安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖11民终2551号
上诉人（原审原告）：周玲，女，1979年9月15日出生，汉族，护士，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市。
上诉人（原审原告）：周健，男，1976年8月11日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：周志林（系周健父亲），户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市琅琊区。
上述两上�人共同委托诉讼代理人：王健，安徽知秋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张思龙，男，1945年3月14日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省全椒县。
被上诉人（原审被告）：徐元翠，女，1965年2月5日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省全椒县。
上诉人周玲、周健因与被上诉人张思龙、徐元翠房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2017）皖1103民初1992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人周健、周玲的共同委托诉讼代理人王健到庭参加诉讼，被上诉人张思龙、徐元翠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周健、周玲上诉请求：1.请求二审法院撤销原判�依法发回重审或改判张思龙、徐元翠赔偿周健、周玲房屋增值损失212700元（270700元-58000元）、房屋交易的差价款50000元，合计262700元；2.张思龙、徐元翠承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.周玲与张思龙签订购房协议后，由于张思龙、徐元翠的原因自始至终周健、周玲未取得房屋所有权，周健、周玲认为涉案房屋存在一定的法律风险才不得已与案外人程铸龙签订房屋买卖合同，将涉案房屋转让给程铸龙，周健、周玲的本意是想取得房屋所有权。张思龙、徐元翠因自己的原因导致房屋至今无法办理过户手续，必然给周健、周玲带来涉案房产增值部分的损失，一审法院认定周健、周玲就案涉房产不存在预期利益的损失没有事实与法律依据，应予纠正。2.张思龙、徐元翠应当赔偿周健、周玲转让房屋的差价款50000元。周健、周玲购房价格为58000元，周健、周玲将案涉房产转让给案外人程铸龙时的约定价格为108000元。由于张思龙、徐元翠的原因导致案外人程铸龙向周健、周玲主张合同目的无法实现并要求周健、周玲赔偿损失，滁州市南谯区法院判决周健、周玲向程铸龙返还购房款，因此，对于案涉房屋两次交易的差价50000元应当由张思龙、徐元翠赔偿。
张思龙、徐元翠未作答辩。
周健、周玲向一审法院起诉请求：1.解除周玲与张思龙于2004年签订的《售房协议书》；2.张思龙、徐元翠退还周健、周玲购房款58000元，并赔偿周健、周玲损失共计350270元；3.本案的诉讼费由张思龙、徐元翠承担。
一审法院查明事实：2004年，张思龙与周玲签订一份《售房协议书》，约定张思龙将兰天西区3号楼甲单元201室房屋（现更名为蓝天西区27栋201室）出售给周玲，出售价格为58000元，张思龙必须出示该房屋的房地产所有权证�或相关的有效证件，以保证周玲的合法权益，张思龙该房产如有产权纠纷及不实情况，以至于周玲不能正常办理房地产权证手续，张思龙无条件退还周玲所付房款，同时付给周玲经济损失费30000元，张思龙有义务协助周玲办理房地产权证等相关手续，手续费用由周玲自负，张思龙不承担任何费用。周玲于2004年5月3日付给张思龙购房定金1000元，待张思龙将该房产拆迁协议书等相关手续过户到周玲名下后，周玲将房款一次性付给张思龙，周玲不得以任何理由拖欠房款。本协议经双方签字后生效，如有一方反悔，以该房款的40%全额赔偿对方的经济损失。证明人周志林。协议签订后周玲向张思龙支付房款58000元，张思龙将房屋交付周玲使用，但张思龙始终未协助周玲办理房屋过户手续。
2004年10月19日，案外人程铸龙与周健签订《房地产买卖契约》一份，约定程�龙从周健处购买位于兰天西区××楼甲单元××室房屋××（现××为蓝天西区××室），建筑面积约为74.26平方米。合同对交易价格、付款方式、公证等作了详细约定。后周健、周玲将涉案房屋交付给程铸龙占有、使用至今，程铸龙陆续向周健、周玲支付购房款共计68000元。2013年3月14日，程铸龙以房屋买卖合同纠纷将周健、周玲起诉至我院。该案审理期间，经当事人申请，我院以案涉房屋原所有人张思龙、张凯可能涉嫌合同诈骗犯罪为由于2013年8月2日将该案移送至滁州市公安局南谯分局。滁州市公安局南谯分局侦办后又将该案退还我院，我院于2016年1月14日重新立案并恢复审理。在审理期间，经程铸龙申请，本院委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对涉案房屋现行市场价值进行评估，评估结论为：估价对象评估总价为人民币270700元。2017年2月15日，本院作出（2016）皖1103民初161号民事判决书，判决：解除程铸龙与周健于2004年10月19日签订的《房地产买卖契约》；周健、周玲于判决生效后十日内返还程铸龙购房款68000元；周健、周玲于判决生效后十日内赔偿程铸龙人民币133360元；驳回程铸龙的其他诉讼请求；案件受理费7210元，由程铸龙负担3000元，周健、周玲负担4210元。宣判后周健、周玲不服提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。
另查明：周玲、周健原系夫妻关系，2003年1月16日登记结婚。2011年6月28日，周玲诉至我院要求离婚，我院于2012年3月29日依法作出（2011）南民一初字第976号民事判决书，判决准予周玲与周健离婚。因周健不服该判决，上诉至滁州市中级人民法院。2013年1月7日，滁州市中级人民法院依法作出（2012）滁民一终字第754号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
