广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第175号
上诉人（原审原告）陈南沙，男，汉族，1968年9月1日出生。
被上诉人（原审被告）深圳中信红树湾房地产有限公司（以下简称中信红树湾公司）。
法定代表人邱庆，董事长。
委托代理人梁华，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
委托代理人张潇，北京市金杜（深圳）律师事务所实习律师。
原审第三人深圳市普金投资管理有限公司（以下简称普金公司）。
法定代表人周声平，董事长。
委托代理人赖灿辉、张艳，均为广东晟典律师事务所律师。
原审第三人缤纷西岸饭店（深圳）有限公司（以下简称缤纷西岸饭店）。
法定代表人林贞诚，总经理。
委托代理人杨慧隆、贺天亮，均为广东万乘律师事务所律师。
上诉人陈南沙因与被上诉人中信红树湾公司、原审第三人普金公司、缤纷西岸饭店房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第12号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
陈南沙原审诉讼请求：1、中信红树湾公司及普金公司、缤纷西岸饭店擅自改变会所用途的行为违法违约，并立即停止违法改变会所为餐饮用途的行为；2、中信红树湾公司依约实际履行，恢复会所作为医疗保健、文体活动，老人活动、小型净菜超市、社区管理、公厕等公用设施的房屋用途；3、中信红树湾公司向陈南沙赔偿166894元违约损失；4、中信红树湾公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院审理查明，位于深圳市南山区白石二道与深湾一路交汇处的中信红树湾花城由中信红树湾公司开发建设。涉案的中信红树湾花城x栋x房，建筑面积235.85平方米，登记价8344710元，于2010年7月13日登记在陈南沙名下。2010年3月29日，陈南沙（买方）与中信红树湾公司（卖方）签订《房地产买卖合同》约定，由陈南沙向中信红树湾公司购买涉案小区中信红树湾花城的15栋第x层x号房（以下简称涉案房产），购房款为8344710元。合同第十条约定，陈南沙收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受本房地产。合同第十五条约定，本项目共有部位、共用设施的用途、设计和项目名称等，如确需变更的，中信红树湾公司应征得全�受让人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划设计主管部门申报，经批准后方可进行相关变更。合同附件四第十二条约定，停车场、会所、游泳池（不含恒温泳池）、网球场、广告权益以及未分摊范围的物业产权由中信红树湾公司拥有。合同附件四第十三条第5项约定，在签订本合同前，对于本住宅区周边情况，陈南沙已充分考察和了解，且已充分考虑各种不利因素可能对住宅造成的影响，及其它内容。陈南沙于2010年4月21日签署中信红树湾花城收楼意见书，表示涉案物业单位经其本人验收，符合合同约定的交付标准，同意收楼。原审庭审中，陈南沙明确其诉讼请求中所指的会所为宗地号为T207-0035号地块上规划建设的会所，即北会所。
关于北会所的规划和建设，原审法院查明，中信红树湾公司与深圳市土地和房产主管部门签订深地合字2001年（0033�号《土地使用合同书》及相关补充协议，取得深圳市南山区白石二道与深湾一路交汇处宗地编号为T207-0035地块。中信红树湾公司经批准在该幅土地上兴建商品房，项目名称为中信红树湾花城。根据补充协议，涉案项目的社区综合服务中心（即小区会所）面积为2710平方米，包括医疗保健、文体活动、老人活动、小型净菜超市、社区管理、公厕等设施，并载明2710平方米社区综合服务中心限自用或公用。2004年9月7日，中信红树湾公司取得《建设用地规划许可证》，用地项目名称为中信红树湾T207-0035地块，建设用地项目规划设计上记载的社区综合服务中心的面积和设施同上。2005年6月17日，位于沙河东路的宗地号为T207-0035地块，宗地面积为80732.83平方米的土地登记在中信红树湾公司名下，他项权利摘要栏记载社区综合服务中心（即小区会所）的面积和设施同上。
