重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝北法民初字第07098号
原告重庆市宏伟物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪街道松石支路156号D幢1-57号，组织机构代码：73658492-6。
法定代表人蒲宏伟，董事长。
委托代理人廖成双，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
被告张春林，男，1977年2月22日出生，汉族，住江苏省沭阳县。
委托代理人叶国龙，男，1950年4月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
被告徐翠平，女，1977年8月15日出生，汉族，住江苏省沭阳县。
原告重庆市宏伟物业管理有限公司与被告张春林、徐翠平物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月24日立案受理后，依法由代理审判员张晓华独任审判，适用简易程序于2013年5月2日公开开庭进行了审理。原告重庆市宏伟物业管理有限公司的委托代理人廖成双、被告张春林的委托代理人叶国龙到庭参加了诉讼。被告徐翠平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因被告张春林、徐翠平所在的渝北区X苑小区业主委员会向本院起诉要求判令其与重庆市宏伟物业管理有限公司于2011年9月28日签订的本案所涉的《X苑物业服务合同》无效，本案依法中止审理。2014年6月12日，重庆市第一中级人民法院针对该案作出终审判决。本案因中止审理的原因消除，故恢复审理。本案依法由代理审判员张晓华独任审判，适用简易程序于2014年8月11日再次公开开庭进行了审理，并当庭宣判。原告重庆市宏伟物业管理有限公司的委托代理人廖成双到庭参加了诉讼。被告张春林、徐翠平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆市宏伟物业管理有限公司诉称：原告与X苑小区业委会签订了《X苑物业服务合同》，根据合同约定，由原告承担被告所在小区的物业管理工作。被告至今尚欠2010年11月至2012年11月15日的物管费1647元、公共电费67.5元、自来水费479.5元。现起诉要求：依法判令被告支付拖欠原告的物业费、公共电费、自来水费等人民币2194元及违约金。
被告张春林辩称：X苑小区上一届业主委员会与原告于2011年9月28日签订的《X苑物业服务合同》属无效合同，因为：1.该合同在签订时未组织召开业主大会并就是否续聘原告一事进行讨论；2.2007年及2011年的两份物业服务合同中甲方代表的签名涉嫌伪造、代签，公章前后不一致；3.上门征求业主意见的主体不合法，原告在无原业委会成员及第三方在场监督的情况下擅自上门征求意见属侵权行为；4.上门征求业主意见过程中，原告涉嫌对业主进行欺诈、诱导；5.征求意见表决册中存在伪造业主签名的违法事实；6.原告在实施非法涨价后，小区物业服务水平未得到提高，反而有所倒退。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。X苑小区新一届业主委员会经业主大会讨论，同意按上涨前的物管费足额交纳，同时原告应退还对小区业主所欠的费用。
被告徐翠平未作答辩。
经审理查明：被告张春林、徐翠平系重庆市渝北区X路X号X苑小区X号房屋的业主，该房屋建筑面积为121.7平方米，系电梯住宅。
2007年，原告与X苑业主委员会签订了一份以X苑业主委员会为甲方、原告为乙方的《X苑物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为X苑小区提供物业服务，合同期限自2007年4月1日起至2010年6月30日止。该合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：1、高层住宅：0.75元／月·平方米（含电梯费）；2、多层住宅：0.5元／月·平方米；3、商业：1.3元／月·平方米；4、办公：1元／月·平方米。合同第八条规定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在当月28日前履行交纳义务。合同第二十四条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十六条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。
2011年9月28日，原告又与渝北区X苑小区业主委员会签订了一份以渝北区X苑小区业主委员会为甲方、原告为乙方的《X苑物业服务合同》，该合同约定：同意在2007年物业服务合同的基础上，变更以下条款，续签2011年物业服务合同：电梯住宅每平方米1元（含电梯费）；2、非电梯住宅每平方米0.7元；3、非住宅每平方米增加0.5元；4、共用专项设备（包括设备房照明、公共设备能耗、公共照明用电、消防用水用电）运行的能源消耗据实分摊。5、本合同期限为三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。
