贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔23民终856号上诉人（原审被告）：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司。住所地贵州省兴义市桔山街道办事处花月村。法定代表人：易江平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：付光禄，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权被上诉人（原审原告）：曾传栋，男，1983年10月3日生，汉族，昆明贵宁文化传播有限公司经理，住兴义市。上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称为安达公司）因与被上诉人曾传栋商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2016）黔2301民初5450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安达公司上诉请求：撤销原判，依法对逾期办理权属证书违约金数额进行改判。事实和理由：一审判决安达公司以曾传栋已付购房款365277元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准计算两年支付逾期办理权属证书违约金，明显过高。应根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定进行调减。被上诉人曾传栋答辩称：因安达公司未办理曾传栋所购房屋产权证书，导致曾传栋不能行使房屋所有权、用益物权等相关权能，一审对本案逾期办理权属证书违约金标准的认定符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。曾传栋向一审法院起诉请求：1.请求判令安达公司支付从2012年6月30日到2016年10月31日延期办证违约金95168元；2.诉讼费用由安达公司承担。一审法院认定事实：2011年6月15日，曾传栋因购房而与安达公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：安达公司将位于兴义市蓝天花园紫薇园B19栋802号商品房出售给曾传栋，建筑面积147.7平方米，房屋总价款为365277元，交房时间为2012年6月30日前。同时约定，安达公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。曾传栋按合同约定将购房款付清后，于2013年6月入住该房，但安达公司未向曾传栋提供符合移交该房条件的相关手续，亦未向房屋登记机关提交相关材料并办理备案登记，致使曾传栋至今未办理得该房屋的权属证书。另经查询，2014年10月至2016年10月期间，中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准年利率进行多次调整，其中1-3年期的中长期贷款基准年利率最高为6.00%，最低为5.50%。一审法院认为，曾传栋与安达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应受到法律的保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案曾传栋按合同约定已将该房购房款全部付清，完全履行了《商品房买卖合同》上所确定的义务，而安达公司至曾传栋起诉之日仍未按《商品房买卖合同》中“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”的约定履行义务，致使曾传栋至今未办理得该房屋的权属证书的行为，已构成违约，故曾传栋未能在期限内办理权属证书系安达公司的责任所致，安达公司依法应承担违约责任。关于曾传栋诉请违约金是否适用诉讼时效的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内（2012年9月28日前）申请该商品房所有权初始登记。但至今曾传栋仍然无法办理房屋所有权初始登记，安达公司应承担违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”之规定，曾传栋诉请的违约金系按日进行计算的，对于按日累计计算的违约金，违约一日就产生一日的违约金，此时的违约金属于一种继续性债权请求权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性。即逾期一日算一日违约金，每日单独发生违约金，每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效。因此，本案中，曾传栋2016年10月25日起诉之日往前倒推两年之日即2014年10月25日之后的违约金请求权，未超过诉讼时效，2014年10月25日前的违约金请求权已超过诉讼时效，丧失胜诉权，依法不受法律保护。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”之规定，延期办证违约金的诉讼时效期间，应自合同约定的办证期限届满之日起算，亦即自开发商的违约行为发生之日起算。而本案曾传栋未提供证明本案存在诉讼中止、中断情形的证据，故曾传栋诉请安达公司支付2014年10月25日前的违约金已过诉讼时效，不予支持。对于曾传栋诉请安达公司支付2014年10月25日至2016年10月31日的违约金的诉求，于事实和法律有据，予以支持。关于曾传栋主张的违约金是否过高的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满之前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失难以确定的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，双方签订的《商品房买卖合同》未约定逾期办证的违约金，依照法律规定，曾传栋诉请的违约金过高，不符合法律规定，故曾传栋主张的违约金只能以已付购房款总额365277元为计算基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2014年10月25日计算至2016年10月31日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以购房总款365277元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2014年10月25日起计付原告曾传栋违约金至2016年10月31日止；二、驳回原告曾传栋的其余诉讼请求。案件受理费2180元，减半收取1090元，由原告曾传栋承担575.74元，被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担514.26元。除对一审查明的案件事实予以确认外，二审另查明：曾传栋与安达公司订立的《商品房买卖合同》约定，曾传栋所购涉案房屋总价款365277元中，首款款为110277元，余款255000元曾传栋系通过银行按揭贷款方式支付。本院认为：综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点在于原判对逾期办证违约金的计算标准是否适当的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案虑及曾传栋所支付房款中有部分系按揭贷款，即已在涉案商品房所有权之上设置了负担，权利的处分受到一定限制，并结合曾传栋实际损失的举证及合同履行情况，结合贵州省内同类纠纷的处理情况及鉴于此类案件数量较大、业主人数众多，从平衡出卖人和买受人双方利益考虑，本案酌情按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率作为安达公司逾期办证违约金的计算标准为宜。综上，原审判决审判程序合法，但认定基本事实不清，实体处理不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十五之规定，判决如下：一、维持贵州省兴义市人民法院（2016）黔2301民初5450号民事判决第（二）项；二、撤销贵州省兴义市人民法院（2016）黔2301民初5450号民事判决第（一）项；三、由上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以被上诉人曾传栋已付购房总款365277元为基数，按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率，从2014年10月25日起计付曾传栋逾期办证违约金至2016年10月31日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2180元，减半收取1090元，由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司负担730元，由曾传栋负担360元；二审案件受理费2180元，由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司负担1454元，曾传栋负担726元。本判决为终审判决。审判长  刘筱青审判员  蒋 松审判员  付 君二〇一七年六月十七日书记员  罗 涛