福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0104民初2131号原告：陈水平，男，1966年10月17日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人:邹禄彬、黄晓敏，福建元一律师事务所律师。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：薛一通、邱星，男，系公司职员。原告陈水平与被告福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院原审于2015年12月4日作出（2015）仓民初字第4735号民事判决。被告泰禾公司不服，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2017年4月7日作出（2016）闽01民终524号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邹禄彬，被告委托诉讼代理人薛一通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈水平向本院提出诉讼请求：1.认定泰禾公司虚构讼争房屋已符合交付条件事实诱骗其接收未经验收合格的房屋构成商业欺诈，判令泰禾公司就违反法律禁止性规定将未经验收合格房屋交付使用的违法行为向相关行政机关主动报告，并向公众和陈水平公开道歉；2.判令泰禾公司立即交付经竣工及消防验收合格的房屋并将办理权属登记须由泰禾公司提供的资料交付陈水平；3.判令泰禾公司按买受人拒绝接收不符合交付条件房屋的责任方式，加倍支付欺诈交付赔偿金（按逾期交房违约金计算标准自合同约定交付日计至讼争房屋竣工及消防验收合格之日止）；4.判令本案诉讼费用由泰禾公司承担。事实和理由：陈水平与泰禾公司于2010年10月14日签订《商品房买卖合同》，约定陈水平以总价款867026元向泰禾公司购买位于福建省福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第A7#楼1006单元。双方同日还签署了《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《合同补充协议》等多份文件。依据《商品房买卖合同》约定，泰禾公司应于2013年8月31日前将经竣工验收合格和消防验收合格的房屋交付陈水平，并在交付后60日内办理房屋权属初始登记及向陈水平交付办理权属登记需由其提供的资料。《商品房买卖合同》另对房屋交付期限、交付条件、办证期限及违约责任等作出了约定。关于逾期办证的违约责任，泰禾公司以格式条款的形式在合同中约定，因其原因致陈水平不能在房屋交付后90日内取得房屋产权证的，其自逾期之日起每日按陈水平已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向陈水平支付违约金；但对陈水平未在其通知办理产权证三个月内办理并取得产权证的，却约定每逾期一日按购房总价的万分之三向其支付违约金。《商品房买卖合同》及相关文件签订后，陈水平依约履行了付款义务，泰禾公司虽于合同约定的期限内交付了房屋，但经事后调查证实，泰禾公司所交付房屋至今未经过竣工验收和消防验收，依法、依约均不具备交付条件。不仅如此，因泰禾公司未及时办理所售房屋的产权初始登记并向陈水平交付办理房屋权属证书需由其提供的资料，致陈水平至今无法取得产权证。泰禾公司上述行为已构成严重违约，应当承担违约责任。同时，泰禾公司在《商品房买卖合同》中约定有关免除其责任的条款依法应认定无效，其应参照合同补充协议中有关陈水平违约责任承担约定的标准承担违约责任。综上，泰禾公司违约交付房屋严重侵害陈水平合法权益，故诉至贵院。泰禾公司辩称，陈水平诉请其向行政机关主动报告属于行政诉讼审理范围，非本案民事诉讼审理范围，应予以驳回。陈水平诉请其予以公开道歉，但本案系金钱赔付合同纠纷，非人身权、人格权侵权纠纷，倘若其确有违约，予以金钱赔偿便足以弥补陈水平损失，不应再加重其责任而要求予以赔礼道歉。讼争房屋已通过竣工及消防验收，并早已交付陈水平，陈水平亦已接收并实际使用。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，其已依约如期向陈水平交付了商品房，陈水平亦签署了房屋交接单并领取房屋钥匙，商品房已事实交付，且商品房交付系事实行为，无有效无效、欺诈与否问题。陈水平既已接收房屋，其便无须赔付逾期交房违约金。另，2017年7月28日，讼争房屋已可办理产权证，其亦于此日通知业主办证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈水平提供的《福建省新建商品住宅质量保证书》第三条及《商品房交付通知书》中内容表明泰禾公司告知讼争房产已于2011年12月25日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收合格。