徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜民初字第0740号
原告高庆斌，教师。
被告张建勤，个体开发商。
被告李秀琴（芹），女。
原告高庆斌与被告张建勤、李秀琴（芹）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理。依法组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭进行了审理，原告高庆斌到庭参加诉讼，被告张建勤、李秀琴（芹）经公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告高庆斌诉称，2004年1月2日，原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订一份门面房买卖合同，约定：原告购买的门面房建筑面积约为115.6平方米，总价款为156000元，其中包括被告给原告办理房屋所有权证、国有土地使用证（以下简称两证）、水电安装等费用；合同签订当日，原告预付购房款50000元，20日内再付90000元，剩余购房款16000元，在被告给原告办理两证后，原告再支付给被告；被告承诺自合同签订之日起一年内为原告办理好两证并交给原告，否则，每迟延一天，被告按照原告已经支付的140000元购房款的千分之一支付违约金。合同签订后，原告即依约支付了140000元购房款，被告也将房屋交付给了原告占用使用至今。但被告至今未能依约为原告办理两证。
2013年9月15日，被告给原告打电话，说原告所购买的103商铺被人民法院查封，原告遂提供门面房买卖合同和其他相关证明材料到人民法院院说明情况，并依法提出执行异议，2013年11月19日，人民法院作出（2014）铜执异字第49号民事裁定书，裁定徐州市铜山区圭山路9号商住楼103商铺为原告所有。裁定书下达后，原告多次打电话给被告，说房子已被法院解冻，要求其尽快办理两证，而被告拒绝协助办理。为维护原告的合法权益，诉至人民法院，诉讼请求为：一、判决被告张建勤、李秀琴（芹）协助将位于徐州市铜山新区黄河路北、圭山路西（现为圭山路9#商住楼）103铺房地产的产权（房屋所有权证编号：铜房权证铜山镇字第××号，土地使用权编号：铜国用（2009）第4810号）过户登记在原告高庆斌名下；二、判决被告张建勤、李秀琴（芹）支付逾期办理两证的违约金（依本金14万元，自2005年1月2日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）；三、本案的诉讼费由被告承担。
被告张建勤、李秀琴（芹）在答辩期间内未作出书面答辩，也未向法庭提供证据。
经审理查明，案涉房屋位于徐州市铜山新区黄河路北、圭山路西（现为圭山路9#商住楼）103铺。案涉房屋于2009年12月9日取得土地使用权，土地使用权编号为铜国用（2009）第4810号，2012年2月3日取得房屋所有权，该房屋所有权证总编号为铜房权证铜山镇字第××号，房屋所有权证载明房屋所有权人为张建勤，共有人为李秀芹（琴），张建勤与李秀芹（琴）系夫妻关系。2004年1月2日，原、被告签订一份门面房买卖合同，约定：被告将案涉房屋出让给原告，建筑面积约为115.6平方米，总价款为156000元，包括被告给原告办理房屋所有权证、国有土地使用证（以下简称两证）、水电安装等费用；付款方式、付款时间、交房期限为：合同签订当日，原告预付购房价款50000元，20日内再付90000元，剩余购房价款16000元，在被告给原告办理两证交给原告后，原告再支付给被告。合同之日原告支付被告购房价款50000元，被告即将案涉房屋交付给原告占用、使用至今；被告还承诺自合同签订之日起一年内为原告办理好两证并交给原告，否则，每迟延一天，被告按照原告已经支付的140000元购房款的千分之一支付违约金。原告依合同约定支付了房屋价款140000元，但被告至今未能依合同约定为原告办理房屋两证过户手续。
本院于2012年2月16日受理了庞素云诉张建勤房屋买卖合同纠纷一案，于2012年5月7日作出（2012）铜民初字第348号民事裁定书，查封了案涉房屋。2012年8月14日，原告庞素云向本院申请撤诉，并于2012年9月21日再次起诉。2013年6月17日，本院作出（2012）铜民初字第1720号民事判决书，判决解除原告庞素云与被告张建勤于2002年7月达成的房屋买卖合同，被告张建勤于本判决之日起十日内赔偿原告庞素云损失859800元。2013年8月21日，庞素云因张建勤未自觉履行（2012）铜民初字第1720号民事判决书向本院申请执行。在执行过程中，高庆斌以案涉房屋为其所有为由向本院提出执行异议。2013年11月19日，本院认为高庆斌的执行异议成立，逐作出（2013）铜执异字第49号民事裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。该裁定书生效后，原告多次打电话给被告，说房子已被法院解除查封，要求被告尽快办理两证，而被告拒绝协助办理，故，诉至来院。
诉讼中，原告要求被告支付违约金的数额由原来的依本金14万元自2005年1月2日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，调整为已支付购房款140000元的30％支付违约金。
上述事实，有下列证据，予以证实：一、当事人的陈述；二、原告提交的书证：1、原、被告于2004年1月2日签订的《门面房买卖合同》，2、被告向原告出具的收据二份，3、（2013）铜执异字第49号民事裁定书，4、被告办理案涉房屋的房屋所有权证（复印件）、国有土地使用证（复印件）。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。对上述证据，予以采信，对查明的事实，本院予以确认。
