江西省吉安市青原区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民初字第58号
原告吉安市青原区白云山林场。住所地：江西省吉安市青原区富田镇白云山。
法定代表人，李彬，场长。
委托代理人肖恢灵。
委托代理人周小丽，江西庐陵律师事务所律师。
被告吉安市鹏年农畜科研有限公司。住所地：江西省吉安市青原区白云山林场李家坑工区。
法定代表人，罗国雄，总经理。
委托代理人黄佳俊，江西共创律师事务所律师。
被告罗继勇，男。
委托代理人朱为荣，江西庐陵律师事务所律师。
被告李晓明，男。
原告吉安市青原区白云山林场（以下简称白云山林杨）诉被告吉安市鹏年农畜科研有限公司（以下简称鹏年公司）、罗继勇、李晓明租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告白云山林场委托代理人肖恢灵、周小丽、被告鹏年公司委托代理人黄佳俊、被告罗继勇及其委托代理人朱为荣、被告李晓明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白云山林场诉称，其与被告鹏年公司于2007年11月6日签订合同，约定其将林场内欧坑至李家坑工区公路下的715亩山林地及李家坑工区内建筑物出租给被告鹏年公司使用，期限40年，租金每5年或10年逐渐递增，并采取按年先付后用的方式支付，此后，其按约向鹏年公司交付了场地和房屋，�鹏年公司却擅自将租赁物转租给被告罗继勇，罗继勇又将租赁物转包给被告李晓明，且被告拖欠2015年租金。根据相关法律规定，鹏年公司擅自转租给罗继勇，罗继勇转包给李晓明，转租或转包行为均无效。诉请法院判令即时解除其与鹏年公司于2007年11月6日签订的《土地租赁合同》，鹏年公司和罗继勇、李晓明即时腾空并交还租赁的715亩山林地和李家坑工区内的建筑物，鹏年公司支付自2015年元月1日至实际交还租赁标的物之日止的租赁物占有使用费（按租金标准计算），本案诉讼费由鹏年公司承担。
被告鹏年公司辩称，原告所称双方于2007年11月6日签订合同属实，其在合同期间履行了合同义务，也缴纳了租金，至于未交2015年的租金是由于原告不收取，并非其公司拖欠；对于其将场地转让给罗继勇之事，原告也是知晓的，原告也认可此事；鉴于罗继勇正在经�，且罗继勇也有继续经营的意愿，建议不解除合同、继续履行；原告所称其拖欠租金不是实质性的违约，并不构成解除合同的理由，其公司现在也可以当场缴纳；如果转让合同无效，因原告明知罗继勇经营却不予制止，罗继勇损失应由原告承担。对于罗继勇与李晓明之间的转包合同，我公司未参与，真实性也无法确认，即使是真实的，从解除协议书来看，实际上也没有履行，因此，应驳回原告的诉讼请求。
被告罗继勇辩称，其与被告鹏年公司于2013年5月10日签订转让协议书，约定：鹏年公司将所租赁的白云山林场李家坑工区公路下的715亩山林地及李家坑工区内建筑物转租给其本人，转让费4万元，事实上从2012年其就进入山场，陆续投资开发经营，原告收取了其几年租赁费、电费，原告已认可了其经营行为，应由其继续经营；其是在正常经营，在合同期间原告要求解除合同，原告应当赔偿其直接损失和间接损失；至于其与李晓明之间的转让合同，双方已经签订了解除协议，债权债务已经明确，如果原告赔偿其损失，也与李晓明没有关系。
被告李晓明辩称，其与罗继勇签订协议时，罗继勇向其出示了他与鹏年公司的转让协议书，上面载明的转让费为17.6万元，而不是罗继勇向法院提供的那份4万元转让费的协议书，同时，罗继勇声称租赁场地旁的30亩玉米地也包含在715亩承租地里，而事实上该30亩玉米地是附近村民的，致使其在养牛过程中投入了大量人力、物力，因此，要求罗继勇赔偿其损失78158元（含押金1万元）。
经审理查明，原告白云山林场与被告鹏年公司于2007年11月6日签订一份土地租赁合同，约定：原告将林场内欧坑至李家坑工区公路下的715亩山林地及李家坑工区内的建筑物出租给被告鹏年公�从事农业开发，租赁期限40年，自2008年元月1日至2047年12月31日止，租金的交纳采取按年先付后用的方式，租金标准每5年或10年递增一次，原告白云山林场在合同上盖章，被告鹏年公司的投资人肖紫天在合同上签名，肖紫天于2008年6月27日注册成立了被告鹏年公司，鹏年公司在租赁场地上建设了钢架牛棚及其他设施，也按合同约定交纳了租金。合同履行期间，因经济效益不佳，鹏年公司于2013年5月10日将其从白云山林场租赁的山场和房屋转让给被告罗继勇，双方签订了一份协议书，约定：经营期间自签订协议之日起至2047年12月31日，转让总额为人民币4万元，固定资产的所有权归罗继勇，经营权转让后，罗继勇的一切收益和经营、行为均与鹏年公司无关，罗继勇自行承担经营的风险等一切责任。随后，罗继勇进场经营，并以鹏年公司的名义向原告交纳了2012年租金6075元、2013年和2014年租金各9650元，以及2013年6月至2014年底电费2386元。罗继勇经营期间，在租赁场地旁的地方建设了一个小水坝以蓄水养鱼，并开展农、畜的种、养殖活动。