广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第273号
上诉人（原审被告）：李云华，女，汉族，1966年4月30日出生，住上海市徐汇区。
委托代理人：易伏祥，广东玉成律师事务所律师。
委托代理人：洪一彪，广东玉成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海骏豪地产营销策划有限公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：陈森，经理。
委托代理人：黄鸿钦，广东凯邦律师事务所律师。
原审被告：高继国，男，汉族，1964年1月8日出生，住上海市徐汇区。
上诉人李云华与被上诉人珠海骏豪地产营销策划有限公司（以下简称骏豪公司）、原审被告高继国居间合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第124号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，李云华系珠海市拱北粤华路225号花苑新村13栋X房（房地产权证号码为C15085**号）权属人。2013年4月22日，李云华向高继国出具《委托书》称，“因其本人长期定居于上海，故委托高继国、邓六香二人作为房屋出卖联系人。现附本人身份证及房产证复印件二份交与高继国、邓六香保管，以确保买主对房屋产权的信任”。并有身份证和房产证复印件上写明“仅供租房、卖房使用”。
2013年10月20日，骏豪公司与高继国及王荣德签订了一份《房屋买卖合同》，合同载明卖方为李云华、代理人为高继国，买方为王荣德，经纪方为骏豪公司。合同约定李云华通过经纪方即骏豪公司独家委托出售位于珠海市拱北粤华路225号花苑新村13栋X房，该物业建筑面积为94.71平方米，转让成交价为人民币1270000元；该物业有关付款方式为一次性付款。定金人民币50000元，买方应在签署本合同同时交付给经纪方代卖方收取，剩余房款人民币1220000元，买方应在本次交易完税当天直接支付给卖方，买卖双方愿意自行承担由此产生的一切法律责任。买卖双方同意卖方交付该物业给买方使用之日期为2013年12月20日前。买卖双方应在合约签订之日起60日内持本人身份证原件和相关材料与经纪方到产权登记中心办理房屋交易过户手续，任何一方逾期或拒绝办理的，则为违约，须按本合约第十六条约定承担违约赔偿责任。合同第十六条约定，三方协商一致约定，卖方或买方在本合约签订后因单方的原因未能卖出或买入该物业以及买卖双方未征得经纪方同意情况下擅自解除本合约的，则为根本违约，违约方须向对方或经纪方支付房屋成交价的4%的金额作为违约金。经纪方可据此金额要求违约方承担赔偿责任，以弥补经纪方为促成签订本合约所付出的成本和劳务费用，如违约方的违约行为导致对方或经纪方因此造成的损失以及聘请律师产生的费用。另外，合同补充条款上注明：高继国得到该产权人李云华的授权签订该合同并承担一切法律责任，如发生合同纠纷则由高继国承担支付赔偿责任。在缔约过程中，高继国向骏豪公司提供了上述李云华交付给高继国的委托书原件及身份证及房产证复印件。
合同签订后，买方王荣德向骏豪公司支付了50000元定金，高继国也在定金收条上签字确认定金50000元暂托骏豪公司收取。2014年3月10日原审庭审中，李云华代理人陈述签订合同时骏豪公司向其打过电话讨论买卖房屋的事宜。此后，骏豪公司多次与李云华及高继国联系，要求李云华按照合同的约定前来珠海办理过户手续，但李云华一直拒绝办理过户手续。至合同约定的物业交付日2013年12月20日，李云华也没有前来与买方办理过户手续。后经骏豪公司查询，李云华所有的珠海市拱北粤华路225号花苑新村13栋3G房已作产权变更登记。
骏豪公司于2013年12月25日以李云华、高继国违约为由，委托广东凯邦律师事务所律师提出诉讼，签订委托代理合同约定三日内支付律师费5000元。2014年3月10日，凯邦律师所出具《证明》，证明骏豪公司3月10日支付律师费5000元，因发票用完无法开具发票。
原审法院另查明，王荣德于2014年1月10日另案（2014）珠香法民三初字第125号起诉李云华、高继国，案由房屋买卖合同纠纷。李云华与高继国为表兄妹关系，高继国为视力二级残疾。
