辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01617号
上诉人（原审被告）：大连诚泰房地产开发有限公司，住所地瓦房店市岭东办事处东长春路二段51A号。
法定代表人：李会文，该公司总经理。
委托代理人：王华泰，辽宁金刚石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于发奎，无职业。
委托代理人：李刚、谢晓宇，辽宁昌信律师事务所律师。
原审原告于发奎与原审被告大连诚泰房地产开发有限公司（以下简称诚泰公司）商品房预售合同纠纷一案，瓦房店市人民法院于2015年8月3日作出（2015）瓦民初字第1420号民事判决，诚泰公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人诚泰公司的委托代理人王华泰，被上诉人于发奎的委托代理人李刚、谢晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于发奎一审诉称：2010年10月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了一套位于瓦房店市岭东办事处东长春二段＊号第＊幢＊号的房屋，该房屋建筑面积为73.62平方米，原告按照约定交付了房款。合同约定交房日期为2012年5月1日，但被告直到2013年8月7日才交房，而且至今没有为原告办理房屋产权证。被告的上述行为已经严重违反了合同的约定和法律的规定，侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付由于被告逾期交房的违约金及实际损失人民币16785.36元（从2012年5月1日起至2013年8月7日），其他违约金待确定后另行�加；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告诚泰公司一审辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：一、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。依据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。假设被告属于逾期交房违约的话，则被告违约行为一经发生，其侵害原告合法权益的事实即已确定。而违约金无论如何计算确定或是否确定，只是计算上的技术问题，都只是对如何确定违约方应承担违约金数额的标准或计算方法的约定，并不是因为有这种约定而产生了新的债务。依据本案事实，被告未在2012年5月1日交付房屋，则从2012年5月2日起被告损害原告合法权益的事实即已确定。原告此时就知道或应当知道其合法权益受到损害，诉讼时效则开始计算。原告应自此时起2年内主张自己的权利，但原告至法院起诉时已过2年，也没有时效�断、中止的事由，因而原告诉求已超过2年诉讼时效。本案争诉的是基于双方商品房买卖合同约定的逾期交房违约行为，而不是侵权行为。诉讼时效的客体是支付违约金的请求权，而非侵权行为损害赔偿请求权。因而，不能适用民通意见第194条的规定，而应依据最高院《关于审理民事案件中适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效从履行期限届满之日起计算”。省高院也有相应规定精神。二、即使被告有逾期交房违约事实，但被告在向原告实际交付房屋原告接收时，原告对被告逾期交房的事实未提异议，并在房屋领取单上签字认可。说明房屋交付义务已履行完毕，相应责任已完结，原告放弃了追究被告逾期交房违约金的权利。三、原告逾期支付购房款。依据双方合同第六条、第七条，补充协议第二条、第三条的明确约定，原告逾期付款，被告有权延迟交付房屋时间，并据此约定行使抗辩抵顶权利。四、即使在被告构成逾期交房违约，而原告诉求又不过诉讼时效的前提下，也应依据双方合同第九条的明确约定，承担违约金额。没有法定的理由及规定，不得任意调整违约金数额。本案不适用最高院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条。五、本案被告具有不承担逾期交房违约责任的情形。依据双方合同第八条的明确规定，主要情形有：1.国家房地产调控政策的变化导致的延期交房；2.瓦房店市政府及职能部门指令干预不可预见困难，导致交房延期，政府责令停止施工，拖延1年工期。六、已交付给原告的房屋未综合验收责任不在被告。理由是：原瓦房店橡胶制品厂（卫茂洪厂）因所有权权属纠纷，至今未确认所有权归属。从而被告无法与其签订拆迁补偿安置合同。�辽宁省规定，只要有一户未拆迁，就不给综合验收。故已交付的房屋未经综合验收责任不在被告，导致的延期交房属不承担违约责任的情形。综上，原告的诉求不应得到支持。
