重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）津法民初字第02707号
原告：吕煊，男，汉族，1982年9月8日出生，住重庆市江北区。
原告：刘庆，女，汉族，1985年10月9日出生，住重庆市江津区。
原告委托代理人：吕煊（系刘庆之丈夫），汉族，1982年9月8日出生，住重庆市江北区，特别授权。
被告：重庆宝泽建设集团有限公司，住所地重庆市江津区几江滨江路西段满庭芳花园A区，组织机构代码70931512-2。
法定代表人：吕宗易，董事长。
委托代理人：廖厚洪，重庆市江津维权法律服务所，特别授权。
委托代理人：ＸＸ丽，重庆市江津维权法律服务所，特别授权。
原告吕煊、刘庆与被告重庆宝泽建设集团有限公司（下称重庆宝泽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，双方当事人申请庭外和解，现约定庭外和解期限届满。原告申请司法鉴定，现该鉴定报告已依法作出。依法由审判员漆恒邦适用简易程序于2014年4月28日、2014年8月12日公开开庭进行了审理。原告吕煊、被告重庆宝泽公司特别授权的委托代理人ＸＸ丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕煊、刘庆诉称：2011年9月13日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告以总价款650000元购买由被告开发的位于重庆市江津区几江街道江洲大道69号MOMA西西里6幢1单元5-1号（建筑面积106.77平方米）房，交房时间为2011年12月28日前。合同签订后，原告按约定履行了相应义务。但被告违反约定，至2013年2月7日才实际交付房屋，同时，被告至今未办理房屋所有权证。故请求判令被告支付逾期交房违约金79170元（从2011年12月28日至2013年2月7日止）及逾期交房违约金延期交付所产生利息11223.06元（银行同期贷款利率计算）、逾期办证违约金30225元（从2013年4月8日起至2013年9月9日，直至付清为止），共计120618.06元。
被告重庆宝泽公司辩称：1、原、被告之间签订商品房买卖合同及逾期交房、逾期办证是事实，根据合同约定，我司在房屋开发过程中，由于政府原因，导致所建房屋停工，是不可抗力因素；2、合同约定的违约金过高，要求调低。请求依法判决。
经审理查明：2011年9月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（已办理合同登记备案），合同约定：第二条本商品房销售依据：《商品房预售许可证》号：2009-006；第三条所购商品房的基本情况：本商品房座落：重庆市江津区几江街道江洲大道69号MOMA西西里6幢1单元5-1号，建筑面积106.77平方米；第四条购房价款：总成交金额为650000元整；第五条付款方式及期限：按揭付款，签订合同时付房款295000元整，其余355000元办理银行按揭贷款；第七条交房期限及交付条件：属预售商品房的，应当在2011年12月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第九条逾期交房的违约责任：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，自本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理，乙方应在签订本合同90日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金。逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，被告于2011年10月21日出具发票收取原告购房款295000元，2013年4月11日，原告通过银行按揭贷款支付被告购房款355000元，并支付了相关的税、费和大修基金。2012年12月27日，涉诉房屋经竣工验收合格，并于2013年2月6日办理了建设工程竣工验收备案登记证。2013年2月7日，被告将涉案房屋交付原告。2013年9月9日，被告取得江津区国土资源和房屋管理局作出的涉案房屋权属转移登记业务受理通知书。审理中，经被告申请，本院依法委托重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司对涉案房屋月租金价值进行评估，评估结论为：同地段、同类型、同用途住宅房地产从2012年1月1日起至2013年2月28日止的房屋月租金价值为1350元／月-1450元／月。
另查明：2009年，相关行政机关曾通知被告涉案房屋工程暂停施工和办理相关手续。
上述事实，有双方当事人的陈述及提供的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《致歉函》、《重庆市商品房预售许可证》、《房地产租金估价报告》发票等经庭审在卷可证，应予采信。
本院认为，原、被告在平等、自愿基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》，该合同系预售商品房买卖合同，被告在合同签订时已取得预售许可证，故合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告辩称迟延交房是因行政行为造成，系不可抗力因素，应当免责的问题。由于行政机关通知被告暂停施工时间是在2009年，而原、告签订《重庆市商品房买卖合同》的时间是2011年9月13日，行政行为系在《重庆市商品房买卖合同》履行前的行为，被告明知签订合同存在违约风险，而仍与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，故被告辩称迟延交房系不可抗力，应当免责的理由不能成立。关于逾期交房和逾期办证的违约责任问题，原、被告一致认可被告于2013年2月7日将涉案房交付原告，而合同约定交房时间为2011年12月28日前，计算违约金时间为约定的最后交付期限的第二天起算，被告逾期交房时间为406天。双方在合同中约定“预售商品房的，自本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，乙方委托甲方办理”，被告于2013年9月9日取得办理涉案房屋产权的受理通知书，被告办证逾期时间为153天。原告因逾期交房的损失为被告逾期交房的租金，经依法委托鉴定，评估租金标准为：同地段、同类型、同用途住宅房地产从2012年1月1日起至2013年2月28日止的房屋月租金价值为1350元／月-1450元／月。合同中约定“甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金”，此约定明显高于原告所造成的损失，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，被告辩称违约金约定过高，要求降低，符合法律规定，本院予以准许，原告请求被告支付逾期交房的违约金24630.67元（1400元／月×130%÷30天×406天）的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于逾期办证违约金的问题，由于被告逾期办证给原告造成的损失数额难以确定，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，结合双方对逾期办证违约金的约定，兼顾公平、合理原则，本院酌情主张逾期办证违约金20000元，原告请求逾期交房违约金和逾期办证违约金多余部分，本院不予主张。原告主张逾期交房违约金延期支付的利息于法无据，其请求本院不予支持。综上，为了保护当事人的合法权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，判决如下：
一、被告重庆宝泽建设集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告吕煊、刘庆逾期交房的违约金24630.67元。
二、被告重庆宝泽建设集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告吕煊、刘庆逾期办证的违约金20000元。
三、驳回原告吕煊、刘庆的其余诉讼请求。
如果被告重庆宝泽建设集团有限公司未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费915元，减半收取458元，由被告重庆宝泽建设集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 漆恒邦
二〇一四年十月二十九日
书记员 周 寒