广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第946号
上诉人（原审原告）：邹向竞，男，1985年5月31日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市花都区新华街曙光路**号*幢***房。
委托代理人：邹道安，男，1959年10月9日出生，汉族，身份证住址：广东省韶关市曲江区韶钢集团公司二村215-526号，系邹向竞父亲。
上诉人（原审原告）：陈佩捷，女，1994年3月10日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：韶关市曲江富松房地产开发有限公司。
法定代表人：石富勇，董事长。
委托代理人：吴志发，广东宜方律师事务所律师。
委托代理人：熊韦华，广东宜方律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司韶关曲江支行。营业场所：广东省韶关市曲江区马坝镇府前中路1号。
负责人：张祖明，行长。
委托代理人：古城，该行职员。
委托代理人：付菁葭，该行职员。
上诉人邹向竞、陈佩捷因与被上诉人韶关市曲江富松房地产开发有限公司（以下简称富松公司）及原审第三人中国银行股份有限公司韶关曲江支行（以下简称中行曲江支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市曲江区人民法院（2014）韶曲法民一初字第110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2012年7月30日，邹向竞、陈佩捷作为买受人，富松公司作为出卖人签订了合同编号为（2011）13019595号的《商品房买卖合同》，该合同约定邹向竞、陈佩捷购买富松公司开发建设并已取得《商品房预售许可证》的东山花城第1幢2303房。该房的建筑面积为143.7平方米，套内建筑面积116.5平方米，公摊面积为27.2平方米，单价为每平方米4547.1元，按套内建筑面积计价，总房价为529736元。付款方式为：邹向竞、陈佩捷于2012年8月1日前首付购房款179736元及其他费用给富松公司，余款350000元以银行按揭贷款的方式支付。该合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2013年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……。4、因政府行为导致的延误；”该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期时间不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按照买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三［该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金］”。该合同第十一条“交接”中预定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件，或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按书面或电话通知、短信通知的时间办理收楼手续的，则以书面通知或电话通知或短信通知的交楼时间为准，逾期视为买受人已实际收楼”。该合同附件四：《合同补充协议》第二条约定：“买受人同意出卖人以电话或短信或书信或楼盘张贴公告等形式向买受人送达《入住通知书》、通知收楼和办理《房地产权证》手续等”。合同签订当天，邹向竞、陈佩捷交付了首期购房款179736元、物业维修基金2874元、测绘费160元给富松公司收取，支付了预告登记费80元给韶关市曲江区房地产管理所，支付了查档费100元给韶关市曲江区房地产交易所。2012年8月30日，邹向竞、陈佩捷作为借款人，富松公司作为保证人，中行曲江支行作为贷款人共同签订了编号为2012年抵字073号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称《贷款合同》），约定：邹向竞、陈佩捷作为借款人，富松公司作为保证人向中行曲江支行借款350000元，邹向竞、陈佩捷同意并授权贷款人将全部贷款直接划至富松公司的专用账户。邹向竞、陈佩捷采用按月等额本息还款的方式还款，还款期数为240期，每期还本息金额为2480.94元。富松公司提供全程连带责任保证。2012年9月6日，中行曲江支行作为权利人办理了涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记，邹向竞、陈佩捷为此向韶关市曲江区房地产管理所支付了抵押登记费80元、抵押权预告登记费80元，向韶关市曲江区房地产交易所支付了按揭查档证明费150元。2012年9月13日，中行曲江支行发放了约定的350000元贷款。2012年10月开始，邹向竞、陈佩捷按《贷款合同》的约定每月向中行曲江支行偿还按揭贷款。
