湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂02民终907号
上诉人（一审原告暨反诉被告）：肖国顺，男，1946年8月4日出生，汉族，居民身份证登记住址黄石市。
委托诉讼代理人：吕龙章，黄石市金秋法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告暨反诉原告）：黄石市万发实业公司，住所地黄石市黄石大道78号。
法定代表人：辜国安，经理。
委托诉讼代理人：张文，湖北群力律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：黄石优志物业服务有限公司，住所地黄石市团城山街道杭州东路25号1栋2单元102室。
法定代表人：肖有志，总经理。
委托诉讼代理人：肖勇、何建，均为黄石优志物业服务有限公司员工。
上诉人肖国顺因与被上诉人黄石市万发实业公司、黄石优志物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日受理后，依法对本案进行了不开庭审理，现已审理终结。
肖国顺向本院上诉请求：请求撤销黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初1466号民事判决，并依法改判。事实与理由：第一，一审法院确认黄石市万发实业公司与肖国顺之间的租赁合同关系已于2016年7月解除，既无事实依据，也无法律依据。第二，黄石市万发实业公司在没有与其解除租赁合同关系的同时，却又将同一租赁物租给黄石优志物业服务有限公司，已经构成严重违约；并且黄石优志物业服务有限公司在其与黄石市万发实业公司存在合法租赁关系的情况下，对其租赁房屋实施破门而入，强行拆除生产设备和搬出产品原材料等侵权行为，一审法院却视而不见，严重错误。第三，其在东临基地围墙，南临基地大门搭建的36平方米门面一间，是其2006年以前在围墙边上填档建成，不在租赁合同范围内，不存在腾退之说。
黄石市万发实业公司和黄石优志物业服务有限公司均口头答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
肖国顺向一审法院起诉请求：1、判令黄石市万发实业公司租赁合同违约，并支付违约金2000元；2、判令黄石市万发实业公司、黄石优志物业服务有限公司连带赔偿因合同违约给其造成的经济损失204200元；3、本案诉讼费用由黄石市万发实业公司、黄石优志物业服务有限公司承担。
黄石市万发实业公司向一审法院反诉请求：1、判令其与肖国顺之间的租赁合同关系已于2016年4月15日解除；2、判令肖国顺腾退位于黄石市沈下路562号黄石市自来水安装基地的2号楼2-101、2-201号房屋2间及私建的1号门面（36平方米）；3、判令肖国顺退还位于黄石市沈下路562号黄石市自来水安装基地离大门处150米私自占用的188平方米土地并恢复原状（宗地图的私建9）；4、判令肖国顺按照每月2600元的标准支付从2016年4月15日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。
一审法院认定事实：2007年4月20日，肖国顺（乙方）与黄石市万发实业公司（甲方）签订一份《房屋出租合同》，双方在合同中约定：甲方将沈下路562号房屋出租给乙方，租赁期为一年，自2006年7月11日至2007年7月11日止；租金为年租金3000元，乙方应在每月十五日、十六日、十七日，三天内将本月租金向甲方一次性交清；乙方应提供租赁保证金1000元，自合同签订之日交付甲方作为合法经营的保证，合同完全履行完毕后，甲方如数退还给乙方，如乙方违约，保证金将不予退还。合同签订后，肖国顺如约交纳了1000元租赁保证金。租赁期间届满后，肖国顺与黄石市万发实业公司再未签订书面租赁合同，但双方仍继续保持租赁关系，并从2014年1月起，将租金变更为3500元。2016年3月25日，黄石市万发实业公司向肖国顺送达一份《告知书》，内容为：我公司将青湖基地房屋及场地委托黄石优志物业服务有限公司全权代为管理，处理有关房屋及场地的租赁、看管、使用、修缮、收取租金等一切事宜，2016年房屋及场地租金由该公司定价收取，请各位积极配合，服从管理。