河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1526民初1512号原告：罗又洲，男，1958年7月6日出生，汉族，住潢川县。委托诉讼代理人：李济华，河南捷达律师事务所律师。被告：邰立印，男，1967年5月15日出生，汉族，住潢川县。被告：万有福，男，1969年3月25日出生，汉族，务工，住潢川县。被告：姚康锋，男，1964年2月4日出生，汉族，住潢川县。原告罗又洲与被告邰立印、被告万有福和被告姚康锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗又洲及其委托诉讼代理人李济华、被告万有福到庭参加诉讼，被告邰立印和被告姚康锋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗又洲向本院提出诉讼请求：1.判令被告邰立印和被告万有福共同返还原告已付购房款258000元及利息35350.09元，并赔偿原告已付购房款一倍的损失258000元；2.被告姚康锋对上述款项的198000元承担连带清偿责任。本案诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为赔偿原告已付购房款二倍损失合计516000元。事实与理由：2013年夏季时节，第一被告邰立印承包潢川经济开发区车站北路苏州园林12号楼（两个单元共七层）建设施工工程（俗称大包），由第二被告万有福负责民工劳务承包（俗称清包）。2014年8月上旬主体工程已经完工，需进行内外墙水泥浆粉刷。由于第二被告以前承包潢川经济开发区金陵花园劳务工程时雇佣原告作为农民工，故其于2014年8月15日将该内外墙粉刷工程转包给原告施工。为此，原告遂代领彭某等十多名农民工施工，至当年11月下旬完工。当时第一、二被告按照建筑业惯例将其中的一套房屋抵付原告工资。因原告在潢川县城没有住房，于当年11月20日与第一被告签订本案《售房协议书》，该协议书约定第一被告（甲方）将苏州园林小区12号楼西单元四楼东套房屋及一间车库以28万元（22万元加6万元）的价格售卖给原告（实际价格为26.5万元，而第一、二被告当时称可以按协议书价格转让他人，为此，第一被告还专门在该协议上注明此房款已付清），并约定一方违约应向对方加倍赔偿。但未明确约定交房时间，结算时原告以本人应得劳务工资19.8万元作为首付款，另向第二被告出具一张6.7万元的欠条。上述协议书签订后，原告因忙于生计，加之出于对第二被告的信任，除不时给他打电话询问何时交房（其以手续不完善、门窗未安好等理由推脱），并未直接找第一、二被告交涉。一年后原告才与工友曾某、彭某于2015年11月23日下午去小区售房部找到第一被告，向他要钥匙，他称事多很忙，他也不直接管钥匙，不知道在谁手上，等找到后再给。拖到年后，原告外出打工一年未回家，加之房款还未付清，自己并不急着入住，交房的事就这样耽搁下去了。直到2017年1月26日（农历腊月二十九)晚，原告在潢川经济开发区东方食府又付第二被告6万元，他把原欠条交给原告销毁，原告向他出具一张7000元的欠条（该欠款拿房屋钥匙时给付），同时他还当场向原告出具收到原告房款26.5万元的收条，并注明全款付清。他当时承诺过完元宵节后去找他拿钥匙，不料2017年2月9日原告儿子去看房才发现该房已另售他人，已经有人入住。第二天原告质问第二被告，他回答不知此事，让原告去找第一被告交涉，然而第一被告却避而不见，原告电话也拒绝接听。上述可见本案第一被告“一房二卖”的违约欺诈行为致使不能实现本案合同目的，原告有权依据我国合同法第九十四条第四项解除本合同，并有权依据相关法律规定索赔损失。第一被告作为本案合同的当事人和房屋出卖人应当依据本合同违约条款的约定和我国《消费者权益保护法》第五十三条、第五十四条第一款，以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第十五条、并参照最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项，向原告返还已付购房款25.8万元及利息，利息暂计算至2017年5月25日合计35350.09元，并赔偿原告已付购房款25.8万元二倍的损失。第二被告作为本案合同价款的收受人，且参与了本合同的洽谈，故其应当与第一被告共同承担上述返还、赔偿责任。