河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0506民初1473号原告：葛志华，男，1992年3月5日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：王青林，大沧海律师事务所律师。被告：赵珂，女，1977年9月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：蔡志猛，河南彪炳律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟姣姣，河南彪炳律师事务所实习律师。被告：安阳高新技术产业开发区后营社区居民委员会，住所地安阳市开发区商颂街道办事处后营社区。主要负责人：刘和平，职务：主任。原告葛志华与被告赵珂、安阳高新技术产业开发区后营社区居民委员会（以下简称后营居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛志华委托诉讼代理人王青林、被告赵珂委托诉讼代理人蔡志猛、后营居委会主要负责人刘和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛志华向本院提出诉讼请求：1、撤销原告葛志华与被告赵珂2016年5月18日签订的《店铺转让协议》；2、被告赵珂向原告葛志华返还转租费65000元，被告后营居委会承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年5月16日，被告赵珂称家中有事，对其承租被告后营居委会的后营小吃街东区楼下23号一间营业房对外转租，并称该营业房于2016年8月31日租期届满，原告接手后在2016年7月1日前向后营居委会交纳下期三年的房租，就能够继续租赁使用该房屋。原告出于在此长期经营的目的，相信了被告赵珂所称的情况，就同意被告赵珂提出的转租费65000元的条件，于当日向赵珂支付了定金10000元，于2016年5月18日与赵珂签订了一份《店铺转让协议》，约定由被告赵珂将该房屋空房转租给原告，原告于签订合同当日将剩余转租费55000元支付给了被告赵珂，被告赵珂于2016年5月26日将其货物和设备腾清将该房屋钥匙交给原告，原告准备在2016年7月初开始利用该房屋经营饮食店。但原告在2016年6月27日找被告后营居委会交纳后期三年的房租时，被告后营居委会工作人员称该营业房已经通过招标的方式出租给了别人，并且称其在2016年3月份就告知被告赵珂要公开招租的情况，被告赵珂没有权利转租该房屋。被告赵珂向原告隐瞒其无权转租的事实，造成原告葛志华与被告赵珂签订的转租协议的目的不能实现，被告赵珂属于欺诈行为。被告后营居委会作为出租方，未征询承租人是否续租的情况下另行将房屋出租他人，对被告赵珂返还原告葛志华转让费应承担连带责任。被告赵珂辩称，1、其不知道被告后营居委会要转租这个事实，被告后营居委会也没有单独通知过涉案房屋要公开招租，2010年5月8日，其通过转租的形式接的袁宝林转租，转让费75000元。2013年6月29日，其与被告后营居委会签订了租赁协议，租期是2013年9月1日到2016年8月31日，等于说后营居委会认可未经其同意转租的事实，这是一个交易习惯，且该协议第一条约定到期以后有优先承租权，第五条约定了转让时须经后营居委会同意，否则押金作为罚款，该条文结合上述的交易习惯，显然可以不经后营居委会同意转租，但是押金要作为罚款，押金1000元其并没有要求退还，所以转租是合法有效的。原告陈述2016年6月27日原告葛志华找被告后营居委会续房租还是在租赁期限内，后营居委会无权出租给他人，后营居委会存在严重过错，而原告在2016年5月18日签订协议拿到钥匙后，明知租赁于2016年8月31日届满，不及时去找后营居委会沟通协调续租的事情，也存在过错，所以赵珂完成了转让协议，交付了房屋和钥匙，所以该案与赵珂无关，赵珂转让的费用65000元低于其接受该房屋的费用75000元，是属于赔本转让，并且还带有3个月的房租，以及空调和精品装修，应驳回对赵珂的诉讼请求。被告后营居委会辩称，1、其与赵珂2013年6月29日签订的租赁协议第五条明确规定“转让时必须经居委会同意”；被告赵珂在租赁经营期间，违背了本规定，于2016年5月将承租的营业房转租给原告葛志华，二人没有向后营居委会打招呼，严重侵犯其合法权益和合法管理权。原告自己违背房屋租赁转让规则酿成纠纷，自应承担过错责任；2、原告葛志华与被告赵珂发生租赁转让纠纷，原告葛志华应承担过错责任。原告葛志华求租心切，忽视了审查租赁协议条款约定，没有行使注意权，没有市场调研，更没有向居委会沟通就与被告赵珂签订了“店铺房屋转让协议”，转租付款时隔近两个月租赁期满，后营居委会按照居民代表会“2015年7月21日会议纪要（7号）”进行招租。原告和被告在招租期限内未报名招（租）标。