云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云08民终109号
上诉人（一审原告）:何登丽，女，1975年5月8日生，汉族，现住云南省普洱市思茅区。
被上诉人（一审被告）:普洱江南投资开发有限公司。住所地：普洱市思茅区振兴路**号。
法定代表人：王宝卫，该公司总经理。
委托代理人：杨磊，云南谏成律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人何登丽因与被上诉人普洱江南投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服普洱市思茅区人民法院(2016)云0802民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日受理后，依法组成合议庭，依法对本案行了审理。本案现已审理终结。
何登丽上诉请求：1、请求法院依法判决撤销思茅区法院(2016)云0802民初1413号判决，重新作出公平、公正判决；2、请求依法判决解除原、被告双方于2013年10月13日签订的《商品房购销合同》后，再解除租房《协议书》，并要求退还上诉人的购房款220446元；3、请求依法判决被上诉人普洱江南投资开发有限公司承担2014年4月14日至2016年12月14日期间的违约责任，承担违约金l00100元(大写：壹拾万零壹佰元)；
4、请求依法判决被上诉人普洱江南投资开发有限公司给付2014年4月14日至2016年12月14日期间的返还收益款57728元；5、请求判决被上诉人普洱江南投资开发有限公司承担2014年4月14日至2016年12月14日期间的违约责任，承担付给上诉人何登丽违约金(974天)97400元；6、请求判决被上诉人普洱江南投资开发有限公司返还上诉人何登丽交给的办证所需费用10407.31元。以上2～6项合计486081元(大写：肆拾捌万陆仟零捌拾元整)；7、要求被上诉人普洱江南投资开发有限公司承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、2013年7月29日被上诉人普洱江南投资开发有限公司与上诉人何登丽签订了商品房认购合同，上诉人何登丽向银行贷款购房，2013年10月13日用现金交付方式付清购房款220446元，同日双方签订了《商品房购销合同》，合同号43765号，上诉人何登丽购买被上诉人普洱江南投资开发有限公司修建位于思茅区振兴路江南国际大厦商铺l080附1号，套内面积11.7平方米，公摊面积4.31平方米，每平方米l8841.54元(包括公摊面积)，总价为220446元(请详见合同第四条)。
二、双方签订的合同均作了要约：该房属于现房出售。合同第十二条：关于产权登记的约定：乙方在达到以下五个条件及准备完毕相关资料后，甲方(被上诉人)在90个工作日内，为乙方(上诉人)办理产权预登记手续，上诉人何登丽按第十二条约定已全部履行，被上诉人普洱江南投资开发有限公司迟迟拖延不办理产权登记手续，上诉人何登丽找到办证机构查询，才知道被上诉人普洱江南投资开发有限公司把资料送去，没有交纳办证相关费用，办证机构让被上诉人普洱江南投资开发有限公司交钱，被上诉人普洱江南投资开发有限公司答复他们没有钱。所有的购房业主都交了办证费的，上诉人何登丽多次催要叫把《房产证》、《土地使用证》交给业主(购房人)，被上诉人普洱江南投资开发有限公司总是以各种理由推脱。根据合同第9条扣减90个工作日后，到现在已经逾期1001天，按合同约定每天100元的违约金，即100元×l001天／元=100100元。上诉人何登丽的理由是：付清了购房款和办证费用的，被上诉人普洱江南投资开发有限公司把钱用到何处去了?为何不办理产权登记手续给上诉人何登丽?合同第9条，甲方逾期交房的违约责任：3、甲方逾期交房期限在60天至90天的，甲方应按每天100元支付乙方违约金。二、甲方逾期交房在60至90天以上的，乙方有权解除合同，乙方不解除合同的，甲方应按每天100元违约金支付乙方，直至交房。被上诉人普洱江南投资开发有限公司虽把房子使用权交给了上诉人何登丽，后又返租，甲方只交的使用权，所有权仍属于被上诉人普洱江南投资开发有限公司。根据《物权法》第17条，不动产权属证书是权利人享有该不动产权的证明……，第20条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权……，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生法律效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第39条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。由于被上诉人普洱江南投资开发有限公司的原因，上诉人何登丽对自己购买的商铺至今还没有取得该房的所有权，也就等于所有权还是被上诉人普洱江南投资开发有限公司。被上诉人普洱江南投资开发有限公司严重违反了合同要约的第9条规定，被上诉人普洱江南投资开发有限公司虽然已备案预告，但早已超过三个月，预告早已失效。被上诉人普洱江南投资开发有限公司应负不可推卸的责任，应承担违约责任，支付上诉人何登丽的违约金，支付给上诉人何登丽违约金后，要求按合同第9条解除合同，退还上诉人何登丽购房款220446元。三、上诉人何登丽与被上诉人普洱江南投资开发有限公司签订的《协议书》已经相互制约，协议第一条是对上诉人何登丽约束，但上诉人何登丽已按协议约定履行了全部约定。第二条是对被上诉人的约束，可是被上诉人只履行了协议约定一个季度，还有11个季度的返还收益就没有履行，已经违约(974天)100元×974元／天=97400元，应该支付给上诉人何登丽违约金97400元。
