天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终4666号上诉人（原审被告）：天津怡斯宝特面包工业有限公司，住所地天津自贸区（空港经济区）航宇路18号院内生产车间一层。法定代表人：MARKJOHNBENDIX，董事长。委托诉讼代理人：王丁，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤晓勤，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏文君，男，1983年9月30日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：曹月莲，内蒙古松洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津宇辰人工环境工程有限公司，住所地天津空港经济区航宇路18号。法定代表人：张泰宇，董事长。委托诉讼代理人：苏嘉旺，男，该公司员工。上诉人天津怡斯宝特面包工业有限公司（以下简称怡斯宝特公司）因与被上诉人魏文君、天津宇辰人工环境工程有限公司（以下简称宇辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人怡斯宝特公司的委托诉讼代理人王丁、汤晓勤，被上诉人魏文君及其委托诉讼代理人曹月莲，被上诉人宇辰公司的委托诉讼代理人苏嘉旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡斯宝特公司上诉请求：1、一审判决在事实查明部分与本院认为部分中认定的事实存在瑕疵，请求二审法院在查明事实的基础上予以纠正；2、本案一、二审诉讼费用由魏文君、宇辰公司承担。事实和理由：怡斯宝特公司与宇辰公司签署《厂房租赁合同书》前后，宇辰公司从未披露过任何租赁土地及地上建筑物被法院查封或已出租的事实。在法院执行阶段，宇辰公司突然拿出其与魏文君签署的《租赁合同》，企图阻止涉案土地及地上建筑物的强制执行拍卖程序，但该《租赁合同》签署后，宇辰公司从未向魏文君交付《租赁合同》项下房屋，魏文君也从未对《租赁合同》项下的全部土地及房屋进行占有、使用，该《租赁合同》至今也没有实际履行。魏文君一审程序当中主张的土地及房屋使用权面积应为航宇路18号、建筑面积为14300.57平方米的全部土地及房屋，一审判决驳回了魏文君针对航宇路18号全部土地及房屋使用权的诉请，则应当作出魏文君与宇辰公司间《租赁合同》没有实际履行的事实认定。一审法院在审理查明部分认定“租期开始后，被告宇辰公司以部分厂房仍在使用为由，仅交付原告魏文君9376.455平方米”，以及本院认为部分认定“被告宇辰公司未交付原告的使用面积为本案被告怡斯宝特公司占有使用的面积即4924.115平方米”存在瑕疵，应予以纠正。魏文君辩称，一审判决的事实查明部分与本院认为部分不存在瑕疵，怡斯宝特公司主张的证据和阐述的理由均不能证明我方没有交付，魏文君与宇辰公司的《租赁合同》合法有效，魏文君已经履行了给付租金义务，宇辰公司也已经将租赁厂房和办公楼交付给魏文君占有、使用。此外，怡斯宝特公司所提一审判决的瑕疵，是一审关于事实的认定，并不属于法律意义上的瑕疵，且魏文君与宇辰公司的租赁合同履行情况不是案件审理焦点。宇辰公司辩称，我公司已向魏文君实际交付租赁物，认可一审判决认定事实。另，我公司向魏文君出租的时候公安局已经在了，因公安局不能变换出租主体，最后达成的协议是以我公司名义与公安局签合同，但我公司收取的租金交给魏文君。关于设备问题，我公司将设备作为补偿给了魏文君。魏文君向一审法院起诉请求：1、判令宇辰公司与怡斯宝特公司之间的租赁合同无效，宇辰公司赔偿魏文君损失559557元；2.判令怡斯宝特公司迁出诉争土地，将租赁土地及房屋的使用权交还魏文君。一审法院认定事实：2013年1月18日，魏文君与宇辰公司签订了《租赁合同》，约定宇辰公司将其所有的坐落于天津市空港物流加工区航宇路18号（建筑面积为14300.57㎡）的厂房租赁给魏文君使用。租赁期限自2013年7月19日起至2033年7月18日止，共计二十年。年租金为65万元，二十年租金共计1300万元，租金给付方式为：2013年1月30日前给付租金500万元，2013年4月30日前给付租金800万元。