浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第53号
上诉人（原审原告）：俞科成。
委托代理人：黄海波、范旖晔。
被上诉人（原审被告）：桐乡市宏图房地产开发有限公司。
法定代表人：姚正权。
委托代理人：谢学元。
上诉人俞科成为与被上诉人桐乡市宏图房地产开发有限公司（以下简称宏图公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2013）嘉桐民初字第620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月25日公开开庭审理本案。上诉人俞科成及其委托代理人黄海波，被上诉人宏图公司的委托代理人谢学元到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院认定，俞科成与宏图公司于2009年11月18日签订《商品房买卖合同》一份，约定：宏图公司以583634元的价格向俞科成出售崇福广场2幢崇福广场40号房一套，该商品房的用途为商业服务；俞科成应于合同签订当天支付总房款的50%，计293634元，余款290000元以按揭方式支付；宏图公司应于2010年8月30日前将符合相应条件的商品房交付给俞科成使用。同时，《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同第十六条约定：“凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉》办法第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或合同约定的条件进行处理。”双方还就其他事项进行约定。签订合同后，俞科成已将全部房款以及契税、印花税、办证代办费等相关费用支付给宏图公司，后双方又签订补充协议一份，约定宏图公司因房屋面积误差退还给俞科成146元。宏图公司于2010年9月4日向俞科成交房，并经俞科成签字同意将房屋钥匙留存在崇福广场物业服务处，之后于2013年9月13日将系争房屋所有权转移登记至俞科成名下并取得房屋所有权证；同年10月8日，宏图公司将系争商品房的国有土地使用权转移登记至俞科成名下并取得国有土地使用权证。
原审法院另查明，俞科成在与宏图公司签订合同当天，又与第三方桐乡市宏图商业发展有限公司签订崇福广场商铺授权经营管理协议一份，约定俞科成将崇福广场40号商品房一套授权给第三方管理经营，授权期限从2010年6月30日至2013年6月29日止，租金为184306元。俞科成于当天收到该笔款项并用于抵扣房款。2013年8月8日，俞科成以信件方式向宏图公司发出解除合同、退款的律师函，宏图公司于次日签收。
原审法院认为，本案争议焦点有三：其一、宏图公司将尚未通过竣工验收的房屋交付给俞科成，其交付行为是否有效；其二、俞科成是否能依据《商品房买卖合同》第九条约定主张退房；其三、俞科成能否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条主张解除合同。
首先，《中华人民共和国建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付。因此，宏图公司将尚未竣工验收合格的房屋交付使用，其行为违反了法律的禁止性规定。但禁止性规范又可以分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效。从相关法律法规设立的目的上来看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用；从行为后果上来看，如开发商违反了该规定，则要承担相应的行政责任。因此，该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。宏图公司将未经验收合格的商品房交付给俞科成，虽违反了法律的禁止性规定，但违反的是管理性的禁止性规定，宏图公司的交付行为是有效的。
其次，《商品房买卖合同》第九条明确约定，出卖人未在2010年8月30日前将该商品房交付给买受人的，如逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。宏图公司于2010年9月4日将房屋交付，超过了约定的交付日期，但逾期未超过90日，按照合同约定，俞科成只能要求宏图公司承担逾期交房的违约责任，而不是要求解除合同。因此，俞科成依据《商品房买卖合同》第九条主张退房的理由不成立。
