上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2415号
原告（反诉被告）上海塘南实业公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人孙嘉新，职务总经理。
委托代理人高琦，上海思义律师事务所律师。
委托代理人俞玮月，上海思义律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海海福瑞酒店有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人朱剑琪，职务总经理。
委托代理人贺国良，上海百悦律师事务所律师。
委托代理人周海燕，上海百悦律师事务所律师。
原告上海塘南实业公司与被告上海海福瑞酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告上海塘南实业公司委托代理人高琦、俞玮月、被告上海海福瑞酒店有限公司委托代理人贺国良、周海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海塘南实业公司诉称，原、被告于2009年1月15日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的本市闸北区高平路XXX-
XXX号房屋一幢（以下简称系争房屋），建筑面积9600平方米，租赁期限20年，自2009年12月1日起至2029年11月30日止，2009年4月1日至2009年11月30日为免租装修期。房屋租金每日每平方米建筑面积为人民币1.6元（以下币种均为人民币），每三年递增一次，递增幅度为5%，以此类推，至第16年起，即按第15年的日租金递增30-50%，直至合同期满。租金每两个月支付一次，支付日为支付月的五日之前，为确保合同履行，被告另支付履约保证金50万元。如被告违约，甲方解除合同后，乙方无权要求返还履约保证金。合同签订后，原告将系争房屋交予被告。2010年5月，被告开始试营业。2011年1月21日，原、被告双方签订《补充协议》约定，原告给予被告8个月装修期，被告应自2011年2月1日起支付租金。之后，被告一直未付租金，经催讨被告才于2011年12月31日、2012年3月15日分别支付100万元。2012年12月26日，原告委托律师发函要求被告在7日内支付足额租金，但被告仍推诿拒付。为此，原告诉至本院，要求1、解除原、被告之间《房屋租赁合同》和《补充协议》；2、被告立即搬离系争房屋，将房屋返还给原告；3、被告按合同标准支付2011年2月1日起至被告实际搬离日止的租金及房屋使用费，扣除被告已付租金200万元；4、被告支付逾期支付租金利息（以每期两个月租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率从欠付之次日计算至判决生效之日止）；5、没收被告履约保证金50万元。
被告（反诉原告）上海海福瑞酒店有限公司辩（诉）称，根据合同约定，原告在其没有任何违约行为的情况下才能提出解除合同。而本案原告存在延迟交房、延迟提供房屋产证、房屋质量问题等违约行为，故原告无权解除与被告之间的租赁合同，也没有权利要求被告搬离。原、被告交接房屋后，被告一直向原告提出房屋质量问题，但始终无法得到解决，据此被告拒付租金并不构成违约。至于2011年2月到2011年11月的租金，已经超过诉讼时效，故原告丧失胜诉权。被告已经支付的200万元是2011年12月至次年3月的租金。综上，被告不同意原告的第一、二、四、五项诉讼请求，关于第三项诉请由法院在查明事实后依法判决。另，在上海举办2010年世博会的大好商业契机及原告招商引资政策吸引下，被告承租系争房屋用以酒店经营。合同约定原告拥有系争房屋所有权，在合同签订时原告应出示产证、提供产证复印件并于2009年4月1日前交房。但合同签订后，原告直至2009年8月才交付房屋，致使房屋至2010年4月才装修完毕。又因原告于2010年5月方办理好房屋产证，导致被告于2010年8月才办理完毕经营所需的营业执照等证件，直至2010年9月才得以正常营业。按合同约定，酒店原本可于2009年12月1日开业。