广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深宝法民三初字第1472号
原告深圳市兆钜实业发展有限公司。
法定代表人陈嘉雄，董事长。
委托代理人李六标，广东登丰律师事务所律师。
委托代理人祝健，广东登丰律师事务所实习律师。
被告深圳市宝安银源实业有限公司，（106）。
法定代表人刘武权。
被告邢晓楠，女，汉族，1982年10月27日出生。
委托代理人邢保兴，男，汉族，1955年6月15日出生，系被告刑晓楠的父亲。
原告深圳市兆钜实业发展有限公司与被告深圳市宝安银源实业有限公司（以下简称被告银源公司）、邢晓楠合资、合作开发房地产纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员刘光耀担任审判长，与人民陪审员杨江河、利庆君组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李六标、祝健，被告邢晓楠及其委托代理人邢保兴到庭参加诉讼，被告银源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年5月13日和7月26日，原告与被告银源公司先后签订《项目转让协议》及《补充协议》，约定原告与被告银源公司合作开发建设位于宝安区石观路与外环路交汇处的帝龙广场项目（现更名为“可乐园项目”）。该两份协议同时约定，原告向被告银源公司支付“项目转让款”人民币4，680万元后，可乐园项目的其他所有权益均归原告所有。可乐园项目于2007年取得《房地产预售许可证》。同年7月5日，被告银源公司与被告邢晓楠签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》一份，约定被告银源公司将可乐园A栋02层7单元203号房售于被告邢晓楠，总购房款为人民币273，538元，首付款为人民币63，538元，余款21万元采取按揭方式支付。在合同约定的期限内，被告邢晓楠既未办理按揭贷款，也未通过其他方式支付房屋余款。原告认为，根据《项目转让协议》及《补充协议》的约定，包括A栋02层7单元203号房屋应收余款在内的可乐园项目剩余全部权益均归原告所有，被告银源公司应当竭尽各种途径向被告邢晓楠收取房屋余款以交付原告，同时被告邢晓楠也负有主动向被告银源公司或者原告付清房屋余款的义务。然而至今为止，被告邢晓楠仍未按约定支付购房余款，这直接造成被告银源公司没有向原告交付上述房屋余款，致使原告的应得权益受到损害，因此被告银源公司、被告邢晓楠应当共同赔偿原告的损失，该损失数额相当于房屋应收余款，为人民币21万元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告银源公司、邢晓楠共同赔偿原告损失共计人民币21万元；2、被告银源公司、邢晓楠承担本案诉讼费。
被告银源公司未到庭，亦未提交书面答辩状和任何证据。
被告邢晓楠答辩称，一、告诉主体错误。“2005年5月13日和7月26日，原告与被告银源公司先后签订《项目转让协议》及《补充协议》”形成的法律关系，与可乐园A栋02层7单元202、203号标的房地产合同分别属于两个独立的法律关系。引用所谓的“《项目转让协议》及《补充协议》”状告被告邢晓楠是明显的告诉主体错误。二、诉求指向错误。原告诉状中“该两份协议同时约定，原告向被告银源公司支付项目转让款人民币4，680万元后，可乐园项目的其他所有权益均归原告所有”，所谓的“可乐园项目的其他所有权益”诉求在深圳市宝安区人民法院2012年4月29日生效的判决书得到应有的确认，“原告依据其与被告银源公司签订的合同收回投资款及利润，在房屋销售过程中被告银源公司与购房人签订的房屋买卖合同，被告银源公司是合同的相对方，原告不能直接享有和承担房屋买卖合同的权利义务，不能将被告银源公司对外签订的房屋买卖合同中约定的权利直接确认归属于原告。故原告请求确认未收到的房款l2，855，000元归属于原告并由原告向未付房款的购房人追索的诉讼请求，本院不予支持。”