辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民三终字第973号
上诉人（原审原告、反诉被告）宋群。
委托代理人姜辉，辽宁华夏律师事务所律师。
委托代理人杨军，辽宁华夏律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）季群。
委托代理人王密，辽宁法栋律师事务所律师。
委托代理人李晓春，辽宁华爵律师事务所律师。
上诉人宋群、上诉人季群因房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2014）西审民初字第62号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宋群及其委托代理人姜辉、杨军，上诉人季群的委托代理人王密、李晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年2月22日，原被告双方经协商，签订房屋买卖合同，原告以800万元价格将位于大连市西岗区红岩街8号1层公建转让给被告。合同第三条约定，付款期限为五年，每年交付房款160万元，被告于合同签订之日向原告支付定金16万元，于2012年5月1日前交付房款144万元；所余房款分别于2013年3月30日前、2014年3月30日前、2015年3月30日前、2016年3月30日前，分四次，每次交付160万元。在此之前可多付或提前付款。在付清房款的同时，被告需支付此期间的房屋使用费。第1、2年为每年135000元，第3、4、5年为每年145000元。合同第四条约定，被告在按期交付全部房款及房屋使用费后1个月内，原告负责配合被告到房产部门办理房产过户手续。合同第五条约定，被告未按约定付款及拖延付款，每逾期一日按交付金额2%交付违约金，达一个月以上，原告有权解除合同，已付房款不予退还。合同第十条约定，1、中途解约。如已进行大结构改建，须交付15万元修缮费；如未进行大结构改建，须将内装恢复原样或交付相应的费用作为维修赔偿（在甲方的同意下）。2、被告无偿为原告的二层房屋永久提供前厅和东面楼梯（通向二层）的走路通道，但原告不得在通道外经营业务和存放物品；如被告拒绝提供通道时，须在前厅正门中间建墙隔开，确保甲方的门面和通道。
2012年2月22日，被告向原告交付定金16万元。2012年4月29日，被告向原告宋群的中国建行银行帐号4340610780055064汇入房款144万元。原告宋群将案涉房屋交付被告季群使用。交接物品如下：看板三个、灯一个、宣传字板两张、学员管理制度框架板一个、消防柜一个、揭示板两个、小木桌十一张、小木椅十一把、讲课地台一个、电卡一张、公建钥匙七把及后门（保险门）钥匙一把。
2013年3月5日，被告季群出具一份“情况说明”，主要内容为，“朝日各位董事：我于2013年3月4日与宋院长（宋群）交谈，我们考虑到两家在一起经营有些不便，为了让朝日更好的经营，我（季群）决定不再购买此房，宋院长（宋群）返还我（季群）所交购买此房的所有款额，我（季群）按合同签订的金额缴纳使用费。我（季群）会把房子改动的地方恢复原样。特此说明。”
2013年3月11日，被告季群向原告宋群表示，被告可以从双方利益考虑，取消购房合同。但因原告提出很多条件，诸如，1、包赔学校没有经营的损失；2、院内树木被拔掉的损失；3、恢复房子改动后的赔偿金额；4、取消合同后，房屋使用费上涨等问题。因此，取消购房协议的前提是：上述问题的善后事宜必须协商好，签订正式备忘录。否则，被告还会继续执行购房合同。
2013年3月25日，原告宋群就涉案房屋一事向案外人杨宇澄和被告季群表示，1、朝日外语计算机培训中心委托经营的协议没有解除，杨宇澄和被告季群应按协议内容履行责任和义务。在签字盖章前，将会计事务所出具的审计报告和提交教育局民政局的报告提前交给宋阳，宋阳将代表理事会确认内容，并保留一套存档。2、关于案涉房屋，房屋买卖合同已经解除，原告决定不再卖房或租房给被告。
双方为是否继续购买房屋多次以电子邮件或面谈方式进行沟通。2013年3月22日，原告宋群注销中国建行银行帐号为4340610780055064为55064的账户。2013年3月30日前，被告未向原告交付第二年购房款。
