北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1539号
上诉人（原审原告、反诉�告）:王金峰，男，1974年12月28日出生。
委托诉讼代理人：王向阳，北京市中伦文德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘祺，北京市中伦文德律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘强，男，1975年11月16日出生。
委托诉讼代理人：夏禹，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周冰洁，北京市康达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：北京罗兰德房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区田村路兰德华庭3号楼2单元101号。
法定代表人：蒋伟，董事长。
委托诉讼代理人：付志安，男，北京罗兰德房地产开发有限公司员工。
委托诉讼代理人：赵英凯，男，北京罗兰德房地产开发有限公司员工。
上诉人王金峰与上诉人刘强、被上诉人北京罗兰德房地产开发有限公司（以下简称罗兰德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017)京0108民初29509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王金峰上诉请求：撤销原审法院的判决，将本案发回重审或依法改判：1.刘强退还小区12号楼（以下简称12号楼）地下一层、地下二层自2016年4月1日至2017年3月31日的租金1323125元；2.刘强据实退还公共面积对应租金（暂按500平方米计算）442725元。事实和理由:1.原审法院认定事实不清。（1）原审法院错误认定王金峰交付的300万元租金包括公共面积。首先，双方合同中约定，租赁面积中“公共面积除外，多退少补”。其次，合同中约定：“配电室及锅炉房和其它公共设施、设备所占用面积除双方另外协商，不计入总体面积之内”。该约定明确具体，承租面积最终扣除公共面积、在已交或后交租金中作出相应扣除。（2）原审法院没有认定王金峰的损失。王金峰在地下两层合作开办的超市无法投入使用，且王金峰与合作人于振文对地下空间已进行装修改造、添置，损失巨大。2.原审法院适用法律错误。（1）原审法院认定刘强违约，却没有判决其承担违约及赔偿责任。（2）双方明确约定扣减公共面积的租金，不应因王金峰未曾提出要求而否认该合同约定的法律效力。
刘强上诉请求：撤销原审判决第二项，支持我全部反诉请求。事实和理由：1.《房屋租赁合同》已于2017年4月19日解除。（1）刘强与王金峰之间《房屋租赁合同》明确约定王金峰拒不支付租金满10日的，刘强有权单方解除合同。王金峰拒不缴纳自2017年4月1日起租金，且刘强已依据合同约定向王金峰发出解除通知，《房屋租赁合同》理应自王金峰收到该通知之日解除。（2）因王金峰擅自转租，刘强享有法定解除权。（3）因王金峰无法办理营业执照且拒不支付租金，《房屋租赁合同》已不具备继续履行的可能。2.王金峰理应支付租金及房屋占用费。王金峰仅支付至2017年3月31日期间涉案房屋租金，且至今尚未腾退，理应按照合同约定的金额支付租金并支付房屋占用费至实际腾退之日。
北京罗兰德房地产开发有限公司辩称，同意原审法院的判决。
刘强、王金峰均不同意对方的上诉请求和理由。
王金峰向原审法院起诉请求：1.刘强退还我用于开办超市但未能办理营业执照的租赁房屋地下一层、地下二层部分自2016年4月1日至2017年3月31日期间的租金1323125元；2.刘强按照实测公共面积结果向我退还相应租金（暂按照500平米计算，应退还租金为442725元）；3.刘强与罗兰德公司共同向我提供办理营业执照所需的租赁房屋的产权证明及地下空间使用备案证明。
刘强向原审法院反诉请求：1.确认双方《房屋租赁合同》于2017年4月19日解除；2.王金峰向我支付涉案房屋自2017年4月1日至2017年4月19日期间的租金及2017年4月20日至2017年4月30日期间的占有使用费共计25万元；3.王金峰向我支付涉案房屋地下一层、地下二层部分自2017年5月1日起至其实际腾退之日止的房屋占用费（按年租金68.67万元的标准计算，暂计算至2017年8月31日为232731元）。