从2012年9月开始，富松公司开发建设的东山花城因该楼盘的承建商拖欠大量的工人工资和材料款，引起工人和材料供应商上访，造成东山花城的工程停工长达五个多月，后经韶关市曲江区建设局、韶关市曲江区人力资源和社会保障局等政府部门协调，并由富松公司代付工人工资保证金后，涉案工程至2013年3月初才恢复施工。其后，涉案工程于2013年3月29日竣工，于2013年4月16日通过环保验收，于2013年4月28日通过工程规划验收，于2013年6月27日通过防雷验收，于2013年9月27日通过消防验收，于2014年2月21日通过建设工程竣工验收；期间，富松公司分别于2013年5月31日和2013年7月10日，通过电话和信函的方式通知邹向竞、陈佩捷验收楼房，邹向竞、陈佩捷以富松公司提供的楼房验收报告不齐备为由拒绝验收楼房。
2014年1月15日，邹向竞、陈佩捷向原审法院提起诉讼，称：2012年7月30日，邹向竞、陈佩捷与富松公司签订了《商品房买卖合同》，约定邹向竞、陈佩捷购买富松公司开发建设并预售的“东山花城”第1幢2303房。该房屋套内建筑面积116.5平方米，房价为529736元。付款方式为2012年8月1日前首付179736元，余款35万元办理银行按揭贷款。2012年7月30日，邹向竞、陈佩捷支付了首付房款179736元及维修基金、测绘费3034元给富松公司。2012年8月30日办妥银行按揭，贷款银行为中行曲江支行。按照贷款合同约定，中行曲江支行将35万元直接划入富松公司的专用账户。邹向竞、陈佩捷与富松公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：富松公司应当在2013年1月1日前将依照国家和地方政府规定验收合格的商品房交付给邹向竞、陈佩捷使用。该合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。1、……；（2）逾期超过30日后，邹向竞、陈佩捷有权解除合同，富松公司需按买受人累计已付购房款的5%支付违约金。至今，富松公司已超过合同约定的交楼期一年，仍不能将验收合格的楼房交付，造成邹向竞、陈佩捷重大损失。根据相关法律规定和合同约定，邹向竞、陈佩捷请求解除与富松公司签订的《商品房买卖合同》。同时，至2013年12月15日，邹向竞、陈佩捷已连续还贷16期，每期2480.94元，已支付房贷本息共39695.04元。其中，向银行支付利息25323.46元，偿还借款本金14371.58元，尚欠借款本金335628.42元。邹向竞、陈佩捷的损失有：1、计至2013年12月15日，邹向竞、陈佩捷的直接损失共35524.33元。（1）至2013年12月止支付银行贷款利息25323.46元。（2）邹向竞、陈佩捷向富松公司支付的首付179736元及维修基金、测绘费3034元，合计182770元。这笔钱如果存银行将产生利息，按银行一年期存款利率3.25%计算，从2012年8月1日计至2014年1月31日共18个月，该项利息损失8915.52元。（3）邹向竞、陈佩捷已还银行借款本金14371.58元，利息25323.46元，合计39695.04元。这笔钱如果存银行将产生利息，按一年期零存整取利率（年利率2.85%）计算16个月，该项利息损失为795.35元。（4）邹向竞、陈佩捷因买房向相关部门交付费用490元。其中预告登记费80元，抵押权预告登记费、抵押权登记费160元，房地产查档费100元，按揭查档费150元。2、富松公司的违约行为，造成邹向竞、陈佩捷重大损失。由于合同约定的违约金过低，不足以弥补邹向竞、陈佩捷的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，富松公司除按已付购房款的5%支付违约金给邹向竞、陈佩捷外，还应赔偿邹向竞、陈佩捷的损失。3、由于邹向竞、陈佩捷尚欠银行借款本金335628.42元，该款实际上是富松公司所占用。因邹向竞、陈佩捷要收到富松公司返还的购房款，才能全额清偿银行的借款。