湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终1553号上诉人（原审被告）：李纲，男，1977年6月3日出生，汉族，武汉市人，华润集团燕京啤酒公司职员，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：李俊业（李纲之父），1949年6月5日出生，汉族，武汉市人，户籍所在地武汉市江汉区，住武汉市东西湖区。被上诉人（原审被告）：武汉市万科物业服务有限公司，住所地：武汉市东西湖区金山大道187号（12）。法定代表人：汪楠钦，总经理。委托诉讼代理人：朱丽君，女，武汉市万科物业服务有限公司员工。上诉人李纲因与被上诉人武汉市万科物业服务有限公司（以下简称武汉万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初3913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李纲的委托诉讼代理人李俊业、被上诉人武汉万科物业公司的委托诉讼代理人朱丽君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李纲上诉请求：1、撤销（2016）鄂0112民初3913号民事判决，中止本案审理；2、被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：涉案房屋至今未验收和办理交付手续，李纲与武汉万科物业公司至今未签订任何物业合同，也没有得到应有的服务。李纲与万武汉市万科房地产有限公司的商品房买卖合同纠纷一案仍在上访过程中，该买卖合同纠纷案未公正解决前，李纲与武汉市万科物业公司的物业关系不成立，本案需等买卖合同案件的处理结果。武汉万科物业公司辩称，李纲与武汉市万科房地产有限公司的商品房买卖合同纠纷与本案无关，李纲入住涉案房屋多年，至今仍在居住，不存在房屋未交付的情况，李纲应正常交纳物业费，请二审法院维持原判。武汉万科物业公司向一审法院起诉请求：1、李纲向武汉万科物业公司支付2009年1月1日至2016年3月1日期间的物业服务费共计17640.28元；2、本案诉讼费由李纲承担。一审法院认定事实：2003年10月13日，李纲与武汉市万科房地产有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，购买了武汉市东西湖区金山大道特18号万科四季花城荷花苑A2-102号房，该房屋属多层住宅，建筑面积153.42平方米。武汉万科物业公司是万科四季花城小区的物业服务企业。因李纲与武汉市万科房地产有限公司之间为房屋质量问题产生纠纷，李纲拒绝交纳物业服务费。2006年4月，李纲在收房单上签名确认。2005年12月31日，武汉市万科四季花城小区业主大会业主委员会与武汉万科物业公司签订《四季花城物业服务合同》、2012年9月18日，武汉市万科四季花城小区业主大会业主委员会与武汉万科物业公司签订《武汉万科四季花城物业服务合同》，约定武汉万科物业公司为万科四季花城小区提供物业服务，李纲所居住的房屋的单价分别为：2006年1月1日至2012年9月30日间的物业服务费标准为每月每平方米0.9元，2012年10月1日至2013年9月30日的物业服务费标准为每月每平方米1.4元，2013年10月1日至2014年9月30日的物业服务费标准为每月每平方米1.47元，2014年10月1日至2016年1月30日的物业服务费标准为每月每平方米1.54元，2016年2月1日至2017年1月31日的物业服务费标准为每月每平方米1.74元，业主办理入住手续后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向武汉万科物业公司支付违约金。自2008年1月1日李纲拒不向武汉万科物业公司缴纳物业服务费，武汉万科物业公司多次催要无果。李纲无故欠缴物业服务费共计17640.28元。2014年4月15日、2015年7月8日、2016年3月29日武汉万科物业公司三次向李纲邮寄律师函催收物业服务费，李纲均不予理睬。李纲欠缴2012年4月15日至2016年3月31日期间的物业服务费10357.4元（5.5个月×0.9元/月/平方米+12个月×1.4元/月/平方米+12个月×1.47元/月/平方米+16个月×1.54元/月/平方米+2个月×1.74元/月/平方米）×153.42平方米（保留到小数点后一位）。因2004年8月15日至2007年12月期间，李纲欠缴武汉万科物业公司物业服务费4524.3元，2008年5月27日武汉万科物业公司向法院提起诉讼。2008年9月12日，法院作出（2008）东民初字第822号民事判决，判令李纲支付武汉万科物业公司物业服务费4524.3元。2016年10月8日，原告诉讼来院，要求判令李纲向武汉万科物业公司支付2009年1月1日至2016年3月1日期间的物业服务费共计17640.28元及违约金。审理中，武汉万科物业公司撤回了要求李纲支付违约金的诉讼请求。一审法院认为，本案争议焦点：一、关于武汉万科物业公司与武汉市万科四季花城小区业主大会业主委员会签订的两份《物业服务合同》是否合法有效的问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。武汉万科物业公司与万科四季花城小区业主大会业主委员会签订的《物业服务合同》，符合法定程序，应属合法有效。二、本案是否超过诉讼时效。武汉万科物业公司没有提交证据证实其向原告催交2012年4月以前的物业服务费，据李纲的当庭陈述，其自认2014年4月15日、2015年7月8日、2016年3月29日武汉万科物业公司三次向李纲邮寄律师函催收过物业服务费。故武汉万科物业公司主张李纲交纳2009年1月1日至2012年4月15日期间的物业服务费的诉讼请求超过了诉讼时效，武汉万科物业公司丧失了胜诉的权利。武汉万科物业公司主张2012年4月16日至2016年3月期间的物业服务费未超过诉讼时效，应予支持。三、关于武汉万科物业公司的诉讼请求，应否得到支持的问题。武汉万科物业公司请求李纲支付2009年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费17640.28元，在2012年4月15日至2016年3月31日期间的部分10357.4元【（5.5个月×0.9元/月/平方米+12个月×1.4元/月/平方米+12个月×1.47元/月/平方米+16个月×1.54元/月/平方米+2个月×1.74元/月/平方米）×153.42平方米】范围内证据充分，法院予以支持，超过部分不予支持。武汉万科物业公司撤回要求李纲支付违约金的诉讼请求，法院予以照准。李纲要求按湖北省高级人民法院的口头意见，两不找，不予交纳物业服务费的辩称意见，没有提供有效证据证实，武汉万科物业公司亦不予认可，法院不予采纳。武汉万科物业公司为李纲入住的小区提供了物业服务，应按约定履行交纳物业服务费的义务，李纲以其未接受过物业服务为由拒交物业服务费，与事实不符，李纲辩称的房屋质量问题及延期交房的问题系李纲与武汉市万科房地产有限公司之间的纠纷与本案无关，李纲不能以此为由拒交物业服务费。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、李纲于判决生效后十日内向武汉市万科物业服务有限公司支付2012年4月16日至2016年3月31日期间的物业服务费10357.4元；二、驳回武汉市万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费534元，减半收取计267元，由李纲负担90元，并在履行上述给付义务时一并支付给武汉市万科物业服务有限公司，武汉市万科物业服务有限公司自行负担177元。二审中，当事人没有提交新证据。原审判决认定的事实属实。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。武汉万科物业公司与万科四季花城小区业主大会业主委员会签订了《物业服务合同》，该《物业服务合同》对李纲具有约束力，李纲应当按照《物业服务合同》的约定交纳物业费。李纲与武汉市万科房地产有限公司的商品房买卖合同纠纷一案已审理终结，李纲以等待商品房买卖合同纠纷案件的处理结果为由要求本案中止审理的上诉主张无法律依据，本案不予支持。综上所述，李纲的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费534元，由上诉人李纲负担。本判决为终审判决。审判长 魏 兰审判员 汤晓峰审判员 张 剑二〇一七年五月二十五日书记员 王丹红