四川省万源市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万源民初字第1198号
原告刘波，男，汉族，初中文化，住四川省万源市。
委托代理人李作君，四川鼎贤律师事务所律师。
被告梅学南，男，汉族，初中文化，住四川省万源市。
被告王国荣，男，汉族，高中文化，住四川省万源市。
被告刘晋渝，男，汉族，初中文化，住四川省万源市。
被告王定海，男，汉族，初中文化，住四川省万源市。
原告刘波诉被告梅学南、王国荣、刘晋渝、王定海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日受理后，依法组成合议庭于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告刘波及其委托代理人李作君、被告梅学南、刘晋渝、王定海到庭参加诉讼，被告王国荣经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告刘波诉称，2013年12月8日，我与被告王国荣、杨仁兰夫妇及案外人达州市通川区金坤小额贷款有限公司签订了《债务承接协议》，约定由我承接并负责偿还被告王国荣在达州市通川区金坤小额贷款有限公司的贷款本金190万元及利息10万元，取得相应对价的被告王国荣、杨仁兰夫妇抵押给该公司的房屋一套所有权﹙该房位于万源市太平镇河街南路13号的一层门市及二层非成套住宅﹚。鉴于该房屋在此之前已出租给被告梅学南用于经营餐馆，其经营合伙人为被告王国荣、刘晋渝、王定海，2013年7月20日，被告梅学南与被告王国荣签订了房屋租赁合同，我认可该房屋租赁合同继续有效，但房租金应由我收取。此后，我取得了该房屋所有权证书。2013年12月27日，经万源市人民法院召集我与被告梅学南、王国荣、刘晋渝、王定海调解，达成了《和解协议》，其中约定我应另行与被告梅学南、王国荣、刘晋渝、王定海签订房屋租赁协议。2013年12月31日，我与被告梅学南重新签订了《房屋租赁协议》，约定被告梅学南租用该房屋经营餐馆，租期10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止，本合同签订时被告支付第一年租金，以后被告应在当年12月内支付下一年租金。合同签订后，被告继续租用该房屋，并进行装修，但因种种原因未能完成装修，未能实现经营目的，但被告一直拒付租金，经我多次催收无果。现诉请人民法院依法判决：1、解除我与被告梅学南于2013年12月31日签订的《房屋租赁协议》；2、判决四被告按每年10万元标准连带支付我自2014年1月1日起至房屋租赁协议实际解除之日止的房屋租金；3、判决四被告连带支付违约金4.5万元。
被告梅学南口头辩称，我与王定海、刘晋渝合伙租赁本案所涉房屋经营期间，万源市人民法院将该房抵偿给原告刘波所有时，刘波应向王定海支付房屋抵债后剩余尾款15万元，而刘波不认可付给王定海，只认可付给王国荣，拖了半年时间，导致我们无资金对该房进行装修及经营，这完全是原告造成的，故我们才拒绝支付租金。请法院公正处理。
被告王定海口头辩称，原告所诉事实不实。本案所渉房屋系我与王国荣共同购买的。我与梅学南、刘晋渝租赁该房屋合伙经营期间，经万源市人民法院执行，王国荣将该房屋抵偿给原告刘波所有用以偿还其债务。以房抵债后，还有房屋剩余尾款15万元，法院确定由原告刘波向我支付，但原告刘波只认可付给王国荣，不认可付给我，同时，原告刘波不同意与我签订租赁合同。原告刘波拖欠该款半年后才付给我，导致我与梅学南、刘晋渝无资金装修该房屋及无法经营。同时，因王国荣在外负债较多，债权人前来讨债吵闹，而王国荣又外出躲债，致无法经营。因上述原因，才导致我们没有向原告支付租金，同时，原告的该行为给我们造成了损失。请法院公正处理。
被告刘晋渝口头辩称，我的答辩意见与被告王定海、梅学南的答辩意见相同。
被告王国荣未作答辩。
原告刘波为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：
