上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初7721号
原告张浩，男，1990年2月24日生，汉族，住上海市浦东新区。原告王禹，女，1988年5月12日生，汉族，住址同上。上列两原告共同委托代理人马刚，上海申拓律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人王世其，上海申拓律师事务所律师。被告冯建海，男，1978年12月12日生，汉族，住上海市。被告许昌娟，女，1980年8月14日生，汉�，住址同上。上列两被告共同委托代理人周运柱，上海明伦律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人欧阳甜甜，上海明伦律师事务所律师。原告张浩、王禹与被告冯建海、许昌娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告张浩及其与原告王禹的共同委托代理人马刚、王世其、被告冯建海及其与被告许昌娟的共同委托代理人周运柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张浩、王禹诉称，2016年2月27日，经满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，原告就购买上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋与被告签订相关买卖协议，双方约定总房价为人民币130万元，合同签订时首付50万元(含尾款1万元)，剩余80万元通过银行贷款支付。合同签订后原告分三次向被告支付了首付房�49万元。此后，由于原告的社保原因，双方于同年3月8日就此前的协议进行了变更，重新签订了《上海市房地产买卖合同》，双方还另行签订了补充协议，约定总房价款变更为140万元，对交房和交易过户事宜做了顺延。同年3月25日，上海市发布新的房地产政策，影响了在沪社保满两年的非上海户籍购房人的具体操作，导致双方签订的买卖合同无法履行，故原告要求被告退还已付房款49万元，但被告拒绝。故原告起诉要求解除原被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，被告返还原告49万元房款，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付该款自2016年4月13日起至实际返还日止的利息。被告冯建海、许昌娟辩称，双方签订买卖合同的时间是2016年2月27日，适用的是新政出来以前的缴纳社保政策，即只要满两年即可，原告所称由于政策变化原因导致合同无法履行的�由不符合事实。社保缴纳满两年的政策已经实行了好几年，在《上海市房地产买卖合同》的特别告知里也有，本案实际上就是原告本来不知道自己是限购的，因急于购房与被告签订合同后才发现自己不满足条件，只能要求解除合同。所以本案系原告违约，原告应当承担相应的责任。被告收取的49万元房款，是合法占有的，无论合同是否解除都不应当支付迟延返还的利息。综上，不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，两原告系夫妻关系，为非上海户籍居民家庭。两被告为系争房屋的房地产权利人。2016年2月27日，原、被告经居间方满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，签订了房地产买卖居间协议和房屋买卖合同，就房屋买卖事宜进行了约定。同年3月8日，原、被告签订了《合同变更协议书》，内容为，因交易需要，双方同意对2016年3月5日签订的《上海市房地产买卖合同》内容作相应变更：交房时间变更为2016年8月1日，过户时间改为2016年9月10日。同日，被告(卖售人、甲方)和原告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，其中，特别告知(二)第1条内容为，买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任。……《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》(沪房管规范市【2013】11号)第一条规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。合同约定，房屋转让价款为130万元�甲方于2016年8月1日前腾出房屋并通知乙方验收交接，双方在2016年9月10日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续，合同第九条约定，如乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。补充条款(二)约定，在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予�理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。附件三付款协议约定，签订本合同前，乙方支付甲方定金5万元，2016年3月5日，乙方已支付甲方首期房款共计49万元(含已付定金)，待乙方完成上述付款义务、贷款通过并取得个人住房房产税认定通知书且于合同约定的交易过户时间内，双方向交易中心申请办理过户手续。待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证、银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托银行将第二期房款80万元支付至甲方指定账号。