湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂洪山民三初字第00227号
原告：刘太余，中国第一冶金建设集团公司退休干部。
原告：杨金娣。
委托代理人：刘太余（系原告杨金娣丈夫），1944年10月21日出生，汉族，武汉市人，中国第一冶金建设集团公司退休干部，住武汉市洪山区绿汀雅境13栋3单元101室，身份证号4201071944********。代理权限：特别授权。
被告：刘亮，武汉易普电脑公司员工。
第三人：中国建设银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行，住所地武汉经济技术开发区创业道10号。
法定代表人：程志伟，该支行行长。
委托代理人：李世红，湖北泓峰律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告刘太余、杨金娣与被告刘亮、第三人中国建设银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行（以下简称建行武汉开发区支行）共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李晓雁于2013年5月21日和2014年3月20日公开开庭进行了审理。原告及原告杨金娣的委托代理人刘太余，被告刘亮，第三人建行武汉开发区支行的委托代理人李世红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘太余、杨金娣诉称：二原告与被告系父母子女关系，2007年4月二原告将位于青山区的旧房出售，并向亲戚借钱、银行贷款购买了洪山区绿汀雅境13栋3单元101室的房屋，用以家人共同居住。由于购房时，被告承诺还贷，所以将房屋产权登记在被告名下。后被告对贷款分文未付，并且连物业费、水电费、燃气费等杂费均由二原告承担。被告结婚后，对二原告态度恶劣甚至暴力相对。并以假离婚的手段，将房产转移给第三人祝兰芳，企图将二原告扫地出门。
故二原告依据国家相关法律法规要求确认房产共有权，并得到两级人民法院的支持。此后，被告仍拒不负担其应负担的还贷责任与生活必须费用。同时，鉴于原告的现实情况，虽然法律上已经确权，但原告的人身安全和基本权益还在受到威胁和伤害。因此，无论在经济上、思想上原、被告双方已完全没有继续共有房屋和共同居住的基本条件。特此提起诉讼，请求判令：一、将位于武汉市绿汀雅境13栋3单元101室之住宅，按购房出资额予以分割并落实到位。具体分割方
式：1、判令绿汀雅境13栋3单元101室住宅归一方所有，另一方可以以货币形式一次性付给腾退方。金额按出资额及房产增值部分确定，剩余房贷由房产继续居住方负责偿还或善后；2、在人民法院主持下，双方协商将上述房产变卖，变卖所得款项，偿还剩余房贷，结余部分，按购房出资比例分配。卖房税等相关费用按原房产共有人分摊承担；3、在人民法院主持下，依法拍卖上述房产，拍卖所得偿还剩余房贷及相关费用，结余部分，按购房出资份额分配给双方。二、诉讼费由被告负担。在审理过程中，原告刘太余、杨金娣增加诉讼请求为：如果房屋判决给原告刘太余、杨金娣，则要求被告刘亮限期腾退房屋。
原告刘太余为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：
证据一、购房合同及产权证书。证明购房首付及申请贷款金额的数量。
证据二、购房首付交款凭证。证明首付款系原告出资。
证据三、购房首付收据，房款发票。证明首付款系由原告全部出资到位。
证据四、办房地产证交费凭证。证明原告出资办两证付款到位。
证据五、贷款转存凭证（借款借据）。证明原告以被告名义贷款到位。
证据六、原告刘太余所有的活期储蓄存折；缴纳贷款本息凭证。证明购房后至今一直由原告还贷。
证据七、借款借据。证明原告为购房而负债。
