四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遂中民终字第257号
上诉人（原审原告）林祖霞，女，生于1963年1月30日，汉族，四川省大英县人，居民。
委托代理人ＸＸ，大英县蓬莱法律服务所法律工作者。
委托代理人张志良，男，生于1935年7月27日，汉族，居民。
被上诉人（原审被告）冯正贵，男，生于1947年6月13日，汉族，四川省大英县人，居民。
委托代理人（特别授权）汪敏，四川诸葛律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）冯林，男，生于1974年11月20日，汉族，四川省大英县人，居民。
委托代理人（特别授权）唐毅东，四川诸葛律师事务所律师。
上诉人林祖霞因与被上诉人冯正贵、被上诉人冯林房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院于2015年2月5日作出的（2014）大英民初字第1920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月8日立案受理后，于2015年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人林祖霞及其委托代理人ＸＸ，被上诉人冯正贵及其委托代理人汪敏，被上诉人冯林的委托代理人唐毅东到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原判认定，2000年，冯正贵等9人签订《合资建房协议书》，约定冯正贵、丁勇等9人合资在大英县同心路修建房屋。2000年4月18日，原大英县建委出具了规证（2000）字第024号《个人建设工程规划许可证》。2001年1月动工修建房屋，2001年8月竣工并投入使用。2003年1月8日，冯正贵与冯梅、冯林签订《赠与书》，该赠与书载明：“2000年四月二十五日，赠与人经申请政府同意，在蓬莱镇碑亭村四社修建住房一幢，面积约1500平方米，于二00一年八月竣工。经赠与人反复思考，决定将该幢房屋第六楼右边一套，赠送给冯林，房屋面积122平方米，土地分摊面积20平方米；六楼左边住房一套，赠送给冯梅，房屋面积133平方米，土地分摊面积20平方米。房屋产权，国有土地使用权归受赠人所有。受赠人表示接受。”赠与人冯正贵和受赠人冯林、冯梅均签字确认。同日，到大英县公证处办理了（2003）大证字第002号《公证书》进行了赠与公证。2003年1月13日，被告冯正贵与第三人冯林在大英县房地产管理局、大英县国土局分别办理了受赠房屋由冯林所有的房屋所有权证号为大英民字第5908号、建筑面积131.31平方米的房屋所有权证和国有土地使用权证号为大国用（2003）字第0068号、使用权类型为划拨、分摊面积20平方米的国有土地使用权证。第三人冯林在办理了受赠房屋的权属证书后于2003年5月16日用该房产设置抵押，在农行遂宁市中区支行抵押贷款3万元，抵押期限从2003年5月16日起至2004年5月15日止。借款期限届满后，第三人冯林又于2006年1月20日用该房产在原大英县农村信用合作联社通仙分社抵押贷款5万元，期限从2006年1月20日起至2007年1月19日止。但第三人既没有按照合同给付利息，也没有归还借款，至今该笔借款本息累积已经超过11万元。
2003年10月3日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定：“甲方（指冯正贵）愿将大英县城同心路客运中心站进站口右边六楼住房131m2卖给乙方（指林祖霞），经双方协商，达成如下协议。一、房屋售价肆万壹仟捌佰元正，签字之日先交定金叁万元正，待房产证、土地使用证办齐交乙方之时，全部付清购房余额款。二、甲方保证交房时水、电、闭路三通，保证户口长期使用。三、房屋四至界线，按房产证四至界线为准。四、甲方保证此房过户到乙方，其费用由甲方负责。……六、违约责任，双方签字后，不得反悔，如一方违约将向守约方交违约金总卖价的5％。”同年10月7日，原告向被告支付现金30000元，被告冯正贵向原告出具收条一张，载明：“收到林祖霞房屋款叁万元正（30000.00）。”被告将房屋钥匙交付给原告，原告将房屋装修后入住该房。原告入住后，多次要求被告按买卖合同约定为原告办理该房的房屋产权证和国有土地使用权证未果。2006年3月左右，原告到大英县房管局查询得知该房在2003年已赠与给本案第三人且办理了过户登记手续的情况，遂向公安机关报案，要求追究被告诈骗责任，同年8月，公安机关告知原告，该案系民事争议，对其控告不予刑事案件立案。尔后，原告继续要求被告冯正贵为原告办理房屋产权过户手续无果，引发纠纷。
