安徽省淮南市八公山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）八民一初字第00085号
原告：张某某，女，汉族，工人，住安徽省淮南市八公山区。
委托代理人：王少兰，淮南市山王镇法律服务所法律工作者。
被告：王某某，男，汉族，工人，住安徽省淮南市八公山区。
被告：吴某某，男，汉族，退休工人，住安徽省凤台县。
委托代理人：喻泉，安徽光淮律师事务所律师。
原告张某某诉被告王某某、吴某某确认合同无效纠纷一案，本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人王少兰、被告王某某、被告吴某某及其委托代理人喻泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张某某诉称：张某某与王某某原系夫妻关系，2012年4月16日，淮南市八公山区人民法院作出（2012）八民一初字第00145号民事判决书，判令双方离婚，同时判令双方夫妻共同财产即位于淮南市八公山区孔集街道房屋归张某某所有。2012年8月23日，王某某在明知房屋所有权已归原告的情况下，与吴某某签订房屋买卖协议，以137920元的低价将该房出售给吴某某。张某某对王某某与吴某某买卖房屋不知情。因涉案房屋的实际所有人是张某某，王某某无权处分张某某的财产，王某某与吴某某之间的行为已经侵害了张某某的合法权益，故张某某诉至法院，请求确认王某某与吴某某之间签订的房屋买卖协议无效。
王某某辩称：房子本来就是王某某的，王某某有权出售。淮南市人民检察院已经对淮南市八公山法院作出的（2012）八民一初字第00145号民事判决书提起抗诉，该离婚判决中关于夫妻共同财产分割的判决内容现还未真正生效，且出售房屋是因为王某某的工资已经被法院冻结，导致王某某无法正常生活才卖的房子。综上，请求法院依法驳回张某某的诉讼请求。
吴某某辩称：1、吴某某在购房时对于王某某与张某某已经离婚的事实并不知情，房屋过户手续是吴某某与王某某共同委托中介公司办理的。吴某某在购买房屋时是善意的，其房屋买卖行为应当受到法律保护。2、为购买房屋，吴某某共向王某某支付购房款15万元，该款有王某某向吴某某出具的收据为证，15万元的房价不仅不低于当地同地段的房产市场价格，反而略高于当地同地段的房产市场价格，因此，吴某某在购买房屋时支付了合理的价格。3、吴某某从王某某处购买的房屋已经办理了房屋过户手续，吴某某已经取得了房屋产权。综上，张某某的诉请没有法律依据，请求法院依法驳回张某某的诉讼请求。
张某某为证明自己的主张，向本院提交了如下证据材料：1、张某某的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格适格。各被告对该份证据无异议，本院予以确认。2、淮南市八公山区人民法院（2012）八民一初字第00145号民事判决书，证明经法院判决，涉案房屋的所有权归张某某所有。王某某认为淮南市人民检察院已经对淮南市八公山法院作出的（2012）八民一初字第00145号民事判决书提起抗诉，该离婚判决中关于夫妻共同财产分割的判决内容现在还没有生效。吴某某对该份证据的真实性无异议，但是认为吴某某在购买房屋时对张某某与王某某已经离婚以及财产如何分割等事项不知情，如果检察院已经对法院的离婚判决提起了抗诉，那么有关财产分割的判决应当没有生效。本院认为，结合本院查明的有关事实，淮南市中级人民法院于2013年7月23日作出（2013）淮民抗字第00016号民事裁定书，裁定指令本院再审张某某与王某某离婚纠纷一案，再审期间，中止原判决关于财产部分的执行。张某某与王某某之间婚姻关系的解除已成事实，至于双方夫妻共同财产如何分割，将由本院通过启动再审程序予以处理，本院对该份证据的真实性予以确认，对两被告的质证意见不予采信。3、淮南市中级人民法院（2012）淮民一终字第00474号民事裁定书，证明王某某曾经对判决不服提起上诉，后撤回上诉。王某某认为由于法院把调解记录写成庭审记录，中级法院的承办人告知王某某即使上诉也将败诉，王某某才撤回上诉。吴某某对该份证据的真实性无异议。本院对该份证据的真实性予以确认。4、房屋买卖协议一份，证明王某某、吴某某在张某某不知情的情况下将房屋处分的行为是无效的，该行为侵害了张某某的合法权益。王某某认为房屋买卖协议有效。吴某某对该份证据的真实性无异议。本院对该份证据的真实性予以确认。
