北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00396号
上诉人（原审被告）沈飞鹂，女，1974年5月8日出生。
委托代理人孙永生，北京市常鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京华安物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝外大街1号金麒大厦19层。
法定代表人陈仁秀，董事长。
委托代理人程伟，北京国枫凯文律师事务所律师。
上诉人沈飞鹂因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第10516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月，北京华安物业管理有限责任公司（以下简称华安物业公司）起诉至原审法院称：根据《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》（世纪阳光嘉园后更名为远洋德邑）的约定，我方于2009年1月1日入驻远洋德邑小区，承担小区的物业服务。小区业主或物业使用人负责按期交纳物业服务费。我方按约提供了物业服务，沈飞鹂作为该小区×508号房屋的业主，却拒绝交纳相关的物业服务费。为维护我方的合法权益，现诉至法院，要求沈飞鹂支付2010年3月20日至2011年10月31日（19个月）的物业服务费3434元，并承担本案诉讼费及公告费。
沈飞鹂在原审审理过程中未到庭应诉，其提交书面答辩意见辩称：我系2004年购买涉诉房屋，并于2012年将上述房屋出售。我与华安物业公司之间并不存在物业服务合同关系，我在居住期间，从未拖欠过物业费，且华安物业公司已于2010年下半年停止了物业服务，其无权继续收取物业费。同时，华安物业公司起诉已超过诉讼时效。综上，不同意华安物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理后认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案沈飞鹂经法院合法传唤，未申明理由不到庭应诉，其行为应视为对质证权利的放弃，应承担相应法律后果。同时，我国法律规定，物业服务企业与建设单位订立的前期物业服务合同对业主具有约束力。根据本案查明事实，华安物业公司受涉诉房屋所在小区建设单位北京方锦基业房地产开发有限公司的委托成为该小区的物业服务单位，并约定物业费的收费标准为每月每平方米2.78元，上述约定对沈飞鹂具有拘束力。华安物业公司与沈飞鹂虽未订立书面物业服务管理协议，但形成了事实上的物业服务关系，沈飞鹂应当据实交费。故沈飞鹂应当按照约定标准向华安物业公司支付2011年5月31日前的物业费。关于华安物业公司撤场后的物业费问题，华安物业公司在该段期间未提供物业服务，无权收取物业费。但应指出，根据《远洋德邑小区物业交接协议》，2011年6月1日至同年10月31日的能源费由华安物业公司负责收取。且人民法院生效判决确认上述期间的能源费由华安物业公司负责支付，故沈飞鹂应当向华安物业公司支付上述期间的电费，具体数额法院将依据电费总额及沈飞鹂房屋的建筑面积予以确认。关于沈飞鹂提出的本案诉讼请求超出诉讼时效的答辩意见，由于双方对收费时间并未明确作出约定，故沈飞鹂的该抗辩意见，依据不足，法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2013年10月判决：一、沈飞鹂于判决生效后十五日内给付北京华安物业管理有限责任公司自二○一○年三月二十日至二○一一年五月三十一日（共计十四个月）的物业服务费二千五百三十元五角七分；二、沈飞鹂于判决生效后十五日内给付北京华安物业管理有限责任公司自二○一一年六月一日至二○一一年十月三十一日的能源费五百三十九元零角二分；三、驳回北京华安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，沈飞鹂不服，上诉至本院。沈飞鹂上诉称：一、原审法院判令我支付能源费，超出华安物业公司的诉讼请求；二、华安物业公司的起诉已超出诉讼时效；三、华安物业公司未尽到其物业服务义务。综上请求二审法院撤销原判，驳回华安物业公司的全部诉讼请求。华安物业公司同意原判。
