江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亭东民初字第0433号
原告倪同琪，个体工商户。
委托代理人倪同珠，江苏倪同珠律师事务所律师。
被告孙东明，个体工商户。
委托代理人姜军荣，江苏登瀛律师事务所律师。
委托代理人李月发，北京仁人德赛（盐城）律师事务所律师。
原告倪同琪与被告孙东明返还财产纠纷一案，本院于2013年7月21日受理后，依法适用简易程序由代理审判员周清郁独任审判。后经批准依法组成合议庭于同年8月19日、9月24日、12月11日公开开庭进行了审理，原告倪同琪及其委托代理人倪同珠，被告孙东明及其委托代理人姜军荣、李月发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪同琪诉称：原告于2002年9月28日购买的盐城市亭湖区盐东农贸市场投资建设人张正荣、程芳所有的该菜场37号门市房屋，购房款系张正荣、程芳结欠原告建筑该菜场时所供楼板款予以抵付。涉案房屋于2013年12月31日由张正荣、程芳交付给原告。原告接收房屋后对该房进行了装潢，并安装了水电进行使用，后被告强行侵占。为此，原告曾向公安机关进行报案，但至今未能得到解决。现诉请法院判决：1、被告返还原告位于盐城市亭湖区盐东农民菜场37号门市房屋的拆迁款人民币28万元。2、被告赔偿原告损失人民币26350元。
被告孙东明辩称：1、原告对诉争的财产不享有所有权，其与开发商之间系债权债务关系。2、原告陈述“房屋于2013年12月31日由张正荣、程芳交付原告”不是事实，截止至诉讼时房屋都没有交付给原告。3、原告的诉讼请求没有法律根据。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2001年12月3日，张正荣（又名徐兆明）与程芳签订了《开发建设盐东农贸市场协议书》一份，协议约定：双方共同开发盐东农贸市场，协议并对其他事项进行了约定。次日，江苏省盐都县公证处（2001）盐都证经内字第1434号公证书对该协议书进行了公证。经被告孙东明介绍，盐城市新兴鸿运建筑公司承建了盐东农贸市场，期间，原告向鸿运公司供应建筑材料，建筑完工后，鸿运公司共拖欠原告材料款28000元。2002年9月28日，盐东农贸市场（张正荣）与原告倪同琪签订《盐东农贸市场订房协议》一份，主要内容为：三、位置编号：37#；四、价格：叁点叁伍万元；五、付款方式：签订协议，交定金叁点叁伍万元，余款万元交房时一次性结清，如不按合同交款，没有交款票据，此合同一律无效。……，甲方：盐东农贸市场筹建办张正荣、程芳，证明人：严学全，乙方：倪同琪，2002年9月28日”。同年12月4日，盐东农贸市场（张正荣）与被告孙东明同样签订《盐东农贸市场订房协议》一份，协议第五款付款方式为：签订协议，交定金壹点伍万元，余款壹点捌伍万元交房时一次性结清，如不按合同交款，没有交款票据，此合同一律无效。合同签订后，被告孙东明向盐东农贸市场筹建办交付购房款15000元。盐东农贸市场筹建办向孙东明出具工商服务业统一收款收据收款联一份，载明：购买市场门市房第三十七号1间，金额：15000元，填票人：严学全，收款人：张正荣，单位名称：盐东农贸市场筹建办，后被告陆续给付购房款6500元。2003年10月6日，盐东农贸市场（张正荣）与原告倪同琪签订协议一份，载明：甲方在建筑盐东农贸市场期间，将该工程承包给新兴鸿运公司承建，由于该公司没有将乙方楼板款及时归还。现农贸市场决定暂用市场门市房抵押贰万捌仟元至2003年12月30日，甲方不归还此款，门市房归乙方所有”。2003年10月份，张正荣将争议的37#门市毛坯房交付给原告倪同琪。交房后，原告对该门市房进行了装潢。2005年8月份，被告孙东明占有讼争房屋。2005年9月27日，盐东综合市场作出《关于37号门市房的处理决定》一份，内容为：“自本场负责人张正荣与倪同琪于2003年10月6日签订协议以来，已有20多个月了，倪同琪未将新兴鸿运建筑公司账款交本场入账，故所签订的抵押协议、订房协议未成立，该门面房应以市场出具的印章齐全手续为准，房屋交孙东明所有，其他任何人的行为本市场一律不予认可。盐东综合市场，2005年9月27日”。2006年5月1日、2007年5月1日，被告孙东明与韦加井签订租房协议各一份，双方约定2006年5月1日起至2007年5月1日止的租金为1800元，2007年5月1日起至2008年4月30日止的租金为2500元。2008年5月1日，孙东明与韦加井再次签订租房协议，双方约定租金为每月350元，每年5月1日结算，并约定除房租需要调整外，甲方将该门市一直续租给乙方。如无其他争议，次年不再另订协议，此协议一直顺延。后原、被告因房屋所有权问题未能协商一致，原告遂诉至本院。
另查明，盐东农贸市场在建设之初未办理建设用地规划许可手续，在市场建成后也未取得房屋所有权证书，且未取得商品房预售许可。2013年7月份，被告与盐城市亭湖区房屋拆迁服务有限公司签订拆迁合同，诉争房屋拆迁补偿款为279990元。
