湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终484号
上诉人（原审被告）吴建新。
上诉人（原审被告）彭新爱（吴建新之妻）。
以上两上诉人共同委托代理人薛红勇，湖南星河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南宜章农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省宜章县南京洞开发区富豪路14号。
法定代表人郑兴国，该公司董事长。
委托代理人吴章勇，湖南宜林律师事务所律师。
上诉人吴建新、彭新爱因与被上诉人湖南宜章农村商业银行股份有限公司（以下简称宜章农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2015）宜民重字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年4月26日公开开庭审理了本案。上诉人吴建新、彭新爱的共同委托代理人薛红勇，被上诉人宜章农商银行的委托代理人吴章勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，吴建新原系宜章农商银行（原名称为湖南省宜章县信用合作联社）单位职工。1996年12月27日，吴建新按当时的房改政策与宜章农商银行签订了《公有住房买卖协议书》，购买了宜章农商银行位于宜章县玉溪镇文明南路23号3栋102号房。该协议书第六条“权利与义务”中的第3项约定：“乙方在购房后的五年内，不得转让和出租；如需退出住房，甲方按政策规定的办法退款，甲方收回住房，双方不计利息和租金，实行以息代租”。1998年5月15日,宜章县人民政府为吴建新核发了宜房字第××号房屋所有权证，证上登记该房屋地号为134，栋号为094，房号为102。1998年7月1日，在吴建新的要求下，宜章县房改办将购房款17216.72元退还给吴建新。2011年11月25日，吴建新、彭新爱持宜房字第××号房屋所有权证向宜章县房产局申请换发产权证。2011年11月29日，宜章县房产局为吴建新、彭新爱换发了宜房权证城关镇字第××号房屋所有权证。
彭新爱系吴建新之妻。吴建新购买本案所涉房屋及退购房款行为均发生在与彭新爱婚姻存续期间。
1998年以来，本案所涉房屋一直由宜章农商银行安排其职工黄际松居住。吴建新、彭新爱将本案所涉房屋换证后即向黄际松提出了搬离此房要求，但遭到黄际松拒绝。黄际松向宜章农商银行报告，宜章农商银行遂诉至法院，请求确认宜章县玉溪镇文明南路134-94栋102号房屋归宜章农商银行所有，诉讼费由吴建新、彭新爱承担。后变更诉请为请求判令吴建新、彭新爱立即协助宜章农商银行办理宜章县玉溪镇文明南路134-94栋102号房屋过户手续，诉讼费由吴建新、彭新爱承担。
原审认为，宜章农商银行在重审中变更诉请后，本案案由应由原来的“物权确认纠纷”变更为“房屋买卖合同纠纷”。本案争议焦点为：一、吴建新退房款行为的性质；二、宜章农商银行的诉请是否已超过诉讼时效；三、彭新爱能否以不同意或不知道为由否定吴建新退房行为的效力。
关于焦点一。双方合同约定：“乙方在购房后的五年内，不得转让和出租；如需退出住房，甲方按政策规定的办法退款，甲方收回住房，双方不计利息和租金，实行以息代租”。根据合同约定和交易习惯，既然吴建新主动提出退房款申请，则可推定其同意退房，故应将吴建新申请退房款的行为认定为其要求退房意思表示。吴建新退房款后，便将本案所涉房屋移交了宜章农商银行占有和管理，故吴建新收到退回的房款是其根据合同约定所得利益，而非不当得利。
关于焦点二。吴建新协助宜章农商银行变更本案所涉房屋的产权登记义务系合同之债，诉讼时效期间为两年。合同之债诉讼时效的起算时间，为合同约定的债务履行期届满之日。双方并未明确约定吴建新协助宜章农商银行变更本案所涉房屋产权登记的期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，宜章农商银行可随时要求吴建新履行，但应给予吴建新必要准备时间。所给予的期限届满之日，即诉讼时效起算之日。宜章农商银行提起本案诉讼前才明确要求吴建新方履行协助变更房屋产权登记义务，故本案宜章农商银行诉请并未超诉讼时效。