原审法院认定事实：涉案房屋系由罗兰德公司经审批开发建设完成，建设工程规划许可证等审批材料中载明，房屋地上建筑部分共3层，地下建筑部分共2层，规划建筑面积共计3952.36平方米，其中地上建筑面积2277.96平方米，地下建筑面积1674.4平方米。房屋竣工后罗兰德公司将涉案房屋交付刘�进行经营管理和使用。涉案房屋地下部分有锅炉房和配电室，锅炉房由物业公司使用，用于小区供暖。涉案房屋现未取得产权登记。
2015年8月23日，刘强（甲方、出租方）与王金峰（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，载明有如下内容：1.房屋基本情况，房屋坐落于12号楼，房屋为商业经营，建筑面积3796.84平方米，使用面积3388.1平方米，其他条件为公共面积除外。2.甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是乙方经营方式的需要。双方也可另行书面约定。3.租赁期限自2016年4月1日至2023年4月1日，共计84个月，租金标准为300万元每年；租金支付时间，租金分两次付清，于签订本合同10日内付清上半年租金150万元，其中公共面积除外，双方另行协商，多退少补；第二次支付下半年房租时间2016年2月1日。4.甲方应于2015年8月24日前将房屋按约定条件交付给乙方。5.所有权变动，租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前60日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利，并享有转租权。6.乙方有在不违反相关法律、法规的相关要求及小区公共秩序前提下，自主使用该房屋不受甲方干扰的权利。7.合同的解除，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同:（1）未按约定时间交付该房屋达3日的……（4）其他，①甲方负责提供乙方办理营业执照及物业其他相关部门所需全部手续，积极配合乙方办理相关手续的工作。如因手续出现问题，双方协商解决。②所有停车位归乙方无偿使用，使用期限与该协议同等。注：配电室及锅炉房和其它公共设施、设备所占用面积除双方另外协商，不计入总体面积之内。8.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，（1）不支付或者不按照约定支付租金达10日的；（2）……。
上述合同签订后，刘强于2015年8月24日将涉案房屋交付予王金峰，王金峰分三次向刘强支付了租金共计300万元，租金交至2017年3月31日。
2015年12月9日，王金峰与金典公司签订房屋租赁合同，将涉案房屋地上建筑部分共3层（合同载明建筑面积2277.9平方米）转租给金典公司，租赁期限自2015年12月25日至2021年2月24日，租金标准为320万元每年，免租期为2个月。王金峰认可金典公司已就上述合同向其支付了一年的租金320万元。2015年10月10日，王金峰与于振文签订租赁合同，将涉案房屋地下建筑部分共二层（合同载明建筑面积1674.46平方米）转租给于振文，租赁期限为2015年10月9日至2022年10月8日，租金标准为95万元每年。王金峰认可于振文已就上述合同向其支付了一年的租金95万元。庭审中刘强表示，其于2017年4月12日为向王金峰催要房租，去涉案房屋处张贴公告时才知道王金峰将涉案房屋转租的事实。
2017年4月12日，刘强通过案外人向王金峰发送了公告照片的彩信，刘强在该份公告中表示因王金峰到期未付租金，限定王金峰于2017年4月15日前交清房屋租金，逾期其将解除双方房屋租赁合同，收回房屋。2017年4月18日，刘强再次通过该案外人手机向王金峰发送了公告照片的彩信，刘强在该份公告中表示其已于2017年3月初电话通知王金峰租期已快到，并且又于2017年4月12日向王金峰发送了催促交纳租金的公告，现交纳租金期限已到，王金峰仍未交纳租金，其正式与王金峰解除双方的房屋租赁合同。庭审中，王金峰认可收到上述两份公告，但否认上述公告中刘强的签名的真实性，认为该两份公告不应发生通知效力。本案诉讼中刘强本人到庭，确认上述公告中的签名为其本人所签。
关于未交纳2017年4月1日之后的租金，王金峰表示并非其拒绝交纳租金，而是刘强拒收租金，因对方没有提供明确的收款账户，而其此前交纳租金都是现金方式，其无法交纳，且双方因为刘强未能提供办理营业执照所需文件问题发生纠纷，故其有权拒绝交纳。王金峰就其上述主张向法院提交了其与刘强一方的联系人刘伟的短信记录为证，上述短信记录显示，王金峰在其于2017年4月20日发送的短信中称：“哥，马清怎么不让打款了？您问问这事什么情况啊？”，“哥，不管怎样我意思是先解决了这事再说，本来大家都挺好的，我想是不至于弄僵了，毕竟都是自己人，所以还请大哥说说吧”；在其于2017年4月21日发送的短信中称“哥！您给二弟说了吗？今天租金打不打过去，您安排一下，麻烦了。”刘伟对于上述短信内容均未予以回复。刘强虽不认可上述短信记录的真实性，但未向法院提供相反证据，且后又依据上述短信记录主张王金峰短信中所称的“马清”即为马海钦，刘强系通过马海钦向王金峰发送的两份公告以及刘伟在2015年12月3日向王金峰发送的短信中已告知了刘强的银行账号、开户行等信息，王金峰不存在无法支付租金的情形。鉴此，法院对于上述短信记录予以采信。另查，双方未约定2017年4月1日以后的租金的支付时间。
