上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第8299号
原告（反诉被告）上海达昌超市有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人毕仲仁，董事长。
委托代理人毕容，女。
委托代理人叶宝强，上海市中炀律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海木得利屋食品销售有限公司，注册地上海市长宁区，经营地上海市虹口区。
法定代表人许海南，执行董事。
委托代理人姜卫平，男。
委托代理人高珏敏，上海市联合律师事务所律师。
原告上海达昌超市有限公司（以下简称达昌公司）诉被告上海木得利屋食品销售有限公司（以下简称木得利屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理。之后，木得利屋公司提出反诉。本案依法适用简易程序，于2015年6月24日、9月24日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）达昌公司的委托代理人毕容、叶宝强、被告木得利屋公司的委托代理人姜卫平、高珏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海达昌超市有限公司诉称，2009年12月1日，达昌公司以上海荣盈晟商贸有限公司的名义与出租人上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司就上海市浦东新区锦延路XXX-
XXX号商铺签订了《上海市房屋租赁合同》，租期自2009年12月1日起至2015年3月31日止。后经出租人同意，达昌公司将上述房屋内80平方米的部分房屋转租给木得利屋公司，用于面包房的生产和销售使用，并将转租合同备份于出租人处。转租合同约定，房屋租赁期自2010年2月1日起至2015年1月5日止。租赁期满，达昌公司有权收回房屋。合同期满后，达昌公司未收到木得利屋的续租要求。2014年12月11日，达昌公司以律师函形式告知木得利屋公司合同到期前搬离房屋，但木得利屋公司拒不搬离。故达昌公司起诉至法院，要求判令：1、木得利屋公司搬离承租房屋；2、木得利屋公司按照月租金人民币（以下币种同）30，526元的两倍，支付自2015年1月5日起至实际搬离之日止的房屋使用费（实际结算时应扣除木得利屋公司已支付的费用）；按1，500元／月支付自2015年10月1日起实际搬离之日止的物业管理费；3、木得利屋公司赔偿因其过错导致达昌公司受到的行政处罚损失11，000元；4、本案的诉讼费、鉴定费由木得利屋公司承担。
被告上海木得利屋食品销售有限公司辩称，不同意达昌公司的诉讼请求。双方合同期限为8年，并非5年，现尚未到期。达昌公司提供的合同系单方伪造并修改。两倍租金的使用费标准没有合同依据。行政处罚是因为达昌公司注销部分经营范围造成。双方关系实质为承包经营关系，期限应与营业执照的经营期限一致，且其享有优先权。2015年1月8日、20日、22日，达昌公司三次强行关闭其门店，并进行了停水停电，造成其无法经营，产生经营损失。同时，达昌超市擅自销售“万贺”面包，跟木得利屋公司经营的“千贺屋”品牌面包进行不正当竞争。2015年6月1日，达昌公司发函告知其行政处罚决定书，其才发现达昌公司已恶意将经营范围中的“预包装食品”予以注销。故木得利屋公司提起反诉，要求：1、达昌公司立即办理“食品现制现售”的上海市餐饮服务许可证以及向工商局申请增加“食品现制现售”和“预包装食品”的经营范围；2、达昌公司赔偿经济损失27，329元；3、达昌公司开具5年的租赁费、物业管理费、水电费发票；4、反诉费由达昌公司承担。
针对反诉请求，达昌公司辩称，双方租赁期限已届满，不存在增设经营范围或办理相关餐饮许可证。经济损失是在合同期限之外由木得利屋公司自己造成的。木得利屋公司之前从未要求达昌公司开具过发票，现在达昌公司已经开具好发票，可以交付木得利屋公司。
经审理查明，2009年10月30日，达昌公司与上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司就上海市浦东新区锦延路XXX-
XXX号商铺签订了《上海市房屋租赁合同》，租期自2009年12月1日起至2015年3月31日止。之后，达昌公司将上述房屋中面积约80平方米的部分房屋转租给木得利屋公司，并与之签订了《商铺转租合同》。2014年12月11日，达昌公司发函给木得利屋公司，要求其在合同到期前搬离房屋。2014年12月29日，达昌公司再次发函给木得利屋公司，称若木得利屋公司任何合同期限为8年，应提供相应证据予以证明，否则应于合同到期前搬离房屋。之后，木得利屋公司未能搬离房屋。2015年1月8日、20日、22日，双方因承租问题多次发生纠纷，达昌公司对系争房屋实施了停水停电。2015年1月，达昌公司起诉来院，诉请如前。之后，木得利屋公司提起反诉，诉请亦如前。2015年5月15日，达昌公司注销了其经营范围内的“预包装食品”项目。2015年5月25日，上海市浦东新区市场监督管理局以系争房屋在营业执照无面包糕点现制现售经营范围的情况下经营面包糕点的现制现售业务为由，对达昌公司出具行政处罚决定书，对其罚款11，000元。
经达昌公司、木得利屋公司一致确认，2015年1月5日之前的租金已结清，之后木得利屋公司支付费用为277，530.51元，物业管理费支付至2015年9月30日，支付保证金55，000元。