1、原告刘波及被告梅学南、王定海、刘晋渝、王国荣的身份证复印件。主要证明原告、被告的个人基本情况及主体资格合法；
2、万源市人民法院﹙2014﹚万源法执字第241号、241－1号执行裁定书复印件。主要证明万源市人民法院在执行申请执行人达州市金坤小额贷款有限公司与被申请执行人王国荣、杨仁兰夫妇抵押借款合同纠纷一案中，依法作出﹙2014﹚万源法执字第241号、241－1号执行裁定书，裁定王国荣、杨仁兰夫妇所有的位于万源市太平镇河街南路13号的房屋产权﹙即借款抵押物﹚归第三人刘波所有，并用以抵偿其所欠申请执行人借款本息；
3、万源市人民法院协助执行通知书。主要证明本院向万源市房管局发出协助执行通知书，要求将王国荣、杨仁兰夫妇所有的位于万源市太平镇河街南路13号的房屋产权过户登记给刘波所有；
4、房屋所有权证复印件2本。主要证明位于万源市太平镇河街南路13号房屋的所有权属原告刘波及共有人刘启荣共同共有﹙共二层﹚；
5、债务承接协议。主要证明2013年12月8日，债权方达州市通川区金坤小额贷款有限公司与债务方王国荣、杨仁兰及债务承接方刘波就王国荣、杨仁兰应偿还达州市通川区金坤小额贷款有限公司的贷款190万元及利息签订了债务承接协议，约定该债务由刘波承接并负责偿还；王国荣、杨仁兰夫妇所有的用于抵押担保的房屋所有权变更至刘波的名下，并用该房屋继续作为该债务的抵押担保物，直至贷款本息清偿完毕方可解除抵押担保；刘波认可王国荣与梅学南于2013年7月20日签订的房屋租赁合同继续有效，但第一年房屋租金应由人民法院执行；
6、债务承接补充协议。主要证明达州市通川区金坤小额贷款有限公司与刘波于2013年12月10日签订了债务承接补充协议，约定刘波代王国荣偿还其在公司的190万元贷款本金；双方仍然按照王国荣与公司签订的个人借款合同中约定的借款期限归还该贷款；
7、合伙经营协议。主要证明2013年9月17日被告王国荣、刘晋渝、王定海签订了合伙经营协议，约定被告王国荣、刘晋渝、王定海共同出资合伙经营“四方鸡”酒楼，王国荣岀资38万元，股份占50﹪，刘晋渝岀资22万元，股份占30﹪，王定海岀资15万元，股份占20﹪；三方共同岀资共同租用王国荣所有的位于万源市太平镇河街南路13号房屋﹙第一楼门市44平方米，第二楼170平方米﹚，年租金10万元，合伙经营时间为10年；
8、房屋租赁合同。主要证明2013年7月20日被告王国荣与被告梅学南签订了房屋租赁合同，约定王国荣将其所有的位于万源市太平镇河街南路13号房屋岀租给梅学南经营餐饮，租期5年﹙从2013年7月20日起至2018年7月20日止﹚，年租金5万元，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装饰装修；
9、和解协议复印件。主要证明2013年12月27日，本院在执行达州市金坤小额贷款有限公司与王国荣、杨仁兰夫妇抵押借款合同纠纷一案时，召集王国荣、杨仁兰夫妇、达州市金坤小额贷款有限公司、刘波、王定海、梅学南、刘晋渝调解并达成执行和解协议，主要约定：“一、达州市金坤小额贷款有限公司贷给王国荣的190万元贷款义务由刘波承接，抵押权由刘波享受。刘波应另行与王国荣、王定海、刘晋渝在2013年12月30日以前另行签订房屋租赁协议；二、2013年9月17日，王国荣、王定海、刘晋渝3人签订的合伙协议，因为房屋装修投入部分资金，王国荣确无资金投入经营，自愿将其50﹪的股份转让给梅学南，王定海、刘晋渝、梅学南三人应在2013年12月30日之前到公证处公证其合伙经营协议。”；
10、谈话笔录。主要证明本院在给刘晋渝谈话了解情况时，刘晋渝证明按照其与王国荣、王定海签订的合伙经营协议，房租金10万元由王国荣收取；自己有合伙股份22万元，又帮王国荣垫支了20万元用于四方鸡的装璜开店，现在只装了一多半，吊了顶的，现在停了一个半月了，现在欠帐太多，装修的时候都来了十几个人讨债，我们没法装了。现在装璜都用了70多万元了，另外还租赁了曹以泰的房屋，由王国荣代表我们去租的，还差租金5万多；
