广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第531号
原告（反诉被告）：杨祖建，男，1965年4月27日出生，汉族，住广州市白云区。
委托代理人：孙永刚，广东隆仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李彤，男，1969年11月14日出生，汉族，住广州市荔湾区，身份证住址广州市越秀区。
被告：广州妮敦道市场管理有限公司，住址：广州市海珠区。
法定代表人：李亮，职务：总经理。
上列被告委托代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。
上列被告委托代理人：汤惠燕，广东正大联合律师事务所实习律师。
第三人：广州市智尚投资咨询有限公司，住址：广州市越秀区。
法定代表人：邓宏。
原告杨祖建诉被告李彤、广州妮敦道市场管理有限公司（以下简称：妮敦道公司），第三人广州市智尚投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨祖建及委托代理人孙永刚，被告委托代理人李彪、汤惠燕到庭参加诉讼；第三人广州市智尚投资咨询有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉。本案现已审理终结。
原告杨祖建诉称：2013年1月30日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，由原告购买被告李彤所有的广州市荔湾区环市西路35号之十二、十七、二十四2层248号商铺。合同签订后，原告依约支付了购房款及各种费用，也按规定提供了按揭资料给被告指定的第三人办理按揭贷款手续。
时至今日，被告既未通知原告办理该商铺的交付手续也没办理交易过户手续，原告多次催问，被告最后答复说不能办理按揭贷款。由于被告原因导致不能办理按揭贷款，导致原告无法购买商铺，被告已构成违约。根据合同法及购房合同，原告有权解除合同并要求被告返还交付的款项及利息。故请求法院：1、判令两被告返还原告购商铺款336297元及利息（利息从原告交付房款之日起算，按银行同期贷款利率计算，至还清款之日止，暂计至起诉日为21759.18元）；2、判令两被告返还原告交纳的契税16689元、权证综合费550元、交易印花税278元、交易服务费27元、房产证印花税5元，共17549元及利息（利息从起诉之日起算，按银行同期贷款利率计算，至还清款之日止）；3、判令两被告赔偿原告损失1780元及利息（利息从起诉之日起算，按银行同期贷款利率计算，至还清款之日止）；4、判令第三人返还原告按揭费4274元及利息；5、本案诉讼费用由两被告承担。
被告李彤、妮敦道公司辩称：一、原告至今仍未付清购房款，存在违约行为，被告李彤有权依约顺延办理《房地产权证》的时间。合同签订后，原告分期支付了购房款人民币336297元，剩余房价款220000元，原告依约应办理按揭贷款手续。但因原告自身原因，不符合银行贷款条件，贷款未获批准。被告曾多次通知原告按合同约定一次性支付欠付的购房款220000元。二、被告已经按照买卖合同第六条的约定于2013年9月8日向原告送达《收铺通知书》，通知其前往办理收铺手续，但原告并未依约收铺。三、根据买卖合同第十五条约定“保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任”，被告妮敦道公司为一般保证责任。
综上，被告李彤不存在任何违约行为，原告的诉讼请求没有依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告李彤反诉称：合同签订后，原告分期支付了购房款336297元，剩余房价款220000元，原告依约应办理按揭贷款手续。但因原告自身原因，不符合银行贷款条件，贷款未获批准。接银行通知后，被告多次通知原告按合同约定一次性支付欠付的购房款220000元。为此，妮敦道公司于2014年4月16日寄送《再次敦促支付购房款的通知书》。原告已于2014年4月18日收到该通知书。
但时至今日，原告仍未付清剩余购房款，其行为已经构成严重违约，按照合同约定，被告李彤有权要求原告支付逾期付款的违约金，故反诉请求：1、判令原告杨祖建立即向被告李彤付清购房款220000元；2、判令原告杨祖建立即向被告李彤支付逾期付款的违约金（按欠付购房款220000元每日0.12%计付，从2014年4月24日起至实际付清之日止）；3、判令原告杨祖建承担反诉的全部诉讼费用。
