广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂05民终401号
上诉人（一审原告、反诉被告）：林祝敏，1964年1月29日。
上诉人（一审原告、反诉被告）：广西北海市东方维也纳酒店管理有限公司。
法定代表人：林祝敏，该公司董事长。
委托代理人：张弦，广西桂三力律师事务所北海分所律师（上述二上诉人共同委托）。
委托代理人：陈丽萍，广西桂三力律师事务所北海分所律师（上述二上诉人共同委托）。
上诉人（一审被告、反诉原告）：北海市万国都物业管理有限责任公司。
法定代表人：王锡廷。该公司董事长。
委托代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。
委托代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。
上诉人林祝敏、广西北海市东方维也纳酒店管理有限公司（下简称维也纳公司）因与上诉人北海市万国都物业管理有限责任公司（下简称万国都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2015）海民初一字第813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年7月13日对本案进行了公开开庭审理，上诉人林祝敏、维也纳公司的委托代理人张弦、陈丽萍，上诉人万国都公司的委托代理人李蓓、范琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人林祝敏、维也纳公司上诉请求：1、依法维持（2015）海民一初字第813号民事判决书第二项；2、依法撤销（2015）海民一初字第813号民事判决书第一项；3、依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求。
事实和理由：一、证人沈某所证明的内容一审法院已作为查明的事实予以确认，沈某作为万国都公司的前任总经理，也是2012年6月3日《租赁合同》、2012年6月24日《补充协议》的参与者，其对合同签订的背景及合同条款的目的完全清楚。同时，其与林祝敏之间无任何利害关系或亲属关系，其的证词具有证明效力。因此，沈某证人证言中陈述的《租赁合同》签订时万国都公司向林祝敏隐瞒了十一楼经营小宾馆的情况、双方签订《补充协议》第六条约定的目的在于十一楼不能用作客房均是属实的，并且没有附加任何条件；《补充协议》第六条约定：“关于十一楼小宾馆的处理方法：要求由乙方（即林祝敏）负责代甲方（即万国都公司）按每年40万左右的租金，租回来给甲方重新出租（不能作客房）”。从文字内容来看，十一楼不能作客房的约定是非常明确的，并且没有附加任何条件。之所以约定由甲方重新出租是为了确保房屋在其的控制之下，确保其不再被他人用于经营客房，也是为了确保合同目的的实现。约定由乙方代其回租是应甲方要求而为之。乙方代为回租、交甲方重新出租、不能作客房三者之间没能形成一个因果联系或互为条件的关系；上诉人万国都公司提交的《申请书》、《房屋登记查询证明》、《补充合同》等证据证实，涉案房屋虽己出售，但万国都公司并未实际交付，房屋实际仍在万国都公司的控制之中，林祝敏的代为回租义务客观上根本无法履行；《补充协议》第六条并没有约定林祝敏履行回租义务的期限。根据我国《合同法》第六十二条的规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”在《补充协议》签订后，万国都公司从未要求或催促过上诉人履行回租义务，并在未催促履行的情况下，自行回购了十一楼房屋，导致上诉人客观上已无法履行该义务。在这种情况下，原审法院“又以林祝敏履行回租义务是十一楼不用作客房的条件，林祝敏未履行回租义务，故条件未成就”为由，认定万国都公司未构成违约，显然有违法律规定。