乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民三初字第485号
原告：孙学亮。
委托代理人：霍正英。
委托代理人：李鹤鸣。
被告：高雨佳。
委托代理人：高峰。
委托代理人：马艺源。
原告孙学亮诉被告高雨佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员武惠军独任审判，于2015年4月8日、2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告孙学亮及其委托代理人霍正英、被告高雨佳及其委托代理人高峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙学亮诉称，2014年3月，原告与被告高雨佳签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于乌鲁木齐市西北路8号（揽秀园西街47号）房屋一套，面积55.99平方米，年租金60000元，自2014年10月31日至2019年10月31日止，租赁的房屋不能转租、转让他人使用等等。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。2014年11月，原告得知被告私自将部分租赁房屋转租给他人，被告的行为已构成违约。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，判令被告返还房屋、支付违约金10000元，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告高雨佳辩称，我已租赁原告房屋5年，在5年中，我与原告签订了3份租赁合同，原告在2014年3月签订最后一份租赁合同前已知道并同意我将租赁房屋中的一间小房子出租给他人，原告对我转租房屋的行为是知道并同意的，现原告是因我收取转租的房屋租金高，而其租赁价格低才提起诉讼，故我方不存在违约行为，不同意解除双方的租赁合同，也不认可原告主张的违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求
经审理查明，2010年3月3日，原告孙学亮（甲方）与被告高雨佳（乙方）签订《租房合同书》一份，约定甲方将其住房一套（位于乌鲁木齐市西北路8号，现为揽秀园西街47号）租赁给乙方，租期5年，从2010年10月1日起至2015年10月31日止，租金每月3750元，年租金45000元；乙方先交押金10000元，届时再交房屋租金；乙方必须在每年的9月10日前一次性交清全年租金，否则甲方有权收回住房，乙方向甲方支付违约金2000元；租期内乙方不得将房子转租给他人经营非法生意等等。合同签订后，原告孙学亮将房屋交付给了被告高雨佳，被告高雨佳对房屋进行了改造，双方开始按约履行租房合同。2012年9月1日，原、被告双方针对租赁房屋又签订租房合同一份，将原租房合同每年租金变更为50000元，租期五年变更为2012年10月31日起至2017年10月31日止，并约定2016年11月1日原告孙学亮可根据市场行情增加2017年房租费等等。2014年3月17日，原告孙学亮（甲方）与被告高雨佳（乙方）针对租赁房屋再次签订房屋租赁合同一份，约定租期五年，自2014年10月31日至2019年10月31日，前三年每年租金为60000元，后两年每年租金为70000元，每年9月10日前支付下一年度租金，不可拖欠房租；押金10000元，在租赁期满乙方不再承租时，甲方全数退还，若乙方违约，甲方可从押金中扣除；租赁的房屋不能擅自转租、转让他人使用，若乙方需要转让此房屋，应提前通知甲方，在征得甲方同意后方可转让等等。被告高雨佳租赁房屋后一直用于经营饭店。
另查明，被告高雨佳在使用租赁房屋后将部分房屋转租他人使用。2011年案外人马孝慧接受转让了被告高雨佳转租的房屋门面。2012年8月22日，被告高雨佳与马孝慧签订《房屋租赁合同》一份，约定被告高雨佳将揽秀园西街47号一间15平方米的门面出租给马孝慧，租期两年，自2012年8月22日至2014年8月21日，第一年租金42000元，次年租金45000元等等。2014年8月22日，租期届满后，被告高雨佳又与马孝慧续签租赁合同一份，租赁期限自2014年8月22日至2015年8月21日是，年租金50000元等等。马孝慧租赁房屋后一直与刘静合伙开办美甲店进行经营，美甲店登记业主为刘静。刘静在申请开办美甲店过程中，租赁房屋所在的乌鲁木齐市沙依巴克区孔雀社区在向原告孙学亮核实相关租赁信息后出具证明一份，内容为：“兹有我社区辖区房屋西北路8号孙学亮门面房租赁给刘静作为商铺，该同志房屋原门牌号是西北路8号3号楼1单元101室（门面），现门牌号变更为揽秀西街47号，现需申请输相关工商营业执照一事，特此证明”。该美甲店与被告高雨佳经营的饭店均系独立的房屋，有各自的门面。
上述事实，有房屋租赁合同五份、房屋产权证、证人马孝慧证言、证人刘静及李刚证言、工商档案、现场照片、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间2014年3月17日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行中，被告高雨佳在租赁原告房屋期间将部分房屋转租给案外人马孝慧的事实存在，因原、被告双方2014年3月17日签订的房屋租赁合同系双方在2010年租赁房屋后重新签订，在该合同签订前，被告高雨佳已将租赁房屋中的部分房屋转租给马孝慧，马孝慧亦陈述其已使用转租房屋近4年，在这期间，原告孙学亮多次到租赁房屋现场与被告签订合同及收取租金，对租赁房屋现场使用情况应该知晓，且被告高雨佳使用租赁房屋用于开办饭店，而马孝慧将转租房屋用于经营美甲，经营项目存在明显差异，两间门面亦为独立门面，同时从2011年刘静在办理美甲店经营手续中，租赁房屋所在的孔雀社区是在向原告孙学亮核实租赁事宜后对转租的房屋出具了证明，综合以上情况，本院认定原告孙学亮对被告高雨佳将部分房屋转租给马孝慧使用的事实在2011年至2012年间转租行为发生时即应当知晓，其至本案2015年3月提起诉讼期间，未对被告的转租行为提出过异议，已超过六个月，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案中原告孙学亮以被告高雨佳未经其同意转租房屋为由要求解除与被告高雨佳签订的房屋租赁合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。因原、被告之间房屋租赁合同尚未解除，原告孙学亮要求被告高雨佳返还租赁房屋的诉讼请求亦不能成立，本院亦不予支持。原告孙学亮称其于2014年11月才知道被告高雨佳转租房屋的意见，本院不予采纳。关于被告高雨佳否存在违约问题，因被告高雨佳在租赁房屋过程中存在转租情形，且原、被告双方租赁合同亦明确约定不允许转租，故被告高雨佳存在转租的违约行为，其应承担违约责任，依据原、被告双方租赁合同中关于“乙方（即被告）违约，甲方（即原告）可从押金中扣除”的约定，同时结合被告高雨佳实际违约情况，本院酌情按双方约定的10000元押金数额认定为被告应承担的违约金数额，故对原告主张违约金10000元的诉讼请求予以支持。被告高雨佳辩称其不存在违约行为、不应承担违约责任的意见不能成立，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、驳回原告孙学亮要求解除其与被告高雨佳于2014年3月17日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；
二、驳回原告孙学亮要求被告高雨佳返还租赁房屋的诉讼请求；
三、被告高雨佳给付原告孙学亮违约金10000元。
上述被告高雨佳应付原告孙学亮款项合计10000元，于本判决生效之日起十日内给付，如逾期未付，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元（原告已交纳），因适用简易程序，本院减半收取25元，由被告高雨佳负担12.50元（该款由被告连同上述款项一并直接给付原告）；由原告孙学亮负担12.50元。剩余25元，依法退还原告孙学亮。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 武惠军
二〇一五年六月十六日
书记员 何晶晶