原告杨祖建反诉辩称：一、被告李彤没有按照合同约定办理涉案商铺交易过户，且没有办理房产交易的基本“网签”手续，已经构成违约，原告有权按照约定解除合同，并要求其退还房款及支付违约金。
本案中涉案商铺为现铺，通常情况下办理交易过户的时间不会很长，现双方约定了220个工作日如此长的交易过户时间是因为付款方式为银行按揭付款，也就是说这220个工作日包括了银行的按揭贷款的时间。这就意味着买卖双方都认可在这220个工作日内，银行必须作出同意或不同意贷款的决定，然后双方按照约定办理交易过户，如果超过220个工作日银行才作出同意或不同意贷款的决定，买受人有权解除合同。否则的话买受人将会承担办理银行按揭无限期的等待，因本《商铺买卖合同》并没有约定办理银行按揭的时间。本案中《商铺买卖合同》签订的时间为2013年1月30日，银行出具的不同意贷款的《贷款意向书》的时间为2014年1月5日，已经远远超过了办理交易过户的220个工作日。并且被告没有办理房产交易的初步手续，即在网上签订《广州市存量房买卖合同》，这严重违反了《广州市存量房网上交易规则》第二条：“本市行政区域内已经取得房地产权证的存量房交易应当通过广州市房屋管理系统
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存量房网上交易系统（下称网上交易系统）办理网上交易手续。”按照该规则，不进行网签订合同根本无法进行房产买卖。被告的行为已经表明其没有房产买卖的诚意，按照合同的约定，原告有权解除合同，并要求被告退还已支付房款并承担违约金。
二、原告不存在违约行为，不用支付任何违约金给被告。
1、原告已经按时支付了商铺的首期款，并且交纳了按揭材料和按揭费用给被告，但原告一直也未收到过按揭银行的《贷款意向书》，根本不知道按揭贷款的具体情况。原告对被告提供的广发银行的《贷款意向书》的内容不予确认，因为按原告的资信和资格完全可以申请到银行贷款，根据原告事后向银行的朋友了解到涉案的这种由大开间商铺分割而成的小商铺根本就不符合银行的抵押贷款的要求，即涉案商铺根本就不能办理按揭贷款，根本不是原告的原因不能办理按揭贷款。
2、原告没有收到过被告的敦促支付房款的通知书。被告向原告邮寄的特快专递既没有原告本人签名签收，也没有邮局的收寄邮戳，因此不能确定何时发出及何时送达。而且被告发出的特快专递中也没有按揭银行的《贷款意向书》，原告不知道按揭贷款的结果，也无法确认是否继续付款。
3、原被告双方对银行不能提供按揭贷款后，原告采取何种付款方式约定不明确。被告要求原告按一次性付款并支付违约金显然是没有法律依据，原告也不同意一次性付款。
三、即使法院认定原告应继续履行合同，支付剩余房款，也应该按照有利于实现合同目的方式来履行，付款方式应该为分期付款。同时原告也不应再支付违约金，即使法院认定原告应支付违约金，合同约定的逾期付款的违约金也过高，应按银行同期贷款利率的标准计算违约金。
经审理查明：广州市荔湾区环市西路35号之十二、十七、二十四2层248号商铺是被告李彤的物业。2013年1月30日，原告（买受人）与被告李彤（出卖人）、妮敦道公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定：原告购买被告李彤所有的广州市荔湾区环市西路35号之十二、十七、二十四2层248号商铺，该商铺建筑面积9.0018平方米，其中，套内建筑面积4.563平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.4388平方米；该商铺为现房，按套内建筑面积计价，房价款总额为556297元，付款方式为按揭付款，即在2013年1月22日前支付120000元（包含定金），2013年1月31日前支付216297元，余下房款220000元向银行申请抵押贷款；因原告原因导致无法办理按揭贷款手续或银行不批准贷款申请，原告须在收到银行或被告李彤电话或书面通知后，在3个工作日内一次性付清购房款或在30个工作日内支付全部购房款的20%、60个工作日日内支付全部购房款的20%；原告逾期付款超过15日，从逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