11、房屋租赁协议。主要证明2013年12月31日，原告刘波与被告梅学南签订了本案所渉房屋租赁协议，协议对双方的权利义务等进行了约定。
被告梅学南对原告提供的证据质证意见为：对证据的真实性无异议。
被告刘晋渝对原告提供的证据质证意见为：对证据10有异议，认为该谈话记录内容不真实，对其它证据的真实性无异议。
被告王定海对原告提供的证据质证意见为：对证据的真实性无异议。
被告王国荣因未到庭未能发表质证意见。
被告梅学南、刘晋渝、王定海、王国荣未提供反驳证据。
本院对原告提供的证据分析认证意见为：原告提供的证据真实合法，具有证明力，应予采信。
经审理查明，2013年7月20日，被告王国荣与被告梅学南签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：王国荣将其自有的坐落于万源市太平镇河街南路13号的房屋岀租给梅学南作餐饮经营使用；租期5年，从2013年7月20日起至2018年7月20日止；年租金10万元。2013年9月17日，王国荣与被告刘晋渝、王定海签订《合伙经营协议》，约定：三方共同出资租用王国荣位于万源市太平镇河街南路13号的房屋，年租金10万元；合伙经营为10年；王国荣出资38万元，股份占50﹪，刘晋渝岀资22万元，股份占30﹪，王定海出资15万元，股份占20﹪。该合伙协议签订后，王国荣、刘晋渝、王定海便对该房屋进行了部分装修﹙已完成吊顶部分﹚。后因王国荣负债较多，很多债权人向王国荣讨债，致装修工作不能正常进行，再加之其资金不足，便停止了装修。
2013年10月11日，被告王国荣、杨仁兰夫妇与达州市通川区金坤小额贷款有限公司﹙以下简称金坤公司﹚签订了个人借款合同，合同主要约定：被告王国荣夫妇向金坤公司借款190万元，用于其装修万源市巴山四方鸡餐馆，如王国荣夫妇未按照约定方式使用贷款，金坤公司有权提前解除合同并加收罚息、复息。同日，双方签订了抵押合同，合同主要约定：王国荣夫妇以其所有的位于万源市太平镇河街南路13号的房地产【共二层，其中一层为门市，二层为非成套住宅，房产权证字号分别为﹙房屋所有权证监证字第201001256－1号、房屋所有权证监证字第201001256－2号，国有土地使用证为万国土资国用﹙2010）0893号】对此笔贷款进行抵押；抵押物价值为219.60万元；如果王国荣夫妇违约，金坤公司有权将抵押物折价或拍卖、变卖，并以所得的价款优先受偿。同年10月28日，双方对上述二份合同在达州市佳诚公证处进行了公证，公证书编号为﹙2013﹚达市佳证字第3233号，该公证书赋予了强制执行效力。金坤公司按合同向王国荣夫妇发放贷款后，在贷后监管中发现王国荣夫妇未按照合同约定用途使用资金，于2013年10月29日向王国荣发出书函，告知其违约行为及违约后果，王国荣于当日签收，但并未采取整改措施。2013年11月1日，金坤公司向本院申请执行达州市佳诚公证处赋予了强制执行效力的该公证债权文书。同日，王国荣夫妇向本院提交《承诺书》一份，表示其因无力支付和偿还贷款本息，愿意将其抵押房地产进行处置变现。
2013年12月8日，金坤公司与王国荣夫妇特别授权委托代理人蒋锐及本案原告刘波签订了《债务承接协议》，该协议约定：由刘波承接并负责偿还王国荣夫妇在金坤公司处的贷款本金及利息，金坤公司和刘波应重新签订借款合同；蒋锐协助万源市人民法院将王国荣夫妇在金坤公司贷款时抵押房屋的所有权变更至刘波名下，并用该房屋继续为刘波在金坤公司的贷款提供担保，直至贷款本息清偿完毕。刘波认可王国荣与梅学南于2013年7月20日签订的《房屋租赁合同》继续有效。
2013年12月10日，金坤公司与刘波签订了《债务承接补充协议》，协议约定：由刘波代债务人王国荣在借款合同约定的期限内偿还金坤公司的贷款190万元及利息。