2016年3月28日，黄石市万发实业公司与黄石优志物业服务有限公司签订了《房屋代管授权委托书》。2016年7月5日，黄石市万发实业公司再次发出一份《告知书》，内容为：根据市创卫工作的要求和青湖基地内的实际情况，我公司决定将青湖基地部分场地和地块租赁给黄石优志物业服务有限公司经营管理，原我公司与黄石优志物业服务有限公司签订的代管合同作废，请基地内各承租户自行与该公司洽谈承租事宜。肖国顺与黄石优志物业服务有限公司之间因未能就租金支付标准达成一致意见，故没有签订租赁合同。肖国顺的房屋及场地租金已交纳至2015年12月31日，后续租金至今尚未交纳。
另外，本案审理过程中，肖国顺与黄石市万发实业公司双方已在《自来水安装基地宗地图》中对肖国顺租赁的房屋及场地进行了标注，双方无争议的部分为：肖国顺租赁房屋位于黄石市沈下路562号（自来水安装基地）2号楼的2-101、2-102、2-103、2-104、2-201、2-202、2-203房屋共七间；东临基地围墙，南临基地大门搭建的36平方米门面一间（详见《自来水安装基地宗地图》中标注的私建1）。肖国顺现在仍然占有使用的租赁房屋及场地为：位于黄石市沈下路562号黄石市自来水安装基地2号楼的2-101、2-201号房屋二间及东临基地围墙，南临基地大门搭建的36平方米门面一间（详见《自来水安装基地宗地图》中标注的私建1）。
一审法院认为：肖国顺与黄石市万发实业公司于2007年4月20日签订的《房屋出租合同》的租赁期间届满后，双方再未采用书面形式订立租赁合同，故应视为不定期租赁，双方可以随时解除合同。在法庭询问过程中，肖国顺先陈述五间租赁房屋于2016年5月中旬被腾退，锅炉房于2016年7月份被黄石优志物业服务有限公司拆除，后又将五间租赁房屋的腾退时间变更为2016年7、8月份。结合黄石市万发实业公司于2016年7月5日发出《告知书》，告知公司将青湖基地部分场地和地块租赁给黄石优志物业服务有限公司经营管理这一事实，确认肖国顺与黄石市万发实业公司之间的租赁合同关系已于2016年7月解除。肖国顺虽然主张其并非主动腾退房屋，而是黄石市万发实业公司违反合同约定强行将其物品搬离租赁房屋，但未能提供充分的证据加以证明，故对于肖国顺要求黄石市万发实业公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。同时，鉴于肖国顺与黄石市万发实业公司之间的租赁合同关系已于2016年7月解除，黄石市万发实业公司应将1000元租赁保证金退还给肖国顺，肖国顺亦应将剩余租赁房屋腾退给黄石市万发实业公司。因此，对于黄石市万发实业公司要求肖国顺腾退位于黄石市沈下路562号黄石市自来水安装基地2号楼的2-101、2-201号房屋二间及东临基地围墙，南临基地大门搭建的36平方米门面一间（详见《自来水安装基地宗地图》中标注的私建1）的诉讼请求，予以支持。对于黄石市万发实业公司要求肖国顺退还位于黄石市沈下路562号黄石市自来水安装基地离大门处150米私自占用的188平方米土地并恢复原状的诉讼请求，因其未能提供证据证明肖国顺已实际占有使用该块土地，故对于该项诉讼请求不予支持。关于肖国顺要求黄石市万发实业公司、黄石优志物业服务有限公司连带赔偿因合同违约给其造成的经济损失的诉讼请求，因提供的证据均系其单方制作的损失清单，不足以证明损失程度及金额，故对于该项诉讼请求不予支持。关于黄石市万发实业公司要求肖国顺支付房屋占有使用费的诉讼请求，因租赁关系解除后，肖国顺占用租赁房屋期间给黄石市万发实业公司造成的最直接经济损失，就是该房屋进入租赁市场可获得的租金收益，故参照租赁物同地段同类房屋的市场租赁价格，酌定房屋占有使用费的标准为每月600元。