江苏省句容市人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏1183执异49号
异议人（案外人）严明峰，男，1989年4月生，男，1989年4月生，汉族，南京市人，住南京市江宁区。
申请执行人赵大江，男，1977年10月生，汉族，句容市人，住句容经济开发区。
委托代理人屠冰，江苏天晖律师事务所律师。
被执行人南京庆华建设有限公司，住所地南京市江宁区东新南路239号11幢3楼。
法定代表人韩庆华，系该公司经理。
被执行人韩庆华，男，1965年8月生，汉族，南京市人，住南京市栖霞区。
被执行人周桂香，女，1966年4月生，汉族，句容市人，住址。
委托代理人韩庆华，系周桂香丈夫。
被执行人南京雅立机械有限公司，住所在南京市江宁区科学院龙都双新村。
法定代表人徐根生，系该公司经理。
委托代理人严光龙，男，1964年11月生，汉族，南京市人，住南京市江宁区。
被执行人南京龙腾建设有限公司，住所地南京市江宁区万安西路5号。
法定代表人严光龙，系该公司经理。
本院在执行申请执行人赵大江与被执行人南京庆华建设有限公司（以下简称庆华公司）、韩庆华、周桂香、南京雅立机械有限公司（以下简称雅立公司）、南京龙腾建设有限公司（以下简称龙腾公司）民间借贷纠纷一案中，于2016年11月8日作出（2016）苏1183执550号之一执行裁定书一份，裁定内容为：查封被执行人庆华公司所有的位于南京市江宁区东山国际企业研发园“6+1”总部经济大楼12楼（A2）栋及地下车库。并于当日张贴了查封公告。案外人严明峰对执行查封的上述房地产于2016年12月22日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭公开听证进行了审查，异议人严明峰、申请执行人赵大江的委托代理人屠冰、被执行人庆华公司法定代表人韩庆华、被执行人韩庆华、被执行人周桂香的委托代理人韩庆华、被执行人南京雅立公司委托代理人严光龙、被执行人龙腾公司法定代表人严光龙到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人严明峰执行异议称，被法院查封的南京市江宁区东山研发园2A幢第12层及地下车库，本人早已购买成交价款为1500万元（含内部装修），房价全部支付完毕。2011年，我从父亲严光龙手中接管了龙腾公司，韩庆华向我借款，我出借900万元给韩庆华，2013年，我与韩庆华算帐，他将研发园2A幢12楼卖给我，用前期借款及利息作为购房款，2014年5月20日，我又汇给韩庆华100万元作为尾款，双方在2014年7月6日签订了购房合同。被查封的第12层楼房目前已归我使用，部分出租给庆华公司使用。由于该幢房屋所涉土地性质为划拨土地，暂无土地使用权证和房屋产权证，造成无法过户，待用地计划下达后方可办理房地产登记过户手续。请求法院确认该房屋产权归我所有，撤销查封。
申请执行人赵大江答辩称，本案所涉房地产系无证房产，双方不能私下买卖。庆华建设公司与韩庆华是两个不同的主体，原房产应当在庆华公司名下，韩庆华个人无权出售。庆华公司负有大量外债，不能将其资产抵偿给某一个人。
被执行人庆华公司答辩称：涉案房产购房合同是庆华公司与严明峰签订的，是合法有效的，涉案房产应当归严明峰所有。
被执行人韩庆华、周桂香答辩意见与庆华公司相同。
被执行人雅立公司对执行异议申请不持异议。
被执行人龙腾公司答辩称，涉案房屋是严明峰买的，与异议人陈述相符。由于土地性质的原因造成该幢楼房房屋产权迟迟不能办理，但不能办理不等于违建。该项目是江宁区政府批准的重点项目，所以房屋产权是合法有效的。异议人与韩庆华之间借款是由我公司将1000万元打入异议人名下，并将整个企业都交给了异议人，后来才了解到他们之间签订了借款协议，并且，韩庆华将自己名下的房产、土地作了质押。他们之间形成900万元借款，后将该笔借款两年的利息转为购房款，剩余在交付之日即合同签订之前结清。因此，异议人提出的执行异议是真实有效的，符合法律规定。
本案经本院审查查明，申请执行人赵大江与被执行人庆华公司、韩庆华、周桂香、雅立公司、龙腾公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月26日主持调解，双方自愿达成调解协议，协议主要内容为：一、庆华公司欠赵大江借款本金700万元及利息（自2015年4月10日起至实际给付之日止，按月利率1.5%计算），此款由庆华公司从2016年3月起于每月的30日前给付赵大江本息30万元（该款先冲抵所欠利息，另龙腾公司已代为给付利息50万元），直至付清为止；二、庆华公司于2016年1月30日前支付赵大江律师代理费8万元；三、案件受理费、财产保全费计人民币35925元，由庆华公司负担；四、韩庆华、周桂香、雅立公司、龙腾公司对上述款项负连带清偿责任；五、如有一期未能按时足额给付，赵大江有权就上述全部款项在扣除已给付部分后一并申请执行。