宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第730号
上诉人（原审被告）邓祖兵，男，1967年10月23日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人唐小娟、胡开云，宁夏正义达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐让让，女，1977年12月29日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审原告）杨秀凤，女，1975年2月2日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
原审第三人韩建军，男，1969年1月7日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人邓祖兵因租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行�审理。上诉人邓祖兵及其委托代理人唐小娟，被上诉人徐让让、杨秀凤到庭参加了诉讼。第三人韩建军经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年9月20日，原告徐让让、杨秀凤合伙与被告签订《足浴店转让合同》一份，该合同约定：被告将位于银川市兴庆区足浴店转让给原告，转让费为6万元；被告保证原告接店后正常经营，保证的范围包括：“此店与第三方没有纠纷，在原告接店日期以前发生的所有费用由被告交清，包括水、电、暖，转让费里面未包含房租，原告接店后店内所有物品归原告所有，自即日起被告保证原告经营两年”。合同签订后，原告向被告支付转让费35000元，被告给原告出具了35000元的收条。被告将足浴店交付原告经营。原告提交证据证实在经营过程中对店面进行装修共计支付费用14252元，其中包括附着物产生的购买地转630元、贴瓷砖工费1000元、购卷帘门及安装费500元、制作广告2800元、广告费300元，以及购买机顶盒三个270元、电视机两台（旧）470元、电脑软件一套350元、应急灯一个57元、桑拿服13件624元、睡衣一件98元、运动裤6条360元、电脑一台31**元、鞋柜2个80元、广告300元、床单30条840元、枕芯13个143元、枕套30条360元、被子6条360元、储物柜5个100元、毛巾架2个90元、垃圾桶5个45元、挂衣架8个56元，消毒桶2个80元、茶几2个60元、拖鞋16双184元、衣服6件390元、地垫2个85元、交纳卫生检验费520元。2012年5月31日，房屋所有权人即本案第三人韩建军向被告发出解除房屋租赁合同通知书，要求解除合同并要求三日内收回出租房屋。同日，第三人向原告发出限期腾房通知书，该通知书内容包括：“因您从邓祖兵处承租的房屋系我拥有产权的房屋，邓祖兵在与我签订房屋租赁合同后的房屋承租期间存在逾期支付房租和未经我方同意将房屋擅自转让他人的法律行为，违反了我与其之间签订的房屋租赁合同第二款第（1）、（3）的规定，为此，我已向邓祖兵发出解除租赁合同并收回房屋的通知，我将以强制方式收回租赁给邓祖兵的房屋，为避免您的财产遭受损失，请您自接到本通知之日起三日内腾空您租赁使用的房屋。通知人：韩建军，2012年5月31日”。2012年5月31日，第三人将涉案房屋收回。因转让店面原、被告发生纠纷，请求依法判如所请。
原审法院另查明，2007年10月1日，被告与房屋所有权人韩建军签订房屋租赁合同书一份，合同约定，被告承租韩建军名下位于银川市兴庆区房屋（建筑面积216平米）一套；租赁期限自2007年10月1日至2012年9月30日，租赁时间为五年；合同还约定，如被告擅自将房屋转租、转借、转让的，房屋所有权人可以收回房屋，终止合同。2011年11月2日，原告向被告交纳房租费15000元（时间从2011年10月1日至2012年1月1日）；2012年1月7日，原告向被告交纳房租费20500元（时间自2012年1月1日至3月30日）。2012年4月、5月份的房屋租赁费原告没有向被告及第三人交纳。原、被告在转让足浴店时没有制作财产清单，原告在庭审陈述时表明有按摩床11张，长虹25寸电视机3台，电视柜3个，壁挂式空调3台、电热水器1个，消毒柜1个，洗衣机1台，以上物品现均由原告保管；被告陈述有电视机6台，电视柜6台，空调6台，按摩床19张，热水器1台，消毒柜1台，冰柜1个，洗衣机1台，具体什么牌子记不清了。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”从第三人于2012年5月31日向原告发出限期腾房通知书可以看出，第三人知道被告将房屋转租原告。因第三人未在被告转租原告房屋的法定期限内提出异议，且原被告之间签订的《足浴店转让协议》系双方真实意思的表示，该协议不违反法律法规的相关规定。故原、被告之间签订的《足浴店转让协议》合法有效。现第三人以与被告签订《房屋租赁合同》中约定“如被告擅自将房屋转租、转借、转让的，房屋所有权人可以收回房屋，终止合同”为由将原告正在经营的涉案房屋收回，致使原告签订的合同目的不能实现，故原告要求与被告解除《足浴店转让协议》的诉讼请求予以支持。原、被告合同约定保证经营两年，现原告因第三人收回房屋无法继续经营，被告的承诺不能实现，原告有权要求被告采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。考虑到原告有欠付房租的行为，该行为也是第三人提前收回房屋的原因之一，故被告应承担退还转让费及赔偿附着物损失的70%的责任，原告自行承担30%的责任，酌定退还原告部分转让费16333元。