赤峰市松山区人民法院民 事 判 决 书(2015)松民初字第4385号原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所。住所地�赤峰市松山区。负责人王洪柱。委托代理人耿守信。被告刘秀云，女，52岁，汉族，退休工人，现住赤峰市松山区。被告陈丽娜，女，34岁，汉族，无职业，现住赤峰市松山区新城。被告孙伟，男，41岁，汉族，无职业，现住赤峰市松山区新城。被告张玉玲，女，38岁，汉族，无职业，现住址同上。被告孙双杰，女，27岁，汉族，职员，现住赤峰市松山区。委托代理人孙国森，男，61岁，汉族，农民，现住赤峰市松山区新城。被告孙领，男，38岁，汉族，职工，现住赤峰市松山区新城。被告孙国森，男，61岁，汉族，农民，现住赤峰市松山区新城。原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人诉被告刘秀云、陈丽娜、孙伟、张玉玲、孙双杰、孙领、孙国森请求确�债务人行为无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人的委托代理人耿守信，被告刘秀云、陈丽娜、孙伟、张玉玲、孙领、孙国森，被告孙双杰的委托代理人孙国森到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，并于2015年1月13日指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。管理人接管赤峰五甲万京置业有限公司后，发现该公司为解决资金问题,于2014年5月29日向被告借款1000万元，双方没有签订借款合同，而是与被告陈丽娜、孙伟、张玉玲、孙双杰、孙领、孙国森及六被告的委托代理人刘秀云签订了39份《商品房买卖合同》及1份《商品房回购协议书》，约定赤峰五甲万京置业有限公司将其开发的五甲万京（赤峰）信息科技产业园的房屋，以低价预售给各被告，被告同意赤峰五甲万京置业有限公司按预售价格回购上述房屋，各被告实际向赤峰五甲万京置业有限公司提供借款975万元，赤峰五甲万京置业有限公司按约定向被告支付了借款利息120万元。原告认为，赤峰五甲万京置业有限公司与被告虽然签订了《商品房买卖合同》，但是双方的真实意思并不是进行商品房买卖交易，而是以签订买卖合同的方式融资借款。由于签订商品房买卖合同并非是当事人的真实意思表示，且房屋销售价格明显低于市场售价，该行为违反了民事活动应当遵循的自愿、等价有偿和诚实信用的基本原则，故请求法院确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告陈丽娜、孙�、张玉玲、孙双杰、孙领、孙国森的委托代理人刘秀云签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告刘秀云、陈丽娜、孙伟、张玉玲、孙双杰、孙领、孙国森协助原告办理解除上述房屋的网签手续。被告刘秀云辩称，与赤峰五甲万京置业有限公司签订的39套《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》不是我购买的，我是受本案其他被告委托代为办理的相关手续，我不是本案适格主体，请求驳回原告对我的起诉。被告陈丽娜、孙伟、张玉玲、孙双杰、孙领、孙国森辩称，原告所述不属实，我们六人共向赤峰五甲万京置业有限公司缴纳1000万元购房款，赤峰五甲万京置业有限公司为我们出具了收据，但未有向我们支付利息，只是返还我们三笔购房款的定金90万元。原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、赤峰五甲万京置业有限公司与被告陈丽娜、孙伟、张玉玲、孙双杰、孙领、孙国森签订的39份《内蒙古商品房买卖合同》，证明赤峰五甲万京置业有限公司以明显低于市场价的价格与被告签订了合同。2、赤峰五甲万京置业有限公司与被告刘刘秀云签订的《商品房回购协议书》1份、价格明细表及委托书1份，证明被告陈丽娜、孙伟、张玉玲、孙双杰、孙领、孙国森委托刘秀云与赤峰五甲万京置业有限公司签订《商品房回购协议书》，陈丽娜、孙伟、张玉玲、孙双杰、孙领、孙国森与赤峰五甲万京置业有限公司之间是借贷关系。3、收据1枚，证明赤峰五甲万京置业有限公司收到各被告的借款975万元。4、银行客户专用回单及付款审批单4枚，证明赤峰五甲万京置业有限公司�利息款120万元汇到《商品房回购协议书》中指定的账户。5、赤峰正合会计师事务所于2015年3月22日出具的（2015）第56号审计报告1份，证明赤峰五甲万京置业有限公司对外销售房屋单价的平均价格为每平方米7623元，其中最高单价为每平方米10350元，最低单价为每平方米6200元，证明与被告签订的商品房买卖合同中约定的单价明显低于市场价格。七被告对原告所举证据的39份《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无异议，对赤峰五甲万京置业有限公司出具的975万元收据有异议，认为被告实际给付赤峰五甲万京置业有限公司1000万元。