江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亭民再初字第0023号
原审原告顾向前，暂租住盐城经济技术开发区。
委托代理人顾向红，教师。
原审被告王建干（曾用名王洁）。
委托代理人姜红成。
原审原告顾向前与原审被告王建干房屋迁让纠纷一案，本院于2008年5月12日作出（2005）亭民一初字第2152号民事判决书。顾向前不服本院判决,向盐城市中级人民法院提出上诉。2008年10月8日,盐城市中级人民法院作出（2008）盐民一终字第1211号民事判决,一、维持盐城市亭湖区人民法院（2005）亭民一初字第2152号民事判决第一项；二、撤销盐城市亭湖区人民法院（2005）亭民一初字第2152号民事判决第二项；三、驳回上诉人顾向前的其他诉讼请求。后王建干不服一、二审判决,向江苏省高级人民法院申请再审。2013年7月25日,盐城市中级人民法院作出（2012）盐民再终字第0031号民事裁定,一、撤销盐城市亭湖区人民法院（2005）亭民一初第2152号民事判决和盐城市中级人民法院（2008）盐民一终第1211号民事判决。二、发回盐城市亭湖区人民法院重审。本院于2013年11月25日重新立案,并依法组成合议庭于2014年7月28日对本案进行了公开审理。原审原告顾向前的委托代理人顾向红,原审被告王建干的委托代理人姜红成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告顾向前原审时诉称，2005年5月31日，我与赵峻签订了房屋买卖协议，赵峻将其所有的建军东路*室(现改为建军东路*号*幢*室)出卖给我，我给付赵峻房款85800元，赵峻于7月13日将房屋腾空交于我并办理了产权转移手续。7月14日我搬家时，王建干强行侵占我住房。现请求法院判决:1、被告王建干立即让出盐城市区建军东路*号*幢*室房屋;2、被告王建干赔偿侵占期间所造成的损失每月按500元计算。
原审被告王建干原审时辩称：2000年5月22日，我与赵峻签订了售房协议，赵峻将其所有的建军东路*号*幢*室房屋卖于我，价款5万元，我给付房款4万元后，赵峻将房屋交给我居住。余款1万元待过户时给付。2005年5月13日我向法院起诉赵峻，要求赵峻履行过户手续。赵峻在我起诉后，将房屋过户给原告顾向前，他们的买卖是恶意串通的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审查明：2005年5月31日，顾向前与赵峻签订了一份房屋买卖协议。该协议约定，赵峻将位于盐城市区建军东路*号*幢*室房屋出卖给顾向前，房屋总价款为85800元。双方对付款方式、房屋过户、违约责任均作了约定。协议签订后，顾向前分四次向赵峻支付了全部房款。同年7月13日，赵峻将腾空的房屋交付给原告顾向前，并协助将房屋过户给顾向前。同日，顾向前向盐城市房产管理局申请领取了盐房权证市区字第××号房屋所有权证。7月21日，顾向前向盐城市国土资源局申请领取了上述房屋的国有土地使用证。7月14日，王建干、姜红成强行搬进该房居住。顾向前为此另行租房居住，租金每月500元，并提交了租赁六个月的票据。原、被告双方为房屋所有权发生纠纷。2005年10月，原告顾向前诉至本院。
另查明，2000年5月22日，王建干与赵峻签订一份售房协议，此协议约定，赵峻将其所有的位于盐城市建军东路*号*幢*室房屋出卖给王建干，房屋总价款为5万元；付款方式为协议签订后，王建干向赵峻支付房款4万元，赵峻在收款后出具收据并交付钥匙，因赵峻房屋土地使用证尚未办妥，余款1万元暂由王建干留存，赵峻在2001年7月底前为王建干办理一切必要证件、相关手续，过户费用由王建干承担余款1万元在房屋过户后，由王建干一次性付清。协议签订后当日，王建干向赵峻支付3万元，同年6月4日支付1万元，赵峻将房屋钥匙交付给王建干。2005年5月16日，王建干向法院起诉，要求赵峻办理房屋过户手续。该案在审理过程中，王建干的男友姜红成于同年7月10日晚被赵峻等人绑架。