江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00289号
上诉人（原审被告）周爱云。
法定代理人周凤明。
委托代理人邓鹏，江苏同丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵巧林。
委托代理人陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。
原审被告徐永良。
委托代理人邓鹏，江苏同丰律师事务所律师。
上诉人周爱云因与被上诉人赵巧林及原审被告徐阿四房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆张民初字第0523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。原审被告徐阿四在二审审理期间因病死亡，其另一第一顺序法定继承人徐永良申请参加本案诉讼，本院依法予以准许。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：徐阿四、周爱云系夫妻关系，周爱云为智力××叁级，其监护人为徐阿四，徐永良是其儿子。2007年6月10日，经昆山市张浦镇百生中介服务部作为中介，赵巧林（乙方）与徐阿四（甲方）签订了《房屋买卖成交合同》一份，约定：甲方将座落在昆山市张浦镇名成花园新村12号102室，计建筑面积127.79平方米（面积以房产证为准）的房屋出售给乙方，房屋的附属设施和装潢等情况说明如下（并列设施清单）：8号楼44号汽车�，面积29.58平方米。上述房屋的成交总价为294000元，合同签定时，乙方支付134000元作为购房定金。双方约定甲方另需中介方办理的手续及费用：房产证过户手续、费用由甲方承担（办理到乙方名字为止），经甲乙双方补充约定：①乙方在2007年12月30日前支付给甲方60000元、2008年6月30日前支付50000元，余额50000元在此房产证出来后，办理到乙方后，乙方一次性给甲方；②此房屋的有线电视费、天然气费、垃圾清运费、装修押金、物业管理费由乙方承担；③中介费甲乙双方各先预付1500元，余额待产证办理结束支付。双方对违约责任、解决方式作了约定。
上述协议有赵巧林、徐阿四、房屋中介昆山市张浦镇百生中介服务部经办人签字、盖章。协议签订当日，赵巧林支付了购房预付款134000元及有线电视费、天然气费、垃圾清运费、装修押金、07年物管、许可证出入证等费用5620元，以上款项均由徐阿四的儿子徐永良收取，并代徐阿四签字出具了二张收条。2007年12月23日徐永良收赵巧林预付款60000元、2008年6月28日赵巧林经百生中介服务部交给徐永良50000元。合同签订当日原审被告将上述房屋、车库交付给赵巧林，赵巧林进行了装修并办理了入住手续。
另查明，徐阿四动迁安置时取得了包括名城花园12号楼102室、8号楼44号汽车库在内的动迁房，该涉案房屋及车库早已交付徐阿四。在办理房产证过程中，名城花园12号楼102室、12号楼028室车库于2011年1月13日办到案外人戴金弟名下，在变更登记过程中，原审被告自愿放弃办理车库产权证，昆山市房产管理住房和城乡建设局于2014年5月22日仅对名城花园12号楼102室（建筑面积为127.76㎡）核发了房屋所有权证书，房屋产权证号为：昆房权证张浦字第××，所有权人为徐阿四、共有人为�爱云；昆山市国土资源局于2014年7月1日对上述房产核发了国有土地使用权证，土地使用权证号为：昆国用（2014）第35862号。由于变更登记时原审被告要求不把车库办到房产证上，现已无法再将8号楼44号汽车库补办到房产证附记栏中。
再查明，徐阿四、周爱云于2011年9月28日起诉至昆山市人民法院，主张撤销双方的房屋买卖合同，要求赵巧林返还房屋，经昆山法院人民调解后，双方当时愿意协商而息诉。
另查明，赵巧林考虑到徐阿四、周爱云的经济情况，同意在房产证（包括车库）过户到其名下后自愿补偿叁万元。
以上事实，有赵巧林提供的《房屋买卖成交合同》1份、收条3张、收据1张，原审被告提供的房屋所有权证、国有土地使用权证复印件1份，以及原审法院调取的房产登记信息资料1份、调查笔录、当事人陈述、情况说明予以证实�原审法院予以确认。
原审原告赵巧林的诉讼请求：判决确认位于昆山市张浦镇名城花园新村12号102室、8号楼汽车库44号归赵巧林所有，并判令徐阿四协助办理产权过户手续，过户所涉及的税费由原审被告承担。
