四川省成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0191民初9260号
原告（反诉被告）：魏关鑫，男，汉族，1970年1月10日出生，住成都市高新区。
原告（反诉被告）：陈蕾，女，汉族，1971年3月24日出生，住四川省长宁县。
二原告共同委托诉讼代理人：李孟松，北京万商天勤（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。
被告（反诉原告）：汪国跃，男，汉族，1959年11月13日出生，住四川芦山县。
委托诉讼代理人：冯燕，成都市高新区紫荆法律服务所法律服务工作者，特别授权代理人。
原告魏关鑫、陈蕾（反诉被告，以下仍称原告）诉被告汪国跃（反诉原告，以下仍称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员黄穗独任审判，后因工作变动，变更为由本院审判员陈岚独任审理。本院于2017年8月15日、2017年10月27日两次公开开庭进行了审理。原告魏关鑫及其与原告陈蕾的共同委托代理人李孟松，被告汪国跃及其委托代理人冯燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉请：1、依法判令解除原被告双方于2016年3月20日签订的《房屋租赁合约》；2、依法判令被告将位于高新区房屋腾退返还给原告；3、依法判令被告赔偿原告违约金5万元。事实及理由：2016年3月20日，原被告签订《房屋租赁合约》，约定原告将位于高新区房屋租赁给被告，合同约定被告不能转租、分租，被告租赁房屋后，未经原告同意擅自将房屋转租、分租，被告的行为已属严重违约，依法原告有权解除合同且要求被告承担违约责任。故原告诉至法院。
被告汪国跃针对本诉答辩称：原告诉称被告违约是虚构事实，被告并无违约行为；真实的违约方是原告，原告将房屋出租给被告，被告有优先购买权，但原告在未告知被告的情况下，将房屋出售给他人；被告每六个月支付一次房租，原告于2017年2月17日将房屋出售给他人，而其在2017年6月25日仍然向被告收取了房租；被告在承租房屋时，房屋为清水房，后被告花费57000余元进行装修后入住，租期为5年，现被告�住了一年原告就要将被告赶出，原告应就被告的损失进行赔偿。故被告提出反诉，请求法院判令：1、被反诉人赔偿反诉人违约金50000元；2、被反诉人赔偿反诉人装修损失57011元；3、被反诉人退还反诉人已支付的租金3900元和一个月的押金1300元。后被告当庭增加反诉请求，要求原告赔偿其宽带安装费1096元，天然气开通费500元，中介费1300元。该诉请的增加系被告对其权利的自由行使，本院予以确认。
原告魏关鑫、陈蕾针对汪国跃的反诉答辩称：1、反诉人违约在先，被反诉人不应支付违约金；2、反诉人请求的装修费用没有事实依据，就算反诉人支付了一定费用，但是基于反诉人违约在先的行为，被反诉人不应赔偿损失；3、反诉人已经支付被反诉人最后一期房屋租金是因为原告已经通过口头及书面方式通知了被告，要求解除合同的情�下，反诉人擅自将款项打入了被反诉人的账户里，这笔款项，可以从反诉人应支付被反诉人的违约金当中进行扣除。
经审理查明，2016年3月20日，原告魏关鑫、陈蕾（甲方）与被告汪国跃（乙方）签订《房屋租赁合约》，合同约定：甲方同意将坐落在成都市高新区房屋出租给乙方；租赁期为62个月，从2016年3月20日起至2021年5月20日止；每月租金为1300元，租金以每6个月一期之方式交付，每次交付租金须于下期租金到期前提前7天交付甲方；乙方须于2016年3月20日或之前向甲方支付押金1300元，甲方应开具押金收据，乙方负责保管押金收据；租赁期间，乙方若将该物业分组或转租必须事先得到甲方的书面许可；租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、通讯费、天然气费/煤气费、清洁费、水电费、及相关费用达两个月或以上视为乙方违约，合同因违约而终止的，乙方须全部承担因违约所造成的责任；双方承诺租期从2016年3月20日至2020年5月20日止，租期62个月，若任何一方违约，赔偿对方违约金5万元。
上述合同签订后，原告将位于成都市高新区房屋交付给被告使用。被告向原告支付了2016年5月21日至2017年11月20日的租金23400元及押金1300元。至2017年10月27日开庭时，被告仍在该租赁房屋内居住。
另查明，原告于2017年2月17日与案外人王豪签订《成都市存量房买卖合同》，约定由原告将位于高新区房屋出售给案外人王豪。后该房屋于2017年5月23日变更登记所有权人为王豪。
