成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）青羊民初字第4342号 原告中房集团成都房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市青羊区。 法定代表人张达杰，总经理。 委托代理人郭鹏，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权。 被告孟玉梅。 原告中房集团成都房地产开发有限公司（以下简称中房成都房地产公司）与被告孟玉梅商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中房成都房地产公司的委托代理人郭鹏到庭参加诉讼，被告孟玉梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中房成都房地产公司诉称，2011年1月，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，购买原告开发的“中房·金沙海棠”项目的房屋，总价款662 337元，采取按揭方式付款。2011年3月，被告与成都银行股份有限公司高升桥支行（以下简称成都银行高升桥支行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），原告对被告的还款义务承担连带保证责任。《借款合同》签订后，成都银行高升桥支行将贷款46万元支付到原告账户。合同签订后，被告即长期逾期偿还贷款本息，导致原告承担保证责任，代为偿还了被告累计拖欠的贷款本息共计27 110.35元（暂计算至2014年6月2日）。原告代为还款后，即要求被告限期偿还，但被告至今未予偿还。原告遂解除了《商品房买卖合同》。原告认为，被告长期逾期偿还贷款、且在原告代为还款后拒不偿还，其行为已严重违反了《借款合同》、《商品房买卖合同》约定，并达到了原告单方解除《商品房买卖合同》的条件，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约金、产生的损失及费用、律师代理费、公证费及邮寄费等费用。为维护原告合法权益，遂诉至法院，要求判令:1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告立即向原告交还“中房金沙海棠”房屋，并配合办理相关手续；3.被告立即向原告支付违约金66 233.7元；4.被告立即向原告支付因承担担保责任产生的损失费用，包括本金5 785.44元、利息20 430.52元、罚息894.39元、合计27 110.35元；5.被告立即向原告支付本案诉讼产生的律师费4 000元；6.被告支付公证费、邮寄费合计640元。审理中，原告明确第二项诉讼请求的“配合办理相关手续”即为办理撤销备案登记手续。 被告孟玉梅未答辩，也未向本院提交证据。 原告中房成都房地产公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1.企业法人组织机构代码、营业执照、法定代表人身份证明及被告身份证，证明原、被告的主体资格； 2.《商品房买卖合同》及部分补充协议，证明原、被告建立买卖合同关系。按照约定若被告逾期偿还贷款导致原告承担责任给原告造成损失及产生费用由被告承担。原告承担担保责任后5个工作日内如被告未向原告赔偿全部损失的，原告有权收取房价的10%违约金并有权单方面解除《商品房买卖合同》； 3.贷款银行划款凭证、履行担保责任通知书、原告代为还款回单、公证书（第4610号、第4959号）、补充协议中“通知条款”，证明被告逾期偿还贷款，导致原告承担保证责任，产生损失费及费用（利息20 430.52元、罚息894.39元）应由被告承担。原告承担保证责任后，被告始终不偿还，原告解除了《商品房买卖合同》，并追究被告房价款10%（66233.7元）违约金； 4.公证、邮寄费发票、委托代理合同、律师费发票、回单，证明原告因主张权利产生律师费4 000元、公证费600元、邮寄费40元，应由被告承担。3、4项共计97 984.05元； 5.解除合同的律师函，证明在2014年7月21日解除是在公证书快递单收到之日起7日后视为解除。 被告孟玉梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告所举证据放弃质证。对原告所举证据，本院予以采信。 根据原告的陈述及提交的证据，本院确认以下事实： 2011年1月，孟玉梅（即买受人）与中房成都房地产公司（即出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由孟玉梅购买中房成都房地产公司开发建设的“中房·金沙海棠”项目房屋（以下简称“金沙海棠房屋”），测绘建筑面积为90.56平方米（套内建筑面积72.9平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积17.66平方米）；房屋总价款为662 337元。此外，《商品房买卖合同》抬头处注明有“买受人：孟玉梅。” 