吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终2606号
上诉人（原审原告）：吉林蛟河天岗石材产业园区德顺石材厂，住所地吉林省蛟河市。
经营者：孙景斌。
委托诉讼代理人：周大力，吉林佳誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林蛟河天岗石材产业园区管理委员会，住所地吉林省蛟河市。
法定代表人：陈德庭，主任。
委托诉讼代理人：朱宝顺，蛟河市天岗镇法律服务所法律服务工作者。
上诉人吉林蛟河天岗石材产业园区德顺石材厂（以下简称德顺石材厂）因与被上诉人吉林蛟河天岗石材产业园区管理委员会（以下简称园区管委会）买卖合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2017）吉0281民初246号民事判决，向本院提起上诉。�院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德顺石材厂的经营者孙景斌及其委托诉讼代理人周大力、被上诉人园区管委会的委托诉讼代理人朱宝顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德顺石材厂上诉请求：1.撤销一审判决，确认园区管委会迟延向政府土地管理部门提交土地登记申请、交纳土地出让金行为构成违约，园区管委会返还多收的合同价款116,656元，并支付自2014年6月16日起至2015年9月15日止的违约金331,254元；2.园区管委会承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院以双方在买卖合同中将行政职能约定为合同义务，不符合法律规定，对双方不产生约束力为由，认定德顺石材厂主张园区管委会违约理由不成立，驳回德顺石材厂的诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律不当。一、德顺石材厂与园区管委会签订的石材厂买卖合�，是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力。合同约定园区管委会为德顺石材厂办理土地证是指由园区管委会提交土地登记相关资料，承担办理土地手续的全部费用，德顺石材厂予以配合，就像商品房买卖合同约定开发商负责办理房屋产权登记一样，开发商将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，满足买房人申请房屋产权登记的条件，而不是由开发商办理房屋产权证。2009年，德顺石材厂以租赁园区管委会地面车间、基础设施及配套土地方式，自己投资购买了石材生产设备，建筑了办公板房，登记设立了德顺石材厂。租赁期限届满前，园区管委会出于获取管理资金的需要决定转让地面厂房基础设施及建设用地使用权，是以占地每平方米350元计价的，相当于土地出让金的二倍。德顺石材厂基于多年投资，为继续经营石材，冒着举债经营的风险同意�买，并按照合同约定交付了80%的价款，但因为园区管委会尚未取得该土地的国有建设用地使用权证书，不具备建设用地使用权转让条件，只能采取变通的办法，由德顺石材厂申请土地登记，园区管委会承担办理土地证的全部费用，故在买卖合同中园区管委会承诺为德顺石材厂办理建设用地使用权证书，并承担办理土地证的全部费用。买卖合同的约定是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，一审判决也认定该合同成立。因园区管委会没有按照合同约定履行义务，在收到合同价款后的2015年9月才向蛟河市城镇国有土地收购储备中心交纳土地出让金，至今德顺石材厂未能领取土地证，合同约定应当对园区管委会的违约行为产生约束力，一审判决不当。二、园区管委会逾期15个月未能向办理土地证的政府土地管理部门交纳土地出让金的行为违约，应承担违�责任。德顺石材厂交款时间是2013年9月4日，合同签订时间是2014年2月24日，即先交款后补签合同。合同明确约定园区管委会在2014年6月15日前为德顺石材厂办理完土地证，承担办理土地手续的全部费用。通常情况下，土地管理部门在收到土地登记申请后，30日内对登记申请和地籍调查结果进行审核，并报经批准后进行注册登记，颁发土地证书。