浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞塘商初字第437号
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行。
负责人王益盛。
委托代理人（特别授权）蔡剑。
被告邵作森。
被告孙秀莲。
被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司。组织机构代码证：××。
法定代表人姜忠。
委托代理人（特别授权）陈继峰、蔡一帆，浙江玉海律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行与被告邵作森、孙秀莲、浙江天瑞房地产开发股份有限公司（以下简称天瑞公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理，适用简易程序于2015年6月18日第一次公开开庭进行了审理。后因案情较为复杂，故转为普通程序并依法组成合议庭于2015年9月18日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡剑第一次庭审到庭参加诉讼，原告的委托代理人陈力第二次庭审到庭参加诉讼，被告天瑞公司的委托代理人蔡一帆两次庭审均到庭参加诉讼，被告邵作森、孙秀莲经本院合法传票传唤两次庭审均无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案经合议庭评议，审判委员会讨论并作出决定。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行起诉称：2010年1月26日，被告邵作森向原告申请个人购房贷款578万元，经协商，2010年4月22日原告和被告邵作森、天瑞公司签订了合同编号为33119201000033703号的《个人住房最高额抵押担保借款合同》，借款期限13年。同时合同中约定：1、借款利率执行浮动利率，依据中国人民银行公布的人民币贷款同期限档次的基准利率下浮15%，实行等额本息还款法，借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。2、借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金自逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之五十计收罚息。3、合同有效期内，借款人未按时、足额偿还借款本息，至少一期借款逾期超过90天的，贷款人有权暂停或终止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权、要求保证人履行保证责任、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。4、借款的担保方式为抵押担保＋阶段性保证担保，由被告邵作森以位于瑞安市塘下镇尚城小区第5幢2单元2202A室的房产提供抵押担保，抵押物评估价值人民币826.107万元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准。抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、因违约而产生的律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的费用。同时天瑞公司自合同签订之日起，至借款人取得约定的房产权利证书，办妥正式的最高额抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
2010年05月25日原告依该合同向被告邵作森发放了贷款578万元，并约定年利率5.04900%，还款方式实行等额本息还款。自2014年7月起，被告邵作森连续出现多次未按合同约定按时归还贷款本息，经过多次催讨无果。原告已邮寄通知被告邵作森贷款于2014年9月11日提前到期，被告并未提出异议。现原告向法院起诉请求判决：一、被告邵作森、孙秀莲立即偿还编号为33119201000033703号的《个人住房最高额抵押担保借款合同》项下借款本金4390122.55元、期内利息58922.55元，期内利息复利605.12元，罚息997.68元及自2014年9月11日起逾期利息及复利以人民币4450647.9元为基数按逾期合同约定的利率计收至债务清偿之日止；二、合同编号为33119201000033703号的《个人住房最高额抵押担保借款合同》设定的抵押合法有效，原告对该合同项下的抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款有优先受偿权；三、被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司对上述款项承担连带还款责任；四、本案诉讼费由被告承担。
审理过程中，原告补充陈述如下事实：原告起诉后，被告邵作森支付了24000元，被告天瑞公司支付了319997.79元，故原告变更第一项诉讼请求为：被告邵作森、孙秀莲偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行编号为33119201000033703号的《个人住房最高额抵押担保借款合同》项下的贷款4192369.23元并支付期内利息、逾期利息和复利，计算到2015年6月17日的合同期内利息为85144.53元、逾期利息为2339.66元、复利为1409.4元，逾期利息从2015年6月18日起按年利率5.049%上浮50%计算至实际偿还完毕之日止）。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
一、原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行的营业执照、金融许可证、组织代码证等，拟证明原告的诉讼主体资格；
二、被告企业法人营业执照、组织结构代码证、身份证、结婚证复印件，拟证明各被告的诉讼主体资格；
三、个人住房最高额抵押担保借款合同、申请书、借款借据、凭证、贷款及保证承诺书、承担共同还款责任承诺书，拟证明被告邵作森向原告借款578万元，被告孙秀莲自愿承担共同偿还连带责任、被告邵作森所有的房屋提供抵押担保、被告天瑞公司提供担保的事实；
四、房屋所有权证、抵押权预告登记、财产共有人同意抵（质）押承诺书，拟证明被告邵作森以自己所有的房屋为借款提供抵押，被告孙秀莲同意抵押担保的事实；
五、提前到期通知函及回单查询，拟证明因被告邵作森违约，原告宣布借款合同提前到期的事实；
六、还贷明细表，拟证明被告邵作森偿还本息的事实。
被告邵作森、孙秀莲均未作答辩，亦未在本院指定的举证期限内提供证据。
