浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙嘉民终字第112号
上诉人（原审被告）：嘉兴市嘉禾冶金机械厂。
代表人：朱绍琪。
委托代理人：周永静、张志星。
被上诉人（原审原告）：嘉兴市实业资产投资集团有限公司。
法定代表人：冯水祥。
委托代理人：章建伟、ＸＸ宇。
上诉人嘉兴市嘉禾冶金机械厂（以下简称嘉禾机械厂）因与被上诉人嘉兴市实业资产投资集团有限公司（以下简称嘉实集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2010）嘉秀民初字第1315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，1999年3月3日，嘉兴市纺织工业总公司与嘉兴市求精机械有限责任公司签订租房协议2份，对位于塘汇仓库（4号）的面积分别为827.80平方米、274平方米的租赁事项作出约定，租赁期限为1999年3月18日至2001年3月18日。2001年10月15日，嘉兴南湖染织厂清算组与嘉禾机械厂就上述房屋再次签订租房协议1份，租赁期限为2001年10月1日至2003年9月30日。2003年9月26日，嘉兴市实业资产经营有限公司（系嘉实集团前身，以下称嘉实集团）与嘉禾机械厂再次就上述房屋及二楼、三楼用房签订租房协议1份，租赁期限自2003年10月1日至2005年9月30日。2005年3月10日，嘉实集团、嘉禾机械厂就塘汇仓库（面积为1101.80平方米）及三楼用房、原中禾新型建材公司用房再次签订租房协议1份，租赁期限自2005年4月1日至2006年3月31日。此后，嘉禾机械厂连续租赁嘉实集团的上述房屋。
2008年3月31日，嘉兴市规划与建设局向嘉实集团颁发了坐落于嘉兴市塘汇街道办事处藏字圩村的1-11幢房屋的房屋所有权证。
2009年3月23日，嘉实集团、嘉禾机械厂再次就塘汇仓库、三楼用房及原中禾新型建材公司用房签订租房协议1份，其中约定：承租期为1年，即自2009年4月1日至2010年3月31日止；年租金为84400元整，租金每半年交付一次，嘉禾机械厂应提前15天将租金交付给嘉实集团；嘉禾机械厂对上述房屋的性质、用途、质量、使用状况及该地段城市总体布局等情况已充分了解并予确认；嘉禾机械厂不得擅自改变房屋的结构和强度，如确需装潢，必须在保证房屋安全的前提下，将方案征得嘉实集团同意后方可施工，否则嘉实集团有权终止协议，收回房屋，尚余租期已交租金不予退还，租赁期间房屋维修及所需费用由嘉禾机械厂自行解决，协议终止后，室内永久性设施归嘉实集团所有，嘉禾机械厂不得人为损坏；嘉禾机械厂不得擅自搭建房屋及各种建筑物，如擅自搭建嘉实集团将无条件收回该房屋的使用权，由此引起的一切经济责任均由嘉禾机械厂承担；嘉禾机械厂在承租期内不得将房屋转包他人；租赁期间如遇城市改造、拆迁等不可抗力因素，嘉实集团、嘉禾机械厂双方将无条件终止协议，不作任何补偿。协议签订后，嘉实集团将上述房屋交付嘉禾机械厂使用，嘉禾机械厂按时交纳了至2010年3月31日的房屋租赁费。
2009年5月4日，嘉实集团、嘉禾机械厂就塘汇仓库、宿舍签订租房协议1份，其中约定：承租期为1年，即2009年5月14日至2010年5月13日止；年租金为22000元；其余项目与前述同年3月23日签订的租房协议相同。协议签订后，嘉实集团将上述房屋交付嘉禾机械厂使用，嘉禾机械厂按时交纳了至2010年5月13日的房屋租金。
租期届满后，嘉实集团、嘉禾机械厂未再续签租赁合同，嘉禾机械厂使用诉争房屋至今，亦未再交纳租期届满后的房屋租赁费。
2010年10月23日，嘉实集团向原审法院提起一审诉讼，请求判令：嘉禾机械厂立即腾退返还所占用的塘汇乡藏字圩村1-4、6-11幢的房屋；嘉禾机械厂按原租金标准支付自租赁协议期限届满之日起至嘉禾机械厂实际腾房之日的房屋占用费（现暂计至起诉之日为57384.50元）。并明确，其认为嘉实集团、嘉禾机械厂之间的租赁合同关系已经终止，如法院认定双方之间的合同仍在履行过程中，则要求解除与嘉禾机械厂之间的租赁协议，其要求嘉禾机械厂腾退房屋即包含了认为双方的租赁合同关系已经终止或解除租赁协议的内容。