.2‰向被告李彤计付违约金；被告李彤应于2013年9月30日前，以书面形式通知原告办理该商铺的交付手续；本合同生效后的220个工作日内，由被告李彤负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日，原告有权解除合同，被告李彤应自解除合同通知到达之日起90日退还全部已付房款，并按银行同期贷款利率向原告计付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款336297元，并向被告妮敦道公司支付了契税16689元，权证综合费550元、交易印花税278元、交易服务费27元、房产证印花税5元；向被告推荐的代办按揭贷款业务的公司（即本案第三人）支付按揭费用4274元，向广东金桥百信律师事务所支付签约及办证服务费1780元。
2013年9月，被告妮敦道公司曾书面通知原告接收商铺，但原告表示没有收到通知。由于不符合广发银行的信贷审批进件要求，原告的贷款申请未获批准；2014年1月5日，广发银行股份有限公司广州珠江新城海月路支行出具《贷款意向书》，表明原告不符合广发银行信贷审批进件要求，未能获得贷款审批。2014年4月18日，被告妮敦道公司向原告发出《再次敦促支付购房款的通知书》，表明银行不批准原告的贷款申请，要求原告收到通知之日起三日内一次性支付购房款22万元，并按合同承担违约责任。但原告至今尚未支付购房款22万元给被告李彤。
在本案审理过程中，被告提供证据证明广州市荔湾区环市西路35号之十二、十七、二十四2240、2117、2层143号商铺获得广发银行股份有限公司广州分行的抵押贷款。
本院认为：原、被告签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从被告提供的证据显示，向被告李彤购买商铺的购房人已经获得银行的抵押贷款，而广发银行出具的《贷款意向书》也表明原告不符合广发银行信贷审批进件要求，原告陈述其购买的这种分割商铺不符合银行抵押贷款要求，不符合事实；由于原告自身的原因导致不能获得银行贷款，而原告获知情况后没有依约支付余下的购房款，已经构成违约；被告李彤在原告尚未付清购房款的情况下没有办理交易过户手续，符合合同的约定；原告在被告李彤没有违约、合同没有解除的情况下要求被告李彤、妮敦道公司返还己付的购房款及有关费用，支付利息，赔偿损失，没有依据，本院不予支持。由于广发银行不接受原告的贷款申请，故第三人应返还按揭费给原告。由于原告没有明确计付利息的起止时间、标准，诉讼请求不明确，故本案不作处理，原告可另循法律途径解决。
根据原告的陈述，原告在起诉前已经知道不能办理按揭贷款，而原告知道或应当知道需要直接向被告李彤支付余下的购房款之日至今，己超过60个工作日的分期付款期限，故被告李彤反诉要求原告一次性支付余下的购房款，本院予以支持。合同约定逾期付款按欠付金额每日1.2‰的标准计付违约金，由于该标准超过中国人民银行公布的贷款利率数倍，过分高于被告李彤的损失，故原告主张违约金标准过高，要求按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，本院予以支持。
第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
1、原告杨祖建自本判决发生法律效力之日起十日内，向被告李彤一次性支付购房款220000元，并以购房款220000元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算支付从2014年4月24日起至清缴欠款之日止的违约金给被告李彤。
二、第三人广州市智尚投资咨询有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，返还按揭费4274元给原告杨祖建。
三、驳回原告杨祖建的其他诉讼请求。
四、驳回被告李彤的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7024元，由原告杨祖建负担；反诉受理费2427元，由原告杨祖建负担2377元，被告李彤负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴伟华
人民陪审员 卢兰芳
人民陪审员 曾惠明
二〇一四年××月××日
书 记 员 马 晴
段文青