最后，关于俞科成能否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条主张解除合同的问题。首先，本案双方所签合同采用的是浙江省建设厅、省工商行政管理局于2000年共同修改制定并适用于本省的《浙江省商品房买卖合同示范文本》，因此该合同中的条款并非由宏图公司预先拟定；同时，房地产管理部门在对该示范文本的合同说明中已明确规定：“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或者删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。”而俞科成未能提供证据证明宏图公司在与俞科成签订合同时未与其协商。因此，双方所签合同的相关条款不应适用合同法中关于格式条款的规定。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该条款赋予买受人合同解除权的前提，是买受人无法取得产权证、合同目的无法全部实现的情况下。如合同双方均已履行完毕，则一方要求解除合同的基础就不存在。本案中，俞科成在足额支付房款之后，宏图公司将诉争房屋交付，且已将房屋所有权证登记在俞科成名下，俞科成签订合同的目的已经达到，不应享有合同解除权。因此，俞科成不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条主张解除合同。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回俞科成的诉讼请求。案件受理费11680元，减半收取5840元，由俞科成负担。
判决宣告后，俞科成不服，向本院提出上诉称，第一、原审认定事实不清。（一）对涉案商品房的销售价格认定错误。根据其提供的签约信息表等证据，涉案商品房价格应为767794元，不是合同载明的583488元，原审忽视了售后返租的184306元已被宏图公司在销售价格中扣除的事实。宏图公司对涉案商品房采用的是售后返租，租金在购房款中扣除的销售模式。原审认定其收取的租金不是用于抵扣767794元购房款而是抵扣583488元的购房款是错误的。一笔18余万元的款项不能仅凭一张收条就能证明已经付款。宏图公司是否将这一款项支付给俞科成是本案必须查明的事实，该事实的查明不仅涉及房屋价格，还涉及宏图公司是否在销售过程中存在欺诈和合同诈骗。（二）原审没有查明宏图公司是否按照合同约定交付了符合国家规定并验收合格的商品房，反而将俞科成在房屋验收单上签字的时间等同于宏图公司交付约定房屋的时间。第二、原审适用法律不当。宏图公司至俞科成原审起诉时仍未能办理房地产权属证书。按照相关司法解释的规定，由于开发商的原因导致买受人不能在合同约定的时间办理权属登记的，开发商还有一年的合理期限履行办理义务。宏图公司办理房产证的时间早已超过了合同约定办证时间的一年，因此，俞科成有权行使解除权。第三、原审审判程序违法。（一）俞科成于2013年11月26日收到原审法院的释明函后，即于11月28日向原审法院申请中止审理，并同时提起请求撤销涉案房屋所有权证的行政诉讼，但原审并未对此答复，而是于12月2日作出判决。俞科成原审中已经对宏图公司提供的房产证提出异议，认为其申请办证没有得到授权，不具有合法性。但原审未依职权对该权属证书进行审查，就认定其证明力，违反了民诉法的相关规定。（二）原审发函释明，俞科成的代理人表示需要变更诉讼请求，但如何变更需要等到行政诉讼案件终结以后才能确定。但原审法院仍匆匆判决。综上，请求二审将本案发回重审或依法改判。
宏图公司答辩称，第一、俞科成要求解除合同依据的是合同约定的第九条和第十五条，本案中并不具备这两条约定的条件。房屋交付的时间是2010年9月4日，逾期4天，宏图公司可以按照合同约定支付违约金，但并不具备解除条件。合同第十五条约定的是逾期办证，买受人不退房，宏图公司支付违约金。第二、原审并不存在程序违法，责任在俞科成。
俞科成二审中提供下列证据：
第一组证据，桐乡市人民法院函、邮寄凭证及快递查询单；中止审理申请书、邮寄凭证及快递查询单；行政起诉状、邮寄凭证及快递查询单。证明原审法院审判程序违法。
第二组证据，房屋登记窗口受理单和房屋所有权转移登记申请书各一份，证明宏图公司办理房屋登记是在俞科成起诉后。
宏图公司质证意见：对于第一组证据，原审立案时间是2013年9月4日，俞科成申请中止审理的时间是2013年10月28日，已超过法定时间，请求法院审核。对第二组证据的真实性没有异议，委托登记的时间都有俞科成的签字确认，说明俞科成对登记时间是认可的。
