浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2003）绍民初字第3294号
原告杨水洪，农民。
委托代理人（特别授权代理）薛国民，浙江越光律师事务所律师。
被告袁美英，农民。
第三人夏小虎，农民。
委托代理人（特别授权代理）柳立中，浙江中圣律师事务所律师。
原告杨水洪与被告袁美英、第三人夏小虎财产权属纠纷一案，原告于2003年7月29日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员寿宝泉独任审判，后因案件复杂，转入普通程序，依法组成合议庭，先后于2003年8月26日、11月19日二次公开开庭进行了审理。原告杨水洪及其委托代理人薛国民、第三人夏小虎及其委托代理人柳立中到庭参加诉讼，被告袁美英参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告杨水洪诉称：原、被告系夫妻关系，2002年2月6日，被告在未征得原告同意的情况下，擅自将原告所有的座落于绍兴县马鞍镇新围村（地号为180）的二楼半楼屋二间及平屋一间出卖给第三人夏小虎;又因第三人夏小虎已申报登记二处宅基地，加上因该房屋买卖合同取得的一处，共有三处宅基地，违反了土管法的有关规定。现因原告与第三人交涉无果，才向法院提起诉讼，要求法院确认被告与第三人所签订的房屋买卖合同无效，并判令第三人立即腾退房屋并返还给原告。
原告为证明自己的主张，提供了以下证据：
1、由乌鲁木齐市外来流动人口管理办公室颁发的暂住证一本；
2、由原绍兴市新围人民公社管理委员会颁发的第115号结婚证一本；
3、由绍兴县国土资源管理局档案馆于2003年6月20日出具的原告申报土地登记情况的档案查阅单一份；
4、由被告与第三人于2002年2月6日签订的房屋买卖合同一份；
5、由绍兴县国土资源管理局档案馆于2003年7月3日出具的第三人申报土地登记情况的档案查阅单一份；
6、申请证人裘某当庭作证；
7、由绍兴县国土资源管理局档案馆出具的原绍兴县新围镇新围村委证明一份。
被告袁美英辩称：原告诉称事实，同意原告的诉讼请求。
被告袁美英未提供书面证据。
第三人夏小虎述称：原告起诉直接将我列为第三人，不符合法律规定。对于被告与第三人签订房屋买卖合同的事实没有异议，且已款、房二清。由于原、被告是夫妻关系，而且是原、被告共同将房屋交付给第三人的，因此不存在被告擅自出卖原告房屋之情形。关于第三人与原、被告之间的房屋买卖合同，第三人作为买受人没有违反土地管理法中的禁止性规定，该合同应当认定有效。故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人为证明自己的陈述，提供了以下证据：
1、被告与第三人于2002年2月6日签订的房屋买卖合同复印件一份；
2、原告于1989年审报的建房用地审批表一份；
3、绍集建（新围）字第1931号集体土地建设用地使用证一本；
4、由第三人的委托代理人向证人孙某、唐某、王某、莫某所作的调查笔录各一份，并申请上述四位证人出庭作证；
5、第三人家庭于1991年9月分家的分书一份；
6、由绍兴县马鞍镇新围村民委员会于2003年8月28日出具的第三人家庭的分家情况证明一份；
7、由绍兴县马鞍镇新围村民委员会于2003年9月1日出具的被告曾经张贴过房屋出卖公告的情况证明一份；
上列证据经原、被告及第三人庭审质证，本院认证如下：
1、原告提供的由乌鲁木齐市外来流动人口管理办公室颁发的暂住证一本，证明原告于2001年7月至2002年7月在乌鲁木齐市经商，被告与第三人签订房屋买卖合同时不在场的事实。被告及第三人均无异议，本院已当庭予以确认。
2、原告提供的由原绍兴市新围人民公社管理委员会颁发的第115号结婚证一本，证明原、被告于1982年12月登记结婚的事实，被告及第三人均无异议，本院已当庭予以确认。
3、原告提供的由绍兴县国土资源管理局档案馆于2003年6月20日出具的原告申报土地登记情况的档案查阅单一份，证明被告出卖给第三人之房屋系原告登记的事实。被告及第三人均无异议，且与第三人提供的证据绍集建（新围）字第1931号集体土地建设用地使用证一本能相互印证。本院已当庭予以确认。
4、原告提供的由被告与第三人于2002年2月6日签订的房屋买卖合同一份，证明被告将本案讼争之房屋出卖给第三人的事实。被告及第三人均无异议，且与第三人提供的证据房屋买卖合同复印件一份能相互印证。本院已当庭予以确认其真实性、关联性。
5、原告提供的由绍兴县国土资源管理局档案馆于2003年7月3日出具的第三人申报土地登记情况的档案查阅单一份；证明第三人已于1996年申报登记土地二处，其中107地号内98.28平方米、108地号内16平方米的事实，被告无异议。第三人对证据本身也无异议，但提出向土地管理部门申报登记虽然是以第三人的名义，然实际是由第三人的小儿子建造使用的异议，并提供了第三人家庭于1991年9月分家的分书一份，以及绍兴县马鞍镇新围村民委员会于2003年8月28日出具的第三人家庭的分家情况证明一份。本院认为，上述档案查阅单内容真实、形式合法，本院应当确认其有证明力，第三人提交的分书与村委证明，与本案所涉买卖合同无关联性，在本案中无证明力。
