山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第382号
上诉人（原审被告）：四川佰腾投资管理有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府二街***号*幢*单元**层*号。
法定代表人：刘梅，董事长。
委托代理人：耿国玉，山东众诚仁和律师事务所律师。
委托代理人：王鹏，山东众诚仁和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东昊科实业有限公司。住所地：淄博市高新区中润大道中段北侧。
法定代表人：龚阿军，董事长。
委托代理人：徐广兵，北京大成律师事务所律师。
委托代理人：邹明卿，山东圣德律师事务所律师。
上诉人四川佰腾投资管理有限公司（以下简称“佰腾公司”）与被上诉人山东昊科实业有限公司（以下简称“昊科公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市中级人民法院（2013）淄民一初字第122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人佰腾公司的法定代表人刘梅及其委托代理人耿国玉、王鹏，被上诉人昊科公司的法定代表人龚阿军及其委托代理人徐广兵、邹明卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佰腾公司在原审诉称，2011年10月16日，佰腾公司与昊科公司签订了房屋租赁合同，该合同租赁范围是：张店区共青团东路4号地下一层及张店区金晶大道96号1、2号楼负1-5层。该合同约定，昊科公司在房产交付前向佰腾公司提供符合国家法律规定的一次消防验收合格证，并保证该房产消防系统的正常使用，因该租赁房屋的消防验收合格存在虚假伪造问题，影响佰腾公司无法正常经营的，视为昊科公司根本性违约，昊科公司应无息返还已支付但尚未实际发生的租金，同时向佰腾公司支付违约金2000万元。双方于2011年11月3日对租赁物业进行了交接，因交接过程发现空调、消防部分许多不合格问题，昊科公司整改后，于2011年11月10日对整改后设施进行了交接，因此租赁物业及设施正式交接日期应为2011年11月10日。合同约定的租赁期限为16年零1个月，免租期为13个月，据此，佰腾公司应当从2012年12月10日开始交纳租金。合同同时约定免租期结束后，合同保证金中的450万元冲抵应付昊科公司的第一期租金，剩余50万元作为合同履约保证金，租赁期内，佰腾公司每6个月交纳一次租金，实行先付后用，应提前15天交纳。按每个月554921.00元房租计，佰腾公司的保证金可以抵顶8个月零3天租金，保证金冲抵完租金后，佰腾公司应当提前15天支付6个月租金的日期为2013年7月29日，至2013年8月13日都不会形成租金拖欠。租赁物业正式交接后，佰腾公司先将1至4层进行装修投入营业，2013年4月，佰腾公司按照计划开始装修地下一层时，发现承租的共青团东路4号地下一层934平方米没有消防验收手续，因此，佰腾公司要求昊科公司完善消防验收手续，并致函表示在完善好消防手续之前，拒付相关租金。昊科公司不正确对待消防验收问题，在佰腾公司没有形成租金拖欠的情况下，于2013年8月1日向法院起诉，严重影响了佰腾公司的正常经营及商业信誉，导致双方关系进一步恶化，无法继续合作，佰腾公司只好同意解除合同。佰腾公司按照16年租赁期投入高额装修，由于双方租赁合同过早解除，没来得及实现经营收入，这部分损失应由昊科公司承担；佰腾公司招商的许多客户入驻经营，因租赁合同解除导致佰腾公司对客户进行解约赔偿，这部分损失也应由昊科公司承担；按照合同约定，昊科公司出租物业，没有消防验收手续，属于实质性违约，应当按照合同约定承担违约金。为此，特向法院起诉，要求昊科公司承担佰腾公司因租赁合同解除造成的装修损失6257588.96元及造成的客户解约损失；要求昊科公司承担违约金2000万元；诉讼费用由昊科公司承担。
