福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终2558号
上诉人（原审原告）：郑小兵，男，1967年1月26日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：吴亚娟，福建名仕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王祥霖，福建名仕律师事务所实习律师
上诉人（原审被告）：福建香樟林房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区桂香街66号香樟林城市花园A幢05号店面。
法定代表人：蔡家武，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李巍，福建世好律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭勇，福建世好律师事务所律师。
上诉人郑小兵因与上诉人福建香樟林房地产开发有限公司（以下简称香樟林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第2353号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郑小兵上诉请求：1.依法撤销原审判决第三项，改判香樟林公司承担210万元的赔偿责任；2.依法改判香樟林公司承担全部财产保全费5000元、鉴定费39000元、一审、二审案件受理费。事实和理由：一、一审法院关于“原告订立涉讼房屋买卖合同时，未使用示范文本，且系将购房款汇入蔡家惠个人账户，未充分尽到善意相对人的谨慎注意义务”系认定事实错误。1、郑小兵对涉讼合同未使用示范文本没有任何过错。讼争房屋买卖合同系香樟林公司提供的格式文本，系双方办理预告登记、产权变更登记等行政手续前签订的合法有效的房屋买卖合同。涉讼合同签订后，因香樟林公司未依约办理预告登记及未配合办理产权登记手续，导致双方未签订行政部门制定的商品房买卖合同示范文本，因此，香樟林公司对涉讼合同未使用示范文本负有全部过错，郑小兵对此不存在任何过错，一审法院该项认定错误。2、蔡家惠系香樟林公司法定代表人，涉讼合同第三条第4点明确郑小兵应将房屋款项汇入香樟林公司法定代表人蔡家惠个人账号，并明确具体账户信息。郑小兵将款项汇入蔡家惠账户系依约履行合同义务，已尽到谨慎注意义务。二、一审法院未判决香樟林公司另行赔偿郑小兵210万元，系适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，该规定适用于所有的有效的房屋买卖合同。讼争房屋买卖合同亦适用。
香樟林公司辩称：一、原审认定事实错误，郑小兵与案外人蔡家惠之间存在民间借贷关系，郑小兵与香樟林公司不存在房屋买卖关系。二、郑小兵和案外人蔡家惠在同一天签订了两份房屋买卖合同，一份是本案的房屋买卖合同，另一份是蔡家惠本人房屋的房屋买卖合同，合同不是在公司签订的，不符合商品房交易买卖习惯。其他意见与我方的上诉意见一致。
香樟林公司上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.依法改判驳回郑小兵要求香樟林公司向其返还购房款人民币2100000元并支付利息的诉讼请求；3.本案的一、二审诉讼费用由郑小兵承担。事实和理由：一、郑小兵签订购房合同的行为不符合交易习惯，郑小兵非善意相对人。1、根据《福建省房屋消费者权益保护条例》第八条“买卖房屋、与经营者调换房屋产权应当签订书面合同。房屋买卖应当使用建设部和国家工商行政管理局制定的商品房买卖合同示范文本，并附有房屋建筑的平面图”的规定，郑小兵提交的《房屋买卖合同》并非是建设部和国家工商行政管理局制定的商品房买卖合同示范文本，并没有附有房屋建筑的平面图，不符合商品房买卖的交易习惯。2、郑小兵提交的210万汇款单据均是汇入香樟林公司前法定代表人蔡家惠个人账户，不是汇入公司账户，也不符合商品房买卖的交易习惯。3、郑小兵提交的《房屋买卖合同》显示的签约时间是2013年3月27日，而讼争商品房在2012年8月28日就已出售给案外人蔡家燕，并办理了相应的备案登记手续，郑小兵只要到交易中心窗口咨询一下就可知道讼争的商品房已出售的事实，但郑小兵仍将款项汇入香樟林公司前法定代表人蔡家惠个人账户，显然与常理不符。二、一审法院认定香樟林公司前法定代表人蔡家惠与郑小兵签订购房合同系履行职务行为属于认定事实错误。1、经鉴定，蔡家惠与郑小兵签订的《房屋买卖合同》、《通知函》、《现金收条》中涉及的香樟林公司公章，与香樟林公司一直使用的公章不是同一枚，是仿造的。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第一款的规定，香樟林公司对此不承担责任。2、郑小兵款项汇入蔡家惠个人账户而不是汇入公司账户，签订的《房屋买卖合同》不是标准的商品房买卖合同示范文本，没有附有房屋建筑的平面图，且郑小兵没有核实讼争的商品房已出售给案外人等事实均表明郑小兵非善意相对人，本案不构成表见代理。此外，香樟林公司对蔡家惠与郑小兵签订购房合同始终不知情，没有过错。三、本案是因为郑小兵与蔡家惠之间民间借货纠纷引发的，并非是一房二卖。
