天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨功民初字第4938号
原告（反诉被告）：邱明月，女，1989年11月14日出生，汉族，捷信消费金融有限公司职员，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：张春明，天津秦天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴楠，女，1991年9月2日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：刘斌，天津市滨海新区塘沽148专线法律服务所律师。
委托诉讼代理人王月娥（吴楠之母），女，1968年6月13日出生，汉族，天津市滨海新区卫生和计划生育委员会科长，住。
原告邱明月诉被告吴楠及反诉原告吴楠诉反诉被告邱明月房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。邱明月委托诉讼代理人张春明，吴楠及其委托诉讼代理人刘斌、王月娥均到庭参加了诉讼。诉讼期间，双方当事人申请庭外和解，但未达成一致意见，本案现已审理终结。
邱明月向本院提出诉讼请求，请求判令：1.吴楠以每月4000元标准向邱明月支付自2015年10月1日起至2016年4月14日止的房屋使用费25866.70元；2.诉讼费由吴楠承担。
邱明月起诉及答辩称，邱明月系坐落于天津经济技术开发区××大街以南时尚××以东××号的房屋所有权人。2015年6月20日，邱明月之兄邱明玮代其与吴楠在居间方天津达居房地产经纪有限公司处签订了《房屋租赁合同》。合同约定，吴楠承租上述房屋一年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止，每月租金4000元整，按季度付款。吴楠应于2015年9月20日支付2015年10月1日至2015年12月31日的房屋租金12000元整，吴楠至今未付。按照合同约定，吴楠逾期支付租金超过一个月，邱明月有权解除合同。现吴楠的行为构成违约，且已经达到了解除双方《房屋租赁合同》的条件，故邱明月呈诉。对于吴楠的反诉请求，邱明月表示不同意，双方合同解除系吴楠没有按时交纳租金所致，且房屋钥匙一直在吴楠处，由其对房屋进行使用。
庭审中，邱明月出示了以下证据：
1.房屋租赁合同，证明双方存在房屋租赁关系，合同中明确约定了租金、租期和解除条件；
2.通告，证明涉案房屋在2015年10月1日以后已经具备居住条件；
3.受损住宅收购协议，证明邱明月系该房屋的所有人，于2015年10月1日与天津天保家园房地产经营有限公司签订了《受损住宅收购协议》；
吴楠向本院提出诉讼请求，请求判令：1.邱明月支付吴楠因邱明月强行解除合同的违约金4000元；2.邱明月返还吴楠押金5000元；3.邱明月退还吴楠2015年8月12日至2015年9月30日的房租6454.60元；4.邱明月返还吴楠物业费、采暖费、电费、水费、网费合计6612.28元；5.邱明月赔偿吴楠物品损失3049.20元；6.诉讼费由邱明月承担。
吴楠起诉及答辩称，双方于2015年6月20日签订房屋租赁合同，约定吴楠承租邱明月汇锦苑1-1-101号房屋，租期自2015年7月1日至2016年6月30日。2015年6月20日，吴楠向邱明月支付了三个月的房租12000元，并向其交纳了5000元押金以及一年的物业费及采暖费6177.30元。吴楠于2015年7月1日正式入住上述房屋。8月12日，由于发生爆炸，吴楠被迫自该房屋搬离。2015年9月29日，邱明月电话告知吴楠解除租赁合同，不再租赁该房屋给吴楠。吴楠认为，邱明月违反合同约定提前解除合同，应承担违约责任，支付违约金并退回吴楠已经缴纳的各种费用以及吴楠多支付的房租，同时赔偿吴楠物品损失。对于邱明月的诉讼请求，吴楠表示不同意，因发生8.12爆炸事故，涉案房屋是严重影响区域，属于政府确定的赔偿和修复范围，可以选择房屋回购的方式。2015年8月12日后，吴楠已经从该房搬出，不再实际居住。9月29日，邱明月通知吴楠表示不再出租，邱明月已经选择了房屋回购。因此，整件事情系邱明月违约在先，邱明月提出解除合同，其应当承担违约责任。
庭审中，吴楠提供了以下证据：
1.租赁合同，证明双方存在合同关系，租期一年，该合同第二条第二款约定，如果提前解约，违约方要赔偿4000元违约金，因此邱明月提出解除合同，应赔偿4000元；
2.收据，证明吴楠向邱明月交付了3个月的房租12000元，及1个月的押金4000元；
3.收据，证明吴楠向邱明月交纳了1000元设备押金；
4.收据，证明吴楠向邱明月交纳了一年的物业费及采暖费6177.30元；
5.汇款凭条，证明吴楠交纳了200元水费；
6.电表照片和电费收据，证明吴楠交纳了电费，目前剩余454.88元；
7.窗帘订单，证明吴楠订购窗帘花费3049.20元；
8.通话记录，证明2015年9月29日邱明月电话通知吴楠解约，不再出租该房屋。
本院经审理认定事实如下：邱明月为天津开发区第五大街以南、时尚西街以东汇锦苑1-1-101室房屋所有权人。2015年6月20日，邱明月与吴楠签订房屋租赁合同，约定邱明月将涉案房屋出租给吴楠，期限自2015年7月1日至2016年6月30日，月租金为4000元，按季度支付，应支付租金的时间分别为2015年6月20日、9月20日、12月20日、2016年3月20日。合同还约定，租赁期内，双方未经协商一致均不得提前解约，否则违约方以4000元人民币作为赔偿金支付给守约方；吴楠应向邱明月交纳押金4000元，退房时双方无争议，邱明月如数退还该押金；吴楠不交纳或者不按约定交付租金，邱明月有权解除合同。签订合同当日，吴楠向邱明月交纳了2015年7月1日至9月30日期间的房屋租赁费12000元、押金5000元、一年期间物业费4366.80元、暖气费1810.50元。此后，邱明月将涉案房屋交付吴楠使用。