昊科公司在原审答辩称，一是佰腾公司要求昊科公司承担违约金2000万元没有依据。佰腾公司主张2000万元违约金是依据双方签订的租赁合同中“因租赁房屋的产权、出租权、消防验收合格证存在虚假伪造问题，影响乙方无法正常经营的”约定，但昊科公司不存在其中罗列的任何一种违约行为。二是佰腾公司要求昊科公司赔偿损失毫无依据，因为真正的违约方是佰腾公司，即使存在相关损失，佰腾公司也必须自行承担。佰腾公司在2012年7月19日、2013年7月29日均正式提出不愿意继续履行原合同，并且在2013年8月10日，佰腾公司正式向昊科公司提出撤场，要求进行物业交接，而直到2013年8月21日，佰腾公司在账户被查封时才得知昊科公司起诉，显然，是佰腾公司先提出的解约撤场，并且纯粹是因为自身经营举步维艰，因自己原因提出解约已经对昊科公司构成严重违约，不依法向昊科公司承担违约赔偿责任，反而向昊科公司索赔，这是严重的违背诚信的行为，也严重违反了合同严守原则。综上，应当驳回佰腾公司的全部诉讼请求。
原审法院认定，2011年10月16日，昊科公司与佰腾公司签订《租赁合同》一份，该合同约定：佰腾公司租赁昊科公司合法拥有的位于张店区共青团东路4号地下一层、张店区金晶大道96号1、2号楼负1-5层房屋（其房产证号分别是：淄博市房权证张店区字第××号、10-××号、10-××号、10-××号、10-××号、10-××号、10-××号；国土使用证编号分别为：淄国用（2010）第A04240号、A12882号、A12822号、A12824号、A12825号、A12823号、A12821号），用于开设大型数码、电子、通讯及相关商场产品、商场配套（酒店除外）；双方确认租赁面积共计23121.72平方米，双方同意该房产实行现状交付，保证达到正常使用功能，佰腾公司若需进行改建，由昊科公司负责报建，佰腾公司负责设计、施工并承担相关费用；昊科公司收到本合同约定的定金后7个工作日内双方开始进行房产交付工作，应在15个工作日内交接完毕，并共同制作和签署交接单，双方对交接有异议的，直接在交接签署单上注明原因，并由责任方负责解决，双方签署整体物业交接单的日期为昊科公司交付佰腾公司该房产的日期；双方约定合同租赁期限为16年零1个月，从房产交付之日起计算，合同免租期为13个月，自房产交付之日起向后顺延13个月免予计算租金，装修期限包含在免租期内；本合同保证金为500万元，佰腾公司于合同签订7个工作日内支付该款项，免租期结束后，保证金中的450万元冲抵佰腾公司应付的第一期租金，剩余50万元作为合同履约保证金，到本合同终止时返还给佰腾公司；免租期结束后，佰腾公司前三年按每平方米每月24元的标准支付租金，即每月（计算月租金时，租赁期内的每月均按照30天计算）应付租金554921.00元，第四年、第五年每平方米每月租金标准为30元，自第六年起，每年递增，至第十五年递增至每平方米每月66元，租赁期限内，佰腾公司每六个月支付一次租金，实行先付后用，佰腾公司应提前十五天交纳，每次付款前，昊科公司应向佰腾公司提供与当期租金金额等额的正式发票，昊科公司未提供约定发票的，佰腾公司有权顺延付款；双方约定并同意，以上租金包含商场租金、设备使用费、车位使用费（不含地下固定停车位）、房屋修缮（房屋主体、基础、屋面防水修缮）费、广告位使用费、物业管理费（佰腾公司物业管理自行负责）、外场使用费，佰腾公司无需再向昊科公司另行支付其他费用；该房产交付后，佰腾公司有权自行在该房产内进行装修、准备、开业和投入营运等相关工作，对其在租赁期间对该房产的施工、装修的增加、添附，租赁期满或合同解除时，有权选择保留或拆除，如果不适合拆除或拆除对该房产会发生损害的，佰腾公司不拆除，以确保该物业的完整性；昊科公司协助佰腾公司办理注册、经营、