济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初1240号原告：江苏路劲物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：徐玉章，总经理。委托诉讼代理人：吕合强，山东智富律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师。被告：张桂凤，女，1954年12月9日出生，汉族，住济南市。被告：赵莎莎，女，1981年8月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李涛（赵莎莎之夫），男，1980年11月7日出生，汉族，住济南市。原告江苏路劲物业服务有限公司济南分公司（以下简称路劲济南分公司）与被告张桂凤、被告赵莎莎（以下简称两被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告路劲济南分公司的委托代理人曲俊国，被告张桂凤，被告赵莎莎的委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路劲济南分公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向其支付拖欠的物业费1705.68元并支付拖欠日起的违约金1171.80元；2.诉讼费由张桂凤、赵莎莎负担。事实和理由：原告是济南市路劲·御景城的物业服务公司，被告是该小区B1-1-xxx的业主，建筑面积为94.76平方米。被告享受了原告提供的物业服务，但没有按时支付物业费用。自2016年1月1日至2016年12月31日，累计欠物业费1705.68元，违约金1171.80元，费用共计2877.48元。其行为损害了小区其他业主的利益，更损害了物业公司的合法权益。路劲济南分公司诉至本院，要求判如所请。两被告共同辩称，自从2012年12月底房子交房后，我们一直没有入住。直到2015年5月底才正式入住。在这3年的时间里，我们一直都按房屋物业费的7折准时交纳物业费。但是自从入住后，物业并没有尽到应尽的服务义务。1.当时购买房屋时，物业承诺不能用于商业用途。但是我们1楼101和102住户将房屋出租，—个做美容，一个卖酒，影响我们正常生活。为此楼上很多业主找物业理论。后来，楼长和物业经理高进协商，少交1个月房租。楼长通知了我们每个业主，2014年物业费只交11个月。当我们去交物业费时，提出全楼只交11个月物业费的事实。物业却用伪造的楼长所交物业费单据（上面私自加上欠1个月物业费字样）。欺骗我们说“全楼业主都交了12个月，楼长私自少交1个月，我们会让她补上的。”致使我们多缴纳1个月物业费，损害我们的利益。事实上，楼长至今也没有缴纳那1个月的物业费。2.2015年8月，放在车棚中的电动车电池被盗。我们楼层的地下室是台阶，根本不能把电动车放入地下室。当时想放楼道里，但是物业不允许，说影响消防通道。因此才不得已放在车棚里。当时，物业承诺是24小时巡逻，保证小区安全。没想到车子在所谓的安全的小区里还是被盗。事发后报警，但是因为摄像存在盲区，根本不能看清车辆被盗情况，导致至今无法破案。小区里也曾发生过多起车辆丢失的案件，我们楼上也曾发生。因为对方态度强硬，物业最终进行了赔偿。但是对于我们车辆丢失情况，却推卸责任。作为物业，应该一视同仁，不能因为业主厉不厉害，好不好说话，而区别对待。3.101和102对外做生意，经常要搬运货物，需要开我们xxx直对的侧门。时间一长，侧门经常损坏。物业竟将侧门的锁直接拆掉。楼长经常发现有陌生人在楼内出现。我们家正冲着侧门，非常不安全。为此我们多次找物业，要求物业修门。结果物业直接将门钉死。如果发生险情，我们住户将如何安全、快速的撤离。4.2015年11月中旬，我们家第一次集体供暖（前两年一直没有居住，因此一直报停）。当时暖气归物业管理。物业管理暖气的人员到我们家给暖气试压，家里只有一名老人。物业人员让老人签字，开暖气。老人担心暖气从来没用过，第一次试压暖气会出问题。所以老人要了物业人员的电话，并让他开完暖气后先别走，等家里暖气没有问题后再离开。结果，物业人员打开我们家的暖气阀门后就走了。暖气打开之后，当时家里的多个暖气就开始大面积喷水。老人当即喊开暖气的物业人员，让他关掉暖气阀门，结果人已经走了。立即给他打电话，虽然接通了但是却没人说话。结果暖气一直喷水，等到联系上物业，关上暖气，家里的墙壁、地板、家具都被暖气水淹了。紧靠客厅暖气的橡木沙发，整个被水浇透。