北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08627号
上诉人（原审被告）董利，女，1970年8月16日生。
委托代理人罗会远，北京天银（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张自强，男，1962年10月8日生。
委托代理人韩华，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人董×，女，1967年4月7日生。
上诉人董利因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，董利及其委托代理人罗会远，张自强及其委托代理人韩华、董×到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张自强在原审法院诉称：董利于2001年购买北京市朝阳区×号楼106号房屋（以下简称106号房屋），首付款20万元，贷款79万元。北京市朝阳区×号楼×单元406号房屋（以下简称406号房屋）原系我所有。2004年7月，董利因公司经营出现问题，无力偿还106号房屋贷款，而我名下的406号房屋无任何待交费用，董利遂向我提出双方互换房屋产权的提议。后双方协商一致，达成口头协议：董利将106号房屋与我所有的406号房屋产权互换；我将406号房屋作为购买106号房屋的首付款，折抵董利已付106号房屋首付款及其于2004年7月前已支付的贷款；在双方达成协议后，106号房屋贷款由我偿还；具备过户条件时，双方同时办理房屋过户手续，董利将106号房屋无条件过户给我，我将406号房屋无条件过户给董利。双方协商一致后，我即对106号房屋进行装修。2004年8月起，106号房屋贷款均由我负责偿还。我一家人一直居住106号房屋至今，涉房水、电、燃气、物业、供暖等费用均由我支付。2014年3月，406号房屋产权证办理完毕，已经具备过户条件，我与董利多次协商过户事宜，其均以各种理由拒绝。故诉至法院：1、要求依据协议，董利协助我一次性或者分期偿还106号房屋贷款；2、要求董利协助办理106号房屋过户手续，将房屋过户至我名下。
董利在原审法院辩称：我与张自强之间不存在房屋买卖合同关系。依据相关规定，城市房地产转让应当签署书面转让合同，我与张自强之间未达成房屋买卖的合意，不存在任何形式的房屋买卖合同。我和张自强之间交换的仅仅是各自所有房屋的使用权，并非张自强所述的房屋所有权，张自强代我偿还的部分房屋贷款系其租住106号房屋的租金。当时并不具备换房的基础，张自强没有取得406号房屋产权，该房屋是张自强前妻单位分配公房，仅签署购房合同，张自强前妻去世后，购房合同如何处理以及能不能办理产权证都是不确定的。我不可能拿一个新建商品房交换一个产权不确定的房屋。106号房屋是档次较高的房屋，首付款及前期贷款已付40多万元，而406号房屋较旧，当时市值大概十几万元，这样交换不符合逻辑。我因为怀孕不再经营公司，与张自强约定交换房屋使用权，张自强同意通过偿还银行贷款作为弥补其中的差价。双方并没有就交换房屋产权达成协议，不同意张自强的诉讼请求。
原审法院经审理后认为：当事人对己方请求所依据之事实及反驳对方请求所依据之事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法院应当依照法定程序全面、客观的审核证据，依据法律相关规定、遵循法官职业道德、运用逻辑推理及日常生活经验，对证据有无证明力和证明力的大小进行判断，并以证据能够证明之事实作为裁判依据。
