深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第1114号
原告戴某苟。
委托代理人杨某，广东卓X律师事务所律师。
被告刘某兵。
原告戴某苟诉被告刘某兵房屋买卖纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由审判员洪胜元独任审理，于2010年9月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨某、被告刘某兵已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月1××日，原告与被告签订了编号为N0．360125××由家X顺房产中介公司出具的《二手房买卖合同》。合同约定：原告将名下位于宝安区宝源路阳光海湾花园8栋B座X房以人民币998000元的价格转让给被告；定金人民币50000元，合同签订时付30000元，剩余定金人民币20000元于原告新房地产证赎楼前支付；首期款及剩余房款以银行贷款支付；原告新房地产证办出45个工作日内被告配合办理完备相关产权证过户手续，原告收到全部楼款；无论该物业升值贬值双方均履行本合同，否则违约方应向守约方赔偿双倍定金外人民币200000元整；如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之二十支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过10日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或没收被告已经支付的定金。合同还对其他相关交易事项进行了约定。合同签订后，被告支付了定金人民币30000元，原告依约将房屋钥匙交给被告。依照被告的要求，2009年11月12日，原告以被告及杨某（家X顺公司经办本交易的业务员）为受托人办理了包括以下多项内容及事项的委托公证：交易房产的管理、办理房地产证并缴纳相关费用、领取房地产证、银行按揭或抵押贷款、申请赎楼贷款、到相关部门复印房地产证、查询并打印产权资料、办理提前还款及一切相关手续、办理上述房产的注销抵押登记手续及领取保管房地产证……。2010年1月18日，交易房产办理出房地产证后，被告于同年3月又支付了剩余定金人民币20000元。依照合同约定，被告应在房地产证办出后的45个工作日内即2010年3月22日之前支付全部购房款，但被告已经严重超期长达4个月未予履行。虽经原告多次电话催告，被告总以各种理由推脱。2010年××月20日，原告委托广东卓X律师事务所杨某律师向被告寄发催告履行合同义务、合同解除及承担违约责任的律师函，催告被告在五个工作日内履行义务，但被告没有任何反应。被告的延迟付款行为已经严重违反了合同约定，致使原告的合同目的无法实现，符合《合同法》九十四条之合同解除条件。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、解除双方所签订的《二手房买卖合同》；2、原告有权没收被告的定金人民币50000元；3、被告向原告支付违约金人民币200000元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告答辩称，被答辩人诉称2009年9月1××日与答辩人签订宝安区西乡街道宝源路西南侧阳光海湾花园8栋B座X单元《二手房买卖合同》，并称答辩人超过合同约定期限支付购房款，答辩人认为：双方签订的《二手房买卖合同》是事实，合同约定除定金以外的首期款及剩余款以银行按揭方式支付。而被答辩人的一手房地产证办理出证的日期并未在《二手房买卖合同》中写明，并且在被答辩人与答辩人签订《二手房买卖合同》至办理出一手房地产证的这段时间存在很多不可预见和不可控制的因素。并且国家调控房地产市场，出台调控政策，致使答辩人无法取得银行按揭贷款。显然，该事由是答辩人无法预见和不可控制的，属于不可抗力。合同也并无约定如答辩人无法顺利申请按揭贷款须由答辩人负违约责任。对于通过银行按揭是被答辩人同意的，并且被答辩人也同意“若因政策原因时间变动，双方再做协商”（合同补充约定第4条）。因答辩人无法申请到银行按揭，并且原告的一手房地产证尚未办理出证，后经双方协商同意，由答辩人为被答辩人就该房找到新的买家。为此，被答辩人在2009年11月12日在深圳市深圳公证处做了全权委托公证予答辩人代为签订买卖合同，收取楼款，产权过户等一切相关手续。答辩人根据原告上述委托，于2010年××月13日与徐某纲签订了《二手房买卖合同》。至此，被答辩人与答辩人前述《二手房买卖合同》事实上已终止。答辩人的身份由原来的买方主体变更为被答辩人的代理人。综上，被答辩人与答辩人的《二手房买卖合同》已终止。被答辩人所诉没有事实依据。请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，2009年9月1××日，原告与被告签订一份N0．360125××《二手房买卖合同》。