广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第514号
上诉人（一审被告）罗中寿。
上诉人（一审被告）容玉琼。
委托代理人韦仲烈。
被上诉人（一审原告）吴学芬。
委托代理人王建强。
一审被告张家亮。
一审被告莫燕红。
上诉人罗中寿、容玉琼与被上诉人吴学芬，一审被告张家亮、莫燕红因房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2015）融安民一初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员黄智文担任审判长，审判员丘洪兵和代理审判员翁春亚参加的合议庭公开审理了本案。代书记员黄脉鲜担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：吴学芬、张家亮现为融安县高级中学教师，张家亮、莫燕红为夫妻关系。罗中寿、容玉琼为夫妻关系，二人原系融安县高级中学教师，后调到柳州工作。罗中寿、容玉琼原在融安县高级中学内（融安县长安镇立新街169号）购置房改房一套，建筑面积48.31平方米，该房屋1997年11月21日取得房屋所有证（桂房证第2304502号，所有权人罗中寿，共有人容玉琼），2012年3月26日取得国有土地使用证{融国用（2012）第10000400036-29号，土地使用权人罗中寿}，现二证均由吴学芬保管。1997年9月，罗中寿、容玉琼与张家亮、莫燕红就房屋转让经口头协商达成一致，罗中寿、容玉琼将上述房屋转让给张家亮、莫燕红，转让价8698元，当时双方未书面签订房屋转让协议，张家亮、莫燕红将房款付清后，罗中寿、容玉琼即将房屋交付给张家亮、莫燕红管理使用，双方未约定过户事宜。部分学校同事知道双方转让事宜，此后罗中寿、容玉琼的房屋所有权证由张家亮在融安县高级中学领取后保管。张家亮、莫燕红居住一段时间后，于1998年7月又将此房屋以8000元转让给吴学芬，吴学芬按约定一次性支付房屋转让款后，张家亮出具收条并将该房屋的所有权证交给吴学芬，双方未约定过户事宜。吴学芬从1998年7月居住至今。2012年4月，罗中寿的国有土地使用证由吴学芬在融安县高级中学领取后保管。2011年，张家亮发现原罗中寿、容玉琼出具的卖房收条丢失，遂找到罗中寿，罗中寿于2011年1月25日以罗中寿、容玉琼的名义向张家亮出具“我于1997年9月将我在融安县高中的原住房（融安县长安镇立新街169号2栋2单元301号）转让卖给融安高中张家亮老师。房产权已归张家亮。特此证明”的证明。2014年9月，吴学芬要求罗中寿、容玉琼、张家亮、莫燕红协助办理房屋过户手续，张家亮、莫燕红没有异议。2014年11月19日，罗中寿、容玉琼曾到柳州市公证处为过户事宜办理委托公证，后于2014年11月21日撤回申请，并拒绝为吴学芬办理过户手续。2014年12月26日，吴学芬向一审法院起诉，请求：一、依法确认张家亮、莫燕红与罗中寿、容玉琼于1997年9月达成的房屋（融安桂房证第××号）转让行为合法有效；二、依法确认张家亮、莫燕红与吴学芬于1998年7月达成的房屋（融安桂房证第××号）转让行为合法有效；三、依法判令罗中寿、容玉琼、张家亮、莫燕红协助吴学芬办理房屋产权过户变更登记手续；四、本案诉讼费由罗中寿、容玉琼、张家亮、莫燕红承担。
庭审中，罗中寿、容玉琼否认将上述房屋转让给张家亮、莫燕红，主张从1997年将房屋借给张家亮夫妇使用至今。庭审后，经一审法院询问，吴学芬表示房屋过户费用由其承担。
上述事实，有庭审记录，罗中寿出具给张家亮的证明复印件，张家亮的收条复印件，房屋所有权证、国有土地证复印件，住房档案，融安高中教师领取全产权住房《国有土地使用证》书档案表及一审法院调取的终止公证通知书等材料佐证。
