陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第01249号
上诉人（原审原告）孙玉常，西安庆华电器厂退休职工。
上诉人（原审原告）李晓萍，职业、住址同上，系孙玉常之妻。
委托代理人孙玉常，简况同上。
被上诉人（原审被告）西安市房产测量事务所，住所地西安市莲湖区香米园西巷**号。
法定代表人刘建党，该所所长。
委托代理人路选。
委托代理人惠少晖。
原审第三人耿卫国，男，1966年9月29日出生，汉族，无业，住西安市碑林区兴隆巷*号。
原审第三人周西萍，西安市砂轮厂下岗职工，系耿卫国之妻。
委托代理人耿卫国，简况同上。
上诉人李晓萍、孙玉常因与被上诉人西安市房产测量事务所、原审第三人耿卫国、周西萍返还原物纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2013）碑民初字第00145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙玉常并作为上诉人李晓萍的委托代理人，被上诉人西安市房产测量事务所的委托代理人路选、惠少晖，原审第三人耿卫国、周西萍的委托代理人耿卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙玉常、李晓萍向原审法院起诉称，1997年5月26日其购买腾飞房地产开发有限公司商品房65.9㎡，并居住十年。2003年开发商仅给李晓萍、孙玉常办理了其中25.6㎡的房产证，剩余面积因故没有办证。2006年8月经西安市房产测量事务所重新测量，未办证部分的面积为45.75㎡。之后周西萍拿着李晓萍、孙玉常购买商品房（原房号103付一号）其中15.5㎡的房产证诉李晓萍、孙玉常腾房，一审李晓萍、孙玉常败诉，二审撤销一审判决，周西萍败诉，李晓萍、孙玉常胜诉。2008年10月15日，李晓萍、孙玉常将25.6㎡的房产卖给西安市房产测量事务所，但剩下的45.75㎡无证房李晓萍、孙玉常并没有卖，也被侵占，还把房中设备、家具全部掠走。2009年12月，经二审判决李晓萍、孙玉常购房合同有效。新证据证明45.75㎡房产是李晓萍、孙玉常的，李晓萍、孙玉常多次找房地局协商，未果。请求：判令西安市房产测量事务所向李晓萍、孙玉常腾交西安市碑林区马场子小区2号楼103付一号其中45.75㎡房屋，并支付2008年10月15日占用至今的租金2万元，诉讼费由西安市房产测量事务所承担。
西安市房产测量事务所辩称，其与李晓萍、孙玉常签订的《协议书》是双方真实意思表示，且双方签订协议的前提是解决李晓萍、孙玉常长期信访维稳问题，并非一般意义上的房屋买卖，买卖包含45.75㎡的无证部分房屋是不容争辩的事实，故请求驳回李晓萍、孙玉常的诉讼请求。
第三人周西萍、耿卫国述称，其于2001年通过拍卖竞拍到西安市碑林区马厂子小区2号楼5幢共计495.85㎡房屋，并办理了房屋产权证书。因登记时部分房屋处在租赁当中，为了遵循买卖不破租赁的原则，由承租人刘洪涛继续使用。其与李晓萍、孙玉常系邻居，刘洪涛擅自将第三人一楼西南角一间约15.5㎡的房子借给李晓萍、孙玉常使用，又让李晓萍、孙玉常将其房屋南墙与第三人楼梯间开门打通并搭建简易房，后其与李晓萍、孙玉常产生矛盾，多次诉讼。2008年西安市房产测量事务所为了维稳，解决李晓萍、孙玉常长期上访问题，李晓萍、孙玉常、西安市房产测量事务所签订《协议书》：李晓萍、孙玉常将马厂子小区2号楼一层25.6㎡和与之相连时楼梯间及后院两处无证房一并卖于西安市房产测量事务所。西安市房产测量事务所一并将属于第三人的房屋归还。
