江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第01752号
上诉人（原审被告、反诉原告）费金建。
委托代理人金朋举，江苏友诚（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）袁国银。
上诉人费金建与被上诉人袁国银房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2015）通潮民初字第00138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年10月26日袁国银与费金建及案外人曹华东签订租房协议1份。协议约定，袁国银将其所有的位于南通市通州区刘桥镇极孝村的房屋出租给费金建、曹华东用于养猪，其中费金建租西河边由南至北全部猪舍，年租金40000元，因费金建需使用袁国银库房，还需每年支付租金4000元，租金每年交纳一次，先交租金后使用房屋。租期伍年，自2012年10月8日至2017年10月7日。协议还约定，协议履行过程中如有一方违约，违约方需补偿另一方一年的租金。协议签订后，袁国银将上述房屋交付给费金建用于养猪，费金建给付袁国银2012年10月8日至2013年10月7日房租44000元。2013年12月11日，费金建出售壮猪，袁国银以其未交纳房租为由予以阻挡，双方当场发生纠纷，后经协商，费金建给付袁国银房租20000元，另外，费金建还在袁国银书写的借条签字认可欠到袁国银现金24000元。此后，费金建再也未使用过承租的房屋，也一直没有将承租的房屋交付给袁国银，双方也一直没有就合同是否继续履行进行过磋商。
另查明：1、2006年7月11日，案外人费国新向原通州市院申请对被执行人原通州市三得利养殖加工有限公司财产予以强制执行，法院裁定原属该公司所有的生产车间等财产归费国新所有（有关房屋产权手续由费国新自行办理）。2010年12月12日，费国新与袁国银最终达成协议，由费国新将上述执行财产以35万元的价格出让给袁国银，案涉出租房屋即原通州市三得利养殖有限公司的车间厂房。2、袁国银在起诉时自认费金建已按约交纳2012年10月8日至2014年10月7日房租并表示不再向费金建主张该期间的房租。由于双方各执一词，致调解不能成立。
原审法院认为，袁国银与费金建签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同依法成立。合同所涉租赁房屋系由袁国银向案外人费国新购买，而费国新又系通过司法程序强制执行取得，所以，袁国银系案涉租赁房屋的合法所有权人，虽然该房屋未办理房屋产权证，但不影响双方所签房屋租赁合同的效力，法院对费金建主张租赁合同无效不予采纳，对费金建主张返还租金20000元的请求亦不予支持。关于合同解除问题，按合同约定，案涉房屋租赁合同约定的到期日期为2017年10月7日，但是现袁国银认为费金建不按合同约定给付房屋租金并主张解除合同，费金建也表示不愿意再继续租赁，且事实上费金建自2013年年底后长期不使用该房屋，所以，法院认为继续履行该合同已无必要，对袁国银要求解除与费金建所签房屋租赁合同的诉请法院予以支持。关于房屋租金问题，费金建认为2012年10月8日至2014年10月7日的租金已经缴纳。2014年10月8日至2015年10月7日的租金已经给付20000元。袁国银对此持有异议，认为费金建仅缴纳了第一年（2012年10月8日至2013年10月7日）的租金，第二年（2013年10月8日至2014年10月7日）仅缴纳20000元，尚有24000元租金未缴纳，对该24000元表示不再向费金建主张，并认为费金建不存在缴纳第三年度（2014年10月8日至2015年10月7日）租金的情况。对此，法院认为，费金建未能充分举证证明其已经缴纳2014年10月8日至2015年10月7日的租金，只能认定费金建仅缴纳了2012年10月8日至2014年10月7日的租金。费金建在租赁合同履行期间的单方离开租赁场所至今，既未与袁国银磋商合同解除事宜，又未办理租赁物交付手续。在此情况下，袁国银要求费金建给付2014年10月8日至2015年1月12日期间三个月房租10999元有事实和法律依据，法院亦予以支持。关于违约金问题，因费金建在履行合同中构成单方违约，还需按合同约定向袁国银支付一定数额的违约金。袁国银主张按约定的一年房租44000元计算违约金，法院综合考虑费金建的违约程度和给袁国银造成的损失实际，从衡平双方当事人利益出发，酌定违约金数额为22000元。另外，费金建认为袁国银出租房屋存在严重质量问题，并提供一组照片予以证明。对此，法院认为，根据双方所签租房合同内容，费金建在承租前对案涉租赁物的现况经过了充分详细的了解，然后双方才订立租赁合同，故对费金建的该抗辩本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条，第一百一十四条，第二百二十六条的规定，原审判决：一、解除袁国银与费金建于2012年10月26日签订的房屋租赁合同。费金建于本判决发生法律效力后十日内向袁国银交付位于南通市通州区刘桥镇极孝村的房屋14间及库房。二、费金建给付袁国银2014年10月8日至2015年1月12日三个月的房屋租金10999元。三、费金建向袁国银承担违约金22000元。上述二、三两项合计32999元，由费金建于本判决发生法律效力后十日内给付袁国银。四、驳回费金建要求确认其与袁国银于2012年10月26日签订的房屋租赁合同无效和要求袁国银返还租金20000元的诉讼请求。本诉案件受理费1256元，由袁国银负担502元，由费金建负担754元；反诉案件受理费190元，由费金建负担。
