辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终11946号
上诉人（原审被告）：沈阳瑞诺玛服装设计有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山西路89号甲中海广场A2座10层06单元。
法定代表人：赵璞，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：沈阳东方寰宇电子商务发展有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山西路89号甲中海广场A2座写字楼10层01单元01室。
法定代表人：陶开石，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李丽军，辽宁昊清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李挺，男，1982年8月10日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市沈河区。
上诉人沈阳瑞诺玛服装设计有限公司（以下简称“瑞诺玛设计公司”）与被上诉人沈阳东方寰宇电子商务发展有限公司（以下简称“东方寰宇电子商务”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初6884号民事判决。向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
瑞诺玛设计公司上诉请求：被上诉人总经理李挺于2017年3月21日以短信形式告知封闭租赁房屋，严重影响了上诉人经营；2017年3月，与被上诉人总经理李挺沟通解除租赁合同问题，李挺也同意了，但要求上诉人给付4.6万元且不退还15193.5元租金，因此没有继续进行。
东方寰宇电子商务辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。押金问题在合同中有约定，承租方违约，抵押金不退。一审法院已经减掉了我方上锁期间的租金。
东方寰宇电子商务向一审法院起诉请求：判令被告依法给付所欠租金和物业费51324.5元（自2017年1月1日-2017年7月23日,标准每月7596.75元，每6个月交付一次）；按约定承担延迟履行滞纳金51961元。事实与理由：原、被告于2015年12月21日签订了协议，约定被告在原告名下租赁房屋用于被告公司办公。合同签订后，我方按约定提供房屋给被告使用，被告未按约定付租金，截止2017年7月23日，被告已欠付租金和物业费51324.5元、滞纳金51961元。经公司项目负责人催要未果。现诉至法院，请依法维护原告的合法权益。
一审法院经审理查明：2014年12月29日，原告与沈阳中海兴业房地产开发有限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定中海公司将位于昆山西路89号甲之中海广场【T2】号楼【10-11、14-19、22-23】层【01-06】单元（项目推广名为【中海广场座A2座】）出租给原告使用，租赁期限自2014年12月1日算至2018年2月14日止，其中包括装修期。同时双方约定原告可转租或分租。
2016年1月11日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于沈阳市皇姑区昆山西路89号甲之中海广场A2座楼10层06单元房屋出租给被告，租赁房屋面积为130.23平方米，房屋交付日为2015年12月21日，租赁期限自2015年12月21日至2018年2月14日止。装修期为2015年12月21日至2015年12月31日。双方确认2016年1月1日为计租日。承租采取先付后用（上打租）的方式，被告应以每6个月支付一次租金和物业费的方式向原告预先缴付租金和物业费，并在下一计费周期开始前的15个工作日之前向原告支付下期租金和物业费。被告同意按固定租金和物业费方式向原告支付租金和物业费。具体计算方法如下：自计租日起，自2016年1月1日起至2018年2月14日止的租金和物业费标准为：按计租面积计算，租金每年每平方米460元，物业费每年每平方米240元，租金和物业费合计每年每平方米700元。租赁保证金：被告须于2015年12月21日前，向原告支付相当于2个月的租金和物业费共计15193.5元作为租赁保证金，以担保被告切实履行本合同项下的各项约定义务。合同通用条款第6.3条b款约定，被告不按合同约定将房屋交还原告或者因被告违约导致原告解除合同的或者被告擅自解除合同的，原告有权没收租赁保证金，作为对原告经营损失的弥补，并可依据本合同其他的条款规定追究被告其他违约责任。关于第14.1条被告逾期付款的违约责任，双方约定被告未按照本合同约定交付或补足租金、租赁保证金、公共事业及本合同项下的其他费用的，自本合同规定的付款届满日之次日起，应按照应付未付金额千分之五每日支付逾期付款的滞纳金。
合同签订后，原告将房屋提供给被告使用，被告向原告交纳了租赁保证金15193.5元。被告租金交至2016年12月31日。后被告未按合同约定交纳租金，原告多次催要未果。被告自认涉案房屋已由其上锁。2017年3月21日，原告在通知被告后，在被告承租的房屋原有锁之外又上锁，但原告未提供证据其何时将被告房屋上的锁打开，被告称其每月去两三次，门都是被原告方锁着的。被告提供的短信记录显示，原告曾催要租金并要求收回房屋，但被告一直未前去协商解决。现原告因被告未交纳租金为由起诉至法院。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同法律关系，案由应为房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。
