广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1377号
原告：广州市宁骏物业管理有限公司。住所地广州市天河区。
法定代表人：孔健涛。
委托代理人：蔡青青，广东东方星联律师事务所律师。
委托代理人：张利萍，广东东方星联律师事务所律师。
被告：张桂莲，女，1967年7月17日出生，汉族，住广州市新塘全民区。
被告：肖泽邦，男，1990年11月23日出生，汉族，住广州市天河区。
两被告共同委托代理人：谭国好，广东泽正律师事务所律师。
原告广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称宁骏物业公司）诉被告张桂莲、肖泽邦物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告宁骏物业公司的委托代理人蔡青青、张利萍，被告张桂莲、肖泽邦的共同委托代理人谭国好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁骏物业公司诉称：2007年5月19日，原、被告签订峰境园前期物业服务协议，约定由原告为被告购买的位于广州市花都区花东镇北兴山前大道犁头嘴水库边天湖峰境园明泉岛鸣湖西街17号单元的物业提供前期物业管理服务。协议约定：物业管理服务费按月度结算，交费时间为每月的5号前；物业管理服务费标准为每月每平方米3元（不含公共水电分摊费用）；乙方逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之一交纳滞纳金；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起收取滞纳金。协议签订后，原告依约为该物业范围内的业主提供了物业管理服务，但被告自2008年4月1日起无故拒绝交纳管理费。至今，被告已拖欠原告管理费本金66828.1元（物业管理费按每平方米每月3元计算，被告物业面积299.46平方米，每月实际计收管理费为898.4元），逾期支付管理费的滞纳金51497.9元（滞纳金以当月物业管理费为本金，按每日千分之一暂计至2014年5月31日止，最高不超过本金），合计总额118326元。上述欠费经原告多次催收未果。据此，请求法院判令：1.两被告向原告连带清偿2008年4月1日至2014年5月31日的管理费66828.1元及逾期支付管理费的滞纳金51497.9元（滞纳金以当月物业管理费为本金，按每日千分之一暂计至2014年5月31日止，最高不超过本金），合计118326元；2.本案诉讼费用由两被告承担。
被告张桂莲、肖泽邦辩称：一、被告对涉案物业尚未实际收楼，依法无需向原告支付前期物业管理费。开发商通知收楼时，指定由原告代办理收楼手续，原告强行要求被告先行签署房屋交接表、确认书后才能领取房屋钥匙并对房屋进行验收，被告这才签字领取钥匙进屋进行验收。验收后被告发现开发商交付的房屋，大部分装饰及设备标准与商品房买卖合同的约定不符，被告当即明确表示拒绝收楼并在房屋交接表上列明房屋需整改的地方，约定在开发商整改后再另行收楼。直至今日，开发商仍未就上述房屋问题整改完毕，导致被告至今没有接收涉案物业并入住，因此，在开发商没有将涉案房屋交付给被告之前，被告无需向原告支付前期物业管理费。二、原告的部分诉讼请求已超过法定诉讼时效，依法应当予以驳回。依据双方签订的前期服务协议约定，物业管理费按月结算，每月5日前交费，因此原告只有对起诉前两年的管理费主张权利才受法律保护，超过部分不受法律保护。原告虽然提供了部分邮递底单证实其已向被告主张权利，但原告的行为是在已超过两年法定时效后才进行的，依法不能认定为诉讼时效中断，而且原告邮寄的地址并非被告在前期物业管理服务协议中约定的地址，应视为没有向被告送达。三、原告没有按照前期物业管理服务协议的约定提供相应的服务，被告有权抗辩不支付管理费。四、由于原告没有按协议提供相应的物业管理服务，被告无需向原告支付滞纳金并按欠费总额每日千分之一的比例计收滞纳金，请求法庭调整。
经审理查明：2007年5月19日，张桂莲、肖泽邦与广州市中天盈房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，张桂莲、肖泽邦向广州市中天盈房地产开发有限公司购买位于广州市花都区花东镇北兴山前大道犁头嘴水库的峰境园a9号房（现地址：鸣湖西街17号）即涉案房屋。合同第十条交房期限约定：甲方应当在2007年11月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十二条房屋及有关资料的交接约定：商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日3日前通知乙方办理交接手续。乙方应在收到该通知之日起3日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志是该商品房达到本合同约定的交房条件。张桂莲、肖泽邦在合同上填写的通讯地址广州市五羊新城寺右新马路160号首层。同日，张桂莲、肖泽邦（乙方）与宁骏物业公司（甲方）签订峰境园前期物业服务协议，约定由宁骏物业公司为张桂莲、肖泽邦购买的涉案房屋提供前期物业管理服务。协议第二章物业管理服务内容约定：房屋共有部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的养护和管理；环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放管理。第四章物业管理服务费用约定：物业管理服务费以发展商收楼通知发出的收楼时间当天起计收，收楼当天预收三个月物业管理服务费用。乙方交纳物业管理服务费的时间：按月度结算，交费时间为每月的5号前。本物业管理服务费计算面积按乙方签订的商品房买卖合同的建筑面积，由甲方按双方约定的收费标准向业主收取。别墅物业管理服务费标准：每月每平方米3元；乙方（或业主委托的物业使用人）逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交总费用的千分之一交纳滞纳金。第七章违约责任约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标，甲方有权要求乙方整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起收取滞纳金。张桂莲、肖泽邦在协议书上乙方签字后的地址填写为：广州市番禺华南新城碧湖居11座1101房。此外，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
