云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2014)大民二初字第22号原告思永兰，女，1970年3月18日生，傣族，云南省盈江县人，个体户，户籍所在地盈江县，现住大理市。委托代理人和平、王晖华，云南欣晨光律师事务所大理分所律师。特别授权代理。被告袁浩，男，1979年4月20日生，彝族，云南省南涧县人，个体户，住大理市。委托代理人王凌，云南星震律师事务所律师。特别授权代理。第三人杨福生，男，白族，1944年11月15日生，云南省大理市人，住大理市经济开发区，（未到庭）第三人杨凤英，女，白族，1965年3月12日生，云南省大理市人，住大理市经济开发区，（未到庭）原告思永兰诉被告袁浩，第三人杨福生、杨凤英租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告思永兰及其委托代理人和平、王晖华，被告袁浩委托代理人王凌到庭参加了诉讼，第三人杨福生、杨凤英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月16日，原、被告经过协商，被告将其向第三人承租的石屏村6号的房屋转租给原告经营饭店，当日双方签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2013年8月31日至2030年5月30日止，其中2013年8月31日至2018年8月30日的租金及转让费为510000元，合同还就其他事宜作了约定。合同签订后，原告即将510000元租金及转让费付清给了被告，并雇好了厨师及小工，花费了57000元用于购买经营所需货物。但是原告准备接手房屋进行经营使用时，被告却因房屋租赁与第三人发生纠纷，致使被告迟迟未将房屋交付原告使用，以致原告饭店一再推迟开业，不仅给原告带来了货物损失，而且还带来了人工工资损失及停业损失。原告认为被告未按约交房，已构成违约。由于被告延迟交房，原告于2013年12月又另租房屋与他人签订了租赁合同，饭店已营业，故本案合同无履行必要及可能。为维护自身的合法权益，故依法向人民法院起诉，请求1、判决解除原告和被告于2012年8月16日订立的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告租金和转让费510000元及该款从2013年8月31日起至归还之日止的利息（按人民银行公布的贷款利率计算），并赔偿原告货物损失57000元、人工工资损失41300元及经营损失34000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告袁浩辩称：原告与被告签订的合同合法有效，是双方意思的真实表示，签订的合同是合法有效的；被告已将房屋交付原告使用，合同已履行完毕，不存在解除合同的情形。合同签订后，原告就将前期510000元的租金交付给被告，交付租金的同时被告也将房屋完全交付给原告使用；原告提出的返还租金及赔偿损失的诉求无法律依据。被告已将房屋交付原告使用，原告提出返还租金显然不符合合同约定，也是法律不允许的，其次货物损失、工资损失和营业损失与被告无关，原告称至今未开张营业，何来的货物、工资及营业损失，且原告未开张营业这完全是第三人的侵权行为造成的。原告与他人签订的合同属另一关系，并不能导致本案合同的不履行。故请驳回原告的诉请。第三人杨福生、杨凤英未提出书面答辩意见。后经本院询问，第三人杨福生、杨凤英的意见是，原告思永兰与被告袁浩之间的纠纷与我方没有直接关系，也就没有到法院参加诉讼。袁浩当初和我们签订的合同是与杨凤英一个人协商之后订立的，当时我们家里的其他人都不知道，合同的内容也是主要按照袁浩的意思写的，杨凤英签字后他们要求杨凤英父亲杨福生也签名，所以就找杨凤英父亲签了名字。签字以后家里人就责怪杨凤英了，说杨凤英没有与家里人商量。在租赁合同执行过程中，开始是由袁浩自己经营了大约一年时间，后袁浩经营不好就转让给一个保山人经营，保山人经营一段时间又交还袁浩，之后袁浩又再转让给一个本地人经营一段时间又交还袁浩，最后才转让给思永兰经营。转让给思永兰时杨凤英也不知道，思永兰也没有找过我们，转让的过程就是这些。后面产生杨凤英家里人李兰芳（杨凤英母亲）、杨波（杨凤英丈夫）、杨利聪（杨凤英儿子）、杨丽萍（杨凤英女儿）起诉袁浩的租赁合同纠纷以及袁浩又作为原告起诉我们妨碍经营的案件，其中的原因我们想要再说明一下，袁浩与杨凤英签订租赁合同以后，由于杨凤英家儿女成年，家里住房紧张，袁浩曾经口头答应杨凤英等他经营5年后拿回给杨凤英在空地上建盖房屋，建盖期间会影响到经营，建盖完成后还是继续给他经营的。