辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽07民终1335号
上诉人（原审被告）：锦州大兴建设集团有限公司（原名为锦州大兴房地产开发有限公司），住所地锦州市凌河区
法定代表人：孙忠志，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王会玲，该公司法律顾问
被上诉人（原审原告）：锦州九嘉物业管理有限责任公司，住所地锦州市凌河区
法定代表人：葛振忠，该公司经理。
委托诉讼代理人：秦岩，该公司法律顾问。
上诉人锦州大兴建设集团有限公司因与被上诉人锦州九嘉物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2017）辽0703民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦州大兴建设集团有限公司的委托诉讼代理人王会玲，被上诉人锦州九嘉物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人秦岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人锦州大兴建设集团有限公司的上诉请求：1、撤销原判。2、判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原判支付物业公司弃管期间的物业费没有法律依据、二、债权转让不具有法律效力。三、园中园物委会与物业服务企业签订的服务合同无效。四、我公司的八个门市没有得到九嘉公司的物业服务。
被上诉人当庭答辩称，原判正确，上诉人应当给付物业服务费。
被上诉人向一审法院起诉请求：1、要求被告给付未售出房屋的物业费47773元。2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告是园中园小区的开发建设单位。2009年6月，我公司开始对该小区提供物业服务。2009年6月至2015年12月的物业费为0.4元每平方米每月。2016年1月以后0.6元每平方米每月。但该小区的5号楼77号至84号八户门市房一直由开发公司使用。我公司多次向其催要物业费，但被告总是以各种借口拒不支付物业费。从2009年6月至2016年12月已经累计拖欠物业费47773元。根据《物业管理条例》的相关规定，特诉至法院，请求依法判决被告给付拖欠的物业费。
经原审查明：被告锦州大兴建设集团有限公司系锦州市古塔区士英南路滨河花园园中园小区5号楼77号至84号八户门市房的开发单位，该八户门市房被告未出售。该八户门市房面积分别为：5-77号建筑面积为139.43平方米，5-78号建筑面积为165.22平方米，5-79号建筑面积为177.43平方米，5-80号建筑面积为139.8平方米，5-81号建筑面积为139.43平方米，5-82号建筑面积为165.22平方米，5-83号建筑面积为177.43平方米，5-84号建筑面积为139.43平方米。2012年8月22日，锦州市古塔区园中园业主委员会与锦州市园兴园物业管理有限公司签订园中园小区物业管理委托合同，由锦州市园兴园物业管理有限公司对园中园小区提供物业服务，委托管理期限两年。2012年11月21日，锦州市园兴园物业管理有限公司与原告签订债权转让协议书，该协议书载明经园中园业主委员会选聘，园中园小区物业已由原告接管，锦州市园兴园物业管理有限公司从2009年1月1日对园中园小区进行物业管理，现将截止2009年1月1日以后小区业主所欠物业费的债权一并转让给原告。2015年11月21日，原告与园中园业主委员会签订锦州园中园物业管理委托合同，约定原告为园中园小区提供房屋共有部位的维护和管理，房屋共有设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆管理，共有部位、共有设施设备维护和管理，绿化，消防，房屋公用部位、公用设施设备小修和急修。物业费收费标准每月每平方米0.6元。同日，原告与锦州市古塔区园中园业主委员会签订关于园中园小区物业费调整协议，载明原告收取物业费原标准为每月每平方米0.4元，经业主委员会与原告商谈，自2016年1月开始，原告收取物业费价格为0.6元每月每平方米。被告从2009年6月至2016年12月已经累计拖欠物业费47773元。
