湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第02548号
原告林道清。
委托代理人廖颖燕。
被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司。
法定代表人林新愉。
委托代理人杨琼。
原告林道清诉被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称“创普公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理，依法组成由审判员肖必芳担任审判长，人民陪审员朱彦琴、李曼玲参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。书记员杨晓担任庭审记录。原告林道清及其委托代理人廖颖燕、被告创普公司的委托代理人杨琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告林道清诉称：2011年5月26日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD100175401），约定原告购买被告开发的汀湘十里8岛2栋401号房一套，房价为734190元，2011年6月30日交房；同时约定，出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地所有权证。如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人可以解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。合同签订后，原告支付了全部房款734190元给被告，被告开具发票。同时，原告按照被告要求将契税、维修基金、房屋预告登记费共计49624元交给被告，被告开具收据。房屋于2011年9月1日交付。原告暂未实际居住，按空置房标准按期向被告委托的物业公司缴纳物业管理费共计9964元（物业费已缴至2015年8月31日）。但时至今日，被告未能办理房屋产权手续，原告多次催问被告产权手续问题，被告告知产权手续正在办理过程中，但从未提供任何资料给原告。原告到房产登记机关查询核实，被告至今未办理任何产权备案与登记手续，未缴纳已代收的各种税费，严重违反合同，完全没有履行出卖人应尽责任和义务，致使原告转售该房至今未果。原告于2015年2月5日通过邮政EMS将《解除合同通知书》分别送达被告注册登记地和汀湘十里项目公司，告知解除合同，要求退还房款、赔偿损失。被告法定代表人林新愉从未主动与原告联系，协商处理此事，仅有员工李杰、石文彬同原告于3月16日、3月24日进行了两次面谈，被告方两代表均承认违约的事实，对原告提出解除合同、赔偿损失的诉求，总以目前公司账户没有资金为由敷衍原告，没有提出承担违约责任的实质性方案。综合上述陈述，被告违约事实清楚，合同对违约责任处理条款约定明确，相关证据充分齐全，无法通过协商调解解决。现原告依据事实和法律，诉诸人民法院，请求依法判决：1、原告与被告的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD100175401）于2015年2月6日已解除；2、被告退还原告已付房款783814元（含房款734190元、维修基金、契税49624元），并支付至2015年3月5日的银行存款利息118367元，自2015年3月6日起至实际付款日止，按年息15%支付延迟付款利息；3、被告赔偿原告损失9964元；4、被告承担全部诉讼费用。
被告创普公司辩称：1、本案中延期办理产权登记备案系被告无法控制的客观因素所致，不是被告的主观原因故意所致，被告不应当承担责任，被告开发的星语林汀湘十里项目原属长沙市望城县管辖范围，2009年6月起，由于行政区划调整汀湘十里项目所在地由望城县划归长沙市岳麓区管辖，在区划调整过程中由于业务移交、业务办理标准发生变化、国土证换证等多种原因耽误才导致产权登记滞后，且延期较长。2、在原被告双方签订的商品房买卖合同第十八条关于产权登记的约定中有这样的描述：自本合同生效之日起90日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。被告认为，延期办理产权登记的责任不全在被告一方，原告可以根据合同约定，自行去申请办理预告登记，因此延期办理产权登记的责任不应全在被告一方，原告自己也应承担一部分责任。3、因行政区划调整的原因导致的产权登记备案的延长，此情况已影响了小区大部分业主的产权办理，导致了大量业主起诉被告要求尽快履约办证并支付一定的违约金，但要求判令退房的本案尚属首例。在目前房地产市场持续低迷的情况下，被告的经营状况也相当困难、举步维艰、勉强维持，如果把政府行政区划调整导致的不良后果都算在开发公司头上并判令同意业主退房还要开发公司承担高额费用的话，那势必对整个小区后续办证带来不可估计的困难，如果业主都因此要求退房，那么企业将无法生存，也无力承担由此带来的后果，甚至可能引发不稳定因素，因此请业主能本着互相理解的态度，被告也可以承诺会尽快为业主办理好相关手续，继续履行合同。4、本案原告在2011年5月26日购买了该套房屋，根据合同约定，被告应在2013年1月3日前（该商品房的交付使用时间为2011年6月30日，根据合同约定，被告需在交付后360个工作日内，也就是2013年1月3日前完成该商品房的产权初始登记）就为原告办理该套房屋的产权登记，也即是说，若抛开其他因素仅就商品房买卖合同的约定内容来看，被告自2013年1月4日起就开始违约，原告直到2015年4月20日才向法院起诉直接要求退房，起诉时间已经超过了2年。故被告请求法院根据我国有关法律法规对诉讼时效的规定，对原告的退房诉求予以驳回，不予支持。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
证据一，商品房买卖合同，拟证明合同关系存在与双方的权利义务关系；
证据二，购房发票、收据、刷卡签购单，拟证明全额付款及支付契税的事实；
证据三，物业公司开具的证明，拟证明交房时间与物业管理费缴费情况；
证据四，物业费缴费收据，拟证明物业费缴费标准；
证据五，解除合同通知书及EMS快递单，拟证明通知解除合同，邮寄送达。
为支持其答辩理由，被告向本院提交了如下证据：
证据一，会议纪要，拟证明因行政区规划调整，部门交接，导致汀湘十里小区办证业务的延迟；
证据二，报告，拟证明因区划调整，业务办理标准要求发生变换，导致汀湘十里小区办证业务的延迟。
对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院作如下认定：对证据一、证据二，被告质证对三性无异议，本院认为该两份证据能够证实双方的权利义务关系以及原告向被告支付相应款项的事实，对该两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据三、证据四，被告质证对真实性无异议，关联性有异议，物业管理费是业主收房后应该交的，与开发商无关，本院对该两份证据的真实性、合法性予以确认；对证据五，被告质证对三性无异议，本院对该证据予以确认。
