湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0302民初4997号
原告：十堰市满鑫房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区白浪西路*号。
法定代表人：谢永春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李娜，该公司员工。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，代收法律文书等。
被告：李涌，男，汉族，1966年9月9日出生，住湖北省十堰市茅箭区。
原告十堰市满鑫房地产开发有限公司（以下简称满鑫公司）与被告李涌土地使用权转让纠纷一案，本院于2015年10月8日立案后，于2016年1月8日作出（2015）鄂茅箭民一初字第02484号民事判决，满鑫公司不服提起上诉后，湖北省十堰市中级人民法院于2016年8月10日作出（2016）鄂03终722号民事裁定，撤销本院前述民事判决，发回本院重审。本院于2016年12月5日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告满鑫公司的法定代表人谢永春及其委托诉讼代理人李娜、被告李涌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告满鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令李涌立即将合资兴建房屋一楼整体使用权交付给满鑫公司，并完善该房屋的产权手续；2、案件诉讼费由李涌承担。诉讼过程中将诉讼请求变更为：要求李涌交还其占用的六间门面房295.54平方米。事实和理由：满鑫公司与李涌于2008年5月30日签定了十堰满鑫物贸有限公司载重车平衡支架生产线综合楼《合资建房协议》，双方各自按约定办理了土地、建房手续。2008年11月28日，满鑫公司将土地前期征用手续办理完毕，进入招拍挂程序。由于公司法定代表人谢永春患脑溢血，无力交付土地竞买保证金导致流拍。该综合楼于2008年开工建设，李涌以满鑫公司名义办理了建设工程规划手续，于2009年3月4日竣工验收。李涌把所建的二至七层48套房屋全部售完，却不按协议约定把一楼整体产权及使用权交于满鑫公司，至今还将其中六间门面295.54平方米的房屋侵占出租。2013年4月23日，满鑫公司再次通过招拍挂程序竞得该宗地的土地使用权。因逾期缴纳出让金产生的违约金未缴纳，土地管理部门未将建设用地批准书原件发放给满鑫公司。为了办理该房屋产权手续，满鑫公司于2014年8月19日将国土局土地利用管理科备注的建设用地批准书复印件交给李涌，要求其尽快办理一楼整体产权。而李涌以房屋竣工验收手续遗失为由迟迟不予办理，并以其个人名义将房屋侵占并出租。请求依法判决。
被告李涌辩称：1、本人与满鑫公司签订协议合作建房，约定满鑫公司以土地出资，本人办理建房等手续施工建房。但至今未收到土地使用证，是满鑫公司违约；2、满鑫公司于2009年5月13日出具承诺将1楼门面钥匙交给本人。满鑫公司亦因欠本人工程款，将6间门面房抵给本人。不同意将涉诉门面房交还给满鑫公司。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。
经本院审理查明：2008年5月30日，十堰满鑫物贸有限公司（甲方，以下简称满鑫物贸，后于2009年11月19日变更为十堰满鑫实业有限公司，于2013年4月3日变更为十堰市满鑫房地产开发有限公司即原告满鑫公司，后两者的经营范围均包含房地产开发）与李涌（乙方）就满鑫物贸载重车平衡支架生产厂综合楼建设项目签订《合资建房协议》，约定“一、甲方以该综合楼土地出资，并负责办理该土地代用证到位；二、乙方出资办理该综合楼的勘察、规划、设计、监理、水电接通等相关手续，并承担相应费用。乙方负责该综合楼的施工，并办理相关手续，承担相应费用。综合楼建成后，一楼整体产权归甲方所有，办理产权费用由甲方自理，二至七楼产权归乙方所有，乙方可出售给满鑫公司员工，房款由乙方直接收取，并独自承担相应税费；……；五、该综合楼2层楼窗台以下广告位归甲方所有，整栋楼物业归甲方管理；……”。协议签订前，满鑫物贸即办理了涉诉工程项目的立项手续及《建设用地规划许可证》，协议签订后，李涌进行了施工并完成了该综合楼建设。李涌以满鑫物贸的名义办理了《建筑工程施工许可证》等手续。满鑫物贸变更为满鑫公司后，满鑫公司于2013年4月26日通过拍卖程序签订《国有建设用地使用权出让合同》，以出让方式取得了涉诉土地的国有土地使用权，陆续以满鑫公司名义补办理了《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》等手续。李涌将所建成的综合楼二至七楼房屋出售给他人。因满鑫公司未付清逾期缴纳土地出让金的违约金，国土资源管理部门将《建设用地批准书》原件未发放给满鑫公司，致相关房产手续无法办理。李涌未将一楼交付给满鑫公司（现除了本案涉诉的6间门面房外，一楼其他房屋在诉讼过程中均已交付给满鑫公司）。
2009年5月13日，满鑫公司法定代表人谢永春向李涌出具《承诺》：“土地使用手续2009年6月中旬到位，若不到位，将装修好的门面钥匙交给李涌同志，待到位在拿钥匙”。同日，谢永春向李涌出具《欠条》：“今欠到李涌同志工程款贰拾玖万玖仟叁佰柒拾陆元伍角整。定于2009年8月份还清，若不按时还清，将驾校路面的6间门面抵给李涌同志”。该欠条所涉的工程款，系本案所涉工程项目以外的其他工程款。
本院认为：满鑫物贸与李涌签订《合资建房协议》后变更为满鑫公司，相应的合同权利义务由变更后的满鑫公司承继。现双方已补办了建设用地审批等手续，可以认定前述协议有效。该协议约定满鑫公司只以土地出资，不参与建设经营，而获取固定房屋收益，双立间实质成立土地使用权转让合同。在该协议履行过程中，满鑫公司未及时将案涉土地使用权手续办理到位，其行为构成违约。满鑫公司法定代表人谢永春于2009年5月13日向李涌出具书面承诺：若土地使用手续在2009年6月中旬办理不到位，将装修好的门面房钥匙交给李涌占有使用。该承诺内容实质上是满鑫公司将涉诉门面房屋的占有、使用权，在其办理好案涉土地使用权手续之前，转让给李涌享有，具有满鑫公司因其违约行为而对李涌予以补偿的性质。双方亦通过该形式促使满鑫公司履行义务。满鑫公司的前述承诺，是其对涉诉门面房屋占有、使用权利的协商处分。李涌因此占有涉诉的6间门面房，系经满鑫公司同意的合法占有。在前述合法占有基础未消除的情况下，满鑫公司要求李涌将涉诉门面房屋交还给满鑫公司，不符合法律规定，本院不予支持。满鑫公司称前述承诺及欠条系受胁迫出具依据不足，本院不予采信。
综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第四十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条、第十四条、第十五条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：
驳回原告十堰市满鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告十堰市满鑫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费账户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；账户号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 张昌安
代理审判员 黄 娟
代理审判员 叶 红
二０一七年五月八日
书 记 员 陈方芳