湖南省邵阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳民初字第547号
原告邵阳市中宏房地产开发有限公司，住所地在邵阳县塘渡口镇峡山社区渣滩小区。
法定代表人焦雄恩，该公司董事长。
委托代理人王永红，湖南森力律师事务所律师。
委托代理人马维敏，女，该公司员工，住隆回县。
被告刘景秀，女，1981年5月25日出生，汉族，农民，住邵阳县。
原告邵阳市中宏房地产开发有限公司（以下简称中宏公司）诉被告刘景秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，依法组成由审判员邓飞元担任审判长，审判员刘亮，人民陪审员刘治参加的合议庭。因中宏公司与众租赁户房屋租赁合同纠纷案是系列案，案情复杂，社会影响较大，本院认为有协调处理的必要，故于2015年7月20日裁定中止审理本案，后经协调无效，本案恢复审理，于2016年10月10日公开开庭进行了审理。代理书记员刘新乐担任法庭记录。原告中宏公司的委托代理人王永红、马维敏到庭参加诉讼，被告刘景秀经公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。
原告中宏公司诉称：原告在邵阳县塘渡口镇大木山新区开发了中宏商业步行街，为打造步行街商业圈，原告将所有门面出售后，又整体返租回来，再转租给被告等经营户使用经商。2012年8月3日原、被告双方签订了中宏步行街第四栋4151号门面的租赁合同，合同约定被告先付租金后使用门面，第一年度和第二年度租金免交，第三年（2014年10月1日至2015年9月30日）门面的租金为13849元，应当在2014年6月1日前付清，以后每年度租金也应当在当年6月1日前付清。合同还约定被告超过约定日期15日仍不支付租金的，原告有权解除合同，被告应支付违约金，违约金按当年年度租金的两倍进行计算。合同签订后，原告按时将门面交付给被告使用，被告至今已实际使用两年多的时间，但被告一直未支付一分钱的租金。原告于2014年8月发出过书面催收函，要求被告在当月交清租金，否则将依约解除合同。被告对此置之不理，拒付租金。原告未收到被告的租金，但原告仍向门面所有权人承担的租金不得不按时交付，现原告已造成三百多万元的损失。原告认为，诚实守信是商业活动的基本原则，被告“只享受权利，不承担义务，故意违约”的行为应受法律的制裁。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。请求：1、依法解除原、被告双方于2012年8月3日签订的《中宏商业步行街门面租赁合同》；2、判令被告向原告支付的租金13849元（租金暂时计算至2015年9月30日止顺延按合同约定照计）；3、判令被告向原告支付违约金27698元；4、判令被告立即将门面腾空退还给原告。
被告刘景秀未答辩。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、原告的营业执照复印件、法人代表身份证明及被告的身份信息，用以证明原、被告的诉讼主体资格；
2、门面租赁合同、门面返租合同，用以证明原告与门面业主签订了返租合同，再将门面转租给被告以及原、被告双方约定解除合同的条件，违约的认定及违约金的计算；
3、门面租金催缴通知书，用以证明原告于2014年8月催被告交纳租金的事实；
4、租金催收通知书照片及被告店面照片，用以证明原告催收租金的事实；
被告刘景秀未到庭参加诉讼，本院视其为放弃举证、质证权利。
本院认为，原告提供的证据客观真实对上述证据本院予以认定。
根据上述认证，结合双方当事人的当庭陈述，本院可以确认以下本案事实：
原告中宏公司投资开发了塘渡口中宏商业步行街。原告将该门面出售，在与该门面业主签订了《中宏商业步行街门面返租合同》后，于2012年8月3日原、被告签订《中宏商业步行街门面租赁合同》，原告将4栋4151号门面租赁给被告进行经营。原、被告签订的《合同》约定：甲方中宏公司为出租方，乙方刘景秀为承租方；一、甲方将中宏商业步行街4栋4151号门面，面积38.47平方米租赁给乙方经营；二、租期限为3年，起租自2012年10月1日至2015年9月30日止；租金从2014年10月1日起开始计算，此前为免租期间，不计算租金……四、租金、相关费用及付款方式和保证金：1、乙方承租该房屋，应先付租金后使用，第一年租金（至2013年9月30日止）为0元、第二年（至2014年9月30日止）为0元、第三年（至2015年9月30日止）租金为13849元、第一年租金乙方在2014年6月1日前付清，以后每年6月1日前支付租金给甲方。