广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终2873号
上诉人（原审被告）：王琼，女，1963年11月11日出生，汉族，住广西柳州市，
被上诉人（原审原告）：柳州市通和物业服务有限责任公司，住所地广西柳州市高新一路。
法定代表人：周健，该公司总经理。
委托诉讼代理人：莫晓丹，广西红盾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：覃松科，广西红盾律师事务所律师。
上诉人王琼因与被上诉人柳州市通和物业服务有限责任公司（以下简称通和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2016）桂0205民初903号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年9月5日立案后,依法组成由审判员曾庆斌担任审判长，审判员赵舒颖和代理审判员罗贵琼参加的合议庭，于2016年10月20日公开审理了本案。代书记员谭森云担任记录。上诉人王琼、被上诉人通和物业公司的委托诉讼代理人莫晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王琼上诉请求：一、撤销一审判决，重新审核和认定交纳物业管理费诉讼时效期间；二、诉讼时效有效期内的物业管理费由于服务管理不到位减半交纳。事实和理由：一、一审判决对上诉人主张的“2012年1月至2015年12月的物业管理费、路灯费已过诉讼时效”不予支持是错误的。根据最高人民法院《关于审�民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，一审判决认为“关于被告主张的已过诉讼时效的问题。原告提供的落款时间为2012年11月1日、2014年11月3日的交费通知单照片，被告不予认可并提出符合常理的反驳意见，故原告主张其在上述时间已向被告催收物业费的证据不充分，本院不予确认”，但一审法院并没有明确说明是对证据的不予确认还是对诉�时效期间的不予确认。一审判决认为“但在2015年10月27日，原告已向被告寄出交费通知书，书面催交了本次诉请的物业服务费，原、被告并未签订合同约定物业费的交费期限。”但是上诉人2004年从广西地丰房产开发有限责任公司购买了儒芳苑小区4栋301号房屋，与柳州市如宇物业管理有限责任公司签有《前期物业管理服务协议》和《业主公约》。《前期物业管理服务协议》第四条“物业管理服务费用”第一项约定：每月交费时间：每月10日前。这里已经明确了交费的期限，一审判决认定“原告与建设单位签订的物业管理委托合同中约定了物业费交费标准和逾期交费的违约金，但未明确约定物业费的交费期限。未约定有履行期限或者履行期限不明确的债的请求权的诉讼时效，从债权人给予债务人清偿债务�宽限期届满之日起算”，从而认定未约定物业费的交费期限是错误的。通和物业公司与建设单位签订的物业管理委托合同与上诉人无关，对上诉人没有约束力。一审判决认定“因原告于2015年10月27日向被告邮寄交费通知书，书面催交了本次诉请的物业服务费，则本案物业服务费的诉讼时效，从原告本次催收时给予被告交纳物业服务费的宽限期届满之日起计算”，该认定同样是错误的。诉讼有效期为两年，2015年10月27日被上诉人向上诉人邮寄交费通知书，书面催交了本次诉请的物业服务费，则本案物业服务费的诉讼时效就应从2014年1月1日起到2015年12月30日止。从2012年1月至2015年12月计算诉讼时效是错误的。一审判决认定“原告于2016年3月4日向本院起诉要求被告支付该物业服务费，未超过诉讼时效。故对于被告的该项主�，本院不予支持”，该认定同样是错误的。与最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”的规定明显相违背。因此，诉讼有效期应从2016年3月4日向法院起诉要求上诉人支付该物业服务费起算。二、上诉人从2007年住进本小区到2011年每年都按时交物业服务费，路灯费，卫生费。由于被上诉人通和物业公司在安保工作方面的不作为，小区内多位业主连续发生被盗案件，柳北公安分局黄村派出所要求通和物业公司提供小区安保视频资料，该物业公司派来的人员称“监控坏了”而无法提供，使侦查工作未能获取有效的破案线索，成为死案，多位业主损失的财物也无法追回。小区内的监控设备基本损坏，目前监控设备5处，只有大门一处可用，还经常出问题。物业公司也不维修，导致小区内住宅多起被盗，钱物被洗劫，电动车、自行车经常被盗，绿化的花木都被偷，业主无法安心居住。造成业主人心惶惶、自顾为安，这并不是管理过程中的瑕疵。三、物业服务企业并没有按照合同约定以及相关规定提供了物业服务。柳州市通和物业服务有限责任公司与广西地丰房产开发有限责任公司签订《物业管理委托合同》第五章“物业管理服务质量”的第二十一条约定：“乙方须按下列约定，实现目标管理。1.房屋外观：整洁；2.设备运行：正常；3.房屋及设施、设备的维修养护：及时维修、按时养护；4.公共环境：良好；5.绿化：良好；6.交通秩序：良好；7.保安：全天值班、预防和�时制止案件发生；8.