陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）神民初字第06589号
原告李淑娥，女，1973年7月出生，汉族，陕西省人。
委托代理人云治国，陕西尊尚律师事务所律师。
被告陕西清和房地产开发有限公司。
法定代表人杨清和，该公司总经理。
委托代理人王涛，该公司法律顾问。
第三人中国建设银行股份有限公司大柳塔支行。
负责人ＸＸ，该行行长。
委托代理人宋荣彬，陕西神东律师事务所律师。
原告李淑娥诉被告陕西清和房地产开发有限公司（以下简称：陕西清和地产公司）、第三人中国建设银行股份有限公司大柳塔支行（以下简称：中国建行大柳塔支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李淑娥及其委托代理人云治国、被告陕西清和地产公司委托代理人王涛、第三人中国建行大柳塔支行委托代理人宋荣彬到庭参加了诉讼；被告陕西清和地产公司法定代表人杨清和、第三人中国建行大柳塔支行负责人ＸＸ未到庭。本案现已审理终结。
原告李淑娥诉称：2011年7月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，并对房屋的面积、价格、交付条件和期限作出了明确的约定：1、该合同第八条约定，被告应当在2012年12月30日前，将房屋验收合格后交付原告使用；2、该合同第九条第二款约定，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款项的0.2%向原告支付违约金；3、该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。
合同签订后，原告依约向被告交付房屋首付款161900元，但是被告并未按约交房，且被告时至今日也未按约定对住房进行验收，至于限期交房更无从谈起，并且并未向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告的以上行为已构成严重违约。为此，原告要求被告解除双方的买卖合同并向原告退还购房款和支付违约金，但遭到了被告的无理拒绝。
综上，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按约履行合同给付的权利和义务，但是被告的严重违约给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告为维护自己的合法权益，特依照我国《合同法》之相关规定，诉至法院，请求：1、依法确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；3、依法判令被告返还原告购房款本金人民币346584.8元（包括首付161900元，银行利息106076.22元，本金还78608.58元）并支付原告违约金693.17元（以上合计347277.97元）；4、依法判令解除《商品房担保贷款合同》；5、本案的诉讼费用由被告承担。
原告李淑娥向法庭提交了如下证据：
第一组：商品房买卖合同、陕西清和房地产开发有限公司出具的商品房销售单、收款收据。证明目的：1、根据原、被告双方在《商品房买卖合同》中第八条、第九条和第十一条的约定，由于被告超过双方约定的交房期限近三年仍达不到交房条件，被告严重违约，原告有权依据双方约定解除合同并要求被告支付违约金；2、原告按照约定分别于2010年11月10日和2011年7月25日向被告支付房款共计161900元。
第二组：2013年3月23日碧柳苑二期商品房修建现状照片、2013年4月27日碧柳苑二期商品房修建现状照片。证明目的：1、在超过约定交房期限近五个月时，本案所涉商品房仍不具备交房条件。上下水系统、供电系统、供暖系统均不具备开通条件，整个小区院前更是一片狼藉，被告严重违约，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。
第三组：建设银行收回贷款本息手机信息。证明目的为在原告主张解除合同并拒绝支付银行本息的情况下，银行依然强行扣款，原告的该损失应由被告承担。
第四组：关于在购买清和房地产公司碧柳苑商住楼当中遭遇开发商欺诈销售等若干问题的报告。证明目的：原告等众多业主曾于2013年5月30日向大柳塔镇政府及相关部门反映碧柳苑小区开发商即被告陕西清和地产公司的违约行为，并郑重提出了退房的请求，同时大柳塔镇政府召集业主（包括原告）与被告进行了多次座谈、调解，由于被告不按约定履行而未果。因此，原告现请求解除合同，符合法律规定，应依法予以支持。
