广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）西民一初字第889号
原告谢某，女，汉族，个体户。
委托代理人刘名浩，广西中龙律师事务所律师。
被告南宁市某回收公司衡阳东购销店。住所地南宁市衡阳东路*号。
负责人陈育昌，经理。
委托代理人：周运年，广西至善律师事务所律师。
被告南宁市某回收公司。住所地南宁市鲤湾路*号***室。
法定代表人谢滢。
原告谢某与被告南宁市某回收公司衡阳东购销店、南宁市某回收公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年4月10日受理后，依法组成合议庭，于2009年6月4日第一次公开开庭进行审理。2013年9月11日本院第二次公开开庭审理本案，原告谢某及其委托代理人刘名浩，被告南宁市某回收公司衡阳东购销店的委托代理人周运年到庭参加诉讼。第二次庭审时被告南宁市某回收公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谢某诉称：原告与被告南宁市某回收公司衡阳东购销店在平等自愿的基础上，经友好协商于2007年12月12日签订《房屋租赁协议书》，约定原告租赁被告南宁市某回收公司衡阳东购销店位于南宁市衡阳东路61-9号临街铺面和简易大棚场地，租期为二年（即从2007年12月25日至2009年12月25日），月租金13800元。合同生效后，原告在此场地经营餐饮行业，名称为南铁某美食城，投入扩建装修及购置大量设备，共支出264620元，并于2008年2月初开业。由于被告南宁市某回收公司衡阳东购销店出租的场地属于违规建筑已被限令拆除，2008年11月17日被告南宁市某回收公司衡阳东购销店负责人陈育昌突然书面通知终止租赁合同。被告南宁市某回收公司衡阳东购销店将违规建筑出租欺诈原告，现单方提前终止合同，以致原告无法继续经营，使原告投入扩建装修和购置设备等成本无法收回而造成严重经济损失。被告南宁市某回收公司衡阳东购销店对原告的经济损失依法应承担全部责任。被告南宁市某回收公司作为被告南宁市某回收公司衡阳东购销店的主管部门应承担连带责任。为了维护原告的合法权益不受侵害，请求法院判决：1、被告南宁市某回收公司衡阳东购销店承担因违约造成原告的经济损失共130000元；2、被告南宁市某回收公司衡阳东购销店退回原告押金13800元；3、被告南宁市某回收公司承担全部连带责任；4、本案诉讼费由两被告承担。
被告南宁市某回收公司衡阳东购销店辩称：一、原告提起诉讼的事实和理由明显与事实不符，请求法院查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：
1、早在2004年7月1日，由南宁市某回收公司衡阳东购销店出资并以租赁的形式使用广西建工集团第一建筑工程有限责任公司建筑水电安装分公司位于南宁市衡阳东路61号的土地并建筑一间一层铁架棚用房，该房建好后，双方约定由南宁市某回收公司衡阳东购销店无限期租用。为此，南宁市某回收公司衡阳东购销店于2007年12月12日将该房转租给原告作餐饮业经营使用，双方签有《房屋租赁协议书》一份，该协议书载明：租赁期为二年（即从2007年12月25日至2009年12月25日），月租金为13800元；同时，该协议书第十一条还约定：“如遇到政府及有关部门、单位征收或收回，此合同终止”等内容。协议签订后，双方已实际履行该协议所约定的内容。至2008年11年17日，南宁市某回收公司衡阳东购销店收到广西一建水电分公司《关于租赁合同提前终止的通知》，由于该通知内容符合双方当事人合同约定的终止条件，南宁市某回收公司衡阳东购销店亦于当天发给原告一份《关于租赁合同提前终止的通知》，要求如约终止合同。
2、南宁市某回收公司衡阳东购销店与原告都是完全民事权利能力和完全民事行为能力人，双方在平等自愿、协商一致基础上签订的《房屋租赁协议书》是当事人双方真实意思的表示，没有受任何人的误导、引诱、欺诈、欺骗等，协议书的内容也没有违反相关法律的强制性规定，应为合法、有效，该民事法律行为理应受到法律保护。
