宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬东民初字第1471号
原告：陈明。
委托代理人：金建华。
委托代理人：曹洁琼。
被告：徐定勇。
委托代理人：马科辉。
被告：董柏澄。
委托代理人：徐国勇。
原告陈明为与被告徐定勇、董柏澄确认合同无效纠纷一案于2014年9月30日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陈奕适用简易程序于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告陈明的委托代理人金建华、曹洁琼，被告徐定勇的委托代理人马科辉，被告董柏澄的委托代理人徐国勇到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告陈明起诉称：原告陈明与被告徐定勇于1997年3月11日登记结婚，双方系夫妻关系。婚后，双方虽偶有争执，但感情稳定。2010年起，原、被告感情恶化，被告徐定勇向原告提出离婚。2013年3月，原告收到法院传票。原告为举证夫妻共同财产委托代理人进行调查，始才发现双方于1998年购买的位于宁波市鄞州区钟公庙街道金家漕村xx幢xx室房屋已被徐定勇以800000元低价出售，出售时间为2013年9月17日，买受人为被告徐定勇的同学，即被告董柏澄。被告董柏澄对原、被告夫妻感情恶化的事实亦非常了解。该房屋经法院委托评估，价值为1370000元，远高于两被告间的转让价格。原告认为，被告徐定勇为隐匿夫妻共同财产，以低于市场价格的金额私自转让夫妻共同财产，且被告董柏澄非善意买受人，该房屋转让行为系两被告恶意串通，损害原告利益。故请求判令：一、两被告于2013年9月17日签订的房屋买卖合同无效；二、两被告立即办理房屋产权变更登记手续，将被告董柏澄受让的位于宁波市鄞州区钟公庙街道金家漕村xx幢xx室房屋变更登记至被告徐定勇名下。
被告徐定勇答辩称：第一，原告的两项诉讼请求系两个法律关系，第一项诉讼请求系确认之诉，第二项诉讼请求系给付之诉，不宜并案处理。第二，两被告间的房屋买卖合同真实、合法、有效。双方均为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同时意思表示真实，且不违反法律规定，相关手续合法。第三，原告据以主张合同无效系认为两被告间恶意串通，损害原告利益，但原告并未提供证据证明两被告间存在恶意串通的情形，故应承担举证不能的不利后果。离婚诉讼系原告提出，被告徐定勇并未向他人，包括被告董柏澄提起夫妻感情破裂，因此，两被告不存在恶意串通的故意。故综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告董柏澄答辩称：原告的诉讼请求系两个不同的法律关系，不能并案处理。两被告间签订房屋买卖合同真实、合法、有效，原告并未提供证据证明两被告间存在恶意串通的情形，故请求驳回原告的诉讼请求。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告陈明提供结婚证原件一份，拟证明原告与被告徐定勇于1997年3月11日登记结婚的事实。
2.原告陈明提供应诉通知书复印件一份，拟证明被告徐定勇于2014年2月向法院提起离婚诉讼的事实。
3.原告陈明提供房屋买卖合同、契证盖章打印件各一份，拟证明被告徐定勇于2013年9月17日以800000元低价将位于宁波市鄞州区钟公庙街道金家漕村xx幢xx室转让给被告董柏澄。
4.原告陈明提供照片、土地证复印件各一份，拟证明1998年1月7日，涉案房屋的土地性质登记为商住，且该房屋一直作为商铺出租的事实。
5.原告陈明提供评估报告原件一份，拟证明涉案房屋经评估价值为1370000元，远高于两被告间的成交价格。
6.本院依原告陈明申请，出示（2014）甬东民初字第798号案件证人证言笔录一份，拟证明涉案房屋的承租方对两被告间房屋买卖行为并不知情，故两被告间的转让行为不符合正常交易惯例。
7.原告陈明提供答辩状、财产转让清单各一份，拟证明被告徐定勇于离婚诉讼前私自将夫妻共同财产转让给被告董柏澄的事实。
经质证，被告徐定勇对证据1至证据6的真实性均无异议，但对证据3至证据6的关联性及证明目的均有异议。对证据7的真实性、关联性均有异议。被告徐定勇认为，两被告间的交易行为真实，证据3可以证明被告董柏澄亦支付对价，且房产交易经相关部门备案，真实、合法、有效。涉案房屋目前虽作为商铺使用，但使用性质应以房产证或土地证记载为准，评估报告仅是对房屋出售时的市场价值进行衡量，但两被告间系同学关系，双方存在人情往来，故成交价格略低于市场价格符合情理。该房屋一直由原告负责出租，故被告徐定勇无义务通知承租人出售的事实。证据7系原告单方制作，被告徐定勇对此不予确认。被告董柏澄对证据1至证据6的真实性均无异议，但对证据3至证据6的关联性及证明目的均有异议。被告董柏澄并不知晓原告与被告徐定勇存在离婚诉讼事宜，被告董柏澄依约支付对价，不存在与被告徐定勇恶意串通的情形。其余质证意见同被告徐定勇一致。
