上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第718号
原告陈建青。
委托代理人陈颖婷，上海精诚海众律师事务所律师。
被告魏二卜都。
原告陈建青诉被告魏二卜都房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚青独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈建青及其委托代理人陈颖婷，被告魏二卜都到庭参加诉讼。庭审中，被告魏二卜都未经法庭许可中途退庭。本案现已审理终结。
原告陈建青诉称，2012年，原、被告就本市成都北路XXX号XXX层房屋签订房屋租赁合同，约定原告将房屋出租给被告经营点心店（无油烟），租期自2012年2月17日至2013年2月16日，租金每月人民币（以下币种均为人民币）12，000元。合同到期后，被告一直未搬离租赁房屋，并自2013年2月起拒付租金。另外，被告使用租赁房屋经营拉面馆，构成消防隐患，原告及所在地居委会、物业多次与被告交涉，希望其搬离租赁房屋，均遭到拒绝。原告无奈诉至法院，要求判令：1、被告向原告支付自2013年2月至2014年1月的房屋租金共计144，000元；2、被告向原告支付自2013年2月至2014年1月拖欠租金的滞纳金共计95，600元；3、被告向原告支付物业管理费3，089.70元；4、被告自2014年2月至归还房屋之日止，按每月24，000元的标准向原告支付房屋使用费；5、被告向原告返还本市成都北路XXX号XXX层房屋。
被告魏二卜都辩称，原、被告曾于2009年签订第一份租赁合同，租期三年。2012年，双方续签合同，约定租期两年。但一年期满后，原告就发函要求被告搬离，并未再向被告收取租金，故系原告违约在先。在原告同意与被告续签合同的前提下，被告愿意按照原合同标准支付租金以及物业管理费，但不同意按照双倍租金标准支付房屋使用费以及欠付租金的滞纳金。由于房屋漏水，被告装修过两次，要求原告支付装修费用。
经审理查明，本市成都北路XXX号XXX层房屋（以下简称“系争房屋”）产权为原告及案外人张某某（原告之妻）、陈音洁（原告之女）三人共同共有，建筑面积45.17平方米，用途为店铺。张某某、陈音洁全权委托原告办理系争房屋出租事宜。
2009年，双方当事人曾就系争房屋签订第一份租赁合同，租期为三年。2012年，原、被告续签《房屋租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋出租给被告经营点心店（无油烟），租期为一年，自2012年2月17日至2013年2月16日止（原告在被告持有的合同文本租期旁注明“两年租金不变”并签名）；租赁期满，原告有权收回房屋，被告应如期无条件交还，被告如要求续租，则应于租赁届满前60天向原告提出续租书面申请，经原告同意后，双方重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方有优先承租权；租金每月12，000元，先付后用，每月支付一次，在应支付当月前7天内支付；合同生效并原告交付钥匙的同时，被告向原告支付租赁保证金1万元，租赁关系终止时，除用以抵冲合同约定由被告承担的费用外，剩余部分在被告清场并经原告验收合格后一周内归还被告；合同期限内，使用系争房屋所发生的水、电、煤气（若有）、通讯、设备、物业管理费、政府部门各项费用均由被告自行承担；被告拖欠租金，每逾期一日应支付原告拖欠租金每日10%的滞纳金；双方均不得无故解除本合同，如原告单方无故解除，应赔偿被告的保证金，如被告无故解除，原告不予退还保证金；除原告同意被告续约外，被告应在本合同租赁期届满后无条件如期返还房屋，如被告未经原告同意逾期返还的，每逾期一日，被告应按当年日租金的两倍向原告支付房屋使用费。合同签订后，原、被告均按约履行，被告在系争房屋内经营魏氏拉面馆。2013年1月，原告致函被告，要求被告在一年租期届满后搬离系争房屋。因被告既未搬离也未支付租金，故原告诉讼来院要求判决如其诉请。
审理中，双方一致确认以下事实：2012年续签租赁合同时，被告要求签订租期三年的合同，但原告提供的是租期一年的合同，双方产生分歧。后经协商，双方同意租期定为两年，故原告在被告的合同文本上手写“两年租金不变”并签名。被告向原告支付租金至2013年2月16日，支付物业管理费至2012年6月。
