上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13229号
上诉人（原审原告）：上海张江高科技园区开发股份有限公司，（注册地：中国（上海）自由贸易试验区龙东大道200号）住所地上海市浦东新区松涛路560号张江大厦。
法定代表人：陈干锦，董事长。
委托诉讼代理人：罗玲，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海半兮文化艺术有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区金高路2216弄35号4幢101室。
法定代表人：王永东，经理。
委托诉讼代理人：杨莉，上海市浩信律师事务所律师。
上诉人上海张江高科技园区开发股份有限公司（以下简称张江高科公司）与被上诉人上海半兮文化艺术有限公司（以下简称半兮公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初69254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日受理后，依法组成合议庭，于同年11月21日公开开庭进行审理，上诉人张江高科公司委托代理人罗玲律师,被上诉人半兮公司委托代理人杨莉律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人张江高科公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审，并由被上诉人半兮公司承担全部诉讼费用。
事实和理由：原判认定事实不清，适用法律不当。原判不应根据被上诉人擅自变更合同用途之违约行为，判定上诉人应承担未约定义务——协助被上诉人办理餐饮证照等，即便上诉人存在协助义务，在被上诉人严重违约情况下，上诉人应享有先履行抗辩权而拒绝其履行要求。原判将标的房屋定性于“兮廊”文化品牌相关的餐饮项目缺乏基本依据。针对上诉人的解约权原判在标的房屋的交付面积认定上皆存错误。
被上诉人半兮公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。
张江高科公司诉至一审法院，请求判令：1、解除双方于2015年1月12日签订的房屋租赁合同；2、半兮公司将上海市浦东新区张江高科技园区XX路XX号XX公园的管理用房二腾空，恢复至承租前的状态后返还张江高科公司；3、半兮公司支付张江高科公司自2014年12月20日起至2016年8月31日止的租金人民币（以下币种同）227,641.98元；4、半兮公司支付张江高科公司自2016年9月1日起至解约之日止的租金以及按月租金两倍的标准支付自解约之日次日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（租金标准为39,121元/月，其中地上35,603元/月、地下3,518元/月）；5、半兮公司支付张江高科公司逾期付款违约金（以87,454.91元为本金，按每日5‰的标准，自2015年6月20日起分段计算至实际付款之日）；6、半兮公司支付张江高科公司解约违约金117,363元。
一审法院认定事实：2015年1月12日，张江高科公司（出租方、甲方）与半兮公司（承租方、乙方）就上海市浦东新区XX路XX号XX公园的管理用房二的房屋及其设施签订《房屋租赁/预租合同》（合同编号：YK1417-357）。该合同第2.3条约定，双方确认的租赁/预租房屋面积为787.5平方米（具体位置参见本合同附件一该物业平面图中所示的特定部分，该示意图仅作识别用途，合同面积将以实测面积为准）。第3.1条约定，乙方只可将租赁房屋用于张江技术创新园区诺贝尔湖绿地景观提升用途，开设半兮及其子品牌，并不得作为其他用途使用……第4.1条约定，甲方将于2014年12月20日前，且在乙方按本合同约定支付履约保证金及其他费用后，向乙方交付租赁/预租房屋。乙方需在甲方或甲方委托的物业管理单位交付租赁/预租房屋的同时签署接收租赁/预租房屋的有关凭证。乙方签署接收租赁/预租房屋的有关凭证即视为甲方已按照本合同约定完整、适当地履行了本合同项下租赁/预租房屋的交付义务。第4.2条约定，若非因甲方过错造成甲方不能按照约定交付租赁/预租房屋的，乙方同意给予甲方30日的延展期，延展期内甲方不承担违约责任，但租赁起始日自动调整为甲方实际交房之日，租期仍保持不变，截止日期亦相应顺延；如延展期届满甲方仍未能交付租赁房屋的，则乙方有权选择书面通知甲方解除本合同，甲方应向乙方支付相当于履约保证金金额的赔偿金。第6.1条约定，乙方承租房屋的租期自2014年12月20日起至2019年12月19日止。第7.1条约定，甲方同意向乙方提供的免租期为2014年12月20日起至2015年6月19日；2015年12月20日起至2016年6月19日；2016年12月20日起至2017年6月19日。第7.2条约定，免租期内仅免收租金，乙方仍需承担燃气、水、电、通讯、物业管理、停车等其他费用。