乌鲁木齐铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2018）新71民终14号上诉人（原审被告、反诉原告）：陆勤，男，1970年9月22日出生，汉族，住乌鲁木齐市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区南纬二路164号铁14街9-3-402室。法定代表人：宁列英，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔建军，男，该公司职员。委托诉讼代理人：曾兵，新疆思拓律师事务所律师。上诉人陆勤因与被上诉人乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司（以下简称秦凤恒信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐铁路运输法院（2017）新7101民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陆勤、被上诉人秦凤恒信物业公司的委托诉讼代理人崔建军、曾兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆勤上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项、第二项，驳回秦凤恒信物业公司的全部诉讼请求；2.秦凤恒信物业公司承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院事实认定错误，导致法律适用错误。1.根据法律法规的规定，物业服务合同的主体仅为建设单位、业主委员会和物业服务企业，我系自然人，不具备与秦凤恒信物业公司订立《乌鲁木齐铁路局迎宾路路锦家园小区服务协议》（以下简称《服务协议》）的主体资格，因此《服务协议》应属于无效合同，对我不产生法律约束力。2.秦凤恒信物业公司利用其控制房屋钥匙的优势地位强迫每一位接收房屋的业主与其签订《服务协议》并交纳半年物业服务费，《服务协议》属于可撤销的合同。3.本案中秦凤恒信物业公司要求交纳物业服务费用的对象尚不明确，在《服务协议》无效的情况下，秦凤恒信物业公司仅可依据其与建设单位签订的《路锦家园小区（一期）前期物业委托服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》）收取相应的物业服务费用。依据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十四条规定”新建普通住宅物业收取物业服务费，需取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）。否则，物业服务收费由建设单位承担，不得向业主收费”，我接收涉案房屋后，建设单位至今未出示建设工程竣工规划认可书，如涉案房屋并未取得建设工程竣工规划认可书，秦凤恒信物业公司就不得向我收取物业服务费用。4.秦凤恒信物业公司与中国铁路乌鲁木齐局集团有限公司（前身为乌鲁木齐铁路局，以下简称中铁乌公司）集资建房建设指挥部签订的《前期物业服务协议》第三章第六条依据的是《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》新计法规【2004】531号文件，但该文件已废止，《前期物业服务协议》以废止的物业费收费标准文件为依据，应为无效。5.秦凤恒信物业公司虽与中铁乌公司集资建房建设指挥部签订的《前期物业服务协议》中约定提供二档服务标准的物业服务，该服务标准违反了乌发改医价【2015】1108号文件规定”住宅小区物业服务收费，新建住宅小区业主在办理入住时，物业服务企业人向业主收取的前期物业服务收费不得高于普通住宅三级物业服务标准”的规定，本案即使业主需要交纳物业费用也只应按照三级服务标准交纳，即高层住宅1.1元/月·平方米。秦凤恒信物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。1.《前期物业服务协议》合法有效，对业主有约束力。陆勤与我公司签订《服务协议》，该协议是对《前期物业服务协议》的补充，是双方真实意思的表示，内容不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，并已实际履行，且无法律规定业主不得与物业服务企业签订物业服务合同，《服务协议》具有法律效力。2.陆勤认为受我公司胁迫签订《服务协议》，其应在一年内申请撤销，但陆勤未在一年内行使撤销权，故合同生效。3.