辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2826号
上诉人（原审原告）：沈阳友惠投资有限公司，住所地：沈阳市皇姑区泰山路69-58号。
法定代表人：金玲，该公司总经理。
委托代理人：王长东，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地：沈阳市沈河区十一纬路100号。
法定代表人：刘喜昌，该分行行长。
委托代理人：罗婕，北京京创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳东森地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区正阳街285号。
法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。
委托代理人：王日宏，男，1960年12月26日出生，汉族，该公司法律顾问。
上诉人沈阳友惠投资有限公司因与被上诉人交通银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称交行辽宁省分行）、沈阳东森地产开发有限公司（东森公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第73号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月6日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
沈阳友惠投资有限公司诉称：2011年，交行辽宁省分行将坐落于沈阳市沈河区十纬路35号的400平方米房产出售给东森公司，并将该房产更名过户给东森公司。2012年4月份，东森公司与沈阳友惠投资有限公司签订《存量房买卖合同》，约定东森公司将该房产出售给沈阳友惠投资有限公司。《存量房买卖合同》签订后，沈阳友惠投资有限公司即履行了向东森公司支付房款的义务，双方也共同到房产管理部门办理了产权变更登记，后沈阳友惠投资有限公司取得了该房屋的产权证。沈阳友惠投资有限公司购买该房屋后，交行辽宁省分行和东森公司合谋并由交行辽宁省分行一直占用该房至今。沈阳友惠投资有限公司多次通知交行辽宁省分行和东森公司搬离并将该房屋退还给沈阳友惠投资有限公司，交行辽宁省分行和东森公司均拒绝。后沈阳友惠投资有限公司提出按照市场价格租给交行辽宁省分行使用，交行辽宁省分行亦不同意。沈阳友惠投资有限公司认为，沈阳友惠投资有限公司作为该房屋的独立产权人，即对该房屋拥有独立的占有、使用、收益、处分的权利。交行辽宁省分行和东森公司在未经沈阳友惠投资有限公司同意的情况下，一直占用该房屋且不向沈阳友惠投资有限公司交纳占用期间的租金，侵犯了沈阳友惠投资有限公司的物权，交行辽宁省分行和东森公司的违法侵权行为致使沈阳友惠投资有限公司遭受了巨大的损失。因此，为维护沈阳友惠投资有限公司合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，请求判令交行辽宁省分行和东森公司立即将坐落于沈阳市沈河区十纬路35号的400平方米房屋腾退，并将该房屋返还给沈阳友惠投资有限公司；判令交行辽宁省分行和东森公司支付2013年7月1日至2013年12月31日期间的房屋租金人民币30万元（以1500元每平方米每年为准）；判令交行辽宁省分行和东森公司支付自2013年12月31日起至实际腾房之日止的租金（按上述标准）；判令交行辽宁省分行和东森公司以应付租金为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为标准，向沈阳友惠投资有限公司支付逾期付款利息；判令交行辽宁省分行和东森公司承担诉讼费。
交通银行股份有限公司辽宁省分行辩称：一、我行不是本案的被告，沈阳友惠投资有限公司混淆合同、侵权法律关系，诉讼请求应当驳回。（一）沈阳友惠投资有限公司第一项诉讼请求，要求腾退房屋的主张不成立。沈阳友惠投资有限公司主张的房产在我行七楼，我行从建国后就一直享有该房产的所有权，后将房屋出售给东森公司，鉴于购买新的办公楼在建中，双方明确约定了我行有权占有使用到搬迁之日。沈阳友惠投资有限公司购买房屋时，对上述事实早已明知并且认可。目前，我行已经将本案诉讼中的标的物于2014年3月交付东森公司，沈阳友惠投资有限公司是否取得房屋的使用权系与东森公司的房屋买卖合同中“交付”问题，因为我行目前没有占有房屋情况，所以，沈阳友惠投资有限公司的腾退房诉讼请求不成立。（二）沈阳友惠投资有限公司第二项诉讼请求要求判令交行辽宁省分行和东森公司支付2013年7月1日到12月31日期间的租金30万元，也是于法无据，不能成立。该项诉讼请求涵盖以下错误，应当驳回：1、混淆了租金和租金损失的概念。