湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民四终字第00393号
上诉人（原审原告）郑林，武汉铁路局十堰车务段武当山火车站职工。
被上诉人（原审被告）丹江口市六里坪站前商场。经营场所：湖北省丹江口市六里坪镇火车站附近。
负责人：汤玉坤，该商场执行合伙人。
上诉人郑林因与被上诉人丹江口市六里坪站前商场（以下简称六里坪商场）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2012）鄂丹江口民初字第01405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月5日受理后，依法组成由审判员罗云飞担任审判长并主审，审判员王广泉、柏媛媛参加评议的合议庭，于2014年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人郑林，被上诉人六里坪商场的负责人汤玉坤到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
郑林一审诉称，2010年1月28日，我与六里坪商场签订了商品房销售合同，我购买六里坪商场的商品门面房2间，购房款为500000元，购房款在合同签订后一次性付清；六里坪商场负责在2010年4月30日前将办好的房屋产权证和土地使用证交付给我，合同约定若一方违约支付合同总额40%的违约金。我在合同签订时一次性付清了全部购房款，但六里坪商场至今未将房屋产权证和土地使用证交付给我。六里坪商场的违约行为严重违反诚实、信用原则，严重侵犯了我的合法权益。为此要求六里坪商场按照合同约定履行办证义务，将办好的房屋产权证和土地使用证交付给我；并支付违约金200000元。
一审法院认定，2010年1月28日，郑林与六里坪商场签订了商品房销售合同，六里坪商场将其所有的位于武当山火车站（原六里坪火车站）商品门面房2间出售给郑林，合同约定：房屋面积为188.8平方米；购房款总额为500000元，购房款在合同签订后一次性付清；郑林付清全部购房款后，产权归属郑林，六里坪商场将房屋钥匙交给郑林，合同签订日即为房屋交付日；六里坪商场负责提供办理房屋产权证书的各项手续，并将办好的土地使用证、房屋产权证交给郑林，但郑林必须向有关部门交纳应缴纳的各项税费；自房屋交付郑林起四个月内，最迟在2010年4月30日之前，六里坪商场负责办理房屋的土地使用证、房屋产权证，并将办好的土地使用证、房屋产权证交给郑林；本合同自签订之日起具有法律效力，若六里坪商场擅自撤销合同或未按合同约定履行时，除返还郑林全部购房款外，另付给郑林购房合同总额40%的违约金，若郑林未按合同约定履行时，应付给六里坪商场等额数量的违约金。合同中注明：2间门面房包干价为500000元。在合同签订时，郑林一次性付清了全部购房款500000元，六里坪商场给郑林出具了收到购房款500000元的收款收据。2011年8月9日，经六里坪商场催要，郑林支付办证费用12000元，六里坪商场向郑林出具了收条（内容为：今收到郑林用于办理房产证、土地使用证预收款12000元，多退少补），后六里坪商场一直未给郑林办理房屋产权证和土地使用证。为此，郑林要求六里坪商场按照合同约定履行办证义务，交付房屋产权证和土地使用证；并支付违约金200000元。
一审法院另查明，2012年2月28日，六里坪商场为原告郑林办理了房屋产权证，同年9月28日，六里坪商场为郑林办理了土地使用证。该房屋的房产证和土地使用证均已交付郑林。
本案在一审审理过程中，经一审法院主持调解，双方因违约金的支付数额问题协商未果。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，六里坪商场将其所有的2间门面房出售给郑林，双方签订了商品房销售合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同履行。六里坪商场未按照合同约定履行办证义务，已构成违约，应当承担民事责任。但双方在合同中约定的违约金数额为合同总额的40%，该违约金的约定过分高于违约行为所造成的损失；同时，郑林没有提交因六里坪商场的违约行为给其造成的损失的具体数额，根据六里坪商场的违约事实，按照郑林已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算郑林的损失。由于双方在购房协议中约定了郑林必须向有关部门交纳应缴纳的各项税费的内容，而郑林支付办证费用的时间是2011年8月9日，故对郑林损失的计算期间应由2011年8月9日起至2012年9月28日止。