福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终315号上诉人（原审被告，反诉原告）：张聪秀，女，1974年4月12日出生，住福建省华安县。委托诉讼代理人：王海生，福建簪华律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：黄辉萍，男，1983年10月17日出生，住福建省华安县。委托诉讼代理人：李木钦，福建中闽律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：苏志梅，福建中闽律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：蓝秀勤，女，1986年12月25日出生，住福建省华安县。委托诉讼代理人：李木钦，福建中闽律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：苏志梅，福建中闽律师事务所执业律师。上诉人张聪秀因与被上诉人黄辉萍、蓝秀勤房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省华安县人民法院（2016）闽0629民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张聪秀及其委托诉讼代理人王海生，被上诉人黄辉萍、蓝秀勤及其委托诉讼代理人李木钦、苏志梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张聪秀上诉请求：撤销原判，改判撤销张聪秀与黄辉萍于2016年3月8日签订的《房屋买卖协议书》。事实和理由：原审判决认定事实错误。征迁房征迁补偿款包括面积货币补偿款、装修补偿款、搬迁安置补助费、征迁奖励，故征迁房的价值远高于非征迁房。本案中，双方协商确定的交易价格成立的前提是不存在征迁，而实际上，签订《房屋买卖协议书》后20天，该房屋就被公布划入征迁红线范围，征迁补偿价格比双方协商确定的房屋交易价格高约20万元。张聪秀基于华安相关部门的不作为，对房屋价格认知错误而签订了《房屋买卖协议书》，损失惨重，该情形属于重大误解，故《房屋买卖协议书》依法应予撤销，本案一审反诉费应按件收取。黄辉萍、蓝秀勤共同辩称，1.张聪秀为了履行（2015）华执字第206号案件所确认的义务出售房屋。黄辉萍、蓝秀勤看到张聪秀张贴的房屋出售公告，从2016年1月份开始与其洽谈房屋买卖事宜，双方经过充分协商签订了《房屋买卖协议书》，该房屋交易价格在本地二手房地产交易的正常价格范围内；2.双方已经履行了《房屋买卖协议书》约定的大部分义务，可见该协议体现了双方的真实意思表示；3.华安县城乡建设局做出的华丰镇靖河路个人建房（汇总表）已确认本案讼争房屋的产权人是黄辉萍和蓝秀勤。张聪秀未按照约定办理土地使用权变更登记，并不影响上述事实。4.黄辉萍、蓝秀勤在购买房屋时，不知道讼争房屋会被列入拆迁范围，且房屋是否被拆迁并不影响双方的交易，也不是《民法通则》和《合同法》所规定的重大误解的情况。综上，张聪秀的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。黄辉萍、蓝秀勤向一审法院起诉请求：判令张聪秀：1.继续履行双方于2016年3月8日所签订的《房屋买卖合同》；2.立即腾房并将坐落于华丰镇靖河路16号x室的房产交付给黄辉萍、蓝秀勤；3.立即协助黄辉萍、蓝秀勤办理华丰镇靖河路16号x室国有土地使用权证转移登记；4.支付自起诉之日起至房屋实际交付之日止的迟延履行合同义务的违约金（以房屋价款48万元为基数，按每天万分之四计算）。张聪秀向一审法院反诉请求：撤销张聪秀与黄辉萍、蓝秀勤订立的购房合同。一审法院认定事实：黄辉萍与张聪秀于2016年3月8日签订一份《房屋买卖协议书》，约定：张聪秀将坐落于华丰镇靖河路16号x室的房屋[房产证为“漳房权证字建字第××号”、土地证为“华国用（2011）第x号”]转让给黄辉萍、蓝秀勤；房屋成交价为480000元，办理转移登记产生的税费由黄辉萍、蓝秀勤负责；房屋在银行抵押贷款，由张聪秀出字据先向黄辉萍、蓝秀勤借还贷款额排除贷款，并作为购房定金；房管部门转移登记审核完整后，黄辉萍、蓝秀勤支付张聪秀150000元；张聪秀应配合黄辉萍、蓝秀勤办理土地证转移登记，转移登记后房款全部付清；房款全部付清后三日内双方进行交房。