广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5381民初94号
原告（反诉被告）黎华，女，1979年5月10日出生，汉族，住罗定市。
委托代理人李志强，男，36岁，汉族，住罗定市。
被告（反诉原告）广东新丰泽房地产开发有限公司，住所地：罗定市。
法定代表人：杜新许。
委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。
原告黎华诉被告广东新丰泽房地产开发有限公司（下称“新丰泽公司”）商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年12月29日起诉，本院于2017年1月1�立案后，依法适用简易程序，由审判员潘林独任审判。在审理过程中，被告新丰泽公司于2017年2月17日向本院对原告黎华提出反诉，本院经审查后决定合并审理。本案于2017年2月17日、2017年3月7日公开开庭审理，原告（反诉被告）黎华委托代理人李志强，被告（反诉原告）新丰泽公司委托代理人朱靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎华诉称：原告与被告双方于2013年10月5日签订了《商品房买卖合同》，向被告购买A小区B栋C座D层E房，约定房价款为546657元。合同第八条约定：被告应当在2014年12月30日前交付房屋给原告使用。合同第九条约定：被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按如下方式处理：1、逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。签订合同后，原告向被告支付首付款166657元。银行按揭380000元。同时原告向被告支付了办证费11200元，物业维修基金3725元。被告至今未向原告交付所购房屋。被告构成违约，理应支付违约金。
为维护合法权益，原告诉至本院，请求判令：被告向原告支付违约金39905.96元至实际交付商品房止（暂计至2016年12月30日）。
被告新丰泽公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。�由：被告是不存在逾期交楼的违约行为，本案涉及房屋交付的条件是商品房经验收合格，该标准是取得五大主体的竣工验收报告，涉案商品房2014年12月29日已经通过竣工验收，取得合格报告，符合合同约定的交付条件，而涉案房屋的合同约定的交付时间是2014年12月30日，所以涉案房屋是在2014年12月30日符合条件，可以交付。被告是通过电话、手机短信的方式通知相关业主进行收楼，包括本案原告，但原告因自身原因，怠于履行收楼义务，导致本案房屋未交付，责任不在于被告方，因此，被告不存在逾期交楼的违约行为，不承担违约责任，退一步来说，被告即使存在违约行为，原告主张的违约金的计算方式不符合合同约定，约定超过100天的，按已交房款的百分之一，原告从逾期次日起，按日计算是不符合合同的约定。根据上述意见，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告新丰泽公司反诉称，反诉原告与反诉被告在2013年10月5日签订的《商品房买卖合同》，约定：第六条约定反诉被告应当在签订上述合同之日2013年10月5日交付首期款166657元；第七条约定逾期60日后，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。在合同履行中，反诉被告在2013年10月5日仅支付了86657元，2015年9月27日支付了8万元（此时逾期应付款为8万元，逾期了722天），存在逾期付款的违约事实。因此根据约定，反诉被告应当向反诉原告支付逾期付款违约金28880元。
在双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第1条约定，银行按揭付款的买受人必须办理在签订本合同起7天内按规定提交所需资料办理按揭手续，如�买受人的原因导致超过上述期限仍未办理银行按揭手续的，每天按未付购房款的万分之五向出卖人支付违约金。超过30日买受人仍未办理好银行按揭手续，出卖人有权解除合同，并且按买受人未付购房款部分10%向出卖人支付违约金。
根据约定，反诉被告应当在2013年10月11日办理按揭贷款手续。但在合同履行中，反诉被告在2014年1月21日才办理按揭手续，存在逾期102天办理按揭手续的违约情况，根据约定，反诉被告应当向反诉原告支付逾期办理贷款手续的违约金38000元。
