广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终526号
上诉人（原审被告）：张建军，住所地深圳市南山区。
委托代理人胡杰，广东冠杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田佳峻，住所地深圳市南山区
委托代理人：委托代理人盛敏琥，北京盈科（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：美联物业代理（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区
法定代表人张锦成，职务董事长。
委托代理人黄小杰，系该公司职员。
委托代理人邱素兰，系该公司职员。
上诉人张建军因与被上诉人田佳峻及原审第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联公司）因房屋买卖合同纠纷一案，�服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1483号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年4月4日，田佳峻作为买方与作为卖方的张建军签订了一份《房屋转让合同书》，约定张建军将深圳市宝安区（龙华新区）梅龙路西侧公馆一八六六二栋B单元1座17A、B房产转让给田佳峻，房产用途为住宅，转让价格为410万元。买方同意在签订合同当天向卖方支付定金10万元；定金交由双方所约定的第三方监管，买方定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中后，视为卖方本人已收讫定金。除定金之外的款项通过按揭方式付款，由买卖双方指定银行或第三方进行资金监管，卖方必须配合于买方付款期限届满前三个工作日内办理监管手续，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；买方须于2015年6月30日前将首期款113万元支付至监管账号；买方须于2015年6月30日之前向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，卖方须配合买方申请按揭贷款。涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署合同之日起15日内出具公证授权委托书给担保公司及其指定人员，并与担保公司签署服务合同，买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署相关文件。合同亦对其他相关事项进行了约定。2015年4月5日，张建军出具了一份《收款收据》，载明收到田佳峻支付的购买涉案物业定金10万元。2015年5月26日，田佳峻向张建军发出《履约催告函》，称张建军未出具公证委托书给担保公司及其指定人员，致使交易无法进行，现通知张建军在接到函件后7日内出具公证委托书，否则视为张建军违约。2015年6月24日，田佳峻委托律师向张建军发出《律师函》，称张建军在田佳峻及第三人多次催告后仍未出具公证委托书给办理赎楼手续，致使交易无法进行。因此，田佳峻通知张建军解除涉案合同，并要求张建军退还定金10万元、支付违约金82万元、赔偿期待利益损失60万元。张建军陈述其于2015年6月26日收到上述《律师函》。田佳峻为证明其损失提供了一份深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司于2015年10月10日出具的深国房评字第号《房地产估价报告书》，涉案房产在2015年8月10日的市场价值为5，812，100元。张建军不认可上述评估报告，但亦未在原审法院指定的期限内向原审法院申请对涉案房产的价值进行重新评估。另查明，涉案合同交易之公馆一八六六花园二栋B座1单元17A、17B房产建筑面积分别为36.27平方米、86.09平方米，合计122.36平方米。2015年7月10日，田佳峻以435万元的价格购�一套面积为67平方米房产。庭审中，张建军称其于2015年4月底通知田佳峻不履行涉案合同；田佳峻称张建军于2015年5月17日通知田佳峻不出售涉案房产，田佳峻明确表示拒绝，要求张建军继续履行合同。田佳峻称张建军没有配合，所以资金监管未办理；张建军称其没有说不配合，而是资金监管办理期限未届满。庭审后，田佳峻提交了一份《撤回诉讼请求申请书》，请求撤回第二项诉讼请求的损失40万元的诉讼请求。
田佳峻向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认田佳峻解除《房屋转让合同》有效；二、张建军返还定金10万元、支付田佳峻违约金82万元（按照房屋转让成交价的百分之二十计算）、赔偿田佳峻损失40万元（房屋差价损失160万，田佳峻仅仅要求支付40万）；三、张建军支付田佳峻解除《房屋转让合同》前张建军迟延履行合同的违约金133，250元（从2015年4月20日起开始计算至2015年6月25日止，410万×0.05%×65天），以上第2-3项合计1，453，250元；四、张建军承担本案的诉讼费及保全费。
