杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1183号
原告：杭州天赐苑业主委员会。
负责人：骆贤金。
委托代理人：姒慧娟。
委托代理人：罗梦倩。
被告：杭州市实业投资集团有限公司。
法定代表人：傅力群。
委托代理人：唐国华、黄丽泉。
原告杭州天赐苑业主委员会（以下简称天赐苑业委会）诉被告杭州市实业投资集团有限公司（以下简称杭州实业公司）业主共有权纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法适用简易程序于2014年7月23日和8月5日公开开庭进行了审理。原告天赐苑业委会的委托代理人姒慧娟、罗梦倩与被告杭州实业公司的委托代理人唐国华、黄丽泉到庭参加诉讼。后转为普通程序，依法组成合议庭于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告天赐苑业委会的委托代理人姒慧娟、罗梦倩与被告杭州实业公司的委托代理人唐国华、黄丽泉到庭参加诉讼。同日，原、被告向本院申请庭外和解一个月，现因双方意见分歧较大，调解未成。本案现已审理终结。
原告天赐苑业委会起诉称：天赐苑住宅小区于1996年由杭州xx房产开发公司开发建造，坐落杭州市下城区潮鸣街道莫衙营，东至中江，西至永天小学，南至永康苑，北至永康苑。1997年××月，杭州xx房产开发公司与杭州市下城区房地产管理局签订的《天赐苑住宅管理协议》第三条约定，乙方（杭州xx房产开发公司）依照杭政（96）24号文件精神，无偿提供小区物业管理办公用房计建筑面积26平方米，有偿提供小区物业管理经营用房计建筑面积73平方米，并由天赐苑小区的物业管理公司进行经营管理。但协议签订后至今，杭州xx房产开发公司并未向天赐苑物业管理公司或原告交付天赐苑小区所配套的物业用房及经营用房。2002年，杭州xx房产开发公司按照国有资产管理的相关规定将天赐苑小区房产移交给被告（变更前原企业名称为“杭州市工业资产经营有限公司”）接收管理，并将本案诉争房屋（莫衙营××号）登记于被告名下。期间，原告多次与被告进行协商沟通，但被告以“天赐苑的房产系国有资产，不得随意分割或流失”为由，至今未向原告交付本案诉争的经营用房和物业用房。原告认为，根据《杭州市人民政府关于加强杭州市住宅小区管理工作的通知》（杭政（1996）24号）第五条“二是开发单位在住宅小区交付前，按单位建筑安装工程造价有偿提供小区房屋总建筑面积4‰的物业管理经营用房，无偿提供1‰的物业管理办公房”之规定和物权法、物业管理条例等相关法律规定及杭州xx房产开发公司与杭州市下城区房地产管理局签订的《天赐苑住宅管理协议》，杭州xx房产开发公司应当向原告交付诉争的物业用房及经营用房。被告不按约定向原告交付物业用房及经营用房的行为，严重侵害了天赐苑小区全体业主的合法权益。鉴于诉争房屋已交付被告接收管理，故起诉至法院，请求：一、判令被告立即向原告交付天赐苑小区物业用房计建筑面积26平方米；二、判令被告立即向原告交付天赐苑小区经营用房计建筑面积73平方米；三、判令被告配合原告办理上述天赐苑经营用房及物业用房的所有权转移登记手续；四、判令被告向原告返还上述房屋的租金收益104791.××0元（自2012年4月1日起至2014年3月31日止，按1.4××元／天／平方米计算）；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告杭州实业公司答辩称：一、被告不是《天赐苑住宅管理协议》的合同相对方，因此无需承担该协议项下的合同义务。原告诉称“协议签订后至今，杭州xx房产开发公司并未向天赐苑物业管理公司或原告交付天赐苑小区所配套的物业用房及经营用房”与客观事实不符，亦与其自己提供的证据相关矛盾。首先，被告与原告之间并不存在任何需被告交付天赐苑小区配套物业用房及经营用房的合同约定，因此被告没有交付案涉标的之合同义务，原告也没有提出任何的相关证据证明被告有此义务。其次，从原告提供的《天赐苑住宅管理协议》第三条约定来看，涉案物业用房及经营用房的交付义务主体是杭州市下城区房地产管理局。第三，补充事实：经查杭州xx房地产开发公司及其下属的杭州天赐物业管理有限公司已于2000年进行拍卖，并由杭州xx房地产开发有限公司（现更名为杭州xx房地产集团有限公司）竞拍所得，因此杭州xx房地产开发公司的权利义务继承者应为杭州xx房地产集团有限公司而非被告。因此，原告要求被告交付涉案标的没有事实与法律依据。二、登记在被告名下的莫衙营××号商铺的所有权与本案无关。原告诉称“2002年，杭州xx房产开发公司按照国有资产管理的相关规定将天赐苑小区房产移交被告接收管理，并将本案诉争房屋（莫衙营××号）登记于被告名下”，原告的该诉称与客观事实不符。天赐苑小区按规划分住宅与非住宅两类，非住宅位于天赐苑小区x幢一层，被告接收的只是该非住宅商铺（房产证上登记为莫衙营××号），而对于住宅类的物业被告并没接管，原告亦没有证据证明被告有对诉争标的接管的证据，更没有提供证据证明该些商铺中包括了诉争标的。