广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1777号
上诉人（原审被告）：曾某夫，男，汉族，1967年2月27日出生，住广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：彭某雄，男，汉族，1948年8月22日出生，住广州市海珠区。
委托代理人：彭汉泉，男，汉族，1964年1月30日出生，住广州市海珠区。
原审被告：杜某群，女，汉族，1951年3月3日出生，住广州市海珠区。
上诉人曾某夫因与被上诉人彭某雄、原审被告杜某群案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，杜某群是位于广州市海珠区荔福路西基西街93号601房的权属人。2013年5月14日，杜某群的委托代理人李嘉杰以杜某群名义（卖方）与彭某雄（买方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定买卖之房屋为海珠区荔福路西基西街93号601房，成交价为90万元，是次交易所产生的税费由买方支付。卖方交付该物业予买方使用之日期为收齐楼款当天；附件：该物业有抵押，由买方于2013年5月15日或之前支付60万元，代卖方还清贷款，余下房款30万元于完税当天付清；等合同签订后，彭某雄按约于2013年5月15日通过银行转账方式代杜某群偿还了上述房屋的银行抵押贷款。
2013年5月18日，彭某雄与杜某群共同向广州市海珠区房地产交易登记所申请办理上述房屋的涂销抵押和产权转移或交换手续，该所审核后，于当日开具了一份《受理回执》（13登记08017030），载明预约领证日期为2013年5月30日。彭某雄于当日缴纳了该次交易的契税9000元，并将剩余房款30万元从银行取出现金后支付给了杜某群的委托代理人李嘉杰，取得了由杜某群签收的收款收据和由海珠区房地产交易登记所代开的金额为90万元的购房发票。
另查明，曾某夫因民间借贷一案起诉杜某群，原审法院依据曾某夫的申请，于2013年5月24日作出（2013）穗海法民二初字第1208号民事裁定，查封了登记在杜某群名下的上述房屋的1.5%产权。
该裁定书于2013年5月27日送达海珠区房地产交易登记所，该所为此停止办理了彭某雄与杜某群的交易过户登记手续。彭某雄为此向原审法院提出异议，要求解除对上述房屋的查封以便办理新的房产证。原审法院受理后，依法组成合议庭公开进行了听证质证，杜某群答辩认为涉案房屋的60万元贷款已经由李嘉杰代其偿还，但尾款30万元其没有收取，收款收据是空白内容，是其委托李嘉杰办理其他事项的时候先签了名。原审法院于2013年8月6日作出（2013）穗海法执异字第31号民事裁定，认为彭某雄并未实际占有涉案房屋，且杜某群对收取房屋尾款30万元的收款收据有异议，彭某雄是否已支付全部价款存在争议，其申请解封的异议请求不符合规定，故裁定驳回彭某雄的异议请求。此外，该民事裁定书中还查明杜某群提交的《公证书》中所附《委托合同》显示，杜某群、何祥（夫妻关系）委托李嘉杰的事项其中“4、出售该房屋的有关手续、办理该房屋的退案手续和支付房管局交易所收取的有关费用并有权代收售楼款，代缴一切税费”。
彭某雄不服上述裁定，遂于2013年8月30日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、彭某雄与杜某群所签署的房屋买卖合同真实有效；2、撤销（2013）穗海法执异字第31号民事裁定书，停止对位于海珠区荔福路西基西93号601房的房屋查封执行。
杜某群原审未作答辩意见。
曾某夫原审辩称，不同意彭某雄的诉讼请求，同意（2013）穗海法执异字第31号民事裁定书。其与杜某群是借贷关系，杜某群欠其3万元，已经（2013）穗海法民二初字第1208号民事判决书确认，现已在执行阶段。
原审诉讼中，彭某雄向法庭提交了以下证据：1、《受理回执》（13登记08017030），拟证明其与杜某群交易涉案房屋的事实；2、《房屋买卖合同》，拟证明其交易涉案房屋的依据；3、2013年5月15日的《广州银行取款凭条》，拟证明其取款后转账60万元至杜某群女儿何楚莹银行账户代杜某群偿还银行贷款的事实；4、《收款收据》及《中国建设银行取款凭条》，拟证明其已于2013年5月18日将剩余房款30万元支付给杜某群的事实；5、购房发票，拟证明其购房的事实；6、《契税纳税申报表》，拟证明其已缴纳购房交易契税的事实；7、《房地产登记簿查册表》，拟证明涉案房屋因被法院查封而不能过户的事实；8、（2013）穗海法执异字第31号民事裁定书，拟证明其申请解封的异议请求被法院驳回的事实。曾某夫对彭某雄上述证据的真实性、合法性予以确认，但认为与其无关。