据此，六里坪商场应支付违约金数额为43306.25元【（6.15%＋6.15%×30%）÷12月×13月×500000元】。故对郑林要求支付违约金200000元的请求，合理部分予以支持；六里坪商场关于违约金明显高于其实际损失，违反法律规定，请人民法院依法裁判的辩解意见，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、丹江口市六里坪站前商场于本判决生效之日起10日内支付郑林违约金43306.25元。二、驳回郑林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4380元，由丹江口市六里坪站前商场负担。
宣判后，郑林不服一审判决，向本院上诉称：一、原判认定事实有误。1、六里坪商场向我交付本案争议房屋的房产证及土地使用证的时间错误，其交付房产证的时间是2012年5月29日，交付土地使用证的时间是2013年12月9日。2、六里坪商场办理其房产总证的时间是2010年4月30日，而办理分户手续是在2012年，可见其在办理产权分户之前并无办证能力。二、原判适用法律错误。双方签订的房屋买卖合同是真实有效的合同，应当按照合同约定支付违约金。综上，请求二审法院依法改判。
郑林二审提交了二份证据：1、案外人陈叶强、沈霞在六里坪商场购买门面房后办理的土地使用证；2、案外人郑光合、张文梅在六里坪商场购买门面房后办理的土地使用证。两份土地使用证上载明的登记日期均为2012年9月28日，拟证明六里坪商场在2012年9月28日前不具备办证能力。
六里坪商场答辩称，原判认定事实清楚，办理房产证的时候，因为郑林一直没有依约支付办证费用，且办理证件时郑林又要求增加房产证上的共有权人，其提供的身份证件和资料都不符合办理产权登记的规定，所以直到2012年才办好房产证。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
六里坪商场二审提交了其名下所有房产的产权总证，载明登记时间是2010年4月9日，拟证明其在此期间后一直具备办理房产分户的能力，当时未办理产权分户的原因是因为各购房户没有及时支付产权过户费用。
对于上诉人郑林二审提交的两份证据，六里坪商场经质证认为，其对证据的真实性无异议，但认为其在2010年4月9日即已具备办理房屋产权分户的能力，未办理过户手续是郑林没有及时支付过户费用。
对于六里坪商场二审提交的证据，郑林经质证认为，其对该证据的真实性无异议，但认为六里坪商场没有依约办理房产过户手续，仍然属于违约。
以上证据双方当事人对其真实性均无异议，本院依法予以采信。
二审查明的事实与原判认定的相同。
本院认为，双方当事人于2010年1月28日签订的《商品房销售合同》是其真实意思表示，合同内容未违反法律规定，该合同真实有效。六里坪商场未依约履行办证义务，已构成违约，应当承担相应的民事责任。双方在合同中约定的违约金数额为合同总金额的40%，明显过高，且郑林未能提供证据证明延迟办理证件对其造成的损失，故原审法院依法对合同约定的违约金进行调整并无不当。郑林上诉提出“六里坪商场向我交付本案争议房屋的房产证及土地使用证的时间错误，其交付房产证的时间是2012年5月29日，交付土地使用证的时间是2013年12月9日”的理由，因六里坪商场为其办理房产证和土地使用证后，郑林在上述证件登记之日即已获得相应的权利，一审法院按照证件登记日期认定过户手续的办理期间符合法律规定，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。郑林上诉提出“六里坪商场办理其房产总证的时间是2010年4月30日，而办理分户手续是在2012年，可见其在办理产权分户之前并无办证能力”的理由，因其未能提供相应证据支持其主张，由办理房产分户手续的日期推定六里坪商场在此期间之前无办理产权分户能力无事实和法律依据，该上诉理由不能成立，本院不予支持。郑林上诉提出“原判适用法律错误，双方签订的房屋买卖合同是真实有效的合同，应当按照合同约定支付违约金”的理由，与法律规定不符，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1217元，由上诉人郑林负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗云飞
审判员 王广泉
审判员 柏媛媛
二〇一四年八月四日
书记员 刘亚琼
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。