吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终855号
上诉人（原审被告）：吴显红，女，1973年8月29日生，汉族，现住长春市绿园区。
委托代理人：皮瀚雯，吉林衡丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：包振忠，男，1947年4月8日生，汉族，现住长春市绿园区。
委托代理人：翟婷婷，吉林钟言宇德律师事务所律师。
上诉人吴显红因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2016）吉0106民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
包振忠原审诉称：2014年12月10日原、被告双方签订《厂房租赁合同书》，合同约定原告将其所有的位于双丰村新村东路，面积约200平方米的全厂车间租赁给被告，租赁期限为六年，自2014年12月20日起至2020年12月20日，租金为每年15000元，租金一年一交付，同时约定租赁期未满，如一方提出解除合同而双方又协商未果，违约方向守约方支付违约金六万元，并赔偿由此造成的损失。现合同刚刚履行一年，被告就不按照事先双方约定的于租期内每年12月20日之前缴纳下一年的租金，并在未经过原告同意的情况下，将厂房转租给第三人，且在租赁期间，被告将厂房内大部分间墙、窗户拆除，破坏了房屋的内部构造，现房屋内破烂不堪，已经无法正常居住或使用，现原告诉至法院要求：1.判令被告继续履行双方签订的租赁合同，支付2015年12月20日至2016年12月19日的租金15000元；2.判令被告支付违约金60000元；3.判令被告赔偿拆改房屋给原告造成的损失50000元或将房屋恢复原状；4.诉讼费用由被告承担。
吴显红原审辩称：1.被告于2015年10月10日将设备转让给金永春包括剩余2个月房租，转让时原告在场，被告将和内容全部读给原告听了，被告对原告明示转让设备后房屋租赁等一切事宜再与被告无关，原告同意转让并没有提出任何异议，虽然没有经书面同意转让，但原告以实际行为同意转让，并有见证人韩某某在场，所以已经终止《厂房租赁合同》的履行。2.被告同金永春转让交易完成后，原告同金永春重新商谈的租金、使用面积等房屋租赁的相关事宜，被告向原告明确了此后和被告没有关系了，原告同意和金永春开始另算，原告同金永春已经形成口头的房屋租赁合同关系，不是被告将房屋转租给金永春，而是金永春重新租赁原告的房屋，所以原被告2014年12月10日签订的《厂房租赁合同》已于2015年10月10日已经终止履行。3.由于《厂房租赁合同》已经终止履行，所以被告不应支付2016年度租金1.5万元。4.原《厂房租赁合同》已于2015年10月10日已经终止履行，被告不存在违约行为，不应承担违约金6万元，且违约金请求过高。5.在转让现场原告明确对被告讲对已经拆除部分，“拆除就拆除了”，没有提出异议，也没有提出赔偿等任何要求，放弃了请求权。并且当初拆除进行装修时，是按《厂房租赁合同》六、4款约定条款拆除装修的，原告是同意的，被告没有违约。所以被告不应赔偿损失或恢复原状。
原审法院审理查明：2014年12月10日原、被告双方签订《厂房租赁合同书》，合同约定原告将其所有的位于双丰村新村东路，面积约200平方米的全厂车间租赁给被告，租赁期限为六年，自2014年12月20日起至2020年12月20日，租金为每年15000元，租金一年一交付，同时约定于租期内每年12月20日之前缴纳下一年的租金，且约定租赁期未满，如一方提出解除合同而双方又协商未果，违约方向守约方支付违约金六万元，并赔偿由此造成的损失。另乙方（被告）的权利义务第三条约定“乙方（被告）爱护甲方（原告）厂房设施，将场地转借转让给第三人或者和其他租户交换场地的，应征得原告的书面同意，并按规定办理相关手续，否则应向原告支付违约金。”原、被告的合同刚刚履行一年，被告己另与他人签订了租赁合同。另查明，现本案的租赁房屋空置。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因原告包振忠与被告吴显红签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同，而且原、被告双方己经按合同约定实际履行了一年，虽然被告己另与他人重新签订了租赁合同，但被告与原告的合同没有解除，现原告按合同约定向被告主张下一年的租金符合法律规定，本院予以支持。被告吴显红抗辩称，因被告于2015年10月10日同金永春达成了设备转让协议，同时向法庭提供了一些录音录像，认为当时原告在场并对被告将设备转让给金永春没有反对，就认为原、被告之间的厂房租赁合同已经终止履行，庭审中原告否认与被告的厂房租赁合同己经终止。