福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终2432号
上诉人（原审原告）：福建省漳州市第三中学，住所地福建省漳州市芗城区胜利东路*号。统一社会信用代码：123506004895649947。
法定代表人：林顺来，校长。
委托诉讼代理人：黄志强，福建泾渭明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许林禁，福建泾渭明律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：蔡丽琼，女，汉族，1965年11月2日出生，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：杨健，福建建达（漳州）律师事务所律师。
上诉人福建省漳州市第三中学（以下简称“漳州三中”）因与被上诉人蔡丽琼房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初5390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人漳州三中的委托诉讼代理人黄志强、许林禁，被上诉人蔡丽琼及其委托诉讼代理人杨健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
漳州三中上诉请求：1.维持原判第一项；2.撤销原判第二、三项，改判蔡丽琼支付漳州三中拖欠的租金83176元、违约金124764元。事实和理由：一、原判认定事实不清，遗漏了蔡丽琼20**年1月1日至2016年6月30日仍然占用址在苍园大厦x幢第x门号店面（以下简称“讼争店面”）的事实。原判在未采纳蔡丽琼“已归还店面钥匙”的答辩意见的情况下，回避了蔡丽琼未将讼争店面归还我方的事实，认定“租赁合同终止时间为2015年1月1日”没有事实依据；二、原判适用法律错误。虽然本案租赁合同中约定，蔡丽琼逾期30天未缴清租金，合同自动终止，但蔡丽琼并未按照交易习惯履行通知、协助等义务，而是继续占用租赁店面，因此原判适用合同法第一百一十九条认定我方未采取适当措施排除妨害属于适用法律错误，本案租赁合同应视为继续履行。
蔡丽琼辩称：一、原判认定事实清楚。双方租赁合同明确约定，只要我方逾期缴纳租金30天，合同自动终止，漳州三中可以无偿收回店面。因此我方无需再履行通知义务，原判认定合同终止时间为2015年1月1日合法有据。我方承租讼争店面后，因家庭变故无力经营，自2013年开始就多次要求漳州三中收回讼争店面，并且已经将店面钥匙交还漳州三中，不存在继续占用讼争店面的事实。二、原判适用法律正确。双方合同已经明确约定，我方逾期缴纳租金即自动放弃承租权，漳州三中应依合同约定自行收回讼争店面，防止损失扩大，原判适用合同法第一百一十九条的规定并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。
漳州三中向一审法院起诉请求：1、解除漳州三中与蔡丽琼签订的《店面租赁合同》；2、蔡丽琼将讼争店面归还漳州三中；3、蔡丽琼支付拖欠的租金83176元、违约金124764元（违约金按拖欠租金的每日5%计算，暂计30日），两项合计207940元；4、蔡丽琼缴交的履约保证金5000元归漳州三中所有；5、蔡丽琼承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年6月16日，蔡丽琼作为竞租人以第一租金额人民币51600元的报价取得苍园大厦x幢第x门号店面五年租赁权。2011年7月1日，漳州三中与蔡丽琼签订《漳州市第三中学所属店面租赁合同》，约定：蔡丽琼向漳州三中承租漳州市第三中学店面即苍园大厦x幢第x号店面；租赁期限5年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止；前二年（即2011年7月1日起至2013年6月30日止的两年里），每年租金51600元，从第三年开始，年租金在上年度的基础上逐年提高5%，即第三年（2013年7月1日起至2014年6月30日）年租金为54180元；即第四年（2014年7月1日起至2015年6月30日）年租金为56889元；即第三年（2015年7月1日起至2016年6月30日）年租金为59733.5元；蔡丽琼需提前一个月缴纳下一个半年度租金；漳州三中向蔡丽琼一次性收取承租履约保证金5000元，不计利息，退租时交清所有租金及相关费用且经验收店面各设备不受损坏情况下可如数退回；蔡丽琼未按约定时间和金额交付租金，每天按所拖欠租金5%的标准向漳州三中支付违约金，逾期30天未缴清租金，应视蔡丽琼自动放弃承租权，本租赁合同自动终止，由漳州三中无偿收回店面，并没收蔡丽琼缴交的承租履约保证金和已交店面租金归漳州三中所有等。合同签订后，漳州三中依约将店面交付蔡丽琼使用。蔡丽琼支付了2014年12月31日前的租金，自2015年1月1日起的租金尚未支付。漳州三中已于合同期限届满后自行收回本案租赁物即苍园大厦x幢第x门号店面。该店面通过市行政中心招投标，现已由案外人承租。
