四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终9360号上诉人（原审被告）：成都七里香大酒店有限公司。住所地：四川省成都市成华区站北东街*号。法定代表人：张金春，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐皓，男，汉族，1982年8月30日出生，住四川省成都市成华区。系成都七里香大酒店有限公司员工。委托诉讼代理人：陈杰，四川致高守民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都高投置业有限公司。住所地：四川省成都市天府一街****号。法定代表人：陈明乾，董事长。委托诉讼代理人：李彦瑶，国浩（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋玲玲，国浩（成都）律师事务所律师。上诉人成都七里香大酒店有限公司（以下简称七里香公司）因与被上诉人成都高投置业有限公司（以下简称高投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，因各方当事人均同意不开庭，本案不开庭进行了审理，现已审理终结。七里香公司上诉请求：一、撤销原判，发回重审；2、本案二审诉讼费由高投公司负担。事实和理由：一审未对七里香公司提供的重要证据进行充分质证，对案件事实未能查清。一审法院认定七里香公司违约，且违约事件起诉算点为2013年6月12日，而七里香公司提供的三段音频证据显示直到2014年底双方仍在就免租期、租金缴纳时间和租金帮扶进行友好协商，该系列证据是其负责人亲自出面解答形成，对该证据原审法院未做认定。该证据可以证明：1、天府软件园E区于2011年底投入使用，并委托成都易盛万基置业有限公司在高投公司的领导下开展餐饮配套企业的租赁工作，与各餐饮配套企业进行招租洽谈过程中，高投公司承诺截止到2012年3月内，入园办公人数将达到8000人，但客观事实是到2014年10月办公人数不足3000人，入店就餐人数更是严重不足，餐饮经营严重供大于求，各家面临关门歇业。而双方合同约定的租金计算均是在此人口基数上形成的。2、其次，园区2014年仍达不到餐饮经营所需要具备基础设施条件，高投置业为了园区餐饮企业稳定，负责人也多次与七里香公司沟通免租期计算、租金帮扶等情况，并详细提出了诸多七里香公司涉及的客观问题的解决办法：1、物业无电力配备，后期电力负荷不足；2、排污设施不具备；3、烟道设施不具备，经协调由高投公司施工解决；4、燃气设施不具备，由各商家自行申请施工开通，耗时数月，且费用多达10万元以上。上述事实证明双方进行重新谈判是对原合同的变更，因此原审法院凭原合同认定七里香公司违约有违客观事实。高投公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。根据2015年1月20日的原审庭审笔录，可知在庭审中已对录音证据进行了质证，高投公司并未认可录音证据的真实性。一审庭审中已对所有证据进行了举证质证，所以一审程序合法。七里香公司拖欠租金超过了合同约定的时间，符合合同关于合同解除的约定条件，一审认定合同解除正确，七里香公司应当按照一审判决补付租金、支付违约金并腾退房屋。关于七里香公司所说的入驻企业人员，双方并未达成任何书面意见，其上诉理由不能成立，即便存在亏损也是与其经营有关而与高投公司无关。所以七里香公司应当严格按照合同内容履行。高投公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签署的《软件园三期房屋租赁合同》（编号：RJY-2206号）；2、高投公司没收七里香公司履约保证金41000元；3、七里香公司向高投公司支付拖欠的房屋租金527604元；4、七里香公司向高投公司支付拖欠的物管费6962.76元、水电费1347.35元；5、七里香公司承担逾期支付租金的违约金（计算至七里香公司付清全部拖欠款项之日止），七里香公司并向高投公司支付剩余租期内应收租金总额10%；6、七里香公司承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，高投公司在第一项诉讼请求中增加了要求七里香公司于合同解除之日立即向高投公司腾退并返还房屋的诉请，第三项诉请中的租金高投公司明确为计算至实际腾退房屋之日止，第四项诉讼请求中的物管费、水电费高投公司主张计算至七里香公司腾退房屋之日止，第五项诉请中主张的剩余租期内应收租金的10%的违约金，高投公司明确为该违约金计算至七里香公司腾退房屋之日止。一审法院认定事实：2011年12月24日高投公司（甲方、出租方）与（乙方、承租方）七里香公司签订《软件园三期房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其所有的位于成都市高新区软件园三期2栋206号（门牌号为高新区天府大道中段1366号、项目名为财智立方.