北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初10744号
原告：北京世纪家园房地产开发有限公司，住所地北京市东城区。
法定代表人：郑直，董事长。
委托诉讼代理人：刘文娟，北京市东卫律师事务所律师。
被告：北京银达物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区。
法定代表人：薛福志，董事长。
委托诉讼代理人：张贤，北京市中伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘娜，北京市中伦律师事务所律师。
原告北京世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）与被告北京银达物业管理有限责任公司（以下简称银达物业公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告世纪家园公司委托诉讼代理人刘文娟、被告银达物业公司委托诉讼代理人刘娜、张贤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告世纪家园公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付其代原告收取的2014年7月至2016年12月雍和家园一期地下车库的车位租金人民币1273482元；2.被告向原告赔偿2014年7月至2016年12月雍和家园一期地下车库的车位租金损失人民币531658元；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：2006年12月19日至2008年12月，原告与被告陆续签订《雍和家园地下车库委托管理合同》及补充协议、续约协议，约定原告委托被告管理雍和家园一期地下车库，每个车位被告收取车位管理费90元，被告代原告收取车位租金490元，并应及时移交原告。2009年12月31日双方间合同及协议到期，且双方不再续约。自2010年1月1日起，原告多次要求被告将车库交付给原告，但被告均拒绝交付，后原被告达成一致意见，双方继续协商被告移交车库，在车库实际移交原告前，由被告继续管理，并在被告管理期间仍按原合同标准移交车位租金，原告承担每年76680元的设备维保费。2016年12月30日，双方协商一致后，被告将雍和家园一期地下车库交付给原告。2011年至2014年，被告分四次向原告指定的收款人移交了2010年1月1日至2014年6月30日期间的全部车位费，但拒绝移交2014年7月1日至2016年12月30日的车位费。根据被告提交的收支情况表，原告认可固定车位租金收入
1379342.83元、临时停车管理费收入85840元，扣减设备维保费191700元，故被告应支付1273482.83元，取整数要求被告支付1273482元。另，被告有部分租金未能向业主收取，根据双方的交接单可以显示，涉案车场共226个车位且平均空车位数为27个，按照每个车位月租金490元标准，参照行业内平均收租率取低值70%计算应收车位租金，2014年7月至2016年12月的租金收入应为490*（226-27）*30*70%=2047710元，扣减已收取的固定车位租金1379342.83元、临时停车管理费85840元，再进行酌减确定为531658元，故要求被告支付此部分租金损失。
被告银达物业公司答辩称：原、被告之间的委托管理合同于2009年12月31日到期，到期后双方未进行续约。因为原告的原因及业委会不同意移交，导致地下车库一直未予移交，直到2016年12月30日，原告才派人与被告交接地下车库。在此期间，为避免车库处于无人管理的失控状态出现安全隐患进而导致原告、业主利益受损，被告一直代为管理车库，被告的行为属于无因管理，双方对于租金及管理费的结算方式已不适用原委托管理合同，被告有权要求原告偿付由此支付的管理成本，即按租金收入减去支出后的余额据实结算。且2014年被告在向原告交付2012年1月1日至2014年6月30日的车位租金时，被告即按停车场实际收入减去支出的方式进行结算，原告确认了该种结算方式并开具了发票。被告代为管理车库期间，不存在管理不善及怠于租赁、收取租金的情况，被告与原告委托管理合同终止后，部分业主未再与原告签订车位租赁合同，也就不再缴费，租车位的人也减少，而人力成本确在增加，根据审计报告，2014年7月至2016年12月的停车场收入为1929302.49元，管理成本为1264190.61元，故现同意支付原告租金665111.88元，不同意原告其他诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，提供了如下证据予以佐证：
