陕西省府谷县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）府民初字第02557号
原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行（下称“建行府谷支行”），住所地府谷县。
负责人李秀海，任该行行长。
委托代理人丁文清，男，1973年11月13日出生，汉族，住陕西省府谷县。
被告刘建文，男，1973年8月10日出生，汉族，住陕西省府谷县。
被告王花荣，女，1975年12月12日出生，汉族，住陕西省府谷县。
被告陕西铭锋房地产开发有限公司（下称“铭锋房地产公司”），住所地陕西省西安市。
法定代表人苏乃怀，任该公司经理。
被告府谷县中汇集团有限公司（下称“中汇集团公司”），住所地府谷县府谷镇。
法定代表人苏利平，任该公司经理。
被告铭锋房地产公司、中汇集团公司共同委托代理人王建平，男，1978年1月8日出生，汉族，住内蒙古自治区巴彦淖尔盟临河市干召庙镇广丰村五社32号，身份号码1528011978********。
原告建行府谷支行与被告刘建文、王花荣、铭锋房地产公司、中汇集团公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月25日受理后，依法由代理审判员乔婷适用简易程序，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告建行府谷支行委托代理人丁文清、被告王花荣、被告铭锋房地产公司及中汇集团公司共同委托代理人王建平到庭参加了诉讼，原告建行府谷支行负责人李秀海、被告刘建文、被告铭锋房地产公司法定代表人苏乃怀、被告中汇集团公司法定代表人苏利平经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行府谷支行诉称：2012年11月28日，被告刘建文、王花荣为购置坐落于府谷县新区中央大道与东二路交汇处'中汇佳园'项目所属之住宅房产，向原告建行府谷支行申请个人住房贷款，并签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同对贷款利率、罚息利率、还款方式以及违约责任等作出了详细的约定，同时，被告刘建文自愿以其所购买的中汇佳园第10幢2单元7层20701号房屋提供抵押担保。合同签订后，原告依约向被告刘建文发放了个人住房贷款，被告刘建文、王花荣借款后，未依约履行还款责任，截止2015年7月28日，已拖欠本息15972.40元。根据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、十七条的相关约定，被告刘建文、王花荣未按约偿还借款本息已构成违约，原告可依约解除借款合同，并要求被告刘建文、王花荣一次性偿还全部借款本息，被告铭锋房地产公司、中汇集团公司作为该笔借款的保证人，理应就被告刘建文、王花荣的全部借款本息承担保证责任。故请求人民法院依法判令：一、宣布贷款立即到期，被告刘建文、王花荣立即清偿贷款本息及相关费用；二、被告刘建文、王花荣共同向原告偿还截止2015年7月28日的借款本金684992.94元、支付拖欠利息10560.7元、复利82.81元、罚息42.98元，本息共计695679.43元，并按照合同约定的利率向原告支付利息，直至本息实际清偿之日止；三、被告铭锋房地产公司、中汇集团公司对上述借款本金、利息、复利、罚息承担保证责任；四、原告有权就被告所抵押的房产享有优先受偿权；五、本案诉讼费及实现债权发生的全部费用均由被告承担。
原告向法庭提交以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、金融许可证、身份证复印件各一份。证明原告诉讼主体适格，具备诉讼权利。
2、刘建文、王花荣身份证、户口本、结婚证复印件各一份。证明被告刘建文、王花荣的身份情况。
3、借款合同一份、最高额保证合同两份。证明2012年11月28日，被告刘建文、王花荣共同向原告借款730000元，借款期限从2012年11月28日至2032年11月28日，利率为浮动利率，逾期罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%，被告刘建文、王花荣自愿作为抵押人以其所购买的位于府谷县新区中央大道与东二路交汇处中汇佳园第10幢2单元7层20701号房屋一套作为该笔借款抵押物，向原告提供抵押担保；被告铭锋房地产公司、中汇集团公司自愿向原告提供最高额保证，保证方式为连带责任保证，保证范围为贷款本金、利息（含复利、罚息）、违约金、赔偿金及为实现债权而发生的全部费用，保证期间为借款履行期限届满之日起两年止。
4、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、中国建设银行个人贷款支付凭证各一份。证明原告依约将730000元借款发放至被告刘建文指定的账户内。
5、中国建设银行个人贷款对账单一份。证明截止2015年7月28日，被告刘建文、王花荣尚欠原告借款本金684992.94元、拖欠利息10560.7元；被告刘建文首次逾期时间为2014年10月28日；被告铭锋房地产公司、中汇集团公司应当根据合同约定为上述借款本息承担连带保证责任。
6、抵押登记证明一份。证明原告就被告刘建文、王花荣提供的抵押房产办理了抵押登记，原告依法享有抵押权。
7、府谷县人民法院诉讼费票据一支。证明原告为实现债权支付诉讼费10650元。
被告王花荣辩称，被告现在没有能力一次性偿还。
被告铭锋房地产公司、中汇集团公司辩称，该笔借款应当优先拍卖借款人的抵押房产或者其他有形资产来偿还，二被告对剩余不足部分才承担保证责任。
被告王花荣、铭锋房地产公司、中汇集团公司未向法庭提交证据。
被告刘建文未答辩，亦未向法庭提交证据。
经庭审质证：
对原告提交的证据，被告提出如下质证意见：
对原告提交的1、2、3、4、5、6、7号证据，被告王花荣、铭锋房地产公司、中汇集团公司均无异议。
本院对经原、被告质证的证据作出如下认定：
对原告提交的证据，因被告均无异议，能够证明待证事实，本院予以确认。
