辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽03民终2731号上诉人（原审原告）：董冠元。委托代理人：董峻岭。委托代理人：宋建，吉林庆合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭明新。委托代理人：宋树桓，辽宁安成律师事务所律师。上诉人董冠元为与被上诉人郭明新房屋租赁合同纠纷一案，不服铁东区人民法院（2016）辽0302民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董冠元的委托代理人董峻岭、宋建，被上诉人郭明新的委托代理人宋树桓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，原、被告于2013年9月7日签订《房屋租赁协议》，该协议约定，被告将坐落于鞍山市铁东区二道街99号的门市出租给原告，租期为三年，自2013年9月6日至2016年9月20日，租金于每年9月20日缴纳，租金标准为第一年十五万元，第二年十七万元，第三年十八万元，被告多留十五天给原告装修。该协议第五条约定：“房屋如因不可抗拒的原因导致造成乙方损失的甲方不承担责任，因市政建设需要拆除或改造已租赁的使甲乙双方造成损失互不承担责任。因上述原因而终止协议的，租金按实际使用时间计算，多退少补。”原告依照约定如数缴纳了前两年的房屋租金。原、被告于2015年9月28日签订《补充租房协议》，其中约定如下：“1、由银座装修导致的无法营业，则租期顺延（需双方协商认可）；2、由银座装修导致的营业受较大影响，但仍处于营业状态的，租金再议；3、由双方协商，2015年9月-2016年9月的房租变更为拾陆万元整。”原告依照双方约定向被告支付了十六万元。另查，本案位于鞍山市铁东区二道街99号的房屋门前，存在经第三方施工改造的情况，该改造情况与被告无关，现施工改造已经完毕。再查，本案涉诉房屋仍由原告实际使用。原审法院审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条“本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，原告若主张解除其与被告间的租赁协议，应遵照双方约定或者相关法律规定。原告主张按照双方签订协议的第五条，即将其承租房屋门前的施工改造行为归为不可抗力范畴，进而主张解除双方租赁关系，而不可抗力在《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条中已有明确定义，其具体表现为地震、海啸等不能克服的客观情况，原告承租房屋门前的施工改造明显不属此例，即原告单方解除协议不满足双方约定的解除条件；本案涉诉房屋门前的施工改造主体并非被告，被告在该情况中也无过错及违约行为，即原告不满足法定解除合同的条件。原、被告就相关施工改造给原告造成的影响已于2015年9月28日达成了补充协议，即被告以降低2万元租金的方式与原告就施工影响方面达成了合意，现原告再就门前施工改造影响其营业额为由，单方要求解除其与被告间的房屋租赁协议，于法无据，该院不予支持。据此判决：驳回原告董冠元对被告郭明新的诉讼请求。案件受理费3276元，由原告董冠元承担。上诉人董冠元不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用，由被上诉人承担。理由是：一、原审认定“施工改造已经完毕”错误，鞍山市铁东二道街的改造，分别由街道改造和银座大厦的修复二部分组成，原审法院开庭时街道的改造完毕了，但是银座大厦的改造还在进行中，对上诉人的经营存在客观的严重的影响；二、原审认定“本案涉诉房屋仍由原告实际使用”与事实不符。上诉人已经于2015年11月底要求解除合同并撤离该房屋，但被上诉人拒绝交接；三、上诉人与被上诉人在合同第五条中约定“如有不可抗拒的原因，双方可终止协议，退还租金”，本案应适用此条款；四、原审法院应支持上诉人要求退还房屋设施押金二万元的诉讼请求。被上诉人郭明新答辩称：上诉人上诉理由没有事实和法律依据。原审判决认定事实、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。本院二审审理查明，本院对一审查明的除“另查，本案位于鞍山市铁东区二道街99号的房屋门前，存在经第三方施工改造的情况，该改造情况与被告无关，现施工改造已经完毕”之外的事实予以确认。另查，鞍山市铁东区二道街99号的房屋门前的商业街改造在2016年4月18日原审法院开庭审理之前已经完毕，但银座商厦的装修改造仍在进行。本院认为，关于案涉房屋的租赁合同是否符合解除条件的问题。经查，2015年9月28日，上诉人与被上诉人签订补充租房协议，约定：“1.由银座装修导致的无法营业，则租期顺延（需双方协商认可）；2.由银座装修导致的营业受较大影响，但仍处于营业状态的，租金再议；3.由双方协商，2015年9月-2016年9月的房租变更为拾陆万元整。”签订补充协议时，银座和商业街的装修已经开始（2015年7月银座开始装修），上诉人应当预计到该两项装修改造会对其承租造成影响，仍然签订了补充协议并向被上诉人缴纳了房租，不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”中规定的“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”应解除合同的情形，亦不符合其与被上诉人在合同第五条中约定的“如有不可抗拒的原因，双方可终止协议，退还租金”的情形。故原审法院对上诉人请求解除合同的请求不予支持并无不当，应予维持。上诉人主张无法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张其已经于2015年11月底要求解除合同并撤离该房屋，但被上诉人拒绝交接的问题。经查，上诉人虽然主张其于2015年11月底即不再营业，但其提供的录音、录像等视听资料未能证明案涉房屋在2015年11月底已经达到了完全不能营业的状态，因房屋钥匙仍由上诉人保管，故原审法院认定涉诉房屋仍由原告实际使用并无不当，应予维持。上诉人主张无事实依据，本院不予支持。关于上诉人主张原审法院应支持其要求退还房屋设施押金二万元的诉讼请求的问题。二审法庭审理期间，被上诉人明确表示同意上诉人该项主张，双方对此问题已无争议，本院对上诉人该项主张予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、变更鞍山市铁东区人民法院（2016）辽0302民初159号民事判决为“被上诉人郭明新在本判决生效后十日内退还上诉人董冠元押金2万元”；二、驳回董冠元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3276元，由董冠元负担。二审案件受理费3276元，由董冠元负担2836元，由郭明新负担440元。此款董冠元已垫付，郭明新在履行本判决确定的给付义务时，加付上述款项给董冠元。本判决为终审判决。审 判 长  张瑞虹代理审判员  张 彤代理审判员  宋 锦二〇一七年二月二十八日书 记 员  薄李娜