舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟定临民初字第245号
原告周良飞，无业。
原告周芳娜，职员。
原告方瑞花，退休。
委托代理人马戈，职员。
被告卢珊瑚，个体户。
委托代理人谢旭跃，职员。
被告浙江保亿物业服务有限公司舟山分公司，住所地舟山市定海区临城街道桃湾路325号。
法定代表人董菁，总经理。
委托代理人王燕，系浙江保亿物业服务有限公司舟山分公司员工。
原告周良飞、周芳娜、方瑞花诉被告卢珊瑚、浙江保亿物业服务有限公司舟山分公司（以下简称保亿物业）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理。依法由代理审判员张杨适用简易程序于2015年7月30日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，由代理审判员张杨担任审判长，与代理审判员王超女、人民陪审员冯信友组成合议庭，于2015年12月9日再次公开开庭进行了审理。原告周良飞、周芳娜及方瑞花的委托代理人马戈、被告卢珊瑚的委托代理人谢旭跃、被告保亿物业的委托代理人王燕均二次到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告周良飞、周芳娜、方瑞花共同诉称：其分别系定海区甬北弄9、11号商铺的所有权人。2009年，被告卢珊瑚即对露台花园进行改造，该露台花园恰是其三人所有的9、11号商铺房顶。被告卢珊瑚铲除用作隔热的植皮层并铺设地砖，造成商铺房顶失去原有的隔热保护，且给日后维修埋下隐患。依据《商品房买卖合同》第十九条规定，该商品房所在楼宇的屋面使用权除附属于商品房的露台使用权归该商品房买受人外，其余楼层买受人放弃该使用权，该使用权不计入单价及总价，如有法律规定的，从法律规定；商品房移交后，买受人承诺遵守前期物业管理条例及本小区业主公约。另，被告保亿物业未履行《物业管理服务协议》第十一条第（四）项规定，制止住宅区违章搭建、损害公用设备设施、妨碍物业管理行为或其他侵害业主公共利益的行为，属不作为侵权行为。在三原告多次向其反映被告卢珊瑚的违规行为时，保亿物业仍未对被告卢珊瑚的行为予以及时有效制止，该不作为行为与被告卢珊瑚改造露台花园的行为共同侵害了三原告的权益。为此，三原告诉至法院请求判令：一、被告卢珊瑚立即恢复舟山市定海区甬北弄9、11号商铺房顶（露台花园）植皮隔热层原状；二、被告卢珊瑚向三原告赔偿自2010年6月30日起至2015年7月30日止因商铺房顶植皮隔热层受损而造成的租金损失100000元；三、被告保亿物业就上述债务承担连带责任。
被告卢珊瑚辩称：根据《商品房买卖合同》附件三：商铺房顶已做上层住宅露台花园使用；买受人放弃该使用权，使用人承诺正确使用并承担相关日常维护及损坏责任；相关管理及使用需遵守相关小区物业管理规定。原告周良飞、周芳娜在签订房屋买卖合同时已明确放弃该露台花园的使用权，并由被告专有使用。另其铺设瓷砖阻止了原先泥土层渗水，客观上增强了隔热效果。原告未能提供足够证据证明商铺租金损失与其改造露台植皮层之间有关联性。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告保亿物业辩称：其与三原告、被告卢珊瑚之间确曾存在物业服务合同关系，作为物业服务单位并无强制执行力制止被告卢珊瑚改造露台花园，故与被告卢珊瑚不成立共同侵权，因此也不应就被告卢珊瑚的行为承担连带责任；且原告向法院主张保护其民事权益已明显超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：原告周良飞系定海区甬北弄11号商铺（《商品房买卖合同》中载明的甬北路6号，后门牌××所有权人，原告周芳娜、方瑞花系定海区甬北弄9号商铺（《商品房买卖合同》中载明的甬北路5号，后门牌××的共同所有权人。被告卢珊瑚系定海区甬东金色溪谷11幢201室房屋所有权人。原告、被告卢珊瑚均就各自房产分别与舟山华荣置业有限公司签订《商品房买卖合同》，也均与被告保亿物业签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》。原告所有的商铺屋顶即为被告卢珊瑚所有房屋外的露台花园。2010年7月，被告卢珊瑚对该露台花园进行改造。最终，被告卢珊瑚铲除了原有露台花园泥土植被层，并铺设地砖、搭建洗手台。2013年初，被告保亿物业撤出金色溪谷小区物业服务。