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，报批产生的相关费用由佰腾公司自行承担；昊科公司在该房产交付前向佰腾公司提供符合国家法律规定的一次消防验收合格证，并保证该房产消防系统的正常使用，如因国家法律法规变化或政府部门要求，需整改、提高有关一次消防的要求、标准，则由昊科公司负责处理，在物业移交后若因佰腾公司装修或其他施工等原因造成消防条件、设备更改而需整改的，佰腾公司承担相应责任及费用；佰腾公司负责场地内的二次装修、消防报建及其他消防器具配备，昊科公司协助佰腾公司办理二次装修的消防验收，费用由佰腾公司承担；佰腾公司保证在租赁期内按照合理的方式使用并妥善保管物业内的设备和设施，租赁期限届满，佰腾公司返还的设备、设施应当符合合理的使用状态，如因保管或使用不善造成该设备、设施毁损、丢失的，应当承担赔偿责任；因租赁房屋的产权、出租权、房屋用途、消防验收合格存在虚假伪造问题，影响佰腾公司无法正常经营的，视为昊科公司根本违约，佰腾公司有权以书面通知形式单方解除合同，昊科公司应无息退还佰腾公司已支付但尚未实际发生的租金，同时向佰腾公司支付违约金2000万元；佰腾公司应按合同约定的期限和方式支付租金，无正当理由迟延交付租金的，每迟延一天应向昊科公司支付当年度日租金的千分之三作为逾期违约金，逾期交付租赁费用超过30日，视为佰腾公司根本违约，昊科公司有权以书面通知形式单方解除合同，昊科公司扣除佰腾公司已支付但尚未实际发生的租金，同时佰腾公司向昊科公司支付违约金2000万元；在本合同有效期内，经双方协商一致，并签订书面协议，可提前解除本合同，双方确定，自物业交付之日起不满四年，佰腾公司单方面解除租赁合同，应向昊科公司支付违约金2000万元；佰腾公司应在本合同约定的租期届满或提前解除后的15日届满当日或以前，清理商品并将该房产按合同约定向昊科公司返还，并自行承担相关费用及清理、拆除、搬运等过程中的一切责任、风险，该15日不计算租金；佰腾公司清理完毕后需书面通知昊科公司接收房屋，昊科公司应予5个工作日内验收，双方签署交接清单和房屋交接清单及接收确认单，自双方签署交接清单和房屋交接清单及接收确认单之日即为佰腾公司向昊科公司交还该房产，如昊科公司无正当理由未签署或拒绝签署交接单的，视为该房产已向昊科公司返还，等等。合同签订后，佰腾公司向昊科公司交付了保证金500万元，双方进行了物业交接，至2011年11月2日，双方共同签署了《交付确认书》，确定租赁物交付日为2011年11月3日，佰腾公司全面接手了包括消防系统在内的涉案租赁物业，开始经营，但双方未就消防验收手续进行交接。
涉案房产共分为两个部分，一部分为张店区金晶大道96号1、2号楼负1-5层房屋，建筑面积为22187.04平方米，该部分房产于2008年12月25日经淄博市公安局消防分局消防验收合格，并出具了《建筑工程消防验收意见书》；一部分为张店区共青团东路4号地下一层，建筑面积为934.68平方米，该部分房产对应的地上建筑为金丰商城，于2002年11月4日经淄博市公安局消防分局消防验收合格，并出具了《建筑工程消防验收意见书》，但该验收意见书存在问题中载明：“地下室未施工完毕，使用前另行申报消防验收。”
佰腾公司经营期间，至2012年7月16日，佰腾公司向昊科公司发出《关于请求协商变更租赁合同部分商务条款的商榷函》，该商榷函载明：佰腾公司于2011年10月入驻淄博市场，2012年4月21日开业至今，3个多月来，整体经营举步维艰，商场和商家的亏损面达100%，为了双方更好的合作，建议昊科公司对合同条款作如下调整：一、免租期延长至华润万象城商业体开业；二、调整合同租金，降低佰腾公司租金和运营成本；三、减小租赁面积，建议该标的物负一楼、五楼由昊科公司另行招商。若昊科公司对以上建议给予否定，结果导致佰腾公司在四年届满后按合同约定撤出该经营场所，对双方而言，都不仅是经济损失，等等。