江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏民初3号
原告：钱云，女，汉族，1964年生，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：许峰，上海中建中汇（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁靖，上海中建中汇（南京）律师事务所律师。
被告：孟杰飞，男，汉族，1982年生，住江苏省南通市崇川区。
委托诉讼代理人：李建群，北京市炜衡(南通)律师事务所律师。
第三人：上海丰业房地产开发经营有限公司，住所地上海市斜土路。
法定代表人：曹晓冬，该公司董事长。
第三人：南通盈丰房地产投资发展有限公司，住所地江苏省南通市城港路。
法定代表人：曹聪，该公司董事长。
第三人：曹聪，男，汉族，1958年生，住上海市徐汇区。
上述第三人共同委托诉讼代理人：廖坤，江苏博望律师事务所律师。
原告钱云与被告孟杰飞，第三人上海丰业房地产开发经营有限公司（以下简称丰业房地产公司）、南通盈丰房地产投资发展有限公司（以下简称盈丰公司）、曹聪案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告钱云的委托诉讼代理人许峰、袁靖，被告孟杰飞的委托诉讼代理人李建群，第三人丰业房地产公司、盈丰公司、曹聪的委托诉讼代理人廖坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱云向本院提出诉讼称：2013年1月30日，第三人丰业房地产公司与其订立《上海市商品房出售合同》，约定由其购买位于上海市长宁区安化路535号501室房屋；丰业房地产公司在其支付全部购房款后出具了相应收据，并经其出资装修后作为子女婚房使用至今。你院于2015年3月30日受理被告孟杰飞对（2012）苏民初字第0014号民事调解书的强制执行申请，并于2016年1月29日作出（2015）苏执字第00011-3号协助执行通知书，要求上海市长宁区房地产交易中心协助查封上述房屋。原告对此提出执行异议，被你院裁定驳回。综上，你院对上述房屋的执行，侵害了原告的合法权益，请求你院停止对上述房屋的执行，由被告承担本案案件受理费等各项诉讼费用。
被告孟杰飞辩称：首先，虽然原告提供的商品房买卖合同和收款收据以及其占用案涉房产的时间均在被告申请执行丰业房地产公司财产的案件之前，但并无丰业房地产公司向银行解款入账凭证。因此，丰业房地产公司出具的收据并非具有证明力的收款凭证，原告未能提供证据证明其购买该房产时已经实际支付房款。同时，原告与丰业房地产公司法定代表人曹聪原属亲戚关系，且在曹聪的公司工作，其提供的证据有串通造假嫌疑，目的是影响与阻碍法院正常执行。其次，根据丰业房地产公司陈述，讼争房屋在双方订立购房合同时属于抵押房产，并未征得抵押权人同意。因此，房屋买卖合同本身就不存在或不成立。第三，原告在执行异议审查期间提出，其于2013年2月下旬委托装修公司对讼争房屋装修，用以印证其于2013年1月30日与丰业房地产公司签订房屋买卖合同之后实施的事实。但原告与丰业房地产公司法定代表人曹聪之间的特殊身份关系（亲戚加工作关系），在其订立购房合同及丰业房地产公司开具收据之前。此时，丰业房地产公司已经欠付巨额债务并成为相关案件的被执行人。丰业房地产公司的目的，是利用原告以购房方式规避司法拍卖。据此，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人丰业房地产公司、盈丰公司、案外人曹聪未提交书面答辩，但认可原告的诉讼请求，请求法院依法作出判决。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
证据一，原告的身份证复印件，用以证明其诉讼主体资格；
证据二，商品房出售合同，用以证明其与丰业房地产公司之间存在房屋买卖事实；
证据三，丰业房地产公司出具的收据三份，用以证明其已支付讼争房屋购房款；
证据四，家庭居室装饰装修施工合同、工程结算单、照片等相关材料，用以证明其已对讼争房屋进行装修并作为子女结婚用房。
证据五，电费、税费交付凭证，用以证明其长期占有讼争房屋。