如逾期支付，承租人自逾期之日起支付出租人每日千分之五的违约金，超过15日仍不支付租金的，视为乙方违约，甲方有权解除租赁合同，不退还保证金，并追究相关费用和损失；2、本合同签订之日，乙方需交纳每间门面保证金一万元，本合同届满后，双方在清算所有费用后，此保证金由甲方在十日内退还给乙方，但不计利息。如租期未满自行退出，保证金不予退还；五、双方的权利及义务：……2、在租期内，无论乙方的使用是否盈利，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金……六、违约责任：……2、合同期内，甲、乙双方如有一方违反本合同条款，则视为违约，违约方应承担因违约给守约方所带来的一切损失，并支付违约金，违约金按当年租金2倍支付……。合同签订后，被告在交纳了一万元保证金后，对其所租赁的门面按原告的规定进行装修并入场经营；到了交纳第三年度租金的时间，即2014年6月1日，被告刘景秀因认为原告没有按照招商时的广告信息和承诺履行自己的义务，中宏商业步行街没有达到经营的环境和条件，导致其经营不善而未交纳第一年度的租金，双方酿成纠纷；后在邵阳县人民政府有关部门的主持下，部分要求退还门面的租赁户与中宏公司的法定代表人焦雄恩商量出解决方案，形成会议纪要“退还门面户的义务”：1、要求退还门面户的门面凡属固定装修结构、线路、灯光、固定衣柜、外装修及招牌、卷闸门、玻璃门、固定衣架不可拆迁；2、退还户必须交清所有的水、电等相关费用；3、废止与公司签订的相关协议；4、退还户与第三方的债权、债务关系一律与公司无关；5、退还户签字后，经公司验收后，必须交还钥匙，在五个工作日退还保证金和装修费；协调会后，要求退还门面户没有在约定的时间内签字退租并交付门面钥匙，也没有与中宏公司就退还所租门面签订具体合同；2014年8月14日，原告指派工作人员向在被告承租的门面上张贴了《中宏商业步行街经营门面租金催缴通知书》，被告仍未交纳租金，原告遂向本院提起诉讼，要求被告支付租金及违约金，从而酿成本案纠纷。
另本案在审理过程中，原告提出用被告所交保证金1万元抵扣被告的门面租金1万元，被告尚欠门面租金3849元。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷；本案的焦点问题是：1、原、被告是否均存在违约行为;2、违约金如何计算。
1、原、被告是否均存在违约行为。原、被告签订的《中宏商业步行街门面租赁合同》是双方在平等自愿的基础上，通过充分协商达成的，协议内容是双方真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务；原告按照合同约定向被告交付了门面，但被告未按照合同约定在免租期过后，向原告交纳租金，构成违约。因刘景秀不履行合同主要义务导致双方签订的租赁合同无法继续履行，根据双方的合同约定，中宏公司可以据此解除与刘景秀签订的《中宏商业步行街门面租赁合同》，但现原告起诉要求解除与被告签订的租赁合同及门面腾空的情形已消失，故对原告该诉请本院不再处理；原告要求被告按照合同约定支付租赁期间的租金的诉讼请求，符合法律规定，本院应予以支持；本案在审理过程中，原告提出用被告所交保证金1万元抵扣被告的门面租金1万元的请求，不违反法律规定，本院予以确认。
2、违约金如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题指导意见》第5条规定，对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。本院认为，刘景秀未按时支付租金，构成违约，应当向中宏公司支付违约金，但合同约定违约金按当年租金的2倍支付，过分高于中宏公司造成的租金损失，故本院对违约金进行调整，酌定由刘景秀支付拖欠租金的30%即4154.7元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告刘景秀于本判决生效后十日内支付原告邵阳市中宏房地产开发有限公司租金3849元，违约金4154.7元，共计8003.7元；
二、驳回原告邵阳市中宏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费837元，由被告刘景秀负担250元，原告邵阳市中宏房地产开发有限公司负担587元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 邓飞元
审 判 员 刘 亮
人民陪审员 刘 治
二〇一六年十月十四日
代理书记员 刘新乐
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。