贵州省纳雍县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0525民初2893号
原告：刘吉军，男，1983年6月18日出生，穿青人，本科文化，纳雍县老凹坝乡中心学校教师，住纳雍县。
委托诉讼代理人（特别授权）：王奕，广东桥达律师事务所律师。
被告：贵州齐安房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙镇环城路。
法定代表人：ＸＸ舜，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人（特别授权）：屠金伟，贵州贵遵律师事务所律师。
原告刘吉军与被告贵州齐安房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“齐安公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用简易程序，齐安公司于2017年12月4日以人数较多且在本辖区有重大影响提出管辖权异议，本院驳回异议后，齐安公司提出上诉，贵州省毕节市中级人民法院以（2017）黔05民辖终185号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2017年12月26日公开开庭进行了审理，原告刘吉军及其委托诉讼代理人王奕、被告齐安公司的委托诉讼代理人屠金伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘吉军向本院提出诉讼请求：1.被告履行《商品房买卖合同》第八章约定办理商品房转移登记，交付房地产权证；2.被告承担未交付房屋产权证的违约责任：依合同约定至执行之日，暂计算到2017年12月17日：78639元；3.诉讼费由被告负担。事实及理由：我于2012年6月5日与被告签订纳雍县雍熙镇新街路中景濠庭2栋3单元13-1《商品房买卖合同》，我按照约定支付了相关房款，办理了相关手续，被告也交付了商品房。按照双方签订的《商品房买卖合同》，被告应向我承担78639元的违约金并办理、交付房产权证书。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。
齐安公司辩称，1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应支持；2、我公司未能办理房屋转移登记的原因是新消防规范的调整和政府实施房屋拆迁难度增大，导致消防设施不能达标，无法办理相关手续，我公司已于2014年3月30日前向纳雍县房产事业局提交办理房屋初始登记相关资料，故根据双方合同约定办理房屋转移登记时间顺延，我公司不存在支付违约金的法定事由；3、涉案合同约定的违约金标准过高。
本院经审理认定事实如下：2009年，被告奇安公司以出让方式取得纳雍县雍熙街道办事处（原雍熙镇）新街路编号为(2009)第090号、使用权面积为9209平方米地块的建设用地使用权。2010年，被告齐安公司取得名为“中景濠庭”建设项目的建设工程规划许可证，2011年取得建筑工程施工许可证，同年取得商品房屋预售许可证。
2012年6月5日，齐安公司作为出卖人、原告作为买受人签订了《商品房买卖合同》(合同编号:QA2012-029)，齐安公司将其开发建设的纳雍县新街路“中景濠庭”2栋3单元16层3-16-1号商品房售予原告。合同载明：“该商品房的规划用途为住宅，建筑面积119.76平方米，套内建筑面积101.76平方米；按套计算，该商品房总价款为344909元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款104909元，余款240000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2013年03月30日前向买受人交付该商品房。”该合同第二十二条载明“出卖人承诺于2014年3月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。2012年9月30日，原告刘吉军向被告支付了首期房款104909元，余款240000元以公积金贷款方式支付。齐安公司已按合同约定将“中景濠庭”2栋3单元16层3-16-1号商品房交付给原告占有使用。2014年3月30日前，齐安公司向纳雍县房产事业局申请办理“中景濠庭”项目2号楼房屋初始登记并提交相关资料，经审查因其没有消防验收合格证明，未达到办理条件，该局未予受理。
“中景濠庭”建设项目因消防设施不达标，该项目未通过消防验收，致使被告齐安公司在2014年3月31日前未能取得该商品房所有权初始登记,不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,导致原告至今未能办理“中景濠庭”2栋3单元16层3-16-1号商品房产权证。
另查明，齐安公司原名称为纳雍县齐安房地产开发有限公司，2014年7月23日更名为贵州齐安房地产开发有限公司。
本院认为，被告齐安公司是依法登记的房地产开发企业，其与十三案原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因齐安公司开发建设的“中景濠庭”建设项目未通过消防验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，导致原告至今未能办理“中景濠庭”商品房产权证，是齐安公司的责任，被告提交的证据只能证明在2013年3月30日前向办证机关提交了相关资料，消防验收不合格，不能证明系双方约定的“非被告原因”，故齐安公司已构成违约，应当向原告承担违约责任。
关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，双方签订的《商品房买卖合同》违约条款内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。被告称按日万分之三支付逾期办证的违约金过高，日万分之三的违约金系原、被告双方协商一致的结果，且未超出合理限度，被告的抗辩无事实和法律依据，应不予采纳。
关于违约金的计算以及是否超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”、第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行”，故2017年10月1日前诉讼时效未完成的，适用三年的诉讼时效，2017年10月1日前诉讼时效已经完成的，适用两年的诉讼时效，原告自被告齐安公司逾期交付商品房转移登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利受到侵害，但未能提供证据证明有诉讼时效中止、中断、延长等事由，合同约定的违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间均不能超过二年，故齐安公司应从原告起诉之日倒计两年即从2015年11月17日起按照合同约定的已付房款日万分之三的标准支付违约金，并计算至齐安公司交付商品房转移登记的有关文书之日止。
关于被告齐安公司不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的辩解理由是否成立的问题，被告虽向纳雍县房产事业局提交了办理“中景濠庭”项目房屋初始登记的相关资料，但该局未受理，属于被告未具备办证条件，故被告应承担违约责任。被告称因新消防规范调整和政府拆迁难度增大导致无法办证，《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，“中景濠庭”建设项目的消防登高操作平台达标以前，齐安公司均不能取得“中景濠庭”建设项目的所有权初始登记，虽是齐安公司的责任，构成违约，但属于事实上不能履行，原告要求齐安公司办理商品房转移登记的有关文书现已无实际意义，齐安公司承担违约金责任一直到交付商品房转移登记的有关文书之日止，可促使其处理“中景濠庭”建设项目的消防设施达标，达到办证条件，如消防设施达标达到办证条件后齐安公司仍不办理，届时原告可另行提出主张，故原告要求齐安公司办理商品房转移登记的有关文书应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告贵州齐安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘吉军支付以购房款344909元为基数按日万分之三计算的违约金，支付期间从2015年11月17日起至将“中景濠庭”2栋3单元16层3-16-1号商品房转移登记的有关文书交付之日止；
二、驳回原告刘吉军的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1766元，适用简易程序审理减半收取883元，由被告贵州齐安房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 杨真义
二〇一七年十二月二十六日
书记员 左 勇