结合双方诉辩意见可知，张自强与董利均认可于2004年7月达成口头协议，本案争议焦点在于张自强主张双方就房屋产权互换达成一致，董利表示系房屋使用权互换。就上述争议焦点，法院结合在案证据予以审查。张自强在双方达成口头协议后次月装修入住106号房屋居住生活至今，且持有涉房相关材料的原件。董利未能就106号房屋贷款偿还的表述提交证据证明其出资情况，且银行储蓄存款凭条非董利本人签名，还款时间及操作情况与张自强名下另外房产完全吻合，由此可以认定2004年8月至2014年6月期间106号房屋贷款系张自强偿还。除居住状态及还贷情况外，作为亲历现场的重要证人董×的出庭证言，与张自强所述房屋产权互换表述一致。董×作为董利之父，张自强岳父身份，其证人证言具备一定证明力。另结合谈话录音、聊天记录等证据可以形成证据链证明张自强所述事实。然而，董利就其抗辩意见未能提交充分有效证据予以证明，亦未能推翻张自强提交证据之证明力，难以采信。故法院采信张自强所述事实，张自强与董利于2004年7月达成房屋产权互换协议。另，法律法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故此，张自强与董利虽未形成书面协议，但双方已按约定相互交付房屋并抵算房款，房屋产权互换协议合法有效，应予遵守。现406号房屋取得所有权证书，双方约定办理权属转移登记条件已经成就，张自强要求董利履行协议约定，协助办理106号房屋权属转移登记手续有事实及法律依据，张自强应先将106号房屋剩余贷款一次性清偿完毕后再行办理房屋权属转移登记手续。另，106号房屋自2014年7月之后贷款亦应由张自强负担，张自强应将董利支付款项予以偿还，关于贷款还款事宜及406号房屋权属转移登记事宜可由董利另行主张。
据此，原审法院判决：一、董利于判决生效之日起三十日内协助张自强办理一次性偿还北京市朝阳区×号楼106号房屋剩余贷款手续。二、董利于北京市朝阳区×号楼106号房屋解除抵押权三十日内协助张自强办理北京市朝阳区×号楼106号房屋权属转移登记手续，将上述房屋权属转移登记至张自强名下。
判决后，董利不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回张自强的诉讼请求。其理由为：1.上诉人系106号房屋的所有权人，表现在，上诉人拥有106号房屋所有权证、首付款是上诉人支付、2014年7月起的贷款余额是上诉人支付。在106号房屋为上诉人所有的情况下，对于上诉人与被上诉人是否存在换房协议、为什么换房、如何换房、如何履行、如何补偿、房屋贷款如何偿还等事实，被上诉人在一审并未提出充分证据，一审法院也未查清相关事实。106号房屋是上诉人的夫妻共同财产，上诉人的配偶是否知晓，一审法院并未核实。106号房屋与406号房屋面积相差悬殊，且406号房屋当时未取得所有权，二者产权互换有违生活经验和公平。综上，有明确证据证明上诉人拥有106号房屋所有权，一审法院在没有充分事实和证据的前提下，就推定上诉人与被上诉人存在换房协议，并以此作出判决，缺乏事实依据。2.一审法院认定房屋产权互换协议合法有效，属于适用法律错误。上诉人与被上诉人之间是否存在口头协议，以及口头协议的具体内容存在很大争议。一审法院据以采信的证据多为被上诉人提交的当事人之间往来的QQ聊天记录及往来邮件，而相关内容显示的仅仅是当事人双方一直在磋商本案所涉房屋产权的处理方案，且上诉人在庭审中已质疑其真实性及证明力，上诉人并没有与被上诉人之间达成房屋买卖或房屋产权置换的协议。3.一审法院对证人证言及相关证据的认定有误。证人的身份是当事人双方的亲属，上诉人与被上诉人洽谈房屋事宜的参与人没有证人。4.一审法院在举证责任分配上存在错误。依据法律规定，被上诉人有责任举证以证明双方的房屋交换合同订立和生效的事实，上诉人无需就此举证。而一审中，被上诉人并未就上述事实举出充分证据，应承担举证不利的后果，一审却认定上诉人未能就反驳对方主张举出充分证据，显然属于举证责任分配错误。
张自强辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。
