广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终4262号
上诉人（原审原告）：梁少霞，香港特别行政区居民，现住香港。
上诉人（原审原告）：李慧敏，香港特别行政区居民，现住香港。
上诉人（原审原告）：李慧中，香港特别行政区居民，现住香港。
上诉人（原审原告）：李胜生，香港特别行政区居民，现住香港。
上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李丽萍，住广东省广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：冯伟彪，住广东省广州市越秀区。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈冠星，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人梁少霞、李慧敏、李慧中、李胜生（以下简称梁少霞等四人）与李丽萍、冯伟彪（以下简称李丽萍等二人）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。梁少霞等四人的共同委托诉讼代理人姜平、李丽萍等二人的共同委托诉讼代理人陈冠星到庭参加诉讼。现已审理终结。
梁少霞等四人上诉请求：1、改判李丽萍等二人自2016年1月1日起至实际交还房屋之日止向某霞等四人支付房屋使用费（按房管部门公布的同期同类同地段商业用房租金参考价计算）；2、判令李丽萍等二人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未查明涉案房屋作为商业用途使用的事实，涉案房屋为中国体育彩票xx销售点。广州市越秀区xx号地下一层一直由李丽萍等二人作为商业用途使用，其一直在该地址销售中国体育彩票。二、李丽萍等二人自2016年1月1日即拒缴租金，且在一审庭审中刻意隐瞒涉案房屋用于商业用途，长期占用房屋拒不腾退，有意拖延诉讼，一审判决按每月4500元的标准支付使用费对于梁少霞等四人明显不公正。另答辩不同意李丽萍等二人的上诉请求。
李丽萍等二人上诉请求：1、判令撤销一审判决第一项，改判李丽萍等二人向梁少霞等四人承租广州市越秀区xx号地下房屋至国家征用拆迁前为止，并按4500元／月的标准向梁少霞等四人交纳房屋使用费；2、判令梁少霞等四人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清。涉案房屋是由xx出租给冯伟彪的，在2002年9月21日双方签订《合约》，约定租用期以国家征用拆迁前为止，租金每月3200元。梁少霞等四人在一审提供的xx与李丽萍在2006年9月30日签订的《广州市房屋租赁合同》并非李丽萍本人所签，另梁少霞等四人提供的2006年xx与冯伟彪签订的《广州市房屋租赁合同》也不是冯伟彪签订的，2009年10月1日的《房屋租赁合同》也不是李丽萍签订的，对上述合同的真实性均不予认可。冯伟彪承租涉案房屋只签订过2002年9月21日的《合约》，其他租赁合同均不是冯伟彪及李丽萍签订，故涉案房屋租期应以2002年9月21日《合约》的约定为准，即租用期至国家征用拆迁前为止。虽然xx已去世，其后人继承房屋应尊重先人的意愿，继续按原《合约》约定将房屋租赁给原使用人使用。另答辩不同意梁少霞等四人的上诉请求。
梁少霞等四人向一审法院起诉请求判令：1.李丽萍等二人迁出位于广州市越秀区xx号地下房屋（面积为54平方米）并腾空交还给梁少霞等四人。2.李丽萍等二人向梁少霞等四人支付房屋占用费（从起诉之日起至李丽萍等二人实际腾空交还上述房屋之日止，按房管部门公布的同期同类同地段商业用房租金参考价计算）。
一审法院认定事实：李丽萍等二人是夫妻关系。据原广州市国土局房管局出具的房地产权证显示，广州市越秀区xx号房屋原权属人为李胜生及案外人xx按份共有，二人各占1/2产权。据广东省广州市南方公证处于2009年8月20日出具的《（2009）南公证内字第28340号公证书》载明：被继承人xx于2009年5月9日死亡，其死亡时遗留的上址房屋的二分之一产权份额属xx的个人财产，上述遗产由被继承人梁少霞、李慧敏、李慧中共同继承；继承后，梁少霞、李慧敏、李慧中各占有上述房屋的六分之一产权份额等内容。
