广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终780号
上诉人（原审被告）：信宜市好家居房地产置业有限公司。住所地：广东省信宜市东镇街道新城路**号。
法定代表人：赖翰飞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：刘利火，广东粤茂律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：苏亮，男。
被上诉人（原审原告）：梁淑梅，女。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘燕霞，广东前瞻律师事务所执业律师。
原审被告：广东省信宜市地方税务局。
住所地：广东省茂名市信宜市区迎宾路。
法定代表人：龚之贤，该局局长。
委托诉讼代理人：刘小和，广东泰的律师事务所执业律师。
上诉人信宜市好家居房地产置业有限公司（以下简称好家居）因与被上诉人苏亮、梁淑梅、原审被告广东省信宜市地方税务局（以下简称信宜地税）不当得利纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2016）粤0983民初2328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人好家居上诉请求：1.依法撤销广东省信宜市人民法院（2016）粤0983民初2328号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人本案的起诉已超过法定的诉讼时效期间，依法应当判决驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人与中国农业银行股份有限公司信宜市支行于2013年2月22日签订《个人购房担保借款合同》，该合同第三十五条第二项中约定被上诉人自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。被上诉人于2014年9月12日办理好涉案房屋的房地产权属证，于2014年11月6日亲自到信宜市房地产管理局（现为信宜市不动产登记中心）办理涉案房屋的抵押登记，即被上诉人最迟于2014年11月6日知道涉案房屋的房产证登记面积及相关的办证费用。因此，即使被上诉人认为存在多收办证费的情形，其诉讼时效最迟也应从2014年11月6日开始计算，被上诉人于2016年11月29日才向法院提起诉讼，明显超过了法定的诉讼时效期间，依法应判决驳回其诉讼请求。但一审判决认为诉讼时效应从2016年9月22日开始计算，明显与事实不符。二、一审法院判决上诉人退还多收取的办证费12631.09元、评估费2000元没有事实和法律依据。1.上诉人销售好家居X豪庭商品房时，已对外公示本楼盘的销售简概。被上诉人前来购房时，上诉人也向其发放好家居X豪庭销售简概清单，并明确向其说明帮业主办好房产证及水电安装，一次性收取18000元（包干形式），办多一本房产权证还要多收450元。当时，被上诉人同意上述收费后才与上诉人签订《商品房买卖合同》，并按约定履行了相应的支付义务，有上诉人提供的票据证实，上诉人也按约定为被上诉人安装好水电和办理好房产权证。因此，该收费约定是双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。况且，该收费是属于包干的形式，不存在多还少补。2.被上诉人是办理银行按揭贷款支付房款的，评估费是办理房屋抵押贷款时应银行要求进行房地产抵押估价所产生的费用，应当由被上诉人承担。2013年1月23日作出评估报告的信宜市志诚评估所是信宜市房产局的下属评估所，根据信宜市房产管理局提供的2013年办证收费表中评估费的收费标准（按房价5‰的标准收取），涉案房屋的评估费应为382594元×5‰＝1913元。一审判决认为上诉人没有提供评估费票据就要求上诉人全部退还，是对上诉人的工作成果（已帮被上诉人办好评估报告）视而不见，这是明显错误的，法院应当根据信宜市2013年办证收费表评估费的收费标准或行业标准来认定评估费。三、本案的起诉案由为不当得利纠纷是不正确的。本案是双方因销售合同产生的争议，上诉人认为应该结合《销售简概》一并审理，应该按商品房销售合同定性为合同纠纷。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销。
