江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏民终字第0262号
上诉人（原审原告）钟成勇。
委托代理人田凯，江苏友联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常州博雷盛电气科技有限公司，住所地江苏省常州市武进经济开发区果香路5号。
法定代表人伍华明，该公司执行董事。
上诉人钟成勇因与被上诉人常州博雷盛电气科技有限公司（以下简称博雷盛公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2013）常民初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人钟成勇的委托代理人田凯到庭参加诉讼。经本院依法传唤，被上诉人博雷盛公司无正当理由未参加本案诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：钟成勇系成都市新都区鑫友装饰板加工厂经营者，该厂系个体工商户，经营范围为来料加工装饰板、人造板。石学军系三门峡华康木业有限公司（以下简称华康公司）持股比例达95％的控股股东。2011年1月18日，华康公司出具一份任命书，任命石学军为公司总经理，任期为三年。2010年11月22日，石学军与四川省星元房地产开发有限公司（以下简称星元公司）签订一份《商品房买卖合同》，约定石学军以110.5102万元的总价购买该公司开发的南城国际3幢3单元15层1502室，合同中载明出卖人选聘的物业管理企业为成都云杰物业管理有限公司（以下简称云杰物业）。
2011年10月18日，钟成勇与石学军签订一份《产品购销合同》，约定石学军向钟成勇供应中纤板总计货款200万元。次日，钟成勇通过其银行账户向石学军银行账户转帐200万元。2011年11月17日至2011年12月29日，华康公司通过车号为豫M×××××、豫C×××××、豫M×××××、鲁Q×××××、豫M×××××等货车向钟成勇发出七批密度板，上述送货单载明：货物总价值为539020元，送货单上盖有华康公司的财务专用章。
2012年6月30日，钟成勇与石学军签订一份《关于终止产品购销合同的结算清单》，载明：双方在履行2011年10月18日《产品购销合同》过程中，由于石学军所在企业停产导致石学军不能继续向钟成勇供货，现石学军在取得钟成勇谅解的基础上，双方就终止《产品购销合同》作以下结算：石学军收到钟成勇货款200万元，实际产生交易量的货款金额为52万元，还余货款148万元。同日，石学军与钟成勇还签订一份《房屋买卖协议》，约定钟成勇购买石学军坐落于成都市高新区南城国际148.24平方米的房产（房屋尚未办理产权登记没有产权证，房屋销售合同编号为3-3-15-1502），双方议定价格为148万元，石学军自与钟成勇结算货款时将余下的货款折抵为购房款，并在签订购销终止协议和货款结算单时，视为石学军已全额收取钟成勇的房款；双方还约定“以货款折抵房屋转让款”等。2013年11月13日，三门峡灵宝市川渝同乡货运部出具一份证明，载明：兹有我公司在2011年11月起受华康公司委托联系货运，在同年11月17日至12月29日送货（中密度板）至钟成勇处，由司机彭欣（车牌号鲁Q×××××）、司机张中强（车牌号豫M×××××）等分别装运，经办人贺青宁。同日，云杰物业领馆区1号服务中心出具一份证明，载明：兹有领馆区1号3幢3单元1502室原户主石学军将该房在2012年2月转让给钟成勇，由于一直未办理房产证，该房物业费等自转让之日起一直由钟成勇本人缴纳至今，待房产证办理结束可调整缴纳户名。