商品房买卖合同约定涉案房屋建筑面积为299.46平方米，根据峰境园前期物业服务协议约定的缴费标准，涉案房屋每月应缴纳物业管理费898.4元。
2007年9月21日，广州市中天盈房地产开发有限公司向张桂莲、肖泽邦发出收楼通知书，通知张桂莲、肖泽邦于2007年9月28日办理相关收楼手续。收楼通知书中的温馨提示注明：凡按本通知书通知的时间亲临峰境园会所现场收楼处办妥收楼手续的单元，将获赠6个月（即2007年10月至2008年3月）物业管理费。如有任何疑问，请致电我司签约部。2007年9月28日，张桂莲、肖泽邦到现场收楼，由宁骏物业公司代表开发商与张桂莲、肖泽邦进行房屋交接，张桂莲、肖泽邦在天湖峰境园业主锁匙签收确认书、确认书上签名确认，并在业主资料登记表上填写了相关内容，其中业主资料登记表上联系地址填写为广州市五羊新城寺右新马路160号首层。天湖峰境园业主锁匙签收确认书上明确本人于收楼时知悉并确认以下事项：⑴收楼时，在天湖峰境园物业管理服务中心职员的陪同下检查所属物业的装备及设施，如有瑕疵即记录于《房屋交接表》中，并于48小时内交回服务中心，以便安排修缮，该房屋保修期从交付使用日（收楼通知书通知收楼日期）起计。……张桂莲、肖泽邦收楼时认为涉案房屋存在质量问题，并在房屋交接表上填写了房屋存在的问题，如大门雨蓬不平、花园围墙石头外露、室内全部推拉门关不上等等，注明留匙返修，并将房屋交接表交给宁骏物业公司。张桂莲、肖泽邦收楼后，以房屋存在质量问题，宁骏物业公司没有履行修缮义务为由一直未向宁骏物业公司缴纳物业管理费，也未直接向开发商反映房屋质量问题及协商解决。宁骏物业公司于2009年10月27日、2010年12月4日、2011年6月16日、2013年11月15日、2014年5月3日，以ems快递方式向张桂莲、肖泽邦在商品房买卖合同及收楼填写的业主资料登记表上的联系地址（广州市五羊新城寺右新马路160号首层）邮寄函件，催收涉案房屋的物业管理费。2014年5月12日，宁骏物业公司向张桂莲、肖泽邦邮寄法务公函（邮寄地址为肖泽邦的身份证地址广州市天河区林和中路160号2406房），向张桂莲、肖泽邦催收2008年4月1日至2014年5月31日的物业管理费及违约金。宁骏物业公司提交了2014年5月3日、2014年5月12日两份快递的妥投证明，但该两份妥投证明均显示广州市邮政速递物流公司花都分公司花东营业部妥投，他人收。实际上该两份邮件均被退回。
本院认为：宁骏物业公司与张桂莲、肖泽邦于2007年5月19日签订的峰境园前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。
宁骏物业公司依约为张桂莲、肖泽邦提供了物业管理服务，张桂莲、肖泽邦应按协议约定交纳物业管理费。张桂莲、肖泽邦办理了收楼手续后以房屋存在问题未实际收楼为由拒交管理费，理由不能成立，本院不予支持。张桂莲、肖泽邦如果认为房屋有问题，应与开发商进行协商解决。根据宁骏物业公司提供的快递单、妥投证明显示，原告于2009年10月27日、2010年12月4日、2011年6月16日、2013年11月15日、2014年5月3日、2014年5月12日向被告邮寄函件催收管理费，没有证据证明宁骏物业公司曾于2011年6月17日至2013年11月14日期间向张桂莲、肖泽邦催收管理费。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，张桂莲、肖泽邦主张应适用民法通则二年诉讼时效的规定有理，结合宁骏物业公司向张桂莲、肖泽邦发出的催收函，宁骏物业公司主张2011年11月15日前的管理费已超过二年诉讼时效，对宁骏物业公司主张的该部分管理费不予支持。张桂莲、肖泽邦认为宁骏物业公司没有向其在峰境园前期物业服务协议约定的地址邮寄催收函，应视为没有送达，理据不足。因双方在峰境园前期物业服务协议并没有约定送达地址，且在张桂莲、肖泽邦在商品房买卖合同的通讯地址及收楼时填写的业主资料登记表中的联系地址均为广州市五羊新城寺右新马路160号首层，宁骏物业公司在2013年、2014年均向张桂莲、肖泽邦的上述联系地址寄发函件催收管理费，应视为向张桂莲、肖泽邦主张权利。因此，张桂莲、肖泽邦应向宁骏物业公司支付2011年11月16日至2014年5月31日的管理费，按协议约定标准3元／月／平方米计算为27401.2元。
因张桂莲、肖泽邦未按约定支付物业管理费，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在协议中约定滞纳金按每日千分之一的标准计算，明显高于张桂莲、肖泽邦未按时交纳物业管理费给宁骏物业公司造成的损失，结合宁骏物业公司提供物业管理服务的情况及张桂莲、肖泽邦是因其房屋存在的问题一直得不到解决而拒交管理费等因素，本院调整滞纳金的计算标准为参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，滞纳金以不超过本金为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告张桂莲、肖泽邦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付自2011年11月16日至2014年5月31日的物业管理费共27401.2元。
二、被告张桂莲、肖泽邦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2014年5月31日止，滞纳金以不超过本金为限。
三、驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1333元，由原告广州市宁骏物业管理有限公司负担991元，被告张桂莲、肖泽邦负担342元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一四年十一月十二日
书记员 袁美华