山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁15民终389号
上诉人（原审被告）：任国利，男，1952年5月5日出生，汉族，住聊城市东昌府区。
上诉人（原审被告）：杨凤兰，女，1948年8月16日出生，汉族，住址同上，系任国利之妻。
委托诉讼代理人：崔秀华，山东光岳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹广立，男，1973年11月5日出生，汉族，个体工商户，住莘县。
委托诉讼代理人：董磊，男，1975年8月9日出生，汉族，个体工商户，住莘县。
上诉人任国利、杨凤兰因与被上诉人曹广立民间借贷纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2016）鲁1522民初3910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
任国利、杨凤兰上诉请求：请求二审法院依法改判原审判决第二项，即被上诉人对上诉人的房产变卖价款不得享有优先受偿权。事实和理由：原审判决第二项认定原告对被告的房产变卖价款享有优先受偿权的事实不能成立。一、原审法院依据双方签订的房屋抵押承诺属认定的，而承诺书是被上诉人事先拟定好的霸王合同、霸王条款，承诺书的全部条款均是被上诉人的权利，对一些被上诉人的免责条款也未标注和提醒，且有的条款还约定，被上诉人行使权力时，上诉人及其家庭不得提出任何异议，若有虚假视为诈骗行为，显然违背法律规定。另外，由于上诉人年龄偏大，且属于半文盲文化，加上急等用钱，没有看阅内容就在承诺书上签字捺印，所以，该承诺书不是上诉人的真实意思表示，不能作为原审判决的依据。二、上诉人之子任保华承诺书不能作为被上诉人享有上诉人房屋优先受偿权的条件。任保华虽是上诉人之子，但他无权干涉享有房屋所有权的父母的居住权利，任保华虽有书面承诺，但未经上诉人在此承诺书上的签字同意。原审法院偏袒一方，将没有处分权的案外人才承诺书作为判词是与法相悖，于理不通的。故任保华的承诺书对上诉人的居住权及房屋的承诺没有法律效力。三、抵押房产的期限已过，被上诉人优先受偿权已经丧失。根据房屋抵押期限是从2015年3月18日至2015年9月13日，抵押的期限现已经过期。四、原审法院所引用的合同法、担保法、物权法的有关条款，但该条款只是被上诉人在诉讼时效期间行使的权利，并没有规定抵押物超过抵押期限自动延长的规定，也没有规定超过抵押期限的抵押物，××仍然享有不偿还借款直接变卖房产获得价款优先受偿的权利。五、上诉人及其老人年过花甲，在该房屋已居住多年，已经适应居住的环境，只要不易搬出，原审法院不能强行变卖该房产获得价款。
被上诉人曹广立答辩称：一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二上诉人的上诉理由没有事实和法律根据，应依法驳回二上诉人的上诉请求，维持一审判决。二、针对二上诉人在上诉状中的部分上诉理由，答辩人认为：1、二上诉人在房屋抵押承诺书签字并捺手印，足以说明二上诉人对承诺书内容是知晓的、明白的，对所签承诺书的法律后果是清楚的。承诺书是承诺人的真实意思表示，不是霸王合同、霸王条款。2、二上诉人之子任保华的承诺书，更能说明二上诉人如不能按约定还款，答辩人将依法处置其抵押房产，对产生的法律后果二上诉人更是清楚的。3、根据物权法“第二百零二条，××应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权”的规定，答辩人（××）在借款合同主债权诉讼时效期间依法行使抵押权，与法有据，二上诉人的第三条、第四条上诉理由，系对法律的错误理解，不能成立。4、答辩人依法行使抵押权，不受二上诉人及其他家庭成员的年龄限制，二上诉人以年龄偏大来阻碍答辩人行使抵押权，没有法律依据。二上诉人以所谓弱势群体拒绝答辩人依法行使抵押权，事实是以此为由对抗法律，这也更加坚定了答辩人依法行使抵押权的决心。
曹广立向一审法院起诉请求：1、依法判令被告偿还借款本金245050元、利息及逾期利息；2、原告对二被告提供抵押的聊房权证改字第××号房产享有优先受偿权。
一审法院查明：2015年3月18日，二被告与原告签订《借款担保合同》一份，约定:被告向原告借款贰拾伍万元，借款期限180天，自2015年3月18日起至2015年9月13日止；借款月利率19.8‰；应被告要求，原告将上述借款汇入被告指定的任国利在中国银行股份有限公司聊城分行账户62×××52。被告未按约定期限偿还本金和支付利息的，逾期期间利息按月利率千分之三十计算至本借款付清之日止。同日，由二被告向原告出具了借据一份。2015年3月18日，原告通过在山东莘县农村商业银行股份有限公司6223191537866688账户转至任国利在中国银行股份有限公司聊城分行账户62×××52款245050元。二被告付息至2015年7月15日。后经原告催要，二被告未予履行还款义务。
