广西壮自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂11民终947号
上诉人（一审被告）：唐富忠，男，1979年11月2日出生，壮族，农民，住贺州市昭平县。
上诉人（一审被告）：唐富杨，男，1968年9月9日出生，壮族，居民，住贺州市昭平县。
共同委托代理人：张启清，广东都汇律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：莫伟祥，男，1975年3月26日出生，汉族，农民，住贺州市昭平县。
委托代理人：覃法运，广西贺江律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：莫幸福，男，1953年6月28出生，汉族，农民，住贺州市昭平县。
上诉人唐富忠、唐富杨因与被上诉人莫伟祥、莫幸福关于确认合同无效纠纷一案，不服昭平县人民法院（2015）昭民一初字第225号民事判决，向本院提出上诉。本院2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人唐富杨与唐富杨、唐富忠共同委托代理人张启清、被上诉人莫伟祥与莫伟祥委托代理人覃法运到庭参加诉讼。被上诉人莫幸福经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人唐富忠、唐富杨的上诉请求：1、请二审法院依法撤销一审法院作出的判决第一项，依法作出确认合同有效的判决，驳回被上诉人的起诉。2、本案一审二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉的理由：一审判决，部分正确，部分错误。
一、事实方面。1、诉争的房屋处于昭平县黄姚镇旅游规划区范围内，主要用途是经营旅游商业，产生争议的起因就是因为该地段是商业繁荣地段的商业街，年租金收入可观，现该房屋价值百万元，所以，才发生被上诉人并不是买卖合同的当事人却能介入本案诉讼的原因，该房屋所处的土地性质随着黄姚旅游规划区的划定，已改变了土地性质，而并不是一审判决认定的该土地为农民集体所有的土地，因此，上诉人认为一审判决，事实认定错误，适用法律不当。2、诉争的房屋已与××达成继承协议，并签订有抚养赠与协议，根据有关法律规定，本案古友良是依法有权处分该房产，并且在诉讼过程中，相关的××以书面形式明确放弃对该房产的继承权主张，又对合同以书面形式作出确认承诺，因此本案诉争的房屋转让是合法有效的．至于房屋转让协议履行完毕后，××又将转让给上诉人的房屋，以无偿赠与的形式，将已经转让给上诉人的房屋赠与被上诉人莫伟祥。上诉人认为，××的该赠与行为无效，也没有法律效力，因为该房屋已经转让给上诉人，上诉人已经支付对价，该房屋已属于上诉人所有，××是无权处分他人财产。另外，被上诉人莫伟祥没有支付对价，属于无偿取得，作为本案的××之一封好属于无行为能力人，作为其监护人无权放弃不利于××的无偿赠与行为。因此，上诉人认为一审判决对上述事实认定有错误。二、法律方面。1、一审判决对被上诉人莫伟祥，是否合法取得本案受赠与的财产不作确认，却又认定其取得代位继承权本身就是互相矛盾，上诉人认为根据法律规定，被上诉人在本案中并非是适格的当事人，法院应当根据法律规定，确认继承关系，才能将其列为代位继承权，根据法律规定，不告不理原则，法院不应当单方面认定莫伟祥具有代位继承权。2．根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其党委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规，行政规章为依据，本案中诉争的标地物属于规划区内的商业街内的房屋并非一审判决认定的用于农民集体所有的土地使用权，因此，上诉人认为一审判决适用法律不当。
综上所述，一审判决事实部分认定错误，适用法律不当，请求二审法院依法认定诉争的《古屋房地产转让协议》有效，驳回被上诉人的诉讼请求。
补充上诉意见：一、事实认定方面存在错误。1、《房屋赠与协议书》应做无效认定。
理由一：古积椹之前已经就《古屋房地产转让协议》和《房产继承协议书》与相关共有人达成了一致意见，并在协议上都进行了签字确认，并且还另外签了《合同确认承诺书》对房屋转让行为进行了明确。各房产共有人清楚表达了“将房屋由古友良全部继承、由古友良处分房产、所得款项用于为母亲封好老人建设新居”的真实意愿。所以之后古积椹与被上诉人所签的《房屋赠与协议书》，非古积椹的真实意思表达，其先卖后赠的行为违反了《中华人民共和国合同法》第七条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。同时，被上诉人也清楚知道上述事实。因此该赠与协议符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”以及第三款“以合法形式掩盖非法目的”的规定，依法属无效赠与协议。
