河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀民终746号
上诉人（原审被告、申请执行人）：保定白沟新城银宏小额贷款有限公司。住所地：河北省保定市高碑店市白沟镇富民路富润花园**号。
法定代表人：张中华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张志伟，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵颖，女，1985年3月16日出生，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审原告、案外人）：吴红敏，女，1963年8月20日出生，汉族，住河北省保定市雄县。
委托代理人周学喆，雄县人民政府法制办公室公职律师。
原审被告（被执行人）：王海鹰，男，1967年10月11日出生，汉族，现住河北省石家庄市。
委托诉讼代理人：董丽丽，石家庄市新华诚和法律服务所法律工作者。
原审被告（被执行人）：何宗艳，女，1968年12月29日出生，汉族，现住河北省石家庄市。
委托诉讼代理人：董丽丽，石家庄市新华诚和法律服务所法律工作者。
原审被告（被执行人）：河北燕春房地产开发有限公司。住所地：石家庄市桥东区中山东路***号。
法定代表人：王海鹰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：董丽丽，石家庄市新华诚和法律服务所法律工作者。
原审被告（被执行人）：石家庄燕春房地产开发有限公司。住所地：石家庄市桥东区中山东路***号。
法定代表人：王海鹰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：董丽丽，石家庄市新华诚和法律服务所法律工作者。
上诉人保定白沟新城银宏小额贷款有限公司（以下简称银宏公司）因与被上诉人吴红敏、原审被告王海鹰、何宗艳、河北燕春房地产开发有限公司（以下简称河北燕春公司）、石家庄燕春房地产开发有限公司（以下简称石家庄燕春公司）案外人执行异议之诉一案，保定市中级人民法院（以下简称保定中院）于2014年9月5日作出（2014）保民二初40号民事判决，银宏公司不服，上诉至本院，本院于2015年8月25日作出（2016）冀民一终67号民事裁定，撤销保定中院（2014）保民二初40号民事判决，并发回重审。保定中院另行组成合议庭后进行了审理，并于2016年6月20日作出（2016）冀06民初68号民事判决，银宏公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员付建勇任审判长、代理审判员王振健、代理审判员刘立斌参加评议的合议庭，于2016年11月14日公开开庭审理了本案。上诉人银宏公司的委托诉讼代理人张志伟、赵颖，被上诉人吴红敏的委托诉讼代理人周学喆到庭参加诉讼。原审被告王海鹰、何宗艳、河北燕春公司、石家庄燕春公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
银宏公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审法院的民事判决并依法改判，判决许可对保定中院（2013）保执字第60-1号执行裁定中被上诉人与河北燕春公司签订的商品房买卖合同中所涉及房产的执行；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、一审法院认定石家庄燕春公司将项目转让给河北燕春公司缺乏事实和法律依据。1、一审法院认定项目转让严重违背基本事实。一审法院认定的项目转让仅有2007年12月4日石家庄燕春公司出具的证明，但因为该证明不是转让合同，石家庄燕春公司将雄州塑料包装印刷交易市场整体项目转让给河北燕春公司未向相关行政部门办理上述变更登记手续，也未向任何部门备案，且两家公司是关联公司，不能仅凭一个所谓的证明就认定项目已转让，项目转让需要有其他证据佐证。河北燕春公司不是房屋的所有权人，其与被上诉人签订商品房买卖合同的行为属于无权处分行为。一审法院无视上述事实，就认定项目已转让以及河北燕春公司与吴红敏签订的商品房买卖合同有效是错误的。