根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定，建设单位仅承担已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用。路锦家园小区2014年9月验收合格，同年10月交付陆勤使用至今，故应当由其自行承担物业费用。此外，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》于2016年9月1日执行，对2014年7月就已经签订并生效的涉案《物业前期服务协议》没有溯及力。4.新计法规【2004】531号文件虽然于2013年1月1日起被新疆维吾尔自治区发改委作出的《关于印发的通知》（新发改法规【2012】3088号）废止，但该通知没有对乌鲁木齐市普通住宅的物业服务收费基准价进行规定，新计法规【2004】531号文件中规定的物业服务收费标准一直延续使用。5.陆勤认为应当按照乌发改医价【2015】1108号文件中”新建住宅小区”的三级收费标准交纳物业服务费。2015年12月25日乌市发改委下发的乌发改医价【2015】1214号《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的补充说明的通知》中明确”新建住宅小区”是指”2016年1月1日以后通过竣工验收合格（指建设、监理、勘查、施工、设计单位竣工验收合格）的新建住宅小区”。路锦家园小区于2014年9月验收合格，不属于乌发改医价【2015】1108号文件中的”新建住宅小区”范畴，不适用该文件有关”新建住宅小区”的收费标准。秦凤恒信物业公司向一审法院起诉请求:1.判令陆勤支付拖欠的物业服务费1853.64元；2.判令陆勤支付逾期付款期间的违约金1790.62元；3.判令陆勤承担本案的诉讼费、送达费。陆勤向一审法院反诉请求：1.判令秦凤恒信物业公司退还装修保证金1000元、物业费926.80元；2.判令解除《服务协议》；3.判令秦凤恒信物业公司赔偿损失2000元；4.由秦凤恒信物业公司承担本案的诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：路锦家园小区是中铁乌公司建设的铁路职工集资房，小区共计有61栋住宅，除40栋和49栋为六层（带电梯）外，其他楼层均为七层（带电梯）。小区建成后，受中铁乌公司的委托，2014年7月8日，中铁乌公司集资建房建设指挥部（甲方）与秦凤恒信物业公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，委托秦凤恒信物业公司为路锦家园小区提供前期综合物业服务，协议第一章约定住宅小区基本情况：物业名称为路锦家园，物业类型为电梯住宅，坐落位置为乌鲁木齐市高新区迎宾路588号；第二章服务事项第二条约定：秦凤恒信物业公司提供的前期综合服务内容为：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维护、维修、养护和管理；3.维护物业区域内车辆行驶、停放秩序，小区的社会治安、交通秩序维护，要求24小时有人值班；4.公共环境的卫生；5.公共绿化的养护和管理；6.公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。协议第三条对物业服务等级约定为依据新疆维吾尔自治区普通住宅物业管理服务等级标准（试行）新建房【2004】4号文秦凤恒信物业公司为路锦家园小区提供二档物业服务；协议第六条约定物业服务费依据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》新计法规【2004】531号文件规定，小区住宅的物业费执行每1.5元/月·平方米；第七条约定物业费按年交纳；第二十一条履行期限双方约定为本协议自2014年7月10日起至业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止；协议的第二十四条关于违约责任约定因秦凤恒信物业公司原因未能达到约定的服务目标，甲方有权以书面形式通知乙方要求限期整改；逾期未整改且严重违约的，甲方有权解除协议。陆勤购买了路锦家园小区1栋5号房屋，面积109.72平方米。2014年10月14日，陆勤办理了入住手续。在办理入住时，秦凤恒信物业公司（乙方）又与陆勤（甲方）签订《服务协议》，协议约定由秦凤恒信物业公司为小区提供物业服务，协议第三条对物业服务的内容进行了约定，协议第六条约定物业费采用包干制方式，按照甲方拥有物业的建筑面积交纳，多层（带电梯）住宅物业费为每平方米1.5元/月。协议第九条约定办理入住手续之日起，住户须一次性交纳半年小区物业费，以后则按年定期交纳下一年度的费用。