合同约定：原告将其所有的位于深圳市宝安区宝源路阳光海湾花园8栋B座X房以人民币998000元的价格转让给被告；定金人民币50000元，合同签订时付30000元，剩余定金人民币20000元于原告新房地产证赎楼前支付；首期款及剩余房款以银行贷款为准，并到被告贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户；该物业设有抵押，被告同意原告委托担保公司担保融资赎楼，原告须于签署本合同之日起至出房地产证××日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时被告须协助原告办理售楼手续并配合签署一切相关文件；在原告赎出房产证原件并注销抵押登记及被告按揭银行出具贷款承诺函之日起2日内，双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；原告新房地产证办出45个工作日内被告配合办理完备相关产权证过户手续，原告收到全部楼款，若因政策原因时间变动，双方再行协商；原告收到定金时交房予被告使用；在办理产权过户时被告房地产证可过户夫妻双方名下任何一方；过户前供楼利息由被告承担，过户前一次付清；无论该物业升值贬值双方均履行本合同，否则违约方应向守约方赔偿双倍定金外人民币200000元；合同还对其他相关交易事项进行了约定。2009年9月1××日合同签订当日，被告向原告支付了定金人民币30000元，次日原告把涉案房产交付给被告，由被告缴纳物业管理费。
2009年11月12日，原告委托被告刘某兵及杨某为涉案房产的代理人，委托管理涉案房产、办理抵押登记手续、办理银行按揭贷款或抵押贷款手续、办理提前还清涉案房产的赎楼手续及注销抵押登记手续、办理涉案房产的变更登记手续、全权办理出售涉案房产的一切相关事宜等。上述委托书经深圳市深圳公证处进行了公证。
涉案房产于2010年1月18日办出房产证，权利人为原告戴某苟。后被告再向原告支付定金20000元及银行按揭利息10800元。被告未再支付其余款项。
2010年××月20日，原告委托广东卓X律师事务所杨某律师向被告发出律师函，通知被告其超期支付购房款属违反合同约定的行为。被告应于律师函发出之日起5个工作日内履行付款义务，如逾期，原告将通过法律途径追究被告的违约责任及因被告单方违约而给原告造成的一切经济损失。被告未予回复及付款。
另查，涉案合同签订时，办理涉案房产房地产证的资料已经递交给国土局。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的二手房买卖合同、公证委托书、使用费、物业管理费协议书、产权资料电脑查询结果表、律师函及邮寄详情单、催缴物业管理费的通知函、刘某兵的网络信息打印资料、履约催告函，被告提供的公证书、房地产买卖合同书在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方于2009年9月1××日签订的《二手房买卖合同》为双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。原告诉称被告逾期付款违约，被告辩称其不存在逾期付款的情形。对此本院认为，《二手房买卖合同》对涉案房产的付款时间及方式作了详细约定，原告的房地产证办出45个工作日内被告配合办理完备相关产权证过户手续，原告收到全部楼款。涉案房产的房地产证于2010年1月18日办出，依双方约定，被告应于2010年3月22日前付清房款，但被告仅支付了定金20000元，余款并未支付。被告未依约履行付款义务，已经违反了双方房产买卖合同的约定，应承担相应的法律责任，原告可没收被告定金5万元。原告已请求没收定金，再要求被告支付违约金人民币200000元有违公平原则，故本院对原告要求被告支付违约金200000元的诉求不予支持。因被告的违约行为已不能实现合同目的，原告请求解除合同，本院予以准许。
被告辩称原告于2010年4月15日才通知其房地产证办理出来，被告应于2010年4月15日起算45个工作日内交付剩余房款，但被告2010年4月23日左右向银行申请贷款时又遇到国家政策变动，导致不能贷到款。本院认为，双方签订合同时已备注开发商在办理房地产证过程中，涉案合同中没有约定原告负有向被告告知房地产证办理出来的先义务，即使原告2010年4月15日通知被告已办理出房地产证，被告也未在约定的45个工作日内支付房款，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。
关于被告辩称原、被告之间的房产买卖关系已经终止并已转为代理关系的意见，本院认为，原告与被告签订买卖合同后，被告交付了定金，原告亦于签约次日将房屋交付被告管理使用，原告于2009年11月12日在深圳市深圳公证处做了全权委托被告的公证，虽委托事项众多，但原告委托被告的目的及真实意思表示是为了履行房屋买卖合同，办理房屋过户给被告的登记手续，被告应当按照诚实信用原则完成委托事项，故对被告的辩称意见本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告戴某苟与被告刘某兵签订的《二手房买卖合同》（N0．360125××）；
二、原告戴某苟不予返还被告刘某兵定金人民币50000元；
三、驳回原告戴某苟的其他诉讼请求。
本案受理费人民币2525元，由原告负担2000元，由被告负担525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 洪胜元
二〇一〇年十月十三日
书记员 林 雪
书记员 李燕妮
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