若因甲方原因致使实际交付日期变更的，则免租期起止时间按实际交付日期进行调整；若因乙方原因致使实际交付日期变更的，则免租期仍按本合同约定的租赁期起始日开始计算。第8.1条约定，2014年12月20日至2015年12月19日月租金为17,529.42917元（其中地上面积456.4平方米，日租金为1.8元/平方米,地下面积331.1平方米，日租金为1元/平方米），2014年12月20日之前支付履约保证金52,588.29元；2015年12月20日至2016年12月19日首期租金月租金为22,388.1875元（地上面积日租金为2.5元/平方米，地下面积日租金为1元/平方米），2015年12月20日之前支付履约保证金67,164.56元；2016年12月20日至2017年12月19日期间月租金为25,858.72917元（地上面积日租金为3元/平方米，地下面积日租金为1元/平方米），2016年12月20日之前支付履约保证金77,576.19元……。第9.4.1条约定，租金按三个月支付一次，乙方须在租赁期内的每三个月的第一个月的第10日前向甲方支付该三个月的租金。首期租金的支付除外，乙方支付首期租金应按第9.4.2条的约定履行。第9.4.2条约定，乙方须在2015年6月20日前支付自2015年6月20日起至2015年9月19日止的租金52,588.29元作为首某。第10.1条约定，双方约定，履约保证金按同期3个月的租金计算，各期履约保证金应支付的金额和时间见8.1条。第10.2条约定，若乙方逾期未足额支付上述履约保证金超过10日的，则甲方可视为乙方放弃承租租赁/预租房屋，甲方有权按本合同第18条约定经书面通知后解除本合同，并租与第三方。第12.6条约定，除非本合同另有约定，乙方返还租赁/预租房屋时，甲方对乙方的装修添附不做任何形式的补偿。第13.1条约定，本合同期满或解除或提前终止时，乙方应按本合同附件二以及附件三约定的交付（返还）标准将租赁/预租房屋恢复至交付时原状并经甲方或甲方委托的物业管理单位书面确认后归还甲方……在甲方要求乙方交还租赁房屋的期限届满前，乙方仍应支付租金。超过甲方指定的交还时间乙方仍未交还租赁房屋的，自甲方指定的交还期限届满之日起，每迟延1日，乙方应承担当期日租金2倍的使用费。第18.2条中约定，乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过30天的、乙方未在本合同约定的期限内足额支付履约保证金且逾期超过10日的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。经双方确认，因涉及半年免租期，合同8.1条约定的月租金是将半兮公司应支付的剩余半年租金再按12个月分摊所得。半兮公司承租后将涉案房屋用于与“兮廊”文化品牌相关的餐饮项目。租赁合同签订后，半兮公司未支付过租金及履约保证金。
2016年7月29日，半兮公司向张江高科公司发出《关于协助办理营业执照的函》，称自半兮公司陆续入驻张江碧波公园以来，最短时间的兮廊也有一年半了，最长的意未超过两年了，但是迄今为止，因为贵方关于营业场地的产权证明始终没有提供，导致我们无法通过正常渠道进行工商注册并获得营业执照。因为没有营业执照，受制于煤气管道开通、发票、违规经营处罚等问题，致使难以有效开展经营，故决定即日起碧波公园的所有项目停止任何带有经营色彩活动，一切等到营业执照办理之后进行，为此请求张江高科公司从速提供有效资料协助半兮公司取得营业执照。
另查，涉案租赁房屋于2012年3月28日取得建设工程规划许可证，2015年11月18日取得建设工程竣工验收备案证书，《建设工程竣工验收备案工程明细表》载明：管理用房二地上二层、地下一层，面积468.2平方米。
2013年10月12日，张江高科公司与上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《房屋租赁/预租合同》（合同编号：YK13102-257）,约定XX公司向张江高科公司承租上海市XX路XX号张江碧波公司的管理用房1和临时建筑2的房屋及其设施，租赁期自2013年10月16日至2018年10月15日止。2014年9月24日，张江高科公司与XX公司签订《〈房屋租赁合同〉之补充协议》，约定甲方将碧波公园管二局部房屋（范围以后期划分，双方协商为准）临时租借给乙方以供艺术展览活动使用，租用时间为2014年9月25日至2014年12月31日，租赁期间免租费。2014年9月26日，张江高科公司通过施工单位、物业管理单位与XX公司就涉案房屋签署了《碧波公园房屋验收单》。
一审审理中，张江高科公司认为，合同约定仅作为景观提升用途，半兮公司经营餐饮不符合约定，涉案房屋可以办理餐饮证照，半兮公司发协助办证的函时，张江高科公司已经准备起诉了，起诉后，半兮公司关门了，只留一个人留守，现张江高科公司不同意继续履行合同，故不再配合半兮公司办理。
