广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂10民再1号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：何凡，男，1978年9月21日出生，壮族，广西南宁市人，无业，住广西南宁市江南区。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：覃荣芬，女，1953年10月11日出生，毛南族，广西河池市人，系百色市经贸局退休干部，住广西百色市右江区。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：黄梦垒，男，1950年2月13日出生，壮族，广西百色市人，系百色市右江区人民医院退休职工，住广西百色市右江区，系再审申请人覃荣芬之丈夫。
上述三再审申请人的委托诉讼代理人：钟晓旭，广西齐川律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：许律平，男，1963年5月19日出生，汉族，广西百色市人，个体工商户，住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：洪耀中，广西纵华律师事务所律师。
再审申请人何凡、覃荣芬、黄梦垒与被申请人许律平第三人撤销之诉纠纷一案，原由百色市右江区人民法院于2015年3月17日作出（2014）右民一初字第804号民事判决，许律平不服向本院提出上诉，本院于2015年9月2日作出（2015）百中民一终字第675号民事判决，该判决已发生法律效力。何凡、覃荣芬、黄梦垒不服，向本院申请再审。本院于2017年8月11日作出（2017）桂10民申65号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人何凡、覃荣芬、黄梦垒的委托诉讼代理人钟晓旭，被申请人许律平及其委托诉讼代理人洪耀中到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
再审申请人何凡、覃荣芬、黄梦垒请求事项：请求撤销百色市中级人民法院（2015）百中民一终字第675号民事判决，维持百色市右江区人民法院（2014）右民一初字第804民事判决。事实和理由：1、二审判决明显袒护被申请人许律平，适用法律错误。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，优先购买权受侵害的救济途径为承租人诉请确认售房合同无效的，不予支持，承租人只享有违约损害赔偿请求权。2、被申请人许律平不是适格诉讼主体，涉案《出租合同》具有担保性流押条款，显失公平；覃荣芬没有收到许律平80万元，并否认该合同的真实性；涉案的房屋共有人黄梦垒没有签名确认同意出租；从喷涂油漆房屋图片看，许律平的行为属于暴力追债，故《出租合同》属无效合同，法院不应支持被申请人的暴力追债的行为，许律平不是房屋买卖的利害关系人，无权力对房屋买卖及调解书提起诉讼。3、二审法院以（2011）右民立前字第11号民事调解书遗漏抵押权人李翠英为由撤销该判决无法律依据。事实上，抵押权人李翠英对买卖无异议，且房屋买卖系李翠英为实现抵押权，与抵押人协商议价的结果，房屋买卖调解后双方即解除抵押权。如遗漏当事人仅属程序瑕疵问题，法院裁定补充即可，而不应判决认定买卖无效，应尊重（2011）右民立前字第11号民事调解书买卖双方当事人意思自治。
被申请人许律平答辩称，涉案《房屋出租合同》未违反国家法律、法规的强制性规定，亦不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，完全符合《合同法》第五十二条的规定，属合法有效，应受到法律的保护；覃荣芬私自出卖涉案房屋，违背诚实信用原则和《房屋出租合同》的约定，不应受到法律保护；何凡与本案涉案房产没有任何直接利益关系，覃荣芬不守诚信，违约在先，侵害了许律平优先购买权而引起纠纷，这些均为覃荣芬单方过错行为造成，涉案房产至今未办理过户登记手续，为保护守约方许律平的合法权益及优先购买权，法院应驳回再审申请人的再审请求，维持（2015）百中民一终字第675号民事判决。
