内蒙古自治区翁牛特旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）翁民初字第4258号
原告董志祥，男，1973年6月26日出生，汉族，农民，现住翁牛特旗。
委托代理人宋海燕，内蒙古信华律师事务所律师。
被告赤峰鼎盛房地产开发有限责任公司(以下简称鼎盛公司)，住所地翁牛特旗。
法定代表人桑树春，系董事长。
委托代理人彭广利，内蒙古紫城律师事务所律师。
被告王晓林，男，40岁，汉族，居民，现住翁牛特旗。
被告王志岩，男，1974年3月1日出生，汉族，居民，现住翁牛特旗。
原告董志祥与被告鼎盛公司、王志岩、王晓林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理，依法由审判员李丹青适用简易程序，于2015年10月14日公开开庭进行了第一次审理，后原告变更诉讼请求，本院于2015年11月13日公开开庭进行了第二次审理。第一次庭审中原告董志祥的委托代理人宋海燕，被告鼎盛公司的委托代理人郭新久、彭广利，被告王志岩、王晓林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次庭审中原告董志祥的委托代理人宋海燕，被告鼎盛公司的委托代理人郭新久、彭广利，被告王志岩到庭参加诉讼。被告王晓林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告购买被告开发的位于翁牛特旗桥头镇的幸福家园小区2号楼2单元3楼东户楼房一处，初测面积为85平方米，签订合同时预付定金2万元。楼房交工付余款时，由于很多住户不积极支付房款，被告推出优惠政策，付清全款的，单价在各自的基础上降低100元。原告交清房款，被告却以各种理由不予办理产权登记手续，故原告诉至法院，要求判令被告立即协助原告办理产权证。
被告鼎盛公司庭审答辩称，原告未向答辩人支付房屋价款，未与答辩人签订商品房买卖合同，被告鼎盛公司没有协助原告办证的义务。申请人提交商品房买卖合同书是办理产权证的法定条件之一，但是原告至今未与答辩人签订商品房买卖合同书，也没有向答辩人支付商品房价款，故原告方与答辩人没有形成商品房买卖合同关系。故原告所述不实。答辩人无协助原告办证义务。原告方向法院提交合同书上的公章和收据上的公章非答辩人的公章，是伪造的印章，答辩人已经就此问题向公安机关报案查处。故原告所持有的合同和收据与答辩人无关。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告王志岩辩称，对于原告要求办证问题我们积极找过鼎盛公司，但是鼎盛公司不配合，我们无法给原告办证，而且我们已经把钱交给鼎盛公司了，鼎盛公司一直也没有出具相关手续，也没有交税。如果鼎盛公司认为公章是私刻的可以要求做鉴定，我们的公章确实是从鼎盛公司那加盖的。
被告王晓林在法定期间内未作答辩。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
1、《商品房定购协议书》一份。证明原被告间签订了房屋买卖合同，已经形成了商品房买卖关系。出卖人是鼎盛公司，加盖着鼎盛公司的公章。
被告鼎盛公司质证认为，我们公司没有与原告签订过协议书，这个合同上加盖的公司的公章不是我们鼎盛房地产公司的公章，这份协议书不具有法律效力。原被告之间没有建立商品房买卖合同关系。
被告王志岩质证认为原告与被告鼎盛公司已经具有商品房买卖合同关系，上面加盖的公章可以做鉴定。
2、收据12枚。证明原告根据合同约定缴纳了购房款，根据与被告的口头约定缴纳了办理各种办证的费用，由被告代为原告办理产权登记手续。
被告鼎盛公司质证认为，取暖费、太阳能、物业费等收据与本案的争议焦点无关联性，鼎盛公司没有收到原告交付的上述款项。收款人韩君、于影坤不是鼎盛公司的工作人员，我公司也没有委托于影坤代收，鼎盛公司没有收到上述款项。办证机关需要收取的费用应该由实际收到上述款项的人员协助办理。
被告王志岩质证认为无异议。
3、王学军和韩君之间的通话录音光盘一张（附文字整理）。证明在履行合同时被告鼎盛公司承诺如果能一次性交清尾款，则整体每平米降低100元的事实。同时，韩君是鼎盛公司的工作人员。被告鼎盛公司质证认为，该证据与本案争议焦点无关联性，不能证明韩君是鼎盛公司的工作人员，不能说明对方声音以及录音中通话的人是否为韩君，而且内容不清，反映不出是幸福家园的楼房。其公司并没有委托韩君代办相关事宜。
被告王志岩质证认为韩军是鼎盛公司的财会人员，没有权利干涉房屋的价款。
被告鼎盛公司、王晓林未提交任何证据。
