贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0302民初8728号原告：遵义唯诚物业服务有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区长征镇人民政府办公区内。法定代表人：武世锋，董事长。委托诉讼代理人：秦彩云，贵州名城（播州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈红艳，女，1984年10月18日生，汉族，贵州省瓮安县人，户籍地贵州省瓮安县。被告：谢江，男，1983年3月17日生，汉族，贵州省思南县人，现住贵州省遵义市红花岗区。原告遵义唯诚物业服务有限公司诉被告谢江物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告遵义唯诚物业服务有限公司委托代理人秦彩云、陈红艳、被告谢江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遵义唯诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告谢江支付给原告2015年4月1日至2017年9月30日期间物业服务费3638.4元，违约金4026.1元，合计7664.5元，并按约支付从2017年10月1日起每月的物业服务费；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系被告居住小区物业服务公司，2012年10月2日，原、被告签订遵义·圣城华府《前期物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，协议中约定了物业管理费的收取标准、计算方式及违约责任。被告从2015年4月1日起就没有交纳物业管理费。原告多次催收未果，故提起诉讼。被告谢江辩称，一、物业公司主张的物管费缺乏依据，1、物业公司与谢江之间不存在物业服务合同关系。2、物业公司所谓的“物业服务”属违法的强行服务。二、物业公司未履行职责，造成业主拒绝缴纳物管费。三、物业公司主张的滞纳金缺乏依据。唯诚物业公司未履行圣城华府小区《前期物业管理合同》约定的义务，所以拒缴物管费合理合法。拒缴物管费理由如下：1、小区违建，唯诚物业视而不见，任由违建蔓延，带来了安全隐患；2、围栏车库负二层，车库一直未整理干净投入使用，车库消防通道随意出售，影响业主进出，安全设施不完善，人员可以随意进出，导致偷盗情况时有发生，并且随意在承重柱上打孔，损坏柱体结构；3、二栋多家餐馆油烟往车库排放，导致车身油污严重，一栋负一层车库将部分车位租赁给修车场，经常大量喷漆，空气严重受影响；4、物管将小区地面公摊出租，并且小区物管账目不公开透明；5、小区内很多消防通道被封堵，还有的用铁丝捆上，无法打开；6、物管在五栋后面修建垃圾场，严重影响小区形象和空气质量，且多次建议搬迁无果；7、小区游泳馆收费标准随意，且有外来人员；8、楼梯过道照明灯维护不及时，小区灯光昏暗；9、小区多栋房子发现质量问题，多次向房开和物管公司反映，至今未作任何回复；10、小区停车场收费不合理；11、小区业主以提前预交一年物管费的方式获得原告的服务，原告在收到预付款之后不履行义务，并在本小区涉嫌违法行为；12、人防部分被侵占，公摊面积不明确，小区外面停车位不清楚哪些是业主的；13、家里被盗窃，物管公司不作为；14、原告和业主签订合同的截止时间是2017年4月1日，原告没有和我们续约；15、商铺停车位和业主停车位没有分开；16、装修时楼上漏水到我家，损失没有解决；17、物管公司服务态度不好，要关我的水电；18、车子在停车场被划，物管公司让我们去修以后报销费用，至今没有下文；19、停水停电从来不通知业主，安全管理不到位，卫生维护不到位；20、物业公司是如何进入到小区服务的不清楚。本院审理认定事实如下：原告是依法成立从事物业服务的企业法人，并为遵义市红花岗区长征镇圣城华府小区提供物业服务的物业服务企业。被告购买了位于遵义市红花岗区长征镇××华府小区（××）X号房屋一套，面积为96.25平方米。2012年10月2日，原告与被告签订遵义·圣城华府《前期物业服务合同》，协议约定，由原告为被告所在小区提供物业服务，物业服务范围包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修和管理、附属建筑物、构筑物的维修和管理、共用绿地、花木的养护与管理、附属配套建筑和设施的维修养护、交通与车辆停放秩序管理、公共环境卫生等。住宅物业服务费按1.5元/平方米计算，自通知接房期限届满之次日起至三年期满之日止按1.2元/平方米收取每半年的第一个月的30日前或每月20日前缴纳。并约定物业管理委托期限暂定为三年，按房屋开发商通知接房期满次日起计算，合同期限届满，业主委员会未成立或者业主大会未选聘物业管理公司并未签订物业管理服务合同，本合同顺延。物业公司违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求其限期整改，业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按涉及总金额的每日千分之三（3‰）计算并支付违约金。被告与案外人遵义市永顺房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》第四章第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房。被告入住该小区后，从2015年4月1日起以上述答辩事由停止交纳物业服务费。被告共计未向原告支付2015年4月1日至2017年9月30日的物业服务费。后原告起诉要求被告支付物业服务费，据此酿成诉争。以上事实，有原告提供的遵义·圣城华府（一期）《前期物业服务合同》、营业执照、交接班登记表、来访人员登记表、协管巡逻签到表、附属设施检查记录、保洁人员考勤表、催缴物管费明细表、电梯维护保养作业记录、电梯使用标志10张、红花岗区机动车停放服务收费登记表、整改通知书，被告提供的照片、圣城华府业主联名签字单等，以及原、被告口头陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告是依法成立从事物业服务的企业法人，其有与相关物业的业主签订物业服务合同及提供物业服务的资格，因此，原告有与被告签订物业服务合同的主体资格。原、被告签订的遵义·圣城华府《前期物业服务合同》，在庭审中未有事实反映有违反法律规定的情况，该合同合法有效，对原、被告有法律约束力，双方已形成物业服务合同关系。被告接受了原告的物业管理服务后，其有依约缴纳物业服务费的义务，理应及时按合同约定支付物业服务费。被告也认可其拖欠物业服务费的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”及《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，对原告主张被告支付拖欠物业服务费的请求，本院予以支持，被告应向原告支付从2015年4月1日至2017年9月30日的物业服务费3638元（96.25×1.2×24+96.25×1.5×6=3638）。对于被告辩称合同已期满未续约的辩解意见，根据原被告双方签订的《前期物业服务合同》中“物业管理委托期限暂定为三年，按房屋开发商通知接房期满次日起计算，合同期限届满，业主委员会未成立或者业主大会未选聘物业管理公司并未签订物业管理服务合同，本合同顺延。”的约定，对被告的此项辩解，本院不予采纳。对于被告辩解该小区公用部分被占用及部分业主在小区内乱搭乱建、房屋漏水等事实，由于这属于另一民事法律关系，不宜在本案中处理，被告可另行主张解决，被告因此不交纳物业服务费的辩解理由不充分，不符合法律规定，故本院不予采信。对于被告辩解的车辆受损、被盗等也属于侵权法律关系，与原告的服务也无必然联系，故其以此拒绝交纳物业服务费没有事实和法律依据，本院不予采纳。对于被告辩称物业公司有不作为、管理不善之处，被告有维权的权利，应依法走正当、合法的程序。对于物业服务方存在的物业服务质量问题，应由各业主（业主代表）或业主委员会即时与原告进行沟通，要求其进行改善，各业主不能因服务质量问题单个的拒交物业管理费用，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面。鉴于被告是对法律规定和对维权方式不了解，并非恶意拖欠物业服务费，故对原告主张由被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、由被告谢江在本判决生效后立即支付原告遵义唯诚物业服务有限公司物业服务费人民币3638元。二、驳回原告遵义唯诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告谢江负担。本判决为终审判决。审判员  周莉二〇一七年十一月十五日书记员  马倢