北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第08207号
原告国美电器有限公司。
法定代表人黄秀虹，该公司董事长。
委托代理人杨翠兰，女，该公司职员。
被告北京尚七诚商业管理有限公司。
法定代表人陈锋，该公司董事长。
委托代理人张利芝，女。
原告国美电器有限公司（以下简称国美公司）诉被告北京尚七诚商业管理有限公司（以下简称尚七诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国美公司之委托代理人杨翠兰与被告尚七诚公司之法定代表人陈锋、委托代理人张利芝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
国美公司诉称，2013年4月，我方将位于海淀区中关村大街X号中关村科贸电子城X层5232.99平方米的房屋出租给被告，租金单价3.6元，月租573013.5元，租金交付方式为先付后用，按季度付，每季度租金期满前10个工作日支付下期租金，合同签订之日被告交付首期租金1719040.5元，2013年7月1日前被告交付相当于一个季度租金标准的保证金1719040.5元，合同计租租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日。合同签订后，我方依约于2013年5月2日将上述房屋交给被告，被告接收房屋后，仅支付了第一季度的租金及100万元的保证金，之后再未交付占有房屋期间的物业管理费、2013年10月1日之后的房屋租金及剩余的保证金719040.5元，我方多次催要无果，故，诉至法院。诉讼请求1、确认双方签订的房屋租赁合同于2014年1月10日解除；2、判令被告向我方支付2013年10月1日-2014年1月10日的房租1907428.14元；并自2014年1月11日至被告实际腾房之日止，按合同约定的标准支付房屋使用费。3、判令被告向我方支付其占有房屋期间的物业管理费，自2013年7月1日起至2014年1月31日为549463.95元；4、依法判令被告向我方支付欠付的合同保证金719040.5元，并自2013年7月1日起按每日千分之一的标准支付迟延履行金至实际支付之日，暂计算至2014年1月31日为154593.7元；5、依法判令被告向原告支付相当于三个月租赁费用标准的违约金1719040.5元，6、判令本案的诉讼费由被告承担。
在本案的审理过程中，国美公司又增加诉讼请求，请求本院判令被告向其支付被告占有房屋期间的物业管理费自2013年7月1日-2014年2月28日，共计627958.8元。同时说明，在诉讼过程中，其又收取了尚七诚公司交付的2013年10月1日至12月31日的租金，计1719040.5元，并请求法院将此部分款项从其诉讼请求中扣除。
尚七诚公司辩称，我方不同意对方的诉讼请求。双方签订的合同不应解除，我方已为合同的履行做了大量工作，且涉及大量二级承租商户，如果合同解除将造成巨大的经济损失和混乱；而且纠纷的产生主要是因为原告存在消防设施瑕疵的问题，我方多次与原告协商，但未得到原告的回应，原告未尽相应的义务，存在过错。在租赁合同中就物业费用支付没有约定。故，我方不同意支付；其他租金和合理的费用，我方同意尽快支付；且在诉讼过程中，我方一直没有停止与原告的协商和支付款项，原告接收了相关款项，且也同意与我公司协商。
经审理查明，2013年4月，国美公司与尚七诚公司签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），主要内容为：甲方国美公司、乙方尚七诚公司，甲方出租、乙方承租的房屋地址为北京市海淀区中关村大街X号中关村科贸电子城X层（以下简称X号房），建筑面积5232.99平方米。租赁期限为7年，从2013年7月1日起至2020年6月30日届满。租金为3.6元∕天∕平方米，总计为573013.5元∕月，6876162元∕年。按季度为一期支付租金，乙方于每期期满前10个工作日支付下一期租赁费用。乙方不得以任何理由扣减和抵消租赁费用，甲方同意的除外。乙方应支付甲方首期租金为1719040.5元，保证金1719040.5元，共计3438081元。乙方于合同签署之日向甲方支付1719040.5元租金；保证金1719040.5元于2013年7月1日前7日内向甲方支付。