福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0212民初1262号原告：徐谦，男，1983年5月12日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区，委托代理人王帆，福建重宇合众律师事务所律师。委托代理人游书捷，福建重宇合众律师事务所律师。被告：邱彩密，女，1965年4月28日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，委托代理人李书家，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。委托代理人郭立志，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。第三人：厦门丹厦房产行销策划有限公司，住所地厦门市思明区长青路490-492号第六层之一,统一社会信用代码91350200737897027C。法定代表人沈木钦。原告徐谦与被告邱彩密、第三人厦门丹厦房产行销策划有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告徐谦及之委托代理人王帆、游书捷，被告邱彩密之委托代理人李书家到庭参加诉讼，第三人厦门丹厦房产行销策划有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告徐谦诉称，2013年5月2日，原告与被告、第三人签订了编号为：0023870的《房产买卖协议书》，约定原告将位于厦门市同安区九曜山家园8号（古龙-御园4#楼）1503室的房屋出售给被告，房屋总价款为939800元。《房产买卖协议书》第五条第4项约定，乙方于办理全权委托合同之日起，该房产原甲�的银行按揭余额，由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙方必须按每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；如遇利息调整，多出或减少的利息由购买方（乙方）承受，若未按时足额还款，逾期一次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任。第十三条约定，甲、乙双方签订本协议后，除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之壹拾伍作为违约金，若已对该房产进行装修、添附将无偿赠予甲方。任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。第二十条双方就其他事项约定，产权证出后壹年内到房管局办理完过户手续，最迟时间不超出壹年（时间至2014.5.3日），逾期视为第十三条款执行。《房产买卖协议书》签订后，原告按约将上述房屋交付给了被告，并在厦门市公证处就上述房屋为被告办理了全权委托公证。房屋产权证出来后，原告曾通过电话和短信方式多次联系被告要求按照《房产买卖协议书》约定及时办理过户手续。时至今日，被告也未就上述房屋办理相关过户手续。因被告未在约定时间内办理过户手续，造成了原告购房贷款未偿还，无法再申请其他贷款购买户籍所在地房产，给原告的生活带来了极大不便。而且，被告在2014年9月2日未按时足额偿还上述房屋按揭贷款，造成逾期，对原告的征信造成了不良影响。综上所述，被告上述未按时办理房屋过户手续及逾期还款行为已经明显违反了《房屋买卖协议书》第十三条等相关规定，构成严重违约。故提起诉讼请求判令：一、判令被告立即将位于厦门市同安区九曜山家园8号（古龙-御园4#楼）1503室的房屋过户至被告名下，第三�协助被告办理上述房屋过户事宜；二、判令被告向原告支付违约金人民币140970元；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用、律师费及财产保全等相关一切费用。被告邱彩密辩称，被告不存在严重违约的行为，无须向原告支付违约金。一、被告未按时偿付足额支付讼争房产按揭款的行为，不足以对原告徐谦的征信产生不良影响，未构成严重违约。原告要求被告按讼争房产总价款的15%支付违约金的请求不能成立。理由如下：1、被告未按时足额支付讼争房产按揭款的行为并不是要悔约，仅是一时疏忽造成的，被告发现后就立即补足。2、被告逾期还款仅出现一次，金额少到15.03元，期限只有2天，该逾期行为根本不会对原告的征信造成不良影响。3、原告未及时通知被告按揭款不足的情况，自己也有责任。4、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，如被告逾期还款行为确实给原告造成损失，违约金也应以实际损失主张赔偿。本案原告所提供的证据无法证实其损失。二、原告应承担讼争房产未能及时过户的责任。在房产证出来后，原告及第三人都没有及时通知被告过户事宜。