后来找物业理论，物业说是热力公司的人开的暖气，和他们没有关系。我们给热力公司打电话，热力公司说我们的暖气还没有移交，归物业管理，物业说谎了。我们再去质问物业，他们又狡辩，留电话的那个人父亲生病，才没有说话，推卸责任。现在，屋里的地板多处出现裂缝，墙壁严重破坏，露出水泥墙。事情发生后，我们找物业解决问题。物业副经理还恐吓老人，让我们别打12345，否则事情闹大，对我们不利。致使老人回家大病了一场。到了今天，物业也没有妥善解决这件事情。5.暖气第一次开通后，卫生间的暖气不热，找物业修理。物业看后，说暖气阀门坏了，要200元钱换阀门才行。我们的暖气从来没有用过，阀门根本不可能坏，只要放水疏通一下就行。但是物业以阀门坏了为由，不给疏通。但事实是，物业派人员给我们楼上所有暖气不热的的家里都免费疏通，但唯独给我们家要钱。没办法，我们只好自己找人疏通。暖气阀门至今也没换，供热一切正常。6.2016年5月，所住一楼和二楼楼房外体维修，将我们家厨房瓷砖震裂。当时老人正在水池刷碗，震落的瓷砖砸在老人手臂上，并将水池里的碗全部砸坏。施工人员承认是他们施工引起，同意给我们家修理，但是物业人员来了之后，却说是我们自己的问题，不让施工人员给我们修理。为此，双方进行激烈的争吵，即使打了110，110要求他们来修，物业仍是不让施工方修理。我们只好将施工方的工具没收，晚上施工方才悄悄修理了我们厨房里的瓷砖，拿走工具。7.2016年12月，正常供暖之后。物业经常趁我们上班之际，私自将我们家的暖气阀关闭，导致家中暖气不能正常供暖。一开始，我们不知道原因，以为是维修暖气管道，结果家里温度极低导致孩子大人感冒。后来了解事实后，打供热公司热线，供热人员才将暖气阀打开。但是从那以后，物业多次私自关我们暖气，在忍无可忍的情况下，我们多次打12345和110反应情况。问题才得到解决。但是物业不偷着关暖气了，又开始给我们断水、停电。虽然，后来在12345的调解下，问题得到解决，但是，物业的行为严重侵害了我们的合法权益，严重影响了我们的正常生活。8.2016年，小区地上停车位抓阄，我们要求参加。但是物业不允许，侵害我们的合法权利。至今，我们的汽车只能停在外面的停车场，给我们的生活造成极大的困扰。9.我们客厅阳台前面的绿化带没有绿植和草坪，全是土。我们就想自己种植园林树，结果物业趁我们家里没人，给我们拔了。拔了也没关系，将树苗给我们也行。我们去找物业要树苗，他们说是楼上邻居拔得。我们问了，根本没有邻居拔我们的树苗。后来，物业又说小区不让自己种树苗，所以给我们拔了，树苗不知道弄哪去了，没法归还。但是，我们小区到处都有私人载的树，其中还有香椿这样的食用树，为什么这些树物业不拔。理由很简单区别对待。10.我们卧室阳台外面垃圾成堆，物业从来不打扫，每年春节我们都要自己清理。11.2016年12月，我们小区物业和路劲东城物业分属同一物业公司，两边物业在原来小区的管理中存在太多问题，尤其是对于业主的不公平对待，致使物业与业主的矛盾无法解决。因此路劲东城物业和我们物业进行了对调。新的物业来后，不但没有解决我们的问题，反而给我们停水、停电、停暖。（上述第7条中所属事实）对于这一批新物业的所作所为，更不能令人满意。在我们没有入住的长达3年的时间里，我们一直按时缴纳物业费，是因为相信物业可以为我们的生活提供优质、安全的服务。但是，当我们真正入住后，发现物业的管理和服务与我们所交的物业费不对等。物业仗势欺人，区别对待小区里的业主。作为住户，我们需要物业妥善解决我们入住以来的所有问题，并赔偿我们的经济损失和对于老人的精神赔偿。1.赔偿因为暖气喷水造成的家里墙壁脱落、地板裂缝和家具受损的损失，合计10000元。2.赔偿2014年多交1个月的物业费，电动车电瓶、瓷砖打坏的碗和树苗，合计1000元。3.对老人恐吓，私自给我们断水断电停暖等无耻行为，赔偿精神损失费5000元。诉讼过程中，两被告明确表示其在答辩中提到的赔偿仅作为答辩意见提出。双方当事人围绕诉讼请求和答辩意见均提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。路劲济南公司向本院提交了《御景城小区前期物业服务合同》以及原、被告双方签订的物业服务合同一份，双方对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。由上述证据及双方陈述，本院认定事实如下：张桂凤为赵莎莎之母。路劲济南分公司为江苏路劲物业服务有限公司在济南依法设立的分公司。