上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10859号
上诉人（原审被告）：上海尊马汽车座椅科技有限公司，住所地上海市松江区九亭镇久富路228号3幢1层A区。法定代表人：谢海金，执行董事。委托诉讼代理人：朱怡华，上海金经律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海鸣青环保科技有限公司，住所地上海市松江区茜浦路106号3幢201室。法定代表人：邱伏明，董事长。委托诉讼代理人：黄浩，上海标胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡修浒，上海陈海杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海玛颐思实业有限公司，住所地上海市普陀区武威路88弄20号4楼。法定代表人：黄永南，董事长。委托诉讼代理人：金玲，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡狄民，上海市海之纯律师事务所律师。上诉人上海尊马汽车座椅科技有限公司（以下简称尊马公司）、上诉人上海鸣青环保科技有限公司（以下简称鸣青公司）因与被上诉人上海玛颐思实业有限公司（以下简称玛颐思公司）排除妨害纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民一（民）初字第10638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人尊马公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉请。事实和理由：一、一审认定事实不清，关于系争承诺书，一审中始终没有看到原件，只有复印件。即使真实存在该份承诺书，事实上也只是迁出，而不代表租赁关系已经解除了，而且双方在后续的执行过程中又达成协议，可以由其继续承租。该份承诺书也没有在拍卖公告中反映出来，是无效的，不能作为定案依据。尊马公司与上海A有限公司（以下简称A公司）的租赁合同是真实存在的，该合同的租金标准是人民币300万元（以下币种相同）一年，不能认定由尊马公司以512.46万元每年来支付租赁费。鸣青公司表示同意尊马公司的上诉请求。上诉人鸣青公司上诉请求：撤销一审判决第一、三、四项，改判驳回被上诉人要求鸣青公司搬离的诉请。事实和理由：拍卖公告中显示是带有租赁合同的，该合同租期20年，而且约定尊马公司有权进行转租，鸣青公司是善意的承租人，其承租地位应当受到保护。承诺书的真实性还不能确认，即使是真实的，鸣青公司也是不知情的。而且承诺书仅仅说是迁出，并不代表租赁关系解除了，尊马公司仍然具有转租权。尊马公司表示同意鸣青公司的上诉请求。被上诉人玛颐思公司辩称，尊马公司在2015年1月就出具了承诺书，是完全真实的。实际上尊马公司与A公司根本不存在真实的租赁关系，是为了对抗执行而签约，尊马公司也自认从来没有完整使用过场地。而且根据承诺书的内容，尊马公司已经放弃了租赁权，其明知自己应当在拍卖成交之后搬离，又擅自与鸣青公司签订转租合同，是无效的，鸣青公司也无权占有房屋。其不同意尊马公司与鸣青公司的上诉请求。一审判决正确，要求维持原判。2015年11月，玛颐思公司诉至一审法院，请求判令：1、尊马公司、鸣青公司立即搬离并向玛颐思公司返还位于上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢房屋（以下简称系争房屋）；2、尊马公司、鸣青公司向玛颐思公司支付系争房屋自2015年3月16日至实际搬离之日的占有使用费（按照512.46万元/年的标准计算）。一审法院认定事实：一审法院在执行申请人上海XX有限责任公司与被执行人A公司进出口代理合同纠纷一案中，因被执行人不履行生效法律文书确定的给付义务，一审法院依法通过上海市高级人民法院委托上海技术产权拍卖有限公司拍卖被执行人A公司位于上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢房屋。在上海技术产权拍卖有限公司的房产拍卖特别说明中针对松江区XX镇XX路XX号XX幢房屋特别告知第4条载明：本次拍卖标的根据评估报告显示存有租赁，租赁期由2011年4月12日至2031年4月10日止，租金为25万元/月，买受人自行与承租人协商解决。2015年2月11日，买受人即玛颐思公司以4,668万元的最高价竞得系争房屋。2015年3月16日，一审法院作出（2014）松执字第3232号执行裁定书，裁定：一、位于上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢房屋的财产权自本裁定送达买受人上海玛颐思实业有限公司时起转移；二、买受人上海玛颐思实业有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2015年5月13日，玛颐思公司取得了系争房屋的房地产权证。