淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民初字第2465号
原告深圳福田物业管理有限公司淮安分公司，住淮安市清河区水渡口121号507室。
法定代理人钱成强，职务总经理。
委托代理人周龙（原告公司员工）。
委托代理人张丽（系原告公司员工）。
被告阙玉祥。
原告深圳福田物业管理有限公司淮安分公司（下称福田物业）与被告阙玉祥物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理后，依法由代理审判员吴均适用小额诉讼程序于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告福田物业委托代理人周龙、张丽，被告阙玉祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告福田物业诉称：2009年6月26日，原告与江苏省榕兴房地产开发有限公司签订了《榕兴?水韵天成项目前期物业服务委托合同》，合同约定由原告为淮安市和平路9号水韵天成?金桂苑提供物业服务。被告系水韵天成?金桂苑22号楼乙单元3A02室房产所有权人。被告自2012年7月31日起至2015年7月30日期间未按照物业服务协议缴纳物业管理服务费共计4102元，原告多次催促被告履行协议，但被告拒不缴纳。为了维护原告合法权益，现诉至贵院请求依法判令被告给付所欠物业管理费共计4102元，滞纳金1498元，并要求由被告承担本案全部的诉讼费用。
被告阙玉祥辩称：对原告诉称的我房屋面积欠费周期等无异议，但不同意给付原告物业费，理由如下：1、原告诉请超过诉讼时效，2013.9.15之前的物业费无权收取；2、滞纳金没有依据；3、根据《淮安市市区物业收费管理收费细则32号2005》规定分四级，最高级收费0.5元平方米，最低级收费0.15元每平方米；4、小区灰尘和噪音很大，业主受到后期开发房屋噪音影响的，物业费按照百分之八十收取，依据同上；5、原告多次被投诉，服务不到位，草坪覆盖率不够，垃圾成堆，多次发生路灯楼道灯坏了不及时维修，应该打八折；6、一楼公共区域被工人占用，电瓶车占用消防通道，晒衣服在绿化带上，使用公共电；7、二楼公共活动室，2012.7.14和福田和开发商约定好给我们业主免费开发，但是从未对我们开放过；8、业主和物业公司之间没有签订物业服务合同，不好要钱；9、物业人员流动性大，我们都不认识；10、在监控下，车子多次被划，要求调取监控，物业调不出来；11、小孩老人多次被困电梯，时间多达一个多小时，无人处理；12、家里墙体裂缝过大，多次到住建局投诉，物业都是当着面说处理，但是事后就不管理，住建局有档案，阳关纪检也有记录。另外，我的房子已经过户给他人。
经审理查明：原告系一家具有一级物业服务质证的物业服务企业。2009年6月26日，原告与江苏省榕兴房地产开发有限公司签订了《榕兴?水韵天成项目前期物业服务委托合同》，合同约定由原告为淮安市水韵天成?金桂苑小区提供物业服务。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务。被告系水韵天成?金桂苑小区22号楼乙单元3A02室房产所有权人，其房屋面积为98.25平方米，该房屋交付期为2011年7月31日。房屋交付期间，原告与包括被告在内的广大业主再次签订《榕兴?水韵天成项目前期物业服务协议》，协议约定业主缴纳物业服务费具体标准为：按照业主房屋建筑面积计算，多层、小高层、高层住宅按0.9元／月／平方米；商业用房1.15元／月／平方米；小高层电梯、二次供水运行费0.53元／月／平方米；高层电梯、二次供水运行费0.39元／月／平方米。合同期限自协议签订之日起至业主委员会成立后代表全体业主与原告或者其他物业公司签订新的《物业管理合同》生效时止，双方并就违约责任等等相关事项进行了约定。但自房屋交付之日起，被告未向原告福田物业交纳物业服务费、电梯运行、二次供水费等。经向被告书面催缴上述费用未果后，原告诉至本院，请求依法判令被告给付2012年7月31日起至2015年7月30日期间所欠物业管理费、电梯运行、二次供水费等共计4102元，并要求被告按照日万分之五的标准承担违约金1498元及案件诉讼费用。
另查明，被告主张自己的房屋已经过户，但未向本院提供相关证据证明。原告自愿将被告的物业费及其他费用等缴纳标准改为1.16元／每平方米／每月。
本案在审理过程中，被告出示电瓶车充电照片和楼梯上有杂乱垃圾、小区绿化、水池没有水、墙体瓷砖掉落、公共活动区域大门紧锁的照片，用于证明原告服务不到位；原告对此予以否认，并其提供物业服务的水韵天成?金桂苑小区获得江苏省2012年度“全省城市物业管理优秀住宅小区”称号和2013年度“全国物业管理示范住宅小区”称号的证书，证明自己的物业服务水准较高。
以上事实，有原、被告当庭陈述、营业执照、资质证书、前期物业服务协议、催缴通知书照片及邮寄件、苏建房管（2012）700号、原告出示的2013年度“全国物业管理示范住宅小区”证书等证据载卷证明，经庭审质证，对上述事实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人都应按照约定履行自己的义务。原告福田物业与江苏省榕兴房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”的对全体业主具有约束力，故不论是原告福田物业，还是被告阙玉祥，都应当按照合同的约定履行各自的权利义务。原告主张被告的物业费、电梯运行及二次供水的收费标准合计为1.16元／平方米／每月，被告欠费周期为2012年7月31日至2015年7月30日，根据被告房屋建筑面积98.25平米计算出被告应支付原告物业费为4102元，被告没有提供证据证明其房屋已经过户情况，故对原告的该项诉讼请求，于法有据，予以支持。
物业服务企业索要物业费的时效是从物业企业退出小区服务之日起起算，从本案实际情况看，原告仍在为被告所住小区提供物业服务，不存在原告的起诉超过诉讼时效的情形，被告该项主张，于法无据，本院不予支持。
对于被告提出的根据《淮安市市区物业收费管理收费细则32号2005》规定进行分级收费等问题，由于国务院新的物业管理条例已经于2007年10月1日施行，应该优先适用上位法即国务院的条列规定，况且双方合同已经对价格等作出明确约定，故对被告的该项主张，本院不予采信。
被告出示的电瓶车充电照片和楼梯上有杂乱垃圾、小区绿化、水池没有水、墙体瓷砖掉落、公共活动区域大门紧锁等照片能够证明原告物业服务并非无暇，原告提供的物业服务仍需不断改进和提高，根据权利义务对等原则，对原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持；原告虽有轻微的违约行为，但并不因此构成被告拒付物业费的法定理由，同时，原告出示的相关获奖证书能够证明自己的物业服务水准获得权威机构的认可，故被告拒付物业费的辩论观点，于法无据，本院不予采信。
对于被告提出车辆被划、墙体裂缝等其他侵权等问题，因与本案非同一案由或同等性质的法律关系，被告作为业主可以申请业主委员会解决，也可以要求物业管理的行政主管部门处理，或者另行诉讼解决，本院不再理涉。
综上，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告阙玉祥于本判决生效后10日内一次性支付原告深圳福田物业管理有限公司淮安分公司2012年7月31日至2015年7月30日期间物业服务费、电梯运行及二次供水费总计人民币4102元；
二、驳回原告深圳福田物业管理有限公司淮安分公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（履行款存入，开户银行：农业银行淮海西路支行；户名：淮安市清河区预算外资金专户；帐号：34×××82，或者双方自行兑现履行）。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告阙玉祥负担（此款原告已垫付，被告于付款时一并给付）。
本判决为终局裁判。
代理审判员 吴 均
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 朱惠娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。