西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第06294号
原告：高某。
委托代理人：段愈强，陕西百信法律服务所法律工作者。
被告：郭某某。
委托代理人：赵某某。
原告高某与被告郭某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高某诉称，原、被告于2013年6月15日签订《吉福祥小吃城档口租赁合同》一份，合同约定原告经营范围为云南过桥米线，租赁期限一年，自2013年6月25日至2014年6月24日止。双方约定每月租金2500元，水费每月50元，原告需一次性支付半年租金15000元，押金5000元。合同还约定，被告负责小吃城的固定资产投入，被告对小吃城提供统一的广告宣传、促销策划活动，并对小吃城提供统一管理，因被告违约原告提前解除合同，应退还原告押金，当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的，本合同终止。合同签订后，原告及时按合同履行了自己的义务，向被告预付租金15000元，押金5000元，公摊费及水费3850元。被告小吃城于2013年7月8日开业，但开业后生意很差，2013年7月12日，被告即在铺尔铺网上发布了该小吃城转让信息。小吃城无论在投资、管理、宣传上均存在严重失误。其约400平方米的餐饮经营场所仅安装了两台空调，常常是室内比室外温度高，整个小吃城，被告未设置一台消毒柜，顾客对进餐场所卫生不放心，小吃城内光线不足，楼道昏暗，所装通风设备，被告为节电经常不开，营业场内经常是烟雾弥漫，被告所聘服务员素质较差，衣着不整洁，营业场地卫生状况不达标，小吃城开业前，被告未作广泛的宣传与策划，由于多种不利因素叠加，致小吃城开业仅两个月即停业。2013年9月7日，被告与约70%的租户协商解除了租赁合同，原告和剩余几位租户在此状况下根本无法经营。目前，被告再未招入租户，面对小吃城的前景无望，2013年9月8日左右，原告即向被告口头表达了要求解除租赁合同，退还剩余费用的愿望。但被告一直不愿退或退的太少。2013年10月6日，原告再次以特快专递形式向被告声明解除双方租赁合同，退还剩余费用要求，被告回函表示不同意。被告对小吃城提供统一管理，其含义应包括招商管理、投资管理、企业策划营销管理，其招租失败，造成其他剩余商户无法正常营业就是明显违约。且被告投资管理存在瑕疵也是违约，被告目前已停业关门，不能说其投资管理做得很好。被告前期策划营销管理方面做的不好，在开业后2个月内与70%的租户协商解除合同，却未能招入一位新租户。小吃城是一个众多租户协作经营的集体项目，少数租户根本无法独立经营。被告有义务保证剩余租户的经营不受影响，被告也有为租户提供符合经营场所条件的义务，此场所应适应租户经营餐饮的氛围。被告不能保证小吃城的正常营业就是最大的违约，而且双方的租赁合同属格式合同，重要条款应当提示，被告并未注明，该格式合同发生争议，贵院应作出不利于被告的解释。故原告诉至法院，要求判令被告违约应立即向原告退还剩余租金10000元，被告违约应立即向原告退还所收定金（押金）5000元，被告违约应立即向原告退还剩余公摊、水费2750元，本案诉讼费用由被告承担。
被告郭某某辩称，原告所述与事实不符，小吃城在开业前，被告对小吃城内部投入大量资金并且进行了精心地大规模的装修设计，内部光线明亮、布局合理、干净卫生，内有空调3台，消毒卫生设施齐全，完全符合高档小吃城的标准。营业前后被告又投入大量的广告宣传活动，被告也想把小吃城做好。现小吃城生意不好也是事实，原因是多方面的，但和小吃城内部设施及管理宣传没有关系，投资都是有风险的，不能说有了商业风险就是被告违约。现原告没有达到其预想的商业利益以正常的商业风险为由主张解除合同，显然没有法律依据。依法成立的合同，受法律保护。依据双方签订的合同约定，若原告在被告没有违反合同约定的情况下提前解除合同，视为原告违约，押金不予退还，且原告负责赔偿相应的违约金。在经营期间，除本协议另有约定，原告不得以任何理由不正常营业、提前退场或单方面终止协议，否则视为原告违约，被告有权扣除押金，并以本合同约定追缴相应的费用。故原告要求被告解除合同及退还费用，没有法律依据，请求人民法院依据客观事实驳回原告之诉讼请求。
经审理查明，被告为西安市雁塔区吉福祥风味小吃店（以下简称吉福祥小吃店）的业主，2013年6月15日，吉福祥小吃店与高某签订了《吉福祥小吃城档口租赁合同》，合同约定，原告承租的档口地址为西安市永松路与光华路丁字路口东南角。档口编号为②，经营范围为云南过桥米线，租赁期限为1年，自2013年6月25日起至2014年6月24日止，每月租金为2500元，电费1.5元∕度，水费50元∕档口∕月。支付方式为原告一次性支付半年租金，押金5000元，赠送1个月使用权，第二个半年（无优惠），租金缴纳时间为2013年11月25日之前。在租赁档口经营活动中，小吃店应当履行的义务包括：被告负责美食城统一设计、装修，负责固定资产的投入，被告提供统一外场清洁、餐饮清洗，清洁、餐饮清洗费用由原告承担，被告提供统一广告宣传、促销策划等活动，对服务员进行管理以及综合素质培训，及人员调度。原告按照小吃店标准要求，自行采购、配置非固定资产，包括厨房设备、器具等。