广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0203民初2385号原告：中国建设银行股份有限公司韶关市分行，地址：韶关市武江区。负责人：石中心，行长。委托诉讼代理人：邱东华、李洪波，该分行职员。被告：张土林，男，1969年8月3日出生，汉族，身份证住址：乐昌市。被告：恒大地产集团韶关有限公司，住所地：韶关市武江区。法定代表人：吉兴顺，总经理。委托诉讼代理人：张棉、孙青，该公司员工。被告：朱美女，女，1969年1月2日出生，汉族，与被告张土林系夫妻关系，身份证住址：乐昌市。原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行与被告张土林、恒大地产集团韶关有限公司、朱美女金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邱东华、李洪波，被告恒大地产集团韶关有限公司委托诉讼代理人张棉到庭参加诉讼，被告张土林、朱美女经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告张土林、被告恒大地产集团韶关有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为440101824-2012-20151051867，以下简称《借款合同》），并宣布该合同项下的贷款立即到期。2、判令被告张土林立即清偿贷款本金314703.60元，利息7039.71元（暂计至2016年10月14日止，2016年10月14曰之后的利息按借款合同约定的同期贷款逾期利率计算至清偿之日止)，合计321743.31元。3、判令原告有权对被告张土林所有、位于韶关市武江区韶关大道12号恒大城35幢2XX4房的抵押物进行处分，并享有优先受偿权。4、判令被告恒大地产集团韶关有限公司、朱美女对张土林应清偿的贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。5、判令本案的所有诉讼费用（包括但不限于处置抵押物的费用）由三被告承担。事实和理由：2015年8月14日，原告向被告张土林发放了金额为32万元的个人住房贷款，期限为23年，从2015年8月14日起至2038年8月14日止，共276个月，还款方式为等额本息还款法，每期还款额为1927.82元，借款用途为购买韶关市武江区韶关大道12号恒大城35幢2XX4房，贷款担保方式为抵押加阶段性保证，房产所有权人张土林以上述房产作抵押，原告与被告张土林及恒大地产集团韶关有限公司于2015年8月14日签订了《借款合同》，并于2016年3月22日，在韶关市房地产交易中心办理了商品房抵押预告登记。贷款发放后，被告张土林还款情况还算正常，但从2016年5月开始出现拖欠，至今已连续拖欠贷款6期，拖欠借款本金4188.66元，利息7039.71元，本息共计11228.37元。原告工作人员多次电话、信函及上门催收，被告张土林仍未能清偿上述欠款，截止至2016年10月14日，被告张土林名下的贷款（本金）余额为314703.60元。贷款发放后，被告张土林及恒大地产集团韶关有限公司没有在规定的时限内办理好房地产权证及他项权证，切实履行合同义务，导致原告的抵押权利未得到落实，银行信贷资产陷入极大风险之中，危及原告的信贷资金安全。被告张土林拖欠贷款本息的行为，已构成了严重的违约，侵犯了原告的合法权益，应按照《借款合同》的约定承担逾期还款的违约责任。根据《借款合同》的约定，被告张土林没有按《借款合同》的约定履行还本付息义务，原告有权行使担保权利，有权对涉案抵押物（韶关市武江区韶关大道12号恒大城35幢2XX4房）进行处分，并享有优先受偿权。原告与被告恒大地产集团韶关有限公司于2012签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，根据该协议及《借款合同》的约定，被告恒大地产集团韶关有限公司同意在被告张土林未依约履行《借款合同》确定的义务时，承诺承担无条件、不可撤销的连带保证责任，因此，被告恒大地产集团韶关有限公司应在担保责任范围内，对被告张土林应清偿的借款本息及相关费用承担连带清偿责任。被告朱美女系被告张土林的妻子，于1992年11月4日与被告张土林登记结婚，与被告张土林是合法夫妻关系，被告张土林应清偿的贷款本息及相关费用，属于夫妻关系存续期间发生的债务，应按夫妻共同债务处理，被告朱美女应承担连带清偿责任。被告张土林、朱美女未到庭，也未提交书面答辩意见。被告恒大地产集团韶关有限公司辩称，第一，涉案房产原告已办理抵押预告登记，权利人为原告，根据担保法第一百七十六条规定，当被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权，我公司请求法院优先处理该房屋，不足部分再由我公司清偿。第二，原告称我公司未在规定时间内办理房地产权证不属实。根据我公司与被告张土林签订的商品房买卖合同的约定，交付房屋的时间为2015年12月31日，因此我公司办理房产证的时间是从2016年1月1日起720天内。现该期限尚未届满，因此不存在原告所称的我公司没有在规定期限内办理房产证的事实。第三，我公司与原告签订的合同为原告的格式合同，加重了我公司的责任。本院经审理认定事实如下：被告张土林与朱美女系夫妻关系。2015年8月10日，被告张土林及朱美女共同向原告出具《声明书》及《抵押声明书》各一份，向原告申请个人住房贷款，并承诺自愿以韶关市武江区韶关大道12号恒大城35幢2604房为借款提供抵押担保。2015年8月14日，原告（贷款人）与被告张土林（借款人、抵押人）、被告恒大地产集团韶关有限公司（保证人）签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定：原告向被告张土林提供个人住房贷款32万元；用于购买韶关市武江区韶关大道12号恒大城35幢2XX4房；借款期限276个月；借款利率在基准利率水平上下调10%，即年利率4.86%，该利率自起息日起至本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次划入借款人指定的账户，该账户为恒大地产集团韶关有限公司的账户44×××32；采用等额本息还款法还款；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产为韶关市武江区韶关大道12号恒大城35幢2XX4房；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等内容。