因此原告认为争议房屋登记在被告所有的该非住宅物业中与客观事实不符。三、法不溯及既往，被告不能用后来的法律去规范此前的法律行为。原告诉称依据《杭州市人民政府关于加强杭州市住宅小区管理工作的通知》及物权法、物业管理条例，被告认为这些法律依据不能在本案中适用。根据被告的了解，天赐苑小区的规划设计于1994年即通过并实际开工，在当时并没有物业用房的规定，而物权法、物业管理条例都是以后颁布实施的，根据“法不溯及既往”的原则，则当然不在适用范围。四、原告要求被告配合办理诉争房屋的所有权转移登记手续没有事实与法律依据。第一，原告至今没明确诉争房屋的具体位置，不具有现实操作性；第二，物业经营用房及物业办公用房系归全体业主所有，依据目前一般实践操作，原告要求被告协助办理房屋登记转移手续于法无据；第三，就事论事，根据协议约定内容来看，即使按原告所言，被告有提供诉争房屋的义务，则也不是所有权，而是使用权，且该使用权的提供是附条件的；第四，经向杭州市房产档案馆查询，该档案馆也并没有天赐苑物业管理用房的记载。五、原告要求被告返还租金没有事实依据。被告没有得到诉争房屋，当然没有所谓的返还，且被告至今也没有收到过协议约定的原告支付的有偿使用物业经营用房之费用。另因被告事前并不清楚天赐苑有关物业用房事宜，原告提出异议后，被告进行实地查勘，发现原告所在小区的天赐苑××幢并没有进行产权登记，因此根据现实推测该幢楼应包括了物业用房、经营用房在内，目前该××幢也为原告实际控制。六，原告的起诉已超过诉讼时效。杭州xx房地产公司进行股权资产拍卖，已于2000年底完成，当时的天赐苑小区的物业公司即杭州天赐物业管理有限公司也进行股权拍卖，这些都是公开进行的，原告也应该很清楚。但当时原告并没有提出异议，时至今日再提出来，如果原告从合同角度来要求被告交付标的，根据合同相对性原理，原告的该诉求与法不符；如果从物权角度认为被告侵权拒不交付涉案标的，则被告认为原告的诉求过了诉讼时效。综上所述，被告认为原告的诉求没有事实与法律依据，亦过了诉讼时效，请法院驳回原告的诉讼请求。
原告天赐苑业委会为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1.天赐苑住宅管理协议一份，欲证明被告应向原告无偿提供物业用房计建筑面积26平方米、有偿提供经营用房计建筑面积73平方米的事实；
2.《关于加强杭州市住宅小区管理工作的通知》（杭政（1996）24号）一份，欲证明根据杭州市人民政府的规定，被告在住宅小区交付前，负有按单位建筑安装工程造价有偿提供小区房屋总建筑面积4‰的物业管理经营用房，无偿提供1‰的物业管理办公用房义务的事实；
3.房屋权属登记信息查询表二份，欲证明位于杭州市下城区莫衙营xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx号共计建筑面积1188.1平方米的房屋登记在被告更名前的杭州市工业资产经营投资集团有限公司名下的事实；
4.信访意见答复一份，欲证明被告以“该房产系国有资产，不得随意分割或流失”为由，至今未向原告交付诉争房产的事实；被告承认原杭州xx房产开发公司的资产由被告接收和管理的事实；
××.关于要求组建杭州xx房产开发公司的请示、关于同意组建“杭州xx房产开发公司”的批复、关于组建“杭州xx房产开发公司”的通知、企业章程、资金信用（验资）证明、杭州会计师事务所验资报告书、房产使用证明、企业法人申请开业登记注册书各一份，欲证明杭州xx房产开发公司于1992年10月成立，注册资金××00万元，投资人为杭州市xx业局，企业性质为全民所有制的事实；
6.企业法人申请开业登记注册书、关于成立杭州xx实业总公司的决定、企业章程、资金信用（验资）证明、验资报告书及杭州市xx业局十五家直属公司注册资金名单、行政处罚决定书各一份，欲证明1993年3月，杭州xx房产开发公司投资人杭州市xx业局变更为杭州xx实业总公司的事实；2007年10月，杭州xx实业总公司因未参加年检被杭州市工商局吊销营业执照，且吊销后投资人并未对其进行清算的事实；
7.公司变更登记申请书、公司变更登记审核表各一份，欲证明1998年7月，杭州市xx业局变更为杭州xx控股（集团）有限公司，股东为杭州市人民政府的事实；
8.关于对房产公司注入资本金的通知、资金信用（验资）证明、杭州xx房产开发公司验资报告、给市建行中山支行的函（注资证明）、转账支票、关于减少xx房产开发公司注册资本的决定、资金信用（验资）证明、企业法人申请变更登记材料各一份，欲证明1999年12月，杭州xx控股（集团）有限公司向杭州xx房产开发公司注入资本金1000万元，并于2000年10月减少投资××00万，减资后投入资金为××00万的事实；杭州xx实业总公司系杭州xx控股（集团）有限公司下属单位的事实；
