安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖04民终687号上诉人（原审原告）：余振涛，男，汉族，1977年11月5日生，淮南市汽运总公司第一分公司司机，个体承包户，住安徽省淮南市田家庵区，委托诉讼代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮南市信谊投资管理有限公司，住安徽省淮南市田家庵区朝阳西路新时代广场二期办公楼。统一社会信用代码：91340400677561010E（1-1）。法定代表人：石全，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈强，安徽震一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆飞，安徽震一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽金大地商业管理有限公司淮南分公司，住所地安徽省田家庵区朝阳街道朝阳西路新时代广场二期办公楼，统一社会信用代码证：913404005986563968。负责人：苏晓峰，该公司负责人。被上诉人（原审被告）：安徽金大地商业管理有限公司，住所地：安徽省合肥市政务区潜山路与东流路交叉口新际商务中心A-2213室，统一社会信用代码证：913401005689800486（1-1）。法定代表人：苏晓峰，系该公司经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：周天艺，安徽震一律师事务所律师。上诉人余振涛因与被上诉人淮南市信谊投资管理有限公司（以下简称信谊公司）、安徽金大地商业管理有限公司淮南分公司（以下简称金大地分公司）、安徽金大地商业管理有限公司（以下简称金大地公司）合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院(2016)皖0403民初4892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人余振涛、被上诉人信谊公司的委托诉讼代理人陈强、被上诉人金大地分公司和金大地公司的委托诉讼代理人周天艺到庭参加诉讼。上诉人余振涛的委托诉讼代理人冯涛、被上诉人信谊公司的法定代表人石全、被上诉人金大地分公司的负责人和金大地公司的法定代表人苏晓峰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余振涛上诉请求：1、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初4892号民事判决书，2、依法改判支持余振涛的一审诉讼请求，3、由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：首先，一审认定被上诉人只是带租约销售房屋是错误的，被上诉人在销售房屋的各类宣传资料中，均宣传购买其房屋后，房屋产权人能够得到连续三年的房租。这种宣传，是告诉买主们，只要买他们的房屋，是一定能够得到连续三年的房租的。是一种附条件销售行为，被上诉人如果没有这种宣传，上诉人及其他买家是不会购买如此高价的房屋的。而一审法院认定被上诉人的销售行为只是带租约销售房屋。如此，就推脱了被上诉人在对社会宣传要约时的责任和义务，就纵容房地产开发商可以在销售房屋时恣意虚假宣传，欺骗社会百姓。其次，一审认定事实相互矛盾，一审认定本案签订《三方协议》后，余振涛就承接了房屋租赁合同的权利义务，享有出租人的租赁收益权。而在本院认为部分，却又认为余振涛没有至今没有拿到租金是可以的，相互矛盾。信谊公司辩称，首先，一审判决认定事实清楚，余振涛与信谊公司签订商品房买卖合同的涉案房屋价值693741元，余振涛还有11万元购房款未付清，依据余振涛与信谊公司签订的商品房买卖合同补充协议第4条关于房屋交付的特殊约定第4项，余振涛在房款未付清时，信谊公司有权推迟交付房屋，代余振涛收取房屋租金；其次，信谊公司所销售的房屋是代租约销售，不是售后包租。综上，应当驳回上诉，维持原判。金大地分公司和金大地公司辩称，一审认定事实清楚，判决正确，余振涛宣读的上诉状中的请求偏离了一审诉请，所以不能成立；三方协议签订后，金大地公司退出了房屋租赁关系，金大地公司不承担责任。余振涛向一审法院起诉请求：1.判令信谊公司、金大地分公司和金大地公司支付2015年7月1日至2016年9月30日房屋租金50251.5元；2.本案诉讼费由信谊公司、金大地分公司和金大地公司承担。一审法院认定事实：2014年11月1日，信谊公司与金大地分公司签订了一份《招商服务合同》，约定：信谊公司委托金大地分公司对其开发的房地产龙湖中心提供招商代理服务事宜；招商代理期限为2013年5月25日至2020年10月1日；金大地分公司有权利用本合同项下的房屋、建筑物及配套设施自主招商经营，并以自己的名义与承租人签订《房屋租赁合同》，收取相应租金；如信谊公司本合同履行期间将商铺出售给第三方，金大地分公司需配合该第三方办理与承租人签订《三方协议》的相关事宜。