被告陕西清和地产公司辩称：1、原、被告于2011年7月25日签订的商品房买卖合同约定原告购买的涉案房屋，于2012年12月30日前交付，2012年11月份该小区的房屋已经具备交工条件，被告按照约定向原告留取的电话号码通知交房，同时也向该小区的其他业主通知交房，其他业主大部分都进行了交接，原告在收到电话以后，却迟迟不接收房屋，按照约定逾期不接收房屋的视为已经交接，因此涉案房屋从法律事实上已经交付原告，原告请求解除的事实不存在，故其第二至五项诉讼请求，应依法驳回；2、商品房买卖合同第九条第一款第二项，双方约定买受人解除合同的方式是向出卖人送达解除合同通知书，被告至今也未收到该文书，也进一步证明原告对接收房屋的事实是认可的；3、原告诉状中陈述的被告应该提交的住宅质量保证书和住宅使用说明书，被告已经完全向业主交付，原告拒接房屋，被告当然无法提交，所以被告认为原告起诉的基础事实并不存在，其要求解除合同及返还涉案房屋的款项的诉讼请求应该驳回。
被告陕西清和地产公司向法庭提交了以下证据：
电梯监督检验报告、建设工程消防验收意见书、防雷装置竣工验收合格证。证明目的为涉案房屋已经验收。
第三人中国建行大柳塔支行辩称：1、原告诉状中所述被告陕西清和地产公司与原告签订《商品房买卖合同》由被告担保购买其开发的商品房，向第三人借款并用该单元房提供抵押，并办理了抵押登记是事实，且原告已由被告陕西清和地产公司担保向第三人贷款370000元，并办理了抵押登记，但原告已于2015年3月7日停止了偿还借款；2、原告请求解除与被告陕西清和地产公司的商品房买卖合同，并解除担保合同，第三人认为原告请求解除担保合同于法无据。如请求解除与第三人的借款合同，第三人同意并提出请求让原告一次性偿还第三人剩余借款本息并承担相关费用。因担保合同是第三人和被告签订的，原告作为借款人而不是合同的相对人故无权解除。原告与第三人签订的个人住房借款合同，第三人已经履行，因原告于2015年3月7日起停止偿还第三人的借款本息，故已构成违约，根据双方签订的借款合同约定，第三人有权宣布贷款立即到期，并解除借款合同一次性收回剩余借款本息并承担相关费用，并有权拍卖、变卖抵押房产优先受偿，并由被告陕西清和地产公司承担保证责任。综上所述，因原告违约第三人同意解除合同，一次性收回剩余借款本息及相关费用，并对抵押物拍卖、变卖后优先受偿。
第三人中国建行大柳塔支行未向法庭提交证据。
原、被告及第三人对对方提交的证据发表了如下质证意见：
被告对原告提交的第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：1、该合同明确约定在2012年12月30日前交房，但事实上被告在2012年11月份就已电话通知原告接房，但原告一直拒绝接收房屋，按照合同第十一条规定，买受人（原告）逾期不接收房屋的视为已办理交接，故涉案房屋已经交付；2、涉案房屋所在小区绝大部分业主均已接收房屋并已经入住；3、该合同约定出卖人（被告）退还房款的条件是自买受人（原告）解除合同通知书到达之日计算期限，该约定不违反法律规定，按照约定大于法定的基本原则，原告应该按照约定行使权利，所以其解除合同的方式不符合合同约定；对原告提交的第二组证据不予认可，认为该组证据只能证明修建的过程，但不能证明照片拍摄的时间；对原告提交的第三组证据表示因其公司不清楚，所以不发表质证意见；对原告提交的第四组证据的真实性有待核实，但就证据的内容来讲已经明确提到2012年12月31日前被告已经通知业主收房，至于报告中所述的违约行为是原告的单方阐述，需要客观证据佐证，对于业主签字也无法证明是否系本人所签。
原告对被告提交的证据中的电梯监督检验报告，认为该报告是2013年7月1日的检验报告，建设工程消防验收意见书是2013年10月29日出具的，即使该两份报告是真实的，也远远超过了双方约定的交房时间，且商品房验收既有程序要求也有实质要求，需要有相关部门的竣工验收备案证，因此被告提交的证据恰恰证明涉案房屋直至现在仍不具备交房条件，故原告请求解除合同的请求，应予以支持。