9.杭州xx房产开发公司资金产评估报告书、评估表、关于同意杭州xx房产开发公司及杭州天赐物业管理有限公司实行公开拍卖的批复、关于xx房产开发公司请示报告的批复、关于确认杭州xx房产开发公司土地评估结果的批复、土地估价报告、关于公开拍卖杭州xx房产开发公司的公告、杭州xx房地产开发公司验资报告、确认意见、关于竞拍所得资金产的处置证明、会议纪要各一份，欲证明至2000年10月31日评估基准日，天赐苑底层商铺即莫衙营xxx－xxx号1181.1㎡，其中611㎡已出租，另××77.1㎡公司暂自用，账面成本价值262××628.46元，评估值为××3464××0元。并已预收2001年－2002年房租46407.83元（0.104元／㎡）的事实；xx房产开发公司经其出资人杭州xx控股（集团）有限公司同意于2000年12月被公开拍卖的事实；xx房产开发公司公开拍卖时，已按规定提取退休人员的有关费用（已进入杭州退管中心），提取职工安置补偿金100万元，并由中拍方安置公司60%的员工的事实；xx房产开发公司公开拍卖的资产仅为该公司的部分资产，具体为流动资产即位于江城路xxx号a、b地块，评估值21867983元、长期投资评估值67736.17元、固定资产评估值187490元，合计资产22123209.17元的事实；杭州xx实业开发有限公司以××0××0万元的价格中拍上述资产，并承受xx房产开发公司名称、资质的事实；xx房产开发公司从2000年10月31日评估基准日至2001年1月18日止的损失和收益，由xx控股（集团）公司承担或者继受，xx房产开发公司除拍卖标的物以外的资产与一切债务均xx控股（集团）公司处置和承担一切责任的事实；
10.公司设立登记申请书、关于组建杭州市工业资产经营有限公司的通知、关于暂核定杭州市工业资产经营有限公司注册资本的通知、公司变更登记申请书、公司变更登记审核表、杭州市国资委公文处理简复单、关于杭州市工业资产经营有限公司更名的批复、企业名称审核表、企业名称变更预先核准登记通知书、公司基本情况、变更登记情况各一份，欲证明：①2001年6月，杭州市工业资产经营有限公司通过合并新设的方式成立，即在合并杭州化工控股（集团）有限公司、杭州xx控股（集团）有限公司、杭州市医药管理局和杭州纺织化纤工业公司的基础上新设公司，企业性质为国有独资的事实；②2008年3月，杭州市工业资产经营有限公司变更为杭州市工业资产经营投资集团公司的事实；③2013年10月，杭州市工业资产经营投资集团有限公司变更为杭州市实业资产投资集团公司的事实；
11.房权证（下更字第××号）一份，欲证明2000年8月，莫衙营xxx、xxx、xxx号房屋就已登记在杭州xx房产开发公司名下的事实；
12.关于加强住宅房屋维修专项基金缴交使用管理的补充通知、杭州市住宅区物业管理暂行办法、杭州市物业管理条例各一份，欲证明无论是合同约定还是行政规章的一贯性规定，建设单位即被告在住宅区房屋交付使用时，均负有向全体业主交付物业管理用房和商业用房义务的事实；
13.关于要求归还天赐苑小区物业管理及商业用房的函及签收单、信访意见答复书各一份，欲证明原告曾于2012年11月12日向被告主张交付天赐苑小区物业管理及经营用房的事实；信访意见答复书的实际答复时间是2013年3月1××日，而非2012年1月12日的事实。
14.杭州住房保障和房产管理局政府信息公开告知书二份（其中2011年的告知书是复印件），欲证明被告未依约履行并交付物业用房的义务。
上述证据经庭审出示，并经被告质证，本院审核后认定如下：
证据1，被告对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证据恰恰证明被告不是协议的相对方，不应承担合同义务，且诉争标的交付方是杭州市下城区房地产管理局。本院认为，原告已经提供原件，故对该证据的证明力予以确认。
证据2，被告认为原告没有提供证据原件，对其真实性有异议。本院认为，原告庭后提交了加盖档案部门印章的复印件，对其真实性本院予以确认。
证据3，被告对其真实性、合法性无异议，但认为被告是从杭州xx控股（集团）有限公司变更取得房屋产权，该证据并不能证明该非住宅商铺即为诉争标的。本院对该证据的真实性予以确认。
证据4，被告对其真实性、合法性无异议，但认为不能证明原告的任何诉求。本院对该证据的证明力予以确认。
证据××-13，被告对其真实性无异议，但认为这些证据不能证明涉案的物业用房和经营用房包括莫衙营××号，有关主体的内容与被告的证据不矛盾，也能证明被告取得莫衙营××号是合法的。原告提供的杭州市住宅区物业管理暂行办法、杭州市物业管理条例在本案中不能适用，是在之后颁布的条例。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据14，被告对2011年那份告知书因是复印件，真实性无法确认，且认为两份告知书有矛盾，第一份告知书说物业用房没有交付，而原告实际在使用。第二份告知书只是网络上的信息不存在，政府公开文件不存在不表示客观不存在，物业用房登记的时候不体现物业产权人。经审核，2011年的公开告知书因是复印件，本院不予认定，2014年的公开告知书已提供原件，本院对其真实性予以确认。
