江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5444号
上诉人（原审被告）：浦建英。
委托诉讼代理人：谈海圣，江苏政纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋县伟，江苏政纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘建华。
委托诉讼代理人：雷玲。
被上诉人（原审原告）：王彩红。
上诉人浦建英因与被上诉人潘建华、王彩红房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2014)相民初字第01116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
浦建英上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判浦建英不承担赔偿责任；一、二审诉讼费由潘建华、王彩红负担。事实和理由：一、一审认定潘建华、王彩红与浦建英之间存在房屋租赁合同关系错误。房屋租赁合同签约主体为浦建英和案外人韩某1，如要变更履行主体必须另行签协议，在没有与浦建英签协议的情况下，潘建华、王彩红作为诉讼主体缺乏依据。二、潘建华、王彩红提交的统计表与销售单价格一致不能证明该证据有一定的可信度。销售单没有加盖印章，也没有销售给具体单位的抬头以及双方之间的汇款往来明细、税务发票证明等，浦建英有理由认为销售单是为迎合前期提供的统计表等证据后补的。一审法院在没有经过市场调查、鉴定评估或权威部门提供有效证明的情况下，根据潘建华、王彩红单方提供自编的证据酌情认定损失，完全是主观臆测，毫无依据。潘建华、王彩红不能形成完整的证据链证明受损的财物及价值。三、涉案商铺损失并非浦建英原因造成。潘建华、王彩红将第四年租金汇给浦建英，浦建英将款项退还，说明双方未达成新的合意。不定期租赁合同当事人可以随时解除，潘建华、王彩红应搬离涉案房屋。纠纷发生后潘建华、王彩红未采取任何手段及措施防止损失扩大，存在过错，给浦建英造成了严重的经济损失。
潘建华、王彩虹辩称：一审认定事实正确，适用法律适当，请求维持原判。
潘建华、王彩红向一审法院起诉请求：1、浦建英立即拆除防盗门，停止对潘建华、王彩红的非法侵害；2、浦建英继续履行双方于2011年5月13日签订的房屋租赁合同；3、浦建英赔偿潘建华、王彩红不能营业的损失（自2014年5月18日至浦建英排除妨碍止，按照每天2000元计算）；4、浦建英赔偿故意损害潘建华、王彩红店内的服装共计225件，共计36000元；5、本案诉讼费用全部由浦建英承担。审理中，潘建华、王彩红明确因双方一致确认租赁合同于2014年9月26日解除，故撤回原来的第一、二项诉讼请求，同时将诉讼请求变更为：1、浦建英赔偿潘建华、王彩红的装修损失35000元；2、浦建英赔偿潘建华、王彩红不能营业的损失379372元（自2014年5月27日至合同解除时2014年9月28日共119天，按照每天3188元计算）；3、浦建英赔偿员工待工费46800元；4、浦建英赔偿10月份员工的遣散费11700元；5、浦建英赔偿店内服装的过季损失318221.3元（按实际清点货品总金额374378元按85%计算）；6、浦建英支付违约金按一个月租金计算为4417元（取整）；7、浦建英返还租房押金4000元。
一审法院认定事实：2011年5月13日，潘建华（乙方）与浦建英（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意将黄埭镇春申路42号房屋租给乙方作为合法商业所用，租期自2011年5月18日起至2016年5月17日止，租赁期满乙方应如期将房屋归还甲方；租金每月人民币4380元，房屋保证金人民币4000元（作为履约保证金存放于甲方，不计利息，主要用于合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期间发生的基本费用，包括房租、水电煤费、房屋内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