湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1221民初148号
原告：湖北亿中创和置业有限公司。
住所地：嘉鱼县鱼岳镇发展大道。
法定代表人：江丕富，湖北亿中创和置业有限公司董事长。
委托代理人：余达标，湖北亿中创和置业有限公司招商总监。
被告：刘方兵，男，1965年7月13日生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市。
被告：谌运娥（系刘方兵之妻），女，1967年3月19日生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市。
第三人：湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司。
住所地：嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道**号****层。
负责人：万君明，湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司总经理。
委托代理人：王海亮，湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司员工。
原告湖北亿中创和置业有限公司（以下简称亿中创和公司）与被告刘方兵、谌运娥、第三人湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司（以下简称嘉鱼农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告亿中创和公司委的托代理人余达标、被告刘方兵、第三人嘉鱼农商行的委托代理人王海亮到庭参加诉讼，被告谌运娥经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亿中创和公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告签订的商品房买卖合同;2、解除原、被告与第三人的担保合同；3、二被告返还原告出售的房屋；4、判令二被告清偿原告被第三人扣划的保证金；5、要求二被告支付首付款利息和承担购房总价款30%的违约金；6、诉讼费由二被告负担。事实与理由：2014年7月28日，二被告在原告开发的“亿中红星商贸城”购买了第17栋117、118号房，建筑面积186.51平方米，单价4175.77元，购房款总计778822元。合同签订后，二被告应向原告支付购房首付款398822元但未支付，由刘方兵出具了欠条，余下购房款380000元，二被告以银行按揭的方式向第三人办理了按揭贷款，原告为被告按揭贷款承担连带清偿责任。2014年11月，二被告申请的380000元按揭贷款发放到位，并开始履行按揭贷款合同确定的分期还款义务。但从2015年11月起至今，二被告已连续逾期未履行贷款还款义务，导致第三人扣划原告在第三人开设的保证金账户资金。被告严重违反原、被告签订的《商品房买卖合同》的补充条款第二条第三项的约定，其不诚信行为给原告造成严重的影响和损失，为此，向法院提起诉讼。
被告刘方兵辩称，原告所诉属实，同意原告的诉讼请求。
被告谌运娥未提出答辩意见。
第三人嘉鱼农商行述称，被告从2015年11月起未履行贷款还本付息的义务，多次联系被告无果，故向原告送达了《按揭贷款催收通知书》，并按照《个人住房按揭业务合作协议》扣划原告保证金。截止2017年4月27日，被告还结欠按揭贷款本金352572.30元，利息73965.66元，要求按三方签订的合同履行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。其中，原告向本院提供了如下证据：1、原告工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人证书，证明原告是适格的诉讼主体；2、被告刘方兵、谌运娥的身份证复印件，证明被告是适格的诉讼主体；3、原告与二被告签订的《商品房的买卖合同》和《补充条款》，证明被告向原告购买商品房的事实和被告违反约定应承担违约责任；4、第三人向原告出具的《按揭贷款催收通知书》、《欠付贷款明细表》、被告12期未偿还贷款及以无偿还贷款能力的证明，证明被告违约的事实成立；5被告刘方兵出具的欠条，证明被告欠原告首付款398822元。
第三人嘉鱼农商行向本院提供了如下证据：1、第三人与原告签订的《个人住房（商业用房）按揭业务合作协议》，证明双方对“红星商贸城”涉及原告与买受人房屋买卖产生纠纷后按揭贷款的处理；2、第三人与被告签订的《个人住房贷款》合同相关资料，证明被告向第三人贷款380000元的事实；3、《住房（商业用房）按揭借款合同》一份，证明被告向第三人借款380000元，原告是该借款的担保人。
二被告未向本院提供证据。
对原告及第三人提供的证据，被告谌运娥经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权。被告刘方兵对原告和第三人提供的证据不持异议。原告和第三人对对方提供的证据亦不持异议。对此，本院对原告和第三人提供的证据予以确认。
本院根据确认的证据认定如下案件事实：2014年，原告亿中创和公司在嘉鱼县鱼岳镇发展大道开发建设“红星商贸城”项目。为保证该项目的推进，2014年5月4日，原告与第三人嘉鱼农商行签订了《个人住房（商业用房）按揭业务合作协议》，该协议针对“红星商贸城”购房贷款进行协作。协议约定：原告在第三人银行设立合作项目售房款专户，第三人向购房人提供商业用房按揭贷款，原告为购房人依借款合同所产生的债务提供连带责任担保；购房人未按借款合同约定按期还本付息，由原告代为偿还；第三人向按借款合同向购房人发放贷款后，因原告与购房人之间的房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使第三人与购房人之间的借款合同被解除的，原告应在借款合同解除后一个月内返还第三人贷款本息。2014年7月28日，被告刘方兵、谌运娥（系夫妻关系）与原告亿中创和公司签订了一份《商品房买卖合同》和《补充条款》。《商品房买卖合同》内容为二被告在原告开发的“亿中红星商贸城”购买第17栋117、118号房，建筑面积186.51平方米，单价4175.77元，购房款总计778822元，二被告应向原告支付购房首付款398822元，余下购房款380000元，办理按揭贷款。《补充条款》第二条第三款约定：“如买受人（被告）在办理银行按揭后未按银行规定的时间内偿还银行贷款，造成银行扣划出卖人（原告）保证金，买受人需在10日内向出卖人交纳被银行扣划的等额的保证金。逾期未向出卖人支付该笔款项的，出卖人有权解除合同，收回该套房屋同时买受人向出卖人支付本合同总房款的30%，作为违约赔偿。