湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0224民初1327号原告：胡某某，男，1977年5月9日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县。委托代理人李某，湖南挚友律师事务所专职律师。被告湖南省某商业经营管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区。法定代表人：周某某。原告胡某某诉被告湖南省某商业经营管理有限公司合同纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，依法适用普通程序于2017年4月18日依法公开开庭进行了审理。原告胡某某及其委托代理人李某到庭，被告某有限公司由于原址搬迁无法找到依法公告送达，开庭之日无正当理由未派人参加诉讼，本案依法实行缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：一、判令被告某有限公司支付原告自2012年9月1日起至2014年8月31日的门面租金126696元；二、本案诉讼费用由被告承担。具体事实和理由如下：原告与株洲市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）于2010年2月24日签订了《商品房购销合同》，购买了其开发建设的茶陵县某国际商业街门面房。签订合同后，于当日签订了《委托租赁合同》，将原告购买的门面委托其租赁，期限两年，从2010年9月1日起至2012年8月31日止，所得租金抵做房款，期满后合同自行终止。2010年2月24日，原告与被告签订《房屋租赁授权委托书》，委托租赁的时间为交房的第三年和第四年。由于某某公司通过招商委托给被告某有限公司对外租赁，即最初的两年租金抵做房款，第三、第四年由某公司管理，该公司承诺第三年的门面租金不低于60912元，第四年的租金不低于65784元。被告某公司在2010年7月31日将原告的门面租赁给刘某某，租赁期限为48个月，并收取了4年的租金。依约定，第三及第四年的租金应当交给原告的，但是原告一直未收到。被告某公司收取租金之后，自行离开茶陵，造成原告无法收回门面，无法收取租金的后果，后经多方努力才在2016年将门面收回。原告曾起诉某某公司及被告某有限公司，要求交还门面及支付租金，法院查明，被告某公司已经不在其工商注册登记的地址办公,下落不明，法定代表人周某某也无法联系，该公司因未进行年检，执照处于吊销状态，但至今未进行清算，原告认为其再次过程中受有损失，故起诉至法院，要求被告偿还租金。原告胡某某围绕其诉讼请求向本院提交了证据，由于被告未派人到庭参加诉讼，无法组织质证，对原告提交的证据，本院作出如下认证：原告提交的商品房购销合同、委托租赁合同、某国际商业街租赁合同、收款收据及收条的真实性本院予以采信；对原告提交的房屋租赁授权委托书的真实性予以采信，但证明目的不予采信。经审理查明：2010年2月24日，原告胡某某和某某公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于茶陵县某国际商业街的门面房。同日，双方之间还签订了《委托租赁合同》，将原告购买的房屋交给某某公司对外出租，期限两年（2010年9月1日至2012年8月31日），所得租金抵做房款。当日在签订上述合同资料的过程中，某某公司售楼部给了一份《房屋租赁授权委托书》给原告，上述委托书中载明：“胡某某于2010年2月24日自愿将其位于某国际商业街商铺委托给某公司进行出租和管理，委托期限为交铺后的第三年和第四年，某公司承诺该门面的第三年租金不低于60912元，第四年租金不低于65784元”，原告在该份委托书上签字确认，但并未有某公司的公章或者是代表签字。而早在2010年1月12日，某某公司与本案被告某公司签订了《帝王国际商业街招商及经营管理合作协议》，约定某某公司将帝王国际商业街主街一、二层商铺交给被告某公司进行招商和管理，项目招商期限为协议签订之日起至项目开业后2年，履约保证金每个商铺2万元。2010年7月31日，某公司与刘某某、尹某某签订租赁合同，租期48个月，分四期，其中第一和第二期的价格分别为21775元、53820元，合计75595元。刘某某于2011年4月2日缴纳75595元租金给某公司，2011年4月7日向某某地产缴纳保证金2万元，该笔保证金某某公司已退还给原告。后刘某某、尹某某于2012年2月16日以9.6万元的价格转给了彭某、吴某某，后因种种原因该门面早已空置。该门面，目前原告已经收回。本院认为，本案系合同纠纷。本案的关键点在于原告要求被告某公司支付租金的行为是否有事实和法律的依据。本案中虽然原告与被告某公司之间并无书面的租赁合同关系，但根据合同法及司法解释之规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，“当事人未以书面的形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的其他形式订立的合同。但法律另有规定的除外”。可知，可以通过行为人的具体行为来予以判断是否形成了民事合同关系，本案中，原告向本院提交了一份《房屋租赁授权委托书》，其上授权由某公司在第三年和第四年对外招租，原告虽然没有与某公司签订书面合同，但某公司首先于2010年7月31日与刘某某、尹某某签订租赁合同，合同确实有约定期限为四年，第一期租金21775元，第二期为53820元，第三期为56436元，第四期为60948元，被告某收取了75595元，也就是头两年的租金。由此可见，某公司确实实际上在为原告进行招租，双方已经形成了事实上的合同关系。但由于授权委托书上确实没有被告某公司的签字或者盖章，故本院按照被告某公司和第一承租人之间的合同来确认租金的实际数额，即第三期和第四期租金合计117384元来予以确定，某某公司已经退还了2万元的保证金给原告，故被告某公司还需要支付给原告97384元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告湖南省某商业经营管理有限公司在本判决生效后二十日内支付租金97384元给原告胡某某；驳回原告对租金过高部分的诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2834元，由被告湖南省某商业经营管理有限公司承担2178元，由原告胡某某承担656元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的应在提交上诉状七日内，按照本判决确定数额向湖南省株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：18-161101040002686。逾期未交纳的，将承担按照自动撤回上诉处理的后果。审 判 长 徐 针人民陪审员 胡 康人民陪审员 刘普清二〇一七年四月二十一日书 记 员 胡佳凤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。