西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第03313号
原告付亚军。
原告陆毓。系原告付亚军之妻。
共同委托代理人ＸＸ涛，陕西致易衡律师事务所律师。
共同委托代理人代保会，陕西致易衡律师事务所律师。
被告西安万科恺洲置业有限公司，住所地：西安曲江新区寒窑路南侧。
法定代表人蔺晓瑞，该公司总经理。
委托代理人路航，陕西许小平律师事务所律师。
委托代理人杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。
原告付亚军、陆毓与被告西安万科恺洲置业有限公司（以下简称：万科恺洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付亚军、陆毓的共同委托代理人ＸＸ涛、代保会，被告万科恺洲公司的委托代理人路航、杨俊芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告付亚军、陆毓诉称，二原告系夫妻关系。2011年4月19日，原告付亚军向被告支付了购买万科金域曲江二期X号楼X单元X号房屋（以下简称：涉案房屋）定金20000元，4月26日又向被告支付了首付款205708元。首付款支付后，二原告一直配合被告办理相关手续，但因原告付亚军名下不能办理按揭手续，故将合同买受人变更为原告陆毓。之后，因被告原因其他手续一直没有办理下来，该份商品房买卖合同也未返给原告。2014年1月，原告前往被告售楼部催促办理手续事宜，得知被告已将该房卖于第三人。被告一房二卖的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故原告现诉至法院，请求判令：1、被告返还原告已付房款人民币225708元及利息（按年利率6.55%从2011年4月26日计算至款项付清之日）；2、被告向原告支付已付房款一倍的赔偿责任即人民币225708元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告万科恺洲公司辩称，原、被告双方签订了意向性的《认购书》，并未签订正式商品房买卖合同，因此双方之间未形成商品房买卖合同权利义务关系，而是预约合同关系。在签订认购书后，原告未能足额交付40%的首期款306968元，也未取得贷款。根据认购书的约定，被告有权单方解除合同。2012年8月23日，被告向原告付亚军发出解除认购书通知书，故双方认购书已经解除，被告有权将涉案房屋另行出售，不存在一房二卖的情形，不应承担责任。由于导致正式商品房买卖合同不能按预期签订的责任在于原告自身信用不足未能取得银行贷款回执，也未能通过申报西安市家庭购房申报资格，依据双方签订的认购书的约定，被告有权扣除其定金。且被告已经履行多次催告义务和解除认购书的通知义务，原告未及时办理退款手续，应由其自行承担责任。此外，不存在原告付亚军将合同买受人变更为原告陆毓的事实，且原告也未提交证据予以证明。原告一方面陈述其已经签约，另一方面陈述双方签订认购书且缴纳部分购房款，应视为双方构成商品房买卖合同关系，该说法相互矛盾。且双方签订的认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件、日期、面积差异处理方式及办理产权登记有关事宜等条款，不应认定为商品房买卖合同。因被告从来没有拒绝退款，原告也未先行向被告要求退款，而是直接起诉，故诉讼费用应由其自行承担。综上所述，被告同意扣除定金后退还已经收取的全部款项，但不应承担利息和诉讼费用。
经审理查明，原告付亚军与陆毓系夫妻关系。2011年4月19日，原告付亚军与被告万科恺洲公司签订了《认购书》，约定原告自愿认购被告开发的万科金域曲江X号楼X单元X层X号商品房（以下简称：涉案房屋），建筑面积78.44平方米。认购书第四条约定，涉案房屋按建筑面积计价，房价款为767420元，原告自愿在签署本认购书当日支付20000元作为认购该商品房的定金。原、被告双方签署正式的买卖合同后，原告已付的定金自动转为购房款的一部分。第五条第2项约定，原告在签署本认购书3日内与按揭银行办理按揭相关手续，并持《个人征信情况调查表》银行同意贷款回执，在2011年4月21日前支付不低于总价款的40%给甲方作为首付款，同时与甲方签署买卖合同。贷款金额、贷款年限以银行最后批复为准，如贷款金额减少，首付款将有相应增加。如因原告提供的按揭资料不合格或原告个人征信状况异常等原告原因导致按揭银行不能为原告提供按揭贷款，被告有权单方面解除本协议书，原告所交定金不予退还。第七条约定，以下任一情况发生时，被告有权单方解除本认购书，将该商品房另行出售，原告已付被告的定金不再退还。认购书继续履行的，被告有权取消给予原告的所有房价优惠，并按日向原告收取预期应收款项的万分之五作为违约金：1、原告未按本认购书约定的时间与甲方签署买卖合同或未按约定时间付款；2、原告未按被告要求及本认购书约定时间办理按揭贷款相关手续；3、原告以银行结算票据方式付款而该票据不能兑现。第九条约定，原告知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的最新规定，若原告经审查不符合在本市购房的条件，原告自愿承担后果，出卖人有权单方解除本认购书，对此乙方不持异议。第十一条约定，原、被告双方的联络方式须以本认购书所载明的电话、传真、地址等为准。双方必须保证其提供的上述资料的真实性和准确性，若一方按上述电话、传真、地址等联络不到对方，则由对方承担由此而产生的全部责任。任何一方通讯方式如发生变更，应在变更后三日内以书面形式通知对方，否则，由此而引起的一切后果均由未通知方负责。上述认购书签订后，原告付亚军当日支付了20000元定金，2011年4月26日向被告支付了205708元。2012年8月23日，因原告的购房资格审查未获主管部门批准，多次函告或电话催告原告，被告按照原告在认购书上所留地址发出解除万科金域曲江项目《认购书》通知书，提出双方签订的认购书即日解除。2012年8月26日，该解除通知书投递后因原告所留电话空号无法联系及所留地址不详被退回。2013年5月27日，被告将涉案房屋出售于案外人樊亮。2014年6月10日，原告诉至本院，要求被告退还已付房款及利息并赔偿损失。2014年6月11日，二原告向被告发出解除合同通知书，提出被告将涉案房屋擅自出售于第三人，因此双方签订的商品房买卖合同即日解除，被告应在三日内向原告返还购房款并赔偿相关损失。