次日，赵俊逼迫姜红成签订退房协议，并强行将姜红成、王建干物品搬出房屋。2005年9月5日，盐城市公安局亭湖分局决定对赵峻涉嫌非法拘禁立案侦查。2006年5月18日，盐城市亭湖区人民检察院以赵峻涉嫌非法拘禁罪向本院提起公诉。本院经审理于2006年8月9日作出[2006]亭刑初字第240号刑事附带民事判决：赵峻犯非法拘禁罪，判处有期徒刑一年、缓刑二年；赵峻赔偿姜红成经济损失1500元。2006年8月24日，王建干向本院提起行政诉讼，要求盐城市房产管理局注销核发给顾向前的房产权属证书，本院于2007年4月14日作出（2006）亭行初字第0055号行政判决：撤销盐城市房产管理局核发给顾向前的房屋所有权证。盐城市房产管理局、顾向前均不服该行政判决，上诉于盐城市中级人民法院。盐城市中级法院于2007年12月7日作出2007盐行终字第0047号行政判决：撤销（2006）亭行初字第0055号行政判决，驳回王建干要求撤销顾向前房屋所有权证的诉讼请求。同月，王建干撤回要求赵俊办理房屋过户的民事诉讼。2007年12月24日，王建干以两被告恶意串通为由另行提起民事诉讼，要求确认赵峻与顾向前订立的买卖协议无效。该案另行处理。
本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未果。
原审判决认为，公民的合法财产受法律保护。本案双方争议的问题有：1、诉争房屋的权属问题；2、原告的租金损失能否支持。现分述如下：（一）诉争房屋的权属问题。1、不动产物权经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。赵峻将其所有的房屋出售交付给原告，并协助原告进行了物权转移登记。原告现合法持有诉争房屋的“两证”（即房屋所有权证和国有土地使用证），原告系诉争房屋的所有权人。2、虽然，王建干与赵峻签订的房屋买卖协议在先，并且也交付使用，但双方对诉争房屋产权一直未予变更登记，故被告王建干未能依法取得该房屋的所有权。3、被告对其辩称的赵峻与顾向前订立房屋买卖合同是恶意串通的意见，未能提供相应证据证明，且顾向前予以否认，故本院不能采信。（二）原告的租金损失能否支持。原告顾向前收到赵峻出售交付的房屋，并依法取得房屋所有权证后，被告王建干再行搬回居住没有法律依据。被告侵占原告住房，致使原告另行租房居住，客观上造成原告租金损失，原告提交了六个月的租房费用证据。因此，原告要求被告赔偿侵占期间的租金损失的诉讼请求，依法应予适当支持。其余租金损失因原告未能提供证据，本院暂不处理，原告可另行主张。至于被告王建干购房的损失，其可向赵峻另行主张权利。综上，原告的诉讼请求，本院依法予以适当支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十五条、第一百一十七条第一款、第一百零六条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告王建干应于本判决生效之日起三十日内将位于盐城市区建军东路*号*幢*室住房腾空并交付原告顾向前。二、被告王建干于本判决生效后十日赔偿原告顾向前租房损失1100元（租金损失计算期间及标准：从2005年7月14日至2005年12月31日止每月200元）。
原审被告王建干申请再审称：2000年5月22日，我与赵峻签订了房屋买卖合同，赵峻在收到购房款4万元后，将案涉房屋已交付给我居住使用，后赵峻与顾向前又签订了房屋买卖合同，双方是恶意串通，我作为善意取得的第三人，且房屋已被我占有使用，王建干应为案涉房屋的所有人，请求法院依法驳回原审原告顾向前的诉讼请求。
原审原告顾向前再审时辩称，我是善意第三人，对案涉房屋是合法取得，且我亦已取得房屋所有权证和土地使用权证,请求法院依法支持其诉讼请求。
