山西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）晋民申297号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：运城市金恒房地产开发有限公司，住所地：运城市盐湖区红旗东街华龙大厦B栋6层。
法定代表人：顾朝晖，该公司董事长
委托代理人：吴晓霞，该公司职工�
委托代理人：智胜国，山西国韵律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈晓峰。
再审申请人运城市金恒房地产开发有限公司因与被申请人陈晓峰商品房买卖合同纠纷一案，运城市中级人民法院于2016年1月19日做出（2015）运中民终字第2017号民事判决，己发生法律效力。运城市金恒房地产开发有限公司不服，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
运城市金恒房地产开发有限公司再审请求：1、依法撤销运城市中级人民法院（2015）运中民终字第2017号民事判决和运城市盐湖区人民法院（2015）运盐民重字第3l号民事判决；2、依法改判申请人与被申请人所签订的《运城恒大绿洲楼宇认购书》有效，并判令申请人返还被申请人购房款114．4169万元（含定金6万元）和承担利息损失（按同期银行存款利率计算）；3、驳回被申请人原一审的其他诉讼请求；4、依法对一、二审诉讼费用进行改判。其事实与理由为：
（一）盐湖区法院一审判决认定的基本事实缺乏证据证明。申请人与被申请人尚未签订《商品房买卖合同》，所签订的《运城恒大绿洲楼宇认购书》依法也不能认定为商品房买卖合同，盐湖区法院将认购书认定为商品房买卖合同是错误的。申请人与被申请人于2012年6月11日签订了《认购书》。在2014年初，双方因对交房后能不能办理房产证及办理时间发生争议，未能签订商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的�该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，将认购书认定为商品房买卖合同需同时具备两个条件：其一，认购书需具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容：其二，出卖人已经按照约定收取购房款。本案中因为申请人的认购阶段付款、一次性付款有房款优惠规定，被申请人支付了申请人购房款项，但双方所签订的认购书中仅约定了签订合同定金、房款和支付方式、以及违反认购书的违约责任，并未对商品房买卖合同全部主要内容进行约定，因此申请人与被申请人所签认购书不能认定为商品房买卖合同。
申请人销售的楼盘五证齐全，其中预售许可证的范围包括本案争议的两套商铺。盐湖区法院越权审查申请人五证，并认定预售许可证之范围不包括涉案商铺是错误的。为办理预售证，运城市超宇房地产测绘公司对楼盘商铺、住宅进行测算，并于2011年9月13日出具了《房屋面积测绘报告书》，载明总面积为131550．84平米，其附图中明确标有争议的两套涉案商铺。2011年9月28日，运城市住建局颁发了（2011）晋商房预售运字第024号《山西省商品房预售许可证》，载明预售单位为申请人，许可预售建筑物楼号为3#（A、B）、4#、5#、6#楼，建筑面积为131550．84平米。此两份证据足以认定涉案商铺已经取得预售许可，申请人均已提交人民法院。后申请人又到住建局进行了调查取证，住建局出具了证明，说明（2011）晋商房预售运字第024号《山西省商品房预售许可证》批准销售的总面积为建筑面积为131550．84平米，该面积包括所有住宅及商铺面积。对当事人在平等自愿基础上订立的合同，只要没有《合同法》第52条规定的合同无效情形，就应尽量尊重双方当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。同时要求法官对出卖人预售资格的审查，主要是看其是否取得商品房预售许可证明，对其他预售条件的审查主要是行政管理部门的权限。对商品房买卖合同的登记备案问题也属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。人民法院在审理商品房买卖纠纷案件时，仅对是否取得商品房预售许可证进行审查，而不能行使行政管理部门的权力，越权审查土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等前置证照。
（二）原判决适用法律确有错误。双方所签订的《运城恒大绿洲楼宇认购书》，系双方在平等协商的基础上自愿签订，且又不违反国家任何法律法规，应为合法有效的民事法律行为。盐湖区法院以“欺诈”为由认定该《认购书》无效是错误的。商品房买卖认购书是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的�书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的一种合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。签订认购书并不以取得预售许可证明为前提条件，也未对是否预付房款等行为进行限制。我国现行法律法规并未对商品房买卖过程中的《认购书》进行规范，但也未禁止。因此，本着“法无禁止皆可为”的原则，申请人与被申请人所签订的关于恒大绿洲3A栋楼两套商铺《认购书》合法有效。申请人在涉案商铺销售过程中没有任何欺诈行为，盐湖区法院以“欺诈”为由认定该《认购书》无效是错误的。申请人并不存在欺诈的故意和事实，至2014年初准备签订《商品房买卖合同》时，申请人又一次告知了土地的真实情况，商业部分土地手续尚未完全理顺，暂时办不了房产证，并与被申请人协商或退款付息、或签订正式《商品房买卖合同》，但房产证办理期限不能确定。
