安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终1695号
上诉人（原审原告、反诉被告）：富驿酒店管理发展（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区牡丹路60号1606A室，组织机构代码67933411-0。
法定代表人：侯尊中，该公司董事长。
委托代理人：高燕。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽层峰置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区滨湖世纪城福徽苑2幢1402室，组织机构代码58724586-6。
法定代表人：周继，该公司董事长。
委托代理人：刘滔，安徽至达律师事务所律师。
委托代理人：魏奇，安徽至达律师事务所律师。
上诉人富驿酒店管理发展（上海）有限公司（以下简称富驿公司）因与被上诉人安徽层峰置业投资有限公司（以下简称层峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第03078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公审理了本案，现已审理终结。
富驿公司原审诉称：富驿公司与层峰公司于2013年10月30日签订了《房屋租赁合同》，约定：层峰公司将其位于安徽省合肥市滨湖新区玉龙路6148号望湖大厦地下1层全部、地上l到16层全部，出租给富驿公司。合同签订后，富驿公司如约履行了合同义务，向层峰公司预付了押金及首期预付租金人民币150万元，然而层峰公司却屡屡违反合同约定，未按时交付房屋、未提供与合同约定相符的建筑物房地产证等等，经富驿公司多次催告，层峰公司均未予整改。不仅如此，层峰公司更于2015年4月23日发函，颠倒是非要求我方5个工作日进场装修否则该函即为《房屋租赁合同》解除通知书。层峰公司的上述行为已经构成严重违约，且层峰公司也已以其行为表明不再履行房屋租赁合同，故根据合同约定及法律规定，富驿公司有权要求解除合同并要求层峰公司承担各项违约责任。富驿公司为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求；一、判令解除富驿公司与层峰公司签订的《房屋租赁合同》；二、判令层峰公司退还富驿公司押金及预付租金1500OOO元；三、判令层峰公司支付富驿公司违约金3500OOO元；四、本案诉讼费用由层峰公司承担。
层峰公司原审辩称：一、层峰公司在租赁物交付时间上没有违约。双方签订的合同附件4约定了交付租赁物的条件，而早在签订合同之初层峰公司即要求富驿公司尽快提供图纸便于及时施工，此后，层峰公司一再催促对方提供相关图纸，便于层峰公司按要求施工，但对方直至2014年5月12日和7月6日才提供部分图纸供我方施工。直到2014年7月24日，富驿公司尚有空调、消防、隔墙、公共区域及大堂改造问题没有确定，导致租赁物一直不能按合同约定交付，最终双方同意在2014年9月25日前按现状交付。富驿公司诉称层峰公司未按时交付房屋违背客观事实。二、层峰公司交付的租赁物及房地产证符合合同的约定。首先，双方在合同的第一条总则的第二项即明确约定，建筑物的最终面积以房产局颁发的证照为准，层峰公司交付的房屋与房产证完全一致；其次，房产局颁发的房产证的附图与合同附件附图完全一致，说明层峰公司交付的租赁物的结构、面积符合合同约定；第三，租赁房屋已经办理房产证，富驿公司所谓的整改纯属无中生有和无理要求，实际上反映了对方不再履行租赁合同的真实想法。三、富驿公司已经明确表示、也以自己的行为表明不再履行租赁合同，其构成严重违约。2014年9月24日，层峰公司按现状先行交付租赁房屋后，富驿公司一直怠于履行义务，尽管层峰公司一再催促，富驿公司迄今未能提供消防施工设计图纸、一楼大堂、七楼施工图，在层峰公司根据对方要求，代委托合肥工业大学建筑设计研究院设计出消防施工图纸后，富驿公司拒不盖章办理消防申报，也不进场装修。