3、从南宁市西乡塘区人民法院于2009年1月20日立案受理南宁市某回收公司衡阳东购销店诉谢某房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书内容可知，经人民法院依法审理，最终判决确认原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》为合法、有效，同时没有认定南宁市某回收公司衡阳东购销店违约，而是判决原告败诉。原告不服，提出上诉，经南宁市中级人民法院二审审理，依法驳回上诉，维持原判。从该案两级法院审理认定的事实、判决的内容来看，更进一步证实南宁市某回收公司衡阳东购销店实施民事行为的合法性。
二、原告要求被告南宁市某回收公司衡阳东购销店对原告的经济损失承担全部责任于法无据，毫无理由。
1、南宁市某回收公司衡阳东购销店将衡阳东路61号一间一层铁架棚房子出租给原告作经营餐饮用地，是双方当事人在平等自愿，协商一致的基础上达成的协议，不存在任何的欺诈行为。
2、南宁市某回收公司衡阳东购销店出租给原告承租的房屋不属违规建筑，也从未接到任何部门的限令拆除通知。
3、至于原告在起诉状中称造成其“严重经济损失”，要求南宁市某回收公司衡阳东购销店承担全部赔偿责任问题。南宁市某回收公司衡阳东购销店认为，在双方签订的《房屋租赁协议书》中已明确载明：在租赁期内，如遇到政府及有关主管部门、单位征收或者回收，此合同终止。作为完全行为能力人的原告，应当预见到在其承租期间该房子有可能出现提前终止租赁合同的状况，其应如何理性投资、合理投资，这是原告考虑承担的投资风险问题。南宁市某回收公司衡阳东购销店不能干涉原告实行独立经营、自负盈亏的经营权利。
综上所述，南宁市某回收公司衡阳东购销店认为，双方在协商一致的基础上签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人真实意思表示，内容合法，应视为有效合同，双方应当切实履行。原告忽视本案事实，要求南宁市某回收公司衡阳东购销店赔偿其经济损失于法无据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告南宁市某回收公司辩称：南宁市某回收公司不应负连带责任，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年12月12日，原告与被告南宁市某回收公司衡阳东购销店签订一份《房屋租赁协议书》，约定：由被告南宁市某回收公司衡阳东购销店将座落于南宁市衡阳东路61-9号临街铺面和简易大棚场地出租给原告经营使用；租赁期限为两年，即从2007年12月25日起至2009年12月25日止；每月租金13800元，以预付方式每月一次交清，首次租金原告在签订合同当天交纳，以后每月租金原告应在本月6日前交纳，逾期20天交纳，视为违约，终止合同，南宁市某回收公司衡阳东购销店收回该铺面简易棚及场地，所造成的一切损失由原告自行承担；原告向被告南宁市某回收公司衡阳东购销店交纳13800元保证金，如合同届满前原告不再续租的，应提前一个月告知南宁市某回收公司衡阳东购销店，否则南宁市某回收公司衡阳东购销店不退回原告的保证金。合同届满后原告应优先续租。如南宁市某回收公司衡阳东购销店场地问题，原告不能再经营的，南宁市某回收公司衡阳东购销店应提前一个月告知原告；使用期间原告所用的水、电费按实际使用量每月6日前向南宁市某回收公司衡阳东购销店交付一次，逾期不交，南宁市某回收公司衡阳东购销店有权停止供水供电，并视为违约，终止合同；使用期满，原告装修的所有费用，南宁市某回收公司衡阳东购销店不负责赔偿，不再续签合同时，原告应将属于南宁市某回收公司衡阳东购销店的设施完好归还南宁市某回收公司衡阳东购销店，如有损坏原告应按实际损失赔偿；对经过南宁市某回收公司衡阳东购销店同意由原告进行的装饰、装修及扩建部分等固定设施，合同终止时，原告不得拆除、变卖，应无偿交付给南宁市某回收公司衡阳东购销店，不作赔偿；如遇到政府及有关主管部门、单位征用或收回，此合同终止，南宁市某回收公司衡阳东购销店会提前一个月告知被告。此外，双方还在合同中对其他事项进行了相关约定。2007年12月25日，原告向南宁市某回收公司衡阳东购销店交纳了押金13800元。
