重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第03756号
上诉人（原审原告）重庆汇德实业开发有限公司。
法定代表人李甜，该公司董事长。
委托代理人张建堂，重庆永登律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姚丹，
委托代理人文成国，重庆市綦江区三江法律服务所法律工作者。
上诉人重庆汇德实业开发有限公司（以下简称汇德开发公司）因与被上诉人姚丹商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2014)綦法民初字第04281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2003年12月5日，姚丹与汇德开发公司签订《商品房买卖合同》，约定姚丹购买汇德开发公司位于原，建筑面积66.25㎡，总成交金额417350元，付款方式中约定分期付款定金1万元。2005年12月11日，该合同经原綦江县国土资源和房屋管理局登记备案。2004年6月29日，姚丹又与汇德开发公司签订《商品房买卖合同》，约定姚丹购买汇景大面积182.33㎡，总成交金额145864元，付款方式中约定抵扣汇景大厦裙楼塑钢窗，铝合金幕墙铝合金卷帘门工程款，交定金33960元。合同约定由汇德开发公司代办两证，费用买受人负责承担；出卖人包电话、防盗门。2004年10月21日，该合同经原綦江县国土资源和房屋管理局登记备案。2004年6月29日，姚丹与汇德开发公司还签订一份《商品房买卖合同》，约定姚丹屋，建筑面积156.11㎡，总成交金额124888元，付款方式中约定抵汇景大厦裙楼塑钢窗、铝合金幕墙铝合金卷帘门工程款，首付3万元。合同约定由汇德开发公司代办两证，费用由买受人承担；出卖人包电话、防盗门。签订合同当日，该合同经綦江县国土资源和房屋管理局登记备案。
上述合同签订后，姚丹于2005年6月14日向汇德开发公司支付购房款53291元（收据号码为0271543），2005年10月9日又向汇德公司付款五笔，共计596650.85元（其中0070054号收据金额411390元，收款事由为2号门面购房款；0070055号收据为8500元，收款事由为住房水电；0070056号收据为5418.94元，收款事由为可视费、大修基金、契税、印花税、交易费、登记费；0070058号收据为32165.91元，收款事由为大修基金、契税、印花税、交易费、登记费、卷帘门、塑钢、水电；0070059号收据为139176元，收款事由为住房购房款），以上共计649941.85元。汇德开发公司对姚丹已付的前述649941.85元购房款没有异议，但双方对涉案三份合同中附的发票分别为0000479号、0000494号、0099051号，金额分别为10000元、33960元和30000元，是否系被告实际支付存有争议。
合同履行中，汇德公司已将姚丹遂于2008年6月27日向法院提起诉讼，要求汇德开发公司立即将房屋交给被告，并要求原告自2005年10月9日起按约定赔偿被告逾期交房违约金和逾期办证的违约金。原綦江县人民法院于2008年12月12日作出（2008）綦法民初字第1828号民事判决，驳回原告姚丹的诉讼请求。姚丹不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2009年4月16日作出（2009）渝五中法民终字第780号民事判决，判决撤销重庆市綦江县人民法院（2008）綦法民初字第1828号民事判决；汇德开发公司在该判决生效之日起三十日内将位于重庆市綦江县××路××大厦××号房屋交付给姚丹；汇德开发公司在该判决生效后90日内协助姚丹办理位于重庆市綦江县××路××大厦××号房屋的权属登记手续；驳回姚丹的其他诉讼请求，并在该判决说理部分载明“根据合同内容，双方并未对购房款的支付方式及期限作出明确约定而是对交房时间和条件有具体明确的约定，据此，汇德开发公司不享有先履行抗辩权。