经查苏州园林小区12号楼占用土地系第三被告姚康锋于2012年10月15日从姜克林、鞠西风、鞠西龙手中非法受让，然后以其个人名义非法进行房地产开发，并非法发包给没有建筑施工企业资质的第一被告承包施工，第一被告又将其中的劳务作业违法分包给不具有劳务作业法定资质的第二被告，第二被告又雇佣原告等农民工作为实际施工人进行内外墙水泥浆粉刷作业，故依据最高法《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的的解释》第一条第一项、第四条、第十三条和第二十六条之规定，该非法发包、非法承包、违法分包行为无效，原告有权以实际施工人的身份诉请第三被告在欠付原告劳务工资19.8万元上面的承担责任，即对第一、二被告共同向原告返还已付房款中的劳务工资19.8万元承担连带清偿责任。综上所述，原告认为，第一被告因其一房二卖的欺诈行为，第二被告万有福作为本合同价款的受让人和本合同洽谈的实际参与人，当依法共同向原告返还已付购房款25.8万元及利息355350.03元，并赔偿原告已付购房款的二倍的损失。第三被告姚康锋因其非法发包行为并由此而引发非法承包、非法分包，当依法对第一、二被告向原告返还已付购房款中的劳务工资19.8万元承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，请求法院支持原告诉讼请求。被告万有福辩称：1.房子不是我卖的，应当追究卖房子人的责任；2.我也不是清包，原告也不是给我干活，我是单向泥工；3.原告去干活我只是介绍，工钱抵两套房子，我一套，原告一套，售房合同是原告直接和邰立印签的。综上，原告的房子被人占去和我没有关系。被告姚康锋辩称，我与罗又洲互不相识，我与该人没有过任何经济来往，故请贵院维护我合法权益不受侵害，依法裁判。被告邰立印未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告罗又洲为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件，证明原告主体身份。2、售房协议书复印件一份、2017年1月26日收条一份，证明原告与被告邰立印签订售房协议，并支付被告万有福购房款26.5万元。3、曾某证人证言一份及身份证复印件一份，证明2015年11月23日下午其和原告罗又洲一起去潢川县开发区找被告邰立印要房屋钥匙，房屋是工资款抵的。4、彭某证人证言一份及身份证复印件一份，证明2015年11月23日下午其和原告罗又洲一起去潢川县开发区找被告邰立印要房屋钥匙，房屋是工资款抵的。5、央行贷款基准利率表及违约利息计算表，证明被告违约，应当承担违约责任。6、土地转让协议复印件，证明苏州园林小区两幢楼土地是第三被告姚康锋从姜克林、鞠西凤、鞠西林手里购买。被告邰立印未提交证据。被告万有福未提交证据。被告姚康锋未提交证据。上述证据材料经庭审举证、质证，各方当事人意见及本院认定如下：1、被告万有福对原告提交的证据1和证据2无异议，且经本院审查符合相关证据的法定要件，本院予以确认并在卷佐证。2、被告万有福对原告提交的证据3和证据4无异议。本院经审查认为，证据3和证据4系证人曾某和证人彭某证明材料，因两人仅提交身份证复印件，未出庭作证，本院无法核实其真实性，本院不予认可。3、被告万有福对原告提交的证据5有异议，认为其不可能承担违约责任。本院经审查认为，原告提交的证据5系其单方计算利息标准，本院不予认可。4、被告万有福对原告提交的证据6有异议，认为其不知情。本院经审查认为，原告提交的证据6系土地转让合同复印件，未提交原件供本院核实，本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年被告邰立印承包潢川经济开发区车站北路苏州园林12号楼（两个单元、共七层）建设施工工程，被告万有福在该工程中承包泥工。主体工程完工后，2014年8月被告万有福将内外墙粉刷工程转包给原告罗又洲施工，后原告带领彭某、曾某等十多名工人施工，于2014年11月完工。工程完工后，经被告邰立印和被告万有福结算，被告邰立印将该楼两套房屋抵给被告万有福作为劳务工资，被告万有福又与本案原告罗又洲结算工资款合计198000元。