安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）田民一初字第01122号
原告：徐洁，女，1958年7月21日出生，汉族，下岗工人，户籍所在地安徽省淮南市田家庵区，经常居住地安徽省淮南市田家庵区。
委托代理人：陈康，安徽陈康律师事务所律师。
委托代理人：庄宗星，安徽陈康律师事务所律师。
被告：安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区。
法定代表人：曹健，该公司董事长。
委托代理人：夏海峰，该公司员工。
委托代理人：冯卫平，安徽冯卫平律师事务所律师。
原告徐洁诉被告安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）侵权纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后依法组成合议庭进行审理。2014年7月21日本院公开开庭审理了本案。原告徐洁及其委托代理人陈康、庄宗星，被告旭日公司委托代理人冯卫平、夏海峰到庭参加诉讼，证人张某出庭接受质询。被告旭日公司法定代表人曹健经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐洁诉称：2009年1月13日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买商铺一套，同时，双方就该商铺的经营事宜签订了《商铺委托经营管理合同》，合同约定：原告将所购买的商铺交给被告统一经营管理，租赁期为三年，该期限自家乐福时代广场正式开业之日开始计算经营收益，合同期内被告按照每月10895元的标准向原告支付经营收益等。家乐福时代广场已于2010年2月9日对外正式营业，开始计收租金。《商铺委托经营管理合同》到期后，被告既不向原告返还房屋，也不向原告支付房屋占用费，而是继续非法占用。其后，家乐福时代广场广大业主曾推举代表与被告就继续签订商铺委托经营事宜进行谈判未果。原告遂到被告处要求其归还房屋，但是被告均予以拒绝并且占用房屋至今。理事会无权代表原告决定经营管理模式并签订委托经营管理合同，被告不能据此对原告财产进行处分；案外的某些业主同意某种经营管理模式，不代表这种经营管理模式是公平公正的，也不代表原告应当按照这种模式把商铺交给淮南旭家商业经营管理有限公司（以下简称旭家公司）经营管理；被告现在占有使用原告商铺的行为属于侵权行为，应当承担法律责任。请求判令被告支付房屋占有使用费138175.9元（自2013年2月9日暂计算至2014年2月8日；2014年2月9日以后每月的房屋占用费，在上个月房屋占用费的基础上按1%／月的比率增长，直至被告返还房屋为止）。
原告徐洁为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、原告身份证复印件，证明原告的主体资格。被告没有异议。本院经审查予以确认。
证据二、被告企业基本信息网络打印件，证明被告情况及企业名称。被告没有异议。本院经审查予以确认。
证据三、《商品房买卖合同》复印件、房产证复印件，证明原告从被告处购买商铺的事实及原告为涉案房屋的业主。被告没有异议。本院经审查予以确认。
证据四、《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》复印件，证明：1、原告将从被告处购买的商铺委托被告经营管理的事实；2、委托经营管理的期限为三年，期限自2010年2月9日开始计算；3、合同期内被告应支付原告的每月经营收益，并比照合同约定的每月收益率计算诉请占用费。被告质证意见：对真实性没有异议，对证明观点有异议：对证明观点1、2及证明观点3中的合同期内被告应支付原告的每月经营收益没有异议，原、被告之间在商品房买卖同时建立过委托经营法律关系，期限为三年。三年收益从购房应付款中即时扣除。2013年2月9日双方原合同已经履行完毕，原委托经营管理法律关系结束。现在双方之间已经没有合同关系，若用合同约定的每月收益率比照计算诉请占用费的标准，产生纠纷协商不成，应由双方选择仲裁机构仲裁，而不是到法院诉讼。本院经审查对该证据真实性予以确认。
