广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法龙民一初字第865号
原告陈宇彬，男，1985年6月13日出生，汉族，住广东省兴宁市，。
委托代理人赵丹，广东中亚律师事务所律师。
被告东莞广裕房地产开发有限公司，住所地：东莞市石龙镇新城市中心桥东路永和新村2楼。
法定代表人黄汉杰，该公司总经理。
委托代理人甘倍诚，该公司员工。
委托代理人刘小兰，该公司员工。
第三人广州市房掌柜网络技术有限公司东莞分公司，住所地：东莞市东城区岗贝东城中路君豪商业中心1202号。
负责人张军。
第三人广州市房掌柜网络技术有限公司，住所地：广州市天河区天河路242号1804-1805室。
法定代表人张鹏。
上述第三人的共同委托代理人周少梅，系广州市房掌柜网络技术有限公司员工。
原告陈宇彬与被告东莞广裕房地产开发有限公司、第三人广州市房掌柜网络技术有限公司东莞分公司、广州市房掌柜网络技术有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年12月23日受理后，依法由审判员薛枫艳适用简易程序独任审判，于2016年3月9日公开开庭进行审理。原告陈宇彬的委托代理人赵丹、被告东莞广裕房地产开发有限公司的委托代理人刘小兰、第三人广州市房掌柜网络技术有限公司东莞分公司、广州市房掌柜网络技术有限公司的共同委托代理人周少梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告看到被告打出的1万抵95折的广告，遂于2014年10月12日支付了1万元，但收据上的单位是第三人的印章。后原、被告双方与2014年11月7日签订星际湾认购书，约定的优惠折扣为开盘优惠88.00%×7天内签约折扣99.00%。当时原告提出异议，认为还应该在上述折扣上再打95折，但被告方销售人员告知这不是正式合同，在签订正式合同时按照会员价再打折。后销售员打电话给原告的姐姐，要求给1万元活动经费，其可以帮忙把名单编入政府团购，可以享受多一个折扣，原告姐姐认为已经交了1万元团购费，应该直接享受折上折，不同意再向销售员支付1万元。原告于2014年11月21日按照认购书的约定前往被告处签约，看完合同准备签约时被告仍然告知88折已经是非常优惠的折扣，且低于95折，不能再打折。原告认为受到了欺骗，当天未能签约成功，签约人员告知向领导申请看能不能折上折，并确定2014年11月30日是最迟签约日期，后销售员又多次联系要求私下支付款项被拒绝，最终告知不能享受折上折，于是原告没有购买该房屋。原告多次要求退还支付的款项，但只第三人退还了1万元的团购费，另外2万元被告未退还。原告认为，由于被告不同意按照团购协议履行折上折的义务，导致原告未购买案涉房屋，被告应将定金2万元返还给原告。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、请求解除原、被告双方签订的星际湾认购书；二、被告返还原告支付的款项20000元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清时止；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告东莞广裕房地产开发有限公司答辩称：1、原告与被告签订的《星际湾认购书》（以下简称“认购书”）系经双方真实意思表示成立的有效预约合同，并未违反法律法规的强制性、禁止性规定，依法对双方均具有法律约束力。双方在认购书中已对涉案房屋的成交价格及优惠折扣条款进行了明确约定，该等条款应视为双方已就此问题达成了合意，故该等条款对原告亦具有法律约定力；2、根据认购书的约定，如果原告未按双方的约定签署商品房买卖合同的，被告可以解除认购书，并没收其定金。原告以不同意认购书约定的购房优惠为由，拒绝按照认购书约定签署商品房买卖合同的行为，违反了诚实信用的法律原则，已明显构成违约，被告按照认购书关于定金的约定解除认购书，并没收其已缴纳的定金并无不当；3、涉案房屋销售人员是被告委托的第三方销售代理机构的员工，并非被告的员工，其就房屋销售优惠价格所作出的承诺及收受回扣的行为属于违法行为，且已超出代理权限，被告并不知晓也未追认。该等行为属于无权代理行为，应由行为人承担民事责任。原告明知涉案房屋销售人员要求收受回扣的行为是未经被告同意的违法行为，仍继续就该违法行为与涉案销售人员进行谈判，应当自行承担责任。综上，原告拒绝按照认购书约定的房屋价格及优惠折扣签署商品房买卖合同，已严重违反认购书的约定以及诚实信用的法律原则，依法构成违约，被告适用定金罚则，依法解除认购书并没收原告缴纳的定金，合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，第三人与被告合作，第三人通过各种广告推广的方式为被告推广案涉星际湾楼盘。案涉的团购服务费是第三人为被告搞的一次推广活动，若客户向第三人缴纳1万元的团购服务费，客户在被告方购房时可享受95折优惠，这个1万抵95折的优惠是第三人向被告争取的。第三人在与原告签订的《参与房掌柜会员电商团购购房优惠申请书》上约定，若购房成功，由第三人收取1万元，若没有购房，将1万元退回给客户。后原告向第三人提出没有购房，第三人与被告核实后已将1万元退回给原告。
经审理查明，2014年11月7日，原、被告签订一份《星际湾认购书》（NO:DG-(201)-R0000702）,约定：原告同意购买被告位于东莞市石龙镇××路北侧［星际××］××单元××房，原价1145405元，优惠折扣：公积金100%×开盘优惠88.00%×7天内签约折扣99.00%，成交价997877元；付款方式：定金20000于签署认购书时支付，首期楼款299877元于2014年11月21日或之前付清（含定金），楼款698000元于2014年11月21日由原告向被告指定的银行申请按揭贷款；被告已向原告明示双方将签订的《商品房买卖合同》及其附件，原告确定已详细阅读并理解上述文件内容且无异议，并承诺按上述购房文件的内容签署；原告同意于2014年11月21日之前持《认购书》、原告身份证明等资料到被告指定地点签署购房文件并依约缴交首期房款等约定的费用；原告未按双方的约定签署《商品房买卖合同》及其附件的，被告可解除《认购书》，并没收其定金。认购书签订后，原告依约向被告支付了20000元定金。
