浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0402民初447号
原告：嘉兴市陈氏房地产开发有限公司，住所地：嘉兴市勤奋路西甪里街14号1-5幢2号楼。
法定代表人：周文新，执行董事。
委托代理人：余天才，浙江开发律师事务所律师。
被告：嘉兴市粮食局，住所地：嘉兴市中山东路751号。
法定代表人：张建生，局长。
委托代理人：陈芬娟，浙江国傲律师事务所律师。
被告：仲海珠，女，1932年3月28日出生，汉族，住嘉兴市南湖区甪里街*弄**号，公民身份号码：3304021932********。
委托代理人：陆玉葵。
委托代理人：汪小英。
原告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司（以下简称陈氏房产公司）因与被告嘉兴市粮食局、仲海珠返还原物纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年1月21日受理后，依法由审判员成剑斌独任审理，于2016年2月17日公开开庭审理了本案，原告委托代理人余天才、被告嘉兴市粮食局委托代理人陈芬娟、被告仲海珠及其委托代理人陆玉葵、汪小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈氏房产公司起诉称，嘉兴市勤奋路甪里街14号20幢-24幢房屋原产权为被告嘉兴市粮食局下设的嘉兴市粮食储运贸易有限责任公司（以下称粮储公司）所有。2002年初，该公司经嘉兴市粮食局批准解体。2002年底，嘉兴市陈氏物资有限责任公司（下称陈氏物资公司）通过拍卖程序取得了嘉兴市勤奋路甪里街14号20幢-24幢房屋所有权。之后陈氏物资公司将上述房屋转让给了原告。被告仲海珠原系粮储公司职工，公司解体以前已在上述房产中安排给仲海珠50平方米作为其居住用房一致延续至今。2014年，因市政建设需要，政府决定征收嘉兴市勤奋路甪里街14号房地产，2014年12月5日嘉兴市市区房屋征收服务中心与原告签订了《房屋征收货币补偿协议》，约定原告于2015年5月31日前必须将全部房屋腾空并交付。为此，原告曾要求被告腾退所占房屋但至今未果。综上，原告在合法获得嘉兴市勤奋路甪里街14号20幢-24幢房地产所有权之后依然默认被告仲海珠实际占用其中约50平方米的事实，但如今上述房屋因市政改造的需要而必须征收、拆迁，现原告既已服从政府的决定并签订了协议，两被告也理当顺应，自动搬离所占房屋。被告至今占据房屋的行为已经成为原告将整幢房屋交付给政府征收拆迁的障碍。由于原、被告之间无法以协商方式解决纠纷，故诉请求判令：一、判令两被告立即将所占房屋（约50平方米，价值10万元）腾退给原告；二、本案诉讼费由两被告承担。
被告嘉兴市粮食局答辩称，原告所列诉讼主体有误，理由是：第一，原告已通过公开拍卖渠道竞买的方式于2002年年底从原“嘉兴市粮食储存贸易有限责任公司清算组”受让包括涉案房屋在内的房地产。从拍卖过程中看，2002年10月9日下午的拍卖会上未能成交，嘉兴市佳得拍卖公司向原粮储公司清算组报告要求对拍品降价，再行拍卖。清算组经研究决议，于同年11月12日回复拍卖公司“甪里街14号西房产从原价890万元降到低价705万元起拍，并特别规定如下：1、拍卖成交，竞买人按现行有关拆迁政策，安排好三户拆迁户，费用由竞买人承担。2、拍卖成交后，在相关交接手续尚未办妥前，委托人有权办理三家拆迁户安置，安置费用在20万元以下，由竞买人支付”。成交后，原粮储公司清算组与拍品竞买人办理了土地、房屋的交接手续。就三住户的拆迁情况，其中一家住户在拍卖过程中，由原粮储公司清算组办理了拆迁安置手续，本案被告仲海珠没有完成拆迁就一并移交给买受人了，清算组不再向仲海珠收取房屋租赁费用。