江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初571号
原告（反诉被告）：苏州平江川客栈有限公司,住所地苏州市钮家巷33、36号。
法定代表人：王敏刚，董事长。
委托诉讼代理人：蒋维东，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施熠文，江苏益友天元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：苏州晔兮如华文化传播有限公司，住所地苏州市南环东路10号1幢（4124室）。
法定代表人：俞文洁，副总经理。
委托诉讼代理人：王晖，江苏达源律师事务所律师。
第三人：苏州平江历史街区保护整治有限责任公司，住所地苏州市姑苏区大儒巷40号。
法定代表人：赵云峰，董事长。
委托诉讼代理人：戴春燕，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邵磊，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
原告苏州平江川客栈有限公司（以下简称“平江川客栈”）与被告苏州市晔兮如华文化传播有限公司（以下简称“晔兮如华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19立案后，依法适用简易程序，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加苏州平江历史街区保护整治有限责任公司（以下简称“平江街区保护整治公司”）为本案第三人参加诉讼，被告晔兮如华公司提起反诉，本院依法组成合议庭，并于2017年5月24日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告平江川客栈的委托诉讼代理人施熠文，被告晔兮如华公司的法定代表人俞文洁及委托诉讼代理人王晖两次开庭均到庭参加诉讼；第三人平江街区保护整治公司的委托诉讼代理人邵磊第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告平江川客栈向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的长包房协议于2016年9月23日解除；2.判令被告腾房并将长包房交还原告；3.判令被告支付房屋使用费（按照合同约定的租金标准，自2017年4月19日支付至实际腾房、交还之日止）。事实与理由：2015年1月29日、2016年1月3日，原被告分别签订长包房协议各一份，约定由被告向原告承租苏州市钮家巷36号苑桥别馆A1幢8号、9号静舍，协议期限分别为2015年4月20日至2018年4月19日、2018年4月20日至2023年4月19日。2016年7月房屋的产权人苏州平江历史街区保护整治有限责任公司基于平江历史街区整体业态布局的发展需要收回出租房屋，原告因此于2016年8月向被告发出《“长包房”收回通知》，依据长包房协议第十三条的相关约定，提前一个月通知被告，要求被告在收到该通知之日起一个月内交还该长包房，但被告至今未履行相关义务，原告特此向贵院提其诉讼，请求法院判如所请。
被告晔兮如华公司辩称，在产权人要收回房屋的情况下，考虑到现实情况，我方同意解除合同；然而，原告系违约解除合同，在没有任何补偿之前，我方不同意搬离房屋；对于房屋使用费，鉴于原告违约解除合同，我方认为无需支付，即便法院认定需要承担房屋使用费，也请法院考虑到原告没有提供用电设施的实际情况对房屋使用费予以调整。
晔兮如华公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付违约金350869元（按照2016年12月12日至2023年4月6日期间房屋租金总额的30%计算）；2.退还保证金10000元及房租49280元（2016年12月12日至2017年4月19日期间的已付房租）。事实与理由：反诉人与被反诉人之间的长包房协议最后一期租期至2023年4月19日，现被反诉人欲提前解除合同，并在合同未依法解除的情况下于2016年12月12日停水、停电，给反诉人造成严重损失。按照协议约定，被反诉人应支付解除协议之日至协议期满期间房费的30%作为违约金。另，反诉人已经支付房屋租金至2017年4月19日，并支付过保证金10000元，要求被反诉人返还。
原告平江川客栈就反诉辩称，其一、我方有权解除双方间的长包房协议，无需承担违约责任；其二、即便法院判令我方需承担违约金，因为反诉原告主张的违约金高于其实际损失，故我方也申请法院予以调低；其三、反诉原告并未支付过保证金，故不存在退还问题；其四、涉案房屋目前仍由反诉原告在经营使用，我方不同意退还房屋租金，应冲抵反诉原告需支付给我方的房屋使用费。
第三人平江街区保护整治公司述称，我方就原、被告之间的争议不发表意见，但是涉案房屋确实是由我方出租给原告使用的，我方不参与原、被告间的纠纷，同意由原告行使清租权利。
经审理查明，苏州市姑苏区钮家巷36号房屋（董氏义庄）及附属设施所有权人为第三人平江街区保护整治公司。
2005年3月4日，平江街区保护整治公司与平江川客栈（原名为苏州全景酒店管理有限公司）签订《租赁合同》一份，约定平江街区保护整治公司将上述房屋及相关附属设施出租给平江川客栈，租期自2005年4月1日起至2025年3月31日止。租赁合同约定平江川客栈在租赁期间可依经营需要将租赁房屋部分转租给第三方经营，但平江川客栈仍然作为第一承租人向平江街区保护整治公司承担合同中的义务。