本案的争议焦点：一、原告的产权过户登记及支付违约金的诉讼请求能否得到法律的支持；二、被告张建勤的配偶李秀芹（琴）是否承担民事责任。
本院认为，一、关于原告的产权过户登记及支付违约金的诉讼请求问题，应当得到法律的支持。其理由如下：首先，关于本案房屋买卖合同效力的问题。原、被告之间的房屋房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此，应认定为有效合同。其次，关于负担行为（债权行为、原因行为）和处分行为（物权行为、结果行为）的问题。法律行为分为负担行为与处分行为，负担行为系指发生债权债务之行为，如买卖、赠与、保证、租赁等；处分行为指使特定权利直接发生得以变更的行为，分为物权行为与准物权行为。具体到买卖交易中，订立买卖合同的行为系负担行为，转移标的物所有权的行为系处分行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本条规定，是继《物权法》第十五条和《合同法解释二》第十五条之后，进一步明确了债权行为和物权行为的区分原则，即买卖双方签订的合同是确定买卖关系的债权行为，而卖方向买方转移标的物所有权的行为是物权行为，同样买方向卖方支付价款的行为也是物权行为。在本案中，原、被告之间的房屋房买卖合同是债权行为，原告高庆斌向被告张建勤支付价款的行为是物权行为，同样被告张建勤向原告高庆斌转移案涉房屋所有权的行为也是物权行为。再次，关于被告张建勤应当向原告高庆斌转移案涉房屋所有权的问题。在本案中，原、被告之间的房屋房买卖合同即债权行为合法有效，因此，物权行为也应合法有效。买受人原告高庆斌已向出卖人被告张建勤支付价款140000元，出卖人被告张建勤应当按合同约定向买受人原告高庆斌转移案涉房屋所有权，出卖人没有将案涉房屋所有权转移到原告高庆斌名下就属违约，现原告请求人民法院判决被告将案涉房屋的产权登记在原告名下，理应得到法律的支持。最后，关于被告是否承担违约责任及违约金数额的确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从此条可以看出，《合同法》这一条中所确立的是无过错责任原则，而无需认定行为人主观上的过错，只要当事人一方存在违约行为，对方就有权要求违约方承担违约责任，不管对方有过错。在本案中，被告承诺自合同签订之日起一年内为原告办理两证并交给原告，否则，每迟延一天，被告按照原告已经支付140000元购房款的千分之一支付违约金。原、被告签订合同之日为2004年1月2日，被告最迟应在2005年1月2日为原告办理过户手续，至诉讼之日止被告仍未为原告办理过户手续，被告存在违约行为，原告就有权要求被告承担违约责任。按照原、被告的约定被告每日应向原告支付140元（140000元×1／1000）的违约金，但原告自愿调整为已支付购房款140000元的30％支付违约金，符合法律的规定，本院予以支持。
二、关于被告张建勤的配偶李秀芹（琴）是否承担民事责任的问题。依据我国《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款和《最高人民法院关于适应〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定。只要夫妻一方是在婚姻关系存续期间对外举债，即使是以个人名义，原则上债权人都可以请求夫妻双方共同偿还，除非存在以下情形：“（1）债权人与债务人已明确约定为个人债务，包括债权人明知债务人借款用作个人消费而仍然作出借款项的情形。（2）夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，且第三人知道该约定。债务人的配偶主张存在除外情形的，要承担举证责任”。本案中，原、被告之间签订房屋房买卖合同之时，张建勤与李秀芹（琴）在婚姻关系存续期间，被告李秀芹（琴）应诉后，又不积极提供证据证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的，故被告张建勤与李秀芹（琴）承担连带民事责任。
综上所述，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条条一款，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，最高人民法院《关于适应〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张建勤、李秀琴（芹）于本判决生效后十日内协助原告高庆斌将位于徐州市铜山新区黄河路北、圭山路西（现为圭山路9#商住楼）103铺房地产的产权（房屋所有权证编号：铜房权证铜山镇字第××号，土地使用权编号：铜国用（2009）第XXX号）过户登记在原告高庆斌名下。
二、被告张建勤、李秀琴（芹）于本判决生效后十日内支付原告高庆斌违约金42000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。
案件受理费5290元，由被告张建勤、李秀琴（芹）负担。被告张建勤、李秀琴（芹）于本判决生效之日起十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 王延民
人民陪审员 姚成梅
人民陪审员 李 赞
二〇一四年十一月三日
书 记 员 厉婉君