原判认为，被告人冯正贵将原、被告争议房屋于2003年1月与第三人冯林签订赠与协议，将争议房屋公证赠与给第三人冯林后，第三人冯林已于同日办理了该房屋的所有权和国有土地使用权证，第三人冯林依法取得了该房产的所有权权利。被告冯正贵至此已经不再享有该房产的所有权权利。被告冯正贵在房屋所有权人冯林未授权委托的情况下，擅自以自己的名义与原告林祖霞签订的房屋买卖合同，将第三人冯林已经依法取得房产所有权权利房屋转让给原告并没有获得房屋所有权人即本案第三人冯林的明确委托授权，原告也没有证据来证明被告冯正贵有权处分该争议房产，且第三人冯林拒绝为原告办理过户手续并要求原告返还占有的该房屋、至今不追认被告冯正贵处分该房产的行为。被告冯正贵没有代理权、且第三人又不予追认。因此，原、被告签订的《房屋买卖协议书》合同无效。经本院依法进行法律释明后，原告仍然坚持要求被告及第三人为其办理房屋过户手续，其诉讼请求依法不能得到支持，原告主张由被告赔偿因未及时办理权属证书而造成其经济损失2万元，也没有提供证据证明其主张，对该诉讼请求，亦不予支持。综上，原告的诉讼请求，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：“驳回原告林祖霞的诉讼请求。本案诉讼费400元由原告林祖霞负担。”
宣判后，林祖霞不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：1.撤销（2014）大英民初字第1920号民事判决；2.改判该《房屋买卖协议书》有效，并判决由冯正贵、冯林为上诉人林祖霞办理该诉争房屋的产权过户手续，且由冯正贵、冯林承担过户产生的一切费用；3.本案一、二审诉讼费用由冯正贵、冯林承担。其上诉理由为：1.一审法院审理程序违法。（1）原审法院对该案的几次开庭审理均未依法传唤被上诉人冯林出庭面对当事人和法官实事求是地说明事实真相。该案当事人冯正贵和冯林是亲生父子的特殊身份关系，被上诉人冯正贵把自己征地修建并属于自己所有的房子赠与给自己的儿子冯林，林祖霞在居住几年后才查知，冯正贵又把该房屋卖给了林祖霞。冯林在林祖霞全家居住期间将该房屋两次在信用社、银行贷款，可见，冯林对林祖霞所买的该房屋的事实已经默认。十多年中，被上诉人冯林对该房屋没有修缮、没有收益、没有管理、没有要求上诉人全家撤离该房屋，更没有向人民法院起诉要求林祖霞全家撤离属于自己名下的房屋。这些事实已经充分证明冯林早就承认属于自己名下的房屋已经委托父亲冯正贵卖给了林祖霞的事实的合法性。原审法院几次对该案进行开庭审理，但是均未依法传唤必须到庭参加诉讼的案件当事人冯林参加诉讼，却让冯林与冯正贵的两个代理人一起欺骗法庭，造成法院无法查清林祖霞合法买房的事实，导致原审法院程序违法、枉法裁判。（2）冯正贵和冯林各自委托的代理人汪敏和唐毅东参加诉讼违法。第三人冯林的委托书上的冯林签名并非冯林本人书写。冯正贵和冯林两父子各自委托的律师都是同一个律师事务所的律师，有串通之嫌。2.原审法院认定事实不清，枉法裁判。（1）原审法院未将林祖霞对冯正贵的证据质证意见全部叙述，只对原告就该证据的真实性予以认可的意见予以叙述。（2）上诉人林祖霞在购买诉争房屋后，办理了所有该房屋的水、电、气、收视等手续的证件，而原审法院未在判决书中叙述这一事实。（3）原审判决书第6页倒数第四行叙述冯正贵赠与给冯林的房屋面积122平方米属于认定事实错误。（4）冯正贵和冯林卖房给林祖霞后，冯林十多年不过问、不诉讼的行为证明了冯林已经默认、追认的事实，原审法院避而不问，却一直强调冯林未授权冯正贵出售诉争房屋，事后也未追认。原审法院故意不查清事实枉法裁判的行为助长了冯正贵、冯林的歪风邪气，损害了林祖霞的合法利益。（5）原审法院在判决书中只字未提冯正贵和冯林是亲生父子的特殊关系。（6）一审法院对冯林未就冯正贵赠送给他的房子卖给林祖霞长达12年的事宜没有过问、没有进行修缮、管理和收益的事实予以查清。
