山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1302民初11903号
原告(反诉被告)：李方和，男，1964年5月4日生，汉族，住临沂市兰山区。
委托诉讼代理人：袁堂宗、毛羽，山东创序律师事务所律师。
被告(反诉原告)：迟志明，男，1968年8月15日生，汉族，住临沂市兰山区。
委托诉讼代理人：李承华，北京天驰君泰律师事务所律师。
原告李方和与被告迟志明确认合同效力纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李方和及委托诉讼代理人袁堂宗、毛羽，被告迟志明的委托诉讼代理人李承华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李方和向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《租赁合同书》及《补充协议》无效；2、案件受理费由被告负担。事实和理由：2011年7月10日，被告将位于兰山区半程镇小湖村的一处厂房（占地约60亩左右）及院内的一切配套设施租赁给原告使用，租赁期限为10年。从2011年6月8日止，前三年每年租金37万元，第二个三年每年45万元，后四年每年51万元。截止2016年8月6日，原告已向被告交纳租金226万元(含预交租金)。同年7月23日对上述合同进行了补充。2015年9月28日，被告作为申请人将被执行人王健位于兰山区半程镇粘湖村的厨房及土地一宗即被告租赁给原告的租赁物予以查封。原告这才知道被告不是租赁物的所有人，而真正的所有人为案外人王健。被告冒充租赁物的所有权人与原告签约。被告的签约行为属于无权处分，侵犯了王健的合法权益。由于王健事后没有对被告签约行为进行追认，故依据合同法第51条的规定，应当确认涉案合同及协议无效。由于原告从事饲料加工行业，所需设备均为大型设备，且部分安装在地下。如因合同无效导致搬迁，该搬迁费和因搬迁停产产生的损失均应当由被告承担。故原告保留追索的权利。综上所述，被告不是租赁物的所有人，其处置案外人王健的财产没有任何法律依据，其行为无产，所签订的合同协议无效。原告自法院查封之后中，多次要求被告提供出租厂房的合法依据，被告只是承诺有合法的依据，但迟迟不予提供。为维护原告的合法权益，故依法起诉。
迟志明辩称，合同有效，请求依法解除合同，对方承担违约责任。
迟志明向本院提出反诉请求：1.依法解除双方的租赁合同；2.依法判决反诉被告按日支付年度租金的千分之五违约金至解除租赁合同判决生效之日；3.案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2011年7月10日签订合同，约定被反诉人李方和租赁反诉人迟志明位于兰山区半程镇小湖村的土地、厂房、仓库、配电设备、办公楼及道路一切设施，租赁期限自2011年6月8日至2021年6月8日，租赁费第一个三年每年37万元，第二个三年每年45万元，后四年每年51万元，租赁费每年一交，但必须于每年的公历6月8日前一次性交清下一年度的租赁费。但被反诉人自签订合同后，并没有严格按合同履行付款义务。2016年6月8日，被反诉人应当交纳45万元租金。经反诉人催告，被反诉人仅缴纳了25万元的租赁费。剩余20万元至今未缴纳。为此反诉人多次电话及短信催促其尽快付清，但被反诉人仍拖欠三个月有余而拒不交纳。被逼无奈，反诉人只有依约通知其解除合同。但被反诉人接通知后不仅未交清租金，也不同意解除合同，反而恶人先告状，具状告反诉人无权处分租赁资产，诉求法院确认租赁合同无效。反诉人认为被反诉人的行为纯系无理取闹，恶意诉讼。因为反诉人早以承包转让等方式取得了出租土地的使用权和地上建筑物的所有权。所以不存在被反诉人所谓的无权处分。其次，双方签订的租赁合同均是各自的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同不存在无效的法定情形。故该合同依法应受法律保护。现被反诉人以无权处分为由请求法院判决确认其已履行了5年之久且无任何人干扰的租赁合同无效，显属恶意逃避合同义务。因此，反诉人请求人民法院依法驳回其诉讼请求，判决解除租赁合同并责令被反诉人支付违约金及相关的诉讼费用。