粮储公司清算组完成清算工作后的剩余资产已经按照嘉兴市政府的统一安排，全部划归嘉服集团。据此，被告认为，原告作为竞买人参加公开拍卖，涉及的又是一项巨额投资，应对拍品有所考察和了解，包括拍品内有住户的情况。拍卖委托人原粮储公司清算组就拆迁户的处理已明确告知拍卖公司，竞买人最终以降价后的705万元竞得拍品是以上述特别规定作为成交条件的；第二，拍卖的房屋、土地上还有住户未搬走，也可以理解为拍品的瑕疵。退一步讲，通过拍卖方式达成的房屋、土地买卖合同，即使有瑕疵，也应该及时提出异议，现离拍品交割时间已过去十三年之久，再提出买卖合同标的物瑕疵，也早已超过诉讼时效。综上，被告与本案当事人无利害关系，且诉讼已过时效，请求法院驳回原告的起诉。
被告仲海珠答辩称，第一，被告仲海珠作为被告主体不适合，从原告提供的证据看，其拍卖成交确认书和房产证中可以看到，无论是被告现住房屋的性质（系住宅房屋）、地理位置、住宅面积均不涉及原告所购房屋范围。被告房屋早在上世纪80年代由嘉兴粮食局作为职工福利用房所分配，与原告无涉，需要说明的是，被告不是粮储公司职工，与其无任何关系；第二，原告的诉讼请求违反现有法律、法规，退一步讲，被告现住房屋与原告所购房屋有涉，那么当该房屋转移所有权归属时，理应告知承租者行使优先购买权，尤其是陈氏物资公司与原告二者关联企业之间发生转移所有权归属时，故意不告知房屋承租户行使优先购买权，有恶意串通之嫌，损害了承租户应有的合法权益；第三，承租户的拆迁利益应得到维护。被告从上世纪80年代居住至今，其房屋所处居住环境已成为被告生活习惯的一部分，如果该房列入拆迁范围，应按照《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第41条执行，首先由房屋承租人按房改政策先购买产权，购房后再与拆迁人签订相关补偿安置协议。该《条例》第15条同时规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。依照上述规定，原告与房屋征收服务中心签订的《房屋征收货币补偿协议》，如该协议涉及到被告仲海珠的房屋，将严重损害仲海珠的利益，应认定该内容无效，该协议如果得以履行，则完全剥夺了被告单位福利分配到的房屋居住权、拆迁利益的补偿安置权。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
针对自己的诉讼主张，原告陈氏房产公司提供了下列证据：
1.嘉房权证禾字第××号房产证一份，证明该产权证内位于嘉兴市甪里街14号、标示为23幢“仓库”的100.8平方米涉案房屋曾属于粮储公司所有，现在由被告仲海珠与案外人荀林宝分别占用其中一部分。
2.嘉房权证禾字第××号房产证一份，证明陈氏物资公司经过公开拍卖，于2003年取得包括涉案房屋在内的8××7号房产证下全部房屋的所有权。
3.嘉房权证禾字第××号房产证一份，证明陈氏物资公司于2005年将上述全部房屋的产权转让给本案原告。
4.《拍卖成交确认书》一份，证明嘉兴市佳得拍卖有限公司经原粮储公司清算组委托，对粮储公司的上述全部房产进行拍卖，由陈氏物资公司竞拍成功的事实。
5.《房屋使用权转让合同》一份，证明2003年1月30日粮储公司清算组根据拍卖合同，将上述房产的土地使用权转让给陈氏物资公司。
6.嘉市粮发（2002）4号文件和回函各一份，证明被告嘉兴市粮食局作为主管部门批准粮储公司解体并对职工分流安置的事实。
7.统一收款收据一份，证明房屋是粮储公司安排给被告仲海珠居住，由仲海珠向其交纳房租至2002年12月的事实。
