福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第2439号
原告林长志，男，1955年1月26日出生，汉族，住址福州市仓山区。
委托代理人黄新生，国浩律师（福州）事务所律师。
被告福建省福铁大厦有限公司，住所地福州市。
法定代表人叶顺剑，董事长。
委托代理人陈桂华、王姝旻，福建天恩律师事务所律师。
原告林长志与被告福建省福铁大厦有限公司（以下简称“福铁公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告林长志的委托代理人黄新生以及被告福铁公司的委托代理人王姝旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林长志诉称：2013年7月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于福州市晋安区某房屋，建筑面积41.06平方米，总价款为369540元。合同第八条约定房屋交付时间为2013年8月30日前。合同第九条约定若被告逾期交付超过90天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，同时被告自约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止按原告已付款每日万分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全额购房款，被告作为预告登记义务人为原告办理了房屋预告登记，预告登记时间为2013年7月18日。后原告多次要求交付房屋，被告均拒绝交付。故请求判令：一、被告向原告交付坐落于福州市晋安区某房屋；二、被告向原告支付自2013年8月31日起至房屋交付之日止以369540元按日万分之三计算的逾期交房违约金；三、由被告承担本案诉讼费。
被告福铁公司辩称：本案名为商品房预售合同实为借贷关系；因借款时福州市的个人借贷不能进行抵押登记，故本案采取变相的商品房预告登记，实为抵押登记；根据房地产相关法律规定，购房款必须打入被告公司的专管账户，本案原告未提供任何转款凭证，且本案金额高达300多万，按交易正常习惯必须通过银行转入公司专管账户，退一步来说，如果按公司指定将购房款支付给某人也应提供相应的转款凭证，但原告至今未提供；本案诉争房屋在原、被告签订商品房预售合同前已卖给郑龙，且在本案预告登记前已经作为酒店经营，不可能出售给原告，且原告也知道上述情况。综上，被告认为本案的房屋登记是变相的抵押登记并非商品房预售合同纠纷，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本案讼争房屋原由郑龙购买并预告登记在其名下。后该房屋作为被告在其他案件中的担保财产，被福州市中级人民法院依法予以查封。2013年1月28日，福建省高级人民法院制作《民事调解书》，协议内容为：“一、……。二、乙方（叶顺剑、陈榕琴、福州广韵房产代理有限公司、福建鑫裕房地产有限公司、福建省福铁大厦有限公司）应在签收本调解书后三日内向甲方（荣恩企业有限公司、张跃忠、余光义）支付人民币300万元，甲方在收到人民币300万元后的二个工作日内向法院提出申请，请求法院依法解除福州市中级人民法院依（2011）榕民初字第414号民事裁定书所查封、冻结的坐落于福建省福州市华林路508号福铁大厦的吴丽萍19层01-21号共计21套及郑龙20层12、14、15、16、18、21号及肖源12层02、03、04号共计30套单元的房产；在收到另外的人民币500万元后二个工作日内向法院提出申请，请求法院依法解除福州市中级人民法院依（2011）榕民初字第414号民事裁定书所查封、冻结的坐落于福建省福州市华林路508号福铁大厦的另一半30套单元的房产。三、……。”。
2013年1月29日，原告通过案外人郑家瑞向被告公司股东肖源以及法定代表人叶顺剑转款分别转款200万元、100万元，共计300万元（原告购买了四套房子和两个车位，案外人郑家瑞购买了一套房子和一个车位，均已另案起诉）。被告认可肖源、叶顺剑系代公司收款。后来，郑龙与被告解除了讼争房屋的《商品房买卖合同》，并且注销合同备案及预告登记。
2013年7月12日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市晋安区某房屋，建筑面积41.06平方米，总价款为369540元。合同第八条约定房屋交付时间为2013年8月30日前。合同第九条第1款第（2）项约定若被告逾期交房超过90天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，同时被告自2013年8月31日起至房屋实际交付之日止按已付款日万分之三向原告支付逾期交房违约金。被告于2013年7月18日为原告办理了房屋预告登记。被告至今未向原告交付房屋，原告遂诉至本院。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》、转款凭证、《商品房买卖预告登记（合同备案）注销申请表》、解除《商品房买卖合同》协议、《商品房预告登记申请表》、（2012）闽民终字第799号民事调解书、《谈话笔录》以及原、被告的陈述为证，本院予以认定。