被上诉人冯正贵的委托代理人答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人冯林的委托代理人答辩称，1.上诉人在其上诉状中忽略了几个事实：（1）冯林从未授权其父亲出售自己的任何房产，更没有追认；（2）上诉人在与冯正贵的房屋买卖合同纠纷过程中，没有联系过自己，也没有任何机关或者个人告知答辩人有该份房屋买卖协议书的存在；（3）上诉人明知该合同所设定的标的物是冯林的房产而非冯正贵的房产；（4）2003年1月13日，冯林已经取得了该房屋的所有权，而买卖合同订立的时间是2003年10月3日；（5）冯林并非闲人，其需要在外打工挣钱养家糊口。2.被上诉人认为其应当取得诉争房屋毫无依据。（1）物权法第16条对此有明确的规定，物权是对世权，具有排他性，冯正贵与上诉人林祖霞以合同方式擅自处理了本属于冯林的财产，应当依法宣告无效。（2）上诉人明知此房屋非被告所有，又没见冯正贵的授权委托书，就与冯正贵签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同后，又一直不通知答辩人，并且依上诉人诉称，一直在催冯正贵办理手续，而冯正贵也一直不告知答辩人有此买卖合同。由此，冯林有理由认为，上诉人主观上有损害他人物权的恶意，根据物权法第242条之规定，上诉人为恶意占有人，理应承当因恶意占有而造成的一切责任，并返还原物。3.法律不外乎清理。冯林作为房屋所有权人，没有义务去问一个陌生人是否购买了自己的房屋，也没有必要去问自己的父亲是否将房屋卖掉，因为，不动产的权属变更必须以登记为要件，答辩人的父亲无法出售自己的房屋，上诉人凭空臆想，试图通过恶意诉讼的方式占有本属于答辩人的房屋是无法获得人民法院的支持的。综上，请求二审法院结合本案实际，驳回上诉人的上诉请求，本案诉讼费用由上诉人承担。
二审中，双方均未向本院提供新的证据。
二审经审理查明，被上诉人冯正贵与被上诉人冯林系父子关系，冯正贵于2003年10月3日将本案讼争房屋出售给林祖霞时并未告知冯林。
二审经审理查明的案件事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：第一，林祖霞与冯正贵签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效；第二，冯正贵、冯林是否应当协助林祖霞办理讼争房屋的产权过户手续。
关于争议焦点一，首先，从本案查明的事实看，冯正贵于2003年1月8日通过与其子冯林、冯梅签订《赠与书》，将本案诉争的位于大英县城区同心路客运中心站进站口右边六楼的房屋一套赠与给其儿子冯林；同日，经大英县公证处办理了（2003）大证字第002号《公证书》，从而办理了诉争房屋的赠与公证。嗣后，冯林与冯正贵共同赴大英县房地产管理局、大英县国土资源局办理了受赠房屋的房屋所有权证及土地使用权证。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，冯林自2003年1月13日起即已经取得了本案讼争房屋的所有权，系该房屋的所有权人。其次，《物权法》第十五条规定：“当事人之间有关订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同纠纷解释》）第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，林祖霞（乙方）与冯正贵（甲方）于2003年10月3日签订了《房屋买卖协议书》，约定由冯正贵将讼争房屋出售给林祖霞；此外，该协议书还对房屋的售价、水电、闭路电视、房屋界限、房屋的修缮、违约责任均予以了明确约定。因冯正贵并非讼争房屋的真正所有权人，冯正贵在与林祖霞签订《房屋买卖协议书》时对讼争的房屋并不具有处分权，其出售讼争房屋的民事行为系无权处分行为。因出卖人冯正贵与买受人林祖霞均系完全民事行为能力人，买卖讼争房屋的民事活动系双方的真实意思表示，且该《房屋买卖协议书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之法定情形，故根据《物权法》第十五条和《买卖合同纠纷解释》第三条第一款之规定，被上诉人冯正贵、冯林主张上诉人林祖霞与被上诉人冯正贵签订的《房屋买卖协议书》无效，本院不予支持。