回乙方），先交清房屋租金及保证金后即可入住；乙方一次性支付给甲方人民币105260元，乙方承担在租赁时所发生的水费、电费、物业管理费；甲方必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用；乙方义务包括：1、按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用，2、未经甲方同意，不得私自把该房屋部分或全部转租给他人，3、本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查、移交，如有损坏、短缺应照值赔偿，4、乙方如使用不当而损坏房屋及其他设施以致发生人身伤亡时，应负责修复原状或予以经济赔偿，责任自负；5、乙方在租房内严禁非法经营及从事任何违法活动，否则后果自负；如乙方违反前述义务，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩款，如不足抵过甲方损失，乙方应予以赔偿；如甲方擅自提前终止合同，应按一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余租金及保证金；租赁期满，乙方应及时腾空房屋，如需续租应提前十天通知甲方，甲方同意后另签协议，乙方退房时乙方对租房时的装修不得拆除，否则恢复原来房屋原状（包括门窗）；另备注水电费价格，租房费从第三年起，租费根据左右邻居递增而递增。浦建英在乙方处签字，甲方处由潘建华的员工韩某1代为签字。在合同底部，补充备注一项，为“2013年5月18日至2014年5月17日止，房租费53000元正”。合同签订后，浦建英向潘建华、王彩红交付了涉案房屋，潘建华、王彩红对涉案房屋进行了装修并开设了苏州市相城区黄埭镇彩红服装店（经营者为王彩红）。潘建华、王彩红向浦建英支付了租赁前三年的租金，其中第三年的租金53000元系王彩红通过其尾号为2811的银行账户转账至浦建英名下尾号为4213的银行账户中。2014年5月，双方因租金标准发生纠纷，曾于5月18日、19日报警处理。当月27日晚，浦建英至涉案房屋处增设防盗门、上锁，并张贴《搬离通知》一份，载明“现本人（房东）通知承租人在接到撤离通知书五日内将屋内所有物品搬离，将房屋恢复原状返还给本人（房东），如私自破门损坏本人（房东）财产，承租人应承担私闯民宅的法律责任，并赔偿房东所有的损失”。因涉案房屋被封闭，无法进入，潘建华、王彩红遂诉讼至法院。
审理中，因浦建英明确不再履行合同，潘建华、王彩红遂变更诉讼请求，并申请司法鉴定。2014年9月26日，双方当事人至涉案房屋进行现场清点（同时确认了完全损坏物品的型号及数量）、交接，潘建华、王彩红在清点后将其物品全部搬离并将涉案房屋交还给浦建英，双方一致确认当日解除房屋租赁合同。经一审法院委托，苏州市价格认定局于2015年3月18日作出《中止价格鉴证通知书》一份，认为1、由于服装的成本价受款式、面料、填充物、数量、设计人、制作工艺、辅料等因素的影响，其价格因素变动影响较大，如果委托方不能确定这类参数，则其对于的成本价是无法准确鉴定的；2、衣服是否因阳光照射造成损失，需要委托方提供相应的质量技术检测报告等原因，本次鉴证暂时无法进行，根据涉案财产价格鉴证有关规定，决定予以中止。针对涉案房屋的装修价值，苏州市价格认定局于2015年5月29日作出苏价证民鉴【2015】47号《关于房屋装修的价格鉴证结论书》，认为相城区春申路42号商铺内装修价格在价格鉴证基准日（2011年5月13日）的市场价格为人民币80001元。鉴定费1750元由潘建华、王彩红预付。
以上事实，由当事人提供的身份信息、工商信息查询表、房屋租赁合同、交易明细清单、接处警登记表、搬离通知照片打印件、中止价格鉴证通知书、价格鉴证结论书及当事人陈述附卷佐证，一审法院予以认定。
