安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终1169号
上诉人（一审原告）:中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行,住所地安徽省芜湖市镜湖区镜湖路9号。
负责人：莫青,该行行长。
委托诉讼代理人：胡正安，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓磊，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）:芜湖金伟房地产开发有限公司,住所地安徽省芜湖县湾沚镇。
法定代表人：韦金华,该公司总经理。
委托诉讼代理人：张海涛，安徽振宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘磊，安徽振宏律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）:蒋凤梅，女，1971年4月30日出生，汉族，住安徽省芜湖县。
被上诉人（一审被告）：俞长征，男，1974年8月10日出生，汉族，住安徽省芜湖县。
上诉人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称工商银行城建支行）因与被上诉人芜湖金伟房地产开发有限公司（以下简称金伟房地产公司）、蒋凤梅、俞长征确认合同无效纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2015）芜民二初字第00388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案受理后，依法组成合议庭。因当事人双方在二审中均未提交新证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
工商银行城建支行上诉请求：1、撤销安徽省芜湖县人民法院（2015）芜民二初字第00388号民事判决，依法改判支持工商银行城建支行的一审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由金伟房地产公司、蒋凤梅、俞长征承担。事实和理由：一、一审法院认定金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征未签订借款合同仅签订商品房买卖合同与事实不符。二、一审法院适用法律错误。其一，本案与最高人民法院发布的指导性案例即汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案不同，本案中两份合同的签订具有同时性，借款合同与商品房买卖合同系同一天签订，而指导性案例是在签订商品房买卖合同的同时已经存在借款合同关系，法院是在不认定该商品房买卖合同是借款合同担保的情况下，确认了商品房买卖合同为有效合同。其二，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。该条款明确表明了签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方之间签订的买卖合同无效，按照民间借贷法律关系予以审理。金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征签订的买卖合同是典型的为借贷行为提供担保，应当按照民间借贷关系处理，该买卖合同应当认定为无效合同。其三，金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征签订的《商品房买卖合同》因存在恶意串通，损害第三人利益的情形，应认定为无效合同。金伟房地产公司以土地使用权作为抵押向工商银行城建支行借款13000万元，根据“地随房走”的基本原则，土地作为抵押物本身已经不具备价值，其价值与已建成的商品房融为一体，房产价值实际上为土地价值与建设造价之和。金伟房地产公司向工商银行城建支行作出承诺，以预售房款向工商银行城建支行偿还借款，但金伟房地产公司在得到工商银行城建支行准许预售的授意后，将商品房以预售的形式抵押给民间借贷人蒋凤梅、俞长征。金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征明知其以商品房买卖之名进行抵押担保的行为严重损害了工商银行城建支行的利益，仍然为之，应属恶意。且该行为已经导致金伟房地产公司无法将案涉房屋对外出售，不能履行其与工商银行城建支行签订的借款合同、承诺书及监管协议的约定。其四，金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征之间没有真实的买卖合同关系，蒋凤梅、俞长征并没有支付定金和房屋价款的行为，金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征之间的备案行为违反了商品房预售的基本要求，该预售备案行为应当依法予以撤销。
二审中，金伟房地产公司、蒋凤梅、俞长征均未提交书面答辩意见。
工商银行城建支行向一审法院起诉请求：1、依法确认金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征之间签订的商品房买卖合同（标的为东湖华庭8号楼02与03商铺）无效；2、金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征立即撤销上述商铺在芜湖县房地产管理局的商品房预售备案；3、本案诉讼费由金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征负担。
