山西省忻州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋09民终613号
上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市银典物业管理服务有限责任公司，住所地深圳市南山区前海路0101号丽湾商务公寓A-2616、2617、2618。
法定代表人陈瑞正，董事长。
委托代理人李国强，系公司职工。
委托代理人刘维平，系公司职工。
被上诉人（原审被告、反诉原告），山西愉景房地产开发有限公司，住所地山西省忻州市忻府区光明西街蒙特卡罗小区高层。
法定代表人林松，董事长。
委托代理人韩艾生，山西天秀律师事务所律师。
上诉人深圳市银典物业管理服务有限责任公司与被上诉人山西愉景房地产开发有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服山西省忻州市忻府区人民法院（2015）忻商初字第454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人深圳市银典物业管理服务有限责任公司的委托代理人李国强、刘伟平，被上诉人山西愉景房地产开发有限公司的委托代理人韩艾生到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原审法院查明，2009年7月4日，被告（甲方）山西愉景房地产开发有限公司与原告（乙方）深圳市银典物业管理服务有限责任公司经协商签订《秀容名城1期•蒙特卡罗前期物业服务合同》1份。合同约定：从2009年7月4日起，原告为被告位于忻府区西门坡蒙特卡罗别墅项目一期全部楼房提供物业管理服务。其中包括以下条款：第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护及管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第四条、乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见乙方提供的《秀容名城物业管理方案》）。第六条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，别墅、办公楼、商业物业每月每平米按1.5元收取，以上收费标准最终以当地物价部门审批标准为准。第八条、甲方交房收费面积在25000平米以下（含25000平米），甲方按每月两万两千元标准补贴给乙方；甲方交房收费面积在25000平米至40000平米（含40000平米），甲方按每月壹万五千元标准补贴给乙方；甲方交房收费面积在40000平米以上至55000平米（含55000平米），甲方按每月壹万元标准补贴给乙方；甲方交房收费面积在55000平米以上，由乙方自负盈亏。第十条、业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）在甲方交房面积未达到55000平米时由甲方向乙方全额交纳；在甲方交房面积超过55000平米时按收费标准的68%向乙方交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年的第一个月内履行交纳义务。第三十四条、甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按
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的标准向乙方支付违约金。第三十九条、本合同期限自2009年7月4日起至首次交房后三年止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第四十条、本合同期满前六个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第四十一条、本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。合同签订后，原告按合同约定自觉履行物业服务义务，被告亦按合同约定交清了2009年7月4日至2015年2月的物业费（双方按合同约定商定2015年原告每月向被告收取物业服务费为16028元）。从2015年3月开始，原、被告因合同履行发生矛盾，被告拖欠原告物业管理费至今。被告认为，原告没有完全按合同约定的服务质量标准履行应尽义务，拒绝交纳物业费；原告认为，自己履行义务很到位。2015年9月18日被告发给原告《函告》1份，载明：深圳市银典物业管理服务有限责任公司，贵我双方于2009年7月4日签订的关于“秀容名城1期•蒙特卡罗前期物业服务合同”已到期，双方一直未就延长合同期限进行正式磋商，因此至今未签订延期服务合同，请贵公司接到此函件后30天内到我公司就延长合同期限进行磋商，逾期视为主动放弃，我公司将另行选聘新的物业管理企业。