江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泗民初字第00849号
原告陆光。
委托代理人张同余，江苏大楚律师事务所律师。
被告宿迁民生置业有限公司，住所地泗阳县众兴镇解放北路。
法定代表人王迎春。
委托代理人沈燕，江苏知缘律师事务�律师。
第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行，住所地泗阳县众兴镇北京东路100号。
负责人倪前法。
委托代理人高开卓，江苏中领律师事务所律师。
原告陆光诉被告宿迁民生置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，依法适用简易程序由审判员房宇燕独任审判，于2015年6月16日在本院第七法庭公开开庭进行了审理。原告陆光及委托代理人张同余、被告宿迁民生置业有限公司的委托代理人沈燕、第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行的委托代理人高开卓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆光诉称：2012年11月26日，原告向被告支付90000元的定金和预付款，定购了位于文成路南侧、华夏中学路西侧的丽景河畔商品房第23幢第1单元801号房，于2014年2月25日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价为328548元，首付款为100548元，其余228000元采取建设银行泗阳支行贷款（用住房公积金）方式支付，首付款在签订《商品房买卖合同》前已支付。2014年9月30日，原告与第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行签订了《住房公积金借款合同》，贷款228000元，此贷款已汇入被告账号，原告于2014年12月15日开始还贷，截至2015年5月18日，原告已向第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行还本息10235.33元，其中本金5452.46元，利息4782.87元，截至2015年5月18日还欠本金222547.54元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定：出卖人应当在2015年4月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，另外，合同第九条第1款中的第2项明确规定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定期间交付房屋，截至今日，被告亦未履行交房义务，并对原告退房的要求不予配合，给原告造成很大损失。现请求判决：1、解除原、被告于2014年2月25日签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告合同解除前的购房款及利息（至2015年6月15日）计112498.66元；3、被告自2012年11月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付首付款本金90000元的利息至实际还清房款之日止；4、被告支付违约金9856元（328548×3%）；5、请求解除原告与第三人之间于2014年9月30日签订的《住房公积金借款合同》，被告向第三人支付自2015年6月15日之后的剩�贷款本息；6、被告承担本案诉讼费。
被告宿迁民生置业有限公司辩称：1、商品房买卖合同第八条明确约定，非项目工程质量及开发商自身原因而因政府部门调整规划、供电部门项目不到位及政府行政行为因素造成工期延误的交付日期可以顺延，而被告未交付房屋是因政府的行政行为及供电部门线路不到位造成的，而非被告自身原因造成的，因此，原告要求解除合同无事实和法律依据，被告不同意解除合同；2、原告也承认违约行为，根据合同第七条约定，原告应在2014年3月4日前将228000元的剩余购房款交付给被告，而被告收到购房款的时间为2014年11月18日，原告应按合同第七条约定，向被告支付违约金5654元，如果法院判决解除合同，被告要求用该笔违约金抵销原告向被告主张的违约金；3、要求被告向第三人返还所付款和贷款，应当提供证据，原告要求解除原告与第三人的借款合同，同时要求被告偿还原告的剩余贷款及相应的责任无合同和法律依据，被告与第三人不存在合同关系，原告向被告支付购房款是作为买受人履行购房合同的义务，即使双方商品房买卖合同被法院解除，被告承担的责任也就是按商品房买卖合同第九条约定向原告返还购房款即按买受人累计已付款的3%支付违约金。原告与第三人的贷款合同被解除后，也应由作为合同相对人的原告按借款合同的约定向第三人承担相应责任。
第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行陈述：要求原、被告共同归还中国建设银行股份有限公司泗阳支行的剩余贷款222994.18元，从2015年5月25日至还清款之日止按每年7.5735%利率支付利息，承担中国建设银行股份有限公司律师代理费9600元及全部诉讼费用，中国建设银行股份有限公司泗阳支行有权对座落于泗阳�众兴镇丽景河畔23栋1单元801号房屋拍卖或者变卖所得的价款享有优先受偿权，同意解除与陆光之间的合同，对于第三人之前的请求已另案诉讼。由于陆光主张解除合同的依据，是被告逾期交房，所以，本案的剩余贷款及实现债权的费用如律师费等应由被告全部负担，但是陆光作为借款人应当履行合同义务，最后应由宿迁民生置业有限公司负担。
