浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第2183号
原告杭州市钱江新城建设指挥部，住所地浙江省杭州市上城区钱江路637号。
法定代表人郑翰献，董事长。
委托代理人邱坤（特别授权代理），浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
委托代理人吴浙玲（特别授权代理），浙江腾飞金鹰律师事务所实习律师。
被告杭州东烨潮州菜餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区玉古路138号杭州玉泉饭店606室。
法定代表人陈晓东，总经理。
委托代理人董倩（特别授权代理），浙江康城律师事务所律师。
原告杭州市钱江新城建设指挥部（以下简称钱江新城指挥部）为与被告杭州东烨潮州菜餐饮管理有限公司（以下简称东烨公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月4日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员朱若君独任审判，后组成合议庭进行审理，于2015年12月2日、2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告钱江新城指挥部的委托代理人邱坤、吴浙玲，被告东烨公司的委托代理人董倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱江新城指挥部诉称，2013年4月24日，原告与被告就位于杭州市钱江新城富春路188号市民中心H座南区一、二层，建筑面积为4355平方米的房屋签订了《房屋租赁合同》，约定，租赁期限为8年，自2013年8月1日起至2021年7月31日止；租金先付后用，每半年度支付一次，应于2014年7月21日前、2015年1月21日前、2015年7月21日前支付第二期、第三期、第四期租金各1435000元；还应于每个月的月底支付经营所产生的水电费等。合同签订后，原告向被告交付了房屋，但被告仅支付了第一期租金，且尚有2013年9月至2015年9月期间的水电费、公摊费及其他与该物业使用有关的费用822914.02元未支付。双方合同约定，被告连续三个月未足额支付租金的，原告有权解除合同。原告多次催讨未果，遂向被告发出了解除合同通知书，被告已于2015年10月14日收取了该通知。双方合同还约定，被告逾期支付相关费用的，自应付日起，需按日千分之四向原告支付违约金。为维护自身权益，原告诉至法院，请求判令：一、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2015年10月14日解除。二、被告立即支付自2014年8月1日至2015年10月21日拖欠的租金（含设施使用费）3509518元。三、被告立即支付自2013年9月至2015年9月的拖欠水电费、公摊费及其他与该物业使用有关的费用822914.02元（暂计算至2015年8月15日，请求继续计算至实际支付日止）。四、被告立即支付逾期支付租金的违约金4491864.6元（以每日千分之四计算，暂计算至2015年10月21日，请求继续计算至实际支付日止）。五、被告立即将案涉物业交还原告，并自2015年10月21日起按日租金标准支付占有使用费并按日基本租金的1.5倍支付违约金直至实际交还物业之日止。
被告东烨公司辩称，一、双方对房屋租赁面积进行过调整。2013年4月24日签订的房屋租赁合同约定租赁面积为4355平方米，双方于2014年7月2日协商达成一致并形成备忘录，明确约定二楼退租事项，退租1678平方米，承租面积调整为2677平方米，保证金从60万调整为37万。原告应按调整后的面积收取租金。二、双方对房屋租金标准进行过调整。双方于2013年7月30日签订补充协议，对租金金额进行了变更，由每年2870000元调整为每年2009000元。按调整后的租赁面积计算，租金应为每年1233526元（2009000×61.4%）。三、原告单方解除合同无依据。原告未按合同约定地址寄送解除通知书，应视为该通知书未送达。被告对合同解除事宜有权在三个月内提出异议，原告发送解除通知书后马上起诉确认合同解除，不符合法律规定。四、原告存在违约行为。首先，原告未能按其承诺全面完成验收工作，导致被告及合作商户未能办理营业执照，无法开展有成效性的、全面性的商业活动。其次，原告未能按其承诺实现被告在市民中心的餐饮独家经营，至今未能对地下负一层食堂进行业态调整，导致被告经营损失。因此，被告有权行使先履行抗辩权，暂停支付原告租金。五、原告并未将二层物业实际交付给被告，该部分租金、占有使用费、违约金是不存在的。原告还需退还被告已支付的租金387737元（1004500×38.6%）。六、对原告诉请支付的水电费、公摊费及其他与该物业使用有关的费用无异议。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。
