江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终9022号上诉人（原审原告）：南京复兴置业有限公司，住所地南京市鼓楼区姜家园20号。法定代表人：顾嵩，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙凯，女，1987年9月27日生，汉族，该公司员工，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毛炜，男，1969年5月29日生，汉族。委托诉讼代理人：余辉，男，1969年4月6日生，汉族。上诉人南京复兴置业有限公司（以下简称复兴置业公司）因与被上诉人毛炜商品房预售合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。复兴置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人不存在违约行为与事实不符。一审庭审中，上诉人举证证明了被上诉人经三次书面催款仍拒绝履行购房尾款支付义务的事实。一审法院仅凭被上诉人的当庭陈述和内容不具关联性的几份接处警记录以及当地媒体的报道就认定涉案房屋的购房款未及时支付并非被上诉人的原因所致，显然不符合民事诉讼法及司法解释有关证据采信的相关规定。被上诉人在三次收到书面催款函后仍拒绝支付购房款的事实是客观存在的，被上诉人提供的证据无法对其不存在违约行为形成有效抗辩。二、一审判决认定上诉人拒绝收款的证据不足。一审判决认为，被上诉人按照上诉人的�求前往售楼处支付剩余购房款时，上诉人拒绝受领。但一审法院的该结论明显缺乏充分的证据。首先，被上诉人在一审中未提供充分的证据证明其有在催款函指定时间和指定地点实际交款的行为；其次，被上诉人未能证明其在上诉人三次催交期间以及到售楼处交纳房款的当天均确定有交纳的能力。考虑到被上诉人可能具备履行能力，上诉人先后三次发出催交函，而被上诉人却无故拒收第三份催交函，其拒绝支付尾款的意思显而易见，应当承担违约和合同解除的法律后果。故一审法院认定上诉人“拒绝领受”，缺乏事实和依据，应予纠正。三、一审判决认定只有一种履行方式不符合客观事实和商品房交易惯例。上诉人的商品房预售许可证、预售方案是全程公开的，其中清楚地记载有监管账户的全部信息，�监管账户也是购房人履行房款支付义务的重要渠道之一。上诉人作为开发商，必然要按照《城市商品房预售管理办法》的相关规定向购房人出示《商品房预售许可证》。购房人在签署预售合同时，有义务了解和知晓支付房款的多种方式。虽然现场交纳是一种常见的交款方式，但不能简单认为催交函上只写明现场交款，就说明上诉人排除其他收款方式。被上诉人在办理银行按揭贷款时，签署的相关借款抵押协议上清楚地载有上诉人的收款账户和监管账户。在客观存在多种支付购房款渠道的情况下，不能认为购房人只具备一种支付途径。且上诉人在一审中提交的2016年6月20日毛炜向监管账户打款的凭证也恰恰说明被上诉人早就知晓尾款的交纳渠道。尾款交纳渠道获取的途径公开且多种多样，只要被上诉人有交纳尾款的意思和能力是完全可以履行的，其在明确知晓交款的�种渠道的情形下仍拒不履行合同义务，应当承担不利的法律后果。毛炜辩称，一审判决是公正的，其认可一审判决的内容。复兴置业公司向一审法院起诉请求：1、确认复兴置业公司与毛炜之间签订的商品房预售合同于2016年6月12日解除；2、确认复兴置业公司有权没收毛炜支付的5万元定金；3、毛炜立即支付迟延付款违约金3124元（以未付购房款44万元为基数，自2016年4月2日起至2016年6月12日止，按照每日万分之一计算）；4、毛炜支付迟延注销登记违约金（自2016年6月19日起，以合同总价款1106000元为基数，按照每日万分之一计算至实际注销之日）；5、本案诉讼费由毛炜承担。一审法院认定事实：2015年10月19日，复兴置业公司（甲方、预售人）与毛炜（乙方、预购人）签订《二板桥-复兴街项目A、B、C》商品房预售合同，约定甲方将其开发建设的位于南京市鼓楼区东至热河南路，西至二板桥街二板桥-复兴街项目A、B、C地块B地块710室房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，双方对于该合同约定的内容均无异议，一审法院予以确认。