2015年3月15日，金大地分公司与蔡华阳签订了一份《房屋租赁合同》，约定：将龙湖中心10栋1层144、145号租赁场地出租给蔡华阳经营“淮南牛肉汤”，面积为66.25平方米，租赁期限三年即从2015年7月1日至2018年6月30日止，金大地分公司于2015年7月1日将租赁场地交付给蔡华阳。租金收取方式：首年租金为130元/平米/月，自2015年7月1日至2018年6月30日止，月租金为8613元，按季度支付，先支付后使用，首期租金25839元及履约保证金为17000元应在本合同签订之日支付。违约责任约定若蔡华阳未按照合同约定提前解除本合同或因蔡华阳违约导致合同解除的，蔡华阳应根据实际使用天数缴纳租金等费用，并按该租赁年度月租金的2倍作为违约金支付给金大地分公司且保证金不退，蔡华阳享有经营免租期的，应补缴免租期租金。受信谊公司委托，金大地分公司对信谊公司开发的龙湖中心房地产项目做了广泛的商业销售宣传，余振涛因此购买了案涉商品房龙湖中心10幢1层144号，并于2015年10月29日与信谊公司签订了《商品房买卖合同》，约定：房屋总价款为693741元，建筑面积为25.77平方米，采取商业贷款方式付款，2015年10月29日前支付首付房款353741元，剩余房款340000元于七日内与银行办理商业贷款。交付期限为2016年1月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。与此同时，双方针对该商品房买卖合同签订了一份《补充协议》，协议第4条约定：1、…….双方确认，从《商品房买卖合同》确定的交付日期次日起或该房屋实际交付次日起，若出现商户掉铺、逃铺的情形，买受人应当按照现状或符合本协议约定的交付标准收房，商管公司继续为该套商铺提供招商服务，但买受人不得以此为理由向出卖人主张违约责任或相关损失。若房屋在合同约定的交付日日后出现商户掉铺、逃铺的，由买受人自行处理。4、买受人签署本协议时知晓本协议项下房屋已有承租人，出卖人按照合同第八条约定日期将该房屋交付给买受人的条件是买受人已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金等，下同），若买受人未在第八条约定日期前付清全部房价款，除承担违约责任外，出卖人还有权采取包括但不限于解除《商品房买卖合同》、推迟交付房屋、代买受人收取本协议项下租金等措施要求买受人在一定期限内交齐拖欠款项。此外，金大地分公司按照与信谊公司的委托服务合同约定，就案涉商品房租赁事宜与蔡华阳、余振涛签订了一份《三方协议》（签订日期2015年3月15日），约定：自本协议签订之日起，金大地分公司退出租赁关系，不再享有出租人的权利义务，余振涛成为租赁合同的出租人，与蔡华阳产生租赁关系，享有出租人的权利义务，除租赁合同主体发生上述变更外，其余各项约定不变。蔡华阳于签订租赁合同及交铺时支付费用如下：承租面积为66.25平方米，月租金8613元，季度租金为25839元……履约保证金17000元。租金分配方案：按照余振涛所购案涉商品房面积计算租金。合同签订后，双方于2015年12月4日签订了签约计价单，就分期付款时间重新做了明确约定：分别于2015年9月11日、2015年10月5日交付定金10000元、10000元，2015年10月29日交付首期333741元，2015年12月4日交付楼款190000元，2015年12月31日交付银行按揭150000元。余振涛合计支付房款为583741元（2015年9月11日交定金10000元、2015年10月5日交定金10000元、2015年10月29日交首期333741元、2015年12月4日交楼款190000元、2016年2月18日交楼款40000元）。信谊公司于2015年12月8日对案涉商品房进行了网上备案。另查明：承租人蔡华阳在交完一个季度的租金后不再租赁案涉商品房。截止开庭之日，案涉商品房未交付给余振涛使用。一审法院认为，余振涛与信谊公司、金大地分公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《三方协议》等，系各方当事人真实意思表示，系合法有效的。余振涛按照合同约定支付了房屋价款583741元，尚欠110000元未付，虽然余振涛与金大地分公司、蔡华阳签订了《三方协议》，金大地分公司退出了案涉房屋的租赁关系，由余振涛承接金大地分公司作为出租人的权利义务关系，余振涛享有其购买的10栋1层114号房屋的租赁收益权，但由金大地分公司收取的租金及保证金均未按照约定交付给余振涛，后蔡华阳擅自解除了房屋租赁合同，余振涛始终未收到租金。现余振涛就2015年7月1日至2016年9月30日房屋租金50251.5元起诉来院。