2015年8月12日，天津港发生8.12特别重大火灾爆炸事故，涉案房屋属于该事故严重受损住宅范围。因房屋严重受损不具备使用条件，吴楠于事故发生后搬离涉案房屋。此后，邱明月与吴楠协商，待房屋修复具备使用条件后双方继续履行房屋租赁合同，因爆炸影响使用期间的房屋租赁费不予收取。
2015年9月29日，邱明月通过电话告知吴楠，其已经决定了涉案房屋由政府回购，因此不再与吴楠履行房屋租赁合同，要求吴楠腾房。吴楠表示不同意，其已经收拾好房屋准备10月1日开业。此后，双方因解除合同后续问题未达成一致意见，涉案房屋钥匙一直在吴楠处。
2015年10月1日，邱明月与案外人天津天保家园房地产经营有限公司（以下简称天保公司）签订《受损住宅收购协议》，约定邱明月自愿将涉案房屋出售给天保公司。
再查明，2015年9月30日，时尚广场社区服务中心及天津滨海时尚置业有限公司发布《汇锦苑（双子座）公共区域、门窗维修完成及相关设施、服务恢复正常的通告》，告知业主对汇锦苑受损的公共区域、外檐窗、入户门、景观园林等的维修工作计划在9月30日完成，小区物业管理正常运行。
庭审中，邱明月及吴楠共同确认，涉案房屋自2015年10月1日起具备使用条件。
还查明，吴楠使用涉诉房屋期间，预存电费500元，吴楠搬离房屋时剩余454.88元。案件审理期间，吴楠于2016年4月13日庭审中向邱明月交付了涉案房屋的水卡、电卡、钥匙等物品。
本院认为，邱明月为涉案房屋所有权人，其与吴楠签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。
对于双方争议的房屋租赁合同解除问题，邱明月主张合同于2015年9月29日解除，理由为吴楠逾期交纳房屋租赁费；吴楠主张因邱明月选择回购房屋而拒绝继续履行租赁合同，致合同于9月29日解除。
对上述问题，庭审中查明如下事实：第一，8.12爆炸事故发生后，对于邱明月与吴楠签订的房屋租赁合同的履行问题，双方协商待爆炸影响消除房屋具备使用条件后，合同继续履行。
第二，根据滨海新区政府制定的严重受损住宅处置方式，涉案房屋属于严重受损房屋，所有权人可以选择自愿出售受损住宅的收购方式，或修复赔偿方式。2015年9月29日，邱明月与吴楠在电话中明确，其决定选择由政府回购涉案因爆炸严重受损房屋，因此不能再将房屋继续出租给吴楠。邱明月并在2015年10月1日签订了回购协议。
综合上述事实可以认定，在爆炸后邱、吴双方均同意继续履行房屋租赁合同的前提下，2015年10月1日起涉案房屋已经具备使用条件，邱明月单方违反合同约定，在租赁到期前明确表示不再继续出租房屋，是导致双方合同解除的原因。吴楠已向邱明月预交了2015年7月1日起一个季度的租金，且涉案房屋在2015年8月12日至9月30日之间不具备使用条件，故邱明月主张其因吴楠在9月20日逾期支付房屋租赁费而行使解除权，无事实及法律依据，该主张本院不予支持。
对于邱明月主张的要求吴楠支付2015年10月1日起至2016年4月14日止的房屋使用费，本院认为，一方面，邱明月已在2015年10月1日选择了房屋回购，其已经取得了获得房屋回购相关款项的权利，因此其再行要求该房屋在回购后基于他人占有而产生的收益无事实及法律依据；另一方面，根据政府的相关要求，回购房屋应该尽快解决涉及水、电、燃气、供暖等专业公司及物业服务的费用结清，也即回购房屋本身已不再具有房屋居住的使用价值，故邱明月主张使用费无事实依据，本院不予支持。
对于吴楠主张邱明月应向其支付解除合同违约金4000元，邱明月应就其违法解除租赁合同承担相应的法律后果。根据合同约定，违约解除合同一方应向守约方支付赔偿金4000元。综合守约方另行寻找承租房屋必然产生相应的支出，以及本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定邱明月应向吴楠支付的违约金数额为2000元。
对于吴楠请求邱明月返还的房屋押金5000元，双方合同解除后，邱明月应予退还，吴楠的此项请求本院予以支持。对于吴楠请求邱明月退还房屋租赁费6451.60元、返还物业费、采暖费、电费6268.28元，邱明月亦应退还吴楠多收取的上述费用，邱明月对于上述数额的计算予以认可，吴楠的请求本院予以支持。对于吴楠主张的返还水费200元、赔偿网络费损失144元、赔偿窗帘损失3049.20元，因证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、邱明月支付吴楠违约金2000元；
二、邱明月返还吴楠房屋押金5000元；
三、邱明月退还吴楠房屋租赁费6451.60元；
四、邱明月退还吴楠物业费、采暖费、电费共计6268.28元；
五、驳回邱明月的诉讼请求；
六、驳回吴楠的其他诉讼请求。
如果邱明月未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉部分223元，由邱明月负担；反诉部分214元，由邱明月承担169元，吴楠承担45元，邱明月应承担反诉部分案件受理费169元，由其于本判决生效之日起十日内迳行给付吴楠。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 司 媛
二〇一七年三月三十一日
书记员 王增艳
附：法律释明：
1.《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。