安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终841号
上诉人（一审被告、反诉原告）：南京博兰泽酒店投资管理集团有限公司，住所地江苏省南京市玄武区湖景花园01号24室。
法定代表人：周云福，该公司总经理。
委托诉讼代理人：万发根，江西云龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴永超，江西云龙律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：芜湖博兰泽大酒店有限公司，住所地安徽省芜湖市长江南路与赤铸山路交界处皖江雅居10号楼。
法定代表人：周云福，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李永胜，芜湖博兰泽大酒店有限公司工程部经理。
委托诉讼代理人：万发根，江西云龙律师事务所律师
被上诉人（一审原告、反诉被告）：江苏铁宁房地产建设有限公司，住所地江苏省南京市玄武区新庄村61号1号楼101室。
法定代表人：何敏杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：万尚庆，安徽铭诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙冯英，安徽铭诚律师事务所实习律师。
上诉人南京博兰泽酒店投资管理集团有限公司（以下简称南京博兰泽）、芜湖博兰泽大酒店有限公司（以下简称芜湖博兰泽）因与江苏铁宁房地产建设有限公司（以下简称铁宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2016年12月28日作出的（2016）皖0202民初3118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。南京博兰泽的委托诉讼代理人万发根、吴永超，芜湖博兰泽的委托诉讼代理人万发根、李永胜，铁宁公司的委托诉讼代理人万尚庆、孙冯英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南京博兰泽、芜湖博兰泽上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回铁宁公司的诉讼请求及铁宁公司支付南京博兰泽补偿款198.96万元；2、本案一、二审诉讼费用由铁宁公司承担。事实与理由：1、一审判决除对皖江雅居10#楼地下室的交付事实做出清楚认定外，对于地上建筑、空调系统、消防系统的交付以及屋面防水工程等的交付事实认定不清；2、依据双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《备忘录》约定，铁宁公司应当支付的补偿款包括的项目为：铁宁公司对空调系统、消防系统实际投资与600万元之间的差额补足款、原设计图纸中未完成的内外装修工程、围护墙体工程及安装工程。一审判决认定铁宁公司通过南京维亚娜酒店用品有限公司支付的300万元是补足空调、消防系统投资不足的其他项目投资款，并进而认定铁宁公司对空调、消防系统投资达到600万元并具备交付条件属事实不清；3、一审过程中，铁宁公司未提供与租赁房屋相关的土地使用证、规划许可证等证据原件，涉案租赁房屋是否获得合法的规划许可，是否通过工程综合验收，是否具有交付使用，是否具备办理不动产权属登记的法定条件，一审法院并未查明；4、上诉人为了从事酒店、娱乐及写字间的经营需要，先后对皖江雅居10#楼进行内外装修以及添置厨卫及家具设备设施等，实际投资总额远超3500万元。按约定上诉人缴纳租金的时间应当在铁宁公司完成约定投资之后，此外，扣减铁宁公司应当补偿给上诉人垫付的工程款等，上诉人实际并不拖欠铁宁公司房屋租金。一审判决认定上诉人拖欠房屋租金，认定事实严重错误；5、一审诉讼过程中，南京博兰泽依法提出司法鉴定申请，请求对涉案房屋空调及消防系统造价、涉案房屋原设计图纸范围内铁宁公司未完工部分的内外装修工程等的工程造价进行司法鉴定。上述鉴定结果可以查明铁宁公司对空调及消防系统工程的投入是否满足约定条件以及铁宁公司应当支付上诉人的补偿金额。一审判决在收到上诉人提交的司法鉴定申请后，未作任何答复，更未启动司法鉴定程序，从而造成本案部分基本事实不清，违背法律规定。