众所周知，支付租金是租赁合同的权利义务内容，我行从来没有与沈阳友惠投资有限公司签订任何租赁合同，也没有任何租赁的意思表示，故我公司没有支付租金的义务。2、混淆了合同关系和侵权关系。沈阳友惠投资有限公司在起诉状中认为“交行辽宁省分行和东森公司侵犯了沈阳友惠投资有限公司的物权”，鉴于沈阳友惠投资有限公司与东森公司系买卖房屋的合同关系，合同具有相对性，该合同履行中的纠纷与我行无关，我行不应该承担民事责任；同时，本案明显不是违约责任和侵权责任竞合的情况，我行与东森公司没有共同侵权的可能，交行辽宁省分行和东森公司共同承担责任没有任何法律依据。3、混淆了房屋所有权证书和所有权能。沈阳友惠投资有限公司在起诉状中认为“沈阳友惠投资有限公司作为房屋的独立产权人，即对房屋拥有占有使用收益处分的权利”，这是对所有权证书和所有权权能的混淆。在实践中，存在大量因为法定和约定事项，例如买卖不破租赁，对交付日期特别约定等，导致二者分离的情况，本案中，沈阳友惠投资有限公司明知我行对该房屋占有、使用的客观情况，对于取得房屋所有权证书后，经过一段时间才能交付的事实是认可的。正是沈阳友惠投资有限公司自己的在先约定，导致了现在所有权证书应有权能和实际权能不符合的情况，沈阳友惠投资有限公司认为只要取得了房屋所有权证书，就当然享有了占有使用收益处分的权利，这是错误的理解。二、沈阳友惠投资有限公司虽然取得房产证，但是在取得所有权的时候，占有使用权受到了限制，无权向我行主张侵权。（一）沈阳友惠投资有限公司购买房屋时，对于房屋的使用状况明知。东森公司在出售房屋时，明确告知了沈阳友惠投资有限公司我行占有使用的事实，沈阳友惠投资有限公司还是自愿购买，是对自己所有权限制的认可。从生活常识上讲，我行涉诉的房产位于整体建筑17，000平方米的一个楼层，我行占有使用该房产情况是众所周知的事实。（二）沈阳友惠投资有限公司从来将没有获得占有、使用的所有权权能。从沈阳友惠投资有限公司起诉状等文书自认中，均表明沈阳友惠投资有限公司购买房屋时，对我行在先的合法占有使用房屋是明知的，对所有权权能不能完全获得是明知的，否则，沈阳友惠投资有限公司为何不从获得房产证书之日，而是在起诉状中从2013年7起才主张占有、使用房屋？三、我行系有合法依据的占有和使用，没有过错，不构成侵权。（一）我行占有房屋具有合法依据，没有违法行，不是侵权行为。我行在2010年出售给东森公司该房屋的时候，明确约定，我行有权使用该房屋至东森公司提供给我行新的办公房屋，在东森公司获得房屋产权证书的时候，东森公司所有权就受到了限制，同样东森公司出售房屋时，也明确告知沈阳友惠投资有限公司该房屋实际由我行占有使用的情况。我行只要依据的合同是合法有效的，就是合法占有，即没有侵权行为；（二）我行的占有行为，没有侵权结果的发生。我行早在沈阳友惠投资有限公司购买前就有权占有、使用房屋，不存在结果发生在侵权行为之前的可能。沈阳友惠投资有限公司没有获得房屋的占有、使用权的结果，是与东森公司合同约定交付没有实现。（三）我行的占有行为与沈阳友惠投资有限公司的不占有房屋没有因果关系。沈阳友惠投资有限公司无法占有使用房屋的原因，是与东森公司房屋买卖合同的履行中“是否交付？何时交付”的纠纷，我行合法占有在先，与我公司没有直接因果关系。（四）我行没有主观过错。我行所有的行为均无违法或违约，没有所谓串通、合谋等侵权故意。沈阳友惠投资有限公司虽然取得房产证书，但是仅能依据合同向东森公司主张交付，向我行主张侵权没有法律依据的。综上所述，恳请法院驳回沈阳友惠投资有限公司对我行的诉讼请求。
沈阳东森地产开发有限公司辩称：一、我公司与沈阳友惠投资有限公司在2012年4月开始协商购买本案所涉房产相关事宜，当时已经将该房产的现状明确、完整地告知了沈阳友惠投资有限公司，该房产是我公司与其原始所有人交行辽宁省分行双方房产置换所得，即我公司向交行辽宁省分行提供新的办公楼，该房产归我公司所有，当时交行辽宁省分行新办公楼正在建设中，需待我公司交付新办公楼后，交行辽宁省分行才能腾出该房产。在我公司向交行辽宁省分行交付新办公楼之前，暂时由交行辽宁省分行占有和使用，该房产具体交付日期暂无法确定。沈阳友惠投资有限公司对该房产的上述情况也明确表示充分、全部了解和理解，并要求我公司对此给予其一定的补偿，经协商，我公司同意在双方约定的总价款中让利2，000万元，给予沈阳友惠投资有限公司补偿。此后，双方签订了《存量房买卖合同》，并在房产管理部门为沈阳友惠投资有限公司办理了房产过户手续。上述事实说明沈阳友惠投资有限公司对交行辽宁省分行在未迁至新办公楼之前，暂时占有使用该房产是明知和同意的，我公司也对此给予了沈阳友惠投资有限公司补偿，并不存在我公司与交行“合谋占用该房屋”的事实。同时也不存在2013年7月1日向沈阳友惠投资有限公司交付该房产的约定和承诺。故沈阳友惠投资有限公司诉讼请求立即腾退和返还该房屋无事实和法律依据。