德顺石材厂按照园区管委会的要求提供了办理土地登记申请的营业执照、身份证复印件等相关资料。尽到了配合义务，但直至2015年9月6日园区管委会才交纳土地竞买保证金，9月10日德顺石材厂才与土地行政管理机构挂牌成交，取得《挂牌成交确认书》，确认德顺石材厂的配套场地实际面积为3154.8平方米，土地摘牌后与开发区国土分局签订了《国有土地使用权出让合同》。在长达15个月的时间里，园区管委会没有及时为德顺石材厂办理土地登记申请手续，交纳相关费用，影响了办理土地证的进度，没有兑现承诺，已经构成违约。根据买卖合同约定，违约责任的承担按照园区管委会对其余未交纳全款的创业园业户签订的合同约定每次交纳购买款的价款每月每平方米提高7元，该标准既是买方逾期交付价款的滞纳金标准，也是园区管委会承诺的单方未能按照合同约定把你完土地证违约行为造成买方损失的计算标准。违约金明确约定用于为德顺石材厂减免相关费用，承担由此对德顺石材厂产生的损失，且园区管委会的违约行为仍在持续，约定违约金还在不断增加。土地摘牌后，开发区国土分局根据办理土地证的需要，找到相关部门制作了建设项目可行性研究报告、环评报告等必备资料，德顺石材厂已经签字盖章备案，进一步履行了配合协助义务。因需要交纳相关费用，园区管委会这时才通知德顺石材厂交纳上万元的办证费用。德顺石材厂认为这些必备资料在建石材厂之前就应当由园区管委会完成。德顺石材厂购买的是石材厂，办理石材厂土地证需要资料的费用当然包括在办证全部费用中，双方的争议不是配合问题，而是由谁承担费用的问题，且是在15个月后提出的。更何况德顺石材厂按照土地摘牌确定的面积多交了11万余元，足以满足交纳相关费用。是园区管委会挪用了购买款无法交付才出现其违约行为的继续，但并不影响对前15个月园区管委会怠于办理土地证行为构成违约事实的认定。德顺石材厂在本案中要求园区管委会承担违约责任的诉讼请求应予支持。三、德顺石材厂按照合同约定预交购买价款多出的116,656元应予返还。一审判决无视双方在合同中对前期付款比例及余款交付期限的约定，在园区管委会自认多收的116,656元超出合同约定的80%的情况下，驳回德顺石材厂返还请求，实属不公。德顺石材厂没有领取土地证前就没有交付20%余款的义务。在德顺石材厂土地面积确定后，园区管委会占有德顺石材厂多付116,656元没有合法依据，构成不当得利，应当予以返还。综上，德顺石材厂认为，2014年2月24日双方根据合同法的有关规定，在平等、自愿的基础上，补签的书面买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合同对双方均具有约束力，双方法律地位平等。德顺石材厂依约交付100万元，履行了支付购买总价款80%的义务，而园区管委会却没有履行在2014年6月15日前为德顺石材厂办理完土地证，承担办理土地手续的全部费用的义务，已经构成违约，给德顺石材厂造成巨大经济损失，应承担违约责任。一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院查明事实，公正审理本案，切实维护德顺石材厂的合法权益。
园区管委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、建设用地使用权的出让是土地管理部门行使的行政职权，园区管委会对建设用地没有处分权，故将政府的法律、法规规定的行政职能约定为合同义务，违反了法律规定。因此，德顺石材厂与园区管委会约定的办证条款无效，对双方不产生约束力，园区管委会不构成合同违约，不应承担违约责任。德顺石材厂应当根据2015年9月15日和国土资源局签订的建设用地出让合同约定，去办理土地使用证。二、德顺石材厂关于返还多付116,656元理由不成立。双方当事人至今没有清算，尚不具备返还条件。