原审法院认为，田佳峻和张建军签订的《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行合同义务。在合同履行过程中，张建军明确表示拒绝履行合同，其构成根本违约。根据涉案合同约定，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金。因此，田佳峻有权解除合同并有权要求张建军支付合同价款百分之二十的违约金。关于合同解除。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。张建军已于2015年6月26日收到田佳峻解除合同的《律师函》，涉案合同已于2015年6月26日解除。关于定金返还。因合同解除后，张建军收取定金已没有合同依据，其应当将已收取的定金10万元返还给田佳峻。关于违约金。在张建军违约导致合同目的无法实现的情况下，田佳峻有权要求张建军支付转让成交价百分之二十的违约金。根据民事诉讼举证规则，当事人对其主张的事实负有举证证明的责任。张建军称其于2015年4月底通知田佳峻不出售涉案房产，但其并未提供任何证据予以证明。因此，其关于拒绝履行合同时间的主张，原审法院不予采信。田佳峻称张建军于2015年5月17日通知田佳峻不出售涉案房产，之后，田佳峻于2015年5月26日向张建军发出《履约催告函》，催促张建军办理赎楼手续；2015年6月24日，田佳峻发出《律师函》，解除涉案合同。之后，田佳峻于2015年7月10日以更高的价格购买了面积较小的房产。上�事实说明田佳峻在履行合同中并无过错，其在张建军不履行合同义务后的合理期限内行使合同解除权，并在合理期限被采取措施避免损失的进一步扩大。因张建军的违约行为，田佳峻不得不以更高的价格购买面积较小的房产，田佳峻因张建军违约遭受了较大损失。考虑到田佳峻另行购买房产的位置、面积、户型等与涉案房产存在较大差异，没有可比性，原审法院无法基于该另案房产与涉案房产的比对得出田佳峻遭受损失的数额。因此，原审法院只能根据涉案房产在田佳峻另行购买房产时的市场价值与涉案合同转让价之间的差额确定田佳峻损失，此亦符合违约方不得因违约而获利的原则。张建军不认可田佳峻提交的评估报告，但在原审法院释明是否申请评估后未向原审法院申请评估，因此，原审法院采信田佳峻提交的评估报告，涉案房产在2015年8月10日的市场价值为5，812，100元，高于涉案合同成交价410万元，差额为1，712，100元。该差额虽然不是涉案房产在2015年6月26日即合同解除时的市场价值与涉案合同转让价之间的差额，但足以证明田佳峻在合同解除后另行购买房产所遭受的额外支付购房款的损失是客观存在的，且损失数额巨大。张建军主张合同约定的违约金数额过分高于损失，其应当提供证据证明，但张建军并未提供任何证据，亦未向原审法院申请对涉案房产市场价值进行评估，其关于合同约定的20％的违约金过分高于损失的主张，没有任何证据证明，原审法院不予支持。综上，原审法院在深圳市二手房市场价格在涉案合同履行期间出现大幅上涨的基础上，兼顾涉案合同因张建军违约无法履行、田佳峻无过错、张建军申请调低违约金数额但又未提供任何证据证明违约金过分高于田佳峻损失等综合因素，本着维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护守约方的合法权益，决定不支持张建军关于调低违约金数额的主张，张建军应按合同约定支付田佳峻违约金82万元（410万元×20％）。关于赔偿损失的诉讼请求。田佳峻申请撤回该项诉讼请求，系其对自身权利的处分，未违反法律规定，原审法院予以准许。关于迟延履行违约金。原审法院认为，根据涉案合同的约定，迟延履行违约金系在涉案合同继续履行的情形下，一方迟延履行须向守约方支付的违约金。涉案合同已解除，田佳峻诉请迟延履行违约金，没有事实依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、田佳峻与张建军签订的《房屋转�合同书》已于2015年6月26日解除；二、张建军应于本判决生效之日起七日内支付田佳峻违约金82万元；三、张建军应于本判决生效之日起三日内退还田佳峻定金10万元；四、驳回田佳峻的其他诉讼请求；本案本诉受理费17，879元、保全费5，000元，由张建军负担，受理费，保全费田佳峻已预交。
上诉人张建军不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法改判第二项为上诉人支付违约金20万元（即调低原判违约金62万元）二、诉讼费按比例承担。
上诉事实与理由为：一、原判决采信田佳峻提交的评估报告不当，1、该评估报告系田佳峻方单方委托评估程序不当。2、评估结论严重偏离事实，缺乏依据。3、评估报告对涉案房产的评估价值时点是2015年8月10日，与本案缺乏关联性。二、张建军的确构成违约，但事出有因。应根据客观情况、合同履行程度、及张建军的主观过错程度酌情考虑调降违约金。
被上诉人田佳峻答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持。由于张建军的违约，被上诉人遭受的损失远远超过了房价20%，原审时本来是要求房屋的差价，到目前为止涨幅达到了200多万元，这是期待利益的损失，损失远远高于82万元。解除合同后，以更高的价格435万元购买了一套房子，面积仅有60多平方米。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，据双方诉辩意见，本案争议的焦点是涉案违约金是否应当调低的问题。原审法院认定涉案房屋买卖合同合法有效正确，应予维持。合同有效，双方应依约履行，但本案中张建军明确表示不履行合同，已构成根本违约，应当承担违约责任。原审法院从双方履约过程中的行为及田佳峻以更高的房�买进面积较小房屋等因素分析认为，张建军的违约行为给田佳峻造成的损失甚为严重，并认为田佳峻依双方合同请求20﹪违约金并未高出田佳峻的实际损失。因此，为维护市场交易秩序和诚实信用原则，保护守约方的合法权益，原审法院判决张建军应依合同约定支付20﹪违约金正确，应予维持。张建军上诉认为该20﹪违约金过高，请求调低的理由没有事实和法律依据，本院难予支持，其请求应予驳回。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4300元由上诉人张建军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一六年三月九日
书 记 员 陈晓莹
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。