二、沈阳友惠投资有限公司诉讼请求我公司支付租金及计算的起止日期及数额只是沈阳友惠投资有限公司的单方意思表示，既不是双方约定，也不符合法律规定。所以不应当作为本案的裁判依据，更无从谈起所谓的“逾期付款利息”。根据上述事实，沈阳友惠投资有限公司诉求我公司支付交行辽宁省分行占用该房产期间租金没有任何事实和法律依据。三、交行辽宁省分行已经腾空涉案房产，现并无人使用，同样，也不存在该房产“立即腾退和交付”问题。综上所述，沈阳友惠投资有限公司全部诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院查明事本案事实，驳回沈阳友惠投资有限公司诉讼请求，依法维护我公司的合法权益。
原审法院经审理查明，交行辽宁省分行原办公楼整体建筑面积17，273.55平方米，包括具备单独产权证的六处房屋及单独土地证的两处土地。本案涉案房产，即坐落于沈阳市沈河区十纬路35号的400平方米房产，位于整幢办公楼七楼。
2010年9月，东森公司作为甲方，交行辽宁省分行作为乙方，签订《购房协议》，协议约定东森公司为交行辽宁省分行开发建设新办公楼，交行辽宁省分行的建筑面积17，273.55平方米现办公楼产权归东森公司。其中第二条第六款约定“因乙方新购置的办公营业场所为甲方开发并出售给乙方的，甲方允许乙方在乙方新的办公营业场所装修完毕并可以使用后，再搬迁出本协议项下乙方出售给甲方的房产并交付给甲方，乙方未搬迁出前，可不向甲方产任何款项（包括但不限于租金）并使用该房产。”
2011年4月，交行辽宁省分行与东森公司签订《存量房买卖合同》，约定东森公司购买涉案400平方米房屋，总价款人民币3，320，000元。
2012年4月，东森公司与沈阳友惠投资有限公司签订《存量房买卖合同》，约定沈阳友惠投资有限公司购买涉案400平方米房屋，总价款人民币3，473，200元。沈阳友惠投资有限公司于2012年12月27日取得房屋产权证。
2014年3月，交行辽宁省分行将涉案的400平方米房屋交付给东森公司，东森公司书面确认。
交行辽宁省分行于2014年7月10日搬出整体17，273.55平方米办公楼及相应场地，交付东森公司。同日，东森公司交付沈阳友惠投资有限公司。
上述事实，有当事人陈述、等证据，经庭审质证，原审法院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，关于沈阳友惠投资有限公司主张交行辽宁省分行和东森公司交付涉案房屋的诉讼请求，因东森公司已于2014年7月10日将整体17，273.55平方米办公楼及相应场地交付沈阳友惠投资有限公司，故沈阳友惠投资有限公司此项诉讼请求已经实现。
关于沈阳友惠投资有限公司主张交行辽宁省分行和东森公司给付自2013年7月1日至2013年12月31日及2013年12月31日至实际腾房之日止的房屋租金的诉讼请求，因沈阳友惠投资有限公司与交行辽宁省分行和东森公司之间并无房屋租赁合同法律关系，故沈阳友惠投资有限公司的诉求实质为请求交行辽宁省分行和东森公司给付占用房屋的相应费用。对于此项诉讼请求，该院认为，虽然交行辽宁省分行和东森公司签订的《存量房买卖合同》第五条约定：“付款及房屋交付方式，按下列第3种方式办理：3.本合同签订后，买受人自行一次性全额付款，双方办理转移登记，同时出卖人将出售的房屋交付给买受人。”但因此合同为在房产局办理备案使用，且合同双方在履行合同过程中未依此约定实际履行，故沈阳友惠投资有限公司据此主张交行辽宁省分行和东森公司向其承担赔偿责任没有事实及法律依据。
但东森公司从交行辽宁省分行置换涉案房屋后又将房屋出售给沈阳友惠投资有限公司，与沈阳友惠投资有限公司形成房屋买卖合同法律关系，东森公司对沈阳友惠投资有限公司应承担标的物的权利瑕疵担保责任，即保证沈阳友惠投资有限公司在购买诉争房屋后能完整享有所有权，应在合理期限内将房屋交付沈阳友惠投资有限公司，而沈阳友惠投资有限公司在取得涉案房屋产权后一年多的时间仍未能实际占有、使用，因此东森公司应向沈阳友惠投资有限公司承担相应的违约责任。但因沈阳友惠投资有限公司在购买时亦应明知交行辽宁省分行实际占有使用涉案房屋的事实，而未与东森明确约定交房时间，亦存在一定过错，故亦应自行承担相应责任。
现沈阳友惠投资有限公司主张交行辽宁省分行和东森公司自2013年7月1日起给付房屋占用费依据不足，沈阳友惠投资有限公司起诉之日（2013年12月24日）应视为其明确主张权利的时间，而在其向交行辽宁省分行和东森公司主张权利后应给予交行辽宁省分行和东森公司合理的交付期限，故本院酌定，以沈阳友惠投资有限公司起诉后一个月即2014年1月24日作为东森公司应向沈阳友惠投资有限公司交付涉案房屋的时间。虽然交行辽宁省分行于2014年3月将涉案房屋腾空，但因其仍实际控制整幢办公楼，沈阳友惠投资有限公司无法实际占有、使用涉案房屋，故应以交行辽宁省分行向东森公司、东森公司向沈阳友惠投资有限公司交付整幢办公楼及相应场地的时间，即2014年7月10日作为认定东森公司向沈阳友惠投资有限公司交付涉案房屋的时间，故东森公司应承担自2014年1月24日至2014年7月9日期间的房屋占用费用。