2015年1月29日，平江川客栈（甲方）与晔兮如华公司（乙方）签订《长包房协议》，约定甲方将上述苏州市钮家巷36号房屋苑桥别馆的A1幢8号、9号静舍（总面积134平方米）出租给乙方用于旗袍制作与零售，租赁期限自2015年4月20日起至2018年4月19日止。租期内每年的月房费分别为11000元、11550元、12100元，第一年房费须于协议签订之日一次性付清，第二、三年房费每陆个月支付一次，乙方无故拖欠房费，甲方有权每天按实欠房费的30%加收滞纳金。协议约定电费（据实）、水费（200元/月）由甲方代缴后向乙方收取，乙方进行商业活动期间产生的其他各项费用均由乙方自行缴纳。该协议第十条约定，若甲方在乙方没有违反本协议的情况下提前解除协议，视为甲方违约，按甲方解除协议之日起到协议期满之间的房费的30%作为违约金支付给乙方；第十三条约定，如因不可抗力或政府有关部门征用等原因，确需收回房间时，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应无条件按甲方要求交还房屋。
2016年1月3日，平江川客栈与晔兮如华公司再次签订《长包房协议》一份，将上述长包房协议的期限延长至2023年4月19日止，并约定了2018年4月20日起的五年房费分别为159720元、175692元、193260元、212580元、233832元，其他条款未作变更。
2016年7月7日，平江街区保护整治公司向平江川客栈发出“关于收回董氏义庄的通知”，表明“基于平江历史街区整体业态布局的发展需要，钮家巷36号（董氏义庄）将进行功能用途调整，该处房屋将不再出租给你公司用作经营，由我公司收回。请贵公司收到本《通知》后做好房屋交还各项准备工作。”
2016年8月19日，平江川客栈（乙方）与平江街区保护整治公司（乙方）签订《租赁合同终止协议》一份，表明双方为实现钮家巷36号董氏义庄的有效利用，经协商一致，约定乙方在三个月内将上述房屋返还给甲方，终止2005年3月4日签订的钮家巷36号董氏义庄《租赁合同》。协议第二条约定，综合乙方为平江路早期发展在业态引领方面所做贡献，甲方同意给予乙方在前期装修工程、固定资产投入、开办费用、未来收益等方面情况以及现有员工解雇、“长包房”清退等给予补偿合计550万元。乙方在承租董氏义庄期间与第三方有未了纠纷的，由乙方负责，与甲方无关。协议约定甲乙双方交接物业完毕后五个工作日内，甲方将补偿款550万元一次性支付给乙方。本案审理中，平江街区保护整治公司于2017年3月17日首次向本院提交上述《租赁合同终止协议》及《补充协议》，本院于2017年3月23日向晔兮如华公司释明其与平江川客栈间的长包房协议客观上已无法继续履行，晔兮如华公司遂于3月29日向本院提交反诉状。
2016年8月24日，平江川客栈向晔兮如华公司发出“长包房”收回通知，告知其由于平江路整体业态布局发展的需要，平江历史街区提前收回钮家巷36号房屋，根据双方长包房协议第十三条第二款的约定，其要求晔兮如华公司在收到通知之日起一个月内退还钮家巷36号苑桥别馆的A1幢8号、9号静舍。该通知由晔兮如华公司法定代表人俞文洁签收。
2016年11月15日，晔兮如华公司回复平江川客栈称，平江川客栈并未提供平江路整体业态布局发展调整的政府文件及补偿方案，也未与其协商租金、保证金退还事宜，房屋装修及经营损失补偿等问题，因此对平江川客栈单方要求返还房屋、停水停电的行为不予认可，如停水停电将要求其承担赔偿责任。
2016年12月12日、12月29日，平江川客栈再次向晔兮如华公司发出《长包房协议》提前终止及返还房屋事宜的函及通知各一份，告知晔兮如华公司双方间的《长包房协议》已经通过上述“长包房”收回通知解除，定于2016年12月12日停水停电，并要求其返还长包房。晔兮如华公司收函后未返还房屋，房屋目前仍由晔兮如华公司控制使用。
庭审中，晔兮如华公司表示其虽未实际支付涉案房屋租赁合同关系项下的10000元租赁保证金，但晔兮如华公司最初是从案外人苏州荷言文化传播公司处接手的，该公司已经支付了10000元保证金；平江川客栈确认苏州荷言文化传播有限公司曾支付过10000元保证金，在与该公司之间的合同到期后，其重新与晔兮如华公司签订了长包房协议，未向案外人退还10000元保证金也未向晔兮如华公司收取保证金，如果苏州荷言文化传播有限公司出具说明同意由晔兮如华公司主张权利，其同意在本案中处理。庭审结束后，晔兮如华公司向本院提交了苏州荷言文化传播有限公司出具的说明一份，证明其经该公司授权收回上述10000元保证金；平江川客栈对此质证称对晔兮如华公司要求退还10000元保证金没有异议，但应用于抵扣晔兮如华公司应负担的使用费。
审理中，晔兮如华公司表示平江川客栈停水停电后给其经营造成影响，实际停业两三天，嗣后其自行解决了租赁房屋的基本照明用电，但是生意受到了影响，并提交其自行制作的营业损失表、销售额统计表、销货清单予以证明，原告对该营业损失表、销售额统计表、销货清单不予认可，本院要求晔兮如华公司提交能够证明其营业额的相关纳税证明，晔兮如华公司在指定期限内未予提交。