对被告提交的证据，结合原告的质证意见，本院作如下认定：对证据一、证据二，原告质证认为证据早已形成，被告没有延期举证的合理理由，不应该采纳；对真实性、关联性有异议；合同是2011年签订的，即使区划调整，被告作为有经验的开发商，应该可以预计区划调整对楼盘的影响，不能达到被告的证明目的。证据二是被告2013年单方面出具的，没办法核实，时间即使是真实的，也是买卖合同之前，被告不能以此免责；所涉内容也不是本合同的栋；被告延期办证是自身原因造成的，与政府的行政区划没有任何关系。本院认为，证据一系政府部门的会议纪要，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但与本案不具有关联性；对证据二，因系被告单方作出，且未提供原件，对该证据的真实性无法核实。
根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2011年5月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件，原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区含浦中路793号星语林·汀湘十里项目中第X区2#（8岛高层2栋）4层401号房。合同约定房屋总价款为734190元，交房时间为2011年6月30日前。合同第十八条关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自合同生效之日起90日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方办理。出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。合同第二十二条：本合同所称的“已付款”，包括买受人的自付款、贷款银行和公积金中心的按揭款。本合同所称“利息”，指同期银行存款利息，另有约定的除外。合同还就物业服务、合同的保管和效力等问题进行了约定。
合同签订后，原告按合同约定向被告交付了全部购房款734190元（2011年7月4日由被告出具不动产统一发票），并由被告代收了契税29368元、维修基金19769元、印花税367元、刻章费20元、房屋预告登记费100元，现有证据无法证实被告已将上述费用向相关机构交纳。被告于2011年9月1日向原告交付了涉案房屋。原告向物业公司交纳了截止至2015年8月31日前的物业管理费。因被告未在合同约定期限内为原告办妥房屋产权证及土地使用权证，2015年2月5日，原告向被告以邮寄方式发出《解除合同通知书》，要求从即日起与被告解除《购房合同》，并要求被告在30日内按照《购房合同》第十八条承担违约责任，退还原告已付房款、契税、维修基金及已付物业费，并按已付房款支付银行同期存款利息、赔偿1%损失。因双方一直未能协商一致，原告于2015年4月21日起诉至本院。
本院认为：原告林道清与被告创普公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原、被告签订商品房买卖合同后，原告按照合同约定向被告全额交付了购房款等费用，被告亦于2011年9月1日将房屋交付给原告，但被告未按照合同约定为原告办理好房屋权属证书，原告于2015年2月5日向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，在庭审过程中，被告确认已经收到原告发出的《解除合同通知书》，现原告诉请确认原、被告所签《长沙市商品房买卖合同》及其附件于2015年2月6日已经解除，本院予以支持。被告主张未及时办理房屋产权证，系因政府行政区划调整所导致，但未提供充分证据予以证实，故对被告的该主张，本院不予采纳。根据双方所签订的合同约定，合同解除后，被告应当在解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人的损失；但被告并未按照合同约定履行，据此，对原告要求被告退还购房款的诉请，本院予以支持；原告向被告交纳相关税费、维修基金后，被告并未向相关机构缴纳，应当一并予以退还；即被告应当退还原告所交纳的款项共计783814元。
对原告要求被告支付至2015年3月5日止的银行存款利息118367元，并自2015年3月6日起至实际付款之日止，按年息15%支付延迟付款利息的诉请，本院认为，根据双方合同约定，已付房款应仅包括购房款，而不包括被告所代缴的相关税费、维修基金等；利息的计算时间从被告为原告开具不动产统一发票之次日起计算至双方合同解除之日，即从2011年7月5日起按照中国人民银行同期银行存款利息计算至2015年2月6日止；对合同解除后的逾期付款违约金双方并未约定，对此，本院不予支持。对原告所主张的赔偿款9964元，因被告已将原告所购买的房屋交付给原告使用，原告应当依照物业服务合同约定缴纳物业管理费，且双方在合同中已经约定了损失的计算方式，故被告应当按照合同约定赔偿原告7341.9元，对原告的该诉请，本院予以部分支持。
对被告主张原告要求解除合同退还房屋的诉请超过诉讼时效的主张，本院认为，合同的解除权系形成权，应不受诉讼时效的限制，故对被告的该主张，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告林道清与被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号：XD100175401）自2015年2月6日予以解除。
二、被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司自本判决生效之日起十五日内退还原告林道清购房款734190元及利息（从2011年7月5日起按照中国人民银行同期银行存款利息计算至2015年2月6日止）、代收费用30893元、印花税367元、刻章费20元、契税29368元、维修基金19769元、房屋预告登记费100元。
三、被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司自本判决生效之日起十五日内赔偿原告林道清损失7341.9元。
四、驳回原告林道清其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12921元，财产保全费5000元，由被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖必芳
人民陪审员 朱彦琴
人民陪审员 李曼玲
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 杨 晓
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。