郑小兵辩称：一、香樟林公司主张郑小兵非善意第三人缺乏证据支持，且与客观事实不符。郑小兵向香樟林公司购买讼争商品房，但香樟林公司却隐瞒商品房已出售给案外人的事实，收取郑小兵款项，香樟林公司应当依法承担退款及赔偿责任。1.《福建省房屋消费者权益保护条例》的立法本意是为保护房屋消费者的合法权益，第八条是对开发商也就是香樟林公司的要求，并不是对房屋消费者的要求。香樟林公司未依该第八条规定与郑小兵签订合同的责任和后果应由香樟林公司承担，郑小兵对此无须承担任何责任。因此，香樟林公司据此认定郑小兵非善意相对人缺乏事实依据。2.郑小兵根据《房屋买卖合同》第三条第4款的约定，将款项汇入指定账户，是依约履行合同的行为。事实上，签约时香樟林公司一方称香樟林公司因牵涉税务纠纷，公司账户被税务冻结，于是在订立合同时在合同中指定公司法定代表人的个人账户。郑小兵依约履行合同的行为不应被认定为非善意相对人。3.香樟林公司依据讼争商品房在此前已出售给蔡家燕来主张郑小兵非善意相对人显然不能成立。事实上，正因为香樟林公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，郑小兵方才向法院诉请解除合同，要求香樟林公司退还款项并承担一倍购房款的赔偿责任。二、一审法院认定香樟林公司前法定代表人蔡家惠与郑小兵签订购房合同系履行职务行为是正确的。1、郑小兵作为普通群众，根本无法准确辨别购房合同上所盖公章的真伪，但蔡家惠时任香樟林公司法定代表人，郑小兵完全有理由相信公章由其合法保管、使用，况且双方订立的是商品房买卖合同，该业务正是香樟林公司的主业。2.香樟林公司为逃避责任而提出蔡家惠构成刑事犯罪的主张，与本案无关。三、讼争双方之间的法律关系为商品房买卖合同关系，香樟林公司关于本案是因为郑小兵与蔡家惠之间的民间借贷纠纷引发的主张缺乏事实依据。综上，请求驳回香樟林公司的上诉请求。
郑小兵向原审法院起诉请求：1.解除《房屋买卖合同》（编号为20130327）；香樟林公司返还郑小兵2100000元及利息（自香樟林公司收到款项之日起按银行同期贷款利率计算至香樟林公司实际返还款项之日止，暂计至2014年10月8日为184，853.84元）；2.香樟林公司承担2100000元的赔偿责任；3.本案案件受理费、财产保全费等由香樟林公司负担。
原审法院认定事实：2013年3月27日，时任香樟林公司法定代表人的蔡家惠以香樟林公司名义（甲方）与郑小兵（乙方）订立房屋买卖合同一份，约定：“香樟林公司将其开发建设的福州市晋安区岳峰镇桂香街66号C#1204复式单元（预售证号2006年榕房许字2218号；建筑面积：单层面积127.5平方米，合计产权面积233平方米）出售给郑小兵，总价款为2300000元；付款方式为：郑小兵应于合同签订之日，支付购房款1500000元，香樟林公司应于2013年8月10日前将讼争房屋交由郑小兵装修，郑小兵应于2013年8月10日前支付香樟林公司购房款人民币600000元，办理产权证及土地证后，郑小兵付清余款200000元，香樟林公司将上述房款汇入香樟林公司法定代表人蔡家惠的账户；房屋交付使用和证件办理：香樟林公司应于2013年8月10日前将讼争房屋交付郑小兵使用，香樟林公司应于2013年3月29日前，负责办理预售预告登记手续，并配合郑小兵办理产权登记手续；违约责任：郑小兵未按合同约定付款，每逾期一日，郑小兵应按逾期金额的月2.5%支付违约金，逾期达一个月以上的，香樟林公司有权解除合同，郑小兵应向香樟林公司支付购房款1500000元违约金，香樟林公司未按合同约定将房屋及时交付郑小兵使用或逾期办理预告登记或逾期办理产权登记及土地证的，每逾期一日，香樟林公司应按照购房总价的月2.5%支付逾期违约金，逾期达一个月以上的，郑小兵有权选择解除合同，或选择继续履行合同，若郑小兵选择解除合同的，香樟林公司除按上述标准向郑小兵支付至合同解除之日止的逾期违约金外，还应当向郑小兵支付1500000元人民币违约金，若郑小兵选择继续履行合同的，香樟林公司除按上述标准向郑小兵支付至实际履行之日止的逾期违约金外，还应当向郑小兵支付1500000元人民币的违约金”等等。合同的甲方栏处盖有香樟林公司公章，法定代表人栏处由香樟林公司法定代表人蔡家惠署名、摁印，并盖有其法定代表人印章；郑小兵在乙方栏处署名、摁印。该合同未使用建设部和国家工商行政管理局制定的商品房买卖合同示范文本。当日，郑小兵通过银行转账向香樟林公司法定代表人蔡家惠付款人民币1500000元。同年8月9日，郑小兵通过银行转账向香樟林公司法定代表人蔡家惠付款人民币600000元。之后，香樟林公司因未能接收涉讼房屋及办理预告与产权登记，遂诉至原审法院。
另查，1、经文书司法鉴定：郑小兵提交的证据，即房屋买卖合同、通知函（内容为要求郑小兵将购房款汇到香樟林公司法定代表人蔡家惠个人账户上）、收条上的香樟林公司公章，与香樟林公司存档、留存于工商行政部门、房屋档案管理部门、电业部门、银行的公章不同一；郑小兵提交的房屋买卖合同、收条上的签字系时任香樟林公司法定代表人蔡家惠书写。2、2012年8月28日，香樟林公司与案外人蔡家燕订立商品房买卖合同，将涉讼房屋售予案外人蔡家燕，2014年5月蔡家燕办理了该房屋产权登记手续。3、香樟林公司主张郑小兵汇给蔡家惠的款项，涉及郑小兵与蔡家惠之间的借贷关系纠纷，与香樟林公司无关；涉讼房屋买卖合同关系不真实，其不予认可。
