广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终1625号
上诉人（原审被告）：韶关市北江物业有限公司。住所地：广东省韶关市兴隆街*号第*层之A。
法定代表人：朱松，总经理。
委托诉讼代理人：王剑涛，广东韶大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韶关市科创科技风险投资有限公司。住所地：广东省韶关市西郊沐溪大道***号创业服务中心大楼***房。
法定代表人：骆伟龙，经理。
委托诉讼代理人：张启华，广东众同信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘炼鑫，广东众同信律师事务所律师。
上诉人韶关市北江物业有限公司(以下简称北江物业公司)与被上诉人韶关市科创科技风险投资有限公司(以下简称科创公司)合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2016）粤0204民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理本案。上诉人北江物业公司的委托诉讼代理人王剑涛及被上诉人科创公司的委托诉讼代理人张启华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北江物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判或发回重审；2、本案的诉讼费由科创公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实，案由定性及适用法律均有误。本案并不是侵权之诉，北江物业公司没有侵占科创公司的财产。2010年达成协议将1309号房换成1501号房，也交付了房屋和房屋的钥匙，视为北江物业公司已履行了置换协议。有科创公司法人代表签收的收条为证，在2010年8月27日已经收取了1501号房的钥匙，也视为接受了房屋的交付，但科创公司不办理房屋过户。主要证据有科创公司提交的《证据6》的一份说明，除了其证明目的外，还明确了1501号房置换1301号房，视为一个申请书，是申请暂缓1501房的产权登记。到了2011年1月份科创公司申请查封1501号房，致使1501号房无法过户。查封1501号房是通过科创公司作为申请人的另外一个债权申请的。科创公司应该清楚查封会导致1501号房的置换协议无法履行。这应该视为科创公司的违约行为，违约行为的损失应该由科创公司负担。二、科创公司起诉时已经超过了诉讼时效，应该从受害人知道被侵权之日起，本案应该是从知道北江物业公司私自售卖1309号房开始算，如果按违约算诉讼时效，应该是从法院查封时开始算，因此科创公司起诉时已经超过了两年的诉讼时效。
科创公司辩称，一审法院认定事实清楚，应当维持一审判决。对于案由，不认同北江物业公司的意见，科创公司认为案件事实清楚，应当归于科创公司的1309房在签协议时因为北江物业公司已经出售，就提议用1501号房置换，因为1501号房比1309号房少了几十个平方，对于差额部分没有完成手续，1501号房还是北江物业公司的财产。在一个执行案中法院把1501房拍卖了，导致1501房的置换不能实现。在1309号房和1501号房都无法交付的情况下，一审法院认为让北江物业公司用折价的方式赔偿科创公司，科创公司认为是合法的。拍卖是法院依法进行的，是合法的。科创公司只是申请执行财产，至于执行什么财产是法院去执行的。关于诉讼时效，一审时一方当事人没有提出诉讼时效，二审是不应该审查的。其次，北江物业公司所说的诉讼时效的起算点完全不符合事实。