昊科公司未同意佰腾公司的该建议。至2013年5月3日，佰腾公司向昊科公司发出《要求及时解决租赁合同标的无法办理消防验收合格证的函》，载明：由于昊科公司未提供共青团东路4号地下一层消防验收合格证，导致商家无法完成装修消防报验手续，构成根本违约，请昊科公司接函后三日内提出解决方案，同时佰腾公司保留依法追究昊科公司违约责任的权利。2013年5月6日，昊科公司向佰腾公司回函，载明：共青团东路4号地下一层完全具备双方《租赁合同》中第2.1条的约定用途，在该约定用途的前提下，昊科公司会积极协助、配合佰腾公司办理相关手续。佰腾公司所招商家不能办理相关手续是因为该商家业态与《租赁合同》中第2.1条的约定用途差距太大，但昊科公司依然会提供办理手续环节的协助和支持。2013年5月9日，佰腾公司再次向昊科公司发出《关于暂缓支付按租赁合同约定应付租金的函》，载明：鉴于昊科公司否认共青团东路4号地下一层未办且无法办理消防验收合格证的事实，佰腾公司特函告昊科公司，在昊科公司未解决好共青团东路4号地下一层无消防验收合格事宜前，佰腾公司将暂缓支付按《租赁合同》约定应付的租金，同时保留依法追究昊科公司根本违约的权利。2013年6月9日，昊科公司向佰腾公司发出《关于领取发票和交纳租金的函》，载明：根据《租赁合同》的规定，佰腾公司第二期租金交纳时间为2013年5月19日之前，应交租金金额为2159052.00元，现已逾期20天，为此特函告佰腾公司于收到此函3日内前来昊科公司办理发票领取手续，于收到此函5日内足额交清所欠房租及延期支付房租的违约金，领取发票人员应持佰腾公司出具的书面委托手续。2013年6月17日，佰腾公司向昊科公司发出《关于“领取发票和交纳租金的函”的回函》，载明：由于昊科公司交付的《租赁合同》标的物存在严重瑕疵，明知标的物业未取得且根本无法取得消防验收的情况下，隐瞒事实真相，与佰腾公司签订《租赁合同》，这一行为实属欺诈，为此，佰腾公司再次函告昊科公司，在接函后三日内务必向佰腾公司提出解决方案，且得到佰腾公司书面认可，否则，佰腾公司将不排除通过司法途径依法追究昊科公司的违约责任。2013年7月9日，昊科公司再次向佰腾公司发出《函》，载明：针对共青团东路4号地下一层消防问题，昊科公司认为该处面积佰腾公司经营业态改动较大，严重超出了《租赁合同》约定的经营范围，故造成了目前的现状，考虑到长期合作，昊科公司仍愿意积极协助办理消防验收手续，同时提出如下解决方案：一、如果佰腾公司不打算继续租用该面积，可以将该面积从租赁总面积中减除，并扣减相应的租金269187.84元；二、如果佰腾公司仍打算继续租用该面积，可以缓交该面积对应的租金，双方进一步沟通，待解决方案确定后，佰腾公司再补缴。同时，根据双方签订的《租赁合同》规定，佰腾公司应全额交纳第一年租金的时间为2013年5月19日之前，现已逾期52天，为此特函告佰腾公司于收到此函3日内前来昊科公司办理发票领取手续，于收到此函5日内履行完毕合同约定的相应的支付义务，领取发票人员应持佰腾公司出具的书面委托手续。2013年7月12日，佰腾公司向昊科公司回函称：昊科公司根本就是毫无解决诚意，因为共青团东路4号地下一层是共青团东路方向通往金晶大道96号1、2号楼负1-5层不可缺少的、唯一的重要通往路径，是密不可分的共同整体，对租赁物业的商业价值起着关键性的作用，而非昊科公司函件所述简单处理方式能够替代；昊科公司从采取隐瞒事实真相的欺骗方式与佰腾公司签订《租赁合同》到否认无法取得消防许可事实，均为欺诈和不诚信的表现，该《租赁合同》为无效合同。昊科公司应承担合同无效给佰腾公司造成的一切损失，佰腾公司保留追究昊科公司责任的权利。此后，双方对该争议未能协商一致，形成本次两案的诉讼。