证据六，银行存折及取现情况，用以证明其具备购房能力及支付购房款的事实。
证据七，江苏省高级人民法院（2016）苏执异20号执行裁定书，用以证明其已提出执行异议并被驳回的事实。
对原告钱云提出的证据，被告孟杰飞质证的意见如下：
对证据一、证据七的真实性、合法性及关联性均无异议。对证据二、三的真实性、合法性及证明目的有异议，认为该证据不能证明出售的房产已合法转移，也不能代替原告已支付购房款的银行凭证。对证据四、五、六的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，原告在没有合法取得房产情况下对房屋进行装修本身就是错误的，其后果应当自负。
第三人丰业房地产公司、盈丰公司、案外人曹聪对上述证据予以认可，不持异议。
本案其他当事人未向本院提交证据。
在本案审理中，合议庭还调取了相关执行案件及执行异议案件的卷宗材料，本院对原告提交的上述证据，除付款凭证之外的真实性予以确认，其目的应结合全案证据综合认定。
经审理查明：2013年11月21日，本院对孟杰飞与盈丰公司、丰业房地产公司、曹聪合作开发房地产合同纠纷一案，作出(2012)苏民初字第0014号民事调解书，确认以下调解协议：一、原告同意按年利率11%与被告结算全部占用资金的损失，按目前尚欠本金4768万元计算，截至2013年10月31日，损失共计人民币93390246元，本金与损失合计为人民币141070246元整。二、被告支付给原告的上述全部损失（包括将来发生的）为原告税后的净得数额，由被告承担本应由原告自行缴纳的税费（即该项税费已由被告代扣代缴）。三、被告承诺的还款时间为：第一期：2014年1月25日前偿还3500万元，如被告不能按期还款，金额达500万元(含500万元)，则对超过500万元的部分，被告按三倍补偿原告损失，且应在2014年3月15日前还清该期欠付款项；第二期：2014年3月15日前偿还35535123元；第三期：2014年12月30日前偿还协议第一条约定总款项的另50%计人民币70535123元及该款项自2014年3月16日起至实际还款日止的占用资金损失，按年利率11%计算。如果被告在第二、三期还款时间内未足额还款（含第一期未还部分），则被告应按未还款部分的三倍补偿原告的损失(扣除已计算三倍损失的部分)。原告即依据本调解书申请法院强制执行被告的财产，届时被告无权提出降低赔偿损失比例的请求。被告上述全部款项应根据原告书面指定的银行卡号汇入，届时以原告书面或信息提供为准。四、被告以其开发建设的尚海城项目中抵押给华融资产管理公司上海分公司的全部未销售房产中的余额部分（含土地使用权）再行抵押给原告，作为被告承诺还款的保证。原告在签订本协议后十日内，办理好法院解除对被告尚海城项目项下所有房屋的查封，原告与被告到南通市房地产交易中心及国土资源局办理好抵押登记手续。在该项抵押中，上海华融公司为第一顺序抵押权人，原告为第二顺序抵押权人。除上述抵押担保外，被告的股东之一上海丰业房地产开发经营有限公司和被告法定代表人曹聪也为本协议的履行承担连带保证责任。五、为监督被告通过销售解封的房产并按不少于销售房款的40%比例还款，被告与原告在南通市的银行设立一个特定账户，由原告和被告各掌握一枚印鉴，被告销售所得全部房款的40%无论现金还是转账都应打入该账户；对超出原告应得的40%以外的售房款，被告可自主支配使用，原告必须根据房屋销售的情况及时办理房屋抵押的注销手续，如被告以售房款之外的其它方式向原告还款的，则原告应在收到款项之日的2个工作日内办理相应房屋的抵押注销手续。另外，被告每天销售房产并上网登记的实时情况应及时提供给原告，原告届时委派一个专人到被告处采集数据资料，被告应当积极配合。但是，被告不得以房产销售不畅而作为其不按本协议约定期限履行还款义务的理由。被告不按本条约定履行义务的，原告可申请法院强制执行。被告应偿还的款项全部结清后，原告应配合被告办理银行印鉴变更手续，原告不再监控、管理该帐户。六、案件受理费1305712元减半收取652856元，诉讼保全费5000元，合计657856元，由原、被告各负担328928元，被告应负担部分在其最后支付还款时一并支付给原告。七、本协议为双方处理纠纷的最终协议，对双方具有法律约束力。本协议经各方签字或盖章后生效。对本协议未作约定或表述的，原告在本案中的其他诉求，一并予以放弃，双方无其他争议。如被告不履行本协议约定的任一条款，原告均有权申请法院强制执行当期剩余款项。
