徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0302民初1763号
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路1号。
负责人李长旺，该分行行长。
委托代理人蔡振明，男，1965年8月10日生，居民身份证号码3203111965********，汉族，该分行个贷中心客户经理，住徐州市建国西路**号。
委托代理人蔡军，江苏清正苑律师事务所律师。
被告杨启瑞，男，1981年2月3日生，居民身份证号码3203221981********，汉族，住徐州市铜山区柳新镇杨场村*组。
被告董海燕，女，1977年11月13日生，居民身份证号码3203111977********，汉族，住址同被告杨启瑞。
被告徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路163号。
法定代表人王广备，该公司经理。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行与被告杨启瑞、董海燕、徐州同力创展房地产有限公司（以下简称同力公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员王峰独任审判，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡振明、蔡军到庭参加诉讼，三被告经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年6月11日，被告杨启瑞、董海燕与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定被告杨启瑞、董海燕向原告借款55万元，以位于徐州市奎山美景嘉园1号楼2-802室的房产抵押给原告，作为履行合同的抵押物，原告有权就该抵押物行使优先受偿权，被告同力公司为被告杨启瑞、董海燕提供连带责任担保。合同签订后，原告依约向杨启瑞、董海燕发放贷款55万元，但其未按约还款。根据约定，原告有权要求被告杨启瑞、董海燕提前偿还剩余全部贷款本息546652.28元（利息暂计算至2016年4月5日），并赔偿原告律师代理费1.2万元。故原告诉至本院，请求判令：1、被告杨启瑞、董海燕返还借款本金540797.03元及利息（利息计算至2016年4月5日为5855.25元，2016年4月6日之后至实际付清之日的利息继续计算）；2、被告杨启瑞、董海燕赔偿律师代理费1.2万元；3、原告对借款抵押物的价值享有优先受偿权；4、被告同力公司对上述借款债务承担连带清偿责任；5、三被告负担诉讼费用。
三被告未答辩，亦未举证。
原告为证明其主张，向法庭提供以下证据：
1、《个人住房（商业用房）借款合同》、《保证合同》各一份，证明被告杨启瑞、董海燕在2015年6月11日与原告签订合同，向原告借款55万元，该合同及条款对该笔借款的用途、利率（贷款利率及罚息利率）、借款期限和违约责任作出了明确约定。同时被告同力公司作为保证人为该笔借款担保。
2、《徐州市房地产抵押合同》一份，证明二被告将位于徐州市奎山美景嘉园1号楼2-802室的房产抵押给原告作为履行债务的担保并进行了抵押登记，原告享有抵押权优先受偿。
3、中国建设银行个人贷款支付凭证一份，证明原告按照合同约定于2015年6月12日向被告发放贷款55万元。
4、被告杨启瑞、董海燕身份证、户口本、结婚证复印件各一份，证明二被告的身份情况。
5、全国企业信用信息公示系统（江苏）网上查询打印件一份，证明被告同力公司的主体资格和身份情况。
6、贷款账户基本信息一份，证明被告尚未结清的还款本金、利息、罚息明细。
7、律师代理费发票一份，证明被告应承担本案律师代理费1.2万元。
经审查，本院认为，原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、保证合同、抵押合同、贷款支付凭证、三被告身份信息情况、贷款账户基本信息客观真实，与本案存在关联性，本院予以确认，作为定案的依据。原告提供的律师费发票无其他证据印证，不能证明律师费已实际支付，不能作为定案的依据。
经审理查明：2014年8月4日，被告同力公司（保证人、甲方）与原告（债权人、乙方）签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同一份，合同约定：本合同所称债务人是指因购置坐落于奎山美景小区1.2号楼项目所属之房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2014年8月4日至2017年8月4日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等），乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币6000万元，如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。
2015年6月11日，被告杨启瑞、董海燕（借款人）与原告（贷款人）签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定：本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利息自划款之日起计算，按日计息。本合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，对于剩余款项，本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，按照先还本后还息的原则偿还。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。出现违约情形的，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。行使担保权利。