安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）花民二初字第01055号
原告：安徽和县御景置业有限责任公司。
委托代理人：许亚宝，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：刘兴龙，安徽华人律师事务所律师。
被告：徽商银行股份有限公司马鞍山分行。
被告：徽商银行股份有限公司和县支行。
上述两被告的共同委托代理人：江益民，安徽长城律师事务所律师。
上述两被告的共同委托代理人：徐萍，安徽长城律师事务所律师。
原告安徽和县御景置业有限责任公司（以下简称和县御景置业公司）与被告徽商银行股份有限公司马鞍山分行（以下简称徽商银行马鞍山分行）、徽商银行股份有限公司和县支行（以下简称徽商银行和县支行）合同纠纷一案，本院于2015年11月24日受理后，依法适用简易程序审理。原告和县御景置业公司的委托代理人刘兴龙，被告徽商银行马鞍山分行、徽商银行和县支行的共同委托代理人江益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和县御景置业公司诉称：第一被告与原告签订《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》。原告根据该《协议》的约定，为每个购买“皖江大市场”房产的购房者向被告银行缴纳贷款的10%作为保证金。原告履行了双方关于保证责任的约定。根据该《协议》第五条的约定，原告积极办理涉案房产的抵押登记，并将涉案房产房产证复印件及房产他项权证原件交付给被告。根据该《协议》第九条约定：“在甲方（和县御景置业公司）为购买人办妥《房地产权证》并协助乙方（徽商银行马鞍山分行）进行抵押登记、乙方取得《房地产权证》复印件并执管《房屋他项权证》原件之前，乙方将借款人的购房款一次或分次转入甲方在乙方开立的存款账户存放，甲方以不低于贷款总额的10%作为保证金，专户储存，不得动用。当乙方收到《房地产权证》复印件并执管《房屋他项权证》原件后，甲方即可动用“专户”上的保证金。”原告根据第一被告的要求，在第二被告处开立保证金账户，现在两被告已经收到所有在原告所开发项目“皖江大市场”购买人的《房地产权证》复印件和《房屋他项权证》原件，总计45户，涉及保证金人民币1036000元，至今仍有保证金779000元被告未能依约归还原告，经原告多次催要未果，其行为已经构成违约。为此，诉请法院判令：一、两被告共同归还原告保证金人民币779000元及利息；二、本案诉讼费由两被告共同承担。
原告和县御景置业公司针对其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、被告企业营业执照、组织机构代码证复印件，证明被告诉讼主体适格。
2、《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》，证明双方就原告开发皖江大市场向被告贷款事宜达成协议，协议第五条约定原告的保证期限为原告交付房屋且房屋他项权证交付被告止。
3、原告统计的保证金清单及存单，证明原告向被告缴纳保证金客户明细以及缴存被告处剩余金额。
4、房屋他项权证、房产证复印件，证明原告已经交付房屋且将房屋他项权证交付被告处。原告保证责任已经解除，被告应当依约退还保证金。
被告徽商银行马鞍山分行、徽商银行和县支行共同辩称：原告向被告申请为个人商用房贷款提供保证，原告承诺在被告放款后六个月内办理土地抵押登记。但是，原告一直未按承诺取得土地他项权证。因此，原告保证期限未届满，诉争保证金返还的条件亦未成就。原告诉请没有事实和法律依据。
被告徽商银行马鞍山分行、徽商银行和县支行针对其诉讼请求，共同向本院提交了以下证据：
1、《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》，证明原告向被告承诺的保证期限是房地产他项权证交付到被告之日。根据该《协议》第九条的约定，原告不仅要办理房屋他项权证，而且要办理土地抵押登记。
2、原告于2013年3月4日写给被告的申请书，证明签订贷款合作协议之前，原告向被告提出申请，在该份申请中原告承诺被告放款后6个月内办理土地抵押登记手续。
3、第二被告于2013年3月5日向第一被告出具的请示，证明签订合作协议书的前提条件是原告向被告承诺6个月内办理土地等他项权证。第一被告同意开展此项业务也是基于原告的承诺。
经过庭审质证，被告徽商银行马鞍山分行、徽商银行和县支行对原告和县御景置业公司提交的证据发表以下意见：对证据1、3的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2、4的真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的。原告和县御景置业公司对被告徽商银行马鞍山分行、徽商银行和县支行提交的证据发表以下质证意见：对证据1的真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的。该《协议》第九条并不包括被告所称土地抵押登记，被告扩大解释加大了原告的义务。对证据2的真实性没有异议，该申请书只是单方承诺。在实践中，不可能办理了房屋他项权证，再办理土地他项权证。我国《物权法》第一百八十二条第二款规定，抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。证据3，对原告不具有约束力。