被上诉人苏亮、梁淑梅辩称：一、被上诉人的诉讼请求未超诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十七条第一款“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，诉讼时效应从知道被侵害时起计算。本案诉讼请求是退还多收取的“办证费、评估费、维修基金”，只有自被上诉人知道办理产权证应支出的办证费、评估费、维修基金金额的时候，才知道自己的权利是否被侵害，诉讼时效才起算。第一，被上诉人的产权证是上诉人代办的，而办产权证中应支出的费用也是由上诉人从预收办证费中代支的，这是双方都没有争议的事实。因此，对所需支付的办证费项目、金额，被上诉人一直是不知情的，上诉人也从来没有将这些费用告知被上诉人，也没有与被上诉人进行过结算。第二，被上诉人是于2016年11月2日向信宜市地方税务局查询才知道涉案房屋需缴纳的契税金额，于2016年9月22日向信宜市房地产档案馆查档才知道涉案房屋的建筑面积，并于2016年11月11日向信宜市房产局了解才知道维修基金的交纳标准是30元/平方米。可见，无论是从上述哪个时间开始起算，被上诉人的诉讼时效均未超过法定的诉讼时效。第三，上诉人主张被上诉人在办理房屋产权证及他项权证时就已经知道权利被侵害是完全没有依据的。被上诉人的房屋按揭贷款是在2013年3月1日发放的，当时产权证、他项权证均未办理，这些证件均是上诉人及银行去办理的，被上诉人根本就不知情。被上诉人不知道房屋的建筑面积等相关信息，也不知道被上诉人多收取了多少费用。就算被上诉人知道什么时候办理房屋产权证及他项权证，也并不代表被上诉人知道办理产权证支出的办证费用项目及金额，因为不是被上诉人办理的。二、一审法院判决上诉人退还多收取的办证费及评估费，依据充分，适用法律正确。1.上诉人主张其所收取的办证费18450元中包含“水电安装费”并且是“包干费用”，没有任何事实及法律依据。第一，根据上诉人出具的收款收据显示，18450元是“办证费”，并不包含“水电安装费”；而且按字面的通常理解，办证费应是办理产权证所需支出的费用，与“水电安装费”联系不上。第二，上诉人提交的《销售简概》并没有被上诉人一方的签名，且《销售简概》中关于各项费用的计收也没有注明是“包干费用”，更没有证据证明上诉人曾告知被上诉人该18450元是“包干费用”。第三，双方于2012年12月10日签订的《广东省商品房买卖合同》第十三条、附件三中明确约定了被上诉人所支付总购房款382594元所购买的房屋需是“水：每户1表，水管安装至各户阳台或厨房；电：每户1表，安装电线至各户大门前”，即上诉人收取的购房款中已经包含了水电安装的成本，其于2013年1月17日收取的应该是办证费用，并不包括水电安装工程的费用。第四，根据《价格法》第十三条、《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条之规定，上诉人作为房屋销售一方，依法不得在合同注明的房价之外收取任何费用，特别是水电安装这些基础设施的建设费。因此，被上诉人认为上诉人收取的18450元应是办证费，不包含“水电安装费”，并且是代收代缴费用，双方之间应据实结算。2.上诉人未能提供证据证明其代支评估费的金额，一审法院根据《民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定认定由其承担举证不能后果，判决其退还预收的评估费并无不妥。三、被上诉人认为本案定性为不当得利纠纷是符合规定的。本案涉及的是办证的费用，不是本案合同应收取的费用，本案办证费用不包含在买房费用中。上诉人代办费用是与被上诉人之间形成代办关系，涉案的产权证办出之后，上诉人没有依据占用被上诉人多支出的费用，上诉人多占费用的行为对被上诉人构成不当得利，符合《民法通则》第九十二条和《民法通则意见》第131条规定的不当得利的要件，依法应当退还多收的费用及利息给被上诉人。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由不成立。
原审被告信宜地税述称：一、一审判决认定被上诉人要求信宜地税对上诉人多收取的办证费承担连带退还责任没有事实和法律依据是正确的。二、信宜地税与本案的上诉人、被上诉人均没有发生法律上的民事行为，与本案不存在利害关系。三、信宜地税收取契税属依法征收的行政行为，不是被上诉人所称的不当得利。综上，信宜地税认为一审判决程序合法，认定事实清楚。另外，对于一审判决第二项，必须是明确地驳回苏亮、梁淑梅对信宜地税的诉讼请求，不能笼统地驳回其诉讼请求。