实际上，自2014年11月起，富驿公司已经没有任何履行或试图履行租赁合同的行为，换言之，2014年11月后，富驿公司实际上已经停止履行合同。2015年4月13日，富驿公司向层峰公司发出《整改通知函》，认为层峰公司取得的房产证与合同约定的面积不符，构成违约，要求我方尽快予以整改，恰恰反映了对方不再履行租赁合同的真实意思表示。富驿公司构成严重违约。综上，层峰公司没有违约，应当依法驳回富驿公司的诉讼请求，其已经交付的押金和预付款抵偿给层峰公司造成的损失。
层峰公司反诉称：富驿公司与层峰公司于2013年10月30日签订了《房屋租赁合同》，约定层峰公司将其位于安徽省合肥市滨湖新区玉龙路6148号望湖大厦地下1层全部、地上1到16层的全部出租给富驿公司，用于设立“富驿”系列商务酒店，租赁面积约为18560平方米，其中计价租赁面积13948平方米，租赁费用为每平方米每天人民币1.5元，月租赁费用合计为人民币636377元，租赁费用每三年为一个递增周期，租赁费用在上一周期的基础上递增5%；租赁期限为免租期结束后次日起15年。合同约定，为保证层峰公司履行本合同义务，层峰公司股东须将其所持层峰公司20%的股权质押给富驿公司，质押期限至层峰公司取得房屋产权证，层峰公司取得租赁物业的《房屋产权证》30天内，且租赁物已经交付层峰公司，富驿公司须协助层峰公司办理前述股权质押的解除事宜。富驿公司与层峰公司在合同附件4中还专门约定了租赁物业的交付条件，要求层峰公司按照审核通过的施工图纸和规范及工程进度进行施工。2014年5月15日，富驿公司与层峰公司签订了《房屋租赁合同补充合同Ⅰ》，约定：富驿公司须于2014年5月15日前向层峰公司提供租赁物业的隔间图和点位图，并于2014年6月15日前向层峰公司提供平面图和立面图（含隔间内通透式卫生间工程及防水工程改造图纸）。2014年9月24日，原签订《房屋租赁合同补充合同Ⅱ》，约定：层峰公司应于2014年9月25日，在提供了加盖层峰公司公章的建筑物竣工验收备案文件及消防验收合格证后，按施工现状将租赁物先行交付给；富驿公司有权根据经营需要，开始对租赁物业进行装修改造；本协议签订后，层峰公司须按照富驿公司另行提供的、经报审通过的消防图纸施工改造及按施工进度要求完成消防系统的全部施工，施工质量保证符合消防验收条件；富驿公司应于本协议签订后15日内，向层峰公司提供一层大堂及公共层即第七层的平面图、隔断图、顶面图、开关点位图、插座点位图、照明控制图、空调点位图及给排水点位图等点位图，由层峰公司完成拆除、砌筑墙体工作并继续按照以上图纸及原合同、补充合同Ⅰ的约定完成施工；基于现状先行交接的要求，层峰公司同意富驿公司按原合同约定应于租赁物业交接后支付给层峰公司的首期费用剩余部分即1045508元全部予以减免，视同富驿公司已经全部支付。
2013年11月28日，层峰公司安排股东（周继）将其持有的层峰公司20%股权质押给富驿公司，并办理了质押登记手续。层峰公司积极组织施工单位按照合同及补充合同的约定对租赁物业进行装修。2014年9月18日，层峰公司将加盖层峰公司公章的竣工验收备案文件、消防验收合格证及房产证复印件提供给富驿公司。9月24日，富驿公司与层峰公司对租赁物业进行验收交接。但此后，富驿公司既不按《房屋租赁合同补充合同Ⅱ》的约定向层峰公司提供图纸，也不进场对租赁物业进行装修改造，导致层峰公司无法根据对方的要求进行施工，经层峰公司多次催促，富驿公司不仅不抓紧对租赁物业进行装修、改造，尽快启用租赁物业，却以层峰公司交付的租赁物业与合同约定面积不相符为由指责层峰公司违约，并要求层峰公司整改。2015年4月13日，富驿公司向层峰公司发出《整改通知函》，认为层峰公司取得的房产证与合同约定的面积不符，构成违约，要求层峰公司尽快予以整改，否则要追究层峰公司的法律责任。2015年4月23日，层峰公司被迫向富驿公司发函要求其尽快履行义务，否则解除合同，但富驿公司至今仍未履行合同义务。
