广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初20684号原告（反诉被告）深圳市锦盛华庭房地产开发有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道大水坑二村大塘路轩雅公寓二层，组织机构代。法定代表人钟利环，该公司总经理。委托代理人黄大成，广东银华律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市升兴利家具有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道大水坑大二村东边岭工业区1栋二楼，组织机构代码。法定代表人王跃军，该公司执行（常务）董事。被告王跃军，男，汉族，1963年5月18日出生，身份证住址浙江省金华市永康市。两被告共同委托代理人�正华，广东广和律师事务所律师。两被告共同委托代理人陈佳豪，广东广和律师事务所实习律师。原告深圳市锦盛华庭房地产开发有限公司（简称锦盛华庭公司）与被告深圳市升兴利家具有限公司（简称升兴利公司）、王跃军房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后，被告升兴利公司亦在法定期限内向本院提起反诉，本院依法将两诉合并，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄大成、两被告共同委托代理人杨正华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）锦盛华庭公司诉称，2012年6月15日，为合作开发深圳市龙华观澜街道大水坑大二、大三村东边岭约11000平方米土地，锦盛华庭公司与两被告签订《合作建房协议》，该协议就合作项目状况、合作方式、分成比例、双方责任，违约责任等事项进行了约定。曾伟忠目睹《合作建房协议》签约过程，并作为见证人在《合作建房协议》上签字证明。锦盛华庭公司按照协议约定于2012年7月11日付清保证金500万元，并积极按协议约定执行各项工作，但两被告并未按照协议约定解决拆迁赔偿、租户工厂搬迁等事项，锦盛华庭公司在2014年11月已就被告违约事宜向被告邮寄了律师函及开工通知，并于2015年1月登报催告。然而，两被告至今未与原告进行联系，锦盛华庭公司积极寻找两被告及负责人也查无下落。两被告违约及失联行为将致使《合作建房协议》目的无法实现，达到了协议约定及法律规定的解约条件，故锦盛华庭公司于2016年8月23日向两被告发出《解除合作建房协议通知》，明确告知两被告，《合作建房协议》立即解除，两被告应在2016年8月28日前按协议约定向原告双倍返还保证金1000万元。原告起诉请求判令�1、被告双倍返还原告保证金1000万元及利息；2、被告承担本案受理费。被告（反诉原告）升兴利公司辩称并反诉称，被告升兴利公司与原告锦盛华庭公司所签订的合作建房协议是双方的真实意思表示，合法有效。根据合作协议约定，签订合作协议前，被告升兴利公司已经向原告提供了土地合同及村委权属证明，证明涉案地块属于被告所有，锦盛华庭公司是清楚该事实的。所以，原告锦盛华庭公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据。合同签订后直至原告单方解除合同之日，被告升兴利公司未就上述地块进行过转让、抵押、出租或与第三方进行合作，三年多的时间升兴利公司损失达好几百万，如每月租金市场价租金为18万。原告在签署合同后，并没有办理完成该地块旧改事宜的任何手续，也没有取得相关规划与土地文件，根据合同约定，原告锦盛华庭公司�约在先，原告锦盛华庭公司单方宣布具备开工条件没有事实和法律依据，其自身违约又擅自单方解除合同应按照合作协议第五条约定承担违约责任。被告升兴利公司请求法院驳回原告锦盛华庭公司的诉讼请求。基于上述意见，升兴利公司反诉请求判令：1、确认反诉被告与反诉原告之间的《合作建房协议》解除；2、反诉原告有权没收反诉被告支付的履约保证金500万元；3、反诉被告赔偿反诉原告租金等损失100万元；4、反诉被告承担本案全部诉讼费用。被告王跃军辩称，王跃军不是合作建房协议的主体，根据合同相对性原则，王跃军不应当被列为被告，请求法院驳回原告锦盛华庭公司对王跃军的诉讼请求。