嘉禾机械厂在一审中辩称，双方的租赁关系在2009年3月23日前已经存续，嘉禾机械厂从1995年即开始租赁嘉实集团的房屋，双方的租赁关系已经存续15年；嘉禾机械厂一直按约及时支付房租，并在租赁期间对房屋进行修缮、装修、维修以及对厂房进行改造，对厂房地面铺设混凝土，使之更加符合工业用途，使嘉实集团的厂房更加完善；诉争房屋已经列入拆迁规划，在租赁合同到期之前已经确定，嘉实集团并未对嘉禾机械厂进行任何补偿，在租赁合同到期之后也没有任何告知，根据相关法律规定，嘉实集团应当对嘉禾机械厂对于房屋的修缮、停业的损失、搬迁的费用进行补偿，因为双方的补偿方案没有确定，所以嘉实集团的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回。
原审法院审理认为，嘉实集团、嘉禾机械厂于2009年3月23日、5月4日签订的两份租房协议均系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，嘉实集团、嘉禾机械厂双方应当按照协议约定履行各自的义务。在租赁期限届满后，嘉禾机械厂应当向嘉实集团返还其所租赁的厂房、仓库等，但其并未返还并继续使用上述租赁物，嘉实集团未能提供充分证据证明其曾在起诉前提出异议，故原租赁协议在租期届满后继续有效，但租赁期限为不定期，嘉实集团有权随时要求解除租赁协议，但应当在合理期限之前通知嘉禾机械厂。现嘉实集团起诉要求嘉禾机械厂腾退所租赁的房屋，且明确要求解除双方之间的租赁协议，故双方之间的租赁协议应当予以解除。在合同解除后，嘉禾机械厂应当及时腾退其所租赁的房屋，但应当给嘉禾机械厂预留必要的腾退时间，而嘉实集团、嘉禾机械厂对于腾退时间未能达成一致，根据本案实际情况，酌定嘉禾机械厂于判决生效之日起二个月内腾退完毕。根据嘉实集团的诉讼请求及嘉禾机械厂的陈述，上述房屋是指坐落于嘉兴市秀洲区塘汇街道办事处藏字圩村的1-4、6-11幢的房屋。
嘉禾机械厂抗辩称，嘉实集团、嘉禾机械厂双方的租赁关系已经存续15年，其在履行合同期间在其所租赁的厂区内添附了大量设施，其在合同履行期间对租赁物进行了维修、维护，在租赁合同到期之前其所租赁的房屋已列入拆迁规划，嘉实集团应当对嘉禾机械厂进行补偿，嘉实集团还应当支付其腾退房屋的费用、停业损失等。对于嘉禾机械厂的上述抗辩意见，法院认为，租赁合同是否为连续签订不影响双方最后订立的合同的效力，在最后两份合同订立之前双方签订的其它合同早已履行完毕，双方对原先合同的履行没有提出任何异议，原先的合同权利义务早已终止，故双方自签订新的合同后，应当按照最新签订的合同履行义务。嘉禾机械厂未在法院确定的举证期限内提供充分证据证明其对租赁物进行了添附，即使其在租赁期内添附了设施，根据法律规定和双方约定，亦应在征得嘉实集团同意之后进行，现嘉禾机械厂未提供任何证据表明嘉实集团曾表示同意，故其添附行为本身即违反法律规定和合同约定，其据以要求嘉实集团进行补偿没有相应的法律依据。根据双方签订的协议，对租赁物进行维修、维护系嘉禾机械厂的合同义务，而非嘉实集团的义务，嘉禾机械厂以此作为其拒绝腾退房屋的理由不能成立。嘉禾机械厂并未提供证据证明诉争房屋已列入拆迁规划，且双方签订的协议中明确约定在租赁期间如遇城市改造、拆迁等情形时，将无条件终止协议，不作任何补偿，故嘉禾机械厂以此作为拒绝腾退房屋的理由亦不能成立。嘉禾机械厂要求嘉实集团承担其腾退的费用及停业损失，但无论从法理上还是从情理上讲均无依据。综上，在租赁合同届满后将租赁物交还嘉实集团是嘉禾机械厂的法定义务，即使嘉实集团应当补偿嘉禾机械厂，亦不能成为嘉禾机械厂拒绝腾退房屋的合法理由，故对嘉禾机械厂的上述抗辩意见均不予采信。
