江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终8049号上诉人（原审被告）：汤先怀，男，1968年8月25日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：汤先国，江苏汇英才律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩彦召，江苏汇英才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州富达木业有限公司，住所地邳州市邳城镇城山工业园。法定代表人：郭其富，该公司经理。上诉人汤先怀因与被上诉人徐州富达木业有限公司（以下简称富达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2016）苏0382民初9319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤先怀上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、汤先怀不应承担给付租金的责任。2006年，郭其富全权委托案外人杨峰负责富达公司的厂房租赁事宜，租赁合同是汤先怀与杨峰所签，租金全部支付给了杨峰。因2008年经济危机以及富达公司没有及时向百姓交纳土地租金，汤先怀租赁的工厂从2008年下半年就无法正常经营。2006年至2009年的土地租金是汤先怀交纳。承租百姓的土地面积是27.4亩，并不是一审法院认定的约14亩。且当时杨峰承诺厂房租金不能按照每年75000元收取，双方关于厂房租金已经两清。2、一审法院应将双方之间两个合同的纠纷一并解决。2011年3月1日重新签订租赁合同以后，汤先怀为了厂房能正常使用，对厂房进行了翻修，将石棉瓦全部更换为铁皮瓦，又新增了油顶等机器设备，富达公司对此予以认可。在汤先怀将厂房移交给富达公司后，富达公司将汤先怀添置的机器设备全部卖掉，富达公司应予以赔偿。所以在本案审理过程中，应当将因租赁合同产生的纠纷一并解决，而不是仅解决2006年至2009年期间的租赁合同纠纷。退一步讲，即便汤先怀需要承担支付租金的责任，那么汤先怀向百姓交纳的地租以及富达公司擅自出售机器设备给汤先怀造成的损失都应从租金总额中扣除。3、2011年，汤先怀与富达公司重新签订租赁合同，租赁期限是五年。但2014年下半年，郭其富带人阻挠汤先怀的正常生产，后将厂房强行收回。在2015年2月10日，又将厂房租赁给案外人汤可学。郭其富的行为给汤先怀的生产造成了损失，应当赔偿，但一审没有进行审查处理。富达公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。汤先怀的上诉理由不成立，是故意拖延时间，浪费司法资源，案涉两份合同不是同一件事情，不同的事情必然要分开处理，故请求二审法院驳回汤先怀的上诉请求，维持原判。富达公司一审诉讼请求：1、判令汤先怀给付租金287885元及违约金30000元；2、本案的诉讼费用由汤先怀承担。事实与理由：2006年11月，汤先怀租赁富达公司的厂房设备，年租金75000元，租期为三年。合同签订后，汤先怀仅交付租金40000元，拖欠租金185000元及违约金30000元拒不支付。2011年3月，富达公司与汤先怀签订租赁合同一份，约定年租金为15000元，租赁期限为2011年3月至2016年3月。该合同签订后，汤先怀仍未缴纳租金。2009年11月1日至2011年3月1日为富达公司与汤先怀之间的合同延续期，汤先怀应按照合同的约定支付富达公司租金93750元。汤先怀拖欠富达公司的租金拒不支付。一审法院认定事实如下：2006年11月11日，富达公司与汤先怀签订租赁经营合同书，约定由汤先怀租赁富达公司财产使用，租赁期一年，每年租金为75000元（土地费用由富达公司承担），并约定承租期间，维修、保养的费用由汤先怀自行承担。同日，双方达成补充协议，合同租赁期限变更为三年，租金交付方式变更为每六个月交付当年租金的50%。一审法院认为：一、富达公司与汤先怀2006年签订租赁合同的期限为3年，富达公司提供的其与城山村承包合同及2006年城山村调整给黄文艳的合同，可以证明富达公司实际占地面积及缴纳土地租金标准。依据富达公司与汤先怀2006年签订的租赁合同，即使汤先怀为保证经营需要代缴土地租金，也仅需要代缴三年。