山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终1912号
上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司青岛市分行。
负责人段红涛，行长。
委托代理人仲昭利，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
委托代理人董天，中国建设银行股份有限公司青岛市南第三支行客户经理。
上诉人（原审被告）青岛中海房地产开发有限公司。
法定代表人王贤德，董事长。
委托代理人姜德全，山东道安律师事务所律师。
被上诉人被告王晓梅。
上诉人中国建设银行股份有限公司青岛市分行、上诉人青岛中海房地产开发有限公司与被上诉人王晓梅金融借款合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212民初字第612号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由审判员陈晓静担任审判长并主审本案，与审判员宿敏、代理审判员林伟光共同组成合议庭，于2017年3月22日审理了本案。本案现已审理终结。
建行青岛市分行在一审中诉称：2014年9月30日，原告与被告王晓梅签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告王晓梅向原告借款440000元，用于购买位于青岛市李沧区天水路X号X号楼X单元X户房屋，借款期限从2014年9月29日起至2021年9月29日止；被告王晓梅将购买的上述房屋抵押给原告。被告青岛中海房地产开发有限公司同意为王晓梅提供连带责任保证。合同签订后，原告履行了放款义务，但被告未完全按照约定偿还贷款。故诉请判令：1、解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告偿还原告贷款本金人民币405897.73元，截至2015年11月30日的利息及罚息6167.02元，合计406064.75元；3、被告偿还自2015年12月1日起至还清全部贷款本息之日的利息及罚息；4、被告负担本案律师费22000元，以上四项合计428064.75元；5、原告有权就被告设定抵押的房屋优先受偿；6、被告承担本案诉讼费用及实现债权的费用。
王晓梅在一审中未答辩。
青岛中海房地产开发有限公司在一审中辩称：被告青岛中海房地产开发有限公司不应承担连带责任。原告与被告王晓梅签订的借款合同约定担保方式为抵押，不应由青岛中海房地产开发有限公司承担连带责任。被告王晓梅至今尚欠被告青岛中海房地产开发有限公司首付款80000元，根据双方商品房预售合同的约定，被告王晓梅违约，被告青岛中海房地产开发有限公司有权单方面解除合同。被告青岛中海房地产开发有限公司要求解除商品房预售合同，商品房预售合同为主合同，主合同解除对被告王晓梅的担保也应解除。故被告青岛中海房地产开发有限公司不应承担连带责任。
原审法院查明和认定的事实是：2014年9月1日，被告王晓梅向原告申请住房贷款。2014年9月30日，原告与被告王晓梅签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，原告向被告王晓梅提供贷款440000元，用于购买位于青岛市李沧区天水路X号X号楼X单元X户房屋，借款期限从2014年9月29日起至2021年9月29日止。被告王晓梅将上述购买房屋设定预购商品房抵押，2014年12月8日，双方办理了预购商品房抵押预告登记，原告取得青房地预市字第××号房地产他项权证。合同还约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。
查明，2012年10月30日，原告与被告青岛中海房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定，本合同所称“债务人”是指因购置坐落于青岛市李沧区天水路18号、18号甲玫瑰庭院住宅项目所属之住房或商业用房房产而与乙方（原告）发生借贷关系的全部债务人。合同还约定，一、最高额保证所担保的债权是指自2012年10月30日至2015年10月30日期间即（“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；二、本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币（金额大写）壹拾陆亿元整。如甲方（被告青岛中海房地产开发有限公司）根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减；三、被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。合同关于保证期间的约定，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起，该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。合同还约定，如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。
另查明，2014年12月11日，原告将440000元贷款通过被告王晓梅的账户转账至青岛中海房地产开发有限公司的银行帐户。被告王晓梅自2015年7月起未再按合同约定还款，截至2015年11月30日，被告王晓梅欠付借款本金人民币405897.73元，利息及罚息6167.02元，合计406064.75元。
再查明，原告为本案诉讼支付律师费22000元。
原审法院认为，被告王晓梅经原审法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，系对自己答辩、质证权利的放弃，应当承担相应不利后果。原告与被告王晓梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，原告与被告青岛中海房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系各方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告依约提供借款，被告王晓梅未按照合同的约定如期足额偿还借款，已构成违约，原告依据合同约定，有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，原告主张解除与借款人的借贷关系，理由正当，原审法院予以支持。被告王晓梅应履行合同项下全部还款义务，并承担合同约定违约责任。原告主张被告王晓梅应偿还截至2015年11月30日的借款本金人民币405897.73元，利息及罚息6167.02元，合计406064.75元，于法有据，原审法院予以支持；自2015年12月1日起至实际给付之日的利息及罚息，仍按合同约定继续计算。原告主张律师费22000元，因合同中对此已作出明确约定，且该约定不违反相关法律规定，原审法院予以支持。