2011年1月11日，双方另行签订了《金沙海棠购房合同补充协议》，就《商品房买卖合同》的相关内容达成补充协议，其中约定：“第一条付款方式《合同》附件五的补充约定。付款方式及期限的约定：买受人采用下列第2种方式付款：……2、买受人采用贷款付款方式支付总房价款662 337元，并应于2011年1月11日前向出卖人付清全部首付款202 337元，余款46万元由买受人向成都银行高升桥支行申请30年‘个人住房抵押贷款’的方式支付。……按揭事实办法及相关责任：……3）买受人承诺在签订合同及本协议时，已充分了解并同意严格按照‘按揭贷款’的办理条件、程序和本协议的约定及时办理相关手续。若因买受人原因导致以下情况发生的，买受人应承担相应责任：……③买受人未按期足额偿还银行贷款本息：若买受人未按与银行的贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），给出卖人造成损失及产生的所有费用（包括但不限于律师的代理费用）由买受人承担。若因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担总房价款10%的违约金，并有权单方面解除合同及本协议。另外，在此情况下，如买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了应自行承担装修损失，还应将房屋恢复原状后交付给出卖人。如出卖人采取诉讼或仲裁方式向买受人追偿的，买受人须承担所有诉讼费用、保全、执行等费用以及律师费。……第九条合同解除……2、买卖双方中任何一方依照法律规定、合同或本补充协议的约定，行使合同解除权并导致合同解除的，买受人应于合同解除后的7个工作日内协助出卖人到成都市房产管理局办理合同备案登记的撤销手续。买受人逾期未会同出卖人到成都市房产管理局办理合同备案登记的撤销手续的，每逾期一天，由买受人向出卖人支付房屋总价款万分之四的违约金，逾期达到15日时，买受人应向出卖人支付房屋总价款5%的违约金，直至备案登记撤销。第十条通知条款……2、买受人的通讯联络方式以本合同所载明的地址、电话、传真为准，买受人对上述资料的真实性、可靠性负责，如果买受人的联络方式发生变化的，应当以书面方式通知出卖人；3、出卖人以电话、传真方式进行通知的，以发出之日视为通知收讫；采用邮递、挂号、特快专递的在寄出7日后视为收讫；出卖人采用媒体广告进行通知的，以广告刊登的当日视为收讫。……。”《商品房买卖合同》、《金沙海棠购房合同补充协议》经中房成都房地产公司盖章，孟玉梅签名捺印予以确认。 合同签订后，孟玉梅向成都银行高升桥支行贷款。成都银行高升桥支行按约向中房成都房地产公司支付了房款46万元。中房成都房地产公司就金沙海棠房屋办理了登记备案手续并向孟玉梅交付了房屋。其中，合同备案登记载明信息为买受人“孟玉梅”，房屋信息为“青羊区蜀鑫东路”房屋，建筑面积“90.56”平方米，总价为“662 337”元。 因孟玉梅未按约定向成都银行高升桥支行偿还贷款，成都银行高升桥支行向中房成都房地产公司出具了《履行担保责任通知书》，载明“根据贵公司与我行签订的《楼宇按揭业务合作协议书》相关条款、借款人孟玉梅同我行签订的《个人房产按揭借款合同》相关条款，贵方所担保之债务人孟玉梅购买青羊区蜀鑫东路88号金沙海棠住宅向我行申请办理个人住房按揭贷款46万元。此项信贷业务已于2014年6月2日逾期287天，债务人未按合同约定归还我行贷款。截止2014年6月2日，尚欠27 110.35元（含本金5 785.44，利息20 430.52，罚息894.39）逾期未还。请你方抓紧落实还款资金，于接到本通知之日起30个工作日内无条件履行所承担的担保责任，清偿所欠本金、利息和罚息，否则，我行将执行上述合同的有关条款，直至诉诸法律，维护我行权益。……”2014年6月23日，中房成都房地产公司向成都银行高升桥支行支付了“代金沙海棠孟玉梅代偿逾期借款”27 110.35元。 2014年7月1日中房成都房地产公司委派其委托代理人郭鹏以四川省成都市国立公证处公证的方式向孟玉梅邮寄《律师函》，要求孟玉梅在收到律师函后五日内，向中房成都房地产公司支付代为偿还的贷款本息，如逾期不支付，中房成都房地产公司除继续追偿代付费用外，还将依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，收回房屋，并追收房屋总价10%的违约金。同时，由此产生的一切损失及费用（包括但不限于律师代理费等）将概由孟玉梅承担。邮件邮寄地址为“四川省资阳市安岳县大平乡万庆村9组”，收件人为“孟玉梅”。因孟玉梅未按《律师函》要求履行还款义务，中房成都房地产公司再次委派郭鹏于2014年7月14日以公证方式向孟玉梅邮寄《律师函》，要求“1、解除中房公司与你于2011年1月7日签订的《商品房买卖合同》；2、请你于收到本律师函后，立即向中房公司偿还贷款本息共计27 110.35元，并向中房公司支付解除合同的违约金66 233.7元；3、请你立即联系中房公司办理退房手续，并配合办理包括但不限于《商品房买卖合同》的撤销备案手续；4、上述要求，如你逾期仍不予履行，中房公司将立刻诉诸法律程序，届时除追诉上上述费用及违约金外，由此产生的一切损失及费用将概由你承担”。邮寄地址与之前的《律师函》邮寄地址一致。