江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）宁民终字第1871号
上诉人（原审庄颖青）庄颖青，女，1975年8月18日出生。
委托代理人叶松，江苏创盈律师事务所律师。
被上诉人（原审朗筑公司）南京朗筑建设工程有限公司，组织机构代码13492817-0，住所地南京市栖霞区和燕路365号。
法定代表人史来顺，该公司总经理。
委托代理人张映波、谷巍巍，江苏诺华律师事务所律师。
上诉人庄颖青因与被上诉人南京朗筑建设工程有限公司（以下简称朗筑公司）商品房预售合同纠纷一案，庄颖青不服南京市栖霞区人民法院（2012）栖迈民初字第781号民事判决，向本院提起上诉，本院于2012年12月13日作出（2012）宁民终字第2878号民事裁定，撤销原审判决，发回栖霞区人民法院重审，栖霞区人民法院于2014年1月25日作出（2013）栖民初字第213号民事裁定，现庄颖青不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月24日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月15日公开开庭审理了本案。上诉人庄颖青的委托代理人叶松、被上诉人朗筑公司的委托代理人谷巍巍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
庄颖青原审诉称，其购买朗筑公司开发建设的商品房，约定办好房屋所有权证后90日内办理国有土地证，朗筑公司至今未办。故请求法院判令：朗筑公司将位于栖霞区幕府东路233-11号房屋的国有土地使用权变更登记至庄颖青名下，诉讼费用由朗筑公司承担。
朗筑公司原审辩称，对于本案所涉房屋土地使用权变更登记手续其已经履行配合义务，土地使用权变更登记未能完成的原因系相关部门不给办理，并非其不予办理。因此请求依法驳回庄颖青的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年7月6日，庄颖青与南京市栖霞区城乡建设开发有限公司（后变更为朗筑公司）签订《幕府东路233》商品房现售合同，约定朗筑公司将坐落于南京市栖霞区幕府东路233之11号商品房出售给庄颖青，房屋建筑面积19.37平方米，房价为每平方米9000元；该合同第十二条第三项约定：庄颖青领取《房屋所有权证》90天后，有权且应当要求朗筑公司及时配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记；该合同第十二条第四项系违约责任条款，但在“按每迟延一天（以下空白）元计算，支付违约金”这一条款前的括号中打“×”。该合同签订后，庄颖青履行了合同义务，朗筑公司亦交付了房屋，该房屋所有权已于2009年9月7日变更登记至庄颖青名下，庄颖青已领取该房屋所有权证。
双方当事人签订的商品房现售合同中的房屋，为南京市栖霞区幕府东路233号住宅小区的门面房，朗筑公司就相应地块的开发建设已获得政府相关部门批准同意。南京市规划局就该门面房1栋一层面积计272.53平方米的建设，委托南京市栖霞区建设局审批，南京市栖霞区建设局颁发了建设工程规划许可证。朗筑公司就相应地块的土地使用与南京市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同及补充协议，该合同约定建筑容积率为1.31，朗筑公司按约定缴付了土地使用权出让金，领取了国有土地使用权证，后进行了商业、住宅开发建设。
朗筑公司为申请办理国有土地使用权分割转让证（以下简称分割证），于2009年11月10日向南京市国土资源局递交了相关资料，南京市国土资源局进行了地籍调查，出具了《改变用地条件土地勘测定界成果表》（以下简称成果表），该成果表确定容积率为1.42，并注明转利用处（即南京市国土资源局土地利用管理处）处理。朗筑公司经办人于2009年12月22日领取了该成果表。
经原审法院调查，南京市国土资源局土地利用管理处（以下简称利用处）工作人员介绍：根据上述成果表反映的勘测内容并结合土地转让合同明确的1.31容积率，可以初步断定开发商涉嫌超容积率，可能要补交土地出让金，也有可能无需补交。开发商拿到该成果表后，应当到利用处申请，利用处接到开发商申请后，则向开发商发出需要提交的资料清单，开发商按照清单要求将相关资料交给利用处，利用处根据资料审核确定是否超容积率、是否需要补交土地出让金及完善用地手续。如确定开发商需要补交土地出让金，待出让金金额明确后告知开发商补交，开发商补交后再签订土地出让补充协议，如开发商所开发的工程项目已经通过规划审批并验收合格，开发商就可以到地籍处领取分割证。该成果表具有通知和告知功能，而且地籍处还口头告知开发商向利用处申请，到利用处完善相关手续；经核查，该开发商没有向利用处提出申请，也没有提供有关资料、补交土地出让金、申请完善用地手续。
