浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1081民初12400号原告：陈秀亚，女，1963年7月28日出生，汉族，住浙江省宁海县。委托诉讼代理人：徐敏，浙江常青藤律师事务所律师。被告：陈惠明，男，1961年11月16日出生，汉族，住浙江省温岭市。被告：连小花，女，1961年4月23日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告陈秀亚与被告陈惠明、连小花建设用地使用权纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月25日公开开庭进行了审理。原告陈秀亚的委托诉讼代理人徐敏、被告陈惠明到庭参加诉讼。被告连小花经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀亚向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告陈惠明2009年2月22日签订的地基买卖协议；2.被告陈惠明返还原告支付的地基款250000元并向原告支付违约金75000元；3.被告连小花对第二项诉讼请求承担连带责任；4.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系。2009年2月22日，原告与陈惠明签订地基买卖协议，约定被告将位于温岭市间地基卖给原告，价格为250000元，并约定卖方反悔一倍罚十倍，买方反悔一切付款作废决不退回，原告于2009年2月23曰支付定金30000元，2009年5月2日支付170000元，被告陈惠明均向原告出具收条，后原告在2009年5月2日当天又通过银行转账方式向被告陈惠民支付50000元。原告按约定支付地基款后，被告一直不向原告交付地基也不配合原告办理地基过户手续。被告陈惠明辩称：签订买卖协议是对的，亦收到原告支付的170000元。因为原告地基款未付清，故没有过户给原告。被告连小花不知道涉案的地基买卖。该案地基是老房子拆除后换来的，属于集体土地，二间地基是属于6个人的。被告连小花未作答辩，亦未向本院提交证据，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告陈秀亚围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.转账凭证，系原告提供的，拟证明2009年5月2日原告汇至被告陈惠明账户50000元，已付清地基款的事实。被告陈惠明认为该50000元是原告汇给我的材料款，不是地基款。经审理本院认为，该证据系相关银行依法出具，真实性本院予以认定。被告陈惠明未提供相关证据证明原、被告之间有买卖合同关系或是原告委托被告购买原告支付货款等相关证据。该汇款发生在双方签订地基买卖协议书之后，亦在双方约定的时间内，应当视为原告支付相应的地基款，故关联性本院予认定。原、被告均未提供涉案地基的权属证明。本院依职取调取了权利人为被告陈惠明的不动产登记情况查询结果证明书，载明：不动产产权证号为温国用（2012）第28354号，不动产的类型为土地，坐落于温岭市，该土地已由本院予以查封；申请人为被告陈惠明的温岭市个人建房用地申请表，家庭成员为5人，位置在温岭市，系拆除老屋新建房屋二间，经国土部门2007年12月27日出具的意见，该用地已经批准农转用和土地征收，属耕地，土地所有权属国有。综上，本院对本案的事实认定如下：2007年，被告陈惠明及5位家庭成员申请个人建房用地，建房用地平面图显示该地位于温岭市，数量为二间。2007年12月27日，国土资源部门出具意见：该户建房用地符合土地利用总体规划和建设规划，且已经浙土字C【2006】-0008、0131号批准农转用和土地征收，属耕地，土地所有权属国有。温岭市人民政府同意被告陈惠明新建房屋二间，拆除原有房屋二间，注销温集建（94）字第21-01-36号土地使用证。2009年2月22日，原告陈秀亚与被告陈惠明签订地基买卖协议书。协议书载明：被告陈惠明将座落于温岭横山头温岭市十三幢七十八至七十九两间地基中的七十九间地基卖给原告，地基款为250000元，先付定金30000元，余款一年内付清，剩10000元等房产证、土地证手续办完整付清。两方不得反悔，卖方反悔一倍罚十倍，买方反悔一切付款作废决不退回。2009年2月23日，原告支付了地基款30000元，2009年5月2日，原告支付了地基款170000元，被告陈惠明均出具收条。2009年5月2日，原告又通过银行转账的方式汇给被告陈惠明50000元。被告陈惠明于2012年取得了国有土地使用权，证号为温国用（2012）第28354号，现已被本院查封。本院认为：本案明为买卖合同纠纷，实为建设用地使用权纠纷。国土资源部门在2007年12月27日出具意见证实涉案地基的土地所有权属国有。被告陈惠明申请个人建房用地，实则是对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”双方签订地基买卖协议时，讼争地基的土地使用权未依法登记，被告陈惠明未取得权属证书，当时的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，而且在起诉前被告陈惠明虽然取得了土地使用权的权属证书，但双方未举证证明已经批准权的人民政府批准办理了土地使用权出让手续，故应依法认定地基买卖协议无效。双方因合同取得的财产应分别予以返还。原告已支付被告陈惠明250000元，因双方所签订的合同无效和原告无法占有和使用该土地的事实，致使原告投入的250000元无法对自己产生经济效益，从而使原告遭受一定的经济损失。虽然合同无效，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。双方约定的违约金过高，虽然原告起诉时自愿将违约金降至地基款总额的30%，即75000元，但在签订地基买卖协议时，双方明知该土地未依法登记领取权属证书，不能依法转让，且在被告陈惠明在取得权属证书时，原、被告未经批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续并办理过户手续，导致合同无效，均负有一定的过错，应当各自承担相应的责任，故本院酌定原告陈秀亚承担30%的责任，被告陈惠明承担70%的责任。根据合同相对性，被告连小花并非地基买卖协议的当事人，原告亦未提供相应的证据证明其与本案的关联。综上，原告诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持。为此，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈秀亚与被告陈惠明于2009年2月22日签订的地基买卖协议无效。二、被告陈惠明于本判决生效之日十日内返还给原告陈秀亚地基款250000元并支付违约金52500元，共计302500元。三、驳回原告陈秀亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6175元，由原告陈秀亚负担1852.50元，被告陈惠明负担4322.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（上诉案件受理费6175元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，帐号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行）。审 判 长  李 洁人民陪审员  王琴豪人民陪审员  蒋驰斌二〇一八年四月二十六日代书 记员  张明高—?*MERGEFORMAT?6?——?*MERGEFORMAT?7?—