江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民初字第105号
原告（反诉被告）常州市华东粮油有限公司，住所地常州市采菱桥采菱港糖库内。
法定代表人吴振华，该公司董事长。
委托代理人汤驰亮，乐天（上海）律师事务所律师。
委托代理人韩勤丰，江苏乐天律师事务所律师。
被告（反诉原告）常州市武进区湖塘镇东升社区居民委员会，住所地常州市武进区湖塘镇东升社区。
法定代表人杨雪峰，该单位负责人。
委托代理人鞠明，江苏华东律师事务所律师。
原告（反诉被告）常州市华东粮油有限公司（以下简称华东公司）与被告（反诉原告）常州市武进区湖塘镇东升社区居民委员会（以下简称东升村委）土地租赁合同纠纷纠纷一案，本院受理后，由审判员谢唯立，代理审判员金晔茹、是飞烨组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华东公司委托代理人韩勤丰、被告（反诉原告）东升村委委托代理人鞠明参加了庭审。本案现已审理终结。
原告华东公司诉称：1994年1月28日，被告与常州市大成花木园艺公司（以下简称大成公司）签订《合作开发东升种植园协议书》，约定由被告提供30亩土地、房屋及供电设备等交大成公司使用，期限至2013年12月止共20年。1998年7月10日，原告与大成公司签订受让大成公司权利义务之协议。2000年1月1日，原、被告间订立协议书对受让内容予以确认，并在原租赁物基础上增加提供土地36.6亩，使总租赁土地面积达66.6亩，期限不变。嗣后，原告按约支付了租金。但自2006年3月起，被告就故意在原告租用场地门口堆放大量垃圾、烂泥、废土和建筑垃圾等杂物，使原告的经营严重受阻，原告的经营自2006年5月被迫停止。因租赁目的无法实现，要求解除合同，并赔偿租赁期限内的固定资产投入损失和经营损失。具体诉讼请求为：1、请求判令解除原告与被告1994年1月28日签订的合作开发东升种植园协议书和2000年1月1日签订的协议书。2、请求判令被告赔偿原告的经营损失：自2006年5月起算，每年经营损失110万元人民币，共7.5年，合计损失825万元。3、请求判令被告赔偿原告租赁期限内建造装修的固定资产损失，具体以评估为准，暂估为200万元。4、本案诉讼费由被告承担。
被告东升村委辩称：关于原告的诉讼请求要求解除原被告双方签订的协议，合同的租赁期限是到2013年12月31日，合同履行已经到期，期限届满之后后合同自然终止履行，村委会同意终止履行，原告就必须立即腾空土地，并且将该土地恢复原状归还给被告及两个村民小组。原告要求赔偿经营损失和固定资产的损失，没有法律依据。原告未支付土地租赁及综合费用，已给被告造成重大经济损失，原告不存在所谓的经营损失，合同到期之后原告应该自行按合同的约定将土地无偿移交给被告。综上，原告的起诉缺乏事实和法律依据，依法应该驳回原告的诉讼请求。
反诉原告东升村委诉称：1994年元月，东升村委与大成公司签订《合作开发东升种植园协议书》。1998年7月，大成公司与被反诉人华东公司签订《协议书》，约定按照原《合作开发东升种植园协议》精神，每年应付东升村委的土地、房屋等租金费用，由被反诉人华东公司支付。2000年元月，东升村委与被反诉人华东公司签订《协议书》，同意大成公司将大成花木园艺公司东升种植园转让给被反诉人，另提供36.6亩土地至2013年12月止，总计66.6亩土地。2003年2月，东升村委西曹村民小组、东曹村民小组与被反诉人签订《协议》，约定67.34亩土地有偿使用费陆佰元每亩，合计人民币肆万零肆佰元整，该款项不包括东升村委所收取的综合服务费。被反诉人未按协议的约定，及时支付租金及综合服务费。截止2013年12月31日，被反诉人共结欠设备房屋租金、土地租金及综合服务费合计1103972元。