�审另查，中信红树湾公司与深圳市土地和房产主管部门签订深地合字2001年（0034）号土地使用合同书第二补充协议书，取得深圳市南山区白石二道与深湾一路交汇处宗地编号为T207-0034地块用于建设中信红树湾花城。根据上述补充协议及深规许字0120040105号《深圳市建设用地规划许可证》显示，T207-0034地块中的社区综合服务中心（即小区会所）面积为3290平方米，包括医疗保健、文体活动、老人活动、小型净菜超市、社区管理、公厕等设施。
中信红树湾公司于2005年8月9日作出《中信红树湾花城湾区会馆经营管理证明书》，将涉案小区会所交由普金公司独家经营管理，经营项目包括中西餐厅、美容健身SPA、西餐咖啡厅、雪茄红酒吧、洗衣店、便利店、体育健身业、游泳池、网球场、羽毛球场、台球室、壁球场，经营管理期限自2005年8月28日至2023年8月27日。
普金公司于2007年1月1日将涉案会所的北会所部分面积出租给案外人林忠豪，约定出租房屋作为中餐厅用途使用，出租期限自2007年1月1日至2018年12月31日。林忠豪于2007年9月5日出具《使用声明》，将其于2007年1月1日租赁的位于深圳市南山区沙河路中信红树湾会所的物业提供给缤纷西岸饭店使用。深圳市公安局消防局于2007年8月31日向缤纷西岸饭店发出建筑工程消防验收意见书，载明涉案会所的餐厅室内装修工程已竣工，经验收符合消防安全要求。原审庭审中，中信红树湾公司及普金公司、缤纷西岸饭店均表示涉案的北会所部分面积从2007年9月开始用于经营缤纷西岸饭店。
中信红树湾公司向原审法院提交了深规土纪（2002）32号文、深规土建许字2003049号建设工程规划许可证、深规建验（2005）156号建设工程规划验收合格证等证据，以证明中信红树湾项目T207-0034和T207-0035地块的会所经相关部门同意可予以合并布局。陈南沙对深规土纪（2002）32号文的真实性不能确定，且表示该证据仅仅属于部门内部会议纪要，其效力不及相关证书；认为深规土建许字2003049号建设工程规划许可证仅仅是政府验收建成房屋是否符合规划的面积及大概的建筑功能，不是核定验收后房屋具体作何用途；认为深规建验（2005）156号建设工程规划验收合格证仅仅是对19栋楼下的会所的验收合格情况，并没有对会所的功能进行验收。普金公司及缤纷西岸饭店对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
原审庭审中，陈南沙表示北会所和南会所各有一个规划许可证，涉案会所（即北会所）现用作缤纷西岸饭店经营的餐厅、酒店公寓大堂及咖啡厅，南会所用作经营中西餐厅、文体活动、社区管理，没有医疗及老人活动中心、小型净菜市场。中信红树湾公司和普金公司、缤纷西岸饭店则认为涉案小区南、北会所系统一规划，缤纷西岸饭店是北会所的一部分，其余的400多平方米不是酒店大堂，而是雪茄吧和咖啡厅；其它区域分散经营有医疗保健、文体活动、老人活动、小型净菜超市、社区管理、公厕等设施，整个小区会所的所有功能均在小区内。
原审庭审中，对于涉案小区《建设用地规划许可证》和《房地产证》上登记的会所的用途“包括医疗保健、文体活动、老人活动、小型净菜超市、社区管理、公厕等设施”是否包括餐饮用途，各方存在争议。为查明本案事实，原审法院就《建设用地规划许可证》、《房地产证》中载明的涉案中信红树湾小区T207-0035地块上所建的“社区服务中心”（即涉案会所）是否可用于经营餐饮饭店，以及用于经营餐饮饭店是否符合规划用途等事项向深圳市规划和国土资�委员会第二直属管理局发出协助调查函。深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局复函称，根据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称“深标”）“城市用地分类与标准”相关规定：会所属居住区用地分类中“社区其他设施用地”的建设设施范围，与社区管理、文化活动、保健设施、商业等同属于为居住区居民提供配套服务的设施。“深标”无相关条款进一步解释其具体包含的建筑功能。
