安徽省亳州市谯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）谯民一初字第01928号
原告：卢先玲，女，1968年10月5日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
委托代理人：于腾飞，安徽重信众合律师事务所律师。执业证号：12021105110002。
被告：李先彬，男，1968年4月2日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区（亳州康美口腔医院）。
委托代理人：郑强，安徽赵长利律师事务所律师。执业证号：13416201110888132。
原告卢先玲诉被告李先彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理。依法由审判员锁敬伦适用简易程序，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告卢先玲及其委托代理人于腾飞、被告李先彬的委托代理人郑强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告卢先玲诉称：原告所有的××套门面房位于亳州市谯城区魏武大道丹华山庄大门南侧。2009年5月份，原告与被告双方签定了××份《租房协议》，约定将自己的上述房屋租赁给被告使用，租赁期限自2009年5月1日至2014年4月30日止。前三年被告向原告每年支付了12万元房租，第四年被告按照《租房协议》约定向原告支付14万元房租。《协议》到期后，原告想收回房屋自用，不再将房屋继租，被告拒绝搬出，也不愿重新与原告签订《租房协议》，恶意侵占原告合法个人财产，给原告造成不必要的损失。为此提起诉讼，要求：1、依法判令被告停止侵权，返还原告位于亳州市谯城区魏武大道丹华山庄大门南侧门面房4间（房地权证亳字第××号）；2、判令被告包赔违法占用房屋给原告造成的损失12万元（暂定）；3、诉讼费由被告承担。
原告卢先玲针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：第××组、本人身份证××份，证明原告的诉讼主体资格；二、房产证××份，证明被告李先彬开设的亳州康美口腔医院使用的是原告卢先玲所有的房屋；第三组：1、《租房协议书》，2、中国建设银行对账单二份，3、证人邓某、何某证言，证明：①原、被告签订的《租房协议》第××条约定：租期为5年，自2009年5月1日至2014年4月30日，现租赁到期。②被告也是按照《租房协议书》第二条约定的付款方式，且已履行完毕。4、协议到期后，原告多次找人协商要求被告搬出租赁房屋，都被被告拒绝。第四组：1、照片4张、2、临近门面房屋《租赁合同》2份，证明：①直到开庭之日，被告还××直霸占原告房屋，拒不搬出。②被告的侵权行为给原告造成了巨大的经济损失，现房屋租赁价格普遍上涨，请求法院在确定原告损失时，参考临近门面房租赁价格。
被告李先彬辩称：××、李先彬占有卢先玲的房产不是个人行为，且为依据租赁协议合法租用。2009年初，由邓柯南提议，并由李先彬、郭标、王杰××同作为发起人和股东，出资筹建民办非企业法人单位亳州市康美口腔医院。在发起建立的过程中，对于医院的选址和医院用房的租赁工作由发起人邓柯南负责人全权办理。2009年5与1日，邓柯南代表全体发起人和股东与卢先玲签订房屋租赁协议，约定租赁卢先玲所有的坐落在亳州市魏武大道西侧丹华山庄东门南旁的房屋，租期为十年，自2009年5月1日起至2019年4月30日止。租赁协议签订后，××直履行至今，房屋也××直是康美口腔医院的院址和业务用房。李先彬作为康美口腔医院的股东和发起人之××，并没有个人租赁卢先玲的房屋，而是依据协议由康美口腔医院占有使用。二、邓柯南与卢先玲签订协议后康美医院享有使用权利。邓柯南在康美口腔医院设立时，代表所有发起人和股东与卢先玲签订了租房协议书，其本质用途是为了康美口腔医院的用房所签订，这××点卢先玲是明知的。另外在协议签订后，康美口腔医院便进行了装修和向有关主管部门申报成立康美口腔医院。在康美口腔医院的装修和设立过程中，以至康美医院已经挂牌5年多的时间里，卢先玲均没有对房屋的使用提出异议。这也足以说明卢先玲对邓柯南签订协议的用途是明知的。且在康美口腔医院的章程里能够证明，邓柯南的是康美口腔医院的最大股东，自筹建期间起，经过所有股东共同协商，医院的前期行为均由康美医院的所有股东认可。因此在康美口腔医院和所有股东均无异议的情况下，邓柯南代表其签订租房协议的行为所做结果，康美医院当然为协议的真实权利继受者享受协议中约定的权利。邓柯南的签订协议行为，在法律上显然是××种合法的代理行为。三、卢先玲所称与李先彬所签的租房协议，是××份无效的协议。卢先玲举证的证据中提供××份与李先彬签订的5年的租房协议，事实上该份协议是2009年邓柯南和李先彬找到卢先玲签订的该份协议，但签订后，邓柯南询问了该房产附近的几家租户，得知租用卢先玲的房子租金明显高于附近的房屋时，又找到卢先玲要求减少租金。后又经过几轮协商和让步，双方同意租金不变的情况下租期延长至十年，并由邓柯南与卢先玲二人签订了十年的租房协议，原李先彬和卢先玲的5年的租房协议作废，原件撕毁。因此，卢先玲提供的这份实际上是××份无效的协议。综上所述，卢先玲起诉李先彬侵权的理由于法无据、于理不合，请求法院驳回其起诉。