为解决争议，双方当事人曾于2013年7月19日在济南、2013年8月10日在淄博进行了两次当面磋商，均未达成一致意见。诉讼中，双方当事人均同意解除涉案《租赁合同》，并于2014年2月24日，签订《物业交接协议》，协议约定：双方于2011年10月16日签订的《租赁合同》在履行期间产生纠纷并诉至法院，现双方协商，佰腾公司将《租赁合同》标的物及相关设施设备等交还给昊科公司，双方达成如下条款并予以确认：1、双方一致同意并认可，租赁合同标的物及相关设备设施等按现状进行交接，确认书签署当日，佰腾公司将该标的物、相关设施设备、相关资料等一并交还给昊科公司；2、鉴于双方分别于2014年2月13日、20日对租赁标的房屋及相关设施设备等整体进行了两次查验，标的房屋内部分设备设施存在少许问题，经协商，双方一致同意，佰腾公司向昊科公司支付35万元费用，由昊科公司对标的物内相关设施设备存在的问题自行解决；3、根据物业现状，双方共同整理双方认可的交接清单，双方就此清单进行交接，并签字确认；4、在满足本协议约定的第2、3条后，双方一致认同，佰腾公司已按原《租赁合同》约定的交还方式，将承租的张店区共青团东路4号地下一层、张店区金晶大道96号1、2号楼负1层-5层的房屋及相关设施设备、相关资料等交还给昊科公司，物业交接全部结束并无歧义；5、自佰腾公司向昊科公司支付本协议约定的费用当日起，佰腾公司不再承担《租赁合同》标的物的租金；6、双方约定，按本协议第3条确认的交接清单，双方于2014年2月23日开始共同对租赁合同标的物、相关设备设施、相关资料等进行清点，并于2014年2月24日清点完毕，由双方在交接清单上签字确认并签署本协议，同时佰腾公司向昊科公司支付35万元费用。至此，双方已按本协议约定完成了租赁合同标的物、相关设备设施、相关资料等交接相关事宜，等等。当日，双方共同签署了《交付确认书》、《物业设施设备交接清单》、《设备交接清单》，双方确定的租赁物交付日期为2014年2月24日。
原审认定上述事实，有双方当事人签订的《租赁合同》一份、淄博市公安局消防分局出具的《建筑工程消防验收意见书》两份、《佰腾数码广场淄博店物业设备设施交付确认书》及《设备交接清单》各两份（双方分别各提交一份，内容一致）、《物业交接协议》、《交付确认书》、《物业设施设备交接清单》、《设备交接清单》各两份（双方分别各提交一份，内容一致）、双方往来信函八份、昊科公司录制的双方两次当面磋商的录音资料两份以及双方当事人当庭陈述等证实。
原审法院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。该法第七十三条规定“公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等”、“人员密集场所，是指公众聚集场所，医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、宗教活动场所等。”据此，最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》认为，出租《中华人民共和国消防法》第十三条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或验收不合格的，应当认定租赁合同无效；涉及房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效，除非房屋租赁合同双方当事人将租赁合同标的物经消防验收合格约定为合同生效的条件；租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公共聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为开设该企业的经营者，租赁标的物经消防验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。