浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2521号
上诉人（原审被告）：戴晓敏。
委托代理人：李盛娴，浙江时融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会。
诉讼代表人：查伟刚。
委托代理人：来林娟，浙江浙联律师事务所律师。
上诉人戴晓敏因与被上诉人杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会（以下简称国信嘉园业主委员会）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2014）杭滨民初字第1327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2009年7月，国信嘉园业主委员会对其所有的国信嘉园18幢楼面积为610.64平方米的房屋出租进行公开招标，之后国信嘉园业主委员会、戴晓敏于2009年8月19日签订《租房协议》一份，协议约定戴晓敏承租国信嘉园业主委员会上述房屋；租赁期限为5年，自2009年9月1日起至2014年8月31日止；第一年的租金为26万元，以后每年的租金在前一年租金的基础上递增8%，租金每半年支付一次，分别于每年的2月1日与8月1日支付。协议第四条约定：“……乙方无正当理由提前终止或其他变更视为违约，由乙方作经济补偿，违约金为二个月房租。”协议第五条约定：“乙方（承租方）在租赁期内不得擅自将经营场所转让或转租给第三方挪作他用。如出现类似情况，甲方（出租方）有权即终止合同，并追究由上造成的一切经济损失，乙方需支付违约金，违约金为二个月房租。”
合同签订后，国信嘉园业主委员会依约交付了房屋，戴晓敏亦依约交纳了押金及相应的租金，开始管理使用承租房。双方协议履行过程中，戴晓敏于2009年10月与案外人杭州金色童年阅读教育中心签订《房屋租赁合同》一份，将其承租的国信嘉园18幢楼中的二层至三层转租给杭州金色童年阅读教育中心使用，约定的使用期为2009年10月5日至2014年8月31日。2012年6月25日，戴晓敏与杭州金色童年阅读教育中心又签订《协议》一份，作为原房屋租赁合同的补充，双方就一楼公共通道等使用达成一致意见，协议第七条约定本协议一式四份，除双方各持一份外，一份交滨盛社区、一份交国信嘉园业委会留存。2014年12月16日，滨盛社区居民委员会在该协议上盖章，并签属“情况属实”的意见。2014年6月8日，戴晓敏向国信嘉园业主委员会邮寄快件一封，将18幢楼大门钥匙、门卡退还国信嘉园业主委员会。2014年11月10日，国信嘉园业主委员会收取杭州通识教育咨询有限公司租金125000元，并出具收据。该收据上载明“18幢三楼临时租金9月至11月，房屋招租后接到通知，需及时腾空房屋，租金多退少补”。同年12月26日，国信嘉园业主委员会及小区的物业公司发出《关于18幢一楼底商招租结果的公示》一份，内容包括公示18幢一楼商铺约65平方米的对外招租情况等。
原审法院另查明：戴晓敏历年交纳租金金额为：租期2009年9月1日－2010年8月31日租金260000元；2010年9月1日－2011年8月31日租金280800元；2011年9月1日－2012年8月31日租金303200元；2012年9月1日－2013年8月31日租金327400元；2013年9月1日－2014年2月28日租金163700元。2014年3月1日起的租金戴晓敏未予交纳。
原审法院再查明：2014年12月6日至2015年2月5日期间，国信嘉园小区召开了业主大会，选举产生新一届业主委员会，即杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会，该届业主委员会对原上届业主委员会起诉本案戴晓敏的租赁合同纠纷案件表示由该第三届业主委员会延续诉讼。现国信嘉园业主委员会提起诉讼，请求：一、戴晓敏立即归还国信嘉园小区18幢房屋。二、戴晓敏支付拖欠的租金190186元。三、戴晓敏支付上述费用的利息9000多元。四、戴晓敏支付占有期间的租金16370元；五、戴晓敏支付占有期间的租金自2014年9月16日至实际退还日止。六、戴晓敏支付违约金43333元；七、戴晓敏支付案件全部诉讼费用。