铁宁公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
铁宁公司向一审法院起诉请求：1、解除铁宁公司与南京博兰泽于2010年9月19日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、南京博兰泽、芜湖博兰泽立即支付拖欠的租金13，554，100元及违约金4，066，230元（租金和违约金暂计至2016年5月30日，此后应按实计算）；3、南京博兰泽、芜湖博兰泽及第三人王红军立即停止营业、搬让腾空租赁房屋并交付给铁宁公司；4、南京博兰泽、芜湖博兰泽承担本案的诉讼费用。
南京博兰泽向一审法院提起反诉请求：1、铁宁公司支付南京博兰泽补偿款198.96万元；2、本案诉讼费用由铁宁公司承担。
一审法院认定事实：2010年9月19日，铁宁公司（出租方、甲方）与南京博兰泽（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁地址为芜湖市长江路与赤铸山西路交汇处“皖江雅居”10号楼，面积地上地下约1100平方米（含不可利用的公建配套面积），附属设施设备按原设计施工图纸，用途从事酒店、娱乐、写字间等经营活动，租赁期限自2011年7月1日至2021年6月30日，共计10年，第一年租金210万元，自第二年起每年增加原年租金的5%即10.5万元，先付后用，每半年支付一次（提前7日内支付），乙方支付甲方保证金30万元，乙方逾期支付租金经甲方书面催告超过30日、乙方擅自转租房屋的甲方可以单方面解除合同，乙方逾期支付租金应支付违约金，违约金的数额为应付的半年租金乘以千分之三乘以超过的天数。
同日，双方还签订《补充协议》，约定对原施工设计图纸中尚不完善的空调、消防系统的完善投资由甲方完成，同房屋一并租赁给乙方，乙方支付该部分租金88.32万元/年，双方约定租赁物的交接标准，按原设计施工图的标准，地下室整体部分以及屋面防水工程由中标单位按施工图施工完毕交接，其他部分按主体结构完成的现状交接。原设计图中未完成的外装修工程、维护墙体工程及安装工程由双方委托的造价咨询机构核定未完的工程造价，由施工单位分包给乙方施工。完成交接签认手续后，若因甲方原因交接期延长，则乙方装修期顺延，若因乙方原因交接期延长，则乙方装修期不变，乙方装修期为6个月（不包含在租赁期限内，租期自交接签认日后6个月起），装修期乙方免交租金，乙方若将租赁物的部分用房对外转租，必须取得甲方的书面同意，且转租期限不得超过甲乙租赁合同有效存续期。
铁宁公司与南京博兰泽签订租赁合同时涉案租赁房屋主体完工，双方协商南京博兰泽提前进场装修。2010年11月8日，芜湖博兰泽与亚夏装饰公司签订《建设工程施工合同》，由亚夏装饰公司承包皖江雅居10#楼1-4层外装饰、1-2层内装饰（不含通风、空调、消防系统）及水电安装工程，并于2011年2月14日开始施工，因双方发生纠纷亚夏装饰公司于2011年7月28日退场。
2011年4月20日，铁宁公司（甲方）与芜湖博兰泽（乙方）为保证甲方兑现投资额度签订备忘录，约定:1、甲方在皖江雅居10#楼的空调系统及地上消防系统的投入须达到600万元，乙方才能按租赁合同履行交纳约定租金；2、如甲方上述投入达不到600万元，则应在乙方其他装修项目或设施设备的投入中补足，并以补充协议的形式明确；3、若甲方600万元的投入时间晚于甲方要求乙方交纳租金的时间，甲方应考虑对该投资回报部分的租金给予时间上的适当顺延，具体双方协商确定；4、原大厅至二楼的楼梯影响实际经营使用，按甲方同意的方案由乙方进行改建，其拆除费用和新建费用由甲方承担；5、考虑到项目整体环境的协调和统一，10#楼外广场的环境设计同小区整体景观设计一并考虑，由甲方负责设计，费用由甲方承担，如乙方有超出甲方设计范围的工程量，费用由乙方承担。
2011年9月28日，南京博兰泽委托铁宁公司将其对皖江雅居10#楼项目投资款300万元汇入南京维亚娜酒店用品有限公司，铁宁公司委托上海市住安建设发展股份有限公司南京分公司代付，该公司于2012年9月29日向南京维亚娜酒店用品有限公司汇款300万元。2012年1月2日，皖江雅居10#楼空调系统经验收合格，芜湖博兰泽予以确认，铁宁公司支付空调系统工程款275万元。2012年5月22日，南京博兰泽与芜湖博兰泽的法定代表人周云福接收皖江雅居10#楼电梯两台，铁宁公司支付电梯改建费用30.6万元。2012年5月30日，芜湖博兰泽接收皖江雅居10#楼地下室及其东、西坡道钢雨棚工程。2012年7月31日，安徽省芜湖市公安消防支队出具皖江雅居10#楼土建及内装修工程消防验收合格意见书。铁宁公司支付消防系统工程款727026.9元。