再查明，抵押人（甲方）任国利、杨风兰自愿向××（乙方）曹广立提供抵押担保，双方签订了《房屋抵押合同》，约定：为确保2015年3月18日乙方与债务人任国利、杨风兰签订的借款担保合同（以下简称主合同）的履行，抵押人（以下简称甲方）愿意以其享有所有权和处分权的房产为债务人与乙方依照主合同所形成的债务提供抵押担保。该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给乙方。甲方用作抵押的房地产座落于柳园办事处前许街16号院内1号住宅楼117室及储藏室。房屋建筑面积95.21平方米，储藏室1面积9.07平方米，储藏室2面积11.42平方米。房屋产权证号为聊房权证改字第××号。抵押期限自2015年3月18日至2015年9月13日。
同日，二被告签订《房屋抵押承诺书》，共同承诺：一、本人提供抵押的房屋均为本人及共有人拥有所有权，且未设定任何他项权利和无任何争议。二、本人对于提供抵押房屋的状态所述属实，且保证抵押物状态不会对抵押权产生影响。三、本人提供的其他房屋产权资料均真实有效，且未设定任何他项权利，能保证本人及所扶养亲属的必要居住条件。本人提供抵押的贷款，××未全部收回之前，不得出卖或采取其他方式处置未抵押的房屋。四、若因××贷款不能按期收回需要行使抵押权，本人及家庭成员不得提出任何异议。2015年3月17日，原、被告共同到聊城市房地产管理局办理聊房他证柳字第03150006**号房屋他项权利证书，抵押期限自2015年3月18日起至2015年9月13日止。2015年3月17日，二被告之子任保华出具承诺书：“本人作为提供第二住所人出于真实、自愿的意思在此郑重承诺：如上述设定抵押之房地产因借款人不能履行《民间借贷抵押合同》之约定被人民法院强制执行处分抵押物，我们自愿放弃抗辩权，无条件地服从法院强制执行。在法院强制执行通知书规定的期限内，让抵押人及其同住人迁入本人提供的第二住所，以方便出借人实现其债权。任保华签字并按手印。
一审法院认为，二被告从原告曹广立处借款系双方的真实意思表示，权利义务关系明确；曹广立按照合同约定履行了给付借款义务；被告任国利、杨风兰未予还款，应承担违约责任，原告的诉讼请求应予以支持。欠据上明确约定借款期外的利率按月利率30‰，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。超过部分，不予支持。二被告自愿以其所有的房产进行抵押担保，并办理了抵押登记，取得了房屋的他项权利，其抵押财产、期限、抵押担保范围约定明确，故二被告理应按抵押担保合同的约定履行义务，在其抵押担保财产的范围内原告享有优先受偿的权利。综上所述，原告的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第二百零二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款之规定判决：一、被告任国利、杨风兰共同偿还原告曹广立借款本金245050元、利息及逾期利息（按月利率19.8‰从2015年7月16日至2015年9月13日止，从2015年9月14日起计算至本判决确定的付款之日止按年利率24%计算逾期利息），待判决生效后十日内履行完毕；二、原告曹广立对被告任国利、杨风兰所有的位于柳园办事处前许街16号院内1号住宅楼117室及储藏室（聊房权证改字第××号）的房产变卖价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4976元减半收取2488元，由被告任国利、杨风兰负担。
二审中，当事人均未提交新的证据。
本院认为，任国利、杨凤兰为从曹广立处取得借款，自愿以其所有的房产进行抵押担保，双方签订了借款担保合同、房屋抵押合同，任国利、杨凤兰向曹广立出具了《房屋抵押承诺书》，双方并办理了房产抵押登记手续，故曹广立依法取得了涉案房屋的他项权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。因任国利、杨凤兰未按合同约定履行还款义务，曹广立就抵押房产享有优先受偿的权利。
关于抵押权行使的期限问题。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定“××应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”曹广立在主债权诉讼时效期间主张抵押权，原审法院予以支持，符合法律规定。因此，任国利、杨凤兰关于房屋抵押期限已过，曹广立优先受偿权已经丧失的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。
关于任国利、杨凤兰的居住权问题。本院认为，根据任国利、杨凤兰之子任保华出具的《提供第二住所人承诺函》，如涉案抵押的房产由人民法院变卖处置，任保华自愿提供第二住所，让抵押人及同住人入住，从而能够保障任国利、杨凤兰及其同住人的居住权。现任国利、杨凤兰不按合同约定偿还借款义务，以在涉案房屋内居住多年不易搬出为由不同意××实现抵押权，于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人任国利、杨凤兰的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4976元，由任国利、杨凤兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 任家红
审判员 石 鑫
审判员 孙久强
二〇一七年五月二日
书记员 张鸿岭