清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民二初字第247号原告：广发银行股份有限公司清远分行，住所地：清远市新城北江三路发展大厦。负责人：温涛，该行行长。委托代理人：丘爱军，广东业证律师事务所律师。委托代理人：谢焯健，广东业证律师事务所律师。被告：廖春兰，女，汉族，住清远市清城区。被告：清远市南远房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区北二路西二座雅悦花园5号、6号、7号楼首层。法定代表人：林伟新。委托代理人：梁浩华，广东天爵律师事务所律师。委托代理人：谢勐跃，广东天爵律师事务所律师。原告广发银行股份有限公司清远分行诉被告廖春兰、清远市南远房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告广发银行股份有限公司清远分行的委托代理人谢焯健及被告清远市南远房地产开发有限公司的委托代理人梁浩华到庭参加诉讼。被告廖春兰经本院公告传唤，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广发银行股份有限公司清远分行诉称：2011年11月9日，被告廖春兰因购买被告清远市南远房地产开发有限公司开发的位于清远市清城区城北二路西二座雅悦花园三号楼***号房屋，向原告广发银行股份有限公司清远分行申请借款。2011年12月15日，原�与被告廖春兰及被告清远市南远房地产开发有限公司签订了一份《个人购房贷款合同》，合同对借款、保证、抵押等事项均进行了具体约定。其中约定的内容有：被告廖春兰向原告借款200000元，借款期限为180个月，被告廖春兰分180期归还，每月为一期，每月的23日为当期的还款日；被告廖春兰以上述所购房产为借款提供抵押担保，并由其承担合同项下所涉及的有关费用（包括但不限于公证费、评估费、诉讼费、律师费、执行费、拍卖费及有关税费等）；被告清远市南远房地产开发有限公司对上述借款提供连带责任保证担保，保证期间为自合同生效之日起至办妥合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交原告保存时止。签订借款合同后，广发银行股份有限公司清远分行于2011年12月29日履行了借款合同约定的借款义务，划付了200000元，并对上述房产办理�预告登记手续。在合同的履行过程中，被告廖春兰出现了严重的违约行为，没有按合同约定按期归还借款本息，拖欠了原告多期到期本息未归还，且经原告多次催告均未履行清偿责任。截止至2015年01月06日，被告廖春兰已还27期，已还贷款本金17934.63元，未还153期，未还贷款本金182065.37元，已拖欠9期，拖欠的到期贷款本金为6746.42元、利息为7905.32元。为了维护自身合法权益，原告与广东业证律师事务所签订《委托代理合同》，委托律师代理起诉追收，并支付了律师费5000元。原告经多次催款无果，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告广发银行股份有限公司清远分行与被告廖春兰、被告清远市南远房地产开发有限公司于2011年12月15日签订的《个人购房贷款合同》；2、被告廖春兰向原告广发银行股份有限公司清远分行归还借款本金182065.37元及利息（利息按借款合同约定的利率计算至还清款之日止，利息计算至2015年01月06日为7905.32元，之后发生的利息另计），并承担原告的律师费用5000元，合计194970.69元；3、被告清远市南远房地产开发有限公司对上述第2项债务本息及律师费承担连带清偿责任；4、原告广发银行股份有限公司清远分行对清远市清城区城北二路西二座雅悦花园三号楼***号房屋的处理价款享有优先受偿权；5、被告承担本案诉讼费。原告广发银行股份有限公司清远分行提供的证据如下：1、居民身份证、户口本、离婚证、企业信息，拟证明被告的诉讼主体资格及基本情况；2、房屋按揭贷款申请书、个人购房贷款合同、借款借据，拟证明被告房屋按揭贷款的事实。