证据五、李云签署的同意由业主理事会委托旭日公司继续经营管理的确认书，证明本案的原告在签署确认书时并不了解这个确认书的法律含义，因此签署这个确认书不是其真实意思的表示，是在存在着误导、误解情况下签订的，是无效的。被告质证意见：证据是从理事会收集来的，业主理事会才有权解释，被告无权解释。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
被告旭日公司辩称：一、淮南家乐福时代广场负一层和一、二层是本公司开发以返租方式出售的室内分割式产权商铺。2009年原、被告签订《商品房买卖合同》及《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》各一份。合同签订之日，前三年的经营收益即时从原告购房款中一次性扣除支付。二、2013年2月8日原《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》到期，该合同的履行双方不存在任何纠纷。原告以此合同主张权益，没有事实依据和法律依据。鉴于淮南家乐福时代广场负一层及一、二层分别通过选举产生理事会，而一、二层《淮南时代广场业主理事会章程》（以下简称《章程》）规定由理事会代表业主决定商场未来统一经营模式及收益分配方案，所以2013年2月3日本公司致函两个理事会，针对即将到期的返租商铺下步如何走向提出三个方案供理事会选择，一是由业主各自经营，二是由理事会重选第三方统一经营，三是由理事会征求业主意见继续由本公司聘请专业团队经营。三、2013年2月8日两个理事会分别复函本公司决定采用第三种方案，正式委托本公司聘请专业团队对负一层及一、二层商场统一运营管理，并要求本公司在三个月内给出统一运营具体方案。2013年4月27日本公司再次分别致函两个理事会，除报送三年运营方案及收益分配之外，同时要求理事会两个月内必须明确是否继续委托运营管理；四、2013年8月14日两个理事会致函本公司，明确表示已征得大多数业主同意继续委托本公司统一运营管理家乐福时代广场商场。2013年8月23日本公司复函两个理事会，决定接受其代表业主将家乐福时代广场负一层及一、二层商场交给本公司统一运营管理的委托。综上，原、被告之间原三年返租期满，合同期间双方没有任何纠纷，合同期满后，双方没有建立新的法律关系。虽本公司目前仍然在管理使用原告享有产权的商铺，但委托主体已发生变化。原告在签署《章程》、选举理事会之后，理事会根据《章程》就已经享有代表业主决定商铺的经营模式和收益分配的权利，理事会在征得大多数业主同意之后决定委托本公司的团队对家乐福时代广场负一层及一、二层商场实行统一运营管理，由此本公司对原告享有产权商铺的使用绝不是非法占用，而是有因管理。原告关于非法占用商铺的主张没有事实依据，直接起诉本公司侵权并据此索要占用费没有法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。若法院按合同纠纷处理本案，则双方在合同中已选择仲裁，法院应驳回原告的起诉。
被告旭日公司为支持其辩称意见，向本院提交以下证据：
第一组证据：证据一、营业执照副本复印件，证据二、组织机构代码证复印件，证据三、法定代表人身份证明。证明观点：旭日公司是依法登记注册的法人组织，有完全的民事权利能力和责任能力。其享有参加民事诉讼的主体资格，其合法权益受法律保护。原告无异议。本院经审查予以确认。