一审法院审理查明：2010年10月8日，原告于发奎（买受人）与被告大连诚泰房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市岭东办事处东长春路二段＊号第＊幢＊号房屋，建筑面积73.62平方米，每平方米3200元，总金额235，584元；签订本合同后，当日内付首付款75，584元（含已付认购款），余款160，000元，以按揭贷款的方式支付；出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用；逾期不超过30日交房，买受人免除出卖人的责任，超过30日到60日的，出卖人支付300元违约金，合同�续履行；超过60日到90日，出卖人支付500元违约金，合同继续履行；超过90日，买受人有权解除合同，解除合同的出卖人将按买受人不同支付房款方式承担违约金等。同日，原告与被告签订商品房买卖合同补充协议，约定买受人逾期付款的，出卖人有权延迟房屋交付的时间。商品房买卖合同于2010年10月13日在瓦房店市房屋管理办公室备案。
原告于2010年10月8日已向被告支付了商品房买卖合同约定的购房首付款75，584元，余款160，000元已经办理按揭贷款，贷款到帐日为2010年12月3日。
被告未按照合同约定的时间向购房业户交付案涉的商品房。2013年2月25日，被告向购房业户出具承诺书，内容为：大连诚泰房地产开发有限公司所开发的诚泰文教城小区，因延期交房，根据业户要求，特对业户作如下承诺：1.交房日期为2013年12月30日（此处一审查明有误，《�诺书》载明：交房日期为2013年5月1日）至2013年7月1日。2.因延期交房给业户造成的损失，如《商品房买卖合同》中有约定的，按约定执行，如商品房买卖合同中90天后没有约定，则按国家相关法律规定处理。3.24号、26号除外。
被告于2013年8月26日向原告交付案涉房屋。被告辩称延迟交付房屋的原因是国家房地产调控政策的变化和政府职能部门指令干预停止施工拖延工期一年，不属因违约导致的延期、不应承担违约责任，并提交建筑工程安全隐患责令限期整改通知单用以证明逾期交房系政府指令干预导致，该通知单是由瓦房店市建筑安全监督管理站作出的，载明停工原因是该工程施工现场管理混乱、文明施工不达标。
商品房买卖合同中未约定被告逾期交房超过90日应承担的违约金标准，原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件�用法律若干问题的解释》第十七条第二项的规定，按照每月每平方米15元租金标准计算被告应赔偿原告损失数额；被告不同意承担违约责任，认为合同对逾期交房违约金已有确定的计算方式及标准，合同有约定的应按照约定履行。
一审法院依据原告的申请，对被告逾期交房期间（自2012年5月2日至2013年8月7日）的租金标准，通过大连市中级人民法院司法技术处随机选定辽宁华鼎房地产土地估价有限公司为评估机构。该评估机构接受委托后，于2015年6月26日作出华鼎房地估字（2015）第HD154号房地产评估报告，评估结论：于发奎房屋建筑面积73.62平方米，租金每平方米每月13元。由此可以计算出案涉房屋每月租金标准为957.06元。原告在起诉状中诉请被告支付违约金及实际损失16，785.36元（计算方法：逾期交房时间×15元／平／月×房屋面积，逾期时间：2012年5月1日到2013年8月7日），其他违约金待确定后另行追加。在庭审中，原告确认租金计算时间为自2012年5月2日至2013年8月7日（15.2个月）。原告对房地产估价报告没有异议，被告对估价报告的真实性没有异议，但认为评估报告作为证据采信的前提是合同对逾期交房没有约定，有约定应按照约定。
