湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一终字第73号
上诉人（原审原告）李大军。
委托代理人贺先明，湖南卓夫律师事务所律师。
上诉人（原审被告）岳阳福隆置业有限公司，住所地岳阳市金鹗东路通海大厦五楼。
法定代表人杨华，经理。
委托代理人袁波浪，湖南金鹗律师事务所律师。
上诉人李大军、岳阳福隆置业有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第574号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李大军及其委托代理人贺先明，上诉人岳阳福隆置业有限公司的委托代理人袁波浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年6月13日，李大军、岳阳福隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，岳阳福隆置业有限公司将福隆.巴陵尚都002幢06层602房，建筑面积124.88平方米，单价每平方米3480.25元，房屋总价款434613元；付款方式上李大军签约时一次性付清首付款134613元，余款30万元办理银行按揭；岳阳福隆置业有限公司应在2011年10月31日前将具备下列第一种条件，并符合合同约定的商品房交付李大军使用，1、该商品房验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如遇到下列特殊原因，岳阳福隆置业有限公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且岳阳福隆置业有限公司在发生之日起30日内告知李大军的；2、遇国家政策、法规发生变化，政府行为等非岳阳福隆置业有限公司导致延期的。逾期交房违约责任，1、逾期不超过60天，按日向李大军支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，李大军有权解除合同，李大军要求继续履行合同的，合同继续履行，岳阳福隆置业有限公司按日向李大军支付已交房款的万分之四的违约金。商品房达到交付使用条件后，岳阳福隆置业有限公司应书面通知李大军办理交付手续，岳阳福隆置业有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，岳阳福隆置业有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，李大军有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由岳阳福隆置业有限公司承担。岳阳福隆置业有限公司应当在房屋支付使用后90日内，办理权属登记需由岳阳福隆置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案，如因岳阳福隆置业有限公司的责任，李大军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如李大军不退房，岳阳福隆置业有限公司按已付房价款的0.01%向李大军支付违约金。合同附件三约定次卫预留蹲便排水接口，洗脸盆排水接口，主卫预留座便排水接口，洗脸盆排水接口，淋浴排水接口，地漏排水接口，保安系统为：楼宇可视对讲和门禁管理系统。合同签订后，李大军依约支付了全部房款。2012年3月29日，勘察单位核工业长沙工程勘察院、设计单位福建省闽武建筑设计院有限公司、施工单位湖南省第三工程有限公司、监理单位湖南环宇建设工程咨询监理有限责任公司及岳阳福隆置业有限公司对福隆.巴陵尚都的该栋住宅楼的工程进行了竣工验收。现李大军已收房，但发现次卫的设计不符合合同约定，房产证和土地使用权证至今未办好，楼宇可视对讲和门禁管理系统也未完善，由此酿成纠纷，李大军至今未收房。
原审法院认为，一、李大军、岳阳福隆置业有限公司之间所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，是应受到法律保护的有效合同，双方均应依合同的约定履行各自的义务。合同约定岳阳福隆置业有限公司应于2011年10月31日前按约定将商品房交付李大军，而岳阳福隆置业有限公司的工程直至2012年3月29日才竣工验收完毕。已构成延期交房，对此岳阳福隆置业有限公司应承担延期交房的违约责任，因此李大军要求岳阳福隆置业有限公司支付逾期违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。双方约定的交房条件是该商品房经验收合格，而该房的竣工验收时间是2012年3月29日，因此，岳阳福隆置业有限公司承担延期交房违约责任的时间应计算到2012年3月29日。违约金具体计算应为李大军已交房款的总额×延期的天数×日万分之四。至于岳阳福隆置业有限公司辩称造成迟延交房是由于天气和政府的原因的说法，就岳阳福隆置业有限公司提供的证据来看不足以证明符合合同约定的可以延期的条件，岳阳福隆置业有限公司的该理由本院不予以采信。另合同约定的违约金为万分之四，相当于月息1.2%，属于正常的范围，因此岳阳福隆置业有限公司辩称违约金过高的理由原审法院不予采信。