为此，被告在2009年12月就开始招募员工，开通水、电、电话、网络等服务，进行开业前的准备。因原告延迟交房及办证，给被告造成巨大损失，包括2009年12月至2010年7月支出的员工工资、水电等费用XXXXXXX.13元以及2010年5月至7月的预期利益损失XXXXXXX元。其次，在房屋交付之初，被告即发现房屋存在墙面漏水、空调不制冷等一系列问题。被告多次向原告发函，但均未得到有效解决。系争房屋的质量问题造成酒店客房、棋牌室、KTV无法正常对外营业，直接导致了营业损失和装修损失。据此，被告提起反诉，要求反诉被告赔偿上述经济损失XXXXXXXX.13元并对房屋质量问题进行维修。
反诉被告上海塘南实业公司辩称，双方在2011年签署过补充协议，已经对取得产证的时间进行了沟通。且反诉被告又给予反诉原告八个月的免租期，表明双方都同意再免除八个月租金对反诉原告的损失进行补偿。反诉被告在2009年7月就已经交房，反诉原告在2010年4月28日开始试营业，直到2011年2月1日才开始起算租金，反诉被告已经给予让利。反诉原告自称2010年4月才装修完毕，那么其在装修完毕前就聘请员工的这部分损失应由其自行承担。反诉原告在经营过程中必然产生员工工资及水电费用，这些费用并非反诉原告的损失，不应由反诉被告赔偿。2010年5月至7月间，反诉原告一直在经营，不存在其所谓的预期利益损失。第二，2009年反诉被告交房时，反诉原告派人与开发商办理了交接并签署了确认书，当时反诉原告对房屋中的设备都是认可的。之后，反诉原告自行委托案外人进行了装修。当反诉原告向反诉被告反映空调问题后，反诉被告一直积极予以回应，并由反诉原告聘请施工队修复，反诉被告承担费用。反诉被告认为反诉原告提出的空调不制冷、房屋漏水等问题的原因并不明确，不排除地坪沉降、老化等自然原因以及使用不当等人为原因所致。所以，反诉原告没有证据证明造成这些情况的责任在反诉被告一方。况且，反诉原告至今仍在房屋内经营，甚至要求继续履行合同，这都表明反诉原告所主张的房屋瑕疵不足以影响租赁合同的履行，也没有严重影响其经营，反诉原告只是以此为借口拒付租金。第三，反诉被告本诉要求解除租赁合同，合同解除后反诉被告如何处理系争房屋与反诉原告无关，不同意其要求反诉被告修复房屋的诉讼请求。
经审理查明，2009年，原、被告签署一份《房屋租赁合同》约定，原告将系争房屋整体出租给被告，房屋建筑面积共计9600平方米，以交房时房产证实际面积为准。租赁期限20年，自2009年12月1日起至2029年11月30日止。原告正式交房时间为2009年4月1日前（若有延迟，租赁期及租金计算以实际交房日起计算）。2009年4月1日至2009年11月30日为免租装修期，原告逾期交房的，免租期及租赁期限均相应延后。房屋每日每平米建筑面积租金1.6元，每三年递增一次，递增幅度为5%，以此类推。至第16年起，即按第15年的日租金递增30-50%（但如当时该地段租金水平低于上述计算标准的，以实际市场价格计算），直至合同期满。自2011年2月1日起至2014年1月31日，年租金为XXXXXXX元，以房产证实际面积计算。自2014年2月1日起至2017年1月31日，年租金为XXXXXXX元，以房产证实际面积计算。租金每两个月支付一次，支付日为支付月的五日之前支付当月及次月的租金。若租金最后付款日恰逢法定休假日，则被告可在法定休假日结束后的第一天向原告履行义务。原已付履约保证金50万元作为押金。合同第13条约定，原告无违约，被告拖欠应付租金或其他应付费用五个星期以上，且在收到原告要求其纠正违约的通知后七天内未予纠正，可以解除合同。如原告根据上述规定解除合同后，被告无权要求返还履约保证金及已付之租金。
合同签订后，被告向原告支付保证金50万元。
2009年7月28日，被告签署两份商务楼交接确认表，明确制冷机房按设计图，所有设备已完成安装，设备外观质量完好；同时，确认收到配电间、水泵房、冷冻机房、电梯、1F-7F所有房间钥匙以及暖通、给排水、强电、建筑竣工图（白图）一套。同年8月3日，被告又签署一份商务楼交接确认表，明确水泵房按设计图，所有设备已完成安装，设备外观质量完好；生活泵、消防泵均运行正常，配电间设备完好，通过供电局验收合格。同时，被告摘抄了水表读数。嗣后，被告对系争房屋进行装修。2010年5月，被告开始试营业。
