安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民一终字第00086号
上诉人（原审被告）：杨本华。
委托代理人：尚明，安徽夏商周律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋建刚。
委托代理人：邵华，安徽长城律师事务所律师。
上诉人杨本华因与宋建刚买卖合同一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2012）花民一初字第01974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人杨本华的委托代理人尚明、被上诉人宋建刚的委托代理人邵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋建刚在原审中诉称：其与杨本华系朋友关系。2010年10月25日，双方签订《房屋转让协议》一份，约定：杨本华将本市南方嘉园商城23栋312室房屋转让给宋建刚，宋建刚则以代为归还南方嘉园商城23栋104室、112室、312室房屋按揭贷款作为对价；协议签订后，宋建刚即可入住该房屋，待贷款全部还清后，23栋312室房屋所有权归宋建刚并办理过户手续；同时约定违约金5万元。协议签订后，宋建刚即入住23栋312室房屋并进行了装修，同时按约定归还三套房屋贷款，至2011年11月已将三套房屋贷款全部还清。后宋建刚要求办理23栋312室房屋过户手续时，杨本华方告知该房屋不能单独办理房产证，必须与23栋112室同时办理过户手续，同时出示了该房屋产权证，产权证明确标注“不得单独转让”字样。宋建刚经咨询房地产交易中心，所述与杨本华一致。杨本华在明知该房屋不能单独转让的情况下签订《房屋转让协议》，其行为已构成欺诈，也导致该房屋转让合同目的无法实现。故诉请判令：一、解除双方签订的《房屋转让协议》；二、杨本华返还已付贷款20万元；三、杨本华赔偿装修损失12万元；四、杨本华支付违约金5万元。
原审查明：2010年10月25日杨本华与宋建刚签订《房屋转让协议》一份，约定杨本华（甲方）将马鞍山市金家庄区南方嘉园商城23栋312室住宅房转让给宋建刚（乙方），该协议内容为：1、乙方把甲方在马鞍山市工商银行办理的南方嘉园商城房产（23栋104室、23栋112室、23栋312室）按揭贷款的余款全部付清，余款是指从2010年11月开始至还清为止；一次性付清或按月付按揭均可。2、每次甲方或马鞍山市工商银行收到乙方款后，甲方都应打借条给乙方，作为付款凭证。3、贷款全部付清后，23栋312室就归乙方所有，甲方应无条件为乙方办理过户手续。4、协议甲、乙方签字后，都不得反悔和违约，如甲方违约应退还乙方已付的房屋款，并付五万元人民币违约金给乙方；如乙方违约，乙方所付的房款甲方不再退还，并也应支付五万元人民币违约金给甲方。5、如乙方不按期付款就可视为违约，并承担相应的违约责任。6、协议签字后，乙方就可入住房屋。协议签订后，宋建刚对南方嘉园商城23栋312室房屋进行装修后入住该房屋。至2011年11月15日宋建刚共计归还南方嘉园商城23栋104室、23栋112室、23栋312室的按揭贷款20万元。嗣后，宋建刚与杨本华一同到房屋产权登记管理部门办理南方嘉园商城23栋312室房屋产权过户时，得知该房屋是23栋112室的配套住宅且作为一套出售，只能同时买卖，该房屋不能单独出售办理产权过户。宋建刚与杨本华交涉未果，以致成讼。
原审另查明：南方嘉园商城23栋312室商品房买卖合同（编号W200800815）补充协议第12条规定：23栋312室房屋是23栋112室的配套住宅且作为一套出售，所以只能同时买卖，两套合同的条款同时对两套房屋具有法律效力。
在原审审理过程中，原审根据宋建刚的申请，依法委托安徽华瑞工程咨询有限公司对南方嘉园商城23栋312室室内装饰工程造价进行了鉴定，安徽华瑞工程咨询有限公司出具鉴定意见书，认定南方嘉园商城23栋312室室内装饰工程造价为61042.11元。