一审法院认为，漳州三中与蔡丽琼签订的《漳州市第三中学所属店面租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定行使权利、履行义务。本案中，漳州三中已经依合同约定，履行了交付租赁物的义务，蔡丽琼应依合同约定支付租金。依照双方合同约定，蔡丽琼应于2014年12月1日向漳州三中交纳2015年1月1日至2015年6月30日半年期的租金，现蔡丽琼未按约交纳租金，已构成违约。依据双方签订的合同第八条违约责任第二项约定“……逾期30天未缴清租金，应视为乙方自动放弃承租权，本租赁合同自动终止，由甲方无偿收回店面，并没收乙方缴交的承租履约保证金和已交店面租金归甲方所有”，蔡丽琼逾期交纳租金时间已达到双方约定的合同终止时间，故确定租赁合同终止时间为2015年1月1日，漳州三中主张蔡丽琼交纳的履约保证金5000元归其所有的诉讼请求符合双方约定和法律规定，予以支持。关于租金及违约金问题。漳州三中主张蔡丽琼一直占有使用租赁店面，合同继续履行，蔡丽琼应支付拖欠的租金及违约金；蔡丽琼辩称本案租赁合同已终止，漳州三中有权收回店面，且其已于2015年1月份把店面钥匙返还漳州三中，没有占有使用店面。蔡丽琼逾期交纳租金已构成违约，根据双方合同约定，本案租赁合同已于2015年1月1日终止，蔡丽琼租金已缴至2014年12月31日，故漳州三中主张蔡丽琼支付拖欠租金的违约金无事实依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第九十二条(?javascript:SLC(21651,92)?)规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。蔡丽琼辩称其已归还漳州三中店面钥匙，未提供证据予以证明，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。漳州三中在蔡丽琼未主动搬离店面的情况下，应当采取适当有效的措施收回店面，以便于重新处分、利用店面，漳州三中此前一直未采取适当措施排除妨害，故无权要求蔡丽琼对扩大的损失承担责任。结合本案实际情况，酌情认定蔡丽琼应支付给漳州三中自2015年1月1日起至2015年2月28日止的店面租金损失9481.5元(56889元/年÷12个月×2个月=9481.5)。本案一审审理过程中，双方所约定的租赁合同已到期，双方基于租赁合同而形成的权利义务关系已随合同期限届满而终止，无需另行解除，且漳州三中已自行收回租赁店面，故漳州三中主张解除合同及归还店面的请求已不存在，不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、被告蔡丽琼交纳的履约保证金5000元归原告福建省漳州市第三中学所有；二、被告蔡丽琼应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告福建省漳州市第三中学租金损失9481.5元；三、驳回原告福建省漳州市第三中学的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无争议，本院予以确认。
本院认为，漳州三中与蔡丽琼于2011年7月2日签订的《漳州市第三中学所属店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是涉案合同是否于2015年1月1日终止，蔡丽琼应否向漳州三中支付2015年1月1日以后的租金并承担相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。涉案合同第八条第2款约定，“逾期30天未缴清租金，应视乙方（蔡丽琼）自动放弃承租权，本租赁合同自动终止”，即双方当事人已经在合同中明确约定了合同终止的条件。蔡丽琼应提前一个月支付下一个半年度的租金，其自2014年12月1日开始拖欠2015年度上半年的租金，至2015年1月1日逾期已达30天，合同约定的终止条件已经成就，涉案合同自动终止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。作为讼争店面的出租人，漳州三中在合同约定的终止条件成就后，应负有积极与承租人协商，收回讼争店面另行处理，避免损失扩大的义务。而根据漳州三中的庭审陈述，在合同终止后，其并未向蔡丽琼主张收回讼争店面，亦未能举证证明蔡丽琼具有占用讼争店面拒不归还的行为，并且漳州三中于涉案合同期限届满后自行收回讼争店面的事实，亦印证了其具备自行收回讼争店面的实际条件而怠于履行合同法规定的减损义务。故漳州三中关于蔡丽琼在2015年1月1日之后继续占用讼争店面，应承担相应的租金及违约金的上诉请求缺乏证据支持，且与法律规定不符，不予采纳。
违约责任方面，虽然涉案合同于2015年1月1日终止，但根据合同约定，蔡丽琼应于2014年12月1日支付2015年度上半年的租金，其逾期未予支付，故其应承担自2014年12月2日至2014年12月31日共30天的逾期付款违约金。但涉案合同约定的逾期部分5%/日的违约金标准明显过高，酌情调整为按2014年11月央行公布的一至三年期贷款基准利率6%，参照逾期罚息利率标准增加50%，确定为年利率9%。蔡丽琼应承担的违约金计算为以拖欠的2015年度上半年租金28444.5元，按年利率9%的标准计算30天，共计210.4元。又由于涉案合同于2015年1月1日终止，原判判令蔡丽琼支付2015年1月1日至2015年2月28日共两个月的租金9481.5元于法无据，应予纠正，但蔡丽琼未提起上诉，对该项判决不予变更。由于该款项数额已经足以抵偿蔡丽琼所应承担的30天逾期付款违约金，故蔡丽琼不必另行向漳州三中支付违约金。
综上，漳州三中的上诉请求及理由除已经由租金予以抵扣的30天违约金外，其余均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律基本正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4419元，由上诉人福建省漳州市第三中学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 黄 兴
二〇一六年十二月二日
书 记 员 詹靓妹