贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔23民终1442号
上诉人（原审原告）：兴义市桔山新区房地产开发总公司，住所地贵州省兴义市桔山城市中心区锅底塘中段顶兴公路旁民族风情街一期26栋。
法定代表人：王文俊，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：方红，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：辛婷婷，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）：王玉，女，1970年2月24日生，汉族，贵州省兴义市人，身份证记载住址为贵州省兴义市，因涉嫌非法吸收公众存款罪现羁押于黔西南州女子看守所。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1970年2月22日生，苗族，贵州省兴义市人，身份证记载住址为贵州省兴义市，因涉嫌非法吸收公众存款罪现羁押于兴义市看守所。
上诉人兴义市桔山新区房地产开发总公司（以下简称为桔山房开公司）因与被上诉人王玉、ＸＸ商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2017）黔2301民初2038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人桔山房开公司上诉请求：1.撤销原判，改判解除桔山房开公司与王玉、ＸＸ签订的《商品房买卖合同》；2.判令王玉、ＸＸ返还房屋，并承担因违约给桔山房开公司造成的经济损失634364.75元。3.一、二审案件受理费由王玉、ＸＸ负担。事实和理由：本案王玉、ＸＸ购房支付首付款4246000元后，余款4240000元通过按揭贷款方式支付。其与贷款银行签订的《个人购房借款/担保合同》（以下简称《借款合同》）约定王玉、ＸＸ用涉案房屋为贷款提供担保，桔山房开公司提供阶段性连带责任保证。此后，因王玉、ＸＸ未按《借款合同》约定履行还款义务，贷款银行从桔山房开公司保证金账户中扣划了131514.88元。2016年6月13日，因银行起诉还款，经法院生效判决确认解除《借款合同》，并由桔山房开公司向贷款银行承担王玉、ＸＸ所借款项本金及利息的担保责任。在此情况下，一审判决认定桔山房开公司承担连带担保责任不是解除《商品房买卖合同》法定事由，属认定事实错误、法律适用错误。首先，桔山房开公司的追偿权与《商品房买卖合同》解除权是两个不同法律关系。享有追偿权并不限制或剥夺桔山房开公司合同解除权。本案王玉、ＸＸ违约未还贷款的行为导致《商品房买卖合同》不能履行，桔山房开公司行使合同解除权符合法律规定。其次，按揭贷款购房的情形下，桔山房开公司在银行取得抵押手续前承担阶段性担保责任是银行格式条款。虽《商品房买卖合同》对此情况下的解除权未作约定，但王玉、ＸＸ在办理按揭贷款后未按约还款且拒绝配合办理房屋产权手续和抵押手续的行为，导致贷款银行将支付给桔山房开公司的按揭购房款将以承担保证责任的形式再次返还给银行。在王玉、ＸＸ未按期补足购房款的情况下，桔山房开公司已经无法取得相应购房款。本案符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“一方迟延履行债务或有其它违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除条件。最后，王玉、ＸＸ违约导致桔山房开公司遭受的损失，二人应负赔偿责任。
被上诉人王玉、ＸＸ未作答辩。
桔山房开公司向一审法院起诉请求：1.解除桔山房开公司与王玉、ＸＸ签订的�商品房买卖合同》，王玉、ＸＸ返还桔山房开公司房屋；2.二被告承担因违约给桔山房开公司造成的损失634364.75元；3.本案诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定事实：王玉、ＸＸ于1993年5月4日办理了结婚登记手续。2011年12月8日，桔山房开公司与王玉签订了《商品房买卖合同》，约定：王玉向桔山房开公司购买位于贵州省××民族风情街××幢商用房（以下简称为涉案房屋），建筑面积2244.96平方米，购房款共计8486000元，房屋总价款不含契税，买受人应在签订《商品房买卖合同》之日起10日内，向房屋所在地契税征收机关缴纳契税。购房首付款4246000元，余款4240000元向银行办理按揭贷款支付。合同订立后，王玉、ＸＸ分多次共向桔山房开公司支付了购房首付款4246000元，对剩余的4240000元，王玉与桔山房开公司、工行兴义分行签订《借款合同》，约定王玉向工行兴义分行借款4240000元，并用位于涉案房屋作为该笔贷款的抵押担保，桔山房开公司为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。