证据八、物业管理，燃气、水电交款凭证。证明原告一直承担前述费用。
证据九、存量房买卖合同（旧房）。证明原告卖唯一居住旧房后即买新房。
证据十、证明。证明原告夫妇长期受虐待，原告一直希望问题得以解决并寻求法律保护。
证据十一、两级法院判决书。证明案涉房屋为共同共有。
证据十二、确权后的房屋产权证书。证明房屋系原、被告共同共有。
被告刘亮辩称：一、被告同意原告提出的原、被告不能在讼争房屋共同生活的主张。也就是说，该房屋只能由原、被告一方单独居住。二、对于原、被告其中一方享有房屋，并向对方支付房屋对价的房屋分割方式可行，但是存在两点障碍：1、出资的份额不能确定；2、被告的女儿应该对该房屋享有产权，该房屋不能仅仅在原、被告之间进行确权分配。三、被告对于变卖或拍卖该房屋进行分割的方式也无异议，但是同样存在上述两点障碍，即1、出资的份额不能确定；2、被告的女儿应该对房屋享有产权，该房屋不能仅仅在原、被告之间进行确权分配。四、如果房屋判决给二原告，要求被告限期腾退，则被告要求二原告将被告应得的房款予以同时支付；如果房屋判决给被告，对于房屋的使用被告可以与二原告协商处理。
被告刘亮未向法庭提交证据。
第三人建行武汉开发区支行陈述：一、讼争房屋是以被告刘亮的名义办理的借贷手续，并且对房屋办理了相关的抵押。二、基于前面对该房屋确权纠纷终审后，确认原、被告对房屋共同享有产权，给第三人带来不利影响，因为第三人不能主动变更他项权证。三、案涉房屋自2007年7月至2014年2月还贷账户正常，已缴纳贷款本金27797.97元、贷款利息76924.70元，总计本息104722.67元。考虑不要增加原、被告额外的负担，希望原、被告协商处理房屋。即第三人认为原告诉讼请求第一项的第二、三条方案比较可行。四、只要二原告保证还贷账户正常，且在变卖房屋后先予偿还银行贷款，则对法院将房屋判决给二原告无异议；但如需变更产权人，则应先予偿还贷款以解除抵押之后再办理产权变更。
第三人向法庭提交证据：案涉房屋自2007年7月至2014年2月21日的还贷清单。证明该房屋还贷账户正常，已缴纳贷款本金27797.97元、贷款利息76924.70元，总计本息104722.67元。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性无异议，但不认可其证明目的；对证据二、三、四、五、六的真实性不能确定，但表示在针对讼争房屋确权案件的审理过程中见过这些证据，同时表示对证据六的证明目的不予认可，认为2009年底之前的房贷均由其支付；对证据七的真实性和证明目的均不认可；对证据八，表示部分没见过的证据的真实性不能认可；对证据九的真实性不清楚；对证据十真实性不认可；对证据十一、十二均无异议。
第三人对原告提交的证据的真实性均无异议，但表示不清楚能否达到其证明目的。
原告和被告对第三人提交的证据均无异议。
本院对原告提交的证据一、十一、十二的真实性予以采信；鉴于原告提交的证据二至证据六、证据九，在进行讼争房屋确权纠纷时，被告对其真实性均予以认可，且当庭未否认或提交证据推翻其真实性，故本院对该系列证据的真实性予以采信；证据七与本案无直接关联；对证据八中被告不持异议的证据的真实性予以采信，对被告表示其未曾见过的证据，因被告并未否认其真实性，也没有提交证据推翻其真实性，故本院对该证据的真实性予以采信；对证据十的真实性予以采信，可以证明原、被告之间的纠纷以及报案等情况。
本院对第三人提交的证据予以采信。
经审理查明，原告刘太余、杨金娣与被告刘亮系父母与儿子的关系。2007年4月15日，二原告将位于青山区117街44门11号的房屋（56.19平方米）以173800元售出。同年4月20日，被告与武汉市洪荣物业发展有限公司签订商品房买卖合同，购买武汉市东湖新技术开发区雄楚大道456号绿汀雅境13栋3单元1层01号房屋（129.7平方米），房屋总价值489082元。二原告于同年4月20日交付购房首付款249082元，余款240000元通过贷款偿还。2007年4月30日，被告同第三人建行武汉开发区支行签订《个人住房借款合同》，借款金额240000元，在该月利率水平下，每月偿还本息1457.49元，还款期限为30年，并将争议房产抵押给第三人开发区支行。2007年6月，二原告与被告共同入住该房屋并共同居住生活至今。至2014年2月，该房屋贷款已经偿还贷款本息共计104722.67元，目前处于正常还贷账户状态。
