黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆商终字第272号
上诉人（原审被告）大庆市透笼商贸有限责任公司。住所地：大庆市萨尔图区力佳广场*号楼。
法定代表表人闫广会，董事长。
委托代理人代志强，黑龙江冰城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）黑龙江省力佳房地产开发有限公司。住所地：大庆市萨尔图区中桥路**号联谊商场商服楼办公室02（*层）。
法定代表人陈世军，董事长。
委托代理人张洪雷，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）大庆市兴荣物业管理集团有限公司。住所地：大庆市萨尔图区会战大街东。
法定代表人杨锐锋，董事长。
委托代理人古艳鸣，男，1979年5月28日出生，汉族，大庆市兴荣物业管理集团有限公司员工。
上诉人大庆市透笼商贸有限责任公司、上诉人黑龙江省力佳房地产开发有限公司因与被上诉人大庆市兴荣物业管理集团有限公司物业服务合同及供用热力合同纠纷一案，不服大庆市萨尔图区人民法院（2013）萨友商初字第13号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人大庆市透笼商贸有限责任公司委托代理人代志强、上诉人黑龙江省力佳房地产开发有限公司委托代理人张洪雷、被上诉人大庆市兴荣物业管理集团有限公司委托代理人古艳鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司与二被告所在的萨尔图区兴茂社区力佳广场小区业主委员会签订了物业服务合同，约定由原告为萨尔图区兴茂社区力佳广场小区住宅楼、商服楼提供物业服务，服务范围的建筑面积为71519.02平方米，服务期限自2009年8月19日至2013年8月18日，服务收费项目包括：综合管理，公共区域的清洁卫生、秩序维护、绿化日常维护，排水系统、消防系统、避雷系统、公共照明、弱电系统、电子巡更系统等，以上服务项目原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司与业主委员会协商一致，每平方米的物业服务费为12.14元。
自2009年8月19日至2013年8月18日原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司一直为萨尔图区兴茂社区力佳广场小区提供物业及采暖期供热服务，被告大庆市透笼商贸有限责任公司租赁的经营场所为力佳广场4号楼的1至2层，均在原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司物业和供热服务范围内，被告大庆市透笼商贸有限责任公司租赁的力佳广场4号楼的1至2层房屋的所有权人为被告黑龙江省力佳房地产开发有限公司；2009年9月原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司与被告大庆市透笼商贸有限责任公司达成口头停止供热协议，并停止供热服务。现原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司诉至本院，请求被告大庆市透笼商贸有限责任公司给付原告2009年度至2012年度（4个年度：2009年8月19日至2013年8月18日）物业费、热能损耗补偿费及供热设施基础运行费共计1436790.68元，被告黑龙江省力佳房地产开发有限公司承担连带责任，并承担本案的诉讼费用。
另查明以下事实：
1、力佳广场4号楼的1至2层建筑面积为13534.20平方米；大庆市物价监督管理局核准原告提供商服供热收费标准为48平方米／年。
2、被告大庆市透笼商贸有限责任公司自认由其交纳租赁的力佳广场四号楼一、二层商服的供热费和物业费［见（2010）萨友商初字第51号案件第三次庭审笔录第3至4页］。
原审认为，本案诉争的法律关系既包括物业服务合同纠纷，也包括供用热力合同纠纷，在同一诉讼中涉及两个以上诉争法律关系的，应当按照两个以上法律关系确定并列的两个案由，故按照《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》的要求，本案应确定为物业服务合同及供用热力合同纠纷。
