陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0802民初1327号
原告某银行。
法定代表人霍某某。
委托代理人磨某某。
委托代理人庄某。
被告李某某.
被告张某
被告某房地产开发有限公司
委托代理人张某
原告某银行与被告李某某、张某、某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月11日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张媛独任审判，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告某银行委托代理人磨某、庄某，被告李某、某地产公司委托代理人张某均到庭参加诉讼，被告张某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告某银行诉称:2012年9月22日，被告李某、张某与原告签订了《个人购房借款及担保合同》（下称“借款合同”），该合同约定：1、被告李某向原告借款人民币34万元，借款期限为10年；2、借款利率执行年利率7.205%，本息偿还方式，罚息、复利的计算依据及标准；3、提前收贷的条件及违约责任；4、协议履行过程中发生争议向原告所在地人民法院起诉；5、被告某房地产公司自愿就被告李某、张某的债务提供连带责任保证；6、被告李某、张某以其名下位于榆林市南郊上郡路东、榆溪大道南欣泰园1幢3单元0302号房产[房产证号：榆房预榆林市字第024652号]上述借款提供抵押担保。随后原、被告在抵押登记机关办理了抵押财产登记手续。同时，上述借款系被告李某与张某夫妻关系存续期间所借，属于夫妻共同债务。原告依约向被告李某、张某发放贷款后，被告李某、张某未按时履行还本付息的义务，逾期以达90天以上，其行为已构成违约。被告某房地产公司亦未履行连带清偿责任，为此原告起诉至本院，并提出诉讼请求：１、判令被告李某、张某向原告偿还本金269023.27元，以及至款还清之日止的利息、罚息、复利（暂算至2016年5月26日，利息、罚息、复利暂计为13533.53元元），本息共计人民币282556.8元；2、判令被告李某、张某以其所有的抵押物的拍卖、变卖价款优先偿还原告借款本息3、判令由被告某房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4、判令被告承担本案诉讼费用、保全费、鉴定费、评估费、拍卖等原告因实现债权而产生的全部费用。
原告某银行向法庭提交了以下证据：
1、借款及担保合同、借据、房屋预告抵押登记证书、结婚证各一份，证明原告与二被告于2012年9月22日签订了个人购房借款及担保合同，合同约定被告李某、张某在原告处借款34万元，借款期限120个月，被告榆林欣兴房地产开发有限公司对上述债务提供连带保证责任担保，合同还约定如借款人连续3个月或累计6次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息的事实，且合同还对保证、抵押担保责任进行了约定，同时证明原告已将借款34万元汇入被告李某、张某的账号，李某、张某二人系夫妻关系，该笔债务产生于夫妻关系存续期间，为二人共同债务的事实。
2、逾期账单一份，用于证明截止到2016年8月23日止，被告已经逾期12期，从2015年9月15起至今共产生逾期本金30706.66元，产生逾期利息15182.42元、罚息1350.73元，复利747.81元。剩余贷款本金269023.27元。
被告李某辩称：借款属实，按照被告方与欣兴房地产买卖合同约定。交房90内应办理房产证，现在交房已经三年多，房产证还一直未办理，欣兴房地产违约在先，所以没有按时偿还本金及其利息，现在拖欠数字不清楚，根据被告与欣兴房地产购房合同12条约定，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或者发生债务债权纠纷，由出卖人承担赔偿责任，本案中所产生的罚息、复利被告不承担。
被告李某未向法庭提交证据。
被告某房地产公司辩称：原、被告存在借款合同关系属实，但是本案由于二被告未按时偿还本息所致，被告以房产证未办理为由拒不偿还贷款本息不能成立，房产证是否办理与借款合同之间没有关系。因此二被告应当偿还借款本息的责任，我公司不承担偿还借款本息的责任，应驳回对我公司起诉
被告某房地产公司未向法庭提交证据。
被告张某未到庭亦未向法庭提交证据。
经庭审质证：被告李某对原告提交证据1真实性无异议，证明目的有异议，房产证一直未办理，不是还不起钱，只要房产证办理下来，被告就还款。对证据2真实性、证明目的均无异议。。
被告某房地产公司对原告提交证据1、2的真实性及证明目的均无异议。
本院对原告提交证据作如下认证：原告提交的证据1、2，应为客观真实，来源合法，能够证明原、被告签订了借款/担保合同，被告李某、张某向原告借款34万元，被告某房地产公司承担连带保证责任等事实，对本案具有证明力，本院依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2012年9月22日，原告某银行（贷款人、抵押权人）与被告李某（借款人、抵押人）、被告张某（抵押人）、被告某房地产公司（保证人）签订个人购房借款及担保合同，合同约定：“第1条本合同当事人为明确各自的权利、义务，遵照有关法律、规法规经协商一致，特订立本合同。第2条贷款用途及所购房产，借款人或抵押人从某房地产公司处购买欣泰园商住小区1幢3单元0302号的房产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款。第3条贷款币种与金额人民币叁拾肆万元整，具体贷款金额以借款借据为准。第4条贷款期限为120个月，即从2012年11月06日起到2022年11月06日止。具体贷款期限以借款借据为准。第5条贷款利率以国家公布的贷款基准年利率6.55%为基础上浮10%，即为年利率7.205%。罚息，借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。第6条贷款的发放及贷款资金支付，借款人按照贷款人的有关规定办妥贷款手续后，贷款人将贷款划入借款人第一扣款账户内。本合同项下贷款资金的支付均须采取贷款人受托支付方式支付。借款人同意贷款人根据其委托将贷款转入符合合同约定用途的借款人交易对象名下的账户。第7条贷款归还选择等额还款的方式归还贷款本息，并委托贷款人按照本合同约定从6225889120341211账号中直接扣划贷款本金和利息。第八条保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。