河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0811民初1030号
原告李海，汉族。
委托代理人邓超，河南剑源律师事务所律师。
被告河南中海房地产开发有限公司。住所地：郑州经济技术开发区。
法定代表人范宝堂，总经理。
委托代理人缑旭，河南苍穹律师事务所律师。
原告李海与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月1日作出受理决定，于2016年5月10日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，向原告送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法适用简易程序，于2016年5月31日公开开庭进行了审理，原告李海的�托代理人邓超，被告中海公司的委托代理人缑旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月17日，原被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于山阳区焦东路2258号“中海.欧凯龙”第3号商住楼1单元501号，房屋总价款334442元，约定交房日期为2013年3月31日。原告按约定按期支付了房款，但被告违反合同逾期交房且至起诉之日止该房屋仍不具备交房条件，基础设施、公共配套建筑未达到交付条件、逾期也未给原告办理房地产权属证书。时至今日，合同约定的公共配套设施仍未到位，且不具有实际使用的可能。根据合同约定，被告理应承担违约责任并支付违约金，现起诉要求：⒈被告支付原告逾期交房违约金1137.1元；⒉被告给原告办理房地产权属证书；⒊被告支付原告逾期办理房地产权属证书违约金22808.94元（违约金暂计算至起诉之日止，实际计算至原告取得房地产权属证书之日止）；⒋诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告于2013年5月4日已将房屋实际交付原告，而原告于2016年3月29日起诉，原告要求被告承担逾期交房违约金显然已超过两年诉讼时效，不应予以支持。被告逾期交房有无法预见的客观事实存在，因焦作市南水北调工程的焦东路桥封闭施工对被告的施工和工期造成重大影响，期间延误了233天无法正常施工。因此计算逾期交房时间时应当在合同约定的违约天数基础上扣除233天；涉案房屋买卖合同在履行过程中由于南水北调焦东路桥的施工已经导致客观情况发生了重大变化，继续按合同条款履行对被告明显不公平，请求法院对合同违约条款予以调整；办理房地产权属证书属于行政机关的职责，被告只有向行政机关提供备案资料的义务，而没有办证义务，原告要求被告办理房地产�属证书无法律依据。被告一直积极配合协助业主向房管部门报送材料协助办理房地产权属证书。原告逾期未取得房地产权属证书与焦东路桥的封闭施工影响存在必然因果关系，逾期交房与逾期取得房屋产权证书均与该因素有关，因此被告不应因同一行为承担两种不利法律后果，故在计算该违约天数时也应当扣除233天，并请求对合同违约条款予以适当调整。请法庭查明事实，驳回原告诉讼请求。
根据原被告诉辩意见，总结争议焦点如下：原告各项诉讼请求的依据。
原告举证如下：⒈商品房买卖合同，证明原被告双方签订商品房买卖合同，约定了房屋交付期限及交付条件，以及违约责任的承担方式及计算标准；⒉收据2张，证明原告已按合同约定履行了相应交款义务。
被告质证认为，对原告证据1、证据2真实性无异议，但延期交房以及延�取得房地产所有权证是由于无法预见的客观事实所导致，因此在计算违约天数时应当扣除233天，且该请求已超诉讼时效。
对原告所举证据，本院认证如下：证据1、证据2真实性均予以确认。
被告举证如下：⒈公告报纸、停工情况说明、商铺情况说明3份、南水北调办公室证明，证明由于南水北调工程焦东路桥封闭造成中海丽江工程延误233天，并对周边商铺的经营造成重大影响，在计算违约天数时应当扣除233天；⒉入住办理流程表，证明被告积极履行交房义务，于2013年5月4日将房屋交付给原告，原告起诉要求支付逾期交房违约金已经超过诉讼时效。
原告质证认为，对被告证据1真实性无异议，这些情况都不能成为被告逾期交房的原因，均不属于不可抗力，发生这些情况被告应提前告知，南水北调的工程要早于中海公司工程，被告应预见到�些情况的发生；证据2真实性无异议，进一步证明被告违反合同约定逾期交房，逾期交房违约金的诉讼时效的起算点是从房屋具备法定的交付条件之日起计算，被告所交付的房屋不具备相应的交付条件，因而原告的请求未超诉讼时效。
对被告所举证据，本院认证如下：证据1、证据2真实性均予以确认。
经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年11月17日，以原告李海为买受人，被告中海公司为出卖人，双方签订商品房买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东路2258号商品房第3号商住楼1单元5层501号房，该房用途为住宅，建筑面积140.64平方米，总金额334442元，买受人于2012年11月17日前支付总房款的40%计134442元，剩余总房款的60%计200000元办理按揭贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2013年3月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。
被告中海公司于2012年11月17日收取原告李海房款134442元，于11月24日收取房款200000元。被告所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年5月4日，原告在被告印制的“入住办理流程表”签字领取了物业文件、房屋钥匙及进行房屋验收，该表显示原告所购丽江3号楼1单元501号房屋的总房款等均已付清。
2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑�项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原被告签订房屋买卖合同后，原告李海按约向被告中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可据实予以延期的情况下，被告未如约于2013年3月31日前将房屋交付给原告使用，直至2013年5月4日原告才自被告处领取房屋钥匙，被告确已逾期交房。原告于2016年3月起诉主张被告支付逾期交房违约金，已超出二年诉讼时效期间，被告亦以此作为抗辩理由，故该主张不应予以支持；原告要求被告为原告办理房地产权属证书，合同约定的是“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而不是被告为原告办理房地产权属证书，故原告该请求无合同依据，不予支持；双方合同又约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”，故被告应向原告支付�期向产权登记机关提供备案资料违约金，根据双方合同约定该违约金应自商品房交付使用后365日起计算，本案原告于2013年5月4日自被告处领取房屋钥匙，故应自2014年5月5日起，由被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款334442元向原告李海支付自2014年5月5日起至本判决确定的履行之日止逾期向产权登记机关提供备案资料的违约金（截至2016年3月29日为22808.94元）；
二、驳回原告李海的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费399元，减半收取为199.5元，由被告河南中海房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 樊媛媛
二〇一六年六月一日
书记员 孟庆鑫