广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初3257号
原告：中山城市建设集团有限公司，住所地广东省中山市东区兴政路1号中环广场2座七楼，统一社会信用代码914420006730611586。
法定代表人：陶仕飞，总经理。
委托诉讼代理人：叶征鹏，广东奥纪律师事务所律师。
被告：陈炳均，男，1949年11月5日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
原告中山城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）诉被告陈炳均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城建公司委托诉讼代理人叶征鹏，被告陈炳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城建公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告所签租赁合同，被告立即归还租赁物给原告；2.判令被告支付原告（2015年10月1日-2017年1月31日期间）租金42720元，并按同期银行贷款利息的4倍支付逾期违约金至以上租金付清为止；3.判令被告向原告支付占用租赁物期间的费用(自2017年2月1日起，至被告向原告返还租赁物之日止，每月按2670元计算)。事实和理由：被告向原告承租位于中山市××区××路××号的物业，租赁期限为2015年4月1日至2018年3月31日，月租金2670元。承租后被告一直存在欠租情形，截止至2017年1月31日，被告共拖欠租金42720元。原告多次催讨，被告拒不支付。被告行为已经违约，故诉至法院维护原告合法权益。
庭审期间，城建公司增加�讼请求：要求判令被告已缴纳保证金8010元归原告所有；变更诉讼请求第二项：扣减被告已缴纳的租金20000元，被告尚欠租金22720元（暂计至2017年1月30日，每月租金2670元）。
被告陈炳均辩称，尚欠的租金22720元于2017年4月底支付完毕，同意租赁至2017年4月底与原告解除合同，请原告给予10天时间搬离。不同意没收保证金，要求予以退还，不同意支付违约金。
经审理查明：2015年11月23日，城建公司（出租方，甲方）与陈炳均（承租方，乙方）签订租赁合同一份，主要约定：甲方将坐落在石岐区太平路230号的首层物业出租给乙方仅作商业使用，租赁期限为三年，即自2015年4月1日起至2018年3月31日止；月租金为2670元，租金按月结算，由乙方在每月的第十日前支付当月租金给甲方；乙方应向甲方缴纳三个月租金总额8010元的物业租赁保证金，在本合同生效后�个工作日内一次付清。乙方同意租赁保证金由甲方保管，期间不计利息。在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方应将租赁保证金退回乙方；乙方拖欠房租累计2个月或以上的，甲方有权解除合同，收回租赁物业；乙方违约，甲方有权提前收回物业使用权，且甲方有权按租赁剩余期内租金总额的30%且不少于保证金向乙方收取违约金；乙方逾期交付租给甲方的，每逾期一日，须按逾期未交付租金的百分之二缴付违约金给甲方；乙方必须依约按时向甲方退回物业，如逾期不退，从约定退房的次日起算，乙方须向甲方每日支付月租金总额10%的违约金，直至乙方实际退房之日止；乙方把房屋退回给甲方，经甲方验收房屋后及乙方无违约行为方可退回保证金8010元；本合同保证金按乙方于2012年6月14日（金额8010元，收据单号：0005582）所缴纳的保证金为准。合同还约定了其他内容。合同签订后，城建公司依约将涉案房屋交付陈炳均使用，后来陈炳均有拖欠租金的情况。
2016年11月7日，广东奥纪律师事务所叶征鹏律师受城建公司委托通过中国邮政特快专递向陈炳均邮寄律师函，要求陈炳均在收到律师函3日内与城建公司联系缴交费用及交回物业事宜。该律师函于2016年1月9日被他人签收。陈炳对该律师函予以确认。
另查：城建公司提交2008年6月中山市城区公房管理所制作的《直管公房（非住宅）房屋移交明细表》拟证明其对出租房屋享有所有权，该明细表有城建公司与中山市公建物业投资管理有限公司的盖章，载有涉案房屋的相关信息。陈炳均对该移交明细表予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效合同，双方当事人应全面履行。陈炳均拖欠租金的行为构成违约，城建公司要求与其解除合同，并要求其支付拖欠的租金、承担违约责任、交还租赁房屋的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。
关于拖欠租金数额，城建公司主张计至2017年1月30日为22720元，每月租金2670元，陈炳均对此无异议，本院予以确认。按照合同约定，承租人拖欠租金，出租人有权解除合同，城建公司于2017年3月1日起诉要求租金计至2017年1月31日止，视为其主张此日为合同解除之日，本院予以确认。合同解除前，租金按合同计；合同解除后，陈炳均继续占有使用租赁物，依法应以2670元/月的标准支付占有使用费。
关于违约金与保证金问题。按照合同约定，陈炳均逾期交付租金的，每逾期一日，须按逾期未交付的租金的百分之二缴付违约金。现城建公司主�按同期银行贷款利率支付逾期违约金至还清之日止，此主张在合理范围，本院照准。由于城建公司并无提供证据证明陈炳均欠租的起始时间及每一时段的具体欠租金额明细，其主张的欠租金额仅是截止2017年1月31日的概括性总额，本院按其原主张的欠租总额42720元（起诉后陈炳均才支付了20000元）、每月2670元向前推算，陈炳均欠租的月数为16个月，与城建公司主张的从2015年10月开始拖欠租金的主张一致，故陈炳均应付违约金的计算方法为：以实欠租金为基数，从每期租金拖欠之日（合同约定每月的第十日前支付当月租金，故拖欠之日即当月11日）起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
租赁保证金不是定金，双方当事人在合同中没有对此作具体约定的情况下，其作用主要是保证出租人对租金或承租人应交纳的其他费用的及时收取，故城建公司在要求陈炳均支付违约金的同时又主张陈炳均交纳的8010元租赁保证金归其所有缺乏理据，本院不予支持。此款应在陈炳均尚欠的租金中扣减，即至2017年1月31日，陈炳均尚欠城建公司租金14710元（即22720元﹣8010元）。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告中山城市建设集团有限公司与被告陈炳均签订的《租赁合同》已于2017年1月31日解除；
二、被告陈炳均于本判决发生法律效力之日起七日内将承租的中山市石岐区太平路230号的首层物业返还给原告中山城市建设集团有限公司；
三、原告中山城市建设集团有限公司扣减被告陈炳均所交的8010元租赁保证金后，被告陈炳均应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山城市建设集团有限公司支付尚欠的租金14710元；
四、被告陈炳均应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山城市建设集团有限公司支付其2015年10月份起每期拖欠租金的违约金，违约金以实欠租金为基数，从每期租金拖欠之日（当月11日）起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算。即：第一期欠款基数为2670元，违约金自2015年10月11日起计；随后每月一期，欠款基数每月比上月增加2670元，违约金自当月11日起计；欠款基数计至2017月1月为42720元，共16期；此后，2017年1月11日至2017年4月11日，计算违约金的基数为42720元﹣8010元＝34710元；2017年4月12日起，按14710元为基数，计至陈炳均将此款全部清偿完毕之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算；
五、被告陈炳均于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山城市建设集团有限公司支付2017年2月1日以后继续占有涉案物业的占有使用费，按2670元/月的标准计至将涉案物业交还给原告中山城市建设集团有限公司之日止；
六、驳回原告中山城市建设集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费868元，减半收取为434元（原告中山城市建设集团有限公司已预交），由原告中山城市建设集团有限公司负担234元，由被告陈炳均负担200元（被告陈炳均负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山城市建设集团有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 吴绪源
二〇一七年五月十七日
书记员 卢翠香
许晓丹