经质证，被告嘉兴市粮食局对原告提供的证据1、证据2真实性没有异议。证据3能够反映房屋所有权已经变更为原告所有，变更时已经包括房屋涉及的所有瑕疵。对证据4真实性无异议，说明原告对拍卖品的现状和瑕疵已认可。对证据5真实性无异议。对证据6真实性无异议，关联性不认可，本案被告仲海珠已不是粮储公司员工。对证据7真实性无异议，在房屋交割之前，仲海珠是向粮储公司缴纳房租的，但在2002年11月20日后粮储公司已经不再收取房租。
经质证，被告仲海珠对原告提供的证据1、2、3不认可，认为真实性无法确认。对其他证据没有异议。
针对自己的抗辩，被告嘉兴市粮食局提供了下列证据：
1.委托拍卖合同、拍卖报告、函件各一份，证明涉案房屋已于2002年年底由粮储公司清算组委托嘉兴市佳得拍卖有限公司公开拍卖，并对竞买人设定了安置包括被告仲海珠在内三户粮食系统职工的义务。
2.房屋搬迁安置经济补偿协议、付款凭证各一份，证明粮储公司清算组与涉案房屋内其中一户钱晟签订了补偿协议的事实。
3.嘉兴市人民政府市长办公会议纪要（2009年3月17日）一份，证明原属于粮食系统的市属企业深化改革工作，已不再由粮食局主管。
经质证，原告陈氏房产对被告嘉兴市粮食局提供的证据1中的委托拍卖合同没有异议，认为拍卖报告是拍卖公司给粮储公司的文件，与原告没有关系，粮储公司清算组的函件对原告没有约束力。对于证据2，与原告没有关系，但可以证明被告嘉兴市粮食局应承担对仲海珠的安置工作。对于证据3，说明嘉兴市粮食局应承担安置原系统内职工的责任。
经质证，被告仲海珠认为被告嘉兴市粮食局提供的证据中拍卖合同与其无关，其他的属实。
针对自己的抗辩，被告仲海珠提供了下列证据：
1．工作证、退休证、工会会员证、户籍登记本各一份，证明被告仲海珠于1966年参加工作，于1984年退休，一直在粮食系统工作，于1984年起居住在现在讼争的房屋中。
2．交纳房屋租赁费收据一组，证明2002年之前被告将租金交给粮储公司，2003年4月交给嘉兴市新杭物资供应站，2007年9月交给陈氏物资公司。
经质证，原告对仲海珠的证据1及证据2中粮储公司的收据无异议，认为被告户籍中“甪里街一弄18号”与原告房产证上地址是有关联的，新杭物资供应站的收据与本案无关，陈氏物资公司的收据没有显示租金，无法确认与本案关联性。
被告嘉兴市粮食局对仲海珠证据的真实性无异议，但对2003年之后的租金收据的关联性无法确认。
庭审后，被告仲海珠补充提供证人高某和徐某的书面证言各一份，并申请证人出庭作证，证明被告仲海珠现住房屋不在原告的房产证明范围之中，该房屋是职工福利分房所建造的住宅，从未作为仓库之用，被告从该房建造后经单位分配一直居住至今，从未搬离。
鉴于两名证人的证言可能有助于查清事实，本院决定组织质证。因高某（1922年生）年事已高，本院工作人员于2016年4月7日前往证人住所向其调查，并制作笔录一份且向双方当事人出示。高某陈述：证人原系东栅粮管所工作人员，担任东门粮库的站长，1984年退休。荀林宝、仲海珠、陆建国三个人是粮库的职工。当时为解决职工的住房问题，粮食局于1983年建造了二十四套房子，其中分配给东栅粮管所六套。因房源紧张，无法满足所有职工的住房需求，证人就向当时的领导汇报该情况，于是粮食局又造了三间房子，由单位分配给荀林宝、仲海珠、陆建国三个人分别居住。因这三间房屋属于老式的简易房，没有办理产权证，也不能买卖，所以就只是分配给三个人居住。但事实上，这三个人当时是在职职工，又是无房户，是符合福利分房的政策条件的，而这三间房子也是为了提供福利政策而建造的，只是因为是简易房，不允许买卖。听说陆建国后来是补给他钱就从那个房子里搬走了。另外，证人所在的东栅粮管所后来归入南湖粮管所管理，徐某是南湖粮管所的人事干部。
证人徐某陈述：证人原系南湖粮管所的人事保卫科长、工会主席。1983年时为解决职工福利住房，市粮食局分配六套房子给粮管所。因不能满足职工住房需求，又建了西面平房分给三户人家，但因为不是成套房产，产权证一律不能办理。证人对房屋分配时的情况是清楚的，后来到1992年成立粮食公司后就不清楚了。被告仲海珠和荀林宝是东门粮站的职工，搬到分配的房屋里时都没有退休。
