广东省汕头市潮阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0513民初422号
原告：陈义弟，男，1948年11月10日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。
委托诉讼代理人：吴本雄，广东当儒律师事务所律师。
被告：郑猪仔，男，1948年4月18日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。
委托诉讼代理人：郑光华，广东练江律师事务所律师。
被告：郑丙忠，男，1973年9月1日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。
被告：万水春，男，1979年4月21日出生，汉族，住江西省丰城市。
原告陈义弟与被告郑猪仔、郑丙忠、万水春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案后，适用简易程序进行审理，因案情复杂，裁定转为普通程序，于2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告陈义弟及其委托诉讼代理人吴本雄、被告郑猪仔及其委托诉讼代理人郑光华、被告郑丙忠、被告万水春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈义弟向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退座落于汕头市潮阳区棉城西门工业区临街综合楼部分物业(一楼一间铺面及二楼至八楼的房产,总建筑面积约叁仟平方米)；2.判令被告连带赔偿原告赔偿金24万元（从2016年4月6日起按每平方米每天20元的标准暂计算至2016年4月10日，从2016年4月11日起至被告腾退之日的赔偿金另行计付）；3.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告陈义弟经增加、变更诉讼请求后，将其诉讼请求明确为：1.判令被告郑猪仔、郑丙忠、万水春立即腾退位于汕头市潮阳区棉城西门工业区临街综合楼部分物业（一楼一间铺面及二楼至八楼的房产，总建筑面积约叁仟平方米），将该物业交还原告；2.判令被告郑猪仔、郑丙忠、万水春连带赔偿原告损失24万元（每月赔偿损失8万元，从2016年4月份暂计至2016年6月份，从2016年7月份起到三被告腾退之日止按上述标准计算。）；3.判令被告郑猪仔、郑丙忠擅自出租原告名下位于汕头市潮阳区棉城西门工业区临街综合楼部分物业所得租金差额40.4万元支付还给原告；4.判令被告郑猪仔、郑丙忠、万水春因侵占物业应支付原告租金每月2.6万元（自2016年4月起计至被告交还上述物业之月为止，每月以2.6万元计租金）；5.判令被告郑猪仔、郑丙忠、万水春因未交付租金而应支付原告的滞纳金每月1.5万元（自2016年4月起计至被告交还上述物业之月为止，每月以1.5万元计滞纳金）；6.本案诉讼费由被告承担。2016年7月21日，原告因被告郑猪仔、万水春已将讼争的租赁房产全部腾退交还原告，其第1项请求已经实现，不再请求法院对其第1项请求作出处理。事实和理由：2011年2月13日，其与郑猪仔签订了租赁合同，将汕头市潮阳区棉城西门工业区临街综合楼部分物业(东面首层临街第一间铺面及二楼至八楼,总建筑面积约叁仟平方米)租赁给郑猪仔使用，租赁期限至2015年12月31日止。合同签订后，其将房屋交付给郑猪仔使用。在租赁期限，郑猪仔未经其同意，私自将临街综合楼三楼一半约210平方米转租给汕头市中乾税务会计事务所有限公司潮阳分公司（下称“中乾公司”），将临街综合楼三楼的另一半和四至八楼转租给万水春经营出租屋，并且转租约定的租赁期限超过其与郑猪仔双方约定的租赁期限。租赁合同约定租期届满后，其要求郑猪仔腾退该房屋归自己使用，郑猪仔多次请求给予一段腾退的宽限时间，其考虑再三，于2016年1月10日与郑猪仔签订补充协议书，同意给郑猪仔三个月续租期限，即租赁期限延长至2016年3月31日止；郑猪仔保证在2016年3月31日租赁期满结清所有租金、水电费用、其他税费及注销所有登记在现址的企业、个体户的工商注册登记，并于2016年4月5日前迁离（包括万水春和中乾公司的人员、物品等）租赁房产，否则，其有权按照原先租赁合同约定的违约责任加倍计收逾期交房期间的赔偿金，万水春也在该份补充协议书中签名确认。补充协议书约定的还房期限2016年4月5日到期后，郑猪仔等仍未迁离，其要求郑猪仔等腾退还房，但是他们均置之不理。郑猪仔等人的行为已经严重侵害了其合法权益，故请求法院判准其诉讼请求。