德顺石材厂向一审法院起诉请求：园区管委会承担违约责任，从2014年6月16日起至2017年3月16日止按照每月每平方米7元，总面积31,548.8平方米支付违约金507,922.80元（已扣�德顺石材厂应交20%价款220,836元）；园区管委会立即退回多收取的价款116,656元，并从2014年3月6日起至价款付清时止按年利率6%支付利息2万元，合计应赔136,656元；园区管委会负担诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年2月24日，德顺石材厂与园区管委会签订《合同书》一份，约定德顺石材厂（乙方）购买园区管委会（甲方）位于蛟河市天岗石材产业园区第3排6号厂房及基础设施，同时约定德顺石材厂于2013年9月4日前向开发区财政局交付总价款的80%，其中大锯区每平方米350元，小锯区每平方米320元，剩余20%购买款在园区管委会办理土地使用证结束后，德顺石材厂在三日内一次性付清。同时约定：“园区管委会在为德顺石材厂办理土地证期间，园区管委会承担土地手续的全部费用，与之有关的其他部门需办理手续的发生的费用由德顺石材厂承担。德�石材厂要全面配合园区管委会工作人员，若因德顺石材厂单方面原因未能及时办理完土地证，由此产生的责任由德顺石材厂自行承担。在德顺石材厂全面配合的情况下，园区管委会承诺在2014年6月15日前为德顺石材厂办理完土地证，若因园区管委会原因未能如期办理完土地证，每耽误一天，德顺石材厂交款期限顺延一天，并按园区管委会规定滞纳金标准（园区管委会对其余未交全款的创业园业户延迟交款提高的交款标准）为德顺石材厂减免相应费用。若园区管委会单方面未能按承诺办理完土地证，由此对德顺石材厂产生的损失由园区管委会承担。”2013年9月4日德顺石材厂交付价款100万元。德顺石材厂与蛟河市国土资源局于2015年9月10日签订成交确认书，并于2015年9月15日签订国有建设用地使用权出让合同。
一审法院认为，一、园区管委会在与德顺石材厂签订合同时，并未取得案涉国有建设用地的使用权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，园区管委会的行为系无权处分。但鉴于该合同已实际履行，双方均未对合同效力提出异议，且德顺石材厂与蛟河市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，取得了国有建设用地使用权，一审法院认定该合同成立。关于德顺石材厂依据合同约定“园区管委会承诺在2014年6月15日前为德顺石材厂办理完土地证”，要求园区管委会承担违约责任的请求，该约定中“办理完土地证”的合同义务实际包括两个行政行为，即国有建设用地使用权的出让及国有建设用地使用权的初始登记，该两项行为是县级以上国土资源部门依法律授权而取得的行政职能，园区管委会与德顺石材厂签订的民事合同，其约定内容应当是双方当事人的民事权利义务，而政府机关的行政职能源于法律、法规规定，不属于当事人约定范畴。当事人将行政职能约定为合同义务，不符合法律规定，该约定不生效，对双方当事人不产生约束力，故德顺石材厂据此约定主张园区管委会构成违约，理由不能成立，不予支持。二、关于德顺石材厂要求园区管委会返还多收取价款的请求，因双方当事人在合同中约定分两次，按比例支付合同价款，该约定系买受人的义务条款。在买卖合同中，买受人负有支付全部合同价款的义务，故对价款比例的约定，应理解为是对买受人支付价款底线的要求，未经合同清算，买受人对支付的部分合同价款，不享有返还请求权。本案中，德顺石材厂支付的100万元系首次付款，并非合同的全部价款，该合同尚未结算，故德顺石材厂基于合同约定的付款比例请求返还多付价款，于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二�、第四十四条之规定，判决：驳回吉林蛟河天岗石材产业园区德顺石材厂的诉讼请求。案件受理费5134元，由吉林蛟河天岗石材产业园区德顺石材厂负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：德顺石材厂提交了2009年1月12日蛟河市环境保护局作出的《关于吉林蛟河天岗石材产业园区创业园大锯区建设项目环境影响报告表的批复》一份，证明批复中要求大锯区建设项目经环保竣工验收合格后方可正式生产，本案违约行为发生在2014年以后，已经正式生产了，园区管委会说违约是因为环评原因理由不成立。园区管委会质证认为，对真实性无异议，但证明不了德顺石材厂已经通过了环保验收。本院经审核认为对该证据的真实性予以确认。园区管委会未提交新证据。
