湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芦法民二初字第216号
原告招商银行股份有限公司株洲车站路支行，住所地湖南省株洲市。
负责人刘永芳，系该行行长。
特别授权委托代理人黄村华，系湖南湘鼎律师事务所律师。
委托代理人黄ＸＸ，系湖南湘鼎律师事务所律师。
被告刘勇钢，男，汉族，江苏省如皋县人，住江苏省南通市。
被告王娟，女，汉族，江苏省南通市人，住江苏省南通市。
被告株洲广信房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市。
法定代表人茹建潮，系该公司董事长。
特别授权委托代理人尹军辉，系湖南法达律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司株洲车站路支行（以下简称招商银行）诉被告刘勇钢、王娟、株洲广信房地产开发有限公司（以下简称广信房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法由审判员谭鹏飞担任审判长，和审判员王新社、人民陪审员周野卉组成合议庭，于2016年1月28日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。书记员罗燕担任记录。原告招商银行的特别授权委托代理人黄村华、被告刘勇钢、被告广信房地产特别授权委托代理人尹军辉到庭参加诉讼，被告王娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告招商银行起诉称：2012年12月15日，被告刘勇钢与被告株洲广信房地产开发有限公司签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，该合同约定：被告刘勇钢购买株洲广信房地产开发有限公司开发的位于株洲市芦淞区石宋西路89号丰园商住小区5栋3006号房屋，总价款为：537882.24元。为购买上述房屋，被告刘勇钢向原告申请贷款370000元，经原告同意后，2013年1月29日，原告与被告刘勇钢、王娟、株洲广信房地产开发有限公司签订了《个人购房借款及担保合同》，该合同约定：原告向被告刘勇钢提供贷款370000元，贷款期限为360个月，即从2013年1月29日起到2043年1月29日止，具体贷款期限以借款借据为准，年利率为国家公布的贷款基准年利率6.55%，还款方式为按月等额还款，贷款逾期罚息利率按日在本合同执行利率的水平上加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息，合同履行过程中发生的纠纷向原告所在地有管辖权的人民法院提起诉讼，如被告连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息即视为已发生违约事件，原告有权提前收回已发放贷款本息并要求支付费用，在被告不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付费用的情况下，原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用均由被告全数承担。该合同同时还约定，被告刘勇钢、王娟作为抵押人以其购买的株洲市芦淞区石宋西路89号丰园商住小区5栋3006号房屋作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保，被告株洲广信房地产开发有限公司作为保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和他项权证交由原告保管之日止。2013年1月30日，株洲市芦淞区石宋西路89号丰园商住小区5栋3006号房屋在株洲市房产管理局办理了预购商品房抵押预告登记。合同签订后，原告于2013年2月4日已经履行了提供借款的义务，但被告未按照合同约定履行还款义务，从2015年3月4日开始就没有足额偿还本息，截止至2015年6月1日，所欠原告借款本金余款为361474.95元及所欠利息、罚息及复息为7123.66元。另被告刘勇钢、王娟系夫妻关系，上述因贷款形成的债务系夫妻共同债务，被告王娟对所有欠款应承担共同偿还责任。原告为了维护自身的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原告与被告于2013年1月29日签订的《个人购房借款及担保合同》；2、被告刘勇钢立即偿还原告借款本金361474.95元；3、被告刘勇钢支付利息、罚息及复息7123.66元（暂算至2015年6月1日，之后利息、复息、罚息按合同约定的计算方式继续计算至全部借款清偿之日止）；4、被告刘勇钢承担原告为实现债权需支付的律师代理费20641元；5、被告王娟对上述款项承担共同偿还责任；6、被告株洲广信房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任；7、原告对被告位于株洲市芦淞区石宋西路89号丰园商住小区5栋3006号房屋享有优先受偿权；8、由被告承担本案诉讼费用。
原告招商银行向本院提供了以下证据材料予以证明：
1、原告的营业执照复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；
2、被告刘勇钢、王娟的身份证、常住人口登记卡、结婚证和被告广信房地产的工商信息资料复印各一份，拟证明三被告的诉讼主体资格；
