辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2687号
上诉人（原审被告）：刘明，男，汉族，1967年11月18日出生，住沈：阳市皇姑区。
委托代理人：王宇，辽宁同泽律师事务所律师。
委托代理人：张曦文，辽宁同泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳格林生活坊物业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：魏东红，该公司董事长。
委托代理人：王兴权，辽宁沃丰律师事务所律师。
上诉人刘明与被上诉人沈阳格林生活坊物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第01320号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月23日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议活动的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
刘明诉称：一、2009年10月14日至2011年10月31日期间的物业费，本人已经实际交付给沈阳格林生活坊物业管理有限公司，沈阳格林生活坊物业管理有限公司主张上述期间的物业费不应支持；二、沈阳格林生活坊物业管理有限公司主张的2012年3月28日以前的物业费已经超过法定诉讼时效，已经丧失了胜诉权，应予驳回；三、2014年物业费尚未发生，故沈阳格林生活坊物业管理有限公司无权就尚未产生的物业费向我方主张；四、本人在购房时，沈阳格林生活坊物业管理有限公司承诺，免除一年的物业费，同时，如果我方能够介绍他人购买房产，其自身房产则另行享受免�一年物业费的待遇，并且为本人出具了格林公社社员积分记录单，写明本人是另一处房产的推荐人，其背后写明此房产属于老客户重复购买，并有当时的负责人林志伟签字，本人购买上述房产符合免除两年物业费的条件。因此，沈阳格林生活坊物业管理有限公司无权向本人主张其应免除的两年物业费；五、沈阳格林生活坊物业管理有限公司诉请的滞纳金，依法不应予以支持。1、其不具备收取滞纳金的主体资格，沈阳格林生活坊物业管理有限公司作为物业管理企业，其与本人之间是平等的法律关系，其在物业合同中单方约定逾期缴纳物业费就收取滞纳金的条款，因其不具备收取滞纳金的主体资格应认定是无效的；2、滞纳金标准过高，如支持其收取滞纳金显然对被告是不公平的，且沈阳格林生活坊物业管理有限公司的滞纳金标准没有事实及法律依据；3、物业合同中�有关于滞纳金的条款，故其诉讼无法律依据，即使存在相应的条款，其属于格式条款，应认定无效；六、物业服务合同履行期间，沈阳格林生活坊物业管理有限公司存在严重的违约行为，其提供的物业管理服务未达到物业服务合同约定的服务标准。本人所购住宅应由沈阳格林生活坊物业管理有限公司负责物业管理工作，但是本人住宅的房间窗户被其他住户擅自以砖石全部封堵，导致本人室内长期无采光，本人在入住前，其室内暖气片大部分丢失，致使无法入住。部分业主擅自在走廊上设置大门，占用公共过道空间，部分业主在我的楼顶上私搭乱建。依据物业管理服务合同第八条第二款、第四款、第十二条第十二款、第三十条的约定原告对侵害被告房屋私搭乱建、违规装修的情况，不仅有劝阻义务，更有制止义务，而多年来，沈阳格林生活坊物业管理有限公司未对严重侵害被告的上述行为履行其作为物业管理方应尽的合同职责，致使本人从2009年购买房产至今五年的时间，无法入住使用，给本人造成了巨大的经济损失。因此，我认为沈阳格林生活坊物业管理有限公司在没履行合同义务的情况下，无权基于物业管理合同向本人主张物业服务费用，因为物业管理合同是双务法律合同，本人支付物业费的前提，必然是沈阳格林生活坊物业管理有限公司提供了符合法律规定及合同约定的物业管理服务。综上，本人请求人民法院查明事实，依法驳回沈阳格林生活坊物业管理有限公司的诉讼请求。
沈阳格林生活坊物业管理有限公司辩称：双方签订格林生活坊前期物业管理服务协议，约定沈阳格林生活坊物业管理有限公司负责刘明居住的格林生活坊住宅小区的物业管理工作，并约定了物业管理费收费标准、时间及违约责任。沈阳格林生活坊物业管理有限公司按合同约定进行了物业管理工作，但刘明拖欠2010年10月14日至2015年12月31日的物业费16730元。鉴于以上事实，请法院支持我方的诉讼请求，依法维护沈阳格林生活坊物业管理有限公司的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令刘明给付拖欠的2010年10月14日至2015年12月31日的物业费16730元；2、请求法院判令刘明给付滞纳金3000元；3、请求法院判令刘明承担本案的诉讼费用。庭审中，沈阳格林生活坊物业管理有限公司变更第一项诉讼请求为要求刘明给付2010年10月14日至2014年12月31日的物业费13518元。
