内蒙古达拉特旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）达民初字第4357号
原告刘荣彦，男，汉族，个体户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。
被告段万胜，男，汉族，个体户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗。
被告张美英，女，汉族，退休干部，现住址同上。系段万胜妻子。
委托代理人段万胜，男，汉族，个体户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗。
第三人鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗。
法定代表人杨宾，男，董事长。
委托代理人刘学芬，系鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司会计。
原告刘荣彦诉被告段万胜、张美英、第三人鄂尔多斯市环球房地产开�有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘荣彦；被告段万胜、被告张美英的委托代理人段万胜；第三人鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司（以下简称环球房地产公司）的委托代理人刘学芬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘荣彦诉称，2013年7月12日原告购买了瑞莹名邸1-2-903号房产，面积123.94平米，总价526497元，已付购房款100000元，余款426497元为按揭贷款，有原告提供的商品房认购书和房款收据为证。房产没有登记在原告，名下，是因原告按揭贷款尚未办理下来。根据《合同法》第130条及《物权法》第15条规定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。据此原告已取得所购房屋的所有权，被告取得的债权，在原告取得的物权之后，对此不能抗拒原告的善意取得。人民法院对该套房屋的查封错误。请求立即停止对瑞莹名邸1-2-903房产执行并解除查封；依法确认原告与第三人的房屋买卖关系成立有效。诉讼费由被告承担。
原告提供以下证据证明自己的主张：
2013年7月5日的商品房认购书、房款收据，证明原告与第三人的商品房买卖合同关系，原告已缴纳房款100000元。被告质证意见：对证据真实性及证明内容均不予认可，有可能是后补的。第三人质证意见：认可，我们确实收过原告的钱。
被告段万胜、张美英辩称，一、案外人刘荣彦与第三人环球房地产公司签订的认购书，不能等同于商品房买卖合同。不属于合法有效的商品房买卖合同，该认购行为不能对抗答辩人申请执行的权利。二、因环球房地产公司拒不履行人民法院的判决，达旗法院执行局查封了环球房地产公司未出售的房产，执行查封的标的物是确定的，即尚未网签售出的房屋，包括案外人所称购买的房屋，程序上没有瑕疵。三、案外人在提出执行异议中，既不能提供合法有效的网签合同，又不能提供大额交易应通过银行交易的凭证，所述认购房款全部现金交易，显然不符合交易习惯，易于案外人与执行人串通，案外人也未提供所购房屋系家庭唯一住房的凭据。四、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案只是认购书不是买卖合同书。（2）所购商品房系用于�住，且买受人名下无其他用于居住的房。本案买受人没有提供此证据，或者说买受人有他用的居住房屋。（3）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。本案付款没有达到50%，只付了10万元定金。五、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记不发生效力。案外人虽然签订了认购书，但只付了少部分定金，其请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其权利不能够排除执行。综上所述，应驳回原告诉讼请求，维护法院（2015）达执异字第68号民事裁定。
第三人环球房地产公司辩称，我公司收到刘荣彦定金十万元，因为银行贷款停办了，所以我们与原告没有签订商品房买卖合同。
第三人环球房地产公司�供以下证据证明自己的主张：环球房地产公司收取原告刘荣彦100000元的收据。原告质证意见：认可。被告质证意见：不认可。
经审理查明，2013年8月16日我院立案受理原告段万胜、张美英诉被告环球房地产公司民间借贷纠纷一案，于2014年4月9日作出（2013）达民初字第2392号民事判决书，被告环球房地产公司不服该判决，提起上诉，2014年7月1日鄂尔多斯市中级人民法院作出（2014）鄂民终字第389号民事判决书，驳回上诉，维持原判。环球房地产公司又向内蒙古高级人民法院申请再审，内蒙古高级人民法院于2014年10月11日作出（2014）内民申字第1218号民事裁定书，指令鄂尔多斯市中级人民法院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。2015年6月1日鄂尔多斯市中级人民法院作出（2015）鄂民再字第5号民事判决书，维持中院作出的（2014）鄂民终字第389号民事判决书。�告环球房地产公司未履行还款义务，本案进入执行程序。2014年9月16日我院作出（2014）达执字第1518号执行裁定书，查封了被执行人环球地产所有的位于达拉特旗树林召镇瑞莹名邸1-1-601、1-1-602、1-2-603、1-2-704、1-2-903、1-3-905、2-1-201、2-1-202、2-1-301、2-1-302、3-2-1004、3-2-1003、3-3-1005、3-3-1006共十四套房产。案外人就本案被查封的1-2-903号房产向本院提出书面异议。2013年7月2日案外人刘荣彦与被执行人环球房地产公司签订了《商品房认购书》，同日向环球房地产公司交付房款100000元。剩余426497元房款未付，环球房地产公司也未将该房产交付案外人刘荣彦。
另查明，该房产登记在环球房地产公司名下。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。案外人刘荣彦虽然在本院查封位于达旗树林召镇和平路西、平原街北瑞莹名邸1号楼2单元1003号房产之前就与环球房地产公司签订了《商品房认购书》，但其只支付了100000元房款，且并没有依法办理相关产权变更登记手续，亦没有实际占有使用该房产，故涉案房屋的所有权仍然属于环球房地产公司。本院（2014）达执字第1518号执行裁定书依法查封该房产并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故对原告刘荣彦要求确认其与环球房地产公司的房屋买卖关系成立、有效的诉讼请求予以支持。但是该合同成立、有效并不能排除执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二�八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告刘荣彦提出的异议不符合上述规定。故对其要求停止执行涉案房产的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：
一、原告刘荣彦与被告环球房地产公司的《房屋买卖合同》成立、有效。
二、驳回原告刘荣彦其他诉讼请求。
案件受理费9065元，由原告刘荣彦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市�级人民法院。
审 判 长 高白玲
审 判 员 史瑞峰
人民陪审员 李 娜
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 张 雨