北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第36336号
原告北京城承物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦C座616。
法定代表人彭明林，董事长。
委托代理人陈昆，女，1982年8月4日生。
被告徐广金，男，1943年9月8日生。
委托代理人夏德忠，北京市明宪律师事务所律师。
委托代理人王静怡，女，1986年8月7日生。
原告北京城承物业管理有限责任公司（以下称城承物业公司）与被告徐广金物业服务合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员孙琪独任审判，依法公开开庭进行了审理。城承物业公司委托代理人陈昆，徐广金及委托代理人夏德忠、王静怡到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
城承物业公司诉称：徐广金于2001年11月15日入住北京市×区×园×号楼1206号房屋（以下简称1206号房屋），入住时，徐广金与我方签署《入住合约》、《物业管理委托合同》。但徐广金自2002年11月15日至2013年11月14日、2014年11月15日至今部分物业费没有交纳。故诉至法院，要求徐广金支付拖欠的物业费21125.72元及滞纳金6065元。
徐广金辩称：我于2001年9月购买1206号房屋，于同年11月15日签署《入住合约》、《物业管理委托合同》等材料，如果不签约就不让办理入住。双方签署的合同期限是一年，后未再续签合同。2002年3月30日我居住的楼栋16层发生爆炸。很多车都被砸了，我的车损毁的最严重。我找到城承物业公司要求排查安全隐患，后朝阳区房管科责成城承物业公司公司处理后续事宜，但直到现在都没有音讯。两年后，城承物业公司马经理找到我说这事管不了，让我自己去走保险，他还说物业费先别交了，等保险弄完再说，结果保险的事情也没有音讯。2008年起城承物业公司在小区门口用一个铁棍子拦着，不交停车费不让出院。我在小区没有车位，每月临时停车费用大概两三千元。我和城承物业公司协商，他们说没找我物业费就是免了，我问免多少，他们说商量商量，但到现在也没有回复。城承物业公司的服务存在严重问题。一个保洁员管两三个楼栋，两三天打扫一次。楼道里张贴了很多小广告，还有屎尿等异味。我不是无故拖欠物业费，我觉得城承物业公司态度有问题，不和我协商，我不是主观恶意拖欠物业费，不同意支付滞纳金。城承物业公司服务并不到位，虽然降低了物业费的标准，但从法律上值得商榷。本案的诉讼时效也存在问题，城承物业公司从未向我追讨过物业费。
经审理查明：徐广金系1206号房屋所有权人，房屋建筑面积系97.95平方米。2001年11月15日，徐广金与城承物业公司签订《物业管理委托合同》，约定城承物业公司为1206号房屋所在小区提供物业服务，委托管理期限为1年，自2001年11月15日起至2002年11月14日止，每年交纳物业费总额系2237.95元。同日，徐广金（甲方）与城承物业公司（乙方）签署《入住合约》，内容是：“一、乙方是受本住宅小区产权人委托，依照法律授权对小区周围内的楼房、道路、公共设施、车场、绿地、居住环境、公共秩序等行使管理权，接受政府行政部门和小区管理部门的监督指导。二、为维护楼房的完好，方便业主的生活，乙方按质量目标真诚、规范地为甲方提供及时有效的维护养护和各项便民服务。三、甲方为维护良好的小区环境和共同利益，愿遵守小区各项管理规定；对乙方的管理服务给予支持和协作。四、甲方应按时交纳有关管理、修理、服务等费用。五、甲方对乙方物业管理有建议权、监督、检查权；为维护合法权益可依法行使投诉权。六、乙方应积极接受甲方的建议、监督和检查，改进服务。七、乙方有责任认真受理住户投诉，并尽力使投诉人得到满意的答复；对违反规定的住户有权进行劝阻和制止。”签约后，徐广金支付了第一年度的物业服务费。
关于交费情况，城承物业公司表示自2002年起将入户小修部分费用取消，1206号房屋物业费下调至每年1742.18元，此后一直按此标准收取物业费用。城承物业公司表示徐广金按照1742.18元标准交纳了2013-2014年度物业费，欠付2002年11月15日-2003年11月14日物业费219.56元，2003年11月15日-2013年11月14日物业费17421.8元，2014年11月15日至2016年11月14日物业费3484.36元。对此，徐广金认为变更合同价款应由双方协商一致确定，表示除交纳首年度物业费外，没有交纳过物业费。
庭审中，城承物业公司表示每年都会在小区楼栋大堂内张贴通知催缴物业费，如果业主不交纳，亦会通过电话方式催缴，不存在超过诉讼时效的问题。关于爆炸，城承物业公司表示1206号房屋所在楼栋确实发生过爆炸，当时由派出所开具证明，所有受损车辆都已经协调处理完毕。据了解，徐广金向要赔偿一辆新车，保险公司没能处理。关于停车，城承物业公司表示所有住宅小区停车都是要收费的，徐广金如果觉得临时停车费用贵，可以办卡，相对便宜些，不收费可能是不现实的。关于保洁，城承物业公司表示一个人负责清洁几栋楼是内部管理问题，每个楼栋每天都会清扫一遍，不固定时间。关于公示，城承物业公司表示每年都会在小区公告栏中张贴公示，告知上一年度物业的收支情况。
上述事实，有双方当事人陈述、《物业管理委托合同》、《入住合约》等证据在案佐证。
本院认为，徐广金与城承物业公司签署《物业管理委托合同》及《入住合约》，双方约定由城承物业公司提供物业服务。城承物业公司作为小区物业服务企业，自合同约定期限至今一直为小区全体业主提供物业服务，徐广金有义务交纳物业费用。关于诉讼时效，考虑到物业服务的连续性，双方事实服务合同关系一直存续，且城承物业公司不存在明显怠于行使权利的情况，本院对于徐广金有关诉讼时效的抗辩不予支持。徐广金表示城承物业公司曾承诺因爆炸造成车辆受损事宜减免物业费用，但未能提交证据予以证明，且城承物业公司对此不予认可，本院难以采信。至于车辆因爆炸所致损失可通过相关法律途径解决，在双方对此未形成一致意思表示的情况下，徐广金以此作为拒绝交纳物业费的抗辩事由依据不足，本院不予支持。值得注意的是，物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的动态过程性服务，由此特征使得物业服务难免会出现一些暂时性问题。就徐广金提出的物业服务问题，城承物业公司就停车、保洁及公示等情况进行相应解释，徐广金未能举证证明城承物业公司提供服务存在瑕疵达到减少或免交物业费的程度，现城承物业公司以低于约定标准主张欠付期间的物业费，本院不持异议，鉴于2015年11月至2016年11月期间的物业服务尚未实际发生，故本院扣除此期间对于城承物业公司主张的其他期间拖欠费用予以支持。就滞纳金一节，徐广金与城承物业公司并未对逾期交纳物业费约定滞纳金及标准，本院对此不予支持。
此外，须知物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的理解和配合；同时业主也应对物业管理企业给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。望双方以小区和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定、和谐之道。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告徐广金于本判决生效之日起七日内向原告北京城承物业管理有限责任公司支付二○○二年十一月至二○一三年十一月、二○一四年十一月至二○一五年十一月期间的物业费一万九千三百八十三元五角四分。
二、驳回原告北京城承物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百六十三元，由被告徐广金负担（原告北京城承物业管理有限责任公司已预交，被告徐广金于本判决生效之日起七日内支付原告北京城承物业管理有限责任公司）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙 琪
二〇一五年九月十七日
书 记 员 袁书亮