江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡滨民初字第01814号
原告华润新鸿基房地产（无锡）有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖镇锡南路187号，实际经营地无锡市滨湖区太湖街道万顺路太湖国际欢乐广场。
法定代表人唐勇，该公司董事长。
委托代理人余超，江苏法舟律师事务所律师。
委托代理人张虎，江苏法舟律师事务所实习律师。
被告无锡市天姿美容美发有限公司，住所地无锡市站前商贸区吉庆街105号，实际经营地无锡市滨湖区蠡溪路27号-1。
法定代表人邓夏，该公司董事长。
委托代理人金红英，该公司员工。
第三人滨湖区热海麦提拉面店，住所地无锡市滨湖区太湖新城*号地块11-12商铺。
经营者陈生恩。
原告华润新鸿基房地产（无锡）有限公司（以下简称华润新鸿基公司）诉被告无锡市天姿美容美发有限公司（以下简称天姿公司）、第三人滨湖区热海麦提拉面店（以下简称拉面店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法由代理审判员吴传杰独任审判，于2015年10月20日、12月29日公开开庭进行了审理。原告华润新鸿基公司委托代理人余超、张虎，被告天姿公司委托代理人金红英到庭参加诉讼。第三人拉面店经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润新鸿基公司诉称：2010年7月21日，其与天姿公司签订《无锡太湖国际社区社区商铺租赁合同》及补充协议，约定其将位于无锡市滨湖区太湖国际一街区80-11、12号商铺租赁给天姿公司，租赁期限为6年，但天姿公司自2013年第三季度起一直拖欠租金、中央空调使用折旧费等。且天姿公司在租赁期间未经其同意，擅自将承租的部分商铺转租给他人。其于2013年12月27日向天姿公司发出律师函，明确双方租赁关系已于2013年12月31日依法解除，但天姿公司仍非法侵占其商铺并拖欠相关费用。故请求判令：1、解除双方签订的《无锡太湖国际社区社区商铺租赁合同》，天姿公司腾退租赁房屋；2、天姿公司支付其截至2015年6月30日止的租金、房屋使用费226910.98元；3、天姿公司支付其中央空调使用折旧费8160元；4、天姿公司支付因擅自转租应承担的按合同总价款30%计算的违约金139165元。5、诉讼费由天姿公司承担。
被告天姿公司辩称：确认2010年7月21日与华润新鸿基公司签订相应租赁协议，其向华润新鸿基公司租赁的位于无锡市滨湖区太湖国际一街区80-11、12号商铺其仍在使用。其中有一部分其转租给了拉面店，但转租行为是华润新鸿基公司同意的。确认截至2015年6月30日结欠租金226910.98元。在2013年其与华润新鸿基公司协商停用中央空调不再计算折旧费，其后使用的空调系其自行安装，故对中央空调折旧费有异议。因华润新鸿基方面相关负责人员更换频繁，其对租金问题没有在意，故导致租金有所拖欠。现希望通过双方协商，其交付租金并继续租赁房屋。
经审理查明：位于无锡市滨湖区太湖新城一号地块11-12号为华润新鸿基公司所有。2010年7月21日，华润新鸿基公司（甲方）与天姿公司（乙方）签订《无锡太湖国际社区社区商铺租赁合同》（含《从事商业经营合同的标准条款及细则》）及补充协议一份，约定：华润新鸿基公司将位于无锡市滨湖区太湖新城一号地块11-12号商铺出租给天姿公司，面积约238平方米，租期自2010年8月1日至2016年7月31日；2010年8月1日至2012年7月31日为免租期，2012年8月1日至2014年7月31日租金为1.3元/平方米/天，2014年8月1日起至2016年7月31日租金为1.37元/平方米/天，租金按季度支付，在每个自然季度之前5个工作日内支付；中央空调折旧费4080元/年，在每年9月份支付该合同年度全年费用；押金2万元，在合同签订生效后5日内支付，若乙方严重违约，出现合同约定甲方单方解除合同情形，押金不予返还；乙方逾期支付应付租金及其他费用25天以上的，甲方有权解除本合同。乙方不得以任何方式转让、转租转借或转移所租赁商铺或其任何部分或其任何权益，一经发现甲方有权单方解除合同并有权要求乙方承担本合同总价款30%的违约金，乙方应在合同解除之日三日内迁出本项目，如乙方拒不迁出，甲方有权采取强制措施，因此造成的损失及相关费用由乙方承担。合同还约定：任何应送达的通知，如果是送交乙方，在写明乙方的姓名、地址并以预付邮资的邮寄方式寄送乙方或送达乙方所租商铺或乙方在无锡最后所知的营业或居住地址时，即被视为送到。
另查明：合同签订后，天姿公司交纳押金2万元并在承租商铺内开设其品牌下的美发店。后天资公司将商铺部分面积转租给他人。2014年12月31日，陈生恩在该转租商铺注册登记成立个体工商户即第三人拉面店，该拉面店现仍在营业状态中。截至2015年6月30日，天姿公司结欠华润新鸿基公司租金226910.98元，2015年7月1日以后产生的租金，天姿公司亦未支付。
再查明：天资公司承租房屋距华润新鸿基公司办公地点距离200米左右。
