绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍虞丰民初字第71号
原告（反诉被告）田文龙。
委托代理人（特别授权）徐晓军，浙江鉴水律师事务所律师。
被告（反诉原告）袁柏鑫，男，汉族，1963年2月3日出生，绍兴市人，住绍兴市上虞区丰惠镇环城路*号，公民身份号码3306221963********。
委托代理人（特别授权）季洁，浙江左右律师事务所律师。
被告上虞市正大铜管厂，住所地绍兴市上虞区丰惠镇环城路*号。
投资人袁柏鑫。
委托代理人（特别授权）季洁，浙江左右律师事务所律师。
原告田文龙与被告袁柏鑫、上虞市正大铜管厂（以下简称正大厂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法由代理审判员陈华盛适用简易程序于2015年4月27日公开进行了审理。庭审中，被告袁柏鑫提出反诉，本院经审查决定两案一并审理，并重新指定了举证期限，于2015年5月14日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田文龙及其委托代理人徐晓军、被告（反诉原告）袁柏鑫、被告正大厂负责人袁柏鑫及其共同委托代理人季洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田文龙起诉称：被告正大厂系被告袁柏鑫投资设立的个人独资企业。2013年1月18日，原告向被告袁柏鑫购买位于绍兴市上虞区丰惠镇西溪湖村前湖的房产，约定房屋价格320万元，并于签约后30天内办理权属变更登记手续。合同签订后，原告按约履行了自身义务，但被告至今未协助原告办理权属变更登记手续。故原告起诉要求确认原告与被告田文龙的买卖合同有效，两被告协助原告办理房屋的登记过户手续；被告袁柏鑫支付原告违约金490224.66元。
被告袁柏鑫辩称：1、本被告同意将买卖合同中约定面积房屋过户给原告，但原告要求将约定之外的房屋面积也过户给其没有依据；2、房产不能办理过户手续的过错不在本被告，原先是因为原告不肯拆除合同约定面积之外的700多平方米违章建筑（现被告已将其合法化，并办理了产权证）所致，现在是因为原告不肯将合同之外部分的房屋分割给被告所致，故原告要求本被告支付违约金没有依据。
被告正大厂辩称：本被告不是合同的相对方，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告袁柏鑫反诉称：2013年1月18日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖合同一份，约定反诉原告将其所有的位于绍兴市上虞区西溪湖村前湖房地产（房产面积1345.77平方米，土地面积2952.9平方米）作价320万元卖于反诉被告。当时该厂房另存合同之外700余平方米违章建筑，反诉被告表示等违章部分产权证办好后另行购买。反诉原告于次日收到310万元的购房款后即将产权证原件、厂房钥匙交给反诉被告实际使用，并已协助办理水电过户手续。随后在双方办理产权证变更手续时得知须先拆除违章建筑后才能办理协议约定的产权变更手续，因反诉被告不肯拆除违章建筑致无法办理过户手续。后反诉被告请求反诉原告将违章建筑办理产权证之后再将合同约定面积过户给其。之后，反诉原告耗时二年，花费60余万元通过企业解困形式于2014年12月22日办理了产权证。但反诉被告不肯支付办证费用，也不同意购买多余700余平方米的房产。反诉原告认为至今无法办理产权证过户手续过错在于反诉被告，故依据双方合同第五条之约定要求反诉被告支付违约金393600元。
反诉被告田文龙辩称：合同第五条约定的是逾期付款的违约责任，反诉被告已按期支付房款，不存在违约，故要求驳回反诉原告的诉讼请求。
经庭审调查，以下事实双方当事人陈述一致，且有买卖合同及汇款凭证予以证实，本院直接予以认定。
2013年1月18日，原告（反诉被告）田文龙与被告（反诉原告）袁柏鑫签订房屋买卖合同一份，合同约定：被告（反诉原告）将位于绍兴市上虞区丰惠镇西溪湖村前湖的房地产（房屋面积1345.77平方米，土地面积2952.9平方米，基本情况记载于附表）以320万元出卖给原告（反诉被告），房屋过户前支付310万元，余款10万元过户后支付；被告（反诉原告）应于2013年1月19日将房屋交付原告（反诉被告）；如原告（反诉被告）不能按期支付购房款或被告（反诉原告）不能按期交付房屋的，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。房屋买卖合同附表中记载：房屋坐落于丰惠镇西溪湖村前湖；房产证号00××26、00××27，土地证号024079**，用地面积2952.9平方米，用地年限至2033年3月19日止；变压器、电器设备和房屋四周围墙、花木及门窗和内道地在内的一切设备和附着物均归买方；房地产四至简图按房地产平面图。
2013年1月19日，原告（反诉被告）将房款310万元汇入被告（反诉原告）指定的俞文雅账户。
以下事实，由本院向绍兴市上虞区丰惠房管所核实，并向绍兴市上虞区档案馆调取争议房产的档案，经庭审出示，双方当事人无异议，且由被告（反诉原告）提供的房产证五本及国有土地使用权证一本予以佐证，本院予以认定。