双方当事人之间的房款纠纷属债权债务纠纷，权利方可依法另行主张权利”。后姚丹根据前述终审判决申请强制执行。2009年6月19日，汇德开发公司与姚丹达成执行和解协议，约定汇德开发公司在2009年6月19日前将位于交付，由汇德开发公司协助姚丹办理该房的权属登记，所产生的税、契、等费用由姚丹、江强夫妇承担。后汇德开发公司于2009年12月2日以姚丹为被告向原綦江县人民法院提起诉讼（2010綦法民初字第00151号案件），要求姚丹支付购房款124888元、塑钢窗费6176.9元、水电费8500元、防盗门费600元，共计140164.9元，并从2004年10月30日起，按日向原告支付购房款的万分之三的违约金，该院于2009年12月7日向姚丹送达起诉状副本，后汇德开发公司于2013年12月4日撤回起诉，该院裁定予以准许。
另查明，江强与汇德开发公司、正通公司承揽合同纠纷一案，原綦江县人民法院于2008年1月17日作出（2008）綦法民初字第77号民事判决，并发生法律效力。江强对该判决不服，申请再审，原綦江县人民法院于2008年7月3日作出（2008）綦法民申字第8号民事裁定，决定对该案进行再审，并于2008年11月13日作出（2008）綦法民再初字第10号民事判决。汇德开发公司对再审判决不服，提起上诉，后重庆市第五中级人民法院作出（2008）渝五中法民终字第3606号民事判决，并在该判决中认定“2005年5月19日，经双方结算，汇景大厦应付工程款480933.20元”。
庭审中，被告举示一份《工程承包合同》，该合同显示：2003年12月5日，汇德开发公司和正通公司共同作为发包方（甲方）与承包方綦江县恒发铝合金卷帘门销售部（江强个人经营，乙方）签订工程承包合同，除约定甲方将部分工程发包给乙方外，另约定甲方向乙方借款20万元，2004年4月10日前归还，不计息，甲方用“汇景大厦”正街门面120㎡以3150元/㎡抵押给乙方……;另举示《借条》一张，内容为“今重庆汇德实业开发有限公司和正通房地产开发有限公司借到江强现金贰拾万元正，于2004年4月10日归还。”，借款人处加盖了汇德开发公司和正通公司行政公章。被告根据以上证据认为该20万元借款虽然已经还了，但是是逾期还的，所以按照约定汇景大厦A塔第一层2号门面单价应当调低至3150元/㎡。原告陈述实际上当时是用两间门面作抵押，但是原告在约定时间内还清了借款，于是收回了一间门面的抵押，另一间签订了正式的商品房买卖合同，故该房屋单价不应调低。被告另举示《承诺书》和《借条》各一份，该两份证据显示均是由汇德开发公司于2004年6月29日出具，承诺书载明“我司与姚丹签订的綦江汇景大厦A塔七楼7-2#的商品房买卖合同，若在2004年9月底前未能将该房在房管部门登记备案。其所购汇景大厦B塔4楼B2号住房在原购房单价800元/㎡基础上下浮200元/㎡。”借条载明“今借到姚丹现金壹拾万元正，归还时间2004年8月1日前。若到期未归还借款，其姚丹所购汇景大厦B塔4楼B2号住房在原购房基价上下浮200元/㎡，并按银行同期贷款利率支付利息。”被告根据该两份证据认为其所购号住房单价应以600元/㎡计算。原告陈述其已经按照承诺书的要求履行了承诺，该10万元借款原告已经按期还清，故只能按合同约定标准计算房屋价格。另外，原、被告双方对所涉三套房屋已交付被告并已为被告办理权属登记手续均无异议。被告庭审中举示的号房屋《商品房买卖合同》中附有汇德开发公司于2008年11月19日向原綦江县物业管理所出具的《汇景大厦维修资金缴款说明》一份，内容为：汇德开发公司在2003年1月23日缴纳的维修资金2万元包括姚丹的2087.64元（173.49m2×12元/m2）。