层峰公司认为，富驿公司和层峰公司签订租赁合同后，一直以各种理由拒不接收租赁物业。2014年9月25日，富驿公司对租赁物业验收交接后，既不按照约定向层峰公司提供施工图纸，也不进场对租赁物业进行装修改造，层峰公司要求富驿公司按约办理质权注销手续和进场装修改造，富驿公司不仅置之不理，还以房产证记载的面积与合同约定面积不相符为由指责层峰公司违约，并要追究层峰公司违约责任，富驿公司拒不履行合同义务致使层峰公司的房屋一直处于闲置状态，给层峰公司造成巨额的房租损失，合同解除后，层峰公司按照合同约定对租赁物业进行装修改造的费用应由对方承担，富驿公司还应承担租赁物业恢复原状的损失。综上，层峰公司特提起诉讼，请求：一、判令富驿公司支付层峰公司装修费用2201673.06元；二、判令富驿公司支付层峰公司装修工程恢复原状损失70万元；三、判令富驿公司支付层峰公司房屋租金损失636.377万元（自2014年9月26日至2015年7月25日）；四、判令富驿公司支付层峰公司违约金400万元；五、判令富驿公司立即办理对层峰公司股东20%股权的质权注销手续；六、富驿公司承担本案诉讼费用。
针对层峰公司的反诉，富驿公司原审辩称：本案系层峰公司违反合同约定，在不符合合同及法律规定条件下解约导致的。富驿公司本诉依法依约向对方请求违约责任依法予以支持，对方反诉主张的装修费用及损失、租金损失及违约金均无事实及法律依据，请求依法驳回。关于股权注销手续的办理，由于股权质权注销条件未成就，请求驳回层峰公司的该项诉请。
原判认定：2013年10月30日，富驿公司与层峰公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定：一、层峰公司将其位于安徽省合肥市滨湖新区玉龙路6148号望湖大厦地下1层全部、地上1到16层的全部出租给富驿公司，用于设立商务酒店；二、建筑物地上1-16层及地下1层租赁面积约为18560平方米，其中13948平方米为计算租金面积，详见附件1中所附租赁物业图中用绿色阴影标明的区域，余下面积及建筑物所在土地占用面积均为公共区域面积，详见附件1物业平面图中用红色阴影标明的区域；三、租赁费用为每平方米每天人民币1.5元，月租赁费用合计为人民币636377元，租赁费用每三年为一个递增周期，租赁费用在上一周期的基础上递增5%；四、自租赁起始日开始，租金及物业管理费每季为一个支付周期，按先付后用，按季支付的原则。首期租赁费用1909131元及押金636377元，合计2545508元，在办理完股权质押登记后10日内，富驿公司支付150万元，租赁物业全部交付给富驿公司后，富驿公司支付剩余的1045508元；五、层峰公司预计于2014年3月1日前，完成建筑物的整体竣工验收和取得消防合格证。层峰公司建筑物竣工验收备案完成并将租赁物业移交后，给予富驿公司6个月的装修期，装修期结束后，层峰公司给予富驿公司3个月免租期；六、租赁期限为15年，租赁起始日为免租期结束后次日，预计为2014年12月1日；七、为保证层峰公司履行本合同义务，层峰公司股东须将其所持层峰公司20%的股权质押给富驿公司，质押期限至层峰公司取得房屋产权证。待双方办理完股权质押并取得股权质押设立登记通知书后10日内，富驿公司支付租赁押金及首期租赁费用150万元。层峰公司取得租赁物业的《房屋产权证》30天内，且层峰公司将租赁物全部交付富驿公司，富驿公司须协助层峰公司办理前述股权质押的解除事宜。富驿公司与层峰公司在合同附件4中还专门约定了租赁物业的交付条件，要求层峰公司按照富驿公司审核通过的施工图纸和规范及工程进度进行施工。
2013年11月28日，层峰公司安排股东（周继）将其持有的层峰公司20%股权质押给富驿公司，并办理了质押登记手续。后层峰公司组织施工单位按照合同约定对租赁物业进行装修。
2013年12月，富驿公司分三次向层峰公司汇款合计150万元，用于支付租金及押金。
