天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0104民初792号
原告高关华，男，1961年12月30日出生，汉族。
被告天津泰达建设集团有限公司。
法定代表人华志忠，董事长。
委托代理人郝郡，该公司职员。
委托代理人李克东，天津高地律师事务所律师。
被告天津天孚物业管理有限公司
法定代表人杨刚，董事长。
委托代理人高爽，该公司职员。
原告高关华与被告天津泰达建设集团有限公司（以下简称被告泰达公司）、被告天津天孚物业管理有限公司（以下简称被告天孚物业）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高关华，被告泰达公司的委托代理人郝郡、李克东，被告天孚物业的委托代理人高爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高关华诉称，原告购买被告泰达公司建设的商品房，2005年2月份办理入住，2007年6月28日发现房屋漏雨。2009年，被告天孚物业曾因原告拖欠物业费诉至法院，经法院调解给双方出具了民事调解书，由被告天孚物业给原告维修房屋，原告交纳物业费。被告天孚物业于当年对原告房屋进行了维修，但次年房屋继续漏雨。2013年被告天孚物业第二次维修后仍未解决漏雨问题。2015年被告天孚物业第三次进行维修，却导致漏雨的位置继续扩大。原告房屋客厅、书房及主卧靠窗户的墙面都在漏雨，故起诉要求：1、被告泰达公司对原告房屋漏水部位进行彻底修理，被告天孚物业承担连带责任；2、诉讼费由被告承担。
原告高关华为支持其主张，提交如下证据：证据一、天津市商品房买卖合同；证据二、企业名称变更核准通知书；证据三、照片；证据四、天津市第一中级人民法院（2015）一中民三终字第0289号民事判决书。
被告泰达公司辩称，原告所购房屋于2004年10月22日备案验收，同年10月31日前被告泰达公司已将房屋交付原告。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》的约定及《天津市建设工程质量管理条例》的规定，有屋面防水要求的卫生间、房间及外墙面的保修期为五年，自竣工验收合格之日起计算。故涉案房屋的保修期至2009年10月21日已经期满。另外，在质保期内被告泰达公司已经履行质保义务，维修质量合格的情况，已经原告签字认可。双方于2011年就涉案房屋漏雨问题签订了协议，原告承诺不得就质量问题再向开发商或物业公司提出任何索赔主张。综上，不同意原告诉讼请求。
被告泰达公司为支持其主张，提交如下证据：证据一、天津市商品房买卖合同；证据二、《天津市建筑安装工程和市政基础设施工程竣工验收备案通知书》；证据三、协议；证据四、维修申请单。
被告天孚物业辩称，原告的房屋只是通过被告天孚物业联系被告泰达公司进行维修。对原告所称自2007年漏雨情况不清楚，根据物业留存的维修单记录原告房屋是从2009年开始维修，最后一次维修在2009年10月。原告陈述的2013年及2015年的维修情况，被告天孚物业不清楚，也没有相关记录。不同意原告的诉讼请求。
被告天孚物业为支持其主张，提交如下证据：证据一、协议；证据二、物业管家的记录；证据三、维修申请单。
经审理查明，原告于2003年5月9日与被告泰达公司（原名天津经济技术开发区建设集团有限公司，2003年11月更名为天津泰达建设集团有限公司）签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告泰达公司开发建设的本市××市大街天江格调空间7-3-201号商品房一套。合同约定，商品房经竣工验收合格后方可交付，被告泰达公司应在2004年10月31日前将房屋交付原告；被告泰达公司交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和被告泰达公司的承诺，未达到国家规定标准和承诺的，被告泰达公司应承担责任。在原告正常使用情况下，被告泰达公司应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修责任。因原告擅自拆改造成损坏的，被告泰达公司不承担责任。《天津市商品住宅质量保证书》中规定，商品住宅自验收合格之日起，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期为5年。2004年10月22日，原告所购房屋已经完成竣工备案，被告泰达公司如约向原告交付了房屋。
