浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温平鳌民初字第133号
原告：黄云左。
委托代理人：邵应段、支绍安，浙江横阳律师事务所律师。
被告：郑小芬。
被告：徐志稳。
委托代理人：金冶杰，浙江昆敖律师事务所律师。
原告黄云左与被告郑小芬、徐志稳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理，依法由审判员郑乃生适用简易程序于2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告黄云左委托代理人邵应段、被告徐志稳及其委托代理人金冶杰到庭参加了诉讼，被告郑小芬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告黄云左起诉称：2001年5月间，被告郑小芬夫妇因甬台温高速公路房屋拆迁在萧江镇凤头村安置点补偿取得坐南朝北、西至东第二幢其中一间地基（即现在萧江镇兴萧路34号），事后由于资金紧张，于2002年10月7日以人民币53800元的价格转让给原告。原告出资近300000元，于2003年11月在该地基上建造六层楼房一间，同年12月份入住该楼房，至今已有11年之久。2007年1月23日，被告郑小芬之夫徐继纯死亡，为了办理房屋的产权证和土地使用权证，由原告出资为二被告办理了公证手续。2013年农历正月底，原、被告双方一起到房管部门领取了该房屋的房产权证，二被告便将刚领取的产权证直接交给原告。2013年12月底，二被告却私下从平阳县国土资源局领取了该房屋的土地使用权证，当原告要求其交付土地使用权证并办理产权登记过户手续时，二被告拒不履行交付和协助过户义务。为了维护原告的合法权益，原告根据有关法律规定，特向法院提起诉讼，请求：1、依法判令二被告协助原告办理平阳县萧江镇兴萧路34号房屋的产权变更登记手续；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告在本院指定的举证期限内提供如下证据：1、原告黄云左的身份证1份，以证明原告的诉讼主体资格；2、被告郑小芬、徐志稳户籍信息表各1份，以证明两被告诉讼主体资格；3、甬台温高速公路平阳段工程房屋及其他建、构筑物拆迁协议书1份、以证明被告房屋拆迁安置一间建房宅基地的事实；4、宅基地转让协议书1份，以证明被告以53800元的价格将安置一间地基转让给原告建房的事实；5、规费发票11份、行政处罚决定书1份，以证明涉案地基转让后原告以被告的名义交纳部分规费并补交违章建房罚款等事实；6、公证书1份，以证明徐继纯死亡后，被告徐志稳为其继承人的事实；7、平阳县萧江镇凤头村民委员会证明1份，以证明涉案地基转让后由原告建成六层楼房一间并居住、使用至今的事实；8、房屋产权证1份，以证明被告已将涉案房屋产权证交给原告的事实。
被告郑小芬未作答辩。
被告郑小芬在本院指定的举证期限内未提供证据。
被告徐志稳答辩称：原告所述被告徐志稳父亲徐继纯与原告在2002年10月7日所签的地基转让协议不真实，虽然徐继纯在转让协议上签名，但这是一份虚假的协议，事实上，徐继纯于2001年8月16日将涉案地基以36800元转让给案外人陈小云，而不是转给本案原告，2002年10月7日，陈小云又以53800元转让给本案原告。本案诉讼的标的为宅基地，原告系外村人，根据有关法律规定，宅基地转让无效。原告要求被告交付土地使用权证、并履行所谓的协助义务，没有事实和法律依据。原告应以陈小云作为被告提起诉讼。如果徐继纯和原告签订的合同成立，那么，原告还应起诉徐继纯的继承人徐继纯的母亲和女儿作为被告。另外，公证书是否有效，如果有效，原告就无权要求被告徐志稳协助将房屋过户给原告，如果无效，就应该追加其他人作为共同被告。为此，请求驳回原告的诉讼请求。
被告徐志稳在本院指定的举证期限内提供证据：2001年8月16日的宅基转让协议书1份，以证明被告徐志稳之父徐继纯将地基转让给案外人陈小云，而不是本案的原告，之后陈小云将地基转让给原告，让徐继纯在第二份协议书上签名的事实。
原告提供的上述八组证据，经庭审出示，被告郑小芬既不到庭质证，又未提供相反证据予以反驳，应视为放弃质证。被告徐志稳对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据5、证据7三性无异议，本院予以认定。对证据4真实性、合法性有异议，认为虽然徐继纯有在地基转让协议上签名，但徐继纯并未将地基转让给原告，而是转让给案外人陈小云，是陈小云再转让给原告，所以徐继纯和原告所签的转让协议是虚假的，另外，该地基转让给外村人，违反了土地管理法有关强制性规定，是违法的行为。对证据6，真实性、合法性有异议，认为徐继纯已经将地基转让，既然地基已经转让，也就没有地基，当然没有必要书写继承公证书。对证据8的真实性无异议、合法性有异议，认为该房屋的房产证在原告处，土地使用权证在被告处属实，但被告没有收到原告53800元，当时被告办理公证书是为了房屋过户，原告曾承诺给付被告28000元。本院认为，证据4能够证明，徐继纯生前在地基转让协议上签名，约定将自有的宅基转让给原告，证据6，能够证明被告办理继承公证书，确定继承人，实是为了办理该房屋的产权证，证据8能够证明，被告已将该房屋的产权证办出并交给原告。结合双方当事人的陈述，本院认为，原告提供的证据能够相互印证，证明徐继纯生前确实将地基转让给原告，原告在地基上建房后，居住、使用至今，为了产权登记，被告协助原告办理继承公证，并将已领取的房产证交付给原告的事实，以上证据4、证据6、证据8，本院予以认定。