2、一审法院认为两个关联公司出具证明的效力高于房屋登记效力与法不符。一审法院认定雄州塑料包装印刷交易市场整体项目转让成立的前提是石家庄燕春公司出具的证明，但是相关部门登记的房屋登记信息显示，河北燕春公司并不是房屋登记的所有权人，其无权处分案涉房产。一审法院的认定结论与行政部分登记信息相反，其认定关联公司证明效力高于房产登记信息显然是错误的。3、一审法院依据《物权法》第十五条认定系适用法律错误。一审法院引用《物权法》第十五条规定是对法律的错误适用，该条是针对合同双方之间的合同效力，对第三方不产生约束力。根据《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案中，诉争项目并未经过登记，所以一审法院无视物权法的规定认为该项目已转让，并以此来否定上诉人的抵押行为显然是错误的。综上所述，鉴于河北燕春公司未取得该项目的所有权，当然无权处分石家庄燕春公司的房产，一审法院的错误认定导致银宏公司上诉人的权益受损是显失公正的。
二、被上诉人与河北燕春公司之间实质是借贷关系，系用房屋买卖的方式做担保，双方的真实意图并不是房屋买卖关系，被上诉人不享有涉案房屋的所有权。被上诉人与河北燕春公司签订的《入住经营奖励合同》中的奖励金额实质为借款利息，在被上诉人与河北燕春公司之间的交易流程中，被上诉人先支付给河北燕春公司10万元，然后河北燕春公司对被上诉人的奖励期限为36个月，每月奖励金额为1150元，每季支付一次奖励金。奖励期限届满后，河北燕春公司再将被吴红敏之前支付的10万元退还给被上诉人，双方签订的《商品房买卖合同》废止。因此，河北燕春公司向被上诉人支付的奖励金额其实是一种变相的利息。此外，河北燕春公司出具的收据载明其收到的吴红敏的“投资合作款”，并不是“购房款”。同时房屋销售价格也远远低于市场价。被上诉人与河北燕春公司之间实为借贷关系，被上诉人不享有案涉房产的所有权。被上诉人以远低于市场价的价格购买商铺后，河北燕春公司反而每月需向吴红敏支付固定金额的款项，与常理不符。很明显，被上诉人与河北燕春公司之间是以签订买卖合同作为借贷合同的担保。2015年9月1日起实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”
三、一审法院认为被上诉人无过错与法律不符。1、一审法院认为被上诉人和河北燕春公司签订合同时，河北燕春公司向被上诉人出示了其有权处分的《证明》，应认定被上诉人在购买房屋时尽到了必要的审查义务，善意无过失。此认定不符合法律规定，根据《物权法》第九条规定，不动产是以登记为准的，被上诉人有义务审查河北燕春公司是否已在登记部门办理了不动产登记，而不是以一个关联公司的证明就作为有处分权的依据。2、一审法院认为被上诉人虽对争议房屋未办理产权过户登记，是河北燕春公司、石家庄燕春公司恶意拖延所致，二公司曾向雄县政府多次保证过户手续没有证明支持。3、被上诉人在签订合同时，涉案房屋已经存在抵押，被上诉人签订《商品房买卖合同》存在重大过错。
四、一审法院将未经质证的证据作为认定上诉人有过错的依据是不妥的。一审法院认为与被上诉人共同提起执行异议的案外人中，有三人先后提起诉讼，均判令石家庄燕春房公司为其办理房屋产权证。故上诉人在签订抵押协议时，未能尽到善良注意义务。一审法院所提及的所谓三份调解书并未经过质证，直接引用与法律不符。即便存在，也不能推定银宏公司有过错，上诉人不是一审法院所述案件的当事人，不知道是否涉诉是很正常的事，不能推定上诉人未能尽到善良注意义务。
五、一审法院适用法律错误。本案不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，应适用2015年5月5日实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条等规定。被上诉人未签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房用途为商业，并未居住，根据被上诉人的身份证信息还有其他用于居住的房屋。因此，被上诉人提出的证据材料不足以排除强制执行。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，用错误的认定来推定得出错误的结果显失公正。为此，恳请二审法院查清事实后撤销一审法院的判决依法改判。
