广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终2198号
上诉人（原审原告、反诉被告）：董于华，女，汉族，住重庆市梁平县，公民身份号码：×××0027。
委托代理人：梁锦伟，广东瑞轩律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东品普茶叶连锁有限公司，住所地：广东省东莞市东城区。
法定代表人：王启荣。
委托代理人：陈展林，广东章禹律师事务所律师。
委托代理人：吴明恒，广东章禹律师事务所律师。
上诉人董于华因与上诉人广东品普茶叶连锁有限公司（以下简称“品普公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第2224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
董于华向原审法院起诉，诉讼请求：1.解除双方所签订的租赁合同；2.品普公司赔偿董于华各项损失共计593985元（财产损失528985元、评估费5000元、押金40000元、租金20000元、员工住宿费5600元）；3.本案诉讼费由品普公司承担。
品普公司向原审法院提起反诉，诉讼请求：1.确认案涉《房屋租赁合同》解除；2.董于华立即将位于东莞市南城区现代经典花园B1栋首层B号商铺返还品普公司；3.董于华向品普公司支付拖欠租金（按照合同约定的每月租金20000元为计算依据，从2015年8月1日起计至案涉商铺返还之日止，暂计至2015年11月30日为80000元）及其滞纳金（该滞纳金以每月拖欠的租金为本金，按照每日3‰计算，从应付租金期限届满后的次日起计至租金付清之日止，暂计至2015年11月30日为16080元）；4.董于华立即向品普公司支付2015年8月至10月的水电费77.70元；5.董于华承担违约责任，确认房屋租赁保证金40000元由品普公司没收，向品普公司支付解约违约金20000元；6.董于华赔偿三个月免租期的占用损失60000元给品普公司；7.本案所有诉讼费用由董于华承担。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、品普公司应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿董于华装修损失140455.50元及评估费损失1500元；三、品普公司应于判决发生法律效力之日起三日内返还董于华押金40000元；四、董于华应于判决发生法律效力之日起三日内支付品普公司租金40000元；五、上述第二、三、四项债务抵销，品普公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付董于华款项141955.50元；六、驳回董于华其他诉讼请求；七、驳回品普公司其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4897.93元（董于华已预交）、反诉费2271.18元（品普公司已预交），由董于华负担3727.93元，品普公司负担3441.18元。
原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第2224号民事判决书。
双方均不服原审判决，分别向本院上诉。
董于华上诉称：一、由于品普公司提供的租赁物不具备报批成功的条件，责任应由其承担；董于华积极履行合同义务，不应当判令董于华承担责任。原审法院认定董于华对装修损失承担70%责任，明显违反公平原则。二、评估费5000元应由品普公司承担，无须作出责任划分。据此，董于华请求：撤销原审判决，改判品普公司赔偿董于华各项损失合计593985元；本案诉讼费用由品普公司承担。
品普公司的答辩意见与一审意见及上诉意见一致。
品普公司上诉称：一、原审关于双方合同解除的原因和责任认定有误，品普公司对合同解除没有过错，不应承担责任。二、原审法院认定计租时间至2015年9月30日系认定事实不清，品普公司于2015年10月底张贴招租广告的行为是为了避免损失扩大的措施，不应视为董于华已实际交还商铺。免租期租金属于损失，董于华违约应当赔偿。因董于华违约导致合同解除，品普公司无需退还押金，且有权要求董于华支付违约金。三、董于华违约导致合同解除，不应判令品普公司赔偿装修损失。即使需赔偿，原审法院关于损失数额及责任比例的认定显失公平。据此，品普公司请求判令：1.撤销原审判决第二至七项；2.品普公司无需赔偿董于华装修损失及评估费损失；3.董于华立即将案涉商铺返还给品普公司；4.董于华按每月20000元的标准向品普公司支付租金（使用费）直至返还商铺之日止，从2015年8月1日起暂计至2016年12月31日止为100000元，及其滞纳金暂计至2015年11月30日为16080元；5.董于华支付违约金20000元及确认品普公司有权没收租赁押金40000元；6.董于华赔偿品普公司三个月的免租期租金60000元；7.本案诉讼费用由董于华承担。二审法庭调查时，品普公司明确第4项请求为：租金截止时间2016年2月29日合计140000元，滞纳金合计37920元。
董于华的答辩意见与一审意见及上诉意见一致。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。品普公司二审期间提交《房屋租赁合同》，经审查，该证据与本案事实认定及实体处理没有关联，不属于二审期间的新证据，本院不予采纳。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人董于华、上诉人品普公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点:1.导致合同解除，双方的责任应如何认定；2.押金、违约金的处理；3.应否支付租金及计算；4.董于华主张的各项损失赔偿如何认定和处理。
关于合同解除及法律责任问题。双方签订的合同约定，房屋用途是经营火锅店；由于申报的环评文件未获环保部门批准，该房屋不能用于合同约定的用途，租赁合同客观上无法按当事人的约定继续履行，当事人对合同解除亦无异议，本院予以确认。品普公司作为出租人，在出租前没有向相关部门了解用途限制的情况，出租的房屋不能用于约定用途，对导致合同解除存在过错。董于华作为承租人，在承租前没有详细了解与房屋用途相关的情况，对导致合同解除也存在过错。由于双方对房屋用途限制方面的情况在签订合同前均不知晓，双方的过错体现于疏于了解和审查，因此，双方均应当对合同解除承担相应的法律责任。
关于押金、违约金的处理。由于双方对合同解除均有过错，品普公司请求没收押金并要求董于华支付违约金，没有依据，本院不予支持。
关于租金支付问题。虽然双方的合同提前解除，但品普公司在签订合同后已经将房屋实际交付给董于华占有使用，在董于华占有使用期间应当按照合同约定支付租金。原审法院结合品普公司向董于华发出的律师函以及张贴的招租公告内容，认定租金支付时间截止2015年9月30日，依据充分，本院予以维持。免租期3个月是双方合同的明确约定，董于华因履行合同应向品普公司支付2015年7-9月的租金，也产生了3个月租金的损失；双方的权利义务没有失衡，因此，对董于华、品普公司关于租金方面的上诉主张，本院均不予支持。
关于损失赔偿问题。其一，装修损失。董于华在未充分了解房屋用途要求之前即投入装修，且收到环保部门的文件后没有立即停止，而是继续进行装修，对该项损失的产生和扩大，董于华应负主要责任。品普公司出租的房屋不能用于约定用途，对装修损失的发生也存在过错，应承担一定的责任。原审法院综合本案的各项因素酌定装修损失的责任比例，没有违反公平原则，本院予以维持。董于华、品普公司关于装修损失提出的上诉主张，本院均不予支持；至于二审调查时当事人提出的空调价值补偿问题，双方可另行协商解决。其二，评估费。该项费用是为了确定装修价值而产生的，双方应当按照过错分担，原审判决对此处理正确，本院予以维持。其三，董于华原审时请求的员工住宿费，没有充分证据证明，原审法院不予认定并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人董于华、上诉人品普公司的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费分别为9739.85元、4841.2元，由董于华、品普公司各自负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 程春华
审 判 员 梁振彪
代理审判员 王 聪
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 邝彩珍
郭文美