浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终2664号
上诉人(原审原告):蔡信官，男，1962年9月24日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
上诉人(原审原告):鲍国美，女，1963年3月19日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
二上诉人共同委托代理人张洪明，浙江民宜律师事务所律师。
上诉人(原审被告):金华恒瑞房地产开发有限公司，住所地金华市婺城区白龙桥镇后童村。
法定代表人林作楷，该公司董事长。
委托代理人邵晨月，浙江一剑律师事务所律师。
上诉人蔡信官、鲍国美因与上诉人金华恒瑞房地产开发有限公司（下称恒瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初6137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
蔡信官、鲍国美上诉认为：其在签订合同后即付清首付款，并按要求提交了办理按揭贷款的手续资料，由于恒瑞公司没有与贷款银行协调好贷款事宜，银行一直未放款，其责任是恒瑞公司造成的，与其无关；恒瑞公司在确定构成交房逾期后，才向蔡信官、鲍国美另行发送办理按揭贷款的通知，按揭贷款延迟不能作为交房顺延的依据。请求：撤销原判，依法改判被上诉人支付逾期交房违约金92451.72元，逾期交付房产证、土地证的违约金60093.62元。
恒瑞公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回蔡信官、鲍国美的诉讼请求。事实和理由：原审以土地使用权证、房屋所有权证转移登记的颁证时间酌定为双方交证时间，并以此为时点作为计算迟延交证违约金的时间段依据，不符合合同约定，属认定事实错误；其2013年12月12日收到按揭款，原判按2013年11月2日始承担逾期交证违约责任，不合常理；合同约定交房时间与初始登记时间相隔6个月，以收到按揭款日为交房日，其交付初始登记权属证书应在2014年6月12日前，同年6月27日蔡信官、鲍国美已持初始登记权证办转移登记，逾期办证时间仅为15天；蔡信官、鲍国美的起诉已超过二年的诉讼时效。二审还补充：合同约定的2013年11月1日交证系指初始登记非转移登记，2013年10月12日其已完成房屋所有权初始登记。
蔡信官、鲍国美对恒瑞公司的上诉辩称：交付两证系交付记载买房人所购房屋权属的房产证、土地证，而非初始登记证书；其等一直在主张权利，未过诉讼时效。
恒瑞公司对蔡信官、鲍国美的上诉辩称：按揭贷款不能及时办理，是由于银行购房贷款政策变化，同样不能归责于恒瑞公司。
蔡信官、鲍国美一审的诉讼请求：⒈被告继续履行合同，赔偿原告逾期交房违约金1095796元（自2013年5月1日起计算至2016年6月1日，此后至实际交房之日的违约金另计）；⒉被告赔偿原告逾期交付权属证明的违约金60580元（自2013年11月1日起计算至2014年7月7日）；⒊本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年8月16日，原告蔡信官、鲍国美向恒瑞公司购买了位于金华市××××号商业房，并签订了《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：商业房建筑面积147.21平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米16527元，总价款为2432940元，付款方式为原告应于合同签订之日支付首付款1222940元，同时将剩余房款人民币1210000元按银行有关规定办理按揭贷款手续，从合同签订之日起7个工作日内，买受人将符合银行规定的材料递交给出卖人指定的银行，并办妥银行按揭贷款手续；被告应当在2013年4月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；交付期限届满，在本合同约定的交付日之前，出卖人未收到买受人通过银行代付的按揭贷款或买受人未付清房款及其他应付款项的，出卖人有权决定解除本合同或者继续履行，如出卖人同意继续履行本合同的，则双方约定的交付房屋时间顺延至买受人付清全部房款后，顺延期限不视为逾期，被告承诺于2013年11月1日前取得土地使用权、房屋所有权的初始登记，并交付原告，由原告委托被告办理该商品房转移登记，逾期交付不超过90日，按已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日后，原告有权退房并要求被告返还全部已付房款，并自约定日期至实际退款日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金，若原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。2011年8月16日，原告与恒瑞公司商业管理分公司、金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议》，合同约定：原告作为甲方委托乙方恒瑞公司商业管理分公司、金华恒瑞商贸管理有限责任公司管理位于涉案商业房，即统一业态规划、统一营销策划、统一招商租赁、统一运营管理、统一租金收付，乙方如需要对甲方所有的商业用房提前安排经营装修营业的，甲方同意乙方按照交房标准代为收房，乙方验房签证视为甲方验房签证，对甲方具有法律约束力，其验房后果由甲方承担，甲方与婺城城市广场开发企业办理该商业用房交房手续时，不再另行验房。合同签订后，原告依约交付首付款1222940元，2013年12月12日，原告按银行有关规定办理按揭贷款手续，交付剩余房款。2013年7月26日，被告开发的婺州城市广场A1#、A2#、A3#、A5#、B1#、B2#、B3#、B5#楼的工程完成竣工验收备案。2013年8月3日，原告与金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，确认代为收房，并将商铺委托金华恒瑞商贸管理有限责任公司经营管理。2014年6月3日，被告已将房屋所有权证办妥，2014年7月7日，被告将土地证办妥。上述两证均已交付原告。