本案佰腾公司租赁涉案房产系用于开设数码商场，不属于《消防法》中规定的必须经过公安消防机构验收的范畴，双方当事人也没有将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效的条件，且涉案租赁房产的主要部分（金晶大道96号1、2号楼负1-5层，22187.04平方米）均通过了消防部门的验收合格，仅部分房产（共青团东路4号地下一层，934.68平方米）虽因主体建筑消防验收时尚未完工而未能获得消防验收合格，但公安消防部门亦明确说明“地下室未施工完毕，使用前另行申报消防验收。”因此，佰腾公司关于涉案《租赁合同》因租赁物业没有消防验收，属于无效合同的主张，无事实和法律依据，且与佰腾公司提出的“昊科公司出租物业，没有消防验收手续，属于实质性违约，应当按照合同约定承担违约金”的诉讼主张自相矛盾，不予支持。涉案《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行义务。本案双方当事人争议的焦点问题是：双方当事人在履行合同中是否构成违约，昊科公司如构成违约，应如何承担违约责任。
原审认为，昊科公司与佰腾公司在履行合同过程中均存在违约行为。
昊科公司未按合同约定提供全部涉案租赁房产的消防验收手续，构成违约。涉案租赁房产中共青团东路4号地下一层没有消防验收手续，是一个不争的客观事实，虽然是因为消防验收时该部分尚未施工完毕，公安消防机关允许该部分使用前另行申报消防验收，但昊科公司在向佰腾公司出租该部分房产时并未明示该客观事实的存在，却在《租赁合同》中承诺“在该房产交付前向佰腾公司提供符合国家法律规定的一次消防验收合格证，并保证该房产消防系统的正常使用”，因此，昊科公司构成违约。
佰腾公司未按合同约定支付租金，构成违约。根据合同约定，租赁期限内，佰腾公司每六个月支付一次租金，实行先付后用，佰腾公司应提前十五天交纳；同时，根据双方共同确认的租赁物交付时间为2011年11月3日，以及有关免租期的约定，佰腾公司应支付第二期租金的时间为2013年5月19日前，经昊科公司书面催告，佰腾公司仍未及时足额交纳应付的租金，构成违约。佰腾公司提出的己方享有合同的先履行抗辩权及第二期租金的起算时间应为2013年7月29日，至2013年8月13日都不会形成租金拖欠，己方不构成违约的抗辩理由均不成立，本院不予支持。首先，虽然佰腾公司曾于2013年5月9日向昊科公司发出《关于暂缓支付按租赁合同约定应付租金的函》，并在诉讼中主张己方享有合同的先履行抗辩权，但该抗辩权不成立。一、佰腾公司主张先履行抗辩权的基础是昊科公司出租的涉案房产没有消防验收手续，影响其正常经营。而涉案房产的主要部分有完备的消防验收手续，没有消防验收手续的共青团东路4号地下一层仅是涉案房产的独立的、很小的一部分，根据公安消防部门对该部分对应的主体建筑的消防验收来看，该部分未取得消防验收合格系因为消防验收时该部分尚未施工完毕，使用前需另行申报消防验收，佰腾公司主张该部分无法办理消防验收，未能提供证据证明；且《中华人民共和国消防法》第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”，在本院限定的举证时限内，佰腾公司亦未能举证证明其使用该部分房产前向公安消防部门申报而未获验收合格，进而影响其正常经营使用的事实；二、涉案两部分房产中，位于金晶大道96号1、2号楼负1层至地上5层，面积22187.04平方米的部分，为独立而完整的、手续齐全的租赁业态，佰腾公司租赁后，一直正常经营使用；没有消防验收手续的共青团东路4号地下一层部分，从佰腾公司租赁了近两年时间，且在租赁房产地上部分经营举步维艰、在投入了巨额广告费用仍严重亏损（2012年7月16日《关于请求协商变更租赁合同部分商务条款的商榷函》载明）的情况下，仍未启用该部分房产的经营使用来看，该部分房产对租赁业态主要部分经营的影响可以忽略不计；同时，在该部分房产的消防问题产生争议后，昊科公司提出了根