河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀08民终924号
上诉人（原审被告、反诉原告）：承德市云岭影剧院，住所地承德市双桥区西大街二道牌楼。
法定代表人：李允富，职务经理。
委托诉讼代理人：宋连生，河北山庄律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵文茂，男，1973年7月30日出生，汉族，住承德市双桥区。
委托诉讼代理人：赵立民，河北骥腾律师事务所律师。
上诉人承德市云岭影剧院因与被上诉人赵文茂房屋租赁合同纠纷一案，不服承德市双桥区人民法院（2015）双桥民初字第15号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月17日年立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人承德市云岭影剧院的法定代表人李允富及其委托诉讼代理人宋连生，被上诉人赵文茂及其委托诉讼代理人赵立民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结
承德市云岭影剧院的上诉讼请求：1、依法撤销一审判决中的一、二、六项,驳回被上诉人的诉讼请求。2、维持一审判决中的三、四、五项,判决被上诉人向上诉人支付物业费17万元。3、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由:1、上诉人没有约定义务或法定义务承担被上诉人安装供暖设施支出的费用。2、被上诉人遗留在上诉人出租屋内的装饰装修物,上诉人不同意利用,不应向被上诉人支付残值补偿。3、被上诉人拖欠的物业费已经成为上诉人的实际债务,故被上诉人应向上诉人或直接向物业公司缴纳。
赵文茂辩称，原判认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。
赵文茂向一审法院提出的起诉请求：1、请求判令被告承德市云岭影剧院支付原告先行安装供暖设施的费用297806.40元及银行同期利息；2、判令被告赔偿原告双桥区豪特商务酒店剩余年限的残值（以评估价格为准）。
承德市云岭影剧院向一审法院提出的反诉请求：1、判决反诉被告给付2013年度至2014年度租金390000.00元，并按日万分之四向反诉原告支付滞纳金，至实际付清之日止；2、判决反诉被告按每年550000.00元标准给付自2014年6月11日至实际腾空房屋之日的房屋损失；3、判决反诉被告承担租赁期间的物业费170000.00元。
一审法院认定的事实：2011年1月31日，原告（反诉被告）赵文茂作为乙方与被告（反诉原告）承德市云岭影剧院作为甲方签订《租赁经营合同》。约定被告（反诉原告）承德市云岭影剧院将其所有的位于双桥区西大街二道牌楼的两层共计3105.68平方米楼房出租给原告（反诉被告）赵文茂开办商务酒店。原告（反诉被告）赵文茂以承租的上述楼房注册成立了双桥区一一豪特商务酒店（个人经营）。合同期限10年，自2011年6月10日至2021年6月10日。租金前三年为每年500000.00元，租金为上交租方式，即每年6月1日前交付，第四至第六年度即2014年6月10日至2017年6月9日年租金为550000.00元。合同第十一条约定“合同期满后乙方自行拆除租赁房屋装饰装修物，恢复原状，如甲方留用装饰装修物，残值双方另行协商确定”。在第十三条约定，“乙方拖欠房屋租金30日以上的，甲方可以解除合同。”在第十四条违约责任中约定，“乙方逾期未交付租金及其他费用的，甲方按日加收拖欠租金千分之一的滞纳金。”在合同履行过程中，因原告（反诉被告）赵文茂拖欠租金，被告（反诉原告）承德市云岭影剧院将赵文茂诉至本院。本院于2014年4月25日作出（2014）双桥民初字第989号民事判决，解除双方签订的《租赁经营合同》，判令赵文茂在判决生效后30日内腾出租赁的承德市云岭影剧院的房屋。并判令赵文茂按照日万分之四的标准向承德市云岭影剧院支付欠付的滞纳金。判决后，赵文茂不服，上诉至承德市中级人民法院，承德市中级人民法院于2014年8月20日作出(2014)承民终字第1481号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，承德市云岭影剧院申请执行。本院于2015年4月28日作出（2014）双桥执字第831号执行裁定，确认（2014）双桥民初字第989号文书确定的内容已执行完毕。在执行过程中，赵文茂将酒店内移动物品搬出，其他不可移动物品留在租赁房屋内。上述事实有双方提交的《租赁经营合同》、本院（2014）双桥民初字第989号民事判决书、承德市中级人民法院（2014）承民终字第1481号民事判决书、本院（2014）双桥执字第831号执行裁定书予以证实，且双方当事人对上述证据无异议，本院予以确认。