据广州市国土资源和房屋管理局出具的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》载明，现广州市越秀区xx号房屋的权属人为李胜生（占有3/6产权份额）及梁少霞、李慧敏、李慧中（各占1/6产权份额，房屋所有权取得方式为继承），规划用途为住宅，建筑面积为183.3平方米，层数为3层；登记时间为2010年11月2日。
2015年1月17日，梁少霞通过挂号信方式向租户发出《通知书》，通知xx号房屋业主收回楼房自用，要求租户在2015年2月至5月31日前（三个月内）交回房屋给业主。根据原告提供的《国内挂号信函收据》显示，“收寄人员盖章”处盖有“广州2015.0119.11广大路5”字样。李丽萍等二人对上述《国内挂号信函收据》的真实性、合法性均无异议并确认李丽萍已签收了上述《通知书》。
后梁少霞等四人通过特快专递方式向李丽萍发出《律师函》，要求其于收到该《律师函》十日内交还房屋并付清租金及各项费用。根据中国邮政速递物流股份有限公司广州分公司开具的妥投证明显示，该特快专递于2015年9月22日已妥投，签收人为李丽萍。李丽萍等二人对上述妥投证明的真实性、合法性均无异议并确认李丽萍已签收了上述《律师函》。
2015年10月19日，梁少霞等四人向一审法院提起本案诉讼。
一审庭审中，梁少霞等四人为证明xx生前与李丽萍等二人签订了租期自2006年10月1日起至2009年9月30日止的房屋租赁合同，向法院提交了《广州市房屋租赁合同》两份：（一）出租人（甲方）为xx，承租人（乙方）为李丽萍的《广州市房屋租赁合同》（以下简称“李丽萍租赁合同”），其中约定了以下内容：甲方同意将坐落于越秀区xx号地下的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积54平方米；租赁期限为2006年10月1日至2009年9月30日，月租金额为3200元，租金按月结算；乙方向甲方交纳3200元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金3200元（退回乙方、抵偿租金）；此外，合同第三页下方空白处载明了以下手写字体“备注：关于2002年9月21日xx（甲）冯伟彪（乙）所签的合约至今日起，不起效应、作废。”字样；第四页落款处甲方签章日期为2006年9月30日，“乙方（签章）、法定代表人”的落款日期为2006年9月3日，并载有“李丽萍李丽萍”手写签名字体。（二）出租人（甲方）为xx、李胜生，承租人（乙方）为冯伟彪的《广州市房屋租赁合同》（以下简称“冯伟彪租赁合同”），约定的内容与李丽萍租赁合同内容基本一致，但没有约定上述备注的手写字体；合同第四页落款处甲乙双方均没有签署日期，“乙方（签章）”载有“冯伟彪”手写签名字体。梁少霞等四人同时称：由于其代理人较年迈，认为李丽萍等二人是夫妻故代理人分别代为与李丽萍等二人签订合同，但实际上两份合同中约定的租赁物是同一个房屋，其收取的租金也是每月3200元。李丽萍等二人对上述两份《广州市房屋租赁合同》真实性、合法性、关联性均有异议，认为合同落款处“李丽萍”及“冯伟彪”的手写签名字体均不是李丽萍等二人本人所签。
此外，梁少霞等四人为证明其主张，还向法院提交了《房屋租赁合约》及《委托书》各一份。其中《房屋租赁合约》载明：xx为出租方、李丽萍为承租方；合约所指的房屋是座落于广州市越秀区xx号地下单位，上述房屋的合法所有人是出租方，租用面积为54平方米；出租方同意将上述房屋给承租方作为商业用途使用，租赁期为三年，即从2009年10月1日至2012年9月30日止；租金为每月3200元；合约双方兹于2009年10月1日凭此亲笔签字为据等内容。合约第二页落款处的“出租方签章”处载有“xx”的手写签名字体、委托代理人处载有“谭某”手写签名字体；“承租方签章”处载有“李丽萍”手写签名字体。《委托书》载明：“业主xx、李胜生现委托xx代理xx号楼作租赁等有关问题。业主：xx、李胜生。2011年6月30日”。李丽萍等二人对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为：合同落款处“李丽萍”的手写签名字体不是李丽萍本人所签；合约签订时间在xx死亡后，即使合约上有委托代理人签名，该代理亦已无效；但《委托书》的落款日期也在xx死亡后，故《委托书》是虚假的。梁少霞等四人回应称，因李胜生长期在国外办理委托手续较为困难，故《委托书》上“xx”“李胜生”的签名均是梁少霞签署的。
