广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初17850号原告：周睿，女，1994年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：郑景光，广东阐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖辉，广东阐博律师事务所律师。被告：佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃外环路二号保利外滩花园9栋首层，组织机构代码证：66817401-9。法定代表人：刘文生，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永梅，广东千度律师事务所实习律师。原告周睿与被告佛山市顺德区保利房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告维修好保利东景花园4座2403房的入户大门之后将房屋交付原告使用；2.判令被告向原告支付违约金（计算方法自2015年2月1日起至实际交付房屋之日止每日支付违约金462元，暂计至2016年10月18日为285242元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年11月25日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的保利东景花园4座2403房，总价款1153892元。合同第九条约定，被告应当在2015年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用。合同第十条约定，被告逾期超过90天交付房屋，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金。原告于2015年1月31日按约前往收楼，但在验收时发现房屋入户大门的门框变形、门锁错位、大门锁不了，还有沉池漏水、墙有多处空鼓等问题。原告于是提出维修要求，最后双方商议由被告在7天内修好再通知原告收楼。但之后门锁修过几次都未修好。原告继续每月去找保利物业公司或被告，催促尽快修好门锁交楼，后来保利物业公司几位管理人员都说门框变形了、门锁错位，一般的维修解决不了问题，要等承建商来换门框才行。但到目前为止仍然未来换门框及维修门锁，房内堆满垃圾，还有附近房屋的装修工人在里面大便。以上事实分别有报修记录作相应记载，原告还请居委会工作人员于2016年4月28日上门实地察看，居委会出具书面意见予以证实。原告认为，合同第九条明确约定被告交付的房屋应能正常使用，即使被告取得竣工验收备案表也不能证明房屋就能正常使用。入户大门门框变形锁不了等于没有大门，业主根本不敢进去住或放置任何财物，因为关系到住户的生命财产安全，属于无法正常使用，无论按什么标准来评价都属于严重的质量问题，不符合交楼条件。《合同补充协议》是被告单方制定的企图免除己方主要责任、排除对方主要权利的格式合同，其第三条第5款“该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表”的约定既与合同第九条的约定相矛盾，也排除了原告的主要权利，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，属于无效条款。更令原告气愤的是被告无视原告合法权益的傲慢态度，本来就是换一个门框和大门这么简单的事情，被告却一直拖延推诿至今一年多还没维修好。被告凭借国企大公司的优势地位无视小业主合法权益的做法已经引起不少群众的愤慨和反感，法律对被告的这种傲慢不应姑息而应予严惩，以“让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”。故被告应该向原告支付违约金，违约金的计算方法为1153892元×4÷10000/天×逾期交付房屋天数，自2015年2月1日起至实际交付涉案房屋之日止，每日支付违约金462元。据此，原告提起诉讼。被告辩称，一、按照《商品房买卖合同》及其补充协议约定，案涉房屋已经完成交付，被告不应承担违约责任。若案涉房屋存在其他质量问题，被告也是依据合同约定承担保修责任。合同补充协议第三条第2款约定：“房屋交付的标志是该商品房经验收合格后出卖人向买受人交钥匙的当天或是买卖合同第九条约定的最后的交付时间（2015年1月31日），或出卖人向买受人发出《交楼通知书》七日起视为交付。上述日期以较前者为准。”补充协议第三条第5款约定：“买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，达到该交付条件后，买受人应当按照约定时间及时办理收楼手续…”2014年11月21日，案涉房屋取得竣工验收备案表。2015年1月30日，被告向原告寄送《交楼通知书》，原告已经签收，但不按期来办理收楼手续，按照前述约定，案涉房屋已视为交付。因此，被告不应承担迟延交付房屋的违约责任。退一步讲，原告起诉所述即便属实，也是属于装饰、设备标准不合格，原告以此为由拒绝收楼且主张高额违约金没有依据。按照《商品房买卖合同》第十四条，出现装饰、设备标准不合格，被告应赔偿双倍的装饰、设备差价。并且，交付完成后若房屋存在装饰、设备标准不合格的，原告可以依据《商品房买卖合同》第十八条和合同补充协议第三条第5款约定要求被告承担保修责任。另外，对于原告反映的问题，被告经核实后情况属实的，已经按照质量保修责任维修好，若再要求被告承担过高违约金，则对被告而言有失公平。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般可以认定为过分高于造成的损失。