关于违约责任，第二十三条约定乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。第二十五条约定甲方违反本协议约定的，逾期支付小区物业费用的，乙方有权要求甲方支付，并应从逾期之日起每日按应交费用3‰的标准向乙方支付违约金。协议还对双方的权利义务、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业专项维修资金等事项进行了约定。2014年10月16日，陆勤（甲方）与秦凤恒信物业公司（乙方）又签订了《房屋装饰装修管理服务协议》，协议约定：为加强装修工程及施工人员的管理，维护房屋结构安全及公共财产安全，乙方收取甲方1000元装修保证金，装修完毕后，甲方应约同乙方共同进行查验，乙方仅负责对房屋结构、外观、消防是否存在违规改动，是否对相邻业主及房屋主体造成安全隐患，是否对共用管线、公共设施设备造成影响进行查验，若存在违规，乙方有权要求甲方限期整改，甲方逾期不改正的，乙方有权采取合理的处理措施。双方约定在装修工程竣工180天后无违约、无赔偿时，由甲方凭装饰装修安全保证金收据及验收证明文件，到乙方服务中心全额无息退还。陆勤于2015年1月开始装修路锦家园小区1栋5号房屋，房屋装修完毕后，秦凤恒信物业公司进行了验收，验收结果为：水电有改动、太阳能板墙砸、外墙开有排气孔。陆勤在装修验收表上签字予以确认。在陆勤的房屋装修验收后，秦凤恒信物业公司未提出陆勤房屋存在整改的问题。陆勤在入住路锦家园小区后，交纳了2015年1月21日至2015年7月20日期间的物业费987.40元，之后再未交纳物业费。后秦凤恒信物业公司多次向陆勤催缴2015年7月21日至2016年7月20日期间的物业费1974.96元，陆勤至今未交纳上述物业费。双方诉争至一审法院。一审另查明，秦凤恒信物业公司于2014年5月16日注册成立，登记的经营范围为物业管理、清洁服务、园林绿化。2014年7月25日，乌鲁木齐高新技术产业开发区规划房产局核准秦凤恒信物业公司物业服务资质等级为三级（暂定一年），2015年11月20日，乌鲁木齐高新技术产业开发区规划房产局核准秦凤恒信物业公司物业服务资质等级为三级，2017年5月3日，新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅核准秦凤恒信物业公司物业服务资质等级为二级。一审再查明，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第五条规定”物业服务收费实行统一政策，分级管理。各级人民政府价格主管部门是物业服务收费的主管机关，按照价格分工管理权限，会同同级住房和城乡建设行政主管部门对物业服务收费进行指导、监督和管理。自治区价格主管部门会同自治区住房和城乡建设行政主管部门负责制定物业服务收费的政策和定价原则，指导全区物业服务收费的管理工作。地（州、市）价格主管部门根据国家、自治区物业服务收费的有关政策规定，按照物业服务收费的定价原则和定价办法，结合当地实际，调控本地（州、市）物业服务收费水平，制定本地（州、市）的物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业服务收费政府指导价等”。2005年10月8日，乌鲁木齐市发展和改革委员会下发了乌发改房【2005】72号《关于乌鲁木齐地区物业服务收费价格管理的相关规定的通知》，该文件第一条规定”乌鲁木齐地区普通住宅服务费基准价执行自治区发展计划委员会、建设厅新计法规【2004】531号文件制定的最高价格水平”，新计法规【2004】531号文确定物业收费指导价为：多层住宅及不带电梯的7层住宅，一级服务0.6元/月·平方米、二级服务0.5元/月·平方米、三级服务0.4元/月·平方米、四级服务0.3元/月·平方米；高层住宅，一级服务2.0元/月·平方米、二级服务1.5元/月·平方米、三级服务1.1元/月·平方米、四级服务0.8元/月·平方米。该文件备注：1.综合服务费按照产权面积收费。2.多层是指6层及以下，高层是指7层以上。2017年2月3日，乌鲁木齐市发改委和乌鲁木齐市房管局联合下发了乌发改医价【2017】62号《关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》，该通知第一条第（一）款规定”未成立业主大会提供前期物业服务的普通住宅物业服务收费实行政府指导价。根据物业服务质量等级由低到高（从一级到四级）对应的物业服务收费标准分别为：1.多层不带电梯普通住宅：一级服务0.5元/月·平方米、二级服务0.6元/月·平方米、三级服务0.7元/月·平方米、四级服务0.8元/月·平方米；2.