辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1149号
上诉人（原审被告）：何叙，女，1972年11月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：李立新，系辽宁宝铎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳城实物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区广昌路81-1号。
法定代表人：贾若兰，系该公司总经理。
委托代理人：石宝君，系辽宁君宝律师事务所律师。
委托代理人：白丹，系辽宁君宝律师事务所律师。
上诉人何叙与被上诉人沈阳城实物业管理有限公司（以下简称“城实物业”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第2389号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月2日受理�，依法由审判员周濛任审判长，与审判员姜会军、审判员王虹组成合议庭，于2015年4月13日公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告城实物业诉称：要求何叙给付2013年9月1日至2014年8月31日期间拖欠的住宅物业费1307.929元，仓房费132.67元，水费120元，并由何叙承担本案诉讼费。
原审被告何叙辩称：城实物业诉讼请求与事实不符，何叙已缴纳2014年的水费120元，而且物业公司无权收取水费；原、何叙没有形成服务与被服务关系，何叙不知由城实物业为该园区提供服务这一事实，因此城实物业不具有主体资格；城实物业提供的物业合同并没有依据法定程序，没有经过业主大会及业委会三分之二以上成员通过，因此，该合同属无效合同，故何叙不同意支付相关费用，请求法院驳回城实物业诉讼请求。
原审法院经审理查明：“测绘华苑”小区系辽宁省测绘基础设施管理中心（以下简称管理中心）集资筹建的职工住宅小区，该小区原来由该管理中心组建的沈阳市哲瀚物业管理有限公司（以下简称哲瀚物业）提供物业服务。何叙是“测绘华苑”小区沈阳市皇姑区黄河北大街143-7号2-2-2室（建筑面积是123.39平方米）的业主。2013年8月30日辽宁省测绘基础设施管理中心与城实物业签订了小区物业管理委托合同一份，合同约定，由城实物业为“测绘华苑”（建筑面积57058平方米）小区提供物业服务，合同期限自2013年9月1日起至2014年8月31日止，物业费的收费标准为“住宅房屋城实物业按建筑面积每月每平方米按0.65元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋城实物业按建筑面积每月每平方米0.325元向业主或物业使用人收取。该合同签订后，城实物业委托沈阳百辰物业管理有限公司（以下简称百辰物业）为该园区提供物业服务。2013年该园区有部分业主向哲瀚物业交纳物业费，有部分业主向百辰物业交纳物业费，由哲瀚物业和百辰物业给业主出具收款收据。2013年11月末该园区成立业主委员会后，于2014年1月1日“测绘华苑”小区业主委员会与城实物业签订小区物业管理委托合同，该合同变更了原物业委托合同关于物业费收费标准的约定，物业费的收费标准为“住宅房屋城实物业按建筑面积每月每平方米按1.00元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋城实物业按建筑面积每月每平方米0.50元向业主或物业使用人收取，合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。关于水费的收费标准，城实物业依惯例按每月10元收取。因物业费涨价，该园区大部分业主拒交物业费，故城实物业于2014年9月1日撤离该园区，并于2014年9月2日办理交接手续。何叙未缴纳2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费，双方就此问题�商未果，故城实物业于2014年10月30日起诉来院。
上述事实，有城实物业提供的城实物业的营业执照、组织机构代码证、资质证书、物业委托管理合同、通知、照片、物业费缴费通知及照片、百辰物业的营业执照、组织机构代码证、委托书、通知、交接物品清单、关于“测绘华苑”业主委员会委员候选人员名单公示、业主委员会备案通知书、申请书、银行结算单、业主要求城实物业维修房屋记录、车位出租协议、城实物业出具的收款收据、中国农业银行账户明细、情况说明、起诉状及考勤表；何叙提供的物业费及水费收据、证明、卜兵出具的证明、照片及报纸复印件、物业合同（复印件）、通知及法院对城实物业法定代表人贾若兰及工作人员祁峰、管理中心副主任朱民做的询问笔录、当事人陈述笔录，在案为凭，足以认定。
原审法院认为：2013年8月30日管理中心与城实物业签订的小区物业管理委托合同后，2013年9月1日至2013年12月31日期间城实物业并未实际为该小区提供物业服务，而是委托百辰物业为该小区提供物业服务，这种委托行为并未征得管理中心及业主的同意，故该合同应视为无效。但鉴于百辰物业事实上已为该小区提供物业服务，业主也接受了服务，且对按每月每平方米0.65元收取物业费也未提出异议，故何叙应按此价格予以交纳物业费。因百辰物业系受城实物业的委托代城实物业为该小区提供物业服务，收取物业费、停车费也是代表城实物业进行，且明确表示自己不向该小区业主另行主张物业费，故何叙应给付城实物业2013年9月1日至2013年12月31日期间的住宅及仓房物业费。
