福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终506号
上诉人（原审原告）：厦门普达房地产建设发展有限公司，住所地福建省厦门市思明区同安路2号天鹭大厦A座11H单元。
法定代表人：周铁军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩雪明，福建联合信实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纪瑞婷，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王贺军，男，1970年11月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：陈珊珊，福建衡兴明业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈智元，福建衡兴明业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马钢（集团）控股有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区九华西路8号。
法定代表人：魏尧，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张燕，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：郭斐，该公司工作人员。
上诉人厦门普达房地产建设发展有限公司（以下简称普达公司）因与被上诉人王贺军、马钢（集团）控股有限公司（以下简称马钢集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民撤9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
普达公司上诉请求：1.撤销厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民撤9号民事判决，改判支持普达公司的一审诉讼请求，即“撤销（2013）思民初字第1270号民事调解书，撤销马钢集团应于调解协议生效之日起五日内立即将厦门市同安路2号天鹭大厦A座20H、21G、21H、22G、22H单元房屋权属备案登记至王贺军名下，并协助王贺军办理上述房产产权登记过户手续之内容”；2.一、二审诉讼费用以及诉讼财产保全费用由王贺军、马钢集团承担。事实和理由：一、普达公司与南国投公司签订的《商品房预售合同》及补充协议，实际上是沈阳市公安局为追回南国投公司早在1995年出借给普达公司489万元的借款，因普达公司无法偿还，沈阳市公安局为扣押普达公司名下的房产师出有名，以普达公司若不配合，就会被牵涉入南国投公司涉嫌非法吸收公众存款案之中，普达公司无奈与南国投公司1997年3月22日补签的，该时间与沈阳市公安局的《扣押物证、书证清单》出具时间相一致，由此可以证明上述事实属实。《商品房预售合同》第十一条约定，须经厦门市公证机关公证，始得成立。第十二条约定，该合同要经厦门市房地产市场管理处登记后方才生效。但上述合同自始自终从未公证，更未办理登记。由此可以证明普达公司与南国投公司并不存在实际的买卖房产事实。二、普达公司于1999年至2002年期间先后出具的三份承诺书，实际上是普达公司迫于沈阳市公安局的压力无奈作出的承诺。该等事实从承诺书的承诺对象包括沈阳市公安局可以证明。所以承诺书并非普达公司的真实意思表示。而且仅凭承诺书不能发生不动产物权变动的法律效力，普达公司至今没有为马钢集团办理成功讼争五套房产的登记备案手续，马钢集团并未取得讼争房产的所有权。另外，普达公司先后作出了三份承诺书，从最后二份承诺书的内容来看，普达公司承诺若不能在约定的期限内办理完成五套房产的过户手续，承担偿还500万元的清偿责任，换言之，普达公司与马钢集团之间的关系已变为债权债务关系。三、普达公司基于与马钢集团之间的债权债务关系，将讼争五套房产交由马钢集团使用，并不意味着普达公司默认讼争五套房产归马钢集团所有，而仅仅是采用将五套房产的使用权让渡给马钢集团，以减轻普达公司对马钢集团的债务而采取的一种方法。