2014年5月15日，富驿公司与层峰公司签订了一份《房屋租赁合同补充合同Ⅰ》，约定：富驿公司须于2014年5月15日前向层峰公司提供租赁物业的隔间图和点位图，并于2014年6月15日前向层峰公司提供平面图和立面图（含隔间内通透式卫生间工程及防水工程改造图纸）；对应由层峰公司按原合同及附件4完成的施工内容，富驿公司可以进行报价。若层峰公司接收报价，则层峰公司在接受报价后5个工作日内将前述报价款项全部支付给富驿公司，富驿公司同意收到前述款项后的15日内交接租赁物业；若富驿公司未报价的，或层峰公司不接受报价的，或层峰公司接收报价但未于约定日期付清全款的，则层峰公司仍需继续按原合同及其附件4的约定进行施工，并须于2014年9月1日前完成施工并按原合同约定的标准全部交付给富驿公司。
2014年9月24日，富驿公司与层峰公司又签订了一份《房屋租赁合同补充合同Ⅱ》，约定：层峰公司应于2014年9月25日，在提供了加盖层峰公司公章的建筑物竣工验收备案文件及消防验收合格证后，按施工现状将租赁物先行交付给富驿公司；富驿公司有权根据经营需要，开始对租赁物业进行装修改造；本协议签订后，层峰公司须按照富驿公司另行提供的、经报审通过的消防图纸施工改造及按施工进度要求完成消防系统的全部施工，施工质量保证符合消防验收条件；富驿公司应于本协议签订后15日内，向层峰公司提供一层大堂及公共层即第七层的平面图、隔断图、顶面图、开关点位图、插座点位图、照明控制图、空调点位图及给排水点位图等点位图，由层峰公司完成拆除、砌筑墙体工作并继续按照以上图纸及原合同、补充合同Ⅰ的约定完成施工；基于现状先行交接的要求，层峰公司同意富驿公司按原合同约定应于租赁物业交接后支付给层峰公司的首期费用剩余部分即1045508元全部予以减免，视同富驿公司已经全部支付；层峰公司未按照原合同、补充合同Ⅰ及本补充协议约定进行施工所拖延的工期，层峰公司同意，富驿公司有权根据延误发生的时间段对“装修期”或“免租期”进行相应顺延。延误时间达30天的，层峰公司应按照原合同第15-3条约定承担责任；层峰公司交付给富驿公司的租赁物业，应为地下一层全部、地上一层至十六层全部，双方确认仍按照原合同约定的计租面积即13948平方米计算租金。合同履行期间如因产证面积与富驿公司实际承租面积不符，由此导致的责任，均由层峰公司承担。
2014年7月24日，层峰公司召开富驿酒店装修协调会，有8名参会人员在会议纪要上签名，包括管君龙、关海波、吕志利、周继等。会议纪要内容包括：空调样式存在争议，空调安装同富驿酒店同步施工；层峰只提供一次消防验收合格证，交付合同附件4施工条件由富驿自行施工。
2014年7月30日，层峰公司委托合肥市宏达房地产测绘有限公司对案涉物业进行了测绘，测绘面积表显示案涉物业地下1层和地上1-16层的面积合计为17827.7㎡，其中地下1层建筑面积为2776㎡。该测绘报告经合肥市房地产管理局备案。
2014年8月14至15日，案涉物业地上第1-16层办理了产权证，产权证显示的总面积为15530.43㎡。地下一层面积不包含在产证面积内。
2014年9月18日，层峰公司将加盖层峰公司公章的竣工验收备案文件、消防验收合格证及房产证复印件提供给富驿公司，由管君龙接收并在相关材料复印件上注明：“原件已核对，收到复印件一份”。
2014年9月24日，富驿公司与层峰公司对租赁物业进行验收交接。验收结论为：“防水验收个别部位存在渗点，请在3日内整改合格。复验时间另行通知，同意验收。吕志利关海波2014.9.24.同意周继2014.9.24”。
2015年4月13日，富驿公司向层峰公司发出《整改通知函》，称：层峰公司至今未能取得与合同约定面积相符的建筑物房地产证。层峰公司所谓建筑物房地权证所示物业总面积及各层面积，均与房屋租赁合同约定面积不符，特别是租赁物业第一层，两者面积差距超过一半，构成违约，要求层峰公司尽快予以整改，否则要按照合同第15条的相关约定追究层峰公司的法律责任。