关于焦点三。吴建新19**年12月购买本案所涉房屋后，产权于1998年5月登记在其个人名下,不久，吴建新便提出退回购房款的申请，并及时将所购房屋移交宜章农商银行占有、管理。宜章农商银行一直将该房屋出租给本单位职工黄际松居住，对此事实彭新爱是明知的，但其在2011年前一直未对黄际松租用该房提出异议，故宜章农商银行完全有理由相信退房行为是吴建新、彭新爱共同意思表示。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，彭新爱不能以不同意或不知道为由否定吴建新退房行为的效力。
综上，生效的合同应当全面履行,根据双方签订的《公有住房买卖协议书》第六条“权利与义务”中的第3项约定及交易习惯，吴建新将购房款退回后，应当主动将房屋交付给宜章农商银行，并在宜章农商银行提出变更房屋产权登记要求后积极协助其变更。吴建新、彭新爱主张的无退房意思表示及宜章农商银行诉请已超过诉讼时效的抗辩意见与事实不符，于法无据，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条之规定，判决如下：“被告吴建新、彭新爱应在本判决生效后十日内协助原告湖南农村商业银行股份有限公司办理宜章县玉溪镇文明南路134-94栋102号房屋过户手续。案件受理费100元，由被告吴建新、彭新爱负担。”
上诉人吴建新、彭新爱不服，向本院提起上诉称：1、吴建新、彭新爱在一审提交的一系列证据足以证明在1998年5月15日吴建新取得了涉案房产，根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第2条规定，涉案房产登记在吴建新名下便成了吴建新、彭新爱两人的夫妻共同财产。同时根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，宜章农商银行不再享有涉案房产的所有权。2、吴建新于1998年7月1日在宜章县房改办领回17216.2元，并未告知宜章农商银行，事后双方也未达成退房合意。宜章农商银行是2013年吴建新起诉黄际松侵占涉案房屋时才知道领款一事，吴建新属于不当得利，而不是合意解除合同或者退房的意思表示。3、宜章县人民政府《复议决定》证实涉案房产的原房产证在宜章农商银行，2011年11月25日宜章农商银行将原房产证交给吴建新，吴建新才去房产局换发新证，该事实足以认定宜章农商银行与吴建新之间没有退房合意。4、涉案房产是吴建新交给黄际松使用至今，而不是宜章农商银行收回，宜章农商银行也无证据证明其已收回。5、黄际松向宜章农商银行缴纳水电费是集中扣划的，涉案房屋不论谁居住都得交水电费，该证据只能说明黄际松交过水电费，不能证明是宜章农商银行安排其居住。6、吴建新与宜章农商银行签订的《公有住房买卖协议书》到1998年5月15日涉案房产登记到吴建新名下时合同约定的义务双方都已经履行完毕。故一审适用《中华人民共和国合同法》第六十一条规定错误，应根据当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》第五条的规定认定涉案房屋权属归吴建新、彭新爱所有，吴建新在宜章农商银行不知情的情况下领回购房款只能按不当得利由宜章农商银行要求其返还。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判驳回宜章农商银行的诉讼请求或发回重审。
被上诉人宜章农商银行答辩称：1、根据双方签订的《公有住房买卖协议书》第六条约定，吴建新可以按照政策规定办理退房退款，吴建新的申请经过了宜章县房改办的审批并实际领取了退房款。本案的合同在1998年并没有履行完毕，吴建新应继续履行合同办理变更登记的义务。2、本案涉案房屋实际已经交付给宜章农商银行并由其一直在行使所有权。3、根据双方签订的《公有住房买卖协议书》，在本案中彭新爱作为第三人不得以不知情对抗宜章农商银行的请求。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中上诉人吴建新、彭新爱向本院提交了三份证据：1、国有土地使用证，证明吴建新对诉争房屋享有土地使用权；2、吴建新、彭新爱向宜章农商银行申请要求补交房款的报告，证明吴建新、彭新爱曾提出补交房款，宜章农商银行对此无异议；3、调查笔录，证明吴建新、彭新爱已将上诉报告交给宜章农商银行，其并未否认。