2010年6月23日，被告经工商注册成立，住所地为高平路847、851号。同年7月23日，被告取得娱乐经营许可证。
2011年，原、被告签订的《补充协议》载明，由于原告出租给被告的系争房屋于2010年5月份办理完成房地产权证，故经双方协商一致决定根据原协议原告应给予被告8个月的装修期，被告的房屋租赁费起算时间为2011年2月1日。
2011年12月16日，原告开具2011年2月-12月金额为XXXXXXX元的发票给被告，要求被告在2011年年底规划交租的时间。同年12月31日，被告向原告支付100万元租金。次年3月15日，被告又向原告支付100万元租金。
2012年12月26日，原告委托律师向被告发函，要求被告在接函后七日内支付租金。次年1月8日，被告回函称因双方在酒店大楼质检问题以及受损方实际认定等方面未能达成共识，所以未付租金。被告将委托律师向原告主张因大楼质量问题而遭受的一切经济损失。
2013年9月26日，原告提起本次诉讼，被告于2013年10月11日收到原告的诉状副本。
审理中，被告申请1、对上海海福瑞酒店中央空调安装是否符合《闸北（塘南村）高平路地块改造设计图》的要求及空调制冷效果进行鉴定；2、对房屋渗漏水原因等进行鉴定。
上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所接受本院委托后，于2014年8月22日出具司法鉴定意见书。经鉴定，系争房屋中央空调的实际安装与原设计图纸不符，抽检的V3、S19两个房间的制冷效果满足实际的需要（静坐状态），S12、S20两个房间的制冷效果不能满足实际的需要。
上海市房屋建筑设计院有限公司接受本院委托后，于2014年10月14日出具司法鉴定意见书。该鉴定意见书载明：1、系争房屋七层屋面设置不符合原设计要求；防水层失效，不符合《屋面工程技术规范》要求；2、电梯井道消防水泵房隔墙、电梯井道墙与底板交接处、四周墙板防水失效，不符合《地下防水工程质量验收规范》要求；3、测试范围内地下一层柱、一层结构梁混凝土抗压强度满足原设计C35要求，钢筋强度满足原设计HRB33
5级的要求，配筋情况满足原设计要求；4、四层西侧外挂石材幕墙玻璃棉板安置高度不符合原设计要求；玻璃棉板隔汽铝箔面朝向室外，不符合现行上海市工程建设规范《建筑节能工程施工质量验收规程》要求。后，被告又提出新的鉴定内容，上海市房屋建筑设计院有限公司于2015年4月9日出具第二份司法鉴定意见书。经鉴定，系争房屋地下室酒类仓库、地下车库入口、一层新风机房、大厅南侧墙面渗漏、二层多功能厅男洗手间渗漏水来源为外墙，渗漏原因是外墙防水失效。大堂渗漏水来源为屋面及外墙，渗漏原因为外墙及屋面防水失效、不排除屋面排水不畅引起积水渗漏至幕墙内。三层KTV包房（S19、S20）渗漏水来源为雨水倒灌及立管渗漏，渗漏原因为冷凝水管与雨水管相连，雨水排水不畅时，引起倒灌。四层娱乐用房18、19号渗漏水来源为外墙及屋面，渗漏原因为外墙及屋面防水失效。五至七层客房过道渗漏水来源为空调冷凝水，渗漏原因为水管保温失效。七层7009、7010、7012、7020房间渗漏水来源为屋面，其中7009渗漏原因为屋面防水失效，7010、7012、7020渗漏原因为屋面防水失效，不排除屋面排水不畅引起积水的可能性。
原告表示2012年4月，被告曾对空调进行过改建，现在鉴定的是空调改动过的现状，不能证明空调不制冷的责任在原告方。关于房屋渗漏问题，有施工问题，也有老化和使用不当的问题。被告对于鉴定报告均无异议，被告认为系争房屋内的空调与设计图纸不符，被告提供的空调不能满足实际需要，被告有权拒付租金。而且根据租赁合同的约定，原告提供的设施设备应当满足承租人正常运转的需要。关于房屋质量问题，被告进行的是内部装修，而现在大部分渗漏原因是与室外幕墙有关的。
审理中，被告提供来往函件及会议纪要，证明在房屋交接之初就已存在空调以及房屋质量问题。被告表示双方并未签署租赁合同所附的房屋交付确认书，双方所签订的确认表内容要少于确认书，故说明双方没有正式交接房屋。其次，确认交接不代表房屋及交付的设备不存在质量问题。被告发现质量问题后曾发函要求整改，原告派人部分修复，部分由被告修复后原告支付费用，但因漏水原因没有确定，所以一直未修好。被告发现质量问题后仍向原告支付租金是双方妥协的结果。再次，被告提供上海市闸北公证处出具的两份公证书，证明2013年9月26日、10月18日公证处工作人员到现场，对系争房屋渗漏状况予以了公证。
