广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1985号
上诉人（一审原告）：珠海市香洲区梅华物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：欧阳湘波，总经理。
委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：梁根稳，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
上诉人珠海市香洲区梅华物业管理有限公司（以下简称梅华物业）、上诉人梁根稳物业服务合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院(2014)珠香法民三初字第1458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梅华物业的上诉请求：1、撤销(2014)珠香法民三初字第1458号民事判决；2、改判支持梅华物业的全部诉讼请求。
事实与理由：一、一审法院认为梅华物业没有尽到管理职责，证据不足。业主只是声称梅华物业提供的服务不到位，但未提供可信的证据予以证实。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价。物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为，业主虽然提供了照片等证明某一特定的时间或空间中的物业管理活动存在不足，但上述证据的拍摄时点等无法反映问题的持续过程，证据的三性无法确认。一审法院以“小区管理混乱，没有尽到合同约定的管理职责”，这种完全不顾合同效力，变相鼓励了业主“用对方不履行合同义务来抗辩”。梅华物业服务质量如有问题，业主可以向业主委员会反映，由业主委员会与梅华物业进行交涉，也可以联合其他业主提议召开业主大会决定是否需解聘、更换物业服务公司，也可以向行政主管部门投诉，但不应以此为借口违约，违约就有相应的违约责任。一审法院错误免除了业主的违约责任，没有考虑物业服务的公共特性，也没有考虑这种恶性示范的作用，如果欠费业主都如本案业主一样随便找个“服务差”的借口就不交物业服务费，还不用承担任何责任，那么其他“心怀不轨”的业主将纷纷效仿，越来越多的业主不缴费，小区安全、卫生环境的维持、公共设施设备的维护、业主正常生活秩序的运行将越变越差，进入恶性循环，造成更大的损害。二、梅华物业主张的滞纳金应予支持。梅华物业认为《物业管理委托合同》合法有效，拖欠物业费的行为给梅华物业造成了经济损失，如果业主不承担违约责任，就造成违约没有任何违法成本的司法后果，“老赖”就会层出不穷。一直以来，梅华物业为业主提供了物业管理服务，业主应当按照约定缴纳物业服务费。梅华物业也多次催促业主缴纳物业费，但业主一直置之不理，加上要求业主缴纳的物业收费已极低，这给梅华物业造成了极大的资金压力。虽然涉案小区的物业管理服务费极低，但梅华物业考虑到一旦退出管理，将对涉案小区的秩序管理及环境卫生等方面造成较大影响。按现有收费标准，梅华物业基本上只能勉强维持收支平衡，如加上业主长期拖欠物业管理服务费，那么梅华物业的经营将更加困难。如法院在无证据证明梅华物业存在管理不到位的违约行为，直接认定梅华物业物业服务未达到合同约定标准，而无需业主支付滞纳金，这样会造成更加恶劣的局面，造成更多的业主纷纷效仿，如此一来会形成不良司法结果示范，故请二审法院予以纠正。综上,一审法院按照少数业主不满物业服务继而作出统一减少物业费的做法，如果得不到纠正，对物业管理这一新生事物的理解更加走偏，小区业主都将效仿减免，司法实践势必损害珠海物业管理行业的健康成长。
梁根稳答辩称：不同意梅华物业的上诉意见。
梁根稳的上诉请求：一、撤销一审判决；二、将本案发回重审或依法改判，判决驳回梅华物业起诉或驳回梅华物业在一审中提出的全部诉讼请求。
