淮安市洪泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0813民初41号
原告：江苏北纬资产管理有限公司,住所地江苏省淮安市洪泽区瑞特大道28号。
法定代表人：安江，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王洪利，江苏天晖律师事务所律师。
被告：洪泽县高良涧镇华厦良子火锅店，住所地江苏省淮安市洪泽区高良涧街道瑞特大道**号。
经营者：周月，女，汉族，1993年8月15日生，住江苏省淮安市洪泽区。
被告：周宗伦，男，汉族，1970年1月3日生，住江苏省淮安市洪泽区。
上述两被告共同委托诉讼代理人：褚国平，淮安市洪泽区共和法律服务所法律工作者。
原告江苏北纬资产管理有限公司诉被告洪泽县高良涧镇华厦良子火锅店、周宗伦租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，先依法适用简易程序，于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告江苏北纬资产管理有限公司的委托诉讼代理人王洪利、被告洪泽县高良涧镇华厦良子火锅店、周宗伦的共同委托诉讼代理人褚国平到庭参加诉讼。后依法转换为普通程序，组成合议庭，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告江苏北纬资产管理有限公司的委托诉讼代理人王洪利、被告周宗伦及被告洪泽县高良涧镇华厦良子火锅店、周宗伦的共同委托诉讼代理人褚国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏北纬资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方的不定期租赁合同于起诉之日起解除，并将洪泽县××大道××号201-207室清空后返还原告；2、判令被告立即支付租金547600元（截止到2017年9月30日，以后的按照合同标准继续计算至实际腾空之日止）及利息（以547600元为基数，自2016年9月1日起，按照日利率万分之五的标准计算至实际付清之日止），小计547600元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月1日，原告与两被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将洪泽县××大道××号，编号为201-207室，建筑面积约为1344平方米的房屋出租给被告使用；租赁期限为5年，原告于2011年8月1日将房产交付给被告，被告享有2个月的装修免租期。起租日为2011年10月1日。双方约定，租金标准为2.5万元/年/间，自第三年开始在上一年度的基础上递增10%记收租金。租金的支付方式为年付，支付时间为每租赁年度开始的30日前。截止到2017年9月30日，被告仍欠租金合计为547600元。经多次催要，被告仍未支付。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起上述请求，请予支持。
被告洪泽县高良涧镇华厦良子火锅店、周宗伦辩称：由于原、被告双方在2011年签订房屋租赁合同，因租金较高，加之受市场行情影响，况且按照原告当初签订协议时的承诺，原告并没有在租赁房屋的周边添加其他建筑。被告在经营期间长期亏损，在原告诉讼前双方正在协商之中，所以没有续签租赁合同。另外，2011年被告对所租赁房屋投入近450万元，在短短的5年租期内无法收回成本，所以对于原告提出的要求解除租赁关系被告不同意，对于拖欠的租金问题，被告正在积极与原告沟通，在原告能减免的情况下定期支付。另外，对于2016年10月1日至2017年9月30日期间租金的计算方式不认可，因为双方并没有书面约定，
经审理查明，2011年8月1日，江苏洪泽湖国际大酒店有限公司作为甲方（出租方）与周宗伦作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁物业基本情况：出租房屋坐落于洪泽县××大道××号，编号为201-207房产（以下简称租赁物业），建筑面积约1344平方米（以实际面积为准，见附图）。甲方以房屋现状交付，乙方表示同意并接受该房屋的现状。乙方接受交付行为即表明对该房屋状况没有任何异议。二、租赁期限1、租赁期限为5年，自起租日起至第二年同期前一日为壹个租赁年度，以后依此类推。2、双方同意，甲方应于2011年8月1日前向乙方交付租赁物业。自约定交付日起，乙方可享有二个月的装修免租期，装修免租期满的次日为起租日，起租日为2011年10月1日。