2015年4月23日，层峰公司向富驿公司发出一份《关于回复整改通知的函》，称：层峰公司已按合同全面履行了义务，是富驿公司歪曲事实，以面积不符为借口，拒不履行合同规定的进场装修等义务，富驿公司已构成严重违约。鉴于富驿公司之行为已表明无继续履行合同诚意。对此，为减少损失进一步扩大，层峰公司正式通知富驿公司在收到本函告后五个工作日内进场进行装修以表明其愿意继续履行房屋租赁合同，否则本函即视为《房屋租赁合同》解除通知书，届时层峰公司将向富驿公司主张施工损失、租金等各项违约责任。
2015年7月21日，富驿公司向原审法院提起诉讼。2015年8月26日，层峰公司向原审法院提起反诉。
2015年9月16日，层峰公司向原审法院提出评估申请书，申请对案涉物业1-16层装修工程恢复原状损失进行评估。后层峰公司又于2015年11月30日撤回评估申请。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》及附件4、平面图、3张付款凭证、《房屋租赁合同补充合同Ⅰ》《房屋租赁合同补充合同Ⅱ》、房地权证及面积对比表、公证书、关于恢复整改通知的函、图纸目录表及部分图纸、望湖大厦原施工设计图、房产证、验收交接单、整改通知函、股权出质设立登记核准通知书、关于解除股权质押的函、会议纪要、短信记录、邮件等证明。
原审法院审理后认为：富驿公司与层峰公司双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同Ⅰ》及《房屋租赁合同补充合同Ⅱ》，系双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点如下：
一、层峰公司交付的物业面积是否符合合同约定。合同约定“建筑物地上1-16层及地下1层租赁面积约为18560平方米”，地上1-16层产权登记面积为15530㎡，地下1层的面积经合肥市房产局备案的测绘报告显示为2776㎡，合计应为18306㎡。双方在签订《房屋租赁合同》时均知晓案涉物业属在建状态并已进入工程验收阶段，尚未办理产权证，故合同对租赁面积约定“约为18560平方米”；租赁面积18560㎡是双方根据《房屋租赁合同》后附的平面图计算出来的，而层峰公司交付的租赁物与合同后附的平面图绿色阴影部分及地下一层相符，层峰公司在此后交付的物业即是地下1层及地上1-16层全部，其并未将地下一层及地上1-16层物业的一部分自用或转租第三人；富驿公司认为18560㎡不包含地下1层的面积，不符合合同约定。因此，层峰公司交付的物业面积并不违反合同约定。
二、层峰公司未于2014年3月1日前将租赁物业交付给富驿公司是否构成严重违约。层峰公司未能在约定时间将租赁物业交付给富驿公司，造成延迟交付。但因案涉物业的租赁用途为酒店，须经过二次消防验收，双方在补充合同Ⅰ中约定富驿公司应当提供租赁物业的隔间图和点位图，并提供平面图和立面图，同时双方还约定对租赁合同附件4的施工内容，富驿公司可以进行报价，上述约定均在客观上造成了物业交付时间的延迟。因此，富驿公司与层峰公司双方对租赁物业交付延迟均负有责任。正是基于租赁物业延迟交付的事实，双方达成了补充合同Ⅱ，约定对租赁物业现状交付，层峰公司在富驿公司应当支付的首期租赁费用及保证金中，免去了1045508元租金。当日，富驿公司与层峰公司双方对租赁物业进行了现状交接，因此，截止2014年9月24日，双方对此前因租赁物业延迟交付的问题已经处理完毕，视为双方对租赁物业延迟交付产生法律责任的自由处分。富驿公司辩称双方一直未办理租赁物业的现状交付，不符合事实，原审法院不予采信。富驿公司不应以租赁物业在2014年9月24日前延迟交付为由解除合同。补充合同Ⅱ第四条中约定层峰公司未按照合同约定施工将承担法律责任，应理解为层峰公司在未履行补充合同Ⅱ第二条的约定义务（即现状交付后层峰公司应继续履行的施工义务）的前提下应承担的责任。
