广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三初字第937号
原告（反诉被告）杨林锋，男，汉族。
委托代理人徐康，广东国晖律师事务所律师。
被告（反诉原告）袁艺芳，女，汉族。
委托代理人张先海，男，汉族。
第三人泛城房地产顾问（深圳）有限公司。
法定代表人卢航，该公司董事长。
委托代理人蔡丽春，女，汉族，该公司员工。
委托代理人殷希静，女，汉族，该公司员工。
原告杨林锋诉被告袁艺芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月10日受理后，依法通知泛城房地产顾问（深圳）有限公司为本案第三人参加诉讼，并受理了被告的反诉，由审判员王平适用简易程序于2013年7月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人徐康，被告的委托代理人张先海，第三人的委托代理人蔡丽春、殷希静到庭参加诉讼。经本院主持调解，双方当事人未能达成一致，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月11日，经第三人撮合，原告与被告签订《房地产买卖合同》，购买位于深圳市福田区新都彩云阁21A物业，建筑面积为120.8平方米，转让价1795000元。该房地产处于抵押状态，双方约定卖方须于签订合同之日起三日内办理赎楼手续，并约定自合同生效之日起三日内由卖方还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并且须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证件交予指定的担保公司；双方还约定在合同签署同时买方支付8万元作为定金。鉴于原告非深圳户籍、购买深圳社保时间较短、国家调控房地产交易政策的不确定性，原告与被告在合同中约定了免责条款，即在合同履行的过程中，由于国家政策原因所造成的该房地产不能在2011年7月11日之前顺利过户的，买卖双方同意解除合约，双方不得追究对方的违约责任。合同签订后，原告按约定预先支付了8万元的定金，但卖方并未在三日内办理赎楼手续。其后在办理该房地产过户手续的过程中，因原告的社保不符合深圳市规划与国土资源委员会公布的关于房产交易的限购措施，即买方在深圳购房社保必须连续缴纳13个月以上，在2011年7月11日前该房屋未得到过户。事后，原、被告双方经多次协商均未果，原告提出解除合同，并多次催告被告返还定金8万元，但被告至今仍未返还。原告认为，该《房地产买卖合同》因国家政策的原因无法继续履行，符合合同文本约定的解除合同并返还卖方所收的所有款项的条件。故原告诉至法院请求判令：1、确认合同解除；2、被告退回原告定金8万元以及相应利息7040元；3、被告承担诉讼费用及原告律师费。
被告反诉并答辩称，2011年6月11日，在第三人的撮合下，原、被告签署《房地产买卖合同》和《资金托管协议》，约定由原告购买被告位于深圳市福田区彩虹新都彩云阁21A物业，建筑面积120.8平方米，当时处于抵押及租赁状态，转让价为179.5万元。合同约定，被告须于合同签署后三日内办理委托担保公司赎楼手续，如赎楼不成，被告应在30日内还清贷款；被告须于房地产交付使用前解除租赁合同，并自行承担有关费用；原告需总付定金30万元，分两期支付，其中首期8万元于签署合同时支付，第二期22万元于合同签署后10日内支付；原告于2011年6月20日前将预估首期款55万元支付于第三人，其他购房款通过银行按揭方式支付。上述《房地产买卖合同》和《资金托管协议》签署后，被告依约完成全权委托公证手续予指定的担保公司，并将全部公证书原件交给了第三人，第三人依据《资金托管协议》，在原告交付的首期定金8万元中扣除1万元作为交房押金，将剩余7万元定金转付给了被告。被告在签约当日，即通知原物业租客提前一年解除合同，并征得原物业租客放弃优先购买权的意见。但原告并未在签约后十日内支付第二期定金22万元，也未将预估首期款55万元支付予第三人。签约时，原告的养老保险已缴足一年，医疗保险缴付不足一年。2011年6月底，因原告在深圳缴纳医疗保险不足一年，故暂不能购房。随后，各方商定，虽然原告暂时不能申请按揭贷款，但一致同意合同继续履行，具体交易在2012年4月，即原告在深圳缴纳医疗保险满一年之后继续进行。同时约定，为方便2012年4月顺利交房，被告与原物业租客之间的租赁合同仍按原解除通知于2011年7月解除，空置期间可先行租予原告用于其女儿就地报名入学。按上述约定，被告与原物业租客之间的租赁合同于2011年7月解除，并支付了两个月的赔偿金，而原告在是否承租问题上一直反复不定，以致物业一直空置。2012年4月，在被告追问下，第三人转述了原告因房价下挫而不想继续履行合同的意见。原告的行为造成了被告10个月的租金损失和相当于2个月租金的赔偿金8400元，还导致被告为继续出租物业而支付佣金并为筹集周转资金而遭致其他系列损失。据此，被告提出反诉，请求法院判令：1、原告承担违约责任，向被告支付违约金35.9万元（含原告已付定金7万元）；2、原告承担本案诉讼费用。
