北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第01944号
原告北京尹各庄社区合作社，住所地北京市通州区宋庄镇尹各庄村委会院内。
法定代表人李国庆，主任。
委托诉讼代理人白普广，北京合川（�津）律师事务所律师。
被告北京宋庄小城镇投资开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇政府大街2号。
法定代表人郑树武，经理。
委托诉讼代理人李健，北京京尧律师事务所律师。
第三人北京美融加投资有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄政府大街6号。
法定代表人杨磊，总经理。
委托诉讼代理人王君，北京市国凯律师事务所律师。
第三人北京鑫瑞加源房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号。
法定代表人张文焕，总经理。
委托诉讼代理人李春芳，北京郎泰律师事务所律师。
原告北京尹各庄社区合作社（以下简称原告）与被告北京宋庄小城镇投资开发有限公司（以下简称被告）、第三人北京美融加投资有限公司（以下简称�融加公司）、第三人北京鑫瑞加源房地产开发有限责任公司（以下简称鑫瑞加源公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白普广，被告的委托诉讼诉讼代理人李健，第三人美融加公司的委托代理人王君，第三人鑫瑞加源公司的委托代理人李春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告及第三人立即清除地上物，将涉案的690亩土地、机井房1座、机井3眼、PVC管1124米、反水井21座及出水口腾退给原告；2、要求被告及第三人共同向原告支付租金207万元，并给付原告违约金（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自每笔租金应付之日起至实际支付之日止）；3、要求第三人自2012年9月13日起至土地实际交还之日止参照合同约定的租金标准向原告支付土地使用费，并按照中国人民银行同期贷款利率计算，自应付之日起至实际支付之日止向原告支付利息损失。事实和理由：原被告于2009年9月30日签订了一份土地租赁协议，将690亩土地租赁给被告，用于种植农作物，租金为1500元/年/亩，租期3年，合同签订后，原告如期将土地交于被告，被告交付了当年的租金，按照合同约定，被告应于2012年9月13日交还土地或继续签订合同，然而被告非但不按上述办理，且尚欠租金未给付，现土地被第三人占有，为维护原告的合法权益，故诉至法，请求判如所请。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，应由第三人承担赔偿责任，土地租赁合同虽是被告签订的，但实际占用和使用的均为第三人，被告与第三人美融加公司有约定租金由其支付。
第三人美融加公司述称，第一、本案原告起诉依据的合同是其与被告签订的，这个合同美融加公司不是当事人，从现有合同来看，没有美融加公司和被告之间的合同，也没有证据证明美融加公司实际占用了土地，所以应该裁定美融加退出本案；第二、土地所有权人是村委会，收取租金的是村委会，不是原告，故原告本身不适格；第三、原告与被告签订的土地租赁合同，实际上涉及到的是集体土地的使用权的移转，我们认为是土地经营权的移转合同；第四，本案被告举证了一份与美融加公司的合作框架协议书，可以证明被告与美融加公司之间存在一个对涉案土地的合作开发，双方就合作开发已签订终止协议，协议约定由被告补偿地上物，被告委托进行评估，由评估的价值进行补偿，被告没有按照与美融加之间关于合作终止的协议履行，所以土地租金及占有使用费和美融加公司无关，不应该由美融加公司支付；第五、因为关于土地的一级开发的争议是我公司与被告之间的，在这个争议没有解决之前，本案应该先行中止；第六、关于租金的支付，不再发表答辩意见，以鑫瑞加源的意见为准。