高层或带电梯普通住宅：一级服务0.8元/月·平方米、二级服务1.1元/月·平方米、三级服务1.5元/月·平方米、四级服务2.0元/月·平方米”，该文件同时规定自2017年7月1日起开始执行，乌发改房【2005】72号《关于乌鲁木齐地区物业服务收费价格管理的相关规定的通知》同时废止。一审法院认为，本案双方争议的焦点为：一、案涉的《服务协议》是否应当解除；二、秦凤恒信物业公司收取的物业费是否符合法律规定；三、陆勤是否应当向秦凤恒信物业公司支付违约金；四、秦凤恒信物业公司是否应向陆勤返还物业费、装修保证金以及赔偿损失。一、关于案涉的《服务协议》是否应当解除的问题。陆勤认为在办理入住手续时，秦凤恒信物业公司以不签《服务协议》就不交钥匙为由，胁迫其签订，违反公平原则，属于强制消费，诉请解除双方签订的《服务协议》。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条有关”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案中秦凤恒信物业公司即使不与陆勤签订《服务协议》，依据上述司法解释的规定陆勤也应遵守秦凤恒信物业公司与建设方签订的《前期物业服务协议》，按照协议约定向秦凤恒信物业公司交纳物业费。而秦凤恒信物业公司与陆勤签订的《服务协议》，进一步明确双方权利义务，主要内容基本和《前期物业服务协议》一致，且物业收费的标准均是依据政府职能部门的指导价，陆勤实际享受了秦凤恒信物业公司提供的物业服务，故秦凤恒信物业公司不存在胁迫陆勤而获取不法利益的行为，况且陆勤签字确认了协议的内容，故其主张协议应当解除的理由与查明的事实不符，一审法院未予支持。一审法院认为中铁乌公司集资建房建设指挥部受中铁乌公司的委托，与秦凤恒信物业公司签订的《前期物业服务协议》以及陆勤与秦凤恒信物业公司签订的《服务协议》均是双方当事人真实意思的表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的协议，双方均应根据协议约定履行义务。二、关于秦凤恒信物业公司收取的物业费是否符合法律规定的问题。依据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的规定，物业费的收取在新疆范围内由各地（州、市）价格主管部门根据国家、自治区物业服务收费的有关政策规定，按照物业服务收费的定价原则和定价办法，结合当地实际，调控本地（州、市）物业服务收费水平，制定本地（州、市）的物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业服务收费政府指导价，物业服务收费实行统一政策，分级管理。即物业收费是依据政府的指导价确定，但在该规定中，并未对集资房和商品房收费进行区分，收费标准是根据物业服务等级进行区分，故陆勤辩称案涉小区是集资房，不应按合同约定商品房标准收取物业费的抗辩意见与上述规定不符，一审法院未予支持。依据该文件的规定，物业公司对物业费的定价权是有限制的，即物业公司收取的物业费应参照政府的指导价。本案的《前期物业服务协议》是在2014年签订，约定了路锦家园小区的物业服务等级按照新计法规【2004】4号文件确定为二档服务。依据乌发改房【2005】72号文件和乌发改医价【2017】62号文件的规定，2005年至2017年1月1日期间，乌鲁木齐地区普通住宅服务费基准价执行自治区发展计划委员会、建设厅新计法规【2004】531号文件制定的最高价格水平，在该文件中，高层住宅二档物业服务的收费标准为1.5元/月·平方米。案涉前期物业服务协议签订时，约定物业服务等级为新计法规【2004】531号文件的二档服务，物业费为高层住宅二档物业费即1.5元/月·平方米。因路锦家园小区共计有61栋住宅，除40栋和49栋为六层（带电梯）外，其他楼层均为七层（带电梯），新计法规【2004】531号文件备注：多层是指6层及以下，高层是指7层以上。依据该规定，路锦家园小区的楼层基本都属于7层，且带电梯，属于该文件规定高层住宅的范围，故依据前期物业服务协议的约定，秦凤恒信物业公司按照1.5元/月·平方米收取物业费，符合政府相关职能部门制定的物业费指导价的标准，秦凤恒信物业公司以此为标准请求陆勤支付物业费符合法律规定，一审法院予以支持。陆勤欠付的物业费，秦凤恒信物业公司已向其进行了催缴，但陆勤至今未交纳，秦凤恒信物业公司为此诉请陆勤交纳2015年1月21日至2016年7月20日期间物业费1974.96元（1.5元/月·平方米×12个月×109.72平方米），该计算标准和数额符合双方合同约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。三、关于陆勤是否应当向秦凤恒信物业公司支付违约金的问题。陆勤入住路锦家园小区后接受秦凤恒信物业公司提供的物业服务，应当交纳物业费。