现原告并无任何损失，其主张违约金过高，应不予支持。二、本案不存在原告可以拒绝收楼的情形。通常情况下，买受人可拒绝收楼的情形为：房屋存在没有完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；房屋存在地基基础工程质量问题、主体结构工程质量问题。现案涉房屋已经通过竣工验收，不存在前述问题，因此原告应按时办理收楼手续。综上，案涉房屋已经交付，原告所述问题经核实后情况属实的，被告也依据质量保修责任予以维修，故被告不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2012年11月25日，原、被告签订一份编号为Y163770的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告的商品房保利东景花园4座2403房，购房总金额为1153892元，套内建筑面积83.03平方米。合同第九条还约定，被告应当在2015年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付被告使用。第十条第1项第(2)点约定，逾期交付商品房超过90天后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金。上述合同的附件二为《装饰、设备标准》，其中的保利东景花园毛坯交楼标准，入户门是在公共设施部分的电梯厅中列出，为豪华木饰面防护门。上述合同的附件三为《合同补充协议》，其中第三条第2项约定，“房屋交付的标志是该商品房经验收合格后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第九条约定的最后的交付时间，或甲方向乙方发出《交楼通知书》七日起视为交付，上述日期以较为前者为准。该商品房的风险自交付使用之日起转移给乙方。”第5项约定，“买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，达到该交付条件后，乙方应当按照约定时间及时办理收楼手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照买卖合同第十八条承担保修责任。如乙方以此问题为由拒收该商品房，则视为由于乙方原因未能按期交付。”上述合同签订后，原告已依约向被告支付了购房款1153892元。2014年11月21日，案涉房屋所在工程取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年1月29日被告向原告邮寄收楼通知书，原告如约于2015年1月31日前往收楼，但发现入户大门门框变形、门锁错位导致不能上锁，房内堆放较多杂物等，遂提出被告整改维修且没有正式办理收楼手续。至2016年4月底，原告与房屋所在居委会人员到案涉房屋，发现入户大门可以开关，但门框有变形现象，门锁错位导致锁不了，房内有装修垃圾。至2016年10月18日原告向本院提起诉讼。诉讼中，被告曾对案涉房屋的入户大门进行维修，于2016年11月2日向原告发出维修完成通知。本院于2016年11月29日组织双方到现场查看，房内杂物已清理，入户大门能开关及上锁。本院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应予保护，并约束于双方当事人。本案的争议焦点为，案涉房屋是否符合交付标准，原告未予收楼理由是否成立。对此，本院主要依据《商品房买卖合同》第九条的约定来审查，该条规定如下，被告应当依照有关规定，将已办理竣工验收备案手续，符合附件所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付被告使用。本案中，被告开发的房屋所在工程已取得了竣工验收备案手续，即整体工程质量、规划、消防、人防等项目已经验收合格，符合使用要求，同时双方约定的毛坯房的装饰和设备也已达到标准。最主要存在的问题是入户大门，按照现有的证据本院可以认定原来确实存在质量问题，包括门框变形、门锁错位、不能上锁。原告认为不能上锁存在生命财产安全问题从而不能正常使用商品房，但此问题完全可以通过加装门锁等简易措施即可临时解决，同时并不涉及房屋主体结构等重大问题，相比整间商品房来说所占相对较小。还有房内堆放的杂物等也可督促被告或自己先行清理则可达到使用目的。而且按照一般的社会经验，业主通常会在收楼后一段时间才进行装修等使用，前述问题并不即时有明显的影响。因此，本院认为案涉房屋从整体上已经能够正常使用并达到交付标准，原告以上述问题为由未予收楼理由不成立。而对于上述装修、设备存在的瑕疵，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的后半部分规定的情况，即原告应要求被告进行修复，否则可以自行委托他人修复，修复费由被告承担，如还有其他损失亦可主张被告赔偿，而不能据此拒绝收楼。对于入户大门原来确实存在的瑕疵问题，诉讼中被告已进行过修复，经本院组织双方到现场查看，入户大门已能正常开关、上锁和使用，该入户大门在修复时有造成少量破损，但不影响已基本修复好的认定。综上所述，在被告已经基本修复好的情况下，原告请求被告再进行维修，本院不予支持。同时原告未予收楼的理由不成立，原告请求被告支付逾期交楼的违约金没有依据，本院也不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周睿的诉讼请求。案件受理费5578.64元，减半收取计2789.32元（原告周睿已预交），由原告周睿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  萧永宜二〇一六年十二月六日书记员  劳雪清