被告杭州实业公司为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1.《中共杭州市委、杭州市人民政府关于组建杭州市工业资产经营有限公司的通知》一份、杭州工商局被告基本信息情况四份，欲证明被告的组建情况；被告与杭州xx房产开发公司之间并无任何法律承继关系；
2.《关于同意杭州xx房产开发公司及杭州天赐物业管理有限公司实行公开拍卖的批复》、《关于同意杭州xx房产开发公司公开拍卖的批复》、《会议纪要》、杭州xx房地产集团有限公司工商信息情况各一份，欲证明杭州xx房产开发公司已于2000年拍卖之事实；杭州天赐物业管理有限公司已拍卖之事实；杭州xx房产开发公司的竞拍后承继者为杭州xx房地产开发有限公司（现更名为杭州xx房地产集团有限公司）；杭州xx房产开发公司的拍卖前后均与被告没有法律义务关系；原告的有关涉案标的的诉讼请求已过时效；
3.《关于收缴杭州xx房产开发公司部分改制资产用于安置职工的通知》一份、杭房权证下更字第××房产证一份、杭房权证下更字第××房产证一份、莫衙营天赐苑x幢底层商场图一份，欲证明莫衙营x幢底层商铺（统称莫衙营××号）系经杭州xx控股集团解决了杭州xx房产开发公司在职职工和离退休职工的经济补偿和安置等费用后善意取得，最后由被告取得，因此诉争标的与被告无关；莫衙营××号系独立产权，与法律规定的物业用房、物业经营用房完全不同；
4.天赐苑小区××幢现场图照片五张，欲证明该幢房子经向杭州市房管局查询，并无产权登记的信息记载，符合产权归全体业主的物业用房要求；天赐苑小区物管放在天赐苑小区××幢中的事实；
××.杭州市城市规划档案馆d-3-2××3303天赐苑小区平面设计图一份（天赐苑小区办公房即涉案天赐苑××幢平面设计图），欲证明涉案天赐苑××幢经规划已经建成。
6.杭工资司物（2002）226号文件、杭财农税（2002）73号文件各一份，欲证明被告取得xxx-
xxx号是依政府指令取得的资产，而不是公司主体的变更或承继。
7.杭州市工业资产经营有限公司开业设立等工商材料一组，欲证明被告是一个新设公司，与杭州xx房产开发有限公司无关。
8.新的现场照片1××张，欲证明天赐苑小区现场房屋坐落的位置与被告提供的施工图位置完全一致；天赐苑××幢就是物业用房，物业公司已经在实际使用的事实。
9.天赐苑××幢一、二层面积示意图、天赐苑宗地图各一份，欲证明天赐苑××幢是物业用房，物业公司已经在使用，天赐苑××幢一、二层面积共212平方米左右的事实。
上述证据经庭审出示，并经原告质证，本院审核后认定如下：
证据1，原告对真实性、合法性无异议，但对待证事实有异议。认为该证据仅能证明被告的组建情况，不能证明被告与案外人杭州xx房产开发公司之间无直接法律继承关系的待证事实。实际上，杭州xx房产开发公司2000年改制时，除被公开拍卖的部分资产之外的所有资产及一切债务均被杭州xx控股（集团）有限公司继承，后杭州xx控股（集团）有限公司被撤销并组建了被告的前身，即杭州市工业资产经营有限公司。因此，被告与杭州xx房产开发公司之间有直接的法律继承关系。经审核，本院对该组证据的真实性予以确认，对被告的证明对象不予认可，原告的质证意见成立，关于被告主体资格问题，将在本院认为部分具体陈述。
证据2，原告对真实性、合法性无异议，对待证事实有异议，首先，上述证据表明杭州xx控股（集团）有限公司同意对杭州xx房产开发公司及杭州市天赐苑物业管理有限公司进行拍卖，且拍卖的仅为杭州xx房产开发公司的部分资产，结合第三组证据，拍卖标的物并不包括莫衙营××号房屋1188.1平方米和土地使用权面积为××17.××平方米的资产。其次，尽管杭州xx房产开发公司于2001年1月18日更名为杭州xx房地产开发有限公司，于2002年10月18日更名为杭州xx房地产集团有限公司，但投资者浙江xx实业开发有限公司和张加林是用竞拍到的部分资产即杭州市江城路xxx号4363平方米土地使用权、固定资产、长期投资合计2212.320917万元中的1000万元作为投资设立xx房地产公司的。只不过设立房地产公司需具备相应的资质，故浙江xx实业开发有限公司竞拍的同时承受了xx房产开发公司的企业名称和资质，这从xx房地产公司成立的时间是2001年1月18日而不是继承xx房产开发公司成立时间1992年10月就可证实。因此，该组证据并不能证明杭州xx房产开发公司竞拍后的继承者为杭州xx房地产集团有限公司，及杭州xx房产开发公司在拍卖前后均与被告无直接的法律义务关系的事实。也不存在诉讼时效已过的问题。相反，该证据表明xx房产公司公开拍卖时，已按规定提取退休人员有关费用，并已进入杭州退管中心统一管理，并由受让方安置原企业60%的员工，缴纳60万元的职工安置保证金的事实。经审核，本院对该组证据的真实性予以确认，对被告的证明对象不予认可，对原告的质证意见予以采纳。
