广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三初字第372号
原告（反诉被告）张惠明，女，汉族。
委托代理人石建昌，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人张洁明，女，汉族，与原告为姐妹关系。
被告（反诉原告）杨钰梅，女，汉族。
委托代理人郑震海，广东普罗米修律师事务所律师。
原告张惠明诉被告杨钰梅租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月11日受理后，被告在答辩期内提起反诉，本院依法合并审理，并由审判员王平、人民陪审员陈绍粦、吕珍兰组成合议庭，分别于2013年5月22日、8月1日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张洁明、石建昌，被告的委托代理人郑震海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2011年4月18日签订深圳市房屋租赁合同书，约定将位于深圳市福田区中康路福贸花园1-3栋商铺101号和116之（1）号出租给被告，面积300.24平方米，月租金23418元，合同期限为五年整。2011年7月1日，双方又签订了一份合同，约定将同地段福田区中康路福贸花园1-3栋商铺101号和116之（6）号出租给被告，面积183平方米，月租金为12314元（后根据实际核实面积调整为9519元）。合同期限为一年（合同到期后继续承租）。另外被告在租用上述房屋的同时还承租了其中一间仓库（时间为2011年6月份，未签订合同，但一直与上述两出物业一并计算租金），月租金为1200元，租期一直的延续至现在。以上租金用途均为商业。双方在上述合同中还约定了租金交付时间、保证金及退还条件、有关税费的负担、合同解除的条件、违约金、发生争议处理等条款。合同签订后的一段时间，被告曾按约支付了租房押金，以及部分租金。但后来一直存在拖欠情形。至2012年10月23日止，双方通过核对帐目，被告签字《租金欠费说明表》记载，认可共拖欠原告自2012年6月至2012年10月底的租金257003.7元，其中租金193631.1元，滞纳金63372.6元。自此后，被告只是断断续续支付了少量租金，共四笔60500元。到今年元月份，被告累计又拖欠自2012年11月至今年元月15日的租金达187774元（含滞纳金）。被告欠租期间，经原告多次催租。被告于2012年11月2日写了一份承诺书，承诺于当年11月5日前支付5万元，余下的租金（8月至10月份的全部租金）开张后15日内付清（开张就是近期搞的一个仪式）。2012年12月14日，被告开具一张票面金额为3万元、兑换期限为当月21日的现金支票给原告。但直到当年12月31日，原告到其支票所在银行（建行）兑换时，建行工作人员回复：该帐号无钱，且密码错误。之前被告还被中国人民银行冻结帐号和罚款（被告开同样期票给供应商被投诉）。综上所述，从被告拖欠租金数额及还款情况来看，被告所租店铺经营状况不佳，其支付租金的信用及能力与双方合同约定及她本人的承诺有很大差距。虽然原告多次催促和迁就，但被告还是无力支付所欠租金。被告的行为已构成根本违约。故原告诉至法院请求判令：1、解除双方于2011年4月18日、2011年7月1日所签订的两份深圳市房屋租赁合同；2、被告在2013年1月30日之前搬出涉案承租房屋；3、被告支付拖欠的房屋租金及违约滞纳金317413.70元（所欠租金及利息暂计至2013年1月15日，以后的租金及利息计算到搬出之日止）；4、被告承担本案诉讼费。本案审理过程中，原告撤回第2项诉讼请求。
被告答辩及反诉称，被告已足额支付原告租金。原告于2012年9月10日、10月份、12月份无故擅自断水断电，致使被告的超市无法营业，大量的食品变质腐烂。2013年1月10日，原告向福田法院提起诉讼要求解除双方的租赁关系，因原告存在严重的违约行为，应当承担被告的装修费损失。2013年1月23日，原告私自撬开被告超市的门，将超市的货物全部偷走，原告的所作所为严重侵犯了被告的合法权益，故向法院提起反诉，请求判令原告：1、赔偿被告装修费330000元；2、赔偿被告未能营业的损失100000元；3、返还租金26303.1元；4、赔偿被告货物及设备损失624992.55元；5、承担本案诉讼费用。