通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院查明：2015年9月15日，德顺石材厂与园区管委会签订《国有建设用地使用权出让合同》，确定德顺石材厂取得大锯区国有建设用地使用权面积为3,154.8平方米。2014年3月10日，伟琳石材厂与园区管委会签订《合同书》，其中付款标准和方式中约定：“1.购买总价款分三次付清，伟琳石材厂应在本合同签订后，于2013年9月4日前向开发区财政局交付伟琳石材厂厂区购买总价款的30%，其中总价款的10%为定金。此期间标准为大锯区350元/㎡，小锯区320元/㎡予以缴纳，伟琳石材厂一次性交款执行此标准；（1）2013年12月31日前再次缴纳购买总价款的30%，此期限缴纳标准为大锯区378元/㎡，小锯区348元/㎡；（2）2014年3月10日前缴纳剩余购买总价款的40%，此期限缴纳标准为大锯区399元/㎡，小锯区369元/㎡。”2015年9月6日，园区管委会向蛟河市城镇国有土地收购储备中心交纳土地竞买金619,558元。一审庭审期间，德顺石材厂提举欠据、收据证明为交纳购买石材厂价款而对外借款并支付利息，产生损失，其损失远远超过诉讼请求中所主张的违约损失金额。园区管委会对此并无异议。其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为德顺石材厂与园区管委会签订的《合同书》是否有效、园区管委会在合同履行过程中是否违约，应否承担违约责任并返还116,656元。
一、德顺石材厂与园区管委会之间签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。
合同依法成立并生效后，双方应当按合同约定全面履行各自的合同义务。在合同签订前的2013年9月4日，德顺石�厂已经履行完付款义务，但园区管委会因为自身原因不但未在约定的2014年6月15日前为德顺石材厂办理完土地证，而且在约定办证期限届满后15个月后，即2015年9月6日才开始办理土地登记申请手续，交纳土地竞买保证金，延迟了德顺石材厂与土地行政管理机构签订成交确认书以及国有土地使用权出让合同的时间，致使德顺石材厂至今未能取得土地使用权证书，并产生损失。园区管委会的上述行为明显违约，应当依法承担违约责任。关于给付违约金的问题，因双方签订《合同书》约定已经约定：“……在德顺石材厂全面配合的情况下，园区管委会承诺在2014年6月15日前为德顺石材厂办理完土地证，若因园区管委会原因未能如期办理完土地证，每耽误一天，德顺石材厂交款期限顺延一天，并按园区管委会规定滞纳金标准（园区管委会对其余未交全款的创业园业户延迟交款�高的交款标准）为德顺石材厂减免相应费用。若园区管委会单方面未能按承诺办理完土地证，由此对德顺石材厂产生的损失由园区管委会承担。”而园区管委会与未交全款的创业园业户伟琳石材厂签订的《合同书》中规定迟延交款付款标准经计算每月每平方米增加7元。现德顺石材厂主张园区管委会按照逾期办证15个月，每月每平方米7元，总面积3,154.8平方米给付违约金331,254元，符合合同约定和法律规定，且在其损失范围之内，应予支持。
二、园区管委会多收取的116,656元应予返还。
德顺石材厂要求园区管委会返还多收取的116,656元，经审理查明德顺石材厂大锯区面积为3,154.8平方米，每平方米350元，即1104,180元，按80%收取应为883,344元。德顺石材厂已交纳100万元，多交纳116,656元（100万元-883,344元）。园区管委会在一审庭审答辩中亦承认按照80%计算确实多收取了116,656元，多收取价款的事实已经清楚。现德顺石材厂请求返还，应予支持。
综上所述，德顺石材厂的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：
一、撤销吉林省蛟河市人民法院（2017）吉0281民初246号民事判决；
二、吉林蛟河天岗石材产业园区管理委员会于本判决生效后十日内向吉林蛟河天岗石材产业园区德顺石材厂返还多收取的合同价款116,656元；
三、吉林蛟河天岗石材产业园区管理委员会于本判决生效后十日内向吉林蛟河天岗石材产业园区德顺石材厂给付违约金331,254元；
四、驳回吉林蛟河天�石材产业园区德顺石材厂的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5134元，二审案件受理费8019元，均由吉林蛟河天岗石材产业园区管理委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高忠华
代理审判员 王 东
代理审判员 佟 宁
二〇一七年十一月二十七日
代理书记员 邹莉莉