浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳民初字第894号
原告：浙江通盛物业服务有限公司，住所地杭州市天目山路181号。
法定代表人：吴振华，董事长。
委托代理人：吴云飞、周晓，浙江励恒律师事务所律师。
被告：郑名通。
被告：郑某。
法定代理人：郑名通，系被告郑某的父亲。
二被告共同委托代理人：张承进，浙江千岛湖律师事务所律师。
原告浙江通盛物业服务有限公司诉被告郑名通、郑某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月30日立案受理，依法由代理审判员李霞适用简易程序，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴云飞、周晓、被告委托代理人张承进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告系淳安县千岛湖镇翡翠岛龙盛苑19幢物业的业主，与原告存在物业服务合同关系，该物业面积约为250.09平方米，该物业系由浙江通盛物业服务有限公司管理并提供服务。被告于2010年12月21日签订《翡翠岛别墅前期物业管理服务协议》一份作为《浙江省商品房买卖合同》之附件，此后原告按约为其提供物业服务，但被告一直拒绝交纳物业服务费，截止起诉之日，被告已连续拖欠物业管理服务费44666.07元，原告多次通过电话、登门、发函等方式催缴，要求被告支付拖欠的物业管理服务费。被告拒绝缴纳物业管理服务费的行为，严重扰乱原告的工作，并造成损失，故起诉请求判令：1、被告支付拖欠物业管理服务费44666.07元（自2012年2月1日起计算至2015年12月31日）；2、被告承担违约金8900元（按合同约定违约金按日千分之二计算，原告酌情调整至8900元）；以上两项合计人民币53566.07元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
1、《浙江省商品房买卖合同》及附件1份（复印件，提交原件核对），证明原告向被告提供物业管理服务的事实，并证明各方的权利、义务；
2、催告函1份（复印件）、张贴照片1份（复印件）、签收单1份（复印件），证明原告多次向被告催讨物业管理费的事实；
3、商品房交接书1份（复印件，提交原件核对），证明被告已接收本案所涉物业。
二被告答辩称：二被告系父子关系。2010年12月21日，二被告共同购买杭州通盛房地产淳安县千岛湖镇翡翠岛龙盛苑19幢，签订商品房买卖合同同时与原告签订《翡翠岛别墅前期物业管理服务协议》。签订至今没有办理房屋钥匙移交手续，房屋的钥匙仍然在物业公司。被告除了在2015年11月24日签收了原告于2015年11月17日出具的催告函以外，没有收到任何的催告。因为涉案房屋面墙大理石空心脱落及有一个房间严重渗水，原告也没有进行修理。当时原告的负责人答应过被告在物业费方面予以免除几年，对被告这种一次性付款购房的进行优惠。由于房屋实际没有移交，到底是几年当时是没有说的。去现场看过，是物业公司开的门。即使需要支付物业费，有一部分也是超过诉讼时效了。合同约定第一年一次性支付，第二年每半年支付一次。违约金按应付款的20%计算偏高。
二被告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
照片1组（打印件），证明涉案房屋没有移交且房屋存在质量问题。
经庭审质证：对原告提交的证据。被告对证据1的真实性无异议，签订《翡翠岛别墅前期物业管理服务协议》是在签订购买合同的时候签订的，不是在移交的时候签订的，该证据不能证明已办理物业交接的手续；对证据2的形式真实性无异议，对内容有异议，不能证明原告多次向被告催讨物业管理费的事实，只能证明2015年11月24日向被告催收物业费的事实；对证据3的真实性有异议，是在办理手续的时候签字的，但实际上并没有办理交接，日期是铅笔写的，其他书写都是用钢笔说写的，应该是事后补签的，原告自己填上去的签字是在签订买卖合同的时候一并签掉的，被告也没有跟物业公司办理过任何手续。
对二被告提交的证据，原告对证据形式的真实性无异议，什么时候拍的，照片中的是否为物业公司的人员，所拍摄的物业是否为涉案物业从证据上无法反映，即使真实也不能证明物业没有交付。涉案房屋的质量问题不影响本案物业费缴纳，责任主体应该是涉案房屋的建设方。
本院认证认为，对原告提交的证据1、2，被告对真实性均无异议，予以采信；证据3，被告对签名的真实性没有异议，予以采信。对被告提交的证据，无法证明涉案房屋没有移交，关于房屋质量问题，与本案没有关联，故不予采信。
