广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第2098号
原告方绪堂，农民。
委托代理人韦志广。
委托代理人何祖栋。
被告来宾市天仁农业发展有限公司，住所地：广西来宾市兴宾区文明路61号。
法定代表人欧慈玉，总经理。
委托代理人曾凡宏，广西桂三力律师事务所律师。
委托代理人韦富仁，男，1983年12月20日生，壮族。
原告方绪堂诉被告来宾市天仁农业发展有限公司土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院2014年7月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月27日和2014年9月17日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人韦志广、何祖栋到庭参加诉讼，被告委托代理人曾凡宏于2014年8月27日第一次开庭时到庭参加诉讼，被告委托代理人韦富仁于2014年9月17日第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方绪堂诉称，被告于2012年4月在我村连片租用村民的土地种植甘蔗，原告因家里土地少，不同意租给被告，所以被告与其他村民签订土地租赁合同时原告不同意签订合同。被告为了能连片种植，与寺山乡政府工作人员和王元村民委干部到原告家家做原告的思想工作，要求其同意将土地租给被告。原告为顾全大局，同意租给被告4.5亩土地，被告口头答应按其他村民签订的合同内容执行，即每年每亩租金按当年糖厂榨季开榨后一个月内两吨进厂原料蔗价格计算，当年的租金要在当年糖厂榨季开榨后一个月内付清；如被告逾期30日未支付租金视为违约，原告有权解除合同，被告并按当年租金双倍赔偿原告。但被告不守信用，连续租用原告的土地至今两年有余，土地租金却分文不付给原告，其行为严重损害了原告的合法权益，造成原告生活十分困难。为此，特依法起诉，请求法院依法判决解除双方签订的《土地租赁合同》，并将土地恢复原状；由被告支付原告土地租金8865元及赔偿原告违约金8865元。
被告来宾市天仁农业发展有限公司辩称，被告租用原告的土地没有支付租金给原告是事实，确实存在违约。但原告没有明确实际出租土地的亩数及土地租金的价格也不明确，应当对原告出租的土地亩数进行鉴定；原、被告签订的合同实际是土地承包合同，原告没有证明该合同合法有效；被告一直同意交付租金，没有发生根本性违约，原告诉请解除合同法院不应当支持；原告主张违约金明显过高，按照我国合同法实践一般为合同标的的20%。
经审理查明，2012年4月，被告公司法定代表人欧慈玉通过对来宾市兴宾区寺山乡王元村民委下寨村、新桃村土地整治范围内的土地进行考察，决定连片租用该两村村民在本村土地整治范围内的耕地用于建设糖料蔗健康种苗和良种繁育推广基地。2012年4月15日，被告派员到原告所在的下寨村与该村村民签订土地租赁合同，原告因家里土地少，不同意租给被告。因此，被告与其他村民签订土地租赁合同时原告不同意与被告签订合同。但被告为了能连片种植，与寺山乡政府工作人员和本村民委干部到原告家做原告的思想工作，要求其同意将土地租给被告。原告为顾全大局，同意租给被告4.5亩土地，但双方没有签订书面合同，只口头约定按被告与其他村民签订的土地合同内容执行，即每年每亩租金按当年糖厂榨季开榨后一个月内两吨进厂原料蔗价格计算，当年的租金要在当年糖厂榨季开榨后一个月内付清；如被告逾期30日未支付租金视为违约，原告有权解除合同，被告并按当年租金双倍赔偿原告。随后，原告把土地交给被告经营。被告承租原告的土地后，即把该土地与从其他出租户租来的土地连片经营，种植甘蔗。被告租用原告的土地至今两年有余，期间其没有对原告提出任何异议，但土地租金却分文不付给原告。2013年10月27日，原告和本村其他出租户到来宾向被告的法定代表人欧慈玉追索土地租金，欧慈玉当即出具保证书一份，承诺于2014年4月5日前付清租金。但是逾期后被告仍未付款给原告等出租户。原告和本村其他出租户多次向被告追索土地租金未果，便上访要求政府出面解决。政府出面劝返并引导农户通过诉讼解决纠纷。原告认为被告的行为严重损害了其的合法权益，造成其生活十分困难，遂诉至本院，请求本院依法支持其诉请。
另查明，广西壮族自治区物价局分别于2012年和2013年出台文件通知：2012／2013年榨季全区统一普通糖料蔗收购价格为475元／吨；2013／2014年榨季全区统一普通糖料蔗收购价格为440元／吨。
庭审中，被告辩称同意解除合同，也愿意支付租金，但现在其公司资金困难，如果顺利三个月内可以付清租金给原告；但被告承租的土地很多被水泡无法耕种，加上出租户因被告不付租金不让砍甘蔗进厂，造成被告很大损失，因此，要扣减水泡地的租金。被告还提出，原告实际出租土地的亩数及土地租金的价格也不明确，应当对原告出租的土地亩数进行鉴定。但被告对其上述主张的事实没有提供任何证据证明，原告对被告上述主张的事实不予认可。
