安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖06民初18号
原告：建基建设集团有限公司徐州分公司，住所地江苏省徐州市泉山区。
负责人：李刚，该分公司总经理。
委托代理人：李强，男，1975年12月9日出生，汉族，该分公司经理，住江苏省徐州市鼓楼区。
委托代理人：严志勇，江苏金合律师事务所律师。
被告:路娜,女，1989年11月27日出生，回族，无固定职业，住安徽省颍上县城关镇胜利居委会人民西路**号。
被告:王鑫鑫,男，1986年3月27日出生，汉族，无固定职业，住安徽省颍上县，系路娜之夫。
上述两位被告共同的委托代理人：王树昌，男，1960年2月4日生，汉族，无固定职业，住安徽省颍上县，系王鑫鑫之父。
上述两位被告共同的委托代理人：孙益坤，男，1971年6月13日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区，系王鑫鑫表哥。
第三人:淮北云天置业有限公司,住所地安徽省淮北市相山区相南街道办事处6楼。
法定代表人：江玉珠，该公司董事长。
原告建基建设集团有限公司徐州分公司（简称建基公司）与被告路娜、王鑫鑫（简称路娜夫妻），第三人淮北云天置业有限公司（简称云天公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年2月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告建基公司的委托代理人李强、严志勇，被告路娜、王鑫鑫共同的委托代理人王树昌、孙益坤到庭参加诉讼。第三人云天公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建基公司诉称：1、路娜夫妻对涉案房屋不享有所有权，最多只是物权期待权，该权利不具有足以阻止执行的优先权。第一，根据物权法第十四条的规定，取得不动产所有权，必须经过法定的物权登记程序。而本案路娜夫妻仅与云天公司签订了房屋买卖合同，并未办理物权登记，其对云天公司所享有的是合同债权，不具有法律上的排他性。第二，路娜夫妻所提执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。姑且不论路娜夫妻所持买卖合同和付款凭证是否真实合法有效，但其不能证明已经合法占有房屋且付清房款，即符合该条第二项、第三项规定的可以中止执行的条件。2、淮北市中级人民法院（2015）淮执异字第00066号执行裁定违反法定程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，符合条件的执行异议案件，人民法院应当在立案后三日内通知异议人和相关当事人，且有关证据依法应当在法庭上出示并由当事人质证，否则不得作为定案依据。该裁定违反了上述司法解释和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零三条的规定，属于违法裁判。据此，请求依法判令准许执行云天公司坐落于淮北市相山区桓谭路38号的云天之都精品城X栋XXX号房屋（价值60万元），并由路娜夫妻承担本案诉讼费用。
路娜夫妻共同辩称：1、路娜夫妻从云天公司售楼部购买涉案房屋，已经交付房款，并签订购房合同，而且涉案房屋已于2014年12月27日交付使用，现该房屋已经出租他人使用。路娜夫妻购房手续齐全，程序合法，同时与建基公司无任何经济纠纷，因此建基公司无权要求执行路娜夫妻的房产。2、建基公司起诉状中所列举的法律条款与法律实际规定不符，不应予以采用。3、路娜夫妻已经向法院提交证明合法取得涉案房屋的相关证据，且已经按期缴纳在涉案房屋使用期间的物业管理费和维修基金。另外，路娜夫妻已经交付了涉案房屋的首付款，因为开发商的原因，涉案房屋的按揭贷款还在办理过程中。据此，请求驳回建基公司的诉讼请求。
云天公司未作答辩。
建基公司举证如下：
1、（2014）淮民一初字第00087号民事判决书。拟证明：建基公司与云天公司之间的工程款纠纷已经淮北市中级人民法院依法审理并判决，确认云天公司尚欠建基公司工程款未支付。
2、（2014）淮民一初字第00087-1号民事裁定书。拟证明：建基公司申请查封涉案房屋的时间是2015年1月8日，淮北市中级人民法院对涉案房屋下达查封裁定的时间是2015年1月26日。
3、协助执行书。拟证明：2015年3月2日，淮北市中级人民法院依据（2014）淮民一初字第00087-1号民事裁定书查封了涉案房屋。
4、（2014）淮执异字第00066号民事裁定书。拟证明：因本案云天公司申请执行异议，淮北市中级人民法院裁定中止执行。拟证明：路娜夫妻具有本案的主体资格，且该裁定书程序违法，所依据的证据不足。
