上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初44957号原告(反诉被告)：曹刚敏，男，1976年11月3日生，汉族，住上海市浦东新区崂山路XXX弄XXX号XXX室。原告(反诉被告)：张晓琦，女，1980年6月15日生，汉族，住上海市浦东新区崂山路XXX弄XXX号XXX室。上列两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：宫克，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱光亮，男，1973年9月15日生，汉族，户籍地上海市宝山区新川沙路XXX弄XXX号，现住上海市浦东新区秀康路XXX弄XXX号。被告(反诉原告)：徐晓春，女，1978年5月3日生，汉族，户籍地上海市宝山区新川沙路XXX弄XXX号，现住上海市浦东新区秀康路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：朱光亮(系被告徐晓春丈夫)，现住上海市浦东新区秀康路XXX弄XXX号。被告(反诉原告)：徐佩芳，女，1948年8月10日生，汉族，户籍地上海市浦东新区花木街道东建路XXX弄XXX号XXX室，现住上海市浦东新区秀康路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：朱光亮(系被告徐佩芳女婿)，现住上海市浦东新区秀康路XXX弄XXX号。原告(反诉被告)曹刚敏、张晓琦(以下简称原告)与被告(反诉原告)朱光亮、徐晓春、徐佩芳(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹刚敏及两原告共同委托诉讼代理人宫克、被告朱光亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹刚敏、张晓琦向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年3月24日签订的房屋买卖合同；2、判令被告向原告返还人民币(以下币种相同)50万元定金；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告为置换房屋，于2016年3月24日与被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的坐落于上海市浦东新区东建路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。合同签订后，原告向被告支付定金共50万元。同时，原告出售了其名下的一套房屋。但次日，沪九条新政颁布，原告出售房屋的下家不再具有购房资格，双方解除买卖合同。因原告卖房合同解除，原告无法售出名下房屋，致其购房资格受到限制，故原告无力依约向被告支付购房款。故原告诉至法院，诉请如前。被告朱光亮、徐晓春、徐佩芳共同辩称，同意合同解除，但不同意原告诉讼请求，合同无法履行系原告违约造成，要求追究原告违约责任。被告朱光亮、徐晓春、徐佩芳向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告154万元(包括按合同第九条第三项主张的房价款20%的违约金及按700万元日万分之五标准计算20天的违约金、中介费7万元)；2、诉讼费由原告负担。事实及理由：被告属于置换房屋，其将系争房屋出售给原告为另行购买两套房屋。双方买卖合同签订后，原告于2016年4月25日通过中介告知被告，其无法履行合同，协商合同延后，被告表示首付款不能延后，之后原告未按约付款，被告于2016年5月21日发出书面通知解除了双方的合同。原告曹刚敏、张晓琦共同辩称，原告一直在挂牌出售名下房屋，并与被告协商付款延后，遭被告拒绝，双方买卖合同系受政策影响而解除，不能归责于原告。本院经审理认定事实如下：2016年3月15日，原、被告经上海锐甲房地产经纪事务所居间，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，并约定了居间合同权利义务。双方当日另签订居间公司版本《房屋买卖合同》一份，约定系争房屋转让价为810万元，并约定了房屋买卖合同权利义务。该合同第十一条约定：“本合同所涉定金担保本次买卖交易的顺利履行而设立。……在甲方(即被告)收到乙方(即原告)支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。”合同第十二条约定：“甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。”之后，原告向被告支付定金50万元。2016年3月24日，双方就系争房屋签订网签版本《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价款为700万元，双方确认在2016年8月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定：“乙方(即原告)未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方(即被告)支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。”