广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15334号
上诉人（原审被告）：深圳市东方高柏酒店管理有限公司，住所地：深圳市。
法定代表人：盘某伟，系该公司董事长。
委托代理人：邓龙，广东瑞霆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市西湖股份有限公司，住所地：深圳市。
法定代表人：李美莲，系该公司董事长。
委托代理人：黄伟，广东华商律师事务所律师。
委托代理人：刘某霞，女，住所地：广东省深圳市南山区，系该公司员工
原审被告：盘某伟，男，住所地：广东省深圳市南山区。
原审被告：胡某宇，女，住所地：广东省深圳市南山区。
上述两原审被告的共同委托代理人：邓龙，广东瑞霆律师事务所律师。
上诉人深圳市东方高柏酒店管理有限公司（以下简称“东方公司”）因与被上诉人深圳市西湖股份有限公司（以下简称“西湖公司”）、原审被告盘某伟、原审被告胡某宇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2016)粤0304民初XX38号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
东方公司上诉请求：一、改判驳回西湖公司全部诉讼请求；二、本案一审二审诉讼费由西湖公司承担。事实和理由：一、本案基本事实。西湖公司子公司深圳市西湖置地有限公司是东方公司母公司深圳东方高柏科技股份有限公司的股东之一，东方公司母公司与西湖公司曾在2013年就利用西湖公司汽修厂厂房改建为酒店达成一致，基本内容是：由东方公司租赁厂房出资改造和进行经营，双方考虑到工业厂房变更为商业用途历时较长，并存在不能变更用途的可能，西湖公司承诺如厂房申请工业改为商业用途不成功，则将东方公司己投入的厂房改造项目折价交给西湖公司，并就折价方式及后期收益分配达成一致。在上述合作方式的基础上，东方公司才与西湖公司于2013年11月29日签订了《房屋租赁合同》，合同签订后，东方公司一方面投入了大量资金对厂房进行装修改造，一方面与政府沟通将厂房工业用途改为商业用途，福田区政府开会同意涉案厂房用途变更，但至今尚未在相关职能部门进行用途变更备案。因为有福田区政府的会议纪要，东方公司认为厂房用途变更为商业用途是能够实现的，也就是说将来东方公司能够以租赁西湖公司房产的方式经营酒店。基于这种预期，东方公司在西湖公司催要租金时同意付租金，但至一审判决时房屋用途仍未能变更为商业用途。同时，由于在东方公司租赁前西湖公司加建、改建了部分建筑未办理相关手续，导致东方公司装修完工后不能通过消防验收，现涉案的房产仍在空置不能投入使用。二、双方签订的《房屋租赁合同》是效力待定的合同，且目前仍为无效状态，原审法院按有效合同处理本案在事实认定及适用法律方面均存在严重错误。1、双方签订的《房屋租赁合同》是在一定条件下有效的合同，即该合同是属于效力待定的合同，也就是说该合同在房产用途变更后为有效，不能变更用途则无效，而原审法院在合同效力尚未确定时依据合同约定判决东方公司支付租金及解除合同没有事实和法律根据。2、福田区政府虽然初步同意涉案物业改为商业用途，只是说明涉案物业改为商业用途的可能性增大，市政府有权的相关职能部门并未对涉案物业用途变更进行备案，因此，并不能据此认定己改为商业用途。因此《房屋租赁合同》仍为无效状态。原审法院在合同仍为无效状态时，按有效合同判决明显是错误的。3、涉案物业能否变更为商业用途是由涉案物业原有基本情况和政府对相关区域整体规划决定的，用途还未变更既不是东方公司的责任也不是西湖公司的责任，但双方对涉案物业有可能不能变更为商业用途是有预见的，并对这种可能性所造成的合同无效作出了相应的安排，即：西湖公司对东方公司的投资折价退还一部分，出租收益分配一部分。从这一安排中可以看出双方对涉案物业如不能变更为商业用途则租赁合同实为无效合同是明知的，合同无效引起的互相返还和损失赔偿也是清楚的，正是在这种情况下才有了商业改造不成功，东方公司返还物业，西湖公司按一定方式进行补偿的安排。一审法院无视双方对商业改造不成功的后续安排，明显偏袒西湖公司。4、东方公司同意支付租金是基于涉案物业可能近期变更为商业用途、对租赁合同符合有效条件的预期，并不能据此说明东方公司已实际履行合同，即使履行在合同无效的情况下也是应当返还的。