福建省周宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0925民初859号原告：陈敏，女，1975年4月11日生，汉族，福建省霞浦县人，现住福建省霞浦县。委托诉讼代理人:陈志军，福建星龙律师事务所律师。被告：福建金顶丰年房地产有限公司，住所地霞浦县松港街道东兴社区长溪路8号九龙商业街A号楼A501室，统一社会信用代码：913509215692776886。法定代表人:甘汉民，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁忠、郑锋妹，福建正联律师事务所律师。第三人:汤宗为，男，1974年2月9日生，汉族，福建省霞浦县人，住福建省霞浦县。第三人:张晓华（曾用名张秋华），女，1977年9月4日生，汉族，福建省寿宁县人，住福建省霞浦县。第三人:郜丽松，女，1965年4月13日生，汉族，福建省霞浦县人，住福建省霞浦县。原告陈敏与被告福建金顶丰年房地产有限公司、第三人汤宗为、张晓华、郜丽松商品房预售合同纠纷一案，福建省霞浦县人民法院于2016年5月16日立案后，霞浦县人民法院将本案移送宁德市中级人民法院指定管辖，宁德市中级法院于2016年8月4日决定将本案指定周宁县人民法院管辖，本院于2016年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈敏的委托诉讼代理人陈志军、福建金顶丰年房地产有限公司的委托诉讼代理人郑锋妹到庭参加诉讼。本院于2016年11月10日将本案转为普通程序，根据福建金顶丰年房地产有限公司的申请本院追加汤宗为、张晓华、郜丽松为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，陈敏的委托诉讼代理人陈志军、福建金顶丰年房地产有限公司的委托诉讼代理人梁忠、郑锋妹到庭参加诉讼，第三人汤宗为、张晓华、郜丽松经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈敏向本院提出诉讼请求：判令福建金顶丰年房地产有限公司双倍返还购房定金200万元，退还购房款675017元。事实与理由:2013年4月6日福建金顶丰年房地产有限公司与汤宗为、张晓华、郜丽松签订“金顶国际商品房认购协议”,福建金顶丰年房地产有限公司将开发的位于霞浦县赤岸大道西侧“金顶国际”项目37号楼201、401单元预购给汤宗为、张晓华、郜丽松。认购协议约定，“金顶国际”37号楼201为单元①、37号楼401为单元②，总价款为4095017元；支付约定为，单元①支付定金50万元、首付款298005元，单元②支付定金50万元、首付款377012元；双方还特别约定，买受人同意全部定额支付完结时，××再开具房地产统一发票并签订“商品房买卖合同”。2015年2月12日，汤宗为等将该预售协议转让给陈敏，福建金顶丰年房地产有限公司亦同意该转让。为此，陈敏依约将购房款交付给福建金顶丰年房地产有限公司，福建金顶丰年房地产有限公司未能依约出具房地产统一发票，更没有和陈敏签订“商品房买卖合同”。福建金顶丰年房地产有限公司在签订“金顶国际商品房认购协议”时所承诺的在2015年10月交付房屋，在变更给陈敏，陈敏交付购房款时也没有任何变更。福建金顶丰年房地产有限公司在陈敏交付全部约定款项后始终未能出具给陈敏房地产统一发票也不和陈敏签订商品房买卖合同。事实上，截止至福建金顶丰年房地产有限公司所承诺的交付时间，其所开发的商品房没有任何验收，根本就不可能在2015年完成交付，陈敏欲在2015年底获得房屋的目的根本就无法实现。2015年12月27日，陈敏依法通知福建金顶丰年房地产有限公司解除双方“金顶国际商品房认购协议”，并送达福建金顶丰年房地产有限公司，福建金顶丰年房地产有限公司没有任何异议。综上所述，陈敏、福建金顶丰年房地产有限公司之间的认购协议依法有效，陈敏已经履行约定义务，因福建金顶丰年房地产有限公司原因未签订“商品房买卖合同”，福建金顶丰年房地产有限公司已经构成违约责任。陈敏通知解除认购合同，福建金顶丰年房地产有限公司应依约承担违约责任。福建金顶丰年房地产有限公司辩称：一、福建金顶丰年房地产有限公司于2013年4月6日与汤宗为、张晓华、郜丽松签订“金顶国际商品房认购协议”，由上述三人认购37号楼的201、401单元属实，福建金顶丰年房地产有限公司予以认可。二、即使汤宗为、张晓华与陈敏签订的转让协议有效，但在周宁县人民法院确认前郜丽松并未在转让协议上签字，即使转让成立也仅是汤宗为、张晓华将权利义务转让给陈敏，况且该转让是所有权转让并不是认购协议的权利义务转让。