因此，肖国顺应按照每月600元的标准支付从2016年8月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十五条之规定，判决：一、黄石市万发实业公司于本判决生效后十日内退还肖国顺租赁保证金人民币1000元；二、确认黄石市万发实业公司与肖国顺之间的租赁合同关系已于2016年7月解除；三、肖国顺于本判决生效后十日内将坐落于黄石市沈下路562#黄石市自来水安装基地2号楼的2-101、2-201号房屋二间及东临基地围墙，南临基地大门搭建的36平方米门面一间（详见《自来水安装基地宗地图》中标注的私建1）腾退给黄石市万发实业公司；四、肖国顺于本判决生效后十日内给付黄石市万发实业公司房屋占用费（从2016年8月1日起至房屋实际腾退之日止，按照每月人民币600元的标准计算）。五、驳回肖国顺的其他诉讼请求。六、驳回黄石市万发实业公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费4392元、反诉案件受理费2196元，由肖国顺负担。
经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：本案所涉东临基地围墙，南临基地大门的36平方米门面一间，系肖国顺于2007年前后搭建。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，肖国顺与黄石市万发实业公司于2007年4月20日签订的《房屋出租合同》的租赁期间届满后，双方未再重新签订租赁合同，应视为不定期租赁，双方可以随时解除合同。尽管从案件事实看，双方之间的租赁关系在客观上已于2016年7月份解除，但并没有证据显示作为出租人的黄石市万发实业公司在合理期限内通知了承租人肖国顺；并且结合双方的诉求和陈述，并无证据显示肖国顺系主动腾退租赁房屋，五间租赁房屋腾退及锅炉房被拆除，系黄石市万发实业公司或其委托的黄石优志物业服务有限公司所为更为符合常理，故黄石市万发实业公司在解除房屋租赁关系过程中存在违约行为。尽管肖国顺提出了要求黄石市万发实业公司承担违约责任及赔偿损失的诉求，但双方对违约损失的承担没有进行约定，且肖国顺也没有提供充足的证据证实其损失的具体数额。尽管双方于2007年4月20日签订的《房屋出租合同》并未明确本案所涉租赁房屋黄石市沈下路562号的范围，但2016年11月28日，肖国顺在黄石市万发实业公司提供的《诉争黄石市沈下路562号（自来水安装基地）房屋说明》上签字确认黄石市沈下路562号房屋为2号楼的2-101、2-102、2-103、2-104、2-201、2-202、2-203房屋共七间，以及东临基地围墙，南临基地大门搭建的36平方米门面一间，故东临基地围墙，南临基地大门搭建的36平方米门面一间应纳入本案房屋租赁关系的范围。鉴于黄石市万发实业公司腾退肖国顺五间租赁房屋及拆除锅炉房，给肖国顺造成一定损失的实际情况，以及考虑到东临基地围墙，南临基地大门36平方米门面系肖国顺搭建的客观事实，从减少当事人诉累出发，本院酌情确定黄石市万发实业公司补偿肖国顺38000元。故对肖国顺的上诉请求，依法据实予以部分支持。综上，一审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥，本院予以变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初1466号民事判决主文第一、二、三、四、六项；
二、变更黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初1466号民事判决主文第五项为：黄石市万发实业公司补偿肖国顺38000元（该款在肖国顺腾退黄石市沈下路562号2号楼的2-101、2-201号房屋二间及东临基地围墙，南临基地大门搭建的36平方米门面一间完毕后十日内支付）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4392元，由肖国顺负担2500元，黄石市万发实业公司负担1892元，反诉案件受理费2196元，由黄石市万发实业公司负担1500元，由肖国顺负担696元；二审案件受理费5490元，由肖国顺负担3490元，由黄石市万发实业公司负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 王建明
审判员 柴 卓
审判员 乐 莉
二〇一七年九月十三日
书记员 田 梦