关于争议焦点二，物权系绝对权、对世权，而债权系相对权、对事权，物权优于债权。本案中，林祖霞提出了由冯正贵、冯林协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求和上诉请求，其通过民事诉讼的方式行使的请求权实为债权请求权，不能对抗房屋所有权人冯林的物权。此外，从一审查明的事实看，冯林以本案讼争房屋于2003年5月16日至2004年5月15日在中国农业银行遂宁市中区支行抵押贷款3万元，嗣后又于2006年1月20日至2007年1月19日在大英县农村信用合作联社通仙分社抵押贷款7.2万元，后冯林未向大英县农村信用合作联社通仙分社支付贷款利息亦未按期归还借款。另外，上诉人林祖霞并未举证证实冯林已经以书面或者口头方式同意将讼争房屋出售并协助林祖霞办理产权过户手续，更未举证证明冯林已经向大英县农村信用合作联社通仙分社偿还了借款本金并支付利息，从而使得讼争房屋上所设定的抵押物权消灭。因此，林祖霞在事实上不能取得该讼争房屋的所有权，原审判决驳回林祖霞要求冯正贵、冯林协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求的实体处理方式正确。由于林祖霞无法实现合同目的，可根据双方的合同约定和法律规定另行向冯正贵主张违约赔偿责任。
对于上诉人林祖霞还提出了一审法院审判程序违法的上诉理由。经本院审查，冯林在本案一审中委托其代理律师唐毅东出庭参加一审诉讼活动办理了相关的授权委托手续，唐毅东有权代冯林出庭，冯林的委托行为并未违反《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款有关“当事人有权委托代理人，提出回避申请、收集、提供证据，进行辩论，请求调解，提起上诉，申请执行”之规定，冯林虽未出庭参加一审诉讼，但并不影响本案的一审审理和实体处理。故对上诉人林祖霞提出的该上诉理由，本院不予支持。至于上诉人林祖霞提出的原审被告冯正贵委托的律师与原审第三人冯林委托的律师均系同一律师事务所的律师、涉嫌串通的问题，因上诉人并未举证证实该两名律师串通伪造事实、干扰审判活动的正常进行，且现有的法律、法规并未禁止同一律师事务所的律师在同一民事案件中出庭应诉。因此，对上诉人林祖霞提出的该上诉理由，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人林祖霞提出的有关《房屋买卖协议书》合法有效的上诉请求和理由，具有事实和法律依据，本院予以支持。原判认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当，实体处理部分有误，本院予以变更。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更大英县人民法院（2014）大英民初字第1920号民事判决“驳回原告林祖霞的诉讼请求。”为“一、林祖霞与冯正贵签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、驳回林祖霞要求冯正贵、冯林立即协助办理位于大英县蓬莱镇同心路1-14-53号六楼房屋的产权过户手续的诉讼请求。”
本案一审案件受理费人民币400元，由林祖霞负担100元，冯正贵负担300元；二审案件受理费人民币400元，由林祖霞负担100元，冯正贵负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 姜红梅
审判员 廖琼英
审判员 朱 力
二〇一五年七月六日
书记员 姚 林