为支持诉请，华润新鸿基公司提供了2014年及2015年初其向天姿公司发送的《催缴费用通知单》计8张、落款日期为2013年12月20日的《律师函》一份、EMS快递邮件详情单13张，拟证明其通过当面及邮寄方式多次向天姿公司催缴相应费用及在2013年12月27日其向天姿公司发出解除合同通知。天姿公司称其均未收到，仅在2015年收到落款日期为2015年4月1日的两份《催缴费用通知单》。经查，华润新鸿基公司提供的《律师函》载明：2012年12月贵司擅自将部分商铺转租给他人并且自2013年1月开始至今的应付租金也没有按合同约定支付……鉴于贵司存在擅自转租和租金逾期不付等严重违约行为，上述《无锡太湖国际社区社区商铺租赁合同》自2013年12月31日起终止解除。华润新鸿基公司提供的8张《催缴费用通知单》与天姿公司收到的2张《催缴费用通知单》制式一致，除列明欠费项目及金额外，均注明：基于贵公司严重拖欠本公司租金，且经本公司多次催讨仍不支付以及擅自转租的行为已构成根本违约，本公司已于2013年12月27日向贵司寄送律师函，明确双方租赁关系自2013年12月31日依法解除。EMS快递邮件详情单收件人地址均为无锡市站前商贸区吉庆街105号，收件单位为无锡市天姿美容美发有限公司，收件人即为天姿公司代理人“金红英”。
上述事实，有《无锡太湖国际社区社区商铺租赁合同》（含《从事商业经营合同的标准条款及细则》）、《无锡太湖国际社区商铺租赁合同补充协议》、《律师函》、《催缴费用通知单》、EMS快递邮件详情单及当事人陈述笔录在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。华润新鸿基公司与天姿公司于2010年7月21日签订的《无锡太湖国际社区社区商铺租赁合同》及补充协议未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是当事人双方真实意思的表示，依法有效，对双方均具有约束力。天姿公司作为承租方，应当按照合同约定按时履行支付租金的主要义务。然其即未能按约履行主要义务且违反合同未经华润新鸿基公司同意将部分商铺转租他人，故华润新鸿基公司依约享有解除权。
根据华润新鸿基公司提供的《律师函》、《催缴费用通知单》、EMS快递邮件详情单等证据，结合双方合同关于送达的约定及涉案房屋与华润新鸿基办公地距离较近，及天姿公司也认可在2015年收到相应催缴费用通知单亦未主动提出相应异议的事实。对华润新鸿基公司陈述的其于2013年12月27日发送《律师函》通知天姿公司双方合同于2013年12月31日解除的事实，本院依法予以确认。根据合同法相关规定，解除合同的意思表示到达对方时合同解除，在无相反证据的情况下，《律师函》应视为在2013年12月31日前已到达天姿公司，故双方于2010年7月21日所签订的相应合同已于2013年12月31日解除，故判决解除合同的事实基础已不存在。
合同解除后，天姿公司应当迁出租赁房屋并结算租金及实际占用房屋的使用费。现天姿公司对所需支付欠费金额无异议，故对华润公司要求天姿公司支付截至2015年6月30日的租金、房屋使用费226910.98元的诉请，本院予以支持。
关于中央空调使用折旧费，合同中对该项费用有明确约定，天姿公司虽辩称租赁过程中双方对此进行了重新约定，但其未能提供任何证据对其意见予以佐证，故对其抗辩本院不予支持。
关于擅自转租违约金，合同约定的按合同总价的30%承担违约金过高。双方合同约定天资公司预交押金2万元作为天资公司履约保证金，结合天姿公司擅自转租造成的华润新鸿基公司相应影响，以预交押金2万元确定违约金数额为宜，故华润新鸿基公司收取的2万元押金不再退还，天资公司亦无须因擅自转租问题再行支付违约赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款、第二百三十五条，《最高人民法关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告无锡市天姿美容美发有限公司于本判决生效之日起立即迁出位于无锡市滨湖区太湖新城一号地块11-12号房屋。
二、被告无锡市天姿美容美发有限公司于本判决生效之日起立即向原告华润新鸿基房地产（无锡）有限公司支付截至2015年6月30日的租金、房屋使用费226910.98元。
三、被告无锡市天姿美容美发有限公司于本判决生效之日起立即向原告华润新鸿基房地产（无锡）有限公司支付中央空调使用折旧费8160元。
四、驳回原告华润新鸿基房地产（无锡）有限公司的其它诉讼请求。
如果未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7512元减半收取3756元，由原告华润新鸿基房地产（无锡）有限公司承担1624元，由被告无锡市天姿美容美发有限公司承担2132元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 吴传杰
二〇一六年二月四日
书 记 员 张彬琳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）：
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。