四、普达公司于2011年提起的执行异议之诉【（2011）漳民初字第132号】，不能表明普达公司已自认讼争五套房产于1997年3月后已不属于普达公司。（2011）漳民初字第132号民事裁定书载明“原告普达公司的委托代理人为马钢（集团）控股有限公司实业分公司双清办主任吴新国”，可以印证该案实际上是马钢集团借用普达公司名义提起的执行异议之诉，而非普达公司之本意。马钢集团不以自己的名义提起执行异议之诉，而是让普达公司提起执行异议之诉，足见马钢集团亦自认普达公司才是讼争五套房产的所有人。该民事裁定书关于普达公司的陈述记载，最多仅能认定为普达公司还原了当时讼争五套房产相关渊源问题，对于讼争五套房产的渊源及是非曲折问题并没有作出任何判断，不足于认定属于普达公司的自认。而且，需要强调的是漳州市中级人民法院在该案中最终驳回了普达公司的执行异议之诉。五、自1999年至2011年，普达公司受沈阳市公安局的压力，不得以作出了很多违背自己真实意思的承诺或表示。但普达公司作为讼争五套房产的开发商、所有权人，从未将五套房产过户登记在其他任何人名下，截至王贺军与马钢集团恶意串通，骗取厦门市思明区人民法院出具（2013）思民初字第1270号民事调解书，进而办理登记过户至王贺军名下之前，讼争五套房产在房管局登记备案的所有权人均是普达公司。因此，一审法院所谓的从1999年至2011年，普达公司对于马钢集团对讼争五套房屋享有权利始终不持异议的说辞，不能成立。六、普达公司作为讼争五套房产的所有权人，对该五套房产享有财产权益，一审法院认为马钢集团将属于普达公司的五套房产出售给王贺军，没有损害普达公司的民事权益，明显不属实。七、普达公司作为讼争五套房产在厦门市房管局登记的实际权属人，（2013）思民初字第1270号案件未追加普达公司作为第三人，明显存在程序错误。八、普达公司多次要求一审法院调取（2013）思民初字第1270号民事调解书的诉讼卷宗和执行卷宗材料，均被拒绝。一审法院剥夺了普达公司作为当事人依法享有的诉讼权利，存在程序瑕疵。综上所述，普达公司才是讼争五套房产的合法所有权人，马钢集团关于其系讼争五套房产的所有权人之主张于法无据；马钢集团与王贺军在厦门市思明区人民法院就讼争房产交易达成的（2013）思民初字第1270号民事调解书已侵害普达公司的财产权利，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第292条规定的情形，应予撤销。
王贺军辩称，一、普达公司与南国投公司、沈阳市公安局之间的关系，与本案无关，且普达公司没有任何证据证明其上诉状中所述的被胁迫的事实。本案已查明的事实为马钢集团通过退赃的方式，取得了讼争五套房产的权利，继而将该房产出售给王贺军。二、鉴于讼争房产已与普达公司无关，（2013）思民初字第1270号民事调解书当然不损害普达公司的权益，根据《民事诉讼法》第56条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第292条的规定，普达公司并非第三人撤销之诉的适格当事人，其不具备提起第三人撤销之诉的法定条件。普达公司虽是讼争五套房产的开发商，但该讼争房产普达公司已于1997年出售给南国投公司。后因南国投公司涉嫌非法吸收公众存款罪，沈阳市公安局将讼争五套房屋作为退赃款返还给马钢集团，马钢集团系讼争五套房屋的实际所有权人。对于上述事实，普达公司系清楚并认可的，主要体现在：1.普达公司分别于1997年7月、2001年7月、2002年12月向沈阳市公安局及马钢集团出具承诺，确认讼争五套房屋归马钢集团所有；2.普达公司于2011年提起执行异议之诉，【案号为（2011）漳民初字第132号】，要求确认马钢集团合法取得讼争五套房屋的所有权。三、退一步说，即使普达公司与（2013）思民初字第1270号案件存在利害关系，其亦超过提起撤销之诉的法定期限。根据《民事诉讼法》相关规定，第三人撤销之诉的期限为其知道或应当知道之日起六个月内。普达公司早已超过该法定期限，理由在于：1.王贺军于2012年向马钢集团购买讼争五套房屋，普达公司是明知的，因为王贺军支付的购房款中有300万元系由王贺军直接支付给厦门国际银行，用于清偿普达公司的债务。2.在王贺军支付完购房款至（2013）思民初字第1270号调解书作出后，王贺军曾多次找普达公司沟通房屋权属登记事宜，普达公司并非于2016年7月才知晓该事件。