半兮公司认为，为配合碧波公园开业仪式，半兮公司基于张江高科公司安排，将涉案房屋借到2014年年末就返还了。半兮公司支付过涉案房屋的水电费押金3万元、装修保证金11,812.50元。本案合同有继续履行可能，希望继续履行合同，只要张江高科公司配合办理证照，半兮公司愿意支付履约保证金。涉案房屋装修投入了166,410元。
双方认可按照《建设工程竣工验收备案工程明细表》所载涉案房屋建筑面积468.2平方米进行计租，但双方对地下一层面积是否包括在上述468.2平方米面积之内存在争议。
根据张江高科公司申请，法院委托上海源正科技有限责任公司对涉案房屋地下一层建筑面积进行测绘。经测绘，涉案房屋地下一层建筑面积约为231.3平方米。鉴定费2万元，由张江高科公司预缴。另测绘人员口头表示，《建设工程竣工验收备案工程明细表》所载面积468.2平方米应该是地上、地下的总面积。
以上事实，有建设工程规划许可证、《建设工程竣工验收备案工程明细表》、《房屋租赁/预租合同》、《〈房屋租赁合同〉之补充协议》、《房屋验收单》、函、记账凭证及庭审笔录等在案佐证。
一审法院认为：涉案房屋租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面履行。
双方于2014年9月26日办理了涉案房屋的交房验收手续，半兮公司在2016年7月29日《关于协助办理营业执照的函》中，亦自认入驻涉案房屋已有一年半，故张江高科公司认为其已于2014年9月26日将涉案房屋交付半兮公司使用且半兮公司承租至今的意见，法院予以采信。半兮公司认为短期借用后即已返还，未提供证据佐证。
半兮公司将涉案房屋装修用作餐饮经营已较长时间，之前张江高科公司未提出过异议，应认定张江高科公司对该用途是认可的。就解除权争议问题。首先，张江高科公司将尚未办理竣工验收的房屋交付半兮公司使用，其交付行为存在不当。其次，涉案租赁合同约定了地上、地下不同的计租标准，又约定合同面积以实测面积为准，而《建设工程竣工验收备案工程明细表》上未区分地上地下面积，对此张江高科公司负有举证义务。从本案合同的实际履行情况来看，截至张江高科公司起诉时，地上、地下计租面积仍不明确，加之根据合同8.1条约定，履约保证金是按当期月租金三倍计算，故造成半兮公司至今未支付租金、履约保证金，张江高科公司本身负有责任。基于以上二点，张江高科公司以半兮公司未按约支付租金、履约保证金为由主张合同单方解约权，缺乏事实依据，法院不予支持，张江高科公司基于合同解除提出的其他关联诉请，法院亦不予支持。
根据《建设工程竣工验收备案工程明细表》的文义及鉴定人员的答复，该明细表载明的面积包括地上二层和地下一层，故总面积扣除地下一层面积，即为地上面积。张江高科公司认为该明细表所载面积不包括地下一层面积的意见，法院不予采信。鉴于半兮公司实际使用了租赁房屋，对截至本案一审判决当月19日止的半兮公司应付租金，法院根据合同约定免租、计租期限，结合半兮公司对房屋的实际使用情况、张江高科公司未协助半兮公司办理证照等事实，酌定半兮公司承担约定应付租金的50%。本案直至起诉时双方对租金标准各执一词，半兮公司认为部分租金超过诉讼时效，法院不予采纳。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第二百二十六条之规定,于二〇一七年八月三十日判决：一、上海半兮文化艺术有限公司于判决生效之日起十日内支付上海张江高科技园区开发股份有限公司自2015年6月20日起至2017年8月19日止的租金163,818.39元；二、驳回上海张江高科技园区开发股份有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8,712元，由上海张江高科技园区开发股份有限公司负担5,136元，上海半兮文化艺术有限公司负担3,576元。鉴定费2万元，由上海张江高科技园区开发股份有限公司负担。
二审中，张江高科公司向法庭提交：照片两张、途家网网页信息打印件（十页）、携程网网页打印件（五页），证明：标的房屋自2015年起用作民宿直至2017年10月；（2016）沪0115民初69255号判决书，证明标的房屋用作民宿已被其他判决所认定；微信记录（两页）打印件、《关于整个房屋使用用途的告知书》，证明上诉人之物业公司向被上诉人发出整改房屋用途的告知书。
经庭审质证，半兮公司认为，对照片、携程网网页、判决书、微信记录对形式真实性无异议，其余证据的真实性不予认可；同时其上述证据材料内容的真实性其与待证事实间的关联性均不认可。照片及途家网网页信息不能证明其与标的房屋的关联性及何人发布网页信息；生效判决书认定的“民宿”涉及上海XX有限公司（以下简称XX公司）而非被上诉人；微信聊天记录内容与所谓房屋整改用途无关；其未收到上诉人主张的整改通知书；携程网页内容不能证明系被上诉人发布及其系本案标的房屋。
经审查，上述证据材料中除途家网网页信息之形式真实性上诉人无法证明外，其余形式真实性可予确认。根据微信聊天记录内容，2017年9月12日，上诉人相关之物业公司曾通知被上诉人标的房屋有用做“居住房屋”现象，并向其传送了《关于整个房屋使用用途的告知书》，结合携程网网页等其他证据载明内容，上诉人于此主张的事实，依法可以成立。
