福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第4871号
原告曾振良，男，1981年11月8日出生，汉族，住福建省南安市。
原告陈碧云，女，1982年5月4日出生，汉族，住福建省南安市。
二原告共同委托代理人黄志明、黄人杰，福建求达律师事务所律师。
被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司，住所地福建省南安市洪濑镇洪濑街25号三楼，组织机构代码：70538502－7。
法定代表人黄庆祝，系该公司总经理。
委托代理人苏菊，女，1981年10月5日出生，汉族，系该公司员工，住福建省厦门市。
委托代理人周琼英，女，1983年9月21日出生，汉族，系该公司员工，住福建省南安市。
原告曾振良、陈碧云因与被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月21日受理后，依法由审判员王毅刚适用简易程序于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告曾振良、陈碧云的委托代理人黄人杰，被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司的委托代理人周琼英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾振良、陈碧云诉称，2011年3月6日，原告与被告签订编号为MF－2007－01NO：16040127号《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的洪濑明发商业中心的商品房房。根据双方合同第五条约定，建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比3%以内的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告。原告所补交的超面积购房款为人民币13269元，其中超3%部分的房款4257元，应由被告承担。原、被告签订的合同附件六的第三条关于面积差异处理的约定依法应确认无效。根据合同约定，被告应在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记相关材料送产权登记机关备案。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。合同附件六第四条第4款将房屋办证违约责任变更约定为“出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”的条款依法应确认无效。根据合同约定，被告应于2011年12月31日前将房屋交付原告使用，但时至今日，被告仍未将办理权属登记的相关材料送产权登记机关备案，涉案房屋的产权证书至今未办理，被告已构成违约，应按合同约定承担违约责任。为此，原告请求判令：1、依法确认原、被告于2011年3月6日所签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条、第四条第4款为无效条款；2、被告返还补交的超面积购房款人民币4257元；3、被告支付逾期办理房地产权证书违约金（以人民币313648元为基数，自2012年4月1日起至被告履行向土地、房产部门提交办理洪濑明发商业中心的商品房的房地产权属登记应提交的相关资料之日止，每日按0.01%计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求3变更为：被告支付逾期协助办理房屋所有权证违约金（以人民币313648元为基数，自2012年4月1日起至被告履行向房屋所在地产权登记机关提交办理洪濑明发商业中心的商品房的房屋所有权登记所需的相关资料之日止，每日按0.01%计算）；原告撤回要求被告支付逾期协助办理国有土地使用证的违约金的诉讼请求，保留另行起诉的权利。
被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司辩称，第一，原告提起的确认合同条款无效的请求已经超过法律规定的两年的诉讼时效，依法不应予以保护。第二，原告要求确认双方所签订的《商品房买卖合同》附件六第三条、第四条第4款为无效条款，事实不清、法律依据不足。原告主张以先前的司法判例作为确认合同无效的依据，明显事实不清、法律依据不足。第三，《商品房买卖合同》附件六第三条、第四条第4款为处理面积差异及承担逾期办证违约责任的唯一合法有效依据，是当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效条款，是他们公司处理面积差异及承担逾期办证违约责任的唯一合法有效依据。第四，逾期办证的原因主要在于政府部门，他们公司按照补充协议之约定承担的违约金明显偏高，请求法院依法调整。第五，原告请求的逾期协助办证违约金，部分已超过诉讼时效。且本案商品房于2012年3月31日交房，办证时间应从交房时间起90日后开始计算。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，请求依法驳回原告的部分诉讼请求。
本案原、被告争议焦点：1、原、被告于2011年3月6日所签订《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条及第四条第4款条款的效力如何？2、原告请求确认合同条款无效是否超过诉讼时效？3、被告是否应返还原告补交的超面积购房款人民币4257元？4、被告是否存在逾期协助办证的违约行为？若有，应如何承担违约责任？
围绕上述原、被告争议的焦点，原告向本院提供以下证据：
1、《商品房买卖合同》1份，证明原告与被告约定涉案商品房买卖的相关情况。
2、《销售不动产统一发票》3份、《收款收据》1份，证明原告支付的购房款情况。
3、《申请书》1份，证明原告于2014年6月25日向南安市人民法院立案庭申请诉前调解，向被告主张权利。
对原告提供的上述证据，被告质证如下：对上述证据均无异议。
围绕上述原、被告争议的焦点，被告向本院提供如下证据：
1、《入住流程表》复印件1份，证明原告直至2012年3月31日才与被告办理交房手续。
2、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收消防备案信息》各1份，证明本案建筑项目于2011年10月31日竣工验收合格，消防项目于2012年1月4日才完成消防备案。