二、一审判决已认定“十一楼不能用作客房的前提条件是林祝敏履行回租义务，也认可双方未就履行该义务的期限、方式及责任承担等问题进行明确约定，并且在协议签订后，万国都公司自行回购房屋，林祝敏履行该义务的条件已经消灭。”也就是说林祝敏履行回租义务的条件消灭是由于万国都公司自行回购行为所导致的，是万国都公司的行为阻止的条件的成立。根据我国《合同法》第四十五条的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就：不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”，即使“林祝敏履行回购义务为不用作客房的条件”成立，万国都公司的行为明显阻止了该条件的成立。按上述规定，也应视为条件己成就。因此，万国都公司将十一楼用作客房的行为同样构成违约。原审法院在认定上述事实的情况下，又认定万国都公司不构成违约明显违反法律规定。
三、万国都公司的违约行为已给林祝敏、维纳公司造成严重的经济损失和名誉损失：1、经营损失。万国都公司出租凯旋大厦ll楼用于经营的凯丽商务酒店共有客房26间，自2015年2月22日开始经营，自经营之日起，其应按26间房乘以上诉人客房单价乘以相应天数赔偿林祝敏、维也纳公司经营损失。2、名誉损失。凯丽商务酒店在利用微信平台进行宣传时，盗用林祝敏、维也纳酒店照片进行宣传营销，使顾客入住后误将凯丽酒店作为维也纳酒店，时常因此引起争执和误会，既影响林祝敏、维也纳名誉也影响经营。林祝敏、维也纳酒店作为全国知名的酒店经营品牌，已因万国都公司的违约行为及凯丽商务酒店的违规经营行为对酒店经营形象和服务造成不良的负面影响，从而造成林祝敏、维也纳公司名誉损失。故二审法院应判令停止违约行为，并赔偿林祝敏、维也纳公司经营损失。
上诉人万国都公司辩称：1、万国都公司对十一楼的出租不构成违约。因为双方在补充协议中约定是要林祝敏将十一楼回租之后我方才不能出租为客房，我方后面出租11楼的行为不构成违约。2、本案的案情应该是维也纳公司有违约行为，导致了我方的损失。因为其没有回租十一楼，逾期7个月，才导致我方向业主回购。产生了损失。3、维也纳公司的所谓损失根本不存在，没有任何事实与法律依据。其请求不合理。
上诉人万国都公司上诉请求：1、依法维持（2015）海民一初字第813号民事判决第一项；2、依法撤销（2015）海民一初字第813号民事判决的第二项；3、依法改判支持万国都公司反诉全部反诉请求；4、一、二审的诉讼费用由林祝敏、维也纳公司承担。
事实与理由：1、2012年6月3日，万国都公司与林祝敏签订了《凯旋国际大酒店客房、宴会厅及旋转餐厅租赁承包经营合同》，合同约定万国都公司将位于北海市北部湾中路58号凯旋国际大厦附五层餐饮商业用房、7层、l2层、l3层、l5至25层共l4层320间客房、27层至30层旋转餐厅、附六层已装修的大小会议中心及配套厨房、餐厅、二楼办公室6间、一楼大堂总台，以及上述场所运作经营所需的设施设备及设施设备用房等物业出租承包给林祝敏经营酒店。后双方于2012年6月24日签订《补充协议》，该协议第六条约定“关于十一楼小宾馆处理办法：要求由乙方（即林祝敏）负责代甲方（即万国都公司）按每年40万元左右的租金，租回来给甲方重新出租（不能做客房）。”由于林祝敏一直未履行协议的约定，导致万国都公司无奈之下只能在2013年1月24日将十一楼从业主处回购。一审法院判决已认定“十一楼不能做客房的前提应是林祝敏将十一楼小宾馆回租交给万国公司，只有在林祝敏完成该义务将十一楼回租交给万国都公司的条件成就时，十一楼不能做客房的约定才对万国都公司产生约束力。现万国都公司将十一楼回购并对外出租并未违反该条款的约定，不具有违约行为。”