上海市第�中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2690号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海奉贤曙光输送机械厂。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海科程精密模塑有限公司。
委托代理人贾丙海，上海海若律师事务所律师。
上诉人上海奉贤曙光输送机械厂（以下简称曙光厂）、上海科程精密模塑有限公司（以下简称科程公司）因租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭于2015年9月8日公开开庭审理了本案，上诉人曙光厂之委托代理人李龙山、李枭、上诉人科程公司之委托代理人周奋、贾丙海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年9月30日，双方签订《租赁协议》，约定曙光厂将位于上海市某某区某某路＊＊＊号厂房（以下简称系争厂房）租赁给科程公司；租赁期限五年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止；第一年租金为1，785，319元（人民币，下同），第二年起至第五年的租金为1，895，319元；支付方式为先付后用，每年分四次支付，至2013年10月1日前支付首笔租金（年租金的四分之一446，329.75元），之后每三个月支付一次租金。《租赁协议》还约定，第一条：“租赁标的为甲方（曙光厂）将坐落在某某公路＊＊＊号内的新老厂房租赁给乙方（科程公司）（新厂房定为甲方新建厂房，设有行车与办公楼），厂内现有的三幢两层楼的老厂房6225平方米，租给乙方做厂房或办公及生活用房等。备注：①厂区内，东南角两栋二层小洋房约597.6㎡为无偿给乙方免费使用。……”；第三条2付款方式④：“租赁费逾期不付的，则按日加付半年租金额的0.02%滞留（纳）金。”；第四条甲方责任5：“新厂�出租时新装配备16吨行车二部，5吨行车二部，二吨电梯一部，必须持有安全使用验收合格证或许可证之类。”第五条：“租赁期间，甲乙双方无故不得提前收回或退还租赁，如有特殊情况，须提前一个月通知对方进行协商，协商达成共识，而且该行为均视为违约，违约方应支付守约方，按剩余期限的50%的租金给守约方作为补偿。……”；第六条：“如发生以下行为的，守约方有权通知违约方解除协议，违约方承担违约责任a）乙方欠租超过30天；视为乙方违约。……”。
曙光厂所有的系争厂房，房地产权证编号为＊房地＊字（＊＊＊＊）第＊＊＊＊号。根据房地产权证宗地图，共有1、2、3、4、6、7六幢厂房。双方签订《租赁协议》时，3号厂房已被拆除，重建了新厂房，即《租赁协议》所描述的新建厂房和新建办公楼。曙光厂未取得该新建厂房、新建办公楼房地产�证，建设工程规划许可证。
《租赁协议》签订后，曙光厂将系争厂房交付于科程公司。
2013年11月7日，科程公司支付曙光厂租金446，329元。
2014年初，科程公司发现厂房存在环氧地坪起皮、脱落、室外场地起砂、房屋漏水等质量问题。2014年1月7日，曙光厂、科程公司、建筑施工方吕某某父子、环氧地坪商杨某某多方对环氧地坪起皮、脱落等问题进行协商，形成《会议记要》。《会议纪要》约定：“3、多方决定，由建筑商吕某某试做一大块油化地坪，看看情况怎样，待半年后如出现没有脱落、起皮的，这个地坪质量事故责任由杨老板负责，前后修理费也可以由杨老板负责，但后修理由吕老板叫来的人修理，但费用由杨老板负责。如果：吕老板修理的那块地坪，半年内还是起皮、脱落，全部的责任全部由吕老板负责资金及修理。4、场地起砂的事情由吕老板负责资金和修理。5、还有几处房屋漏水的问题，由吕老板在2014年元月15日前修理完毕”。
2014年5月28日，科程公司支付曙光厂租金500，000元。
后，双方为租金的支付产生矛盾，曙光厂于2014年8月1日、2014年8月23日对系争厂房采取停电措施。
2014年9月30日，曙光厂委托律师向科程公司发出律师函，通知科程公司解除《租赁协议》，并提请科程公司于2014年10月10日前搬离；若逾期仍未搬离的，曙光厂将采取停水、停电措施。
2014年10月9日，曙光厂委托律师向科程公司发函，通知科程公司于2014年10月13日前搬离，逾期仍未搬离的，一切后果与责任自负。
2014年10月14日，曙光厂对系争厂房停电一天。
