北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第27644号
原告（反诉被告）杜进。
委托代理人刘勇。
被告（反诉原告）北京易信置地房地产经纪有限公司，实际办公所在地北京市海淀区罗庄西里23号楼2门101
法定代表人王继海，董事长。
委托代理人王涛。
原告（反诉被告）杜进（以下简称原告）诉被告（反诉原告）北京易信置地房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人刘勇，被告委托代理人王涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年9月21日，我与被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定被告承租我位于北京市朝阳区xx房屋，建筑面积420平方米，租赁期自2010年10月1日至2015年9月30日止，租金为每月15000元，同时合同规定（自2012年1月起，乙方需额外向甲方支付上一年国家公布的CPI数额的租金，逐年累加），首期半年费用在签约时支付，以后各半年期租金在每年四月一日和十月一日前支付。未按约定支付租金15日以上，我有权解除合同。合同签订后，双方均按照合同如约履行，其在第三年经双方协商将房租固定为每半年100000元。但自2015年4月起，被告开始拖欠房租，在我几次催交，被告却迟迟不交，甚至扬言就是不交房，再往后就不再接我电话。据了解，被告经济状况良好，并非无力支付房租。依据双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同书》第十条第四款之约定，因被告违约致使本合同无法履行的，我有权单方终止合同并收回房屋，同时依据第十一条第三款的约定，被告应按2015年月租金的300%作为违约金向我支付。故我现依法提起诉讼，要求确认双方于2010年10月1日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2015年5月5日解除；判决被告赔偿我及委托代理人二人十五天的车费及误工费共计10000元（因为我和助手多次到涉案房屋与被告协商事情，交通费和误工费金额系估算）；判决被告支付合同规定的违约金（月租金的300%），自2015年4月1日起算至2015年9月30日止，共计人民币300000元（我认为违约金被告每拖欠一个月，就应该计算一次，每个月的违约金都是45000元，因为CPI调整，双方之间约定后半年租金是按100000元计算，所以违约金6个月的300%是300000元）；判决被告支付从2015年4月1日起至实际搬出为止的房屋使用费，占用费按每月33334元计算（房屋占用费系惩罚性加倍收费）；要求被告赔偿损坏房屋内设施以及造成工程延期的经济损失44180元（包含被告人员破坏的楼房防盗门2800元；被告人员用脚踹开401门，需更换费用600元；被告人员拆除512房间的电表，更换所需费用40元；10月11日被告人员捣乱不清理屋内床柜，导致10月11日至11月4日产生误工费40140元；11月21日杨姓男子安排人员拆除空调时，把防盗窗拆掉不给安装，安装费为每个30元，共有20个防盗窗，产生费用600元）。
被告辩称，并反诉称：我司在合同期间并没有拖欠房租，因为当时租金是每月15000元，2013年双方协商根据国家CPI增长了4.1%到2014年增长了3.3%，我司实际上多付了19056.46元。当初我们口头协商的是按照20万支付，从2013年4月份支付到2015年3月底每年是20万元，但按照CPI2013年4月到2014年3月底租金应当是187380元，2014年4月到2015年3月底应付193563.54元，实际付了20万元，合计多付了19056.46元，因2015年CPI数据还没有出来，加上我们多付的房租，应该交多少还没有协商好。因本人是受公司委托去原告协商此事，但原告对此避而不谈，当时应该是在2015年5月初，因为我司之前多交了1.9万元的租金，而且还有1.5万元的押金在原告处，双方也没有协商好2015年4月之后的租金交多少，所以我司就没交后续租金。我没有把钥匙交给原告，但原告在2015年十一期间自行收回了房屋，并且进行了装修，我们的家具和电器都在房子里，原告也不让我们拿走。对于原告诉讼请求，我司认为合同是到期解除的，即2015年9月30日解除，我从未收到过原告要求解除合同的短信；不同意原告第二项诉求，原告是带人去涉案房屋捣乱的；我不同意支付违约金，我没有违约；我不同意支付房屋占用费，租金是我们没协商好，并不是我们不交；对于屋内设备损坏及造成工程延期的经济损失，我司没有破坏门，原告提出的所有东西我司都不清楚，我司也没有占用房屋，故不同意此项诉求。同时我方提起反诉，请求法院判决原告支付我司2013年4月至2015年4月多支付的房屋租金19056.46元；并判决原告赔偿我司违约金45000元。原告带着人在2015年4月26日至5月20日期间到房屋捣乱，把大门给锁了，我司报了警，因为原告多次捣乱，原来一些胆小的租户就不租了，我方认为原告影响我们正常的经营，违约金没有合同约定，但我要求主张，因为原告给我们带来了经济损失。