潘建华、王彩红陈述，潘建华、王彩红系合伙关系，租赁前期洽谈都是由王彩红与浦建英之间进行的，在本案提交的租赁合同之前曾以王彩红的名义与浦建英另签订一份租赁合同，但因为租期及租金问题，浦建英要求另签一份租赁合同，当时王彩红不在，故潘建华决定了之后就委托店长韩某1前往与浦建英签订租赁合同，对此提供韩某1出具的说明一份，证明韩某1系受老板潘建华、王彩红的委托签订的租赁合同。潘建华、王彩红主张，1、因浦建英封闭涉案房屋，导致潘建华、王彩红在2014年5月28日至2014年9月26日期间无法经营，故浦建英应赔偿潘建华、王彩红不能营业的损失379372元（自2014年5月27日至合同解除时2014年9月28日共119天，按照每天3188元计算），对此提供自行制作的2014年1月至4月的月度结账单、王彩红的丈夫刘宏明名下尾号为3757的银行卡交易明细清单，证明潘建华、王彩红在涉案房屋开设的服装店的经营收入情况。2、潘建华、王彩红为开设服装店进行装修，因浦建英提前解除合同，故按照鉴定意见，要求赔偿潘建华、王彩红余下2年租期的装修损失35000元，后为计算方便，潘建华、王彩红明确余下的使用期限为1年11个月。3、存放在涉案房屋内服装因阳光照射、错过销售时节等原因造成陈旧、褪色产生的过季损失318221.3元（按实际清点货品总金额374378元按85%计算），对此提供自行制作的商品库存扩展统计表、杭州索华服饰有限公司进价单、销售出库单及营业执照复印件、玉立佳人2014年秋冬季订货协议、玉立佳人代理授权书、风姿多采品牌授权书及女裤进货单、杭州磊嘉服饰有限公司的单价表、杭州真秀服装有限公司的进价单、进货清单、代理授权及营业执照复印件、武汉市江汉区艾雯佳豪服饰店的营业执照复印件及艾雯佳豪进货单、杭州瑞陶服饰有限公司的进货单、授权书及迪思兰柏出库单、四川斯莱曼蒂鞋业有限公司的营业执照、组织机构代码证复印件及进货单，未来裤业批发销售单、古田森批发销售单、C雪儿批发销售单、源源服饰批发销售单、网络公主销售单、天之娇妹时装有限公司销售单、株洲雨贝尔时装有限公司发货明细、艾尔菲洋时装销售单、运通科技销售出库单若干份，证明潘建华、王彩红存放在涉案房屋内商品的成本价，数量以现场清点为准；另提供杭州磊嘉服饰有限公司、常熟市服装城古田森服装商行、杭州瑞陶服饰有限公司、苏州妮娜飘服饰贸易有限公司、杭州真秀服装有限公司、杭州索华服饰有限公司、武汉市江汉区艾雯佳豪服饰店分别出具的证明，证明服装过季后的销售价格。4、潘建华、王彩红停止营业期间仍支付员工工资46800元，9月26日解除合同后，解聘该店员工时支付遣散费11700元，该损失应由浦建英承担，对此提供2014年6月至9月员工工资表、2014年遣散表，证人俞某、韩某1、韩某2、朱某的证言予以证明。5、浦建英存在违约行为，应支付违约金按前一年租金53000元计算一个月租金为4417元（取整）；6、潘建华、王彩红在签订合同之初向浦建英交付了租房押金4000元，现双方解除合同，潘建华、王彩红向浦建英交还了房屋，也结清了水电费，浦建英应返还租房押金4000元，对此提供电费核查票一份，证明涉案房屋的电费已经缴纳至2014年6月2日。
经质证，浦建英认为韩某1系作为潘建华的委托代理人签订的租赁合同，浦建英并不认识王彩红。对于潘建华、王彩红的主张，浦建英认为，1、潘建华、王彩红提供的银行明细清单系刘宏明个人的银行卡，潘建华、王彩红另外经营多家服装店，并不能证明该清单上对应的款项系涉案服装店的收入，且潘建华、王彩红主张的经营收入未扣除进货成本、人员工资、水电费、房租、税收等，有营业额不一定产生利润，也可能亏损，潘建华、王彩红主张的利润应提交该店相应纳税证明。2、对于鉴定结论无异议，损失应根据合同解除的过错程度及使用年限来计算，使用年限从2011年5月18日到2014年9月28日为三年四个月整。3、对第三组证据真实性不予认可，从形式上看，上述销货单或明细没有相应的销售单位的印章和收货人的签名，无法佐证这些销货单就是证据上所载明的公司的销货明细，证据上所载明的销售单位无法说明单位的具体名称，即使有这些货，由于潘建华、王彩红还有其他店，也不排除这些货是其他店的货，对潘建华、王彩红主张的成本价及损失的比例不予认可，在双方争议发生时，潘建华、王彩红有避免衣服过季、防止损失进一步扩大的义务，过季损失没有依据。在解除合同的前提下，浦建英愿意打开防盗门方便潘建华、王彩红搬迁，但王彩红予以拒绝，因此浦建英认为潘建华、王彩红提出衣物损失应由潘建华、王彩红自行承担。