被上诉人吴红敏辩称，一、一审法院认定石家庄燕春公司项目转让给河北燕春公司事实清楚，适用法律正确。1、项目转让事实清楚。2007年12月4日石家庄燕春公司把项目转让给河北燕春公司的“证明”很明确，并且当庭出示原件证据，上诉人也当庭进行了质证，特别是石家庄燕春公司、河北燕春公司当庭出示书面证据该证明合法有效，庭审笔录可以证实。该证明明确：河北燕春公司对该项目房屋有处置的权利，所以河北燕春公司销售房屋是合法有效的。两公司董事长给雄县政府的承诺也载明，河北燕春公司完成了对石家庄燕春公司的收购。所以河北燕春公司对该项目有完全的处置权。2、一审法院适用《物权法》第十五条，适用法律正确。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”正说明项目的转让合法有效。
二、被上诉人对该房屋是合法实际占有。被上诉人与河北燕春公司有《商品房买卖合同》，《入住经营奖励合同》，正说明河北燕春公司许可被上诉人“入住”，自2008年实际占有使用至今，并代收了水电暖费。
三、被上诉人支付房屋全款。被上诉人与河北燕春公司签订的《商品房买卖合同》，购得包装城6-15号房产，面积97.45平米，总价款10万元。此购房合同是附条件的合同，条件就是《入住经营奖励合同》或《补充协议》。依据《合同法》规定，条件实现，合同履行，投资合作款转作房款。石家庄燕春公司、河北燕春公司也完全认可被上诉人对该房屋的所有权。
四、被上诉人购房行为没有过错。该项目2004年开发建设，绝大部分都已出售，河北燕春公司向被上诉人出示有处置权的证明，签订《商品房买卖合同》，被上诉人购买该房产是善意无过失，只是两公司拖延办理房产证。开发商竟然代收部分房主的税款，也不给予办理房产证。
五、上诉人的抵押登记有过失。1、石家庄燕春公司抵押给银宏公司的房屋在雄县叫做包装城，紧邻车站及高速引线，自2004年已全部销售给138户房主，全部是商居楼，各业主都用于生意，或出租，这完全是一个很繁华，很成熟的小区。银宏公司签订抵押协议签应当实地查看。2、依据《房屋登记办法》第67条规定，银宏公司应申请“预告登记”。请求县房管部门进行抵押登记“公示”，就不会存在抵押权的风险。3、上诉人的贷款行为违反国家政策规定，《河北省人民政府关于进一步加强小额贷款公司试点工作的实施意见》规定，小额贷款公司对同一贷款人贷款不得超出资本净额的5%，银宏公司与石家庄燕春公司签订抵押合同时，工商注册资金是5000万元。而上诉人违规对同一贷款人贷款3000万元，自行扩大风险。对以上事实及法律适用，河北省高级人民法院（2016）冀民终194号民事判决已予以确认。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实清楚，适用法律正当。请求二审法院维持一审判决。
王海鹰、何宗艳、河北燕春公司、石家庄燕春公司未到庭发表答辩意见。
吴红敏一审诉讼请求：1、依法撤销保定中院（2013）保执字第60-1号执行裁定对吴红敏执行异议的驳回；2、请求确认其从河北燕春公司所购房产的所有权；3、案件诉讼费用由银宏公司负担。
一审法院认定事实，2007年12月4日，石家庄燕春公司和河北燕春公司共同出具证明：兹证明石家庄燕春公司投资开发建设的雄州塑料包装印刷交易市场整体项目已转让给河北燕春公司，河北燕春公司对该项目享有占有、使用、处分、收益等相关权益。2011年12月10日，石家庄燕春公司、河北燕春公司董事长王海鹰在给雄县人民政府的承诺书中载明：石家庄燕春房地产在我集团改制的大背景下，按照集团安排，2010年底河北燕春房地产以收购股权的方式完成了石家庄燕春房地产的收购。庭审中，石家庄燕春公司对河北燕春公司销售诉争房产的行为以及购房户的购房行为予以认可。