合同履行过程中，罗兰德公司向王金峰开具过《房产证明》一份，内容为：“位于12号楼（商业楼）是我公司开发建设的房产。因配套小学校的问题我公司与有关部门正在协商解决之中。现委托王金峰进行经营。特此证明。”罗兰德公司在上述证明中加盖了公章，但日期处为空白。王金峰确认上述证明的开具时间在2016年3月3日之前，同时表示上述证明并不被工商登记部门认可，�能据此成功办理工商注册。
王金峰在起诉书中称其在办理营业的工商手续时才得知刘强不具有12号楼的产权，但庭审中其又确认在与刘强签订租赁合同时知道12号楼没有房产证，同时主张系因刘强承诺在租赁免租期内能够办好，所以其才签约；刘强则否认其曾承诺提供房屋产权证的期限为合同约定的免租期内。王金峰就其上述事实主张未向法院提交相应证据。
刘强与金典公司就12号楼地上部分在2017年5月1日以后的租赁另行签订了房屋租赁合同，现12号楼地上部分由金典公司使用。关于12号楼地下部分的使用现状，王金峰主张已由刘强上锁控制，刘强对此不予认可，王金峰就其上述主张，未向法院提交充分有效证据。刘强以王金峰逾期交纳租金及未经同意将12号楼转租构成违约为由，要求确认双方合同于2017年5月1日解除，王金峰对此不予认可，坚持�求继续履行合同。
王金峰为证明刘强未能提供办理营业执照所需文件给其造成损失，向法院提交了于振文（甲方）与其（乙方）签订的《经营合伙协议（超市）》一份、于振文于2017年9月7日出具的《情况说明》一份及2016年3月3日北京市工商行政管理局海淀分局（以下简称工商海淀分局）对其所作询问笔录一份，其中《经营合伙协议（超市）》显示签订时间为2015年10月11日，约定有如下内容：1.双方共同投资在12号楼地下1、地下2层开办小区超市；2.乙方已租赁地下1、地下2并支付租金，甲方承担该租金，再由甲方从乙方承租、已经签署租赁合同，严格执行不再变动；3.由乙方负责超市的装修施工，并承担装修资金……；4.初装修和开办超市手续由乙方负责办理，并承担花费。超市经营执照办在甲方名下，甲方为法人，合伙经营期间，超市与房东、工商、税务、卫生防疫等部门协调由乙方负责，甲方协助，花费由乙方承担，如有大项开支，双方再具体商议。于振文在《情况说明》中就涉案房屋地下部分使用情况作出说明，表示“因该楼一直没有房本和地下空间使用证明，至今无法办理营业手续。经多次催办未果，现该房屋门锁已被换掉，无法进入，据说是刘强、刘伟换掉的，现我已与王金峰协商相关的损失”。工商海淀分局的询问笔录显示：王金峰表示涉案房屋由其承租，其中地上部分三层由其出租给了金典公司，地下部分二层计划用来开办超市，就涉案房屋的使用正在办理营业执照，产权方也在协调办理各种手续。工商海淀分局提示王金峰在未办理营业执照和其他需要办理许可才能经营的情况下，不允许从事相关经营活动，且涉案房屋处正在装修，应当注意安全生产，王金峰均表示知悉。此外，王金峰另向法院提交北�企业嘉科技有限公司（以下简称企业嘉公司）于2017年4月13日出具的代办公司注册预付款10万元的收据一张及该公司于2017年6月1日出具的《情况说明》一份，该公司在上述说明中表示：“王金峰、于振文前来委托我公司代办设立有限公司开办超市，位置是12号商业楼，其中地下一、二层为开办超市使用。我公司开始办理，因为工商需要房屋产权证明和地下空间使用证明，我公司前去北京罗兰德开发公司协商要求提供，该公司一直没有办理该商业楼的产权证明、开办超市的地下空间使用证明，因该楼没有产权证明及地下空间使用证明，超市手续办不下来，不能正常开业运营，特此说明！”。刘强对于王金峰提交的上述证据的真实性均不予认可，否认王金峰为代办公司注册而支付有10万元的事实及王金峰因刘强未能提供房屋产权证明而实际受有损失，并表示在双方合同履�过程中，王金峰从未提及其曾与于振文签订有合作协议；罗兰德公司表示上述证据与其无关，无法确认真实性。对于王金峰的上述证据，法院经审查认定：1.因刘强亦提交了与王金峰提交的一致的工商海淀分局的询问笔录为证，故对于该份证据的真实性法院予以确认；2.