江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1856号
上诉人（原审被告）：南京市鼓楼区盛世园养老院（原南京市下关区盛世园养老院），住所地南京市鼓楼区幕府东路***号。
法定代表人：陆先玲，该养老院院长。
委托诉讼代理人：林宇晨，男，该养老院员工。
被上诉人（原审原告）：南京市下关区滨江实业发展总公司，住所地南京市鼓楼区幕府东路95-1号。
法定代表人：殷杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈亚，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人南京市鼓楼区盛世园养老院（原南京市下关区盛世园养老院，以下简称盛世园养老院）因与南京市下关区滨江实业发展总公司（以下简称滨江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初4831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
盛世园养老院上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：双方签订的房屋租赁合同，系由上诉人与南京市下关区幕府山街道办事处五塘村村委会所签的合同延续而来。根据民政部门有关规定，集体土地可以开办养老院，因此双方之间的房屋租赁合同合法有效。一审判决载明的《南京市鼓楼区地质灾害应急调查报告》仅是调查报告，且上诉人于一审中已提交证据，证明该地质灾害已经治理完毕。同时，一审法院未审理上诉人提出的赔偿请求，剥夺了上诉人反诉权利，有失公正。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
滨江公司辩称，涉案房屋附近地质情况已经发生变化，虽于2016年进行加固，但仍存在潜在险情。为了避免可能发生的灾害，被上诉人多次向上诉人进行说明，但上诉人一直不愿意接受这一事实。上诉人办理养老院过程中确实曾经得到过被上诉人的许可以及街道的同意，但经过一审诉讼，被上诉人也认识到双方签订的租赁合同属无效合同。综上，一审判决符合法律规定，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
滨江公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除滨江公司、盛世园养老院之间的租赁合同，盛世园养老院从承租房屋迁出，将承租房屋返还给滨江公司；2.盛世园养老院以租赁合同租金为标准，给付680平米的房屋从2015年12月开始、500平米的房屋从2015年7月开始，到搬出承租房屋之日止的房屋占用费，暂计11.3万。诉讼过程中，滨江公司将其第1项诉讼请求变更为：确认滨江公司、盛世园养老院之间的租赁合同无效，盛世园养老院从承租房屋迁出，将承租房屋返还给滨江公司。事实和理由：滨江公司、盛世园养老院于2013年11月8日签订两份租赁合同，约定滨江公司将位于南京市幕府东路盛世新寓北侧院内的一部分面积为680平方米，另一部分面积为500平方米的房屋，租赁给盛世园养老院用于办理养老院。合同签订后，滨江公司将房屋交给盛世园养老院使用。盛世园养老院在使用过程中，未经滨江公司许可，私自将部分房屋转租给他人谋利。且盛世园养老院未按照约定及时支付租金。盛世园养老院于2012年申领养老院执业资格，2015年到期，至今未换领新证，已经失去养老院执业资格，南京市鼓楼区民政局于2015年12月14日通知盛世园养老院，将于2016年1月起取消盛世园养老院在出租房屋内办理养老院的行政许可，也导致双方的合同无法按照约定继续履行。2015年涉案房屋所在地区存在地质灾害安全隐患。2015年9月22日滨江公司向盛世园养老院发出解除合同的函，解除了双方的租赁合同，但盛世园养老院未予理会，继续占有滨江公司房屋。为维护自己的合法权益，现滨江公司诉至法院，请求支持滨江公司的诉讼请求。
一审法院认定事实：
关于滨江公司及其相关主体。滨江公司系1993年由南京康乔实业总公司出资设立的集体所有制企业。南京康乔实业总公司系南京市栖霞区迈皋桥办事处1992年设立的集体所有制企业。1998年滨江公司与汪传久共同出资设立了南京盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世房地产公司），经营范围包括本市纬一路以地补路项目开发；商品房销售、租赁及售后服务；物业管理等等。2003年12月盛世房地产公司和汪某共同出资设立了南京仙人湖度假村有限公司（以下简称仙人湖公司）。