在富松公司返还款项前仍产生利息，另邹向竞、陈佩捷偿还银行贷款、与银行解除合同过程可能产生相关费用或损失。这些利息、费用或损失理应由富松公司承担。4、富松公司根本违反合同，应当承担该案的全部诉讼费用。综上，邹向竞、陈佩捷请求原审法院：1、判令解除邹向竞、陈佩捷与富松公司签订的《商品房买卖合同》。2、判令富松公司返还邹向竞、陈佩捷已付购房款529736元。3、判令富松公司返还邹向竞、陈佩捷已付维修基金、测绘费3034元。4、判令富松公司向邹向竞、陈佩捷支付违约金26486.14元，赔偿损失8884.14元。5、判令富松公司承担从2013年12月16日起计至全部偿还银行借款之日的利息及邹向竞、陈佩捷向银行还款、解除贷款合同过程产生的相关费用和损失。6、判令富松公司负担本案全部诉讼费用。
2014年2月12日，邹向竞、陈佩捷以中行曲江支行与本案有法律上的直接利害关系为由，向原审法院申请追加中行曲江支行为本案第三人。原审法院依法予以准许，并通知中行曲江支行作为本案第三人参加诉讼。2014年2月18日，富松公司以涉案工程因施工负责人陈新夏等问题停工为由，向原审法院申请追加陈新夏为本案被告，但原审法院未予准许。富松公司一审答辩认为，涉案楼房因政府行为导致迟延交楼，按双方《商品房买卖合同》约定，涉案房屋交付时间可以顺延至2013年6月1日前。涉案楼房于2013年4月28日取得建设项目竣工规划验收合格证后，富松公司分别于2013年5月和7月通知邹向竞、陈佩捷验收房屋，但邹向竞、陈佩捷未实际收楼，责任不在富松公司。一审庭审后（2014年3月17日），富松公司向原审法院提交了韶关市环境保护局曲江分局于2013年4月16日作出的《关于韶关市曲江区富松房地产开发有限公司东山花园住宅小区一期商住楼建设项目环保竣工验收决定书》、韶关市曲江区住房和城乡建设局于2013年4月28日颁发的《韶关市曲江区建设项目竣工规划验收合格证》、韶关市曲江区气象局于2013年6月27日作出的《防雷装置验收意见书》、广东省韶关市公安消防局于2013年9月27日作出的《建设工程消防验收意见书》、验收日期为2014年2月21日的《建筑工程竣工验收报告》，拟证明东山花城（一期）1号楼于2013年3月29日竣工，于2013年4月16日通过环保验收，于2013年4月28日通过工程规划验收，于2013年6月27日通过防雷验收，于2013年9月27日通过消防验收，于2014年2月21日通过建设工程竣工验收的情况。中行曲江支行答辩认为，邹向竞、陈佩捷办理住房贷款时，与中行曲江支行、富松公司签订了《贷款合同》，并办理了抵押登记，富松公司为涉案贷款提供全程连带保证责任，故若邹向竞、陈佩捷与富松公司解除《商品房买卖购房合同》，必须先还清中行曲江支行的贷款本息，否则，中行曲江支行将依法对涉案房产行使抵押权。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可解除合同，但对于一般的迟延履行债务或违约行为，不必然导致合同目的不能实现的，当事人可要求违约方承担违约责任后继续履行合同。违约金的计算可在合同中约定，但约定的违约金过分高于或过分低于造成的实际损失的，可予以适当的减少或增加。具体到本案，邹向竞、陈佩捷与富松公司签订《商品房买卖合同》的目的是取得富松公司开发建设的东山花城第1幢2303房的所有权。富松公司签订该合同的目的是收取《商品房买卖合同》所涉房屋的价款。该房屋在双方签订《商品房买卖合同》时，是经曲江区建设局批准取得《商品房预售许可证》的预售房，并于签订合同后在韶关市曲江区房地产管理所办理了预告登记，并于2012年8月30日办理了房地产抵押贷款。而该套房屋所处的整幢楼房，至2013年3月29日竣工，于2013年4月28日通过了规划验收后，富松公司即认为已符合《商品房买卖合同》第八条约定“1、该商品房经验收合格”的交付条件，认为邹向竞、陈佩捷收到通知后即应验收楼房。为此，富松公司于2013年5月31日和2013年7月10日，分别以电话和信函的方式通知邹向竞、陈佩捷接收楼房，从对该合同第八条约定的交付条件“1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、……”来理解，该合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，应理解为：该商品房的主体工程或土建工程已经完工和经验收合格，邹向竞、陈佩捷、富松公司双方即应该交接楼房，即邹向竞、陈佩捷此时应该验收楼房。但邹向竞、陈佩捷此时拒绝验收楼房，并认为富松公司楼房的交付条件尚未成就，是因为邹向竞、陈佩捷按普通人理解的楼房的交付条件，即该合同第八条所列具的交付条件“2、该商品房经综合验收合格”，可办理房地产权证的条件来理解房屋的交付条件，邹向竞、陈佩捷、富松公司双方因此产生纠纷。