李方和对迟志明的反诉辩称，一、涉案合同是在反诉人使用欺骗手段之下签订的，不是答辩人的真实意思表示。在签订合同时，反诉人称享有涉案厂房的所有权及占有土地使用权，但事实上反诉人并不享有上述权利，答辩人在反诉人蒙蔽之下签订的，故该合同不是答辩人的真实意思表示。二、答辩人没有交纳2016年12月28日后的租金，属于行使不安抗辩权所致，并不存在违约金问题。2015年9月28日，答辩人得知涉案租赁物系案外人王健所有，即向反诉人提出质疑，要求说明情况并提交有关证明。但反诉人置之不理，答辩人才提出诉讼。在反诉人不能证明其拥有出租权的情况下，答辩人没有按照约定提前交纳租金，属于行使不安抗辩权，并不存在答辩人违约的问题。因为不安抗辩权是法律授予答辩人的权利。三、反诉人申请法院依法查封涉案标的物的行为，足以证明其没有取得出租权。反诉人申请法院查封涉案租赁物，查封的原因是涉案租赁物为案外人王健所有，由人民法院的执行裁定的查封公告为证。且租赁物依然在查封状态。在人民法院没有依法处置之前，任何人包括反诉人是不可能取得出租权的。反诉人主张已经取得土地使用权和房屋所有权，是虚假的。四、反诉人在答辩人行使不安抗辩权期间，组织他人围堵答辩人工厂大门，导致答辩人停工停产，已经造成重大损失。这些损失理应由反诉人予以赔偿，答辩人将另行主张权利，依法追偿。综上所述，反诉人的反诉理由不真，反诉请求不成立，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求，支持答辩人的请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其中当事人的异议的证据为：1.被告迟志明与案外人临沂市兰山区半程镇小湖村村民委员会(原费县汪沟镇东胜村村民委员会)于2011年6月8日签订的土地承包合同一份，该合同盖有涉案村委公章，且有法定代表签名，被告亦有签名。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称被告不具有该村村民资格，承包合同没有经三分之二以上村民代表同意，没有经镇政府同意，合同不合法。2.被告与案外人平家钢于2008年2月28日签订的厂房及设备转让协议，欲以此证明上述土地上的厂房、生产设备、配电设施、办公楼、职工宿舍等全部由平家钢以360万元的价格转让于被告，被告对地上建筑物、设备等全部财产享有所有权。经质证，原告对此证据的真实性、合法性、关联性亦均有异议，认为厂房及设备亦均为案外人王健所有。3.2010年10月11日，临沂市中级人民法院(2010)临商终字第859号民事判决书一份，该判决在审理查明部分陈述：2007年6月18日，平家钢购买了案外人刘荣奎在原费县汪沟镇东胜村集体土地上建设的厂房及设备，土地系刘荣奎租赁东胜村委的。平家钢于2008年2月18日将上述厂房、设备以360万元的价格转让于迟志明，迟志明又返租给平家钢使用。经质证，原告对该证据的真实性未持异议，但称该判决认定有误，因为2012年10月份，费县人民法院强制执行案外人王健时，被告承认租赁物为王健所有。
对于上述证据1，因盖有土地所有权人小湖村委的公章，其真实性本院予以认定。原告主张该承包未经合法程序确认，无证据证实。故即使未经三分之二村民同意，该合同在被撤销前亦为有效合同。故对于该合同，本院予以确认。关于证据3，双方均予认可，本院予以确认。能够证明涉案厂房及设备均已由被告自平家钢处购买。因证据2内容与判决内容相同，本院亦予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年6月18日，案外人刘荣奎、闫世军与原费县汪沟镇东胜村村民委员会签订土地承包合同一份，约定由刘荣奎、闫世军租赁该村北工业园路西侧的土地106.75亩，期限三十年。2006年3月19日，案外人管炳川承揽了上述土地中的钢结构大棚与办公楼的建设工程，4月13日，案外人张金瑞亦承揽了上述土地上的部分楼房、大棚的建设工程。发包人均为王健。工程完工后，因王健未能及时支付工程款，二承包人向本院提起民事诉讼，要求王健工会其工程款分别为143785元、295980.57元。本院经审理查明后，依法分别于2006年8月23日、2007年4月23日作出(2006)临兰民一初字第1895号、(2007)临兰民一初字第1511号民事判决书，依法支持了上述二人的诉讼请求。
2007年6月18日，刘荣奎将上述厂房、设备等转让于平家钢，平家钢于2008年2月18日将上述厂房、设备以360万元的价格转让于迟志明，迟志明又返租给平家钢使用。
2008年6月18日，张金瑞向本院申请执行，本院将该案委托给费县人民法院执行。2008年11月7日，临沂市中级人民法院将管炳川与王健的执行案件指定费县人民法院合执行。此后，被告与管炳川、张金瑞达成债权转让协议，分别于2012年9月26日、29日将上述两执行案件申请人变更为其自己。10月22日，迟志明申请费县人民法院裁定查封了上述土地使用权及地上的大棚及办公楼以及传达室、院墙等。
