西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初2265号
原告姜某1（曾用名姜某2），男，汉族，2000年3月14日出生，住北京市宣武区。
法定代理人姜某3，男，汉族，1958年11月14日出生，住陕西省延安市宝塔区，系原告姜某1之父。
法定代理人陈某，女，汉族，1960年6月6日出生，住北京市房山区，系原告姜某1之母。
委托代理人李波浪，陕西泽秦律师事务所律师。
被告陕西欣源置业有限责任公司，住所地：西安市雁塔区长安中路89号阳明国际大厦26层。
法定代表人杨淑珍，系该公司董事长。
委托代理人孙卫东，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托代理人王琪，陕西永嘉信律师事务所律师。
原告姜某1与被告陕西欣源置业有限责任公司（以下简称欣源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姜某1的委托代理人李波浪、被告欣源公司的委托代理人孙卫东、王琪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜某1诉称，2007年1月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区长安南路雁塔国际文化广场1幢3单元负2层3F237号商铺，总价款为536964元。合同约定，出卖人在房屋交付使用后365日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。如被告未能在规定期限内取得房产证，由被告按已付房价款的2%支付违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了全部付款义务，并于2007年5月19日收房。根据合同约定，被告应于2008年5月18日前将办理房产证所需资料报产权登记机关备案。然而，直到2015年11月2日，原告才拿到房产证。从交房时起算，至拿到房产证，扣除365日向房产局交付资料的期限，再扣除《房屋登记办法》规定的房产局受理后30个工作日（即42个自然日）办理房产证的天数，被告办理房产证迟延达2316天。被告迟延办证超长违约，严重影响了原告对涉案商铺的处分权，导致该商铺不仅长期无法出售获得资金，造成了重大损失，而且致使原告对房屋的产权处于风险之中，因此合同约定的迟延办证违约金对原告显失公平，请求法院依法予以调整，根据原告已付购房款为基数，乘以银行同期贷款利率，再乘以违约时长计算违约金。另外，原告应被告要求于2008年6月16日支付了该商铺的大修基金16109元及契税款16109元。直到2015年9月24日，被告将上述税费交付相关部门，两笔款项由被告占有使用达2653天。因此，被告应当按照同期银行贷款利率向原告支付资金占用费14051.98元。现原告诉至法院，请求：1.依法调整原告与被告《商品房买卖合同》中迟延办理房产证违约金的计算方式，判令被告按实际违约天数向原告支付延期办理房屋产权证的违约金，具体以购房款为基数按照6%的年贷款利率支付办证完结之日前两年的违约金64435.68元；2.判令被告向原告支付原告提前交付的大修基金、契税的资金占用费14051.98元；3.被告承担本案诉讼费。
被告欣源公司辩称，一、《商品房买卖合同》中的各项权利义务双方均已履行完毕，且双方就合同履行过程中产生的问题也已清算完毕再无争议，原告无权要求被告承担任何责任。二、原告的第一项诉讼请求无事实及法律依据，且已过诉讼时效，应予驳回。1.原告请求人民法院调整预期办证违约金计算方式的诉讼请求于法无据。若合同约定的违约金过高或过低显失公平，可以请求人民法院予以调整，但该请求权受除斥期间的约束，双方合同签订于2007年，除斥期间已过，原告无权请求变更。2.原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条规定适用的前提是合同未约定违约金，而本案合同明确约定了违约金，所以不存在按同期贷款利率计算预期办证违约金的情形。3.违约金的计算方式是否需要调整都应以原告的实际损失作为衡量标准，但本案中原告并未提交其遭受实际损失的相应证据，根据被告提交的证据，原告并未因逾期办证遭受损失反倒每年收取租金获取收益。三、双方就大修基金、契税已经结算完毕，原告无权要求被告支付资金占用费。1.《缴费通知单说明》是双方达成的协议，其上原告的签字已足够说明原告对其的认可，即双方对大修基金及契税的清算已达成一致意见且无任何争议，原告应承担相应的法律后果。2.资金占用费同样适用诉讼时效的规定，原告诉请超过诉讼时效不应得到支持。3.原告未提交契税和大修基金的相应票据，无法证明交付时间。