原审再查，陈南沙于2012年11月6日向深圳市南山区住房和建设局查询涉案小区是否成立了业主委员会，深圳市南山区住房和建设局物业监管科回复称，截至2012年11月6日，中信红树湾未在区局备案。
原审庭审中，陈南沙表示其与中信红树湾公司签订房地产买卖合同时，并不清楚北会所的使用情况。对于中信红树湾公司提出的关于诉讼时效的抗辩�陈南沙认为中信红树湾公司的违约行为延续至今，不存在诉讼时效。陈南沙明确其第三项诉讼请求主张的违约金系按照购房款的2%主张。
原审法院审理认为，陈南沙、中信红树湾公司签订的《房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定严格履行。本案中，陈南沙已向中信红树湾公司支付了购房款，中信红树湾公司已将房屋交付陈南沙并过户至陈南沙名下，双方已履行了各自的合同义务。陈南沙系《房地产买卖合同》的合同相对人，系涉案小区住宅的权利人，属于利害关系人，本案各方并未就涉案小区已经成立业主委员会向原审法院提交证据，因此陈南沙作为本案原告的主体适格。根据《房地产买卖合同》第十五条的约定，本项目共有部位、共用设施的用途、设计和项目名称等，如确需变更的，中信红树湾公司应征得全体受让人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划设计主管部门申报，经批准后方可进行相关变更。陈南沙据此主张中信红树湾公司改变会所的用途未经过全体受让人五分之四以上的同意属于违约。原审法院认为，《房地产买卖合同》附件四第十二条虽约定会所的物业产权由卖方（即中信红树湾公司）拥有，但会所作为共用设施，其用途的改变依约须经全体受让人五分之四以上的同意。故本案各方争议的焦点主要在于涉案会所是否改变了规划的用途。根据《建设用地规划许可证》以及土地使用合同书第二补充协议书，T207-0035地块项目的社区综合服务中心（即小区会所）面积为2710平方米，包括医疗保健、文体活动、老人活动、小型净菜超市、社区管理、公厕等设施。陈南沙、中信红树湾公司、普金公司、缤纷西岸饭店均认可，该地块上会所面积中2000多平方米用于经营缤纷西岸饭店，中信红树湾公司认可19栋456.08平方米用作雪茄吧及咖啡厅。陈南沙认为现该地块的会所用于经营餐厅、咖啡厅等，属于商业用途，中信红树湾公司明显违反了相关文件的规定，改变了小区会所所规划的用途。中信红树湾公司称，T207-0035、T207-0034地块属于统筹规划，两个地块的会所由空中连廊连接，南、北会所已经涵盖了上述文件中规划的全部功能。对此，原审法院认为，第一，关于该会所规划的用途，陈南沙、中信红树湾公司对《建设用地规划许可证》和《房地产证》上登记的会所的用途“包括医疗保健、文体活动、老人活动、小型净菜超市、社区管理、公厕等设施”是否包括餐饮用途存在争议，原审法院就涉案的T207-0035地块上所建的“社区服务中心”（即涉案会所）是否可用于经营餐饮饭店，以及用于经营�饮饭店是否符合规划用途等事项向深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局发函调查，该局复函仅表示会所与社区管理、文化活动、保健设施、商业等同属于为居住区居民提供配套服务的设施，“深标”无相关条款进一步解释其具体包含的建筑功能。作为规划管理的主管部门，该局的复函并未明确涉案小区会所规划的具体建筑功能以及用于经营餐饮饭店是否违反了规划用途，故原审法院认为，现有的证据并不足以认定涉案会所用于经营饭店、咖啡厅等改变了规划用途。