江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第620号
上诉人（原审被告）刘春萍。
被上诉人（原审原告）无锡市家园物业管理有限公司，住所地无锡市南长区运河东路555－1011。
法定代表人曹帮贤，该公司董事长。
委托代理人许国平、李朝曦，江苏双汇律师事务所律师。
上诉人刘春萍因与被上诉人无锡市家园物业管理有限公司（以下简称家园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨民初字第02345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
家园物业公司原审诉称：其系湖滨壹号A区开发商聘请的前期物业管理公司。2008年7月29日，刘春萍入住湖滨壹号A区3号1202室。同日，双方签订了《前期物业管理服务协议》，对物业管理的范围及收费标准等进行了约定。刘春萍支付了2008年7月至2012年12月的物业管理服务费，但到期后，刘春萍以各种理由拖欠物业管理服务费及车位停车管理服务费，故诉至法院，请求法院判令：刘春萍立即支付自2013年1月至2013年12月的物业管理服务费2576元及2008年8月至2013年12月的车库车位停车管理服务费3250元，合计5826元，并承担自逾期付款之日即2012年12月31日起至实际付款之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金。审理过程中，家园物业公司认为其物业管理服务确实存在些许瑕疵，故其撤回了对逾期付款违约金的诉讼请求。
刘春萍原审辩称：其确实没有缴纳家园物业公司所诉期间的物业管理服务费及车位停车管理费。2012年8月台风导致其家房间进水，家园物业公司没有履行维修义务且该小区电梯经常停运、室外木质通道的木头腐烂影响通行，故其认为家园物业公司没有履行提供物业服务的义务，其不需要缴纳物业管理费。另外，其车位地面被擅自切割、破坏导致车位进水损坏其汽车，且其车位经常被他人占用，没有买车位的人也可以随意进出，车库通道经常被堵塞，故其亦不需要缴纳车位停车管理费。
原审法院经审理查明：2008年7月29日，家园物业公司（甲方）与刘春萍（乙方）签订前期物业管理服务协议，约定：乙方所购房屋类型为住宅，建筑面积130.08平方米。物业服务的内容为房屋共用部位、房屋共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通秩序与车辆停放等项目的维护、修缮、服务与管理等。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）按建筑面积收取高层电梯住宅房每月每平方米1.65元。物业服务费用交纳时间为按半年预先交纳，乙方应于每半年最后一个月的30日前向甲方预先交纳下半年的物业管理服务费。双方还对车位及其管理服务费用进行了约定，甲方物业管理服务质量包括引导车辆有序停放，对乱停放车辆进行提醒，对停车场进行巡视，发现问题按照车主留下的联系方式尽快与车主取得联系，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。停车场车位所有权或使用权由业主购置，车库车位暂按每月50元的标准向甲方交纳停车管理服务费。同日，刘春萍接收了湖滨壹号花园A区3号1202室及A区163号地下汽车停车位的使用权。之后，家园物业公司对湖滨壹号花园进行了相应的物业管理服务，刘春萍亦按约交纳了2008年7月至2012年12月间的物业管理服务费。但刘春萍未按约交纳2013年1月至2013年12月的物业管理服务费2576元（每月每平方米1.65元，共计130.08平方米、12个月）及2008年8月至2013年12月的车库车位停车管理服务费3250元（每月50元，共计65个月），合计5826元。
另查明：家园物业公司对上述小区进行物业管理期间，刘春萍所住A区3号楼存有电梯停运等问题。刘春萍所住A区3号楼1202室曾房屋漏水。刘春萍所购地下汽车停车位有进水问题并曾被其他车辆停放。
