福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）融民初字第1332号
原告叶福生，男，1949年12月21日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。
委托代理人冯锦锡、黄瑞玲，福建元一律师事务所律师。
被告福清市福源房地产开发有限公司，住所地福清市龙江街道福源城2号楼2层。
法定代表人何亦明，董事长。
委托代理人薛命喜、陈志祥，福建闽江律师事务所律师。
原告叶福生与被告福清市福源房地产开发有限公司（以下简称福源公司）买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月12日公开开庭进行了审理。原告叶福生的委托代理人冯锦锡、黄瑞玲、被告福源公司的委托代理人薛命喜、陈志祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶福生诉称：2009年7月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买被告开发的福源新村12号楼601单元房屋一套，建筑面积共104.93平方米。为了方便停车，原告于2010年2月4日向被告购买位于福源新村第11号楼架空层编号为C11-01停车位，售价为53000元。上述事实有原、被告双方签订《福源新村架空层机动车位出租认定单》可以证明。现被告因停车位所有权问题与业主发生纠纷，为了维护自身合法权益，原告要求确认原、被告双方签订的《福源新村架空层四轮车位出租认定单》有效。当时双方是说购买车位，虽然合同说明是永久性租用，但双方应为买卖合同关系。原告无权代表全体业主与被告对架空层归属做明确约定，架空层的归属应当认定为没有约定，架空层的权属归全体业主所有。被告应当保障原告对该停车位的正常合法使用不受侵害。请求判令确认原、被告签订的《福源新村架空层四轮车位出租认定单》合法有效，被告承担本案诉讼费用。
被告福源公司辩称：福源新村的架空层全部是由被告出资建设的，而且没有列入公摊给业主。2009年6月20日原、被告双方签订《福源新村购房确认单》中第四条第（5）项就明确约定“地下室、地下人防、架空层、停车位处置权属于开发商”。2009年7月1日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议附件已经对架空层权属做出明确约定，架空层属于开发商所有。所以依附于架空层中的停车位权属也属于被告所有，被告有权处分。根据《福建省物业管理条例》第三十一条规定，在双方已经约定架空层属于被告所有，对于归属是没有争议的，被告将架空层内的车位出售给原告是合法有效的。被告已经在小区路面依规划设置了15%的社会公共停车位。原、被告签订的合同没有违反法律法规强制性规定，双方签订的合同是有效的。被告认可原告的诉讼请求。
经审理查明：被告福源公司是2000年2月23日依法成立的房地产开发企业，经政府批准在福清市龙江街道桥南路开发建设“福源新村”的商品房。2009年6月20日，原、被告双方签订《福源新村购房确认单》中第四条第（5）项就明确约定“地下室、地下人防、架空层、停车位处置权属于开发商”。原、被告于2009年7月1日订立了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买福源新村第12幢601号商品房，建筑面积104.93平方米，公共部分共有分摊建筑面积11.86平方米，其中《商品房买卖合同》的附件六合同补充协议四也约定地下室、架空层属于开发商所有，该合同已在福清市房地产管理交易所备案。2010年2月4日原告作为承租方、被告作为出租方，双方订立了《福源新村架空层机动车位出租认定单》，约定原告认租11号楼架空层编号C11-01号，面积32.76平方米，总价款53000元，预付定金53000元；认定单还约定经对出租方开发的“福源新村”楼盘作充分了解和选择，自愿与出租方签订本认定单，签订后不能有任何理由解除或转让本认定单，否则定金不予退还；架空层停车位为永久性租用，不办理产权。为此被告于同日收取了原告53000元。嗣后，原告以因停车位所有权问题与被告发生纠纷为由，要求确认原、被告双方签订的《福源新村架空层四轮车位出租认定单》有效，并诉至本院。
另查明：2007年1月8日被告开发建设的福源新村一区、三区总平面图经福清市城乡规划局批准，该总平面图上主要技术经济指标表备注：图中除1#、2#楼所有住宅外，底部设置有架空层，其中50%为机动车停车位，架空层不计容积率；11号楼平面图上备注“底部架空停车，上部九层为住宅”。2007年3月13日、8月2日福清市城乡规划局先后向被告颁发了福源新村一、三区住宅建设用地规划许可证及福源新村三区11号楼建设工程规划许可证，其中公共服务设施和市政配套规划要求：配置地上社会公共机动停车位，不少于小区总停车位的15%，住宅停车位为0.3车位／每户；11号楼的建筑功能划分“底部架空停车、一层至九层为住宅”。2009年4月13日福清市建设局经审查批准被告预售福源新村11号楼，建筑面积7209.72平方米（阳台3**.98平方米、架空停车801.08平方米、附属设施72.75平方米），属政府或业主公产、公共配套及物业管理用房不得出售。2009年7月30日福清市城乡规划局对福源新村部分项目的变更进行公示，根据该文件，原地面、地下及架空机动车停车位共320个，变更为318个，仍符合小区规划停车位282个的要求。2010年12月29日福源新村7、11、12号楼经福清市建设局验收符合城市规划要求，其中11号楼为9层，另架空层一层，建筑面积7209.7平方米（另阳台3**.4平方米、架空785.5平方米、屋面67.89平方米）。
上述有关福源新村项目的总平面图等均由福建省华厦建筑设计院设计，被告另外提供了由该设计院设计的11号楼架空层的具体车位划分平面图，该图纸未在相关行政主管部门备案。被告主张其即依据该平面图向业主出租车位。经原、被告的委托代理人与本院工作人员一起到福源新村小区现场勘验：小区内有公共停车位76个。架空层高在2.3米以内，架空层停车位仍有一部分闲置着。原、被告共同确认讼争车位即平面图上标示的、现场勘查时地面上用黄色字体写明的C11-01位置，并确认该车位在非机动车位范围外。受被告福源公司委托，2010年6月福清市晨星房产测绘有限公司对福源新村11号楼进行了测绘，测绘资料已在福清市房地产管理交易所备案。根据该测绘资料，该楼住宅共有建筑面积的被分摊项目为外半墙和梯、电梯、门廊，其中外半墙分摊给整幢，梯、电梯、门廊分摊给一层以上。11号楼架空层面积为431.12平方米，公摊给架空的面积为48.62平方米，架空合计产权面积为479.74平方米；非机动车位233.02平方米，公摊给非机动车位的面积为26.28平方米，非机动车位合计产权面积为259.3平方米，架空及非机动车位共计产权面积为739.04平方米没有公摊给一层以上商品房。