按照《前期物业服务协议》和双方签订的《服务协议》的约定，物业费按年交纳，陆勤至今未向秦凤恒信物业公司交纳2015年7月21日至2016年7月20日期间的物业费，已构成违约，应承担违约责任。秦凤恒信物业公司主张陆勤应支付2016年7月21日至2017年6月8日期间的违约金，并按照协议约定从逾期之日起每日按应交费用1974.96元的3‰计算出违约金1876.20元。陆勤认为秦凤恒信物业公司收费无依据，不应支付违约金，经一审法院释明后，陆勤认为违约金计算过高，请求调整。依据第二十九条有关”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院酌定违约金按银行同期贷款利率计算。秦凤恒信物业公司主张计算2016年7月21日至2017年6月8日共计10个月零19天的违约金，2016年7月21日中国人民银行公布的一年期贷款年利率为4.35%，一审法院确认陆勤应支付秦凤恒信物业公司的违约金为76.20元（1974.96元×10个月零19天×4.35%）。四、关于秦凤恒信物业公司是否应向陆勤返还物业费、装修保证金以及赔偿损失的问题。陆勤反诉请求秦凤恒信物业公司返还物业费926.80元、装修保证金1000元以及赔偿物业费和装修保证金的利息损失2000元。对于返还物业费926.80元的反诉请求，依据《前期物业服务协议》和《服务协议》约定，陆勤入住路锦家园小区后，接受秦凤恒信物业公司提供的服务，应交纳物业费，故陆勤请求秦凤恒信物业公司返还物业费926.80元并赔偿损失的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院未予支持。对于陆勤诉请秦凤恒信物业公司返还装修保证金1000元的请求，因双方签订的《房屋装饰装修管理服务协议》约定在装修工程竣工180天后无违约、无赔偿时，由陆勤凭装饰装修安全保证金收据及验收证明文件，到秦凤恒信物业公司服务中心退还，秦凤恒信物业公司将全额无息退还。陆勤在装修完房屋后，秦凤恒信物业公司进行了验收，但验收后时至今日，秦凤恒信物业公司并未提出陆勤存在有整改的问题，而收取装修保证金的目的是为了保证房屋结构安全和外观的美观，既然陆勤不存在违反《房屋装饰装修管理服务协议》的情形，秦凤恒信物业公司应当向其退还1000元的装修保证金。对于陆勤主张装修保证金的利息损失，因按照协议约定需陆勤持收据和验收证明文件向秦凤恒信物业公司申请退还，一审庭审时，陆勤未出示证据证明其向秦凤恒信物业公司主张过退还1000元装修保证金，即秦凤恒信物业公司存在不退还装修保证金的违约行为，故其在未主张情况下请求秦凤恒信物业公司赔偿损失依据不足，一审法院不予支持。判决：一、陆勤于判决生效后十日内一次性支付秦凤恒信物业公司物业服务费1974.96元；二、陆勤于判决生效后十日内一次性支付秦凤恒信物业公司违约金76.20元；三、秦凤恒信物业公司于判决生效后十日内一次性退还陆勤装修保证金1000元；四、驳回秦凤恒信物业公司其他诉讼请求；五、驳回陆勤其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对一审查明的事实和证据予以确认。本院另查明，2014年7月8日，中铁乌公司授权该公司集资建房建设指挥部与秦凤恒信物业公司签订了《前期物业服务协议》，该协议约定的服务事项、服务费用、服务质量、物业的使用与维护等内容与秦凤恒信物业公司同陆勤签订的《服务协议》基本一致。与本案有关的主要内容为：秦凤恒信物业公司为路锦家园小区提供物业服务，物业服务收费标准为1.5元/月·平方米。路锦家园小区于2014年9月22日获得了建设、监理、勘查、施工、设计、接管单位工程竣工验收报告。自2016年1月1日起开始执行的乌发改医价【2015】1108号规定”新建住宅小区业主在办理入住时，物业服务企业向业主收取的前期物业服务收费不得高于普通住宅三级服务标准。即：多层住宅0.4元/月·平方米;高层住宅1.1元/月·平方米”；乌鲁木齐市发改委下发的《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的补充说明的通知》（乌发改医价【2015】1214号）中明确乌发改医价【2015】1108号文件中”新建住宅小区”是指”2016年1月1日以后通过竣工验收合格（指建设、监理、勘查、施工、设计单位竣工验收合格）的新建住宅小区。”新疆维吾尔自治区发改委作出的《关于印发的通知》（新发改法规【2012】3088号）第二十九条规定”本办法自2013年1月1日起执行。《关于印发的通知》（新计法规【2004】531号）同时废止。此前凡与本办法相抵触的规定，一律以本办法为准。”该通知没有对乌鲁木齐市普通住宅的物业服务收费基准价进行规定。