广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂中法民四终字第146号
上诉人（原审原告）李张俊。
诉讼代理人彭利民，北京市中瑞（广州）律师事务所律师。
诉讼代理人冯秋兰，北京市中瑞（广州）律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）茂名市城区文汇酒店。
负责人梁均湛，经理。
诉讼代理人梁均文，该酒店员工。
上诉人李张俊因与被上诉人茂名市城区文汇酒店（下称文汇酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2014）茂南法民二初字第312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年8月26日，原告李张俊作为承租方（即乙方）与被告文汇酒店作为出租方（即甲方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方将位于茂名市迎宾二路文汇酒店12楼的搭建房屋租赁给乙方作健身教学用途；租赁标的物为被告文汇酒店12楼部分的钢结构房屋，具体面积以建成房屋的实际面积为准。合同对租赁期限，租金、其他费用及支付方式，违约责任等事项均作了约定。其中违约责任条款确认甲方租赁给乙方的房屋属新搭建的钢结构房屋，约定甲方须在2013年10月31日前建成交付给乙方使用。合同签订后，原告李张俊通过银行转账的方式依约向被告文汇酒店预付了90000元租金，但被告文汇酒店一直未能建成合同标的物并交付给原告李张俊使用。原告李张俊遂向被告文汇酒店主张解除合同，要求被告文汇酒店返还已预付的租金90000元、支付违约金30000元及赔偿直接经济损失。被告文汇酒店向原告李张俊返还90000元租金并另行支付15000元后，对剩余款项不予支付。原、被告因款项赔付问题协商不成而致成纠纷，原告李张俊于2014年5月12日诉至原审法院提起本案诉讼。
另查明，被告文汇酒店经审批同意建设的层数为地下1层，地上11层。本案合同标的物即12层加建房屋在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设，且未建成。
被告文汇酒店在答辩中主张本案合同无效，并主张原告李张俊应对被告文汇酒店支付的15000元予以退还。但经原审法院释明［被告仍未提交书面反诉状提起反诉。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案合同标的为被告文汇酒店12层需新加建的房屋，该房屋在一审法庭辩论终结前并未实际建成且未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原告李张俊与被告文汇酒店签订的房屋租赁合同依法无效，自始不产生法律效力。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告文汇酒店因租赁合同取得的租金90000元已经退还给原告李张俊，且本案合同自始无效，故原告李张俊请求被告文汇酒店支付违约金及赔偿直接经济损失，于法无据，不予支持。至于被告文汇酒店在答辩意见中关于原告李张俊应退还有关款项的主张，因被告文汇酒店未提起反诉，不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告李张俊的诉讼请求。案件受理费1038元减半收取519元，由原告李张俊负担。
上诉人李张俊不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人不能依约交付房屋，上诉人因此遭受了直接经济损失，原审判决对这一事实不予认定，是认定事实错误。在与被上诉人签订租赁合同后，上诉人一直租用案外人杨少容的房屋作为教学场地。基于对合同条款的信赖和预期，上诉人在原租赁合同到期前未再与杨少容商谈续租问题。然而合同约定的交房日期届满时，被上诉人不能依约交房，致使上诉人不得不临时与原房东杨少容商讨临时续约问题，上诉人不得不以每月6900元的高价临时租赁了5个月房屋，共计34500元。上诉人与被上诉人之间签订的合同约定的房租是每月4000元左右。即使不能认定34500元租金均为上诉人的直接经济损失，也应当认定上诉人为此多支付的14500元为上诉人的直接经济损失。上诉人认为，无论上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同是否有效，被上诉人都应当承担赔偿损失的责任。原审法院对上述事实未予查明和认定，导致判决错误。二、原审判决认定涉案租赁合同无效，是适用法律不当。本案的租赁合同，并不是就已经建好但未取得工程规划许可的房屋约定租赁事宜，而是在房屋建好之前，合同双方当事人就未来建造的房屋的租赁事宜进行约定，二者是有本质区别的，后者不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定而认定涉案租赁合同为无效合同。另外，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。”的规定，只要经过政府城乡规划主管部门批准，改建、加建是法律允许的。可见，上诉人与被上诉人签订合同，就未开始建造的房屋进行租赁约定，并未违反法律的强制性规定，是合同双方当事人达成的合意，合同自成立时有效。