山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终2206号
上诉人（原审原告）：龙口市鑫龙木业有限公司。住所地：龙口市兰高工业园。
法定代表人：李杰，总经理。
委托诉讼代理人：于文腾，龙口诚威法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：宋旭，山东谷源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龙口市龙马特钢有限公司。住所地：龙口市新嘉街道柳家北村。
法定代表人：马仁怀，总经理。
委托诉讼代理人：周润之，山东渤海平正律师事务所律师。
上诉人龙口市鑫龙木业有限公司因与被上诉人龙口市龙马特钢有限公司租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2014）龙商初字第437号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人龙口市鑫龙木业有限公司向原审法院提出诉讼请求：1、依法判令被上诉人双倍返还定金200000元。2、判令被上诉人赔偿上诉人经济损失678900元。3、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2011年10月30日，被上诉人将其位于龙口市石良镇城西头村的厂房租给上诉人使用，并收取定金100000元。交付时间定于2012年7月1日，该地块为被上诉人自城西头村受让的土地使用权。被上诉人后因无法如期交付厂房，经与上诉人商量，约定，租赁期限自2013年12月30日始，至2022年12月30日止，面积共计5000平方米，租金每平米60元，另据实际需要，租赁被上诉人办公楼，每间500元。因被上诉人违约行为，导致上诉人高价租赁厂房用于短期过渡。对上诉人造成较大经济损失。然而，2013年12月，被上诉人再次违约，拒绝将厂房租赁给上诉人使用。上诉人迫于无奈，只得以每平方90元的价格承租龙口市兰高装饰材料厂的厂房。并分别于2014年1月26日和3月21日共支付租金559800元。被上诉人的种种违约行为，对上诉人造成了巨额经济损失，上诉人为维护自身的合法权益，具状法院，请求查明事实，依法判如所请。
被上诉人龙口市龙马特钢有限公司辩称，被上诉人已经履行了签约义务，并无其他违约行为，请依法驳回上诉人的诉讼请求。
原审法院审理查明：2011年10月30日，上诉人、被上诉人双方签订了租赁合同，约定，被上诉人将其拥有的厂房及大院、办公楼等共计5000平方米租赁给上诉人使用。租赁期限为十年，自2012年7月1日始至2022年6月30日止。双方约定的租金及缴纳时间为：自2012年7月1日至2016年6月30日三年时间，年租金为每平方米60元，共计30万元，于每年的6月30日付清。其余六年的租金，每三年为一个调整期，具体金额由双方根据市场价格协商确定。办公楼内每间租金300元（按实际租用间数计算）。合同同时约定，如被上诉人中途擅自终止合同，须将上诉人交纳的租金双倍返还。如上诉人中途擅自终止合同，上诉人交纳的保证金被上诉人不予退还。该合同双方没有约定保证金的交纳数额及交纳时间。但上诉人于合同签订后的次日，向被上诉人交纳现金10万元，但收款事由载明”租房定金”。庭审中，上诉人陈述该定金为履约定金，被上诉人则陈述该定金为订约定金。该合同签订后，并未实际履行。2013年7月15日，上诉人、被上诉人双方就上述租赁厂房又重新签订了租赁合同一份，租赁期限9年，自2013年12月30日至2022年12月30日至。租金及缴纳时间为：自2013年12月30日至2016年12月29日3年时间，年租金为每平方米60元，共计30万元，办公楼每间租金500元（按实际租用间数计算）。车间及办公楼的租金于每年的12月30日付清，其余6年的租金，每三年为一个调整周期，具体数额由双方根据市场价格协商确定。2013年12月30日，上诉人通过电话通知被上诉人按照合同的约定上诉人应该交房租了，被上诉人明确答复上诉人该厂房不出租了。
2014年1月20日，上诉人与龙口市兰高装饰材料厂签订租赁合同一份，约定，上诉人租赁该厂位于龙口市兰高工业园的厂房车间三座，面积为4960平方米、大院约1600平方米（不算租金）、办公区、宿舍、食堂面积约1260平方米。前三年租金为90元/平方米，2014年年租金559800元，上诉人于每年12月31日交齐下一年租金，租金每三年调节一次由双方协商确定。庭审中，上诉人提交其分别于2014年1月26日、2014年3月21日向龙口市兰高装饰材料厂缴纳租赁费的收据，金额分别为449000元及110800元，该收据载明的收款方式为现金，出纳为郭唯文。被上诉人认为上诉人提交的上述的收据不能证实上诉人与龙口市兰高装饰材料厂之间存在真实的租赁合同关系以及租金交付的真实性，且与本案无关。
