福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第13770号
原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路112号24B-4，组织机构代码26008930-4。
法定代表人夏传球，总经理。
委托代理人陈梅伦，福建典格律师事务所律师。
被告林荣发，男，1949年3月11日出生，汉族，住厦门市思明区，现住厦门市思明区。
委托代理人陈文贤，福建联合信实律师事务所律师。
原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司与被告林荣发物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法由审判员庄慧林适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈梅伦、被告林荣发及其委托代理人陈文贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司诉称，2003年8月28日，原告与厦门华通国际招商有限公司、厦门新亚房地产开发有限公司签订《至尊门第物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于思明区会展南里“至尊门第”项目提供物业管理服务。其中费用按照综合管理服务费每月1.3元每平方米、公维金每月0.2元每平方米、停车场管理费每月60元每车位收取。合同约定业主应在每月15日前交纳当月综合物业服务费，逾期缴费可加收日3‰的违约金。2008年6月5日双方签订《补充协议》，同意延长《至尊门第物业管理服务委托合同》服务期限至2011年8月31日。2012年，经多数业主同意综合管理服务费调整为每月1.6元每平方米。合同签订后，原告全面履行合同，依约为全体业主提供了物业管理服务。经原告统计，被告自2012年1月至2015年6月累计拖欠物业管理服务费10409.95元，公维金1301.24元，电费公摊1312元，合计13023.19元及违约金1269元，总计14292.19元。经原告多次催讨，被告拒绝支付。故诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的物业管理服务费10409.95元，公维金1301.24元，电费公摊1312元及违约金1269元（按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，从欠款日起算至实际付清之日，暂计至2015年6月30日），总计14292.19元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告林荣发辩称，一、物业服务合同无效。原告以长期放弃收取居住在小区的开发商几套楼中楼的物业管理费为条件，换取小区的前期管理合同，实为利益交换，严重损害小区业主的利益，因此开发商与原告签订的前期合同为无效合同，不受法律的保护；二、物业服务合同已终止，原被告不存在服务合同关系。涉案前期物业管理服务合同已于2011年8月31日到期，此后被告未与原告签订服务合同，被告与原告不存在服务合同关系。业主既可以自己管理，也可以委托他人管理，物业公司继续收取业主的物业费就失去了合同依据和法律依据；三、原告未按约定履行合同义务，无权要求被告支付物业费。即使双方形成事实合同关系，但原告提供的服务严重不符合合同约定，存在管理人员减少，小区通道人车混流、存在安全隐患，小区未实行封闭式管理，未公布收支账目，小区可见随意圈地占道、违章搭建，土头、垃圾随处可见，中庭随意悬挂衣物，小区业主家里屡屡遭贼，业主的生命财产安全受到严重威胁，水管破裂及电梯故障未予及时抢修，未经业主同意擅自提高物业费等现象，大部分业主对原告的管理极为不满，原告未能达到约定的管理目标，已严重违约和失职，须承担由此引发和产生的一切后果；四、原告未经业主同意擅自将物业管理用房改成物业的员工宿舍，严重侵犯业主的切身利益；五、原告诉求部分超过诉讼时效，依法应予以驳回。被告于2015年9月25日收到原告的起诉状，故2013年9月25日日前的物业费诉讼请求已经超过诉讼时效。
经审理查明，2003年8月28日，原告与至尊门第小区开发商厦门华通国际招商有限公司、厦门新亚房地产开发有限公司签订了《“至尊门第”物业管理服务委托合同》，合同约定由原告对至尊门第小区（厦门市会展南里121-183号、会展南三路31-85号、会展南五路41-71号）提供物业管理服务，期限为2003年8月28日至2004年12月31日，住宅房屋综合管理服务费按建筑面积每月每平方米1.30元向业主和物业使用人收取，住房和店面公共维修金均按照0.20元每平方米收取。合同签订后，原告为至尊门第小区提供物业管理服务。2008年6月5日，原告与厦门华通国际招商有限公司、厦门新亚房地产开发有限公司签订了《补充协议》，约定：经双方协商，同意延长《“至尊门第”物业管理服务委托合同》有效期，即从2008年6月1日起至2011年8月31日止有效，原协议其余条款均不变。上述合同期限届满后，原告仍为至尊门第小区提供物业管理服务至今。
被告林荣发系厦门市思明区会展南里171号602室的业主。房屋建筑面积为154.91平方米。自2012年1月起，被告未缴纳物业管理费、公维金、公摊电费。原告委托律师于2014年9月12日向被告林荣发寄送催收律师函，被告林荣发予以签收。截止2015年6月，被告尚欠物业管理费10409.95元、公维金1301.24元、公摊电费1312元。
上述事实，有原告提供的《至尊门第物业管理服务委托合同》、《补充协议》、2012.1-2015.6的电费发票、水电公摊计算表、土地房屋登记卡（厦地房证字第00901958号存根）、律师函、国内标准快递签收单，被告提供的小区照片一组及本案庭审笔录为证，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性，予以确认。
