河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0802民初2309号
原告：励建飞
委托诉讼代理人：范亚坤，河北山庄律师事务所律师。
被告：李革荣
委托诉讼代理人：孔庆钢，河北承天律师事务所律师。
被告：贾智
原告励建飞与被告李革荣、贾智房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告励建飞及其委托诉讼代理人范亚坤、被告李革荣及其委托诉讼代理人孔庆钢到庭参加诉讼，被告贾智未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2017年l月18日，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，约定将二被告共同共有的承德市双桥区嘉和广场8号楼2单元601室房屋一套卖给原告，约定房屋价款为78万元，现原告已于2017年2月7日将首付款40万元给付被告，于2017年3月24日办理完贷款审批并获通过，已经满足了合同约定的贷款审批通过后7日内办理房屋过户手续的条件，但是二被告却迟迟不履行过户义务，经原告多次催促，二被告均予以推脱，已经构成违约，故诉至法院，请求法院判令:一、被告履行合同义务，将承德市双桥区嘉和广场8号楼2单元601室房屋过户至原告名下;二、要求被告支付违约金78000元、中介费13000元，合计91000元。三、诉讼费、保全费由被告承担。
被告李革荣辩称：1、房屋属于二被告夫妻共同财产，因被告李革荣有个人欠款未经贾智同意单方与原告达成买卖合同，该合同属于效力待定，后经追问被告贾智，贾智表示不同意不认可该买卖合同，因此被告李革荣主张买卖合同无效。2、原告只支付了部分价款，没有完全履行自己的义务，且原告没有实际居住该房屋，该房屋内的物品都是被告的办公用品，判决该买卖合同无效更适宜。3、本案涉案房屋仍有银行贷款415000元，被告现无力偿还，且该房屋的产权办理刚满一年，原告属于外地户口，也无法与被告正常过户，原、被告之间的买卖合同无法正常履行。4、因为政策变化，被告现无法购得相应房产不同意买卖合同继续履行。综上，被告李革荣认为买卖合同应确认无效，被告将房屋价款返还并给付相应利息。
原告提供如下证据：1、房产证复印件一份;2、商品房买卖合同一份;拟证明涉案房屋在签订买卖合同前系二被告所有;3、房屋买卖居问合同一份;拟证明原、被告双方签订合同一份，且生效;4、钥匙一串;拟证明被告子2017年1月29日向原告交付房屋，原告方已经实际占有该房屋;5、建行转账凭条一份、收条一份;拟证明原告已经向被告交付首付款40万元;6、军人住房公积金贷款资格批准书;7、中国工商银行股份有限工商承德太平桥支行出具的贷款审批通过证明;拟证明原告方已经办理了贷款并审批通过，达到了办理该房屋过户的条件;8、承德市双滦区人民法院做出的(2017)冀0803执异9号执行裁定书一份;拟证明涉案房屋系原告所有。
被告李革荣提供证据：房屋买卖居问合同一份;拟证明该合同系被告李革荣私自单方与原告签署并没有经过财产共有人贾智的同意。
本院依职权调取证据如下:l、对承德市上合房地产经纪有限公司世纪城分公司的店长于清晨所做调查笔录;2、原、被告双方向中国工商银行股份有限公司承德太平桥支行出具的房地产买卖契约、自愿售、购房承诺书。
经庭审质证，本院审核证据并综合考量质证意见，确认上述证据均可作为认定案件事实的依据。
本院认定事实如下：两被告系夫妻关系，有位于承德市双桥区嘉和广场8号楼2单元601室房屋一套。2017年1月18日，原告与两被告在承德市上合房地产经纪有限公司世纪城分公司的居间服务下，订立房屋买卖居间合同，双方协商一致，约定将两被告上述房屋以78万元价款出售给原告，付款方式为原告先给付被告首付款40万元，剩余38万元房款办理贷款。还约定:”付款方式为贷款时，甲、乙双方约定于贷款审批通过后七日内办理该房屋的过户手续。”双方对违约责任的约定为:”甲乙任何一方擅自解除合同、拒绝履行本合同义务或履行义务不符合本合同约定的，均视为违约，由违约方向守约方承担该房屋成交价10%的违约金，违约方承担丙方的居问服务费。”原、被告双方对上述合同内容均无异议，由原告与被告李革荣及居间方签署了《房屋买卖居间合同》。
合同签订后，原告励建飞向居间方支付了中介费13000元，又依约将首付款40万元给付被告，被告向原告交付了房屋。双方于2017年3月22日向中国工商银行股份有限公司承德太平桥支行申请办理房屋贷款38万元，在办理贷款手续过程中，被告李革荣、贾智均在场并共同签署了房地产买卖契约及自愿售房承诺书。该贷款已于2017年3月24日审批通过，但因被告涉及其他债务纠纷，上述房屋被法院查封而不能办理过户，贷款未能发放。且被告收到原告40万元房款后，并未偿还原有的房屋贷款，消除抵押权。诉讼中，原告表示愿意替被告清偿上述房屋原有的贷款债务，消除抵押权。
本院认为，首先，关于合同效力问题。本案证据充分证明，房屋买卖居间合同是在原、被告双方亲自参与下订立的，并且双方又亲自参与完成了贷款申请程序。被告贾智未到庭应诉，亦未提出抗辩意见。故被告李革荣辩称合同未经贾智同意及追认从而主张无效，其理由显然违背客观事实，不能成立。另，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故原、被告所订立的房屋买卖居间合同合法有效。
关于被告的民事责任问题。依法生效的合同对当事人具有法律拘束力，各方均应全面履行义务。首先，因被告的原因未按合同约定履行过户义务导致原告的贷款目的不能实现，被告的行为已构成违约，原告有权依法及合同违约条款追究其违约责任。再者，被告李革荣明确毁约的答辩理由违背诚实信用的交易原则，亦应承担违约责任。鉴于本案双方已经履行了交付大部分购房款和房屋的主要合同义务，且原告表示愿意替被告清偿上述房屋剩余的贷款债务，从而消除抵押权的意见符合法律规定，故本院认为具备合同继续履行的现实条件，亦符合维护安全、稳定的市场交易秩序的社会要求。综上，原告的诉讼请求具有事实依据、法律依据、合同依据，本院予以支持。原告代替被告清偿贷款债务后有权向被告追偿。被告贾智经本院合法传唤不到庭应诉、答辩，应对其消极诉讼的行为自行承担不利后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，判决如下：
一、被告李革荣、贾智于本判决生效之日起十日内协助原告励建飞办理承德市双桥区桥东飞机场嘉和广场8号楼2单元601室房屋的变更登记。
二、被告李革荣、贾智于本判决生效之日起十日内给付原告励建飞违约金78000元、中介费13000元，合计91000元。
三、原告可以代替被告清偿上述房屋贷款，抵消剩余应付给被告的购房款。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2075元，减半收取1037.5元，财产保全费4420元，由被告李革荣、贾智负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审判员 李初啸
二〇一七年六月三十日
书记员 王 媛
附页
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》
第一条根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。
迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。