审理中，木得利屋公司明确租金及物业管理费的开票金额为1，960，646.06元，水电费的开票金额为765，151.68元，消防费开票金额为18，000元。达昌公司表示同意开具租金、物业管理费及房屋占有使用费共计金额为1，960，646.06元的发票以及除消防费18，000元外的金额为765，151.68元的水、电费发票。
达昌公司、木得利屋公司分别提供一份《商铺转租合同》，两份合同除合同第3-1条、第4-2条外，其他合同条款基本一致。其中达昌公司提供合同的第3-1条约定：甲、乙双方约定，甲方于2010年2月1日向乙方交付该房屋。装修免租期为2个月，房屋租赁期自2010年2月1日起至2015年1月5日（加盖毕容个人章）止。第4-2条约定：租赁期起第一年每月租金为26，000元；第二年每月租金为27，050元；第三年每月租金为28，153元；第四年每月租金为29，310元；第五年每月租金为30，526元。木得利屋公司提供的合同第3-1条约定：甲、乙双方约定，甲方于2010年2月1日向乙方交付该房屋。装修免租期为2个月，房屋租赁期自2010年2月1日起至2018年1月31日止。第4-2条约定：租赁期起第一年每月租金为26，000元；第二年每月租金为27，050元；第三年每月租金为28，153元；第四年每月租金为29，310元；第五年每月租金为30，526元；第六年每月租金为31，802元；第七年每月租金为33，142元；第八年每月租金为34，549元。双方合同第4-1条约定：该房屋每月物业管理费为1，500元。第5-1条约定：甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时即本合同签署5日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为第一年租金的2个月的租金加两个月的物业管理费即55，000元。……租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第7-1条约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，则乙方应按租赁期结束之历月的租金标准继续向甲方双倍支付相应的使用费，并继续按本合同约定支付管理费、公共事业费用和其他费用，除此之外乙方还应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费。补充条款（单独一页即最后一页，双方均确认真实性）第1条约定：甲方需提供乙方生产经营面包和蛋糕所需要的营业执照、卫生许可证，保证乙方能正常生产和经营。由于乙方自行原因（如装修不符合要求）而不能取得生产经营面包和蛋糕所需要的营业执照、卫生许可证，责任由乙方全部承担。第2条约定：乙方享受超市内生产、销售面包的独家代理经营权以及蛋糕的经营权。第3条约定：租赁期满后乙方有优先续租权。毕容在合同尾部即补充条款页尾出租方达昌公司处加盖个人章，木得利屋公司在承租方处加盖公章，并由其法定代表人签字。对于上述两份合同，达昌公司及木得利屋公司均否认对方提供合同除最后一页外的真实性，称其是伪造的。后经达昌公司、木得利屋公司分别申请，本院依法委托了司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对两份合同进行了司法鉴定。2015年8月4日，该鉴定单位针对两份合同分别出具了鉴定意见书，鉴定结论为：未发现达昌公司提供合同最后一页补充条款即双方签章页与其他页上打印体字迹存在非一次制作形成的现象。木得利屋公司提供合同最后一页补充条款即双方签章页与其他页上打印体字迹不是一次制作形成。鉴定费共计2万元，达昌公司、木得利屋公司各支付1万元。对于该两份鉴定报告，达昌公司表示无异议，木得利屋公司表示存有异议，认为委托事项存在误导，鉴定方法也存在瑕疵，应做形成时间的鉴定。
达昌公司提供其向花木派出所调取的大房东处备份的转租合同，证明双方发生纠纷后，派出所要求大房东提供备份合同，之后大房东将该合同提供给派出所，该合同租赁期限与达昌公司提供的一致。对此，木得利屋公司表示真实性无法确认，即使是在大房东处备案的，也是达昌公司在隐瞒其的情况下，单方去交给大房东的。
木得利屋公司提供照片、损失清单、销售发票、进货发票、发货单等，证明2015年1月8日、20日、22日达昌公司突然强行关闭木得利屋公司经营的面包店，强行停水停电，造成其无法经营、物品报废，损失达26，263元；达昌公司恶意销售万贺面包，与其进行不正当竞争，其取证购买面包花费1，066元。对此，达昌公司表示停水停电的事实是有的，但此时双方合同已到期，该损失与本案无关联性。
另，达昌公司表示合同版本是其提供的，当时其拿了2份合同过去，签订合同的时候有毕容及其先生、许海南、味志浩司在场，签订合同是木得利屋公司的工作人员发现租赁期限写成2014年了，后来当场就改成了2015年，并加盖了毕容的私章。停电时间上，有一次停了1个小时左右，有一次很短，有一次停电时间很长。木得利屋公司先表示转租合同版本是达昌公司提供的，后又称双方在就补充条款达成一致后，是其将转租合同及补充条款打印出来，交由达昌公司盖章。停电时间上，一次停了一天，一次停了三个半小时，一次停了五个半小时。