庭审中，原告认为原告付亚军与被告签订认购书后，支付了定金及首付购房款，后因原告付亚军不符合购房资格，遂原告陆毓与被告签订商品房买卖合同，被告也对原告的付款出具票据，被告虽未将书面合同返还原告，但双方的商品房买卖合同成立有效。另外，原告付亚军与被告签订的认购书已具备商品房买卖合同主要内容，应认定为商品房买卖合同。被告又将涉案房屋出售于案外人，构成一房二卖，应返还购房款并赔偿损失。原告为此向本院提交户型宣传册、定金收据、首付款收据、原告陆毓的短信记录、个人开户与电子银行服务申请表等证据。被告对原告提供户型宣传册、定金收据、首付款收据等证据予以认可，对短信记录、个人开户与电子银行服务申请表证据真实性及证明目的不予认可，认为该两份证据均不能证明其公司与陆毓签订合同，且陆毓已经履行提供按揭资料的义务，而原告陆毓与被告事实上未签订商品房买卖合同，被告与原告付亚军之间签订的认购书也已经于2012年8月23日解除，故被告在认购书解除后将涉案房屋出售与案外人，不存在一房二卖的情形，不应承担责任，并提交商品房预售许可证、认购书、解除认购书通知书、国内特快专递邮件详情单、商品房买卖合同等证据予以佐证。原告认可商品房预售许可证、认购书、商品房买卖合同证据的真实性，对解除认购书通知书、国内特快专递邮件详情单不予认可，认为其未收到解除通知书，故双方的认购书并未解除。
以上事实，有户型图宣传册、置业顾问赵紫薇个人名片一张、收款收据、解除合同通知书、快递单、EMS邮寄单查询截图、认购书、解除万科金域曲江项目《认购书》通知书、商品房买卖合同等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，根据当事人的陈述、庭审质证及双方诉辩意见可以确认的事实是，原告付亚军与被告于2011年4月19日签订认购书，且原告向被告交纳定金20000元、首付款205708元。之后，因原告付亚军的购房资格未经审查通过，故双方未签订正式商品房买卖合同。2013年5月27日，被告将涉案房屋出售于案外人樊亮。本案争议的焦点是原告陆毓与被告之间是否构成商品房买卖合同关系及被告将涉案房屋出售于案外人的行为是否构成“一房二卖”。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告主张陆毓与被告签订了商品房买卖合同，却未提供书面的合同，仅提供陆毓与被告置业顾问间的短信记录予以佐证。而本院无法核实该短信记录收件人的真实情况，且原告提交的短信内容也未明确反映出双方是否签订书面的商品房买卖合同。故原告认为陆毓与被告之间签订商品房买卖合同，缺乏证据支持。另外，原告付亚军与被告签订的认购书，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定进行审查，未具备“交付使用条件及日期”、“面积差异的处理方式”、“违约责任”等商品房买卖合同的主要条款，因而不应认定为商品房买卖合同。因而原告付亚军与被告之间应为商品房预约合同关系。本案中，原、被告签订的认购书系预约合同，是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应本着诚实信用之原则按照协议约定享受权利、履行义务。因原告付亚军不符合本市购房的条件，导致本约合同未能签订，被告依据认购书第九条有权单方解除合同。之后，被告按照认购书所载明的电话、地址发出了解除通知，该预约合同自通知到达之日即2012年8月26日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原、被告间的预约合同已经解除，被告理应向原告返还购房款205708元。另外，根据被告提交的解除认购书通知书的内容来看，被告所称原告未能取得银行贷款回执的情形导致预约合同解除与其发出的解除通知载明的解除事由不符，结合原告的陈述，原、被告均一致认可认购书解除是因原告的购房资格并未通过审查所致，而该情形也不属于认购书第五条、第七条约定的定金不予退还的情况，故被告还应向原告返还定金20000元。被告认为由于原告自身信用不足未能取得银行贷款回执，也未能通过申报西安市家庭购房申报资格，其有权扣除其定金之辩称，缺乏事实及合同依据，本院不予采信。同时，双方的认购书的解除并非被告的过错造成，故原告要求被告承担自合同签订之日起至今购房款的利息，并无法律依据，本院不予支持。至于原告要求被告支付已付房款一倍的赔偿诉请，因原、被告之间仅签订认购书，并未签订商品房买卖合同，且认购书已经解除，被告有权在认购书解除后将涉案房屋再行出售，被告的出售行为系合法有权处分行为，非“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出售给第三人”情形，故原告该诉请并无事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告西安万科恺洲置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告付亚军、陆毓返还定金20000元、购房款205708元，共计225708元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费9372元，由原告付亚军、陆毓承担4686元，由被告西安万科恺洲置业有限公司承担4686元。因原告已预交，被告西安万科恺洲置业有限公司应在支付上述款项一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 叱红梅
人民陪审员 尹顺安
人民陪审员 王雪绒
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 耿 辉