经审理查明：2012年11月26日，原、被告签订商品房认购定单，主要约定的内容为：出卖人（甲方），宿迁民生置业有限公司，买受人（乙方），陆光；定购房屋基本信息，该房屋总价328548元，缴纳定金额20000元，预付款金额70000元；定金和预付款约定，签订上述房屋的《商品房买卖合同》时该房屋定金和预付款无息全额转为该房屋的首付款等内容，原告于同日交纳了预付款及定金共计90000元。2014年2月25日，原、被告签�《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：出卖人宿迁民生置业有限公司，买受人陆光；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一规定的项目中的：第23幢第1单元801号房。该商品房的用途为住宅，房屋性质为商品房；该商品房［合同约定］［产权登记］建筑面积共84.94平方米；出卖人与买受人约定计算该商品房价款的方式为按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3868元，总金额（人民币）叁拾贰万捌千伍百肆拾捌元整；买受人于2014年2月20日前支付首付款壹拾万零伍佰肆拾捌元整（￥100548），余款贰拾贰万捌仟元整（￥228000）办理银行按揭，于签约合同之日起七日内办理完毕银行按揭手续，否则视为买受人付款违约。非出卖人原因而导致银行贷款不能办理的买受人则以现金�付；买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该�的实际已付款的差额确定；交付期限：出卖人应当在2015年4月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2……，3、非本项目工程质量和开发商自身原因，而因政府部门调整规划、市政建设、供电部门线路不到位及政府行政等因素造成工期延误的，交付日期可以据实顺延；出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期�的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金等内容。被告于2014年3月11日向原告出具了首付款100548元的相应正式发票。因被告宿迁民生置业有限公司至今未向原告陆光交付合同中约定商品房，双方又协商未果，致原告陆光诉至本院。
另查明，2014年9月30日，第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行与原告陆光签订《住房公积金借款合同》，2014年11月18日向原告陆光发放涉案房产按揭贷款金额为228000元，原告陆光即将228000元交付给被告，截止2015年6月15日，该笔贷款余额为221620元，原告陆光已归还贷款本金6379.60元、利息5571.06元。
上述事实，有原、被告的陈述，并有原告提供的《商品房认购定单》、《商品房买卖合同》、购房发票、职工还款流水帐、《住房公积金借款合同》、被告提供的个人贷款支付凭证等证据予以证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，�使商品房担保贷款的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案原、被告于2014年2月25日签订的《商品房买卖合同》系其双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，应属有效合同，双方当事人均应按约定履行自己的义务。根据原、被告约定，被告应于2015年4月20日前向原告交付合同约定的商品房，但被告至今未能向原告交付，故本院认为被告已违约，根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告退还已付购房款100548元。对于原告要求解除原告与第三人之间于2014年9月30日签订的《住房公积金借款合同》，本院认为于法有据，应予以支持，被告应将收受的购房贷款和购�款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。对于原告要求被告支付违约金9856元，根据原、被告约定，该请求符合有关法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付首付款90000元利息的诉讼请求，本院认为，因90000元在正式签订合同后已转化成了首付款，对于被告的违约行为，本院已判令被告支付了违约金，故不再支持原告的利息损失。对于被告辩称因政府行政行为因素及供电部门线路不到位导致被告工期延误，因其在审理中未向本院提供相关证据予以证实，故本院对被告的抗辩主张不予支持。另被告在庭审中称原告延迟交付剩余款项系违约方，故原告应依合同约定支付违约金5654元，本院认为，因本案中原告支付剩余款项228000元是以按揭贷款的形式支付，而延迟支付的原因，原告称是因为被告未按时到住房公积金处备案造成，而被告对自己的抗辩主张又未提供证据支持，故在本案中不能认定系因原告的原因造成延迟交付剩余款项，故被告辩称如果解除原、被告之间签订的合同，应将原告支付的违约金从被告应支付的违约金中予以抵销的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告陆光与被告宿迁民生置业有限公司于2014年2月25日签订的《商品房买卖合同》；原告陆光有义务协助被告宿迁民生置业有限公司办理解除合同的相关手续；
二、被告宿迁民生置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陆光退还已付购房款100548元；
三、被告宿迁民生置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陆光支付已还银行款11950.66元；
四、解除原告陆光与第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行于2014年9月30日签订的《住房公积金借款合同》；
五、被告宿迁民生置业有限公司于本判决生效后十日内按照原告陆光与第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行签订的《住房公积金借款合同》中约定向第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行返还自2015年6月16日起所有贷款本金及利息；
六、被告宿迁民生置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陆光支付违约金9856元。
七、驳回原告陆光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理�已减半收取3114元，由被告宿迁民生置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××60）预交上诉案件受理费6228元。
审判员 房宇燕
二〇一五年七月二十五日
书记员 刘 红