第二组证据：证据四、《商品房买卖合同》，证据五、《商铺委托经营管理合同》。证明观点：1、原、被告之间在商品房买卖同时建立过期限为三年的委托经营法律关系。截止2013年2月9日，双方原委托经营管理法律关系结束。委托经营管理期间双方在合同履行上没有任何纠纷；2、自2013年2月9日之后，旭日公司虽然仍在经营管理着原告享有产权的商铺，但委托主体发生变化。家乐福时代广场业主选举产生理事会，并授权理事会决定家乐福时代广场的经营模式和收益分配方案。经过反复协商，是理事会代表业主委托旭日公司继续经营管理着商场。原告对证据四、证据五的质证意见：对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明观点有异议：前述两个合同系在2013年2月9日之前均已履行完毕的合同，被告在2013年2月9日之前据此合同赋予的权利对涉诉房屋进行经营管理，但不能证明被告在该合同终止之后仍对涉诉房屋享有权利。同时，该委托经营管理合同所载明的价格条件为年9%的收益率，而不是被告在该合同终止后强迫交易式的表示“愿按3%的收益率继续进行经营管理”，这也正是本纠纷的由来。这根本不能证明所谓的“委托主体发生变化”，更不能证明所谓的“原告授权理事会决定收益模式”。本院经审查对证据四、证据五的真实性予以确认。
第三组证据：证据六、《章程》，有原告的签字，证据七、一、二层理事会选举业主会议签到单及理事会候选人确认单，证据八、一、二层理事会理事选举选票，证据九、一、二层理事会选举结果公示，证据十、一、二层商铺所有业主产权明细情况，证据十一、一、二层三年期业主各种动态明细统计表，证据十二、业主同意由一、二层理事会委托旭日公司继续经营管理确认单。证明观点：家乐福时代广场一、二层业主选举出理事会，选举结果在公示期无人提出异议。理事会《章程》授权理事会代表广大业主决定商场统一经营模式及收益分配方案。在作出决定之前理事会征求了大多数业主的意见。旭日公司受理事会委托经营管理家乐福时代广场一、二层商场在法律上无可指责。原告对证据六的质证意见：对原告签订的理事会《章程》的真实性无异议，对部分条款的合法性、关联性有异议，对证明观点也有异议，原、被告之间系租赁关系，就不存在“收益分配”的问题，《章程》第六条第（三）项所载的“收益分配方案”不能作为理事会“得到业主授权决定租金数额”的依据。鉴于理事会背离原告意思对被告所作的意思表示，就超出了“代表”的限度，因而是一种无权代理的行为，其对原告的代表，并没有真正代表原告的意思表示，因而是无效的。本案不属于表见代理。原告对证据七、八、九的质证意见：对真实性与合法性无异议，对关联性与证明观点均有异议：住房与城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第四条第二款明文规定“业主大会或者业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”。涉诉的争议事项即“理事会决定租金价格”一事，显然属于“与物业管理无关的决定”，理事会的行为直接违反了法律的禁止性规定。法律禁止业委会成为除物业管理以外其他事项的代理人或决定者。因此，从这个层面来说，理事会与被告的“签约”也是无效的。原告对证据十、十一的质证意见：与本案没有关联性。原告对证据十二的质证意见：不具有原告身份的业主所签确认单，与本案无关；对于具有原告身份的7个业主所签的确认单，不具有合法性。理事会有意使用概念模糊的用语、未将重要条款向业主作出准确说明，属于通过隐瞒事实的欺诈手段诱使前述个别原告签字的非法行为。旭家公司是被告的子公司，旭家公司的利益就是被告的利益。该七位原告系在受到欺诈陷入错误认识的情况下才签署的确认书。本院经审查对被告提交的证据六、七、八、九、十、十二的真实性予以确认；对被告提交的证据十一，本院经审查认为：该证据虽系被告单方制作，但结合本案中《章程》、理事会候选人确认单、理事会理事选举选票、业主签署的《确认书》、一、二层商铺所有业主产权明细表、旭家公司发放收益的支付凭证等证据，本院对该证据予以确认，并确认三年期商铺中有237个商铺的业主签订《章程》，有235个商铺的业主在候选人确认单上签字，有178个商铺业主在理事会理事选举选票上签字，有148个商铺业主签署确认书，旭家公司已向147个商铺的业主支付了2013年上半年收益。原告对该证据真实性虽有异议，但没有提供相反证据予以证明，异议不成立。