济南顺成房地产开发有限公司（以下简称顺成公司）与路劲济南分公司签订《御景城小区前期物业服务合同》一份，双方约定顺成公司将其开发建设的御景城小区委托给路劲济南分公司提供物业服务，委托服务期限为2012年9月1日至2017年8月31日止，但该期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该物业服务委托合同约定物业服务费的标准为按法定房屋产权面积交纳，（小）高层住宅为1.50元/平方米/月，每半年一交。该合同约定，如业主未能足额按时足额交纳物业服务费的，应按应交总额的10%向路劲济南分公司交纳违约金。路劲济南分公司应当提供车辆停放管理服务并提供公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务。合同还对顺成公司、路劲济南分公司及业主的其他权利义务等内容进行了约定。该合同签订后，路劲济南分公司开始为御景城小区提供物业服务。2012年12月25日，双方签订物业服务合同一份，约定路劲济南分公司为两被告的涉案房屋提供物业服务，该房屋建筑面积为94.76平方米，物业费标准为1.50元/平方米/月，入住时预交一年的物业服务费，之后每三个月一交。合同约定，如两被告未按约定交纳物业服务费的，应当按照应交物业费总额的3‰/天向路劲济南分公司支付违约金。合同第三条约定，房屋及设施保修期内，路劲济南分公司有负责维修问题的协调工作。第五条约定，路劲济南分公司有协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序的义务，但不承担业主及物业使用人人身安全和财产安全的保障责任。该合同还对双方的其他权利义务关系进行了约定。两被告于2012年12月25日接收了涉案房屋，并交纳物业费至2015年12月，之后未再交纳物业费。双方对以下事实存有争议：两被告主张其之所以不交纳物业费，是因为物业公司在安保、自家的暖气维修、公共设施的维修、“住改商”管理、停车管理、物业捆绑收费、绿化管理等方面存在物业服务瑕疵。为此其向本院提交了其所拍摄的其家内的部分照片以证明，物业工作人员打开暖气阀门后，其屋内墙面、地面及家具的受损情况。其向本院提交了部分照片，显示屋内墙面墙皮脱落、屋外外墙墙根有垃圾未清理等。其并称，其他业主在本次系列案件中提交的证据也可以佐证其所陈述事实的存在。路劲济南公司则对照片的真实性不予认可，称暖气并非归其管理，其也不存在其他服务瑕疵，故两被告应当承担交纳物业费和违约金的义务。本院认为，路劲济南分公司与顺成公司签订的《御景城小区前期物业服务合同》以及与两被告签订的物业服务合同均系前期物业服务合同，该两份合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和两被告均有约束力。基于该合同，路劲济南分公司享有对该小区业主提供物业服务的权利和义务，两被告享有要求其提供物业服务的权利和交纳物业服务费的义务。故，按照上述两份合同的约定，两被告应当按照1.50元/㎡/月的标准向路劲济南分公司交纳物业费，但其并未交纳2016年1月至12月期间的物业费，其行为违反了上述合同的约定，应当承担继续履行的义务。涉案房屋实测面积为94.76㎡，故两被告应当支付的物业费为1705.68元，路劲济南公司该项诉讼请求，有理有据，本院予以支持。路劲济南分公司主张两被告自2016年1月至12月期间不交纳物业费的行为构成了违约，故其应当承担按照前期物业服务合同中约定（应付物业费的日3‰）向其支付违约金。两被告则提出了物业服务不到位，服务存在瑕疵的抗辩意见，主张其有理由拒交物业费及违约金。为此，其向本院提交了其室内的部分照片及室外部分照片。因其所拍摄照片为均为部分场景的照片，相关照片无法辨认是否为两被告在其房屋内及小区内拍摄，故本院对其所提交照片的真实性不予采信。即使照片真实，两被告还应提交其暖气保修期的相关证据。因为按照双方签订的物业服务合同第三条约定，在该房屋内的配套设施处于保修期内的情况下，路劲济南分公司才有义务就维修问题提供协调。两被告未能就此进行举证，致使无法确定路劲济南分公司在暖气维修中的责任。即使两被告有证据证明其所主张的事实存在，其可以依法向路劲济南分公司主张赔偿责任，但其无权基于该事实拒绝履行自己交纳物业费的义务。对于安保服务瑕疵、“住改商”问题、公共设施的维护（xxx侧门）、瓷砖掉落、偷关暖气、保洁打扫、种植树木被移除等问题，两被告均未向本院提交证据证明，其上述事实的证据不足，本院对上述事实不予采信。即使其主张的上述事实存在，因其财产被盗的首要责任在盗窃者，路劲济南分公司的合同义务是对小区进行安保巡视的物业服务，并配合公安机构调查案件，而两被告并未与路劲济南分公司签订保管合同。