苏亮、梁淑梅向一审法院起诉请求：1.判决被告好家居退还多收取的办证费12711.09元、评估费2000元、维修基金514.2元合计15225.29元及利息（按人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计算至还清之日止）给原告；2.判决被告信宜地税对上述第一项请求中办证费12711.09元及该款利息承担连带退还责任；3.本案的诉讼费由两被告承担。
一审法院审理查明：被告好家居从事房地产开发销售经营活动。2012年12月10日，两原告与被告好家居签订《商品房买卖合同》约定，两原告向被告好家居购买位于信宜市X开发区好家居X豪庭X幢X房，该房合同约定建筑面积149.79平方米，总金额为人民币382594元。双方签订合同后，两原告依约向被告好家居支付了购房首期款115594元。2013年1月17日，两原告向被告好家居支付了代为办理涉案商品房产权证费用，包括维修基金4494元、办证费18450元、评估费2000元，被告好家居分别开具上述收费项目的《收据》给两原告收执。2013年2月22日，两原告到中国农业银行股份有限公司信宜市支行办理了个人购房担保借款手续，并于2013年3月向被告好家居支付了剩余房款267000元。2013年4月，被告好家居将好家居X豪庭X幢X房交付给两原告使用。原告于2016年9月22日到信宜市房地产档案馆查询结果显示，涉案商品房已于2014年9月12日办理了房产证，该证登记涉案商品房建筑面积为132.66平方米。2016年11月2日，原告到被告信宜地税查询，涉案商品房已缴纳契税5738.91元。原告认为，被告好家居代为原告办理房产证，只支出了契税5738.91元、维修基金3979.8元，应退多收的办证费12711.09元、维修基金514.2元、评估费2000元给原告。被告认为，原告到被告好家居购买商品房时，向原告出示的《信宜市好家居房地产置业有限公司好家居?X豪庭销售简概》（下面简称《销售简概》）载明“收取的其他费用为：1.水电报装、办证费18000元/每户；2.代收维修基金30元/㎡；3.余泥垃圾搬运费100元/户；4.预收按揭评估费2000元/户…”，原告同意该《销售简概》所收取的费用，双方才签订购房合同，被告好家居收取的上述费属于包干形式，被告不需退回给原告。
另查明，被告好家居代原告委托信宜市志诚房地产评估于2013年1月23日至2013年1月24日对涉案商品房进行估价作业并作出信志评（2013）264号《房地产抵押估价报告》，但未提交该项价值评估费用的发票或收据。根据被告好家居提交涉案商品房维修基金存折显示，其已代原告缴存涉案商品房维修基金3979.8元。被告好家居分别于2013年1月10日向信宜市房地产管理局缴纳商品房预售款监督管理服务费3088元；2013年1月21日缴纳测绘费640元，代原告苏亮等4份缴纳登记费320元；2014年9月28日缴纳了测绘费、证明费9610元，房地产交易手续费43599.0元。
还查明，涉案商品房需缴纳契税的金额为5738.91元，需缴纳时间为2013年2月19日，被告好家居代原告缴纳契税的实际日期为2014年5月28日，已迟延缴纳契税464天，加缴了滞纳金1331.43元，两项费用共7070.34元。信宜市房产管理局在2013年的办证收费项目为：1.登记费，（住宅）80元/1件、（非住宅）550元/件，收费对象为业主；2.档案证明费，150㎡以下50元/宗、150㎡以上300元/宗，收费对象为业主；3.房屋代理费，按成交价总额2.5%/宗，收费对象为业主、开发商各占一半，2013年10月该费用停止收取；4.印花税，5元/每证，收费对象为业主；5.共有权证工本费，10元/每本，收费对象为业主；6.测绘费，100㎡以内120元、100㎡至200㎡160元，收费对象为开发商；7.交易手续费，3元/㎡，收费对象为开发商；8.交易评估费，5‰/宗，收费对象为业主，该费用已于2013年12月停止收取；9.商品房预售款监督管理服务费，预售款的2‰，收费对象为开发商。2014年的办证收费项目为：1.登记费，（住宅）80元/1件、（非住宅）550元/件，收费对象为业主；2.档案证明费，150㎡以下50元/宗、150㎡以上300元/宗，收费对象为业主；3.印花税，5元/每证，收费对象为业主；4.共有权证工本费，10元/每本，收费对象为业主；5、测绘费，100㎡以内120元、100㎡至200㎡160元，收费对象为开发商；6.交易手续费，3元/㎡，收费对象为开发商；7.商品房预售款监督管理服务费，预售款的2‰，收费对象为开发商。
一审法院认为：本案的争议焦点为：一、被告好家居公司是否多收取了原告的办证费、评估费、维修基金？多少具体数额？是否应该退还多收费用及支付利息给原告？该请求是否已过诉讼时效？二、原告要求被告信宜地税局对多收取的办证费承担连带退还责任及承担该款利息是否有依据？