而邹向竞、陈佩捷、富松公司双方签订的合同是由富松公司提供的格式合同，在该格式合同中约定房屋的交付条件为“1、该商品房经验收合格。”明显对富松公司有利，并免除了富松公司的应有责任，相应地限制了邹向竞、陈佩捷的权益。而富松公司至该案开庭之日仍没有向该院提交证据证明，富松公司在签订该合同时已向邹向竞、陈佩捷明确提示和解释过该交付房屋条件的含义。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，邹向竞、陈佩捷、富松公司双方签订合同约定房屋的交付条件为“1、该商品房经验收合格”应当认定无效。合同第八条约定的交付条件应当按普通人的理解解释为：“2、该商品房经综合验收合格”，即邹向竞、陈佩捷按照普通买房人理解的房屋交付条件作为富松公司交付房屋的条件。因此，富松公司在合同所涉房屋的土建工程完工后的2013年的5月至7月间通知邹向竞、陈佩捷验收楼房，邹向竞、陈佩捷拒绝验收楼房理由充分，该院予以支持。富松公司已构成迟延履行的违约事实，依法应承担相应的违约责任。邹向竞、陈佩捷、富松公司签订《商品房买卖合同》第八条的交付期限约定：“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……，4、因政府行为导致的延误；”富松公司开发建设的楼房，从2012年9月开始停工五个多月，停工原因是富松公司与承建商因工程款支付问题引发，虽经另案审理确定责任不在富松公司，但仍属于富松公司自身管理问题引起纠纷。曲江区政府出面干涉是协助富松公司解决纠纷，而不是强迫富松公司停工，因此，富松公司停工的根本原因不是政府行为所致，不足以构成合同约定的免责条件。富松公司主张以延期交楼是政府行为所致，要求按照“……因政府行为导致的延误”，请求顺延交楼期限的理由不充分，该院依法不予采纳。富松公司开发建设的楼房于2014年2月21日通过综合验收，至此，富松公司开发建设的楼房已具备交楼的条件，邹向竞、陈佩捷应按合同约定按时验收楼房，经邹向竞、陈佩捷验收楼房后，邹向竞、陈佩捷即可办理《房地产权证》成为该房屋的所有权人，实现邹向竞、陈佩捷签订《商品房买卖合同》的目的。因此，虽然此时富松公司逾期交楼时间为13个月，但富松公司延期交房，只构成逾期履行责任，不会导致根本性违约，邹向竞、陈佩捷签订《商品房买卖合同》的目的仍可实现。而从富松公司延期交楼的主要原因是承建商没按合同规定的进度完工，且富松公司也采取了积极有效的补救措施来看，再考虑邹向竞、陈佩捷、富松公司所签订《商品房买卖合同》是涉及房屋此类不动产的大宗交易，邹向竞、陈佩捷对富松公司延期交房应具备一定的宽容度。故此，邹向竞、陈佩捷要求解除与富松公司签订的《商品房买卖合同》，因理由不充分，且与鼓励交易、维护交易安全和交易秩序的立法目的相悖，该院依法不予支持；但富松公司仍应按照双方签订《商品房买卖合同》第九条的约定：即“……（2）逾期超过30日后，……并按照买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金”的规定，支付违约金给邹向竞、陈佩捷。但违约金的计算，应依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，富松公司如果按照合同约定应支付违约金26486.8元（邹向竞、陈佩捷已付总房价529736元×5%）给邹向竞、陈佩捷。而邹向竞、陈佩捷的实际损失，是不能及时入住该楼房可能要多支付的住房租金，而合同所涉楼房所处地段的相同类型住房根据装修标准不同，租金在1400元／月至1900元／月之间，富松公司逾期13个月交房，可能多支付住房租金18200元至24700元，因此，邹向竞、陈佩捷、富松公司在合同中约定的违约金计算方法计算的违约金26486.8元，不会过分高于或过分低于邹向竞、陈佩捷的实际损失，该院予以确认。邹向竞、陈佩捷请求富松公司赔偿因解除合同后可能给其造成的损失，因该院不支持邹向竞、陈佩捷解除合同的诉讼请求，因此，邹向竞、陈佩捷诉请的相应损失，尚未实际发生，邹向竞、陈佩捷请求富松公司赔偿解除合同所产生的相应损失，该院依法不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第九十四条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2014年8月14日作出（2014）韶曲法民一初字第110号民事判决：一、限韶关市曲江富松房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，支付违约金26486.8元给邹向竞、陈佩捷。二、驳回邹向竞、陈佩捷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9981元，由邹向竞、陈佩捷共同负担7981元，韶关市曲江富松房地产开发有限公司负担2000元。