直至2017年3月被告接到第三人的过户通知后，立即配合进行了房产过户，所以被告不存在没有按时过户的违约行为。根据合同约定，原告在可以办理产权过户时应及时通知第三人，否则视为原告违约。第三人负责办理交易过程中的评估、按揭、过户等手续，原告将办理完的产权凭证交由被告收执。正是因为原告没有及时通知第三人，也未将办理好的产权证交由被告，才导致没有按时办理过户手续，所以原告应承担讼争房产未按时过户的违约责任，被告对�保留权利。三、合同中约定的是解除合同的违约责任，所以原告以解除合同所要承担的违约责任来要求被告赔偿违约金是不能成立的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告认为：1、被告所称的不存在违约事实的情况是不属实的。原被告设定的还款期限是每个月的2号。但是在2014年9月2日被告没有足额还款，对原告造成了不良影响。跟被告说的金额没有任何关系，即便是很少的金额也会造成征信的不良影响。2、2017年3月份，被告办理了讼争房产的过户手续，说明了被告在合同约定的2014年5月3日前没有办理过户手续。应该按照合同约定，逾期按照第十三条款执行。被告现在明显违约，违约时间很长，是重大违约。3、被告说的合同十三条，是合同解除条款的违约，原告认为合同第二十条明确写明，如果被告没有在2014年5月3日办理过�手续，就按照第十三条款执行。此款对违约责任约定明确，所以被告应该承担违约金。4、被告说的原告以及第三人未及时通知被告办理过户手续。第一、合同条款未约定。第二，法律也未规定原告有及时通知的义务。原告已经将房屋全权委托公证给被告办理相关手续，所以被告应该在约定时间内办理相关手续，也能够办理。但是被告却在合同约定时间内没有办理，与原告的通知义务没有任何关系。第三人厦门丹厦房产行销策划有限公司未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年5月2日，原告徐谦与被告邱彩密、第三人厦门丹厦房产行销策划有限公司签订了编号为0023870的《房产买卖协议书》，约定原告将位于厦门市同安区九曜山家园8号（古龙-御园4#楼）1503室的房屋出售给被告，房屋总价款为939800元。协议第五条第4项约定，乙方于办理全权委托合同之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙方必须按每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；如遇利息调整，多出或减少的利息由购买方（乙方）承受，若未按时足额还款，逾期一次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任。第十二条约定，甲乙双方除须本人亲自办理的手续外，其他一切手续均由丙方代办。甲方在可办理其名下产权时应及时通知丙方，否则相应拖迟的时间视为甲方违约。丙方在接到甲方通知时，代为办理交易过程中的评估、按揭、过户等手续。相关费用按约定由甲乙双方各自承担。第十三条约定，被告于办理全权委托合同之日起，该房产原原告的银行按揭余额，由被告向银行支付。在产权过户到被告名下之前，被告必须按每月按时足额支付原告银行按揭余额（包括本金和利息）；如遇利息调整，多出或减少的利息由被告承受，若未按时足额还款，逾期一次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任。同时约定，产权证出后壹年内到房管局办理完过户手续，最迟时间不超出壹年（时间至2014.5.3日），逾期视为第十三条款执行。第十五条约定，甲乙双方保证于2013年5月2日前到公证处将办理上述房产所有相关手续的权利书面委托给购买方，所产生的公证费用由购买方承担。公证书由购买方执管；若在办理产权及交易过程中须甲方协助办理的，甲方须及时办理。如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，甲方在收到乙方催促函件之日起两个工作日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由购买方执管；并约定于一手产权办理后签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同》；并前往房管局办理交易�记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期柒日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。第二十条约定，双方约定5月2日交的月供叁仟捌佰叁拾柒元经银行查询清楚，如缴的是4月份的月供由出售方（甲方）承担，如缴的是5月份月供由买方（乙方）承担。产权证出后壹年内到房管局办理完过户手续，最迟时间不超出壹年（时间至2014.5.3日），逾期视为第十三条款执行。买卖合同签订后，原、被告双方在厦门市公证处就涉案房屋办理了全权委托公证，被告依约偿还银行按揭贷款。2013年6月18日，登记名为原告徐谦的不动产权证办理完毕。