4、对第四组证据真实性不予认可，无法确认韩某1签字的真实性，上面的费用也没有相应的营业员签名确认，这些人是否为讼争店的员工也无相应的纳税证明、社保缴纳凭证和劳动合同作为依据，也没有付款凭证，证人也未到庭作证，且根据个体工商户及服装店的招工惯例，一般停业后即结清工资，不存在拖延5至6个月之久才结清。5、违约方系潘建华、王彩红，没有及时缴纳租金，韩某1代表潘建华、王彩红答应房租按55000元收取，后又变卦改成53000元，浦建英也从无知晓王彩红转账的款项就是韩某1这边的合同履行款，故该王彩红转账的款项按照110报警电话的指示转回去了，违约责任在于潘建华、王彩红。6、关于押金的诉讼请求超出法定期限，对潘建华、王彩红提供的核查票真实性无法认可，且缴费者显示为浦建英的丈夫丁福林，无法证明是潘建华、王彩红缴纳的，且租房押金仅有潘建华、王彩红单方面陈述，即使存在，只要潘建华、王彩红有违约行为都不予退还。
一审法院认为，潘建华与王彩红均陈述两者为合伙关系，共同设立、经营苏州市相城区黄埭镇彩红服装店，韩某1为潘建华、王彩红聘请的店长，该陈述与租赁合同的首部承租方记载为“潘建华”、尾部落款处承租方签名为“韩某1”、在涉案房屋中开设工商个体户的经营者为王彩红、韩某1在其证明中亦陈述系潘建华、王彩红的员工等情况可以相互印证，结合涉案房屋第三年的租金亦由王彩红向浦建英缴纳，故可以认定潘建华、王彩红与浦建英之间存在房屋租赁关系，韩某1代潘建华、王彩红与浦建英签署的《房屋租赁合同》系双方自愿真实意思的表示，并不违反强制性法律规定，该合同合法有效，双方理应信守履行。双方在审理中一致确认房屋租赁合同于2014年9月26日解除，并于当日完成物品搬离和房屋交接，一审法院对此予以确认。根据《房屋租赁合同》的约定，租房费从第三年起，租费根据左右邻居递增而递增，双方又另外备注2013年5月18日至2014年5月17日期间的房租费为53000元，可以认定双方对于租赁房屋第三年至第五年间的费用属于约定不明。在此情况下，双方对于各自主张的协商好的第四年度房租均未提供证据予以证明，应由各自承担相应举证不能的不利后果。在第三年租期即将届满而双方未对下一年度租金达成一致意见时，王彩红向浦建英支付租金53000元的行为可以表明潘建华、王彩红对于继续履行合同具有一定的主动性。而浦建英采取的退还租金、单方面宣布解除合同、安装防盗门并上锁的行为则明显不利于促成继续交易，且缺乏合同根据和法律依据，在本案诉讼中，经潘建华、王彩红要求，浦建英仍附条件迟迟不肯解除涉案房屋的封锁，该违约行为最终导致了本案房屋租赁合同的解除，浦建英也应承担其违约行为相对应的违约责任。
关于潘建华、王彩红主张的经营损失，个体工商户的经营存在一定的风险和不确定性，根据潘建华、王彩红提供的证据，不足以证明潘建华、王彩红经营的苏州市相城区黄埭镇彩红服装店的经营收入及盈利情况，且该主张与潘建华、王彩红的其他主张存在重复之处，故不予支持。关于潘建华、王彩红主张的装修损失，根据鉴定意见，按照租赁期限5年扣除潘建华、王彩红实际使用的3年1个月，尚余1年11个月，故一审法院认定装修损失为30667元（取整）。关于货物损失，潘建华、王彩红在起诉之初即向一审法院提交了商品库存扩展统计表，在清点时发现的货物型号及数量大致能与该表吻合，具有一定的可信度，潘建华、王彩红后续又提供了销售单、销售单位的授权书及营业执照复印件等材料印证其货物的来源及进货价格（与统计表上对应货物单价一致），在鉴定机构无法鉴定涉案货物成本价格的情况下，浦建英对其提出的价格异议未能提供任何证据予以证明，故一审法院采信潘建华、王彩红主张的货物成本价格，经核定，为368161元。涉案房屋被封闭的时间为4个月，位置处于两条马路交汇处，沿街的墙面均为落地玻璃，而涉案房屋内存放的主要为服装，对销售时节和储藏环境均存在一定的要求，在现场清点时，双方甚至当场直接认定了45件（双）衣物和鞋完全损坏，故浦建英封闭涉案房屋的行为对潘建华、王彩红存放在涉案房屋内的货物造成了一定的损失。综合考虑服装销售季节性强、房屋封闭期间经历梅雨季和伏天、潘建华、王彩红购进、搬离货物存在运输费和人工费、现场清点时服装的大概类型分布和状况、潘建华、王彩红经营盈利的可能性及成本等因素，一审法院酌情认定潘建华、王彩红的货物损失为230000元（包含双方确认完全损坏的衣物和鞋的损失）。