理由二：该《房屋赠与协议书》违反了法律关于处分共有财产的规定。本案中，涉案房屋未经分割，为共同共有关系。一审已经认定被上诉人与共有人封好、古洁连分别签订的《房屋赠与协议书》无效。共有人之一古积椹私自将房屋无偿赠与给被上诉人，未经所有共有人的同意，损害了第三方权益，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”的规定，依法属无效赠与协议。
2、《房产继承协议书》应做有效认定。
第一，该协议是当时涉案古屋所有××的真实意思表示，××古友良诚信履行承担赡养义务。经所有共有人同意，古友良将破落古屋转让筹得房款后，于本镇白山街为母亲封好老人建立了一栋两层新居，并将封好接出新居居住，精心赡养。第二，该继承协议没有违反继承法、合同法的规定。第三、一审认定的封好老人无民事行为能力，那是2014年10月的时候，但是不等于之前的2011年9月签订《房产继承协议书》时候无民事行为能力，法院认定与事实不符。因此该遗产继承协议是合法有效的。
3．被上诉人证据6黄姚街村民委员会于2014年8月30日出具的《证明》与事实不符。该《证明》中说“由于双方意见分歧太大，无法达成协议，村委会只好终止调解”。事实是，涉案房屋转让后，黄姚街村民委员会从未召集过上诉人调解过任何关于本案纠纷，何来“双方分歧太大”的结论，且该《证明》内容无调解事项、无调解人、无调解记录等证明，应认定为虚假无效证明。
4．诉讼期失效。本案《古屋房地产转让协议书》于2010年11月l3日签订，一审受理被上诉人的诉讼是2015年6月29日，时间跨度将近五年，超出了《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年”的规定，且本案中无中止、中断、延长事由的情况，应判决驳回上诉人诉讼请求。
二、法律适用不当方面。1、被上诉人其原告诉讼主体应做不适格认定。
其一、无法律证据证明被上诉人是本案所涉房屋所有权人的亲属身份。其二、被上诉人不是涉案房产第一顺序××，无权就涉案房产主张权利。其三、据前述，被上诉人与古积椹签订的《房屋赠与协议书》，非古积椹的真实意愿，古积椹亦无权私自处分该共有房产，属无效赠与协议。被上诉人取得房产无法律依据。
其四、根据合同相对性原则，合同的法律约束力只存在于特定的合同当事人之间，合同一方当事人只能基于合同向对方提出请求或提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”本案中，被上诉人不是涉案房屋转让合同的当事人，被上诉人与上诉人也不存在直接利害关系，被上诉人无权就《古屋房地产转让协议》主张任何权利。同时，《房产继承协议书》是××之间的协议关系，与被上诉人无关，被上诉人无权就《房产继承协议书》主张任何权利。被上诉人是否取得涉案房屋权利、被上诉人与他人的赠与协议均与上诉人无关。
所以，被上诉人不是本案诉讼标的主体，亦即民事法律关系的主体。本案被上诉人与上诉人之间没有任何民事法律关系，被上诉人作为本案原告主体不适格，不具有提起本案诉讼的民事权力。
2．一审判决《古屋房地产转让协议》无效适用法律不当。
其一、《中华人民共和国土地管理法》第二条规定土地不许转让，但是土地使用权可以依法转让的。其二、《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”但房屋及宅基地并不适用于该条款。该条款“土地的使用权不得用于非农建设”，其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和国家粮食安全，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，与耕地保护政策不矛盾，故该条不适用于宅基地。否则，就变成了“宅基地的使用权不得出让用于非农业建设”的自相矛盾情形。
其三、《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”显然，农村房屋是允许出卖、出租的，只是在被出卖、出租之后，村民不可再申请宅基地。所以该条款也并非禁止买卖宅基地。
因此，一审认定本案房屋及所占宅地不能买卖，判决《古屋房地产转让协议》无效是错误的。