曾某夫、杜某群原审均没有向法庭提交证据。
原审法院认为，根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。李嘉杰受杜某群委托出售涉案房屋，故李嘉杰以杜某群名义与彭某雄签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。彭某雄关于判令该《房屋买卖合同》真实有效的诉讼请求有理，原审法院予以支持。
上述合同签订后，彭某雄在按合同约定支付60万元代杜某群偿还银行抵押贷款后，于2013年5月18日与杜某群共同向房管部门申请办理产权转移和涂销抵押手续，在房管部门审查具备条件并出具《受理回执》后，彭某雄于当日将购房余款30万元交给杜某群的委托代理人李嘉杰，并取得了杜某群签名的收款收据。杜某群虽在（2013）穗海法执异字第31号案中表示其未实际收到购房余款，但其承认该收款收据的签名是其本人所签，且杜某群的委托合同也授权李嘉杰有权代收售楼款，故原审法院认定彭某雄已经实际支付了全部购房款。鉴于彭某雄已经实际支付全部购房款，房管部门在审查买卖双方当事人提交的材料后，出具了《受理回执》，并代开了相应金额的购房发票给彭某雄，彭某雄也已于当日缴纳了交易契税，至此，彭某雄与杜某群就涉案房屋的交易过户行为已经实际完成。涉案房屋在房管部门办理相关交易过户登记手续期间，因被原审法院查封而未能办理登记过户手续，彭某雄对此没有过错。故彭某雄要求停止对位于海珠区荔福路西基西93号601房的房屋查封的诉讼请求有理，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原审法院于2014年1月24日作出如下判决：一、彭某雄与杜某群于2013年5月14日签订的《房屋买卖合同》有效；二、停止查封海珠区荔福路西基西街93号601房的1.5%房屋产权。一审案件受理费100元由杜某群负担。
判后，上诉人曾某夫不服原审判决向本院提起上诉称：一、杜某群向其借款长时间不还，将自己名下财产全部转移并将女儿何楚莹名下位于昌岗路房产转移，女婿位于番禺的房产转移，以达到借款不还的目的。二、涉案房屋于2013年6月办理了租赁期限为10年的合同备案。彭某雄原审称自己属于普通退休工人，何来有钱购买2套房产，用一生积蓄购买房屋连上楼看房屋都未看过，还是带10年租约，显然不符常理。故曾某夫上诉请求：继续查封涉案广州市海珠区荔福路基西街93号601房的1.5%房产权，至杜某群还清借款之日止。
被上诉人彭某雄答辩称：杜某群女儿的房子与本案无关，杜某群与李嘉杰之间的关系与本案无关。双方于2013年5月14日签订了买卖合同，彭某雄实际支付了全部款项，并完成了递件手续，之后涉案房屋因杜某群与他人债权债务纠纷被法院查封。涉案房屋于2013年6月办理的租赁备案，显然是杜某群的恶意行为。曾某夫的上诉主张于法无据，应予驳回。
原审被告杜某群陈述称：曾某夫说杜某群转移财产不是事实。一、包括涉案房屋在内的三套房屋由杜某群于2013年3月15日委托李嘉杰向银行贷款，杜某群从来没有授权李嘉杰出售房屋。二、2012年10月22日，杜某群向银行贷款66万元，是李嘉杰帮助贷款，杜某群仅仅是委托李嘉杰到银行贷款。三、在2013年5月17日下午两点半，广州银行新港中支行领取了材料及确认书。同时在5月17日，被李嘉杰办理了转移手续。李嘉杰与本案有关，由此可见涉案房屋是李嘉杰与彭某雄交易，具体情况一点也不清楚，并非杜某群的真实意愿。2014年5月23日，杜某群向公安报案，以上均有记录，足以证明杜某群没有出售涉案房屋。李嘉杰已被公安局拘捕，涉案房屋的买卖关系如何定性由法院查实。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另查明：一、上诉人曾某夫二审当庭提交以下证据：1、《房地产产权情况证明》（复印件），证明杜某群把财产转移给彭某雄的老婆；2、《房地产登记薄查册表》复印件，证明杜某群的女儿把侨苑一街10号1504房屋转移给侯洁；3、《广州市房屋租赁合同》复印件，杜某群没有可能把房子卖了再次租赁给其他人。上述证据证明涉案房屋不是的真实买卖。被上诉人彭某雄质证称对曾某夫提交的证据1所反映的房屋交易的事实是真实的，该房屋是杜某群女婿的，与本案无关；证据2的房屋是何楚莹的，不是杜某群的，也与本案无关；证据3《房屋租赁合同》具体情况彭某雄不清楚。原审被告杜某群确认上述证据的真实性。
