湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0105民初第1425号
原告周登云，女，汉族，1971年5月X日出生，住长沙市天心区。
原告刘尚线，男，汉族，1967年11月X日出生，住址长沙市天心区。
两原告共同委托代理人龚德友，湖南俊彦律师事务所律师。
被告浙江瑞朗控股有限公司，住所地杭州市西湖区文新街道古墩路413号201室。
法定代表人张弦，董事长。
委托代理人裘红萍，浙江英普律师事务所律师。
原告周登云、刘尚线与被告浙江瑞朗控股有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年3月30日向本院提起诉讼。本院依法组成由审判员ＸＸ担任审判长，人民陪审员陈毓奇、黄巧红参加的合议庭公开开庭进行了审理。代理书记员喻艳担任庭审记录。原告周登云、刘尚线的委托代理人龚德友，被告浙江瑞朗控股有限公司的委托代理人裘红萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周登云、刘尚线诉称，2015年7月16日，经中介长沙德福房地产经纪有限公司介绍，原告与被告在长沙签订一份《房屋租赁合同》（NO:WDGC-C1-X），合同约定：一、两原告将其所有的位于长沙市开福区中山路万达广场C区1栋写字楼3XX、3XX、3XX、3XX号物业（以下简称该房屋）租赁给被告作为办公之用。二、租赁期限为2015年7月20日至2018年9月19日。三、租金、押金及其他费用：2015年9月20日至2017年9月19日，租金按每月人民币9万元整计租（税后，下同）；2017年9月20日至2018年9月19日，租金按上年度的5%递增，即按每月人民币94500元整计租。四、租金按半年结算，承租方应于每次租金到期前15天支付下一次半年租金给出租方；承租方应在本合同签订之日向出租方支付首次租金人民币54万元。承租方应在本合同签订之日向出租方支付人民币9万元作为押金。合同第五条第（三）款规定，“承租方……如拖欠租金超过15天，……出租方有权立即解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任”。合同第七条关于提前终止合同规定，“……（二）、租赁期内，承租方若非因出租方的原因提前终止合同，需提前二个月通知出租方，出租方有权没收押金作为违约金，违约金不足弥补出租方经济损失的，承租方需承担赔偿责任”。合同还就其他相关问题进行了约定。合同签订后，两原告立即向被告交付出租房屋，并约定给予被告2个月的免租期（免装修期），被告向原告支付了首次半年租金54万元和押金9万元。同时，两原告也向中介长沙德福房地产经纪公司支付9万元中介费。按照约定，被告应于2016年3月5日前向两原告给付下一期租金人民币54万元整，但被告不但未按照约履行，还在未告知两原告的情况下人去楼空，致使两原告的合同利益无法实现。综上，被告未按房屋租赁合同的约定提前终止合同构成违约，并给两原告造成损失。为维护原告的合法权利，特向法院提起民事诉讼，请求判令：1、解除原告周登云、刘尚线与被告浙江瑞朗控股有限公司于2015年7月16日签订的《房屋租赁合同》（NO:WDGC-C1-X）；2、被告浙江瑞朗控股有限公司承担违约责任，支付原告周登云、刘尚线违约金9万元；3、被告浙江瑞朗控股有限公司赔偿原告周登云、刘尚线房屋租金损失税后人民币18万元；4、被告浙江瑞朗控股有限公司赔偿原告周登云、刘尚线因再次出租房屋所需缴纳的中介服务费人民币9万元整和免租期（免装修期）损失人民币9万元整；5、本案诉讼费用由被告浙江瑞朗控股有限公司承担。
被告浙江瑞朗控股有限公司辩称，原告和被告的租赁关系属实，被告是因为客观形势的变化发生重大困难，导致长沙分公司无力履行合同，并非贸然终止合同，被告多次找原告协商，但原告并未作出正面回复，被告不得不提前撤离。关于合同终止，根据合同的约定，被告可以以损失押金的代价终止合同。现在原告要求终止合同被告同意，但原告的违约金请求没有法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，2015年7月16日，原告周登云、刘尚线（出租方）通过案外人长沙德福房地产经纪有限公司（居间方）与被告浙江瑞朗控股有限公司签订（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁双方通过居间方出租及承租长沙市开福区中山路万达广场C区1栋写字楼3405、3406、3407、3408号物业（下称该房屋），建筑面积约为987平方米，房屋产权证号（或购房合同编号）201XXXXX05、201XXXXXX06
