广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初15030号
原告：中山市中卓投资发展有限公司，住所地中山市西区富华道烟洲新村4幢3层，统一社会信用代码91442000323304316R。
法定代表人：陈枝忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵继明、王光阳，均系广东保信律师事务所律师。
被告：中山市易商投资管理有限公司，住所地中山市石岐区民科东路11号719卡，统一社会信用代码91442000315231276K。
法定代表人：谈子信，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郎鸣镝、吴玉玑，均系广东邦仁律师事务所律师。
第三人：中山市佳益物业管理有限公司，住所地中山市火炬开发区大岭村劳剑宁商住楼2楼B1区，统一社会信用代码91442000551747936D。
法定代表人：彭秀鸾，该公司总经理。
第三人：劳剑宁，男，1959年11月15日出生，澳门居民，住中山市火炬开发区，
第三人：彭映鸾，女，1968年6月2日出生，澳门居民，
原告中山市中卓投资发展有限公司（下称中卓公司）诉被告中山市易商投资管理有限公司（下称易商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日受理后，根据被告易商公司的申请，依法追加中山市佳益物业管理有限公司（下称佳益公司）、劳剑宁、彭映鸾为第三人，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中卓公司的委托诉讼代理人赵继明、被告易商公司的委托诉讼代理人郎鸣镝、吴玉玑到庭参加了诉讼，第三人佳益公司、劳剑宁、彭映鸾经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告提出诉讼请求：1.判令解除《认租意向书》；2.判令被告双倍返还原告定金300000元。其事实与理由为：2015年1月23日，原告与被告签订《认租意向书》，同意认租位于中山市火炬开发区张家边明珠路唯佳中心一层、三层、六至十一层物业（以下简称唯佳中心物业）用于开设酒店服务，面积共计约11518平方米，被告收取原告定金15万元，并向原告出具收据，加盖被告财务专用章。截至起诉之日止，被告仍不能与原告签订《房屋租赁合同》。经原告了解，被告并没有取得该物业所有权人的招租授权，且该物业现已出租于第三人，业主已与第三人签订《房屋租赁合同书》。原告认为，被告在没有取得业主授权的情况下与原告签订《认租意向书》并收取原告款项，没有法律依据。被告收取原告定金已达一年半之久，但仍不能签订《房屋租赁合同》，给原告的经营造成重大损失，故诉至法院，请求判如所请。
被告辩称，一、被告是唯佳中心物业的招商中介人，《认租意向书》约定的权利义务不应由被告承受。1.《认租意向书》是由原告与唯佳中心业主（即劳剑宁、彭映鸾）经协商一致达成的。从原告提交的录音证据中中卓公司吴总的陈述“当时，我们上次与一个老板娘在的时候……”以及劳剑宁向被告发出的律师函（分别见原告证据第10页第一行及被告证据2）可以看出，原告曾与劳剑宁、彭映鸾就合同具体条款进行多次协商。同时，被告作为中介方，亦通过电子邮件与与佳益公司的张奋江（佳益公司是唯佳中心物业的管理人）沟通唯佳中心物业的的招商方案、策划方案、合作协议等事宜（见被告证据4、5），彭映鸾也通过手机短信催促被告面谈招商的进度（见被告证据3）。由此可见，《认租意向书》是在被告作为中介人的协助下，由原告与业主经过多番协商达成共识后由被告代表业主与原告签署的，劳剑宁在《认租意向书》上签字予以确认（见被告证据1）。2.业主授权被告代其签署《认租意向书》，被告的代签行为并非无权代理。首先，劳剑宁在《认租意向书》的首页签字，足以证明业主已授权被告与原告签订协议，并确认协议的内容未超出业主授权的范围。其次，如被告意见1所述，被告通过各种方式与业主方沟通协调招商方案、策划方案以及彭映鸾通过手机短信催促被告面谈招商进度等事实也反映了业主委托被告作为中介方促成唯佳中心物业的场地出租事宜。再次，从劳剑宁发给被告的律师函可见（见被告证据2），劳剑宁本人也承认在被告的协助下曾与原告进行过多次商谈。最后，《认租意向书》所附的平面设计图（见被告证据1）描绘了唯佳中心物业各楼层的详细分布、商铺规格、场地布局等商业机密，如业主没有委托被告为其对外招商，被告不可能取得该些内部机密文件。3.原告在签订《认租意向书》前，已知悉被告是中介人的身份。首先，被告对外招商时，已向原告表明被告是受业主委托的中介人，被告一直都是以中介人的身份与原告沟通承租事宜。其次，从《认租意向书》第7条关于双方签署《认租协议书》后，承租人应在指定日期至指定地点签署正式的租赁文件的表述中可以看出，原告签订意向书后，还应与业主在指定时间指定地点另行签订正式的租赁合同。再次，被告是一家专门提供房地产中介服务的公司（见被告证据8），依常理可知中介服务公司不可能是物业业主。况且，唯佳中心物业场地面积达11518平方米，每月租金约30多万元，如此大规模的投资，原告不可能在不知道其业主的具体信息的情况下签订意向书。4.由于签订《认租意向书》时（即2015年1月23日）唯佳中心尚未登记设立公司法人主体，而原告要求签约主体必须是企业法人，故被告应原告与业主的要求，代业主与原告签署《认租意向书》。《认租意向书》签订后，业主方擅自变更了之前与原告约定的租金递增方式等租赁条件，并拒绝按原租赁条件签订正式的租赁合同，最终导致原告与业主方一直没有签订正式的租赁合同。因此，导致《认租意向书》未能继续履行的过错在业主方，由此引起的法律责任也应由业主方承担，业主方应作为本案的被告。为此，被告已申请法院追加业主及管理方作为本案的被告或第三人。