原审法院经审理查明，2008年10月14日，李晓萍、孙玉常、西安市房产测量事务所签订《协议书》，约定：“甲方：李晓萍乙方：西安市房屋测量事务所，李晓萍因其与西安腾飞房地产开发有限公司的初始登记问题，以及自己所称购买房产要求办证问题和与第三人周西萍房产面积争议问题（周西萍已于2003年依据西安市碑林区人民法院（2001）碑执字第416号民事裁定书、协助执行通知书办理了争议房产的过户手续）多年上访，市级有关领导曾对此事都作过批示，西安市房屋管理局也对此事做出过处理，但此问题至今未得到妥善解决，为进一步解决李晓萍的上访问题，根据上级部门要求维稳的精神，以及西安市房屋管理局对于此工作的部署，也同时考虑到李晓萍上访问题的实际情况，经过和李晓萍多次协商，双方在平等协商的基础上，达成如下协议：一、经甲、乙双方协商一致，甲方愿意将其名下的马厂子小区2号楼一层25.60㎡平方米的有《房屋所有权证》的房屋出售给乙方，同时将甲方占有的与25.60㎡平方米的房屋相连的楼梯间和后院甲方占有使用的两处无证房（详见购买房屋位置平面图）一并交付给乙方。乙方向甲方支付购房价款及甲方腾交无证房的补偿金共计人民币壹拾伍万元。二、自本协议生效起3日内，甲方应协助乙方办理上述房屋过户手续，同时乙方向甲方支付人民币柒万伍千元；甲方应于2008年10月27日前将上述有证房、楼梯间及无证房全部腾交给乙方，房屋腾交完毕后3日内，乙方向甲方支付剩余款项人民币柒万伍千元。三、违约责任……”。后因办理过户需要，双方又签订《房地产买卖契约》，就有证的房屋25.6㎡达成协议，2008年10月15日办理过户登记。2008年10月14日，李晓萍、孙玉常提出书面申请，内容为：“有证房屋一套，建筑面积25.6㎡含后面相邻的简易平房（卫生间及配套生活用房）共计面积65.95㎡。多年来为此问题一直上访寻求此事解决，由于多种原因此事一直未能圆满解决，市房管局根据上级维稳精神要求，考虑到我的实际情况，通过双方协商达成解决问题有关协议使我的问题圆满解决，同时我也不再就此进行上访。”2008年10月16日，李晓萍、孙玉常收到西安市房产测量事务所支付房款75000元整。2008年10月21日，西安市房产测量事务所取得房屋所有权证书。2008年11月13日，在西安市莲湖区公证处公证下，李晓萍、孙玉常将后院无证房两把钥匙及门面房的钥匙交给西安市房产测量事务所的代理人曹之伟，并出具（2008）西莲证民字第1811号公证书。同日，西安市房产测量事务所将购买的25.6㎡房屋租给案外人程仁龙，签订租赁合同并办理公证。2008年12月8日，西安市房产测量事务所将购房尾款75000元存入李晓萍账户。2009年1月19日，西安市房产测量事务所与周西萍签订协议书，将周西萍名下两处房屋，其中一处为楼梯间后由李晓萍、孙玉常进行部分搭建一并交付周西萍。另查，2008年李晓萍、孙玉常起诉腾飞房地产开发公司，要求确认售楼合同及购房补充协议合同有效。经本院（2008）碑民二初字第740号民事判决：驳回李晓萍、孙玉常诉讼请求；经西安市中级人民院（2009）西民二终字第1358号民事判决认定：补充协议合同有效，售楼合同协议驳回。2008年，周西萍诉李晓萍、孙玉常腾房，本院（2008）碑民初字第184号民事判决：李晓萍、孙玉常腾房，经西安市中级人民法院（2008）西民一终字第871号裁定：撤销本院（2008）碑民初字第184号民事判决，发回重审。本院重审期间，周西萍申请撤诉，本院作出（2009）碑民二初字第422号民事裁定：准许周西萍撤诉。又查，周西萍2001年10月通过拍卖取得马厂子小区2号楼5幢共计495.85房屋，后依据（2001）碑执字第416号民事裁定，办理房屋产权证书。
原审法院经审理认为，李晓萍、孙玉常、西安市房产测量事务所签订的《协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，故该协议合法有效。双方均应按照协议的约定履行各自权利义务。西安市房产测量事务所依约向李晓萍、孙玉常支付房价款，李晓萍、孙玉常依约向西安市房产测量事务所交付了房屋钥匙，双方之间权利义务均履行完毕。现李晓萍、孙玉常认为其仅卖于西安市房产测量事务所的为有证的25.6㎡房屋，不包含