2009年合同到期后，汤先怀陈述没有经营，不存在缴纳租金；2011年重新签订合同后，约定的土地租金是由汤先怀负担。因此，汤先怀提供的证据不能证明自己的主张。关于厂房设备的租金，汤先怀未提供证据证明，富达公司认可汤先怀交付租金及代付土地租金共计105000元，对此予以确认。二、富达公司无法证明汤先怀2009年11月1日至2011年3月1日继续经营，汤先怀不应支付富达公司此期间租金。富达公司主张在此期间应视为先约合同的延续期，汤先怀不予认可。结合富达公司与汤先怀2006年签订合同时补充约定合同的期限为3年，并明确为2006年11月1日至2009年11月1日，且于2011年3月1日重新签订租赁合同。富达公司的该主张没有事实依据。三、汤先怀辩称的添置物品及维修费用，富达公司不予认可，合同中已经明确约定汤先怀承租期间维修保养费用由其自行承担。故对汤先怀的该项抗辩主张不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定：人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。富达公司的财产于2010年10月16日被邳州市人民法院查封，2011年3月1日双方签订的租赁合同系在执行法官的主持下进行，因此该租赁合同的履行牵涉到相关执行案件，对此不予理涉，双方可另行依照法律程序主张权利。2006年11月1日签订的租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。富达公司依约交付租赁物，汤先怀合理使用，并按照约定给付租金。汤先怀拒不给付租金，应承担相应的法律责任。富达公司主张汤先怀给付租金，符合双方的约定及法律规定，依法应予以支持。关于给付租金的数额，按合同约定为225000元，已经给付105000元，还应再给付120000元。汤先怀辩称的已经付清租金及减付租金的主张，富达公司不予认可，汤先怀没有提供充分的证据证明，对此不予采信。汤先怀辩称自己添置的设备及相关的维修费用，因其提供的证据中添置设备日期大多为本次租赁合同约定的租赁期间后，且关于设备维修及维护费用，双方租赁合同中明确约定由承租方自行负担。此外，汤先怀主张添置的机器设备因双方已经第二次租赁，故应另行主张权利。汤先怀的辩称没有事实与法律依据。关于富达公司关于违约金30000元的诉讼主张。合同中约定为赔偿违约行为造成的一切直接的和可预见的损失。富达公司没有提供相关证据证明，不予支持。其主张的2009年11月1日至2011年3月1日的租金，没有事实与法律依据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、汤先怀于判决生效之日起十日内给付富达公司租金120000元；二、驳回富达公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由汤先怀负担。二审期间，汤先怀向本院提交以下证据：1、邳州市邳城镇城山村村民委员会出具的证明，拟证明汤先怀租用农户承包地的面积是27.4亩，不是一审法院认定的约14亩。2、汤可学出具的证明，拟证明汤可学于2015年期间承包富达公司厂房时，使用的是导热油炉，并不是气炉，而导热油炉是汤先怀购买。富达公司质证认为：城山村民委员会的证明不具有真实性。因为租赁的土地总面积虽然为30亩，但2006年村民委员会时任村主任郭继卿将富达公司30亩土地调出去15.85亩，现黄文艳的儿子仍在继续使用。对于汤可学的证明，富达公司接收厂子的时候有导热油炉是事实，但是汤先怀在租赁期间已经将原来正常使用的蒸汽锅炉及锅炉房，在未经富达公司同意的情况下转卖他人，后被杨峰发现，经与汤先怀协商，最终汤先怀出具保证书。本院经审理查明：2006年11月11日，富达公司作为出租人、甲方，汤先怀作为承租人、乙方，双方签订租赁经营合同书，主要内容为：甲方将位于邳州市邳城镇城山村胶合板生产线一条出租给乙方用于人造板生产（具体租赁财产见附件）。租赁期限自2006年11月1日至2007年11月1日。租金为每年75000元（土地使用费由甲方承担），合同签订之日付清当年租金。乙方在承租期间如需维修、保养，所产生的费用由乙方自行承担。附件租赁财产清单为：立式汽锅炉1台、热压机1台、预压机1台、叉车1台、涂胶机2台、裁边机1台、砂光机1台、传达室1间、食堂3间、办公室3间、工具房1间。同日，双方又签订补充协议，约定租赁期限变更为2006年11月1日至2009年11月1日。租金支付方式变更为每六个月交当年租金的50%。