关于盛世园养老院及其相关主体。盛世园养老院的法定代表人陆先玲之前曾开设南京市鼓楼区长青藤养老院（以下简称长青藤养老院）。2012年6月28日，南京市下关区民政局发文同意陆先玲申请的盛世园养老院取得老年人社会福利机构执业资格，有效期限为三年，为民办非企业，开设老年人生活起居、康复护理、医疗保健、文化娱乐等服务项目。
关于涉案房屋建造及权属问题。2003年盛世公司为开发建设本市幕府东路的盛世新寓小区，申请在小区围墙外侧建设了一排临时施工用房。根据滨江公司提供的2003年9月29日编号为宁规城中建筑（临）[2003]0121号的南京市规划局建设工程规划许可证复印件记载，建设地址为本市幕府东路沿线，项目名称为4幢施工用房，面积合计约402平方米（1幢是2层，建筑面积为216平方米，其余3幢是1层，面积分别为36平方米、60平方米、90平方米），该证有如下备注内容：住宅竣工后无条件自行拆除或城市建设需要时无条件拆除；本证所载的地上高度等数值与核准施工图标准的数值有不一致的，以核准施工图的标准数据为准等等。2004年许本市盛世新寓小区竣工交付之后，盛世公司未及时将上述临时施工用房拆除，滨江公司后将该临时施工用房扩建改造后，形成现在房屋状况即涉案房屋，并租给他人使用。
在2003年南京市规划局的规划核准图中，本市盛世新寓小区总共有7幢建筑。涉案房屋位于南京市幕府东路××号院内，在盛世新寓小区围墙北侧、南京市公安局鼓楼分局禁毒大队（原南京市下关区看守所）围墙外的挡土墙南侧，包括约680平方米的平房（约36间）、约500平方米的二层房屋（约9间）及相邻平房（约18间），由滨江公司统一进行管理，未领取房屋所有权证及土地使用权证。
关于涉案房屋有关租赁合同。2011年9月29日长青藤养老院（乙方）与仙人湖公司（甲方）签订了一份租赁协议，约定本市幕府东路盛世新寓北侧一处房产约680平方米的房屋是甲方管理的资产，现租给乙方使用，租用期限自2011年12月1日至2020年11月30日，先付后租，前三年每年租金8万元，2014年12月1日至2017年11月30日每年租金8.8万元，后三年每年租金9.68万元；乙方交押金5000元，租期届满后乙方不再续租时，结清费用后退还剩余押金等等。
2013年11月8日滨江公司（甲方、出租方）与盛世园养老院（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将本市幕府东路盛世新寓北侧院内自管房680平方米出租给乙方使用，租赁期限自2014年1月1日至2022年12月31日，其中前三年的年租金为8万元，2017年1月1日至2019年12月31日的年租金为8.8万元；先付后租，每年11月份支付全年租金，若乙方超出一个月不付租金，甲方有权提前解除本合同；乙方不得将所承租的房屋整体对外转租；本合同生效后，由仙人湖公司与长青藤养老院在2011年9月29日所签订的《房屋租赁合同》即行终止执行等等。该合同结尾处还备注“2014年1月1日至11月30日租金在仙人湖度假村账面”。
2013年11月26日南京市下关区幕府山街道办事处五塘村村民委员会（甲方）与盛世园养老院（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定本市幕府东路盛世新寓北侧院内（原职工宿舍）房屋所有权系甲方所有，因乙方运营需要，甲方同意将养老院西边二层楼及平房租给乙方使用，租赁期限自2014年1月1日至2022年12月31日，其中前三年的年租金为8万元，2017年1月1日至2019年12月31日的年租金为8.8万元；本合同签订后，乙方即向甲方交付定金5000元，本合同期满后，若乙方无违约行为，甲方免息如数退还等等。
2013年12月8日滨江公司（甲方、出租方）与盛世园养老院（乙方、承租方）签订了另外一份《房屋租赁合同》，约定本市幕府东路盛世新寓北侧院内（原职工宿舍）房屋所有权系甲方所有，因乙方运营需要，甲方同意将养老院西边二层楼及平房约500平方米租给乙方使用，租赁期限等其它内容与第一份《房屋租赁合同》基本相同。该合同结尾处还备注“2014年1月1日至7月30日租金由五塘村委会代收”。
盛世园养老院承租上述房屋后，进行了实际经营，并交纳了2015年7月之前的500平方米二层楼及平房的房屋租金，以及2015年11月30日前的680平方米平房的房屋租金。盛世园养老院表示680平方米房屋全部用于养老院的老人居住，500平方米房屋确有不是租给老人的情况，充其量属于违规经营，并不是转租。