原审认为，因有锦州市古塔区园中园小区业主委员会与锦州市园兴园物业管理有限公司签订的物业管理委托合同、锦州市园兴园物业管理有限公司与原告签订的协议书及锦州市古塔区园中园小区业主委员会与原告签订的物业管理委托合同、调整协议佐证，原告经园中园小区业委会选聘为园中园小区提供物业服务的事实存在。本案诉争的八户门市房属于园中园小区一体建筑，八户门市房属于园中园小区物业服务的范围，被告系八户门市房的所有人，其对原告所提供的共用设施维护、环境卫生、绿化物业、保安等物业管理服务直接或者间接受益，故被告应当按照物业服务合同载明的标准交纳物业服务费用。被告提出已于2006年、2014年与锦州状元城物业有限公司、锦州华府物业管理有限公司签订过关于该八户门市房物业管理的协议，该八户门市房物业管理事宜已交由其他物业公司进行，并未接受原告提供物业服务的抗辩主张，对此原告提出对被告提交的2006年物业管理协议的形成时间进行鉴定，但被告表示不同意鉴定，因此该证据的真实性存疑，在没有其他证据佐证的情况下不能单独证明案件事实，此不利后果应由被告承担，且根据物业管理条例中关于一个物业管理区域有一个物业服务企业实施物业管理及业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的相关规定，被告自行委托物业公司进行物业管理的行为违反了行政法规的强制性规定，同时也与物业服务的唯一性相违背，故该抗辩理由不能成立。关于物业费交纳的数额，门市房虽与普通住宅结构和功能不同，但均应根据物业服务合同的约定确定交纳物业费的数额，在原被告没有特殊约定的情况下，被告交纳物业费的标准与普通住宅相同，另外根据园中园小区建筑物的整体性，物业服务惠及的是包括被告在内的小区业主整体利益，对于门市房本身或使用价值均具有保值作用亦高于普通住宅，故原告主张被告按合同载明的普通住宅标准交纳物业费并无不妥。综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第十五条第二款、第三十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条规定，判决如下：被告锦州大兴建设集团有限公司于本判决生效后五日内给付原告锦州九嘉物业管理有限责任公司2009年6月至2016年12月期间拖欠的物业服务费人民币47773元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费535元，由被告锦州大兴建设集团有限公司负担。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。原审认定事实基本属实，本院予以确认。
本院另查明，2012年11月21日锦州市园兴园物业管理有限公司与锦州九嘉物业管理有限公司签订的《债权转让协议书》所附的“园中园小区物业欠费数额名单”中未包括5号楼77号至84号八户涉案门市房，此节有载卷的“园中园小区物业欠费数额名单”佐证，足资认定。
本院认为，对于物业服务合同纠纷，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有如下规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。“物业企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。现上诉人提出原审判决判令上诉人给付物业公司弃管期间的物业服务费错误及原物业服务企业与被上诉人的债权转让对上诉人不具有法律效力的上诉理由，经查，涉案的园中园小区5号楼77号至84号八个门市房为上诉人所有，上诉人系园中园小区的业主。被上诉人于2012年11月21日与园中园小区原物业服务企业锦州市园兴园物业管理有限公司签订《债权转让协议书》，该协议书约定被上诉人接管园中园小区物业服务并接收2009年1月1日以后小区业主所欠物业服务费的债权，但该转让协议的物业欠费数额名单中没有上诉人的八户门市房。原审判决判令上诉人向被上诉人全额给付物业服务费不当，本院予以纠正。关于上诉人提出的，园中园小区业主委员会与被上诉人签订的服务合同无效及上诉人没有得到被上诉人的物业服务不应支付物业服务费的上诉理由，经查，2015年11月21日被上诉人与园中园小区业主委员会签订了《锦州园中园物业管理委托合同》该合同书上有多位小区业主的签名确认。据此可以确认被上诉人开始取得了园中园小区的物业管理及收取物业服务费的权利，鉴于被上诉人本次诉讼向上诉人索要的是2016年12月之前的物业服务费，上诉人应当承担2015年12月至2016年12月期间的合计12个月的物业服务费的给付义务。涉案的八户门市房总面积为1243.39平方米（139.43＋165.22＋177.43＋139.8＋139.43＋165.22＋177.43＋139.43平方米），按每平方米0.6元的收费标准，该八户房产12个月的物业服务费数额为8952.4元（1243.39米×0.6元×12个月＝8952.4元）。上诉人以未享受或无需物业服务而拒缴物业服务费的上诉理由与相关法律规定相悖，本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2017）辽0703民初124号民事判决;
二、上诉人锦州大兴建设集团有限公司于本判决生效后十日内给付被上诉人锦州九嘉物业管理有限责任公司2015年12月至2016年12月期间拖欠的物业服务费人民币8952.4元。
三、驳回被上诉人其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1070元，由上诉人锦州大兴建设集团有限公司负担535元，由被上诉人锦州九嘉物业管理有限责任公司负担535元。
本判决为终审判决。
审判长 王玉龙
审判员 张昱凯
审判员 王 广
二〇一七年八月十四日
书记员 任 欢