一审法院认定事实：工商银行城建支行与金伟房地产公司在2011年5月19日签订了以国有土地使用证号为“芜国用（2010）第000234号”即东湖华庭小区土地使用权作抵押的最高额为1.3亿元的二份借款合同及账户监管协议，约定贷款用途是“开发东湖华庭住宅小区项目”，且办理了土地抵押登记。2012年8月13日，金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征签订了二份内容相同的借款合同，数额各为250万元，借款期限都是2012年8月13日至2013年2月12日，月利率35‰；金伟房地产公司以其开发所有的位于芜湖县东湖华庭08幢02与03号商铺分别为其抵押；该合同第八条第二款还约定：金伟房地产公司如到期不能偿还借款本息，则商品房预售合同生效，借款金额抵足购房款。庭审后，一审法院依职权调取了芜湖市中级人民法院（2014）芜中民二初字第00405号民事卷宗里的《商品房买卖合同》及补充协议各二份，表明了金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征在签订借款合同的当日，还签订了商品房买卖合同及补充协议各二份，约定金伟房地产公司以其开发所有的位于芜湖县东湖华庭08幢02与03号商铺各以250万元向蒋凤梅、俞长征出售；补充协议对借款合同和买卖合同明确约定：双方在履行《商品房买卖合同》产生冲突时，应以本协议为准；金伟房地产公司将上述二商铺各为250万元的二份借款合同担保；当金伟房地产公司出现借款合同中约定的违约情形，出借人有权获得金伟房地产公司上述房屋产权，借款本金250万元各抵足购房款；如金伟房地产公司按时归还借款本息，则出借人不得以双方签订的商品房预售合同达成占有房屋的目的，出借人无条件配合办理商品房预售合同的注销备案登记。同日，双方将上述二份商品房买卖合同在芜湖县房地产管理局予以备案。
一审法院认为，金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征于2012年8月13日签订了借款合同、商品房买卖合同及补充协议各二份。其中借款合同意思表示真实，应受法律保护。然买卖合同的签订行为虽然是真实的，但其所表示的意思不真实，其真实意思是以二商铺各为250万元的二份借款合同作抵押担保，而不是买卖。该合同生效时间受借款合同第八条第二款的内容约束，即系附“到期不能偿还才生效”条件而生效。且约定的价款与借款合同中的借款本金等同；因此，该预售合同系由借款合同派生。同日签订的补充协议中约定的内容系对借款合同中的抵押担保和商铺买卖合同内容履行的补充说明，三种合同互相关联。
由于借款合同第八条第二款约定：借款人到期不偿还本合同项下借款本息，则《商品房预售合同》即二商铺买卖合同生效，借款金额抵足购房款。该条款违背了物权法第一百八十六条及担保法第四十条的规定，属于无效的流押条款。又因对借款合同与预售合同起补充说明作用的补充协议中约定的内容与上述流押条款内容一致，违背了法律规定，因此，该补充协议的约定内容无效。
一审庭审中，工商银行城建支行诉称金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征恶意串通，由于其未提交相关证据，故对此不予采纳。由于金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征之间买卖的芜湖县东湖华庭08幢02与03号商铺，工商银行城建支行与金伟房地产公司早在2011年5月19日随借款担保办理土地使用权的抵押登记时，已法定抵押给了工商银行城建支行，而金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征因借款担保无法进行抵押登记而签订上述二商铺的买卖合同，改变了抵押担保的性质。众所周知，抵押担保实现的是借款人之间的抵押权，保护的是出借人的优先受偿权，而买卖合同实现的是财物所有权。故对工商银行城建支行提出“请求法院确认金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征之间签订的商品房买卖合同（即东湖华庭8号楼02与03商铺）无效，并撤销该二商铺在安徽省芜湖县房管局的商品房预售备案”的诉讼请求不予支持。判决：驳回工商银行城建支行的全部诉讼请求。
二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为：对案涉《商品房买卖合同》的效力应作如何认定。
一、本案存在着有悖于一般商品房买卖合同的情形。从金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征签订的《商品房买卖合同》看，合同中一些条款的约定过于简略，如付款方式与期限的约定即“分期付款，由买受人与出卖人双方自行协商”，但在正常的商品房买卖合同中，对买卖双方而言，付款方式与期限是至关重要的条款，通常约定的详细具体，前述约定明显不合常理。另一方面，从双方对《商品房买卖合同》的履行情况看，除去签订正式的合同文本及补充协议外，金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征并未提交购房发票、收款票据等，亦无对合同的后续履行行为。此外，在双方于2012年8月13日签订的补充协议中，明确案涉商品房系为借款提供担保。
