吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终5802号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱晓营，女，1972年2月13日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：冷保亭，吉林开晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：青山区非法集资案清算工作领导小组办公室，住所：湖北省武汉市青山区青山公园内。法定代表人：叶云昌，主任。委托诉讼代理人：范新起，该单位职员。委托诉讼代理人：耿剑波，湖北联正律师事务所律师。上诉人朱晓营因与被上诉人青山区非法集资案清算工作领导小组办公室（以下简称清算办）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院于2017年9月20日作出的（2017）吉0102民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2017年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人朱晓营及委托诉讼代理人冷保亭，被上诉人清算办的委托诉讼代理人范新起、耿剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年12月23日，长春市名人娱乐有限公司（以下简称名人公司）全体股东在吉林省长春市国民公证处办理了“长春市名人娱乐有限公司股东会决议”的公证，决议与会股东一致同意转让处置该公司位于长春市南关区东七马路7-1号的房产用于偿还高亿信非法集资案涉案资产的债务；同意由清算办处置该房产。同年12月31日，该公司在该公证处办理了《法人授权委托书》公证，委托清算办对上述房产评估及拍卖变卖，收取变现资金，办理过户手续，清退租户及办理一切与上述事宜有关的事项。2013年6月3日，清算办与黑龙江中恒拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）签订《委托拍卖合同》，清算办委托拍卖公司依法拍卖位于长春市南关区东七马路7-1号-1-6层商业用途房产（总参考建筑面积6581.32㎡）。同年6月20日，朱晓营以竞买人身份签署《黑龙江中恒拍卖有限公司竞买须知及承诺》，该竞买须知及承诺四载明：“拍品相关内容介绍仅供竞买人参考。如拍品介绍所载的型号、数量、质量、面积等与拍品的实际状况有异，应以拍品的实际情况为准。竞买人参加拍卖前，应在拍品展示期间，亲自查看拍品，或通过各种方式充分了解拍卖标的的全部情况（包括瑕疵），网络竞买人在网上出价即表明已完全了解情况，接受拍卖标的的一切现状，并愿意承担在拍卖活动中的一切责任。”承诺五载明：“所有拍品均按现状拍卖，拍品现状及瑕疵说明如下：3.该房产一层部分已全部出租，分别租赁给不同的承租人。买受竞买成功后，委托人自成交之日起60个工作日内协助腾退房屋；6.竞买人（买受人）须自行调查、了解及办理房产、土地等的更名、过户相关手续。在办理上述手续过程中所产生的全部相关契、税、费等（以有效票据实际余额为准），由委托人承担其中的伍佰万元，不足部分由买受人自行承担。”承诺六载明：“拍品成交后，自成交之日起二十个工作日内，买受人须将全部成交价款50%存入拍卖人指定的银行账户，其余50%存入委托人与竞买人双方指定的银行。逾期即视为违约，拍卖公司及委托人将保留对其追偿的权利。在拍卖成交后，双方必须就付款问题与银行签订相关协议。买受人交齐全部成交款后，到拍卖公司领取《拍卖成交确认书》，并与委托人签订《拍品成交补充协议》。”竞买须知及承诺最后载明：“本人已经阅读上述约定，充分了解并清楚该约定的含义，愿意接受此约定并承担相关的法律责任及风险。”2013年6月24日，朱晓营与拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，载明：朱晓营于网络拍卖平台拍卖会上，通过公开竞价成交位于长春市南关区东七马路7-1号-1-6层商业用途房产，总参考建筑面积6581.32㎡，成交价3710万元。2013年7月25日，朱晓营与清算办签订《拍品成交补充协议》，约定：“二、买受人自成交之日起15个工作日内，将成交款的50%存入拍卖人的指定账户，其余50%存入委托人与竞买人双方指定的银行。在拍卖成交后，双方必须就付款与银行签订相关协议，落实好付款的问题。三、买受人在委托人规定的时间（于成交之日起60个工作日内）办理完毕房产及土地更名过户等相关手续后，由委托人至指定银行处划转剩余的成交款。