二、合同约定，岳阳福隆置业有限公司应当在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由岳阳福隆置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案，但岳阳福隆置业有限公司至今未为李大军办好房屋所有权证和国有土地使用权证，已构成违约，岳阳福隆置业有限公司对此应承担违约责任，因此李大军要求岳阳福隆置业有限公司办理房屋所有权证和国有土地使用权证的诉讼请求，原审法院予以支持，双方在合同中已约定了在规定期限内不能取得房地产权属证书的违约金的计算方式，在李大军未提供其他损失的证据的情况下，应按合同的约定计算违约金，即已付房款434613元的0.01%，其要求增加支付逾期办证违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
三、关于次卫生间及保安系统的问题，双方签订的商品房买卖合同附件三约定，次卫预留蹲便排水接口，洗脸盆排水接口，主卫预留座便排水接口、洗脸盆排水接口、淋浴排水接口、地漏排水接口，但该房屋的主卫、次卫均按座便式设计和施工的，违背了双方的合同约定，岳阳福隆置业有限公司应按合同约定将次卫卫生间进行改造。同时岳阳福隆置业有限公司未按附件三完善门禁管理系统，楼宇可视对讲未开通，李大军要求岳阳福隆置业有限公司完善门禁管理系统、开通楼宇可视对讲的诉讼请求原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、由岳阳福隆置业有限公司支付李大军逾期交房违约金26076.78元（150天×434613元×4÷10000）；二、由岳阳福隆置业有限公司在判决生效后十五日内为李大军办理好房屋所有权证和国有土地使用权，并承担逾期办证违约金43.46元；三、由岳阳福隆置业有限公司将房屋次卫生间按蹲便式结构进行改造；四、由岳阳福隆置业有限公司为李大军所购房屋完善门禁管理系统，开通楼宇可视对讲。案件受理费2744元，由李大军承担1344元，岳阳福隆置业有限公司承担1400元。
上诉人李大军不服，向本院提起上诉称，原审法院计算逾期交房违约金错误，应当以验收备案的时间为准，若不以验收备案时间也应以消防验收合格的时间为准。且岳阳福隆置业有限公司必须通知交房，如未通知也算逾期交房。故请求二审法院予以改判。
岳阳福隆置业有限公司针对李大军的上诉答辩称，原审法院认定的交付日期符合法律规定，上诉人的上诉人理由不成立。
上诉人岳阳福隆置业有限公司不服，向本院提起上诉称，1、原审法院判决逾期违约金按照日万分之四的标准承担过高，应当予以调整。2、逾期违约责任应当考虑不可抗力因素。3、应改判岳阳福隆置业有限公司对李大军房屋的次卫生间承担改造费用1600元。
李大军针对岳阳福隆置业有限公司的上诉答辩称，1、岳阳福隆置业有限公司要求对违约金进行调整没有法律依据。2、岳阳福隆置业有限公司延期交房并无不可抗力的事实。3、岳阳福隆置业有限公司应当履行改造义务，要求承担1600元费用没有依据。
二审期间，上诉人李大军、上诉人岳阳福隆置业有限公司均未向本院提交新的证据。
经审理查明，本案上诉人李大军所购买的住宅位于福隆.巴陵尚都2幢，该栋建筑地上1-3层为商业用房、3层以上为住宅，建筑高度55m，属于一类高层商住楼。
本院二审查明的其余事实与原审法院查明的一致。
本院认为，1、关于岳阳福隆置业有限公司如何承担逾期交房违约金的问题。本案双方当事人在商品房买卖合同第八条交付期限中约定，岳阳福隆置业有限公司应于2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。那么何为商品房经验收合格，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”另《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”其中质量标准和资料要求规定在《建设工程质量管理条例》中，即由建设单位组织施工、勘察、设计、监理进行竣工验收，形成《建设工程竣工验收报告》，另根据《中华人民共和国消防法》第十一条，“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”可见，即使《商品房买卖合同》中约定的商品房交付使用的条件是验收合格，其交付使用的条件除了工程质量标准和资料要求合格，即建设方组织施工、勘察、设计、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见外，还必须满足其他竣工条件，即按照《中华人民共和国消防法》等法律和行政法规的规定，取得消防等相关部门出具的认可文件或者准许使用文件方才具备交付使用条件，其他竣工条件因法律有强制性规定，即使当事人没有约定也必须予以遵照适用。