江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终788号
上诉人（原审被告）陆浩元。
委托代理人孙海辉，江苏简文律师事务所律师。
委托代理人徐莉，江苏简文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋浩。
委托代理人郑铭，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
委托代理人纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
上诉人陆浩元与被上诉人宋浩房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第03978号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年6月14日，双方当事人与嘉泰房产中介在陆浩元位于园区星湖街的店内签订房屋买卖定金协议，约定陆浩元将坐落于世纪花园26幢501室房屋出售给宋浩，房屋面积为89＋53平方米，房产证号及土地证号栏内为空白，实际成交价格为1296000元（包含水电、煤气、有线电视等固定设施及固定装修费用），付款方式：资金托管100万元；办理过户手续当日宋浩支付陆浩元差额房款27万元；交房当日宋浩支付尾款6000元。本定金协议生效后50日内签定市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。如任何一方拒绝履行本协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方支付对方房屋实际成交价的10%作违约金。当日。陆浩元向宋浩出具收条一份，明确收到宋浩购房定金2万元。8月19日，宋浩与江苏谐达律师事务所签订聘请律师合同，支付律师费7000元。8月20日，宋浩委托律师向陆浩元发送律师函，催告陆浩元按约履行房屋买卖合同，陆浩元未予理会。8月27日，宋浩再次委托律师向陆浩元发送律师函，告知行使单方解除权，解除房屋买卖合同。
另查明，诉争房屋世纪花园26幢501室于2002年3月办理房屋所有权证和国有土地使用证，登记权利人为李海芳，登记面积88.95平方米，附注阁楼面积53.17平方米、车库面积12.10平方米。2013年1月18日，陆浩元与李海芳注册登记结婚。
一审庭审中，宋浩申请签约时的房屋中介陈某出庭作证，其证实：签约前，陆浩元在房子里等我和宋浩看过房。签约时，他说房子是自己的，由于与陆浩元较熟，就未看过房产证，就叫他回去把产证照片发过来，但他一直没提供。从7月20几号开始到8月3日，宋浩就要求我去联系办理网签，我一直跟陆浩元联系，但他一直以各种理由不提供，他没有主动跟我联系过。到最后，他说该房子是他妻子个人所有。另查明，8月3日下午6点半，宋浩妻子鲁金京与陆浩元存在通话记录。
上述事实由房屋买卖定金协议、收条、聘请律师合同、发票、律师函、房屋产证、结婚证，当事人陈述、证人证言等佐证，原审法院予以确认。
原审原告宋浩的诉讼请求为：1、陆浩元退还宋浩定金20000元；2、陆浩元支付宋浩违约金129600元；3、陆浩元承担本案诉讼费。
原审法院认为：双方当事人之间签定的房屋买卖定金协议系双方当事人真实意思表示，不违法法律强制性规定，应为合法有效，理应如实全面履行。陆浩元以该协议仅是定金协议相抗辩，但从该协议约定内容来看，明确载明了交易双方身份信息、房屋坐落特定、成交总价、支付方式、税费承担、违约责任等内容，已具备房屋买卖合同的主要条款，陆浩元相关抗辩缺乏事实与法律依据，原审法院不予采信。在合同约定的网签和资金托管最后时点8月3日届满之前，宋浩委托中介积极催促陆浩元办理相应手续事实清楚，而陆浩元以各种理由推托，未促成房屋实际权利人与宋浩达成网签来履约，已构成根本违约，理应承担相应违约责任。由于宋浩已据此发函解除合同，故陆浩元收取定金已无合同依据，应予退还。宋浩根据合同诉请之违约金，陆浩元认为过分高于实际损失。原审法院认为，由于导致本合同不能履约，除陆浩元缔约时隐瞒房屋权属，履约时不积极促成交易的主要原因外，还有宋浩缔约时疏漏查验房屋权属的次要原因，故根据合同约定并考虑宋浩方的损失情况，酌定陆浩元支付宋浩违约金70000元。
据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零七条，第一百一十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陆浩元于判决生效之日起七日内退还宋浩定金20000元；二、陆浩元于判决生效之日起七日内支付宋浩违约金70000元。三、驳回宋浩的其它诉讼请求。一审案件受理费减半收取302元，由陆浩元负担。此款宋浩已预交，不再退还，由陆浩元在履行上述义务时一并给付宋浩。