2008年12月10日，原告吴红敏作为乙方与河北燕春公司作为甲方签订《商品房买卖合同》，该合同约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在《入住经营奖励合同》及补充协议的基础上，本着平等、自愿、协商一致的原则，就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于保定市××县、编号为0279的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，〔现定名〕雄州塑料包装印刷交易市场。建设工程规划许可证号为冀保-16规划（03年）98号，施工许可证号为130638X-2003-70。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为〔现房〕〔预售商品房〕。预售商品房批准机关为雄县房屋产权产籍监理所，商品房预售许可证号为（雄县第002号）。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：位于中国·雄县雄州路680号雄州塑料包装印刷交易市场裙楼6-15建筑面积97.54平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：1、按套（单元）计算，该商品房总价款为壹拾万元整。第五条付款方式及期限。买受人按下列第一种方式按期付款：1、一次性付款：2008年12月10日付清房款壹拾万元整。第六条合同生效及废止。若甲方能够履行《入住经营奖励合同》之约定，则本合同废止；若甲方无能力履行《入住经营奖励合同》之约定，则本合同生效，同时乙方可依据本合同之约定金额取得该房屋的所有权证并承担相关过户费用，甲方必须无条件予以协助办理过户登记相关手续，反之，若乙方无能力履行《入住经营奖励合同》之约定，则《商品房买卖合同》废止，乙方应无条件向甲方支付相关费用和损失。原告吴红敏本人签名，被告河北燕春房地产开发有限公司加盖合同专用章，代理人刘志国签字。同日，双方当事人签订《入住经营奖励合同》，合同约定：第一条、甲方同意乙方使用甲方商铺，具体奖励金额及期限如下：1、奖励期限：甲方同意乙方使用商铺叁拾陆个月；自2008年12月10日起至2011年12月9日止；2、奖励金额：每月壹仟壹佰伍拾元人民币、每季度叁仟柒佰伍拾元人民币；……第二条、奖励期满后，双方无条件同意以下条款之约定：1、甲方按《商品房买卖合同》价金100000元，大写壹拾万元整，向乙方收回该商铺，同时《商品房买卖合同》废止；2、乙方按《商品房买卖合同》价金100000元，大写壹拾万元整，向甲方获得房款，同时《商品房买卖合同》废止；第三条、甲方在履行本合同权利与义务的约定后，则《商品房买卖合同》废止；若甲方无能力履行该合同之约定，则《商品房买卖合同》生效。……双方当事人在协议后签字盖章。2008年12月10日，原告吴红敏通过转账以投资合作款的形式向被告河北燕春公司支付了壹拾万元整。河北燕春公司开具了收款收据并加盖财务专用章。本案争议房产已实际交付，并由原告实际占有使用。本案《入住经营奖励合同》未实际履行。
2011年6月21日，被告石家庄燕春公司作为抵押人与被告银宏公司作为抵押权人签订1003号、1004号《抵押协议书》，分别为银宏抵借字〈20111011、20111012〉号、〈20111013、20111014、20111015〉号附属合同，抵押人自愿将享有合法处分权、并列入后附抵押物清单的财产为抵押权人的债权设立抵押担保，抵押期间为借款之日起至借款到期后二年。抵押物清单显示：房屋所有权人：石家庄燕春房地产开发有限公司，房屋所有权证号：分别为雄州镇第04××87号（总面积27633.68㎡，抵押面积2353.23㎡）、04985号（总面积7620.46㎡，抵押面积7620.46㎡），土地证号：0××9（土地使用权面积19995.00㎡）。2011年8月7日，双方当事人又签订了1005号、1006号《抵押协议书》，分别为银宏抵借字〈20111016-20111019〉号、〈20111020、-20111025〉号附属合同，抵押物为房屋所有权证号为雄州镇第04××87号房产（总面积27633.68㎡，抵押面积24856.72㎡）房产，土地证号为0××9（土地使用权面积19995.00㎡）的土地使用权。以上抵押协议在雄县房管部门进行了抵押登记，被告银宏公司于2011年6月24日、8月9日为抵押房屋办理了雄县房他证雄州镇字第××号、02824号、03031号房屋他项权证，于2011年8月8日为抵押土地办理了雄他项（2011）第090号土地他项权利证书。
