广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3751号
上诉人（原审被告）：刘朋新，男，1966年7月15日出生，汉族，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：广东宏德科技物业有限公司，住所地。
法定代表人：张朝德，职务：总经理。
委托代理人：李涵，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人：易雅安，广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人刘朋新因与被上诉人广东宏德科技物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据落款时间为2004年12月1日的《物业管理委托合同》记载，甲方（广东广发房地产有限公司）将“广发新村”住宅小区移交给乙方（广东华银物业管理有限公司）实行物业管理；委托期限包括自2004年12月1日起至业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后终止；乙方负责向业主和物业使用人收取：（1）住宅物业管理服务费按0.6元／㎡·月；（2）非住宅物业管理服务费按1.2元／㎡·月；（3）按发生数分摊的公共水电费；（4）专项有偿服务费；本物业的管理服务费实行政府指导价，按广州市物价管理部门批准的收费标准住宅房屋由乙方按建筑面积每月向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的万分之一的比例交纳滞纳金；本合同一式三份，甲方双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力；本合同自双方盖章签字之日起生效。该合同甲方签章处为“广东广发房地产有限公司”，乙方签章处为“广东华银物业管理有限公司合同专用章（1）”。
据工商部门的登记资料记载，广东华银物业管理有限公司于2007年10月12日更名为广东宏德科技物业有限公司（以下简称宏德物业公司）。
据中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》记载，宏德物业公司的物业服务资质等级为壹级。
广州市公安局海珠区分局赤岗派出所于2012年1月17日出具的材料记载：“经核实，广发新村B1栋、B2栋、C1栋、C2栋、C3栋、C4栋门牌分别为广发街12号、13号、14号、15号、16号、17号”。
据广州市房地产档案馆于2013年4月2日出具的《房地产登记簿查册表》记载，广州市海珠区新港中路广发街13号902房的产权人是刘朋新，建筑面积85.0238平方米。
宏德物业公司于2013年10月15日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.刘朋新向宏德物业公司支付物业管理费3366.66元（按每月51.01元的标准计算，从2006年10月1日起计至2012年5月30日）；2.刘朋新向宏德物业公司支付宏德物业公司代其缴纳的2010年3月起计至2012年5月的水费522.54元；3.刘朋新向宏德物业公司支付迟延缴纳物业管理费、水费的利息（从宏德物业公司起诉之日起按银行同期逾期贷款利率标准计至欠款全部清偿之日止）；4.刘朋新向宏德物业公司支付因本案产生的调查费等100元；5.案件诉讼费由刘朋新承担。刘朋新在原审辩称：对宏德物业公司主张的欠费期间没有异议，但其不同意向宏德物业公司缴纳管理费。理由是，宏德物业公司没有征得广发新村业主一致同意就强行进驻该小区进行物业管理，宏德物业公司收取物业管理费属于违法行为。宏德物业公司进驻涉案小区后，只是请了二个老人，买二套保安服请二个看门的，其余就是收钱的，而且收的钱从来没有公开过，进入了宏德物业公司的腰包。宏德物业公司不但没有管理好小区物业，反而对小区造成损害，对业主造成损失，包括：1.将小区内三十棵绿化大树连根拔起搬走，造成小区绿化严重破坏；2.为节省人手，未经小区业主同意，将小区东门和小区南面的走火通道封堵，造成小区业主出行不便和走火安全，而失窃事件时有发生；3.将小区的单车棚、部分楼顶梯间、小区道路、小区二层的公共通道及绿化用地出租或停车收费。而收取的租金没有收支记录，全部进入宏德物业公司的腰包；4.将小区道路的一半私下授予纵横房地产公司；5.将业主管道闸门的把手拆除并变卖，对管道及闸门失修从未出钱维修。因此，宏德物业公司还应向刘朋新赔偿3309.73元。另外，其没有要求宏德物业公司为其缴纳水费，宏德物业公司也没有说明其司代其缴纳了多少钱，所以其不知道宏德物业公司有无为其缴纳过水费。如果宏德物业公司有证据证明其已经代交水费，其愿意将代缴的水费支付给宏德物业公司。综上所述，不同意宏德物业公司的诉讼请求。
原审诉讼中，双方当事人均确认涉案小区的业主委员会于2010年10月14日已成立，宏德物业公司于2012年5月31日退出涉案小区的管理。刘朋新确认其自1997年起开始使用涉案房屋并缴纳物业管理费至2005年。
原审法院认为：宏德物业公司作为具有相应资质的物业服务企业，为涉案房屋所在小区提供了物业服务，刘朋新是小区内涉案房屋的业主，享受了相应的服务，根据权利义务相一致的原则，刘朋新应当向宏德物业公司支付物业服务费。现宏德物业公司主张刘朋新拖欠2006年10月至2012年5月的物业管理费，刘朋新对此也予以确认，根据合同约定的管理费标准及涉案房屋的具体面积，刘朋新每月应支付的物业服务费为0.6元／平方米×85.0238平方米=51.01元，故宏德物业公司要求刘朋新按每月51.01元的标准向其交纳从上述期间的物业服务费的请求合理合法，予以支持，总额以宏德物业公司主张的3366.66元为限。刘朋新认为宏德物业公司的行为对涉案小区造成损害并致其损失，要求宏德物业公司向其进行赔偿的抗辩意见，与本案不是同一法律关系，刘朋新应另寻途径解决。关于水费的问题。宏德物业公司提交的证据不足以证实其司已代刘朋新缴纳水费的事实，且未能充分举证证实刘朋新应缴水费的具体计算方式及依据，故宏德物业公司要求刘朋新向其司支付代缴的水费的诉讼请求，依据不足，不予支持。