上述合同订立后，毛炜依约支付了首付款666000元，并申请办理了银行贷款。因银行拒绝贷款，复兴置业公司于2016年3月16日向毛炜发出《关于催交商品房剩余购房款的通知》，主要内容为“根据贵我双方签署的商品房预售合同约定，您所购买的商品房未按时付清购房款项，请您收到本通知后10天内到我司付清全部款项，逾期付清合同价款的，我司将按照合同约定处理。办理地点为V时代广场售楼处（鼓楼区中山北路与热河�路交汇处）”。毛炜收到了该份通知。2016年3月22日，毛炜向复兴置业公司发出《关于补交剩余购房款无人受理的通知》，主要内容为“本人收到催款通知后于2016年3月18日至3月21日三次到贵公司办公地址V时代广场售楼处补交四套（房号709、710、711、712）剩余购房款计人民币155万元，但是贵公司一直无人接待受理补交剩余房款一事，希您收到通知后，尽快通知您公司相关人员与本人办理补交剩余房款事宜，并希望双方务必合法履行双方所签订的《商品房预售合同》。”复兴置业公司收到了该份通知。2016年3月22日，与毛炜情况类似的部分业主前往复兴置业公司指定的地点交纳剩余房款时，与复兴置业公司的工作人员产生争执。南京市公安局鼓楼分局中山桥警�服务站处警后，询问边城地产销售部负责人孟宪丽相关情况，孟宪丽称自己无法核实过来要交钱的业主是否有能力支付剩余购房款，另外因公司出纳不在，无法收取业主交纳的购房款。2016年4月28日，复兴置业公司再次向毛炜发出《关于再次催交商品房剩余购房款的通知》，主要内容为“我司于2016年3月16日向你发出催款通知，至今已逾15日，阁下仍未付清剩余房款。现我公司再次书面催告，请阁下收到本通知后10日内，备足合同约定款项前往我司V时代广场项目售楼处付清剩余房款并洽谈合同履行相关事宜，逾期未办理的，将按合同约定承担相应法律后果。”毛炜收到了该份通知。2016年5月5日，复兴置业公司再次与部分业主发生争执，南京市公安局鼓楼分局阅江楼派出所处警经过及结果为“业主唐金花、沈冬梅等8人接开发商通知于2015年5月5日到热河路渡江纪念碑旁边城时代广场售楼处交购房款，现开发商负责人陈明称：有其他原因不愿意收款，现业主和开发商到我所自行协商处理。”2016年6月3日，复兴置业公司再次向毛炜发出《关于第3次催交商品房剩余购房款的通知》，要求毛炜前往复兴置业公司V时代广场项目售楼处付清剩余房款，并按照合同约定承担逾期付款违约责任，逾期未办理的，将按合同约定承担相应法律后果。毛炜对该信件予以拒收。2016年6月10日，复兴置业公司向毛炜发出《解除商品房预售合同的通知》，主要内容为“因毛炜经复兴置业公司催告后仍未支付购房款，现复兴置业公司依据合同约定解除双方签署的商品房预售合同。请阁下于收到本函后5个工作日内到指定地点办理合同解除后的退款手续，并履行撤销登记等相关手续，逾期未办理的，我司将按照合同予以处理。”毛炜对该信件予以拒收。2016年6月20日，毛炜向复兴置业公司的资金监管账户支付了涉案房屋剩余购房款44万元。复兴置业公司于次日将房款退还毛炜。2016年6月23日，毛炜的委托诉讼代理人余辉及其他业主在复兴置业公司售楼处与复兴置业公司发生纠纷，民警处警后，在阅江楼派出所调解室明确告知双方当事人可向法院进行诉讼解决，双方同意。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，复兴置业公司与毛炜签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于复兴置业公司主张毛炜未及时支付全部购房款的问题。一审法院认为，复兴置业公司向毛炜发送的催款通知中，明确要求毛炜到其公司V时代广场售楼处支付剩余房款，并未说明毛炜可以选择其他付款方式，而双方签订的商品房预售合同中，亦未约定其他支付方式。毛炜按照复兴置业公司的要求前往V时代广场售楼处支付剩余购房款时，复兴置业公司却拒绝接受。