辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终5568号上诉人（原审原告）：胡江，女，汉族，1968年3月15日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：马希图，辽宁长风律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静涛，男，汉族，1965年6月22日生被上诉人（原审被告）：沈阳翔凤房地产（集团）有限公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路138号。法定代表人：倪健群，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李贺，男，1969年10月1日出生，汉族，该公司员工。上诉人胡江因与被上诉人沈阳翔凤房地产（集团）有限公司（以下简称“翔凤公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初8469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡江上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判翔凤公司立即支付逾期交房违约金593,232.64元。二、本案诉讼费由翔凤公司承担。事实与理由：一审认定事实不清，程序违法。一、胡江于2009年11月19日与翔凤公司签订《商品房买卖合同》，但由于翔凤公司在开发山水项目中，存在诸多违法问题，根本不具备交房条件。也无法按期交房，一审期间，被上诉人提供的证据《沈阳市房产局解遗领导小组办公室文件-沈房解遗[2015]14号》文，该文内容表明，山水项目存在诸多问题，根本无法办理房产证。为解决遗留问题，市政当局才特批给予办理房证，此时，已经是2015年6月4日，直到上诉人看到文件时，方才知道自己在被欺诈情况下，利益受损，不明真相情况下交接房产。二、事实上，翔凤公司迟迟没有取得法定交房文件。逾期交房违约金案件重要一环，是何时起算开发商的逾期时间起点。一审判决没有认真审理事实，片面采信被上诉方所谓证据，把起算时间定为2013年5月27日，并以诉讼时效已过草草结案。合同法规定，欺诈行为与违法行为是无效民事行为。在不具备一系列房产入住批文的情况下，尤其翔凤公司始终无法出示综合验收文件、《竣工验收备案表》等文件情况下，在没有达到交房条件情况下，实际交房时间应当从其具备法定条件之日起算，就是说，翔凤公司是在2015年6月4日才是交房的真正时间，胡江也是在一审诉讼期间才知道自己的权益受到损害。因此，诉讼时效应当从2015年6月4日起算，也可以从起诉后，第三次开庭的2018年4月9日起算。三、一审诉讼程序违法之处，不胜枚举。一是对重要翔凤公司出证的原始证据邮局快递单，在胡江要求进行司法鉴定时，居然同意翔凤公司从卷宗中撤回。至使司法鉴定无法进行。二是一个简单的民事逾期交房案件，竟然三次开庭。每次开庭都是由翔凤公司补充举证。不断为理亏词穷的翔凤公司“打补丁”。上诉人反对意见被置之不理。三是已经最后陈述完毕了，双方举证穷尽。过几天，又通知开庭。三番五次，直到翔凤公司胜诉格局形成才罢休。以“诉讼时效已过”为理由，驳回了胡江的合法诉求。四、该合同第八条、第九条约定，商品房交付期限是2008年4月30日，如果逾期交付，卖方按日向买方支付违约金至实际交房日止，违约金为房价款的万分之二/每日。翔凤公司实际交房日一直延至2013年5月27日。经计算，翔凤公司违约日期总天数为1852天。2008年为245天。2009年为365天。2010年为365天。2011年为365天。2012年为366天。2013年为146天。由于日违约金为320.32元，由此得出：320.32元×1852天=593,232.64元。即翔凤公司应依照合同约定赔偿原告593,232.64元。胡江一直主张上述违约金，诉求是保守的，有限度的。实际上，可以依法计算到2015年6月4日14号文件下达。胡江保留上述追索权利。翔凤公司辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。胡江向一审法院起诉请求：1.请求判令翔凤公司立即协助办理不动产权证；2.请求判令翔凤公司支付违约金593,232.64元。3.诉讼费由翔凤公司承担。一审法院认定事实:胡江于2009年11月9日与翔凤公司签订《商品房买卖合同》，购买翔凤公司开发销售的翔凤山水国际一期的房屋一套，该房屋位于沈北新区沈北路196-11-9号，销售建筑面积342.88平方米，价款总额为1,601,600元。合同约定，该商品房的交付期限是2008年4月30日，如果逾期交付，卖方按日向卖方支付违约金至实际交房日止，违约金至房屋价款的万分之二/每日。胡江缴纳全部购房款后，2009年12月21日，胡江缴纳了维修基金14787元。2009年12月31日，翔凤公司给胡江开具购房款发票，金额为1,601,600元。2013年5月27日，胡江办理入住手续，缴纳了物业费，装修保证金，垃圾清运费，水电费等。2015年6月4日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室作出沈房解遗[2015]14号《关于准予“翔凤山水国际”项目办理房屋权属登记的通知》，准予对“翔凤山水国际”项目部分购房业主办理房屋权属登记，胡江所购买的房屋包括在上述文件的登记范围内。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，胡江认为翔凤公司逾期交房侵犯其合法权益，要求翔凤公司按照协议约定支付相应的延期交房违约金。因胡江已经于2013年5月办理入住手续，即使翔凤公司存在逾期交房的情况，逾期交房的事实已于2013年5月结束。至2017年10月18日胡江起诉时，已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间。胡江虽主张自己找翔凤公司要求交付房屋并支付违约金，但未提供证据证实，即胡江没有任何证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形，故应认定胡江的要求翔凤公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效，其诉讼请求超过了法律保护的时间，依法不予支持。关于胡江要求翔凤公司协助办理房屋权属登记的诉讼请求，依照沈房解遗[2015]14号文件，胡江购买的房屋已具备办理权属登记的条件，故翔凤公司应该在合理期限内配合胡江办理权属登记。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告沈阳翔凤房地产（集团）有限公司于本判决生效后15日内按照沈阳市房产局解遗领导小组办公室作出的沈房解遗[2015]14号文件的要求协助原告胡江办理位于沈北新区沈北路196-11-9号房屋权属登记。二、驳回原告胡江的其他诉讼请求。案件受理费9732元，由原告胡江和被告沈阳翔凤房地产（集团）有限公司各负担4866元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为胡江提出的要求翔凤公司承担逾期交房违约金的主张是否超过了诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付期限是2008年4月30日，翔凤公司实际向胡江交付的时间为2013年5月27日，即翔凤公司逾期交房违约的事实于2013年5月27日结束，胡江对于翔凤公司逾期交房的行为自2008年4月30日起至2013年5月27日期间均予以明知，而胡江于2017年10月向一审法院提起诉讼，超过了法律保护的诉讼时效期间，且胡江未能提供证据证明诉讼时效有中止、中断的事由，故本院对于胡江提出的要求翔凤公司承担逾期交房违约金的主张因超过法定的诉讼时效期间而无法支持。关于胡江提出的一审程序违法的问题，经审查一审审理并无不当，胡江该主张依据不足，本院无法支持。综上所述，胡江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9732元，由上诉人胡江负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 韩彩霞审 判 员 姜会军二〇一八年五月二十四日法官助理 史舒畅书 记 员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。