浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终988号上诉人（原审原告）：平安银行股份有限公司温州分行。住所地：温州市温州大道****号*层**层**层。组织机构代码：74902132-1。代表人：钱平，该分行行长。委托代理人：陈萍萍，该分行职员。被上诉人（原审被告）：温州市新华成置业有限公司。住所地：温州市瓯海区东洋路南瓯嘉园*组团*幢***室。法定代表人：杨剑，该公司董事长。委托代理人：温从成，浙江平宇律师事务所律师。原审被告：池立，男，1981年7月26日出生，汉族，住温州市鹿城区。原审被告：曹思思，女，1982年11月24日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人平安银行股份有限公司温州分行（以下简称平安银行温州分行）因与被上诉人温州市新华成置业有限公司（以下简称新华成公司）及原审被告池立、曹思思金融借款合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初9414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。平安银行温州分行上诉请求：依法撤销原判第三项，并改判支持平安银行温州分行的诉讼请求，即新华成公司对池立、曹思思的债务承担连带清偿责任；二审受理费由新华成公司承担。事实和理由：一、《贷款及保证承诺书》及《房地产买卖抵押贷款合同》中均明确约定“保证期间为从借款发放之日起至平安银行温州分行收到新华成公司为池立、曹思思代办的房屋产权证之日延后两年”，足以说明平安银行温州分行与新华成公司之间的约定并非阶段性保证责任，而系新华成公司对向池立发放的贷款承担连带清偿责任的约定；亦明确说明办理的房屋产权证系池立、曹思思的个人房屋产权证，非新华成公司办理的初始登记；且合同中明确约定保证期间系收到房产权证之日起延后两年。二、新华成公司完成房屋所有权初始登记并未通知平安银行温州分行，亦未提供相关证据证明通知池立、曹思思办理房屋所有权证登记，存在违约过失。一审判决基于新华成公司己完成所涉商品房的开发义务，并完成所涉房产所有权初始登记为由，认为平安银行温州分行要求新华成公司承担连带责任保证责任的诉讼请求不当而予以驳回，剥夺了平安银行温州分行的实体债权，于法无据，不能让人心服。新华成公司辩称：一、原判认定新华成公司的保证责任应予解除，公平合理。从《房地产买卖抵押贷款合同》及《贷款及保证承诺书》中关于保证期间的相关条款来看，新华成公司的保证期间为借款发放之日起至平安银行温州分行收到新华成公司为池立、曹思思代办的房屋产权证之日延后两年。故新华成公司的保证担保属于阶段性担保，并非全过程担保。而阶段性保证担保设立的初衷在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权转移登记手续，以降低债权人因抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。故在法院认定抵押预告登记有效的情况下，判断新华成公司是否应当对池立、曹思思的按揭贷款债务承担阶段性保证责任，应以平安银行温州分行主张债权时，新华成公司是否已经完成了案涉商品房的全部开发义务并完成所有权初始登记为判断标准，并非以平安银行温州分行主张债权时新华成公司的保证期间是否届满为标准。否则有悖于上述阶段性担保的合同目的。在本案中，原判己认定抵押预告登记的效力，且在平安银行温州分行主张债权时，新华成公司已完成案涉商品房的全部开发义务并完成所有权初始登记。因此，原审法院判定新华成公司的保证责任应予解除，符合合同目的，应属公平合理。二、即使本案应以保证期间来考量新华成公司的保证责任是否予以解除，也因平安银行温州分行在保证期间届满后行使保证权利，新华成公司的保证责任应予解除。新华成公司不仅仅为池立、曹思思一户提供按揭贷款，还为同一楼盘其他买受人提供按揭贷款，在其他业主办理房屋所有权证转移登记及正式抵押登记手续时，平安银行温州分行应当己经知道池立、曹思思的房屋也己完成所有权初始登记，己具备办理房屋所有权转移登记及正式抵押登记的条件。在池立、曹思思怠于办理房屋所有权转移登记，并完成正式抵押登记手续的情况下，平安银行温州分行应通过诉讼途径要求池立、曹思思履行该义务。但因平安银行温州分行并未行使该权利，导致完成正式抵押登记时间后延，进而导致新华成公司的保证期间起算点后延。鉴于此，保证期间延后应归责于平安银行温州分行，新华成公司的保证期间仍应从完成案涉房屋所有权初始登记后开始起算。在此情况下，平安银行温州分行提起本案诉讼时，约定的保证期间已届满。故即使应从保证期间来考量新华成公司是否应承担保证责任，也因平安银行温州分行未在保证期间主张保证权利，新华成公司的保证责任应予以解除。三、新华成公司完成房屋所有权初始登记后，未通知平安银行温州分行，并不构成违约。案涉房屋完成开发并办理所有权初始登记后，新华成公司己通知池立、曹思思办理房屋所有权转移登记手续，并非没有通知，只是因项目相关经办人员频繁调动，相关通知的凭证被遗失而无法提供。新华成公司通知后，因池立、曹思思不配合办理转移登记手续，导致房屋所有权转移登记手续未办理。至于新华成公司是否有通知平安银行温州分行之义务问题，因双方之间无此约定，新华成公司并无此义务。另如前所述，平安银行温州分行在为同一楼盘其他业主提供了按揭贷款，其与其他业主办理抵押登记时，可推定其知道案涉房屋己完成开发并办理所有权初始登记，故平安银行温州分行以新华成公司完成房屋所有权初始登记后未通知平安银行温州分行，认为构成违约，显然缺乏依据。综上，原判认定事清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。池立、曹思思未作陈述。平安银行温州分行向一审法院起诉请求：一、池立、曹思思立即向平安银行温州分行支付未还贷款本金2659517.86元、期内利息55539.45元以及逾期利息、期内利息复利［暂算至2016年6月28日，欠逾期利息3949.38元，期内利息复利700.29元，之后的逾期利息及期内利息复利以本金2659517.86元及期内利息55539.45元之和2715057.31元为基数从2016年6月29日起计算至款项还清之日止按人行同期五年以上贷款基准利率的1.65倍计算（利率按年调整，调整日为每年的8月20日）］。