上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第27703号
原告林佳丽。
委托代理人熊其，上海中成永华律师事务所律师。
委托代理人汤容滨，上海中成永华律师事务所律师。
被告严运来。
委托代理人贾华伟，上海朋洋律师事务所律师。
委托代理人郭华，上海朋洋律师事务所实习律师。
原告林佳丽诉被告严运来相邻关系纠纷一案，本院于2013年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月3日公开开庭进行了审理。原告林佳丽及其委托代理人熊其，被告严运来的委托代理人贾华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林佳丽诉称，2009年6月，原告入住上海市浦东新区白杨路XXX弄XXX号XXX室（以下简称101室房屋）。2010年春节后，被告所有的上海市浦东新区白杨路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下至判决主文前简称201室房屋）开始装修，因该房屋水龙头未拧紧，造成原告家中漏水。本次漏水处理方式为原告自行粉刷受损部位，支付粉刷费人民币1，000元。2011年5月，原告发现101室房屋卧室房顶及连接墙壁处有少量渗水痕迹，并伴有大量霉斑。经物业检查，系201室房屋漏水所致。为避免邻里纠纷，原告自行粉刷受损处。2012年6月，原告发现101室房屋卧室顶部及连接墙壁处再次出现渗水痕迹。数周后，屋顶及墙壁粉刷层开始脱落，情况恶化。2012年11月，原告101室房屋三个房间屋顶均出现大面积漏水及墙面脱落，物业确认为201室房屋漏水所致。原告与被告多次交涉，均未果。因被告的侵害已经造成原告巨大的经济损失，故原告起诉至法院，要求判令：1、被告停止侵害、排除妨害，维修201室房屋的漏水处；2、被告赔偿原告101室房屋损失6，386元（含评估确认5，386元及粉刷费1，000元）、房租损失49，600元（6，200元／月×8个月）；3、被告承担本案诉讼费。
被告严运来辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。对原告所述的事实和理由，被告确认存在原告所述的两次漏水，具体日期分别在2010年春节后和2012年6月，但无法确认是否与其存在因果关系，故与其无关。因此，原告房屋受损与被告之间不存在因果关系。对原告主张的各项费用，关于101室房屋损失6，386元，请求对鉴定结论确定的损失费用5，386元依法判决；对于粉刷费用1，000元，没有证据，故不予认可。对于房屋租金损失及损失赔偿，不予认可，因租赁合同是原告单方制作提供，租赁关系未必是真实的，其损失没有实际发生；对于6，200元租金标准，因房屋没有实际出租，也没有市场标准，故不予认可。
经审理查明，原告林佳丽系101室房屋的产权人，被告严运来系201室房屋的产权人之一，原、被告系上下邻居。2010年春节后，101室房屋卧室天花板及墙面发生渗漏。2012年6月，101室房屋主卧室、次卧室及客厅天花板及墙面均发生渗漏。原告为此向物业公司报修。因原告与被告交涉未果，现原告起诉来院，提出诉讼请求如前。
经现场勘查，101室房屋主卧室近卫生间的天花板及墙面、客厅近主卧室的天花板及墙面、次卧室近房门的天花板及墙面均存在渗漏痕迹、发霉、墙面起翘及脱落的情况。双方当事人对上述漏水部位及受损情况均无异议。
庭审中，经原告申请，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对101室房屋漏水原因、漏水与201室房屋的漏水是否存在因果关系、修复方案进行司法鉴定。2013年11月18日，该公司作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、101室与201室为楼上下关系，101室卧室原储藏间位于201室客卫正下方；201室室内安装水地暖，其分路器接地点位于客卫洗脸盆下方；101室和201室均拆除厨房烟道井，原洞口已封堵。2、101室卧室、起居室、餐厅顶板处均有明显的渗漏损坏。3、101室卧室、起居室、餐厅的渗漏，不能排除与楼上201室安装的水地暖有关，餐厅顶板处渗漏与拆除烟道井、洞口封堵不严有关。4、建议201室对水地暖管线进行全面检查，查找渗漏点，对101室渗漏损坏予以修复。修复方案为：1、拆除卧室吊顶、起居室门洞上方封板，铲除卧室、起居室、餐厅顶部／墙面涂饰层，直至原混凝土底层；2、清理干净混凝土底层，对餐厅顶板的裂缝予以表面密封，采用白水泥＋腻子批底，再刷涂料两度；3、恢复卧室原吊顶、起居室门洞封板。修复前，应对楼上201室水地暖进行检查、维修，确保无渗漏。经原告申请，本院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对101室房屋漏水部位的修复费用进行评估。2014年2月26日，该公司作出工程造价鉴定报告，鉴定结论为鉴定金额：5，386元，其中餐厅修复费用为1，284元。2014年4月18日，上海联合工程监理造价咨询有限公司出具情况说明，载明：“鉴定金额：5，386元。（其中卧室1，422元、起居室2，173元、餐厅1，791元）”原、被告对上述司法鉴定意见书、工程造价鉴定报告及情况说明均无异议。上述鉴定费15，000元、评估费1，000元均由原告预付。