对被告提供的上述证据，原告质证如下：对上述证据均无异议。
对原、被告提供的上述证据，本院分析认证如下：原、被告提供的证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。原告提供的证据1可以证明原告与被告签订商品房买卖合同及合同具体约定内容的事实。证据2可以证明原告已经支付了被告购房款人民币313648元（包括合同约定的购房款300379元以及面积补差价13269元）。证据3可以证明原告于2014年6月25日向本院立案庭申请诉前调解，向被告主张权利。被告提供的证据1可以证明原告与被告于2012年3月31日办理交房手续。证据2可以证明本案建筑项目于2011年10月31日竣工验收合格，竣工验收报告中的验收项目包含消防工程，消防项目于2012年1月4日完成消防备案。
根据上述原、被告的举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：
被告系依法注册成立的经营房地产开发的有限责任公司（法人独资）。被告于2010年12月13日取得洪濑明发商业中心项目的商品房预售许可证，证号为（南）房预售（2010）第25号。2011年3月6日，原告与被告签订编号为MF－2007－01NO：16040127号的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容，其中《商品房买卖合同》系由福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范文本，被告销售址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心楼盘均是使用该示范合同，且该楼盘所有《商品房买卖合同》均签订了附件六《合同补充协议》。《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用。本案合同约定，原告购买被告开发的址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心商品房，建筑面积共90.78平方米，单价为每平方米人民币3308.87元，总金额人民币300379元。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。面积误差比＝（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。3、若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第三条关于面积差异处理的补充约定：双方一致同意将合同第五条商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意处理原则第2点变更为：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方仍据实结算房价款，继续履行合同。《合同补充协议》第四条关于产权登记的补充约定：……4、双方一致同意将合同第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理”中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付被告购房款人民币300379元，并于2012年3月31日向被告补交面积差额购房款人民币13269元，其中超出3%部分的补面积差额购房款为人民币4257元。2011年10月31日，本案工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2012年1月4日，本案工程办理了竣工验收消防备案手续。被告于2012年3月31日将房屋交付原告使用，但被告尚未完成房屋所有权初始预登记，致使原告尚未取得所购买商品房的房屋所有权证。
综上事实，本院认为，被告依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心的商品房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。但《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的约定与附件六《合同补充协议》第三条关于面积差异处理的补充约定出现不一致；对此，原、被告双方存在不同的意见。原告认为，关于面积确认及面积差异处理问题，双方在《商品房买卖合同》第五条中已有约定，而被告提供的附件六《合同补充协议》第三条明显免除被告的责任、加重原告的责任并排除了原告的主要权利，也规避了房管部门提供的《商品房买卖合同》范本在服务买卖中对消费者利益保护的监管，因此，应确认附件六《合同补充协议》第三条为无效条款。被告认为，《合同补充协议》与《商品房买卖合同》是同时签订的，关于面积差异处理办法的违约责任，双方一致确认以《合同补充协议》的约定为准，因此，《商品房买卖合同》第五条第四款第二项关于面积差异处理办法的条款未经双方当事人协商一致，该条款尚未成立，而《合同补充协议》第三条是经过原、被告双方全面的沟通与协商，不属于格式条款，应以合同法第五十六条为依据认定该条款的效力；根据《商品房销售管理办法》第二十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，关于商品房买卖面积差异的处理办法，法律授予当事人自由协商的权利，并以双方合同约定为优先的处理原则，在行政机关监制的合同文本中关于面积误差处理的条款设计，并未赋予双方自由协商的权利，双方唯有以补充协议的方式体现协商一致的结果，因此，《合同补充协议》第三条是处理面积误差的唯一条款，是有效条款。本院认为，附件六《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条中对面积确认及面积差异处理问题已有约定，而在被告提供的格式合同即《合同补充协议》第三条的补充约定，明显免除被告的责任、加重原告的责任并排除原告的主要权利，也规避了房管部门提供的《商品房买卖合同》范本在房屋买卖中对消费者利益保护的监管，因此，《合同补充协议》第三条关于面积差异处理的补充约定依法应认定为无效条款，双方关于面积确认及面积差异处理仍按《商品房买卖合同》第五条的约定处理，即被告应返还原告超出3%部分的补面积差额购房款人民币4257元。