乌鲁木齐市的物业服务收费标准采用政府指导价，关于指导物业服务收费标准的文件新计法规【2004】531号、乌发改医价【2014】140号、乌发改医价【2015】1108号、乌发改医价【2017】62号文件对高层或带电梯普通住宅的物业服务收费标准的规定一直无变化，即一级服务为2.0元/月·平方米、二级服务为1.5元/月·平方米、三级服务为1.1元/月·平方米、四级服务为0.8元/月·平方米。本院认为，本案的争议焦点为陆勤是否应当按照1.5元/月·平方米的标准向秦凤恒信物业公司交纳物业服务费。秦凤恒信物业公司作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在路锦家园小区成立业主委员会之前，与建设方中铁乌公司授权的该公司集资建房建设指挥部签订《前期物业服务协议》符合法律规定，内容合法有效，对全体业主具有约束力。单个业主虽不能与物业服务单位签订对全体业主有约束力的前期物业服务合同，但法律不禁止其在前期物业服务合同的基础上与物业服务企业签订补充协议，补充约定前期物业服务合同未约定的内容对其有约束力。本案，虽然建设方中铁乌公司向陆勤出售房屋时无书面购房合同，且未向陆勤告知该《前期物业服务协议》内容，但秦凤恒信物业公司随后与陆勤签订了《服务协议》，协议约定了由秦凤恒信物业公司提供物业服务对路锦家园小区进行物业管理，该协议约定的服务事项、服务费用、服务质量、物业的使用与维护内容与《前期物业服务协议》内容基本一致，陆勤在《服务协议》上签字确认表示接受秦凤恒信物业公司提供的物业管理服务，此外《服务协议》还约定了陆勤与秦凤恒信物业公司之间的违约责任，《服务协议》是《前期物业服务协议》的延续和补充，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，《服务协议》合法有效。陆勤上诉主张《前期物业服务协议》中约定的物业服务费不能依据已被废止的新计法规【2004】531号文件确定。新发改法规【2012】3088号文件虽然废止了新计法规【2004】531号文件，但该文件没有规定物业服务费的标准。新计法规【2004】531号文件、乌发改医价【2014】140号文件以及目前执行的乌发改医价【2017】62号文件规定的高层或带电梯普通住宅物业服务收费标准均未变动。故《前期物业服务协议》依据新计法规【2004】531号文件约定物业服务费虽有瑕疵，但没有损害业主的利益。陆勤上诉主张本案应当依据乌发改医价【2015】1108号文件规定的”新建住宅小区”的标准即1.1元/月·平方米交纳物业服务费。该文件自2016年1月1日起执行，而涉案小区于2014年交付使用，故涉案小区不属于【2015】1108号文件规定的”新建住宅小区”，陆勤应当按照1.50元/月·平方米交纳物业服务费。对陆勤的该上诉主张本院不予支持。陆勤上诉主张应由中铁乌公司交纳物业服务费，其依据的是《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十四条的规定。该文件于2016年9月1日起执行，涉案小区于2014年交付使用，故该文件不适用于本案。中铁乌公司提供了涉案小区的《工程竣工验收报告》，涉案的《前期物业服务协议》和《服务协议》均为合法有效的合同，2014年11月陆勤入住该小区，接受了物业服务，故陆勤应当交纳物业服务费。对陆勤的该上诉主张本院不予支持。陆勤称秦凤恒信物业公司利用其控制房屋钥匙的优势地位强迫每一位接收房屋的业主与其签订《服务协议》并交纳半年物业服务费，《服务协议》是可撤销的合同。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定”具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭”，陆勤未在签订《服务协议》一年内行使撤销权，撤销权消灭，对该主张本院不予支持。综上，对陆勤认为服务协议无效、可撤销，路锦家园小区应按”新建住宅小区”1.1元/月·平方米的标准交纳物业费、其不应交纳物业费的主张本院不予支持。秦凤恒信物业公司按照《前期物业服务合同》及与各业主签订的《服务协议》约定的内容为路锦家园小区业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利。陆勤作为路锦家园小区的业主，在接受秦凤恒信物业公司的物业管理服务的同时，有按照约定以1.5元/月·平方米的标准交纳物业服务费的义务。综上所述，陆勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陆勤负担。本判决为终审判决。审 判 长  李晓艳审 判 员  张玉兰代理审判员  毛建梅二〇一八年五月十一日书 记 员  张 锦