第四组证据：证据十三、2013年2月3日旭日公司《致家乐福时代广场一、二层理事会函》，证据十四、2013年2月8日理事会《关于“淮南时代广场一、二层业主理事会函”的复函》，证据十五、2013年4月27日旭日公司《致淮南时代广场一、二层业主理事会的函》，证据十六、2013年8月14日业主理事会《致旭日公司的函》，证据十七、2013年8月23日旭日公司《关于“一、二层业主理事会2013-8-14来函”的复函》。证明观点：旭日公司就商场返租三年期满，提出三个方案供业主选择，理事会征求业主意见，大多数业主同意统一经营模式。经反复协商，理事会代表广大业主决定继续委托旭日公司统一经营管理商场。被告对商场的控制和使用是有因管理，不是非法占有。原告若是说理事会不具有代表其对商场经营模式进行选择的权利，应当起诉理事会侵权，旭日公司可以作为共同被告；原告若是认为理事会可以代表，但仅是为其争取的利益不够，那么原告无权直接起诉旭日公司。原告对第四组证据的质证意见：对该组证据的真实性有异议，原告方认为是被告和理事会伪造的，对合法性、关联性及证明观点有异议，只能够反映被告与理事会函来函去，不能证明理事会有权与旭日公司签约以及有权对原告的商铺进行占有使用。本院经审查对证据十三至十七的真实性予以确认。
第五组证据：证据十八、旭家公司发放收益的支付凭证（含收条），证据十九、旭日公司关于旭家公司的情况说明，证据二十、旭家公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明。证明观点：旭日公司具有从事房地产开发企业资质，为管理商场专门注册了旭家公司。原告质证意见：均与本案无关。本院经审查对证据十八至二十的真实性予以确认，结合被告提交证据十六，本院确认旭家公司已向一、二层共147个商铺业主发放了2013年上半年收益。
第六组证据：证人张某证言，证明一、二层理事会把一、二楼商铺的经营管理委托给旭日公司，是理事会经过调查、征求意见，依照《章程》授权，正式委托旭日公司经营。原告质证意见：证人本人都不能计算出自己的收益。本院经审查对该证人证言真实性予以采信。
经庭审调查，原、被告举证、质证，本院根据采信的证据，认定以下事实：
淮南家乐福时代广场楼盘系旭日公司开发建设。该公司将该楼盘负一层、一、二层分割成面积不等的若干商铺对外销售。
2009年1月13日徐洁（买受人）与旭日公司（出卖人）经协商签订《商品房买卖合同》一份，徐洁购得旭日公司开发的淮南家乐福时代广场1层1118号建筑面积48.91平方米商铺……同日徐洁（甲方）与旭日公司（乙方）签订《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》，约定：现就甲方委托乙方对其所有的商铺进行统一经营管理事宜，经双方充分协商，达成如下一致条款，以资共同信守。一、委托标的：甲方自愿将其所有的位于安徽省淮南市朝阳中路家乐福时代广场1层1118号的产权面积为48.91平方米的商铺委托给乙方进行统一经营管理。二、委托期限：甲方委托乙方经营管理的期限为三年，该期限甲方同意自家乐福时代广场正式开业之日当天起计算经营收益。三、乙方对甲方经营收益的支付：该商铺委托经营管理期限内，第一、二、三年经营收益均以每年130736元（即月经营收益10895元）计算，前三年经营收益共392209元已一次性在甲方（个人）支付的销售总价中扣除……
家乐福时代广场于2010年2月9日对外正式营业，开始计收租金。
