海南省三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼0271民初3452号
原告：南海季风度假公寓第二届业主委员会，住所地三亚市。
负责人：朱金陵，系该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：徐辉，海南邦威律师事务所律师。
被告：王绍军，男，1968年9月26日出生（公民身份号码XXXXX），汉族，现住三亚市。
被告：张水生，男，1969年2月13日出生（公民身份号码XXXXX），汉族，现住三亚市。
二被告共同委托诉讼代理人：詹和泉，海南卫伦律师事务所律师。
原告南海季风度假公寓第二届业主委员会（以下简称南海季风业委会）诉被告王绍军、张水生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南海季风业委会的负责人朱金陵及其委托诉讼代理人徐辉，被告王绍军、张水生及其共同委托诉讼代理人詹和泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南海季风业委会向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2015年3月15日所签订的房屋租赁合同；二、判令被告返还原告涉案房屋；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月15日，原业主委员会成员朱金陵与二被告王绍军、张水生签订了一份房屋租赁合同，该房屋租赁合同所涉及房屋属于三亚南海季风全体业主所有，房屋租赁合同上也没有加盖业主委员会公章。二被告将涉案房屋用于转租经营餐馆，对小区环境造成严重油烟污染，并且朱金陵与二被告王绍军、张水生签订的房屋租赁合同第一条第二款也约定了涉案房屋的使用是无油烟、无污染经营的，二被告明知经营餐馆会对小区环境造成严重油烟污染的情况下依然违规使用，违反合同规定，三亚南海季风全体业主为涉案房屋的所有权人有权利解除该合同。根据《合同法》第二百一十九条，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《物权法》第七十条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专用部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第八十三条，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。综上所述，被告的上述行为已经侵害原告的合法权益，造成了极大的环境污染及噪音污染，严重影响原告的正常生活，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。
被告王绍军、张水生辩称，一、原告以房屋租赁合同上没有加盖业主委员会的公章为理由要求解除合同，理由不成立。业主委员会从性质上实际就是业主推选出的业主代表，代表业主履行相关权利义务。2015年3月15日签订《租赁合同》时，虽然朱金陵只是业主委员会副主任，但朱金陵女士在小区微信群里表示：“对外出租新城路地下室是2015年我和孙铁山委员发起召开的业主大会以74票同意通过的，是合法有效的，三亚湾派出所2位民警参与了大会全过程，见证并签名，注明了警号有据可查...因此我们2015年大会通过了出租地下室，并招标出租，最终成功地为小区创收，并顺利营业至今。”可见，朱金陵女士是有资格代表全体业主签字的。二、事实上，朱金陵代表业主和被告签订的《租赁合同》得到全体业主的认可的。因为该房屋《租赁合同》已经按照约定双方履行三年，被告三年的合同租金已经全部按照合同约定交纳；并且南海季风度假公寓业主委员会早已发放到业主手中，到目前为止没有任何人对南海季风度假公寓业主委员会的租赁行为提出异议，所分发的租金没有任何人拒绝领取，并且此租赁款全体业主已经连续领取三年，足以证明广大业主对该房屋《租赁合同》是认可的，不能随便解除。二、原告以被告未按照约定的方法使用租赁物为由请求解除合同既没有法律上的依据，也没有合同上的依据。《租赁合同》并未约定租赁物的使用方法，并未明确约定被告不得经营餐馆，只是注明“无油烟无污染”，而整改过的餐馆是完全可以达到“无油烟无污染”的标准的。《合同法》第219条的规定是“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损害的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。对照该规定，可以发现：《租赁合同》并未对“使用方法”进行约定；本案的租赁标的物的性质并非不可以用于餐馆经营；被告经营餐馆并未致使租赁的房屋受到损失。原告要求解除合同没有法律上的依据。《租赁合同》第七条“违约”责任中并没有关于承租人未按照约定的方法使用租赁物，出租人可以单方解除合同的约定。因此，原告诉请解除合同也没有合同上的依据。三、原告称经营餐馆对小区环境造成严重油烟污染，与事实严重不符。实际上经营餐馆并不可能像诉状所称的那样“对小区环境造成严重油烟污染”。本案的餐馆不是设在小区居民楼本身的一楼商铺，而是位于平均距离30多米以外的空旷地带，排烟口距离最近的楼房更是50米以外，不可能对小区业主造成危害。试问，整个三亚有几家距离居民小区这么远的餐馆。如果硬要说对小区造成污染，那么本案餐馆在全三亚的餐馆中对小区的污染是最小的。根据三亚市人民政府办公室2018年2月2日颁发的《关于印发三亚市餐饮业油烟污染及露天烧烤整治工作实施方案的通知》，被告已经积极对餐馆的油烟排放进行了升级整改，并已安装了UV光催化除味净化器，目前已经完全达到三亚环保排放标准，通过了天涯区综合执法部门和环保部门日前组织的验收检查。四、被告所承担的对价实际上已经相当于每年80万元，而不是仅仅每年40万元租金。《租赁合同》第一条表明，出租给被告的只是“南海季风度假公寓新城路一侧待开发门面”。朱金陵女士在微信中也承认：“关于涨租金，当时的情况招标时40万元最高报价，没有投标人肯自己报建，要求我们报建完后再改造扩建。如果找关系报建费用谁垫付，业主集资，我再垫付，谁都懂得难度有多大。最后还是张水生和合伙人王绍军同意自行解决才签的合同。”被告为改建及装修铺面已花费了约400万元。现租赁房屋已经营餐馆约3年。