201XXXX07、201XXXX08,承租该房屋地产仅限于作办公用途。租期自2015年7月20日起至2018年9月19日止。出租方应于2015年7月20日前将该房屋交付给承租方使用，自交付之日起60日内为免租期，用于承租方进行装修，期间不计租金，免租期内物业管理费，水电费等与承租方经营相关产生的一切费用均由承租方承担。租金采用浮动制方式计算：1、2015年9月20日至2017年9月19日，租金按每月人民币9万元整计租；2、2017年9月20日至2018年9月19日，租金按上年度的5%递增。租金按半年结算，承租方应于每次租金到期前15天支付下一次半年租金给出租方；承租方应在本合同签订之日向出租方支付首次租金人民币54万元整，出租方应出具收据。承租方将租金存入出租方指定的以下银行账户，视为出租方收款有效。开户银行：中国银行长沙树木岭支行，户名：周登云，账号：62×××97。承租方应在本合同签订之日向出租方支付人民币9万元作为押金，出租方应出具收据。合同期满，如不续租，则出租方在承租方结算税费、物业费等各项费用之日起三日内，将押金退还承租方（不计利息）。上述租金不包含租赁税费。租赁期间，每月的物业管理费、电话费等杂费，均由承租方支付。出租方义务：出租方应按照本合同约定的期限交房，并办理相关移交手续。如出租方延期交房，则承租方无需支付迟延期间的租金，同时出租方还应将延迟期内承租方应交租金数额作为违约金偿付给承租方，并赔偿因延期开业所造成的损失……。承租方义务：承租方应及时足额缴纳租金、物业管理费等杂费，没逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%的滞纳金。如拖欠租金超过15天，或拖欠租金、物业管理费、水电费等杂费累计超过人民币5万元，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。提前终止合同：租赁期内，承租方若因非出租方的原因提前提前终止合同，需提前2个月通知出租方，出租方有权没收押金作为违约金，违约金不足弥补出租方经济损失的，承租方需承担赔偿责任。居间方促成租赁合同的成立，在签订本合同时，出租方须支付居间方居间服务费人民币9万元……。本合同自三方代表人签字或盖章之日起生效。合同签订后被告于2015年7月17日、2015年7月22日分别向原告周登云转账支付押金与半年租金人民币9万元、54万元。
2015年7月16日，原告周登云、刘尚线（出租方）与案外人长沙德福房地产经纪有限公司（居间方）签订《居间服务费协议》内容为：鉴于居间方长沙德福房地产经纪有限公司已促成出租方周登云、刘尚线出租长沙市开福区万达广场C区1栋写字楼3XX、3XX、3XX、3XX号物业（房屋产权证号或购房合同编号201XXX05/201XXXX06/
201XXXX07/201XXX08）给承租方浙江瑞朗控股有限
公司的房屋租赁合同成立，在签订租赁合同时，出租方周登云、刘尚线须以银行转账方式支付给居间方长沙德福房地产经纪有限公司居间服务费人民币9万元整；备注中另写明出租方额外支付10万元人民币作为个人奖励，在收取首次租金时与中介费一并支付。
2015年7月22日，德福地产交房确认书显示原告周登云、刘尚线（出租方）于2015年7月20日将湘江中路万达广场C区1栋写字楼3XX、3XX、3XX、3XX号物业正式交付被告浙江瑞朗控股有限公司。原告周登云、刘尚线于2015年7月22日，向大连万达物业管理有限公司长沙分公司缴纳2015年1月1日至7月19日的物业管理费55615.39元。大连万达物业管理有限公司长沙分公司房屋验收表显示2015年7月22日房屋验收满意，同意收房。
2016年3月8日，原告周登云、刘尚线委托湖南俊颜律师事务所向被告浙江瑞朗控股有限公司发送《律师函》内容为：1、请贵公司迅速与委托人联系到底是继续履行合同还是提前终止合同；2、如若继续履行，请贵公司立即给付下一期租金并缴纳纳相关费用，同时承担逾期给付租金的违约责任；3、如若提前终止合同，请贵公司立即与委托人办理交接事宜，同时赔偿因未提前通知委托人给委托人造成的租金损失和其他相关损失。2016年3月22日，原告再次委托湖南俊彦律师事务所向被告发送《律师函》，要求1、解除原告周登云、刘尚线与被告浙江瑞朗控股有限公司于2015年7月16日签定的《房屋租赁合同》（NO:WDGC-C1-X）；2、被告浙江瑞朗控股有限公司承担违约责任，支付原告周登云、刘尚线违约金9万元；3、被告浙江瑞朗控股有限公司赔偿原告周登云、刘尚线房屋租金损失税后人民币18万元；4、被告浙江瑞朗控股有限公司赔偿原告周登云、刘尚线因再次出租房屋所需缴纳的中介服务费人民币9万元整和免租期（免装修期）损失人民币9万元整。
