北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终1492号
上诉人（原审被告）王利红，女，1970年10月18日出生。
委托代理人刘婉婷，北京李建成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘维娜，女，1982年8月8日出生。
委托代理人张广才，北京市金台律师事务所律师。
上诉人王利红因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第323×号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年10月，刘维娜诉至原审法院称：2014年12月18日，在北京安信瑞德房地产经纪有限公司的居间下，我与王利红签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，由我购买王利红所有位于北京市西城区真武庙路二条×号楼×单元201号房屋，房屋总价款为13900000元。我采取首付加商业贷款417万元的方式支付王利红购房款。合同第十条第（三）项约定：出卖人应当在房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口的迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付200000元的违约金，逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，我根据约定支付王利红全部购房款，双方于2015年1月30日向北京市住房和城乡建设委员会办理房屋所有权转移登记，我依法取得证书号为X京房权证西字第×号的房屋所有权证书。王利红应当在房屋所有权转移登记180日内，即最晚应在2015年7月29日之前将房屋原有户籍全部迁出。为此，我多次与王利红联系要求王利红履行户籍迁出义务，但王利红至今仍未履行合同约定的迁出户籍的合同义务。我认为，本案合同系我与王利红双方真实签署，已依法成立并合法、有效，合同任何一方均应遵循诚实信用原则，积极、全面履行各自的合同义务。我购买房屋是考虑子女上学的需要，故合同中明确约定王利红将房屋原有户籍的迁出义务，现王利红拒不迁出房屋内原有户籍的违约行为，侵害了我的合法权益，为此，我诉至法院，要求判令王利红支付未在房屋所有权转移之日起180日内迁移原有户籍违约金200000元；判令王利红按日6950元的标准赔偿刘维娜自2015年8月6日至9月30日的违约金382250元，此后的违约金给付至王利红实际迁出原有户籍止；判令王利红立即将北京市西城区真武庙二条×号楼×单元201号房屋原有户籍全部迁出；案件受理费由王利红承担。
王利红辩称：我不同意刘维娜的全部诉讼请求。合同法第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。合同法解释（二）第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的过分高于造成的损失。双方合同中约定的违约金过高，根据目前的实际情况，我名下没有任何房产，无法履行户籍迁出的约定。我出售房屋时，双方签订了两份买卖合同，并取得两个房屋所有权证，我的户口在涉案房屋内，另一套房屋内没有任何人的户籍落户，我没有给刘维娜造成实际经济损失。双方约定的违约金过高，请法院予以考虑。
原审法院经审理查明：2014年12月18日，王利红作为出卖方，刘维娜作为买受方，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：L-06-1400404），约定：出卖人所售房屋坐落为北京市西城区真武庙路二条×号楼2层×单元201号；房屋成交价为13900000元，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付200000元的违约金；逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，王利红作为甲方即出卖方，刘维娜作为乙方即买受方，北京安信瑞德房地产经纪有限公司作为丙方即居间方，三方签订《补充协议》。
合同签订后，双方依约履行了合同，刘维娜向王利红支付了全部购房款13900000元，2015年1月30日，刘维娜取得涉案房屋的房屋所有权证，后刘维娜将户口迁入涉案房屋内。
审理中，刘维娜称因王利红未迁出户籍，给其造成预期损失，且购买的房屋存有瑕疵，要求王利红承担违约责任并支付违约金。王利红称双方约定的违约金过高，且其没有给刘维娜造成实际损失。
上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，房屋所有权证等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘维娜、王利红双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。刘维娜购买房屋后已取得房屋所有权证，房屋亦以交付使用，其主要合同目的已实现。双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付200000元的违约金；逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。依据合同约定，王利红应当在房屋所有权转移之日起180日内将原有户口迁出，王利红未能依约将全部原有户口迁出，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。双方在房屋买卖合同中对于户口的约定在于保证刘维娜实现其在该房屋内的户口利益，现刘维娜已将户口迁入该房屋，其相关利益已可实现。对此，刘维娜应当就其实际已发生的损失提供证据予以证明，现刘维娜就其实际损失未提供充分证据予以证明，且其称子女上学有影响及房屋有瑕疵均无法律依据，应当承担举证不能之责任。法院将依据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以酌减。
刘维娜要求判令王利红立即将北京市西城区真武庙路二条×号楼×单元201号房屋原有户籍全部迁出的主张，因户口迁出属行政管理事项，不属于人民法院处理范围，刘维娜的该主张，法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条之规定，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，于2015年11月判决：一、王利红于本判决生效之日起七日内给付刘维娜违约金十万元；二、驳回刘维娜的其他诉讼请求。如果王利红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王利红不服原审判决上诉于本院称：合同约定的违约金过分高于造成的损失，且刘维娜户籍已经迁入涉案房屋，并无实际损失。故请求二审法院撤销原判，驳回刘维娜的诉讼请求。刘维娜同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审无异。
本院认为：本案争议的户口迁出问题在双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》中有明确约定，该约定系双方当事人自愿达成，不违反法律规定，合法有效。根据合同全面履行原则，王利红未按期将涉案房屋全部原有户口迁出，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。在原审中王利红提出违约金过分高于造成的损失，请求酌减。原审法院依据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则对合同约定违约金予以酌减，并无不当。王利红仍以原审判决确定的违约金过高为由提起上诉，没有法律和事实依据，对其上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4811元，由刘维娜负担3985元（已交纳），由王利红负担826元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费2300元，由王利红负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 马 潇
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 刘 佳