湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0408民初1729号原告：陈远利，男，。原告：詹翠君，女，。委托代理人：邹青，湖南溥天律师事务所律师。委托代理人：罗康，湖南溥天律师事务所实习律师。被告：湖南共创实业集团衡阳房地产开发有限公司，住所地：衡阳市石鼓区蒸湘北路42号。法定代表人：胡天山，该公司执行董事。被告：衡阳共创商业管理有限责任公司，住所地：衡阳市石鼓区蒸湘北路58号。法定代表人：李彬，该公司执行董事。被告：衡阳鸿运数码广场有限公司，住所地：衡阳市石鼓区蒸湘北路58号。法定代表人：李彬，该公司执行董事。三被告共同委托代理人：高美玲，女，。第三人：朱美玲，女。原告陈远利、詹翠君为与被告湖南共创实业集团衡阳房地产开发有限公司(以下简称共创衡房公司)、被告衡阳共创商业管理有限责任公司(以下简称共创商业公司)、第三人朱美玲房屋租赁合同纠纷一案，于2016年11月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭。原告陈远利、詹翠君于2016年11月15日申请追加被告衡阳鸿运数码广场有限公司(以下简称鸿运数码公司)为本案共同被告参加诉讼，本院依法予以准许。本院于2016年12月22日召集各方当事人进行庭前证据交换，并于同日公开开庭进行了审理。原告陈远利、詹翠君及共同委托代理人邹青、罗康，三被告的共同委托代理人高美玲到庭参加诉讼。第三人朱美玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。二原告诉称,2011年12月20日，原告与被告鸿运数码公司、共创衡房公司于签订了《鸿运数码广场委托租赁合同（业主）》，合同约定原告将位于衡阳市解放西路16号鸿运数码广场内第一层103号商铺出租给被告鸿运数码公司，租赁期限为三年，自2012年1月1日至2014年12月31日。并约定，鸿运数码公司按原告商铺总购置价的7%向原告支付租金（税后），即每年租金为67706元、每月租金为人民币5642元。但被告在签订协议后，未履行按期足额支付租金的义务，自2016年4月至今共计拖欠原告租金118482元，原告向被告催付租金未果，特提起诉请，请求依法判令：1、解除原告与被告签订的《鸿运数码广场物业移交过渡管理协议（业主）》；2、三被告连带承担腾退衡阳市蒸湘区解放西路16号鸿运广场内第一层103号商铺，并恢复商铺主体结构原状及履行房屋供水供电的正常使用的义务；3、三被告连带承担支付原告租金118482元，违约金34359.78元（暂计算至2016年10月30日，具体以实际还款日期计算）的义务；4、本案的全部诉讼费由三被告承担。为支持其诉讼请求，二原告提交了以下证据：证据1、《衡房权证蒸湘区字第080610**号》、《衡阳国用2010B08第27571号》。以证明诉争房屋系原告所有的事实；证据2、《鸿运数码广场委托租赁合同（业主）》。以证明2011年12月20日，原告与被告鸿运数码公司、共创衡房公司签订合同，合同约定原告将诉争租赁给鸿运数码公司，租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日，原告有权监督和审查承租方因商场经营需要而进行的符合原总体规划内的装修设计，承租方不按时缴纳租金，拖延时间在30日以上时原告有权解除合同，并有权追究承租方的相关责任以及被告共创衡房公司的连带担保责任。承租方不得改动房屋主体结构，如确因经营需要，需经得原告同意等情况；证据3、《鸿运数码广场物业移交过渡管理协议》（业主）。以证明原告与被告签订协议，约定被告将原告购买的商铺在该协议约定的过渡期后移交给原告，过渡期为两年，即2015年1月1日至2016年12月31日，在过渡期内每年租金由被告共创商业公司按总房款税后的7%在每季度前10日内支付给原告，逾期按千分之一每日支付违约金，该过渡协议是对原《鸿运数码广场委托租赁合同（业主）》的补充和修改，效力优于原合同，未涉及部分按原合同执行等情况；证据4、对私储蓄账户明细账。以证明被告自2015年4月后未向原告支付租金的事实；证据5、《鸿运数码广场租赁合同》。以证明被告鸿运数码公司于2016年5月擅自与原告商铺实际租赁人即本案第三人朱美玲签订了租赁期限为2016年5月11日至2017年12月31日的租赁合同，并收受了第三人6300元保证金的情况；证据6、竣工平面图及说明、照片。以证明（1）原告商铺为临街商铺，商铺主体结构应为三面环墙的独立门面，分户墙厚为240㎜，内墙厚为120㎜，墙体砌体为C10预制陶粒空心砌块，（2）被告方擅自将原告商铺两面墙体（一面内墙和一面分户墙）拆除，该商铺目前的现状为第三人用木板隔开。上述证据经庭审质证，三被告原告提供的对证据1的三性均无异议，对关联性有异议；对证据2的三性均无异议，关联性有异议，合同已到期故与本案无关联；对证据3的三性均无异议，但业主委员会也是担保方；对证据4、5无异议；对证据6竣工平面图真实性、合法性无异议，对照片的关联性有异议，该组照片不能达到原告的证明目的。三被告共同辩称，1、原告诉请的违约金过高，本案不属于民间借贷纠纷，不能按照民间借贷法律规定计算利息；2、被告管理期间出于对数码广场商铺的统一管理和经营目的，在原告同意的情况下，统一招商将商铺出租，不存在又擅自出租的情形；3、商铺主体结构应为三面环墙的独立门面，但合同不能清楚体现其存在；4、租赁合同早已终结，二者没有法律关系，被告不需承担连带责任。三被告未向本院提交证据。第三人朱美玲未予陈述，亦未提交证据。