2016年4月15日，被告浙江瑞朗控股有限公司向原告周登云、刘尚线发送《公函》，内容为：在第一个半年期限即将结束，下一个租金缴费期限到来之前，我公司曾多次找你们，希望能友好协商，提前终止合同，但你们对此不置可否，并拒绝接受我们交出房屋钥匙，我们不得以只好现行退出房屋。现你们提出解除房屋租赁合同，我公司表示同意。希望你们在收到此函后2日内安排物业交接，我公司将归还房屋钥匙并和你们办理其他交接手续。从即日起，你们可以另行向他人出租房屋，以最大程度的避免房屋空置和浪费。并在浙江省杭州市西湖公证处对邮寄《公函》行为进行公证。
另查明，长房权证开福字第××号、第××号、第XX号、第××号房屋所有权人为周登云，房屋座落于长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼3XX、3XX、3XX、3XX，规划用途为办公。被告提交照片两张显示写字楼正在招租。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《居间服务费协议》、物业管理费发票、房屋所有权证书、交房确认书、交房验收表、律师函两份、《公函》、银行电子转账凭证、公证书、照片、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：一、关于《房屋租赁合同》的解除。原、被告于2014年7月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应诚实履行各自义务。合同履行过程中，原告向被告发送《律师函》按照合同约定与被告立即解除合同，被告回复《公函》同意解除合同办理交接。至此，原被告双方签订的《房屋租赁合同》已经实际解除。二、《房屋租赁合同》明确约定如拖欠租金超过15天或累计超过人民币5万元，有权没收押金并有权向承租方进一步追究责任。本案中，被告应于2016年3月5日前向原告支付下半年租金，直至原告2016年3月29日起诉时被告并未支付租金且已搬离，已构成违约，原告有权按照合同约定没收押金作为违约金。三、合同约定，租赁期内，承租方若因非出租方的原因提前终止合同，需提前2个月通知出租方，出租方有权没收押金作为违约金，违约金不足弥补出租方经济损失的，承租方需承担赔偿责任。本案中被告并未有相关证据证明提前通知原告，就无故搬离承租办公场所，造成原告房屋空置，应赔偿损失。本院根据被告的违约行为和过错程度以及合同约定综合酌定被告赔偿原告2个月房屋租金18万元。四、出租房屋需缴纳的中介服务费，系居间法律关系，是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中原告周登云、刘尚线委托长沙德福房地产经纪有限公司进行居间行为，原告周登云、刘尚线应自己承担居间报酬，对原告请求被告对再次出租房屋所需缴纳的中介服务费9万元，本院不予支持。五、合同约定，自交付之日起60日内为免租期，用于承租方进行装修……，该约定系原被告双方自愿达成，合同已明确约定，且无证据证明原告的损失，对原告请求被告承担对免租期（免装修期）损失9万元，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、解除原告周登云、刘尚线与被告浙江瑞朗控股有限公司于2015年7月16日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告浙江瑞朗控股有限公司支付原告周登云、刘尚线违约金90000元（用押金90000元抵扣）；
三、被告浙江瑞朗控股有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿原告周登云、刘尚线经济损失180000元；
四、驳回原告周登云、刘尚线的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8050元，由被告浙江瑞朗控股有限公司承担4830元，原告周登云、刘尚线承担3220元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张 平
人民陪审员 陈毓奇
人民陪审员 黄巧红
二〇一六年八月十日
代理书记员 喻 艳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。