原告诉请超出的部分不予支持。根据原、被告签订的协议约定：原告接店后，店内所有物品归原告所有。该约定不违反法律法规的相关规定，且与第三人收回房屋无关，合同中关于转让物品的内容已履行完毕，被告转让足浴店时交给原告的物品归原告所有，被告无权要求返还。原告亦只能主张装修部分损失，酌定被告赔偿原告经营过程中对店面装修造成的损失3661元。关于原告辩称实际支付转让费40000元，因原告提交的录音证据不足以证实其�张，且被告不予认可，不予采信。第三人韩建军经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其质证，抗辩权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告徐让让、杨秀凤与被告邓祖兵2011年9月20日签订的《足浴店转让协议》；二、被告邓祖兵于本判决生效之日起十日内退还原告徐让让、杨秀凤转让费16333元并赔偿损失3661元，两项合计19994元；三、驳回原告徐让让、杨秀凤的其他诉讼请求。
宣判后，郭军不服提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实及理由：一、第三人收回房屋的原因是被上诉人逾期交房租，也就是说导致被上诉人无法经营是由被上诉人自己的违约行为造成的，后果不应由上诉人承担。二、本案中的转让费并不是空房转让费，而是包括房屋内财产的转让，现在财产均由被上诉人保管，被上诉人主张退还转让费没有事实依据。三、关于装修以及购买添置物品的费用，不应由上诉人承担。被上诉人拖欠上诉人两个月的房租，在一审中上诉人作为抗辩理由，但是一审法院查明了拖欠事实，却没有解决拖欠费用的问题。请求二审查明事实后依法公正作出判决。
二被上诉人答辩意见一致，称上诉人的上诉理由不能成立，一审法院事实查明清楚，适用法律正确，应依法予以维持，请求驳回上诉人的上诉。
原审第三人韩建军经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
双方当事人在二审中均未向法庭提交新的证据。�诉人对原审原告提交的证据有新的质证意见，对原审证据三的真实性有异议，认为该票据不是正规的发票，收条上没有客户名称，不能证明用于足浴店，并且所购买的物品仍可以利用，没有灭失，不能以其购买的价值认定所造成损失。二被上诉人对上诉人的质证意见不予认可。
经审理查明2011年9月20日，上诉人邓祖兵与被上诉人徐让让、杨秀凤签订一份《足浴店转让合同》，该合同约定：上诉人将位于银川市兴庆区足浴店转让给被上诉人，转让费为6万元；上诉人保证接店后正常经营，保证的范围包括：此店与第三方没有纠纷；在被上诉人接店日期以前发生的所有费用由上诉人交清，包括水、电、暖，转让费里面未包含房租；被上诉人接店后店内所有物品归被上诉人所有；自即日起上诉人保证被上诉人经营两年。合同签订后，被上诉人支付转让费35000元，上诉人出�了35000元的收条，上诉人将足浴店交付被上诉人经营。2011年11月2日，被上诉人向上诉人交纳房租费15000元（时间从2011年10月1日至2012年1月1日）；2012年1月7日，被上诉人向上诉人交纳房租费20500元（时间自2012年1月1日至3月30日）。被上诉人在经营过程中对店面进行装修并购置了设备。2012年5月31日，房屋所有权人即原审第三人韩建军向被上诉人发出限期腾房通知书，称其已经向邓祖兵发出解除租赁合同并收回房屋的通知，并要求收回租赁给邓祖兵的房屋。随后，第三人将涉案房屋收回。
另查明，2007年10月1日，上诉人邓祖兵与房屋所有权人韩建军签订房屋租赁合同书一份，合同约定，上诉人承租韩建军名下位于银川市兴庆区房屋一套；租赁期限自2007年10月1日至2012年9月30日，租赁时间为五年；合同还约定，如承租人擅自将房屋转租、转借、转让的，房屋所有权人可以收回房屋，终止合同。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《足浴店转让合同》系双方真实意思的表示，且现有证据不能证明被上诉人在签订合同时知道或应当知道上诉人邓祖兵系无权转租，该合同属于有效合同。原审第三人已经将出租房屋收回，导致合同目的不能实现，被上诉人要求解除《足浴店转让合同》应当予以支持。二审中，上诉人认为原审证据中部分票据没有客户名称，不能证明用于足浴店，并且所购买的物品仍可以利用。经查，一审酌情判令上诉人赔偿被上诉人部分损失，并未完全依照票据数额认定。上诉人同时辩称本案中的转让费并不是空房转让费，而是包括房屋内财产的转让。经查，合同中未约定转让费为空房转让费，却明确约定被上诉人接店后，店内所有物品归被上诉人所有，且该约定已履行完毕，上诉人的理由不能成立。上诉人另称被上�人装修、购买添置物品的费用不应由其承担。经查，双方合同约定自2011年9月20日合同签订之日起上诉人保证被上诉人经营两年，两年期间未届满，合同目的却已经无法实现，上诉人应当承担违约责任，在其过错范围赔偿二被上诉人的合理损失，上诉人该理由亦不能成立。原审第三人韩建军经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第一百七十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1256元，由上诉人邓祖兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王争春
代理审判员 胡春燕
代理审判员 李山山
二〇一四年九月一日
书 记 员 祁 斐
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。