第三人辩称，原、被告在第三人居间撮合下签订《房地产买卖合同》及《资金托管协议》，原、被告均已以确认书形式确认第三人为其提供居间服务的事实，且第三人严格按照三方签署的《资金托管协议》履行自己的权利义务，第三人在提供居间服务以及履行《资金托管协议》过程中无过错。
经审理查明，2011年6月11日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定被告向原告购买位于深圳市福田区彩虹新都彩云阁21A号房，建筑面积120.8平方米，总价款1795000元，该房地产处于抵押状态，由卖方委托担保公司或者自行赎楼，并办理注销抵押登记手续；该房地产之上存有租约，租期至2012年7月2日，卖方须于该房地产交付买方使用前解除租赁合同，买方对因原租赁合同产生的纠纷不承担任何责任；该房地产交易定金30万元，买方在签署合同时向卖方支付定金8万元交由第三方托管，签署合同后10日内，买方向卖方支付第二笔定金22万元，在双方完成该物业的交易时该定金自动转为第一部分楼款；卖方预留1万元作为交易押金存放于第三人处；除定金、交易押金之外的房款采用银行按揭方式支付，买方在2011年6月20日前将预估首期款55万元支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户，买方在2011年6月20日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；买方双方于2011年7月8日或之前签署《深圳市二手房买卖合同》；任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房地产总价款百分之二十的违约金。在合同的备注栏中，双方约定由于国家政策原因所造成上述物业不能顺利过户的，买卖双方同意解除合同，双方不得追究对方的违约责任。同日，双方亦签订了一份《资金托管协议》，约定将定金8万元（含交易押金1万元）在第三人处托管，该协议书还约定了其他事项。上述《房地产买卖合同》和《资金托管协议》签订后，原告依约定支付了定金8万元，并由第三人向原告开具了收款收据。本案审理过程中，被告及第三人承认被告已实际收取第三人转付的定金7万元，剩余1万元款项作为交易押金仍托管在第三人处。
另查，2010年4月，国务院颁布新国十条房地产政策，规定要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年9月30日，深圳市人民政府办公厅发出深府办（2010）82号《深圳市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，该通知规定，暂停无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。
原告为非深圳户籍居民，2011年6月9日，原告自行打印了《深圳市社会保险参保证明》，显示至2011年5月，原告已连续缴交13个月的养老保险，但仅连续缴交三个月社会医疗保险、工伤保险、失业保险。
2011年3月3日，深圳市规划和国土资源委员会强调，对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件；对于提供社保缴纳证明的，必须符合下列条件之一：一是最近连续缴纳12个月以上养老保险并医疗保险、二是最近连续缴纳12个月以上养老保险并工伤保险、三是最近连续缴纳12个月以上医疗保险并工伤保险。
再查，被告对涉案房产享有完全的产权，2011年6月11日，被告即向涉案房产的租户发出了解除租赁合同的通知书，租户也于同日向被告出具了《放弃优先购买权声明》。由于原告不符合非深圳户籍居民在深圳市购买商品房的条件，合同无法继续履行，原告遂诉至本院，要求解除合同退还原告定金。
以上事实，有《房地产买卖合同》、《资金托管协议》、收款收据、《深圳市社会保险参保证明》、《房屋租赁合同》、解除合同通知书等证据和庭审笔录证实。
