江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民终字第1508号
上诉人（一审原告）薛雷，居民。
上诉人（一审原告）杨风，居民。
二上诉人委托代理人刘尚飞，江苏序阳律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）张坚，居民。
被上诉人（一审被告）陈德英，居民。
二被上诉人委托代理人孙高波，江苏雅凯律师事务所律师。
一审第三人吕继平，居民。
委托代理人周东升，江苏名典律师事务所律师。
上诉人薛雷、杨风因与被上诉人张坚、陈德英、一审第三人吕继平房屋买卖合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2013）沭民初字第0849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
薛雷、杨风一审诉称，2010年9月11日，薛雷、杨风与张坚、陈德英签订房屋买卖合同，张坚、陈德英将其所有的位于沭阳县怡华苑小区14号楼B幢505室房屋以120000元的价格出售给薛雷、杨风。现要求确认双方签订的房屋买卖合同有效；张坚、陈德英将该房屋交付薛雷、杨风，并承担本案诉讼费用。
张坚、陈德英一审辩称，张坚、陈德英与薛雷、杨风签订房屋买卖合同是事实，但该房屋的实际所有人为吕继平，张坚、陈德英出售房屋时未征得吕继平同意，且该房屋买卖合同实际系以房�债，并不存在真正的房屋买卖合同关系。张坚、陈德英与薛雷、杨风签订的买卖合同无效，请求驳回薛雷、杨风的诉讼请求。
吕继平一审述称，张坚、陈德英与薛雷、杨风签订的房屋买卖合同无效，因为该房屋的实际所有人为吕继平，张坚、陈德英出售该房屋并未征得吕继平同意，其签订的房屋买卖合同对吕继平不产生法律效力。请求法院驳回薛雷、杨风的诉讼请求。
薛雷、杨风提供下列证据证明其主张：
1.2007年2月2日，张坚与扬州怡华苑房地产开发公司沭阳分公司签订的房屋拆迁补偿安置协议。拟证明张坚、陈德英出售的沭阳县怡华苑小区14号楼B幢505室房屋系张坚拆迁安置房屋。张坚、陈德英对此拆迁协议不持异议，称其虽签订了拆迁协议，但被拆迁房屋系吕继平所有，所安置的沭阳县怡华苑小区14号楼B幢505室房屋也应系吕继平所有。吕继平称拆迁时自己并�在家，对张坚签订拆迁协议一事并不知情，所安置的房屋产权应归吕继平所有。
2.2010年9月11日，薛雷、杨风与张坚、陈德英签订的房屋买卖合同及房款120000元的收据一张。房屋买卖合同约定：张坚、陈德英将位于沭阳县怡华苑小区14号楼B幢505室房屋以120000元的价格出售给薛雷、杨风，张坚、陈德英保证该房产合法、权属清楚；张坚、陈德英应在合同签订后三十日内将房产交付薛雷、杨风。张坚、陈德英对该买卖合同的真实性不持异议，但称该房屋的实际所有人为吕继平，其出售房屋时未征得吕继平同意，且该房屋买卖合同实际系以房抵债，并不存在真正的房屋买卖合同关系。吕继平称该房屋的实际所有人为吕继平，张坚、陈德英出售该房屋并未征得吕继平同意，其签订的房屋买卖合同对吕继平不产生法律效力。
张坚、陈德英提供下列证据证明其主张：
1.薛雷于2010年6月2日出具的收据一张，内容为收到张坚酒款10000元。张坚、陈德英主张因张坚在合同签订前欠薛雷、杨风90000元，故其与薛雷、杨风签订的房屋买卖合同实质系以房抵债。薛雷、杨风对收据真实性不持异议，但称该收据仅证明张坚与薛雷之间存在酒款经济往来，与房屋买卖无关。
2.2010年8月12日无人签名的收据一张，张坚、陈德英主张该收据系薛雷出具，拟证明其在签订房屋买卖合同前曾还款10000元给薛雷。薛雷对此予以否认。
吕继平提供下列证据证明其主张：
1.2007年2月2日、2007年6月23日，张坚与扬州怡华苑房地产开发公司沭阳分公司签订的房屋拆迁补偿安置协议复印件二份，在首部及落款处均有张坚及吕继平签名。吕继平称其在得知张坚与开发商签订协议后，因拆迁面积不符，且无吕继平签字，遂找拆迁部门反映，经拆迁部门同意在两份协议复印件上补签�继平名字。薛雷、杨风对吕继平提交的复印件真实性持有异议。经法院依法调查，保存在拆迁部门的上述两份协议原件中，首部和落款处均无吕继平签名，但在2007年6月23日的补充拆迁协议中首部被拆迁人处有“吕继平”名字字样，且书写在“张坚”名字前部。
2.房屋所有权证存根，载明被拆迁房屋座落于沭师路住宅楼，所有权人为吕继平。吕继平称张坚与开发商签订的拆迁协议中被拆迁房屋即为该处房屋，其产权为吕继平所有，故安置的房屋所有权也应为吕继平所有。薛雷、杨风对此所有权证存根真实性不持异议。
3.安装天然气、有线电视、对讲门铃、太阳能的收据三张。拟证明拆迁安置的沭阳县怡华苑小区14号楼B幢505室房屋一直由吕继平居住使用，其产权人应为吕继平。薛雷、杨风及张坚、陈德英对上述证据的真实性不持异议。
一审法院经审理查明，吕继平系张坚母亲，张坚与陈德英系夫妻关系。吕继平原在沭城镇沭师路住宅楼有房屋一套，该房屋所有权证上载明所有权人为吕继平。2007年2月2日，因该房屋被拆迁，张坚与扬州怡华苑房地产开发公司沭阳分公司签订房屋拆迁补偿安置协议，由扬州怡华苑房地产开发公司沭阳分公司安置怡华苑小区14号楼B幢三单元505室房屋一套。同年6月23日，张坚再次与扬州怡华苑房地产开发公司沭阳分公司签订补充安置协议，补充安置面积3.53平方米，该补充安置协议首部被拆迁人处有“吕继平”字样。
