北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初6025号原告:杨皓，男，1976年6月6日出生，汉族，无业，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：郭春平，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨楠，北京市盈科律师事务所实习律师。被告:武汉华楚物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区安立路68号2层68-3内F-2010。法定代表人：王亚楠。被告:武汉华楚物业服务有限公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道241号。法定代表人彭尚丽，执行董事。二被告共同委托代理人：杨洪鑫，重庆百君律师事务所律师。二被告共同委托代理人：李茁，重庆百君律师事务所律师。原告杨皓（下称杨皓）诉被告武汉华楚物业服务有限公司北京分公司（下称华楚分公司）、被告武汉华楚物业服务有限公司（下称华楚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨静独任审判公开开庭进行了审理。杨皓之委托诉讼代理人郭春平、杨楠，华楚分公司、华楚公司之共同委托代理人杨洪鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨皓向本院提出诉讼请求：1、解除我与华楚分公司于2017年6月2日所签订的《飘亮阳光广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。2、华楚分公司、华楚公司返还房屋租金47500元及履约保证金31666.7元。3、华楚分公司、华楚公司支付违约金63333.4元。4、华楚分公司、华楚公司返还5万元房屋租金。事实与理由：2017年5月26日，我配偶岳立敏代我与华楚分公司签订《商铺租赁预订单》，合同约定我承租飘亮购物中心X号铺面，在《商铺租赁预订单》签订当日，我按约定向华楚分公司支付了5000元定金。2017年6月2日，我与华楚分公司签订了《租赁合同》，合同乙方承租场地位于北京市朝阳区安立路X号，承租场地为182号商铺，面积47.5平方米。租期为3年，2017年11月1日起至2020年10月31日止，房屋交付日为2017年11月1日等等。签约后，我按约定支付房租47500元、履约保证金31666.7元。华楚公司系华楚分公司的总公司，经办人吕X系华楚分公司招商部工作人员，吕X作为《租赁合同》经办人以我租赁的182号商铺位置好为由要求我再支付5万元，2017年6月2日，我无奈又支付了5万元。合同约定房屋交付日期满后，华楚分公司无法按照合同约定日期向我交房，导致合同目的无法实现，严重损害了我的合法权益，已经构成根本违约。为维护我方合法权益，特诉至法院。华楚公司、华楚分公司辩称：一、双方签订的《租赁合同》中并未就合同解除权进行约定，并且该合同现仍能够继续履行，合同的目的亦能实现。双方在《租赁合同》中并未就杨皓享有的合同解除权进行约定。现本案所涉商铺正处于装修过程中，一旦装修工程竣工，各个商铺均可正常使用，因此《租赁合同》仍旧能够得到履行。根据《租赁合同》的约定，杨皓租赁该商铺系用于服装、家具用品的销售，其季节性、时效性并不强烈，故即使超过期限履行亦不会严重影响订立合同所期望的经济利益。同时，继续履行合同仍旧能够保证杨皓的合同利益，即保证合同目的的实现。因此，杨皓要求与我方解除合同，并返还租金和保证金无任何事实和法律依据。二、杨皓要求我方支付违约金无任何事实依据。根据《租赁合同》第九条第3款约定：“因甲方原因导致本合同无法继续履行，甲方应赔付给乙方已交保证金的双倍作为乙方赔偿”，但现《租赁合同》仍能够继续履行，因此杨皓要求被告支付违约金的行为并未满足合同约定的条件。其次，根据《租赁合同》第十条约定：“发生下列情形之一的，甲、乙双方互不承担责任：1、……；2、甲方由于任何原因关闭门店的”。现本案涉商铺处于装修过程中，我方无奈只好关闭门店，因此，根据双方约定，双方均不承担责任。本案中杨皓并未产生任何实际损失，其亦未提供证据予以证明产生了损失，因此我方认为杨皓主张的违约金过高，故即使最终杨皓要求支付违约金的请求得到了贵院的支持，亦请求贵院依法予以调低减少。综上，双方签订的《租赁合同》现仍旧能够得到履行，杨皓要求我方支付违约金无任何事实和法律依据。三、杨皓称其于2017年6月2日向华楚分公司支付了5万元款项，但经核实，华楚公司、华楚分公司并未收到杨皓诉述的5万元。根据杨皓的陈述，该5万元是因为“杨皓租赁的X商铺位置好公司领导要求杨皓再支付5万元”，其才再次支付，故该5万元的性质并非租金，其与杨皓主张的5万元租金性质不服，与本案无关。即使真如杨皓所述该5万元系租金，杨皓亦应当按照《租赁合同》的约定，将租金支付至甲方指定的银行账户，而非支付给他人。因此，杨皓要求被告返还5万元房屋租金无任何事实依据，该主张不应当得到支持。综上，本案所涉的《租赁合同》现仍旧能够得到履行，且继续履行仍能保证原告的合同目的得到实现。并且，原告要求被告支付违约金的行为亦不符合合同约定，同时被告也未收到原告支付的5万元款项，原告要求与被告解除《租赁合同》，返还已支付的租金和保证金，并要求被告支付违约金和返还5万元款项的行为无任何事实和法律依据，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：2017年5月26日，岳立敏（承租方）与华楚分公司（出租方）签订《商铺租赁预定单》约定承租方自愿向出租方租赁飘亮购物中心X号铺面，面积47.5平方米，物业年租金190000元，押二付三，预定租赁该物业定金5000元。实际承租该物业首期应付款（含定金）47500元，未付余额42500元。签订正式合同时本预订单即时失效，已缴纳定金冲抵租金。该《商铺租赁预定单》均记载岳立敏（代）。当日，岳立敏支付定金5000元。