湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初1101号原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行。负责人胡振华，系该行行长。委托诉讼代理人毛瑞忠（特别授权），男，汉族，1963年6月22日出生。委托诉讼代理人赵时运，系湖南五溪律师事务所律师。被告曾真，女，汉族，1986年2月1日出生。被告谭乔天，男，汉族，1970年10月26日出生。被告湖南诚建房地产开发有限公司。法定代表人杨辉，该公司董事长。委托诉讼代理人覃朝阳，系湖南正发律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行与被告曾真、谭乔天、湖南诚建房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月14日公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行委托诉讼代理人毛瑞忠、赵时运、被告湖南诚建房地产开发有限公司委托诉讼代理人覃朝阳到庭参加诉讼，被告曾真、谭乔天经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行提出诉讼请求：1、请求判决被告曾真、谭乔天偿还原告借款本金人民币267141.98元及至2016年4月25日止利息1090.83元及至借款本金还清时止依合同计算的利息。2、判令被告湖南诚建房地产开发有限公司对上述贷款本息的偿还承担连带责任；3、判令原告对抵押物（位于怀化市鹤城区河西神龙北路北侧舞阳公馆3栋302号的房屋）处置所得享有优先受偿权；4、判令三被告共同承担贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费及律师费）。事实与理由：2011年5月10日被告曾真、谭乔天向原告出具《中国建设银行个人住房借款申请书》及《抵押承诺书》，被告湖南诚建房地产开发有限公司出具《贷款担保书》。鉴于此，2011年6月30日，原告与三被告签订编号为430720001-011-2011001269的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告曾真、谭乔天向原告借款30.8万元，期限240个月，用于购买被告湖南诚建房地产开发有限公司开发的位于怀化市鹤城区河西神龙北路北侧舞阳公馆3栋302号的商品房。合同对贷款利率、逾期的罚息利率、还款方式及违约责任等均做了明确的约定。被告曾真以该笔贷款所购房屋作为抵押，并办理了预告登记，被告湖南诚建房地产开发有限公司为该笔借款的连带责任保证人。合同签订后，原告于2011年7月25日向被告曾真发放了贷款人民币30.8万元。贷款发放后，被告曾真、谭乔天未依约归还贷款本息，截止起诉之日已拖欠多期，经原告多次催收仍怠于履行还款义务。根据原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。被告湖南诚建房地产开发有限公司作为保证人应当承担连带清偿责任。原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行提供下列证据支持其主张：第一组证据：证据1、原告营业执照、组织机构代码证、主要负责人身份证明；证据2、曾真身份证复印件；证据3、谭乔天身份证复印件；证据4、被告诚建房地产开发有限公司企业工商信息及组织机构代码证；第一组证据拟证明本案当事人具备诉讼主体资格。第二组证据：证据5、中国建设银行个人住房借款申请书；证据6、贷款担保书；证据7、抵押承诺书；证据8、《个人住房（商业用房）借款合同》；证据9、个人贷款支付凭证；证据10、预购商品房贷款抵押登记备案证明；第二组证据拟证明：1、被告曾真、谭乔天与原告发生借款合同关系，向原告按揭贷款308000元；2、被告曾真、谭乔天对贷款事项已经确认无误，原告已全部履行发放贷款义务；3、被告湖南诚建房地产开发有限公司为该笔按揭贷款提供连带责任担保；4、被告曾真以所购商品房作为抵押物，若不能按时归还贷款本息，抵押承诺书载明原告有权处置该抵押财产；5、该抵押的预购商品房已经怀化市房产管理局贷款抵押登记备案。第三组证据：证据11、个人贷款对账单及附件（原告当庭提交被告曾真、谭乔天拖欠贷款的最新数据）；第三组证据拟证明贷款拖欠情况，以及截止2016年12月14日，该笔贷款尚欠借款本金259217.18元，尚欠利息661.97元，共计259879.15元，以及被告曾真、谭乔天拖欠贷款情况。被告曾真、谭乔天未予答辩。被告湖南诚建房地产开发有限公司辩称：1、原告的诉讼请求中要求湖南诚建房地产公司为被告曾真谭乔天贷款承担连带保证责任不能成立，在按揭贷款合作协议中第二条约定的是诚建公司为借款人承担的是阶段性担保责任，即办理了抵押登记和他项权证后免除担保责任；2、在2015年9月25日诚建房地产公司为被告曾真办理了他项权证，因此在2015年9月25日被告诚建公司就已经免除了担保责任。