重庆市铜梁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜法民初字第02537号
原告冉茂兰，女，1950年2月26日出生，汉族。
委托代理人陈俊波，重庆奕平律师事务所律师。
被告刘义琴，女，1970年10月26日出生，汉族。
委托代理人张崇云，男，1951年2月10日出生，汉族。
被告陈玲，男，1971年1月1日出生，汉族。
原告冉茂兰与被告刘义琴、陈玲确认合同效力纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理。依法由代理审判员唐路明独任审判，适用简易程序于2015年6月16日、2015年6月25日、2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告冉茂兰及其委托代理人陈俊波，被告刘义琴及其委托代理人张崇云、被告陈玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冉茂兰诉称，原告购买被告位于重庆市铜梁区XX街道办事处XX街XXX号的房屋（房产证号：房权证209字第0258**号），原告与被告于2003年4月3日签订了《房屋转让协议》对双方的权利义务进行了约定，因被告陈玲在外地打工，未在《房屋转让协议》上签字。当天原告即将购房款全额支付给了被告刘义琴，被告刘义琴同时亦将房屋及产权证、土地证原件等相关手续交付给了原告，房屋一直由原告管理至今。被告刘义琴收到房款后就一直外出打工，原告多次要求二被告协助原告办理房屋过户手续，二被告以种种理由拒绝办理。现该房屋被拆迁，二被告看到房价上涨，更不愿意协助原告办理相关确权手续。为维护其合法权益，原告遂起诉来院，要求确认原告与被告签订的《房屋转让协议书》合法有效；本案诉讼费由二被告承担。
被告刘义琴答辩称，其将位于重庆市铜梁区XX街道办事处XX街XXX号的房屋（房产证号：房权证209字第0258**号）卖给原告属实，但当时与原告口头约定房款是42000元，因其对字不熟悉，对合同不了解，不知道协议上的价格是18000元，协议上的签字不是刘义琴本人签的。其收到原告18000元房款属实，收条是其本人签字。因为原告未付清房款42000元，且被告刘义琴一个人也无法办理过户手续，故买卖房屋后没有过户。2003年至2004年底该房屋一直由其母亲在居住，后其母亲去了新疆，房屋一直由被告锁着无人居住，并未将房屋交付给冉茂兰，居委会的证实不真实。房屋的产权证、土地证及买房收据原件、二被告的结婚证、身份证复印件等相关手续是其放在亲戚处，该亲戚是原告的弟媳妇，这些手续为何在原告处，其不清楚，其认为是冉茂兰在其弟媳妇处骗取的这些手续。被告刘义琴卖房时其丈夫即被告陈玲在山东打工，对此事不知情，原告明知是二被告夫妻共同财产，但在签协议时没有被告陈玲签字，原告方存在过错。在签订《房屋转让协议》时未征得共有人即被告陈玲签字确认，也没有委托刘义琴或他人签字，侵犯了共有权人陈玲的权利，是共有人擅自处分共同共有人的财产，刘义琴无权处分共同财产，故该《房屋转让协议》无效。双方签订协议转让的房屋属于不动产，根据相关法律规定，房地产房屋转让买卖合同应当以办理权属登记为合同生效的唯一条件，没有进行登记转让的房屋没有达到变更登记条件，原、被告至今没有办理过户登记手续，故双方签订的《房屋转让协议》无效。《房屋转让协议》没有被告陈玲的签字，被告陈玲不是本案的诉讼主体。原告2015年2月26日以房屋买卖合同纠纷为由向法院起诉被告，后撤回起诉，现又以确认合同效力纠纷为由起诉，原告最初起诉的时间是2015年2月26日，而《房屋转让协议》是2003年4月3日签订的，原告的起诉已超过2年的诉讼时效。《房屋转让协议》的价格明显低于政府指导定价标准，原告以明显不合理的低价收购该房屋，迫使缺乏经验的人订立对自己有重大不利的合同，原告具有主观恶意，故该《房屋转让协议》无效。综上，双方签订的《房屋转让协议》无效，应驳回原告的诉讼请求。
