上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第390号
上诉人（原审被告）上海川行百货有限公司。
法定代表人蔡梅。
委托代理人宋仲春，上海市建纬律师事务所律师。
委托代理人郑漪波，上海市建纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）庄凤鸣。
委托代理人陈蓉，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人孙启来，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人上海川行百货有限公司（以下简称川行百货）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第1751号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人川行百货的委托代理人郑漪波、被上诉人庄凤鸣的委托代理人陈蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年9月12日，庄凤鸣（甲方）和上海川行鞋业公司（已注销，以下简称川行鞋业，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定庄凤鸣将属其所有的坐落于本市武宁路227、231号一楼1128号商铺出租给川行鞋业使用。合同第三条交付日期和租赁期限1、租赁期限自2006年9月12日起，至2011年9月11日止。第五条保证金及其他费用1、为确保该房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于本合同签订同时支付给甲方人民币（以下币种均为人民币）2，193元作为乙方履行本合同义务的保证金。2、甲方应于双方终止（解除）租赁关系，且乙方已按约交还房屋，并付清所有应付费用后3个工作日内先行将保证金金额的一半无息返还给乙方，乙方按本合同第八条第5项约定向甲方提供书面文件后的3个工作日内，甲方将保证金余额无息返还给乙方。第十条违约责任1、租赁期限内，甲乙任何一方无法定或约定之理由解除本合同，甲方出现前述违约的，甲方应向乙方支付相当于当月租金2倍的违约金，并退还乙方已付押金和剩余租金；乙方出现前述违约的，应向甲方支付相当于当月租金2倍的违约金，还须返还甲方给予乙方免租装修期的折算金额（以第一年日租金的25倍计算）……。合同特注明，五年后本合同终止时，由乙方负责按照测绘局测量标准进行分割，并按照商场标准搭建好。嗣后庄凤鸣收取了保证金2，193元。上述租赁合同履行届满，因川行鞋业被注销，庄凤鸣（甲方）和川行百货（乙方）于2011年8月20日签订“武宁路XXX号XXX号一层部分商铺续租合同”。该合同约定“甲乙双方在2006年9月就位于上海市普陀区武宁路XXX号-
XXX号一层1128号商铺签订的房屋租赁合同中原每月租金为2，190元，现经甲乙双方一致商定，在本续租合同中的租金为原合同期内租金递增后的基础上即（现承租的租金为3，900元每月）。本续租合同期内的递增方式为每两年递增10%即第三第四年一次，第五第六年一次，直至合同期结束。合同期为六年，自2011年10月1日至2017年10月31日止。关于合同的其他条款甲乙双方仍延续遵守原合同的各项条款，此协议与原合同为商铺租赁合同的共同组成部分，此协议待甲乙双方签字当天起与原合同具有共同的法律效率（力）”。嗣后，双方依照合同的约定履行各自的义务。川行百货支付庄凤鸣租金至2013年1月12日。后因川行百货欠付租金，庄凤鸣多次向川行百货催讨租金无着后，遂诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2011年8月20日签订的“武宁路XXX号XXX号一层部分商铺续租合同”；2、川行百货于判决生效之日起十日内将涉案房屋武宁路227、231号一楼1128号商铺按国家测绘标准进行分割、按国家商场标准进行搭建并恢复原状后交付给庄凤鸣，并完成全部房屋交接手续；3、川行百货按3，900元／月向庄凤鸣支付自2013年1月12日至实际交房之日止的房屋租金，每逾期一日并按月租金0.5%的比例，承担滞纳金；4、川行百货向庄凤鸣支付实际交房后出租准备期赔偿金7，800元；5、川行百货向庄凤鸣支付违约金7，800元；6、川行百货返还庄凤鸣免租装修期的折算金1，827.50元。
原审审理中，川行百货称租赁合同提前解除已书面通知和公告各个业主，但未提供证据加以印证。庄凤鸣表示未收到川行百货寄出的挂号信。庄凤鸣曾向川行百货索要租金，但川行百货要求解除租赁合同，庄凤鸣不同意，双方由此发生争执。之后川行百货不知去向。2013年11月，庄凤鸣为弥补经济损失才将系争商铺另行出租。
原审中，庄凤鸣称，川行百货应支付庄凤鸣租金自2013年1月12日起至10月31日止，按每月3，900元计。川行百货并按月租金的0.5%支付逾期付款滞纳金，计14，989.50元。对此，川行百货表示愿支付2013年1月19日之前的欠租。川行百货称庄凤鸣在2013年5月曾将系争商铺出租，由此可印证系争商铺已由庄凤鸣控制，川行百货可不予支付租金。庄凤鸣称2013年5月系争商铺由川行百货出租过一段时间。庄凤鸣得悉后双方曾发生过纠纷，并报过警，有接警记录为证。川行百货则表示毫不知情，同时称，若法院判决川行百货应支付租金给庄凤鸣，川行百货不应支付滞纳金。因为川行百货在未正常经营的状态下按日租金的0.5%支付滞纳金，约定过高。
至于出租准备期赔偿金7，800元，庄凤鸣称现已将系争商铺出租，川行百货是否支付该款由法院依法判决。
