重庆市巫溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）巫法民初字第01116号
原告付萍，女，汉族，重庆市巫溪县人，住重庆市巫溪县。
被告任明珍，女，汉族，重庆市巫溪县人，住重庆市巫溪县。
第三人张可富，男，汉族，重庆市巫溪县人，住重庆市巫溪县。
原告付萍与被告任明珍、第三人张可富房屋买卖合同纠纷一案，原告付萍于2013年7月2日向本院提起诉讼，本院受理后，第三人张可富以本案的处理结果与其存在利害关系为由申请参加诉讼，经审查，本院予以准许。本案依法由审判员何太斌担任审判长，与代理审判员张梯均、人民陪审员宋祖斌组成合议庭公开开庭进行了审理。原告付萍、第三人张可富到庭参加了诉讼。被告任明珍经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告付萍诉称：1984年，姚正明申请建房，于同年4月14日办理了《巫溪县建房用地许可证》（证号为“巫溪县城厢区（84）字第048号”）。后来姚正明将该土地使用权转让给周世贵（系被告任明珍之夫），周世贵于1987年5月9日办理了土地使用权转让手续，获得《巫溪县建房用地许可证》（证号为“巫溪县城厢区（87）字第069号”）。同年，周世贵将现桥北街54号房屋建成。1997年11月26日，巫溪县建设委员会处统一补发建设工程许可证时，周世贵补办了“（1997）183号”建设工程许可证。1997年11月28日，巫溪县房地产管理所为周世贵办理了房屋产权证书（字号为“溪字第233344号”）。1996年1月9日，任明珍与周世贵经巫溪县人民法院调解离婚，并协商将房屋归任明珍所有。1998年1月13日，周世贵、任明珍在向付萍借款时将该房屋进行抵押，并在巫溪县房地产管理所办理了房屋抵押登记。1998年10月15日，任明珍将该房屋卖给原告，并办理了产权过户手续，产权证字号为“溪字第233508号”。后因周世贵在办理房屋产权证时因手续材料不齐违规被撤销“溪字第233344号”房屋产权证，并以原告在过户时未交契税为由撤销了“溪字第233508号”房屋产权证。根据《中华人民共和国物权法》第七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力，若法律另有规定的除外。为此，请求人民法院确认付萍与任明珍于1998年10月15日签订的房屋买卖协议书合法有效。
被告任明珍未答辩。
第三人张可富辩称：对付萍与任明珍签订的房屋买卖合同不知情，诉争房屋的建房手续在张可富处保管。张可富已于1993年购买了本案诉争的房屋，因该房屋位于危险区，自1994年起至今，均不能办理房屋产权过户登记。张可富买房在前，付萍在后，因此付萍与任明珍所签房屋买卖合同是无效的。
原告付萍向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1、身份证；2、房屋抵押监证书；3、宝城村证明、房屋买卖协议书；4、办理房产证费用；5、233508号房屋所有权证；6、周世贵、任明珍离婚调解书；7、周世贵原始房产证（97）1**号建房许可证；8、房屋图片及巫溪县公安局城厢镇派出所证明；9、巫溪县公安局城厢镇派出所关于处理付萍的房屋说明、法院调查询问笔录、立案表、付萍关于责令杨贤凤自动腾出桥北街54号房屋的声明及签收表；11、城厢镇人民政府通知、申请书、避险搬迁房屋补助价格评估表；12、巫法（2005）巫法行初字第9号行政判决书；13、重庆市第二中级人民法院（2010）渝二中法行终字第60号判决书；14、巫溪府行陪字（2012）1号行政赔偿决定书；15、（2013）巫法行初字第00010号行政判决书；16、2003年8月28日城厢镇派出所的询问笔录；17、关于责令张可富自动停止侵害桥北街54号房屋的声明；18、（2003）巫刑初字第63号刑事裁定书；19、张可富契税证；20、溪财政发（2010）190号巫溪县财政局处理决定；21、重庆市城市规划局行政复议决定书；22、巫溪县人民法院（2009）巫法行初字第1号行政裁定书、行政起诉状；23、国土局关于搬迁补助表将54号房写成173号的说明；24、巫溪县公安局城厢镇二派出所证明；25、溪房鉴（1996）05号、（1996）巫民初字第434号民事判决书；26、双城村委证明。