被告王晓梅自愿以位于青岛市李沧区天水路X号X号楼X单元X户房屋（房地产他项权证：青房地预市字第××号）为本案贷款提供抵押担保，且办理了抵押登记手续，原告请求对被告设定抵押的财产享有优先受偿权，符合法律规定，即原告有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿，不足清偿的剩余部分，被告王晓梅应另行支付，超过部分归被告王晓梅。
根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起，至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。原告已于2014年12月8日办理预告抵押登记，并取得青房地预市字第××号房地产他项权证，故根据合同约定，自该日起，被告青岛中海房地产开发有限公司的保证责任免除，原告请求被告青岛中海房地产开发有限公司承担保证责任，于法无据，原审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十五条第二款、第三十三条之规定，判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行与被告王晓梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告王晓梅应于判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行借款本金人民币405897.73元，利息及罚息人民币6167.02元，合计人民币406064.75元（按借款合同约定利率标准暂计算至2015年11月30日）；自2015年12月1日起至实际给付之日期间的利息及罚息，按双方签订的合同约定继续计算；三、原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行对位于青岛市李沧区天水路X号X号楼X单元X户房屋（房地产他项权证：青房地预市字第××号）按抵押登记时间先后顺序享有优先受偿权，即有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿，不足清偿债权的剩余部分被告王晓梅应继续支付，超过部分归被告王晓梅；四、被告王晓梅应于判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行律师费人民币22000元；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行对被告青岛中海房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7721元，公告费600元，共计8321元，由被告王晓梅承担。宣判后，上诉人中国建设银行股份有限公司青岛分行、青岛中海房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。
建设银行青岛分行上诉要求撤销一审判决，改判青岛中海房地产开发有限公司对王晓梅的付款义务及诉讼费用承担连带清偿责任。其主要理由是：依据合同约定，青岛中海房地产开发有限公司对王晓梅债务的承担保证责任的期间为抵押人已办妥抵押财产的房地产权证、抵押财产的他项权利证书交贷款人收执二个条件同时具备之日。本案中王晓梅未办理房地产权证，因此，本案保证期间未届满，青岛中海房地产开发有限公司依合同约定应对王晓梅的付款义务承担连带还款责任。
青岛中海房地产开发有限公司答辩称：王晓梅因资金不足，在支付首付款时向答辩人借款8万元，依据合同约定，中海房地产有权解除与王晓梅的预售合同。如预售合同解除，中海房即不应承担连带清偿责任，因此上诉人不应对王晓梅的付款义务承担连带责任。
中海房地产上诉要求撤销一审判决第三项，其不承担还款责任，诉讼费由被上诉人承担。其主要理由是：商品房预告登记不代表银行有抵押权，青岛市建行享有的是预购商品房抵押权预告登记项下的债权优先权，因王晓梅尚未办理房屋所有权证，亦未办理抵押登记，因此建行青岛分行不享有涉案房屋正式抵押权，一审判决对预抵押登记权利内容认定错误。
建设银行青岛分行答辩称：答辩人与王晓梅办理了涉案房屋的抵押权预告登记后，答辩人便对涉案房屋享有了优先受偿权，原审认定答辩人享有该房屋的优先受偿权，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。
王晓梅未答辩。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本案经调解，各方当事人未能达成协议。
二审查明，诉讼期间王晓梅已向上诉人中国建设银行股份有限公司青岛市分行偿还本案借款本息，但未偿还诉讼费用及律师代理费，根据二审中双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：青岛中海房地产开发有限公司对于本案诉讼费、律师费是否应承担连带清偿责任。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，当事人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系各方当事人真实意思表示，对各方当事人均有约束力，该合同约定担保债权范围：贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。据此，本院认为，依据合同约定，上诉人中海房有限公司应对本案中由王晓梅承担的诉讼费、律师费承担共同还款责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持山东省青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212民初612号民事判决书第一项；
二、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212民初612号民事判决书第二项、第三项、第五项；
三、变更山东省青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212民初612号民事判决书第四项为：被上诉人王晓梅于本判决生效之日起十日内给付上诉人中国建设银行股份有限公司青岛市分行律师费人民币22000元，上诉人青岛中海房地产开发有限公司承担连带清偿责任;
四、驳回上诉人中国建设银行股份有限公司青岛市分行的其他诉讼请求。
一审案件受理费7721元，公告费600元，共计8321元，由被上诉人王晓梅、上诉人青岛中海房地产开发有限公司承担；二审案件受理费15442元，由被上诉人王晓梅、上诉人青岛中海房地产开发有限公司承担
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓静
审 判 员 宿 敏
代理审判员 林伟光
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 杜 鹃