云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终4759号
上诉人（原审被告）：何磊，男，1984年11月22日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：何惠泉，男，1958年2月12日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，系何磊之父。
委托诉讼代理人：胡畔，云南天外天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：昆明体育电子设备研究所，住所：云南省昆明市董家湾苏家村路。
法定代表人：雷立勇，昆明体育电子设备研究所所长。
委托诉讼代理人：杨元平，北京德恒（昆明）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王怀志，北京德恒（昆明）律师事务所律师。
上诉人何磊因与被上诉人昆明体育电子设备研究所（以下简称体育研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初字第5986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人何磊及其特别授权代理人胡畔，被上诉人体育研究所的特别授权代理人王怀志到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人何磊的上诉请求（二审进行变更）：l.撤销昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初字第5986号民事判决，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费等相关费用由被上诉人全部承担。事实和理由：第一、合同无效。1.被上诉人主体不适格。本案涉及房屋所有权人为云南省体委，非被上诉人，被上诉人主体不适格，无权签订合同。被上诉人官网简介中显示：被上诉人成立于1979年，原为国家体育总局直属科研单位，现划转云南省管理，为云南省体育局下属科技型企业。云南省体育局是行政单位，云南省体委却是事业单位。被上诉人在与上诉人签订合同时，并没有出具云南省体委的书面委托书，也没有出具云南省体委同意转租的书面证明材料。出租人不具有出租房屋的实体权利，将导致合同无效。被上诉人应返还上诉人财产，并赔偿上诉人由此造成的相应损失。另外，一审判决书中提到，被上诉人诉称上诉人一直占有使用租赁物，被上诉人的言下之意是，上诉人应向被上诉人支付房屋占有使用费，这实际上已认可该协议为无效协议。占有使用费只能在合同无效时才会产生。2.违反法律、行政法规的强制性规定。（1）被上诉人出具的收款证明仅为收据，非正规发票。被上诉人是按照员工福利的性质出租房屋，应给予上诉人享受员工同工同酬的福利待遇，按照每平方米每月收取1元租金，否则合同违反《税收管理法》、《企业所得税法》、《劳动法》等法律的强制性规定而无效。（2）本案涉及房屋不符合安全、防灾等工程建设强制性标准，水煤气费并不能证明房屋已经实际使用房屋。上诉人多次向被上诉人反应房屋问题，被上诉人免除上诉人2013年租金12000元，说明房屋的确存在严重的安全隐患。因此，租赁的标的物为法律法规禁止出租的，合同无效。3.合同无效的法律后果是，被上诉人应返还财产、折价补偿、赔偿损失。即便租赁合同成立，上诉人并没有违约，而是使用不安抗辩权，中止履行合同。本案所涉房屋所有权属于云南省体委，由于被上诉人一直没有提供云南省体委委托其收房租的书面材料，并且被上诉人在2013年已经发出经营持续困难，需要裁员，濒临倒闭的通知，丧失或可能丧失履行能力，并且，被上诉人发出腾房通知，被上诉人已经用实际行动证明，随意拒绝履行自己的债务。上诉人作为一名光荣的退伍军人不但没有享受优待，没有享受到企业给予的同工同酬的住房待遇，甚至根本不顾自己的员工经济困难，被上诉人与2013年单方面发出腾房通知，解除房屋租赁合同。上诉人无奈没有在所涉房屋实际居住，而是在外面租住房屋，况且房屋到现在一直在漏水，根本无法居住，只应按照每月每平方米1元来收取相应的房租。法律规定，延付或拒付租金的时效是1年，被上诉人于2016年9月起诉，已经超过诉讼时效。
