湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂青山民二初字第00437号
原告武汉青山商场股份有限公司。
法定代表人程某，该公司董事长。
委托代理人余某某（一般代理）。
委托代理人杜某某（一般代理）。
被告武汉新食代饮食服务管理有限公司。
法定代表人陶某某，该公司经理。
第三人武汉好味特饮食服务管理有限公司。
法定代表人朱某某，该公司经理。
原告武汉青山商场股份有限公司诉被告武汉新食代饮食服务管理有限公司、第三人武汉好味特饮食服务管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月17日立案受理后，依法组成由审判员施义担任审判长，人民陪审员刘齐、秦白昆参加的合议庭。2013年9月11日，本院依原告武汉青山商场股份有限公司申请追加武汉好味特饮食服务管理有限公司作为本案第三人参加诉讼。于2013年12月24日公开开庭进行了审理，原告武汉青山商场股份有限公司的委托代理人余某某到庭参加诉讼，被告武汉新食代饮食服务管理有限公司、第三人武汉好味特饮食服务管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告武汉青山商场股份有限公司诉称：2006年原告将武汉市青山区红钢城沿港路1号楼房第三层1360.13㎡及和平大道1544号老楼第一层靠沿港路一侧的3个对外橱窗出租给被告经营使用，租期至2015年4月30日。2012年9月被告自行停业并拒付租金，原告多次催要未果。原告于2013年4月16日向被告发函，解除双方之间的房屋租赁合同。被告至今仍拖欠租金、水电费，并占据所租经营场地。故诉至法院要求判令：1、被告腾退位于武汉市青山区红钢城沿港路1号楼房第三层1360.13㎡及和平大道1544号老楼第一层靠沿港路一侧的3个对外橱窗的经营场地；2、被告向原告支付自2012年9月1日至2013年4月16日的租金共计265，550元；3、被告向原告赔偿自2013年4月17日起至实际腾退之日的场地占用费；4、被告向原告支付2012年8月、9月份所欠水费2，060.25元、电费23，029元、电话费337.67元；5、被告承担本案诉讼费用。
原告武汉青山商场股份有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：
证据一、房屋租赁合同、补充协议、房屋“两证”，证明2005年11月28日原告与第三人签订租赁合同，将武汉市青山区红钢城沿港路1号楼房第三层1360.13㎡及和平大道1544号老楼第一层靠沿港路一侧的3个对外橱窗租赁给第三人使用。
证据二、被告与第三人的公司营业执照，证明2006年3月被告与第三人的法定代表人均为朱某某。
证据三、被告向原告支付租金的凭据3份（2006年3月、2010年6月、2012年9月），证明自2006年3月起被告作为承租人向原告支付租金，实际履行租赁合同。
证据四、原告通知被告解除租赁合同的函以及被告的回函，证明原告于2013年4月16日通知被告解除合同，被告收到函件承认自2012年9月起停付租金。
证据五、2013年12月24日拍摄的租赁场地照片8张，证明被告至2013年12月24日止仍占据原告之前租赁给被告的场地。
证据六、1、原告对被告2012年期间使用水电情况的记录；2、被告向原告交纳2012年1至7月水电费的单据；3、青山商场8月话费详单。证明被告根据原告的记录交纳2012年1至7月水电费，及拖欠8月、9月份水电费、电话费的事实。
被告武汉新食代饮食服务管理有限公司、第三人武汉好味特饮食服务管理有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。
经庭审核查，原告提交的证据一、二、三、四、五，真实客观，与本案有关联，本院均予以采信；证据六2012年期间使用水电情况的记录、被告交纳2012年1至7月水电费的收据，能够相互印证，本院予以采信。青山商场8月话费详单，无法证明详单上的号码为被告所使用，故本院对青山商场8月话费详单不予采信。
经审理查明：2005年11月28日，原告与第三人签订房屋租赁合同及补充协议，约定：1、原告将位于武汉市青山区红钢城沿港路1号楼房第三层1360.13㎡及和平大道1544号老楼第一层靠沿港路一侧的3个对外橱窗的经营场地租赁给第三人经营；2、租赁期自2005年12月1日至2015年4月30日止；3、沿港路1号楼房第三层1360.13㎡场地年租金388，000元，从起租之日起每三年递增10，000元；3个对外橱窗，每个每年5，000元，租金总计每年403，000元；4、被告向原告支付保证金10，000元；5、2006年1月1日至4月30日，每月租金为25，000元，租金按先付后用的原则支付，即在每月3日前支付当月租金和上月水电费；6、被告在承租期间的水电费用单独计算，由原告每月凭供水、供电部分的收费单据向被告收取。合同签订后，原告将租赁场地交给第三人经营使用。2006年3月被告开始在此租赁场地经营，3月24日向原告支付租金25，000元，此后每月租金均由被告向原告支付，该场地也由被告实际经营使用。2012年9月5日被告最后一次向原告支付租金35，250元，此后未支付租金。原告于2013年4月16日向被告送达《关于解除租赁合同关系的函》，被告于2013年4月20日向原告回函，认可自2012年9月起停付租金，并说明停付租金的原因。至2013年12月24日止，被告仍占据原告的经营场地。根据原告对被告使用水电情况记录显示，被告拖欠原告2012年8月、9月份水费2，060.25元、电费23，029元，在本院审理过程中，原告自认电费每月给予被告补贴4，000元，实收金额为记账金额扣减4，000元。现原告诉至法院要求判如所请。