第二，中信红树湾公司经批准在T207-0035地块与T207-0034地块上兴建房地产项目，该项目系相连地块上建设的同一片住宅区，南、北会所实际系两个地块住宅的共用会所，南、北会所的用途均应及于涉案小区，可以共同用于满足涉案小区居民对于小区会所的功能需求。故原审法院认为，现有的证据并�足以证明中信红树湾公司及普金公司、缤纷西岸饭店违反相关规划擅自改变会所用途，对于陈南沙主张中信红树湾公司及普金公司、缤纷西岸饭店立即停止违法改变会所用途的行为并恢复会所用途的诉讼请求，原审法院不予支持。深圳市公安局消防局于2007年8月31日向缤纷西岸饭店发出建筑工程消防验收意见书，表示涉案会所的餐厅室内装修工程已竣工，原审庭审中，中信红树湾公司及普金公司、缤纷西岸饭店均表示涉案的北会所部分面积从2007年9月开始即用于经营缤纷西岸饭店。陈南沙购入涉案房产的时间为2010年3月29日，《房地产买卖合同》附件四第十三条第5项也约定，在签订本合同前，对于本住宅区周边情况，陈南沙已充分考察和了解，且已充分考虑各种不利因素可能对住宅造成的影响。故原审法院认为，陈南沙在购买涉案房产时，该会所中经营的饭店已实际�在，且陈南沙理应已知悉该会所的实际使用状况，陈南沙仍然选择购买房屋并在收楼意见书上签名，表明陈南沙认可该会所用的实际使用状况。且《房屋买卖合同》中并未就中信红树湾公司应当向陈南沙提供何种会所服务作出约定，故陈南沙主张中信红树湾公司违约并要求中信红树湾公司向陈南沙赔偿违约损失缺乏事实依据，原审法院不予支持。关于诉讼时效问题。中信红树湾公司主张陈南沙的起诉已经超过了诉讼时效，应当驳回陈南沙的诉讼请求。陈南沙主张因中信红树湾公司的违约行为是延续的，本案不存在诉讼时效问题。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，涉案会所部分用于经营饭店的使用状况在陈南沙、中信红树湾公司签订合同之时已经存在，故本案诉讼时效应从陈南沙应当知道其权利受到侵害之时，即陈南沙签署收楼意见书之日起计算。故陈南沙起诉之时已超过两年的诉讼时效。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回陈南沙的全部诉讼请求。本案受理费3637.8元，由陈南沙负担。
上诉人陈南沙不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决中信红树湾公司及普金公司、缤纷西岸饭店擅自改变会所用途的行为违法违约，并立即停止违法改变会所为餐饮用途的行为；3．判令中信红树湾公司依约实际履行，恢复会所作为医疗保健、文体活动，老人活动、小型净菜超市、社区管理、公厕等公用设施的房屋用途；4、判令中信红树湾公司向陈南沙赔偿违约损失166894元；5、判令中信红树湾公司承担本案全部诉讼费用。上诉理由：本案争议的�点是涉案会所是否改变了政府规划的用途对此，陈南沙认为：中信红树湾公司及普金公司、缤纷西岸饭店违法改变会所用途的事实确凿无疑。原审法院根据《建设用地规划许可证》及《土地使用合同书第二补充协议书》，已查明T207—0035地块项目中的会所规划用途为：医疗保健、文体活动、老人活动、小型净菜超市、社区管理、公厕等设施。这里需要说明的是：根据中国语言文字的规范要求，如果规划的用途只有一项设施，则只需注明该项设施名称即可，例如：医疗保健；如果规划的用途有两项设施，则在该两项设施后加上“等设施”，例如：医疗保健、文体活动等设施，也表明总共只有两项设施，而不可能还包括其他未注明的设施，否则的话，政府规划的用途就不需要具体作出说明，而任由开发商因为“等”字而随意想象及增加了。故本案所涉会所用途只有医疗保健等6项，再也没有让其他任何用途了。中信红树湾公司及普金公司、缤纷西岸饭店均认可该会所现在用途实际变成（缤纷西岸）饭店及雪茄吧、咖啡厅，两相对比，中信红树湾公司及普金公司、缤纷西岸饭店此举明显违反政府的规划用途。另外，南区会所规划用途也无餐饮这一项。