广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1480号原告佛山市状元坊物业管理有限公司，所在地佛山市禅城区人民路8号，注册号440602000175999。法定代表人黄志颖。委托代理人刘云龙，男，汉族，1992年12月25日出生，住广东省佛山市三水区。系佛山市状元坊物业管理有限公司管理处主任。被告杜绮云，女，汉族，1972年8月3日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人李峰、付燕秋，分别系广东聚英华律师事务所律师、律师助理。原告佛山市状元坊物业管理有限公司诉被告杜绮云物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员高慧玲独任审判，并于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘云龙，被告委托代理人李峰、付燕秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告为被告所拥有产权物业的物业管理有限公司，为被告拥有的产权物业进行管理。被告自2015年1月份开始没有到原告处缴纳物业管理费。期间原告多次打电话通知、短息通知或发催缴通知单给被告，但被告仍然拒绝缴纳相关费用。被告逾期拒绝缴纳物业相关费用已违反了双方约定的物业管理协议，严重影响原告的正常经营运作。综上，请求法院判决：1、被告向原告支付“逸彩魔MALL”商场首层P45铺（建筑面积4.62平方米）、P136铺（建筑面积4.32平方米）、P163铺（建筑面积5.21平方米），物业管理费按15元每平方米计算，合计3件商铺的物业管理费从2015年1月至2015年8月共1698元；2、被告向原告支付以上欠费的相关滞纳金（从欠费之日起至缴费之日止）；3、诉讼费由被告承担。被告答辩称：被告认为原告的主张缺乏事实和法律依据，请予以驳回，理由如下：一、原告主张的铺位其中一间P163铺并非本案被告所有，被告对该铺位没有支付物业管理费的义务；二、本案原告并没有依据合同的约定履行物业管理的职责，明显表现在未经被告等业主同意私自封闭商场，并以升级改造为由对商场关门不对外开放，另外对商铺一楼的走廊通道未尽管理义务，任由大量的物品及垃圾乱摆乱放，堵塞走廊及通道，并且容许外人在商场内做饭餐饮，上述原告违法侵权行为使得物业不能使用也不能出租，无法产生投资效益；三、原告上述违约及侵权行为导致被告巨大的经济损失，被告将保留追究原告违约及侵权的法律责任。综上，被告认为本案原告未尽物业管理职责，无权向被告收取物业管理费，并就被告的经济损失承担相应的法律责任。诉讼中，原告称其第一项诉讼请求中的“P163铺”为笔误，应为“P153铺”。被告亦确认P153号商铺归其所有。诉讼中，原告提交以下证据：业主临时公约、前期物业管理服务协议。证明原、被告之间存在物业服务关系，双方约定被告应按时向原告缴纳物业管理费。2、广东省商品房买卖合同（1001003923、1001003681、1001003682）。证明被告购买了涉案商铺。3、商场管理协议3份。证明原、被告双方签订的管理协议明确规定被告应缴纳物业管理费。4、物业服务合同。证明原告有权收取涉案小区的物业管理费。5、商铺验收确认书。证明被告已经签收该商铺，确认了其产权。诉讼中，被告提交以下证据：1、逸彩坊宣传单两张。证明开发商当时承诺逸彩坊商铺的收益率为8%及其他各种优惠收益，现在并未实现，其虚假宣传承诺物业收益及物业发展方向，实际上并未达到。原告也没有实施有效的物业管理，并将之前的开发商打造的广告全部拆除，违反了物业管理合同的约定，存在违约。2、佛山市禅城区普澜路逸彩MALL坊平面绘制图、逸彩坊拍摄照片、光盘。证明原告作为物业管理公司未尽物业管理职责，并且存在违反过错，严重损害业主合法权益。具体照片上也有详细说明。三张照片证实涉案商铺具体位置，玻璃存在破碎，大门也是紧闭的。大楼西面和北面的临街铺位是关闭的，大厅的电梯是关闭的，电梯旁边还有人进行煮饭，放有凳子和电饭锅。A通道的铺位是关闭的，但还有人在里面进行居住，放有衣架和电饭锅等。B通道旁边同样放置各种生活用品。C通道全部堵塞，且通道旁边堆放的纸箱堵塞了正常道路。通道左右前通道均关闭。D通道放置了凌乱的物品。E通道所有铺位关闭，走廊放置了许多杂物，无法通行。大门内部照片，不仅有门锁和木条封门，还有椅子将门口堵住。大楼南面临街铺位全部关闭，大楼外墙广告牌全部拆除，大楼门厅玻璃也是破碎的。上述照片反映了原告的物业管理现状，且涉案商场是关闭的，是在进行升级改造，无法进入，处于停业状态。3、发票、证明。证明被告提供第二组证据的真实性。为查明本案事实，本院依职权在（2015）佛城法民一初字第976号案卷中调取了《关于逸彩美寓商场调整管理费公告》一份。本院认证，原告的证据1-4，被告对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告的证据5，有提供原件予以核对，且被告对此亦未予以反驳，故对原告的证据5本院予以采信。被告的证据1系案外人佛山市弘力房地产有限公司出具的宣传单，与本案无关，故对该证据本院不予采信。被告的证据2、3，原告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对本院依职权调取的证据，原、被告双方无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2009年8月3日，案外人佛山市弘力房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，主要约定：甲方将“逸彩美寓”委托给乙方实行物业管理，该物业的商铺面积4047平方米。乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共分摊电费、公共分摊水费。商场的物业管理费由乙方按建筑面积每月每平方米15元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三缴纳滞纳金。双方还约定，管理期限自成立业主委员会之日止。被告分别于2010年4月10日、4月17日与佛山市弘力房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买佛山市禅城区普澜路7号首层P153号铺、P45号铺、P136号铺，上述商铺的建筑面积分别为：P153号铺5.21平方米、P45号铺4.64平方米、P136号铺4.34平方米。