以上事实有原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、前期物业管理服务协议、业主临时公约、露台花园改造照片、被告卢珊瑚提供的露台花园改造证明以及原告、被告卢珊瑚、被告保亿物业陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本案存在下列争议，经原、被告双方举证、质证，本院认定如下：
一、原告诉讼请求是否已超过诉讼时效。
被告保亿物业辩称，自2010年7月被告卢珊瑚对露台花园进行改造时，被告保亿物业也曾于2010年7、8月向其发出过整改通知，但至原告起诉之日止已超过向法院请求保护民事权利的二年期间。原告为反驳其抗辩，提供舟山仲裁委员会出具证明一份，拟证明2014年5月12日舟山仲裁委员会受理了保亿物业与周良飞之间因催讨物业费而交由仲裁裁决。本院依法向舟山仲裁委员会调取了仲裁笔录、仲裁裁决书，确认周良飞与保亿物业就商铺屋顶植皮层被楼上住户改造，而多次向被告保亿物业反映，最终拒缴物业服务费而与保亿物业发生纠纷。
本院认定：被告卢珊瑚于2010年7月对露台花园地面进行改在，被告保亿物业于当年7、8月向卢珊瑚发出整改通知。原告为此多次向被告保亿物业反映情况，虽其采取拒缴物业费的方式欠妥，但从双方因拖欠物业费产生纠纷诉诸舟山仲裁委员会解决争端，确定存在原告一方提出要求而导致诉讼时效中断的情形，故本院认定原告诉讼请求未超过诉讼时效，对被告保亿物业该抗辩意见不予采纳。
二、被告卢珊瑚对露台花园共有部分专用使用权的行使是否恰当。
三原告主张因被告卢珊瑚对露台花园植皮层进行改造，导致其商铺屋顶隔热失效，且提供照片以证明因铺设地砖加重墙体称重受力，导致墙体出现裂缝，屋顶墙皮发生脱落。被告卢珊瑚反驳，其对该露台花园享有专用使用权，其铺设地砖不仅改善了露台花园环境卫生、免除蚊蝇滋扰，客观上还增强了屋顶的隔热效果。
本院认定：根据房屋买受人与开发商签订的《商品房买卖合同》第十九条规定，底层户外花园、商铺屋顶花园，全体买受人均同意由购买该房屋的业主享有使用权，其余楼层买受人放弃该使用权，该使用权不计入单价及总价，如有法律规定的，从法律规定。该《商品房买卖合同》附件三载明：商铺屋顶已做上层住宅露台花园使用；买受人放弃该使用权，使用人承诺正确使用并承担相关日常维护及损坏责任；相关管理及使用需遵守物业管理规定。另依据《业主临时公约》，业主应按设计用途使用物业；因装饰装修房屋影响物业共用部位、公用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应赔偿责任。故，依上述约定及法律规定，该露台花园属于整幢楼宇所有商品房买受人全体共有，本应按各区分所有权人按其共有的应有部分比例享有使用、收益。但因各区分所有权人在与开发商签订《商品房买卖合同》时已承诺放弃商铺房顶（露台花园）的使用权，依约定由特定区分所有权人即本案被告卢珊瑚专属独占使用，属在共有部分上设定的专用使用权。被告卢珊瑚在行使该露台花园的专用使用权时，将原泥土植被层铲除并铺设地砖等设施，该使用行为在结果上与露台花园的原初功能目的相悖，并有因铺设地砖浇筑水泥而加重墙体受力之虞，且其在改造之前也未经相邻权人同意并报被告保亿物业备案。因此，本院认定被告卢珊瑚对露台花园共有部分专用使用权的行使欠妥，应承担恢复原状的法律责任。
三、三原告诉请被告卢珊瑚赔偿租金损失是否合理。
