辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第01623号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳金地长青房地产开发有限公司，住所地：沈阳市东陵区学成路18-10号102室。
法定代表人：郝一斌，该公司董事长。
委托代理人：王涌，辽宁瀛沈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何威，男，1977年4月13日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：张振，男，1959年9月13日出生，汉族。
委托代理人：孙长江、轩斯文，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人沈阳金地长青房地产开发有限公司与被上诉人何威因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2013）东陵民二初字第1060号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。
原审法院查明：原告于2012年5月25日前向被告交纳了102号别墅的购房诚意金100，000元，同日，诚意金转为定金，被告向原告出具了定金收据，双方同时签订一份《认购合约》，约定原告自愿购买被告开发的“金地·滨河国际社区五期”住宅，原告已详细阅读被告公示的《商品房买卖合同》条款及其附件且予以认可，原、被告双方经友好协商签订如下协议：一、房屋坐落：金地·滨河国际社区五期30#栋102号房；二、房屋价款及优惠方式：优惠后房屋总价款3，162，800元；三、付款方式及期限：本合约签署当日交纳定金100，000元，于2012年5月26日交纳首付款852，800元，余款贷款方式支付；四、双方责任：1、若原告在签署此《认购合约》前，与被告签署过《诚意金协议》，则自本合约签订时，原告可凭诚意金协议及交款凭证将所交纳过的诚意金款项转为等额购房定金。2、原告交纳定金并签署《认购合约》后，应于本合约第三条第2点中约定的付款期限之前持本合约及相关身份证件到被告指定地点交齐楼款或首付款，与被告签署《商品房买卖合同》及补充协议，在此期限内，被告为原告保留该房屋不再另行销售。3、如原告未在上述期限内未交齐楼款或首付款并与被告签署《商品房买卖合同》及补充协议的，本合约在上述约定期限届满日之次日自动解除，原告无权要求被告返还定金，被告无需通知原告即有权将该房屋另行销售等。合约签订当日，张振代原告何威在签收回执上签字，内容为：“本人已详细阅读金地长青湾《特别提示》的相关内容，资料中告知的关于购房中的风险提示，本人已全部知悉并愿意接受和承担”。2012年5月30日，原告向被告交纳首付款852，800元，原告共计向被告交纳购房款952，800元（852，800元＋100，000元）。2013年4月23日，被告向原告发出通知一份，内容为2012年5月25日，我公司与您就金地滨河国际社区五期30栋102号房屋的买卖事宜签订《认购合约》。认购合约签订后，您未在约定期限内与我公司签订《商品房买卖合同》，您的行为违反了认购合约的约定。根据以上事实，我公司现通知您行使认购合约赋予我公司的权利：1、解除《认购合约》，我公司对《认购合约》项下的房屋另行处置。2、您交付的定金，我公司不予返还。2013年5月15日，被告将诉争房屋卖与案外人佟宁，价格为人民币3，350，000元，增值金额为187，200元，并已办理备案登记。原告诉至法院。另查，对104号别墅的通风口问题，被告向原告出具了一份承诺：“五期别墅30#西侧通风口，目前形态及位置业主均不满意，经与工程及设计沟通，通风口形态可改为9#类似形态，位置更改可有两种选择（1）类似于9#位置；（2）在原位置基础上西侧平移，最远至西山墙转角处。为保证客户按期签约经王威经理同意，特批为该客户出此证明”。原告出具承诺后，按第二项方案已将通风口在原位置基础上西侧平移。原告于2012年7月28日、8月16日、8月17日的先后录制的视频资料载明，1、对于“引风机”的问题，开始承诺为“自然通风口”，最后确定为有“引风机”；2、原告系整体购买三套别墅，被告对此明知且认可，三套别墅间存在关联关系。再查明，原告系同一天交纳的103、104、102号三套别墅的诚意金，诚意金于同一天转为定金，同一天签订的《认购协议》。
原审法院认为：关于《认购合约》的效力问题，因是双方当事人的真实意思表示且不违反法律强制性规定，因而应认定有效，双方均应按约履行。关于原告诉请的解除《认购合约》的问题，因原、被告对解除合约均无异议，本院予以确认。关于原告诉请被告双倍返还定金200，000元及被告反诉请求不予返还原告定金100，000元的问题，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因原告系同一天交纳的三套别墅的“诚意金”，同一天转为“定金”，同一天签订《认购协议》，出资人为原告何威的舅舅张振一人。原、被告双方对100，000元定金的性质无异议，本院予以认定。虽原告未在《认购协议》中与被告明确约定整体购买三套别墅，但从原告提供的张振与被告工作人员的视频等材料，能够认定被告对原告整体购买三套别墅是明知且认可的，故三套别墅间存在关联关系，由于104号别墅被告的违约，导致原告未能按期与被告签订《商品房买卖合同》，责任在被告，被告应向原告承担违约责任。故被告依法应双倍返还原告定金200，000元（100，000元×2倍）。关于原告诉请的返还购房款852，800元及利息、赔偿房屋差价款187，200元的问题，因原、被告合同已解除，被告应将购房款852，800元返还原告。但就利息及房屋差价的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条一款之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因被告在合同未解除的情况下，将诉争房屋卖与他人，并从中获利187，200元，该款应视为原告的实际损失，因损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院支持原告要求被告赔偿房屋差价187，200元的请求，其余请求因无法律依据本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，原审法院判决如下：一、解除原、被告双方签订的《认购合约》；二、被告沈阳金地长青房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告何威购房定金200，000元；三、被告沈阳金地长青房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告房屋差价187，200元；四、驳回原、被告其它诉讼请求及反诉请求。案件受理费人民币4，300元，反诉案件受理费2，300元，由原告负担2，150元，由被告负担4，450元。
宣判后，沈阳金地长青房地产开发有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，仅依据被上诉人购买的房屋房款来源于同一案外人张振，便认定被上诉人统一购买了三套房屋，进而认定三套房屋之间存在关联关系显属错误。被上诉人亲属购买的另一房屋的问题不应成为被上诉人拒绝与买受人签订本争议房屋商品房买卖合同的合法依据，且另外房屋存在的问题无法导致本案合同解除，一审法院在判令上诉人双返定金的同时，又判令上诉人向被上诉人支付房屋差价款是适用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人何威辩称：一审遗漏本金，请求发回重审，其余认定事实没有异议。
本院认为：原审法院认定事实存在如下问题。关于上诉人就本案房屋买卖的行为是否存在违约一节，被上诉人虽提出涉案房屋系与104号别墅整体购买，因104号别墅存在违约而导致本案合同目的无法实现的主张，但基于合同相对性的原则，原审法院应审查上诉人出售本案涉案房屋是否存在违约行为，据此判决应否支持原审原告的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市东陵区人民法院（2013）东陵民二初字第747号民事判决；
二、发回沈阳市东陵区人民法院重审。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 王可一
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。