本案中，被上诉人在签订合同后，既未办理申办规划手续，又未建造房屋，是典型的违约行为。综上所述，原审判决认定合同无效，是适用法律不当。退一步讲，即使最终认定合同无效，导致合同无效的原因也是被上诉人未办理申办手续、向上诉人隐瞒了其没有办理规划许可证的事实所造成的，被上诉人应当依法赔偿上诉人的经济损失。原审判决适用法律明显不当，判决错误。三、原审判决认定事实错误，适用法律不当，应当依法改判认定合同有效，判令被上诉人承担支付违约金、赔偿经济损失。综上，请求：1、撤销茂名市茂南区（2014）茂南法民二初字第312号民事判决；2、改判解除上诉人与被上诉人于2013年8月26日签订的《房屋租赁合同书》，并判令被上诉人向上诉人支付违约金27000元、赔偿直接经济损失22500元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人文汇酒店答辩称：一、《房屋租赁合同书》的由来。上诉人通过多种关系游说被上诉人想办法在楼顶天面加建房屋出租给上诉人，被上诉人逼于无奈与上诉人签订了所谓的租赁合同。二、《房屋租赁合同书》违反法律规定，依法无效，自始不产生法律效力。被上诉人准备搭建房屋时得知被上诉人和上诉人签订的合同的标的即新搭建的房屋是违章建筑，被上诉人在获知双方签订的合同无效，立即与上诉人协商解除合同，上诉人用手机短信的方式向被上诉人提供其的银行账号，被上诉人在收到短信的第二天即将原收取上诉人的租金90000元通过银行退还给了上诉人，由此也可证明了上诉人承认双方原来签订的合同违法，无法再按合同去履行。被上诉人在退还预收的租金90000元给上诉人时，因计算有误，并没有将原来分4次退给上诉人的12000元扣除，再加上退还90000元租金时，实际划付了93000元，前后共多划付了15000元，该15000元是文汇酒店的合法财产，因此上诉人因该无效合同所取得的财产，应予以返还给被上诉人。三、上诉人经营及日常生活上的开支与被上诉人没有任何法律关系。上诉人同案外人杨少容签订的房屋租赁合同所产生的费用应该由上诉人自行承担。四、法律规定和标的物的实际情况。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同依法无效，自始不产生法律效力。2、涉案合同标的物为被上诉人名下的文汇酒店顶层天面尚未加建的房屋，该房屋至今并未实际建成且未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。3、被上诉人仅仅是茂名市扶贫促进会基金管理委员会综合楼的承租方，并不是业主，无权进行房屋搭建或申报。4、合同标的物至今尚未建成，实际上是一个虚设的标的物，上诉人没有进场装修，因此上诉人没有任何经济损失，被上诉人也没有任何过错。综上所述，请求法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判，本案的诉讼费用由上诉人承担。同时，判令上诉人依法退还其依据无效合同多收到文汇酒店的15000元。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是涉案《房屋租赁合同书》是否合法有效以及文汇酒店应否承担赔偿责任的问题。李张俊上诉称原审判决认定涉案租赁合同无效是错误的，属适用法律不当，而且，即使涉案合同无效，也应当追究文汇酒店的缔约过失责任，赔偿其因合同无效而造成的经济损失。经查，第一、2013年8月26日，李张俊与文汇酒店签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定租赁标的物为文汇酒店12楼新搭建的钢结构房屋，具体面积以建成房屋的实际面积为准。第二、合同签订后，李张俊向文汇酒店预付了90000元租金，但文汇酒店一直未能建成合同标的物并交付给李张俊使用。第三、涉案合同标的物至今未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。从查明的事实来分析，文汇酒店至今未取得涉案租赁合同标的物的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案合同应认定为无效合同。至于文汇酒店应否向李张俊承担赔偿责任的问题，由于租赁合同的标的物属尚未建成的房屋，李张俊与文汇酒店对涉案合同标的物是否可以出租未进行审查便签订涉案租赁合同，对此双方均有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，李张俊与文汇酒店应当各自承担相应的责任，故李张俊请求文汇酒店赔偿依法无据，本院不予支持。至于文汇酒店辩称李张俊应向其退还15000元，由于文汇酒店并未提起上诉，故本院对该问题不作审查。
综上所述，李张俊的上诉理由不充分，本院予以驳回。原审判决处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1038元，由上诉人李张俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江剑兵
代理审判员 陈春何
代理审判员 杨春辉
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 梁 哲
速 录 员 陈 颖