双方争议焦点为一、原告（反诉被告）赵文茂安装的供暖设施费用297806.40元是否应由承德市云岭影剧院支付。对此原告提交了下列证据：1、《租赁经营合同》，证实原告（反诉被告）赵文茂承租的房屋为毛坯房，当时没有采暖设施；2、《采暖、冷气供应和使用协议书》，该协议甲方为承德市云岭影剧院，乙方为荣信房地产开发公司，证明承德市云岭影剧院出租的毛坯房，采暖设备由承德市云岭影剧院负责购置；3、原告（反诉被告）赵文茂支付安装取暖设施设备费用297806.40元的相关送货单和收据，证明原告为涉案房屋购买了采暖设施的部件并进行了安装；4、本院对谢承做的调查笔录，谢承陈述在赵文茂承租房屋时，现场没有取暖设备，当时承德市云岭影剧院法定代表人李允富答应让赵文茂先装上，花的钱以后从租金里扣，后来双方在法院调解，李允富还是同意取暖设备作价300000.00元，分四年扣，赵文茂以当时自己欠云岭影剧院390000.00元租金折抵，再给云岭影剧院90000.00元，但李允富不同意，还是要求分期扣。后来，证人和李允富单独谈，李允富认可300000.00元的事儿；5、2014年4月11日，我院在受理云岭影剧院诉赵文茂房屋租赁合同案件时，当时的主办法官对双方进行调解，调解过程中，李允富陈述“开完庭后，我与单位职工商量，同意被告（赵文茂）提出的室内安装取暖设备作价300000.00元，逐年从租金中扣除。”因赵文茂主张从尚欠的390000.00元租金中扣除，李允富不同意一次性抵扣，双方未能达成一致。
本案本诉部分争议焦点二、酒店的装修残值是否由被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付。原告起诉后申请对装修残值进行鉴定。本院依据原告申请由技术室委托承德齐天资产评估有限责任公司对装修残值进行评估，该公司出具鉴定回复，确认原告投入的装修费用为5031300.00元，至2015年成新率为60%。并对被告没有实际使用的项目进行核实，确定金额为465000.00元。被告对此持有异议，提交了本院（2014）双桥民初字第989号民事判决书、承德市中级人民法院（2014）承民终字第1481号民事判决书、本院（2014）双桥执字第831号执行裁定书及刊登于承德日报2015年3月1日版的通知，该通知是承德市云岭影剧院向赵文茂发出，内容为“限你在通知之日起5日内，拆除清理所有装饰装修物，以避免损失进一步扩大。如逾期未拆除清理，房内留置及附着于房屋的任何物品，我单位将视为废弃物予以处置。”庭审中，被告法定代表人认可在房屋腾空后承德市云岭影剧院使用该房屋与他人共同经营酒店的事实。
对于反诉部分，反诉原告主张由反诉被告赵文茂向其支付2013年度至2014年度租金390000.00元，庭审中双方对此确认一致。本院对此事实予以确认。双方的争议焦点一、对于2014年6月11日至房屋腾空之日的损失，反诉原告主张按年550000.00元的标准计算。对此提交了双方签订的《租赁经营合同》及本院（2014）双桥执字第831号执行裁定书，主张自2014年6月10日至搬离之日即2015年4月28日以年租金标准550000.00元计算房屋占用损失。金额为482000.00元。庭审中，反诉被告未否定搬出时间为2015年4月28日，但不同意赔偿反诉原告的房屋租金损失。争议焦点二、反诉被告是否应向反诉原告支付租赁期间欠缴的物业费，对此反诉原告提交催缴物业通知书，证实反诉被告欠缴2012年到2015年底的物业费197942.33元。对此反诉被告赵文茂持有异议，认为收取物业费的主体为荣信物业服务有限公司，反诉原告不具备主体资格，且反诉原告未代缴此费用，故不同意向反诉原告支付。