被告李先彬就其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据有：1、租房协议书，证明原告卢先玲与邓柯南在2009年5月1日签订租用卢先玲房屋的协议，租期十年，从2009年5月1日起。2、亳州康美口腔医院章程，章程协议股东出资证明，证明（1）亳州康美口腔医院在2009年6月3日拟定医院章程，股东有邓柯南、李先彬、郭标、王杰组成；（2）邓柯南被选为医院法定代表人兼执行董事，医院院长李先彬为医院监事、副院长；（3）邓柯南与卢先玲签订租房协议的行为属于邓柯南职务代理行为，（4）行政许可申请受理通知书，设置医疗机构批准书，证明邓柯南代表康美口腔医院申请设立康美口腔医院，并得到省卫生厅批准，现在康美医院正在使用租用卢先玲的房屋。
经庭审质证，被告李先彬对原告卢先玲所举证据发表质证意见为：对第××、第二组无异议，对第三组《租房协议书》真实性、合法性有异议，该份协议早已不存在，与本案也无关联且不是合法有效的协议。对建设银行对账单的第××份无异议，但对第二份有异议，该对账单无法辨认，与本案无关联，显然无法证明第4个证明目的。第四组：不能实现其诉讼目的。原告卢先玲对被告李先彬所举证据发表质证意见为：对1与本案不具有关联性，原告卢先玲与邓柯南签订的协议已经解除，且该协议与被告李先彬无关，对2该证据与本案不具有关联性，是被告内部协议，对原告不具有约束力，协议签订时康美口腔医院未成立，可见邓柯南签约行为是个人行为，非医院行为，且被告李先彬后又与原告签订××份5年的租房协议，这说明被告认可该份5年的《协议》且已履行完毕。对3与本案不具有关联性。被告提供该证据证明签订《协议》时康美未成立，邓柯南签约是个人行为，而非代表医院与原告签订租房协议。
经庭审举证，质证，本院对原、被告所举证据认证意见如下：（××）对原告卢先玲所举证据第××、第二、第三组1、3邓柯南证言具有合法性、真实性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；对第四组与本案无关联性，对第三组中2、4与本案无关联性，对其证据效力不予认定。对何某证言，因何某未参与协议订立，对证言不予认定。（二）对被告李先彬所举证据1，邓柯南与卢先玲虽签订十年的租房协议，因邓柯南已于签订协议后口头表示解除十年协议，卢先玲也予以认可。且该协议也无原件出示，故对该证据的证明效力不予认定。对2，邓柯南签订十年《协议》时，未以康美口腔医院名义，是以邓柯南名义签订，邓柯南也不能代表康美口腔医院。故对该证据的证明效力不予认定。对2、3证据不能证明邓柯南代表康美口腔医院，对其证明效力不予认定。
根据上述认定材料及庭审中当事人的陈述审理查明的事实为：原、被告系朋友关系，原告卢先玲将其所有的坐落在亳州市谯城区丹华山庄大门南侧4间门面房（产权证号：2006049**号），租赁给被告李先彬使用，并签订了书面租赁合同，由中间人邓柯南做见证人。房屋租赁期限为5年，从2009年4月30日至2014年4月30日止。房屋年租金为12万元，该房租赁后，由被告李先彬经营“康美口腔医院”。合同签订至今，双方已履行了合同义务，在该合同签订之前的2009年4月份，卢先玲曾与案外人邓柯南也签定了××份房屋租赁合同，约定卢先玲将上述房屋租赁给邓柯南使用，租期十年。当时邓柯南系筹建“康美口腔医院”的股东之××（其他股东有：李先彬、郭标、王杰）。之后邓柯南退股，不再参与“康美口腔医院”的筹建，由于邓柯南是以个人名义与卢先玲签订租赁协议，不能代表筹建中的“康美口腔医院”。故李先彬又与卢先玲签订了上述5年的租赁协议，2014年4月30日，5年的房屋租赁协议期满，卢先玲表示不愿出租，打算自己使用该房。经卢先玲与李先彬多次商谈未果，李先彬迟迟未搬出该租赁房屋。
本院认为：原告卢先玲与被告李先彬签订房屋租赁协议，原告卢先玲将其所有的坐落在谯城区丹华山庄南大门侧的4间门面房租给被告李先彬使用，租期5年（2009年4月30日至2014年4月30日），系双方当事人的真实意思表示，双方已按协议约定履行完毕，在未继签租赁协议的情况下，被告李先彬应按时从租赁房屋内搬出，将房屋交还给原告卢先玲。故本院对原告卢先玲要求返还房屋的请求予以支持。关于原告卢先玲要求被告支付房屋损失，因未做评估，可参照有关法律规定，计算2014年4月30日至2014年7月30日期间房屋占有使用费。参照5年协议中的年租金12万，每月占有使用费为1万元，3个月的占有使用费为3万元。诉讼中，李先彬辩称，应履行十年的租赁合同，因未做提交证据证明，邓柯南能够代表李先彬、代表康美口腔医院，故卢先玲与邓柯南之间的协议与李先彬无关，对被告李先彬的该抗辩理由，本院不予支持。依照《合同法》第六十条条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
××、被告李先彬于本判决生效之日起十五日内搬出原告卢先玲所有的座落于亳州市谯城区丹华山庄大门南侧4间门面房（产权证号：亳字第××号）。
二、被告李先彬于本判决生效之日十日内支付原告卢先玲（2014年5月1日至2014年7月30）房屋占有使用费3万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2780元，由原告卢先玲负担2090元，由被告李先彬负担695元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审判员 锁敬伦
二〇一四年七月三十日
书记员 李从杰
附：本案适用的法律条文
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