就朗筑公司从南京市国土资源局领取成果表后有无到利用处申请并办理相关手续一事，朗筑公司在本案庭审中作如下陈述：其没有到利用处申请并办理相关手续，原因是其在领取成果表后已向市国土局相关部门进行了咨询，对于容积率超标的后果明确知晓，其无力承担巨额的补交土地出让金以及可能的相应罚款。
审理中，因双方当事人意见不一，致调解未果。
上述事实，有商品房现售合同、地籍调查和土地登记收件单、改变用地条件土地勘测定界成果表、开发建设批复、规划许可审批材料、国有土地使用权出让合同及补充协议、国有土地使用权证、地籍调查和土地登记收件单、改变用地条件土地勘测定界成果表，房屋登记簿、调查笔录、（2012）栖迈民初字第781号案件原审开庭笔录、本案双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，本案双方当事人签订的商品房现售合同明确约定，购房人在领取房屋所有权证90天后，有权要求开发商配合办理涉案房屋的土地使用权变更登记。该约定系合同双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。2009年11月朗筑公司向南京市国土资源局申请办理分割证，该局收件后进行了地籍调查并出具成果表，初步确认朗筑公司建房超容积率，因朗筑公司擅自改变用地条件，导致土地使用存在缺陷，致暂时不能领取分割证。南京市国土资源局已将成果表交给朗筑公司，并告知其向利用处申请确认是否超容积率并完善相关手续，但朗筑公司至今未向利用处申请并完善相关手续。庄颖青至今未能领取涉案房屋的国有土地使用权证，其根本原因在于朗筑公司未履行相关义务，朗筑公司应当承担全部违约责任。
依据双方的商品房现售合同的约定，朗筑公司作为开发商，应当履行协助办理涉案房屋的土地使用权变更登记的法律义务。但在庄颖青、朗筑公司签订商品房现售合同之前还存在一个土地出让合同，正是因为朗筑公司擅自变更用地条件增加了容积率，违反了土地出让合同的约定，未履行行政合同义务，从而导致其不能履行商品房现售合同约定的民事义务。该义务表面上是民事合同约定的民事法律义务，实际上是需要朗筑公司履行行政法上的义务，即朗筑公司应当按照相关政策和行政管理机关的要求，向行政机关申请、递交相关资料、补交土地出让金、签订土地出让补充协议等。
因此，庄颖青主张朗筑公司应当履行的义务，属于行政法上的义务，本案纠纷不属于人民法院受理的民事诉讼范围，应当裁定驳回其起诉。督促朗筑公司履行相关行政义务属于行政机关的职责，朗筑公司在履行相关行政义务后，可以协助庄颖青办理土地使用权变更登记，如朗筑公司拒不履行相关行政义务，庄颖青可以向行政机关主张权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，裁定：驳回庄颖青的起诉。
庄颖青不服原审裁定，向本院提起上诉称，上诉人依据民事合同向被上诉人主张权利的行为是民事法律行为，原审法院也认定被上诉人构成违约，因此本案属合同纠纷。被上诉人不履行民事合同义务，是因为尚需履行在前的有偿用地义务，对此，被上诉人应承担全部责任，而上诉人与该有偿用地责任没有任何法律关系，也与相关行政主体不构成行政法律关系，原审认定上诉人主张是行政法律关系，不属于法院管辖存在错误。综上，请求二审法院依法指令原审法院继续审理本案。
被上诉人朗筑公司要求维持原裁定。
本院认为，本案中，上诉人庄颖青与被上诉人朗筑公司签订的商品房现售合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应照此履行。现朗筑公司不履行合同义务致双方产生纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，本案应属人民法院受理民事诉讼的范围和人民法院管辖，而原审法院认定庄颖青主张朗筑公司应当履行的义务，属于行政法上的义务，双方之间的纠纷不属于人民法院受理的民事诉讼范围，存在不当，本院应予纠正。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第187条的规定，裁定如下：
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2013）栖民初字第213号民事裁定；
二、指令南京市栖霞区人民法院对本案进行审理。
审 判 长 黄林代理
审 判 员 左 自 才
代理审判员 汪 德 全
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 罗 程 允