2011年3月28日，原告刘太余、杨金娣针对讼争房屋以物权确认纠纷对被告刘亮提起诉讼，经本院和武汉市中级人民法院审理后，分别作出（2011）洪民初三字第00115号和（2012）鄂武汉中民终字第00471号民事判决书。终审认定该套房屋由原、被告共同共有，购房首付款分别由原告刘太余、杨金娣支付189082元，由被告刘亮支付60000元。2013年1月8日，该房屋产权人被变更为原、被告三人，共有情况为共同共有。
另查明，原、被告除讼争房屋外，没有其他住房。在本案审理过程中，原、被告均表示双方无法共同居住，愿意对讼争房屋进行分割。经本院释明，原、被告均表示愿意按照7250元／平方米的标准对讼争房屋进行价值认定。
归纳本案焦点为：
一、如何确认原、被告对讼争房屋的出资？
由于讼争房屋是共同投资购置的房产，投资多少应以实际出资额来衡量。该房屋的购房款为489082元，由首付款249082元和按揭贷款240000元两部分组成。（2012）鄂武汉中民终字第00471号民事判决书认定购房首付款分别由原告刘太余、杨金娣支付189082元，由被告刘亮支付60000元。另外，原告认为已经交付的贷款和购房时的完税费均由其支付，被告则认为2009年年底之前的房屋贷款和部分购房时的完税费由其以现金方式支付给原告刘太余代为交付，原告仅支付剩余部分。本院认为，从按揭贷款的偿还方式可以认定，在2007年7月还贷之初至2009年2月之间约30000元的还款，还贷账户显示的支付方式为“现存”，虽然没有直接证据证明系原告单方出资，但因还贷存折始终由原告保存，被告未能提交证据证明其将该款以现金方式支付给原告刘太余代为交付，故该部分还款应认定系原告支付。而从2009年3月起至之后的还贷方式则基本为“转存”或少量“现存”，所对应的是原告刘太余的退休金账户的“转取”或“现取”，可以认定该金额系直接从原告刘太余的退休金账户转移至房屋贷款账户，即该部分还款亦系原告支付。至于在购房时所支付的完税费、房屋维修基金等20575.33余元（含契税、交易手续费等10495.33元、土地登记费等113元、公证和抵押费185元、房屋公共维修基金9782元等），被告未能提交证据证明其将该款以现金方式支付给原告刘太余代为交付，应认定为原告支付。
二、讼争房屋的处理方式？
鉴于原、被告均明确表示不能在讼争房屋共同居住生活，愿意对房屋产权进行分割，故本院据此对该房屋产权进行分割。因讼争房屋被认定为共同共有房产，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第90条“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人对生产、生活的实际需要情况”之规定，分割该房屋的产权时，应根据公平公正的原则，结合均等分配和双方的出资情况，以及原、被告系家庭共有成员的关系等因素进行综合考量。鉴于购买房屋的首付款由原告支付大部分，且自购买之初至今的还贷和办理相应完税手续等费用均由原告支付，本院酌情认定由二原告享有该房屋80%的产权，被告刘亮享有20%的产权。另外，鉴于被告刘亮明确表示，如果其对该房屋所享有的比例低于33%，其决定放弃房屋，选择房屋折价款；而且第三人建行武汉开发区支行亦表示，
只要二原告保证还贷账户正常，且变卖房屋后先予偿还银行贷款，则对法院将房屋判决给二原告无异议；再综合考虑二原告的年龄、经济收入和原、被告的家庭人员结构，以及武汉市目前市场房价、贷款条件等因素，本院认为讼争房屋归二原告所有更适宜其正常的生活，而二原告则按扣除截至双方达成房屋单价当月，即2014年2月所欠贷款本金212202.03元（贷款金额24万元-
