江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0982民初2123号
原告：江苏创美物业服务有限公司大丰分公司，统一社会信用代码91320982576661450L，住所地江苏省盐城市大丰区永泰国际广场商业楼B1幢105室。
法定代表人：赵广全，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈生美，该公司项目经理。
被告：周斌。
原告江苏创美物业服务有限公司大丰分公司(以下简称创美物业公司)与被告周斌物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法由审判员刘曙杲适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告创美物业公司的委托诉讼代理人陈生美、被告周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告创美物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付所欠物业费3619元；2、判令被告自2017年1月1日起至2017年5月2日止以每天千分之三的标准计算支付违约金共1317.60元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，被告系中凯银杏湖小区的业主，原告为其提供了物业服务后，被告应当向原告支付物业服务费。
被告周斌辩称：物业费应当要交，但是不是先交后服务有待探讨。我今年不交物业费的原因：1、房间的屋顶装修到现在有好几处已经开裂，我找物业到现在没有结果；2、车位顶上石膏粉刷层脱落砸到我车上，造成车子好多划痕，将近两年了，我找保安好多次，他们也粉刷好了，但对赔偿没有说法；3、我出门的时候，保安放道闸时将我引擎盖划了印痕，与保安交涉也没有个交代；4、我家装修到现在一个卫生间一直有异味，物业看过了，也不知什么原因；另一个卫生间弯头漏水，把扣板都腐蚀掉了，我换了弯头150元，物业到现在也没有给我说法；5、地下车库每年到夏天就发霉，跟物业交涉过，到现在没有解决；2015年8月发大水，我家车库被淹了，损坏了许多东西物业没有赔偿；6、交费要提供物价局核定的收费标准，交物业费也没有提供发票。而且是临时合同，前期物业协议好多服务项目比较含糊，业主也有权选择服务，我认为需要重新签订。
本院经审理认定事实如下：2011年10月20日，被告周斌购买了中凯银杏湖1幢1101室建筑面积为174.49㎡的住宅一套、建筑面积为16.59㎡的车库一间和地下车位一个。2011年4月22日原告与大丰市中凯置地有限公司签订了一份“前期物业服务委托合同”，由大丰市中凯置地有限公司将银杏湖公园小区的物业委托给原告管理，期限至整个物业管理区域房屋交付使用2年，合同期未满，业主大会成立后与所聘物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同终止。2012年11月18日被告周斌与原告签订了一份前期物业管理服务协议，由原告负责为被告提供小区物业管理服务业务。服务内容主要为：公共建筑设施的维护，公共环境卫生的保洁，公共秩序的维持、安全防范，绿化、建筑小品等的养护和管理，交通和车辆停放秩序的管理和物业其他公共事务的管理和服务。物业管理服务费收费标准（以建筑面积计）：住宅（车库）1.50元／月／㎡；商业1.50元／月／㎡；高层、小高层6层以下1.40元／月／㎡；车位15元／月／㎡；物业服务费按标准每年预交一次，具体交纳时间为每个物业服务年度的前一个月，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关有关费用的，物业公司有权要求乙方（业主）补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳违约金。协议签订后，被告于2013年12月入住，并按约每年向原告物业服务费。原告为被告提供了相关的物业服务。2015年8月发大水被告车库被淹，2015年12月18日原、被告就遭水淹受损达成协议，由原告补偿被告300元，被告在原告交纳2015年12月至2016年12月的物业费中扣除了该款，实际交款3319元。2016年12月根据约同约定原告向被告收取下一年度的物业费，因被告对原告的物业服务不满，拒绝向原告交纳，原告经多次口头和书面催要无果，后向本院提起诉讼。
上述事实，有购房合同、车位买卖合同、原告与大丰市中凯置地有限公司签订一份前期物业服务委托合同、原告与被告签订的前期物业服务协议、业主2015年物业费交费收据、2015年发大水的补偿协议书、物业收费通知单、物业费催交通知单、律师函催交、邮政快递收据等证据在卷证实。
本院认为，原告与大丰市中凯置地有限公司签订一份“前期物业服务委托合同”以及与被告签订的前期物业管理服务协议不违反法律规定，应为有效。原告创美物业公司依合同约定为被告提供了物业服务，被告有义务按相关约定标准向原告交纳物业服务费。被告辩称中提出的问题，大部分属房屋建筑质量、建筑装潢和邻里之间的问题，不属原告服务管理的内容，但原告对被告提出的问题还是与相关方面进行了沟通，尽了协调义务。关于被告汽车表面被道闸下落划伤，如该行为确系原告门卫的责任，被告可凭证据另行向原告提起索赔。关于先服务后收费还是先收费后服务的问题，应当从物业服务合同的约定；按规定小区业主委员会成立前由开发商与物业公司签订前期物业服务合同，成立后由业主委员会与物业公司签订物业服务合同。被告应交的物业费为〔（174.49㎡×1.5元/月）+(16.59㎡×1.4元/月)〕×12个月﹦3619.44元，庭审中原告主张被告2017年1月1日至2017年12月31日所欠物业费3600元，本院予以认可。原告主张自2017年1月1日起至5月5日止的逾期违约金虽有合同依据，但合同中约定的日千分之三违约金过高，且原告在物业服务中仍有服务瑕疵，故对该诉求本院不予支持。当然，原告平时应当注重方式方法，尽量与业主加强沟通和交流以得到业主的理解，从而减少与业主之间的矛盾。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，国务院《物业管理条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告周斌给付原告江苏创美物业服务有限公司大丰分公司自2017年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费3600元。此款于本判决生效后5日内履行完毕。
二、驳回原告江苏创美物业服务有限公司大丰分公司其他诉讼请求。
如果义务人未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告周斌负担。
本判决为终审判决。
审判员 刘曙杲
二〇一七年五月十二日
书记员 严梓慧
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
2、国务院《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。