指定银行向委托人付款的唯一条件为：见到真实有效的、交易房产登记在买受人名下的房屋两证（《房屋所有权证》及《土地使用权证》）后，该银行当日立即付款，若因买受人自身原因导致在委托人规定时间内未能办理完毕房屋及土地等的更名、过户手续，委托人可直接到指定银行办理放款手续，买受人不得有任何阻碍行为。四、该拍品于成交日之前存在的任何抵押等他项权利，由委托人负责解除；成交日之前所产生的全部应偿还债务，亦由委托人承担。标的物风险自拍卖成交时转移。五、委托人负责提供该拍品的《房屋所有权证》及《土地使用权证》原件及相关手续，且保证该拍品不存在办理产权登记变更、过户等手续的任何法律障碍。六、竞买人须自行调查、了解及办理房产、土地等的更名、过户相关手续。在办理上述手续过程中所产生的全部相关契、税、费等（以有效票据实际金额为准），由委托人承担其中的500万元，不足部分由买受人自行承担。七、委托人在收到买受人交纳的50%成交款后，将100万元存入拍卖人指定账户，作为腾退保证金。八、自成交之日起60个工作日内，由委托人负责腾退被占用的房屋。委托人在规定的时间内完成腾退工作，拍卖人将腾退保证金存入委托人的指定账户。若在规定时间内没有完成腾退，由拍卖人按腾退保证金的日千分之三作为罚金，从腾退保证金中进行扣除，扣完为止。实际产生的罚金，经委托人和买受人双方确认后，由拍卖人直接转给买受人。九、本补充协议一式两份，委托人、买受人各一份。因为某些不可抗拒因素（包括但不限于政府干预、政策变动、审批延迟等原因）导致委托人无法在约定的时间内完成腾退工作的，委托人不承担违约责任。因买受人的原因，导致房产及土地不能办理更名、过户等手续所产生的风险，由买受人自行承担。十、此约定附于《拍卖成交确认书》后，与《拍卖成交确认书》同时使用。”2013年9月6日，朱晓营在清算办出具的《房屋全部移交确认函》的移交验收确认签章处签字确认，该确认函载明：“现将全部房产移交给你，移交的房产是……吉林大药房……移交时间是2013年6月24日。移交之后，移交部分的房产由你占有、管理、支配、使用，同时已经移交房产的消防义务、以及占有、管理、支配、使用过程中的所有权利义务由你履行和承担，房产的灭失风险也由你承担。”同日，清算办为朱晓营出具《委托书》，由朱晓营代名人公司缴纳拖欠政府的土地出让金。2015年11月20日，清算办作为甲方与朱晓营作为乙方签订《长春名人房产过户和余款支付补充协议》，双方就长春名人房产买卖的过户和余款l767万元的支付，在相互谅解的基础上，达成如下协议：“一、对余款1767万元中的一部分1467万元支付。1.双方共同选择指定某一银行，对余款的一部分1467万元存入指定的银行，对该笔资金进行托管。2.银行托管该笔资金时约定：银行放款的条件为见到甲方的房产登记过户到乙方名下的房屋两证，银行按照三方资金托管协议，将托管资金汇入甲方指定的账户。若乙方不配合向银行提供房屋两证，则甲方有权从房管（土地）部门调取房屋两证的备案资料，指定银行见到房管（土地）部门出具的备案咨料，视为见到房屋两证，也应予放款，将托管资金汇入甲方指定银行账户。3.托管完成时间以及该笔资金汇入指定银行的时间：本协议签订后三个工作日内，完成银行托管手续，乙方将该笔资金足额存入指定银行的托管账户。甲方应在七个工作日内对房产进行解封和过户。4.本协议所称的房屋两证是指房屋所有权证及国有土地使用权证。二、对余款的剩余部分300万元的支付。鉴于甲乙双方对房屋买卖过程中，双方是否适当履行买卖合同有争议，乙方拟向法院起诉确定双方责任，故预留300万元，作为诉讼完成后依照生效判决双方结算的余款。1.本协议签订时，乙方将自有住房的房屋两证交与甲方质留，作为乙方支付余款的保证。2.该质留房产权属清晰，没有其他附属权利，如有共有人，房屋两证质留时，必须取得共有人的书面同意。3.当乙方领取名人房产过户后的两证，四个月内乙方起诉甲方（或者出让方），通过诉讼的方式，依靠法院来裁决双方在买卖过程中的过错，确定双方的责任。4.诉讼期间，质留房屋禁止转让，房屋两证乙方禁止挂失，否则，构成违约。5.法院的司法文书生效后五个工作日内，乙方应当将余款汇入甲方指定的账户。甲方立即将房屋两证交付乙方。6.若乙方未在四个月内起诉的，视为乙方认为甲方在房屋买卖合同履行过程中没有过错，应当立即支付余款。三、其他约定。1.任何一方违约，需要按照银行同期贷款利率的四倍，赔偿对方到期应付款项的利息损失。同时还应赔偿守约方包括律师费、交通费等实现债权的费用。2.房屋过户到乙方后，甲方将该房屋产权全部移交给乙方。”