被告陈玲答辩称，其一直在外打工，其因该房屋买卖发生争议于2015年4月2日在法院开庭时才知道其与被告刘义琴所有的位于重庆市铜梁区XX街道办事处XX街XXX号的房屋（房产证号：房权证209字第0258**号）被卖的事实，原告从未向其要求过要办理过户手续。因其不知情，未在《房屋转让协议》及收条上签字，其也不同意原告与被告刘义琴的房屋买卖行为，故该房屋转让协议无效。其余意见同被告刘义琴的答辩意见。
经审理查明，陈玲与刘义琴系夫妻关系。2002年3月22日，陈玲、刘义琴与原铜梁县旧县供销合作社签订《重庆市房地产买卖合同》，以14000元购得位于重庆市铜梁区XX街道办事处（原铜梁县XX镇）XX街XXX号的商业用房[房产证号：房权证209字第0258**号、国有土地使用证号：铜国用（1990）字第2-0105-2号]一套，该商业用房建筑面积56.35平方米，土地使用权面积139.35平方米。2003年4月3日，陈玲、刘义琴为甲方，冉茂兰为乙方，签订了《房屋转让协议书》，载明：“经甲乙双方自愿协商，甲方将从供销社新买一幢为139.35m2房屋卖给乙方，特协议如下：1、供销新卖房的所有平方139.35m2全部卖给乙方。2、卖房价格为18000.0元壹万捌仟元正，现金支付。卖房后所有的一切手续交给乙方，今后一切费用由乙方自行负责。3、从2003年4月3日后签字之日起生效。协议一事二份，各执一份。”刘义琴作为甲方在协议上签字，陈玲未签字，冉茂兰作为乙方在协议上签字。签字当天冉茂兰将购房款18000元交给刘义琴，刘义琴出具收条一张，载明：“今收到房屋款18000元壹万捌仟元正。此条。”刘义琴在收款人项后签名，冉茂兰在付款人项后签名。后刘义琴将该房屋的房产证、国有土地使用证原件，陈玲向原铜梁县供销社购买房屋时的购房款收据原件，陈玲和刘义琴的身份证、结婚证复印件交付给冉茂兰，并将该房屋交付给冉茂兰，冉茂兰从2003年4月至2012年10月一直管理、使用该房屋。该房屋现已被拆迁。庭审中，刘义琴对该房屋被拆迁的基本情况不清楚，虽称其因该房屋被拆迁在房管所办过拆迁手续，但在本院指定期限内未向本院提交相关证据；陈玲对该房屋被拆迁一事不知情，亦未因该房屋被拆迁在相关部门办理拆迁手续。
因冉茂兰与陈玲、刘义琴至今未办理该房屋的产权过户登记手续，2015年3月2日，冉茂兰以房屋买卖合同纠纷为由将陈玲、刘义琴诉至我院，要求陈玲、刘义琴协助其办理房屋产权过户手续。因该房屋已被拆迁，2015年5月29日冉茂兰向本院撤回起诉。现冉茂兰起诉来院要求确认其与刘义琴签订的《房屋转让协议书》合法有效。
上述事实，有冉茂兰和陈玲、刘义琴的陈述，冉茂兰提交的《房屋转让协议书》、收条，房产证、国有土地使用证原件，陈玲向原铜梁县供销社购买房屋时的购房款收据原件，陈玲和刘义琴的身份证、结婚证复印件，铜梁县XX镇XX社区居民委员会出具的证明，庭审笔录、（2015）铜法民初字第01415号民事裁定书；陈玲提交的重庆市铜梁县私有房屋所有权登记申请书、《售房合同》、《重庆市房地产买卖合同》等证据为据，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定，依法成立的合同，受法律保护；第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，冉茂兰与刘义琴签订《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且该协议内容不具有法律规定的合同无效情形，故该协议系有效合同，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，冉茂兰在与刘义琴买卖该房屋时，虽明知该房屋的共有权人系刘义琴和陈玲二人，但在签订《房屋转让协议》时，陈玲与刘义琴夫妻关系正常，陈玲因在外地打工确不具备签协议的现实条件，刘义琴签字后向冉茂兰交付了该房屋的产权证、土地证及买房收据原件，结婚证、身份证复印件等相关手续并交付了房屋，冉茂兰向刘义琴支付了全部房屋对价，对冉茂兰而言，其有理由相信刘义琴出卖房屋的行为是陈玲和刘义琴夫妻双方共同意思表示，刘义琴是可以代理陈玲出卖该套房屋的，刘义琴在《房屋转让协议》上签字的行为代表了其本人及其丈夫陈玲对《房屋转让协议》内容的认可。