江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第0620号
上诉人（原审被告）常州常惠发展有限公司，住所地常州市通江大道301号新惠大厦20-21楼。
法定代表人季国强，该公司董事长。
委托代理人李忠贤、郑超逸，江苏永创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）武启欧。
上诉人常州常惠发展有限公司（以下简称常惠公司）因与被上诉人武启欧房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2014）天民初字第951号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，本市天宁区凯旋城系常惠公司开发建设。2011年3月10日，武启欧、常惠公司签订商品房买卖合同1份及补充协议1份，约定由武启欧购买凯旋城26幢1902室房屋一套，总房款669552元。合同约定：第八条、3、贷款方式付款，首付款409952元，剩余房款26万元应于2011年3月30日前申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。第十一条、出卖人应当在2012年10月31日前，依照有关规定，将符合条件的商品房交付买受人使用。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的以上文本的最低要求。第十七条、该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从商品房交付使用后第90天起，按银行同期存款利率（以买受人已付房价款计算）向买受人支付违约金。第二十三条：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（见附件四）。但出卖人提供的作为合同补充内容的格式条款，不得与合同正文内容条款约定的内容相违背。补充协议约定：第十一条：2、若买受人购房贷款中由出卖人提供担保的，其权属登记，由出卖人统一委托指定单位代为办理，以买受人办妥房产证登记、房产抵押、解除出卖人担保责任后第七天作为房屋的交付日期。或以书面授权方式委托出卖人或由出卖人委托指定单位代办产权登记及抵押手续，并由买受人支付代办费及相关费用后凭代办产权指定单位已受理证明方可办理进户手续。
原审另查明，武启欧、常惠公司已在2012年10月31日办理好交房手续。合同签订后，武启欧向常惠公司付清房款。2013年7月23日，常惠公司根据房屋实测面积为武启欧开具购房款发票，金额为669476元。武启欧于2014年1月15日取得房屋所有权证。武启欧于2014年3月13日取得国有土地使用权证。武启欧于2014年5月26日诉至原审法院，请求判令：1、常惠公司支付逾期办理土地使用权证及房屋产权证违约金计21757元；2、本案诉讼费用由常惠公司负担。
原审审理中，武启欧明确其诉讼请求为以购房款669476元为本金，按照银行同期存款利率计算自2013年2月1日起至2014年2月1日止的违约金。
原审审理中，武启欧提交分割转让许可证复印件一份，证明涉诉房屋土地分割转让的时间系2014年2月17日，至此才具备办理产权证书的条件。对该证据，常惠公司认可其真实性，但辩称该证据与本案无关联性，且武启欧提供的房产证日期明显早于2014年2月27日。
上述事实，由商品房买卖合同、补充协议、发票、房屋所有权证、国有土地使用权证及当事人的陈述等证据予以证实。
原审法院认为，本案中，武启欧、常惠公司双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同约定该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件，但常惠公司直到2014年2月27日才取得本案所涉房屋的土地分割转让许可证，已构成违约。故武启欧要求常惠公司向其支付自2013年2月1日起至2014年2月1日止的违约金，符合双方约定，法院予以支持。
常惠公司辩称根据合同补充协议的约定，该房屋还未到交付日期。对此，法院认为，武启欧、常惠公司签订的商品房买卖合同第十一条明确约定交付日期为2012年10月31日，常惠公司亦已按该约定将房屋交武启欧居住使用。合同补充协议中第十一条第2项的内容系常惠公司提供的格式条款，根据法律规定，对该格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故常惠公司的辩称意见法院不予采纳。常惠公司辩称违约金应计算至房屋大产权证办妥之日，对此，原审法院认为，合同约定内容为“房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件”，房地产权属证书不仅包括房屋所有权证，还包括国有土地使用权证，故对常惠公司的该辩称意见，亦不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：常州常惠发展有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向武启欧支付以669476元为本金按银行同期存款利率计算的自2013年2月1日起至2014年2月1日止的违约金。案件受理费344元，由武启欧负担170元，常州常惠发展有限公司负担174元。
上诉人常惠公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实有误，上诉人在涉案房屋产权证的办理时间上不存在违约，不应承担违约责任。由于被上诉人为贷款买房，按照合同附件四第十一条第2项的约定，房屋的交付日期应为办妥房产证登记、房产抵押或解除出卖人责任后第七日，由于被上诉人并未提早还款以解除上诉人担保责任，因此上诉人于2013年12月18日具备办理产权证的条件并不违约。而原审法院却认为，该条款与主合同第十七条约定的交付日期2012年10月30日相违背，故应以主合同条款为准。事实上，主合同中与附件四中关于交付时间的约定是一种一般约定与特别约定的关系。对贷款购房并由上诉人提供担保的买受人而言，主合同第十一条仅是指上诉人在2012年10月31日前应具备房屋交付的条件（而非实际交付），而附件四第十一条则是约定了上诉人向买受人实际交付房屋所附的条件。也就是说，虽然上诉人在2012年10月31日前具备了交付房屋的条件，但并不必于该日期前将房屋实际交付给买受人，只在买受人按附件四的约定“办妥产权证、办理房屋抵押登记、或解除开发商的担保责任”时，才有权要求上诉人将房屋实际交付给买受人，或者说到那时才算是法律意义上的房屋“交付”。因此，两个条款并不矛盾，均应属有效条款。原审错误地理解了该两个条款意思，认为两者冲突矛盾，这显然是事实认定错误。故请求二审法院撤销原判并依法改判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人武启欧答辩称，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，2012年5月2日，中国建设银行股份有限公司常州分行向上诉人发出通知书，其内容载明：借款人武启欧因购买凯旋城26-1902（房产）在我行办理了个人贷款，并由贵公司提供连带责任保证担保。现该借款人上述贷款本息已结清，根据合同约定，贵公司为该借款人提供上述贷款的保证担保责任已解除。
二审查明的其他事实与原审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，涉案商品房买卖合同中，主合同第十一条与附件四第十一条第2项，从合同内容看，后者是针对商品房出卖人对贷款买受商品房的买受人进行担保情形下，合同双方当事人对办理产权登记的补充约定。本案中，买受人武启欧已经于2012年5月2日结清了购房个人贷款，解除了出卖人常惠公司的担保责任，该时间在双方约定的房屋交付时间即2012年10月30日之前，故双方并不受附件四第十一条第2项的约束，上诉人常惠公司仍应按照双方签订的商品房买卖合同第十一条和第十七条履行合同义务。综上，上诉人常惠公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费344元，由上诉人常州常惠发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢云云
代理审判员 刘岳庆
代理审判员 张 玺
二〇一五年六月十五日
书 记 员 汪芫朗