被告湖南诚建房地产开发有限公司提供下列证据支持其主张：证据1、按揭贷款合作协议，拟证明被告湖南诚建房地产开发有限公司承担的是阶段性担保，在办理抵押登记后不再承担担保责任，本案中已办理房地产抵押登记，被告已不再承担责任；证据2、怀房他证河西开发字第5150077**号他项权证复印件，拟证明2015年9月25日已经办理房屋他项权证，被告担保责任已经消除。经公开开庭审理，当事人当庭举证、质证和辩论，原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行与被告湖南诚建房地产开发有限公司对对方所举证据均无异议，且上述证据均真实、合法、有效，本院予以确认。经审理查明：2011年5月10日被告曾真、谭乔天向原告出具《中国建设银行个人住房借款申请书》及《抵押承诺书》，被告湖南诚建房地产开发有限公司出具《贷款担保书》。鉴于此，2011年6月30日，原告与三被告签订编号为430720001-011-2011001269的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告曾真、谭乔天向原告借款30.8万元，期限240个月，用于购买被告湖南诚建房地产开发有限公司开发的位于怀化市鹤城区河西神龙北路北侧舞阳公馆3栋302号的商品房。合同对贷款利率、逾期的罚息利率、还款方式及违约责任等均做了明确的约定。被告曾真以该笔贷款所购房屋作为抵押，并办理了预告登记。此前，原告与被告湖南诚建房地产开发有限公司签订的《按揭贷款合作协议》，双方约定，在正式办理房产证及抵押登记前被告湖南诚建房地产开发有限公司为每笔购房按揭贷款的连带责任保证人。合同签订后，原告于2011年7月26日向被告曾真发放了贷款人民币30.8万元。贷款发放后，2014年4月25日前被告曾真、谭乔天均依约正常偿还借款。2014年4月26日起被告曾真、谭乔天未依约归还贷款本息，原告便从被告湖南诚建房地产开发有限公司的保证金中按月扣收被告曾真、谭乔天每月应当偿还的借款本息，至2016年11月30日共扣收68212.86元。此笔借款至2016年12月14日尚欠借款本金259217.18元、利息661.97元。另查明，2015年9月25日，被告湖南诚建房地产开发有限公司已依约为本案抵押房屋办理了房产证，并将他项权证交付给原告。本院认为，原告与三被告签订编号为430720001-011-2011001269的《个人住房（商业用房）借款合同》真实、合法、有效，被告曾真、谭乔天本应依约按期还本付息，但从2014年4月26日起未按期还本付息，属违约行为，且又与原告失联，现原告宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还所欠借款本息及并承担相关费用，本院予以支持。被告曾真该笔贷款所购房屋作为抵押为该笔借款设定了抵押权并到房产管理部门登记备案，原告取得了抵押权。现原告要求对抵押物在债权范围内优先受偿，本院予以支持。根据原告与被告湖南诚建房地产开发有限公司签订的《按揭贷款合作协议》，被告湖南诚建房地产开发有限公司仅在本案房屋他项权证办理及交付给原告之前对该笔借款本息承担连带责任，被告湖南诚建房地产开发有限公司现已依约为本案抵押房屋办理了房产证，并将他项权证交付给原告，故对原告要求被告湖南诚建房地产开发有限公司对该笔贷款尚欠的借款本息承担连带偿还责任的诉讼请求，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曾真、谭乔天于本判决生效后10日内偿还所欠原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行借款本金人民币259217.18元、利息661.97元，并支付2016年12月15日起至还清之日止的利息（利息按2011年6月30日签订的编号为430720001-011-2011001269的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计收）；二、原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行对被告曾真、谭乔天用本案借款所购位于怀化市鹤城区河西神龙北路北侧舞阳公馆3栋302号的商品房在上述第一项判决数额范围内享有优先受偿权；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5323元，由被告曾真、谭乔天承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  吴家林人民陪审员  沈 红人民陪审员  罗 梅二〇一六年十二月十九日代理书记员  石修泽附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。三、《中华人民共和国担保法》第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。