贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2301民初534号
原告：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行,住所地贵州省兴义市遵义路22号。
负责人：黄宏波，该分行行长。
委托诉讼代理人：田景磊，该分行风险管理部副经理，特别授权代理。
委托诉讼代理人：姚勇,该分行房金部客户经理，特别授权代理。
被告：张德贵，男，1984年2月16日生，汉族，住贵州省盘县。
被告：贵州民成房地产开发有限责任公司，住所地贵州省兴义市顶效镇开发东路义龙新区办公大楼旁。
法定代表人：黄甫，该公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行诉被告张德贵、贵州民成房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员廖应国于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行的委托诉讼代理人田景磊、姚勇，被告张德贵、贵州民成房地产开发有限责任公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行向本院提出诉讼请求：1、判令提前解除原、被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；2、判令被告张德贵偿还所欠原告贷款本金81015.15元及利息、复利和罚息(利息、复利和罚息按合同约定进行计算,从贷款起息日直至还清之日止)，被告贵州民成房地产开发有限责任公司承担连带保证责任;3、判令原告对被告张德贵购买的位于贵州省兴义市××开发区××单元××号房屋享有优先受偿权;4本案的一切费用均由二被告承担。
事实与理由:2015年2月15日,被告张德贵与原告签订了《个人住房(商业用房)借款合同》(以下简称:合同),借款合同约定:l、由被告张德贵向原告借款171000元,用于购买位于贵州省兴义市××开发区××单元××号房屋并以该房屋作为抵押物(双方于2014年12月1日经兴义市住房和城乡建设局办理了抵押权预告登记)；2、借款期限自2015年2月15日起到2035年2月15日止,贷款利息采用浮动利率,即在基准利率水平上上浮5%,自划款之日起计算:3、被告张德贵不按借款合同约定按时偿还借款本息时,原告有权解除借贷关系,有权宣布贷款立即到期,被告张德贵作为借款人,应按合同约定,立即向原告一次性偿付剩余借款本金、利息(包括复利和罚息)及实现债权和抵押权的相关费用,同时有权处分抵押财产;4、被告贵州民成房地产开发有限责任公司对上述款项提供连带保证责任;5、二被告承担的责任范围包括借款合同项下的借款本金、利息(包括复利和罚息)以及实现债权的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费用等),同时,原告与被告贵州民成房地产开发有限责任公司于2014年4月9日签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》(以下简称:保证合同),双方约定:被告贵州民成房地产开发有限责任公司对“因购置坐落于顶效开发区开发大道义龙新区管委会旁“民成华尔街”项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人”承担最高额保证责任,保证最高限额为壹仟肆佰捌拾万元整,保证方式为连带责任保证,该被担保债权包括贷款本金,以及由此产生的利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金、债权人为实现债权与抵押权而发生的一切费用。合同签订后,原告即于2015年3月23日足额向被告张德贵提供了借款,金额171000元,但被告张德贵长期拖欠贷款本息,并未按照合同约定履行应尽的还款义务,截止2O17年3月26日已累计15期共计本息6360.82元（实欠总本金为80965.15元，逾期15期本金为3917.90元，利息2368.23元，罚息74.69元）未归还,严重损害了原告的利益。原告认为,原、被告之间签订的《借款合同》《保证合同》及合同中的抵押、担保条款合法有效,原告已按合同的约定按时足额向被告张德贵支付了借款,但被告张德贵多次未按合同约定按时足额偿还借款本息,被告贵州民成房地产开发有限责任公司拒绝履行保证责任,二被告的行为是严重的违约行为。因此,原告有权按照借款合同的约定提前收回贷款本息,并有权处置抵押物，被告贵州民成房地产开发有限责任公司作为连带责任保证人,应承担相应的保证责任。为此,为维护自身的合法权益,维护金融资金的安全,根据《民法通则》《合同法》《物权法》《担保法》及《民事诉讼法》的相关规定,特向贵院提起诉讼,恳请贵院判如所请。
被告张德贵辩称，借款属实，签订的借款合同也是我签订，但是对于本次的银行贷款，是因为我的表哥叫我帮忙，我只是去银行签合同，贷款并不是我在使用，并且贷款后，也不是我在偿还。对于本案的偿还问题，请求法院将抵押的房屋拍卖后，来折抵贷款。2015年3月23日，也就是在发放贷款的时候，贵州民成房地产开发有限责任公司的法定代表人黄甫向我承诺，本案的贷款由公司负责偿还，并且出具了承诺书给我。
被告贵州民成房地产开发有限责任公司辩称，原告起诉的事实属实，结合张德贵答辩情况，尚欠银行贷款，由我公司承担。我公司在兴义市有楼盘开发，很快就复工及开盘，从这个方面有资金来源，另外在民成华尔街开医院的合作方益佰制药正在编制医院的开展方案，方案里面就有将已经出售的民成房屋回购回来给医生居住，从这一方面也能回笼资金，本案尚欠的银行贷款，可以从这两方面偿还银行的贷款。偿还时间大概在2017年9月份以内。请原告结合实际情况，给予时间上的帮助，让公司回购房屋，兑现被告张德贵的承诺。
本案争议焦点为：1、应否提前解除原告与被告张德贵签订的借款合同；2、被告张德贵应否偿还原告的贷款本息；3、被告贵州民成房地产开发有限责任公司应否承担连带清偿责任；4、原告对位于贵州省兴义市××开发区××单元××号房屋是否享有优先受偿权。