本院据此作出（2015）句商初字第937号民事调解书，该调解书发生法律效力后，赵大江向本院申请强制执行，本院于2016年2月24日立案执行。执行案号为（2016）苏1183执550号。本案在执行过程中，除本院依法裁定划拨被执行人庆华公司在金融机构存款人民币157723.76元外，余款未能实际执行。2016年8月18日，本院作出（2016）苏1183执550-1号民事裁定，本次执行程序终结执行。2016年11月8日，本院作出（2016）苏1183执550号之一执行裁定书，裁定查封被执行人庆华公司所有的位于南京市江宁区东山国际企业研发园“6+1”总部经济大楼12楼（A2栋）及地下车库。并向当事人进行了送达，张贴了查封公告。
申请执行人赵大江与被执行人庆华公司、韩庆华、雅立公司、徐根生、韩有文民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月26日主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，协议主要内容为：一、庆华公司欠原告赵大江借款本金400万元及利息（自2015年2月4日起至实际给付之日止，按月利率1.5%计算），此款由庆华公司从2016年3月起于每月的30日前给付赵大江本息16万元（该款先冲抵所欠利息），直至付清为止；二、庆华公司于2015年12月30日前支付赵大江律师代理费5万元；三、案件受理费39600元，减半收取19800元，财产保全费5000元，计人民币24800元，由庆华公司负担；四、韩庆华、雅立公司、徐根生、韩有文对上述款项承担连带清偿责任；五、如有一期未能按时足额给付，赵大江有权就上述全部款项在扣除已给付部分后一并申请执行。本院据此作出（2015）句商初字第936号民事调解书。该调解书发生法律效力后，赵大江向本院申请强制执行，本院于2016年2月24日立案执行，执行案号为（2016）苏1183执549号，本案在执行过程中，仅裁定划拨了被执行人韩有文在金融机械存款56570.69元，其余未能实际执行。因被执行人暂无可供执行的财产，本院于2016年8月18日作出（2016）苏1183执549-2号民事裁定，本次执行程序终结执行。2016年9月19日，本院对此案立案恢复执行，执行案号为（2016）苏1183执恢249号。在恢复执行过程中，本院依法裁定，拍卖了被执行人徐根生所有的位于南京市溧水区永阳镇秦淮大道301号顾家欧亚达广场7幢1016室房产，案外人王忠华以67万元竞得，除去各项税费抵作履行案款40万元。2016年11月8日，本院作出（2016）苏1183恢执249号之三执行裁定，查封被执行人庆华公司所有的位于南京市江宁区东山国际研发园“6+1”总部经济大楼12楼（A2栋）及地下车库，并向当事人进行了送达，张贴了查封公告。因被执行人所有的财产目前不具备执行处置条件，2016年12月26日，本院作出（2016）苏1183执恢249号之四民事裁定书，终结本次执行程序。
申请执行人赵大江与被执行人韩庆华、周桂香、庆华公司民间借贷纠纷一案，经本院于2015年10月28日主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，协议主要内容为：一、韩庆华、周桂香欠赵大江借款本金300万元及利息（自2015年3月15日起至实际给付之日止，按月利率1.5%计算），此款由韩庆华、周桂香从2016年6月起于每月的28日前给付赵大江本息8万元（该款先冲抵所欠利息），直至付清为止；二、韩庆华、周桂香于2015年11月30日前支付赵大江律师代理费5万元；三、案件受理费31440元，减半收取15720元，财产保全费5000元，计人民币20720元，由韩庆华、周桂香负担；四、被告庆华公司对上述款项承担连带清偿责任；五、如有一期未能按时足额给付，赵大江有权就上述全部款项在扣除被告已给付部分后一并申请执行。据此，本院作出（2015）句商初字第943号民事调解书，该调解书发生法律效力后，赵大江向本院申请强制执行，本院于2015年12月10日立案执行，执行案号为（2015）句执字第2381号。因被执行人暂无可供执行的财产，本院于2016年6月3日作出（2015）句执字第2381号民事裁定，本次执行程序终结执行。2016年11月8日，本院作出（2015）句执字第2381号之一执行裁定，查封被执行人庆华公司所有的位于南京市江宁区东山国际企业研发园“6+1”总部经济大楼12楼（A2栋）及地下车库，并向当事人进行了送达，张贴了查封公告。