由此，潘建华、王彩红额外主张的违约金4417元不再另外支持。潘建华、王彩红主张的员工工资、遣散费依据不足，且并非必然发生的损失，故不予支持。潘建华、王彩红主张返还的押金4000元，浦建英在数次庭审中对此陈述不一，先同意返还，而后又否认收到，并认为潘建华、王彩红违约不应返还。对此，一审法院认为，双方在2014年9月26日完成现场清点交接，浦建英并未就潘建华、王彩红在租赁期间存在费用拖欠问题提出实质性的抗辩意见，且曾表明同意退还，故应认为浦建英收到了潘建华、王彩红的房屋租赁押金4000元。现租赁合同解除，浦建英应向潘建华、王彩红返还该租赁押金4000元。扣除潘建华、王彩红在2014年5月18日至5月27日营业10日的租金（参照前一年度租金53000元/年计算）为1452元，浦建英仍需向潘建华、王彩红返还2548元。浦建英关于潘建华、王彩红存在违约行为的抗辩意见，缺乏事实依据，不予采纳。综上，由于浦建英在履行房屋租赁合同过程中存在违约行为，应向潘建华、王彩红承担装修损失30667元、货物损失230000元、返还押金2548元，合计263215元。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律的规定，判决：一、浦建英于判决生效之日起十日内赔偿潘建华、王彩红263215元。二、驳回潘建华、王彩红的其他诉讼请求。本案案件受理费为11795元、鉴定费1750元、财产保全费5000元，合计18545元，由潘建华、王彩红共同负担6525元，浦建英负担12020元。
二审经审理查明的事实与一审相一致。
二审中，潘建华、王彩红提交2011年5月13日签的房屋租赁合同一份，合同落款处甲方显示为浦建英、乙方显示为潘建华，以证明浦建英与潘建华之间存在直接的租赁合同关系。浦建英否认该合同是其所签。
本院认为：关于合同主体问题，在一审法院2014年7月14日开庭时，浦建英对于房屋租赁合同进行质证，认可合同的承租方为潘建华，韩某1是其代理人。浦建英在此后的一审开庭及上诉时称韩某1系合同主体与其之前的陈述相矛盾，本院不予采信。
关于货物损失，潘建华、王彩红在起诉时即向一审法院提交了商品库存扩展统计表，清点时发现的货物型号及数量大致与该表吻合。潘建华、王彩红还提交了数家单位的销售单、出库单等进货单据以及营业执照、销售代理授权书等证据，进货单据格式不一，均显示有销售单位的抬头及销售日期，部分加盖销售方的公章，其中显示的进货价格与潘建华提交的统计表亦相符。浦建英认为这些单据是后补的，但是没有证据证实，其也未证明这些销售单位所售的相关型号的商品在该时段的实际出厂价与统计表不符。一审法院组织双方当事人现场清点制作了一张《损坏物品（无残值）》的清单，其中显示的挂牌价格与商品库存扩展统计表上的价格相同，潘建华、王彩红解释称是因为这些货物当时已经报废，所以以处理价销售。浦建英对此不予认可，但也未证明其他商品的挂牌价与统计表上的价格是否相同，不能据此否定统计表上的价格。一审法院采信潘建华、王彩红主张的货物成本价格认定货物原价，并考虑服装销售季节性强、房屋封闭期间经历梅雨季和伏天、现场清点服装的类型分布和状况等因素，酌定潘建华、王彩红的货物损失为230000元适当，本院予以维持。
对于损失产生的原因，因潘建华、王彩红与浦建英对于租赁房屋第三年至第五年的费用约定不明，王彩虹支付租金53000元表明其愿意继续履行合同，浦建英退回租金、单方解除合同、安装防盗门并上锁没有合同和法律依据，已构成违约；而且在诉讼过程中，浦建英仍附条件迟迟不愿解除涉案房屋的封锁，其认为潘建华、王彩红未采取措施防止损失扩大的主张不能成立。一审法院判决浦建英就潘建华、王彩红的装修及货物损失承担全部赔偿责任并无不当，应予维持。
综上，浦建英的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11795元，由上诉人浦建英负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一八年五月二十二日
书记员 陆晓婷