杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨民初字第245号
本诉原告（反诉被告）杜泽芳。
委托代理人（特别授权）胡愚、何嘉，浙江天册律师事务所律师。
本诉被告（反诉被告）翁银娣。
本诉被告（反诉原告）庞某。
委托代理人（特别授权）陈伟、吴浪，浙江铁诚律师事务所律师。
原告杜泽芳诉被告翁银娣、庞某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理，被告庞某提出反诉，本院依法受理，合并审理本诉与反诉。因无法直接向翁银娣送达，本院适用公告送达，并转为适用普通程序审理，由审判员杨仙林担任审判长，与人民陪审员谢建儿、陆文伟组成合议庭，于2015年8月28日公开开庭进行了审理。杜泽芳及其委托代理人何嘉、庞某及其委托代理人陈伟到庭参加诉讼；翁银娣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
杜泽芳起诉称，2006年4月2日，翁银娣与林伟签订了《房屋转让合同》，约定翁银娣将其所有的位于滨江区春波东苑小区1幢1单元302室（“涉案房屋”）以人民币30.50万元的价格出售给林伟。2009年6月，林伟及其妻子周伟英与翁银娣商议将上述房屋转让给杜泽芳。由于翁银娣与林伟间没有办理房屋过户登记，故三方商议简化交易流程，直接由杜泽芳与翁银娣签订《房屋转让合同》（“涉案合同”），林伟妻子周伟英作为证明人。涉案合同约定，翁银娣将该房屋以44万元价格出售给杜泽芳。房屋转让价格44万元中的40万元由杜泽芳向林伟、周伟英支付，余4万元作为过户保证金，待房屋过户后，由杜泽芳支付给翁银娣。合同签订后，杜泽芳向林伟、周伟英支付了40万元，并实际占有使用房屋。此后，翁银娣以生病住院、交“三证”等原因向杜泽芳提前索要保证金当中的3万元，而剩余1万元商定用于房屋过户所需缴纳的物业维修基金及土地出让金等，故杜泽芳于涉案合同项下的44万元付款义务已经全部履行完毕。尽管杜泽芳、翁银娣确认涉案房屋已转让由杜泽芳所有，且由杜泽芳实际占有使用，但因翁银娣原因，涉案房屋迟迟未能过户。而近期，因翁银娣其他债务导致涉案房屋被人民法院查封，严重损害了杜泽芳的合法权益。经杜泽芳诉前协商，该事宜无法得到妥善解决，故提起诉讼。
杜泽芳在诉讼中，变更诉讼请求为：1、确认位于杭州市滨江区长河街道春波东苑1幢1单元302室房屋买卖合同有效，并判决翁银娣、庞某履行过户义务将房屋过户至杜泽芳名下；2、案件诉讼费由翁银娣、翁银娣承担。
翁银娣未作答辩。
庞某答辩称，一、杜泽芳与翁银娣恶意串通签订《房屋转让合同》损害庞某的利益，合同无效：1、杜泽芳与翁银娣之间签订的《房屋转让合同》的真实性，庞某无法核实，因翁银娣未出庭参加本案的诉讼，使得本案许多事实无法查清。2、若杜泽芳与翁银娣签订的《房屋转让合同》属实，杜泽芳并未实际履行该付款义务，从杜泽芳提供的证据来看，翁银娣并未收到过相应的款项，仅仅是所谓的收据，显然不合常理。2009年期间，对于个人和家庭来说三、四十万均是巨款，仅有翁银娣出具的收条而没有汇款凭证显然不符合生活习惯。本案中，杜泽芳提供的40万元汇款凭证，也是杜泽芳汇款给周伟英，与本案所涉的当事人均无任何关系。为此，希望杜泽芳方能提供相应的付款凭证，以证实履行情况。3、《房屋转让合同》所涉的转让款过低，严重损害庞某的利益。据庞某了解，当时政府回购该房的价格为每平米7000元，按当时的价格计算总价应为70万元，远远高于本案所涉的房款，显然该房屋价款已经严重损害庞某的利益。
二、根据《物权法》的106条规定，无权处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除非受让人已善意取得该不动产。符合下列情形的受让人取得该不动产或动产的所有权：1、受让人受让该不产或动产是善意的。2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经实际交付给受让人。本案中，受让人买受该房屋的主观并非善意，再者并非以合理的价格购得，远远低于市场价格取得该房屋。最后，本案所涉的房屋并未办理登记手续。庞某认为杜泽芳并不符合善意取得的要件，庞某有权将本案所涉房屋追回。
三、杜泽芳未尽到审慎审查的义务，应承担相应的法律后果。杜泽芳在签订合同的过程中，明知《拆迁安置协议》中安置的人口为二人，而签订合同却只有翁银娣一人，其自已未充分了解所买房屋，显然未尽到审查义务。翁银娣并非庞某的监护人，其无权处分他人财产。翁银娣与庞某之间系姨妈与侄女关系，双方不存在监护关系，庞某与翁银娣的姐姐才是抚养关系。因庞某从小就被其亲生父母遗弃，翁银娣的姐姐收养了庞某，供其读书并将他养育成人。因翁银娣姐姐已有一个小孩，不能再办理户口，不得已将户口报在翁银娣处，虽将户口放在翁银娣处，但翁银娣都没有抚养过庞某。为此，真正的监护人应该是翁银娣的姐姐。据庞某了解，翁银娣喜好赌博，现在外还欠有许多赌债。翁银娣并不了解庞某，从杜泽芳提供的证据来看，其书写庞某的名字都错误，还有在录音里也陈述了她女儿，显然这里指的就是翁银娣姐姐女儿即本案的庞某。