一审庭审中，李丽萍等二人确认涉案房屋由其实际使用。李丽萍等二人为主张涉案房屋的租赁期限应至国家征用拆迁为止，向法院提交了《合约》复写件一份，其中载明：xx为甲方、业主，冯伟彪为乙方、租户，与冯某为丙方、业主代理；甲方同意把座落在广州xx号地下（包括自由阁）的房屋租给乙方使用；租用期以国家征用拆迁前期为止；租金每月为3200元，押金为3200元；每月交一次房租从2002年10月1日起租；押金不能当租金和其它开支使用；在乙方能遵守合约的前提下，甲方不得终止合约；因拆迁收楼，甲方不作任何补偿给乙方等内容。《合约》落款日期为2002年9月21日。梁少霞等四人对上述《合约》的真实性、合法性、关联性不予确认，原因为一是认为《合约》为复写件，二是认为该《合约》已被“李丽萍租赁合同”所终止。
关于涉案房屋的使用费标准，梁少霞等四人主张应按房管部门公布的同期同类同地段商业用房租金参考价计付。李丽萍等二人认为涉案房屋登记用途为住宅，而《合约》并无约定租赁用途为商铺，且李丽萍等二人实际也将涉案房屋作住宅用途，故不同意梁少霞等四人主张的上述计算标准。李丽萍等二人同时主张，因物价上升的原因，其已自愿升租至每月4500元，双方亦一直按该标准交收租金，故即使租赁期限届满，双方之间形成无固定期限合同关系，租金也应按双方口头协议的每月4500元标准计算。为此，李丽萍等二人向法院提交中国工商银行牡丹灵通卡账户历史明细清单（起止日期为2015年1月1日至2015年12月23日）一份。梁少霞等四人对上述历史明细清单的真实性、合法性、关联性均无异议，并确认2015年期间，双方曾口头协议调整租金标准为每月4500元，也确认上述期间是按照每月4500元的标准向李丽萍等二人收取租金的，自2016年1月1日后李丽萍等二人没有向其支付租金。
本案一审审理过程中，因李丽萍等二人辩称梁少霞等四人所提交的“李丽萍租赁合同”、“冯伟彪租赁合同”及《房屋租赁合约》的落款处中“李丽萍”及“冯伟彪”的手写签名字体均非李丽萍等二人本人所签，一审法院要求李丽萍等二人明确是否需要对上述签名进行笔迹鉴定。李丽萍等二人表示需要时间考虑，法庭限期要求李丽萍等二人庭后书面回复，如逾期回复视为不申请笔迹鉴定，但李丽萍等二人至今未答复。
一审法院认为：就上述有关合同的真实性问题，分述如下：（一）关于梁少霞等四人提交的租赁期限自2006年10月1日起至2009年9月30日止的两份《广州市房屋租赁合同》。因李丽萍等二人在该院限期内并无提起对上述合同的落款处“李丽萍”及“冯伟彪”的手写签名字体进行笔迹鉴定的申请，故李丽萍等二人对该合同并非其本人所签署的抗辩意见，不予采纳。（二）关于梁少霞等四人提交的《房屋租赁合约》。因涉案房屋的原产权人xx于2009年5月9日死亡，而梁少霞等四人提交的《委托书》在xx死亡后形成且梁少霞等四人亦确认该《委托书》上“xx”的签名是梁少霞签署的，故对委托代理人“谭某”以“xx”的名义签订的《房屋租赁合约》不予采纳。（三）关于李丽萍等二人提交的2002年9月21日《合约》复写件。该院认为，复写件并非复印件，其虽然不等同于原件，但因复写件系经过媒介复写纸而成，是与原件同步完成的，其与原件均属于原始证据。结合梁少霞等四人提交的《广州市房屋租赁合同》中备注的手写字体即“关于2002年9月21日xx（甲）冯伟彪（乙）所签的合约至今日起，不起效应、作废”的内容，在没有相反证据的情况下，对上述《合约》复写件予以认定。综上，xx作为涉案越秀区xx号地下房屋的共有权人与李丽萍等二人签订的《合约》、《广州市房屋租赁合同》出自双方真实意思表示。李胜生长期在国外且多年来对此并无提出过异议。在xx死亡后，梁少霞、李慧敏、李慧中通过继承方式取得上述房屋的部分产权，故梁少霞等四人应继受上述合同中作为出租人的权利和义务。