原审法院认为，双方于2009年8月19日签订《租房协议》，系双方真实意思之表示，形式及内容合法，为有效合同，对双方均具有约束力。戴晓敏主张案涉房屋系物管用房，国信嘉园业主委员会擅自改变房屋用途用于出租，导致合同无效，该院认为案涉房屋的出租并未违反效力性强制法律条款的规定，对戴晓敏的该抗辩理由该院不予支持。国信嘉园业主委员会作为小区业主大会的执行机构，代表小区业主与戴晓敏签订租赁合同，系租赁合同的一方当事人，国信嘉园业主委员会基于双方的合同而起诉戴晓敏，其诉讼主体资格符合法律规定，该院对戴晓敏认为国信嘉园业主委员会不具备诉讼主体资格的抗辩理由亦不予支持。双方签订的《租房协议》中虽然提及国信嘉园业主委员会所出租的18幢面积为610.64平方米，但双方约定的租金是一个确定的金额，并不是按每平方米为单位计算，且该案中戴晓敏并无充分证据证明存在面积误差以及该误差导致双方合同不能履行等，故该院对戴晓敏关于房屋面积的相关抗辩理由不予采信。
依据我国合同法的规定，依法有效成立的合同，对双方均具有约束力，双方均应依约履行。该案戴晓敏并无证据证明其在2014年3月1日后存在着解除合同的法定事由，也未举证证明其存在着约定解除事由，故即使戴晓敏在6月上旬向国信嘉园业主委员会邮寄了承租房屋钥匙等物件，也因戴晓敏不具有解除权而无法导致合同的解除。综上，双方的《租房协议》并未提前解除，该院确认双方的合同权利义务基于合同履行期限至2014年8月31日届满之时而终止。戴晓敏未交纳2014年3月1日始至2014年8月31日止的租金176863.50元以及欠付之前的租金13322.5元系违约，该院对国信嘉园业主委员会的该项租金请求予以支持。另，依双方合同约定，上述租金应于2014年2月1日前付清，戴晓敏逾期未付，国信嘉园业主委员会按日万分之二的利率主张利息损失并无不当，该院亦予支持。对于国信嘉园业主委员会主张的因双方的合同系履行期限届满而终止，不存在戴晓敏提前解除合同的违约责任，且从本案查明的事实来看，对戴晓敏的转租国信嘉园业主委员会是知晓也认可的，故该院对国信嘉园业主委员会要求戴晓敏支付违约金43333元的诉讼请求不予支持。戴晓敏在2014年6月已将钥匙等交给国信嘉园业主委员会，该行为虽然未导致合同的提前解除，但据此国信嘉园业主委员会亦应清楚戴晓敏不再有继续管理使用该房屋的意思表示，况且国信嘉园业主委员会在合同期限届满后收取杭州通识教育咨询有限公司交纳的房屋租金以及对18幢一楼底商进行了招租公示，由此该院认定自2014年9月1日起国信嘉园业主委员会已收回了出租房屋并管理使用该房屋，综上，该院对国信嘉园业主委员会要求戴晓敏归还案涉国信嘉园小区18幢房屋，并支付其占有期间的“租金”（占有使用费）之诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、戴晓敏于判决生效之日起七日内支付国信嘉园业主委员会租金190186元以及利息9000元。二、驳回国信嘉园业主委员会的其他诉讼请求。如戴晓敏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5183元，由国信嘉园业主委员会负担1069元，戴晓敏负担4114元。国信嘉园业主委员会应于判决书生效之日起十日内退费；戴晓敏应于判决书生效之日起十日内，交纳应负担的诉讼费
宣判后，上诉人戴晓敏不服，向本院提起上诉称：一、原审查明事实有误，遗漏重要事实。1、国信嘉园业主委员会没有依约交付房屋，国信嘉园业主委员交付的房屋实际面积是578.37平方米，而约定的交付面积为610.64平方米；2、交付房屋不能用于儿童用品经营，合同目的不能实现；3、原审法院为认定面积差及租金差额是错误的，国信嘉园业主委员应该退回多交的租金；4、案涉合同应为无效，戴晓敏实际使用至2014年2月份，故之后的租金不应该再支付；即使案涉合同有效，戴晓敏也发送了解除通知函，戴晓敏无需支付2014年5月10日解除合同后的租金；5、原审法院认定欠付2014年3月1日前的租金不存在且已经过了诉讼时效。案涉房屋无法办出营业执掌，故应该相应减免租金；退一步说，该部分租金应该在2013年8月1日支付，至国信嘉园业主委员会9月起诉已经超过了一年的诉讼时效；国信嘉园业主委员会已经召开了业委会财务公开会议，所有账本都已经公开，可以证明国信嘉园业主委员会对租金不递增的认可；利息万分之二没有依据；6、租赁押金25000元，判决书对于抵扣有遗漏。