广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2236号
上诉人（原审被告）：珠海柏雅暖通设备有限公司，住所地：珠海市唐家湾镇金鼎留狮山田馆路二街19号。
法定代表人：彭汉生，经理。
委托诉讼代理人：彭志省，男，该公司后勤管理人员。
被上诉人（原审原告）：珠海市金鼎砂选厂，住所地：珠海市唐家湾镇金鼎金峰中路***号*楼***室。
法定代表人：刘斌，经理。
委托诉讼代理人：张帆，广东显德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。
上诉人珠海柏雅暖通设备有限公司（以下简称柏雅公司）与被上诉人珠海市金鼎砂选厂（以下简称砂选厂）租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初10863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
柏雅公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、判令因合同无效砂选厂返还非法部分商务管理费17.2万元给予柏雅公司；三、判令砂选厂因合同无效、又拒不协调沙场堵塞柏雅公司门口事件赔偿柏雅公司损失6万元、装修费损失26万元的30%即7.2万元；四、改判原审判决第一项为驳回砂选厂的第一项诉讼请求；五、改判原审判决第四项为柏雅公司向砂选厂支付厂房占有使用费用按合同约定租金每月6000元至房屋实际腾退之日止；六、改判原审案件受理费用5904元，反诉费用8623元，由柏雅公司、砂选厂双方各负担一半；七、驳回砂选厂的其他诉讼请求。事实与理由：原审法院认定事实不清，程序违法。一、砂选厂没有协助管理，一审庭审中说对柏雅公司进行保安、环境卫生管理，是欺骗法院，柏雅公司初时聘请过保安近一年，工资都是由柏雅公司发的，砂选厂对自己的主张没有任何依据以及事实。未能提供证据予以证明或证据不足以证明其事实主张应承担不利后果。返还商务管理费的法律依据是《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定。砂选厂租赁给柏雅公司的建筑物均为违法建筑物，没有相关合法手续，不具备收取物业服务费的资格。依据珠海市住宅物业服务收费参考标准（执行）无电梯楼房：综合管理业务0.1-0.35元/平方米/月，物业共用部位和共用设施设备维护0.08-0.21元/平方米/月，公共秩序维护0.25-0.74元/月/平方米/月，保洁服务0.15-0.45元/平方米/月，绿化养护0.05-0.15元/平方米/月。以上服务范围合计（0.63-1.9元/平方米/月），而砂选厂在庭审中主张做过对于柏雅公司周围环境绿化服务也是假的，因为周围根本没有什么绿化设施，综合管理、物业共用部位及设施设备维护，公共秩序、保洁，这些砂选厂根本就没有做过什么服务。既然砂选厂设置非法的收费项目，不具备收取物业服务费的资格，原审法院在没有依法依照职权查清楚上述事实和现场查核，就以合同约定为审判依据，违背最高法院法律规定与法院应该依照职权查清事实的程序；二、砂选厂应返还不当得利给柏雅公司，此类案件装修费的处理，应该按过错比例承担装修费损失26万元的百分之三十即7.2万，这个法院可以实地到现场调查，但原审法院未就此事去调查。三、砂选厂不予履行甲方应该履行的法定协调义务，赔偿柏雅公司损失，本案中砂选厂应赔偿柏雅公司经营损失的依据：（一）事实：从2015年3月至2016年底，沙场一直堵柏雅公司门口，柏雅公司多次请求砂选厂协调，但砂选厂未去协调。（二）砂选厂开始签协议时一直答应提供具备有建筑许可证及消防合格证的房屋租赁给柏雅公司，但一直没有履行该口头约定，庭审中砂选厂承认这一点事实主张，并出具了原口头答应约定的报建手续面积为630平方米，建成面积为933平方米的二层厂房的报建手续。砂选厂却提供了2600平方米的违章建筑物铁皮棚，与原约定不符合，造成违约。砂选厂提供的厂房没有合法手续。砂选厂在一审第二次开庭2017年3月22日临时提出变更诉讼请求，将原来的租赁费用改为占有使用费用，原审法院不应当采纳其占有使用费用。按照新法优于旧法的原则，砂选厂没有在规定期限内提出是不合理的。对于装修费用损失费用的问题，双方都有过错的，双方按过错分担房租费用。
