广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第466号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李某某
被上诉人（原始被告、反诉原告）：周某某
上诉人李某某因与被上诉人周某某房屋租赁纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2008）深龙法民初字第9007号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年10月17日，案外人郑某某通过拍卖竞得了中国建设银行股份有限公司深圳市分行委托拍卖的沙湾某处约1603平方米的房屋。拍卖时该房屋未取得房地产证。至今亦未取得建设工程规划许可证、房地产证。2007年12月10日李某某、周某某双方签订了一份《标准租约》（李某某为乙方，周某某为甲方），约定周某某向李某某出租位于沙湾某处的11套房屋，租期从2007年12月10日起至2013年11月底止，其中2007年12月1日至2009年11月30日止每月租金为人民币15800元，甲方给乙方50天装修免租期。租金必须在每月的5号前交付，逾期每日按租金总额5%计滞纳金。过期10天乙方仍未能将租金交到甲方或乙方不履行合约内任何条件则甲方有权作出停供水电措施保护业主权益，引起的损失由乙方自负同时有合法之权利将此合约终止，另租与别人并向乙方追收欠租，所交按金不予退还。第5条约定，甲方保证该物业有合法产权手续，协助办理租赁合同。合同对出租房屋、租金、费用承担、违约责任等进行了约定。一审诉讼过程中郑某某向原审法院出具书面意见，对周某某的转租行为予以认可。租赁合同签订当日，李某某即向周某某现金支付了合同约定的租赁按金顶手费31600元，之后并进行装修。此后李某某进行经营，在经营期内李某某未办理营业执照及特种待业许可证等证照。2008年9月28日，深圳市公安局沙湾派�所向李某某下达了《关于自行关停整顿违规经营旅业的通知》，李某某收到该通知后立即停止营业。周某某未能及时联系到李某某，代李某某向租客返还了租赁押金4940元（编号为0025303号的押金100收据系2008年9月28日后产生），代李某某垫付了水费925元及电费3269元。2008年10月5日，李某某出具了一份《承诺书》，载明”本人李某某承诺2008年10月9日付清所有沙湾出租房所欠房租29600元整，到时未付自动走人”。庭审中，周某某表示不愿再利用李某某的装修，要求李某某恢复房屋原状。并明确周某某请求李某某赔偿经济损失15800元，具体指2008年11月1日至11月30日的租金。经原审法院依法委托，深圳市某某工程造价咨询有限公司作出GJ（8042）-01-8号工程结算造价编制报告书，结论为涉案11间房装修工程造价为人民币143363.23元。
李某某在原审中的诉�请求为：一、解除李某某与周某某签订的房屋租赁合同；二、周某某退还其所收取李某某的租赁按金顶手费31600元；三、周某某赔偿李某某装修费198000元（暂定，以评估机构评估结论为准）；四、周某某赔偿李某某经济损失，以第二、三项请求金额为本金计至法院判决确定之日的同期银行贷款利息；五、本案诉讼费用由周某某承担。
周某某在原审中的反诉请求为：一、李某某返还并恢复租赁房屋原状；二、李某某向周某某支付租金29600元及滞纳金（从2008年9月1日起计至解除租赁关系之日止）；三、李某某返还周某某垫付的房客租金押金5040元；四、李某某返还周某某垫付的水费925元及电费3269元；五、李某某赔偿周某某经济损失15800元；六、本案一切诉讼费用由李某某承担。
原审法院认为，周某某出租的房屋为案外人郑某某通过拍卖从中国建设银行股份有限公司深圳市分行处竞得，虽然诉讼过程中郑某某对周某某的转租行为予以认可，但该房屋至今未取得建设工程规划许可证，亦未取得房地产证。因此，李某某、周某某双方签订的租赁合同无效。双方当事人依无效合同取得的财产应当予以返还。周某某收取李某某的租赁按金顶手费31600元，应向李某某返还。合同签订后，李某某进行了装修。周某某不同意利用李某某的装修。因此，原审法院根据双方当事人的过错对装修的损失判令双方承担。经原审法院依法委托，深圳市某某工程造价咨询有限公司作出GJ（8042）-01-8号工程结算造价编制报告书，结论为华宝综合楼11间房装修工程造价为人民币143363.23元。周某某作为出租人，应承担主要的过错责任，承担该损失的60%，即86017.94元，李某某承担该损失的40%，即57345.29元。李某某要求周某某赔偿装修的请求，原�法院予以部分支持。李某某应将租赁的房屋返还给周某某并恢复原状，周某某请求李某某返还房屋并恢复原状原审法院予以支持。