合同签订后，南宁市某回收公司衡阳东购销店将上述铺面和简易大棚场地交与原告，原告对承租场地进行了装修并用于经营某美食城，并按合同约定向南宁市某回收公司衡阳东购销店交付租金和水电费，原告租金已交至2008年10月31日。2008年11月17日，南宁市某回收公司衡阳东购销店向原告发出《关于租赁合同提前终止的通知》，告知：“根据我司上级单位的统一部署和要求，拟对您租用的衡阳东路61号基地进行重新规划和利用。因此，我司与您于2007年12月12日签订的第11条（如遇到政府及有关主管部门、单位征用或收回，此合同终止，甲方会提前一个月告知乙方）。《房屋租赁协议书》提前终止。请贵租户在接到通知后一个月内，即2008年12月18日前搬迁出所租用场地，租金按贵租户实际租用天数计收。特此通知”。原告遂停业。因原告提出的装修补偿问题双方未能达成一致，故原告仍继续使用原租赁铺面、简易大棚和场地，后于本案审理过程中搬走，但原告未再向南宁市某回收公司衡阳东购销店交纳自2008年11月起的租金和水电费。2009年4月，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。此前，南宁市某回收公司衡阳东购销店于2009年1月20日诉至本院，案号为（2009）西民一初字第505号，请求判决：1、解除原、被告之间的租赁关系，由原告返还租赁物并支付所欠租金41400元（具体数额以判决之日所欠为准），水电费4300元（具体数额以判决之日所欠为准）；2、原告负担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，原告变更租金数额为82800元、水电费数额为7331.05元。因该案尚未审结，而该案的审理结果与本案有利害关系，本院于2009年6月4日中止了本案的审理。2009年11月11日，本院作出（2009）西民一初字第505号民事判决书，认为原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人自愿协商一致签订，合同的内容不违反法律规定，南宁市某回收公司衡阳东购销店亦合法享有租赁物的经营使用权和转租权，故该合同为有效合同，本院予以确认。原告提交了南宁市某回收公司衡阳东购销店于2008年11月17日发出的《关于租赁合同提前终止的通知》，南宁市某回收公司衡阳东购销店对该通知的真实性未提出异议，本院予以确认。从通知内容可见，合同约定的终止条件出现，南宁市某回收公司衡阳东购销店亦明确表示提前终止双方租赁合同，即双方合同可以解除。原告亦认可从接到通知之日起停业，并开始与南宁市某回收公司衡阳东购销店就合同解除后的装修补偿问题进行协商，应视为双方协商解除合同，故双方的租赁合同应在南宁市某回收公司衡阳东购销店给予的合理期限届满时（即2008年12月18日）解除。因合同已经解除，且原告于案件审理过程中已搬离，故南宁市某回收公司衡阳东购销店关于解除租赁关系并返还租赁物的诉讼请求本院无需处理。根据合同约定，租赁期间原告应当按照合同支付租金，而合同解除后原告再继续占用南宁市某回收公司衡阳东购销店房屋则应支付房屋占用费。但双方对原告搬离原告房屋的具体时间不能达成一致，南宁市某回收公司衡阳东购销店主张原告搬走的时间为2009年4月30日，原告则辩称自己早在2009年2月底即已经搬离。而依常理，承租人在最后搬离房屋时应将房屋或钥匙交还出租方，即办理有关退租的交接手续，而原告是承租人，故举证责任应在原告，但原告不能举证证明其搬离时向南宁市某回收公司衡阳东购销店办理了退租手续，并将租赁物返还给南宁市某回收公司衡阳东购销店，南宁市某回收公司衡阳东购销店亦不认可原告于2009年2月底即已搬离出租房，故原告的主张缺乏事实依据，本院不予确认。