安徽省芜湖市鸠江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鸠民一初字第01486号
原告（反诉被告）：芜湖市广福资产管理有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：尹礼平，总经理。
原告（反诉被告）：芜湖市镜湖区广福社区居民委员会，住所地安徽省芜湖市。
负责人：吴小丽，主任。
两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：黄太卫，安徽宇润律师事务所律师。
被告（反诉原告）：乔学志，男，1965年8月22日出生，汉族，住芜湖市镜湖区，
原告芜湖市广福资产管理有限公司（以下简称广福资产管理公司）、原告芜湖市镜湖区广福社区居民委员会（以下简称广福居委会）诉被告乔学志房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告乔学志诉反诉被告广福资产管理公司、反诉被告广福居委会房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2015年9月9日、2015年9月30日立案受理。本院依法组成合议庭于2016年11月2日公开开庭对两案合并进行了审理。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人黄太卫，被告（反诉原告）乔学志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告签订的《综合楼租赁合同》；2、判令被告支付原告广福资产管理公司租金2225000元，违约金220000元，延期付款利息186692.5元（按银行同期贷款利率计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告当庭增加诉讼请求为判令被告支付自2015年9月1日至实际交房之日止的租金。
事实和理由：原告广福资产管理公司是原告广福居委会的资产管理机构。2010年3月12日，原告广福居委会与被告签订《综合楼租赁合同》一份，合同约定被告承租该居委会所有的综合楼用于经营，租赁期限15年；租金第1个5年为每年1100000元、第2个5年为每年1200000元、第3个5年为每年1300000元；无辜不缴纳租金或逾期达1个季度以上，该居委会有权解除合同并要求被告按年租金的20%支付违约金。合同签订后，该居委会按约履行了义务，被告前两年也如约支付了租金，但被告自2012年12月起开始拖欠租金，至2015年8月底累计拖欠租金2225000元。两原告多次向被告催收租金，均未果。
被告辩称：原告广福居委会将未经验收，且不能办理产权证的办公用房出租给被告用于商业经营，双方所签订的房屋租赁合同无效；原告广福居委会出租给被告的房屋存在墙面渗水等质量问题，导致被告装修的经营用房墙面霉烂，无法正常经营，两原告要求被告支付租金及违约金没有法律依据。
反诉原告向本院提出反诉请求：判令双方继续履行租赁合同；判令反诉被告对综合楼外墙继续维修；判令反诉被告赔偿反诉原告装潢损失及停业损失共计800000元。后又于2016年10月8日变更反诉请求为判决确认反诉原告与反诉被告签订的《综合楼租赁合同》为无效合同，同时申请撤回原反诉请求。
事实和理由：涉案房屋占用的土地为工业用地，不能用于商业用途；涉案房屋设计用途为办公用房，不符合商业用房设计要求；涉案房屋未办理竣工验收手续，施工质量无保证，不能用于对外出租。
反诉被告广福资产管理公司和反诉被告广福居委会共同辩称：广福居委会出租给反诉原告的涉案房屋是经规划许可，办理了施工许可证照的合法建筑，租赁合同合法、有效。
两原告为证明自己的主张及反诉辩称，提供的证据为：
1、《综合楼租赁合同》一份。证明原告广福居委会与被告签订涉案房屋租赁合同，合同明确约定双方权利、义务的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为该合同系无效合同。
2、催收租金通知及回执。证明原告广福资产管理公司多次向被告催收租金的事实。被告对此无异议。
3、《律师函》一份。证明两原告委托律师函告被告缴纳租金的事实。被告对此无异议。
4、《土地使用权证》、《规划许可证》、《施工许可证》。证明涉案房屋是经过政府批准建设的合法建筑。被告对该证据的真实性无异议，但认为《规划许可证》是起诉后才办理的，但房屋至今未办理竣工验收，租赁合同无效。
被告为证明自己的辩称及反诉主张，提供的证据为：
1、照片一组、光盘一张及《鉴定报告》一份。证明涉案房屋外墙渗水致使被告装潢的墙面霉烂，无法正常经营。两原告对该证据的真实性无异议，但认为鉴定的是被告自己装修部分，与原告提供的房屋无关；该证据与反诉原告的诉讼请求无关。
2、证明及报告批复。证明两原告对被告租赁涉案房屋经营酒店是知情的。两原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案没有关联性。
本院认为，原、被告对相对方所举证据的真实性均无异议，上述证据来源合法，能证明案件基本事实，应予采信。
根据已采信的证据，结合庭审中当事人的陈述，本院查明的案件事实为：2010年3月12日，原告广福居委会与被告签订《综合楼租赁合同》一份，合同主要约定被告承租该居委会所有的位于本市××与××交叉口，面积为8000平方米的综合楼用于经营；租赁期限为15年（自2010年4月1日-2025年3月31日）；租金平均每年1200000元，第1个5年为每年1100000元、第2个5年为每年1200000元、第3个5年为每年1300000元；出租方自合同生效且交付符合使用条件的租赁房屋后给予承租方8个月装璜时间，8个月内免收房租，合同签订后进入前先付半年租金；无辜不缴纳租金或逾期达1个季度以上，出租方有权解除合同；出租方未提供房屋相关设施及相关设施不符合国家质量要求的，房屋发生质量问题不及时维修导致直接影响承租方经营的，承租方有权解除合同；违约方按年租金的20%支付违约金。合同签订后，双方按约履行，并无争议。被告承租该综合楼后用于经营芜湖市金港商务酒店。被告任法定代表人的芜湖金港投资服务有限公司经营场所也为该综合楼，该公司经营期限自2010年3月29日起至2030年3月26日。被告自2012年12月1日起开始拖欠租金至今。