急修：随叫随到，小修：24小时内到达。”被上诉人通和物业公司没有做到上述任何一条，没有提供合格的服务。四、由于被上诉人通和物业公司保安工作不负责，车库经常被外来车辆堵塞、占用，保安不制止也不讲，任由他人停放。每次下雨，沟、渠、池、井堵塞，排水不畅，车库就进水，物业公司也不清扫、疏通，水都是上诉人自己清扫。车库进出口安全通道被物业公司擅自改成停车位，用来出租停放车辆，业主进出车库很不方便，存在安全隐患。物业公司只考虑自己赚钱，不考虑业主安全。另，根据被上诉人通和物业公司与广西地丰房产开发有限责任公司签订的《物业管理委托合同》第五条约定：“共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备”，第六条约定：“市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场”；《前期物业管理服务协议》第一条的约定：“双方的权利和义务，第一项、甲方的权利和义务，1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通秩序等项目维护、修缮、服务与管理”；以及《业主公约》第三条：“业主的权利、义务，第6项，有权根据住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育设施、停车场、走廊等住宅区公用设施及公共场所（地）的状况，建议物业公司及时进行维修、养护，其中维修费用从住宅维修基金中支出，养护费用从管理服务费中支出。”被上诉人并未按照上述规定履行自己的义务，造成的经济损失，其应当承担责任。为了维护自身权益，上诉人不得已采取不交纳物业管理费的做法，要求物业公司对其失职行为有个说法，并对不尽职之事宜进行有效整改。五、小区的绿化也很差。绿化地里种菜、养鸡。绿化地里杂草丛生，枯枝败叶堆积如山，小区绿化地里有蛇，有黑蚊子，老鼠死在路中间，物业公司视而不见，环卫工人也不清扫。路灯坏了无人修，从6栋北面道路到4栋车库出口6盏路灯损坏无人修理，现修好2盏，晚上长期处在黑暗中。小区杂物乱堆乱放，车子乱停乱放。根据广西地丰房产开发有限责任公司(甲方)和柳州市通和物业服务有限责任公司(乙方)签订的《物业管理委托合同》第二章“委托管理事项”第五条“共用设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上�水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备”和第七条“公用绿地花木建筑小品等的养护与管理”以及第九条“公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运”规定，还有《前期物业管理服务协议》第一条“双方的权利和义务，一、甲方的权利和义务，1、对房屋共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生安保、交通秩序等项目维护、修缮、服务与管理”；《业主公约》第三条“业主的权利、义务，6、有权根据住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育设施、停车场、走廊等住宅区公用设施及公共场所(地)的状况，建议物业公司及时进行维修、养护，其中维修费用从住宅维修基金中支出，�护费用从管理服务中支出”的规定，物业公司均没有做到，并不是服务过程中出现的一点瑕疵。六、被上诉人通和物业公司从未向业主公布过物业管理费用收支账目。根据《前期物业管理服务协议》第一条“双方的权利和义务”第一项“甲方的权利和义务，7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每半年向乙方公布物业管理费用收支账目”；《业主公约》第三条“业主的权利、义务”第10项“有权要求物业管理公司按照规定期限公布小区物业管理收支账目”的规定，物业公司并没有做到。以上只是简要列举一二，被上诉人通和物业公司在小区物业管理工作中存在的诸多问题直至今时没有任何改进，对其失职行为只字不提，只一味要求业主给付物业服�费，把失职行为说成一点瑕疵，一审判决酌情扣减20%物业管理费来达到掩盖劣质的服务水平是不公平的，双方都有过错为何不扣减其50%，如此扣减并无法律依据。这属于明显的权利和义务不对等，被上诉人提供的不是带有一点瑕疵的服务，上诉人只有用拒交物业费来地址物业公司的不作为行为，以此来争取上诉人应该享受到的服务，物业公司从什么时候改进其服务，上诉人则从什么时候开始交纳物业费。
被上诉人通和物业公司辩称，一、一审判决被上诉人提供的服务存在瑕疵，但是即使存瑕疵，也不能判决直接酌情扣减物业费，这样不符合最高院相关司法解释的精神。一审判决仅支持80%的物业费，被上诉人是有异议的，但是考虑到今后与业主处理好关系并继续服务，所以被上诉人就不再提起上诉。二、上诉人的上诉�由依法不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