根据《中华人民共和国物权法》第六十四条：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”农村居民的房屋属于个人财产，当然有处分的权力。契约自由原则是合同法的基本原则，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，可以认定，本案中《古屋房地产转让协议》是合法有效的。
综上所述，上诉人认为一审对本案事实的认定和适用法律方面存在错误，请二审法院进行核实，依法判决《古屋房地产转让协议》合法有效，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。
讼争房屋和宅基地属于农村集体所有，根据法律规定，不得进行非法转让或买卖。上诉人既然认为涉案房屋和土地是国有土地，那么该房屋有无房产证土地性质是划拨地还是出让地如果认为存在转化情形，转化的事实和法律依据又是什么统统这些，上诉人均应提供证据予以证明，不能想当然的加以推测和想象，否则应承担举证不能的不利后果。同时，讼争房屋目前杂草丛生，一片废墟，何以经营旅游商业，上诉人所言简直看图讲故事，即使该房屋在规划区内，也不能因此认定土地性质的改变。其次，上诉人身为国家干部，明知购买农村房屋和土地属于违法行为而为之，应承担相应的行政责任，请求二审法院向有关部门提出司法建议。再者，在案经一审法院判决确认合同无效后仍继续上诉，有拖延履行判决义务和恶意诉讼的嫌疑，请二审法院明察秋毫，并根据相关法律规定给予上诉人相应的法律制裁。
二、本案的《房产继承协议书》和《古屋房地产转让协议》属于无效合同，上诉人应当返还因该无效合同取得的财产。
1．我国房屋买卖适用“房地一体”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。并且，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，是集体经济组织无偿分配给本集体经济组织成员的基本生活资料，而非生产资料，该资料具有社会保障性质，是农民最基本的生活保障。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，这是法律法规明确禁止的。而《中华人民共和国合同法》第52条第（2）项明确规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同属于无效合同。本案中，被上诉人与上诉人不属于同一集体经济组织成员，其买卖房屋的行为，已经侵犯了集体经济组织的利益，应当认定该合同无效。”2．国家法律、政策及司法解释也明确规定此类房屋买卖合同属于无效合同。
针对农村集体经济组织房屋买卖即“小产权房”问题，国家是明令禁止的，国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发（2011）60号），针对此类情况作出明确规定：“小产权房等违法用地，不得登记发证。”《房屋登记办法》第八十七条也规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”
最高人民法院在给湖北省高级人民法院《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案请求的复函》（（2010）民一他字第4号）中也明确指出：“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同效”。
3.古友良与上诉人唐富杨、唐富忠所签订的《房产继承协议书》和《古屋房地产转让协议》非法处分他人的权利，令其他共有人居无定所，严重损害他人的合法权益，应当属于无效合同。根据合同无效法律后果的规定，上诉人应将本案讼争的房屋退还给被上诉人。
三、有相关判例表明，农村房屋和土地买卖应确认无效。宅基地房屋买卖纠纷案件，均由人民法院审理，并作出了合同无效的裁决。鉴于此类案件的增多，北京市高级人民法院还专门召开研讨会，形成《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》（2004年2月15目京高法发（2004）391号），明确人民法院在审理此类案件时，应当遵守以“确定合同无效为原则”的审判指导意见。
四、一案处理多个法律关系符合法律规定，也有利于提高审判效率，减少当事人诉累。
