江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终4260号
上诉人（原审被告）：张秀莲，女，1934年9月21日生，汉族，住如皋市。
上诉人（原审被告）：戴永强，男，1967年1月26日生，汉族，住如皋市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：徐永平（张秀莲的女婿），男，1960年10月29日生，汉族，住如皋市。
被上诉人（原审原告）：江苏正大物业服务有限公司，住所地如皋市。
法定代表人：周永良，总经理。
委托诉讼代理人：黄维民，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：刘松兴，男，该公司丽泽华庭项目部经理。
上诉人张秀莲、上诉人戴永强因与被上诉人江苏正大物业服务有限公司（以下简称正大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2015）皋新民初字第1402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张秀莲、上诉人戴永强的委托诉讼代理人徐永平、被上诉人正大物业公司的委托诉讼代理人黄维民、刘松兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张秀莲上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判。事实和理由：一、张秀莲对《丽泽华庭前期物业服务协议》及《承诺书》的签订情况均不了解，合同对张秀莲无约束力。合同约定了丽泽华庭一期项目的物业服务内容，而张秀莲是丽泽华庭二期业主。二、《丽泽华庭前期物业服务协议》系无效合同。丽泽华庭业主委员会已经成立，交付使用的建筑面积早已超过50%，建设单位无权代表全体业主与物业公司签订物业服务合同。建设单位未经业主业主委员会的同意，多次与物业公司签订物业服务合同，违反法律的规定，合同无效。正大物业公司收取物业费，缺乏法律依据。三、正大物业公司未履行前置程序，尚不具备起诉条件。四、正大物业公司有诸多违约行为，如擅自处分物业共用部位，改变物业服务用房的用途，占用公共部分划定停车位用于收费，未履行养护义务致使树木死亡等，应当承担违约责任。五、原审法院未按照合同约定计算物业费。
上诉人戴永强上诉请求：撤销原判，改判驳回正大物业公司对戴永强的诉讼请求。事实和理由：戴永强不是物业的共有权人，不属于业主，也未与正大物业公司签订合同。正大物业公司要求戴永强承担责任没有依据。
被上诉人正大物业公司答辩称，张秀莲的上诉理由与缴纳物业费没有关联性，已通过行政诉讼进行了判决。戴永强是张秀莲之子，是实际居住人和物业使用人，依法应承担缴纳物业费的义务。
正大物业公司向一审法院起诉请求：判令张秀莲、戴永强支付自2013年7月至2015年12月的物业服务费2161.20元及违约金499.24元，合计2660.44元。
一审法院查明事实如下：2007年6月10日丽泽华庭建设单位正达房产公司与正大物业公司签订第一份《丽泽华庭前期物业服务合同》，对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违法责任、其他事项进行了约定。其中第九章第三十五条规定，本合同期限自2008年起至2013年止；但在本合同期限内，业主委员会代全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2012年5月1日，正达房产公司与正大物业公司签订第二份《丽泽华庭前期物业服务合同》，合同第九章第三十六条规定，本合同期限自2012年5月1日至2015年4月30日与物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止（原2007年6月所签订的前期物业服务合同自行作废）。第三十七条规定，本合同期满前壹个月前，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2015年4月20日正达房产公司与正大物业公司签订第三份《丽泽华庭》前期物业服务合同，合同第三十六条规定，本合同自2015年1月1日起至业主大会与所聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止（原2012年5月所签订的前期物业合同自行作废）。第三十七条规定，本合同履行期间，乙方（正大物业公司）如提前终止合同，需提前三个月向甲方、业主委员会、社区委员会和物业行政主管部门报告；若业主大会与其另聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，乙方无条件终止合同。张秀莲于2011年6月24日购买如皋市如城街道丽泽华庭区28号楼105室商品房一套，房屋建筑面积为144.08平方米。2011年6月27日，张秀莲与正大物业公司签订《前期物业服务协议》、《承诺书》、《业主情况表》、《小区住户个性化档案表》，张秀莲、戴永强住进小区接受服务。