江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣10民终98号
上诉人（原审被告）张润平。
上诉人（原审被告）曾玲燕。系张润平妻子。
两上诉人委托代理人王辉庭，江西论研律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
被上诉人（原审原告）徐卫华。
委托代理人李苏华，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
上诉人张润平、曾玲燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服金溪县人民法院（2015）金浒民初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭审理了本案，上诉人张润平、曾玲燕及委托代理人王辉庭、被上诉人徐卫华及委托代理人李苏华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，徐卫华妻子涂锦华2013年通过政府出让的方式取得金溪县琉璃乡陈宋村196.8平方米国有土地使用权，期限从2013年9月23日至2083年9月23日，土地用途为住宅。2013年11月13日取得国有土地使用权证，证号为金国用（2013）第8-29号。徐卫华夫妻在办理国有土地使用权证过程中，同时在该块土地上新建房屋，建筑的房屋总共6层，第一层建有店面5间，其余各层各有房屋3套，建筑面积共为2227.5平方米。所建房屋在2014年11月3日取得房屋产权证，产权证号为金房权证琉璃乡字第××号，房屋所有权人为徐卫华与涂锦华共同共有，房屋性质为自建，用途为商住。
2013年10月5日，徐卫华（甲方）与张润平、曾玲燕（乙方）签订了《购买房屋合同》，合同约定徐卫华将上述自建房屋中第一层由南至北第一、二间店面出售给张润平、曾玲燕。店面面积约为120平方米，总价计人民币400000元整，不含土地证。合同约定的付款结算方式为：1、乙方订合同时须向甲方交纳第一期购房款计人民币拾伍万元整，原已交购房定金抵交乙方应缴纳的第一期购房款。2、乙方所欠购房款余额计人民币贰拾伍万元整，应在甲方将房屋转交给乙方的同时全部付清，如乙方逾期未交清所欠购房款，则自约定之日起按日息千分之三计息，付清全部本息后甲方才将房屋交付给乙方。合同对双方权利义务的约定有：1、甲方负责办理房产证，费用由甲方支付。2、乙方在签订合同后如果需要办理合同过户手续，必须带好本人身份证和交款收据及合同找甲方办理，同时向甲方交纳手续费伍佰元整。……合同签订后双方进行了补充约定，具体为：2014年1月28日之前付壹拾伍万元，2014年9月8日之前全部付清。甲方负责办理土地证，其费用由张润平支付叁万元整，土地证在2014年1月28日之前由乙方另交叁万元时甲方交土地证。
签订合同当天，张润平、曾玲燕向徐卫华给付了购房款计人民币100000元；2013年10月15日，张润平、曾玲燕再向徐卫华给付了购房款计人民币100000元整；2014年1月30日，张润平、曾玲燕向徐卫华支付购房款8000元整。之后因双方发生争议，张润平、曾玲燕未再向徐卫华支付购房款。因张润平、曾玲燕未将办理房产证、土地证需要的证件交给徐卫华，故至今未能办理房产证及土地证。
另查明，徐卫华上述自建房屋中其他各层的房屋均对外销售，购房户汪银华、吴思伟等十余人已办理房屋产权证。
原审法院认为，本案双方当事人的争议焦点主要是涉案购房合同是否有效。合同是否有效应审查合同中是否具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。张润平、曾玲燕在答辩中认为徐卫华违反了《商品房销售管理办法》及《城市房地产管理法》，其主张购房合同无效的依据则是合同法第五十二条第（五）项规定的合同违反法律、行政法规的强制性规定。《商品房销售管理办法》是建设部在2001年公布实施的，其效力级别为部门规章，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条的规定，其不得作为确认合同无效的依据。《城市房地产管理法》的效力级别为法律，其效力性强制性的规定可以作为确认合同无效的依据，但该法的适用前提是在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，而本案中徐卫华取得的国有土地使用权位于金溪县琉璃乡，明显不在城市规划区内，且徐卫华取得的国有土地使用权用途为住宅，而非房地产开发用地。故张润平、曾玲燕认为购房合同无效的主张不予采信。徐卫华以自建住宅的名义取得国有土地使用权后，所建房屋全部用于对外销售，属于擅自改变了国有土地使用权的用途，应由土地管理部门依法处理，但不会影响所建房屋买卖的合同效力，徐卫华所提供的十余户购房者房屋产权登记本也足以说明房地产行政管理部门认可徐卫华出售房屋的买卖合同效力并依法变更产权登记。