第三人对原告提交的第一组证据的真实性无异议，对于证明目的因合同是原、被告双方签订的，是否违约第三人并不清楚；对原告提交的第二组证据因与第三人无关，故不发表质证意见；对原告提交的第三组证据无异议；对原告提交的第四组证据因与第三人无关，故不发表质证意见。对于被告提交的证据，因被告没有提供原件，故对其真实性存疑，需要法庭核实，但从两个报告出具的时间来看显然是在合同约定的交付时间2012年12月30日之后，这正好说明涉案房屋在2012年12月30日之前并未验收合格。
本院对原、被告提交的证据作如下认定：
原告提交的第一组证据，因被告及第三人对其真实性均无异议，且该证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，故本院依法予以认定；原告提交的第二组证据，因该组照片并不能证明拍摄的具体时间以及拍摄的房屋就是本案的涉案房屋，且无其他证据予以佐证，故本院不予认定；原告提交的第三组证据，虽被告表示不清楚，但第三人对其真实性并无异议，故本院对其真实性予以认定；原告提交第四组证据，因仅能够证明原告等业主曾向相关部门反映相关情况的事实，故本院仅对该事实予以认定。
被告提交的电梯监督检验报告、建设工程消防验收意见书、防雷装置竣工验收合格证，因能够证明本案涉案房屋所在的小区电梯、消防、防雷设施已验收合格，故本院对其真实性予以认定。
根据当事人的陈述，举证、质证及本院认证查明以下事实：
2011年7月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份。该合同约定，被告陕西清和地产公司将其开发的位于神木县大柳塔镇前柳塔村碧柳苑小区第5幢东单元4层02号房屋出售给原告李淑娥。该商品房【合同约定】建筑面积共135平方米，其中套内面积为116.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为18.63平方米。该商品房单价为每平方米3940元，总金额为531900元，付款方式为于2011年7月25日支付房款161900元，余款370000元以银行按揭贷款方式支付。合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定将商品房交付买受人使用的，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付首付款161900元。后原告与第三人中国建行大柳塔支行借款370000元，并以原告所购上述房屋提供抵押担保。
另查，截止目前碧柳苑小区建设工程项目已对消防、防雷装置和电梯通过了竣工验收合格。另因该小区的工程竣工资料由浙江万利建筑工程有限公司保管且该公司与本案被告正在榆林市中级人民法院就工程款纠纷进行诉讼，故整体工程未经有关部门综合验收，但是基本符合入住条件。
再查，该小区现绿化设施基本完成，水、暖、电、天然气均已到位，小区大部分业主也已入住。
本院认为，原、被告在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人应按约定全面履行自己的义务，被告应于2012年12月30日前将验收合格的房屋交付于原告，但于交房之日，因该房屋并未取得相关部门的验收，原告拒绝收房，原告现请求解除合同虽符合合同约定。但是，因被告未构成根本性违约，房屋部分已验收，已符合入住条件，目前该小区大部分业主也已入住，故原告的合同目的仍可以实现，且在全国房产市场整体下行的情况下，解除合同不能从根本上解决纠纷，为维护正常的经济秩序，维护交易的稳定性，原被告应当继续履行合同。故对原告要求解除合同及返还已付购房款的请求，本院不予支持。对于原告要求解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的请求，因本案主诉合同并未解除，故该合同在本案中不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告李淑娥与被告陕西清和房地产开发有限公司于2011年7月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效。
二、驳回原告李淑娥的其他诉讼请求。
案件受理费6510元，由原告李淑娥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 李保利
审判员 麻建栋
审判员 项晓艳
二〇一六年二月十九日
书记员 李长波