黑龙江省虎林市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0381民初1924号
原告：张敏，男，1971年5月4日出生，汉族，无业，住虎林市虎林镇三小东街二巷*号。
原告：王晓燕，女，1971年7月8日出生，汉族，无业，住虎林市虎林镇三小东街二巷*号。
二原告委托诉讼代理人：岳洪章，黑龙江雄峰律师事务所律师。
被告：程元福，男，1964年4月1日出生，汉族，哈尔滨铁路局哈尔滨工务大修段工人，住牡丹江市爱民区柏树林小区33号楼6单元403室。
被告：张爱香，女，1968年8月12日出生，汉族，无业，住牡丹江市爱民区柏树林小区**号楼*单元***室。
二被告委托诉讼代理人：许相新，男，1961年9月16日出生，汉族，黑龙江商业职业学院教师，住牡丹江市爱民区柏树林小区**号楼*单元***室。
原告张敏、王晓燕与被告程元福、张爱香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月22日作出（2015）虎民初字第310号民事判决书。张敏、王晓燕不服该判决，向鸡西市中级人民法院提起上诉。鸡西市中级人民法院于2016年9月21日作出（2016）黑03民终440号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告王晓燕及二原告委托诉讼代理人岳洪章，被告程元福、张爱香及二被告委托代理人许相新到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
张敏、王晓燕向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2005年2月18日签订的房屋买卖《协议书》；2、赔偿损失229570元，其中房屋的差价款209370元（房屋的面积77.79平方米×3000元/平方米-
购房款24000元）及交给开发商的价款20200元；3、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二原告于2005年2月18日从二被告手中购买了其所有的位于虎林市虎林镇煤建街1栋2号平房，房屋价款24000元，并签订了房屋买卖协议书。二原告购买房屋后，一直在此居住，直到2012年3月，该房屋被征用拆迁，二原告在购买房屋时未办理房屋过户登记，二原告多次找到二被告要求办理房屋过户登记，被告总以诉争房屋原房主赵曙光（赵曙光为该诉争房屋登记所有权人）不给办理为由拒绝办理，房屋拆迁后，原告向案外人牡丹江市恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远公司）交纳了拆迁补差款15000元、暖气表款2000元、取暖费2400元、水费200元、电费200元、物业费400元，合计20200元。开发商在交钥匙时，不承认该房屋为二原告所有，理由为赵曙光欠开发商的钱，故二原告向法院提起诉讼，要求二被告履行房屋过户变更所有权登记，虎林市人民法院作出（2014）虎民初字第466号民事判决书，驳回二原告的诉讼请求，但该判决书确定了以下事实：1、二原告与二被告签订的房屋买卖合同有效；2、原告房屋面积为77.79平方米；2、开发商定价为每平方米3000元；3、二原告与二被告房屋买卖价款24000元。既然该房屋买卖合同有效，二被告就应当履行合同的附随义务（即为二原告办理过户手续）。现在房屋买卖合同不能实现物权目的，是二被告违约导致的，二被告应承担违约责任。二原告的损失分为二部分组成，第一部分为房屋的差价款209370元【77.79㎡×3000元（每平方米房屋价款）－24000元（房屋原价款）】；第二部分为交给开发商价款为拆迁补差款15000元、暖气表款2000元、取暖费2400元、水费200元、电费200元、物业费400元，合计20200元，两项合计为229570元。这样二被告享有楼房的所有权，二原告享有房屋的债权，符合公平原则和《合同法》的相关规定，根据《合同法》第一百二十一条：当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。即债务人在承担违约责任后，有权向第三人追偿。因此二原告无权向第三人主张权利，只能向二被告主张权利。故提起民事诉讼。
程元福、张爱香辩称，本案争议的房屋位于虎林市虎林镇煤建街1栋2号，结构为平房，面积为55.83平方米，是二被告于2000年5月14日从赵曙光、冉玲凤（二人为夫妻关系）处以24000元价格购买。2005年2月18日二被告将此房屋以同样价格出售给二原告。上述两次房屋买卖均未办理所有权变更登记。此后，该房屋一直由二原告居住。2012年因该房屋征用拆迁，王晓燕以赵曙光与本人的名义与开发商签订了房屋拆迁补偿协议。2014年7月8日，开发商将产权调换房屋的钥匙交给王晓燕。上述事实已经被已生效的（2014）虎民初字第466号民事判决予以确认。二被告与二原告之间为房屋买卖合同关系，双方签订了房屋买卖协议书，系双方真实意思表示。二被告按合同约定将该房屋交付二原告，完全履行了合同义务，不存在违约行为。赵曙光与恒远公司之间的债务与本案无关。