同日，清算办作为甲方、朱晓营作为乙方与中信银行股份有限公司长春西安大路支行（以下简称中信银行）作为丙方签订《房屋交易资金委托代保管协议书》，约定乙方将其在丙方开立的账户作为代保管资金账户，自愿将买卖合同项下的购房资金存入该账户，并同意由丙方予以冻结。甲方在丙方开立的账户汉口银行钢花支行作为收受购资金的账户。2015年12月21日，上述拍卖房屋4个房屋所有权证办理完毕产权变更登记，房屋所有人为朱晓营（4个产权证中，双方对房产证载明面积为176.82㎡的房产是否全部交付存在争议，具体分歧为一层建筑面积：4.46×12.30＝54.86㎡、半封闭室外楼梯三层：5.25×1.80×3÷2＝14.18㎡）。2016年1月18日，上述拍卖土地办理完毕土地使用权变更登记，土地使用权人为朱晓营。2016年3月3日，清算办出具一份《说明》，表明2016年3月3日朱晓营已将部分房款1467元转入指定账户，清算办将已办理过户的“两证”全部移交给朱晓营。同时保证按已签订的协议在4个月内将未移交的房产全部移交给朱晓营。2016年3月4日，朱晓营通过中信银行向清算办的汉口银行钢花支行银行账户汇入房屋交易资金人民币1467万元。现双方对拍卖成交房屋剩余价款为3006276元均表示无异议。2016年6月16日，朱晓营以武汉市青山区人民政府为被告向一审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼。一审法院于2016年9月21日作出（2016）吉0102民初2276号民事裁定，以诉讼主体不适格为由裁定了驳回朱晓营的起诉。同年9月12日，名人公司以朱晓营为被告向一审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，一审法院于同年12月19日作出（2016）吉0102民初3154号民事判决，判令朱晓营给付名人公司购房款3006276元及利息。朱晓营不服上诉，长春市中级人民法院（本院）于2017年4月19日作出（2017）吉01民终1253号民事裁定，以名人公司不具有原告诉讼主体资格为由，撤销一审法院（2016）吉0102民初3154号民事判决，驳回名人公司起诉。2017年1月4日，朱晓营向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.被告清算办向原告交付长房权证字第XX**号房屋所有权证项下一层建筑面积54.86平方米以及半封闭室外楼梯三层建筑面积14.18平方米的房屋面积；2.被告承担逾期腾退交房罚金（违约金）100万元；3.被告承担逾期办证违约金1605200元（自2013年9月14日至2015年12月21日，按人民银行同期贷款利率4倍计算应付款300万元的利息）；4.被告赔偿原告律师代理费等实现债权费用10万；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由为：2013年6月24日，原告通过竞拍方式购得了被告有权处置的位于长春市南关区东七马路7-1号，4套房屋所有权证项下建筑面积6581.32平方米的商业用房，成交价为3710万元。2013年7月25日，原告与被告签订《拍品成交补充协议》，约定：原告于成交之日起60个工作日办理完毕房产及土地更名过户等相关手续；该房屋于成交日之前存在的任何抵押等他项权利，由被告负责解除，且保证该房屋不存在办理产权登记变更、过户等手续的任何法律障碍。同时还约定，腾退保证金为100万元整，被告应自成交之日起60个工作日内对房屋完成腾退工作并交付给原告，若在规定时间内没有完成腾退，被告应按腾退保证金的日千分之三作为罚金从腾退保证金中扣除，扣完为止。2013年7月25日被告将大部分已完成腾退的房屋交付给原告。2015年11月20日，由于被告未能按约定的竞买成交之日（2013年6月24日）起60个工作日腾退被占用的房屋并向原告交付，也由于被告未将影响办理房屋产权登记变更、过户的法律障碍清除，导致无法办理房屋更名过户，原告不予支付购房余款等事宜，原、被告双方签订《房产过户和余款支付补充协议》，对房屋过户、余款支付、交付面积争议、违约责任承担等作了约定。协议签订后，原告按约将购房余款支付被告，被告仍未按约定期限对房产解封和过户。虽然2015年12月21日原告办理了所购房产的更名过户，但长房权证字第XX**号房屋所有权证项下建筑面积176.82平方米房屋中的一层建筑面积54.86平方米以及半封闭室外楼梯三层建筑面积14.18平方米至今被告仍未完成腾退交付原告。原告认为，被告未完成腾退交付房屋的行为已构成违约，应承担继续履行协议，交付相应房屋面积的合同义务。因被告不适当履行，应承担逾期腾退交房罚金（违约金）。