原告汇德开发公司向一审法院诉称，2003年12月25日，其与被告签订重庆市商品房买卖合同，被告以套内面积每平方米6880元的单价（总价417350元），购买其开发建设的原綦江县门面房，套内面积62.4平方米。合同约定，五通费用由被告承担。2004年6月29日，其与被告又签订两份重庆市商品房买卖合同。第一份合同，被告以套内面积每平方米986.5元的单价（总价145864元），购买其开发建设的原房屋一套，套内面积147.86平方米。被告付款方式为抵原告应该付给江强的汇景大厦裙楼塑钢窗、铝合金幕墙、铝合金卷帘门工程款。另一份合同，被告以套内面积每平方米996.47元的单价（总价124888元），购买其开发建设的原，套内面积125.33平方米，付款方式同上。其出售给被告的三套房屋价格688102元，连同代被告缴纳的大修基金、契税、塑钢窗等74661.22元。被告购买原告三套房屋，应当付给原告购房款和其他费用共计762763.22元。
2005年3月1日，其与江强对江强的玻璃幕墙、铁艺栏杆等工程费用进行了结算，其应该支付江强的工程款金额为480933.2元，加上李甜向被告借款10000元，抵明兴建筑公司对江强的欠款53291元，以及被告支付的30000元购房款，被告一共向原告交付的购房款为574224.2元。其已经将商品房全部交付给被告，但被告拖欠其购房款188539元至今未付，经其催收无果，诉至法院，请求判决被告立即向原告支付拖欠的购房款188539元，并从2009年5月起，按中国人民银行同期贷款利率赔偿拖欠原告购房款的资金占用损失。
被告姚丹向一审法院辩称，首先，原告诉讼主体不适格，原告已经吊销解散，债权债务应由清算组代表参加诉讼，没有清算组的应由法定代表人参加诉讼。其次，遗漏当事人重庆市正通房地产开发有限公司（以下简称正通公司），该案房屋由两个公司共同开发经营，原、被告所签合同由两个公司共同署名，两个公司的工程款未结算，工程合同是原、被告及正通公司共同签定的，以房抵款的方法也是三方约定的，应追加正通公司为共同被告；再次，被告未拖欠房款，且原告尚欠其款项；最后，原告主张的购房款除B－4－B2外，均超过诉讼时效。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应诚实守信地履行合同约定。
关于本案原告是否适格的问题。汇德开发公司因未依法参加年检于2009年12月19日被行政机关吊销营业执照，但吊销企业法人营业执照，仅是行政机关对违法企业的行政处罚，并产生企业须进行清算的法律效果，在企业法人被吊销后至其依法注销前，企业法人仍可以自己的名义进行诉讼活动。本案中，汇德公司尚未被注销登记，可以其名义进行诉讼。对被告相应的意见，不予支持。
关于是否应追加正通公司为被告的问题。首先，涉案的三份《商品房买卖合同》的当事人均系姚丹和汇德开发公司，正通公司并非合同的当事方；其次，就江强和正通公司、汇德开发公司签订的工程承包合同而引发的纠纷已经作出判决，并已生效，工程款的金额已经固定。最后，至于汇德开发公司与正通公司之间的权利义务，属双方之间的内部关系，应由当事双方自行解决。对被告的意见，亦不予支持。
关于姚丹提出原告主张过诉讼时效的问题。经查，姚丹与汇德开发公司并未在房屋买卖合同中明确约定购房款的支付时间，且双方在（2008）綦法民初字第1828号案件中对购房款的支付情况亦各执己见，汇德开发公司亦在该案于2009年作出终审判决后，即向法院提起诉讼主张权利。故对姚丹的意见，该院不予支持。
关于涉案房屋的款项总额问题。经查，汇德开发公司在（2008）綦法民初字第1828号案件中陈述款项缴纳情况“票据上已注明；A栋7－2号有一张，门面有一张”。姚丹则在该案中陈述0070058号、0070054号是面的款项，其他票据是两套房子一起交的。根据0070058号票据载明的收款事由为：大修基金、契税、印花税、交易费、登记费、卷帘门、塑钢、水电，明显包含卷帘门的约定，亦能与被告的陈述相符，且不与汇德开发公司的陈述矛盾，该院确认0070058号票据（32165.91元）系汇德开发公司就汇景大楼A塔第一层2号房屋向姚丹收取的除房款外的其他费用。0070056号票据载明的大修基金金额与被告举示的汇景大厦A幢7层A2号房屋《商品房买卖合同》中所付的《汇景大厦维修资金缴款说明》载明的维修资金金额相吻合，前述缴款说明亦经原綦江县物业管理所予以确认，并与汇景大厦A幢7层A2号房屋的面积相当。