两被告并未提交证据证明路劲济南分公司对于盗窃本身存有故意及重大的过失，故路劲济南公司并无对两被告丢失财产的赔偿责任。当然，如果该小区频繁发生盗窃事件，路劲济南分公司应当反思其安保服务中存在的问题并进行改正。关于“住改商”，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”如果确实存在两被告所称的其邻居“住改商”的行为侵犯了其合法权益，其应当依法维护自己的合法权益。而路劲济南分公司也应当按照物业合同中的约定，履行其制止该行为的义务，如其并未采取任何行为制止，其物业服务应当认定为有瑕疵，但两被告不能以此将他人的不当行为转变为自己拒绝交纳物业费的理由。而对公共设施的维护及保洁问题，也是物业公司的物业服务义务的主要内容，如其不予履行，也应当认定为服务瑕疵，但两被告未提交证据证明，其也不能以此为由拒绝交纳全部物业费。关于瓷砖掉落后拒绝修复以及偷关暖气阀门的问题，如该问题存在，路劲济南分公司行为有失基本的诚信，确实会导致与业主矛盾的激化，使得业主对物业服务失去信任，此种服务态度和服务方式的存在也将严重影响其自身的经营。而对于种植树木的问题，虽然两被告辩称其所种植的位置在其阳台窗外空地，但该区域属于全体业主共有，两被告无权在业主共有的地方种植树木花草。两被告不能以其他业主存在侵犯公共空间的错误行为未被制止，就可以据此也作出该行为。其以此拒交物业费，显属无理。综上，路劲济南分公司已经为包括两被告等业主在内的业主提供了物业服务，即使部分服务存有瑕疵，但依照国务院《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的不交纳物业费的，人民法院不予支持。”两被告拒交物业费的抗辩理由不成立，其负有按照合同约定交纳物业费的义务。因路劲济南分公司提供的物业服务存有瑕疵，其要求两被告承担违约金的诉讼请求，无理无据，本院不予支持。本院认为，如果仅从物业服务合同的主体来说，物业服务企业（本案中为路劲济南分公司）为提供物业服务一方，其当然负有履行合同的义务，应该按合同约定包括服务内容及标准提供服务，但不可否认的是，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内几百甚至上千更多的业主接受着物业服务，各人、各户对物业服务的评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主（包括业主委员会）之间互相理解、相互交流。业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常会采用拒交物业服务费来表达不满情绪。但物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源就是业主缴纳的物业服务费用。如果所有的业主均以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。如果业主认为其合法权益收到了侵害，其应当主动采取合法的方式维护自身的权利，而非消极的以拒交物业费的方式进行私力对抗。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区的正常运行与发展。小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。但从另一个角度来说，物业服务企业也应该提高自身服务质量，加强与业主的沟通与交流。本案中，虽然双方对物业服务中是否存在工作人员的态度、绿化、保洁、安保、停车管理等问题存有争议，但从本案中查明的案件事实看，路劲公司在上述物业服务中确实存在一定的不足，其提供的物业服务存有一定瑕疵，其对此需要有清醒的认识及整改的积极态度与措施。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、张桂凤、赵莎莎于本判决生效之日起十日内向江苏路劲物业服务有限公司济南分公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费1705.68元；二、驳回江苏路劲物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由江苏路劲物业服务有限公司济南分公司负担10元，由张桂凤、赵莎莎负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张斌二〇一七年六月六日书记员  官静