虽原告还辩称双方因装修补偿问题无法达成协议故而未能及时撤离，但装修补偿问题应属另一法律关系，不能成为原告在合同解除后仍长期占住房屋的合法理由，该辩解于法无据，本院不予认可。至于水电费，原告认可在2008年11月18日之后仍使用南宁市某回收公司衡阳东购销店的水电，虽对南宁市某回收公司衡阳东购销店主张的水电费数额提出异议，但并未举出相反证据推翻南宁市某回收公司衡阳东购销店主张，故本院确认南宁市某回收公司衡阳东购销店提出的水电费数额7331.05元。判决：一、谢某向南宁市某回收公司衡阳东购销店支付2008年11月1日至12月18日的房屋租金22080元；二、谢某向南宁市某回收公司衡阳东购销店支付2008年12月19日至2010年4月30日的房屋占用费60720元；上述两项合计82800元，扣除押金13800元，谢某还应向南宁市某回收公司衡阳东购销店支付69000元；三、谢某向南宁市某回收公司衡阳东购销店支付水电费7331.05元。原告不服该判决，向南宁市中级人民法院提起上诉，南宁市中级人民法院于2010年7月判决驳回上诉，维持原判。
另查明：2005年9月1日，南宁市某回收公司衡阳东购销店的负责人陈育昌与广西建工集团第一建筑工程有限责任公司建筑水电安装分公司（以下简称一建水电公司）签订《租赁合同》一份，由一建水电公司将所属位于南宁市衡阳东路61号新基地内的临街空旷地（即由马路边线以内至值班室围墙以外部分，原机动车道部分除外），面积约800平方米出租给陈育昌作为经营场地，租赁期为3年，即从2005年9月1日起至2008年8月31日止。租期届满后，双方于2008年9月1日就同一地点再订立一份《场地租赁合同书》，租赁期限从2008年9月1日起至2009年2月28日止，用途为搭建临时经营性建筑物自营或出租。2009年3月1日，陈育昌与广西建工集团第一建筑工程有限责任公司签订上述地点的《场地租赁合同》，合同期限从2009年3月1日起至2011年2月28日止。被告南宁市某回收公司是被告南宁市某回收公司衡阳东购销店的主管部门，被告南宁市某回收公司衡阳东购销店不具备独立法人资格。庭审中，被告南宁市某回收公司衡阳东购销店陈述由于主管部门要求收回租赁场地才通知原告终止合同，之后主管部门又不要求收回，但南宁市某回收公司衡阳东购销店未通知原告。原告陈述合同解除时包厢、鱼池、吧台、炉灶、天面地板的装修装饰、照明灯无法搬走，6个卫生间、8个包厢、水电安装都是原告做的，被告南宁市某回收公司衡阳东购销店对此无异议。
再查明：在原告与被告南宁市某回收公司衡阳东购销店签订合同前的2007年8月16日，南宁市规划管理局向被告南宁市某回收公司衡阳东购销店的负责人陈育昌发出《行政处罚告知书》，告知：“你户于2005年1月未经我局批准，擅自在南宁市衡阳东路61号建设一栋一层铁架棚，建筑面积421.6平方米。该行为违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，构成违法建设。根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条和《南宁市城市规划管理条例》第五十条第（一）项之规定，我局拟作如下处罚：限期自行拆除上述位于南宁市衡阳东路61号的一栋一层铁架棚。根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十二条的规定，你单位对本案处理的事实、理由和依据如有异议，请在收到本通知后三日内向本局书面提出陈述和申辩意见，并可持有效批准文件和资料到我局规划管理监察支队进行复核处理，逾期视为没有异议。”2007年12月3日，南宁市规划管理局作出南规监决字（2007）893号行政处罚决定书，处罚如下：一、罚款1506.3元，限接到决定书之日起15日内将罚款交到南宁市交通银行，到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款；二、擅自在南宁市衡阳东路61号建设的一栋一层铁架棚，城市建设需要时无条件拆除。之后，南宁市某回收公司衡阳东购销店交纳了罚款。
