广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初13194号
原告（反诉被告）：从楠兰，女，1989年11月26日出生，汉族，住安徽省长丰县。
委托诉讼代理人：王开军，系广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈伟俊，系广东雅商律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王冲，男，1984年5月20日出生，汉族，住中山市火炬开发区。
委托诉讼代理人：王亚伦，系广东凡是律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶绮绮，系广东凡是律师事务所实习律师。
原告从楠兰与被告王冲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王开军，被告王冲及其委托代理人王亚伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
从楠兰向本院提出诉讼请求：1.被告立即将中山市火炬开发区××大道××伯爵山花园××区××房过户到原告名下；2.被告向原告支付违约赔偿金80000元；3.被告向原告支付律师费20000元。事实和理由：2014年12月14日，原告向被告购买位于中山市火炬开发区××大道××伯爵山花园××区××房，双方在中山市中安房地产中介有限公司的见证下签订房屋买卖协议，协议约定了房屋总成交价、付款方式、交付时间、违约责任、争议解决方式等。原告如约支付了第一、二期房款和第三期部分银行房款。按照合同约定，被告领取房产证后三个月内，双方到国土办理过户手续。银行款由被告出证后结清，原告同时要做银行按揭。但被告领取房产证后，在约定时间内，以原告未结清房款等为借口，迟迟不与原告办理房屋过户手续，导致原告无法办理银行按揭。协议还约定，如因被告中途不愿意出售该物业也视为被告违约，被告则赔偿80000元给原告及返还定金80000元给原告。原、被告于2016年5月31日到中山市火炬公证处办理公证过户手续，被告要求在原告再行支付50000元房款后才办理该公证手续，但被告在收到原告50000元房款后立即反悔。原告认为，被告虽屡次口头承诺过户，但其行为已明显表明其不愿履行涉案房产过户的义务，已构成违约。由于原告已将涉案房屋转让给第三人熊隽，因被告的违约导致原告与第三人的合同目的无法实现，还造成了原告须向第三人支付违约金或双定金的逾期利益损失。鉴此，原告为维护自身合法权益，特起诉，提出前述请求。
王冲答辩称：造成案涉房屋无法过户的原因在于原告，由于原告未按约定支付购房款，被告没有义务向原告过户案涉房产。双方在合同中约定，案涉房产剩余购房款应当以银行按揭方式向被告支付，但原告迟迟未到银行办理银行按揭手续，也未取得银行的同贷书，且原告单方面要求被告将房产过户至第三方名下，根据合同约定，被告的合同目的是向原告过户房产，并在原告处取得约定的全部购房款，故原告单方面要求过户给第三方及由其自身原因导致无法办理过户手续，均构成违约。被告基于诚信考虑，同意继续履行合同，并要求原告支付购房款，被告没有不愿意出售案涉房产，请法院驳回原告的诉讼请求。据此，王冲向本院提出反诉请求：1.从楠兰向王冲支付剩余购房款248000元；2.从楠兰向王冲支付80000元违约金；3.从楠兰向王冲支付物业管理费3549元；4.从楠兰向王冲支付律师费13000元。
原告从楠兰针对被告王冲的反诉请求答辩称：1.被告的反诉请求没有合同依据。按照合同约定剩余购房款290000元是要进行银行按揭，需要被告将办妥房产注销抵押登记手续的房产证提交并配合原告签订担保书，原告才能办理银行按揭贷款。当时因为原告向把涉案房子卖给第三方熊隽，在原告急于过户的情况下，原告请求直接将现金支付给被告，让被告办理过户手续，但最后被告没有去国土局办理相关手续。后双方协商到公证处办理公证，原告又向被告支付了50000元希望被告能配合签字同意。但被告后来又反悔，因此房款支付的条件尚未成就。2.合同明确约定，如原告逾期付款或中途不购买房产或因原告原因导致房产交易无法成交的情况下才能适用违约金条款，本案原告、不存在逾期支付购房款的情形，所以被告的反诉诉求2没有法律依据。3.案涉合同中没有明确物业管理费必须由原告承担，因被告现在还是涉案的业主，相关的费用理应由其自己承担，被告要求原告支付物业管理费没有合同依据，并且原告在购买房屋后也没有实际入住，是一直空置的，所以才想进行转卖。4.原告不存在违约行为，所以不应向被告支付律师费。5.强调一个客观的事实，对于被告何时去办理注销抵押领取房产证，实际上被告已经逾期了，如果不是原告的催促，被告根本不会将银行抵押的款项进行还清，因为后期所有的供房的款项都是由原告来支付，原告帮被告供房的款项肯定是属于房款，原告另行支付的50000元也属房款，原告提交的所有收据中的款项都是属于房款，并且有一部分的款项为了促使尽快办理过户，原告先行支付了，但原告先行支付了款项实际上并没有得到被告办理案涉房产过户手续的支持、配合，所以违约责任在于被告，被告的所有反诉请求没有法律依据、依法予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，从楠兰与王冲一致同意继续履行合同，并同意在涉案房屋办理过户手续当天由从楠兰一次性支付剩余购房款给王冲。对于从楠兰、王冲对本案事实争议部分，本院经审查认定如下：
