江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第2534号
原告朱建平。
原告朱良芳。
委托代理人虞正春，上海市锦天城律师事务所律师（代理上述两原告）。
被告中冶置业（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市开发区庆丰西路365号，组织机构代码79380329-1。
法定代表人陈杰，该公司总经理。
委托代理人熊玉斌，江苏同丰律师事务所律师。
原告朱建平、朱良芳与被告中冶置业（昆山）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年6月7日受理后，依法由审判员朱元根独任审判，并于2013年8月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转普通程序组成合议庭，分别于2013年10月16日、2014年3月20日、2014年5月22日公开开庭进行了审理。原告朱建平及两原告的共同委托代理人虞正春、被告中冶置业（昆山）有限公司的委托代理人熊玉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱建平、朱良芳诉称：原告朱建平、朱良芳于2011年7月31日购买被告中冶置业（昆山）有限公司位于昆山市开发区太湖中路18号中冶昆庭6幢1112室房屋一套，房屋建筑面积为48.30平方米，套内面积为36.52平方米，单价为9877.14元，合同约定总价477065.86元。原告已全部付清购房款。被告在广告中宣称：1、该项目为精装地铁公寓，装修标准为2500元／平方米，且项目实行国际物管，由日本第一物管“爱泊满”提供无忧品质服务。2、该项目零首付、零月供、零负担，递增租金纯赚30年。3、被告在销售时对该项目做其他不实宣传。原告在房屋竣工后发现，被告交付房屋与样板房及宣传的标准存在巨大差异：首先，房屋实际使用面积与样板房面积大幅缩水，被告在销售时用未扣除公摊面积的大面积样板房误导原告；其次，2500元的豪华装修不实，房屋装修质量低劣，电器存在质量问题；再次，宣传的国际物管是欺骗业主，实际聘用的物业公司为上海的一家民营物业公司；最后，被告利用该物业的高租金收益引诱原告，实际根本无法实现高收益的预期回报。综上，原告认为，被告的行为违反了市场经济的诚实信用原则，虚假、夸大宣传误导消费者，严重损害了原告的合法权益。后经与被告多次协商沟通，均因被告态度傲慢而未果。为此，原告为维护自己的合法权益，依据相关法律规定，依法提起诉讼，要求人民法院判令被告1、赔偿装修差价损失72450元（1500元×48.30平方米）；2、支付维修期间（自约定交付日至实际交房日）房屋租金损失13000元；3、诉讼费由被告承担。
被告中冶置业（昆山）有限公司辩称：一、我公司依照合同约定期限履行了房屋交付义务，所交付房屋的装饰装修符合合同约定标准；二、原告的诉讼请求依法不能成立。1、广告宣传单、楼书不属于合同组成部分，商品房买卖双方的权利义务以双方签订并经备案的商品房买卖合同及补充协议为最终依据，主合同的“特别告知”、“签约提示”及合同附件四第4条均说明了上述情况。2、合同附件四补充协议第5条约定，样板房内的家具、电器仅供买受人收房后装修的参考，不作为交房验收标准。三、我公司按照合同约定期限通知原告办理交房手续，房屋质量、装饰装修符合合同约定，故原告主张维修期间房屋租金损失不能成立。综上所述，原告诉请没有事实、法律依据，请求依法驳回。
经审理查明：2011年7月31日，朱建平、朱良芳与中冶置业（昆山）有限公司订立商品房买卖合同一份。合同约定：买受人为朱建平、朱良芳，出卖人为中冶置业（昆山）有限公司；房屋初始登记昆山市开发区太湖中路18号第6幢1层112号；建筑面积48.30平方米，套内面积36.25平方米，合同价款477066元；关于装饰、设备标准的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿差价；交房期限为2012年12月31日（取得昆山市建设局核发的交付备案证书）；合同同时约定了面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款及出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记、保修责任、争议解决等事项。合同附件三约定了装饰、设备标准，其中卫浴设施项下淋浴花洒、浴缸为乐家、TOTO／同档次，庭审中原、被告一致确认在卫浴设施项下淋浴花洒、浴缸的设备项目中，仅有淋浴花洒而没有浴缸，根据被告提供的型号为PAY1510P的TOTO品牌浴缸招标价为1419元（含浴缸632元、浴缸配件787元），同型号同品牌的浴缸市场价为1054元（仅浴缸）。合同附件四补充协议约定，本合同替代以往任何口头、书面的协议、声明、广告等，成为甲乙双方之间唯一合法契约，广告、售楼书、样板房等内容不构成本合同的要约，对房屋价格的确定无影响。本合同约定商品房的楼间距、相关绿化、景观等以政府相关部门竣工验收通过后的实际状况为准。签约提示第三条提示，签约前应尽量收集开发商的承诺，比如楼书、宣传单、广告，在签约时应当要求开发商将其承诺写入合同。
