福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第646号
上诉人（原审被告、反诉原告）漳平天守房地产开发有限公司，住所地漳平市菁城街道万成家天下A2-4幢02-03号店，组织机构代码69194566-X。
法定代表人蔡天守，董事长。
委托代理人俞承生，福建金海湾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄志坚，男，汉族，农民，住漳平市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘微，女，汉族，农民，住漳平市。
二被上诉人共同委托代理人许天和，福建博平律师事务所律师。
上诉人漳平天守房地产开发有限公司（以下简称天守房地产公司）因与被上诉人黄志坚、刘微商品房销售合同纠纷一案，不服福建省漳平市人民法院（2013）漳民初字第2129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人天守房地产公司的委托代理人俞承生、被上诉人黄志坚、刘微及其共同委托代理人许天和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2012年4月27日，原告黄志坚、刘微与被告天守房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201200722），并向漳平市房地产交易服务中心报备。合同主要约定：原告向被告购买位于漳平市菁城街道福满村和平北路西侧（天守阳光城）第7幢4层401号房，商品房建筑面积共125.6平方米，商品房总价款人民币500000元，原告必须于签订合同时支付首付款金额人民币300000元，余款金额人民币200000元由原告在被告通知的期限7天内备齐所有相关贷款资料办理银行按揭支付，逾期不办者视为违约。被告应当在2013年6月30日前，依照有关规定将符合交房条件的商品房交付原告使用，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日向原告支付已付款万分之一的违约金。合同签订当日，天守阳光城售楼部向原告出具1份内容为“今收到贵业主交来7#401号楼购房首付款工程款（300000）元，公共维修基金7536元，代办税费650元的银行交款回单原件共3份”的《天守阳光城售房收件单（客户联）》。被告至今未向原告开具已交购房款的正式发票，导致原告无法办理购房余款人民币200000元的银行按揭贷款。2012年12月21日，被告交纳了2-075小车车位的首付款30000元，但未向法庭提供有关2-075小车车位使用权转让协议。被告至今也未向原告交付商品房和2-075小车车位使用权。
另查明：2010年12月11日，福建省亿方建设工程有限公司（承包人）与天守（福建）超纤科技股份有限公司（以下简称天守超纤公司）（发包人）签订《协议书》，约定：亿方公司以包工包料承包天守（福建）超纤项目漳平厂区3-1#～3-11#厂房和1-2#食堂工程，合同开工时间2010年12月15日，合同工期200天，合同价款为人民币6813969元。孙江淮系亿方公司3-1#～3-6#厂房土建工程A标的负责人。2012年12月21日，孙江淮与天守超纤公司经对账，确认天守超纤公司截止2012年9月份已支付孙江淮工程款总额为10863676元。2012年12月28日，经天守超纤公司会同天守厂区3区A标负责人孙江淮就天守厂区A标结算总工程款项为12376419元。
再查明：原告黄志坚、朱昌积系福建省亿方建设工程有限公司的材料供应商。2012年4月23日，朱昌积将其享有的对孙江淮的债权人民币102300元转入原告黄志坚名下。至2012年4月23日前，孙江淮欠原告黄志坚沙石料款人民币187889元。2012年10月15日，原告黄志坚将上述两张欠条原件（合计人民币290189元）移交至天守阳光城售楼部，以抵扣购房首付款人民币300000元，并补交差额款人民币9811元。同日，天守阳光城售楼部向原告出具1份《天守阳光城售房收件单（客户联）》，确认收到原告交来的7#401号楼购房补交付款9811元。2012年10月16日，天守阳光城售楼部向原告黄志坚出具收件单（客户联）1张，确认收到原告交来7#401号楼购房首付款300000元。