被上诉人体育研究所答辩称，1.云南省体育局已出具《证明》案涉房屋是被上诉人1986年自筹资金建盖，由云南省体育局统一办理产权登记，被上诉人有权对涉案房屋占有、使用、收益和处分。2.双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实的意思表示，当属合法有效。上诉人付款时间为2014年9月18日，则之前上诉人应承担缔约过失的责任，其应支付实际租用房屋所产生租金。3.2013年4月26日，被上诉人决定免去上诉人一年房租12000元，以补贴上诉人屋顶维修费及家具受损费。2015年7月，被上诉人对屋顶进行维修后，已达到租住条件，从上诉人缴纳水电费情况，证实上诉人一直使用该房屋，因此应认定房屋符合实际租住条件。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原告体育研究所向一审法院提起诉讼，请求：1.判令被告支付自2012年1月1日起至实际清偿房屋租金之日止按月租1000元计算的应付未付租金。截至起诉时止，应付未付房屋租金44660元；2.判令本案诉讼费、律师费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年5月26日，原告昆明体育电子设备研究所（甲方）与被告何磊（乙方）签订了房屋租赁协议，协议约定，乙方租用甲方宿舍楼2幢4单元44号（房产证号：昆政房监字95号字第××号），面积62.53平方米。月租金1000元，年租金12000元。乙方每月需向甲方支付垃圾清运费8元。租金支付按先付租金后用房屋的原则，从协议生效之日起每半年支付一次。逾期不交租金金额每天附加20%的滞纳金；协议还约定了其他相关事项水电费按表计量收取。租赁期限为一年，自2010年7月1日至2011年6月30日。合同到期后原、被告双方未续签合同，但截至起诉之日，被告一直占有使用租赁物；自2010年7月1日起至起诉时止，被告按《房屋租赁协议》约定共产生租金74660元，期间被告已缴纳租金18000元，原告于2013年4月26日减免被告一年房租，即12000元。故截至起诉时止，被告尚拖欠房屋租金合计44660元。一审法院认为，关于租金的诉讼请求，本案中，原、被告在自愿平等的基础上签订了《房屋租赁协议》，该合同未违反法律强制性规定，合法有效，应当受到法律保护，合同当事人都应当全面履行合同约定的义务。依据该《房屋租赁协议》，原告已经依约向被告提供了租赁物，被告也已经实际使用了租赁物，应当履行支付相应费用的义务。《房屋租赁协议》约定的租期为2010年7月1日至2011年6月30日，原告主张被告实际使用租赁房屋时间系自2010年7月1日至今，并提交了租赁期满后被告缴纳租金、水电费等凭证及双方对欠租事实、金额的认可，足以证明事实租赁关系的存续；被告认为租金过高且房屋漏水，早已没有居住使用该房屋，但并未在合同有效期内依法请求解除或变更，而是在合同到期后又形成事实租赁关系并且认可欠付租金之后才提出租金过高，其拒付租金的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，虽原、被告双方所签订的租赁合同期限届满，但被告继续使用租赁物，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故被告应按实际使用期限支付租金，该租金的计算标准按照双方2010年5月26日签订的《房屋租赁协议》，即房租1000元/月。自2010年7月1日起，被告按《房屋租赁协议》约定共产生租金74660元，期间被告已缴纳租金18000元，原告于2013年4月26日减免被告一年房租12000元，两项应予以扣除。因此，被告应当向原告支付自2012年1月1日至起诉时止的租金44660元，一审法院对原告的该部分诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付从起诉时起至实际清偿房屋租金之日止租金的诉讼请求，因租赁期限为不定期，故起诉后的租金并不确定，故一审法院依法不予支持。原告主张律师费由被告承担的诉讼请求，因系原告自愿行为且未当庭举证证明，故一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：“一、被告何磊于本判决生效之日起十五日内向原告昆明体育电子设备研究所支付自2012年1月1日起至起诉之日止所欠房屋租金44660元；二、驳回原告昆明体育电子设备研究所的其他诉讼请求。”