再查明：张思龙、徐元翠系夫妻关系，两人育有一子张凯。2005年9月30日，程飞因房屋买卖合同纠纷将张思龙、张凯起诉至滁州市琅琊区人民法院。滁州市琅琊区人民法院于2005年12月6日作出（2005）琅民一初字第796号民事判决书，判决：张思龙、张凯于判决生效后十日内为程飞办理位于蓝天西区3号楼甲单元201室的房屋产权证。该案宣判后，双方均未上诉，该裁判文书现已生效。2009年3月25日，程飞取得案涉房屋的房地产权证（权证字号：房地权滁字第2009002593号）,国有土地使用权证{权证字号：滁国用（2009）第12696号}。2013年2月4日，案外人程飞将程铸龙起诉至滁州市南谯区人民法院要求其返还涉案房屋。滁州市南谯区人民法院于2013年4月9日作出（2013）南民一初字第353号民事判决书，判决：程铸龙于本判决生效之日起三个月内搬离滁州市蓝天西区27幢201室。该案宣判后，双方均未上诉，该裁判文书现�生效。2014年3月3日，程飞依据上述生效判决向我院申请强制执行。2014年9月2日，我院作出（2014）南执字第255号执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。
一审法院认为，周玲在与周健婚姻关系存续期间与张思龙签订的《售房协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，周健、周玲按约履行了付款义务，张思龙亦将涉案房屋交付周健、周玲使用，但因张思龙、徐元翠的儿子张凯将案涉房屋又卖于案外人程飞，且程飞已取得了该房屋的房地产权证书，导致其无法协助周健、周玲办理过户手续，合同目的无法实现，构成违约，应承担违约责任。现周健、周玲诉请解除双方之间签订的《售房协议书》并要求张思龙、徐元翠返还购房款58000元的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。由于周健、周玲后又将房屋出售给案外人程铸龙，而因张思龙、徐元翠的原因导致周健、周玲始终未取得该房屋的所有权，无法协助程铸龙办理房屋过户手续，致使法院判决周健、周玲赔偿程铸龙损失133360元并承担诉讼费用4210元，而周健、周玲的该项损失是由张思龙、徐元翠违约造成的，故对周健、周玲要求张思龙、徐元翠赔偿损失137570（133360+4210）元的诉讼请求于法有据，予以支持。周健、周玲主张的房屋增值损失，因其在购得房屋后又出售予他人，故不存在预期利益的损失，所以对周健、周玲主张的超出部分赔偿不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第一百二十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四�，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除周玲与张思龙签订的《售房协议书》；二、张思龙、徐元翠于本判决生效后十日内返还周健、周玲购房款人民币58000元；
三、张思龙、徐元翠于本判决生效后十日内赔偿周健、周玲人民币137570元；四、驳回周健、周玲的其他诉讼请求。案件受理费7500元，由周健、周玲负担3800元，张思龙、徐元翠负担3700元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，周玲与张思龙签订的《售房协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，周健、周玲按约履行了付款义务，张思龙、徐元翠亦将涉案房屋交付周健、周玲使用，但因张思龙、徐元翠之子张凯又将案涉房屋转让于案外人程飞，且程飞已取得了案涉房屋的房地产权证书，导致周健、周玲无法实现合同目的，一审法院应周健、周玲诉请判决解除双方之间签订的《售房协议书》，并判决张思龙、徐元翠返还购房款58000元并无不当，二审对此予以确认。由于周健、周玲在与张思龙签订《售房协议书》后又将案涉房屋以68000元的价格出售给案外人程铸龙，而因张思龙、徐元翠的原因导致周健、周玲未能取得该房屋的所有权，无法协助程铸龙办理房屋过户手续，程铸龙基于此另案向法院提起诉讼，致使法院判决周健、周玲赔偿程铸龙损失133360元，并承担诉讼费用4210元。由于不能办理房产变更登记手续的原因是因张思龙、徐元翠的违约行为而造成，故对周健、周玲要求张思龙、徐元翠赔偿损失137570（133360+4210）元的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行�同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。周健、周玲以58000元购买张思龙、徐元翠名下涉案房屋后，又将案涉房屋转让给程铸龙，并收取程铸龙购房款68000元。由于张思龙、徐元翠的原因致使周健、周玲无法履行合同而返还程铸龙购房款68000元，对于上述两次对涉案房屋转让所实际支付差价款10000元（68000元－58000元）在张思龙、徐元翠履行合同情况下是周健、周玲可以获得的利益，故对此损失应由张思龙、徐元翠依法予以赔偿。一审法院对此损失未予支持属处理欠当，应予纠正。对于周健、周玲主张的案涉房屋其他增值损失于法无据，依法不予支持。基于此，张思龙、徐元翠因违约�赔偿周健、周玲各项损失为147570元（133360+4210+10000）。
综上，周健、周玲的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但处理结果欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条、第一百七十五条规定，判决如下：
一、维持安徽省滁州市南谯区人民法院（2017）皖1103民初1992号民事判决第一、二、四项，即“一、解除周玲与张思龙签订的《售房协议书》；二、张思龙、徐元翠于本判决生效后十日内返还周健、周玲购房款人民币58000元；四、驳回周健、周玲的其他诉讼请求。”。
二、变更安徽省滁州市南谯区人民法院（2017）皖1103民初1992号民事判决第三项判决为：张思龙、徐元翠于本判决生效后十日内赔偿周健、周玲经济损失147570元。
一审案件受理费7500元，由周健、周玲负担3000元，张思龙、徐元翠负担4500元；二审案件受理费2803元，由上诉人周健、周玲负担2000元，被上诉人张思龙、徐元翠负担803元。
本判决为终审判决。
审判长 孔德敬
审判员 付广永
审判员 李 刚
二〇一七年十一月二十八日
书记员 曹琰玲
附本案适用相关主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错�的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。