张聪秀于2016年3月8日收到黄辉萍、蓝秀勤支付的定金150000元、于2016年3月11日收到黄辉萍、蓝秀勤支付的购房款150000元。2016年3月24日，华安县城乡规划建设局以“漳房权证华建字第××号”登记确认“华丰镇靖河路16号x室房屋”的房屋所有权人为黄辉萍、共有人为蓝秀勤，附记载明2016年3月向张聪秀购买。2016年4月18日，在福建省漳州市弘立信公证处公证下，黄辉萍、蓝秀勤委托李木钦，将内容为“致张聪秀女士：您好！本人于2016年3月8日与你签订《房屋买卖协议书》，约定你将坐落于华丰镇靖河路16号x室的房屋出卖给本人，房屋买卖成交价为人民币48万元。合同签订之后，本人根据合同约定支付定金及购房款共计30万元，你也与本人办理房产证过户。但是，你却不与本人办理土地使用权过户，已经构成违约，为此，本人依法通知您：一、本人与你于2016年3月8日所签订《房屋买卖协议书》依法有效，你应当依法继续履行。二、请您在收到本通知书之日起三日内与本人到土地管理部门办理土地证转移登记并腾房交付给本人，转移登记后，本人将依约支付全部房款。如您逾期不办理转移登记并腾房，应承担违约责任”的《继续履行合同通知书》通过编号为1033815961119的EMS快递件邮寄给张聪秀；2016年4月19日，编号为1033815961119的EMS快递件的邮件查询回单显示“投递并签收，签收人：本人收”。至今，张聪秀未协助黄辉萍、蓝秀勤办理华安县华丰镇靖河路16号x室房屋的国用土地使用权转移登记手续。该院执行人员于2016年2月3日就“（2015）华执字第206号”申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司华安县支行与被执行人张聪秀金融借款合同纠纷一案向被执行人张聪秀（即本案张聪秀）做执行笔录时，张聪秀做出“我现阶段正在处理抵押房产的出售事宜。打算用出售的房产款项一部分用于偿还向申请人的借款。”、“我已经有跟一买家在谈，估计在春节过后一个月（即2016年3月3日）内会有结果”的陈述。2016年4月22日，华安县城乡规划建设局做出《关于医药公司片区房屋征收调查情况的告知书》、华丰镇靖河路个人建房（汇总表）、华安县医药公司片区征迁范围红线图并予张贴。其中，华丰镇靖河路个人建房（汇总表）载明：靖河路16号x室的房屋产权人为黄辉萍。张聪秀于本案起诉前两三年前（法庭陈述）手写一内容为“房出售，靖河路16号、148.2平方、两证齐全、二层、电话135××××5616”的房屋出售公告。一审法院认为，双方当事人对《房屋买卖协议书》合法性、关联性均无异议，足见该协议书系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故该协议书合法有效，具有法律上的约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄辉萍、蓝秀勤依约向张聪秀支付了购房款共计30万元，张聪秀亦已协助黄辉萍、蓝秀勤办理了房屋所有权转移登记手续。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定及《房屋买卖协议书》的约定，张聪秀应协助黄辉萍、蓝秀勤办理华安县华丰镇靖河路16号x室房屋占用范围内的建设用地使用权的转移手续。其在黄辉萍、蓝秀勤的委托代理人李木钦向其寄送并签收“继续履行合同通知书”后至今仍未协助办理相关手续，已构成违约，故黄辉萍、蓝秀勤提出要求张聪秀“继续履行黄辉萍、蓝秀勤与张聪秀于2016年3月8日所签订的《房屋买卖合同》；立即协助黄辉萍、蓝秀勤办理华丰镇靖河路16号x室国有土地使用权转移登记手续”的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持。根据《房屋买卖协议书》的约定，黄辉萍、蓝秀勤可于华安县华丰镇靖河路16号x室房屋占用范围内的建设用地使用权转移登记之日起三日内向张聪秀支付剩余购房款180000元，张聪秀应于收到剩余购房款三日内腾房并将房屋交付黄辉萍、蓝秀勤。双方当事人签订的《房屋买卖协议书》并未有迟延履行合同义务违约金的约定，故黄辉萍、蓝秀勤要求张聪秀“支付自起诉之日起至房屋实际交付之日止的迟延履行合同义务的违约金（以房屋价款48万元为基数，按每天万分之四计算）”的诉讼请求，不予支持。