据佰腾公司的意愿可扣除该部分租赁面积或暂缓交纳该部分租赁面积对应的租金，待解决好消防问题后再补交的可选择性解决方案，这与佰腾公司在2012年7月16日《关于请求协商变更租赁合同部分商务条款的商榷函》中提出的“减小租赁面积，建议该标的物负一楼、五楼由昊科公司另行招商”的意见相吻合，应属合理解决争议的范畴，而佰腾公司除了在往来函件中指出昊科公司该部分房产没有消防验收手续、亦不同意昊科公司提出的较为合理地解决方案外，未提出任何解决争议的意见；且佰腾公司在诉讼中主张的该部分房产系“共青团东路方向通往金晶大道96号1、2号楼负1-5层不可缺少的、唯一的重要通往路径，是密不可分的共同整体，对租赁物业的商业价值起着关键性的作用”，与其《商榷函》中“减小租赁面积，建议该标的物负一楼、五楼由昊科公司另行招商。若昊科公司对以上建议给予否定，结果导致佰腾公司在四年届满后按合同约定撤出该经营场所”的意见相互矛盾。因此，在佰腾公司正常经营使用涉案租赁房产的情况下，其应按照合同约定及时、足额交纳相应租金，不享有合同的先履行抗辩权。其次，佰腾公司提出的第二期租金的起算时间应为2013年7月29日，至2013年8月13日未形成租金拖欠的抗辩理由不成立。一、根据合同约定，租赁期限内，佰腾公司每六个月支付一次租金，实行先付后用，佰腾公司应提前十五天交纳。据此，佰腾公司与昊科公司对每六个月为一个交费周期的约定是明确具体的。双方在合同中约定合同保证金500万元中的450万元冲抵佰腾公司应付的第一期租金，应指的是第一个六个月的计费周期中的租金，而冲抵亦应指的是抵顶应交纳租金后，若有不足部分应补交，若有超出部分可另行处理（或退还、或计入下一个交费周期），更符合双方的合同本意及房屋租赁合同的市场交易习惯。佰腾公司以450万元计算对应的租赁时间为第一期租金交费期，以此推断第二期交费时间的主张，不符合双方关于租金交付方式的合同约定，亦不符合正常的交易习惯；二、佰腾公司2013年6月17日向昊科公司发出的《关于“领取发票和交纳租金的函”的回函》以及2013年7月12日向昊科公司的回函中，对昊科公司主张的第二期租金交纳的时间为2013年5月19日前，均未予以否认，而其2013年5月9日发出的《关于暂缓支付按租赁合同约定应付租金的函》亦印证了上述应交纳租金的时间，因此，佰腾公司的上述抗辩理由不能成立。
关于违约责任的承担，佰腾公司未能提供证据证明昊科公司出租的共青团东路4号地下一层没有消防验收手续的违约行为，影响了佰腾公司的正常经营使用，在佰腾公司曾明确要求减少租赁面积，由昊科公司将包括该部分房产在内的部分租赁房屋另行招商的情况下，不能认定昊科公司构成涉案《租赁合同》的根本违约。佰腾公司主张昊科公司构成根本违约，应向己方支付2000万元违约金的诉讼请求，不予以支持。因佰腾公司在履行合同中亦存在上述拖欠租金的违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，因此，对佰腾公司要求昊科公司赔偿己方其他各项损失的诉讼请求，亦不予以支持。
原审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回四川佰腾投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费173088.00元，由四川佰腾投资管理有限公司负担。
上诉人佰腾公司上诉称，一是佰腾公司在昊科公司起诉时并不欠其租金，不构成对昊科公司的违约。二是昊科公司在签订租赁合同时故意隐瞒所交付的租赁房产未按法律规定通过消防验收的事实，该情形对租赁合同效力的影响，二审法院应依法认定。三是昊科公司并未提出调整免租期，原审法院主动调整免租期违法，二审法院应予以纠正。四是部分房产未通过消防验收已实际影响到整体房产的使用效能，降低了整体租赁房产的商业使用价值，昊科公司在先的根本违约行为直接导致了佰腾公司无法实际整体承租经营数码电子商城的合同目的。五是因昊科公司违约而给佰腾公司造成的损失，二审法院应依法判令昊科公司给予赔偿。请求撤销原判，依法改判支持佰腾公司的全部诉讼请求。
