广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第65号
上诉人（原审被告）：台山市浩文酒店管理有限公司。
法定代表人：黄文聪。
委托代理人：朱甲斌、王瑞瑞，均系广东风采新纪元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张美云。
委托代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。
原审第三人：台山市新世界房地产开发有限公司。
法定代表人：刘见亮。
原审第三人：台山市地王广场商业管理有限公司。
法定代表人：白荣强。
上诉人台山市浩文酒店管理有限公司（以下简称“浩文公司”）因与被上诉人张美云、原审第三人台山市新世界房地产开发有限公司（以下简称“新世界公司”）、台山市地王广场商业管理有限公司（以下简称“地王公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2014）江台法民一初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
张美云向原审法院提起诉讼，请求判令：一、浩文公司立即向张美云支付台山市台城地王广场F2区330号（面积249.43平方米）、334号（面积103.03平方米）、335号（面积65.45平方米）、341号（面积144.15平方米）、342号（面积144.15平方米）、345号（面积144.99平方米）商铺的租金766080元。（各商铺租金均按每平方米25元／月标准，自2011年6月1日起计算至浩文公司将涉案商铺腾空并交还给张美云之日止）；二、新世界公司和地王公司对浩文公司的上述债务承担连带清偿责任；三、由浩文公司承担本案全部诉讼费。主要事实和理由是：张美云是涉案的台山市台城台山地王广场F2区330、334、335、341、342、345号商铺的所有权人，持有该商铺的《房地产权证》。该涉案商铺是张美云向新世界公司购买所得。但浩文公司未经张美云同意，占用该涉案商铺经营速8酒店，浩文公司在占用期间从来没有向张美云缴纳占用使用费。据此，为维护自身权益，张美云特诉至法院。
浩文酒店答辩称，一、2010年11月10日，地王公司与浩文公司的股东签订的《商铺租赁合同》实质为合伙协议；二、《商铺租赁合同》中约定的租金是附条件的，25元每平方米已经包括装修补贴款和提供物业管理服务，但地王公司没有依约向浩文公司支付装修补贴款和物业管理费；三、张美云要求2013年2月20日之前的租金已经超过了诉讼时效，张美云没有就涉案铺位向浩文公司要求过租金，因此，浩文公司认为上述日期之前的租金已超过诉讼时效；四、因涉案铺位已经委托台山市创基商业管理有限公司（以下简称“创基公司”）进行管理，即使创基公司是无权无理，也构成表见代理，浩文公司已经向创基公司支付了有关费用，所以不需要再向张美云支付任何费用。
新世界公司述称：涉案商铺原属于新世界公司，为了整体招租，新世界公司将涉案商铺整体口头委托给地王公司对外整体出租并签订租赁合同。新世界公司对2010年10月11日地王公司与浩文公司的股东即发起人签订的《商铺租赁合同》予以确认。其后，新世界公司将涉案商铺卖给张美云，相关的权利义务转让给张美云，由张美云代为行使。
地王公司述称：一、涉案商铺属新世界公司，地王公司受新世界公司的委托对涉案商铺对外招租并签订租赁合同，2010年10月11日地王公司与浩文公司的股东即发起人签订的《商铺租赁合同》，是有效合同。在签订《商铺租赁合同》后，新世界公司将涉案商铺卖给张美云，地王公司仍然取得张美云对商铺进行招租的授权。二、地王公司作为管理公司致力保证商家和业主的利益，在此原则下签订的商铺租赁合同规定了浩文公司应当缴纳租金给业主，至于具体缴纳就是按照该合同约定。合同约定时间与实际的经营时间不相符，具体租金以实际开业时间计算，由于后期浩文公司向地王公司申请延期开业，即其于2011年12月13日开业，故租金应从2011年12月13日开始计算。同时，根据商铺租赁合同的第三条第1项第1款的约定，开业后2个月减半计收基本月租金。三、由于张美云没有委托地王公司收取租金，因此，张美云主张的涉案商铺的租金由张美云自己收取。同时，地王公司一直没有向浩文公司收取管理费，至于合同约定的管理费，地王公司同意由张美云收取，计入张美云的租金。至于2012年6月30日之后由于是创基公司管理，所以由创基公司负责。