沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大东民三初字第01868号
原告：中国光大银行股份有限公司沈阳大东支行。
负责人：韩晓东。
委托代理人：张小明，韩露。
被告：韩冬梅，女。
委托代理人：费宝宇，男。
被告：费宝宇，男。
被告：沈阳中体房地产开发有限公司。
法定代表人：范睿。
委托代理人：赵霞。
委托代理人：盛永红，女。
原告中国光大银行股份有限公司沈阳大东支行与被告韩冬梅、费宝宇、被告沈阳中体房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月23日受理后，依法由审判员张鑫担任审判长并主审，与代理审判员李炳玲、人民陪审员曲鹏组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告中国光大银行股份有限公司沈阳大东支行委托代理人张小明，被告韩冬梅委托代理人费宝宇，被告费宝宇，被告沈阳中体房地产开发有限公司委托代理人赵霞、盛永红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国光大银行股份有限公司沈阳大东支行诉称:2014年3月24日，原告与三被告签订《个人贷款合同》一份，合同约定，借款人韩冬梅、费宝宇向光大银行申请商品房贷款177万元，用于购买位于沈阳市大东区东望北街117-10号2门房屋，贷款期限为120个月，自2014年3月24日至2024年3月24日，贷款年利率参照中国人民银行公布的基准利率6.55%上浮10%计算，首期执行贷款利率为7.205%。合同采用房产抵押及阶段性连带责任保证的方式进行担保，担保房产坐落于沈阳市大东区东望北街117-10号（2门），建筑面积为272.86平方米，同时办理了预售商品房抵押权预告登记。保证人沈阳中体房地产公司自愿为被告夫妻提供担保，并承诺按照担保责任履行义务。截止2015年10月20日，被告累计偿还贷款本金182473.17元，尚欠本金1587526.83元，利息8949.68元。被告累计尚欠银行及民间借款数额特别巨大，现诉至法院，请法院依法判决：1、判令被告韩冬梅、费宝宇偿还贷款本金1587526.83元，利息8949.68元（截止2015年10月21日），自2015年10月22日至实际给付之日的利息按合同约定计算；2、判令被告沈阳中体房地产开发有限公司对贷款本金及利息承担连带偿还责任；3、判令原告对抵押房产享有优先受偿权；4、诉讼费、保全费、公告费等均由三被告承担。
被告韩冬梅、费宝宇辩称：原告诉讼请求的欠款本金及利息的数额正确，我积极还款，配合原告解决欠款事宜。
被告沈阳中体房地产开发有限公司辩称：我公司承担的是阶段性保证责任，并且我公司的保证责任已按照我公司与原告双方签订的贷款合同附表第12项，保证担保方式中约定，保证责任已经免除。原告在本案中已经办理了预售抵押权登记证，并已实际取得该份证明。说明原告已完全实现了抵押物权，因此我公司的阶段性保证责任已免除。根据担保法中的相关规定，担保属于人保，该房屋设立了物保，按法律规定应该以该房屋偿还本案所欠的贷款。该案房屋已具备办理产权证的条件。
经审理查明，被告韩冬梅与费宝宇于1998年3月16日登记结婚。原告与三被告于2014年3月24日签订《个人贷款合同》，约定：贷款人：中国光大银行股份有限公司沈阳大东支行，借款人：韩冬梅，保证人：沈阳中体房地产开发有限公司，抵押人：韩冬梅、费宝宇。贷款人同意向借款人发放商用房贷款，购买大东区东望北街117-10号2门。贷款金额为177万元，贷款期限为120个月，即自2014年3月24日至2024年3月24日止。贷款借据对贷款期限实际起始日与实际到期日另有约定的，以贷款借据中的约定为准。贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮10%执行，本合同项下首期执行贷款年利率为7.205%。如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行。借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上浮30%。抵押人自愿将其享有合法所有权和处分权的以本合同签订时贷款人认可的价值为3547180元房产抵押给贷款人，以担保借款人按期偿还本合同项下的贷款本息和其他应付款项。保证人自愿为借款人因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证。如借款人出现本合同项下的违约行为，保证人保证履行还款义务。保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。对于抵押房地产为所购房产且为期房的，借款人有义务及时办理《房屋所有权证》并配合贷款人办理抵押登记手续，否则贷款人有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。借款人未按时足额还款构成本合同项下的违约事件，一旦发生违约事件，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等）；按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息。合同签订后，原告于2014年4月15日向被告韩冬梅支付借款177万元，同日，原告给被告韩冬梅出具贷款借据，写明：贷款年利率7.205%，贷款发放日2014年4月15日，贷款到期日2024年4月15日。原告与被告韩冬梅、费宝宇于2014年3月26日办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人中国光大银行股份有限公司沈阳大东支行，预告登记义务人韩冬梅、费宝宇，房屋坐落于大东区东望北街117-10号（2门），抵押登记期限2014年3月24日至2024年3月24日。截止2015年9月20日，被告韩冬梅、费宝宇已偿还借款本金182473.17元、利息168700.35元。截止至2015年10月21日，被告韩冬梅、费宝宇尚欠贷款本金1587526.83元，拖欠利息8949.68元及2015年10月22日之后利息及罚息。被告沈阳中体房地产开发有限公司未承担连带担保责任。
另查明，被告韩冬梅、费宝宇购买坐落于大东区东望北街117-10号（2门）房产于2016年3月1日已在房产部门办理商品房初始登记批复。
上述事实有原告提供的商品房买卖合同、个人贷款合同、预售商品房抵押权预告登记证、对账单、户口簿、结婚证、贷款借据及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与三被告于2014年3月24日签订《个人贷款合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。本案中，被告费宝宇虽然在《个人贷款合同》中作为抵押人而未作为借款人与原告签订合同，但因其与被告韩冬梅是夫妻关系，故应作为共同债务人向原告偿还借款。原告中国光大银行股份有限公司沈阳大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告韩冬梅、费宝宇未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。因此，对原告要求判令被告偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。
关于原告主张被告沈阳中体房地产开发有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告沈阳中体房地产开发有限公司在贷款合同中以保证人的身份加盖公章予以确认。原告与三被告签订的《个人贷款合同》约定，保证人自愿为借款人因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证。保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担连带保证责任的请求应予支持。
关于原告要求在贷款合同约定的抵押担保范围内对被告韩冬梅、费宝宇的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋已于2016年3月1日在房产部门登记备案初始登记批复，该房屋已具备办理不动产登记条件，且至今未超过三个月，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、被告韩冬梅、费宝宇于本判决发生法律效力后七日内偿还原告中国光大银行股份有限公司沈阳大东支行借款1587526.83元，利息8949.68元（截止至2015年10月21日）；
二、被告韩冬梅、费宝宇于本判决发生法律效力后七日内给付原告中国光大银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（自2015年10月22日起至欠款付清时止按合同及中国人民银行的相关规定执行）；
三、被告沈阳中体房地产开发有限公司对本判决第一、二项承担连带保证责任；
四、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费19168元，诉讼保全费5000元，公告费400元，均由被告韩冬梅、费宝宇、沈阳中体房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 鑫
代理审判员 李炳玲
人民陪审员 曲 鹏
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 王 姣