砂选厂二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。砂选厂所收取的租赁及商务管理费用是在合同中有约定的，而商务管理费的性质属于柏雅公司租赁厂房应付的费用。原审法院向砂选厂释明是否需要变更诉讼请求，砂选厂只是将原审起诉的租金改为占用费，而起诉的金额是未变的。双方签订的《租赁合同》在2016年12月31日已经到期，由于所出租的厂房租金价格低廉，柏雅公司迟迟不愿意腾退房屋。
砂选厂向原审法院起诉请求：一、判令柏雅公司支付自2015年8月5日起至2016年12月31日止的占用费与管理费178500元（其中占用费102000元，管理费76500元）；二、判令柏雅公司自欠费之日起按拖欠数额每日千分之三支付违约金至付清全部占用费、管理费之日止（暂计至起诉日为128520元）；三、判令柏雅公司按现租金和管理费标准支付房屋占用费、管理费，计至腾退之日止；四、本案全部诉讼费由柏雅公司承担。
柏雅公司反诉请求：一、砂选厂向柏雅公司返还因该无效合同取得的商务管理费286666元；二、砂选厂赔偿柏雅公司装修费用26万元（约400平方米铁皮棚、地板、墙面、天花、水电等）的70%，即18.2万元；三、砂选厂因未依法补办建筑工程规划许可证、消防合格证等导致砂选厂无法取得工程许可合法生产的经营损失（每年原正常生产同行业可创利润30万元，本案柏雅公司只要求每年15万元损失计，6年集合计90万元）90万元；四、砂选厂承担本案诉讼费用；五、驳回砂选厂的诉讼请求。
原审法院认定事实如下：2010年9月1日，砂选厂（甲方）与柏雅公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：柏雅公司租赁砂选厂位于珠海市XX区XXX镇XX留狮山工业区临时厂房物业以作经营之用，临时建筑物面积约2600㎡，占地面积约3900㎡。租赁期限为6年2个月，从2010年11月1日至2016年12月31日。费用计收条款约定：每月缴付租金及设备管理费合计10000元。租赁期间，租金商务管理费每两年在原来基础上递增5%，费用计收时间从2011年2月1日开始。签订合同当日，乙方交付3万元给甲方，其中2万元作为押金，另10000元作首月租金。乙方必须在每月5日前将当月租金管理费缴交给甲方，如逾期不缴交，甲方有权按日加罚拖欠金额0.3%之滞纳金。
合同签订后，砂选厂按照合同约定将临时厂房及土地交由柏雅公司使用，柏雅公司用于防火阀、空调配件加工、生产、销售、仓储服务之用。自2015年1月，柏雅公司已依法清偿租金及商务管理费。自2015年2月起，柏雅公司开始拖欠相关费用。2016年8月18日，柏雅公司向砂选厂出具《承诺书》称截止2016年7月尚欠砂选厂租金188000元，承诺于2016年8月31日前交付30500元，2016年9-12月分四期交付清所欠租金和当月租金，每月交付52500元。此后，柏雅公司于2016年9月支付当月租金10500元，但此后所欠租金及管理费未予支付。2016年10月24日，砂选厂向柏雅公司发出《催缴厂房租金通知书》，要求柏雅公司交付所欠9月和10月应付的租金94500元。
1988年1月7日，珠海市国土局向金鼎企业总公司出具《土地使用证》，划拨留那山那洲经营林场15.97亩土地作为选择修厂的用地。同年10月18日，珠海市规划局向金鼎镇企业总公司出具《珠海市规划局建筑许可证》，载明工程为车间，1幢2层、框架结构、基底面积500㎡，建筑面积630㎡，1989年11月23日，建筑方及施工单位签署建筑工程竣工验收表，载明建筑面积933㎡，施工验收为合格。
