江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初字760号原告：杨雯，女，汉族，1986年11月14日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：许杏英，女，汉族，1965年3月12日生，住江苏省昆山市，系原告婆婆。委托诉讼代理人：杨羊，江苏沉浮律师事务所律师。被告：石星雅，女，汉族，1988年11月29日生，住陕西省岚皋县。第三人：昆山理想家园房地产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北萧林路1003号，统一社会信用代码91320583694523622W。法定代表人：李邦圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王俊保，该公司员工。原告杨雯与被告石星雅、第三人昆山理想家园房地产咨询有限公司（以下简称理想家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判，于2017年2月15日公开开庭审理。原告杨雯委托诉讼代理人许杏英、杨羊、被告石星雅、第三人理想家园公司委托诉讼代理人王俊保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨雯向本院提出诉讼请求：1、请求判令石星雅双倍返还定金200000元；2、本案诉讼费、律师费由石星雅负担。事实与理由：杨雯与石星雅于2016年9月28日签订昆山市存量房买卖合同。合同中约定，“1、签约时乙方向甲方支付定金10万元；2、签约后7日内备齐所有资料，配合丙方（中介）到银行申请贷款……”现石星雅未按照约定履行自己的义务，导致合同无法继续履行。石星雅已经向杨雯发送通知函，要求解除合同，因此双方合同已经解除。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告石星雅辩称：石星雅系严格按照合同约定履行，并不存在违约行为。对杨雯的诉讼请求不予认可。第三人理想家园公司辩称：因2016年10月4日苏州市出台了房屋限购政策，导致杨雯与石星雅的合同无法继续履行。理想家园公司认为双方均不存在违约行为，合同不能继续履行的原因不在于杨雯和石星雅。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2016年9月28日杨雯与石星雅在理想家园公司居间下签订昆山市存量房买卖合同。合同约定杨雯购买石星雅所有的位于昆山开发区XX广场XX号楼XX室房屋，转让价格为970000元。杨雯承诺该购房款的支付方式为商业贷款。签约时杨雯支付石星雅定金100000元。签约后双方于7日内备齐所有资料，配合理想家园公司到银行申请贷款。审贷通过后3日内，杨雯支付石星雅第二笔房款400000元，此款用于石星雅还贷。第三笔房款46万元，在银行放贷三个工作日内到石星雅账户。尾款1万元，交房时结清。本合同如因发生人力不可抗因素导致无法履行，三方协商解约，均不承担违约责任。国家税费、银行利率调整等因素不影响合同完全无法履行的，不算不可抗力，双方均不得要求解约。合同签订后，杨雯于2016年9月29日向石星雅支付购房定金100000元。石星雅于2016年9月29日将涉案房屋产权证交付理想家园公司，于2016年10月10日将涉案房屋土地证交付该公司。2016年11月4日杨雯和许梦超通过快递方式通知理想家园公司及石星雅，称根据双方合同约定，在七日内办理贷款，现已经逾期。经多次催促，理想家园公司仍未安排处理妥当，故要求石星雅及理想家园公司在收到该文件后三日内协助安排杨雯或许梦超进行银行贷款手续办理。2016年11月21日杨雯再次通知石星雅及理想家园公司，称其本人于2016年11月4日发函要求办理银行贷款事宜，但截止发出本通知之日石星雅仍未履行导致合同无法继续履行，故通知解除杨雯与石星雅签订的昆山市存量房买卖合同。石星雅与理想家园公司于11月26日收到该通知。2016年11月30日石星雅通知杨雯，认为其严格按照合同履行并不存在违约行为。杨雯并未按照合同约定全面履行自己的义务，逾期已经达到50天以上，石星雅作为守约方有权单方面解除合同。2016年10月4日苏州市正式实施《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》。该意见规定，居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例由50%调整为80%，对于拥有两套及以上住房的家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。昆山市住房和城乡建设局于2016年10月16日出台《贯彻落实苏州市政府有关工作流程》中规定，购买存量住房，房地产经纪机构及买卖双方在存量房备案系统提交存量房买卖合同,同时将购房人得《购房人基本信息采集表》及购房资格材料上传至存量房买卖网上备案系统,待房产行政管理部门查验购房人得购房资格。杨雯在昆山市住房一套，其中公积金贷款尚未还清。涉案房屋上石星雅尚有银行贷款45万元未还清。理想家园公司在审理中陈述，合同无法继续履行的原因是苏州市限购政策出台前，杨雯可以贷款七成，限购后只能贷款两成。另外根据合同约定，杨雯贷款审批通过后向石星雅支付第二笔房款40万元，该款用于还清涉案房屋上的银行贷款，而在限购之前杨雯向银行申请贷款并不需要网签合同，限购后需要提供网签合同，而网签合同需要还清涉案房屋上的银行贷款。审理中，杨雯表示贷款政策发生变化后，其无力补足贷款差额。本院认为：杨雯与石星雅签订的昆山市存量房买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应恪守履行。杨雯和石星雅均已按约履行了部分义务，但苏州市房屋限购政策的出台导致杨雯的银行贷款金额与之前相比发生重大变化，而杨雯也无力补足差额。另外，根据双方合同约定杨雯需要在银行贷款审批通过后支付第二笔购房款用于归还石星雅在涉案房屋上的贷款，但限购政策出台后导致银行贷款审批的前提条件是需要网签合同，而网签合同需要将涉案房屋上的贷款还清后才能办理，合同履行限于僵局。在双方就合同履行不能达成补充协议，且双方均提出解除合同的情况下，本院认为该合同系非因杨雯和石星雅的原因导致合同无法履行，从而双方协议解除合同。双方均不承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故石星雅应当返还杨雯支付的定金100000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告石星雅于本判决生效之日起十日内返还原告杨雯购房定金100000元。（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）二、驳回原告杨雯的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告杨雯负担1075元，被告石星雅负担1075元。被告负担部分原告已经预交，本院不再退还，被告在履行本判决确定的义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李加好二〇一七年二月二十七日书记员  王颂淼附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。