2015年3月27日，孟杰飞向本院申请强制执行，申请执行标的金额为20593.4297万元。2015年3月30日，本院立案执行。2015年11月17日，本院在执行中依申请执行人孟杰飞的申请，作出（2015）苏执字第00011号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人盈丰公司、丰业房地产公司和曹聪的银行存款20593.4297万元或查封、扣押其等值的财产，并于2016年1月29日作出（2015）苏执字第00011-3号协助执行通知书，要求上海市长宁区房地产交易中心协助查封被执行人丰业房地产公司名下位于安化路535号501室房产等。
2016年10月21日，原告认为本院对讼争房屋的查封及执行，侵害其合法利益，向本院提出执行异议。2016年11月25日，本院作出（2016）苏执异20号执行裁定，驳回其执行异议。原告钱云遂提起本案执行异议之诉。
经查，根据上海市房地产登记薄，本案讼争房屋仍在第三人丰业房地产公司名下。2016年1月27日，涉案房屋抵押权被注销。
另查明，2013年1月17日，上海佳园装潢有限公司到本案讼争房屋进行现场察看，并收取原告方上门费300元整。2013年1月27日，原告方与上海佳园装潢有限公司订立装饰装修施工合同，双方约定对安化路535号501室进行装饰装潢，合同价款为116136元。
2013年1月30日，原告与丰业房地产公司签订了《上海市商品房出售合同》，约定丰业房地产公司向其出售安化路535号5层501室房屋，建筑面积为99.29平方米，单价为每平方米建筑面积30215元，房屋总价款为300万元；丰业房地产公司在收到原告全部房款之日起10天内向其交付房屋；2014年1月30日前双方办理价格申报及过户申请手续，并申领房屋房地产权证。该合同附件约定了付款时间和付款方式：2013年1月30日前付款120万元；5月15日前付款80万元；7月31日前付款100万元。同时约定，该房屋现处于抵押之中，待抵押撤销后再办理产证。
还查明，案外人曹聪系原告钱云丈夫的姐夫。在本案所涉购房合同订立时，原告钱云及其丈夫均系第三人丰业房地产公司的员工。
本院认为，本案为案外人提出的执行异议之诉。原告钱云的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断其是否有依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。本案争议的焦点问题为：原告钱云关于停止对涉案房屋执行的诉讼请求及理由能否成立。
关于本案所涉购房合同的效力问题。本案讼争房屋在买卖双方订立购房合同时处于抵押之中，双方并无异议。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。被告认为，原告与第三人丰业房地产公司在案涉房屋抵押期间订立买卖合同，不符合物权法的规定，买卖本身不存在或者合同不成立。原告则认为，根据最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条规定，“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持”。本院认为，尽管《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”。可见，虽然涉案房屋已经设置抵押并予登记，但房屋买卖合同本身并无排除抵押权人行使抵押权的效力。该合同也并非无效或不生效。因此，原告与第三人丰业房地产公司订立的房屋买卖合同合法有效。
关于原告是否享有讼争房屋实体性权利问题。本案讼争财产系不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定，“不动产无权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。从本案情况看，虽然原告钱云与第三人丰业房地产公司订立了房屋买卖合同，但仅凭该合同，并不发生物权变动的效力，且案涉房屋至今仍登记在第三人丰业房地产公司名下。因此，案涉房屋的所有权仍然属于第三人丰业房地产公司，原告钱云并不享有其所有权。