一审审理过程中，富达公司陈述2006年至2009年期间，汤先怀共支付105000元。汤先怀认为共付款128000元，但并未举证证明。2011年3月，富达公司与汤先怀签订租赁协议书一份，约定富达公司将全部厂房、设备及所使用的土地租赁给汤先怀。租赁期限自2011年3月1日至2016年3月1日，每年租金为15000元，2011年租金于2011年3月30日前付1万元，2011年12月31日前付5000元，其余租金于每年年底前付清，土地租金由汤先怀承担。租赁期间，汤先怀对厂房、设备负责保管和维修。另查明：汤先怀认为其交纳了本应由富达公司承担的土地租金88080元，并提供邳州市邳城镇城山村村民委员会于2016年10月31日出具的证明和自行书写的清单。其中，证明的内容为：兹有我村村民汤先怀原租用富达木业经营，板厂占农户的土地租金2006年至2014年汤先怀已付清。汤先怀认为其在租赁期间购买了导热油炉，并提供山东圣威锅炉有限公司的销售清单，该销售清单载明的日期为2010年10月31日。富达公司因与梁平民间借贷纠纷一案执行过程中，邳州市人民法院于2010年11月16日查封富达公司的相关财产。汤先怀于2010年11月16日在人民法院的查封清单上签名确认。本院认为：一、关于双方分别于2006年11月、2011年3月签订的两份租赁协议的关系问题。2006年11月租赁协议约定的租赁期限为2006年11月至2009年11月。2011年3月租赁协议约定的租赁期限为2011年3月至2016年3月。2009年12月至2011年2月期间，双方并未签订书面租赁协议。虽然根据汤先怀的举证在2010年10月其购买了导热油炉，且汤先怀于2010年11月16日在人民法院的查封清单上签名确认，但汤先怀仍认为其并未在上述期间租赁使用富达公司的厂房设备。在一审已经判决认定双方在2009年12月至2011年2月期间不存在租赁合同关系，且富达公司没有提出上诉的情况下，应认定汤先怀与富达公司之间的租赁合同关系并不是自2006年11月一直延续至2011年3月租赁合同解除之日。也就是说2006年11月、2011年3月签订的两份租赁协议不具有延续性，而是两个分别独立的租赁合同。根据富达公司在一审的诉讼主张，其主张的租金分为三个部分，一是2006年11月租赁协议项下的租金，二是2009年12月至2011年2月期间的租金，三是2011年3月租赁协议项下的租金。虽然富达公司对2011年3月租赁协议项下的租金提起了诉讼主张，但一审判决并未对2011年3月租赁协议项下的租金进行认定和处理。因此，在富达公司没有提起上诉的情况下，2011年3月租赁协议不是本案二审审理范围。而汤先怀关于添附的机器设备、修缮厂房等财产如何处理和富达公司强行收回租赁物是否应承担违约责任等问题，均是基于2011年3月租赁协议履行过程中所产生的纠纷。故本院对此不予理涉，汤先怀可另行主张权利。二、关于汤先怀主张的土地租金折抵本案诉争租金的问题。因2006年11月租赁协议中约定土地租金由富达公司承担，因此，汤先怀欲以土地租金折抵本案诉争租金，应首先举证证明其已经代富达公司缴纳了2006年11月租赁协议中约定的租赁期间内的土地租金。汤先怀认为其交纳了本应由富达公司承担的土地租金88080元，并提供邳州市邳城镇城山村村民委员会于2016年10月31日出具的证明和自行书写的清单，虽然证明中确定2006年至2014年期间的土地租金已由汤先怀付清，但该证明在证据性质上属于证人证言，在无其他证据予以佐证的情况下，本院对该项证明的效力不予确认。而根据汤先怀自行书写的清单内容，其所主张的88080元是自2006年至2014年期间交纳的土地租金，虽然该清单中明确了每年的土地租金数额，但在富达公司不予认可，且汤先怀所举证据不足以证实土地租金已经实际交纳的情况下，本院对汤先怀的该项主张不予支持。因此，汤先怀的举证义务尚未完成，如确存在代缴土地租金的事实，可待补充证据后另行主张权利。至于所租赁的土地面积，因本院对汤先怀关于土地租金折抵本案诉争租金的主张在本案中不予支持，故对所租赁的土地面积在本案中不予理涉。综上所述，上诉人的上诉主张均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由汤先怀负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏志名审 判 员 苏 团审 判 员 孟文儒二〇一八年一月二十五日法官助理 方 耀书 记 员 刘禹宏