浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温苍民初字第767号
原告：蔡辉真。
原告：林卡娜。
共同委托代理人：黄万钞。
被告：林乃超。
被告：罗小阳。
原告蔡辉真、林卡娜诉被告林乃超、罗小阳建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2014年5月29日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员王玲栗适用简易程序独任审判，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告蔡辉真、林卡娜的共同委托代理人黄万钞、被告罗小阳到庭参加诉讼。被告林乃超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡辉真、林卡娜起诉称：2011年4月2日，二被告将其购买的苍南县灵溪镇岩头小区2-4幢半间宅基地卖尽归原告所有，二原告依约支付宅基地款399800元，二被告向原告出具交付卖尽契约。据契约载明的内容，上述地基系二被告于2011年2月5日向郑德贤、何小玲购买，郑德贤、何小玲于2009年11月23日向汤素娇购买，汤素娇于2009年10月8日向蔡开富购买，蔡开富于2009年9月21日向林祥坑、陈建芳购买，林祥坑、陈建芳于2009年8月6日向蔡华琴、黄一练购买，蔡华琴、黄一练于2008年6月7日向岳盛宽购买。经查，涉案地基未经苍南县人民政府审批，仅有灵溪镇人民政府关于村民要求建房的报告，标的地基使用权尚未取得，买卖无效。故诉请判令：一、确认原、被告于2011年4月2日签订的苍南县灵溪镇岩头小区2-4幢半间宅基地买卖合同无效；二、二被告立即退还二原告支付的地基款项399800元并赔偿利息损失，暂计70000元（按399800元自2011年4月2日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至法院判决确定履行之日止）；三、二被告承担诉讼费用。
在举证期限内，原告向本院提供了下列证据材料：
1、身份证，以证明二原告的身份情况；
2、人口信息、结婚证，以证明二被告的身份情况及二被告系夫妻关系的事实；
3、契约七份，证明二被告将地基卖给原告及地基买卖流转的过程；
4、灵溪（2006）398号报告一份（复印件），证明涉案地基仅为报告，尚未取得土地使用权。
当庭提交缴款人为岳盛宽的票据一份，证明缴纳了设施费、青苗补助费、土地费等共计17013元的事实。
被告林乃超、罗小阳共同答辩称：一、被告方提供了灵溪镇政府的批文、设施费发票、建设用地项目呈报材料等证据材料，证实2011年4月2日原、被告双方买卖的灵溪镇岩头小区2-4幢半间地基所涉建设用地已审批。即该地基经镇、县、市、省政府同意审批个人住宅使用手续，使用权已取得，买卖合同有效；二、二原告为完全民事行为能力人，契约内容均系其真实意思表示，契约中写明“永无反悔、永无取赎、公平交易、款字两清”，因现在地基降价，原告才起诉要求退还购买款项及利息，不合情理，且易导致恶性循环；三、涉案地基所处的整栋房子已办理规划许可和施工许可手续，只缺涉案半间地基原户主签字，原因在于原告方不同意给付原户主红包，原告应起诉原户主。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
在举证期限内，被告向本院提供了下列证据材料：
1、灵政（2006）398号报告及设施费发票各一份，以证明原告在买卖时已看清楚涉案地基材料并自愿买卖的事实；
2、建设用地项目呈报材料一份，以证明土地使用权已取得的事实。
原告、被告提供的上述证据，经庭审质证，对原告提供的证据，被告质证意见如下：对证据1-6的真实性和待证事实，均没有异议。对被告提供的证据，原告质证认为：对证据的真实性、合法性均无异议。对证据2的证明对象有异议，不能证明其待证事实，建设用地项目呈报材料仅能证实用地指标有省政府发文，但尚未落实到岳盛宽名下，说明岳盛宽尚未取得灵溪镇政府的发文建设用地使用权。
针对原告、被告的举证、质证情况，本院认证如下：
原告提供的证据1、2及被告方提交的证据1中的设施费发票，经庭审质证后各方当事人均无异议，上述证据来源合法，与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。至于原告提供的证据3，契约的真实性有待与契约相关案外人的确认，对其证明力不作认证。原告提供的证据4与被告提供的证据1中的报告，系相同证据，对其真实性予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。被告提交的证据2，能够证实省人民政府审批的建设用地中包含灵溪镇岩头村的部分建设用地，结合双方当事人庭审中的陈述，涉案的“灵溪镇岩头小区2-4幢半间宅基地”并无灵溪镇政府的发文并具体落实到村民个人名下，即本案中岳盛宽并未实际取得建设用地使用权。
经审理本院认定事实如下：2011年4月2日，被告林乃超、罗小阳与原告蔡辉真、林卡娜签订了契约一份，约定：“……坐落于灵溪镇岩头小区2-4幢半间宅基（地），灵镇政（2006）398号，设施票据NO：6731243号，按着四至立居和城建规划托中介绍卖尽给林卡娜、蔡辉真两位为房产业，本宅基（地）长、宽面积按镇批文为准，经三面协商断定时值人民币叁拾玖万玖仟捌佰元整，其币即日随契约各自亲收完讫……”。另查明，讼争灵溪镇岩头小区2-4幢半间宅基地无政府土地主管部门批文，并未实际取得建设用地使用权。
本院认为：涉案地基并未实际取得建设用地使用权，亦未办理权属登记，权属不明，如土地使用权系国有性质，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八的规定，不得进行转让；如土地使用权系农村集体所有，由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，二原告并非灵溪镇岩头村集体经济组织成员，亦无权取得。因此，原、被告间签订的契约中所指向的标的物属禁止转让物，故该契约无效。被告主张涉案地基所涉建设用地已审批，契约应为有效，并未提供证据予以证实，本院不予采信。被告又辩称涉案地基所处的整栋房子已办理规划许可和施工许可手续，只缺涉案半间地基原户主签字，其并未提供证据证实以上内容，本院亦不予采信。契约无效后，因该契约取得的财产，应当予以返还，故二被告应当返还二原告购买款项399800元。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二被告明知涉案地基并未实际取得建设用地使用权、权属不明，进行出售，具有过错；原告未审查出卖地基的合法手续，未尽注意义务，也存在一定过错，故本院酌情认定二被告应赔偿二原告自起诉之日起的利息损失的一半（即利率按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的一半计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认蔡辉真、林卡娜与林乃超、罗小阳于2011年4月2日签订的关于苍南县灵溪镇岩头小区2-4幢半间地基买卖契据无效；
二、林乃超、罗小阳于本判决生效后十日内返还卢辉、陈爱华购房款399800元及利息损失（以本金399800元为计算基数，自2014年5月29日起至判决确定的履行之日止，按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的一半计算）；
三、驳回林乃超、罗小阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7297元，减半收取3648.5元，由林乃超、罗小阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费7297元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。）
代理审判员 王玲栗
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 郑丽娜
相关法律条文链接：
1、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：浙江苍南农村商业银行，帐号：201000040285037，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。