对于嘉实集团主张的自合同到期之日起的房屋占用费，法院认为，租期届满后双方的租赁关系属不定期租赁，嘉禾机械厂应当分别按照原合同标准231.23元／天（84400元／年÷365天／年，2009年3月23日订立）、60.27元／天（22000元／年÷365天／年，2009年5月4日订立）支付租金至法院判决之日止，其中2009年3月23日订立的合同到期日为2010年3月31日，至法院判决之日共计288天，租金共计66594.24元，其中2009年5月4日订立的合同到期日为2010年5月13日，至法院判决之日共计245天，共计14766.15元，合计81360.39元。自法院判决之日起至嘉禾机械厂实际腾退完毕之日止，嘉禾机械厂仍将占用诉争房屋，应当继续按照原协议约定的标准291.50元／天（231.23元／天＋60.27元／天）向嘉实集团支付房屋占有使用费。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、二百二十三条、二百二十六条、二百三十二条、二百三十五条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、解除嘉兴市实业资产投资集团有限公司与嘉兴市嘉禾冶金机械厂于2009年3月23日、2009年5月4日签订的2份租房协议；二、嘉兴市嘉禾冶金机械厂于判决生效之日起二个月内腾退其租赁嘉兴市实业资产投资集团有限公司的坐落于嘉兴市秀洲区塘汇街道办事处藏字圩村1-4、6-11幢的房屋；三、嘉兴市嘉禾冶金机械厂于判决生效之日起十日内支付嘉兴市实业资产投资集团有限公司至2011年1月13日止的房屋租金81360.39元；四、判决生效后，嘉兴市嘉禾冶金机械厂于实际腾退完毕之日起三日内按291.50元／天支付嘉实集团嘉兴市实业资产投资集团有限公司自2011年1月14日起至实际腾退完毕之日止的房屋占有使用费；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取917元，由嘉兴市嘉禾冶金机械厂负担。
判决宣告后，嘉禾机械厂不服，上诉称，一、原审法院认定事实错误。原审法院对本案扩建厂房的事实、上诉人对诉争房屋修缮及改造、添附水电设施、修建道路的事实及诉争房屋纳入拆迁范围的事实未予认定。二、原审法院适用法律错误。原审法院未对合同解除后的费用分配予以裁判的情况下直接判决解除租赁合同属适用法律错误。上诉人对诉争房屋进行了装饰及添附，在双方没有约定的情况下，被上诉人应当对上诉人进行赔偿。并且，上诉人承租的房屋在租赁期限内纳入拆迁范围，故上诉人享受拆迁利益。在上诉人与被上诉人及拆迁人尚未达成拆迁补偿安置协议的情况下，不应径行判决解除租赁合同。三、原审法院判决上诉人在二个月内腾退房屋不合理。请求撤销原判。
嘉实集团在二审中未作答辩。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，根据双方所订立合同的约定，本案所涉租赁合同的租赁期限分别于2010年3月31日与2010年5月13日届满，租期届满后，上诉人继续使用承租房屋，被上诉人没有提出异议，则该两份租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期，双方当事人均可以随时解除。被上诉人在一审中起诉要求解除与上诉人的两份租赁合同，截至一审审理终结，时隔两月有余，可视为出租人给出了相当的合理期限，一审据此解除双方的租赁合同，并无不妥。上诉人认为在双方未就合同解除后的补偿、赔偿等问题达成一致的情况下，合同不应被解除的上诉理由缺乏法律依据，不予支持。至于上诉人提出的合同解除后的腾退期限问题，一审法院根据案件的具体情况给出了两个月的期间，此乃一审法院自由裁量权的正当行使，二审对此不再更动。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1834元，由上诉人嘉兴市嘉禾冶金机械厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭嘉雄
审 判 员 苏江平
代理审判员 毛 彦
二〇一一年四月十五日
书 记 员 苏 轶