四、两份《房屋转让合同》并不存在联系，首先两份合同的买受人系分别两人，即本案的杜泽芳和林伟。同时两个合同的款项交付均不明确。
综上所述，庞某认为翁银娣与杜泽芳恶意串通，损害庞某的利益，且无权处分他人财产，应当认定《房屋转让合同》无效，以维护庞某的合法权益。
庞某反诉称，2006年1月23日，翁银娣与庞某根据区人民政府批准的《农村多层住宅申购表》，可安置人口2人，安置面积为100平方米，安置地点位于滨江区春波东苑小区1幢1单元302室。2009年6月27日，翁银娣与杜泽芳签订《房屋转让合同》一份，约定将位于滨江区春波东苑小区1幢1单元302室房屋进行转让，价格为440000元。上述转让事宜庞某均不清楚，直至2014年上半年才得知翁银娣将该房屋转让。根据《物权法》的相关规定，处分共有的不动产，应当经全体共有人同意。无权处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除非受让人已善意取得该不动产。再者，根据《民法通则》第十八条“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”本案中，翁银娣未经共有人庞某知悉并许可，擅自将房屋出售给杜泽芳，侵犯了庞某的共有权，同时，该房屋未办理过户登记手续。另当时翁银娣转让该房屋时，庞某尚未成年，其处分该房屋也并非为其利益，故应当认定《房屋转让合同》无效。
诉讼请求：1、判令杜泽芳与翁银娣签订的《房屋转让合同》无效；2、案件诉讼费由杜泽芳与翁银娣承担。
杜泽芳答辩称，1、对于杜泽芳与翁银娣之间签订的房屋转让合同是否有效，周伟英可以作为见证人。2、未能办理权属证书，翁银娣能够提供征用集体土地安置协议，证明其是户主，并提供购房发票及公证书证明其已经履行购房款支付，杜泽芳已经尽到审慎义务。庞某是未成年人，翁银娣是法定监护人，杜泽芳有理由信任翁银娣处理涉案房屋，故杜泽芳签订房屋转让协议是善意的。3、杜泽芳的房屋价款相对合理，故转让房屋是杜泽芳与翁银娣之间的合理意思表示，类似案件法院均判决双方合同有效。
杜泽芳与翁银娣签订合同后，杜泽芳履行完毕其付款义务，一直占有该房屋，并进行了装修，没有人对杜泽芳的权利提出异议，现在庞某提出异议，要求确认合同无效，危害了交易安全和社会稳定，未成年子女成年后认为成年父母决定侵害了其合法权益，应向父母主张赔偿，并不因此获得撤销房屋买卖的权利。
庞某负有过户的义务，民事活动应当遵循诚实信用原则，杜泽芳与翁银娣双方签订的合同有效前提下，各方当事人按照合同约定严格履行各自义务。杜泽芳作为买受人，支付的购房款符合当时的市场价值，且已履行完毕多年，庞某认为涉案合同侵犯了其合法权益，可通过向翁银娣主张维护权益，因此法院支持翁银娣、庞某协助杜泽芳过户的诉讼请求。
翁银娣未作答辩。
杜泽芳为证明其主张的事实，提供以下证据：
证据1、房屋转让合同，证明翁银娣于2006年4月2日将本案所涉房屋以30.50万元的价格出售给林伟的事实。
证据2、收据、借条，证明林伟实际支付30.50万元的事。
证据3、房屋转让合同，证明涉案房屋转让关系，所涉房屋是第二次转让。
证据4、拆迁安置协议书、公证书、购房发票，证明涉案房屋购房款系翁银娣支付的事实，杜泽芳已经尽到审慎的义务。
证据5、打款凭证、收款收据，证明杜泽芳已履行全部付款义务的事实，以及杜泽芳、翁银娣确认房屋已转让由杜泽芳所有的事实。
证据6、购售房说明，证明杜泽芳、翁银娣房屋买卖合同真实。
证据7、借据、收据2份，证明杜泽芳已经履行了全部付款义务。
证据8、录音及文字稿，证明涉案房屋已被查封，杜泽芳与翁银娣联系，翁银娣再次确认了杜泽芳履行了付款义务，之后翁银娣失联。
庞某提供以下证据：
证据9、房屋转让合同，证明杜泽芳与翁银娣未经共有人庞某同意将房屋转让，侵犯了庞某的共同所有权。
证据10、安置协议书，证明春波小区1幢1单元302室系庞某与翁银娣共同所有。
证据11、情况说明，证明庞某与翁银娣不存在抚养关系。
证据12、户口本，证明庞某的养父母育有一子，按当时计划生育政策，无法将庞某户口落户到养父母处。
被告翁银娣在法定期限内未提供证据，也未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。