马钢集团辩称，一、普达公司将与南国投公司所签订的《商品房预售合同》及补充协议、其出具的三份承诺书等均解释为迫于沈阳市公安局的压力而无奈作出，并非其真实意思表示。对此马钢集团认为：1.上述证据所载内容与普达公司交付讼争房产，多年来一直保障马钢集团使用讼争房产不受妨碍，向马钢集团说明不能办理产权登记事宜的原因并一再作出承诺，向法院提起诉讼要求确认马钢集团是讼争房产所有权人等一系列行为是相互吻合、相互印证的。2.普达公司并未提供任何实质性证据证明上述行为非其真实意思表示，普达公司出具的上述证据对其自身具有不容置疑的法律约束力。3.如若普达公司坚持认为沈阳市公安局存在违法办案行为，则应当依法提起行政诉讼等救济程序。二、《商品房预售合同》即使未经公证、登记（据沈阳市公安局办案人员介绍是经过公证的），也应当合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定，当事人未按约定办理登记备案手续，但一方当事人履行主要义务，对方接受的，亦应当认定该合同已生效。本案中南国投公司支付了购房款，普达公司接受并交付房屋的行为，依法应认定该合同有效。三、普达公司称与马钢集团之间还原到债权债务关系，是荒谬的。沈阳市公安局出具发还物品清单将涉案五套房产发还给马钢集团，显然是刑事案件返还赃款赃物的执法行为，不是一般民事债权债务的处理，更不因普达公司的单方选择或承诺而随意变更。四、普达公司向马钢集团交付讼争房产，并非所谓的仅仅是使用权让渡。沈阳市公安局将讼争房产发还给马钢集团，普达公司即负有转让所有权的义务。之所以迟迟未能办理产权登记事宜，是因房屋消防设施不合格而无法竣工验收。普达公司在房屋已被公安机关扣押的情况下依然违法抵押给厦门国际银行等因素导致客观上根本无法办理产权登记。普达公司因种种原因至今未能协助办理产权登记，但不可否认其具有协助办理产权登记事宜的义务。五、普达公司自认其自1997年3月后就不再是讼争房产的所有权人。1.普达公司在（2011）漳民初字第132号执行异议之诉纠纷一案中，要求确认马钢集团合法取得讼争房产的所有权，在案件审理中充分阐述了相关事实并予以举证证明，毫无疑问是自认。2.吴新国是经普达公司授权的诉讼代理人，其诉讼代理行为的后果应由普达公司承担。且普达公司法定代表人周铁军也出庭参加了诉讼。3.当事人陈述是《民事诉讼法》规定的证据形式之一，如若普达公司依然辩解当时的陈述不实，则涉嫌伪造证据，应当承担妨害民事诉讼等法律责任。六、马钢集团将讼争房产出售给王贺军并未损害普达公司权益。早在上个世纪九十年代，普达公司就已将讼争房产出售给南国投公司，并收取了全部房款。后因普达公司违法抵押，以致马钢集团又不得不将王贺军支付的购房款中的300万元支付给厦门国际银行，用以抵偿普达公司债务。据此，普达公司已额外受益300万元。七、相关案件的审理并无任何错误或瑕疵。1.因讼争房产早就与普达公司无关，故不存在需追加其作为第三人参加诉讼问题。2.对于本案而言，完全没有必要调取原调解案件的卷宗材料。综上，请求驳回上诉，维持原判。
普达公司向一审法院起诉请求：撤销（2013）思民初字第1270号民事调解书，即撤销马钢集团应于调解协议生效之日起五日内立即将厦门市同安路2号天鹭大厦A座20H、21G、21H、22G、22H单元房屋权属备案登记至王贺军名下，并协助王贺军办理上述房屋产权登记过户手续之内容。
一审法院认定事实：普达公司系厦门市思明区天鹭大厦商品房项目开发商。
1997年3月，普达公司与南国投公司签订《商品房预售合同》及补充协议，约定：普达公司将讼争五套房屋即厦门市思明区同安路2号天鹭大厦A座20H、21G、21H、22G、22H单元房屋出售给南国投公司，成交价格为500万元。