上述执行过程中，尊马公司于2015年1月7日向一审法院出具书面承诺书一份，该承诺书载明：“我司于2011年4月与上海A有限公司签订了关于租赁松江区XX镇XX路XX号XX幢的合同，并沿用至今。鉴于上海A有限公司因债务问题受到法院的查封，并且即将拍卖我司现向上海A有限公司租赁的场地。为了配合上海市松江区人民法院对上海A有限公司的债务执行，本公司承诺：1、愿意配合法院，在该租赁场地拍卖成交当日，我司自愿迁出该租赁场地；2、如我司在该租赁场地拍卖成交后，仍不迁出该租赁场地，则我司愿承担一切责任。”2015年3月18日，一审法院对被执行人A公司及尊马公司发出（2014）松执字第3232号公告，要求其于2015年3月25日之前搬离系争房屋。2015年4月29日，玛颐思公司向尊马公司发出《通知书》一份，要求其于2015年5月4日前搬离系争房屋，并按年租金300万元支付自拍卖成交之日起至今的房屋使用费。因尊马公司至今未搬离系争房屋，遂引起诉讼。在审理中，尊马公司向一审法院提供了租赁合同二份，其中一份租赁合同为A公司作为出租方（甲方）、尊马公司作为承租方（乙方），双方于2011年4月1日所签订，该合同第一条约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市松江区XX路XX号XX幢。……合同第三条约定：3-1、甲、乙双方约定，甲方于2011年4月12日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2011年4月12日起至2031年4月10日止，共20年。3-2、甲、乙双方约定，租金总计为人民币25万元/月，每三个月支付一次。3-3、租赁期满，甲方必须与乙方免费无条件续约。该合同第七条约定：7-1、乙方在租赁期内，无需征得甲方的书面同意，可将该房屋部分或全部转租他人。……该合同的补充条款第二条约定：承租人可按照下列第一种方式付款：1、一次性付款，合同签订之日一次性付清全部房款。合同还对其他事项作了相应的约定。在该合同的落款处乙方所加盖的公章为“上海尊马汽车座椅科技有限公司”。另一份租赁合同为尊马公司作为甲方（转租方）、鸣青公司作为乙方（承租方）所签订，该合同第一条约定：1、甲方目前出租的上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢及其整个地块是甲方2011年承租自上海A有限公司，甲方根据与上海A有限公司签署的《合同》可以转租的约定，得以转租该处物业的权利，《合同》作为本协议的附件。该房屋已于2015年2月11日经上海市松江区人民法院拍卖（该房屋带租赁拍卖）。房屋及地块所有人已经或将要变更，新的房屋所有权人将为上海玛颐思实业有限公司，该情况甲方已明确告知乙方，乙方已充分了解该情况，同意租赁该物业。……该合同第三条约定：1、甲、乙方约定，甲方于2015年7月1日前向乙方交付该物业。该物业出租时间自2015年7月1日起至2027年6月31日止，租期共12年；2、甲、乙方约定，该处物业的起始租金按照18,000平方米﹡0.78元﹡365天，为人民币5,124,600.00元壹年，租满三年后，上调租金5%。甲方给予乙方免租期2个月，租金起算按2015年9月1日起算。3、甲方、乙方约定租金支付方式为，乙方每季度支付甲方一次租金，先支付租金后使用。按每季度人民币1,281,150.00元支付租金，上调租金后，按上调后年租金的季度平均支付租金。乙方可要求甲方开具租金发票，租金支付到甲方指定的监管收款方:上海金经律师事务所;……合同还对其他事项作了相应的约定。另查明，尊马公司曾于2015年6月11日、9月15日分二次通过上海金经律师事务所向玛颐思公司支付房屋使用费共计150万元。在一审庭审中，尊马公司陈述其曾于2013年8月28日、10月21日、11月1日、11月1日、11月7日分五次向A公司支付房屋租金共计170万元。再查明，尊马公司于2012年12月28日经工商行政管理部门登记变更企业名称，由原上海尊马汽车座椅有限公司变更为上海尊马汽车座椅科技有限公司。一审法院认为：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案争议的焦点为：一、尊马公司所出具承诺书的法律效力；二、玛颐思公司是否有权要求尊马公司、鸣青公司返还系争房屋并支付占有使用费。尊马公司所出具承诺书的法律效力：一审法院在执行申请人上海XX有限责任公司与被执行人A公司进出口代理合同纠纷一案中，尊马公司向一审法院出具书面承诺书，承诺愿意配合法院，在系争房屋拍卖成交当日，自愿迁出系争房屋，否则愿意承担一切责任。对此，一审法院于2015年3月18日和2015年4月29日两次发出执行公告和通知书，要求A公司和尊马公司限期搬离。