原、被告均主张本案名为租赁合同实系买卖合同关系且不违反法律规定，应当认定有效合同。
上述事实，有当事人的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、《福源新村架空层机动车位出租认定单》、11#架空层平面图，被告提交的企业法人营业执照、福源新村总平面图、商品房预售许可证、建设工程规划许可证及附件、建设用地规划许可证附件、建设项目规划验收意见书、福清市城乡规划局融规（2009）第076号文件、房地产项目测绘资料和说明及产权面积表、《福源新村购房确认单》、《商品房买卖合同》和附件协议及现场勘查笔录等在案为据，经庭审举证、质证和本院审查核实，足以认定。
本院认为：根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方签订的《福源新村架空层机动车位出租认定单》，名为永久性租赁车位实为买卖合同，本案原、被告对此均不持异议，被告亦认可原告的诉请，即双方的车位买卖合同合法有效。但双方争执的是讼争车位所在的架空层是否系全体业主共有，以及车位不能办理产权登记。关于第一点，涉及到业主的建筑物区分所有权，该权利为专有部分的所有权和共有部分的共有及共同管理权的复合性权利。《中华人民共和国物权法》规定了建筑区划内的道路和绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；《福建省物业管理条例》第三十一条规定了物业管理区域内物业企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房，建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备，以及按照规划配建的公共绿地、道路、其他公共场地使用权归全体业主所有。前述规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。上述法律法规规定了建筑区划内道路、绿地、公用设施、物业管理用房和规划配建的公共场所等，以及建设单位出售时承诺归全体业主所有的其他设施设备归业主共有，但规划为机动车位的架空层部分是可以成为小区的专有部分，并依购房合同的约定确定其归属。本案中，综合福源新村一区、三区总平面图、建设工程规划许可证、11号楼架空层竣工图、福清市城乡规划局因福源新村部分项目变更的公示内容、商品房预售许可证等证据证明力以及现场勘查，福源新村11号楼架空层中除了梯、电梯、门厅、配电房及非机动车位外，其他部分的规划用途应为机动车位；双方确认讼争车位位置在非机动车位范围外，且梯、电梯、门厅、配电房已作分割，空间构造独立，能够明确区分，故该车位应处于上述机动车位规划范围内。已在房地产行政主管部门备案并作为产权登记面积依据的测绘资料表明，11号楼架空层中规划为机动车位的架空面积并未计入该楼一层至九层住宅商品房的共有面积分摊部分。另，11号楼架空层机动车位经审查批准预售，原告因买受12号楼601单元商品房与被告订立的《福源新村购房确认单》、《商品房买卖合同》及附件合同中，明确约定11号楼架空层属于被告所有。综合上述分析及法律规定，目前原告提供的证据及其它在案的证据均不能证明福源新村11号楼架空层中规划为机动车位部分属全体业主共有。从规划行政主管部门对该小区的公共服务设施和市政配套的规划要求上看，建设单位应为地上社会公共机动停车位配置一定的比例，依据该规划所配建的公共机动停车位根据法律规定应属于业主共有。若建设单位存在违反城乡规划的行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，则应由城乡规划主管部门予以核查、处理、追究相应法律责任。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定了“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”双方约定了车位不办理产权，原告订立合同时是明知的，况且是否办理产权登记属于合同履行层面的问题，不影响原、被告之间订立的有关设立、转让不动产物权的合同效力。综上，对原告的诉请，本院予以支持。由于被告在本案中没有过错，且被告也认可原告的诉请，故本案诉讼费用应由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第七十条、第七十三条、第七十四条，《福建省物业管理条例》第三十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原、被告签订的《福源新村架空层机动车位出租认定单》合法有效。
本案受理费1125元，由原告叶福生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 王统勇
审判员 魏益钦
审判员 游 捷
二〇一四年八月十四日
书记员 施李春
附注：
一、本判决书引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
3、《福建省物业管理条例》
第三十一条物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：
（一）物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房；
（二）建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备。
物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。
前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。
4、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。