2013年7月9日，保定仲裁委员会作出保调字〔2013〕第18号调解书，被告银宏公司作为申请人，被告王海鹰、何宗艳、河北燕春公司、石家庄燕春公司为被申请人，双方达成如下协议：一、被申请人王海鹰、何宗艳于本案调解书生效后7日内偿还申请人保定白沟新城银宏小额贷款有限公司借款1000万元及逾期还款违约金（自2011年8月9日至实际给付之日止，按月百分之六计算）；二、被申请人王海鹰、何宗艳于本案调解书生效后7日内偿还申请人保定白沟新城银宏小额贷款有限公司借款2000万元及逾期还款违约金（自2011年9月7日至实际给付之日止，按月百分之六计算）；三、被申请人河北燕春公司、石家庄燕春公司承担连带保证责任；四、申请人对于石家庄燕春公司签订的《抵押协议书》项下的抵押财产折价、拍卖或变卖的价款在双方调解协议确认的债务范围内优先受偿；……上述调解协议，符合有关法律规定，仲裁庭予以确认，并根据《中华人民共和国仲裁法》第五十一条之规定制作本调解书。该调解书生效后，因被申请人未自动履行，经银宏公司申请，保定中院于2013年7月25日立案执行，2013年8月7日作出（2013）保执字第60-1号执行裁定，查封被执行人石家庄燕春公司名下位于雄县高速引线西侧出让土地19995平方米〔雄国用（2003）字第0××9号〕；房产7620.46+27633.68平方米〔雄县房权证雄州镇字第××号、04××87号〕；2013年8月14日原告吴红敏等101名案外人向保定中院提出执行异议。2014年5月25日，保定中院作出（2013）保执异字第60-1号执行裁定书，以原告所购买房产系石家庄燕春公司名下的房产，但商品房买卖合同及《入住经营奖励合同》及补充协议均以河北燕春公司的名义签订，加盖的也是河北燕春公司的公章，对上述合同和协议的效力应通过诉讼予以确认为由，裁定驳回了原告吴红敏等人的案外人异议。原告遂于2014年6月20日向保定中院提出案外人执行异议之诉。
另查明，河北燕春公司销售本案争议房屋，与购房者签订了《商品房买卖合同》或《雄州塑料包装印刷交易市场认购书》，其中一部分购房者在签订《商品房买卖合同》之后又签订了《入住经营奖励合同》或《商品房买卖合同》补充协议，该部分购房者支付的房屋价款与未签订《入住经营奖励合同》或《商品房买卖合同》补充协议的购房者并无差异。
一审法院认为，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。依据石家庄燕春公司与河北燕春公司共同出具的《证明》，石家庄燕春公司作为雄州塑料包装印刷交易市场整体项目的投资开发人，已将对该项目享有占有、使用、处分、收益等相关权能转让给河北燕春公司，虽未办理变更登记手续，但并不影响转让行为的合法性、有效性。庭审中，石家庄燕春公司对河北燕春公司销售本案房屋的行为、原告购买房屋的行为均予以认可。故虽本案诉争房地产权属仍在石家庄燕春公司名下，并不影响河北燕春公司依据转让协议对本案不动产行使处分权。被告银宏公司称河北燕春公司无权处分本案房地产，未能提供充分有效的证据予以证实，故不予采信。
2008年12月10日，原告吴红敏与被告河北燕春公司签订《商品房买卖合同》及《入住经营奖励合同》及补充协议是双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订时，被告河北燕春公司向原告出示了其有权处分的《证明》，应认定原告在购买房屋时尽到了必要的审查义务，善意无过失。原告与河北燕春公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋价款，与当地的市场价格持平，且原告在签订商品房买卖合同后全额交纳了房款，因河北燕春公司未实际履行《入住经营奖励合同》及补充协议，原告在该争议房产办理抵押权之前就实际占有使用该房屋，并有原告提交的水电费票据予以佐证。被告河北燕春公司、石家庄燕春公司、王海鹰、何宗艳对原告的主张均予以认可。综上，原告与河北燕春公司签订的商品房买卖合同已履行完毕，原告依据商品房买卖合同之约定取得了争议房屋的所有权。原告虽对争议房屋未办理产权过户登记手续，但并非其不主张权利，而是河北燕春公司、石家庄燕春公司恶意拖延所致，二公司曾向雄县政府多次保证办理过户手续，但一直未实现承诺，即使在法院判决后仍拒绝履行。
