安徽省合肥市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）皖01行终225号
上诉人（原审原告）杨婷婷，女，1989年12月20日生，汉族，住肥东县。
委托代理人孙成翠，女，1962年8月20日出生，汉族，住肥东县。
被上诉人（原审被告）肥东县国土资源局，住所地肥东县店埠镇站北路1号。
法定代表人石磊，局长。
委托代理人阚泽，该局工作人员。
委托代理人杨苏，安徽威名律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王成玲，女，回族，1987年11月12日生，住肥东县。
被上诉人（原审第三人）谢春雨，男，汉族，1990年12月5日生，住定远县。
上诉人杨婷婷因诉肥东县国土资源局房屋登记管理一案，不服肥东县人民法院（2016）皖0122行初46号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年9月5日，第三人谢春雨与××安徽盛嘉置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于肥东县经济开发区包公大道北侧第12幢5层501室商品房一套。该房价总计471739元，××采取按揭方式付款，首付151739元。该房产买卖合同同时经肥东县商品房网上认购备案确认单备案确认。2012年8月2日，谢春雨与中国银行股份有限公司安徽省分行签订《个人一手住房贷款合同》，以抵押人谢春雨的名义将上述房产在中国银行股份有限公司安徽省分行设定抵押，取得相应贷款。在签订《商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》中，谢春雨否认该房产为共有产，相应合同相对人也未持异议。2014年1月26日，肥东县房产管理局经审核，就上述房产向谢春雨颁发肥东字第10××99号房地权证，该证载明的房地产权利人为谢春雨。
2014年9月9日，原告杨婷婷与第三人谢春雨登记结婚，并领取了结婚证。2016年8月4日，第三人谢春雨（××）与王成玲（××）签订《存量房买卖合同》一份，双方就上述房屋的价格、付款方式等内容达成一致意见，同时该买卖合同也经合肥市存量房买卖合同网签备案单备案确认。在同日办理的《询问笔录》、《房屋登记询问笔录》及《房屋所有权登记、转让审核表》中，谢春雨均否认该房屋有其他共有人。被告在对谢春雨及王成玲就该房屋产权转移申请审查后，于2016年8月17日，向第三人王成玲颁发皖（2016）肥东县不动产权第0003802号不动产权证书。原告对被告颁证行为不服，遂提起行政诉讼，请求撤销上述权属登记行为。
另查，2015年6月19日，合肥市房地产管理局就全市房屋登记工作制发合房[2015]73号《关于改进房屋登记有关审查方式的通知》文件，该文件第三条规定：“自2016年7月1日起（一年过渡期结束），房屋登记机构在受理房屋登记申请时，应对该房屋共有情况进行询问，并将询问结果与登记簿记载的权利人进行一致性审查。如询问结果与登记簿不一致，申请人应补充材料办理相应房屋登记。”
原审法院审理后认为：人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。本案中，原告杨婷婷与谢春雨于2014年9月9日登记结婚，系合法夫妻，但谢春雨早于2011年9月5日即购买涉案房屋。在此后的抵押贷款及被告对其颁发房地产证的审查过程中，谢春雨均否认该房屋为共有产，因此被告于2014年1月26日颁发肥东字第10××99号房地权证，该证载明的房地产权利人为谢春雨个人。2016年8月，第三人王成玲与谢春雨就涉案房屋达成《存量房买卖合同》，并共同申请房屋产权转移登记。被告依照《不动产登记暂行条例》及合肥市房地产管理局合房[2015]73号《关于改进房屋登记有关审查方式的通知》的规定，进行了审查，在谢春雨否认该房产有其他共有人，其房地权证与产权登记簿记载的权利人一致的情况下，将涉案房屋产权转移登记至王成玲名下，并对王成玲颁发皖（2016）肥东县不动产权第0003802号不动产权证书的行政行为，符合法律规定。
