甘肃省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘民再49号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：白银市平川区银地小额贷款股份有限公司。
法定代表人：丁玉红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王进彩，白银长征律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：祁自娟，女，汉族，无业。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：丁泽玉，男，汉族，靖远煤业公司王家�煤矿职工。系祁自娟丈夫。
原审被告：张琦，男，汉族，白银监狱服刑人员。
原审被告：安小凤，女，汉族，甘肃省女子监狱服刑人员。系张琦妻子。
再审申请人白银市平川区银地小额贷款股份有限公司（以下简称银地小贷公司）因与被申请人祁自娟、丁泽玉及原审被告张琦、安小凤第三人撤销之诉纠纷一案，不服白银市中级人民法院（2015）白中民一终字第466号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2016）甘民申825号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
银地小贷公司申请再审称，祁自娟、丁泽玉的诉讼请求错误；原审判决违背物权优于债权原则，认定祁自娟、丁泽玉占有而取得所有权错误；原审判决认定抵押权无效，没有法律依据，请求撤销白银市中级人民法院（2015）白中民一终�第466号民事判决，驳回祁自娟、丁泽玉的诉讼请求。
祁自娟、丁泽玉辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
祁自娟、丁泽玉向一审法院起诉请求：撤销白银市平川区人民法院（2013）平民三初字第148号民事调解书，被告张琦、安小凤继续履行卖房协议。一审法院认为，二原告与被告张琦签订房屋买卖协议后，原告支付了20万元房款，履行了绝大部分义务，被告张琦也接受了20万元并将房屋交付原告居住使用。尽管在该房屋买卖协议上没有被告安小凤签字，但在庭审时安小凤明确表示她家的事情均由张琦做主，她不管。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条的规定，被告张琦作为一家之主，原告有理由相信该房屋买卖协议系被告张琦、安小凤的共同意思表示，故该协议合�有效。卖房协议中约定余款支付日期为2013年5月1日，在该日期未到之前，被告张琦就已将该房屋做了借款抵押登记，造成法律或事实上的产权过户不能。房屋产权登记未果并非是由原告过错造成，故原告系善意买受人。根据物权法的规定，虽然必须以登记作为物权变动的必要条件，但本案中房屋买卖的交易确系发生在借款合同之前，没有证据表明交易双方存在恶意转移财产逃避债务的情形。买受人对未办理产权过户无过错的前提下，应保护善意买受人的合法权益，否则有违公平原则，也不利于维护社会秩序和财产安全。另外，被告银地小贷公司与张琦通过调解在实现抵押权时，被告张琦明确告知银地小贷公司该房屋已出售给本案原告祁自娟的事实，也就是被告银地小贷公司明知该房屋已出卖给他人，仍然达成了以该诉争房屋抵顶借款的调解协议。（2013）平民三初�第148号民事调解书中，张琦夫妇与银地小贷公司达成的调解协议侵犯了原告的合法利益，应予撤销。判决：一、撤销（2013）平民三初字第148号民事调解书；二、二原告与被告张琦签订的房屋买卖协议继续履行。案件受理费4300元，由被告张琦、安小凤负担。
银地小贷公司不服，上诉称：原审判决没有事实依据，适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二审查明的事实与原审查明的事实基本相同。另查明，案涉房屋抵押登记担保债权数额为20万元，抵押类型为最高额抵押。二审法院认为，祁自娟、丁泽玉作为涉案房屋买受人履行了大部分合同付款义务，房屋产权未过户是房屋出售人张琦违反诚实信用原则故意迟延所致。现祁自娟、丁泽玉已实际入住涉案房屋，合法取得房屋的占有权。张琦以涉案房屋设定抵押权时违反诚实信用原则未向银地小贷公司告知其已将房屋出售他人且买受方已履行了大部分付款义务的事实。