2014年10月15日，曙光厂诉讼至法院，要求判令：1、解除曙光厂与科程公司之间签订的《租赁协议》；2、科程公司搬离承租的上海市某某区某某路＊＊＊号厂房并返还曙光厂；3、科程公司支付曙光厂租金838，990元（截至2014年9月30日）、滞纳金81，587元、补偿金1，000，000元。庭审中，曙光厂增加诉讼请求：科程公司按年租金1，895，319元的标准支付曙光厂自2014年10月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费。
科程公司不同意曙光厂诉请，并反诉要求：1、租赁协议部分无效，有效部分继续履行；2、曙光厂修缮出租厂房的环氧地坪起泡起尘以及漏水；3、曙光厂支付科程公司垫付款350，000元；4、曙光厂支付科程公司公安消防罚款35，000元。庭审中，科程公司认为协议客观履行不能，变更反讼请求1：租赁协议部分无效，有效部分请求解除；撤销第2项反诉请求；请求曙光厂赔偿科程公司装修补偿款等共计2，636，995.33元（包含第3、4项反诉请求）。
2014年10月23日，曙光厂对系争厂房持续采取停电措施。后科程公司自备发电设备供电。
2015年5月12日，科程公司�离系争厂房，双方办理交接。
原审另查明，2013年4月10日，科程公司与他人签订《工业品买卖合同》，自行为系争厂房购置装备行车，费用350，000元。
还查明，上海市奉贤区公安消防支队于2014年5月12日向科程公司发出《建设工程竣工验收消防备案违法通知书》；于2014年5月12日作出＊＊（＊）＊＊字（＊＊＊＊）＊＊＊＊号《行政处罚决定书》；于2014年6月9日作出＊＊（＊）＊＊字（＊＊＊＊）＊＊＊＊号《行政处罚决定书》，并向科程公司发出《罚款缴纳通知书》。科程公司对此支付了罚款35，000元。
原审又查明，科程公司另案起诉曙光厂，要求其赔偿因曙光厂停电导致经济损失1，419，637.03元。
原审审理中，针对科程公司对系争厂房的装修，法院委托相关部门进行审价，鉴定结论为总工程造价1，883，690元，其中3号房（新建厂房及新建办公楼）和别墅（提供�费使用的位于东南角两栋二层小洋房）的装修现值为765，205元；其余厂房的装修工程造价为1，118，485元，装修残值为820，222元。
原审认为，一、关于《租赁协议》的效力问题。系争厂房中原3号房拆除后新建的厂房和办公楼以及免费使用的小洋房（别墅），因未取得建设工程规划许可证，亦无其他审批手续，该部分的租赁关系依法应属无效，其余厂房具有合法权源，相应租赁关系有效。故本案《租赁协议》部分有效，部分无效。
二、关于协议无法履行的原因。双方在履约过程中，系争厂房出现环氧地坪起皮、脱落、场地起砂、房屋漏水等现象。科程公司据此以先履行抗辩缓交租金，提出了其生产环境具无尘要求，系争厂房的状况不符合其生产要求，不符合其租赁目的的意见，然《租赁协议》中对无尘未作特别约定，科程公司也未能举证证明，故法院只能认定系争厂房作为一般租赁物，厂房的瑕疵并不足以影响租赁物的使用性质。科程公司仅可缓交与租赁物瑕疵相对等的部分租金作为抗辩，不能据此作为缓交全部租金的理由，法院认定曙光厂与科程公司均存在违约行为。曙光厂不能以《租赁协议》第六条的约定取得单方解约权，法院对曙光厂提出的科程公司于2014年10月1日收到解约通知时《租赁协议》解除的意见不予采纳。双方达成的《会议纪要》，对系争厂房的质量问题的处理作出了商定，但至法院现场勘查时仍存在漏水现象，曙光厂不履行厂房的修缮义务属违约行为。双方矛盾激化后，曙光厂多次采取停电措施，特别2014年10月23日后持续停电，影响厂房的根本使用，亦属违约行为。
三、关于协议解除后，后果如何处理。双方在庭审中均主张解除协议，科程公司于2015年5月12日搬离系争厂房，双方办理交接，系用行为对解�《租赁协议》作出的意思表示，法院确认《租赁协议》中有效部分于2015年5月12日解除。对于租金和房屋占有使用费，因曙光厂于2014年10月23日之后的停电行为，从根本上影响了科程公司对房屋的使用，法院对此之后的租金及房屋占有使用费不予支持；在此之前的，法院考虑系争厂房存在瑕疵等因素，参照《租赁协议》约定的租金标准酌情降低20%，科程公司应支付曙光厂租金、厂房占有使用费762，582元﹛［（1，785，319元-446，329元-500，000元）＋（1，895，319元／365天＊22天）］＊80%﹜。对于曙光厂主张的滞纳金81，587元，鉴于科程公司可据厂房瑕疵问题抗辩部分租金，法院酌情降低20%，法院支付曙光厂主张的滞纳金65，269元。对于曙光厂依据《租赁协议》第五条所主张的解除协议补偿金1，000，000元，法院认定曙光厂未取得单方解除权，曙光厂不能据此条款主张补偿金，法院不支持该诉讼请求。