郑猪仔辩称，1、2011年2月13日，其与陈义弟订立《租赁合同》，向陈义弟承租址于潮阳棉城棉西路西门工业区前的临街楼，约定租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日，因租期届满前，陈义弟口头答应可延长租期，也可转租，在此基础上，其才于2014年2月25日委托儿子郑炳忠与万水春订立《租赁合同》，将上述承租物转租给万水春。约定租期从2014年4月1日起至2019年4月1日止。2、租赁物至今未交还原告，责任在万水春。（1）因其与陈义弟续租，未订立书面协议，租期届满后，陈义弟要求收回租赁物，经其与陈义弟及万水春协商，由其与陈义弟订立《补充协议》，三方一致同意将租期延长至2016年3月31日，补充协议除有陈义弟和其签名外，万水春也在该协议上签名确认，但延期届满至今，虽经其多次交涉，万水春都拒不腾退，由于万水春违约，才导致本纠纷至今未能得到圆满的解决。（2）其委托儿子郑丙忠与万水春订立的《租赁合同》第三条第三款明确约定“租赁期间乙方应按时向甲方支付租金，如逾期未缴租金达一个月以上，甲方有权收回房屋，并单方面解除合同”，按合同约定，本期租金，应在2016年4月1日前交付，但万水春至今未将本期租金交还，交付租金期限，已逾期近两个月。根据上述条款，万水春也早就应交出承租物。因此，万水春应承担本案全部责任。另外，万水春不但本期租金156000元至今未付还答辩人分文，而且还拖欠答辩人2014年和2015年租金7.8万元。为维护其合法权益，恳请法庭对上述租金问题一并审理。同时，陈义弟所说的变更诉讼请求其实是增加诉讼请求，应该在举证期限内提出，否则增加的诉讼请求法院应不予审理；对明确诉讼请求申请书中的第2至第5项请求都没有法律依据的，请求法院予以驳回。
被告郑丙忠辩称，其与郑猪仔系父子关系，因其父郑猪仔年事已高，且没有文化，2014年2月25日才委托其与万水春订立《租赁合同》，该《租赁合同》虽“出租方”落款是其本人，但实际上其只是郑猪仔代理人，从陈义弟2016年7月5日在《明确诉讼请求申请书》中所载“在租赁期限内，郑猪仔未经原告同意，私自将上述物业三楼至八楼租赁给万水春，汕头市中乾税务会计事务所有限公司潮阳分公司，并且转租的租赁期限超过原告与郑猪仔约定的租赁期限”，便可以看出，陈义弟对这一事实，是心知肚明的。综上所述，其是郑猪仔与万水春订立合同的代理人，根据《民法通则》第63条规定，其行为，只能由郑猪仔承担民事责任，据此，恳请法庭驳回陈义弟对其诉讼请求。
万水春辩称，1、其与陈义弟不存在合同关系，依法不应当承担本案的连带赔偿责任。首先，2011年2月13日陈义弟与郑猪仔签订的《租赁合同》明显与其没有关系，其对于该合同的内容也是不知情的，也不知道郑猪仔与郑丙忠之间的关系。其是依据2014年2月25日与郑丙忠的《租赁合同》善意取得涉案房屋的使用权。其次，2016年1月10日陈义弟与郑猪仔签订的《补充协议书》虽然规定了他们之间的权利义务，但是与其没有关联性。陈义弟在起诉书中说“被告万水春也在该份协议书中签名确认”，该签字的行为实质是其对于该补充协议书的甲、乙双方之间（即陈义弟与郑猪仔之间）的权利义务表示知情。因此，《补充协议书》只约定了合同甲方陈义弟和合同乙方郑猪仔的权利义务，与其无关。综前所述，其与郑丙忠签订的《租赁合同》、陈义弟与郑猪仔签订的《租赁合同》、《补充协议书》具有不同的合同主体，其间并没有关联性。因此，其与陈义弟并没有任何合同关系，陈义弟要求其承担本案的连带赔偿责任于法无据。2、其善意取得涉案房屋后，对房屋进行装修等添附行为。如若其被腾退，造成的损失应由被答辩人以及郑丙忠连带赔偿。2014年2月25日，其与郑丙忠签订《租赁合同》，原本预期能取得涉案房屋2014年4月1日至2019年4月1日的使用权，于是对涉案房屋进行了装修等添附行为。现如若被腾退涉案房屋，将造成其经济损失。