上述物业服务合同签订后，原告按约定对X苑小区提供物业管理服务至2012年11月15日。2012年11月15日，原告发出《关于提前终止X苑物业服务合同的公告》并在X苑小区张贴，主要内容为：从2012年11月16日8时起，原告将全面停止对X苑小区的物业服务；欠费业主尽快到物业办公室完清相关欠费，对不主动完清欠费的业主，原告将按照法定程序向欠费业主追交。
因被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费，2013年3月24日，原告向本院起诉要求判令被告支付2010年11月至2012年11月15日的物业服务费、公共电费、自来水费及违约金。审理中，原告自愿要求违约金从本案起诉之日（2013年3月24日）起算，并说明违约金按照原告与X苑业主委员会于2007年签订的《X苑物业服务合同》中约定的标准计算。另外，原告自愿撤回要求被告支付自来水费的诉讼请求。
另查明，2012年4月8日，渝北区X苑小区业主委员会出具证明一份，内容为：共用专项设备（包括设备房照明、公共设备能耗、公共照明用电、消防用水用电）运行的能源消耗据实分摊的内容因业主意见较大，经协商仍按原收费标准执行：A幢每月公摊费2元／户；B幢每月公摊费3元／户；C幢每月公摊费2元／户；D幢每月公摊费5元／户。
被告所在的渝北区X苑小区业主委员会曾向本院起诉要求判令其与原告于2011年9月28日签订的《X苑物业服务合同》无效，本院于2013年12月12日本院作出（2013）渝北法民初字第15444号民事判决书，判决内容为驳回渝北区X苑小区业主委员会的诉讼请求。渝北区X苑小区业主委员会不服，提起上诉。2014年6月12日，重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民终字第02567号民事判决书，判决内容为驳回上诉，维持原判。
上述事实，有房屋产权信息、渝北区X街道X社区居委会出具的证明、X苑物业服务合同、X苑小区业委会出具的证明、公告、照片、（2014）渝一中法民终字第02567号民事判决书、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与X苑业主委员会签订的两份《X苑物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对X苑小区全体业主均具有约束力。被告辩称2011年9月28日的《X苑物业服务合同》无效，虽向本院提供了部分业主签名的签名册、部分业主证词及报刊载录等予以证明，但该证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。原告自合同签订后对X苑小区进行物业管理服务至2012年11月15日，被告作为X苑小区的业主，应当按原告与X苑业主委员会签订的《X苑物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费。
关于物业收费标准问题，2010年11月至2011年9月的物业服务收费标准应按原告与X苑业主委员会于2007年签订的《X苑物业服务合同》计算，该合同约定高层住宅的收费标准为0.75元／月／平方米，故在2010年11月至2011年9月共计11个月中，被告应交纳的物业服务费为0.75元／月／平方米×121.7平方米×11个月=1004.03元。因2011年9月28日的合同对物业服务费标准进行了重新约定，故被告应按此合同的约定交纳物业服务费。该合同约定电梯住宅的收费标准为1元／月／平方米，故在2011年10月至2012年11月15日共计13.5个月中，被告应交纳的物业服务费为1元／月／平方米×121.7平方米×13.5个月=1642.95元。因此，被告在2010年11月至2012年11月15日应交纳的物业服务费为1004.03元＋1642.95元=2646.98元。原告诉请主张物业服务费1647元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。原告自愿要求从本案起诉之日（2013年3月24日）开始计算违约金，符合合同规定，本院予以支持。原告要求被告支付公共电费，根据X苑业主委员会出具的证明，被告每月应交纳的公摊费为5元，故在2010年11月至2012年11月15日共计24.5个月中，被告共拖欠的公摊电费为5元×24.5个月=122.5元。原告诉请主张公共电费67.5元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。原告自愿撤回要求被告支付自来水费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告张春林、徐翠平在本判决生效生效之日起三日内支付原告重庆市宏伟物业管理有限公司2010年11月至2012年11月15日期间的物业服务费1647元、公共电费67.5元，共计1714.5元；
二、被告张春林、徐翠平在本判决生效生效之日起三日内支付原告重庆市宏伟物业管理有限公司违约金（以欠交的物业服务费1647元为基数，从2013年3月24日起，按每日万分之三的标准计算至付清时止，所计违约金总额最高不超过1647元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已减半收取），由被告张春林、徐翠平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
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代理审判员 张晓华
二〇一四年八月十一日
书 记 员 李文婧