山东省宁阳县人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁0921执异12号案外人：泰安中富兴泰置业有限公司（以下简称中富兴泰公司），住所地泰安市泰山区青春创业开发区。法定代表人张峰，中富兴泰公司董事长。委托诉讼代理人：毕秀梅，山东泰山蓝天（泰安高新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林准，山东泰山蓝天（泰安高新区）律师事务所律师。申请执行人：刘会敏，女，1982年9月19日出生，汉族，教师，住宁阳县。委托诉讼代理人：孔庆琛，宁阳华信法律服务所法律工作者。被执行人：许艳，女，1979年12月23日出生，汉族，居民，住宁阳县。被执行人：徐金锁，男，1978年4月29日出生，汉族，农民，住址同上。在本院执行申请执行人刘会敏与被执行人许艳、徐金锁民间借贷纠纷一案中，案外人中富兴泰公司对执行标的向本院提出书面异议，并提供相应的证据。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并举行了执行听证，案外人中富兴泰公司的委托代理人毕秀梅、林准，申请执行人刘会敏及委托代理人孔庆琛参加了听证，被执行人许艳、徐金锁未参加听证，现已审查终结。案外人中富兴泰公司称，请求法院停止对“位于泰安市泰山青春创业路以西、泰东路以北泰山国际物流产业园A5商铺133户一套房产”的拍卖。事实与理由：许艳与我公司于2013年9月25日签订合同编号为YS0060077号的《商品房预售合同》一份，约定购买我公司开发的泰山国际物流产业园A5商铺1-3层133户号房［房屋代码为238807，建筑面积105.93平方米（预测），单价为4389.69元每平，总金额为465000元］。根据合同约定许艳支付首付款235000元，其余款项从银行按揭贷款。我公司与许艳、泰安工商银行于2013年10月9日签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，为许艳提供担保，协助许艳从泰安工商银行贷款23万元。根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，许艳应按月向工商银行偿还贷款本息，但许艳违反合同约定不按约还款，2017年3月20日银行要求全部收回贷款，在我公司保证金账户中扣划全部剩余借款本息，代偿借款本息总计216292.45元，我公司已向泰安市岱岳区人民法院起诉，要求按照《商品房预售合同》附件八第4条第5款的约定，请求解除与许艳签订的《商品房预售合同》，收回房屋并赔偿我公司损失。特向贵院提出异议，申请停止对该房产的执行。申请执行人称，案外人异议理由不能成立，其请求依法不应支持，理由如下：1、本案涉及的执行标的位于泰安市泰山青春创业路以西房产一套，所有权归许艳所有，该房产在房管部门已登记，不动产产权应以登记为准，案外人与被执行人签订的所谓个人购房抵押借款合同并未做抵押登记，没有法律依据。该套房产实际产权人就是被执行人许艳。2、该争议房屋在宁阳县人民法院查封前没有做过被抵押查封等他项登记，宁阳县人民法院因申请执行人申请将被执行人的财产予以查封，程序规范，案外人在替被执行人归还房贷时该争议房屋已进入司法执行程序，异议人与被执行人之间的所谓担保是另一法律关系，与宁阳县人民法院查封执行没有什么牵连，案外人的异议请求无法律依据，请求依法予以驳回。案外人提供以下证据：1、《商品房预售合同》复印件1份，证明2013年9月25日案外人与许艳签订商品房买卖合同，本案执行标的系许艳从案外人处购买且约定以按揭方式贷款购买，合同约定许艳因购买该房首付款23.5万，于签订合同当天付清，剩余23万元申请按揭贷款。2、《个人购房抵押（保证）借款合同》复印件1份，证明2013年10月9日许艳作为借款人，徐金锁作为共同借款人，案外人作为阶段性担保人与中国工商银行股份有限公司泰安分行签订借款合同，许艳从工商银行贷款23万元，按合同约定许艳对该借款应当按月偿还贷款本息。3、案外人出具的“其他应收款明细表”，证明自2015年9月份许艳即不按合同约定归还按揭贷款本息，工商银行直接从案外人保证金账户中扣款偿还。4、案外人的民事诉状、传票复印件各1份，证明2017年5月10日案外人向岱岳区人民法院提起诉讼，请求判决解除与许艳的商品房预售合同，并返还房屋。综上，案外人认为涉案标的是预登记房产，并不是已经确定产权的房产，案外人对本案涉案标的房屋预售合同享有解除权，合同予以解除，房屋就要恢复原状态，即归案外人所有。申请执行人对案外人证据提出以下质证意见：对证据1真实性无异议，该证据足以证明案外人已将涉案标的该商铺实际交付给被执行人许艳，并也做了备案登记，依据物权法对不动产的规定，不动产以登记为准。对证据2真实性无异议，仅证明了案外人与被执行人之间的担保关系，与申请执行人申请执行被执行人房产一案无关联。对证据3该证据证明了被执行人许艳已实际履行还款至2015年9月份，2015年5月份即在被执行人正常履行合同期间，申请执行人已申请法院对该房产予以查封保全，宁阳县人民法院对该涉案标的予以查封，程序合法。