昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新23民终516号
上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司。
住所地：阜康市城关路锦都花园小区*#楼。
法定代表人：王斌，系该公司总经理。
委托代理人：乔伟东，新疆益一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：方云田，男，1955年1月3日出生。
委托代理人：刘娇，新疆鸿华律师事务所律师。
原审第三人：白英玲，女，1955年4月5日出生。
上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司因拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服阜康市人民法院（2015）阜民初字第1560号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2016年4月十八日公开开庭审理了本案，上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司（以下简称隆诚伟业）委托代理人乔伟东，被上诉人方云田及委托代理人刘娇到庭参加诉讼，原审第三人白英玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年7月19日，原告方云田、第三人白英玲与被告隆诚伟业签订了拆迁安置补偿协议书，约定被告拆除原告方云田与第三人白英玲位于民主路经三巷20号宅基地总面积为1504㎡上的房屋，按照土地置换标准，给原告方云田与第三人白英玲补偿12套住房，总面积为1020㎡，楼层为1-12层…拆迁户置换住房面积与实际住房面积差额按1600元∕㎡互补差额。过渡期自搬迁之日即2011年7月19日-2012年10月31日。被告按每月400元的标准支付原告及第三人临时安置补助费。
2012年4月28日，原告方云田与被告隆诚伟业又签订了拆迁安置补充协议，约定：“被告隆诚伟业于2013年8月30日给原告交付新楼房；如果被告逾期未给原告交付楼房，给原告赔偿损失每月10000元（壹万元），不足一月的按天计算；白英玲安置费自2011年8月1日至2012年7月30日每月400元，2012年8月1日以后每月按800元计算；所置换的房屋南面向阳。”协议签订后，第三人白英玲已按期领取拆迁安置补偿协议及补充协议中约定的2011年8月1日-2014年4月30日的拆迁安置补偿款共计22000元。
2012年4月28日，原告方云田与被告隆诚伟业签订了协议书，约定：“被告隆诚伟业给原告方云田支付人民币50000元（伍万元整）作为保证金；房屋租金及中介费400元（月租金900元）从保证金中支付，直至原告过渡期满，双方清算后原告方云田将剩余保证金全部退给被告；原告方云田不再领取拆迁补偿置换协议中约定的租房费；原告方云田在收到保证金后于2012年4月28日至2012年5月10日搬迁完毕。”2012年5月2日，被告隆诚伟业给原告方云田借款50000元。2012年5月2日，原告方云田及第三人白英玲搬迁完毕，2013年9月底被告隆诚伟业开发的富地康城小区竣工，2014年5月25日-2014年5月27日，原告方云田与第三人白英玲领取了被告开发的富地康城小区23号楼2单元702号、23号楼2单元202号、23号楼1单元1103号房屋共计三套。已领取的三套房屋的总面积为278.4㎡，剩余安置房面积为741.6㎡。庭审中，被告隆诚伟业提供符合双方协议中约定交付条件的房屋有富地康城小区24号楼106号（70.3㎡）、703号（78.29㎡）、706号（79.81㎡）、803号（78.29㎡）、806号（79.81㎡）、903号（78.29㎡）、1003号（78.29㎡）、1006号（79.81㎡）、1103号（78.29㎡）、1106号（79.81㎡）、1203号（78.29㎡）、23号楼2单元701号房（81.87㎡），并保证为原告保留上述房源。庭审中，被告表示可以交付的符合原告要求的房屋除了23号楼2单元701号房（81.87㎡）、还有23号楼2单元901号（81.87㎡）及24号楼的15楼1504号（110.96㎡），且原告同意接受上述三套房屋。