被上诉人普洱江南投资开发有限公司未提交书面答辩。
何登丽向一审法院起诉请求:1、解除原、被告2013年10月13日签订的《商品房购销合同》和《协议书》；2、被告退还原告的购房款262436元，并承担2013年10月13日至2016年6月28日期间的贷款利息39748.16元，两项合计:302184.16元；3、被告不诚信守信合同逾期不交给原告《房产证》和《土地使用证》894天的违约金89400元，返租原告铺面出租，逾期不返还租金的违约金5900元，两项合计:95300元；4、被告赔偿购房办证支付的各项费用10407.34元；5、被告支付《协议书》第六条第3项约定违约金20000元。以上2-5项合计金额:427891.50元(大写:肆拾贰万柒仟捌佰玖拾壹元伍角)。6、要求被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原告与被告协商一致：原告购买被告出售的商品房，面积为15.94平方米，每平方米单价16800元，总价267792元，被告优惠原告2%，即5356元，优惠后价格为262436元。原告将该房屋委托被告招租，被告按房屋售价262436元计算，每年支付原告8%的租金，即每年支付原告262436元×0.08=20995元。被告用两年的租金折抵购房款，即原告应支付被告的购房款为（262436-20995）元×2年=220446元。根据上述约定，2013年10月13日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告购买被告出售的江南国际第一层1080附1号房，按套内建筑面积计算，该房套内建筑面积为11.70平方米，单价为18841.54元（已包含分摊的共同建筑面积的价格），总金额220446元。原告在合同签订之日，一次性付清全部价款。被告应于2013年10月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。合同约定了逾期付款、逾期交房的违约责任。关于产权登记约定：原告在达到以下五个条件及准备完毕相关资料后，被告在90个工作日内，为原告办理产权预登记手续：1、原、被告双方办理完毕交接房手续；2、原告向被告付清全部房款，配套设施费，包括代收契税及房屋公共维修基金；3、双方签订委托被告办理产权委托书；4、原告向被告提供办理产权的必要条件及证件；5、原告按规定缴纳办证相关费用。2013年10月13日，原、被告签订《协议书》，约定原告将所购买的商品房及其附属设施整体委托被告，由被告负责招商经营，委托被告招商的期限为9年。原告于2013年10月13日将该房屋交付被告，被告保证自原告将房屋交付被告三个月后，每年按原告购房款的8%计算收益，具体为20995元/年。第一年、第二年收益已全额返还原告，商品房交付原告后第25个月至第27个月为不计收益期。以上收益的支付时间为：每季度支付一次，先付后使用，于每季度第一个月15日之前以现金方式支付。原告于商品房交付之日起第28个月的15日之前到被告处领取第三年第二季度的收益。被告不能按照协议约定将原告收益交付原告的，每迟延交付一天，须支付原告违约金50元；迟延30天之后，须每天向原告支付违约金100元，直至最终交付。协议履行期间，任何一方不得要求解除协议，违约方除继续履行协议外，尚需支付守约方违约金2万元。合同及协议签订后，该合同于2013年10月21日在普洱市房地产管理局办理了登记备案。原告于2014年4月28日付清了购房款220446元、配套设施费用（包括代收契税及房屋公共维修基金）、缴纳了相关办证费用。2013年10月13日，被告将房屋交付原告，原告按约定又将房屋于同日交付被告招租。2016年1月19日，被告向原告支付了2016年1月14日至2016年4月14日的收益款5248元，其余收益款未支付原告。截止庭审日，被告未向原告交付房屋权属证书。
一审法院认为，本案争议焦点为双方签订的《商品房购销合同》和《协议书》是否应当解除？关于《商品房购销合同》是否应当解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，双方签订的《商品房购销合同》已在期限内办理了登记备案，原告已足额支付房款，被告已交房，双方签订的《商品房购销合同》主要义务已履行完毕，不符合解除合同的条件，故原告要求解除《商品房购销合同》的诉讼请求，一审不予支持。因《商品房购销合同》不应解除，故原告要求退还购房款及承担贷款利息的诉讼请求，一审亦不予支持。原告要求被告赔偿购房办证支付的各项费用的诉讼请求，一审亦不予支持。关于《协议书》是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。本案中，被告在支付了2016年4月14日以前的收益款后，截止开庭日未再支付原告收益款，被告迟延履行主要债务，经催告后亦未在合理期限内履行，故原告要求解除《协议书》的诉讼请求，一审予以支持。对于本案中原告未主张的2016年4月14日以后的收益款，原告可以另行起诉。关于逾期办证违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告在合同中约定原告在达到付清购房款、配套设施费用（包括代收契税及房屋公共维修基金）、缴纳了相关办证费用等条件后，被告在90个工作日内，为原告办理产权登记手续。原告于2014年4月28日付清了购房款、配套设施费用（包括代收契税及房屋公共维修基金）、缴纳了相关办证费用。被告应按合同约定即在2014年4月28日后90日内，即2014年7月27日前为原告办理产权登记手续。