浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍商初字第2457号
原告：中国建设银行股份有限公司苍南支行，住所地：苍南县灵溪镇玉苍路555号。
代表人：林小兵，该支�行长。
委托代理人：薛进军、王智江，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被告：陈美苏。
被告：虞文沛。
原告中国建设银行股份有限公司苍南支行诉被告陈美苏、虞文沛金融借款合同纠纷一案，原告于2015年8月24日向本院提起诉讼，诉请：1、依法判决被告陈美苏立即偿还原告借款本金75万元及期内利息54687.73元、逾期利息（以75万元为基数，自2015年5月5日起至实际还款之日止，按年利率9.63%计算）和复利（以期内利息54687.73元为基数，自2015年5月5日起至实际还款之日止，按年利率9.63%计算）；2、依法判决被告陈美苏赔偿原告为实现债权而支付的律师费1500元；3、依法判决对被告陈美苏所有的坐落于苍南县龙港镇人民路769号房产采取拍卖、变卖所得款享有优先受偿权；4、本案的诉讼费用由各被告共同承担。本院受理后，依法适用普通程序，于2015年12月16日公开开庭审理，现已审理终结。
本院经审理认定，2014年4月21日，被告陈美苏与原告签订一份编号为330027227－9430－20140087112号的《个人助业借款最高额抵押合同》，合同约定：被告陈美苏自愿以登记在其名下的坐落于苍南县龙港镇人民路769号房产为其与原告于2014年4月22日至2016年4月22日期间形成的一系列债务提供最高限额为150万元的抵押担保。担保范围包括借款本金及利息、逾期利息、复利和实现债权费用（包括诉讼费、律师费等）。双方依法办理了抵押物登记。
2014年5月4日，被告陈美苏与原告签订了一份编号为330027227－9430－20140087112号的《个人助业借款合同》，约定：借款为人民币75万元，借款期限自2014年5月4日起至2015年5月4日，借款年利率为中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%，于起息日在每年的对月对日调整，当月无起息日对日的，则以当月的最后一日为利率调整日。还款方式为一次性还本付息，借款人未按时足额偿还贷款本金，逾期贷款的罚息利率为贷款利率水平上加收50%，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。借款人不能按期支付的利息，按逾期贷款的罚息利率计收复利。同时约定因借款人违约行为导致产生律师费用，由借款人承担。当日，原告向被告陈美苏发放了贷款75万元。借款到期后，被告仅于2015年5月4日支付利息60.27元，之后，剩余借款本息未予偿还，现尚欠借款本金75万元及期内利息54687.73元、逾期利息和复利。
另查明，原告为本案花费律师代理费1500元。2015年5月4日，中国人民银行规定的一年期的贷款基准年利率为5.35%。
本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，判决如下：
1、陈美苏于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司苍南支行借款本金75万元及期内利息54687.73元、逾期利息（以75万元为基数，自2015年5月5日起至判决确定的履行之日止，按年利率9.63%计算）和复利（以期内利息54687.73元为基数，自2015年5月5日起至判决确定的履行之日止，按年利率9.63%计算）；
2、陈美苏于本判决生效后十日内赔偿中国建设银行股份有限公司苍南支行因本案而支付的律师代理费1500元；
3、陈美苏到期未履行上述第�、二项债务的，中国建设银行股份有限公司苍南支行有权以拍卖、变卖登记在其名下的坐落于苍南县龙港镇人民路769号房屋对上述债务优先受偿，但其对包括上述债务在内的330027227－9430－20140087112号《个人助业借款最高额抵押合同》项下所有主债务优先受偿的总额以最高额抵押担保金额150万元为限。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12079元，由陈美苏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费12079元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退�），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李绍炬
人民陪审员 余缪仙
人民陪审员 刘齐明
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 汤苗苗
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到�债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
……
第二百零三条为了担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许�中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》
第三条、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%～100%。
对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。