以上事实，由平江川客栈提交的长包房协议、租赁合同、名称变更核准通知书、关于收回董氏义庄的通知、长包房收回通知、通知签收函、函及相应签收记录、晔兮如华公司提交的回复函、停电通知、说明、平江街区保护整治公司提交的租赁合同终止协议及补充协议以及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，平江川客栈与晔兮如华公司签订的《长包房协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，成立并有效，双方当事人均应恪守。平江川客栈作为出租方应提供符合约定用途的租赁房屋给晔兮如华公司使用，平江川客栈主张因产权人规划调整、提前收回房屋，属于《长包房协议》十三条约定的其有权提前解除合同的情形；然而，产权人平江街区保护整治公司与平江川客栈解除双方间租赁合同的行为既非不可抗力亦非政府征用，平江川客栈无权据此解除其与晔兮如华公司之间的租赁合同。另一方面，平江川客栈与产权人之间的终止协议致使其丧失对涉案房屋的使用权，进而导致其与晔兮如华公司之间的长包房协议已实际无法继续履行，晔兮如华公司在第一次庭审中表示无法继续履行时同意解除双方间的长包房协议，经本院于2017年3月23日释明后其已清楚涉案合同无法继续履行，故本院认定平江川客栈与晔兮如华公司之间的《长包房协议》于2017年3月23日解除。
《长包房协议》解除后，晔兮如华公司本应返还租赁房屋，但其仍继续占用租赁房屋进行经营，平江川客栈要求其返还苏州市钮家巷36号苑桥别馆A1幢8号、9号房屋及支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。晔兮如华公司抗辩并反诉称平江川客栈自2016年12月12日起停电影响其使用，故要求平江川客栈退还已支付的2017年4月19日之前的租金，且不同意支付房屋使用费（即便支付也要求法院调低）。本院认为晔兮如华公司在平江川客栈停电后仍然自行搭电经营，租赁房屋的主要用途仍然得到了利用；考虑到平江川客栈确实未能提供有效电力资源的情况，酌情确定晔兮如华公司应按照原租金标准的90%承担租金和房屋使用费。对于2016年12月13日至2017年4月19日期间的房屋租金及占有使用费，晔兮如华公司已经按照合同约定租金标准支付了48895元（11550元÷30天×127天），根据本院认定其仅需支付44005.50元（11550元×90%÷30天×127天），鉴于晔兮如华公司仍需承担2017年4月20日起的房屋使用费（按照长包房协议约定的租金标准的90%分段计算），上述差额4889.50元平江川客栈无需退还，可用于抵扣2017年4月20日起晔兮如华公司应当承担的部分房屋使用费。
平江川客栈与晔兮如华公司之间的《长包房协议》解除原因在于平江川客栈无法继续提供符合约定的租赁房屋给晔兮如华公司使用，其应依约承担违约责任。双方协议约定的违约金为未履行租期内全部租金的30%，涉案长包房协议未履行的租期达6年之久，未履行租期内的租金近1200000元，晔兮如华公司认为其经营损失超过双方协议约定的违约金，故要求法院按照约定判令平江川客栈支付350869元的违约金；然，晔兮如华公司一直正常经营且未能提交相关缴税凭证证明其实际损失，考虑到晔兮如华公司如需继续经营则寻找新的经营地址对其经营存在不利影响的事实，本院认定平江川客栈向其支付相当于6个月租金损失的违约金，按双方长包房协议第三年租金标准计算为72600元。
关于晔兮如华公司反诉主张的10000元租赁保证金，已经实际付款人苏州荷言文化传播有限公司确认由其向平江川客栈主张，平江川客栈在此情况下也同意退还，本院对晔兮如华公司该反诉请求予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、苏州平江川客栈有限公司与苏州晔兮如华文化传播有限公司之间的两份《长包房协议》于2017年3月23日解除；
二、苏州晔兮如华文化传播有限公司于本判决生效之日起10日内搬离并返还苏州市钮家巷36号苑桥别馆A1幢8号、9号房屋（建筑面积134平方米），并支付上述房屋自2017年4月20日起至实际返还之日止的占有使用费（2017年4月20日起至2022年4月19日止，每年使用费计算标准分别为130680元、143748元、158122.80元、193260元、191322元；2022年4月19日起的使用费计算标准为210448.80元/年；并以其多支付的4889.50元抵扣部分使用费）；
三、苏州平江川客栈有限公司于本判决生效之日起10日内向苏州晔兮如华文化传播有限公司支付违约金72600元并退还租赁保证金10000元；
四、驳回苏州平江川客栈有限公司其他诉讼请求；
五、驳回苏州晔兮如华文化传播有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14883元，由苏州平江川客栈有限公司负担，其已预交，本院不予退还；反诉案件受理费3726元，财产保全费2270元，合计5996元，由苏州平江川客栈有限公司负担1286元、苏州晔兮如华文化传播公司负担4710元，苏州晔兮如华文化传播有限公司已经预交5996元，苏州平江川客栈有限公司负担的1286元于本判决生效之日起十日内直接支付给苏州晔兮如华文化传播有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 李 尧
代理审判员 衡晓晴
人民陪审员 郁 明
二〇一七年六月十六日
书 记 员 蒋志芳