广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0184民初3866号原告：高军，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。委托代理人：利晓珍，广东映日律师事务所律师。被告：陆翠玲，住广东省从化市。原告高军与被告陆翠玲房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高军及委托代理人利晓珍到庭参加了诉讼，被告陆翠玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年10月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于广州市从化区上城湾畔B区5栋208、209房（房产证号：粤房地权证从字第××、第0111008329;房产证地址：从化市江埔街金棕榈大街2号208房、209房）作居住使用，月租金1900元，期限自2015年l0月10日起至2016年10月9日止。合同还约定：“二、……租金按月结算，以银行转账形式支付给甲方，由乙方在每月的10日前缴付当月租余”，“六、1、依时交纳租金及每月的管理费、网络、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。……延期交付租金的，每延期一日，承租方需按当月租金的3%，向出租方支付违约金。如果延期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达15日视为承租方违约，出租房有权解除合同，收回该房产并不退回保证金。”合同签署后，原告依约交付房屋给被告使用。但被告却一直拖欠房屋租金和欠缴物业管理费、有线电视费、水电费等杂费。原告虽多次向被告催收和协商，但均无果。为此，原告向被告发函提出于2016年8月31日解除《房屋租赁合同》及要求被告清偿房屋租金、支付物业管理费、有线电视费、水电费等杂费和逾期违约金，并清退房屋等。但被告未予以赔偿或回应。原告认为，原告与被告建立房屋租赁合同关系受法律承认、保护，对合同双方均具法律约束力,被告的上述行为已严重违约且导致原告合同目的无法实现。根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，原告依约有权提出解除合同，要求被告清偿房屋租金、支付物业管理费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费，没收房屋保证金，要求被告支付逾期违约金及清退房屋。故起诉请求判令：1.确认解除原告与被告于2015年l0月7日签署的《房屋租赁合同》；2.被告向原告清偿租金19000元；3.被告向原告支付从2015年10月到2016年8月租赁期间的费用：物业管理费208房1411.3元及违约金6.8元，209房564.3元，由物管收取的两个房的电梯分摊费26.9元，水泵用电分摊费29.6元，梯灯分摊费37.7元，污水处理费23.3元；有线电视费225.5元；电费1670.42元；水费178.8元；合计费用4174.62元，详见清算清单；4.被告向原告支付逾期违约金（以每月租金1900元为本金，对2015年11月至2016年8月期间的每月租金在次月11日起算，均暂计算至2016年8月31日，实际计算至全部清偿之日止，每月按3%计算）；5.原告没收被告已交的房屋保证金3800元；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中，对第四项诉讼请求，原告提出变更为按当月租金的2%计算逾期违约金。被告无答辩。经审理查明：2015年10月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于广州市从化区上城湾畔B区5栋208、209房（房地产权证号：粤房地权证从字第××、第0111008329;房地产权证记载地址：从化市江埔街金棕榈大街2号208房、209房）出租给被告；月租金1900元，租赁期限2015年10月10日至2016年10月9日，共计12个月，租金按月结算，以银行转账形式支付给原告，由被告在每月的10日前缴付当月租金；被告向原告支付3800元作为房屋租赁押金（即保证金），签订本合同当日，被告须向原告支付保证金及首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，原告应即时将保证金无息退回给被告，如被告违约造成原告经济损失，原告有权从保证金中扣除；在租赁期内，被告需依时交纳租金及每月的管理费、网络、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费，如被告不按时交租，原告应及时通知被告，延期交付租金的，每延期一日，被告须按当月租金的3%，向原告支付违约金。如果延期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达15日视为被告违约，原告有权解除合同，收回该房产并不退回保证金。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规、另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；因被告违约而合同终止，原告有权不经被告同意单方收回房产，被告须无条件立即迁出该房产，如被告逾期迁出时，则原告在收回该房产时应由二至三名人员作证，并由该物业管理处人员进行见证；租赁合同期满或解除，被告必须依时迁出并将其个人之家电杂物全部搬走，如迁出后五天仍留下家电物品不搬清，则作放弃权利论，由原告全权处理，被告方对此无任何异议。签订合同当日，被告在《房屋交接清单》上签字确认接收原告交付的涉案房屋进行居住使用。经查，原告与朱某红为夫妻关系，涉案房屋登记在朱某红名下，系夫妻双方共同财产，朱某红对原告出租其共同所有之房屋无异议。