许律平向一审法院起诉请求：撤销百色市右江区人民法院（2011）右民立前字第11号民事调解书。
一审法院认定事实：2010年12月22日，作为甲方的覃荣芬、黄梦垒与作为乙方的何凡签订《房产买卖合同》，约定甲方将其位于百色市向阳路19号（右江区政府机关服务中心）1栋2单元701号【百房权证桂百字第××号】房屋卖给乙方，总价为35万元，合同签订后乙方即向甲方支付购房款，付清房款后甲方即将房产交付给乙方使用，办理乙方房产证的一切税费用由甲方承担，乙方有义务配合并提供房产过户相关材料等条款。该合同签订当日，何凡向覃荣芬支付了购房款35万元。因覃荣芬未办理该房屋产权过户手续给何凡，2011年2月14日，何凡向法院起诉请求判令覃荣芬、黄梦垒办理该房屋产权过户手续。经法院支持双方当事人调解，双方当事人自愿达成协议，覃荣芬、黄梦垒定于2011年3月31日前配合何凡办理该房屋产权过户手续。当日，法院依据双方当事人达成的调解协议内容制作（2011）右民立前字第11号民事调解书送达双方当事人签收，该民事调解书已发生法律效力。2013年11月2日，覃荣芬与何凡签订《交房确认书》，确认双方买卖的房屋无问题后，卖方同意2013年11月2日交付该房屋给买房使用。但该房屋至今未办理产权过户手续，且该房屋被原告占用。
一审法院认定，被告覃荣芬、黄梦垒与何凡签订的《房产买卖合同》约定的覃荣芬、黄梦垒将其位于百色市向阳路19号（右江区政府机关服务中心）1栋2单元701号房屋以35万元价款出卖给何凡，何凡并于签订该合同当日向覃荣芬支付了购房款35万元。至此，被告覃荣芬、黄梦垒与何凡签订的《房产买卖合同》已履行。之后，由于覃荣芬未按合同约定办理该房屋产权过户手续给何凡，何凡遂向法院起诉。经一审法院调解，双方当事人达成协议即覃荣芬、黄梦垒定于2011年3月31日前配合何凡办理该房屋产权过户手续。并当场制作（2011）右民立前字第11号民事调解书送达双方当事人。该调解书内容并不违反国家法律规定的强制性或者禁止规定，亦未损害到国家、集体或者第三人的利益，调解书中处理双方当事人的民事权利义务的结果并无错误。关于原告诉称其是（2011）右民立前字第11号民事调解书的利害关系人，原审法院遗漏了原告，原告有权申请撤销该民事调解书的问题。因原告不是被告覃荣芬、黄梦垒与何凡签订的《房产买卖合同》的相对人，根据合同相对性原则，原审法院无需通知本案原告到庭参加诉讼，不存在遗漏当事人问题。故本案原告的起诉不符合《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第二百九十二条规定的“因不能归责于本人的事由未参加诉讼”的情形。关于原告认为被告覃荣芬、黄梦垒与何凡的房屋买卖关系侵害到其优先购买权，该房屋买卖关系应认定为无效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，如果原告认为被告的房屋买卖关系侵害到其优先购买权，原告可起诉请求出租人承担赔偿责任，而不能起诉请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。综上理由，发生法律效力的（2011）右民立前字第11号民事调解书的内容并无错误，且未损害到原告的民事权益，故原告的诉讼请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第二百九十二条、第二百九十六条、第三百条之规定，判决：驳回原告许律平的诉讼请求。
许律平不服一审判决，上诉请求：1、撤销百色市右江区人民法院（2014）右民一初字第804号民事判决；2、支持上诉人的诉讼请求。