被告银宏公司虽对《商品房买卖合同》在抵押之前就已生效的事实不予认可，但未提供有效证据予以反驳，且本案所涉雄县塑料包装城（交易市场），位于雄县繁华地带，紧邻车站及高速引线，银宏公司在签订抵押协议前应对抵押标的物的现状进行实地调查核实，并对抵押标的物的瑕疵状况承担不利后果。在与原告吴红敏共同提出执行异议的案外人中，有四人先后提起诉讼，均判令石家庄燕春公司为其办理房屋产权证。故银宏公司在签订抵押协议时，未能尽到善良注意人的义务。
依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告吴红敏提出的执行异议理由符合前述规定，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，判决：中止对保定市中级人民法院（2013）保执字第60-1号执行裁定书中案外人吴红敏与被执行人河北燕春公司签订商品房屋买卖合同中所涉及房产的执行。一审案件受理费80元，由被告保定白沟新城银宏小额贷款有限公司、王海鹰、何宗艳、河北燕春公司、石家庄燕春公司承担。
本院对一审查明事实予以确认。
本院认为,本案的焦点问题为吴红敏对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，因石家庄燕春公司与河北燕春公司在一审庭审中对河北燕春公司销售本案房屋的行为、吴红敏购买房屋的行为均予以认可，二审中亦无提出异议，且上诉人不能提供充分证据予以否认，故石家庄燕春公司、河北燕春公司出具的三份证据即2007年12月4日《证明》、2011年12月10日给雄县人民政府的承诺书和2016年3月29日《关于本案所涉及36户业主的房产情况说明》能够形成一个完整的证据链，证明石家庄燕春公司作为涉案市场整体项目的投资开发者，已将对该项目享有的相关占有、使用、处分、收益等权能转让给河北燕春公司，虽未办理变更登记手续，但并不影响转让行为的合法性、有效性。上诉人主张河北燕春公司无权处分涉案房产的诉求不予支持。其次，在涉案房产抵押前，吴红敏与河北燕春公司于2009年4月3日签订《商品房买卖合同》及《入住经营奖励合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应基于本案基本事实，充分尊重当事人的意思自治，尊重市场主体的交易安排，避免机械适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定。本案中合同签订时，河北燕春公司向吴红敏出示了其有权处分的《证明》，《商品房买卖合同》约定的房屋价款与当地的市场价格持平，且吴红敏在签订《商品房买卖合同》后全额交纳了房款，因河北燕春公司未实际履行《入住经营奖励合同》，吴红敏在涉案房产办理抵押之前就实际占有使用涉案房产。四原审被告对吴红敏的主张均予以认可。综上，吴红敏与河北燕春公司签订的《商品房买卖合同》已实际履行完毕，吴红敏依据商品房买卖合同取得了涉案房产的民事权益。吴红敏虽对涉案房产未办理过户手续，但并非其不主张权利,河北燕春公司、石家庄燕春公司曾向雄县政府多次保证办理过户手续，但一直未实现承诺，即使在法院判决后仍拒绝履行。其三，河北燕春公司与上诉人均存在过错。河北燕春公司明知涉案房产已出售给吴红敏，不应再行抵押给上诉人。上诉人虽对《商品房买卖合同》在抵押前就已生效的事实不予认可，但未提供有效证据予以反驳，且涉案市场位于雄县繁华地带，其在签订抵押协议前应对抵押标的物现状进行实地调查核实，但上诉人在签订抵押协议时，未能尽到善良注意人的义务，应对抵押物的瑕疵状况承担不利后果。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。吴红敏在涉案房产查封之前与河北燕春公司签订有合法有效的书面买卖合同并占有该房产、已支付全部价款，非因吴红敏原因未办理过户登记，故吴红敏提出的执行异议理由亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，能够排除强制执行，应予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由保定白沟新城银宏小额贷款有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付建勇
代理审判员 王振健
代理审判员 刘立斌
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 崔彦茹