黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第741号
上诉人（原审被告）李玉华，女，1965年4月12日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人陈继龙，黑龙江擎雨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗永雪，女，1984年10月12日出生，汉族，无职业，户籍地黑龙江省依安县，现住哈尔滨市香坊区。
委托代理人叶喜文，黑龙江百强律师事务所律师。
上诉人李玉华因与被上诉人罗永雪房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南西民初字第94号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人李玉华及其委托代理人陈继龙、被上诉人罗永雪及其委托代理人叶喜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告罗永雪起诉时称，2013年12月15日，罗永雪与被告李玉华经哈尔滨市南岗区鸿翔房地产中介公司提供居间服务，签订了《房屋租赁合同》，约定：罗永雪租赁被告李玉华所有的位于哈尔滨市南岗区西大直街381号仪兴小区3栋10单元601室房屋，租赁期间为2013年12月25日至2014年12月24日，月租金为1166元，年租金为14000元；李玉华如中途退租应当双倍返还原告剩余的租金。合同签订后，罗永雪依约交付全年租金14000元，并交纳水电煤气设施押金500元。2014年4月22日，李玉华以换锁方式强行收回房屋。罗永雪为维护合法权益，故起诉要求：1.李玉华依约双倍返还剩余租金18656元；2.李玉华赔偿开锁服务费100元；3.本案诉讼费用由李玉华负担。
原审法院查明，经哈尔滨市南岗区鸿翔房地产中介公司提供房屋中介服务，被告李玉华作为甲方，原告罗永雪作为乙方，双方于2013年12月15日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋租给乙方使用，期限自2013年12月25日至2014年12月24日，租期12个月，每月租金为1166元，乙方一次性付12个月租金合计14000元，乙方交给甲方水电煤气室内设施等费用押金合计人民币500元，甲方中途终止合同要双倍赔偿乙方余下的租金。原、被告及哈尔滨市南岗区鸿翔房地产中介公司均在合同落款处签名、签章。签约当日，李玉华收取罗永雪一年房屋租金14000元及水电煤气设施押金500元，并在租赁合同左侧空白处出具收条确认。因怀孕，在租赁期间，罗永雪偶尔回公婆家居住。2014年4月22日，罗永雪在返回租赁房屋时发现李玉华以换锁方式收回房屋。双方为此争执未果，罗永雪经哈尔滨万通开锁有限公司提供开锁服务，将租赁房屋内个人物品取走，罗永雪为此支付开锁服务费100元。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告罗永雪依约履行了年租金给付义务，李玉华在租赁期间内，将涉案房屋单方收回，属违约行为应承担违约责任。罗永雪要求李玉华双倍退还剩余8个月租金18656元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。关于罗永雪支付的开锁服务费100元，系因李玉华违约行为所致的实际合理支出，依法应由李玉华承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：1、被告李玉华退还原告罗永雪房屋租金9328元；2、被告李玉华给付原告罗永雪违约金9328元；3、被告李玉华给付原告罗永雪开锁服务费100元。案件受理费266元，由被告李玉华负担。
宣判后，上诉人李玉华不服提出上诉称：1、原审判决认定上诉人为合同主体错误。上诉人虽是房屋租赁合同的签订者，却不是合同权利义务的承担者，上诉人的行为属于代理行为，本案争议房屋的产权人是上诉人的弟弟李洪刚。代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。如果本案中上诉人的行为未经被代理人李洪刚的认可，那么上诉人签署房屋租赁合同就属于无效合同，也就不存在违约责任的问题，所以上诉人不是适格的被告人；2、被上诉人违反合同在先，被上诉人及李洪刚无违约行为，不应当承担责任。本案的起因是被上诉人将争议房屋进行转租，中介公司打电话给李洪刚确认，李洪刚知道后要求解除合同并要扣去两个月房租，被上诉人才先行起诉，以掩盖其违约在先的事实，上诉人也从未更换过争议房屋的门锁；3、一审判决程序违法，剥夺了当事人的诉讼权利。一审法院在未向上诉人直接送达的情况下，就采取了邮寄送达的方式，导致上诉人未收到任何法律文书未出庭应诉，严重剥夺上诉人的诉讼权利。