深圳规划和国土资源委员会第二直属管理局的复函并未直接回应法院所调查的事项，即并未认可开发商可以自行将会所的用途改为饭店、咖啡厅。该复函对本案并无实际指导意义。这种情况下，原审法院完全可以弃之不用。中信红树湾公司擅自改变会所用途，这是确凿无疑的事实，且是未依合同约定征得全体受让人五分之四以上的同意、公证、申报、批准而进行的，完全是违法之举。原审法院认为现有的证据并不足以认定涉案会所用于经营饭店、咖啡厅等改变了规划用途，认定错误。原审判决未经实地调查，将不相关的因素作为裁判依据。涉案会所系T2007-0035地块上兴建的会所，该会所与其他地块的会所从政府规划上、从法律层面上讲并无任何关联，该会所的用途只与0035号地块的规划有关。尽管该地块与南边的0034地块相邻，且共用一个“中信红树湾花城”的项目名，但其实两地块之间间隔一条马路一白石二道，小区名也分别为：中信红树湾花城一期、二期，中信红树湾花城三期、四期、五期；会所也是完全分开的，归各小区所有。故原审法院认定该项目系相连地块上建设的用一片住宅区，南、北会所实际系两个地块住宅的共用会所，完全错误，不符合事实。另外，原审法院认为南、北会所为共用会所，用途均应及于涉案小区，可以共同用于满足涉案小区居民对于小区会所的功能需求。认定错误。0034、0035是两个独立的地块，分别有不同编号的土�出让合同、房地产证、建设用地规划许可证，地块上兴建的会所则完全是独立的，不可混淆。两个会所首先是为本小区居民提供服务，至于是否为其他小区业务服务，则看会所经营方的经营方向。原审法院对会所的经营内容并无调查，此番结论并无事实依据。事实上，该项内容与本案诉争事实并无关联。0035号地块上的会所事实上是作为饭店、咖啡厅使用，完全不符合《建设用地规划许可证》的要求；0034号地块上的会所只有文体活动、社区管理两项符合《建设用地规划许可证》的要求，其余均不符合要求。两小区会所规划的用途共同点都是没有“餐饮”。原审法院不仅没有实地调查，在判决中也未认定相关事实，就断言南北会所可以共同用于满足涉案小区居民对于小区会所的功能要求，没有依据。事实上，本案需要查明的是0035号地块上的会所实际用途是否符合政府规划，至于相邻其他地块会所作何种用途与本案没有关系。原审判决在当事人是否约定会所用途问题的认定上违背常识。原审判决称《房屋买卖合同》并未就中信红树湾公司应当向陈南沙提供何种会所服务做出约定。一个房地产项目的开发必须符合《土地出让合同书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《房地产证》对项目的相关要求。其中，有关小区会所的规划面积、用途在上述法律文件中均有详细规定，并不需要一一在合同中再作特别约定。其实合同第2条、21条均已将上述文件列明了，原审法院如何能认定双方未作出约定。原审判决关于签名即表明认可现状的认定，完全没有对具体行为法与非法、罪与非罪的基本判定。原审判决称陈南沙在收楼意见书上签名，表明陈南沙认可该会所用的实际使用状况。中信红树湾公司为谋取商业利益，擅自�变政府规划的会所用途，不仅仅是违反合同约定，更是一种严重的违法行为，违反了城市规划方面的法律法规，损害了广大业主的集体利益。不能仅仅因为处于弱势地位的陈南沙在收楼意见书上签名，其不法行为就变成合法。关于诉讼时效是否超期的问题。陈南沙之前已经阐明了中信红树湾公司擅自改变规划用途，严重违反了城市规划管理方面的法律法规，且违法行为一直在延续，并不能因为购房人在购房2年后追索而令其行为变成合法。法律规定，合同一方当事人在对方违法行为停止之前，一直都有权利依法追索；另外，中信红树湾公司在与陈南沙签订合同或交付房屋时，并未依据合同笫21条的约定，履行将《土地使用权出让合同书》复印件或其他相关文件交付给陈南沙的义务，陈南沙直至起诉前数日方得知小区会所真实的规划情形，故陈南沙提起诉讼并未超过�定诉讼时效。综上所述，原审判决事实认定不清，法律适用错误，判决不当，请求撤销原审判决，依法予以改判。