原审另查明：2012年2月22日，原审法院立案受理博雷盛公司诉江苏亚马森装饰材料有限公司（以下简称亚马森公司）、华康公司、石磊、石学军担保追偿权纠纷一案。2012年3月22日，原审法院依（2012）常商初字第18-1号民事裁定书，查封了本案讼争房屋。后因博雷盛公司撤回起诉，原审法院于2012年7月16日作出（2012）常商初字第18-2号民事裁定书，准许博雷盛公司撤回起诉。后博雷盛公司又对亚马森公司、华康公司、石磊、石学军提起担保追偿权诉讼。2012年8月22日，原审法院依（2012）常商初字第123-1号民事裁定书，查封了讼争房屋。经法院主持调解，原审法院于2012年10月23日作出（2012）常商初字第123号民事调解书，载明：一、亚马森公司确认欠博雷盛公司代偿款项500万元，亚马森公司于2012年10月31日前支付给博雷盛公司；二、石磊、华康公司对亚马森公司的上述还款承担连带担保责任，石学军对亚马森公司的上述还款在250万元范围内承担连带担保责任；三、诉讼费46800元，减半收取23400元，保全费5000元，合计28400元，由亚马森公司负担。该调解书生效后，亚马森公司、石磊、石学军、华康公司未按约履行义务。博雷盛公司向原审法院申请对（2012）常商初字第123号民事调解书强制执行。期间，钟成勇向原审法院执行局提出异议。在该案审查过程中，钟成勇提供了华康公司的送货清单7张，证明石学军向其供应中密度板等货物。对此，博雷盛公司不予认可，认为该送货单载明的送货单位为华康公司，不能证明石学军与钟成勇之间存在购销关系，并认为讼争房屋于2012年3月22日即被法院查封，故石学军无权处置该房屋。同时，石学军与钟成勇之间是否存在真实的购销合同关系，钟成勇应提供相关证据。石学军在该案中认为，钟成勇的陈述是真实的，在讼争房屋于2012年1月26日被查封前，其与钟成勇结算相关货款时即口头表示，将该房屋抵偿给了钟成勇，双方的书面手续是2012年6月30日办理的，故实质上讼争房屋应属钟成勇所有，其是在2012年8月才知道讼争房屋被法院查封。2013年7月31日，原审法院作出（2013）常执异字第12号民事裁定书认定，根据查明事实，不足以证明石学军已经向钟成勇履行了交货义务，由于钟成勇没有提供充分证据证实石学军已向其实际供应了52万元中纤板，故无法确认商品房抵货款的事实。另，钟成勇亦未提供证据证明其已实际占有使用该房屋。认定钟成勇异议理由不能成立，裁定驳回钟成勇提出的执行异议。钟成勇不服该裁定，向原审法院提起本案诉讼。
钟成勇诉称，其与石学军于2011年10月18日签订了《产品购销合同》，双方之间存在真实的货物交易，其实际支付货款200万元，后因石学军公司原因不能继续向其供货，经过双方结算后确认实际发生的交易量金额为52万元，石学军自与其结算货款时将余下货款148万元折抵为购房款，并在签订相关协议时视为石学军已全额收取了其房款。为保障其合法权益，双方还签订了房屋销售合同，并且交付了钥匙。虽因客观原因未及时办理过户手续，但事实上其已经全额支付了房款，并实际占有了该房屋。从发生时间来看，其全部购房行为都发生在法院查封讼争房屋前，同时其也是按照市场价格购买讼争房屋。因此，其是善意取得，为保护善意第三人的合法权益，应当确认该房屋为其所有。另外，原审法院裁定认为，其提供的送货清单上载明是华康公司，不足以证明石学军已经向其履行了交货义务，实际上根据目前的华康公司工商登记信息显示，石学军是该公司的第一大股东，实际控制人，也就是说虽然送货单的名称是华康公司，但实际上还是石学军履行了交货义务。综上，其为讼争房屋所有人，且已经实际占有使用房屋，博雷盛公司无权申请执行该房屋。请求：1、依法确认成都市高新区南城国际区领馆区1号3栋3单元15楼2号房屋（房产合同编号：3-3-15-1502）为钟成勇所有（原合同号为1200512）；2、依法撤销（2013）常执异字第12号民事裁定书，并停止对上述房屋的执行；3、诉讼费用由博雷盛公司承担。
被告博雷盛公司未作答辩。
原审中，法院依职权向云杰物业驻成都市高新区领馆区一号物业服务中心负责人李铮嵘进行了调查。李铮嵘陈述：石学军于2011年3月11日办理了房屋入住手续，并于2011年7月26日办理了车位上车辆使用信息，物业中心并不清楚该处房屋内居住人员情况；对钟成勇提供的2013年11月13日证明，其称未查清系由何人盖章，对于物业费用的缴纳，物业中心并不清楚由何人具体缴纳，应视为登记业主缴纳。钟成勇陈述：大概是2012年的二三月份，石学军将房屋钥匙交付给他，物业费并非由其缴纳，可能是石学军交的物业费用，不清楚石学军有登记车位的情况，物业中心的证明也是石学军办理的，因为石学军要把这件事负责到底，交付钥匙后石学军有可能还在使用该处房屋。经原审法院向讼争房屋所在地公安机关调查，石学军于2012年8月30日以“务工”事由办理了居住证登记，居住人口登记表显示石学军入住房屋时间为2012年8月3日。