徐卫华在合同签订后已经将所售房屋交付给张润平、曾玲燕使用，张润平、曾玲燕应根据合同的约定按期支付剩余房款。现徐卫华因张润平、曾玲燕拒不支付房款而诉至法院，要求张润平、曾玲燕支付剩余购买店面款192000元，于法有据，予以支持。合同双方在购房合同中约定张润平、曾玲燕应在徐卫华交付房屋时付清剩余房款，否则应承担违约金。后来双方又通过补充协议改变了剩余购房款的给付时间，根据相关规定，如张润平、曾玲燕未按时给付剩余房款，违约金应从变更后的给付时间计算。根据双方的合同约定，其中150000元购房款应在2014年1月28日前支付，故该笔房款的违约金应从2014年3月1日开始计算至房款付清之日止；余下的42000元购房款应在2014年9月8日前支付，故该笔房款的违约金应从2014年9月9日开始计算至房款付清之日止。徐卫华主动将违约金从日息千分之三降为年利率24%，以最大范围内的利息损失主张违约金，是徐卫华在诉讼中行使的处分，不违反法律规定，予以支持。购房合同中双方互负义务，未约定先后履行顺序，依法应当同时履行。因房屋产权登记需要房屋购买人将相关证件交由房地产管理部门办理，原初合同又约定由徐卫华负责办理产权登记，故张润平、曾玲燕应积极配合徐卫华向徐卫华提供办理产权登记所需证件。张润平、曾玲燕因双方的争议而故意不提供相关证件，所产生的法律后果应由其自行承担，故张润平以徐卫华未能办理产权登记抗辩给付剩余购房款，不予支持。合同补充条款中关于办理土地证的约定，双方均未履行，但张润平不得以此抗辩给付剩余房款，只能抗辩给付办理土地证所需要的30000元费用，因徐卫华在本案中未主张张润平支付办理土地证的相关费用，故双方可再协商处理。张润平、曾玲燕为夫妻关系，又同为房屋购买人，故应以两人夫妻共同财产履行购房合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一》第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第二十四条第一款的规定，判决如下：
张润平、曾玲燕在本判决生效之日起十日内向徐卫华支付剩余购房款192000元及违约金（违约金分段计算，从2014年3月1日开始以150000元为基数以年利率24%的标准计算至被告付清剩余房款之日止；从2014年9月9日开始以42000元为基数以年利率24%的标准计算至被告付清剩余房款之日止）。如果张润平、曾玲燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4999元由张润平、曾玲燕负担。
一审宣判后，张润平、曾玲燕不服，上诉至本院，诉称涉案房地产系徐卫华与涂锦华的共同财产，但《购买房屋合同》没有涂锦华的签字确认，至一审判决时止，涂锦华也未提供确认合同的意见材料，因此徐卫华不具有处分权，其出卖行为可能侵犯了涂锦华的合法财产权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，本《购买房屋合同》不具有法律效力。原审法院判决认定上诉人故意不提供相关证件，导致被上诉人未能办理产权证，属认定事实错误。根据合同约定，徐卫华应在2014年1月28日前办好土地证，后来徐卫华催要房款时，上诉人也多次要求徐卫华为其办理土地证，徐卫华明确说办不了，拒绝为上诉人办理土地证，在一审诉讼过程中徐卫华也表示办不了土地证。上诉人签订合同的目的是期待能取得两间店面完全的房地产权利，本案店面楼楼上的房屋单价不到1000元／平方米，而上诉人店面价格却高至3333元／平方米，因此，40万元购房款中包括了土地价格在内，徐卫华明确拒绝按照《购买房屋合同》为上诉人办理土地使用权证，即构成根本违约，致使上诉人合同目的不能实现。根据《合同法》第九十四条之规定上诉人有权请求解除买卖合同。合同附注部分约定，徐卫华应先在2014年1月28日前办好土地证，待上诉人交付叁万元费用时将土地证交给上诉人，双方约定有先后履行顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，在徐卫华未按补充约定于2014年1月28日前为上诉人办理好土地使用权证之前，上诉人有权拒绝徐卫华要求支付房款的要求。请求二审法院撤销原审判决，依法改判解除双方《购买房屋合同书》，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐卫华答辩称，双方签订的房屋买卖合同合法有效。经一审查明徐卫华未为上诉人办理房产证是因为上诉人至今未向徐卫华提交办理房产证所需的身份证、户口本所需的证件。3万元的抗辩是针对土地证的抗辩，不是针对整个购房买卖合同的抗辩。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。