宇辰公司于2013年7月19日前腾空并交付房屋。租金以银行转账的方式给付，魏文君以户名为崔红的账号向宇辰公司指定的账户支付。合同签订后，魏文君于2013年1月29日通过银行转账支付宇辰公司租金500万元（付至宇辰公司指定的田玉根账户），于2013年2月27日通过银行转账支付宇辰公司租金200万元（付至宇辰公司指定的田玉根账户），于2013年4月25日通过银行转账支付宇辰公司租金600万元（付至宇辰公司指定的张泰宇账户）。租期开始后，宇辰公司以部分厂房仍在使用为由，仅交付魏文君9376.455平方米。2013年12月13日宇辰公司与怡斯宝特公司又签订《厂房租赁合同书》，宇辰公司将涉案房产未交付于魏文君的4924.115平方米租赁给怡斯宝特公司，租赁期限为10年，自2013年12月30日起至2023年12月29日止。2013年12月30日至2018年12月29日的租金为每日每平方米0.9元，2018年12月30日起至2023年12月29日期间的租金为每日每平方米0.95元。租金每年支付一次，2015年至2017年三年内，每年扣减一个月免租期，每年实付十一个月租金，自2018年起全年正常缴付。合同签订后，怡斯宝特公司向宇辰公司支付了2014年全年的房屋租金1617572元及保证金407717元，怡斯宝特公司对交付于其的4924.115平方米房屋进行了实际的占有使用。涉案房产于2011年11月6日设定抵押，抵押权利价值为3000万元，该抵押于2013年4月27日注销，之后又于2013年5月7日设定抵押，抵押权利价值为2800万，该抵押于2015年12月10日注销。另查，2015年8月24日天津市第二中级人民法院发布《关于天津市空港物流加工区航宇路18号房产拍卖的公告》，定于2015年9月9日10时至2015年9月10日10时在天津市第二中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案房产进行公开拍卖。2015年10月9日天津市第二中级人民法院出具《拍卖成交确认书》，怡斯宝特公司作为买受人，通过参加拍卖，公开竞价成交，最终以最高价竞得涉案租赁物即权利人为宇辰公司，位于空港物流加工区宇航路18号的厂房土地。怡斯宝特公司于2015年10月8日向天津市第二中级人民法院交纳了涉案房产的成交价款。一审法院认为，魏文君与宇辰公司于2013年1月18日签订的《租赁合同》，尾部均有双方的签章确认，系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案魏文君在与宇辰公司签订合同后，依约向宇辰公司支付了20年的租金，履行了自己的主要义务，但宇辰公司未能按照合同约定将涉案房屋全部交付给魏文君使用，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据魏文君与宇辰公司所签订的租赁合同，承租房产面积为14300.57平方米，年租金为65万元，即每平米的年租金为45.45元，宇辰公司未交付魏文君的使用面积为本案怡斯宝特公司占有使用的面积即4924.115平方米，该部分依照魏文君与宇辰公司所签租赁合同所对应的年租金应为4924.115平方米×45.45元/平米=223801.03元，魏文君主张宇辰公司所赔偿的损失即为该未交付部分2年6个月的租金，即223801.03元/年×2.5年=559503元。宇辰公司虽辩称对违约赔偿的租金已与魏文君私下达成协议，但未能提供证据予以证明，故对宇辰公司的抗辩意见不予采纳，因魏文君在合同签订后已将合同项下的全部租金支付给了宇辰公司，故魏文君主张宇辰公司对合同签订后未实际交付部分房屋2年6个月的租金损失进行赔偿，符合法律规定，一审法院予以支持，但魏文君的计算有误，对魏文君主张的过高部分不予支持。