原告钱江新城指挥部为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、《房屋租赁合同》及《补充协议》各1份，拟证明双方存在房屋租赁关系及双方约定被告应付租金的时间、金额及违约金计算标准的事实。
2、《关于水电费公摊费等的收取说明》及东烨公司月费用表1组，拟证明原告替被告代付了水电费、物业费、公摊费等费用的事实。
3、《关于房屋租赁缴款通知的函》、EMS快递寄送面单及签收跟踪记录各1份，拟证明原告已向被告催收相关费用的事实。
4、《关于提前解除房屋租赁合同的函》、EMS快递寄送面单及签收跟踪记录各1份，拟证明原告已发出解除合同的函件并已送达被告的事实。
5、邮局签收回执1份，拟证明被告已收取了原告寄出的解除通知书的事实。
经庭审质证，被告东烨公司对证据1的真实性无异议，但认为补充协议对租金标准进行了变更。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，该证据可以证明双方对租赁事宜的约定，本院予以确认。对证据2三性均无异议，本院予以确认。对证据3真实性无异议，但认为加盖的公章为杭州市民中心置业有限公司，催收主体不合格；本院对被告的质证意见予以采纳，对该证据不予确认。对证据4、5真实性无异议，但认为原告不享有单方解除权，且未按合同约定地址邮寄，解除通知不发生法律效力。本院认为，该组证据可以证明原告向被告送达了解除合同通知书的事实，予以确认。
被告东烨公司为支持其辩称，向本院提交了如下证据：
1、备忘录（2014）50号及公文处理简复单各1份，拟证明原告未完成物业验收工作，未能保障被告餐饮独家经营目的，原告同意被告二层退租并变更房屋租赁面积和保证金的事实。
2、照片7张，拟证明原告未向被告实际交付案涉房屋二层，被告未占有使用该部分物业的事实。
经庭审质证，原告钱江新城指挥部对证据1中的备忘录有异议，认为系复印件，真实性难以确认，且内容反映的系双方商讨过程，不能证明原告违约；对公文处理简复单的真实性无异议，但认为双方并未达成补充协议，不能证明被告欲证明的内容。本院认为，被告提交的备忘录系复印件，真实性存疑，不予确认；公文处理简复单能够证明原告向被告发函表示同意二层退租的事实，予以确认。对证据3有异议，认为系第一次庭审结束后拍摄，是否现场情况无法确认，原告已将案涉房屋二层交付给被告使用，该组照片无法反映拍摄日期之前的使用状况。本院对原告的质证意见予以采信，对该组证据不予确认。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2013年4月24日，钱江新城指挥部（甲方）与东烨公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》1份，约定，甲方将坐落于杭州市钱江新城富春路188号市民中心H座南区一、二层物业出租给乙方使用；建筑面积4355平方米（其中一层面积2677平方米，二层面积1678平方米）；租赁期限八年，自2013年8月1日起至2021年7月31日止；乙方有六个月免租装修期，自2013年8月1日起至2014年1月31日止；免租装修期内，乙方无需交付基本租金，但仍需承担经营活动而产生的政府税费及物业服务费和其他费用（如水、电、电话费、垃圾清运费等）；第一年租金金额为2870000元，年租金每三年递增一次，前三年不变，第四年至第六年递增10%；租金先付后用，每半年度支付一次，第一期租金在合同签订之日起10个工作日内由乙方支付给杭州产权交易所，其余租金在上个付费周期届满日的10天前由乙方直接支付给甲方；履约保证金600000元，由乙方在签署本协议之日起10个工作日内支付给杭州产权交易所，该保证金由杭州产权交易所支付给甲方；甲方应在协议终止及乙方将物业交还甲方，且双方就合同项下全部权利义务清理完毕并办理书面交接手续后10个工作日内，向乙方退还履约保证金（不计利息）；该物业区域内物业管理由甲方委托的单位进行管理或提供服务，乙方应承担相应的费用；乙方还需自行承担与该物业使用有关的电话费、水费、电费、垃圾清运费及其他营运费用，该部分费用应根据收费主体的要求和标准由乙方直接支付，如乙方未能按期足额支付的，甲方有权代偿后向乙方追偿或从保证金中抵扣；如甲方或乙方依据合同或法律、法规的规定单方面解除合同，乙方应当在合同提前终止之日起5个工作日内交还物业；乙方逾期交还物业，除应依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还物业；乙方连续3个月未足额或未按时支付租金、物业服务费或公用事业费，或乙方未支付的租金、物业服务费和公用事业费的金额累积达到或超过3个月的基本租金（以当时适用的基本租金标准计），甲方有权在书面通知乙方后提前终止合同；乙方逾期支付相关费用，自款项应付之日起至甲方实际收款之日止，每逾期一日，按逾期付款额的0.4%的标准计算违约金；乙方的送达地址为杭州市西湖区玉古路138号杭州玉泉饭店606室；等等。