原审法院认为，钟成勇与石学军之间存在真实的购销合同关系，后因购销合同无法继续履行，双方经结算后又签订了房屋买卖协议。根据房屋买卖协议约定，石学军将讼争房屋出售给钟成勇，石学军未交付的货物价款抵作房款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。虽然钟成勇与石学军签订了房屋买卖协议，但现无充分证据证明钟成勇于法院查封之前业已实际占有房屋，且按钟成勇所述，石学军在向其交付房屋钥匙后仍能够使用该处房屋，以及2012年8月石学军还曾以在讼争房屋内居住在公安机关办理了居住人口登记。综上所述，钟成勇要求停止执行讼争房屋以及要求确认讼争房屋为其所有等请求均不能成立。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回钟成勇的诉讼请求。案件受理费80元，由钟成勇负担。
宣判后，钟成勇不服上述判决，向本院提起上诉称：1、石学军与星元公司签订商品房买卖合同，石学军以1105102元购买了讼争房屋。后因钟成勇与石学军有经济纠纷，石学军将讼争房屋以148万元的价格出卖给钟成勇，钟成勇以高于市场的价格购买了讼争房屋并且支付了全部购房款。2、钟成勇已实际占有了讼争房屋。根据日常生活经验可知，房屋是否交付，以出卖人是否交付钥匙来判断，石学军认可房屋买卖合同，并称将房屋钥匙已交付给了钟成勇，且云杰物业出具的相关证明，能够证明钟成勇已实际控制了讼争房屋。3、讼争房屋没有办理过户手续系石学军造成的，钟成勇对此没有任何过错，其完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的善意第三人。综上，原审判决有部分事实认定不清、证据不足，请求二审法院查明案件全部事实，依法撤销原判，改判支持钟成勇的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由博雷盛公司负担。
被上诉人博雷盛公司未提交答辩意见。
对原审查明的事实，本院予以确认。
本院另查明，钟成勇对讼争房屋为何没有办理过户手续作如下陈述：其一直在催促石学军办理过户手续，石学军想省一笔税金，所以没有及时办理过户手续。讼争房屋没有过户手续是石学军造成的，钟成勇对此没有任何过错。
本院认为，石学军所有的讼争房屋之所以被法院查封，系因为亚马森公司欠付博雷盛公司500万元，而石学军自愿对该欠款在250万元范围内承担连带担保责任而造成的，该事实有生效民事调解书予以确认。钟成勇主张讼争房屋被法院查封前其已从石学军处购买了该房屋，石学军已交付了钥匙，其已实际控制了该房屋。根据原审查明的事实，钟成勇提交的相关证据虽能证明其与石学军签订过房屋买卖合同，支付了全部购房款，石学军亦交付了房屋钥匙，但从2012年6月30日双方签订合同至2012年8月22日房屋被法院查封，有近两个月的时间，双方应有充分的时间办理过户手续。对于讼争房屋没有及时过户手续的原因，钟成勇称系石学军想省一笔税金导致没有及时过户，故责任在石学军，其并没有过错。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，钟成勇购买讼争房屋后没有依法登记，该房屋所有权没有发生变更，仍属石学军所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。钟成勇抗辩没有及时过户的原因仅系主观因素所致，而非客观原因造成的，故钟成勇将房屋没有过户手续完全归责于石学军，主张自己没有任何过错，不能成立。故原审判决驳回钟成勇的诉讼请求，并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。上诉人钟成勇的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人钟成勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛晓明
代理审判员 杨 雷
代理审判员 周 艳
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 缪 晔