综上所述，东方公司认为：《房屋租赁合同》至今仍处于无效状态，无效合同不存在解除问题，同时西湖公司也无权以无效合同为依据主张东方公司支付租金，西湖公司要收回涉案物业应按双方对申请商业用途不成功的约定进行补偿。故，原审判决是完全错误的，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回西湖公司的全部诉讼请求。另庭审中补充称：西湖公司在《房屋租赁合同》签订以及履行过程中存在欺诈和严重的违约行为。理由是，2013年11月西湖公司将涉案物业出租给东方公司，但2014年7月涉案物业就已被福田区城中村旧城改造办公室列为拆除范围，且拆除原因是西湖公司自行申请。在此事实上有两点需要说明：（1）如果在《房屋租赁合同》签订之前西湖公司就已经申请了涉案房产进行拆除旧改，则西湖公司向东方公司隐瞒了《房屋租赁合同》履行的重要事实，属于欺诈，因此《房屋租赁合同》应当是无效的；（2）如果在《房屋租赁合同》签订后西湖公司申请进行旧城改造拆除涉案房产，西湖公司就属于严重的违约行为。因为涉案房产已出租给东方公司，在未取得东方公司同意下就申请拆除属于严重的违反《房屋租赁合同》约定的行为。西湖公司的行为发生后，也就是2014年7月份，东方公司发现了政府《关于福田区XX街道第405-0054地块XX汽车修理厂城市更新单元改造意愿公示》的公告，东方公司看到公告后意识到这会对《房屋租赁合同》的履行产生严重的损害，所以就于2014年8月份停止了支付租金。东方公司停付租金的行为是因为西湖公司的违约行为，而且西湖公司的该行为会造成东方公司无法挽回的损失，也就是说在西湖公司已经违约的情况下，为了保护东方公司的利益，东方公司拒绝履行《房屋租赁合同》的租金支付义务完全合法有据。
西湖公司辩称,一、一审法院查明事实清楚。一审法院查明：涉案租赁物深圳市福田区XXXX号XX汽车修理厂为六层楼建筑，建筑面积共计21674.66平方米，土地用途是工业仓储，房屋用途是厂房，产权人是西湖公司。2013年11月29日，西湖公司与东方公司签订了《房屋租赁合同》，合同第一条明确约定XX汽车修理厂整体物业按物业及用途现状出租给东方公司使用，租赁面积21674.66平方米；第五条第二款约定，由东方公司自行办理租赁物业所必须的相关手续（包括但不限于环保、卫生、消防、工商、用途、检测等）并承担由此发生的税费。合同签订后，东方公司已按合同约定支付了装修保证金以及2014年6月和7月的租金，西湖公司也按合同约定将房屋交付给了东方公司使用，双方已实际履行合同。自2014年8月起，东方公司开始拖欠租金未付。从2015年3月起，西湖公司多次向东方公司催收租金并发出《催收通知书》。东方公司给西湖公司的多份复函中均认可拖欠租金并承诺限期支付所拖欠的租金。双方确认东方公司从2014年8月开始拖欠租金未付，截至2015年11月30日，东方公司欠付租金26903678元及水电费5XX09元。西湖公司起诉后，东方公司于2016年4月8日与西湖公司签订《协议书》，承诺限期向西湖公司支付租金，但东方公司再次违约，仅支付了100万元租金，并未如约支付剩余的租金。二、一审判决适用法律正确。一审法院认为西湖公司与东方公司、盘某伟签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方已开始实际履行合同。东方公司拖欠2015年11月30日之前的租金26903678元及水电费5XX09元，应按约定支付给西湖公司。东方公司在2016年4月8日支付的100万元租金应冲抵最早一期的租金，即2014年8月的租金。一审判决东方公司承担法律责任，适用法律正确。三、东方公司的上诉请求无事实与法律依据。东方公司在上诉状中提出的：1、所谓的西湖公司的承诺，并没有提交证据予以证明。2、租赁物在东方公司租赁前，西湖公司加建、改建了部分建筑未办理相关手续，导致东方公司装修完工后不能通过消防验收，是东方公司违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之民事诉讼应当遵循诚实信用原则的规定。东方公司为了逃避责任，其在上诉状中虚构西湖公司在租赁物出租给东方公司前加建、改建租赁物的事实。本案中，租赁物面积21674.66平方米，西湖公司在合同中是以面积21674.66平方米出租给东方公司，东方公司也认可该面积。从2014年6月份东方公司承租起至2016年6月8日一审判决作出之时，东方公司在其拖欠租金的理由中从未有过所谓的西湖公司在东方公司租赁前加建、改建了部分建筑。