1997年，因南国投公司涉嫌犯罪，讼争五套房屋被沈阳市公安局扣押。1999年7月27日，沈阳市公安局将讼争房五套屋折价500万元返还给马鞍山钢铁股份有限公司（简称马钢公司）。普达公司分别于1999年7月27日、2001年7月18日、2002年12月24日作出承诺书，承诺讼争五套房屋产权归马钢公司所有，普达公司为马钢公司办理产权登记。后马钢公司的上述债权转由马钢集团主张，马钢集团实际占有使用讼争五套房屋。自1999年7月起，马钢公司及马钢集团占有使用讼争五套房屋。
漳州中院在执行已发生法律效力的（2007）闽民初字第03号民事判决书（即厦门国际银行诉普达公司借款合同纠纷一案）过程中，根据（2009）漳执行字第68号执行裁定书查封讼争五套房屋，马钢集团提出书面异议。漳州中院经审查认为，马钢集团虽实际占有使用讼争五套房屋，但未依法办理产权登记，未依法取得所有权，而是否享有使用权，不影响本案查封，马钢集团请求中止对讼争五套房屋的查封，提出的异议依据不足，理由不成立。漳州中院于2011年3月18日作出（2011）漳执外异字第6号执行裁定书，裁定驳回马钢集团的执行异议。
上述执行异议被驳回后，马钢集团未提起执行异议之诉，普达公司向漳州中院提起执行异议之诉。普达公司诉称，讼争五套房屋于1997年3月后已不属于普达公司所有，现所有权人为马钢集团。普达公司诉请判令确认马钢集团合法取得讼争五套房屋的所有权，停止对讼争五套房屋的查封。漳州中院经审理认为普达公司与本案无直接利害关系，于2011年11月8日作出（2011）漳民初字第132号民事裁定书，裁定驳回普达公司的起诉。普达公司不服，提起上诉，福建省高级法院于2012年2月6日作出（2012）闽民终字第86号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
2012年10月31日，马钢集团、王贺军与厦门国际银行签订一份《协议书》，约定：王贺军以500万元向马钢集团购买讼争五套房屋，王贺军于本协议签订之日起五日内支付购房款500万元，其中300万元汇入厦门国际银行指定账户，马钢集团将该款项用于向厦门国际银行申请解除讼争五套房屋抵押权的补偿，另200万元汇入马钢集团指定账户；厦门国际银行在收到王贺军支付的300万元后，负责完成对讼争五套房屋拥有的抵押权向厦门市国土资源与房产管理局提出抵押权注销登记申请，根据王贺军申请配合向人民法院申请解除对讼争五套房屋的司法查封措施，并不再要求人民法院对讼争五套房屋采取执行措施或提出其他权利主张；马钢集团在收到王贺军支付的200万元后五日内，向王贺军移交讼争五套房屋。自2012年11月起，马钢集团将讼争房屋交付给王贺军占有使用。
2013年3月13日，一审法院就王贺军诉马钢集团房屋买卖合同纠纷一案作出（2013）思民初字第1270号民事调解书，调解协议如下：马钢集团应于调解协议生效之日起五日内立即将讼争五套房屋权属备案登记至王贺军名下，并协助王贺军办理上述房屋产权登记过户手续。其后，讼争五套房屋备案登记至王贺军名下。审理中，普达公司向一审法院申请调取（2013）思民初字第1270号案件的诉讼卷宗材料和执行卷宗材料。
2016年6月20日，普达公司向天鹭大厦业委会发出联系函，通知天鹭大厦业委会移交业主房产测绘及单元信息供普达公司核对。2016年7月10日，天鹭大厦业委会向普达公司发出有关天鹭大厦购房情况事实校对的函以及天鹭大厦房产测绘成果及单元信息表、配图领用表，载明王贺军为讼争五套房屋的买受人。
2016年8月，普达公司向房管部门提出信访，要求暂缓办理讼争五套房屋过户手续，经厦门市不动产登记中心审查、厦门市国土资源与房产管理局复查，处理意见为不动产登记机构无权停止协助执行事项、暂缓办理相关房产的登记过户手续。