经审理查明：张自强与董×系夫妻关系，于2004年4月29日登记结婚。董×与董利系姐妹关系。
2001年3月12日，董利与北京太合龙脉房地产开发有限责任公司签署《商品房买卖合同》购买106号房屋，建筑面积171.59平方米。房屋总价款995497元，首付款205497元，剩余房款通过贷款方式支付。董利于2001年4月27日签署《个人住房贷款借款合同》贷款79万元，贷款期限自2001年4月27日至2016年4月26日止，首次还款日系2001年5月20日。2002年12月，106号房屋登记于董利名下。
一审中，经询，张自强表示406号房屋系其前妻于1999年经房改购买公房，建筑面积56.35平方米，张自强前妻于2000年去世，房屋产权证一直办理当中。经查，2014年2月18日，406房屋登记于张自强名下。
原审庭审中，张自强表示于2004年7月接到董利电话，要求去家里商谈事宜，当时家里在场人员有董利、董利丈夫、董利父母。董利提出以406号房屋与106号房屋产权互换，由张自强偿还106号房屋贷款。考虑到董利公司资金紧张的问题，张自强当时表示要与董×商量。董×一开始有些顾虑，后与董利爱人沟通后才同意。董利得知张自强同意产权互换后，非常高兴，表示可以解脱了。因董利与董×系亲姐妹，就没有书写书面协议。双方达成口头协议如下：董利将106号房屋与张自强的406号房屋进行产权互换，张自强用406号房屋作为购买106号房屋首付款折抵董利已付的106号房屋首付款20万元以及董利于2004年7月前已付贷款。自双方达成协议后106号房屋贷款由张自强负责偿还。具备过户条件时，双方同时办理房屋过户手续，董利将106号房屋无条件过户给张自强，张自强将406号房屋无条件过户给董利。
就上述情况，董利表示因2004年7月怀孕不想继续经营公司，106号房屋系公司办公地址，就找到张自强询问两套房屋能不能换着住，换房的条件是由张自强偿还一部分106号房屋贷款，此后也有一部分是董利偿还的。当时没有明确交换居住房屋的时间，董利安排406号房屋由弟弟居住，说等弟弟和父母有地方住了再将房屋交换回来。谈完后，双方于2004年10月、11月开始交换房屋居住至今。董利不认可张自强所述的口头协议，认为双方交换房屋使用权，并非产权互换。
原审庭审中，张自强提交董利与董×的父亲董×出具的书面证言，并申请董×出庭作证。董×出庭表述：“2004年我的两个女儿董×和董利因为换房发生纠纷我来作证，我清楚事件的过程。2004年董利开公司买了两套房屋，一处在望京，一处是106号房屋。望京的房屋因为还不上贷款就退回去了，106号房屋后来也还不上贷款。当时我在回龙观住在董利家。当时董利给张自强打电话让他来家里，张自强就去了。董利跟张自强说房屋贷款还不上了，让张自强还贷款，首付款和原先支付的贷款就换房。张自强在北苑有一套房，就用北苑的房子抵首付款了，等贷款还完了就互相过户。今年春天就发生矛盾了。董利说要让董×给钱。当时董利主动找的张自强。当时有董利、张自强、董利的爱人、我还有我老婆在场。换完房之后两套房屋没有装修都需要装修，当时由董利安排。董利说没有钱装修，董利说让我把老家的房子卖了，卖了7.2万元，用于装修北苑的房子。”就证人证言，张自强认为董×作为家里人知道实际情况，对于两个女儿不会偏袒一方，能够证明房屋产权互换的事实。董利认为董×没有参与谈事情，只是听，根本不了解情况，且董利在经济困难的情况下将交换后的房屋交由父亲和弟弟居住，明显有违常理，不认可其证明目的。