另查明：2011年8月18日，昆山市住建局批准中冶昆庭6幢预售许可。2012年12月6日，中冶昆庭6幢通过昆山市住建局竣工备案验收，并领取房屋所有权证。2012年12月18日，中冶置业（昆山）有限公司通知朱建平、朱良芳交房。2013年1月3日，朱建平收房。后因朱建平、朱良芳认为房屋存在质量问题、房屋装修不符合标准、物业管理影响其收益等问题联合其他业主向昆山市住建部门反映情况。后经该部门协调未果，昆山市开发区住建局于2012年11月22日告知业主通过司法途径解决纠纷，遂引起本案纠纷。
又查明：在签订合同前，中冶昆庭项目广告宣传单内容第三项“国际物管，携手日本第一物管爱泊满无忧品质服务”，第六项“奢华精装2500元／平米，精装品质标准”，楼书作出了同样内容的宣传。在本案庭审过程中，中冶置业（昆山）有限公司向本院提供了中冶昆庭项目6#112室装修标准实物图。
上述事实由商品房买卖合同、发票、广告宣传单、楼书、业主联名信、商品房预售证书、竣工备案证书、交付使用证书、交房通知书、流转单、昆山市开发区住建局文件、中冶昆庭项目6#112室装修标准实物图及当事人在庭审中的陈述所证实。
本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同合法、有效。原告认为被告在履行合同过程中存在以下不符合合同约定的情况：一、被告交付的房屋未达到宣传单中宣称的2500元／平方米的装修标准，要求补偿差价；二、被告未按楼书宣称的聘请国际物管进行管理，导致原告无法实现高收益的预期回报；三、因房屋存在质量问题而维修，导致维修期间产生租金损失。对于第一项诉讼请求，双方当事人实质的争议在于在本案中广告宣传或者楼书中所宣称的装修标准、物业管理等内容属于要约邀请还是要约。广告宣传或者楼书在原则上应当视为要约邀请，在符合具体条件的情况下可视为要约。需要注意的是，适用上述定性原则的前提是在合同没有明确约定的情况下，而本案中原、被告双方当事人在签订合同时约定，本合同替代以往任何口头、书面的协议、声明、广告等，成为甲乙双方之间唯一合法契约，广告、售楼书、板房等内容不构成本合同的要约，对房屋价格的确定无影响。故应当视为该条款已经排除广告宣传或楼书作为要约的可能，明确具体内容以合同为准。故本院认为，原告提出的第一项请求没有事实、法律依据，故对于其提出的要求进行价格鉴定的请求及要求被告赔偿装修差价损失的诉讼请求，本院均不予支持。另，对于合同附件三装饰、设备标准，原、被告一致确认在卫浴设施项下淋浴花洒、浴缸的设备项目中，仅有淋浴花洒而没有浴缸。在本案审理过程中，原告表示其仅要浴缸，被告同意补偿淋浴花洒和浴缸的差价，并同时确认型号为PAY1510P的TOTO品牌浴缸招标价为1419元（含浴缸632元、浴缸配件787元），同型号同品牌的浴缸市场价为1054元（仅浴缸），原告认为高档浴缸应当价值5000元，本院认为原告主张未提供依据或参考，故本院考虑到招标价低于市场价的通常情况，参照市场价同比例上浮，酌情补偿原告浴缸差价为2100元。对于第二项事实理由，关于楼书中宣称的物业管理是否构成要约，本院在第一项诉讼请求中已经说明，没有法律依据。同时需要说明的是，在原、被告签订的买卖合同中未作物业管理的内容约定及违约责任约定，而对特定第三方物业管理公司作出权利义务安排是不可操作的。原告对于该项事实理由，没有具体的诉讼请求，故本院不予理涉。对于第三项诉讼请求，原告并未提供明确证据证明用以维修的期间，也未向本院申请对房屋租金进行评估，故本院对于该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告中冶置业（昆山）有限公司支付原告朱建平、朱良芳浴缸差价2100元，于本判决生效后十日内支付。
二、驳回原告朱建平、朱良芳的其他诉讼请求。
（上述赔偿款项汇至原告指定帐户或汇至昆山市人民法院纠纷款帐户：开户行中国建设银行昆山市支行营业部，户名昆山市人民法院财务结算中心，帐号32×××60）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费1936元，由原告朱建平、朱良芳负担1904元，由被告中冶置业（昆山）有限公司负担32元。此款原告已预交，本院不再退还，由被告中冶置业（昆山）有限公司于本判决生效后十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州工业园区支行营业部，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××99。
审 判 长 郑 羚
人民陪审员 汤永兴
人民陪审员 吴伟萍
二〇一四年五月十日
书 记 员 周雨茜