自2013年6月24日竞买成交之日起60个工作日至2015年1月20日《房产过户和余款支付补充协议》签订日止，按已交腾退保证金100万元的日千分之三标准计算罚金达200余万，按100万元扣完止计算，被告应承担罚金即违约金100万元。虽按协议约定，原告应于竞买成交之日起60个工作日办理房产及土地更名过户等相关手续，但由于被告未能将该房屋存在的抵押、查封等限制产权登记变更、过户办理的法律障碍清除，导致原告产权过户不能，构成违约。应按《房产过户和余款支付补充协议》三、1的约定，承担自2013年6月24日竞买成交之日起60个工作日即2013年9月14日至2015年12月21日登记日止，按人民银行同期贷款利率4倍计算应付款300万元利息1605200元的违约金。同时还应依约赔偿原告为实现债权所支付的律师费。清算办辩称：1.被告全部履行了合同约定的义务，不存在违约行为。原告通过竞买方式购得房屋，拍卖前其到被告处了解了拍卖品的情况，并签订了竞买须知及承诺。原告竞拍成功后与被告签订了《拍品成交补充协议》，协议约定了原告支付款项及被告办理房屋过户登记手续的时间。协议系双务合同，双方义务的履行有先后顺序之分。原告的相关诉请无事实依据，被告未按协议办理过户是为保护自身合法权益而行使的不安抗辩权。因原告未将剩余50%款项打入银行，违约在先，被告仅是为保护自身利益，责任不在被告。2.不存在逾期腾退房屋的行为，已经交付。依据竞买须知及承诺第四条规定以拍品的实际情况为准，原告已经了解且签订了须知及承诺，即使不了解也应视为其放弃相关权利，房屋已经交付且原告签字确认，被告完成了全部移交义务。3.原告无理提起诉讼，相关费用应自行承担。清算办向一审法院提起反诉，请求判令：l.被反诉人朱晓营支付拖欠购房款3006276元，并承担利息损失（从2016年3月4日按银行同期贷款利率的4倍计算至该款支付完毕时止）；2.被反诉人支付反诉人律师费10万元、交通费差旅费33120元；3.承担未付房款50%部分1767万元的利息损失，从2013年7月15日起至2015年11月20日止，按银行同期贷款利率计算，共计2554501.70元；4.诉讼费由被反诉人承担。事实和理由为：2011年12月23日，名人公司召开股东会，就其公司所有的位于长春市南关区东七马路7-1号房屋进行处置，与会股东一致同意由反诉人处置该房产。依据该公司股东会决议，该公司向反诉人出具授权委托书委托反诉人将该公司坐落于长春市南关区东七马路7-1号房屋进行评估及拍卖，收取变现资金。并对股东会决议及授权委托书在吉林省长春市国民公证处办理了公证。反诉人依据委托授权与拍卖公司签订委托拍卖合同，委托拍卖公司在中国拍卖行业协会网络拍卖平台举办的拍卖会上对上述房屋进行拍卖。委托该拍卖之前，被反诉人即已获知该房屋拍卖信息。于2013年5月13日下午和2013年5月14日上午，与其母亲王瑛及其公司顾问田金臣专程到武汉反诉人办公室，了解该拍卖房屋的详细情况。之后以竞买人的身份参与拍卖活动，并对拍卖公司的竞买须知及承诺予以签字确认。2013年6月24日，被反诉人成功竞得上述房产，总金额为3710万元。随后，被反诉人与反诉人签订了《拍品成交补充协议》，约定买受人即被反诉人自成交之日起15个工作日内将成交款的50%存入拍卖人的指定账户，其余50%存入委托人与竞买人双方指定的银行。协议签订后，被反诉人支付了50%的房款，反诉人于2013年9月6日将房屋全部移交给了被反诉人，被反诉人亦签字确认。即从全部移交之日起，由被反诉人享有占有、管理、支配、使用的权利，同时房产的消防义务也随之移交。但被反诉人实际占有、管理该房产后，就拖延支付余下50%的房款。为此，反诉人多次催要，但被反诉人却以种种理由拖延。为顺利履行该房屋的后续事宜，双方于2015年11月20日，在相互谅解的基础上达成了《长春名人房产过户和余款支付补充协议》，约定：“被反诉人先行支付1467万元到指定的银行，另300万元在房产过户后4个月内，被反诉人未起诉的，则视为反诉人在房屋买卖合同履行过程中没有过错，应当立即支付余款。如任何一方违约，需按银行同期贷款利率的4倍赔偿利息损失，同时还应赔偿守约方的律师费、交通费等实现债权的费用。”2016年3月4日，被反诉人支付了1467万元，还余3006276元购房款未支付。依据被反诉人与拍卖公司签订的竞买须知及承诺第四条“拍品介绍所载的型号、数量、质量、面积等与拍品的实际状况有异，应以拍品的实际情况为准。竞买人参加拍卖前，应在拍品展示期间，亲自查看拍品，或通过各种方式，充分了解拍卖标的的全部情况（包括瑕疵），网络竞买人在网上出价即表明已完全了解情况，接受拍卖标的的一切现状，并愿意承担在拍卖活动中的一切责任”的规定。被反诉人作为竞拍人，应当就拍品现状予以充分了解，如其不予了解也视其放弃了相关权利，由此而产生的一切法律后果应由被反诉人自己承担。