而泰禾公司提供的2011年12月25日福建省房屋建筑工程竣工验收报告加盖有建设、勘察、设计、施工、监理单位等相关单位的公章，记载金山生活区八期南片泰禾红峪A7#楼工程竣工验收合格，同意交付使用，表明A7#楼工程已进行单体验收，其内容与《福建省新建商品住宅质量保证书》及《商品房交付通知书》中的表述相一致，故陈水平主张泰禾公司交付时存在欺诈行为依据不足，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈水平（买受人）与泰禾公司（出卖人）于2010年10月14日签订《商品房买卖合同》，约定：陈水平购买由泰禾公司开发建设的坐落福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）第A7#楼1006单元，购房总价款为867026元。《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应于2013年8月31日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人；如果在规定日期内未达至上述条件，双方同意按“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”的第1种方式处理。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定，双方协商同意选择[1]”：[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金。合同补充协议第二条约定，买受人应于出卖人通知办理产权之日起3个月内办理并取得产权证，否则每逾期一日买受人应按购房总价的万分之三向出卖人支付违约金。另，陈水平已依约支付全部购房款，并于2013年8月27日实际接收了房屋。2016年8月31日，讼争泰禾红峪A3#-A6#、A7#-A14#楼及地下室建设工程综合评定工程消防验收合格。2017年7月6日，讼争房产办理了产权初始登记（泰禾公司于2017年8月28日向本院提交福州市不动产登记和交易中心首次登记通知书）。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。即在当事人之间不存在另有约定情形下，房屋转移占有即应认定为交付使用，逾期交房违约金的计算应截止至实际交付之日，而不论是否符合交付条件。本案《商品房买卖合同》约定讼争房屋交付时间为2013年8月31日前，虽然在合同约定时间内讼争房屋尚未通过消防验收，但陈水平已于2013年8月27日实际接收了房屋，应当认定为泰禾公司已履行了交房义务，故陈水平诉请逾期交房违约金，本院不予支持。本案讼争的泰禾红峪A3#-A6#、A7#-A14#楼及地下室建设工程于2016年8月31日综合评定工程消防验收合格，泰禾公司交付讼争房屋时明知该工程尚未通过消防验收，却未向业主明示，导致业主在不知情情况下接收讼争房屋，违反公平交易原则，故泰禾公司应对其瑕疵交房行为承担过错责任，本院酌定泰禾公司赔偿陈水平瑕疵交房赔偿金10000元。本案《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。陈水平于2013年8月27日实际接收讼争房屋，至2013年10月25日已交付使用满60日，而讼争房屋至2017年7月6日才办理产权初始登记，且泰禾公司未举证证明其于2017年8月28日前将办理权属登记需由其提供的资料交付陈水平，泰禾公司已构成逾期办证违约。故陈水平诉请泰禾公司向其交付办理权属登记需由泰禾公司提供的资料，本院予以支持。泰禾公司作为建设单位，在交付商品房过程中违反法律强制性规定之情况属行政管理范畴，应由相应行政机关予以处理，陈水平诉请泰禾公司就违反法律强制性规定交付讼争房屋之行为向相关行政机关主动报告不属于民事诉讼受案范围，故陈水平诉请泰禾公司向公众和其本人公开道歉，于法无据，本院不予支持。另，陈水平主张泰禾公司虚构事实诱骗其接收未经验收合格房屋构成商业欺诈依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈水平支付瑕疵交房赔偿金10000元；二、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料交付陈水平；三、驳回陈水平的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12471元，由陈水平负担12321元，福州泰禾房地产开发有限公司负担150元。福州泰禾房地产开发有限公司负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 林 珲人民陪审员 黄 昱人民陪审员 王传城二〇一七年八月三十一日书 记 员 林 薇