上诉人陆浩元不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、一审法院对双方当事人之间的合同关系认定错误，合同名称即为“房屋买卖定金协议”，其内容也多次提到其为“定金协议”。定金协议第六条“定金协议生效后50日内签订市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续”，该约定即对定金合同生效后双方按约签订《房屋买卖合同》的约定。若“定金协议”即为买卖合同，则并无另行签订《房屋买卖合同》之必要，则该约定为画蛇添足，自相矛盾。定金合同中约定房屋买卖合同的主要条款，仅是为了不给日后拒绝签约的违约方留下借口，并非要把定金协议作为买卖合同。且该合同文本是中介公司提供的专业文本，如果要作为房屋买卖合同，则会另行选择合同文本，而不会用定金协议文本。2、陆浩元假冒房屋所有权人李海芳之身份与宋浩签订《房屋买卖定金协议》。本案所涉房屋并非李海芳、陆浩元共同共有，而是李海芳单独所有，陆浩元在协议签订就告知了中介和宋浩。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。即使一审法院认定定金协议即为房屋买卖合同的观点成立，在本案中，其也仅是成立，尚未生效。3、一审中，宋浩一方提供的证人房屋中介人员陈某与本案有重大利害关系，其为交易的关联方、且存在让产权人以外的人以自己的名义出卖房屋的重大过错，一审法院采信其证人证言作为本案定案依据，不当，有悖公平。4、原审判决陆浩元承担7万元的违约金，显著过高。2015年8月3日，陆浩元已经告知宋浩房屋系其妻子李海芳个人所有。换言之，从签约到拒绝出售，仅相隔50余日，期间宋浩的损失不可能达到7万元之巨。据此，请求撤销原判，根据上诉请求依法改判。
被上诉人宋浩答辩称：1、一审判决对《房屋买卖定金协议》的定性正确，对合同性质的认定并非看其名称，而是看其内容。《房屋买卖定金协议》对房屋的坐落、购房款和房屋交付做出清晰的约定，应认定为买卖合同。2、一审中证人陈某到庭，其清楚该交易的始终，原审采信其证人证言是恰当的。3、众所周知，近期苏州房地产市场行情涨幅大，宋浩的损失远远超过《房屋买卖定金协议》约定的违约金129600元，宋浩为避免诉累才未就此上诉。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案所涉《房屋买卖定金协议》第一条至第四条分别就房屋坐落、面积、总价、定金、房款支付方式等涉及房屋买卖双方主合同权利、义务关系的内容加以明确约定；第十一条、第十三条等条款分别就出卖人的权利瑕疵担保义务和双方的违约责任作出了明确约定。故原审判决认定《房屋买卖定金协议》已经具备商品房买卖合同的主要内容，并无不当。商品房（存量房）销售备案制度系根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和住建部《商品房销售管理办法》等相关规定的要求设定。《房屋买卖定金协议》第六条就关于双方再行签订网上存量房买卖契约（俗称“网签备案”）的约定，系对双方根据法律、行政法规或规章的要求办理“网签”等与存量房交易有关的行政备案手续的约定。换言之，该条系对双方当事人在存量房交易中所负的公法上的义务的约定，其与《房屋买卖定金协议》作为存量房买卖合同的性质并不矛盾。
本案所涉房屋系登记于李海芳而非陆浩元名下，《房屋买卖定金协议》则以陆浩元为出卖人。在签订《房屋买卖定金协议》时，陆浩元并未取得该房屋所有权或合法的处分权，故其行为构成无权处分。但是，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故对上诉人陆浩元主张本案所涉《房屋买卖定金协议》因出卖人陆浩元无权处分而无效的上诉主张，本院碍难支持。另一方面，本案所涉交易因所有权人李海芳不同意出卖该房屋而无法完成，此即构成出卖人陆浩元违反《房屋买卖定金协议》第十一条“甲方须保证该房屋权属无争议……由甲方负责解决并承担相关违约责任”的违约行为。根据该合同条款的约定和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，本案中，买受人宋浩要求出卖人陆浩元承担违约损害赔偿责任的请求权基础明确，原审法院予以支持，并无不当。
《房屋买卖定金协议》第十三条约定，“如甲乙任何一方拒绝履行本协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方支付对方房屋实际成交价的10%作违约金。”该条约定具有双向履约保证的性质，其本身并无显失公平之处。根据该条约定，违约方应向守约方支付违约金129600元。鉴于买受人宋浩存在未能在不动产交易中审慎、全面审查房屋登记权属证书的过失，再考虑到近期苏州地区房地产市场行情的变化的客观因素，原审判决在综合考虑当事人的过错程度以及预期利益等因素后，酌定违约金7万元，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条的规定。调整后的违约金数额相当于合同约定违约金的54％，体现了原审判决对出卖人陆浩元的违约责任与买受人宋浩自身过失的合理权衡，其裁量尺度亦无不当。
综上，上诉人陆浩元的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费604元，由上诉人陆浩元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
代理审判员 沈维佳
代理审判员 姚 望
二〇一六年三月十一日
书 记 员 许 炯