由于该房屋买卖行为是双务合同，先履行义务的一方，即被反诉人应按协议约定先行履行付款义务，反诉人才履行自己的义务。而依据双方签订的《拍品成交补充协议》“被反诉人自成交之日起15个工作日内，将成交款的50%存入拍卖人的指定账户，其余50%存入委托人与竞买人双方指定的银行”的约定。被反诉人在竞拍成功后，按照协议约定只支付了50%的房款。余下的房款，被反诉人却未按协议约定履行先行付款的义务，实际上已经构成违约。反诉人在被反诉人未完全履行其约定付款义务的前提下，将该房屋全部移交给被反诉人，由被反诉人对该房屋进行占有、管理、使用和支配，同时移交了房产的消防义务。反诉人已经积极履行约定义务，并未违约。而按照协议约定，被反诉人自成交之日起15个工作日内将50%的余款即1767万存入指定银行，但被反诉人违反约定，并未存入银行，应承担该部分款项的利息损失。从2013年7月15日起至2015年11月20日止，按银行同期贷款利率计算，共计2554501.70元。朱晓营辩称：反诉理由不成立，被反诉人无违约行为，被反诉人未按约定支付剩余50%的价款是因为反诉人未按约定履行交付房屋、办理房屋产权及土地相关证照，双方约定的付款条件未成就。应驳回其反诉请求。朱晓营本次诉讼发生律师代理费10万元，清算办因诉讼发生律师代理费10万元、差旅费33120元。本案审理中，朱晓营申请对其主张的未交付房屋面积所处位置进行测绘，以确定该面积房屋的实际位置、现由何人占有使用。后在一审法院委托过程中，朱晓营自愿撤回测绘申请。一审法院审理后认为：原、被告签订的《拍品成交补充协议》及《长春名人房产过户和余款支付补充协议》均系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效。因双方未能严格按照《拍品成交补充协议》约定的时间履行产权过户及支付余款等相关义务，双方经协商，在相互谅解的基础上达成《长春名人房产过户和余款支付补充协议》，在该协议中双方就余款支付及房产过户的具体时间和流程进行了重新约定，而后双方也按该协议约定履行了相关义务，但就余款3006276元的支付问题，双方发生争议。关于双方是否适当履行买卖合同问题。2015年11月20日，双方才签订《房屋交易资金委托代保管协议书》，确认双方共同指定的银行，并开立代保管交易资金账户，继而在2015年12月21日办理房产过户、在2016年3月4日交付房产、交易剩余资金1467万元，上述时间相对于《拍品成交补充协议》的约定期限的依次顺延，属原、被告双方磋商不利所致，该项责任不宜归咎于原、被告单独一方，双方应各自承担相应的责任。关于朱晓营主张清算办向其交付一层建筑面积54.86平方米以及半封闭室外楼梯三层建筑面积14.18平方米的房屋问题，因朱晓营签署的《黑龙江中恒拍卖有限公司竞买须知及承诺》中已明确拍品以实际情况为准，竞买人应亲自查看拍品或通过各种方式充分了解拍卖标的的全部情况（包括瑕疵），网络竞买人在网上出价即表明已完全了解情况，接受拍卖标的的一切现状，并愿意承担在拍卖活动中的一切责任。2013年9月6日朱晓营在《房屋全部移交确认函》上签字确认，可认定清算办已将交易房产全部移交给朱晓营占有使用，另朱晓营也并未提供充分证据证明未移交部分具体所在、为谁实际占有使用，应承担举证不能的法律责任。故朱晓营该项主张依法不予支持，其可待所指明确后，基于物权另行解决。基于此，朱晓营继而主张逾期腾退交房罚金100万元于法无据，不予支持。关于朱晓营主张的逾期办证违约金、律师代理费等为实现债权费用10万元问题。因逾期办证是由于双方磋商不利，致使需双方共同指定的交易资金共管银行迟迟未能确定，继而造成房产及土地更名迟延，该项责任不宜归咎于原、被告单独一方，以上相应责任及费用应由原、被告双方各自承担相应责任即50%为宜。故朱晓营主张以上款项50%的部分，依法应由清算办承担。关于清算办的各项反诉请求。其中剩余购房款3006276元，双方对数额表示均无异议。因双方未能按《拍品成交补充协议》约定的时间履行相关义务，系双方磋商不利所致，责任不宜归咎于单独一方，且经双方协商在相互谅解的基础上已经达成新的补充协议，原、被告双方应各自承担相应责任，故对剩余的购房款3006276元，朱晓营应履行给付义务。