原审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。该合同第九条约定：被告应当在2013年6月30日前，依照有关规定将符合交房条件的商品房交付原告使用，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日向买受人支付已付款万分之一的违约金。现被告逾期交房，应承担相应的违约责任。因此原告诉请要求被告继续履行合同，交付商品房，支付逾期交房违约金，予以支持。原告诉请要求被告交付2-075号小车车位的使用权，因双方在《商品房买卖合同》中未就2-075号小车车位的使用权买卖问题进行约定，原告也未提供其他证据证明有关2-075号小车车位的使用权转让和交付的协议，因此对原告的该项诉请，不予支持。原告要求以人民币530000元为基数计算违约金，因原告至起诉日止仅向被告支付了购房款首付款人民币300000元，且双方在《商品房买卖合同》中约定违约金按已付款的日万分之一计算，因此，对超过300000元的部分计算的违约金，不予支持。天守阳光城售楼部于2012年10月15日接收原告黄志坚的两张欠条原件（合计人民币290189元），并在同意被告补交首付款差额人民币9811元后，于2012年10月16日出具收件单（客户联）确认收到原告黄志坚交来7#401号楼购房首付款300000元，以上事实可以认定被告知道并同意原告黄志坚和案外人孙江淮、朱昌积、天守超纤公司之间的债权转让，亦同意将原告黄志坚受让的债权人民币290189元抵扣本案《商品房买卖合同》项下的购房首付款人民币300000元。因此，被告辩称没有同意受让债权，因原告未履行支付购房款的义务而享有先履行抗辩权，理由不成立，不予采信；反诉原告要求反诉被告立即支付首付款人民币290189元，理由不成立，不予支持。2012年12月28日，经天守超纤公司会同天守厂区3区标负责人孙江淮就天守厂区标结算总工程款项为12376419元，且天守超纤公司于2012年12月21日确认截止2012年9月份已支付孙江淮工程款总额为10863676元，可以说明在2012年9月至2012年12月21日这段时间，天守超纤公司与孙江淮之间确实存在工程款未结算的事实，因此，被告抗辩称因天守超纤公司没有欠原告任何款项，原告所谓的被告向天守超纤公司收取的上述债权人民币290189元是无法实现的、不符合法律规定的、无效的债权，理由不成立，亦不予采信。因反诉原告至今未向反诉被告开具首付款正式发票，导致反诉被告无法及时在合同约定的期限内备齐所有相关贷款资料办理银行按揭支付，过错在反诉原告，因此，反诉原告要求反诉被告立即支付按揭贷款人民币200000元的违约金，理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、判决被告漳平天守房地产开发有限公司继续履行与原告黄志坚、刘微签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201200722），并于本判决生效之日起十日内将位于漳平市菁城街道福满村和平北路西侧（天守阳光城）第7幢4层401号房交付给原告黄志坚、刘微；二、被告漳平天守房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄志坚、刘微支付逾期交房违约金（违约金计算方式：从2013年8月30日起至本判决确定的交房之日止，被告漳平天守房地产开发有限公司按日向原告黄志坚、刘微支付人民币300000元的万分之一的违约金）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告黄志坚、刘微的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告漳平天守房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉受理费人民币9139元，由原告黄志坚、刘微负担人民币707元，由被告漳平天守房地产开发有限公司负担人民币8432元；反诉受理费人民币3568元，由反诉原告漳平天守房地产开发有限公司负担，上述款项限于本判决生效之日起七日内缴纳。
宣判后，天守房地产公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销漳平市人民法院作出的（2013）漳民初字第2129号民事判决第一项、第二项和第四项；2、并改判黄志坚、刘微立即支付《商品房买卖合同》（合同编号：201200722）项下的首付款290189.00元人民币，以及该款自2012年4月27日起至法院判决确定支付之日止按照日万分之二的违约金，暂计至2013年11月27日违约金为：34770.00元人民币；本项合计324959.00元人民币；3、改判黄志坚、刘微立即支付《商品房买卖合同》（合同编号：201200722）项下按揭贷款金额20万元人民币的违约金，其中自2012年5月4日起至2012年8月4日止按照日万分之三计算的违约金5490.00元、自2012年8月5日起至黄志坚、刘微提供完整按揭贷款材料并办理完毕银行按揭贷款相关手续之日止按照日万分之六计算的违约金暂计至2013年12月3日违约金为：58560.00元；本项合计64050.00元。4、由黄志坚、刘微承担本案一、二审诉讼费。主要事实和理由如下：
