江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0030号
上诉人(原审原告)汪志芳。
委托代理人胡靖祥，江苏衡胜律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)盱眙县河桥镇河桥居民委员会。
法定代表人李雪峰，该居委会主任。
委托代理人张配松，盱眙县河桥法律服务所法律工作者。
上诉人汪志芳与被上诉人盱眙县河桥镇河桥居民委员会（下称河桥居委会）土地租赁合同纠纷一案，盱眙县人民法院于2013年11月8日作出（2013）盱桂民初字第0339号民事判决。上诉人汪志芳不服该判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月3日公开开庭审理了本案。上诉人汪志芳及其委托代理人胡靖祥，被上诉人河桥居委会法定代表人李雪峰及委托代理人张配松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告汪志芳系被告河桥居委会居民。2008年3月20日原告汪志芳(乙方)与被告河桥居委会（甲方）签订协议书一份，约定根据河桥镇城镇建设总体规划及集镇发展需要，甲方将位于河桥中心小学南侧的部分土地租用（集体性质），甲方租用土地年限为伍拾年；甲方分期付给乙方每亩地租金1万元，合同签订之日付一半租金，余额在开工建设前一次性付清；乙方将位于河桥中心小学南侧的2.71亩地租给甲方使用，甲方应支付给乙方租金27100元；土地租金付清后，乙方即将土地交付给甲方使用；土地租用期间的建设经营等一切活动与乙方无关，乙方不得以任何理由影响和干扰；等等。该协议由双方当事人（代表或户主）签名、盖章和按印。协议签订后被告河桥居委会于当年4、5月份以打卡形式向原告汪志芳支付租金27100元，被告河桥居委会于2009年起即对该幅包括原告汪志芳出租的土地连片开发，现已建成民用住宅小区。原告汪志芳提供的农村集体土地承包登记表反映该出租土地为耕地，位于河桥居委会小湾，折实面积为2.71亩。原告汪志芳在本案中要求赔偿损失计算依据2011年4月8日苏政发（2011）40号江苏省人民政府《关于调整征地补偿权性的通知》为土地补费56910元（2.71*21000），安置补助费92460元（23000*2.71*3）合计243900元。
原审原告汪志芳诉称，被告河桥居委会以发展集镇为由于2008年3月20日与原告订立协议书，约定租用原告土地伍拾年，每亩租金1万元。被告租用原告土地2.71亩，租金总计27100元。协议签订后被告却将该土地包括其他家庭的土地转让给他人盖房搞非农建设。原告认为双方订立的协议有违法律规定，属无效协议。要求确认土地租赁协议无效并赔偿损失243900元。
原审被告河桥居委会辩称，原、被告签订土地租赁协议是事实。该协议约定租期50年，租金也符合当时的土地价格，是双方当事人的真实意思表示，不存在欺诈情形，因而合法有效。被告方签订协议后已支付相应租金，现该幅土地已连片建设开发成小区，返还土地不可能。不承认原告汪志芳诉讼请求。
原审认为，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。依法改变土地权限和用途的，应当办理土地变更登记手续。禁止占用耕地建窑、建坟或擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。原被告签订的协议书约定租用土地建设和经营，其土地用途及租用期限不符合十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，被告河桥居委会用地行为未经有权机关行政许可，当事人的订约目的和订约内容都违反了国家土地法律的效力性强制性规定，因而该协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告河桥居委会租用土地后自行或以其他方式进行商业开发，建成民用住宅小区，原告汪志芳农户的承包土地已被现有建设物覆盖，作为耕地已不存在，返还原物形成事实上不能，原告汪志芳据此请求赔偿相关损失，作为土地承包经营权丧失的价值损失无法确定，原告汪志芳请求赔偿损失，考虑被租用土地系基本农田而执行征用土地标准，参照江苏省征收农用地土地补偿费标准计算，缺乏事实和法律依据，不予支持。安置补助费是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用。原告汪志芳户承包土地总面积为4.13亩，涉案出租土地2.71亩，尚不能证明被告河桥居委会的行为使其基本生活和长远生计失去保障，该协议约定租用土地年限为伍拾年并注明为建设和经营用途，应当认定原告汪志芳对将要永久失去该幅土地的使用权具有合理预期，更兼原告汪志芳在签订协议时有过错，并且涉案土地并非经过法定程序征用，因而其要求依照安置补助的相关标准另行计算赔偿损失的请求，也缺乏法律依据，依法不予支持。原被告双方均有过错，应当各自承担相应的责任。依照《中华人民共和国土地管理法》第三条、第九条、第十二条、第三十一条第一款、第三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、原告汪志芳与被告盱眙县河桥镇河桥居民委员会于2008年3月20日签订的协议无效。二、驳回原告汪志芳其他诉讼请求。案件受理费4958元，由原告汪志芳负担2958元，被告盱眙县河桥镇居民委员会负担2000元。
上诉人汪志芳不服原审判决，向本院提起上诉称，一审认定土地租赁协议无效，根据无效行为处理原则，上诉人应当返还租金，被上诉人应将非法占用的土地返还，不存在事实返还不能，因为在该农用地上所建房屋未经规划、审批，系非法建筑，本身应被拆除。根据法律规定，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。一审中，考虑到被上诉人将土地用于建房，一旦拆除，社会影响大，损失严重，便要求按照正常征用土地的补偿标准给予补偿。在订立协议之初，被上诉人采取欺骗方法，只是说租赁土地是种树、栽花，期限是二十年，并没有看到建筑盖房，更无五十年说法，被上诉人一直持有土地租赁协议，上诉人当事人并没有看到，直到后来多次索要才发现。请求撤销一审判决，判决返还上诉人非法侵占的2.71亩土地或赔偿损失。
被上诉人河桥居委会辩称，双方签订的土地租赁协议无效，一审判决恰当，上诉人的承包期限最长是30年，关于土地赔偿事项，双方都签字了，是双方的真实意思表示，上诉人的上诉请求不合理。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查明，河桥居委会在村集体成员原承包地上建筑房屋，未依法办理农用地转用审批手续，河桥居委会将建成房屋售予本集体及其他农村集体经济组织成员，未签订房屋买卖合同，建设房屋行为未取得相关国家机关批准手续，所建房屋至今未能取得产权证件。
本案争议焦点为：本案“土地租赁协议”无效的法律后果。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，河桥居委会在未取得相应批准手续的情形下，与本集体经济组织成员签订所谓土地租赁协议，将本集体经济组织成员承包农用地占用，用于非农业建设，违反了国家土地管理基本法律法规，应当认定无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对于“土地租赁协议”无效，均存在一定过错，涉案农用地上已建成连片房屋，已经事实上不能返还，上诉人主张以土地管理相应法律法规规定的国家征收农用地补偿标准对其予以补偿，无相应法律依据，另考虑到双方签订“土地租赁协议”时，上诉人已经得到一定补偿，故对于上诉人主张赔偿相应损失的请求，本院不予支持。
综上，原审判决正确，依法应予维持。上诉人的上诉请求，无事实或法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2958元，由上诉人汪志芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江东新
审 判 员 王百川
代理审判员 庞海涛
二〇一四年三月十八日
书 记 员 靖芳芳