内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第1426号
原告武军，男，1976年6月29日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人王景海，内蒙古河洋律师事务所律师。
委托代理人李锦霞，内蒙古河洋律师事务所律师。
被告内蒙古中冶德邦置业有限公司，住所地包头市昆都仑区。
法定代表人胡德生，系该公司董事长。
委托代理人刘振敏，内蒙古鹿苑律师事务所律师。
被告中国农业银行股份有限公司包头分行，住所地包头市昆都仑区。
负责人王君双，系该行行长。
委托代理人徐斌，男，1965年7月30日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司包头分行员工，住包头市昆都仑区。
被告中国农业银行股份有限公司包头昆都仑支行，住所地包头市昆都仑区。
负责人陈红，系该行行长。
委托代理人徐斌，男，1965年7月30日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司包头分支行员工，住包头市昆都仑区。
原告武军诉被告内蒙古中冶德邦置业有限公司、中国农业银行股份有限公司包头分行、中国农业银行股份有限公司包头昆都仑支行房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武军的委托代理人李锦霞、王景海和被告内蒙古中冶德邦置业有限公司（以下简称中冶德邦公司）的委托代理人刘振敏、被告中国农业银行股份有限公司包头分行（以下简称农行包头分行）、中国农业银行股份有限公司包头昆都仑支行（以下简称农行昆区支行）的委托代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武军诉称，2009年11月13日，原告与被告中冶德邦公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告中冶德邦公司向原告承租位于包头市昆都仑区的房屋，租赁用途是为被告农行昆区支行提供营业及办公用房，租赁期限为三年，租金为每年142万元，租金支付时间为：首年租金在合同签订之日后5个工作日内一次性支付，以后的年度租金在每年10月31日前支付。同时合同第15条约定，被告中冶德邦公司不按约定支付租金达30日的，应当按照月租金的100%支付违约金。合同到期后，双方于2012年11月21日续签了《房屋租赁合同》，约定被告中冶德邦公司在2012年11月14日至2013年11月14日期间继续承租房屋，年租金为2265700元，租金支付时间为合同签订后3日内一次性支付，违约责任以2009年双方签订的合同约定为准，同时约定租赁期间发生的相关费用由被告中冶德邦公司承担。合同签订后，被告中冶德邦公司没有按照约定时间支付租金，而是到2013年1月才支付租金。合同到期后，被告中冶德邦公司没有与原告续签合同，被告农行昆区支行继续使用房屋至今。被告农行昆区支行是农行包头分行的下属单位，被告农行包头分行应当承担连带责任。现原告诉至法院，请求判令：1、被告农行包头分行、农行昆区支行交还原告位于包头市昆都仑区的房屋（其中一层431.2平方米，二层810.32平方米）；2、三被告向原告支付从2013年11月15日至2014年3月15日的房屋租金755234元（2014年3月15日以后发生的房屋租金按年租金2265700元继续计算）和租赁期间发生的物业费、水费、电费、供暖费、燃气费等一切费用；3、被告中冶德邦公司向原告支付违约金377617元（2265700元÷12个月×2＝377617元）。
被告中冶德邦公司辩称，1、双方约定的房屋年租金2265700元过高；2、在履行合同期间，我公司曾经和原告达成过口头协议，原告答应我公司在2013年2月前支付租金即可，我公司已经在2013年1月付清租金，目前房屋没有腾空是由于被告农行昆区支行和被告农行包头分行的原因导致的，所以我公司没有违约。即使我公司真的违约，双方约定的违约金过高，请求将违约金调整在合理限度内。
被告农行昆区支行辩称，2011年1月28日，农行包头分行与被告中冶德邦公司签订《拆迁安置补偿协议书》，双方约定在安置过渡期间被告中冶德邦公司为我行在昆区提供建筑面积1241.52平方米的营业、办公场所一处，该场所由被告中冶德邦公司向第三方租赁，租赁协议由被告中冶德邦公司与第三方签订，租赁费用由被告中冶德邦公司向第三方支付。根据上述约定，我行占有使用被告中冶德邦公司承租的房屋是有事实和法律依据的。原告与被告中冶德邦公司之间的纠纷应当由双方解决，原告要求我行腾出并交还正在办公和营业的场所无事实和法律依据，依法应当判决驳回原告对我行的诉讼请求。
被告农行包头分行辩称，我行没有与原告签订合同，也不是房屋使用人，原告起诉我行无事实和法律依据，应予驳回。其他意见与农行昆区支行的答辩意见一致。