经庭审质证，本院对以上证据作如下确认：原、被告所举证据均具有真实性、合法性、关联性，应予认定。
经审理查明：2013年3月4日，原告和县御景置业公司向被告徽商银行马鞍山分行提出贷款申请，并承诺：“根据贵行要求，在放款前办理房屋与土地预抵押登记手续。因我公司在建工程还未竣工交付，房产证须等交房后办理，因此房屋面积未经复测不能确定，按和县土地局规定，房屋面积不能确定，因此土地分户面积无法确定，土地暂时不能进行分割，因此无法进行土地证预抵押登记。只有待工程竣工房产证办理后，进行土地分户分割及办理土地他项权证。现我公司承诺在贵行放款后6个月内办理土地抵押登记手续。”同年3月5日，被告徽商银行和县支行向被告徽商银行马鞍山分行提出请示，说明“因在建工程还未竣工交付，土地暂时不能进行分割，待工程竣工后，方可进行土地分割及办理土地抵押登记属实。”此后，被告徽商银行马鞍山分行与原告和县御景置业公司签订《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》。根据该《协议》的约定，原告为每个购买“皖江大市场”房产的购房者向被告银行缴纳贷款的10%作为保证金。原告根据该《协议》第五条的约定，办理了涉案房产的抵押登记，并将涉案房产房产证复印件及房产他项权证原件交付给被告。根据该《协议》第九条约定：“在甲方（和县御景置业公司）为购买人办妥《房地产权证》并协助乙方（徽商银行马鞍山分行）进行抵押登记、乙方取得《房地产权证》复印件并执管《房屋他项权证》原件之前，乙方将借款人的购房款一次或分次转入甲方在乙方开立的存款账户存放，甲方以不低于贷款总额的10%作为保证金，专户储存，不得动用。当乙方收到《房地产权证》复印件并执管《房屋他项权证》原件后，甲方即可动用“专户”上的保证金。”后因涉案房屋所占用的土地使用权无法进行分户分割，原告未能办理涉案房屋土地抵押登记手续，被告因此拒绝原告动用涉案房屋“专户”上保证金779000元，以至成讼。
本院认为：本案争议焦点是原告主张保证金返还条件是否成就。首先，从原、被告签订《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》看，原告和县御景置业公司主张该协议中“《房地产权证》、抵押登记”并不包括被告所称土地抵押登记；但被告徽商银行马鞍山分行认为该协议包括土地抵押登记。本院认为，根据原被告签订协议的形成过程，原告向被告作出承诺“在贵行放款后6个月内办理土地抵押登记手续”。因此，上述《协议》第九条的约定“办妥《房地产权证》并协助办理乙方进行抵押登记”，该约定应包括土地抵押登记。其次，从我国《物权法》第一百八十二条规定看，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”原告认为，根据上述规定，涉案房屋已办理房产抵押，未抵押的土地使用权视为一并抵押。据此，原告无需再单独办理土地抵押登记。被告认为，安徽省范围内土地和房屋抵押登记需要分别办理。本案诉争的关键是涉案房屋所占用的土地无法进行分户分割，原告未能办理涉案房屋土地使用权抵押登记手续。本院认为，《物权法》第一百八十二条所规定的“视为一并抵押”，该规定无法改变建筑物及其占用范围内建设用地使用权分别存在两个抵押权的事实，两者构成共同抵押。抵押权实现时，抵押权人可就建筑物及其占地范围内的建设用地使用权的变价优先受偿。在我国“合意＋公示”的物权变动模式下，无论是建筑物抵押权，还是建设用地使用权抵押，在当事人合意之外，均需要践行抵押权登记手续。未予抵押权登记，抵押权人就未取得对抗第三人的优先受偿效力。在物权法的领域，亦有契约自由的空间。原、被告约定分别设定房屋及土地使用权抵押权，并不违反物权法定原则。虽然《物权法》第一百八十二第二款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”但是，该规定的前提是房屋与土地均不存在权利的瑕疵。由于本案诉争房屋所占用的土地使用权没有进行分户分割，客观上导致“房地一致原则”无法落实。房地一致原则，要求建筑物所有权与建设用地使用权的主体归属一致。因此，原告在诉争房屋所占用的土地使用权没有进行分户分割的情况下，强调依据《物权法》第一百八十二条的规定，视为房屋与土地使用权已经视为一并抵押。原告主张曲解了《物权法》第一百八十二条规定的立法本意。综上，原告诉请要求被告返还保证金的条件并未成就。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下：
驳回原告安徽和县御景置业有限责任公司的诉讼请求。
本案受理费11590元，由原告安徽和县御景置业有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 童映光
二〇一六年四月一日
书记员 汪江红
附：本案适用的相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
2、《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。