原审法院认为，本案所涉租赁标的物，其中砂选厂经合法报建的车间建筑面积为630㎡，并就此厂房630㎡，规划主管部门出具了建筑许可证，经施工建成建筑面积933㎡的框架结构二层厂房。而砂选厂向柏雅公司出租的临时厂房物业，面积约2600㎡，该临时厂房面积明显超过砂选厂经合法报建的厂房面积，可证实系砂选厂在合法报建的建筑基础上，超越规划部门的批准范围，搭建了其他临时建筑。砂选厂未按照批准内容建设的临时建筑，其与柏雅公司签订的租赁合同应认定为无效合同。该租赁合同无效，但砂选厂要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，依法应予支持。合同约定每月租金及商务管理费自2016年开始为10500元，原审法院予以认定。柏雅公司因租赁合同向砂选厂应付相关费用包括租金及商务管理费两部分，柏雅公司对其中商务管理费持有异议，但双方均无法对商务管理费的具体性质作出说明，故原审法院尊重缔约双方当时的意思表示，视为柏雅公司租赁厂房及配套措施应付的费用，由柏雅公司承担。
自2015年8月起合同期满，柏雅公司共欠租金102000元，商务管理费76500元，砂选厂要求柏雅公司支付占用费102000元，商务管理费76500元，原审法院予以支持。因合同无效的法律后果，双方均有过错，砂选厂要求支付逾期付款违约金，没有依据，原审法院不予支持。
对于柏雅公司反诉要求装修费赔偿问题，针对无效租赁合同，未形成附合装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合装修物，出租人同意利息的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照过错分担损失。柏雅公司提出装修费用26万元，未提供具体证据证实，故主张缺乏理据，柏雅公司要求砂选厂承揽26万元的70%，理由不充分，原审法院不予支持。柏雅公司主张经营损失所称的利润每年30万元，仅提供2016年12月其单方制作的利润表，不足以证明因合同无效造成的经营损失，本项诉请求原审法院不予支持。
综上，双方租赁合同无效，柏雅公司应赔偿厂房占用费及商务管理费损失178500元，柏雅公司反诉要求返还已付商务管理费及赔偿经营损失，理据不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，原审法院判决如下：一、柏雅公司于判决生效之日起十日内向砂选厂支付厂房占用费102000元，商务管理费76500元；二、柏雅公司按合同约定的租金和管理费标准向砂选厂支付房屋占用费、管理费至房屋实际腾退之日止；三、驳回砂选厂其他诉讼请求；四、驳回柏雅公司反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5904元，由砂选厂负担2034元，柏雅公司负担3870元；反诉案件受理费8623元，由柏雅公司负担。
二审中，当事人未提供新证据。本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”柏雅公司提出的第三项上诉请求的6万元损失赔偿请求一审时未提出，依上述规定，柏雅公司可另循合法途径解决。
原审法院根据砂选厂超出规划部门批准范围搭建涉案租赁物的事实，认定涉案合同无效，适用法律正确。合同虽无效，但是柏雅公司租赁该厂房多年，2010年11月至2015年1月，柏雅公司一直按合同约定履行支付租金及管理费，未曾提出商务管理费不合理、没有法律依据等抗辩，在2016年8月18日出具的《承诺书》中亦确认了管理费的标准和金额，由此可见，对于支付商务管理费，柏雅公司在签订和履行合同时并无异议。原审法院尊重双方签订和履行合同时的意思表示，认定商务管理费是柏雅公司租赁厂房及配套设施应付的费用，并无不当，本院予以维持。
柏雅公司提出砂选厂赔偿经营损失，但未提供充分的证据证明经营损失的存在，以及该损失系因砂选厂造成，故原审法院对该损失赔偿请求不予支持，适用法律正确。
柏雅公司还主张装修费用的赔偿，但该公司未举证证明装修及装修费用的具体情况，原审法院对该赔偿请求未予支持，实体处理正确。
综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5969元，由上诉人珠海柏雅暖通设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年十一月一日
书记员 吴佳鲜