河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终7520号
上诉人（原审被告）：张勇，男，1976年10月14日出生，汉族，住址郑州市。
上诉人（原审被告）：韦海霞，女，1976年3月12日出生，汉族，住址郑州市中原区。
委托诉讼代理人：张勇，男，1976年10月14日出生，汉族，住址郑州市。系韦海霞之夫。
被上诉人（原审原告）:马秋梅，女，1975年7月21日出生，汉族，住址河南省荥阳市。
委托诉讼代理人:赵守跃，河南良仁律师事务所律师。
原审第三人：河南美辰房地产营销策划有限公司。住所地郑州市中原区淮河路**号*号楼*单元*****号。
法定代表人：齐少慧。总经理。
委托诉讼代理人：李盼，河南豫龙律师事务所律师。
上诉人张勇、韦海霞与被上诉人马秋梅及原审第三人河南美辰房地产营销策划有限公司（以下简称美辰公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：马秋梅、张勇、韦海霞及第三人于2016年8月12日共同签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同约定“张勇将其所有的位于郑州市中原区中原中路148号院5号楼1单元13号房屋售与马秋梅，成交价860000元，面积92.22平方米；约定付款方式：贷款额度以银行审批为准；马秋梅向张勇支付20000元购房定金暂由中介美宸公司保管；在签订本合同同时，通过《郑州市存量房网上交易系统》网签买卖合同，并于网签合同后50个工作日内办理资金监管手续，向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续；合同签订后，若因买方或卖方违约致使合同无法履行，由违约方承担美宸公司佣金总额，佣金约定数额为15000元”。合同签订当日，马秋梅向张勇支付购房定金20000元由美宸公司保管。2016年8月18日，马秋梅与张勇、韦海霞共同在中国邮政储蓄银行办理了按揭贷款等相关手续，马秋梅支付银行按揭费用14054元。合同履行过程中，国庆节后，马秋梅、张勇、韦海霞在美宸公司处商谈房屋买卖事宜，张勇明确表示其房屋不再出售。
原审法院认为，马秋梅与张勇及第三人美宸公司签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，当事人各方协商一致，且意思表示真实，应认定为合法有效的合同，任何一方均不得擅自变更或解除。合同签订后，马秋梅按合同约定交纳购房定金，张勇应按合同约定协助马秋梅办理相关的房屋过户手续，张勇以马秋梅未及时支付其首付款及定金为由，抗辩马秋梅先行违约的，无其他证据证明且合同未有明确约定，原审法院对张勇该抗辩意见不予采信，故张勇在合同履行过程中向马秋梅及美宸公司表示其不再履行合同的行为构成违约，现马秋梅主张合同解除，各方当事人均无异议的，合同应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，马秋梅主张张勇、韦海霞承担违约责任的诉请，鉴于韦海霞非合同一方当事人，故原审法院认定由张勇作为违约方向马秋梅承担赔偿责任。关于马秋梅主张张勇、韦海霞双倍返还其定金40000元并赔偿其其他损失共计214054元的诉请，原审法院认为，对于马秋梅主张双倍返还其定金40000元的部分，为便于当事人一次性解决诉争纠纷，美宸公司可从其保管的定金20000元中扣除15000元作为其佣金收入，剩余5000元定金由美辰公司返还马秋梅，美辰公司扣减的15000元定金由张勇负责返还马秋梅，并按定金双倍返还原则由张勇另支付马秋梅定金20000元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。马秋梅的实际损失包含由房屋升值差价损失及办理银行贷款按揭损失两部分，房屋升值差价部分损失自涉案房屋买卖合同于2016年8月12日签订之日至国庆节后张勇在美宸公司明确表示其房屋不再出售之日止为计算节点，参照郑州市住房保障和房地产管理局网站公布的郑州市房地产数据分析，2016年8月郑州市住宅二手房成交均价每平米9233元，2016年10月郑州市住宅二手房成交均价为每平米9761元，根据上涨比例及涉案房屋面积(92.22平方米)，原审法院认定涉案房屋升值差价损失为48692.16元，银行按揭贷款费用支出损失为14054元，以上马秋梅的实际损失共计62746.16元（48692.16元＋14054元），在张勇按双倍定金返还马秋梅40000元后，不足以弥补马秋梅的损失为42746.16元（62746.16元－20000元），故原审法院认定张勇应赔偿马秋梅损失为42746.16元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告马秋梅与被告张勇、第三人河南美辰房地产营销策划有限公司签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》予以解除；二、被告张勇自本判决生效之日起十日内，支付原告马秋梅35000元定金，并赔偿马秋梅损失42746.16元；三、第三人河南美辰房地产营销策划有限公司自本判决生效之日起十日内，返还原告马秋梅5000元定金；四、驳回原告马秋梅过高部分的诉讼请求。如果张勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，原告马秋梅负担1260元，被告张勇负担890元。
