贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民初字第6692号 原告武海龙，男，1988年12月15日生，汉族，住本省安顺市西秀区。 委托代理人彭俊瑋（执业证号：15201201010141523）、苏梅（执业证号：15201201511197783），贵州北斗星律师事务所律师。 被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司），地址在本市南明区花果园彭家湾路C区15栋。 法定代表人肖春明，该公司总经理。 委托代理人杨熙，女，1975年5月14日生，汉族，系宏益公司法务专员，住本市南明区。 委托代理人徐伟贻，男，1987年12月5日生，汉族，系宏益公司法务专员，住本市云岩区。 第三人中国银行股份有限公司贵阳市东山支行（以下简称中行东山支行），地址在本市云岩区延安东路9号。 负责人李良俊，该行行长。 委托代理人韩畅，男，1986年8月23日生，系中行东山支行员工。 原告武海龙诉被告宏益公司及第三人中行东山支行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告武海龙之委托代理人苏梅，被告宏益公司之委托代理人杨熙、徐伟贻到庭参加诉讼，第三人中行东山支行经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告武海龙诉称，原被告于2012年12月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于本市南明区商品房，房屋总价为494054元，首付款为154054元，其余340000元以银行按揭方式支付。按照双方约定被告应于2015年6月30日前将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告使用，如被告逾期交房超过90个工作日，原告有权退房，被告应当退还原告全部已付款并按照全部已付款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告却未按约交房，且已逾期超过90个工作日。故诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；3、被告返还原告首付款154054元及预告登记费80元；4、被告支付原告至贷款合同实际解除之日止原告已归还第三人的借款本金及利息；5、被告支付原告首付款及预告登记费的资金占用费（从2012年12月29日起按中国人民同期银行贷款利率计算至实际返还之日止）；6、被告支付第三人合同解除后原告尚欠第三人的贷款本金、利息及违约金；7、案件受理费由被告承担。 被告宏益公司辩称，原告并未在被告逾期交房达到90个工作日后的60日内书面通知被告解除合同，原告已丧失解除权。原告逾期支付购房款，交房时间应相应顺延。原告支付的首付购房款不是原告的投资贷款，该款的资金占用费不应按照同期银行贷款利率计算。商品房买卖合同与贷款合同系两个法律关系，原告因借贷合同向第三人支付的利息，与被告无关，《商品房买卖合同》补充协议也约定解除合同退还的购房款指购房人向被告支付的购房款本金，其他费用应由购房人自行承担。本案第三人作为有独立请求权的第三人未提出诉请，故本案应只处理商品房买卖合同。 第三人中行东山支行经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2012年12月29日，原告武海龙（买受人）与被告宏益公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的本市南明区商品房，建筑面积111.15平方米，总价款为494054元，首付款为154054元，余款340000元以银行按揭的方式支付。合同第十一条约定交房日期为2015年6月30日前。合同第十三条约定逾期超过90工作日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到买受人退房通知之日起90个工作日退还全部已付购房款，并按买受人全部已付购房款的2%支付违约金。《补充协议》第三条第3.3款约定：“三、关于按揭付款方式及期限（对本合同第八条第三款的修订和补充）……采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户；采取公积金贷款方式（包括商业公积金混合贷款方式）的应于本合同签订之日起四十五日内到达出卖人指定账户，买受人必须于前述付款期限届满之日起三十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。”。《补充协议》第四条第4.1款约定：“买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，出卖人交房时间相应顺延。”。《补充协议》7.2条约定：双方同意出卖人如有逾期交房情形发生，逾期交房违约赔偿金算至出卖人取得该商品房的《建筑工程竣工验收报告》，登报通知交房之日止，从出卖人在《贵阳晚报》或《贵州都市报》上刊登上述交房通知之日起，出卖人不再承担任何逾期交房违约赔偿责任，买受人如违反本条规定，出卖人有权解除商品房买卖合同，并退还买受人已实际支付的购房款本金，其余费用及损失由买受人自行承担。《补充协议》7.3条约定：出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。合同签订之日原告支付被告首付购房款154054元及预告登记费80元。2013年2月25日，原告与被告及第三人中行东山支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定原告向第三人借款340000元用于购买上述房屋，并用该房提供抵押，贷款期限为22年，被告为该贷款提供连带责任保证。该贷款合同签订当日，被告收到剩余购房款34万元，原告按照贷款合同约定向第三人归还本金并支付利息。被告至今未履行交房义务，2015年12月7日，原告诉至本院，提出如前诉请。另查明，被告于2016年1月27日取得建筑工程竣工验收报告，于2016年2月3日在《贵州都市报》上刊登交房公告，通知花果园项目Ｍ区10栋已通过验收，具备交付使用条件，交付日期为2016年2月3日，原告认为交房需具备消防验收合格、取得建筑工程竣工验收报告和面积实测报告三个条件，本案被告仅具有建筑工程验收报告，并未达到交房条件。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、收据、建筑工程竣工验收报告、交房公告等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原告武海龙与被告宏益公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，具有法律约束力，双方均应按约履行。本案中，买受人采用银行商业贷款，应付尾款时间为合同签订之日起60日内，即原告至迟应于2013年2月28日前付清尾款，本案原告于2013年2月25日支付尾款340000元符合合同约定，合同约定交房日期为2015年6月30日前，逾期超过90工作日（即2015年11月11日），买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，同时必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算），即2016年1月10日前书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，原告于2015年12月7日诉至本院，要求解除上述《商品房买卖合同》，原告起诉的日期未超过约定的解除条件成就后的60日，我院亦于2015年12月21日将该诉状副本送达宏益公司，该诉状副本与书面解除通知产生的效果相同，被告逾期未履行交房义务，已构成违约，现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告要求解除与第三人中行东山支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的主张，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，对原告的该项请求，本院依法予以支持。关于原告请求被告返还首付购房款154054元及预告登记费80元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息本别返还担保权人和买受人。”之规定，对原告的该项请求，本院予以支持。被告亦应返还原告至贷款合同实际解除之日止原告已支付给第三人的借款本金及利息，并将原告尚欠第三人的借款本金及利息支付第三人。关于原告主张的首付款及预告登记费的资金占用费，因合同约定出卖人按买受人全部已付购房款的2%支付违约金，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，庭审中，原告亦未对其实际损失提供相应证据予以证明，故该首期购房款的违约金应按银行同期存款利息自2012年12月30日（支付该款的次日）起计算至判决确定的履行期限届满之日止。因预告登记费系被告代登记部门收取，原告诉请被告支付该款的资金占用费，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告武海龙与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告武海龙与第三人中国银行股份有限公司贵阳市东山支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告武海龙首期购房款154054元及预告登记费80元； 四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武海龙支付至本判决确定的履行期限届满之日止武海龙已向中国银行股份有限公司贵阳市东山支行归还的借款本金及利息（以中国银行股份有限公司贵阳市东山支行于判决生效当月出具的还款对账单为准）； 五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武海龙支付资金占用费（以首期购房款154054元为本金，从2012年12月30日起按中国人民银行同期定期存款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）； 六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司贵阳市东山支行偿还原告武海龙自本判决确定的履行期限届满之日起就《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本金及罚息（以《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定计算）； 七、驳回原告武海龙的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6752元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判长 赵 曦 审判员 张庆亭 审判员 程 攀 二〇一六年七月十九日 书记员 彭 毅