2015年12月7日，被告再次发给原告《函告》1份，载明：深圳市银典物业管理服务有限责任公司，贵我双方于2009年7月4日签订的“秀容名城•蒙特卡罗前期物业服务合同”已到期，2015年9月18日，我公司致函贵公司，要求接到函件后30天内到我公司就延长合同期限进行磋商，后因双方未能就延长合同期限达成一致意见，原合同已自动中止，我公司现已选聘新的物业管理公司，请贵公司接此函件后7天内安排移交并清算相关费用，逾期我公司将不再支付原合同中约定的任何费用，并由贵公司承担由此造成的一切责任。双方调解未果。2015年12月14日，原告诉至本院，请求判令：1、被告支付原告物业管理费192334.20元（从2015年3月至2016年2月计12个月，16028元/月12月）及违约金（违约金从逾期付款之日每日按3‰计算）；2、本案诉讼费由被告负担。被告提出反诉，请求判决：1、确认反诉人与被反诉人于2009年7月4日签订的《秀容名城1期•蒙特卡罗前期物业服务合同》于2015年10月18日终止；2、被反诉人恢复栽种名树原状或支付反诉人110285元的恢复费用由反诉人自行恢复；恢复反诉人原移交给被反诉人的所有设备及各种公共设施、设备、安防设施等财产的正常运行或支付反诉人5万元的恢复费用由反诉人自行恢复；3、被反诉人办理清理移交手续，腾空住占反诉人的房屋；4、诉讼费由被反诉人承担。
原审法院认为，原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司与被告山西愉景房地产开发有限公司签订的《秀容名城1期•蒙特卡罗前期物业服务合同》合法有效，双方应按合同约定全面认真履行合同约定的义务。根据该合同第三十九条“本合同期限自2009年7月4日起至首次交房后三年止”，该合同的履行期限应为“首次交房后”三年，而首次交房时间为2010年10月21日，合同应于2013年10月20日期满。2015年9月18日，被告曾向原告发出函告，就是否继续延长合同期限进行磋商，要求原告在三十日内予以答复，但原告在约定的期限未予答复，应视为原告拒绝了被告延长合同期限的请求，并综合考虑原、被告的合同履行现状，原、被告签订的《秀容名城1期•蒙特卡罗前期物业服务合同》应于2015年10月18日终止履行。同时原告应将物业管理用房、物业管理的相关资料及各种公共设施、设备、安防设施等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给被告代管，待业主委员会成立后由被告移交业主委员会；在新的物业管理机构成立前的物业由被告代为管理。原、被告签订的《秀容名城1期•蒙特卡罗前期物业服务合同》已于2015年10月18日终止履行，故被告应支付原告物业管理费至2015年10月，物业费应按原、被告约定的每月16028元交纳。对于原告要求被告支付违约金（违约金从逾期付款之日每日按3‰计算）的诉讼请求，因原、被告在合同中未明确约定违约金的支付办法和计算方法，故对该请求本院不予考虑。对于反诉人请求被反诉人恢复反诉人原移交给被反诉人的所有设备及各种公共设施、设备、安防设施等财产的正常运行或支付反诉人5万元的恢复费用由反诉人自行恢复的诉讼请求，因其未能提交相关鉴定机构作出的鉴定结论确定的具体损失，应待反诉人经有关鉴定机构对其主张的损失进行评估后可另行主张权利。对于反诉人请求被反诉人恢复栽种名树原状或支付反诉人110285元的恢复费用由反诉人自行恢复的诉讼请求，因反诉人提交的《名树及绿化损失统计表》，不足以证明反诉人所种植的法国梧桐树的具体损失，应待反诉人经有关鉴定机构对其主张的损失进行评估后可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第九十一条第七项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司与被告山西愉景房地产开发有限公司签订的《秀容名城1期•蒙特卡罗前期物业服务合同》于2015年10月18日终止履行。二、被告山西愉景房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司的物业管理费128224元（从2015年3月至2015年10月计8个月，16028元/月8月）。三、反诉被告深圳市银典物业管理服务有限责任公司在本判决生效后十日内将所占住反诉原告山西愉景房地产开发有限公司的物业管理用房腾出，同时将所有公共设施、设备、安防设施及物业管理的相关资料等具有正常使用功能的财产移交反诉原告山西愉景房地产开发有限公司。四、驳回原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司及反诉原告山西愉景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告山西愉景房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4147元，由原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司负担1283元，由被告山西愉景房地产开发有限公司负担2864元。反诉费1723元，由反诉原告山西愉景房地产开发有限公司负担80元，反诉被告深圳市银典物业管理服务有限责任公司负担1643元。
