连云港市海州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0706执异166号
异议人（案外人）：陆磊，男，1970年1月2日出生，汉族，住江苏省灌云县。
申请执行人：岳兰，女，1971年1月19日出生，汉族，住扬州市维扬区。
委托诉讼代理人：徐建伟，男，1976年10月12日出生，汉族，住江苏省涟水县。
被执行人：尤建波，男，1974年5月18日出生，汉族，住江苏省灌云县。
被执行人：刘璐璐，女，1975年11月6日生，汉族，住址同上。
本院在执行申请执行人岳兰与被执行人尤建波、刘璐璐民间借贷纠纷一案中，案外人陆磊针对本院“拍卖情况的调查情况表”（应为“拍卖标的调查情况表”）向本院提出书面执行异议。经审查，本院于2018年2月9日作出（2018）苏0706执异45号执行裁定书，驳回案外人陆磊的异议申请。陆磊不服，向江苏省连云港市中级人民法院申请复议，江苏省连云港市中级人民法院经审查于2018年5月14日作出（2018）苏07执复52号执行裁定书，裁定撤销本院（2018）苏0706执异45号异议裁定；指令本院进行审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陆磊异议称，1、“拍卖情况的调查情况表”拍品名称中尤建波所有位于灌云县伊山镇××中路东侧××都××室房屋已于2012年4月9日由该房屋共有权人刘璐璐租赁给案外人使用，租赁期限15年，至2027年4月8日止，年租金5万元，共计75万元，已在签订房屋租赁合同时一次性付给出租人刘璐璐。租赁合同等证据已提交给江苏省连云港市中级人民法院（以下简称市中院）执行局。该调查情况表拍品现状一栏中“无租赁”与现状不符。2、“拍卖情况的调查情况表”拍品现状租赁情况一栏中未注明拍卖房屋租赁情况，也未按照法律规定提前三个月通知承租人，程序违法且带有欺骗性。3、“拍卖情况的调查情况表”中的房屋是案外人租赁期间内的房屋，案外人享有优先购买权，贵院未向承租人履行同等条件下优先购买权的告知义务，明显剥夺承租人的优先购买权，程序违法。综上所述，请求贵院对被拍卖的共有房屋情况重新调查，并确保案外人对涉案房屋承租权的稳定性和在同等条件下的优先购买权。
申请执行人岳兰称，市中院有判决去除租赁权，案外人的异议请求是不成立的，我不认同案外人的租赁协议；对于案外人认为拍卖程序违法和主张优先购买权，因不认可租赁权，自然也不认可。
经审理查明，岳兰与尤建波民间借贷纠纷一案，市中院（2013）连民初字第0066号民事判决书，判决尤建波于判决生效后十日内给付岳兰借款1478200元及利息。该判决生效后，尤建波未按期履行义务，岳兰申请法院强制执行，2014年7月9日市中院立案执行，执行案号为（2014）连执字第00320号。2014年11月6日，市中院以（2014）连执字第0320号执行裁定书，裁定查封尤建波所有的位于灌云县××××路东侧溢彩馨都55幢55-3号房屋一套。2014年11月20日，市中院根据岳兰申请追加刘璐璐为被执行人。2015年9月9日，市中院收到刘璐璐与案外人陆磊签订的《租房合同》。2016年1月26日，市中院在人民法院诉讼资产网上发布公告,通过淘宝网司法拍卖网络平台对尤建波、刘璐璐所有的位于灌云县××××路东侧溢彩馨都55幢55-3号房产的进行公开拍卖，其附件中租赁情况一栏载明：“虽然出租人刘璐璐与承租人陆磊（居民身份证号码）对该房屋于2012年4月9日签订《租房合同》，但承租人陆磊至今未占有、使用该房屋。本院已于2014年11月26日（备注：实际时间是2014年11月6日）对该房屋予以查封。所以，对该房屋的租赁合同不予保护”。2016年12月7日，市中院以（2014）连执字第0320-10号执行裁定书，对上述房屋进行了续查封。2017年5月26日，市中院以（2014）连执字第0320-1号执行裁定书，将该案指定本院执行。
本院执行中，于2017年11月7日在人民法院诉讼资产网上发布通过淘宝网司法拍卖网络平台对尤建波、刘璐璐所有的位于灌云县××××路东侧溢彩馨都55幢55-3号房产进行公开拍卖的公告（第一次）。该公告附拍卖标的调查情况表载明“拍品所有人”为尤建波、刘璐璐，“拍品现状”租赁情况为“无租赁”。2017年11月24日，本院撤回本次拍卖。2018年1月17日，本院重新在人民法院诉讼资产网上发布通过淘宝网司法拍卖网络平台对尤建波、刘璐璐所有的位于灌云县××××路东侧溢彩馨都55幢55-3号房产进行公开拍卖的公告（第一次拍卖），并附拍卖标的调查情况表一份，该调查情况表载明，拍品名称：尤建波、刘璐璐所有的位于灌云县××××路东侧溢彩馨都55幢55-3号房产；拍品所有人：尤建波、刘璐璐；拍品现状：无租赁；是否有共有权人：是。案外人陆磊认为其系上述房屋的承租人，据此向本院提出书面执行异议。
另查明，2012年4月9日，被执行人刘璐璐与案外人陆磊签订《租房合同》，合同约定刘璐璐将上述房屋出租给陆磊使用，租赁期限为15年，即2012年4月9日至2027年4月8日，每年租金5万元，共计75万元，陆磊应于合同签订时一次性付清，同时缴纳押金1万元。案外人陆磊称75万元中30万元系现金支付，另41万元系银行转账支付。案外人陆磊提供了2012年4月10日付款给尤建波20万元的银行卡交易明细，胡云云于2013年1月5日付款给刘璐璐112000元，于2013年2月4日付款给刘璐璐100000元的银行卡子交易明细，以及2012年4月20尤建波出具的收到房租300000元的收条，欲证实其已实际支付租金。但是案外人陆磊至今没有实际占有使用上述房屋，未将上述房屋用于生活、生产、经营、装修等，案外人陆磊自认上述房屋仍处于毛坯状态。
本院认为，承租人在租赁物被采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订真实合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，其实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予支持。本案中，案外人陆磊虽然与被执行人刘璐璐就涉案房屋签订了《租房合同》，约定由陆磊承租涉案房屋，但陆磊至今没有实际占有使用涉案房屋，未将上述房屋用于生活、生产、经营、装修等，因此，本院去除租赁进行拍卖，符合法律规定。案外人陆磊主张享有租赁权和优先购买权，认为拍卖程序违法，理由不能成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下：
驳回案外人陆磊的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 杜秀丽
审 判 员 刘兴超
审 判 员 杨 路
二〇一八年七月二十五日
法官助理 王纪元
书 记 员 朱庭苇
附法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条第一款承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。