本案的争议焦点为双方当事人之间的法律关系是商品房买卖关系还是民间借贷关系。本院分析认定如下：
首先，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并没有关于借款用本案讼争房屋做抵押担保的内容；其次，本案付款时间尽管早于签订合同的时间五个多月，但从上述查明事实可知，本案讼争房屋的前一手买受人系郑龙，后由于被告与其他人的债权债务纠纷，被告将该房屋作为担保财产，被福州市中级人民法院依法予以查封、冻结。2013年1月28日，福建省高级人民法院制作的《民事调解书》中载明“乙方（叶顺剑、陈榕琴、福州广韵房产代理有限公司、福建鑫裕房地产有限公司、福建省福铁大厦有限公司）应在签收本调解书后三日内向甲方（荣恩企业有限公司、张跃忠、余光义）支付人民币300万元，甲方在收到人民币300万元后的二个工作日内向法院提出申请，请求法院依法解除福州市中级人民法院依（2011）榕民初字第414号民事裁定书所查封、冻结的坐落于福建省福州市华林路508号福铁大厦的吴丽萍19层01-21号共计21套及郑龙20层12、14、15、16、18、21号及肖源12层02、03、04号共计30套单元的房产；在收到另外的人民币500万元后二个工作日内向法院提出申请，请求法院依法解除福州市中级人民法院依（2011）榕民初字第414号民事裁定书所查封、冻结的座落于福建省福州市华林路508号福铁大厦的另一半30套单元的房产。”。次日，原告将购房款通过案外人转入被告公司股东肖源和法定代表人叶顺剑账户内，由此推知，原告提前付款是因为被告需要用购房款为其解押讼争房屋，提前付款符合常理。且被告是向原告出售本案讼争房屋，而不是用讼争房屋作为借款的担保；最后，原、被告双方已经办理诉争房屋预告登记。以上证据都是直接证据，都证明了双方当事人之间的关系，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于商品房买卖合同的特征，因而原告起诉认为双方之间是属于商品房买卖合同关系，有事实和法律依据，应予支持。
被告主张双方之间为借贷关系，而原告又不认可的情况下，由于没有借款合同或其他证据予以证明，对借款数额、借款期限、借款利息等借贷关系的基础事实均无从查实。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告既然抗辩称其为借款人，应当持有借款合同或其他证据用以证明双方存在借贷关系，其对双方之间存在借贷关系的事实负有举证责任。由于被告没有提供双方之间存在借贷关系的证据，故对其主张的借款事实无法予以认定。
综上所述，本院认为，原、被告于2013年7月12日签订《商品房买卖合同》，缔约双方均具有相应的主体资格，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，并且已经办理了商品房预告登记，应当认定合法有效，当事人应当按照合同的约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于该《商品房买卖合同》有效，原告提交的证据亦形成了完整的证据链，证明双方之间有房产交易行为存在，且完成了约定对价的给付，故原告要求被告按合同约定将房屋交付给原告使用，有事实和法律依据，应予支持。至于原告要求的违约金，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，由于原告并没有提供证据证明其向被告主张过权利，因此，可减轻被告的违约责任。原告要求被告承担按购房款369540元的每日万分之三的标准向原告支付自2013年8月31日起至实际交付房屋之日止的违约金，该违约金过分高于原告的损失，应予适当减少。故本院酌定，被告应以369540元为基数，按年利率6%的标准向原告支付自2013年8月31日起至实际交付房屋之日止的违约金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告福建省福铁大厦有限公司应于本判决生效后十日内将坐落于福州市晋安区某房屋交付给原告林长志；
二、被告福建省福铁大厦有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林长志支付违约金（以369540元为基数，按年利率6%的标准计算，自2013年8月31日起计至实际交付房屋之日止）；
三、驳回原告林长志的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7840元，由原告林长志负担414元，被告福建省福铁大厦有限公司负担7426元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 赖成宗
人民陪审员 施月蓉
人民陪审员 高敏娟
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 严 寒
附：本案适用的主要法律条文及执行提示
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。