川行百货愿承担提前解除租赁合同的违约责任，给付庄凤鸣2倍租金计4，380元。庄凤鸣则认为，川行百货给付违约金的标准是依照庄凤鸣和川行鞋业的约定，但双方续签了合同，租金应以现付的数额3，900元为准，违约金应为7，800元。
庄凤鸣称免租装修期的折算金1，827.50元，是依照合同约定按第一年租金的日租金的25倍计算得出。川行百货认为第一份租赁合同已履行完毕，川行百货虽是续租，但主体不同，且租赁合同没有约定免租期，川行百货不应再支付该款项。
原审法院认为：庄凤鸣与川行百货签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应为有效，签约方均应恪守履行。川行百货虽于2013年1月19日清空系争商铺，但未与庄凤鸣办理系争商铺的交接手续，亦未提供证据印证其与庄凤鸣已对租赁合同解除达成一致。因此川行百货认为双方的租赁合同已于2013年1月19日解除的主张，无事实依据，无法采纳。川行百货称庄凤鸣在4、5月间曾出租过系争商铺，庄凤鸣对此予以否认，并称双方因此发生纠纷并报警。对此，法院有理由相信系争商铺非庄凤鸣出租，反之在川行百货已提出解除合同的情况下，庄凤鸣是不会与川行百货因商铺的使用而发生争议。因此，川行百货认为系争商铺已归还庄凤鸣的主张，与事实不符，不予采纳。现庄凤鸣于2013年11月将系争商铺另行出租，以避免经济损失的扩大，因此双方的房屋租赁合同可视为于2013年10月底解除。现庄凤鸣要求川行百货支付2013年1月12日至10月31日的租金，无不妥，应予支持。租金的给付金额以租赁合同约定的每月3，900元为准。至于滞纳金，现川行百货认为约定过高，法院根据实际情况予以酌定。川行百货自认提前解除房屋租赁合同存在违约，愿承担违约责任支付违约金。合同约定违约金相当于2倍的月租金，因此川行百货应依照现租金的标准支付庄凤鸣违约金计7，800元。川行百货要求将保证金2，193元冲抵违约金，庄凤鸣亦同意，为此川行百货应支付庄凤鸣违约金5，607元。关于出租准备期赔偿金7，800元，由于法院判决川行百货支付庄凤鸣租金至其出租前日，因此庄凤鸣的该项诉请于法无据，无法支持。至于免租期折算金1，827.50元，庄凤鸣与川行鞋业签订的租赁合同已终止，在庄凤鸣与川行百货签订的续租合同里又没有免租期的约定，因此庄凤鸣要求川行百货依照前份租赁合同的约定支付免租期折算金的诉讼请求，于法无据，不予准许。庄凤鸣认为系争商铺现已出租，无法要求川行百货将商铺分割恢复原状，要求法院不作处理，并无不妥，应予准许。
原审法院审理后，作出判决如下：一、原告庄凤鸣与被告上海川行百货有限公司签订的《房屋租赁合同》于2013年10月31日解除；二、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告庄凤鸣2013年1月12日至2013年10月31日止的租金计人民币37，700元，被告上海川行百货有限公司应支付原告庄凤鸣上述款项的滞纳金，按银行同期贷款利率计（其中人民币11，700元，自2013年1月12日起至2013年4月11日，其中人民币23，400元，自2013年4月12日起至2013年7月11日止，人民币37，700元，自2013年7月12日起至实际付清之日止）；三、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告庄凤鸣违约金人民币5，607元；四、对原告庄凤鸣的其余诉讼请求，不予支持。
上诉人川行百货不服原审判决，向本院提起上诉称：2012年12月18日，川行百货已书面通知庄凤鸣解除房屋租赁合同。2013年1月18日，川行百货将系争商铺清空，并于2013年1月19日正式通知庄凤鸣合同解除。双方签订的租赁合同应于2013年1月19日解除，原审法院认定租赁合同于2013年10月底解除，显属认定事实不清。故请求二审法院撤销原判第一、二项，改判双方的租赁合同于2013年1月19日解除，川行百货愿意支付2013年1月12日至2013年1月19日的租金及相应滞纳金。
被上诉人庄凤鸣辩称：川行百货并未提供证据证明其已书面告知解除租赁合同，川行百货有义务分别通知全体业主。川行百货未按合同约定履行交还系争商铺的手续及义务。故不同意川行百货的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，庄凤鸣与川行百货签订的房屋租赁合同，已依法成立，双方应认真履行合同的各项义务，否则应承担相应的违约责任。现川行百货并无法定或约定的理由提出解除合同，且其以此为由拒付租金，已违反合同约定，构成违约。鉴于川行百货主张解除合同，并未取得庄凤鸣的同意，故川行百货上诉认为其于2013年1月19日正式通知庄凤鸣合同解除，双方的租赁合同即于该日解除，该项上诉主张明显缺乏合同依据，本院不予采信。因川行百货的行为已构成违约，庄凤鸣于2013年11月将系争商铺另行出租，原审法院据此认定双方的租赁合同于2013年10月底解除，并无不当。原审法院根据合同约定，对于川行百货违约后应承担的各项民事责任予以认定，所作的处理也无不妥，本院均予以维持。
综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币528元，由上诉人上海川行百货有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞恒龄
代理审判员 王 兵
代理审判员 周 一
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 赵晓明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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