其这一隐瞒行为一方面使得银地小贷公司在不知情的情况下签订了抵押合同，另一方面损害了祁自娟、丁泽玉获得房屋所有权的期待利益。物权法第一百八十四条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设立抵押权。本案争议房屋在设立抵押权之前已出售给祁自娟、丁泽玉，且已实际入住，应当认定争议房屋的所有权存有争议，以该房屋设立抵押权的行为认定无效。张琦作为债务人，提供的抵押财产存有权属瑕疵，银地小贷公司可要求张琦承担相应的法律责任，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由银地小贷公司负担。
再审时，各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，故本院再审查明的事实与原审查明一致，予以�认。
本院再审认为，本案争议焦点：一是银地小贷公司以案涉房屋设立抵押权的行为是否有效，二是（2013）平民三初字第148号民事调解书内容是否损害祁自娟、丁泽玉的民事权益。
关于争议焦点一，根据物权法定及公示公信原则，物权登记是不动产物权公示的唯一合法途径，也是取得对抗第三人效力的唯一合法途径。虽然祁自娟、丁泽玉向张琦支付了大部分购房款且已实际居住使用，但由于没有办理房屋过户登记，故未发生物权变动及公示公信效力，不足以对抗抵押权人实现抵押权的行为。银地小贷公司与张琦、安小凤以案涉房屋作抵押签订抵押借款合同时，对张琦已出卖房屋的事实并不知情，张琦、安小凤仍是该房屋的所有权人，在对张琦、安小凤担保抵押的房屋进行了实地考察、权属核实、他项权登记后，依照相关规定办理了他项权证书，合法取得抵押权，银地小贷公司就案涉房屋享有的抵押权优于祁自娟、丁泽玉就该房屋享有的债权。即使该房屋所有权存在争议，也仅限于张琦与祁自娟、丁泽玉夫妇之间，与银地小贷公司无关，故银地小贷公司与张琦、安小凤以该房屋设立抵押权的行为有效，原审依据物权法第一百八十四条规定认定争议房屋所有权存有争议、以该房屋设立抵押权的行为无效，显属不当。
关于争议焦点二，银地小贷公司原审提交了以案涉房屋为抵押物的抵押合同及他项权证书，但抵押合同内容与他项权证书登记不一致，根据物权法“不动产抵押的应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，应当以他项权证登记为准，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。鉴于银地小贷公司以诉争房屋设定抵押权的最高债权额为20万元，（2013）平民三初字第148号民事调解书中“被告张琦、安小凤以共有的兴佳城B7幢2单元502室房屋抵偿银地小贷公司借款本金40万元及利息”的内容超出了最高债权20万元限额，超额清偿行为损害了祁自娟、丁泽玉作为债权人平等受偿的民事权益。
综上所述，祁自娟、丁泽玉作为债权人提起第三人撤销之诉，对其要求撤销（2013）平民三初字第148号民事调解书的诉讼请求，予以支持；本案审理范围是第三人撤销之诉，不是祁自娟、丁泽玉与张琦房屋买卖合同纠纷，故对祁自娟、丁泽玉要求继续履行卖房协议的诉请，本院不予审理，祁自娟、丁泽玉应承担由此产生的诉讼费用。（2013）平民三初字第148号民事调解书撤销后，本案当事人之间的民事权利义务，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件的，可另行起诉，不受一事不再理原则限制。依照《中华人民共�国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零三条第一款、第三百条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销白银市中级人民法院（2015）白中民一终字第466号民事判决及白银市平川区人民法院（2015）平民一初字第110号民事判决；
二、撤销白银市平川区人民法院（2013）平民三初字第148号民事调解书；
三、驳回祁自娟、丁泽玉的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费8600元，白银市平川区银地小额贷款股份有限公司负担200元，祁自娟、丁泽玉负担8400元。
本判决为终审判决。
审判长 李 元 志
审判员 魏 漪
审判员 柳 虹
二〇一七年十一月二十七日
书记员 于