王某某未向本院提交证据材料。
吴某某为证实自己的辩称理由，向本院提交如下证据材料：1、吴某某的身份证复印件，证明吴某某的诉讼主体资格适格。张某某与王某某对该份证据均无异议，本院予以确认。2、购房款收据，证明吴某某在购买房屋时总计给付王某某15万元购房款。张某某认为两份收条上均无张某某的签名，张某某没有与吴某某签订房屋买卖协议，也没有拿购房款，张某某对房屋买卖不知情。王某某对该份证据无异议，认为吴某某给付了15万元购房款属实。本院对该份证据的真实性予以确认。3、涉案房屋的房产证，证明涉案房屋产权已经变更登记在吴某某名下，吴某某已经取得了房屋所有权。张某某对该份证据的真实性无异议，但是张某某认为其对房产过户不知情，两被告的行为侵害了张某某的财产所有权，张某某保留行政诉讼的权利。王某某对该份证据无异议。本院对该份证据的真实性予以确认。4、房产过户费用发票，证明吴某某购买房屋并过户是合法的。张某某认为该份证据与本案没有关联性，两被告买卖房屋时没有任何原告的签名，买卖行为无效。王某某对该份证据无异议。本院对该份证据的真实性予以确认。5、安徽省凤台县人民法院（2013）凤民诉前调字第00022号民事调解书，证明吴某某与其妻子宗某某经凤台县人民法院主持调解下协议离婚，双方约定本案的涉案房屋归宗某某所有。张某某认为该份证据与本案没有关联性。王某某对该份证据无异议。本院对该份证据的真实性予以确认。
本院依法调取了淮南市中级人民法院于2013年7月23日作出的（2013）淮民抗字第00016号民事裁定书，证明因王某某不服本院于2012年4月16日作出的（2012）八民一初字第00145号民事判决，向人民检察院申诉，淮南市人民检察院以淮检民抗（2013）5号民事抗诉书向淮南市中级人民法院提出抗诉，淮南市中级人民法院裁定指令本院再审张某某与王某某离婚纠纷一案，再审期间，中止原判决关于财产部分的执行。原告对该份证据的真实性无异议，但是原告认为再审案件不影响原判决效力。王某某对该份证据无异议。吴某某对该份证据无异议，吴某某同时认为因淮南市中级人民法院已裁定中止原判决关于财产部分的执行，因此涉案房屋至多属于张某某与王某某的共同财产，并不是属于哪一方的个人财产。本院认为，淮南市中级人民法院于2013年7月23日作出的（2013）淮民抗字第00016号民事裁定系终审裁定，裁定内容已经生效，本院于2012年4月16日作出的（2012）八民一初字第00145号民事判决中关于财产部分的判决现已经被中止执行，本院对该份证据的真实性予以确认。
本院根据原、被告的陈述、举证、质证、本院认证及庭审调查，查明如下事实：张某某与王某某原系夫妻关系，2012年4月16日，本院作出（2012）八民一初字第00145号民事判决，判决双方离婚，同时判决双方夫妻共同财产即位于淮南市八公山区孔集街道房屋归张某某所有。王某某对该判决不服，在法定期限内向淮南市中级人民法院提起上诉，后王某某于2012年7月10日申请撤回上诉，淮南市中级人民法院作出（2012）淮民一终字第00474号民事裁定书，裁定准许王某某撤回上诉，本院（2012）八民一初字第00145号民事判决于2012年7月10日发生法律效力。
本案中，位于淮南市八公山区孔集街道房屋系拆迁安置房，系由张某某与王某某在婚姻关系存续期间购买，购房花费52156元，房屋装修花费29000元，房屋产权登记在王某某名下，共有情况为单独所有。2012年8月23日，王某某通过房屋中介，与吴某某签订房屋买卖协议，将涉案房屋卖给吴某某。双方在商谈房屋买卖事宜时，王某某未将其已经离婚及涉案房屋已经判归张某某所有等事项告知吴某某。王某某与吴某某签订的《房屋买卖协议》中注明的房屋售价为137920元，而实际上吴某某共支付给王某某15万元的购房款。2012年9月10日，王某某协助吴某某办理了房屋过户手续，涉案房屋的产权已经登记在吴某某的名下。张某某对王某某与吴某某之间买卖房屋事项不知情。张某某于2013年2月份得知王某某将涉案房屋卖给了吴某某。