对于二原告提交的证据，本院认为，证据1-6能充分证明原、被告的租赁关系及被告欠付租金等案件事实，且来源形式合法、内容客观真实、与本案待证事实相关联，可以作为本案的定案依据，本院均予以采信。经审理查明，2010年9月9日，原告陈远利购买了被告共创衡房公司开发的位于衡阳市蒸湘区解放西路16号鸿运数码广场一层103号房屋。2011年12月20日，原告陈远利、詹翠君夫妇与被告鸿运数码公司签订《鸿运数码广场委托租赁合同》，将该商铺租给该公司，租金为每月5642元，租期为2012年1月1日至2014年12月31日止，被告共创衡房公司系合同的担保人。上述租赁合同到期后，二原告（甲方）与被告共创商业公司（乙方）签订了《鸿运数码广场物业移交过渡管理协议》1份，协议约定过渡期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，被告共创衡房公司系协议的担保人。协议的第三条约定“在鸿运数码广场过渡期内甲方的保底收入采取如下模式执行：鸿运数码广场由乙方委托团队管理，租金由乙方按总房款的税后7%按季度在每季度前十天内支付给甲方，逾期按日千分之一支付违约金”；第五条约定“在鸿运数码广场过渡期内，乙方有义务将商场恢复到敞开式原貌，业主必须统一思想，所有铺面（包括临街铺面）都必须纳入统一管理、统一经营。过渡期内，在乙方主导下，解决统一经营管理的具体事项”；第六条约定“乙方为鸿运数码广场设立专项资金账户，鸿运数码广场所有收入（包括租金、押金、广告费等）必须及时存入专用账户，专户资金仅限于支付业主租金，业主租金和鸿运数码广场管理公司运营费用缺额部分由担保方及时补齐”；第八条约定“本协议是对原《鸿运数码广场委托租赁合同（业主）》的补充与修改，效力优于原合同，未涉及部分按原合同执行”。之后，从2015年4月起至2016年10月止，被告共创商业公司共拖欠原告房屋租金118482元，期间产生违约金34359.78元。另查明，鸿运数码广场一层103号房屋建筑面积共48.85㎡，其中套内建筑面积28.88㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.97㎡。分户墙厚为240㎜，内墙（除分户墙外）墙厚为120㎜。各层内外墙体砌体为C10预制陶粒空心砌块，砂浆为M7.5混合砂浆砌筑。再查明，被告将该商铺转租给了案外人朱美玲，租期为2016年5月11日至2017年12月31日。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告所签订的《鸿运数码广场物业移交过渡管理协议》系各方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规禁止性规定,合法有效。被告共创商业公司多次未按合同约定支付租金等义务，可以视为《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之情形，故原告主张解除上述协议并要求被告按照合同约定支付所欠房屋租金的请求，符合双方合同的约定及法律的规定，依法应予支持。原告已履行交付房屋给被告共创商业公司使用的义务，租赁合同到期后，被告共创商业公司应当履行将商铺恢复原状的义务。原告主张按照1‰/天计算违约金，明显过高，本院不予支持；但被告确有违约的行为，本院参照相关法律的规定，结合双方合同的约定以及被告的履约情况，酌情认定被告以拖欠租金为本金，按照月息两分计算利息，向原告支付违约金。被告共创衡房公司作为担保方，应对被告共创商业公司在合同中的义务承担连带责任。由于原、被告在租赁合同及过渡管理协议中均未对水、电的供应进行约定，故双方可另行协商处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陈远利、詹翠君与被告衡阳共创商业管理有限责任公司、被告湖南共创实业集团衡阳房地产开发有限公司签订的《鸿运数码广场物业移交过渡管理协议》；二、被告衡阳共创商业管理有限责任公司自本判决生效之日起30日内将衡阳市解放西路16号鸿运数码广场一层1062号商铺返还给原告陈远利、詹翠君，并将该商铺按一层平面图竣工图恢复原样；三、被告衡阳共创商业管理有限责任公司于本判决生效后10内支付原告陈远利、詹翠君房屋租金118482元（计算至2016年10月30日止,后段租金另计至实际返还租赁房屋之日止）；四、被告衡阳共创商业管理有限责任公司于本判决生效后10内，以拖欠的租金为本金，按照月息两分计算利息，向原告陈远利、詹翠君支付违约金；五、被告湖南共创实业集团衡阳房地产开发有限公司对被告衡阳共创商业管理有限责任公司的上述义务承担连带责任；六、驳回原告陈远利、詹翠君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3357元，由湖南共创实业集团衡阳房地产开发有限公司、被告衡阳共创商业管理有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  赵志平代理审判员  罗 娜人民陪审员  范重辉二〇一七年三月十日代理书记员  洪 珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条当事人对由民事关系产生的债权，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，以担保规定的方式设定担保的，可以认定为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。