故冉茂兰要求确认其与刘义琴、陈玲签订的《房屋转让协议》合法有效的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于陈玲、刘义琴称该房屋系夫妻共同财产，刘义琴将房屋卖给冉茂兰时陈玲不知情，且陈玲未在《房屋转让协议》上签字，也没有委托刘义琴或他人签字，侵犯了共有权人陈玲的权益，是共有人擅自处分共同共有人的财产，陈玲在2015年4月2日前对刘义琴与冉茂兰之间的房屋买卖行为不知情，现陈玲也不同意该房屋买卖行为，刘义琴无权处分共同财产，故《房屋转让协议》无效的答辩意见。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故对刘义琴、陈玲以刘义琴无权处分而擅自处分共同共有人的财产为由主张《房屋转让协议》无效，本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，虽冉茂兰在与刘义琴买卖该房屋时，明知该房屋的共有权人系刘义琴和陈玲二人，但在签订《房屋转让协议》时，陈玲与刘义琴夫妻关系正常，陈玲因在外地打工确不具备签协议的现实条件，刘义琴签字后向冉茂兰交付了该房屋的产权证、土地证及买房收据原件，结婚证、身份证复印件等相关手续并交付了房屋，冉茂兰向刘义琴支付了全部房屋对价，对冉茂兰而言，其有理由相信刘义琴出卖房屋的行为是陈玲和刘义琴夫妻双方共同意思表示，刘义琴是可以代理陈玲出卖该套房屋的，刘义琴在《房屋转让协议》上签字的行为代表了其本人及其丈夫陈玲对《房屋转让协议》内容的认可。且从本案的实际情况看，冉茂兰从签订《房屋转让协议》后实际占有、使用、管理该房屋近10年，至今仍持有该房屋的产权证、土地证及买房收据原件，结婚证、身份证复印件等相关手续。陈玲虽长期在外打工但其在庭审中陈述每年都有回家，对冉茂兰占有、使用、管理该房屋并持有该房屋相关手续的原件的行为，刘义琴和陈玲在2015年3月2日冉茂兰第一次向法院起诉前从未提出过异议。庭审中刘义琴称对该房屋被拆迁的基本情况不清楚，陈玲甚至对该房屋被拆迁一事不知情，二人也未因该房屋被拆迁在相关部门办理拆迁手续，显然不符合常情。综合上述实际情况，可以推定陈玲对其妻刘义琴将该房屋卖给冉茂兰的事实是明知的。故陈玲、刘义琴的上述答辩意见，本院不予采信。
关于刘义琴、陈玲称《房屋转让协议》没有被告陈玲的签字，被告陈玲不是本案的诉讼主体的答辩意见。本院认为，首先，刘义琴在《房屋转让协议》上签名的行为不仅代表自己的真实意思表示，还对其丈夫陈玲构成了表见代理，刘义琴的签字行为可以视为系刘义琴和陈玲二人共同对《房屋转让协议》内容的确认。其次，《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。本案中，争议房屋系刘义琴与陈玲共同共有的不动产，刘义琴与冉茂兰以签订《房屋转让协议》的方式为该房屋设立了债权债务关系，在对外关系上，刘义琴和陈玲作为该房屋的共同共有人，对该房屋所设立的债权债务关系是享有连带债权、承担连带债务的。故刘义琴、陈玲的该答辩意见本院不予采信。
关于刘义琴、陈玲称原告2015年2月26日以房屋买卖合同纠纷为由向法院起诉被告，后撤回起诉，现又以确认合同效力纠纷为由起诉，原告最初起诉的时间是2015年2月26日，而《房屋转让协议》是2003年4月3日签订的，原告的起诉已超过2年的诉讼时效的答辩意见。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。即关于诉讼时效制度的规定适用于请求权，本案冉茂兰的诉讼请求是要求确认其与刘义琴签订的《房屋转让协议》合法有效，是确认之诉，不受诉讼时效制度的限制。故刘义琴、陈玲的该答辩意见本院不予采信。