一审法院认为：原告于发奎与被告诚泰公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规范，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。原告虽未按期交款，构成违约，但因被告未在本案中提起反诉，一审法院不予审理；该合同为商品房预售合同，被告应按约定日期将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告未按照合同约定向原告交付案涉房屋已经违约，应承担违约责任，被告应自约定交房日的次日起至实际交房日的前一日止�向原告承担逾期交房违约金。商品房买卖合同对被告逾期交房超过90日只约定了原告可以解除合同，对合同继续履行被告应承担的违约责任未进行约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二项的规定，被告应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定应承担的逾期交房违约责任。因本地有关主管部门未公布租金标准，一审法院依据辽宁华鼎房地产土地估价有限公司华鼎房地估字（2015）第HD154号房地产评估报告书作出的评估结论：自2012年5月2日到2013年8月7日之间，于发奎房屋建筑面积73.62平方米，租金每平方米每月13元。因计算期限为15.2个月，故租金数额14，547.31元是被告应承担的违约金数额。原告诉请被告支付逾期交房违约金的数额是16，785.36元，对超过评估机构的评估结论部分，一审法院不予支持。
被告于2013年2月25日向购房业户出具承诺书，承诺交房日期和承担延期交房给业户造成的损失。说明被告在延迟交房后又向购房业户承诺承担延期交房造成的损失，因此存在诉讼时效中断的情形，原告应自2013年2月26日起两年内向被告请求逾期交房违约金。本案的立案时间是2015年2月4日，因此原告的诉请未超过诉讼时效。对被告提出原告诉请超过诉讼时效的抗辩主张，一审法院不予支持。
对被告提出延迟交房是由于国家政策变化和政府指令干预导致而不应承担违约责任的抗辩，因其提供的建筑工程安全隐患责令限期整改通知单载明的停工原因是该工程施工现场管理混乱、文明施工不达标，追其根源，是被告自身原因而致，故对此项抗辩主张，一审法院亦不予支持。
据此，瓦房店市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告大连诚泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告于发奎给付逾期交房违约金14，547.31元；二、驳回原告于发奎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，评估费800元，合计1020元，由被告大连诚泰房地产开发有限公司负担964元，原�于发奎负担56元。
诚泰公司上诉的理由及请求是：1.一审法院认定于发奎一审诉求诉讼时效中断错误。一审法院依据于发奎提供的《承诺书》复印件认定时效中断于法无据。《承诺书》是诚泰公司给少数具体要房者个人的，不是广告也不是公告，不可能对所有购房者均具有法律约束力。2.一审法院既认定于发奎逾期付款，又以诚泰公司未提起反诉为由不予审理错误。根据双方的合同约定“买受人逾期付款的，出卖人有权推迟房屋交付时间”，诚泰公司既可以此作为抗辩，也可主张抵顶，不是非反诉不可。既然一审法院已认定于发奎逾期付款构成违约，则该逾期付款的违约金额应抵顶逾期交房的违约金做相应扣除。3.一审法院适用法律错误。本案中，双方签订的合同明确约定诚泰公司有权延迟交房，且即使认定诚泰公司逾期交房构成违约，则对相应责任也有�确约定，应按该约定执行。而一审法院在双方有约定的情况下，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按租金标准赔偿损失系适用法律错误。4.诚泰公司具有不承担逾期交房违约责任的情形，应依据双方合同第八条的约定执行。且已交付给于发奎的房屋未经综合验收，责任不在诚泰公司。故诚泰公司请求撤销一审判决，依法改判驳回于发奎的一审诉讼请求。
于发奎二审答辩称：不同意诚泰公司的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：在二审的庭审过程中，诚泰公司认可其曾向另案的购房人刘先有、王晓红出具《承诺书》原件，该《承诺书》的内容与本案于发奎提供的《承诺书》复印件完全一致。