小吃城统一进行管理，监督原告遵守经营场所内的各项规章制度，有权对原告的经营活动实行即时监督，有权按期收取原告应承担的相关费用。根据合同约定，若原告在小吃店没有违反该合同的情况下提前解除合同，视为原告违约，押金不予退还，且原告负责赔偿违约金。在经营期间，除非本协议另有约定，原告不得以任何理由不正常经营、提前退场或单方面终止协议，否则视为原告现行违约，小吃店有权抵扣押金，并依合同约定向原告追缴相关费用。在合同期满前，当事人明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的，合同终止。合同签订后，原告向小吃店支付了6个月租金15000元，押金5000元，7个月的水费350元（50元／月）以及7个月的公摊费3500元（500元／月）。2013年7月8日，小吃店开业。原、被告均称租金、公摊、水费的起算时间为2013年7月8日。合同在履行过程中，因小吃店整体生意冷淡，被告陆续与小吃店部分承租户协议解除了租赁合同，此时，在小吃店内仅留下原告在内部分承租户继续进行经营。2013年9月初，小吃店停业，停业后，原告与被告就停业后的善后事宜未能协商达成处理意见，原告经营所需物品仍滞留在小吃店内，并且原告于2013年10月起诉至本院，认为被告违约，要求退还已交付的剩余租金、押金及公摊、水费。本案在审理中，为了避免损失进一步扩大，经法庭主持协调，原告于2013年11月23日将其租赁档口内物品搬走，并将档口交付给被告。另查明，本案被告开办小吃店，负责小吃店整体运作、管理、宣传，并保障小吃店内设施设备正常使用，并将小吃店分为档口出租给原告，原告通过生产制作进行经营，按约定向被告交纳租金。鉴于小吃店上述功能，结合原告与被告提供的照片显示及宣传资料，小吃店临街有吉祥小吃城字样，室内档口设备齐全，有吧台，消毒柜、灭蚊器、桌子、椅子以及空调等设备，也进行了一定的装修和宣传。
以上事实，有《吉福祥小吃城档口租赁合同》、收款收据、照片以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭核对无误。
本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法规的强制性规定，应属合法有效的合同，依法应受法律保护。本案中，原告按照约定支付了租金及其他费用，被告提供了档口，并将小吃店进行了装修，配备有桌椅、照明灯、吊扇、空调及消毒柜、灭蚊灯及相应的配套设施，档口内有排烟系统及水槽，完全符合原告使用。因此，原告承租档口取得使用权并无瑕疵，被告提供的场所设施较为齐全。但在合同履行过程中，因被告整体运作不力，承租户陆续撤离，小吃店整体经营气氛下降。在此种情况下，原告意欲解除合同，便向被告提出退场及返还剩余租金和其他费用，按照合同约定，原告明确表明不继续履行合同，已经构成违约。原告已经使用档口两个月，即从原告已缴纳的15000元中扣除租金5000元，其余10000元被告应予以返还。原告已经用水两个用，即从原告已缴纳的350元中扣除100元，其余250元被告应予以返还。原告已经使用档口两个月，扣除两个月公摊，即从原告已缴纳的3500元中扣除1000元，其余2500元被告应予以返还。因原告提出不愿意继续履行合同，以及鉴于押金在该合同中主要目的是为了保证原告能够正常履行合同，有履约保证的性质，故在原告违约的情况下其要求返还押金5000元，本院不予支持。应指出，小吃店停业后因原告与被告就租赁合同事宜未能协商一致，此时，原告既然不愿意继续履行合同，就应当及时腾交档口，防止损失扩大，但原告将其物品搁置在小吃店，该做法不当，至于善后事宜可协商或是诉讼解决，故自停业后至原告搬离，该期间的占用费应参照租金，并兼顾公平原则，由原告承担两个半月的占用费（每月1250元，合计3125元），即按照租金的一半1250元计算一个月的占用费，从被告应返还的租金中予以扣除（返还租金10000元，占用费3125元，实际返还租金6875元）。至于原告称被告小吃店门头与登记名称不符的意见，经查，门头名称虽与被告登记的名称不符，但不足以影响小吃店的正常运作及原告的经营活动。原告称被告未作广泛的宣传、促销策划，但因合同对宣传策划的程度及具体实施行为未作约定，且被告亦提交了小吃店的宣传彩页及人员宣传的照片对其广告宣传行为予以证明，故原告该意见本院不予采纳。至于原告称被告存在的其他违约行为，均未提供相应的证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告郭某某应自本判决生效之日起十日内向原告高某退还剩余租金6875元。
二、被告郭某某应自本判决生效之日起十日内向原告高某退还剩余公摊、水费2750元。
三、驳回原告高某其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由原告承担100元，被告承担50元。因原告已预交，故被告在履行上述判决第二项金钱义务的同时，将其承担的受理费50元直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郭天鲁
代理审判员 赵琳君
代理审判员 陈 婷
二〇一四年四月十八日
书 记 员 吴 云