海南省文昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文民初字第622号
原告中国建设银行股份有限公司文昌支行。
被告符方果。
被告曾庆华。
原告中国建设银行股份有限公司文昌支行（以下简称建行文昌支行）与被告符方果、曾庆华借款合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理。依法由审判长云平山，与人民陪审员符旭、陈川政组成合议庭公开开庭进行了审理。原告建行文昌支行委托代理人到庭参加诉讼，被告符方果、曾庆华经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行文昌支行诉称，2011年7月1日，原告与被告签订了一份《个人住房借款合同》，合同约定由原告向被告提供贷款280000元，用于购买文昌市文城镇文航路西侧“文航花园”A3幢XX号房，以该房产为上述借款提供抵押担保，贷款期限300个月（即从2011年7月11日至2036年7月11日），还款方式为等额本息还款法。双方已于2011年7月7日办理了期房抵押登记手续。2011年7月11日，原告已依约向被告发放了贷款280000元，履行了自己的合同义务，但被告未能依约向原告偿还贷款本息。自2014年1月1日起，被告已连续拖欠贷款3期，累计拖欠贷款20期，拖欠本息合计4311.57元（原告于2012年12月23日、2013年8月30日和2013年12月31日分别从开发商保证金账户中扣划保证金共计23565.35元归还借款人逾期欠款）。截止2014年4月1日，被告尚欠全部贷款本金267839.86元、利息4424.44元（含罚息，暂计算至2014年4月1日），合计272264.30元。根据《个人住房借款合同》违约责任条款的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用；解除与被告的借贷关系。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告签订的《个人住房借款合同》；2、判令被告向原告偿还贷款本金267839.86元、利息4424.44元（含罚息，暂计算至2014年4月1日），合计272264.30元；3、原告对抵押房产享有优先受偿权；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告符方果、曾庆华未作答辩。
经审理查明，原告建行文昌支行与被告符方果、曾庆华于2011年7月4日签订了一份《个人住房借款合同》，合同约定如下：借贷条款及特别签订条款：借款人及抵押人为被告符方果、曾庆华，贷款人为原告建行文昌支行，保证人为文昌城投荣吉房地产开发有限公司（以下简称保证人）；由原告向被告提供贷款280000元，用于购买文昌市文城镇文航路西侧“文航花园”A3幢XX号房，并以该房产为上述借款提供抵押担保；贷款期限300个月（即从2011年7月11日至2036年7月11日）；还款方式为等额本息还款法；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，于每年的1月1日调整；本合同项下借款逾期，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任一期借款本息的行为；贷款人应按合同约定及时足额发放贷款，借款人应按本合同的约定按期足额归还借款本息、缴纳本合同约定的各类费用；本合同违约金的计收方法为：违约金=拖欠的分期还款额×实际天数×违约金率，违约金率为万分之零点玖伍。违约责任条款：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时构成违约，此时，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期利率和约定结息方式计收罚息和复利；7、本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人指定的利率定价标准执行……13、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用……担保条款：借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权；抵押担保贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人；抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。
为了确保上述借款合同的履行，2011年7月4日，双方签订房产抵押合同，以被告所购房产为上述借款提供抵押担保，抵押期限为25年（自2011年起至2036年）；2011年7月7日，原、被告及保证人向文昌市房产管理局申请，办理了期房抵押登记手续。随后，原告依约向被告发放了贷款280000元。被告未按照合同约定偿还借款本息，截止2014年4月1日，被告已连续拖欠贷款3期，累计拖欠贷款20期，原告分别于2012年12月23日、2013年8月30日和2013年12月31日从文昌城投荣吉房地产开发有限公司的保证金账户中扣划保证金共计23565.35元用于归还被告逾期欠款本息。截止2014年4月1日，被告尚欠全部贷款267839.86元、利息4424.44元（含罚息，暂计算至2014年4月1日），合计272264.30元。
以上事实有原告提交的营业执照、经营金融许可证、被告身份证、常住人口登记卡、流动人口婚育证明、未婚证明、个人贷款支付凭证、个人住房（商业用房）借款合同、期房抵押申请备案表、房产抵押合同以及原告的当庭陈述予以证实。
本院认为，原、被告之间的签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《房产抵押合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，真实、合法、有效，并且该抵押合同已办理抵押登记，抵押合同已经生效，双方当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务，原告已经按照合同约定及时足额发放了280000元贷款，被告应按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。但被告未按照合同约定履行还款的义务，构成违约，根据双方合同约定，原告有权要求借款人立即清偿本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系等。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“债务人未履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”，因此，在被告未履行偿还到期债务的情况下，原告对抵押房产享有优先受偿权，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中《》第之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司文昌支行与被告符方果、曾庆华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告符方果、曾庆华于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司文昌支行偿还贷款本金267839.86元、利息4424.44元（含罚息，暂计算至2014年4月1日），合计272264.30元；
三、原告中国建设银行股份有限公司文昌支行对符方果、曾庆华所有的位于文昌市文城镇文航路西侧“文航花园”A3幢XX号房享有优先受偿权。
如果被告符方果、曾庆华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5383.96元，由被告符方果、曾庆华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 云平山
人民陪审员 符 旭
人民陪审员 陈川政
二〇一四年六月二十日
书 记 员 杨秀玲