2008午2月4日在最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知（法发（2008）11号）中指出：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确宸案由，但当事人仅以从法律关系起诉的，则以从法律关系确定案由；不属于主从关系的，则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”从以上规定可以看出，基于不同法律关系的多个诉讼请求可以一案合并审理是有法可依，符合立法本意。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当
被上诉人莫伟祥一审诉讼请求：请求法院依法确认被告唐富杨、唐富忠与古友良签订的房屋买卖协议无效，并判令被告唐富杨、唐富忠返还诉争房屋，本案诉讼费由被告负担。
一审查明，涉案房屋即昭平县黄姚镇黄姚街金德三组7号房地产，原是古詠松依继承所得的房屋和相关附属土地（包括宅基地和旧晒坪）。因婚姻与收养关系，在1979年古詠松去世后，该房地产应由其妻子封好、劳运帒及女儿古有娣、古洁连、古积椹、古友良等第一顺序继承人××但该房产未作继承分割。此后在1995年、2012年4月、2014年12月，古有娣、古友良、古洁连先后去世，各继承人××房屋进行继承分割；期间，古友良在村委会与族人的见证下于2011年9月13日将诉争房屋、土地以150000元的对价转让给被告唐富杨、唐富忠。2014年7月1日，封好、莫幸福、古积椹分别与原告莫伟祥签订《房屋赠与协议书》，将各人所继承享有的涉案房屋地产的份额赠与给原告莫伟祥。2015年5月25日，古积椹与被告莫幸福签订《委托监护协议书》，明确封好因年老患老年痴呆症，至今处于无意识状态，属于无民事行为能力人，由此协商推荐古积椹作为封好的监护人。2015年5月31日，古有娣、古洁连的法定继承人××的形式放弃了对涉案房产的继承。另查明，封好是古詠松的妻子，生育长女古友良和次女古积椹；被告莫幸福是古友良的丈夫；原告莫伟祥是被告莫幸福与古友良的养子。在古友良去世前，封好均由古友良与被告莫幸福夫妇照顾起居；在古友良去世后，封好仍随被告莫幸福生活、吃住；古积椹与被告莫幸福签订的《委托监护协议书》虽约定古积椹是封好的监护人，但封好至今一直由被告莫幸福照顾、随被告莫幸福生活。本案在诉讼中，封好于2016年3月6日去世，本案原告莫伟祥依法作出行使对封好相应遗产的代位继承权的意思表示，案外人古积椹作出继承人××表示后，明确表示将其所继承的遗产份额全部赠与给原告莫伟祥，不参加本案的诉讼。
再查明，本院生效的（2014）昭民一初字第374号《民事裁定书》查明封好因年事已高及患病等属于无民事行为能力人，因该案中封好无监护人作为其法定代理人而驳回其起诉。古友良与被告唐富杨、唐富忠签订《古屋房地产转让协议》后，被告唐富杨、唐富忠并未实际占有、控制诉争房屋与土地。
综合诉辩各方意见，本案的主要争议焦点为：原告莫伟祥的诉讼主体资格是否适格？古友良与被告唐富杨、唐富忠签订的《古屋房地产转让协议》是否有效？
该院认为，公民的合法权益受法律保护。本案涉案房屋地产为封好、古友良、古积椹等人通过继承承受所得，该房屋在继承开始后虽未作权属确认是属于共同共有还是按份共有，以及按份共有中各人所享有的具体份额，但封好、古友良、古积椹等人均享有对涉案房地产的所有权与使用权，可依法行使对所有物的处分权利。
关于古友良与被告唐富杨、唐富忠签订的《古屋房地产转让协议》是否有效的问题。《古屋房地产转让协议》约定转让的是农村房屋所有权及其相关占地共约340平方米土地的所有权、使用权。法律规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，除法律规定的特别事由外，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案被告唐富杨、唐富忠作为非房屋、土地所在的集体经济组织成员，与古友良签订《古屋房地产转让协议》，未经土地行政管理部门审批，违反了国家的强制性法律规定，改变集体经济组织对集体土地的所有权与使用权的主体，该协议依法属于无效的合同。无效的合同，合同标的物应予以恢复原状。因被告唐富杨、唐富忠没有实际占有、控制涉案房屋与相关附属土地，原告诉请返还房屋无事实和法律依据，该院不予支持。因当事人在本案中未向该院主张，被告唐富杨、唐富忠支付的对价款项，可与相关权利人协商或通过诉讼另行解决。关于原告莫伟祥的诉讼主体资格是否适格的问题。因《古屋房地产转让协议》无效，权利人在古友良与被告唐富杨、唐富忠签订该协议时无论是否同意转让或事后是否签字追认该协议的效力，均不影响依法主张无效以及合法处分房屋地产的权利。