东方公司承租后以XXXXX酒店的标准对租赁物进行装修，东方公司应按合同约定自行办理租赁物业所必须的相关手续（包括但不限于环保、卫生、消防、工商、用途、检测等）并承担由此发生的税费。东方公司在一审败诉后，为达到二审胜诉的目的在其上诉状中违背事实虚构西湖公司加建、改建租赁物严重违反诚实信用的诉讼原则，应当承当由此产生的责任。3、东方公司主张《房屋租赁合同》是效力待定的合同无事实依据。《房屋租赁合同》中明确约定按物业及用途现状出租给东方公司使用，租赁物出租时房屋用途是厂房，现状是XX汽车修理厂。合同第五条第二款中已明确约定东方公司自行办理租赁物业所必须的相关手续（包括消防、用途等），并承担由此发生的税费。东方公司是按现状接收租赁物，其按酒店标准装修租赁物，但后来未取得相关的许可，由此造成的损失，依据《房屋租赁合同》的约定应由其自行承担相应的风险。东方公司认为《房屋租赁合同》效力待定无效，没有事实依据。对于东方公司的上诉请求，其没有提交证据证明其所谓的事实，也没有法律依据。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，东方公司的上诉请求没有事实与法律支持，应当驳回上诉，维持原判。《房屋租赁合同》第十五条约定合同生效的要件是合同双方签字，甲方收到保证金1000万元后生效，东方公司已于2013年底向西湖公司缴纳了1000万元的保证金，合同经双方代表签字后盖章，涉案物业已于2014年1月1日移交给东方公司，《房屋租赁合同》已实际履行。东方公司在履行合同的过程中违反约定拖欠租金。东方公司在原审中也认可福田区相关政府已同意将涉案物业改为商业用途，因东方公司的申请未能及时将涉案物业改为商业用途，应当由其承担相应的后果。
西湖公司向一审法院起诉请求：1、东方公司、盘某伟、胡某宇向西湖公司支付承租物业至付清之日止的欠付租金（暂计算至2015年11月30日止欠付租金为26903678元）；2、东方公司、盘某伟、胡某宇向西湖公司支付使用承租物业至付清之日止的欠缴租金滞纳金（暂计算至2015年11月30日为72243290元）；3、东方公司、盘某伟、胡某宇向西湖公司支付使用承租物业至付清之日止的水电费（暂计算至2015年11月30日为5XX09元）；4、解除租赁合同，东方公司、盘某伟、胡某宇向西湖公司返还承租物业。5、本案的诉讼费用、财产保全费由东方公司、盘某伟、胡某宇承担；6、欠付的租金、滞纳金、水电费暂计算至2015年11月30日合计为99201576元，其他欠付费用由西湖公司另行主张；盘某伟、胡某宇为东方公司向西湖公司支付租金、水电费及滞纳金承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：深圳市福田区XX路XX号XX汽车修理厂为六层楼建筑，建筑面积共计21674.66平方米，土地用途是工业仓储，房屋用途是厂房，产权人是西湖公司。
2013年11月29日，西湖公司作为出租人（甲方）与承租人东方公司（乙方）、担保人盘某伟（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将XX汽车修理厂整体物业按物业及用途现状出租给乙方使用；租赁面积为21674.66平方米；租赁期10年，从2014年1月1日起至2023年12月31日止，装修免租期为5个月，甲方从2014年6月1日起计收租金；初始租金按每月80元/平方米计算，减免后实收每月75元/平方米，从租赁日开始每一年比上一年递增5%，即2014年1月1日至12月31日为1625599.5元/月，2015年1月1日至2015年12月31日租金为1706879.48元/月，以此类推；租金按月支付，每月10日前支付当月租金；乙方向甲方付清装修保证金1000万元后，方可进场；装修完成后，乙方无违法违约行为的，装修保证金无息退还，应退还的装修保证金可用于充抵乙方应交纳的租赁保证金及2014年6月始计收的租金；乙方须在2014年5月31日前支付租赁保证金500万元、水电押金50万元，租赁保证金不得抵扣租赁费用；乙方自行办理使用租赁物业所必需的相关手续（包括但不限于消防、用途、环保等），并承担由此发生的税费，乙方根据水电气部门通知的金额按月及时向甲方交纳水电气等费用；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同收回租赁物业，自通知到达对方时解除，相关担保款项（含装修保证金、水电押金、租赁保证金等）不予退还乙方：……（3）乙方拖欠月租金或按本合同应付的其他款项达10天及其以上的；本合同解除或终止后的6日内，乙方应当搬离并按经营现状及装修交回租赁物业，同时结清应当由乙方承担的各项费用及债务，结算后甲方应将租赁保证金余额无息退还给乙方；租赁期内，乙方逾期缴纳费用的，每逾期一天，应按负担费用的1%向甲方支付滞纳金；因签订、履行本合同产生的乙方债务以及因乙方经营租赁物业产生的应由乙方承担的其他债务，由丙方向甲方承担连带责任保证担保。2016年1月25日，胡某宇向原告出具《担保书》，同意作为上述租赁合同的无限连带责任保证担保人，对该租赁合同承担无限连带担保责任。