根据原告提交的宁骏物业管理有限公司出具的收款收据共20张显示：该公司收取了业主朱满红缴纳的涉案上城湾畔B区5栋208房2015年10月至2016年8月（共11个月）每月的住宅管理费128.3元及2016年6月至8月的违约金6.8元，合计1418.10元；上城湾畔B区5栋209房2015年10月至2016年8月（共11个月）每月的住宅管理费51.3元，合计564.3元；水费2015年10月35.9元，2015年11月22.8元，2015年12月32.6元，2016年1月21.2元，2016年2月13元，2016年3月16.3元，2016年5月37元，以上水费合计178.8元；电梯分摊电费2015年10月至2015年11月8.3元，2015年12月至2016年1月9.1元，2016年4月至5月9.5元，电梯分摊电费合计26.9元；水泵用电分摊电费2015年10月至2015年11月9.2元，2015年12月至2016年1月10.1元，2016年4月至5月10.3元，水泵用电分摊电费合计29.6元；梯灯分摊电费2015年10月至2015年11月11.2元，2015年12月至2016年1月12.5元，2016年4月至5月14元，梯灯分摊电费合计37.7元；2016年5月份污水处理费23.3元。此外，朱某红通过银行卡号62×××15分别于2015年12月11日、2016年2月17日、2016年4月11日、2016年6月13日支付电265.35元、681.81元、373.36元、349.9元，合计支付电费1670.42元。《房屋租赁合同》约定被告须通过银行转账形式支付租金，原告通过微信形式将其银行卡号告知被告，原告称已收取被告签订合同当月，即2015年10月的房屋租金1900元及保证金3800元，主张被告拖欠其2015年11月至2016年8月的房屋租金。原告于2016年8月24日以特快专递的方式分别向被告的两处地址邮寄《解除的函件》，通知被告于2016年8月31日解除《房屋租赁合同》，并要求其清偿房屋租金、支付物业管理费、水电费等杂费、逾期违约金及清退房屋，该邮件已分别于2016年8月26日和8月30日妥投。原告主张《房屋租赁合同》于2016年8月31日解除，庭审中原告确认其已收回涉案房屋。经查，涉案房屋现已空置。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，无违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。原告主张被告拖欠其2015年11月至2016年8月的房屋租金共19000元，被告未向本院提交证据予以反驳，本院对此予以认定，被告应向原告支付房屋租金19000元。《房屋租赁合同》约定，延期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达15日的，视为被告违约，原告有权解除合同，收回该房产并不退回保证金。被告长期欠付租金，由于其违约行为导致原告当初订立《房屋租赁合同》目的不能实现，原告要求解除合同的通知已向被告送达，其行使解除权符合法律规定和双方约定，应予支持。故本院确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2016年8月31日解除，被告已交保证金3800元，原告有权不予退还。《房屋租赁合同》约定，每月的管理费、网络、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费由应被告负担。原告主张被告支付从2015年10月到2016年8月租赁期间的费用，具体包括：物业管理费208房1411.3元及违约金6.8元，209房564.3元，由物管收取的两个房的电梯分摊费26.9元，水泵用电分摊费29.6元，梯灯分摊费37.7元，污水处理费23.3元，电费1670.42元，水费178.8元。关于上述费用的具体金额，原告提供宁骏物业管理有限公司出具的收款收据20张及朱某红银行卡号62×××15的流水记录为证，被告并未提交证据予以反驳，故本院对此予以确认。关于有线电视费用，原告没有提交证据证实，本院不予支持。关于逾期违约金，《房屋租赁合同》约定，租金按月结算，以银行转账形式支付给原告，由被告在每月的10日前缴付当月租金，延期交付租金的，每延期一日，被告须按当月租金的3%，向原告支付违约金。原告主张的违约金过高，庭审中其已提出以每月租金1900元为本金，按逾期每月2%的标准计算，且原告主张每月租金的违约金从次月11日起算，故本院对此予以支持，被告应分别以每月租金1900元为本金，对2015年11月至2016年8月期间的每月租金在次月11日起算，逾期每月按当月租金的2%标准，计算至实际清偿之日止。被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，原告的部分诉讼请求予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定,判决如下:一、确认原告高军与被告陆翠玲签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月31日解除；二、被告陆翠玲自本判决发生法律效力之日起15日内向原告高军支付租金19000元；三、被告陆翠玲自本判决发生法律效力之日起15日内向原告高军支付物业管理费及其违约金1982.4元、电梯分摊费26.9元、水泵用电分摊费29.6元、梯灯分摊费37.7元、污水处理费23.3元、电费1670.42元、水费178.8元；四、被告陆翠玲自本判决发生法律效力之日起15日内向原告高军支付违约金（以1900元为本金，分别从2015年11月至2016年8月每个月的次月11日起算，按每月2%的标准计算至付清租金之日止）；五、对被告陆翠玲已交房屋保证金3800元，原告高军不予退还。六、驳回原告高军的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费524元，由原告高军负担6元，被告陆翠玲负担518元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李耀文人民陪审员  李力保人民陪审员  李伯清二〇一七年三月九日书 记 员  陈振文