上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初432号原告：王秀杰，女，汉族，户籍所在地安徽省。原告：邱嗣良，男，汉族，户籍所在地上海市嘉定区。两原告共同委托诉讼代理人：毛建国，上海同本律师事务所律师。被告：汤永球，男，汉族，户籍所在地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：汤靖艳(系被告女儿)。被告：汤靖艳，女，汉族，户籍所在地上海市嘉定区。原告王秀杰、邱嗣良与被告汤永球、汤靖艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人毛建国、被告汤靖艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告(以下简称被告)继续履行房屋买卖合同并协助两原告(以下简称原告)办理上海市嘉定区华旺路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权过户登记手续，将房屋过户至原告名下；2、判令被告立即腾空并交付系争房屋给原告；3、判令被告支付原告逾期过户和逾期交房的违约金(以215万元为基数，按照日万分之三的标准，自2017年6月1日计算至房屋交付之日止)。事实和理由：2017年4月10日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将系争房屋转让给原告，转让价款为220万元，原告应于2017年4月10日支付定金2万元，于同年4月12日前支付68万元，于房屋抵押登记注销后当日支付130万元，并于办妥产权过户手续后当日支付20万元；双方约定于2017年5月31日前办理产权过户手续，被告应于款清当日交房。上述合同签订后，原告已向被告支付了房款215万元。剩余房款5万元，按照合同约定应于双方办妥产权过户手续当日支付。但原告多次催促被告办理过户手续和交房手续，被告均不予配合，故原告涉诉。两被告辩称，不能过户的原因不仅在被告方，原告将其中145万元的款项打给被告汤永球，而被告汤靖艳并不知情，被告汤靖艳在知晓后要求原告支付尾款后再办理过户手续，原告予以拒绝；此外，被告汤永球因于2017年6月11日被刑事拘留导致双方无法过户，故被告不同意支付违约金，且双方约定的违约金标准过高。在原告支付尾款5万元后，被告同意办理系争房屋的过户手续和交房手续。本院经审理查明如下事实：两原告系夫妻关系，两被告系父女关系。2017年4月10日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将系争房屋转让给原告，该房屋建筑面积127.47平方米，房屋总价为220万元，付款方式如下：原告应于2017年4月10日支付定金2万元，于同年4月12日前支付68万元，于被告注销房屋抵押登记后当日支付130万元，并于双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单后当日内支付20万元。双方约定过户时间为2017年5月31日前，交房时间为付清全部房款当日。该合同第十条约定，若被告未按时交房，应向原告支付违约金，违约金按照已付款的日万分之三的标准自约定应办理交接手续之次日起计算至实际交付日止。该合同补充条款(一)第四条第6款约定，买卖双方中任何一方未按照本合同的约定及时履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止。上述合同签订后，原告分别于2017年4月10日、同年4月12日向被告汤靖艳支付房款2万元和68万元，并分别于同年4月19日、同年4月26日向被告汤永球支付房款130万元和15万元，共计支付房款215万元。后原告多次催告被告办理过户手续，但被告要求原告先行付清尾款，否则不予办理，因双方无法协商一致，故原告诉至本院。又查，1、关于已付款215万元中原告于2017年4月26日支付的15万元，因被告汤永球在收款同时向原告出具了15万元的借条，关于该15万元的性质，双方在庭审中均同意该笔款项作为已付房款，原告亦已将借条提交法院；2、2009年9月7日，系争房屋经核准登记至两被告名下(共同共有)；2017年12月17日，因原告申请诉前财产保全，系争房屋被本院查封，案号为(2017)沪0114财保109号；目前系争房屋上被告的贷款抵押登记已经注销；3、被告汤永球因涉嫌开设赌场罪于2017年6月11日被上海市公安局嘉定分局刑事拘留，同年7月14日被依法逮捕，本院于2017年10月24日作出(2017)沪0114刑初1623号判决。