江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）扬民终字第1245号
上诉人（原审被告）龚永超。
被上诉人（原审原告）王波。
原审被告季力英。
原审第三人王春梅。
上诉人龚永超因与被上诉人王波、原审被告季力英、原审第三人王春梅房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2013）宝民初字第0250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月4日受理后，依法组成合议庭，并于2013年12月5日开庭进行了审理。上诉人龚永超及其委托代理人周平、被上诉人王波的委托代理人王寿山、赵炳光以及原审第三人王春梅到庭参加了诉讼。原审被告季力英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：龚开云与季力英原系夫妻关系，生育一子龚永超、一女龚永雪，2012年5月21日离婚。2012年7月23日，龚开云病故。
2010年，宝应县安宜镇人民政府为加快新农村建设，改善农民居住环境，决定对该镇官沟村等地段农民统一建设居民集中区。龚开云与季力英的房屋在安置方案范围之内。同年10月10日，龚开云拟将官沟村官沟组121.5平方米的住房一套赠予其子龚永超，龚开云、龚永超分别在赠予人与受赠予人一栏签名，宝应县安宜镇官沟村村民委员会签章证明。10月18日，宝应县安宜镇拆迁安置办公室与龚永超签订宝安拆字（2010）第68号居民集中安置区补偿协议书，约定拆除龚永超的房屋。
龚开云持安置补偿协议书原件到第三人王春梅开办的房屋中介所挂牌出售安置房屋。2011年1月16日，经第三人王春梅介绍，王波与龚开云订立房屋转让协议，购买龚永超的拆迁安置房，面积为90平方米，作价270000元。龚开云与王波分别在房屋转让协议中甲方、乙方处签名。同日，王波支付龚开云1150**元；1月31日，王寿山支付龚开云150**元；3月16日，王寿山支付龚开云200**元；2012年1月21日，王寿山支付龚开云300**元，并支付第三人王春梅中介费500元。2012年7月23日，龚开云病故。王波及第三人王春梅多次与龚永超、季力英交涉，龚永超、季力英拒绝返还购房款。王波遂诉至法院要求：1、解除双方订立的房屋转让协议；2、龚永超、季力英返还购房款180000元；3、第三人王春梅承担连带还款责任；3、本案诉讼费用由对方承担。
另查明：宝应县安宜镇拆迁安置办公室拆迁安置龚永超安置房两套，面积均为90平方米。至目前，两套安置房尚未办理房产证。
原审认为：王波与龚开云订立的房屋转让协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其合同效力应受法律保护。关于龚永超辩称对其父龚开云代其与王波签订房屋买卖合同，并已收取180000元购房款一事并不知情，认为此案与其无关的主张，不予采纳。其理由是：龚开云作为原拆迁房屋的权利人，将龚永超的安置房出售给王波，其持有拆迁安置补偿协议书，且其与龚永超特定的身份关系足以使王波相信龚开云有代理权，符合法律关于表见代理的构成要件，龚永超作为被代理人应当承担由此所产生的法律责任。王波现请求解除合同，选择行使基于房屋买卖合同产生的债权请求权，要求龚永超返还购房款于法有据，应予支持。季力英在本案中既非合同订立的当事人，也未实施代理行为，不应承担法律责任。王波要求第三人王春梅承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持。原审依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条之规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决：1、解除2011年1月16日签订的《房屋转让协议书》；2、龚永超于判决生效后十日内返还王波购房款180000元；3、驳回王波的其他诉讼请求。案件受理费3900元，由龚永超负担。
判决后，龚永超不服，向本院提起上诉称：1、龚永超并非本案房屋买卖合同的相对方，也未收取王波的购房款，不应承担返还购房款的义务；2、本案讼争所涉房屋买卖合同系无效合同。故请求：撤销原判，发回重审或是依法改判。
王波答辩称：1、讼争所涉房屋买卖合同合法有效；2、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。故请求：驳回上诉，维持原判。
王春梅答辩称：龚永超的房屋卖给了六个人，龚永超和季力英对于龚开云出售房屋一事是明知的，买卖时双方也明知房屋的真实情况，作为中介方并不存在任何过错和责任。故请求：驳回上诉，维持原判。
季力英未发表答辩意见。
二审庭审中，龚永超向本院提交以下几组证据：
第一组证据：“赠予手续”（复印件）1份，主要内容为：2011年1月17日，卢从林、卢之富将其位于安宜镇郭庄村集中安置区住房90平米赠与给王寿山，由王寿山签名、摁印；证明：本案所涉及房屋并非是龚永超所享有的安置房屋，而是由赠与人卢从林、卢之富将自己的安置房委托龚开云进行出售转让。
