江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5104号
上诉人（原审原告）袁茂顺，男，1976年12月20日生，汉族，无业。
上诉人（原审被告）程菊，女，1953年7月28日生，汉族，无业。
上诉人袁茂顺、上诉人程菊因房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2015）鼓民初字第1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁茂顺原审诉称：2014年9月8日，程菊将南京市康藏路4号一处门面房以每月3000元出租给袁茂顺用于经营饭店，合同期限为两年。袁茂顺向程菊支付了半年房租和押金共计2万元。合同签订后，袁茂顺对房屋进行了装修并于2014年9月17日完工，装修共花去1万余元。2014年9月19日，南京市鼓楼区城管突然组织拆除了包括袁茂顺装修在内的几间门面房。袁茂顺系失业人员，没有生活来源，饭店被拆后让袁茂顺的生活雪上加霜，程菊故意隐瞒拆迁事实，给袁茂顺造成的损失应当赔偿。故袁茂顺诉至法院，请求依法判令程菊赔偿袁茂顺装修损失1万元。
程菊原审辩称：违建被拆是市容野蛮执法造成的，且市容拆除的是违建，并非对房屋的整体拆迁。袁茂顺提供的收据并非正规发票，酒店用品全部被袁茂顺于2014年9月19日运走，没有半点损失。门头灯箱可以拆走，与程菊无关。综上，请求依法驳回袁茂顺的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2014年9月8日，袁茂顺、程菊签订《个人房屋租赁合同》，约定程菊将南京市鼓楼区康藏路4号房屋出租给袁茂顺作为经营饭店使用；租赁期限为24个月，自2014年9月13日至2016年9月12日止，月租金为3000元。双方在合同中还约定了各自的权利义务等内容。在合同顶部，程菊手写以下内容“如一年内遇拆迁，部分装潢款给乙方赔偿”。
合同签订后，袁茂顺向程菊支付了房租18000元及押金2000元，合计20000元。袁茂顺另对房屋进行了装修，包括乳胶漆100元，定做酒柜1200元，门头灯箱制作5474元，并购买了8010元的酒店用品。程菊称袁茂顺提供的并非正规发票，因此对上述费用不予认可。袁茂顺装修完成后，于2014年9月17日开始经营。2014年9月18日，南京市鼓楼区宁海路街道办事处城管科（以下简称宁海路街道城管科）告知袁茂顺该房屋前部分属于违章建筑，且此前已发布拆违公告，现决定于9月19日实施拆迁。次日，宁海路街道城管科对该违建部分实施拆除完毕。袁茂顺称接到宁海路街道城管科的通知后立即找到程菊，程菊承诺涉案房屋不会被拆，所以其未将酒柜搬走，也未拆除门头灯箱，酒柜和门头灯箱都在拆迁过程中被毁坏。程菊否认袁茂顺找过自己，也未向袁茂顺作出房屋不会被拆的承诺。
涉案房屋违建部分被拆除后，袁茂顺要求程菊返还其已支付的租金及押金合计20000元，程菊于2014年9月22日将房租及押金合计20000元退还袁茂顺。因袁茂顺要求程菊赔偿装修损失未果，故诉至原审法院，要求判如所请。
袁茂顺为证明其损失真实性，向原审法院申请证人高某出庭作证，证人为袁茂顺门头灯箱的制作方，其称门头灯箱的费用分为两部分，一部分是骨架，金额是2354元，是根据实际面积定做的，一部分是LED灯，金额为3120元；总费用是根据市场价让利后收取的，包括安装、画面、辅材等费用在内；如果拆除，LED灯可以继续使用，骨架虽然也可以继续使用，但是要重新切割、焊接，画面也要花费几百元。
原审庭审中，程菊称涉案房屋系其公公的拆迁安置房，该房屋无产权证。程菊于1994年在房屋前面搭建了约5平方米的违建。经原审法院释明，程菊未提供相关的拆迁安置补偿协议，亦未提供该房屋的相关合法建筑手续。
原审另查明，宁海路街道城管科于2014年6月13日发布拆违公告，要求涉案房屋的承租户自公告发布之日，到宁海路街道城管科接受处理。程菊称其不经常住在康藏路，其曾经接到过宁海路街道城管科要拆除违建的电话，但其要求给予补偿后再拆除，之后就没有接到通知。
原审中因程菊不同意赔偿，致本案调解不成。
以上事实，有房屋租赁合同、拆违公告、收据、户籍登记卡、照片、证人证言及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。本案中，程菊称该房屋系其公公的拆迁安置房，但未提供相应的拆迁安置补偿协议，亦未提供涉案房屋的相关合法建设手续，经原审法院释明后，其在规定时间内仍未提供有关涉案房屋的合法建设手续。故依据上述法律规定，袁茂顺与程菊签订的房屋租赁合同依法应属无效。关于袁茂顺要求程菊赔偿装修损失1万元的诉讼请求，原审法院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。袁茂顺的装修损失中，酒柜、酒店用品以及门头灯箱均属于未形成附合的装饰装修物，袁茂顺在得知房屋将要被拆除的情况下，应当及时将房屋内未形成附合的装饰装修物搬走，即袁茂顺应将酒柜、酒店用品等及时搬走，门头灯箱也应及时拆除，从而避免损失产生或扩大。