广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠斗法五民初字第28号
原告林芳，男，XX年XX月XX日出生，汉族，公民身份号码XX4799，户籍地湖南省武冈市。
委托代理人翁均涛，广东华大律师事务所律师。
委托代理人廖丽娜。
被告珠海市德信房地产开发有限公司，住所地广东省珠海市斗门区，组织机构代码××。
法定代表人李筱平，该公司总经理。
委托代理人樊剑锋，广东显德律师事务所律师。
原告林芳诉被告珠海市德信房地产开发有限公司（以下简称德信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法由审判员黄文涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人翁均涛和被告的委托代理人樊剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林芳诉称：2011年1月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），双方约定由原告购买被告开发的富逸花园XX幢XX房，建筑面积89.47平方米，总价375774元。根据买卖合同约定，被告应于2011年12月31日前将具备交付条件的商品房交付原告使用，如被告未按合同约定期限交付商品房，逾期不超过180天，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；逾期超过180天，被告应按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付了房款，但是，前一段时间因房产证迟迟未办下来，向政府部门了解后才得知到涉案商品房直到2013年7月31日才办理竣工验收备案手续，故导致涉案商品房无法办理房产证。据此原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金108599元（计2012年1月1日至2013年7月31日，共计578天）；2、被告承担本案诉讼费。
原告为证明其主张提供了如下证据：
一、商品房买卖合同；
二、富逸花园补充协议；
证据一、二拟共同证明原、被告存在商品房买卖合同关系，合同明确约定逾期交房的违约责任。
三、个人购房担保借款合同，拟证明原告已按照合同约定办结按揭贷款手续。
四、房款支付凭证；
五、个人住房贷款借据；
证据四、五拟共同证明原告已履行付款义务。
被告德信公司辩称：一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原告没有提出实际交付的相关证据，应当承担举证不能的法律后果。二、2012年1月19日涉案房产已交付给原告。三、如果要支付延期交房的违约金，被告认为过高，请求法院根据《最高院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》和《最高院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定依法调整，如果原告有损失，也应当是参照当地的租金予以确定。四、关于诉讼时效，本案原告应当于2013年12月31日起诉，现原告的起诉已过诉讼时效，请求法院依照法律规定驳回原告的诉讼请求。
被告就其答辩向本院提供了如下证据：
一、证明、对讲机明细、入伙手续办理证、前期物业管理服务合同，拟证明涉案房屋已交付给原告。
二、建设工程环境保护信息表，拟证明涉案房屋已通过环评。
三、消防验收意见书【斗公消验（2011）第0027号】，拟证明涉案房屋已通过消防验收。
四、规划验收合格证，拟证明涉案房屋已通过规划验收。
五、防雷装置竣工验收合格证，拟证明涉案房屋已通过防雷验收。
六、人防工程建设证明书，拟证明涉案房屋已通过人防验收。
七、工程竣工验收报告，拟证明涉案房屋已通过综合验收。
经庭审质证，双方当事人对对方的证据发表了质证意见。经审查，本院认为原、被告提交的全部证据与本案事实均有关联，且来源合法，内容真实，本院对上述证据的证明力予以确认，但具体的证明内容以本院确定的为准。
本院根据认定的证据和庭审笔录，查明本案事实如下：
2011年1月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的富逸花园XX幢XX房，建筑面积89.47平方米，总价375774元；被告应于2011年12月31日前将具备交付条件的商品房交付原告使用，双方约定的交付条件为“该商品房经分期综合验收合格”。对于违约责任，双方在第九条中约定，如被告未按合同约定期限交付商品房，逾期不超过180天，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；如逾期超过180天，原告同意继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款。原告已领取涉案房产的钥匙。涉案房屋在交付给原告时尚未通过综合验收，于2013年7月31日取得《竣工验收备案表》，且被告至今未将涉案房产的产权转移至原告名下。
本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案房屋何时具备交付条件；二、原告关于逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、合同约定的逾期交房违约金的标准应否调整。
一、关于涉案房屋何时具备交付条件的问题。原告与被告于2011年1月24日签订的《商品房买卖合同》，合同主体适格，意思表示真实，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法、有效，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。合同约定被告应于2011年12月31日前将经分期综合验收合格的房屋交付原告使用，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、第十八条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收或者分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。由于2004年5月19日（国发【2004】16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。2004年7月12日，珠海市建设局发布了珠建房【2004】33号《关于取消商品房住宅竣工综合验收的通知》，决定从发文之日起，取消珠海市商品房住宅竣工的综合验收，故涉案商品房买卖合同中约定的交付条件“分期综合验收合格”不能实现，交付条件应按法律规定予以确定。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。”、第五条“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”的规定，建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。本案被告于2013年7月31日才完成竣工验收备案，故本院认定涉案房屋至该日期才具备法律规定及合同约定的交付条件，被告至法庭辩论结束尚未为原告办理房产所有权证。因此，被告既违反了法律法规的强制性规定，也违反了合同的约定，应承担自约定的交房日起至房屋经竣工验收合格之日期间的逾期交房责任，支付相应的违约金。
二、关于原告逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。由于原告与被告德信公司在买卖合同中约定逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自买卖合同约定第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，及双方约定违约金是以日为单位累计计算违约金，故原告所主张的违约金为继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。由于原告于2015年1月4日提起本案诉讼，而原告就2011年1月1日至2013年1月3日期间的违约金请求权未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，因此本院认为该段期间的违约金请求权已超过诉讼时效，依法不予保护。对于2013年1月4日至2013年7月30日期间的违约金请求权未超过两年的诉讼时效，本院予以支持。
第三，关于合同约定的逾期交房违约金的标准应否调整的问题。《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。德信公司主张上述约定的违约金标准过高，应予调整。本院认为，首先，该约定为双方平等自愿协商一致的意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。其次，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定合同约定的违约金过高或过低，当事人可以主张调整，但本案中，被告德信公司主张违约金过高，未提供相应证据证明，且根据上述司法解释第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，参照租金标准计算违约金是在商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形下适用，故本案违约金的计算并不适用“参照租金标准”这一规定，被告的关于调整违约金的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。
综上，被告德信公司应按每日万分之五的标准，向原告支付2013年1月4日至2013年7月30日期间的违约金，即39080.5元（375774元／天×0.0005×208天）
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项、第一百三十五条、第一百三十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告珠海市德信房地产开发有限公司于本判决生效之日起七天内向原告林芳支付逾期交房违约金39080.5元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2472元，减半收取1236元，由原告林芳承担847元，被告珠海市德信房地产开发有限公司承担389元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 黄文涛
二〇一五年四月三日
书记员 谢 辉
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除使用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。