邹向竞、陈佩捷不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1、原审判决认定“建设工程于2013年3月29日竣工；于2013年4月16日通过环保验收；于2013年4月28日通过工程规划验收；于2013年6月27日通过防雷验收；于2013年9月27日通过消防验收；于2014年2月21日通过建设工程竣工验收”。但是，富松公司在一审庭审时仅提供了韶关市曲江区住房和城乡建设局于2013年4月28日颁发的《韶关市曲江区建设项目竣工规划验收合格证》、电话通知登记、房屋交接通知及其邮寄凭证以及银行划款凭证。上述证据除了能够证实涉案工程于2013年4月28日通过工程规划验收外，无法证实原审判决中“建设工程于2013年3月29日竣工；于2013年4月16日通过环保验收；”以及“于2013年6月27日通过防雷验收；于2013年9月27日通过消防验收；于2014年2月21日通过建设工程竣工验收”的情况。事实上，邹向竞、陈佩捷起诉前曾十多次主动与富松公司联系，问询涉案房屋的建设情况，但富松公司都无法提供涉案楼房的任何验收资料，也不能明确楼房的交楼时间。即使富松公司在一审庭审后提供了涉案工程其他项目的验收文件，原审法院以未经当事人质证的证据作为定案依据，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条、第五十条、第五十一条的规定。2、富松公司违约的事实清楚。邹向竞、陈佩捷与富松公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，富松公司应当在2013年1月1日前将依照国家和地方政府规定验收合格的商品房交付给邹向竞、陈佩捷使用。但直至一审庭审时，富松公司仅能提供《规划验收合格证》，并无提供建筑工程竣工验收备案的资料。因规划验收合格证只是建筑工程众多验收项目之一，可见，涉案的建筑工程没有完成竣工验收备案。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《商品房销售管理办法》第三十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，建筑工程必须经竣工验收合格后方能交付使用。2003年8月15日，广东省建设厅针对广州市国土资源和房屋管理局关于如何理解“该商品房经验收合格”的请示，回复了《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》，其中指出：“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”广东省高级人民法院2012年作出的《全省民事审判工作会议纪要》中指出：一、关于房地产纠纷案件：6、房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。富松公司通知邹向竞、陈佩捷收楼时，涉案房屋未经建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，也不能满足基本的安全条件和买手人的基本居住要求。而且，富松公司一审答辩时已自认其通知邹向竞、陈佩捷收楼的时间比合同约定时间延迟。富松公司只是不承认自身违约，将自身管理问题引起工期延误的责任推给政府。本案事实是：2013年7月10日，富松公司通知邹向竞、陈佩捷收楼。邹向竞、陈佩捷于2013年7月中旬来到富松公司，富松公司不能出示涉案房屋已经验收合格的文件，也不敢承诺涉案房屋什么时候完工。邹向竞、陈佩捷当即提出退楼的要求，富松公司予以拒绝。富松公司一审答辩时却指责邹向竞、陈佩捷不收楼，有违诚信原则。原审法院强迫守约的邹向竞、陈佩捷给违约的富松公司“宽容度”，并驳回邹向竞、陈佩捷的合法诉求，是助纣为虐。