本案二审法庭调查时，上诉人陈南沙补充上诉意见：中信红树湾公司擅自改变会所的用途将其改为与政府规划中没有的餐饮用途功能，并不是说中信红树湾公司将小区会所是否提供了其他的用途，不是多一项还是少一项的问题，而是有和无的问题，政府并没有允许其作餐饮功能，所以是违法的，原审对与此相关的认定偏离了主题。陈南沙起诉要求中信红树湾公司停止违法改变会所用途的行为，原审法院审理的重点是其他功能是否提供的问题，而不审查餐饮功能是否符合法律规定。涉案小区的业主是否能够利用周边小区的会所进行相应的服务与本案无关，而原审却说涉案小区的业主可以去另外的小区进行服务，本案的核心就是作餐饮功能是否合法的问题。
被上诉人中信红树湾公司口头辩称，会所并不存在违反政府规划和改变会所功能的问题。陈南沙所列的建设用地规划许可证、土地使用合同书第二补充协议书、房地产证并未禁止会所做餐饮，会所用作餐饮并未超越相关文件规定的使用范围，首先陈南沙所列的上述文件及其他规划批准文件中，并没有明确禁止会所用作餐饮，相反，其通过等字已经列举加概括的方式确定小区会所的用途为医疗保健、文体活动、老人活动、小型菜市场等设施，不仅包括前述所列的设施，还允许其他设施服务业主，主旨在于会所满足小区配套服务业主的功用，本案中会所北部用作餐饮也是为了满足小区配套，并未超越会所的使用范围。国土局复函内容与政府批准文件一致，载明会所系为居民提供配套服务的设施其他用地，并没有禁止会所以餐饮服务的方式为小区居民提供配套�务，首先深圳市城市规划条例总则第3条规定，土地利用和各项建设应当符合城市规划，又通过该条例第3章第12条明确，市政府制定深圳市城市规划标准和准则即深标作为城市规划编制和规划管理的主要技术依据，可见引用深标规定释明小区会所的用途严谨准确。其次复函载明根据深标城市用地分类和相关标准规定，会所属于居民居住区中设施其他设施用地的建设设施范围，与社区管理、文化活动、保健设施、商业等同属于为居民提供配套服务的设施，所以深标仅要求小区会所为居民提供配套服务，而会所用作餐饮实质上是以餐饮服务的方式为小区居民提供了配套服务，与复函中引用的深标中相关规定相符，此外，复函载明深标无相关条款进一步解释其具体包括的建筑功能，可见深标与前述政府批准文件一致，并未明确小区会所提供配套设施的形式，不禁止会所以�饮服务的方式为小区居民提供配套服务。再次小区会所用作餐饮与城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）即国标相符，建设用地规划许可证载明本项目用地性质是居住用地，根据国标的规定居住用地内容为住宅和相应的服务设施用地，小区会所作为为小区提供的餐饮服务的设施符合国标的规定。会所用作餐饮已经经过消防部门、工商部门、环保部门的审批，用作餐饮如中信红树湾公司擅自改变使用功能就不可能得到上述职能部门的批准。中信红树湾公司开发的项目会所分为南北两部，南北两部实际上是经过规划部门批准统一布局合并建设，而用于整个项目配套的一个会所，且中信红树湾公司一审时已充分证明。关于深圳湾填海土地出让协调工作的会议纪要中批示，建议根据以根据规划情况灵活处理两宗地块内各自的幼儿园、会所可合并统一布局，明确同意该项目两个地块的会所合并建设。2004年6月10日深圳市环保局出具的《关于深圳中信红树湾花城湾区环境影响报告书》的批复也明确会所面积为5988平方米。本项目建设工程规划许可证许可中信红树湾公司在T07-0034与T2035地块上建设面积为5406平方米的会所，同时规划部门批准的建筑施工图说明及土地也明确说明了会所建筑面积是5406.58平方米，本项目竣工后通过规划部门的规划验收合格，可见虽然本项目由两个地块组成，但本项目会所南北两部实际上是经过规划部门批准，统一布局合并建设，而用于配套整个项目的会所，即本项只有一个会所，实际上会所南部已经包括功能相当齐全的全部配套设施，在会所南北两部不到50米，且有政府批准的廊桥相连的情况下会所北部开餐饮是为了完善会所的使用功能，为业主更好的提供服务。