第26条第2款如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求积极配合贷款人及/或售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记，抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。第31条保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。第32条保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等。第38条连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的视为借款人已发生违约事件。第39条，一旦发生第38条违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用和要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务”。合同还约定了其他事项。各方当事人在合同上签字并加盖印章。2012年11月06日，原告依约向被告李某发放了借款，被告（借款人）李某向原告出具了个人贷款借款借据，借据载明：“借款人李某，借款金额34万元，期限自2012年11月06日至2022年11月06日止，扣款日每月15日，首次扣款日2012年11月15日，扣款账号6225889120341211，贷款执行年利率7.205%，支付方式为贷款人受托支付，兹向你行借到上列贷款，请转入本人在招商银行开立的账号为6225889120341211的账户，并委托你行将该笔贷款转入某房地产开发有限公司在某银行营业部开立的912900043810901账户上。借款人签章：李某签字捺印”。上述借款发放后，截止2016年8月23日，被告共计出现过12期逾期，产生逾期本金30706.66元，逾期利息15182.42元，罚息1350.73元，复利747.81元，剩余贷款本金269023.27元。为此，原告起诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明：被告李某、张某系夫妻关系。榆林市房屋产权管理处房产抵押预告登记信息载明：预告登记权利人某银行，预告登记义务人李某，房屋座落南郊上郡路东，榆溪大道南欣泰园1幢3单元302号，预告登记业务种类预购商品房抵押权预告登记，登记时间2012年10月12日。逾期年利率已调整为5.39%。
本院认为，原告某银行与被告李某、张某、某房地产公司签订的是楼房按揭贷款合同，该合同为格式合同。由于被告不能按期偿还按揭贷款，截止2016年8月23日，被告共计出现过12期逾期，产生逾期本金30706.66元，逾期利息15182.42元，罚息1350.73元，复利747.81元，剩余贷款本金269023.27元。同时双方签订合同中约定“借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的视为借款人已发生违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期”。本案原告为提供格式条款一方，该约定加重了对方责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法规定第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，该条款为无效条款。合同其余条款系双方当事人真实意思表示，合同主体、内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，应为有效。本案借款合同约定的借款期限为120个月，即2012年11月06日至2022年11月06日止，故原告诉请被告李某、张某清偿贷款余额269023.27元及利息的主张，对已到期的债权应予支持，即截止2016年8月23日拖欠的借款本金30706.66元，并产生逾期利息15182.42元，罚息1350.73元，及拖欠的借款本金30706.66元从2016年8月24日起至款付清之日止按照年利率5.39%计算的利息应当清偿；对未到期的债权，原告的请求不予支持，应当在到期后另行主张。原告主张被告支付复息747.81元请求，无法律依据，依法不予支持。原告主张在被告李某、张某提供的抵押物价值范围内享有优先受偿的请求，经审查，本案所涉房产仅办理了预购商品房抵押权预告登记，而该房产至今未取得房屋产权证，也未能办理该房产的抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案抵押权并未设立，虽办理了预购商品房抵押权预告登记，但并非物权的抵押，原告该项诉讼请求没有法律依据，依法不予支持。本案中，原告与被告某房地产公司签订的个人购房借款及担保合同中约定保证方式为连带责任保证，保证期间为自借款合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。原告于2016年7月11日提起诉讼在双方合同约定的保证期间内，故原告主张被告某房地产公司对上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求有必要的事实依据，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条第一款、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、本判决生效后五日内，由被告李某、张某偿还原告招商银行股份有限公司榆林分行借款中截止2016年8月23日已到期借款本金30706.66元，利息15182.42元，罚息1350.73元，共计人民币47239.81元及借款本金人民币30706.66元从2016年8月24日起至款付清之日止按照年利率5.39%计算的利息。被告某房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。
二、驳回原告招商银行股份有限公司榆林分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2760元，由原告招商银行股份有限公司榆林分行负担9000元，由被告李某、张某负担120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 张 媛
二〇一七年三月二十八日
书记员 程熙媛