被告王志岩为支持其答辩意见向本院提交了下列证据：转账明细1份。证明我将收到的买房人的所有款项，包括大修基金、契税、办证费等费用，都通过转账的方式转给鼎盛公司了，目前，鼎盛公司还欠我37万余元。
原告质证认为无异议。
被告鼎盛公司质证认为这份账单不能证明是王志岩将本案原告所交纳的各项费用全部转给了鼎盛公司，就是借用我们公司的资质，走我们公司的账户。同时，该账单没有印章，不具有真实性，王志岩并不是鼎盛公司的工作人员，也不是幸福家园项目负责人。
根据原告陈述、被告答辩，以及举证、质证情况，本院综合认证认为：
原告提交的证据1，能够证明原告自被告处购买楼房、与被告形成商品房买卖关系的事实，被告鼎盛公司虽不认可，但协议上盖有鼎盛公司的公章，本院予以采信。证据2中的楼房款收据能够证明原告已经就涉案楼房交清了购房款159000元的事实。契税、印花税、土地证及房产证费收据、大修基金的收据能够证明原告将需要办理涉案楼房产权证所需的费用交给了被告的事实，对上述两部分收据，本院予以采信，其余几份收据与本案无关，不予采信。证据3能够间接证明原告与被告就涉案楼房建立买卖关系的事实，本院予以采信。被告王志岩提交的证据未加盖任何公章，证据的来源及形式不符合法律规定，本院不予采信。
经审理查明，2010年，被告王晓林借用被告鼎盛公司资质，在翁牛特旗桥头镇开发幸福家园小区，被告王志岩是该项目的实际投资人，幸福家园小区于2011年1月份交工。2010年10月20日，原告在幸福家园售楼处在被告王晓林、王志岩均在场的情况下签订了《商品房订购协议书》一份，该协议书出卖人处加盖了赤峰鼎盛房地产开发有限责任公司公章，原告董志祥在买受人处签字。协议约定原告订购的商品房位于幸福家园小区1号楼3单元4楼西户。原告于201010月20日向于影坤交纳楼房款2万元，于2010年11月20日向于影坤交纳楼房款12万元，于2011年2月21日向韩君交纳楼房款13000元，于2014年12月15日向王志岩交纳楼房款3000元，至此楼房款全部交清。协议签订后，被告承诺代为办理楼房产权登记手续，并向原告收取了办理楼房产权登记所需要的契税、印花税、土地证及房产证费、大修基金等税费。涉案楼房原告已经实际入住，但双方至今未签订正式的商品房买卖合同，被告至今也未协助原告办理涉案楼房产权证，原告诉至法院，要求三被告立即协助办理涉案楼房产权证。
本院认为，被告王晓林借用被告鼎盛公司的资质在翁牛特旗桥头镇开发幸福家园小区是事实，被告王志岩作为该项目投资人也是事实。被告将涉案楼房出卖给了原告，原告在交纳全部购房款后，双方形成了商品房买卖合同关系。虽然双方就涉案楼房始终未签订正式的商品房买卖合同，亦未就涉案楼房办理网签手续，但原告作为购买人已经完全履行合同约定的义务同，交清了购房款，且已实际入住，因此，原告就涉案楼房具有所有权。尽管双方在签订商品房订购协议书时未约定卖方代买方办理楼房产权证事宜，但被告已向原告收取了办理楼房产权登记所需要的契税、印花税、土地证及房产证费、大修基金等税费，且《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。故原告要求被告协助原告办理楼房产权证诉讼请求本院应予支持。那么，三被告究竟谁有义务代为或者协助原告办理楼房产权证？审理认为，被告王晓林作为实际开发人，被告王志岩作为投资人，在做出前述承诺后，当然有此义务。那么被告鼎盛公司是否承担一定责任？《中华人民共和国建筑法》第二十六条规定：“……禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”，鼎盛公司非法向外出借资质，违反了法律强制性规定。况且，涉案商品房订购协议书加盖鼎盛公司公章，虽然被告鼎盛公司辩称该公章系伪造，但又承认幸福家园是其开发，即便协议上的公章与鼎盛公司备案的公章不一致，也是鼎盛公司默许王晓林和王志岩持有和使用。因此，其关于未与原告签订该协议、未收取原告交纳的购房款、与原告不存在涉案楼房买卖合同关系而不承担责任的抗辩理由，本院不予支持，其对王晓林借用其资质签订合同所产生的义务应对外承担连带责任。被告王志岩认为应该由鼎盛公司承担责任，其不承担责任的抗辩理由本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王晓林、王志岩于判决生效后10日内协助原告董志祥办理幸福家园小区2号楼2单元3楼东户房屋产权证；
二、被告赤峰鼎盛房地产开发有限责任公司承担民事连带责任。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判员 李丹青
二〇一五年十一月十三日
书记员 张 超