以上事实，有原、被告的当庭陈述及其提交的《房屋租赁合约》、转账记录、成都市不动产登记信息摘要3》等证据在卷佐证。上述证据经本院审查，均具有真实性、合法性，与本案的待证事实具有关联性，本院予以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照协议履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，即租赁物的所有权发生变动后，在承租人与受让之间无须另行订立租赁合同，原租赁合同仍然存在有效，原租赁合同中当事人双方之间的权利义务当然顺接到承租人与受让人之间。受让人在受让该租赁物�所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为新的出租人，并延承原出租人的权利和义务，受让人要受原租赁合同的约束。于本案中，位于高新区的房屋于2017年5月23日所有权发生变动，新的房屋所有权人为案外人王豪。故原、被告双方所签订《房屋租赁合约》中原告魏关鑫、陈蕾的权利义务当然的于2017年5月23日转移给了案外人王豪。王豪在受让该房屋的所有权时就与承租人汪国跃产生了租赁合同关系，成为新的出租人，而原出租人魏关鑫、陈蕾也于此时退出该租赁关系。现对原、被告本反诉请求，分别认定如下：
一、关于原告要求解除原被告双方于2016年3月20日签订的《房屋租赁合约》的请求，因原告在《房屋租赁合约》中的权利义务已于2017年5月23日转移给了案外人王豪，原告自此不再享有《房屋租赁合约》的所有权利义务�因此也无权要求解除《房屋租赁合约》。故对原告要求解除《房屋租赁合约》的请求，本院不予支持。
二、关于原告要求被告将位于高新区房屋腾退返还给原告的请求，因原告于2017年5月23日将房屋所有权转移给案外人王豪，自此，原告就该房屋丧失了占用、使用、收益、处分的权利，也无权要求被告腾退返还。故对原告要求被告腾退房屋的请求，本院不予支持。
三、关于原告要求被告支付违约金50000元的请求，原告主张被告在《房屋租赁合约》履行期内存在违法转租的情形，故依据合同约定要求被告支付违约金。但原告并未举证证明在原告与被告的房屋租赁关系存续期间，被告存在转租情形，故对原告要求被告支付违约金5万元的请求本院不予支持。
四、关�被告要求原告赔偿违约金50000元的请求，被告主张因原告将房屋另行出售，损害了被告作为承租人的优先购买权，故要求原告赔偿违约金50000元。本院认为，违约金系当事人在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金的支付依据是合同对于违约情形进行了约定。而原、被告签订的《房屋租赁合约》中虽约定了违约金50000元，但并未将承租人的优先购买权作为合同违约情形进行约定，因此被告并不能以原告损害其优先购买权为由要求原告支付违约金。
五、关于被告要求原告赔偿装修损失的请求，因至2017年10月27日开庭时，被告仍在案涉房屋内居住，且被告与房屋新的买受人王豪间的租赁关系仍在存续中，被告仍实际享受着房屋装修的利益，故对被告要求原告赔偿装修损失的请求，本院不予支持。
六、关于被告要求原告赔偿宽带安装费、天然气开通费、中介费的请求，因被告在案涉房屋的居住期间内实际享有了宽带安装、天然气安装的利益，中介公司提供的中介服务被告也切实享受了服务利益，现被告与案外人王豪的租赁关系仍在存续中，故对被告要求原告赔偿宽带安装费、天然气开通费、中介费的请求，本院不予支持。
七、关于被告要求原告退还反诉人已支付的租金3900元和一个月的押金1300元的请求，本院认为，自2017年5月23日起，原告就《房屋租赁合约》享有的权利义务由案外人王豪概括承受，被告于2017年6月5日向原告支付了押金及租金，因原告未举证证明其将所有权变动的事项在2017年6月5日前通知了被告，因此被告向原告支付租金和押金的效力及于案外人王豪。就至2017年11月20日的租金而言，被告并未重复支付，而其也实际占有使用着案涉房屋，故对被告要求退还租金的请求，本院不予支持。对于押金部分，被告向原告支付的押金效力也基于案外人王豪，现被告与王豪间的租赁关系仍在存续中，被告无权要求原告退还押金，故对被告要求退还押金的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）魏关鑫、陈蕾全部诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）汪国跃的全部诉讼请求。
本案本诉案件受理费减半收取525元，由本诉原告魏关鑫、陈蕾负担；反诉案件受理费减半收取1262元，由反诉原告汪国跃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 陈 岚
二〇一七年十二月二十日
书记员 陈悦静