四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终37号
上诉人（原审原告）:ＸＸ，男，1979年9月27日出生，汉族，住四川省西昌市。
委托诉讼代理人：唐烽，四川坤弘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘建媛，四川坤弘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区静安路**号。
法定代表人:韩放，该公司总经理。
委托诉讼代理人:陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人:程健，泰和泰律师事务所律师。
上诉人ＸＸ因与被上诉人成都融创置地有限公司（以下简称融创公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院(2016)川0104民初5032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：撤销一审判决，改判融创公司支付逾期办理初始登记和产权转移登记违约金35357元、房屋登记用途违约金5万元。事实和理由：1.双方约定逾期办理登记的违约金为每日万分之一，低于最高人民法院关于商品房买卖纠纷司法解释规定的金融机构逾期贷款利率，一审判决适用合同法第一百一十四条、合同法解释二第二十九条调低违约金利率，属法律适用错误。2.合同约定办理初始产权和分户产权分别计收违约金，一审判决在计算分户产权违约金时扣除2013年9月23日至2014年9月23日属于事实认定错误。3.案涉房屋被融创公司违约登记为公寓，双方虽未约定违约金，但确实造成了实际损失，一审判决融创公司不承担责任违背了公平和诚实信用原则，应当借鉴著作权法、商标法等法律规定，在实际损失不易认定时按融创公司实际获利情况认定赔偿金额。
融创公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。事实和理由：1.违约金的计算应以实际损失为基础，因ＸＸ不能证明违约办证受到的实际损失，一审法院基于融创公司的请求调低违约金标准是正确的。2.融创公司于2014年8月21日向房管局提交相关资料，故计算分户产权的截止日期应以此为准。3.公寓为住宅的一种，并不影响ＸＸ的实际使用，且双方合同未约定房屋性质不一致情况下的违约金，ＸＸ也不能证明受到的损失，因此融创公司不应为此承担违约责任。
ＸＸ向一审法院起诉请求，因融创公司未按约定办理房屋初始产权和分户产权，请求判令：1.融创公司向ＸＸ支付逾期进行初始登记违约金21975.48元和逾期取得房屋所有权证书的违约金人民币17824.556元；2.判令融创公司因向ＸＸ交付房屋用途与合同不符承担违约责任，支付违约金人民币50000元；3.判令融创公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2010年8月21日，ＸＸ、融创公司签订《商品房买卖合同》。
合同第三条买受人所购商品房的基本情况，约定ＸＸ购买位于成都市锦江区水杉街166号（楼盘名：蓝谷地•天域）1栋1单元4层405号商品房一套，用途为住宅，住宅类型为普通，房屋总价488344元。
第十条交付条件，约定房屋交付时间为2012年6月30日前。
第十四条交接手续第（三）项，约定买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税和按国家规定买受人应交纳的办理产权证的相关费用。
第十九条产权登记，约定融创公司应当在2013年6月30日前，取得该商品房所在楼栋权属证明的初始登记。如因融创公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证书的，ＸＸ选择不退房的，合同继续履行，自融创公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，融创公司应当按日计算向ＸＸ支付全部已付款万分之一的违约金，并于融创公司实际取得权属证明之日起30日内向ＸＸ支付。ＸＸ委托融创公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因融创公司的责任，ＸＸ未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，ＸＸ有权退房。ＸＸ不退房的，自ＸＸ应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，融创公司按日计算向ＸＸ支付全部已付款万分之一的违约金，并于ＸＸ实际取得房屋所有权证书之日起30日内由融创公司支付。
上述合同签订后，ＸＸ于2012年9月27日向融创公司转账支付7146.82元，同时依照约定支付了购房款488344元，融创公司于2013年7月25日向ＸＸ出具《销售不动产统一发票》，并于2012年9月30日向ＸＸ交付房屋。
2014年6月24日，融创公司取得案涉房屋初始产权登记。
2014年8月21日，融创公司向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记。ＸＸ于2014年9月23日取得案涉房屋所有权登记，房产证书载明规划用途为公寓。
另查明，在成都市房管局备案的ＸＸ、融创公司双方签订的《商品房买卖合同》，第三条用途由“住宅”修改为“公寓”，修改处仅加盖有融创公司公司印章。
以上事实的认定，有ＸＸ提交的居民身份证、工商信息查询单、《商品房买卖合同》以及房管局备案的该份合同档案、销售不动产统一发票、房屋所有权证、2012年9月27日银行转账POS单，融创公司提交的成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书以及ＸＸ、融创公司双方的庭审陈述在案为证。