装修免租期内，甲方可免收乙方的租金，但乙方仍须交纳此期间租赁物业内时间发生的水、电气等费用。3、租期届满后，乙方要求续租的，应当于租期满前60日通知甲方。在同等条件下，乙方有权优先承租。三、租赁用途双方确认，甲方将租赁物业出租给乙方作火锅等用途使用，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁物业用途。四、保证金、租金及支付方式1、双方同意，租赁物业合计年租金为2.5万元每间/年，自第三年起每年租金在上一年度基础上递增10%直至租赁期限届满。2、双方同意，本合同签订之日，乙方应向甲方支付保证金人民币5000元。租赁期满，若乙方充分履行了本合同项下的全部义务，在乙方结清所有款项，于乙方清场后30日内，由乙方凭甲方开具的保证金收据及甲方验收租赁物业的确认书，甲方无息退还乙方保证金。3、租金支付方式：采取年付的方式，乙方应于本合同签订时支付第一年租金，以后每租赁年度租金乙方需于该租赁年度开始30日前支付给甲方；逾期，乙方应按到期未付租金的万分之五/天向甲方支付逾期期间的违约金。五、其他费用1、租赁期间，乙方承担因使用该房屋发生的全部费用，包括但不限于：①物业管理费；②水费；③电费；④电话费；⑤应缴税款、工商、城管、公安、市容等部门所收取的费用。2、租赁期间内，若乙方未按本条约的约定交纳有关费用，导致逾期交纳而增加费用的，由乙方承担相应责任。六、双方权利义务1、甲方应保证房屋于出租时，符合原告法律、法规或规章规定的安全标准。乙方应正常使用并爱护房屋及其内部设施。2、乙方在合理使用房屋过程中，租赁物业出现或者发生妨碍安全使用的损坏或故障时，应及时通知甲方修缮，因乙方使用不当，造成房屋及设备、设施出现损坏或发生故障，由乙方负责维修或赔偿。3、使用中乙方需要重新装修或严重改变原有装修设施或面貌的，应征得甲方书面同意，并按规定办理报批手续后方可实施，费用由乙方自行承担。乙方自行装修及添置的设备。设施部分由乙方负责维护、维修。4、未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物业转租、部分转租或者与他人联营。5、因不可抗力造成房屋损坏或乙方损失的，双方互不承担责任。七、合同终止u1、遇有下列情况之一本合同终止：（1）因不可抗力或意外事件，致使房屋无法使用的。（2）征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋的。八、租赁物业的归还1、提前终止合同或合同期满时，乙方应在合同终止后5日内及时清场，将租赁物业及时设施恢复至甲方认可的状态。因房屋装修或附着在房屋上的财产，乙方同意无偿归属甲方所有。2、每逾期一日，乙方应按原租金的贰倍向甲方支付房屋使用费。逾期三十日，视为乙方自动放弃物业内的设备设施及装修的所有权。3、乙方清场结束后，须经甲方验收的的书面确认，并以此作为甲方退还乙方履约保证金的依据之一。九、违约责任1、在租赁期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同收回房屋。甲方除没收乙方保证金外，还有权要求乙方赔偿因此造成的全部损失。（1）擅自将租赁物业转租、转让、转借、联谊或调换使用；（2）擅自改变房屋用途或严重损坏房屋结构及设备；（3）利用承租房屋进行非法活动的；（4）拖延缴纳租金1个月以上的；2、甲方有下列行为之一，乙方有权解除租赁合同并要求甲方返还保证金，还有权要求甲方赔偿因此造成的直接损失。（1）甲方未按合同约定向乙方提供房屋超过1个月以上的，经乙方书面催告后30日内仍未交付的；（2）甲方严重违反本合同的约定，并因此导致乙方无法承租租赁物业的。十、其他条款…。在该合同中由被告周宗伦签字。
合同签订后，被告周宗伦租赁原告房屋，其女儿挂名被告洪泽县高良涧镇华厦良子火锅店。实际经营者为被告周宗伦。在双方约定的5年租赁期限内（到2016年9月30日止），被告周宗伦尚欠原告租金314675元。租赁合同届满后，被告周宗伦继续使用租赁物。原告没有提出异议。后因被告周宗伦未能向原告缴纳租金，双方发生纠纷，现原告诉来我院。
另查明，2016年1月29日，江苏洪泽湖国际大酒店有限公司变更为原告。
上述事实由原、被告的当庭陈述及原告提供的房产证、《房屋租赁合同》、变更通知书加以证实，经庭审质证，能够证明案件事实，本院予以确认。
本院认为，首先，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，是有效的。原、被告双方应按合同的约定履行给自的义务。原告已将租赁物交付给被告使用。被告应按合同的约定向原告交纳租金。原、被告双方约定的合同租赁期限为五年。租赁合同的到期日期为2016年9月30日。在租赁期限内，被告尚欠租金314675元未能支付，其应承担给付责任。对原告主张的违约金，因双方的合同中有明确的约定，且此约定不违反法律规定，故原告要求被告承担违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。但该违约金的计算时间应从2016年9月1日开始。