同时根据出卖人与按揭银行的约定，由出卖人选择是否在商品房的他项权证办妥之前为买受人提供担保，买受人同意如果连续二个月没有按期支付银行借款本金和利息或因其他原因导致按揭贷款银行要求出卖人履行担保责任时，出卖人有权要求买受人承担所有赔偿责任（含担保责任），解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，无偿收回房屋”。与原告合同签订后，2014年10月29日，被告刘方兵、谌运娥向第三人申请按揭贷款38万元。2014年11月17日，第三人与被告和原告签订了《住房（商业用房）按揭借款合同书》，由第三人向被告贷款38万元，借期120个月，原告以售房人、保证人的身份在该合同上盖章。2014年11月21日，二被告申请的380000元按揭贷款发放到位。对第三人按揭贷款，从2014年11月至2015年10月，被告共偿还借款本金27427.70元，利息25142.47元，合计52570.17元。自2015年11月起至今，被告再未向第三人偿还借款。由于二被告已连续未履行贷款还款义务，于是第三人依照与原告签订的《个人住房（商业用房）按揭业务合作协议》和三方签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，扣划原告在第三人开设的保证金账户资金。2016年12月5日，第三人向原告发出《按揭贷款催收通知书》，并于12月14日以书面形式证明被告严重违约、已无偿还贷款能力。另查明，被告应向原告支付首付款398822元，被告并未支付。在签订购房合同后，由于被告无现金支付首付款，被告刘方兵拟用承揽原告工程获得的工程款支付。后经结算，刘方兵无工程款用于支付首付款，2015年4月11日，被告刘方兵向原告出具了一份欠条。该欠条载明：“本人购买嘉鱼亿中红星商贸城17号楼117、118号商铺的首付款共计人民币398822元，于2015年4月11日已付购房首付款人民币零元，因本人资金周转问题，共欠湖北亿中创和置业有限公司购房首付款398822元，于2015年7月11日前付清。如到期未能按时还款，则承担欠款之日起所欠总房款按月息2分利息计算，并把已交购房款做违约金没收，作为占用费补偿给湖北创和置业有限公司。”至今，被告对所欠原告购房首付款分文未付。由于被告严重违反与原告签订的《商品房买卖合同》和《补充条款》及与第三人和原告共同签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，原告向本院提起诉讼。
同时查明，被告谌运娥已离家下落不明，被告刘方兵因诈骗罪现在某监狱服刑，二被告已无履行合同的意愿和能力。被告刘方兵表示愿意解除相关合同，配合原告解决本案纠纷，但由于被告谌运娥未到庭参加诉讼而调解无果。在本案审理过程中，考虑到被告实际履行能力及本案的实际情况，经本院调解，原告同意将与被告签订的商品房买卖合同《补充条款》中约定的违约金按总房款的30%调减为20%。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充条款》，原告与被告和第三人共同签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）按揭业务合作协议》及被告向原告出具的首付款欠款欠条等合同，均系当事方自愿签订，不违反法律规定，合法有效，当事人应予全面履行，违约方依法应承担违约责任。同时本院认为，本案纠纷涉及多个法律关系问题，应一并予以解决。一、被告从2015年11月至今不履行合同义务，已根本违约，符合法律规定的解除合同的条件，因此，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充条款》及与被告和第三人共同签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》和要求被告交还所购房屋并承担违约责任的诉讼请求本院予以支持。二、被告应向原告支付首付款但实际未支付而向原告出具了欠条，并承诺按月2%支付利息。该民事行为应视为双方形成借贷关系，首付款本数及利息系被告对原告所负的债务。对该债务的处理应在本案相关合同依法得以解除和被告向原告交还所购房屋后，被告所欠原告首付款本数一并抵消，但在该债务存续期间，被告应按约定以首付款为基数向原告支付资金占用利息。三、由于被告违约，未按约定偿还按揭借款，第三人依照与原告签订的合作协议扣划原告保证金不违反法律规定。在解除相关合同后，被告已支付给第三人的按揭贷款本息由原告返还给被告，下欠第三人的款项由原偿还。四、对原、被告《补偿条款》约定按总房款的30%支付违约金的问题，该约定系双方自愿，且在本案审理期间，被告对该约定未提出异议和调减请求。但考虑到本案的实际情况及被告的实际履行能力，原告同意按总购房款30%调减为按总购房款20%支付违约金，本院予以认可。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告湖北亿中创和置业有限公司与被告刘方兵、谌运娥签订的《商品房买卖合同》、《补充条款》；同时，被告刘方兵、谌运娥将嘉鱼红星商贸城17号楼117、118号房屋返还给原告湖北亿中创和置业有限公司。
二、解除第三人嘉鱼农村商业银行股份有限公司与被告刘方兵、谌运娥签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》；同时被告刘方兵、谌运娥所欠第三人嘉鱼农村商业银行股份有限公司按揭贷款本息由原告偿还，该项义务于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
三、由被告刘方兵、谌运娥共同向原告湖北亿中创和置业有限公司支付自2015年7月12日至2017年7月11日利息191434.56元、违约金155764.40元，合计347198.96元，减除二被告已支付的按揭借款本息52570.17元，二被告应支付294628.79元。该项义务限二被告于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6000元，由被告刘方兵、谌运娥负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院。开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行。账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵守国
人民陪审员 易望起
人民陪审员 刘晓地
二〇一七年七月十一日
书 记 员 熊梦玉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条第三款、第四款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。