2012年年底，淮南家乐福时代广场一、二层商铺业主共签署295份《章程》，其中三年期商铺中有237个商铺业主签署了该《章程》，徐洁签署了该《章程》。该《章程》载明：第一条组织名称、地址，名称：淮南市时代广场业主理事会，地址：淮南市田家庵区商贸文化广场C2办公楼5楼旭日公司会议室，所辖区域范围：淮南家乐福时代广场一层和二层商铺。第二条淮南时代广场理事会是淮南市时代广场一层二层业主为参与对该物业的统一运营管理和决定未来发展方向，而自发选举产生的群众性自治组织。第六条理事会的权利：（一）行使维护全体业主的合法权益：（二）代表广大业主对运营管理公司拟招商对象进行考察、把关，确保招商对象为优质商家；（三）代表广大业主决定一、二层商场未来的统一经营模式和收益分配方案；（四）对一、二层统一经营的商业有参与经营管理权和财务监督权；第七条理事会的义务：（一）接受业主的监督……本人已认真阅读以上章程，同意本章程内容，认同本小组选举产生的及其他小组选举产生的业主代表及其决定。
淮南家乐福时代广场一、二层三年期商铺中有235个商铺业主签署理事会候选人确认单、178个商铺业主在理事会理事选举选票上签字。
2013年2月5日淮河早报刊载了淮南家乐福时代广场一、二楼业主理事会选举结果公示，公示载明：根据淮南家乐福时代广场一、二楼理事会章程，在淮南市正诚公证处全程监督下和广大业主积极参与下，经选举产生6位同志为理事会成员，成员选票均已过半数，经公证处公证选举程序合法有效，现将理事会成员名单公示如下：刘振华、张某、吴克道、刘仁凤、王根生、孙丽。公示时间：2013年2月5日至2013年2月9日等。
2013年2月3日旭日公司致理事会函，载明：淮南时代广场一、二层业主三年返期即将到期，鉴于目前商场刚刚重新调整，正在试运营中，下一步如何运营需要明确，现将房屋移交方案和经营方式呈报给你们：第一种方案：业主选择各自单独经营，我司负责将房屋分隔后，逐户移交给业主；第二种方案：理事会代表业主自主统一经营或另行委托其他第三方经营商场，我司将目前现有的商场装修，商户及管理人员和组织架构全盘移交；第三种方案：由理事会征求业主意见，全权委托我司或我司聘请的专业运营团队继续经营。以上三种方案请理事会研讨，并于2013年2月9日前将商讨结果函告我司。2013年2月8日，张某等六名理事会成员在该函上签字并注明“经和部分业主一起协商，同意采用第三种方案。”
2013年2月8日理事会致旭日公司复函载明：贵司2013年2月3日“致理事会函”收悉。经我会认真研究并广泛征求了业主的意见，同意采用第三种方案：维持现状，即把淮南时代广场一、二层的经营管理全权委托给贵司，由贵司聘请的专业化团队继续运作、经营。
2013年4月27日旭日公司致理事会函载明：现就有关事宜向你会做出如下解释和承诺：我公司为商场升级改造共投入4293万元……特别是钢桥的架通大大提高了商场的人气量……我们投入了很大资金提升人气。光一、二层商场推广宣传就花费了303.36万元。为了促销活动，向供应商让利167万元……2013年鉴于商场第一年培养期基本没有利润，我公司额外拿出550万元，补贴给一、二层业主，由理事会根据业主投资比例分配给业主。2014、2015年鉴于商场的初步成长期，2014年我公司再拿250万元补贴给一、二层业主。2015年我公司再拿出100万元补贴给一、二层业主……五、我公司承诺4年之内不参与一、二层业主分成。六、我公司接受委托运营已有一段时间，今后是否继续委托运营，就我公司提出的条件，理事会请尽快或在2个月内给予准确的答复。七、旭日公司补偿三年的资金，在业主回报达到6个点以后，分3-4年逐步返还旭日公司。
2013年5月1日理事会制作《淮南时代广场一、二层运营管理模式及其说明》，其中原三年期商铺中有148个商铺业主在背面《确认书》上签署“本人同意淮南时代广场一、二层商场运营管理模式及其说明”。该《淮南时代广场一、二层运营管理模式及其说明》载明：经和旭日公司有关领导反复沟通、协商确定了淮南时代广场一、二层的运营模式：由旭家公司（系旭日公司的子公司）对一、二层商场进行统一运营管理……