本院认证意见：对于第一组证据，对其真实性本院予以认定，但是否能够证明原审程序违法，还须结合本案实际综合认定。对于第二组证据，宏图公司对其真实性没有异议，本案对此予以认定。
宏图公司二审中提供建设项目规划竣工验收确认表一份，证明涉案房屋是经过验收的，验收时间在2013年3月1日之前。
俞科成质证后认为，真实性请法院审核，规划验收和本案没有关联性，规划验收在2013年3月1日才经过主管部门确认，工程验收应该在这个时间之后。进一步证明宏图公司在2010年9月4日交付的房屋没有经过验收合格。
本院认证意见：该证据加盖有桐乡市建筑档案馆印章，对其真实性予以认定。该证据能够证明涉案房屋所属建设项目于2013年3月1日经过规划竣工验收确认。
本院经审理，对原审认定的俞科成与宏图公司之间的有关事实予以确认；对俞科成与桐乡市宏图商业发展有限公司之间的房屋租赁情况，涉及案外人，在本案中不作认定。俞科成在原审中承认其与桐乡市宏图商业发展有限公司签订了商铺经营管理协议。
另查明，原审法院于2013年11月25日向俞科成发函释明宏图公司已将涉案房屋所有权过户登记在其名下，其起诉依据的事实已发生变化，如不变更诉讼请求将承担的法律后果。俞科成收到该函后并未变更诉讼请求，而是向原审法院申请中止审理此案，并向原审法院起诉桐乡市住房和城乡规划建设局，请求撤销涉案房屋所有权证。涉案房屋所属建设项目已于2013年3月1日经过规划竣工验收确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、房屋价格如何认定；俞科成能否要求解除合同和赔偿损失；三、原审程序是否违法。
关于焦点一。俞科成与宏图公司签订的商品房买卖合同第四条“计价方式与价款中”已明确约定涉案商品房总金额为583634元，原审认定并无不当。俞科成已承认载有收到涉案房屋租金184306元内容的收条系其本人签字，现有证据仅涉及俞科成与案外人桐乡市宏图商业发展有限公司的委托经营关系，至于俞科成主张存在售后返租，租金在购房款中扣除的情况，目前没有证据证实，本院对此不予采信。
关于焦点二。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，根据俞科成与宏图公司签订的商品房买卖合同第八条、第九条的约定，宏图公司应当在2010年8月30日前将“经验收合格”的商品房交付俞科成，逾期超过90日后，俞科成有权解除合同，但双方对解除权的行使时间并未明确约定。目前，没有证据证明宏图公司在合同约定的时间将“经验收合格”的房屋交付俞科成。因此，俞科成从2010年11月29日起即可要求解除合同。然而，直至2013年8月8日，俞科成才向宏图公司发函要求解除合同，已经超过了上述司法解释规定的一年除斥期间。因此，原审对俞科成以宏图公司逾期交房为由要求解除合同的主张不予支持并无不当。
根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”本案中，俞科成与宏图公司签订的商品房买卖合同约定如果因宏图公司的责任，俞科成不能在规定期限内取得产权证书的，俞科成不退房，出卖人按已付房价款的1%支付违约金。尽管宏图公司直到2013年9月13日才将涉案房屋登记至俞科成名下，超过了合同约定的时间，但双方已明确约定在这种情况下俞科成选择“不退房”，宏图公司也多次表示愿意支付违约金。因此，俞科成以宏图公司逾期办证为由要求解除合同的主张不符合双方约定，原审不予支持并无不当。
由于俞科成要求解除合同的请求不能成立，俞科成基于合同解除而要求赔偿损失的主张自不能得到支持。
关于争议焦点三。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（四）项的相关规定，在原判遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的情况下，二审应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。本案中，俞科成起诉所依据的部分事实在原审审理过程中确实发生变化，原审法院对此已向俞科成释明。同时，在原审审理过程中并没有出现法定的必须中止诉讼的情形。因此，原审法院对本案的审理并不存在严重违反法定程序的情况。本院对俞科成以此为由要求二审将本案发回重审的上诉请求不予支持。
综上，俞科成的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11680元，由上诉人俞科成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一四年三月十七日
书 记 员 郑 茜