通和物业公司向一审法院起诉请求：判决王琼支付柳州市通和物业服务有限责任公司2012年1月至2015年12月的物业服务费3024.90元、路灯费96.0元，合计3120.90元（物业服务费按建筑面积136.27平方米计算，其中2012年1月至2013年6月的物业服务费按照建筑面积0.4元/月每平方米计算，2013年7月至2015年12月物业服务费按照建筑面积0.5元/月每平方米计算）。在本案审理过程中，柳州市通和物业服务有限责任公司撤回对路灯费24元的诉讼请求。
一审法院认定事实：柳州市通和物业服务有限责任公司的名称原为柳州市通和物业管理有限责任公司。2008年3月27日，柳州市通和物业服务有限责任公司将企业名称变更为柳州市通和物业服务有限责任公司。2004年9月16日，王琼与广�地丰房产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，合同内容为王琼向该公司购买位于柳州市房屋，房屋建筑面积135.87平方米。2005年9月26日，柳州市物价局作出柳价字[2005]213号《关于重新核定“儒芳苑”物业服务收费标准的批复》，向柳州市通和物业服务有限责任公司重新批复了XX小区的物业服务费标准：按建筑面积计算物业服务费，住宅为每平方米0.4元/月。2011年5月30日，广西地丰房产开发有限责任公司与柳州市通和物业服务有限责任公司签订了物业管理委托合同。合同约定广西地丰房产开发有限责任公司将位于柳州市XX路XX号名为XX的住宅小区委托柳州市通和物业服务有限责任公司实行物业管理，委托管理事项包括共用设施、设施设备的维修、养护、运行和管理，公用环境卫生的清洁、交通与车辆停放秩序的管理等等；委托管理期限为2011年6月1日时起止业主大会选聘物业公司时止，并约定了住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积计算，多层房屋每平方米0.5元/月、带电梯房屋平方米0.65元/月；还约定了逾期交费的违约金等。2011年10月17日，王琼向柳州市通和物业服务有限责任公司交纳了2011年7月至12月的物业服务费、路灯费、垃圾费，合计379.80元。2012年12月12日，王琼向柳州市通和物业服务有限责任公司交纳了2012年1月至12月的路灯费、垃圾费，合计108元。2015年10月27日，柳州市通和物业服务有限责任公司使用邮政特快专递向王琼寄出交费通知单，通知王琼未交2012年1月至2015年12月物业费、路灯费，合计3120元。但王琼至今未向柳州市通和物业服务有限责任公司交纳该物业费及2013年1月至2015年12月的路灯费。故柳州市通和物业服务有限责任公司诉至法院，要求如上请求。另，柳州市通和物业服务有限责任公司对儒芳苑小区进行物业服务管理时，存在未及时清理部分杂物废弃物、未及时维修损坏路灯、管理停放车辆不到位等情况。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，柳州市通和物业服务有限责任公司与小区建设单位广西地丰房产开发有限责任公司签订了物业管理委托合同，约定柳州市通和物业服务有限责任公司对儒芳苑小区进行物业管理，并约定了物业管理服务费。该合同是双方真实的意思表示，合法、有效，受法律保护，对柳州市通和物业服务有限责任公司及包括王琼在内的小区业主具有约束力。双方均应按照�同约定履行自己的义务。现柳州市通和物业服务有限责任公司已按照约定对王琼居住的小区进行物业服务活动，王琼应向柳州市通和物业服务有限责任公司交纳相应的物业服务费。柳州市通和物业服务有限责任公司诉请2012年1月至2013年6月的物业服务费按照建筑面积0.4元/月每平方米计算，2013年7月至2015年12月的物业服务费按照建筑面积0.5元/月每平方米计算，未违法合同约定。王琼与建设单位签订的商品房买卖合同显示，王琼房屋的建筑面积为135.87平方米。柳州市通和物业服务有限责任公司主张按照建筑面积136.27平方米计算物业服务费，但未提供相应证据，该院不予支持。则王琼20**年1月2015年12月的物业服务费应为3016.31元[135.87平方米×（0.4元/平方米/月×18个月+0.5元/平方米/月×30个月）=3016.31元]。
另，因柳州市通和物业服务有限责任公司履行合同存在瑕疵，即柳州市通和物业服务有限责任公司在进行物业服务活动时，存在未及时清理部分杂物废弃物、未及时维修损坏路灯、管理停放车辆不到位等情况，故该院酌情扣减王琼应当交纳的物业管理费，扣减比例为20%。故王琼应向柳州市通和物业服务有限责任公司支付2012年1月至2015年12月的物业服务费为2413.05。柳州市通和物业服务有限责任公司诉请的路灯费，因柳州市通和物业服务有限责任公司未提供证据证明收取路灯费的依据等，该院不予支持。