1、名称变更通知，证明北京银泰雍和房地产开发有限公司于2010年6月4日更名为北京世纪家园房地产开发有限公司；
2、《雍和家园地下车库委托管理合同》及续约协议，证明2005年至2009年，原告将雍和家园一期地下车库委托给被告进行经营，由被告按每个车位90元/月的标准自行收取车位管理费，并自负盈亏进行经营，另外，被告应按每个车位490/月的标准代原告向业主收取车位租金并及时移交原告。
3、关于雍和家园一期车库不再续约的函，证明2009年12月31日，原告与被告之间的委托管理协议及续约协议到期，原告通知被告不再续约；
4、《雍和家园车库、会所、地下室委托管理合同》，证明原告于2006年将其名下的雍和家园全部资产委托给北京世纪泰悦物业管理公司（以下简称世纪泰悦公司）进行管理；
5、律师函，证明原告自2011年至2014年，曾多次向被告发送律师函，要求被告腾退、交还雍和家园一期车场，均未果；
6、备忘录、车位租金清单、授权书、车位费发票，证明2010年至2014年，被告一直向原告指定的收款人（世纪泰悦公司）移交一期车场车位租金；经原告确认的2010年至2012年的车位租金数额为停车场当期租金总收入减掉当期车位设备维保费，停车场租金收入为按照每个车位490元/月的标准计算；2012年至2014年6月的车位租金数额，为王锋与被告商定，世纪泰悦公司按王锋授权收取，原告并未对该数额及计算方式进行认可或确认；
7、交接单，证明2016年12月30日被告将雍和家园一期地下车库交还给原告，原告同时将其移交给王锋，并三方共同办理了交接手续；被告将车库移交给原告时，自行统计了车位租赁及空置情况，根据其统计结果，空车位数约为27个；
8、雍和家园一期2014年7月至2016年12月一期车场收入结算表，证明被告自行核算的车库2015年7月至2016年12月的车位租金收取数额；
9、起诉书及被告的答辩证据清单、证据，证明2014年金鼎恒业停车管理公司起诉要求被告腾退、移交雍和家园一期车场，被告拒绝交付，被告认为原、被告双方以事实履行的方式，确认由被告继续管理一期车场；被告认为自己是经政府确认的一期车场的合法经营者，有权经营该地下车场；被告认为地下车库区域与小区整体区域存在不可分割的联系，很难分割开来独立管理，并以此及业委会要求其继续经营为由，继续占有、经营一期车场，拒绝向原告及原告指定的人交付车场；
10、民事判决书，证明在世纪泰悦公司起诉要求王锋支付租金的案件中，法院以雍和家园一期车场未世纪交付王锋为由，并根据被告实际向世纪泰悦公司支付租金的情况、综合考虑其他因素后，酌定一期车场年租金金额为60万元；该次诉讼中王锋提交了2012年1月至2014年6月的一期车场车位收支审计报告明细，世纪泰悦公司未予认可，原告并未参加该次诉讼，而该份明细与被告本次诉讼提交的审计报告中的数额吻合，说明该明细是王锋与被告自行确认，与原告无关；
11、雍和家园一期车场车位明细表，证明2017年1月1至2017年6月30日，雍和家园一期车场空置车位数量为19个，被告存在管理不善及怠于租赁、收取租金的情况；
12、雍和家园一期车场产权证书，证明原告为雍和家园一期车场的所有权人；
13、王锋书面证言，证明被告拒不交付一期车场，不存在无因管理之情况；王锋应被告要求向世纪泰悦公司出具了授权书，委托其向被告收取2012年1月至2014年6月的车位租金；
另，原告申请证人王某出庭作证。王某证言主要内容为：王某系世纪泰悦公司的员工，负责雍和家园的资产管理工作。2005年北京世纪泰悦物业管理有限公司与原告签订委托管理协议，原告将其雍和家园的全部资产委托世纪泰悦公司管理。2009年世纪泰悦公司与王锋签订了租赁及管理协议，约定于2010年1月1日起，将雍和家园一期车场在内的资产全部租赁给王锋。因2010年1月1日后，王锋及世纪泰悦公司、原告多次要求被告向王锋移交一期车场，但被告均以业委会不同意起撤场为由拒绝。后原告、世纪泰悦公司分别与王锋、被告进行商谈，被告同意仍按之前委托管理协议代原告收取车位租金并直接向世纪泰悦公司移交，王锋也暂时同意对被告移交的车位租金数额审核无误后，按照年租金150万元的标准向原告补齐剩余租金，2010年至2012年上半年都按以上方式执行。2012年下半年开始，因被告报的车位租金数额明显减少，原告与王锋均不同意，故王锋停止支付租金。2014年，世纪泰悦公司将王锋起诉至东城区人民法院，诉讼过程中，被告向王锋提交了租金数额明细，王锋也将该明细作为证据提交法院，后王锋通知世纪泰悦公司，她同意被告按明细中的数额移交租金，并向世纪泰悦公司出具了授权书，委托世纪泰悦公司代王锋向被告收取2010年1月至2014年6月的车位租金。后被告向世纪泰悦公司移交了共计133万余元的租金。世纪泰悦公司及原告自始至终都未参与王锋和被告就租金移交数额的商谈，也未就该数额表示同意或确认。