二审法院确认一审查明的事实。另查明，本案讼争房屋百色市向阳路19号（右江区政府机关服务中心）1栋2单元701号（房权证：桂百字第××号），根据该房权证记载，该房共进行了三次他项权利设置，其中在2010年9月30日向抵押权人李翠英设定抵押，抵押权注销于2011年2月28日。上诉人许律平与被上诉人覃荣芬于2009年8月1日签订房屋租赁合同，双方约定将被上诉人覃荣芬位于百色市向阳路19号（右江区政府机关服务中心）1栋2单元701号以每月1500元出租给上诉人许律平，并约定以该房租充抵因被上诉人覃荣芬欠上诉人许律平未归还的款项共计80万元整，双方还约定了非经上诉人签字同意不得转让或出租该房屋。交房时间为2009年11月1日直至欠款80万元全部还清为止，上诉人未实际占有、使用该房屋。事后，上诉人许律平到百色市房产管理局进行备案登记（房租证：桂百第2014300055号）。
二审法院认为，一、关于本案讼争百色市右江区人民法院（2011）右民立前字第11号民事调解书在程序上是否遗漏当事人的问题。结合案情及其当事人所提交的证据看，上诉人许律平与被上诉人覃荣芬签订的房屋出租合同并进行房屋租赁登记后，上诉人许律平虽未实际直接占有、使用该房屋，但租赁合同的成立与生效并不以实际占有为充分必要条件，因此该房屋租赁合同有效，对当事人具有约束力，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。上诉人许律平是该讼争房屋的承租人，该房屋转让时在同等条件下依法享有优先购买权，法律另有规定的除外。又根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。本案中，上诉人许律平及其诉状所称该房屋抵押权人李翠芬均属于必须共同进行诉讼的当事人，百色市右江区人民法院在（2011）右民立前字第11号民事调解书作出时，应当查明该讼争房屋是否还有其它他项权利主体并通知相关权利人到庭参加诉讼，但上诉人许律平及其诉状所称抵押权人李翠芬均未参加调解，且该讼争调解书也未能说明情况，属于法定程序上遗漏了当事人。二、关于本案讼争百色市右江区人民法院（2011）右民立前字第11号民事调解书是否损害上诉人权益的问题。2009年8月1日上诉人许律平与被上诉人覃荣芬签订的房屋出租合同，双方约定将被上诉人覃荣芬位于百色市向阳路19号（右江区政府机关服务中心）1栋2单元701号以每月1500元出租给上诉人许律平，并约定以该房租充抵因被上诉人覃荣芬欠上诉人许律平未归还的款项共计80万元整，双方还约定了非经上诉人签字同意不得转让或出租该房屋。在此情形下，2011年2月14日在被上诉人何凡起诉覃荣芬、黄梦垒房屋买卖合同纠纷一案中，一审法院作出的（2011）右民立前字第11号民事调解书，因上诉人许律平未能如实陈述其与被上诉人覃荣芬、黄梦垒已经就涉案房屋签订了房屋租赁合同的事实，导致了调解书与房屋相关事实的认定有误。同时，从现有证据看，没有证据证实上诉人许律平在上述案件审理过程中知晓案件情况，并基于自身过错未能依法及时在案件审理过程中主张自己的权利。而被上诉人覃荣芬、黄梦垒明知涉案房屋已于2009年8月1日与上诉人许律平签订房屋出租合同后，又于2010年12月22日将涉案房屋出卖给被上诉人何凡，违反了诚实信用原则。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条之规定，人民法院在审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。调解必须以“事实清楚、分清是非”为前提。一审法院（2011）右民立前字第11号案件在未查清案件事实，即未查清该讼争房屋的主要事实“涉及调解房屋所有权及其它权利（抵押权、承租人优先购买权等）”的情况下，径行对该讼争房屋作出了实体处分且直接确认了其他当事人的权利义务。综上，因一审法院作出的（2011）右民前字第11号民事调解书，处分的房产与上诉人许律平有法律上的利害关系，并且直接影响了上诉人许律平依法主张自己的民事权益，应当予以撤销。对于上诉人许律平在其诉状中所称被上诉人覃荣芬、黄梦垒、何凡通过虚假诉讼、虚构买卖合同的方式实为转移财产的行为损害上诉人优先购买权，因本院对该讼争调解书不予认可，所以，对该问题不予审查。