一审法院认为，该承诺书系尊马公司在国家审判执行机关依法执行过程中向法院所作出的约定和保证，是其真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力，尊马公司应当按照该承诺书的约定切实履行自己承诺的义务。尊马公司关于承诺书不是其真实意思表示，而是在执行法官的威逼利诱下所出具，法院承诺的相关情况没有兑现，故承诺书没有生效等抗辩意见，缺乏相应的事实和法律依据，一审法院不予采信。二、玛颐思公司是否有权要求尊马公司、鸣青公司返还系争房屋并支付占有使用费：根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。玛颐思公司基于拍卖，由人民法院生效的执行裁定书将系争房屋转移至玛颐思公司所有，且已由房地产管理部门登记取得了系争房屋的房地产权证，故系争房屋属玛颐思公司所有，玛颐思公司依法享有占有、使用、收益、处分等权利。尊马公司以其与原权利人签订了租赁合同为由，认为按照买卖不破租赁原则，其有权租赁使用并转租系争房屋。一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。尊马公司确实向一审法院提供了其与原权利人所签订的租赁合同，根据上述买卖不破租赁原则，在系争房屋被司法拍卖后，尊马公司作为承租人仍可继续租赁使用系争房屋。但在司法拍卖前，尊马公司向一审法院承诺愿意配合法院在系争房屋拍卖成交当日迁出系争房屋。该承诺表明尊马公司已明确表示，当系争房屋发生所有权变动时，其自愿放弃继续租赁使用系争房屋的权利。因此，当玛颐思公司通过拍卖取得系争房屋所有权时，尊马公司便不再继续享有承租权，其与玛颐思公司不发生租赁关系，其也无权再行将系争房屋转租给鸣青公司。现玛颐思公司要求尊马公司、鸣青公司搬离并返还系争房屋，并无不当，一审法院予以支持。关于占有使用费，在系争房屋拍卖成交之日尊马公司便应搬离系争房屋，然尊马公司仍占有使用该房屋，其应当自法院裁定系争房屋的财产权转移之日即2015年3月16日起支付相应的占有使用费，标准参照尊马公司与A公司约定的每月租金25万元计算。2015年7月1日以后,系争房屋实际由鸣青公司占有使用，故其应当自2015年7月1日起至返还系争房屋之日止支付相应的占有使用费，标准参照鸣青公司与尊马公司约定的每年租金512.46万元计算。尊马公司在出具承诺书表示自愿放弃继续租赁使用系争房屋的权利之后又将该房屋转租给鸣青公司，造成玛颐思公司损害，故应当由尊马公司对鸣青公司的付款义务承担连带清偿责任。如果尊马公司、鸣青公司因此而遭受相应损失，可以另循正当途径进行解决。一审法院审理后，依据《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条之规定，于二〇一六年八月十五日作出判决：一、上海尊马汽车座椅科技有限公司、上海鸣青环保科技有限公司于判决生效之日起三十日内搬离并向上海玛颐思实业有限公司返还位于上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢的房屋；二、上海尊马汽车座椅科技有限公司按照300万元/年的标准向上海玛颐思实业有限公司支付上述房屋自2015年3月16日至2015年6月30日的占有使用费87.5万元（已付）；三、上海鸣青环保科技有限公司按照512.46万元/年的标准向上海玛颐思实业有限公司支付系争房屋自2015年7月1日至实际搬离之日的占有使用费；四、上海尊马汽车座椅科技有限公司对上海鸣青环保科技有限公司的付款义务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62,699元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费67,699元，由上海玛颐思实业有限公司负担12,922元，上海尊马汽车座椅科技有限公司、上海鸣青环保科技有限公司负担45,777元。二审中，尊马公司申请证人谢某出庭作证，谢某陈述，其是尊马公司在前案执行过程中的代理人，参与了执行谈话，大约在2015年4月29日左右，尊马公司、A公司与玛颐思公司曾经一同签订过执行笔录，谈好继续履行租赁合同。尊马公司与鸣青公司均表示认可证人的陈述。玛颐思公司表示谢某是尊马公司在执行过程中的代理人，不符合证人资格，其所述的也不是事实，不存在这样的笔录。本院经审查认为，谢某是尊马公司在前案执行过程中的代理人，与尊马公司有利害关系，不符合证人资格，故对其证言不予采信。二审中，尊马公司向二审法院申请调取一审法院的相关执行笔录。本院向一审法院查询，取得了2015年5月7日的一份执行笔录，一审法院同时向本院出具情况说明，承诺书原件存放在前案执行法官处。尊马公司、鸣青公司对情况说明、执行笔录的真实性均没有异议，并表示：坚持庭审中的意见，即使承诺书真实，也不代表解除租赁关系，各方后续的行为也构成了对承诺书的实际变更，承诺书实际上没有产生效力，法院也没有认可，拍卖公告是带租拍卖。