租赁期间，李某某使用了涉案房屋，应参照合同的约定向周某某支付房屋使用费。至2008年10月5日，李某某应支付截至2009年10月的租金，李某某出具的承诺书明确该租金为人民币29600元。李某某称2008年10月5日出具的承诺书是周某某胁迫其签订的，但未提供证据证明。因此，周某某请求李某某支付拖欠的租金人民币29600元，原审法院予以支持。庭审中周某某明确其请求李某某赔偿经济损失15800元，具体指2008年11月1日至11月30日的租金，合同无效，李某某亦应向周某某支付占用房屋该期间的使用费，参照合同的约定，该期间的使用费为15800元李某某应予支付。周某某共应向李某某支付截至2008年11月30日的房屋使用费人民币45400元。周某某代李某某�租客返还了租赁押金4940元（编号为0025303号的押金100收据系2008年9月28日后产生），李某某应向周某某返还。周某某还代李某某垫付了水费925元及电费3269元，李某某亦应向周某某返还。对周某某的该两项请求，原审法院予以支持。周某某请求李某某支付租金的滞纳金，依据不足，原审法院不予支持。李某某请求周某某支付装修损失及租赁按金顶手费31600元的利息依据不足，原审法院不予支持。李某某称已交清2008年9月2日前的水费，但没有证据证实，原审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决：一、周某某在本判决生效之日起十日内退还李某某的租赁按金顶手费人民币31600元；二、周�某赔偿李某某装修损失人民币86017.94元；三、驳回李某某的其他诉讼请求；四、李某某在本判决生效之日起十日内向周某某返还涉案房屋，并恢复原状；五、李某某在本判决生效之日起十日内向周某某支付房屋使用费人民币45400元；六、李某某在本判决生效之日起十日内返还周某某垫付的房客租金押金人民币4940元；七、李某某在本判决生效之日起十日内返还周某某垫付的水费人民币925元及电费人民币3269元；八、驳回周某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币4948元，由李某某负担人民币2296元，周某某负担人民币2652元；反诉案件受理费人民币990元，由李某某负担人民币533元，周某某负担人民币457元，评估费人民币4500元，由李某某负担人民币1800元，周某某负担人民币2700元。
上诉人李某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、被上诉人退回租赁按金顶手费人民币31600元；2、被上诉人赔偿装修损失人民币143363.23元；3、上诉人不需要支付房屋使用费人民币45400元；4、上诉人不需要支付被上诉人垫付的房客租金押金人民币4940元；5、上诉人不需要支付被上诉人垫付的水费人民币925元以及电费人民币3269元；6、驳回被上诉人的全部上诉请求；
7、请求追加郑某某为本案的共同被告，将全案发回龙岗区人民法院重审；8、被上诉人承担全部诉讼费用；事实和理由：一、由于被上诉人出租的房屋没有合法的产权证明，导致上诉人不能根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第六条的规定到主管机关登记或者备案。被上诉人出租的房屋是经过拍卖的方式取得，并且根�被上诉人所提供的《不动产拍卖成交确认书》第五款可以知道该房产在拍卖时没有办理房地产证，没有任何相关房产资料。拍卖成交后，拍卖人只出具《拍卖成交确认书》，拍卖人不负责办理产权登记手续，是否可以办理产权登记，竞买人应自行了解，并自行办理。但竞买人郑某某至今没有到国土部门办理产权登记手续，也就无法提供房地产证书，而其提供的《拍卖成交确认书》不属于”证明其产权的其他有效证件”。因无产权证明，上诉人也就没有办法办理营业执照和特种行业许可证，导致上诉人所租赁的房屋因此于2008年9月28日被深圳市公安局沙湾派出所查封，无法再继续正常经营，给上诉人造成了巨大的经济损失。二、被上诉人依法应该承担无法提供合法房地产证而给上诉人造成的装修、经营损失。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第二�五条第三款”出租人未按租赁合同约定时间向承租人提供房屋，或者所提供的房屋不符合合同约定的，应向承租人支付合同约定的违约金，违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的，出租人应就不足部分进行补偿。”同时根据双方签订的《标准租约》第五条的约定，被上诉人必须赔偿上诉人的装修费人民币143363．23元，退回上诉人所交按金顶手费人民币31600元。