另查明：原告方云田与第三人白英玲原系夫妻关系，1996年离婚。庭审中，第三人白英玲明确表示放弃原告方云田与被告隆诚伟业签订的《拆迁安置补偿协议书》中约定的剩余9套房屋补偿权利，一切权利义务由方云田行使并承担，补偿房屋及补偿款由方云田取得。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告方云田与被告隆诚伟业签订《拆迁补偿安置协议书》、《拆迁安置补充协议》、《协议书》，均是双方真实意思的表示，原告方云田按合同约定搬迁完毕，被告隆诚伟业理应按时交房，双方的补充协议中明确约定，如果被告隆诚伟业逾期给原告方云田交付楼房，给原告方云田赔偿损失每月10000元（壹万元），不足一月的按天计算，庭审中被告隆诚伟业称双方协商一致将交付日期顺延至2014年5月1日，原告方云田不认可，且被告隆诚伟业未提供双方达成该协议的证据予以证实，故对于原告方云田要求被告隆诚伟业继续履行交付剩余9套南面向阳、总面积为741㎡的房屋的诉讼请求本院予以支持。虽然原、被告双方对于安置补偿协议中的房屋“南面向阳”约定不明，但根据庭审中查明的被告隆诚伟业的房源性质，及已安置和销售房屋实际情况，结合被告隆诚伟业抗辩意见，本院确定被告隆诚伟业向原告方云田交付9套房屋分别为：富地康城小区24号楼106号、706号、806号、903号、1006号、1203号、1504号。23号楼2单元701号、901号。根据我国合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告隆诚伟业迟延履行交房行为已构成违约，应当按照协议约定向原告方云田支付迟延履行期间（2013年8月30日-2014年5月25日）的违约金90000元。
本案中，根据原告（反诉被告）方云田与被告（反诉原告）隆诚伟业于2012年4月28日签订《协议书》中的约定内容，被告（反诉原告）隆诚伟业应向原告（反诉被告）方云田支付自2012年4月28日至2014年5月25日（过渡期满）共计25个月的房屋租金及中介费400元共计22900元，该笔费用应当从50000元的保证金中扣除。根据法律规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告（反诉原告）隆诚伟业抗辩称原告（反诉被告）方云田向被告（反诉原告）隆诚伟业所借的50000元系与本案有关的保证金应予返还，原告（反诉被告）方云田对此不认可，被告（反诉原告）隆诚伟业亦未提供证据予以证实其抗辩意见，故对被告（反诉原告）隆诚伟业要求原告（反诉被告）方云田返还借款50000元的诉讼请求不予支持。遂判决：一、被告（反诉原告）新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内履行向原告（反诉被告）方云田交付其开发的富地康城小区23号楼2单元701号、901号、24号楼106号、706号、806号、903号、1006号、1203号、1504号房的义务；二、被告（反诉原告）新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）方云田支付违约金90000元；三、原告（反诉被告）方云田于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的剩余保证金27100元。四、驳回原告（反诉被告）方云田的其它诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的其他反诉请求。
上诉人隆诚伟业不服上述判决，上诉称：一、一审法院审理程序错误。1、判决事项超出原告诉讼请求，双方约定补偿楼房为1-12层，原告主张的也是1-12层，但一审却任意判决给付15楼的一套房属程序违法；2、将调解时当事人作出的自认让步作为判项错误；3、反诉费收取及诉讼费分担不合理，反诉案件合并审理的减半缴纳案件受理费，上诉人一审时反诉，法院合并审理却没有减半收取诉讼费违反了国家规定。同时上诉人没有任何违约行为，却判令上诉人承担大部分诉讼费不合理。二、一审认定事实错误。1、上诉人不存在违约行为，原审直接判令上诉人承担2013年8月30日至2014年5月25日之间的违约金没有事实及法律依据；2、一审扣除上诉人在反诉中主张的费用没有依据，上诉人已经按时向上诉人支付了2011年8月1日至2014年4月30日的拆迁安置费。为了拆迁大局给其支付了租房保证金、借款，该费用应当返还。
被上诉人答辩称：原审程序合法，因双方合同约定不明引起诉讼，法院有权对拆迁合同作出对被上诉人有利的解释。被上诉人提供的证据可以证明，上诉人在2014年5月27日才开始交付第一套房屋原审判决上诉人支付违约金并无不但。而且被上诉人与原审第三人离婚超过20年领取两份安置费符合法律规定，法院由此扣减两份保证金并无不当。请求二审驳回上诉，维持原判。
上诉人提交“未销售、发放、预留、抵押剩余房屋”登记清单（房源表）一份，证明：表中载明的1-11套房屋符合交付条件，同意给被上诉人交付。经质证，被上诉人对该证据认可，对符合交付条件的事实没有异议。本院对该证据综合认证。
被上诉人提交照片打印件一份，证明：房屋竣工时间是在2014年以后。经质证上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为小区的每栋楼上都有相同的公示牌。本院对该证据的真实性予以确认。
