文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初19150号原告：广州润本实业有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路689号光大银行大厦六楼，组织机构代码61853714-1。法定代表人：方冬生，该司董事长。委托代理人：沙奇林、肖晓燕，分别系广东南国德赛律师事务所律师、实习律师。被告：广州天人文化发展有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路179号26楼，统一社会信用代码914401065523792748。法定代表人：陈文亭。委托代理人：邓忠开，广东广强律师事务所律师。原告广州润本实业有限公司（下简称润本实业公司）诉被告广州天人文化发展有限公司（下简称天人文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告润本实业公司的委托代理人沙奇林，被告天人文化公司的委托代理人邓忠开到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告润本实业公司诉称：2016年1月1日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告将广州市天河区天河北路689号光大银行大厦3008房出租给被告作办公室使用，租期为一年，从2016年1月1日至2016年12月31日止；房屋使用费（即租金、管理费的合计额）按每月每平方米112元计（租金每月每平方米87元、管理费每月每平方米25元）；被告须在每月前5天内交清当月房屋使用费；逾期交纳租金的，每逾期一天按当月租金的2%支付违约金；逾期30日的，原告有权解除合同，所收取的履约保证金不退还；租赁期间，双方都不得借故解除合同，如被告确有事因需退房，须提前两个月以书面形式通知原告，在通知期限房屋使用费照交，且原告不退回履约保证金。从2016年7月至今，被告未按约定支付房屋使用费（租金、管理费）和电费等，并于2016年8月16日提前退租。原告于2016年8月23日通过邮政快递EMS向被告发出了《租金等费用催缴通知书》，敦促被告结清所欠费用，但被告仅回函表示已经退租，对于欠费不予理会，违反了合同约定。原告遂委托律师于2016年9月2日通过邮政快递EMS向被告发出了律师函，再次敦促被告从速支付租金等费用。鉴于被告至今没有按照合同约定支付应付的房屋使用费（租金及管理费）、电费、违约金严重损害了原告的合法利益。原告特诉至法院，请求判决：一、被告向原告支付拖欠的2016年7月租金12355元、2016年8月1日至8月16日租金6589元，2016年7月管理费3550.35元、2016年8月1日至8月16日管理费1893.52元及迟延支付上述租金、管理费的违约金（以各月所欠租金、管理费为本金，自当月6日起计至2016年10月31日止，按每日1‰的标准计算）；二、被告赔偿原告相当于二个月租金24710元及二个月管理费7100.70元作为赔偿金；三、被告承担本案全部诉讼费。被告天人文化公司辩称：一、被告无需支付2016年8月至10月的租金、管理费和电费。补充协议第九条约定，在租赁期间，被告不按时交款，原告及时发催款通知书，并每逾期1天按应缴金额的1‰收取滞纳金，如拖欠房屋使用费达一个月，或欠交水电等费达两个月为被告违约，合同因违约而告终止。在被告因经济困难未交纳2016年7月租金时，原告并未依约及时发来催款通知书，被告有理由相信合同已经终止，遂于2016年8月16日交回房屋钥匙给原告，且原告予以接收。原告后于2016年8月23日向被告寄来《租金等费用催缴通知书》，被告于24日退回，并且在回函中强调双方已经终止了合同，原告收回了钥匙，双方无有任何合作和协议关系。二、违约责任赔偿，一般具有补偿性。原告已经在签订合同时收取被告保证金31811元，且在合同终止后未有退回，此保证金远远超过一个月的违约损失，原告向被告主张自其收回租房钥匙合同解除后的损失显失公平，无事实和法律依据。虽然补充协议第五条约定租赁期间双方不得借故解除合同，但在被告无力支付房屋租金之前，多次与原告协商解除合同而均未果，不得已在发现补充协议第九条规定对己方解除合同更为有利的情况下，按照该第九条解除合同，因此双方仅受补充协议第九条的约束。原告不但未履行及时向被告发出催缴通知书的合同义务，且接收被告交回的房屋钥匙，双方的合同已解除，再无任何合作、协议关系，所以原告要求被告支付2016年8月1日至10月16日的租金、管理费无事实和法律依据。三、补充协议第五条、第十条第三款属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，应属无效条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据以上法律规定，补充协议第五条“租赁期间，甲、乙方双方都不得借故解除合同，如甲方确需收回，必须提前两个月以书面通知乙方，并退回履约保证金另补偿乙方迁址的损失，如乙方确有事因需退房，须提前两个月以书面形式通知甲方，在通知期间房屋使用费照交，甲方不退回履约保证金。”此条款明显是免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利的无效条款。补充协议第十条第三款，“乙方拖欠房屋使用费达30天，甲方有权终止本合同，收回租赁物业，所收乙方的房屋使用费、履约保证金不予退回乙方，所造成的损失由乙方负责。”基于此条，被告在拖欠房屋使用费达30天，不但要承担原告任意解除合同的风险，还要赔偿原告的损失和被其收取的履约保证金不得退回的多重责任。2016年5月中旬至8月15日近三个多月被告就向原告提出退租一事，但均未获其同意，直到2016年6月17日，被告搬出了所租房屋，之后原告租赁中心也相应提示该屋可自行转租。2016年8月16日被告的董事长胡薇向原告的相关负责人黄润铭提交了退租申请及交还了房屋钥匙。从签订合同到履行合同，原告始终以其出租方的优势地位，拟定不公平合同“霸王”格式条款，并恶意不同意解除合同，原告为了减少损失，在多次协商无果的情况下，违约解除合同，愿意承担公平责任，而非无效格式条款下的责任。综合以上事实和理由，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年1月1日，润本实业公司（出租人/甲方）与天人文化公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市天河区天河北路689号3008房（房地产权证号码09××49，下简称案涉房屋）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积142.0139平方米；租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，月租金额为12355元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金/支票付款方式交付租金给甲方；乙方向甲方交纳31811元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方应当依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2％向甲方支付违约金等。