江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终9392号上诉人（原审原告）：薛晶晶，女，1982年6月15日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：贺勃，江苏天玺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈年凤，江苏天玺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘璟，女，1988年11月19日生，汉族，个体工商户，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：宗炜，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：季明顺，男，1977年2月10日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：张娟，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏川丽，北京市中银（南京）律师事务所律师。上诉人薛晶晶因与被上诉人刘璟、季明顺确认合同效力纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛晶晶上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持薛晶晶的一审诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、根据约定，薛晶晶在借款到期日满三日内即2016年1月18日未偿还所欠借款本息的情况下，季明顺才可以依据《委托书》出售涉案房屋。但一审法院认定季明顺于2016年1月18日签订房屋买卖合同的行为不属于无权代理，系认定错误。二、一审判决以薛晶晶诉请要求刘璟支付剩余购房款50万元及违约金就认定是对涉案房屋买卖合同效力的追认，从而认定季明顺不属于无权代理，是错误的。薛晶晶起诉后变更了诉讼请求就是对涉案房屋买卖合同的不认可，对季明顺出售房屋行为的不认可。三、一审判决以涉案房屋成交价格并非显著低于市场价格，且涉案房屋在交易时存在抵押，刘璟已支付大部分房款，就认定刘璟受让涉案房屋属于善意取得，有失公允。事实上，不论从购房流程、合同条款、房屋价款还是给付房款过程，均可看出刘璟不具备购房的真实目的，刘璟的目的直指薛晶晶的房屋所有权。刘璟辩称：一、季明顺依据经过公证的《委托书》出售涉案房屋，并非无权代理。二、因《委托书》中已明确，季明顺不能代收房款，故刘璟并未向季明顺支付50万元剩余款项。在《南京市存量房买卖合同》签订后及涉案房屋过户后，刘璟多次要求季明顺提供薛晶晶的联系电话、账户，以便将50万元支付给薛晶晶，一审法院审理的（2016）苏0106民初1252号案件中，刘璟也明确要求薛晶晶提供账户收取房款。在本案一审中，薛晶晶的诉讼请求是要求刘璟支付剩余房款50万元，刘璟已明确表示同意支付该笔款项。三、涉案房屋是刘璟在季明顺有权代理的情形下取得的，即使季明顺没有代理权或代理权有瑕疵，刘璟也未以低于市场价格购买案涉房屋，属于善意取得。综上，请求本院驳回薛晶晶的上诉请求，维持原判。季明顺辩称，其持有经过公证的《委托书》与刘璟签订《南京市存量房买卖合同》，并在《委托书》明确授权的范围内行使代理权，因《委托书》载明其代理权限不包括代收售房款，因此其没有在房屋买卖过程中收取任何房款。其依照《委托书》实施相应代理行为，是有权代理。薛晶晶向一审法院起诉请求：刘璟支付剩余购房款50万元及违约金。一审中，薛晶晶申请追加季明顺为本案共同被告，并变更诉讼请求为：一、确认刘璟、季明顺于2016年1月18日签订的《南京市存量房买卖合同》对薛晶晶不发生法律效力；二、刘璟将南京市鼓楼区定淮门大街99号3栋一单元2402室房屋（即涉案房屋）交付并协助过户登记给薛晶晶。一审法院认定事实：涉案房屋建筑面积为128.59平方米，原系薛晶晶所有，后刘璟于2016年1月20日通过买受方式取得所有权。涉案房屋目前由刘璟居住使用。2015年7月16日，案外人周键（出借人，甲方）与薛晶晶（借款人，乙方）签订了一份《借款合同》，约定乙方向甲方借款200万元，借款期限为6个月，自2015年7月16日至2016年1月15日等。同时，双方还签订了一份《抵押合同》，约定薛晶晶以涉案房屋作为上述债务的担保，担保期间为借款期限届满之日起两年等。《借款合同》签订后，涉案房屋办理了抵押登记手续。2015年7月16日，案外人周键将200万元存入薛晶晶的银行账户。