辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00109号
上诉人（原审第三人）：崔福利，男，1960年10月21日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。
委托代理人：王家武，辽宁清明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李静，女，1960年9月3日出生，汉族，现住辽宁省抚顺市顺城区。
被上诉人（原审被告）：抚顺市凯顺房屋开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市顺城区葛布北街富贵家园。
法定代表人：庞德贵，该公司董事长。
委托代理人：庞龙，该公司副经理。
委托代理人：伍健森，系辽宁程众律师事务所律师。
上诉人崔福利因确认合同有效纠纷一案，不服辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2012）顺民二初字第652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月11日依法立案并组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人崔福利及其委托代理人王家武、被上诉人李静、抚顺市凯顺房屋开发有限公司（以下简称“凯顺公司”）的委托代理人庞龙、伍健森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月7日，李静向一审法院提起诉讼称：李静在2010年1月8日与凯顺公司签订了商品房预售协议书（以下简称“协议书”）一份，协议书约定：李静购买凯顺公司开发的坐落在顺城区住宅一套，建筑面积71平方米，总房款为11万元等内容。李静分别在2010年2月3日、2月5日、2月11日、6月16日陆续向凯顺公司销售负责人王一富缴纳了累计9万元的购房款，在2012年3月13日向凯顺公司缴纳了剩余的2万元购房款，凯顺公司给李静出具了交款收据五张。李静在2010年2月5日交完第二笔购房款后，即取得所购房屋的钥匙（其中包括两把装修钥匙），于2010年3月对该房屋进行了简单的装修并入住，入住期间办理了水、电、供热、液化气使用证、购买了电表等交费手续。2010年6月末王一富因经济问题潜逃，李静发现所购买的房屋出现了借贷抵押的情况，凯顺公司因此迟迟不给李静办理房屋产权手续。2012年6月13日，市房产局牵头在市产权处5楼会议室召开了会议，参加会议的单位和人员有市房产局、产权处、公证处、凯顺房屋开发有限公司、王一富、李静和其他八户购房人，主要内容是落实抚房管示字【2011】11号文件确定的李静和其他八户购房人手续的真实性问题，凯顺公司、王一富及李静当场介绍了当时买卖房屋的情况，王一富当场承认李静是唯一购房者的事实……，最后由市产权处魏处长当场宣布确认以下结果：1，李静为购房者；2，为李静办理产权证；3，在一周内办理完房屋产权；4，同意卖给李静商品房买卖合同文本。在房产局产权处开完会的当天，凯顺公司当时同意给李静办理房屋产权手续，当李静购买了商品房买卖合同文本后，要求凯顺公司办理时，凯顺公司又以李静的房屋被王一富抵押出去为由拒绝办理，一直拖延至今。李静已全部支付完购房款，且已实际入住，并办理了电、水、供热、购买电表等相关入住手续。虽然没有办理产权手续但不是李静的责任，应当视为李静已经取得了所购房屋的全部所有权，请求法院根据以上事实，做出公平、公正的裁决。
凯顺公司辩称，关于没有给李静办理产权证的主要原因是该套房屋是由王一富经手卖的，该房屋存在两个争议权利人，我公司认为这里面有一个是真正买房的，有一个是借贷关系，应依照法律确认合同效力。通过王一富出具的大量证据证明，能够确认李静购房属实，崔福利与王一富之间是借贷关系。
崔福利述称，我手中有凯顺公司出具的商品房买卖合同及收据，能够证明崔福利买房的事实，李静所述是虚假的，该房屋应归崔福利所有，不同意李静的诉讼请求。
辽宁省抚顺市顺城区人民法院一审查明：2010年1月8日，李静与凯顺公司销售负责人王一富达成协议后签订了《商品房预定协议书》，约定李静购买凯顺公司开发的坐落在抚顺市顺城区住宅一套，建筑面积71平方米，总房款为114240元，王一富及凯顺公司在协议上签字、盖章确认。李静于2010年2月3日、2月5日、2月11日、6月16日、2012年3月13日通过王一富缴纳房款11万元，王一富给李静出具了交款收据。李静自2010年2月领取所购房屋钥匙后居住使用该房屋至今。
在2012年3月12日，王一富向凯顺公司出具一份《情况说明》，主要内容为本案诉争的房屋，李静于2010年1月8日以11万价格购买，该房产权归李静所有。因资金短缺，又将该房产抵押形式重复抵押给崔福利用于民间借贷23万元并签订购房合同，并已付借贷部分利息。此房产权归李静所有，特此说明。2012年3月15日，王一富出具一份《声明》，主要内容为：2009年准备开发葛布新村另一块土地，因资金短缺，高息向社会人士借款，并将已出售的部分房屋在业主不知情的情况下进行了借款抵押，给业主造成不应有的损失深表歉意。被抵押的房屋包括本案诉争的5单元601室等多处房屋。上述用户系原购买房房主，产权归其所有，无论何时何地不改变态度、实事求是对购房者负责。
