广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法公民初字第264号
原告深圳市华丽硕丰科技有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处楼村社区第二工业区中泰路18号第一栋，组织机构代码。
法定代表人魏连速，公司�事长。
委托代理人周贵华，广东立国律师事务所律师。
被告深圳市鑫博盛投资发展有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处蒋石社区新围第四工业区A60栋二、三、四层（办公场所），组织机构代码。
法定代表人刘家忠。
委托代理人徐志鸿，广东君言律师事务所律师。
原告深圳市华丽硕丰科技有限公司诉被告深圳市鑫博盛投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，公开开庭进行了审理。原告深圳市华丽硕丰科技有限公司委托代理人周贵华、被告深圳市鑫博盛投资发展有限公司委托代理人徐志鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月12日，原、被告签署《租赁合同书》，原告从被告处转租光明新区楼村中泰路鑫博盛科技园厂房及宿舍。原告按合同约定缴纳了租赁保证金527850�、用电保证金300000元。2013年6月29日，原、被告签署《补充协议》，2013年8月23日，原告另缴纳用电保证金150000元。2014年6月26日，原、被告签署《协议书》，约定由被告与第三方直接签署《厂房租赁合同书》，租金由被告向第三方收取，原告不再支付合同租金费用。2014年6月27日，被告向原告出具《联络函》，确认被告已与第三方签订厂房租赁合同，要求原告清理厂房内的装修与设备。原告根据被告通知，及时完成了厂房清理并退出，但被告不但未退还原告租赁保证金、用电保证金，且原告撤离后，因被告未办理用电过户，导致供电部门仍在原告用电账户扣费。原告经被告同意所做的装修，被告目前已交由承租方利用，但被告却未支付任何补偿。期间，原告以口头、书面要求退还保证金、支付电费等，被告不但未及时退还，更提出种种无理赔偿要求，导致未能协商，�诉至法院，请求判令被告：一、返还原告租赁保证金527850元、用电保证金450000元，迟延支付利息18003元（按基准利率5.6%，8月1日起，暂计算至2014年12月31日，以实际支付日为准）；二、返还原告代付9月份电费39906.6元；三、支付原告装修费，暂以240658元计。以上三项合计1276417.6元；四、承担本案诉讼费。
被告辩称，一、原告在搬离厂房、宿舍之后迟迟不向被告恢复原状，被告在多次通知要求未果的情况下，不得不自行修缮，被告没有继续利用原告的装修，相关费用亦应当由原告承担；二、原告提前终止与被告的租赁关系，根据租赁合同第4条的约定，应当按照期间比例补齐免租期间的应付租金；三、根据双方2014年6月26日签订的《协议书》，原告有义务为第三方支付两个月的免租期租金。由于原告的原因，被告于2014年9月24日才向第三方交付厂房，原告应�补齐免租期间一个月的租金；四、由于原告自身不办理交接的原因，导致第三方承租人用电费用致原告方账户划扣，该费用并非被告使用，所以该费用与被告无关；五、被告没有使用原告的装修，因原告不恢复原状导致被告自行修缮，被告无须向原告赔偿装修费用。综上，基于双方的约定及原告给被告造成损失的事实，被告无需再向原告支付任何款项。
经审理查明，2011年5月12日，原、被告签订了《租赁合同书》，约定被告将位于光明新区楼村中泰路鑫博盛科技园厂房及配套宿舍出租给原告，厂房总面积为19550平方米，租赁期限为陆年，自2011年5月11日起至2017年5月10日止。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金527850元、用电保证金300000元。2013年6月29日，原、被告双方签订《补充协议》，约定原告自愿安装变压器一台，并缴纳用电保证金及场地复原保证金150000元，该款项原告于2013年8月23日支付被告。
2014年1月22日及2月25日，被告与深圳市宇顺电子股份有限公司（原告系深圳市宇顺电子股份有限公司的全资子公司）先后签订两份《责任确认书》，约定原告生产场地搬迁及部分设备移转后，其与被告的合同如出现不能正常履行的情况，将由深圳市宇顺电子股份有限公司承担不能履约的责任。2014年6月26日，原、被告双方签订《协议书》，约定双方协商同意被告将涉案厂房出租给第三方，原告同意被告与第三方直接签订《厂房租赁合同书》，各项费用由被告直接收取，如被告与第三方签订《厂房租赁合同书》，则自被告书面通知起，原告须在30天内清理完厂房的装修和设备，将厂房修复好交还被告。2014年6月27日，被告出具书面《联络函》，要求原告于2014年6月28日起清理厂房内的装修和设备。原告主张其已于2014年8月5日将涉案厂房及宿舍交付给第三方承租人，即深圳市德彩光电有限公司，并提交了交接证明、收条。原、被告双方均确认原告已于2014年8月7日将其租用的两部电梯交付被告。被告主张因原告未及时将厂房修复，导致其分别于2014年9月6日、2014年9月24日才将宿舍和厂房分别交付深圳市德彩光电有限公司，并提交了鑫博盛科技园(宿舍)物业交接确认书、鑫博盛科技园(厂房)物业交接确认书。
被告深圳市鑫博盛投资发展有限公司确认涉案房产没有房地产证，也没有报建手续。
以上事实，《租赁合同书》、收款收据、《补充协议》、中国银行付款凭证、《责任确认书》、《协议书》、《联络函》等证据及庭审笔录在案作证，应予认定。
本院认为，原、被双方告签订的《房屋租赁合同》中约定出租的房产没有办理房地产证，也没有报建手续，故该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同，双方据此合同签订的《补充协议》及《协议书》等亦无效。对于合同的无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告应向原告返还收取的租赁保证金人民币527850元、用电保证金共计450000元，原告应当将位于光明新区楼村中泰路鑫博盛科技园厂房及配套宿舍返还给被告。因双方均已确认涉案房屋已另行出租给他人使用，故可视为原告已将位于光明新区楼村中泰路鑫博盛科技园厂房及配套宿舍返还被告。因双方签订的租赁合同无效，故原告依据该合同提出被告支付迟延支付利息的诉求，本院不予支持。
原告主张被�支付原告装修费，因其提交的电气安装工程施工合同书、污水处理工程合同等证据未能证明租赁房屋装修部分的现有价值，故本院对其诉求不予支持。原告主张被告返还其代付的9月份电费，因未提交证据予以证明，亦未能证明该电费实际使用者，故本院对其主张不予支持。
被告辩称因原告搬离后未将厂房、宿舍恢复原状，致使被告自行修复相关费用应由原告承担，因其对该部分诉求并未提起反诉，故本院不予处理。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市鑫博盛投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市华丽硕丰科技有限公司租赁保证金527850元；
二、被告深圳市鑫博盛投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市华丽硕丰科技有限公司用电保证金450000元；
三、驳回原告深圳市华丽硕丰科技有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币16288元，由原告深圳市华丽硕丰科技有限公司负担3810元，由被告深圳市鑫博盛投资发展有限公司负担12478元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陶 雪 松
代理审判员 刘 振 明
人民陪审员 吴 汉 明
二〇一五年五月十八日
书 记 员 何 孝 剑
书 记 员 黄燕（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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