对银行客户专用回单及付款审批单4枚有异议，认为赤峰五甲万京置业有限公司未给被告汇款。对赤峰正合会计师事务出具的（2015）第56号审计报告有异议认为是赤峰五甲万京置业有限公司单方制作的。七被告为支持其答辩主张，向本院提交下列证据:赤峰五甲万京置业有限公司出具的收据二枚，证明赤峰五甲万京置业有限公司收到被告购房款1000万元。原告对被告提交的二枚收据真实性无异议，对被告证明的问题有异议。根据原告陈述及原告提交的证据，本院综合认证如下：原告提交的5组证据能够证明赤峰五甲万京置业有限公司与被告之间系借款合同关系，双方签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》名为房屋买卖实为借贷提供担保，本院对原告提交的上述证据及其证明目的予以采信。对被告收据，因双方之间的真实意思表示为借贷，因此对其用以证明双方为房屋买卖合同关系的证明目的不予采信。根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：赤峰五甲万京置业有限公司为解决资金问题,于2014年5月29日�被告陈丽娜签订了合同编号为2013-0035182号、2013-0035184号、2013-0035185号、2013-0035190号、2013-0035192号、2013-0035193号、2013-0035198号；与被告孙伟签订了合同编号为2013-0035194号、2013-0035200号、2013-0035201号、2013-0035202号、2013-0035206号、2013-0035208号、2013-0035214号；与被告张玉玲签订了合同编号为2013-0035209号、2013-0035222号、2014-0003894号、2014-0003899号、2014-0003901号、2014-0003902号、2014-0003907号；与被告孙双杰签订了合同编号为2014-0003908号、2014-0003909号、2014-0003910号、2014-0003915号、2014-0003916号、2014-0003917号、2014-0003918号；与被告孙领签订了合同编号为2014-0003923号、2014-0003924号、2014-0003925号、2014-0003926号、2014-0003931号、2014-0003932号、2014-0003933号、2014-0003934号；与被告孙国森签订了合同编号为2014-0003949号、2014-0003956号、2014-0003957号的39份的《内蒙古商品房买卖合同》，约定赤峰五甲万京置业有限公司将其开发的坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区11号楼11-1-1-1403、11-1-1402、11-1-1-1401、11-1-1-1303、11-1-1-1302、11-1-1-1301、11-1-1-1201号七套房屋出售给被告陈丽娜；将B区11号楼11-1-1-1601、11-1-1-1602、11-1-1-1404、11-2-2-1501、11-1-1-1502、11-1-1-1503、11-1-1-1504七套房屋出售给被告孙伟；将B区11-15号楼的15-1-1-501、15-1-1-404、15-1-1-403、15-1-1-401、15-1-1-304、11-1-1-1701、11-1-1-1603七套房屋出售给被告张玉玲；将B区15号楼的15-1-1-604、15-1-1-603、15-1-1-602、15-1-1-601、15-1-1-504、15-1-1-503、15-1-1-502七套房屋出售给被告孙双杰；将B区15号楼的15-1-1-804、15-1-1-803、15-1-1-802、15-1-1-801、15-1-1-704、15-1-1-703、15-1-1-702、15-1-1-701八套房屋出售给被告孙领；将B区15号楼的15-1-1-1102、15-1-1-1103、15-1-1-1003三套房屋出售给被告孙国森，共计39套房屋。上述房屋建筑面积为3322.26平方米，房屋单价分别为每平方米3010元、3010.01元，房屋总价款为1000万元。2014年5月30日，上述六被告委托被告刘秀云与赤峰五甲万京置业有限公司签订了一份《商品房回购协议书》，约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，回购总价款1180万元，其中预先分期支付回购房款定金180万元，自2014年5月30日至2014年10月30日每月向被告支付30万元，并打入被告指定的卢玉萍帐户。余款1000万元到期一次性支付给被告。如不回购，被告用同等面积的所购房屋置换赤峰五甲万京置业有限公司主体完工的该小区东侧临平双公路的任何一栋相同面积的商业楼，不足部分从其他楼中补充置换。合同签订后，被告陈丽娜、孙伟、张玉玲、孙双杰、孙领、孙国森于2014年5月30日及6月3日将借款人民币1000万元给付赤峰五甲万京置业有限公司，该公司为上述被告出具收据二枚，金额1000万元，双方并对上述房屋办理了网签备案手续。