协议约定正大物业公司为张秀莲居住的丽泽华庭小区提供物业管理服务。前期物业管理服务协议约定小区物业服务内容包括房屋共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、公共秩序（小区主出入口设有门岗，实行24小时值班，物业服务区域内定时巡视，消、监控室监控）、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化、景观等。正大物业公司未达到管理服务质量约定目标的，业主有权通过业主大会要求限期改正，逾期未改正并且给业主造成损失的，应承担相应的法律责任。业主缴纳物业费的时间为每年的第一个月，业主违反协议，不按约缴费的，正大物业公司有权要求业主按日千分之五支付违约金。协议签订之后，正大物业公司为丽泽华庭小区业主提供了物业管理服务，张秀莲居住的28号楼105室，每月应缴物业服务费72.04元。张秀莲已缴纳物业服务费至2013年6月份，自2013年7月份至今物业服务费未能缴纳。正大物业公司催缴无果，于2015年10月23日诉至法院，要求判如所请。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、正大物业公司与建设单位正达房产公司签订的前期物业服务合同是否有效？二、丽泽华庭业主委员会未督促业主交纳物业费，物业公司能否直接起诉？三、戴永强是否为本案适格的被告。
关于争议焦点一，江苏省《物业管理条例》第十三条规定，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或业主代表大会会议：（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。根据在如皋市城管局物管科调取的资料显示，2013年9月10日，如皋市宏坝社区居民委员会向如皋市城管局提出申请，入住用户占总户数的比例为79%，已经符合召开首次业主大会的规定。丽泽华庭于2013年11月30日召开首届业主大会，并通过了《业主大会议事规则》、《业主公约》，并选举了首届业主委员会委员，于2013年12月20日申请备案，如皋市城管局2014年4月25日出具业主大会、业主委员会成立备案证明单，载明丽泽华庭小区已经成立了业主大会及业主委员会，并向该局备案，可依照有关规定刻制印制各一枚。2015年10月30日正大物业公司出具的整改报告、2016年6月5日丽泽华庭业主大会、业主委员会出具的业主意见征询函等都可以证明丽泽华庭已经召开了业主大会并依法成立了业主委员会。
国务院《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。江苏省《物业管理条例》第三十一条规定，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，虽然丽泽华庭小区已经依法召开业主大会并选举产生业主委员会，但是业主大会并未选聘物业服务企业，前期物业服务合同终止的前提是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同已经生效，但是丽泽华庭小区的业主委员会并未与物业服务企业签订物业服务合同，因此建设单位正达房产公司与物业服务企业正大物业公司签订的前期物业服务合同并未终止，依然是有效的。
关于争议焦点二，国务院《物业管理条例》第六十五条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。江苏省《物业管理条例》第八十四条规定，违反本条例第四十八条第一款规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
江苏省的《物业管理条例》将物业服务企业增加为督促业主交纳物业费的主体。本案中业主委员会未督促限期交纳，但物业服务企业向张秀莲催交了。张秀莲以在业主委员会未履行督促义务的情况下，正大物业公司无权直接向法院起诉为由抗辩，从立法原理上看，要求物业公司、业委会要与业主沟通，正确处理好服务与被服务的关系，业主委员会应该履行该职责，但这个职责不好苛求到物业公司，物业公司催收了，业主不缴纳就可以起诉，故对此抗辩理由法院不予支持。
关于争议焦点三，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽戴永强向提交了书面的答辩状，主张2011年6月其签订的《前期物业服务协议》和《承诺书》是物业公司的人让其签订的，且张秀莲对此并不知情，但是戴永强并未提供证据予以证，且根据如皋市公安局迎春派出所出具的常住人口信息中戴永强的现住址为丽泽华庭28幢105室，且从戴永强向正大物业公司出具的《业主情况表》、《小区住户个性化档案表》，可以看出戴永强就是住在案涉房屋中，其接受了物业服务却不缴纳物业费有悖常理，故法院对戴永强的答辩意见不予采纳。