请求二审法院撤销原判，发回重审或者驳回被上诉人诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人罗永雪答辩称：1、上诉人提出其系代理行为不符合事实，虽然房屋是上诉人弟弟李洪刚所有，但出租期间一直由上诉人经营和使用，有租赁合同和收条为凭，所以本案中上诉人符合主体资格；2、上诉人违反合同约定事实清楚证据充分，应承担违约责任；3、一审法院送达程序符合法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在本院审理过程中，上诉人李玉华向法庭提交了四份新证据：证据一是房屋产权证，意在证明本案中房屋系案外人李洪刚所有，上诉人是替李洪刚将该房屋对外出租，出租房屋的收益由李洪刚所有；证据二是哈尔滨市南岗区人民法院（1997）南民二初字第3690号民事调解书及婚姻登记证明，意在证明上诉人自1997年离婚后至今未婚，一审法院将相关法律文书送达给所谓的上诉人丈夫王彦丰是错误的；证据三是2015年3月4日开锁收据一份，意在证明房屋租赁合同到期后被上诉人未将房屋钥匙交还李洪刚，李洪刚通过哈尔滨喜安居防盗门维护有限公司开锁收回房屋，上诉人及李洪刚没有违约行为；证据四是李洪刚、田晓莲、唐志红证人证言，意在证明被上诉人于2014年4月已经从诉争房屋搬出，并委托中介进行转租。
被上诉人罗永雪对上诉人李玉华提交的证据进行了质证并发表了质证意见：对证据一，真实性无异议，但签合同的时候并未见过该房产证，当时房屋是由上诉人一直管理使用，中介已经核实；对证据二，真实性无异议，但认为一审法院的送达程序合法；对证据三，真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为票据上并没有写明持有人，与本案无关；对证据四田晓莲、唐志红的证人证言，认为与本案关联性不大，只能证实搬家过程，其余都是听上诉人所说，对李洪刚的证言，认为当庭陈述是以书面材料为基础，且与唐志红的证言存在矛盾，不是本案事实。
通过对上述证据的质证，本院对上诉人李玉华提交的证据认证如下：证据一，具备真实性，但不能证明上诉人李玉华欲证明的事实，对其欲证明的事实不予确认；证据二，具备真实性，但不能证明上诉人李玉华欲证明的事实，对其欲证明的事实不予确认；证据三，无交款单位，对其关联性、证明力不予采信；证据四，对田晓莲、唐志红的证言，因其只能证明搬家过程，不能证明上诉人所要证明的事实，不予采信，对李洪刚的证言，因其系上诉人近亲属，与上诉人存在利害关系，且与唐志红的证言存在矛盾之处，不予采信。
在本院审理过程中，被上诉人罗永雪未提交新证据。
本院经审理，确认原审法院判决查明的基本事实。
本院认为，上诉人李玉华与被上诉人罗永雪签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，且协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议全面履行自己的义务。
上诉人李玉华上诉称上诉人的行为属于代理行为，本案争议房屋的产权人是上诉人的弟弟李洪刚，上诉人不具备被告主体资格。本院认为，双方当事人是通过房屋中介达成的房屋租赁合同，被上诉人罗永雪基于对房屋中介的信赖与上诉人李玉华签订租赁合同，上诉人李玉华在出租方处签字，并未注明其系代理人，租赁款项也是由上诉人李玉华收取，现双方发生争议后被上诉人罗永雪向上诉人李玉华主张权利并无不当，上诉人李玉华与案外人李洪刚之间的约定不能对抗善意第三人即被上诉人罗永雪。
上诉人李玉华上诉称被上诉人罗永雪违约在先，未经出租方同意将涉案房屋转租，上诉人不存在违约行为。本院认为，通过被上诉人罗永雪提交的110回访短信、开锁收据以及房屋中介杨爱丽的证词综合判断，可以认定上诉人李玉华于2014年4月22日将争议房屋的门锁更换，虽然双方当事人对涉案房屋是否转租一事各执一词，但可以确认的是上诉人李玉华更换门锁时该房屋并未实际转租，上诉人李玉华在租赁期内将涉案房屋单方收回属中途终止合同，应承担相应的违约责任。
上诉人李玉华上诉称一审法院在未向上诉人直接送达的情况下，就采取了邮寄送达的方式，导致上诉人未收到任何法律文书未出庭应诉，严重剥夺上诉人的诉讼权利。本院认为，一审法院先于2014年11月27日到上诉人李玉华住处进行送达，后有2015年3月2日上诉人李玉华的笔录，可以认定一审法院已经进行合法送达，程序并无违法之处。故上诉人李玉华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决正确，应予维持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费266元由上诉人李玉华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安德伟
审 判 员 王丽敏
代理审判员 张泽常
二〇一五年六月八日
书 记 员 徐建英