中华人民共和国
山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1509号
上诉人（原审被告）李南，男，1961年10月21日出生，汉族，无业，住济南市。
上诉人（原审被告）李艾东，女，1957年4月15日出生，汉族，中央电视台退休职工，住北京市。
上诉人（原审被告）李幼东，女，1955年9月16日出生，澳大利亚国籍，个体经营，现住澳大利亚。
以上三人共同委托代理人周学峰，北京市达实律师事务所律师。
上诉人（原审被告）杨晓东，女，1951年7月29日出生，汉族，山东艺术学院退休干部，住济南市。
被上诉人（原审原告）夏祖峰，男，1945年12月14日出生，汉族，济南市公交总公司退休职工，住济南市。
委托代理人牟德栋，山东新亮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张艾，女，1955年11月8日出生，汉族，山东省水利设计院退休职工，住济南市。
上诉人李南、李艾东、李幼东、杨晓东因与被上诉人夏祖峰、张艾房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2010）历商初字第889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人李南及其与李艾东、李幼东的共同委托代理人周学峰，上诉人杨晓东，被上诉人夏祖峰及其委托代理人牟德栋，被上诉人张艾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：李某某与杨某系夫妻关系，两人共生育四个子女，分别为长女杨晓东、次女李幼东、三女李艾东及儿子李南。李某某于1992年1月1日因病去世。1999年11月1日的济南市房改购房产权登记申请审批书记载，买房人姓名杨某，无共有人，卖房单位为XX学校，房屋座落为历下区XX路XX号X号楼XX室，建筑面积为83.94平方米，成本价购房总价款34419.01元。职工购房申请及住房资金补偿额计算审批表记载，本套房是第二套房，第一套房47.53平方米，购房职工为杨某，副处级，单位名称为XX学院；购房职工配偶已死亡，厅级，单位名称为XX研究所；本人杨某住房资金补偿额为0元，住房标准为90平方米；配偶住房资金补偿额为34419.01元，住房标准为120平方米。1999年11月1日，因买方杨某出国，XX学校作为卖方与杨某的委托代理人李南签订山东省省直机关房改售房房产买卖契约，约定杨某购买座落于历下区XX路XX号X号楼XX室房产，总价款34419.01元。该房产于2000年6月9日取得济房权证省直字第**号房屋所有权证书。
2003年8月22日，杨某作为委托人出具房屋产权出卖委托书一份，载明“委托人杨某，女，1929年4月6日出生受托人李南，男，1961年10月21日出生委托人现有产权住房准备出卖，该房产位于中华人民共和国济南市XX路XX号X号楼X单元XX室，建筑面积83.94平方米，房屋所有权证号为济房权证省直字第**号（详见此证复印件），系委托人于2000年参加房改个人出资购买。现因委托人身在国外及身体原因不能回国亲自办理房产买卖和产权过户手续，为此特将上述事项全权委托李南办理，受托人在办理上述事项过程中所签署的一切文件，委托人均予承认。”
2003年9月16日，出卖人（产权所有人）杨某的委托代理人李南与买受人夏祖峰、张艾共同签订房屋产权买卖合同1份，约定：出卖人现有产权住房一套，委托李南（甲方）全权出卖（有效委托证明及公证书）；该房位于济南市历下区XX路XX号大院内X号楼XX室，建筑面积83.94平方米，房屋所有权证号为济房权证省直字第**号，土地证暂缺（下同，详见说明一）系出卖人于2000年参加房改以成本价出资购买，属出卖人个人完全产权房屋；甲方将上述房产产权出卖给乙方（包括现有房内外设施物品、所属小院及自建房等部分），甲方保证该房产没有任何家庭及社会纠纷，无转让、抵押及其他权利受限制的记录，房地产证书及“房屋产权出卖委托书”合法、真实、有效，可办理过户手续，否则，甲方应承担法律及经济责任，如果和原房屋出售单位有任何遗留问题与乙方无关，应由甲方处理；该房产总出卖价为人民币25万元，鉴于省管房暂时不办理过户手续，乙方先预付人民币24万元，甲方同时交付钥匙及房产证与土地使用证，乙方开始使用房屋，待双方办妥产权变更手续后，乙方即