6、原告申请证人裘某当庭作证，证明被告与第三人签订房屋买卖合同时原告未在场且不知情的事实，被告无异议。第三人对原告在被告与第三人签订房屋买卖合同时原告未在场的事实无异议，但对原告就房屋买卖事宜不知情的事实提出异议，并提供了由绍兴县马鞍镇新围村民委员会于2003年9月1日出具的被告曾经张贴过房屋出卖公告的情况证明一份以及由第三人的委托代理人向证人孙某、唐某、王某、莫某所作的调查笔录各一份，并申请上述四位证人出庭作证。原告提出证人应当出庭作证的异议。经本院通知上述四位证人，除孙某、莫某未到庭作证外，其余二位证人王某、唐某到庭作证。证实被告在出卖房屋之前在自己屋前张贴过出卖房屋公告以及在2002年2月18日原、被告共同将讼争之房屋交付给第三人的事实。原告对原、被告共同将讼争之房屋交付给第三人的事实无异议，但对被告张贴公告的事实提出不清楚的异议。被告对证人所证明的事实无异议。本院对上述证据进行综合分析认定：被告在出卖房屋前曾经在自己屋前张贴过卖房公告，在被告与第三人签订房屋买卖合同时原告未在场，但讼争之房屋是由原、被告共同交付给第三人的。
7、原告提供的由绍兴县国土资源管理局档案馆出具的原绍兴县新围镇新围村委证明一份，证明被告出卖给第三人的房屋中的一间平屋是原告于1978年建造，属原告婚前财产的事实。被告无异议。第三人对证据本身无异议，但提出楼屋应是原、被告夫妻共有财产，并提供了原告于1989年补审报的建房用地审批表一份、绍集建（新围）字第1931号集体土地建设用地使用证一本。经审查，原告提供的村委证明一份系当时申报土地使用权证时出具，证据客观真实、内容合法，且与被告提供的原告于1989年补审报的建房用地审批表一份、绍集建（新围）字第1931号集体土地建设用地使用证一本及第三人述称、被告陈述能相互印证，故对上述证据，本院予以确认，原告主张的平屋一间系原告婚前财产的事实，本院予以认定。
8、第三人提供的原告于1989年补审报的建房用地审批表一份、绍集建（新围）字第1931号集体土地建设用地使用证一本，以证明被告在第三人付清房款时已将该证件交付给第三人的事实。原、被告无异议，本院予以认定。
综上，本院认定以下事实：1978年10月，原告经有关部门同意在本村建造平屋一间，用地面积为31.54平方米。1982年12月，原、被告登记结婚。1988年8月，原、被告经审批在上述平屋之西首建造二楼半的楼房二间，用地面积为64.8平方米，实际用地面积为67.64平方米。原、被告对超占的2.84平方米，于1989年9月补办了手续。上述二次建房用地合计99.18平方米，于1996年以原告为土地使用者取得集体土地建设用地使用证，地号为180号。
原、被告与第三人系同村村民。原告自2001年7月至2002年7月间，在新疆经营布生意，2002年2月初，被告在自家屋前张贴了出卖房屋公告，2月6日，经邻居介绍，被告以自己的名义与第三人签订了房屋买卖合同，将上述二间二楼半楼房和平屋一间等以34,000元价格出卖给第三人，嗣后，第三人交付了房款、被告将土地使用证交付给第三人。2002年2月18日，原、被告共同将上述房屋交付给第三人管业使用至今。
另查明，本院已于2003年12月19日就买卖合同的效力向原告作了释明，但原告仍坚持原诉讼请求。
本院认为：本案买卖合同的标的主要为农村房屋，讼争之房屋中的平屋一间系原告婚前依法自建，依婚姻法规定应认定为原告所有；楼房二间系原、被告婚后依法共同建造，依法应认定为原、被告共有。2002年2月，被告以自己的名义单独将原告所有的平屋一间及原、被告共有的楼房二间出卖给第三人，虽属无权处分，但双方的买卖意思表示真实，由于原、被告系夫妻关系，且合同成立后，原、被告共同将讼争之房屋交付给第三人，依法应视为原告对被告之处分行为予以追认，同时第三人与原告系同村农村村民作为买受人主体适格，却系善意有偿取得，其合法权利应予保护，故原告主张被告擅自处分原告的婚前财产，与事实和法律不符，不予支持；对于原告诉称第三人夏小虎已申报登记二处宅基地，加上因该房屋买卖合同取得的一处，共有三处宅基地，违反了土管法的有关规定。因该规定系行政管理机关对农村村民宅基地数量审批的规定，并不影响被告与第三人之间的房屋买卖合同效力，同时本案买卖合同成立后，第三人已付清了房款，原、被告已交付了房屋，买卖合同又未违反法律、法规的禁止性规定，应当确认合法有效，故原告要求法院确认被告与第三人所签订的房屋买卖合同无效，并腾退房屋，本院不予支持。对于夏小虎认为列其为本案第三人不当之述称，与法不符，不予采信，第三人述称买卖合同有效，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条之规定，判决如下：
一、确认被告袁美英与第三人夏小虎于2002年2月6日签订的《房屋买卖合同》有效。
二、驳回原告杨水洪要求确认被告袁美英与第三人夏小虎签订的买卖合同无效并由第三人夏小虎腾退房屋返还给原告的诉讼请求。
案件受理费1,370元，由原告杨水洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判长 陈黎晓
审判员 寿宝泉
审判员 叶新祥
二〇〇三年十二月二十四日
书记员 徐 芳