信谊公司是否应当支付余振涛租金？按照《补充协议》第四条第4项约定，信谊公司按照商品房买卖合同约定时间即2016年1月31日将案涉房屋交付给余振涛的条件是余振涛已付清全部房价款，若余振涛未在上述约定日期前付清全部房价款，信谊公司有权推迟交付房屋、代买受人收取本协议项下租金等措施。而余振涛截止开庭之日尚欠110000元房价款未付清，故余振涛要求信谊公司支付租金的诉请没有事实和法律依据，本院依法不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告余振涛的诉讼请求。案件受理费1056元，由原告余振涛负担。本院二审期间，余振涛向法庭提交了六份证据，详细见附件。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：余振涛所举的证据并非新证据，与余振涛上诉请求也无关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，余振涛与信谊公司、金大地分公司对各方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《三方协议》的真实性无异议，该三份合同合法有效，本院对此予以确认。本案争议焦点一是涉案房屋是售后包租还是代租约销售；焦点二信谊公司、金大地分公司及金大地公司是否要支付余振涛房屋租金。关于焦点一，从《补充协议》第四条第1项的约定以及《三方协议》签订的时间可以看出，信谊公司与余振涛在签订《商品房买卖合同》前，涉案房屋就已经存在承租人，且余振涛对此是知情的，并承诺按照《三方协议》确定与承租人的租赁关系，余振涛上诉称信谊公司在销售房屋时宣传三年包租系售后包租，但余振涛所举的宣传单及宣传册均没有售后包租的字样。虽《三方协议》约定的租期是三年，但不能由此认定信谊公司承诺三年包租，故对余振涛该点上诉理由本院不予采信。关于焦点二，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，按照信谊公司和余振涛签订的《补充协议》第四条第4项约定，信谊公司交付房屋的条件是余振涛已经付清全部房价款，因余振涛未在2016年1月31日前付清房价款，信谊公司可以代余振涛收取本协议项下的租金，故余振涛要求信谊公司支付租金条件未成就。综上，余振涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1056元，由余振涛负担，经批准予以免交。本判决为终审判决。审判长  宋长士审判员  岳文超审判员  刘凤玉二〇一七年八月十四日书记员  巫祖悦附件1、相关法律规定：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违法法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不当再次发回重审。附件2、余振涛二审提交的证据及证明观点：证据一、五张销售顾问发给余振涛的信息照片，证明分期付款是经信谊公司负责人同意的，另外购买该商铺有2份收益，一是该商铺每月每平米租金130元，合同期3年，二是房屋给予15%的价格优惠；证据二、商铺一期总平面图，证明宣传时是以142号商铺为例，144号商铺也应有同样的收益；证据三，龙湖中心部分签约商家展示，证明宣传展示使买受人认为其商铺高房价，高收益有事实依据，但实际大型著名商家一户也未入驻；证据四、5年5000万专业管理运营推广基金的宣传，证明开业为止，每年1000万的投资没有实际投入，导致街区管理混乱，没有活动推广，节假日也无广场活动致使该项目街区形成死街；证据五、四份房屋租赁合同，证明2016年部分龙湖中心商铺每平方每个月17.2-17.4元与宣传中的130元每平方差距巨大，实际为通过提高档次夸大收益，许诺推广等手段来达到高价售房的目的；证据六、中国建设银行个人活期交易明细，证明买受人在理财产品到期后，2015年10月29日签订的商品房买卖合同后一直按照信谊公司统一的以现金方式多次支付房款。信谊公司的质证意见：证据一、三性均有异议，该证据是电子证据也没有进行公证，其内容真实性无法确认，也达不到证明的目的；证据二、证据的真实性没有异议，对证明观点有异议，这不属于二审的新证据，上诉人按照类比的方式对142号和144号进行比对，没有法律依据；证据三、四，一审已经举证，不属于新证据；证据五，复印件，不属于二审的新证据，第三人的出租行为与本案没有关联性，不能证明涉案房屋的租金系售后包租；证据六，真实性没有异议，签约计价单仅仅是对房屋价格的计算，并没有显示信谊公司同意上诉人分期付款，该计价单上反而显示房屋的付款方式为商业贷款，不是现金分期方式。金大地分公司和金大地公司的质证意见：同意信谊公司的观点，另外，余振涛所提交的二审新证据以及一审证明观点的补充与本案归纳的争议焦点偏离较大，没有关联性。