原告宋群的诉讼请求为，1、被告腾退位于大连市西岗区红岩街8号1层公建；2、被告向原告返还房屋内物品（讲课地台一个、接待台一组、揭示板两个、看板三个、宣传字板两个、学员管理制度框架板一个、消防柜一个、小木桌十一张、小木椅十一把、灯一个、电卡一张、公建钥匙七把及后门（保险门）钥匙一把）；3、被告支付房屋使用费暂计约139438元（自2012年2月22日至2013年2月21日使用费为13.5万元；2013年2月21日至3月5日至使用费为4438元）；4、被告支付将案涉房屋恢复原状的房屋修缮费15万元（此数额为暂定费用，最终以评估机构评估或实际发生为准）。
被告季群的反诉请求为，1、确认原被告签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令原告继续履行房屋买卖合同，协助被告将位于大连市西岗区红岩街8号1层公建过户到被告名下；3、判令原告赔偿被告经济损失200935.19元（分电表费用30000元、供暖费30935.19元、电路改装费用10000元、额外增加电费30000元、客源损失100000元）。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，不违反法律规定，合法有效。按照法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。根据被告于2013年3月5日出具的《情况说明》，可以认定原被告就房屋买卖合同解除已达成一致意见，原被告双方签订的《房屋买卖合同》于2013年3月5日解除。原告要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求属合理，予以支持。关于被告提出的原告所出示《情况说明》不能作为《房屋买卖合同》已依法解除依据的答辩意见，无法律依据，不予采纳。关于被告要求确认原被告签订的房屋买卖合同合法有效、判令原告继续履行房屋买卖合同，协助被告将位于大连市西岗区红岩街8号1层公建过户到被告名下的反诉请求，无事实及法律依据，不予支持。根据法律规定，当事人一方未支付价款的，对方可以要求其支付价款。原被告在双方签订的房屋买卖合同中约定了房屋使用费，原告要求被告支付2012年2月22日至2013年3月5日期间房屋使用费139438元的诉讼请求属合理，予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。原告要求被告返还看板三个、灯一个、宣传字板两张、学员管理制度框架板一个、消防柜一个、揭示板两个、小木桌十一张、小木椅十一把、讲课地台一个、电卡一张、公建钥匙七把及后门（保险门）钥匙一把的诉讼请求属合理，予以支持。关于原告要求被告支付将房屋恢复原状所需费用的诉讼请求，因所提交证据不能证明房屋原来状况全貌，无法确定恢复原状的标准，故不予支持。关于被告要求原告赔偿经济损失200935.19元（分电表费用30000元、供暖费30935.19元、电路改装费用10000元、额外增加电费30000元、客源损失100000元）的反诉请求，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条之规定，判决如下：一、被告季群于判决生效之日起十五日内将坐落于大连市西岗区红岩街8号1层公建腾空后交予原告宋群；
二、被告季群于判决生效之日起十日内返还原告宋群看板三个、灯一个、宣传字板两张、学员管理制度框架板一个、消防柜一个、揭示板两个、小木桌十一张、小木椅十一把、讲课地台一个、电卡一张、公建钥匙七把及后门（保险门）钥匙一把；三、被告季群于判决生效之日起十日内支付原告宋群2012年2月22日至2013年3月5日期间的房屋使用费139438元；四、驳回原告宋群的其他诉讼请求；五、驳回被告季群的全部反诉请求。
原审法院宣判后，上诉人宋群、上诉人季群均不服，向本院提起上诉。
宋群请求撤销原审判决第四项，依法改判季群返还接待台一组，并支付将案涉房屋恢复原装的房屋修缮费15万元（暂定，宗主以评估机构评估或实际发生为准）。其依据的主要理由是：一审判决第一、第二、第三项、第五项判决结果正确，但第二项遗漏判令返还接待台，请求二审法院判令季群返还；《情况说明》中季群承诺：“我会把房子改动的地方恢复原样”，证明双方解除《房屋买卖合同》时，季群承认房屋已被其改动，并同意将改动之处恢复原状，故宋群请求其支付15万元修缮费有事实和法律依据，请求二审法院依法支持。