2017年3月22日。被告邱彩密将讼争房产过户至案外人陈金章名下，并办理了过户登记。同时查明，2014年9月被告邱彩密未按约定足额偿还按揭贷款，逾期2天金额为15.03元。另查明，本案当事人均未向本院申请财产保全，故未发生财产保全费用。本案在审理过程中，原告为证明其主张，在举证期限内向本院提交以下证据：《房屋买卖协议书》，证明由原告徐谦作为甲方、被告邱彩密作为乙方与第三人厦门丹厦房产行销策划有限公司于2013年5月2日签订，合同编号为0023870。合同约定：甲方将位于厦门市同安区九曜山家园8号（古龙-御园4#楼）1503室的房屋出售给乙方，房屋总价款为939800元。第五条第四项约定，乙方于办理全权委托合同之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙�必须按每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；如遇利息调整，多出或减少的利息由购买方（乙方）承受，若未按时足额还款，逾期一次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任。第十二条约定，甲、乙双方除须本人亲自办理的手续外，其他一切手续均由丙方代办。甲方在可办理其名下产权时应及时通知丙方，否则相应拖迟的时间视为甲方违约。丙方在接到甲方通知时，代为办理交易过程中的评估、按揭、过户等手续。相关费用按照约定由甲乙双方各自承担。第十三条约定，甲、乙双方签订本协议后，除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之壹拾伍作为违约金，若已对该房产进行装修、添附将无偿赠予甲方。任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。厦门市城镇房屋权属登记查询结果表，证实厦门市同安区九曜山家园8号（古龙-御园4#楼）1503室登记在原告徐谦名下。按揭款还款历史明细清单，证实被告邱彩密于2014年9月2日未按时足额支付讼争房产的按揭贷款，造成逾期。个人信用报告，证实原告的购房贷款有一期发生逾期。《法律事务委托合同》及律师费发票，证实原告为本次诉讼所花费的律师费用为2500元委托书及公证书，证实原被告于《房产买卖协议书》签订后，按约在厦门市公证处就涉案房屋为被告办理了全权委托公证。公证处查档发票，证实原告在厦门市公�处复印上述全权公证材料所支付的费用。银行还款短信通知，证实原告分别于2014年9月3日、2014年9月4日、2014年9月27日收到银行逾期还款的短信通知。丹厦房产联系人余映君与原告的短信记录，证明余映君于2014年9月4日将邱彩密的联系方式发送给原告。土地房屋登记卡，证实原告徐谦于2013年6月18日取得房产证。被告提出如下质证意见：1、对证据一《房屋买卖协议书》的真实性没异议，对合同约定的内容也没有异议。2、对证据二厦门市城镇房屋权属登记查询结果表的真实性没有异议，但是要说明的是现在该登记表的权属人已经发生变化。3、对于证据三按揭款还款历史明细清单的真实性不予确认，对证明内容也不予确认。4�对于证据四个人信用报告的真实性没有异议，但是跟本案没有关联性，也没有证据证明因为逾期对原告的征信造成不良影响。5、关于证据五《法律事务委托合同》及律师费发票的真实性没有异议，但是这个是原告自己支付的费用，与被告无关。6、对证据六委托书及公证书的真实性没有异议。7、对证据七公证处查档发票没有异议，只是证明原告的委托事宜而已。8、对证据八银行还款短信通知的真实性不予确认，因为没有原件。9、对证据九丹厦房产联系人余映君与原告的短信记录的真实性不予确认，并且这个只是被告的电话号码，没有办法证明原告通知被告过户事宜的事实。10、对证据十土地房屋登记卡的真实性没有异议，但是该证据只能证明原告产权证取得的时间，无法证明被告违约。同时被告向本院提交一份不动产权证书，�实讼争房产已于2017年3月22日过户至案外人陈金章的名下。原告提出如下质证意见：1、被告提供的证据，当时在原告立案后，被告才办理了过户。被告在办理的时候，并没有要求原告协助，说明被告有完全的能力办理过户，所以原告不需要履行通知或者帮助义务。2、被告在完全可以自己办理过户手续的情况下，才于2017年3月22日办理过户，说明被告没有按期办理过户，按照合同构成违约，应当承担违约金。被告认为：权属原本在原告名下，当时原告没有通知被告产权证出来了，直到第三人通知被告说产权证已经出来了在银行了，被告才去的。首先是要原告把产权证拿来给被告，才能过户。本院认为，关于被告未按约定就讼争房屋办理过户事宜的行为是否构成严重违约。被告认为，其不知道登记名为徐谦的一手产权证早已在2013年6月18日办理完毕，原告在房产证出来后，没有及时通知其及第三人。直至2017年3月被告接到第三人的过户通知后，即立即配合进行了过户，所以被告不存在没按时过户的违约行为。经查，原被告双方签订的《房屋买卖协议书》中第十二条、第十五条、第二十条对过户事宜均有约定。