安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖08民终325号
上诉人（原审原告）：黄美红，城镇居民。
委托代理人：汪光发，安徽振风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：耿从云，农村居民。
被上诉人（原审被告）：陶翠霞，农村居民，系耿从云之妻。
上述两被上诉人共同的委托代理人：于建希，城镇居民，系耿从云、陶翠霞所在村民委员会推荐的公民。
上诉人黄美红为与被上诉人耿从云、陶翠霞房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院作出的（2015）宜秀民一初字第01293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人黄美红及其委托代理人汪光发，被上诉人耿从云、陶翠霞的共同委托代理人于建希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年底，黄美红与耿从云双方协商租赁安庆市开发区光彩大市场三期G1#楼二1室房屋事宜。2015年1月，双方签订《房屋租赁协议》一份，就租期、房租支付方式、押金等进行了约定。鉴于黄美红租赁的房屋装修需要，房租从2015年2月开始计算，合同落款时间为2015年2月18日，黄美红、耿从云在落款处签名。合同签订当日，黄美红将半年（2015年2月至2015年8月）的房租58500元及押金10000元交付耿从云，耿从云向黄美红出具落款时间为2015年2月18日的收条一份。庭审中，耿从云自认2015年8月其在黄美红未继续交付房租的情况下将讼争房屋租赁给他人，并同意解除合同。2015年9月7日，黄美红以诉称理由诉至法院。
原判认定上述事实的证据有黄美红提交的身份证、收条、《房屋租赁协议》及当事人当庭陈述等。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。黄美红和耿从云于2015年2月18日签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方应严格按照合同履行各自的义务。黄美红称并未拿到讼争房屋的钥匙，并在合同签订第二天已与耿从云谈好解约事宜，但无证据予以证明，故对黄美红要求耿从云、陶翠霞退还（2015年2月至2015年8月）房租58500元的诉讼请求，不予支持。因耿从云同意解除合同，且双方的合同已无继续履行的可能，故对黄美红要求耿从云退还押金10000元的诉讼请求，予以支持。黄美红与耿从云虽在协议中约定：退还租金时不计利息，但耿从云将房屋租赁给他人后并未及时退还押金，故黄美红要求支付逾期利息的诉讼请求，予以支持。《房屋租赁协议》系黄美红与耿从云之间签订的，且收条也系耿从云出具的，黄美红要求陶翠霞退还押金10000元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：一、被告耿从云于本判决生效后五日内退还原告黄美红押金10000元及逾期利息（逾期利息自2015年8月19日起至本判决确定给付期日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告黄美红的其他诉讼请求。本案案件受理费1638元，减半收取819元，由原告黄美红负担631元，被告耿从云负担188元。
宣判后，黄美红不服，上诉称：1、原判认定事实不清，证据认定错误。黄美红主张提前解除租赁合同并退还租金、押金是黄美红、耿从云双方协商的结果，黄美红提供的通话录音能够证明该事实。该通话录音符合证据三性，是耿从云明确表示退还房租及押金的重要证据。该通话录音的内容与《房屋租赁协议》、收条有直接关联性，两者能相互印证双方存在租赁关系以及双方协商退还房屋租金、押金等事实。原判对该证据以所谓的孤证为由不予认定，不符合《民事诉讼证据规则》的相关规定；2、原判举证责任分配错误。原判认定黄美红未能举证证明耿从云没有交付房屋钥匙从而应承担举证不能的责任，明显不当。房屋租赁合同是出租人交付房屋，承租方支付租金的合同，交付房屋钥匙是出租人的义务，举证责任当然应由出租人即耿从云承担；3、双方解除合同后，耿从云立即将该房屋租赁给了他人，并非如耿从云所称的2015年8月才将房屋租赁给他人。耿从云称因黄美红2015年8月后未缴纳租金，便将房屋租赁给他人，该陈述不能成立。根据法律规定，承租人未依约交付房租，出租人应先要求承租人限期给付，否则可解除合同。本案中，耿从云无任何证据证明其履行了限期给付的通知义务。由此可见，耿从云将房屋租赁给第三方之前必然与黄美红达成协议，也既退还租金、押金，否则有悖常理。综上，请求二审撤销原判，支持黄美红的上诉请求。
耿从云、陶翠霞在二审中共同辩称：黄美红、耿从云在2015年2月签订的《房屋租赁协议》已经实际履行了六个月。2015年8月之后，耿从云在黄美红未继续缴纳房屋租金的情况下，才将房屋转租他人，故耿从云不应退还房屋租金。双方签订的《房屋租赁协议》约定的租期为5年，但黄美红只缴纳了半年的房租便不再缴纳。按照协议约定，黄美红构成违约，耿从云有权不退还房屋押金。原审时，耿从云考虑到双方的和睦关系，表示愿意退还押金，这完全是耿从云的善意行为。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，黄美红当庭提交了三组新证据。证据一、结婚证一份，证明奚某（二审出庭证人之一）与黄美红系夫妻关系；证据二、视频资料一份，证明耿从云在2015年3月就已将案涉房屋出租给他人；证据三、证人奚某证言（出庭作证），证明黄美红在一审中提交的通话录音中，通话双方分别为黄美红之夫奚某和耿从云，通话内容是要求耿从云退还房屋租金及押金事宜。证人郭某证言（出庭作证），证明案涉房屋已于2015年3月被第三人装修。耿从云、陶翠霞共同质证如下：对证据一无异议；证据二、从该视频资料中无法确定视频资料中的房屋是否为案涉房屋，不能达到其证明目的；证据三、证人奚某与黄美红系夫妻关系，双方存在利害关系，其证言不应采信。证人郭某对事实不清楚，其证言达不到证明目的。本院认证认为，证据一、双方均无异议，予以采信；证据二、从该视频资料中不能得出耿从云在2015年3月将案涉房屋出租给第三人的结论，不予采信；证据三、庭审中，双方均陈述案涉房屋所在的光彩大市场三期G1号楼二层有多位租户承租，黄美红也当庭认可其承租的并非整个二层，而是二层中的一部分面积，故证人郭某的证言达不到案涉房屋已于2015年3月被第三人装修的证明目的。关于证人奚某证言的真实性及证明目的应结合证言的内容及其他证据、案件事实综合认定，本院对该部分认证内容在分析处理中一并阐述。