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2010年10月，新世界公司开发的涉案地王公司F2区330、334、335、341、342、345号共6间商铺竣工，并口头授权地王公司对外招租和签订租赁合同。2010年10月11日，地王公司受新世界公司的委托与黄文聪、余盼文、梁春浩签订《商铺租赁合同》，约定：……甲方（地王公司）将台山市台城地王广场F2区5、6栋整栋商铺，7、8栋第三、四层商铺（包含涉案商铺330、334、335、341、342、345号在内）等出租给乙方（黄文聪、余盼文、梁春浩）作商业用途经营速8酒店、上岛咖啡……双方约定租赁商铺建筑面积共计8586.72平方米（其中，涉案330号商铺面积249.43平方米、334号商铺的面积103.03平方米、335号商铺的面积65.45平方米、341号商铺的面积144.15平方米、342号商铺的面积144.15平方米、345号商铺的面积144.99平方米），商铺建筑面积为租金、物业管理服务费及相关费用的计收依据。……双方初定，甲方按乙方在租赁商铺的经营项目投资总额在人民币1100万元以内部分的40.9%比例向乙方支付装修及其他有关费用补贴。……租赁期内，乙方对租赁商铺的经营项目独立经营和管理，自担风险、自负盈亏。……商铺租赁期限从2011年4月1日起至2021年2月28日止。……甲方延迟交付商铺的免租期与租赁期相应顺延……租赁期满，如果甲方或乙方与租赁商铺全体业主达成新的租赁协议的，如乙方自愿投资……甲方应无条件配合乙方继续租赁本商铺，双方按甲方占40.9%，乙方占59.1%的比例承担利润与风险。……租赁商铺每月租金包括基本月租金（含管理费）和提成租金（提成租金按租赁商铺经营项目税前营业额及约定比例核计）。……基本月租金：自2011年4月1日起至2014年3月31日止，每月税前营业额110万元以下的，按租赁商铺建筑面积25元／平方米计算……基本租金含物业管理费，其中开业后2个月租金的基本租金减半计收……租赁商铺经营项目的盈亏不影响本合同约定租金的计算；……浩文公司需于每月8日前缴交当月基本租金、上月提成租金等相关费用，逾期支付的，每天按欠缴额的3‰计收滞纳金。另地王公司与黄文聪、余盼文、梁春浩同日签订《补充协议》约定，待余盼文、梁春浩、黄文聪成立有限公司后，按原《商铺租赁合同》条件不变的基础上，以公司的名义与地王公司重新签订租赁合同。
另查明，2010年10月24日，新世界公司在台山市房产局补办涉案6间商铺的商品房权属登记证明书。2011年1月12日，黄文聪、余盼文、梁春浩、黄文斌作为股东共同出资成立台山市浩文酒店管理有限公司（经营速8酒店、上岛咖啡）。2011年3月30日，张美云从新世界公司购买地王公司6间涉案商铺，并相继于2011年6月17日、20日，2012年10月15日办理了《房地产权证》。2011年4月9日，张美云授权地王公司对商铺进行招租，授权地王公司就商铺的全部或一部与第三人进行招商洽谈、租赁合同签订以及定租金、管理服务费等费用及其他租赁条件，商铺租赁或使用条件由受委托人自定。2011年12月13日，台山市浩文公司管理有限公司（经营速8酒店、上岛咖啡）开始对外营业。
又查明，2012年6月30日，地王公司与沈永年管理团队（即台山市创基商业管理有限公司）签订《台山地王广场全程独家承包经营管理协议》，授权沈永年对地王公司商铺进行招商和经营管理。2012年11月22日，创基公司与浩文公司签订项目名称（台山地王广场）《商铺租赁合同》补充协议，约定：……甲（创基公司）乙（浩文公司）双方就台山市台城地王广场F2区5、6栋整栋商铺，7、8栋第三、层商铺（包含涉案6间商铺在内）签订《商铺租赁合同》，该租赁商铺的建筑面积为8586.72平方米（其中，涉案330号商铺面积249.43平方米、334号商铺的面积103.03平方米、335号商铺的面积65.45平方米、341号商铺的面积144.15平方米、342号商铺的面积144.15平方米、345号商铺的面积144.99平方米）……基本租金，从2012年7月1日起至2017年6月30日免除基本租金，提成租金另行协商。同时约定物业管理费，从2012年7月1日起至2017年6月30日止物业管理费按人民币80000元收取，即乙方向甲方每月缴纳人民币80000元物业管理费。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。