2015年9月，两原告提起本案诉讼。案件审理过程中被告提起反诉。根据反诉原告的申请，本院提请芜湖市中级人民法院委托相关部门对涉案综合楼外墙渗水原因进行鉴定。芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司接受委托于2016年6月20日出具了芜建昌鉴字（2015）第006号鉴定报告，鉴定结论为1、东南角及西北角楼梯走道外墙渗水，导致外墙内侧粉刷层浸水脱落；2、条窗、幕墙四周与墙体结合部有渗漏点，导致房屋内部条窗、幕墙四周与墙体结合部渗水及粉刷层脱落；3、如在使用过程中，窗户长期未关闭，导致外部雨水落入室内，也可导致墙壁粉刷层浸水脱落。后反诉原告于2016年10月8日撤回原反诉请求，同时变更反诉请求为确认双方签订的《综合楼租赁合同》为无效合同。
另查明，涉案综合楼于2007年3月开工建设，建设单位为原告广福资产管理公司，该综合楼的《建设工程规划许可证》由芜湖经济技术开发区规划环保局于2007年4月14日核发，《建筑工程施工许可证》由芜湖经济技术开发区建设管理局于2007年8月2日补发。《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》载明的工程名称均为社区综合办公楼及多层厂房。2015年11月5日，芜湖经济技术开发区规划建设局对涉案房屋发放了《建筑工程规划核实合格证》。该综合楼至今未办理房屋产权证。
原告广福资产管理公司是原告广福社区居委会的资产管理机构。
本院认为：本案争议焦点为原告广福居委会与被告签订的《综合楼租赁合同》是否合法、有效。我国合同法第五十二条明确规定了认定合同无效的五种情形。反诉原告认为本案争议的《综合楼租赁合同》属于其中第（五）款规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”情形。其理由为涉案综合楼占用的土地为工业用地，房屋设计用途为办公用房，现用于商业用途系改变房屋使用性质；该楼房未办理竣工验收，未办理产权证，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准。其依据为中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》，该办法第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：1、属于违法建筑的；2、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；3、违反规定改变房屋使用性质的；4、法律、法规规定禁止出租的其他情形。由于《商品房屋租赁管理办法》系部门规章，不属于法律、行政法规，是否违反部门规章的规定不能作为确认合同效力的依据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案争议的综合楼于2007年4月14日取得《建设工程规划许可证》，2015年11月5日相关部门又核发了《建筑工程规划核实合格证》，显然不属于上述未取得建设工程规划许可证房屋用于出租应认定合同无效的情形。综上，反诉原告关于《综合楼租赁合同》为无效合同的诉请，没有法律依据，本院不予支持。
原告广福居委会与被告签订的《综合楼租赁合同》是双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。原告广福居委会按约履行了提供租赁物的义务，被告在合同履行期内不履行支付租金义务，行为违约，应承担相应违约责任。原告广福居委会诉请判令解除双方签订的《综合楼租赁合同》，被告支付两原告租金4440000元（自2012年12月1日-2016年11月1日，此后至实际交房之日止的租金按合同约定另行计算），违约金220000元，合法、有据，应予支持。因双方在合同中明确约定承担违约责任的方式为按年租金的20%支付违约金，两原告诉请被告支付延期付款利息186692.5元（按银行同期贷款利率计算），没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项，第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告芜湖市镜湖区广福社区居民委员会与被告乔学志签订的《综合楼租赁合同》自本判决生效之日起解除；
二、被告乔学志自本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市镜湖区广福社区居民委员会和原告芜湖市广福资产管理有限公司房屋租金4440000元、2016年11月2日后至实际交房之日止的租金按原合同约定的租金标准另行计算，违约金220000元；
三、驳回原告芜湖市镜湖区广福社区居民委员会和原告芜湖市广福资产管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告乔学志的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费45454元，由原告芜湖市镜湖区广福社区居民委员会和原告芜湖市广福资产管理有限公司共同负担1751元，被告乔学志负担43703元；反诉案件受理费40元，由反诉原告乔学志负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 吴小妹
审 判 员 袁道明
人民陪审员 管秀发
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 夏媛媛
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。