本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实：2012年11月28日，原告建行府谷支行与被告刘建文、王花荣签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款人为刘建文、王花荣，借款用于购置府谷镇新区东二路与中央大道交汇处中汇佳园第10幢2单元7层20701号房，借款金额为730000元，借款期限为240个月，即从2012年11月28日至2032年11月28日，借款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，罚息利率在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%，借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为，还款日为借款期限起始日在每月的对日，还款方法为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为5606.13元，同时，被告刘建文、王花荣自愿以其所购买的位于府谷镇新区东二路与中央大道交汇处中汇佳园第10幢2单元7层20701号房屋一套作为该笔借款的抵押物，2012年11月16日，原告就该抵押房产在府谷县房产管理所办理了在建工程抵押登记证明（陕西府谷房建府谷镇字第0269号）。其中《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条约定：“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项…贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”。被告铭锋房地产公司、中汇集团公司自愿为被告刘建文、王花荣的上述个人住房贷款提供连带责任保证，并分别与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定保证期间为借款履行期限届满之日后两年止，如该笔借款项下的债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至该笔借款最后一期债务履行期限届满之日后两年，保证范围为贷款本金、利息（含复利、罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项（包括但不限于垫付的有关手续费、杂费）、实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）。
另查明，被告刘建文、王花荣系夫妻关系。
又查明，截止2015年11月28日，被告刘建文、王花荣的该笔借款已经逾期188天，拖欠借款本金12467.49元、拖欠利息25133.68元、拖欠罚息306.41元、拖欠复利625.31元，共计拖欠38532.89元。
本院认为：本案争议的焦点问题之一是被告刘建文、王花荣是否应当一次性向原告偿还全部借款本息。本案所涉的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告建行府谷支行主张被告刘建文、王花荣未按约偿还借款本息已构成违约，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条的约定，要求被告刘建文、王华荣一次性偿还全部借款本息。根据合同法相关规定，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》是原告预先拟好，意在重复使用，借款人或完全接受，或完全拒绝，符合格式条款的构成要件，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中原告未在签订合同时就上述条款对借款人履行明确告知义务，且合同已约定了对借款人逾期还款的惩罚措施，即收取复利和罚息，故该条款对借款人不发生法律效力，因此，原告要求宣布贷款立即到期，被告刘建文、王花荣一次性偿还全部借款本息的诉讼请求，本院不予支持。经查，被告刘建文、王花荣截止2015年11月28日，拖欠本金12467.49元、拖欠利息25133.68元、拖欠罚息306.41元、拖欠复利625.31元，共计38532.89元，故被告刘建文、王花荣应共同向原告偿还截止2015年11月28日拖欠的借款本息38532.89元，及从2015年11月29日起至本判决生效之日止所拖欠的借款本息（含罚息、复利），并按照合同约定的利率向原告支付利息（含罚息、复利），直至实际还清之日止。被告铭锋房地产公司、中汇集团公司自愿为被告刘建文、王花荣的该笔借款承担连带保证责任，现原告在保证期间内向二被告主张保证责任，本院应予支持，被告铭锋房地产公司、中汇集团公司承担保证责任后，有权向被告刘建文、王花荣追偿。
本案争议的焦点问题之二是原告建行府谷支行对涉案房产能否行使抵押权。涉案房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告建行府谷支行作为涉诉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉诉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对涉诉房屋的处分，但并非对涉诉房屋享有现实的抵押权。故原告要求对涉诉房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告刘建文经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，对可能引起的不利诉讼后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行与被告刘建文、王华荣、陕西铭锋房地产开发有限公司、府谷县中汇集团有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》有效，继续按期履行。
二、被告刘建文、王花荣于本判决生效之日起五日内共同向原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行偿还截止2015年11月28日拖欠的借款本息38532.89元，及从2015年11月29日起至本判决生效之日止所拖欠的借款本息（含罚息、复利），并按照合同约定的利率向原告支付利息（含罚息、复利），直至实际还清之日止。
三、被告陕西铭锋房地产开发有限公司、府谷县中汇集团有限公司对本判决主文第一、二项中被告刘建文、王花荣应承担的义务承担连带清偿责任。
四、被告陕西铭锋房地产开发有限公司、府谷县中汇集团有限公司承担保证责任后，有权向被告刘建文、王花荣追偿。
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1526元，适用简易程序审理减半收取763元，由被告刘建文、王花荣、陕西铭锋房地产开发有限公司、府谷县中汇集团有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
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代理审判员 乔 婷
二〇一五年十二月四日
书 记 员 柴文霞