2013年7月30日，钱江新城指挥部与东烨公司签订了补充协议1份，约定，双方将2013年4月24日签订的租赁合同中，东烨公司需交纳的房屋租赁费用分为租金和设施设备使用费两部分支付，总金额与支付日期不变，设施设备使用费将开具服务费发票。
合同签订后，东烨公司向钱江新城指挥部交付了保证金600000元，钱江新城指挥部向东烨公司交付了案涉房屋。东烨公司按约支付了第一期租金1435000元，此后租金未再支付。
2014年7月15日，杭州市钱江新城建设管理委员会（以下简称钱江新城管委会）作出公文处理简复单，并送达给了东烨公司。该简复单载明，同意东烨公司二层餐厅共1678平方米的退租请求，租金面积调整为2677平方米；按面积调整比例履约保证金由60万元降至37万元，总租期等其他原合同条款内容不变；以上调整内容以签订补充协议形式体现。东烨公司至今未向钱江新城指挥部腾退返还案涉房屋第二层。
2015年10月14日，钱江新城指挥部向东烨公司寄送了提前解除租赁合同的通知，告知东烨公司因其连续3个月未足额或未按时支付租金、物业服务费或未支付租金、物业服务费的金额累计达到3个月的基本租金，钱江新城指挥部决定提前解除双方签订的租赁合同，并要求东烨公司于收到该通知书后五个工作日内交还承租的房屋。同日，东烨公司签收了该通知书。
另查明，东烨公司在2013年9月至2015年9月（抄表日期为2015年8月15日）期间产生了水电费、公摊费及其他与该物业使用有关的费用共计822914.02元。该部分款项已由钱江新城指挥部代付。钱江新城管委会、钱江新城指挥部为同一事业法人。
本院认为，钱江新城指挥部与东烨公司签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利；约定的一方解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，东烨公司未按合同约定支付第二、三、四期租金及多期水电费、物业费等费用的事实清楚。东烨公司辩称钱江新城指挥部违约在先，未能协助其办理出营业执照，未能保障其餐饮独家经营目的，其有权暂不支付租金及其他费用。本院认为，东烨公司已实际占有使用案涉房屋并进行了经营，其以营业执照尚未能办理为由拒不支付租金及其他费用，依据不足，本院不予采纳。东烨公司辩称钱江新城指挥部未能保障其餐饮独家经营的权利，但并未提供证据证明双方对此有过约定；且即使双方有过该约定，双方当事人各自违约的，也应当各自承担相应的责任，东烨公司亦无权以此为由抗辩不向钱江新城指挥部支付租金及其他费用。因此，本院认为，东烨公司连续三期未向钱江新城指挥部支付租金及其他费用，且无正当理由，已构成双方约定的单方解除合同的情形。钱江新城指挥部向东烨公司寄送了解除通知并已送达，合同自通知到达对方时解除，本院确认双方签订的房屋租赁合同及补充协议于2015年10月14日解除。东烨公司辩称解除通知书未按合同约定地址予以投递，不发生法律效力。本院认为，该通知已实际送达至东烨公司，东烨公司的该项辩称于法无据，本院不予采纳。合同解除后，东烨公司失去了占有案涉房屋的合法权源，钱江新城指挥部主张东烨公司腾退返还案涉房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于钱江新城指挥部主张的2014年8月1日至2015年10月21日期间租金的问题。东烨公司辩称双方在补充协议中变更了租金标准，应按每年2009000元计算。本院认为，双方在补充协议中约定将房屋租赁费用分为租金和设施设备使用费两部分，总金额与支付日期不变，设施设备使用费开具服务费发票。从该补充协议的行文表述来看，其目的并非在于调整租金的金额，而在于双方同意部分租金金额开具服务费发票。因此，本院对东烨公司的该项辩称不予采纳，双方租金（含设施设备使用费）仍应以每年2870000元予以计算。东烨公司还辩称钱江新城指挥部未将案涉房屋二层交付其使用。本院认为，首先，案涉租赁物为同一房屋的一层、二层，均需交付东烨公司由其另行装修，东烨公司现已对一层进行装修并投入经营使用；其次，在合同签订一年有余后，双方还对二层退租事宜进行了协商；至此东烨公司从未提出过二层尚未交付的抗辩，现其抗辩主张二层未交付，违背客观事实；第三，东烨公司在第一次庭审时曾自认其在钱江新城指挥部同意二层退租后尚未将二层予以腾退返还，但并未就其反言提供充分的证据予以证明。因此，本院认为东烨公司的该项辩称与事实不符，不予采信。