从本案来看，岳阳福隆置业有限公司的房屋工程于2012年3月29日竣工验收完毕，本案上诉人李大军所购买的住宅位于福隆.巴陵尚都2幢，该栋建筑地上1-3层为商业用房、3层以上为住宅，建筑高度55m，属于一类高层商住楼，根据《建设工程消防监督管理规定》（中华人民共和国公安部令第106号）第十四条之规定，对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于4万平方米或者建筑高度超过50米的其他公共建筑。另依据《高层民用建筑设计防火规范》（2015年5月1日前适用）规定，建筑高度超过50m的商住楼为公共建筑。显然本案上诉人李大军所购买的住宅楼房性质为公共建筑，按照消防法之规定，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收合格禁止投入使用。而本案2栋工程于2012年10月8日才由消防机构出具消防验收意见书，评定该工程住宅部分消防复验收合格。故本案双方约定的商品房经验收合格条件成就之日应为2012年10月8日，故岳阳福隆置业有限公司已构成延期交房，对此应承担延期交房的违约责任，其逾期交房的违约金应算至2012年10月8日（共343天），原审法院以竣工验收完毕之日作为商品房验收合格之日系认定事实不清，本院予以纠正。另因竣工验收备案表只是建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，备案行为与工程竣工验收合格没有直接联系，不能作为开发商是否履行法定义务的标准。故对上诉人提出应以取得竣工验收备案表的时间做为逾期交付义务违约金计算日期的上诉理由，本院不予采纳。又因双方约定的交付期限为2011年10月31日前商品房经验收合格，至于岳阳福隆置业有限公司是否通知交房并非交付期限之约定，而属房屋如何交接之问题，故对上诉人李大军认为应将未通知交房时间计算逾期违约金的上诉理由，本院不予采纳。
2、关于岳阳福隆置业有限公司赔偿预期违约金是否过高的问题。本案中岳阳福隆置业有限公司认为违约金约定过高，要求法院予以减少，那么双方争议的焦点问题主要集中在双方已约定的违约金是否过高以及如何进行调整。至于何种情形为过高，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”依据该条之规定，当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整的，法院应以造成的实际损失为基础进行调整，而要确定实际损失之大小，便需先解决举证责任分配问题，依据民事举证一般规则，应当由主张调整违约金的一方承担举证责任，故岳阳福隆置业有限公司应对双方约定的违约金是否过分高于实际造成的损失以及造成损失的大小承担相应的举证责任，而岳阳福隆置业有限公司并未提交任何证据予以证明，且参照中国人民银行银行同期贷款利率来看，双方约定的违约金标准也并未超出该利率的四倍，另李大军积极履行合同义务，在履行合同过程中并无过错，故结合本案案情综合考虑，双方所约定的违约金并未过高。故对上诉人岳阳福隆置业有限公司主张违约金过高要求调整的上诉请求本院不予支持。至于上诉人主张其逾期交房系因不可抗力原因造成，但其所主张的天气、政府部门、检测检验等原因均不属于不可抗力，且其并未提交相关证据予以充分证明，故对其主张，本院不予支持。
3、因本案上诉人李大军在原审中诉求将房屋次卫生间予以改造，且双方签订的商品房买卖合同附件三约定，次卫预留蹲便排水接口，洗脸盆排水接口，但该房屋次卫按座便式设计施工，违反了双方合同约定，故岳阳福隆置业有限公司应按合同约定将次卫卫生间进行改造，岳阳福隆置业有限公司认为应按1600元赔偿损失并无相关事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。
综上，原审判决认定事实部分不清，处理不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第574号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第574号民事判决第一项为：由岳阳福隆置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付李大军逾期交房违约金59628.9元（343天×434613元×4÷10000）；
三、驳回上诉人李大军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2744元，二审案件受理费2655元，共计5399元。由上诉人岳阳福隆置业有限公司负担2599元，上诉人李大军负担2800元。
本判决为终审判决。
审判长 蒋立春
审判员 万大洋
审判员 程 鹏
二〇一五年十月十五日
书记员 毛宇宁
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。