西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）拉民二终字第107号
上诉人（原审被告）胖子烤肉城，经营场所拉萨市德吉北路中国建设银行股份有限公司西藏自治区分行商品房。
经营者马木亥买，男，回族，青海省大通回族土族自治县人，经商，现住拉萨市德吉北路。
委托代理人袁蓬鑫，西藏博炜律师事务所律师。
委托代理人袁金文，西藏博炜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司西藏自治区分行，住所地拉萨市北京西路21号，组织机构代码91967344-6。
负责人韩文贞，该行行长。
委托代理人马序芳，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。
委托代理人央金，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。
上诉人胖子烤肉城因与被上诉人中国建设银行股份有限公司西藏自治区分行（以下简称建行区分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院作出的（2015）城民二初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人胖子烤肉城的经营者马木亥买及其委托代理人袁蓬鑫，被上诉人建行区分行的委托代理人马序芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
建行区分行在一审中起诉要求：一、解除建行区分行与胖子烤肉城之间的不定期租赁合同；二、胖子烤肉城向建行区分行返还房屋并支付2015年1月的房屋占有使用费22354元；三、诉讼费用由胖子烤肉城承担。
胖子烤肉城在一审中答辩认为：其与建行区分行有口头协议，合同到期后可以续签，故才投入大量资金，建行区分行应当履行口头承诺，请求驳回建行区分行的诉请。
一审法院经审理查明，2012年5月30日，建行区分行（合同甲方）与胖子烤肉城（合同乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，协议载明：“乙方向甲方租赁房屋用作餐饮，房屋所处位置在德吉路，房屋建筑面积为354.24㎡，自建建筑面积为50㎡，房屋租赁期限为2012年6月1日至2014年5月31日，租金标准为每平方米每月60元，合同期内租金总计伍拾壹万零壹佰零伍元陆角整，自建每平方22元，总计贰万陆仟肆佰元整。因本合同考虑到乙方进行了装修，为尽量减少乙方损失，此租金大大低于市场价格，因此合同到期后，甲方将坚决收回房屋，乙方将无条件搬出房屋。”该协议还约定了其他内容。该份合同中的“自建建筑面积50㎡”，建行区分行无任何手续。建行区分行自2015年1月开始未向胖子烤肉城收取租金，胖子烤肉城至今仍使用租赁房屋。
一审法院认为，建行区分行与胖子烤肉城签订的《房屋租赁合同》，建行区分行向胖子烤肉城出租的房屋包括两部分，一部分是建筑面积354.24㎡的房屋，一部分是自建建筑面积50㎡的房屋。其中自建建筑面积50㎡的部分，建行区分行并未取得任何修建报批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建行区分行与胖子烤肉城签订的该部分内容的租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，该部分为无效合同，一审法院予以确认。关于建筑面积354.24㎡的房屋，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。在合同约定的履行期限届满后，胖子烤肉城继续使用租赁房屋，建行区分行收取租金，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可解除合同。胖子烤肉城认为自己向建行区分行提出续租的要求，其行为属于单方要约，建行区分行对其并未承诺，不产生双方合议的法律后果。不定期租赁关系存续期间，双方均可单方解除。现建行区分行要求解除不定期租赁合同、收回房屋，不违反法律规定，一审法院对该主张予以支持。同时无效合同自始无效，因该无效合同取得的财产应当予以返还，故建行区分行要求返还租赁物的诉讼请求一审法院予以支持。建行区分行主张胖子烤肉城应支付房屋占有使用费22354元，因该合同涉及两个租赁物，其中建筑面积354.24㎡的房屋在一审法院判决生效前仍处于不定期租赁关系状态下，并不产生占有关系，故对该部分诉请，一审法院不予支持。但对自建建筑面积50㎡房屋部分，胖子烤肉城在使用建行区分行提供的房屋过程中已经获得了相应的既得利益，因而胖子烤肉城有义务支付给建行区分行占有房屋的使用费，故一审法院对该部分予以支持。