福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第342号
上诉人（原审被告、反诉原告）朱元瀛，男，1950年9月10日出生，汉族，退休干部，住所地仙游县。
委托代理人卢清泉，广西宏桂律师事务所律师。
委托代理人连燕姐（系上诉人朱元瀛妻子），女，1950年7月2日出生，汉族，住所地仙游县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）朱金清，男，1957年8月1日出生，汉族，经商，住所地仙游县。
委托代理人林开国（系被上诉人朱金清女婿），男，1981年8月10日出生，汉族，医生，住所地仙游县。
上诉人朱元瀛因与被上诉人朱金清定金合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2013）仙民初字第1294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱元瀛及其委托代理人卢清泉、连燕姐、被上诉人朱金清的委托代理人林开国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年5月20日，原告朱金清与被告朱元瀛经中间人李清仙介绍双方就坐落于仙游县鲤城街道党校街238号第四层套房达成口头协议，被告朱元瀛欲将坐落于仙游县鲤城街道党校街238号第四层套房以单价每平方米人民币3850元断卖给原告朱金清，面积按今后办好的房产证上登记的面积为准，原告朱金清须先支付定金。当天，原告朱金清拿出现金人民币二万元支付给被告朱元瀛作为该套房的部分定金，被告朱元瀛出具了收据一份交原告朱金清收执为凭，该收据内容载明：“兹暂收朱金清的部分购房订金贰万元（20000元），其余订金待协议书签订时支付。收款人：朱元瀛二O一一年五月二十日”。之后，原告朱金清以被告朱元瀛未在双方口头协议的两、三个月内办理该套房的房产证导致双方无签订书面买卖协议书为由，要求被告朱元瀛双倍返还定金人民币四万元。被告朱元瀛以原告朱金清未在双方口头约定的2011年5月20日后的三天内签订书面协议书，导致双方没有达成书面买卖协议书为由，拒绝返还定金人民币二万元。为此，双方发生争执，原告朱金清于2013年10月28日诉至本院请求处理。
原审法院认为，2011年5月20日，被告朱元瀛欲将坐落在仙游县鲤城街道党校街238号第四层套房以单价每平方米人民币3850元出卖给原告朱金清。被告朱元瀛收取原告朱金清定金人民币二万元。因原、被告双方没有对签订书面买卖协议书作出明确的约定，以致双方对何时签订书面买卖协议书，无法达成一致意见，导致该房屋买卖合同无法签订。原告朱金清主张被告朱元瀛没有按照双方的口头协议两、三个月办理好房产证，导致买卖协议书无法签订，被告朱元瀛的行为属于违约，应双倍返还定金人民币四万元，但没有提供证据予以证实，故原告朱金清请求双倍返还定金人民币四万元，本院不予支持。反诉原告朱元瀛主张反诉被告朱金清违约，应取消定金人民币二万元，并赔偿其租金损失人民币32900元，但其提供的证据不足，本院亦不予采信。故原告朱金清请求被告朱元瀛双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告朱元瀛主张反诉被告朱金清构成违约，不同意返还定金，也缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案中，因原、被告双方均没有足够的证据证明对方拒绝签订房屋买卖合同，故被告朱元瀛应负返还给原告朱金清定金人民币二万元的民事责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：一、被告朱元瀛应在本判决生效之日起十日内返还给原告朱金清定金人民币二万元。二、驳回原告朱金清的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告朱元瀛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币八百元，减半后收取人民币四百元，由原告朱金清负担人民币二百元，被告朱元瀛负担人民币二百元。反诉费人民币一千一百二十三元，减半后收取人民币五百六十一元五角，由反诉原告朱元瀛承担。
一审宣判后，上诉人朱元瀛不服，向本院提起上诉。