本院对原审查明事实“庭审中，被告表示可以交付的符合原告要求的房屋除了23号楼2单元701号房（81.87㎡）、还有23号楼2单元901号（81.87㎡）及24号楼的15楼1504号（110.96㎡），且原告同意接受上述三套房屋”变更如下：原审庭审中，被告表示可以交付的符合原告要求的房屋是23号楼2单元701号房（81.87㎡），901号房不确定，如果调解可以给原告24号楼的15楼110㎡房屋一套。对原审查明的其他事实予以确认。
本院认为：双方当事人签订《拆迁补偿安置协议书》、《拆迁安置补充协议》、《协议书》，均是双方真实意思的表示，内容合法，双方均应当遵照执行。因双方明确约定上诉人交付的房屋为1-12层，原审法院在未经双方协商一致的情况下判决上诉人交付被上诉人第15层1504号楼房违反了双方当事人的约定，判决错误，另，无证据显示901号楼房符合交付条件，该房亦不在“房源表”内，故本院对上述两套房屋的交付予以纠正，经征询被上诉人意见，结合“房源表”本院确认上诉人应当向被上诉人交付的9套房屋为：富地康城小区24号楼106号、702号、706号、802号、806号、903号、1006号、1203号，23号楼2单元701号共计726.98㎡。加被上诉人先期领取的3套房屋面积为278.4㎡，上述房屋面积共计1005.38㎡，按约定，上诉人应当交付的住房面积为1020㎡，故上诉人还应当向被上诉人补足差额为23392元，即（1020㎡-1005.38㎡）×1600元。
关于违约金的认定，上诉人主张经双方协商一致后将交付日期定顺延至2014年5月1日，但并未提交证据予以证实，因被上诉人是否领取2014年5月1日之前安置租房费用并不必然免除上诉人应当承担的违约责任。故上诉人的该项上诉理由不能成立。
对于被上诉人领取100000元租房保证金、借款是否应当返还及扣减问题，因其中5万元系借款，上诉人可另案主张，原审不予处理并无不当。对于50000元租房保证金，因双方在《协议书》中明确约定：房屋租金及中介费400元（月租金900元）从保证金中支付，直至乙方过度期满，双方清算后乙方将剩余保证金全部退还给甲方。故原审对保证金予以扣减并无不当。
另，原审法院对反诉费未减半收取违反了国务院《诉讼费缴纳办法》第18条规定，本院予以纠正。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，对成立部分上诉请求本院予以支持，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持阜康市人民法院（2015）阜民初字第1560号民事判决第二、三、四、五项，即“二、被告（反诉原告）新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）方云田支付违约金90000元；三、原告（反诉被告）方云田于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的剩余保证金27100元。四、驳回原告（反诉被告）方云田的其它诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的其他反诉请求。”；
二、撤销阜康市人民法院（2015）阜民初字第1560号民事判决第一项，即“一、被告（反诉原告）新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内履行向原告（反诉被告）方云田交付其开发的富地康城小区23号楼2单元701号、901号、24号楼106号、706号、806号、903号、1006号、1203、1504号房的义务；”
三、上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人方云田交付其开发的富地康城小区24号楼106号、702号、706号、802号、806号、903号、1006号、1203号，23号楼2单元701号房屋；
第四、上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人方云田支付房屋差额款23392元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费32100元、其他费用80元，由上诉人负担21123元，被上诉人负担11057元，反诉受理费应缴1150元（实缴2300元，多缴部分由原审法院退还反诉原告），由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担828元，被上诉人负担322元；二审案件受理费2642元，由上诉人负担2000元，被上诉人负担642元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建生
代理审判员 赵瑞琴
代理审判员 杨 敏
二〇一六年四月二十日
书 记 员 钞 威