一、本诉的核心问题是黄志坚、刘微在《起诉状》中诉称的抵付购房首付款的债权转让是否能够成立？一审对这一核心问题认定错误。1、一审和黄志坚、刘微均混淆了本案所涉两层甚至三层债权债务关系。由孙江淮或者孙江淮代表的公司于2012年4月23日出具给黄志坚具有欠款187889元内容的条子，表明的债权债务关系中的债权人是黄志坚自己，而债务人是孙江淮，这是第一层债权债务关系。如果孙江淮与天守超纤公司存在有债权债务关系，那么债权人是孙江淮，而债务人是天守超纤公司，这是第二层债权债务关系。但是，黄志坚、刘微混淆了上述两层债权债务关系，把第二层当中的债权债务关系的债务人，当作第一层债权债务关系当中的债务人，并据此主张其债权转让抵偿首期购房款，显然没有法律根据的。此外，由孙江淮于2012年4月23日出具给朱昌积具有欠款内容的条子（计明金额是102300元），同日再由朱昌积在条子当中注明：本人同意上述机械费转入黄志坚名下。此份条子显然又多了一层债权债务关系，即债务人朱昌积与孙江淮之间的债权债务关系。黄志坚根据此份条子主张债权转让，则是将三层债权债务关系混淆了。其据此主张其债权转让抵偿首期购房款，显然也是没有法律根据的。2、黄志坚主张债权转让没有以有效的债权存在为前提。由孙江淮于2012年4月23日出具给黄志坚具有欠款内容的条子（计明187889元），不能确定其债权的真实性。由孙江淮于2012年4月23日出具给朱昌积具有欠款内容的条子（计明102300元），同日再由朱昌积在条子当中注明：本人同意上述机械费转入黄志坚名下。一是不能确定其债权的真实性。二是朱昌积没有将债权转让给黄志坚的意思表示送达给孙江淮。根据合同法有关债权转让的规定，债权的转让仅存于合同当中，即合同权利的让与，指合同一方将合同的权利全部或者部分转让给合同以外的第三人。显然，黄志坚主张的债权是否是合同项下的债权无法证明，黄志坚有关主张债权转让没有以有效的债权存在为前提。3、黄志坚与天守房地产公司之间没有达成债权转让的合意。天守房地产公司没有同意受让所谓的债权。虽然，黄志坚、刘微提供了290189.00万元人民币债权凭证即条子给天守房地产公司，但是，黄志坚、刘微当初的真实意思表示是让天守房地产公司帮忙去收回所谓的债权即转让材料所计明的债权，同时还具有债权质押担保支付的意思。天守房地产公司并没有同意受让所谓的债权。而黄志坚、刘微向天守房地产公司交付所谓的290189.00万元人民币债权材料，其真实意思表示，正如其起诉状当中所述“即上诉人同意受让被上诉人（包含朱昌积债务部分）截止2012年4月23日对债务人天守超纤公司所享有的工程款合计290189元债权，以此作为被上诉人应支付上诉人首付款”。但是，所谓的290189.00万元人民币债权转让抵做首付款的相关债权材料所计明的债务人是孙江淮，而不是天守超纤公司。天守超纤公司并没有欠黄志坚任何款项，天守房地产公司没有同意受让所谓的债权。显然，双方并没有就所谓的债权转让达成合意。4、基于上述认识，黄志坚、刘微主张的债权不具有让与性，无法转让，也没有通知债务人孙江淮。6、黄志坚、刘微出具的“天守阳光城售房收件单”仅仅表明收到相关材料，并不表明收到计明的款项。天守房地产公司于2012年4月27日出具的“天守阳光城售房收件单”仅仅表明其中拟收工程款有30万元，并没有表明收到工程款30万元，同时黄志坚、刘微现在也一再主张工程款抵做首付款。因此，能够肯定的是：“天守阳光城售房收件单”计明的30万元不是现金，也不是银行转账款项，该30万元是还没有实现的、没有收到的款项。天守房地产公司于2012年10月16日出具的“天守阳光城售房收件单”的意思，与2012年4月27日出具的“天守阳光城售房收件单”意思相同，仅仅表明收到相关材料，并不表明收到计明的款项。同时，“天守阳光城售房收件单”所计明的材料是由天守房地产公司的售楼部出具的，并不是天守房地产公司出具的。天守房地产公司在审核销售公司提供的“天守阳光城售房收件单”中的材料所计明的款项是否到上诉人的账户后，才开具对应的发票。此时，才表明天守房地产公司确认收到相关款项。显然，天守房地产公司出具的“天守阳光城售房收件单”仅仅表明收到相关材料，不表明收到计明的款项。上述充分证明，黄志坚、刘微在起诉状诉称的债权转让依法不能成立。
二、天守房地产公司享有先履行抗辩权，黄志坚、刘微没有履行支付款项的义务，无权要求天守房地产公司交房。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，黄志坚、刘微应当先向天守房地产公司按照合同的约定支付购房款，但是黄志坚、刘微没有按照合同的约定向天守房地产公司支付购房款，其履行支付极少部分（9811元）购房款的义务更不符合双方买卖合同的约定。2、根据《合同法》第六十七条规定，天守房地产公司享有先履行抗辩权，黄志坚、刘微没有履行支付款项的义务，无权要求天守房地产公司交房。
三、天守房地产公司没有违约，真正的违约方是黄志坚、刘微，他们应当按照合同约定履行支付款项的义务，并承担违约责任。