签订合同后，西湖公司将房屋交付给了东方公司。东方公司亦向西湖公司支付了装修保证金1000万元。西湖公司于2013年12月9日向东方公司出具一张《收据》，除陈述收到装修保证金外，还陈述“如果西湖公司帮贵司申请工业改为商业酒店成功，1000万元保证金转为租赁押金。如果申请不成功，则1000万元保证金及装修按市场评估作价，当作西湖公司的办公室装修费用，多退少补（整个装修不超过3000万元）。除西湖公司自用办公场所以外，其余写字楼共同对外出租，收益共分。”
西湖公司与东方公司确认，东方公司从2014年8月开始拖欠租金未付，截至2015年11月30日欠付租金26903678元及水电费5XX09元。西湖公司从2015年起曾多次发函催促东方公司交付租金，东方公司复函均表示待酒店投入运营后按约交租。东方公司在诉讼中陈述，该酒店的装修工程尚未通过消防验收，政府的会议纪要已经初步同意将案涉物业改为商业用途。
2016年4月8日，西湖公司（甲方）与东方公司（乙方）、深圳东方高柏科技股份有限公司（丙方）签订《协议书》，确认截至2016年5月31日，乙方拖欠甲方房屋租金共计3557.17万元，乙方在2016年4月8日前、4月30日前、5月31日前分别向甲方支付拖欠租金100万元、400万元、1250万元，剩余的1807.17万元分4次在2017年5月31日前付清；乙方自2016年6月起，按约足额向甲方支付当月租金，不得拖欠；如乙方未按上述约定向甲方支付拖欠租金以及自2016年6月起未按时交纳租金，则乙方按双方签订的《房屋租赁合同》约定支付滞纳金；乙方按约在2016年5月31日前向甲方支付拖欠租金1750万元后，甲方在三个工作日内申请撤诉；丙方对乙方在本协议的前两笔欠款500万元，向甲方提供担保并承担无限连带责任。签订协议后，东方公司仅在当日向西湖公司支付了租金100万元，其余款项尚未给付。
一审法院认为，西湖公司与东方公司、盘某伟签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，西湖公司与东方公司之间成立了房屋租赁合同关系。东方公司已按合同约定支付了装修保证金、2014年6月和7月的租金，西湖公司也按合同约定将房屋交付给了东方公司使用，双方已开始实际履行合同。合同约定西湖公司是按物业现状出租给东方公司，由东方公司自行办理使用租赁物业所必需的相关手续（包括消防、用途等），双方的合同也没有约定租赁合同生效的条件，东方公司辩称合同不符合履行的条件，没有任何依据，一审法院不予采信。西湖公司在收到1000万元装修保证金后，向东方公司出具的《收据》虽然载明如果房屋由工业用途申请改为商业不成功，该1000万元当作西湖公司的办公楼装修费，房屋除西湖公司自用的部分外，其余双方共同对外出租，收益共分，但首先，东方公司没有提供证据证明租赁房屋申请改为商业用途不成功，诉讼中东方公司还自认政府会议纪要已经初步同意将案涉物业改为商业用途；其次，物业由工业改为商业用途是东方公司的义务，西湖公司只是协助，东方公司没有提供证据证明是因西湖公司的原因导致物业变更用途不能；再次，东方公司在多次给西湖公司的复函中也认可拖欠的是租金，甚至在西湖公司起诉后，东方公司在2016年4月8日与西湖公司签订的《协议书》中也承诺限期向西湖公司支付租金，故东方公司抗辩西湖公司与东方公司之间不是租赁合同关系，是合作关系或其他关系，与事实不符，一审法院不予采信。东方公司拖欠2015年11月30日之前的租金26903678元及水电费5XX09元，应按约支付给西湖公司。由于东方公司在2016年4月8日支付了100万元的租金，双方对该笔付款是冲抵哪一个月的租金没有约定，按照《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条的规定，该100万元应冲抵最早一期的租金，即2014年8月的租金。