关于房屋占用费的标准问题，参照沈阳市物价局、沈阳市房产局联合下发的沈价发（2011）68号文件附表关于沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金，涉案房屋坐落于沈阳市沈河区十纬路，该地段办公用房租金为35元／平方米／月（建筑面积）。
综上所述，东森公司应支付房屋占用费人民币77，000元（35元／平方米／月×5.5个月×400平方米）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第六十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、沈阳东森地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，一次性给付沈阳友惠投资有限公司房屋占用费人民币77，000元（自2014年1月24日至2014年7月9日）；二、驳回沈阳友惠投资有限公司的其他诉讼请求。如沈阳东森地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币5，800元，由沈阳友惠投资有限公司负担人民币1，000元，由沈阳东森地产开发有限公司负担人民币4，800元。
宣判后，上诉人沈阳友惠投资有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决；依法判令两被上诉人支付2013年7月1日至2013年12月31日期间的占用房屋的使用费30万元；依法判令两被上诉人支付自2013年12月31日起至实际腾房之日止的占用房屋的使用费用；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：原审判决认定事实不清，采信证据不当，使用法律不当。1、一审判决以二被上诉人在履行合同过程中未按照登记备案的《存量房买卖合同》约定实际履行理由，认定二被上诉人不应当向上诉人承担赔偿责任，属认定事实不清。2、原审法院回避东森公司与交通银行之前曾经做出2013年6月办理房屋意思表示的基本事实，属于认定事实错误，采信证据不当。3、原审法院将上诉人起诉之日视为明确主张权利的时间，属于认定事实错误。4、原审法院以2011年政府指导租金价格作为判令房屋占用费根据，从时效性上看不符合诉争请求，从客观真实性上看偏离过大。5、一审判决仅以合同责任判决东森公司承担房屋占用费用，属于适用法律错误。
被上诉人交通银行股份有限公司辽宁省分行答辩称：请求维持原判。
被上诉人沈阳东森地产开发有限公司答辩称：请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为：本案二审的争议焦点为二被上诉人应否向上诉人支付2013年7月1日至2013年12月31日期间的房屋租金及2013年12月31日至实际腾房之日止的房屋占用费。本案被上诉人东森公司从被上诉人交行辽宁省分行置换涉案房屋后又将房屋出售给上诉人，与上诉人形成房屋买卖合同法律关系，东森公司对上诉人应承担标的物的权利瑕疵担保责任，即保证上诉人在购买诉争房屋后能完整享有所有权，应在合理期限内将房屋交付上诉人，而上诉人在取得涉案房屋产权后一年多的时间仍未能实际占有、使用，因此东森公司应向上诉人承担相应违约责任。但因上诉人在购买时亦应明知交行辽宁省分行实际占有使用涉案房屋的事实，而未与东森明确约定交房时间，亦存在一定过错，故亦应自行承担相应责任。现上诉人主张二被上诉人自2013年7月1日起给付房屋占用费依据不足，其起诉之日（2013年12月24日）应视为其明确主张权利的时间，而在其向交行辽宁省分行和东森公司主张权利后亦应给予交行辽宁省分行和东森公司合理的交付期限，故原审酌定，以上诉人起诉后一个月即2014年1月24日作为二被上诉人应交付涉案房屋的时间。虽然交行辽宁省分行于2014年3月将涉案房屋腾空，但因其仍实际控制整幢办公楼，上诉人无法实际占有、使用涉案房屋，故应以交行辽宁省分行向东森公司、东森公司向上诉人交付整幢办公楼及相应场地的时间，即2014年7月10日作为认定东森公司向上诉人交付涉案房屋的时间，故原审判令东森公司承担自2014年1月24日至2014年7月9日期间的房屋占用费用并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，800元，由上诉人沈阳友惠投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。