湖南省临澧县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0724民初1723号原告：临澧县长虹物业服务有限公司，住所地湖南省临澧县安福镇护城社区居委会安福东路二区037号。法定代表人：朱峰，经理。委托诉讼代理人：ＸＸ泉，湖南朝阳律师事务所律师。被告：李琴，女，1983年10月14日出生，汉族，户籍所在地湖北省应城市，经常居住地湖南省临澧县。原告临澧县长虹物业服务有限公司（以下简称长虹物业公司）与被告李琴物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长虹物业公司的委托诉讼代理人ＸＸ泉到庭参加诉讼，被告李琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长虹物业公司向本院提出诉讼请求：判决李琴支付长虹物业公司物业费及公共能耗费共计4730元。事实及理由：长虹物业公司为李琴居住的小区提供物业管理服务，李琴的房屋物业费交至2011年4月19日，此后一直未交纳物业费，至2017年4月19日李琴差欠物业费及公共能耗费共计4730元，经长虹物业公司催讨，李琴以种种理由不交。李琴辩称，因房屋存在漏水和供水不足的问题，在向物业公司反映后一直没有处理，故不同意支付物业费。长虹物业公司在举证期限内向本院提交了下列证据材料：1、长虹物业公司《营业执照（副本）》复印件1份，2、李琴与临澧县鸿福物业管理服务有限公司（以下简称鸿福物业公司）签订的《前期物业管理服务协议》复印件1份、湖南日泰房地产开发有限公司（以下简称日泰房地产公司）与鸿福物业公司签订的《福之源小区前期物业服务合同》复印件1份、日泰房地产公司与长虹物业公司签订的《福之源小区前期物业服务合同》复印件1份、临澧县福之源小区业主委员会与长虹物业公司签订的《福之源小区物业管理委托合同》复印件2份，3、《福之源一区物业费催收公告》及照片3张，李琴在举证期限内未提交证据材料，李琴未到庭应诉，放弃当庭质证的权利。本院对长虹物业公司提交的证据审查后认为，长虹物业公司提交证据1、证据2中的日泰房地产公司与长虹物业公司签订的《福之源小区前期物业服务合同》、临澧县福之源小区业主委员会与长虹物业公司签订的《福之源小区物业管理委托合同》、证据3来源合法，内容客观真实，与本案具有关联，其证明力本院予以确认，证据2中的李琴与鸿福物业公司签订的《前期物业管理服务协议》、日泰房地产公司与鸿福物业公司签订的《福之源小区前期物业服务合同》，与本案不具有关联，其证明力本院不予确认。结合证据的认定及当事人庭审中的陈述，本院认定事实如下：李琴购买的日泰房地产公司开发的住房位于临澧县福之源小区，建筑面积为109.30平方米。日泰房地产公司于2009年4月1日与鸿福物业公司签订《前期物业服务合同》，由鸿福物业公司为其开发建设的临澧县福之源小区提供物业管理服务。2010年4月19日李琴购买住房时与鸿福物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议对双方的权利义务、物业管理服务内容、质量、费用、违约责任等内容作出了约定，其中对物业管理服务费用约定为：住宅按建筑面积每月每平方米0.4元交纳，每次交纳费用时间为每年的6月1日。2011年4月22日，长虹物业公司取得物业服务企业资质证书并在工商部门办理注册登记，2011年10月1日，日泰房地产公司与长虹物业公司签订《前期物业服务合同》，约定长虹物业公司提供服务的受益人为日泰房地产公司物业的全体业主和物业使用人，管理期限从2009年4月1日起至业主委员会成立之前，合同还对管理事项、双方的权利义务、物业管理服务质量、费用、违约责任等作出约定，其中物业费用约定为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.4元收取。此后，福之源小区成立业主委员会，2014年5月15日，福之源小区业主委员会与长虹物业公司签订《物业管理委托合同》，约定福之源小区业主委员会委托长虹物业公司对小区实行物业管理，合同对委托管理事项、期限、双方的权利义务、服务质量、服务费用、违约责任等作出了约定，其中约定的委托管理期限为两年，自2014年5月15日起至2016年5月15日止，合同约定长虹物业公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理综合服务费；2、房屋共有部位和共用设施日常维修费；3、停车费；4、装潢垃圾清运费。物业管理综合服务费约定为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.55元收取。合同到期前，福之源小区业主委员会与长虹物业公司于2016年4月18日再次签订《物业管理委托合同》，双方约定的委托管理期限为5年，自2016年5月15日起至2021年5月14日止，合同约定长虹物业公司向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理综合服务费；2、房屋共有部位和共用设施日常维修费；3、场地停车费、人工服务费（车辆保管费需另签保管协议）；4、公共能耗费（路灯用电及绿化抗旱用水等）；5、装潢垃圾清运费。物业管理综合服务费约定为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.75元收取。李琴入住福之源小区2栋1单元跃2室后，先后由鸿福物业公司、长虹物业公司提供物业服务，李琴仅交纳了2011年4月19日前的物业费，2011年4月20日起至今的物业费一直未予交纳。2017年8月11日，因包括李琴在内的部分业主未按约缴纳物业费，长虹物业公司以在小区门口张贴公告的方式向差欠物业费的业主予以催收，但李琴至今仍未缴纳。自2011年10月1日起至2017年4月19日止，李琴差欠长虹物业公司的物业费共计3729.87元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业服务纠纷解释）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，长虹物业公司具备物业管理服务企业经营资质，与李琴所在的福之源小区建设单位日泰房地产公司及福之源小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《物业管理委托合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力，长虹物业公司作为提供物业服务的企业应依照合同约定履行物业管理服务的合同义务，李琴作为接受物业服务的业主应依照合同约定履行给付物业费的合同义务。2011年10月1日前，与李琴存在物业服务合同关系的系鸿福物业公司，根据合同相对性原则，合同权利义务的主体系鸿福物业公司，而非长虹物业公司，长虹物业公司仅能依据与李琴间存在的有效合同主张权利，故长虹物业公司要求李琴缴纳2011年10月1日前物业费的诉讼请求，本院不予支持。长虹物业公司自2011年10月1日起依照双方合同的约定为李琴居住的小区提供了物业服务，履行了合同主要义务，并对物业费进行了书面催缴，李琴作为业主应按照合同约定向长虹物业公司缴纳物业费，但李琴至今差欠长虹物业公司物业费未缴纳，其行为构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，物业服务纠纷解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”故对长虹物业公司要求李琴缴纳自2011年10月1日起至2017年4月19日止的物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。长虹物业公司要求李琴缴纳公共能耗费的请求，未提供有效证据予以证实，本院不予支持。李琴关于因房屋存在漏水及供水不足的问题而不同意支付物业费的辩解主张，未提交有效证据予以证实，本院不予采信。李琴未到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、李琴于本判决生效后十日内给付临澧县长虹物业服务有限公司自2011年10月1日起至2017年4月19日止的物业费3729.87元；二、驳回临澧县长虹物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长 陈 芳代理审判员 向 柳人民陪审员 游元芳二〇一八年四月二十五日书 记 员 刘薇斯附本判决书引用法律条文如下：1、《中华人民共和国物权法》第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。