2013年12月27日，本院召集王国荣、刘晋渝的委托代理人刘登英、王定海、金坤公司的特别授权代理人胡业承、梅学南、刘波进行调解，达成如下和解协议：金坤公司贷给王国荣190万元贷款义务由刘波承接，抵押权由刘波享受；刘波应另行与王国荣、王定海、刘晋渝在2013年12月30日以前另行签订房屋租赁协议，但租期为10年，前5年按2013年9月17日王国荣、王定海、刘晋渝所签合伙协议执行租金，后5年按市场行情确定租金；王国荣因为房屋装修投入部分资金，确无资金投入经营，自愿将其50﹪的股份转让给梅学南。
2013年12月31日，被告梅学南代表刘晋渝、王定海与原告刘波签订了《房屋租赁协议》，主要约定：一、甲方﹙刘波﹚出租给乙方﹙梅学南﹚的门市位于万源市太平镇河街南路13号，建筑面积为214.81平方米；二、租赁期限为10年，即自2014年1月1日至2023年12月31日止。该租赁期限分两阶段：第一阶段为2014年1月1日至2018年12月31日止，第二阶段为2019年1月1日至2023年12月31日止；除本合同的第一阶段履行双方均不违约的前提下，才执行本合同的第二阶段；甲方同意给乙方四个月装修时间，这个时间在第二年的租金里面扣除；三、第一阶段租金为：双方约定前三年的租金不变，年租金为10万元，之后从第四年起，每一年的租金在上一年的基础上依次递增6﹪；第二阶段的租金按市场价收取；租金的支付方式为：本合同签定时乙方一次性支付甲方第一年租金，以后乙方应在当年12月份内支付甲方下一年租金。四、五、六﹙略﹚。七、本合同签订后，如有任何一方违约，违约方应向守约方赔偿本合同当年租金的30﹪的违约金。八、﹙略﹚。
2014年2月25日，本院以﹙2014﹚万源法执字第241号执行裁定书裁定将被执行人王国荣、杨仁兰夫妇所有的位于万源市太平镇河街南路13号的房屋产权﹙即借款抵押物﹚归刘波所有，并用以抵偿其所欠申请执行人借款本息。
2014年3月7日，刘波经本院给万源市房屋管理局发出协助执行通知书后，在该局办理了该抵押房屋所有权过户登记手续，取得房屋所有权证﹙房屋所有万源房权证监证字第201400495一1号、万源房权证监证字第201400497一2号，建筑面积共计214.81平方米﹚。刘波取得该房屋所有权后，于2014年4月24日向王国荣支付了其抵押房屋评估价值大于债务的余额部分15万元，王国荣出具了收条一张，王定海作为见证人在收条上签字。
原告刘波与被告梅学南重新签订房屋租赁合同后，被告梅学南、王定海、刘晋渝未恢复对房屋的装修，也未进行经营。同时，被告梅学南、王定海、刘晋渝未按合同约定期限向原告支付第一年的租金，经原告催收无果。
本院认为，本院在依法执行金坤公司与被告王国荣、杨仁兰夫妇抵押借款合同纠纷一案中，依法裁定将王国荣、杨仁兰夫妇共有的抵押给金坤公司的位于万源市太平镇河街南路13号房屋所有权转让给原告刘波所有，用以偿还金坤公司的借款债务。原告刘波在依法取得该房所有权后，因该房屋在此前已由被告梅学南、刘晋渝、王定海等三人合伙经营餐馆时共同租赁，且租满尚未届满，故原告刘波在认可被告梅学南与被告王国荣原签订的租赁合同继续有效的基础上，与被告梅学南﹙代表刘晋渝、王定海﹚重新签订了房屋租赁合同。该合同系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。按照该合同约定，被告梅学南、刘晋渝、王定海应在合同签订之日即2013年12月31日向原告刘波支付第一年租金10万元，但至今未支付，经原告催收无果，其行为已表明不履行主要债务，构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第﹙二﹚款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：﹙二﹚在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，原告刘波要求解除该房屋租赁合同的诉请合法，本院予以支持。鉴于该房屋租赁合同己实际履行，即被告梅学南、刘晋渝、王定海在该租赁合同签订后至今已实际占有该租赁房屋，但未按合同约定支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告梅学南、刘晋渝、王定海应按合同约定支付已实际履行期间的所欠租金。