另查明，2012年9月12日，南京市江宁区东山街道章村居民委员会（甲方）与庆华公司（乙方）签订引资合作建设东山国际企业研发园“6+1”总部经济大楼协议一份，协议约定：双方合作建设总部大楼，该大楼主体12层，采用半地下车库，地上建筑约1100平方米×12层=13200平方米。甲方负责该总部大楼的前期、规划、立项等手续，以及建设过程中相关事宜和相关证件的协调办理工作。乙方负责该总部大楼建设的所有资金的投入（含土建、消防、水电、设计、公用配套分摊费等该大楼建设完工交付前的所有应投入和分摊的款项）。该总部大楼所发生的土地费用，由甲、乙双方根据各自拥有大楼产权面积进行按比例分摊。双方商定大楼的产权分属，该楼一至四层产权归甲方所有，五至十二层产权归乙方所有。甲方享有地下车库300平方米的产权，其余地下车库全部归乙方所有。甲方需要全力配合乙方办理该大楼五至十二层的产权过户手续。协议中双方还对其他事宜作了约定。现该大楼已经交付使用，由于所涉土地使用、建设报批等手续不完善，至今该大楼没有办理不动产登记手续（含土地使用权、房屋产权）。
在本案执行异议审查过程中，异议人严明峰提交了其与庆华公司（甲方）于2014年2月6日签订的购房合同复印件（与原件核对一致）一份，双方在协议中约定，甲方所售房屋坐落于南京市江宁区东山国际企业研发园“6+1”总部经济大楼（章村）第十二层，建筑面积为1100平方米及地下车库400平方米，房产证及土地证由甲方协助办理，费用各自承担。房屋成交价格暂定每平方米一万元，房款总价15000元。双方还对其他事宜作了约定。对于购房款的付款方式，异议人严明峰提交了由韩庆华出具的借条复印件三张，其中一张载明，今借到严明峰人民币计玖佰万元整，借款人韩庆华，2011年6月28日。第二张借条载明，今借到严明峰人民币肆佰叁拾贰万元整，注：此款是玖佰万元贰年的利息。借款人韩庆华，2013年6月28日。第三张借条载明，今借到严明峰人民币壹佰万元整，每月付息叁万伍仟元整，后付息，借款人韩庆华，2014年5月20日。同时异议人还提交了中国工商银行南京东麒路分理处出具的借记卡帐户历史明细清单复印件一份，该清单反映严明峰于2014年5月20日汇款100万元。严明峰提交的庆华公司出具的收据复印件一张，载明交款人为严明峰，金额1500万元，收款事由为购研发园“6+1”（章村）十二层及地下室。并于听证后向法庭提交了上述证据原件予以核对，及江苏紫金农村商业银行汤山支行出具交易流水清单，以证明上述借款中的900万元已电汇给韩庆华，100万元转帐给韩庆华，其在听证后还提交了借条一张，载明，今借到严明峰人民币壹佰万元整，每月付息叁万伍仟元整，先付息，借款人韩庆华，2014年11月28日，同时提交了中国工商银行南京竹山路支行出具的转帐汇款凭证六张，以证明其履行了100万元的付款义务。在听证过程中，异议人还提交了房屋租赁合同复印件一份，以证明其购买上述房屋后又反租给庆华公司，并于听证后提交了原件予以核对。上述证据原件系异议人严明峰父亲严光龙于听证后交付本院，本院核对后已退回严光龙。
认定上述事实，由异议人向法庭提交的购房合同复印件一份、借条复印件四张、借记卡帐户历史明细清单复印件一份、收据复印件一张、租赁合同复印件一份、交易流水清单复印件一份、转帐汇款凭证复印件六份，本院收集调取的（2016）苏1183执550号执行案件材料复印件、（2016）苏1183执549号执行案件材料复印件、（2016）恢执249号之三执行裁定复印件、（2015）句执字第2381号执行案件材料复印件、引资合作建设东山国际企业研发园“6+1”总部经济大楼协议复印件以及到庭质证的当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”位于南京市江宁区东山国际企业研发园“6+1”总部经济大楼系南京市江宁区东山街道章村社区居民委员会与本案被执行人庆华公司合作建造。虽然建造双方对该大楼的产权约定作了划分，但由于该大楼建造及土地使用权审批手续并不完善，至今尚未办理不动产物权登记手续，故有关物权法律上尚未明确。换言之在被执行人庆华公司尚未完全取得法律意义上的物权所有人的情况下，即与案外人签订购房合同，将该大楼第十二层及地下车库出售于案外人，并不发生物权转移、变动效力。案外人严明峰明知该大楼不能办理产权过户转让手续，还与之签订购房合同，主观上亦存在过错，故其不能取得该大楼之物权，当然不能对抗或排除人民法院依法执行查封。尽管案外人严明峰与庆华公司签订的是购房合同，但从韩庆华出具给严明峰的借条可以看出，他们之间根本的民事关系性质属于民间借贷关系，签订购房合同，实际上是以物抵债，这种以物抵债有损于其他债权人的合法权益，因此，案外人对执行标的位于南京市江宁区东山国际企业研发园“6+1”总部经济大楼12楼（A2栋）及地下车库不享有足以排除强制执行的权益。其执行异议不能成立，依法应当驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人严明峰向本院提出的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 邱文华
审 判 员 戴遐宾
代理审判员 陈继一
二〇一七年二月十日
书 记 员 王 静