二原告提出的房屋变更所有权登记问题，二被告自始至终都愿意帮助其办理过户手续，但二原告从未提出办理过户要求，直到2014年7月回迁不成时，才提出办理过户问题，但因该争议房屋的产籍已经注销，暂时无法办理过户手续，不存在二被告违约、不协助原告办理过户手续的问题。二原告所提出受到的损失，是其与拆迁公司签订房屋安置补偿协议的法律关系产生的结果，此房屋安置补偿协议的法律效力及与法律关系双方当事人，对二被告没有约束力，二原告应当向相对方主张因受到损失请求赔偿，与二被告无关。二原告提出的解除合同并主张损害赔偿的诉求，二被告认为适用法律不正确，与事实不符。2005年原、被告签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，虽然二被告未取得物权，但该买卖行为不违反法律强制性规定，应为有效，双方签订合同之时二被告即已告知二原告涉案房屋系铁路段管房，登记所有人为赵曙光，暂时办理不了产权过户手续，二原告在明知涉案房屋暂时不能办理过户手续的前提下仍然自愿购买，且在尚未取得物权的前提下自行与拆迁单位签订拆迁协议，致使涉案房屋被拆迁灭失，造成涉案房屋办理产权过户手续不能，对此二原告具有过错，由此产生的风险后果应当由二原告自行承担。二被告没有拒绝履行协助办理涉案房屋过户手续的行为，在本案中不存在过错，也不存在违约行为，现二原告以二被告没有取得房屋所有权为由，提出解除合同并主张损害赔偿的诉求，应被驳回。本案已逾诉讼时效，原、被告双方2005年签订房屋买卖协议，并将房屋和价款进行了交付，原告2014年向法院提起民事诉讼，已超过法律规定二年的诉讼时效，不应受法律保护。原告依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，要求解除双方于2005年2月18日签订的房屋买卖协议，因原、被告双方的房屋买卖行为发生时间在该《解释》颁布实施之前，故该解释对于原、被告的房屋买卖无溯及力。如果解除双方签订的合同，原告如何返还被告的房屋及由此赔偿被告的损失。综上所述，二被告与二原告签订的房屋买卖协议受法律保护，二原告提出的诉讼请求，无事实和法律依据，此案已超过诉讼时效，原告适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》与法律要求相悖，应当驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告提交证据四、房屋拆迁补偿安置协议书复印件1份和虎林市人民法院执行裁定书及协助执行通知书复印件各1份，证实房屋买卖之后，没有办理过户，原告与恒远公司于2012年3月1日签订了房屋拆迁补偿安置协议，采取产权调换的方式进行补偿，由原告50多平米的平房调换成77.79平方米的住宅，根据协议约定，新调换的住宅价格是3000元/平米，原楼价每平米补240元，超出面积按照3000元/平米计算，共交给开发商差价款15000元，楼房交付后的一两天，开发商将楼房钥匙换掉，由于原房主赵曙光的债权人李茂成申请执行，法院对该房屋进行查封，原告与被告的合同无法履行，由于被告违约，要求与被告解除合同，赔偿损失。二被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为买卖协议是2005年签订的，同时将房屋交付给原告，原告已经取得实际物权，只是没有办理登记手续。二被告虽对证明目的有异议，但并未阐述异议内容，仅对双方买卖房屋的事实予以叙述，对原告证据四的证明目的予以确认。
2、证人张立娟、朱少华当庭证言。主要内容：证人和原告是朋友关系，2009年与二原告、二被告共同就餐时，王晓燕提出让二被告协助办理房屋过户手续，张爱香说去找原房主帮忙办理，并同意抓紧时间给办理。二被告认为张立娟的证人证言不属实，不予认可，被告和证人不认识，该段时间也没有回过虎林，所以不可能在一起吃饭，对证人朱少华证言不属实，被告不予认可。二证人与原告系朋友关系，原审中二原告并未就关于向二被告主张办理房屋过户手续问题提交证人予以证实，二原告也未提交证据证实二被告在此期间回虎林且与二证人共同就餐并协商办理房屋过户手续的事实，对原告提交证人张立娟、朱少华当庭证言的证明目的，本院不予确认。
3、二被告提交证据一、2005年2月18日甲方张爱香、乙方张敏签订的房屋买卖协议书1份。主要内容与原告提交的证据3一致。二被告提交证据二、2009年5月14日赵曙光与张爱香售房合同书1份，主要内容为：2000年5月14日赵曙光与张爱香签订的售房合同书：原住户（工务段）赵曙光，现已售给张爱香（工务段），价钱24000元。从即日起产权属张爱香本人。落款处为赵曙光、张爱香签名。二被告提交证据三、编号为0000978号持有人姓名为赵曙光的房产证凭证1份。二被告提交证据四、（2014）虎民初字466号民事判决书1份。二被告提交以上四份证据证明二原告与二被告在交易时签订了房屋买卖合同，并且将署名为赵曙光的房照交给了张敏，二原告诉争主张与被告无关，二原告主张权利错误，被告不应承担本案责任。二原告对二被告提交的四份证据真实性不持异议，对证明目的持有异议，认为该四份证据本身不能证明被告不承担责任，被告违约责任应按照法律规定予以确认。