浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯梧民初字第158号
原告：余美凤。
委托代理人：郑庆福、戴智晓。
被告：温州标准件国际城有限公司。
法定代表人：丁维克。
委托代理人：马文兵。
原告余美凤为与被告温州标准件国际城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员王群英独任审判。同年8月4日、8月26日，本院两次公开开庭进行了审理。原告余美凤及其委托代理人郑庆福、戴智晓、被告的法定代表人丁维克及其委托代理人马文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余美凤起诉称：原告于2011年1月14日与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于温州标准件国际城有限公司7排22号的商铺出租给原告使用，年租金为56000元，租赁期限为10年，自2011年2月20日起至2021年2月19日止。商铺诚信经营保证金为6万元。租赁期内不计息，期满无拖欠房租、水电费、管理费等，保证金全额退还。租金支付方式为先付后用，每年一次性缴纳，到期不缴纳每日按租金总额1‰收取滞纳金，租金第一、二年给予第一年规定租金50%的优惠，第三年按标准缴纳，第四年开始按市场实际情况调整，但上下浮动比例不超过上一年度的15%，以后逐年递增。因政策原因导致租赁物拆除而使得本合同无法继续履行的，出租人无需承担违约责任。
2013年5月20日，被告以市场转型升级为由，双方签订《房屋租赁合同补充协议书》，并按方案一执行，即第三、四年度同时缴纳的按年租金价格的40%缴纳。在被告转型成功后，被告退还原告缴纳租金的剩余部分，同时在两年内退回保证金。2015年5月，被告发出2015年《房屋租赁合同补充协议书》，要求原告订立。
现原告了解该出租物系黄屿村经济合作社二产返回地，2012年4月温州市生态园管理委员会颁布《温州生态园黄屿片工业用地规划功能调整补偿安置事实办法》，将出租物在内的工业用地列入征地范围。2014年7月，温州市生态园管理委员会与黄屿村经济合作社签订《工业用地规划功能调整补偿安置协议书》，货币补偿款已经于2014年8月完成第一期支付，第二次支付预计将在2015年7月中旬完成。该协议约定，第二次款项支付之前，黄屿村经济合作社负责对C2地块的地上建筑物进行腾空处理，并对地块及地上附属物的产权、债权债务等问题进行处理。2015年5月21日，原被告经温州市工商行政管理生态分局对租赁合同履行中的争议问题进行调解无果。
为使合同得以履行，2015年5月29日，原告发函催告被告提供其与黄屿村经济合作社租赁合同、建设规划许可证等证明。但被告均未能配合，并于2015年6月19日擅自切断商铺的电闸，于6月27日、6月29日、7月1日、7月2日多次用各种方式锁住原告商铺，严重影响原告的正常经营。故请求判令：1.解除房屋租赁合同；2.被告返还保证金6万元。在审理过程中，原告补充陈述，因被告提供的租赁物没有按照规划许可证建设，被告擅自将规划许可审批的工业用房用作商业用房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条的规定，故原告变更第1项诉讼请求为判令确认原被告签订的房屋租赁合同无效。
被告温州标准件国际城有限公司答辩称：1.诉争厂房已经通过规划批准，且已经竣工验收，符合消防验收的条件，属于合法建筑。标准厂房C2地块上的建筑已经有建设规划许可证，A2地块上的建筑也是经瓯海区政府、生态园管委会认可的；2.被告将诉争厂房作为商铺出租给原告，不存在法律上无效的情形。三垟街道办事处向瓯海工商局致函，声明被告位于温州大道1599号的房产已经竣工验收，并允许被告将店面出租给各经营户从事紧固件标准件五金的销售。生态园管委会也是认可厂房作为商铺使用的，现在的主管政府部门同样也是认为商铺使用是没有违法的，在经营活动中，双方均未收到工商部门基于违反房屋用途进行经营的任何警告及行政处罚。从促进交易的司法实践来看，不应轻易否定本案租赁合同的无效；3.原告诉称租赁合同无效缺乏法律依据。本案租赁物的建设没有改变建筑规划许可的规模，被告只是对门窗、通道进行了变更。
