上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11240号
上诉人（原审原告）：徐凤东，男，1969年11月22日出生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人（原审原告）：庄卫红，女，1971年10月8日出生，汉族，住上海市闵行区。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：钱小燕，上海段和段律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐慧红，女，1969年6月9日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
上诉人徐凤东、庄卫红因与被上诉人徐慧红房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐凤东及上诉人徐凤东、庄卫红之共同委托诉讼代理人钱小燕、被上诉人徐慧红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐凤东、庄卫红上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：双方于2015年9月17日签订的《房地产出售确认书》、《委托购买意向书居间合同》以及2015年9月27日签订的《上海市动迁房地产买卖合同》和《补充协议》均证明，上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）交易总价为人民币（以下同）155万元。2016年3月19日的《上海市房地产买卖合同》显示涉案房屋交易总价为164万元。对此价格变化，徐凤东、庄卫红在（2016）沪0112民初9651号案中提交的录音及中介公司的证人证言等证据均可以证明，徐慧红要求上涨10万元，后经多次交涉，最终同意上涨9万元，房屋总价款从155万元变为164万元。一审法院认定双方在原交易价格150万元的基础上增加房价款至164万元，与事实不符。本案中没有证据证明涉案房屋的总价格164万元中已扣除5万元租金。徐慧红从未实际向徐凤东、庄卫红支付过租金，故双方2015年9月27日《补充协议》上记载“租金五万元已收取”，完全是因为双方同意从155万元总房价中直接抵扣的结果。另外，《补充协议》中约定的交房日期为2019年12月30日，而164万元合同对应的交房日期为2016年6月20日，从侧面可以看出未扣除租金。由于徐慧红在出售房屋之前已将涉案房屋出租给案外人，为避免产生更多不必要的矛盾和纠纷，徐凤东、庄卫红没有要求徐慧红立即交付房屋，而是同意徐慧红实际占有。双方在交涉164万元的时候，徐慧红让徐凤东、庄卫红直接向案外人收取租金，但案外人不同意向徐凤东、庄卫红支付租金，故徐凤东、庄卫红提起本案诉讼。
被上诉人徐慧红辩称，双方之间的另案诉讼已经生效，所有房屋买卖合同的手续都已办理。本案不同意徐凤东、庄卫红的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
徐凤东、庄卫红向一审法院起诉请求：要求徐慧红支付租金5万元。
一审法院认定事实：2015年9月17日，徐慧红及案外人周某1向上海XX事务所（以下简称XX事务所）出具一份《房地产出售确认书》，委托XX事务所居间出售涉案房屋，出售价格为155万元。同日，徐凤东、庄卫红作为购买方（甲方）、徐慧红、案外人周某1（并代周某2、周某3）作为出售方、XX事务所作为居间方，三方签订一份《委托购买意向书居间协议》，约定，徐凤东、庄卫红购买涉案房屋，总房价款为155万元。在该协议第九条“补充条款”约定：双方约定总价155万元整含5万元房屋租金，具体细节签合同当天以补充协议为准。徐凤东、庄卫红支付了2万元定金，徐慧红、周某1出具收条。
2015年9月27日，徐慧红及案外人周某1、周某2、周某3作为出售方（合同甲方），徐凤东、庄卫红作为买受方（合同乙方），双方签订一份《上海市动迁房地产买卖合同》，约定，乙方受让涉案房屋，房地产转让价款为150万元。当日，徐凤东、庄卫红以银行转账方式向徐慧红支付首付款48万元。徐慧红出具了收条。
徐凤东（乙方）与徐慧红（甲方）于9月27日另行签订一份《补充协议》，约定：根据买卖合同第四条：如乙方在2019年12月30日前收回XX路XX弄XX号XX室房屋则房屋内一切赔偿费用由乙方承担，反之如甲方在2019年12月30日前交房则视为违约。房屋从2016年6月1日至2019年9月30日为止由乙方承（出）租给甲方，租金为伍万整（小写：50,000.00）已收取。
之后，由于房屋交易市场价格变化，买卖双方重新协商后�认房屋交易价格增加至164万元。2016年3月19日，上海A有限公司根据双方协商的交易条件打印了网络版的《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价为164万元。徐凤东、庄卫红在乙方落款处签名，徐慧红及案外人周某1在甲方落款处签名。另两位产权人周某2、周某3未在合同上签名。
周某2与案外人上海B有限公司于2014年签订一份《房屋托管租赁合同》，由该公司承租涉案房屋，约定的租期为2014年9月至2022年12月。
之后，由于徐慧红等出售方要求增加房价款，未能按约协助徐凤东、庄卫红办理产权过户手续，徐凤东、庄卫红向一审法院提起诉讼。在该案诉讼中，徐凤东、庄卫红表示，愿意按164万元的价格受让涉案房屋，继续交易，因双方补充协议约定涉案房屋返租给徐慧红，故在该案中不要求徐慧红交房。