二被告提交的四份证据本身并不能证实被告不承担责任，对二被告四份证据关于证明二原告诉争主张与被告无关，二原告主张权利错误，被告不应承担本案责任的证明目的不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年5月14日，被告张爱香与赵曙光签订房屋买卖协议，赵曙光将其所有的座落在虎林市虎林镇煤建街1栋2号面积为55.83平方米砖木结构的房屋出售给程元福、张爱香夫妇，价格为24000元，同时约定从即日起产权属于张爱香本人。卖方代表赵曙光、买方代表张爱香均在协议上签字。2005年2月18日，被告张爱香与原告张敏签订了协议书，协议书中约定“自2005年2月18日起甲方（张爱香）所居住的房屋（工务段赵曙光）以24000元价格卖给乙方（张敏）…，自此房屋所有权归乙方（张敏）所有。”上述两次交易均未办理房屋过户手续。此后，房屋由二原告居住。2012年3月1日恒远公司为甲方与赵曙光、王晓燕为乙方就本案争议房屋签订房屋拆迁补偿安置协议，约定拆迁形式为产权调换，位置为原址待建恒远小区6号楼3单元503室，面积为77.79平方米左右（面积以房产测绘为准，多退少补），价格为原房屋面积与新楼面积对等部分乙方找给甲方结构差价240元/平米，新楼面积大于原房屋面积部分，乙方按3000元/平米价格与甲方结算。回迁此楼税费按有关部门规定办理（其他内容略）。落款处有恒远公司的公章、法定代表人李永学的名章及赵曙光（系王晓燕代签）、王晓燕的签名。王晓燕交给开发商以下款项：拆迁补差款15000元、暖气表款2000元、取暖费2400元、水费200元、电费200元、物业费400元，合计20200元。2014年7月8日恒远公司向原告王晓燕交付楼房钥匙，2014年7月10日恒远公司以赵曙光与王晓燕并非一家人为由要求其退回房屋。2014年7月12日原告王晓燕发现该栋楼房门锁已换。王晓燕、张敏提起诉讼，要求二被告与赵曙光、冉玲凤、恒远公司依法协助二原告履行房屋过户手续，我院于2015年3月20日作出（2014）虎民初字第466号民事判决书，驳回原告张敏、王晓燕的诉讼请求。
另查明，因赵曙光欠案外人李茂成债务，位于恒远小区6号楼3单元503室回迁楼房已经由李茂成申请，由本院执行局依据(2012)虎民初字第376号民事调解书、（2013）虎法执字第116号执行裁定书及（2013）虎法执字第116号协助执行通知书予以查封。
本院认为，赵曙光系涉案房屋原所有权人，2000年5月14日赵曙光将涉案房屋卖给了二被告，二被告未办理产权变更手续，于2005年2月18日又以原购买价格将该房屋出卖给二原告。现因案外人赵曙光欠债造成合同无法履行，致使二原告的权利得不到实现，造成其损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；依据物权法的相关规定，二被告在未取得房屋所有权时，无权处分该房屋，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。二被告未取得所有权使其出售给原告的房屋所有权不能转移给二原告，二原告要求解除合同，赔偿损失的诉求，本院予以支持。二原告的损失应为原平房被拆迁后置换的楼房价值，二原告要求二被告按楼房面积77.79平方米×3000元/平方米的标准予以赔偿的诉求，本院予以支持，二原告要求从楼房价款中减去原购平房价款24000元，系二原告对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许；二原告向开发商交纳拆迁补差款后，该楼房价值达到3000元/平方米，原告要求按3000元/平方米的标准予以赔偿，其补差部分应当已包含在内，故二原告要求二被告赔偿拆迁差价款15000元的诉求，本院不予支持；二原告向开发商交纳的其他费用合计5200元，与楼房权属无关，故二原告要求二被告赔偿其向开发商交纳的费用5200元，本院不予支持。原、被告双方签订房屋买卖合同的时间为2005年，但二原告知道房屋买卖合同目的不能实现即不能取得物权的时间是2014年7月份，至二原告提起诉讼时间并不超过一般诉讼时效，故二被告认为本案已过诉讼时效的抗辩，本院不予支持；原、被告双方买卖房屋虽然发生在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布实施之前，但该解释第四十六条第二款，本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释，二原告适用该解释提出诉求，符合法律规定，对二被告认为原告适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》错误的抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2005年2月18日签订的房屋买卖协议书；
二、二被告赔偿二原告损失209370元，该款于本判决生效后十日内给付；
三、驳回二原告其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4744元，由原告张敏、王晓燕负担417元，由被告程元福、张爱香负担4327元，财产保全费1668元由被告程元福、张爱香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。
审判长 刘泽民
审判员 庚 楠
审判员 张淑梅
二〇一七年二月二十二日
书记员 张铠驿