2017年6月2日，杨皓（乙方）与华楚分公司（甲方）签订《租赁合同》，合同约定乙方自甲方承租北京市朝阳区安立路X号X号商铺，双方约定乙方在承租场地经营服装、家居用品业态/品牌。租金标准每年19万元，租金实行季支付。乙方应于本合同签订之日起5日内支付租金47500元。2018年1月31日支付租金47500元，2018年4月30日支付租金47500元，2018年7月31日支付租金47500元。租期3年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止。房屋交付日为2017年11月1日，如届时不能按时支付，租期顺延，但最多不超过150天。乙方以转账或现金的方式向甲方支付租金，甲方账户信息：开户银行民生银行北京国奥支行，收款单位：华楚分公司，银行账号：×××。合同签订时乙方向甲方交纳履约（质量）保证金31666.7元。该保证金，不充抵乙方应交纳租金及各种费用。本合同终止后，甲方在扣除乙方所欠租金、滞纳金、违约金、罚款及各种费用后，于3个月后将履约保证金无息归还乙方。第九条违约责任约定，合同生效后，双方必须严格遵守，任何一方违反合同均应承担违约责任。乙方逾期补足保证金及本合同约定的其他费用，除仍应如数补交外，乙方应当按照2%/月的标准按日向甲方支付滞纳金。因甲方原因导致本合同无法继续履行，甲方应赔付给乙方已交保证金的双倍作为对乙方赔偿。第十条约定发生下列情形之一的，甲、乙双方互不承担责任：……4、由于不可抗力原因、政府原因及政府审批原因、工程条件原因导致合同目的不能实现或不能履行的。……签订上述《租赁合同》后，2017年6月5日，杨皓向华楚分公司账号×××转账74166.7元。案件审理过程中，杨皓申请财产保全，本院出具（2018）京0105民初6025号民事裁定书，裁定查封了华楚公司、华楚分公司名下价值共计十九万二千五百元一角的财产。杨皓支付保全费1480元。杨皓表示岳立敏系其配偶，《商铺租赁预定单》即系岳立敏代杨皓，签订《租赁合同》后定金转为冲抵租金。华楚公司、华楚分公司虽否认岳立敏与杨皓之间关系，认可《商铺租赁预定单》与《租赁合同》系同一标的，且就182号商铺未与岳立敏签订租赁合同。庭审中，杨皓表示华楚分公司无法按照合同约定日期交房导致合同目的无法实现，且因规划问题182号商铺已无法交付。华楚公司及华楚分公司表示《租赁合同》可以继续履行，只要开业、位置还在。本院询问182号商铺是否具备交付，华楚公司及华楚分公司表示还不具备交付条件、仍在装修，具体交付日期不能确定，装修大概在5、6月份完成、开业应该在6月。另华楚公司及华楚分公司表示之所以无法交付时因为消防涉及行政审批未完成，但就此华楚公司、华楚分公司未提交任何证据。杨皓提交了录音（2017年10月26日）及微信聊天记录证明曾向经办人吕X支付了5万元现金好处费，华楚公司、华楚分公司表示录音真实性无法核实，而且对话显示5万元是好处费、而非租金、与本案无关，而且录音中男子也告知未开业是因为消防许可未办理以及十九大期间禁止施工等。杨皓提交了岳立敏与他人房屋租赁合同（2017年12月）及付款明细证明另行租赁房屋、其有损失，华楚公司及华楚分公司对证据真实性不认可，不能证明支付给第三方租金，与本案无关。本院认为：杨皓与华楚分公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。签订《租赁合同》后，庭审各方陈述及证据相互印证，杨皓按约向华楚分公司支付租金及保证金共计79166.7元，但华楚分公司未按《租赁合同》约定向杨皓交付租赁所涉X号商铺，双方《租赁合同》约定房屋交付日为2017年11月1日，顺延最多不超过150日，但约定交付日至今已逾180日之久，华楚分公司仍不能交付租赁商铺且日期尚不确定。华楚分公司抗辩系行政审批原因导致其未能交付要求免责但未提供证据佐证，本院对其该抗辩不予采信；华楚分公司表示杨皓不享有合同约定解除权，但华楚分公司迟延履行其主要义务，现杨皓表示已另租商铺要求解除《租赁合同》，华楚分公司致使杨皓合同目的无法实现，杨皓享有法定解除权，现杨皓要求解除与华楚分公司《租赁合同》，合法有据，本院予以支持。华楚分公司行为构成根本性违约，应承担相应违约责任。杨皓主张依据《租赁合同》第九条约定要求承担违约金，华楚分公司抗辩违约金过高要求减少，关于损失，双方均未提供充分证据，根据《合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素酌情减判华楚分公司应支付违约金3万元。杨皓要求华楚分公司返还5万元租金，证据不足，本院不予支持。因华楚分公司系华楚公司分支机构，不具备企业法人资格，其民事责任应由华楚公司承担，杨皓要求华楚分公司、华楚公司共同承担责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告杨皓与被告武汉华楚物业服务有限公司北京分公司于二〇一七年六月二日签订的《飘亮阳光广场租赁合同》。二、被告武汉华楚物业服务有限公司北京分公司、被告武汉华楚物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告杨皓租金四万七千五百元、履约保证金三万一千六百六十六元七角。三、被告武汉华楚物业服务有限公司北京分公司、被告武汉华楚物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告杨皓违约金三万元。四、驳回原告杨皓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费1480元，由被告武汉华楚物业服务有限公司北京分公司、被告武汉华楚物业服务有限公司负担（于本判决生效之日起七日内直接支付给原告）；案件受理费4893元，由被告武汉华楚物业服务有限公司北京分公司、被告武汉华楚物业服务有限公司负担（于本判决生效之日起七日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇一八年五月二十八日书记员 辛迎雪