关于宇辰公司与怡斯宝特公司所签订的《厂房租赁合同》的效力问题，一审法院认为，该合同尾部有宇辰公司与怡斯宝特公司的签章确认，能够认定系双方真实意思表示，其合同内容亦不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，魏文君以其签订的租赁合同在先，宇辰公司与怡斯宝特公司签订的合同在后，且魏文君已支付了合同项下的全部租金为由主张宇辰公司与怡斯宝特公司所签订的《厂房租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，只有存在上述法定无效情形的合同才为无效合同，魏文君所主张合同无效的事由并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，且魏文君提供的证据亦不能证明宇辰公司与怡斯宝特公司所订立的租赁合同存在上述法定的无效情形，因此魏文君主张宇辰公司与怡斯宝特公司所签订的租赁合同无效，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。由于怡斯宝特公司基于合法有效的租赁合同对涉案房产进行了实际的占有和使用，且怡斯宝特公司已通过参与拍卖，合法竞买了全部涉案房产，合法取得了涉案房产的所有权，因此怡斯宝特公司对涉案房产的占有使用是合法的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。魏文君虽签订租赁合同在先，但对诉争的部分房产宇辰公司并未向其交付，魏文君也并未实际占有，怡斯宝特公司不论是基于合法有效的租赁合同还是基于后来对涉案房产取得的所有权，其对该部分房产的占有均是合法的，故魏文君主张判令怡斯宝特公司迁出诉争房屋，将租赁土地及房屋使用权交回魏文君的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院难以支持。魏文君因宇辰公司的违约行为而导致无法按照合同约定对租赁物行使占有、使用等权利，所造成的其他损失，可依据租赁合同和损失情况另行向宇辰公司主张权利。一审判决：“一、被告天津宇辰人工环境工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告魏文君房屋租金损失559503元；二、驳回原告魏文君的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费9396元，由原告魏文君负担4698元（已交纳），由被告天津宇辰人工环境工程有限公司负担4698元（原告已预交，被告天津宇辰人工环境工程有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。”本院二审期间，怡斯宝特公司、魏文君围绕上诉请求依法提交了证据，宇辰公司未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。怡斯宝特公司向本院提交如下证据：1、录音，证明：涉案土地办公楼空置、厂房被宇辰公司用于存放机器设备的事实，以及宇辰公司从未向魏文君交付任何涉案土地与房屋，宇辰公司与魏文君间租赁合同从未实际履行的事实。另，魏文君与宇辰公司的委托诉讼代理人苏嘉旺在一审中相互串通，向法院做虚假陈述；2、照片，证明：涉案土地办公楼空置的事实；3、监控录像，证明：宇辰公司在一审中企图改变涉案土地房屋状态；4、公证书，证明：涉案土地及房屋截止2016年8月29日的状态；5、评估委托书，证明：涉案土地在法院委托评估时的状态是被执行人正在使用，魏文君与宇辰公司间租赁合同没有实际履行。6、产权证，证明：魏文君一审主张返还土地及房屋使用权的面积与其二审首次开庭陈述的返还面积不符，一审判决认定事实与判决主文相矛盾；7、往来邮件，证明：怡斯宝特公司在2013年6月至12月期间与宇辰公司就房屋租赁事宜进行协商，魏文君与宇辰公司有关涉案土地及房屋交付的陈述存在重大瑕疵；8、《关于办理厂房租赁备案情况的复函》与（2014）二中执字第0103、0104号执行裁定书，证明：宇辰公司名下土地及厂房在2013年9月24日被查封，魏文君与宇辰公司有关涉案土地及房屋交付的陈述存在重大瑕疵；9、（2014）东民三初字第704号民事判决书、（2016）津0102执255号执行裁定书，证明：崔红系天津润金典当有限公司（以下简称润金公司）职工，陈金城为润金公司的法定代表人，润金公司通过崔红个人账户支付民间借贷款项，魏文君有关崔红身份及租金支付的陈述存在重大瑕疵；10、（2015）滨执字第（0310、0311）-1号执行裁定书，证明：润金公司与宇辰公司间存在民间借贷纠纷，魏文君有关崔红身份及租金支付的陈述存在重大瑕疵；11、（2015）二中执字第0408、409、0410执行裁定书，证明：润金公司法定代表人陈金城与宇辰公司间存在民间借贷纠纷，魏文君有关崔红身份及租金支付的陈述存在重大瑕疵；12、租赁协议、银行凭证，证明：怡斯宝特公司在二审中所述房屋交付情况的真实性；13、情况说明、（2015）滨功民初字第3004号民事裁定书，证明：宇辰公司拖欠电费的事实以及魏文君、宇辰公司二审所述缴纳电费的陈述虚假；魏文君向本院提交增值税专用发票八份，证明：租赁土地及房屋已经交付。