第三人鑫瑞加源公司述称，原告的第一项诉讼请求不当，没有依据，终止协议已经提交，从该协议上看，在2012-3-2被告与美融加公司就我公司项目已经达成终止协议，终止后，地上物已经全部归被告所有，被告对美融加公司进行补偿，所以地上物的清除应该由被告进行，但是清除之前，应该先对美融加公司进行补偿，地上物的这些树都是我公司种植的，因为不合作开发了，我公司也就没有意义了。目前我公司还是合法主体，所以被告应该补偿，补偿的标准是评估公司的标准，之前做过评估共计1960万，我公司同意按照该标准进行补偿，这是2012年的数额，应该按照同期银行贷款利率给付利息。原告主张返还的地上物都在；第二�诉讼请求，租金应该是2010年到2012年的，关于租金原告认为没有实际给付，如果是这样，诉讼请求已经超过了诉讼时效，从2012年到2015年，超过了诉讼时效。我公司是否支付过租金待核实；第三项诉讼请求和美融加公司意见一致，原告不是适格主体请求占有使用费，应该土地的所有权人村委会来主张，土地使用费不是第三人来给付，2012年我公司就已经退出，是被告在占用，是被告的原因，占有到现在，所以应该由被告支付占有使用费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《农村土地租赁经营合同书》（以下简称租赁合同），原告将位于上亩地及商务学校东土地共计690亩租给了被告，租期三年，自2009年9月13日至2012年9月12日止，租金为每年每亩1500元，支付方式为每年的9月12日之前付清当年的租金。租赁合同第七条其他约定：1、租赁地内现有的30千瓦变压器1台，机井房1座，机井3眼，pvc管1124m，反水井21座以及出水口等归甲方所有，由乙方管理和使用，租赁期满后完好交还甲方。第八条违约责任：1、租赁经营期间，任何一方违约给对方造成损失的，应赔偿因违约给对方造成的合理的经济损失。2、乙方延期支付租金及其他相关费用的，应按到期应付而未付金额的千分之五向甲方支付违约金，乙方延期未交租金超过90日，甲方有权解除合同收回土地租赁经营使用权，乙方自行清除地上物。租赁合同签订后，原告如约交付了土地。
2009年被告与第三人美融加公司签订了《合作开发建设框架协议书》，共同成立了合�公司即第三人鑫瑞加源公司。2012年3月2日，被告（甲方）与第三人美融加公司（乙方）签订了《终止协议书》（以下简称终止协议），该终止协议第四条约定：合作公司在本协议签订前发生的管理费，由甲方委托审计单位进行审计后，双方按照股权比例分担。上述管理费不包括乙方从甲方承租的尹各庄村上亩地及北京商务学校东侧地块（约690亩）的租金，也不包括乙方在该地块上种植苗木所发生的人工、树苗、水电、看护及养护等一切费用。第六条约定：乙方从甲方承租的尹各庄村地块（约690亩），自本协议签订之日起退租，三年租金共计叁佰壹拾万零伍仟由乙方支付给尹各庄村委会。地上物由甲方委托评估公司进行评估（2012年3月2日以后种植的苗木不在评估范围内，甲方不予补偿），甲方按照评估报告补偿乙方后，该地块的全部地上物即归甲方所有。地上物的评估、移交工作应在本协议签订后30日内完成。乙方保证对该地块上的苗木、房屋等地上物拥有合法所有权及处置权，否则，由此引起的一切与所有权有关的争议，均由乙方承担全部责任。
涉案土地目前有房屋、树木、铁丝护栏、变压器、水泥线杆、高压线等地上物，该地上物由第三人鑫瑞加源公司投资建设经营。案件审理过程中，原告向本院提出申请对地上物价值进行评估，本院通过高院摇号的方式依法委托北京中财国誉资产评估有限公司对涉案土地上的地上物进行了评估，评估结论为地上物价值共计236.31万元。
案件审理过程中，关于涉案土地现由谁占有使用的问题，原告、被告均表示系由第三人实际占有使用，第三人美融加公司及鑫瑞加源公司对此均表示土地及地上物已交还给了被告，被告对此不认可，第三人美融加公司及鑫瑞加源公司均未�供相应证据。同时，本院多次释明要求原告、被告及第三人进行土地的交接工作，原告、被告均表示同意，而第三人均表示表示不同意。现场勘查过程中，涉案土地上的房屋亦由第三人实际控制。关于租金的问题，原告称收到了第三人鑫瑞加源公司交来的第一年租金103.5万元，第二年及第三年的租金，第三人鑫瑞加源公司提供了一张207万元的转账支票，但该支票为空头支票，始终未到账，故其要求被告及第三人支付欠付的租金207万元，被告称涉案土地由第三人实际占有使用，应由第三人实际交纳，且其与第三人美融加公司亦有相关的约定，第三人美融加公司对此表示不同意，第三人鑫瑞加源公司表示其支付租金的行为仅是代被告交纳。关于地上物问题，原告表示可以按照评估结论折价补偿给被告及第三人。
