南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第01351号
原告胡某某。
原告吴某某。
被告南通盛鑫置业有限公司，住所地南通市通州经济开发区杏园路南侧。
法定代表人王胜发，董事长。
委托代理人包某某。
委托代理人孙某某。
原告胡某某、吴某某与被告南通盛鑫置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理。依法由审判员王志建适用简易程序，于2014年9月24日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，组成合议庭，分别于2015年3月2日、2015年9月1日公开开庭进行了审理。两原告及被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月1日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发销售的位于南通市通州区金沙镇盛鑫金桥人家第3幢104号房。被告于2009年9月26日将房屋交原告使用。原告在使用过程中发现该房屋的儿童房存在多处渗漏，原告多次向被告反映，要求被告承担维修义务。2012年4月25日，原、被告达成协议，约定原告房屋外侧及相邻店面房屋面维修由被告负责处理，维修完毕由原告蓄水验收签字，原告室内装潢的恢复由原告自行处理，被告一次性支付原告贰万伍仟元。协议签订后，被告虽对原告房屋外侧及相邻店面房屋面进行部分清理，但未按约进行维修，更未通过原告蓄水验收签字。2013年底2014年初，原告发现几乎每个房间的墙面、踢脚线周围、墙角都出现了渗水、霉变问题。原告再次向被告反映，但被告一直没有回应。由于被告未及时履行保修义务，造成原告的室内装潢几乎全部报废及原告的房屋无法向外出租，损失均应由被告承担。请求：1、判令被告立即履行对房屋渗漏的保修义务；2、判令被告赔偿因房屋渗漏给原告造成的装修损失180000元，房屋租金损失2014年度24000元、2015年起每月3000元至二次装修能够入住时止。
被告辩称，我公司交付的商品房是符合交付条件的，北侧渗漏问题双方已处理完毕，我公司已履行保修义务，再次渗漏系原告在非上人屋面铺设地砖、堆放杂物所致，责任应由原告自负。
经审理查明，2009年9月1日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发销售的位于南通市通州区金沙镇盛鑫金桥人家第3幢104号房，合同约定房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。被告于2009年9月26日将上述房屋交付原告使用。2012年，原告发现该房屋的儿童房存在多处渗漏，要求被告承担维修义务。2012年4月25日，原、被告达成协议，约定原告房屋外侧及相邻店面房屋面维修由被告负责处理，维修完毕由原告蓄水验收签字，原告室内装潢的恢复由原告自行处理，原告恢复所需装潢费用贰万伍仟元由被告一次性支付。协议签订后，被告对室外部分进行了维修并支付了原告装潢费用贰万伍仟元，而原告未对室内装潢进行恢复处理。2014年初，原告发现每个房间都出现了渗水、霉变问题。原告再次与被告交涉，双方未能协商达成一致意见。
审理中，本院根据原告的申请，委托鉴定机构对讼争房屋渗漏的原因及造成的房屋装修损失进行鉴定。南通天平房屋安全司法鉴定所的鉴定人员到现场勘察时指出，渗漏的原因是防水层未能做好，属于开发商的责任，需要重新设计维修。双方均表示对渗漏的原因不再进行鉴定。关于装修损失，南通市价格认证中心的鉴定人员于2015年1月14日到现场进行勘察，因双方对受损的装修项目及维修方案分岐太大等原因，该价格认证中心终止了价格认证。后本院又委托南通正平资产评估有限公司进行评估，2015年6月9日现场勘察时，鉴定人员根据原告的要求进行了测量和记载，被告在规定的期限内对原告提出的以下维修项目提出了异议：一、儿童房的顶面、飘窗石板、小窗户石板、两个窗帘及轨道；二、主卧室的地板、顶面、顶角线、固定墙上移门橱、踢脚线，主卧卫生间里所有物品、墙面、地面、两个门及门套；三、卫生间里的所有物品、墙面、地面、门及门套；四、次卧的地板、顶面、踢脚线、四扇门衣橱、床、床头柜、顶角线、双层窗帘及轨道、一扇门；五、厨房里所有物品及墙面、地面、顶面及移门；六、客厅阳台的固定橱、顶角线、双开移门、门套、窗帘；七、过道的顶面、地面；八、餐厅的顶、餐桌、背景墙、北面橱柜、地面地砖、餐厅水晶灯；九、客厅的顶、地面地砖、客厅水晶灯。经本院审查、复核，确定以下方面不作为损失评估：一、儿童房的飘窗石板、小窗户石板；二、主卧卫生间里所有物品、墙面、地面；三、卫生间里的所有物品、墙面、地面；四、次卧的四扇门衣橱、床、床头柜、双层窗帘及轨道；五、厨房里所有物品及墙面、地面、顶面及移门；六、客厅阳台的双开移门；七、过道地面；八、餐厅的餐桌、背景墙、北面橱柜、地面地砖、餐厅水晶灯；九、客厅的地面地砖、客厅水晶灯。
2015年8月4日，南通正平资产评估有限公司出具了资产评估报告书，评估结论为：委估的因漏水而损坏的资产评估价值为42900元。
以上事实，有当事人陈述、双方提供的有关书证、评估报告在卷为证。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告应按合同约定履行保修义务。由于被告出售给原告的房屋防水层未做好，导致渗漏，造成原告的实际财产损失，被告应予赔偿。损失范围的确定是双方争议的主要焦点。本院组织双方及鉴定机构到现场进行勘察、确定损失范围，原告要求将几乎所有的装潢部分作为损失进行评估，被告在有效期内提出了书面异议。本院经多次现场勘察、审核后认为，原告提出赔偿的部分项目，如飘窗石板、卫生间里的物品、厨房间的物品、客厅地面砖、过道地面砖、灯具、部分家具等，经过适当清洁、整理、维修后完全有使用价值，如果全部敲掉重做，势必扩大了损失范围，加重了被告的赔偿责任。对能够继续使用的物品及部分装潢不宜作为损失进行评估，故本院没有将其作为损失范围委托评估。考虑到被告根据2012年4月25日的协议已经支付给原告25000元，而原告没有用于室内装潢恢复的实际，再根据原告家的渗漏长期未能妥善解决，对没有被本院确定为损失范围委托评估物品修复的需要，酌情再由被告支付原告5000元，用于原告清洁、整理、更换、维修的费用。结合评估结论，本院确定由被告赔偿原告47900元。原告在起诉时主张房屋租金损失每月2000元，被告没有提出明确的反驳意见，原告的主张也与市场行情基本相符，本院对此予以确认。审理中，原告主张从2015年起租金损失调整为每月3000元，没有提供相应的依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：
一、被告南通盛鑫置业有限公司于本判决生效后30日内对原告胡某某、吴某某位于盛鑫金桥人家3#楼104室的房屋外墙渗漏部分进行维修；
二、被告南通盛鑫置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告胡某某、吴某某室内装修损失47900元；
三、被告南通盛鑫置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告胡某某、吴某某房屋租金损失（自2014年1月起至本判决生效后2个月止，每月按2000元计算）；
四、驳回原告胡某某、吴某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4360元，鉴定费3500元，合计7860元，由两原告负担2900元，由被告负担4960元（被告负担部分，两原告已垫付，待执行时由被告一并支付给两原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4360元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审 判 长 王志建
人民陪审员 严芳梅
人民陪审员 阚新华
二〇一五年九月九日
书 记 员 费怡宁