原告（反诉被告）锦盛华庭公司辩称，本案系合作建房合同，按照合同约定升兴利公司的主要义务是提供土地、协助办理城市更新审批手续，锦盛华庭公司的主要义务是提供建房资金、推进办理城市更新审批手续、负责项目建设开发。由此可见，升兴利公司按合同约定取得土地所有权或者与集体土地所有权人大水坑村股份公司签订取得土地，是锦盛华庭公司推进办理城市更新各项审批手续的前提，而事实上，升兴利公司只是违反法律规定从大水坑村民小组租用集体土地用于厂房建设，由此造成城市更新审批手续根本无从办理。针对村集体土地及地上违法建筑物（升兴利公司厂房并没有合法建设手续及历史遗留问题申报手续）这种复杂土地、房产的城市更新项目，锦盛华庭公司作为单一市场主体申报立项，首先需要厂房权利人升兴利公司提供厂房、村股份公司提供土地的权属资料，并出具委托锦盛华庭公司作为单一市场主体进行立项申报的证明文件及在各类申报文件上盖章确认。然而，升兴利公司、王跃军�到保证金500万后就开始无法正常联系，更谈不上配合提供权属资料、出具证明、申报文件盖章等。按照合同约定，升兴利公司应负责现有厂房的拆迁及租户清理，但厂房至今仍与之前一样完好无损，升兴利公司并无任何损失。根据深圳市政府于2014年5月27日出台的《关于加强和改进城市更新实施办法的暂行措施》规定，针对旧工业区、旧厂房的拆除重建，建筑物的建筑时间不能少于15年，本案中升兴利公司于1999年、2000年相继取得村委土地的承租权，才开始建设厂房，至少要到2015年才能达到15年拆除重建的条件。所以，根据市政府出台的新政策，本案所涉的城市更新项目资料申报无法满足该规定要求，也无法进行具体工作。综上，锦盛华庭公司认为升兴利公司未作为任何履约行为，严重违约在先，锦盛华庭公司有权解除合同，获得赔偿。经审理查明，2012年6月15日，原告升兴利公司（甲方）与被告锦盛华庭公司（乙方）签订《合作建房协议》，约定由甲方提供位于深圳市龙华观澜街道大水坑大二、大三村东边岭占地约11000平方米土地，乙方提供开发资金，双方合作建房；甲方于2009年12月2日以购买方式取得上述土地（签合同前由甲方向乙方提供购买土地合同及村委证明，证明该土地属甲方所有）；按照旧城改造的方式，乙方给甲方以实建面积的20%，甲方给予乙方两至三年时间申请办理旧改手续；现甲方出租的厂房租户赔偿拆迁工作由甲方负责，甲方负责拆迁赔偿；甲方声明保证提供的资料真实，乙方清楚了解该地块开发的可能性，当中包括政府征收、与村民纠纷及其他不可估计的因素；乙方在基础完工后24个月建造完成；甲方提供土地，保证土地未设置任何抵押、质押，并提供本地初始登记的所有资料原件及证明文件；项目施工水电由甲方指定节点，以后产生的水电费由乙方负担；乙方保证项目建设资金及时到位，负责项目策划、设计等工作并确定设计单位，但设计图纸需经甲乙双方同意后方可实施，其中策划、设计费由乙方负担；乙方腐恶项目建筑和监理、装修工程施工；乙方需向甲方支付保证金1000万元，协议签订时支付500万元，乙方在开工时书面通知甲方，再支付甲方500万元；甲方应在三个月内准备好开工条件，包括所有工厂的搬迁，否则甲方承担一切损失；若甲方违约，应向乙方双倍返还保证金，并赔偿乙方损失，乙方有权单方解除合同；若乙方违约，甲方有权没收乙方保证金，并赔偿甲方损失，同时甲方有单方解除权。2012年7月11日，被告升兴利公司向原告锦盛华庭公司出具《收据》，确认收取合作建房保证金500万元。2014年11月11日、2014年11月25日，原告锦盛华庭公司两次向被告升兴利公司邮寄《开工通知》、《律师函》，主张升兴利公司自《开工通知》发出之日起按协议期限移交土地。但上述邮件均未妥投。2015年2月9日，原告锦盛华庭公司在人民法院报刊登公告，主张已经具备开工条件，因无法联系升兴利公司、王跃军，故登报通知升兴利公司、王跃军联系锦盛华庭公司做好开工准备。2016年8月23日，原告锦盛华庭公司向被告升兴利公司、王跃军邮寄《解除通知》，主张被告未按约定解决拆迁赔偿、租户工厂搬迁等事宜并失联，锦盛华庭公司解除双方《合作建房协议》，要求被告于2016年8月28日前双倍返还保证金1000万元。被告升兴利公司、王跃军均主张未收到上述通知。另查明，王跃军系升兴利公司的法定代表人。