上述证据，结合对方当事人的意见，本院经审核后认为，杜泽芳对于证据9-11的真实性均无异议，本院予以确认，证明目的的异议系本案的争议焦点，且涉及法律适用，本院将依法结合案情予以认定。证据12系复印件，庞某主张身份关系，户籍证明无法反映证据12上各人与庞某的关系，本院对于该证据不予认定。对于证据1、2、3、4、5，根据本院已经认定的证据9、10，本院对于证据的真实性予以认定。证据6，虽系证人证言，但是结合本院已经认定的证据1-4可以作证，本院予以认定。证据7，本院予以认定。证据8，本院不予认定。
根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2006年2月23日，翁银娣户与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书，约定翁银娣户安置人口2人，最大可安置面积100平方米，翁银娣户获得春波东苑1幢1单元302室房屋（面积105.06平方米，架空层1-1-12面积6.49平方米）。2006年3月23日，翁银娣户支付了上述购房补差款77374.60元。
2006年4月2日，翁银娣为出卖方（甲方），与林伟为买受方（乙方）签订《房屋转让合同》，约定：甲方房屋坐落于滨江区春波小区1幢1单元302室，房屋面积100平方米，储物间为12号，实际面积以房地产产权登记机关测定的面积为主；房屋转让价格为305000元包括储物间价格，乙方在签订本合同之日先付29.50万元，同时甲方立即将房屋交给乙方；另外1万元在双方办妥有关房屋产权证、土地使用证、契税证的手续（过户）后，乙方付清。因转让房屋的产权证、土地使用权证尚未领出，甲方在领到房产证、土地使用证、契税证等及时通知乙方；房屋转让必须向有关部门办理房屋过户手续，房屋产权证、土地使用证、契税证的过户变更登记手续由乙方办理，甲方必须协助，并提供相关的证件，过户手续的相关费用、税等均由乙方承担。翁银娣出具收据，确认收到林伟购房款295000元。
2009年6月27日，翁银娣为出卖方（甲方），与杜泽芳为买受方（乙方）签订《房屋转让合同》，约定：甲方房屋坐落于滨江区春波小区1幢1单元302室，房屋转让价格为440000元包括储物间价格；乙方在签订本合同之日先支付40万元，甲方开具收款收据，并将房屋有关的全部证件及资料交付乙方，乙方开始占有房屋；过户手续办理完毕后乙方将余款40000元付清给原出卖方。关于过户等约定内容同上份合同。同日，杜泽芳支付购房款40万元。此后翁银娣陆续从杜泽芳处支取全部购房款尾款。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。翁银娣户原集体所有土地房屋拆迁后获得安置房屋，应由户内安置人员家庭共同共有。涉案房屋经过两次转让，分别为2006年4月2日及2009年6月27日，翁银娣作为出卖人均在合同上签字，庞某在上述时间点均未成年，尚不具备完全行为能力。翁银娣系庞某的法定监护人，虽然庞某主张其系他人养女，但是并未提供收养手续，本院对此不予确认。翁银娣在房屋转让合同上签字，既代表本人，也代表庞某处分包括庞某在内的家庭共同共有的财产。杜泽芳作为善意买受人，支付的购房款符合当时的市场价值，且已经履行完毕多年，本院认为翁银娣处分权的行使对庞某同样具有法律效力，上述房屋转让合同系各方当事人真实的意思表示，自成立时即应发生法律效力，当事人均应按照合同约定严格履行各自的义务。庞某如果认为翁银娣与杜泽芳签订房屋转让合同，侵害了其合法权益的，可通过向该翁银娣主张来维护其权利。庞某反诉请求称，翁银娣非其亲生母亲，无权处分，宣告涉案合同无效，并不符合合同法第五十二条的规定，本院不予确认。但是，本案涉案房屋现正被人民法院查封，杜泽芳请求本院判令翁银娣、庞某协助涉案房屋的产权过户登记，须待其权利限制解除后才可完成，对于杜泽芳的该项诉讼请求，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、杜泽芳与翁银娣于2009年6月27日签订的、坐落于杭州市滨江区长河街道春波东苑1幢1单元302室房屋转让合同有效。
二、驳回杜泽芳本诉其他诉讼请求。
三、驳回庞某反诉诉讼请求。
本诉案件受理费7900元，财产保全费2720元，合计10620元，由翁银娣负担。反诉案件受理费40元，由庞某负担。（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照诉讼财产标的不服部分向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行。）
审 判 长 杨仙林
人民陪审员 谢建儿
人民陪审员 陆文伟
二〇一五年八月二十八日
代书 记员 汤 舒