江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第03847号
上诉人（原审被告）聂迎。
委托代理人方全福，江苏千秋业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王涛，个体户。
委托代理人王磊，江苏凯高律师事务所律师。
委托代理人仝馨予，江苏凯高律师事务所律师。
上诉人聂迎因与被上诉人王涛房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2015）睢民初字第00884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人聂迎及其委托代理人方全福，被上诉人王涛及委托代理人王磊、仝馨予到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王涛原审诉称：2013年12月6日，案外人黄阳与聂迎签订房屋租赁合同，租赁聂迎所有的坐落于睢宁县睢城镇威尼斯商城院内的商铺一间经营鞋业销售，合同到期日为2014年12月5日。2014年9月，王涛从案外人黄阳处转租该商铺经营“衣点玖九”服装店，后王涛与聂迎口头达成房屋租赁协议，约定自2014年12月6日起由王涛继续承租该商铺一年，年租金为53000元，2014年11月王涛支付了上述租金。
2015年1月26日，因聂迎未依法纳税，该商铺被税务机关查封，因商铺被查封期间正值农历春节，属于服装行业销售旺季，而此时商铺无法营业，给王涛造成了巨大的商誉和经济损失。目前商铺仍处于被查封状态，无法经营，且店铺在本该正常经营的期间停业至今，已经致使合同目的无法实现。因此为维护王涛的合法权益，特诉请法院依法判令：1、解除王涛与聂迎之间的房屋租赁合同；2、聂迎退还自2015年1月26日起的合同租金45594元；3、聂迎开具租金7405元的发票；4、聂迎赔偿王涛损失27400元；5、聂迎返还租赁保证金1000元；6、聂迎负担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，王涛表示暂不主张第三项诉讼请求。
聂迎原审辩称：王涛起诉无事实和法律依据。聂迎在威尼斯商城有一间商铺，2013年12月6日，案外人黄阳租赁该商铺经营鞋业，租期一年，合同除约定租金、租期外，同时还约定了转租、使用期间产生的费用承担、优先承租权等。2014年9月，经聂迎同意，王涛从案外人黄阳处转租该商铺经营服装。合同到期前，王涛要求续租一年，经协商约定年租金为53000元，2014年11月王涛通过银行转账向聂迎交付了上述租金。2015年1月26日下午，睢宁县地税局到王涛经营地点征收租赁房屋税收，因王涛锁门未营业，税收征管人员遂在门上贴上封条，晚上七点左右，王涛电话告知聂迎，聂迎方才得知，当时聂迎便告诉王涛根据合同约定税费应由王涛承担，房租53000元是税后价，考虑到王涛比较年轻，聂迎表示愿意承担500元，但后来联系不上王涛了。因此，王涛根据合同约定应当承担缴纳承租房屋税收的义务，其在发现店门被贴上封条后，应积极主动与税收征管人员联系，尽快缴税开门营业，因此造成目前的状况与聂迎无关，因此王涛应当继续履行合同，请法院依法驳回王涛的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2013年12月6日，聂迎将其所有的位于睢宁县睢城镇威尼斯商城D2区56#房屋出租给案外人黄阳使用，双方签订租房合同一份。2014年9月，王涛从黄阳处转租该房，并征得聂迎的同意，双方未重新签订书面合同，由王涛在聂迎与黄阳的租房合同顶部“乙方：黄阳”后面添写了“转王涛”字样，王涛将2014年9月至12月的租金支付给黄阳，将1000元租房保证金支付给聂迎。王涛承租该房后，对该房进行了大致装修，做服装经营，取名“衣点玖九”。
房屋快到期时，王涛欲续租下一年度房屋，遂与聂迎协商，双方商定房租为53000元，王涛便于2014年11月分数次将该笔租金预先支付给聂迎。2014年12月12日（笔误写为2013年12月12日），睢宁县地税局第三税务局以该户未缴纳2013年1月1日至12月31日税费为由，下发徐州市睢地税（三）通（2014）693号通知书，通知内容为要求义务人自接到通知书之日起十五日内到睢城镇个体税收代征站申报缴纳税款1050元，逾期不缴纳的，将被采取强制措施。王涛代收该通知书，未将该通知书交给聂迎，但与聂迎进行电话沟通此事，聂迎表示愿意承担其中的500元，后因双方没协商成功，未缴纳税费，税务机关于2015年1月26日将房屋查封。第一次庭审结束后，聂迎于2015年5月26日前往税务机关缴纳了营业税315元、个人所得税105元、房产税630元，合计1050元。现王涛以聂迎未履行缴税义务导致房屋无法使用为由，诉讼来院。
原审法院认为：虽然王涛与聂迎之间并未重新签订书面的租赁合同，但从庭审调查来看双方已对房屋租赁价款达成了一致意见，王涛已实际支付，且其根据经营需要也对房屋进行了改造，合同已实际履行，故原审法院认为双方之间形成了租赁合同关系，该租赁关系未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。