关于原告主张的房屋租金和物业费51324.5元问题，现被告一直占用房屋而未支付租金和物业费，故原告主张被告支付租金和物业费的请求于法有据，予以支持。因原告擅自将承租房屋上锁导致被告不能经营，故被告应全额支付租金的时间应计算至上锁时间止，自2017年1月1日至2017年3月20日，被告应支付的租金和物业费为19730.7元（130.23平方米×700元÷365天×79天）。因被告未按合同约定提前交纳租金，在原告多次催要租金未果情况下，原告将房屋上锁。此事发生后，被告依然未交纳租金，亦未与原告协商交回房屋或通过公权利机关救济自己的权利。虽原告的行为不当，但被告的放任态度导致损失扩大，故被告仍应支付原告上锁后的房屋租金和物业费。庭审时被告称原告将被告房屋上锁后，其每月去两三次，房屋都上着锁，现原告并未提供证据其已将房屋上锁打开。综合考虑纠纷产生的原因及导致的后果，原告存在一定过错，故对于自2017年3月21日至2017年7月23日期间的租金和物业费，比照原租金50%即每日124.88元（130.23平方米×700元÷365天×50%）的标准确定，数额共计15610元（124.88元×125天）。
关于原告主张被告承担延迟履行滞纳金51961元的问题，合同约定，被告应以每6个月支付一次租金和物业费的方式向原告预先缴付租金和物业费，并在下一计费周期开始前的15个工作日之前向原告支付下期租金和物业费，但被告至今未交纳应交费用，其已构成违约，理应承担违约责任。据此约定，被告应于2016年12月12日即交纳2017年度上半年租金，故被告应自其时止向原告支付逾期付款违约金。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案虽合同约定按日千分之五支付逾期付款违约金，但该约定过高，被告请求调整，符合法律规定。因被告逾期交纳租金和物业费，造成原告利息的损失，故确定被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期付款违约金。前文已论述，至2017年3月20日前被告应交纳的租金和物业费为19730.7元，故被告应自2016年12月12日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期付款违约金，计算至被告实际付款之日止。至于2017年3月21日原告上锁后的逾期付款违约金，因原告存在过错，故对此后的逾期付款违约金不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告瑞诺玛设计公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告东方寰宇电子商务自2017年1月1日至2017年3月20日期间的房屋租金和物业费19730.7元；二、被告瑞诺玛设计公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告东方寰宇电子商务自2017年3月21日至2017年7月23日期间的房屋租金和物业费15610元；三、被告瑞诺玛设计公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告东方寰宇电子商务逾期付款违约金（以租金和物业费19730.7元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年12月12日起计算至被告实际付款之日止）；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2366元，减半收取1183元，由被告瑞诺玛设计公司承担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。合同约定，给付租金采取先付后用（上打租）的方式，上诉人应以每6个月支付一次租金和物业费的方式向被上诉人预先缴付租金和物业费，并在下一计费周期开始前的15个工作日之前向被上诉人支付下期租金和物业费。依据合同约定，上诉人至迟应于2016年12月16日即应交纳2017年上半年租金，但直至2017年3月20日上诉人也未能交纳2017年上半年房租，已经存在违约行为，在此情况下，被上诉人在通知了上诉人之后采取了将房屋上锁的方式，故原审判决上诉人全额给付上锁之前的租金及违约金并无不当。对于上锁之后的租金问题，虽然被上诉人采取的方式欠妥，但因上诉人违约在先，在被上诉人上锁之后，上诉人既未补交租金，也未寻求其他合理途径予以解决，而是放任持续占用房屋的状态，导致损失的扩大，因此原审法院综合考虑本案纠纷产生的原因及后果，确定上诉人承担50%的责任并无不当。
综上，原审判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2366元，由上诉人沈阳瑞诺玛服装设计有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙悦
审判员 单立
审判员 王虹
二〇一七年十一月二十七日
书记员 张磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。