故此，反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金28880元；2、判令反诉被告向反诉原告支付逾期办理按揭贷款手续的违约金38000元；3、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告黎华辩称，一、反�原告请求反诉被告支付逾期付款违约金28880元。（一）反诉被告不存在违约行为，不应当承担违约责任，反诉原告的诉讼请求无事实依据；本案的真实情况是：1、双方在签订预售合同前约定了买方首付款分期履行，签订了《首期房款欠款协议》，双方约定：一期2013年10月6日支付86657元，二期2014年2月25日前支付房款40000元，三期2014年10月25日前支付40000元。2、双方于2014年2月4日协商变更约定：余下80000元首期房款将在交楼时一并支付。双方再次变更了付款方式，反诉被告在反诉原告未交楼前已付清房款，因此不存在违约问题。但反诉原告直至今日依然未将涉案楼房交付给反诉被告。（二）反诉原告请求支付逾期付款的违约金已过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十�条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。”《商品房买卖合同》已约定了履行期限为2013年10月5日，诉讼时效应从2013年10月6日起算，反诉原告于2017年2月17日才提起反诉主张逾期付款的违约金，已过诉讼时效。（三）假如认定反诉被告逾期支付首付款违约，该违约金的约定过高。理由1、根据《合同法》第五条的规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。具体本案中，合同第七条约定的违约金与第九条约定的违约金明显不对等，如果同一份判决同一违约事由，却对合同双方给予不同的违约金计算方式，这份判决是显失公平的，违反公平原则，应当给予调整。理由2、反诉原告的违约金计算方式错误。合同第七条约定：逾期应付款60日内按每日万分之二计算违约金，逾期超过60日才按每日万分之五计算违约金，而反诉原告直接从逾期之日起就以每日万分之五计算违约金，计算方式错误，应当给予纠正。理由3、即使认定反诉被告需支付逾期违约金，反诉原告请求反诉被告支付逾期应付款的万分之五计付逾期交楼违约金明显高于反诉原告遭受的损失，反诉原告的损失只有利息损失，应参照中国人民银行同期贷款利率计算反诉原告应获得的违约金，且计算逾期付款为逾期违约金方式为：二期的40000元由2014年2月26日起计至2015年9月27日止。三期的40000元由2015年10月26日起计至2015年9月27日至。而不是《商品房买卖合同》约定的2013年10月5日计付至2015年9月27日。
反诉原告请求反诉被告支付逾期办理贷款手续违约金38000元。（一）即使认定反诉被告承担违约责任，反诉原告主张请求支付逾期办理贷款手续的违约金已过诉讼时效。反诉被告与银行以及反诉原告三方�于2014年1月21日签订《个人住房组合借款合同》，同时款项也于2014年2月10日转入反诉原告的账户中。但其于2017年2月17日才提起反诉主张逾期办理贷款手续的违约金，已过诉讼时效。（二）《合同补充协议四》依法不能成立，反诉被告的诉讼请求无事实和法律依据。双方未签订过附件四《合同补充协议四》，依法不能够成立。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定：“当事人采用合同书形式订立合同，自双方当事人签字或盖章时成立。”反诉原告依据未成立的附件四《合同补充协议》提起诉讼，无事实与法律依据。（三）退一步讲，假设附件四《合同补充协议》成立，该条款也是无效的格式条款。该条款由反诉原告提供，为了重复使用而预先拟定的格式条款格式，将本应属于反诉被告、反诉原告以及银行三方的义务强加于反诉被告，明显加重反诉被告的�任，免除己方应当协助反诉被告办理贷款的责任与担保责任，为无效的格式条款。（四）附件四《合同补充协议》已成立且有效，反诉原告的诉讼请求亦不应得到支持，具体理由如下：反诉被告不存在逾期办理贷款手续的违约责任，不应当承担违约责任。反诉原告所举证仅证明反诉被告所贷款项的放款时间晚于约定时间，没有任何证据证明确系反诉被告的原因造成，故反诉原告反诉主张被告逾期办理银行按揭贷款手续的违约金证据不足，不应得到支持。被告在签订合同后积极履行贷款手续，不存在怠办银行贷款手续的情况。故，反诉原告的诉讼请求不应得到支持。
综上所述，反诉原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，且其两项诉讼请求均已超出法定诉讼时效亦不应得到支持，请法院查清本案事实，驳回反诉原告的诉讼请求，维护反诉被告�合法权益。
原告（反诉被告）就本诉、反诉提供以下证据：证据1、商品房买卖合同，证明原告2013年10月5日被告签订商品房买卖合同；证据2、发票、收据，证明原告已向被告支付购房款546657元；证据3、收费收据，证明原告向被告支付了办证费及税费11200元，物业维修基金3725元；证据4、违约金计算表，证明截到2016年12月30日。以下为反诉证据：证据5、身份证，证据6、结婚证、证据7、户口簿，证明陈严的身份证明，陈严系黎华的配偶；证据8、首期房款欠款协议，证明反诉被告于2013年10月5日与反诉原告签订首付款协议；证据9、手机短信照片，证据10、通话录音，证据11、收据，证明陈严2014年2月4日与反诉原告的销售经理简丹变更了付款协议以及陈严于2017年2月25日与反诉原告的销售经理简丹再次确认了双方之间的变更付款协议和简丹是反诉原�的职员；证据12、个人开户于电子银行服务申请表，证据13发票，证据14、住房公积金支取申请书，共同证明反诉被告于2013年10月24日在中国建设银行申请贷款的开户和反诉被告于2013年10月16日到罗定市房地产管理局办理出具房地产等项证明以及反诉被告于2013年10月24日在中国建设银行办理住房公积金申请。