原审法院认为，关于高继国是否有权代理李云华签订合同的问题。首先，高继国代理李云华签订《房屋买卖合同》的依据是李云华出具的《委托书》，从委托书的内容来看，明确“委托高继国作为出卖联系人”且将相关证件交付高继国，应该是确认高继国作为代理人处理李云华的房产出售事宜。其次，从李云华出具给高继国的证件内容来看，在身份证和产权证的复印件上明确注明“仅供租房、卖房之用”，也明确是授权高继国代理卖房事宜。再次，从签订合同的过程来看，李云华代理人陈述在签订合同之时，中介工作人员与其电话联系，进行了商讨，高继国作为其代理人签署合同，作为常识来讲，签订时应告知李云华文件的相关内容，李云华在明知道高继国签署文件后，未予核实，未提出异议，现以签订的是意向书而未理会为由，不符合生活常识，原审法院不予采信。即使高继国眼有残疾，但其具备民事行为能力，且合同为一式多份，高继国理应存有一份，在签订之后，李云华、高继国均未在合理期限内对合同提出异议，在纠纷发生后，以骏豪公司存在欺诈为由主张合同无效，原审法院不予采信。综上，李云华委托高继国办理出售房产的事宜，事实清楚，高继国代理李云华签订合同的行为原审法院予以认定。
高继国代理李云华签订《房屋买卖合同》，合同内容系买卖及经纪方三方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应依约履行合同义务。李云华将房屋另售他人，违反合同约定，应承担违约责任。骏豪公司作为经纪方可依照成交价4%的金额要求违约方承担赔偿责任，以弥补经纪方为促成签订合约付出的成本和劳务费用。结合李云华、高继国实际尚未收取定金、骏豪公司实际付出的成本和劳务、李云华、高继国对委托权限的理解等合同履行的实际情况，酌定李云华按照合同成交价的2%即25400元支付违约金给骏豪公司。
骏豪公司委托合同约定签订三日内支付律师费，截至法庭辩论结束骏豪公司未能提供律师费发票，现要求李云华、高继国支付5000元律师费，证据不足，原审法院不予支持。
代理人的行为后果应由被代理人承担，李云华已承担相关违约责任。双方合同中约定“高继国得到产权人授权签订合同并承担一切法律责任，如发生合同纠纷则由高继国承担支付赔偿”，骏豪公司要求高继国共同承担责任，没有法律依据，骏豪公司以此要求高继国共同承担合同的违约责任，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审法院判决：一、李云华于判决发生法律效力之日起十日内向骏豪公司支付违约金25400元。二、驳回骏豪公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费减半收取598元，由李云华负担。
李云华不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误。一、原审法院曲解李云华在《委托书》中的意思表示，将看房联系人高继国错误认定为李云华的售房代理人。李云华只是委托高继国作为客户看房时的联系人，根本没有委托高继国作为李云华的售房代理人，更没有授权高继国代表李云华与骏豪公司及买方王荣德商谈房屋交易价格以及签订房屋买卖合同。李云华虽然向高继国交付了一份房产证复印件和身份证复印件，但目的只是在于让看房客户相信涉案房屋产权属于李云华并且没有设定抵押和被查封等情况。这两份复印件并不能将高继国的“看房联系人”身份自动转变为李云华的“售房代理人”。李云华从小就知道高继国的视力有残疾，没有阅读能力，根本不可能将一套价值一百三十万元的房屋交易事宜去委托一个视力有残疾的人办理。何况，骏豪公司也没有证据证明其在事后联系过李云华。原审判决以李云华在事后“未提出异议”来推断李云华认可高继国的代理行为明显违背常理。
二、原审判决将骏豪公司欺诈高继国而订立的无效房屋买卖合同认定为合法有效的合同错误。在高继国与骏豪公司签订房屋买卖合同之前，骏豪公司的工作人员与李云华直接通过电话，但李云华明确表示不同意其所报的房屋交易价格。可是，骏豪公司为了获取交易佣金，利用高继国眼睛看不清合同内容的生理缺陷，将早已拟定好了的格式房屋买卖合同，谎称是一份意向书，要高继国签署，致使高继国在不明真相的情况下，签署了本案所谓的房屋买卖合同。显然，高继国与骏豪公司以及买方王荣德签订的房屋买卖合同，是骏豪公司与买方王荣德串通，通过欺诈手段，骗取高继国与之签订房屋买卖合同。依据《合同法》第五十二条之规定，应当依法认定为无效合同。