因此剩余房款未能及时支付系由复兴置业公司违约造成，毛炜不存在违约行为。复兴置业公司以毛炜未按照合同约定支付购房款为由，要求确认双方的商品房预售合同已解除，以及要求没收毛炜支付的购房定金、毛炜支付违约金等诉讼请求，无事实和法律依据�一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回复兴置业公司的诉讼请求。一审案件受理费15222元，减半收取7611元，由复兴置业公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实，双方当事人均无异议。上诉人复兴置业公司认为，一审还漏查了被上诉人在收到《关于催交商品房剩余购房款的通知》后，其本人有无按照通知的时间到指定的地点履行房屋尾款的支付义务。双方当事人对一审查明的无异议的事实，�院予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人主张被上诉人迟延支付购房款能否成立。本院认为，上诉人主张被上诉人迟延支付购房款不能成立。本案中，上诉人与被上诉人签订的涉案商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的禁止性效力性规定，合法有效，双方均应按约履行。涉案商品房预售合同订立后，被上诉人依约履行了支付首付款的义务，并申请办理了银行贷款，后银行拒绝贷款。上诉人认为，其三次向被上诉人发出催交商品房剩余购房款的通知，上诉人拒绝履行支付购房尾款的义务。本院认为，首先，上诉人向被上诉人三次发出催交商品房剩余购房款的通知系其单方行为。本案中，上诉人虽于2016年3月16日、4月28日、6月3日，三次向被上诉人发出催交商品房剩余购房款的书面通知，但上诉人的通知系其单方行为，上诉人并没有其他证据印证其主张被上诉人存在拒绝履行支付购房尾款义务的行为。且被上诉人提供了相反证据，证明其已于2016年3月22日向上诉人发出《关于补交剩余购房款无人受理的通知》，其中记载上诉人于2016年3月18日至3月21日三次到上诉人指定的地点支付剩余购房款，但无人予以接待，上诉人亦收到该通知。其次，上诉人于2016年3月、5月与其他购房业主因支付剩余购房款发生争执的过程中，上诉人的工作人员均明确陈述系上诉人无法收取或不愿意收取购房款，可以印证被上诉人支付购房款无人接待的事实。2016年6月21日，上诉人还将被上诉人向其资金监管账户支付的涉案房屋剩余购房款44万元退还被上诉人。再次，上诉人三次向被�诉人发出的催交商品房剩余购房款的通知中，均明确要求上诉人至指定地点现场付清全部购房款，并未告知上诉人其他的支付方式。事实上，被上诉人向上诉人发出的《关于补交剩余购房款无人受理的通知》中亦表明被上诉人系按照上诉人通知的地点和时间履行付款义务。上诉人上诉认为，被上诉人应当知道支付房屋尾款的多种渠道，被上诉人只要有交纳尾款的意思和能力完全可以履行。本院认为，一方面，上诉人的该主张与其三次通知的内容相悖；另一方面，被上诉人作为买受人虽然承担了支付房款的合同义务，但该付款行为需要上诉人作为出卖人的协助，出卖人应当告知买受人具体明确的付款方式和要求，以便于被上诉人付款。且商品房系不动产，其对价即房款属于高额价款，上诉人要求被上诉人以上诉人未告知的付款方式进行付款，既没有合同依据，也有违合同公平原则。故一审认定涉案房屋的剩余房款未能及时支付系因上诉人违约，被上诉人不存在违约行为，有事实依据。上诉人主张被上诉人迟延支付购房款并要求确认涉案商品房预售合同已解除、没收被上诉人支付的5万元购房定金并主张被上诉人支付迟延付款违约金、迟延注销登记违约金等诉讼请求，不仅不能成立，且有违诚信，本院不予支持。综上所述，复兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15222元，由上诉人南京复兴置业有限公司负担�本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年十二月二十三日书 记 员  朱亚芳