北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3568号
上诉人（原审原告，申请执行人）：中国工商银行股份有限公司北京大兴支行，住所地北京市大兴区黄村镇兴政街24号。
负责人：王强，行长。
委托诉讼代理人：邢磊，男，中国工商银行股份有限公北京市分行工作人员。
委托诉讼代理人：张士一，男，中国工商银行股份有限司北京大兴支行工作人员。
被上诉人（原审被告，案外人）：周菁楠，男，1972年11月10日出生，汉族，北京爱生科技有限公司工作人员，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈新颜（周菁楠之妻），住北京市丰台区。
原审第三人（被执行人）：李志高，男，1953年11月13日出生，汉族，职业不详，住北京市大兴区泰中花园梅花*号楼**单元***号。
原审第三人（被执行人）：北京中颂泰中美房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区工业开发区内。
法定代表人：腾久光，董事长。
上诉人中国工商银行股份有限公司北京大兴支行（以下简称工行大兴支行）因与被上诉人周菁楠、原审第三人李志高、原审第三人北京中颂泰中美房地产开发有限公司（以下简称泰中美公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初11279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
工行大兴支行上诉请求：1.判令撤销一审判决；2改判驳回周菁楠的执行异议申请；3.对位于北京市大兴区泰中花园1号楼15单元102室房屋继续执行；4.判令本案一审、二审诉讼费用由周菁楠承担。事实和理由：1.依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条之规定，申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，周菁楠所举证的情况不能证明其对北京市大兴区泰中花园1号楼15单元102室房屋享有排除强制执行的民事权益。2.一审判决适用法律条款有误。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，执行标的登记在开发商泰中美公司名下，工行大兴支行坚持认为应当适用上述证明标准来衡量案外人周菁楠对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。但是一审法院适用规定第二十八条，认为周菁楠满足该规定的条件。工行大兴支行认为，以上两个条款的适用存在明确的前提条件，即被执行商品房是登记在被执行人名下还是被执行的房地产开发企业名下。本案中北京市大兴区泰中花园1号楼15单元102室房屋尚登记在开发商泰中美公司名下，故工行大兴支行认为应当适用规定第二十九条的证明标准来衡量周菁楠是否享有足以排除强制执行的民事权益。
周菁楠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意工行大兴支行的上诉主张，请求驳回其上诉请求，维持原判。1.周菁楠已经举示充分的证据证明其对诉争房产享有足以排除强制执行的实体权利，一审判决认定事实清楚，应当予以维持。一审过程中，周菁楠已经举示商品房买卖合同、泰中花园社区居委会证明、水费收据、电费收据、燃气费收据、有线电视网络收费发票、供暖协议书、首付款发票、贷款证明、工商服务业统一收款收据、北京仲裁委员会裁决书、北京市第一中级人民法院协助执行通知书、北京市地方税务局纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书以及执行裁定书等，用于证明周菁楠在一审法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有涉案房屋、已支付全部价款，且非因自身原因未办理过户，上述证据足以认定周菁楠对案涉房产享有足以排除强制执行的实体权利。2.一审法院适用法律正确。最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书和最高人民法院（2016）最高法民申254号民事裁定书均已载明规定第28条和第29条在发生竞合时的适用规则。规定第28条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第29条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。比较两条规定，就保护标准而言，第29条既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，总体比第28条更加宽泛。原审法院依据规定第28条，认定工行大兴支行享有足以排除强制执行的实体权利，适用法律正确。3.截至庭审时周菁楠名下均没有其它住房记录。综上，周菁楠基于规定第二十八条，足以排除对涉诉房产的强制执行措施。
李志高、泰中美公司未到庭应诉，亦未陈述其意见。
工行大兴支行向一审法院提出诉讼请求：1.驳回周菁楠的执行异议申请；2.对位于北京市大兴区泰中花园1号楼15单元102室的房屋继续执行：3.本案的案件受理费、公告费由周菁楠承担。