本院认为：根据南宁市规划管理局2007年12月3日作出南规监决字（2007）893号行政处罚决定书可知，被告南宁市某回收公司衡阳东购销店交纳了罚款之后，其是有权使用南宁市衡阳东路61号建设的铁架棚的，南宁市某回收公司衡阳东购销店的负责人先后三次与出租方就南宁市衡阳东路61号内场地签订租赁合同，租赁期限自2005年9月1日至2011年2月28日，且有转租权，故原告主张被告出租违章建筑且无权出租，本院不予采信。生效的法律文书已经确认原告与被告南宁市某回收公司衡阳东购销店之间签订的《房屋租赁协议书》为有效合同，且从双方的行为表现来看，视为双方协商解除合同，双方的租赁合同于2008年12月18日解除。合同约定：使用期满，原告装修的所有费用，南宁市某回收公司衡阳东购销店不负责赔偿；对经过南宁市某回收公司衡阳东购销店同意由原告进行的装饰、装修及扩建部分等固定设施，合同终止时，原告不得拆除、变卖，应无偿交付给南宁市某回收公司衡阳东购销店，不作赔偿；如遇到政府及有关主管部门、单位征用或收回，此合同终止，南宁市某回收公司衡阳东购销店会提前一个月告知被告。庭审中，被告南宁市某回收公司衡阳东购销店陈述由于主管部门要求收回租赁场地才通知原告终止合同，之后主管部门又不要求收回，但南宁市某回收公司衡阳东购销店未通知原告。因此，原告与南宁市某回收公司衡阳东购销店解除合同的原因并非政府及有关主管部门、单位征用或收回，也不是合同期满终止，故被告抗辩解除合同后对原告的损失不应予赔偿，没有事实依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于在（2009）西民一初字第505号案中，13800元押金已用于抵扣租金及房屋占用费，故对原告在本案中关于要求被告退还押金的诉讼请求，本院不予支持。由于原告搬走时未申请对无法搬走的物品及装修在合同解除时的价值进行评估，恢复审理时已时隔多年，如再对无法搬走的物品及装修进行评估已无法体现客观真实性，而双方约定租赁期限为两年，合同期满时南宁市某回收公司衡阳东购销店对原告支出的装修费用不作赔偿，装饰、装修及扩建部分等固定设施，原告不得拆除、变卖，应无偿交付给南宁市某回收公司衡阳东购销店，现自签订合同时起至合同解除时止，原告的使用期为一年，故本院根据原告提交的发票及收据，酌情对无法搬走的物品及装修按半价进行计算赔偿数额。可搬走的物品，原告可变卖或自己使用，不应由被告进行赔偿。至于转让费，属于原告投资的风险，不应由被告南宁市某回收公司衡阳东购销店承担。根据原告提交的票据，计算出原告无法搬走的物品及装修共计166725元，则被告南宁市某回收公司衡阳东购销店应赔偿原告经济损失83362.5元。由于被告南宁市某回收公司是被告南宁市某回收公司衡阳东购销店的主管部门，被告南宁市某回收公司衡阳东购销店不具备独立法人资格，故原告要求被告南宁市某回收公司与被告南宁市某回收公司衡阳东购销店承担连带责任，并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南宁市某回收公司衡阳东购销店赔偿原告谢某经济损失83362.5元；
二、被告南宁市某回收公司对本案判决第一项所确定的款项承担连带赔偿责任；
三、驳回原告谢某的其他诉讼请求。
案件受理费1588元（原告已预交），由原告负担667元，两被告负担921元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费用，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何卫萍
人民陪审员 马振声
人民陪审员 黎细石
二〇一四年四月十五日
书 记 员 韦月玲
附法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。