地王公司受新世界公司的委托与黄文聪、余盼文、梁春浩签订的《商铺租赁合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。浩文公司系黄文聪、余盼文、梁春浩为履行《商铺租赁合同》而设立；而在《商铺租赁合同》履行过程中，新世界公司将涉案商铺出售给张美云，故《商铺租赁合同》对张美云与浩文公司具有约束力，其应依照约定继续履行合同义务。围绕张美云、浩文公司以及新世界公司、地王公司的论述，本案的主要争议焦点为：1、浩文公司应否向张美云支付租金及支付租金的数额？2、浩文公司与地王公司之间是租赁关系还是合伙关系？3、张美云诉请浩文公司支付2013年2月20日之前的租金是否超过诉讼时效？
关于浩文公司应否向张美云支付租金及支付租金数额的问题。首先，虽然《商铺租赁合同》约定地王公司按梁春浩、余盼文、黄文聪在经营项目中的投资比例支付装修等补贴费用，但并无约定梁春浩、余盼文、黄文聪支付租金应以地王公司向其支付装修等补贴款为条件，故浩文公司以此为由拒绝支付租金的理由不能成立，原审法院不予支持。其次，创基公司受地王公司委托对涉案商铺进行管理，并与浩文公司签订《商铺租赁合同补充协议》，约定从2012年7月1日起免除基本租金，物业管理费按每月80000元收取。由于张美云只是授权地王公司对其商铺进行招租、签订租赁合同并确定租金及管理费，并无约定地王公司对以上委托事项享有转委托权，在没有证据证明张美云同意的情况下，该补充协议只对协议的双方即浩文公司与创基公司有效，对张美云不具有约束力。再次，根据《商铺租赁合同》的约定，涉案商铺的基本月租金为每月税前营业额110万元以下的，按租赁商铺建筑面积25元／平方米计算。虽然《商铺租赁合同》约定该租金标准包含有地王公司作为物业管理人应收取的物业管理费，但双方并无约定租金中所含物业管理费的具体数额，故浩文公司使用涉案商铺后，仍应按该约定的租金标准向张美云支付租金。如果涉案商铺在上述期间内确实应当缴纳物业管理费的，可由相应的物业管理公司按约定标准（或合理标准）向张美云直接主张权利。
对于支付租金的数额问题上，张美云诉求租金（含管理费）按25元／平方米的标准乘以涉案330号、334号、335号、341号、342号、345号共6间商铺总面积851.2平方米（249.43＋103.03＋65.45＋144.15＋144.15＋144.99），得出涉案6间商铺的月租金为21280元（25元／平方米×851.2平方米）的主张，没有违反合同的规定，原审法院予以认可。另外，浩文公司从商铺实际营业之日（2011年12月13日）至张美云起诉之日（2014年2月24日止）共使用涉案商铺26个月零12天，而《商铺租赁合同》约定开业后的2个月租金减半收取，故浩文公司应向张美云支付涉案商铺租金共计541120元（21280元／月×25个月＋21280元／月÷28天×12天）。对于张美云请求租金自2011年6月1日开始计算的主张，没有事实依据，原审法院不予认可。对于张美云要求浩文公司支付的租金一直计算至浩文公司腾空商铺并交还张美云之日止的问题，由于双方的租赁合同仍在继续，尚未解除，以后的租金张美云可待实际发生后，另行主张。对于张美云请求新世界公司和地王公司承担连带清偿责任的问题，由于新世界公司和地王公司仅受张美云委托将涉案商铺对外出租，未就涉案商铺向浩文公司收取过相关租金，因此，张美云主张请求新世界公司和地王公司承担连带清偿责任，理据不足，原审法院不予支持。
关于浩文公司与地王公司之间是租赁关系还是合伙关系的问题。首先，地王公司与余盼文、梁春浩、黄文聪在涉案《商铺租赁合同》中约定：地王公司将涉案商铺出租给余盼文、梁春浩、黄文聪使用；租赁期内，余盼文、梁春浩、黄文聪对租赁商铺的经营项目独立经营和管理，自担风险、自负盈亏。双方还就租赁物的面积、租赁期限、租金的收取及逾期支付租金应承担的违约责任等内容进行了约定，却并无约定双方在租赁期限内对涉案商铺的经营项目进行合伙经营。可见，双方的上述约定明显符合租赁关系的法律特征。其次，虽然《商铺租赁合同》约定双方的投资或补贴款需汇入地王公司设立的银行账户中，由双方进行共管，地王公司对余盼文、梁春浩、黄文聪的经营收入和负责状况有随时查询和监督的权利，但地王公司是根据余盼文、梁春浩、黄文聪的投资比例支付装修等费用补贴，其收取的租金也是基于余盼文、梁春浩、黄文聪的经营收入而浮动。因此，地王公司对共管账户的使用及余盼文、梁春浩、黄文聪的经营状况进行监督符合常理，也确有必要。况且双方在《商铺租赁合同》约定租赁商铺的经营项目开业且双方对账户资金结算完成后，共管账户注销，即双方仅约定对经营项目开业前的投资或补贴款的进行共管。