桔山房开公司已经将该房屋交付王玉、ＸＸ使用。后因王玉、ＸＸ未按借款合同约定还款，工行兴义分行向兴义市人民法院起诉，要求解除《借款合同》，并由王玉、ＸＸ还款，桔山房开公司承担连带保证责任。因王玉、ＸＸ用于抵押的房屋仅办理了抵押预告登记，并未办理房屋所有权证和他项权证，兴义市人民法院于2016年9月5日作出（2016）黔2301民初2704号民事判决，判决：1.解除工行兴义分行、桔山房开公司与王玉于2012年1月18日签订的《借款合同》；2.王玉、ＸＸ偿还工行兴义分行贷款本金3076007.45元，并以3076007.45元为基数从2016年1月20日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮30%后再上浮50%计付利息至清偿完毕之日止；3.桔山房�公司对王玉、ＸＸ的上述债务向工行兴义分行承担连带清偿责任，桔山房开公司承担保证责任后，可以向王玉、ＸＸ追偿；4.驳回工行兴义分行的其余的诉讼请求。后桔山房开公司向提起上诉，并交纳上诉费31408元。黔西南州中级人民法院于2016年12月21日判决驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。桔山房开公司作为出卖人，与买受人王玉签订的《商品房买卖合同》，王玉自行支付了购房款4246000元后，通过向银行贷款向桔山房开公司支付了购房余款4240000元，桔山房开公司已经向王玉、ＸＸ告交付了房屋，王玉、ＸＸ也已经投入使用多年。王玉、ＸＸ未按期偿还所欠银行购房贷款，因王玉、ＸＸ向�行兴义分行借款时，桔山房开公司作为王玉、ＸＸ的保证人，法院判决桔山房开公司承担连带清偿责任。至今该笔债务桔山房开公司仍未履行。即便桔山房开公司确已为王玉、ＸＸ所欠的贷款承担了连带清偿责任，桔山房开公司有权向王玉、ＸＸ追偿。双方《商品房买卖合同》中并未约定桔山房开公司为承担连带保证责任可以解除该合同。法院判决桔山房开公司为王玉、ＸＸ所欠工行兴义分行的债务承担连带保证责任，也不是《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的情形。故对于桔山房开公司主张要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。桔山房开公司要求王玉、ＸＸ赔偿律师费、案件受理费和工行兴义分行扣取款项，是因其他案件所产生，与本案无关。对桔山房开公司赔偿损失诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国�同法》第九十四条的规定，判决：驳回原告兴义市桔山新区房地产开发总公司的全部诉讼请求。案件受理费74520元，由原告兴义市桔山新区房地产开发总公司负担。
除对一审认定的案件事实予以确认外，本院二审另查明：经一审向王玉、ＸＸ释明“因桔山房开公司要求解除合同并由二人返还房屋，二人可以向法院提出反诉要求桔山房开公司返还过房款并赔偿损失，具体损失需要评估后才能确定”。王玉、王玉陈述“如需要反诉和评估的话在15日内提出申请”。经一审法院告知未在期限内提出反诉及评估申请的法律后果后，王玉、ＸＸ未提反诉。
本院认为：民事法律行为遵循“有约定从约定，无约定从法定”基本原则，但我国现行按揭制度的法律法规未对借款人（抵押人、购房人）未按期偿还银行贷款即“断供”时，开发商享有合同解除权与否作出明确规定。本案中，在《商品房买卖合同》及《借款合同》均未体现买受人“断供”时房开公司享有约定解除权的情形下，桔山房开公司实质是以合同目的不能实现行使法定解除权作为其请求权基础。双方争议的焦点在于因王玉、ＸＸ“断供”，桔山房开公司向银行承担按揭贷款的连带清偿责任能否作为其行使法定解除权的理由。
本院分析认为，购房人断供会导致开发商与其签订的商品房预售合同的目的无法全部实现，仍属于根本违约。原因在于：
首先，《中华人民共和国民法总则》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”公平原则是民法的一项基本原则，它要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。从公平原则角度来看，王玉未约在签订《商品房买卖合同》之日起10日内缴纳契税，涉案房屋抵押贷款虽办理了抵押预告登记，但因未办理产权登记未转为抵押权登记，桔山房开公司在《借款合同》的阶段性担保责任未免除，在王玉、ＸＸ对按揭银行贷款“断供”后，法院生效判决确认桔山房开公司承担连带清偿责任，王玉、ＸＸ二人现已因涉嫌非法吸收公众存款罪被羁押，如《商品房买卖合同》不予解除，较之王玉、ＸＸ其他债权人的债权，桔山房开公司享有的追偿权并无优先性，桔山房开公司承担连带还款责任后，将可能因王玉、ＸＸ其他债务导致未过户的涉案房屋被法院预查封并在房屋办理产权登记后作为王玉、ＸＸ财产被拍卖用于偿还二人其他债务，桔山房开公司面临无法追偿的危机。在此情况下，《商品房买卖合同》的继续履行对桔山房开公司�言是不公平的。