针对被告反诉，原告辩称：被告反诉理由不成立，当时我们在协商租金增加的时候，被告不同意。我们之间就租金有口头协议，被告提出按CPI数据计算的理由是不存在的，也不存在被告在交付最后一期租金的时候与原告协商的事实。押金15000元确实收了，根据合同约定在交付房屋之后予以折抵，被告没有提出过按照CPI支付房租的问题，当时被告只是说因为资金问题，晚交房租，房屋我没有使用，被告说我去捣乱影响被告经营，实际上是我起诉后，我去收房，被告派人阻挠不让收房，到现在没有人住的地方我收回了，并安排人装修，4层我已经在派人装修了，5层在诉讼过程中收回。被告也多次要求拆屋门窗等按合同约定属于我的东西，造成我无法使用这个房屋，当时给被告补偿的时候，我已经给了被告两个月的租金作为更换相关设施设备的补偿。我要求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明：原告系朝阳区xx房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。
2010年9月21日，原告（委托人、甲方）与被告（租赁代理机构，乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定房屋坐落于北京市朝阳区xx房屋，建筑面积420平方米（第一条第一款）。租赁用途：代理居住出租；如租赁用途为居住的，居住人数不得多于30人（第二条）。乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；代甲方向税务部门缴纳税费；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；保证房屋的结构安全（第三条第一款）。出租代理期自2010年10月1日至2015年9月30日，共计5年（第三条第二款）。甲方应于2010年10月1日前将房屋交付乙方，《房屋交割清单》见附件二（第三条第三款）。出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回（第三条第四款）。租金标准：15000元/月，租金共计：900000元（第四条第一款）。乙方将各期租金划入甲方账户的日期：首期半年费用在签约时支付，以后各半年期租金在每年四月一日和十月一日前支付（第四条第三款）。甲方交付房屋时，乙方向甲方垫付押金，金额为15000元，出租委托代理期限届满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方或承租方承担费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（第六条）。出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任：甲方负责房屋结构，乙方负责房屋表明及附属设施。甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物（第八条）。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达15日以上的……（第十条第四款）乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，因乙方前述行为导致甲方被有关行政机关处罚的，甲方可向乙方追偿（第十一条第三款）。1、甲方在房屋内人员和物品应在2010年10月15日前搬走。2、自2012年1月起，乙方需额外向甲方支付上一年国家公布的CPI数额的租金，逐年增加。3、甲方在合同签约时少收乙方两个月的租金，作为乙方更换门窗、安装厨具、卫浴的补偿。4、乙方在2010年9月30日前作出装修说明并经甲方同意。（第十三条）本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式二份，其中甲方执一份，乙方执一份。本合同生效后，甲乙双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等法律效力（第十四条）。合同附件三第六条约定：新更换和添置的门窗、卫浴设施、厨具与墙体连接的固定设施设备及灯具的所有权均归甲方所有。无论本合同因何种原因中止或终止，均不影响甲方对上述物品和设施的所有权。乙方在本合同生效期间享有对上述物品和设施的合理使用权。
2014年12月8日，原告给被告代理人王涛发短信，告知左家庄房有朋友定了要用，到期后不再租，请被告提前通知并安排好租户，并将房费尽快付出到原账号。王涛回短信表示钱不会差原告的。2015年4月20日王涛给原告回信息，表示：暂时资金有点问题，资金到位就给你，希望多体谅一下。2015年5月5日，原告向王涛发出短信，告知：鉴于你对承租的左家庄静安路16号四五层已延误付费三十五天且至今仍没有准确的付款时间，故根据合同第十条第四款，我正式通知你现在解除我们之间的合同。请马上安排住户腾出房屋。
诉讼过程中，本院于2015年11月4日至涉案房屋进行现场勘验，现场情况确认原告已将涉案房屋四层全部收回并已进行装修，涉案房屋五层共13间房屋，502、506、509、510、511、513当时已腾空，其他房间屋门均上锁，其中505租户表示其系从杨x处承租的房屋，杨x表示租户是从其个人处承租的房屋，其是从被告处承租的，其与租户的合同全部到期了，押金也用完了，但租户表示没有找到房子，所以不走。杨x在本院现场勘验时系作为被告委托代理人参与诉讼。
经询原告表示其系2015年10月1日将涉案房屋四层全部收回，在2015年11月4日之后将五层全部收回。被告主张原告在2015年十一期间自行收回了涉案房屋。
庭审中，原告提交工人签字的确认单，欲证明被告对涉案房屋内设施的造成损坏并造成工程延误，被告对该证据不予认可，也不需要核实，认为原告系无理取闹。