2014年8月3日，罗继勇将牛棚、部分房屋及场地转包给被告李晓明养殖畜禽和种植作物，双方签订了一份土地租赁转包合同，约定：转包期限为5年，2014年9月1日至2019年8月30日，承包保证金10000元（签合同之日交缴），转包后承包租金为每年35000元（租金按年交，每年8月1日为交租日），先交租后使用，罗继勇和李晓明均在合同上签名，李晓明向罗继勇交纳了押金和租金，同时进场经营，经营期间，因故发生纠纷，双方又于同年10月7日签订了一份解除合同协议书，约定：终止双方于2014年8月3日签订的转包合同，罗继勇当天退回租金2万元，其余1万元押金和15000元租金在2015年6月1日前退清，所有款项付清后，双方�不追究对方的赔偿责任。此后，罗继勇给付李晓明部分款项，李晓明尚有部分东西存放在租赁场地房屋内，现该场地继续由罗继勇使用。另查明，原告白云山林场租赁给被告鹏年公司的715亩山林地及李家坑工区内的建筑物均有国有土地使用权证。
以上事实，有原告白云山林场提供的单位法人证书1份、组织机构代码证1份、原告与鹏年公司签订的土地租赁合同1份、收取罗继勇租金的收款收据2份、林地状况登记表4份及地形图1份、国有土地使用权证1份（3页）、被告鹏年公司提供的法人代表证明书1份、营业执照1份、组织机构代码证1份、被告罗继勇提供的其与鹏年公司协议书1份、交纳租金收据1份、电费收据2份、被告李晓明提供的其与罗继勇签订的土地租赁转包合同1份、协议书1份、本院对肖恢灵所作的调查笔录等证据证实，原告的陈述和被告的答辩也在案佐证，经庭审质证，均具有证明效力，本院予以采信。被告罗继勇提供的其他证据与本案无关，被告李晓明提供的罗继勇与鹏年公司的协议书、肖紫天的授权委托书均系复印件，也未得到其他当事人认可，本院调查李晓明的笔录中李晓明的陈述没有证据相印证，均不作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告白云山林场将自有的山林地和工区房屋租赁给被告鹏年公司从事农业经营，该行为符合法律规定，属有效合同，依法应得到法律的保护；但该合同的租赁期限为40年，超出了我国合同法规定的租赁期限最长为20年的规定，超过20年的时间无效；我国合同法规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中，被告鹏年公司在承包期间，未经原告白云山林场的同意，擅自将合同权利义务转让给被告罗继勇，双方交接后，�继勇已实际取得该山林地和工区房屋的实际使用权，罗继勇后又擅自将大部分山林地和工区房屋转让给被告李晓明经营使用，鹏年公司的行为违反了法律规定，该转让行为无效，同时，该转让行为也导致鹏年公司根据合同约定利用该山林地和工区房屋从事农业经营和科学研究的合同目的无法实现，根据我国合同法规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，因此，原告白云山林场主张解除其与被告鹏年公司的合同符合法律规定，本院予以支持；被告鹏年公司、罗继勇、李晓明均应从该山林地和工区房屋内搬出，在实际占用该山林地和工区房屋期间，三被告要按白云山林场与被告鹏年公司所签合同的租金标准给付占用费用，直至搬出为止。基于被告鹏年公司将该山林地和工区房屋转让给罗继勇，罗继勇已实际经营、使用该山林地和工区房屋，并在该范围外新建了水库坝体，养殖了鱼、禽，种植了农作物，应允许罗继勇有一段搬迁时间，本院酌定三个月，被告李晓明也应在此期间将其存放物品的房间腾退完毕；由于罗继勇所建水库不在白云山林场与鹏年公司合同范围内，且罗继勇的合同相对人是鹏年公司，李晓明的合同相对人是罗继勇，而鹏年公司、罗继勇、李晓明均为本案被告，因此，罗继勇在本案中主张的损失不属于反诉范围，被告李晓明主张的损失也不属于反诉范围，本案不审理罗继勇和李晓明主张的损失，罗继勇和李晓明均可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第一、二、三款之规定，判决如下：
一、解除原告�安市青原区白云山林场与被告吉安市鹏年农畜科研有限公司于2007年11月6日签订的《土地租赁合同》；
二、被告吉安市鹏年农畜科研有限公司、罗继勇、李晓明在本判决生效后3个月内腾空并交还租赁经营的715亩山林地和李家坑工区内的建筑物，并支付自2015年元月1日至实际交还标的物之日止的山林地和李家坑工区房屋占有使用费（按吉安市青原区白云山林场与吉安市鹏年农畜科研有限公司于2007年11月6日签订的《土地租赁合同》中的租金标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9750元，由被告吉安市鹏年农畜科研有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状�并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 李永忠
人民陪审员 叶琼兰
人民陪审员 郑志平
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 周小安
附：本判决书生效后，当事人可以申请强制执行，申请执行期限为2年