科创公司向一审法院起诉请求：1、判决北江物业公司赔偿科创公司财产643500元，并从2015年1月12日起至付清款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；2、判令北江物业公司负担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：韶关市浈江区风度中路80号北江物业大厦1309号、1501房原房地产权均属北江物业公司。2007年1月8日，广东省高级人民法院对韶关市城市信用合作社中心社(以下简称城信社)与北江物业公司合作开发房地产合同纠纷一案作出(2006)粤高法民一终字第189号民事判决书，维持韶关市中级人民法院(2003)韶中法民二重字第3号民事判决书第(二)、(三)项，变更第(一)项为：“双方合作项目(北江物业大厦)的住宅部分，扣除回迁户的293平方米后，城信社可得65%，北江物业公司可得35%；地下室、第四层和第五层分给城信社，第二层分给北江物业公司”。该判决生效后，韶关市中级人民法院于2007年8月13日立案执行。2010年1月13日，北江物业公司与城信社清算组根据法院确认的产权比例，就住宅部分的分配签订《协议书》，约定：“一、东面住宅归韶关市城市信用合作社中心社清算组所有，即从第六层以上4-7/A-M轴(以电梯为界东面住宅6号至9号房)；……”。2010年1月14日，粤北工业开发区科创服务有限公司(该公司于2010年12月30日变更名称为韶关市科创科技风险投资有限公司)通过公开竞拍成交获得城信社持有的债权资产。2010年1月15日，韶关市中级人民法院作出(2007)韶中法执字第105-4号民事裁定书，裁定如下：“将位于韶关市风度中路80号北江物业大厦住宅部分确权如下：一、东面住宅归韶关市城市信用合作社中心社清算组所有，即从第六层以上④-⑦/A-M轴(以电梯为界东面住宅6号至9号房)。二、西面住宅归韶关市北江物业有限公司所有，即从第六层以上①-④、A-M轴(以电梯为界西面住宅1号至5号房)。三、另韶关市城市信用合作社中心社清算组补偿韶关市北江物业有限公司两套住房，即第十二层⑥-⑦/A-M轴(以电梯为界东面住宅1208号、1209号房)”。2010年4月20日，北江物业公司向韶关市退市办出具《报告》，内容为“北江物业公司公司与韶关市城市信用合作社中心社合作建房(风度中路80号物业大厦)纠纷一案，2007年1月省高院已作出(2006)粤高法民一终字第189号民事判决书，该物业大厦住宅部分由于中心社一直没有明确，北江物业公司在2009年已售出1308号房，现北江物业公司同意用第十四层正南面的01号房(轴线②-④/A-F轴)与已售出的第十三层08号房(轴线⑥-⑦/A-F轴)对换”。庭审时，科创公司、北江物业公司均明确表示该报告中“1308号房”实际上指1309号房。2010年6月24日，韶关市退市办对上述报告作出韶退市办【2010】4号复函，同意该《报告》所列的资产对换，但与原裁决资产面积有相差部分，应由北江物业公司补偿给科创公司。2010年3月10日，城信社清算组向北江物业公司出具一份《函》，内容为：“在2010年12月14日通过公开竞拍，韶关市科创科技风险投资有限公司获得了韶关市城市信用合作社中心社资产包的所有权，其中，北江物业公司所欠原中心社款项在其资产包内，北江物业公司偿还债务，请向韶关市科创科技风险投资有限公司履行”。2010年8月27日，科创公司蓝剑明经手收取资产包中涉及的房屋锁匙，并出具收条：“今收到北江物业交来风度中路80号6至11楼6至7号房，12楼6号、7号房，13楼6、7、8号房，14至16楼6至9号房，15楼1号房共42套房锁匙”。2010年9月19日，城信社向韶关市房地产交易中心作出《说明》，内容为：“根据市中级人民法院的裁定，城信社与韶关市北江物业有限公司就市风度中路80号北江物业大厦住宅的分配，进行协商后达成一致意见并签订了协议书。2010年1月15日，韶关市中级人民法院依据双方签订的协议书下达了民事裁定书(2007)韶中法执字第105-4号。由于北江物业有限公司在住宅分配前已将1309号房出售，造成裁定书资产与实物相差的现状，因此，北江物业有限公司提出以1501号房屋置换1309号房屋，为解决办理产权时的相关问题，城信社同意将1309号与1501号房进行置换，相关手续留待下步处理，因此，在此次办理房产过户时，先办理41套住房的过户手续，请贵中心予支持为盼”。北江物业公司法定代表人朱松在该《说明》上签名确认。因科创公司就其在北江物业公司处的另两笔债权提起诉讼，韶关市中级人民法院于2000年6月21日作出(2000)韶中法经初字第68号、第69号民事调解书(债权本金分别为290万元、80万元)。