南京博兰泽租赁皖江雅居10#楼后，注册成立芜湖博兰泽，并由其实际经营酒店，芜湖博兰泽于2012年5月29日正式开业。2016年3月8日，芜湖博兰泽将皖江雅居10#楼一楼102商铺，面积850平方米转租给王红军，铁宁公司明确表示不同意转租。芜湖博兰泽已支付铁宁公司租金214.58万元，保证金30万元。
一审法院另查明，（一）铁宁公司系皖江雅居10#楼建设单位，该房屋实测面积为11206.2平方米，其中地上7117.81平方米，地下4088.39平方米，尚未办理不动产权登记。（二）铁宁公司起诉时将王红军列为第三人，审理中王红军已搬离涉案房屋，铁宁公司撤回对其的诉讼。
一审法院认为，（一)铁宁公司与南京博兰泽签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务，南京博兰泽未按照约定的期限支付租金，铁宁公司有权解除合同，故对铁宁公司要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，南京博兰泽应当停止营业，腾空租赁房屋，并返还给铁宁公司。(二）对于租金起算时间，双方合同约定除地下室及屋面防水外，其他部分按现状交接，外装修、维护墙体及安装工程由南京博兰泽施工。双方并未办理交接手续，结合芜湖博兰泽与亚厦装饰公司于2010年11月8日签订装修合同，亚厦装饰公司于2011年2月14日开始装修施工，此时可以确认租赁房屋的地上部分已交付给南京博兰泽、，根据双方约定铁宁公司给予南京博兰泽装修免租期6个月，地上部分租期自2011年8月14日起计算，鉴于铁宁公司于2012年5月30日将地下室交付给南京博兰泽，房屋系整体租赁，考虑地下部分未交付对南京博兰泽经营产生不便，故酌情确定租金应自2012年6月1日起计算，南京博兰泽截止2016年12月31日应缴纳的租金为1050万元（210万元+220.5万元+231万元+241.5万元+147万元）。（三）铁宁公司与芜湖博兰泽签订备忘录，约定空调、消防系统租金，须铁宁公司对该部分投资达到600万元，如达不到，应在南京博兰泽其他装修项目或设施设备的投入中补足。铁宁公司对空调系统的投入为275万元，改造电梯投入为30.6万元，根据皖江雅居工程审计结算，消防系统投入约为72.70万元，另南京博兰泽委托铁宁公司向南京维亚娜酒店用品有限公司汇款300万元，该300万元可以认定为补足铁宁公司在空调、消防系统投资不足部分其他项目投资款，铁宁公司的投资已经达到600万元，具备履行缴纳租金的条件。涉案房屋空调系统于2012年1月2日验收合格，消防系统于2012年7月31日验收合格，此时具备交付条件，应自此时开始支付租金，南京博兰泽截止2016年12月31日应缴纳该部分租金为390.08万元（88.32万元×4年+7.36万元×5个月）。上述租金合计为1440.08万元（1050万元+390.08万元），南京博兰泽已支付铁宁公司租金214.58万元，截止2016年12月31日止尚欠租金1225.5万元。2017年1月1日起至实际搬出之日的租金按照合同约定计算。（四）南京博兰泽逾期支付租金，铁宁公司有权主张违约金，合同约定违约金按照日3‰计算，标准过高，故酌定按照月2%计算。南京博兰泽系租赁合同相对方，芜湖博兰泽系租赁房屋实际使用人，铁宁公司要求南京博兰泽、芜湖博兰泽共同承担民事责任符合法律规定。（五）南京博兰泽要求铁宁公司承担投资不足600万元的补偿款198.96万元，无事实依据，不予支持。综上，一审法院判决：一、解除铁宁公司与南京博兰泽于2010年9月19日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、南京博兰泽、芜湖博兰泽于判决生效之日起十日内腾空搬出位于皖江雅居10楼（建筑面积11206.20平方米），并交付给铁宁公司；三、南京博兰泽、芜湖博兰泽于判决生效之日起十日内支付铁宁房公司租金1225.5万元及2017年1月1日起至实际搬出之日止的租金（按合同约定计算），并按照月2%的标准支付违约金（自每期逾期支付租金之日起计算至实际给付之日止）；四、驳回南京博兰泽公司的诉讼请求。