一、关于被告好家居公司是否多收取了原告的办证费、评估费、维修基金，具体数额多少，该请求是否已过诉讼时效，是否应该退还多收费用及支付利息给原告问题。本案中，两原告与被告好家居约定由被告好家居为涉案商品房办证，原告于2013年1月17日向被告好家居支付了维修基金4494元、办证费18450元、评估费2000元。被告好家居认为，其是依据双方同意的《销售简概》收取上述费用，该费用属于包干形式，无需退还，但原告对该《销售简概》予以否认，且该《销售简概》是被告好家居单方出具，未经原告确认，因此，对于该《销售简概》的法律效力，依法不予确认。被告好家居收取上述费用，应视为代收费，现涉案房产证已办好，被告好家居理应按实际支出费用为准，将多收费用退还给原告。
对于涉案办证费、评估费、维修基金实际支出数额问题，因被告好家居是涉案费用的实际支出者，其应对费用的实际支出及支出数额进行举证。庭审查明，被告好家居代缴涉案商品房契税5738.91元、迟延缴纳契税滞纳金1331.43元，因原告已于2013年1月17日向被告好家居支付了办证费18450元，被告好家居于2014年5月28日才向被告信宜地税缴纳契税，导致迟延缴纳契税464天，就此产生的迟延缴纳契税滞纳金1331.43元，应由被告好家居自行负担。被告好家居提交信宜市房地产管理局出具的发票证明其曾于2013年1月10日向信宜市房地产管理局缴纳商品房预售款监督管理服务费3088元，2013年1月21日缴纳测绘费640元，代原告苏亮等4份缴纳登记费320元，2014年9月28日缴纳了测绘费、证明费9610元，房地产交易手续费43599.0元，但根据信宜市房地产管理局出具的2013年度、2014年度的办证收费项目显示，上述费用中，只有登记费80元才属于原告承担的项目，其他费用均属于被告好家居自行负担项目，因此，该院对登记费80元予以认可，其他费用不予认可。被告好家居认为，涉案办证费包括水电报装及办证费用，但其出具给原告收执的《收据》中，只注明是办证费，且原告对水电报装费用不予认可，因此，对于被告好家居认为其收取的办证费18450元包括水电报装费用的主张，不予采信。经统计，被告好家居实际支出的办证费用为：契税5738.91元+登记费80元＝5818.91元。关于评估费问题，被告好家居虽然提交了信宜市志诚房地产评估对涉案商品房作出的信志评（2013）264号《房地产抵押估价报告》，但其未提交该项价值评估费用的发票或收据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，应由被告好家居对评估费实际支出数额承担举证不能的法律后果。根据被告好家居提交涉案商品房维修基金存折显示，其已代原告缴存维修基金的金额为3979.8元。
关于本案请求是否超过诉讼时效问题，由于被告好家居在涉案房产证办好后未与原告结算办证实际支出费用，且原告于2016年9月22日到信宜市房地产档案馆才得知涉案商品房已于2014年9月12日办理了房产证，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年..”和第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算…”的规定，原告请求返还多收办证费的诉讼时效应从2016年9月22日开始计算，原告于2016年11月29日向本院提起诉讼，并未超过二年的诉讼时效。
经统计，被告好家居实际支出的办证费用为：契税5738.91元+登记费80元＝5818.91元、维修基金为3979.8元。被告好家居应退还原告多收费用为：办证费18450元（预收）-5818.91元（实际支出）＝12631.09元、评估费：2000元（预收）、维修基金：4494元（预交）-3979.8元（实际支出）＝514.2元，合计15145.29元。对于多收费用支付利息问题，原告请求从起诉之日（即2016年11月29日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息直至还清之日止给原告，没有违反法律规定，予以支持。
