湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00474号
上诉人（原审原告）宜昌市葛翔物业管理有限公司。住所地：宜昌市东山大道********号。
法定代表人何红卫，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人覃万宝，湖北君任律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）陆海军。
委托代理人邢诚，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宜昌市葛翔物业管理有限公司（以下简称葛翔公司）因与被上诉人陆海军物业服务合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2014）鄂葛洲坝民初字第00343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月10日受理后，依法组成由审判员张晓燕担任审判长，审判员李建敏、毕勇参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，2002年12月27日，陆海军与宜昌市葛洲坝四方物业公司（后变更名称为宜昌市泽容物业管理公司）签订《前期物业管理服务协议》，该《协议》第三条第七款约定“物业管理服务费用最终以物价局核定为准”。2004年8月3日，宜昌市泽容物业管理有限公司（后变更名称为宜昌市葛翔物业管理有限公司即本案上诉人）与宜昌市葛洲坝综合房地产开发公司签订《东湖景风苑小区前期物业服务合同》，双方约定对东湖景风苑小区A座、B座、C座小高层提供物业服务，并对物业服务的内容、服务质量、服务费用及违约责任等进行了约定。该合同载明“本合同自2004年8月3日起生效”。陆海军系宜昌市东湖XX区X座XXX号房屋的业主，房屋建筑面积126.16平方米，物业服务费的交纳标准为0.65元／平方米／月，月应交物业服务费82元。在葛翔公司为东湖景风苑小区业主提供物业服务期间，陆海军所居住的楼房经常出现厨房下水道堵塞等情况，楼内住户在多次与葛翔公司协商未果的情况下，自行打通外墙另接管道进行排水，致陆海军居住的楼层平台经常出现污水外溢情形，影响陆海军的正常居住环境，陆海军多次找葛翔公司协商未得到解决，遂于2009年7月1日起拒交物业服务费。对物业服务质量下降的问题葛翔公司在起诉状中已经自认。2013年12月31日，葛翔公司撤出东湖景风苑小区。2014年6月18日，葛翔公司诉至法院，请求判令陆海军支付2009年7月1日至2013年12月31日的物业服务费4428元，违约金767元，共计5195元，并由陆海军负担案件受理费。
原审法院认为，葛翔公司为陆海军居住的小区提供了物业服务，陆海军应依约交纳物业服务费。但葛翔公司提供的物业服务标准存在不符合合同约定的情形，在小区污水管道堵塞后未能及时解决，导致楼内住户自行外接管道，并致陆海军所住楼层平台管道交错，污水外溢，长期影响陆海军的生活居住环境，葛翔公司应对此承担服务不到位的违约责任，少收物业服务费。综合全案双方的履行情况，酌情按照2009年7月1日至2013年12月31日的物业服务费约定标准4428元（126.16平方米×0.65元／平方米／月×54个月）的70%，计算陆海军支付物业服务费数额3099.75元。陆海军的抗辩理由有事实和法律根据，予以采信。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二十一条、第三十六条、第四十二条之规定，判决陆海军于判决生效之日起三十日内，支付葛翔公司物业服务费3099.75元，并驳回葛翔公司的其他诉讼请求。原审同时决定一审案件受理费25元，由葛翔公司负担17元，陆海军负担8元。
葛翔公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定住户自接管道污水长期影响陆海军居住环境及葛翔公司服务不到位的事实有误。对东湖景风苑小区的房屋及房屋附属设施的改造改建，葛翔公司在未得到审批前不能进行，且葛翔公司亦没有改造改建的资质和技术，在污水管道堵塞不能及时修复情况下，各住户自行外接管道，外溢污水已得到处理，并非长期影响陆海军的居住环境，将出现了物业事故或对物业事故未及时处理认定为物业服务不及时、不到位错误。2、原审判决适用法律错误，裁判不公。本案所涉有关前期物业服务合同对业主不按时交纳物业服务费的违约责任有明确约定，而对物业服务不到位的违约没有具体规定，如果葛翔公司因服务不到位而少收物业服务费，也只能与业主不按时交纳物业服务费的违约金相一致，原审判决用打折方式计算物业服务费不能等同业主违约应承担的违约金。同时，原审未认定陆海军不按时交纳物业服务费的违约行为，仅认定葛翔公司一方违约有失公正，应当判令陆海军支付相应的违约金。请求二审人民法院依法撤销原判，改判支持葛翔公司的诉讼请求。
陆海军答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，酌定物业服务费的扣减比例合理，陆海军拒交物业服务费系其行使先履行抗辩权，不属违约。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：1、在案证据表明，葛翔公司提供的物业服务存在诸多瑕疵，葛翔公司上诉所称原审认定事实错误的上诉理由不能成立。2、本案所涉《前期物业管理服务协议》第三条约定：“业主每月第一周交纳物业管理服务费用”；《东湖景风苑小区前期物业服务合同》第七条约定：“业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担物业服务费用，且应在每月到期日的前3日内履行交费义务”。意即本案所涉物业服务费采用预交方式。就其履行顺序而言，业主预交物业服务费在先，葛翔公司提供物业服务在后。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝履行其相应的履行要求。而物业服务合同作为一种继续性合同，业主需要不断地交纳物业管理服务费，物业服务企业需要持续不断的提供物业管理服务，在预交物业管理服务费情形下，虽然业主预付物业服务费在先，但其预付每期物业服务费的目的并不仅仅在于换取物业服务企业当期对等物业服务，而在于换取物业服务企业整个合同履行期间的物业服务。因此，在业主预付物业管理服务费的物业服务合同履行过程中，虽然业主在每一个预付周期为先履行义务方，但仍可行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按照合同提供服务或者提供的服务不符合合同约定时，业主可以拒交或少交物业管理服务费。具体到本案双方的实际履行情况，业主陆海军入住东湖景风苑小区之初并未欠交物业服务费，其之所以从2009年7月起拒交物业服务费系因葛翔公司此前提供的物业服务不到位，葛翔公司在陆海军等业主已预交物业服务费的情况下不能提供符合约定标准的物业服务，其有权行使先履行抗辩权，拒绝交纳2009年7月以后的部分物业管理费。业主行使先履行抗辩权不构成违约。因此，对葛翔公司要求陆海军支付相应违约金的主张不予采纳。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。本案中，葛翔公司并非完全没有履行物业管理服务，而是提供的物业管理服务未达到约定标准。据此，原审法院依法判令葛翔公司承担减少物业服务费的违约责任并无不当。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（宜昌市葛翔物业管理有限公司已预交），由宜昌市葛翔物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晓燕
审判员 李建敏
审判员 毕 勇
二〇一四年十二月十六日
书记员 张鹏炜