被告（反诉原告）就本诉、反诉主张提供以下证据：证据1、建筑工程竣工验收报告，证明证实了涉案商品房于2014年12月29日通过合同约定的竣工验收，即合同约定的交付期限前通过五大主体竣工验收合格，符合约定的交付条件；证据2、钥匙领取记录表，证实被告通过电话、手机等方式通知业主，与本案原告同住在同一栋的业主均应通知前来领取钥匙、收楼，本案原告在收到通知后仍然怠于履行收楼义务；证据3、收据、POS机票据，证明证实本案原告违反合同约定，没有在签订合同的当天付清房款，存在逾期付款的违约行为；证据4、贷款合同，证实本案原告违反合同约定，逾期办理按揭贷款手续，应当承担逾期办理按揭的违约责任。
原、被告提供的证据经庭审出示、质证，一、被告对原告的证据发表以下质证意见：证据1、2、3无意见；证据3与本案诉请无关联；证据4不属于证据，只是原告方的计算方式，并且被告不认同，与合同不符；对反诉证据真实性、合法性、关联性无意见，对其证明内容和主张有意见；证据5、6还款协议已经明确了原告是欠首期房款的，所以欠款的事实是确认的，还款协议只是对欠款如何支付进行了约定并非变更原来的付款时间，而且还款协议也没免除原告逾期付款的责任，对于发票，只是证实原告已经付款，但同时证实原告是逾期付款的；证据9、10真实�、合法性不予确认；证据11、收据真实确认，与本案无关；证据12、13、14无意见，时间可以反映出原告逾期办理按揭贷款手续。二、原告对被告的证据发表以下质证意见：由法院调查被告的本诉证据的提交时间是否超过本诉举证期间，下面的质证意见不代表本人同意质证：证据1、建筑工程验收报告，真实性、合法性、关联性均有异议，理由：该报告不符合法定的竣工验收要求，根据房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定的第7条、第5条当中要求竣工验收报告应当附有施工许可证、施工图设计文件审查意见、工程质量评估报告和检查报告、工程质量保修书等法定附件，而签名不完整，验收报告第3页第2项的验收程序第5目录明确规定专业验收组发表意见、验收组形成工程竣工验收意见并签名，验收报告第3页验收组成员一共17人，但上面人员只有赖华新、罗捷等9人�第5页验收人员签名，因此，验收人员签名不完整，该证据只能证明建设工程竣工验收合格未能证实商品房符合交付的验收合格，因此，对被告提供的验收报告真实性、合法性、关联性均不予认可；证据2、钥匙领取记录表真实性确认，关联性不确认，同住一栋的业主是否收楼与原告没有任何的关联性，且领取钥匙并不能免除被告逾期交楼的责任也不是其推卸违约责任的理由，所以领取钥匙与房屋按时交付没有必然的联系；业主自行到被告公司收楼的，且被告未能按照合同约定交付经检验合格的房屋，属于无效交付的行为；证据3、收据、存款单据确认，关联性有异议，理由：原告在被告交楼之前均已办好贷款手续，所贷款的款项早已打入被告账户，即使存在逾期付款但原告已在约定的交楼日期已付清，与原告要求其承担按约定交楼的违约责任没有关联性。
综合原、被告诉辩、质证意见，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对当事人质证无异议的证据，本院予以采纳，对当事人提出异议的证据，本院将根据证据规则综合全案进行认定。
经审理查明：被告是位于罗定市龙华东路东方明珠花园商住小区的房地产开发商。2013年10月5日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定，买受人购买的商品房为预售商品房，为A小区B栋C座D层E房，用途为住宅。第四条约定，该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额546657元。第六条约定，买受人于2013年10月5日交付首期房款166657元，贷款380000元，签订合同即日起七天内，买受人必须到出卖人指定银行办理银行按揭贷款，否则逾期的一切责任自负。第七条约定，�受人如未按本合同时间付款，按逾期时间分别处理：逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过100天尚未付清应付款项，出卖人有权单方面终止合同并自行处理该房屋，买受人已交房款不予退还。第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、�商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过100天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，�此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼通知书之日起30天内尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。
2013年10月5日原告向被告支付首期购房款86657元，2015年9月27日原告向被告支付首期购房款80000元，至此原告已付清首期购房款166657元。