原审庭审中，上诉人还提交2013年7月30日杨振平以其名义与上诉人签订的租赁合同一份，约定上诉人租赁杨振平位于龙口市兰高工业园区内厂房车间三座，租赁期限，自2013年7月31日至至2014年1月30日止（除政策性调整变动外），面积为4820平方米，租金单价为100元/平方米，租金合计241000元，此款项上诉人在2013年8月3日前交齐，合同期内厂房由上诉人使用、管理。门窗归上诉人负责维修，如需改建应由双方协商后实施，上诉人使用水电费用由上诉人自行承担。同时，上诉人还提交了2013年8月16日其向烟台恒源生物股份有限公司交纳上述租赁费的单据，金额为241000元，收款方式为现金，出纳人员为郭唯文。上诉人陈述上述租赁合同系其与烟台恒源生物股份有限公司签订的，证明上诉人因被上诉人第一次违约行为所造成的租赁费增加形成的损失。被上诉人认为该租赁合同系上诉人与其他出租方签订的房屋租赁合同，系正常的市场交易行为，不能证实系被上诉人违约造成的损失。
庭审中，经被上诉人申请，原审法院自龙口市地方税务局东莱中心税务所调取了上诉人提交的其与杨振平签订的了租赁合同两份。该两份合同的合同期限分别为2013年1月1日至2013年12月30日以及2014年1月31日至2015年1月30日；均约定，上诉人租赁杨振平的车间三座，面积3600平方米，租金为6万元。对此，上诉人对该两份合同的真实性无异议，但认为该租赁合同中约定的出租房是否与本案上诉人正在使用的租赁房屋为同一处房屋，无法证实。并且上诉人因生产经营原因需要大面积的生产场所，因此即使上诉人在租赁涉案房屋的同时也可以另行租赁他处房屋，满足生产经营需要。不能因此否定了上诉人与龙口市兰高装饰材料厂签订的房屋租赁合同，该两份租赁合同与本案无任何法律关系。建议法庭不予采信。
庭审中，上诉人陈述，上诉人共租赁了两个厂房用于生产，分别为和杨振平签订的面积为3600平方米的厂房；与龙口市兰高装饰材料厂签订的面积为4960平方米的车间、1600平方米的大院（大院不算租金）。
原审法院认为：本案审理的焦点问题为：1、上诉人请求的双倍返还定金20万元是否应得到法律的支持。2、被上诉人的违约行为是否给上诉人造成了损失以及由此引起的被上诉人是否应该赔偿上诉人该损失的问题。
对于焦点问题一，原审法院认为，上诉人向被上诉人交纳的定金系2011年10月30日的租赁合同定金，该租赁合同没有定金条款的约定，双方没有明确定金的性质，且双方对该定金的性质在庭审中亦陈述不一致，应推定该定金仅具有定金的一般性质。根据担保法规定的立法精神、交易习惯以及司法实践的普遍认可，我国定金的一般性质应当为违约定金。本案中，上诉人、被上诉人双方对2011年10月30日的租赁合同没有实际履行，并且双方经协商就上述租赁合同约定的租赁物于2013年7月15日重新签订了租赁合同，应视为2011年10月30日租赁合同已经解除。上诉人、被上诉人双方均没有提交证据证明对方在履行2011年10月30日租赁合同过程中存在违约行为，因此，该合同中定金罚则应不予适用，因该合同已经解除，被上诉人应返还上诉人交纳的定金10万元，上诉人请求被上诉人双倍返还定金，不符合法律规定，不予支持。
对于焦点问题二，原审法院认为，在上诉人、被上诉人双方签订的第二份租赁合同（2013年7月15日租赁合同）约定的租赁期限（合同期限自2013年12月30日至2022年12月30日止）开始前，上诉人即已经与杨振平于2013年7月30日签订了租赁期限为6个月的租赁合同，租赁期限自2013年7月31日至2014年1月30日。合同约定，上诉人租赁杨振平位于龙口市兰高工业园面积为4820平方米的车间三座，上诉人陈述该租赁的厂房系烟台恒源生物股份有限公司的厂房，同时提交了烟台恒源生物股份有限公司出具的租赁费收据224100元。根据上诉人提交给龙口市地方税务局的合同资料，上诉人在上述期间还租赁了杨振平位于龙口市兰高工业园的车间三座，面积为3600平方米，租赁期限为一年，自2013年1月1日至2013年12月30日，租金为6万元。该租赁合同期间届满后，上诉人与杨振平就该租赁的厂房又续签了合同，合同期限自2014年1月31日至2015年1月30日止，租金仍然为6万元。