根据上述证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院认定的案件事实如下：2010年12月21日，二被告与杭州通盛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，由二被告向杭州通盛房地产开发有限公司购买龙瀚苑19幢，建筑面积为250.09㎡，出卖人应当在2011年2月15日前将商品房交付买受人使用。同日，原、被告签订《翡翠岛别墅前期物业管理服务协议》一份，约定由原告对被告前述物业进行物业服务管理，别墅按业主拥有的建筑面积3.8元／月·㎡向原告方交纳物业管理服务费；物业费缴纳时间为自建设单位向二被告送达交付使用通知之日的次月起，第一次预交12个月，以后每半年预交一次，按年度缴纳；建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务管理费按相关规定标准收取；二被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求二被告补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳违约金。
另查明，郑名通签署了涉案房屋的商品房交接书，其中交接时间“2012年1月9日”系铅笔书写，双方亦未记载商品房交接书签署时间。2015年11月24日，郑名通签收了原告出具的催告函，要求二被告在收到函件7日内支付拖欠的物业管理费和滞纳金。至今，涉案房屋并未入住，二被告亦未支付过物业费用，故成讼。
本院认为，全体业主均负有交纳物业费的义务，业主无正当理由不交纳物业费，将打破物业服务关系的稳定性和确定性，最终有损全体业主的利益。现原告已按约提供其物业服务，被告亦应按约履行支付物业费的义务，否则应承担相应的违约责任。
关于房屋交付问题，郑名通已签署了涉案房屋的商品房交接书，且未能提供有效的反驳证据，故本院认定涉案房屋已交付。关于诉讼时效的问题，被告辩称原告主张的部分物业费已过诉讼时效，依据《翡翠岛别墅前期物业管理服务协议》的约定，物业费缴纳时间为自建设单位向二被告送达交付使用通知之日的次月起，第一次预交12个月，以后每半年预交一次，按年度缴纳，本案中，二被告于2012年1月9日接收涉案房屋，应于2012年2月份预交2012年2月1日至2013年1月31日的物业费，2012年12月31日前预交2013年2月1日至同年6月30日的物业费，2013年6月30日前预交同年7月1日至同年12月31日的物业费，之后的物业费，当年度上半年的费用在上年度12月31日前预交，下半年的费用在当年度6月30日前预交。本案于2015年12月30日立案受理，故涉案房屋自2012年2月1日至2013年12月31日的物业费用已过诉讼时效，本院不予支持。关于物业费用的计算，依据《翡翠岛别墅前期物业管理服务协议》第四条第三款的约定：建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务管理费按相关规定标准收取。依据原《杭州市物业管理条例》规定，业主尚未居住的物业费按70%收取，2014年5月1日起实施的《杭州市物业管理条例》规定物业费按约定收取，故本案中，本院支持2014年1月1日起至2015年12月31日的物业费用为21097.60元（即3.8元／月＊㎡×250.09㎡×6月×70%＋3.8元／月＊㎡×250.09㎡×18月）。关于违约金的计算，二被告于2015年11月24日收到原告要求在7日内支付物业费用的函件，故违约金应从2015年12月2日起计算，原告主张的违约金标准过高，本院酌情调整为按年利率5%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑名通、郑某于本判决生效之日起七日内支付原告浙江通盛物业服务有限公司自2014年1月1日起至2015年12月31日的物业费用为21097.60元并按年利率5%计算支付该款自2015年12月2日起至本生效判决确定履行之日止的违约金；
二、驳回原告浙江通盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1140元，减半收取570元，由原告浙江通盛物业服务有限公司负担342元，被告郑名通、郑某负担228元。原告于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本2份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1140元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68】。
代理审判员 李霞
二〇一六年三月十六日
书 记 员 徐苗