45.75㎡无证房屋。结合李晓萍、孙玉常、西安市房产测量事务所举证情况，双方《协议书》中关于无证房一并交付西安市房产测量事务所并经莲湖区公证处公证李晓萍、孙玉常交付无证房钥匙，应理解为买卖协议中包含无证部分的房屋，且第三人周西萍取得李晓萍、孙玉常所述45.75㎡中部分房屋权属登记。现李晓萍、孙玉常要求西安市房产测量事务所腾交该45.75㎡房屋及支付租金无事实及法律依据，其主张与法相悖，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、驳回孙玉常、李晓萍请求西安市房产测量事务所腾交位于碑林区马厂子小区2号楼103付一号其中45.75㎡房屋之诉讼请求；二、驳回孙玉常、李晓萍请求西安市房产测量事务所支付房屋租金20000元之诉讼请求。诉讼费819元由李晓萍、孙玉常负担。
宣判后，李晓萍、孙玉常不服。向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足。2008年10月14日，其在西安市管理局产籍产权管理处胁迫下，与其下属部门西安市房屋测量事务所，签订所谓《协议书》，是以合法形式掩盖非法目的，违犯法律，用行政强制、乘李晓萍与孙玉常之危，违背其二人的真实意思，明显背离公平原则。1995年，孙玉常与李晓萍用30多万元购买商住房。经营西北仪器维修站。年收入10万以上，2008年以15万元，卖给西安市房产测量事务所，房屋不但没有增值反倒降值，上了西安市房屋管理局圈套。2008年10月15日，经双方协商，又重新签订了一份《房地产买卖契约》，明确约定孙玉常与李晓萍所出卖的仅仅是25.6㎡房产，双方签字盖章生效。其中并不含孙玉常与李晓萍占有的45.75㎡无证房。但却被西安市房产测量事务所占有，把孙玉常、李晓萍房中设备财产全搬走。为维权孙玉常与李晓萍上访多年。请求：撤销原判，西安市房产测量事务所将非法占有的孙玉常与李晓萍的房产归还孙玉常与李晓萍并赔偿相应损失；一、二审诉讼费由西安市房产测量事务所承担。
西安市房产测量事务所辩称，其与李晓萍、孙西常房钱两清，且《协议书》和《房地产买卖契约》是同一天签订，协议签订后，对孙玉常向其交付钥匙过程也在西安市莲湖区公证处进行了公证，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
耿卫国、周西萍述称，周西萍于2001年10月通过拍卖，经过公开竞价，竞拍到位于西安市碑林区马厂子小区2号楼5幢共计495.85㎡的房屋，然后持西安市碑林区人民法院（2001）碑执字第416号民事裁定书及协助执行通知书，向房地局申办产权过户登记，经房地局审核，给周西萍颁发了三份房屋所有权证书，证书所栽面积共计495.85㎡。因这套房屋当时还处在租赁当中，为了遵循买卖不破租赁原则，仍旧由原租赁户刘洪涛继续租赁。周西萍和李晓萍、孙玉常是邻居，2002年刘洪涛擅自将周西萍南边一楼西南角约15.5㎡房子借给孙玉常使用，又让孙玉常将他的房子南墙和周西萍的楼梯间之间开门打通，并在周西萍楼梯间内私自搭建约12.2㎡的简易房一间，（这两处就是本案李晓萍要求西安市房产测量事务所腾房的房屋），并在周西萍一楼南北通风口上面私搭乱建（周西萍在法院已经胜诉，对李晓萍、孙玉常进行了强制执行。）对孙玉常强占的15.5㎡的房屋和在周西萍楼梯间私自搭建的12.2㎡的简易房，周西萍也分别进行了诉讼，一审周西萍均胜诉，二审审理中，因李晓萍、孙玉常将他25.6㎡和强占周西萍的15.5㎡以及私建的12.2㎡出售给了西安市房产测量事务所，后西安市房产测量事务所将周西萍的房子归还给了周西萍，且归还周西萍的房屋就是周西萍要求孙玉常腾房的15.5㎡和孙玉常在周西萍的房屋内私自搭建的12.2㎡的房屋，因周西萍已将房屋要回没有打官司的必要，于是撤诉。由于西安市房产测量事务所购买了孙玉常的房屋和孙玉常侵占周西萍的房屋，才彻底解决了周西萍和孙玉常的矛盾，也解决了孙玉常到处上访的问题，维护了社会稳定，孙玉常实际也得到了这一部分的现金利益。李晓萍、孙玉常自愿将房屋出售给西安市房产测量事务所，其现反悔，毫无道理，请求驳回李晓萍的诉讼请求。