因此，如若被腾退涉案房屋造成其损失应由陈义弟以及郑丙忠连带赔偿。综上所述，陈义弟的诉讼请求一即腾退范围将造成其损失，造成的损失应由被答辩人以及郑丙忠承担连带赔偿责任；陈义弟的诉讼请求二缺乏事实依据以及法律依据，请求法院依法予以驳回。同时，陈义弟的第4项和第5项请求没有依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：粤房地证字第××号房地产权证复印件、陈义弟与郑猪仔签订的租赁合同及补充协议书、郑丙忠于2014年2月25日与万水春签订的租赁合同复印件。对上述证据，各方当事人均没有提出异议，本院予以确认并在卷佐证。
对于有争议的事实，本院认定如下：郑猪仔提出租期届满前，陈义弟口头答应可延长租期，也可转租，在此基础上，其才于2014年2月25日委托儿子郑炳忠与万水春订立《租赁合同》，将上述承租物转租给万水春，因郑猪仔未能提供证据证明其主张，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈义弟是址于汕头市潮阳区文光办事处西门居委西门加工区路边八层楼房的权属人。2011年2月13日，陈义弟与郑猪仔签订《租赁合同》，约定：陈义弟将上述部分房产租赁给郑猪仔作为旅馆住宿办公用途；租赁房产的建筑面积约3000平方米，其中东面首层临街第一间铺面约90平方米，大楼二楼至八楼约2910平方米；租赁期限为自2011年1月1日起至2015年12月31日止；租赁期内的月租金为9167元，郑猪仔必须于每月10日之前，将当月租金以现金方式一次性支付给陈义弟；本合同期满郑猪仔需继续租赁的，须提前2个月通知陈义弟，具体租赁条款另行商定。双方同时在《租赁合同》中还约定：郑猪仔未经陈义弟同意，不得擅自将房屋、场地转租给第三方经营；郑猪仔未经陈义弟书面同意直接或间接将租赁的房屋及财物转租（借）他人的，陈义弟有权单方面解除合同，如造成陈义弟损失，陈义弟有权要求郑猪仔赔偿损失；郑猪仔应按时向陈义弟缴纳租金，若逾期未缴的，除应补齐欠款外，还需缴纳滞纳金，每逾期1个月按5元每平方米每月计收滞纳金；租赁期满或合同终止时，郑猪仔应在10天内将租赁房屋及设备交回陈义弟，逾期未交回房屋的，从逾期日起，郑猪仔应按10元/（每平方米每日）向陈义弟支付赔偿金。《租赁合同》签订之后，双方开始履行合同。
2015年2月25日，郑猪仔的儿子即郑丙忠以其本人的名义与万水春签订一份《租赁合同》，约定：郑丙忠将上述房产的三层一半未用面积和四至八层楼租与万水春作为经营出租房屋使用；租赁期限为2014年4月1日起至2019年4月1日止；租赁期内，月租金为26000元，合计每年为312000元，其中第一年的租金分为每6个月付一次，即2014年4月1日付清前6个月的租金156000元，于2014年10月1日付清后6个月的租金，之后必须于每年4月1日前将当年租金312000元一次性支付给出租方；租赁期内万水春应按时交付租金，如逾期未缴付租金达1个月以上，郑丙忠有权收回其房屋，并单方面解除其合同。合同签订后，双方约定的上述房产由万水春使用；在合同的实际履行中，万水春按每月19000元向郑猪仔支付租金至2016年3月30日。
2015年11月16日，郑猪仔与徐巧娜（中乾公司的负责人）签订《租赁协议书》，约定：郑猪仔将上述房产3楼面积为210平方米的房屋租给徐巧娜使用；租金为8元/平方米，每月人民币1680元正；租期为6个月，2016年1月起至2016年7月31日止。合同签订后，双方约定的上述房产由中乾公司进行使用。
2016年1月10日，陈义弟与郑猪仔签订《补充协议书》，协议书主要内容为：1、陈义弟同意将双方在2011年2月13日所签订的租赁合同约定的租赁期限延长三个月，即至2016年3月31日止。2、延长租赁期间每月租赁变更为17500元整，郑猪仔在签订本协议之日一次性将三个月的租金共计52500元整全部支付给陈义弟。3、郑猪仔应于本协议签订的同时向陈义弟支付租赁保证金10000元，除本协议另有规定外，该保证金于协议终止日由郑猪仔凭结清租赁房产租金的收据、水电缴费单、房屋移交签收单及注销登记在租赁房产现址的工商注册登记凭证向陈义弟领回。