关于支付购房款数额问题。根据合同约定，案涉房产交易从楠兰应付的购房款总额为478000元（含装修及家电）。双方签订购房合同后，涉及房款部分从楠兰合计向王冲支付了257197.23元。从楠兰主张上述款项均为其向王冲支付的购房款，但王冲主张，上述款项仅有230000元属于从楠兰支付的购房款，剩余27197.23元属于从楠兰应当支付的房贷，不属于已付购房款。本院认为，双方就案涉房产交易的购房款总额已约定为478000元，是定额交易价款。在交易过程中，从楠兰向王冲支付的价款若无特殊约定，应认定为从楠兰向王冲支付的购房款。从楠兰替王冲支付按揭房款系在合同“付款方式：乙方（即从楠兰）分3期向甲方支付该物业成交房款”一栏中进行约定，从楠兰向替王冲支付的银行按揭本息总额应纳入从楠兰向王冲支付的购房款总额中。因此，本院认定从楠兰合计向王冲支付了257197.23元购房款，还剩220802.77元未向王冲支付。
关于谁是案涉交易的违约方、应承担何种违约责任的问题。案涉合同约定“……甲方（即王冲）领取房产证后三个月内，甲、乙双方到国土办理过户。（银行款由甲方出产证后结清，乙方同时要做银行按揭）”。由此可知，在期限内缴清案涉房产名下贷款并注销房产抵押登记手续，是王冲的合同义务。王冲主张，其于2016年2月1日才领取案涉房屋的房产证。按王冲主张，结合合同约定，王冲应与从楠兰在领取房产证后三个月内即2016年5月1日前到国土办理过户手续。但根据王冲提供的房产证显示，王冲于2016年5月12日才办妥涉案房产的注销抵押登记手续，双方不可能在2016年5月1日前办理案涉房产的过户手续。王冲迟延办妥案涉房产注销抵押登记手续，其行为已构成违约。案涉合同同时约定“银行款由甲方出产证后结清，乙方同时要做银行按揭”，根据该约定，王冲取得案涉房产产权证后，在王冲结清银行贷款并办理注销抵押登记手续的同时，从楠兰应进行相关的银行按揭贷款手续。而从楠兰庭审陈述“因原告后面把案涉房产专卖给第三人，所以现在还没有去申请按揭”，在涉案房产交易尚未完成且未经王冲的同意下，从楠兰擅自与第三方进行案涉房产的买卖交易并因此未履行申请银行按揭贷款的合同义务，从楠兰的行为亦构成违约。就现有情况分析，从楠兰虽未向银行申请银行按揭贷款，但现今同意变更付款方式为一次性付款，对于王冲的收款时间而言大为缩短，故从楠兰的违约行为对王冲造成的损失亦因其变更付款方式而相应减少。据此，本院认为，对于案涉房产交易中从楠兰、王冲的违约行为相当，双方均存在过错从而导致案涉交易无法按合同约定期限顺利完成，对此延误交易时间而造成的损失，应由从楠兰、王冲各自承担相应的责任。同理，因本案诉讼是因从楠兰、王冲均存在过错而导致产生，由此各自因诉讼产生的律师费，应由各自承担。对于从楠兰、王冲分别主张的违约金80000元，案涉合同约定是在双方任一方导致物业无法成交的基础上由守约方主张的，本案房产交易具备继续履行的基础且双方同意继续履行合同，故从楠兰、王冲在继续履行合同的基础上分别诉请对方支付80000元违约金，与合同约定不符，本院不予支持。
对于王冲要求从楠兰支付物业管理费的问题，从楠兰庭时主张，若其曾通过银行转账物业管理费给王冲，则不再向王冲支付物业管理费，若没有，则愿意支付物业管理费给王冲。后经从楠兰书面确认，从楠兰未向王冲支付物业管理费。因此，从楠兰应向王冲支付2014年5月1日至案涉房产过户之日止的物业管理费。王冲诉请判令从楠兰支付3549元物业管理费，按照案涉房产物业管理费的收费标准（每月169元）推算，应为21个月的物业管理费，对其主张，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告从楠兰与被告王冲继续履行双方于2014年12月14日签订的房屋买卖协议，双方于本判决发生法律效力之日起七日内前往中山市国土局办理位于中山市火炬开发区中山港大道123号铂爵山花园2区9幢2005房的过户手续，由被告王冲将上述房产过户至原告从楠兰名下，在办理递件过户手续当天、在双方办理递件过户手续后，由原告从楠兰向被告王冲一次性支付购房尾款220802.77元；
二、原告从楠兰于本判决发生法律效力后七日内向被告王冲支付物业管理费3549元；
三、驳回原告从楠兰的其他诉讼请求；
四、驳回被告王冲的其他反诉请求。
如果原告从楠兰、被告王冲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9500元，减半收取为4750元（该款原告已预付），由原告从楠兰负担833元，由被告王冲负担3917元（被告负担部分在本判决生效之日起七日内径付原告）；反诉案件受理费3234元（该款被告已预付），由被告王冲负担1129元，由原告从楠兰负担2105元（原告负担部分于本判决生效之日起七日内径付被告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日，内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 杨颖
二〇一六年九月二十五日
书记员 黄莺
姚志姬