本院认为，因两被告对证据1至证据6的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以认定。证据7系原告单方制作，两被告对真实性均有异议，且财产清单中所涉其他财产与本案并无关联，本院对真实性、关联性均不予认定。庭审中，原告与两被告均确认评估报告中宁波市鄞州区钟公庙街道长丰二村xx幢xx室房屋与本案涉案标的同一，即宁波市鄞州区钟公庙街道金家漕村xx幢xx室房屋。
8.被告徐定勇提供房屋买卖合同、发票、完税证复印件各一份，拟证明两被告间房屋买卖合同真实、合法、有效，合同中载明该房屋的性质为住宅。经质证，原告陈明对上述证据的真实性均无异议，但对关联性有异议。两被告间800000元的成交价格远低于当时市场价格。被告董柏澄对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，因原告及被告董柏澄对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以认定。
9.被告董柏澄提供房屋买卖合同、契证、发票、完税证、中国银行同城跨行通存通兑储蓄传票、房产证、土地证复印件各一份，拟证明两被告间房屋买卖行为真实、合法、有效，被告董柏澄依据合同约定支付了对价，涉案房屋亦完成了物权变更登记，被告董柏澄系该房屋合法所有权人。经质证，原告陈明对上述证据的真实性均无异议，对关联性有异议，该组证据恰证明被告徐定勇隐藏夫妻共同财产，以远低于市场价格的金额将涉案房屋低价出售。被告董柏澄提供的汇款凭证显示被告董柏澄的履行付款义务的时间为2013年10月24日，而两被告签订合同的时间为2013年9月17日，期间间隔时间过久，不符合正常交易惯例，故两被告间存在恶意串通的可能。被告徐定勇对上述证据的真实性均无异议。两被告系同学，且双方买卖关系的建立系因其他同学的媒介，故被告徐定勇基于情理，同意被告董柏澄迟延履行付款义务。本院认为，因原告及被告徐定勇对上述证据的真实性均无异议，本院对真实性均予以认定。
本院经审理，认定事实如下：原告陈明与被告徐定勇于1997年3月11日登记结婚，现系夫妻关系。婚后双方共同出资购买位于宁波市鄞州区钟公庙街道金家漕村xx幢xx室房屋一套，现更名为宁波市鄞州区钟公庙街道长丰二村xx幢xx室。2013年9月17日，两被告签订房屋买卖合同一份，约定被告徐定勇将涉案房屋以800000元价格转让给被告董柏澄。2013年10月24日，被告董柏澄通过银行转账方式向被告徐定勇支付800000元对价。涉案房屋于2013年9月26日完成产权变更登记手续，现该房屋登记在被告董柏澄名下。2014年2月，被告徐定勇向法院提起离婚诉讼，后被驳回。2014年9月15日，经原告及两被告同意，本院委托宁波海德房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋2013年9月17日的市价进行估价，经评估，涉案房屋于估价时点的价格为1370000元。
本院认为，涉案房屋系原告陈明与被告徐定勇的夫妻共同财产，被告徐定勇未经原告陈明同意擅自将共同财产出售给被告董柏澄。本案的争议焦点在于，两被告间的房屋买卖行为是否构成恶意串通，损害原告利益，即两被告间的买卖行为是否合法、有效。而判断两被告是否存在恶意串通的一个重要指标便是两被告签订的房屋买卖合同中约定的对价是否合理。本院认为，转让价格无法达到交易时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可视为明显不合理低价。本案中，涉案房屋经评估成交时市价为1370000元，而两被告间的成交价格为800000元，属于明显不合理低价，且两被告系同学关系，对原告陈明与被告徐定勇的婚姻情况应当知晓，故两被告间存在恶意串通，损害原告利益的情形，故两被告于2013年9月17日签订的房屋买卖合同无效。无效的合同自始没有法律效力，物权变更系买卖合同中涵盖的其中一项给付义务，现因合同无效，物权自应恢复原状，同时，为减少当事人讼累，本院在本案中一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十九条、第七十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告徐定勇与被告董柏澄于2013年9月17日签订的房屋买卖合同无效；
二、被告董柏澄于本判决生效之日起一个月内将位于宁波市鄞州区钟公庙街道长丰二村xx幢xx室房屋变更登记至被告徐定勇名下。
本案受理费17310元，减半收取8655元，由被告徐定勇与被告董柏澄各半负担。两被告于本判决生效之日起十日内将应承担的诉讼费用交至法院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 陈 奕
二〇一四年十二月二十九日
代书 记员 林静益