在签订上述合同的当日，原告（甲方）与被告（乙方）就涉案的铺位分别签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告对上述铺位进行物业管理。协议内容为：……。第二条、物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、治安管理；伍、交通秩序与车辆停放；六、房屋装修管理；七、绿化管理；八、其他服务。第三条、物业管理服务质量：一、房屋外观：1、立面完好无损、整洁；2、无改变功能、无乱搭建、无乱占用；……。三、共用部位、共用设施设备维护和管理：1、定期进行检查及维护保养，保障共用部位、共用设施设备的运作正常；……。四、环境卫生：1、建立完善公共环境管理制度，实行专业化清扫保洁，每天收取大楼内垃圾；2、每天对小区内道路、大堂等公共场地清扫。……。第四条、物业管理费服务费：乙方交纳费用时间为每月的5日前；商业用房按建筑面积每月每平方米15元收取。……。第九条、违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期为改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。如逾期3个月仍不交纳，甲方有权依法向乙方追讨并可停止对乙方的相应服务。……。同时，原告（甲方）与被告（乙方）就涉案铺位还签订《商场管理协议》，约定：严禁商铺将任何物件摆出商铺范围外占用公共通道或走火楼梯，情节严重的按违约处理。业主/承租方不得在铺内煮食或将凳子摆放在公共通道闲坐、聊天等，违者每月计算首次书面警告，从第二次其每次缴纳违约金50元。为确保乙方正常使用商铺经营，甲方对本商场实行统一的综合性商业物业管理，乙方每月15号前向甲方缴纳当月商场管理费及公共分摊费。商场管理费（暂定）15元/平方米；乙方每月15号前向甲方缴纳公共分摊费，以当月实际发生额，由乙方按各自商铺占有的建筑面积分摊。乙方如未按期向甲方缴清商场管理费及公共分摊费，每逾期一天，除补缴拖欠款外，按拖欠款项总额的3‰向甲方支付滞纳金，逾期二十天，可视为乙方单方违约，甲方有权采取停电、停止服务等手段追偿相关费用直至解除租赁合同。另查明，被告已于2014年9月24日收取了涉案的三个铺位，并向原告缴纳物业管理费至2014年12月。2014年12月31日，涉案商场因经济不景气、经营概念落伍等原因而结业关门。2015年1月20日，原告在涉案商场的大门口粘贴了《关于逸彩美寓商场调整管理费公告》，决定从2015年1月1日起至2015年12月31日止对临街商场（首层1P1-18号铺）从原来约定每月15元/平方米调整为10元/平方米；商场内的商铺（首层1P-19-196、二层2P1-294号商铺）从原来的15元/平方米调整为5元/平方米；在此期间内尽量控制不产生或小产生商场内的水电费用，如业主确实需要使用，要书面提出请求，并接受谁使用谁负责的原则；在出公告前已按15元/平方米交纳2015年1月份管理费的商铺，则在下月收费时抵减。再查明，涉案铺位所在商场的现状为：大门锁闭，除了部分临街的商铺在经营外，其他商铺均处于关闭状态；商场内的电梯未开通，二楼电梯口的通道被一块写着“改造升级”的广告布封住；商场一楼的大堂、通道摆放着正在营业商铺业主的生活用品、杂物、垃圾，卫生环境较差。还查明，原告具有物业服务企业三级资质。诉讼中，原告陈述：商场的升级改造是开发商的行为，于原告无关。在商场的改造期间，原告仍按照管理合同的约定，对商品提供安保、公共卫生、消防监控的管理，其中，卫生方面原告只对公共部位提供清洁服务，并派保安进行定期巡逻。被告陈述的有人在商场做饭，原告之前多次巡逻均未发现该情况，被告亦未向原告反映该问题。被告陈述：原告在没经被告许可的情况下违约关闭商场，停止商场电梯运营、封闭商场要道、限制商场经营，影响业主租售；且原告未尽到管理义务，违反消防管理，给业主及他人的安全造成重大隐患。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。佛山市弘力房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》、《商场管理协议》，系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行合同的约定。关于物业管理费的问题。根据本院查明的事实可知，原告已依约向被告提供物业服务，虽然原告在涉案商场的管理方面存在一些暇疵，但其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个商场的物业，业主或使用人不按时交纳物业管理费会对物业的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。故原告根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》、《商场管理协议》，要求被告支付2015年1月至8月的物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。因原告已于2015年1月20日发出了公告，决定从2015年1月1日起至2015年12月31日止对商场内的商铺（首层1P-19-196、二层2P1-294号商铺）从原来的15元/平方米调整为5元/平方米，故被告应向原告支付管理费568元[（5.21平方米+4.64平方米+4.34平方米）×5元/平方米/月×8个月（2015年1月-8月）]，对于原告诉求超出的部分本院不予支持。关于滞纳金的问题。根据本院查明的事实可知，原告在管理“逸彩美寓”商场的过程中，其物业服务管理工作的确存在某些不足和瑕疵，今后应完善物业管理职责，改进物业服务质量，故对其要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杜绮云于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市状元坊物业管理有限公司支付佛山市禅城区普澜路7号首层P45、P136、P153号铺位2015年1月至8月的管理费568元。二、驳回原告佛山市状元坊物业管理有限公司其他诉讼请。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市状元坊物业管理有限公司负担17元、被告杜漪云负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  高慧玲二〇一五年十月九日书 记 员  萧 珏附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。