经审理查明，位于北京市东城区×508号房屋系沈飞鹂名下产权房，建筑面积65.02平方米。2008年12月12日，华安物业公司与涉诉房屋所在小区开发商北京方锦基业房地产开发有限公司（案外人）签订《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》。双方约定，根据有关法律、法规及《北京市内销商品房预售契约》之有关规定，案外人北京方锦基业房地产开发有限公司有权代表北京世纪阳光嘉园住宅小区的全体业主指定或委托管理公司单独或联合管理该住宅小区，并有权签订该协议。案外人北京方锦基业房地产开发有限公司委托华安物业公司对北京市东城区×1号实行物业管理（其中住宅的建筑面积为78600.98平方米），该物业东临忠实里东一街，南临广渠门外大街，西临忠实里南街，北临光华南街。委托管理期限自该协议签订生效之日起，至世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委员会成立之日止。双方还约定，板楼住宅房屋由华安物业公司按建筑面积每月每平方米2.78元向业主或物业使用人收取。
华安物业公司于2011年6月1日发出撤场通知，世纪阳光嘉园小区业主委员会已于2011年8月成立，且另行聘请了物业服务公司。
另查，2011年11月1日，华安物业公司与案外人石家庄恒辉物业服务有限公司（以下简称为恒辉公司）、北京市东城区远洋德邑小区业主委员会（以下简称为业委会）签订《远洋德邑小区物业交接协议》，三方约定业委会解除对华安物业公司的委托，委托恒辉公司对远洋德邑小区进行物业管理，三方移交时间为2011年11月1日下午2时至同月8日下午5时。2011年11月1日前，未收的业主物业费和应支付的各项能源费（指水电费等）由华安物业公司负责收取和支付，2011年11月1日以后的物业费、电费、房租、停车费及各项能源费（指水电费等），由恒辉公司负责收取和支付。前期由华安物业公司预收的各项费用，以11月1日为分割点，由华安物业公司负责核算支付恒辉公司及业委会。
再查，北京电力公司曾起诉至北京市东城区人民法院，要求华安物业公司支付远洋德邑小区截止至2011年12月31日的电费。上述案件经北京市东城区人民法院及北京市第二中级人民法院审理，判决华安物业公司向北京电力公司支付截止至2011年10月31日期间的电费。其中2010年8月、9月、11月、12月及2011年1月至6月电费金额为1206768.02元。2011年7月1日至2011年10月31日期间的电费金额为533783.41元。
上述事实，有《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》、《远洋德邑小区物业交接协议》、房屋档案查询、（2011）东民初字第8522号民事判决书、（2012）东民初字第03684号判决书、（2011）二中民终字第21559号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，华安物业公司与北京方锦基业房地产开发有限公司签订了物业管理委托合同，华安物业公司也实际为沈飞鹂居住的小区提供了物业管理，因此双方已经形成物业管理合同关系，故沈飞鹂在接受服务后应当交纳物业费。鉴于华安物业公司于2011年6月1日撤离涉诉小区，因此原审判令沈飞鹂给付2010年3月20日至2011年5月31日的物业费并无不当。另根据已查明的事实，华安物业公司于2011年发出撤场通知后，业委会另行聘请了恒辉公司为世纪阳光嘉园小区提供物业管理服务。根据华安物业公司、业委会、恒辉公司签订的《远洋德邑小区物业交接协议》，其中约定2011年11月1日前未收取的业主应支付各项能源费（指水电费等）由华安物业公司收取。因此华安物业公司要求沈飞鹂给付2011年6月1日至2011年10月31日的能源费有合同依据，本院予以支持。关于沈飞鹂所提，原审判令其支付2011年6月1日至2011年10月31日的能源费超出华安物业公司的诉请之上诉主张，经审核，华安物业公司诉讼主张中要求沈飞鹂支付2011年6月1日至2011年10月31日的物业费，原审法院考虑华安物业公司在此期间未提供物业管理服务，但根据交接协议华安物业公司有权收取上述期间的能源费，且人民法院生效判决亦确认上述期间的能源费由华安物业公司支付。因此原审法院判令沈飞鹂支付2011年6月1日至2011年10月31日能源费并未超出华安物业公司的诉讼请求。综上，沈飞鹂此节上诉主张本院不予采信。沈飞鹂另提，华安物业公司的诉讼请求超出诉讼时效的上诉主张，经查，华安物业公司主张该公司曾采取上门催要、张贴公告等形式催要物业费，因此华安物业公司并未怠于行使权利。沈飞鹂此项上诉请求本院亦不予采信。综上所述，原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由沈飞鹂负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由沈飞鹂负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 杨志东
代理审判员 王 朔
二〇一四年二月二十日
书 记 员 汪 慧