原告已按照约定发放贷款；3、预告登记证明，拟证明原告对抵押房屋享有优先受偿权；4、律师事务所函，拟证明原告及其委托人曾多次向被告催收；5、广�银行个人对账单，拟证明被告拖欠借款的具体情况；6、委托代理合同，7、发票及《广东省物价局、司法厅律师事务所收费管理实施办法》，证据6、7拟证明原告为实现债权委托律师代理起诉追收，依照双方签订的《个人购房贷款合同》第十八条约定，律师费由被告承担；。被告清远市南远房地产开发有限公司答辩称：1、原告同时主张第3、4项诉讼请求不合理，原告对清城区城北二路西二座雅悦花园三号楼26层04号不享有优先受偿权。（1）原告要求答辩人承担连带清偿责任的依据，是其与廖春兰、答辩人三方签订的《个人购房贷款合同》，答辩人作为保证人，同时将商品房设定抵押，作为抵押物担保。一旦发生债务，原告可以选择追究物的担保或人的担保。然而，既然原告已经追究答辩人作为保证人的责任，就不应同时主张对抵押优先受偿权（何况抵押权尚未建立）。而答辩人承担责任时，是通过拍卖、变卖、处分涉案商品房，还是以其他的方式来履行自己的保证责任，是答辩人的权利，与原告无关。（2）原告对涉案商品房的抵押权尚未建立，不亨有优先权。2011年12月26日，原告放款三日后，清远市住房和建设局对涉案商品房颁发了粤房地预登清字第100058208号预告抵押登记证书。法律上，预告登记作出后并不导致不动产物权的设立或变动，仅使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利，本质是一种债权请求权，只有待房屋建成办理抵押登记之后，原告才享有该房屋的抵押物权，既然现在抵押权尚未建立，原告的优先受偿也就无从谈起。2、答辩人的保证范围限于200000元，对债务人廖春兰的超出部分的债务不应承担连带清偿的责任。（1）粤房地预登清字第100058208号预告抵押登记证书上所记载的进行登�的依据是2011110943203275《商品房买卖合同》，而该《商品房买卖合同》上第四条、第六条写明的购房款为294581元，其中首期付款94581元，余款200000元办理银行按揭，可见，抵押的债权金额是200000元。虽然《个人购房贷款合同》合同约定答辩人担保的债务是主合同项下的所有债务，然而，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以记载的内容为准”。为此，既然在抵押预告登记上记载的抵押金额是200000元，那么原告在实现抵押权时所享有的优先权为200000元，故答辩人担保范围应为保证原告能实现该优先权的责任范围，即保证责任金额为200000元。（2）从《个人购房贷款合同》的约定可以推导出保证人承担保证责任的范围是该房屋他项权证上登记的权利价值即预购商品房抵押权预告登记上的抵押金额200000元。《个人购房贷款合同》第7条约定了担保方式，答辩人“提供阶段性连带责任保证担保”，而对“阶段性”的约定，是在第29条的保证期间，是“自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方（原告）保存止”。该约定表明：借款人办妥所购房屋的抵押他项权证则保证人的保证责任免除，据此可以推导出保证人承担保证责任的范围是该房屋他项权证上登记的权利价值即预购商品房抵押权预告登记的抵押金额200000元。综上，答辩人的保证责任范围限于200000元，原告对涉案房屋不应主张优先受偿权。被告清远市南远房地产开发有限公司未提交证据。被告廖春兰未答辩，也未提交证据。本院经审理查明，2011年12月15日，被告廖春兰因购买清远市清城区城北二路西二座雅悦花园三号楼***号房屋需要，向原告申请借款。原告（甲方）与被告廖春兰（乙方）及被告清远市南远房地产开发有限公司（丙方）签订了《个人购房贷款合同》。《个人购房贷款合同》约定：借款金额200000元，借款期限为15年；贷款利率采用浮动利率，适用中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%计息。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；乙方按每月等额本息偿还法还款；乙方未按合同约定还款，属于违约，乙方违约，甲方有权解除合同并提前收回部分或全部借款、行使担保权利，要求丙方承担担保责任等；本合同项下的�关费用，包括但不限于律师费及由于乙方违约，甲方为实现债权而支付的诉讼费、律师费等相关费用，由乙方承担；丙方保证期间为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交由甲方保存时止。