同时，在2014年1月20日，上诉人又与龙口市兰高装饰材料厂签订了租赁合同，上诉人租赁该厂位于龙口市兰高工业园的车间三座，面积4960平方米、大院约1600平方米（不算租金），办公区、宿舍、食堂1260平方米，年租金为559800元。租赁期限为10年，自2014年1月31日至2024年1月30日止。以上可见，上诉人在2013年7月31日至2013年12月30日期间同时租赁了杨振平两处厂房（一处为面积4820平方米的车间三座、一处为面积为3600平方米的车间三座）；2014年1月31日2015年1月30日期间上诉人亦租赁了两处厂房，分别为与杨振平签订的3600平方米的车间三座以及与龙口市兰高装饰材料厂签订的面积为4960平方米的车间三座。上诉人亦陈述其租赁了两处厂房用于生产经营。从上诉人提交的合同来看，其与杨振平签订的实际出租人为烟台恒源生物股份有限公司的租赁合同（租金为100元/平方米）以及与龙口市兰高装饰材料厂签订的租赁合同（租金前三年为90元/平方米/年）的租金显著高于其提交给龙口市地方税务局的位于同一地理位置（龙口市兰高工业园）、同一时期的其与杨振平签订的租赁合同的租金（租金为16.67元/平方米，年租金为6万元，面积为3600平方米），仅能说明上诉人每次租赁的车间的使用条件不相同。同样，上诉人提交的证据不能证明其在被上诉人违约后，租赁龙口市兰高装饰材料厂的车间的使用条件与其租赁被上诉人的车间的使用条件相同，因此，其以此来主张损失，证据不足。另外，上诉人提交的出租费收据载明的收款方式均为现金，出纳人员均为郭唯文，说明以杨振平名义与上诉人签订租赁合同的出租人烟台恒源生物股份有限公司与上诉人所签订的另一租赁合同的龙口市兰高装饰材料厂在财务人员方面存在混同，由此可以看出，上诉人与龙口市兰高装饰材料厂存在多年的租赁合同关系，如此大额的租赁费双方企业之间以现金进行交付，与常理不符。上诉人陈述其中的一部分租金系通过银行转账的形式给付，但其没有提交相应的证据，不予采信。且上诉人在仅向出租人缴纳一年租金的情况下，主张三年的租金损失亦显失公平，综上，上诉人提交的证据不足以证明因被上诉人的违约造成了其租赁费损失，因此，上诉人请求被上诉人赔偿租赁费损失，因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决：一、龙口市龙马特钢有限公司于判决生效后十日内给付龙口市鑫龙木业有限公司合同定金10万元。二、驳回龙口市鑫龙木业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12589元，由龙口市鑫龙木业有限公司承担10289元，龙口市龙马特钢有限公司承担2300元。
上诉人龙口市鑫龙木业有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人提供的被上诉人法定代表人马仁怀的通话录音，能够证实被上诉人违反租赁合同，拒绝交付租赁厂房，一审判决认定被上诉人不存在违约行为，与事实不符。上诉人与被上诉人签订的第二份租赁合同是对租赁期限、租赁价款等重新作出约定，并未解除第一份租赁合同。一审法院认定双方解除第一份租赁合同，与事实不符。二、一审判决适用法律错误。被上诉人出具的10万元定金收据可以证实，该定金是双方签订租赁合同后上诉人支付的，不存在被上诉人主张的为订约定金的可能。结合两份租赁合同和马仁怀的通话内容，能够认定被上诉人违约的事实，被上诉人应承担违约责任。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人答辩称：一、涉案两份合同是独立的合同，不存在变更的问题。按第一份租赁合同的约定，上诉人应予2012年7月1日前支付租金，但上诉人没有支付，被上诉人没有让上诉人进驻。二、被上诉人收取的10万元款项，虽然收据写明是定金，但双方签订的合同中没有关于定金的书面约定，该款项的性质是合同缔约保证金。退一步讲，即使该款项为定金性质，该合同因不是被上诉人违约，也不存在被上诉人双倍返还的问题。三、第二份合同的履行期限为2013年12月30日前，被上诉人提前告知上诉人合同解除，上诉人有足够的时间采取措施避免或减少损失，并没有因被上诉人解除合同而导致上诉人出现搬迁或停产而造成经营损失的情况，合同的解除并没有给上诉人带来任何损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交2013年12月初上诉人法定代表人李杰与被上诉人法定代表人马仁怀通话录音一份，证明被上诉人违反了双方签订的第一份租赁合同的约定。该通话录音部分内容如下，李杰：我看中你的那个地方，是看有发展空间，我现在这个地方是五千平方，我明年一发展，就城西头那块地方，我明年一发展，就能把你那伙计剩下的那一半租下。