一审法院审理认为：罗中寿、容玉琼与张家亮、莫燕红达成口头房屋买卖协议，且双方已实际履行交付，即1997年9月后罗中寿、容玉琼向张家亮夫妇收取购房款，并将房屋交付给张家亮夫妇管理使用，此后发下来的房产证、土地证均由后来的买受人经融安县高级中学同意并领取保管，学校部分老师也知悉此事，2011年1月25日罗中寿为张家亮出具证明，证明房屋发生转让，综合以上情况，一审法院认定1997年9月罗中寿、容玉琼与张家亮夫妇达成了买卖房屋的合意，双方的房屋买卖法律关系成立，罗中寿、容玉琼主张是将房屋借给张家亮夫妇居住有悖常理，一审法院不予采纳。张家亮夫妇已认可将房屋转让给吴学芬，且现在房屋的产权证已齐全，符合上市交易的条件，故吴学芬要求确认该房屋发生的两次转让有效，一审法院予以支持。房屋转让后，办理房屋过户手续是卖主的附随义务，在两次转让均未书面约定如何过户的情况下，现吴学芬作为第二次买主要求罗中寿、容玉琼、张家亮、莫燕红协助办理过户，并未违反法律的强制性规定，一审法院予以支持。由于罗中寿、容玉琼否认买卖，拒绝协助办理过户，鉴于本案的实际情况，吴学芬只有在罗中寿、容玉琼、张家亮、莫燕红的协助下过户手续才能办理，故吴学芬所列的被告主体并无不当，罗中寿、容玉琼、张家亮、莫燕红提出其不是适格主体的理由不成立，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条的规定，判决：一、确认张家亮、莫燕红与罗中寿、容玉琼于1997年9月达成的房屋转让行为合法有效；二、确认张家亮、莫燕红与吴学芬于1998年7月达成的房屋转让行为合法有效；三、罗中寿、容玉琼、张家亮、莫燕红协助吴学芬办理房屋产权（房屋所有权证号：桂房证第2304502号，所有权人罗中寿，共有人容玉琼；国有土地使用权证号：融国用（2012）第10000400036-29号，土地使用权人罗中寿）过户变更登记到吴学芬名下，过户费用由吴学芬承担。
上诉人罗中寿、容玉琼不服一审判决，上诉称：一审法院事实认定和法律适用错误，导致错判，具体如下：一、上诉人罗中寿、容玉琼与一审被告张家亮、莫燕红之间没有买卖合同关系，不存在房屋转让的情况存在。一审认定上诉人罗中寿、容玉琼与一审被告张家亮、莫燕红存在口头房屋买卖协议并收取购房款不是事实，更没有因为过户而办理委托公证。并没有任何证据证实上诉人与张家亮、莫燕红有口头协议，而且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。上诉人与张家亮、莫燕红之间没有签订书面合同，不符合法律的强制性规定，而且当时该房屋并没有取得土地证，也不符合买卖的条件。上诉人没有收取过张家亮、莫燕红任何房款，张家亮、莫燕红所称是其在给了上诉人全部房款8698元之后，上诉人便将两张共计8689元的收据交给其保管不符合常理。如果上诉人收到张家亮、莫燕红的房款的话，应当由其向张家亮、莫燕红出具收条。而且当时上诉人自己交了8698元，学校折扣11252.37元，实际的价格是19950.37元，罗中寿不可能以8698元就卖给张家亮、莫燕红。张家亮、莫燕红也不可能在自己花费了8689元买到房子后，在房子价格一直在涨的情况下，反而以8000元卖给吴学芬。对于两张收款收据的来源，张家亮开始说是上诉人给的，之后又说不记得是自己领的还是上诉人给的，说法前后矛盾，不能自圆其说。上诉人也没有因为要过户而办理过公证。一审法院称其调取了终止公证通知书，但该证据并没有经过上诉人质证，一审法院程序违法，剥夺上诉人发表意见的权利，导致事实不清而得出错误判决。二、张家亮、莫燕红在没有取得争议房屋的所有权，未将本案争议的房屋登记在自己名下的情况下，无权将本案争议的房屋出售。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。在本案中，张家亮、莫燕红在与上诉人没有买卖关系，又没有取得争议房屋的权属证书的情况下将争议房屋卖给吴学芬的行为违法，应当认定无效。三、被上诉人要求上诉人办理过户手续没有事实依据和法律依据。一审法院判决上诉人协助办理过户手续没有事实依据和法律依据。首先，上诉人与张家亮、莫燕红之间没有买卖关系，被上诉人要求上诉人办理过户手续的事实基础不存在。其次，张家亮、莫燕红在未取得权属登记证书的情况下，将房屋卖给被上诉人是违法行为，被上诉人并不能取得房屋的所有权。再次，上诉人与被上诉人之间没有合同关系，被上诉人不能突破合同相对性原则，要求上诉人履行义务。上诉人也不应当成为本案的被告参加诉讼，被上诉人如果想保护自己的权利，只能追究张家亮、莫燕红的违约责任。综上所述，一审事实认定和法律适用均存在错误，恳请二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人吴学芬辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。