江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1260号
上诉人（原审被告）刘良泉，1964年7月14日生，汉族。
上诉人（原审被告）路梅娟，1938年10月5日生，汉族。
委托代理人卢苏丽，江苏三理律师事务所律师。
委托代理人范东娟，江苏三理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京紫竹物业管理有限公司，住所地南京市六合区葛塘街道葛中路1号。
法定代表人张胜，该公司总经理。
委托代理人孟海云，该公司职员。
上诉人刘良泉、路梅娟因与被上诉人南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄孝民初字第422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
紫竹物业公司原审诉称：2009年12月8日，紫竹物业公司与南京建辉房地产开发有限公司（甲方）签订《阳光聚宝山庄物业服务合同》，甲方将阳光聚宝山庄委托紫竹物业公司实行物业管理，合同期限自2009年12月8日起至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。双方约定：物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，多层住宅1.05元／月／平方米、高层住宅1.2元／月／平方米，刘良泉、路梅娟系小区的业主，但自2011年1月1日起至2014年5月17日止的物业服务费用及公摊水电费用未缴纳。故紫竹物业公司诉至法院，请求判令：一、刘良泉、路梅娟向紫竹物业公司支付拖欠的物业管理服务费5380.1元，公摊公共水电费713.6元，逾期滞纳金896.3元（自2011年1月1日起至2015年10月31日止）；二、刘良泉、路梅娟承担本案诉讼费用。
刘良泉原审辩称：1、房子系空置状态，物业费应当打七折；2、不存在公摊水电费；3、因紫竹物业公司服务不到位导致其损失17000元，故不应当承担物业服务费用。
路梅娟原审未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见和证据。
原审法院经审理查明：2009年12月8日，紫竹物业公司（乙方）与南京建辉房地产开发有限公司（甲方）签订《阳光聚宝山庄物业服务合同》，甲方将阳光聚宝山庄委托紫竹物业公司实行物业管理，合同期限自2009年12月8日起至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。双方约定：物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，多层住宅1.05元／月／平方米、高层住宅1.2元／月／平方米，上述费用不包含代收代交的公共能耗费。购房业主房屋连续6个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业费用和代收代交的分摊公共能耗费。物业服务费按6个月交纳，业主应在每年的1月份和6月份预交物业服务费用，甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按逾期日起计算每日万分之一向乙方支付滞纳金。
原审法院另查明：刘良泉、路梅娟系阳光聚宝山庄红豆街区5栋603室业主，系小区高层住户，房屋建筑面积为111.01平方米，按1.2元／月／平方米的标准缴纳物业费，刘良泉、路梅娟自2011年1月1日至2014年5月17日未交纳物业费；在（2014）玄锁民初字第552号民事判决书及（2015）宁民终字第799号民事判决书中认定的阳光聚宝山庄红豆街区自2009年12月8日至2014年5月17日期间的公摊能耗费用为805.96元。
原审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当按合同约定的标准向物业公司支付物业费，经过计算，自2011年1月1日起至2014年5月17日止的物业服务费用为5401.53元，紫竹物业公司按照5380.1元主张，原审法院对此予以确认，刘良泉、路梅娟主张房屋系空置，但并未提供证据予以支持，原审法院对此不予采信。刘良泉、路梅娟主张因紫竹物业公司物业服务的问题导致其损失17000元，也未提交证据予以支持，原审法院对此不予采信。至于紫竹物业公司主张的公摊公共水电费713.6元，按照紫竹物业公司提交的两份判决书中认定的805.96元计算，应为613元，关于滞纳金，根据紫竹物业公司提交的证据即（2014）玄锁民初字第552号民事判决书及（2015）宁民终字第799号民事判决书的认定，应按照欠交物业费的金额即5380.1元，自2014年5月18日起计算至刘良泉、路梅娟交清费用之日按照每日万分之一计算。综上，为维护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、刘良泉、路梅娟应于判决生效之日起十日内支付紫竹物业公司自2011年1月1日起至2014年5月17日期间的物业服务费5380.1元，并按每日万分之一标准支付自2014年5月18日起至实际交清上述费用之日止的滞纳金；二、刘良泉、路梅娟应于判决生效之日起十日内支付紫竹物业公司自2011年1月1日起至2014年5月17日期间的公共能耗分摊费613元；三、驳回紫竹物业公司的其他诉讼请求。原审案件受理费减半收取25元，由刘良泉、路梅娟负担。
上诉人刘良泉、路梅娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、涉案房屋为空置房，原审判决按正常居住的房屋缴纳物业服务费，违背客观事实。2、原审判决上诉人支付613元公共能耗分摊费，无事实与法律依据。对于空置房是不收取公共能耗分摊费的，被上诉人也没有提供证据证实小区公摊费用的具体数额。3、原审判决上诉人给付自2014年5月18日起至实际交清时止的滞纳金，没有依据。二、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应当承担相应的赔偿责任。请求二审法院撤销原审判决，依法改判上诉人按70%的标准交付物业管理费，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人紫竹物业公司辩称，其与南京建辉房地产开发有限公司签订的前期物业合同合法有效，紫竹物业公司是通过招投标方式进驻小区的，并提供了优质的物业服务，上诉人有义务交纳物业费。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院二审予以确认。
二审审理中，上诉人提供了若干证据欲证明涉案房屋一直处于空置状态。上诉人对原审法院认定的物业费予以认可，认为房屋处于空置状态，所以其只应承担合同约定标准的70%的物业服务费。被上诉人同意物业服务费按合同约定标准的70%主张物业服务费。
本院认为，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本案中，紫竹物业公司进驻涉案小区实施物业管理服务，系在涉案小区成立业主大会前，经过南京建辉房地产开发有限公司公开招投标而中标的企业，并在相关管理部门进行了备案。故南京建辉房地产开发有限公司与紫竹物业公司签订的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当按合同约定的标准向物业公司支付物业费。因紫竹物业公司同意按合同约定标准的70%收取物业服务费，故2011年1月1日起至2014年5月17日止的物业服务费应为3781元（5401.53元×70%）。双方签订的合同约定，未能足额交纳物业服务费的，自逾期日起按每日万分之一支付滞纳金，故原审法院判决刘良泉、路梅娟按以上标准自2014年5月18日起给付滞纳金，有事实与合同依据。紫竹物业公司主张公共能耗费有合同依据，根据刘良泉、路梅娟提供的证据及紫竹物业公司自认的事实，本院认定公共能耗费按合同约定标准的70%交纳较为公平合理，故公共能耗费应为429元（613元×70%）。
本案系物业服务合同纠纷，刘良泉、路梅娟要求紫竹物业公司承担相关赔偿责任的请求，可另案主张。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市玄武区人民法院（2015）玄孝民初字第422号民事判决第三项；
二、变更南京市玄武区人民法院（2015）玄孝民初字第422号民事判决第一项为“刘良泉、路梅娟应于本判决生效之日起十日内支付南京紫竹物业管理有限公司自2011年1月1日起至2014年5月17日期间的物业服务费3781元，并按每日万分之一的标准支付自2014年5月18日起至实际付清上述费用之日止的滞纳金”；
三、变更南京市玄武区人民法院（2015）玄孝民初字第422号民事判决第二项为“刘良泉、路梅娟应于本判决生效之日起十日内支付紫竹物业公司自2011年1月1日起至2014年5月17日期间的公共能耗分摊费429元”。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由刘良泉、路梅娟负担；二审案件受理费50元，由上诉人刘良泉、路梅娟负担25元，由南京紫竹物业管理有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年三月十四日
书 记 员 朱亚芳