却又认定“万国都公司自行回购房屋，林祝敏履行回租房屋的条件已实际消灭，林祝敏并不存在过错，即也不存在违约责任，万国都公司主张林祝敏、维也纳公司违约应赔偿其损失没有事实依据”是明显错误的；2、由于林祝敏违约在先，拒绝履行《补充协议》上的义务，导致万国都公司自行出资回购十一楼，后因万国都公司由中外合资企业变更为外商独资企业进行清产核算，万国都公司多次与被上诉人林祝敏协商，并发函、登报告知其对十一楼有优先承租经营权。而林祝敏却故意拖延，不予理睬，直到2014年年底才复函，但对十一楼的租赁事宜却避而不谈。万国都公司不可能一直将十一楼空置，于是在多次与林祝敏协商不成后只能以28000元／月的低价将十一楼出租给他人。林祝敏的行为已给万国都公司造成了回购资金和租金的损失，而一审法院却认为林祝敏并不存在过错，即也不存在违约责任，并因此驳回万国公司的诉讼请求是明显错误的。上诉人林祝敏、维也纳公司辩称：1、万国都物业公司上诉状中的上诉理由并不能支持其反诉主张，因为其要求的是支持反诉主张，这个上诉状却是写的一审判决的错误，并没有说明怎么支持其上诉主张；2、针对万国都公司上诉状理由第一点中对一审判决的认识，我方认为一审法院的该认定是正确的，林祝敏是不存在过错的。3、针对万国都公司认为的适用法律问题，称其已经发函告知，林祝敏故意拖延，我方认为与本案的事实不符，我方的复函的明确不同意的，所以不存在拖延及避而不谈的问题。4、上诉人称28000元低价出租造成了回购资金损失，我方认为这实际上是对方的违约，实际上是造成了我方的损失。5、我方并没有造成对方的损失，因林祝敏不存在过错，所以我方并没造成对方的损失。
林祝敏、维也纳公司一审起诉请求：1、万国都公司停止将位于北海市北部湾中路58号凯旋国际大厦十一楼出租给第三人从事酒店经营的违约行为，继续按约履行合同；2、万国都公司赔偿赔原告经济损失（经营损失指营业损失，凯丽酒店共26间客房）590304元（暂算期间2015年2月22日至2015年5月18日，以后另计。春节以542元／天计算4天，五一以382元／天计算3天，其他时间以242元／天计算，以后另计的标准也按照上述标准）；3、成国都公司承担本案诉讼费
万国都公司一审反诉请求：林祝敏、维也纳公司赔偿其租金损失60万元（暂以30万元／年租金从反诉原告回购买十一楼房屋即2013年1月24日计至2015年6月24日，以后另计）；2、林祝敏、维也纳公司支付万国都公司利息损失66万元（暂从万国都公司回购买十一楼房屋即2013年1月24日计至2015年6月24日，以后另计）；3、由林祝敏、维也纳公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年6月3日，林祝敏与万国都公司签订《凯旋国际大酒店客房、宴会厅及旋转餐厅租赁承包经营合同》一份，约定由万国都公司将位于北海市北部湾中路58号凯旋国际大厦范围包括凯旋国际大厦的附五层餐饮商业用房（约3100平方米）、7层、l2层、l3层、l5至25层共l4层320间客房（约16800平方米、含26层6套豪华房600平方米）、27层-30层旋转餐厅（约3000平方米）、附六楼已装修的大、小会议中心及配套厨房、餐厅（约1600平方米，未装修约l500平方米）、二楼办公室6间（约300平方米）、一楼大堂总台（约500平方米），共约26800平方米，以及上述场所运作经营所需的设施设备（包括现有的水电设施、消防设施等）及设施设备用房等物业出租予林祝敏进行经营，租赁承包期限共l5年，自2012年7月1日至2027年6月30日止等内容，万国都公司的法定代表人王锡廷及时任公司总经理沈某在该合同上签字。2012年6月24日，林祝敏与万国都公司又签订《补充协议》一份，约定鉴于双方于2012年6月3日所签订的《凯旋国际大酒店客房、宴会厅及旋转餐厅租赁承包经营合同》条款有不完善的地方，双方在友好协商的基础下，签订以下补充协议。本协议和原合同具有同样效力。其中该补充协议第六条约定“关于十一楼小宾馆的处理办法：要求由乙方（即林祝敏）负责代甲方（即万国都公司）按每年40万左右的租金，租回来给甲方重新出租（不能做客房）。”等内容。上述合同及补充协议签订后，林祝敏即以维也纳公司的名义在上述租赁场所内进行酒店、餐饮经营。