再者，《商品房买卖合同》第十四条中约定被告逾期协助办理产权登记，原告不退房，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向买受人支付违约金，而《合同补充协议》第四条第4款又将该约定变更为，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；对此，原、被告双方也存在不同的意见。原告认为，《合同补充协议》第四条第4款关于违约责任的变更，将导致被告若逾期协助办理产权登记则没有任何时间上的限制，变更后的条款免除了被告的责任，并加重了原告的责任、排除了原告的主要权利，应认定附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款。被告认为，《合同补充协议》第四条第4款的约定是对违约责任的固化，这对原、被告双方的风险是一致的，不能据此认定加重了原告的责任，如果原告认为该条款不合理，可以依法请求法院予以调整，而不能直接认为条款无效。本院认为，被告提供的格式合同即《合同补充协议》第四条第4款变更了《商品房买卖合同》第十四条第2项的约定，将被告逾期协助办理产权登记应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金，变更为被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，如此变更，一旦被告逾期协助办理产权登记，则毫无时间限制，被告可无期限拖延协助办理产权登记，不能督促被告尽快完成协助义务，该格式条款的补充约定免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，依法应认定为无效条款。为此，现原告请求依法确认原、被告于2011年3月6日所签订《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款，理由成立，本院予以支持。有关被告逾期协助办理产权登记的违约责任应按《商品房买卖合同》第十四条的约定予以处理，被告的辩解理由不能成立，本院不予采纳。本案商品房于2012年3月31日交付原告使用，但被告尚未完成房屋所有权初始预登记，致使原告尚未取得所购买商品房的房屋所有权证，被告的行为已构成逾期协助办理房屋所有权证，应承担相应的违约责任。被告辩称涉讼楼盘未能依约完成产权登记系政府原因造成，但并未对此充分举证证实，且未能举证证实其已经依约履行协助办理房屋所有权登记的义务，故对被告的该辩称，本院不予采纳。关于被告承担逾期协助办理房屋所有权证违约金的起算日期，原告主张，被告通知原告按合同约定的交房时间交房，本案房屋已经视为交付，应以合同约定的交房时间加上90日后开始计算违约金；被告也承认通知原告按合同约定的交房时间交房，但原告直至2012年3月31日才与被告办理交房手续，被告的办证期限应予相应顺延，应从实际交房之日后开始计算办证期限；本院认为，虽然原、被告双方确认被告通知原告按合同约定的交房时间交房，但本案建设工程直至2012年1月4日才办理了竣工验收消防备案手续，被告通知原告交房时尚不具备交房条件，原告有权拒绝接收，被告通知的交房时间不能视为交房时间。为此，被告承担逾期协助办理房屋所有权证的起算日期应从实际交房之日即2012年3月31日起加上90日计算。因此，被告应以购房款人民币309391元（原告已付购房款人民币313648元扣除被告应退还的超出3%部分的补面积差额购房款人民币4257元）为基数计算支付原告自2012年6月30日起至被告履行向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心的商品房的房屋所有权登记的相关资料之日止，每日按0.01%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金，超出此部分的，本院不予支持。因该部分违约金的诉讼请求，未超过诉讼时效，依法应予以保护，故被告辩称原告所请求的逾期协助办证违约金部分超过诉讼时效，理由不能成立，本院不予采纳。因确认合同条款无效的诉讼请求所对应的是实体法上的形成权，其实质并非作为诉讼时效客体的请求权，不应适用诉讼时效的规定，故被告关于原告提起的确认合同条款无效的请求已经超过诉讼时效的主张，理由不能成立，本院不予采纳。被告认为违约金过高应予以适当调整，因违约金的约定系原、被告双方自行约定，意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，因此被告的该辩称，本院不予采纳。庭审中，原告自愿撤回要求被告支付逾期协助办理国有土地使用证的违约金的诉讼请求，系原告对其权利的处分，且不违反法律规定，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告曾振良、陈碧云与被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司于2011年3月6日所签订《商品房买卖合同》中附件六的《合同补充协议》第三条及第四条第4款为无效条款；
二、被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司应返还原告曾振良、陈碧云超出3%部分的补面积差额购房款人民币4257元，该款项应于本判决生效后三十日内付清；
三、被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司应支付原告曾振良、陈碧云自2012年6月30日起至被告向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心商品房的房屋所有权登记的相关资料之日止，每日按原告已付购房款人民币309391元的0.01%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金（自2012年6月30日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后30日内付清）；
四、驳回原告曾振良、陈碧云的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币365元，减半收取后为人民币183，由由原告曾振良、陈碧云负担43元，由被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司负担140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 王毅刚
二〇一四年九月十六日
书记员 刘超群
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。