一审法院认定事实：2005年3月18日，一审法院就工行大兴支行与李志高、泰中美公司借款合同纠纷一案作出（2004）大民初字第5630号民事判决书，判决：“一、解除中国工商银行北京市大兴支行与李志高签订的借款合同（于判决生效之日起解除）；二、李志高偿还中国工商银行北京市大兴支行借款本金二十六万二千二百四十九元七角七分及利息二千二百四十六元九角。三、李志高给付中国工商银行北京市大兴支行借款本金二十六万二千二百四十九元七角七分的逾期还款利息（从二○○四年七月二十一日起至给付之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；以上二、三项均于判决生效之日起十日内履行。四、北京中颂泰中美房地产开发有限公司对上述二、三项承担连带清偿责任；北京中颂泰中美房地产开发有限公司在承担清偿责任后，有权向李志高追偿。”判决生效后，工行大兴支行向一审法院申请强制执行。一审法院依据工行大兴支行的申请，于2004年12月2日对登记在泰中美公司名下的涉案房屋予以查封。周菁楠作为案外人向一审法院执行异议，一审法院于2017年5月27日作出（2017）京0115执异53号执行裁定书，裁定：“中止对北京市大兴区泰中花园1号楼15单元102室房屋的执行”。工行大兴支行不服，向一审法院提出申请执行人执行异议之诉，即本案。
2002年8月24日，周菁楠与泰中美公司签订商品房买卖合同，载明：交易房屋为北京市大兴区泰中花园1号楼15单元102室，建筑面积为145.1平方米，房屋单价为每平方米2350元，总价为340985元。合同签订当日，周菁楠向泰中美公司支付首付款70985元。2002年8月30日，周菁楠向中国建设银行股份有限公司北京市分行办理个人住房贷款270000元，用于支付涉案房屋尾款。同日，周菁楠交纳印花税、契税共计6170元。2002年8月30日，周菁楠与泰中美公司签订供暖协议书，并且同年10月，入住涉案房屋至今。
2008年，因泰中美公司一直未协助周菁楠办理房屋所有权证，周菁楠按照商品房买卖合同约定向北京仲裁委员会提请仲裁，要求办理房屋所有权证书。2008年10月27日，北京仲裁委员会出具裁决书，裁决泰中美公司协助周菁楠办理涉案房屋权属证书。
一审法院认为，本案争议的焦点是法律适用问题。周菁楠作为案外人按照规定第二十八条进行举证，而工行大兴支行主张应适用规定第二十九条。规定第二十八条是关于一般买受人物权期待权保护的规定，第二十九条是关于消费者物权期待权保护的规定，第二十九条从倾向于消费者生存权保护的角度出发，对于消费者举证责任比一般买受人举证责任的规定更为宽松。虽然上述第二十八条针对的执行标的限定为登记在被执行人名下的不动产，第二十九条针对的执行标的限定为登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，但是涉案房屋系一手商品房，周菁楠系购买商品房的消费者，涉案房屋登记在被执行人泰中美公司名下，故本案同时满足规定第二十八条、第二十九条的适用条件。本案中，周菁楠已经举证证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有涉案房屋、已支付全部价款、非因自身原因未办理过户登记，符合规定第二十八条规定的条件，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。工行大兴支行主张适用规定第二十九条认定周菁楠是否享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，工行大兴支行的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回中国工商银行股份有限公司北京大兴支行的全部诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。在房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可适用特别条款也可适用普通条款。所以，一审法院适用第二十八条的规定作出判决，不存在适用法律错误。工行大兴支行强调本案应当适用上述规定第二十九条所列条件为证明标准，来衡量周菁楠是否享有足以排除强制执行的民事权益的上诉理由，没有法律依据，其上诉主张本院不予支持。
本案中，周菁楠向法院提交商品房买卖合同、居委会证明、水电费收据、首付款发票、贷款证明、北京仲裁委员会裁决书等证据，证明其已于涉案房屋被查封前与泰中美公司签订商品房买卖合同，且周菁楠已合法占有涉案房屋并已支付全部房款，未办理过户登记亦非由周菁楠自身原因所致，故周菁楠符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，就涉案房屋享有足以排除强制执行的权利。
综上所述，工行大兴支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由中国工商银行股份有限公司北京大兴支行负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
审 判 员 钱丽红
审 判 员 韩耀斌
二〇一八年四月二十五日
法官助理 张 翼
书 记 员 朱 迪