上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第1052号
原告上海邮政房地产开发经营有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人陈必昌，职务董事长。
委托代理人黄艳，上海市金茂律师事务所律师。
委托代理人金文玮，上海市金茂律师事务所律师。
被告上海晟绪实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人陆品洪，职务董事。
委托代理人张春华。
被告上海奕贤投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人王卫东。
原告上海邮政房地产开发经营有限公司（以下简称为邮政房地产公司）与被告上海晟绪实业发展有限公司（以下简称为晟绪公司）、上海奕贤投资管理有限公司（以下简称为奕贤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告邮政房地产公司的委托代理人黄艳、被告晟绪公司的委托代理人张春华到庭参加诉讼，被告奕贤公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邮政房地产公司诉称，2013年，被告晟绪公司向原告承租上海市闸北区恒丰路XXX号二楼房屋（面积约4524平方米，以下简称为系争房屋）用于办公，双方就此签订了《房地产租赁合同》，对租期、租金、违约责任等内容进行了约定。上海奕贤智能科技有限公司（后更名为被告奕贤公司）承诺作为担保人对晟绪公司的债务承担连带担保责任。因合同履行过程中，晟绪公司长期拖欠原告租金，严重侵害了原告的合法权益，故原告于2015年4月27日向晟绪公司发出了解除租赁合同的通知。后晟绪公司于2015年6月份将系争房屋返还给了原告，但仍未支付拖欠的租金及使用费。为维护原告的合法权益现向法院起诉要求判令：1、确认原告与被告晟绪公司就系争房屋签订的《房地产租赁合同》于2015年5月1日解除；2、被告晟绪公司向原告支付2015年1月1日至2015年4月30日的租金人民币XXXXXXX元（以下币种均为人民币）；3、被告晟绪公司向原告支付2015年5月1日至2015年5月31日的房屋使用费275210元；4、被告晟绪公司向原告支付违约金550420元；5、被告晟绪公司向原告返还免租期租金XXXXXXX元；6、被告奕贤公司就上述给付义务承担连带责任。
被告晟绪公司辩称，同意解除与原告就系争房屋签订的《房地产租赁合同》，但不同意原告的其他诉讼请求。由于系争房屋地理位置比较特殊，致使晟绪公司承租后对外转租情况不佳，租户未能及时向被告晟绪公司缴纳租金，致使公司经营状况持续亏损，故希望原告能适当降低租金标准，至于具体标准可由法院酌情确定。同理，晟绪公司也不同意承担违约金。原、被告签订的合同于2015年5月1日即解除，双方曾口头约定以该日作为系争房屋返还的时间，故之后的房屋使用费不应由晟绪公司承担。晟绪公司在对外转租时给予了客户长达15个月的免租期，已远远超过原告给予晟绪公司的7个月免租期时间，虽然合同对免租期租金返还的问题有约定，但目前晟绪公司无能力承担。
被告奕贤公司未到庭答辩。
经审理查明，原告取得合法授权对外出租系争房屋。
2013年，原告与被告晟绪公司就上海市闸北区恒丰路XXX号一楼部分房屋（以下简称为一楼房屋）及系争房屋分别签订了两份《房地产租赁合同》，约定晟绪公司向原告承租上述房屋。其中关于系争房屋《房地产租赁合同》的签订主体为原告（甲方）、晟绪公司（乙方）、上海奕贤智能科技有限公司（丙方），合同约定乙方向甲方承租系争房屋作办公用途，租期自2013年6月1日起至2018年5月31日止，甲方给予乙方5个月的合同免租期，其中2013年免租2个月、实收5个月房租，2014年免租3个月、实收9个月房租。2013年6月1日至2016年5月31日的年租金为XXXXXXX元，2016年6月1日至2018年5月31日的年租金为XXXXXXX元，租金实行先付后用，两个月为一个结账期，乙方应于每年2月1日、4月1日、6月1日、8月1日、10月1日、12月1日前向甲方支付下一个结账期的租金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金550420元。如乙方一次性逾期支付保证金、租金、公用事业费等相关费用达十五日或累计达三十日的，构成对本合同的根本违约，甲方有权提前解除本合同，并要求乙方按当年月租金的双倍支付违约金，乙方亦无权享受本合同的免租期待遇，即乙方还应按第一年的租金标准向甲方补交免租期的全部租金。丙方承诺作为乙方担保人，按本合同约定对合同项下乙方应承担的合同义务承担连带保证责任，保证期间为本合同债权期满之日起两年。