二、原审判决适用法律错误，引用法律张冠李戴。1、邹向竞、陈佩捷请求解除合同合法。邹向竞、陈佩捷与富松公司签订《商品房买卖合同》第八条约定，富松公司应当在2013年1月1日前将依照国家和地方政府规定验收合格的商品房交付给买受人使用。第九条约定，富松公司逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。现邹向竞、陈佩捷请求解除合同，是因为富松公司已超过合同约定的交楼期一年，仍不能将验收合格的楼房交付。邹向竞、陈佩捷的主张符合双方在《商品房买卖合同》约定的解除条件，依据《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第四条确立的当事人自愿原则以及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，邹向竞、陈佩捷是依法行使解除权。2、邹向竞、陈佩捷是守约方，合法权益应依法保护；富松公司延迟交楼，是违约方，应依法承担违约责任。邹向竞、陈佩捷请求富松公司退还购房款529736元、其他费用3034元，并支付违约金26486.8元、违约金不足弥补的损失8884.14元以及今后产生的损失，合法合理。3、原审判决适用法律错误。原审判决以《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”为依据处理本案，明显适用法律错误。更令人震惊的是，原审判决“创新”推出“鼓励交易、维护交易安全和交易秩序的立法目的”，指责邹向竞、陈佩捷请求解除合同与该立法目的相悖，并以此为由驳回邹向竞、陈佩捷请求解除合同的主张。
据此，邹向竞、陈佩捷请求本院：1、撤销原审判决。2、判令解除邹向竞、陈佩捷与富松公司签订的《商品房买卖合同》。3、判令富松公司返还邹向竞、陈佩捷已付购房款529736元。4、判令富松公司返还邹向竞、陈佩捷已付维修基金、测绘费3034元。5、判令富松公司向邹向竞、陈佩捷支付违约金26486.8元，加赔偿损失8884.14元。6、判令富松公司承担从2013年12月16日起计至全部偿还银行借款之日的利息和邹向竞、陈佩捷向银行还款、解除贷款合同过程产生的相关费用和损失。7、判令富松公司负担全部诉讼费用。
富松公司答辩称：一、涉案房屋通知收楼时间比合同约定的交付时间是延迟了一段时间，但造成该事实的责任不在富松公司。延迟交付房屋是因承建方韶关市曲江区建筑工程有限公司及其施工负责人陈新夏拖欠工人工资、材料供应商货款等问题，导致工人和材料供应商上访和停工。富松公司配合政府部门协调解决了上述问题。故此，延迟交付是政府行为所致，符合《商品房买卖合同》第八条“特殊原因”第4项约定的“因政府行为导致的延误”的情形，停工5个多月的时间应当予以顺延。在顺延的时间内，涉案房屋已通过竣工验收，富松公司也按时通知了邹向竞、陈佩捷前来收楼，故富松公司不应当承担违约责任。
二、富松公司提供的验收资料足以反映涉案楼房工程质量符合有关法律、法规规定的建设工程强制性标准与质量要求，也符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件即该商品房经验收合格。邹向竞、陈佩捷上诉提出涉案房屋应以《竣工验收备案表》为验收合格的依据，并认为涉案房屋之间不具备交楼条件，缺乏法律、法规依据，也缺乏合同依据。1、竣工备案或《竣工验收备案表》是政府相关部门对商住楼建筑工程综合验收后出具（签署）的备案手续。而综合验收涉及规划、环境、住建等多个相关职能部门对住宅小区是否符合法定规划和设计的居住条件进行的多项目验收，是由政府相关部门参与，并出具（签署）相关验收资料（凭证）后的汇总。在全部部门通过后才最终出具的一份《竣工验收备案表》。因此，竣工验收备案（或称“综合验收”）是属于《商品房买卖合同》第八条约定的第2项交付条件（即“该商品房经综合验收合格”），与双方约定的交楼条件（即“该商品房经验收合格”）明显不符。邹向竞、陈佩捷混淆上述两种交楼条件，或将“该商品房经验收合格”扩大理解为“该商品房经综合验收合格”，进而认为涉案房屋就是不合格房屋，错误。涉案商住楼虽未办理竣工验收备案，但已能办理房屋产权证，足以说明涉案商住楼是经验收合格的，《竣工验收备案表》并非是双方合同约定的房屋交付的必备条件。2、根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，将建设工程竣工验收报告和相关政府部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门，仅仅为行政管理上的备案。就本案而言，建设单位、施工单位、监理单位、设计单位共同对涉案工程所出具的竣工验收记录，就是双方合同第八条第1项所约定的房屋交付条件（即“该商品房经验收合格”）。3、无论是项目竣工验收，还是竣工综合验收，都仅仅是行政管理上的备案，并非必须办理的事项，甚至按先行规定，已经无需备案了，因为：2002年11月1日，国务院在《关于取消第一批行政审批项目的决定》中就明确取消了行政部门的竣工验收。2004年5月19日，国务院在《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中又取消了行政部门的综合验收。也就是说，无论是合同约定，还是法律法规或规章规定，邹向竞、陈佩捷提出涉案房屋应以《竣工验收备案表》为“验收合格”的依据，并认为涉案房屋至今不具备交楼条件，既没有法律法规依据，也没有合同约定依据。