第三人张可富对原告付萍所举示的证据的质证意见：对证据1无异议；证据2与本案无关；证据3与本案无关；证据4房产证已被撤销，办理产权证的任何资料均不能证明原告的主张；证据5房屋所有权证已被撤销，没有证据效力；证据6该调解书不能对抗第三人合法权利；证据7与本案无关；证据8不能证明原告的诉讼主张，与本案无关；证据9不能否定第三人对争议房屋所享有的合法权利，也不能证明原告的诉讼主张；证据10原告自己的陈述，不能作为证据使用；证据11房产证被撤销后，政府通知、申请书，评估表均已失去合法性及证明力；证据12只能证明原告受让本案争议房屋不合法，房管部门为原告颁证错误；证据13只能证明原告受让本案争议房屋的行为侵害了第三人合法权利，是非法的；证据14与本案无关；证据15不能证明原告的诉讼主张，与本案无关；证据16不能证明原告的诉讼主张；证据17原告自己的声明，没有证明力；证据18不能证明原告的诉讼主张，与本案无关；证据19只能证明第三人的权利合法；证据20不能证明原告的诉讼主张；证据21房产证已被撤销，不能证明原告诉讼主张；证据22不能证明原告诉讼主张；证据23与本案无关；证据24不能证明原告诉讼主张；证据25与本案无关；证据26与本案无关。
第三人张可富向本院提交了如下证据：1、巫溪县建设委员会关于吊销（1997）183号建设工程规划许可证的决定；2、（2005）巫行初字第6号行政裁定书；3、巫溪县社员建房用地许可证；4、巫溪县城镇个人建房许可证；5、巫溪县农民建房用地许可证；6、房屋土地转让协议；7、土地转让协议及收条；8、房屋转让协议及转让收据；9、房屋买卖契税凭证；10、补偿协议及收据；11、巫溪县国土局证明；12、长渡乡双城村民委员会证明；13、补偿协议、（2005）巫法行初字第9号行政判决书、（2010）渝二中法行终字第60号行政判决书；14、税票收据；15、照片；16、周士平的证明。
原告付萍对第三人所举示的证据的质证意见为：对张可富提供的第1、2、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16号证据不认可；张可富提供的第3号证据认可其真实性，质疑其来源和合法性；张可富提供的第4号证据认可其真实性，质疑其来源于合法性；张可富提供的第5号证据予以认可。
经审理查明，1998年1月13日，付萍与任明珍、周世贵夫妇签订抵押监证书，任明珍、周世贵将其所有的位于巫溪县城厢镇桥北街54号房屋抵押给付萍，抵押金额贰万元。1998年9月，周世贵病逝。1998年10月15日，付萍与任明珍签订房屋买卖协议书。协议约定，任明珍将本案诉争的房屋卖给付萍，房屋价款25200元。1998年10月29日，巫溪县房地产管理所就该房屋向付萍颁发“溪字第233508号”房屋所有权证。
另查明，1987年，周世贵以转让的方式获得权属为姚正明所有的位于巫溪县城厢镇桥北街54号的一宗土地的使用权，其于1987年5月9日办理了证号为“（87）字069号”农民建房用地许可证后，修建本案诉争的房屋。1993年11月12日，周世贵与张可富、何茂林签订房屋土地转让协议。协议约定：周世贵因欠张可富6000元、贺茂林2500元，将该诉争房屋作价8500元转让给张可富、贺茂林，周世贵将“（87）字第069号”巫溪县农民建房用地许可证及“溪建许（85）258号”巫溪县城厢镇个人建房许可证交给张可富、贺茂林，转让后周世贵因无房屋暂时免费居住一年，若周世贵一年内可按原价8500元赎回，则按3%月利息付给张可富、贺茂林。协议签订后，周世贵将“（87）字第069号”巫溪县农民建房用地许可证及“溪建许（85）258号”巫溪县城厢镇个人建房许可证交给张可富、贺茂林。1994年，张可富到国土局办理诉争房屋的土地使用手续，因属于危岩禁建区，不允许建房，故不能办理土地使用手续。1995年2月14日，张可富与姚正明签订土地转让协议，姚正明将位于巫溪县城厢区长渡公社宝城大队二生产队土地0.11亩（与周世贵坐落在城厢镇九磷社区桥北街54号房屋所占用的土地属于同一块地方），字号为“巫溪县城厢区（84）字第048号”建房用地使用权以2000元的价格转让给张可富。1995年10月29日，周世贵将本案诉争的房屋底楼二间屋租给四川省南充第七建筑公司金塔分公司因堆放水泥致使房屋受损诉至本院，本院于1996年11月21日作出（1996）巫民初字第434号民事判决书。1996年，本院就任明珍与周世贵离婚纠纷作出（1996）巫民初字第305号民事调解书。调解书内容为：“任明珍与周世贵离婚；婚生子、婚生女周水林、周水燕随任明珍生活，由周世贵将分得家庭共同财产水泥楼房（桥北街53号）一幢，水泥预制厂（大、小场地各一个）和电线线路的一半抵作子女周水林、周水燕的生活、教育费，此房屋、水泥预制厂、电线线路归任明珍所有；各自的财产归各自所有，外欠账归周世贵偿还”。