黄志坚、刘微答辩认为，原审判决认定事实清楚、判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，天守房地产公司对原审判决认定的以下事实有异议：1“导致原告无法办理…按揭贷款”表述的因果关系有异议。2、认定“2012年12月21日…经对账…总工程款项为12376419元”事实的证据并没有经过原件核对，一审以此作为判案根据违背证据规则。3、“2012年4月23日…黄志坚名下”，事实上，债权转让过程中朱昌积并没有通知孙江淮，该债权转让不成立。4、“以抵扣购房首付款人民币300000元，”并不存在该事实。5、“确认收到原告交款的…300000元”此处不是事实，无法得出确认收到30万元的结论。对其余事实没有异议。黄志坚、刘微对原审判决认定的事实没有异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，天守房地产公司向本院提交《证明》、《营业执照》各一份，证明：1、福建省亿方建设工程有限公司承包天守超纤公司3-1#-3-6#厂房土建工程A标的负责人为孙江淮。承包单位遗留质量问题等由业主垫资施工维修，承包单位倒欠业主质量维修费。2、天守超纤公司与施工单位的材料供应商之间没有任何合同关系，也没有任何未结款项。3、3-1#-3-6#厂房土建工程A标施工单位或者其负责人孙江淮与其材料供应商之间的债权债务关系，与天守超纤公司没有任何关系。黄志坚、刘微质证认为，《证明》与一审时天守房地产公司提交的《证明》相比，只是法定代表人不一样，但是现任天守超纤公司的法定代表人蔡裕泰是原天守超纤公司的法定代表人蔡天守的儿子，天守房地产公司与天守超纤公司是关联公司，所以这组证据不能证明天守房地产公司的主张。本院经审查认为，《营业执照》反映天守超纤公司基本情况，本院予以认定，但《证明》不能证明天守房地产公司的主张。
本案双方当事人争议焦点是：1、天守房地产公司是否同意受让黄志坚对于债务人天守超纤公司所享有的工程款债权290189元，并以此作为黄志坚、刘微应支付天守房地产公司的购房首付款？2、双方在履行商品房买卖合同过程中，哪方存在违约行为并应承担违约责任？对此，本院分析认证如下：
1、天守房地产公司是否同意受让黄志坚对于债务人天守超纤公司所享有的工程款债权290189元，并以此作为黄志坚、刘微应支付天守房地产公司的购房首付款？
本院认为，合同权利转让的要件有以下四点：一、债权人必须享有合法有效的合同债权；二、合同转让必须让与人与受让人之间达成合法的转让协议；三、合同的转让应当符合法律规定的程序；四、债权人必须向债务人及时作出债权转让的通知。本案中，各债权转让人均享有合法有效的合同债权，且与各自相对应的受让人达成合法的转让合意，而且合同债权的转让亦符合法律规定的程序并已及时通知债务人。因此，天守房地产公司上诉认为黄志坚所主张的债权转让无效、债权转让没有通知债务人与一、二审法院查明的事实不符，本院不予支持。天守阳光城售楼部于2012年10月15日接收黄志坚的两张欠条原件（合计人民币290189元），并在同意黄志坚补交首付款差额人民币9811元后，于2012年10月16日出具收件单（客户联）确认收到黄志坚交来7#401号楼购房首付款300000元，以上事实可以认定天守房地产公司知道并同意黄志坚和案外人孙江淮、朱昌积、天守超纤公司之间的债权转让，同时天守房地产公司亦同意将黄志坚受让的债权人民币290189元抵扣本案《商品房买卖合同》项下的购房首付款。天守房地产公司以其事实行为认可孙江淮享有的对天守超纤公司的部分债权（工程款）抵销黄志坚享有的对孙江淮的债权人民币290189元，因此，天守房地产公司上诉主张黄志坚向天守超纤公司收取的上述债权人民币290189元是无法实现的、不符合法律规定的、无效的债权，理由不成立，本院不予采信。
2、双方在履行商品房买卖合同过程中，哪方存在违约行为并应承担违约责任？
本院认为，黄志坚、刘微与天守房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违背法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。黄志坚、刘微已经按照合同约定支付购房首付款，但天守房地产公司逾期交房，应按照合同约定承担继续履行合同、交付商品房和支付逾期交房违约金的违约责任。天守房地产公司上诉主张因黄志坚、刘微未按照合同约定向其支付购房款而享有先履行抗辩权与事实不符，本院不予支持。因天守房地产公司至今未向黄志坚、刘微开具首付款正式发票，导致黄志坚、刘微无法及时在合同约定的期限内备齐所有相关贷款资料办理银行按揭支付，过错在天守房地产公司，因此，天守房地产公司上诉要求黄志坚、刘微立即支付《商品房买卖合同》项下按揭贷款人民币200000元的违约金，理由不足，本院不予支持。
综上，天守房地产公司上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决亦适当，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12764元，由上诉人漳平天守房地产开发有限公司负担。一审案件受理费按原审判决确定计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 培 清
代理审判员 赖 其 荣
代理审判员 陈 水 柏
二〇一四年十月十一日
书 记 员 刘羽芬（代）