一审法院认为：原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的规定，双方应当按约履行合同权利义务。涉案工程于2013年7月26日才取得竣工验收备案，此前房屋尚不具备交付条件，此后符合《商品房买卖合同》第九条的约定，且原告亦于2013年8月3日与金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，故确认实际交房时间为2013年8月3日。原告未有证据证明系因被告导致原告银行按揭未能及时办理，其在交房期限届满后交付房款，顺延期限不视为逾期，故对原告诉请的逾期交房违约金不予支持。被告辩称其在2014年3月4日前已取得房产证的初始登记，2014年6月27日取得土地证的初始登记，但合同第十六条约定被告应于2013年11月1日前将土地、房屋权属证书交付原告，并非办理初始登记，且《商品房买卖合同》并未约定逾期办理贷款，顺延期限不视为逾期，故被告的抗辩不予支持，现未有证据明确原告收到上述证件的时间，故酌定按照证件的办理时间确认实际交证时间。根据合同约定的交证日期为2013年11月1日前，被告未按约交付土地证、房产证，已构成违约，应承担违约责任。现原告选择继续履行合同，被告应按合同约定的选择履行的违约金计算标准向原告支付违约金。逾期交证违约金从2013年11月2日计算至2014年7月7日，即2432940×247×0.0001=60093.62元。2014年至2016年期间，原告等业主多次就涉案房屋进行上访维权，期间亦与被告达成经营备忘录，逾期办证违约金亦由涉案房屋所产生，故本案适用诉讼时效中断的规定，并未超过诉讼时效。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决：一、被告恒瑞公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡信官、鲍国美逾期交证违约金60093.62元。二、驳回原告蔡信官、鲍国美的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7604元（已减半收取）及保全费5000元，由原告蔡信官、鲍国美负担受理费7209元及保全费4740元，由被告恒瑞公司负担受理费395元及保全费260元。
二审中，蔡信官、鲍国美提供了“婺州城市广场返租事宜说明暨尾款催收通知书”及相应邮政快递单，认为通知书上载明2012年恒瑞公司董事长重病导致企业没有核心，社会上流言四起，导致大商户止步观望，项目的按揭贷款发放受阻，用以证明按揭贷款不能发放应归责于开发商。恒瑞公司认为通知书没有盖章，对证据的合法性、真实性、关联性均有异议。由于该证据与本案关联性及证明力不足，本院不予采用。
二审期间，上诉人恒瑞公司提供了五方面的证据：1、2017年8月1日金华市国土资源局出具的证明一份（原件经核对后已收回）及两份国有土地使用证（复印件），拟证明婺州城市广场项目土地使用权初始登记时间分别为2009年2月5日和2009年12月23日；2、金华市住房和城乡建设局、金华市婺城区房地产管理处出具的证明各一份（原件经核对后已收回）及恒瑞公司申请办理初始登记的报告、房屋权属登记现场查看表各一份（复印件），拟证明2013年9月23日恒瑞公司已向该房产管理处申请分户所有权初始登记，2013年10月12日通过审查，符合房屋所有权初始登记条件，并证明为减轻开发企业负担，金华市本级对房地产开发商均不发放初始登记的《房屋所有权证》证书；3、2013年11月7日建设银行客户专用回单及非税收发票各一份（复印件），拟证明恒瑞公司缴纳初始登记费用330486.7元的事实；4、案外人金瑞祥、戴双叶、赵冬莲房屋所有权复印件，拟证明2013年11月5日，案外人已办妥房屋产权转移登记手续，说明恒瑞公司的初始登记已完成，否则案外人无法办理转移登记。5、婺州城市广场一期分割明细，拟证明不管登记在购房户还是登记在上诉人名下，这个登记都不是初始登记。蔡信官、鲍国美质证意见是：四份证据因为是复印件，真实性由法庭核实。前三份证据只能证明恒瑞公司完成初始登记的时间，而合同中所约定的是应当交付明确记载买受人权属状况的房产证和土地证；第4份证据恰恰能够证明恒瑞公司具备在2013年11月1日前履约的能力，而事实上已违约了；第5份证据不是新证据。经质证，恒瑞公司提供的上述证据与本案关联性不强，对该方面证据的证明力亦不予确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。双方签订合同中约定的交付房屋时间顺延至买受人付清全部房款后，顺延期限不视为逾期，该约定系附条件的行为。客观上，恒瑞公司收到蔡信官、鲍国美全部房款是在2013年12月12日，如恒瑞公司交房时间不能顺延至其收到全部房款后，蔡信官、鲍国美必须提供证据证明恒瑞公司有法律上规定的“为自己的利益不正当地阻止条件成就”或“不正当地促成条件成就”行为，蔡信官、鲍国美举证未能达到这一程度，而仅是证明归责于恒瑞公司的客观方面因素。故一审法院认定恒瑞公司交房时间顺延而不视为逾期，理由成立。蔡信官、鲍国美的上诉理由，本院不予支持。恒瑞公司一审时提供的2014年3月4日蔡信官、鲍国美为申请人的“浙江省房屋所有权登记申请审批表”上记载的房产来源为“初始”。合同第十六条约定上诉人应于2013年11月1日前将土地、房屋权属证书交付蔡信官、鲍国美，本案中，涉案房屋所占土地初始登记于2014年4月25日、申请土地转移登记在同年6月27日，同年7月7日土地使用权证转移至蔡信官、鲍国美名下。由于本案蔡信官、鲍国美领证时间证据不充分，故一审法院酌定按照权证的办理时间确认为实际交证时间，并无不当。恒瑞公司延误交证已构成违约，恒瑞公司认为初始登记时间为交证时间及交证可延期的主张，没有合同依据，本院不予采信。鉴于蔡信官、鲍国美等业主因涉案房屋事宜维权上访，应视为诉讼时效中断，蔡信官、鲍国美的起诉未超诉讼时效。
综上所述，蔡信官、鲍国美与恒瑞公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15208元（蔡信官、鲍国美预交2111元，恒瑞公司预交15208元），由蔡信官、鲍国美负担2111元，由金华恒瑞房地产开发有限公司负担13097元。
本判决为终审判决。
审 判 长 盛基敏
审 判 员 陈庭会
审 判 员 徐肖闻
二〇一七年九月十二日
代书记员 徐艳锦