上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的来宾市兴宾区寺山乡王元村民委员会出具的《证明》复印件一份、《农户租地登记表》复印件一份、被告公司法定代表人欧慈玉出具的《保证书》复印件一份、广西壮族自治区物价局文件复印件一份、来宾市物价局文件复印件一份、广西来宾永鑫糖业有限公司出具的《证明》两份及本院对被告法定代表人欧慈玉的问话笔录两份和庭审笔录在卷证实。原告提交证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案案件事实的依据。
本院认为，被告租用原告的4.5亩土地，事实清楚，证据充分，双方之间形成的土地租赁合同系双方的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。签约双方依法应当全部履行合同的约定。原告依约把土地交给被告经营，而被告租用原告的土地至今长达两年之久，土地租金却分文不付给原告，其行为违反了诚信原则，构成根本性违约，依法应当承担相应的民事责任。被告辩称原告没有明确实际出租土地的亩数及双方约定的土地租金的价格也不明确，与事实不符。被告在租用原告的土地至今两年有余，期间被告从没有为承租的土地亩数和土地租金的价格问题向原告提出任何异议，故被告的上述抗辩理由不能成立。被告在庭审当日请求对其承租的土地亩数进行鉴定，因其没有在法律规定的期限内提出，故本院依法不予支持。被告辩称其与原告签订的合同实际是土地承包合同，与事实不符，其抗辩理由不能成立。被告辩称其一直同意交付租金，没有发生根本性违约，其主张与事实不符。事实系被告不守诚信，长期拖欠原告的土地租金，经原告多次追索仍不支付，农民赖以生存的土地出租后却没有收益，导致原告生产、生活受到严重的影响。原告请求解除双方之间的土地租赁合同关系并要求恢复土地原状及要求被告支付土地租金和赔偿损失，其诉请有事实和法律依据，故本院依法予以支持。
原、被告在合同约定每年每亩土地租金按当年糖厂榨季开榨后一个月内的两吨原料蔗价格计算，根据广西壮族自治区物价局文件，2012／2013年榨季全区统一普通糖料蔗收购价格为475元、2013／2014年榨季全区统一普通糖料蔗收购价格为440元，因此，被告应当付给原告2012年的土地租金为4.5亩×475元／吨×2吨／亩＝4275元；被告应当付给原告2013年的土地租金为4.5亩×440元／吨×2吨／亩＝3960元，两年租金合计为8235元。而原告计算2012、2013两年土地租金合计为8865元，可见其计算有误。原告诉请被告支付的两年租金8865元，其请求数额过高，过高部分本院依法不予支持。
原、被告在合同中约定，每亩地每年租金按当年糖厂榨季开榨后一个月内的两吨原料蔗价格计算，而每年榨季全区统一普通糖料蔗收购价格不一样，因此，双方合同约定的标的额每年亦不一样。原、被告在合同中约定违约按当年租金双倍赔偿损失，不违反法律、法规的强制性规定。但从双方履行合同的情况看，被告违约主要表现在不遵循诚实信用原则，不按合同约定履行支付租金义务，其逾期付款违约行为给原告造成了租金利息损失。现原告诉请被告按当年租金双倍赔偿损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，由此可见，原告请求被告赔偿违约金的数额，已经远远高于因被告逾期支付土地租金造成原告在土地租金利息方面的实际损失。因此，原告请求被告赔偿违约金过高的部分，本院依法不予支持。被告主张双方约定的违约金过高，请求予以适当减少，即其请求按合同标的额的20%赔偿违约金，较为合理，本院依法予以支持。
综上所述，被告应当支付原告两年的土地租金为8235元，应当赔偿原告的违约金为8235元×20%＝1647元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告方绪堂与被告来宾市天仁农业发展有限公司之间的土地租赁合同关系，并由被告来宾市天仁农业发展有限公司恢复土地原状；
二、被告来宾市天仁农业发展有限公司支付原告方绪堂土地租金8235元；
三、被告来宾市天仁农业发展有限公司赔偿原告方绪堂违约金1647元；
四、驳回原告方绪堂的其他诉讼请求。
上述应付款项，限被告来宾市天仁农业发展有限公司于本判决生效之日起五日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
本案受理费50元，由被告来宾市天仁农业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院，并在上诉期届满七日内预交上诉案件受理费50元。款汇：广西壮族自治区来宾市中级人民法院，开户行：农行来宾分行营业部，账号：14×××00.逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈博闻
代理审判员 赵 延
人民陪审员 方绪康
二〇一四年十月十五日
书 记 员 童 迪
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。