三原告主张因商铺屋顶隔热层受损而致其房租租金损失10万元，即2010年6月底至2015年7月底因房屋隔热层受损导致本应逐年增加的租金而未增加。为此，三原告向法庭提供了房屋租赁合同三份及同地段甬北弄17号房屋租赁合同、销售不动产统一发票，拟证明涉案商铺与甬北弄17号商铺租金存在差额。被告认可该组证据客观真实，但认为与三原告租金损失没有关联。
本院认定：原告周良飞于2010年6月28日就甬北弄11号商铺与案外人陈松国签订《租房合同》一份，约定自2010年7月1日至2015年7月1日期间，房屋每年租金为16000元。原告周芳娜、方瑞花于2010年6月30日就甬北弄9号商铺与案外人陆磊签订《租房合同》一份，约定自2010年6月30日止2013年6月30日期间，房屋租金每年8400元；合同到期后，原告周芳娜、方瑞花又于2013年7月11日就该商铺与案外人蒋备备签订《租房合同》一份，约定自2013年7月11日至2015年7月10日期间，房屋租金每年16800元，自2015年7月11日至2017年7月11日期间，房屋租金每年18000元。根据被告保亿物业对业主装修报备资料及三原告陈述，被告卢珊瑚对露台花园改造动工时间为2010年7月7日，而第一、二份《租赁合同》于被告卢珊瑚改造前就已签订，故就三原告向法庭提供的第一、二份《租赁合同》与证明对象之间的关联性，本院不予认可。
根据“谁主张、谁举证”证据规则，三原告有义务向法庭举证证明被告卢珊瑚铲除露台花园植皮层的行为与其商铺因隔热受到影响导致租金损失10万元之间存在因果关系。但就侵权行为与损害后果之间的因果关系，三原告未提供足够证据以形成法律上的高度盖然性，故就本案中的因果关系本院不予认定。虽三原告提供了甬北弄17号商铺《房屋租赁合同》及销售不动产统一发票，以对比租金差额。但本院认为，原告提供的同地段相同面积一套房屋租金情况，不能全面反映同地段房屋租金的平均价值。缔结房屋租赁合同受到当事人缔约能力、供求关系等多重因素的影响，均会导致同地段房屋租金上的差异。综上，就三原告诉请被告卢珊瑚赔偿房屋租金损失10万元的诉请，本院不予支持。
四、被告保亿物业是否构成共同侵权并需承担连带责任。
被告保亿物业对公共部分、公用设施设备进行维护、服务及管理等负有职责，并要及时制止物业服务范围内侵害其他业主权益的行为。就原告诉请被告保亿物业不作为是否构成无意思联络共同侵权，本院经审查后认为，被告保亿物业作为不具有强制执行力的服务性企业，其制止物业服务范围内侵害其他业主权益的限度为提示、通知、督促等程度。结合被告卢珊瑚在进行房屋装修前已到被告保亿物业处进行报备，就装修应注意的事项被告保亿物业也已尽到提示义务；后在日常物业巡查中，被告保亿物业发现了被告卢珊瑚铲除露台花园植皮层的行为，也曾二次下发了《违章装修整改通知书》。故被告保亿物业已在职权范围内尽到管理义务，就原告要求被告保亿物业承担共同侵权连带责任的诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条第一款、第八十三条《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款、第十五条之规定，判决如下：
一、限被告卢珊瑚于本判决生效之日起十五日内恢复甬北弄9、11号商铺房顶（露台花园）植皮隔热层原状；
二、驳回原告周良飞、周芳娜、方瑞花的其他诉讼请求。
本案诉讼费减半收取人民币1150元，由被告卢珊瑚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。［上诉案件受理应在递交上诉状时预交（具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 张 杨
代理审判员 王超女
人民陪审员 冯信友
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 郑涵文