证据3，原告对真实性无异议，对杭房权证2份、莫衙营天赐苑x幢底层商场图合法性无异议，但对杭轻控资（2000）330号文件合法性及待证事实有异议。原告认为，该组证据不能证明被告与涉案诉争标的无关的待证事实，相反该组证据却佐证了被告系xx房产开发公司继承主体的事实。杭轻控资（2000）330号文件提到，“经控股公司董事会研究决定，通过公开拍卖对杭州xx房产开发公司实行改制，公开拍卖的主要资产是公司资质和公司拥有的江城路xxx号的出让土地使用权等，另外对莫衙营××号房屋建筑物1188.1平方米和土地使用权面积为××17.××平方米等改制资产由我控股公司收缴，该房产和土地先过户到我公司，盘活后以解决你公司在职职工和离退休职工的经济补偿和安置等费用。”由此可见，被告接管了除杭州xx房产开发公司公开拍卖的有关土地使用权等资产以外的全部债权与债务，故被告是杭州xx房产开发公司权利义务的继承者。同时。姑且不论被告在杭州xx房产开发公司拍卖时已按规定提取退休人员有关费用、职工安置补偿金100万元及xx公司应安排原公司60%员工并缴纳职工安置保证金60万元的事实，被告以解决杭州xx房产开发公司在职职工和离退休职工的经济补偿和安置等费用为名，侵占莫衙营××号房产，显属非法。作为投资单位和xx房产权利义务的继承者，安置在职职工和离退休职工是被告的法定义务，交付原告物业用房、经营用房也是被告的法定义务，且被告具有交付条件。同时，杭轻（2000）330号文件只是被告的内部文件，对外不具有法律效力。此外，被告认为莫衙营××号是独立产权，也恰恰说明了被告向原告交付物业管理办公用房和物业管理经营用房条件早已成就的事实。经审核，本院对该组证据的真实性予以确认，对被告的证明对象不予确认，关于被告主体资格问题，将在本院认为部分具体陈述。
证据4，原告对真实性、合法性无异议，对待证事实有异议，天赐苑××幢楼没有合法的产权，不具备物业用房和经营用房的交付条件。经审核，本院对证据的真实性予以确认，并确认天赐苑小区××幢无产权登记信息记载的事实。结合本院的现场勘验笔录，本院确认目前天赐苑小区物业管理办公室放在天赐苑小区××幢中的事实；
证据××，原告对真实性、合法性均无异议，对待证事实有异议，认为该证据恰恰证明杭州xx房产开发有限公司知道新建小区要建设配套公建用房，且为此于1996年1月规划设计了公建用房，但由于该公建用房手续不全，没有取得合法施工手续，导致开发商至今没有向原告履行交付合法的物业用房及商业用房的法定义务。现在门牌号××幢并没有经过杭州地名办的核准登记，且被告所指的××幢系违建危房，不属于合法建造的公建用房，不具备交付物业用房的条件。经审核，该设计图纸来源于杭州市城市规划档案馆，证据客观、真实，本院对其真实性予以确认。
证据6，原告对真实性、合法性无异议，对待证事实有异议。该证据既证实了杭州市工业资产经营有限公司无偿接受莫衙营xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx号房产，系杭州xx房产开发有限公司权利义务的继受者的事实，同时，也表明被告具备履行《天赐苑住宅管理协议》有关交付物业用房与经营用房的条件。经审核，本院对该证据的真实性予以确认。
证据7，原告对真实性、合法性无异议，对待证事实有异议。首先，被告是有选择性地向法庭提交了该组证据，故意遗漏了杭州市委（市委（2001）1××号）《关于组建杭州市工业资产经营有限公司的通知》，即使如此，结合《杭州市工业资产经营有限公司章程》第一条及《关于暂核定杭州市工业资产经营有限公司注册资本的通知》“今后待工业系统国有资产核实以后再进行调整”的文字也能证明，杭州市工业资产经营有限公司系通过合并新设的方式成立，即在合并杭州化工控股（集团）有限公司、杭州xx控股（集团）有限公司、杭州市医药管理局和杭州纺织化纤工业公司的基础上新设公司，企业性质为国有独资的事实。经审核，本院对该证据的真实性予以确认。
证据8，原告对真实性无异议，对证明对象有异议，该照片拍摄的房屋系违章建筑，随时有被拆迁的风险，被告也未履行交付义务，该房屋是原告经过社区同意借过来暂时使用，不是交付的房屋。经审核，本院对照片的真实性予以确认，目前天赐苑××幢只是无产权登记信息，结合被告证据××的规划图，并不能确认天赐苑××幢系违章建筑，对原告的质证意见不予采纳。
证据9，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为宗地图上天赐苑××号并不是现在的天赐苑××号，现在的天赐苑××号在地名办没有命名。经本院审核，结合本案其他证据及本院现场勘验情况，宗地图上显示天赐苑小区一共有x幢房屋，宗地图上标示的x-
x幢房屋的位置与目前小区所命名的x-x幢的位置相符。对该组证据的真实性，本院予以确认。
庭审过程中，本院依被告的申请，到天赐苑小区××幢现场进行勘验，并对天赐苑小区所属的体东社区调查了解相关情况，形成勘验笔录（附照片）一份及询问笔录一份。原告对两份笔录及现场照片无异议，认为从询问笔录也可以看出被告没有交付物业用房及社区居委会办公用房的客观事实，从而佐证即使有平面设计图，被告最终也没有履行物业及居委会办公用房的交付义务。被告对勘验笔录的客观现场无异议，但笔录中面积的丈量只是目测不是实际面积。询问笔录能确定天赐苑××幢不是社区的，也不是社区出租的，原告套取概念说没有交付给社区，体东社区与天赐苑小区没有关系。××幢的交付不是体东社区，没有交付给体东社区，不代表杭州xx房开有限公司没有交付给天赐苑小区。