银座）房屋出租给乙方使用，该租赁房屋的建筑面积为386.82平方米，上述房屋的栋号、房号、建筑面积最终以房屋实测报告载明内容为准，租金按建筑面积计算；第二条租赁期限约定为：租赁期限共计5年零6个月，自2011年12月12日至2017年6月11日，其中装修免租期自2011年12月12日至2012年3月11日，若乙方于装修期结束之前完成装修工程，且于2012年3月11日前正式对外营业，并经甲方确认的，则甲方将自2012年3月12日至2012年6月11日期间作为额外的免租期；届时，乙方的租金起算日从2012年6月12日起算；若因乙方原因，未能于2012年3月11日前完成装修并实现对外正式营业的，则乙方不再享受甲方提供的额外免租期，租金起算日即为2012年3月12日，且2012年3月12日至2012年6月11日期间的月租金单价为52.94元/平方米（不含物业管理费，含17.65%的租赁税金）；第三条租金及付款方式约定为：本合同项下租金（不含物业管理费，含17.65%的租赁税金）为：2012年6月12日至2013年6月11日租金单价为52.94元/平方米，月租金合计20478.25元，全年租金合计245739元；2013年6月12日至2014年6月11日租金单价为56.12元/平方米，月租金合计21708.34元，全年租金合计260500.08元；2014年6月12日至2015年6月11日租金单价为59.49元/平方米，月租金合计23011.92元，全年租金合计276143.04元；2015年6月12日至2016年6月11日租金单价为64.25元/平方米，月租金合计24853.19元，全年租金合计298238.28元；……乙方每半年支付一次租金，遵循先付租金后使用租赁房屋的原则，第一笔租金应于本合同签订之日起5日内向甲方支付，即122869.50元，装修免租期、甲方给予的免租期内乙方无须支付租金，但应按本合同约定承担房屋的物业管理费及水电等其他因使用房屋产生的各项费用。第五条约定：乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳租赁保证金41000元；…本合同履行期间乙方拖欠应缴房屋租赁费、物业管理费、水电费、公共能耗费、车位使用费等各项费用的，甲方可自租赁保证金中直接扣除（无须征得乙方许可）并通知乙方限期补足，乙方应在甲方发出通知后5日内补足租赁保证金，否则每逾期一日，应支付应补足金额0.5%的违约金，逾期超过15日的，甲方有权解除合同；…。第六条约定：甲方应在2011年12月12日前向乙方交付租赁房屋，双方办理房屋租赁交接手续，房屋交付时的状况由甲乙双方共同确认，乙方确认并自愿同意按租赁房屋的现状承租。第八条约定：1、接受甲方所委托的大连豪之英物业管理有限公司的管理，并按时向该公司支付管理费用等；具体收费标准以“天府软件园”房屋服务费用收缴合同规定为准。第九条[合同的解除及终止]第2款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，已收取的租金及租赁保证金不予退还并可要求乙方向甲方支付剩余租期内应收租金总的10%：（1）不支付或者不按照约定迟延支付租金达30日的；…(3)欠付（缴）租金、水电气等其他各项因使用承租房屋而产生的费用达20000元，或逾期支付上述各项费用的一项或多项达15日的；…。第十条[违约责任]第2款约定：在承租期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的各项费用或应向甲方支付的款项的，每逾期一日，乙方按应付而未付费用的0.5%向甲方支付违约金。2011年12月20日，七里香公司向高投公司缴纳了保证金41000元，并于2011年12月20日向高投公司缴纳了租金122869.50元。后七里香公司一直未付租金，高投公司多次进行了催收。2012年8月31日，高投公司取得涉案房屋的房屋所有权证（权2××××02），该证载明：该房屋的位置为成都市高新区天府大道中段1366号，建筑面积为471.07平方米。原审法院认为，涉案的《房屋租赁合同》系原双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。原审法院对双方当事人争议的主要问题评议如下：1、租金起算时间问题。高投公司主张租金应从2012年3月12日起算，计算至合同解除之日。本案中，租赁合同约定的交房时间为2011年12月12日前，而高投公司实际于2012年1月4日向七里香公司交房，相比合同约定的交房时间延迟23天，因高投公司交房迟延在先，装修期、免租期、开业日、起算租金的时间均应相应顺延，高投公司仍以七里香公司未在合同约定的开业日2012年3月11日开业为由主张取消2012年3月12日至6月11日期间3个月的免租期，其主张原审法院不予支持。起算租金的时间顺延23天后为2012年7月5日。