湖南省岳阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）岳中执异字第6号
案外人欧阳淮君，男，汉族，平江县人，1949年1月30日出生，住岳阳市岳阳楼区螺丝港安居工程**栋*楼***室。
委托代理人何楚伯，男。汉族，平江县人，1945年1月13日出生。
申请执行人岳阳市恒强建筑安装工程有限公司。
法定代表人李益民，公司董事长。
委托代理人谢四祥，岳阳市求真法律服务所法律工作者。
委托代理人谭建献，公司员工。
被执行人岳阳市顺发房地产开发有限公司。
本院在执行岳阳市恒强建筑安装工程有限公司（以下简称岳阳恒强公司）与岳阳市顺发房地产开发有限公司（以下简称岳阳顺发公司）建设施工合同纠纷一案中，案外人欧阳淮君于2013年3月20日提出书面异议，本院受理后，于2013年12月18日公开举行了执行听证，案外人欧阳淮君、委托代理人何楚伯，申请执行人岳阳恒强公司的委托代理人谢四祥、谭建献到庭参加了执行听证。被执行人岳阳顺发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，依法缺席审理。本案现已审查终结。
案外人欧阳淮君异议称：2005年9月28日、2006年5月20日，案外人分别与岳阳顺发公司签订《湘芬园小区商业用房销售合同》、《湘芬园小区房屋销售合同》各一份，购买其开发的、位于岳阳市岳阳楼区德胜南路湘芬园小区B栋107（207）、108（208）号门面，并支付了全部价款，且已实际占有、使用多年，属于善意取得。岳阳市中级人民法院在执行岳阳恒强公司与岳阳顺发公司建设施工合同纠纷一案中，对案外人已购买的上述二个门面予以查封，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提出执行异议，请求解除对上述门面的查封。
经审查查明，本院在执行岳阳恒强公司与岳阳顺发公司建设施工合同纠纷一案中，于2009年7月15日作出（2008）岳中执字第139-3号执行裁定，查封岳阳顺发公司开发的、位于岳阳市岳阳楼区金鹗山办事处良万居委会（即德胜南路湘芬园小区）、图幅号为491235、丘号为210、幢号为002的106、107、108、402、702、704、705号房屋；幢号为003的101至121、304号房屋，查封期限为二年。2010年9月12日，本院根据申请执行人岳阳恒强公司的申请，作出（2008）岳中执字第139-4号执行裁定，查封岳阳顺发公司开发的、位于岳阳市岳阳楼区金鹗山办事处良万居委会、图幅号为491235、丘号为210、幢号为002的206、207、208、209、602、701、703号房屋，查封期限为二年。2012年7月19日、2013年7月15日、同年7月30日，本院分别作出（2012）岳中执字第31-1号、31-3号、31-4号执行裁定，对岳阳顺发公司的上述房产进行了续行查封。
另查明，2005年9月28日，以岳阳顺发公司为甲方，欧阳淮君为乙方，签订一份《湘芬园小区房屋销售合同》，合同约定，欧阳淮君购买顺发公司开发的、位于岳阳市岳阳楼区德胜南路湘芬园小区B栋108（含208）号门面，该门面合同面积为106.86平方米，单价按股东协议定价确定，商铺总价类推。付款方式及付款时间约定为，欧阳淮君预付订金5万元整，余款以（湘芬园项目）清算后钟晃芬（湘芬园项目经理）股金作抵，不足部分现金支付。同时还约定本合同房款由钟晃芬提供担保，在项目清算后办理房产权属证书，办证费用按市房管部门及国家有关规定由双方各自承担有关费用。交房日期约定为2005年9月28日。
