江苏省兴化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰兴戴民初字第0700号
原告滕某某。
委托代理人金某某（特别授权），某某市某某法律服务所法律工作者。
被告某某市某某房地产开发有限公司。
法定代表人翟某某，董事长。
委托代理人张某（特别授权），江苏某某律师事务所律师。
原告滕某某与被告某某市某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滕某某诉称，2011年8月11日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，购买被告所开发的位于兴化市戴南镇人民西路南侧的东方名墅小区第26幢第一单元503号房，购房金额为664600元。原告按合同约定已付清全部房款，而被告按合同约定应于2013年5月31日前交房，但被告至今未交房，且由于被告未交房，导致其未在约定期限内为原告办理产权登记，致原告至今未取得房地产权属证书，按合同约定，被告应当承担违约金，但被告拒绝给付。故诉请法院判令被告继续履行合同，尽快将所出售的东方名墅小区第26幢第一单元503号房交付原告，同时判令被告因逾期交房承担违约金279132元（从2013年6月1日起至法院判决确定交房之日止，按日664600元的万分之十计算）及逾期办理产权登记违约金13292元（按日664600元的万分之二计算），并承担本案的诉讼费用。
被告某某市某某房地产开发有限公司辩称，被告已经通知原告来收房，但原告提出收房的条件是要将房屋所有权证同时交付给他，否则就不接受房屋，后来原告就从被告公司走掉，所以并非被告未交付房屋，而是原告当时没有接受房屋，请求法院驳回原告的第一个诉讼请求。关于原告的第二个诉讼请求，被告认可延迟办理产权证，至于其计算的违约金数额视其计算的标准和依据来决定是否认可。逾期交房的违约金我方是不认可的。即使将来法院不采纳被告的辩解意见和质证意见，被告也请求法院以原告提出的违约金过高为由依法减低。
经审理查明，被告某某市某某房地产开发有限公司以出让方式取得位于兴化市戴南镇人民西路南侧编号为034-0306-220／219的地块的土地使用权，用于开发商品房。2011年8月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定：“买受人购买的房屋为第26幢第1单元503号房，该商品房建筑面积共160.92平方米。计价方式与价款：该商品房单价为每平方米4130元，总金额陆拾陆万肆仟陆佰元。付款方式及期限：买受人2011年8月13日支付首付274599元并签订合同，买受人2011年8月13日办理3900000元银行按揭贷款手续。买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期在十五日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十五日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之拾（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。房屋交付期限：出卖人应当在2013年5月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的伍%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之拾（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的贰%向买受人支付违约金……”。双方并签订合同补充协议，协议约定：“若买受人延迟或拒绝办理该商品房交付手续，则因此造成的全部损失由买受人自行承担，同时该商品房合同第十一条约定自催告书约定的验收交付之日起之第二日起由买受人承担”。合同签订后原告于2011年8月18日缴纳购房款274600元（到2011年11月4日，被告重新开具销售不动产统一发票给原告），并缴纳自行车库费用10000元、房屋维修基金3220元，同年11月8日，原告与中国建设银行股份有限公司兴化支行签订个人住房（商业用房）借款合同，向银行借款39万元并汇入被告账户。2012年10月10日，被告开发的兴化市戴南东方名墅原2＃楼经验收合格。2014年8月7日，原告向本院提起诉讼，提出如前之诉请。
又查，被告开发的位于兴化市戴南镇人民西路南侧的东方名墅小区楼盘在2011年6月10日因编号调整，将2＃楼栋（幢）变更为第26栋（幢）楼。2014年11月28日，被告向原告邮寄书面收房催告函，要求原告尽快办理房屋入住手续。同年12月2日，原告收到收房催告函，但原告至今并未与被告办理房屋交接手续。