三、合同解除的问题。因层峰公司交付的物业面积并未构成违约，富驿公司以租赁物业的面积不符合约定为由请求解除房屋租赁合同，原审法院不予支持。同时，富驿公司与层峰公司双方于2014年9月24日签订补充合同Ⅱ，对此前因物业延迟交付的问题已经达成了一致意见，富驿公司不应就层峰公司在2014年9月24日前的延迟交付行为要求解除房屋租赁合同。富驿公司可就补充合同Ⅱ的约定，对层峰公司在2014年9月24日以后未按约定履行义务并符合合同解除条件的事实主张解除合同，但富驿公司未能提供证据证明在补充合同Ⅱ达成后，层峰公司存在严重违约行为且符合合同解除条件，故富驿公司以层峰公司严重违约为由解除合同无事实及法律依据。庭审中层峰公司同意解除合同并认可合同于2015年7月25日解除，原审法院予以确认。
综上，层峰公司交付租赁物业的面积不违反约定且双方对租赁物业延迟交付问题已经达成一致。2014年9月24日租赁物业现状交付后，双方均未能提供充分证据证明对方存在违约行为，故对富驿公司要求层峰公司支付违约金350万元的诉讼请求，原审法院不予支持，对层峰公司要求富驿公司支付违约金400万元的诉讼请求，原审法院亦不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。自2014年9月24日层峰公司交付租赁物业起至2015年7月25日合同解除时止，案涉物业的租金为6363770元（636377元／月×10月）。《房屋租赁合同》中约定的首期租赁费用1909131元及押金636377元，富驿公司已经缴纳了150万元，剩余1045508元，层峰公司已给予了减免，富驿公司缴纳的押金抵扣租金后，尚欠6个月租金3818262元（636377元／月×6月），依法应当缴纳。富驿公司要求层峰公司退还已缴纳的租金及押金150万元的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。层峰公司股东周继将其所持的层峰公司20%股权质押给富驿公司，目的是保证层峰公司履行合同，案涉物业已于2014年8月份办理了房屋产权证，现双方签订的《房屋租赁合同》已经合意解除，故对层峰公司要求富驿公司协助办理对层峰公司股东周继20%股权的质权注销手续，原审法院予以支持。层峰公司要求富驿公司支付装修工程恢复原状损失70万元，其在向原审法院申请造价评估后又自愿撤回该申请，层峰公司的该项诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。层峰公司要求富驿公司支付装修费用2201673.06元，未能提供完整的装修施工合同及有效票据，故对该项诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、富驿酒店管理发展（上海）有限公司与安徽层峰置业投资有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年7月25日解除；二、富驿酒店管理发展（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽层峰置业投资有限公司房屋租金3818262元；三、富驿酒店管理发展（上海）有限公司于本判决生效之日起二十日内协助安徽层峰置业投资有限公司办理其股东周继20%股权的质权注销手续；四、驳回富驿酒店管理发展（上海）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回安徽层峰置业投资有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费46800元，由富驿酒店管理发展（上海）有限公司负担；反诉案件受理费101394元，富驿酒店管理发展（上海）有限公司负担72209元，安徽层峰置业投资有限公司负担29185元。