2015年6月28日江苏省国土资源厅地质灾害应急技术指导中心、江苏省地质调查研究院受南京市国土资源局鼓楼分局委托，就本市鼓楼区幕府东路下关看守所等三处地质灾害隐患点进行了应急调查，并于2015年7月共同发布了一份《南京市鼓楼区地质灾害应急调查报告》，称据幕府山街道幕府东路下关看守所滑坡现场核查判断，对比2014年4月与2015年6月的调查结果，发现局部裂缝有扩大趋势，说明降雨对滑坡体变形有持续影响，滑坡体受人工填土压密沉降、坡后人工加载等影响，导致该滑坡稳定性较差……现在威胁人数50人，威胁资产约150万元，险情等级为中型，建议做好群测群防工作，加强目视检查和定期巡查……定期测量裂缝变化数据，发现险情及时报告，危急时应尽快撤离受威胁人员……。
2015年8月19日滨江公司向盛世园养老院发出一份《关于终止房屋租赁合同的函》，称根据《南京市鼓楼区地质灾害应急调查报告》，双方租赁物周边存在地质灾害滑坡的安全隐患，现函告盛世园养老院租赁协议终止，请在接到函告后尽快搬出，以避免因地质灾害隐患造成严重后果。
2015年9月22日，滨江公司向盛世园养老院发出一份解除双方签订的租赁合同的书函，称由于盛世园养老院没有按照合同约定将房屋将完全用于经营养老院，未征得滨江公司的同意，将房屋转租他人使用并收取租金；正式通知对方上述两份合同自即日（2015年9月22日）起解除。
2015年12月14日南京市鼓楼区民政局发文《关于关停盛世园养老院的通知》，称根据江苏省地质调查研究院2015年7月发布的《南京市鼓楼区地质灾害应急调查报告》，盛世园养老院后山滑坡体稳定性差，……为避免突发事故的发生，责令尽快将已入住机构的老年人进行分流，并做好关停工作，2016年1月起，鼓楼区民政局将取消盛世园养老院的行政许可等等。
2016年4月滨江公司向盛世园养老院发出一份通知，称由于多种原因，滨江公司已于2015年9月22日通知解除双方签订的两份租赁合同，发生地质灾害的危险增大，为避免意外情况的发生，滨江公司再次明确要求盛世园养老院在接到通知后7日内，搬离占用的房屋等等。
2016年4月13日滨江公司向盛世园养老院的各承租户由发出一份告知，称接政府相关部门及社区巡查的通知，盛世园养老院北侧围墙多出出现开裂及倾斜现象，平房北侧山体裂缝加剧，随时有坍塌滑坡的危险，滨江公司于2015年12月已解除了与盛世园养老院的房屋租赁合同，小二楼房屋去年7月就不再收取租金……，通知盛世园养老院各承租户在7日内搬离所使用的房屋，自行与盛世园养老院结清房租，逾期滨江公司将采取禁止进出等强制措施等等。
此后，滨江公司、盛世园养老院双方为涉案房屋租赁合同履行等事由产生争议。2016年5月滨江公司诉至一审法院，要求判如所请。
一审审理中，盛世园养老院称其投资200万元左右开发养老院，有十年规划，如果解除合同，盛世园养老院损失巨大，希望继续履行合同，否则滨江公司应当赔偿盛世园养老院相应损失。对此一审法院已向盛世园养老院释明，盛世园养老院可就其提出的损失赔偿问题另行依法处理。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。
上述事实，有当事人陈述、滨江公司提供的有关《房屋租赁合同》、建设工程规划许可证复印件、民政局文件、合同解除函、《南京市鼓楼区地质灾害应急调查报告》等；盛世园养老院提供的有关《房屋租赁合同》、通知、照片等；一审法院现场勘验笔录以及开庭笔录等证据予以证实。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案滨江公司、盛世园养老院就涉案房屋租赁事宜签订了两份房屋租赁合同并实际履行，双方之间形成房屋租赁合同法律关系。
关于合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同无效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第二款规定，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