一审法院于2016年6月8日作出（2016�沪01**民初9651号民事判决：一、徐凤东、庄卫红与周某2、周某1、徐慧红、周某3于2015年9月27日签订的《上海市动迁房地产买卖合同》有效，双方以164万元的转让价格继续履行；二、徐凤东、庄卫红于判决生效之日起十日内支付周某2、周某1、徐慧红、周某3购房款114万元；三、周某2、周某1、徐慧红、周某3于收到徐凤东、庄卫红支付的购房款114万元的三日内，协助徐凤东、庄卫红办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记手续，将此房屋产权过户至徐凤东、庄卫红名下。在办理产权过户登记过程中所应缴纳的税费由徐凤东、庄卫红承担。此判决已履行完毕，产权已转移登记至徐凤东、庄卫红名下。
此后，徐凤东联系上海B有限公司要求变更《房屋托管租赁合同》，将租金直接支付给徐凤东。该公司予以拒绝。
一审法院认为：徐凤东与徐慧�签订的《补充协议》显示，徐凤东同意在取得涉案房屋后将房屋返租给徐慧红，租金共计5万元。因此，双方之间的租赁合同关系成立，并合法有效。
徐凤东、庄卫红与包括徐慧红在内的涉案房屋出售方签订的买卖合同及交易过程中，最终确定房屋交易总价为164万元。但在双方达成交易意向时，买卖双方确认的交易价格为155万元，由于徐慧红要求返租房屋，故在此155万元的价格中扣除5万元租金，徐凤东、庄卫红实际需要支付的房价为150万元。买卖双方在2015年9月27日签订的《上海市动迁房地产买卖合同》中确实约定交易价格为150万元，而徐慧红与徐凤东于当天签订的《补充协议》亦约定租金5万元已收取。上述约定表明，在扣除5万元租金后，徐凤东、庄卫红只需支付房价款150万元即可。然此后，由于徐慧红提出增加房价款，经双方协商后确定房屋交易价为164万元，而徐凤东、庄卫红也实际向出售方支付了164万元的房价款。
现在的焦点在于，此164万元房价款是否已扣除5万元租金。自交易双方确认按150万元的价款进行交易并签订合同至徐慧红提出涨价后，双方重新拟定《上海市房地产买卖合同》确定交易价格为164万元的过程中，从未再对5万元的租金重新进行协商，由此可以证明两节事实，一是双方对于5万元租金无异议；二是双方是在原交易价格150万元的基础上增加房价款至164万元。即徐凤东与徐慧红签订的《补充协议》中确定的5万元租金已收取的此节事实，双方均无异议。因此，基于以上事实，徐凤东、庄卫红现要求徐慧红支付5万元租金的请求，不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定。
一审法院遂判决：驳回徐凤东、庄卫红的诉讼请求。案件受理费减半收取计525元，由徐凤东、�卫红负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，徐凤东、庄卫红在（2016）沪0112民初9651号案中申请证人余某（XX事务所门店店长）出庭作证，证人表示，第二份合同的价格已经上涨了9万元，协商的过程参加过一次，其他都是其手下的经理操作，并表示要去交易中心走流程，必须签订范本合同，双方又重新协商了一个164万元的价格。徐慧红对证人证言有异议，表示不是因为房价上涨所以才要求终止合同，而是家庭内部原因才决定终止合同，还表示164万元的价格是因为房屋租赁租金分期和一次性支付的原因，并不是因为房价上涨。徐凤东、庄卫红在该案中未对5万元租金抵扣房价提出任何主张，而是表示同意按照164万元进行交易。
本院认为，本案的争议焦点在于双方�2016年3月19日签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的164万元是否已经抵扣5万元租金。尽管徐慧红及案外人向中介公司出具的《房地产出售确认书》及买卖双方和中介公司签订的《委托购买意向书居间协议》中约定涉案房屋总价款为155万元，但因涉及返租，双方于2015年9月27日签订的《上海市动迁房地产买卖合同》及《补充协议》，约定5万元租金直接抵扣房屋价款，徐凤东、庄卫红作为买受方，支付的房屋总价为150万元。此后，双方就房屋交易价格再次进行磋商，协商签订了最后一份买卖合同，约定房屋转让价为164万元。双方在该份合同中未提及租金问题。徐凤东、庄卫红上诉主张，双方协商确定房屋价格上涨9万元，房屋总价款从155万元变为164万元，并认为其在（2016）沪0112民初9651号案中提交的录音及中介公司的证人证言等证据均可以证明，但本院经审查，录音�据中仅涉及协商过程，徐慧红对证人证言不认可，且证人表示协商过程仅参加过一次，故该两份证据均难以证明双方最终确定的总房价是在第一份合同155万元的基础上上涨9万元。另外，（2016）沪0112民初9651号案中，在徐慧红解释房屋涨价与租金有关时，徐凤东、庄卫红亦未就租金抵扣提出主张，而是表示同意按照164万元进行交易。由上分析可知，双方第三份合同中约定的164万元是在第二份合同已经抵扣5万元租金的基础上确定的，因此5万元租金已经履行完毕，现徐凤东、庄卫红再主张5万元租金，显然依据不足。综上所述，徐凤东、庄卫红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,050元，由上诉人徐凤东、庄卫红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 兵
审 判 员 钱文珍
代理审判员 严佳维
二〇一七年十月十八日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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