路娜夫妻的质证意见是：对于上述四份证据的真实性均无异议。同时，第一份证据与本案没有关联性；其他三份证据，因为路娜夫妻在2014年之前已经取得涉案房屋并实际使用，因此建基公司主张的权利不能对抗路娜夫妻的权利。据此，上述四份证据均不能达到其证明目的。
路娜夫妻举证如下：
1、商品房买卖合同、交款发票、物业验收交接表。拟证明：王鑫鑫、路娜与云天公司在2014年2月22日至2015年8月20日期间共计交付购房款1308865元，双方于2014年12月20日签订购房合同；云天公司于2014年5月15日通知交房，双方于2014年12月27日办理房屋交接手续。
2、房屋租赁合同、委托书、营业执照。拟证明：2014年5月23日路娜夫妻委托孙益坤将该处房屋出租给案外人景恒用于开办超市。
建基公司对上述两组证据的质证意见是：1、商品房买卖合同属实，其签订时间是2014年12月20日，根据该合同第六条之规定，路娜夫妻应当在合同签订日之前支付53%的房款，并于同年12月27日前申请办理贷款。路娜夫妻至今未付清房款，也无证据证明因开发商原因未办理贷款，因此不能证明其无过错，反而证明了其违约的事实。2、关于房屋租赁合同，2014年5月23日签订的只是一份预约合同，2015年1月15日签订的房屋租赁合同也不能证明路娜夫妻对涉案房屋已经合法占有。3、交房通知书系复印件，而且交房通知书的时间早于合同签订日7个月，故不能证明交房时间是2014年5月15日。4、物业验收交接表，没有开发商和物业公司的印章，因此无法核实其真实性。5、委托书属实，但是与本案没有关联性。收据，应当由开发商开具正式发票。综上，以上举证不能证明路娜夫妻已经合法取得并占有涉案房屋的事实。同时，应当提供证据证明涉案房屋已经可以交付的证据，而且路娜夫妻至今还拖欠房款未还，因此不具有排他性权利。
云天公司未向本院举证。
本院的认证意见如下：建基公司提交的证据能够反映其为云天公司开发的房地产项目从事施工应得工程价款的情况以及本案纠纷的由来，本院予以采信。路娜夫妻提交的商品房买卖合同、交款发票、物业验收交接表，能够反映其购房并占有涉案房屋的事实，本院予以采信；其他证据，形式上有缺陷，真实性存疑，故本院不予采信。
根据本院采信的证据，结合本案当事人的有关陈述自认，本院查明如下事实：
一、关于建基公司与云天公司之间的纠纷由来
2014年11月21日，建基公司向本院提起诉讼，请求判令：1、云天公司支付工程款3527654元及利息（自2014年1月18日起至判决确定的给付之日止，按人民银行同期同类贷款利率计算）；2、云天公司支付违约金60万元；3、诉讼费用由云天公司承担。该案的案号为（2014）淮民一初字第00087号，案由是建设工程施工合同纠纷。
该案的基本案情为：2012年12月28日，云天公司与建基公司签订一份《金色云天火车站广场桩基工程施工合同》，云天公司将有关桩基工程发包给建基公司进行施工。2013年4月10日，双方又签订一份补充协议，约定负二层和负一层桩基工程单独结算，分别于工程结束后6个月内付款。工程施工完毕后，建基公司于2014年5月22日提交竣工验收资料。双方于2014年7月28日进行了结算，确认工程价款为7477654元，已付款为4500817.02元。因云天公司未及时付款，建基公司向本院提起诉讼。本院审理后于2015年4月21日作出（2014）淮民一初字第00087号民事判决，判令云天公司于判决生效后十日内支付建基公司工程款2976836.98元，并且自2014年11月29日起按照同期银行贷款利息的两倍支付逾期付款违约金（但以建基公司起诉主张的60万元为限），同时由建基公司开具已付工程款的足额发票。该案当事人均未提起上诉，判决结果已经发生法律效力。
二、关于路娜夫妻与云天公司的买卖合同关系
2014年12月10日，云天公司与路娜夫妻签订一份《商品房买卖合同》，约定：路娜夫妻购买云天公司开发的位于淮北市相山区桓谭路北长山路桥的云天之都（精品城）X幢X层XXX号商品房，面积为39.14平方米（套内38.64平方米）。按建筑面积计算，每平方米单价52347.08元，总金额2048865元。付款方式为按揭贷款：首期款在2014年12月20日前支付全部房价款的53%即1088865元，余款96万元应于同年12月27日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。买受人应将上述预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证换领交款收据。交房期限为2014年6月30日前，交房条件为该商品房经验收合格且买受人已经付清该商品房的全部价款。双方还约定了买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任等事项，并特别约定“商品房预售的，自合同生效之日起30天内由出卖人向淮北市房地产管理局申请登记备案。合同备案后，应及时办理预告登记。”