付清余款人民币1万元；交付房屋时，双方对水、电、煤气等数字予以确认交接，之前，因该房产生的水、电、暖、煤气、卫生、管理等费用仍由甲方承担、处理；当省管房允许办理过户手续时起，三个月之内，甲方应主动协助乙方办理过户手续，办理产权过户时费用由双方均摊；该房如在十年内非双方原因无法办理产权变更手续，甲方返还乙方所交全部购房款，乙方无偿使用该房，在合理期内结清水、电、暖、煤气等费用，搬出该房；如因甲方原因无法办理过户至乙方名下，甲方应承担全部责任和费用，除返还乙方所交全部购房款，并应支付违约金及合理补偿乙方装修费用；本合同订立后，甲方不得再对该房进行处分；未尽事宜，双方友好协商解决，本合同一经订立即具有法律效力，如因甲方出具的委托书或家庭成员之间出现异议而发生问题，则应赔偿对方人民币10万元。另附说明一：该房屋现只有单位集体办的《土地使用权证》，待办理分户《土地使用权证》时，应由甲方出面办妥证件后再交乙方；说明二：甲方在签约后6个月之内办妥可办理产权过户的《房屋产权出卖委托书及公证证明》，并会同乙方同时办理本买卖合同的公证书。（如省管房已上市，则直接办理产权过户手续）。夏祖峰、张艾及李南在合同落款处分别签名按手印。附件一《房屋产权出卖委托书》（产权所有人亲笔书面委托）；附件二《房屋产权出卖委托书及公证证明》（暂缺，见说明二）；附件三《房屋产权买卖合同及公证证明》（暂缺，见说明二）。合同签订后，夏祖峰、张艾向李南支付购房款24万元，李南在上述房屋买卖合同下方出具收款条，载明：今收到以上房屋产权出卖给张艾、夏祖峰的款项人民币计24万元，尚有余款1万元在产权过户后付清。李南在收款人处签名并加按手印。李南将涉案房屋产权证书及钥匙交与夏祖峰、张艾，夏祖峰、张艾入住该房。
2003年11月26日，XX总领事馆出具公证书一份，载明：兹证明杨某（女，1929年4月6日出生）于2003年11月26日来我馆，在我面前，在前面的委托书上签名。该经公证的房屋产权出卖委托书与上述2003年8月22日杨某做为委托人出具的房屋产权出卖委托书内容一致。2004年3月13日，杨某去世。
事管发（2003）XX号《山东省省直机关已购公有住房上市交易管理办法》第四条规定，凡取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》并符合上市条件的省直机关已购公房，均可上市交易。在短期内难以完成土地登记的，允许产权人持《房屋所有权证》先行上市交易等。第十五条规定，本办法自2003年12月1日起施行。
另查，2009年12月，夏祖峰、张艾多次与李南联系办理房屋产权过户手续事宜。夏祖峰、张艾在该房中居住至今已近十二年。夏祖峰、张艾在诉讼过程中交纳了翻译费1154元，邮寄费30元，涉外送达服务费32美元及电报费100元。
原审法院认为：李南、李艾东、李幼东、杨晓东辩称涉案位于济南市的房产系其父母的共同财产，而非杨某的个人财产，杨某无权自行处分涉案房产，且不构成善意取得。对此，原审法院认为涉案房产于1999年11月1日按房改购房政策购买时，全部购房款34419.01元均系通过对李某某生前的工龄折算为同等金额住房资金补偿额予以折抵，杨某作为购房人并未实际支付购房款，也未使用杨某的工龄优惠或住房补偿金。涉案房产在房改时，虽李某某早已去世，杨某作为购买人取得该房产的所有权，但该房产的取得系全部享受了李某某的住房资金补偿额34419.01元，故该房产应视为杨某及李某某的夫妻共同财产。现当事人双方对杨力出具的两份房屋产权出卖委托书（其中一份经领事馆公证）及夏祖峰、张艾与李南于2003年9月16日签订的《房屋产权买卖合同》的真实性均无异议，可认定李南系取得了杨某的合法授权后与夏祖峰、张艾签订了房屋买卖合同，杨某有权处分该房产，合同内容系双方真实意思表示，夏祖峰、张艾作为善意第三人，尽到了必要的注意义务，并支付了合理对价，原审法院依法确认该房屋买卖合同有效，双方均应按合同约定享有权利并履行义务，对李南、李艾东、李幼东、杨晓东的上述抗辩意见不予采信。夏祖峰、张艾已按合同约定履行了交纳绝大部分购房款的义务，李南仅履行了向夏祖峰、张艾交付钥匙及房屋所有权证的义务，但至今未履行协助夏祖峰、张艾办理产权变更手续的义务，根据《山东省省直机关已购公有住房上市交易管理办法》的相关规定，涉案房产自2003年12月1日起即可上市交易，即具备办理产权过户手续的条件，但在杨某去世后，至今未完成过户，李南、李艾东、李幼东、杨晓东应承担相应的违约责任。