但是后面袁浩又反悔，是在袁浩与思永兰的转让租赁合同签订之后，袁浩也收取思永兰的租金之后，袁浩已经将房屋转租给思永兰，袁浩不同意将房屋交回我们建盖，迫使我们答应他转租给思永兰，袁浩还说不同意就杀了杨凤英儿子，这样使杨凤英将村里分配的商贸街房屋变卖后再回家里建房的计划落空，使我们住房也没有，所以在气愤之下就和丈夫去堵出租房屋的大门，堵门时是袁浩报警，警察来了解情况后说明是盖房子引起的纠纷，不属于打架斗殴，也就没有作出任何处理。堵门时袁浩没有经营，门是锁着的，当时他还说他的投资杨凤英赔不起，我们害怕里面的东西丢失，就在门上加了一把链子锁。房子现在还在锁着。另外，就是堵门的事情还有一个原因就是杨凤英家与袁浩签订的合同租金比起周围人家的租金也低了一些，周围人家的租金都比我们的高。我们认为他们之间的转让纠纷，在开始转让时我们家不知道，也与我们家没有关系。按照我们的合同约定，袁浩是可以转租的，我们也没有意见。为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了以下证据材料：一、《租赁合同》一份、租金收条3张，以证明双方签订合同及原告支付租金情况，被告一直未交房已违约导致合同无法实现；二、工人工资条、工人身份证复印件、货款收条，以证明合同签订后，原告雇请工人，支出工资41300元，货物损失57000元及营业损失34000元；三、原告与蒲恩平签订的租赁合同、租金收条、个体工商户名称预先核准通知书、税务登记证，以证明由于原告未将房屋交付给原告，原告为了防止损失扩大向蒲恩平承租了房屋用于经营使用，故原、被告间的合同已无履行可能和必要。经质证，被告对原告提交的第一组证据予以认可；对第二组真实性不认可，对经营损失认为无证据证实；对第三组认为与本案无关，对关联性及证明方向不认可。为证明自己的答辩主张，被告向本院提交了以下证据材料：一、《租房合同》一份，以证明被告与第三人间的租赁合同关系；二、（2013）大民二初字第402号民事判决书、（2014）大中民终字第109号民事判决书，以证明被告与第三人签订的合同合法有效；三、照片6张，以证明原告在出租房屋门外张贴铺面转租告示，说明房屋已交付原告；四、通话录音光盘1张，以证明原告欲将房屋转租；五、（2013）大民初字第860号民事判决书，以证明因房主人原因无故阻拦房屋大门，现该房屋已不存在经营障碍。经质证，原告对被告提交的第一组证据材料无意见；对第二组无意见，但认为证实了该房产有争议；对第三组认为不是原告张贴，三性不认可；对第四组认为来源不合法，不认可；对第五组真实性、合法性无异议，对关联性不认可。第三人杨福生、杨凤英未到庭诉讼，应视为其放弃举证、质证的权利。本院认证认为：原告提交的第一组证据，被告提交的第一、二、五组证据均真实合法，与本案有关联性，本院予以确认；对原告提交的第二、三组证据，本院认为与案件无关联性，不能作为本案有效证据使用。对被告提交的第三、四组证据来源不合法，不能作为本案有效证据使用。对本院确认的证据的证明方向将在下述判理中进行评判。本院根据上述确认的证据及庭审中双方当事人的一致陈述，确认本案如下法律事实：2010年4月21日，被告袁浩及其合伙人张世杰与第三人杨福生、杨凤英签订《租房合同》，约定由第三人将位于大理市，自有房屋二层出租给被告使用；还约定该房屋在乙方（被告）经营中可以自由变换经营项目，可以转租或转让他人经营，甲方（第三人）不得干预；租期为20年，从2010年5月31日至2030年5月30日止，租金每年38000元，20年不变，租金交付方式为头5年租金一年一付，后15年租金两年一付；合同还对其他权利义务作了约定。2013年8月16日，原、被告经协商一致签订《房屋租赁合同》，该合同约定：一、被告将其向第三人承租的位于大理市面积约250平方米出租给原告使用。二、租赁期限为2013年8月31日起至2030年5月30日止。三、约定租金及支付方式为：1、2013年8月31日-2018年8月30日伍年租金及转让费共计510000元；2、2018年8月31日-2020年8月30日两年租金共计为200000元；3、2020年8月31日-2025年8月30日伍年租金共计700000元；4、2025年8月31日-2030年5月30日租金共计840000元；租金支付时间：合同签订之日原告付给被告第一条中的510000元正（一次付清），2018年6月1日左右原告付给被告第二条中的200000元正（一次付清），2020年6月1日左右原告付给被告第三条中的700000元正（视当时情况可分二次付清），2025年6月1日左右原告付给被告第四条中的840000元正（视当时情况可分二次付清）。四、租赁期间原告应按时交纳房租、水、电等费用以及相关税费。五、原告应合理使用房屋，可以改变房屋内部部分结构、装修或设置，对房屋结构有较大规模变动时须事先征得被告同意方可施工。