袁茂顺称程菊承诺房屋不会被拆，程菊予以否认，袁茂顺亦无其他证据证明该事实，故对袁茂顺该主张，原审法院不予采纳。综上，袁茂顺关于酒店用品、酒柜以及门头灯箱的损失，应由袁茂顺自行承担。但考虑到门头灯箱在拆除后，虽然LED灯可以正常使用，但骨架需要重新切割、焊接使用，重做画面也需要几百元，对于该骨架部分重新使用的损失以及形成附合的乳胶漆损失，结合双方在合同中“如一年内遇拆迁，部分装潢款给乙方赔偿”的约定，原审法院酌定程菊向袁茂顺赔偿损失1000元。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、程菊于判决生效之日起十日内一次性赔偿袁茂顺1000元。二、驳回袁茂顺的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由程菊负担。
上诉人袁茂顺不服原审法院判决，向原审法院提起上诉称：程菊利用欺骗手段，隐瞒事实真相，使得袁茂顺租用程菊一间门面房装潢后开店，后程菊利用此向拆迁办讨要500万元的拆迁补偿。2014年9月17日饭店装修完工，共花费3万余元，2014年9月19日，拆迁人员突然将涉诉房屋强拆。作为房东，程菊接到拆违通知后不但不告知，且欺骗袁茂顺，称通知书下发几次都是唬人的，只有程菊签字同意才会被拆。袁茂顺相信程菊所述，故正常经营，被拆时饭店里所有物品并未及时搬离，有些装修附和合物无法拆除，而门头店招是定制度而门头店招是定制的，拆除后被程菊出卖了。袁茂顺认为，程菊出租房屋要保证房屋的正常使用，现饭店被拆，程菊应负全部责任，故请求撤销原审法院判决，改判程菊赔偿袁茂顺装修损失1万元。二审中，袁茂顺补充上诉意见称，请求法院判令程菊返还拆迁单位评估涉诉房屋实际装修价值。
程菊答辩称，袁茂顺的损失不是程菊造成的，是城管强拆造成的，且当时强拆的时候，程菊也不在场。袁茂顺已提前将物品搬走，不存在袁茂顺所说损失。租赁合同是袁茂顺让程菊写的，如果遇到拆迁程菊要补偿袁茂顺一部分钱。涉诉房屋的装修都是程菊的，袁茂顺只花费了一桶涂料和门头钱。
上诉人程菊不服原审法院判决，向本院上诉称，2014年6月前，程菊未接到过被拆迁通知，本案纠纷系鼓楼区宁海路街道恶意造成，袁茂顺、程菊均未受害者程菊均好受害者。程菊拥有涉诉房屋的居住权以及经营权，市容拆除门头时，不让袁茂顺自己拆除，是造成纠纷的原因，请求追究刑事责任。综上，请求撤销原审法院判决，发回重审。
袁茂顺答辩称，程菊与城管的纠纷与本案无关，袁茂顺提交的照片显示了酒柜被砸毁，门窗也被程菊变卖，其主张的损失都是实际存在的。袁茂顺租赁房屋时，程菊也保证不会拆迁，如果拆迁是要给我补偿的，现在又不愿意补偿，违反合同约定。袁茂顺亦找过街道和市容，询问其损失如何处理，街道和市容答复，袁茂顺的损失与他们无关，让袁茂顺找程菊主张权利。
二审中，袁茂顺提交以下证据：1、照片一组，证明袁茂顺的物品在拆迁过程中被砸坏；2、证人证言一份，证明在签订租赁协议时，程菊向袁茂顺保证涉诉房屋不会被拆。程菊质证认为照片是现场照片，但装修是程菊装修的，只有涂料和门头是袁茂顺的，程菊也没有变卖门头；对证人证言的真实性不予认可，该证人是袁茂顺的舅舅。
本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院另查明，袁茂顺在原审2015年3月31日的庭审笔录中，袁茂顺陈述拆迁前18号通知袁茂顺了，涉诉房屋19号被拆，拆之前东西其都拿走了，但门头没有办法拆。
本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。本案中，程菊将涉诉房屋出租给袁茂顺，但该房屋未有合法的建设规划许可证，故程菊与袁茂顺之间的租赁合同无效。袁茂顺上诉称装修损失共计3万余元，但其在原审起诉状中称，装修共花费1万余元，门头花费五千余元，袁茂顺在二审中未提交相反的证据证明其装修损失为3万余元，故对其该上诉理由，本院不予采信。袁茂顺在原审中陈述，在拆违前一天，其已经得到通知，故关于袁茂顺装修中未形成附合部分，其应当自行搬走。袁茂顺上诉称程菊向其承诺涉诉房屋不会被拆，但其提交的证据不足以证明，且袁茂顺亦自行陈述，其在拆违前已将店内东西拿走，故关于袁茂顺该主张，本院亦不予采纳。关于袁茂顺主张装修中已经形成附合的部分，因程菊将未取得建设规划许可证的房屋出租给袁茂顺，具有过错；袁茂顺明知涉诉房屋未取得产权证仍租赁，亦具有过错。原审法院根据涉诉房屋的装修情况以及双方合同的约定，酌定程菊向袁茂顺赔偿损失1000元，并无不当，本院予以维持。袁茂顺要求按照拆迁单位评估涉诉房屋实际装修价值予以返还，无事实与法律依据，本院不予支持。
关于程菊认为涉诉纠纷系市容市容不当拆违所引发，应追究其相应的责任。对此，本院认为，如程菊认为在拆违过程中，有关政府部门行为不当，其应向该执法部门即南京市鼓楼区宁海路街道办事处城管科提出，程菊该主张不在本案审查范围，本院不予处理。综上，上诉人的上诉请求与理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人袁茂顺负担25元，由程菊负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 孙雪松