至于原告认为与谢春雨是夫妻关系，并持谢春雨婚前购房发票等单据，因而主张涉案房屋为共有，被告未尽到审慎审查义务的诉称理由，因不动产是否为共有，应在不动产登记权利证书载明的权利人的基础上加以界定，而谢春雨购买的涉案房屋，其房地权证自始至终载明皆系谢春雨一人为权利人，被告行政机关只能依据有效的权利证书，结合法律、法规的规定作出相应的行政行为。被告的登记行为依据的是《不动产登记暂行条例》，合肥市房地产管理局《关于改进房屋登记有关审查方式的通知》的规定是对相应工作方式的细化指导，没有违反相应法律、法规的禁止性规定，被告依据上述条例及通知的规定，对第三人王成玲作出颁发不动产权证书的行政行为，程序合法。因此，原告的诉称理由没有事实及法律依据，依法不予采纳。第三人王成玲认为原告没有诉讼主体资格的理由，不符合法律规定，不予采纳。
综上，原告杨婷婷的诉称理由无事实及法律依据，被告肥东县国土局对第三人王成玲颁发皖（2016）肥东县不动产权第0003802号不动产权证书的行政行为，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，其辩称理由成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回原告杨婷婷的诉讼请求。本案受理费50元，由原告杨婷婷负担。
杨婷婷上诉称，1、涉诉房屋是上诉人与被上诉人谢春雨共同共有，被上诉人王成玲在房屋买卖过程中存在过错。该房屋虽然登记在谢春雨一人名下，但系上诉人与被上诉人谢春雨在婚前共同出资购买用于结婚的婚房。被上诉人王成玲早在看房时即知道该房屋是双方的共同财产，但出于购房的目的，特意回避上诉人，其与谢春雨所约定的房价明显低于当时的市场价格。被上诉人肥东县国土资源局没有调查清楚，仅凭房产登记在谢春雨一人名下即认定涉案房屋是谢春雨单独所有，显然有悖于客观事实。2、《不动产登记暂行条例》对于房屋转移登记的规定比较抽象，对房地产管理部门在实际操作中如何进行房屋转移登记没有具体详细的约定。被上诉人除了依据不动产登记暂行条例外，主要依据的是合肥市房地产管理局合房【2015】73号《关于改进房屋登记有关审查事项的通知》，该规定仅为政府相关职能部门的指导性文件，并不能作为行政机关作出行政行为的依据。《物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，该规范性文件关于房屋转移登记的规定与物权法第97条的规定相冲突。3、事实上，在合肥市房地产管理局合房【2015】73号《关于改进房屋登记有关审查事项的通知》的文件生效之前，在肥东县国土资源局处办理所有房产转移登记时，均需要配偶签字。本案中，被上诉人肥东县国土资源局在办理房屋转移登记手续时，没有向上诉人询问，也没有通知上诉人，显然程序违法。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，并改判撤销被上诉人肥东县国土资源局作出的（2016）肥东县不动产权第00038052号不动产权属登记证书，并由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人肥东县国土资源局辩称，一、《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋位于肥东县经济开发区包公大道北侧盛嘉欧园12幢501室，由安徽盛嘉置业有限公司开发建设。2011年9月5日，谢春雨与安徽盛嘉置业有限公司签订商品房买卖合同，以按揭贷款方式购买该房屋，并于当日进行合同备案，购房按揭贷款系谢春雨个人办理。谢春雨在2014年元月申请办理该房屋首次登记时，否认有共有权人。谢春雨与杨婷婷于2014年9月9日登记结婚，期间也没有办理共有权证登记。因此，涉案房屋在2016年8月转让给王成玲之前，产权人为谢春雨个人所有。无证据证明系谢春雨与杨婷婷共同所有。二、不动产登记暂行条例于2015年3月1日实行。合肥市房地产管理局于2015年6月19日发布了《关于改进房屋登记有关审查事项的通知》，规定：自2015年7月1日起，因新建房屋或通过购买、受赠、继承、安置等方式受让房屋，夫妻共有房屋宜双方共同申请登记。