路娜夫妻自称该房屋买卖合同系在交房后签订，且已经办理网签手续，之前还有一份合同，但因已被云天公司收回故无法提交。
三、关于涉案房屋被采取财产保全措施的基本过程
本院（2014）淮民一初字第00087号案件审理期间，建基公司于2015年1月8日提出财产保全申请并提供担保，要求冻结云天公司银行存款450万元或者查封云天公司的其他等值财产。本院于2015年1月26日作出（2014）淮民一初字第00087-1号民事裁定予以准许，并于2015年3月2日在淮北市房屋产权产籍监理处实际预查封了云天公司的八套房产，分别为坐落于淮北市相山区桓谭路38号云天之都（精品城）X幢XXX号等八套房屋。其中的XXX号房屋即路娜夫妻购买的涉案房屋。
四、执行异议的产生
本院（2014）淮民一初字第00087号民事判决生效后，云天公司未在判决确定的履行期限内自动履行，建基公司遂申请本院强制执行涉案XXX号房屋。路娜夫妻知晓后提出异议，认为XXX号房屋系其购买，其在建基公司查封之前已经取得所有权且实际占有使用，请求解除查封措施。本院执行局审查后于2015年11月26日作出（2015）淮执异字第00066号执行裁定书，以路娜夫妻已经付清大部分购房款并已经实际占有，应当认定其已经取得涉案房屋的所有权为由，裁定中止对云天之都（精品城）X幢XXX号房屋的执行。建基公司遂在法定期限内提起本案执行异议之诉。
五、其他事实
涉案XXX号房屋系商业性商品房。路娜与王鑫鑫系夫妻。其具体付款情况如下：2014年2月22日10万元，2014年3月14日40万元，2014年5月15日15万元，2014年12月20日438865元，2015年2月11日17万元，2015年8月20日5万元，以上合计1308865元。另外，其还于2014年5月15日交付物业费783元，于2014年12月27日交付维修基金40977元、办证费700元。路娜夫妻自称其已将涉案房屋出租他人开办超市。
路娜夫妻认可尚欠74万元房款未付，但根据合同约定应由开发商云天公司办理贷款手续，因云天公司原因而未能办妥，其二人现在也无力自行付款。
本院认为：本案的争议焦点是，对于涉案房屋，即坐落于淮北市相山区桓谭路38号的云天之都（精品城）X幢XXX号房屋，路娜夫妻是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本案建基公司的执行依据是其与云天公司建设工程施工合同纠纷案件的本院生效判决书。考察建基公司与路娜夫妻的权利基础，前者是建设工程施工合同的约定，后者是商品房买卖合同的约定。可以明确的是，两者的权利性质均属于金钱债权，不具有物权效力。
因建基公司在与云天公司案件的审理期间提出财产保全申请并提供了相应担保，故包括涉案房屋在内的八套房屋已被本院裁定查封，并且已经实际采取了预查封的措施。因此，考察路娜夫妻是否享有足以排除强制执行的民事权利，就必须考虑合法权利保护的顺位问题。
在本院（2014）淮民一初字第00087号案件审理期间，根据建基公司的申请对涉案房屋进行查封时，虽然路娜夫妻主张其已经办理了购买房屋的网签手续，但是网签手续并不具有物权公示效力。对于尚未办理过户登记手续的房屋买受人，有关司法解释规定在特殊情况下应当予以特殊保护。衡量本案路娜夫妻的债权和建基公司的债权，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的有关规定予以处理。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案的具体案情，涉案房屋系商业用房，虽然路娜夫妻与云天公司签订了商品房买卖合同，但是其二人至今未能支付全部价款，也不愿意将剩余价款交付执行。据此，路娜夫妻作为房屋买受人的权利不符合该条司法解释第三项的规定，故无权排除建基公司的执行申请。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十三条第一项之规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
准许执行淮北云天置业有限公司开发的，坐落于淮北市相山区桓谭路38号的，云天之都精品城X栋XXX号房屋。
案件受理费9800元，由被告路娜、王鑫鑫共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 朱 文
代理审判员 周文锦
代理审判员 孙玉品
二〇一六年六月二十日
书 记 员 朱明清
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。