上诉人季群不同意上诉人宋群的上诉请求及理由。
上诉人季群请求撤销原判，依法改判驳回上诉人宋群的诉讼请求并支持上诉人季群的反诉请求。其依据的主要理由是：一审判决关于“根据被告于2013年3月5日出具的《情况说明》，可以认定原被告就房屋买卖合同解除已达成一致意见，原被告双方签订的《房屋买卖合同》于2013年3月5日解除”所认定的事实错误，情况说明并不能构成双方解除合同的合意；宋群的诉讼请求缺乏事实根据，不应当支持；季群的反诉请求有事实根据和法律依据，应当得到支持。根据《房屋买卖合同》的约定，水电表的改造安装费用应当由宋群承担，并且宋群有义务尽快进行暖气分户。由于宋群在2014年供暖期将暖气停供，导致季群不但支付了2013年供暖期采暖费，还不得不改造电路，以电取暖，额外产生电费，因此，宋群应当赔偿相关损失。
上诉人宋群不同意上诉人季群的上诉请求及理由。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的焦点问题是案涉合同是否已经解除的问题。按照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，季群于2013年3月5日向宋群出具了情况说明，载明“我于2013年3月4日与宋院长交谈……我（季群）决定不再购买此房，宋院长（宋群）返还我（季群）所交购买此房的所有款额，我（季群）按合同签订的金额缴纳使用费。我（季群）会把房子改动的地方恢复原样”，至此，季群要求解除合同的意思表示明确，宋群亦未提出异议，应当视为双方就房屋买卖合同解除已达成一致意见，故双方签订的房屋买卖合同于2013年3月4日已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，宋群要求季群腾退房屋、返还已交付的物品的诉讼请求应当予以支持。关于宋群要求季群支付将房屋恢复原状所需费用的诉讼请求，因季群在情况说明中承认房屋已被其改动，并许诺将改动之处恢复原状，故季群应当承担恢复原状并承担相关费用的法律后果，但宋群请求其支付15万元修缮费一节，因该费用尚未实际发生，宋群可另案主张，本案不予处理。关于宋群请求判令季群返还接待台一节，季群认可收到接待台，现双方已解除合同，故宋群请求返还接待台本院予以支持。双方对2012年2月22日至2013年3月5日期间房屋使用费139438元均无异议。合同签订后，季群向宋群支付定金16万元，交付房款144万元，合计160万元，宋群应当予以返还，原审判决未予处理欠妥，本院予以纠正。关于季群的反诉请求，其要求继续履行房屋买卖合同没有事实和法律依据，本院不予支持。其要求宋群赔偿分电表费用30000元、供暖费30935.19元、电路改装费用10000元、额外增加电费30000元、客源损失100000元一节，因季群未提供相关证据予以证明，且合同无约定，故上述主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市西岗区人民法院（2014）西审民初字第62号民事判决第一项、第三项、第五项；
二、变更大连市西岗区人民法院（2014）西审民初字第62号民事判决第二项为，季群于本判决生效之日起十日内返还宋群接待台一组、看板三个、灯一个、宣传字板两张、学员管理制度框架板一个、消防柜一个、揭示板两个、小木桌十一张、小木椅十一把、讲课地台一个、电卡一张、公建钥匙七把及后门（保险门）钥匙一把；
三、撤销大连市西岗区人民法院（2014）西审民初字第62号民事判决第四项；
四、宋群于本判决生效之日起十五日内返还季群160万元；
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费，按原审判决执行；二审案件受理费10015
元，由上诉人宋群承担3200元，由上诉人季群承担6815元。
本判决为终审判决。
审判长 白 波
审判员 高明伟
审判员 卢宏翔
二〇一五年十月十二日
书记员 葛美玲