2011年6月8日，被告迟志明与案外人临沂市兰山区半程镇小湖村村民委员会(原费县汪沟镇东胜村村民委员会)于签订的土地承包合同一份，将涉案土地承租。
2011年7月10日，原、被告签订租赁合同书一份，约定由原告租赁上述土地、厂房、仓库、配电设备、办公楼及道路一切设施，租赁期限自2011年6月8日至2021年6月8日。租赁费第一个三年每年37万元，第二个三年每年45万元，后四年每年51万元。租赁费每年一交，但必须于每年的6月8日前一次性交清下一年度的租赁费。合同还约定如被告不能按时交付厂房、设备，应按年度租金的千分之五按日承担违约金，如原告不按时交纳租金，亦应按按年度租金的千分之五按日承担违约金，并以其固定资产作为担保，如超过三个月不交租金，被告有权收回租赁权。合同签订后，被告交付厂房、设备等约定的租赁物，原告按合同交付前期的租金。
2015年9月28日，被告再次申请费县人民法院以对上述物品续封，期限至2018年9月28日。
2016年6月8日前，原告仅交纳了2016年6月8日至2017年6月8日年度的租金中的25万元，剩余20万元未交纳。
本院认为，原、被告存在土地、厂房、设备的租赁关系，双方均予认可，租赁合同已履行近5年，本院应予认定。本案争议的焦点是：被告将租赁物出租给原告是否是有权处分。
首先，涉案土地原始承租人为刘荣奎、闫世军，2007年前后，管炳川、张金瑞在涉案承包地上建设钢结构大棚与办公楼。2007年6月18日，刘荣奎将上述厂房、设备等转让于平家钢。此时，并无他人对涉案大棚、办公楼主张权利，可以认定刘荣奎在此之前对其承包土地上的建筑物、设备等享有所有权。2008年2月18日，平家钢于将上述厂房、设备转让于迟志明。即便刘荣奎对大棚、办公楼享有的所有权有瑕疵，迟志明作为买受人，亦可以善意取得的方式获得涉案土地上建筑物、附着物及设备的所有权。且该所有权已为临沂市中级人民法院判决所确认。故被告对地上出租物享有处分权。
其次，2011年6月8日，被告迟志明与案外人临沂市兰山区半程镇小湖村村民委员会签订的土地承包合同，将涉案土地承租，其对土地租赁权享有处分权。
2011年7月10日，原、被告签订租赁合同书时，被告迟志明对涉案物品均享有处分权，且双方合同内容不违反法律法规的禁止性规定，双方已按合同履行数年，应认定合同内容系双方真实意思表示，合同已于签订时生效，对双方均有约束力。
关于迟志明在取得土地承包经营权，以及地上建筑物、附着物、设备等物品的所有权后，又申请法院进行查封的行为，系法律关系认识错误。首先，管炳川、张金瑞承揽的仅为钢结构大棚与办公楼的建设工程，其在申请查封时连同设备、院墙、土地使用权一并查封，显然已超出上述二人的执行范围，超出部分，应为无效。其次，临沂市中级人民法院的判决已生效，在无其他判决、裁定撤销其该判决的情况下，该判决的效力仍及于涉案大棚与办公楼。
综上，原告要求确认其与被告间的租赁合同无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。反诉被告未按约定及时足额支付租金，已构成根本违约，反诉原告据此要求解除合同，并要求反诉被告承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于解除的时间，本院酌定以反诉原告向本院提出反诉的时间为准。关于违约金，反诉原告要求以每日按年度租金的5‰计算，相当于每日2250元，而实际其日租金仅为1232.88元。违约金已远超其实际损失，参照合同法相关解释，本院酌定以其日租金的1.3倍支持其违约金要求。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)李方和与被告(反诉原告)迟志明之间关于临沂市兰山区半程镇小湖村土地使用权及地上建筑物、附着物的租赁合同于2016年10月24日解除；
二、反诉被告(原告)李方和自2016年6月8日起，以每日1602.74元的标准支付反诉原告(被告)迟志明违约金，直至2016年10月24日；
三、驳回原告(反诉被告)李方和其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告(被告)迟志明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，反诉案件受理费50元，合计150元，由原告迟志明负担。
如不服本判决，可以在收到判决后十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 陈士祥
人民陪审员 郑洪军
人民陪审员 孙学超
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 方 蕾