第二组证据：1、2011年1月17日的“房屋转让协议书”1份，主要内容为：龚开云与潘桂芳签订了一份买卖安宜镇郭庄村安置房90平米房屋的协议；2、房屋买卖合同1份，主要内容为：龚开云与张玉英所签订的一份买卖安宜镇郭庄村安置小区90平米房屋的买卖合同；3、2011年5月6日的“房屋转让协议书”1份，主要内容为：龚景桃与张玉英签订了一份买卖上述第2份证据中的标的房屋的房屋买卖协议；上述证据共同证明：龚开云除转让自己的房屋外，还受托于本组其他居民以自己名义转让其他居民的安置房。
第三组证据：由宝应县安宜镇官沟村村民委员会于2013年12月2日出具的“证明”一份；证明：讼争所涉房屋的土地性质是农民集体所有。
第四组证据：2011年1月17日王寿山出具的“欠条”1份，主要内容为：王寿山欠付龚开云12万元；证明：龚开云并没有收到王波所谓的18万元购房款，2011年1月17日之后的所有收条都是应当冲抵所欠的12万元。
第五组证据：2011年1月16日王波出具的“欠条”1份，主要内容为：王波欠付龚开云购房款两万元；证明：卖房子的是龚开云而不是龚永超。
王波的质证意见：1、对于第一组证据，“赠予手续”上面的字是王寿山签的，但是王寿山并不认识卢从林，也没有看到房子。首批房款11.5万是王波给龚开云的，后认为买的不妥，就去找龚开云，让龚开云把钱退还，我们不买这个房子了。龚开云说要是不相信，半岛花园正在装修的90平米的房子给我方，再不行，村里还有2套90平米的安置房给我方，还不相信，还有一套也就是“赠予手续”上面的也可以给我方，所以让王寿山在“赠予手续”上面签了字。2、对于第二组证据，不认可与本案的关联性。3、对于第三组证据，不认可与本案的关联性。4、对于第四组证据，“欠条”上签字系王寿山所签，手印亦是王寿山所按，该12万元系买房所欠的部分尾款，以“欠条”的形式出具给龚开云。5、对于第五组证据，真实性予以认可，但不认为能达到对方的证明目的。
王春梅的质证意见：1、只有龚开云和王波之间签订房屋买卖合同时我在场，其他的证据我都不清楚；2、关于12万元的“欠条”，也不是很清楚，该“欠条”有可能是差的购房款的尾款；3、关于2万元的“欠条”，王波与龚开云之间，由于龚开云要求第一次给多少钱，第二次给多少钱，而王波可能一时拿不出来，很有可能就会出具“欠条”。
季力英未发表质证意见。
二审审理过程中，本院曾委托原审法院就前述“赠予手续”一事向卢之富进行调查形成调查笔录，卢之富陈述：其确有90平米的安置房，也确实委托龚开云进行出售，但并未出售给王寿山，其房屋已由龚开云介绍出售给他人；其并不认识王寿山，也未曾见过上述“赠予手续”，其上签名并非其本人所签，卢从林亦不会写字，他的签名亦不会是其本人所签，其并未从龚开云处收取过房款，其卖房之房款系合同明确约定由买房人直接支付给其。
二审审理过程中，本院后又就卢之富卖房一事向卢之富作了相关调查形成调查笔录，主要内容为：卢从林系其大伯；其出售的房屋便系村里照顾卢从林而安置给卢从林的，而卢从林已经去世，他们通过龚开云介绍于2011年1月28日与潘桂芳签订了房屋买卖协议，房价为26.3万，2013年下半年经其抽签方确定该房屋具体楼栋及楼层（具体为水韵江南14栋404室），拿到拆迁安置房后房屋已经交付，潘桂芳也交清了房款。同时，卢之富向法庭提供了其与潘桂芳签订的房屋买卖协议（复印件）。
二审审理过程中，本院就卢之富卖房一事向其所在的江苏省宝应县官沟村村委会的村支部书记卢玉年作了调查形成调查笔录，具体内容为：村里照顾卢从林给他安置了一套90平方米的房子，具体为水韵江南14栋404室，卢从林去世后，卢之富作为卢从林的赡养义务人将房子卖掉了。
龚永超对于上述三份调查笔录及房屋买卖协议复印件的质证意见为：我方对于上述四份证据的真实性没有异议，我听卢之富的父亲卢从顺（音）讲，卢之富当时将安置协议原件给了我父亲，委托我父亲卖房子，很有可能我父亲拿着卢之富的安置协议卖给了王波这一方。上次庭审中王寿山讲没有“赠予手续”原件，事实是那天下乡还有中介王春梅在场，王寿山将“赠予手续”原件拿出来给支部书记卢玉年看过，也给卢之富的父亲看过。
王波对于上述三份调查笔录及房屋买卖协议复印件的质证意见为：对于房屋买卖协议，王波和第三人王春梅从未听说，也从未见过，且是一个复印件，同时与本案也没有关联性，故对其不予认可。对于三份调查笔录的真实性没有异议，但这三份调查笔录与本案没有关联性。
王春梅对于上述三份调查笔录及房屋买卖协议复印件的质证意见为：对于法庭出示的这四份证据，我认为与本案没有关联性。
季力英未发表质证意见。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，安宜镇郭庄村农民集中安置区的面积为14.2023公顷土地，土地性质为国有划拨建设用地，使用权人为宝宜镇政府。
还查明，讼争所涉王波与龚开云签订的房屋转让协议书中约定：按房款总价格二十七万元进行转让，分两次付款。第一次付款十五万元，时间为签订本协议时，第二次付款为十二万元（其中分四年付清：2012年还3万，2013年还3万，2014年还3万，2015年还3万）；还约定：交房时间为订立本合同时间起的一年半时间。