经审理查明，2009年11月13日，原告与被告中冶德邦公司签订《房屋租赁合同》，合同约定被告中冶德邦公司向原告租赁位于包头市昆都仑区的房屋（其中一层面积为431.2平方米，二层面积为810.32平方米），租赁用途是为农行包头分行提供营业场所，租赁期间从2009年11月15日至2012年11月14日，年租金为142万元，承租期间的物业费、水费、电费、供暖费、燃气费、电视收视费等一切费用由被告中冶德邦公司承担。合同还约定，被告中冶德邦公司在合同签订后5个工作日内一次性交付租金，以后的年度租金在每年的10月31日前交付，租赁期满或合同解除后7个工作日内，被告中冶德邦公司应当返还房屋及其附属设施。合同第十四条和十五条约定，被告中冶德邦公司不按照约定支付租金达30日的，应按照月租金的100%向原告支付违约金。因被告中冶德邦公司与被告农行包头分行签订了《拆迁安置补偿协议书》，双方约定在安置过渡期间被告中冶德邦公司为被告农行包头分行在昆区提供建筑面积1241.52平方米的营业、办公场所一处，故在2009年11月13日原告与被告中冶德邦公司签订《房屋租赁合同》后，被告农行昆区支行开始使用被告中冶德邦公司向原告租赁的房屋。2012年11月21日，原告与被告中冶德邦公司签订了《房屋续租合同》，合同约定被告中冶德邦公司继续向原告租赁上述房屋，租赁期间从2012年11月14日至2013年11月14日，年租金为2265700元，租金于合同签订后3日内一次性支付，违约责任以2009年双方签订的《房屋租赁合同》中第十五条的约定为准。2012年12月25日，被告中冶德邦公司向原告出具承诺函，承诺在2013年1月20日前支付租金，之后被告中冶德邦公司向原告付清了续租期间的房屋租金。2013年11月14日合同到期后，双方未就续租事宜协商一致，被告中冶德邦公司未再向原告支付租金。
另查明，被告中冶德邦公司向原告租赁位于包头市昆都仑区的房屋一部分为原告本人所有，另一部分系原告向北京鄂尔多斯科技发展有限公司租赁，该租赁将于2014年8月11日到期。
上述事实，有原告与被告中冶德邦公司签订《房屋租赁合同》和《房屋续租合同》、被告中冶德邦公司与被告农行包头分行签订的《拆迁安置补偿协议书》、原告与北京鄂尔多斯科技发展有限公司签订的《房屋租赁合同》、被告中冶德邦公司出具的承诺函以及双方当事人陈述在案佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告中冶德邦公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋续租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。被告中冶德邦公司向原告承租房屋后，由被告农行昆区支行用作办公、营业场所，因原告与被告中冶德邦公司约定的租赁期限已于2013年11月14日届满，双方未就续租达成协议，故被告农行昆区支行作为房屋实际使用人，应当将房屋腾出并返还给原告。被告中冶德邦公司系房屋承租人，被告农行昆区支行系房屋实际使用人，被告农行包头分行是被告农行昆区支行的上级机构，且本案诉争房屋系被告农行包头分行交由被告昆区支行使用，故三被告应当按照原告与被告中冶德邦公司约定的租金标准即每日6207.4元（2265700元÷365日＝6207.4元）向原告支付因继续使用房屋的占有使用费，从2013年11月15日起计算至被告农行昆区支行返还房屋之日止。被告中冶德邦公司未按照约定期限向原告支付2012年11月至2013年11月的房屋租金，其虽然向原告出具了延迟支付租金的承诺函，但未提供证据证明原告同意其延迟支付租金，故被告中冶德邦公司延迟支付租金的行为已经构成违约；在租赁期限届满之后，被告中冶德邦公司未及时将房屋返还给原告，其行为亦构成违约，故被告中冶德邦公司应当按照双方约定向原告支付违约金。原告要求被告中冶德邦公司就两次违约行为共支付违约金377617元，该项请求虽然是依据双方约定而确定，但因双方约定的违约金数额过高，被告请求调整，结合本案实际，本院将违约金调整为月租金的30%即56642.5元（2265700元÷12个月×30%＝56642.5元）。原告要求三被告支付物业费、水费、电费、供暖费、燃气费等费用的诉讼请求，其未明确费用数额，也未提供相关票据，本院不予支持。被告中冶德邦公司关于双方约定的房屋租金过高的抗辩意见，因其与原告签订的《房屋续租合同》系双方真实意思表示，房屋租金由双方协商确定，故该抗辩意见无法律依据，本院不予采信；被告中冶德邦公司关于双方曾达成口头协议，原告同意其迟延支付租金的抗辩意见，其未提供充分证据证明，本院亦不予采信；被告中冶德邦公司作为房屋承租人，有义务在租赁期限届满后向原告返还房屋，故其关于房屋没有腾空是被告农行包头分行和被告农行包头支行的原因造成的抗辩意见，无法律依据，本院也不予采信。被告农行包头分行和被告农行昆区支行与原告不存在房屋买卖和租赁关系，在被告中冶德邦公司向原告租赁房屋的期限届满后，被告农行昆区支行无权依据被告农行包头分行与被告中冶德邦公司签订的《拆迁安置补偿协议书》继续占有使用房屋，故对被告农行包头分行与被告农行昆区支行的抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告中国农业银行股份有限公司包头昆都仑支行于本判决生效后三十日内将位于包头市昆都仑区的房屋（其中一层431.2平方米，二层810.32平方米）腾出并返还原告武军；
二、被告内蒙古中冶德邦置业有限公司、中国农业银行股份有限公司包头分行、中国农业银行股份有限公司包头昆都仑支行于本判决生效后三十日内向原告武军支付逾期使用房屋的占有使用费（按每日6207.4元计算，自2013年11月15日起计算至被告中国农业银行股份有限公司包头昆都仑支行实际腾出并向原告返还房屋之日止）；
三、被告内蒙古中冶德邦置业有限公司向原告武军支付违约金56642.5元；
四、驳回原告武军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15000元（原告已预交），由被告内蒙古中冶德邦置业有限公司、中国农业银行股份有限公司包头分行、中国农业银行股份有限公司包头昆都仑支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 杨斌林
人民陪审员 董卫东
人民陪审员 王小钢
二〇一四年七月十一日
书 记 员 李 婷
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。