对证据4不予质证，与本案没有关联。综上，涉案房屋所有权归被执行人许艳，在法院执行程序中该涉案标的商品房被执行人许艳已实际取得了占用和受益权，许艳委托一物业公司将该房对外出租，由此可见该涉案标的按照合同约定已交付给许艳，并且也做了备案登记，许艳又取得了实际占有和收益权，对外委托出租该房，足以说明该房屋实际产权人就是许艳所有。本院查明，刘会敏与许艳、徐金锁民间借贷纠纷一案，本院依原告刘会敏诉讼保全申请于2015年6月1日作出（2015）宁民初字第1684号民事裁定书，裁定：冻结被告许艳、徐金锁银行存款或查封相应价值的财产。并经房管部门查询于同日向泰安市房产交易中心送达了协助执行通知书，协助查封被告购买的位于泰山国际物流园A5商铺133户房产，查封期限3年。该查封轮候于刘朋与许艳、徐金锁民间借贷纠纷一案。本院于2015年8月21日作出（2015）宁民初字第1684号民事判决书，判决被告许艳、徐金锁于判决生效之日起十日内共同偿还原告刘会敏借款本金128700元及利息。判决生效后，被告未履行法律文书确定的义务，刘会敏于2015年10月8日向本院提出强制执行申请，本院于2015年10月9日立案执行。执行程序中，因两被执行人不偿还借款，申请执行人刘会敏于2016年6月27日向本院申请对查封的被执行人房产进行评估拍卖，本院依法委托评估机构予以评估，2016年9月30日泰安市和平价格评估有限公司作出泰和平价鉴字（2016）0906号价格评估结论书，评估价值487278元，2017年1月17日本院依申请执行人刘朋、刘会敏申请对该房产依法委托拍卖，泰安拍卖行于2017年2月27日发布拍卖公告。中富兴泰公司对该房产主张所有权，向本院提出案外人执行异议。另查明，案外人中富兴泰公司与被执行人许艳2013年9月25日签订了一份《商品房预售合同》，合同编号为YS0060077，房屋代码为239458，该合同首页上加盖了“泰安市商品房预（销）售管理办公室合同登记备案专用章”。合同约定：出卖人中富兴泰公司，买受人许艳，该商品房位于岱岳区青春创业开发区金牛山路以西泰山国际物流产业园A5商铺133户，面积105、93平方米，单价每平方4389、69元，总金额465000元。同时约定买受人在签订合同当日首付款235000元（含已付定金），剩余房款230000元申请按揭贷款。2013年10月31日前向买受人交付该商品房。许艳于2013年8月29日交定金10000元；于2013年9月25日交房款225000元，中富兴泰公司均给其开具了收据。剩余房款按约定办理按揭贷款，2013年10月9日许艳、徐金锁作为借款人，中富兴泰公司作为保证人与中国工商银行泰安分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，由银行向被执行人发放贷款230000元，按月偿还银行贷款本息。执行程序中本院调取2013年9月5日许艳与泰安中富宏泰商业运营管理有限公司签订的《商铺经营管理委托合同》，委托期限3年，该合同证明由许艳委托该公司对其购买的商铺进行经营管理。调取案外人中富兴泰公司与慈伟坤签订的《商铺租赁合同》，证明在许艳签订委托合同的基础上由案外人将其房屋对外出租，上述两合同能证明案外人将房产实际交付被执行人的事实。上述事实有：（2015）宁民初字第1684号民事裁定书、（2015）宁民初1684号民事判决书、（2015）宁执字第1138号执行裁定书、案外人提交的《商品房预售合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》等相关证据及本院调取《商铺经营管理委托合同》，《租赁合同》等材料在卷予以证实。本院认为，本案争议焦点是涉案房屋所有权，案外人主张法院查封执行房产只是进行的预登记，且涉案房屋许艳因购房办理按揭贷款与案外人存在争议，由案外人担保为其代偿贷款本息，因此被执行人许艳对该房产不享有所有权，案外人对涉案房产主张所有权，并提供相关证据，经审查理由不能成立。第一，被执行人许艳与案外人签订商品房买卖合同，购买了涉案房屋，并按合同约定实际支付了首付款，剩余房款办理银行按揭贷款。涉案房产虽是预销售，但在房管部门已进行了备案登记。第二，案外人为被执行人的购房行为提供担保，与银行共同签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同签订后，许艳按合同实际履行至2015年9月，按月偿还贷款本息，后因不能偿还由案外人作为保证人代其偿还，该借款合同关系隶属不同的法律关系，存在争议案外人可通过其他法律程序解决。第三，被执行人许艳与泰安中富宏泰商业运营管理有限公司签订的《商铺经营管理委托合同》等，能证明涉案房屋已实际交付给了被执行人。综上，案外人的异议理由不能成立，申请停止执行、拍卖被执行人房产的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、十二条规定，裁定如下：驳回泰安中富兴泰置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  杨 林审 判 员  宁丽萍代理审判员  苑文哲二〇一七年八月二日书 记 员  赵 杰