2013年1月24日，万国都公司筹资将上述十一楼从业主处回购并在北海市房地产交易中心办理了十一楼房屋的撤销备案登记手续。
2014年l0月14日，万国都物业公司在北海日报刊登公告一则，内容为：我公司由中外合资企业已变更为外商独资企业，现公司清产核资，并启用新的印章，对债权债务重新确认，对已出租的房屋重新确认租赁合同，对未出租的凯旋国际商务大厦二层、三层、五层、十层、十一层出租，请上述有关利害关系人在十五日内来我公司协商处理有关事宜，否则，我公司不承担相关责任。同月23日，被告又在广西日报刊登公告一则，内容为：我公司由中外合资企业已变更为外商独资企业，现公司清产核资，并启用新的印章。对债权债务和已出租的房屋租赁合同重新确认并加盖新的公司印章，拟对未出租的凯旋国际商务大厦2层、3层、5层、l0层、ll层房屋招租，请上述相关利害关系人在15日内来我公司协商处理有关事宜，以利我公司在2014年ll月底前办结相关债权债务。
2014年l0月20日，万国都公司向维也纳公司发出《关于凯旋大厦十楼、十一楼优先承租经营的函》一份，内容为：维也纳公司：我公司由中外合资企业变更为外商独资企业，现公司清产核资，根据我公司2014年10月14日、l6日在北海日报公告的内容，为盘活闲置资产，提高经营效益，现拟将凯旋大厦十楼、十一楼对外承租经营（经营范围为休闲、健身、茶吧、旅业、办公、会议会务、房屋出租等法律法规允许的经营项目；租金为十楼每月四万元，十一楼每月三万元）。鉴于贵公司与我公司在承租凯旋大厦十二楼以上等有关物业经营中友好合作，诚意征询贵公司是否有承租凯旋大厦十楼、十一楼房屋经营意向，如有，我公司给予贵公司优先承租经营权。否则，我公司即对外承租经营。请贵公司于三天内函复为盼。
2014年12月19日，万国都公司以月租金2.8万元的价格将凯旋大厦十一楼出租予他人进行酒店经营至今。
2014年12月20日，维也纳公司向万国都公司发出《复函》一份，内容为：万国都公司：关于贵公司于2014年10月20日发于本酒店的《关于凯旋大厦十楼、十一楼优先承租经营的函》函件已收到。致于贵公司由中外合资企业变更为外商独资企业情况，本酒店祝贺变更成功。另贵公司已把凯旋的宾馆、旋转餐厅及多功能会议厅已经租赁给我方经营了，若贵方留的部分物业再引进旅业，必然会引起我方对外营销宣传经营的混乱。作为房东来讲更是一种不道德的竞争行为。若是贵公司一意孤行，我方将无法履行双方所签订的《凯旋国际大酒店客房、宴会厅及旋转餐厅租赁承包经营合同》里支付租金的条款，希望贵方慎重考虑。
2015年1月7日，维也纳公司再次向万国都公司发出《告知函》一份，内容为：万国都公司：据我方所知贵方已将原凯旋国际大酒店的十一楼租赁给第三方，并且是开设客房，如情况属实，望贵方立即停工装修，因双方有约在先，贵方不能单方违约（见2012年6月24日签订的补充协议），若贵方不遵守合约，我方保留意见，否则一切后果由贵方承担。
2015年4月29日，沈某向原告出具《关于凯旋大厦11楼情况说明》一份，内容为：“本人沈某，身份证号码：××。2014年6月l0日前系万国都公司的股东，并担任万国都公司及北海凯旋国际商务大酒店有限公司的法人代表。2012年6月3日，经与林祝敏先生商谈达成一致，万国都公司与林祝敏先生签订了《凯旋国际大酒店客房、宴会厅及旋转餐厅租赁承包经营合同》，本人及万国都公司另一名股东、万国都公司法定代表人王锡延董事长也在协议上签字认可。该协议约定万国都公司将位于北海市北部湾中路58号凯旋国际大厦凯旋国际大酒店的客房、宴会厅、旋转餐厅整体出租承包给林祝敏先生经营酒店，该协议租赁承包经营范围不包括凯旋大厦ll楼。