魏文君对怡斯宝特公司提交证据发表质证意见为：对证据1真实性有异议，与本案不具有关联性；证据2的照片不是同一时间拍摄的，对真实性、合法性有异议，对证明目的不予认可；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，公证书上载明监督了现场勘查情况，并不是公证处现场进行了拍摄和照相；对证据5的真实性无异议，对证明目的不予认可，不能证明怡斯宝特公司的主张；证据6-13不属于二审新证据，不予质证。宇辰公司对怡斯宝特公司提交证据发表质证意见为：对证据1的合法性不认可，确实存在见面的事实，但当时是协商如何解决事情，录音内容明显带有诱导性；证据2与我方无关，拍摄的是厂房，但里面具体什么样我方不清楚，对真实性不予认可；对证据3的真实性不认可，对搬家情况不清楚；对证据4的内容，如果是公证处拍摄的我方认可，否则不认可；没有见过证据5，不认可真实性、合法性、关联性；对证据6-13需要核实，但在规定期间内未提交书面质证意见。怡斯宝特公司对魏文君提交证据发表质证意见为：对真实性认可，对证明目的不予认可，票据不能证明魏文君代宇辰公司缴纳水电费，对魏文君提出代缴水电费的主张不予认可。宇辰公司对魏文君提交证据发表质证意见为：没有意见。本院对怡斯宝特公司提交证据的认证意见为：怡斯宝特公司所提证据均不能直接证明宇辰公司是否向魏文君实际交付了租赁的厂房和办公楼，与本案缺乏关联性，本院均不予采信。本院对魏文君提交证据的认证意见为：票据载明的购买方为宇辰公司，不能证明魏文君关于代缴水费的主张，本院不予采信。二审期间，怡斯宝特公司对一审认定的“租期开始后，被告宇辰公司以部分厂房仍在使用为由，仅交付原告魏文君9376.455平方米”提出异议。经查，一审中，宇辰公司与魏文君陈述，租期开始后，宇辰公司以部分厂房仍在使用为由，仅交付魏文君9376.455平方米。2013年12月13日宇辰公司与怡斯宝特公司又签订《厂房租赁合同书》，宇辰公司将涉案的4924.115平方米租赁给怡斯宝特公司。二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于案涉4924.115平方米面积，怡斯宝特公司在租赁后实际占有使用，现已取得所有权，其对该部分面积的占有合法，且对抗其他租赁人，一审为此驳回魏文君要求怡斯宝特公司迁出的诉请并无不当，在宇辰公司认可收到魏文君14300.57平方米租赁费的情况下，判决宇辰公司对案涉4924.115平方米的租赁费，以损失赔偿形式向魏文君进行返还亦不存在问题，包括怡斯宝特公司在内的各方当事人对上述一审判决结果均无异议。现怡斯宝特公司主张魏文君一审时诉请返还面积为整体14300.57平方米，但一审中，魏文君仅针对宇辰公司与怡斯宝特公司间4924.115平方米面积的租赁合同提出异议，诉请的赔偿也为该部分面积对应租金，其一审诉请怡斯宝特公司迁出诉争土地与房屋，亦限于上述4924.115平方米，该请求魏文君未做过变更，二审庭审中再次作出明示，故怡斯宝特公司的主张缺乏依据。在此情况下，剩余9376.455平方米租赁面积问题不属于本案审理范围，有关于此的权利争议可由各方另诉解决。因该事实认定不影响一审根据魏文君诉请，对怡斯宝特公司占有使用的4924.115平方米租赁面积的处理，故对一审裁判结果可予以维持。综上所述，一审裁判结果无误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津怡斯宝特面包工业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵志宏代理审判员  王孟璐代理审判员  滕光鑫二〇一七年二月三日书 记 员  刘 谨