经再审查明：再审查明的事实与原审相同。同时查明案涉争议房屋自2000年由原审原告王建干占住使用至今。2005年年前，赵峻通过佰杰地产中介公司出售盐城市区建军东路*号*幢*室房屋，顾向前在佰杰地产中介公司登记购买住房。同年5月31日，佰杰地产中介公司有关人员带顾向前到现场看了与*室房屋楼上同样的套型，当日晚顾向前与赵峻在中介公司签订了房屋买卖合同。2005年7月10日赵峻纠集多人至王建干住处，因王建干不在，将王建干男友姜红成挟持至盐城市五星宾馆501室，逼迫姜红成签订退房协议。后赵峻到公安机关投案自首。据赵峻在公安机关交待，其逼迫姜红成签订退房协议，是因王建干少交5000元房款，水电费又一直未交，且房价较低，顾向前出价高，故逼迫姜红成签订退房协议，将房屋卖给顾向前，其未将房屋已卖给王建干的情况告诉顾向前,但将该房屋有麻烦情况告知顾向前。2006年8月9日，本院作出（2006）亭刑初字第240号刑事附带民事判决，判处被告人赵峻有期徒刑一年，缓刑二年。
另查明，王建干于2005年5月16日向本院提起民事诉讼，要求赵峻办理房屋过户手续。同年10月27日，顾向前向本院提起民事诉讼，要求王建干迁让出争议房屋并赔偿租金损失。同日，本院作出（2005）亭民一初字第919号民事裁定，因顾向前向本院提起民事诉讼，该案中止审理。2007年12月19日，王建干向本院申请撤回起诉。同年12月24日，王建干又向本院提起民事诉讼，要求确认赵峻和顾向前签订的房屋买卖合同无效及案涉房屋归其所有。
本案争议的焦点：1、顾向前要求王建干迁让出争议房屋有无事实和法律依据？2、王建干是否应当承担顾向前的租金损失？
本院认为：1、关于顾向前要求王建干迁让出争议房屋有无事实和法律依据。王建干与赵峻签订了房屋买卖合同，赵峻在收到王建干购房款4万元后，将案涉房屋已交付给王建干居住使用，后赵峻与顾向前又签订了房屋买卖合同，王建干作为善意取得的第三人，并已支付大部分购房款，且房屋已被王建干占有使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条之规定,标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中,赵峻将案涉房屋已交付给王建干居住,王建干应为案涉房屋的所有人。据此，应认定诉争的房屋属于王建干所有,故原审原告顾向前要求王建干迁让出争议房屋的诉讼请求，依法不予支持。
2、关于王建干是否应当承担顾向前的租金损失问题。2000年5月22日，王建干与赵峻签订了房屋买卖合同后，赵峻将案涉房屋交付给王建干居住使用。但赵峻又将房屋出卖给顾向前，同时用非法手段强行将王建干、姜红成物品搬出房屋，故王建干基于合同关系而先占有案涉房屋，依法应认定为善意占有，善意占有人及房屋的所有人王建干不应承担顾向前租房损失的赔偿责任。顾向前因不能使用买受房屋所造成的经济损失，应向出卖人赵峻主张，故顾向前要求王建干赔偿租房损失的诉讼请求，依法不予支持。
综上所述，原审原告顾向前要求王建干迁让出争议房屋及承担租房损失的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十三条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原审原告顾向前的诉讼请求。
案件受理费70元，其他诉讼费300元,合计370元,由原审原告顾向前负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人全称：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户银行：盐城市农业银行中汇支行，帐号：40×××21）。
审 判 长 倪 明
代理审判员 夏 凡
人民陪审员 董 琴
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 朱叙瑾
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百三十三条标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。