原审庭审中，张自强提交（2014）京长安内民证字第13375号公证书，进入账号系824205435的QQ聊天记录，其中多系名为“人生无奈”与名为“抽空整理下照片”的聊天记录。名为“抽空整理下照片”于2014年3月31日发送邮件“最近我们因为房子的事情产生争议……当初爸妈在京，是我一个人站出来解决爸妈的居住问题，在明知损失28万的情况下还是提出交换房屋的建议，本着肥水不留外人田（把赵家也看成外人了）的基本思想，我亏了也是亏给自己的姐姐了，亏28万这个金额我觉得我是可以承受的。但到了今天，房价已经是这个样子了，当初的28万的差价已经变成145万元的差价了。这个145万的亏空是我无论如何也无法承受的了，我的背后也有很多需要我去交代和解决的问题。因此，我无法像当初一样，轻轻松松地让利给你，因为我真做不了这个主，一个几百万房子的产权变更它涉及到夫妻共同财产等诸多其他问题。直到今日，我当初的建议依然没有改变，还是认可两套房子互换，这个基本点我一直在再三阐述，完全没有变卦的意思。多年来，在我心中我是一直认可28万的亏空，这也是我能接受的底线，也只有28万了这个金额了。28万以外的，你们还是要给我补齐差额的，145-28=117万这个金额你们得补给我，这个是产权过户的基本条件……”张自强表述“抽空整理下照片”系董利，“人生无奈”系董×，欲证明双方就房屋产权互换达成一致，董利反悔索要差价。对此，董利认为无法确认“抽空整理下照片”的身份，也不能以QQ头像确认，对此不予认可。
另，张自强向法院提交录音光盘及文字整理资料、交涉信件、公司设立登记申请书等证据，欲佐证董利在经济困难的情况下提出换房，双方就此达成房屋产权互换协议。对此，董利不予认可。
关于居住情况，张自强表示董×和女儿于2001年7月来京，董利安排董×及父母、弟弟在106号房屋内居住，协助董利经营公司，后董利于2004年3月将董×和女儿赶出房屋。董×与张自强于2004年4月结婚。张自强与董利互换房屋产权后，张自强对106号房屋进行装修，张自强与董×及女儿搬入106号房屋内居住至今。406号房屋由董利父母和弟弟居住使用。对此，董利表示张自强与董×一家自2001年至今一直居住在106号房屋内，董利确实因与董×吵架将董×赶走，但很快又让董×回来居住。
关于涉房材料，张自强于原审庭审中向法院提交106号房屋所有权证、《商品房买卖合同》、《个人住房贷款借款合同》、北京市住宅公共维修基金专用收据、北京市房地产开发企业销售专用发票（购房款）等证据，张自强表示双方达成换房协议后，董利将106号房屋所有相关材料原件均交付张自强以确认换房事实。对此，董利表示因涉案房屋小区业主与物业公司于2004年、2005年发生纠纷引发诉讼，董利不在此居住，便将涉房材料交付张自强。另，张自强提交拆改迁装工程委托协议书、居然之家家居市场装饰材料买卖合同、商品订货单、安装订购单、物业管理费发票、北京自来水集团公司缴费通知单、燃气费缴费通知单、购电发票等证据，欲证明双方达成换房协议后，其将房屋装修后居住至今，并交纳了涉房所有费用。对上述证据，董利不予认可。
关于还贷情况，张自强表示双方确认产权互换后，自2004年8月起至2014年6月期间按月偿还106号房屋贷款合计金额760892.89元，后董利将还款帐户注销后无法继续偿还贷款。2004年8月至2007年3月期间因误认为偿还贷款需要以借款人名义办理，故签写董利名字，同期张自强名下另外一处房屋亦需要偿还贷款，故两套房屋贷款均在同一家银行由同一个业务员办理。后了解到可以自己名义还款，自2007年4月后未再签署董利名字，而以实际还款人董×署名。就此，张自强提交106号房屋自2001年5月至2014年6月期间的银行储蓄存款凭条底单、另外房产自2002年10月至2014年10月期间的银行储蓄存款凭条底单、还款帐户流水明细等为证，其中，106号房屋2007年10月19日及2010年3月15日还款签名系张自强，2011年8月20日及2012年4月14日还款签名系张自强与董×之女董×1。另，据银行储蓄存款凭条底单显示，106号房屋与另外房产自2004年8月起至2014年6月期间还贷日期均一致，且银行号及操作员号亦均一致。