张聪秀提出黄辉萍、蓝秀勤签订《房屋买卖协议书》涉嫌欺诈、《房屋买卖协议书》显失公平、其系出于重大误解而签订，应予撤销。对此，从本案查明事实来看，张聪秀系出于为履行“（2015）华执字第206号”申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司华安县支行与被执行人张聪秀金融借款合同纠纷一案其应承担的还款义务而于两三年前开始即有意出售案涉的华丰镇靖河路16号x室房产，且从《房屋买卖协议书》签订于2016年3月8日、有关房屋征收公告于2016年4月22日这一事实来看，张聪秀提出黄辉萍、蓝秀勤签订《房屋买卖协议书》涉嫌欺诈证据不足；案涉房屋的交易价款系双方充分协商后所确定，且在本地二手房地产交易正常价格范围内，故张聪秀提出《房屋买卖协议书》显失公平，与事实不符；交易后的房屋是否会被拆迁，并非是房屋交易合法、有效的前提，也并非是属于重大误解的范畴，故张聪秀提出其在签订《房屋买卖协议书》时不知案涉房产会被拆迁，故而应成立重大误解，该理由不符合重大误解的规定，不予支持。张聪秀提出依照《城市房地产管理规定》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规规定，上述房产依法不得进行买卖及产权交易变动，但综观《中华人民共和国城市房地产管理法》（并未有《城市房地产管理规定》）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》，并未有不得进行买卖及不得进行产权交易变动的相关规定。综上所述，黄辉萍、蓝秀勤的诉讼请求“一”、“三”应予支持，诉讼请求“四”不予支持，诉讼请求“二”应在确定履行期限情形下予以支持。张聪秀的反诉诉讼请求不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张聪秀应继续履行《房屋买卖协议书》，限于本判决生效之日起十日内协助黄辉萍、蓝秀勤办理华安县华丰镇靖河路16号x室房屋占用范围内的建设用地使用权转移登记手续；二、张聪秀限于黄辉萍、蓝秀勤付清剩余购房款后三日内将华安县华丰镇靖河路16号x室房屋腾出交付给黄辉萍、蓝秀勤；三、驳回黄辉萍、蓝秀勤的其它诉讼请求；四、驳回张聪秀的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费4250元，反诉诉讼费4250元，共计8500元，均由张聪秀负担。本院二审期间，张聪秀提供被征收人为汤剑敏的《华安县县城中心区征迁补偿安置协议书》复印件一份及汤素珠、肖学国对华安县华丰镇靖河路16号xx室及xxx室的拆迁情况说明一张，欲证明张聪秀与黄辉萍、蓝秀勤签订的房产交易价格远低于征迁补偿款，张聪秀对房产交易价格存在重大误解。该两份证据与张聪秀提起本案诉讼，请求撤销《房屋买卖协议书》不具关联性，本案中不作认定。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张聪秀与黄辉萍、蓝秀勤经充分协商，于2016年3月8日自愿签订《房屋买卖协议书》，该协议书系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。张聪秀主张其因不知房屋被征收而误解房屋价值，但其自认在与黄辉萍、蓝秀勤洽谈房屋买卖事宜时已反复向相关部门咨询房屋是否会被征收，即其在签订《房屋买卖协议书》时已经充分考虑房屋征收对房屋价格的影响，且张聪秀至今未能举证证明在签订《房屋买卖协议书》时，该房屋已被决定征收，未能举证征收补偿方案，即不能证明存在使其对房屋价值产生重大误解的情形，故其主张不能成立，双方均应依约履行各自义务。依照《诉讼费用交纳办法》第十三条规定，合同纠纷属于财产案件，应根据合同所涉金额收取案件受理费，一审法院决定张聪秀负担的受理费数额正确。综上，张聪秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所做出的判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由张聪秀负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈于伦审 判 员  陈永泉代理审判员  黄倩茹二〇一七年三月二十九日书 记 员  黄玉良