经质证，原告表示不认识两名证人，其身份已由法院核实，对此不持异议，根据证言，应该由粮食局解决安置问题。被告嘉兴市粮食局对证人的身份没有异议，陈述的内容的真实性和关联性需要进一步核实，与本案也没有太大关联性，与原告的诉讼请求没有关系。被告仲海珠对证人证言无异议。
本院认证如下：原告提供的证据经质证，能够证明本案相关事实，本院予以认定，被告仲海珠对原告提供的房产证的真实性提出异议，但没有提供反驳证据，其异议不予采纳。被告嘉兴市粮食局提供的证据具有真实性，证据之间能相互印证，能够证明案件相关事实，本院予以认定。被告仲海珠的证据1、2能够证明其身份情况，以及向有关单位交纳房租的事实，本院予以认定。
证人高某和证人徐某均为粮食系统的退休职工，对粮食局房屋福利政策的实施情况和仲海珠的住房情况均有一定了解，两名证人陈述的证言内容较为客观，相互之间以及与其他证据之间印证，原、被告双方也未对证人证言内容的真实性提出明确的反驳意见，故对证人证言予以采信，但与本案之间的关联性，应当根据原告的诉讼请求及本案的处理范围而确定，具体在下文中予以阐述。
本院经审理，认定案件事实如下：嘉兴市勤奋路西甪里街14号20幢-24幢房屋产权曾系粮储公司所有。2002年前后粮储公司决议解体，成立清算组后将甪里街14号的6000平方米房产和9295.7平方米土地使用权交由嘉兴市佳得拍卖有限公司委托拍卖。2002年11月22日，陈氏物资公司通过公开竞价拍得上述房产产权及土地使用权，并签订《拍卖成交确认书》。2003年1月30日，原粮储公司清算组与陈氏物资公司签订转让合同，声明陈氏物资公司通过拍卖购得位于勤奋路西、甪里街北原商办综合用地和仓储用地，其中商业用房面积为261.35平方米、办公用房面积450.8平方米、工业厂房及仓储面积9138.92平方米，该宗地均为出让国有土地使用权，粮储公司同意将土地使用权转让给陈氏物资公司。后嘉兴市勤奋路西甪里街14号20幢-24幢房屋均登记为陈氏物资公司所有，及至2005年房屋产权人变更登记为原告陈氏房产公司。
被告仲海珠原系嘉兴市粮食系统的职工，曾在东栅粮食管理所管辖的东门粮库工作，于1984年退休。1983年时为解决职工福利住房问题，嘉兴市粮食局将勤奋路西边的六套房屋分配给东栅粮管所职工，但因职工人数较多，后又在东门粮库的西边建造数间简易房。被告仲海珠经单位安排居住在上述简易房中，退休后仍居住至今。后勤奋路西甪里街14号地块被纳入征收范围，嘉兴市市区房屋征收服务中心与原告于2014年12月5日签订了房屋征收货币补偿协议，约定由原告负责腾空房屋并限期交付。原告认为，被告仲海珠居住的房屋位于勤奋路西甪里街14号20幢-24幢房屋内，故多次催告要求两被告腾退所占房屋。双方协商未果，遂纠纷成诉。
本院认为，本案系返还原物纠纷，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：一、仲海珠现在所占用的房屋产权是否属于原告；二、仲海珠主张享有的福利住房政策能否对抗原告的物权返还请求权；三、仲海珠要求原告或者嘉兴市粮食局进行拆迁安置的问题。
关于焦点一，案中涉及的嘉兴市勤奋路西甪里街14号20幢-24幢房屋产权属于原告。又根据查明的事实，被告仲海珠在粮储公司解体前曾向粮储公司交纳房屋租金，在粮储公司解体、所有房产通过公开拍卖后，仲海珠也向陈氏物资公司交纳费用。审理过程中仲海珠无法提供自己的房产证明，另一被告嘉兴市粮食局也认为仲珠海占用的房屋在当时的拍卖房产中。因此，结合本案当事人及证人对于房屋位置的描述、相关房屋平面图纸等在案证据可以认定仲海珠目前占用的房屋位于嘉兴市勤奋路西甪里街14号20幢-24幢房屋范围内（实际占用面积约为90平方米左右，但尚未通过勘察测量确定），否则被告仲海珠也无法合理解释为何需要向陈氏物资公司交纳费用。故本院对于原告主张的被告仲海珠实际占用了原告上述房产中的一部分的事实予以认定。