二、原审被告杜某群二审当庭提交以下证据：1、《委托引资不可撤销支付承诺书》共两份，证明杜某群把包括涉案房屋在内的三套房屋捆绑去贷款，不是卖房；2、《公证书》证明杜某群于2013年5月22日已撤销了对李嘉杰的委托；3、《领回权证及其他资料确认书》，证明5月17日偿还了涉案房屋贷款，杜某群的女儿何楚莹到广州银行拿回涉案房屋的他项权证后又立即给了李嘉杰，当天彭某雄去房管局办理过户手续，杜某群对于涂销抵押的款项金额及款项来源都不清楚，该款项是否为彭某雄支付，杜某群也不清楚，均是委托李嘉杰去办理的；4、《受案回执》、《接受证据材料清单》、《立案告知书》，证明李嘉杰于2014年3月17日被抓，并于4月17日被公安局批捕。被上诉人彭某雄质证称对证据1《委托引资不可撤销支付承诺书》，签订合同的当事人与本案无关；证据2《公证书》，本案房屋买卖是杜某群本身的授权，杜某群要承担授权所引起的责任；证据3《领回权证及其他资料确认书》，确认是涉案房屋的他项权证，是何楚莹到银行取回来他项权证，还贷的款项是彭某雄给的；证据4、【《受案回执》《接受证据材料清单》《立案告知书》】是何楚莹报案，不是杜某群报案，也不能证明与本案的关联性，李嘉杰被逮捕与本案无关，是何楚莹另外房屋的案件。上诉人曾某夫质证称：对原审被告杜某群提交的所有证据都予以确认。
三、彭某雄于2013年5月15日通过转账60万元到杜某群女儿何楚莹的账户，用作偿还涉案房屋的贷款；杜某群出具的收款收据载明“本人杜某群是海珠区荔福路西基西街93号601房房屋的所有权人，现收到买方彭某雄交来（购房定金／购房房款）人民币叁拾万元正。本人要求买方彭某雄以现金方式支付上述款项，买方不得以银行转账方式支付。收款人杜某群2013.5.18”。上述收款收据除划线部分为手写内容，其他内容为机打印件。杜某群称收款收据上的签名为其真实签名，但签名的是空白的收款收据。另外，对于公证的授权委托书中第四项明确约定李嘉杰有权出售房屋的问题，杜某群称是李嘉杰欺骗了杜某群，5月17、28日办理过户手续均不是杜某群去办理的。
本院认为，杜某群向李嘉杰出具授权委托书明确赋予李嘉杰代为办理出售涉案房屋的有关手续、该房屋的退案手续和支付房管局交易所收取的有关费用并有权代收售楼款，代缴一切税费等权限。因此，原审认定李嘉杰以杜某群名义与彭某雄签订的《房屋买卖合同》合法有效，并无不当。彭某雄按合同约定支付60万元代杜某群偿还银行抵押贷款后，于2013年5月18日与杜某群共同向房管部门申请办理产权转移和涂销抵押手续，在房管部门审查具备条件并出具《受理回执》后，彭某雄于当日将购房余款30万元交给杜某群的委托代理人李嘉杰，并取得了杜某群签名的收款收据。杜某群虽在（2013）穗海法执异字第31号案中表示其未实际收到购房余款，但其承认该收款收据的签名是其本人所签，且杜某群的委托合同也授权李嘉杰有权代收售楼款，故原审法院认定彭某雄已经实际支付了全部购房款。并且上述收款收据打印部分内容足以显示收取购房款等，杜某群称其不具有出售涉案房屋的意愿与事实不符。鉴于彭某雄已经实际支付全部购房款，房管部门在审查买卖双方当事人提交的材料后，出具了《受理回执》，并代开了相应金额的购房发票给彭某雄，彭某雄也已于当日缴纳了交易契税，至此，彭某雄与杜某群就涉案房屋的交易过户行为已经实际完成。至于涉案房屋另行办理出租备案等手续均发生在涉案房屋交易之后，不足以推翻涉案房屋交易的真实性。因此，涉案房屋在房管部门办理相关交易过户登记手续期间，因被法院查封而未能办理登记过户手续，彭某雄对此没有过错。故彭某雄要求停止对位于海珠区荔福路西基西93号601房的房屋查封的诉讼请求有理，本院予以支持。现曾某夫以杜某群转移财产为由诉请要求对涉案房屋继续查封，依据不足，不予采纳。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人曾某夫的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人曾某夫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 杨仁义