文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初878号原告（反诉被告）上海全毅快递有限公司深圳分公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道长发西路34号A2栋201。负责人殷芳义。委托代理人龙鹏飞，男，身份证住址湖南省衡阳县，系原告公司员工。被告（反诉原告）深圳市宝安华丰实业有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道82区新安六路1003号金融港2609。法定代表人欧阳泉。委托代理人张丽华，女，身份证住址广东省深圳市宝安区，系被告公司员工。原告上海全毅快递有限公司深圳分公司诉被告深圳市宝安华丰实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告深圳市宝安华丰实业有限公司提出反诉，本院依法合并审理。原告委托代理人龙鹏飞、被告委托代理人张丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2012年11月9日签订了为期一年的租赁合同，约定原告承租被告位于深圳市宝安区西乡街道固戍茶西三围工业园配套2号宿舍102-104号场地，场地面积为120平方米，每月租金为4320元，租赁保证金为8600元。合同于2013年10月31日到期后，原告与被告没有补签合同，但是原告与被告仍按照上述合同继续履行，原告与被告已经形成事实上的不定期租赁合同。直至2016年10月份，被告通知原告重新补签租赁合同，双方多次就租赁条件进行商讨，但是被告要求原告补齐2013年11月1日至今的租金差价，故双方未达成一致意见。基于上述原因及基他因素考量，原告于2016年11月3日向被告发出了《关于解除不定期租赁合同的通知》，要求于2016年11月6日解除双方的不定期租赁合同并要求被告在收到该通知书之日起20天内返还原告缴纳的租赁保证金8600元。被告于2016年11月4日签收了上述通知，原告于2016年11月6日彻底搬离租赁场地。在此期间原告多次催促被告返还租赁保证金，但是被告一直置之不理，直至今日原仍未收到被告退还的租赁保证金。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告返还租赁保证金8600元；2、被告向原告退还多缴纳的租金3456元(4320元-4320元×6天÷30天)；3、被告向原告支付利息500元（自2016年11月7日起至本金全部偿还之日止）；4、判令被告承担本案诉讼费。被告辩称，保证金应该是在原告交清拖欠费用、将场地回复原状况交还场地完全履行义务的情况下，才可以退还给原告，原告未履行上述义务，且未提供账号给被告，所以保证金不应退还。被告不清楚原告搬离场地的具体时间，原告单方原因导致场地未进行交接手续，原告应当支付场地占用费，所以2016年11月的租金不应该退还。被告没有过错，不应该承担诉讼费。被告（反诉原告）反诉称，2012年11月9日，被告与原告签订《场地租赁合同书》，约定被告将位于宝安区西乡街道固戍茶西三围工业园配套2号宿舍102-104号场地出租给被告使用，租金每月为4320元，租赁期限为1年。2016年11月4日，原告给被告寄发《关于解除不定期租赁合同的通知》后，在没有联系被告相关的工作人员进行场地交接、结清水电费、将租赁场地恢复原状的情况下搬离场地，之后被告工作人员多次联系催促原告办理上述事宜，截止被告提起反诉之日止，原告也没有过来办理上述事宜。原告应在租赁合同解除后将租赁场地及时交还并办理场地交接手续，延迟交接的，应承担延迟交接产生的场地占用承担延迟交接产生的场地占用费。原告自2016年10月25日起没有再缴纳水电费，现拖欠水电费303.4元，原告应按租赁合同约定支付违约金。原告未经被告同意加建了厕所、凿开墙增加了铁皮门及在窗户上加铁丝网，在解除租赁合同后没有及时恢复原状，原告应依合同约定承担恢复原状的责任及承担相关的费用。为维护被告合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、原告向被告支付2016年12月1日起暂计至2017年2月20日止的场地占用费11725.7元；2、原告向被告缴纳2016年10月25日至原告搬离租赁场地之日止拖欠的水费42.35元、电费261.05元及延期缴纳水电费的违约金709.9元（暂计至2017年3月27日）；3、原告承担租赁场地恢复原状的相应费用暂计12158.61元，需恢复原状的项目有：加建的厕所需拆除、未经被告同意私自凿开改建的铁皮后门没有需原状、窗户的铁丝网需拆除；4、原告承担本案的诉讼费。