原审法院认为：物业服务企业与业主依法成立的合同受法律保护，合同当事人应全面履行合同约定的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。本案中，刘春萍与家园物业公司签订的前期物业管理服务协议合法有效，家园物业公司在履行物业服务规定的义务后，有权依约定向刘春萍收取物业管理服务费、车库车位停车管理服务费。因家园物业公司管理服务质量存在一定瑕疵，导致刘春萍未实际享受到与收费相对等的服务；刘春萍购买的车位被占用的情形亦屡有发生，且家园物业公司采取的提醒、告示、维护等管理措施尚不充分和完备，未能有效防止刘春萍车位被他人占用，对刘春萍正常使用自己车位造成了相应的影响，且其车位确有进水情况，故家园物业公司对履约瑕疵亦应承担相应的责任。关于刘春萍称其因台风导致房屋漏水，家园物业公司未履行维修义务，该院认为房屋内漏水属于房屋质量问题，业主应在法定保修期内以有效方式向开发商主张权利，物业公司仅对共有部位、共有设施设备履行维护、修缮等义务，对业主的专有部分、专有设施，物业公司可以接受业主委托进行修理并由业主承担相应费用，故刘春萍的该项抗辩意见该院不予采纳。该院认为，鉴于家园物业公司在提供服务过程中确实存在部分瑕疵，该院视情节酌定刘春萍按照物业服务协议约定的物业服务费的90%支付相应物业服务费即2318元，并按照停车管理服务费的80%支付相应停车管理服务费即2600元。据此，判决如下：一、刘春萍于判决发生法律效力后十日内支付家园物业公司自2013年1月至2013年12月的物业管理服务费2318元及自2008年8月至2013年12月的车库车位停车管理服务费2600元，合计4918元。二、驳回家园物业公司其他诉讼请求。如果刘春萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由家园物业公司负担5元，由刘春萍负担20元。
刘春萍不服原审法院，向本院提起上诉称，家园物业公司没有按照物业服务协议履行其义务，室外木质通道木头腐烂不维修、电梯经常停运，且持续很长时间。2012年8月刘春萍家中因台风进水，多次通知家园物业公司维修，对方一直未有回应。同时，家园物业公司长期不对小区车位进行管理，没有车位车辆随便进出地下车位、乱停乱放、小区门口经常被堵、车辆进出受到严重影响，且刘春萍的车位被切割挖沟，地面经常渗水，造成车辆受损，蚊虫滋生。因此，请求撤销原判，依法改判。
家园物业公司答辩称：1、双方签订的合同合法有效，刘春萍按照合同约定理应支付物业管理费及车位费；2、对于房屋漏水情况，属于业主专用面积内，并不属于物业合同中物业管理范围，且此房屋质量问题理应由房屋开发商承担责任；3、车位管理并不仅限于车辆停放，还包括车位保洁，车库照明等服务内容，刘春萍并不能仅因为车位被他人占用而分文不付管理费用。且一审判决中，家园物业公司也已经为管理瑕疵承担了责任，扣减了管理服务费。综上一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
二审中，上诉人刘春萍为证明家园物业公司未尽车位管理职责，提供了《事实陈述证明》（原件）一份，上有小区五位业主签字确认。被上诉人家园物业公司质证认为，按照法律规定，该证据应由证人出庭作证，且其证人是否为小区业主无法核实，对其真实性和关联性无法核实。
本案一审查明的事实正确，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为，原审法院酌定的费用收取标准是否合理妥当。
本院认为：双方对《前期物业管理服务协议》无异议，当事人应当按照该协议的约定履行各自的义务。本案中，家园物业公司确实存在物业管理混乱、服务质量下降的事实，业主可适当减少支付费用，但尚不足以成为刘春萍拒交物业费、停车管理费的抗辩事由。且业主费用的拒交会在一定程度上造成物业公司履约能力的下降，形成恶性循环。鉴于家园物业公司未能全面履行管理服务义务，导致刘春萍未能充分享受到业主应有的权利，应相应减少费用的收取。原审法院结合双方履约的情况，酌情减少了物业服务费和停车管理费，已充分考虑到了刘春萍的利益，所作判决合乎情理，并无不当。
综上，刘春萍提出的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人刘春萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 科
审 判 员 蒋依澄
代理审判员 郭继光
二〇一五年六月九日
书 记 员 顾骊恺