绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍虞民初字第1012号
原告上海陆家嘴物业管理有限公司。
法定代表人李晋昭。
委托代理人（特别授权）陈君丽。
被告陈钢。
原告上海陆家嘴物业管理有限公司与被告陈钢物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月6日立案受理后，依法由代理审判员孙科为适用简易程序于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告上海陆家嘴物业管理有限公司的委托代理人陈君丽，被告陈钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海陆家嘴物业管理有限公司诉称，原告系上虞区天香华庭小区的物业管理单位，被告系该小区翡翠居6幢305室业主。被告自2010年5月起一直未缴纳物业管理费，经原告多次催讨，均无果。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故原告起诉，请求判令：一、被告立即支付2010年5月至2013年3月物业管理费12760元及滞纳金3828元（按物业管理费本金的30%计算），共计16588元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告陈钢辩称，一、到目前为止，天香华庭还是在建小区，未成立业委会，故原告应起诉开发商，被告主体资格不符。二、被告自2010年5月起一直未缴纳物业管理费主要有以下原因：1.查阅上虞所有小区包括周边县市，物业收费入住与不入住收费标准一样的话，肯定是没有道理的，通常的做法是未入住的按正常费用的70%收取，有的小区甚至是按50%收取，这个问题被告多次电话回复被告，但被告未予答复，致使物业费拖欠；2.天香华庭小区违章搭建，侵占公共绿地，严重侵害了其他住户的合法权益，原告收费明显不合理；3.原告公司账务收支不公开、不透明，哪些业主已经缴纳，哪些业主未缴纳，均没有及时公开；4.根据前期物业管理委托合同约定，由于甲方（房产公司）违反对业主的承诺或未按批准的规划设计开发建设如（网球场、游泳池、幼儿园等）损害了业主的利益，导致业主拒付物业管理费用，则甲方（房产公司）须承担由此给乙方（物管公司）造成的损失。综上，被告不缴纳物业费是有一定依据的，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告上海陆家嘴物业管理有限公司为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.商品房买卖合同一份，证明被告系天香华庭小区翡翠居6幢305室业主的事实；
2.前期物业管理委托合同一份、临时管理规约一份，证明约定物业管理的相关事实；
3.入伙手续书一份、房屋验收表一份、承诺书一份，证明被告交房时间及被告承诺遵守物业管理规定的事实；
4.物业欠费催款函二份，证明原告曾向被告催讨物业费的事实。
上述证据经庭审出示，被告质证对真实性均无异议。
被告陈钢为证明其主张，向本院提交如下证据：
5.前期物业管理委托合同一份，证明该合同第二十四条第八点约定由于开发商违反对业主的承诺或未按批准的规划设计开发建设，损害了业主的利益，导致业主拒付物业管理费用，则开发商须承担由此给物业公司造成的损失；
6.照片五张，证明公共部位墙面脱落严重，原告没有尽到维修义务，公共部位的水塘也没有及时处理的事实。
证据5、6经庭审出示，被告质证对照片的真实性有异议，被告所要反映的内容应当属于房产公司的义务。
本案证据经质证，本院作如下认证：被告对证据1-4的真实性均无异议，故本院予以认定。证据5与证据2中的前期物业管理委托合同系同一证据，但对被告的证明内容，本院认为该条款所涉的法律关系双方为原告与房产开发商，被告据此作为拒交物业费的理由显然不能成立，故对证据5及其证明目的本院不予认定。证据6，照片无拍摄时间，本院认为物业管理系一项系统性周期性的工作，原告拍摄的照片是静态的、具有片面性和局限性，其反映的内容不能全面客观地反映小区内物业管理的真实情况，故对其证明目的本院不予认定。
综上，结合庭审中原、被告的陈述，本院认定本案事实如下：
2007年9月28日，被告陈钢与上虞市卧龙天香华庭置业有限公司签订商品房买卖合同，被告购买位于上虞市的天香华庭翡翠居6幢305-405的排屋，在合同附件四的第十一项约定，买受人应遵守业主临时公约，履行出卖人与上海陆家嘴物业管理有限公司签订的前期物业服务合同约定的内容，自出卖人发出《入伙通知书》之日起15日内，买受人须前来办理领房手续并从领房之日起交纳物业管理费，逾期未前来办理领房手续，自《入伙通知书》中通知的办理入住手续（或入伙手续）的时间起视为本合同项下的商品房已交付，买受人需从《入伙通知书》发出15日内起计交物业管理费，并于同日签订一份业主临时公约，乙方（陈钢）同意由甲方（上虞市卧龙天香华庭置业有限公司）指定（委托）的物业管理企业对所管辖物业进行维修、管理，同时约定排屋（含叠排）的费用为1.5元／m2.每月。2010年1月9日，上虞市卧龙天香华庭置业有限公司与被告陈钢签订了一份商品房买卖合同补充协议，协议确定了被告购买的天香华庭翡翠居6幢305室的房产产权登记面积为243.13平方米，并由被告在承诺书上对物业管理的相关事宜签名确认。房屋交付后双方因对小区物业管理的范围以及职责发生争执。同时因卧龙天香华庭小区系分期开发项目，尚处于开发过程中，因施工噪声、车辆通行、以及部分业主擅自侵占绿化以及公共设施等原因对小区居民造成了影响并使小区物业管理难度加大。被告以原告未能尽到物业管理职责为由未支付2010年5月至2013年3月物业管理费。
另查明，上虞市天香华庭项目原由上虞金地置业有限公司开发建设。该公司与原告上海陆家嘴物业管理有限公司签订了前期物业管理委托合同。将天香华庭物业委托给原告，并对物业管理范围、职责及物业管理费用均作了约定。后上虞市金地置业有限公司将该房地产项目转让给上虞市卧龙天香华庭置业有限公司。
同时查明，被告自2010年5月起至2013年4月止应缴纳的物业管理费为243.13m2×1.5元／m2.每月×35个月，合计为12760元。
本院认为，上虞市天香华庭置业有限公司与被告陈钢签订的业主临时公约及与上海陆家嘴物业管理有限公司签订的前期物业管理委托合同未违反相关的法律规定，对原、被告双方均具有约束力。物业管理主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告对被告所居住的小区事实上提供了物业管理服务，被告享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳相应的物业管理费，故对原告起诉要求被告支付物业管理费用的诉讼请求本院予以支持。被告辩称小区配套设施不全、存在违章搭建等可通过其他救济途经予以解决，被告以此为由拒不支付物业管理费不利于小区的管理也影响其他业主的利益，故对此辩解意见本院不予采纳。同时被告以未入住没有享受物业服务为由而拒缴物业费的抗辩理由亦不能成立。原、被告之间的物业管理纠纷，确系双方存有争议所致，并非被告故意拖欠物业管理费，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告陈钢应支付原告上海陆家嘴物业管理有限公司物业管理费12760元，限被告陈钢于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告上海陆家嘴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费215元，减半收取107.50元，由原告上海陆家嘴物业管理有限公司负担48元，由被告陈钢负担59.50元
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费215元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市中级人民法院收或绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部，邮编312000）。
代理审判员 孙科为
二〇一四年七月十八日
书 记 员 朱文金
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。