山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第455号
上诉人（原审被告）刘德苓。
委托代理人苏显民。
被上诉人（原审原告）孟庆场。
委托代理人徐军民。
上诉人刘德苓因房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第3318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘德苓及其委托代理人苏显民、被上诉人孟庆场及其委托代理人徐军民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原、被告均系济宁市任城区李营街道办事处曹庙村村民。因曹庙村拆迁，被告于2008年6月16日签订《房屋拆迁安置协议书》，取得曹庙村北延续建回迁楼15号楼东二单元二层西户、12号楼东四单元五层东户，共计两套回迁房及储藏室的安置。2013年8月16日，被告之子曹海腾向原告借款10万元，原、被告及曹海腾签订借款抵押合同，约定曹海腾向原告借款10万元，被告以曹庙村回迁楼东四单元五层东户楼房一套及储藏室一间作为借款抵押。2013年10月23日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定被告将曹庙村北延续回迁楼12号楼东四单元五层东户（面积约124.63㎡）、储藏室6号（18.60㎡），以698，000元卖给原告。双方同时在合同中约定，付款方式分三次付款，过户后三日内付清；被告在2013年10月24日将房屋给付原告。合同签订后，被告将《房屋拆迁安置协议书》交付原告。原告给付被告3万元现金及16万元的欠条，被告及曹海腾向原告出具19万元的收条一份。2013年10月24日、25日、28日、31日被告分别收取原告9万元、10万元、15万元、1万元，共计现金38万元。另查明，曹庙村拆迁回迁房现在尚未正式办理上房手续，原告已在本案争议房屋中居住。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订房屋买卖合同，所买卖的房屋为曹庙村拆迁安置回迁房，原、被告双方均为曹庙村村民，双方签订的房屋买卖合同，并不违反法律的禁止性规定，所买卖的房屋已经实际占有使用，故双方房屋买卖合同的效力应予确认。庭审中被告主张合同是在原告的逼迫下所签，应为无效的民事行为，但未能提供证据证实，且合同签订后被告亦多次收取原告给付的购房款，故被告抗辩合同无效的辩解理由不能成立，依法不予支持。庭审中，原告主张已经支付54万元的购房款，被告仅认可收到38万元，但被告在签订合同后收到原告3万元和16万元的欠款条后，向原告出具19万元的收条，被告出具收条的行为表示同意以曹海腾的16万元欠款折抵了16万元的房款，故原告主张已经实际支付购房款54万元，理由正当，依法应予支持。综上，被告作为被拆迁安置人，与原告签订房屋买卖合同，将拆迁安置房卖给作为同村村民的原告，并收取了原告给付的购房款，故原告请求确认合同有效及房屋归其所有的诉讼请求，依法应予支持。根据原、被告签订的房屋买卖合同，原告仍欠被告购房款158，000万元，原告主张因曹海腾仍欠其15万元，应抵付剩余房款，因曹海腾的欠款与本案并非同一法律关系，原告可向实际欠款人另案主张。现原告已经实际占有买卖的房屋，虽然双方约定是在房屋过户后三日内付清房款，但因原、被告双方买卖的是回迁安置房屋，办理正式过户手续的时间并不能确定，故依照公平原则，原告拖欠被告剩余购房款的158，000万元应在判决生效后给付被告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决：一、原告孟庆场与被告刘德苓于2013年10月23日签订的《房屋买卖合同》为有效合同；二、位于济宁市任城区李营街道办事处曹庙村回迁楼12号楼东四单元五层东户的房屋归原告孟庆场所有；三、原告孟庆场于判决生效之日起三日内支付被告刘德苓剩余购房款158，000万元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，780元，由原告孟庆场负担2，440元，被告刘德苓负担8，340元。