另查明：2012年8月24日之前，被告与第三人的法定代表人均为朱某某。之后，被告变更法定代表人为陶某某。
本院认为：原告与第三人签订的房屋租赁合同依法成立，合法有效。自2006年3月起，被告取代第三人实际使用该场地，并向原告支付租金（此时被告与第三人的法定代表人均为朱某某），原告允许被告在此经营，并接受租金，且之后向被告直接发函解除合同，被告以自己名义回函，应认定被告取代第三人履行与原告的租赁合同。被告于2012年9月起停付租金，原告于2013年4月16日向被告发函通知解除合同，租赁合同至通知到达即解除。被告应按合同约定向原告支付至合同解除之日止的房屋租金、水电费。合同解除后，被告应腾退租赁场地，故关于原告要求被告腾退所租赁场地、支付租金、水电费的诉请，本院予以支持；关于支付租金的数额，按照合同约定“租金按先付后用的原则缴纳，即乙方在每月3日以前向甲方支付当月租金和上月水电费”，被告2012年9月5日最后一次向原告支付的35，250元，按合同约定应为9月份租金。至合同解除时（2013年4月16日），被告共拖欠原告6个月零16天租金，按每月35，250元（最后一次支付租金数额）计算，共计230，300元（35，250元＊6月＋35，250元／30天＊16天=230，300元），故原告要求被告支付2012年9月1日至2013年4月16日租金265，550元的诉请，本院对2012年10月1日至2013年4月16日的租金230，300元予以支持；关于场地占用费，双方租赁合同解除后，被告仍占用所租赁场地，应支付占用费，故原告要求被告支付自2013年4月17日至被告实际腾退之日止的场地占用费本院予以支持，占用费计算标准为每天1，175元（35，250元／30天=1，175元）；关于被告拖欠水电费、电话费的金额，原告收取水电费依据为原告对被告使用水电情况的记录，并未按合同约定“水电费需凭供水供电部门的单据收取”，但被告2012年1至7月均是按照此记录支付水电费，表明被告对此记录予以认可，根据原告的记录显示，2012年8月、9月份水费共计2，060.25元，电费共计23，029元，因原告每月对被告给予4，000元电费补贴，实收电费应为15，029元（23，029元-4，000元／月＊2月=15，029元）。对拖欠的电话费原告并无证据证明。故原告要求被告支付2012年8月、9月份水费2，060.25元、电费23，029元、电话337.67元的诉请，本院对水费2，060.25元、电费15，029元，共计17，089.25元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第七十七条、第八十八条、第九十二条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告武汉新食代饮食服务管理有限公司于本判决生效之日起10日内，将位于武汉市青山区红钢城沿港路1号楼房第三层1360.13㎡及和平大道1544号老楼第一层靠沿港路一侧的3个对外橱窗的经营场地腾退给原告武汉青山商场股份有限公司；
二、被告武汉新食代饮食服务管理有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告武汉青山商场股份有限公司支付自2012年10月1日至2013年4月16日的租金230，300元；支付自2013年4月17日至实际腾退之日的场地占用费（按每天1，175元计算）；
三、被告武汉新食代饮食服务管理有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告武汉青山商场股份有限公司支付2012年8月、9月份水费2，060.25元、电费15，029元，共计17，089.25元；
四、驳回原告武汉青山商场股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费62，561元，由原告武汉青山商场股份有限公司负担889元，被告武汉新食代饮食服务管理有限公司负担61，672元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费62，561元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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审 判 长 施 义
人民陪审员 刘 齐
人民陪审员 秦白昆
二〇一四年一月七日
书 记 员 舒 奕