企业嘉公司出具的《情况说明》，缺少单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，于振文出具的《情况说明》实质为证人证言，上述二份《情况说明》的出具者均未出庭作证而未说明理由，且说明中所涉当事方罗兰德公司及刘强均未对相应内容予以确认，故法院对于上述二份《情况说明》均不予采信；3.《经营合伙协议（超市）》系王金峰与案外人签订，在本案中缺乏其他有效证据对于该协议的签订及履行的事实予以佐证，故法院对于该份协议不予采信；4.企业嘉公司出具的收据仅为其单方即可出具，缺少正规发票在税务监督下的客观性，且仅有该份收据，未能反映相应款项支付的形式及过程，故法院对此收据亦不予采信。综上，依据法院认定采纳的王金峰所提交的相应证据，能够证明涉案房屋处未能成功办理营业执照的事实，但不足以证明王金峰因此受到损失的事实及具体金额。
王金峰主张因刘强违约，其要求刘强退还其已付租金中地下部分对应的租金，表示其主张的地下部分面积为1674.74平米，系刘强口头向其提供的，其与刘强之间没有书面约定。刘强对此不予认可，主张王金峰并无实际损失发生，且不认可王金峰对该部分租金金额的计算。
王金峰主张，依据合同中“租金分两次付清，于签订本合同10日内付清上半年租金150万元，其中公共面积除外，双方另行协商，多退少补”的约定，其已经向刘强支付的300万元租金中包含了公共面积的租金，对于公共面积对应的租金刘强应当予以退还。刘强则表示已收取的300万元租金中并不包含公共面积的租金，合同中关于“公共面积除外”的约定是对合同约定的300万元每年的租金中并不包含公共面积对应租金的一种确认。庭审中，双方确认合同中“租金分两次付清，于签订本合同10日内付清上半年租金150万元，其中公共面积除外，双方另行协商，多退少补”的约定由王金峰手写添加。王金峰依据“多退”的约定要求刘强退还租金，经法院询问对于“少补”如何解释，王金峰主张系指如果实测面积超出合同约定的使用面积3388.1平方米可以增加支付租金。经法院审查，双方合同中并无要对涉案房屋建筑面积或使用面积再行测量予以确定的约定,后王金峰又表示“少补”是笔误，但未就此向法院提交相应证据。王金峰主张在其第一次交租金后双方应对公共面积�应租金进行计算，在下一次租金里面予以核减，合同签订后其对地下一、二层装修的时候，其让装修人员对地下的公共面积进行了测量，测量出来公共面积为565平米，公共面积的租金标准为300万元租金总额除以合同约定的使用面积，其要求刘强在第二次收取租金的时候进行扣减，但是刘强一直未对其测量的公共面积进行确认，也没有同意扣减公共面积的租金。刘强对此不予认可，表示王金峰从没有向其提出过扣减租金的要求。王金峰就其上述事实主张，未向法院提交相应证据。王金峰主张双方约定涉案房屋按照面积计算租金，刘强对此不予认可，王金峰对此举证不足；庭审中双方确认，双方并未约定单位面积的租金标准。另，王金峰确认涉案房屋地上部分没有应剔除租金的公共面积，其所主张的公共面积系指涉案房屋地下部分中用于涉案房屋之外的公共设施所占�的面积，地下部分专用于涉案房屋的设施占用的面积其认可交纳租金，用于其他楼的设施占用的面积，其认为属于不应交纳租金的公共面积。
王金峰诉请刘强与罗兰德公司提供房屋产权证明和地下空间使用证明，并明确房屋产权证明为房屋产权证或者房管局出示的罗兰德公司对涉案房屋拥有产权的证明，地下空间的使用备案证明是人防部门所做的涉案房屋地下空间使用进行了备案的证明。罗兰德公司则表示，因为其与建委有问题未解决，现在不可能取得王金峰所要求的房产证或房屋产权证明；涉案房屋建设规划中并没有人防工程，对于地下空间的使用不需要人防局备案。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘强与王金峰签订的《房屋租赁合同�，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依据合同约定履行各自义务。合同约定刘强有向王金峰提供办理营业执照所需全部手续的义务，虽未就此义务约定履行期限，但依据各方当事人陈述及提交的证据，可以确认刘强在王金峰要求其履行上述义务的情况下至今未能依约向王金峰提供办理营业执照所需的房屋产权证明，故应认定刘强违约。刘强以双方未对产权证办理结果与时间作出约定、其已依约履行了配合义务及涉案房屋未能办理产权登记其不存在过错为由所提其不构成违约的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采纳。
王金峰就刘强上述违约要求刘强退还涉案房屋地下部分对应的已付租金，然双方在合同中就刘强的该项违约行为并未约定明确的违约责任承担方式，仅是载明“如因手续出现问题，双方协商解决�，且王金峰亦未能提供充分有效证据证实其因此受到损失的事实及具体金额，其实际使用了涉案房屋，将涉案房屋转租并收取了相应租金。在此情况下，王金峰要求刘强退还涉案房屋地下部分相应租金的诉请，依据不足，法院不予支持。