3、《株洲市商品房（预）销售合同》复印件，拟证明被告刘勇钢购买被告株洲广信房地产开发有限公司开发的位于株洲市芦淞区石宋西路89号丰园商住小区5栋3006号房屋，总价款为：537882.24元；
4、《个人购房借款及担保合同》复印件。拟证明原告与被告刘永钢的借贷关系、借款金额、期限、利率、罚息、还款方式、抵押、违约责任、争议管辖及其他权利义务，被告广信房地产对借款承担连带保证责任；
5、株洲市房产登记证明。拟证明被告贷款所购房产办理了预抵押登记，抵押权人为原告；
6、个人贷款借款借据。拟证明原告已履行了向被告刘永钢提供借款的义务；
7、银行流水、贷款台账复印件，拟证明被告刘永钢从2015年3月4日开始未能按时足额偿还借款本息，截止至2015年6月1日被告刘和平贷款本金余款为361474.95元、利息、复息、罚息7123.66元；
8、《招商银行个人贷款诉讼代理合作协议》复印件一份，拟证明原告为实现债权需支付律师费用按诉讼标的10%以内计算。
被告刘勇钢辩称，欠款金额是原告提供的，具体的数额需要核实；律师代理费如果合同里面有约定，我会履行，没有我就不履行；诉讼费用没有意见。
被告广信房地产辩称，关于还款金额以被告刘勇钢认可的数额为准；原告诉讼解除合同的条件不成就，合同第三十四条有约定，而广信房产有保证金上百万，应从那里扣划，而不能解除合同。
经本院庭审质证，被告刘勇钢、被告广信房地产对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。
被告刘勇钢、被告广信房地产对原告提供的证据7、8提出异议，认为原告应该提供流水明细给被告刘勇钢核实，原告为实现债权需支付律师费用是原告与律师之间的承诺，且应该提供发票。本院认为，原告提供的银行台账流水明细，庭审质证中经过核实，被告没有提供相应证据予以否定；原告提供的《招商银行个人贷款诉讼代理合作协议》，符合国家有关部门的相关规定，且原、被告所签订的《个人购房借款及担保合同》中亦进行了明确约定，故本院对原告提供的证据7、8的真实性、关联性、合法性予以确认。
本院根据上述认证查明，被告刘勇钢因购买株洲广信房地产开发有限公司开发的位于株洲市芦淞区石宋西路89号丰园商住小区5栋3006号房屋，向原告申请贷款370000元。2013年1月29日，原告与被告刘勇钢、王娟、株洲广信房地产开发有限公司签订了《个人购房借款及担保合同》，该合同约定：“原告向被告刘勇钢提供贷款370000元，贷款期限为360个月，即从2013年1月29日起到2043年1月29日止，具体贷款期限以借款借据为准，年利率为国家公布的贷款基准年利率6.55%，还款方式为按月等额还款，贷款逾期罚息利率按日在本合同执行利率的水平上加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息，如被告连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息即视为已发生违约事件，原告有权提前收回已发放贷款本息并要求支付费用，在被告不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付费用的情况下，原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用均由被告全数承担。合同履行过程中发生的纠纷向原告所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。被告刘勇钢、王娟作为抵押人以其购买的株洲市芦淞区石宋西路89号丰园商住小区5栋3006号房屋作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。被告株洲广信房地产开发有限公司作为保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和他项权证交由原告保管之日止。”合同签订次日即2013年1月30日，被告刘勇钢所购买的位于株洲市芦淞区石宋西路89号丰园商住小区5栋3006号房屋在株洲市房产管理局办理了预购商品房抵押预告登记（至今尚未办理正式抵押登记手续）。原告于2013年2月4日履行了向被告刘永钢提供借款370000元的义务。但被告刘永钢未能按照合同约定履行还款义务，从2015年3月4日开始连续三个月没有足额偿还原告借款本息，截止至2015年6月1日，所欠原告借款本金余款为361474.95元，所欠利息、罚息及复息为7123.66元。被告株洲广信房地产开发有限公司作为保证人也没有自觉履行连带保证责任。被告刘勇钢、王娟系夫妻关系，上述因贷款形成的债务发生在其婚姻关系存续期间，系夫妻共同债务。原告为了维护自身的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原告与被告于2013年1月29日签订的《个人购房借款及担保合同》；2、被告勇钢立即偿还原告借款本金361474.95元；3、被告刘勇钢支付利息、罚息及复息7123.66元（暂算至2015年6月1日，之后利息、复息、罚息按合同约定的计算方式继续计算至全部借款清偿之日止）；4、被告刘勇钢承担原告为实现债权需支付的律师代理费20641元；5、被告王娟对上述款项承担共同偿还责任；6、被告株洲广信房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任；7、原告对被告位于株洲市芦淞区石宋西路89号丰园商住小区5栋3006号房屋享有优先受偿权；8、由被告承担本案诉讼费用。