上诉人富驿公司上诉称：1、原判称“因层峰公司交付的物业面积并未构成违约，富驿公司以租赁物业的面积不符合约定为由请求解除房屋租赁合同”而不支持富驿公司解约诉请，明显错误。一是，案涉《房屋租赁合同》第15-2-11条明确约定，层峰公司“未能按时取得建筑物房产证（面积与本合同约定相符）超过三十日的”，富驿公司有权解约，原判却以层峰公司交付的物业面积是否符合合同约定作为解约的依据，混淆概念。二是，层峰公司取得的房产证中各层面积及总面积与合同约定不符，其只是强调物业实际面积大于合同面积等，这不能对抗富驿公司提出的产证面积与合同约定面积不符的主张，反而进一步佐证了富驿公司的主张。2、原判称2014年9月24日双方对租赁物业进行验收交接，因而富公司称双方一直未办理租赁物业的现状交付不符合事实，这一认定也是错误的。一是，案涉房屋租赁合同对交接程序有着明确的要求，即双方必须签署物业交接单，表明物业现状、设施设备等详细内容，而层峰公司所提供的手写文件，从性质上看，只是对防水工程验收的阐述；从范围上来看，只是物业部分楼层；从效力上看，只是层峰公司工程人员就其负责的防水验收工作签字，并无富驿公司盖章；且该手写文件通篇没有任何字眼涉及到物业交付。原判仅凭此文件就认定物业已经交付，证据不足。二是，层峰公司在物业交付时间上的陈述相互矛盾，一会儿讲是2014年9月24日，一会儿又讲是2014年9月25日，且层峰公司自认物业楼宇一直由其控制管理，由此也足以证明层峰公司的主张不能成立，其并未按照合同约定向富驿公司交付租赁物业。三是，退一步讲，且不论富驿公司前面两个主张是否成立，庭审调查表明，在富驿公司并无任何违约的情况下，层峰公司于2015年4月向富驿公司发函提出解约，其行为也构成违约，并以其实际行为表明不再继续履行房屋租赁合同，据此富驿公司也有权解约，并应由层峰公司承担违约责任。3、原判最终认定富驿公司没有违约，却要求富驿公司支付自所谓的交付之日2014年9月24日至2015年7月25日合同解除时的租金，即使如此，按照合同约定，自合同交付之日起有9个月时间富驿公司是不需要支付租金的。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人层峰公司答辩称：1、层峰公司房产证后面的附图和租赁合同后面的附图基本一致，而房屋测绘面积与双方签订合同时自行计算的面积几乎一致。房屋也是按照合同约定来交付给上诉人的，房产证的面积和交付的房屋都符合合同约定。层峰公司不存在违约问题。2、富驿公司和层峰公司对租赁物业已经根据补充协议的约定进行了交付，该事实有补充协议和2014年9月24日的交接单相呼应证。而且在原审庭审中，法庭询问富驿公司既然认为没有交付，为何不要求交付，富驿公司无法回答。因为房屋早已竣工验收，根据约定已具备交付条件，而且双方也约定现状交付。富驿公司对交接手续予以否认，显然是错误的。3、原审法院判决富驿公司承担10个月的房租符合客观事实和法律规定，因为自2014年9月24日房屋交付后富驿公司就应当按照约定积极启用租赁房屋，但实际上富驿公司自2014年11月之后就已经不再履行或试图履行租赁合同，到2015年7月25日双方同意解除合同后，该10个月的时间是富驿公司实际占用租赁物的时间，并导致租赁物损失十个月的租金，如果层峰公司仍继续出租房屋，仍要给第三人免租期，富驿公司以该十个月包含免租期为由抗辩，显然是错误的。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，关于双方争议产生之过程。2013年10月30日双方签订房屋租赁合同时，租赁房屋在法律上只是在建建筑物，工程并未竣工验收，房产证自然也未办理，甚至租赁物还需根据富驿公司审核通过的施工图纸等来进行施工以满足富驿公司经营使用需要。因此双方租赁合同中有区别于通常租赁合同的三个明显特点：一是虽然合同约定租赁面积为18560平方米，但此面积是在CAD图纸上计算所得，考虑建成后的误差等原因，双方确定了计租面积为13948平方米；二是租赁期限是在层峰公司经竣工验收合格的物业移交富驿公司在给予富驿公司6个月装修期和3个月免租期满后次日起15年；三是层峰公司需要按照富驿公司审核通过的施工图纸和规范及工程进度进行施工，以满足富驿公司经营使用需要，并将此作为约定的租赁物交付条件。