对被告提供的证据，原告有异议，认为当时案外人陈小云是萧江镇妇联主任，其在萧江镇兴萧路购买二间地基，因一时没钱建房，找到原告是否购地基，原告提出要向地基原所有人购买，后来陈小云和徐继纯谈好之后，将卖给陈小云的协议书作废，因为多了打桩费用及规费，原告以53800元向徐继纯购买，并将钱交给徐继纯，同时还给徐继纯520元的红包。当时要求将陈小云的协议书撕掉，但徐继纯说掉了。结合双方陈述及原告提供的证据，本院认为，该份证据只能证明，徐继纯与案外人陈小云有地基转让协议，但不能证明原告就是向陈小云购买地基，原告提供的协议书上陈小云是作为证人，而非出卖人，能够印证证明原告系向徐继纯购买地基。被告提供的证据不能证明其主张，本院不予认定。
经审理本院认定：徐继纯、郑小芬系夫妻，徐志稳系徐继纯、郑小芬之子。2001年5月间，徐继纯因甬台温高速公路房屋拆迁在萧江镇凤头村安置点补偿取得地基一间（即现在萧江镇兴萧路34号），由于资金紧张，于2002年10月7日以53800元的价格转让给原告。原告购得该地基后，于2003年11月在该地基上建造六层楼房一间，同年12月份入住该楼房，居住、使用至今。2007年1月23日徐继纯亡故。2009年10月19日，为了便于办理房屋的产权证和土地使用权证，由原告出资，两被告及徐继纯其他继承人徐茜茜（徐继纯女儿）、兰春花（徐继纯母亲）办理了一份继承权公证。公证书载明：对徐继纯遗留的与郑小芬共有的坐落萧江镇兴萧路34号房屋，徐志稳表示要求继承徐继纯的上述遗产，其他继承人均表示放弃对徐继纯上述遗产的继承权。后原告交纳房屋违章罚款及规费并以二被告的名义办理房屋产权登记。2013年农历正月底，原、被告双方一起到房管部门领取了该房屋的房产权证，二被告将领取的产权证直接交给原告。2013年12月底，二被告从平阳县国土资源局领取了该房屋的土地使用权证，原告要求被告交付土地使用权证并协助办理产权登记变更手续，双方协商不成，被告拒绝履行协助义务。
本院认为：徐继纯生前与原告黄云左签订的地基转让协议，双方当事人意思表示真实，原告购得地基后在上面建造了房屋，在原告交纳相关规费后，涉案地基及房屋取得了国有土地使用权证和房屋所有权证，因此可认定地基转让协议有效。被告徐志稳主张该协议不真实及无效，无事实和法律依据，本院不予支持。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定或交易习惯全面履行自己负有的义务。原告购得地基后，只能以徐继纯名义建房和办理初始权属登记手续，根据民间交易习惯，出卖地基一方还应协助买受人办理权属变更登记手续，由于徐继纯已亡故，因此应由其继承人履行上述协助义务。徐继纯的继承人明知徐继纯早已将地基出卖给原告，系原告出资建造房屋和交纳相关规费，办理继承公证只是为了便于办理相关权属登记手续，而且两被告也已持该公证书办理了涉案房屋产权证和土地使用权证，上述权属证书上记载的权利人已为两被告，因此原告诉请两被告协助原告办理权属变更登记手续，合情、合法，本院予以支持。被告提出公证书无效，以及要求追加其他继承人或以陈小云作为被告，理由均不成立，本院不予采纳。被告称当时双方约定，被告协助原告办理产权证和产权变更手续，原告承诺给付28000元，原告予以否认，被告亦未能提供证据证实，本院不予采纳。被告郑小芬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应按缺席处理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
限被告郑小芬、徐志稳于本判决生效之日起三日内协助原告黄云左办理坐落于平阳县萧江镇兴萧路34号房屋权属变更登记手续。
案件受理费80元，减半收取40元，由黄云左负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉案件受理费80元，至迟应在上诉期届满后七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，帐号：31×××51，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应于判决确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 郑乃生
二〇一四年三月二十六日
代书记员 杨守格