关于焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告作为房屋所有权人，依法享有请求返还原物的权利。被告仲海珠主张应当先就其拆迁安置、或者福利分房问题给予解决。本院认为，虽然有一定的证据显示被告仲海珠可能符合享受福利住房政策的条件，但其最终能否享受福利住房政策及对该政策的落实，应由有关行政主管部门作出结论，而不是民事案件的审理范围。被告仲海珠作为粮食系统的退休职工，即便符合相关福利政策条件，或者其自认为应当享有福利住房政策的，也应依据相关法律、政策向相关主管部门或其他责任主体提出请求，但不能以此对抗原告的物权请求权。
关于焦点三，被告仲海珠要求原告或者被告嘉兴市粮食局按拆迁有关政策予以补偿安置，首先从程序上讲，其并未提起诉讼以及明确的请求，本案中无法审理；其次，根据现行有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人是涉案房屋所有权人，征收补偿协议仅在征收单位与被征收人之间发生效力，不直接确定其他人之间的权利义务。被告仲海珠不是房屋产权人，故不是征收补偿对象，原告也不是法律规定的征收单位，故不适用上述法律规定的征收与补偿办法。即使被告就搬迁腾退房屋等经济损失向原告主张权利，与本案也不属于同一法律关系，如有争议双方应另行解决。至于被告嘉兴市粮食局主张拍卖过程中买卖双方是将“特别规定（即拍卖后由竞买人按拆迁政策安排好三户拆迁户并承担费用）”作为成交条件的，但就其意见未能提供充分证据予以证明，故不予采纳。退一步讲，即使最终有证据证明陈氏物资公司知道该条件并参加竞拍、取得房屋产权，由原告方承担三户拆迁户的拆迁费用，被告仲海珠等也必须有明确的主张，并通过正当的程序实现。
需要指出的是，仲海珠在上世纪八十年代初经单位安排合法居住于涉案房屋，但其单位也已明确该房屋当时不能取得产权证，因此不能作为福利房卖给职工，由职工取得所有权，因而只能通过租赁方式让由其居住。及至本案原告在取得房屋所有权后，并未与仲海珠签订房屋租赁合同，仅默认其实际占有和使用涉案房屋。根据我国物权法规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告之前对仲海珠居住和使用涉案房屋的行为不持异议是对自身物权的处分，但不能据此推定原告负有安置被告仲海珠的义务，并通过默示的方式承诺该义务。其实无论原告与被告仲海珠之间是否形成不定期租赁合同关系，原告均有权行使原物返还请求权（当然，若形成租赁关系的，须在合同终止之后）。
目前房屋由于城市规划发展的需要面临征收已成事实，原告作为产权人在与征收单位签订征收补偿协议后，为排除对交房义务的妨碍，基于房屋所有权人的身份要求被告仲海珠腾退房屋的请求，应予支持。关于原告要求被告嘉兴市粮食局共同承担腾退义务的请求，因涉案房屋并不在嘉兴市粮食局实际控制、占有之下，客观上无法履行返还义务，故不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告仲海珠于本判决生效起之次日起三十日内，从嘉兴市勤奋路西甪里街14号20幢-24幢中其实际占用的全部房屋中腾退，将房屋返还原告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取1150元，由被告仲海珠负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 成剑斌
二〇一六年四月二十日
书记员 陈 萍