再次，涉案《商铺租赁合同》约定：租赁期满，如果地王公司或余盼文、梁春浩、黄文聪与租赁商铺全体业主达成新的租赁协议的，余盼文、梁春浩、黄文聪自愿投资不少于400万用于酒店整体翻新、装修、修改的用途，地王公司应无条件配合余盼文、梁春浩、黄文聪继续租赁本商铺，双方按地王公司占40.9%，余盼文、梁春浩、黄文聪占59.1%的比例承担利润与风险。可见，双方约定在涉案《商铺租赁合同》的租赁期满后，若余盼文、梁春浩、黄文聪继续投资承租且符合条件的，双方届时才成立合伙关系。基于上述理由，原审法院认为双方之间形成租赁合同关系。浩文公司主张双方存在合伙关系，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于张美云诉请浩文公司支付2013年2月20日之前的租金是否超过诉讼时效的问题。《商铺租赁合同》约定的租金支付形式为每月支付，该租金为定期给付之债，且基于同一合同而逐渐产生，相互间具有连续性、关联性和整体性。如果从每一笔租金支付期限届满之日起算诉讼时效期间，势必会增加诉累，不利于节约诉讼成本，提高诉讼效率，故本案应当从最后一笔租金支付期限届满日起算诉讼时效期间。由于浩文公司至今仍在使用涉案商铺，故张美云诉请浩文公司支付2013年2月20日之前的租金没有超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、台山市浩文酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付位于台山市台城台山地王广场F2区330、334、335、341、342、345号共6间商铺（计算至2014年2月24日）的租金541120元给张美云。
二、驳回张美云的其他诉讼请求。
如果台山市浩文酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11461元、保全费4350元，合共15811元，由张美云负担4685元，台山市浩文酒店管理有限公司负担11126元（张美云已垫付，台山市浩文酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内付回给张美云）。
当事人二审的意见
浩文公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，改判驳回张美云的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由张美云承担。主要事实和理由是：一、一审判决认定事实错误，要求浩文公司向张美云支付物业管理费没有任何事实和法律依据。浩文公司与地王公司在签订的《商铺租赁合同》中约定租金标准为25元／平米，该标准包括租金以及物业管理费，且支付前提是地王公司支付了装修补贴款，浩文公司开始营业，地王公司提供了约定的物业管理服务。张美云没有履行《商铺租赁合同》中任何关于物业管理的义务，一审判决未依法查明支付租金的条件是否成就，无视张美云的授权人即地王公司的严重违约行为，无视张美云是否提供了物业管理服务，认定租金按照25元／平米计算，属于认定事实错误。而且事实上，浩文公司已经缴纳了涉案商铺2012年7月1日之后的物业管理费给创基公司。一审判决浩文公司支付含物业管理费在内的租金25元／平米给张美云，等于是判决浩文公司支付双重的物业管理费，明显存在错误。
二、浩文公司与创基公司签订的协议合法有效。2012年6月30日，地王公司将包括张美云的商铺在内的整个地王公司的商铺的管理经营权委托给创基公司，即使创基公司是无权代理，创基公司与地王公司也构成表见代理，浩文公司有充分理由相信创基公司有权代表地王公司签订合同，收取租金等。2012年6月30日之后的租金及物业管理费，浩文公司已经与地王公司达成了协议，并且一直履行协议至今。因此，浩文公司与创基公司签订的协议依法有效，浩文公司不应重复支付租金及物业管理费，浩文公司无须支付租金给张美云。
三、原审判决支持张美云超过了诉讼时效的租金，适用法律错误。浩文公司从2011年开始装修涉案房产，一直有工作人员在场。张美云称2011年6月取得商铺产权，但是张美云在起诉之前从未向浩文公司主张过租金或者其他费用。根据《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，出租人提起诉讼的时效期间为一年。在合同约定明确履行期限和租金按月支付的情况下，原审判决认定租金应从最后一笔租金支付期限届满日计算时效与法律规定不符。