原告认为，其当时同意被告租赁两年是有前提的，一是被告按时支付租金，二是不存在其他问题。后来因为被告经营过程中存在消防隐患，居委会和物业曾经组织过协调会，物业还发出《整改告知书》，故原告发函通知被告迁出。被告则认为，其没有参加过协调会，也没有收到过《整改告知书》，原告在租期未满时就通知被告迁出，是原告违约在先。被告要求和原告续签房屋租赁合同，原告不同意，致双方调解不成。
审理中，原告同意《房屋租赁合同》于2013年2月16日期满终止履行，被告已经支付的租赁保证金1万元抵扣欠租。原告并变更诉讼请求为要求判令：1、被告向原告支付自2013年2月17日起至2014年2月16日止的租金144，000元；2、被告按照每月171.65元的标准支付原告自2012年7月至实际搬离之日止的物业管理费；3、被告按照每月12，000元的标准支付原告自2014年2月17日起至实际搬离之日止的房屋使用费；4、被告向原告返还本市成都北路XXX号XXX层房屋。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、《情况说明》以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，租赁期限是租赁合同应当具备的主要条款之一，关系到承租人使用租赁物时间的长短、支付租金的时间、交还租赁物的时间等重要事项。原告提供的《房屋租赁合同》文本租期虽然是一年，但在签约过程中双方已经合意将租赁期限更改为两年，该合意对双方当事人具有法律约束力，因此，原、被告所签《房屋租赁合同》的租赁期限应当认定为两年。该合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告在两年租期未满时即发函要求被告迁出，其行为确有不当。但原告发函后并未强行要求被告迁出，被告仍继续使用系争房屋至今，故被告应当如数支付租赁期间的租金和物业管理费，原告收取的租赁保证金1万元予以抵扣后，不足部分被告应当立即支付给原告。至于被告提出房屋漏水一节，不能成为被告不付租金和物业管理费的抗辩理由，如确有漏水造成被告装修损失，被告也应另案诉讼主张权利。根据合同约定，两年租期届满后，原告有权收回房屋，被告应如期无条件交还。被告虽提出续租申请，但遭到原告拒绝，双方未能签订续租合同。因此，《房屋租赁合同》约定的两年租期届满后，双方的权利义务终止，被告应当立即将租赁房屋交还给原告。现被告拒不搬迁已经构成违约，原告要求被告返还房屋的诉讼请求，符合法律规定和双方约定，本院予以准许。原告主张被告支付租赁期满后继续使用房屋的使用费以及物业费，在法律性质上属于被告逾期返还房屋给原告造成的经济损失，本院应予支持。现原告自愿参照原租金标准确定房屋使用费金额，与法无悖，应予准许。被告未经法庭许可中途退庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告魏二卜都应于本判决生效之日起十日内腾空迁出本市成都北路XXX号XXX层房屋，并将上述房屋交还给原告陈建青；
二、被告魏二卜都应于本判决生效之日起十日内支付原告陈建青欠付租金134，000元（租赁保证金1万元已经先行抵扣）；
三、被告魏二卜都应于本判决生效之日起十日内按每月12，000元的标准支付原告陈建青自2014年2月17日起至实际迁出本市成都北路XXX号XXX层房屋之日止的房屋使用费；
四、被告魏二卜都应于本判决生效之日起十日内按每月171.65元的标准支付原告陈建青自2012年7月起至实际迁出本市成都北路XXX号XXX层房屋之日止的物业管理费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4，940元，减半收取，计2，470元，由被告魏二卜都承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚青
二〇一四年六月十日
书记员 王奇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。