综上，汇德开发公司的陈述更能与证据相映证，与被告陈述“其他票据是两套房子一起交的”相悖，该院确认0070056号（5418.94元）和0070055号票据（8500元）系支付的汇景大厦A幢7层A2号房屋除房款以外的其他费用。退一步来讲，姚丹与汇德开发公司于2009年6月19日达成的执行和解协议中明确约定户产生的税、费由姚丹、江强夫妇承担，与商品房买卖合同的约定一致，亦与姚丹当庭陈述“两套住房的款项系统一缴纳的”相悖，结合现已经过户至姚丹名下的实际情况，相关的税、费票据已经实际发生，若系汇德开发公司支付，可以提供相应的税、费原件予以佐证，诉讼中，汇德开发公司未能举示相应的税、费原件予以佐证，应自行承担举证不能的责任。同时，汇德开发公司与姚丹在买卖合同中就房屋约定“门窗由买受人自行负责”，但未就水电、可视等费用进行协商，汇德开发公司亦未能就此举示相应的证据佐证其垫付的费用情况，亦应自行承担相应不利的后果。对汇德开发公司自书的清单，未提供证据予以佐证，被告亦不予认可，该院不予确认。对与此相关部分的费用，汇德开发公司可于收集证据后另诉解决。关于姚丹提出对约定房屋价款调价的问题，其关于房款优惠的约定均系附条件的民事法律行为，姚丹未能举示充足的证据佐证涉案门面所附条件已成就，对其主单价应当调低至3150元/㎡不予支持；姚丹举示的《承诺书》证明双方约定若汇德开发公司未能在2004年9月底前将汇景大厦A塔7楼A2号房屋的商品房买卖合同在房管部门登记备案，则其所购汇景大厦B塔4楼B2号住房在原购房单价800元/㎡基础上下浮200元/㎡，而的商品房买卖合同实际登记备案时间为2004年10月21日，约定调价的条件已经成就，故对被告主张汇景大厦B塔4楼B2号住房应按购房单价下浮200元/㎡予以支持。双方约定诉讼中，原、被告双方一致确认的交房面积与合同存有出入，建筑面积分别应为173．97㎡和65.3㎡，结合三份房屋买卖合同关于房屋单价的约定及该院已确认的两套房屋的税、费和其他应付款项，该院确认姚丹应向汇德开发公司给付的款项合计为690292.2元(417350元÷66.25㎡×65.3㎡＋145864元÷182.33㎡×173.97㎡＋（124888元÷156.11㎡-200元/㎡）×156.11㎡＋8500元＋5418.94元＋32165.91元)。
关于涉案三份房屋买卖合同中附的发票（分别为0000479号、0000494号、0099051号），金额分别为10000元、33960元和30000元，是否系原告实际支付的问题。经查，姚丹主张其已实际给付的证据为附于三份商品房买卖合同中备案登记联凭证的复印件，未能提供相应的报帐联原件，且姚丹在（2008）綦法民初字第1828号案件中前后陈述并不一致，即先陈述汇德开发公司未向其交付备案登记的发票，后又陈述发票因其家中遭遇盗窃而丢失。在姚丹无其他证据佐证的情况下，该院对姚丹的主张不予确认。
关于姚丹已付款项的情况。经查，汇德开发公司在（2008）綦法民初字第1828号案件中认可姚丹已付649941.85元（票据的总和）。诉讼中，汇德开发公司提交的“汇德开发公司应付江强费用（抵姚丹购房款）”清单及起诉状，载明姚丹方已付款“包括李甜借款10000元，江强付款30000元，明兴公司53291元，工程款480933.2元，合计574224.2元”，与其在（2008）綦法民初字第1828号案件中的陈述相悖，结合汇德开发公司提交的清单中前述应付费用中李甜借款10000元、江强付款30000元均未包含在双方均无异议的涉案票据中，系汇德开发作出的对己方的不利陈述，该院对此予以确认。该院确认姚丹尚须向汇德开发公司支付的购房款等费用为350.35元（690292.2元－649941.85元－30000元－10000元），至于汇德开发公司要求从2009年5月起计算资金占用损失的意见，由于商品房买卖合同中并未就款项支付的时间进行约定，可以其有证据证明向姚丹主张权利时进行计算，即自其第一次向该院提起诉讼要求姚丹支付购房款一案起诉书副本送达之日（2009年12月7日）起计算，至姚丹付清前述款项时止。