因聂迎没有缴纳涉案房屋2013年度的营业税费，税务机关于2014年12月12日下发了缴费通知，在催缴无果的情况下查封了该房，致使王涛无法正常经营。虽然缴纳2013年税费不是王涛的义务，但是王涛有责任将其代收的缴费通知书转交给聂迎，使得聂迎能够积极处理，不会因为仅仅千余元的税费导致房屋被查封数月之久，损失无故被扩大，因此王涛与聂迎双方对此均有过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，目前由于房屋被税务机关查封导致王涛无法经营，合同目的无法实现，王涛要求解除合同，原审法院予以支持。王涛支付了自2014年12月6日至2015年12月5日的租金53000元，房屋被查封的日期为2015年1月26日，因此王涛应支付聂迎房屋占有费7406元（53000元／年÷365天×51天（2014年12月6日至2015年1月26日）］，聂迎应返还王涛租金45594元以及保证金1000元，合计46594元。关于王涛要求聂迎赔偿损失27400元，因其本人对店铺被查封导致无法经营也有一定的过错，故原审法院对其损失的主张不予支持。据此，遂判决：一、解除王涛与聂迎之间的房屋租赁合同；二、聂迎于判决生效后十日内退还王涛租金45594元；三、聂迎于判决生效后十日内退还王涛保证金1000元；四、驳回王涛的其他诉讼请求。
上诉人聂迎不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决上诉人承担2015年1月26日至2015年5月26日查封期间的全部责任错误。上诉人认为，原审法院认定涉案房屋被查封是上诉人与被上诉人共同过错造成，那么上诉人与被上诉人双方就要分担相应责任，而不能由上诉人承担全部的责任。二、原审法院判决上诉人退还2015年5月26日纳税后至王涛将门市退还给上诉人期间的房租，没有法律依据。上诉人认为，上诉人在缴纳税款后，门市被解封后至王涛将房屋交给上诉人期间（85.5天），一直由王涛实际控制、使用，王涛应支付相应的房租。原审法院免除王涛房租义务没有法律依据。因此，原审法院判决认定王涛只使用房屋51天，判决上诉人退还王涛房租45594元错误，请二审法院查明事实，撤销原审判决的第二条，依法改判。
被上诉人王涛辩称：1、上诉人的上诉状陈述虚假，实际上答辩人早在2014年12月即通知上诉人，要求其缴纳税款。2、一审法院判令上诉人退还涉案房屋，自2015年1月26日被查封后的全部租金是正确的，因为根据最高院审理城镇房屋租赁合同的司法解释，房屋被行政机关依法查封的，承租人请求解除合同的人民法院应予支持。3、上诉人要求答辩人退还2015年1月26日之后的房屋租金没有事实和法律依据，对于上诉人在一审期间缴纳税款的事实，答辩人直到2015年8月7日第二次开庭的时候，代理人知道这件事才转告了答辩人，因为案件正在审理中，答辩人只能等到判决下来之后，遵守法院的判决。故在一审判决后，上诉人的代理人找到我方代理人的时候，双方才于2015年8月21日履行了房屋的交接手续，在此之前我们也不知道上诉人是否愿意遵守一审的判决，是否愿意解除合同。4、实际上答辩人对于一审判决没有支持其因无法营业的全部损失是很遗憾的，但因为尊重法院判决才未提出上诉，实际上一审法院已经考虑了答辩人的某些行为，故判决其自行承担全部营业损失。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，被上诉人申请证人刘某出庭作证，证明涉案房屋被行政机关查封之前，被上诉人已多次通知上诉人，要求上诉人缴纳2013年的税款。上诉人对该证人证言不予认可。
二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。
经当事人确认，本案的争议焦点为：被上诉人应否承担2015年1月26日至2015年5月26日期间50%的租金，以及2015年5月27日至2015年8月21日期间的租金。
本院认为：一、关于被上诉人应否承担2015年1月26日至2015年5月26日期间50%的租金问题。因上诉人聂迎没有缴纳涉案房屋2013年度的营业税费，税务机关对涉案房屋依法查封，导致被上诉无法控制、占有、使用该房屋。从睢城镇个体税收代征站于2015年3月11日出具的证明可以看出，该税收机关已经于2015年2月5日就未缴2013年度房屋租赁税事项与上诉人聂迎沟通，此时，上诉人应当知晓涉案房屋因未缴纳2013年度房屋租赁税而被查封的事实，但是上诉人直至原审庭审时，即2015年5月26日才补缴了相关税金，解除了房屋的查封。因此，对于涉案房屋从2015年1月26日至5月26日期间被查封的事实，上诉人存在过错，应当将其收取的此期间的租金全部退还给被上诉人，被上诉人不应当对此期间的租金损失承担责任。
二、关于被上诉人是否承担2015年5月27日至2015年8月21日期间的租金的问题。上诉人认为其已经于2015年5月26日缴纳了欠付的相关税金，涉案房屋已经于2015年5月27日解除查封，因此从2015年5月27日至被上诉人交付房屋即2015年8月21日期间的租金应当由被上诉人负担。本院认为，上诉人虽然于2015年5月26日缴纳了欠付的税金，涉案房屋随之解除查封，但此时双方当事人正在诉讼过程，被上诉人已经提出解除合同，且上诉人亦未将房屋已经解除查封的事实告知被上诉人，被上诉人直到2015年8月7日才知晓该事实，并于原审判决作出后，即2015年8月21日及时腾空了涉案房屋。综上，被上诉人不应承担2015年5月27日至2015年8月21日期间的租金。
综上，上诉人聂迎的上诉理由不能成立。原审判决事实认定清楚，裁判并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1860元，由上诉人聂迎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 宗 正