二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，铁宁公司与南京博兰泽签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》和《备忘录》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。（一）铁宁公司与南京博兰泽于2010年9月19日签订的《房屋租赁合同》约定，租期自2011年7月1日至2021年6月30日。签订合同时，涉案租赁房屋主体已经完工，双方协商，南京博兰泽提前进场装修。2011年2月14日芜湖博兰泽开始装修施工，说明此时地上部分铁宁公司已交付给芜湖博兰泽。2012年5月29日芜湖博兰泽正式开业，2012年5月30日，铁宁公司将地下室交付给南京博兰泽，故一审法院根据双方合同约定，酌情确定房屋租金自2012年6月1日起计算并无不当。（二）根据铁宁公司与南京博兰泽、芜湖博兰泽的《备忘录》约定，因为租金中有88万元是由铁宁公司投资600万元按10年以租金方式回报的，铁宁公司在涉案房屋的空调系统及地上消防系统的投入须达到600万元，南京博兰泽才能按双方签订的租赁合同履行缴纳约定租金，如果铁宁公司的投入达不到600万元，则应在南京博兰泽其他装修项目或设备中的投入中补足。现有证据证明铁宁公司对空调系统的投入为275万元，消防系统投入约为72.70万元，改造电梯投入为30.6万元，另外，南京博兰泽委托铁宁公司将涉案工程项目的投资款300万元，汇入南京维亚娜酒店用品有限公司，该300万元为补足铁宁公司在空调、消防系统投资不足部分其他项目投资款。因空调系统于2012年1月2日验收合格，消防系统于2012年7月31日验收合格，故一审法院认定铁宁公司的投资已经超过600万元，并认定南京博兰泽此项租金从2012年7月31日开始计算亦无不当。（三）南京博兰泽在一审中提起反诉，请求铁宁公司支付其补偿款198.96万元，并在一、二审期间提出司法鉴定申请，请求对涉案房屋空调及消防系统造价、涉案房屋原设计图纸范围内铁宁公司未完工部分的内外装修工程等的工程造价进行司法鉴定，以查明铁宁公司对空调及消防系统工程的投入是否满足约定条件以及铁宁公司应当支付南京博兰泽的补偿金额问题。本院对南京博兰泽的申请予以同意后，南京博兰泽与铁宁公司向本院口头请求双方自行委托评估机构对争议标的进行评估，但至今未达成一致意见。2017年8月28日，铁宁公司向本院提交一份书面“说明”，称：“鉴于南京博兰泽和芜湖博兰泽自2014年11月以来，既不缴纳租金，又长期占有、使用租赁物，获取收益，为了尽快结案，收回租赁物，我公司对本案中南京博兰泽的反诉请求198.96万元补偿款予以自认，同意南京博兰泽、芜湖博兰泽在支付我公司租金时，予以扣减198.96万元补偿款。”因铁宁公司的自认行为属于对自身权利的处分，且不违反法律规定，本院对其自认的事实予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2016）皖0202民初3118号民事判决第一、二、三项；
二、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2016）皖0202民初3118号民事判决第四项；
三、江苏铁宁房地产建设有限公司于判决生效之日起十日内支付南京博兰泽酒店投资管理集团有限公司、芜湖博兰泽大酒店有限公司补偿款198.96万元（此款从租金中予以扣减）；
四、驳回江苏铁宁房地产建设有限公司的其他诉讼请求。
一审案件本诉受理费按一审判决执行；一审案件反诉受理费11354元，由江苏铁宁房地产建设有限公司负担。二审案件受理费126304元，由南京博兰泽酒店投资管理集团有限公司、芜湖博兰泽大酒店有限公司负担114950元，江苏铁宁房地产建设有限公司负担11354元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 智
审判员 王习芸
审判员 杨东清
二〇一七年八月二十九日
书记员 仇晨雪
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。