协议有效期至2013年12月31日，现协议已到期，被反诉人应及时将租赁土地、房屋及设备归还给反诉人。逾期归还，被反诉人应比照租赁物市场租金支付使用费用。现该地段土地、设备及房屋市场租赁价为每亩750元。因此，被反诉人应自2014年1月1日起至实际将租赁土地及设备归还给反诉人止，按每亩每月750元支付土地使用费。现提出以下反诉请求：一、要求反诉被告支付租金等费用1103972元。该费用由以下几部分组成：根据租赁合同的约定，应该每年支付房屋设备的租金2000元，租赁期限20年，合计费用4万元。从2006年到2013年拖欠土地租赁费每年40404元，共计8年，合计323232元。从2003年到2013年，拖欠综合服务费每亩按1000元计算，总共11年，共67.34亩，合计740740元。上述费用共1103972元。二、请求判令被反诉人支付自2014年1月1日起至实际将租赁土地及设备归还给反诉人止，按每亩每月750元支付土地使用费；三、本案本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告华东公司对综合服务费诉请不予认可，认为东升村委提交的有关综合服务费征收决议并不知情，没有收到，对华东公司没有约束力，东升村委并没有提交相关催款证据，不能证明，请求驳回反诉原告的反诉请求。
综上，本案本反诉双方争议焦点是：1、双方间是否存在合法的土地租赁合同法律关系？2、双方是否按约履行合同义务？3、原告的固定资产投入及经营损失应否支持？4、被告的土地补偿费和土地使用费请求应否支持？
针对上述争议，双方举证质证如下：
关于本诉：
原告华东共公司提供如下证据：
证据1、1994年1月28日的合作开发东升种植园的协议书、1998年7月10日的转让协议书和移交清单、2000年1月1日的同意转让和增加土地租赁的协议书、2003年2月16日关于变更土地有偿使用费的协议书。证明原告与被告之间存在租赁合同关系，合同的约定具体明确。被告对该组证据，认为：1994年1月28日的合作开发东升种植园的协议书第二条中间部分“乙方每年付给甲方每亩土地补偿费300元，每半年结算一次…。调整一次土地补偿费”，明确除了土地租金外，还补偿甲方2000元。协议第六条明确约定了协议期满的处理方法。由此该协议因期满而履行终止，原告应该按照合同的约定将土地、房屋及设施无偿移交给被告。1998年7月10日的转让协议书和移交清单与村委会无关，是原告内部结算的。2000年1月1日的同意转让和增加土地租赁的协议书没有异议。2003年2月16日关于变更土地有偿使用费的协议书上，明确了该款项不包括东升村委所收取的综合服务费，因此原告还应该另行支付综合服务费。
证据2、农村合作经济组织内部结算凭证三份。证明原告已经按照租赁合同的约定，支付了相应的租金。被告对证据2的真实性没有异议，但是认为从收据上可以证明原告每年逾期支付土地租金。
证据3、2013年4月21日致东升大队领导的信、2006年3月20日致王伟成市长的信、2006年5月5日致王伟成市长的信、2006年10月8日致王伟成市长的信、2006年10月8日致湖塘镇殷宪荣镇长的信、2006年10月31日常州市信访局的告知单一份，照片数张。证明由于被告的原因，使租赁物不能由原告正常使用，虽经原告多次与被告协商，甚至向政府相关部门请示报告，该情形一直未能予以解决。被告对证据3真实性均不予认可，认为这些信上反映的均为拆迁问题，与村委会没有关系。