胖子烤肉城提出是建行区分行没有按照口头协议的约定继续签订房屋租赁合同，以租赁时间短经营投入大造成损失为由要求建行区分行补偿。因双方对租赁期间约定明确，胖子烤肉城的经营者作为完全民事行为能力人，对经营风险应当预见，并作出合理判断，且胖子烤肉城无证据证明双方达成了关于租期的口头协议，也未在一审庭审中提出反诉，一审法院在本案中不作处理，胖子烤肉城可以另行诉讼主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、在本判决生效之日解除建行区分行与胖子烤肉城之间的不定期房屋租赁合同；二、胖子烤肉城于本判决生效之日起十日内向建行区分行返还租赁房屋；三、胖子烤肉城于本判决生效之日起十日内向建行区分行支付房屋占有使用费1100元；四、驳回建行区分行的其他诉讼请求。案件受理费减半收取179.4元（建行区分行已预交），由建行区分行承担170.4元，由胖子烤肉城承担9元。
宣判后，胖子烤肉城不服上述一审判决，向本院提起上诉，要求撤销（2015）城民二初字第30号民事判决第一项和第二项判决，依法改判，并由建行区分行承担案件诉讼费用。事实及理由如下：一审法院未能查明本案全部事实，导致判决错误。双方合同中约定：“因本合同考虑到乙方进行了装修，为尽量减少乙方损失，此租金大大低于市场价格。”从该条款可以得出，对于上诉人的损失，被上诉人是明知的、已经预料到的，而被上诉人不顾上诉人的利益和损失，执意解除合同，也没有给上诉人一个合理的理由。被上诉人认可上诉人在经营过程中投入了大量的资金，也以合同的形式予以确认，该事实完全能够证实上诉人是在得到被上诉人口头承诺的情况下才与被上诉人签订了租赁协议。一审法院查明的事实是被上诉人与其他五家商铺续签了合同，但被上诉人又否认口头协议的存在，被上诉人所有的商铺有八家，被上诉人与其他五家续签了合同，而执意解除与上诉人的租赁关系，是不公平和不合理的。
建行区分行答辩认为：双方的租赁合同中对租赁期限有明确约定，现租赁期限已经届满，建行区分行有权利解除租赁合同。上诉人并无证据证明双方之间存在口头承诺。因上诉人均是经营餐饮行业，油烟污染严重，而其他五家商户并不存在这样的情况。且建行区分行与上诉人之间的房屋租赁合同约定的租金为每月每平方米60元，而建行营业网点租赁同地段的拉威酒店的房屋租金高达每月每平方米300元。综上，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
在二审举证期限内，双方当事人均没有向本院提交本案新的证据。
经审理查明：2014年7月2日，建行区分行向拉萨市城关区人民法院提起诉讼，要求解除与马木亥买的租赁合同关系，后于2014年9月26日撤回起诉。二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实有房屋租赁合同、民事裁定书、当事人的陈述以及庭审笔录等在卷为凭。
本院认为，本案的争议焦点是双方之间的租赁合同关系是否应该解除。上诉人以双方之间存在口头协议以及上诉人投资大、损失严重为由认为不应该解除双方之间的租赁合同关系。被上诉人以双方之间存在不定期租赁合同关系，出租人可以单方解除合同为由，认为应该解除双方之间的租赁合同关系。本院认为，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同约定的租赁期限于2014年5月31日已经届满，之后双方未再续签书面的租赁合同，出租人继续收取租金，承租人继续使用租赁房屋，双方之间形成不定期租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，出租人享有单方解除不定期租赁合同关系的权利，需要履行提前通知的义务。依据双方在一、二审过程中提交的证据以及陈述，上诉人对被上诉人已经履行了提前通知的义务并没有提出异议，因此，一审法院判决解除双方之间的不定期租赁合同关系正确，本院依法予以维持。根据现有证据，并不能证明被上诉人曾口头承诺双方之间的租赁合同会一直续签的事实，依据谁主张谁举证的原则，应由上诉人承担举证不能的法律后果。关于上诉人认为其投资大、损失严重的问题，并不能对抗被上诉人在不定期租赁合同关系中享有的解除权，且上诉人并没有在一审过程中对此提出反诉，对该部分主张，上诉人可另案诉讼。对一审判决认定的其他事实，双方当事人均未提起上诉，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不成立，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人胖子烤肉城承担。
本判决为终审判决。
审判长 邹 铁
审判员 李 静
审判员 格 珠
二〇一五年七月二十日
书记员 彭美玉