1997年11月3日，张可富依法缴纳了房屋过户契税。1997年11月26日，巫溪县建设委员会就诉争的房屋向周世贵补发编号为“（97）183号”建设工程规划许可证。同年11月28日，巫溪县房地产管理所就诉争房屋向周世贵颁发“溪字第233344号”房屋所有权证。1999年10月2日，付萍因杨贤凤在诉争房屋居住发生纠纷报警，巫溪县公安局城厢镇派出所出警进行了处理，付萍并以杨贤凤非法侵入住宅为由于1999年10月26日向本院提起诉讼，经对杨贤凤的调查发现，周世贵生前尚有欠款未偿还。2003年12月24日，贺茂林与张可富签订转让协议。协议约定贺茂林将在1993年11月12日共同购买周世贵房屋所拥有的份额以2500元转让给张可富。2004年6月21日，张可富与余炳宁（周世贵另一债权人）签订补偿协议，由张可富补偿余炳宁应从周世贵处收取的欠款1500元后，余炳宁将其占用周世贵的房屋交与张可富使用。2003年8月26日，付萍与张可富为该房屋发生纠纷报警，巫溪县公安局城厢镇派出所出警进行了处理。2005年6月16日，巫溪县城厢镇财政所就付萍要求就该房屋办理契证作出不重复办理的告知事项书。2005年，付萍与张可富因该房屋产权发生纠纷。同年，姚正明以巫溪县建设委员会为周世贵补发的（97）183号建设工程规划许可证违法为由提起行政诉讼，巫溪县建设委员会认为其补发许可证的行为于法无据，以“巫溪建委发（2005）53号”文件作出了《关于吊销（1997）183号建设工程规划许可证的决定》。付萍不服，向巫溪县人民政府申请复议，巫溪县人民政府于2007年11月8日作出复议决定：撤销了巫溪县建设委员会《关于吊销（1997）183号建设工程规划许可证的决定》，并要求巫溪县建设委员会重新作出决定。2008年4月9日，巫溪县建设委员会作出“巫溪建委发（2008）第127号”《关于撤销（1997）183号建设工程规划许可证的决定》。付萍不服，于2008年11月20日申请复议。重庆市规划局于2009年作出复议决定，撤销了“巫溪建委发（2008）第127号”《关于撤销（1997）183号建设工程规划许可证的决定》。张可富不服，向本院提起了行政诉讼，后撤诉。2010年2月5日，本院对张可富与巫溪县人民政府、付萍房屋登记行政管理纠纷一案，作出（2005）巫法行初字第9号行政判决书，判决撤销巫溪县人民政府颁发的“溪字第233344号”房屋所有权证和“溪字第233508号”房屋所有权证。2010年7月26日，重庆市第二中级人民法院就本案作出（2010）渝二中法行终字第60号行政判决书，判决撤销巫溪县人民法院（2005）巫法行初字第9号行政判决；撤销巫溪县人民政府颁发的溪字第233508号房屋所有权证。2012年12月13日，巫溪县人民政府就申请人付萍以错误颁发“溪字第233344号”房屋所有权证和“溪字第233508号”房屋所有权证造成损失为由申请行政赔偿作出“巫溪府行赔字（2012）1号”行政赔偿决定书，决定赔偿付萍人民币881元。付萍不服，提起行政赔偿诉讼，本院于2013年6月17日作出（2013）巫法行初字第00010号行政赔偿判决书，判决撤销巫溪县人民政府2012年12月13日作出“巫溪府行赔字（2012）1号”行政赔偿决定书，由巫溪县人民政府重新作出行政赔偿决定。
再查明，任明珍与周世贵所生子周水林生于1983年6月26日，所生女周水燕生于1987年4月4日。
本院认为，原告付萍与被告任明珍、周世贵所签订的《巫溪县房屋抵押监证书》具有公示公信的效力。周世贵病逝时，其子女尚未成年，被告任明珍对该房屋拥有合法处分权，其自愿与原告付萍签订的《房屋买卖协议书》，并不违反法律法规的规定，合法有效，原告付萍的诉讼请求，本院予以支持。第三人张可富请求确认其与周世贵签订的房屋土地转让协议的效力，在本案不宜解决，可另案提起诉讼。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
原告付萍与被告任明珍于1998年10月15日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；
本案案件受理费40元，由被告任明珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 何太斌
代理审判员 张梯均
人民陪审员 宋祖斌
二〇一四年五月二十日
书 记 员 杨木一