陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终3074号
上诉人（原审被告）：陈艺，女，1974年12月3日出生，汉族，无业，住河南省三门峡市湖滨区。
委托诉讼代理人：孙海妮，河南长浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西安观唐商业投资管理有限公司，住所地西安市曲江新区南路300-9号曲江文化大厦A座11层。
法定代表人：丁炜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李波，男，1970年11月24日出生，汉族，西安观唐商业投资管理有限公司员工，住西安市莲湖区。
上诉人陈艺因与被上诉人西安观唐商业投资管理有限公司（以下简称观唐公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初4597号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈艺及其委托诉讼代理人孙海妮、被上诉人观唐公司的委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈艺上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回观唐公司的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费用由观唐公司承担。事实与理由：一、一审判决逻辑混乱，错误认定诉讼主体，违反了委托代理的法律规定。陈艺收到的定金是《房屋买卖定金协议》合同当事人王欣瑶所交付，何立敏和观唐公司非《房屋买卖定金协议》当事人，无权主张合同权利。《房屋买卖定金协议》上观唐公司的公章和字迹系2015年8月10日在陈艺非自愿的情况下加盖。王欣瑶以其自己名义与陈艺签订《房屋买卖定金协议》，何立敏以其自己名义与陈艺签订《房屋租赁合同》，一审判决的认定显然违反了委托代理的法律规定。二、王欣瑶委托董刚伟等非法拘禁逼迫陈艺签订《协议》，涉案房屋产权登记人为陈艺，共有人为丁胜军，2015年5月31日所签的《协议》形成过程违法，形式上因没有丁胜军的签字同意无效，任何人提出返还定金的要求没有事实和法律依据。
观唐公司辩称，陈艺的上诉请求没有事实与法律依据，应予驳回。一、双方之间的债权债务关系明确。2014年12月19日三方签订的《房屋买卖定金协议》，买方主体是观唐公司，卖方是陈艺，居间方是亿联公司，观唐公司在该协议上加盖有公司公章。《房屋买卖定金协议》中买方的购房资金全部来源于观唐公司，中介费10万元由观唐公司支付，亿联公司向观唐公司开具了中介服务费收据。二、双方的债权债务存在且金额明确清晰。双方签订《房屋租赁合同》的目的是为了妥善解决双方之间的债权债务问题，是以房屋租金折抵陈艺所欠观唐公司283万元的债务，由于客观原因租赁合同在履行十个月后无法继续履行，观唐公司在扣除已经使用了十个月房屋对应的房屋租金后，剩余债务2436944元仍由陈艺返还给观唐公司。
观唐公司向一审法院起诉请求：1.判令观唐公司、陈艺于2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》解除，陈艺返还观唐公司租金2436944元；2.本案诉讼费由陈艺承担。在诉讼过程中，观唐公司变更第一项诉请为：确认观唐公司、陈艺所签之《房屋租赁合同》于2016年6月20日解除。
一审法院认定事实：2014年12月19日，陈艺作为甲方（卖方）、观唐公司作为乙方（买方）、与西安亿联房地产营销策划有限公司作为丙方（居间方，以下简称亿联公司）签订《房屋买卖定金协议》（以下简称定金协议），约定：丙方作为中介为甲乙双方提供居间服务，乙方愿意认购甲方所有的房产并自愿支付定金以确定买卖关系，甲方所有的房产位于本市高新区高新路西部国际广场小区22502室（建筑面积1127.55平方米，以下简称涉诉房屋）、西部国际广场小区1幢1单元13201室（建筑面积1384.79平方米）、西部国际广场小区1幢2单元23201室（建筑面积1384.79平方米），其中22502室抵押给工商银行纺织城支行，尚未还清款约180万元，13201室和23201室抵押给光大银行友谊路支行，尚未还清款约1000万元；该三套房产总房价为31177040元，其中22502室房价9020400元，13201室房价11078320元，23201室房价11078320元；付款方式：定金支付：乙方应在办完全权委托公证之时向甲方支付定金285万元，其中100万元直接支付给甲方，剩余185万元用于偿还22502室的银行贷款；房款支付：乙方在收到22502室的全权委托公证原件及房产证原件时向甲方支付6170400元房款，乙方在2015年4月18日之前代甲方归还13201室和23201室银行贷款约1000万元，乙方在收到13201室和23201室的全权委托公证原