福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第4754号
原告（反诉被告）黄晓明，女，汉族，1981年7月31日出生，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人许龚彦，系原告丈夫。
被告（反诉原告）丁国君，女，汉族，1960年12月8日出生，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人王兴，福建合立律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄晓明诉被告（反诉原告）丁国君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法由审判员黄昌杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄晓明的委托代理人许龚彦、被告丁国君的委托代理人王兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄晓明诉称，原、被告于2014年6月2日签订了《店面租赁协议》，由于店面征迁，经原、被告协商，原告于2015年7月10日停止营业，就退还押金等相关赔偿事宜，原告与被告协商，被告拒绝退还，原告申请所在街道司法所调解，被告不愿并拒绝前往。按照双方的《店面租赁协议》约定，被告已经构成违约，应承担违约责任。现原告提起诉讼，请求法院判决：1.原、被告于2015年7月10日解除合同，被告立即返还租赁保证金16000元及空店费30000元，合计46000元；2.被告从第三人处获得的部分补偿款归原告所有，含搬家费、人员安置费、装修补偿款、营业损失补偿款、成套房基础设施配套费、过渡费、内隔墙及卫生洁具补偿费、租金补贴等；3.被告承担本案诉讼费用。
被告丁国君辩称，原告诉请无事实与法律依据，也无合同依据，应予以驳回。按照合同约定，空店费3万元不予退还。原告存在违约行为，保证金亦不予退还。
反诉原告丁国君反诉称，2014年6月2日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁协议》约定：甲方（反诉原告）同意将西洪路327号现有店面租给乙方（反诉被告）做饮食店，月租金人民币8000元，租期从2014年6月10日至2017年6月9日，每月10日交付当月租金；第二、三年月租金为8800元；合同期满，乙方如续租或退租需提前一个月告知甲方，如遇人力无法掌握的自然灾害、拆迁，接到拆迁通知，乙方应无条件推出，本协议终止，甲方全额返还乙方保证金；签订本协议时，乙方即向甲方交付租赁保证金，电费水费乙方自行交付等内容。合同签订后，反诉原告依约交付了店面，履行了作为出租人的义务。2014年6月30日，双方再签订《补充协议》，其中三条约定：在三年租期未满期间，如遇拆迁，空店费3万元不予退还。按照双方约定，反诉被告应于2015年6月10日起向反诉原告每月支付8800元租金，但反诉被告2015年6月份仅支付租金8000元，尚欠800元，2015年7月份租金拒不支付，2015年8月份的三天租金也拒不支付。且拖欠水费570元，电费3030.45元（含违约金），均由反诉原告先行垫付，其行为已经构成违约。综上，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付租金10480元（其中2015年6月欠800元、2015年7月欠8800元、2015年8月份按三天算为880元）；2、反诉被告向反诉原告支付由反诉原告代为垫付的电费及违约金共3031.45元；3、反诉被告向反诉原告支付由反诉原告代为垫付的水费570元（其中污水处理费209元）；4、本案本反诉全部诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告黄晓明辩称，1.2015年6月支付租金8000元，其已知会反诉原告，且当时诉争店面马上面临拆迁，合同中约定16000元予以退还。2.三年月租金8800元的起算时间点也不明确。而其与反诉原告协商于2015年7月10日解除合同，其已提前一周停止营业并搬离大部分设备，但反诉原告拒绝退还相关费用并拒绝前往司法所进行调解。2015年7月27日被告直接撬了诉争店面店门并换了锁，洪山派出所有其报警记录。3.被告拒绝退还的相关费用足够缴纳水费及电费。