原审认为：宋建刚与杨本华所签订的《房屋转让协议》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。宋建刚在合同签订后，即对南方嘉园商城23栋312室装修并入住该房屋，按合同约定支付按揭贷款20万元。南方嘉园商城23栋312室是23栋112室的配套住宅且做为一套出售，两套房屋只能同时转让，单独转让南方嘉园商城23栋312室无法办理该房屋产权过户。由于杨本华对其与开发商签订的商品房买卖合同相关条款未尽到合理注意义务，其轻率地与宋建刚签订《房屋转让协议》后，无法将南方嘉园商城23栋312室房屋的产权单独过户至宋建刚名下，以致宋建刚无法取得该房屋的所有权，实现合同的目的，杨本华的行为已构成违约。故宋建刚诉请解除双方签订的《房屋转让协议》，符合法律规定，依法予以支持。该合同解除后，杨本华应返还宋建刚支付的按揭贷款20万元，宋建刚应将南方嘉园商城23栋312室房屋返还杨本华。由于宋建刚对南方嘉园商城23栋312室房屋进行了装修，导致合同目的不能实现系杨本华的过错所致，故经鉴定确认宋建刚支出的南方嘉园商城23栋312室装修费用61042.11元，杨本华应予赔偿。宋建刚与杨本华在《房屋转让协议》中约定的违约金为5万元，该违约金过分高于造成的损失，故酌情认定杨本华按宋建刚支出装修费用的30%支付违约金，即18312.63元。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2013年12月4日作出如下判决：一、解除原告宋建刚与被告杨本华于2010年10月25日签订的《房屋转让协议》；二、被告杨本华于本判决生效之日起十日内返还原告宋建刚代其归还的按揭贷款20万元，原告宋建刚收到杨本华返还20万元后五日内将南方嘉园商城23栋312室房屋返还被告杨本华；三、被告杨本华收到宋建刚交还的南方嘉园商城23栋312室房屋起十日内赔偿原告宋建刚支付的装修费用61042.11元，并支付违约金18312.63元；四、驳回原告宋建刚的其他诉讼请求。案件受理费6850元，减半收取3425元，保全费2370元，鉴定费5000元，合计10795元，由原告宋建刚负担680元，被告杨本华负担10115元。
宣判后，杨本华不服，向本院提起上诉，认为其并未构成违约，不应承担违约金。原审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。
宋建刚辩称：杨本华明知两套房屋不能单独出售，却与宋建刚签订房屋转让协议，具有过错，导致协议无法履行，应当承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，杨本华向本院提供南方嘉园商城23栋112室商品房买卖合同、合同登记备案注销申请表各一份，证明该房屋原为宋建刚与杨本华共同购买，后双方申请撤销了原备案合同，改由杨本华单独购买，故宋建刚对两套房屋不能单独出售是明知的。
经质证，宋建刚对杨本华提供证据的真实性不持异议，但认为不能达到其证明目的，宋建刚对合同具体内容并不清楚。
宋建刚未提供新的证据。
合议庭评议认为：杨本华提供的证据不能证明宋建刚对南方嘉园商城23栋112室、312室不能单独出售的事实明知，不予认定。
二审查明的事实与原审相同。
本院认为：本案二审的争议焦点为杨本华的行为是否构成违约，应否承担违约责任。杨本华与马鞍山南方嘉园置业有限公司签订的W200800815号南方嘉园商城23栋312室商品房买卖合同补充协议第12条明确约定：23栋312室房屋是23栋112室的配套住宅且作为一套出售，所以只能同时买卖，两套合同的条款同时对两套房屋具有法律效力。杨本华所持有的南方嘉园商城23栋112室、312室产权证附记中均记载，该两套房屋必须一起出售，不能单独销售。根据上述事实可以推定，杨本华对南方嘉园商城23栋112室、312室不能单独出售、只能一起出售的事实应当明知。在此情况下，杨本华仍与与宋建刚签订房屋转让协议，造成南方嘉园商城23栋312室不能单独办理产权转移的后果，其行为构成违约，应当承担违约责任。故原审认定事实清楚，适用法律适当，杨本华的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担按一审判决执行；二审案件受理费元258元，由上诉人杨本华负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 辉
审判员 赵庆飞
审判员 范秀媛
二〇一四年三月十八日
书记员 倪清怡
附：本判决所引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；