原审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。双方于2007年6月10日签订房屋买卖合同时，徐阿四与其儿子徐永良均在场，赵巧林、徐阿四、房产中介在买卖合同上签字，仅因徐阿四文化水平低而由其儿子徐永良代收房款134000元及相关费用5620元，合同签订日徐阿四将房屋交付赵巧林，赵巧林基于合理信赖，善意地认为徐永良有权代其父徐阿四收取房款，赵巧林后于2007年12月23日将60000元支付给徐永良，于2008年6月28日经百生中介服务部转交徐永良50000元，故该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应恪守履行。赵巧林依约履行了大部分的付款义务，原审被告亦交付了房屋，现涉案房屋已具备办理过户条件，原审被告未按约定协助办理产权过户手续，引起本案诉讼，责任在原审被告，故原审法院对赵巧林要求徐阿四、周爱云协助办理涉案房屋产权过户手续的请求予以支持，在履行完协助过户义务后赵巧林应将剩余购房款50000元支付给原审被告。因不动产变动以登记生效为原则，赵巧林虽然合法占有房产，但因尚未办理过户登记，未实际取得转让标的物的所有权，双方仍是债权债务关系，赵巧林享有请求对方移转所有权的债权，同时负有支付价款的义务，原审被告享有请求支付价款的债权，同时负有移转所有权的债务。因此，赵巧林按照合同约定要求原审被告办理物权变更登记的请求权不属于物权请求�，因其尚未获得物权，故对于赵巧林要求确认诉争房屋所有权归其所有的诉讼请求，原审法院不予支持。
赵巧林考虑到徐阿四、周爱云目前经济情况，自愿在过户后补偿30000元是其真实意思表示，原审法院予以准许。
关于徐阿四对房屋买卖不知情，以为签定的是房屋租赁合同而不是买卖合同的辩称，综合考虑双方之间的房屋买卖合同签订地在中介公司，签订合同时有赵巧林、中介公司、徐阿四、徐永良在场，当日赵巧林交付了房款134000元及相关费用5620元，由于徐阿四文化较低而由其儿子代收，原审被告当日将涉案房屋交付赵巧林，在赵巧林使用房屋的较长时间中，原审被告亦未向赵巧林主张租金等情况，原审被告理应知晓房屋是买卖合同关系而非租赁合同关系，故原审法院对徐阿四的辩称理由不予支持。
关于周爱云对房屋买卖不知情的辩称，原审法院认为，周爱云系智力叁级××，徐阿四是其监护人，并有中国××人联合会签发的××人证予以证实，故徐阿四作为其监护人有权代理其从事民事法律活动。虽然周爱云的弟弟周凤明对徐阿四的监护权提出异议，并提供了村委会的证明，根据法律规定，监护人的变更应严格按照法定程序进行，如发生争议的可以由法院裁决。在依法变更前，徐阿四为周爱云的合法监护人，其代为行使签定房屋买卖合同对周爱云也应具有拘束力，故周爱云关于其对房屋买卖不知情的辩称不能成立。关于周爱云要求作为有独立请求权第三人身份参加诉讼的主张，原审法院认为由于周爱云与徐阿四是夫妻关系，本案所涉房屋系夫妻共同财产，应追加周爱云为本案的被告参与诉讼，故原审法院对周爱云的这一主张不予支持。周爱云要求中止审理的主张，原审法院在庭审中，徐阿�同意周凤明作为周爱云的委托代理人参加诉讼，这样由周凤明代周爱云行使诉讼权利，可以更好地维护周爱云的合法权益，故原审法院认为周爱云的监护人变更诉讼不影响本案的审理，对周爱云要求中止本案审理的主张亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：
一、徐阿四、周爱云在本判决生效之日起十日内协助办理昆山市张浦镇名城花园12号楼102室房屋（建筑面积为127.76㎡）的产权过户手续、协助补齐8号楼44号汽车库办证材料并办理产权过户手续；产权过户过程中的税费由原审被告承担。
二、徐阿四、周爱云在以上义务履行完毕之日起十日内，赵巧林将剩余购房款50000元及补�款30000元支付给徐阿四、周爱云。
三、驳回赵巧林的其他诉讼请求。
本案受理费5710元，财产保全费1990元，合计7700元，由徐阿四、周爱云承担。此款赵巧林已经预交，原审法院不再退还，由徐阿四、周爱云在本判决生效后十日内直接支付。
如采用转账方式支付，请汇入权利人指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60。