三、关于上诉人提起的第三人撤销之诉是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，第三人因不能归责于本人的事由未能参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院起诉。百色市右江区人民法院在（2011）右民立前字第11号案件审理期间，未能查清案件事实、遗漏上诉人许律平等相关权利人的情况下进行调解即对该讼争房屋实体权利进行认定有误，损害了上诉人的民事权益，又因不能归责于上诉人许律平的事由未能参加到该讼争调解中，且上诉人起诉未超过法定期限，综观上诉人的起诉要件，均符合第三人撤销之诉，予以支持。综上，一审判决认定事实有误，实体处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第三款，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销百色市右江区人民法院（2014）右民一初字第804号民事判决；二、撤销百色市右江区人民法院（2011）右民立前字第11号民事调解书。一审案件受理费100元（上诉人已预交）、二审案件受理费100元（上诉人已预交），共计200元，由被上诉人覃荣芬、黄梦垒负担。
再审申请人对二审认定的事实提出异议，即再审申请人覃荣芬与被申请人许律平签订房屋出租合同不是合法有效的真实意义的租赁合同；租赁房屋备案登记时间为2014年，租赁合同签订时间为2009年，时间相差5年，系许律平为应付诉讼而专门去登记。
被申请人提供证据1：房屋出租说明，用于证明2009年11月1日覃荣芬向许律平说明承诺分三次偿还许律平的欠款，并承诺不经许律平同意不能转租转卖房屋，如出售该房，许律平有优先购买权等。证据2：公告声明，用于证明涉案房产由许律平承租；证据3：何凡的录音,用于证明何凡与覃荣芬、黄梦垒对涉案房产实际上不存在买卖关系，何凡不是实际的购买人，该房产买卖侵害了许律平的优先购买权；证据4：水电费、卫生费，用于证明许律平自2013年至2018年止支付涉案房屋各种费用，许律平实际享有占用、使用、受益权。
再审申请人对被申请人提供的证据进行质证，即对房屋出租说明的三性有异议，这份证据手写部分的借款内容，为覃荣芬借许律平另一笔钱，覃荣芬在内容空白处签名，而内容是许律平填写上去的，且补充说明的租金与合同约定的租金不一致，补充说明租金是每月500元，合同约定是每月1500元，该房屋出租说明错漏百出。对公告声明的真实性没有异议，但对其合法性、关联性有异议，用于证明房屋出租给别人是不真实的，许律平没有优先购买权。对何凡的录音不是新的证据，对该证据不作质证；对水电费、卫生费票据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，根据交费时间和房屋租赁的时间，证明许律平为了应付诉讼而交费。
对于上述当事人有争议的证据及事实，本院再审评判认定如下：被申请人在再审期间所提交的证据，主要用于证明其享有对涉案房屋合法租赁权，而何凡不是实际购买涉案房屋的受让人。从被申请人所提交的证据落款时间，可以看出被申请人与再审申请人覃荣芬签订《房屋出租合同》之后三个月签订房屋出租说明，但在一、二审审理期间，被申请人未以该房屋出租说明作为证据在法庭中举证，而在再审期间提交该房屋出租说明的作为新证据举证，再审申请人对该说明的复印件未予认可。根据证据审核认定的原则，该份房屋出租说明不属于再审期间新发现的证据，不能作为本案的定案依据。再审申请人对被申请人提交的公告声明、水电卫生费票据的真实性无异议，本院予以确认，也证实被申请人在一审法院（2011）右民立前字第11号民事调解书生效之后，交纳涉案房屋有关的水电卫生费。从被申请人原在一审提交视听资料内容，反映出何凡不是涉案房屋的受让人，但再审申请人覃荣芬作为涉案房屋的出让人，对受让人何凡未提出异议，并于2011年2月14日双方就涉案房屋买卖合同纠纷的问题达成调解协议，一审法院作出（2011）右民立前字第11号民事调解书，至今再审申请人覃荣芬就受让人的主体未提出异议，故本院综合案件的其他证据认为被申请人制作的视听资料来源以及反映的内容未足以推翻涉案房屋确实存在转让的事实，该视听资料不作为本案的定案依据。