该两案进入执行程序后，韶关市中级人民法院于2014年8月5日委托韶关市君正拍卖有限公司拍卖涉案1501房(未办产权证，建筑面积81.87平方米)。2014年12月4日，竞拍人陈俊以286300元的最高价竞得。2015年1月12日，韶关市中级人民法院作出(2001)韶中法执字第(9、86)-7号执行裁定：“一、韶关市浈江区风度中路80号北江物业大厦1501房的所有权及其他权利归买受人陈俊(身份证号)所有，该不动产财产权自该裁定送达之日起转移；二、买受人可持该裁定向房地产等管理机构办理相关产权登记过户手续”。上述拍卖1501房所得款项用于抵偿北江物业公司负科创公司的另案债务，科创公司与北江物业公司对此均未向法院提出异议。因科创公司无法取得1501房所有权从而完成置换方案，科创公司提起本案诉讼。
一审法院认为，根据庭审查明的事实，本案双方争议的焦点是位于韶关市浈江区风度中路80号北江物业大厦1501房有否作为北江物业大厦1309房的置换物交付并将物权转移登记到科创公司名下。该院对此作如下分析：一、根据2010年1月15日韶关市中级人民法院作出的(2007)韶中法执字第105-4号民事裁定，科创公司以拍卖方式取得包括涉案房屋在内的城信社资产包所有权，该资产包中虽包含1309房，但按2010年4月20日北江物业公司向韶关市退市办出具的《报告》内容反映，1309房早在科创公司取得城信社资产包之前已出售，即北江物业公司无法完成该房屋产权转让；二、科创公司提交的2010年9月19日《说明》，证明城信社与北江物业公司协商一致同意以1501房置换1309房。科创公司以拍卖方式取得城信社资产包后，本应由城信社享有的1501房权利随之由科创公司继受取得，即北江物业公司有义务向科创公司交付1501房并将该房屋转移登记权属至科创公司名下；三、根据韶关市中级人民法院于2015年1月12日作出的(2001)韶中法执字第(9、86)-7号执行裁定，买受人陈俊(案外人)通过拍卖方式以286300元的最高竞价取得韶关市浈江区风度中路80号北江物业大厦1501房的所有权及其他权利，而上述拍卖所得款项已用于北江物业公司向科创公司偿还另案债务，双方当事人对此均未在相关的执行案中提出异议；综上，北江物业公司未能将位于韶关市浈江区风度中路80号北江物业大厦1501房作为北江物业大厦1309号房的置换物交付并将物权转移登记到科创公司名下，致使科创公司无法实现相应的房屋物权，北江物业公司对此应承担赔偿损失的责任。关于赔偿金额的问题，科创公司主张北江物业公司按4500元/平方米计算1501房赔偿款，北江物业公司不同意该赔偿款计算方法。由于北江物业公司同意以1501房(建筑面积81.87平方米)置换1309房(建筑面积143平方米)，而事实上两房屋之间明显存在面积差异，科创公司提交的《报告》、市退市办复函、《说明》内容反映，双方对置换房屋面积差异产生的差额补偿问题进行过协商，但对补偿标准未能协商一致。鉴于1501房产权已由案外人以拍卖方式取得，科创公司无法通过置换取得该房屋所有权，北江物业公司对因该房屋拍卖处理造成科创公司的损失应予赔偿。该房屋拍卖成交价286300元，按面积81.87平方米计算，单价为3497元，因置换房屋客观上存在面积差异，1501房比1309房多143－81.87=61.13平方米，超出面积部分房屋价款为61.13平方米×3497元/平方米=213772元。因此，北江物业公司应按上述拍卖成交价及面积超出部分的房屋价款合计总额赔偿科创公司损失，即损失金额为286300元＋213772元=500072元，科创公司主张的利息从法院依法裁定1501房归案外人所有之日2015年1月12日起算，按年利率6%计付为宜。判决：一、韶关市北江物业有限公司于判决生效之日起十日内支付韶关市科创科技风险投资有限公司赔偿款500072元及利息(从2015年1月12日起至判决确定履行之日止按年利率6%计付)；二、驳回韶关市科创科技风险投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10235元，由科创公司负担2281元，北江物业公司负担7954元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。