宣判后，上诉人费金建不服，向本院提起上诉称，1、一审法院认定案涉房屋租赁合同有效是错误的。案涉房屋是袁国银自行搭建，是违章建筑，案涉租赁合同显然无效，袁国银依据无效合同主张租赁费及违约金没有依据。2、案涉房屋存在严重的质量问题，已经对本人的人身及财产安全造成了严重威胁，案涉合同即使有效，也在2013年12月就已解除。本人在2013年10月就明确和袁国银表示该房屋不能满足当初订立合同的目的，无法再继续使用房屋，也拒绝支付使用费。但袁国银以阻止被人饲养的猪销售，本人为了避免损失扩大被迫支付了第二年的房屋使用费。此时案涉合同即已解除。由于案涉房屋没有启用任何门锁，大门的钥匙也由袁国银控制，本人无需和其进行任何交接。3、袁国银应当根据本人实际占有使用案涉房屋的时间收取房屋使用费。本人实际支付了两年的使用费88000元，而实际使用房屋的时间仅为14个月，故袁国银应当返还10个月的使用费。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回袁国银的所有诉讼请求。确认案涉房屋租赁合同无效。判令袁国银退还本人房屋使用费36666元。
被上诉人袁国银答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中，被上诉人袁国银提供以下证据：1、照片三张以及拍照片的人所作证明，证明房屋不存在质量问题。2、附近居民的查看现场证明。证明没有发现大的质量问题。3、通州人民法院裁定给费某某的财产清单，证明资产来源合法。4、证明一份，证明袁国银购买的养猪房是原三得利公司的财产；5、极孝村村委会的证明一份，证明案涉房屋来源，袁国银没有私自搭建。上诉人费金建质证认为：1、照片可显示房屋出现了裂缝。2、出具证明的人不具备证明能力，证明也不符合证据规则的规定，因此对于这两份证明不予认可。3、对财产清单的真实性没有异议，清单上显示简易库房十几间，但仅费金建承租的房屋就是十四间，此外还有他人承租的房屋。可见案涉房屋就是后期加建。4、对该证明不予认可，证明人的身份不清楚，且按照证据规则，证人应当出庭作证，其证明不能作为认定案件事实的证据。5、该证明只能证明三得利养殖公司资产的来龙去脉，村委会不能证明房屋是否加建。
为查明案件事实，本院依职权到南通市通州区人民法院对案涉房屋来源进行了调查，调取了原三得利公司被执行案件中扣押财产的清单。上诉人费金建认为：清单上显示简易库房十几间，但仅费金建承租的房屋就是十四间，此外还有他人承租的房屋。可见案涉房屋就是后期加建。本案标的物不能因为其被法院查封就由违章建筑变成合法建筑。被上诉人袁国银对法院调取的证据没有异议。不论从法院调取的扣押清单还是其提交给法院的裁定清单，都足以说明袁国银出租给费金建的房屋是属于其购买的合法财产。
本院认为，从袁国银提供的财产清单中可看出，三得利公司在西河边有简易用房，这与费金建承租的房屋位置一致，应当认为费金建承租的房屋原就存在。案外人费国新通过法院执行取得三得利公司的车间及其他房屋等财产，法院裁定书中明确三得利公司的财产归费国新所有，应当认定费国新取得的财产合法，袁国银从费国新处购得案涉财产，其取得的房屋也是合法的，应当认定案涉房屋租赁合同有效。费金建认为案涉房屋存在质量问题，不能实现合同目的，故其不再使用，且应当认为自其不再使用时合同就已解除。本院认为虽然从照片可看出案涉房屋存在裂缝等问题，但费金建未能提供证据证明房屋存在质量导致合同目的不能实现，且在袁国银索要租金时，费金建也继续支付，故其要求返还使用费的请求不予支持。如费金建认为房屋租赁合同解除，其应当向袁国银提出，其自行离开不再使用的行为不能达到合同解除的结果。因此一审判决其支付使用费并无不当。综上，上诉人费金建的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1256元，由上诉人费金建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 陆炜炜
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 周 敏
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。