被告升兴利公司、王跃军并非涉案土地的登记权利人，原被告确认涉案土地原属深圳市大水坑大二股份合作公司、大水坑大三股份合作公司的集体用地，原被告均无法提供涉案土地的四至坐标，被告升兴利公司主张其从上述两股份合作公司处受让上述土地。被告升兴利公司未向原告锦盛华庭公司交付涉案地块。又查明，原被告确认涉案《合作建房协议》已实质解除。原告锦盛华庭公司主张解除的原因在于，认为两被告未按约定履行拆迁补偿义务、未合法取得涉案土地使用权、未提供涉案土地的初始登记资料；被告升兴利公司主张合同解除原因在于认为锦盛华庭公司未履行合同约定的建设资金及时到位、未完成项目策划设计、施工、一直不具备开工条件未予支付剩余500万元保证金等。以上事实，有经过庭审举证、质证的《合作建房协议》、《收据》、快递邮单等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案为合作建房合同纠纷。结合本案，《合作建房协议》系原告锦盛华庭公司与被告升兴利公司的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。本案中，原被告均确认《合作建房协议》合同目的无法实现并已实质解除，本院予以认定。至于合同解除的原因，本院认为，升兴利公司与锦盛华庭公司《合作建房协议》系有关旧改重建的协议，锦盛华庭公司办理旧改手续需向行政部门申报更新计划并提交土地权属资料以供核查土地建筑物的权属信息，但升兴利公司并非涉案土地的登记权利人，升兴利公司未能提供有效的土地权属证明材料阻碍了旧改项目的行政审批，致使本案《合作建房协议》在事实和法律上无法继续履行；升兴利公司事实上也未能按照协议约定完成厂房拆迁赔偿工作。然而，根据《合作建房协议》的约定“签合同前由甲方向乙方提供购买土地合同及村委证明，证明土地属甲方所有”，可见锦盛华庭公司对于涉案土地的性质、权属、功能等情况系知情的，锦盛华庭公司、升兴利公司对于本案合同未能继续履行均存在过错，均应负担合同解除的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，按照合同解除的处理原则和本案过错分担，锦盛华庭公司向升兴利公司支付的保证金500万元，升兴利公司应当予以返还；锦盛华庭公司、升兴利公司要求按照违约条款处理保证金的请求，鉴于双方责任，上述请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于锦盛华庭公司主张的保证�利息损失，升兴利公司主张的厂房租金损失，均属于本案合同未能继续履行致使锦盛华庭公司、升兴利公司受有的损失，鉴于双方对于合同解除均有过错，本院认定上述损失应由锦盛华庭公司、升兴利公司各自负担，对于锦盛华庭公司、升兴利公司的上述请求，本院均不予支持。至于王跃军的责任问题，因王跃军并非本案《合作建房协议》的当事人，按照合同相对性原则，锦盛华庭公司主张王跃军负担本案责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市锦盛华庭房地产开发有限公司与被告（反诉原告）深圳市升兴利家具有限公司签订的《合作建房协议》已解除；二、被告（反诉原告）�圳市升兴利家具有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告（反诉被告）深圳市锦盛华庭房地产开发有限公司保证金500万元；三、驳回原告（反诉被告）深圳市锦盛华庭房地产开发有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）深圳市升兴利家具有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费81800元，由锦盛华庭公司、升兴利公司各自负担40900元；反诉受理费26900元，由升兴利公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  郭映舜人民陪审员  朱纯禄二〇一六年十一月十五日书 记 员  董 宏书 记 员  李一军附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质�当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共11页