赤峰五甲万京置业有限公司已向被告支付2014年6月26日至2014年9月1日的借款利息90万元。赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日,指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签手续。本院认为，综合当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五甲万京置业有限公司与被告陈丽娜、孙伟、张玉玲、孙双杰、孙领、孙国森之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系。根据被告陈丽娜、孙伟、张玉玲、孙双杰、孙领、孙国森与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》中，关于双方对回购价格、回购期限、定金支付的约定以及被告收取了赤峰五甲万京置业有限公司给付的借款利息90万元的事实，应确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告陈丽娜、孙伟、张玉玲、孙双杰、孙领、孙国森的真实意思表示是借贷而不是房屋买卖，赤峰五甲万京置业有限公司从上述六被告处借款人民币1000万元，双方之间形成的是借贷关系。六被告与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，赤峰五甲万京置业有限公司为抵押人，被告陈丽娜、孙伟、张玉玲、孙双杰、孙领�孙国森为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合�违反了法律的强制性规定，因此，被告与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经在房产登记机关办理了网签备案手续，原告要求被告协助办理解除对上述房屋的网签手续实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。赤峰五甲万京置业有限公司应偿还被告借款1000万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，因此被告的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。被告刘秀云系受被告陈丽娜、孙伟、张玉玲、孙双杰、孙领、孙国森的委托与赤峰五甲万京置业有限公司签订《商品房回购协议书》，对此产生的权利�务应由六被告享有承担。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：一、赤峰五甲万京置业有限公司于2014年5月29日与被告陈丽娜签订了合同编号为2013-0035182号、2013-0035184号、2013-0035185号、2013-0035190号、2013-0035192号、2013-0035193号、2013-0035198号；与被告孙伟签订了合同编号为2013-0035194号、2013-0035200号、2013-0035201号、2013-0035202号、2013-0035206号、2013-0035208号、2013-0035214号；与被告张玉玲签订了合同编号为2013-0035209号、2013-0035222号、2014-0003894号、2014-0003899号、2014-0003901号、2014-0003902号、2014-0003907号；与被告孙双杰签订了合同编号为2014-0003908号、2014-0003909号、2014-0003910号、2014-0003915号、2014-0003916号、2014-0003917号、2014-0003918号；与被告孙领签订了合同编号为2014-0003923号、2014-0003924号、2014-0003925号、2014-0003926号、2014-0003931号、2014-0003932号、2014-0003933号、2014-0003934号；与被告孙国森签订了合同编号为2014-0003949号、2014-0003956号、2014-0003957号的39份的《内蒙古商品房买卖合同》及与刘秀云《商品房回购协议书》无效；由被告陈丽娜、孙伟、张玉玲、孙双杰、孙领、孙国森于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。二、驳回原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人对被告刘秀云的诉讼请求。案件受理费100元，由被告陈丽娜、孙伟、张玉玲、孙双杰、孙领、孙国森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判长  郝文杰审判员  盆学慧审判员  何 滨二〇一五年九月十八日书记员  王晓娜