关于涉案房屋的租赁期限问题。由于《广州市房屋租赁合同》已明确约定了租赁期限至2009年9月30日止，且约定2002年9月21日《合约》作废，故上述合同的租赁期限至2009年9月30日止。上述合同到期后，双方未签订新的的租赁合同，且梁少霞等四人已明确表示不再续租，李丽萍等二人理应在合同期满时将涉案房屋交还给梁少霞等四人，现李丽萍等二人拒不交还涉案房屋，显属不当。因此，梁少霞等四人诉请要求李丽萍等二人腾空交还涉案房屋，合法合理，予以支持。
至于梁少霞等四人主张起诉之日起的房屋使用费问题。涉案房屋规划用途为住宅，虽然前述《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准为3200元/月，但考虑到李丽萍等二人在合同期满后拒不腾退继续占用涉案房屋，以及双方曾口头协议租金标准调整为每月4500元且双方亦按该标准交收房屋使用费至2015年12月31日的事实，根据公平合理、等价有偿的原则，酌定房屋使用费标准宜按双方原履行的租金标准继续支付。至于梁少霞等四人主张按照房管部门公布的同期同类同地段商业用房租金参考价计算房屋使用费的请求，没有依据，不予采纳。如前所述，李丽萍等二人已向某霞等四人支付房屋使用费至2015年12月31日，故梁少霞等四人主张起诉之日即2015年10月19日起至2015年12月31日止的房屋使用费，缺乏事实依据，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、李丽萍等二人应自本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区一德中路旧部前街55号地下房屋（建筑面积54平方米）腾空并交还给梁少霞等四人；并按4500元/月的标准向某霞等四人支付自2016年1月1日起至实际交还房屋之日止房屋使用费。二、驳回梁少霞等四人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费305元，由李丽萍等二人负担。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，梁少霞等四人向本院提交了360地图搜索结果、百度地图搜索结果、现场照片等证据，拟证明涉案房屋为彩票销售点。对此李丽萍等二人表示上述证据不属于二审新证据，且对其真实性、合法性、关联性均不予认可。另梁少霞等四人表示其从2006年起就知道李丽萍等二人将涉案房屋作为商铺使用。
本院认为：关于双方争议的租赁期限问题，虽然李丽萍等二人提交了xx与冯伟彪于2002年9月21日签订的《合约》，反映租赁期限至国家征用拆迁前期为止，但根据梁少霞等四人提交的分别由李丽萍、冯伟彪签署的两份《广州市房屋租赁合同》，载明租赁期限至2009年9月30日止，且约定2002年9月21日的《合约》作废，故一审认定双方当事人之间的合同租赁期限至2009年9月30日止，并无不当。李丽萍等二人虽对上述两份《广州市房屋租赁合同》中李丽萍、冯伟彪签名的真实性提出异议，但因其二人在一审法院限定的期限内无提起笔迹鉴定申请，故本院对其抗辩意见不予采纳。鉴于合同租赁期限届满后双方未签订新的租赁合同，且梁少霞等四人明确表示不再续租，故李丽萍等二人理应将涉案房屋交还给梁少霞等四人。一审法院判令李丽萍等二人腾空交还涉案房屋给梁少霞等四人，合法合理，本院予以维持。
关于房屋使用费交纳标准问题，由于梁少霞等四人在诉讼中表示其从2006年起就知道李丽萍等二人将涉案房屋作为商铺使用，而双方在2015年期间曾口头协议调整租金标准为每月4500元，且双方亦按该标准交收房屋使用费至2015年12月31日，故一审法院酌定房屋使用费标准按双方原履行的租金标准继续支付，是可行的，本院予以维持。梁少霞等四人主张按照房管部门公布的同期同类同地段商业用房租金参考价计算房屋使用费，因理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，双方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费610元，由梁少霞、李慧敏、李慧中、李胜生负担305元，由李丽萍、冯伟彪负担305元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年五月三日
书记员 陈婷婷