经审理查明，2007年1月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同登记号为070003745，约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区长安南路0号雁塔国际文化广场第1幢3单元-2层3F237号房，房屋建筑面积为25.41平方米，房屋总价款为536964元。合同第八条约定，出卖人应当在2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。2007年1月25日，原告与陕西乐展物业管理有限公司（以下简称乐展物业公司）签订《雁塔文化新天地商铺租赁书》。该合同约定，乐展物业公司租赁原告所购买的本案所涉房屋，租赁期限为2008年1月1日至2017年12月31日，租赁期限内乐展物业公司于每年12月31日之前向原告支付当年租金53696.4元。
合同签订后，原告按合同约定付清全部房价款。2008年5月19日，被告通知原告收房，并通知原告预缴房屋专项维修资金。2008年5月19日，原告收房。2015年11月2日，原告取得涉案房屋的所有权证。2015年12月14日，被告向原告出具《雁塔国际文化广场（雁塔文化新天地）缴费通知单说明》，原、被告就房屋面积补差款、房屋专项维修资金、契税和房产证办证费进行结算。该说明中载明，“买卖双方共同确认，《商品房买卖合同》中各自权利义务均已履行完毕，双方再无任何争议，均不再向对方主张任何权利”。2016年11月8日，原告委托律师向被告发出律师函，主张逾期办证违约金及大修基金、契税的资金占用费。经询，原告自2008年1月1日起即按年收取涉案房屋的租金。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《雁塔文化新天地商铺租赁书》、购房款收款收据、西安市房屋专项维修资金交存收据、《雁塔国际文化广场（雁塔文化新天地）缴费通知单说明》、《律师函》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按合同约定向被告支付购房款，被告亦应在合同约定的时间内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原告于2008年5月19日接收房屋，故被告应于2009年5月20日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋产权过户手续，而被告未能在该日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋产权过户手续，故构成违约，应按照合同第十五条的约定向原告承担违约责任。关于原告请求调整逾期办证违约金的计算方式即按购房款金额以年贷款利率6%计算2年的请求一节，因原告并未提交其因被告的违约行为遭受实际损失的相关证据，且其自2008年1月1日起即享受涉案房屋的租金收益，故原告该项请求，本院依法不予支持。关于被告辩称原告主张的逾期办证违约金超过2年诉讼时效一节，因被告于2009年5月20日构成违约，原告依据合同约定应当知道其权利于2009年5月20日已受到侵害，理应自2009年5月21日起2年内主张其权利，然原告于2016年11月8日才通过律师函的形式向被告主张其权利显然已超过2年诉讼时效，且原告也没有提供诉讼时效中断的相关证据，故原告的逾期办证违约金诉请已过诉讼时效，本院依法不予保护。关于原告诉请的房屋专项维修资金和契税的资金占用费一节，因原告未提交被告代收房屋专项维修资金和契税的相关票据，本院无法核实被告代收房屋专项维修资金和契税的时间节点，故该项诉请本院依法不予支持。至于被告辩称合同中的各项权利义务双方均已履行完毕，且双方就合同履行过程中产生的问题也已清算完毕再无争议，原告无权要求其承担任何责任一节，因《雁塔国际文化广场（雁塔文化新天地）缴费通知单说明》系被告提供，其中关于“买卖双方共同确认，《商品房买卖合同》中各自权利义务均已履行完毕，双方再无任何争议，均不再向对方主张任何权利”的内容并未加粗或提请原告注意，且属于免除被告责任的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该内容应属无效，故被告该项辩称，本院依法不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告姜某1的诉讼请求。
本案案件受理费1675元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张叡婕
代理审判员 秦 冰
代理审判员 蒲婷婷
二〇一七年四月十九日
书 记 员 王雪妮
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