浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终3287号上诉人（原审原告）：广泰建设集团温州房地产开发有限公司，住所地：泰顺县罗阳镇泰寿路9号。法定代表人：刘小丽，系公司经理。委托代理人：林晓辉，浙江泰辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：包世舀，男，1975年11月5日出生，汉族，住泰顺县。被上诉人（原审被告）：唐文日，男，1978年12月7日出生，汉族，住泰顺县。两被上诉人共同委托代理人：陈一来，浙江时代律师事务所律师。上诉人广泰建设集团温州房地产开发有限公司与被上诉人包世舀、唐文日排除妨害纠纷一案，不服浙江省泰顺县人民法院（2016）浙0329民初3020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，本案事实已经核查清楚，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人广泰建设集团温州房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其原诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1.一审避开双方签订的《商品房买卖合同》的约定，直接认定涉案新府公寓一层架空层系小区的配套设施，属认定事实错误。根据双方《商品房买卖合同》第四条、合同附件八补充协议第四条内容，涉案架空层属于合同中约定的“未计入商品房建筑面积”、“能独立利用价值的空间”，故其产权依约应属于上诉人所有。2.一审以《物权法》第70条、72条及司法解释第3条规定，认为涉案架空层为建筑物共有部分，属适用法律错误。根据《物权法》第74条规定，规划车位、车库的归属，由当事人进行约定。虽然未明确规划车位、车库的所有权，但从该规定内容可以看出，规划车位、车库所有权应归属开发商。涉案的架空层具有构造上的独立性和利用上的独立性，泰顺县住建局复函及小区的总平图亦明确该架空层设计使用功能为停车车，故虽然尚未登记取得产权证明，但符合前两个实质条件，仍应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。包世舀、唐文日辩称，1.上诉人不享有诉争标的物的物权，也没有证据证明其享有该物权。2.上诉人与被上诉人没有约定诉争标的物的物权归上诉人所有，且客观上也不可能归上诉人所有，因为诉争标的物属全体业主共有，与上诉人没有任何关系。3.一审判决对于架空层概念、建筑物区分所有权分析以及法律适用都是正确的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。广泰建设集团温州房地产开发有限公司一审起诉请求：1.两被告立即停止妨碍原告对新府公寓B1幢架空层安装卷帘门的行为；2.两被告赔偿原告经济损失20000元。一审法院认定事实：原告开发建设泰顺县罗阳镇新府公寓，项目建成完工后向社会公开出售商品房。两被告系新府公寓的业主。原告与被告等业主签订的《商品房买卖合同》约定：在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房464平方米，坐落A1A2一层，属于业主所有。下列物业属于出卖人即原告所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有，具体详见附件八补充协议内容第四条。附件八补充协议内容第四条约定：建设区划内，按照房产测量规范等法规、政策未计入买受人商品房建筑面积，且又不属于法定必须移交给业主、物业管理单位和社区机构的建筑物（构筑物）及其构造内可以独立利用价值的空间或区域，其产权或使用权归属于出卖人，包括但不限于地下空间、地下车位（含位于人防工程范围内部分）、库房、储藏室等。出卖人有权将该地下室和地下汽车位及其他能独立利用价值的空间进行有偿转让、出租或自用或提供给他人使用。原告认为新府公寓一层架空层属于其所有，故聘请工人蔡祈志、薛仕庆等人安装卷帘门用于出租。2016年8月25、26日，蔡祈志、薛仕庆等人对B1幢架空层安装卷帘门时，新府公寓部分业主对安装卷帘门行为进行阻挠，被告包世舀亦有参与。另查明，原告曾就架空层的权属问题向泰顺县人民政府递交《关于请求明确新府公馆架空层产权归属的紧急报告》。泰顺县住房和城乡规划建设局于2016年9月20日出具答复函，答复如下：根据已备案的新府公寓施工图，一层为架空层，不计建筑面积，为公共活动空间，不得改变其使用功能。2017年1月11日，泰顺县住房和城乡规划建设局再次出具函，补充答复如下：泰顺县新城区新府公寓一层架空层，已计建筑面积，不计容积率，一层架空层设计使用功能为停车位，不得买卖，不得改变其使用功能。一审法院认为，按《民用建筑设计通则》的术语解释，架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层，通常可用来设置水、电、煤气等管道设施设备及业主共用休闲设施等。本案诉争的架空层，不能将所有权登记为特定业主，根据《中华人民共和物权法》第七十条、第七十二条及《最高人民法院关于建筑物区分所有权司法解释》第三条第一款的规定，该架空层不属于建筑物的业主专有部分，应属于建筑物的共有部分。该架空层虽经泰顺县住房和城乡规划建设局规划局批准为停车位，但不能据此改变它的公共属性。对于原告主张根据“谁投资、谁拥有”原则，架空层应属于原告所有的观点，一审法院认为，本案业主与房开公司属于商品房买卖关系，不是委托代建关系，商品房销售价格实行市场价格，小区业主并不是按建设成本购得商品房，房开公司的建设成本与销售价格并无直接关联，开发商不能以某公有配套部分如道路、架空层等建设成本未分摊到业主专有部分建筑而主张所有权。根据《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》规定，与商品住宅有关的各种配套设施设备建设费用必须进入商品住宅成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取。所以即使诉争架空层建设时，其建设造价单独计算，也应视为房开公司为小区业主提供的配套设施，房开公司现在亦无权向购房者另行收取该建设造价，更无理由据此主张该架空层的所有权。综上，原告将新府公寓架空层安装卷帘门用于出租不具有正当性，故对其要求被告停止妨碍行为并赔偿损失的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，判决如下：驳回原告广泰建设集团温州房地产开发有限公司的诉讼请求。本案诉讼费300元，减半收取150元，由原告广泰建设集团温州房地产开发有限公司负担。二审期间，双方均未提交新证据。经审查一审证据，对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”涉案的泰顺县罗阳镇新府公寓一层架空层，按照《民用建筑设计通则》的术语解释，意指“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”，其在功能上具有结构支撑作用，应属于上述司法解释涉及的建筑物的“结构部分”，即属于建筑物共有部分。涉案一层架空层虽然在总平图上显示为“架空停车”，但是否具有停车功能并非区分专有或者共有的依据。该架空层作为整幢楼房底部的开敞式空间，与该栋楼房的公共部分既不能够明确区分，也不可以排他使用，更不能登记成为特定业主所有，并不具有专有部分的法律特征，故上诉人广泰建设集团温州房地产开发有限公司上诉称涉案一层架空层作为停车位应属其专有的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支撑。确定建筑物区分所有权，应依据建筑物区分所具有的特征和法律规定等综合确定，当事人之间的约定并不能必然影响建筑物区分所有权的性质，更何况上诉人与房屋买受人所签订的《商品房买卖合同》有关专有和共有的约定仅系原则性约定，并未明确涉案的一层架空层由其专门投资建造并专属其所有。上诉人诉称应依据双方合同约定认定其对涉案架空层具有专有权利的理由不能成立，本院不予采纳。一审法院鉴于上诉人并无权利封闭建筑物共有部分，从而驳回上诉人旨在继续实施封闭作业的诉讼请求并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费300元，由上诉人广泰建设集团温州房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 佩审 判 员  邓习军审 判 员  郑明岳二〇一七年六月二十六日代书记员  王 坚