房屋交付后，东烨公司是否使用、如何使用房屋均不影响租金的支付，东烨公司辩称其无需支付案涉房屋二层的租金，于法无据，本院不予采纳。钱江新城管委会与钱江新城指挥部系同一事业法人，以钱江新城管委会名义向东烨公司出具公文处理简复单同意东烨公司二层退租的请求，应视为双方在2014年7月15日对租赁合同的租赁面积进行了变更。但因东烨公司尚未向钱江新城指挥部腾退返还二层房屋，经本院释明后，东烨公司仍主张该段期间占有使用费，于法有据，本院予以支持。因占有使用费可酌情参照原租金标准予以计算，故本院将东烨公司欠付的2014年8月1日起至合同解除之日2015年10月14日期间的租金（含二层占有使用费）予以一并计算，为3459726元。此后房屋占有使用费按每年2870000元的标准计算至东烨公司将案涉房屋实际腾退返还之日止。
关于钱江新城指挥部主张的水电费、公摊费及其他与该物业使用有关的费用问题。东烨公司对该项诉请并无异议，本院予以确认。钱江新城指挥部主张该部分费用目前的抄表日期截止2015年8月15日止，此后要求东烨公司支付至实际腾退之日止。因该部分费用需以钱江新城指挥部实际替东烨公司垫付为准，钱江新城指挥部并未就此提供证据予以证明，故本院不予支持。
关于钱江新城指挥部主张的逾期支付租金的违约金问题。东烨公司逾期支付租金事实明确，钱江新城指挥部主张东烨公司支付违约金，具有事实和合同依据，本院予以支持。但双方合同约定的日千分之四的标准过分高于其实际损失，综合考虑东烨公司违约的情形，本院酌情调整至按日万分之二计算。因双方将租赁面积变更后并未对二层房屋占有使用费的支付时间进行约定，故本院认为不应对该部分占有使用费计算逾期付款违约金。案涉房屋一层占租赁总面积的61.5%，经分段计算，暂计算至2015年10月28日，违约金为137567.5元，此后应以2127731.5元（3459726元＊61.5%）计算至租金实际付清之日止。
关于钱江新城指挥部主张自2015年10月21日起按日租金1.5倍支付逾期腾退违约金的问题。本院认为，钱江新城指挥部已主张东烨公司支付了逾期腾退期间内的占有使用费，现按合同约定的日租金1.5倍的标准再行主张违约金，过分高于其损失。综合考虑东烨公司违约的情形，酌情确定按每日1000元予以计算。双方合同约定东烨公司应在合同解除后五个工作日内腾退返还租赁物，故本院将逾期腾退违约金调整至2015年10月22日起计算，仅对钱江新城指挥部主张的合理部分予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告杭州市钱江新城建设指挥部与被告杭州东烨潮州菜餐饮管理有限公司于2013年4月24日就位于杭州市钱江新城富春路188号市民中心H座南区一、二层房屋签订的房屋租赁合同及该合同的补充协议于2015年10月14日解除。
二、被告杭州东烨潮州菜餐饮管理有限公司应向原告杭州市钱江新城建设指挥部腾退返还位于杭州市钱江新城富春路188号市民中心H座南区一、二层房屋，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
三、被告杭州东烨潮州菜餐饮管理有限公司应向原告杭州市钱江新城建设指挥部支付租金（占有使用费）人民币3459726元（此后按人民币2870000元／年的标准，计算至房屋实际腾退返还之日止），于本判决生效之日起十五日内付清。
四、被告杭州东烨潮州菜餐饮管理有限公司应向原告杭州市钱江新城建设指挥部支付水电费、公摊费及其他与该物业使用有关的费用人民币822914.02元，于本判决生效之日起十五日内付清。
五、被告杭州东烨潮州菜餐饮管理有限公司应向原告杭州市钱江新城建设指挥部支付逾期支付租金违约金人民币137567.5元（此后以人民币2127731.5元为基数，按日万分之二的标准，计算至租金实际付清之日止），于本判决生效之日起十五日内付清。
六、被告杭州东烨潮州菜餐饮管理有限公司应自2015年10月22日起，按人民币1000元／日的标准，向原告杭州市钱江新城建设指挥部支付逾期腾退违约金至房屋实际腾退返还之日止，于本判决生效之日起十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
七、驳回原告杭州市钱江新城建设指挥部的其他诉讼请求。
案件受理费人民币73570元，财产保全申请费人民币5000元，共计人民币78570元；由原告杭州市钱江新城建设指挥部负担人民币39285元，由被告杭州东烨潮州菜餐饮管理有限公司负担人民币39285元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币73570元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 朱若君
代理审判员 黄 亮
人民陪审员 徐 涵
二〇一六年三月一十四日
书 记 员 娄移华