山西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民终字第155号
上诉人（原审被告）：高艳，女，汉族。
委托代理人武进军，山西晋凯律师事务所律师。
委托代理人白油平，山西晋凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏宪荣，男，汉族。
委托代理人付鹏，女，汉族，1982年2月6日生，住山西省太原市杏花岭区新建路**排*号。
委托代理人覃永谦，男，汉族，1974年11月2日生，住山西省太原市杏花岭区新建路**排*号。
上诉人高艳因房屋买卖合同纠纷一案，不服吕梁市中级人民法院（2013）吕民一初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人高艳及其委托代理人武进军、白油平，被上诉人苏宪荣及其委托代理人付鹏、覃永谦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告苏宪荣（甲方）与被告高艳（乙方）于2011年8月16日签订了一份《房产买卖合同书》，甲方苏宪荣将位于山西省兴县蔚汾镇（城内）南沟门前段（忻黑路沿线）拥有完全产权的一栋七层楼房（含地下一层）及相关附属设施一次性永久全部转让给乙方高艳，转让时该房产的经营名称为：兴县商务大酒店，经营范围为：座店服务；房产总价款为人民币贰仟捌佰万元整（28000000元）；付款方式及期限是双方签字合同生效之日乙方向甲方首付人民币20000000元整，其余8000000元在合同签字之日起两个月内付7000000元，尾欠1000000元待甲方苏宪荣将现有酒店经营手续的法定代表人变更在乙方高艳名下，交付经营手续之日全部付清，给付均以收条为凭；甲方交付的《房屋产权证》、《营业执照》、《税务登记证》、《组织机构代码证》的户名，甲方要在3—5个月之内变更在乙方名下，否则，由此造成的损失要由甲方承担，乙方有权拒付最后所欠的l000000元房款；同时双方还约定了违约责任，即合同签字生效后，甲、乙双方均不能以任何理由反悔，单方面毁约，否则，违约方要支付守约方房款总额30％的违约金，违约金不足以弥补实际损失时，其余损失也应由违约方承担，逾期交房和逾期付款均视为违约。
另查明，原告苏宪荣于2010年7月4日向案外人王香旦、黄三全、刘小平、窦存旺购买兴县商务大酒店的房产之前，以其名义于2008年4月16日办理了地字第141123200801072号《建设用地规划许可证》、同年4月22日办理了选字第141123200801072号《建设项目选址意见书》以及4月23日办理了建字第141123200801072号《建设工程规划许可证》。
又查明，本院在审理期间依据被告高艳的申请向兴县国土资源局以及兴县房地产交易管理所调取了兴县商务大酒店的土地使用权和私有房屋所有权权属登记情况，原告苏宪荣已于2011年9月16日将兴县商务大酒店土地使用权人变更登记为被告高艳。兴县商务大酒店的私有房屋所有权的权属登记仍为原告苏宪荣。另外，原告在当初向案外人王香旦、黄三全、刘小平、窦存旺购买该房屋时，由于其中的案外人刘小平在该房屋东南边开了个江南酒店，因此，他们四人当时就把该房屋也称江南酒店。2008年酒店已经规划出来了，当时转让土地手续不全，该手续均为后来补办。因此，该房屋申请审批表上所附的土地使用权人填写的是江南酒店的名称。
再查明，原告苏宪荣于2011年4月28日将兴县商务大酒店《餐饮服务许可证》的法定代表人变更登记为被告高艳；原告苏宪荣还于2011年4月29日将《卫生许可证》的负责人、2011年9月14日将《特种行业许可证》的法人代表、2011年10月13日将《个体工商户营业执照》、2011年10月31日将《组织机构代码证》等均变更登记为被告高艳。
原审法院认为，原告苏宪荣与被告高艳签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，双方应依约适当履行。被告高艳辩称本案所涉房屋存在权利瑕疵及受欺诈的抗辩，现有证据无法证明该抗辩理由成立，故不予支持；被告辩称本案所涉房产占用土地为集体土地且违反法律禁止性规定的抗辩，依照双方当事人签订的房屋买卖合同约定，该买卖合同的标的为兴县商务大酒店七层楼房及相关附属设施，并未涉及房产占用土地，双方在房屋买卖合同中涉及的是兴县商务大酒店的经营权和相关资产的转让，在该合同中并不涉及土地转让的问题，且原告苏宪荣于2008年已就该占用土地办理了《建设用地规划许可证》、《建设项目选址意见书》、《建设工程规划许可证》等相关房屋修建手续及土地权属证明，并经政府确权，相关土地手续办理以及本案房产涉及土地使用权转让是否合法不属于民事案件的审理范畴，故该抗辩无法律依据，依法不予支持。