山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0902民初1548号
原告：中国工商银行股份有限公司泰安岱岳支行，住所地泰安市。
负责人：马锐，行长。
委托诉讼代理人：李涛，山东东岳律师事务所律师。
被告：刘广斌，男，1968年11月4日出生，汉族，住山东省肥城市。
被告：马玉芬，女，1969年3月20日出生，汉族，住山东省肥城市。
被告：泰安泰山永和房地产开发有限公司，住所地泰安市。
法定代表人：李圣群，董事长。
委托诉讼代理人：张照玉，男，1986年6月21日出生，汉族，该公司法务，住泰安市岱岳区。
原告中国工商银行股份有限公司泰安岱岳支行（以下简称工行泰安岱岳支行）与被告刘广斌、马玉芬、泰安泰山永和房地产开发有限公司（永和地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行泰安岱岳支行的委托代理人李涛、被告刘广斌、被告永和地产公司的委托代理人张照玉到庭参加了诉讼。被告马玉芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行泰安岱岳支行向本院提出诉讼请求：1.原告与被告刘广斌签订的《个人购房借款/担保合同》项下的借款提前到期，刘广斌立即偿还借款本金387658.75元，支付借款利息等（截至2017年3月20日为30420.26元，剩余利息、罚息、复利计算至实际还清之日）；2.原告对被告永和地产公司质押给原告的保证金优先受偿，受偿范围包括借款本息及实现债权的费用等；3.原告对抵押物泰安市泰山大街与迎胜路交叉口西北角华龙天泰广场A座8层805室房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.被告永和地产公司对上述债务承担连带责任；5.诉讼费、保全费及原告为实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2011年12月20日，被告刘广斌、马玉芬与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向原告借款43万元用于购房，被告刘广斌、马玉芬将其所有的泰安市泰山大街与迎胜路交叉口西北角华龙天泰广场A座8层805室房产向原告设定抵押担保。同日被告永和地产公司为借款提供连带责任保证。另被告永和地产公司于2011年11月15日与原告签订按揭贷款业务合作协议，约定由永和房地产开发有限公司在原告指定账户上存入履约保证金，为按揭贷款提供质押担保。如借款人未按借款合同约定履行还款义务，原告可以在被告公司保证金账户中直接扣收。借款发放后，被告刘广斌、马玉芬未按照合同约定还款，被告永和地产公司也未主动履行担保责任，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。
被告刘广斌辩称，借款属实，款项是打给开发商的。
被告马玉芬未作答辩。
被告永和地产公司辩称，1、本案房产已办理抵押预登记，根据合同约定，应当免除担保人的担保责任；2、根据物权法第一百七十六条之规定，被担保的债权既有物的担保，又有人的担保，债务人不履行到期债务，或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供的物的担保的，债权人有权对物的债权实现担保。所以应优先就担保物即本案涉及的房产实现其债权，被告应对物的担保价值之外的债务承担担保责任。3、诉讼费、保全费及原告实现债权费用属于间接性支出，不在被告担保范围内，被告不应承担。
本院经审理认定事实如下：2011年12月20日，原告工行泰安岱岳支行（贷款人）与被告刘广斌（借款人、抵押人）、马玉芬（共同借款人、抵押物共有人）签订《个人借款/担保合同》，约定：贷款种类为个人一手住房购置贷款，金额为430000元，贷款期限240个月，贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率上上浮10%，自每次基准利率调整之日的次年1月1日起调整，借款采用按月等额本息还款法（按月计息），还款日为实际放款日对应日；借款人未按合同约定的日期偿还贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计息，罚息利率在约定利率基础上加收30%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，借款人构成违约，贷款人有权要求借款人提前清偿未偿还贷款，以及利息、罚息及其他费用，直至解除合同；贷款人为实现债权而产生的律师费等费用由借款人承担；借款采用抵押和保证方式担保，抵押物为本案所购房产，但未办理抵押登记或抵押预告登记；由永和地产公司提供阶段性连带责任保证，抵押物办理了正式抵押登记或抵押预告登记，贷款人收到房屋他项权证书或证明之日后发生的债务免除保证人的保证责任，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用等；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