中信红树湾公司已按照双方订立的买卖合同约定的交付标准履行了合同义务。中信红树湾公司与陈南沙之间的买卖合同并没有明确约定中信红树湾公司提供的会所需要满足哪些功能，且会所也是独立产权，系开发商专有的产权部分，不属于中信红树湾公司交付的范围，因此中信红树湾公司与国土部门在土地使用权出让合同中的约定并不能作为对陈南沙的交付标准。退一步讲即使中信红树湾公司对会所的使用情况与土地出让合同中的约定即规划部门的规定不一致，也非双方订立买卖合同中的内容，即使存在不一致，也不构成对业主的违约。涉案房产于2010年4月21日交付给陈南沙，陈南沙依据合同交付约定办理了入伙和收楼手续，陈南沙在收楼意见书上明确向中信红树湾公司授权办理入伙手续，明确表示上述物业单位经本人验收符合合同约定的交付标准，同意收楼。可见，中信红树湾公司已按照与陈南沙订立的买卖合同约定的标准交付了房屋。陈南沙在与中信红树湾公司订立买卖合同之前，会所北部已经作为餐饮对业主提供服务，陈南沙在购买房屋之前就知晓前述情况，在与中信红树湾公司订立的买卖合同附件四第13条第5项中明确表示在订立合同前对本住宅区周边情况，陈南沙已经充分考察和了解，且已经充分考虑不利因素可能对住宅造成的影响，陈南沙在购买涉案房产前已经知道会所用作餐饮，已经知晓餐饮的现状，根据诚实信用原则，此时陈南沙不再具备据此主张中信红树湾公司任何责任的权利。本案不存在陈南沙在上诉状中称的起诉前数日方得知小区会所的情形，中信红树湾公司与陈南沙已在双方签订的房屋买卖合同附件四第10条第2款中说明，政府部门批准文件和图纸已在销售现场公开展示，陈南沙对其内容已经明确知晓认可，土地使用权出让合同、建设用地规划�可证与本项目地产证已经实际在销售现场公开展示，所以陈南沙在销售现场就已经知道会所相关规划，会所在中信红树湾公司向陈南沙交付涉案房产前已经用作餐饮服务，所以自2010年4月21日房屋交付后，陈南沙就知道或者应当知道中信红树湾公司存在其所称的改变会所用途，陈南沙未在2012年4月20日前向中信红树湾公司主张该合同违约的债权，所以本案诉讼时效已过。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人普金公司口头述称，会所经营已经完成覆盖了建设用地规划许可证所载明的用途，普金公司受中信红树湾公司委托参与会所管理，会所包括南北会所是经过规划许可，统一布局合并建设，普金公司严格参照建设用地规划许可证所载明的社区综合服务中心及小区会所用途，进行会所的经营和管理，所提供的服务为小区配�服务的公共设施项目。普金公司从未擅自改变会所用途，普金公司在一审提供的证据即深圳中信红树湾花城湾区经营管理证明书，清楚载明会所名称为深圳中信红树湾湾区会馆，经营项目包括中西餐厅、美容健身等，显然普金公司经营会所都是经过政府相关部门的审核批准，完全按照批准的经营范围进行管理，合法有据。普金公司经营会所所有项目为居民提供配套服务的设施，因便利实惠得到广大业主的信赖，普金公司经营会所的宗旨是丰富小区的业余文化生活，为居民提供便利，创造和谐舒适的小区环境，小区会所的经营项目所涉及的收费项目对小区业主给予一定的折扣优惠，为业主带来方便和实惠，而且所有配套服务的设施都是符合规划国土委第二管理局在第二复函中提到的为居民提供配套服务的设施。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