2010年9月11日，薛雷、杨风与张坚、陈德英签订房屋买卖合同，约定：张坚、陈德英将位于沭阳县怡华苑小区14号楼B幢505室房屋以120000元的价格出售给薛雷、杨风，张坚、陈德英保证该房产合法、权属清楚；张坚、陈德英应在合同签订后三十日内将房产交付薛雷、杨风。合同签订后，薛雷、杨风给付张坚、陈德英购房款120000元，张坚、陈德英并向薛雷、杨风出具收条，但该房屋一直未交付薛雷、杨风。2011年3月，吕继平对诉争房屋进行居住使用。现薛雷、杨风诉至法院，要求确认与张坚、陈德英签订的房屋买卖合同有效，并要求交付房屋。
另查明，双方当事人诉争房屋至今未办理产权登记。
一审法院认为，张坚、陈德英在与薛雷、杨风签订房屋买卖合同时，持有其与开发商签订的房屋拆迁补偿安置协议，双方订立买卖合同时系真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该买卖合同有效。薛雷、杨风要求确认与张坚、陈德英签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因该房屋原系吕继平所有的房屋被拆迁安置形成，且该房屋至今未办理产权登记手续，现无法确定诉争房屋的物权所有人，拆迁安置权益归谁享有尚未明确，故该�争房屋现不具备交付条件，故对薛雷、杨风要求张坚、陈德英交付房屋的诉讼请求，不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决：一、薛雷、杨风与张坚、陈德英于2010年9月11日签订的房屋买卖合同有效；二、驳回薛雷、杨风的其他诉讼请求。案件受理费2780元，由薛雷、杨风负担2730元，张坚、陈德英负担50元。
一审宣判后，薛雷、杨风不服，向本院提起上诉称，薛雷、杨风与张坚、陈德英签订房屋买卖合同时，张坚、陈德英向薛雷、杨风提供的拆迁安置协议上仅有张坚、陈德英签名，没有吕继平签名。薛雷、杨风正是基于上述原因购买了诉争房屋，并支付了所有款项，而且在购买房屋时查看了张坚、陈德英的户口信息。户口信息显示张坚、陈德英的原居住地址为原拆迁房屋地址，现户籍地址为安置房屋地址。上述事实让�诉人有理由相信张坚、陈德英为诉争房屋的所有权人。一审法院既然认定合同有效，张坚、陈德英作为售房人就应当履行交房义务。退一步讲，即使争议房屋属于吕继平所有，因薛雷、杨风属于善意第三人，亦应取得争议房屋所有权。综上，一审法院认定部分事实不清，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
张坚、陈德英辩称，上诉人的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
吕继平述称：1.诉争房屋属吕继平所有，不属张坚、陈德英所有，拆迁安置协议上张坚的签名不是以所有人的身份签署，张坚、陈德英无权处分涉案的房屋。2.涉案房屋经拆迁单位交付给吕继平后，一直由吕继平占有和使用，薛雷、杨风主张善意取得该房屋不能成立。上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本案争议焦点为：薛雷、杨风是否有权要求张坚、陈德英、吕继平交付涉案房屋。
二审诉讼中，各方当事人均未提供新证据。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，在合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，张坚、陈德英主张双方签订的房屋买卖协议实际系以房抵债，并不存在真正的房屋买卖合同关系，未能提供充分证�加以证实，本院不予采信。薛雷、杨风与张坚、陈德英签订的房屋买卖协议未违反相关法律的强制性规定，故应认定为有效合同。
涉案房屋买卖合同虽然有效，但薛雷、杨坚是否有权要求张坚、陈德英、吕继平交付房屋，关键是要看张坚、陈德英是否取得了涉案房屋的所有权或者薛雷、杨坚是否构成善意取得。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，原房屋拆迁之前登记所有人为吕继平，故原房屋的所有人应认定为吕继平。吕继平主张其儿子张坚在拆迁协议上签字系在其不在家的情况下的代签行为，并非其将拆迁安置房屋赠与给了张坚。本院认为，张坚虽然在房屋拆迁协议上签字，但房屋拆迁协议尚不具有法定的对外公示效力。薛雷、杨风未能提供证据张坚、陈德英已取得了涉案房屋的所有权，故仅凭房屋拆迁协议不足以证实张坚、陈德英取得了涉案房屋的所有权。另外，不动产或不动产的善意取得应具备以下条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。本案中，薛雷、杨风在签订房屋买卖合同时未对房屋的原所有人情况进行审查，签订买卖合同后一直未实际占有涉案房屋，亦未能将涉案房屋进行过户登记，故不符合善意取得的法律特征。综上，因薛雷、杨风无充分证据证实张坚、陈德英取得了涉案房屋的所有权，对涉案房屋亦不构成善意取得，故对薛雷、杨风要求交付房屋的诉讼请求，一审判决不予支持并无不当。上诉人的上诉主张依法不能支持，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2780元，由上诉人薛雷、杨风负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 王晓玲
代理审判员 葛 娜
二〇一四年一月十六日
书 记 员 陈 莹
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