2015年7月16日，薛晶晶与江苏苏石资产管理有限公司（以下简称苏石公司）签订了一份《居间合同（借款方）》以及《补充协议书》，约定苏石公司协助薛晶晶与出借人协商借款相关事宜，协助签订借款合同，并协助办理与借款相关的抵押登记手续及相关公证手续；委托期限为2015年7月16日至2016年1月15日；薛晶晶同意苏石公司代为收取应向出借人支付的履约保证金6万元，居间费为合同成立金额的2.5%或者五万元；薛晶晶在苏石公司处与出借方签订涉案房屋借款抵押合同，在签订的相关文件中有《房屋租赁合同书》及《知情同意书》以及《承诺书》和经过公证过的《委托书》，如薛晶晶未能在预定的利息及本金到期日三日内按时归还，则苏石公司可按四份合同内容操作执行等。2015年7月9日，薛晶晶向季明顺出具《委托书》，委托事项包括：委托人薛晶晶个人拥有涉案房屋一处，现委托人欲将涉案房屋出售，特委托朋友季明顺作为代理人办理出售涉案房屋的相关事宜，委托权限如下：1、开具唯一住房证明、婚姻状况证明等与售房相关的证明材料；2、办理归还贷款、领取他项权证、注销抵押登记及相关手续；3、签署房屋买卖合同；4、办理、撤销网签合同备案手续；5、办理、撤销存量房资金及佣金监管手续，签署相关文件；6、办理涉案房屋所有权的转移登记手续；7、协助买方办理贷款手续及办理、领取新的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；8、办理相关公证手续；9、交付房屋；10、缴纳各类税、费，领取退税或补贴；11、办理与出售涉案房屋有关的其他事宜（不包括代收售房款）。受托人在授权范围内所签署的一切文件，委托人均予承认。委托权限：自2015年7月9日至2017年7月9日止。受托人无转委托权。该《委托书》经（2015）宁南证民内第14017号公证书公证。2016年1月15日为借款期限届满之日，薛晶晶未向案外人周键偿还上述借款本息。当日，季明顺作为薛晶晶的受托人以薛晶晶（甲方）的名义与刘璟（乙方）签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为250万元，乙方于过户当日现金一次性结清房价款（2016年1月18日）；乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金；甲、乙双方定于收齐全款时正式交付该房屋等。《南京市存量房买卖合同》签订当日，刘璟按照季明顺的要求将200万元支付给案外人周键用于办理涉案房屋的解押手续。2016年1月18日，季明顺与刘璟在南京市房地产交易部门办理了房屋权属变更手续。2016年1月20日，涉案房屋变更登记至刘璟名下。刘璟于2016年1月底前后实际取得涉案房屋，但至今未支付剩余购房款50万元。2016年2月2日，薛晶晶另案诉至一审法院，请求判令撤销2016年1月18日季明顺作为薛晶晶公证授权的代理人与刘璟就涉案房屋签订《南京市存量房买卖合同》，刘璟协助薛晶晶将涉案房屋的所有权恢复登记至薛晶晶名下。一审法院予以立案受理，案号为（2016）苏0106民初1252号。季明顺在该案审理过程中陈述，季明顺是苏石公司指定的中间人，如果薛晶晶逾期无法偿还所欠周键款项，季明顺则可将涉案房屋出售，并将所得房款用以偿还周键。该案审理中，就涉案房屋在2016年1月18日交易时的市场交易价格进行了评估，评估价为311万元，薛晶晶与季明顺、刘璟对评估报告的合法性、真实性、关联性均不持异议。2016年7月8日，薛晶晶撤回起诉，一审法院经审查，作出（2016）苏0106民初1252号民事裁定书，裁定准许薛晶晶撤回起诉。2016年7月12日，薛晶晶再次诉至一审法院，请求判令刘璟支付剩余购房款50万元及违约金。一审法院于2016年7月20日向刘璟送达了起诉状副本。后薛晶晶在本案一审过程中变更诉讼请求如前。薛晶晶主张季明顺在行使代理权的过程中，存在以下无权代理行为：1、在薛晶晶与案外人周键签订的借款合同未出现逾期履行的情形下，季明顺于2016年1月18日与刘璟签订《南京市存量房买卖合同》；2、季明顺在未告知薛晶晶的情况下擅自决定了涉案房屋最终成交价格是250万元，明显低于市场价格；3、季明顺在刘璟未按照房屋买卖合同约定支付完毕总房款的情况下，擅自决定将房屋所有权过户给刘璟；4、薛晶晶并未将涉案房屋钥匙交付给季明顺，因此季明顺无权将涉案房屋交付给刘璟；5、季明顺无权接受房款，但季明顺却指示刘璟将200万元购房款支付给案外人周键。此外，薛晶晶认为刘璟对于涉案房屋的买受并非出于善意。季明顺对此不予认可，认为其行为符合公证委托书的授权。刘璟认为涉案房屋成交价格仅是略低于市场价格，且季明顺无权接受房款，所以一直无法支付剩余房款，其通过购买方式取得涉案房屋，属于善意取得。一审法院认为，薛晶晶经公证的《委托书》委托季明顺作为代理人代为办理有关出售涉案房屋的事宜，该《委托书》内容系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方之间形成委托合同关系。根据前述查明的事实，本案一审争议焦点为：一、季明顺经薛晶晶委托出售涉案房屋的过程中，是否存在无权代理行为；2、刘璟受让涉案房屋是否属于善意取得。对此，一审法院评判如下：关于季明顺是否存在无权代理行为的问题。