因高投公司提供的租赁房屋用于餐饮经营，且交房时该房屋没有公共烟道，为便于开展餐饮经营，高投公司对七里香公司承租的房屋组织了公共烟道施工。烟道施工完成时间为2012年7月18日，2012年9月7日完成调试，七里香公司于2013年6月17日开业。因高投公司对七里香公司承租的房屋组织了烟道施工，施工影响七里香公司的餐饮经营，且为高投公司组织实施，故应从烟道改造调试完成之日起算租金。七里香公司主张烟道、水电气应是经营餐饮的租赁房屋的基本配置，主张将烟道改造完成之日作为合格的租赁房屋交付之日，原审法院认为，双方签订的房屋租赁合同已约定，七里香公司自愿按照租赁房屋的现状承租，故签订房屋租赁合同时，七里香公司应清楚知晓租赁房屋的现状，其仍同意承租并与原告签订房屋租赁合同，该合同也并未约定高投公司应为租赁房屋提供配套设施设备，故难以认定高投公司交付的房屋不合格。因烟道完成之日不能认定为房屋交付之日，且烟道的施工与七里香公司的装修施工并不存在矛盾冲突或先后顺序，七里香公司主张烟道完成后还有6个月的免租期，该项主张没有合同依据原审法院不予支持。上文已论述，租金应从烟道完成后开始起算，即应从2012年9月8日开始计算，因租赁合同约定了半年支付一次租金，且租金支付方式为预付。高投公司主张没收保证金41000元，并要求七里香公司按照日千分之五标准支付违约金及按照剩余租期内应收租金总额的10%支付租金，违约责任约定过高，原审法院支持按日万分之五标准计算违约金。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准及及租金按实际建筑面积计算的约定可得出，2012年9月8日至2013年6月11日期间的租金为252709.59元；2013年6月12日至2014年6月11日期间的租金为317237.38元；2014年6月12日至合同解除日2015年1月20日期间的租金为205509元，以上七里香公司共计应向高投公司支付的租金为775455.97元，扣除七里香公司已支付的租金122869.50元以及保证金41000元合计163869.50元，七里香公司还应向高投公司支付租金611586.47元。物业费应由七里香公司向提供物业服务的大连豪之英物业管理有限公司成都分公司支付，高投公司作为出租人在代偿物业费后才有权向七里香公司进行追偿，高投公司与物业公司关于物业费实行薪酬制和补足的内部约定不能对抗七里香公司。根据高投公司的举证，截至2016年3月底，七里香公司尚未缴纳2016年1月-3月的物业管理费6962.76元。根据高投公司举证的《物业服务合同》，高投公司与为该房屋提供物业服务的大连豪之英物业管理有限公司成都分公司实行酬金制，当后者收取的物业费不足以支付其酬金和物业服务支出时，由高投公司补足租金，而后者已收到高投公司支付的2014年6月至2015年12月的物业服务费，之后的物业费高投公司并未证明其已代偿。故高投公司要求七里香公司支付尚未代偿期间的物业费的诉讼请求原审法院不予支持。高投公司主张水电费，但未证明其已代偿，故对高投公司主张的水电费原审法院不予支持。2、《租赁合同》是否应解除及解除时间问题。对于双方当事人签订的《房屋租赁合同》是否应解除、何时解除的问题，根据该合同第九条第2款第（1）项的约定，在七里香公司不支付或者不按照约定迟延支付租金达30日的，高投公司有权解除合同收回房屋。上文已论述，租金应从2012年9月8日开始起算，七里香公司收房后仅向高投公司支付了6个月的租金，其余租金至今未支付，七里香公司逾期支付租金已达90天以上，故根据上述约定，高投公司享有解除合同的权利。高投公司通过起诉的方式解除合同，因高投公司享有合同解除权，故其解除合同的意思表示到达七里香公司时，发生解除合同的效力。因七里香公司在领取起诉状时仅签署了领取人姓名未签署领取时间，本案在2015年1月20日第一次开庭审理，高投公司行使合同解除权据以作出的解除合同的意思表示届时已到达七里香公司，且七里香公司并当庭发表了其不同意解除合同的意见，故可以第一次庭审日作为合同解除日。故双方签订的《房屋租赁合同》应于2015年1月20日解除。上文已论述，双方签订的《房屋租赁合同》应于2015年1月20日解除，七里香公司在该合同解除后仍继续占有使用租赁房屋应向高投公司支付房屋的占有使用费，高投公司主张按照租赁合同最后一年日租金的两倍标准计算租赁房屋的占有使用费，原审法院认为，上文已论述双方的房屋租赁合同已提前解除，双方约定的租赁标准是双方综合评估租赁房屋市场价值并考虑到租金上涨因素后的真实意思表示，按照《房屋租赁合同》第三条约定的租金标准已能够弥补七里香公司占有使用房屋期间给高投公司带来的损失，故高投公司主张的房屋占有使用费标准过高，原审法院不予支持，原审法院支持参照双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定的租金标准计算租赁房屋的占有使用费。