乙方对本合同项下任何义务之违反均为违约行为，乙方应在甲方指出其违约行为之日起三日内向甲方支付违约金，具体数额由甲方根据乙方的违约程度予以确定，并且甲方可以用乙方所缴纳的保证金抵偿由于乙方之违约行为造成的甲方损失以及乙方应支付给甲方违约金。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关费用。乙方租赁区域内的物业管理费、水电费均交予大厦物业方，并签署三方协议。乙方逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过10日的，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向已方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知送达到时立即生效；甲方依据本条的约定解除合同的，乙方应当按本合同的约定向甲方支付相当于3个月租赁费用的违约金，并且甲方有权不退还保证金。
上述《合同》签订前，双方已于2013年5月2日将X号房进行了交接；上述《合同》签订后，尚七诚公司按照约定向国美公司支付了第一期（2013年7月1日至9月30日）的租金1719040.5元；但在2013年7月1日前7日内尚七诚公司只支付了保证金100万元，余款719040.5元未按时支付。2013年12月20日，国美公司向尚七诚公司发出《商函》，主要内容为：贵公司应于2013年7月1日前7日内向我公司支付保证金1719040.5元，贵公司至今仅支付100万元，尚欠719040.5元未付。贵公司2013年10月至12月的房租1719040.5元至今也未支付我司，上述欠款合计2438081元。望贵司收到此函后5日内支付。2013年12月20日，尚七诚公司法定代表人陈锋收取了《商函》，但并未按国美公司的要求支付欠款。2013年12月25日，尚七诚公司向国美公司发出《回函》，主要内容为：贵司在来函中提到我司尚欠保证金和租金共计200多万，这部分款项不能向贵司如期支付是有客观原因的。因为承租场地的原有消防设施存在问题，延误了装修和开业时间。双方于2013年5月2日办理了场地交接手续，因场地内原有的消防基础设施不符合《消防法》的规定，致使我司就场地改造工程向海淀消防支队的审批手续极不顺利，至今还在为通过消防验收而努力。加之整个中关村地区市场大环境不景气的影响，整体租金下滑。要解决上述消防问题需要耗费大量的资金，这让我司压力巨大。据此请求贵司将《合同》中约定的免租期延长至2013年12月；租金下调至每平方米2.5元以下。2014年1月9日，国美公司向尚七诚公司发出《解约函》，主要内容为：双方租赁合同签订后，我司依约交付了房屋，然贵司却仅支付了2013年7月1日至9月30日的租金1719040.5元及100万元合同保证金，对2013年10月1日至今的租金和剩余保证金却迟迟不予支付，且贵司自合同签订以来未向我司支付任何物业费。贵司的行为已严重违反了合同约定，我司有权解除合同。现我司要求自发函之日起解除与贵司之间的合同，贵司应向我司补足房屋租金、物业费、保证金等欠付费用，且应向我司支付相当于3个月租赁费用的违约金。2014年1月10日，尚七诚公司的工作人员签收了上述《解约函》。2014年1月27日，国美公司向本院提起诉讼。
在本案的审理过程中，尚七诚公司提出，纠纷产生的主要原因是因为国美公司交付的X号房的消防基础设施不合格，使其租赁房屋后，办理相应的消防验收手续极不顺利，延误了装修和开业，造成了损失；但对此并未提供充分的证据。对此，国美公司不予认可，并提供了消防部门于2008年1月21日出具的《消防安全检查意见书》（以下简称《消防意见书》），证明X号房的消防验收结论为合格。尚七诚公司还提出，X号房涉及大量二级承租商户，如果合同解除将造成巨大的经济损失和混乱；对此国美公司没有提出异议。在本院向双方释明相关法律规定后，尚七诚公司于2014年3月19日，向国美公司发出《申请书》，主要内容为：尚七诚公司于2014年3月20日支付2013年10月1日－12月31日的租金，并承诺于2014年4月底前补齐2014年3月31日之前的物业管理费706453元、保证金719040.5元，如逾期，按每日千分之五标准支付违约金；2014年4月1日之后的物业管理费，按照每月每平方米15元的标准向北京中关村科贸电子城有限公司支付；恳请贵公司给与我司免除2014年1月1日至6月30日的房屋租金；我司同意承担诉讼费23573元，与前述物业管理费及保证金一并于2014年4月30日前支付。