二、诉争《商品房买卖合同》是为担保借款合同的履行而签订的买卖型担保合同。结合金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征签订合同的具体情况，双方对《商品房买卖合同》的履行情况以及《商品房买卖合同》和补充协议与《借款合同》的联系等事实，应认定双方的真实意思表示是以商品房买卖作为借款的担保。根据买卖合同的定义，买受人负有义务支付价款，出卖人负有义务移转所有权与占有，但在本案中，从卖方金伟房地产公司的角度考察，其真实意思是如不能按期还债，则以商品房抵债，而不是出卖商品房以获得价款作为对价。从买方蒋凤梅、俞长征的角度考察，其并没有出于买受目的而支付价款的意思。区分双方作为物权变动原因的买卖合同的意思与作为物权变动结果的所有权移转的意思来看，双方关于不能清偿债务则转移房屋所有权的意思是真实的，但关于引起该物权变动的原因即买卖合同的意思是不真实的，引起该物权变动的真实原因是以房抵债的约定。
三、蒋凤梅、俞长征与金伟房地产公司签订的《商品房买卖合同》违反了“禁止流押”的规定。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律规定的“禁止流押”条款，该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。即其所保护的不仅是债务人的利益，还包括对于第三人利益的保护。本案中，蒋凤梅、俞长征为保障《借款合同》的履行而与金伟房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记的行为系属非典型担保，从实质上看，对案涉借款合同发生担保作用的并不是商品房买卖合同的债权，而是该合同的标的物房屋，当事人请求履行商品房买卖合同的实质结果即是取得房屋的所有权。物权法“禁止流押”的原则应一并适用于这种非典型担保。蒋凤梅、俞长征通过商品房买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，而由于预售备案登记的存在，金伟房地产公司不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，且双方在《借款合同》、《商品房买卖合同》及补充协议中均无明确的在蒋凤梅、俞长征请求金伟房地产公司为房屋所有权的移转时进行清算的意思表示，双方之行为事实上达到了流押契约的效果，有违法律规定，应属无效。一审法院首先是认可金伟房地产公司和蒋凤梅、俞长征于《借款合同》及补充协议中所作的约定为无效的流押条款，而后又以其他理由对前述论述全面推翻，逻辑混乱，理由不能成立，应予纠正。再者，本案诉请确认案涉《商品房买卖合同》无效的主体非签订该合同的双方当事人，而是具有利害关系的第三人，当第三人的合法利益受到侵害时，更多的应当倾向于对第三人利益的保护，也是对交易秩序与交易安全的保护，契约自由的理念亦不能对抗第三人的合法权益。
四、本案的特殊事实决定了认可《商品房买卖合同》的效力易使蒋凤梅、俞长征获得双重利益，与理相悖。在本案诉讼前，蒋凤梅、俞长征已将金伟房地产公司作为被告诉至本院请求其偿还借款，本院已于2014年11月5日作出（2014）芜中民二初字第00405号民事判决书，判决金伟房地产公司偿还蒋凤梅、俞长征相应借款本金及利息，现该判决已生效。如若同时认可《商品房买卖合同》的效力，蒋凤梅、俞长征亦可依据该有效合同请求金伟房地产公司予以履行，从而获取双重利益，显然不合情理。
五、蒋凤梅、俞长征与金伟房地产公司签订案涉《商品房买卖合同》不构成恶意串通。工商银行城建支行并无证据证明蒋凤梅、俞长征在《商品房买卖合同》签订之时对房屋所在的土地使用权情况充分了解，亦无证据证明蒋凤梅、俞长征知晓工商银行城建支行与金伟房地产公司签订了《账户监管协议》，故对工商银行城建支行认为金伟房地产公司与蒋凤梅、俞长征恶意串通签订《商品房买卖合同》这一主张，不予采纳。
综上，工商银行城建支行主张案涉《商品房买卖合同》无效的上诉请求具有事实依据和法律依据，应予支持。但对于工商银行城建支行要求撤销诉争房屋备案登记的请求，因撤销备案登记系行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对其该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省芜湖县人民法院（2015）芜民二初字第00388号民事判决；
二、确认芜湖金伟房地产开发有限公司与蒋凤梅、俞长征签订的《商品房买卖合同》（标的为东湖华庭8号楼02与03商铺）无效；
三、驳回中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行的其他诉讼请求。
一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费80元，由被上诉人芜湖金伟房地产开发有限公司、蒋凤梅、俞长征共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 武
审 判 员 吴丽群
审 判 员 王习芸
二〇一七年五月三十一日
法官助理 宋喜萍
书 记 员 王 娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。