经审理，本院查明如下事实：原告黄晓明与被告丁国君于2014年6月2日签订了《店面租赁协议》，约定：一、被告将西洪路327号房屋底层店面（下称诉争房屋）出租给原告作饮食店使用，租赁期限自2014年6月10日起至2017年6月9日止，月租金8000元，每月10日支付当月租金；第二、三年月租金为8800元；二、如遇拆迁，接到拆迁通知后，原告应无条件退出，本协议终止，被告全额返还原告保证金；三、签订本协议时，原告向被告交付保证金16000元，并交当月租金8000元，电费、水费由原告自行缴纳；四、原告向被告支付“空店费”3万元，不含任何设施，租赁期满后该费用不予退还。双方又于2014年6月30日签订一份《补充协议》，约定在三年租期未满期间，如遇拆迁，“空店费”3万元不予退还。协议签订后，被告将诉争房屋交付原告使用，原告按每月8000元的标准缴纳租金至2015年6月。2015年8月3日，被告收到福州凤凰房屋征收工程处发出的《致西洪路沿线旧屋区改造项目被征收人的一封信》，确认诉争房屋将被征收。另外，被告为诉争房屋缴纳2015年6月及2015年7月的电费（含违约金）共3031.45元，缴纳2015年5月至2015年8月的水费570元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《店面租赁协议》及《补充协议》，均系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告称讼争房屋系公租房，且提供缴交租金的票据，原告主张被告系无权处分诉争房屋并无证据证明，且被告已将诉争房屋实际交由原告占有使用，故原告应依约向被告缴纳租金。双方均确认原告于2015年8月3日收到诉争房屋将被征收的通知，根据合同约定，租赁合同应于2015年8月3日终止，原告主张其与被告协商2015年7月10日解除合同且其已搬离诉争房屋，没有证据证明，本院不予采信，故原告黄晓明应依约缴纳租金至2015年8月3日。关于租金标准，合同约定“第二、三年月租金为8800元”，2015年6月10日起，租赁期间已超一年，故被告应按月租金8800元的标准缴纳租金。原告自认其2015年6月仅缴纳租金8000元，故其尚须向被告缴纳的租金金额为2015年6月10日至2015年7月9日未付租金8800-8000=800元，以及2015年7月10日至2015年8月3日未付租金8800／31日＊25日=7097元，合计7897元。另外根据合同约定，使用诉争房屋产生的水费及电费均应由原告自行交付，故对于被告缴纳的诉争房屋缴纳2015年6月及2015年7月的电费（含违约金）共3031.45元，原告应予返还。至于2015年5月至2015年8月的水费570元，因租赁合同已于2015年8月4日终止，原告（反诉被告）仅应向被告（反诉原告）返还2015年5月至2015年7月的水费，可按总金额的3／4计算，为427.5元。
关于保证金16000元，被告主张原告存在违约行为即不予退还，无合同约定及法律依据。本案亦属于因拆迁所致协议终止之情形，故保证金应在抵扣原告应向被告支付的上述租金及水电费后，余款应由被告向原告返还。被告应向原告返还的金额为16000元-7897元-3031.45元-427.5元=4644.05元。
关于合同约定的“空店费”3万元，实为实践中普遍存在的店面转让费，即在租赁期内，经营者为获得店面经营权，向原经营者支付的一定费用。原、被告经协商达成一致，被告向原告收取该费用，不违反法律强制性规定，合法有效，双方亦两次书面明确约定如遇诉争房屋被征收，“空店费”不予退还，故原告要求被告返还“空店费”3万元的诉请，没有法律依据，本院不予支持。
至于原告主张被告因诉争房屋被征收所获得的补偿款中，有部分应归原告所有，本院认为，诉争房屋的征收补偿与本案房屋租赁合同纠纷非属同一法律关系，在本案中不予处理。故原告申请追加福州凤凰房屋征收工程处作为第三人，本院不予准许；原告如认为其应获得征收补偿，可另行主张权利。
另，被告于2015年8月14日申请增加腾空交房支付占有使用费等的两项反诉请求，未在本院指定的七日内补缴诉讼费，视为自动撤回该两项诉讼请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告丁国君于本判决生效之日起十日内向原告黄晓明返还保证金余额4644.05元；
二、驳回原告黄晓明的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告丁国君的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费950元，适用简易程序减半收取475元（原告预交3620元），由原告黄晓明承担375元，由被告丁国君承担100元；反诉受理费减半收取76元（反诉原告预交152元），反诉原告丁国君承担34元，由反诉被告黄晓明承担42元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 黄昌杰
二〇一五年十二月九日
书记员 施倩莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
申请执行提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。