被告为支持其答辩意见，提供了如下证据予以佐证：
1、关于车库不再续约事宜的来函回复；
2、我们的呼声、调查表；
3、雍和家园业主委员会致世纪家园的函；
4、银达物业致世纪家园关于雍和家园地库管理的函件；
5、致开发商的一封信；
6、关于撤出雍和家园停车场管理事宜的函；
7、关于腾退雍和家园小区一期车场函；
8、关于雍和家园地下车库近期管理事宜汇报；
证据1至证据8证明被告同意就《委托管理合同》不再续约，但因原告未能妥善处理与业主、业主委员会之间的关系，且自2009年12月31日《委托管理合同》期限届满之日起未曾派出人员交接地库，为避免车库处于失控状态，被告一直善意管理，且多次敦促原告前来交接并腾退。
9、北京银达物业管理有限责任公司雍和家园一期2012年1月至2014年6月车位租金及车位管理费收支情况审计报告；
10、北京银达物业管理有限责任公司雍和家园一期2014年7月至2016年12月车位租金及车位管理费收支情况审计报告；
证据9、10证明被告已向原告提交了2014年7月至2016年12月期间车位费的结算表，拟与原告结算车位费。2012年1月至2014年6月期间的车位租金收入及管理成本已经过审计，此期间内的车位费核算方式为结算车位费=代为收取的全部收入－成本费用支出。2014年7月至2016年12月期间的车位租金收入及管理成本已经过审计，被告应按收入减去支出的方式向原告支付的车位费为665111.88元。
11、公共停车场备案表，证明被告实际有权经营并对外出租的车位为226个；
12、地下停车场立体车位现场图，证明随着市场变化，业主购买的车身较大的车无法适用于立体车库，故影响了收入；
13、关于结转一期停车场2010年车位租金的函，证明原告明确说了是与被告结转车位租金，不存在收取王锋租金的事实，证人证言不实，不足采信；
14、2017年雍和家园一期停车场《车场缴费通知》，证明由于原告拟提高车位管理费，导致业主不同意变更地下车库的管理公司，被告未撤场是由于原告的行为导致；近年来车位管理的成本费用大幅增加，也是被告需向原告支付的租金减少的原因。
本院经审理认定事实如下：
2005年12月19日，北京银泰雍和房地产开发有限公司（甲方，于2010年6月4日变更为原告名称）与被告银达物业公司（乙方）签订《雍和家园地下车库委托管理合同》及补充协议，约定乙方受甲方委托管理雍和家园地下车库，委托管理期限自2006年1月1日起至2006年12月31日止；车位租金为地下立体车位580元/月（包括乙方90元/月/车位管理费）；甲方向乙方提供每年的维修费用76680元。合同到期后，原、被告于2006年12月19日、2007年12月28日签订了续约协议，均约定双方按此前委托管理合同中约定的权利义务继续合作，管理期限直至2009年12月31日。2009年11月10日，原告向被告发函称，决定在合同到期后不再与被告续约。2009年11月27日，被告向原告复函称：1.建议贵公司尽快指定专人与我公司进行车库管理责任界定、共用设备设施及人员的费用分摊、财务结算等细节工作的沟通；2.提示贵公司应尽快办理停车场经营管理备案手续。此后，双方未再续约，但被告一直实际管理涉案车库。
2006年，原告与世纪泰悦公司签订《雍和家园车库、会所、地下室委托管理合同》，委托世纪泰悦公司管理雍和家园一期、二期地下车库、会所、及地下室，委托管理期限自2006年7月1日至2021年6月30日止。
2009年7月10日，世纪泰悦公司、王锋、北京科欧国际投资有限公司签订《租赁及委托管理合同》，约定世纪泰悦公司在合同期内将雍和家园会所、一期车场部分车位、一期部分地下室、二期部分地下室、一期部分人防工程租赁给王锋，并在合同期内将雍和家园一期车场、二期车场（2010年1月1日至本合同到期日）的管理授权给王锋选择具有专业资质第三方进行管理。租赁及委托管理期为10年，自2009年7月1日起至2019年6月30日止。在本合同期前五年内（自2009年7月1日起至2014年6月30日止），每年租金150万元。
2011年5月23日，原、被告签订备忘录，确认2010年度被告应交付的款项为车位业主租金623862.6元、临时停车费11750元，原告应交付的款项为设备维保费76680元，折抵后被告应向原告交付558932.6元。2011年5月24日，世纪泰悦公司向被告出具发票，确认收到车位费558932.6元。