由于《物业管理委托合同》没有具体约定缴纳物业管理费及水费的期限，故宏德物业公司要求刘朋新支付迟延缴纳物业管理费、水费的利息的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
宏德物业公司主张查册费等费用100元，但其提交的发票显示的金额与宏德物业公司主张的上述金额并不对应，且宏德物业公司主张的上述费用是其举证的必然成本。故宏德物业公司要求刘朋新支付上述费用的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第八十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年4月2日作出如下判决：一、刘朋新在判决生效之日起10日内，向宏德物业公司支付2006年10月1日起至2012年5月30日止的物业服务费（每月按51.01元的标准计算），总额以宏德物业公司主张的3366.66元为限；二、驳回宏德物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由刘朋新负担。
判后，上诉人刘朋新不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.自涉案小区业主与广东广发房地产有限公司之前委托的物业管理公司终止管理合同后，涉案小区与广东广发房地产有限公司就不存在任何关系，后广东广发房地产有限公司将涉案小区的物业委托给宏德物业公司管理的合同不具有法律效力，故宏德物业公司入驻涉案小区进行物业管理，一开始就违法，缺乏任何法律依据，且后来遭到全体业主的共同抵制，并依法将其驱逐出涉案小区；2.宏德物业公司辩称广东广发房地产有限公司委托其管理涉案小区至业主委员会成立，故在2010年10月14日涉案小区的业主委员会成立后，其所谓的委托合同即已终止，而之前刘朋新向宏德物业公司交付管理费，是因为刘朋新以为还是广东广发房地产公司之前委托的物业公司在管理，后发现宏德物业公司的管理不合法就不再支付管理费；3.宏德物业公司强行入住涉案小区后，不但没有尽到物管公司应尽的责任，而且损害业主利益，大肆谋取私利，一审中刘朋新已提交大量证据证明相关事实，但一审判决中没有任何体现。（二）宏德物业公司于2013年10月主张刘新朋支付自2006年起的物业管理费，显然已过二年法定民事诉讼时效。为此上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回宏德物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由宏德物业公司承担。
被上诉人宏德物业公司答辩称：1.广东广发房地产有限公司是涉案小区的建设单位，其有权委托具有服务资质的宏德物业公司管理涉案小区，因此，广东广发房地产有限公司与宏德物业公司签订的合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对涉案小区业主有约束力，刘朋新否认上述合同效力不应得到支持；2.涉案小区成立业委会后，并未直接终止与宏德物业公司的服务合同，宏德物业公司继续为涉案小区提供服务，后经友好协商，宏德物业公司于2012年5月31日将涉案小区管理移交给业委会，在上述期限之前，刘朋新接受宏德物业公司的服务，应支付相应的管理费；3.根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，刘鹏新未在一审期间提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出诉讼时效抗辩，不应支持；4.刘朋新认为宏德物业公司对涉案小区造成损害并致其损失，该情况与本案不属同一法律关系，不能构成其拒绝交纳物业管理费的抗辩理由，其应另寻途径解决。因此，宏德物业公司同意原审判决，不同意刘朋新的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，双方当事人均确认广东广发房地产有限公司是涉案小区的开发商。
本院认为：根据查明的事实可知，在涉案小区未成立业主委员会之前，宏德物业公司与涉案小区的建设单位签订了《物业委托合同》，为涉案小区提供物业服务。上述合同出自签约各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对涉案小区的全体业主均有约束力，刘朋新认为上述合同无效，且宏德物业公司入驻涉案小区提供物业管理违法缺乏事实和法律依据，本院不予支持。刘朋新作为小区的业主，其接受了宏德物业公司提供的物业管理服务，应支付相应的对价，因刘朋新至今未向宏德物业公司支付自2006年10月1日至2012年5月30日期间的物业管理费，据此，原审法院判决刘朋新向宏德物业公司支付上述期间的物业管理费并无不当，本院予以维持。刘朋新以宏德物业公司的管理不合法，拒付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证据对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，刘朋新在一审期间并未抗辩宏德物业公司的主张超过诉讼时效，故对其在二审上诉期间提出宏德物业公司诉请超过诉讼时效的理由，本院不予支持。至于刘朋新提及的宏德物业公司在管理涉案物业期间是否存在损害业主利益、谋取私利的问题，不属本案审查的范畴，故原审法院对此没有审处并无不妥，刘朋新就此提出的理由，本院不予支持。
综上所述，上诉人刘朋新的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由刘朋新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十月三十日
书 记 员 肖和念
陆洁雯