山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第925号
上诉人（原审被告）：张超，无业。
委托代理人：贾祯，无业。
被上诉人（原审原告）：浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司。住所地：张店区柳泉路**号。
负责人：胡孝庄，经理。
委托代理人：杜鹃，淄博张店地平线法律服务所法律工作者。
委托代理人：陈丽，浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司职工。
上诉人张超因物业服务合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2012）张商初字第2010号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张超的委托代理人贾祯，被上诉人浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司（以下简称颐景园淄博分公司）的委托代理人杜鹃、陈丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：原、被告于2006年10月24日签订前期物业服务协议，约定原告为被告提供物业管理服务，一级标准，被告缴费时间以自入伙通知书通知交房时间起计算，物业管理费按其拥有物业的建筑面积逐月计收，电梯、水泵、楼道灯运行所耗费及维护年检费按实分摊，高层住宅公寓收费标准为0.78元／㎡·月，甲方（原告）未达到管理质量目标的，乙方（被告）有权要求甲方限期整改，乙方如不按约定缴纳物业服务费，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应缴纳额的0.2%的标准支付滞纳金。2007年8月15日，被告购买了张店区柳泉路21号淄博颐景园1号楼1单元402室，原告为被告提供了物业服务，履行了主要义务，按协议约定，被告尚欠原告自2008年7月1日至2012年1月30日的物业费4499.70元、水费87.40元、电梯费2422.10元、卫生费140.00元，还应支付原告滞纳金6986.56元。由于颐景园项目延期开发等诸多原因，原告物业服务未达到一级标准，业主也多次向有关部门反映，为此，原告通过与业主代表、物价局沟通、协调，决定对业主进行补偿，即0.18元／㎡·月，期限截止到2011年8月31日；入住满30个月的按30个月计算，不满30个月的按实际入住期限计算补偿，被告月补偿额为19.58元，补偿月数为30个月，合计金额为587.50元。由于被告未按约定支付物业费等费用，原告诉求处理。庭审中被告出具淄博市物业收费管理实施细则、等级资质，证明原告收费不达标，原告对该证据的真实性无异议，但认为被告不能证明其主张的内容；被告出具入户调查表证明原告服务不达标，原告认为该证据属证人证言，证人未到庭，不能确其真实性；原告出具报纸二份，证明原告在2011年10月15日前未获得一级资质，不应按该等级收费，原告对该证据无异议；被告出具书面证明一宗，证明原告服务存在瑕疵，造成业主物品丢失，原告认为该证据不能证明被告的主张，且不在原告服务范围内；被告出具告知书一份，证明原告服务不到位，原告称对该证据的真实性不能确定。
原审法院认为，原告已为所属区域提供了物业服务，有权依据前期物业协议向被告收取物业费、水费、卫生费、电梯费、被告拖欠原告物业费4499.70元、电梯费2422.10元、水费87.40元、卫生费140.00元，事实清楚，证据充分，按协议约定，被告理应清偿。由于原告物业服务不达标，对被告已作出补偿587.50元的决定，该补偿不违背有关法律规定，应予支持，可从被告所欠的物业费中减冲。被告的辩称不能成为其拒交物业费及其他费用的理由，即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，服务不到位，被告可通过有关部门督促原告限期整改、或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告以拒交物业费等费用对抗物业服务瑕疵的行为于法无据，也非明智之举，如果所有业主都拒交物业费等费用，势必造成不良循环、即导致物业服务无法继续，业主利益受损，皮之不存，毛将焉附？另外，本案中原告诉求的滞纳金数额过高，有失公允，故对滞纳金部分，应予酌情调整。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、被告张超于判决生效之日起十日内支付原告物业费3912.20元、电梯费2422.10元、水费87.40元、卫生费140.00元，共计6561.70元。二、被告张超于判决生效之日起十日内支付原告滞纳金657.00元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153.00元，由原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司负担53.00元、被告张超负担100.00元。
