长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0105民初1513号原告:张炳弟，经常居住地吉林省长春市朝阳区。被告：长春大政房地产开发建设有限公司，住所地吉林省长春市吉林大路1737号长江花园1栋2门12楼。法定代表人：修杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵添，吉林中证律师事务所执业律师。被告：周江春，住吉林省长春市朝阳区。原告张炳弟与被告长春大政房地产开发建设有限公司、被告周江春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张炳弟、被告长春大政房地产开发建设有限公司的委托诉讼代理人赵添、被告周江春到庭参加诉讼。本案现己审理终结。张炳弟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还购房款人民币704000元；2.依法判令被告按照合同约定给付占用原告购房款期间的利息899360元。诉讼过程中，张炳弟变更诉讼请求为：1.依法判令被告返还购房款人民币704000元；2.依法判令被告支付占用购房款期间的利息（以704000元为基数，按照年利率24%自2009年9月27日起计算至购房款还清之日止）；3.依法解除原、被告签订的《商品房内部认购协议书》。事实和理由：2009年9月29日，原告与长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司（该公司的营业执照被注销，其民事责任由所属的长春大政房地产开发建设有限公司承担）签订了一份《商品房内部认购协议书》，约定：“张炳弟购买长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司欲建设的位于乐群街以西、福安街以东、吉林大路以北、同兴路以南的阳光佳苑小区二套房屋220平方米的。房价按3200元每平方米，先期预交售房款3200元每平方米的全款704000元；2011年10月31日将商品房钥匙交给购房人，逾期不超过15日将商品房交给购房人，如不按期交房，从2011年10月31日起至实际交付之日止按日向购房人支付已交房价款百分之五的违约金。”原告为履行协议于2009年9月27日向长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司交付购房款500000元，2009年10月8日将204000元余款，交付给长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司经办人周江春。购房款704000元全部交齐。原告一直在等待被告按照协议约定给付房屋。但是，时至今日，被告不能履行合同将约定的房屋交付给原告。原告多次向被告索要房屋，被告总是推托搪塞。原告无奈，向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉求。长春大政房地产开发建设有限公司辩称，1.原告要求被告承担违约责任无事实依据及法律依据，原告解除权已消灭，故应驳回原告诉求；2.原告主张的利息过高，不应予以支持。周江春辩称，2009年我是长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司的股东，以内部价卖给原告两套住宅，房款总价704000元，我是交款经手人，他交款了我是认可的，我已经在长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司撤股了，所以原告的二、三项诉讼请求与我无关，钱款应由长春大政房地产开发建设有限公司返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月29日，长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司与张炳弟签订《商品房内部认购协议书》，约定张炳弟购买阳光佳苑小区，面积220平方米房屋，户型为90平方米和120平方米，单价每平方米3200元，总金额704000元。购房者预交购房全款704000元。该项目定于2009年9月29日签订合同，2011年10月31日甲方将商品房钥匙交给购房人。除遭遇不可抗力因素外，甲方逾期不超过15日将商品房交付乙方。如不按期交房，从2011年10月31日起至实际交付之日止按日向购房人支付已交房款5%的违约金，协议继续履行；逾期超过15日，购房者有权解除协议，甲方至购房人解除协议通知到达之日起7日内退还全部房款，并按购房人累计已交款的8%支付违约金。协议书签订前，因长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司急用款项，张炳弟于2009年9月27日通过其同事李铁光账户向长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司转账500000元，周江春于2009年9月29日向张炳弟出具收条。2009年10月8日，张炳弟交纳余款现金204000元，周江春当日向张炳弟出具收条。周江春庭审中自认，自2008年9月8日长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司成立至2009年12月27日，其在长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司任动迁及销售经理，综合考虑本案案情、证据情况及原、被告陈述，本院对该事实予以采信。本院认为，关于《商品房内部认购协议书》的性质。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，因双方签订的合同名称虽为《商品房内部认购协议书》，但该协议中约定了当事人的姓名和住所、商品房其本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、解决争议的方法、违约责任等主要合同内容，符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定的条件，所以，可以认定张炳弟与长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司签订的《商品房内部认购协议书》为商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”双方签订《商品房内部认购协议书》时，房屋尚未建设,协议书的签订是建立在将来商品房买卖合同（本合同）基础上的，目的是享有房屋优先购买权。因此，《商品房内部认购协议书》具有预约合同的性质,应属商品房预售合同。关于《商品房内部认购协议书》的效力。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，至起诉前，大政公司均未取得商品房预售许可证明，因此，应认定《商品房内部认购协议书》无效。因此，对于张炳弟要求解除《商品房内部认购协议书》不予支持。关于返还购房款及支付占用购房款期间的利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张炳弟要求被告返还购房款704000元的诉讼请求于法有据，依法应予支持。因长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司未取得商品房预售许可证明即对外预售商品房，应对合同无效承担主要责任，张炳弟在签订协议时，未对长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司是否取得商品房预售许可证明予以核实，对合同无效也应承担一定责任。结合双方过错、原告因此丧失的订约机会损失、房屋升值、房价上涨及长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司对该笔款项占用期间等因素原告要求被告赔偿自2009年9月27日起至还清购房款之日止的利息于法有据，但按年利率24%计算过高，本院酌情确定利率为18%。关于责任主体。依照《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司不具有法人资格，其民事责任由长春大政房地产开发建设有限公司承担。依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十五条规定：“企业法人的法定代表人或其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。”因周江春在长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司任职期间，作为经办人与张炳弟签订《商品房内部认购协议书》、收取现金204000元并出具收条以及向张炳弟出具50万元收条的行为，均系职务行为，相应的法律后果应由长春大政房地产开发建设有限公司承担。综上所述，张炳弟要求长春大政房地产开发建设有限公司返还购房款及支付占用购房款期间利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、长春大政房地产开发建设有限公司于本判决生效之日起十五日内返还张炳弟购房款704000元；二、长春大政房地产开发建设有限公司于本判决生效之日起十五日内支付占用张炳弟购房款期间的利息（利息以704000元为基数，按照年利率18%，自2009年9月27日起计算至购房款全部还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19230元，由长春大政房地产开发建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  胡雪莹人民陪审员  李志芳人民陪审员  付克文二〇一六年十月三十一日书 记 员  张东浩