本案二审的争议焦点是：1、本案讼争所涉房屋买卖合同的效力如何确定？2、龚永超是否系本案讼争所涉房屋买卖合同的相对人？3、王波要求解除上述合同并要求龚永超返还购房款的请求应否支持？
关于焦点一，本院认为，本案讼争所涉合同效力应为有效。理由：龚永超以讼争所涉房屋的土地性质为集体所有为由主张房屋买卖合同无效，经查，讼争房屋所在地的土地性质为国有划拨建设用地，讼争房屋的买卖不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，故龚永超关于合同无效的上诉理由不能成立。
关于焦点二，本院认为，龚永超确系本案讼争所涉房屋买卖合同相对人。理由：1、王波与第三人王春梅均确认龚开云系持有龚永超拆迁安置补偿协议书原件而到中介王春梅处挂牌卖房，王波方系见到该原件方与龚开云签订了讼争的房屋买卖协议，依常理，若王波方未亲见上述拆迁安置补偿协议，其应不会随意与龚开云订立房屋买卖协议，并一而再地向龚开云交付购房款共计18万元；2、龚开云作为龚永超的父亲，也是原拆迁房屋的权利人，且其持有拆迁安置补偿协议书原件，故王波方有理由相信龚开云有代理权，其系将龚永超的安置房出售给王波，该行为符合法律关于表见代理的构成要件，龚永超作为被代理人应当承担由此所产生的法律责任；3、至于龚永超二审中提及“本案讼争所涉房屋买卖合同相对人应为卢从林、卢之富”的上诉理由，就其提供的证据及本院审理查明的事实来看，该上诉理由并不能成立，本院依法不予支持。
关于焦点三，本院认为，首先，对于合同的解除。如前述，在王波与龚永超的房屋转让协议中，双方当事人约定：交房时间为订立本合同时间起的一年半时间。而涉案房屋转让合同于2011年1月16日签订，故依约，龚永超应在2012年6月16日前向王波交付房屋，但龚永超一直未能交付上述房屋，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故现王波诉求解除讼争所涉房屋买卖合同，应予准许。
其次，对于购房款的返还。承前所述，现王波诉求解除讼争所涉房屋买卖合同应予支持，而依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。而鉴于前述分析，本案房屋买卖合同相对人应为龚永超，故现王波诉求龚永超承担返还购房款的责任依法应予支持。
再次，至于龚永超庭审中提及，王寿山欠龚开云12万元，若购房款18万元应予返还，该笔12万元也应在18万元中予以冲抵的抗辩，本院认为，上述12万元应为王寿山代其子王波对于欠付龚永超剩余房款12万元的事实以“欠条”的形式予以确认，并非其间的其他债务往来。理由：1、龚永超并未提供证据证明王波（王寿山）与龚开云（龚永超）之间除买房外还存在其他经济往来；2、在讼争所涉房屋转让协议书中，双方当事人约定：按房款总价格二十七万元进行转让，分两次付款。第一次付款十五万元，时间为签订本协议时，第二次付款为十二万元（其中分四年付清：2012年还3万，2013年还3万，2014年还3万，2015年还3万）。结合龚永超在二审庭审中提交的两份“欠条”，一是王波于2011年1月16日即签订房屋转让协议书当日出具的“欠条”，主要内容为：欠龚开云购房款2万元，还款日期为2011年4月前还清。而经审理查明，王寿山确代其子王波于2011年3月16日向龚开云（龚永超）支付购房款2万元。可见，王波（王寿山）系以向龚开云出具“欠条”的形式确认己方尚欠对方的房款。二是上述王寿山于2011年1月17日出具的“欠条”，主要内容为：今欠到龚开云12万元整。虽12万元的数额与1月17日王波方尚欠龚永超的房款数额并不一致，但该款项数额与2011年交款后尚余的2012年及之后的房款数额一致，加之双方在合同中明确约定：第二次付款为十二万元（其中分四年付清：2012年还3万，2013年还3万，2014年还3万，2015年还3万），而王寿山又恰恰在前一年度（即2011年）3月支付过房款后未再支付任何款项直至次年（即2012年）1月21日方才代其子王波再次向龚开云（龚永超）支付购房款3万元。由此，本院认为，应当可以认定，上述12万元“欠条”是王寿山代其子王波对于其尚欠龚永超的第二期应付购房款12万元的确认，而非其他债务凭证，故龚永超要求在讼争所涉18万元中扣减该12万元的理由并无事实和法律依据，依法不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人龚永超的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费3900元，由上诉人龚永超承担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 黄宝生
代理审判员 李春艳
代理审判员 刘莉莉
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 喻彬蓉
附本判决所依照的法律和司法解释条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。