在这种情况下原告诉被告邢晓楠不仅于法无据也是对该判决的不尊重。“4，680万元项目”经营风险只能由原告自己承担，诉无法律过错购房人不仅是诉求指向错误，亦是不通情、不道德的。三、原告的过错责任。原告认为“在合同约定的期限内，被告邢晓楠既未办理按揭贷款，也未通过其他方式支付房屋余款。”显然原告是以债权人自居，但法律上被告邢晓楠却不欠原告分文。事实上正好相反，原告与银源公司签订的《项目转让协议》第五条“2.甲方必须将转让前甲方预收的楼房款负责退回客户，保证整个项目所有商场及住宅由乙方销售，甲方无权干预”等条款可证：原告是事实上的开发商和售楼人，应当对银源公司在前台售楼的法律后果负完全责任。另，原告起诉被告邢晓楠的行为对于可乐园A栋02层7单元202、203号标的房地产两份合同构成“第三方主张权利”法律事实，原告与银源公司均应对因此产生的法律后果负责。事实是：1、2007年7月5日，在“帝龙广场”即可乐园项目售房处邢晓楠与银源公司签订房屋销售合同后，发现合同文本上邢晓楠被打印成“邢哓楠”并当即指出，负责销售的张经理说：“没关系再签一份，我们负责修改，因为录入资料已上传修改需要一些时间，改好了会通知你们”。2、2007年“9.28政策”调整后，被告邢晓楠被银源公司告知：第2套房房贷首付比例要按40%交纳，为了使合同能够得到履行，被告邢晓楠与负责销售的张经理商议：由于公司把被告邢晓楠名字打错，能否由公司负责先垫付一下，补齐首付差额，张经理答应公司再考虑一下，此后便没了下文，后来连可乐园项目售房处也没有了踪影，导致被告邢晓楠履行合同不能。3、直至可乐园A栋02层7单元202、203号标的房屋交房期2008.1.31，被告邢晓楠仍没有接到售楼一方（银源公司、原告）的任何法律文件或协商解决首付比例要提高到40%的问题的通知，多次致电可乐园项目售房购房处和张经理均未果，目前被告邢晓楠手上的合同文本是在2008.1.31交房期过后经反复讨要才拿到复印件。4、该复印件上印章载明：预售合同备案时间是2007年8月22日（2012年8月20日由被告邢晓楠的诉讼代理人审查诉讼材料时发现），即2007年“9.28政策”调整前的一个多月合同修改已完成，售楼一方（银源公司、原告）本应立即告知被告邢晓楠以便及时办理购房后续手续。事实上：售楼一方（银源公司、原告）不是尽快告知被告邢晓楠，而是待政策改变后要求被告邢晓楠首付更多资金，是故意隐瞒事实真相欺诈客户的违法行为。直到接到本案诉讼通知书之前，被告邢晓楠一直心怀善意等待银源公司告出面协商解决并不复杂的首付比例矛盾，理解银源公司曾有诉讼缠身，一等便是三年，前后五年新楼变旧楼，只有爬墙虎在业主无法使用的房子上肆意横行。但被告邢晓楠终于等到事实真相将大白于法律面前这一天。被告邢晓楠郑重指出：原告作为“4，680万元项目”的受让人，是实际上的开发商和售楼人，对故意隐瞒事实真相欺诈客户的行为至少应负连带责任。又因原告是实际上的开发商和售楼人，应当知道所有售楼合同的内容，可乐园A栋02层7单元202、203号标的房屋合同文本原件原告应当持有，亦有告知之义务。迹象表明原告比银源公司更具有上述合同修改完成后为了自身的利益而不尽告知被告邢晓楠之义务的故意。四、被告邢晓楠认为：1、造成被告邢晓楠履行合同不能的直接原因是可乐园A栋02层7单元202、203号标的房屋合同的甲方故意不作为。银源公司、原告均具有故意转嫁经营风险于客户致使已生效的合同履行中断的过错；被告邢晓楠并无过错。2、由于“帝龙广场”以“4，680万元项目转让”合同的先天不足（如项目转让补充协议第五条：开盘后的销售收入在保证项目正常进度的情况下，甲方有优先支配权等），加上原告对该合同的执行、监督不利，早已为争议埋下伏笔，巨额售房款被划入他人账户的法律责任已不言自明。把被告邢晓楠等真心购房户拉入“鹬蚌相争殃及池鱼”受害人行列更是错上加错。3、鉴于人民法院已经受理本案，如原告承诺承担可乐园A栋02层7单元202、203号两份售房合同上甲方的义务，被告邢晓楠可以和解息诉，但保留未行使的诉权。综上所述请求人民法院：1、驳回原告对被告邢晓楠的诉讼赔偿请求。2、原告承担两案的诉讼费。