本院认为，公民的法人的合法的民事权益受法律�护，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告签订的租赁合同履行期限已经届满，被告应将承租的土地腾退给原告，第三人美融加公司作为次承租人，第三人鑫瑞加源公司作为涉案土地地上物的投资经营者，亦具有相应的腾退义务，故对于原告要求被告及第三人将涉案土地腾退的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。关于原告要求被告及第三人将地上物清除的诉讼请求，考虑到地上物的实际情况并结合庭审中原告表示可以将地上物折价补偿情况，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于租赁合同履行期间的2010年9月13日至2012年9月12日期间的租金，其要求被告给付，于法有据，本院对此予以支持，关于其要求第三人给付的诉讼请求，被告与第三人美融加公司的在终止协议中的约定仅在被告及第三人美融加公司之间产生法律约束力，原告无权要求第三人美融加公司给付租金，对于第三人鑫瑞加源公司代被告给付租金的行为并不构成债务加入，原告亦无权要求第三人鑫瑞加源公司给付租金，故对于原告要求第三人给付租金的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。关于原告主张的违约金，租赁合同有明确约定为未付金额的千分之五，具体数额应为10350元，对其要求按照同期贷款利率计算的违约金的主张，缺乏合同依据，本院对此不予支持。关于原告主张的占有使用费的诉讼请求，首先其要求按照租赁合同约定的1500元/亩/年的标准计算的主张，并无不当，其次被告、第三人美融加公司、鑫瑞加源公司对此均有腾退的义务，现原告要求第三人美融加公司、鑫瑞加源公司给付占有使用费，并无不当，故本院对此予以支持。关于原告主张的占有使用费的利息损失，于法无据，本院对此不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京宋庄小城镇投资开发有限公司、第三人北京美融加投资有限公司、第三人北京鑫瑞加源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内将涉案的六百九十亩土地、机井房一座、机井三眼、PVC管一千一百二十四米、反水井二十一座及出水口腾退给原告北京尹各庄社区合作社；
二、被告北京宋庄小城镇投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京尹各庄社区合作社二〇一〇年九月十三日至二〇一二年九月十二日期间的土地租金二百零七万元及违约金一万零三百五十元；
三、第三人北京美融加投资有限公司、第三人�京鑫瑞加源房地产开发有限责任公司给付原告北京尹各庄社区合作社自二〇一二年九月十三日起至实际腾退之日止的土地占有使用费，按照六百九十亩的亩数，以一千五百元/亩/年的标准计算，于第一项判决执行完毕之日起三日内执行清；
四、驳回原告北京尹各庄社区合作社的其他诉讼请求。
鉴定费三万元，由被告北京宋庄小城镇投资开发有限公司、第三人北京美融加投资有限公司、第三人北京鑫瑞加源房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费四万九千八百三十七元，由原告北京尹各庄社区合作社负担七千一百二十元（已交纳），由被告北京宋庄小城镇投资开发有限公司、第三人北京美融加投资有限公司、第三人北京鑫瑞加源房地产开发有限责任公司负担四万二千七百一十七元，于本判决生效之日�七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 徐宪龙
代理审判员 薛 兵
人民陪审员 崔艳姮
二〇一六年十二月八日
书 记 员 刘析鹭