还查明，盐城市亭湖区盐东综合市场于2004年10月10日经盐城工商行政管理局亭湖分局注册登记设立，经营范围为：市场设施租赁、市场管理服务。投资人：刘开华。本案在审理过程中，原告提出被告占有争议房屋，系由被告孙东明采取暴力手段，损坏门锁而进入的，并提供了证人李某证实被告强行搬移证人物品而占有房屋的证词。被告对此予以否认，认为强行搬物品的是盐东农贸市场的工作人员，但未能提供证据证实。被告提出其占有讼争房屋系张正荣向其交付，亦未能提供证据予以证明。案件审理期间，原告提出要求被告返还的拆迁款既包括房屋款，也包括装潢款，但认为具体的款项并未分开计算，对此意见，原告未能提供相应的证据。被告认可拆迁补偿款是“一口价”，未区分房屋及装潢部分，并陈述对拆迁款中是否包括装潢部分不知情。
本案在审理过程中，根据原告申请，本院依法作出保全裁定并通知盐城市亭湖区亭湖新区富康社区居委会协助对亭湖区盐东农贸市场37号门市房拆迁款进行了冻结。上述事实，有盐城农贸市场订房协议、抵押合同、交款凭证、租赁协议以及双方当事人的陈述等在卷予以证实。本院予以确认。本案的争议焦点为：1、原告倪同琪对讼争房屋是否享有所有权？原告倪同琪与张正荣签订的讼争房屋抵押合同是否有效？2、原告倪同琪要求被告返还讼争房屋拆迁款及赔偿损失的诉讼请求能否支持？
关于争议焦点一，本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，讼争房屋的建设未取得建设用地许可证，亦未取得建设工程规划许可证，故涉案房屋应属于不能取得合法权属证书的建筑，其作为不被承认权利的事实不动产，其转让不受法律保护，而以此为标的的房屋买卖合同为无效合同。对于合同被确认无效之后的处理原则应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条确定的原则来处理“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案在法庭辩论终结前，讼争的房屋仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的依据，故原告倪同琪与盐东农贸市场（张正荣）签订的房屋买卖合同为无效合同，不能产生物权转让的效力，同样，因讼争房屋属于无权属证书的建筑，就其设定抵押来说，不能取得登记从而不能产生物权变动的效力，故原告倪同琪与张正荣签订的涉案房屋抵押合同无效。
关于争议焦点二，本院认为：《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”本案中，原告虽依合同约定曾占有讼争房屋，但因该房屋买卖合同无效而不能产生物权变动的效力，因此原告并不具有合法占有讼争房屋的依据，也不享有讼争房屋的所有权，由此亦不能享有讼争房屋的使用、收益等权利。合同具有相对性，此为合同法的一项基本原则。只有合同当事人可以对他方提起诉讼而强制他方履行合同约定的义务。一项合同不得赋予合同当事人以外的任何人以合同上的权利，亦不得使其承担合同上的义务。就本案而言，原告对于诉争的房屋既无所有权，亦未发生物权上的“占有”，其对于诉争房屋并不享有占有、处分、使用、收益的权利，其与被告之间并无合同关系，其不具有请求被告返还拆迁款和赔偿损失的法律依据，故原告的诉讼请求，本院不予支持。被告孙东明认为原告并无请求返还拆迁款、赔偿损失权利的辩解意见，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十一条、第一百八十四条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告倪同琪要求被告孙东明返还盐城市亭湖区盐东农民菜场37号门市房屋拆迁款28万元诉讼请求。
二、驳回原告倪同琪要求被告孙东明赔偿损失人民币26350元的诉讼请求。案件受理费540元，诉讼保全费2200元，合计2740元由原告倪同琪负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。（开户银行：中国农业银行盐城中汇支行，账号：40×××21，收款人：盐城市财政局非税收入财政汇缴专户）。
审 判 长 朱明华
代理审判员 周清郁
人民陪审员 沈文宽
二〇一四年三月三日
书 记 员 杨 春
附相关法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
第一百八十四条下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
2、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
3、《中华人民共和国城乡规划法》
第六十五条在乡、村规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。