江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03509号
上诉人（原审原告）孟令法。
委托代理人王晓兰。
委托代理人宋虎。
被上诉人（原审被告）林华英。
委托代理人钱华。
上诉人孟令法因与被上诉人林华英房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2015）相民初字第00417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年12月28日，孟令法（作为乙方）与林华英、江进华（作为甲方）在苏州市相城区元和尚居房产信息咨询服务部的居间下，签订房屋买卖（居间）合同一份，约定：第一条，1、甲方已根据国家有关规定，依法取得位于苏州市相城区元和街道阳澄湖东路158号康锦苑3幢802室的房屋产权，甲方自愿将该房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。2、该房屋性质为住宅，所有权人江进华、林华英，建筑面积101.08平方米，……。第二条，成交价格为人民币897000元，……。第四条，乙方于2014年12月28日交付定金人民币20000元，其他资金按房管交易中心流程、资金托管。第六条违约责任，1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责，甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议，……；5、甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿……。第八条其他事宜，1、甲方承诺此房屋无贷款、产权清晰、无纠纷，房屋内无户口；2、因甲方江进华须要做护照公证，如在2015年2月1日前公证没做好，就江进华办理护照公证时间办理资金托管，公证好了之后办理资金托管，甲乙双方互不追究违约责任；……。该合同落款处甲方有林华英签字，乙方有孟令法签字。当天，孟令法向林华英交付定金20000元。
又查明，本案诉争的位于相城区元和街道阳澄湖东路158号康锦苑3幢802室的房屋登记所有权人为江进华（英文名KONGCHANWAH，1955年1月11日出生，马来西亚人，护照号A26018834），共有权人为林华英，该房屋系江进华、林华英于2007年5月25日签订商品房买卖合同而购得；两人还签订了共有协议，约定该房产为双方共有产，共有形式为按份共有，产权比例为江进华拥有10%，林华英拥有90%。
另查明，林华英与沈建刚于2002年12月9日登记结婚，双方于2007年8月14日协议离婚，双方离婚协议中未涉及本案诉争房屋的处分。
审理中，孟令法认为，既然林华英确认未收到中介转交的意向金2000元，孟令法撤回该项诉请。
以上事实有孟令法举证的房屋买卖（居间）合同、定金收条、房产证、房产登记信息、共有协议、离婚协议书、离婚登记审查处理表及当事人陈述等证据附卷佐证。
在本案审理中，江进华向法院提供说明函一份，并向法院表示，我不同意孟令法、林华英双方买卖，签订该合同之前，林华英只提到过要将房子卖掉，我认为没有必要卖房，也可以租出去，签过合同之后才告诉我将房子卖掉了，我跟林华英说不要卖掉，让林华英将钱退掉，最多补偿点损失。
经质证，孟令法认为对于真实性无异议，但江进华未到庭，导致该份证据孟令法无法质证，在本案中就不能作为证据使用，而且根据江进华与林华英签订的共有协议，并没有特别约定，应当适用物权法第97条的规定，而且对于林华英交易的恶意行为，以江进华是否同意作为其想不想履行合同的一个筹码，也是体现其过错，应当承担违约责任。林华英认为，对真实性无异议。
庭审中，孟令法还认为，由于林华英明确自己占有90%的份额，可以处分该房产，而且其明确江进华是同意的，因此在签订合同时没有要求江进华到场。现在合同目的不能实现，而且该责任在于林华英。林华英认为，责任并不在其，主要是由于第三人，也就是本案诉争房屋的共有人江进华不同意出售房屋。因为江进华是外籍人，对此林华英已经明确告知孟令法和中介了，而且当时签订合同时已经是晚上七、八点钟了，孟令法是急于要买房，所以在林华英告知有共有人且需要共有人同意的情况下，孟令法也同意先行与林华英签订合同。
庭审中，经原审法院释明，孟令法明确选择适用违约金条款，并认为，我方主张违约金10%符合法律规定的标准；林华英违约造成我方的损失包括我方为购房准备资金、占用资金的损失，另外另行购买其他房屋的损失，孟令法认为造成损失的证据无需提供，因为我方并没有主张超过违约金的损失。
林华英认为孟令法损失并不大，目前房市并不景气，处于下降的趋势，对于房屋差价方面反而是有利的；孟令法资金并未占有多少，而且是在合同签订后不久，江进华就已经表示不同意出售房屋，双方的合同已经无法履行。在过年前林华英就已经明确告知孟令法这一情况，所以孟令法应当控制自己的损失范围，对孟令法放任损失扩大的情况应当由其自己承担。
原审原告孟令法的诉讼请求为：1、解除孟令法与林华英签订的房屋买卖合同；2、判令林华英支付孟令法违约金89700元、先期交付购房意向金2000元，合计91700元；3、林华英退还已经收取的定金20000元；4、本案诉讼费用由林华英承担。