对于科程公司主张的消防罚款35，000元，曙光厂新建厂房消防未备案致使科程公司被罚，系曙光厂提供的厂房存在瑕疵，责任在曙光厂，曙光厂理应赔偿其损失。对于科程公司主张的垫付行车费350，000元，科程公司早在《租赁协议》签订前就已为系争厂房购置行车，与《租赁协议》由曙光厂提供行车的约定相矛盾，故法院采信曙光厂提出的实为双方在签订《租赁协议》前商定由科程公司自购行车，而降低新建办公楼租金的说法，但该行车应理解为科程公司对系争厂房的投入。对于科程公司主张装修补偿，曙光厂提出未同意科程公司装修，依法不应补偿。在《租赁协议》履行过程中，双方已经产生种种矛盾，也因其他事宜达成《会议记要》，但曙光厂从未对装修提出质疑，故法院确认曙光厂默认科程公司装修。曙光厂应当对《租赁协议》无效部分的新建厂房、新建办公楼、别墅的装修现值依过错责任予以赔偿；法院确认曙光厂为主要过错责任，应对该装修现值的80%即612，164元（765，205元＊80%）承担赔偿责任；同样，曙光厂对科程公司的行车投入损失承担80%即280，000元（350，000元＊80%）赔偿责任；对于《租赁协议》有效部分的厂房装修，根据双方各自的过错承担相应的装修残值损失，法院确认由曙光厂承担20%。对于装修残值，法院参考曙光厂的意见，作出如下确认：以装修完毕2014年1月起，至租赁期满57个月为预计使用月份，至鉴定现场踏勘日累计使用月份16个月，装修工程造价1，118，485元，每月折旧额＝装修工程造价÷预计使用月份，装修残值（57-16）＊（1，118，485÷57）＝804，524元，即曙光厂对装修残值损失承担160，904元（804，524元＊20%）。
原审法院于二○一五年七月二十八日依法作出判决：一、确认上海奉贤曙光输送机械厂与上海科程精密模塑有限公司于2013年9月30日签订的《租赁合同》部分有效，部分无效；有效部分已于2015年5月12日解除；二、上海科程精密模塑有限公司于判决生效之日起十日内支付上海奉贤曙光输送机械厂租金及厂房占有使用费人民币762，582元；三、上海科程精密模塑有限公司于判决生效之日起十日内支付上海奉贤曙光输送机械厂滞纳金人民币65，269元；四、上海奉贤曙光输送机械厂于判决生效之日起十日内赔偿上海科程精密模塑有限公司罚款损失人民币35，000元；五、上海奉贤曙光输送机械厂于判决生效之日起十日内赔偿上海科程精密模塑有限公司装修损失人民币773，068元；六、上海奉贤曙光输送机械厂于判决生效之日起十日内赔偿上海科程精密模塑有限公司装备行车损失人民币280，000元；七、驳回上海奉贤曙光输送机械厂的其他诉讼�求；如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币22，085.19元，诉讼保全费人民币5，000元，由上海奉贤曙光输送机械厂负担人民币15，411.47元，由上海科程精密模塑有限公司负担人民币11，673.72元；反诉受理费人民币27，895元，由上海奉贤曙光输送机械厂负担人民币11，509.94元，由上海科程精密模塑有限公司负担人民币16，385.06元。
判决后，曙光厂与科程公司均不服，均向本院提起上诉。
曙光厂上诉称，1、本案租赁协议无效部分的过错责任完全在科程公司，原审判令由曙光厂承担无效部分80％的责任不当；2、科程公司拒付租金构成根本性违约，曙光厂有权单方解除合同，曙光厂向科程公司发出的解除通知合法有效，自该通知到达之日起双方的租�关系已经解除；3、虽然曙光厂于2014年10月23日开始停电，但此后科程公司仍然继续占有使用厂房，理应支付使用期间的使用费；4、原审法院对行车的处理及装修损失的处理均不当。请求二审法院撤销原审判决，改判支持曙光厂的诉讼请求，驳回科程公司的反诉请求。
科程公司上诉称，曙光厂交付的部分租赁物系违章建筑，从而导致科程公司多次被处罚严重影响生产经营，故该部分合同无效的责任完全在曙光厂，原审法院判令科程公司承担20％责任缺乏依据。请求二审法院撤销原审判决第三、五、六项，改判科程公司无需支付滞纳金，并判令曙光厂赔偿科程公司全部装修损失及行车损失。
二审审理期间，科程公司提供2015年5月25日双方签署的交接清单一份，用以证明双方在交接时已经把行车移交给曙光厂。曙光厂经质证认为，对该清单真实性予以认可，但行车是可�拆除的，同时曙光厂认为，双方在移交时厂房的物品就是清单上的内容，而鉴定时将许多不存在的东西都鉴定进去了。本院经审查认为，双方对移交时行车留在厂房内的事实一致认可，故本院对该事实予以确认。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审中，双方确认，2015年5月12日双方办理交接时，行车留在厂房内。