根据当事人的陈述及经确认的其他证据，本院认定下述案件事实：
杭州市人民政府于1996年11月19日下发《关于加强杭州市住宅小区管理工作的通知》（杭政（1996）24号），主要内容是加强住宅小区的管理工作，其中关于“住宅小区物业管理经费来源和使用管理”部分规定，住宅小区物业管理经费主要来源：一是建立住宅小区房屋维修专项基金，由开发建设单位在新建房屋交付使用前按房屋建筑安装工程总造价的2%的比例缴纳；二是开发建设单位在住宅小区交付前，按单位建筑安装工程造价有偿提供小区房屋总建筑面积4‰的物业管理经营用房，无偿提供1‰的物业管理办公用房；三是物业管理公司按照有偿服务的项目向住户收取的物业服务费。
1997年××月29日，杭州市下城区房地产管理局作为甲方、杭州xx房产开发公司作为乙方，双方签订《天赐苑住宅管理协议》，双方就天赐苑小区交付使用后，小区物业管理有关事项达成协议。在协议第一条约定，乙方依照杭政（96）24号文件精神，将新建的19888平方米住宅（即天赐苑x-
x幢）以建筑安装工程总造价的2%比例向甲方交纳房屋维修专项基金。今后按工程竣工结算为准，多退少补。在协议第三条约定，乙方依照杭政（96）24号文件精神，无偿提供小区物业管理办公用房计建筑面积2××平方米，有偿提供小区物业管理经营用房计建筑面积73平方米，由甲方负责接管和验收。该房根据杭政（96）24号文件精神规定，待乙方物业管理公司成立后，甲方应无条件交付乙方物业管理公司管理使用，有偿使用小区物业管理经营用房由乙方和乙方所属物业管理公司签订协议确定。
1992年9月8日，杭州市xx业局向杭州市城乡建设委员会请示，要求组建杭州xx房地产开发公司。该委员会于同年9月14日批复同意组建杭州xx房产开发公司。杭州xx房产开发公司的企业性质为全民所有制，注册资金为××00万元，由杭州市xx业局在预算外资金拨款××00万元。
1993年3月13日，杭州市xx业局决定在现有1××家直属公司（其中包括杭州xx房产开发公司）的基础上成立杭州xx实业总公司。
1999年12月24日，杭州xx控股（集团）有限公司决定对其所属杭州xx房产开发公司新注入资本金1000万元。经浙江五联会计师事务所验资，确认增资1000万元。
2000年10月23日，杭州xx控股（集团）有限公司决定对杭州xx房产开发公司减资××00万元，减少的投资由其收回。
2000年10月30日，杭州xx控股（集团）有限公司批复同意杭州xx房产开发公司及杭州天赐物业管理有限公司实行公开拍卖。
莫衙营100、102、104号、建筑面积428.38平方米的非住宅房屋原登记在杭州xx房产开发公司名下，使用年限1999年2月23日至206××年2月23日，房产权证号为：杭房权证下更字第××号。
2000年11月10日，杭州xx控股（集团）有限公司向杭州xx房产开发公司下发《关于收缴杭州xx房产开发公司部分改制资产用于安置职工的通知》（杭轻控资（2000）330号），通知载明：通过公开拍卖对杭州xx房产开发公司实行改制，公开拍卖的主要资产是公司资质和公司拥有的江城路xxx号的出让土地使用权等。莫衙营××号房屋等改制资产由杭州xx控股（集团）有限公司收缴，该房产和土地先过户到杭州xx控股（集团）有限公司，盘活后以解决杭州xx房产开发公司在职职工和离退休职工的经济补偿和安置等费用。
2000年11月17日，杭州企业产权交易所、杭州市产权交易中心在《浙江日报》刊登《关于公开拍卖杭州xx房地产开发公司的公告》，对杭州xx房产开发公司部分流动资产、固定资产、长期投资进行拍卖。后由浙江xx实业开发有限公司以××0××0万元的拍卖成交价中拍。
杭州xx控股（集团）有限公司于2001年1月18日出具《证明》，称为拍卖受让方浙江xx实业开发有限公司变更杭州xx房产开发公司企业登记的需要，明确杭州xx房产开发公司拍卖标的物以外的其他所有资产、负债均归本公司接收，与他人无关。杭州xx房产开发公司对外所签订合同的履行，按本公司与浙江xx实业开发有限公司签订的《协议书》、《承诺书（二）》办理。杭州xx房产开发公司的企业名称、企业资质和拍卖标的物一起同时移交给浙江xx实业开发有限公司。
2001年6月6日，中共杭州市委、杭州市人民政府下发《关于组建杭州市工业资产经营有限公司的通知》，决定撤销杭州化工控股（集团）有限公司、杭州xx控股（集团）有限公司、杭州市医药管理局和杭州市纺织化纤工业公司，组建杭州市工业资产经营有限公司。该通知还对被撤销的公司（包括杭州xx控股（集团）有限公司）现有人员如何分流安置作出规定。
杭州市工业资产经营有限公司于2001年11月13日成立，注册资本10亿元，由杭州市人民政府全额出资。公司章程第一条规定，杭州市工业资产经营有限公司是经杭州市人民政府批准，由杭州市相关工业局（公司）、控股公司改制设立的。