经本院审理查明，双方《房屋租赁/预租合同》（合同编号：YK1417-357）18.1条规定，乙方（承租方）逾期支付租金、履约保证金或其他费用的，应自应付次日起支付未付总金额0.05%的逾期付款利息，至付清时止。
2017年9月12日，被上诉人核查，上诉人相关物业公司有将标的房屋用于“居住房屋”现象，并以《关于整改房屋使用用途的告知书》形式通知被上诉人及XX公司，“根据相关规定未经批准的不得更改原房屋使用性质，现我管理处特此友情提醒，改造后的房屋存有一定的消防安全隐患，管理处再次提醒贵司须对非改居做整改处理。”
一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人张江高科公司与被上诉人半兮公司签订的《房屋租赁/预租合同》（合同编号：YK1417-357）系当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人按约履行。根据查明事实，承租人半兮公司履行期间将标的房屋长期用作餐饮用途，出租人张江高科公司应为明知且之前未提出异议，应视为双方对租赁用途默视确认。上诉人主张被上诉人擅自变更合同用途属违约，查双方租约约定用途为“景观提升”，并约定“半兮及其子品牌”，其租赁用途显属宽泛，被上诉人将之用于“兮廊”文化品牌及餐饮并未违反约定用途（及约定之不得从事项目），上诉人一、二审该主张缺乏基本事实依据，不能成立。宥于上诉人将尚未办理竣工验收的房屋交付半兮公司使用，导致被上诉人在经营活动中不能办理正常、合法运营证照。2016年7月29日，被上诉人以《关于协助办理营业执照的函》致函上诉人未果，应该认为上诉人未履行协助办理餐饮证照义务实际导致了本案租赁目的不能有效实现，确属违约行为。原判于此认定准确，应予维持。
我们注意到，被上诉人作为承租人在签约后未能支付履约保证金、租金显然不符合合同约定，但根据查明事实，除了上述办理证照之龃龉，双方就租金（履约保证金）计算基础之租赁面积认定始终存有实质性纠纷，如罔顾此对价利益及其履行行为互为条件性及给付基础条件争议，简单认定被上诉人构成实质性违约并赋予上诉人解约权，缺乏事实及法律依据，原判认定正确，本院予以维持。
关于租赁面积认定，根据原审司法鉴定（测绘）结论地下一层面积为231.3平方米，地上面积为（468.2-231.3）236.9平方米，原审认定符合合同约定文义，上诉人虽有异议但未提供证据佐证，本院不能采信。
关于租金标准，原判结合双方约定以及实际履行行为、效果，确定被上诉人承担约定租金之50%，在现有证据条件下，具有相对合理性，本院予以维持。当然，我们同样注意到，本案租约约定的支付期限的法律效力未有变更，被上诉人在上诉人作为出租人已履行交付标的房屋义务情况下，应给付对价利益（租金），而按期支付显属承租人义务组成，逾期者应按约承担期限利益损失。查本案租约18.1条明确规定了承租人逾期付款利息为0.05%/日,此部属逾期付款违约责任，应予确定支付。原判于此审裁有误，本院予以补正。
根据二审查明事实，本案合同履行期间，被上诉人作为承租人确有将标的房屋用于“居住房屋”现象，应属违约。我们注意到，上诉人委托之物业公司以《关于整改房屋使用用途的告知书》通知之，此部尚属双方磋商解决范畴，该现象及通知本身不能构成实质性违约的认定，但被上诉人应严格对照合同约定及时整改，以免扩大履行障碍，导致合同终止履行。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人张江高科公司的上诉请求，本院不能支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初69254号民事判决第一、二项；
二、上海半兮文化艺术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海张江高科技园区开发股份有限公司逾期付款违约金（以30,008.48元为本金自2015年6月10日起，以30,008.48元为本金自2015年9月10日起；以37,574.47元为本金自2016年6月10日起，以37,574.47元为本金自2016年9月10日起；以28,652.5元为本金自2017年6月10日起，计算至付讫之日止，按每日0.05%计算）。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费用按原判执行，二审案件受理费人民币8,712元，由上诉人上海张江高科技园区开发股份有限公司负担8,000元，被上诉人上海半兮文化艺术有限公司负担712元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年二月二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……