针对被告的反诉，原告答辩称，被告主张应该在租赁合同解除后办理交接手续，延迟交接原告应承担相应的场地占用费没有事实和法律依据，原告已于2016年11月3日寄发了关于解除不定期租赁合同的通知，被告已于2016年11月4日签收，该通知书已明确表明不定期租赁合同于2016年11月6日立即解除，原告也已于2016年11月6日搬离了上述场地，未办理场地交接手续是因为被告的场地管理方一直要求原告按照市场租金的涨幅缴纳租金，否则不予办理场地退出手续。同时在法律及事实上场地一直处于被告的控制中，不存在支付延迟的场地占用费。被告要求原告缴纳水电费，原告愿意按照实际产生的水电费缴纳，同时被告要求原告支付水电费的违约金，该违约金约定的标准过高。由于租赁合同已于2016年11月6日立即解除，被告尚有8600元的保证金未退还原告，且原告已经完整支付了2016年11月整月的租金，不存在向被告支付缴纳水电费的情形，只存在未结清相关费用的事情。被告提交的水电费的详细数据也与日常使用的数据不符，原告已于2016年11月6日搬离场地，故原告也只承担至2016年11月6日发生的水电费用。被告按2016年11月整月向原告主张水电费没有事实和法律依据。被告认为原告加建了厕所、凿开墙、增加铁皮门、窗户上加建铁丝网，在解除租赁合同时没有及时恢复原状，应承担恢复原状的相关责任，相关费用共计12158.61元，原告否认上述所赔，被告并未提交原告有进行上述装修的手续及证据，且被告提交的一份第三方深圳市京华装饰工程有限公司出具的复原工程报价单，该报价单是第三方单位方出具，且只是一份报价，没有具体表明相关的地点及工程，不能证明该报价是原告租赁场地的复原工程，且相关的工程项目内容与被告提出的原告进行装修的相关项目不符，不能作为认定事实的依据。本院审理查明，原告与被告于2012年11月9日签订《场地租赁合同书》一份，约定由原告承租被告位于深圳市宝安区西乡街道固戍茶西三围工业园配套2号宿舍102-104号场地，合同期限为一年，从2012年11月1日起至2013年10月31日为止，每月租金4320元；原告向被告支付两个月租金8600元作为租房保证金。签订合同后，原告向被告交纳了租房保证金8600元。2016年11月3日，原告向被告邮寄一份《关于解除不定期租赁合同的通知》，被告于2016年11月4日签收。原告交纳租金至2016年11月。另查明，涉案租赁场地系未取到建设工程规划许可证的房屋；涉案租赁厂房系被告从第三方承租，后转租给原告。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《场地租赁合同书》、银行转账单、收据、EMS快递单等证据在卷证实。本院认为，因涉案租赁厂房未取到建设工程规划许可证的房屋，故原告与被告签订的租赁合同无效，被告应退回原告租房保证金8600元。租赁合同虽属无效，但原告作为承租人已经实际使用该租赁房屋，故应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告主张其于2016年11月6日搬离涉案场地，但未提供证据予以证明，且被告不予认可，本院认为，原告虽于2016年11月3日向被告发出解除合同的通知，被告于次日签收，但通知应在合理期限内作出，结合被告仅举证2016年11月的水电费及被告认可已收回涉案场地，本院酌定原告支付房屋占有使用费至2016年11月30日，原告已交纳的租金不予退回。原告自认尚未交纳全部的水电费，被告主张的未缴水电费在合理范围内，且原告不能提供反证，因此，对于被告主张的水电费，本院予以支持。被告提供的证据不足以证明原告有加建改建涉案场地的行为及恢复原状所造成的损失，应承担举证不能的不利后果。原、被告在房屋转租、承租的过程中均未尽到审核房屋合法证件的基本义务，以致合同无效，对此均存在过错，应当各自承担相应的损失，故本院对双方要求利息损失、水电违约金的诉求均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告深圳市宝安华丰实业有限公司应于本判决生效之日起三日内退回原告上海全毅快递有限公司深圳分公司租房保证金8600元；二、原告（反诉被告）上海全毅快递有限公司深圳分公司应于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）深圳市宝安华丰实业有限公司水电费303.4元；三、驳回原告上海全毅快递有限公司深圳分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）深圳市宝安华丰实业有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元、反诉案件受理费422元，由原告上海全毅快递有限公司深圳分公司负担40元，由被告深圳市宝安华丰实业有限公司负担496元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 殷 耀 华人民陪审员 潘 秋 芬人民陪审员 李 柳 珍二〇一七年五月二十五日书 记 员 叶扬(兼)书 记 员 王   冰附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。