2002年9月3日，杭州市工业资产经营有限公司向杭州市房产管理局发送报告一份（杭工资司物（2002）226号），主要内容为根据市委相关文件精神，撤销机电、丝绸、二轻、建材、轻工、化工、纺化控股公司，组建了杭州市工业资产经营有限公司，并决定将7家公司的本级资产移交给杭州市工业资产经营有限公司。故要求杭州市房产管理局办理机电、二轻、轻工部分非住宅房屋所有权证更名，其中包括莫衙营××号共计建筑面积1188.1平方米的房屋。
2008年3月17日，杭州市工业资产经营有限公司更名为杭州市工业资产经营投资集团有限公司。2013年10月17日，杭州市工业资产经营投资集团有限公司更名为杭州市实业投资集团有限公司。目前莫衙营xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx号房屋（建筑面积共计1188.1平方米）产权登记在杭州市工业资产经营投资集团有限公司名下。
另查明，天赐苑小区的开发商系杭州xx房产开发公司，该小区94年规划设计的共计六幢房屋（即目前的第x、x、x、x、x、x幢，不包括目前的第××幢、第7幢），其规划设计于1994年3月10日经杭州市规划管理局批复。1996年2月8日，杭州市规划管理局同意杭州xx房产开发公司在天赐苑小区目前第××幢位置建造二层居委办公房一幢，面积193平方米。同意在目前第7幢位置建造单层变电所一座，面积37.6平方米。但截止目前，天赐苑××幢未在杭州市房产管理局办理过产权登记手续。2014年9月29日，杭州市住房保障和房产管理局向杭州天赐苑业主委员会出具公开告知书告知，天赐苑物业管理用户平面图、座落、面积信息不存在。
根据本院现场勘验，目前天赐苑小区x-
x幢的位置与被告提供的规划设计图纸吻合。天赐苑××幢第一层南面有三间房屋，北面有一间房屋。北面那间房屋门上悬挂“杭州合兴物业管理有限公司天赐苑服务中心”字样的牌子，该房间内悬挂该物业公司的规章制度、营业执照等，门口张贴合兴物业管理有限公司收取物业费的通知。××幢第一层南面靠西边那间房屋一家理发店正在营业。××幢二层南面房屋有张贴“时尚婚庆”字迹。二层北面有小露台。天赐苑小区所属的体东社区确认，天赐苑××幢未交付给社区使用，正在营业的理发店不是社区出租出去的。
天赐苑小区建成交付后由杭州天赐物业管理有限公司从事该小区的前期物业管理。根据原告庭审陈述，天赐苑第一届业主委员会于2012年××月成立，天赐苑××幢在该小区房屋交房时就存在，业主委员会成立之前的物业公司就在使用天赐苑××幢，目前仍作为小区物业公司的办公场地使用。
2012年11月12日，天赐苑业主委员主任骆贤金等人向相关部门信访，要求归还天赐苑小区物业用房及商业用房。2013年3月1××日（信访意见答复书落款时间有误），杭州市工业资产经营投资集团有限公司出具信访意见答复书，其中提到天赐苑（莫衙营××号）房产系原市xx房地产开发公司按照国资的相关规定于2002年移交给杭州市工业资产经营有限公司接收和管理的资产。
杭州市房地产管理局于1997年10月23日下发《关于加强住宅房屋维修专项基金缴交使用管理的补充通知》（杭房局（1997）36××号），主要内容是保障住宅房屋共用部分和共用设施设备的正常维修、养护与更新，保障专项基金收缴及时、安全增值、专项专用，其中关于“物业管理办公用户和经营用房及其派生收益的管理”部分规定，住宅小区（大厦、组团）物业管理办公和经营用房的所有权属于全体业主，其所有权不得分割变卖，不得作为抵押和担保物。业主委员会作为接收主体，须确保其以“经营租赁”方式取得收益，年收益率一般不少于接收房屋市场价值的10%。
《杭州市住宅区物业管理暂行办法》于1999年6月30日起施行，其中第四十五条规定，开发建设单位在住宅区房屋交付使用时，应当无偿提供占住宅区房屋总建筑面积千分之三的物业管理办公用房和公共活动用房，无偿提供占住宅区房屋总建筑面积千分之四的为本住宅区服务的商业用房。
《杭州市物业管理条例》于2002年2月1日起施行，其中第三十四条规定，建筑单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，提供房屋总建筑面积3‰的物业管理办公用房和公共活动用房，以及总建筑面积4‰的商业用房，由市、县（市）物业管理部门代为接收。社区居民委员会的用房，按国家规定另行配置。