目前汤永球被告正在服刑中。原、被告对上述事实并无争议，本院予以确认。但对原告付款方式是否存在瑕疵，系争房屋未能办理过户和交付的责任归属，双方意见不一。原告为证明其主张，向本院提交了上海市房地产买卖合同、收条和转账凭证、承诺书，证明原告已经按约支付购房款，但被告并未按约办理过户和交房手续，尾款按照合同约定应于办妥产权过户手续当日支付，被告亦承诺于2017年6月3日前交付房屋。原告对上述证据真实性无异议，但对原告付款方式有异议，承诺书只有被告汤永球的签字，被告汤靖艳并不清楚。被告为证明其主张，向本院提交了微信记录、转账凭证和收据、刑事判决书、不动产登记簿信息、信函，证明原告隐瞒被告汤靖艳将145万元房款支付给了被告汤永球，被告汤永球因于2017年6月11日被刑事拘留，无法办理过户手续，但被告汤靖艳一直积极配合原告调取系争房屋的不动产登记簿信息，提供汤永球刑事案件的情况，被告一直强调需要支付尾款后才办理过户和交房手续，但原告予以拒绝，被告汤永球在信函中表示未能按时过户的是因为原告王秀杰要生孩子。原告对上述证据真实性均无异议，但表示向被告汤永球支付相应房款是汤永球要求的，当时汤永球表示会与汤靖艳自行协商，故原告并不存在故意隐瞒付款情况。被告被刑事拘留系发生在双方约定的过户时间之后，被告汤永球所述因原告生孩子导致未能过户并不符合常理。审理中，1、原告将剩余房款5万元付至本院账户；2、被告于2018年3月16日将系争房屋交付原告。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。原告按约支付大部分房款后，被告并未按约配合原告办理产权过户和交房手续，显属违约，应承担相应的违约责任。至于被告辩称原告付款方式存在问题，但被告并未提交证据证明双方约定收款人仅为被告汤靖艳，而两被告均为系争房屋权利人，亦均为合同相对方，原告向两被告的付款均为有效付款，故对被告该意见，本院不予采纳。至于被告辩称未能办理过户手续和交房手续是因为原告拒绝支付尾款，然合同中明确约定双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单后当日内原告支付尾款20万元，被告要求原告先行付款并无依据，故被告该意见，本院亦无法采纳。至于被告辩称未能过户系由于原告生孩子，但并未提交相应的依据证明迟延过户的责任在原告。被告汤永球被刑事拘留系其自身原因所致，且发生在双方约定的过户时间之后。现原告已将剩余房款5万元汇至法院，故对原告要求被告配合办理系争房屋的产权过户手续的请求合法有据，本院予以支持。同时，上述尾款应支付给被告。审理中，被告已于2018年3月16日将系争房屋交付原告，故不存在交房问题。但因被告违约导致过户和交付的迟延，根据双方买卖合同第十条及补充条款(一)第四条第6款的约定，被告应承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付逾期履行期间的违约金，本院亦予以支持。原告主张的违约金的计算基数及计算期间均在合理范围内，但双方约定的违约金的计算标准明显过高，被告亦要求予以调整，考虑到合同履行程度、原告的实际损失和被告违约情形等因素，本院酌情将违约金标准调整为215万元的日万分之一，即215元/天，经核算该项违约金为62,135元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告汤永球、汤靖艳应于本判决生效之日起十日内协助原告王秀杰、邱嗣良办理上海市嘉定区华旺路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户至原告王秀杰、邱嗣良名下；二、原告王秀杰、邱嗣良应于上述第一项履行完毕之日支付被告汤永球、汤靖艳剩余购房款人民币50,000元；三、被告汤永球、汤靖艳应于本判决生效之日起十日内偿付原告王秀杰、邱嗣良逾期过户和逾期交房的违约金62,135元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,990元，减半收取计1,995元，由原告王秀杰、邱嗣良负担1,330元，被告汤永球、汤靖艳负担665元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 邓 珍二〇一八年三月二十七日书记员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。