本案中，封好作为涉案房产的共同所有人之一，在处于无意识的无民事行为能力状态时，其亲属莫幸福、古积椹经协商名义上确定古积椹作为封好的监护人、但实际上仍由被告莫幸福履行监护义务，古积椹在获取形式上的监护资格后将封好所享有房地产份额赠与给原告莫伟祥，该赠与行为是否是为了被监护人封好的利益、原告莫伟祥是否合法取得该部分赠与的财产，因该监护行为不符合法律规定，该院不作确认。但古积椹将其享有的房地产份额赠与给原告莫伟祥，是其真实意思表示，未违反法律规定，也没有损害他人的合法权益，该院予以确认；原告莫伟祥在封好去世后依法行使对封好的遗产即房屋份额的代位继承权，亦取得诉争房屋的相关份额。因此，原告莫伟祥对涉案房屋与地产享有相应的所有权与使用权。所以，原告莫伟祥以自己的名义提起诉讼，其诉讼主体资格理据充分，该院予以确认。综上所述，判决，一、确认古友良与被告唐富杨、唐富忠签订的《古屋房地产转让协议》无效；二、驳回原告莫伟祥关于返还房屋的诉讼请求。
各方当事人对一审查明的事实无异议，没有新证据提交。对各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、被上诉人莫伟祥的主体资格是否适格？2、《古屋房地产转让协议》是否为无效合同？
一、被上诉人莫伟祥的主体资格问题。
讼争房屋和土地在2011年时属于封好、古有娣（继承人××洁连、古友良、古积椹共同所有，各方当事人均无异议。封好、古有娣（继承人××洁连、古友良、古积椹均是古屋房地产的使用权人，有权对《古屋房地产转让协议》提出自己的主张。《古屋房地产转让协议》出卖人为古友良，其他权利人并未在该协议上签字，并未处分自己的权利。上诉人主张其他权利人已处分自己的权利与事实不符，主张其他权利人以后的赠与行为无效没有事实和法律依据，本院不予采信。2011年，继承尚未发生，封好通过继承协议约定赠与古友良的份额，在2011年古友良尚未取得。封好、古洁连、古积椹明确将属于自己的份额赠与被上诉人莫伟祥，上诉人主张该赠与处分了属于自己的合法财产并无依据。被上诉人莫伟祥接受赠与，取得了属于封好、古洁连、古积椹份额的使用权，成为《古屋房地产转让协议》的利害关系人。被上诉人莫伟祥可以主张《古屋房地产转让协议》无效，身份符合法律规定，上诉人主张被上诉人莫伟祥主体不适格与法律规定不相符，本院不予采信。二、《古屋房地产转让协议》应为无效协议。理由如下：
1、讼争房屋和土地在2011年时属于封好、古有娣（继承人××洁连、古友良、古积椹共同所有，未分割。封好对讼争房屋和土地只享有部分使用权，根据法律规定，封好的继承协议也只能是处分属于自己的份额。2011年，该继承尚未发生，古友良对封好的份额也未取得。古有娣（继承人××洁连、古积椹对自己的份额当时并未处分。古友良、莫幸福在未完全取得讼争房屋和土地的使用权时将该房屋和土地转让给上诉人，对封好、古洁连、古有娣（继承人××积椹的使用权也一并进行了处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处方权的人订立合同后取得处方权的，该合同有效。”由于《古屋房地产转让协议》未得到权利人封好、古有娣（继承人××洁连、古积椹追认，《古屋房地产转让协议》对属于封好、古有娣（继承人××洁连、古积椹所有的古屋房地产份额的转让属于无效转让。2、《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”古友良、莫幸福将属于自己份额的讼争房屋和土地的使用权转让给上诉人，侵害了封好、古洁连、古有娣（继承人××积椹的优先购买权。
3、涉案房屋和土地的性质未发生登记改变，仍属于集体土地性质，上诉人与被上诉人非同一集体经济组织成员，且有一上诉人为居民，改变了集体经济组织对集体土地的使用权的主体。讼争房屋和土地的转让违反《中华人民共和国土地管理法》的有关规定。
综合以上理由，结合上诉人唐富杨、唐富忠没有实际占有、控制涉案房屋与相关附属土地，一审认定《古屋房地产转让协议》无效的处理正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人唐富杨、唐富忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人唐富杨、唐富忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌丽琪
审 判 员 邓行奇
代理审判员 李经连
二〇一六年十一月一日
书 记 员 黄中兴