湖南省慈利县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0821民初2106号
原告：张家界维一物业服务有限公司，住所地慈利县零阳镇笔架路。
法定代表人：樊俐，总经理。
委托诉讼代理人：曾华清，男，张家界维一物业服务有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：龚正军，男，张家界维一物业服务有限公司工作人员。
被告：吴新争，男，1970年12月13日出生，土家族，住慈利县。
原告张家界维一物业有限公司（以下简称维一物业公司）与被告吴新争物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告维一物业公司的委托诉讼代理人曾华清、龚正军和被告吴新争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告维一物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付所欠原告物业服务费3095元；2、依法判令被告支付原告滞纳金619元；3、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年12月15日原告与慈利县零阳镇山水一鸣商住楼开发商张家界雅境置业有限公司签订《慈利“山水一鸣”前期物业服务合同》。原告依照该合同约定自2012年11月14日进驻小区，对该商住小区实施物业服务并开始向业主收取物业服务费用。2014年7月8日被告与张家界雅境置业有限公司签订《慈利县商品房买卖合同》购买了山水一鸣商住楼B018栋1层112-117号商铺。被告自2014年7月8日起，接受了原告提供的物业服务，并缴纳了2014年10月1日至2015年10月1日的物业服务费1500元。2015年10月1日至2016年10月1日止被告共拖欠原告物业服务费3095元。原告多次派人催收此款，被告以种种理由推诿至今分文未付。
被告吴新争辩称，请求依法驳回原告维一物业服务公司的全部诉讼请求。事实和理由：1、被告没有与原告维一物业公司签订物业服务合同；2、原告对环境卫生义务没有服务到位；3、原告买的是车库，被告的水电费是按住房标准收取的，物业收费标准按商业标准收取过高；4、被告已缴纳2014年10月1日-2015年10月1日的物业服务费1500元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《慈利“山水一鸣”前期物业服务合同》1份，该合同系原告维一物业公司与张家界雅境置业有限公司于2011年12月15日签订，被告吴新争认为业主没有与维一物业公司签订物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此规定，被告吴新争对该证据的质证意见不能成立。2、原告提交的照片复印件2份，旨在证明被告吴新争所属门面属于商业性质，被告的质证意见：上述房屋属于车库。本院认为上述照片中证实被告堆放食品并有食品药品监督管理信息公示，且上述房屋买卖合同中显示房屋设计用途均为商业，故被告的质证意见与客观事实不符。3、被告吴新争对原告提交的服务费台账复印件1份，表达了不清楚的质证意见，本院认为该台账复印件属于原告自制凭证，该表中所载明的业主吴新争栋号、商铺号及面积与房屋买卖合同相一致，本院予以认定其真实性。但表中所载欠费时间为“2015年10月1日至2016年11月1日”共13个月，而诉状中仅明确为2015年10月1日至2016年11月1日，故本次诉讼本院只能依照原告主张明确的起止日期间计算。对于收费标准按合同约定及上述房屋实际使用商业性质，可按1.2元/㎡计算。但鉴于原告在诉状中载明：“被告缴纳了2014年10月1日至2015年10月1日的物业服务费1500元”的陈述，被告吴新争予以认可，原告亦未再主张2014年11月1日至2015年10月1日按标准计算的下欠物业服务费，可以看出原、被告对合同约定收费标准达成了实际变更合意，应视为双方已将合同约定收费标准变更为年收费标准1500元/年。4、对被告吴新争所提交的水电发票，本院认为与本案缺乏关联性，本院依法不予确认其证明力。5、对于被告吴新争所提交的照片3份，旨在证明被告对环境卫生未尽到清扫义务，本院认为该组照片证实原告维一物业公司尚存在服务瑕疵。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年12月15日原告维一物业公司与张家界雅境置业有限公司签订了《慈利“山水一鸣”前期物业服务合同》，该合同中第五条约定物业服务收费标准：多层住宅0.6元/月/㎡，商业物业：1.2元/月/㎡。合同第二十条、第二条、第二十五条就违约金、服务内容、服务期限等进行了约定，合同就其他事项亦进行了明确约定。2014年7月8日被告吴新争与张家界雅境置业有限公司签订《慈利县商品房买卖合同》，被告吴新争购买山水一鸣项目中第B018幢1层112号房（面积31.51平方米）、113号房（面积31.51平方米）、114号房（面积27.37平方米）、115号房（面积27.37平方米）、116号房（面积40.32平方米）、117号房（面积40.32平方米）。被告吴新争在上述房屋经营食品，2014年9月21日被告吴新争给原告维一物业公司支付了2014年10月1日至2015年10月1日期间的物业服务费1500元，原告维一物业公司亦未追索此期间按合同约定标准计算应收的物业服务费。2016年11月21日，原告维一物业公司向被告吴新争送达物业费用催缴通知单，被告吴新争仍未予交纳物业服务费用。原告维一物业公司于2016年12月11日向本院起诉，要求被告吴新争支付自2015年10月1日至2016年10月1日期间的物业服务费用，原告提出如诉状所列诉请。本案经本院主持调解，原告主张按0.6元/月/㎡标准计收物业服务费用，被告吴新争提出按0.4元/月/㎡标准计收物业服务费用的调解方案，双方因计收物业费标准的意见分岐较大，未能达成一致意见。另原告亦未提供证据证明其尽到了公共区域清洁卫生服务义务。
本院认为：被告吴新争系慈利“山水一鸣”小区业主之一，原告是该小区的物业服务企业，为被告吴新争提供物业服务。原告与建设单位签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，被告吴新争负有给付物业服务费的义务，原告依法享有向业主收取物业服务费用的权利。对于本案拖欠物业费的时间只能按起诉状中所载2015年10月1日至2016年10月1日的时间认定，对于拖欠金额，由于原、被告双方在物业服务合同实际履行过程中，被告吴新争支付了2014年10月1日至2015年10月1日的物业服务费1500元，相对方即原告维一物业公司亦予以接受，并未按合同约定标准计收物业费，应视为双方将物业服务合同约定标准合意变更为收费标准1500元/年。原告维一物业公司在物业服务方面尚存在瑕疵，故本院对其要求支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第三十六条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告吴新争支付原告张家界维一物业服务有限公司自2015年10月1日至2016年10月1日期间的物业服务费1500元，限在本判决生效后十日内履行；
二、驳回原告张家界维一物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告张家界维一物业服务有限公司负担20元，被告吴新争负担30元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 刘际忠
人民陪审员 邢晓咏
人民陪审员 符洪波
二〇一七年一月二十日
书 记 员 杨 芳
援引法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
按时交纳物业服务费用；
……
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷
案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》
第三十六条……
业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。