沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大东民二初字第1388号
原告：杨松，男，1965年8月16日生，汉族，住沈阳市沈河区建院街一六巷**号xxx。
委托代理人：王兵，系辽宁迅驰律师事务所律师。
被告：辽宁彤利房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区先农坛路xx巷x号。
法定代表人：杨世宁，该公司经理。
委托代理人：代岭，系辽宁宝铎律师事务所律师。
原告杨松与被告辽宁彤利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭福强独任审判，于2014年8月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王兵，被告委托代理人代岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉�：2007年，原告与被告签订“紫竹茗郡”xx号楼xxx号《商品房买卖合同》，原告购买的房屋建筑面积91.79平方米，合同总价款237736元。合同第8条约定，被告于2007年10月31日将房屋交付原告使用，但被告未按约定日期交房。合同第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但被告违反约定，于2012年2月1日才将产登记所需材料报产权登记机关备案，被告逾期2年多。为维护合法权益原告现依据法律及《商品房买卖合同》提起诉讼，诉讼请求：1、请求法院判令被告给付逾期办理产权登记违约金37135.46元，（从2010年1月31日计算至2012年1月31日，按照人民银行同期贷款利率分段计算的增加30%计算）；2、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：造成被告方逾期办理房屋登记的原因是因为煤气公司、�来水公司逾期向被告提交该园区自来水及煤气的竣工材料导致被告逾期为原告所购买房屋逾期办理初始登记批件，才使得原告逾期得到房屋产权证书。该原因系因不可抗力或政府原因造成的无法办证，根据商品房买卖合同最高法院的相关规定，因不可抗力或政府原因造成的无法办证开发公司无责，我方有证据证明不能验收无法办证的责任不在我方，是政府责任，原因是自来水及煤气施工的原因政府无法统一验收，所以开发公司应免责，我公司不承担任何赔偿。另，原告起诉超过诉讼时效。
经审理查明：原、被告双方于2007年签订商品房买卖合同一份，原告购买了被告开发的座落于沈阳市大东区南卡门路xx号xx号楼xxx室。面积91.79平米，总房款237736元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意协商解决。被告于2008年1月10日将房屋交付原告，依据上述约定被告应在2009年1月5日前将房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
经查，诉争房屋于2012年2月1日取得房屋所有权初始登记批复，至此被告共计违约1122天（从2009年1月5日至2012年2月1日）。
另查，在同类案件审理过程中，法院曾到到沈阳市城乡建设委员会监察处调取了该监察处于2010年7月12日向市煤气总公司纪委、监察室和向市水务集团纠风办发出的通知各一份，两份通知均写明：“经我委核实，业主反映该小区（即大东区紫竹茗郡小区）不能办理房证问题属实。此前，由于自来水和煤气的施工单位未将自来水和煤气工程的相关施工档案移交给开发公司，致使开发公司无法完成配套工程验收，从而不能进行竣工验收备案，因此也就不能办理房证，鉴于此，请……协调……施工单位……在7月26日前向开发公司移交工程施工档案，以便开发公司尽快组织配套验收”。同时，在沈阳市城乡建设委员会监察处另调取了该监察处于2010年2月20日向市煤气总公司发展办发出的书面材料，其中写明：“近期，更有业主投诉我委和贵公司不作为的问题，目前，紫竹茗郡小区煤气不开栓已被市政府纠风办列为重点关注问题，为彻底解决该小区煤气不开栓问题，打消小区业主对我委和贵公司所做工作的误解，请贵公司详细说明以下情况……”。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同及补充协议、
购房发票，2014沈中民二终字第30号判决书及庭审笔录经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。依据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告未能按照合同约定的期间履行权属登记备案的合同义务，致使原告至今未能取得房屋权属证书，属违约行为，应依法承担违约责任。但从相关房屋行政管理部门及煤气、水务部门调取的证据来看，本院认为，被告开发建设的商品房无法如期办理房屋权属证书，是由于自来水和煤气施工单位未将自来水和煤气工程的相关施工档案移交给开发公司，致使开发公司无法完成配套工程验收，不能进行竣工验收备案所致，并非完全由于被告公司的原因造成逾期办证的情形。另关于逾期办证违约金如何确定的问题，根据双方合同�定，尽管没有约定逾期办证违约金的具体计算方式，但是在双方合同第十五条关于产权登记的约定中，双方对此同意按协商解决处理，这并不属于没有约定的情形。其次，关于原告因逾期办证所受损失的认定问题，依据谁主张谁举证的证据规则，原告应对由被告逾期办证行为给其造成的损失负有举证证明的责任，现原告未能提供充分证据证明该损失的具体确定情形。综上，原告的请求既不完全符合“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定的情形。原告�未完成全部举证义务。但考虑到被告违约事实存在，在司法解释规定的范围内，按照中国人民银行同期贷款利息的10%，酌定给付原告违约金。
关于违约金诉讼时效的问题。本案被告于2008年1月10日将争议房屋交付原告使用后，按照合同约定，被告应于2009年1月5日前协助原告办理房屋权属证书，被告至2012年2月1日才办理涉案房屋的初始登记批复，原告是在2012年5月2日提起本案诉讼的，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年”的规定，被告主张原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由部分不成立，故原告主张违约金符合法律规定，应予支持，但违约金计算期限应从2010年5月2日起至2012年2月1日止。具体金额以已付房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率的10%结合违约天数640天计算即2532.87元（237736元×同期贷款利率×10%×640天=2532.87元）。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告辽宁彤利房地产开发有限公司于本判决生效后30内向原告杨松支付违约金2532.87元。（本金按237736元计算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，违约金的起止时间为从2010年5月2日起至2012年2月1日止，共计640天，共计元×10%=2532.87元）；
二、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
案件受理费728元，减半收取364元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，�诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
代理审判员 郭福强
二〇一四年十一月四日
书 记 员 刘 怡