江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣民终462号
上诉人（原审被告）：郭建军，男，汉族，1974年9月13日生，住江西省赣州市章贡区。
上诉人（原审被告）：钟小军，男，汉族，1973年9月7日生，住江西省赣州市章贡区。
被上诉人（原审原告）：江西温商投资集团有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区杨公路5号45号楼一层2号。
法定代表人：王定金，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：温超，江西客家人律师事务所律师。
原审被告：江西同远科技发展有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区沙河工业园内。
法定代表人：郭建军，该公司总经理。
原审被告：江西地凯鞋业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区沙河工业园内。
法定代表人：管晓靓，该公司总经理。
原审被告：管晓靓，女，汉族，1976年1月21日生，住江西省赣州市章贡区。
上诉人郭建军、钟小军因与被上诉人江西温商投资集团有限公司（以下简称温商投资公司）、原审被告江西同远科技发展有限公司（以下简称同远科技公司）、江西地凯鞋业有限公司（以下简称地凯鞋业公司）、管晓靓商品房销售合同纠纷一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2014）赣中民二初字第219号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭建军，被上诉人温商投资公司的委托诉讼代理人温超，原审被告同远科技公司的法定代表人郭建军到庭参加诉讼，上诉人钟小军、原审被告地凯鞋业公司、原审被告管晓靓经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭建军、钟小军上诉请求：改判一审判决第一项，即改判为“郭建军、钟小军应向江西温商投资集团有限公司支付剩余购房款5987713元及违约金。违约金以剩余购房款5987713元为基数按中国人民银行规定的同类同期贷款基准利率的四倍计算确定，自2014年7月11日起至付清所有款项之日止。郭建军、钟小军于2014年11月10日支付的100万元按照利随本清的方法确定还本付息的数额并做相应的扣减”。事实与理由：一审法院认定事实不清，剩余购房款与事实不符。温商投资公司于2014年5月与钟小军、黄伟英、管晓靓签订了《商铺转让合同》等，进一步约定了转让单价为每平方米6566元。该单价事实上改变了2014年4月16日双方签订的《商铺转让合同1》约定的每平方米7800元的单价，法律上为合同之变更。根据2014年5月签订的合同，郭建军、钟小军应付剩余购房款总额为5987713元（6566乘以1483.55减去3753276所得，不包括郭建军、钟小军于2014年11月10日支付的100万元），因此一审法院认定事实不清。
温商投资公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持；2.郭建军、钟小军提出的上诉尚未提供相关的证据予以佐证。
同远科技公司辩称，同意郭建军和钟小军的上诉意见。
地凯鞋业公司、管晓靓未作答辩。
温商投资公司向一审法院起诉请求：1.判令郭建军、钟小军向温商投资公司支付7818414元购房款；2.判令郭建军、钟小军向温商投资公司支付逾期付款违约金422194.36元（违约金从2014年7月11日开始按逾期付款金额每日1‰计算，直至付清购房款为止）；3.判令同远科技公司、地凯鞋业公司、管晓靓对上述购房款、逾期付款违约金、诉讼费、财产保全费承担连带清偿责任；4.本案诉讼费、财产保全费由郭建军、钟小军承担。