另查明，2015年5月19日招商银行股份有限公司长沙分行（以下简称招行长沙分行）与湖南湘鼎律师事务所（以下简称湘鼎所）签订了一份《招商银行贷款诉讼代理合作协议》，双方约定：招行长沙分行委托湘鼎所代理对客户逾期贷款的诉讼清收催收事宜，在贷款按诉讼标的10%（含）以内向被诉债务人提起诉讼代理费用请求，该费用由湘鼎所在诉讼状中向债务人提出，并根据法院的终审判决获得代理收益。原告作为招行长沙分行的下属机构没有权利委外诉讼，个人类贷款欠款诉讼催收事宜需统一由招行长沙分行负责委托诉讼。
上述事实，有原告提交的上述证据材料及原、被告陈述意见在案佐证。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案应确认的法律关系及法律责任：一是原告招商银行与被告签订合同的效力；二是被告的行为是否构成违约，应承担怎样的民事责任，合同应否解除；三、原告对被告提供的贷款抵押物即位于株洲市芦淞区石宋西路89号丰园商住小区5栋3006号房屋是否享有优先受偿权。现予以评述如下：
一、关于原告招商银行与被告签订的合同的效力问题。原告招商银行与被告刘勇钢、王娟、株洲广信房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》，系合同当事人的真实意思表示，合同依法成立有效，已经生效的合同对双方均具有法律约束力，合同当事人之间形成了借贷及担保合同关系。
二、关于被告的行为是否构成违约，应承担怎样的民事责任，合同应否解除。被告刘勇钢已实际使用了原告的借款本金370000元，原告即已履行了合同义务，但被告刘勇钢违反合同约定，连续三个月没有足额偿还原告借款本息，其行为已构成违约，应承担本案全部民事责任。原告可根据合同约定提前解除合同，收回全部借款。被告刘勇钢、王娟系夫妻关系，本案债务发生在其夫妻婚姻关系存续期间，属夫妻共同债务，刘勇钢和王娟应当共同偿还原告借款本金361474.95元，利息、复息及罚息7123.66元（暂算至2015年6月1日，期后利息、复息、罚息按合同约定的计算方式继续计算至全部借款清偿之日止）。我国担保法规定，连带责任保证的保证人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。被告广信房地产在原告与被告刘勇钢签订的《个人购房借款及担保合同》中作为连带责任保证的保证人签了字，同意在被告刘勇钢未取得所购房产的房地产权证和办妥正式抵押登记手续之前，为该笔债务提供连带责任保证，而被告刘勇钢至今未将其设定的贷款抵押房产在房屋管理机关办理好正式抵押登记手续，并拖欠原告的借款本息，被告广信房地产依法应对被告刘勇钢就本案所负债务承担连带清偿责任；
三、关于原告对被告提供的贷款抵押物是否享有优先受偿权的问题。被告在向原告贷款的同时以其贷款所购买夫妻共有的坐落于株洲市芦淞区石宋西路89号丰园商住小区5栋3006号房屋提供贷款抵押担保，办理了预购商品房抵押预告登记，但该预告登记不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定的不动产抵押登记，该抵押权并没有设立。原告对被告贷款抵押担保的房产依法不享有优先受偿权。关于原告诉请的律师代理费20641元（即按诉讼标的的5%计算），符合有关部门的规定，本院予以支持。
综上所述，原告的诉讼请求，证据确实充分，于法有据，本院予以支持。被告广信房地产辩称原告诉讼解除合同的条件不成就，与事实不符，理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条（五项）、第一百零七条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告招商银行股份有限公司株洲车站路支行与被告刘勇钢于2013年1月29日签订的《个人购房借款及担保合同》；
二、被告刘勇钢、王娟于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司株洲车站路支行借款本金361474.95元、利息、复息及罚息7123.66元（暂计算至2015年6月1日），合计368598.61元，期后利息含罚息、复息等按合同约定继续计算至全部债务清偿之日止；
三、被告刘勇钢、王娟于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司株洲车站路支行为实现债权的律师费20641元；
四、被告株洲广信房地产开发有限公司对被告刘勇钢、王娟所负上述债务承担连带清偿责任。
五、驳回原告招商银行股份有限公司株洲车站路支行其他诉讼请求。
如果被告刘勇钢、王娟，株洲广信房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7139元，财产保全费2770元，合计人民币9909元，由被告刘勇钢、王娟、株洲广信房地产开发有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在提交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686，逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 谭鹏飞
审 判 员 王新社
人民陪审员 周野卉
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 罗 燕
附判决书引用法律条文全文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。