如果未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人周爱云不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求及理由：1、我方为智力三级××，系无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，原审法院不认可当地村民委员会指定的监护人，为此我方提起变更监护权之诉，并申请本案中止审理，原审法院未予准许属于程序违法。另原审法院将监护人列为委托代理人，且没有将我方作为有独立请求权的第三人不当。2、双方签订的房屋买卖合同违背当事人的真实意思，侵犯了我方的合法权益，原审判决认定其合法有效明显错误。请求撤销原判，将本案发回重审或者依法改判。
被上诉人赵巧林辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告徐永良述称：我当时年纪轻，所以向家里人隐瞒了卖房子的事实，告诉他们只是出租房屋。我父亲知道后去找过对方，表示不认可买卖合同。
二审查明事实与原审查明的事实一致。另查明：周爱云的弟弟周凤明于2014年8月7日向昆山市人民法院提出申请，要求确定由其作为周爱云的监护人。昆山市人民法院于2014年11月29日作出（2014）昆民特字第0007号民事判决书，确定周凤明为周爱云的监护人。2015年4月13日原审被告徐阿四因肺癌死亡，其第一顺序法定继承人包括周爱云和徐永良，徐永良申请参加本案诉讼。
本案二审中双方当事人争议的焦点问题为：1、原审审理程序是否合法？2、双方签订的房屋买卖合同是否合法有效？
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当依约行使合同权利，履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其合同义务，则构成违约，需要向守约方承担相应的民事责任。本案中上诉人周爱云虽然未在房屋买卖合同上签字，但是由于其是智力××人，不具备完全的民事行为能力，而当时徐阿四是其配偶及监护人，故应当视为徐阿四有权代理其从事民事法律行为，相关的法律后果则应当由被监护人承担。二审中上诉人周爱云�然提供了昆山市人民法院（2014）昆民特字第0007号民事判决书，证明其监护人已经变更为周凤明，但是该判决是在双方签订房屋买卖合同之后作出的，并不具有当然的溯及力，故本院对周爱云主张出售房屋并非其真实意思表示的上诉理由不予采信。为了切实保护被监护人的合法权益，相关法律对指定监护人有严格的程序性规定，且对指定监护人的顺序也有明确要求，原审法院在审理本案过程中，考虑到周爱云的配偶及子女均具备完全民事行为能力的事实，未将周凤明列为其监护人，以及未中止本案审理程序并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应当予以维持。但是鉴于原审被告徐阿四在二审诉讼期间死亡，周爱云和徐永良作为其第一顺序继承人继承了其遗产，也应当在继承遗产的范围内承继其债务，基于上述二审新情况，本院对原审判决的主文部分予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院（2013）昆张民初字第0523号民事判决主文的第三项；
二、变更江苏省昆山市人民法院（2013）昆张民初字第0523号民事判决主文的第一项为：“周爱云、徐永良在本判决生效之日起十日内协助办理昆山市张浦镇名城花园12号楼102室房屋（建筑面积为127.76㎡）的产权过户手续、协助补齐8号楼44号汽车库办证材料并办理产权过户手续；产权过户过程中的税费由周爱云、徐永良承担。”
三、变更江苏省昆山市人民法院（2013）昆张民初字第0523号民事判决主文的第二项为：“周爱云、徐永良在以上义务履行完毕之日起十日内，赵巧林将剩余购房款50000元及补偿款30000元支付给周爱云、徐永良。”
如果未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5710元及财产保全费1990元，合计7700元，由周爱云、徐永良承担。二审案件受理费5710元，由上诉人周爱云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 赵东
代理审判员 陈斌
二〇一五年九月三十日
书 记 员 陈莉