马仁怀：剩下的那一块我也不能租给你啊，那一块我得使用，这么我也没有招了，你看吧，看那块行不行，我说实话，这事怨你哥我，办的不妥。这两天我也上火，这么些年，哥在社会上从来没办过这样的事，不单纯多租个三十、二十万的，人格也丢人。李杰：等你三年了。马仁怀：哪是三年？李杰：怎么不是三年，11年10月31日交的定金。马仁怀：哦，对。李杰：结果，等到现在，我也上火。马仁怀：理解点吧，理解点吧，我这不到处给你找地方吗？……被上诉人称对录音中是否是马仁怀的声音不能确定，该录音只能说明政府招商引资看好本案标的物，录音中马仁怀认可的是收取定金的时间，而不是认可上诉人等了三年，被上诉人违约是第二份合同违约，而不是第一份合同违约；第一份合同签订后，上诉人没有交付租金，时隔一年于2013年7月15日重新签订了一份合同，这充分表明是对第一份合同的解除。
上诉人另提交工商银行电子银行回单三份，证明上诉人以转账方式向龙口市兰高装饰材料厂支付租金449000元。被上诉人对上述证据不予认可，称不能证明上诉人所主张的事实。
二审庭审中，上诉人与被上诉人明确上诉人向被上诉人支付的10万元定金系双方签订的第一份租赁合同的定金。上诉人主张其租赁的被上诉人的厂房质量高于龙口市兰高装饰材料厂的厂房质量，上诉人诉请的559800元损失系依据与被上诉人签订的第二份租赁合同所主张。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人于2011年10月30日以及2013年7月15日签订的租赁合同均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。2011年10月30日合同签订后，上诉人向被上诉人支付定金10万元的事实清楚，本院予以确认。被上诉人主张该10万元系缔约保证金，因上诉人交纳该款项时双方合同已经成立，故被上诉人该主张不成立，本院对其主张不予支持。被上诉人对上诉人二审提交的通话录音未提交反驳证据，本院对该证据予以采信。该通话录音中，被上诉人法定代表人马仁怀认可是被上诉人违约不能交房，且对上诉人主张的从支付定金等到现在的事实未予否认，希望上诉人能理解。故该录音证据能够证实上诉人与被上诉人签订第一份租赁合同后，被上诉人违约不能交付房屋，而非被上诉人所主张的上诉人违约不能支付租金。上诉人与被上诉人签订第二份租赁合同后，第一份租赁合同已无履行必要，即使按照被上诉人关于第一份租赁合同已经解除的主张，上诉人并未明确放弃追究被上诉人违约责任的权利。故依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上诉人仍然可以要求被上诉人承担违约责任。综上，被上诉人不能按与上诉人签订的第一份租赁合同的约定交付房屋，上诉人要求被上诉人双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。
关于上诉人主张的损失559800元，上诉人在二审庭审中明确该损失系依据与被上诉人签订的第二份租赁合同所主张，本院对此予以确认。因上诉人租赁的龙口市兰高装饰材料厂的厂房与被上诉人的厂房在地理位置、厂房质量等方面均不一致，由此导致厂房租赁价格必然存在差别，故上诉人依据其与龙口市兰高装饰材料厂签订的租赁合同所支付租金向被上诉人主张损失，证据不足。另，上诉人一审提交的其向龙口市兰高装饰材料厂缴纳租金的收据均载明现金收款，而上诉人在二审中又提交证据证实其以转账方式向龙口市兰高装饰材料厂支付租金449000元，上诉人提交的上述证据相互矛盾，本院对上述证据不予采信。综上，上诉人要求被上诉人赔偿损失559800元，证据不足，本院不予支持。
综上，上诉人上诉请求，部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省龙口市人民法院（2014）龙商初字第437号民事判决第二项；
二、撤销山东省龙口市人民法院（2014）龙商初字第437号民事判决第一项；
三、被上诉人龙口市龙马特钢有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还上诉人龙口市鑫龙木业有限公司定金20万元。
一审案件受理费12589元、二审案件受理费11589元，由上诉人龙口市鑫龙木业有限公司负担18618元，由被上诉人龙口市龙马特钢有限公司负担5560元。
本判决为终审判决。
审判长 杨少华
审判员 孙 威
审判员 王汝娟
二〇一七年八月三日
书记员 董昭懿