原审法院认为，香樟林公司系从事房地产开发、商品房销售等经营活动的企业。2013年3月至8月期间，蔡家惠以香樟林公司名义与郑小兵订立涉讼房屋买卖合同、收取郑小兵购房款2100000元，在此过程中，虽然蔡家惠在合同等凭据上加盖的香樟林公司公章与香樟林公司备案登记并对外使用的公章不同。但是：1、郑小兵作为自然人，其订立合同时并不具有甄别香樟林公司公章真伪的义务与条件。2、蔡家惠时任香樟林公司法定代表人，且蔡家惠是以香樟林公司法定代表人名义在合同、收条上签字并收取购房款，涉讼合同内容亦在香樟林公司企业的经营范围内，故蔡家惠的行为具备职务行为的特征。基于蔡家惠与香樟林公司之间的特殊身份关系，郑小兵有理由相信蔡家惠的行为有权代表香樟林公司。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第五十八条“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任”、《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”之规定，蔡家惠上述行为所产生的民事责任，应由香樟林公司承担。香樟林公司已于2012年将讼争房屋售予案外人，该案外人亦于2014年办理了讼争房屋产权登记。郑小兵由于已不能实现其购买讼争房屋的合同目的，其诉请解除涉讼房屋买卖合同，原审法院予以支持。郑小兵已付购房款2100000元和利息损失，应由香樟林公司返还和赔付。香樟林公司承担上述民事责任后，可另行向蔡家惠主张相关权利。《福建省房屋消费者权益保护条例》第八条第一款规定“房屋买卖应当使用建设部和国家工商行政管理局制定的商品房买卖合同示范文本，并附有房屋建筑的平面图”，而郑小兵订立涉讼房屋买卖合同时，未使用规范文本，且系将购房款汇入蔡家惠个人账户，未充分尽到善意相对人的谨慎注意义务，故郑小兵关于香樟林公司应另行赔偿其2100000元之主张，原审法院不予支持。香樟林公司辩称郑小兵与蔡家惠之间的款项往来系借贷关系、与购买讼争房屋无关，依据和理由均不充分，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除2013年3月27日蔡家惠以福建香樟林房地产开发有限公司名义与郑小兵签订的《房屋买卖合同》。二、福建香樟林房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向郑小兵返还购房款人民币2100000元并支付利息（从2013年3月28日起至还款之日止，以人民币1500000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；从2013年8月10日起至还款之日止，以人民币600000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。三、驳回郑小兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，香樟林公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41879元，由郑小兵承担16679元，由福建香樟林房地产开发有限公司承担25200元；财产保全费5000元，由福建香樟林房地产开发有限公司承担；鉴定费39000元，由郑小兵承担10000元，福建香樟林房地产开发有限公司承担29000元
二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，香樟林公司系从事房地产开发、商品房销售等经营活动的企业，蔡家惠时任香樟林公司的法定代表人。蔡家惠作为公司的法定代表人，其以香樟林公司的名义与郑小兵签订讼争《房屋买卖合同》，合同的内容亦体现为买卖香樟林公司开发建设的房产，即《房屋买卖合同》所指向的标的属于香樟林公司的经营范围，故一审法院据此认定蔡家惠的行为具备职务行为的特征，蔡家惠的上述行为所产生的民事责任，应由香樟林公司承担并无不当，本院予以维持。香樟林公司主张蔡家惠与郑小兵签订讼争《房屋买卖合同》不是履行职务的行为不能成立，本院不予采纳。
关于郑小兵的上诉。本院认为，根据《福建省房屋消费者权益保护条例》第八条第一款的规定，房屋买卖应当使用建设部和国家工商行政管理局制定的商品房买卖合同示范文本，并附有房屋建筑的平面图。且从房地产开发商与购房者签订房屋买卖合同的惯例来看，双方签订的合同文本一般为规范文本。但郑小兵在订立讼争房屋买卖合同时，未使用规范文本，且系将购房款汇入蔡家惠的个人账户，故原审法院认定郑小兵未充分尽到善意相对人的谨慎注意义务，不支持其关于香樟林公司应另行赔偿其2100000元的主张，并无不当，本院予以维持。
综上所述，郑小兵、香樟林公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41879元，由郑小兵、福建香樟林房地产开发有限公司各负担20939.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 符海燕
代理审判员 陈碧珍
二〇一六年九月五日
书 记 员 吴 超