河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫13民终1075号
上诉人(原审被告)：南阳正弘房地产开发有限公司。住所地：南阳市新华东路。统一社会信用代码：91411300561001927U。
法定代表人：杨宇剑，任总经理。
诉讼委托代理人：周小伟，河南同心德律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):杨崇，男，1978年4月19日出生，汉族,市民,住新野县。
委托诉讼代理人：武光太，北京市京国（南阳）律师事务所律师。
上诉人南阳正弘房地产开发有限公司因与被上诉人杨崇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新野县人民法院（以下简称一审法院）（2017）豫1329民初2186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
南阳正弘房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审法院（2017)豫1329民初2186号民事判决书第一项判决；驳回杨崇要求支付违约金的诉讼请求。二、上诉费用由杨崇承担。事实与理由：一、一审判决南阳正弘房地产开发有限公司交房违约，属认定事实错误。南阳正弘房地产开发有限公司向杨崇交付房屋时，杨崇在入住通知单上签署有交房正确字样，表明其对交房的状态和时间予以认可，可视为双方对合同中房屋交付的约定的变更补充，说明南阳正弘房地产开发有限公司交付房屋符合双方约定。二、房屋的交付使用非南阳正弘房地产开发有限公司单方可以完成的行为，需要南阳正弘房地产开发有限公司交付和杨崇接收方能完成。本案中，南阳正弘房地产开发有限公司多次催促杨崇接收房屋，且其未能举证其要求交房遭到拒绝的相关证据，因此，一审认定南阳正弘房地产开发有限公司违约，缺乏事实根据。杨崇的起诉已超过法律规定的诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。
杨崇辩称，一、一审认定南阳正弘房产公司交房违约正确。南阳正弘房地产开发有限公司没有按照约定时间交付房屋，后交付的房屋也不符合合同约定的条件。其违约行为持续至今，一审判决认定正确。二、南阳正弘房地产开发有限公司并未通知杨崇接收房屋，该房屋至今不符合交房条件。三、杨崇起诉并未超过诉讼时效，一审判决认定正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
杨崇向一审法院起诉请求：1、判令南阳正弘房地产开发有限公司按日向杨崇支付已交付购房款万分之一的违约金，自2012年12月31日起至南阳正弘房地产开发有限公司向杨崇交付符合约定房屋为止；2、判令南阳正弘房地产开发有限公司为杨崇办理所购房屋的房权证书；3、诉讼费用由南阳正弘房地产开发有限公司负担。
一审法院认定事实：2011年9月28日，杨崇作为买受人，南阳正弘房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由买受人购买出卖人所建的位于新野县城书院路文化广场西侧正弘阳光花园第3幢1单元803号房屋，建筑面积103.4平方米，单价为每平方米2862.38元，总房款为295970元；付款方式为买受人于2011年9月21日支付出卖人首付房款155970元，余款140000元申请办理贷款。商品房买卖合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；……”。第十一条约定：“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”合同签订后，杨崇按约定交纳购房款295970元。2016年3月9日，南阳正弘房地产开发有限公司将房屋交付给杨崇，并向其出示入住通知单，内容为：“户主姓名杨崇房号3-1-803产权面积103.4㎡总房款295970元该住户所有房款已全部交清，符合入住条件同意交房。联系方式：137××××5766（注：此通知单涂改无效）南阳正弘房地产开发有限公司（盖章）2016年3月9日。”并由杨崇在该入住通知单上签字“交房正确杨崇”。杨崇接收该房屋后，入住至今。另查明，2013年11月15日，经南阳正弘房地产开发有限公司（建设单位）、郑州市建筑设计院（设计单位）、郑州恒基建设监理有限公司（监理单位）、河南建筑工程有限公司（施工单位）验收，正弘阳光花园小区工程质量等级符合国家验评标准合格等级要求。但因正弘阳光花园小区的商品房存在超层，与建筑规划许可证和房屋预售许可证不符，无法办理竣工验收许可证，所以在未变更规划许可证和取得竣工验收许可证之前无法办理房权证。
一审法院认为，杨崇、南阳正弘房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应当严格按照合同约定履行自己的义务。现杨崇已按照合同约定支付了购房款，但南阳正弘房地产开发有限公司未按照合同约定的期限交付房屋，已构成违约，依法应当承担违约责任，杨崇可向南阳正弘房地产开发有限公司主张要求其支付逾期交房期间的违约金。但南阳正弘房地产开发有限公司辩称，杨崇请求支付逾期交房期间违约金已超两年诉讼时效，一审法院认为，因南阳正弘房地产开发有限公司在房屋验收合格后，于2016年3月9日将房屋交付给杨崇，杨崇如认为南阳正弘房地产开发有限公司交付的房屋不符合合同约定的交付条件，其向南阳正弘房地产开发有限公司请求支付逾期交房期间违约金的诉讼时效应自2016年3月9日开始计算至2018年3月8日，杨崇主张支付逾期交房期间的违约金，并未超过诉讼时效，故对该项辩解理由依法不予采纳。故杨崇的违约金请求可自2013年1月1日起按日支付已交付购房款295970元的万分之一至2016年3月9日。关于杨崇请求南阳正弘房地产开发有限公司为其办理房屋所有权证，因办理房屋所有权证是属于行政机关的职权，南阳正弘房地产开发有限公司仅有义务协助办理房屋所有权证，而无权直接予以办理。现正弘阳光花园小区的商品房存在超层，与建筑规划许可证和房屋预售许可证不符，无法办理竣工验收许可证，在未变更规划许可证和取得竣工验收许可证之前无法办理房权证，故杨崇请求南阳正弘房地产开发有限公司为其办理房屋所有权证，南阳正弘房地产开发有限公司现确无能力为其办理，属履行不能，南阳正弘房地产开发有限公司承担的应是违约责任，故原告的此项请求一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条规定，判决：一、南阳正弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨崇逾期交房的违约金，违约金自2013年1月1日起按日支付购房款295970元的万分之一至2016年3月9日。二、驳回杨崇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，由南阳正弘房地产开发有限公司负担。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，当事人双方签订的商品房买卖合同第八条约定：“交付期限：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；……”。本案中，南阳正弘房地产开发有限公司于2016年3月9日将房屋交付给杨崇，杨崇向南阳正弘房地产开发有限公司请求支付逾期交房期间违约金的诉讼时效应自2016年3月9日开始计算，因此杨崇主张支付逾期交房期间的违约金，并未超过诉讼时效。一审判决对案件事实认定处理符合相关法律规定及合同约定，本院予以确认。南阳正弘房地产开发有限公司关于交房违约认定错误及杨崇的起诉已超诉讼时效的上诉请求，因其未能提供证据证实，本院不予采信。
综上，南阳正弘房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1080元，由南阳正弘房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜付强
审判员 孙小刚
审判员 张朝阳
二〇一八年四月十六日
书记员 邢志斌