本院认为：第一，关于杭州xx房产开发公司的权利义务是否由被告承继的问题。首先，根据本案查明的事实，杭州xx房产开发公司因改制被拍卖的是企业名称、企业资质及企业部分资产，莫衙营××号房屋（建筑面积1188.1平方米和土地使用权面积为××17.××平方米）不在被拍卖的范围内，杭州xx房产开发公司拍卖标的物以外的其他所有资产、负债均由杭州xx控股（集团）有限公司接收，故拍卖受让方浙江xx实业开发有限公司中拍的只是杭州xx房产开发公司的名称、资质及拍卖资产，对于杭州xx房产开发公司拍卖标的物以外的其他所有资产、负债的权利和义务不具有承继关系，杭州xx控股（集团）有限公司才是杭州xx房产开发公司拍卖标的物以外的其他所有资产、负债的权利义务的承继者。而本案原告主张杭州xx房产开发公司应交付的物业用房和经营用房等资产，也不在拍卖资产范围内，故本案中原告主张的杭州xx房产开发公司所负有的义务应由杭州xx控股（集团）有限公司承继。其次，被告的前身杭州市工业资产经营有限公司的组建，是以撤销包括杭州xx控股（集团）有限公司等公司为前提，其公司章程明确规定，杭州市工业资产经营有限公司是经杭州市人民政府批准，由杭州市相关工业局（公司）、控股公司改制设立的。且杭州xx控股（集团）有限公司的资产也相应移交给杭州市工业资产经营有限公司接收和管理，根据权利义务对等原则，杭州市工业资产经营有限公司接收了杭州xx控股（集团）有限公司的资产，享受了相应的权利，杭州xx控股（集团）有限公司的义务必然应由杭州市工业资产经营有限公司承继。因此，本案被告承继了原告在本案所主张的杭州xx房产开发公司所负有的交付义务。对于被告辩称其与杭州xx房产开发公司不存在任何权利义务承继关系的意见，本院不予采纳。
第二，关于原告要求被告交付天赐苑小区物业用房26平方米和经营用房73平方米的诉讼请求。原告陈述其诉请的依据是杭州市下城区房地产管理局与杭州xx房产开发公司签订的《天赐苑住宅管理协议》、杭政（1996）24号、杭房局（1997）36××号、1999年颁布的《杭州市住宅区物业管理暂行办法》，以及2002年颁布的《杭州市物业管理条例》等。首先，本案所涉的天赐苑小区第x、x、x、x、x、x幢住宅楼的规划设计于1994年3月10日即通过了杭州市规划管理局的批复，并实际施工。第××幢用于居委会办公室、第x幢用于变电所的规划设计杭州市规划管理局也于1996年2月8日同意。原、被告均不能提供该小区的竣工图纸及竣工交付时间，但从原告认可真实性与合法性的被告提供的证据3即莫衙营天赐苑x幢底层商场图来看，天赐苑x幢底层商场测绘面积的时间为1996年12月30日。再根据原告提供的证据即杭房权证下更字第××号原登记在杭州xx房产开发公司名下莫衙营xxx、xxx、xxx号房权登记信息看，该房屋使用年限为1999年2月23日至206××年2月23日。因此，从以上证据可以得知，天赐苑小区交付使用的时间是在1999年2月23日之前。根据“法不溯及既往”的原则，《杭州市住宅区物业管理暂行办法》、《杭州市物业管理条例》不能作为原告要求被告交付物业用房和经营用房的依据。其次，杭政（1996）24号、杭房局（1997）36××号属政府规范性文件，且杭政（1996）24号文件关于物业管理办公用房及经营用房均是按小区房屋总建筑面积的相应比例来交付，原告也不能提供竣工验收资料确定该小区房屋总建筑面积数额，无法确定其主张的物业管理经营用房与物业管理办公用房的具体平方数。另外，杭政（1996）24号文件规定的物业管理经营用房是有偿使用，如何有偿使用也需要进一步具体明确，因此，原告依据杭政（1996）24号文件等要求被告交付相应的物业管理办公用房和经营用房，事实和法律依据不足。再次，《天赐苑住宅管理协议》是杭州市下城区房地产管理局（甲方）与杭州xx房产开发公司（乙方）签订的，该合同仅对合同双方当事人具有约束力，天赐苑业主委员会不是该合同的主体，不享有该合同的权利，也无需承担该合同的义务。且《天赐苑住宅管理协议》约定，有偿使用小区物业管理经营用房由乙方与乙方所属物业管理公司签订协议确定。杭州xx房产开发公司与其所属的杭州天赐物业管理有限公司关于如何有偿使用经营用房未签订协议确定，交付也不具备条件。因此，原告依据该协议确定其诉请的物业管理办公用房为26平方米，经营用房73平方米，无事实依据。
第三，关于天赐苑××幢的问题。天赐苑××幢规划设计时的用途为居委会办公房，面积193平方米。虽然该幢楼未办理产权登记手续，但它规划设计时是经过杭州市规划管理局同意，由杭州xx房产开发公司所建造。该房屋建成后实际一直由天赐苑小区的物业公司作为物业用房在使用，且有部分房屋作为经营用房在出租。原告以天赐苑××幢在房产管理局没有登记信息为由要求被告重新交付物业管理办公用房及经营用房，无事实依据。综上，原告主张要求被告交付26平方米的物业用房及73平方米的经营用房的诉讼请求，本院不予支持。同理，原告主张要求被告配合原告办理上述物业用房及经营用房的所有权转移登记手续及返还相应租金收益的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杭州天赐苑业主委员会的诉讼请求。
案件受理费23478元，由原告杭州天赐苑业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费23478元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 王晓芳
审 判 员 彭小梅
人民陪审员 郑 义
二〇一五年一月九日
代书 记员 王 菲