经审理查明，原告与被告于2011年4月18日签订一份《深圳市房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市福田区中康福贸花园1-3栋裙楼116之（1）、101号，租赁面积为（198.5＋101.74）平方米，单位租金为每平方米每月78元，月租金总额为23418元，被告应于每月10日前支付租金，租金自2011年4月18日起至2016年4月17日止，租赁房屋的用途为商业，租赁保证金为两个月的租金数额，返还租赁保证金的条件为：合同期满，付清全部欠费，按装修后原样归还物业。如被告拖欠租金达15天，原告可要求被告支付违约金30966元，并有权向被告提出解除合同。双方并约定原告的送达地址为：深圳中康路福贸花园商铺东面招租办，被告的送达地址为：深圳笋岗东路长虹大厦2208室，约定一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。
同日，原、被告还签订了《福贸商铺101号、116之（1）号补充合同》，约定被告应在当月10日前交纳当月租金，逾期每日按应交费用的2%收取滞纳金；如被告拖欠费用超过两个月租金数额，原告有权解除合同，被告除承担违约责任外，还应承担该房空置期间的贰个月租金；原告催交费用和解除合同的通知书通过特快专递寄出或报刊公告视为送达，公告3天后房内物品被告同意视无主物由原告处理；租期5年，租金每年递增8%（递增后需补齐2个月押金）。
2011年7月1日，原、被告又签订了一份《深圳市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定原告将位于中康路福贸花园1-3栋裙楼116之（6）出租给被告，建筑面积为183平方米，每月租金为12314元，租赁期限自2011年7月1日至2012年6月30日，租赁房屋用途为商业，被告应于每月10日前向原告支付租金。
本案在审理过程中，原、被告承认，在租赁过程中，原、被告经协商调整租赁单位为裙楼116之（1）铺（面积198.5平方米）、101号铺（面积101.73平方米）、103之（2）铺（面积113平方米、月租金8814元），被告租赁上述铺位用于经营超市。原告分别于2011年4月22日、7月19日、8月29日向被告出具收款收据，收取被告交纳的116之（1）铺押金30966元、103之（2）铺押金17628元、101铺押金15780元。2012年9月1日，被告又向原告承租福贸中心仓库一间，月租金为1200元，被告向原告支付了押金2400元。
2012年10月23日，原、被告经核账签订一份《欠费明细说明表》，被告确认至2012年10月底，共欠原告各项费用合计193631.10元，滞纳金63372.60元，合计257003.7元，其中2012年6-8月底所欠费用99810.30元，滞纳金52899.46元（按日1%计算，计算53天）；2012年9月欠费45535.40元，滞纳金10473.14元（按日1%计算，计算23天），2012年10月欠费及需补押金差额分别为43127.40元、5158元。
2012年11月2日，被告向原告出具承诺书，承诺2012年11月5日前转入所欠铺位部分租金5万元，余下的欠款租金开张后15天内付清（8月至10月份的全部租金），如承诺未能履行，被告同意原告收回铺位。庭审中，原、被告表示，承诺书所指的“开张”是指被告近期搞一个促销仪式，但此后被告一直未开张该项活动。
2012年12月14日以转账方式向原告支付了10000元、12月21日，被告又支付了5000元。本案审理过程中，原告自认，除上述两笔款项外，2012年10月后，被告还于2012年11月6日转账支付50000元、11月8日现金支付3000元、12月25日现金支付2500元，以上款项共计70500元。
本案审理过程中，原告向本院提交的被告开办的超市门前监控视频及照片显示，2013年1月7日凌晨，被告超市运走两车货物。2012年元月8日始，被告开办的超市关门停业，
2013年1月17日，原告以特快专递的方式向被告在合同中约定的送达地址及身份证地址分别寄送一份《关于清点财产通知书》，通知被告在2013年1月20日前与原告进行财产清点，如逾期未清点，原告将自行组织人员清点，由此产生的相关法律责任及后果将由被告承担。
因被告未按通知时间清点财产，2013年1月23日，原告在福贸花园物业服务单位深圳市正大物业服务有限公司在场见证下，对被告的超市内物品及设备进行了清点，并制作了物品明细表。本案审理过程中，原告表示，经过一周的清点，原告于2013年1月30日实际收回了租赁场所。清点的食物、食材部份已腐烂、损坏，其余剩余价值约为2330元。清点的设备包括：雪柜5台、陈列冰柜5台、货架8排、脱鸡毛机器、煮水器各1件、水果陈列架18个、收银台2张、空调分体机室内机7台（其中4台大功率已破坏）、酒柜1张、吊风扇4台、吊灯24个、空调分体机室外机6台、显示广告牌1块，现由原告保管，上述物品的残值约为15350元，原告同意上述物品折价补偿被告。