5月7日的笔录中谈到了双方自行协商租赁去留问题，说明当时租赁关系并没有解除。玛颐思公司表示：对情况说明、执行笔录的真实性均没有异议，并表示：承诺书是有效的意思表示，尊马公司与A公司之间没有真实租赁关系，而且是关联公司。5月7日的执行笔录只是反映了现场交接过程，并没有表明双方愿意继续租赁。玛颐思公司从来没有认可过尊马公司在拍卖后的承租地位，一直主张尊马公司应当搬离。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，2015年5月7日，玛颐思公司、尊马公司、A公司的代理人共同在一审法院执行法官主持下签署了执行笔录，执行法官向玛颐思公司代理人表示：今天按租赁现状交付于你，之后由你自行与承租人尊马公司协商租赁的去留问题。玛颐思公司称：“好的，知道了”。尊马公司代理人称：“同意协商解决”。本院认为，尊马公司虽在本案中提交了其与A公司签订的落款为2011年，租期20年的租赁合同，但其在2015年1月7日向一审法院正式出具了承诺书，该函件的内容清晰表示：尊马公司将在租赁场地拍卖成交之后迁出场地，如不迁出，愿承担一切责任。该承诺系尊马公司的真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，对其具有法律约束力。尊马公司、鸣青公司称，即使该函件是真实的，也仅表示尊马公司愿意迁出，不代表租赁关系解除，也不代表尊马公司放弃转租权。玛颐思公司则认为该承诺书已经产生了尊马公司放弃租赁权的法律效果。对此，本院认为，根据《合同法》第一百二十五条之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当根据合同所使用的词句、合同有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。承诺书系尊马公司在系争租赁场地即将进行司法拍卖的背景下所作的单方意思表示，《合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在系争场地即将进行拍卖的情况下，尊马公司作为签约承租人出具承诺书表示其愿意无条件迁出，并将该函件交付给一审法院，也就意味着是对未来可能通过司法竞拍取得系争场地产权的权利人所作的承诺。在该承诺书出具时，尊马公司也还没有与第三方签订转租合同，当时租赁关系的具体表现状态就是尊马公司占有了系争场地。因此，尊马公司承诺“迁出”实际就意味着同意在拍卖成交后消除系争场地上的租赁状态。因此，综合上述背景分析，承诺书能够产生尊马公司附条件放弃租赁权利的法律效果。尊马公司与鸣青公司的相关主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。后玛颐思公司通过司法拍卖合法取得了系争场地的产权，承诺书中记载的尊马公司终止租赁状态的条件已经成就，即使尊马公司与A公司之间存在真实的租赁关系，根据承诺书记载，该租赁关系也已经在拍卖成交后终止，尊马公司理应按照承诺迁出场地。但尊马公司并未按照承诺履行，而是在拍卖成交后与鸣青公司签订转租合同，由于尊马公司的租赁关系已经在拍卖成交时终止，故其也无权再对外转租。在2015年5月7日的执行笔录中，一审法院执行法官表示将场地以现状交付，是对当时尊马公司实际占有场地的客观情况的描述，该笔录也并未反映出尊马公司已与玛颐思公司达成了继续履行租赁合同的合意。尊马公司称还有其他笔录显示了双方达成了上述合意，但其未提供相应证据予以证明，玛颐思公司亦对此予以否认，故本院对此不予采信。因此，现尊马公司、鸣青公司占有系争场地，均无合法依据，玛颐思公司主张其迁出具有合法依据，本院予以支持；尊马公司、鸣青公司主张其合法占有场地，无事实与法律依据，本院不予支持。至于鸣青公司主张其系善意相对人，应当享有承租权。对此，本院认为，租赁权利系债权性质，并非《物权法》所规定的可善意取得的范围，其主张缺乏法律依据，本院难以支持。鸣青公司如认为自身存在损失，可另行解决。至于尊马公司主张的使用费标准问题，一审法院鉴于2015年7月1日后系争场地是由鸣青公司实际使用，故认定鸣青公司以转租合同标准支付该日期之后的使用费，尊马公司对该日期后的使用费承担连带支付责任，并无不当。尊马公司称一审法院认定的使用费标准有误，无事实依据，本院不予支持。综上所述，尊马公司与鸣青公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币125,398元，由上海尊马汽车座椅科技有限公司负担62,699元，上海鸣青环保科技有限公司负担62,699元。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 何 建
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……