判决送达后，刘德苓不服，向本院提起上诉称，一审认定事实不清，请求撤销原判，依法改判或发回重审。理由是：一、上诉人的儿子曹海腾因工程资金问题向被上诉人借款10万元，因未能按时还款，被上诉人提出用房屋抵押，为保证还款必须签订房屋买卖合同。上诉人不同意，但被上诉人和曹海腾逼迫上诉人签订合同，上诉人无奈签字。二、关于19万元的收条，不存在上诉人儿子欠被上诉人16万元的事，只存在10万的欠款，没有6万元欠款，一审法院认定用16万元欠款抵作房款与事实不符。被上诉人尚欠上诉人购房款218，000万元，而且上诉人后来找到被上诉人出具的19万元的欠条，足以证明一审判决认定事实错误，要求被上诉人偿还欠款218，000万元，储藏室按5，200元／平方计算。
被上诉人孟庆场答辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。对于房屋价款，购房合同有明确约定，储藏室的价格和房屋价格根据市场行情是不一样的，储藏室价格一般在房屋价格的一半以下，19万元的收条是被上诉人出具的，被上诉人已给上诉人增加了储藏室的价款。上诉人收到的被上诉人的房款应以其出具的收条为准，折抵的6万元欠款是曹海腾欠的车钱。
经审理查明，2013年11月1日被上诉人孟庆场向上诉人刘德苓出具了一张欠条，内容为欠刘德苓房款19万元。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉刘德苓主张是在其子曹海腾与被上诉人孟庆场的胁迫下签订的房屋买卖合同，未提供证据证明，其主张受胁迫不能成立。上诉人刘德苓与被上诉人孟庆场签订的房屋买卖合同内容不违反法律的禁止性规定，系双方真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。上诉人刘德苓分别向被上诉人孟庆场出具了五张收到条，显示的收款数额为54万元。对于上诉人与被上诉人争议的是否以6万元的欠款折抵购房款的问题，上诉人庭审中主张买车钱已给被上诉人了，不欠被上诉人车款，且其不负责曹海腾除了10万元借款之外的其他欠账，说明上诉人对于曹海腾购买了被上诉人车辆的事实是认可的；签订房屋买卖合同时曹海腾在场，并在买卖合同与19万元的收条上签字，后又收到了被上诉人交由他人转交的3万元现金，曹海腾作为欠款人对于其是否欠被上诉人16万元欠款（6万元车款）是明知的；被上诉人当场告知上诉人撕了16万元的欠条以折抵房款，上诉人主张其不负责曹海腾的其他债务，但其已向被上诉人出具了收到19万元购房款的收条，且未在法律规定的一年内行使撤销权，现上诉人再主张不能以6万元欠款折抵房款，本院不予支持。按照房屋买卖合同约定，被上诉人尚欠上诉人158，000万元，但被上诉人向上诉人出具了一张欠购房款19万元的欠条，差额部分被上诉人认可是自愿给上诉人增加的储藏室的价款，系其真实意思表示，故被上诉人应当按照其出具的欠条向上诉人再支付19万元房款。对于上诉人主张的储藏室应当按照5，200元／平方米计算，被上诉不予认可，上诉人的该主张亦违反合同约定，本院不予支持。依据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，故房屋买卖合同有效并不直接产生物权变动的法律后果。但上诉人有全面履行合同约定的义务，在上诉人支付其剩余购房款后，其有协助被上诉人办理房产过户手续的义务。综上，上诉人刘德苓的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第3318号民事判决第一项；
二、撤销济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第3318号民事判决第二项；
三、变更济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第3318号民事判决第三项为：被上诉人孟庆场于本判决生效之日起三日内支付上诉人刘德苓购房款19万元。
四、被上诉人孟庆场办理房产过户手续时，上诉人刘德苓有协助办理的义务。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
一审案件受理费10，780元，由上诉人刘德苓负担6，680元，被上诉人孟庆场负担4，100元；二审案件受理费3，460元，由上诉人刘德苓负担2，860元，被上诉人孟庆场负担600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫先东
代理审判员 张 芳
代理审判员 韩 飞
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 李梦琦