关于2014年1月1日的物业管理委托合同，因该合同由测绘华苑业主委员会成员张界亲自加盖的业主委员会公章并予以签字，其行�应视为业主委员会的行为，按照物业管理条例的有关规定，业主委员会有权利代表业主签订物业合同，故该物业管理委托合同应合法有效。何叙委托代理人主张合同无效没有法律依据，故该抗辩原审法院不予支持。城实物业作为何叙所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照合同约定收取物业费，而何叙拒不向城实物业交纳物业费，系违约行为，故城实物业请求何叙给付物业费的诉讼请求符合合同约定条件的，原审法院予以支持。根据庭审中何叙提供的照片、沈阳晚报报道中涉及到的小区垃圾不能及时清运等有关物业服务的相关证据，可以认定物业费涨价后，城实物业为该小区提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故结合本案实际情况2014年1月1日至2014年8月31日期间的物业费，何叙酌情按70%予以交纳。
关于何叙提出的原�被告之间不存在物业服务关系，何叙不知是由城实物业为该小区提供物业服务这一主张，因从形式上看是“测绘华苑”小区业主委员会与城实物业签订的小区物业管理委托合同，而事实上，从城实物业提供的委托书、结算单、交接清单、城实物业给业主出具的收款收据、车位出租协议、百辰物业出具的情况说明及对百辰物业和城实物业法定代表人贾若兰、管理中心副主任朱民做的询问笔录，可以认定2013年9月1日至2013年12月31日期间是城实物业委托百辰物业为该小区提供的物业服务，2014年1月1日至2014年8月31日期间是城实物业为该小区提供的物业服务，故何叙该主张与客观事实不符原审法院不予采纳。
关于何叙拖欠物业费的具体数额，参考业主前期交纳物业费认可的价格，并依照物业管理委托合同约定的收费标准及实际拖欠时间（2013年9月1日到2014年8月31日止，共计12个月）予以计算，即2013年9月1日到2013年12月31日期间的住宅物业费为4个月×123.39平方米×0.65元=321元；2014年1月1日至2014年8月31日期间的住宅物业费为：8个月×123.39平方米×1.0元×70%=691元；2013年9月1日到2013年12月31日期间的仓房物业费为：4个月×25.04平方米×0.325元=33元；2014年1月1日到2014年8月31日期间的仓房物业费为：8个月×25.04平方米×0.5元×70%=70元，共计1115元，符合法律规定，原审法院予以支持。
因何叙尚未交纳2013年9月1日至2013年12月31日期间的水费40元，何叙应按惯例约定给付城实物业；何叙已向“测绘华苑”业主委员会交纳了2014年1月1日至2014年8月31日期间的水费80元，城实物业可与“测绘华苑”业主委员会另行结算，何叙无需重复交纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条《物业管理条例》第七条、第十�条、第四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告何叙给付原告沈阳城实物业管理有限公司2013年9月1日到2013年12月31日住宅物业费321元、仓房物业费33元，共计354元，于本判决生效后立即付清。二、被告何叙给付原告沈阳城实物业管理有限公司2014年1月1日到2014年8月31日住宅物业费691元、仓房物业费70元，共计761元，于本判决生效后立即付清。三、被告何叙给付沈阳城实物业管理有限公司2013年9月1日到2013年12月31日水费40元，于本判决生效后立即付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告何叙承担。
宣判后，上诉人何叙不服原审判决，提出上诉，请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。主要上诉理由为：1、一审法院判决上诉人按照非法涨价1元／平／月为基数判决是错误的。2、一审法院判决上诉人缴纳8个月的物业费是错误的，被上诉人在服务期限和履行服务义务上都存在问题。
被上诉人城置公司辩称：一审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为：关于物业合同效力问题，由于2014年1月1日的物业管理委托合同有测绘华苑业主委员会成员张界亲自加盖的业主委员会公章并予以签字，其行为应视为业主委员会的行为，且城实物业事实上也提供了相关服务，故该物业合同合法有效。
关于物业费用数额问题，2014年1月1日双方签订的物业管理委托合同中约定：“按建筑面积每月每�方米1.00元向业主或物业使用人收取；合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止”。从被上诉人提供的委托书、结算单、交接清单、城实物业给业主出具的物业费收款收据等证据可以认定2014年1月1日至2014年8月31日期间被上诉人为该小区提供的物业服务，且原审法院根据庭审中上诉人提供的照片、沈阳晚报报道中涉及到的小区垃圾不能及时清运等有关物业服务的相关证据，认定物业费涨价后被上诉人为该小区提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，原审法院判决上诉人酌情按70%予以交纳，故原审法院对物业费数额的计算并无错误，对于上诉人减少物业费数额的要求，应不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人何叙负担。
本判决为�审判决。
审判长 周 濛
审判员 姜会军
审判员 王 虹
二〇一五年六月三日
书记员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。