郜丽松是在2016年9月在转让协议上补充签字的，2016年9月前郜丽松并未同意转让权利。三、陈敏并未真的向福建金顶丰年房地产有限公司支付167万多元的款项，陈敏要求先开具该收据，并承诺能取得郜丽松等人的同意，所以福建金顶丰年房地产有限公司才给开具了该收据。该收据上的167万多元，是由汤宗为、张晓华、郜丽松所交付的款项组成的。四、认购协议并不是商品房买卖合同，仅是双方就买卖事项达成的初步意向，目的是为了将来签订商品房买卖合同，认购协议并非买卖合同，认购协议也未约定交房时间，福建金顶丰年房地产有限公司方不存在违约行为。交房时间是在签订商品房买卖合同时进行约定的。请求驳回陈敏不合理的诉讼请求。第三人汤宗为辩称，其不同意作为第三人参加诉讼，本案所有权利义务全部放弃。第三人张晓华辩称，汤宗为在本案的陈述和决定及任何实体与程序上的处理均予以认可。第三人郜丽松辩称，我不参加本案的诉讼活动，我与汤宗为、张晓华共同购买福建金顶丰年房地产有限公司金顶国际37楼201、401房屋预售合同已经转给陈敏，2015年2月12日转让协议上的签名是我本人补签的，我同意转让并与陈敏已经结算。我不在享有权利也不承担任何义务。陈敏为支持其诉讼主张，向本庭提供如下证据：1.陈敏身份证复印件一份，证明陈敏身份情况。2.福建金顶丰年房地产有限公司企业信用信息公示材料一份，证明福建金顶丰年房地产有限公司主体资格。3.《金顶国际商品房认购协议》一份，证明2013年4月6日汤宗为、福建金顶丰年房地产有限公司签订《金顶国际商品房认购协议》，汤宗为、张晓华、郜丽松向福建金顶丰年房地产有限公司购买位于霞浦县赤岸大道西侧“金顶国际”项目37号楼201、401单元商品房，购房总价款为4095017元。4.转让协议一份，证明2015年2月12日汤宗为、张晓华、郜丽松将金顶国际37号楼双拼别墅201、401室全部房屋所有权转让给陈敏，协议标的实际上是一并转让认购协议权利义务。5.收款收据一份，证明2015年2月12日福建金顶丰年房地产有限公司认可协议转让，将购房款定金1675017元转移给陈敏，福建金顶丰年房地产有限公司向陈敏出具了收款收据。6.解除商品房认购协议通知书复印件一份，证明因福建金顶丰年房地产有限公司不履行预约合同约定的签订商品房买卖合同，商品房认购协议的目的已无法实现，2015年12月27日陈敏提出解除2013年4月6日签订的商品房认购协议，要求福建金顶丰年房地产有限公司退还已经缴纳的款项并支付违约金。7.EMS快递寄件人存单，证明福建金顶丰年房地产有限公司已经收到解除商品房认购协议通知书。福建金顶丰年房地产有限公司质证认为，对陈敏提交的证据1的真实性和证明目的没有异议。对证据2没有异议，证据3《金顶国际商品房认购协议》是由福建金顶丰年房地产有限公司与汤宗为、张晓华、郜丽松三人签订的，由三人认购金顶国际项目的37号楼201、401号房，仅是认购商品房的意向书，不是商品房买卖合同。对证据4转让协议有异议:（1）在霞浦法院起诉时陈敏提交的转让协议并没有郜丽松的签字，陈敏陈述的郜丽松将权利义务转让给汤宗为、张晓华没有证据证明。（2）转让协议上写明的是将房屋所有权转让给陈敏，并未提及转让认购协议的权利义务。目前该房产的所有权并非汤宗为、张晓华所有，因此，其转让对福建金顶丰年房地产有限公司不产生法律效力。（3）对陈敏提交的一份有郜丽松签字的转让协议，郜丽松的签名是确认汤宗为、张晓华的转让行为还是将自己的份额也进行转让有争议，但协议上写明的只是转让汤宗为、张晓华的所有权，没有任何字表明郜丽松同意转让其所有权或是合同的权利义务。对证据5收款收据有异议，虽然是福建金顶丰年房地产有限公司开具的收据，但对该份收据上的款项，陈敏并没有支付，且陈敏要求开具该份收据时承诺会取得郜丽松等人同意转让，至今陈敏没有提交任何证据证明郜丽松等人已经同意转让。该份收据不能证明福建金顶丰年房地产有限公司实际上收到了167多万元。对证据6、7有异议，送达的邮件没有原件予以核对，汤宗为等人的转让行为是无效的，陈敏并未取得认购协议上认购方的权利义务，没有要求解除认购协议的权利。福建金顶丰年房地产有限公司为支持其诉讼主张，提供证据8.《金顶国际商品房认购协议》复印件一份，证明2013年4月6日福建金顶丰年房地产有限公司与汤宗为、张晓华、郜丽松三人签订认购协议，三人认购金顶国际37号楼201、401室。证据9.出示收款收据复印件六份，证明汤宗为、张晓华、郜丽松三人与福建金顶丰年房地产有限公司签订认购协议后支付部分款项。陈敏质证认为，对福建金顶丰年房地产有限公司提交的证据8、9认购协议真实性和证明目的没有异议。但认购协议是预约合同，不是意向书。