由于王某某不服本院作出的（2012）八民一初字第00145号民事判决，向人民检察院申诉，淮南市人民检察院以淮检民抗（2013）5号民事抗诉书向淮南市中级人民法院提出抗诉，淮南市中级人民法院于2013年7月23日作出（2013）淮民抗字第00016号民事裁定书，裁定指令本院再审张某某与王某某离婚纠纷一案，再审期间，中止原判决关于财产部分的执行。
2013年9月23日，经安徽省凤台县人民法院主持调解，吴某某与其妻子宗某某达成了调解协议，协议第一项为：吴某某与宗某某离婚；协议第三项为：位于八公山区孔集街道住房一套（权证字号：淮房地权证淮八字第130195**号）归宗某某所有。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该规定对物权变动的原因和结果进行了区分，即当事人为不动产物权变动订立的合同为负担行为，不动产物权变动为处分行为，因此，合同能否履行不影响合同的效力，无权处分情形下的合同效力亦应如此。本案中，王某某与吴某某之间签订的房屋买卖合同属于转让不动产物权的合同，合同自成立时生效。
2012年5月10日，最高人民法院颁布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该《解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，对无权处分情形下的合同效力作了明确规定。该《解释》已于2012年7月1日起施行，本案应适用该《解释》的规定，认定王某某与吴某某于2012年8月23日签订的《房屋买卖合同》有效。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”结合本案查明的事实，第一，王某某将涉案房屋出售给吴某某的行为属于无权处分行为。第二，吴某某在购买涉案房屋时是善意的，因为房屋产权登记在王某某名下，共有情况为单独所有，且王某某未将其已经离婚及涉案房屋已经判归张某某所有等事项告知吴某某，吴某某完全有理由相信王某某是涉案房屋的真正权利人。另外，张某某未向本院举证证明王某某与吴某某之间存在恶意串通的行为，因此，吴某某与王某某进行房屋买卖时，吴某某取得该涉案房屋是善意的。第三，涉案房屋是王某某与张某某在婚姻关系存续期间购买的拆迁安置房，购房时花费52156元，房屋装修花费29000元，共计81156元，而吴某某在购买涉案房屋时共计给付王某某15万元，王某某与吴某某是通过房屋中介进行房屋买卖的，双方应当是在公认的市场环境和市场价格条件下进行交易的，因此吴某某购买涉案房屋的价格应当属于合理的价格。第四，结合本院查明的事实，王某某已经协助吴某某办理的房屋产权过户手续，涉案房屋的产权已经登记在吴某某名下。综上，吴某某购买涉案房屋的行为适用善意取得制度，王某某与吴某某之间签订的房屋买卖合同应当有效。因本院已经启动了张某某与王某某离婚纠纷一案的再审程序，将重新对双方的夫妻共同财产进行分割。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
驳回原告张某某的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告张某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 王淳东
代理审判员 李 春
人民陪审员 郑文卿
二〇一四年十二月九日
书 记 员 余振洋
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。