张美云答辩称：已经发生法律效力的（2014）江中法民一终字第504号民事判决中已经认定浩文公司的上诉理由没有事实和法律根据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回浩文公司的上诉请求。
新世界公司、地王公司二审均没有陈述意见。
张美云二审期间补充提交以下证据：
（2014）江中法民一终字第504号民事判决原件一份，证明浩文公司的上诉理由不成立。
浩文公司、新世界公司、地王公司二审期间均没有新的证据提交。
浩文公司对张美云提交的证据的真实性没有异议，但对其合法性和关联性有异议，且认为该判决错误，该案与本案情况也不完全相同，而且我国不是判例法国家，不适用判例法。
经审查，张美云在二审提交的证据与本案没有关联性，本院不予采纳。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对浩文公司提出上诉的问题。综合各方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、浩文公司是否应向张美云支付租金及支付租金的数额？二、张美云诉请浩文公司支付2013年2月20日之前的租金是否超过诉讼时效？
关于浩文公司是否应向张美云支付租金及支付租金数额的问题。首先，虽然《商铺租赁合同》约定地王公司按梁春浩、余盼文、黄文聪在经营项目中的投资比例支付装修等补贴费用，但并无约定梁春浩、余盼文、黄文聪支付租金应以地王公司向其支付装修等补贴款为条件，故浩文公司以此为由拒绝支付租金的理由不能成立，本院不予支持。
其次，创基公司受地王公司委托对地王广场商铺进行管理后，与浩文公司签订《商铺租赁合同补充协议》，约定从2012年7月1日起免除基本租金，物业管理费按每月80000元收取。由于张美云只是授权地王公司对其商铺进行招租、签订租赁合同并确定租金及管理费，并无约定地王公司对以上委托事项享有转委托权，在没有证据证明张美云同意的情况下，该补充协议只对协议的双方即浩文公司与创基公司有效，对张美云不具有约束力。至于浩文公司主张即使创基公司是无权代理，创基公司与地王公司也构成表见代理，浩文公司与创基公司签订的协议合法有效的问题。由于浩文公司未能举证证明其有理由相信地王公司对张美云授权的事项有转委托的权利；且即使地王公司与创基公司之间存在表见代理的情形，创基公司的代理行为也仅对地王公司、创基公司和浩文公司有效，对张美云不发生法律效力，故浩文公司的上述主张，理据不足，本院不予采纳。
再次，根据《商铺租赁合同》的约定，涉案商铺的基本月租金为每月税前营业额110万元以下的，按租赁商铺建筑面积25元／平方米计算。虽然《商铺租赁合同》约定该租金标准包含有地王公司作为物业管理人应收取的物业管理费，但双方并无约定租金中所含物业管理费的具体数额，故浩文公司使用涉案商铺后，仍应按该约定的租金标准向张美云支付租金。如果涉案商铺在上述期间内确实应当缴纳物业管理费的，可由相应的物业管理公司按约定标准（或合理标准）向张美云直接主张权利。
综上，浩文公司自涉案商铺实际营业之日起（2011年12月13日）至张美云起诉之日（即2014年2月24日）止共使用涉案商铺26个月零12天，而《商铺租赁合同》约定开业后的2个月租金减半收取，故原审判令浩文公司应向张美云支付涉案商铺租金541120元，处理恰当，本院予以维持。
关于张美云诉请浩文公司支付2013年2月20日之前的租金是否超过诉讼时效的问题。《商铺租赁合同》约定的租金支付形式为每月支付，该租金为定期给付之债，且基于同一合同而逐渐产生，相互间具有连续性、关联性和整体性。如果从每一笔租金支付期限届满之日起算诉讼时效期间，势必会增加诉累，不利于节约诉讼成本，提高诉讼效率，故本案应当从最后一笔租金支付期限届满日起算诉讼时效期间。由于浩文公司至今仍在使用涉案商铺，故张美云诉请浩文公司支付2013年2月20日之前的租金没有超过诉讼时效。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。浩文公司的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11461元，由台山市浩文酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一五年四月十日
书 记 员 谢惠英