对于清算办反诉主张的3006276元的利息以及律师费10万元、差旅费33120元、迟延给付50%房款1767万元的利息损失等请求，秉承由原、被告双方各自承担相应责任的公平原则，上述款项50%的部分，依法应由朱晓营承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、清算办于本判决生效后立即给付朱晓营逾期办证违约金（以300万元为基数，自2013年9月14日起至2015年12月21日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算50%的利息）；二、清算办于本判决生效后立即给付朱晓营律师代理费人民币50000元；三、朱晓营于本判决生效后立即给付清算办购房款人民币3006276元及利息（利息自2016年3月4日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算50%的利息）；四、朱晓营于本判决生效后立即给付清算办律师代理费人民币50000元、差旅费人民币16560元；五、朱晓营于本判决生效后立即给付清算办17670000元人民币的利息损失（利息自2013年7月15日起至2015年11月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算50%的利息）；六、驳回朱晓营的其他诉讼请求；七、驳回清算办的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28442元，由朱晓营负担14221元，清算办负担14221元；反诉费25829元，由朱晓营负担20627元，清算办负担5202元（双方均已各自垫付）。宣判后，朱晓营不服上诉至本院，请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要理由为：1.关于双方是否适当履行合同问题。双方于2015年11月20日签订的《房屋交易资金委托代保管协议书》并非双方磋商不利所致。上诉人早已将款项存入银行账户，是被上诉人需要回去办理手续，但未能及时办理所致，责任应由被上诉人一方承担。同时房屋交易资金代保管协议只是对交易资金方式、时间产生影响，对办理房产过户手续并无顺延影响。2.关于上诉人主张被上诉人交付的一层54.86平方米建筑面积及半封闭室外楼梯三层14.18平方米房屋问题。上诉人虽签署了《竞买须知及承诺》，但不影响拍卖标的是4份房屋所有权证项下的房屋，以及被上诉人向上诉人履行交付拍卖标的的义务。2013年9月6日上诉人在《房屋全部移交确认函》签字恰恰证明被上诉人应将交易房产全部移交给上诉人占有使用。一审认定上诉人未提供证据证明未移交部位所在、为谁占有使用是错误的。上诉人已向法院提供了长房权证字第XX**号房屋所有权证及房屋位置、面积附图，证明被上诉人一直未交付一层和半封闭室外楼梯三层部位的面积及位置，一审法官也组织双方进行了指界。同时上诉人提交了2016年3月3日被上诉人出具的《证明》，证明被上诉人承诺在4个月内将未移交的房产全部移交上诉人。交付房屋是被上诉人的义务，是否履行交付义务的举证责任在被上诉人。至于未移交部分为谁占有使用，与上诉人无关，更非上诉人的举证责任。一审法院公然弃被上诉人在对《证明》质证时已经表明尚有未移交房产的事实，故意遗漏被上诉人作出的4个月内全部移交的承诺，对被上诉人的违约责任不予确认，属枉法裁判。3.按约定为上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证是被上诉人的责任。逾期办证是被上诉人未能及时交纳土地出让金等原因造成的，而非双方磋商不利所致，更非上诉人的责任。同时双方并未约定共同指定共管银行迟延，房产及土地更名相应迟延，因此逾期办证是被上诉人单方责任，而非双方责任，一审判决上诉人承担50%责任没有道理。4.一审认定“因双方未能按成交确认书约定时间履行相关义务系双方磋商不利所致，责任不宜归咎单独一方，且经双方协商在相互谅解基础上达成补充协议，双方应各自承担相应责任，因此对剩余购房款应当给付，反诉主张的利息及律师、差旅费、迟延付款1767万元的利息损失等，由上诉人承担50%”是错误的。未能及时建立共管银行账户是被上诉人的责任，影响的是交易资金的支付，不影响拍卖标的的移交。双方协商达成新的《房产过户和余款支付补充协议》是对房产过户、余款支付、交付面积争议、违约责任承担等作出的约定，不能免除被上诉人逾期移交违约责任和应承担的交付义务。在被上诉人没有移交争议房产的情况下，上诉人依约享有先履行抗辩权。同理，在被上诉人违约且没有移交争议房产的情况下，不存在向被上诉人支付剩余房款利息、律师费、差旅费、迟延给付1767万元房款利息的问题。清算办辩称：一审判决正确，应当维持原判。除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.2013年9月6日清算办与朱晓营签订的《房屋全部移交确认函》上标注的“已全部移交房产”包括：“倪东奇现居住房屋（系自建无籍房）”。二审庭审中，清算办承认该处房屋实际未移交给朱晓营，但称系因该房屋不属于拍卖成交范围的缘故。