收款收据同时可以证明福建金顶丰年房地产有限公司同意汤宗为、张晓华、郜丽松三人权利义务的转让行为，福建金顶丰年房地产有限公司方出具的收款收据是给不同的交款对象，按照交款数额和交款对象分别出具的收据，签订转让协议后，福建金顶丰年房地产有限公司将全部收款收据收回，集成一份给陈敏的收款收据，证明福建金顶丰年房地产有限公司认可协议转让。庭审中本院出示了以下书证:10.第三人郜丽松提交陈述意见书及郜丽松身份证复印件；11.2016年12月7日汤宗为询问笔录一份；证明第三人汤宗为、郜丽松不同意作为第三人参加诉讼，本案所有权利义务全部放弃。2015年2月12日与陈敏签订的转让协议是将所有权利义务转让给陈敏，第三人郜丽松的签名是补签的。12.汤宗为身份证、结婚证复印件各一份，证明第三人汤宗为身份情况及其与第三人张晓华系夫妻关系。陈敏质证认为，对郜丽松身份证复印件及郜丽松出具的陈述意见书没有意见，该份陈述意见书是对转让行为的确认。对证据11，询问笔录没有异议，第三人汤宗为、张晓华在笔录中对本案诉讼行为进行表示，也陈述了转让协议签订的具体情况。对证据12,没有异议。福建金顶丰年房地产有限公司对证据10质证认为，如果法院经过审查该份陈述意见书是第三人郜丽松的真实意思表示，确认是第三人郜丽松本人签名盖印，福建金顶丰年房地产有限公司对转让行为予以认可，但转让行为应当从第三人郜丽松出具陈述意见书开始，对郜丽松身份证复印件真实性由法院审核。对证据11询问笔录的真实性没有异议，但该份笔录只是当事人个人的表示，其关于转让情况的陈述不完全属实，对于合同权利义务的全部转移应当是从2016年12月询问笔录作出后开始转移；对证据12没有异议。本院认为，陈敏提供的证据1-3，福建金顶丰年房地产有限公司提交的证据8(即陈敏提供的证据3)、9，经质证各方均无异议，予以采信；证据4转让协议、证据5收款收据，福建金顶丰年房地产有限公司对该证据的真实性无异议，予以认定；对证据6、7，福建金顶丰年房地产有限公司认为送达的邮件没有原件予以核对，本院认为证据7，EMS快递寄件人存单与投递局存根联相互印证，予以认定。证据10-12，系本院通知追加第三人后，第三人出具给本院的书面材料，对其真实性予以认定。经审理认定案件事实如下：2013年4月6日，汤宗为与福建金顶丰年房地产有限公司（××）签订《金顶国际商品房认购协议》，向福建金顶丰年房地产有限公司购买位于福建省霞浦县城赤岸大道西侧罗汉溪北侧(金顶国际)项目单元①37号楼201单元与单元②37号楼401单元商品房，房屋总价款为4095017元。认购协议第三条约定:购房款单元①买受人应与签订本协议当日向××支付定金伍拾万元整，作为履行协议的保证，买受人应于2013年4月30日前向××支付首期款298005元，余款1850000元办理银行按揭贷款。购房款单元②买受人应与签订本协议当日向××支付定金伍拾万元整，作为履行协议的保证，买受人应于2013年4月30日前向××支付首期款377012元，余款570000元办理银行按揭贷款。认购协议第四条特别约定：“买受人应按本协议上述的支付约定，付清全套购房款后的当日内与××签订《商品房买卖合同》”；认购协议第五条约定：“买受人同意该套单元①及单元②单元的房款均为全部按时定额支付完成后，××再开具房地产统一发票并签订《商品房买卖合同》；××不得以高于本协议的价格与买受人签订《商品房买卖合同》标准文本及附件，否则买受人有权拒绝签订《商品房买卖合同》标准文本及附件，并要求××双倍返还已支付的定金，因买受人付款方式或期限变更导致相应折扣比例变化的除外；未经××同意，买受人不得将该套转让或更名”。买受人汤宗为在《金顶国际商品房认购协议》签名。在签订《金顶国际商品房认购协议》的前后期间，汤宗为、张晓华、郜丽松先后向福建金顶丰年房地产有限公司支付款167万元，福建金顶丰年房地产有限公司出具了六份收款收据给汤宗为、张晓华、郜丽松，收款收据由如下六张收据组成的：2012年11月10日以第三人郜丽松名义出具的20万元，2012年12月15日以郜丽松名义出具的15万元，2012年12月31日以郜丽松名义出具的55万元，2013年1月5日以郜丽松名义出具的10万元，2013年4月7日的以汤宗为、张晓华、郜丽松名义出具的15万元，2013年5月4日以第三人汤宗为、张晓华名义出具的525017元。庭审中陈敏、福建金顶丰年房地产有限公司均认可金顶国际37号楼201、401单元商品房的实际买受人为汤宗为、张晓华、郜丽松。2015年2月12日陈敏与第三人汤宗为、张晓华签订《转让协议》一份，协议载明:“现甲方汤宗为、张晓华自愿将金顶国际37号楼双拼别墅201室、401室房屋(总金额:4095017元)所有权转让给乙方陈敏。