王金峰以合同中“多退少补”的约定中“多退”的文字记载为据要求刘强退还公共面积对应租金，但其未能就同在一个条款中的“少补”的合同含义向法院作出与合同其他条款约定相契合的解释，其后又表示“少补”系笔误，但亦未能就此向法院提交相应证据；此外，现无证据证明双方约定涉案房屋租金是按照房屋面积计算，且双方事实上亦未对房屋单位面积的租金标准进行约定。故而仅据“多退”的文字记载，并不能够当然认定双方约定的300万元租金包含了公共面积部分的租金且应当另行退还的事实。其次，依据双方陈述及王金峰的举证情况可以认定，王金峰在本案诉讼前的合同履行过程中，均未向刘强提出过核算公共面积及退还公共面积租金的要求，此事实能够佐证刘强提出的刘强已付300万元租金中并不包含公共面积租金的抗辩主张。综上，王金峰要求退还公共面积租金的诉请，依据不足，法院不予支持。
基于合同相对性，王金峰要求罗兰德公司向其提供办理营业执照所需的租赁房屋的产权证明及地下空间使用备案证明，缺乏法律依据，法院不予支持。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外，罗兰德公司作为涉案房屋的开发商，已经明确现表示无法提供王金峰所要求的相应文件，对于该项义务，刘强在事实上无法履行，对于王金峰的该项诉请，法院不予支持。
当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，刘强虽于2017年4月12日通知王金峰要求其于2017年4月15日前交纳涉案房屋自2017年4月1日起的租金，但依据法院查明事实，刘强未能于合理期限内履行向王金峰提供办理营业执照所需手续的义务，已构成违约，在此情况下，王金峰未交纳2017年4月1日之后的租金，并不构成违约。刘强虽于2017年4月19日向王金峰发出解除合同的通知，但王金峰对此并不认可，故刘强所发解除合同的通知不应发生解除合同的效力。另依据法院查明的双方合同履行的事实，可以确认刘强于2016年3月3日之前即应知道涉案房屋转租的事实，但现无证据证明其就此向王金峰提出过异议，故对于刘强以王金峰未经其同意将涉案房屋转租为由要求确�合同解除的反诉请求，法院亦不予支持。综上，在刘强违约且至今未能履行相应义务的情况下，刘强要求确认双方合同于2017年4月19日解除、要求王金峰支付涉案房屋相应期间的租金及占有使用费的诉讼请求，缺乏依据，法院均不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第四款、第一百零七条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、驳回王金峰的全部诉讼请求；二、驳回刘强的全部反诉请求。
本院经审理查明：1.12号楼的权利人罗兰德公司向王金峰提供了《房产证明》，而罗兰德公司认可该证明系刘强协助王金峰获得。2.王金峰主张刘强将地下一、二层上锁，原审法官询问其是否有证据时，王金峰表示其没有拍照。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，主张权利受到妨害的当事人，应当对权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王金峰主张刘强将地下一、二层上锁，王金峰应对此承担举证责任。截止二审判决作出前，王金峰未能提供证据证明其事实主张，由王金峰承担不利的后果。本院对王金峰的该项主张不予采信。
刘强与王金峰签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依据合同约定履行各自义务。
合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议�，按照合同有关条款或者交易习惯确定。1.双方当事人就刘强是否有协助王金峰成功办理营业执照的义务有较大争议，《房屋租赁合同》中对此无明确约定，双方又不能达成补充协议，本院依据合同相关条款确定。《房屋租赁合同》中约定“刘强负责提供办理营业执照的全部手续。如因手续出现问题，双方协商解决”。该段表述中，未明确约定刘强有协助王金峰成功办理营业执照的义务，而强调出现问题时双方协商解决，更未径直约定未成功办理营业执照时刘强的违约责任。加之，王金峰表示其在签订合同中知道12号楼存在难以办理营业执照的障碍。故应当认定刘强虽有协助王金峰办理营业执照的义务，但无协助王金峰成功办理营业执照的义务。王金峰虽主张刘强承诺在租赁免租期内能够办好，但刘强对此予以否认，王金峰未向法院提交证据证明其该主张，本院对�不予采信。