关于王琼主张的已过诉讼时效的问题。柳州市通和物业服务有限责任公司提供的落款时间为2013年11月2日、2014年11月2日的交费通知单照片，王琼不予认可并提出符合常理的反驳意见，故柳州市通和物业服务有限责任公司主张其在上述时间已向王琼催收物业费的证据不充分，该院不予确认。但在2015年10月27日，柳州市通和物业服务有限责任公司已向王琼邮寄交费通知书，书面催交本次诉请的物业服务费。双方并未签订合同约定物业费的交费期限。柳州市通和物业服务有限责任公司与建设单位签订的物业管理委托合同中约定了物业费交费标准和逾期交费的违约金，但未明确约定物业费的交费期限。未约定有履行期限或者履行期限不明确的债的请求权的诉讼时效，从债权人给予债务人清偿债务的宽限期届满之日起算，一般为两年。因柳州市通和物业服务有限责任公司于2015年10月27日向王琼邮寄交费通知书，书面催交了本次诉请的物业服务费，则本案物业服务费的诉讼时效，从柳州市通和物业服务有限责任公司本次催收时给予王琼交纳物业服务费的宽限期届满之日起计算。柳州市通和物业服务有限责任公司于2016年3月4日向该院起诉要求王琼支付该物业服务费，未超过诉讼时效。故对于王琼的该项主张，该院不予支持。
关于王琼辩称的柳州市通和物业服务有限责任公司侵害业主权益等问题。由于本案审理的是物业服务合同关系，王琼提出的柳州市通和物业服务有限责任公司侵害王琼的权利等，系另一法律关系，不宜在本案中一并处理，王琼可另案向侵权人主张权利。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、王琼支付柳州市通和物�服务有限责任公司2012年1月至2015年12月的物业服务费2413.05元；二、驳回柳州市通和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（柳州市通和物业服务有限责任公司已预交），减半收取25元，由柳州市通和物业服务有限责任公司负担6元，王琼负担19元，该院退回柳州市通和物业服务有限责任公司25元。
本院二审期间，双方均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：首先，上诉人认为一审判决遗漏查明“通和物业公司与广西地丰房产开发有限责任公司签订前期物业服务协议没有通知上诉人”的事实，但从双方提交的缴纳物业费收据来看，其上已经载明收取物业费的主体系“柳州市通和物业有限责任公司”，上诉人对此应当是知晓的，故对上诉人的该项异议本院不予采纳。其次，上诉人认为“如宇物业公司与通和物业公司是同一家公司，只是名称不一样，工作人员也是一样的”，但其未能提供相应证据证实，对该事实异议本院亦不予采纳。综上分析，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，债务应当清偿。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，被上诉人通和物业公司与上诉人居住的“儒芳苑”小区建设单位广西地丰房产开发有限责任公司签订了《物业管理委�合同》，该合同系协议双方的真实意思表示，协议内容未违反相关法律规定，应属于有效合同，依照上述司法解释的规定，该《物业管理委托合同》对包括上诉人在内的“儒芳苑”小区具有约束力。被上诉人通和物业公司已对“XXX”小区提供物业服务活动，按照合同约定其有权收取相应的物业服务费用。现被上诉人通和物业公司经书面催交2012年至2015年的物业费无果后起诉要求上诉人王琼支付物业服务费，该诉请于法有据，本院予以支持。但由于被上诉人通和物业公司在提供物业服务活动过程中存在“未及时清理部分杂物废弃物、未及时维修损坏路灯、管理停放车辆不到位”等瑕疵，故一审法院酌情扣减20%被上诉人诉请的物业服务费并无不当，本院予以维持。上诉人王琼主张应当扣减50%的物业服务费的理由不充分，本院不予采纳。
至于上诉人王琼主张被上诉人诉请的物业服务费用已全部超过诉讼时效的问题，本院认为，因《物业管理委托合同》中并未约定有交纳物业费用的期限，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”之规定，本案中2012年、2013年物业服务费的诉讼时效在被上诉人通和物业公司首次主张债务之前并未起算，被上诉人通和物业公司于2015年10月27日首次向上诉人邮寄交费通知书进行书面催交，本案物业服务费债务的诉讼时效应当从被上诉人书面催交给予的宽限期届满之日起计算，故被上诉人于2016年3月4日起诉主张物业服务费用并未超过诉讼时效。上诉人王琼还主张在其与如宇物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中约定有交纳物业服务费的期限，本案诉讼时效应当从该履行期限起算，但如前所述，上诉人王琼与如宇物业公司签订的《前期物业管理服务协议》对被上诉人通和物业公司并无约束力，不能作为被上诉人主张物业服务费用诉讼时效期限的认定依据，对上诉人的该项异议本院不予采纳。
综上所述，上诉人王琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维�。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人王琼已预交），由上诉人王琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾庆斌
审 判 员 赵舒颖
代理审判员 罗贵琼
二〇一六年十一月十六日
代书 记员 谭森云
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