本院认为，原告与厦门华通国际招商有限公司、厦门新亚房地产开发有限公司签订的《“至尊门第”物业管理服务委托合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，对至尊门第全体业主和物业使用人均有约束力。被告主张原告与开发商恶意串通损害业主利益，物业管理委托合同无效，但被告未提供证据予以证明，本院不予采信。上述合同期限届满后，至尊门第小区尚未成立业主委员会，亦未聘请新的物业公司，原告继续为至尊门第小区提供物业管理服务，双方存在事实物业服务状态，应当按照原合同约定内容确认彼此的权利义务。被告作为“至尊门第”小区的业主之一，接受了原告提供的物业管理服务，应缴纳物业管理费。原告主张物业管理费按1.6元／平方米／月收取无合同依据，本院不予采纳，物业管理费应按原合同约定1.3元／平方米／月收取。2014年9月原告向被告的寄送催收律师函，因此原告的诉讼请求发生时效中断，原告要求被告支付2012年9月前的物业费已经超过二年的诉讼时效，该部分诉讼请求本院不予支持。被告应向原告支付2012年9月至2015年6月的物业服务费6847元（34月×1.3元／月／平方米×154.91平方米）。被告提供的照片可以体现小区确有存在卫生状况差、垃圾未及时清理，电梯维保工作不到位，保安人员上班时间睡觉、绿化管理不达标，外来人员随意进出小区，大排档、餐厅随意圈地占道经营等问题，这与物业服务企业管理不到位有较大的关系，因此本院认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵。被告迟延缴纳物业管理费，以此进行救济和抗辩不宜认定为违约，对原告要求被告支付逾期交纳物业管理费违约金的诉讼请求，本院不予支持。
房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修，缴交的房屋公共维修金也归业主所有。原告要求被告支付所欠的公共维修金本院予以支持。被告应向原告支付2012年1月至2015年6月的公共维修金1301.2元（42月×0.2元／月／平方米×154.91平方米）。
公摊电费以实际发生并向相关部门缴纳为依据，原告提供了电费缴费凭证和公摊电费计算方式，被告应予以返还。因原告于2014年9月向被告的寄送催收律师函，因此该诉讼请求亦发生诉讼时效中断，原告要求被告支付2012年9月前其代为垫付的公摊电费已经超过二年的诉讼时效，该部分诉讼请求本院不予支持，被告应向原告支付2012年9月至2015年6月的公摊电费1122元。
被告未按时缴纳房屋公共维修金及公摊电费，其行为已构成违约，应承担违约责任。因合同未约定缴费周期及逾期交纳违约金，故违约金的计算应以季度为一缴费周期、按银行同期贷款利率计算为宜。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告林荣发应于本判决生效之日起十日内向原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司支付2012年9月至2015年6月的物业管理服务费6847元、公摊电费1122元，并自欠费月份的下一季度1日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算公摊电费违约金至被告实际清偿之日止（逾期缴纳的每月公摊电费及计算起止时间详见附表）。
二、被告林荣发应于本判决生效之日起十日内向原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司支付2012年1月至2015年6月的房屋公共维修金1301.2元，并自欠费月份的下一季度1日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算违约金至被告实际清偿之日止（逾期缴纳的每月公维金及计算起止时间详见附表）。
三、驳回原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司负担7元，被告林荣发负担19元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
审判员 庄慧林
二〇一五年十二月四日
书记员 邱福香
附表：
被告逾期缴纳的公维金、公摊电费及滞纳金计算起止时间。
单位：元
时间公维金公摊电费欠费小计滞纳金计算起始日
2012.130.9830.982012-4-1
2012.230.9830.982012-4-1
2012.330.9830.982012-4-1
2012.430.9830.982012-7-1
2012.530.9830.982012-7-1
2012.630.9830.982012-7-1
2012.730.9830.982012-10-1
2012.830.9830.982012-10-1
2012.930.983666.982012-10-1
2012.1030.983363.982013-1-1
2012.1130.983060.982013-1-1
2012.1230.982959.982013-1-1
2013.130.982959.982013-4-1
2013.230.982555.982013-4-1
2013.330.982656.982013-4-1
2013.430.982959.982013-7-1
2013.530.982858.982013-7-1
2013.630.982959.982013-7-1
2013.730.983363.982013-10-1
2013.830.983565.982013-10-1
2013.930.983565.982013-10-1
2013.1030.983363.982014-1-1
2013.1130.983161.982014-1-1
2013.1230.983060.982014-1-1
2014.130.983262.982014-4-1
2014.230.983464.982014-4-1
2014.330.983060.982014-4-1
2014.430.983464.982014-7-1
2014.530.983262.982014-7-1
2014.630.983565.982014-7-1
2014.730.983767.982014-10-1
2014.830.984171.982014-10-1
2014.930.984070.982014-10-1
2014.1030.983767.982015-1-1
2014.1130.983363.982015-1-1
2014.12230.983161.982015-1-1
2015.130.983565.982015-4-1
2015.230.983868.982015-4-1
2015.330.983363.982015-4-1
2015.430.983666.982015-7-1
2015.530.983565.982015-7-1
2015.630.983868.982015-7-1
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。