据朱晓营举证的案涉房屋产权档案证实，该处“倪东奇现居住房屋”的一层门市及楼梯（三层）属于双方交易房屋的范围，建筑面积分别为54.86平方米（一层）和14.18平方米（楼梯），占双方交易房屋总面积的比例约为1%。2.2016年3月3日清算办出具的《说明》内容为：“2016年3月3日，朱晓营已将部分房款1467元转入我方账户（汉口银行钢花支行，账号为×××）。我方将已办理过户的‘两证’全部移交给朱晓营。同时保证按已签订的协议在4个月内将未移交的房产全部移交给朱晓营。特此说明。”3.二审中，经朱晓营申请，本院到中国农业银行股份有限公司长春西安大路支行（以下简称农行）调查了解了清算办和朱晓营开立银行共管账户的相关情况。据该行工作人员王雪霏和于凤杰介绍，2013年6、7月份和2014年，清算办工作人员曾与朱晓营先后两次共同到该行办理过共管账户事宜，后因清算办的存款账户是临时账户，不符合当时农行的内部规定，而未能办理成。清算办一开始否认曾经到农行办理过共管账户事宜，后在法庭出示农行提供的其单位留存的清算办的组织机构代码证和在“汉口银行钢花支行”开户证明复印件后，清算办承认曾经去过农行办理共管账户事宜，但提出：于凤杰与朱晓营存在亲属关系，朱晓营曾经叫于凤杰“表姐”，因此对于凤杰等人的证人真实性有异议。清算办当时办理此事的工作人员向法庭陈述：“这家银行是朱晓营带我们去的，银行工作人员（于凤杰）与朱晓营是朋友，他们说我们单位的账户是临时账户，不能办共管，并且收费也高，因此我们才以需要回去跟领导汇报为由未继续办理，后来我们到建设银行、工行、华夏银行、中信银行了解，都说可以办，而且收费较低，最后我们还是用原来的手续在中信银行办理的共管账户。”4.朱晓营向法庭提供了名人公司名下的案涉土地使用权证（发证日期是2014年9月2日），拟证明：当时办不了案涉房屋产权证和土地使用权证，是因为清算办迟迟未能向土地管理部门缴纳土地出让金的缘故，直到2014年9月2日，清算办才在缴纳土地出让金后，将土地使用权证办理至名人公司名下，然后才能再过户给朱晓营。清算办质证认为，未按协议约定时间办理完房屋产权证和土地使用权证，是因为朱哓营一直未将剩余50%房款存入共管账户的缘故，而非是土地出让金的问题。本院认为：1.朱晓营与清算办签订的《拍卖成交补充协议》、《长春名人房产过户和余款支付补充协议》均是当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方应当依约履行义务。2.朱晓营虽然在拍卖成交后于2013年9月6日与清算办签订过《房屋全部移交确认函》，但其中标注的“（已移交）倪东奇现居住房屋（自建无籍房）”并未实际交付给朱晓营，且清算办在给朱晓营出具的《说明》及庭审自述中亦认可未移交该房屋的事实。清算办虽然主张该房屋不属于双方交易标的，但据朱晓营举证的双方交易的房屋产权登记档案证实，该房屋一层门市及楼梯（三层）属于交易范围，因此清算办存在逾期交付房屋违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条规定，朱晓营有权要求清算办继续履行合同，立即腾退并交付房屋，拒绝支付该部分未交付房屋对应的价款，并有权追究清算办逾期交房违约责任。3.据产权登记档案记载，该两处未交付房屋建筑面积为69.04平方米，占双方交易房屋总建筑面积比例约为1%，因此该部分未交付房屋对应的价款应为37.1万元（总成交价3710万元×1%）。双方之间签订的《拍卖成交补充协议》虽然约定“自成交之日起60个工作日内，由委托人（清算办）负责腾退被占用房屋，委托人在规定时间内没有完成腾退，由拍卖人按腾退保证金（100万元）的日千分之三作为罚金，从腾退保证金中扣除，扣完为止。实际产生的罚金经委托人和买受人（朱晓营）双方确认后，由拍卖人直接转给买受人”，而案涉房屋拍卖成交日期为2013年6月24日，60个工作日后为2013年9月14日，按约定清算办应当给付朱晓营逾期交房违约金100万元（以100万元为基数，自2013年9月14日起至目前，按日千分之三标准计算，违约金已高达459万元，但双方约定违约金总金额不超过100万元），但因清算办未向朱晓营交付房屋的面积仅为69.04平方米，虽然其中的54.86平方米为一层门市房，且地理位置较优（南关区东七马路），但双方约定的违约金标准也过高。参照长春市发展和改革委员会与长春市住房保障和房地产管理局联合发布的《关于公布我市非住宅房屋租用指导租金标准的通知》规定（案涉房屋位于二级地段，租金指导标准为56元/平方米·月），本院将违约金标准酌定为131.30元/天（56×54.86×12÷365×130%），自2013年9月14日起至实际交付房屋之日止，总金额以100万元为限。