被上诉人宜章农商银行质证称，三份证据均未在一审时提交。证据1的真实性合法性无异议，但仅能证明在吴建新、彭新爱退房退款前的登记情况，不能证明发生变更之后的情况；对证据2、3均不予认可，宜章农商银行并未收到该报告也不同意报告请求，且报告中并没有宜章农商银行审批和加盖公章的记录，调查笔录也不能证实宜章农商银行同意吴建新补交房款，而且被调查人应当出庭。
本院认证认为，证据1宜章农商银行认可真实性，故本院对该证据真实性予以采信，但该证据只能证明涉案房产1998年之前的情况；证据2、3仅能证明吴建新、彭新爱向宜章农商银行请求补交房款，并不能证明宜章农商银行同意该请求，故本院不予采信。
本院查明，1998年5月15日，宜章县人民政府核发涉案房屋所有权证后，该证未发放给吴建新，而是一直存放在宜章县房改办，2011年由宜章农商银行职工肖小华、黄娟从房改办领回。当时信用社在改制中，宜章农商银行因管理疏忽错将房产证交给吴建新。吴建新拿到产权证后与彭新爱到宜章县房产局换发了新证，并要求黄际松搬出房屋。
本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为:一、涉案房屋系由谁安排黄际松居住；二、吴建新退房款的性质如何认定；三、宜章农商银行依据《公有住房买卖协议书》请求办理过户是否应予支持。
关于焦点一。宜章农商银行一审中提交了部分收取黄际松房租、水电费的票据，不论该房租和水电费是由宜章农商银行集中扣划，还是由黄际松直接交纳，均证明该房租和水电费确系由宜章农商银行收取，结合黄际松本人认可由宜章农商银行安排其居住的陈述，本院认为宜章农商银行提交的证据足以证明系由其安排黄际松居住在涉案房屋。吴建新主张是由其安排黄际松居住，但未提交证据予以证实，本院对其相应上诉理由不予采信。
关于焦点二。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”本案中因房改房的特殊性，根据政策规定及协议约定，涉案房屋五年内不得转让和出租，并可按政策进行退款退房。1998年5月15日房屋所有权证登记在吴建新名下，当年7月1日吴建新自行到宜章县房改办办理退房款，宜章县房改办按照政策和协议约定退还吴建新购房款17216.72元，吴建新自行按照协议约定办理退款，该行为不符合法律规定的不当得利。房屋虽然登记在吴建新名下，但该房屋至1998年开始已由宜章农商银行实际占有并安排其职工黄际松居住至今，2011年以前长达13年之久吴建新、彭新爱一直未对此提出异议，可知吴建新办理退房款行为即退房意思表示，且是按照政策和协议进行退房。吴建新辩称双方未达成退房合意、退还房款为不当得利的主张不成立。
关于焦点三。因房改房与商品房不同，根据双方签订的《公有住房买卖协议书》“乙方在购房后的五年内，不得转让和出租；如需退出住房，甲方按政策规定的办法退款，甲方收回住房，双方不计利息和租金，实行以息代租”的约定，吴建新虽然于1998年取得了房屋的所有权，但其处分权利受到相关政策和《公有住房买卖协议书》的约束。虽然2011年宜章农商银行因管理疏忽错将原房产证交给吴建新，吴建新、彭新爱据此换发新证并不因此取得涉案房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，吴建新按政策和协议约定办理退房退款，产生了新的权利和义务，即宜章农商银行有收回住房的权利以及吴建新有协助宜章农商银行办理过户手续的义务。涉案房屋已实际由宜章农商银行占有处分，宜章农商银行依据房改房政策及双方签订的《公有住房买卖协议书》请求吴建新、彭新爱协助办理过户手续不违反法律规定。一审判决吴建新、彭新爱协助宜章农商银行办理过户手续符合法律规定，本院予以确认。
综上所述，上诉人吴建新、彭新爱的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吴建新、彭新爱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢末钢
审 判 员 刘爱良
代理审判员 郑芝康
二〇一六年七月二十一日
代理书记员 曹 婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。