关于物业费的问题。二被告作为房屋所有权人或承租人，其所在区域的萨尔图区兴贸社区力佳广场小区业主委员会代表业主与原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司签订的物业服务合同对二被告具有约束力，原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司提供的物业服务按照合同约定主要针对区域综合管理，公共区域的清洁卫生、秩序维护、绿化养护，排水系统、消防系统、避雷系统、公共照明、弱电系统提供服务，并不包括房屋内部管理及服务，即原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司是针对服务区域进行公共的管理和服务，该区域服务范围内的业主或物业使用人均应当按照规定及时交纳物业服务费；被告大庆市透笼商贸有限责任公司按照租赁协议约定应当由其交纳力佳广场四号楼一、二层商服的供热费和物业费，且被告黑龙江省力佳房地产开发有限公司作为房屋所有权人，对其房屋负有管理责任及按照规定交纳相关费用的义务，应当承担连带责任，给付拖欠原告的2009年度至2012年度（4个年度：2009年8月19日至2013年8月18日）物业费657220.76元（13534.2平方米×12.14元／平方米×4年=657220.76元）。
关于热能损耗补偿费及供热设施基础运行费的问题。按照2005年9月1日起施行的《黑龙江省城市供热条例》第二十三条规定：停止用热的用户，应当按照市、县人民政府的规定向供热单位交纳一定数额的热能损耗补偿费；庆价联发（2007）10号《大庆市物价监督管理局、大庆市城市管理委员会文件﹤关于大庆市城市供热热能损耗补偿费等有关问题的通知﹥》第一条规定：热用户要求停止供热的，应当与供热企业签订停热协议，并向供热企业交纳规定热价30%的热能损耗补偿费。2011年10月1日起施行的《黑龙江省城市供热条例》第三十五条规定：停止用热的用户，应当向供热单位交纳供热设施运行基础费，收费标准由市、县人民政府确定；庆价联发（2012）6号大庆市物价监督管理局、大庆市城市管理委员会文件﹤关于大庆市城市供热设施运行基础费有关问题的通知﹥》第一条第（三）项规定：停止用热的用户，应当与供热单位签订停止用热协议，并交纳供热设施运行基础费，供热设施运行基础费为总热费的30%，供热企业不得另收其他任何费用；第五条规定：本文件自发文之日起执行，庆价联发（2007）10号文件同时废止（本文件发文时间为2012年12月24日）。被告大庆市透笼商贸有限责任公司为实际热用户，且在租赁协议中约定由其交纳供热费用，其与原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司达成口头停热协议，不管其是否对其房屋自行供暖，对于供热单位而言均属于停止用热的情形，应当按照上述规定按照总热费交纳30%的热能损耗补偿费及供热设施运行基础费；被告黑龙江省力佳房地产开发有限公司作为房屋所有权人，对其房屋负有管理责任及按照规定交纳相关费用的义务，因此应当对被告大庆市透笼商贸有限责任公司欠费的行为承担连带责任；故本院对原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司请求房屋所有权人即被告黑龙江省力佳房地产开发有限公司对房屋承租人即被告大庆市透笼商贸有限责任公司承担连带责任，给付2009年度至2012年度（4个年度：2009年8月19日至2013年8月18日）热能损耗补偿费及供热设施运行基础费共779569.92元予以支持（热能损耗补偿费及供热设施运行基础费=48平方米／年×13534.20平方米×30%×4年=779569.92元）。综上所述，本院对原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司请求被告大庆市透笼商贸有限责任公司给付原告2009年度至2012年度（4个年度：2009年8月19日至2013年8月18日）物业费、热能损耗费及供热设施运行基础费共计1436790.68元（热能损耗补偿费及供热设施运行基础费=物业费657220.76元＋779569.92元=1436790.68元），并由被告黑龙江省力佳房地产开发有限公司承担连带责任的请求予以支持。