首先，季明顺经薛晶晶授权，代薛晶晶出售涉案房屋，具备签署房屋买卖合同的代理权限，因此季明顺在薛晶晶未能于2016年1月18日偿还所欠借款本息的情况下，于当日签署《南京市存量房买卖合同》并不属于无权代理。其次，确定房屋价款是买卖双方签署房屋买卖合同中不可回避的内容，薛晶晶并无证据证明其就房屋价格曾对季明顺有过特别要求，涉案房屋最终成交价格为250万元，未显著低于涉案房屋交易时交易地的指导价或者市场价的百分之七十，因此季明顺以250万元的价格签署《南京市存量房买卖合同》，不属于无权代理行为。季明顺虽无接受房款的代理权限，但薛晶晶授权季明顺办理归还贷款、注销抵押登记及相关手续，因此季明顺指示刘璟将房款200万元支付给案外人周键用于涤除涉案房屋上所设立的抵押，符合《委托书》的授权，不属于无权代理。《委托书》明确载明季明顺具有向买受方交付房屋的权限，因此，季明顺将涉案房屋交付刘璟属于有权代理。再次，即便季明顺存在无权代理行为，薛晶晶曾诉请要求刘璟支付剩余购房款50万元及违约金，一审法院亦对刘璟进行了送达。薛晶晶的该诉讼行为，是其基于《南京市存量房买卖合同》约定要求刘璟继续履行合同并承担违约责任，应当视为薛晶晶对于上述房屋买卖合同效力的追认。据此，薛晶晶认为季明顺存在无权代理行为的意见，不符合合同约定及法律规定，一审法院不予采纳。关于刘璟受让涉案房屋是否属于善意取得的问题。如前述，涉案房屋250万元的成交价格并非显著低于市场价格，且涉案房屋在交易时存在抵押，刘璟在合同签订当天即支付了200万元房款，履行了大部分支付房款的义务。又因本案中薛晶晶亦无证据证明季明顺与刘璟就涉案房屋的交易存在恶意串通。故一审法院认为刘璟受让涉案房屋属于善意取得。薛晶晶要求刘璟返还涉案房屋并恢复所有权的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条、第三百九十六条，《最高人民关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十八条第一款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决驳回薛晶晶的诉讼请求。一审案件受理费26800元，适用简易程序减半收取13400元，保全费3320元，合计16720元，由薛晶晶负担。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，法庭询问薛晶晶，其认为季明顺无权代理其出售涉案房屋有何依据，薛晶晶陈述，根据《补充协议》约定，季明顺依据《委托书》行使代理权的条件未成就，所以季明顺无权代理薛晶晶出售涉案房屋。法庭询问薛晶晶是否已于2016年1月18日前将200万元归还周键，薛晶晶陈述，其没有还款，因为当时苏石公司不愿将涉案房产抵押出去。法庭询问薛晶晶是否已将其欠案外人周键的200万元借款还清，薛晶晶陈述，已通过刘璟支付给周键解押涉案房屋的200万元还清。以上事实，有本院谈话笔录在案为凭。本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，薛晶晶主张季明顺无权代理其出售涉案房产，相应《南京市存量房买卖合同》对其不发生效力。但薛晶晶实际已于2015年7月9日向季明顺出具《委托书》，委托季明顺办理出售涉案房屋的相关事宜。薛晶晶虽称季明顺依据该《委托书》行使代理权的条件未成就，但：一、《委托书》中并未就相应代理权的行使注明生效条件，季明顺亦系在委托期限及委托权限范围内行使相应代理权；二、即便如薛晶晶所称，根据其与苏石公司之间《补充协议书》的约定，季明顺依据《委托书》出售涉案房屋附有相应条件，即薛晶晶在约定还款期限届满三日内未能还款，但薛晶晶已自认，其并未于2015年1月15日还款期限届满时将200万元归还周键，亦未能在2015年1月18日前还款；三、薛晶晶在本案一审中曾明确主张要求刘璟支付剩余的50万元购房款及相应违约金，一审法院将薛晶晶的该诉讼行为视为薛晶晶对季明顺与刘璟之间就涉案房屋签订的《南京市存量房买卖合同》效力的确认，有事实和法律依据。综上，薛晶晶主张季明顺就涉案房屋与刘璟签订《南京市存量房买卖合同》系无权代理行为，要求确认该合同对其不发生法律效力，但未能举证证实其上述主张，本院对此不予支持。薛晶晶上诉称，季明顺与刘璟恶意串通，刘璟并非善意取得涉案房屋。对此，本院认为，薛晶晶亦未能举证证明季明顺与刘璟之间存在恶意串通行为，而刘璟与持有《委托书》的季明顺签订合同购买涉案房屋，双方约定的房屋价款并非明显低不合理的低价，且薛晶晶已明确陈述，刘璟支付给周键的200万元就是薛晶晶归还周键的款项，故对于薛晶晶要求刘璟将涉案房屋交付并过户给薛晶晶的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，薛晶晶的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由上诉人薛晶晶负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一七年二月九日书 记 员  戴 苗