被告天瑞公司答辩称：一、合同约定借款期限到期后原告已经主张逾期利息，故不应再计算复利；二、被告天瑞公司已经为被告邵作森垫付共计319997.79元（包括本金、利息和复利）；三、原告提供的证据显示宣布提前到期通知书的签收时间是2014年9月16日，故合同到期日应以签收时间为准；四、被告天瑞公司提供的是阶段性担保，抵押房产已经办理抵押权预告登记，原告已经享有抵押权，且被告天瑞公司不存在任何过错，故不应再承担保证责任。
被告天瑞公司在本院指定的举证期限内提供了下列证据：
七、银行业务凭证四份，拟证明被告天瑞公司垫付部分借款本金和利息的事实；
八、房屋所有权证书，拟证明涉案的抵押房产已经办理产权登记的事实。
本院依职权向瑞安市住房和城乡规划建设局调取了关于诉争房屋的权属登记信息，以证明诉争房屋的权属登记及变更具体情况的事实。
原告提供的证据经庭审出示质证，被告天瑞公司对证据一至证据四的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据五的真实性、合法性无异议，但该证据无法证明原告主张的合同到期日的事实；对证据六的真实性、合法性无异议，但被告天瑞公司无法确定具体的偿还金额。被告天瑞公司提供的证据经庭审出示质证，原告对证据的真实性、合法性和关联性均无异议。
对原告和被告天瑞公司提供的上述证据，以及本院依职权调取的证据，被告邵作森、孙秀莲均未到庭参加质证，亦未向本院提交书面质证意见，视为放弃质证和抗辩的权利。被告邵作森、孙秀莲均未向本院提供证据，视为放弃举证的权利，并承担举证不能的法律后果。
本院依职权调取的证据，原告和被告天瑞公司经质证后均无异议。
原告提供的证据一至证据四、证据六，经本院审查，符合证据真实性、合法性和关联性特征，可以证明相应待证事实，本院依法予以认定。对证据五，该通知函被签收的时间为2014年9月16日，故原告提前终止借款合同的意思表示到达被告邵作森的时间应为该时间为准，并非2014年9月11日。对被告天瑞公司的相应质证意见，本院予以采信。
被告天瑞公司提供的证据，经本院审查，符合证据真实性、合法性和关联性特征，可以证明相应待证事实，本院依法予以认定。本院依职权调取的证据，本院予以认定。
经审理本院认定的事实与原告诉称的事实一致，但被告邵作森收到原告邮寄的提前到期通知函时间为2014年9月16日。《个人住房最高额抵押担保借款合同》约定首笔借款金额为578万元，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复息、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等一切费用。
另查明，被告邵作森和被告天瑞公司于2010年1月14日向瑞安市住房和城乡规划建设局申请预购商品房预告登记，被告天瑞公司于2012年12月13日申请商品房所有权初始登记，2010年4月28日涉诉房屋办理抵押权预告登记，权利起始时间为2010年4月28日到2023年4月21日。被告邵作森和天瑞公司未就该套商品房申请产权转移登记。
本院认为，原告与被告邵作森、天瑞公司签订的个人住房最高额抵押担保借款合同系当事人的真实意思表示，不具有法律规定无效的情形，属有效合同，应受法律保护。依照借款合同约定，被告邵作森未能按约定足额支付利息，原告有权提前收回未到期贷款。故原告有权提前终止借款合同，要求被告邵作森立即偿还借款本息。被告邵作森收到原告寄出的合同提前到期通知函的时间为2014年9月16日，但现原告主张2015年6月17日前未偿还借款本金按照合同约定基础利率计收利息和复利，并自2015年6月18日起计收逾期利息，故上述通知函签收时间如何认定均不存在加重被告邵作森负担的情形。被告邵作森应承担返还借款本金4192369.23元并继续支付合同期内基础利息85144.53元、期内利息、逾期利息和复利，计算到2015年6月17日的合同期内利息为85144.53元、逾期利息为2339.66元、复利为1409.4元，逾期利息从2015年6月18日起按年利率5.049%上浮50%计算至实际偿还完毕之日止）的违约责任。被告孙秀莲出具承担共同还款责任承诺书，自愿对被告邵作森的上述债务承担共同还款连带责任，故被告孙秀莲应当承担共同偿还责任。
涉诉房屋虽然仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记具有排他的公示效力，可以对抗普通债权人。原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍未进行正式的抵押登记，但未登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。被告天瑞公司已完成涉案房屋开发建设，并已完成产权初始登记手续，尚无证据表明其存在怠于建设、办理产权过户等情形，应免除其保证责任。故被告天瑞公司的相应抗辩，于法有据，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》一百八十七条、第二百零三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告邵作森、孙秀莲于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行借款本金4192369.23元并支付合同期内基础利息85144.53元、期内利息2339.66元、复利1409.44元和逾期利息（逾期利息计算至2015年6月17日为2339.66元，从2015年6月18日起按年利率7.5735%计算至实际偿还完毕之日止）；
二、合同编号为33119201000033703号的《个人住房最高额抵押担保借款合同》设定的抵押合法有效，如被告邵作森、孙秀莲到期未履行上述债务，原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行有权以位于瑞安市塘下镇尚城小区第5幢2单元2202A室房产抵押物的拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿，但其对合同编号为33119201000033703号的《个人住房最高额抵押担保借款合同》项下所有主债权的优先受偿总额以最高抵押担保金额578万元为限；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间债务利息。
本案案件受理费42405元，由被告邵作森、孙秀莲负担（限被告于本判决书生效后10日内向本院缴纳，原告应当自判决书生效之日起15日内来本院办理退还预交的案件受理费）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费42405元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 娄晓钦
人民陪审员 竺飞升
人民陪审员 陈纪水
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 方蓓蓓