与林祝敏先生签订《凯旋国际大酒店客房、宴会厅及旋转餐厅租赁承包经营合同》前，凯旋大厦的11楼就已经有他人在经营旅馆。但在签订合同时万国都公司未将该情况告知林祝敏先生，林祝敏先生发现凯旋大厦ll楼经营酒店的情况后即向万国都公司提出异议。在本大厦26楼王锡廷家中与王锡廷一起协商后，万国都公司同意将11楼收回重新出租并承诺不再用于经营酒店（旅业、客房）。为明确ll楼不能用做客房，保障林祝敏先生正常的酒店经营，双方于2012年6月24日签订《补充协议》，在协议第六条中明确了11楼由林祝敏先生代万国都公司以每年40万左右的租金租回交由万国都公司重新出租，但不能做客房使用。该《补充协议》第六条主要目的即明确凯旋大厦ll楼不能用做客房，以保障林祝敏先生正常的酒店经营。但因ll楼当时已经出售与姓林的福建人自营经营，万国都公司不便再自行租回，因此约定由林祝敏先生代万国都公司以每年40万左右的租金租回后交由万国都公司重新出租。该《补充协议》我代表万国都公司签字，万国都公司并盖章。随后，万国都公司法人王锡延董事长自行将凯旋大厦ll楼买回，但听说在2015年2月份起，万国都公司又将凯旋大厦ll楼出租给他人经营酒店业务，听林祝敏先生说多次提出异议，但万国都公司还是将凯旋大厦11楼出租给他人经营酒店业务。本人认为万国都公司这样做有损林祝敏先生的经营权益，望双方遵守合约，协商解决。特别说明。”一审判决认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告林祝敏与被告签订的《凯旋国际大酒店客房、宴会厅及旋转餐厅租赁承包经营合同》和《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告以被告违反了案涉《补充协议》第六条“关于十一楼小宾馆的处理办法：要求由乙方（即原告林祝敏）负责代甲方（即被告万国都公司）按每年40万左右的租金，租回来给甲方重新出租（不能做客房）。”的约定将十一楼出租予他人经营酒店的行为构成违约而请求赔偿损失，而被告则认为原告未按该《补充协议》第六条的约定回租房屋的行为构成违约而请求赔偿损失。从该《补充协议》第六条的约定来看，十一楼不能做客房的前提应是原告林祝敏将十一楼小宾馆回租交给被告，只有在原告林祝敏完成该义务将十一楼回租交由被告的条件成就时，十一楼不能做客房的约定才对被告产生约束力。现被告将十一楼回购并对外出租并未违反该条款的约定，被告并不具有违约行为，原告林祝敏因此请求被告承担违约责任赔偿损失没有事实依据，不予支持。再者，虽然双方约定由原告林祝敏负责代被告回租房屋，但双方并未就履行该义务的期限、方式及责任承担等问题进行明确约定，且在协议签订后，被告即自行回购房屋，原告林祝敏履行该条款义务的条件已实际消灭，原告林祝敏并不存在过错，即也不存在违约责任，被告因此而主张原告违约应赔偿其损失同样没有事实依据，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告林祝敏、维也纳公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告万国都公司的反诉请求。本诉案件受理费9704元，由本诉原告负担；反诉案件受理费8070元，由反诉原告负担。在本院二审审理期间，上诉人万国都公司对其请求向本院提交了以下证据：
1、林剑山和林亚霞分别与万国都公司签订的补充合同各一份，拟证实万国都公司于2013年1月23日将涉案11楼回购的事实；
2、北海市公安局立案告知书，拟证明沈某与北海市万国都公司之间存在尖锐矛盾，其证言不可采信。