已付本金27797.97元）后的房屋价款，以20%产权比例向被告刘亮支付对应的房屋折价款。虽然案涉房屋已经支付的房屋贷款本息系二原告缴纳，被告刘亮未承担该费用，但正是基于该原因，本院确定被告刘亮的房屋产权比例为20%，而非1／3，从公平原则考虑，被告刘亮不再向二原告返还已经支付的房屋贷款本息之20%的费用。
综上所述，本院认为，原告刘太余、杨金娣与被告刘亮已经丧失对案涉房屋共同共有的基础，且双方均表示愿意进行产权分割，故本院依据上述确认的二原告享有80%、被告享有20%的比例进行分割。根据双方约定，案涉房屋的总价款为940542.5元（129.73平方米＊7250元），经分割后，该房屋应由原告刘太余、杨金娣所有，并由二原告向被告刘亮支付其所享有20%产权对应的折价款145668.094元（﹤940542.5-212202.03元﹥＊20%）。至于案涉房屋向第三人建行武汉开发区支行的借款偿还义务则应由原告刘太余、杨金娣履行。第三人建行武汉开发区支行认为，案涉房屋如需变更所有权人，则应先予偿还贷款以解除抵押之后方能办理产权变更登记。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条“共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”的规定，二原告可以请求分割房屋，现案涉房屋的权利人确认为二原告所有，对于抵押的房屋标的及贷款的金额并未改变，建行武汉开发区支行也认可因该房屋抵押所欠的各期应偿付的贷款并无拖欠，且该贷款尚有案涉房屋予以抵押，不影响建行武汉开发区支行抵押权利益的实现，没有侵犯建行武汉开发区支行作为抵押权人的合法利益。故该房屋变更登记至二原告名下不以偿还贷款后解除抵押为前提。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第90条的规定，判决如下：
一、坐落于武汉市东湖新技术开发区雄楚大道456号绿汀雅境13栋3单元1层01号房屋属原告刘太余、杨金娣所有；
二、被告刘亮于本判决生效之日起六十日内协助原告刘太余、杨金娣办理坐落于武汉市东湖新技术开发区雄楚大道456号绿汀雅境13栋3单元1层01号房屋所有权、土地使用权的转移登记手续；
三、被告刘亮在本判决生效之日起六十日内腾退坐落于武汉市东湖新技术开发区雄楚大道456号绿汀雅境13栋3单元1层01号的房屋；
四、原告刘太余、杨金娣于本判决生效之日起六十日内向被告刘亮支付房屋折价款145668.094元；
五、驳回原告刘太余、杨金娣其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取500元，由被告刘亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李 晓 雁
二〇一四年四月二十二日
书记员 孟菲举例
1、价值100万的房屋，购买时首付20万，贷款80万，首付款为甲支付18万，乙支付2万。假如判决乙方享有20%产权，则按原方案计算为乙方获取20万，则甲方享有80万，而甲方还需支付80万元贷款，如何理解？（无增值情况的案例：乙方享有的收益除了首付款20万元之20%，还有贷款80万元之80%的收益）；
2、价值100万的房屋，购买时首付20万，贷款80万，首付款为甲支付18万，乙支付2万。其后房屋增值为200万元，假如判决乙方享有20%产权，则按原方案计算为乙方获取40万，即乙方获取金额内容除原有100万元所对应的20%之外，还应有增值部分100万元的20%，也就是说，乙方获取的收益，除了首付款20万元及所对应对应增值部分的20%，还包括贷款80万元及所对应的增值部分的20%。（有增值情况的案例）