张超不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当。上诉人认为被上诉人收费价格过高，上诉人不应承担。根据淄博市物价局针对被上诉人的批复，被上诉人不具备淄价字（2005）86号文规定的一级物业资质，根据淄博市房管局对被上诉人用房配置的答复体现出被上诉人在服务用房配置标准上达不到标准，根据淄博市房管局责令限期整改通知书体现出被上诉人因配套不足违反物业管理办法被责令整改，所以根据法律规定配套不达标应减免物业费，如收取但不能超过70%。被上诉人电梯收费过高，被上诉人在为物价局提供收费标准时按同一标准收费不合理，应按照按实分摊的方式收取。生活用水过高，按照规定2005年的标准为每吨3.225元，但被上诉人却按每吨3.80元收取。卫生费根据物价局淄价字（2005）23号文件规定不应另行收取。被上诉人称的补偿款594.80元，上诉人不知情，也没有收到该款项。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，错误的判决侵害上诉人的合法权益，请求二审公正判决依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人颐景园淄博分公司答辩称：一、上诉人认为被上诉人在收费上价格过高的主张不成立。上诉人混淆了物业资质等级与物业服务收费等级的区别，物业资质等级只是企业能够提供物业管理服务的准入资格，与收费服务等级无关。2005年11月21日，淄博市物价局根据被上诉人的物业服务内容，确定了按照一级收费等级标准收费，物业管理费每月每平方米0.78元。上诉人称被上诉人不具备淄价字（2005）86号文规定的一级物业资质的表述不正确，该文件不涉及物业资质问题，只与收费等级有关。2013年7月31日，淄博市物价局作出的《关于颐景园小区物业收费问题的通知》认为被上诉人达不到一级物业服务硬件设施配置标准，被上诉人接到通知后立即进行了完善，并于2013年10月23日完善了备案手续。被上诉人考虑到开发商分期开发因素，按照每平方每月0.18元的标准主动补偿了业主30个月，并报物价局进行了备案。二、上诉人认为电梯收费过高的主张不成立。根据双方签订的《前期物业服务协议》的约定，电梯及维护年检费按实分摊。根据该约定，被上诉人按照实际进行了测算分摊，每平方米0.42元。到2014年7月份，根据淄博市文件和山东省电价政策下调了电梯运行费0.05元，符合物价局的收费范围。三、针对生活用水收费问题，按自来水公司的收费标准是每吨3.225元，加上二次加压费每吨0.30元，应为每吨3.525元，颐景园小区自来水供水是一个总表，各单元无分表，业主为单表控制，无法按照单元计算自来水损耗费用，只能按照实际损耗分摊到每吨实际用水中，被上诉人有实际用水抄表分摊明细，加上运行损耗实际已经高于每吨3.80元，被上诉人不存在收费过高和乱收费问题。四、关于卫生费问题，被上诉人是根据物价局的收费文件和环卫局的代收委托书，每户按照标准交费，该卫生费是生活垃圾处理费，与物业服务项目收费无关，属于物业公司代收费用。五、关于补偿款问题，是被上诉人主动给业主的优惠补偿，已在小区各单元公示，业主缴纳物业管理费时扣减，不存在上诉人不知情的问题。综上，原审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
上述事实，有前期物业服务协议、淄博市物价局文件、会议纪要、补偿明细表以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷为证。
本院认为，《中华人民共和国物业管理条例》规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，双方当事人在前期物业服务协议中明确约定了双方的权利和义务以及物业管理服务费的收费标准，并约定电梯费按实分摊，且双方约定的前期物业管理收费标准及优惠补偿办法得到物价部门的同意并已备案，因此，上诉人张超应当按协议约定交纳物业费及电梯费。上诉人张超主张被上诉人颐景园淄博分公司的服务及配套设施不达标应减免物业费，但双方未能协商达成一致意见，且上诉人张超亦未反诉要求被上诉人颐景园淄博分公司承担违约责任，因此，上诉人张超关于被上诉人颐景园淄博分公司收费价格过高以及应减免物业费的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。另，被上诉人颐景园淄博分公司代收的水费包含了涉案小区用水的实际损耗分摊至各业主的费用，代收的卫生费也是按标准收取，上诉人张超应当缴纳。综上，上诉人张超的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人张超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯伟杰
代理审判员 张维娟
代理审判员 杨继生
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 刘 敏