现在部分小区业主认为《租赁合同》约定的租金低才以餐馆油烟污染为借口提出无理由要求的，实际上他们根本没有考虑被告改建及装修铺面所投入的成本。这400万元实际上也构成被告租用本案租赁物的对价的一部分。换一个角度，可以说被告在租用租赁物之前，就已经为十年的租赁期支付了400万元。实际上，被告所承担的对价已经相当于每年80万元，而不是仅仅40万元租金，请法院明察。综上所述，原告以被告未按照约定的方法使用租赁物为由请求解除合同既没有法律上的依据，也没有合同上的依据，纯属无理要求，是不诚实守信的行为。恳请法院作出公正的裁判，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年3月15日，原南海季风度假公寓业主委员会成员朱金陵以南海季风度假公寓业主委员会的名义（甲方）与被告王绍军、张水生（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方；租赁房屋建筑面积约620平方米，甲方同意乙方用所租房屋作为经营用（无油烟、无污染经营）；租赁期限为10年，自2015年7月1日起至2025年6月30日止；第一年至第五年租金为每年租金40万元，第六年年租金为44万元，第七年以后根据市场行情及乙方经营情况，甲乙双方另行协商，甲方给予优惠；违约责任：1、乙方未及时向甲方支付应付款，每逾期一天，除付清所欠款项外，还得每天1%收取违约金，超过30天，甲方有权收回房屋；2、因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿给乙方经济损失；3、如乙方按本合同经营两年以后提出退租，双方协商以后甲方可退还3万押金给乙方；4、在十年租赁期间，甲方不得无故终止租赁合同，否则甲方要按十年租金的总额赔付给乙方。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告依约交付了租金并使用涉案房屋经营餐馆。因认为被告经营餐馆造成油烟污染，南海季风度假公寓小区业主在微信群中讨论对被告索赔30万元，否则将终止合同，大部分业主同意该表决意见，被告王绍军对罚款30万元没有意见，并表示将烟道改为走地下排放。此后双方之间的矛盾没有解决，2018年4月3日，原告诉至本院请求判如所请。诉讼中，原告主张涉案房产的租赁系经过业主大会的程序要求，是合法有效的，被告将涉案房屋用于经营餐馆，对小区环境造成严重油烟污染，违反了合同约定，要求解除合同。被告则抗辩称经营餐馆并未造成油烟污染，原告系因认为约定的租金低而以经营餐馆造成油烟污染为借口提起本案诉讼，但被告改建及装修投入了约400万，且在三亚市政府集中整治餐饮业油烟污染行动中，被告的餐馆并未被取缔，足以证明被告所经营的餐馆油烟排放未造成油烟污染，不同意解除合同。
另查明，2018年2月，南海季风度假公寓小区选举产生第二届业主委员会并予以备案，朱金陵当选为主任。在原告提起本案诉讼后，被告对餐馆油烟管道等进行了整改，现餐馆仍正常营业。
涉案所租赁房屋系地下室延伸部分，原产权登记在海南柳氏天泽房地产开发有限公司名下，产权证号为三土房（2006）字第2165号。南海季风度假公寓小区认为涉案租赁房屋应属全体业主共有，进而提起行政诉讼，三亚市中级人民法院已作出生效判决予以确认。
以上事实有《租赁合同》、照片、微信聊天记录、公告、档案查询结果、询问笔录、三府办（2018）20号文，天住建（2018）11号文、整改合同及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。
本院认为，《租赁合同》虽仅有朱金陵签名，未加盖南海季风度假公寓业主委员会公章，但庭审中原告自认租赁合同合法有效以及结合租赁合同的实际履行情况来看，小区业主委员会及业主对朱金陵以小区名义签订涉案合同的行为予以追认，因此《租赁合同》双方当事人应为南海季风度假公寓业主委员会与被告王绍军、张水生。《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守约定。本案的争议焦点为原告的诉讼请求是否成立，即涉案合同是否应予以解除。根据《中国人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，主张解除合同需要满足法定的解除合同条件，即符合《中国人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定的情形。本案中，原、被告双方仅在《租赁合同》中约定被告未在规定的期限内给付应付款项作为解除合同的条件，但被告事实上并无拒付或延迟支付租金的根本违约行为。原告根据合同中“无油烟、无污染经营”的约定认为被告经营餐馆排放油烟造成污染，主张被告构成违约请求解除合同，但原、被告双方在合同中未约定被告租赁房屋的具体用途，亦未有禁止被告经营餐馆的约定，并且事实上被告经营餐馆已有3年之久，双方均依约履行合同，原告自始未提出异议。虽然合同中有标明“无油烟、无污染经营”，但双方并无禁止被告将所租房屋用于经营餐馆的意思表示。租赁房屋用于经营餐馆确实存在排放油烟的问题，但被告已对排放油烟进行了有效处理，在三亚市政府集中整治餐饮业油烟污染行动中，被告经营的餐馆并未被取缔，由此可见餐馆的排放油烟并未构成污染或严重违约。故，原告主张解除合同没有事实依据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则。原告南海季风业委会主张解除涉案租赁合同没有事实根据及法律依据，本院不予支持。因不支持解除合同，故原告要求被告返还涉案房屋，亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告南海季风度假公寓第二届业主委员会的诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预缴），由原告南海季风业委会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判员 黄立平
二〇一八年五月十一日
书记员 莫小微
附相关法律条文：
中国人民共和国合同法
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
中华人民共和国民事诉讼法
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。