4.朱晓营虽然未按《拍卖成交补充协议》约定时间向清算办支付1467万元剩余成交价款，但系因双方共管银行账户迟迟未能建立所致，虽然清算办主张未能及时建立共管银行账户系朱晓营过错，但并未提供任何证据证明，而据本院依朱晓营申请到农行进行调查了解证实，未及时办理共管银行账户的责任在清算办，而非朱晓营，且双方于2015年11月20日在“相互谅解”的基础上签订了《长春名人房产过户和余款支付补充协议》，因此不应认定朱晓营构成逾期付款违约。剩余购房价款3006276元虽然没有支付，但其中包含清算办未交付部分房产的价款，且双方系因对于履约过程是否适当有争议而同意预留的该部分价款，也不宜判由朱晓营承担逾期付款违约责任。故一审判决朱晓营承担1767万元的利息损失、承担3006276元的逾期付款违约责任、承担清算办聘请律师的费用及差旅费用均属不当，应予纠正。4.清算办与朱晓营之间签订的《拍卖成交补充协议》虽然约定了履行顺序，即在成交之日起15个工作日内将剩余50%的成交价款存入共管银行账户，在成交之日起60个工作日内办理完毕房产及土地更名过户手续，且清算办抗辩系因朱晓营未将剩余50%钱款存入共管银行账户，其依法行使先履行抗辩权，但因朱晓营未将剩余钱款存入共管银行账户系共管银行账户迟迟未能建立所致，朱晓营并非主观恶意迟延付款，且共管银行账户未能及时建立的过错在清算办，而非朱晓营，因此清算办先履行抗辩的理由不能成立。清算办虽然主张农行工作人员与朱晓营存在亲属关系，农行工作人员在朱晓营授意下提出的“清算办开立的存款账户是临时账户，不能办理共管银行账户”理由不成立，其已向其他银行调查了解“临时账户不影响办理共管银行账户”，且其在未改变该临时账户的情况下仍然在中信银行办理成功了共管银行账户，因此其没有过错，是朱晓营恶意拖延付款，但清算办既无证据证明朱晓营与该农行工作人员存在亲属关系，也没有证据证明农行无此内部规定，况且其既然已到其他银行调查了解了相关情况，但却并未到其他银行及时办理共管银行账户，而是一直拖延到2015年11月20日，在案涉房屋产权证照能够办理后，其才与朱晓营到中信银行办理了共管银行账户，因此其陈述理由与行为相互矛盾，不具有可信性，并且据朱晓营举证的名人公司名下案涉土地使用权证证实，清算办直至2014年9月2日才将案涉土地办理至名人公司名下，是清算办自身原因违约拖延办证，而非朱晓营未及时支付剩余价款的过错。故清算办应当按照双方签订的《长春名人房产过户和余款支付补充协议》约定标准，给付朱晓营逾期办证违约金，并承担朱晓营聘请律师的相关费用。一审判决由清算办承担50%的违约责任没有事实和法律依据，应予纠正。综上，一审判决对部分案件事实认定错误，且适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初92号民事判决；二、被上诉人青山区非法集资案清算工作领导小组办公室于本判决生效后立即协助上诉人朱晓营腾退由案外人倪东奇侵占的位于长春市南关区东七马路7-1号，产权证号为长房权证字第XX**号、丘XX**号为XXX项下的一层建筑面积为54.86平方米的房屋和建筑面积为14.18平方米的半封闭室外三层楼梯，并交付给上诉人朱晓营；三、被上诉人青山区非法集资案清算工作领导小组办公室于本判决生效后立即给付上诉人朱晓营逾期交房违约金（按照131.30元/天的标准计算，自2013年9月14日起至实际交付房屋之日止，截止判决作出之日为200757.70元，总金额以100万元为限）；四、被上诉人青山区非法集资案清算工作领导小组办公室于本判决生效后立即给付上诉人朱晓营逾期办证违约金人民币1605200.00元（以300万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍的标准计算，自2013年9月14日至2015年12月21日止）；五、被上诉人青山区非法集资案清算工作领导小组办公室于本判决生效后立即给付上诉人朱晓营律师代理费人民币100000.00元；六、上诉人朱晓营于本判决生效后立即给付被上诉人青山区非法集资案清算工作领导小组办公室购房款人民币2635276.00元（3006276元－371000元）；七、驳回上诉人朱晓营和被上诉人青山区非法集资案清算工作领导小组办公室的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费、反诉费共计86054.00元，由上诉人朱晓营负担25856.00元，被上诉人青山区非法集资案清算工作领导小组办公室负担60198.00元。本判决为终审判决。审 判 长  郭 智代理审判员  张新华代理审判员  贺银婷二〇一七年十一月二十一日书 记 员  林星辰