第十二条约定，甲、乙双方除须本人亲自办理的手续外，其他一切手续均由丙方代办。甲方在可办理其名下产权时应及时通知丙方，否则相应拖迟的时间视为甲方违约。丙方在接到甲方通知时，代为办理交易过程中的评估、按揭、过户等手续。相关费用按照约定由甲乙双方各自承担。第十五条约定，甲乙双方保证于2013年5月2日前到公证处将办理上述房产所有相关手续的权利书面委托给购买方，所产生的公证费用由购买方�担。公证书由购买方执管；若在办理产权及交易过程中须甲方协助办理的，甲方须及时办理。如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，甲方在收到乙方催促函件之日起两个工作日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由购买方执管；并约定于一手产权办理后签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期柒日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。第二十条约定，双方约定5月2日交的月供叁仟捌佰叁拾柒元经银行查询清楚，如缴的是4月份的月供由出售方（甲方）承担，如缴的是5月份月供由买方（乙方）承担。产权证出后壹年内到房管局办理完过户手续，最迟时间不超出壹年（时间至2014.5.3日）逾期视为第十三条款执行。同时，2013年5月2日原告将讼争房产过户事宜全权委托给被告，包括办理和领取产权证书。《房屋买卖协议书》与委托书中对由谁领取产权证的约定存在矛盾。根据在案证据显示，2013年6月18日，登记名为徐谦的不动产权证办理完毕，并由案外人林晓谦领取，原、被告双方均不知晓。故因双方未明确约定办理好的登记名为徐谦的产权证由谁领取，才由此出现了未在约定的时间内过户的情形。原告虽称其是于2014年5月31日知道房产并未过户，且在2014年9月4日向第三人厦门丹厦房产行销策划有限公司的工作人员索要了被告邱彩密的联系方式催促过户，但是不能提供其有联系被告邱彩密，告知一手产权证办理完毕并催促过户事宜的聊天记录等证据来证明这一事实，故被告提出的其不知道登记名为徐谦的一手产权证早已在2013年6月18日办理完毕，不存在没按时过户的违约行为的答辩意见，予以采纳。综上所述，本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。讼争房产已于2017年3月22日过户至案外人陈金章名下，故原告要求判令被告立即将位于厦门市同安区九曜山家园8号（古龙-御园4#楼）1503室的房屋过户至被告名下，第三人协助被告办理上述房屋过户事宜的诉讼请求，与查明的事实不符，本院不予支持。协议签订后，原告依约将房屋过户事宜全权公证委托给被告，被告于2014年9月未按时足额偿还按揭，造成逾期，根据协议第五条第四项的约定，应当承担违约责任。故原告要求判令被告向原告支付违约金以及承担本案的全部诉讼费用、律师费及财产保全等相�一切费用的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。但被告未按时还贷的金额只有15.03元，且仅逾期2天，未构成根本性违约，不会对原告的征信造成实质性影响，原告并未提供因被告的违约行为所造成的实际损失，故原告主张的违约金人民币140970元明显过高，本院参照协议第十三条的约定，“任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费”，对违约金适当调整。由于原被告双方均不能提供中介费凭证，本院参照行业标准，按照房产售价的2.5%计算中介费，加之原告提供的律师费发票，酌情支持25995元。第三人厦门丹厦房产行销策划有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提交书面证据提出异议，视为自动放弃诉讼权利，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六�条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告邱彩密应于本判决生效之日起十日内支付原告徐谦违约金及律师费用共计人民币25995元。二、驳回原告徐谦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3119.4元，适用简易程序减半收取1559.7元，由被告邱彩密承担，款限于本判决生效之日起五日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 吴天赐二〇一七年六月十二日代书记员 刘妙赛附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二�。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。