淮安市清浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0811民初字1849号原告朱增平。被告淮安禧徕乐物业服务经营管理有限公司。法定代表人吴绍祥。原告朱增平与被告淮安禧徕乐物业服务经营管理有限公司(以下简称禧徕乐公司)委托经营合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告朱增平到庭参加了诉讼，被告禧徕乐公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱增平诉称：2011年2月19日，原、被告签订《统一经营管理合同》1份，约定原告将位于淮安禧徕乐国际商贸城东A4157号商铺出租给被告统一经营管理，期限为5年；在商场开业后第4和第5年，被告应每年支付一次租金7313元给原告，于每年的3月1日至15日付清。合同还约定违约方应按该商铺购房款总价30%的标准支付对方违约金。后被告仅于2015年支付了租金2926元，剩余的租金一直拖欠未付。因被告未履行清偿租金义务，故请求判令被告支付原告租金11700元、违约金6900元，并承担诉讼费。被告禧徕乐公司书面答辩如下：被告对原告主张的签订《统一经营管理合同》的事实、欠付租金无异议，但对欠付租金的金额有待核实。由于出现了订立合同时无法预见的经济下行等客观情况，被告虽投入巨资招商，但商城仍经营惨淡，此是被告无力支付租金的真正原因。合同法规定，违约金约定过分高于造成的损失，当事人可以要求降低违约金，故请求人民法院按租金30%的标准降低违约金。经审理查明：2011年2月19日，原告购买了淮安禧徕乐投资发展有限公司开发的、座落于本市清浦区枚皋路8号淮安禧徕乐国际商贸城东A4157号房屋。合同约定房屋价款为69478元。同日，原、被告(被告当时名称为淮安禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司，后变更为现名称)签订《统一经营管理合同》1份，约定原告将购得的上述商铺委托被告统一经营管理，期限5年，自商城开业之日起计算(最迟不晚于2011年12月31日)；在商城开业后的前3年为商城培育期，原告同意在此期间内被告无需支付该商铺的租金，第4年至第5年，被告应每年支付原告一次租金为7313元，支付日期为每年的3月1日至3月15日。合同第8条还约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按该商铺购房款总价30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。合同履行期间，被告仅于2015年支付了租金2926元，剩余的租金一直拖欠至今。对于被告要求降低违约金的抗辩意见，庭审中原告不同意降低，请求法院依法判决。以上事实，有原告庭审陈述及原告提供的《商品房买卖合同》1份、《统一经营管理合同》1份、房屋产权证1份在卷予以证实。本院认为：原、被告签订的《统一经营管理合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订《统一经营管理合同》的目的旨在将原告等业主的商铺交由被告统一经营管理，由被告对外统一招商、出租和管理，合同虽反映被告应履行支付租金义务，但该租金并非被告直接租赁房屋产生，而是被告基于原告的授权，利用原告等业主的商铺统一经营、出租预期所获利润，故本案的性质应为委托经营合同关系。根据《统一经营管理合同》约定，被告应按约定时间和金额支付原告租金，但被告至今未足额支付原告租金，违反了合同约定，故本院对原告要求被告支付剩余租金11700元的诉讼请求予以支持。被告辩称对欠付原告租金的数额要进行核对，但至今未向法庭举证，应对此承担不利后果。故对被告的抗辩意见本院不予采纳。关于本案违约金是否应予降低问题。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失。该条款的立法宗旨一是防止受害人获得不正当的利益，二是防止恶化违约方的财产状况，从而与公正、诚实信用的原则相悖。故违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素公平合理的确定。对违约造成原告损失问题，原告要求按照合同约定支付违约金，但是原告的实际损失并未达到房屋总价的30%，故本院认定被告违约造成原告的损失为租金损失。本案中，依照《统一经营管理合同》约定，被告应按商铺总价69478元的30%的标准支付原告违约金，现原告主张的违约金数额为6900元。该数额明显超过原告租金损失的30%，属于约定过高情形，现被告请求降低，本院予以支持。考虑被告之所以违约，确因禧徕乐国际商贸城几年来一直不能正常营业所致，并非主观恶意违约，本院结合原告损失情况及被告目前的经营状况，酌定违约金以欠付租金的30%为标准计算，为3510元(11700*30%)，此款应由被告支付原告。对原告超过该数额部分的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告淮安禧徕乐物业服务经营管理有限公司于本判决生效后5日内一次性支付原告朱增平租金11700元、违约金3510元，合计15210元。二、驳回原告朱增平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项汇至本院执行款账户：江苏银行淮安清浦支行，账号：80×××32）。案件受理费265元（原告申请缓交），由原告负担50元，被告负担215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54)。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 柏 玲代理审判员 李 思人民陪审员 沈斌和二〇一六年十月十九日书 记 员 刘海福附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。