2014年1月21日，原告与中国银行股份有限公司云浮罗定支行、被告新丰泽公司签订《个人住房组合借款合同》，贷款380000元用于支付剩余购房款。
2014年12月29日，被告（建设单位）、广东粤能工程管理有限公司（监理单位）、韶关地质工程勘察院（勘察单位）、广东建筑艺术设计有限公司（设计单位）、广东省电白建筑工程总公司（施工单位）对东方明珠花园商住小区（一期）进行验收，作出《建筑工程竣工验收报告》，评定东方明珠花园商住小区（一期）符合有关施工规范及验收标准规范，已落实节能措施，为合格工程。但被告一直未向原告发出书面《收楼通知书》，原告至今未收楼。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。
关于本诉请求。被告于2014年12月29日组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案房屋进行验收，《建筑工程竣工验收报告》的结论为合格。原告方认为，被告未取得当地规划、消防、环保等有关部门的认可文件或准许使用文件和建设行政主管部门的竣工验收备案表，涉案商品房未符合约定的交付条件。但合同双方约定的交楼条件为合同第八条“1、商品房经验收合格”而非“2、商品房经综合验收合格”，结合有关行政法规、规章的相关规定，“商品房经验收合格”是指经质监机构确认的勘察、设计、施工、监理、建设单位等五方验收合格，而“商品房经综合验收合格”是指质监确认的五方竣工验收加其他如工程质量监督、消防、规划、人防、园林绿化、环境卫生等综合验收合格，故涉案商品房已经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，符合合同约定的“商品房经验收合格”的交楼条件。“商品房经验收合格”不能等同于“取得建设行政主管部门的竣工验收备案表”。国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了有关房地产开发项目竣工验收的行政�批项目，国务院又于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，申请房屋竣工备案的规定是管理性规定而非效力性规定，故未取得建设行政主管部门的竣工验收备案表不能视为未达到交楼条件。被告交付的商品房已于2014年12月29日经验收合格，符合合同约定的交付条件，但被告没有依合同约定于2014年12月30日前将商品房交付给原告。被告认为其已通知原告收楼的主张，也没有足够证据证实。根据合同第八条约定，被告应于2014年12月30日前将商品房交付原告使用。但至起诉时止被告一直未向原告发出书面收楼通知，违反《商品房买卖合同》约定，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条�其中约定“逾期超过100天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行。”，按此逾期交楼违约金的计算方法，原告已支付的购房款为546657元，故被告应按已支付房款的1%支付违约金5466.57元给原告。对本诉原告的诉讼请求，本院在上述核定的范围内予以支持，超出部分予以驳回。
关于反诉请求。反诉被告认为反诉原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，又根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，反诉原、被告在合同约定“买受人于2013年10月5日交付首期房款166657元”、“签订合同即日起七天内，买受人必须到出卖人指定银行办理银行按揭贷款”等，但双方于2013年10月5日就尚欠的80000元首期房款达成了《首期房款欠款协议》，约定反诉被告在2014年2月25日前交付第二期房款40000元给反诉原告，在2014年10月25日前交付第三期首期房款40000元给反诉原告，故涉案购房款的支付方式为分期支付，最后一期的履行期限为2014年10月25日，则诉讼时效从2014年10月26日开始计算，计至2016年10月26日，两年诉讼时效期间届满。反诉原告于2017年2月17日才提出反诉，已超过法律规定的诉讼时效期间。故反诉被告的时效抗辩意见成立，本院予以支持，对反诉原告的诉讼请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：
一、由被告广东新丰泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎华支付逾期交楼违约金5466.57元。
二、驳回原告黎华的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告广东新丰泽房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费399元（原告已预交），由原告黎华负担344元，被告广东新丰泽房地产开发有限公司负55元。反诉案件受理费736元（反诉原�已预交），由反诉原告广东新丰泽房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 潘 林
二〇一七年六月三十日
书记员 陈小园