以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、律师函、行政处罚决定书、营业执照、支付凭证以及达昌公司、木得利屋公司的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，本案争议焦点双方履行的是达昌公司提供的转租合同还是木得利屋公司提供的转租合同？从达昌公司及木得利屋公司陈述来看，双方均未否认转租合同最后一页与其他页非一次打印而成，而双方在确认两份转租合同最后一页真实性的情况下，也均未提及其他页在打印上与最后一页的区别，依常理两者应为一次打印而成，但从鉴定结论来看，达昌公司提供的合同与上述说法相印证，而木得利屋公司提供的合同与上述说法相悖，结合达昌公司在大房东处备份的转租合同，其与达昌公司提供的合同约定也为一致，故本院采信达昌公司提供的转租合同。该合同经双方签章确认，系达昌公司、木得利屋公司真实意思表示，内容合法有效，双方应按约履行。合同名称明确为商铺转租合同，合同内容对租赁期限、租金标准及支付方式、到期后返还等进行了具体约定，双方关系应属房屋租赁关系，木得利屋公司以合同补充条款第1、2条约定辩称双方属承包经营关系，本院不予采纳。合同到期后，木得利屋公司应将承租房屋返还。达昌公司要求木得利屋公司搬离承租房屋并支付搬离之前的房屋使用费及物业管理费，本院予以支持。就房屋使用费的标准，合同约定按租赁期结束之历月租金标准的双倍，该约定实为违约金的约定，考虑到该约定标准过高，本院根据木得利屋公司的意见并结合本案实际情况予以酌情降低，但木得利屋公司已支付的使用费应于扣除。达昌公司在将房屋转租木得利屋公司的同时，将营业执照也出借给木得利屋公司使用，应属违法行为，之后达昌公司注销了“预包装食品”等经营范围，而由于木得利屋公司在合同到期后未及时搬离，致使达昌公司因超出经营范围经营受到行政机关的处罚，对此双方均有责任，本院酌定双方各自承担行政处罚金额的一半。借用执照的行为本属违法，且双方合同也已到期终止，木得利屋公司以合同未到期为由要求达昌公司立即办理“食品现制现售”的上海市餐饮服务许可证以及向工商局申请增加“食品现制现售”和“预包装食品”的经营范围，本院不予支持。虽木得利屋公司在合同到期后未能及时搬离房屋，已属违约，但达昌公司在合同无约定的情况下擅自实施断电行为，也存在不当，考虑到木得利屋系经营面包生意，本院综合双方责任、停电时间以及木得利屋公司提供的损失证据酌情确定达昌公司的赔偿数额。木得利屋公司要求达昌公司赔偿其为调查达昌公司不正当竞争的花费1，066元，不具有法律依据。木得利屋公司要求达昌公司开具租赁费、物业管理费、水电费等发票，达昌公司对此表示同意，本院可据此判决。就消防费的开票主张，非木得利屋公司反诉的请求范围，达昌公司也不同意开具，本院不予处理。达昌公司要求将木得利屋公司支付的保证金抵扣欠付费用，并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海木得利屋食品销售有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区锦延路XXX-XXX号内的承租房屋；
二、被告（反诉原告）上海木得利屋食品销售有限公司应于本判决生效之日起三十日内按每月45，789元支付原告（反诉被告）上海达昌超市有限公司自2015年1月6日至被告（反诉原告）上海木得利屋食品销售有限公司实际搬离之日止的房屋使用费【实际结算时应扣除被告（反诉原告）上海木得利屋食品销售有限公司已支付的使用费277，530.51元及保证金55，000元】；
三、被告（反诉原告）上海木得利屋食品销售有限公司应于本判决生效之日起三十日内按每月1，500元的标准支付原告（反诉被告）上海达昌超市有限公司自2015年10月1日至实际搬离之日止的物业管理费；
四、被告（反诉原告）上海木得利屋食品销售有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿原告（反诉被告）上海达昌超市有限公司行政处罚损失5，500元；
五、原告（反诉被告）上海达昌超市有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿被告（反诉原告）上海木得利屋食品销售有限公司经济损失1万元；
六、原告（反诉被告）上海达昌超市有限公司应于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）上海木得利屋食品销售有限公司开具金额为1，960，646.06元的租金、物业管理费及房屋占有使用费发票以及金额为765，151.68元的水、电费发票；
七、驳回被告（反诉原告）上海木得利屋食品销售有限公司要求原告（反诉被告）上海达昌超市有限公司立即办理“食品现制现售”的上海市餐饮服务许可证以及向工商局申请增加“食品现制现售”和“预包装食品”经营范围的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费563元，减半收取计281.50元，反诉案件受理费（已减半收取）241元，鉴定费2万元，以上共计20，522.50元，由原告（反诉被告）上海达昌超市有限公司负担50元，被告（反诉原告）上海木得利屋食品销售有限公司负担20，472.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杜献伟
二〇一五年九月三十日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。