张勇、韦海霞不服原审法院判决，向本院提起上诉称：马秋梅违反了合同中的明确约定，直到2016年9月17日都没有任何人通知张勇、韦海霞去网签，并且至今张勇、韦海霞没有收到马秋梅一分钱。此事张勇、韦海霞急需资金的卖房目的没有达到，所以没有必要卖房了。当天张勇、韦海霞给中介刘秋玲打电话说不卖房子了。马秋梅在签订合同后，没有按合同中约定快速进行网签，拖延时间的行为，属于违约行为。马秋梅的违约行为不易发现和精确认定的原因是因为合同内容不合法。马秋梅与张勇、韦海霞签订的二手房买卖居间合同与郑州市房管局官方网站中公布的二手房买卖合同范本内容完全不同。合同中竟然没有房屋购买过程中最重要的首付款、余款支付的方式和支付时间点。签订这样的合同必然会让张勇、韦海霞的合法权益造成重大损失。房屋升值损失不是合同中的约定内容，超出了合同约定的范围。自合同签订之日2016年8月12日起，至2016年9月17日，因为马秋梅及中介一致没有通知张勇、韦海霞去网签，并且张勇、韦海霞没有收到马秋梅一分钱，房屋买卖合同的核心内容一点没有履行，此事房屋所有权应属于张勇、韦海霞。判决书中用郑州市每月平均房价对合同中房屋升值部分的计算方法没有法律依据。网签、支付首付款等合同的核心内容一点没有履行的情况下，一审判决张勇向中介支付全部中介费15000元，明显错误。此次纠纷中介给买卖双方都造成了损失，不应该收取任何费用。马秋梅提供的邮政储蓄银行贷款审批表中的张勇手写名字不是本人所签，是伪造的。没有这个签名，贷款审批不下来。马秋梅提供的所谓的按揭贷款费用收据上面的印章不是邮政储蓄银行的印章，而是一个私营公司印章，无法证实该收据的用途及真实性。中介公司质押的房产证应当返还。请求二审法院查明事实，依法改判。
马秋梅答辩称：1、依据二手房买卖的相关国家政策，网签需提前进行预约排号。网签是指中介公司进入网上交易系统提前网签预约的程序，不等于说买卖双方签订正式的网签合同。张勇、韦海霞对此条款理解是其单方片面认识错误；2、本案实际违约方是张勇、韦海霞，是因房价增长太快。合同签订后马秋梅积极配合中介公司办理相关的手续，并经过了银行审判，缴纳了14054元的相关费用，中介公司也将相关银行按揭手续审批表提交，但张勇、韦海霞又反悔不想卖房了；3、双方签订合同不存在无效合同，不违反法律法规，是双方当事人的真实意思表示。因张勇、韦海霞违约造成马秋梅二次购房经济损失，张勇、韦海霞应当承担赔偿责任；4、银行贷款审批表是否张勇签字未做笔迹鉴定，应当有中介公司通过鉴定进行确认。房屋升值部分参照的是市政府的统计，该统计比实际市场价格低。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
美宸公司答辩称：购房首付款、尾款及交易办理完结的时间约定，合同虽然没有约定，但各方都有口头约定。2016年9月9日的个人消费贷款审批表上张勇的签字不能确定是美宸公司的人员签的，但该审批表是银行内部文件，美宸公司对内容不作干涉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院一致。
本院认为：马秋梅、张勇及美宸公司三方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违法法律法规的规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，马秋梅按合同约定交纳购房定金，张勇应按合同约定协助马秋梅办理相关的房屋过户手续，但张勇未按约履行其义务协助办理相关过户手续，系违约应当承担违约责任。原审法院参照郑州市住房保障和房地产管理局网站公布的郑州市房地产数据分析，根据上涨比例及涉案房屋面积(92.22平方米)，认定涉案房屋升值差价损失为48692.16元，银行按揭贷款费用支出损失为14054元，马秋梅的实际损失共计62746.16元，扣除20000元定金后，张勇应赔偿马秋梅损失42746.16元及认定美宸公司可从其保管的定金20000元中扣除15000元作为其佣金收入的认定适当，本院予以采纳。美宸公司亦应当返还张勇的房产证。张勇、韦海霞的上诉理由均证据不足，本院不予支持。原审法院认定事实部分不清，实体处理部分欠妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1743元，由张勇、韦海霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈贵斌
审判员 张 红
审判员 王宏毅
二〇一七年六月十九日
书记员 马 鹏