如认定认购书无效，将违反最高院全国民事审判工作会议精神。本案中，申请人业已取得土地使用权证书，但依照规划部门的要求必须配套一定的商业用房，所以需变更部分土地用途为商业用地。规划部门也已经致函国土局要求变更部分土地用途为商业用地，但因项目亏损，申请人暂时无力补缴商业用地的费用，导致可以交付被申请人商铺的房产正的办理时间尚不能确定的结果。根据2015年12月24日召开的“全国法院民商事审判工作会议”以及2015年4月19日召开的“2015年全国民事审判工作会议”的精神，应认定双方买卖行为有效，对于因资金紧张无力交房或者无法办理房产证的，应通过追究违约责任等方式解决。即使认定申请人违反了《认购书》的约定，也仅限于承担违反认购书的违约责任，赔偿被申请人的实际�失。本案中被申请人的实际损失就是银行利息损失。盐湖区法院既判令申请人支付被申请人利息损失，又超出被申请人诉讼请求判令申请人惩罚性赔偿，赔偿金额合计高达约80万元，远远大于被申请人约为20万元的实际损失金额。
审查《认购书》或《商品房买卖合同》是否有效应依照《合同法》或《民法通则》进行，而不能适用《城市房地产管理法》，因为《城市房地产管理法》是行业管理性法律，仅适用于行政机关对房地产开发事宜的管理，并非效力性、强制性规定，不能作为判定认购书效力的依据；《城市房地产管理法》第六十八条规定“违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款”，并未规定因此会造成商品房买卖合同无效，更何况本案中双方仅签订了意向�质的认购书，尚未签订商品房买卖合同；《城市房地产管理法》公布实施于1994年，虽未失效，但已经远不能适应当前的社会发展和经济运行的需要。因此，运城市中级人民法院法院据此判决驳回上诉人的上诉、维持原判是错误的。
（三）原判决超出被申请人诉讼请求。被申请人的诉讼请求仅限于返还购房款及利息、赔偿其他经济损失，并未要求申请人“承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任”。盐湖区法院酌定判令申请人承担惩罚性赔偿责任超出了被申请人的诉讼请求范围。关于惩罚性赔偿是对卖房人的一种惩罚，并非是对买受人经济损失的赔偿。运城市中级人民法院判决维持原判，同样超出了被申请人的一审诉讼请求。
本院经审查认为，本案双方当事人签订的《运城恒大绿洲楼宇认购书》对陈晓峰所购商铺的基本情况、销售方式、商铺面积�当事人的名称、姓名和住所、面积差异的处理方式、商铺价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、装修标准、违约责任等均作了明确约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且运城市金恒房地产开发有限公司已按约定收受了两套商铺的全部购房款，该认购书实质为商品房买卖合同。原审庭审中，运城市金恒房地产开发有限公司所举的《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》均载明土地用途为城镇住宅或居住用地，非商业用地，依照法律规定城镇住宅土地使用年限为70年，而陈晓峰所购商铺属于商业用地，最高使用年限为40年，故运城市金恒房地产开发有限公司未取得商业用地的土地使用权证和建设用地规划许可证，其提供的商品房预售许可证并非商铺的商品房预售许可证。运城市金恒房地产开发有限公司取得该楼盘的土地使用权为住宅用地，在规�部门将部分土地用途规划为商业用地后，未办理土地使用权用途变更手续，便开发建设商业用房，不符合我国城市房地产管理法的规定，且运城市金恒房地产开发有限公司不能证明其告知过陈晓峰不能办理商业用房产权证的事实。因此，运城市金恒房地产开发有限公司在明知未取得商铺合法销售手续的前提下即对外进行虚假宣传并进行销售，最终导致运城市金恒房地产开发有限公司不能为陈晓峰办理房屋权属证书，故双方当事人签订的《运城恒大绿洲楼宇认购书》应为无效合同。原审判决运城市金恒房地产开发有限公司返还陈晓峰购房款114．4169万元及利息，并赔偿陈晓峰经济损失57．2万元，并未超出原审陈晓峰诉讼请求。此外，人民法院在审理商品房买卖纠纷案件时，可以针对案情，审查房地产公司所持有的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、�工许可证等证照内容，原审法院并不存在越权审查情况。综上，再审申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定，再审理由不足以推翻原审判决，故对再审申请人的再审请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回运城市金恒房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 王国平
审 判 员 任君虹
代理审判员 宋 霞
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 温有军