吴学芬、张家亮现为融安县高级中学教师，一审张家亮、莫燕红为夫妻关系。罗中寿、容玉琼为夫妻关系，二人原系融安县高级中学教师，后调到柳州工作。罗中寿、容玉琼原在融安县高级中学内（融安县长安镇立新街169号）购置房改房一套，建筑面积48.3平方米，该房屋1997年11月21日取得房屋所有证（桂房证第2304502号，所有权人罗中寿，共有人容玉琼），2012年3月26日取得国有土地使用证（融国用（2012）第10000400036-29号，土地使用权人罗中寿），现二证均由吴学芬保管。1997年9月，罗中寿、容玉琼与一审张家亮、莫燕红就房屋转让经口头协商达成一致，罗中寿、容玉琼将上述房屋转让给张家亮、莫燕红，转让价8698元，当时双方未书面签订房屋转让协议，张家亮、莫燕红将房款付清后，罗中寿、容玉琼即将房屋交付给张家亮、莫燕红管理使用，双方未约定过户事宜。部分学校同事知道双方转让事宜，此后罗中寿、容玉琼的房屋所有权证由张家亮在融安县高级中学领取后保管。张家亮、莫燕红居住一段时间后，于1998年7月又将此房屋以8000元转让给吴学芬，吴学芬按约定一次性支付房屋转让款后，张家亮出具收条并将该房屋的所有权证交给吴学芬，双方未约定过户事宜。吴学芬从1998年7月居住至今。2012年4月，罗中寿的国有土地使用证由吴学芬在融安县高级中学领取后保管。2011年，张家亮发现原罗中寿、容玉琼出具的卖房收条丢失，遂找到罗中寿，罗中寿于2011年1月25日以罗中寿、容玉琼的名义向张家亮出具“我于1997年9月将我在融安县高中的原住房（融安县长安镇立新街169号2栋2单元301号）转让卖给融安高中张家亮老师。房产权已归张家亮。特此证明”的证明。2014年9月，吴学芬要求被上诉人和一审被告协助办理房屋过户手续，张家亮、莫燕红没有异议。罗中寿、容玉琼与张家亮、莫燕红达成口头房屋买卖协议，且双方已实际履行交付，即1997年9月后罗中寿、容玉琼向张家亮夫妇收取购房款，并将房屋交付给张家亮夫妇管理使用，此后发下来的房产证、土地证均由后来的买受人经融安县高级中学同意并领取保管，综合以上情况，足以证明1997年9月罗中寿、容玉琼与张家亮夫妇达成了买卖房屋的合意，双方的房屋买卖法律关系成立。张家亮夫妇已认可将房屋转让给吴学芬，且现在房屋的产权证已齐全，符合上市交易的条件。房屋转让后，办理房屋过户手续是卖主的附随义务，在两次转让均未书面约定如何过户的情况下，现吴学芬作为第二次买主要求上诉人及一审被告协助办理过户，并未违反法律的强制性规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依据事实公正判决，驳回上诉维持原判。
一审被告张家亮、莫燕红陈述称：同意被上诉人的答辩意见。
本院综合诉辩双方的意见，上诉人对一审查明的以下事实有异议：1、“1997年9月，罗中寿、容玉琼与张家亮、莫燕红就房屋转让经口头协商达成一致，罗中寿、容玉琼将上诉房屋转让给张家亮、莫燕红……”；2、“2014年11月19日，罗中寿、容玉琼曾到柳州市公证处为过户事宜办理委托公证……”罗中寿、容玉琼认为不存在口头买卖协议和为过户办理委托公证的事实。
二审期间，上诉人提交的证据有：
1、1997年9月30日《房改房屋地产买卖契约》一份，拟证实契约中“罗中寿”的签名不是罗中寿所签，罗中寿从融安高中调到柳州工作之后，该房屋所有的手续罗中寿都没有经手，一审被上诉人称所有材料都是上诉人与张家亮订立口头买卖协议后由上诉人将材料交到张家亮手中不是事实。
2、（2014）终字第59号终止公证通知书、申请书、谈话笔录各一份，拟证实公证并非是已经把涉案房屋卖给了张家亮，而是委托张家亮帮卖房子，如果之前已经把房屋卖给了张家亮，就不存在再要求张家亮帮忙卖房子，帮忙收钱的情况。
被上诉人质证称，对证据1的真实性没有异议，认可证据1上“罗中寿”的签名是张家亮签的，张家亮是在上诉人把涉案房屋转让给张家亮后，按照学校的要求签字，买卖契约里面讲得很清楚契约效力是待定的，也就是说房产部门还没有颁发房产证，待发证后契约才生效；对证据2不同意上诉人的观点，办理公证是委托张家亮办理过户手续，因为上诉人已经把房子卖给张家亮，张家亮又卖给了被上诉人，上诉人不愿到融安办理过户手续，所以委托张家亮去办理，而且公证笔录上也没有张家亮的签字。