件及房产证原件时向甲方支付12156640元房款；过户所产生的费用由甲方承担，22502室过户费用共计1712000元乙方在支付房款时扣除，由丙方代缴，13201室和23201室过户费用在过户时另行计算；甲乙各向丙方支付10万元作为居间报酬，甲方收到乙方定金时，甲方向丙方支付1万元，22502室过户时甲方支付丙方2万元，乙方向丙方支付5万元，甲方剩余7万元和乙方剩余5万元在13201室和23201室过户当天支付；甲、乙双方应于2014年12月26日之前就22502室按约定签订《房地产买卖契约》及其他过户所需一切文件资料，应于2015年4月18日之前就13201室和23201室按约定签订《房地产买卖契约》及其他过户所需一切文件资料，办理过户手续；如因可归责于乙方事由解除本协议，乙方已付定金不再退还，如因可归责于甲方的事由解除本协议，甲方向乙方全额返还定金，并支付相等于定金数额的违约金，同时违约方应向丙方支付10万元作为居间报酬；本协议一式三份，三方各执一份。丁胜军（陈艺之夫）及甲方在甲方处签字、捺印并填写日期，观唐公司原总经理邓林锋代王欣瑶在乙方处签字、捺印，加盖观唐公司公章，亿联公司在丙方处加盖公章，代表人贺献苗签字。2014年12月22日，观唐公司通过光大银行西安东大街支行向陈艺名下东亚银行（中国）有限公司西安高新区支行的账户转账支付86万元（银行借记通知单备注为购房款）；当日，观唐公司通过前述银行分两次向王欣瑶名下建设银行西安徐家湾支行的账户转账100万元（银行借记通知单备注为还款）、75万元（银行借记通知单备注为还款）；次日，王欣瑶向陈艺指定的账户即王筱名下工商银行西安市纺织城支行的账户转账180万元。当月31日，观唐公司通过光大银行西安东大街支付向亿联公司指定的蔡宏雷名下招商银行西安钟楼支行的账户转账支付中介费10万元。2015年5月31日，陈艺作为甲方，与王欣瑶作为乙方签订《协议》，约定：鉴于乙方购买甲方所持有涉诉房屋的交易中断，甲方暂时无能力退还乙方所付房款共计283万元，甲方将标的物的收租权抵押给乙方，转让期限自本协议签字起4年6个月有效；收租权转让期间，甲方若使得标的物继续交易或甲方同意返还已经支付的房款283万元，收租权则自动收回；乙方在收到房租后，每月支付甲方2万元作为其生活保障。陈艺签字、纳印并填写了签订时间，王欣瑶签字并纳印。2015年8月10日，陈艺作为甲方（出租方）与何立敏作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉诉协议），约定：鉴于观唐公司前法定代表人王欣瑶与甲方于2014年12月19日签订了定金协议及2015年5月31日签订了补充《协议》，现观唐公司委托代理人何立敏与甲方就继续履行上述有关协议商洽；甲方将名下的涉诉房屋出租给乙方，期限自2015年9月1日至2021年8月31日止计72个月，租金为每月每平方米35元，甲乙双方执行2015年5月31日签订《协议》的条款，以甲方应退还的283万元足额冲抵租金。合同履行期间，因甲方原因导致合同标的物被公检法、房屋管理部门查封、保全、冻结、强制执行或其他形式致使乙方无法正常使用标的物，乙方有权要求甲方按照《协议》中应退还的283万元，扣除租赁物费用后退还对应剩余的款项，甲方无条件同意并在七日内退还至乙方指定银行账户；合同在河南省三门峡市签订。陈艺及何立敏均在该合同上签字、纳印并填写日期，合同内容有修改之处均加盖观唐公司公章，陈艺在首处修改处签字并纳印。观唐公司承租涉诉房屋后，补缴了陈艺此前欠付涉诉房屋的物业费、电梯费、空调费，并支付了2015年10月1日至12月31日物业费等费用。2015年11月8日，观唐公司与案外人刘贵文签订《协议》，约定：观唐公司应向刘贵文偿还借款本息合计515万元，因观唐公司财务原因暂时不能全额支付，现观唐公司将涉诉房屋出租给刘贵文，以应收房租冲抵对刘贵文所欠的全部债务。涉诉房屋的所有权自定金买卖协议签订后至本次诉讼时均登记在陈艺名下。2015年2月2日，涉诉房屋经被河南省商丘市中级人民法院以（2015）商民一初字第44号协助执行通知书、民事裁定书予以查封，期限2年。期满后，该院以（2016）豫14执1号协助执行通知书、执行裁定书续查封，期限至2020年2月1日止。观唐公司原法定代表人系王欣瑶，邓林锋系总经理，2015年3月19日观唐公司法定代表人变更为丁炜。同时，观唐公司称王欣瑶、邓林锋于2015年8月离职。2016年6月20日，观唐公司接到河南省商丘市中级人民法院通知，知晓涉诉房屋将被该院拍卖，当月底，刘贵文搬出涉诉房屋，涉诉房屋空置至今。