双方应于合同约定的时间办理房地产交接手续，并于交接当日由乙方支付甲方尾款1�元。亦是同日，甲、乙双方还签订了房地产买卖合同补充协议，主要约定，由于乙方社保问题，导致过户时间延迟，双方协商一致，本次交易正常进行，乙方于2016年8月1日前支付甲方10万元作为补充房款。2、甲方应于2016年8月1日前腾出房屋交付乙方，乙方支付2万元作为房租。另查明，2016年2月27日，原告向被告支付购房定金1万元。同年2月28日，原告向被告支付定金4万元。同年3月5日，原告向被告支付房款44万元。庭审中，为证明己方主张，原告提供以下证据：1、社保缴纳证明，证明原告社保没有连续缴纳满两年；2、2016年3月29日原告与中介的谈话录音光盘。被告表示：1、社保缴纳证明说明了还是原告的社保年限存在问题；2、录音证据是原告与中介公司业务员之间的对话，被告不清楚真实性。被告提供证明一份，证明被告出售房屋是为了置换，由于原告购买系争房�发生长时间的延迟，导致被告要购买的房屋房价大幅度提高，被告发生巨额损失。原告表示，证明没有落款时间和出具人的身份，真实性无法确认。在审理过程中，原告表示，2016年3月25日新政出台前的政策，只要过户时购房人符合社保缴纳满两年的条件即可，根据原告的社保缴费情况记录，原告张浩自2014年7月起在本市缴纳社保，所以原、被告于3月8日签订了变更协议，将过户时间变更为2016年9月10日前，到那时原告的社保就缴满2年了。由此可见，被告对于原告的社保问题是清楚的。但新政出台后，对于在此之前网签的合同，原则上是可以过户的，但购房人必须满足2016年3月25日前社保缴纳满两年的条件，原告无法符合这一条件，所以是政策原因导致双方的买卖合同无法继续履行。被告表示，不管是原来的政策还是新政，都是从网签合同的时间往前推，所以其实原告都是不满足条件过不了户的。被告还表示，要求没收原告缴纳的5万元定金。2016年3月8日补充协议中10万元是对被告等待延长的过户时间的补偿款，现在被告已经等待了很长时间，应当补偿给被告。此外，合同中还约定了20%的违约金，法院应酌情处理。但被告在本案中不提起反诉。以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》及补充协议、合同变更协议书、收款收据、参保个人城镇基本养老保险缴费情况、《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方均应恪守履行。本案系争焦点在于合同是否应当解除及解除的法律后果。两原告系非上海户籍居民家庭，�方签订的《上海市房地产买卖合同》中的特别告知(二)明确告知，根据《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》规定，非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。该通知中，购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准。因此，原告于2016年3月8日签订网签合同前，应当根据自身的社保缴纳情况，计算是否已经符合累计缴纳满两年的条件，衡量自己是否限购。原告表示张浩的社保自2014年7月开始缴纳，至2016年3月8日显然不满2年。2016年3月24日的限购政策发布时间在双方网签合同之后，因此政策变动并不是导致原告限购的原因。综上，鉴于原告属限购对象，无法购买系争房屋，双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补�协议客观上无法履行，原告诉请要求解除，于法不悖，本院可以准许。原告在自身限购的情况下仍与被告签订合同，导致合同因无法履行而解除，应当承担相应的违约责任。10万元系双方在补充协议中约定的补充房款，应当于2016年8月1日前支付。现双方合同已解除，被告已收取的49万元房款应当予以返还，10万元补充房款原告尚未支付，则不再履行。综上，被告应当向原告返还房款49万元。被告依合同约定收取房款，在双方合同未解除前被告无需向原告返还房款，原告主张被告支付利息，本院不予准许。根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，可以选择适用违约金或定金条款。故被告应当对适用违约金还是定金作出选择。被告在庭审中表示要求没收原告缴纳的5万元定金。2016年3月8日补充协议中10万元是对被告等待延长的过户时间的补偿款，现在被告已经等待了很长时间，应当补偿给被告。此外，合同中还约定了20%的违约金，法院应酌情处理。鉴于被告在庭审中明确表示不提起反诉，也未对适用定金或违约金作出选择，故相关违约责任在本案中不作处理，被告可以另行通过包括诉讼在内的方法解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(五)款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张浩、王禹与被告冯建海、许昌娟于2016年3月8日就上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；二、被告冯建海、许昌娟于本判决生效之日起十日内，返还原告张浩、王禹房款49万元；三、原告张浩、王禹的其他诉讼请求，不予支持；案件受理费减半收取为8,250元，由原告张浩、王禹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交�诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年七月七日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。