六、租赁期间，原告有权转让租赁期限内的租赁权和经营权，被告不得干预，也不得以此为由要求增加房租。七、对合同的变更、解除与终止作出约定，其中第七小项载明：因被告原因造成原告损失，由被告出面解决并承担相应责任。合同还对其他权利和义务作了约定。合同签订后，原告分别于2013年8月16日、8月17日、8月22日向被告支付了2013年8月31日-2018年8月30日伍年租金及转让费共计510000元。2013年11月20日，袁浩与李兰芳（杨福生妻子）、杨波（杨凤英丈夫）、杨利聪（杨凤英之子）、杨丽萍（杨凤英之女）之间因租赁合同效力问题发生争议，李兰芳、杨波、杨利聪、杨丽萍以袁浩为被告，杨福生、杨凤英作为第三人向本院起诉要求判决确认袁浩与杨福生、杨凤英签订的租赁合同无效。本院受理后，2014年2月10日作出（2013）大民二初字第402号民事判决书，以李兰芳、杨波、杨利聪、杨丽萍诉请租赁合同无效的事实及理由不成立为由判决驳回了李兰芳、杨波、杨利聪、杨丽萍的诉讼请求。李兰芳、杨波、杨福生、杨凤英、杨利聪、杨丽萍不服向大理州中级人民法院上诉，2014年4月20日，大理州中级人民法院作出（2014）大中民终字第109号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年10月15日，袁浩以要求杨福生、杨凤英、杨波排除妨害纠纷为由向本院起诉请求一、判令被告排除妨害，立即清除堆放在下关镇滨海大道石屏村6号房屋门前的废砖及建筑废料；二、判令被告返还原告从2013年9月7日起至排除妨害之日止的房租；三、判令被告支付原告自2013年9月7日起至排除妨害之日止每月15000元的经营性损失；四、诉讼费由被告承担。2013年9月7日，杨波等人以要在出租的房屋院落内建房使用遭到阻止为由，用建筑材料封堵了大门。2013年11月20日，杨波等人清除了封堵在大门前的建筑材料。由于被告自行清除了封堵大门的建筑材料，自行排除了妨害，该案中本院对原告要求排除妨害的请求不予支持。2014年8月12日，本院作出（2013）大民初字第860号民事判决书，判决结果一、由杨福生、杨凤英、杨波于本判决发生法律效力之日起三十日内返还袁浩封堵大门期间（2013年9月7日至3013年11月20日）的房租7703.50元。二、驳回袁浩的其他诉讼请求。该案判决后，双方未上诉。在本案立案前，由于发生上述两案的原因，原告至今未能开展经营活动，现租赁的房屋由杨福生、杨凤英锁着。本院认为，原告思永兰与被告袁浩签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容真实、合法，应认定为有效合同。在合同订立后，原告已向被告支付了2013年8月31日-2018年8月30日期间五年租金及转让费共计510000元，履行了合同义务。但由于2013年9月7日第三人杨凤英及其丈夫杨波等人与袁浩之间因要在出租的房屋院落内建房使用遭到阻止为由，用建筑材料封堵了大门，造成原告的经营活动不能正常进行。按照双方合同约定及合同法第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，被告对于第三人杨凤英及其丈夫杨波，因要在出租的房屋院落内建房使用遭到袁浩阻止为由，用建筑材料封堵了大门，造成原告的经营活动不能正常进行，应对原告承担违约责任。由于第三人杨凤英及其丈夫的原因，致使原告不能正常使用租赁的场地，导致原告不能实现合同目的，故原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求成立，本院予以支持。由于被告违约导致双方合同不能继续履行，为此，被告应返还原告租金和转让费510000元，该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告的其他诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。被告对于原告关于货物损失、工资损失和营业损失的答辩意见成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告思永兰与被告袁浩于2013年8月16日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告袁浩在本判决书发生法律效力后10日内返还给原告思永兰租金及转让费人民币510000元。三、驳回原告思永兰的其他诉讼请求。案件受理费10222元，由原告思永兰承担1700元，由被告袁浩承担8522元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。审 判 长  龚 文审 判 员  屈艳祥人民陪审员  杨金丽二〇一五年三月二十日书 记 员  徐 祥