本院认为，原告包振忠与被告吴显红没有签订书面终止厂房租赁合同协议，同时原告在被告与金永春签订设备转让合同中也没有签字，虽然原告在被告吴显红与其金永春签订转让设备合同当时原告没有持反对意见，但原告包振忠也没有与金永春达成被告所称的“口头厂房租赁合同”，因当时只是意向，但价格没有意定下来，更没有什么书面合同，按原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》中第五条第三款约定，在被告转让给第三人时，应征得原告的“书面同意”，因原告没有书面同意被告的转让行为，所以被告称原、被告之间的厂房租赁合同已经终止履行的抗辩主张不成立，本院不予支持。关于原告包振忠要求被告吴显红给付违约金一节，因原、被告的合同没有解除不存在被告违约，故本院对原告的违约金的主张不予支持。关于原告要求被告赔偿拆改房屋给原告造成的损失50000元或将房屋恢复原状的请求，因原、被告合同中有约定，“租赁期间，乙方（被告）可根据自己的经营特点进行装修”。所以原告的此项主张没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴显红于本判决生效后立即给付原告包振忠2015年12月20日至2016年12月19日的房屋租金人民币15000元；二、驳回原告包振忠其他诉讼请求。案件受理费2800元由原告包振忠负担2625元，由被告吴显红负担175元。
宣判后，吴显红不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.原审认定包振忠没有在吴显红与金永春签订的设备转让合同上签字，《厂房租赁合同书》就不能终止履行是错误的。包振忠明知设备转让合同中“房屋租金与房东协商及租赁期限甲方不予干涉”的条款，明确了不再按《厂房租赁合同书》继续履行，证实该合同已经终止。包振忠实际与金永春商谈了租赁厂房的事宜，证明同意不再履行厂房租赁合同。2.原审认定包振忠与金永春没有达成租赁合同是错误的。2015年10月10日的视听资料证明：（1）包振忠同意将厂房租赁给金永春。包振忠：咱俩（金永春）的事咱俩协商，等他俩（吴显红与金永春）签完合同，咱俩商量。咱俩（金永春）说明白就得了，你（吴显红）给金永春写个收条，咱俩（金永春）签合同就得了。（2）价格已经意定。包振忠：我告诉你，你那么地，咱俩签合同，三年内我不给你涨，就是两万。（3）租赁用地范围确定。包振忠：这么办，你（金永春）呀，道不是你一家，你可以使，但不能霸占，别人不能使。(4)押金数额确定。包振忠：抵押金呢，留不留是咱俩的事。吴显红：那就交1000元。金永春：行。包振忠：多少是那个意思，没有你（金永春）再和我借，那是我俩的事，啥没有你（吴显红）的事。（5）包振忠让金永春和吴显红进行交接厂房。包振忠：你（吴显红）把钥匙给金永春，哪天我帮他把房子整了。综上，包振忠与金永春已经达成了口头租赁合同，即便是意向，也是双方当事人签订的《厂房租赁合同书》终止履行在先。原审认定该协议没有解除错误。
包振忠二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
另查明：1.吴显红提供的视听资料显示：2015年10月10日，吴显红、包振忠、金永春、韩某某就吴显红将设备及剩余租期出兑给金永春一事进行协商。吴显红将出兑一事向包振忠说明后，包振忠对金永春表示就租赁期限及租金另行协商，并表示前三年不涨价，每年租金2万元，同时对金永春说：“咱俩说明白就得了，你（吴显红）给金永春写个收条，咱俩（金永春）签合同就得了。”
2.吴显红与金永春签订的出兑《合同书》第4条约定：“房屋租金与房东协商及租赁期限甲方（吴显红）不予干涉。”
本院认为：吴显红与金永春协商案涉房屋出兑事宜时包振忠在场，吴显红亦向包振忠出示出兑《合同书》，包振忠对出兑事宜未表示反对，并与金永春就继续租赁房屋的租期及租金进行协商并达成初步意见，该行为表示包振忠不但已认可吴显红转让案涉房屋承租权，即终止双方租赁合同关系，并与新的承租人金永春另行就租赁事宜进行协商，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，包振忠与吴显红已经以协商方式解除双方的厂房租赁合同合同。至于包振忠后继与金永春是否最终达成一致意见，是否签订房屋租赁合同，属于包振忠与新承租人的关系，不影响其与吴显红之间解除合同的效力，故包振忠仅因与金永春未能达成租赁合同而要求吴显红继续履行合同、继续支付租金，没有事实和法律依据，依法应予驳回。原审认定《厂房租赁合同书》未予解除不当，应予更正。
综上，原判决认定事实不清，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市绿园区人民法院（2016）吉0106民初140号民事判决；
二、驳回被上诉人包振忠的诉讼请求。
一、二审案件受理费总计2975元，由被上诉人包振忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 阚 然