广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第727号
原告佛山市张槎工贸集团公司，住所：广东省佛山市禅城区张槎三路2号。
法定代表人吕文郁。
委托代理人李涛，广东润正律师事务所律师。
被告李宇，男，汉族，1978年11月21日出生。
委托代理人王志峰、潘安安，分别为广东新健达律师事务所律师、实习律师。
原告佛山市张槎工贸集团公司诉被告李宇、佛山我爱宝宝百货有限公司、珠海我爱宝宝百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判。诉讼中，原告自愿向本院申请撤回对被告佛山我爱宝宝百货有限公司、珠海我爱宝宝百货有限公司的起诉，本院经审查后依法作出（2015）佛城法民一初字第727号民事裁定书，裁定准许原告上述申请事项，并于2015年6月15日公开开庭进行审理。原告的委托代理人李涛、被告的委托代理人王志峰、潘安安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年4月1日签订《租赁经营合同》，约定：原告将座落在佛山张槎三路2号（自编10号）铺位租赁给被告使用，合同明确约定在合同签订时被告必须向原告缴纳保证金，每月10日前缴纳当月租金，逾期交纳每天按欠款的万分之五加收迟延付款违约金。同时，合同明确约定一方违约，导致本合同主要条款不能履行的，违约方须支付违约金70000元给另一方。合同签订后，原告已依约履行合同义务，但被告至今未交付保证金，且从2014年11月开始拖欠原告的租金至今。原告多次催讨无果后遂诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《租赁经营合同》；2、被告立即向原告支付从2015年1月1日起至2015年4月30日止的租赁费、服务费合计100540元及延迟付款违约金（以每月25135元为本金，从2015年1月1日起，按日万分之五分段累计，计至2015年4月30日止为3267.55元，要求计至被告实际支付之日止）；3、被告承担因违约行为导致合同不能继续履行的违约金70000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：请求法院驳回原告的诉请：一、原告的诉请是基于（2014）佛城法民一初字第1507号民事判决书，但被告认为该民事判决书存在重大错误：1、该判决书推定变更�案合同没有事实依据，且推定结果不符合逻辑，事实上双方并没有协商变更任何合同条款。该判决书认为合同变更适用的事实依据是被告自合同签订后实际使用了涉案商铺并且缴纳租金、双方以实际履行合同的行为变更了合同生效条款的约定是片面的，在2013年4月1日前，被告已经实际使用涉案商铺并向原告缴纳租金及相关费用，双方实际履行行为发生在涉案合同签订之前，合同签订之前就得出双方是在履行本案合同的结论是荒谬的，被告认为该条款不是保证金条款，而是合同生效条款，取消保证金缴纳义务也随之取消合同生效条款，原判决的推定也不符合逻辑，因推定变更合同的生效条款的约定存在两种以上可能，法院不能仅做出一种推定。二、被告具有先履行抗辩权，原告有要求支付租金的义务，因此，被告不存在违约行为，1507号判决书认定被告未依约支付履�保证金，原告因此具有先履行抗辩权，有权不予协助被告办理相关证件，实际上被告应当按照合同缴纳履约保证金的义务与原告应当履行的协助义务不适用合同法有关互负债务的规定，两债务之间不互相牵连对应，在发生时间顺序上也有隔断，在该两义务之间还存在其他主要义务，该两义务也不是对等义务，保证金义务是保证合同目的实现义务，违反该义务不会导致合同不能履行，但是原告的协助办理义务如果不履行，将直接导致被告无法实现租赁目的，原告用保证金义务抗辩协助办证义务是不合理的。被告提供（2013）粤高法审监民再字第24号民事判决书供法院参考。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照复印件、原告组织机构代码证复印件、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、租赁经营合同、佛山市禅城区地籍档案馆档案查询结果答复书、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果。证明原告与被告建立的租赁关系的基础，双方在合同中约定每月10日前缴纳当月租金，并明确约定原告有权终止合同并追究被告责任的情形。根据合同第十条的约定，由于被告拒不缴纳保证金、拖欠租金、擅自转租，导致合同主要条款不能履行，被告已构成违约，其需依据合同第四条的约定承担违约金。
3、业务凭证（三张）、照片（8张）。证明被告存在擅自转租行为，2014年9-11月租金均是案外人喻文林缴纳，诉讼前原告曾到现场拍照，涉案物业现已由我爱宝宝公司经营，案外人喻文林即为该公司的法定代表人。
4、《工贸铺位（工贸周边）租赁合同》、《和解补充协议》、《委托书》两份。证明原告已与案外人喻文林就涉案铺位签订租赁合同。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、（2014）佛城法民一初字第1507号民事判决书。证明被告对判决书认定的事实无异议。
2、第三人意见书。证明被告与案外人佛山市聚银物业有限公司的合同一直尚未解除，若涉案合同生效，被告则需要同时向案外人佛山市聚银物业有限公司及原告缴纳租金。