证据4、鉴定申请一份，租赁合同2份、树木果树花木统计表9页。证明原告因租赁合同约定的租赁物不能正常使用，造成巨额的经济损失。被告对证据4，认为本案没有鉴定的必要。对于两份转租合同，真实性不予认可，被告提供的租赁土地是不容许转租的，从这两份租赁合同来看，养殖部分土地租金每年是81万元，种植部分的租金每年是30万元，该两部分的年租金超过110万元，远远高于原告支付给被告的土地租金。关于转租，根据土地管理法15条的规定，集体土地的转租或者租赁是有相关规定的，原告未经过村委同意擅自将租赁的土地转租，对合同真实性有异议，即便是有这样的合同也应该是无效的。至于原告在承租土地上投入的问题，不管原告是否投入、投入多少均与村委会没有关系。对于统计表的真实性不予认可，该统计表上没有统计人员签字，只是单方记录。
被告东升村委提供以下证据：
证据1、2013年7月调取华东粮油公司的工商登记资料，载明在2008年12月原告就已经被吊销了，从原告营业执照登记的行业来看包括食品、饮料及烟草制品批发，原告2008年早已停业，是否存在经营活动跟被告没有关系，也不存在因为租赁关系造成损失。原告对证据1真实性没有异议，但是认为与本案没有关联性，原告即使被吊销，但没有被注销，仍然具有主体资格。
证据2、2003年2月16日的协议、2003年1月13日东升村委会的决议。该协议与原告提交的证据内容一致，也明确了款项不包括东升村委会收取的综合服务费。决议第一项规定了除上缴当年土地征租费外还有上缴服务费。原告对证据2真实性没有异议，但是认为该决议原告并没有收到，对原告不具有约束力。
证据3、从常州市武进区湖塘镇畜牧兽医站提供的吴振华生猪养殖的基本情况，2012-2013年畜禽饲养及防疫巡视台帐，证明2009年至2013年原告的猪场仍在正常经营。原告对证据3真实性没有异议，但认为该证据明确看出原告的养殖量在逐年减少，事实上受到了场地不能正常使用的巨大影响。
关于反诉：
反诉原告东升村委除本诉提交的证据外，补充提交村委会与其他企业签订的另时租赁协议及两份结算凭证，证明村委会的现在的土地租赁费的价格。反诉被告对该组补充证据的真实性不予认可，对于关联性也不认可，认为应该以双方之间订立的合同为准。
反诉被告华东公司除本诉提交的证据外，没有其他证据提交。
根据以上举证质证情况，结合庭审询问相关案情，本院查明以下法律事实：1994年元月28日，被告东升村委与大成公司签订《合作开发东升种植园协议书》，该协议约定的主要内容为：由被告提供30亩土地、房屋及供电设备等交大成公司使用，期限至2013年12月止共20年。前五年的土地补偿费为每亩300元，半年结算一次，从1999年起，每五年调整一次土地补偿费。场内现有的房屋、供电设备移交大成公司使用，猪舍六间由大成公司改造成住房，每年补贴东升村委2000元。进入场区的外部道路由东升村委加铺泥结碎石路面，以利雨天能通行车辆。协议期满，如无继续合作的协议，则园内所有路、桥、亭、廊、假山、房屋等固定资产无偿移交东升村委。但在合同期内，由于村委原因中途终止协议，对上述资产，由房产园林部门按使用年限估价折旧后向大成公司一次结清。1998年7月10日，原告华东公司与大成公司签订受让大成公司权利义务之协议。2000年1月1日，原、被告间订立协议书对受让内容予以确认，并在原租赁物基础上增加提供土地36.6亩，使总租赁土地面积达66.6亩，期限仍至2013年12月不变。2003年2月，东升村委西曹村民小组、东曹村民小组与被反诉人签订《协议》，约定67.34亩土地有偿使用费陆佰元每亩，合计人民币肆万零肆佰元整，该款项不包括东升村委所收取的综合服务费。以上协议分别成立生效后，至2005年12月，原被告双方均履行了交付租赁土地、房屋、设施和支付土地补偿费的义务。从2006年起至提起本案诉讼前，原告停止支付土地补偿费。双方发生经营纷争，原告诉至本院。
另查明，本案诉争土地原属武进区湖塘镇东升村民委员会，现更名为东升社区居民委员会。