原审第三人缤纷西岸饭店口头述称，中信红树湾公司及普金公司、缤纷西岸饭店不存在违法行为。法律规定和地方性法律都没有规定小区会所不能经营餐饮，国土委的复函也表明这点。对于许可证中的“等”字是非穷尽式的表述，未对会所的设施加以限定，否则就应当如陈南沙在上诉状中的表述在“等”字后面加上确定性的数量词，许可证没有限定六项设施，也没有排斥餐饮。相关部门批准了会所南北两区统一布局，合并建设，并且批准了会所两区通过廊桥连接，所以会所项目的规划不存在违法行为。缤纷西岸饭店成立的经营经过相关部门的批准，证照齐全，消防、噪音和油烟均符合相关的规定，该饭店的餐饮和卫生服务评为A级。中信红树湾公司及普金公司、缤纷西岸饭店不存在违约行为。事实上通过廊桥连接的小区会所从整体上提供了许可证上�列的设施，不存在违反许可证的行为。陈南沙与中信红树湾公司签订的房地产买卖合同中也没有其他条款约定小区会所仅限于前六项设施，也没有约定小区会所不能参与餐饮经营。缤纷西岸饭店的成立先于陈南沙购买房产，陈南沙在收楼意见书上签名是认可该会所的实际使用状态。综上，中信红树湾公司及普金公司、缤纷西岸饭店并非擅自改变会所用途，不存在任何违约违法行为，陈南沙的上诉理由不成立，请求予以驳回。会所的规划用途是土地规划部门依法针对某个具体的特定的地块而相应确定的，因此土地规划部门是唯一有权对涉案会所的用途作出最权威和最专业解释的主体，而不是陈南沙和其他主体。深圳市规划和国土委员会第二管理局的第二个复函对涉案会所的用途和说明虽然没有对本案的核心直接答复，但是是否为居住区的居民提供配套服务，也就是�能相符的原则，而缤纷西岸饭店是作为为小区居民提供配套设施存在，不仅依法办理了全部的相关手续获得了相关部门的审核批准手续，也实际为小区的居民提供了高质量的配套服务，符合国土委第二管理局复函中为居住区居民提供配套设施功能的要求和功能标准。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查，陈南沙于2012年12月25日向原审法院提起本案诉讼。本案二审法庭调查时，陈南沙明确在本案提起的是基于其与中信红树湾公司之间房屋买卖合同的违约之诉。
陈南沙与中信红树湾公司于2010年3月29日签订的涉案《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》（以下简称涉案合同）附件五第十条第2款约定，政府部门批准文件或图纸已在销售现场公开展示，陈南沙对其内容已明确知晓与认可。
本院认为，原审判决对涉案合同效力认定正确，本院予以维持，理由不再赘述。
陈南沙系基于其与中信红树湾公司签订的涉案合同提起的合同违约之诉，根据本案查明的事实，涉案中信红树湾花城北会所于2007年9月开始用于经营缤纷西岸饭店，陈南沙于2010年4月21日办理入伙手续接收涉案房产，陈南沙自接收涉案房产之日就应当知道北会所系用于经营餐饮用途。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，即使中信红树湾公司将北会所用于餐饮构成违约，陈南沙向中信红树湾公司主张违约责任的诉讼时效期间亦应自其接收涉案房产之日（2010年4月21日）起计的2年（即截止2012年4月20日）。陈南沙于2012年12月25日向原审法院提起本案诉讼，已超过诉讼时效期间，同时陈南沙未举证证明在其起诉前曾就北会所问题向中信红树湾公司主张权利，或在诉讼时效期间内存在诉讼时效中断的事由。据此，本院确认陈南沙在本案向中信红树湾公司提起的房屋买卖合同违约之诉，已超过诉讼时效期间，依法不受法院裁决保护。陈南沙认为中信红树湾公司违约的理由是中信红树湾公司擅自变更北会所的规划，而在中信红树湾公司在北会所开办缤纷西岸饭店时，中信红树湾公司实施变更北会所规划的行为即告完成，持续存在的缤纷西岸饭店只是陈南沙所称中信红树湾公司擅自变更北会所违约行为产生的结果，而非违约行为本身，中信红树湾公司并未持续实施变更北会所规划的行为，陈南沙主张中信红树湾公司的违约行为一直延续，其起诉没有超过诉讼时效期间的上诉理由，本院不予采纳。
综上，因上诉人陈南沙提出的诉讼请求已超过诉讼时效期间，依法不予支持，原审判决驳回陈南沙全部诉讼请求，实体处理得当，本院予�维持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3637.8元，由上诉人陈南沙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 李开宇（兼）