黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鸡民终字第497号
上诉人（原审被告）鸡西市华晨房地产开发有限公司。
法定代表人石福亭，经理。
委托代理人柴彬，律师。
被上诉人（原审原告）郭继宁，男，51岁。
上诉人鸡西市华晨房地产开发有限公司（以下简称华晨公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服鸡东县人民法院（2015）鸡东民初字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭审理了本案。上诉人华晨公司的委托代理人柴彬、被上诉人郭继宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年5月19日，原、被告作为拆迁人与被拆迁人，达成拆迁补偿安置协议，原告用其有房照的两处房屋和房屋设施及室内附属物与被告调换了三处房屋，并分别签订了三份《房屋拆迁补偿安置协议书》，其母与被告另外签订一份协议。本案涉案协议即为其中之一。该协议约定：原告以位于鸡东镇前进街5委的54平方米砖木结构住宅、搬迁费、租房补助费及附属设施补偿费合计42653.95元，调换被告开发后的鸡东县鹏润家园5号楼4单元303室68.58平方米住宅。协议签订后，原告履行了合同义务，被告至今尚未履行合同义务，尚未建设及交付约定的回迁房屋，原告诉至本院，要求解除与被告签订的置换5号楼4单元303室的《房屋拆迁补偿安置协议书》，并要求被告赔偿损失并承担申请费。原审中，原告提供鹏润家园7号楼2单元301室（74.20平方米）为参考，要求对协议约定的回迁房屋进行价格评估，鸡西市新世纪房地产评估有限公司采用市场比较法，作出鸡新房地估（2014）第276号房地产估价结果报告，估价结果为：本次评估估价时点的房屋总评估价值为179341元，单价每平方米2417元。原告预交申请费3190元。
另查明，截止本案开庭前鹏润家园已经建成的房屋尚未取得《建筑施工许可证》，本案涉案调换的应建设的房屋亦未取得《建筑施工许可证》而未进行建设施工。
原审法院认为，原告郭继宁与被告华晨公司虽于同一日签订数份协议，但数份协议就各自产权调换房屋的地点、面积、搬迁费等事项均分别达成合意，系双方当事人的真实意思表示，各协议分别成立。涉案协议不具备合同无效的情形，该协议有效，故本案涉案协议可以独立于其他几份协议予以解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同，上述法律规定结合本案，双方虽未约定房屋的交付时间，但是签订该协议距今已长达四年之久，被告尚未履行合同义务，且被告至今尚未取得建筑涉案房屋的建筑施工许可证，该证是被告进行工程施工的法律凭证，因此被告的抗辩理由不成立。被告构成根本违约，致使合同目的不能实现，符合合同解除的法定条件，原告要求解除协议的诉讼请求予以支持；关于原告的损失计算问题，由于房屋拆迁补偿的基础和前提是社会公共利益的需要，被拆迁人的安置补偿权不仅表现为财产权，更是一种基本生存权，其安置补偿权应当受到法律的特别优先保护，虽然原、被告在协议中约定了房屋产权调换的单价为1870元，但是由于被告的根本违约导致原告需要另行购买相类似的房屋，才能满足其居住需求，因此原告需要支付的另行购房成本就同四年前协议的单价存在价值之差，本院依据原审鉴定书相类似的房屋单价2417元，结合鸡东县物价局、鸡东县房产处《关于鸡东县鹏润家园经济适用住房销售价格的批复》中体现的鹏润家园经济适用住房基准价格为建筑面积每平方米2137元，浮动幅度为1%，楼房差价自行掌握等因素，综合全案，原告需另行购房以每平方米2380元为宜，上述购房款即为原告的损失。另由于被告违约，致使原告通过诉讼主张权利，原告原审预交的申请费亦应由被告部分承担，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告郭继宁与被告鸡西市华晨房地产开发有限公司2011年5月19日签订的调换被告开发后的鸡东县鹏润家园5号楼4单元303室68.58平方米住宅的《房屋拆迁补偿安置协议书》；二、被告鸡西市华晨房地产开发有限公司赔偿原告郭继宁因房屋拆迁遭受的损失163220.4元（2380元×68.58平方米），此款于本判决发生法律效力后给付；三、驳回原告郭继宁的其他诉讼请求。原告已预交的案件受理费4386元、申请费（评估）3190元。被告承担7460元，原告自行承担116元；申请费（财产保全）1320元，由被告承担。
宣判后，原审被告华晨公司不服向本院提起上诉，主要上诉理由是：一、本案认定上诉人存在违约行为并判决解除协议错误，本案上诉人不存在违约行为，不应解除合同。二、如判决解除合同，也应以双方约定的每平方米1870元计算损失。三、上诉人不应承担评估费用。综上，请求依法改判。
被上诉人郭继宁以原审法院判决正确为由进行答辩。
本案二审的争议焦点是：一、上诉人是否存在违约行为即应否解除双方签订的拆迁协议，二、一审判决损失赔偿数额是否正确。
二审期间上诉人与被上诉人均未向本院提交证据。
二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。
本院认为，关于上诉人华晨公司认为原审法院解除合同错误的问题。上诉人华晨公司与被上诉人郭继宁于2011年5月19日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，双方虽未约定房屋的交付时间，但截止至本案二审开庭时，已历时四年半之久，上诉人华晨公司仍未履行合同义务，案涉房屋迄今尚未开工建设，对于何时开工建设亦无明确预期，应视为双方订立合同的目的已不能实现，被上诉人郭继宁可根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，因上诉人迟延履行债务致使不能实现合同目的，依法行使解除权。原审法院根据本案客观实际情况，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，对该《房屋拆迁补偿安置协议书》予以解除，并无不当。故上诉人提出此项上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人认为赔偿数额错误的问题。上诉人华晨公司与被上诉人郭继宁虽约定了房屋产权调换的单价为1870元，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据此，因订立合同时上诉人对外销售商品房的基准价为每平方米2137元，浮动幅度1%，且双方均认可三层的层次差上浮12%，三楼住宅计算数额为2415元每平方米，而原审判决赔偿数额为每平方米2380元，包含因上诉人华晨公司违约给被上诉人郭继宁造成的直接损失及合同履行后可以获得的预期利益，故原审判决赔偿数额并无不当。故上诉人提出此项上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人认为原审判决支持评估费错误的问题。郭继宁的损失，通过双方约定单价1870元及合同履行后可以获得的利益确定，不需要评估，故该评估费由上诉人承担不当，评估故上诉人提出此项上诉理由成立，本院予以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4386元（上诉人已交纳），由上诉人华晨公司负担。申请费（评估）3190元，由郭继宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
代理审判员 孟春光
代理审判员 张 晶
二〇一五年十二月八日
书 记 员 苏 爽
附：
本判决所依据的法律条文
中华人民共和国合同法
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到的因违反合同可能造成的损失。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。