其次，从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的精神实质来看，购房人“断供”时，开发商也应当享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同或者赔偿损失。因不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，以按揭贷款方式付款购房，因一方当事人原因未能签订商品房按揭贷款合同并导致商品房买卖合同不�继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。该条规定主要是考虑到按揭借款合同的特殊性。在按揭贷款制度中，银行基于保障其债权考虑，通常要求购房人办理按揭贷款必须由开发商承担阶段性连带担保责任。从按揭贷款合同的订立流程亦可看出，商品房按揭贷款合同的签订并非完全取决于购房人（借款人）的还款能力。甚至可以说，银行对贷款合同保证人（一般是开发商）的资信状况和保证能力更为关注。如果按揭贷款合同未能订立，结合普通购房者的履行能力，买卖合同的继续履行即成为事实上的不可能。有鉴于此，本条规定赋予当事人请求解除商品房买卖合同的权利。从上述司法解释的精神实质来看，商品房买卖合同是期房按揭贷款合同得以签订的前提与基础，期房贷款合同订立的目的就是为了商品房买卖合同的顺利履行。由此可见，当购房�在按揭贷款履行过程中发生“断供”，将导致开发商已收到的按揭购房款通过承担连带清偿责任的形式返还银行，在买受人不能通过其他方式补足该部分按揭贷款的情况下，其结果即恢复至买受人从根本上已经无法履行《商品房买卖合同》，桔山房开公司签订《商品房买卖合同》出售涉案房屋并通过王玉首付加按揭贷款方式获取购房款的合同目的不能现实实现，依据《中华人民共和国合同》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，桔山房开公司应当享有合同的解除权。一审对桔山房开公司诉请解除涉案《商品房买卖合同》不予支持不当，本院予以纠正。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；�经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，经一审向王玉、ＸＸ释明，可在本案中反诉要求桔山房开公司返还购房款并赔偿损失，二人均未提反诉。由此，本院在本案中对《商品房买卖合同》解除后，王玉、ＸＸ已付购房款的返还及损失不作处理，王玉、ＸＸ可与桔山房开公司另行协商解决或诉请法院审理。对于桔山房开公司主张的损失，经查，其主张的损失634364.75元系“王玉、ＸＸ违约导致桔山房开公司应诉产生的诉讼费、律师费及银行划扣的相关费用”，桔山房开公司主张损失中所含的本案聘请代理人所付律师费，因本案《商品房买卖合同》未约定，不予支持；本案诉讼费已经在诉讼费分担中进行明确；至于（2016）黔2301民初2704号及该案上诉案件中所涉诉讼费、律师费及银行划扣费�等，与本案不属同一法律关系，桔山房开公司可在其追偿权中与王玉、ＸＸ的协商或诉讼过程中解决。基于《商品房买卖合同》的解除，王玉、ＸＸ应向桔山房开公司返还涉案房屋。
综上，原审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。上诉人兴义市桔山新区房地产开发总公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省兴义市人民法院（2017）黔2301民初2038号民事判决；
二、解除上诉人兴义市桔山新区房地产开发总公司与被上诉人王玉于2011年12月8日签订的《商品房买卖合同》；
三、被上诉人王玉、ＸＸ于本判决生效之日起三十日内向上诉人兴义市桔山新区房地产开发总公司返还涉案位于贵州省××民族风情街××幢房屋；
四、驳回上诉人兴义市桔山新区房地产开发总公司其余诉讼请求。
一审案件受理费74520元，由上诉人兴义市桔山新区房地产开发总公司负担10143.65元，被上诉人王玉、ＸＸ负担64376.35元；二审案件受理费74520元，由上诉人兴义市桔山新区房地产开发总公司负担10143.65元，被上诉人王玉、ＸＸ负担64376.35元。
本判决为终审判决。
审判长 刘筱青
审判员 蒋 松
审判员 付 君
二〇一七年十一月三日
书记员 罗 倩