二审中，上诉人何磊补充提交了如下证据，1.1995年8月1日及2001年4月23日的《房屋使用权证》、收款单，证明：房屋所有权人为云南省体委，非被上诉人；被上诉人未出具合法发票，仅用“体电所”代替。2.《劳动合同登记花名册》、《会议纪要》、2011年6月至2016年8月《工资发放表》及《工资变动表》、2007年1月1日至2015年11月9日银行账户历史交易明细，证明：上诉人2007年11月7日至今属于被上诉人的职工，被上诉人发放给上诉人每月工资仅1000元左右，而被上诉人要求上诉人支付每月1000元房租，造成上诉人生活极为困难，精神压力极大；被上诉人的其他员工房租费为50元左右。3.上诉人的《优待安置证》、《中国人民解放军义务兵退出现役证》、被上诉人工会主席吕亚平及职工李林海出具的证人证词，证明：上诉人为退伍军人享受优待安置待遇，被上诉人给其职工租房租金价格为每平方米1元，每月租金最高50元。被上诉人体育研究所质证认为，证据1真实性合法性认可，证明目的不认可，涉案房屋的所有权人为被上诉人。证据2真实性合法性予以认可，关联性和证明目的不予认可，因为本案只是租赁合同纠纷，与本案无关。证据3中的安置证、现役证与本案无关，证人证词不予认可。本院认为，上诉人提交的房屋所有权证与本案有关，本院予以确认，其余证据均与本案租赁纠纷无关，本院不予确认。
被上诉人体育研究所补充提交了以下证据，1.2017年1月12日云南省体育局出具的《证明》、2001年3月20日，云南省体育运动委员会出具的在《证明》，证明：案涉房屋职工宿舍楼2幢4单元44号的实际所有权人为被上诉人。2.防水工程合同书、发票，证明：2015年7月，被上诉人委托昆明随广防水工程有限公司对案涉房屋的屋顶防水层进行了维修，房屋符合实际租住条件。上诉人质证认为，证据1不予认可，不能证明案涉房屋当时的所有权人是被上诉人，只能证明所有权人是云南省体委；证据2上诉人并不清楚房屋的维修情况，因为上诉人于2013年离开了案涉房屋，上诉人在居住期间被上诉人并未对房屋进行过修理。本院认为，被上诉人提交的证明与上诉人提交的产权证相互吻合，证实本案诉争房屋为被上诉人所有的事实；被上诉人提交的对房屋的维修证据与本案有关，本院予以确认。
二审认定其余事实与一审判决认定事实相一致。
本院认为：本案争议焦点是：上诉人何磊是否应当向被上诉人体育研究所支付相关房屋租金。关于上诉人主张被上诉人主体不适格的问题。经审查，从云南省体育局提交的相关证明看，本案诉争房屋的所有权人为被上诉人，被上诉人有权对诉争房屋进行出租，上诉人的上诉主张不能成立。关于上诉人主张《房屋租赁协议》无效的问题。经审查，上诉人与被上诉人于2010年5月26日签订了《房屋租赁协议》，房屋租赁期限为2010年7月1日至2011年6月30日，协议签订后，上诉人实际接收使用了诉争房屋，该协议系双方当事人自愿签订，合法有效，双方当事人均应履行合同约定的义务。至于上诉人认为其为被上诉人员工、退伍军人，应当与被上诉人员工享受同样待遇等观点，不属于本案审理范围，本院不予评价。关于上诉人认为2013年被上诉人单方解除合同的问题。经审查，2013年被上诉人向上诉人发出了催缴房租的通知后，上诉人为此缴纳了相关房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方租赁期限为不定期，双方应按实际使用期限支付租金，故上诉人以被上诉人于2013年的租金催缴理解为租赁合同已经被被上诉人单方解除的主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人称其租赁房屋一直在漏水，根本无法居住的问题。经审查，被上诉人对租赁房屋确实进行了相关修缮，为此还免除一年房租12000元，上诉人主张其根本无法居住，但其并无充分证据予以佐证，本院对此不予支持。关于上诉人主张被上诉人与2016年9月起诉租金已经超过诉讼时效的主张能否成立的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”上诉人二审中提出本案诉讼时效已过不符合上述规定，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费917元，由上诉人何磊负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 杨章亮
审 判 员 蔡 芸
审 判 员 汪 佳
二〇一七年十二月十一日
法官助理 陈 栋
书 记 员 闻 怡