北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初5321号
原告（反诉被告）：北京市望京实业总公司。
法定代表人：李仲民，董事长。
委托诉讼代理人：李彤彦，北京大成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京龙世投资有限公司。
法定代表人：侯明，行政总监。
委托诉讼代理人：高攀，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘雅娜(员工)，女，1988年4月2日出生。
原告（反诉被告）北京市望京实业总公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京龙世投资有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李彤彦，被告委托诉讼代理人高攀、刘雅娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退北京市朝阳区某号楼；2、判令被告支付自2016年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋使用费，按照年租金268.64万元的标准计算。事实和理由：2010年3月18日，原、被告签订《地上经营房屋场地租赁合同》，原告将位于北京市朝阳区某号楼（以下简称涉诉楼）出租给被告，租赁期限自2010年4月1日至2015年8月31日，2010年9月1日至2013年8月31日年租金245.28万元，2013年9月1日至2015年8月31日年租金268.64万元。同日，双方签订《补充协议》，被告租赁期限调整为自2010年8月1日至2015年12月31日，租金顺延收取。合同到期后，原告准备收回房屋，被告经多次催促拒绝搬出。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告提交的起诉书，具状人没有法定代表人签字和日期，且没有写明案由，不能确定是否为公司真实意思表示，不符合立案规范，不应受理；原告提交的委托书中写明，原告系北京某公司的全资子公司，但是我方经过查询工商登记信息，原告不是北京某公司的全资子公司；2、双方的合同后续有实际的履行行为，原告收取了被告支付的物业管理费，且原告起诉案由为租赁合同纠纷，从合同角度来看，原告收取物业管理费，原告同意我方继续承租；2、双方签订合同后，房屋现在已经不是我方在使用，原告同意房屋由案外人使用，被告不具有返还的能力和基础；3、双方签订合同及原告后续收取我方物业费，我方租赁期间经过原告同意对地上物改建、扩建、装修，租赁合同期满后，我方享有优先承租权，我方已经多次向原告申请优先承租，原告均不予理睬，基于上述行为，原告应赔偿我方地上房屋的损失，具体损失我方申请进行评估鉴定，待鉴定结果作出后再确定损失金额，同时我认为原告没有按照合同约定，没有取得房屋所有权证，导致我方巨大经济损失，损失涉及案外人，本案需要确定第三人参加本案的诉讼以确定我方的损失；4、原告起诉时没有按照相关的规定确定主张本案法律关系的法律依据，虽然我方与原告存在租赁合同，但是原告不是涉诉场地的所有权人，原告根据何法律关系提起诉讼，原告主张物的返还及赔偿损失没有基础及来源，原告提交的委托书是涉诉场地所有权人出具，委托时间及事项均在2014年，委托书是否能提起本案的诉讼，原告没有提交证据证明。
我方提起反诉，反诉请求为：1、判令被反诉人赔偿因没有办理产权证导致的经营损失，具体金额需要和案外人核实；2、判令被反诉人赔偿地上物改建、扩建、装修损失，具体金额需要进行评估鉴定；3、判令被反诉人继续履行《租赁合同》。
原告对被告的反诉辩称，不同意被告反诉请求。1、物业费是被告使用期间必须交纳的费用，并不能说明我方同意被告继续承租房屋；2、我方对于案外人使用房屋并不知情，被告将涉诉房屋交与案外人使用已经违反合同的约定，如果被告并没有实际使用房屋，被告为何要交纳物业费，被告所述前后矛盾；3、被告反诉、申请鉴定、申请追加都是恶意拖延诉讼，被告并没有提交书面申请，也没有提交相应的证据，被告没有在答辩期内提出，被告提出反诉、申请追加第三人已经超过答辩时间；4、被告称我方同意装修、改造不属实，被告没有提交证据证明，根据合同第19条第2款、第3款，合同期满后被告不能向我方主张装修等费用；5、租赁合同是双方签订的，我方与北京首都开发集团的关系与本案无关。
本院经审理认定事实如下：涉诉楼登记所有权人为北京某（集团）有限公司，登记时间2013年3月14日，建筑面积3245.27平方米。北京某（集团）有限公司将涉诉楼无偿委托给原告使用并进行经营管理。
2010年3月18日，原、被告签订《地上经营房屋场地租赁合同》，约定：原告将涉诉14号楼出租给被告，租赁期限2010年4月1日至2015年8月31日，扣除5个月装修免租期，计租时间自2010年9月1日起算。2010年9月1日至2013年8月31日，每年租金245.28万元。2013年9月1日至2015年8月31日，每年租金268.64万元。涉诉楼的所有权证明正在办理中，原告对房屋产权和经营使用权情况已明示，被告对涉诉楼使用权归属和经营使用权情况已知晓。被告租赁具体经营项目为餐饮、娱乐、文化艺术交流。本合同租金仅包括房屋使用费，被告负责向小区所在物业管理单位缴纳物业管理费。原告只将现状房屋及其设施设备提供给被告，被告如需电力增容、房屋改造等，被告自行向有关部门申报，且自行承担房屋改造装修产生的一切费用。未经原告书面同意，被告不得改变合同约定房屋用途或将房屋场地转租。被告如需要与第三方采用联营、合伙等形式合作，必须预先征得原告书面许可，否则被告行为就是转租行为。合同期满后，在同等条件下被告有优先续租权，被告必须在合同期满前一个月提出书面申请，经原告书面同意方可续租，且双方必须重新签订租赁合同。租赁合同期满时，双方承诺房屋内装修不得拆除，被告无偿转让给原告。被告在确保房屋安全及相关部门审核批准后并报原告备案（如涉及方案、施工方案、与施工单位签订的各项协议），在原告书面同意的情况下，方可进行改动房屋平面布局、消防设施改造、屋面改造及其他改造行为。本合同终止后被告须将以上投资改造的设施设备及相关资料无偿随场地移交原告。其他改造项目当租赁合同期满时，被告无偿转让给原告。