本院认为，一、本案部分租赁物未办理建设工程规划许可证及产权证，该部分租赁关系应属无效。曙光厂作为出租方，将不具备合法权证的租赁物对外出租，显属不当，应承担主要过错责任；科程公司作为承租方，负有对租赁物审核的义务，其在明知或应当知道部分租赁物不具备产证的情况下仍然同意租赁，也存在一定过错。原审法院对本案租赁协议的效力认定及无效部分双方过错责任的认定正确，本院予以维持。
二、关于租赁�议解除的责任。首先，根据双方在2014年签署的会议纪要，可以反映出系争厂房确实存在漏水等质量问题，而从原审法院至现场勘察的情况来看，直至诉讼期间，系争厂房仍然存在多处漏水现象。曙光厂作为出租方，交付的租赁物存在质量瑕疵，且未及时履行修缮义务，显属违约，故其对合同解除负有一定责任。其次，科程公司作为承租方，按约支付租金是其主要合同义务，而从实际履行情况来看，其自2014年5月28日起即不再支付租金，科程公司主张其不再支付租金的原因是租赁物存在诸多质量问题，然从现有证据来看，系争厂房存在的瑕疵并不足以影响科程公司的使用，事实上科程公司也在继续使用厂房，故科程公司拒付全部租金的行为显属不当，构成违约。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，科程公司停止支付租金也事出有因，故曙光厂主张双方租赁关�自其解除租赁协议通知送达科程公司之日即解除缺乏依据，该上诉主张本院不予采纳。本案诉讼中双方均同意解除合同并在原审审理期间办理了交接手续，原审法院以该日期作为双方合同解除的日期并无不当，本院予以维持。
三、关于2014年10月23日之后的使用费问题。曙光厂于该日采取停电措施，确实影响了科程公司的使用，但此后科程公司在自备发电设备供电的情况下继续占有使用系争厂房，故科程公司理应支付实际占有使用期间的使用费用，考虑到曙光厂停电行为对科程公司的使用造成影响，故使用费标准可酌情予以降低。鉴于科程公司就停电期间的损失已经向原审法院提起诉讼，故就停电之后产生的使用费本院不做处理，双方在另案诉讼中一并予以解决。
四、关于消防罚款部分。该罚款是由于系争厂房未进行消防备案所致，曙光厂作为房屋权利人显然应�承担相应责任，原审法院判令由曙光厂承担该罚款正确，本院予以维持。
五、关于行车费用。双方在租赁协议中约定新厂房出租时配有行车，实际履行中行车由科程公司自行采购并装置在厂房内，在科程公司搬离厂房双方移交时行车也留在系争厂房内，故原审法院根据合同无效的过错责任判令由曙光厂支付科程公司80％行车费用公平合理，本院予以维持。
六、关于装修损失部分。首先，鉴于双方的租赁关系部分有效部分无效，而对于有效部分合同的解除双方又都存在过错，故原审法院根据实际履行情况及双方过错程度判定曙光厂对合同有效部分装修残值承担20％，对无效部分装修现值承担80％符合公平合理原则，本院对此予以维持。其次，曙光厂上诉称鉴定结论中包含许多实际不存在的项目，然鉴定过程中鉴定单位会同双方进行现场勘察，曙光厂到场后又提前离�，该行为应视为其对自身权利的放弃，而况曙光厂二审中主张部分项目实际不存在，但又无法陈述具体是指哪些项目，曙光厂该上诉主张显然缺乏依据，本院难以采信。再次，就曙光厂对鉴定报告中装修残值计算方法提出的异议，本院注意到，鉴定报告确实按照租赁合同期限60个月、实际使用16个月计算装修残值，但原审法院对此已经进行了调整，按照预计使用月份57个月、累计使用月份16个月计算装修残值，该调整符合客观事实，并无不当。综合上述理由，原审法院对双方合同解除后装修损失部分的处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院对本案处理并无不当，本院予以维持；上诉人曙光厂及科程公司的上诉请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币35，162.30元，由上海奉贤曙光输送机械厂负担人民币22，043元，上海科程精密模塑有限公司负担人民币13，119.30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 娄永
二〇一五年十月十五日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……