一审法院认为，普达公司与南国投公司签订《商品房预售合同》及补充协议，普达公司将讼争五套房屋以500万元出售给南国投公司，因南国投公司涉嫌犯罪，讼争五套房屋被沈阳市公安局扣押，并由沈阳市公安局折价500万元返还给马钢公司，普达公司于1999年至2002年期间先后出具三份承诺书，承诺讼争五套房屋产权归马钢公司所有，普达公司为马钢公司办理产权登记。之后，马钢集团对讼争五套房屋享有债权并实际占有使用，普达公司又于2011年提起执行异议之诉，自认讼争五套房屋于1997年3月后已不属于普达公司所有，现所有权人为马钢集团。由此可见，从1999年至2011年，普达公司对于马钢集团对讼争五套房屋享有权利始终不持异议，现普达公司主张其为讼争五套房屋的权利人，排除马钢集团的权利，缺乏充分证据支持。马钢集团作为讼争五套房屋的权利人，实际占有使用讼争房屋，将讼争五套房屋出售给王贺军，并未损害普达公司的民事权益。故，普达公司请求撤销（2013）思民初字第1270号民事调解书，即撤销马钢集团应于调解协议生效之日起五日内立即将讼争五套房屋权属备案登记至王贺军名下，并协助王贺军办理上述房屋产权登记过户手续之内容，缺乏事实和法律依据，不予支持。至于普达公司向一审法院申请调取（2013）思民初字第1270号案件的诉讼卷宗材料和执行卷宗材料，经审查并无必要，不予调取。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回厦门普达房地产建设发展有限公司的诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
对一审查明的事实，普达公司提出如下异议：第一，需要补充查明《商品房预售合同》签订的时间为1997年3月22日，该日是南国投公司涉嫌犯罪，沈阳市公安局查封讼争房产的时间，这是合同签订的背景，而且该合同约定需要公证登记后才能成立及生效。第二，一审遗漏查明普达公司后面两份承诺书的内容，后面两份承诺书载明是向沈阳市公安局和马钢公司共同作出的，若普达公司未按期办理产权转移手续，则承担债务清偿责任，实际上双方后来转化为债权债务关系。第三，一审遗漏查明2011年5月9日马钢集团向沈阳市公安局出具《关于请求解决“7.29”案件中有关清退问题的函》中，马钢集团自认因未办理产权转移手续，其并未取得讼争房产所有权。第四，一审遗漏查明马钢集团与王贺军、厦门国际银行签订协议书的履行情况，其虽然提交了三方协议书，但并未提交王贺军支付500万元付款凭证，是否付款对于该协议书是否真实具有重要作用。王贺军、马钢集团对一审查明的事实均无异议。各方当事人对一审查明的其他事实未提异议，本院对各方当事人无异议的事实，予以确认。
针对普达公司所提王贺军是否支付500万元购房款的异议，王贺军提供2012.11.5兴业银行个人汇款委托书、2012.11.5转账专用凭证、2012.11.5公司财务收据，证明王贺军为购买讼争房产已支付相应款项，其中支付给厦门国际银行300万元，支付给马鞍山钢晨实业有限公司200万元。普达公司对三份证据表面真实性没有异议，对合法性和关联性有异议。讼争房产在1997年的抵偿价格是500万元，王贺军向马钢集团购买讼争房产发生在2012年，购房款金额仍然确定为500万元是不符合市场行情的。普达公司认为王贺军与马钢集团签订的协议书是虚假的，款项的支付也是虚假的。收款收据的金额是500万元，而转款凭证中马钢集团才收到200万元，也就是说马钢集团实际收取的款项与收款收据是矛盾的，金额不一致。普达公司才是讼争房产的所有权人，但普达公司并未收到任何款项，而马钢集团无权收取相关款项。另外，马钢集团于汇款当天就开具收据不符合财务规范。王贺军认为，马钢集团出具的财务收据载明付给厦门国际银行300万元，付给马鞍山钢晨实业有限公司200万，合计500万，与两张付款凭证一致。马钢集团对收取王贺军500万元购房款不持异议。
二审审理中，根据普达公司申请，本院调取（2013）思民初字第1270号及（2013）思执行字第1391号案件卷宗。普达公司阅卷后认为，对（2013）思民初字第1270号案件卷宗中王贺军提交证据材料的合法性有异议，提供时间是2013年3月14日，而民事调解书送达回证显示的送达时间是2013年3月8日，存在法院先出具民事调解书，王贺军后补充材料的情况，违反法定程序，基于该情况作出的民事调解书也是违法的。从王贺军提供的这些材料可以证明五套房产涉及到普达公司、厦门国际银行的利益，理应追加二者作为诉讼参与人，但法院未予追加。该民事调解书明显侵害了普达公司的利益，法院未尽到查明案件事实的义务。在执行案件中，厦门国际银行申请执行的依据最高院的民事判决书【（2008）民一终第78号】。