本院所确认的上述事实，有2013年2月25日《承诺书》及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：于发奎与诚泰公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据该合同约定，诚泰公司应于2012年5月1日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，逾期不超过30日交房，买受人免除出卖人的责任，超过30日到60日的，出卖人支付300元违约金，合同继续履行；超过60日到90日的，出卖人支付500元违约金，合同继续履行；超过90日，买受人有权解除合同，解除合同的出卖人承担相应的违约金。本案中，诚泰公司于2013年8月26日才向于发奎交付案涉房屋，逾期交房超过了90日，但因于�奎并未要求解除合同，又因为合同中仅约定了逾期交房超过90日买受人解除合同时出卖人需承担的违约责任，而对于继续履行合同情形下，出卖人应如何承担违约责任未做约定，故诚泰公司应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定其应支付的违约金数额。据此，一审法院依据评估机构作出的2012年5月2日至2013年8月7日期间案涉房屋的租金确定诚泰公司所应支付的违约金数额并无不当，本院依法予以维持。对于诚泰公司上诉称，一审法院适用法律错误的主张，于法无据，本院不予支持。
关于诚泰公司上诉称，于发奎提供的《承诺书》系复印件，一审法院依此认定于发奎一审诉请的诉讼时效中断错误一节，本院认�，虽然于发奎仅能提供《承诺书》的复印件，但在诚泰公司与购房人刘先有、王晓红的另案诉讼中，诚泰公司认可其曾向刘先有、王晓红出具过《承诺书》，且该《承诺书》的内容与本案于发奎提供的《承诺书》一致，表明诚泰公司确实向购房者发放过上述《承诺书》，印证了于发奎提供的《承诺书》的真实性。此外，从《承诺书》的内容看，该承诺书载明“根据业户要求，特对业户做如下承诺”，表明该承诺系诚泰公司向不特定的业主做出，其主张承诺系对个别业主出具，依据不足，本院不予支持。因该《承诺书》系2013年2月25日出具，诚泰公司明确表示对延期交房损失按合同约定和法律规定处理，应视为诚泰公司同意承担延期交房的违约责任，自此时起诉讼时效中断，时效期间重新起算，计算至于发奎提起本案诉讼（即2015年2月4日），并未超过两年的诉讼时效�故诚泰公司的该项上诉理由，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
关于诚泰公司上诉称，一审法院既认定于发奎逾期付款，又以诚泰公司未提起反诉为由不予审理，未推迟诚泰公司的交房时间错误一节，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款的，出卖人有权推迟房屋交付的时间；而在《补充协议》中对于“逾期付款”的含义进行了界定，即“买受人付款方式为贷款的，在合同登记备案后三日内到指定银行办理完贷款手续，保证十五日内贷款到账同时到销售中心领取发票，推迟办理贷款时间的，视为逾期付款，承担违约责任”。按照该条款的文意解释，只有符合上述“逾期付款”的情形，诚泰公司才有权推迟交房时间。而确认付款时间是否逾期的关键时间点是“合同登记备案”的时间。因商品房买卖合同的登记备案由开�商到相关部门统一办理，备案后应由开发商通知买受人领取备案合同并办理贷款手续，通知后，买受人拖延办理贷款的，应承担违约责任。但现诚泰公司无据证明其通知买受人合同已备案且可以办理贷款手续的时间，亦未提供其何时具备到指定银行办理贷款的条件的相关证据，不足以证明买受人是否存在逾期付款的情况。此外，补充协议约定买受人“推迟办理贷款时间的，视为逾期付款”，而诚泰公司亦无据证明买受人具有拖延办理贷款的情形，亦不符合双方关于逾期付款的约定。据此，对于诚泰公司主张于发奎逾期付款，并要求顺延交房时间的上诉理由，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
关于诚泰公司上诉称，依据双方合同第八条的约定，诚泰公司具有不承担逾期交房违约责任的情形一节，本院认为，诚泰公司并未提供充分的证据证明在其施工的过程中，存在不可抗力、国家法律或政策调整、市政配套设施接通延误、市政府规划变更以及其他不可预见的异常情况导致工程延期，故不符合合同约定的可据实延期交房的情形，据此，诚泰公司的该项上诉理由，亦无充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费164元（大连诚泰房地产开发有限公司预交），由上诉人大连诚泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 滕子美