本院经审理认定事实如下：2015年2月19日,被告张德贵与原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》,借款合同约定:l、由被告张德贵向原告借款171000元,用于购买位于贵州省兴义市××开发区××单元××号房屋，并以该房屋一套作为抵押物(于2O15年3月10日经兴义市住房和城乡建设局办理了抵押权预告登记，预告登记字号为：市房预兴字第201502729号)；2、借款期限为240个月，自2015年2月15日起到2035年2月15日止,贷款利息采用浮动利率,即在基准利率水平上上浮5%,该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人的还款方法及还款金额为按月还本付息法：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币1270.66元；3、被告张德贵不按借款合同约定按时偿还借款本息时,原告有权解除借贷关系,有权宣布贷款立即到期,被告张德贵作为借款人,应按合同约定,立即向原告一次性偿付剩余借款本金、利息(包括复利和罚息)及实现债权和抵押权的相关费用,同时有权处分抵押财产;4、被告贵州民成房地产开发有限责任公司对上述款项提供连带责任保证;5、二被告承担的责任范围包括借款合同项下的借款本金、利息(包括复利和罚息)以及实现债权的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费用等)。同时,原告与被告贵州民成房地产开发有限责任公司于2014年4月9日签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》,双方约定:被告贵州民成房地产开发有限责任公司对“因购置坐落于顶效开发区开发大道义龙新区筹委会旁“民成华尔街”项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人”承担最高额保证责任,保证最高限额为壹仟肆佰捌拾万元整,保证方式为连带责任保证,该被担保债权包括贷款本金,以及由此产生的利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金、债权人为实现债权与抵押权而发生的一切费用。合同签订后,原告即于2O15年3月23日足额向被告张德贵提供了借款,金额171000元,但被告张德贵长期拖欠贷款本息,并未按照合同约定履行应尽的还款义务,截止2O17年3月26日已累计逾期15期共计本息6360.82元（实欠总本金为80965.15元，逾期15期本金为3917.90元，利息2368.23元，罚息74.69元）未归还。
以上事实，有原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行的陈述，原告提交的营业执照、负责人身份证明、被告张德贵的身份证、贵州民成房地产开发有限责任公司营业执照、法人身份证明、《个人购房担保借款合同》《房屋预告登记证》等证据在卷佐证，故作认定。
本院认为：原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与被告张德贵、贵州民成房地产开发有限责任公司签订的《个人住房(商业用房)借款合同》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，合同各方当事人均应按照约定履行义务。合同签订后，原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行已经按照约定向被告张德贵发放贷款，而被告张德贵未按期履行偿还借款本息的义务，其行为已经构成违约，经原告催告履行义务后被告张德贵仍未偿还逾期借款本金、利息、罚息，截止2O17年3月26日已累计15期共计本息6360.82元（实欠总本金为80965.15元，逾期15期本金为3917.90元，利息2368.23元，罚息74.69元）未归还，故对于原告解除合同以及偿还剩余借款本金的请求，本院予以支持。因原告与被告张德贵在借款合同中已经约定逾期还款后的罚息及复利，故对于原告请求支付罚息、复利的诉讼请求本院予以支持。虽原告与被告张德贵就位于贵州省兴义市××开发区××单元××号房屋一套办理了预购商品房抵押权预告登记，但预告登记行为是一个准物权登记行为，不属于正式抵押登记,根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记的法律效力为：未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，因原告至今尚未办妥正式的抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证书，抵押权尚未成立，故原告对位于贵州省兴义市××开发区××单元××号房屋一套并不享有优先受偿权。因被告贵州民成房地产开发有限责任公司与原告在《个人住房（商业用房）担保合同》中已经约定承担保证责任的方式为连带责任保证，故被告贵州民成房地产开发有限责任公司应当对该债务承担连带责任，被告贵州民成房地产开发有限责任公司向原告承担保证责任后，有权向被告张德贵追偿。
被告张德贵提出“位于贵州省兴义市××开发区××单元××号房屋不是我使用，向原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行的贷款，黄甫向我承诺由其偿还，该贷款不应当由我偿还”的诉讼主张，债权债务的转移，必须有债权人、债务人及第三人三方的合意，而本案被告张德贵无证据证明原告同意转让该笔债权债务给被告贵州民成房地产开发有限责任公司，故对其主张不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与被告张德贵签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；
二、由被告张德贵偿还原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行截止至2017年3月26日尚欠借款本金80965.15元，利息2368.23元及罚息74.69元；同时给付从2017年3月27日至清偿完毕之日的罚息和复利，以83333.38元（尚欠借款本金80965.15元及利息2368.23元之和）为基数按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%确定的年利率计算至借款清偿完毕之日止；
三、被告贵州民成房地产开发有限责任公司对上述债务向原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行承担连带清偿责任；被告贵州民成房地产开发有限责任公司向原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行承担连带保证责任后，有权向被告张德贵追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行的其余诉讼请求。
案件受理费1826元，减半收取913元，由被告张德贵、贵州民成房地产开发有限责任公司共同承担。
上列义务限于本判决生效后十日内自动履行。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满之最后一日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 廖应国
二〇一七年三月二十八日
书记员 何 府