三、解除本案的《商品房买卖合同》不仅增加交易成本、阻碍经济发展，而且容易造成对民商法上的信仰危机。1、合同法最为重要的基本精神或价值目标就是鼓励合同交易，增进社会财富。市场交易越频繁，市场经济越能充分发展，社会财富和国家财富越能迅速增加。实践不断证明，随着社会关系的日益复杂和市场经济日益繁荣，不适当地强行解除合同，不仅增加交易成本、阻碍经济发展，而且不利于对当事人意志的尊重，甚至导致民事主体对民商法的信仰危机。2、本案涉及大宗不动产交易，由于政府原因不能完善手续是社会常态，而商品房购买者在完全可以使用涉案商品房，涉案商品房已经可以办理房屋产权证的情况下，购房者基于居住的需求已经达到了买房的目的，而开发商也达到了基于卖房以求企业得到稳定发展的目的，双方订立的商品房买卖合同继续履行没有任何问题。因此，人民法院应当保护正常的买卖，维护交易秩序，而商品房购买者也应当给予一定的宽容度，如果邹向竞、陈佩捷执意解除合同，与鼓励交易、维护交易安全和交易秩序的立法原意相悖，不利于交易市场的正常发展，甚至违背了最高人民法院贯彻“鼓励交易、增加财富”的原则及其发布合同法相关司法解释调整市场交易的初衷。
综上所述，涉案房屋交付时间比约定确有延迟，但责任不在富松公司，而是政府行为。根据双方合同约定，交房时间可以据实顺延。另外，富松公司提交的工程竣工验收资料足以证明涉案商住楼的质量符合法律法规有关建设工程的强制性标准与质量要求。邹向竞、陈佩捷在涉案房屋完全符合居住条件的情形下，主张解除买卖合同不仅增加交易成本，而且容易造成对民商法的信仰危机。因此，在顺延期限之内，涉案房屋“经验收合格”，具备交房条件，并通知了邹向竞、陈佩捷收房。只是由于邹向竞、陈佩捷混淆了“经验收合格”与“经综合验收合格”的区别，甚至误解为“未经综合验收”或未经竣工验收备案的房屋就是不合格的房屋。涉案商住楼已经办理了《商品房屋产权权属证明书》和《房地产权证》，足以说明《竣工验收备案表》并不是交房的必备条件。而在涉案商品房符合约定交房条件的情形下，若贸然解除合同，既不符合合同约定，也不利于维护正常的交易秩序，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
中行曲江支行答辩称：邹向竞、陈佩捷办理住房贷款时，与中行曲江支行、富松公司签订了《贷款合同》，并办理了抵押登记，富松公司为涉案贷款提供全程连带保证责任。邹向竞、陈佩捷和富松公司不应因本案纠纷拖欠贷款。不管本案处理结果如何，只要涉案贷款全部清偿，中行曲江支行就会办理解除贷款合同的手续。
二审庭询时，本院对富松公司于一审阶段提交的如下证据：韶关市环境保护局曲江分局于2013年4月16日作出的《关于韶关市曲江区富松房地产开发有限公司东山花园住宅小区一期商住楼建设项目环保竣工验收决定书》、韶关市曲江区住房和城乡建设局于2013年4月28日颁发的《韶关市曲江区建设项目竣工规划验收合格证》、韶关市曲江区气象局于2013年6月27日作出的《防雷装置验收意见书》、广东省韶关市公安消防局于2013年9月27日作出的《建设工程消防验收意见书》、验收日期为2014年2月21日的《建筑工程竣工验收报告》补充质证。邹向竞、陈佩捷不同意对上述证据予以质证。中行曲江支行对上述证据无异议。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院仅针对罗青旗上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、邹向竞、陈佩捷关于解除双方于2012年7月30日签订的《商品房买卖合同》的主张可否予以支持。二、邹向竞、陈佩捷要求富松公司支付违约金26486.8元可否予以支持。三、邹向竞、陈佩捷要求富松公司返还其已付购房款529736元、物业维修基金2874元、测绘费160元，并赔偿损失8884.14元、从2013年12月16日起计至全部银行贷款全部清偿之日止的贷款利息以及邹向竞、陈佩捷向银行还款、解除《贷款合同》过程中所产生的相关费用和损失的主张可否予以支持。