事实和理由如下：1、梁根稳与梅华物业没有物业协议关系，应当依法驳回其起诉。2001年4月30日，梅华物业与中国天诚（集团）总公司珠海公司签订物业协议的主体为中国天诚（集团）总公司珠海公司，梁根稳购房时并没有与梅华物业签订任何物业协议，所以梁根稳与梅华物业没有任何协议关系。梅华物业未向梁根稳提供任何证据证明梁根稳与梅华物业有直接或间接关系。事实上，2004年4月由中国天诚（集团）总公司珠海公司自有物业管理本小区。2003年前购本小区的业主都非常清楚记得，当时债务问题，本小区没法办了房产证，小区多次组织到市府上访，经过长达半年业主的努力，政府帮助下于2003年5月终于可以办理房产证，因这原因2003年前是不用交任何管理费的。梅华物业与中国天诚（集团）总公司珠海公司签订合同时间就不可能真实。
2、避开主体资格问题存在的错误，梅华物业起诉梁根稳要求支付物业服务费用，其中有八年的费用超过了诉讼时效，梅华物业早已失去胜诉权。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”3、半数业主填写有关物业调查问卷，每份留下电话可查证，梅华物业强行霸占本小区保安亭，导致本小区自有自动闸门荒废，小区大部分业主家庭或其它财物被盗，问卷非常清楚梅华物业实际是否为小区提供管理服务，还有大量证据证明小区是无人管理状。4、《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》《珠海市人民政府第28号令》第六条三级每平方米为0.40元，梅华物业取得三级资质只能按三级标准收费，每平方米收取0.50元为违规收费，梅华物业提供物业协议上没有服务标准，收费标准等各项轮空，一审法院参照行业条款的有关服务条款查找，比对。5、一审认定只要有协议就不需要提供服务，这样是不对的。本案结案时间长达二年半，判决物业收费标准也不对。综上所述，一审判决未依法查明梅华物业与梁根稳主体关系，未依法查明梁根稳签署不平等协议的背景，事实认定不清，法律适用错误，应予纠正。
梅华物业答辩称：1、2001年4月30日天诚公司与梅华物业签订协议将天诚小区委托梅华物业进行管理，因此天诚小区业主与梅华物业之间存在物业管理服务关系；2、诉讼时效问题，梅华物业一直在小区管理，且小区没有成立业委会，诉讼时效应当从梅华物业退出小区第二年开始计算，梅华物业在天诚小区内派人上门催收物业管理费，但有个别业主置之不理，不存在物业公司放弃主张物业费。
梅华物业向一审法院起诉请求：1、判令梁根稳支付物业管理费4092元；2、判令梁根稳支付公用水电分摊124元；3、判令梁根稳支付公共维修基金248元；4、判令梁根稳支付滞纳金5500元；5、本案诉讼费由梁根稳承担。
一审法院认定事实：2001年4月30日，中国天诚（集团）总公司珠海公司（协议甲方）与梅华物业（协议乙方）签订协议，约定中国天诚（集团）总公司珠海公司将其开发的位于珠海市香洲区人民西路799号天诚花园交付原告管理，甲方移交前未收清的管理费、水费由乙方代为收取，合同长期有效。
梅华物业称，其签订上述协议后就进驻小区提供物业服务，至一审庭审时从没有间断，也从未将小区物业管理承包给他人，物业费每月每平方米0.5元。
另查明，梁根稳自2004年1月起未交纳物业管理费，截至2014年4月欠交物业管理费4092元、公用水电费分摊每月1元合计124元。
一审法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，中国天诚（集团）总公司珠海公司作为天诚花园的开发商，与梅华物业签订协议将其开发的天诚花园交付原告提供物业管理，该协议为有效协议。梅华物业实际为天诚花园小区提供了物业管理服务，梁根稳也实际接受了梅华物业提供的服务，因此，一审法院对梁根稳辩称应驳回梅华物业诉讼请求不予支持。
梁根稳在庭审中的陈述、小区其他业主在另案中的陈述等证据可证明梅华物业聘请的保安平时还收垃圾，白天在保安亭睡觉，没有尽到保安的责任，小区专职管理人员不足，小区原有的保安亭供其他小区公用，导致小区管理混乱，失盗事件时有发生，梅华物业没有尽到合同约定的管理职责，应减价收取物业管理费，一审法院酌情梅华物业应按梁根稳欠交物业费金额的70%即2864.4元向梁根稳收取物业管理费；梅华物业还请求梁根稳支付公用水电费分摊每月1元合计124元，上述费用属于小区管理支出的合理费用，一审法院予以支持。至于梁根稳提出的诉讼时效抗辩，由于本案是连续债务，诉讼时效应从最后一期债务到期之日起开始计算，一审法院对梁根稳该抗辩不予采纳。