2013年6月13日，上海奕贤智能科技有限公司经核准后将名称变更为被告奕贤公司。
2014年7月23日，原告委托律师向被告晟绪公司发出《律师公函》，催讨一楼房屋及系争房屋的欠付租金。
2014年9月5日，原告（甲方）与被告晟绪公司（乙方）签订《备忘录》，约定：一、乙方应于2014年9月19日前支付截止到2014年7月31日所欠租金XXXXXXX元。二、双方原签订的一楼房屋租赁合同于2014年7月31日终止……。三、甲方同意给予二楼两个月免租期，于2014年8月及9月实施。四、乙方以及拟签订主体必须严格遵守先付后租的原则，按两个月为一个结账期，于9月30日前支付10月份租金，10月31日前支付11、12月租金，此后租金支付必须正常化……。
2014年9月23日、2015年2月16日、2015年3月19日，原告多次委托律师向被告晟绪公司发出《律师公函》催讨欠付租金等费用。
2015年4月27日，原告向被告晟绪公司发出公函，告知从2015年5月1日起解除与晟绪公司的房屋租赁关系，要求晟绪公司接函后三日内支付拖欠的2015年1月1日至4月30日的租金，并按约支付违约金，并要求晟绪公司于4月30日前按承租前的原状返还租赁物业。该函件于2015年4月28日送达晟绪公司。
2015年6月起，被告晟绪公司开始向原告陆续返还系争房屋各部位，并于同年7月28日将系争房屋全部返还给了原告，但至今未支付欠租。
审理中，原告与被告晟绪公司均确认，晟绪公司就系争房屋支付了550420元保证金。
以上事实，由房屋所有权证、房地产租赁合同、备忘录、发票、支付业务回单、批复、授权委托书、律师公函、公函、邮寄凭证、移交清单、房屋移交书等证据以及双方的陈述予以佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告晟绪公司在租赁期内长期拖欠租金的行为已构成违约，原告发函通知晟绪公司解除合同的行为并无不妥，本院可予支持，现晟绪公司亦同意解除合同，故对于原告与晟绪公司就系争房屋签订的《房地产租赁合同》于2015年5月1日解除的事实，本院予以确认。原告要求晟绪公司支付拖欠的租金、使用费，及要求晟绪公司承担违约金、返还免租期租金的诉请，均于法有据，本院可予支持。晟绪公司提出的种种抗辩理由，均无法律依据，本院难以支持。鉴于被告奕贤公司承诺作为晟绪公司的担保人，对合同项下晟绪公司应承担的合同义务承担连带保证责任，故原告要求奕贤公司对晟绪公司的上述支付义务承担连带责任，于法有据，本院可予支持。被告奕贤公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海邮政房地产开发经营有限公司与被告上海晟绪实业发展有限公司就上海市闸北区恒丰路XXX号二楼房屋（面积约4524平方米）签订的《房地产租赁合同》于2015年5月1日解除；
二、被告上海晟绪实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海邮政房地产开发经营有限公司支付2015年1月1日至2015年5月31日的租金及使用费XXXXXXX元；
三、被告上海晟绪实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海邮政房地产开发经营有限公司支付违约金550420元；
四、被告上海晟绪实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海邮政房地产开发经营有限公司返还免租期租金XXXXXXX元；
五、被告上海奕贤投资管理有限公司就被告上海晟绪实业发展有限公司的上述给付义务承担连带责任；
六、原告上海邮政房地产开发经营有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海晟绪实业发展有限公司返还租赁保证金550420元，该金额可与上述第二、三、四项主文中的金额折抵。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35421.8元、保全费5000元（原告上海邮政房地产开发经营有限公司均已预缴），由被告上海晟绪实业发展有限公司、被告上海奕贤投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 李垚曜
人民陪审员 徐德媛
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 方 芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未
经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。