三、请法院依法驳回被上诉人的全部反诉请求，理由如下：1、由于被上诉人没有依约履行合同，违约在先，导致上诉人无法正常经营所租赁房屋，且上诉人装修所租赁房屋是根据《标准租约》第二条的约定并经过被上诉人同意后施工的，所以上诉人不需要承担恢复租赁房屋原状的责任。2、上诉人是在2008年9月28日被深圳市公安局沙湾派出所查封后才被迫停止经营的，根据前述可知应该由被上�人承担上诉人无法正常经营的责任，因此上诉人只需要支付2008年9月1日至2008年9月28日的房屋租金人民币14746．67元减去己付的2000剩下12746.67元，不需要支付2008年9月28日到2008年11月31日的房屋使用费。3、上诉人在停止经营后已经全部退还了所有房客所交纳的租赁押金，因此不需要向被上诉人返还任何房客租赁押金。4、上诉人在经营期间已经预交9月份水、电费共计人民币1000元，且上诉人只需要支付2008年9月28日以前的水电费，2008年9月28日以后的水、电费应该由被上诉人承担。5、由于被上诉人违约在先，并且由于被上诉人的根本违约才导致上诉人无法正常经营，因此上诉人不需要赔偿被上诉人任何经济损失。四、请求将全案发回龙岗区人民法院重审，理由如下：本案涉案房屋的实际所有权人为郑某某，也即上诉人为涉案房屋所添附的全部装修的实际受益人。上诉人在�现这一情况后，及时向深圳市龙岗区人民法院申请追加郑某某为本案的共同被告，但没有得到原审法院的同意。为了能更好维护上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第57条的规定，上诉人申请追加郑某某为本案的共同被告，将全案发回深圳市龙岗区人民法院重审。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，首先关于合同效力的问题。上诉人上诉称《标准租约》系双方真实意思表示，合法有效，依据上述合同被上诉人应全额赔偿上诉人的装修损失计人民币143363.23元。经查，涉案房地产至今未取得建设工程规划许可证及房地产证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》上诉人与被上诉人签订《标准租约》应属无效合同。原审法院认定正确，本院予以维持。对于合同无效，上诉人与被上诉人均有过错，原审法院认定被上诉人承担主要过错责任妥当。原审法院根据双方当事人的过错，并依据深圳市某某工程造价咨询有限公司作出GJ（8042）-01-8号工程结算造价编制报告书，该报告书评定涉案房地产装修工程造价人民币143363.23元，按照上诉人承担该损失的40%，被上诉人承担该损失的60%进行分担，公平合理，上诉人要求全额赔偿装修费的上诉请求依据不足，本院不予支持。上诉人称其在2008年9月28日被深圳市公安局沙湾派出所查封后被迫停止经营，被上诉人应承担上诉人无法正常经营的责任，上诉人只需支付房租至2008年9月28日。依据上诉人于2008年10月5日出具的承诺书明确，”本人李某某承诺2008年10月9日付清所有出租房所欠房租29，600元整”�上诉人应支付被上诉人拖欠的租金人民币29，600元；因合同无效，被上诉人要求上诉人赔偿其经济损失15，800元，即2008年11月1日至11月30日的租金，参照双方签订的租赁合同，2007年12月10日至2009年11月30日止每月租金为人民币15，800元，上诉人应支付该期间的房屋使用费人民币15，800元，综上两项上诉人应支付被上诉人的房屋使用费合计人民币45，400元，故上诉人称只需承担2008年9月1日至2008年9月28日期间房租的上诉请求没有事实依据，本院不予支持。上诉人无证据证明其已全部退还所有房客所交纳的租赁押金，但被上诉人提交了其向租客返还租赁押金的收据合计人民币4940元，上诉人应返还被上诉人代其向所有房客支付的租赁押金人民币4940元。上诉人称其已经预交9月份水、电费1000元，但无提交证据予以证明，故应向被上诉人返还代为垫付的水费925元及电费3269元。上诉�的该上诉请求没有事实依据，本院不予支持。虽然涉案房地产是由案外人郑某某通过拍卖竞得，但郑某某并非《标准租约》的当事人，并非必要的共同诉讼人。上诉人请求追加郑某某为本案共同被告的上诉请求依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，实体判决正确，程序合法，本院予以维持。上诉人的上诉请求依据不足，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2239元，由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
代理审判员 俞 红
代理审判员 聂 效
二〇一〇年九月九日
书 记 员 邹俊辉（兼）