4、郑猪仔保证在2016年3月31日租赁期满结清所有租金、水电费用、其他税费及注销所有登记在现址的企业、个人户的工商注册登记，并于期限届满后5日内即2016年4月5日前迁离（包括万水春和中乾公司的人员、物品等）租赁房产，将租赁房产交还陈义弟营业使用；逾期郑猪仔所交保证金由陈义弟没收，陈义弟有权视为郑猪仔放弃对租赁房产内自置财物（若有）的物权，陈义弟可选择自行开启租赁房产收回租赁房产，并对遗留物品按照无主财物处置。同时，陈义弟有权按照原先租赁合同约定的违约责任加倍计收逾期交房期间的赔偿金。5、双方在2011年2月13日签订的租赁合同所约定的内容有不同的，则以本补充协议为准，其他的约定仍然对双方具有约束力，双方均应依约履行各自的义务。《补充协议书》签订后，郑猪仔按照补充协议书向原告交付了2016年3月31日之前的租金。但《补充协议书》约定的租赁期限届满后，郑猪仔仍没有租赁房产腾退交还陈义弟。
案件审理中，原告以其与中乾公司达成和解协议为由，向本院申请撤回对中乾公司的起诉，本院于2016年6月7日裁定准许陈义弟撤回对中乾公司的起诉。庭审中，陈义弟与郑猪仔、郑丙忠、万水春共同确认本案所涉租赁房产首层的一间铺面面积为90平方米，二至八楼每层的面积为416平方米。2016年7月21日，陈义弟向本院述称，因被告已将租赁房产全部腾退归还，其诉状中的第1项请求已经实现，故不再请求法院对其第1项请求作出处理。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案中，郑猪仔已自行将讼争的租赁房产全部腾退交还陈义弟，陈义弟也实现其第1项请求，故本院只对双方讼争的其他问题进行审理。
关于陈义弟变更、增加诉讼请求，法院是否应一并审理的问题。郑猪仔主张陈义弟增加诉讼请求没有在举证期限内提出，法院应不予审理。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”；本案中，陈义弟在法庭辩论结束前变更、增加的诉讼请求，均与案涉的租赁合同有关，本院依法一并予以审理，于法不悖。此外，郑猪仔提出本案一并处理万水春拖欠其租金23.4万元，以及万水春要求赔偿其因腾退涉案房屋所造成的经济损失，均与涉讼的法律关系无关，依法可另循途径救济。
关于郑丙忠是否应向陈义弟承担责任的问题。郑猪仔和郑丙忠均辩称，郑丙忠是受郑猪仔的委托与万水春订立《租赁合同》，《租赁合同》中关于出租人的权利义务概由郑猪仔享有和承担；而陈义弟与郑猪仔签订《补充协议书》时，也已在《补充协议书》中确认是郑猪仔未经陈义弟同意私自将房产转租给万水春，并与郑猪仔就延长租赁期限和返还租赁房产等问题达成协议；故现陈义弟要求郑丙忠就转租问题向其承担相应责任，于法无据，本院不予支持。
关于陈义弟要求判令郑猪仔、万水春因侵占物业应支付租金每月2.6万元的问题。由于陈义弟与郑猪仔的租赁合同期限已经届满，双方之间不存在支付租金的问题；但郑猪仔逾期腾房，依法可参照郑猪仔与陈义弟签订《补充协议书》约定的租金，由郑猪仔向陈义弟支付逾期腾房占有使用费；逾期腾房占有使用费的计算期间应从2016年4月6日（郑猪仔根据《补充协议书》应在2016年4月5日将租赁房产腾退交还陈义弟）计至2016年7月21日共3.5个月。同时，考虑到郑猪仔未经陈义弟同意擅自转租、转租期限超过租赁期限、在延长三个月租期后仍逾期腾房、以及万水春实际按每月19000元支付转租租金的事实，转租部分房产的逾期腾房占有使用费可按每月19000元的标准进行计算。因此，没有转租部分房产的逾期腾房占有使用费可计算为17500元/月÷3000平方米×（90平方米＋416平方米）×3.5月=10330元，转租部分房产的逾期腾房占有使用费可计算为19000元/月×3.5月=66500元。另外，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十八条的规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，万水春应根据其占有使用租赁房产的情况与郑猪仔共同向陈义弟支付转租部分房产的逾期腾房占有使用费66500元。陈义弟请求按每月2.6万元的标准计算逾期腾房占有使用费，但其对于万水春实际支付的转租租金并不清楚，且也没有提供其他证据证明万水春在实际履行转租合同中，确实已按每月2.6万元的标准支付转租租金；因此，对陈义弟要求按每月2.6万元的标准支付其逾期腾房占有使用费的请求，本院不予照准。