综上，夏祖峰、张艾应向李南、李艾东、李幼东、杨晓东支付剩余房款1万元，涉案房产归夏祖峰、张艾所有，李南、李艾东、李幼东、杨晓东有义务协助夏祖峰、张艾办理产权过户手续，即对夏祖峰、张艾的第一项诉讼请求应予支持。对夏祖峰、张艾主张的第二、三项诉讼请求，根据合同第四条约定，办理过户手续产生的税费应由买卖双方均摊，但相应费用尚未产生，具体项目及金额无法确定，原审法院不予处理。夏祖峰、张艾要求李南、李艾东、李幼东、杨晓东支付以24万元为基数，按年利率7%计算，自2004年3月1日起至判决之日的违约金，以及按合同第八条约定支付违约金10万元。涉案房产过户手续至今未办理，是由于杨某死亡后李南、李艾东、李幼东、杨晓东作为其法定继承人未尽到必要的协助义务造成。根据合同第八条约定，李南、李艾东、李幼东、杨晓东应向夏祖峰、张艾支付赔偿款10万元，但李南、李艾东、李幼东、杨晓东认为该数额过高，应予调整，对此，原审法院认为双方约定的数额并未超过有关规定，应予支持。对夏祖峰、张艾主张的户口迁出问题，因合同无此约定，非本案处理范畴，原审法院不予处理。对夏祖峰、张艾主张的翻译费及送达费用均为本案审理过程中产生的诉讼费用，已由夏祖峰、张艾预交，系其实际损失，李南、李艾东、李幼东、杨晓东应予赔偿。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、原告夏祖峰、张艾与被告李南代理杨某于2003年9月16日签订的《房屋产权买卖合同》有效，原告夏祖峰、张艾于判决生效之日起10日内向被告李南、李艾东、李幼东、杨晓东支付剩余购房款1万元；二、位于济南市历下区XX路XX号X号楼XX室房产一套归原告夏祖峰、张艾所有，被告李南、李艾东、李幼东、杨晓东于判决生效之日起30日内协助两原告办理房屋产权过户手续；三、被告李南、李艾东、李幼东、杨晓东向原告夏祖峰、张艾支付违约金10万元，于判决生效之日起10日内付清；四、被告李南、李艾东、李幼东、杨晓东向原告夏祖峰、张艾返还翻译费1154元、送达费30元、涉外送达服务费32美元及电报费100元，于判决生效之日起10日内付清；五、驳回原告夏祖峰、张艾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4940元，由被告李南、李艾东、李幼东、杨晓东共同负担。
上诉人李南、李艾东、李幼东、杨晓东不服原审判决上诉称：涉案房产原为杨某与李某某的夫妻共同财产，李某某去世后，属于李某某的财产，作为遗产，应由其法定继承人杨某、李南、李艾东、李幼东、杨晓东继承。杨某不是涉案房产唯一的产权人，仅是共同共有人之一。在没有获得其他共同共有人同意的情况下，杨某无权处分涉案房产。在杨某无权处分房产的情况下，其无法通过合同向被上诉人转移房屋的产权。杨某与被上诉人所签订的房屋买卖合同，因杨某无权处分而构成法律上的履行不能，依法不得过户。本案的房屋买卖合同系被上诉人与杨某所签订，上诉人不是合同的当事人，也未对合同表示过认可，房屋买卖合同对于上诉人无法律效力或约束力，法院无权判决上诉人履行该合同。上诉人作为涉案房产的共同所有人，有权请求被上诉人返还其无权占有的房产。原审判决认定被上诉人为善意第三人，适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，只有在争议房产已完成过户的情况下，买方才可主张善意取得。本案的诉争房屋尚未进行过户登记，因此，本案不构成善意取得，被上诉人依法不能取得涉案房屋的所有权。原审判决上诉人承担高额违约金，属曲解合同，显失公平。综上所述，被上诉人与杨某签订的房屋买卖合同，因杨某无权处分损害了上诉人的利益，构成法律上的履行不能，该合同只可解除，不可强制履行。房屋强制过户的同时，判决上诉人承担10万元的违约金显失公平。请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，并判决被上诉人限期搬离涉案房屋，并支付2013年度至2014年度的取暖费4046.66元。
