山东省沂南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沂南商初字第585号
原告：杨桂香，女，汉族。
委托代理人：张士国，男，汉族。
委托代理人：杜仁忠，山东博睿（淄博）律师事务所律师。
被告：沂南县电影发行放映公司。
法定代表人：马炳波，经理。
委托代理人：刘安祥，山东弘元律师事务所律师。
被告：山东万城建筑安装工程有限公司。
法定代表人：陈永波，总经理。
委托代理人：高升，山东同力兴国律师事务所律师。
第三人：沂南县龙都房地产开发有限公司。
法定代表人：于凤春，该公司经理。
委托代理人：高升，山东同力兴国律师事务所律师。
原告杨桂香与被告沂南县电影发行放映公司、以下简称“电影公司”，山东万城建筑安装工程有限公司、以下简称“万城公司”，第三人沂南县龙都房地产开发有限公司、以下简称“龙都公司”，房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月28日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨桂香的委托代理人张士国、杜仁忠，被告沂南县电影发行放映公司及委托代理人刘安祥，被告山东万城建筑安装工程有限公司及第三人沂南县龙都房地产开发有限公司的共同委托代理人高升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年9月12日，被告电影公司和原告签订职工住房建设合同书，约定原告一次性支付5.8万元建房款，购买由万城公司、龙都公司共同承建的商品房一套。合同约定2008年10月1日交付房屋使用，逾期一天赔偿500元，由电影公司负责办理房产证、土地证，原告支付2000元办证费用，剩余部分由电影公司承担。后以龙都公司名义办理了全部房地产项目开发手续。2009年2月26日，电影公司给原告住房钥匙，原告向万城公司缴纳办理房产证费用2000元。根据合同法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题解释的相关规定，被告应当自房屋交付之日起90日内办理权属证书，否则应向原告承担违约责任。本案被告于2009年2月26日向原告交付房屋后，原告每年多次向被告要求办理房产证并支付违约金，被告都以各种理由予以拒绝。为维护原告合法权益，请求法院判令第一、二被告连带向原告支付逾期交房违约金2500元，逾期交付房产证违约金27542.75元，共计30042.75元，逾期交付房产证违约金计算至被告向原告交付房产证之日；判令被告十日内协助原告办理房产证并承担全部办证费用；并由被告承担本案诉讼费用。
被告电影公司辩称：我方与原告签订《职工住房合同书》是事实。但合同第九条应由第二被告和第三人履行。原告是向第二被告及第三人购买的房屋，是第二被告及第三人向原告交房，我方仅仅是联系的作用。房屋延期交付的责任应由第二被告及第三人承担。我方没有收到原告的“2000元办证费用”，也没有收到原告的任何办证材料，该笔费用是原告向第二被告及第三人交付的，我方不是办证义务人，更不应承担逾期交付房产证违约金27542.75元的责任。我方作为联系人，也多次要求第二被告及第三人为原告等办理房产证，但第二被告及第三人以种种理由拒绝，致使原告等人的房产证至今没有办理。
被告万城公司辩称：原告与第二被告之间无任何合同约定。对于工程的施工日期及交付日期我方均按建筑施工相关规定按期交付，并且经验收合格交付第一被告电影公司。对于第一被告与原告签订的合同书，即原告与第一被告之间的合同，不能约束第二被告。对于原告所享有的涉案房屋，因原告与第一被告未交付全额购房款且上述两方均未缴纳全额办证相关费用及税费，而导致房屋房产证至今没有办理。因此应当由原告和第一被告两方共同承担未予办理房产证所产生的相关损失。请求法庭依法驳回原告对我方的诉讼请求。
第三人龙都房地产公司：同被告万城公司答辩意见。
经审理查明：2007年9月12日，被告电影公司（甲方）与原告杨桂香（乙方）签订《电影公司职工住房建设合同书》，合同约定：一、盖楼时间，甲方保证在2008年10月1日交付乙方使用，如甲方不能按时交付乙方，每拖一天向乙方每户赔偿500元；二、建筑面积，每户建筑面积为88㎡左右（不小于85㎡不大于90㎡）；三、甲方向乙方一次性集资5.8万元（包括地下室），甲方不再向乙方集资，乙方必须按规定时间向甲方缴纳建房款；九、公司负责办理房产证、土地证，两证每户交纳2000元（分房前交入公司财务科），剩余部分由公司负担（贷款者由开发商保管房产证，还清贷款后还给乙方房产证）；十一、本合同具有法律效力，如有违约，违约方应向对方赔偿经济损失，最终可向法院提起诉讼。