中房成都房地产公司共计花费公证费600元，邮寄费40元。 中房成都房地产公司代偿了相关款项后，因向孟玉梅催收未果，于2014年7月17日与国浩律师（成都）事务所签订《委托代理合同》，委托其代为处理其与孟玉梅之间的商品房买卖合同纠纷，并支付律师费4 000元。 2014年8月13日，中房成都房地产公司起诉至本院。 本院认为，中房成都房地产公司与孟玉梅签订的《商品房买卖合同》及《金沙海棠购房合同补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行各自的义务。因孟玉梅未按约向按揭银行归还贷款，导致了中房成都房地产公司代为清偿了贷款本息27 110.35元，而中房成都房地产公司与孟玉梅签订的《金沙海棠购房合同补充协议》明确约定“若因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担总房价款10%的违约金，并有权单方面解除合同及本协议。”及“买受人的通讯联络方式以本合同所载明的地址、电话、传真为准，……出卖人以电话、传真方式进行通知的，以发出之日视为通知收讫；采用邮递、挂号、特快专递的在寄出7日后视为收讫”。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，中房成都房地产公司在向孟玉梅催收款项未果的情况下，于2014年7月14日以公证方式向孟玉梅邮寄了主张解除合同的《律师函》，且邮寄的地址也系经双方在合同中确认的地址，故依据双方约定，视为在2014年7月21日后收讫，即该解除通知已到达孟玉梅，现中房成都房地产公司主张确认双方《商品房买卖合同》已解除，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，中房成都房地产公司主张孟玉梅退还“金沙海棠房屋”及协助办理撤销备案登记手续，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 因孟玉梅作为《商品房买卖合同》及其补充协议的相对方，未按合同约定履行其义务，应承担相应违约责任。关于违约金，《金沙海棠购房合同补充协议》明确约定违约金为购房款的10%即66 233.7元，现中房成都房地产公司主张该部分违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于律师费、公证费、邮寄费，《金沙海棠购房合同补充协议》明确约定“出卖人采取诉讼或仲裁方式向买受人追偿的，买受人须承担所有诉讼费用、保全、执行等费用以及律师费。”，中房成都房地产公司委托国浩律师（成都）事务所代理其与孟玉梅的商品房买卖合同纠纷案，并支付了4 000元律师费，在追偿过程中又支付了公证费600元及邮寄费40元，现中房成都房地产公司主张孟玉梅承担该部分费用，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。 对于中房成都房地产公司主张孟玉梅偿还的27 110.35元，因该部分费用确系中房成都房地产公司代孟玉梅偿还给成都银行高升桥支行，该部分损失已经实际产生，现中房成都房地产公司主张孟玉梅承担因担保责任造成的其损失，符合法律规定，本院予以支持。 综上，对中房成都房地产公司的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告中房集团成都房地产开发有限公司与被告孟玉梅于2011年1月签订的《商品房买卖合同》； 二、被告孟玉梅于本判决发生法律效力之日起十日内原告中房集团成都房地产开发有限公司交还成都市青羊区蜀鑫东路88号3幢2单元3层3号房屋，并配合原告中房集团成都房地产开发有限公司办理上述房屋的撤销备案登记手续； 三、被告孟玉梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中房集团成都房地产开发有限公司支付其代偿的贷款本息损失27 110.35元； 四、被告孟玉梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中房集团成都房地产开发有限公司支付违约金66 233.7元； 五、被告孟玉梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中房集团成都房地产开发有限公司支付律师费4 000元； 六、被告孟玉梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中房集团成都房地产开发有限公司支付公证费、邮寄费共计640元。 如果被告孟玉梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2 250元，公告费600元，共计2 850元，由被告孟玉梅负担（该款已由原告中房集团成都房地产开发有限公司预交，待被告孟玉梅履行上述协助义务时一并支付给原告中房集团成都房地产开发有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  罗 维 人民陪审员  王琳琳 人民陪审员  田林超 二〇一五年三月二十三日 书 记 员  刘彩霞