贵州省瓮安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2725民初308号
当事人基本情况及案件审理经过
原告贵州和谐家园物业服务有限公司，地址贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县。
法定代表人叶翔，系该公司执行董事。
委托代理人蔡金龙，系该公司总经理，代理权限为特别授权。
被告刘碧珍，女，1932年6月2日生，汉族，贵州省瓮安县人，户籍住所地贵州省瓮安县。
被告兰维安，女，1960年5月19日生，汉族，贵州省瓮安县人，户籍住所地贵州省瓮安县。
被告兰维刚，男，1962年10月2日生，汉族，贵州省瓮安县人，户籍住所地贵州省瓮安县。
被告兰维萍，女，1958年11月30日生，汉族，贵州省瓮安县人，户籍住所地贵州省贵阳市。
被告兰维英，女，1954年4月15日生，汉族，贵州省瓮安县人，户籍住所地贵州省瓮安县。
被告兰维学，男，1951年12月17日生，汉族，贵州省瓮安县人，户籍住所地贵州省瓮安县。
被告张云妹，女，1973年9月19日生，汉族，贵州省瓮安县人，户籍住所地贵州省瓮安县。
委托代理人周丰庆，男，1976年11月16日生，汉族，浙江省浦江县人，户籍住所地浙江省浦江县，系被告张云妹合伙人，代理权限详见委托书。
原告贵州和谐家园物业服务有限公司（以下至判决主文前简称和谐家园）诉被告刘碧珍、兰维安、兰维刚、兰维萍、兰维英、兰维学物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日受理后，依法追加张云妹为本案被告参加诉讼。本案适用简易程序由审判员段仕礼于2017年1月24日公开开庭进行了审理，原告和谐家园委托代理人蔡金龙与被告兰维安、兰维刚、兰维萍、被告张云妹及委托代理人周丰庆到庭参加了诉讼，被告刘碧珍、兰维英、兰维学经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人的诉辩内容
原告和谐家园诉讼请求：1、请求判决被告给付所欠36个月4天的物业服务费人民币2952元，并按欠费金额千分之三支付违约金266元，两项共计3218元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告刘碧珍、兰维安、兰维刚、兰维萍、兰维英、兰维学答辩意见：原告公司物业管理不到位、服务质量差，主要表现在1、该小区唯一通道只有2米左右，长期无人管理、不畅通；2、该小区通道无消防通道等提示标牌，3、小区通道摆摊设点现象严重，4、小区通道及周边环境卫生差，5小区唯一通道乱停乱放现象严重。由于原告公司管理不到位，导致被告所有的门面租金下跌，每年租金直接损失在10万元左右；同时影响了承租商的正常经营秩序，给承租商也造成严重经济损失，原告公司作为物业管理企业违反物业管理条例规定，应承担赔偿责任。只要原告赔偿了原告的经济损失，改善了物业管理服务质量，我们就会按照规定支付物业服务费。请求判决驳回原告诉讼请求。另门面已经租给被告张云妹，我们不知道张云妹是否接到过物业公司书面催收的通知书。
被告张云妹答辩意见：我是从2015年4月5日开始承租华都嘉苑37、38号门面，不清楚之前的事情，并且房东没有让我们交物业费，因为我们觉得原告物业管理不到位，在去年交房租的时候，房东写了一张不交物业费的条子给我们。原告物业服务不到位，不同意交纳物业服务费；如果原告物业管理好了，我才交物业服务费。
审理查明的事实
2013年4月24日，原告和谐家园与贵州省福明置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告对被告所居住的华都嘉苑小区提供前期物业管理服务，合同对委托物业的基本情况、物业服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金、违约责任等条款均进行了约定。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.6元/月/平方米，电梯楼住宅1.0元/月/平方米，商业门面1.5元/月/平方米；物业服务费用按年或月交纳，业主或物业使用人应在每月1日至7日履行交纳义务。合同期限自2013年4月24日至2023年4月23日止，但在合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自动终止。2015年1月23日，原告和谐家园与瓮安县瓮水街道办事处华都嘉苑业主委员会经协商一致，签订《物业管理服务委托合同》，对委托物业的基本情况、物业服务内容与质量、服务费用、双方权利义务、合同期限、合同解除、中止和续订、违约责任等条款进行了约定。合同约定物业服务费用标准为：电梯房按房屋产权建筑面积1.00元/月/平方米，步梯房按房屋产权建筑面积0.60元/月/平方米，商业用房按房屋产权建筑面积1.50元/月/平方米；同时约定物业管理服务费按季度交纳，每年度提前一个月为交费时间；业主（或物业使用人）逾期交纳的，从逾期之日起每月应交纳物业服务费的3‰按日累计支付违约金。