一审法院认定事实：2014年4月16日，温商投资公司（甲方）与郭建军、钟小军（乙方）、同远科技公司、地凯鞋业公司、管晓靓（丙方）共同签订《商铺转让合同1》，合同约定：一、标的状况。甲方所出让的商铺位于章贡区滨江城市广场八、九号楼一层2号房产，建筑面积1483.55㎡，产权证号：赣房权证字第××号，产权人登记为江西温商投资有限公司；二、转让价格。双方议定，转让价为每平方米7800元，总价款11571690元；三、付款及产权登记。（一）本合同签订之日，乙方向甲方支付定金120万元，并支付购房款2553276元，共计3753276元，在支付最后一次购房款时，定金抵作购房款。（二）甲方收到乙方支付的定金及首期购房款3753276元后，即会同乙方办理产权变更登记手续。（三）自产权登记变更至乙方名下之日起45日内，乙方应将剩余购房款7818414元全部支付给甲方；四、相关税、费负担。因转让商铺办理变更登记所产生的交易税、契税、登记费等支出，按照相关法律、法规或政府部门的规定，各自承担；五、交付。甲方在收到乙方支付的全部购房款后，即将房屋支付给乙方占有使用。乙方同意按现状接受房屋，除商铺建筑主体结构、承重结构和隐蔽工程质量保留异议权外，认同房屋无其他建筑、装修等质量问题；六、违约责任。（一）甲方责任：1.甲方因出让房屋的产权和债权纠纷，致合同不能履行的，应双倍返还定金并按总价款的10%向乙方支付违约金；2.甲方未按合同约定向乙方支付房屋，自逾期交付之日起，应按乙方所支付的购房款每日按1‰向乙方支付滞纳金；3.甲方未能在合同约定期限内将产权变更登记在乙方名下，自逾期之日起，按乙方所支付的购房款每日按1‰向乙方支付违约金。但乙方不予配合办理的除外。（二）乙方责任。1.合同生效后，乙方不履行合同或因乙方原因导致合同终止履行的，除不得请求返还购房定金外，还应按总价款的10%向甲方支付违约金；2.乙方不按本合同约定支付购房定金和购房款，每逾期一日，按逾期付款总数的1‰向甲方支付滞纳金；3.从应付款之日起，乙方逾期45日仍未能支付应付款时，甲方除享有追究乙方逾期付款滞纳金的权利外，还可以终止合同履行；4.因乙方责任导致合同终止履行时，乙方除应承担上述违约责任外，如产权登记已变更登记在乙方名下，乙方还应承担将产权登记重新变更给甲方的责任，并承担两次交易和变更登记所产生的全部费用，赔偿甲方因此受到的其他各种损失。……九、丙方愿意为乙方履行本协议提供担保，如乙方违约，丙方应对乙方违约所造成甲方的全部损失向甲方承担连带赔偿责任。温商投资公司在收到郭建军、钟小军支付的定金及首期购房款3753276元后，于2014年5月26日将上述房产过户到郭建军、钟小军指定人员的名下。在商铺产权登记到郭建军、钟小军指定人员名下之日起45日到期后（即在2014年7月10日后），郭建军、钟小军并未向温商投资公司支付剩余购房款，并在2014年7月18日向温商投资公司出具《承诺书》，承诺“于2014年7月31日前支付温商投资公司300万元购房款，并于2014年8月15日前将4818414元及相应的违约责任金付清”，之后郭建军、钟小军也未依《承诺书》向温商投资公司支付购房款，温商投资公司于2014年8月8日向郭建军、钟小军出具《律师函》，要求其及时支付购房款。后郭建军、钟小军一直未付款，因而成讼。
另查明，郭建军、钟小军于2014年11月10日向温商投资公司支付了100万元，温商投资公司也予以认可。
一审法院认为，温商投资公司于2014年4月16日与郭建军、钟小军、同远科技公司、地凯鞋业公司、管晓靓签订的《商铺转让合同1》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力，合同当事人应严格依约履行。合同签订后，温商投资公司依约于2014年5月26日将合同所涉房产过户到郭建军、钟小军指定人员的名下，后郭建军、钟小军未按合同约定支付购房款，其行为已构成违约，应承担违约责任。据此，温商投资公司要求郭建军、钟小军支付剩余购房款的主张，予以支持。关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当调整”的规定，当事人可以请求予以调整。温商投资公司要求郭建军、钟小军按照逾期付款金额每日1‰计算违约金属于约定的违约金过高，应予以调整，酌情确定郭建军、钟小军按照每月以中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍向温商投资公司承担违约责任。由于温商投资公司的诉讼请求未得到全部支持，故根据有关法律规定温商投资公司应承担部分诉讼费用。此外，同远科技公司、地凯鞋业公司、管晓靓在《商铺转让合同1》中承诺为郭建军、钟小军提供连带责任担保，该约定合法有效，同远科技公司、地凯鞋业公司、管晓靓应对郭建军、钟小军的上述付款义务承担连带担保责任。据此，依照《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、郭建军、钟小军应向江西温商投资集团有限公司支付剩余购房款7818414元及违约金。