经审理查明，上诉人张润平、曾玲燕对原审判决认定的涂锦华2013年通过政府出让的方式取得金溪县琉璃乡陈宋村196.8平方米国有土地使用权及因张润平、曾玲燕未将办理房产证、土地证需要的证件交给徐卫华，故至今未能办理房产证及土地证提出异议，上诉人张润平、曾玲燕认为，被上诉人徐卫华没有提供土地证原件，且其未通知上诉人交付证件办理两证。
除上述事实外，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院对原审法院查明无争议的事实予以确认。
二审期间，上诉人张润平、曾玲燕提供照片三张，证明本案争议的门面地处偏僻，出于冷街位置，上诉人出高价购买的是能办理两证的房地产。
被上诉人徐卫华对上诉人提交的证据发表质证意见认为，照片不是新证据，不能达到上诉人所主张的证明目的，照片不能证明是否能办理两证，且照片与房产价格无关。
被上诉人徐卫华提交以下证据：
1、经房管部门盖了公章的土地证和房产证复印件。证明出售的房屋有合法手续，能够上市交易，房产证有总证。
2、四本房产证原件，证明房产是合法的，也能够交易办证。
上诉人张润平、曾玲燕对被上诉人徐卫华提交的证据发表质证意见认为，证据1合法性、真实性有异议，盖章单位是房地产管理局，并不是颁证主管部门。证据2关联性有异议，四本房产权证没有注明记载土地状况，不能够证明是涉案门面房土地上的房屋，也不能证明土地是合法取得并有使用权。
本院对双方当事人提交的证据经审查认为，上诉人张润平、曾玲燕的照片与本案店面是否能够办理两证无关，不能达到上诉人的证明目的。被上诉人徐卫华提交的土地证和房产证的复印件加盖了金溪县城市管理局的档案专用章，对其真实性予以确认。被上诉人徐卫华提交的四本房产证在一审庭审中已经提交，不是新证据，不予认定。
本院另查明，徐卫华的妻子涂锦华知道并同意徐卫华与张润平、曾玲燕签订《购买房屋合同》，合同约定出售的店面已实际交付张润平、曾玲燕使用。
本案经本院组织双方调解，未能达成调解协议。
二审争议焦点为：1、上诉人张润平、曾玲燕主张合同无效是否有事实及法律依据？2、上诉人张润平、曾玲燕是否应按合同约定支付购房款？
关于争议焦点一，本院认为，徐卫华与涂锦华在金溪县琉璃乡陈宋村自建了6层房屋，徐卫华将该房屋第一层的两间店面出售给张润平、曾玲燕，并与其签订了《购买房屋合同》，虽然合同上没有涂锦华的签字，但在本案诉讼过程中，涂锦华明确表示其知晓并同意徐卫华与张润平、曾玲燕签订的《购买房屋合同》。本案《购买房屋合同》经房屋所有权人同意，是双方当事人真实意思表示，上诉人张润平、曾玲燕主张其与被上诉人徐卫华签订的购买房屋合同未得到涂锦华认可，合同无效无事实及法律依据，不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，徐卫华与张润平、曾玲燕签订的《购买房屋合同》约定张润平、曾玲燕所欠购房款余额应在徐卫华将房屋转交给张润平、曾玲燕的同时全部付清，如张润平、曾玲燕逾期未交清所欠购房款，则自约定之日起按日息千分之三计息，付清全部本息后徐卫华才将房屋交付给张润平、曾玲燕。现合同中的店面已实际交付，张润平、曾玲燕应按约支付所欠购房款。本案店面所在的6层房屋已取得房屋所有权证及土地证总证，且徐卫华出售的其他各层房屋均对外销售，并已为十余人办理了房屋产权证。上诉人张润平、曾玲燕主张本案店面不能办理土地证，但并未提供证据予以证明，对其主张不予支持。上诉人张润平、曾玲燕拒绝支付购房款没有事实及法律依据，原审法院判令其支付剩余购房款及违约金正确。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5191元，由上诉人张润平、曾玲燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄慧群
审判员 王 琳
审判员 刘志军
二〇一六年四月二十日
书记员 杨 甜