另，被告天孚物业与被告泰达公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，小区业主会成立后，又与小区业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》,自原告所在小区建成后一直对该小区从事物业服务至今。
2009年4月，因原告房屋墙面漏雨问题，被告泰达公司对原告房屋进行了维修，此后又数次维修均未解决。此后，2011年11月16日，原告与二被告签订协议，内容如下：“关于花园7-3-201的业主家因窗户漏水问题导致地板被泡、隐形护栏损坏、窗户大理石台面起鼓变形的问题，协议解决方案如下：1、南面三个窗户治漏，确保不漏水；2、窗台人造石台板更换重装；3、窗台下墙面修复；4、隐形护栏损坏、重新由原施工单位鼎盛泰基解决做新的；5、地板被雨水泡变形部分开发商给予2800元补偿由业主自行处理；经双方协商本协议为此前的历史遗留问题一次性彻底解决，业主就此事不再向开发商或物业提出其他与此有关的索赔主张。同时2011年12月31日之前所欠的物业费7088.85元，与开发商给予2800元现金补偿和减免的物业费（原业主起诉物业公司，因窗户漏水问题几年没有解决，经第一中级人民法院调解在一审的判决中“减免物业费1000元整”一并落实）多退少补同时进行解决。”
庭审中，原告称按照上述协议约定，二被告对原告房屋进行了维修，除了第一项的漏雨问题没有修复，第三项墙面虽然维修但因漏雨再次损坏外，其他问题都得到了解决。被告泰达公司否认在协议签订后对原告房屋进行了维修，被告天孚物业称按协议约定应该是在2012年做过维修，但因查不到维修记录，对此不能肯定。本院到原告家中现场查勘，原告家中南侧房屋窗台下的墙面均有漏水痕迹。
本院认为，原告与被告泰达公司签订的《天津市商品房买卖合同》及原告与二被告签订的协议，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告所购房屋因在保修期内发生墙面渗漏，被告泰达公司按照合同约定应当承担维修义务。被告泰达公司关于原告房屋渗漏问题超过保修期的抗辩主张，是对保修责任认识有误，被告泰达公司应承担的保修责任是将发生在保修期内的房屋质量问题彻底解决，而非仅是在保修期内实施维修行为，一旦超过保修期即使问题没有得到解决也不再承担维修义务。且关于该问题，双方在2011年11月16日签订的协议中明确约定：解决方案为“南面三个窗户治漏，确保不漏水”，被告泰达公司既已做出承诺，应遵守诚实信用原则如约履行维修义务。庭审中，原、被告对2013年至2015年是否对漏水多次维修各持不同，但均未提供证据，但2013年至2015年被告天津天孚物业管理有限公司曾起诉原告要求支付拖欠的物业费，原告于庭审中均以漏雨为由进行抗辩。原告房屋南侧窗户下墙面经本院现场勘查仍然确有渗漏痕迹，基于上述事实来认定原告房屋南侧窗户漏雨现象并未解决，因此要求被告泰达公司给予维修，本院予以支持。另，被告天孚物业虽在协议中签字，因协议中涉及物业费问题，且被告天孚物业在协议中并未明确承担原告房屋的维修义务，故原告要求被告天孚物业对房屋维修承担连带责任，没有合同及法律依据，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、本判决生效后六十日内，被告天津泰达建设集团有限公司对原告高关华所有的位于本市南开区西市大街天江格调空间7-3-201号房屋南侧墙面的漏雨问题进行维修，维修至不再渗漏且窗台及墙面恢复至原状；
二、如被告天津泰达建设集团有限公司未按上述期限履行维修义务，则原告可自委托有维修资质的单位予以维修，费用由原告垫付，后由被告天津泰达建设集团有限公司按发票金额予以赔付；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告天津泰达建设集团有限公司负担，于本判决生效后十五日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 静
人民陪审员 张崇仁
人民陪审员 郑 艳
二〇一六年七月××日
书 记 员 徐 晶
本案所引用的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。