一、关于邹向竞、陈佩捷要求解除双方于2012年7月30日签订的《商品房买卖合同》的主张可否予以支持问题。邹向竞、陈佩捷上诉认为富松公司逾期交楼。富松公司认可其通知收楼的时间比《商品房买卖合同》约定的交付时间延迟，但认为造成该事实是承建商韶关市曲江区建筑工程有限公司及其施工负责人陈新夏拖欠工人工资、材料供应商货款等问题，导致工人和材料供应商上访和停工，富松公司配合政府部门协调解决了上述问题，故延迟交付是政府行为所致。经查，涉案工程因涉案商住小区的承建商拖欠工人工资和材料款，自2012年9月开始停工至2013年3月初才复工。因承建商拖欠个人工资和材料款一事，是富松公司自身管理问题或富松公司与承建商、具体施工负责人之间的纠纷所引起，曲江区建设局等政府部门协调富松公司、承建商、具体施工负责人的关系是协助富松公司解决纠纷，故此，涉案工程停工的根本原因并非政府行政行为所致。既然涉案工程非因政府行为导致延误，那么，富松公司逾期交楼不能适用《商品房买卖合同》第八条中“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……。4、因政府行为导致的延误；”等内容的约定并据实顺延交楼时间。但是，本案中，邹向竞、陈佩捷已通过支付首付和办理银行按揭贷款的形式将涉案房屋的价款全额付给了富松公司；从本案现有材料来看，东山花城一期（包括涉案房屋所在的1号楼）已竣工验收合格，此前，该商住小区亦已通过了环保、规划、防雷、消防等一系列的验收，至此，涉案楼房已具备交楼条件。由此可见，涉案的《商品房买卖合同》几乎全部履行完毕，邹向竞、陈佩捷按合同约定验收楼房后，即可成为涉案房屋的所有权人，实现双方签订《商品房买卖合同》的目的。而且，因富松公司的瑕疵履行而解除本案《商品房买卖合同》，亦不利于维护合同的稳定性和交易安全，故此，对邹向竞、陈佩捷关于解除合同的主张，本院不予支持。
二、关于邹向竞、陈佩捷要求富松公司支付违约金26486.8元可否予以支持问题。涉案工程因富松公司自身管理问题或富松公司与承建商、具体施工负责人之间的纠纷造成施工人员停工，继而导致逾期交房。上述情况不属于《商品房买卖合同》第八条约定的免除富松公司违约责任的情形，故此，富松公司应依约承担违约责任。原审判决依据本案《商品房买卖合同》中“按照买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金”的约定计算富松公司应向邹向竞、陈佩捷支付违约金26486.8元。邹向竞、陈佩捷对违约金金额未提出上诉意见，故本院对原审判决认定的违约金金额予以维持。
三、关于邹向竞、陈佩捷要求富松公司返还其已付购房款529736元、物业维修基金2874元、测绘费160元，并赔偿损失8884.14元、从2013年12月16日起计至全部银行贷款全部清偿之日止的贷款利息以及邹向竞、陈佩捷向银行还款、解除《贷款合同》过程中所产生的相关费用和损失的主张可否予以支持问题。如上所述，本案《商品房买卖合同》继续有效，邹向竞、陈佩捷向富松公司支付购房款529736元、物业维修基金2874元、测绘费160元和从2013年12月16日起计至银行贷款全部清偿之日止的贷款利息是邹向竞、陈佩捷按照《商品房买卖合同》、《贷款合同》的约定必须承担的款项，故此，邹向竞、陈佩捷要求富松公司返还其已付购房款529736元、物业维修基金2874元、测绘费160元和从2013年12月16日起计至全部银行贷款全部清偿之日止的贷款利息的主张，本院不予支持。至于邹向竞、陈佩捷主张的损失8884.14元以及邹向竞、陈佩捷向银行还款、解除《贷款合同》过程中所产生的相关费用和损失，因邹向竞、陈佩捷并未提供证据证明其所主张的损失8884.14元如何产生、具体数额如何计得，且本案《商品房买卖合同》继续有效，不存在解除《贷款合同》产生相关费用或损失问题，故此，本院对邹向竞、陈佩捷关于损失赔偿的主张不予采纳。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。邹向竞、陈佩捷的上诉主张缺乏法律依据和事实依据，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9981元，由邹向竞、陈佩捷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 亮
代理审判员 朱应麟
代理审判员 神玉嫦
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 梁晓芳
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