关于陈义弟要求赔偿其逾期腾房赔偿金的问题。郑猪仔违反《租赁合同》和《补充协议书》的约定，没有依约将租赁房产腾退归还陈义弟，已构成违约，依法应承担违约责任；故陈义弟请求郑猪仔赔偿其逾期腾房赔偿金，于法有据，可予支持。而万水春与陈义弟之间并没有存在合同关系，故陈义弟要求万水春承担违约责任，于法无据，本院不予支持。对于赔偿金的数额，陈义弟已考虑到双方在《租赁合同》和《补充协议书》中所约定的违约金偏高，将逾期腾房赔偿金的请求调整为每月赔偿损失8万元。而郑猪仔提出，根据合同法第一百一十四条和合同法司法解释第29条的规定，原来的租赁合同和补充协议书对此的约定是过高的，陈义弟在本案中的损失充其量是郑猪仔租给万水春的租金，而郑猪仔租给万水春的租金实际是19000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定的“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”；结合本案，陈义弟与郑猪仔双方均没有举证陈义弟因郑猪仔逾期腾房造成的损失是多少，故陈义弟请求赔偿其因逾期腾房的损失可按逾期腾房占有使用费的30%计算为（66500元+10330元）×30%=23049元，该款由郑猪仔支付。
关于郑猪仔是否应将擅自转租所得的租金差额40.4万元支付给陈义弟的问题。陈义弟主张该项请求的依据是双方签订的《租赁合同》和2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》第十一条第二款的规定“承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失”。郑猪仔提出，合同约定不能转租，但也没有规定转租后要承担任何法律责任，而且从其与陈义弟签订的补充协议看，印证了陈义弟同意郑猪仔转租。本院认为，法律并无规定承租人未经出租人同意转租的，应将转租所得的租金差额支付给出租人，而《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定，“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方签订的《租赁合同》只是约定了陈义弟对于郑猪仔擅自转租房产享有解除合同的权利和有权要求赔偿损失；在陈义弟得知郑猪仔将部分房产转租给万水春之后，与郑猪仔签订的《补充协议书》中也没有约定郑猪仔应将转租所得的租金差额支付给陈义弟；同时，陈义弟也没有举证其因郑猪仔的转租行为具体造成了什么损失；因此，陈义弟的该项请求缺乏依据，本院不予支持。
关于郑猪仔是否应因未支付租金而应支付滞纳金的问题。陈义弟对于该项主张的依据是，其与郑猪仔签订的租赁合同中关于逾期支付租赁期间租金的约定。由于本案郑猪仔所应承担的责任是逾期腾房的违约责任，并非逾期支付租金的违约责任，不能适用双方关于租赁期间逾期缴纳租金的违约责任约定；故陈义弟的该项请求缺乏依据，本院不予支持。
综上，对于陈义弟诉讼请求中合法合理部分，本院予以支持；对诉讼请求中缺乏事实依据和法律依据部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告郑猪仔应在本判决生效之日起十五日内向原告陈义弟支付逾期腾房占有使用费76830元、逾期腾房赔偿金23049元，共99879元。
二、被告万水春应在本判决生效之日起十五日内对上述逾期腾房占有使用费在66500元范围内向原告陈义弟承担连带清偿责任。
三、驳回原告陈义弟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10650元，由原告陈义弟负担9098元，由被告郑猪仔负担1552元。原告陈义弟已预交的案件受理费不予退回，由被告郑猪仔、万水春应在本判决生效后十五日内将所应负担的案件受理费直接付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判长 钟志浩
审判员 吕德金
审判员 陈晓生
二〇一六年九月七日
书记员 马立华
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。