2006年5月20日，以岳阳顺发公司为甲方，欧阳淮君为乙方，又签订了一份《湘芬园小区商业用房销售合同》，合同约定，欧阳淮君购买顺发公司开发的、位于岳阳市岳阳楼区德胜南路湘芬园小区B栋107（含207）号门面，该门面合同面积为76.66平方米，单价为每平方米2300元。房款总价为176318元。同时约定，合同签订当天由欧阳淮君预付5万元，余款由项目合伙人用投入的股金作抵，在项目清算、结余部分作为房款，如房款不足则由购房者以现款付清后由甲方办理房产权属证书，办证费用按市房管部门及国家有关规定由双方各自承担有关费用。
在合同履行过程中，欧阳淮君自2005年9月23日至2008年4月21日止共计支付购房款428000元，其中100000元为正式收据，开票人为刘志平。余下328000万元虽为岳阳顺发公司湘芬园项目经理钟晃芬及家人出具的便条（钟晃芬家人黄开慧于2006年1月22日经手收取2万元、同年9月1日收取1万元），但均已注明为购房款并说明已用于湘芬园项目的费用开支。岳阳顺发公司在第二份合同签订之后已将上述二个门面交付欧阳淮君。自2006年6月20日起，欧阳淮君将上述门面出租至今。后因岳阳顺发公司未能及时为欧阳淮君所购门面办理房产证、土地使用权证，其于2006年5月23日对欧阳淮君出具了一份《承诺书》，承诺内容为：欧阳淮君所购置的岳阳市湘芬园两个铺面，我方承诺在合同签订后6个月内办理好房产证、土地证，如违反上述承诺，欧阳淮君除已交房款外，不再需交付所欠铺面款，但其费用必须由欧阳淮君负责。
在听证会上，申请执行人岳阳恒强公司称：1、湘芬园小区B栋108号门面合同面积与实际面积严重不符，该门面实际面积为144.88平方米，而合同面积只有106.86平方米，并提供了岳阳市房地产测绘中心于2008年11月21日测量的涉案门面的平面图。2、购房合同中的房产价格没有明确约定，而是模糊约定为“单价按股东协议定价确定”，并非以合理价格善意取得，且欧阳淮君的购房款没有支付给岳阳顺发公司指定的账户。3、第一份购房合同中的出让方代表为钟晃芬，而受让方的担保人也是钟晃芬；第二份购房合同的出让方代表为芦坚志、易爱民，而受让方的担保人还是钟晃芬，且有先付款，再签购房合同的事实，违反交易习惯、交易常识。综上，申请执行人岳阳恒强公司认为出让人与买受人有串通之嫌。
还查明，岳阳顺发公司湘芬园项目部实为杨和池、钟晃芬、易爱民、于启国为股东，挂靠顺发公司，实行独立核算，自负盈亏。2005年3月18日，岳阳顺发公司任命钟晃芬为顺发公司湘芬园项目部经理，负责管理湘芬园项目内部事务。钟晃芬在听证会上证实：当时因项目部急需资金，经2006年5月9日股东会议商定，1、每个股东必须筹资10万元以上；2、为保证投资不受损失，项目部用B栋门面作为抵押，每个门面筹资不得少于50000元，所抵押门面可以对外转让或出租；3、门面价格按股东内部议定价格计算，即每平方米2300元，销售之后交公司100000元，百分之二十的差价归销售的股东；4、按上述价格计算可用股东股金作抵，不足部分现金支付。钟晃芬将所分得的两个门面销售给了欧阳淮君，欧阳淮君已支付了购房款428000元。钟晃芬还提供了2006年2月24日由湘芬园股东易爱明、芦坚志、钟晃芬签名的、对岳阳顺发公司的报告及2006年5月9日湘芬园《股东会议纪录》各一份予以证实。同时，钟晃芬还提供了岳阳顺发公司与欧阳淮君于2005年9月28日签订的、留存在湘芬园项目部的《湘芬园小区房屋销售合同》一份，该份合同上有岳阳市君山区人民法院刘志平所签的“同意办理”字样，拟证明当时岳阳市君山区人民法院已实际控制了湘芬园项目部的财产，欧阳淮君所购房产已获得岳阳市君山区人民法院的同意。