被告主张，被告因原告的清点财产行为产生存货损失624992.55元，被告就该项主张，向本院提交了被告自行制作的《超市库存查询表》为证，原告对被告的该项主张不予认可。被告所列的设备清单与原告清点的设备明细基本一致，但原告现场清点的设备中没有收音机2台一项，原告对被告主张的设备价值275426元不予认可，本案在审理过程中，被告对其主张的设备价值未向本院提交证据予以证明，亦未申请进行价值鉴定。
另查，原告系福贸花园1-3栋裙楼116、101、103商铺的所有人，上述商铺产权证记载面积分别为1085.23平方米、71.22平方米、115.21平方米，本案审理过程中，原告表示，福贸花园1-3栋裙楼除小部分面积外，原告购买了大部分面积，原告购买裙楼后，将各商铺的隔断打掉，面积重新划分，自行编号，因此，租赁合同中约定的101号铺的范围与房产证规划的不一样，面积与产权证记载不一致，被告承租商铺后，又将116之（1）、101号、103之（2）铺间隔断也打通了，各商铺间已无法区分原间隔范围。本案审理过程中，就被告承租的116之（1）、101号、103之（2）商铺的实际建筑面积，本院委托深圳市地籍测绘大队进行测绘。2013年7月19日，深圳市地籍测绘大队函复本院，表示无法测定涉案商铺承租范围的建筑面积，因：1、本次要求测绘的承租范围，为原、被告双方约定的租赁范围，故需原、被告双方共同现场指界（被告未到场）；2、经现场踏勘，福贸花园1-3栋一层现状格局与2003年测绘报告不一致，要求测绘的承租范围，仅为101、103、116号商铺部分承租范围，且现场存在占用部分公用建筑面积的情况，因房屋建筑面积测绘涉及到公用建筑面积的分摊计算，仅测量局部无法计算建筑面积。
再查，被告主张，原告于2012年9月至12月期间，多次长时间停电导致超市无法正常营业，请求判令原告赔偿被告不能营业的损失。被告就其主张，向本院提交了被告的员工胡琴琴、蔡佩宏的证人证言，原告否认该项主张，认为证人证言不足以采信。
以上事实，有原告提交的《深圳市房屋租赁合同书》、收款收据、欠费明细说明表、承诺书、《关于清点财产通知书》及快递详情单、照片、视频、清点财产明细表；被告提交的收条、银行转账凭条、证人证言、《超市库存查询表》、产权资料电脑查询结果表及深圳市地籍测绘大队函复等证据及庭审笔录、证据交换笔录为证。
本院认为，原、被告所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的权利义务。
关于合同约定的租赁面积与实际不一致问题。本院认为，原、被告虽先后签订两份租赁合同，约定被告承租福贸花园1-3栋裙楼116之（1）、101、116之（6）号铺，但原告实际向被告交付的是116之（1）、101、103之（2）号铺及仓库，三铺位分别租赁面积为198.5平方米、101.73平方米、113平方米，其中101号铺合同约定的租赁面积101.73平方米大于房地产证记载1**号面积（71.22平方米）。本院认为，根据庭审调查及深圳市地籍测绘大队出具的复函，福贸花园1-3栋一层的现状格局与2003年房地产证取得前进行的测绘报告不一致，原告在购买福贸花园1-3栋裙楼商铺后，将原有商铺的间隔打掉，面积重新划分，自行编号，导致合同约定的101号铺位号虽与房地产证的一致，但现状格局并不一样，因此，不能以房地产证记载的面积来确认被告实际租赁面积。合同系双方当事人意思自治的结果，系双方当事人自由磋商，自愿达成，原、被告在合同订立时明确101号铺的建筑面积为101.73平方米，且被告亦是按此约定向原告缴交租金，在无法对被告承租的商铺实际建筑面积测绘、鉴定的情况下，本院应遵重当事人的合意结果，故被告主张按房地产证记载面积，原告应退还被告多收取的租金，理据不成立，本院不予采信。
被告在合同履行过程中，未按合同约定履行支付租金的义务，已构成违约。原、被告于2012年10月23日经核账确认被告拖欠原告租金等费用193631.10元、滞纳金63372.60元。被告于2012年11月2日承诺还款，但未明确具体日期，根据诚实信用原则，被告应尽快履行还款义务，但被告在支付了少量租金后，未再履行还款义务，还拖欠了2012年11月至2013年1月期间的租金未付，并于2013年1月8日始停止营业，被告已以自己的行为表明其欠缺履行合同的诚意和能力，原告的合同目的无法达成，依原、被告租赁合同补充协议约定，拖欠租金两个月以上的，原告有权要求解除合同。故，原告请求解除租赁合同，系行使合同约定的解除权。原告于2013年1月11日诉至本院，要求解除与被告签订的租赁合同，于2013年1月17日向被告在合同中约定的送达地址及被告的身份证地址邮寄了清点财产的通知，告知了原告起诉事宜，并要求被告清点财物，该通知实质为解除合同通知，依照双方合同约定，邮寄视为送达，故本院确认原、被告间的租赁合同至2013年1月17日解除。