三、原审判决认定买方王德荣向骏豪公司支付了50000元定金不符合事实。房屋买卖合同第二十三条第4点中已经载明：“买方同意于2013年10月21日前支付剩余定金人民币叁万元整给卖方”。这一约定证明，买方王荣德在2013年10月20日根本不存在骏豪公司支付50000元定金的事实。显然，高继国在2013年10月20日签署的收到买方50000元定金并非事实。至于事后其是否支付给了骏豪公司，骏豪公司在原审中并没有提供证据予以证明。房屋买卖合同最后一页的文字表述是骏豪公司预先打印上去的，而高继国在该段文字的“卖方签署”处的签名，并不是因为高继国实际收到了买方王荣德交付的50000元定金或者说高继国看到了王荣德将50000元定金交付给了骏豪公司，而是高继国被骗在签署该《房屋买卖合同》合同时，按照骏豪公司的要求同时签署上去的，并无时间上的落差。至于买方王荣德事后是否向珠海骏豪地产营销策划有限公司交付50000元定金，高继国并不知道，李云华更是无从知晓，骏豪公司在原审中也没有提供相关证据来证明买方王荣德向其交付了该笔定金。综上，上诉请求：一、撤销原审判决第一判项，驳回骏豪公司的全部诉讼请求；二、由骏豪公司承担本案一、二审诉讼费。
针对李云华的上诉，骏豪公司答辩称，李云华不仅仅将涉案房产证复印件及身份证复印件交给了高继国，且在签订合同的每一个程序，骏豪公司的工作人员都与李云华通过电话取得联系，得到确认后，且高继国是在李云华的指示下才签订合同的，并不存在骏豪公司与他人合谋欺骗李云华的情况。高继国与李云华是表兄妹的关系，且高继国还带过骏豪公司与买房人去现场看过涉案房屋，高继国的视力并不像李云华所称的那么严重，高继国的行走及生活是可以自理的，李云华不能以高继国视力有残疾否认其签订合同的能力。关于王荣德支付50000元定金的事实，王荣德总共支付了50000元定金且在买卖合同上也得到了高继国的确认。综上所述，原审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回李云华的上诉请求。
双方在二审中均无新证据提交。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，首先，李云华向高继国所出具的《委托书》明确委托高继国为其“房屋出卖联系人”，高继国所持有的李云华身份证复印件及李云华的房产证复印件上亦明确注明“仅供租房、卖房使用”或“仅供卖房之用”，而《房屋买卖合同》上更是明确载明了“高继国得到产权人李云华授权签订该合同”，以上事实说明李云华对高继国有明确的委托事项指示。李云华主张高继国只是其“看房联系人”与事实不符。其次，高继国虽有眼疾，但并非无民事行为能力人，李云华主张高继国因看不清合同内容并误认为是意向书而受欺诈签名没有事实依据。并且，如李云华所述，其并没有委托高继国办理房屋交易事宜，但其又认可高继国签订的是房屋交易的“意向书”；其在“意向书”签订之时与经纪方骏豪公司、买方王荣德均进行过电话联系，获知房屋交易事宜，却在高继国签订“意向书”之后长达数月的时间不知道“意向书”相关内容，李云华的主张前后矛盾并与常识不符。最后，买方王荣德交付的50000元定金由经纪方骏豪公司代收，与《房屋买卖合同》第三条的约定相符，高继国亦签名予以确认，如上所述，李云华所称高继国系受欺诈而签名的主张不能成立，原审判决认定李云华实际尚未收取定金与此事实并不矛盾，对李云华的该主张本院不予支持。
综上所述，李云华的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费435元，由上诉人李云华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 葛阳辉
代理审判员 王 芳
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 王 莉