一审法院认为，ＸＸ、融创公司双方签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，ＸＸ、融创公司双方应全面履行合同约定的义务。
一、关于初始登记。双方合同约定，融创公司应于2013年6月30日前取涉案房屋所在楼栋的权属证明，融创公司未按期取得，依约应当承担违约责任。违约天数自2013年7月1日起，至2014年6月24日实际取得之日止，共计359天，违约金为17532元。庭审中，融创公司请求减免逾期办理初始登记违约金。一审法院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案鉴于融创公司已按期交付房屋，并明确请求对该项违约金予以减免，且ＸＸ也未举证证明其实际损失，故根据ＸＸ、融创公司履约的实际情况、违约程度，一审法院酌情确定逾期办理房屋初始登记的违约金为6312元。
二、关于转移登记。双方合同明确约定，由融创公司代为办理转移登记手续，并代收相关税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等，该约定与ＸＸ提交的银行转账POS单可以相互印证，因此税费发票、维修资金交款凭证所载时间只能证明融创公司向相关单位代ＸＸ缴费的时间，不能证明融创公司向ＸＸ代收相关费用的时间。融创公司以ＸＸ迟延交纳相关费用，并进而迟延办理转移登记的意见，一审法院不予采纳。关于此项违约金的计算时间，因一审法院已支持ＸＸ所主张的2013年7月1日至2014年6月24日期间的初始登记违约金，ＸＸ再次主张该期间段的所有权转移登记违约金，显属不当，一审法院不予支持。同时，融创公司于2014年8月21日向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，因开发商将办理房屋所有权登记的相关资料提交产权监理部门后，取得房屋所有权证的期间已非由于“出卖人的原因”所能控制，在计算逾期转移登记违约责任时间时，应将办证机关办证期间予以扣除。综上，逾期转移登记天数应从融创公司取得初始登记之次日即2014年6月25日起，至融创公司于2014年8月21日向成都市城乡房产管理局申请办理转移登记止，共计58天。因融创公司请求减免该项违约金，故一审法院酌情确定逾期取得房屋所有权证的违约金为1020元。
三、关于融创公司就约定房屋用途与实际登记不一致是否应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，赔偿损失的违约责任应当以违约所造成的实际损失为准。本案ＸＸ、融创公司双方未就登记用途与约定用途不一致时，约定有违约金或者损失赔偿额的计算方法，且ＸＸ也未举证证明登记用途与约定用途不一致给其造成了实际损失。ＸＸ提出的按照融创公司因该违约获利大小承担违约责任的主张于法无据，一审法院不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、融创公司于判决发生法律效力之日起十日内向ＸＸ支付逾期登记违约金（包括逾期初始登记和转移登记）共计7332元；二、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。案件受理费748元，由ＸＸ负担100元，融创公司负担648元。
二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，ＸＸ与融创公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，并应成为双方行使权利、履行义务的依据。
关于ＸＸ所提双方约定逾期办理登记的违约金低于最高人民法院关于商品房买卖纠纷司法解释规定的金融机构逾期贷款利率，一审判决调低违约金利率存在错误的上诉意见，本院认为，ＸＸ与融创公司合同中约定逾期办理产权登记的违约金计算标准系双方自愿作出的真实意思表示，且每日万分之一的约定并未造成双方权利义务的明显失衡，故认定融创公司为此承担的违约责任时均应依此确定。据此，融创公司违约办理房屋初始产权的违约金金额为17532元（488344×359×1/10000）。
关于ＸＸ所提合同约定办理初始产权和分户产权应分别计收违约金，一审判决在计算分户产权违约金不应扣除2013年9月23日至2014年9月23日的期限的上诉意见，本院认为，办理楼栋初始产权是融创公司为购房人办理分户产权的客观条件，在一审判决已判令融创公司为逾期办理初始产权承担违约金的情况下，不应判令其再为自交房之日至办理初始产权之日因逾期分理分户产权承担责任。但双方约定以ＸＸ取得房屋所有权证书之日作为计收分户产权违约金的截止日期，在计算该违约金时应严格按此执行，故融创公司逾期办理分户产权的期间为2014年6月25日至2014年9月23日，共91天，应承担的违约金为4444元（488344×91×1/10000）。综合上述，融创公司应支付的逾期办理初始登记和分户产权登记的违约金总额为21976元。
关于ＸＸ所提案涉房屋被融创公司违约登记为公寓，确实造成了实际损失，一审判决融创公司不承担责任存在错误的上诉意见，本院认为，在双方未约定房屋登记用途与约定用途不一致时应承担的违约金或其计算方法的情况下，ＸＸ又不能举证证明因登记用途给其造成了实际损失，一审判决不支持其相关诉讼请求并无不当，本院予以维持，并对该上诉意见不予采纳。
综上所述，ＸＸ的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持成都市锦江区人民法院(2016)川0104民初5032号民事判决第二项，即：驳回ＸＸ的其他诉讼请求；
二、撤销成都市锦江区人民法院(2016)川0104民初5032号民事判决第一项；
三、成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向ＸＸ支付逾期登记违约金21976元。
二审案件受理费1934元，由被上诉人成都融创置地有限公司负担332元，由上诉人ＸＸ承担1602元。
本判决为终审判决。
审判长 张卫敏
审判员 曹 洁
审判员 冯 璐
二〇一七年三月二十九日
书记员 刘 璐