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。特别条款约定：借款人借款本金为55万元，借款期限为240个月（即自2015年6月11日至2035年6月11日）。本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清除之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同所指借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。本合同项下贷款的利率调整日于每年1月1日调整。借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。还款方式为委托扣款方式。担保方式为抵押和最高额保证。抵押财产名称为徐州市奎山美景嘉园1#-2-802室房产。借款人购买预售商品房向贷款人申请贷款的，抵押人应当及时通知并协助贷款人到相应登记部门办妥抵押权预告登记手续。未经贷款人书面同意，抵押人不得申请撤销、变更该项预告登记。预告登记后，抵押人应自能够办理相应房屋所有权证书之日起两个月内申领房屋所有权证书并即时通知贷款人，协助贷款人办妥抵押权登记手续。抵押人应当确保前述抵押权预告登记、抵押权登记的及时、有效。否则，贷款人有权将贷款利率上浮20%执行或提前收回贷款，并追究抵押人的违约责任。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。本合同项下贷款采用贷款人受托支付方式进行支付。合同采取最高额保证担保方式的，本合同除担保条款以外条款项下的债权在个人住房（商业用房）借款最高额保证合同保证范围之内。
同日，被告杨启瑞、董海燕与原告签订徐州市房地产抵押合同一份，以杨启瑞、董海燕名下的位于徐州市奎山美景嘉园1#-2-802室房产作为该借款合同义务的抵押担保，但至今未办理房屋抵押登记手续。
2015年6月12日，原告依约向被告杨启瑞、董海燕发放贷款55万元，合同履行期间，被告杨启瑞、董海燕未按个人住房（商业用房）借款合同的约定按期归还借款本息，原告根据借款合同约定宣布贷款立即到期并要求收回剩余全部贷款本息。截至2016年4月5日，被告杨启瑞、董海燕拖欠本金540797.03元、利息5855.25元。
本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与被告同力公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、与被告杨启瑞、董海燕签订的个人住房（商业用房）借款合同、徐州市房地产抵押合同，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效。
原告依据借款合同约定发放贷款后，被告杨启瑞、董海燕未按合同约定偿还借款本息，构成违约，应承担继续履行并赔偿利息损失的违约责任。故对原告主张被告杨启瑞、董海燕返还借款本金540797.03元、至2016年4月5日的利息5855.25元以及至本金给付之日的利息诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
虽然借款合同约定了贷款人为实现债权所产生的费用(包含律师代理费)由借款人承担，但原告仅提供律师费发票，无其他证据印证，不能证明律师费已实际支付，应承担举证不能的法律责任。故原告主张被告赔偿律师代理费1.2万元的诉讼请求，本院不予以支持。
根据保证合同约定，被告同力公司对该笔借款提供连带责任保证，因保证合同明确约定了无论债权人是否存在其他担保，债权人有权直接要求保证人在保证范围内承担保证责任之内容，因此，原告有权要求被告同力公司承担连带清偿责任。故对原告主张被告同力公司承担连带清偿责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告同力公司在承担保证责任后，有权向被告杨启瑞、董海燕追偿。
根据徐州市房地产抵押合同，被告杨启瑞、董海燕以徐州市奎山美景嘉园1#-2-802室房地产为该笔借款合同义务提供抵押担保，但未办理抵押登记手续，视为抵押权未设立，故对原告主张对抵押物的价值享有优先受偿权的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
三被告未到庭应诉，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告杨启瑞、董海燕一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本金540797.03元及利息【本金计算至2016年4月5日为540797.03元；利息计算至2016年4月5日为5855.25元，此后利息自2016年4月6日起至本金给付完毕之日止，以个人住房（商业用房）借款合同约定的标准计算】。
自2016年4月6日后，被告杨启瑞、董海燕如有其他向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的直接还款情形，则可在执行过程中作相应扣除。
二、被告徐州同力创展房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任，其在承担清偿责任后，有权向被告杨启瑞、董海燕追偿。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9390元（原告已预付），减半收取4695元，保全费3770元，合计8465元，由三被告负担。
如不如本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（同时预交上诉费9390元，户名：江苏省徐州市中级人民法院，账号32×××02，开户行建设徐州市永安支行）。
审判员 王 峰
二〇一六年八月八日
书记员 王晓羽
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。