湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终540号
上诉人（原审原告）：盘艳荣。
委托诉讼代理人：魏玉齐。
被上诉人（原审被告）：永州市天祥房地产开发有限公司，。
法定代表人：伍满平。
委托诉讼代理人：唐华。
上诉人盘艳荣因与被上诉人永州市天祥房地产开发有限公司（以下简称天祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服ＸＸ瑶族自治县人民法院（2016）湘1129民初1970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问双方当事人的诉讼代理人，听取其意见，认为事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
盘艳荣上诉请求：撤销一审民事判决，判决被上诉人给付60平方米安置房或双倍返还定金，并赔偿损失，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2010年上诉人所在单位副食品公司改制，公司所属土地出让给被上诉人开发房地产，被上诉人按成本价提供职工安置房每人60平方米。上诉人于2012年11月29日交给被上诉人定金3万元，定金收据上约定的户型面积为60平方米，价格1489.69元。2014年8月原告抽签抽得阳光小区x栋x单元xx号房，但面积是71.89平方米，因对超过60平方米部分的面积的计价双方发生争议，未能签订合同。此后被上诉人将此安置房另行出售。上诉人抽签抽得的阳光小区x栋x单元xx号房为本单位给职工的安置房。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，以及ＸＸ县政府及商业改制办规定，此504号房用途特定，具有特别性质，不同于一般意义上的商品房，被上诉人无权出卖给他人。被上诉人未经协商，也未通知上诉人即将安置房另行出卖给他人，违背诚信原则。故请求撤销一审民事判决被上诉人给付60平方米安置房，或者双倍返还定金60,000元和赔偿房屋差价67,698.6元[（2618-1489.69）×60]，诉讼费由被上诉人承担。
永州市天祥房地产开发有限公司辩称：1、答辩人按照ＸＸ县政府、县商业改制办的规定施行商品房销售行为，不存在任何过错。2、上诉人未按照相关要求对商品房进行认购及签订购房合同，责任在于上诉人一方。3、上诉人交付定金的行为仅为预约而非预售，无权要求答辩人交付房屋或者赔偿损失。
盘艳荣向一审法院起诉请求：请求法院判令被告交付原告抽签抽得的阳光小区x栋x单元xx号职工安置房，或者赔偿原告损失67,698.6元。
一审法院认定事实：2010年原告所在单位副食品公司改制，公司所属土地出让给被告开发房地产，被告按成本价提供职工安置房每人60平方米。原告于2012年11月29日交给被告定金3万元，定金收据上约定的户型面积为60平方米，价格1489.69元/平方米。2014年8月原告抽签抽得阳光小区x栋x单元xx号房，但面积是71.89平方米，因对超过60平方米部分的面积的计价双方发生争议，未能签订合同。此后被告将此安置房另行出售。
一审法院认为，本案原告向被告交付购房定金时认订购房面积并参加分房抽签、抽到确定的房屋后，双方对超过认购面积的计价发生争议，未能签订认购书和房屋买卖合同，故本案是预约合同纠纷。本案房屋买卖虽涉及拆迁安置，但除约定面积内的价格低于普通的商品房外，其余同一般的商品房买卖并无区别，因此本案案由可定为商品房预约合同纠纷。2012年11月29日原告交给被告定金3万元的收据上写明了户型面积和价格，但并未约定房屋的具体方位、交房的期限、房款的交付方式及违约责任，其本质不是一种预售合同，而是一种预约合同。它对当事人的约束仅限于签订合同，不具有象房屋买卖合同一样的效力，因预约合同发生争议时，一方当事人仅能请求对方订立合同，而不能按预约请求对方履行合同。因此，原告要求被告将原告抽签抽得的阳光小区x栋x单元xx号房优先交付原告，或者被告赔偿原告损失67,698.6元的诉讼请求，缺乏足够的依据，不予支持。因原告没有要求被告订立合同或者提出定金合同方面的诉讼请求，不能直接判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：驳回原告盘艳荣的诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元由原告盘艳荣负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另根据当事人陈述和经审查确认的证据，补充认定如下事实：2014年7月，上诉人盘艳荣通过抽号选定阳光小区x栋x单元xx号房屋时，被上诉人永州市天翔房地产开发有限公司公布该房屋的市场价为2418元/平方米。由于上诉人与被上诉人因房屋超出安置房屋面积（60平方米）的价格没有达成一致意见而没有签订合同，后被上诉人将其以2618元/平方米的价格卖给第三人。
本院认为，根据上诉人的上诉请求，本案的焦点是：1、上诉人盘艳荣是否可以要求被上诉人继续履行交付60平方米的安置房的义务？2、上诉人盘艳荣选定的安置房被上诉人按照市场价卖出后，上诉人可否要求被上诉人返还其应当享受的职工安置福利？
关于焦点一，上诉人交付定金和通过抽签确定房屋的行为，只说明上诉人与被上诉人有一个商品房预约合同；但由于双方对超过认购面积的计价发生争议，上诉人未与被上诉人签订认购书和房屋买卖合同；预约合同的约束仅限于签订合同，当上诉人不同意被上诉人对选购房屋的定价，不与被上诉人签订房屋买卖合同时，预约合同失效。此时，被上诉人可以将上诉人选购的房屋卖给他人，上诉人无权要求被上诉人继续履行交付安置房屋的义务。
关于焦点二，上诉人盘艳荣因为企业改制享受按安置价购买60平方米安置房的职工福利，这种福利是基于国家政策而享有的，不经法定程序不被剥夺，被上诉人按市场价将上诉人选定的房屋卖出后，应当向上诉人补偿市场价与安置价之间的差价。一审法院忽视了职工安置房与一般商品房的区别，剥夺了上诉人作为改制企业职工所享有的福利。因上诉人与被上诉人无法就改制福利以外的房屋面积的价格达成一致意见，被上诉人将上诉人抽签确定的房屋卖与第三人，第三人按市场价支付了房屋款，被上诉人无权享有60平方米的改制福利差价，应将该差价补偿上诉人。但是市场价与安置价之间差价的计算应当是被上诉人当时公布的市场价与安置价的差价，不是上诉人所要求的讼争房屋卖出价与安置价的差价，其计算公式为（2418元/平方米-1489.69元/平方米）×60平方米=55,698.6元。至于上诉人要求定金双倍返还的上诉请求，因其向一审法院起诉时没有提出定金合同方面的诉讼请求，二审不予审理。
综上所述，上诉人盘艳荣部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
撤销湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2016）湘1129民初1970号民事判决；
被上诉人永州市天祥房地产开发有限公司补偿上诉人盘艳荣讼争房屋市场价与安置价之间的差价55,698.6元。限接到本判决书之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由永州市天祥房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨世清
审 判 员 曾 忞
代理审判员 张向安
二〇一七年四月十七日
书 记 员 张玲慧
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。