关于被告高艳辩称其与原告苏宪荣买卖的兴县商务大酒店的产权是否还有其他权利人的问题，该酒店的土地使用权以及房屋产权明确记载的权利人是苏宪荣，并不涉及其他权利人，且被告也未提供其他权利人的有关书面的股权协议，故被告的这一辩称无事实依据，不予采信。另外，关于兴县商务大酒店缺乏消防等政府许可经营手续的问题，双方在《房产买卖合同书》中就这一问题已有明确的约定，原告只是协助被告办理相关消防手续，申请办理的主体应为被告高艳，而非原告苏宪荣，加之被告还辩称因缺乏消防设施以及没有办理消防合格手续受到过公安消防部门的处罚，在庭审期间就这一问题被告高艳自称处罚是下达了，但还未缴纳该笔罚款，故就此问题不存在损失，被告的上述辩称，依法不予采信。至于被告所称在接收酒店后该对酒店内部的设施投资造成其损失的问题，因其是经营主体，对该酒店的投资属于正常的经营性投资，不存在经济损失问题。原告主张要求被告赔偿其1260000元的损失无法律依据，依法不予支持。原告的诉请部分成立，应予支持。综上，原、被告签订的房屋买卖合同应视为合法有效，被告未依约在签订合同之日起二个月内支付人民币7000000元以及给原告造成的利息损失应予支付。综上，被告的辩称无事实理由和法律依据，依法不予采信。故判决，由被告高艳支付原告苏宪荣购房款人民币7000000元和逾期支付给原告造成的利息损失（该利息起算日从2011年10月17日起至履行给付之日止，利息按中国人民银行同期贷款利率计算），在本判决生效后十五日内由被告高艳一次性给付原告苏宪荣。原审法院宣判后，上诉人高艳不服，向本院提出上诉。
其主要上诉理由，1、双方交易的标的涉及集体土地的非法转让，而非单独的酒店经营权及资产转让。
一审已查明：双方交易的标的涉及的集体土地一块系陕西省府谷县苏宪荣（即被上诉人）从山西省兴县蔚汾镇西关村批给四村民王香旦、黄三全、刘小平、窦存旺手中购买，另一块系被上诉人苏宪荣从兴县蔚汾镇西关村委会取得，且被上诉人办理的土地使用权初始登记也为集体土地使用证，后来为上诉人高艳办理的仍为集体土地使用证［以上事实有被上诉人提供的起诉状内容、转让合同、《关于兴县商务大酒店院落土地使用权的确认书》、兴集（2011）第201142l号土地使用权证书以及人民法院依职权调取的《地籍调查表》、《土地登记审批表》、兴县人民政府《占用土地通知书》等可予证实］。即双方房产交易涉及的土地系兴县蔚汾镇西关村委会所属的集体土地，
被上诉人苏宪荣酒店转让所涉及的土地权属也是其采取瞒天过海、移花接木、欺骗手段取得的集体土地使用权，遗憾的是，一审法院对此却视而不见，却在查明部分将偏听偏信被上诉人苏宪荣一方的陈述内容径行认定为一审法院的审理查明部分，全然不顾上诉人一方的抗辩。
一审举证期间，上诉人作为被告申请一审法院调取了被上诉人办理土地登记的手续等证据。该部分证据显示；被上诉人苏宪荣所出售土地最初申请登记的土地使用者、政府的《占用土地通知书》、《土地使用者证》等批准使用土地者的手续均为“江南酒店”而非“兴县商务大酒店”（注：该“江南酒店”系“兴县商务大酒店”原邻居所批占地），而后被上诉人提供的土地权属证上的初始登记人却变成了“兴县商务大酒店”。一审法院对于被上诉人转让房产涉及的系骗取手段取得的集体土地使用权的违法行为视而不见，却轻描淡写地认定为：苏宪荣于2008年就该占用土地办理了《建设用地规划许可证》、《建设项目选址意见书》、《建设工程规划许可证》等相关房屋修建手续及土地权属证明，并经政府确权……。
2、双方涉及集体土地权属交易的行为违反了法律禁止性规定，所涉交易应当认定为无效。
上诉人认为，一审法院判决上诉人履行《房产买卖合同书》确定付款义务的前提首先是该合同必须是有效的，然而，上诉人在一审判决书中丝毫找不到一审法院对该合同效力的评判，只是称“合同系双方当事人真实意思表示，双方应依约适当履行。”（见一审判决第12页）。我们是普通的老百姓不懂法，但是，我们了解过北京画家村涉及购买建在集体土地上的房产最终被北京法院判决买卖无效。本案与该案是同一类型的案件，本案一审判决显然与之背道而驰，错误显而易见。
3、双方签订《房产买卖合同书》后，在履行期间上诉人才发现被上诉人在合同中向上诉人所作的保证“所转让的房产在质量上、权利上无瑕疵。出路通行、排水、采光、通风均无纠纷……否则，由此给乙方（即上诉人）造成的一切损失均由甲方承担”不能兑现，存在严重的违约并给上诉人造成经济损失，但一审法院为了偏袒被上诉人，对此视而不见。