庭审中，被告提交其表示自网上打印的2013年及2014年度CPI，欲证明其在2013年4月至2015年4月多付房租19056.46元，原告对此不予认可，表示双方沟通的时候明确应按照口头约定来，如果按合同计算CPI应该从第一年就开始计算。被告另提交原告与案外人朱x签订的《房屋租赁合同》，欲证明原告在双方租期内就将涉案房屋租给案外人，影响被告经营，原告对该朱x真实性认可，但表示因被告阻挠，合同没有履行，其也没有收到朱x的钱。
诉讼过程中，双方已就被告遗留在涉案房屋内部分物品，包括空调、床铺等自行交接，并均表示不需要在本案中处理交接问题。
以上事实，有双方当事人当庭陈述、现场勘验笔录、房屋所有权证书、《北京市房屋出租委托代理合同》、短信、录音、《房屋租赁合同》等在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中原告与被告签订之合同系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，故该合同应属合法有效，双方均应依约履行各自义务。
本案中，双方签订之合同虽名为出租委托代理合同，但实际应为房屋租赁合同。根据双方合同约定，被告应当在2015年4月1日前支付最后一期即2015年4月1日起至2015年9月30日止的租金，现被告以2013年度及2014年度支付租金超过同期CPI增长率、原告多收其租金为由拒不支付最后一期租金，与其代理人王涛和原告之间的短信记录存在不符，且双方虽然系口头协商变更租金为200000元每年，但双方均接受此种约定并实际按照此约定履行合同，故现在被告以原告多收租金作为不缴纳最后一期房租的抗辩意见没有事实依据，本院不予采纳。
对于原告之各项诉求，本院逐一确认如下：就第一项诉讼请求，被告代理人王涛认可收到原告于2015年5月5日给其发出解除合同的通知短信，根据双方合同第十条第四款的约定，被告未按约定缴纳租金达15日的，原告有权单方解除合同，被告应当在2015年4月1日之前交纳最后一期租金，但其至今没有交纳，故原告在多次催促被告交纳租金未果的情况下，于2015年5月5日发出解除合同的通知，且被告认可收到该通知，故可以确认合同于2015年5月5日解除。
就原告要求被告赔偿其与委托代理人二人十五天车费和误工费一项，于法无据，本院不予支持。
就原告主张违约金一项，被告存在合同第十条第四款之情形，故应按月租金的300%向原告支付违约金，但原告主张每月均需按该标准计算一次违约金没有事实和法律依据，就此本院将按合同约定予以支持。
就房屋占用费一项，双方均认可被告未交纳2015年4月1日至2015年9月30日半年的房屋租金，原告虽主张被告一直在占用房屋导致其无法收回涉案房屋，但实际原告已经在十一期间收回涉案房屋第四层，虽涉案房屋第五层原告系在法院进行现场勘验后才收回，但这恰证明原告之前已具备收回涉案房屋第五层的条件但并未收回的事实，故本院确认被告实际使用涉案房屋至2015年9月30日，故被告应当交纳2015年4月1日至2015年5月5日的租金及2015年5月6日至2015年9月30日的房屋使用费，标准按照双方口头约定并实际履行之100000元半年计算。
就原告主张之要求被告赔偿损坏涉案房屋内设施以及造成工程延期的经济损失，但就涉案房屋内设施损坏并未举证，即使确有损坏，原告亦未举证证明系被告所为，另就工程延期的经济损失，原告仅提供其所称的三位工人签字的工程确认单作证，不足以证明被告人员去涉案房屋捣乱以致工期延误，故本院就此项诉求不予支持。
对被告之反诉请求，本院确认如下：就被告要求原告支付2013年4月至2015年4月多支付的房屋租金19056.46元一项，被告就多支付房租的事实并未举证证明，且被告在履行合同过程中对该租金标准并未提出过异议，故本院对此不予支持。
就被告要求原告赔偿违约金45000元一项，无合同依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第九十八条及第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杜进与被告（反诉原告）北京易信置地房地产经纪有限公司于二○一○年九月二十一日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二○一五年五月五日解除。
二、被告（反诉原告）北京易信置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）杜进违约金四万五千元。
三、被告（反诉原告）北京易信置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）杜进房屋租金及使用费共计十万元。
四、驳回原告（反诉被告）杜进的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）北京易信置地房地产经纪有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6613元，由原告（反诉被告）杜进负担3520元（已交纳），由被告（反诉原告）北京易信置地房地产经纪有限公司负担3093元（于本判决生效后七日内直接给付原告）
反诉案件受理费701元，由被告（反诉原告）北京易信置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 裴小星
审 判 员 姜 波
代理审判员 路 航
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 肖 磊