原告则表示，被告提供的会议纪要之后所附的照片并非当初形成。第一份会议纪要的时间是2009年7月9日，是在被告2009年7月23日接收房屋之前，这表明被告在收房时确认房屋是合格的。第二，从被告提供的函件内容看，被告在2011年就提出烟管截面偏小的问题，所以被告在2012年自行委托案外人进行了大幅度改动，但导致更大面积不制冷的问题。2012年8月15日，原告建议被告根据设计单位提出的设计方案整改，已尽到了房东的义务。之后被告找施工队整改，费用都由原告垫付。被告提供的会议纪要、往来函件恰能证明原告对于被告提出的问题一直积极予以回复，并为整改投入500余万元。被告在函件中提出的问题与本次诉讼鉴定的内容并不匹配，被告也从未提出要减少租金，而是夸大质量问题拒付租金，故被告已构成根本性违约。第三，被告提供的公证书仅能反映2013年房屋渗漏的情况，因被告接收房屋后对房屋进行了装修、改动，故不能证明房屋渗漏的责任在原告方。第四，合同约定出租面积为9600平方米，但实际产证面积不算地下车库已超出9600平方米，现原告只按照9600平方米的面积标准主张租金及使用费。地下车库一直由被告免费使用至今，该笔费用由原告另行主张。第五，原告提供的（2014）闸民二（商）初字第1342号民事判决书可以证明被告从2010年4月28日开始营业，其后两年内原告在被告处消费200余万元，说明被告至今都在正常营业，不存在其所谓的营业损失。第五，对第四项诉讼请求予以调整，要求被告支付逾期付租利息100万元。
以上事实，由原告提供的房屋产权证、房屋租赁合同、补充协议、商务楼交接确认表、函、律师函及邮寄凭证、回函、进账单、（2014）闸民二（商）初字第1342号民事判决书，被告提供的房屋租赁合同、补充协议、产权证、营业执照、娱乐经营许可证、会议纪要、来往函件、公证书、员工工资签收单、水电费单据、经济损失计算表，鉴定机构出具的鉴定意见书以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同以及补充协议，是双方当事人真实意思表示，于法不悖，双方当事人均应恪守履行。根据合同约定，原告逾期交房的，租赁期及租金计算以实际交房日起计算，免租期及租赁期限相应延后，未约定违约责任。这表明在签订合同之初，被告对逾期交房有所预见，并同意延后相关租赁期限。据此，被告以原告延迟交房构成违约并不得解除合同的主张，本院不予采纳。2009年7、8月份，原告将系争房屋钥匙、图纸等交给被告，被告开始进场装修，表明原告完成了交付房屋的主要义务。虽然在之后的履行过程中，被告对房屋质量等问题提出意见，但是根据被告提供的会议纪要、来往函件以及双方当事人陈述可知，原告对于被告提出的问题并未置之不理，原告不仅联系开发商等相关施工单位予以整改，而且在施工单位未到场修复的情况下同意被告自行委托施工队修复、原告支付费用，这表明原告尽到了维修义务。即使维修后可能出现新问题或是还有部分问题未解决，但毕竟原告交付的是面积超过9600平方米的一幢房屋，而且被告在系争房屋内营业至今，故被告仅以某些部位渗漏或是部分房间空调不制冷等问题而拒付全部租金，缺乏相应的法律依据。原、被告签署补充协议约定从2011年2月1日开始起算租金，但被告至今仅支付过200万元的租金，相当于4个多月的租金。基于上述分析，本院认为原告完成了主要合同义务，被告却长期拖欠租金，故原告要求解除租赁合同及补充协议，符合双方约定及法律规定，本院可予支持。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因2012年12月26日原告发送的律师函仅向被告催讨租金，并没有提出解除合同，故本院认定被告收到本案诉状副本之日为合同解除日。
