北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0115民初13088号
原告：北京凯蓝盛世品牌管理有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇宏业路9号院2号楼6层602室。
法定代表人：龚维交，执行董事。
委托代理人：郭广平，北京市华泰律师事务所律师。
委托代理人：吴文迪，男，汉族，1990年10月5日出生，系该公司员工，住址黑龙江省青冈县。
被告：北京安达舒美家具有限公司，住所地北京市大兴区北臧村镇诸葛营村村委会南200米。
法定代表人：程大毛，执行董事。
委托代理人：肖国兵，北京市京兴律师事务所律师。
原告北京凯蓝盛世品牌管理有限公司（以下简称：凯蓝公司）诉被告北京安达舒美家具有限公司（以下简称：舒美公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯蓝公司的委托代理人吴文迪、郭广平，被告舒美公司的委托代理人肖国兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告凯蓝公司向本院提出诉讼请求：确认原、被告于2014年4月28日签订的《房屋租赁合同》无效；判令被告退还原告租金271397元，退还保证金20000元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定被告将“前院北车间和食堂1793.13平方米”外加4间宿舍（面积未注明）出租给原告使用。租赁期限从2014年5月8日至2019年5月7日，共5年。前三年租金每年238672元；后2年租金每年271397元。合同签订后，原告依照合同约定缴纳租金并使用涉案房屋。为了正常使用涉案房屋，原告对涉案房屋进行了装修。2017年下半年，被告通知原告涉案房屋属于被拆迁范围，要求原告搬迁。无奈之下，原告搬离了涉案房屋。但是对于应当退还的租金271397，被告却拒绝退还。经原告查询，涉案房屋未办理合法手续。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方的租赁合同为无效合同。为维护自身合法权益，原告依法提起民事诉讼，望贵院查明事实，依法判如所请。
被告舒美公司辩称：1、该房屋合同是有效的，被告是经镇政府招商引资进驻，政府当时就承诺了办理相关的文件，土地使用手续，实际也办理了相关手续，且经过村民代表大会讨论研究同意入住该涉案院落土地，是经过合法的承包手续的，是合法有效的。2、不同意退还租金，实际缴纳房租261797元，从2017年5月8日使用至2017年12月10日，2016年还欠了9600元，也就是说，被告承认未使用库房期间的房租可以退还，但双方需要进行核对计算，保证金2万元，原告还有3706.94元电费未支付，应从保证金中予以扣除；3、原告没有任何损失，没有进行装修，装修均是被告装修好原告入住的。不存在停业停产损失，搬迁费是由于政府拆迁，非原、被告双方之间的原因，所以各项损失各自承担。原告属于滥诉，诉讼费用由原告承担。
本院经审理认定事实如下：2014年4月28日，舒美公司（甲方）、凯蓝公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于前院北车间和食堂1793.13平方米出租给乙方使用，租期5年，2014年5月8日至2017年5月7日，每天每平方米0.35元，年租金229072元和4间宿舍年租金年租金9600元，每年房屋租金合计为229072元。2017年5月8日至2019年5月7日，每天每平方米0.4元，年租金261797元和4间宿舍年租金9600元，每年租金合计为261797元。付款方式为2014年5月支付租金229072元+9600元，第二次付款日期为2015年5月，支付租金229072元+9600元，第三次付款日期为2016年5月，支付租金为229072元+9600元，第四次付款日期为2017年5月，支付租金为261797元+9600元，第五次付款日期为2018年5月，支付租金为261797元+9600元。签订合同时乙方支付给甲方贰万元合同保证金，合同期满后甲方应把合同保证金归还给乙方。甲方负责将电通到厂房，每月由甲方电工查表，按使用数量向乙方收费，电费1.46元/度。水费和卫生费为3000元/年，春节期间值班费1500元。在租赁期内，如果政府占地，所有拆迁款全部归甲方所有，但甲方应退还乙方交给甲方没有到期的部分租金。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。
被告提交其与北京市大兴区北臧村镇诸葛营村村民委员会先后签订的六份租赁协议、盖有大兴县土地管理局公章的土地使用证、诸葛营村社员代表会议记录，主张租赁土地合法，被告有权进行转租，原告认为上述证据不能证明租赁房屋的合法性，据此主张原、被告间的租赁合同无效。
原告提交北京市大兴区北臧村镇诸葛营村村民委员会于2017年8月份出具的通知照片打印件一份，内容为告知本案租赁土地及房屋属于北臧村镇农村集体经营性建设用地（二期）拆除腾退范围，自2017年9月25日起，村委会将不再为拆除腾退范围内的非住宅房屋提供水、电等服务，请各生产经营单位抓紧与房主解除租赁合同，尽快搬离。原告据此主张其在2017年9月10日已搬走，但被告不予认可，被告主张原告在2017年12月10开始搬离至2017年12月15日搬完，原告对此亦不认可。庭审中，原告认可其在2017年11月份将剩余物品拉走。被告提交2017年12月9日原告工作人员郝永签字的抄电表缴费通知单，显示2017年8月2日至2017年12月7日原告应付电费3706.94元，同时提交2017年8月18日、2017年11月2日，被告向原告出具的两次腾退通知。原告对上述抄电表缴费通知单、腾退通知真实性认可，但坚持认为系在原告腾退完毕后收到的。原告表示本案租赁房屋在2018年1月份被有关部门予以拆除，但被告表示系在2017年12月份左右拆除的。
关于租赁期间的租金、水费和卫生费、春节期间值班费，2017年5月9日，原告给付被告2017年5月8日至2018年5月7日的房租261797元、水费和卫生费3000元、春节期间值班费1500元，合计266297元。原告表示由于租赁的宿舍无法使用，交纳了第一年宿舍租金后与被告沟通，从第二年不再交纳宿舍费用。原告主张根据被告向其出具的交费通知可以看出租赁中并不包含宿舍费项目。被告对上述交费通知的真实性不予认可，认为原告仍欠2016年度的宿舍费9600元，主张从20000元保证金中扣除欠交的宿舍费及电费。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告租赁被告数千平米的车间、食堂等房屋，原、被告均未举证所租赁的房屋已取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《房屋租赁合同》根据法律规定应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因原、被告间的《房屋租赁合同》无效，被告应将扣除合理房屋占用费后的租金退还给原告，关于原告搬离的具体日期，原、被告均无法举证证实，本院根据现有证据及原、被告陈述，结合原告已使用所租赁房屋应交纳电费的期间，酌情确定原告的房屋占用费计算至2017年12月7日，在此以后的租金由被告退还给原告，关于保证金亦应由被告退还给原告。因原、被告对宿舍租金是否应当继续交纳争议较大，本案中被告未提起反诉，故关于宿舍租金、电费不宜一并处理，可另行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、原告北京凯蓝盛世品牌管理有限公司与被告北京安达舒美家具有限公司于二〇一四年四月二十八日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告北京安达舒美家具有限公司退还原告北京凯蓝盛世品牌管理有限公司房屋租金十万九千零八十二元零八分、保证金二万元，共计十二万九千零八十二元零八分（于本判决书生效后十日内履行）；
三、驳回原告北京凯蓝盛世品牌管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千八百三十六元，由原告北京凯蓝盛世品牌管理有限公司负担一千五百八十元（已交纳），由被告北京安达舒美家具有限公司负担一千二百五十六元（于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 彭 超
二〇一八年七月三十日
法官助理 郭艳飞
书 记 员 李 美