深圳市银典物业管理服务有限责任公司不服上述判决上诉称，依据法律规定，选聘和解聘物业服务企业由全体业主共同决定，而不是开发商单方面的合同到期续签。前期物业服务合同到期日为2012年7月3日，在此期间，被上诉人未就合同到期提前通知，2015年12月7日通知合同到期，依据合同法规定，撤销权消灭，在此期间被上诉人一直支付物业管理服务费至2015年2月，表明被上诉人就合同续签已经默认为无期限合同。依据民法通则的相关规定，为避免他人利益受到损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用，因此上诉人有权要求被上诉人支付实际管理费用以及从逾期付款之日起的违约金。被上诉人山西愉景房地产开发有限公司违反国家规定未经有关部门审批、擅自筹建蒙特卡罗别墅高层住宅物业公司，形成一个小区两个物业公司存在，侵害了全体业主的利益。被上诉人目前已经不具备主体资格，产权已经发生根本性转变，只有产权人共同行使主体资格，选聘和解聘物业服务企业。一审法院要求上诉人移交被上诉人没有法律依据。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项合同终止履行、第三项有关移交办公用房及园区公共设施、设备的判决，驳回被上诉人一切不合法的反诉请求，支持上诉人实际物业服务费192334.2元以及违约金按每日加收千分之三计算。
山西愉景房地产开发有限公司答辩称，根据《中华人民共和国合同法》第62条规定，双方签订的《前期物业服务合同》履行期满，双方还在继续执行合同条款的情形下，这种履行称之为“不定期履行”，当事人双方随时可以提出终止合同履行的要求。而非被答辩人称的“无期限”永久必须履行合同。本案答辩人于2015年9月18日就是否继续延长合同期限函告被答辩人，未得到回应。2015年12月7日，再次函告被答辩人原合同已自动终止，已选聘新的物业管理公司，请求移交遭拒绝。双方签订的《前期服务合同》已履行到期，被答辩人已失去继续物业服务的法律基础，答辩人作为《前期物业服务合同》的合同相对人，有权请求法院确认合同的效力及合同终止。本案答辩人开发的房产部分出售，部分尚未出售，被答辩人对未出售的房产提供物业服务，收取答辩人的物业费，答辩人就是业主。至于选聘和解聘物业公司，在业主委员会未成立之前。蒙特卡罗的前期物业服务，依照法定程序已经选定了新的物业公司，不存在单方选聘和解聘之事。请求维持原判。
本院经审理对原审查明的事实予以确认。
本院认为，深圳市银典物业管理服务有限责任公司与山西愉景房地产开发有限公司签订的《秀容名城1期•蒙特卡罗前期物业服务合同》约定了合同的履行期限。合同到期后，双方未重新签订合同，继续按原合同履行。双方之间的服务合同为履行期限不确定的服务合同。山西愉景房地产开发有限公司于2015年9月18日发出函告，要求深圳市银典物业管理服务有限责任公司就是否延长合同履行期限在三十日内予以答复，深圳市银典物业管理服务有限责任公司在规定期限内未予答复。表明双方对物业服务合同履行并没有达成一致意见。综合考虑双方合同履行现状，原审认定双方签订的《秀容名城1期•蒙特卡罗前期物业服务合同》于函告期满之日即2015年10月18日终止履行并无不当。深圳市银典物业管理服务有限责任公司上诉认为合同期满后双方继续履行合同，山西愉景房地产开发有限公司在一年内未行使撤销权，视为双方就合同续签默认为无期限合同的理由于法无据，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案山西愉景房地产开发有限公司作为建设单位，与深圳市银典物业管理服务有限责任公司签订的前期物业服务合同合法有效。双方合同中约定，本合同终止时，深圳市银典物业管理服务有限责任公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给山西愉景房地产开发有限公司代管。现业主委员会尚未成立，故原审判决深圳市银典物业管理服务有限责任公司将所占用的物业管理用房腾出，同时将所有公共设施、设备、安防设施及物业管理的相关资料等具有正常使用功能的财产移交山西愉景房地产开发有限公司并无不当。山西愉景房地产开发有限公司作为《前期物业服务合同》的一方当事人，符合相关法律规定，深圳市银典物业管理服务有限责任公司认为山西愉景房地产开发有限公司不具备主体资格的观点不能成立。
综上，深圳市银典物业管理服务有限责任公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2865元，由上诉人深圳市银典物业管理服务有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 连林梅
审判员 张高锋
审判员 张 亮
二〇一六年八月九日
书记员 罗 燕