第二，关于租赁合同应否解除的问题。原、被告双方的租赁合同到期后，被告周宗伦继续使用租赁物，原告没有提出异议，故原租赁合同继续有效。但租赁期限为不定期。现原告提出解除合同，由于原、被告双方的租赁合同变为不定期，故原告可以随时解除合同，但应当给被告合理的期限。原告要求将租赁房屋清空并予以返还，亦符合法律规定，本院予以支持。
第三、对于合同到期后的租金问题。由于原租赁合同到期后，被告周宗伦继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效。虽然原租赁合同继续有效，但由于该合同对租金数额的约定是浮动标准，在第三年予以递增。现因没有继续签订租赁合同，对于租金的数额双方存有争议，是因为被告租赁的房屋所产生的经济效益并不如预期效果。故原告要求按最后一年的租金标准缴纳未签订合同的租金对被告来说有点不公平，因为如租金过高会产生不继续租赁的事实。但被告提出按第一年的标准缴纳所租赁房屋的租金，对原告来讲也是不合理的。鉴于此，本院酌定既不采用第一年的标准，也不采用最后一年的标准，按第一年和最后一年的平均值缴纳继续租赁房屋的租金。但租金应计算至被告实际将房屋清空交给原告时止。因原合同约定该租赁年度开始30日前缴纳年租金。故被告应在2016年10月30日前向原告缴纳年度租金。因被告未能缴纳，故此段租金违约金的计算期限应从2016年11月1日开始计算。
第四、关于责任承担问题。由于原告是和被告周宗伦签订的《房屋租赁合同》，合同的相对方是被告周宗伦，被告洪泽县高良涧镇华厦良子火锅店未和原告签订租赁合同，且实际使用该租赁房屋的是被告周宗伦。故本案给付租金和清空房屋并予以返还的责任应由被告周宗伦承担，与被告洪泽县高良涧镇华厦良子火锅店无关。
在审理过程中，对被告提出的给付租金及继续租赁的方案，因原告没有同意，致使调解不成。
综上，被告租赁原告的房屋后，进行了装饰装修，对房屋进行了较大的投入，现因被告未能缴纳租金的原因致使原告要求解除租赁合同并将租赁物返还，故此责任在被告。由于原、被告双方在合同中约定了合同期满后对房屋装修或附着房屋上的财产的处理方法。故原、被告双方应按约定履行。原告对被告的装修要求被告自行处置，也是对被告的宽容。但被告周宗伦对所租赁房屋的投入较大，而未能获取预期的利润，故导致原、被告双方的纠纷，虽然是被告周宗伦的责任。但是原告出租房屋是为获取利益。而被告租赁房屋也是为了赚取利润。如果双方能互谅互让，求大同存小异，协商处理，原告能考虑被告周宗伦对该租房屋进行了较大的投入，而未能获取预期利润的实际状况，妥善协商处理。这样，不仅会减少或避免损失的进一的扩大。而且会使该租赁房屋的价值发挥到最大值。就会形成一个双赢的局面。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告江苏北纬资产管理有限公司与被告周宗伦的不定期房屋租赁合同。
二、被告周宗伦应于本判决发生法律效力之日起三十内将其租赁的原告所有的位于洪泽区瑞特大道28号201-207室房屋清空后返还原告江苏北纬资产管理有限公司。
三、被告周宗伦应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告江苏北纬资产管理有限公司给付2016年10月1日前的租金314675元、给付2016年10月1日-2017年9月30日的租金203962元[（175000元+232925元）÷2]并支付违约金（其中以314675元为基数按日万分之五从2016年9月1日开始计算至时间给付之日、其中以203962元为基数按日万分之五从2016年11月1日开始计算至实际给付之日）。同时被告周宗伦给付从2017年10月1日起按203962元/年/七间给付租金至被告周宗伦实际将房屋交付给原告时止。
四、驳回原告江苏北纬资产管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9276元，由被告周宗伦负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，帐号：62×××00）预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘林厚
人民陪审员 李 佳
人民陪审员 沈月亮
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 陈 禹