原告罗又洲，被告邰立印和被告万有福经协商，被告万有福将两套房屋中位于12号楼西单元4楼东房屋抵给原告作为工资款，该房屋与车库一间作价265000元，折抵198000元工资款，原告再付67000元。2014年11月20日原告罗又洲和被告邰立印签订《售房协议书》一份，协议书载明：“售房协议书，甲方（卖方）：邰立印乙方（买方）罗又洲。甲乙双方就房屋买卖事项经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方将坐落在潢川县经济开发区车站北路苏州园林小区12号楼西单元住宅四楼车库南边四间出售给乙方。二、双方议定上述楼层总价款为人民币贰拾贰万元，车库每间陆万元，合计28万元。三、乙方在签订本协议时首付款，余款待工程完工后一次性付清。四、办理房产证手续、水电入户中所产生的所有费用由乙方承担。甲方提供有关材料。五、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方加倍赔偿违约金。六、本协议一式两份，具有同等法律效力。自双方签字之日生效。该协议经原告罗又洲和被告邰立印签字确认，同时为便于原告转让房屋，被告邰立印在协议书上注明此房款已付清。2017年1月26日，原告罗又洲在潢川县开发区再次支付被告万有福购房款60000元，并向被告万有福出具7000元欠条一张（待拿钥匙时付清），被告万有福向原告出具265000元收条一张，收条载明：“今收到罗又洲房款贰拾陆万伍仟元整（265000元）地点苏州园林全款付清收到人万有福2017年1月26日”。2017年2月，原告发现上述房屋已售与他人，双方发生争议，原告诉至本院。另查，被告邰立印建设潢川经济开发区车站北路苏州园林12号楼土地系从他人处受让，没有相关用地手续。本院认为，所谓小产权房是指农村集体经济组织在集体的土地上建筑的向社会公众销售的房屋，开发时未缴纳土地出让金等费用。小产权房不属于商品房，不允许上市交易。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。国家禁止在集体所有的土地上开发建设商品房。本案涉案房屋建设在集体的土地上，没有相应用地手续及产权手续，其产权属性应为小产权房。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。而本案原告罗又洲与被告邰立印签订的《售房协议书》因违反法律的强制性规定而无效。《售房协议书》无效，双方基于该无效协议得到的财产，应当予以返还，而被告邰立印作为合同的签订人，被告万有福作为购房款的收取人，应将原告已支付的购房款258000元返还。故对于原告罗又洲要求被告邰立印和被告万有福退还购房款258000元的主张，本院予以支持。另被告姚康锋不是本案合同的当事人，不应承担本案偿还责任。关于违约金的支付问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”。合同中关于违约金的约定，是为保证合同的履行，基于合同当事人违反约定的一种经济制裁，只有违反合同时违约金条款才生效。而本案中《售房协议书》系无效合同，根据法律规定无效合同自始无效，就不存在违约的情形，自然也就不适用无效合同中的违约金条款。故对于原告主张被告邰立印和被告万有福支付516000元违约金的诉求，本院依法不予支持。关于本案利息的支付问题。原告要求从2014年11月21日开始按同期银行贷款利率计算利息，未提交有效证据予以证明，本院不予支持。对于原告主张利息的请求，应以原告主张权利之日，按年利率6%计算利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告罗又洲与被告邰立印于2014年11月20日签订的《售房协议书》无效；二、被告邰立印与被告万有福于本判决书生效后十日内一次性退还原告罗又洲购房款258000元及利息（利息按年利率6%计算，从2017年5月11日起至款清之日止）；二、驳回原告罗又洲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8670元，减半收取4335元，由邰立印与被告万有福负担2585元，原告罗又洲自行负担1750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  涂成林二〇一七年六月三十日书记员  王林杰