经记载为房屋登记簿中的权利人，再次办理房屋转移抵押等各类登记时，房屋登记机构经询问与登记簿一致时，应当予以办理。2016年8月4日，谢春雨和王成玲签订存量房买卖合同，同时进行网签备案，并共同委托房地产中介机构办理产权转移登记。被上诉人在办理该房屋转移登记时，对共同申请人谢春雨和王成玲依规定进行的询问并制作笔录。谢春雨否认所转移登记的房屋有其他权利共有人，经审查与产权登记簿记载的权利人一致。被上诉人依谢春雨和王成玲的共同申请，将涉案房屋产权转移至王成玲名下。因此，在本案房屋权利转移登记过程中，被上诉人已经尽到了审慎查验义务，登记程序合法，没有过错。因此，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人杨婷婷的上诉，维持原审判决。
被上诉人王成玲意见同肥东县国土资源局意见。
被上诉人谢春雨二审未予答辩。
肥东县国土局向一审法院提供的证据有：1、《商品房买卖合同》、《肥东县商品房网上认购备案确认单》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。证明涉案房屋系谢春雨个人购买并否认有共有产权人，无证据证明系原告与谢春雨共同财产；2、《存量房买卖合同》、《合肥市存量房买卖合同网签备案单》、《土地登记申请书》、《委托书》、《承诺书》、《房地产经纪机构资质证书》、《询问笔录》、《房屋登记询问笔录》、《家庭住房情况查询申请表》、《房屋所有权登记、转让审核表》、《关于改进房屋登记有关审查方式的通知》（合房[2015]73号）。证明被告在办理涉案房屋产权转移登记中，尽到了审慎查验义务，程序合法。
杨婷婷向一审法院提供的证据有：1、原、被告身份证复印件，证明诉讼主体适格；2、原告与谢春雨结婚证复印件，证明原告与谢春雨系夫妻关系，案涉房屋系原告与谢春雨共同共有；3、皖（2016）肥东县不动产权第0003802号不动产权证书复印件，证明谢春雨未经原告同意，擅自出让夫妻共同财产，被告未经审查办理产权过户手续；4、原告当庭提供2014年1月14日，付款人为谢春雨、金额为471739元的合肥市地方税务局销售不动产统一发票复印件一张；2014年1月21日，纳税人为谢春雨、金额为4717.39元税收缴款书复印件一份，证明涉案房屋是原告与谢春雨双方出资购买。
上述证据均已随案移送本院。
经审查，一审法院对证据的分析认定符合法律规定，本院予以确认。
根据采信的证据，本院确认一审认定的案件事实。
本院认为，《婚姻法》第十九规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋是谢春雨婚前购买并登记在自己名下，婚后双方并未约定该房屋共同共有，更没有到不动产登记机构办理共有产权登记。因此，杨婷婷主张涉案房屋为夫妻双方共同共有的证据不足。
为规范房屋登记工作，合肥市房地产管理局出台《关于改进房屋登记有关审查方式的通知》，规定房屋登记中有关夫妻共有房屋采取询问的审查方式。房屋登记机构在受理房屋登记申请时，应对该房屋共有情况进行询问，并将询问结果与登记簿记载的权利人进行一致性审查。如询问结果与登记簿不一致，申请人应补充材料并办理相应房屋登记。根据该通知的精神，房产登记机构将不再审查隐性共有人，鼓励夫妻共有房产时及时申请办理房屋共有权登记。上述文件并不违反物权法的相关规定。本案中，肥东县国土资源局办理涉案房屋的转移登记时，按照上述规定进行询问，并制作了笔录，对房产登记簿记载的权利人进行了一致性审查，履行了审慎查验义务，登记程序合法，适用法律正确。
综上，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。杨婷婷的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 琦
代理审判员 张 俊
代理审判员 潘 攀
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 丁亚敏
附：本案适用的相关法律规范性文件条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；