保证方式为连带责任保证，保证范围为本合同项下全部债务，包括但不限于：本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于律师代理费）等。保证期间内，若乙方连续或累计三期未足额还款，甲方有权要求保证人承担连带责任，提前归还全部贷款本息及利息、罚息及由此产生的全部费用；抵押物为位于清远市清城区城北二路西二座雅悦花园三号楼***号房屋，担保的范围为本合同项下全部债务，包括但不限于：本金、利息（包括复息、罚息）、违约金及实现债权的费用（包括但不限�诉讼费、执行费、律师费等费用）。签订上述合同后，合同各方办理了预购商品房登记及预购商品房抵押权登记手续。2011年12月23日，原告依约向被告廖春兰发放了200000元贷款。收到借款后，被告廖春兰刚开始还能按合同约定还款，但自2014年4月起，连续逾期9期未还，已严重违约。原告向法院起诉后，被告廖春兰归还部分借款，截至2015年6月10日，被告廖春兰拖欠借款本金171281.32元。原告为实现债权，于2015年1月5日向本院提起诉讼，并委托广东业证律师事务所律师代理本案诉讼而支付本案律师费5000元。经查，原告所支付的律师费符合广东省经营服务性收费许可标准。本院认为，原告与被告廖春兰、清远市南远房地产开发有限公司签订的《个人购房贷款合同》是当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，因此合同依法成立并生效。在原告依约�行了发放贷款的义务后，被告廖春兰本应恪守信用，依约按月及时还款。但被告廖春兰在借款后，多次不按期还本付息，已构成违约，原告有权根据《个人购房贷款合同》的约定，宣布合同项下贷款本息全部提前到期，解除合同及行使担保权利，要求被告廖春兰负担因其违约而给原告造成的律师费等相关费用损失。故原告要求解除双方签订的《个人购房贷款合同》，要求被告廖春兰清偿贷款本金171281.32元，并赔偿原告律师费5000元，理由充分，本院予以支持。由于被告廖春兰违约，原告作为抵押权人可依约行使担保物权。因此，原告要求确认其对被告廖春兰提供抵押的位于清远市清城区城北二路西二座雅悦花园三号楼***号房屋在借款合同未还本息及律师代理费范围内享有优先受偿权，依据充分，本院予以支持。对于原告主张被告清远市南远房地产开发有限公司对被告廖春兰的借款本息及因本案诉讼产生的律师代理费承担连带清偿责任的诉讼请求，由于《个人购房贷款合同》中已明确约定被告清远市南远房地产开发有限公司保证范围为合同项下全部债务，包括但不限于：本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于律师代理费）等，而且尚未办理抵押权登记，仍在保证期间内，因此被告清远市南远房地产开发有限公司应对被告廖春兰的借款本息及因本案诉讼产生的律师代理费承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，�决如下：一、解除原告广发银行股份有限公司清远分行与被告廖春兰于2011年12月15日签订的《个人购房贷款合同》；二、被告廖春兰于本判决生效之日起10日内向原告广发银行股份有限公司清远分行清偿借款本金171281.32元；三、被告廖春兰于本判决生效之日起10日内向原告广发银行股份有限公司清远分行支付律师代理费5000元；四、确认原告广发银行股份有限公司清远分行对被告廖春兰提供抵押的位于清远市清城区城北二路西二座雅悦花园三号楼***号房屋在上述第二、三项判决确认的借款本息及律师代理费范围内享有优先受偿权；五、被告清远市南远房地产开发有限公司对上述第二、三项判决确定的债务承担连带清偿责任。案件受理费2010元，由被告廖春兰、清远市南远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 李 航人民陪审员 麦 雅人民陪审员 周雯瑶二〇一五年七月二十八日书 记 员 谢艳芬附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。