本院认为，原告与被告所签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的权利义务。由于原告非深圳户籍居民，并且无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，导致《房地产买卖合同》最终无法继续履行。本案的争议焦点在于对《房地产买卖合同》备注条款的理解，即原告不符合购房条件是否具有合同约定的免责事由。原、被告在备注条款中所约定的“由于国家政策原因所造成上述物业不能顺利过户，买卖双方同意解除合约，双方不得追究对方的违约责任”，应当是指交易双方在签订合同后，如果国家新增房地产调控政策而导致在签约时无法预见的不能成交因素出现，双方可以解除合同，互不追究对方违约责任。本案中，国务院早在2010年4月即已开始对房地产市场进行调控，深圳市人民政府办公厅发出的深府办（2010）82号《深圳市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》早在2010年9月30日前即已公布并实施，具体内容可以通过网络、报纸、刊物等众多公开渠道进行了解，原告在签订买卖合同前亦自行打印了《深圳市社会保险参保证明》，原告的行为表明其对深圳市的购房政策是有一定了解的。在双方签订买卖合同之后，深圳市对于非深圳户籍居民在深圳购房的政策并未发生变化，故原告称其不了解深圳市的购房政策，涉案房产无法过户是由于国家政策变化造成的，不符合常理，亦不属于法律规定的情势变更的范畴。原告做为购买方，在做出购房这样重大财务决策时应当细致谨慎，全面了解政策要求，以防范风险，原告未仔细审查、确认自己是否符合购房条件，即与被告签订房产买卖合同，其行为为自甘风险的行为，最终导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告应承担违约责任。根据《房地产买卖合同》第十五条的约定“任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房地产总价款百分之二十的违约金。”被告反诉请求原告向其支付合同总价款20%的违约金计359000元（20%＊1795000元），该违约金的约定过分高于被告的实际损失，应当调减，本院酌情调减违约金为8万元，对被告反诉请求过高部分，本院不予支持。原告向被告支付的定金7万元，与违约金冲抵后，原告还应向被告支付违约金1万元，鉴于原告尚有1万元交易押金托管于第三人处，为执行便利，原告还应向被告支付的1万元违约金与第三人应退还原告的1万元交易押金相互冲抵，由第三人直接向被告支付1万元。原告请求被告返还定金及支付相应利息，本院不予支持。
关于合同解除的问题，原、被告合同约定双方应于2011年7月8日前签署《深圳市二手房买卖合同》，在此前，被告已经知晓原告不具有购房资格合同无法继续履行，被告称在确知原告不具备购房条件后，各方协商待原告在2012年4月满足购房条件时，合同继续履行，但由于被告未提交证据证明自己的主张，原告对被告的主张亦不予认可，故本院对被告的陈述不予采信。无证据证明原、被告对合同的履行期限另行做了约定，故涉案房产的买卖合同已经因合同履行期限届满而解除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杨林锋与被告（反诉原告）袁艺芳于2011年6月11日签订的《房地产买卖合同》已于2011年7月8日解除；
二、第三人泛城房地产顾问（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将托管的1万元交易押金支付给被告（反诉原告）袁艺芳；
三、驳回原告（反诉被告）杨林锋的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）袁艺芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2226元（已由原告预交），减半收取1113元，由原告负担；反诉案件受理费3342.5元（已由被告预交），由原告负担745元，被告负担2597.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
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审判员 王 平
二〇一三年七月三十日
书记员 庄晓玲
周显榕（代）