在被告欠租之后，原告曾要求被告规划付租时间、发律师函进行催讨，被告也陆续支付过部分租金，这都构成时效中断，故被告抗辩2011年2月至同年11月租金已过诉讼时效的意见，本院难以采纳。经鉴定，目前系争房屋确实还存在某些部位渗漏水以及部分房间空调制冷效果不能满足实际需要的情况。其中大多数部位渗漏原因是外墙防水失效，还有些部位渗漏可能由于复合因素造成。因被告接收房屋后进行过装修、改动，根据现有的检测鉴定材料，鉴定部门亦不能区分渗漏责任在哪一方。关于空调问题，鉴定人员到庭表示如根据设计图纸安装，可以达到正常的制冷效果。从双方的来往函件及会议纪要内容看，相关设计公司、安装公司等在2012年就已向原、被告提出了整改方案，故对于部分房间制冷问题至今仍未改善，双方都有责任。更何况，空调使用存在季节性，部分房间空调不能满足实际需要并不代表被告一直不能正常使用承租的房屋。所以，根据本案实际情况，本院对被告应付的租金作相应的减免。合同解除后，承租人应将房屋返还给出租方，否则还将支付使用费。现原告要求被告支付使用费，本院可以支持，但支付标准同样由本院予以调整。审理中，原告自愿将逾期付租利息调整为100万元，并无不妥，本院予以支持。如前所述，导致双方合同解除的主要责任在被告方，而原告提供的房屋也存在瑕疵，故关于被告支付的保证金，本院判决由原告退还10万元。
被告反诉要求原告赔偿延迟交房及办证的经济损失除前述分析外，本院还认为，被告对于自行装修的工期是可以预计的，所以被告提前招聘员工而支付的工资应由被告自行承担。装修和试营业期间的水电费是被告使用系争房屋期间产生的费用，开业后员工工资是被告本应承担的费用，这些费用均不属于被告的损失，故对于被告该部分反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于2010年5月至同年7月的预期利益损失，被告未就无证营业存在损失进行举证。而且，原、被告在产证办出后签订了补充协议，将租金起算时间又推后八个月，之后被告也从未对延期交房和办证提出赔偿问题，故本院认为双方已经达成了合意，即以租金延迟起算的方式来对被告进行补偿。鉴于本院已判令双方的合同解除，故原告是否修复房屋，与被告无关，被告的第二项反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告上海塘南实业公司与被告上海海福瑞酒店有限公司就上海市闸北区高平路XXX-
XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2013年10月11日解除；
二、被告上海海福瑞酒店有限公司应于本判决生效之日起十五日内迁出上址房屋，将房屋返还给原告上海塘南实业公司；
三、被告上海海福瑞酒店有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海塘南实业公司支付2013年10月11日之前的租金XXXXXXXX元（已扣除被告上海海福瑞酒店有限公司支付的XXXXXXX元租金）；
四、被告上海海福瑞酒店有限公司应于本判决生效之日起十五日内按照每年XXXXXXX元的标准向原告上海塘南实业公司支付2013年10月12日至实际搬离日止的房屋使用费；
五、被告上海海福瑞酒店有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海塘南实业公司支付逾期付租利息XXXXXXX元；
六、原告上海塘南实业公司应于本判决生效之日起十五日内向被告上海海福瑞酒店有限公司返还保证金100000元；
七、驳回原告上海塘南实业公司其余诉讼请求；
八、驳回被告上海海福瑞酒店有限公司所有反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费97076元（原告已预缴），由原告上海塘南实业公司公司负担19416元，被告上海海福瑞酒店有限公司负担77660元；反诉案件受理费50798.15元（被告已预缴），由被告上海海福瑞酒店有限公司负担；诉讼保全费5000元（原告已预缴），由原告上海塘南实业公司公司负担1000元，被告上海海福瑞酒店有限公司负担4000元；鉴定费472000元（被告已预缴），由原告上海塘南实业公司公司负担400000元，被告上海海福瑞酒店有限公司负担72000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 龚 平
人民陪审员 成福鑫
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。