上诉人朱元瀛上诉称：一、原审认定事实不清，同时把本案定性为定金合同纠纷也是错误的。2011年5月20日，双方经协商对购房事宜作出约定，定金为5万元，三天内签订书面协议，房产证的办理不限期限。但之后，被上诉人在其他地方选购商品房，未按约定与上诉人签订书面协议并支付剩余的3万元定金。被上诉人自己存在上述违约行为，却虚构上诉人违约的事实，提起诉讼。同时，本案双方之间属于房屋买卖合同纠纷，原审将本案定性为定金合同纠纷也是错误的。二、原审采用简易程序由代理审判员进行独任审理，审理过程中又偏袒对方，也是错误的。三、本案被上诉人的起诉已超过诉讼时效。被上诉人于2011年5月20日交付2万元定金，但本案起诉时间为2013年10月28日，已经超过诉讼时效，依法应判决驳回其诉讼请求。四、被上诉人应对其违约行为给上诉人造成的损失进行赔偿。被上诉人支付2万元定金后，上诉人当晚就动员原租赁人搬离被上诉人所欲购买的套房，导致该套房空置长达21个月，租金损失计人民币32900元。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人原审的反讼请求。
被上诉人朱金清辩称，上诉人上诉事实和理由不客观。双方约定的定金数额为2万元，不是5万元，约定两证均办理后双方再签订书面买卖协议，上诉人称双方约定房产证的办理不限期限不是事实。被上诉人天天都从上诉人家门前经过，不存在联系不上的问题，被上诉人自始至终也没有放弃购房。双方当初约定3个月内办好房屋两证，但上诉人至今房产证还未办理出来，本案是上诉人存在违约行为。上诉人原审申请出庭作证的证人都是其亲戚，原审已对此予以确认。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原审查明的事实，上诉人朱元瀛与被上诉人朱金清均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方二审争议的焦点为：1、上诉人主张其所收取的2万元款项不予退还是否应予支持；2、上诉人主张被上诉人应赔偿其租金损失人民币32900元是否应予支持。
针对上诉人主张其所收取的2万元款项不予退还是否应予支持的问题，本院分析认为：本案上诉人出具给被上诉人的《收据》中虽载明所收取的款项为“购房订金”，但因双方当事人在原审审理过程中均对该款项主张定金权利，故原审法院将该款项认定为定金性质并无不当。双方当事人对约定何时签订书面的房屋买卖合同及由此产生的违约责任各执一词，但均未能提供充分证据证实自己主张的事实。上诉人原审虽申请证人李清仙到庭作证，证人李清仙在庭上陈述称：“被告（即上诉人）说出具收据后3天再签订合同，办好手续”，但针对被上诉人提出的“……是否有约定何时签订房屋买卖合同”这一问题，又回答“不清楚……”。因此，从该证人证言也无法证实本案系被上诉人违约。上诉人二审另申请证人杨建华、郑文选出庭作证，欲证明本案系被上诉人违约，但上述证人证言亦未能证明上诉人所欲证明的事实。故原审法院对上诉人提出的2万元款项应不予退还的主张未予支持并无不当。
针对上诉人主张被上诉人应赔偿其租金损失人民币32900元是否应予支持的问题，本院分析认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。上诉人主张被上诉人应赔偿其21个月的租金损失，而根据上诉人的陈述可见，上诉人自认双方签订书面协议书的期限仅为三日内，故即使存在上述租金损失，也应当视为上诉人放任损失扩大所造成的。而且，本案上诉人也未能提供充分证据证明被上诉人一方应负违约责任。综上，原审根据本案具体案情，驳回上诉人的上述诉讼请求并无不当。
根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。本案上诉人原审期间并未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间主张被上诉人起诉超过诉讼时效，不予支持。上诉人还主张原审适用简易程序审理本案，且在审理过程中存在不当行为，依据不足，亦不予支持。根据本案所涉及的法律关系的性质，原审法院将本案案由应为定金合同纠纷也是正确的。综上，上诉人的上诉请求依据不足，不予支持。原审法院认定事实清楚，判决亦无不当，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1123元，由上诉人朱元瀛承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 吴瑞雪
二〇一四年四月十八日
书 记 员 倪益群
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。