2013年8月14日理事会致旭日公司函载明：接到贵司2013年4月27日《致理事会的函》后，……我会会同贵司起草了《淮南时代广场一、二层运营管理模式及其说明》及《淮南时代广场一、二层业主对商场运营管理模式的确认书》，邀请业主前来就我会和贵公司初步商定的“淮南时代广场一、二层的运营模式：由旭家公司（系旭日公司的子公司）对一、二层商场进行统一运营管理”的事宜进行沟通和确认。目前，赞同一、二层商场由旭家公司进行统一运营管理并签署《确认书》的业主已超过66%。根据《章程》第二章第六条第三款的规定和少数服从多数的原则，特函复贵司：一、根据大多数业主的意见，我会决定将淮南时代广场一、二层商场委托贵司进行统一运营管理。……三、要求贵公司确保在统一运营管理后的前三年即2013、2014和2015年，每年给予业主的投资收益不低于3%，2014年和2015年的收益率应高于3%……
2013年8月23日旭日公司致理事会复函载明：我司于2013年8月15日收到贵会致我司的函件，根据贵会在函中提出的几点意见，我司经研究形成以下决定：一、根据贵会所代表的业主的利益，我司决定接受贵会将淮南时代广场一、二层商场委托我司进行统一运营管理。……三、在接受贵会的经营管理后的前三年即2013、2014和2015年，我司将给予业主的投资收益不低于3%，2014和2015年的收益高于3%。另外，每年年终审计高于3%的利润也全部归业主。四、待商场运营好转，商场经营利润达到6个点后，我司按照与贵会商讨的付款办法，与贵会商讨逐年收回我司垫付的非商场盈利的垫付资金。
自2013年8月起旭家公司陆续向淮南家乐福时代广场一、二层原三年期商铺中共147个商铺的业主转账或现金支付了2013年上半年的收益。
2010年9月27日徐洁取得田家庵区朝阳街道家乐福时代广场商业1118号商铺房产证，房地产权利人为徐洁。
根据原、被告的诉辩主张及举证、质证，结合庭审情况，本院归纳本案争议的焦点为：理事会与被告旭日公司之间约定的管理模式对原告徐洁是否有约束力以及被告旭日公司占有管理使用原告徐洁商铺是否构成非法占用。
针对上述争议焦点，本院评判如下：
原告徐洁与被告旭日公司签订的《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》履行期限已届满。鉴于本案徐洁的商铺只是旭日公司开发销售的淮南家乐福时代广场一、二层众多分割式商铺中的一个商铺，徐洁对该商铺享有的权利不能等同于独立商铺，包括徐洁在内的各业主行使权利必须符合淮南家乐福时代广场一、二层商铺整体利益。又鉴于淮南家乐福时代广场一、二层商铺众多业主按照《章程》选举理事会代表成立理事会，故理事会有权按照《章程》代表广大业主决定一、二层商场未来的统一经营模式，且理事会在选择过程中也征求了广大业主的意见。理事会和旭日公司经过多次函件商定：由旭日公司接受理事会委托对淮南家乐福时代广场一、二层原三年期商铺进行统一经营管理；后经理事会同意，旭日公司授权由旭家公司负责淮南家乐福时代广场一、二层商铺的统一运营管理。上述内容对徐洁在内的所有原三年期商铺业主均有约束力。148个商铺的业主签署《淮南时代广场一、二层运营管理模式及其说明》背面的《确认书》以及147个商铺的业主领取2013年上半年收益对此予以认可。原告徐洁关于被告旭日公司非法占用其商铺的主张不成立，原告徐洁据此要求被告旭日公司支付占有使用费，没有依据，本院依法不予支持。被告旭日公司关于其是合法占有使用原告徐洁商铺的辩称意见，合法有据，本院依法予以采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告徐洁的诉讼请求。
案件受理费3064元，由原告徐洁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判长 陆根源
审判员 周桂芳
审判员 陈 静
二〇一四年十一月六日
书记员 陆 彬
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。