合同附件三付款协议约定，乙方应于2016年4月30日前支付甲方首期房价款220万元(包含定金50万元)，乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款470万元，尾款10万元于交房同时支付。当日，双方另签订《室内装修转让协议》一份，合同约定系争房屋实际成交总价为810万元，包括《上海市房地产买卖合同》约定的转让价700万元及室内固定装修及空调转让价110万元，该110万原告应于2016年4月30日前支付给被告。2016年4月22日，原告向被告发出《律师函》，内容为因其上家购房资格问题，其无法履行与被告的房屋买卖合同，愿意解除双方买卖合同，因合同解除系新政所致，不可归责于双方，故要求被告于2016年4月30日前退还定金50万元等。之后，原告未于2016年4月30日前支付除定金外的首期房价款及室内固定装修、空调转让款110万元。2016年5月21日，被告向原告发出《解除合同通知函》，内容为因原告逾期付款超过20日，故被告发函通知合同解除等。另查明，原告张晓琦名下登记有崂山路房屋一套，两原告名下共同登记有昌里东路房屋一套。原告称其于2016年3月24日与案外人签订《房地产买卖居间合同》，将昌里东路房屋出售给案外人，但因案外人购房资格问题而导致双方合同于2016年4月4日解除。庭审中，双方一致同意就系争房屋签订的居间公司版本房屋买卖合同、网签版房屋买卖合同及《室内装修转让协议》一并解除；关于双方合同约定的违约金，原告主张违约金过高，被告没有损失，要求法院调整；被告则表示原告违约导致其房屋无法出售，房价一直上涨造成其损失，其已于2016年6月、7月将系争房屋以800万元另售他人，并且其为驳回房产证支付了中介费7万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告就系争房屋买卖合同的权利义务约定于居间公司版本房屋买卖合同、网签版房屋买卖合同及《室内装修转让协议》中，均系双方真实意思表示，双方应按约履行。现原告主张因其出售房屋下家被新政所限，无法购房，导致其与被告的合同无法履行的抗辩意见，本院认为，即使原告与其下家的合同解除属实，但原、被告之间的合同并未约定原告售房不能可主张解除原、被告之合同；而支付房款是原告作为买方的主要义务，至于其房款的支付方式系售房所得或其他渠道筹款，系原告对其自身履行能力的预估，在买卖双方并无特别约定的情况下，应由原告自行对其履行能力承担风险，并对可能出现的履行不能采取应对措施，此系原告义务而非被告义务。再者，即使原告与该下家买卖不成，从双方合同解除的时间起算，至原、被告合同约定的付款期限届满前，原告亦有可能通过将房屋另行出售他人甚至减价出售等方式筹款，以避免承担付款不能的违约责任。现原告最终未按约付款，此系原告应自行承担的付款风险，其主张的免责事由不能成立，被告以原告逾期付款为由主张合同解除，本院予以支持，双方就系争房屋签订的上述合同应予解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方上述合同中约定了合同解除情况下的违约责任及定金罚则，现被告选择适用网签版买卖合同约定的违约责任条款，本院予以准许；至于原告提出违约金过高要求法院调整的意见，本院认为，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，鉴于被告实际损失无法确定，考虑到房价处于上升通道及被告自认的转让价及另行售房的时间成本等各项因素，并结合原告在本案中的过错程度，本院酌定违约金的数额为50万元，至于被告主张的20日的违约金及中介费等损失，已一并计入酌定违约金，本院不再另行支持。因原告已支付的定金50万元尚在被告处，作为合同解除的后果，被告应予返还，但根据合同约定，该定金与本院酌定的违约金相抵扣，被告不再予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)曹刚敏、张晓琦与被告(反诉原告)朱光亮、徐晓春、徐佩芳就上海市浦东新区东建路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及《室内装修转让协议》解除；二、被告(反诉原告)朱光亮、徐晓春、徐佩芳应返还原告(反诉被告)曹刚敏、张晓琦定金50万元，原告(反诉被告)曹刚敏、张晓琦应支付被告(反诉原告)朱光亮、徐晓春、徐佩芳违约金50万元，两者相抵，双方各自不再返还与支付；三、驳回被告(反诉原告)朱光亮、徐晓春、徐佩芳的其余诉讼请求。本诉案件受理费8,800元(原告已预付)，减半收取计4,400元，反诉案件受理费9,330元(被告已预付、已减半)，共计13,730元，均由原告(反诉被告)曹刚敏、张晓琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 箐二〇一六年九月七日书记员 胡贤君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。