被上诉人夏祖峰、张艾辩称：根据房屋产权买卖合同、房屋产权出卖委托书及公证书、房屋所有权证等证据，被上诉人有理由相信涉案房屋系杨力的个人房产。杨某出售涉案房屋是有权处分的行为，双方签订的房屋产权买卖合同有效。原审判决认为被上诉人作为善意第三人尽到了必要的注意义务是指被上诉人作为购房人对房屋产权状况、出售人情况等尽到了应有的注意义务，并不代表原审法院是依据善意取得制度进行判决。违约金作为民事责任的承担方式，是双方意思自治原则的体现。上诉人出现违约情形，应向被上诉人支付违约金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条之规定：“职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。”根据前述规定，可以认定，享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，房改房是国家作为一种住房补贴一次性卖给夫妻双方的，与夫妻双方职务、级别、工作年限等相挂钩，购买价格远低于房屋的市场价值，而不是售房单位的职工一方的个人福利。本案中，双方当事人争议的涉案房产于1999年11月1日按房改购房政策购买时，全部购房款34419.01元均系通过对李某某生前的工龄折算为同等金额住房资金补偿额予以折抵。涉案房产在房改时，虽李某某早已死亡，杨某作为购买人取得该房产的所有权，但该房产的取得系全部享受了李某某的住房资金补偿额34419.01元，故该房产应视为杨某及李某某的夫妻共同财产。李某某死亡后，该房产中属于李某某的部分，应由其法定继承人杨某、李南、李艾东、李幼东、杨晓东继承。在李某某的法定继承人未对该房产进行析产时，该房产应为杨某、李南、李艾东、李幼东、杨晓东的共同财产。2003年9月16日，被上诉人夏祖峰、张艾根据上诉人李南出示的杨某房屋产权出卖委托书及房屋所有权证，足以相信杨某有权出售涉案房产。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据该规定，可以认定李南代理杨某与夏祖峰、张艾签订的《房屋产权买卖合同》合法有效，双方当事人均应按约履行。夏祖峰、张艾向杨某的代理人李南交付合同约定的房款24万元后，按照《山东省省直机关已购公有住房上市交易管理办法》第四条规定，涉案房产于2003年12月1日后即可办理房产过户，杨某应按合同约定将涉案房产过户到夏祖峰、张艾名下。杨某未按约定履行，其后于2004年3月13日去世。《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。根据该法律规定，上诉人李南、李艾东、李幼东、杨晓东作为杨某的法定遗产继承人，有义务协助夏祖峰、张艾办理涉案房产的房屋过户。李南代理杨某与夏祖峰、张艾签订的《房屋产权买卖合同》，该合同的相对人为杨某与夏祖峰、张艾，根据合同的相对性原则，夏祖峰、张艾主张的因合同未能履行产生的违约金，应由杨某承担。因杨某去世，其应承担的违约金责任，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，应由杨某的法定继承人承担。因上诉人不认可其已继承了杨某的遗产，被上诉人亦未提交证据证明各上诉人已继承的杨某遗产份额，且杨某的遗产继承与本案不是同一法律关系，本院在本案中不予处理。原审判决由上诉人承担杨某的违约金适用法律不当，本院予以纠正。综上，上诉人主张的杨某无权处分涉案房屋的理由不能成立，本院不予支持。其不应承担违约责任的上诉理由符合法律规定，本院予以支持。对于上诉人二审期间主张的要求夏祖峰、张艾限期搬离涉案房屋及夏祖峰、张艾支付2013、2014年度取暖费的请求，其在原审法院审理本案时未提出反诉，二审期间被上诉人不同意就上诉人的该两项请求进行调解，本院对上诉人的该两项请求在本案中不予处理。依照《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2010）历商初字第889号民事判决之第一、二、四、五项及诉讼费用的负担；
二、撤销济南市历下区人民法院（2010）历商初字第889号民事判决之第三项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费4940元，由上诉人李南、李艾东、李幼东、杨晓东负担2470元，被上诉人夏祖峰、张艾负担2470元。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 赵平洋
代理审判员 何菊红
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 刘 翔