3、照片（两张）。证明2014年12月20日，工商部门到涉案商铺给佳鸿用品店下达监督意见书，要求停止食品经营，被告于次日将食品下架，货架已空。
4、佛山市禅城区佳鸿妇婴用品店营业执照。证明①被告开设佳鸿妇婴用品店，且经营场所是涉案商铺地址，被告不存在转租行为，是被告作为个体户开设该店；②根据营业执照的经营范围，预包装食品是被告的主要经营项目。
5、广东省佛山市中级人民法院审理上诉案件通知书。证明1507号案件正在二审�理中，1507号案判决书关于涉案合同已经生效、原告有先履行抗辩权的认定目前尚未经二审法院确认，不能作为原告主张权利的基础，因上诉案件的结果直接影响本案的事实及法律适用，本案应当中止审理。
6、通知。证明2015年5月14日，原告作出解除涉案合同的意思表示并且要求收回涉案物业。
本院认证：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据3，被告对业务凭证真实性无异议，本院对真实性予以确认；照片无其他证据佐证其真实性，被告不予确认，本院不予采信。原告的证据4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据1-6，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2010年12月13日，案外人佛山市聚银物业有限公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定由被告向该公司承租涉案铺位，租赁期从2011年1月1日起至2015年12月30日止，实际计租时间从2011年2月1日起计，计租面积457平方米。原告于当日向案外人佛山市聚银物业有限公司交纳保证金68550元。
2013年4月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁经营合同》，就乙方向甲方承租佛山市张槎三路2号（自编10号）铺位作出如下约定：“一、租赁期限：租赁期从2013年4月1日起至2015年12月31日止；二、租赁面积：计租面积457平方米。三、上缴款：1、2013年4月1日至2013年12月31日。乙方应向甲方每月缴交租赁费13710元、服务费9140元，合共22850元（计算依据：50×457=22850）。2、2014年1月1日至2014年12月31日。乙方应向甲方每月缴交租赁费15081元、服务费10054元，合共25135元（计算依据：55×457=25135）。3、2015年1月1日至2015年12月31日。乙方应向甲方每月缴交租赁费16452元、服务费10968元，合共27420元（计算依据：60×457=27420）。四、乙方必须在每月十号前交清当月费用，逾期交纳每天按欠款额的万分之五加收延期付款违约金。五、承租用途：婴幼儿用品经营。六、特别事项说明：乙方如出现以下事项，甲方有权单方终止合同，没收保证金，并追究乙方的违约责任。……2、拖欠应缴费用一个月以上。……八、其它约定。1、合同签订时，乙方必须向甲方缴交保证金68550元，保证金在合同正常履行完毕并待甲方验收铺位后，即退还给乙方（保证金不计利息）……十、违约责任：一方违约，导致本合同主要条款不能履行，违约方须支付另一方违约金70000元。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，本合同自双方�章（签名），并在甲方收到乙方的保证金后生效。”原、被告分别在上述合同落款处盖章及签名捺印予以确认。
2015年5月14日，原告向被告发出《通知》，上载：“你承租我公司座落在佛山市张槎三路2号（自编10号）铺位因你从2014年12月起欠交租金及水电费用。根据我公司与你签定的租赁合同第六条的规定：我公司于2015年5月15日起终止该合同的履行并收回租赁物业，请你于2015年5月15日至2015年5月22日七天内搬迁店内的一切货物，否则一切后果自负。”被告确认于2015年5月14日收到上述《通知》。
2015年5月20日，原告与案外人喻文林签订《租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给案外人喻文林，租赁期限从2015年5月16日至2016年7月31日止。
诉讼中，原告提供其与案外人喻文林于2015年5月20日签订的《和解补充协议》，主要内容为：“经喻文林与李宇、张槎工贸公司分别协商，同意如下：喻文林代李宇支付2015年3月1日至2015年5月15日的租金，价格按每平米45元，同时代李宇支付该期间实际发生的水电费。张槎工贸同意不再就该期间的租金及水电费向李宇主张权利，并不就与李宇的合同纠纷牵扯喻文林及我爱宝宝公司。”另，原、被告一致确认：被告向原告支付租赁费及服务费至2014年11月，被告未向原告支付保证金，涉案商铺现由我爱宝宝公司经营使用，原、被告双方未就涉案商铺办理交接手续。被告陈述：被告已于2015年5月14日搬离涉案物业。被告尚未解除与案外人佛山市聚银物业有限公司签订的租赁合同。
另查明一，李宇诉佛山市张槎工贸集团公司及佛山市张槎工贸集团公司反诉李宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月12日以（2014）佛城法民一初字第1507号案立案受理，并于2015年3月9日作出（2014）佛城法民一初字第1507号民事判决书，判决李宇向佛山市张槎工贸集团公司支付保证金68550元、2014年12月租赁费15081元及服务费10054元。后李宇不服该判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，该案尚在二审审理阶段。