截止开庭日（2016年8月5日），由于被告的原因，原告未能取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。因合同中没有约定逾期办证的违约金，故本案按照原告已付购房款总额220446元，从2014年7月27日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。关于逾期支付收益款违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。结合本案，因原告的收益款损失可以向被告主张，故双方约定的违约金过高，本院酌定按原告房屋一年的收益款20995元，从被告收益款未支付日2016年4月14日开始，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，判决：一、原告何登丽与被告普洱江南投资开发有限公司签订的《协议书》自本判决生效之日予以解除；二、被告普洱江南投资开发有限公司于本判决生效后10日内将江南国际第一层1080附1号房返还原告何登丽，付清原告何登丽收益款违约金，收益款违约金以20995元作为计算基数，从2016年4月14日起，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至本判决生效之日；三、被告普洱江南投资开发有限公司于本判决生效后10日内付清原告何登丽逾期办证违约金，逾期办证违约金以220446元作为计算基数，从2014年7月27日起，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至房屋权属证书办理完毕之日止。四、驳回原告何登丽的其他诉讼请求。案件受理费7718元，减半收取3859元，由原告何登丽负担1929.50元，由被告普洱江南投资开发有限公司负担1929.50元。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案经二审审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，关于上诉人何登丽请求依法判决解除原、被告双方于2013年10月13日签订的《商品房购销合同》后，再解除租房《协议书》，并要求退还上诉人何登丽的购房款220446元的主张，本案中因双方签订的《商品房购销合同》已在期限内办理了登记备案，何登丽已足额支付房款，普洱江南投资开发有限公司已交房，双方签订的《商品房购销合同》主要义务已履行完毕。普洱江南投资开发有限公司虽然未能在双方约定的期限内为何登丽及时办理相关产权证，但尚不构成根本违约。故不符合解除《商品房购销合同》的条件，故何登丽要求解除《商品房购销合同》的理由不能成立；上诉人何登丽关于判令普洱江南投资开发有限公司承担2014年4月14日至2016年12月14日期间的违约责任，承担未及时办证的违约金l00100元的主张，因何登丽一审时主张的违约金金额为89400元，二审时主张的金额为100100元，超出的部分不属于本案的审理范围，本院不予审查。至于逾期办证的违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中双方在合同中约定何登丽在达到付清购房款、配套设施费用（包括代收契税及房屋公共维修基金）、缴纳了相关办证费用等条件后，普洱江南投资开发有限公司在90个工作日内，为何登丽办理产权登记手续。何登丽于2014年4月28日付清了购房款、配套设施费用（包括代收契税及房屋公共维修基金）、缴纳了相关办证费用。普洱江南投资开发有限公司应按合同约定即在2014年4月28日后90日内，即2014年7月27日前为何登丽办理产权登记手续。截止至一审开庭日（2016年8月5日），由于普洱江南投资开发有限公司的原因，何登丽未能取得房屋权属证书，普洱江南投资开发有限公司应承担违约责任。因双方合同中没有约定逾期办证的违约金，故一审按照何登丽已付购房款总额220446元，从2014年7月27日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并无不当；上诉人何登丽关于要求普洱江南投资开发有限公司给付2014年4月14日至2016年12月14日期间的返还收益款57728元的主张，因该主张超出了何登丽一审时的诉讼请求，故不属于本案二审的审理范围，本院不作审查；上诉人关于判令普洱江南投资开发有限公司承担2014年4月14日至2016年12月14日期间的违约责任，承担付给上诉人违约金(974天)97400元的主张，何登丽一审时主张的逾期支付收益款违约金金额为20000元，二审时主张的金额为97400元，超出的部分不属于本案的审理范围，本院不予审查。至于逾期支付收益款违约金，一审酌定按何登丽房屋一年的收益款20995元，从普洱江南投资开发有限公司收益款未支付日2016年4月14日开始，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金依法有据，故上诉人何登丽的该上诉理由不能成立；上诉人何登丽关于判令普洱江南投资开发有限公司返还何登丽交给的办证所需费用10407.31元的主张，因双方签订的《商品房购销合同》不符合解除的条件，故何登丽要求普洱江南投资开发有限公司返还办证所需费用10407.31元的理由不能成立。
综上所述，一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7718元，由上诉人何登丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 劲 松
审判员 胡 荣
审判员 邱 继 娇
二〇一七年五月四日
书记员 欧阳成愉