本案中，滨江公司、盛世园养老院签订房屋租赁合同的标的物是涉案房屋，该房屋系滨江公司等方设立的盛世公司为开发建设本市盛世新寓住宅小区，而申请建造的临时施工用房陆续违法改建而成，未依法登记领取权属证书，2003年9月领取的建设工程规划许可证中明确注明，4幢建筑面积共计402平方米，“住宅竣工后无条件自行拆除或城市建设需要时无条件拆除”，即只要符合上述两种情形之一就应无条件拆除，该盛世新寓住宅小区早已竣工交付使用，但盛世公司未按照有关法律规定将上述临时施工用房及时拆除，尽管涉案房屋此后由滨江公司等方管理出租，但该事实行为并不能改变其法律性质，本案滨江公司、盛世园养老院签订的房屋租赁合同中的租赁期限，均超过临时建筑的使用期限，因此，滨江公司、盛世园养老院双方签订的《房屋租赁合同》均为无效合同，滨江公司要求确认该合同无效的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于涉案房屋返还问题。根据法律规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，滨江公司、盛世园养老院双方签订的《房屋租赁合同》均为无效合同，因该无效合同取得的财产应当予以返还，滨江公司要求盛世园养老院迁出涉案房屋并交还滨江公司的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于滨江公司主张的房屋占有使用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，滨江公司、盛世园养老院签订的《房屋租赁合同》为无效合同，盛世园养老院一直占有使用涉案房屋至今，根据上述规定及前述分析，盛世园养老院应当支付滨江公司相应的房屋占有使用费。滨江公司主张按双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准，给付约680平米的房屋从2015年12月1日开始至搬出之日止的房屋占有使用费，以及约500平米的房屋从2015年7月1日开始至搬出之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于盛世园养老院提出的损失赔偿问题。因该赔偿争议与本案的合同效力、房屋占有使用费纠纷法律性质不同，盛世园养老院可依法另行解决，本案中对此不予处理。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、盛世园养老院于判决发生法律效力之日起三十日内，将占用使用的南京市幕府东路盛世新寓小区北侧院内的一部分面积约为680平方米、另一部分面积约为500平方米的房屋，腾空并交还滨江公司；二、盛世园养老院于判决发生法律效力之日起三十日内，均按照每年8万元的租金标准，支付约680平方米的房屋从2015年12月1日开始、约500平方米的房屋从2015年7月1日开始，至腾空并交还上述涉案房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2560元，由滨江公司负担1560元，盛世园养老院负担1000元（滨江公司已预交，盛世园养老院在给付上述款项时一并将该1000元给付滨江公司）。
二审中，当事人未提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以认定。二审中盛世园养老院陈述其还在经营，且对一审认定的租金支付时间无异议。
本院认为，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。涉案房屋系由因建设盛世新寓住宅小区而申请建造的临时施工用房陆续违法改建而成，未依法登记领取权属证书；根据2003年9月建设工程规划许可证记载，临时施工用房住宅竣工后应无条件自行拆除或城市建设需要时无条件拆除。据此，一审认定临时施工用房符合上述两种情形之一即应无条件拆除，且双方当事人签订的《房屋租赁合同》均因租赁期限超过临时建筑的使用期限而无效，符合法律规定。上诉人上诉称其开办养老院系经由街道同意，涉案房屋租赁合同因而合法有效，不具备法律依据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；同时房屋租赁合同无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。据此，滨江公司要求盛世园养老院迁出并返还涉案房屋，并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，一审法院予以支持，并无不当。上诉人认为地质治理工作已经完成、其可以房屋中继续经营的上诉理由，不能成立。如上诉人认为其因此受到损失，可依法向被上诉人另行主张。
综上所述，上诉人盛世园养老院的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2560元，由上诉人南京市鼓楼区盛世园养老院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 汪海燕