综上所述，被告系唯佳中心的招商中介人，《认租意向书》是原告与业主协商一致达成的，因业主单方变更租赁条件导致未能订立正式的租赁合同，责任不在被告，而在业主方，被告不应承担；二、《认租意向书》是预约合同。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条的规定，《认租意向书》应属预约合同；三、虽然《认租意向书》约定原告向被告支付定金15万元，但在原告向被告交付该款时双方均确认其性质为认租意向保证金。如前所述，《认租意向书》属预约合同，该15万元应属预付款，因此，即使业主违约，被告也仅负有返还预付款的义务；四、即使被告代业主签署协议的行为属无权代理，《认租意向书》应属效力待定合同。在业主不追认的情况下，依据《合同法》的有关规定，属无效合同。依合同法理论，合同无效或未成立，其法律后果均为无权代理人承担缔约过失责任，而非违约责任。因此，被告仅需向原告返还其已支付的15万元款项。
三个第三人共同辩称，劳剑宁、彭映鸾是唯佳中心物业的投资人，佳益公司是唯佳中心物业的管理人，均未与被告建立委托代理关系。虽然被告与原告签订《认租意向书》后向劳剑宁予以告知，劳剑宁亦在其所持《认租意向书》上签名表示获悉，但租赁唯佳中心物业的具体条件必须由劳剑宁与原告进一步沟通协商确定。在被告的介绍下，劳剑宁、彭映鸾与原告曾于2015年5月至8月期间进行了数次协商，但由于无法就租赁的具体条件协商一致，故第三人与原告未能建立正式的房屋租赁关系。因此，三个第三人与原告之间不存在法律上的权利义务关系，没有收取原告的任何款项，被告作为无权代理的中介人，应当自行承担由此纠纷产生的责任。
当事人各方围绕自己的主张或抗辩提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，并与开庭笔录附卷佐证、存查。综合当事人在本案诉讼过程中的陈述及相关意见，本院认定本案事实如下：
2015年1月23日，原、被告签订《认租意向书》，约定由原告向被告承租案涉物业（三个第三人确认，该物业投资人为劳剑宁、彭映鸾，管理人为佳益公司），并约定：由原告于签署《认租意向书》的同时向被告缴纳意向金15万元作定金，在被告签署《〈房屋租赁合同〉之补充协议》后，此定金将作为冲抵合同保证金之部分；被告应于签署《认租协议书》后，双方约定时间内通知原告携带有关资料及合同保证金（相当于2个月的租金及管理费），在指定日期到指定地点签署相关商铺的合同文书。此外，该《认租意向书》还记载了双方约定的其他事项。次日，被告将该案涉物业予以出租的事向其认为的业主劳剑宁予以述明，劳剑宁在其所持的《认租意向书》首页右上方签名。2015年2月12日，原告向被告支付15万元，被告开具相应金额的收款收据交付原告收执，该收款收据“名称及规格”栏记载“认租意向保证金”。此后，在被告的介绍下，第三人劳剑宁、彭映鸾与原告就案涉物业的租赁事宜进行了数次协商，但未达成一致意见，故原告至今未能与第三人劳剑宁、彭映鸾及佳益公司签订正式的租赁合同。原告认为，被告在没有取得案涉业主授权的情况下与原告签订《认租意向书》并收取原告款项后已达一年半之久，仍不能签订《房屋租赁合同》，故据此诉至法院，请求判如所请。
本院认为，原、被告签订的《认租意向书》是双方关于租赁案涉物业订立正式租赁合同之前先行订立的预约合同，其意义在于原告与被告或真实业主最终订立正式的本约为目的。因此，只要双方签订《认租意向书》当时意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，即合法有效，双方当事人应严格履行，而不以被告有无取得案涉物业业主的授权而改变。原告因被告未履行该意向书约定，致其未能与案涉业主最终签订正式的租赁合同，将被告诉至法院，提出如上主张，于法有据，应予支持。三个第三人虽然确认劳剑宁已获知本案《认租意向书》以及劳剑宁、彭映鸾在被告的介绍下与原告就租赁案涉物业进行过数次协商，但并无向原告确认其已授权被告签署前述意向书，故被告称已获其授权签订意向书，不应承担相应权利义务的抗辩意见，不应支持。若被告坚持已见而与三个第三人产生争议，可另循其他法律途径解决。
原、被告签订本案《认租意向书》且被告收取原告15万元款项后，至今未能完成使原告与案涉物业业主签订正式租赁合同的义务，理应承担相应的合同责任，故原告要求解除与被告签订的上述《认租意向书》的请求，于法有据，应予支持，但其要求被告按定金法则返还30万元的请求，依据不当，应依法调整。定金法则以合同双方有明确约定及实际履行为前提。本案原、被告虽在《认租意向书》中将约定由原告向被告支付定金15万元，但原告向被告交付该款时在收款收据中明确记载为“认租意向保证金”，被告予以接受，应认定双方在实际履行已确认对该款的性质予以变更。因此，原告主张该15万元为定金，并要求按定金法则由被告两倍予以返还，与事实不符，不应支持，被告应如数返还即可。
三个第三人经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视其放弃举证和质证的权利，应承担由此引起的不利法律后果。
综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：
一、解除原告中山市中卓投资发展有限公司与被告中山市易商投资管理有限公司于2015年1月23日签订的《认租意向书》；
二、被告中山市易商投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中卓投资发展有限公司返还认租意向保证金15万元；
三、驳回原告中山市中卓投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，减半收取2900元（原告已预交），由原、被告各负担1450元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 叶迟玖
二〇一六年十月十日
书记员 王 静
何颖怡