另查明二，2015年1月30日，案外人佛山市聚银物业有限公司于（2014）佛城法民一初字第1057号案中出具《第三人意见书》，主要内容为：“一、涉案物业是属于被告佛山市张槎工贸集团公司的，2010年8月5日该公司的下属子公司佛山市张槎智顺兴实业有限公司将工贸大厦一、二层物业授权本公司经营商铺使用，该事实有授权书证实。二、2010年12月13日本公司与李宇有签订一份《租赁合同》，合同期限至2015年2月30日。在合同有效期间被告张槎工贸公司与李宇又签订了一份《租赁经营合同》，由被告直接向原告收取租金，但我公司与李宇间的《租赁合同》并没有解除，本公司保留追究有关责任方违约责任的权利。”
另查明三，涉案佛山市禅城区张槎三路2号工贸大厦之一首、二层、商铺，建筑面积539.52平方米，由原告单独所有。
另查明四，佛山市禅城区佳鸿妇婴用品店于2011年1月21日注册成立，系个体工商户，经营者为被告，经营场所为佛山市禅城区张槎三路2号自编10号之一，经营范围为零售日用品、预包装食品（凭有效的《食品流通许可证》经营）。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租场经营合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。被告虽抗辩认为上述合同因被告尚未缴纳保证金而未生效，但据本院查明的事实及原、被告的陈述，被告自《租赁经营合同》签订后已实际使用涉案商铺用于经营并向原告交纳租金至2014年11月，上述合同已实际履行，上述合同已于双方签订之日生效。本院对被告的上述抗辩意见不予采纳，则被告以上述理由申请本案中止诉讼亦于法无据，本院不予准许。
关于原告主张解除《租赁经营合同》的诉请。依据《租赁经营合同》的约定，被告负有依约向原告支付租赁费、服务费、保证金的合同义务，而据本院查明的事实，被告仅向原告支付租赁费、服务费至2014年11月，未支付保证金，故被告的上述行为已构成违约，原告有权依据上述合同第六条的约定解除上述合同。因原告已于2015年5月14日向被告发出解除合同通知，主张涉案合同于2015年5月15日解除，被告亦于2015年5月14日收到该通知，故依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认上述《租赁经营合同》已于2015年5月15日解除。
关于原告主张被告支付2015年1月1日至2015年4月30日的租赁费、服务费及违约金的诉请。如上分析所述，被告负有依约向原告支付相关费用的合同义务，因被告仅向原告支付租赁费、服务费至2014年11月，涉案合同于2015年5月15日解除，原告于2015年5月20日与案外人签订《租赁合同》，约定涉案铺位从2015年5月16日起出租予案外人使用，亦无其他证据佐证原、被告已于合同解除前就涉案铺位办理交接手续，且（2014）佛城法民一初字第1057号民事判决书已就被告拖欠的2014年12月的相关费用作出处理，故被告应向原告支付2015年1月1日至2015年5月15日的相关费用。另据原告向本院提交的《和解补充协议》，原告已于该协议中确认由案外人喻文林代被告向原告支付2015年3月1日至2015年5月15日的租金及水电费，原告不再向被告主张上述期间的费用，系原告对其自身权利义务的自由处分�本院依法予以确认，则被告实际需向原告支付2015年1月1日至2015年2月28日的租赁费及服务费共计54840元（27420元/月×2个月）。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告主张的违约金，被告确存在拖欠租赁费、服务费、保证金的违约行为，故被告应依据《租赁经营合同》的约定向原告支付违约金，因原告主张的违约金计算标准过高，被告亦持异议，故本院酌定被告按欠付款项的20%即10968元（54840元×20%）向原告支付违约金。原告诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
确认原告佛山市张槎工贸集团公司与被告李宇于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》于2015年5月15日解除；
二、被告李宇于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市张槎工贸集团公司支付租赁费、服务费合计54840元及违约金10968元；
三、驳回原告佛山市张槎工贸集团公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取1888元，财产保全费1389元，合计3277元，由原告佛山市张槎工贸集团公司负担2036元，由被告李宇负担1241元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杨玲玲
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 江幼钿
附件：引用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指�的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。