综上，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。正大物业公司根据合同约定提供了物业服务，张秀莲、戴永强亦享受了正大物业公司提供的物业服务，理应支付物业服务费，正大物业公司主张的物业费应予支持。对于正大物业公司主张的2013年7月起至实际给付之日止的违约金，《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，正大物业公司所提供的物业管理收费通知书及电话催缴记录，足以证明正大物业公司在此期间已经将催缴物业费的通知有效的送达给张秀莲、戴永强，正大物业公司已经尽到了书面催缴的义务，张秀莲、戴永强无正当理由至今未缴纳物业费，故正大物业公司要求给付违约金的诉讼请求应予支持。但正大物业公司主张的按照日千分之五支付违约金明显偏高，考虑到物业公司与业主之间的长期合作关系，衡情按年利率6%计算违约金。故2013年7月1日至2013年12月31日物业费144.08㎡×6个月×0.5元/㎡＝432.24元，违约金432.24元×30个月（自2013年7月至2015年12月止）÷12个月×6%＝64.84元；2014年1月1日至2014年12月31日物业费144.08㎡×12个月×0.5元/㎡＝864.48元，违约金864.48元×23个月（自2014年2月至2015年12月止）÷12个月×6%＝99.42元；2015年1月1日至2015年12月31日物业费144.08㎡×12个月×0.5元/㎡＝864.48元，违约金864.48元×11个月（自2015年2月至2015年12月止）÷12个月×6%＝47.55元，物业费合计2161.2元，违约金合计211.81元。
对于张秀莲、戴永强主张的正大物业公司违法占用消防通道、损害绿化、擅自占用物业用房等问题，可以向相关部门举报。关于物业服务瑕疵和不足，正大物业公司在今后的物业服务过程中，仍需按照物业服务协议的约定，虚心接受业主的建议和批评，及时改进物业服务过程中的不足和瑕疵，进一步提高物业服务质量，满足全体业主的需求。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十六条、第三十四条、第六十五，江苏省《物业管理条例》第十三条、第三十一条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张秀莲、戴永强支付江苏正大物业服务有限公司2013年7月1日至2015年12月31日的物业服务费2161.2元。二、张秀莲、戴永强支付江苏正大物业服务有限公司未按期交纳物业服务费的违约金211.81元。上述两项合计2373.01元，张秀莲、戴永强于判决生效后立即履行。案件受理费50元，由张秀莲、戴永强负担。
二审中，张秀莲、戴永强提供了《谈话笔录》《关于对江苏正大物业服务有限公司举报案件的答复》、照片等证据。本院组织质证。本院审核证据认为，关于对江苏正大物业服务有限公司举报案件的答复》与本案无关联性。《谈话笔录》可证明建设单位与正大物业公司签订合同未经业主委员会的同意。照片与其他证据相结合可证明正大物业公司在道路上擅自划定停车位的事实。
经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。
另查明，张秀莲曾向法院起诉要求确认正大物业公司与建设单位于于2015年4月20日签订的《丽泽华庭前期物业服务合同》无效。本院于2018年3月27日作出（2018）苏06民终251号民事判决，确认合同有效。
本院认为，正大物业公司与建设单位签订的《丽泽华庭前期物业服务合同》已有生效法律文书确认为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。张秀莲上诉称其对合同的签订情况不知情，不负有缴纳物业费的义务，与法相悖，本院难以支持。正大物业公司已向戴永强催交物业费，本案已经过长时间的诉讼。张秀莲、戴永强明知正大物业公司向其主张物业费的事实，已无需业主委员会再次催交。按照合同约定，物业费应当在每年度第一个月缴纳，张秀莲未依约缴纳物业费，原审法院据此计算违约时间，符合合同约定。戴永强是物业的实际使用人，原审法院判决其与张秀莲共同承担物业费的给付义务，合法有据。
正大物业公司在履行物业服务中，未经业主大会的同意，擅自在小区公共区域划定停车位，收取租金。经相关管理部门责令改正后，仍未纠正，其行为严重违反法律规定，侵害业主利益。但在本案中，张秀莲、戴永强以此为由拒不缴纳物业费，其理由不能成立。违约责任对应于相应的违约行为，以弥补因对方违约造成的损失。物业公司履行了对小区公共部位的维修、养护、管理、维护的义务，业主即应当支付物业费。正大物业公司侵害业主权益的行为与物业费不具有对价关系。正大物业公司的违法行为可由相关管理部门依法处理，或者依法经民事诉讼的方式维护合法权益。张秀莲、戴永强主张的树木枯萎等事实，未证明其发生原因，不能就此归责于正大物业公司。至于以楼梯未清扫干净等提供两张照片，非拒付物业费的正当理由。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张秀莲、戴永强负担。
本判决为终审判决。
审判长 季建波
审判员 罗 勇
审判员 杨 盛
二〇一八年五月二十三日
书记员 施惠惠