原审法院经审理查明，“刘明系沈阳市和平区长白西路31-2号（格林生活坊二期2号楼）1-18-2室的业主，房屋建筑面积223.06平方米。沈阳格林生活坊物业管理有限公司系本案诉争房屋所在小区的物业服务管理公司，格林生活坊住宅前期物业管理服务协议约定了物业管�服务内容及标准、服务费用、业主物业使用人的权利义务、物业管理公司的权利义务等。第六条约定物业管理服务费标准为1.2元每平方米每月；业主物业使用人首次缴纳物业管理服务费为一年，物业管理服务费以本物业交付之日起计算，以后每年一月前十五日内交纳该年度一月至六月的物业管理服务费；每年六月前十五日内交纳该年度七月至十二月的物业管理服务费。第十七条约定业主、物业使用人如未按规定期限交纳费用的，须按应付款的3‰每日向物业公司缴纳滞纳金。刘明未缴纳2011年11月1日至2014年12月31日的物业费，沈阳格林生活坊物业管理有限公司诉至法院。
上述事实，有沈阳格林生活坊物业管理有限公司提供的客户自然情况登记表、格林生活坊住宅前期物业管理服务协议、物业费催缴通知单照片，刘明提供的收款收据、格林公社积分记录单、照片及上诉人、被上诉人当庭陈述笔录在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。
原审法院认为，格林生活坊住宅前期物业管理服务协议不违反法律、法规的规定，合法有效，本院予以确认。上诉人、被上诉人之间已经形成了物业管理服务关系，沈阳格林生活坊物业管理有限公司提供了物业管理服务，刘明亦应履行给付物业费的义务。关于2010年10月14日至2011年10月31日的物业费，刘明已提供收款收据证明其缴纳了该期间的物业费，沈阳格林生活坊物业管理有限公司也予以认可，故对沈阳格林生活坊物业管理有限公司主张该期间物业费的诉请本院不予支持。关于2011年11月1日至2014年12月31日的物业费，依照合同约定刘明应缴纳金额为10171.53元，但由于刘明提供了格林公社社员积分记录单，沈阳格林生活坊物业管理有限公司自述该积分卡可以抵顶3000元物业费，只是因�刘明在办理入住时没有出示，现在再行主张超出诉讼时效而不予认可，本院认为该积分卡并没有注明使用期间，被告在诉讼时主张抵顶相应物业费的权利应予支持，故本院确认上述期间刘明实际应向沈阳格林生活坊物业管理有限公司缴纳的物业费金额为7171.53元。
关于刘明抗辩的诉讼时效问题，沈阳格林生活坊物业管理有限公司提供的物业费催缴通知单照片可以证明其曾向刘明主张权利，故沈阳格林生活坊物业管理有限公司的诉请没有超过诉讼时效。关于刘明抗辩的2014年物业费未实际发生，故沈阳格林生活坊物业管理有限公司无权主张问题。因物业管理服务协议中明确约定每年一月前十五日内交纳该年度一月至六月的物业管理服务费；每年六月前十五日内交纳该年度七月至十二月的物业管理服务费，故沈阳格林生活坊物业管理有限公司有权要求刘明缴纳2014年度的物业费。关于刘明抗辩的格林公社社员积分记录单可以抵顶两年物业费问题，因沈阳格林生活坊物业管理有限公司不予认可，同时刘明未提供其他证据予以证明，故本院不予采信。关于刘明抗辩的诉争房屋房间窗户被其他住户封堵，影响采光无法入住等问题，刘明可以另行向实际侵权人主张权利。但鉴于刘明未缴纳物业费系认为自己的权利受到侵害，不属于主观恶意，故对于沈阳格林生活坊物业管理有限公司要求刘明支付滞纳金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、刘明于本判决生效后十日内，给付沈阳格林生活坊物业管理有限公司2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业费7171.53元；
如果刘明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回沈阳格林生活坊物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费293元，减半收取146.5元，由沈阳格林生活坊物业管理有限公司承担121.5元，刘明承担25元。
宣判后，上诉人刘明不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、一审判决认定事实及适用法律明显错误，被上诉人作为物业公司没有依据《物业管理服务协议》的约定履行其管理职责，尽到其管理义务，其行为属于违约在先，故其依据《物业管理服务协议》向上诉人主张支付物业管理费的诉讼请求不应得到支持。2、一审法院在未查清事实的情况下，认定上诉人的诉争房产遭受侵害等问题应当另行向实际侵权人主张�利，属事实不清适用法律错误。3、一审判决中关于被上诉人部分诉请没有超过诉讼时效的认定，事实不清，证据不足，与法相悖。4、一审中上诉人提出格林公社社员积分记录单可以顶两年物业费的问题，一审法院未查明事实即不予采信，属认定事实不清。
被上诉人沈阳格林生活坊物业管理有限公司答辩称：请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为：
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费293元，由上诉人刘明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一四年七月十日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。