本院再审查明的事实与二审查明的事实相一致，应予确认。
本院认为，许律平起诉以覃荣芬、黄梦垒和何凡签订的《房产买卖合同》侵害其优先购买权，该买卖合同无效为由请求撤销百色市右江区人民法院（2011）右民立前字第11号民事调解书，许律平诉求属于第三人撤销之诉，本院再审对其诉讼请求进行全面审查。
覃荣芬、黄梦垒与许律平于2009年8月1日签订《房屋出租合同》，约定2009年11月1日前覃荣芬、黄梦垒将涉案房屋交付给许律平使用，租金每月1500元，房租费从覃荣芬、黄梦垒借许律平80万元款项中减除，租期从2009年11月1日开始至覃荣芬、黄梦垒还清借款80万元为止，在租房过程中，许律平随时以现金50万元整买下涉案房屋，覃荣芬、黄梦垒无条件接受，该款项用于偿还覃荣芬、黄梦垒所借许律平的欠款。但签订房屋出租合同后该房屋实际为覃荣芬、黄梦垒居住使用，这情况属于许律平诉称的所谓“返租”。一审法院在执行（2011）右民立前字第11号民事调解书期间，许律平的公司员工开始占用涉案房屋，并相继办理承租公告登报和房屋租赁备案证明，从该《房屋出租合同》的内容和实际履行情况看，该合同本质上是民间借贷合同的担保，并非系出租人覃荣芬、黄梦垒将租赁房屋交付承租人许律平使用，出租人收取租金的真正租赁合同关系，故不能产生租赁合同设立的优先购买权的效力。覃荣芬、黄梦垒作为涉案房屋的所有权人，其与何凡于2010年12月22日签订《房产买卖合同》，约定覃荣芬、黄梦垒将涉案房屋出售给何凡，何凡当日支付购房款35万元给覃荣芬、黄梦垒，该合同系当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属有效合同，应予确认。覃荣芬、黄梦垒享有对涉案房屋处分权，何凡作为完全民事行为能力人，对签订涉案房屋买卖合同所产生的后果能独立承担民事法律责任，即使何凡不是房屋的实际受让人，也不影响《房产买卖合同》的效力，许律平主张《房产买卖合同》无效，但未能提供相应的证据证实该合同存在法定无效的情形，故许律平以何凡不是房屋实际受让人，辩解房屋买卖合同无效的理由不能成立。在履行房产买卖合同的过程中，覃荣芬、黄梦垒未按买卖合同交付涉案房屋给何凡，何凡遂起诉到一审法院。一审法院于2011年2月14日作出（2011）右民立前字第11号民事调解书，即调解确定2011年3月31日前覃荣芬、黄梦垒配合何凡办理房屋产权过户手续。虽然一审法院调解中，涉案房屋处于抵押状态，即抵押权人李翠英于2010年9月30日至2011年2月28日对房屋设立抵押，抵押权利价值达35万元，但在一审法院调解成立后14天也就是调解确定产权过户日期之前，李翠英已注销抵押权，至今李翠英及覃荣芬、黄梦垒、何凡对调解书的程序问题未提出异议，该调解书已发生法律效力。李翠英和许律平未参与调解，未损害抵押权人和租赁优先购买权人的权益。
依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即便许律平设立租赁合同优先购买权有效，但其提出《房产买卖合同》无效的主张与前述的法律规定相悖，故许律平的诉讼请求无事实与法律依据。本院二审认定百色市右江区人民法院（2011）右民立前字第11号民事调解程序遗漏当事人、未查清案件事实、损害许律平的民事权益，判决撤销百色市右江区人民法院（2011）右民立前字第11号民事调解书，属适用法律不当，判决有误，本院再审予以纠正。
综上所述，再审申请人何凡、覃荣芬、黄梦垒再审请求成立，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）百中民一终字第675号民事判决；
二、维持百色市右江区人民法院（2014）右民一初字第804号民事判决。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，共计150元（被申请人许律平已预交），由被申请人许律平负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄奇智
审判员 马崧翔
审判员 张 莉
二〇一八年四月二十六日
书记员 周丽昌