针对被告大庆市透笼商贸有限责任公司称其商场属于自供暖房，不属于停暖房，不产生热损耗的辩解，本院认为，其已申请停止供热，不管是否自行供暖，对于供热单位而言，均属于停止用热的用户，且其并未举证证明未产生热损耗，因此，应当按照本省、市的供热规定交纳停热期间的规定费用，故本院对其该辩解理由不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百八十二条、第一百八十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《物业管理条例》第六条、第七条第一款及第（五）项、第四十五条、2005年9月1日起施行《黑龙江省城市供热条例》第二十三条、2011年10月1日起施行的《黑龙江省城市供热条例》第三十五条的规定，判决：被告大庆市透笼商贸有限责任公司于本判决生效后立即给付原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司2009年度至2012年度（2009年8月19日至2013年8月18日）物业费、热能损耗补偿费及供热设施运行基础费共计1436790.68元，并由被告黑龙江省力佳房地产开发有限公司承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17731元，由二被告负担。
上诉人大庆市透笼商贸有限责任公司上诉称，一、一审法院认定事实错误。1、被上诉人未能按合同履行物业服务合同约定的义务，构成违约，上诉人有权拒绝交纳物业费，一审法院认定被上诉人已经全面履行义务是错误的。物业合同系双务合同，被上诉人要求上诉人支付物业费的前提是其必须全面履行合同义务，提供全部的物业服务，但其并未提供全部的物业服务，未全面履行合同义务，构成违约。上诉人有权拒绝交纳物业费。被上诉人违约致使上诉人自行提供公共照明、热电系统、消防系统、公共秩序维护等物业服务，扩大了上诉人的经营成本，造成了一定的经济损失，被上诉人违约，无权要求支付物业费，上诉人依法可以拒付。2、上诉人的商场属于自供暖房，不属于停暖房，不产生热损耗，没有交纳热费的义务，一审法院判令上诉人交纳热损费无事实根据，无法律依据。（1）上诉人与被上诉人之间不存在供用热合同关系。2009年9月双方经协商一致已经解除了供热合同，双方是自愿解除合同，因此被上诉人无权收取热费，更无权收取热损费。（2）上诉人的商场属于自供暖房，不属于停暖房，不产生热损费。首先上诉人在供热合同解除后，自行安置供暖设施，自行供热，不存在热损耗，不适用《黑龙江省城市供热条例》的有关规定。其次，只有具有相邻关系的停暖房才产生热损耗，上诉人与被上诉人的供暖房之间供暖接触的面积不大。二、适用法律错误。一审法院在判据中将《黑龙江省城市供热条例》做为法律依据之一，但是既适用了2005年9月1日施行的，又适用了2011年10月1日实施的，显然适用法律错误。三、程序违法。本案是发回重审的案件，应当组成合议庭进行审理，但是在庭审时仅有一位审判员出庭参加庭审，一审判决书上写明的代理审判决员和人民陪审员并未到庭。综上，一审判决书认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法予以撤销（2013）萨友商初字第13号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。
上诉人黑龙江省力佳房地产开发有限公司上诉称，一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审判决判令上诉人承担连带给付热能损耗补偿费及供热设施基础费，没有法律依据。民法通则规定，连带责任需按照法律规定或当事人的约定。事实上没有任何法律、行政法规、最高人民法院的司法解释规定该种情形房屋所有人应承担连带责任，当事人之间也没有相应的约定。2、物业服务合同已经在2010年8月21日解除，被上诉人与一审被告已经不存在物业服务合同关系。被上诉人主张仍提供了事实的物业服务，需要由被上诉人举证，证明事实物业服务合同关系的存在。3、一审判决认定热能损耗补偿费及供热设施运行基础费的数额不准确。2009年9月双方已经协商停止供热，被上诉人仍主张热能损耗补偿费及供热设施基础费，需要按照民事法律、民事诉讼的相应规定，举证相应的证据来证明。《黑龙江省城市供热条例》不是法律、行政法规，也不是司法解释，被上诉人不能仅仅以此为根据。二、一审判决违反法定程序。1、一审中追加被告、增加诉讼请求程序不合法。上诉人没有收到被上诉人作为被告的起诉状，也没有收到追加被上诉人为被告的申请书，被上诉人增加诉讼请求也未在举证期限内提出。2、一审判决判定给付热能损耗补偿费及供热设施运行基础费不合法。