一审法院认为，本案中与涉诉房屋有关的三份协议在内容上具有关联性和延续性，现观唐公司、陈艺争议的焦点有二：一、签订并履行定金协议的主体。观唐公司、陈艺均认可定金协议的真实性，观唐公司称该协议系观唐公司、陈艺之间的约定，但因知情人王欣瑶、邓林锋均已离职，故未向法院陈述签订合同的过程。陈艺则称系陈艺与王欣瑶之间的约定，与观唐公司无关，该协议原系陈艺与王欣瑶的委托代理人邓林锋所签，协议加盖的公章系观唐公司于2015年8月10日强行加盖，但未能提交合法有效的证据予以证明，故陈艺该主张于法无据，不予采信。加之协议签订后观唐公司向陈艺及陈艺指定的账户支付定金266万元的事实，可认定该协议在形式要件上系观唐公司、陈艺的约定，亦是观唐公司、陈艺实际履行了合同约定，故该协议的相对方应为本案的观唐公司、陈艺。二、2015年5月31日所签的协议的效力。观唐公司称已支付陈艺定金266万元，但陈艺未履行后续义务，故于2015年5月31日签订《协议》将涉诉房屋相关的债权债务进行约定，由陈艺退还观唐公司已付定金、违约金、已付中介费等共计283万元，并将涉诉房屋租给观唐公司以租金冲抵应退还的款项，此后又签订涉诉协议进一步明确了双方的权利义务，两份协议均合法有效。陈艺则称两份协议均系受观唐公司胁迫所签，且内容显失公平，但未向法院提交合法有效的证据予以证明，亦未在协议签订后1年内行使撤销权，故陈艺该辩称意见于法无据，依法不予采信。同时，陈艺称该涉诉协议损害了社会公共利益，亦未向法院提交证据证明该事实存在，对于陈艺该辩称意见不予采纳。故该两份协议均系观唐公司、陈艺真实的意思表示，内容未悖法律强制性规定，应为有效，对双方均有约束力。观唐公司承接涉诉房屋后又转租案外人冲抵欠付案外人的款项，案外人在使用涉诉房屋期间，涉诉房屋因陈艺与他人的民事纠纷被人民法院查封、拍卖，以致不能正常使用而搬离，导致观唐公司不能实现签订租赁合同的目的，故观唐公司可行使解除权，现观唐公司要求确认涉诉协议于2016年6月20日解除合法有据，依法予以支持。合同解除后，未履行的义务不再继续履行，陈艺本应返还观唐公司283万元，扣除观唐公司实际使用房屋10个月的租金393056元，应将剩余2436944元返还观唐公司。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、原告西安观唐商业投资管理有限公司与被告陈艺于2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月20日解除；二、本判决生效后十日内，被告陈艺返还原告西安观唐商业投资管理有限公司2436944元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26296元、保全费5000元，由被告陈艺负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈艺上诉称一审法院错误认定诉讼主体，违反了委托代理的法律规定，并在庭审结束后申请法院向西安市二手房交易市场调取在该处保存的《房屋买卖定金协议》，欲证明其是与王欣瑶签订的《房屋买卖定金协议》，与观唐公司无关。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第二款，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集；第九十五条，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。陈艺申请调取证据的时间，已经超过法律规定的期限，同时即便西安市二手房交易市场留存有未加盖观唐公司公章的《房屋买卖定金协议》，也无法推翻各方当事人手中持有的《房屋买卖定金协议》已经加盖观唐公司公章的事实，以及部分购房款由观唐公司直接向陈艺支付、王欣瑶支付的款项来源是观唐公司、亿联公司中介费亦由观唐公司支付的事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；第五十五条第一款第一项之规定有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。陈艺称当事人手中持有的《房屋买卖定金协议》加盖观唐公司公章是被胁迫进行，并在被胁迫的情况下签订《协议》和《房屋租赁合同》，但陈艺提供的证据不足以证明被胁迫的事实，陈艺也并未依照法律规定在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故对陈艺的调取证据申请，本院不予准许，对陈艺上诉称一审法院错误认定诉讼主体及相关合同无效的主张，亦不予采信。对于陈艺上诉称2015年5月31日《协议》无共有人丁胜军签字属无效合同一节，不符合无效合同的法律规定，并且相关合同签订后，涉案房屋已经交由观唐公司实际持续性管理使用、收取租金，亦无证据证明在此期间陈艺、丁胜军曾主张排除妨碍或采取其他措施，而且陈艺于庭审中当庭表示租赁合同仍然可以继续履行，故陈艺据此主张合同无效，本院不予采信。综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26296元，由陈艺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
审 判 员 陈 帅
代理审判员 楚 涵
二〇一八年五月十九日
书 记 员 刘书方