在异议审查期间，经本院查实，岳阳市君山区人民法院于2005年受理了岳阳顺发公司与杨和池欠款纠纷一案，该院为了清理、控制岳阳顺发公司湘芬园项目部的财产，通知了湘芬园项目部，如销售房产必须经其同意，所销售的房款用于偿还债务，故欧阳淮君于2005年9月28日与岳阳顺发公司签订的《湘芬园小区房屋销售合同》上有该诉讼案件承办人刘志平“同意办理”的签字。该院于2005年12月28日查封了湘芬园项目部的部分房产，2008年11月17日因其他案件审理的需要解除了对湘芬园项目部房产的查封。岳阳市君山区人民法院刘志平对此予以确认。
本院认为，一、案外人欧阳淮君与被执行人岳阳顺发公司签订《湘芬园小区房屋销售合同》、《湘芬园小区商业用房销售合同》，欧阳淮君购买岳阳顺发公司开发的、位于岳阳市岳阳楼区德胜南路湘芬园小区B栋107（207）、108（208）号门面，双方当事人对购房合同的真实性无异议，岳阳市君山区人民法院亦对上述购房事实予以认可，本院对此予以确认。二、根据岳阳顺发公司湘芬园项目部资金紧缺的实际情况，欧阳淮君向岳阳顺发公司湘芬园项目部所支付的428000元购房款，双方对其中的100000元无异议，余下328000元虽为岳阳顺发公司湘芬园项目部经理钟晃芬及家人出具的便条，但此付款方式符合购房合同的约定且已注明付款用途为购房款。申请执行人岳阳恒强公司提出购房款应汇入岳阳顺发公司指定账户，购房款是否应当汇入指定的账户，属于岳阳顺发公司内部管理事宜，该付款方式与湘芬园股东会议确定的“项目部用B栋门面作为抵押，每个门面筹资不得少于50000元，所抵押门面可以对外转让或出租”、“门面价格按股东内部议定价格计算（即每平方米2300元）”的方案及购房合同中的“乙方（欧阳淮君）预付订金五万元整，余款以清算后钟晃芬股金作抵”的内容相吻合。欧阳淮君在履约过程中，并未用钟晃芬股金作抵，而是用现金支付了合同载明门面面积的全部购房款428000元。钟晃芬对欧阳淮君所交428000元购房款表示认可，本院对此予以确认。三、欧阳淮君与岳阳顺发公司签订购房合同后，岳阳顺发公司依约于2006年5月将上述涉案门面交付欧阳淮君，欧阳淮君已实际占有并出租多年，上述事实均发生在本院查封之前；欧阳淮君已按购房合同载明的门面面积付清了全部购房款，岳阳顺发公司承诺负责办理产权过户事宜，房屋至今未办证，欧阳淮君无过错。岳阳恒强公司提出的欧阳淮君与顺发公司所签购房合同中的“单价按股东协议定价确定”的约定及先付款，再签约的事实，不违背法律规定。四、岳阳恒强公司提出出让方和受让方的担保人均为钟晃芬以及欧阳淮君所交房款中的328000元存有质疑等事宜，以此认为欧阳淮君与钟晃芬违反交易习惯、恶意串通，因岳阳恒强公司未提供足够证据佐证，本院不予采信。五、欧阳淮君所购买岳阳顺发公司湘芬园小区B栋108（208）号门面，应按实际面积144.88平方米计算，其超出合同载明面积（106.86平方米）的38.02平方米，因其不可分割，且涉及双方实体权利的处分，相关权利人可另案主张权利。综上，欧阳淮君已按其与岳阳顺发公司的约定支付完毕购房合同载明门面面积的全部价款并实际占有使用多年，且欧阳淮君对涉案门面未办理过户登记无过错，故涉案门面应依法中止执行，相关当事人可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定寻求司法救济。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对案外人欧阳淮君所购买的岳阳市顺发房地产开发有限公司开发的、位于岳阳市岳阳楼区德胜南路湘芬园小区B栋107（207）、108（208）号门面的执行。
本裁定送达后立即生效。
审判长 曹 波
审判员 欧阳迪明
审判员 刘 妮 敏
二〇一四年五月二十二日
书记员 杨 光