另查明，2013年，因北江物业公司未履行(2000)韶中法经初字第69号民事调解书确定的还款义务，科创公司向本院申请查封包括1501房屋在内的北江物业公司房产。本院依据科创公司的上述申请作出（2001）韶中法执字第9-2号执行裁定，查封了包括1501房屋在内的北江物业公司房产。本院依职权到韶关市不动产登记中心调查北江物业公司2010年销售房屋的情况，经查核，北江物业公司2010年共销售出两套同一楼层房屋，其中2月销售出浈江区风度中路80号1503房，该房屋建筑面积为57.29平方米，销售价为10万元，销售单价为1745.5元；4月销售出浈江区风度中路80号1504房，该房屋建筑面积为65.46平方米，销售价为85098元，销售单价为1300元。北江物业公司的质证意见：二审法院到韶关市不动产登记中心调查核实的2010年的房产市场交易价比一审的评估报告更真实、可靠及更具说服力，应采用浈江区风度中路80号同一楼层接近2010年8月的交易单价作为裁判标准，同时，还应考虑科创公司在收到房屋钥匙后，不愿意配合办理房产证及申请法院强制执行，致使涉案房屋无法过户至科创公司而被拍卖给第三人，科创公司存在重大过错，导致房屋权属灭失，应承担全部责任；科创公司的质证意见：对本院到韶关市不动产登记中心调取北江物业公司2010年销售房屋情况的真实性、合法性没有异议，但认为所涉及的房屋均不是涉案争议房屋，与本案没有关联。
本院认为，该案的案由是合同纠纷，涉案房屋的原产权是属于北江物业公司的，因北江物业公司与城信社清算组根据法院确认的产权比例，就住宅部分的分配签订《协议书》并经法院确认韶关市风度中路80号北江物业大厦1309号房归韶关市城市信用合作社中心社清算组所有，又因北江物业公司在2009年已售出1309号房，同意用涉案的1501号房置换，韶关市退市办亦作出韶退市办【2010】4号复函同意该资产对换，2010年1月14日科创公司以拍卖方式取得包括涉案房屋在内的城信社资产包所有权即本应由城信社享有的1501房权利随之由科创公司继受取得。所以北江物业公司向科创公司交付1501房应是履行合同约定的行为。一审法院定为侵权责任纠纷不妥。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对北江物业公司的上诉意见，本案争议焦点是：一、北江物业公司上诉时提出本案超过诉讼时效的请求是否支持。二、科创公司的诉讼请求应否支持的问题。
一、北江物业公司上诉时提出本案超过诉讼时效的请求是否支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”基于北江物业公司在一审时并未提出本案已超过诉讼时效的抗辩，其在二审期间提出本案已超过诉讼时效的请求本院不予支持。
二、科创公司的诉讼请求应否支持的问题。根据庭审查明的情况，2010年8月27日，科创公司的工作人员蓝剑明经手收取资产包中涉及的房屋锁匙，并出具收条：“今收到北江物业交来风度中路80号6至11楼6至7号房，12楼6号、7号房，13桉6、7、8号房，14至16楼6至9号房，15楼1号房共42套房锁匙”。即北江物业公司已向科创公司交付了1501号房的钥匙。但根据2010年9月19日社向韶关市房地产交易中心作出《说明》，内容为：“。北江物业有限公司提出以1501号房屋置换我单位的1309号房屋，为解决办理产权时的相关问题，我单位同意将1309号与1501号房进行置换，相关手续留待下步处理，因此，在此次办理房产过户时，先办理41套住房的过户手续，请贵中心予支持为盼”。北江物业公司法定代表人朱松在该《说明》上签名确认。可见双方关于房屋交付的内容是包含了办理房产过户的。另外，按照《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……”可见,北江物业公司要履行置换协议，除了要履行交付1501房屋的义务外，还应当协助科创公司办理1501房屋的过户,在没有办理1501房屋过户给科创公司之前，北江物业公司尚未履行完毕置换协议。至于