被上诉人昊科公司答辩称，一是昊科公司起诉时，佰腾公司迟延支付租金已超过30日，且在标的物交付不足4年内解约，属于根本违约。二是相关录音证据证明，佰腾公司在起诉前就单方面提出解除合同，而非昊科公司通过诉讼提出。三是免租期是附条件的，是在承租人佰腾公司正常履约，且不违约的情况下，才可享受。四是昊科公司在原审开始时就提出了调整免租期的请求，不存在佰腾公司所主张的昊科公司在原审未提出的问题。请驳回佰腾公司的上诉。
二审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，二审争议的焦点问题是，一是佰腾公司是否欠付昊科公司租金而构成违约，原审调整免租期有无依据；二是昊科公司是否存在根本违约行为，佰腾公司所主张的装修等损失及要求昊科公司支付违约金的诉讼请求应否支持。
关于焦点问题一、本院认为，2011年10月16日，昊科公司与佰腾公司签订的《租赁合同》约定租赁期限内，佰腾公司每六个月支付一次租金，实行先付后用，佰腾公司应提前十五天交纳。佰腾公司与昊科公司共同确认租赁物交付的时间为2011年11月3日，根据合同有关免租期的约定，佰腾公司支付第二期租金的时间应为2013年5月19日前。经昊科公司书面催告，佰腾公司未及时足额交纳应付的租金，原审认定其构成违约并无不当。佰腾公司二审主张至2013年8月1日起诉时，用其实际支付的450万元保证金抵扣租金，加上消防验收不能通过致使无法使用的934.68平方米面积不计算租金，佰腾公司并不欠昊科公司的租金。但双方所签订的《租赁合同》约定的是450万元保证金，在免租期结束时充抵的是第一期租金，而佰腾公司系未按合同约定的时间与数额支付的是第二期租金。未经消防验收的934.68平方米面积不计算租金，是原审法院从合同的实际履行情况出发所作出的处理，但不当然地就免除了佰腾公司承担该部分面积的租金支付义务。原审认定佰腾公司未按约支付租金是正确的。双方签订的系为期16年零1个月的长期租赁合同，而双方实际只履行了两年多时间，原审综合考虑涉案《租赁合同》的实际履行情况及双方当事人对涉案《租赁合同》解除的过错程度，依据公平原则，结合昊科公司提出的调整免租期的请求，酌情将佰腾公司享有的合同免租期由13个月调整为佰腾公司对涉案房产的装修期是妥当的。
关于焦点二，本院认为，昊科公司与佰腾公司签订的《租赁合同》约定，昊科公司在该房产交付前向佰腾公司提供符合国家法律规定的一次性消防验收合格证，并保证该房产消防系统的正常使用。本案所涉租赁房产包括张店区共青团东路4号地下一层和张店区金晶大道96号1、2号楼负1-5层房产，租赁面积23121.72平方米。共青团东路4号地下一层在消防验收时该部分工程尚未施工完毕，公安消防机关允许该部分使用前另行申报消防验收。但昊科公司在向佰腾公司出租该部分房产时并未明示该客观事实的存在，佰腾公司亦未尽到谨慎注意义务，在租赁房产进行现状交付时，亦未仔细审查昊科公司所提交的消防验收手续是否齐全，亦存在一定过错。再者，未经消防验收的部分面积为934.68平方米，仅占总出租面积的4%。因此，昊科公司存在违约行为，但不构成根本违约行为。不能据此认定昊科公司的该违约行为直接导致双方所签订的租赁合同目的完全不能实现。在此情况下，原审未支持佰腾公司主张昊科公司赔偿其装修等损失及支付违约金的请求并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费58803元，由四川佰腾投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张爱华
审判员 刘卫红
审判员 张 豪
二〇一四年十二月五日
书记员 李 倩