关于刘义琴称《房屋转让协议》上的签字不是其本人所签、当时买卖该房屋是双方口头约定的房款是42000元的答辩意见。本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘义琴未举示任何证据证明其主张，亦未在本院指定期限内提交书面的对笔迹进行司法鉴定的申请，故刘义琴的该答辩意见，本院不予采信。
关于刘义琴、陈玲称2003年至2004年底该房屋一直由其母亲在居住，后其母亲去了新疆，房屋一直由其锁着无人居住，并未交付给冉茂兰，居委会的证实不真实的答辩意见。本院认为首先铜梁县XX镇XX社区居民委员会出具了证明证实从2003年4月至2012年10月该房屋一直由冉茂兰在管理、居住和使用，而刘义琴、陈玲未举示证据证明其主张；其次在审理中刘义琴陈述对该房屋被拆迁的时间不清楚，陈玲陈述对该房屋被拆迁的事实不知情，二人亦未因该房屋拆迁办理相关手续。根据刘义琴和陈玲的陈述，若刘义琴、陈玲一直占有、管理该房屋，却对该房屋已被拆迁的情况不清楚甚至不知情，明显不合常情。故刘义琴、陈玲的该答辩意见，本院不予采信。
关于刘义琴、陈玲称房屋的产权证、土地证及买房收据原件、二被告的结婚证、身份证复印件等相关手续是刘义琴放在亲戚处，该亲戚是原告的弟媳妇，这些手续为何在原告处，其不清楚，其认为是冉茂兰在其弟媳妇处骗取的这些手续的答辩意见。本院认为，因刘义琴、陈玲未举示证据证明其主张，且将相关证件特别是重要证件原件交于他人而多年甚至房屋被拆迁后都不清楚去向、不取回与常情不符，结合《房屋转让协议》上明确约定“卖房后所有的一切手续交给乙方”，事实上冉茂兰至今仍持有该房屋的产权证、土地证及买房收据原件，可以推定该房屋的产权证、土地证及买房收据原件，其与陈玲的结婚证、身份证复印件等相关证件手续系由刘义琴交付给冉茂兰的这一事实。故刘义琴、陈玲的该答辩意见，本院不予采信。
关于陈玲、刘义琴称双方签订协议转让的房屋属于不动产，根据相关法律规定，房地产房屋转让买卖合同应当以办理权属登记为合同生效的唯一条件，没有进行登记转让的房屋没有达到变更登记条件，原、被告至今没有办理过户登记手续，故双方签订的《房屋转让协议》无效的答辩意见。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，虽双方未办理物权转让登记手续，但未办理物权登记手续只是不发生物权转移的效力，即该房屋的所有权没有发生转移，但不影响双方签订的《房屋转让协议》的效力。故陈玲、刘义琴的上述答辩意见，本院不予采信。
关于刘义琴、陈玲称《房屋转让协议》的价格明显低于政府指导定价标准，原告以明显不合理的低价收购该房屋，迫使缺乏经验的人订立对自己有重大不利的合同，原告具有主观恶意，故《房屋转让协议》无效的答辩意见。本院认为，陈玲、刘义琴于2002年3月22日以14000元购得该房屋，2003年4月3日刘义琴以18000元将该房屋卖给冉茂兰，从中获得了4000元收益，结合当时的市场行情、该房屋的所在地及建筑面积等综合考虑，对明显不合理的低价这一主张本院不予采纳，且刘义琴、陈玲未举示证据证明冉茂兰在与刘义琴签《房屋转让协议》时存在欺诈、胁迫的手段，故刘义琴、陈玲的该答辩意见本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百零二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下:
原告冉茂兰与被告刘义琴、陈玲于2003年4月3日签订的《房屋转让协议书》合法有效。
案件受理费80元，减半交纳40元，由被告刘义琴、陈玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费80元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 唐路明
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 周巧琳