今后产生任何财产纠纷由甲方汤宗为、张晓华承担”，汤宗为、张晓华、陈敏在该协议上签名。同日，福建金顶丰年房地产有限公司向陈敏出具了一份盖有福建金顶丰年房地产有限公司公章金额为1675017元的《收款收据》，并加盖“正式发票开出后本收款收据作废”。2015年12月30日陈敏向福建金顶丰年房地产有限公司发出《解除商品房认购协议通知书》(邮寄送达)，以福建金顶丰年房地产有限公司至今未与陈敏签订商品房买卖合同，福建金顶丰年房地产有限公司承诺的签约条件已经变更，商品房认购协议的目的已无法实现，通知福建金顶丰年房地产有限公司解除2013年4月6日签订的《金顶国际商品房认购协议》，要求退还已缴纳的款项并支付违约金赔偿损失。2016年9月郜丽松在汤宗为、张晓华出具给陈敏的《转让协议》上签名,并于2016年11月17日出具《陈述意见书》，其中载明:“我与汤宗为、张晓华共同购买福建金顶丰年房地产有限公司金顶国际37楼201、401房屋预售合同已经转给陈敏，2015年2月12日的转让协议上的签名是我本人补签的，我同意转让并与陈敏已经结算”。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，福建金顶丰年房地产有限公司与汤宗为签订的《金顶国际商品房认购协议》系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效。福建金顶丰年房地产有限公司认可金顶国际37号楼201、401单元商品房认购协议的实际买受人为汤宗为、张晓华、郜丽松。汤宗为、张晓华、郜丽松按照合同约定向福建金顶丰年房地产有限公司支付了房价首付款675017元及定金100万元。陈敏与汤宗为、张晓华签订《转让协议》，福建金顶丰年房地产有限公司向陈敏出具金额为1675017元且盖有福建金顶丰年房地产有限公司公章的《收款收据》，可视为福建金顶丰年房地产有限公司已认可《金顶国际商品房认购协议》的权利、义务已转移给陈敏，郜丽松在《转让协议》上补充签名后，应视为对《转让协议》的转让行为确认，郜丽松向本院出具《陈述意见书》，系对转让行为的补充说明。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“××通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，××应当将定金返还买受人”的规定，双方合同约定定金的，应当按照法律关于定金的规定处理。金顶丰年房地产有限公司至今未与陈敏签订《商品房买卖合同》，庭审中也未举证已尽到通知的义务，已构成违约，故陈敏要求福建金顶丰年房地产有限公司退还购房款，依法应承担双倍返还定金的违约责任，予以支持。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”和第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”之规定，合同约定的定金数额为100万元，超过了主合同标的额的百分之二十，定金应确认为:4095017×20%=819003.4元，超出定金部分款项180996.6元，视为预付的购房款，连同已交的首期房款675017元，予以返还。对陈敏请求返还定金200万元超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、福建金顶丰年房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内双倍返还陈敏定金1638006.8元，返还购房款856013.6元；二、驳回陈敏的其他诉讼请求。案件受理费28200元，由原告陈敏负担3920元，被告福建金顶丰年房地产有限公司负担24280元。如果上述当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐旭彪人民陪审员  李圣章人民陪审员  张昌明二〇一七年四月二十七日书 记 员  林 盟附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附：主要法律规定一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条××通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，××应当将定金返还买受人。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。