另，润本实业公司（出租房/甲方）与天人文化公司（承租方/乙方）还签订了《房产租赁合同之补充协议》（下简称《补充协议》），约定甲方同意将案涉房屋出租给乙方作办公室使用，建筑面积共计142.0139平方米，租期为一年，从2016年1月1日至2016年12月31日止，房屋使用费（即租金、管理费的合计额）按每月每平方米112元计（租金每月每平方米87元，管理费每月每平方米25元）；乙方须在每月头五天内交清当月房屋使用费15906元，交付方式以现金/支票支付；签订本合同时，乙方须向甲方支付租房履约保证金及首季房屋使用费，履约保证金不用作支付或抵扣房屋使用费；合同终止乙方已交清房屋使用费及其它费用迁出时，甲方应将履约保证金无息退回给乙方；在案涉房屋的租赁期间由甲方委托专业物业公司统一管理，在租赁期间所发生的水、电、通讯及其他费用由乙方承担；租赁期间，甲、乙双方都不得借故解除合同，如甲方确需收回，必须提前两个月以书面通知乙方，并退回履约保证金另补偿乙方迁址的损失，如乙方确有事因需退房，须提前两个月以书面形式通知甲方，在通知期内房屋使用费照交，甲方不退回履约保证金；在租赁期间，乙方不按时交款，甲方应及时发催缴通知书，并每逾期1天按应缴金额的1‰收取滞纳金，如拖欠房屋使用费达一个月，或欠交水电等费达两个月为乙方违约，合同因违约而告终止；乙方如果拖欠房屋使用费达30天，甲方有权终止本合同，收回案涉房屋，所收乙方的房屋使用费、履约保证金不予退回乙方，所造成的损失由乙方负责等。2016年8月23日，润本实业公司向天人文化公司发出《租金等费用催缴通知书》，要求天人文化公司于2016年8月26日前支付案涉房屋2016年7、8两月的租金、管理费、电费以及相应的滞纳金，共计33201.04元。2016年8月24日，天人文化公司向润本实业公司发出《关于退回的函》，回复称其已于2016年8月16日将案涉房屋钥匙交回润本实业公司，根据双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》第九条规定，合同终止，且在天人文化公司依约交回钥匙即合同终止之前，并未收到过润本实业公司关于费用的催缴通知书；2016年8月16日后，天人文化公司与润本实业公司并无任何合作和协议关系，故将《租金等费用催缴通知书》退回润本实业公司。2016年8月31日，润本实业公司委托律师向天人文化公司发出《关于敦促从速支付租金等费用并承担违约责任的律师函》，要求天人文化公司收到律师函之日起5工作日内向润本实业公司履行支付2016年7月、8月的租金、管理费、电费、滞纳金等共计33687.08元的义务；天人文化公司逾期不履行支付义务的，润本实业公司将有权提前终止租赁合同，并向天人文化公司追索违约责任；天人文化公司如希望提前解除租赁关系的，也应当向润本实业公司提出协商，达成一致，否则亦须根据《补充协议》第十条承担违约责任。现润本实业公司以天人文化公司拖欠租金等费用为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，天人文化公司确认未支付2016年7月1日起的租金等款项。润本实业公司、天人文化公司均确认天人文化公司于2016年8月16日将案涉房屋交回润本实业公司，润本实业公司认为是天人文化公司提前退租。另，润本实业公司明确其按照每日1‰的标准计算违约金，天人文化公司对该标准没有异议。本院认为：润本实业公司与天人文化公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应切实履行。按照合同约定，天人文化公司应于每月5日前向润本实业公司交付房屋使用费（包括租金12355元、管理费3550.35元），但根据已查明的案情可知，天人文化公司拖欠自2016年7月1日起的房屋使用费并未支付，该行为已构成违约，后天人文化公司于2016年8月16日将案涉房屋钥匙交回润本实业公司，至此，《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》因天人文化公司的违约而解除。因此，现润本实业公司要求天人文化公司支付2016年7月1日至2016年8月16日期间的租金（2016年7月租金12355元、2016年8月1日至8月16日租金6589元）、管理费（2016年7月管理费3550.35元、2016年8月1日至8月16日管理费1893.52元），该诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。根据合同约定，每月的房屋使用费（包括租金、管理费）应于当月5日前付清，现润本实业公司要求天人文化公司支付迟延支付2016年7月1日至2016年8月16日期间的租金、管理费的违约金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，该违约金应以各月所欠租金、管理费为本金，自当月6日起计至润本实业公司主张的2016年10月31日止，按照每日1‰的标准计算。另，天人文化公司已于2016年8月16日将案涉房屋交回润本实业公司，润本实业公司要求天人文化公司支付相当于两个月租金及管理费金额的赔偿金，该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州天人文化发展有限公司向原告广州润本实业有限公司支付2016年7月的租金12355元、2016年8月1日至2016年8月16日的租金6589元、2016年7月的管理费3550.35元、2016年8月1日至2016年8月16日的管理费1893.52元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州天人文化发展有限公司向原告广州润本实业有限公司支付迟延支付租金、管理费的违约金（以各月所欠租金、管理费为本金，自当月6日起算至2016年10月31日止，按照每日1‰的标准计算）；三、驳回原告广州润本实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1270元，由原告广州润本实业有限公司负担670元、被告广州天人文化发展有限公司负担600元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  古丽莹人民陪审员  肖小琴二〇一七年三月二十二日书 记 员  蒲肖明陈雨盼本判决书于2017年月日送达