二、关于原告要求被告信宜地税对多收取的办证费承担连带退还责任及承担该款利息是否有依据问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负举证责任的当事人承担不利的法律后果。本案中，原告向被告好家居支付涉案费用，原告未提交证据证明被告信宜地税与被告好家居恶意串通多收取原告办证费及被告信宜地税对涉案费用获得不当得利，因此，原告要求被告信宜地税对被告好家居多收取的办证费承担连带退还责任及承担该款利息，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十二条、第一百零八条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、限被告信宜市好家居房地产置业有限公司在本判决发生法律效力后十日内退还多收的办证费、评估费、维修基金共计15145.29元及利息（从2016年11月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给原告苏亮、梁淑梅。二、驳回原告苏亮、梁淑梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元（原告预交），由被告信宜市好家居房地产置业有限公司负担。
二审中，上诉人好家居提交信宜市房地产他项权利登记申请书（粤房地权证信房字第040000XX**号权属人苏亮、梁淑梅）、农行信宜市支行的房地产抵押清单、农行信宜市支行的房地产价值认定书复印件，拟证明被上诉人苏亮、梁淑梅在2014年11月6日已经三次签字确认房地产证已经办好和支出的费用，被上诉人称其在2016年才知道是假话。被上诉人认为该三份证据没有原件和信宜市房地产管理局的盖章，对其真实性、合法性和证明的内容都有异议。原审被告信宜地税认为该三份证据与其没有关联，是否真实、合法由法院认定。
一审判决查明的事实，经本院审查后予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点有两个，一是上诉人是否多收被上诉人的办证费、评估费和维修基金，如果多收应否返还；二是被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。
一、关于第一个焦点问题。上诉人认为其是依据《销售简概》收取业主每户的办理房产证和水电安装费18000元，办多一本房产证要多收450元，该收费属于包干形式，不存在多还少补。但上诉人出具给被上诉人的收据注明“今收到苏亮、梁淑梅交来好家居X豪庭X房办证费18450元”，这与《销售简概》中的“水电报装、办证费用18000元/每户”不相符，《销售简概》中也没有办多一本房产证要多收450元的内容；且被上诉人一直否认《销售简概》属于委托办证内容的一部分，而上诉人为被上诉人办理房产证的合理支出只有5818.91元，其余部分显然属于多收。
上诉人认为评估费是办理房屋抵押贷款时应银行要求进行房地产抵押估价所产生的费用，应由被上诉人负担。但上诉人一直无法提供评估费的支出票据，不能证明是否支出以及支出的数额，应当承担举证不能的法律后果。上诉人收取被上诉人维修基金4494元，实际缴存3979.8元，多收了514.2元。
上诉人与被上诉人就本案的委托事项没有签订书面协议，双方共同认可的依据是上诉人收取被上诉人的办证费、评估费、维修基金的三张收据，该三张收据没有费用包干的意思表示，上诉人也明确表示不包含劳务费，因而只能理解为所交费用为多退少补的一般代理行为，故对上诉人关于代办房产证和水电安装费按18000元/每户的收费属于包干形式的上诉主张不予支持。
二、关于第二个焦点问题。上诉人上诉认为被上诉人于2014年11月6日到信宜市房地产管理局办理涉案房屋的抵押登记时已经知道涉案房屋的房地产登记面积及相关的办证费用，其于2016年11月29日才向法院起诉，明显超过法定的诉讼时效。本案中，上诉人认为自己收取被上诉人的办证费属于包干形式，从来没有告知被上诉人关于办证支出费用的金额。即使涉案商品房于2014年9月12日办理了房产证，但也没有证据证明被上诉人知道房产部门的收费情况。被上诉人直至2016年11月2日到信宜地税查询才知道涉案商品房缴纳契税的情况。由于办理房产证需向税务部门和房产部门缴纳各种税款及费用，只有被上诉人知道或者应当知道涉案商品房所交税款及其他费用的具体数额，被上诉人才能知道自己的权利是否受到侵害，诉讼时效才能开始计算。因此，上诉人提出本案超过诉讼时效的理由没有依据，不予采纳。
综上所述，信宜市好家居房地产置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费180元，由上诉人信宜市好家居房地产置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈海清
审判员 ＸＸ保
审判员 黄鸿恩
二〇一七年六月十六日
书记员 郑富华
区成秀