此后，双方签订《补充协议》，约定：租赁期限调整为自2010年8月1日至2015年12月31日，计租时间自2011年1月1日起，租金顺延收取等。
2014年11月20日，双方签订《补充协议》，约定：涉诉楼为原告经营管理，房屋产权归集团公司所有，产权证正在办理当中，集团公司先后多次为被告办理营业执照提供相应产权证明文件，但工商部门皆不予认可，经原告多次协商未果，被告未能办理营业执照，直接影响了正常营业，导致大部分商户无法进驻，部分已进驻商户撤走，导致被告无法缴纳租金。鉴于上述因素，现双方协商一致达成如下协议：1、原告同意减免被告三个月租金总计613200元；2、被告须于2015年2月28日前将2014年12月31日前所欠租金全部结清；3、被告不得以任何理由继续拖欠租金等。
被告提交书面续租申请，以证明其多次申请续租，原告置之不理。原告称合同约定续租需经其书面同意。被告提交自行制作的投资明细表，原告对此不予认可。
庭审中，被告申请对原告民事起诉状中加盖原告公章的真实性进行鉴定并申请调取被告在公安局的公章备案样本、申请对涉诉楼装修及附属设施市场价格进行评估、申请对原告未办理产权证的经营损失进行评估、申请追加经济损失涉及的案外人作为第三人以明确损失具体金额。对于原告申请，本院根据案情、双方合同约定及相关法律规定，依法未予准许。
另，2016年12月15日，原告签字《立案阶段委托调解申请书》，同意选择立案阶段委托调解的方式解决纠纷等。立案调解未果后，本院依法安排送达，被告于2017年3月8日提出管辖异议申请，本院裁定驳回其申请后被告提起上诉，北京市第三中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。庭审中，本院组织双方调解，双方均同意在庭审程序结束后继续调解，调解不能则请法院依法裁判。本案扣除管辖异议期间、调解期间审限后，双方均同意本案继续适用简易程序审理。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。根据合同约定，涉诉楼的租赁期限已经于2015年12月31日届满，双方并未达成续租的合意，并未按照合同约定由原告书面同意续租后签订租赁合同，此后亦无实际支付、收取租金的行为，故租赁期间届满后被告要求继续履行合同并无依据，原告主张被告腾退涉诉楼并按照租金标准支付占有使用费具有事实及法律依据，本院予以支持。对于被告主张逾期办理产权证的损失，双方签订合同时明确约定涉诉楼所有权证正在办理中，原告对房屋产权及经营使用权情况已经明示，被告对涉诉楼的所有权归属及经营使用情况已经知晓，因此，被告承租涉诉楼时明知该楼尚未办理产权证，亦应明知承租未办理产权证的涉诉楼相应法律及经营风险，且双方在合同中并未明确约定原告办理涉诉楼产权证的具体期限，双方已经就此达成协议由原告免除被告三个月租金，原告已经实际于2013年3月14日办理产权证，故被告基于原告逾期办证违约而主张赔偿经营损失缺乏合同及法律依据，本院不予支持。对于装饰装修损失，双方合同明确约定租赁合同期满时，涉诉楼内装修不得拆除，被告无偿转让给原告，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，合同期满后的装饰装修不予补偿，因此，被告主张装饰装修损失缺乏合同及法律依据，本院不予支持。对于改建、扩建损失，合同约定租赁期满后被告投资改造的项目无偿移交给原告，且被告并未举证证明其已经按照合同约定将改造涉诉楼经过相关部门审核批准后报原告备案并经原告书面同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，被告未经原告同意扩建发生的费用，应由被告自行负担，因此，被告主张改建、扩建损失缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）北京龙世投资有限公司于本判决生效后七日内将北京市朝阳区某楼腾退给原告（反诉被告）北京市望京实业总公司；
二、被告（反诉原告）北京龙世投资有限公司于本判决生效后七日内按照年租金2686400元的标准向原告（反诉被告）北京市望京实业总公司支付自2016年1月1日至实际腾退之日的房屋使用费；
三、驳回被告（反诉原告）北京龙世投资有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14145元，由被告（反诉原告）北京龙世投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费35元，由被告（反诉原告）北京龙世投资有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 魏慧彪
二〇一八年二月七日
书 记 员 卢伟明