东方公司拖欠租金，西湖公司主张按照合同的约定对拖欠的租金按每日1%（即万分之一百）的标准计算违约金，参照当前银行的贷款年利率4.35%，西湖公司主张的违约金标准显然过分高于西湖公司的损失，东方公司对此也提出了调低的请求，依照《合同法》第一百一十四条第二款的约定，违约金按日万分之五的标准计算为宜。盘某伟、胡某宇自愿为东方公司的上述债务承担保证责任，西湖公司请求盘某伟、胡某宇对上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定，一审法院予以支持。东方公司拖欠租金已超过10天以上，西湖公司请求解除《房屋租赁合同》，符合合同约定，合同自西湖公司的解除通知到达东方公司之日解除。西湖公司在本案起诉时提出了解除合同的诉讼请求，合同自东方公司收到西湖公司的起诉状之日解除。但在诉讼中双方又达成了《协议》，东方公司限期给付租金，双方继续履行合同，视为双方达成了新的合同，但东方公司未能依约履行《协议》，西湖公司在2016年5月18日的庭审中坚持原诉讼请求，双方的《房屋租赁合同》又于2016年5月18日解除。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、西湖公司与东方公司、盘某伟于2013年11月29日签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月18日解除；二、东方公司应在判决发生法律效力之日起6日内将上述《房屋租赁合同》中的物业深圳市福田区XX路XX号XX汽车修理厂返还给西湖公司；三、东方公司应在判决发生法律效力之日起十日内向西湖公司支付2015年11月30日之前的租金25903678元（26903678元-1000000元）；四、东方公司应在判决发生法律效力之日起10日内向西湖公司支付违约金（从2014年8月11日开始至2016年4月8日止以1625599.5元为基数，按每日万分之五计算；从2016年4月9日开始以625599.5元为基数至实际付清款项之日止，按每日万分之五计算；2014年9月至12月，从每月的11日开始，每月按1625599.5元为基数按每日万分之五计至实际付清款项之日止；2015年1月至11月，从每月的11日开始，每月按1706879.48元为基数按每日万分之五计至实际付清款项之日止）；五、东方公司应在判决发生法律效力之日起10日内向西湖公司支付2015年11月30日之前的水电费5XX09元；六、盘某伟、胡某宇对东方公司的上述债务承担连带清偿责任；七、驳回西湖公司的其他诉讼请求。案件受理费537808元、保全费5000元（均已由西湖公司预交），由东方公司、盘某伟、胡某宇负担。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，涉案房屋租赁合同约定，在本合同生效之日起的五年内，甲方不得拆除重建租赁物业。在本合同生效五年后，如因甲方拆除重建或政府旧改或城市更新等原因提前收回租赁物业的，甲方应提前六个月通知乙方。本合同自三方签订并甲方收到装修保证金1000万元后生效。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案合同约定的合同生效条件是西湖公司收到装修保证金，根据查明的事实，东方公司在合同签订后已向西湖公司缴付了装修保证金1000万元，依约定涉案合同已生效。东方公司与西湖公司签订的涉案合同明确约定双方之间存在房屋租赁合同关系，且合同实际已履行，双方在2016年4月8日签订的协议书亦确认东方公司拖欠西湖公司租金的事实与数额，东方公司主张双方不属于租赁关系及支付租金的前提条件是涉案物业变更为商业用途缺乏合同与法律依据，本院不予采纳。另，东方公司上诉主张涉案房产已被福田区城中村旧改办列为城市更新范围，但该事实并不涉及搬迁安置事宜，拆除重建行为未实际发生，没有违反合同关于五年内不得拆除重建的约定，东方公司以此主张西湖公司违约及拒付租金理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，东方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费207278.30元，由上诉人东方公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。