2011年12月20日，原告向被告刘广斌发放借款430000元，并出具个人借款凭证，被告刘广斌在借款凭证上签字捺印。合同履行的过程中，被告刘广斌未按照合同约定按期向原告偿还借款本息，根据原告提交的逾期证明显示，截至2017年5月8日，被告已连续逾期18期，尚欠借款本金387658.75元及利息、复利、罚息34318.09元。原告因向被告主张权利，于2017年3月19日与山东东岳律师事务所签订委托代理合同一份，委托山东东岳律师事务所具体承办，为此支付律师代理费22900元，该费用符合山东省律师收费标准。
另查明，2011年11月15日，原告工行泰安岱岳支行与被告永和地产公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定有由原告为被告开发并销（预）售的泰安市华龙天泰广场项目的××提供按揭贷款，在借款人办妥正式抵押登记手续，并将房屋他项权证交甲方收押之前，被告同意为借款人（××）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在原告指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额3％的款项，作为履约保证金，未经原告同意，被告不得动用该款项，如借款人在被告提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方应在收到书面催款通知书7日内主动履行上述还款义务，否则即表示授权原告从其开立账户中扣收。
本院认为，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》系各方当事人的真实意思表示，不违背相关法律规定，为有效合同，各方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定向被告发放借款430000元，合同履行过程中，被告刘广斌、马玉芬未按期还款，截至2017年5月8日，被告刘广斌、马玉芬已连续逾期18期，构成违约，根据合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，故原告要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据原告提交的逾期证明显示，截至2017年5月8日，被告已连续逾期18期，尚欠借款本金387658.75元及利息、复利、罚息34318.09元，剩余利息、罚息、复利按照合同约定利率计算至实际还清之日。被告永和地产公司在《个人购房借款/担保合同》上作为保证人签字，为被告刘广斌、马玉芬的上述借款提供阶段性连带保证，因合同约定的抵押房产尚未办理产权登记及抵押登记手续，在被告刘广斌、马玉芬未按约定还款时，被告永和地产公司作为保证人应当承担连带责任保证，其在承担保证义务后有权向被告刘广斌、马玉芬追偿。
被告刘广斌、马玉芬用贷款购置的涉案房产向原告设定抵押，为上述借款提供抵押担保，系其真实意思表示，内容合法有效。根据相关法律规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，但涉案房产截至起诉之日并未办理抵押登记手续，故原告要求对位于泰安市华龙天泰广场A座8层805室房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”，原被告签订的《个人购房借款/担保合同》中约定由贷款人选择实现担保的顺序，担保人没有抗辩权，故本院对被告永和地产公司的答辩意见不予采信。
原告与被告永和地产公司签订的《按揭贷款业务合作协议》内容不违反法律规定，真实有效，双方约定交纳款项作为履约保证金，借款人贷款逾期后，原告主张对被告永和地产公司提供的保证金享有优先受偿权，本院予以支持。
关于原告主张实现债权的费用，按照合同约定应由借款人承担，原告提交委托代理合同、律师代理费收费发票及款项过付凭证证实其支出实现债权费用22900元，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告刘广斌、马玉芬于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司泰安岱岳支行借款本金387658.75元；
二、被告刘广斌、马玉芬于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司泰安岱岳支行借款利息、罚息、复利（截至2017年5月8日，尚欠利息、复利、罚息34318.09元，剩余利息、罚息、复利，按照合同约定利率计算至还清借款之日止）；
三、被告刘广斌、马玉芬于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司泰安岱岳支行实现债权费用22900元；
四、原告对被告泰安泰山永和房地产开发有限公司开立账户中的保证金享有优先受偿权；
五、被告泰安泰山永和房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任;
六、被告泰安泰山永和房地产开发有限公司承担保证责任后，对被告刘广斌、马玉芬享有追偿权；
七、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7580元，减半收取计3790元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员 王明文
二〇一七年六月八日
书记员 宗 斌