河北省崇礼县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第11号
原告李进斌，男，1963年9月出生，汉族，个体户，现住张家口市桥西区。
委托代理人刘中坤，女，系河北隆业律师事务所律师。
被告张海林，男，1972年3月出生，汉族，个体户，现住河北省崇礼县。
原告李进斌与被告张海林租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李进斌及其代理人刘中坤，被告张海林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李进斌诉称，原被告于2009年9月22日签订《合作用房协议书》，约定被告将其租用李某某（案外人）所有的位于崇礼县西湾子镇希望街右侧四间临街房和地下室交原告经营家具店，合作期限三年，自2009年10月10日至2012年10月20日止，四间临街房共支付被告120000元。并约定被告负责协调解决与有关部门的一切事宜，合作期满后，装修设施由原告自行处理。协议签订后，原告投资45000元左右将房屋装修后开业，并于2009年11月18日取得工商户营业执照，字号为“崇礼县全友家私专卖店”。自家具店开业至2012年11月迁出，原告经营效益良好。
2011年10月25日，因被告张海林与房东李某某产生纠纷，致使原告所经营的房屋被李某某强行锁门，导致家具店停业，直到2011年11月10日，才由崇礼县法院裁定强制解除锁门状态，恢复营业。因场地被锁停业给原告造成巨大营业损失，经被告确认共计26435元。以上事实在崇礼县法院审理李某某与张海林的房屋租赁纠纷的材料中可以证实，张海林认可。
2012年9月份，因房屋设施质量问题导致一层房屋夜间跑水，蓄水达10cm以上，致使原告在店内摆放的家具因水泡而损坏，后经清点计算水毁家具价值60000多元。在泡水发生后，原告立即电话通知被告到现场处理，被告到现场查看后答应给予解决，但被告一直未处理。为减少损失，原告低价处理部分水毁家具，现仍有价值10000多元的家具未能售出。本次水毁事故共造成原告经济损失30000元。
因被强行锁门不能营业给原告造成巨大营业损失和因跑水泡坏原告的大量家具所致损失，尚未解决的情况下，在原告于2012年10月20日搬离场地时，房东李某某又拒不让原告处理自己的装修设施，称他与被告张海林有约定，室内装修设施不能拆除，直接导致原告的房屋装修损失。现一部分装修设施已被李某某拆除，还有一部分李某某还在使用。原告与张海林之间系租赁关系，原告支付租金，张海林应保证房屋的正常使用，由于张海林的违约行为，导致原告正常营业场所被锁门、水毁家具，并在合同到期后不能处置装修物。停业损失30000元，房屋装修损失10000元，补偿地下室租金损失2000元，水毁损失18000，以上共计60000元的损失应由张海林承担。
被告张海林辩称，私自锁门造成停业损失是李某某的行为，我一点责任也没有，上次崇礼县人民法院也对停业损失做出了判决，说是证据不足。房屋使用期间李进斌没有维护好房屋，也不知道跑水的原因，损失应由原告自己承担，因为他没有尽到管护房屋的责任。租房合同中第1点到第5点明确提出不能向房主索要装修损失，并且租房合同中第5条和第8条中规定拆除后果自负。地下室差额没有相关收据，不应支持。
经审理查明，原告李进斌经房主李某某同意，与被告张海林于2009年9月22日签订《合作用房协议书》，约定被告将其租用李某某所有的位于崇礼县西湾子镇希望街右侧四间临街房和地下室交原告经营家具店，合作期限三年，自2009年10月10日至2012年10月20日止，四间临街房共支付被告120000元。协议约定，在合作期满后，装修设施由李进斌负责自行处理，不得向张海林索要装修设施费用，更不准与房主李某某索要装修费用。张海林与李进斌达成上述《合作用房协议书》后，李进斌占用李某某所有的座落于崇礼县西湾子镇希望街右侧四间临街房和地下室开始经营全友家俱店。2011年10月25日，李某某经多次向张海林催要租金未果的情况下，对其所有的座落于崇礼县西湾子镇希望街右侧四间临街房采取换锁并将房门强行锁闭，致使李进斌的全友家俱店无法正常经营，在办案人员的劝说下，李某某于2011年11月10日上午9时许才将房门开锁，家俱店恢复正常经营。经张海林与李某某协商未果后，张海林与其妻子姚某某（案外人）遂于2011年10月31日向本院提起诉讼，请求依法判令李某某立即停止侵害、排除妨害，继续履行双方的《租赁合同》，并赔偿侵权期间造成的二原告经济损失26435元及违约金56000元。法院认为，张海林与姚某某的诉讼主体不适格，作出（2011）崇民初字第404号民事判决书对该诉讼请求依法予以驳回。
另查，2012年9月份，大约上午8时许，李进斌经营的全友家俱店内导购员宋某某（证人）上班时发现店内地面跑水，水深大约有10公分，店内床、柜子、办公用品等都被水浸泡。具体跑水原因，哪儿跑水不清。之后，双方对损失赔偿问题协商未果。
认定上述事实，有原告李进斌及其代理人刘中坤，被告张海林的当庭陈述及下列证据予以佐证：
《合作用房协议书》一份。
张海林出具的拿走合作用房协议书的证明一份。
2011年12月份全友家私专营店部分营业额及本月利润明细单一份，售货单据67份。
原告店内的导购员宋某某的证人证言及证人宋某某的身份证复印件各一份。
尚未廉价处理的三套被泡湿四门柜的照片8张。
与因被泡湿未售出四门柜相同的新四门柜的售货票一张。
房屋装修的照片13张。
李某某（房主）出具的收取房租证明一份。
崇礼县全友家私专卖店工商营业执照复印件一份。
（2011）崇民初字第404号民事裁定书一份。
（2011）崇民初字第404号民事判决书一份。
李某某（房主）出具的纠纷解决证明一份。
（2013）张商终字第280号民事判决书一份。
（2013）崇民初字第133号民事判决书一份。
（2012）张商终字第178号民事调解书一份。
本院认为，承租人张海林经房主李某某同意，将其所有的座落于崇礼县西湾子镇希望街右侧四间临街房和地下室转租给李进斌，转租合同有效。后因张海林未给付李某某到期租金致使房主李某某私自强行锁门造成李进斌所经营的全友家俱店的停业损失26345元，因原被告双方对该损失额一致认为，作为承租人的张海林应当赔偿该损失。本院对原告请求的水毁损失10000元、装修损失18000元及地下室差额损失2000元的主张不予支持。理由是：1、原告作为承租人，应当妥善管理看护所租赁房屋，因管理不善造成的毁损，应当自行承担损害责任；2、原被告在双方签订的《合作用房协议书》中明确约定，在合作期满后，装修设施由李进斌负责自行处理，不得向张海林索要装修设施费用，故原告提出的装修损失应由自己承担；3、对于原告主张的地下室租金的差额损失，因原被告双方已在（2013）崇民初字第133号判决书中作出判决，故本院不再对原被告双方的租金纠纷问题进行处理，故对原告主张的由被告赔偿其地下室租金差额补偿2000元不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百二十三条、第二百二十四条之规定，依法判决如下：
由被告张海林赔付原告李进斌停业损失26435元。于判决书生效后5日内一次性付清。
驳回原告李进斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，由原告李进斌承担726元，由被告张海林承担574元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 王岭峰
代理审判员 郝宏伟
人民陪审员 张志霞
二〇一四年四月四日
书 记 员 周卫华
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附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。