经审理查明，2005年5月13日，原告（乙方）与被告银源公司（甲方）签订《项目转让协议》，协议约定：甲方同意将位于龙华石观路与外环路交汇处的“帝龙广场”项目（现更名为“可乐园项目”）转让给乙方，项目转让总价款人民币4，680万元，该转让总价包括甲方转让前的所有投资、付清该项目的地价及利润。甲方必须将转让前甲方预收的楼房款退回客户，保证整个项目所有商场及住宅由乙方销售，甲方无权干涉；在财务操作上，乙方有权选择按揭银行，对该项目的销售回款，甲、乙双方共管，双方各管一枚财务公章。甲、乙双方按各自50：50比例收回投资款及分红，甲方收足人民币4，680万元的转让款后，余款归乙方所有。
2007年6月25日，被告银源公司申请办理了可乐园项目第A、B、C、D栋房地产预售手续，领取了深房许字（2007）宝安024号《深圳市房地产预售许可证》。可乐园项目对外销售时，在售楼宣传资料中注明了可乐园项目的开发商为被告银源公司，投资商为原告。
2007年7月5日，被告银源公司与被告邢晓楠签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》一份，约定被告银源公司将可乐园A栋02层7单元203号房售于被告邢晓楠，总房款为人民币273，538元，付款方式为按揭付款，被告邢晓楠于签订合同之日起1日内支付首期款人民币63，538元，其余价款自签订合同之日起60日内向银行贷款支付。合同附件五第2条约定：“其余价款自签订合同之日起60日内向银行贷款支付”是指被告邢晓楠应当于签订买卖合同当日办理银行按揭贷款手续，以保证被告邢晓楠自签订买卖合同之日起60日内向被告银源公司支付其余价款。
合同签订后，被告邢晓楠向被告银源公司支付了首期款人民币63，538元。
本院认为，原告与被告银源公司签订的《项目转让协议》名为转让，实为合作开发房地产，原告与被告银源公司系合作关系。对于购房者来说，原告与被告银源公司是共同的卖方。故原告可以依据被告银源公司与被告邢晓楠签订的买卖合同要求被告邢晓楠支付剩余的房款，被告邢晓楠答辩称诉讼主体错误的意见没有法律依据，本院不予采纳。
被告银源公司与被告邢晓楠签订的买卖合同约定剩余21万元房款通过银行贷款方式支付，被告邢晓楠在答辩中称由于政策变化导致没有贷款支付房款。对此本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。而本案中被告邢晓楠在庭审中明确表示要房产不解除买卖合同，则根据权利义务相对等原则，在被告邢晓楠不要求解除买卖合同的情况下，被告邢晓楠应支付剩余21万元房款。原告要求被告邢晓楠支付21万元的诉讼请求依法有据，本院予以支持。
原告依据与被告银源公司签订的《项目转让协议》向被告银源公司主张被告邢晓楠未付的房款，如被告邢晓楠已经向被告银源公司支付了上述款项，则原告可向被告银源公司主张上述款项，但被告邢晓楠现尚未将该款项支付给被告银源公司，则被告银源公司无须支付给原告。故在被告邢晓楠未向被告银源公司支付上述款项的情况下，原告要求被告银源公司支付上述款项的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告邢晓楠于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付人民币21万元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4，450元，由被告邢晓楠负担。受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘光耀
人民陪审员 杨江河
人民陪审员 利庆君
二〇一二年十二月十九日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 江伟娣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。