对此，董利表示2001年5月至2004年7月期间由其支付106号房屋首付款及贷款金额合计455099.39元。2004年8月至2007年3月期间的银行储蓄存款凭条底单中显示董利签名的款项，都董利偿还的，金额合计211251.78元。2001年5月至2014年6月期间的银行储蓄存款凭条底单中显示董×代的款项，也是董利偿还的，金额合计101220元。经询，董利表示银行储蓄存款凭条中除2002年9月15日还款由董利本人签字外，其余签字均非其本人，是由父亲董×和董×代为交款的。
以上事实，有当事人当庭陈述、公证书、录音光盘、房屋所有权证、证人证言等在案为证。
本院认为，综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：张自强与董利之间是否存在406号房屋和106号房屋产权互换的协议。对上述焦点，当结合查明的事实，综合房屋居住情况、产权材料的掌握、房屋贷款的偿还、证人证言等因素进行评判。
首先，关于房屋居住情况，张自强和董利均认可双方自2004年7月达成了口头协议，只是对协议的内容存在争议，但自口头协议达成后不久，张自强即已经入住106号房屋，并对上述房屋进行了装修，一直居住至今。董利对上述情形的辩称意见为之所以让张自强一家入住106号房屋，目的是为了帮其解决改善居住问题。
其次，关于产权材料的掌握，如果董利否认涉诉两套房屋存在产权互换，而只是居住权的交换，那么依照常理，董利一方应当掌握106号房屋的买卖合同、房屋所有权证、个人住房贷款借款合同等相关材料，而本案中，上述与房屋产权归属直接相关的材料现均在张自强手中，且已达近十年的时间，董利在一审期间以涉诉房屋曾存在诉讼为由、二审期间以董×曾为董利公司出纳为由作为抗辩，有违常理。
再次，关于2004年8月到2014年6月期间房屋贷款的偿还，董利于一审期间先表述为“从2005年6、7月份到去年或今年张自强大概还了46万左右的贷款”，后表述为“2004年8月到2007年3月期间贷款的签字人是董利，所以是董利还的”“从2001年5月份至2014年6月份签字栏是董×代的交款共16笔，也是董利还的”，二审期间，董利又表示张自强也曾就涉诉房屋向银行偿还钱款，但“不是房贷是住房子的补偿”，对于为什么张自强从2007年才开始进行“补偿”，董利解释为“对方经济不好，当时协商什么时候好了再进行补偿，没有说还多少”。张自强一方坚持上述期间的房贷都是由己方偿还，对于其中存在的“董利”签名一节，张自强已在法院查明的过程中做出了合理解释，且综合考虑上述期间内，106号房屋与张自强另外房产的还贷日期、银行号、操作员号均一致的事实，本院对于张自强的陈述予以采信，董利之辩称意见前后矛盾，且有违常理，本院不予采信。
最后，关于证人证言，本案之纠纷系发生于家庭内部，所涉争之事历经近十年，在其家庭内部就此事沟通、交流的过程中，家庭成员亦当具备知晓事实的便利条件。故此，结合本案其他证据，本院认为董×作为董利和董×的父亲、张自强的岳父，其出庭所作之证言当具有一定的证明力。
综合上述分析，再结合谈话录音、聊天记录等其他证据，本院认为张自强与董利之间就406号房屋和106号房屋确已达成了房屋产权互换协议，虽未形成书面形式，但双方已按照约定交付房屋、抵算房款，履行还贷义务，故房屋产权互换协议对双方当具有约束力，应予遵守。一审法院在查明事实和审核证据的基础上，所作出的判决结果并无不当。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
财产保全费5000元，由张自强负担（已交纳）。
一审案件受理费5900元，由董利负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费11800元，由董利负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 张 羽
代理审判员 史智军
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 陈 振