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告姚丹于本判决生效后十五日内给付原告重庆汇德实业开发有限公司购房款等费用共计350.35元及资金占用损失（资金占用损失按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2009年12月7日起计算至款项付清时止）；二、驳回原告重庆汇德实业开发有限公司的其余诉讼请求。
宣判后，汇德开发公司不服一审判决，向本院提起上诉，认为一审对于涉诉汇景大厦B塔4楼B2号标的房屋的价格下浮计算缺乏法律事实依据，对此，被上诉人已在另案生效判决起诉书中自认“以人民币124888元的价格购买”，该事实对其具有拘束力；同时，关于53291元收据原件由上诉人持有，该款项为上诉人替案外人明兴公司向被上诉人偿还欠款而冲抵本案房款，且相关金额已涵盖于其它收据，不应重复计算，综上，一审认定事实错误，请求撤销原判，相应予以改判。
姚丹答辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审另查明，因涉诉的房屋交付及办证争议，本院于2009年4月16日作出（2009）渝五中法民终字第780号生效判决，该判决审理查明部分载明“……上述合同签订后，姚丹向重庆汇德实业开发有限公司支付了购房款，重庆汇德实业开发有限公司对姚丹已付649941.85元购房款没有异议……”。
二审审理查明的其它事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，本案系当事人以商品房预售合同事由提起的诉讼，综合上诉人与被上诉人的诉辩意见，二审争议焦点为涉诉汇的房屋的价格及上诉人诉称的53291元付款事实的审查与确认问题，对此，应纳入合同订立及履行的法律适用予以评判。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，“当事人协商一致，可以变更合同”。结合本案查明事实，2004年6月29日，姚丹与汇德开发公司虽在《商品房买卖合同》中约定涉诉房屋总价为124888元，但汇德开发公司于2004年6月29日出具承诺书载明“我司与姚丹签订的的商品房买卖合同，若在2004年9月底前未能将该房在房管部门登记备案。其所购汇景大厦B塔4楼B2号住房在原购房单价800元/㎡基础上下浮200元/㎡”，应视为双方对涉诉房屋价款进行变更，鉴于汇德开发公司未能举示证据证明其已在2004年9月底前正确履行相关房屋登记备案义务，应视为前述价格变更条款所附条件成就，一审法院据此核算涉诉标的房屋价款并无不妥。上诉人虽诉称被上诉人已在另案生效判决起诉书中自认“以人民币124888元的价格购买”，但该文义内涵仅涉及对双方订立合同事实的陈述，并非明确对涉诉标的房屋价款加以确认，不宜据此认定本案诉争的房屋价款的要件事实，上诉人的该上诉意见有违诚信，本院不予采信。另关于53291元付款事实争议，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，上诉人对53291元付款收据复印件真实性并无异议，仅辩称其所反映的付款事实已涵盖于其它收据，但并未对该事实主张相应举证，本院对此不予采信。同时，鉴于本案涉诉六张收据反映的付款总额已为生效判决确认，一审据此作为定案依据并无不当。综上，上诉人上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4070元，由上诉人重庆汇德实业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
审 判 员 张泽兵
代理审判员 邓 瑀
二〇一五年七月二十日
书 记 员 朱 帝