审理过程中，原告提供了房屋租赁合同、租赁合同终止协议、短信记录对其租金损失予以证明。原告认为原告经房地产经纪人签订了房屋租赁合同，明确约定了租赁期限和租金。由于被告家中漏水，致使原告房屋无法出租，导致房屋租赁合同被撤销，最终造成原告损失7个月租金并根据合同约定赔偿租客一个月租金的实际损失，故该项损失应该由被告赔偿。被告则认为无法确认原告陈述的租赁情况系真实存在。即使租赁关系真实存在，也系原告欺诈导致。租客承租房屋时必然进行查看。原告房屋2010年春节就开始漏水。如原告所述房屋墙面粉刷层开始脱落并出现大量渗漏情况，那么租客不可能租赁原告房屋。因此，原告的该项主张不符合客观事实。该租赁合同非客观存在，系原告为扩大损失以得到预期利益而伪造，或与他人进行虚假承租。原告确认目前101室房屋暂时未有漏水现象，情况未继续恶化。原告还表示2012年6月发生渗漏后，在物业公司的协调下双方于2012年11月19日排查了渗漏原因，但被告拒绝维修。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、物业报修单、原告房屋漏水记录、房屋租赁合同、租赁合同终止协议、短信记录、上海市房地产登记簿，鉴定机构出具的司法鉴定意见书，评估机构出具的工程造价鉴定报告，现场勘查笔录及照片，以及原、被告的当庭陈述等在案佐证。
本院认为，不动产的相邻方，应当按照便利生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理通行、通风、采光等相邻关系。本案争议焦点有二，其一为101室房屋渗漏原因，其二是原告主张损失赔偿问题。
关于第一项争议焦点，因双方对渗漏原因存在争议所进行的司法鉴定显示，101室卧室、起居室、餐厅的渗漏，不能排除与楼上201室安装的水地暖有关，餐厅顶板处渗漏与拆除烟道井、洞口封堵不严有关。被告虽坚持认为101室房屋漏水与其不存在因果关系，但并未提供相应证据予以佐证，故本院结合司法鉴定结论，依法确定101室房屋漏水与201室房屋漏水之间存在因果关系。据此，原告要求被告排除妨害，修复201室房屋的漏水处的主张，理由充分，本院依法予以支持。其中，101室房屋餐厅顶板处渗漏与拆除烟道井、洞口封堵不严有关，现101室房屋和102室房屋的厨房烟道井均被拆除，故原、被告对101室房屋餐厅渗漏均有过错。根据鉴定意见书及原、被告房屋的实际情况，本院酌情确认原告对101室餐厅因渗漏造成的损失承担30%责任，剩余责任由被告承担。
关于第二项争议焦点，原告主张101室房屋损失费用5，386元已经评估部门出具工程造价鉴定报告予以确认，其中餐厅损失费用为1，791元，本院对卧室损失费用依法予以支持；至于餐厅损失，本院根据双方责任比例，确认被告应赔偿的费用为1，253.70元。原告另主张要求被告赔偿101室房屋首次漏水后，由原告自行粉刷受损部位支出的粉刷费1，000元，被告对此不予确认。鉴于当事人有义务对自己的主张进行举证，在原告对此未提供证据予以证明前提下，本院对原告的该项主张难以支持。此外，原告还主张被告赔偿因101室房屋漏水而造成的租金损失，结合101室房屋实际受损情况，本院酌情确认漏水确实对该房屋出租造成一定不利影响，故原告的该项主张可予支持。被告虽抗辩原告提供的租赁合同等证据系伪造，但并未提供相应证据予以证明，故本院对该抗辩不予采纳。经本院现场勘查，101室房屋的卧室及客厅的天花板、墙面虽存在因渗漏而导致的墙面脱落、起翘等现象，但对房屋整体居住使用影响并未达到原告主张的严重程度，在采取一定修复等补救措施后可继续居住使用，且原告亦表示该房屋目前未有漏水现象，故原告与承租人解除租赁合同赔偿一个月租赁费并非合理，可采取与承租人协商减少租金等方式妥善处理。101室房屋本次渗漏最初发生于2012年6月，双方在11月19日在物业公司的协调下进行了渗漏原因排查，在被告拒绝维修后，原告应立即主张权利，固定证据，以免房屋空置导致损失扩大，而原告直至2013年8月才向本院起诉主张权利，显然对扩大相应损失存有过错。原告主张租金损失应在合理必需的范围之内，不合理及自行扩大的损失，本院难以支持。现本院结合漏水的实际情况、原告所需交涉主张权利的时间、维修所需时间等因素酌情确认原告101室房屋租金损失为10，000元。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决如下：
一、被告严运来应于本判决生效之日起三十日内对上海市浦东新区白杨路XXX弄XXX号XXX室渗漏部位进行修复，排除妨害；
二、被告严运来应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告林佳丽因渗漏产生的财产损失4，848.70元、租金损失10，000元，合计14，848.70元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，199元，减半收取计599.50元，由原告林佳丽负担440.50元，被告严运来负担159元。鉴定费15，000元、评估费1，000元，合计16，000元，由被告严运来负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 黄鼎锋
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 励希彦
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍，赔偿损失。