至于北江物业公司尚未履行完毕置换协议（指至今尚未办理1501房屋过户给科创公司）是哪方造成，科创公司主张是因北江物业公司的其他债务原因致使1501房屋被法院拍卖给他人，本院对此分析如下：从查明的事实来看，2010年8月27日，北江物业公司已向科创公司交付了1501房屋，该房屋已被科创公司接管，虽然该房屋的产权尚未办理过户，若科创公司担心1501房屋被北江物业公司私自变卖，应依据生效的（2006）粤高法民一终字第189号民事判决及（2007）韶中法执字第105-4号执行裁定及2010年6月24日韶关市退市办作出的韶退市办【2010】4号复函向执行法院申请查封1501房屋，但科创公司未以此为由向执行法院申请查封1501房屋，而是在其与北江物业公司的其他债务诉讼中于2013年申请查封【见（2001）韶中法执字第9-2号执行裁定】1501房屋，导致1501房屋被拍卖并确认归案外人（买受人）所有，北江物业公司无法履行置换协议。由此可见，北江物业公司已将1501房屋交付给科创公司，未有证据显示北江物业公司拒绝协助办理1501房屋的过户手续给科创公司，导致1501房屋被拍卖给案外人（买受人）并确认归案外人（买受人）所有是因科创公司的申请所致，故科创公司存在一定的过错；北江物业公司明知1501房屋已交付给科创公司用于履行（2006）粤高法民一终字第189号民事判决所确定的部分债务，在法院拍卖1501房屋用于履行其他法律文书确定北江物业公司应履行的其他义务时，北江物业公司却不提出执行异议，存在重大过错。因北江物业公司现已没有1501房屋可履行（2006）粤高法民一终字第189号民事判决所确定的部分债务，故北江物业公司应承担赔偿损失的责任。关于赔偿金额的问题，由于2010年8月27日北江物业公司已向科创公司交付了1501房屋，因此，应以北江物业公司2010年同时期同楼房同楼层的房屋的销售单价作为标准乘以1501房屋的面积得出房屋价款的总额。依据最接近2010年8月27日的数据，北江物业公司于2010年4月销售出浈江区风度中路80号1504房，销售单价为1300元，因此，1501房屋的价值应为106431元【1300元×81.87平方米（1501房屋面积）】。鉴于1501房屋比1309房屋（面积143平方米）少了61.13平方米（143平方米-81.87平方米），该减少面积部分的差价北江物业公司至今仍未补偿给科创公司，因此，北江物业公司还需要向科创公司支付79469元（61.13平方米×1300元），即北江物业公司共需要向科创公司赔偿损失185900元（106431元+79469元）。由于1501房屋被拍卖给他人科创公司亦存在一定的过错，故科创公司诉请北江物业公司赔偿利息的主张，本院不予支持。
综上所述，韶关市北江物业有限公司的上诉请求部分成立，对其成立部分予以支持；依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销韶关市浈江区人民法院（2016）粤0204民初754号民事判决第二项；
二、变更韶关市浈江区人民法院（2016）粤0204民初754号民事判决第一项为：“韶关市北江物业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付韶关市科创科技风险投资有限公司赔偿款185900元”；
三、驳回韶关市科创科技风险投资有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费10235元，由韶关市科创科技风险投资有限公司负担7279元，韶关市北江物业有限公司负担2956元。韶关市科创科技风险投资有限公司向一审法院预交的一审案件受理费10235元，由一审法院退回2956元。韶关市北江物业有限公司应向一审法院交纳2956元。
二审案件受理费10235元，由韶关市科创科技风险投资有限公司负担7279元，韶关市北江物业有限公司负担2956元。韶关市北江物业有限公司向本院预交的二审案件受理费10235元，由本院退回7279元。韶关市科创科技风险投资有限公司应向本院交纳7279元。
本判决为终审判决。
审判长 韩文锋
审判员 李 罡
审判员 梁晓芳
二〇一七年二月二十四日
书记员 赖政良