庭审中，被告陈述称，商品房验收合格后，被告就用短信群发的方式向所有的购房户发出了领房通知，早在2012年10月份就开始陆续向买受人交付，许多业主按照短信接收了房屋，就是与原告同一幢楼同一单元已有八户装修入住，但是原告要求将房产证同时交付才同意收房，被告并申请证人朱恩凤、仇艮凤出庭作证。证人朱恩凤陈述称：“我原来是被告公司的员工，负责财务与销售，今年（2014年）春节后就离开公司。我在被告公司时，手下有个员工叫许云峰，在2012年7、8月份就开始群发短信通知各个购房户到公司领取钥匙。有的业主来拿的，原告当时也来看的，但没有拿钥匙，去年（2013年）4、5月份时，有天下午原告来约我找开发商老板谈拿房子问题，他还带了个人，我们这边也有两个人，具体是老板李树青和我，原告提出拿房子可以，但必须要拿到房产证，当时房产证正在办理中，这样一直拖到去年年底原告一直没有来，后来我辞职了”。证人仇艮凤陈述称：“我是今年（2014年）春节后才接手被告公司会计职务，也就是接的朱恩凤的职务，从我2014年2月份到公司至今，原告没有找过我要房子，也没有打过电话，在公司里，除了负责财务，业主有什么问题都找我”。经质证，原告对证人仇艮凤的证言未提出异议，对证人朱恩凤的证言提出异议，称该证人是被告单位员工，证明效力低，且是孤证。
上述事实，有庭审中原、被告的陈述及原告提交的商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款明细、销售不动产统一发票、兴化市戴南人民调解委员会调解协议各一份，收据、手机短信各两份和被告提交的商品房预售许可证、东方名墅楼幢号变更说明、住宅工程质量分户验收汇总表、兴化市同城物业服务有限公司证明各一份及部分业主与物业公司签订的物业服务合同和被告与23位业主签订的调解协议及证人朱恩凤、仇艮凤证言和本院庭审笔录予以证实。
本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定享有权利，履行义务。任何一方在没有法定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的民事违约责任。本案中，原告滕某某与被告某某市某某房地产开发有限公司达成房屋买卖合意并签订商品房买卖合同，该合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利，履行义务。合同签订后，原告已缴付了首付款并办理了按揭贷款手续，原告虽然逾期付款，但被告并未追究。原、被告双方所签订的商品房买卖合同中明确约定交房时间为2013年5月31日，并应当书面通知买受人，现被告虽抗辩其在2012年10月份后就通过短信群发方式通知包括原告在内的购房户收房，但其除了申请证人朱恩凤到庭作证外，未能再提供其他证据，证明其履行通知交房义务，因证人朱恩凤曾是被告的会计，与被告有一定的利害关系，其陈述的通知方式不符合购房合同中约定的书面通知方式，故应当认定被告在2013年5月31日前未书面通知原告交房，被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。原、被告在购房合同中虽然约定了违约金的计算标准，但该标准明显超高，且原告未提供证据证明其因被告逾期交房所造成的具体损失数额，诉讼中，被告亦要求对违约金进行调整，故本院酌定每日违约金按已付房款的万分之三计算为宜。诉讼中，被告已于2014年11月28日向原告邮寄书面收房催告函，要求原告尽快收房，原告在2014年12月2日收到收房催告函后，应当按要求尽快收房，但原告至今未与被告办理收房交接手续。被告逾期交房，应从2013年6月1日起至2014年12月2日止，每日按已付购房款664600元的万分之三计算给付原告违约金计109659元（664600元×0.0003×550天）。原、被告尚未完成房屋交付义务，原告要求被告承担逾期办证违约金及原告的其他诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告某某市某某房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告逾期交房违约金109659元。
二、驳回原告滕某某的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5686元，原告负担3193元，被告负担2493元。因被告应负担的部分原告已垫缴，故被告在履行上述判决给付义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时预缴上诉费5686元（江苏省泰州市中级人民法院开户行：农行；帐户：泰州市财政局；帐号：201101040058888）。
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审 判 长 刘爱民
代理审判员 余仁祥
人民陪审员 韩宝贵
二〇一五年二月四日
见习书记员 陆玉纯