同日，尚七诚公司通过银行转帐方式向国美公司支付了上述租金1719040.5元。国美公司收取了上述租金，但并未对尚七诚公司的申请予以答复。后，国美公司向本院申请增加诉讼请求，请求本院判令尚七诚公司向其支付自2013年7月1日-2014年2月28日的物业管理费，共计627958.8元。同时说明，在诉讼过程中，其收取了尚七诚公司交付的2013年10月1日至12月31日的租金，计1719040.5元，并请求法院将此部分款项从其诉讼请求中扣除。
另查，国美公司自2013年7月后，一直向X号房的物业管理部门，按每月196953元的标准交纳物业费。在本案的审理过程中，国美公司曾提出如尚七诚公司能于2014年12月31日前交付其欠付的房租、保证金、物业管理费等一切费用，国美公司可以考虑继续履行合同；尚七诚公司对欠交的费用没有提出异议，但请求国美公司对支付的时间予以宽限；双方因此没有达成协议。
上述事实，有当事人陈述、《合同》、《商函》、《回函》、《消防意见书》、《解约函》、《申请书》、银行票据、物业管理费发票等证据材料在案佐证。
本院认为，国美公司与尚七诚公司签订的《合同》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，尚七诚公司未按双方约定，按期支付租金、保证金及物业管理费，且未能就其抗辩理由的正当性提供充分的证据，其行为已构成违约；但是，尚七诚公司提出X号房涉及大量二级承租商户，如果合同解除将造成巨大的经济损失和混乱；对此国美公司没有提出异议；且若草率解除《合同》，对本案双方当事人及大量二级承租商户的合法利益，都可能造成损害；尚七诚公司于2014年3月19日，向国美公司支付了2013年10月1日－12月31日的租金1719040.5元，国美公司收取了上述租金；鉴于此，本院对国美公司要求确认双方之间的《合同》于2014年1月10日解除的诉讼请求，暂不予以支持。国美公司要求尚七诚公司支付2014年1月10日之前欠付的房屋租金，其主张于法有据，对此，本院依法予以支持。国美公司要求尚七诚公司支付欠付的合同保证金719040.5元，并自2013年7月1日起按每日千分之一的标准支付迟延履行金至实际支付之日；其主张于法有据，对此，本院依法予以支持。国美公司要求尚七诚公司支付自2013年7月1日-2014年2月28日的物业管理费，共计627958.8元；其主张有相应的事实和法律依据，对此，本院依法予以支持。国美公司要求尚七诚公司支付相当于三个月租赁费用标准的违约金1719040.5元；其主张有相应的事实和法律依据，但国美公司主张的违约金数额过高，对此，本院依法酌情予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本判决生效后七日内，北京尚七诚商业管理有限公司向国美电器有限公司支付二〇一四年一月十日前的欠付租金十八万八千三百八十七元六角四分。
二、本判决生效后七日内，北京尚七诚商业管理有限公司向国美电器有限公司支付其欠付的保证金七十一万九千零四十元五角，并按每日千分之一的标准支付自二〇一三年七月一日起至实际支付之日止的迟延履行金。
三、本判决生效后七日内，北京尚七诚商业管理有限公司向国美电器有限公司支付其欠付的自二〇一三年七月一日至二〇一四年二月二十八日的物业管理费，共计六十二万七千九百五十八元八角。
四、本判决生效后七日内，北京尚七诚商业管理有限公司向国美电器有限公司支付违约金一百万元。
五、驳回国美电器有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万七千一百四十六元九角四分，由北京尚七诚商业管理有限公司负担（国美电器有限公司已垫付二万三千五百七十三元四角七分），于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孟 军
人民陪审员 张京海
人民陪审员 董福利
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 侯云婷