延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终1121号上诉人（原审被告）：延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司，住所地吉林省延吉市延龙路南苑小区17号楼2楼4号。法定代表人：程国栋，该公司经理。委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:梁成杰，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：崔香兰，干部，住吉林省延吉市，系梁成杰的母亲。委托诉讼代理人：程雅芳，吉林孝信律师事务所律师。上诉人延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司（以下简称“民俗风情园公司”）因与被上诉人梁成杰商品房买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初1377号民事判�，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人民俗风情园公司的委托诉讼代理人杨胜宪，被上诉人梁成杰的委托诉讼代理人崔香兰、程雅芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。民俗风情园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回梁成杰的诉讼请求。理由：梁成杰依据合同第15条约定主张违约金，该条约定因出卖方的责任不能取得房屋产权证时上诉人方才承担违约责任，本案不能办理房屋产权证书的责任不在上诉人。按上诉人与政府的开发协议约定，项目所需水、电、气、热、通讯等市政设施由政府负责接入，但实际操作中延吉市政府没有履行该项义务，严重影响了房屋建设进度和最后的综合验收。2013年3月，因在建设过程中发现原设计方案存在缺陷，经延吉市规划委对原设计方案进行调整，取�了山体建筑，重新调整了小区容积率。因设计方案的调整，小区整体的完工时间严重超出原计划，综合验收亦无法进行。2016年5月，开发区域内发现恐龙化石，剩余工程被叫停，导致小区综合验收无法进行。出现上述原因均系因政府行为所致，并非上诉人违约，故上诉人不应承担违约责任。如果上诉人承担责任，也应当考虑上诉人在其中的过错程度来确定赔偿标准。梁成杰辩称：上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同关系，政府行为与被上诉人无关。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持一审判决。梁成杰向一审法院起诉请求：判令被告以日万分之二的标准向原告支付自2015年2月28日起至原告起诉之日止的违约金105236.07元，诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年2月20日，原、被告之间签订商品房买卖合同，约定原告以720795元的价款，购买被告开发建设的位于延吉市延龙路海兰江花园3号楼2单元201室（建筑面积147.58平方米）住房。此后，原告于2012年12月9日依约交付了全部购房款720795元，但被告在迟延1年半后的2014年10月31日才交付涉案房屋，同时被告也未在交付房屋后的120天内为原告办理房屋权属证书。按双方订立的《商品房预售合同》第十五条规定，被告的行为已构成违约。一审法院认定事实：2012年2月20日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告以720795元的价款购买被告开发建设的位于延吉市延龙路海兰江花园3号楼2单元201室（建筑面积147.58平方米）住房。此后，原告于2012年12月9日依约交付了全部购房款720795元，但被告在迟延1年半后的2014年10月31日才交付涉案房屋，同时被告由于各种理由也未在交付房屋后的120�内为原告办理房屋权属证书。另查明：本案诉争房屋至今未经过综合验收，亦未取得《建设工程竣工验收备案证》。涉案房屋水为深井水，并非自来水；房屋用电为临时接入的工业用电，并非居民用电。一审法院认为：原、被告之间订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”的规定，各方当事人应依照约定全面履行自己的合同义务。原告向被告交付购房款后，已经履行了自己的合同义务，被告理应依照合同约定履行向原告交付房屋、为办理原告房屋产权证等己方义务。被告在向原告交付房屋后，应依照合同约定于交付房屋后的120日之内，为原告办理房屋产权证书，但届至原告提起针对涉案房屋的诉讼时止，被告仍未为原告办理房屋产权证书，已经构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，承担违约责任。被告针对是否承担违约责任提出因涉案房屋开发项目系其单位与政府签订合同，至今未经过综合验收，由政府负责开发区域内的水、电、气、热、通讯等市政管网设施，因政府配套设施的延误，亦未取得《建设工程竣工验收备案证》，故涉案房屋未能进行综合验收，暂时不能给原告办理房屋产权证书。因此，办理房屋产权证书的原因不在被告，被告不应承担违约责任。就此，本院认为，合同一经生效，除法定事由如不可抗力等，均应得到合同双方当事人的全面遵守，但被告的该项主张并不能归责于原告，且与本案无因果关系，因政府原因所导致的为原告办理房屋产权证书迟延，被告可与政府之间就彼此合同履行问题包括由此所导致的损失另行解决，故本院对被告的此项抗辩理由不予支持。关于原告主张违约金过低应依法予以调整的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告应就被告违约造成的损失进行举证，但原告在本案审理过程中，并未能就此进行举证，故其应依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由其自行承担举证不能的法律后果。本案原、被告在《商品房买卖合同》中约定，如果被告未依约定为原告办理房屋产权证书，按已付购房款1%承担违约责任，但如果让被告以此标准承担违约责任，显然与买受人逾期付款应以房屋价款日万分之二的标准相比有失公平，且无论被告违约时间的长短，均以已付购房款的1%承担违约责任，显然不利于对原告权利的保护。综合被告已经向原告交付房屋的实际，以及被告未能为原告办理房屋产权证书的具体原因，同时结合原告因被告未依约办理房屋产权证书的违约程度，并参照买受人逾期付款的违约金标准，本院认为以原告所交房屋价款日万分之一的标准支付违约金较为合理。原告诉讼请求以被告交付房屋之日起120日（4个月）止计算违约时间，是双方订立的合同的约定，本院予以支持，即从2015年3月1日起计算至原告向本院提起诉讼时的2017年2月27日，正好2年差一天的时间即729日，故被告应向原告支付的违约金为720795元×万分之一（0.0001）×729日＝52545元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于本判决生效后立即支付原告违约金52545元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2405元，减半收取1202.5元，由被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担601元，由原告负担601.5元。二审中，当事人均未向本院递交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意�下列第（1）（2）项处理：……”本院认为：梁成杰与民俗风情园公司之间签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。按照合同约定，民俗风情园公司应于商品房交付使用后120日内为梁成杰办理房屋权属证书。因诉争房屋至今未经过综合验收，亦未取得《建设工程竣工验收备案证》，故尚未达到商品房的法定交付条件。虽然双方通过协商于2014年10月31日签订了交房确认书，民俗风情园公司将诉争房屋在实体上交付给梁成杰占有，但该种交付并不属于商品房的法定交付，故不能以房屋实体上的交付即认定民俗风情园公司已履行了交付房屋的义务。双方在合同中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”其中的“商品房交付使用”，在双方签订合同�的真实意思表示也应为达到法定条件的“交付使用”。现该房屋未达到商品房的法定交付条件，合同约定的“商品房交付使用后120日”的期间亦未开始起算。梁成杰现起诉要求民俗风情园公司承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院暂不予支持，其可待房屋具备法定交付条件后如认为民俗风情园公司存在违约时另行主张。综上，一审判决认定主要事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初1377号民事判决；二、驳回梁成杰的诉讼请求。一审案件受理费1202.50元，二审案件受理费2405元，共计3607.50元，由梁成杰负担1202.50元，由延�朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担2405元。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一七年九月二十八日书记员  尹光熹