2006年7月1日，被告（反诉原告）袁柏鑫将现位于绍兴市上虞区丰惠镇西溪湖村前湖的厂房办理了房地产证，其中房产证二本（一本权证号：上虞市房权证丰惠镇字第××号，包括4幢房子；另一本权证号：上虞市房权证丰惠镇字第××号，包括3幢房子）。
双方在签订房屋买卖合同后前往绍兴市上虞区丰惠镇房管所申请办理房屋过户手续，经房管所工作人员现场踏勘，发现原房产中的1、2、4号楼已经翻建成一幢楼（总面积1234.8平方米），7号楼已经扩建（总面积332.3平方米），按规定不能按原产权证办理过户手续。后被告（反诉原告）袁柏鑫依据政府文件规定（虞办第283号、市政府专题会议纪要（2012）120号），补办了审批、备案手续，并依法补缴了相关行政性规费及行政罚款。相关手续齐全后，房管部门、土管部门依据现状为其办理了房屋产权证、土地使用权证（房屋所有权证五本，证号：绍兴市上虞区房权证丰惠镇字第××号、绍兴市上虞区房权证丰惠镇字第××号、绍兴市上虞区房权证丰惠镇字第××号、绍兴市上虞区房权证丰惠镇字第××号、绍兴市上虞区房权证丰惠镇字第××号；土地使用权证一本，证号：绍兴市上虞区国用2015第00303号），房屋所有权及土地产使用权登记于被告正大厂（系被告袁柏鑫设立的个人独资企业）。
本院认为，双方之间的买卖合同系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的禁止性规定，为合法有效。现房屋所有权、土地使用权虽登记于被告正大厂名下，但因被告正大厂系被告（反诉原告）袁柏鑫设立的个人独资企业，被告正大厂系被告（反诉原告）袁柏鑫的个人资产，故房屋所有权并没有发生转移，买卖合同仍可履行。本案的焦点在于：
一、房产的出卖面积
原告（反诉被告）认为应是新产权证上的所有面积，被告（反诉被告）认为应是旧产权证上的面积（即买卖合同上约定的面积）。本院认为应是新产权证上的所有面积，主要理由如下：1、新房屋所有权证上多余的面积缘于对原房产的翻、扩建，并非单独的一幢房产，不可能单独买卖；2、买卖合同上注明的房屋所有权面积、土地使用权面积与原房屋所有权证、土地使用权证一致，这符合房屋买卖合同的常规做法，而把土地使用权全部出卖而土地上的房屋只出卖部分显然不合常理，双方当事人的真实意思表示应是买卖所有的房屋及土地。故对原告（反诉被告）要求按新的产权证过户的诉请，本院予以支持。至于被告（反诉原告）袁柏鑫使部分建筑合法化而产生的费用，建议双方另行协商解决。
二、双方主张的违约金依据是否充分
原告（反诉被告）田文龙依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》要求被告（反诉原告）支付违约金。本院认为上述解释仅适用于商品房买卖合同纠纷，本案讼争房产并非商品房，故不适用上述解释。双方的合同中未就不能过户责任作出约定，且被告（反诉原告）袁柏鑫实际已按约交付房屋，原告（反诉被告）田文龙实际并未产生损失，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的诉请，依据不足，本院不予支持。
被告（反诉原告）袁柏鑫要求原告（反诉被告）田文龙按照双方合同第五条支付违约金。本院认为，双方合同第五条约定逾期付款及逾期交付房产的责任，原告（反诉被告）按约交付房款，并未违约，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）田文龙支付违约金的诉请，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）袁柏鑫应于本判决生效之日起30日内协助原告（反诉被告）田文龙办理登记在被告上虞市正大铜管厂位于绍兴市上虞区丰惠镇西溪湖村前湖的房地产（房产证号：绍兴市上虞区房权证丰惠镇字第××号、绍兴市上虞区房权证丰惠镇字第××号、绍兴市上虞区房权证丰惠镇字第××号、绍兴市上虞区房权证丰惠镇字第××号、绍兴市上虞区房权证丰惠镇字第××号；土地证号：绍兴市上虞区国用2015第003**号）的过户手续；
二、驳回原告（反诉被告）田文龙的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）袁柏鑫的反诉诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费8653元，依法减半收取4326.5元，由原告（反诉被告）负担4246.5袁，被告（反诉原告）负担80元；反诉受理费3602元（已减半），由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，先预交上诉案件本诉受理费8653元，反诉受理费3602袁，款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部，逾期按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 陈华盛
二〇一五年五月十八日
书 记 员 王圆圆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国个人独资企业法》
第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。