另查明，王一富系凯顺公司销售人员，挂靠在凯顺公司处开发了富贵住宅楼等工程。2010年2月3日，崔福利通过王一富与凯顺公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买本案诉争的房屋，但凯顺公司不承认收到该笔款项并认为该合同没有实际履行。
一审法院所确认的上述事实，有李静向一审法院提供的《购房协议书》、二份《居民证明材料》、抚顺市房产局《文件》、《会议记录说明》、《公告》、王一富所写的《声明》、《情况说明》、水电费《收据》、《民事判决书》、二份《视听资料》，凯顺公司提供的王一富出具的《借款明细》、《利息分配表》，提供的王一富经办的《商品房买卖合同》及当事人陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审核实，可以作为认定本案的事实依据。
辽宁省抚顺市顺城区人民法院一审认为，本案诉争的位于抚顺市顺城区的房屋，既有李静与凯顺公司签订的《商品房预定协议书》又有崔福利与凯顺公司签订的《商品房买卖合同》，通过庭审及双方举证质证情况，崔福利与凯顺公司尽管签订了《商品房买卖合同》，但合同并没有完全实际履行，凯顺公司亦否认收到崔福利交纳的房款，王一富作为经手人，多次出证证明李静所签合同系真实有效，并且该房屋业已实际交付李静使用，因此，凯顺公司应依据与李静签订的《商品房预定协议书》履行合同义务。李静诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、李静与抚顺市凯顺房屋开发有限公司签订的《商品房预定协议书》合法有效；二、抚顺市凯顺房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助李静办理位于抚顺市顺城区的房屋过户给李静的手续。案件受理费500元，由抚顺市凯顺房屋开发有限公司承担。
宣判后，崔福利不服，向本院提起上诉。上诉请求为：一、撤销原审判决，依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由凯顺公司、李静承担。其主要事实与理由是，一审法院认定事实有误，本案是一起一房多卖案件，崔福利具有购买该房屋的合法手续。崔福利购买房屋的日期在前，并签订该房屋《商品房买卖合同》，交纳了购房全款，此合同书的效力应大于《商品房预定协议书》。抚顺市房产管理局2013年12月27日《关于8#楼房屋买卖调查核实情况的说明》，足以证明李静提供“会议记录说明”等虚假情况。王一富是一房多卖的当事人，涉及刑事犯罪，李静单方面提供的王一富所写“声明”、“情况说明”、“借款明细”等，不能是确认合同是否有效的证据。
李静辩称：本案诉争房屋不是一房二卖，李静于2010年1月8日购买此房并已实际居住，崔福利在2010年7月份，王一富失踪后，才说争议房屋是其购买的。王一富给李静等九户购房者出具证明，证明李静等九户是真正的购房者，王一富与崔福利之间是借贷关系。崔福利在知道本案诉争房屋（现房）已经出售，并有人实际居住的情况下，还与王一富签订购房合同，是恶意串通损害真正购房者合法权益的行为，该合同是无效的。
凯顺公司辩称：崔福利不是真正购房者，是“名为购房，实为借贷担保”。王一富给李静和凯顺公司出具证明，证明真正购房者是李静，王一富当着市房产局、产权处、公证处和凯顺公司及李静等九户购房者面，陈述了李静是真正购房者的事实。崔福利提供了2009年12月王一富本人出具的一张收据，金额为31万余元，但此收据没有任何说明和用途，无法证明交的是购房款。王一富提供了与崔福利之间的借贷事实的利息分配明细，证明了崔福利不是真正的购房者。崔福利明知道争议房屋已经售出，有人实际居住，还与王一富签订购房协议，是恶意行为，崔福利的购房协议及合同是无效。
本院经二审审理查明的事实与一审判决查明的事实相同。
本院认为：李静与凯顺公司销售负责人王一富之间签订了《商品房预定协议书》，该协议书凯顺公司予以认可，故该协议的法律效力应予认定。且协议书约定的房屋已经实际交付李静，故一审法院支持李静诉讼请求并无不当。对于崔福利提交的抚顺市房产管理局出具的《关于8#楼房屋买卖调查核实情况的说明》，该说明并不能证明崔福利的上诉主张，本院不予采信。崔福利的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持，崔福利如有其它诉求，可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由崔福利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 强
审 判 员 孙仲义
代理审判员 王向军
二〇一四年四月十四日
书 记 员 赵 岚