2011年8月24日，原、被告签订备忘录，确认2011年上半年被告应交付的款项为车位业主租金402567.59元、临时停车费6800元，原告应交付的款项为设备维保费38340元，折抵后被告应向原告交付371027.59元。2011年9月6日，世纪泰悦公司向被告出具发票，确认收到车位费371027.59元。
2012年1月31日，原、被告签订备忘录，确认2011年下半年被告应交付的款项为车位业主租金299880元、临时停车费7975元，原告应交付的款项为设备维保费38340元，折抵后被告应向原告交付269515元。2012年2月7日，世纪泰悦公司向被告出具发票，确认收到车位费269515元。
2014年10月21日，世纪泰悦公司向被告出具两张发票，分别确认收到车位费582044.36元、750000元。
2016年12月30日，原告、被告、王锋对涉案车场进行了交接。
2017年5月9日，北京嘉润会计师事务所有限公司出具[2017]051、052号审计报告。[2017]051号报告显示，涉案车场2012年至2014年6月收入共计2420077.28元、支出共计1088032.92元，结算金额1332044.36元。[2017]052号报告显示，涉案车场2014年7月至2016年12月收入共计
1929302.49元（固定车位租金1379342.83元、车位管理费收入454119.66元、临时停车费收入85840元、广告费收入10000元）、支出共计1264190.61元（设备维保费191700元、人工费895976.86元、车场能源费39286.96元、日常管理及维修34351.09元、车场大修费57308.47元、保险费4360元、税费41207.23元），结算金额665111.88元。
上述事实，有原告提交的名称变更通知、委托管理合同及续约协议、不再续约的函、雍和家园车库、会所、地下室委托管理合同、备忘录、车位租金清单、车位费发票、交接单、2014年7月至2016年12月一期车场收入结算表、（2014）东民初字第03207号民事判决书、（2015）二中民终字第04948号民事判决书，被告提交的银达物业致实际家园关于雍和家园地库管理的函件、审计报告以及原、被告当庭陈述予以佐证。
本院认为，原、被告之间签订的委托管理合同及续约协议至2009年12月31日到期，自2010年1月1日起双方之间就涉案停车场所约定委托管理的权利义务已经终止，原告现起诉要求被告按原合同约定交付租金缺乏合同依据。关于原告称停车场未予交接是由于被告的原因以及对被告此前按收入减去支出的方式交付2012年1月至2014年6月的收益未予认可的意见，本院认为，原告作为涉案停车场的产权人，在合同终止后应当积极采取行之有效的措施收回停车场或者续签合同，而原告在多次协商未果的情况下并未采取进一步的措施；对被告此前已不再按合同约定方式交付停车场收益的做法也未明确提出异议，原告实乃怠于行使权利。本案中，在原、被告委托管理合同终止后，涉案停车场一直未完成交接，由被告实际代为管理，故原、被告之间成立事实上的委托管理关系。根据法律规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人；受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还。被告管理停车场取得的收益扣减管理费用后，应当交付原告；原告虽对被告提交的审计报告持有异议，但未能提交相应证据，故本院对审计报告予以采信，被告同意依据审计报告向原告支付665111.88元，本院对此不持异议。关于原告要求被告支付租金损失531658元的诉讼请求，既无合同依据亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条、第四百零四条之规定，判决如下：
被告北京银达物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告北京世纪家园房地产开发有限公司2014年7月至2016年12月雍和家园一期地下车库收益665111.88元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21046元，由原告北京世纪家园房地产开发有限公司负担13290元（已交纳），由被告北京银达物业管理有限责任公司负担7756元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 陈春生
人民陪审员 贾美蓉
人民陪审员 吴春梅
二〇一七年十二月四日
书 记 员 谢宇婷