依原、被告租赁补充合同的约定，被告在解除合同通知到达后3天内应搬离房屋，逾期房内物品视为无主物由原告处理。被告于2012年11月2日作出的承诺中亦表示如不能如期履行交纳租金义务，同意原告收回铺位。原告在被告经通知不到场的情况下，于2013年1月23日在物业管理单位的见证下清点了超市内的财物，造表登记，于2013年1月30日收回房屋，该行为系原告为防止损失进一步扩大而采取的自力救助行为，该行为因有合同约定而阻却违法，不构成对被告财产权的侵害。被告经通知不到场清点财物，依双方合同约定，视为对其场内财物的放弃，故被告反诉请求原告赔偿其财物损失，本院不予支持。原告同意留存在原告处的物品、设备折价补偿被告，系原告自行处分其权利，本院予以准许，因被告未申请对留存在原告处的设备价值进行鉴定，故本院按原告与物业管理处核定的财产清单所列物品及设备剩余价值确认上述物品及设备应折价为17680元。
关于被告主张的原告在2012年9月至12月期间多次长时间停电导致被告无法营业的损失问题，本院认为，被告就其主张仅向本院提交了员工胡琴琴、蔡佩宏的证人证言，该二人与被告具有经济上的利害关系，故其证人证言在缺乏其他证据辅证的情况下不足以采信，对被告的该项反诉请求，本院不予支持。
关于被告反诉主张的装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，对承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，虽被告承租商铺后进行装修是经过原告同意的，但原、被告在租赁合同中明确，合同解除后，被告须按装修后的原样向原告归还物业，对装修并未约定进行补偿。本案中，系因被告的原因导致合同解除，故被告反诉请求原告赔偿其装修损失，理据不成立，本院不予支持。
关于被告拖欠费用的计算。原、被告于2012年10月23日经核账确认被告拖欠原告租金等费用193631.10元、滞纳金63372.60元（截至2012年10月23日）。该明细表确认的滞纳金系按拖欠金额日1%计算，该滞纳金标准过分高于原告的实际损失，故本院调整滞纳金标准为日万分之五，计至2012年10月23日，上述欠费滞纳金应计为3168.5元（99810.30×0.0005×53＋45535.4×0.0005×23）。扣除被告其后支付的70500元及原告同意折抵的物品、设备价值17680元，被告尚欠原告2012年10月前租金及各项费用为108619.6元（193631.10＋3168.5-70500-17680）。原告同意被告已支付的押金66864元折抵欠付的款项，系原告自愿处分其权利，本院予以准许，计被告尚欠原告2012年10月前租金及各项费用41755.6元（108619.6-66864）。2012年11月1日至2013年1月30日期间，被告承租的116之（1）、101、103之（2）号铺及仓库应计租金为108033元【（78×198.5×1.08＋78×101.73×1.08＋78×113×1.08＋1200）×3】，管理费为4350元，合计112383元，原告请求的该期间水电费，因缺乏证据证明原告已实际为被告垫付了该项费用，故本院不予支持。上述欠费期间产生的滞纳金按当月欠缴金额的日万分之五计算，从应缴月的11日开始计算，计至被告实际缴付之日止。原告请求计算不当部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告张惠明与被告杨钰梅签订的《房屋租赁合同书》于2013年1月17日解除；
二、被告杨钰梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张惠明2012年10月前租金及各项费用41755.6元、2012年11月1日至2013年1月30日期间的租金108033元、管理费4350元及滞纳金（按当月欠缴金额的日万分之五计算，从应缴月的11日开始计算，计至被告杨钰梅实际缴付之日止）；
三、驳回原告张惠明的其他诉讼请求；
四、驳回被告杨钰梅的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6061元（已由原告交纳），由原告负担3201元，被告负担2860元。保全费3391元（已由原告交纳），由被告负担。反诉案件受理费3875元（已由被告交纳），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
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审 判 长 王 平
人民陪审员 吕珍兰
人民陪审员 陈绍粦
二〇一三年八月十四日
书 记 员 周显榕