根据黄美红的申请，本院依法对黄美红所称的案涉房屋现租户安庆创意窗帘店进行了调查取证，制作调查笔录一份并拍摄照片两张（照片包含该店经营者朱友舟名片及房屋所在地外景各一张）。黄美红对该调查笔录及照片没有意见。耿从云、陶翠霞共同质证认为：调查笔录中安庆创意窗帘店的经营者未提供房屋租赁合同，即使安庆创意窗帘店承租了案涉房屋，也不能证明耿从云于2015年8月份之前就将案涉房屋出租给了他人。本院认为，根据以上调查材料结合双方二审庭审陈述，可以认定安庆创意窗帘店现为光彩大市场三期G1号楼二层的租户，案涉房屋所在地即为光彩大市场三期G1号楼二层一部分，但不能由此推定安庆创意窗帘店所承租的具体位置与案涉房屋所在的具体位置一致。
耿从云、陶翠霞在二审中未提交新证据，双方当事人对一审提交的证据均未申请复核。一审查明的部分事实不清，本院对该部分事实的认定在分析处理中一并阐述。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人于2015年2月18日签订了书面《房屋租赁协议》，该协议在形式和内容上均符合法律规定，合同成立并生效。
本案双方当事人在二审中的争议焦点是：黄美红要求耿从云、陶翠霞返还六个月房屋租金58500元并支付利息5000元是否有事实及法律依据。
上述争议焦点主要涉及以下三个方面的问题：一、合同生效后，黄美红是否向耿从云主张提前解除合同。（一）1、一审中，黄美红提交了奚某与耿从云的通话录音。二审中，奚某出庭作证，用以证明其作为黄美红之夫于2015年4月3日至2015年8月22日期间先后九次电话联系耿从云，要求耿从云退还房屋租金及押金；2、二审庭审中，耿从云方当庭认可奚某上述通话中的对方通话人正是耿从云本人；3、奚某与黄美红系夫妻，双方虽有利害关系，但奚某作为黄美红之夫向耿从云主张返还房屋租金及押金，并不违反常理；4、耿从云在一、二审中未提出与奚某之间有除本案之外的债权债务问题。综合以上四点，可以认定奚某与耿从云之间的通话录音及奚某的证言均符合证据的真实性、合法性、关联性，应予采信。（二）2015年4月3日，奚某电话联系耿从云，问其当天下午能否拿钱（房租和押金）。由此可知，奚某于2015年4月3日向耿从云主张返还房屋租金及押金的行为应视为黄美红向耿从云主张返还房屋租金及押金，即应视为黄美红于2015年4月3日向耿从云主张提前解除《房屋租赁协议》。
二、耿从云是否同意提前解除合同并返还房屋租金及押金。《合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，2015年4月3日，奚某向耿从云主张返还房屋租金及押金时，耿从云称2015年4月20日有一笔贷款下来，并同意于2015年4月20日返还。另外，从双方之后的八次通话录音中也可知耿从云一直同意返还房屋租金及押金，该意思表示为其真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫等情形，故耿从云最先同意于2015年4月20日返还房屋租金及押金的行为应视为耿从云同意双方签订的《房屋租赁协议》于2015年4月20日提前解除。
三、如应返还，返还数额为多少，是否应当支付利息。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，经审查耿从云并未在上述九次通话录音中明确返还房屋租金的具体数额，而双方签订的《房屋租赁协议》已于2015年4月20日提前解除。依照上述法律规定，耿从云应当返还自2015年4月21日起（合同解除后第一日）至2015年8月17日止（半年合同到期日）期间的房屋租金。2015年2月18日至2015年8月17日共有181天，其中2015年4月21日至2015年8月17日共有119天，故耿从云应返还黄美红房屋租金38461元（119天／181天×58500元）。另外，双方的《房屋租赁协议》已于2015年4月20日解除，但耿从云未返还相应的房屋租金及押金，故耿从云应自2015年4月21日起应向黄美红支付48461元（房屋租金38461元＋押金10000元）的逾期利息，但逾期利息的计算应以黄美红一审起诉时主张的5000元为限。黄美红认为应当全额返还六个月房屋租金58500元的上诉请求不能成立。
综上，黄美红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省安庆市宜秀区人民法院（2015）宜秀民一初字第01293号民事判决第（二）项，即“驳回原告黄美红的其他诉讼请求”；
二、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院（2015）宜秀民一初字第01293号民事判决第（一）项，即“被告耿从云于本判决生效后五日内退还原告黄美红押金10000元及逾期利息（逾期利息自2015年8月19日起至本判决确定给付期日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）”；
三、被上诉人耿从云于本判决生效之日起五日内向上诉人黄美红返还房屋租金38461元及押金10000元，并自2015年4月21日起至本判决确定给付之日止以48461元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，利息以黄美红一审起诉时主张的5000元为限；
四、驳回上诉人黄美红的其他上诉请求。
如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费819元，由上诉人黄美红负担240元，被上诉人耿从云负担579元。二审案件受理费819元，由上诉人黄美红负担240元，被上诉人耿从云负担579元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周大庆
代理审判员 潘 红
代理审判员 许德智
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 张明奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。