经过开庭质证，上诉人林祝敏、维也纳公司发表如下质证意见：针对证据1的真实性、合法性、关联性有异议。该合同作为二审新证据提交，一审没有提交，从该合同未能看出出卖、回购支付资金的来往，也不能证明回购涉案十一楼的事实。对证据2的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。该证据不能证明对方的证明目的。证人证言本身就是民事诉讼证据的一种，并且沈某是涉案合同的签约人之一，签约、洽谈他都在现场，其证言证明力非常强。
本院认为，万国都公司提供的证据1、2、与案件有关联性，可作为本案证据参考使用。
本院二审查明，2013年1月17日，万国都公司分别与林剑山和林亚霞签订补充合同约定：终止涉案主楼十一层1102、1105、1106、1111、1116-1121、1123、1124号房屋的《商品房买卖合同》和主楼十一层1107、1108、1109号房屋的《商品房买卖合同》，万国都物业公司分别退还林剑山和林亚霞1314918元和439680元。其余的事实与一审查明的事实相同，对一审查明的事实本院二审予以确认。
根据诉辩各方意见，本院二审归纳本案争议焦点为：双方当事人在履行涉案租赁合同及补充协议中是否存在违约行为及双方当事人一审的诉讼请求是否有事实及法律依据。
本院认为，2012年6月3日，万国都公司与林祝敏签订了《凯旋国际大酒店客房、宴会厅及旋转餐厅租赁承包经营合同》后，双方于2012年6月24日签订《补充协议》。《补充协议》第六条约定：“关于十一楼小宾馆处理方法：要求由林祝敏负责代万国都公司按每年40万左右的租金，租回给万国都公司重新出租（不能做客房）。”2013年1月24日，万国都公司筹资将上述十一楼从业主处回购，并在北海市房地产交易中心办理了十一楼房屋的撤销备案登记手续。2014年l0月20日，万国都公司向维也纳公司发函告知维也纳公司，对涉案十一楼享有优先承租经营权，维也纳公司没作回复。2014年12月19日，万国都公司以月租金28000元的价格将凯旋大厦十一楼出租予他人进行酒店经营。从《补充协议》第六条约定可看出，先由林祝敏代将涉案十一楼租回交予万国都公司，才能实现万国都公司出租十一楼不作为客房出租的目的。虽然签订《补充协议》后六个多月时间，林祝敏未履行回租义务，但由于《补充协议》没有约定回租具体时间，因此，在目前无证据证实双方曾就回租事项另行协商或者万国都公司曾要求对方履约的情况下，不能认定林祝敏有违约行为。万国都公司自行回购十一楼房屋的行为不是《补充协议》中约定的义务，万国都公司该行为与林祝敏、维也纳公司无关。签订《补充协议》后六个多月林祝敏未按《补充协议》进行回租涉案十一层楼房交给万国都公司，即《补充协议》第六条约定的前提条件未成就，则万国都公司在自行回购涉案十一楼后重新出租，并不受补充协议第六条的讼争楼层不能作客房出租条款的约束，且万国都公司在出租前也给予了林祝敏和维也纳公司优先租赁权，因此，也不能认定万国都公司存在过错或有违约行为。鉴于双方在履行本案租赁合同及补充协议中均不存在违约、过错行为，而且，双方主张对方赔偿损失的依据是对方违反双方签订的《补充协议》第六条，但该条并没就履行义务的期限、方式及责任承担作出约定，所以双方的主张本院均不予支持。综上，一审判决认定双方的诉讼请求均没有事实和法律依据，驳回双方的诉讼请求是正确的，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本诉二审案件受理费9704元，由上诉人林祝敏、广西北海市东方维也纳酒店管理有限公司负担（已预交），反诉二审案件受理费8070元，由上诉人北海市万国都物业管理有限责任公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 汪海敏
审判员 叶 萍
审判员 周润生
二〇一六年九月十九日
书记员 周淑怡
附本判决书适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。