本院认为，民事诉讼中，当事人有义务就自己的主张提供充分证据。1、关于合同效力。本案中，原告方提供了1994年元月28日由被告东升村委与大成公司签订《合作开发东升种植园协议书》，结合1998年7月10日由原告华东公司与大成公司签订的受让协议，以及2000年1月1日由原、被告间订立确认受让内容的协议书，该三份协议最终确立了原被告间成立合法有效的土地租赁合同法律关系。按照协议约定，被告方的主要义务是交付场内土地、房屋、设备等租赁物，并负责场外的道路畅通。原告方的主要义务为按时支付土地补偿费和房屋设施租金等。协议履行期间，原告已按协议支付2005年底前的全部土地补偿费，被告亦按约交付全部租赁物和保障道路等。因原告始终未停止租赁经营，至2013年12月双方租赁期满，因双方就租赁经营发生纠纷，已无继续租赁经营的可能，双方的租赁合同因期满自然解除。2、关于固定资产投入损失。因租赁合同期满解除，根据合同约定，租赁场域内的路、桥、房屋等全部固定资产归属村委所有，且无证据证实因村委原因致中途终止协议，实际上华东公司自始至终一直未停止经营，不符合合同约定的将上述固定资产评估折价由村委支付华东公司的情形，因此对本诉原告提出的200万元固定资产投入损失赔偿请求不予支持。3、关于违约致经营损失。在租赁合同的履行期间，被告村委已按约完成交付全部租赁物并铺设道路保障通行等合同义务，原告华东公司举证和庭审查证都不能有效证明被告村委存在违约的法律事实，也不能有效证明村委的合同履行与原告主张的因转租导致经营损失扩大有直接的因果关系，因此对原告华东公司提出赔偿经营损失825万元的诉讼请求不予支持。4、关于被告反诉请求。被告反诉请求的第一部分涉及土地补偿费、房屋补贴款以及综合服务费三项。因支付综合服务费非合同明确约定，被告村委提供的相关决议为单方意思表示，原告华东公司并不知情，对该部分请求本院不予支持；对于土地补偿费，原协议约定每半年结算一次，并从1999年起每隔五年调整一次。因2003年2月被告东升村委所属的西曹村民小组和东曹村民小组与原告签订协议对2002年度的出租土地面积和土地补偿费标准作了调整，原告华东公司也依该协议确定的面积和标准实际支付至2005年，被告东升村委出具收据予以确认，本院对双方当事人调整确定的实际租赁面积67.34亩和土地补偿费标准每年每亩600元予以认定。鉴于原告方从2006年双方发生租赁纠纷起就停止支付了土地补偿费，被告要求原告支付从2006年至协议期满之日期间的土地补偿费，符合最高法院有关司法解释规定，并未超过诉讼时效期间，本院依法予以支持。支付房屋补贴款请求，与土地补偿款性质相同，可一并处理。关于被告反诉请求的第二部分，即支付租赁期满后租赁物实际使用费的请求，符合法律规定，应予支持。至于该阶段土地使用费支付标准，被告方提出的每亩750元依据不足，结合原告方租赁实际，本院酌定仍按双方租赁期内协议的每亩600元计算。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、解除1994年1月28日签订的合作开发东升种植园协议书和2000年1月1日签订的协议书。
二、驳回华东公司其他诉讼请求。
三、华东公司支付东升村委土地补偿费323232元、房屋补贴款40000元，两项合计363232元。
四、华东公司按每年每亩600元支付自2014年1月1日起至租赁土地及附着固定资产返还东升村委之日止的土地使用费。
五、驳回东升村委的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉部分83300元，由华东公司负担；反诉部分8050元，由东升村委负担5400元，华东公司负担2650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。
审 判 长 谢唯立
代理审判员 金晔茹
代理审判员 是飞烨
二〇一五年十一月九日
书 记 员 邹 静