原审法院认为，孟令法与林华英签订的房屋买卖（居间）合同系双方真实意思表示，并不违反法律、法规效力型强制性规定，合法有效，应作为确定双方权利义务的依据。现孟令法要求解除该份合同，林华英对此没有异议，原审法院予以准许和认定。对于该份合同解除后的处理，孟令法认为系林华英违约导致该合同解除，应按照合同约定承担返还定金20000元并赔偿违约金89700元。林华英认为其无违约情形发生，不愿意承担违约赔偿责任。原审法院认为，在该合同中明确约定林华英作为房屋出卖人须保证该房屋权属无争议，且在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。现林华英在签订了该买卖合同并收取了孟令法定金后，又知会孟令法该房屋共有权人不同意出卖，其自己也以实际行为不再履行该合同，确系存在重大违约行为。现合同解除，孟令法选择适用违约金条款，林华英应当向孟令法承担返还定金20000元并承担违约赔偿的责任。对于孟令法主张的违约金89700元，虽有合同的相应约定（总房款10%），而现林华英也提出该违约金约定过高要求进行调整。对此原审法院认为，违约金的确定应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中，孟令法对于其因该合同解除导致的其他实际损失并未举证予以证明，故原审法院认为孟令法的损失为其支付给林华英的20000元的银行利息损失。对该损失，原审法院认定以20000元为本金，从2014年12月29日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算至林华英实际返还之日的利息，由林华英承担。对于孟令法另外主张的意向金2000元，其自愿撤回，不违反法律规定，原审法院予以准许。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：林华英于判决生效之日起十日内返还孟令法定金人民币20000元并支付该款的利息（以20000元为本金，从2014年12月29日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算至被告实际返还之日）。本案案件受理费减半收取为人民币6385元，由孟令法负担4985元、林华英负担1400元。
上诉人孟令法不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、双方约定违约金并未超过法定限额。本案合同违约金为10%，未超过法定限额，应充分尊重民事合同意思自治原则，合同双方当事人既然于合同签订时就违约金数额作出了具体约定，即已充分意识到违约时将会有承担约定违约金的风险，在已然充分意识到该等风险的情况下，仍自愿签订合同，理应顺合同双方之意而为。合同违约金除具有约束合同双方履行合同义务以达合同目的外，尚具有惩罚性，而上述否认违约金条款惩罚特性的判决使得约定违约金条款形同虚设。二、原审判决举证责任分配错误，林华英称违约金约定过高，应承担相应的举证责任。而孟令法只有在主张损失且损失高于约定违约金时才承担举证责任。原审法院要求孟令法承担林华英要求调整违约金的举证责任系举证责任分配错误，且原审法院不是调整违约金，而是全盘否定约定违约金。三、原审判决不公。孟令法给付定金后也把房屋的价款相应筹集完毕，正因为林华英的违约行为导致孟令法受损。四、原审判决诉讼费分担错误，原审法院已经认定林华英违约导致合同无法履行的情况下，孟令法起诉至法院，原审法院按解除合同中合同价款897000元收取的诉讼费应当由违约方林华英承担。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，故请求二审法院撤销原判并依法改判林华英返还定金20000元、支付违约金89700元，案件受理费由林华英承担。
被上诉人林华英二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。
二审经审理查明事实与原审法院一致。
二审中，孟令法明确双方之间合同解除时间为2015年3月26日其起诉之日，合同系因林华英违约而解除。林华英以书面方式明确双方之间合同解除时间为孟令法提起诉讼时间即2015年3月26日，并同意合同按违约解除处理。
本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，林华英与孟令法签订的房屋买卖（居间）合同明确约定林华英作为房屋出卖人须保证该房屋权属无争议，且在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。现林华英在签订了该买卖合同并收取了孟令法定金后，又以房屋共有权人不同意出卖为由拒绝履行合同，林华英存在重大违约行为，故孟令法以林华英严重违约为由要求解除合同的主张合法有据，应予支持。二审中，双方一致确认合同系违约解除，且解除时间为2015年3月26日，故本院对此予以确认，孟令法与林华英于2014年12月28日签订的《房屋买卖（居间）合同》因林华英重大违约于2015年3月26日解除。合同解除后，林华英应承担相应的违约责任。孟令法起诉要求按照合同约定的违约条款计算违约金，林华英主张合同约定违约金过高要求进行调整，因孟令法未对其因合同解除导致的实际损失进行举证证明，故原审法院认定孟令法的实际损失为20000元定金的利息损失并无不当。至于利息损失的计算，原审法院以孟令法的实际损失为基础，综合双方当事人的过错程度认定违约金以20000元定金为基数从2014年12月29日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算至实际返还之日止的利息损失并无不当。原审判决有关诉讼费的负担认定错误，本院对此予以调整。综上，因二审中出现新情况，本院依照《国务院诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费减半收取6385元，由孟令法承担568元，由林华英承担5817元；二审案件受理费2042.5元，由孟令法负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 陈 斌
代理审判员 裘 实
二０一五年九月一日
书 记 员 陈闵悦