违约金以剩余购房款7818414元为基数按中国人民银行规定的同类同期贷款基准利率的4倍计算确定，自2014年7月11日起直至付清所有款项之日止。郭建军、钟小军于2014年11月10日支付的100万元按照利随本清的方法确定还本付息的数额并做相应的扣减。二、江西同远科技发展有限公司、江西地凯鞋业有限公司、管晓靓对郭建军、钟小军的上述付款义务承担连带保证责任。三、驳回江西温商投资集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费69484元，保全费5000元，合计74484元，由江西温商投资集团有限公司承担4484元，郭建军、钟小军共同承担70000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭建军提交了以下证据：1.2014年5月15日温商投资公司与钟小军、黄伟英和管晓靓签订的11份《商铺转让合同》；2.11份销售不动产统一发票，证明郭建军、钟小军与温商投资公司于2014年5月15日另行签订了商铺转让合同，合同约定商铺转让单价为6599元/平方米，并以此合同交房管部门办理产权过户登记。对上述证据，温商投资公司质证认为：对该份证据的合法性、真实性无异议，对其关联性有异议，一审法院作为定案依据的《商铺转让合同1》中最后一条约定，如有与本合同不一致的合同，以本合同为准，故最终约定的三方义务，包括购房款、单价、面积等均应以一审法院认定的《商铺转让合同1》为准，郭建军提交的证据不得作为定案依据。同远科技公司质证认为：对郭建军提交的证据的真实性、合法性和关联性均无异议。本院认为，对郭建军提交的两份证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性结合案情进行确定。二审查明的其他事实与一审一致。对一审法院查明的事实，二审予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：郭建军、钟小军尚欠温商投资公司购房款的数额为多少？
关于郭建军、钟小军尚欠温商投资公司购房款的数额为多少的问题。虽然郭建军在二审期间提交了2014年5月15日温商投资公司与钟小军、黄伟英和管晓靓签订的11份《商铺转让合同》，这11份合同中约定商铺转让价为6566元/平方米，但在同一天郭建军、钟小军向温商投资公司出具了一份《函》，其内容为：……请贵公司与钟小军、黄伟英、管晓靓分别签订11份用于办理产权登记的《商铺转让合同》，以便于办理过户手续，我俩与贵公司的权利义务仍按原合同履行……。而且2014年4月16日郭建军、钟小军与温商投资公司签订的《商铺转让合同1》第十一条约定：本合同签订后，如双方再签订涉及本合同标的物转让的协议，内容与本合同不一致的，以本合同为准。据此可认定2014年5月15日温商投资公司与钟小军、黄伟英和管晓靓签订的11份《商铺转让合同》只是为了便于办理过户手续，关于涉案商铺的购房款单价仍应以2014年4月16日郭建军、钟小军与温商投资公司签订的《商铺转让合同1》中约定的7800元/平方米为准，因此，一审法院认定郭建军、钟小军尚欠温商投资公司购房款7817414元有法律和事实依据，本院依法予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，郭建军、钟小军的上诉理由不能成立，其诉讼请求应予驳回。但同远科技公司、地凯鞋业公司、管晓靓承担保证责任后有权向郭建军、钟小军追偿，原审判决对此未作处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：
一、维持江西省赣州市中级人民法院（2014）赣中民二初字第219号民事判决第一项、第三项；
二、变更江西省赣州市中级人民法院（2014）赣中民二初字第219号民事判决第二项为：江西同远科技发展有限公司、江西地凯鞋业有限公司、管晓靓对郭建军、钟小军的上述付款义务承担连带清偿责任，江西同远科技发展有限公司、江西地凯鞋业有限公司、管晓靓承担保证责任后有权向郭建军、钟小军追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费21276.3元，由郭建军、钟小军承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖志坚
代理审判员 吴玉萍
代理审判员 廖溢爱
二〇一六年十一月七日
书 记 员 张 英
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。