沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大东民小字第3630号
原告：沈阳旺达物业有限公司。
被告：胡德明。
原告沈阳旺达物业有限公司（以下简称“旺达物业”）与被告胡德明物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法由审判员朱丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告旺达物业的委托代理人周云、被告胡德明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旺达物业诉称：2005年5月12日，原告与沈阳军区空军房地产管理处沈鹰物业管理中心（以下简称“沈空房管处物管中心”）签订《沈鹰家园前期物业管理委托合同》，合同约定：沈空房管处物管中心将沈鹰家园小区委托给原告管理，原告按合同约定履行物业管理服务，并按合同规定的收费标准（每平方米0.5元）收费。合同约定管理期间为一年即2005年5月30日至2006年5月29日。原告与沈空房管处物管中心分别又于2005年8月31日及2008年5月29日签订管理合同的延期合同将该合同延期至2013年5月29日。合同签订后，原告入主该小区并提供了物业管理服务。被告系该小区业主，其房屋的建筑面积为95.53平方米。自2005年5月至2012年9月30日被告未按时交纳物业管理费计4250元，经原告多次催要，被告以种种理由拒绝给付。现原告诉至本院，请求法院依法判令被告给付自2005年5月1日至2012年9月30日物业管理费4250元及滞纳金，并承担本案的诉讼费用。
被告胡德明辩称：被告是沈鹰小区的业主，但被告原告所述的物业费数额不对。被告不交纳物业费的理由如下：1、沈鹰小区是沈空部队开发的，由部队委托给沈空房管处从事物业管理服务，沈空房管处又将小区转委托给原告管理。此种行为违反《物业管理条例》相关规定，属于无效的合同。2、原告没有实际履行物业管理服务，目前沈鹰小区状况糟糕，没有物业提供服务，几栋楼都存在漏雨情况，小区花坛被损坏无人修理，车棚损坏无人修理，原告首先没有履行物业管理义务，所以没有资格向被告索要物业费。3、原告的诉讼已经超过了法律规定的诉讼时效，原告现在索要物业费既没有事实依据也没有法律依据。4、我家是顶楼，我家房顶在入住七年以后严重漏雨，原告已经非法启动了维修基金，原告启动维修基金后给我修理了一次房屋，但是没有修理好。现在还是漏，而且反而更严重。5、原告的服务期间为2005年5月至2011年。
经审理查明：沈鹰家园小区是空军沈阳房地产管理处（以下简称“沈空房管处”）开发。2005年3月17日沈空房管处出具批复指示沈空房管处物管中心按照上级指示及《辽宁省城市住宅区物业管理条例》要求，抓紧时间进行沈鹰家园小区的物业管理委托工作。2005年5月12日，原告与沈空房管处物管中心签订《沈鹰家园前期物业管理委托合同》，合同约定：沈空房管处物管中心将沈鹰家园小区委托给原告管理，原告按合同约定履行物业管理服务，并按合同规定的收费标准（每平方米0.5元）收费。合同约定管理期间为一年即2005年5月30日至2006年5月29日。原告与沈空房管处物管中心分别又于2005年8月31日及2008年5月29日签订管理合同的延期合同将该合同延期至2013年5月29日。合同签订后，原告入主该小区并提供了物业管理服务。被告系沈鹰家园小区业主，被告房屋的建筑面积为95.53平方米。自2005年5月1日起至2012年9月30日被告没有交纳物业管理费。
另查明，原告方因园区内拖欠物业费的现象严重，故在园区内张贴通知要求业主将拖欠的物业费与取暖费一并交纳，相关业主将原告捆绑收费的问题反应到媒体，辽沈晚报对此事于2009年10月13日进行了报道。
另查明，2012年6月11日原告曾起诉被告至本院，案号为（2012）大东民二初字第3046号，并于2013年4月22日提出了撤诉申请。
上述事实，有庭审笔录、原告提供的物业管理服务合同三份、物价局文件、沈空房产局批复、关于组建沈鹰家园业主委员会公告、2009年10月13日的辽沈晚报、业主送的锦旗、表扬信、（2012）大东民二初字第3046号民事裁定书、被告胡德明提供的照片、关于沈鹰家园99-1号楼屋面防水使用维修基金事的请示、丢失车辆物品统计表、医药费收据、下水道堵塞的证明、维修房屋的收条及证明等证据，经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：沈鹰小区是沈空房管处开发，2005年3月17日沈空房管处出具批复要求沈空房管处物管中心办理沈鹰家园小区的物业管理委托工作，沈空房管处物管中心依据此批复将该小区委托给原告管理，并签订《沈鹰家园前期物业管理委托合同》。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条之规定，沈空房管处物管中心与沈空房管处成立了委托关系，沈空房管处物管中心依据此委托进行物业管理的委托工作符合法律规定，故被告提出沈空房管处物管中心与原告签订的《沈鹰家园前期物业管理委托合同》无效的抗辩意见不成立，该合同应认定有效，原被告双方均应依据合同约定履行合同义务。本案中，被告已实际接受了原告提供的物业服务，被告应依据合同约定向原告支付物业服务费，故本院对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求予以支持。关于被告提出原告的园区管理状况不好，小区花坛被损坏无人修理，车棚损坏无人修理、被告所在楼小水管堵塞无人维修等的抗辩意见，本院认为，原告方作为物业管理公司理应提供良好的物业管理服务，从小区的管理状况来看，原告方确实存在管理瑕疵，没有完全履行合同约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任，结合本院处理的该小区其他业主的情况，对该小区业主按80%支付物业服务费用。但因被告家房屋漏雨严重，原告的物业服务存在重大瑕疵，故在此基础上对本案被告应交纳的物业费应当继续进行减免，本院酌定按50%支付物业服务费用为宜。对于原告主张滞纳金的诉讼请求，因原告方存在重大瑕疵，故本院不予支持。
针对被告提出原告的诉讼已过诉讼时效的抗辩意见，依据法律规定，普通侵权诉讼时效期间为两年，但诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中从原告提供的2009年10月13日的辽沈晚报对原告方将业主拖欠的物业费与取暖费捆绑收费一事的报道内容看，能够证明原告方于2009年10月下发通知要求在交纳取暖费时应一并交纳拖欠的物业费的事实存在，说明原告方在2009年10月已经向该小区的业主主张过权利，本案的诉讼时效在2009年10月出现中断情形，应予重新计算，且此后原告基于业主拖欠物业费现象严重的原因，在继续提供物业服务的情况下，不催交物业费也不符合常理，且2012年6月原告已经向法院提出了诉讼，并于2013年4月22日提出撤诉，该诉讼时效再一次中断，故本案原告主张的2007年10月至2012年9月期间的物业费未超过诉讼时效期间，应予支持。而2007年9月以前的物业费，因被告不能提供证据证明此期间诉讼时效存在中止、中断的情形，应认定已超过诉讼时效，故本院对2007年9月以前的物业费不予保护。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告胡德明于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳市旺达物业有限公司住宅物业费1433元（按每月每平方米0.25元计算，从2007年10月1日至2012年9月30日）；
二、驳回原、被告其他诉讼请求。
如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，已减半收取25元，由被告胡德明负担。
本判决为终审判决。
审判员 朱丽娜
二〇一四年十二月一日
书记员 周 佳