经审理，本院认定事实如下：瓯海区三垟街道黄屿村经济合作社享有瓯海区三垟街道黄屿村13245平方米二产返回指标土地使用权。被告于2006年通过招投标，取得黄屿村C2地块使用权的承租权。2009年2月27日，黄屿村村委会、黄屿村经济合作社与温州大道精密标准件商场有限公司（2010年8月5日更名为温州标准件国际城有限公司）正式签订《瓯海区三垟街道黄屿村C2地块土地使用权租赁协议书》，将黄屿村二产返回用地C2地块的工业用地出租给被告使用，被告租用土地期限为17年，从2009年1月1日起至2025年12月31日止，其中建设期为一年。地上建筑物由被告全额投资，以黄屿村经济合作社的名义建造。2007年9月30日，三垟街道黄屿村经济合作社取得黄屿村C2地块二产返回标准厂房建设用地规划许可证。2008年12月23日，温州市瓯海区三垟街道黄屿村经济合作社取得黄屿村二产返回标准厂房C2地块1#-8#厂房一层，9#厂房六层的建筑工程施工许可证。其中1#-8#厂房一层于2010年4月21日竣工验收，9#厂房六层于2011年1月31日竣工验收。被告将上述标准厂房以商铺形式出租，2011年1月14日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于黄屿村二产返回标准厂房C2地块1#-8#厂房内的温州标准件国际城有限公司7排22号的商铺出租给原告使用，年租金为56000元，租赁期限为10年，自2011年2月20日起至2021年2月19日止。原告向被告缴纳商铺诚信经营保证金6万元。期满若原告无拖欠房租、水电费、管理费等，保证金全额退还。租金支付方式为先付后用，每年一次性缴纳，到期不缴纳每日按租金总额1‰收取滞纳金，租金第一、二年给予第一年规定租金50%的优惠，第三年按标准缴纳，第四年开始按市场实际情况调整，但上下浮动比例不超过上一年度的15%，以后逐年递增。因政策原因导致租赁物拆除而使得本合同无法继续履行的，出租人无需承担违约责任。
2013年5月20日，被告以市场转型升级为由，双方签订《房屋租赁合同补充协议书》，并按方案一执行，即第三、四年度同时缴纳的按年租金价格的40%缴纳。在被告转型成功后，被告退还原告缴纳租金的剩余部分，同时在两年内退回保证金，但被告未转型升级成功，2015年5月被告要求原告重新签订《房屋租赁合同补充协议书》，但双方无法达成协商一致。另查明，原告已按约支付租金至2015年5月9日。
以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、租金收据、保证金收据及被告提供的土地使用权租赁协议书、工商信息变更证明、国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、被告铺位平面示意图、C2地块1#-8#厂房一层竣工验收备案表、C2地块9#厂房六层竣工验收备案表各1份予以证实。本院认为上述证据均客观、真实，且原被告对对方提供的上述证据均予以确认，故本院对上述证据依法均予以认定。
本院认为：原告对租赁物位于黄屿村C2地块二产返回标准厂房1#-8#厂房内，且该部分厂房已经取得建设规划许可证并经竣工验收的事实没有争议。故本案争议的焦点为被告将黄屿村C2地块二产返回标准厂房以厂房形式报批建设，以商铺形式出租是否导致租赁合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。黄屿村C2地块标准厂房1#-8#厂房一层及9#厂房六层是经建设部门、规划部门合法审批，并竣工验收的合法建筑，不存在该司法解释规定的情形，被告改变建筑物的使用用途出租，法律并无明文禁止，不属于无效的情形。故原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告要求确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求本院不予支持，原被告的《房屋租赁合同》仍在履行期限内，原告要求被告退还保证金6万元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告余美凤的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1300元，减半收取650元，由原告余美凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 王群英
二〇一五年十一月五日
书记员 项高阳
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。