本院经审理查明，西安市房产测量事务所为甲方，周西萍为乙方，于2009年1月19日，签订《协议书》：内容如下：“乙方与李晓萍、孙玉常因房屋面积争议及使用问题，几年来双方一直寻求法律诉讼及上访途径解决，但双方均未能如愿。甲方按照上级要求维稳的指示精神，积极化解社会矛盾，乙方多次表示充分理解和认可，并寄予了积极的配合，目前，甲方已从根本上解决乙方名下房屋的相关面积及使用问题，经甲乙双方协商一致，就上述房屋相关事宜达成协议如下：一、乙方自愿将原有瑕疵的《房屋所有权证》（房产证号：11××07Ⅱ-100-5-10105-1）向西安市房屋管理局交回并申请更正登记。乙方承诺不以任何形式向任何方面主张因该面积减少而引起的经济和法律责任。二、乙方名下两处房屋，乙方领取房屋所有权证后一直未实际使用。其中一处为楼梯间，后由李晓萍、孙玉常进行了部分搭建，此处楼梯间由甲方恢复原状（指附图中的阴影部分A）；另一处为房屋，乙方同意甲方按照乙方更正后的《房屋所有权证》面积及附图长宽尺寸确定界墙，丙在修建隔墙后将该处房屋移交给乙方（指附图中的阴影部分B）。由于受该房结构所限，乙方无法另行开门，所以形成甲乙双方只能一道门的现状，乙方对此无异议，并愿意提供必要协助。（具体位置详见附件）。三、上述甲乙双方各自义务履行完毕后，乙方在上述房屋上的一切问题解决完毕。四、本协议经甲乙双方签字后生效，本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份”。
在李晓萍与西安腾飞房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月2日，作出（2009）西民二终字第1358号民事判决，其中查明：“另查，购房补充协议合同所涉及的103号及103号付1号房屋，103号房屋房产证已办理在李晓萍名下。就103号付1号房屋，2008年10月14日，李晓萍与西安市房产测量事务所签订协议，由西安市房产测量事务所购买103号付1号房产。该协议声明该处房产包括25.6平方米有证房和与该房相连的楼梯间及李晓萍占有使用的两处无证房。西安市房产测量事务所给付李晓萍15万元作为购房价款与无证房的补偿金。该协议已实际履行完毕。”
其余事实原审判决查明属实。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李晓萍、孙玉常与西安市房产测量事务所签订的《协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自权利义务。双方在《协议书》中约定，无证房一并交付西安市房产测量事务所，并经西安市莲湖区公证处公证了李晓萍、孙玉常交付无证房钥匙的过程，再结合本院（2009）西民二终字第1358号民事判决查明：“该协议声明该处房产包括25.6平方米有证房和与该房相连的楼梯间及李晓萍占有使用的两处无证房。西安市房产测量事务所给付李晓萍15万元作为购房价款与无证房的补偿金。该协议已实际履行完毕”，且第三人周西萍已取得李晓萍、孙玉常所述45.75㎡中部分房屋的权属登记，原审法院对此理解为《协议书》中包含无证部分的房屋并无不当。原审判决认为西安市房产测量事务所依约向李晓萍、孙玉常支付房价款，李晓萍、孙玉常依约向西安市房产测量事务所交付了房屋钥匙，双方之间权利义务均履行完毕，符合客观事实是正确的。李晓萍、孙玉常上诉认为其仅卖于西安市房产测量事务所的为有证的25.6㎡房屋，不包含45.75㎡无证房屋与事实不符，其上诉要求西安市房产测量事务所腾交该45.75㎡房屋及支付租金无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费519元，由李晓萍、孙玉常负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马莉莉
审 判 员 姜亦君
代理审判员 马延环
二〇一五年一月二十日
书 记 员 孙婉侠