一审法院认为，原告（反诉被告）赵文茂与被告（反诉原告）承德市云岭影剧院在签订《租赁经营合同》时，对原告（反诉被告）赵文茂支付的取暖设施安装费未作约定，但原告（反诉被告）赵文茂提交的《采暖、冷气供应和使用协议书》、谢承的陈述以及本院在对双方的纠纷进行调解时所做的笔录，均显示承德市云岭影剧院的法定代表人承诺取暖设施由赵文茂安装，费用由承德市云岭影剧院支付这一事实。故原告（反诉被告）赵文茂主张的此项费用应判令被告（反诉原告）承德市云岭影剧院支付。
对于原告（反诉被告）赵文茂主张的装修残值费用，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）、因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案被告（反诉原告）承德市云岭影剧院以其已经在承德日报发出通知要求赵文茂清理装饰装饰物，否则视为废弃物为由抗辩。但经本院现场勘查及鉴定部门在房屋交付前和房屋现状进行对比，被告使用了原告的大部分装饰装修，并与第三方合营继续经营酒店，其以事实行为利用了原告的装饰装修，故对于利用部分应在该利用价值范围内给予赵文茂适当补偿。根据承德齐天资产评估有限责任公司对残值的评估结论，原告投入的装修费用为5031300.00元，至2015年成新率为60%。扣除承德市云岭影剧院没有使用的465000.00元。经计算承德市云岭影剧院利用价值为2739780.00元，本院酌情考虑补偿2300000.00元。
对于反诉原告反诉2013年度至2014年度租金390000.00元，反诉被告赵文茂无异议，本院予以确认。反诉原告主张按照日万分之四计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。2014年度至2015年4月28日期间的租金损失，按照年租金标准550000.00元计算并无不当，反诉原告主张482000.00元，本院予以支持。
一审法院还认为，2015年4月28日后，原、被告之间互负债务，故反诉原告主张的滞纳金应计算至2015年4月28日，金额为107172.00元。反诉原告主张的物业费因其不具备诉讼主体资格，且其并未代缴，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、被告（反诉原告）承德市云岭影剧院给付原告（反诉被告）赵文茂安装暖气设施费用297806.40元。二、被告（反诉原告）承德市云岭影剧院向原告（反诉被告）赵文茂支付装饰装修残值损失2300000.00元。三、原告（反诉被告）赵文茂向被告（反诉原告）承德市云岭影剧院支付欠付的2013年度至2014年度租金390000.00元及滞纳金107172.00元。四、原告（反诉被告）赵文茂向被告（反诉原告）承德市云岭影剧院支付2014年度至2015年4月28日的租金损失482000.00元。以上一至四项费用相互折抵后，被告承德市云岭影剧院向原告赵文茂支付1618634.40元，于本判决生效后十日内付清。五、驳回原告(反诉被告)赵文茂的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）承德市云岭影剧院的其他反诉请求
本院二审审理期间,双方当事人未向法庭提供新的证据,二审查明的事实和采信的证据与一审查明的事实和采信的证据,相关定案证据在案佐证,本院予以确认。
本院认为,上诉人与被上诉人签订的租赁经营合同并不违反法律规定,现该合同经法院判决已予解除。被上诉人赵文茂在承租房屋期间所欠租赁费及滞纳金应予给付上诉人。被上诉人赵文茂在承租房屋后进行了装修并安装了供暖等设施,所发生的费用有评估机构的鉴定结论为证。一审判决上诉人偿付被上诉人该两项费用并无不当。因上诉人不具备主张物业费的诉讼主体资格，故其要求被上诉人给付17万元物业费的诉讼请求不应支持。
综上所述，承德市云岭影剧院的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22915.00元，由上诉人承德市云岭影剧院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 音
审 判 员 孙琳丽
代理审判员 魏 华
二〇一七年三月二十日
书 记 员 刘 炯