漳州中院对讼争房产进行了查封，厦门国际银行对讼争房产没有处置权，应该通过合法程序予以拍卖、变卖。在被执行人不知情的情况下，厦门国际银行私自处置讼争房产，不符合法律规定，侵害了普达公司的利益。案卷中没有看到漳州中院解除查封的材料。王贺军、马钢集团未申请阅卷。经查，（2013）思民初字第1270号案件卷宗中诉讼证据材料收件回执载明提交证据时间及收件时间均为2013年1月7日（暨该案立案时间），该案于2013年3月8日结案，2013年3月14日为该案卷宗的立卷日期。故普达公司认为该案存在先出具民事调解书后补材料的情形，没有事实依据，本院不予采信。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第292条的规定，撤销（2013）思民初字第1270号民事调解书的前提系该民事调解书的实体处理内容全部或者部分错误，且损害了普达公司的民事权益。但是，普达公司提出的相关理由不能成立。首先，1997年普达公司与南国投公司签订《商品房预售合同》及补充协议，将讼争房产以500万元价格出售给南国投公司。无论是否如普达公司所述签订上述合同及补充协议系为了偿还普达公司对南国投公司的借款，普达公司均已获得讼争房产的对价。嗣后因南国投公司涉嫌犯罪，沈阳市公安局将讼争房产折价500万元返还给马钢公司，而普达公司先后三次承诺确认讼争房产归马钢公司所有（后马钢公司的相关权益由马钢集团主张）。普达公司辩称与南国投公司签订《商品房预售合同》及补充协议系受胁迫而非其真实意思表示，但普达公司既未提供相应证据加以证明，又未申请撤销上述合同及补充协议，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。普达公司已收取讼争房产的全部价款，现其主张《商品房预售合同》未经登记而未生效或未成立，本院不予采纳。其次，普达公司认为其于2001年7月18日及2002年12月24日出具的承诺书中向马钢公司表示若其无法按期办理讼争房产的产权过户手续，则由其承担500万元债务的清偿责任，双方之间的关系已转化为债权债务关系。然而，普达公司的上述表示为其单方承诺，其并未提供马钢公司或马钢集团同意变更双方之间法律关系的相关证据。且在以普达公司为原告及上诉人的（2011）漳民初字第132号、（2012）闽民终字第86号案件中，普达公司仍主张讼争房产已经由普达公司、南国投公司、马钢公司最终转移至马钢集团所有。故普达公司主张其与马钢集团的关系已转化为债权债务关系，本院不予采信。普达公司辩称其在（2011）漳民初字第132号、（2012）闽民终字第86号案件中的陈述非其本意，有违民事诉讼诚实信用原则，本院不予采信。再次，（2011）漳执外异字第6号执行裁定书以马钢集团虽实际占有并取得讼争房产的使用权，但未办理产权登记，未取得讼争房产的所有权，而是否享有使用权不影响查封为由，驳回马钢集团的执行异议。但该执行裁定书并未否定普达公司与马钢集团之间就讼争房产权利归属的相关约定。而（2011）漳民初字第132号、（2012）闽民终字第86号案件系以普达公司与案件无直接利害关系为由驳回起诉，并未否认马钢集团的实体权利。最后，关于讼争房产一直登记于普达公司名下，而未过户给马钢公司或马钢集团的原因，普达公司已在其出具的承诺书中作出说明，系因天鹭大厦尚未验收及存在银行抵押权所致。普达公司未能履行办理过户手续的义务和承诺，反以讼争房产长期登记于其名下为由证明其对讼争房产仍享有权利，缺乏依据。如前所述，普达公司已将讼争房产出售并获得相应对价，且从其出具的承诺书及在相关诉讼中的陈述等可知，普达公司已明确马钢集团系讼争房产的实际权利人。因此，马钢集团将讼争房产出售给王贺军，并未损害普达公司的实体权益。
综上所述，普达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由厦门普达房地产建设发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 颜映红
审判员 胡林蓉
审判员 章 毅
二〇一八年六月十二日
书记员 罗仁冰
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。