在合同履行过程中，层峰公司于2014年7月完成了全部租赁物业的测绘并将测绘报告报房产部门备案，于2014年8月办理了租赁房屋1至16层房屋产权证。2014年9月24日双方签订了《房屋租赁合同补充合同Ⅱ》，其中一个重要变更是约定了租赁物现状先行交付，也即层峰公司应于2014年9月24日在提供加盖公章的建筑物竣工验收备案文件及消防验收合格证后，按施工现状将租赁物先行交付给富驿公司，再由富驿公司根据经营需要对租赁物业进行装修改造，同日双方进行了租赁物业交接。而此前的2014年9月18日层峰公司即已将加盖其公章的竣工验收备案文件、消防验收合格证及房产证复印件提供给富驿公司。但富驿公司在2015年4月13日向层峰公司发出《整改通知函》称，层峰公司至今未能取得与合同约定面积相符的建筑物房地产证，层峰公司所谓建筑物房地权证所示物业总面积及各层面积，均与房屋租赁合同约定面积不符，特别是租赁物业第一层，两者面积差距超过一半，构成违约，要求层峰公司尽快予以整改，否则要按照合同第15条的相关约定追究层峰公司的法律责任。由此，双方产生争议并导致诉讼。第二，从以上事实来看，结合本案相关证据，富驿公司以租赁物房产登记面积与合同约定面积不符为由主张解除租赁合同的诉请显然不能成立。一是，双方房屋租赁合同虽然约定了租赁物业面积为18560平方米，但该面积仅是双方对在建工程的测算，也正是基于此，双方才约定了计租面积为13948平方米，而该租赁房屋1-16层的房产证载明建筑面积为15530.43平方米，并不低于计租面积，此并没有损害富驿公司的权益。富驿公司要求房产证上租赁物建筑面积与合同约定面积一致，完全是一种不合常理的苛求，不予支持。二是，双方合同中约定的面积只是租赁物业的总面积和各层面积之概算，层峰公司并非测绘部门，测绘面积也须经房产登记机构认定并登记于房产证上，就租赁房屋总面积以及各层具体面积而言，既受到规划许可证以及设计图纸之约束，也受到具体施工图纸之影响，而部分施工图纸是由富驿公司审核通过，富驿公司订立和履行合同时对此是明知的和可预见的，其现以各层面积和总面积与合同约定面积不符为由主张解除租赁合同，显然也不符合诚实信用原则。第三，富驿公司以《房屋租赁合同》第15-2-11条明确约定了层峰公司“未能按时取得建筑物房产证（面积与本合同约定相符）超过三十日的”为由主张其有权解约，但如前所述，基于租赁物当时尚在建并须按富驿公司要求的施工进度进行施工，双方在合同中并未约定层峰公司应当取得房产证的期限，故富驿公司的此节主张不能成立。第四，双方《房屋租赁合同补充合同Ⅱ》约定，层峰公司在提供加盖公章的建筑物竣工验收备案文件及消防验收合格证后，按施工现状将租赁物先行交付给富驿公司。如前所述，层峰公司在2014年9月18日即将加盖公章的建筑物竣工验收备案文件及消防验收合格证提供给富驿公司，并在2014年9月24日由富驿公司在交接过程中对防水部分进行检查验收，也指出了其中需要整改的部分问题。富驿公司称这只是其对防水工程检查验收而不代表对租赁物业交接，没有依据，不予采信。第五，与通常租赁合同相比，承租人在实际占有使用租赁物后却享有无需支付租金的装修期或者免租期，都是出租人基于租赁合同可以正常履行的情形而给予承租人的利益让步，但这不能成为承租人在占有使用租赁物后却恶意不履行合同、侵害出租人利益的挡箭牌。在双方没有特别约定的情况下，承租人应当向出租人支付此期间的相应租金。故富驿公司在本案中以其享有装修期和免租期为由要求减少租金的主张，不能成立。综上，富驿公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费46800元，由上诉人富驿酒店管理发展（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年六月二十日
书 记 员 丁玉洁
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。