同时，所欠租金系被告梅学南、刘晋渝、王定海三人合伙经营餐馆时租赁该房屋的合伙债务，依照《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款“普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任”的规定，被告梅学南、刘晋渝、王定海对本案所欠租金应承担无限连带责任。故原告刘波要求被告梅学南、刘晋渝、王定海连带支付自2014年1月1日起至房屋租赁合同实际解除之日止的租金的诉请合法，本院予以支持。被告王国荣原与被告刘晋渝、王定海合伙经营餐馆，但在原告刘波与被告梅学南重新签订房屋租赁合同前，已退伙，其合伙份额全部转让给了被告梅学南，因此，被告王国荣不应承担支付该租金等违约责任。按照原、被告签订的房屋租赁合同约定，三被告应按照合同当年租金的30﹪的标准向原告支付违约金，即应向原告支付违约金3万元﹙第一年年租金10万元×30﹪﹚。原告主张的第二年的违约金5000.00元，因第二年的租金支付期限截止于2015年12月前，而原告起诉时间为2015年7月8日，三被告支付第二年的最后期限尚未到期，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，房屋租赁合同一旦解除后，应终止履行，根据履行情况和租赁合同性质，其法律后果其中包括返还房屋的处理，尽管原告在主张解除合同时并未主张要求被告返还房屋，但人民法院应一并处理，同时有利于减少诉累。因此，三被告应返还本案所渉租赁房屋。被告对该房屋进行了部分装饰装修，但对该装修费用补偿未提起反诉，亦未提供相关证据予以证明，经本院释明后，仍未主张提起反诉，故其装饰装修费用补偿可另案诉讼处理或自行拆除。三被告反驳主张因原告未将该租赁房屋抵偿债务后剩余价值15万元的款项向其支付，造成其无资金继续对该房屋进行装饰装修及经营的事实，经本院查证核实，该房屋属于王国荣所有，该房屋抵债后剩余价值15万元应归王国荣所有，故原告将此款支付给王国荣的行为合法，不存在违约。同时，三被告无证据证明原告应向其支付此款。再则，三被告停止对房屋装修及未能经营，系其自身缺乏资金、王国荣的其他债权人向其讨债等原因所导致。因此，三被告的该反驳主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第﹙二﹚款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告刘波与被告梅学南于2013年12月31日签订的《房屋租赁协议》，终止履行。
二、被告梅学南、刘晋渝、王定海应共同在本判决发生法律效力后十日内，按照合同约定的年租金10万元的标准，向原告刘波支付自2014年1月1日起至本判决确定的给付期限届满之日止的租金。﹚。
三、被告梅学南、刘晋渝、王定海应共同在本判决发生法律效力后十日内，向原告刘波支付违约金3万元。
四、被告梅学南、刘晋渝、王定海应共同在本判决发生法律效力后十日内，返还原告刘波出租的房屋﹙位于四川省万源市太平镇河街南路13号，共二层，万源房权证监证字第201400495一1号、万源房权证监证字第201400497一2号。﹚。
五、驳回原告刘波的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4200.00元，由被告梅学南、刘晋渝、王定海共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提岀副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 万正强
审 判 员 何智刚
代理审判员 童凤莉
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 王星雅