辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终5440号
上诉人（原审被告）：沈阳新洲和田房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区临波路16-22号。
法定代表人：华建国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕梦娇，辽宁正时律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑伟，辽宁正时律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵倩，女，1971年6月7日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：袁雪琼，沈阳百联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张飞飞，沈阳百联律师事务所律师。
上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司（以下简称“新洲和田公司”）因与被上诉人赵倩房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初9989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
新洲和田公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审案件受理费由赵倩承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，导致逾期办证的原因，并非新洲和田公司，而是施工单位、消防单位等主体导致的。二、一审判决认定的违约金过高，应该给予调整。1.新洲和田公司已将涉案房屋按时交付，并没有影响赵倩的正常居住使用，没有导致赵倩遭受经济损失。2.新洲和田公司销售此房屋利润微薄，还未达到逾期办证所承担的违约金数额，如给予损失，将损害后期未办理入住业主的利益，赵倩获得的利益也远远大于其造成的损失，并给新洲和田公司造成巨大的影响。3.法律规定违约金的主要目的是赔偿守约方因违约行为造成的实际损失，但房屋的实际价值是使用，赵倩在约定的时间内使用了房屋，实现了房屋的价值。
赵倩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。双方签订的商品房买卖合同是真实意思表示，内容合法有效，应按照合同约定如约履行，新洲和田公司抗辩是由于施工单位等案外人原因导致违约，根据合同相对性原则，新洲和田公司应向案外人主张或追偿。双方在合同中对违约责任承担方式和计算方法进行了约定，应按照该约定履行，导致新洲和田公司支付违约金的原因主要是其违约时间过长，不是违约金标准约定过高，赵倩认为日万分之一的标准根据现行的商品房交易习惯并不高。不符合新洲和田公司主张下调违约金的条件或者理由，不应当对违约金进行调整。应按照合同约定如约履行支付违约金义务。新洲和田公司其他抗辩原因均不是本案不支付违约金的抗辩事由。
赵倩向一审法院起诉请求：请求法院判令新洲和田公司赔偿逾期办证违约金50,132元，并由新洲和田公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：赵倩购买新洲和田公司开发的位于沈阳市浑南新区临波路18-5号2-6-1房屋，建筑面积137.82平方米，房屋总价款696,277.84元。双方约定：新洲和田公司应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付赵倩使用，并于房屋交付使用后548日内，将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；由于新洲和田公司的原因，赵倩不能在规定期限内取得该房屋权属证书的，每逾期一日，新洲和田公司按已付房款的日万分之一支付违约金。赵倩支付了全部房款696,277.84元后，于2012年10月12日办理了交房手续，双方于2014年6月12日签订商品房买卖合同。新洲和田公司应当按照合同约定于2014年4月14日前到产权登记机构完成权属登记，但其并未按合同约定履行办证义务，致使赵倩诉至一审法院，请求法院判令新洲和田公司按已付房款的日万分之一赔偿2014年11月10日至2016年11月10期间的逾期办证违约金50,132元，并由新洲和田公司承担本案的诉讼费用。新洲和田公司称逾期办证的原因是本合同主体导致、房屋产权证办理的前置手续和过程相对复杂、涉及到政府建设等许多部门的审批环节多，赵倩起诉的违约金过高，应充分考虑违约金行为造成的损失而降低违约金，违约金的计算时间应从赵倩起诉之日起往前推算2年，超过的部分无效等理由提出抗辩。
一审法院认为，赵倩与新洲和田公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，赵倩于2012年10月12日办理入住，新洲和田公司应在548日内即2014年4月14日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，逾期则应按合同约定承担违约责任。关于新洲和田公司提出逾期办证责任不在于其而在于施工单位、消防单位等非本合同主体以及房屋产权证办理的前置手续和过程相对复杂、涉及到政府建设等许多部门的审批环节多等抗辩理由，由于上述理由均不是《中华人民共和国合同法》规定的可以部分或者全部免除不能履行合同责任的不可抗力，故新洲和田公司此抗辩一审法院不予认可。关于新洲和田公司提出，合同约定的违约金标准过高，应予降低的诉讼请求，根据合同约定，逾期办证违约金标准为已付房款的日万分之一，换算为年利率仅为3.65%，相比法律有明确规定的几种利率标准属于比较低的水平，根本不存在标准过高的问题，且本案新洲和田公司已另有多起同类案件已经法院依法做出生效判决，逾期办证违约金标准也均为已付房款的日万分之一，故对新洲和田公司要求降低逾期办证违约金标准的请求，一审法院不予支持。赵倩是在2016年11月10日才提起本案诉讼，其请求支付逾期办证违约金的期间是2014年11月10日开始，超过法定诉讼时效1天，超出的一天本院不予支持，但赵倩诉讼请求为50,132元，低于696,277.84元×日万分之一×730天的50,828.28元，故一审法院对赵倩的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，一审法院判决如下：沈阳新洲和田房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付赵倩2014年11月11日至2016年11月10日期间的逾期办理房屋产权证违约金50,132元；如果新洲和田公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,053元，由沈阳新洲和田房地产开发有限公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照协议的约定履行各自的义务。现上诉人未能按照合同约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，应当依照合同的约定承担相应的违约责任。
关于上诉人提出的其逾期办证系施工单位、消防单位以及办证前置流程繁琐造成的上诉主张，本院认为，因上诉人未能提供充分证据证明其具有免责事由，依据合同相对性原则，上诉人应当承担违约责任，一审判决上诉人按照合同约定承担违约责任并无不当。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
关于上诉人提出调整逾期办证违约金标准的上诉主张，本院认为，上诉人未按合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，使买受人无法取得房屋权属证书，必然对买受人造成损失。上诉人提出双方约定的违约金过高要求调整，应当承担举证证明责任，但上诉人并未提供证据证明约定的违约金低于造成的实际损失。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因导致买受人未能按期取得房屋权属证书的，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方合同中约定的计算违约金标准为“已付房款日万分之一”，该标准低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即对于合同无约定或损失数额难以确定的情况下，法律规定尚且保护已付房款的逾期贷款利息标准，则对于合同约定的“已付房款日万分之一”违约标准显然不属于约定过高的情形，对上诉人该项主张，本院不予采信。
综上所述，沈阳新洲和田房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,053元，由上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 姜会军
代理审判员 史舒畅
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。