安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）花民一初字第03297号
原告：马鞍山市成功物业管理有限公司。
法定代表人：汤伦祥，该公司董事长。
委托代理人：涂咏飞，该公司副总经理。
委托代理人：许雯雯，该公司职工。
被告：徐小平，男。
委托代理人：印玉妹。
原告马鞍山市成功物业管理有限公司（以下简称成功物业公司）与被告徐小平物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理后，依法由审判员桑毓梅适用简易程序，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告成功物业公司的委托代理人涂咏飞、许雯雯，被告徐小平及其委托代理人印玉妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
成功物业公司诉称：2013年4月27日，原告与马鞍山市花山区金汇城市花园小区业主委员会签订了物业服务合同，服务期限为二年，从2013年1月1日起至2014年12月31日止，并接受前任中科物业公司的全权委托，收取业主所欠的2012年物业综合服务费。物业服务合同约定：高层住宅按每月每平方米0.7元收取服务费，每年一月和七月交纳，逾期缴纳的，按欠费总额的日千分之一支付滞纳金。被告住宅建筑面积为142.4平方米，其从2012年1月至2014年10月已拖欠物业服务费3389.12元。综上，原告请求法院判令：被告支付原告物业服务费3389.12元（被告房屋住宅建筑面积为142.4平方米，按每月每平方米0.7元计算）和电梯运行费653元（其中2012年10月1日至2013年5月1日按被告住房建筑面积142.4平方米每月每平方米0.3元计算，计227元；2013年5月10日至2013年12月9日按楼层每月30元计算，计210元；2014年1月至2014年10月，按楼层分摊以十个月电费总额减去二次供水费及电信发射费，每月按21.6元收取，计216元）。
徐小平辩称：被告房屋建筑面积为142.35平方米。原告未依据物业服务合同约定的标准提供物业服务。2013年8月12日，因单元门损坏无法关闭，被告多次要求原告维修，但原告拒不理睬，至今未能维修，导致被告放在楼栋内的电动车被盗，被告报警后，因监控录像长年失修，不能正常工作，致使警方无法确认偷盗者，以致被告的损失无法挽回。2013年8月16日，被告家厨房水管漏水，被告要求原告暂停供水以便维修，原告却无理拒绝，导致被告家餐厅地板、厨房与餐厅之间的门护套等受潮变形。由于原告未按合同约定履行物业服务义务，导致被告的经济损失达15800元。2013年12月17日，小区高层业主未接到通知突然停电，物业公司称系设备故障，经业主电话核实，根本没有人因设备故障向供电部门报修。2013年12月23日至24日，原告擅自停电、停水。小区公共部分被原告私自租赁给业主停车和第三人居住使用，所收取的停车费用也从不公开。原告从未公布过二次供水费和电梯运行费的收费标准，因电梯运行费收费标准不明确，故原告主张电梯运行费缺乏事实依据。原告自2013年4月27日起才为金汇城市花园小区提供物业服务的，其主张的2012年物业费系受第三人委托代为收取，原告并非本案适格主体。小区内有种菜的现象，生活垃圾到处都是，小高层水箱两年都没有清洗过了。因原告没有巡查措施，导致小区内偷盗现象比较严重。因原告未尽到物业服务义务，导致被告经济受损，故被告一直未交纳2013年5月至2014年10月的物业费。原告赔偿被告损失以后，被告再与原告协商拖欠物业费事宜。
经审理查明：2013年4月27日，成功物业公司与马鞍山市花山区金汇城市花园业主委员会签订了一份《物业服务合同》，约定“由成功物业公司为金汇城市花园小区提供物业管理服务，物业管理服务期限为二年，即从2013年1月1日起至2014年12月30日止，其中试用期为一年；管理服务期年内，物业管理服务达到一级等级标准；高层住宅按业主拥有物业的建筑面积每月每平方米0.7元交纳（不含电梯、水泵电费）。合同签订后，成功物业公司按约履行合同义务，徐小平以其家中水管漏水，成功物业公司未及时关闭整栋楼的水阀，导致其家中被水淹没，以致财产受损为由一直未交纳2013年1月至2014年10月的物业管理服务费2192.19元（徐小平房屋建筑面积为142.35平方米，按每月每平方米0.70元计算），以致成讼。
上述事实，有成功物业公司、徐小平的当庭陈述，经过庭审质证，本院予以认定的收费许可证、物业管理服务合同、照片在卷佐证，足以认定。
本院认为：成功物业公司与马鞍山市花山区金汇城市花园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对马鞍山市花山区金汇城市花园小区全体业主具有约束力。《物业服务合同》虽签订于2013年4月27日，但从双方约定的物业管理服务期限来看，马鞍山市花山区金汇城市花园业主委员会认可成功物业公司自2013年1月起即为马鞍山市花山区金汇城市花园小区提供物业管理服务，该期间内双方存在事实上的物业管理服务关系，故物业管理服务费应从成功物业公司为该小区提供物业管理服务之日开始计算。成功物业公司按约提供服务后，徐小平作为物业所有人及使用人应及时履行支付物业管理服务费的义务，故成功物业公司要求徐小平支付2013年1月至2014年10月物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。成功物业公司主张的2012年物业管理服务费，因其只是接受马鞍山市中科物业管理服务有限公司的委托代为收取该笔费用，其并非本案的适格主体，故对成功物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。成功物业公司主张的电梯运行费，徐小平持有异议，马鞍山市物业服务收费管理实施细则虽规定住宅电梯公用电费可分层次按面积、按户、按常住人口或月票方式分摊，但诉讼中成功物业公司未提交电梯运行费收取标准的依据，故对成功物业公司该项诉讼请求，本院不予支持。徐小平关于其家中水管漏水，因成功物业公司未关闭整栋楼水阀停水，导致其家遭到水淹，以致财产受损的辩称，因其提交的证据不足以证明其陈述的事实与成功物业公司的物业管理行为有因果关系，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告徐小平于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市成功物业管理有限公司2013年1月至2014年10月的物业管理服务费2192.19元；
二、驳回原告马鞍山市成功物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费25元（已减半收取），由被告徐小平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 桑毓梅
二〇一四年十一月二十七日
书记员 张万香
附：本案适用的法律条款
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
4、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。