合同签订当日，原告按照约定向指定账户发放贷款32万元，被告张土林在原告出具的个人贷款支付凭证及借据上签名确认。借据载明本案贷款自2015年8月14日起用，于2038年8月14日到期。借款后被告张土林开始按月还款，但从2016年5月开始拖欠还款。原告工作人员多次电话、信函及上门催收，被告张土林仍未能还款。截止至2016年10月14日，被告张土林已连续拖欠贷款6期未还，拖欠借款本金4188.66元，利息7039.71元（包括复利和罚息），其名下的贷款本金余额为314703.60元。另外，因涉案房产证未办好，原、被告双方未就抵押房产办理抵押登记手续，原告尚未取得房地产他项权证。本院认为：《个人住房（商业用房）借款合同》是经借、贷、担保方三方协商后自愿签订的合同，内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，合同约定的内容对签约方具有法律约束力。合同签订后，原告将32万元款项发放给被告张土林，履行了合同约定的借款义务。被告张土林作为借款人，应承担按约还本付息的义务。被告张土林从2016年5月开始拖欠还款，原告多次催收，张土林仍未能履行还款义务，其行为已经构成违约。按照合同约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。现被告张土林违约，原告起诉要求解除三方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，宣布贷款立即到期，理由充分，本院予以支持。原告主张截止至2016年10月14日，被告张土林拖欠借款本金4188.66元，利息7039.71元（包括复利和罚息），其名下的贷款本金余额为314703.60元，有原告提供的明细及还款记录为证，借款人未到庭提出异议，对上述金额，本院予以采纳。原告起诉要求被告张土林清偿贷款本金314703.60元，利息7039.71元（暂计算至2016年10月14日），合理有据，本院予以支持。被告朱美女与张土林为夫妻关系，本案债务产生于两被告夫妻关系存续期间，且本案债务系购买房屋所产生，属于夫妻共同债务，被告朱美女应对本案欠款承担共同清偿责任。《个人住房（商业用房）借款合同》约定以被告张土林购买的韶关市武江区韶关大道12号恒大城35幢2XX4房作抵押担保，合同签订后仅办理了抵押预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“……预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记无效”，第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，办理抵押预告登记并不产生设立抵押权的法律后果。原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是可排他性地对抗第三人对涉案房屋进行处分，以及当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权。故原告主张有权对该房产进行处分，并享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。《个人住房（商业用房）借款合同》约定被告恒大地产集团韶关有限公司为本案贷款提供阶段性连带保证责任担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，因涉案房产至今未能办理抵押登记手续，原告未取得他项权证，故被告恒大地产集团韶关有限公司的保证期限尚未届满，应对本案欠款承担保证责任。至于其承担保证责任的范围问题，如前所述，因原告对涉案房屋不具有抵押权，且合同已约定“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式）……贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任”，故被告恒大地产集团韶关有限公司辩称其应在处理抵押物后不足清偿部分承担补充清偿责任，理由不充分，本院不予采纳。原告要求被告恒大地产集团韶关有限公司对张土林的欠款承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。被告恒大地产集团韶关有限公司承担担保责任后，可以向张土林进行追偿。被告张土林、朱美女经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，放弃抗辩的权利，本院对原告提供的证据经质证后予以认定，并根据民事诉讼法的相关规定，依法作缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项，第一百零八条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行与被告张土林及恒大地产集团韶关有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；宣布本合同项下贷款全部到期。二、被告张土林于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行清偿借款本金314703.6元，利息7039.71元（暂计算至2016年10月14日，之后至本判决确定的履行之日止的利息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息标准计算）。三、被告朱美女对本判决第二项确定的欠款本息承担共同清偿责任。四、被告恒大地产集团韶关有限公司对本判决第二项确定的欠款本息承担连带清偿责任。被告恒大地产集团韶关有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告张土林进行追偿。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6126元，财产保全费2520元，合计8646元，由三被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判长 朱 琴审判员 吴 放审判员 文玉婷二〇一七年二月十六日书记员 侯嘉琳