原告要求被告居委会承担连带责任的请求，即不符合客观事实也不符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1、原告提交的原被告双方签订的《店铺转让协议》、定金收据、转让费收据、被告后营居委会收到赵珂的押金、租赁费收据；2、被告赵珂提交的与袁宝林签订的《转让协议》；3、被告后营居委会提交其与赵珂签订的协议；对当事人无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交其与被告赵珂之间的录音文字记录稿，证明被告赵珂称在期限届满前缴纳房屋租赁费，就能取得房屋租赁权；被告赵珂对通话录音证据的真实性有异议，原告未提供通话清单，录音是否经过截取也无从知晓，且该证据不能证明其称在期限届满前缴纳房屋租赁费，就能取得房屋租赁权；本院认为，原告葛志华提交的该证据与本案不具有关联性，故本院对该证据不予采纳；2、被告后营居委会提交后营社区居委会两委及居民代表大会会议纪要（7号）及被告后营居委会提交师院西门向西路南门面房招租公告，证明2015年7月21日讨论研究决定商业房到期后统一公开竞标；原告认为该会议纪要是被告居委会的内部的决定，不具有协议的效力和约束力；被告赵珂认为，后营居委会虽系公开竞标但公告期只有四天，显然是以合法形式达到重新洗牌从而谋取转让费的不正当利益，而且会议纪要没有居委会的盖章，这个是无效的；本院认为，被告后营居委会对涉案房屋具有处分权，其对外招租符合法定程序，原、被告质证意见本院不予以采纳,被告后营居委会提交的招租公告上加盖有公章，且有照片予以佐证该招租公告已经张贴，被告后营居委会提交的该组证据符合证据的形式要件，故本院对该组证据予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：安阳市开发区后营小吃街东区23号门面房归被告后营居委会所有。2013年6月29日，被告赵珂与被告后营居委会就安阳市开发区后营小吃街东区23号门面房签订承租协议书一份，该协议约定租期三年，自2013年9月1日起2016年8月31日止，租金为78156元；同时协议书第五条约定，转让时须经后营居委会同意。协议签订后被告赵珂与后营居委会履行了该协议。并于此前的2010年6月18日被告赵珂向后营居委会缴纳1000元押金。2015年7月21日，后营居委会举行两委及居民代表大会，会议决定：关于商业房合同到期后统一公开竞标。该会议记录于2015年7月22日进行公示。2016年5月被告赵珂未经出租人后营居委会同意的情况下就涉案房屋与原告葛志华协商转租事宜，原告葛志华于同年5月16日向被告赵珂支付定金1万元，2016年5月18日，原告葛志华与被告赵珂签订了《店铺转让协议》，协议约定被告赵珂将涉案房屋转让给原告葛志华使用，原告葛志华需支付给被告转租费65000元；签订合同当天，原告葛志华将剩余未交付的店铺转租费55000元交给了被告赵珂。2016年6月20日，后营居委会对涉案房屋招租进行公告，并于2016年6月26日进行了招租；原告葛志华于2016年6月27日到后营居委会交纳涉案房屋的续租费时，被后营居委会的工作人员告知原告葛志华与被告赵珂签订的转租协议无效，赵珂无权对涉案房屋进行转租，并且涉案房屋已经通过公告招标招租给他人。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于原告主张被告赵珂存在欺诈而请求撤销该转让协议的要求，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：……（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，被告赵珂未经出租人同意擅自将其承租的涉案房屋转让给原告，告知原告后营居委会同意其转租的行为，并承诺合同到期后可以正常续租，原告正是因为被告提供的虚假信息而签订该《店铺转让协议》，但事实上后营居委会不同意其转让行为，并将涉案房屋重新招租，致使原告与被告赵珂签订的《店铺转让协议》中原告的合同目的不能实现，被告的行为构成欺诈。故原告葛志华要求撤销与被告赵珂于2016年5月18日签订的《店铺转让协议》，本院予以支持。关于被告赵珂辩称其行为不构成欺诈，鉴于后营居委会提交其与赵珂签订的租赁协议第五条明确约定转让时必须经居委会同意，赵珂在与原告签订《店铺转让协议》时明知其不具有转租权，故被告赵珂辩称本院不予采纳。关于原告要求被告赵珂返还转租费65000元，后营居委会承担连带责任的诉求，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与被告赵珂签订的合同被撤销，被告赵珂因该合同取得的转租费65000元应予以返还；原告主张被告后营居委会承担连带责任无事实法律依据，故本院不予支持；综上，撤销原告与被告赵珂签订的《店铺转让协议》，被告赵珂返还原告转租费65000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销原告葛志华与被告赵珂于2016年5月18日签订的《店铺转让协议》；二、被告赵珂于本判决生效之日起十日内返还原告葛志华转租费65000元；三、驳回原告葛志华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，由被告赵珂负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。。）审 判 长  于利军审 判 员  雷 扬代理审判员  牛晓燕二〇一七年三月二日书 记 员  和起龙