合同还对其他事项作了约定。合同签订后原告于2007年10月4日一次性支付给第一被告电影公司5.8万元建房款，房屋建成后，原告于2009年2月26日按照第一被告的要求向第二被告万城公司缴纳了2000元办理房产证费用，并从第一被告电影公司处领到了房子钥匙。第一被告提出自己无义务为原告办理房产证，自己只是中间人和组织人，是第二被告和第三人向电影公司交钥匙后，自己及时向原告等住户交付了钥匙，原告应向第二被告、第三人要求，其与第二被告、第三人也有合同，因经理换届已丢失。即使原告要求违约责任，也应该向第二被告、第三人要求，由第二被告、第三人承担延迟办证的责任。我方经理也有房屋想办证，但第二被告、第三人却不予办理。原告的涉案房屋经沂南县经纬房产测绘队测绘房屋面积为95.35平方米。后因房产证费用和房屋多出面积未达成一致，原告的房产证一直未予办理。
本院认为：原告杨桂香与第一被告沂南县电影发行放映公司签订的《职工住房建设合同书》，有双方真实的签字和公司盖章，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效。依照该合同第一条的约定，第一被告电影公司保证在2008年10月1日交付乙方使用，如不能按时交付，每拖一天向乙方每户赔偿500元。因本案第一被告在2009年2月26日将房屋钥匙交予原告，因此存在房屋延迟交付情形。原告要求被告承担延迟交房的违约责任，本院对其合理部分予以支持。第一被告辩称原告应向第二被告、第三人提出诉讼要求，第二被告、第三人向电影公司交钥匙后，电影公司及时向原告等住户交付钥匙。第二被告、第三人辩称，是原告与第一被告签订的合同书，我方不是合同双方的任何一方当事人，该合同只能约束本案原告和第一被告，原告主张的违约金及违约责任应由第一被告承担，与我方无关。原告要求按照自2008年10月1日至2009年2月26日同地段房租计算，每月500元。本院认为房屋延迟交付不足五个月，应以4个月零25天计算，以每月500元计算房租费不超出原、被告的合同约定。
原告要求被告办理房产证并承担逾期办理房产证的违约责任。根据《电影公司职工住房建设合同书》第九条的约定，电影公司负责办理房产证、土地证，两证每户交纳2000元，剩余部分由公司负担。原告与第一被告签订《职工住房合同书》是双方对建房权利义务的明确约定，根据《合同法》第一百二十一条之规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”即因第三人原因致第一被告违约，与因自己原因违约一样，不能免责。该合同只能对合同当事人产生拘束力，不能向第三方承担违约责任。因此原告方无权要求第二被告、第三人承担违约责任。故对第一被告的意见本院不予认可，对第二被告、第三人的意见予以采纳。该涉案房屋经具有测绘资格的沂南县经纬房产测绘队测绘，房屋面积为95.35平方米，程序合法，客观真实，本院予以确认。本案原告与第一被告签订的合同第二款约定房屋建筑面积不小于85㎡不大于90㎡，涉案房屋实际面积是95.35㎡，据此计算涉案房屋大于合同面积比为5.94%，根据公平原则和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：“出卖人交付适用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”。故原告应根据当时房屋约定价款，补足3%的面积误差（即2.7㎡）所对应的价款；其它多余面积价款由第三人负担为宜。综上，本案涉案房屋至今没有办理房产证，原告有过错，即存在一定程度的拖欠房款情形。因此，原告要求被告承担办证的违约责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告沂南县电影发行放映公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨桂香延迟交房违约金2416.6元；
二、被告沂南县电影发行放映公司在杨桂香补足2.7平方米房价款后三个月内协助第三人沂南县龙都房地产开发有限公司为杨桂香办理房产权属证书；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费551元，由原告负担300元，被告沂南县电影发行放映公司负担251元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 刘 韬
代理审判员 葛琳慧
人民陪审员 徐剑冰
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 王晓莉