二、原审适用法律不当。1、《物业管理条例》认定物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。所以国信嘉园业主委员会上述处分行为无效；2、国信嘉园业主委员会没有交付符合营业用途的商铺及相关资料，存在根本违约；3、戴晓敏依法定事由解除合同并通知国信嘉园业主委员会，双方合同应该解除；4、原审法院认定国信嘉园业主委员会具备诉讼主体资格有违法律规定。进行诉讼是重大事项，应该经过业主大会二分之一或三分之二以上业主同意，但国信嘉园业主委员会并无证据对此予以证明，故其主体不适格。综上，请求：1、撤销原审判决第一项；2、案件一、二审诉讼费由国信嘉园业主委员会承担。
被上诉人国信嘉园业主委员会答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。要求驳回上诉，维持原判。
二审中，在本院指定的举证期限内，戴晓敏向本院提交：1、国信嘉园18幢平面图两份，拟证明本案所涉的国信嘉园18幢实际只有三层，二楼是个错层，南面北面层高不同，有不同的入户门，招标文件中所说的二楼和三楼实际指平面图上二楼的南面和北面。由此证明实际承租的面积是578.37平方米，国信嘉园业主委员会一审提交的证据6所指的面积与实际相符；2、国信嘉园18幢外观现场照片，拟证明本案所涉国信嘉园18幢楼层前面（北面）只有二层，后面（南面）也只有包括自行车库在内的三层，与证据1是相符的；3、电费水费缴费发票，拟证明国信嘉园18幢又叫物管西楼，是物业管理用房。国信嘉园业主委员会向本院提交：4、企业（个体户）基本信息（复印件），拟证明18幢楼可以营业，并可以领出营业执照。在本院指定的举证期限届满之后，国信嘉园业主委员会向本院提交：5、个体工商户登记情况一份。
针对戴晓敏提交的证据，国信嘉园业主委员会认为，三份都不属于新证据，不同意质证。如果法院认为是新证据，国信嘉园业主委员会认为：对证据1的真实性没有异议，关联性有异议；证据2三性均有异议；对证据3真实性没有异议，关联性有异议。本院认为，国信嘉园业主委员会对证据1、3真实性没有异议，本院予以认可。证据2无法达到戴晓敏的证明目的，本院不予采纳。
针对国信嘉园业主委员会提交的证据，本院认为，证据4不是原件，对真实性有异议；该证据是被上诉人当庭提交的，超过了二审规定的举证期限；对关联性有异议，戴晓敏08年承租的时候还不允许物管用房办营业执照；对证据5真实性没有异议，关联性有异议。因证据4不是原件，故本院不予采纳；戴晓敏对证据5真实性没有异议，故本院予以认可。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，故应为有效，对双方均具有约束力。至于戴晓敏主张国信嘉园业主委员会擅自改变房屋用途导致案涉合同无效的上诉意见，因案涉合同并不存在法定无效的情形，故本院对于该意见不予采信。现戴晓敏并未按照约定支付相应的租金，故原审法院判令戴晓敏支付欠付的租金及相应利息并无不当。关于戴晓敏主张国信嘉园业主委员会违约在先，案涉合同已经解除的上诉意见，本院认为，首先，案涉房屋并非按照面积进行出租，且戴晓敏提供的证据尚不足以证明面积存在误差；其次，戴晓敏虽主张案涉房屋无法达到合同目的系违约，但其在承租案涉房屋后就进行了转租，且其亦未有证据证明其要求国信嘉园业主委员会协助办理营业执照以及未办理出营业执照的原因系在国信嘉园业主委员会。据此，国信嘉园业主委员会并不存在违约的事实，故戴晓敏即使寄送了解除通知，也并不产生合同解除的效果。关于国信嘉园业主委员会诉讼主体资格问题，本院认为，国信嘉园业主委员会系业主大会的执行机构，其与戴晓敏签订了案涉合同，系为合同的一方当事人，现其依据案涉合同起诉戴晓敏，诉讼主体资格符合法律规定。关于戴晓敏主张部分租金的支付已经超过诉讼时效的上诉意见，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，戴晓敏并未在一审中对该部分租金的支付提出过诉讼时效的抗辩，故其在二审中提出诉讼时效的抗辩本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4284元，由上诉人戴晓敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 王勤