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高投公司与七里香公司签订的《软件园三期房屋租赁合同》（编号：RJY3-2206号）于2015年2月9日解除；二、七里香公司于判决生效之日起十日内向高投公司支付租金611586.47元及逾期付款违约金（计算方法为：以租金88840.09元为基数，按日万分之五标准从2013年6月12日起计算至实际付清之日止；以租金317237.38元为基数，按日万分之五标准从2014年6月12日起计算至实际付清之日止；以租金205509为基数，按日万分之五标准从2015年2月10日起计算至实际付清之日止）；三、七里香公司于判决生效之日起十五日内将租赁的位于成都市高新区天府大道中段1366号2栋206号房屋腾退交还给高投公司，并支付房屋占有使用费，计算方法为：按双方签订的《软件园三期房屋租赁合同》（编号：RJY3-2206号）第三条约定的租金标准从2015年1月21日起计算至实际腾退交还之日止；四、驳回高投公司的其他诉讼请求。如果七里香公司未按判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费收取10832元（该款高投公司已预交），由七里香公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，七里香公司与高投公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据上诉人七里香公司的上诉理由与被上诉人高投公司的答辩意见，本案的争议焦点为：高投公司与七里香公司是否在案涉书面合同签订后另行就租期和租金的计算达成了合意。现就上述争议焦点的认定论述如下：七里香公司上诉提出，在案涉合同签订前以及案涉合同订立后，高投公司均与其进行了重新谈判，对原合同进行了变更。对此本院认为，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，七里香公司应对合同条款已变更的相关事实承担举证责任。七里香公司在原审中提交的视听资料已经过原审法院主持质证，高投公司对该录音并未认可，故七里香公司提出原审法院对该证据未充分质证的上诉理由不能成立。且七里香公司未提交其他证据证明录音所指向的对象系高投公司负责人或代理人对其就合同条款的变更作出了特别承诺，故其在原审中提交的录音不能达到高投公司对其作出特别承诺且该承诺已经对书面合同的相关条款进行变更的证明目的。七里香公司另提出餐饮经营所需基础设施条件未达到的问题。本院经审查认为：关于排污改造、电力增容、天然气安装的问题，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条“房屋的交付”中双方约定的内容“……房屋交付时的状况由甲乙双方共同确认，乙方确认并自愿同意按照租赁房屋的现状承租”，故本院认定七里香公司至迟在签订合同时已经对房屋的现状进行了查看；因七里香公司在签订合同时已知晓案涉房屋现状并对合同的约定进行了签署确认，《房屋租赁合同》中也未对案涉房屋的“适租性”作出特别约定；且七里香公司也未提交其他证据证明高投公司提供的案涉房屋不符合合同约定，故七里香公司的该项主张不能成立，本院不予支持。关于七里香公司提出案涉房屋的面积有误的问题。本院经审查认为，虽然双方约定的房屋面积小于案涉房屋的实际面积，但因七里香公司对房屋进行了装修，其也未提交证据证明其在使用过程中因面积问题向高投置业公司提出异议，故七里香公司应当按照实际使用面积标准支付相应租金。七里香公司的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于案涉《房屋租赁合同》解除时间的认定。原判认定案涉合同应在2015年1月20日即原审第一次开庭时解除正确，但原审判决第一项内容有误，本院予以纠正。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但案涉合同解除时间的判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第226号民事判决第一项“原告成都高投置业有限公司与被告成都七里香大酒店有限公司签订的（编号：RJY3-2206号）于2015年2月9日解除”为“原告成都高投置业有限公司与被告成都七里香大酒店有限公司签订的（编号：RJY3-2206号）于2015年1月20日解除”；二、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第226号民事判决第二项、第三项、第四项。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5800元，由上诉人成都七里香大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 骥审判员 赵 锋审判员 田 笛二〇一七年二月六日书记员 谭小雨