一审程序中，被上诉人从来没有主张过热能损耗补偿费及供热设施运行基础费，仅仅主张过热损费。3、一审中将两个不同的案由在一案件中审理不合法。综上，请求二审法院依法撤销萨尔图区人民法院（2013）萨友商初字第13号民事判决书，依法改判上诉人不承担连带给付责任或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人大庆市兴荣物业管理集团有限公司辩称，一、被上诉人已依据《物业服务合同》的约定全面履行了义务，并不存在违约。二、根据《庆价联发（2007）10》号文件及供热主管部门大庆市城市管理委员会的批示，均已确定大庆市透笼商贸有限责任公司在停止用热后即使是自供热，也应当向被上诉人交纳热损费。三、一审法院判决黑龙江省力佳房地产开发有限公司与大庆市透笼商贸有限责任公司承担连带责任，是依据法律规定及二公司之间的合同约定及《民法通则》第87条规定。四、被上诉人2011、2012年度均与力佳小区业主委员会签订了正式的《物业服务合同》且已按约定提供了相应的物业服务，黑龙江省力佳房地产开发有限公司上诉称与被上诉人不存在物业服务合同关系是与客观事实不符。五、《黑龙江省城市供热条例》是由黑龙江省人大常委会制定的，属于地方性法规，从广义角度讲也属于法律的范畴，况且在法律、行政法规、司法解释就某一事项未作出规定时，人民法院适用地方性法规审判案件，是符合法律规定及法律原则的。六、被上诉人追加被告、增加诉讼请求符合法律规定。七、热损费即为热能损耗补偿费的简称，此为供热行业的通用简称，因此一审法院不存在超出诉讼请求范围审判案件的情况。八、一审法院将本案中的供热合同纠纷、物业服务合同纠纷合并审理，属于诉的混合合并，一审法院的做法不仅更加有利于查清案件事实，且节约了国家的司法资源，因此一审法院合并审理两个案由的纠纷符合法律规定及法律原则。综上，二上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法应予驳回。
二审期间上诉人与被上诉人均未提供新的证据。
基于原审期间双方举证质证意见及二审中各方诉辩意见，本院认定的法律事实与原审一致。
本院认为，一、涉案房屋所在区域业主委员会是代表小区所有业主与本案被上诉人签订的物业服务合同，该合同效力汲于全体业主。依据被上诉人提供的物业服务合同中的约定，被上诉人是针对服务区域进行公共的管理和服务，该区域服务范围内的业主或物业使用人均应按照规定及时缴纳物业服务费。该合同对二上诉人同样具有约束力，双方均应按照合同执行。被上诉人系合法取得物业服务资质的公司，依服务向涉案房屋实际使用人收取物业费，符合《物业管理条例》的规定。二上诉人上诉称被上诉人未按合同约定履行全部服务，拒绝支付物业服务费，无充分证据证实，本院不予支持。另依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。对于被上诉人提出的由二上诉人对欠缴的物业服务费承担连带责任的主张，符合有关法律规定，上诉人黑龙江省力佳房地产开发有限公司主张无法律依据的理由不能成立。二、关于供热设施运行基础费问题。本案上诉人主张自行供热，不存在热费损耗，不应当承担该项费用。本院认为，涉案房屋系纳入供热管网的房屋，即使停止集中供热并自行供热，也应按相关规定办理停热手续并承担相关损耗费用。根据2011年10月1日起施行的《黑龙江省城市供热条例》，热能损耗补偿费更名为供热设施运行基础费。庆价联发（2012）6号大庆市物价监督管理局、大庆市城市管理委员会文件﹤关于大庆市城市供热设施运行基础费有关问题的通知﹥第一条第三项明确规定：停止用热的用户，应当与供热单位签订停止用热协议，并交纳供热设施运行基础费，供热设施运行基础费为总热费的30%，供热企业不得另收其他任何费用。本案中上诉人与被上诉人均承认停热事实，则依此规定，对于供热企业而言，只要停止供热，即为停热用户，就应该按条例规定，交纳30%的供热设施运行基础费，因此被上诉人诉请，符合有关规定，而上诉人以双方经协商一致自愿解除供热合同为由而主张被上诉人无权收取热损费的上诉主张和理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35462元，由上诉人大庆市透笼商贸有限责任公司负担17731元，由上诉人黑龙江省力佳房地产开发有限公司负担17731元。
本判决为终审判决。
审判长 解恒奎
审判员 张智源
审判员 徐荣红
二〇一四年九月二十五日
书记员 李美鸥