梅华物业还请求梁根稳支付公共维修基金248元，该费用为维修对讲门铃费用，梅华物业没有提交证据证明其维修了小区对讲门铃，因此，一审法院对梅华物业该请求不予支持；梅华物业没有尽到应尽的管理职责，一审法院对梅华物业要求梁根稳支付滞纳金的请求亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、梁根稳于判决生效之日起十日内向梅华物业支付物业管理费人民币2864.4元；二、梁根稳于判决生效之日起十日内向梅华物业支付公用水电费分摊124元；三、驳回梅华物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币25元，由梅华物业负担人民币20元，梁根稳负担人民币5元。
二审期间，梅华公司提交以下照片一组，证明小区管理现状。梁根稳认为上述证据反映事实不真实，对关联性不予认可。梁根稳提交2017年3月26日照片一套，证明梅华物业对小区管理不到位，梅华物业认为该组照片未反映真实情况，关联性不予认可。本院经审查认为，梅华公司、梁根稳二审提交证据对本案事实有影响，本院予以采纳，将结合其他证据予以审查认定。
本院经审理查明，梁根稳自2004年1月份起未缴纳物业管理费，梁根稳陈述此前曾经按照每平方米0.5元标准向中国天诚（集团）总公司珠海公司与梅华公司缴纳物业管理费。一审法院审理其他业主案件中，业主提交拍摄照片证实梅华公司聘请保安疏于管理职责，未尽保安责任，小区管理混乱。二审中，梅华公司提交涉案小区2017年7月份照片，证实涉案小区物业管理到位。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：
一、关于2001年4月30日《协议》的效力的问题
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业并与之签订书面的前期物业服务合同。本案中，中国天诚（集团）总公司珠海公司作为天诚花园的开发商，有权与梅华物业签订前期物业服务协议，并将其开发的天诚花园交付梅华物业管理。而且，梅华物业具有物业管理资质，具有从事物业管理服务的资格。因此，梅华物业提交的2001年4月30日《协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故各方均应予以恪守。上诉人梁根稳不认可该协议，但未提交证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故本院对梁根稳的该主张不予采纳。
二、关于物业服务费金额能否调低的问题
梅华物业上诉主张一审法院不应酌情调低按合同约定标准计算的物业服务费金额。本院认为，根据业主提供的证据可以认定梅华物业聘请的保安不尽职，小区管理人员不足，小区管理混乱，盗窃事故频发，这些事实足以认定梅华物业未能全面履行合同约定的物业服务义务，其物业服务存在明显瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，一审法院在查明事实的基础上，根据具体情况酌情调低物业服务费收费金额，并无不当，本院予以维持。梁根稳上诉认为梅华物业收费不符合物业收费标准，本院认为，一审法院将物业收费标准调整为七折，即按照每平方米0.35元标准收取，并未超过住宅物业收费标准，梁根稳该上诉理由，理据不足，本院不予采纳。
三、欠交的物业管理费应否计收滞纳金问题
本院认为，中国天诚（集团）总公司珠海公司与梅华物业的《协议》中，并未约定业主逾期交付物业服务费需要支付滞纳金，因此，梅华物业主张滞纳金没有合同依据，本院不予支持。
四、关于诉讼时效问题
诚如一审法院所述，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，本案物业服务费诉讼时效应当自最后一期债务到期之日开始计算。中国天诚（集团）总公司珠海公司与梅华物业的《协议》并未约定物业管理服务期限，因此梅华公司提起本案诉讼，尚未超过两年诉讼时效，梁稳根上诉主张梅华公司的起诉已超过诉讼时效，理据不足，不应予以采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人梅华物业、梁根稳的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人梅华物业负担人民币50元，由上诉人梁根稳负担人民币50元。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年九月十一日
书记员 李立荣