关于案涉房屋能否被查封问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告钱云的诉讼请求能否成立，需要结合上述司法解释规定予以判定。案涉购房合同订立于本院查封之前当无异议，原告钱云实际占有案涉房屋也可认定。本案关键问题是，原告钱云是否已支付全部购房价款以及未办理房屋过户登记是否系其自身原因所致。
首先，原告是否已经全部支付购房款问题。原告提出，案涉购房款已经全部支付完毕。为支持其主张，原告向本院提供了第三人丰业房地产公司出具的三张收据，分别为：2013年1月30日收款120万元；2013年5月14日收款80万元；2013年7月16日收款100万元，共计300万元。同时，原告还提供其名下尾号为0757工行存折的资金提取情况，分别为：2012年12月17日取现10万元；2013年4月25日取现25万元；2014年5月9日取现20万元，用以证明其首期房款及房款陆续支付情况。但原告存折取现情况与案涉房款相去甚远，且时间上并不完全对应。而且，从原告在本院执行异议审查程序中陈述的情况看，300万元购房款全部系现金支付。而在本案庭审中，原告又提出其支付的300万元中，首期100万元购房款系现金支付；第二期80万元房款中现金支付的20万元，剩余60万元以及第三期100万元房款以其丈夫的姐姐，即案外人曹聪前妻（蒋某）的债权冲抵方式支付。从房屋交易通常情形看，案涉巨额房款以现金支付不合情理。而且，原告钱云明知房屋已被设置抵押，在丰业房地产公司未提供其他任何保障的情形下，原告仍然支付全部购房价款，亦不合常理。尤其是原告对房款支付情况的主张前后矛盾。案外人曹聪既是案涉执行案件的被执行人，又是购房合同订立时丰业房地产公司的法定代表人，原告以所谓的用曹聪前妻对丰业房地产公司的债权抵充购房款的主张缺乏事实及证据支撑。因此，原告钱云仅依据第三人丰业房地产公司的收据来证明其支付全部购房款的主张，本院不予支持。
其次，案涉房屋未能过户是否因原告自身原因所致。从原告钱云与第三人丰业房地产公司的购房合同看，其知晓本案讼争房屋被用于抵押。且双方也明知，已设定抵押权的房屋不应当转让；即使订立转让合同，也无法办理过户登记手续。再者，如果真如原告所言，案涉房款已经支付完毕，原告也应当要求丰业房地产公司将此款项交付给抵押权人，及时涂销所购房屋的抵押登记，使案涉房屋能够办理过户到原告名下。但本案中，原告明知其权利可能无法得到保障，却未采取任何具体措施。因此，原告对案涉房屋未能办理过户手续，在主观上听之任之，客观上未作出任何保全自身权益的具体行为，应当说原告对房屋未能办理过户登记手续存在自身原因。
第三，本案房屋交易过程是否存在恶意串通并阻却执行的问题。本案存在诸多疑点问题。案涉房屋买卖合同订立于2013年1月30日。即使按照双方订立的买卖合同第七条的约定，第三人丰业房地产公司也应在受到全部房款后10天内交付。但从原告钱云提交的证据看，早在2013年1月17日，与原告方订立装修装潢合同的公司就按约到该房屋现场查看，可见丰业房地产公司当时或此前就已经向原告钱云交付了案涉房屋；在合同订立前三天，即2013年1月27日，原告方已与上海佳园装潢有限公司订立装饰装修施工合同。而此时，购房合同合同尚未订立，首期房款也未支付，此为疑点之一。钱云明知房屋设定抵押且无法办理过户手续，却毫无顾虑地签订购房合同并声称已经支付全部购房款，此为疑点之二。案涉购房合同各方当事人中，曹聪系第三人丰业房地产公司时任法定代表人，且曹聪及第三人丰业房地产公司均系案涉执行案件的被执行人，而房屋买受人又与曹聪及丰业房地产公司存在错综复杂的关系，此为疑点之三。因此，尽管从现有证据看，目前无法断言合同双方存在恶意串通及意图阻却执行的行为，但上述问题无疑使被告对案涉房屋交易本身及交易过程产生合理怀疑。
综上，原告的诉讼主张不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告钱云的诉讼请求。
案件受理费56534元由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长 李玉明
审判员 苏 峰
审判员 赵建华
二〇一七年四月十九日
书记员 杜 涛