一审被告质证称，认可证据1的真实性，但不认可上诉人的证明目的，学校同意上诉人将房屋卖给我，所以学校叫我去签字；对于证据2，同意被上诉人的质证意见，上诉人的陈述没有任何证据支持。
二审期间，被上诉人提交1993年12月30日《房改房屋买卖契约》一份，拟证实涉案房屋是上诉人与融安县高级中学签订合同，合同没有注明办理房产证的事项，后来因为政策变动，学校按照政策可以帮办理房产证，所以学校要求另外签订买卖契约，也就是1997年9月30日的《房改房屋地产买卖契约》，但上诉人已经把房屋卖给了张家亮。
上诉人质证称，对真实性没有异议，该份契约确实是上诉人签的，但是不能证明上诉人已经把房屋卖给了张家亮。
一审被告质证称，对证据的真实性没有异议，认可被上诉人的证明观点。
二审期间，一审被告提交周福生出具的证明一份，拟证实融安高中知道并认可张家亮购买罗中寿的房屋，并且融安高中原来有规定，调离的老师和参与集资建房的老师，要把原来的住房转卖给融安高中在职的老师。
上诉人质证称，不认可一审被告的证明目的，没有证据证实房屋的买卖情况，没有任何证据证实学校知道并认可上诉人把房屋卖给了张家亮，学校没有权利认可同意涉案房屋的买卖，房屋买卖是房产部门的事。
被上诉人质证称，同意一审被告的证明目的。
本院对当事人二审提交证据及争议事实的分析认定：各方当事人对上诉人及被上诉人提交证据的真实性均无异议，本院亦认可该三份证据的真实性；一审被告提交的证明，其实质为证人证言，证人无正当理由未到庭作证，本院对该证明不予采信。至于上诉人提出异议的事实1，综合本案现有证据，2011年上诉人罗中寿、容玉琼出具的《证明》，已明确载明上诉人已将涉案房屋转卖给了一审被告张家亮，上诉人主张该证明系受张家亮欺骗所写，但未能提供相应的证据予以反驳，本院对上诉人的该项异议不予采信；上诉人异议的事实2，从上诉人二审提交的证据2可以看出，上诉人确实曾到柳州市公证处办理涉案房屋的有关公证事项，上诉人主张涉案房屋原系出借给张家亮使用，公证是委托张家亮代为出售涉案房屋，但上诉人的该项陈述与其于2011年1月25日出具的《证明》反映的事实相左，故本院对上诉人的该项异议亦不予采信。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
被上诉人认为上诉人于1997年9月将涉案房屋转让给了一审被告，一审被告又于1998年7月将涉案房屋转让给了被上诉人，并且上诉人自1998年7月开始居住至今，并提交了一审被告出具的收条、上诉人出具的证明以及涉案房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证、收款收据等证据予以证实，被上诉人提供的证据足以形成完整的证据链证实其主张。而上诉人对为何向一审被告出具证明，以及为何涉案房屋自1997年办理权属证书后，该权属证书一直由被上诉人保管且上诉人一直没有提出异议等情况均无法作出合理解释并提供证据反驳，一审法院结合全案证据认定各方当事人存在房屋转让行为依据充分，本院应予维持。
关于涉案合同的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案受让人已将按照约定交付房款，并从1997年使用涉案房屋至今，双方均已履行了合同的主要义务，上诉人以未签订书面合同为由主张合同无效的上诉理由不能成立，本院予以维持。关于上诉人主张的房屋当时并没有取得土地证不符合买卖的条件的问题，本案争议房屋虽然当时未取得土地使用权证书，但双方已实际达成了转让房屋的合同目的，目前该房屋也已取得房屋产权及土地使用权证书，可以具备过户的条件，上诉人现在主张房屋当时不符合交易条件既不符合本案的实际也丧失了诚信原则，一审法院判决确认合同的效力并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人罗中寿、容玉琼已预交），由上诉人罗中寿、容玉琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄智文
审 判 员 丘洪兵
代理审判员 翁春亚
二〇一五年九月十五日
代书 记员 黄脉鲜