被告刘碧珍、兰维安、兰维刚、兰维萍、兰维英、兰维学系瓮安县瓮水办事处华都嘉苑5号楼1-37、38号商业房屋的所有权人，其中37号房屋建筑面积为54.47㎡、38号房屋建筑面积为57.42㎡。2012年12月28日接收该房屋，并交纳了一年的物业服务费。在接收房屋后，因房屋存在漏水等问题，经瓮安县拆迁指挥部协调，责令房开公司进行整改，直到2014年4月，被告兰维安等人才将该门面连同相邻的37号门面出租使用。2014年12月22日，经被告兰维安与被告张云妹及原承租人黄佳佳协商，签订《门面转租合同》，由被告张云妹承租该门面经营“非凡煮功”餐馆，约定自签订合同之日前的门面任何费用与被告张云妹无关。2016年4月5日，被告张云妹与被告兰维安等人签订《门面出租协议》约定继续承租该门面至2017年4月4日，并由被告兰维安出具《收条》收到租金，注明“2016年4月5日至2017年4月4日物业服务费不交”。期间，被告兰维安等人及被告张云妹均未向原告公司交纳过物业服务费。2016年10月24日，经原告公司申请，瓮安县物业纠纷调解委员会和瓮安县瓮水街道办事处华都嘉苑业主委员会对本案房屋业主以张贴方式发出《通知》要求自公布之日起至2016年12月15日前到华都嘉苑8号楼一层服务中心核对交纳物业服务费；但被告方至今未按通知要求核对交纳物业服务费。
另查明，本案门面房屋前的通道长期存在摆摊设点、乱停乱放现象，原告公司为此对相应人员进行过规劝等制止整改措施，也向相关行政管理部门作出书面报告，因各种因素至今未得到改善。
本院确认的上述事实，有原、被告双方陈述和原告所提交的《前期物业服务合同》、《物业管理服务委托合同》及瓮水街道办事处鼓楼社区盖章证明一份、《商品房买卖合同》瓮安县物业纠纷调解委员会和瓮安县瓮水街道办事处华都嘉苑业主委员会盖章《通知》及张贴照片、业主签字、物业公司及业主委员会盖章的向瓮安县住建局、瓮水党工委办事处、瓮安县综合执法局提交的诉求及报告共三份及现场照片一组，被告兰维安等人提交的《门面转租合同》及《门面出租协议》各一份、现场照片六张及2012年12月28日物业费缴费通知单，被告张云妹提交的通道现场照片、物业公司张贴的占道经营的通知照片一张及被告兰维安签名收条一份等证据予以佐证。
判决理由和结果
本院认为：原告和谐家园与贵州省福明置业有限公司、瓮安县瓮水街道办事处华都嘉苑业主委员会分别签订的《前期物业服务合同》和《物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律和政策规定，应属有效。原告依照合同约定自2013年4月24日起至今向瓮安县瓮水街道办事处华都嘉苑业主提供了物业服务，被告兰维安等六人作为该小区的业主，是物业管理服务的受益人，应当支付物业管理费等费用。但在交付房屋后因存在漏水问题，由原房开公司进行整改直至2014年4月该门面房屋才得到实际使用，扣除被告兰维安等六人前期已交纳的一年物业服务费，应从2015年4月起计算物业服务费，则至原告诉求2016年12月共计21个月；则依据合同约定所欠物业管理服务费为1.5元/㎡×54.47㎡×21个月=1715.81元。因本案门面业主已将门面租赁给被告张云妹经营使用，并在2016年4月5日签订继续租赁协议时，出具《收条》注明“2016年4月5日至2017年4月4日物业服务费不交”，应视为双方约定被告张云妹作为承租人不负责该期间的物业服务费，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，被告张云妹应承担2015年4月至2016年3月一年期间的物业服务费980.46元，被告兰维安等六人承担连带责任；2016年4月至2016年12月期间九个月的物业服务费735.35元，由被告兰维安等六人承担。
被告提出原告物业管理服务不到位导致通道长期存在摆摊设点、乱停乱放现象，原告公司为此对相应人员进行过规劝等制止整改措施，也向相关行政管理部门报告，应视为其作为物业管理服务企业已尽到制止、报告的职责，被告以此不交纳物业服务费的辩解理由不能成立，本院不予采纳。但被告作为业主或物业使用人因通道摆摊设点、乱停乱放而未交纳物业服务费，目的在于督促原告公司履行管理服务职责，不属于恶意拖欠，故对于原告违约金的诉求，本院不予支持。对于通道长期存在摆摊设点、乱停乱放现象，原、被告双方应依法共同另寻途径予以解决。为此依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第四十五条、第六十五条之规定，判决如下：
一、限被告张云妹于本判决生效之日起五日内向原告贵州和谐家园物业服务有限公司支付物业服务费人民币九百八十元四角六分，被告刘碧珍、兰维安、兰维刚、兰维萍、兰维英、兰维学承担连带责任；
二、限被告刘碧珍、兰维安、兰维刚、兰维萍、兰维英、兰维学于本判决生效之日起五日内向原告贵州和谐家园物业服务有限公司支付物业服务费人民币七百三十五元三角五分；
三、驳回原告贵州和谐家园物业服务有限公司其余诉讼请求。
案件受理费减半收取25元，由被告张云妹承担14元，被告刘碧珍、兰维安、兰维刚、兰维萍、兰维英、兰维学承担11元。（该款已由原告贵州和谐家园物业服务有限公司预交，限与前述款项一并给付原告。）
权利义务告知
如被告未按生效判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正、副本各一份，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费50元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，若被告未在本判决确定的期限内履行给付义务，原告可在履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判员 段仕礼
二〇一七年二月九日
书记员 毛佳怡