原告主张看到被告打出的1万抵95折的广告，遂于2014年10月12日向第三人广州市房掌柜网络技术有限公司东莞分公司支付了10000元。在签订《星际湾认购书》时，原告提出异议，认为在认购书的折扣上应再打95折，但销售人员告知认购书是格式合同，显示的折扣都是一样的，其他优惠在签订正式的买卖合同时会有所体现。后被告的销售人员打电话给原告方，称给一些活动经费，可以帮忙把原告的名单编入政府团购，以享受更多的折扣，原告方认为已经交了团购费，应该直接享受折上折，不同意另外给钱。后原告于2014年11月21日按认购书的约定前往被告处签约，被告仍告知88折已经是非常优惠的折扣，且低于95折，不能再打折，原告认为受了欺骗，遂未签约成功。之后第三人将10000元团购服务费退回给原告，但被告未将定金返还原告。原告提供了团购服务费收据、团购服务费退款回执、与销售人员的通话录音等证据证明上述事实。被告对通话录音不予确认，称不能确认录音的对话人员是被告的销售人员，且录音是原告与销售人员私下商量回扣的事实，内容违法，亦属个人行为，不能代表公司意志。
被告确认有与第三人合作，客户向第三人缴纳10000元，在购买案涉星际湾房产时可以享受95折优惠，但认购书上的折扣已经低于团购的折扣，即认购书的折扣已经代替团购的折扣。同时认购书中已对涉案房屋的成交价格及优惠折扣条款进行了明确约定，原告签订认购书，视为双方已就此问题达成了合意。原告未依约签订《商品房买卖合同》，已构成违约，被告已于2015年3月5日向原告发出《解约通知书》，并依约定没收原告预付的定金。被告提供了《解约通知书》、快递单等证据。《解约通知书》写明原告因自身原因未能依约到被告处签订《商品房买卖合同》并缴付首期房款，已构成违约，故通知原告“自本通知书发出之日（即2015年3月5日）起，正式解除双方签订的《星际湾认购书》，并依法没收阁下预付的定金人民币贰万元”。快递单上的收件人地址和联系的手机号码均为原告在《星际湾认购书》上所留的地址和电话。原告称快递单上的签名并非原告本人，原告未收到《解约通知书》。被告另确认《星际湾认购书》是格式合同，是否参与第三人的团购活动，在购买案涉星际湾房产时享受的优惠都是《星际湾认购书》上显示的折扣，没有区别。
第三人向法庭提供了《参与房掌柜会员电商团购购房优惠申请书》（复印件），申请书中约定：原告陈宇彬自愿参加广州市房掌柜网络技术有限公司东莞分公司购房团购活动，缴纳1万元服务费，购买嘉华星际湾时享受团购1万抵95折的优惠；在嘉华星际湾开发商收定期间，已通过房掌柜成功团购嘉华星际湾项目的客户，在与开发商签定购房认购书后，该1万元作为电商团购服务费正式收取。该团购服务费仅为参与购买嘉华星际湾的会员购房优惠服务费，不作为所购买住宅房款的一部分。原告对该份申请书予以确认。
以上事实，有团购服务费收据、团购服务费退款回执、《星际湾认购书》、定金收据、通话录音、《解约通知书》、快递单、《参与房掌柜会员电商团购购房优惠申请书》（复印件）及本案开庭笔录等附卷为证。
本院认为，本案为商品房预约合同纠纷，原、被告签订的《星际湾认购书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告已于2015年3月5日向原告发出《解约通知书》，虽原告称并未收到，但根据被告提供的快递单，收件人地址和联系的手机号码均为原告在《星际湾认购书》上所留的地址和电话，该快递已被签收，本院视为原告已收到《解约通知书》，原告未在法定期限内提出异议，本院确认双方签订的《星际湾认购书》自《解约通知书》到达原告时已解除。本案争议的焦点是：《商品房买卖合同》未能订立的原因，被告是否应向原告返还定金。
关于《商品房买卖合同》未能订立的原因，原告称是因为被告不同意按团购的约定在《星际湾认购书》的优惠基础上再打95折，认为受骗了，而被告称《星际湾认购书》中的折扣已低于95折，已代替团购优惠。虽然原、被告签订的《星际湾认购书》中对优惠折扣已有明确约定，但被告亦确认有与第三人合作开展1万抵95折的团购活动，同时确认是否参与第三人的团购活动享受的优惠都是《星际湾认购书》上显示的折扣，没有区别，而根据第三人所述及《参与房掌柜会员电商团购购房优惠申请书》中的约定，如原告购房成功，则10000元团购服务费不会退回。原告在额外支付了10000元团购服务费的情况下享受的优惠却与没有参加团购的购房者一致，明显不合理，故不能认定原告存在违约。原、被告因未能在涉案房屋的优惠折扣上达成一致意见而导致未能签署正式的《商品房买卖合同》，被告应将定金20000元返还原告。关于原告诉请的利息，因原、被告对于是否应返还定金存在争议，故不能认定被告逾期返还，原告诉请利息依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告陈宇彬与被告东莞广裕房地产开发有限公司于2014年11月7日签订的《星际湾认购书》已解除；
二、被告东莞广裕房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈宇彬返还定金20000元。
三、驳回原告陈宇彬的其他诉讼请求。
如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费150元（原告已预交），由被告东莞广裕房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 薛枫艳
二〇一五年三月十六日
书记员 黎栩静
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。