房产权利上未能保证无瑕疵。该酒店还有股东贺利荣、雷伍全、张永清等人，出卖该酒店也未征求股东贺利荣、雷伍全、张永情等人的意见，阻挠上诉人的经营，给上诉人造成经营损失。质量上未能保证无瑕疵。消防设施根本就不合格，以至于被消防部门查封电源、责令停产停业、服期整改及罚款，给上诉人造成经营损失。《房产买卖合同书》约定“甲方（即被上诉人）交付的《房屋产权证》等的户名，甲方要在3-5个月之内变更在乙方（即上诉人）名下，否则由此造成的损失要由甲方承担……”。实际情况是被上诉人至今也没有将《房屋产权证》等相关证件手续变更到上诉人名下未交给上诉人。
一审违反“不告不理”的民事审判原则，超越原告诉讼请求予以判决，属于严重的程序违法。
4、一审原告苏宪荣《民事起诉状》中诉讼请求内容为“请求依法判令被告继续履行《房产买卖合同书》，立即支付原告购房款700万元，赔偿原告损失126万元，合计8260000元；…”在审理过程中，一审原告没有提供任何足以主张126万元损失的证据或说明，更未主张利息损失。然而，一审法院一方面称“原告主张要求被告赔偿的1260000元的损失无法律依据，依法不予支持”，另一方面却又判决上诉人支付被上诉人700万元购房款的同时，还判令支付原告逾期利息损失（利息起算日从2011年10月17日起至履行给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。若按此计算，本案诉讼还未审结，一审原告所得利息就可能超过了其诉请主张的126万元损失。显然，一审法院判决内容超出了一审原告诉请范围，有违“不告不理”的基本民事审判原则，属于明显的程序违法。在此，提请二审法院纠正。综上请求：一、依法撤销吕梁市中级人民法院（2013）吕民一初字第25号错误的民事判决；二、依法改判认定双方的《房屋买卖合同》无效，驳回被上诉人的诉讼请求，或者发回重审；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人苏宪荣辩称，《房产买卖合同书》是双方的真实意思表示，且相关手续已经政府有关部门确权，符合《建筑法》的规定，同时也符合十八大三中全会精神，该合同合法有效。被上诉人已按合同的约定，将有关证件变更到上诉人高艳名下，被上诉人不存在违约。请求二审维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，1、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》属双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。双方讼争房屋是“兴县商务大酒店”，该酒店属经营性企业，其占用土地属建设用地使用权，与农村宅基地买卖性质不同，依据有关规定该建设用地使用权可以流转。上诉人与被上诉人的房屋买卖行为并未违反有关法律规定，双方均应依据《中华人民共和国合同法》的规定和合同的约定行使权利，履行义务。被上诉已按照双方合同的约定，将所涉及的《建设用地规划许可证》、《建设项目选址意见书》、《建设工程规划许可证》和《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《个体工商户营业执照》、《卫生许可证》等有关证件，均已过户至上诉人高艳名下，上诉人所称土地使用权不得转让问题，因该《土地使用权证》的过户行为属具体行政行为不属于民事案件审理范畴，且双方在《房屋买卖合同》中并未涉及土地转让价款问题，故上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。至于上诉人所称，房屋存在权利瑕疵、质量瑕疵和相邻权纠纷问题，上诉人未提供相关证据证明，故上诉人的该项上诉理由，本院不予采信。
2、关于原判是否超越被上诉人的诉讼请求问题，被上诉人在一审诉讼请求中要求上诉人赔偿其1260000元的损失，因上诉人未按合同约定期限履行自己的义务，原审法院按照法律有关规定，判令上诉人给其支付同期银行贷款利息并无不当，上诉人所称原判超越当事人诉讼请求的理由不能成立，本院对其上诉请求，不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费69620元由上诉人高艳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐玉厚
审 判 员 邱国义
代理审判员 刘 英
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 要建华