二、新华成公司对第一项诉讼请求中池立、曹思思所应承担的债务本金以及相应的利息、罚息、复利承担连带清偿责任。三、平安银行温州分行有权以池立、曹思思名下位于温州市瓯海区站南D-43a地块橡树湾家园5幢1109室的房地产折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款在抵押担保范围内优先受偿。四、与本案有关的诉讼费用由池立、曹思思、新华成公司共同承担。一审法院认定事实：池立、曹思思系夫妻关系。2012年8月2日，平安银行温州分行与池立、曹思思、新华成公司共同签订编号为深发温瓯房贷字第20120721003号《房地产买卖抵押贷款合同》。约定，平安银行温州分行向池立发放贷款279万元，期限为2012年8月8日至2042年8月8日，利率为人民银行同期贷款基准利率上浮10%，贷款利率的调整方式为按年调整。还款方式为按期等额还款。同时在贷款合同中约定贷款到期或提前到期，借款人未能按约定偿还贷款本息的，贷款人有权根据实际逾期天数自逾期之日起对贷款本金按合同约定的贷款利率加收50％的罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。为担保债务履行，平安银行温州分行与池立、曹思思、新华成公司约定以池立、曹思思名下位于温州市瓯海区站南D-43a地块橡树湾家园5幢1109室的房地产提供抵押担保，并在登记机关办理了抵押权预告登记手续，且由新华成公司承诺对该笔贷款承担连带清偿责任。同日，平安银行温州分行与池立、曹思思、新华成公司签订《贷款及保证承诺书》，约定从借款发放之日起，至平安银行温州分行收到新华成公司为池立、曹思思代办的房屋产权证之日起延后两年内止，新华成公司对平安银行温州分行告发放给池立的贷款承担连带责任保证。2012年8月8日，平安银行温州分行向池立发放贷款279万元。池立、曹思思支付本息至2016年2月7日，之后支付部分本息3701.31元及部分复利95.02元。截止2016年12月14日，池立、曹思思尚欠平安银行温州分行借款本金2659517.86元，利息73531.09元，期内复利3615.61元，逾期利息88202.91元。另查明，2012年8月31日，深圳发展银行股份有限公司名称变更为平安银行股份有限公司温州分行。新华成公司已于2014年6月27日办理本案抵押物的房屋所有权初始登记。一审法院认为，逾期利息已属于违约行为的追究方式，平安银行温州分行再主张复利，不予支持。新华成公司已完成所涉商品房的开发义务，并办理房屋所有权初始登记，产权转移登记未办妥非因新华成公司违约行为所致，故责令新华成公司继续承担担保责任有失公平合理，故判定新华成公司的保证责任解除。平安银行温州分行诉请新华成公司对上述债务承担连带偿还责任，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、池立、曹思思于判决生效之日起十日内共同偿付平安银行股份有限公司温州分行借款本金2659517.86元、利息、逾期利息、复利（截止2016年12月14日，利息73531.09元、利息的罚息3615.61元、本金的罚息88202.91元，之后的利息、逾期利息、复利按中国人民银行同期同档次贷款基准利率及编号为深发温瓯房贷字第20120721003号《房地产买卖抵押贷款合同》约定的调整方式确定的利率计算至判决确定的履行之日止）。二、如池立、曹思思未在上述期限内履行第一项债务，则依法拍卖、变卖其提供的位于温州市瓯海区站南D-43a地块橡树湾家园5幢1109室的预购商品房，所得价款由平安银行股份有限公司温州分行优先受偿。三、驳回平安银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28558元，公告费420元，由池立、曹思思负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案二审的主要争议就是关于新华成公司的阶段性连带责任保证担保是否予以解除的问题。原判已对涉案房产的预告抵押登记的效力予以确认，并认定平安银行温州分行对涉案房产拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权，平安银行温州分行虽没有取得涉案房产的他项权证，但仍对涉案房产拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权，即涉案房产有无办理房屋产权证及正式抵押登记，均没有损害平安银行温州分行对抵押物拍卖或变卖所得款项的优先受偿权的利益。在此基础上，从房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性，以及合同目的考量，如果房地产开发公司已完成所涉商品房的全部开发义务，并已完成所涉房产所有权的初始登记的，应当解除房地产开发公司的阶段性保证担保责任，否则，房地产开发公司应在办理所涉房产所有权初始登记以前，继续承担保证责任。因此原判认定新华成公司已完成所涉商品房的开发义务并办理房屋所有权初始登记，产权转移登记未办妥非因新华成公司违约行为所致，责令新华成公司继续承担担保责任有失公平合理，从而判定新华成公司的阶段性保证责任解除符合阶段性连带责任担保的设立目的及要求，由此作出的判决并无不当。上诉人平安银行温州分行的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，平安银行温州分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28558元，由平安银行温州分行负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 俏审 判 员  潘海津代理审判员  李 劼二〇一七年六月二十七日书 记 员  胡建泼