2.王金峰、刘强就《房屋租赁合同》约定的租金标准产生争议，《房屋租赁合同》中对此无明确约定，双方又不能达成补充协议，本院依据合同相关条款确定。《房屋租赁合同》中约定的租金标准是年租金300万元，而未约定每平方米的单价租金。加之，王金峰亦未证明其在合同履行过程中因面积不符而要求扣减租金。王金峰以承租面积不达标为由主张刘强退还相应租金，无事实及法律依据，应不予支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。12号楼的权利人罗兰德公司向王金峰提供了《房产证明》，而罗兰德公司认可该证明系刘强协助王金峰获得，应当认为刘强履行了协助王金峰办理营业执照的义务。王金峰主张刘强未协助其办理营业执照，要求刘强承担减免�金的违约责任，于法无据，应不予支持。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。刘强主张王金峰应于2017年4月1日前支付2017年4月1日至2018年3月31日的租金，王金峰迟延支付租金超过10日，刘强可以解除合同。《房屋租赁合同》中并未约定2017年4月1日至2018年3月31日租金的支付时间，不能认定《房屋租赁合同》中的解除合同条件成就，刘强不得据此要求解除合同。刘强虽向王金峰送达了解除合同的通知，但该通知并不发生解除合同的法律效果。
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2015年12月9日，王金峰将12号楼地上建筑部分共3层转租给金典公司，金典公司亦进行了相应的室外装潢。考虑到该装潢有较大规模，刘强至迟在2016年上半年就应当知道王金峰的转租行为。刘强2017年6月份才向原审法院反诉要求解除合同，早已经超过6个月的法定期间，其要求解除《房屋租赁合同》的请求应不予支持。
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《房屋租赁合同》并未约定2017年4月1日之后租金的具体支付时间，依据合同法第六十一条的规定仍不能确定，而《房屋租赁合同》的租赁期间在一年以上，故王金峰应当在2018年3月31日前支付2017年4月1日至2018年3月31日的租金。1.刘强无义务协助王金峰成功办理营业执照时，王金峰无权拒绝支付刘强租金。原审法院对此处理错误，本院予以纠正。2.刘强有权要求王金峰支付其2017年4月1日至2017年4月30日期间的租金。需要说明，刘强主张王金峰支付其2017年4月20日至2017年4月30日期间的占有使用费，而非租金。考虑到占有使用费包含租金，故本院判令王金峰支付刘强2017年4月1日至2017年4月30日期间的租金25万元。3.刘强有权要求王金峰支付12号楼地下一层和二层部分自2017年5月1日至2018年3月31日的租金。王金峰主张刘强对12号楼地下一、二层上锁，但王金峰未能证明其主张，应当由其承担相应的不利后果。虽然《房屋租赁合同》并未约定12号楼地下一、二层的租金标准，但结合地下一、二层面积占12号楼总面积的比例及地下面积的市场租金标准较地上面积为低的常识，刘强主张的年租金68.67万元有事实依据，本院对该标准予以支持。经计算，王金峰应向刘强支付�下一、二层的租金629475元。
综上所述，原判部分错误，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2017)京0108民初29509号民事判决第一项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2017)京0108民初29509号民事判决第二项；
三、王金峰于本判决生效后七日内支付12号楼的租金25万元。该租金对应的租期为2017年4月1日至2017年4月30日；
四、王金峰于本判决生效后七日内支付12号楼地下一层、地下二层的租金629475元。该租金对应的租期为2017年5月1日至2018年3月31日；
五、驳回刘强的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费20692元，由王金峰负担（已交纳）。反诉案件受理费12594元，由王金峰负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费27962.6元，由王金峰负担（已交纳20693元，余款7269.6元于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘新泉
审 判 员 范 磊
二〇一八年四月八日
法官助理 武 旋
书 记 员 马子萌