黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终3963号上诉人（原审原告）：马庆芬，女，1937年4月25日出生，汉族，哈尔滨市第一百货商店退休职工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：马广惠，男，1957年3月18日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行哈尔滨市新阳支行职员，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区。法定代表人：李立刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪明，男，1989年4月20日出生，汉族，该公司法务专员，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：贝春光，男，1993年2月2日出生，汉族，该公司金融科科员，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人马庆芬因与被上诉人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司（以下简称好民居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初7340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马庆芬及其委托诉讼代理人马广惠，被上诉人好民居公司委托诉讼代理人李洪明、贝春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马庆芬上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，并由好民居公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、马庆芬与丰泽源公司签订的借款协议书，但其内容决不是借款协议，协议书中注明丰泽源公司抵押给马庆芬开发建设的房屋具体位置，该协议应为房屋买卖协议。二、马庆芬与丰泽源公司签订的借款协议书，确实是以房抵债，丰泽源公司自愿将房屋以180多万元的价格抵债给马庆芬合情合理。2003年，杜德顺请求马庆芬投资开发建设房子，投资回报率最低为月3%，房屋建成后给马庆芬一套别墅和门市房。马庆芬同意，并签订投资建房买房子合同，投入资金62.6万元。2004年初至2009年7月1日，共计67个月，按月3%，利息为125.83万元，加上本金62.6万元，合计188.42万元。因此，丰泽源公司以房抵债成立，一审未予认定错误。三、2004年，马庆芬与丰泽源公司签订了投资建房买房子合同，马庆芬主张的月利率3%，是根据该合同约定计算的，一审未支持利息请求不当。四、一审将丰泽源公司为马庆芬出具的黑龙江省单位往来资金结算票据认定为抵押房借款收据不当，该结算票据能够证明丰泽源公司与马庆芬之间的房屋买卖关系成立，马庆芬以持有该资金结算票据为由，要求出卖人交付房屋的请求应当予以支持。五、好民居公司接手丰泽源公司的在建工程，合并了丰泽源公司，应代替丰泽源公司承担民事责任。好民居公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。马庆芬向一审法院起诉请求：1.判令好民居公司向马庆芬交付哈尔滨市道里区康泰嘉园A6栋4号房屋；2.判令好民居公司按月利率3%、本金62.60万元计算赔偿2010年12月30日至2016年10月30日期间的利息损失131.46万元。一审法院认定事实：2009年7月1日，甲方丰泽源公司与乙方马庆芬签订借款协议书。协议主要内容，“经董事会讨论通过，按公司内部认购方案就甲方向乙方借款并以东方莫斯科商住小区住宅抵押事宜，订立本协议书：一、甲方将坐落在哈尔滨市道里区群力哈高新区迎宾路集中区内的东方莫斯科商住小区项目A区6栋4号门市抵押给乙方，该住宅建筑面积419.82平方米。二、甲方抵押给乙方的住宅总价款为62.60万元。三、交款日期：2009年7月1日交纳62.60万元。四、借款方式：一次性付款（无息）。期限为该项目正式签订哈尔滨商品房买卖合同书为止并冲抵房款（如需贷款，待甲方具备按揭贷款条件时，在国内公司销售部统一安排下协助乙方办理按揭贷款）。自本协议签订后，已抵押房原则上不予办理更名手续（直系亲属除外），如特殊原因需转让已抵押房，由总经理批准后，在公司销售部统一安排下，按公司销售制度方可办理。五、本借款协议书、抵押房借款收据及身份证明，同时使用方可生效。六、本借款协议书上标明的抵押房屋建筑面积为预算面积，实际面积以产权测绘机构出具的具有法律效率的测绘报告为准。总房款按测量报告面积计算进行多退少补。七、房屋交付日期：甲方于2010年12月31日前交付乙方使用。”2009年7月4日，丰泽源公司向马庆芬出具62.60万元的黑龙江省单位往来资金结算票据。2011年9月13日，哈尔滨市维护开发建设市场良好秩序办公室、哈尔滨市住房保障和房产管理局发出关于对原东方莫斯科商住小区项目购房群众的公开答复意见。意见主要内容为，“原东方莫斯科商住小区项目购房群众多次上访，市委、市政府高度重视，多次接待上访群众，为了让购房群众了解有关情况及解决问题所采取的措施，妥善处理好这一问题，现公开答复如下：一、项目的违法事实。原东方莫斯科商住小区项目是黑龙江省丰泽源房地产开发公司违法开发建设、违法销售的项目。1.违法骗取土地。根据我市公安机关侦查和国土部门专案查处情况，现已查明该项目是伪造手续骗取土地。2.违法擅自开发。自2008年9月开工到2009年7月10日工程被查封期间，哈尔滨市规划、建设等相关部门先后多次下达停止建设补办手续等行政执法通知书，但丰泽源开发公司仍继续非法进行工程销售。3.违法进行销售。该项目在没有取得房屋预售许可的情况下，违法进行房屋销售。房产部门下达停止销售通知后，仍违法继续销售。4.涉嫌非法集资。2009年11月11日至17日，市维护开发建设市场良好秩序办公室登报公告，组织原东方莫斯科商住小区项目购房群众进行集中登记，共登记1955户。其中，签订借款协议的达80%。丰泽源开发公司通过签订借款协议这种违法方式筹集资金组织开发建设，涉嫌非法集资，给购房群众资产安全带来极大风险。为了维护房地产市场良好秩序和购房群众合法利益，市国土部门要求丰泽源开发公司限期内交足土地出让金，待补办手续后可继续组织建设。但是，丰泽源开发公司在限期内未交齐土地出让金。鉴于丰泽源开发公司存在骗取土地、违法开发、违法销售、未如期缴纳土地出让金等违法行为，2010年4月，市政府决定依法收回国有土地使用权。二、处理意见。为了维护国家利益和避免购房群众可能造成的损失，政府在收回土地使用权后，筹集7.6亿元资金，由哈尔滨好民居建设投资公司承担续建任务。目前，工程已处于收尾阶段，10月份可达到竣工入户条件。关于已登记的购房群众，需与哈尔滨好民居建设投资公司签订新的购房合同。对低于成本价的，要按成本价购房。高于成本价的，按原协议金额执行。对于购房户中确有困难的群众，可以按照我市住房保障的有关政策办理。主要原因：一是重新签订购房合同是对群众利益的保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，鉴于购房人与丰泽源开发公司签订的认购合同或借款协议，均在未取得预售许可的前提下签订的，因此原东方莫斯科商住小区项目购房群众与丰泽源开发公司签订的认购合同或借款协议均无法律效力，不受法律保护。但是，考虑群众购房事实和建设主体变化的实际情况，政府组织重新签订购房合同，目的是尽最大限度维护购房群众利益。二是按照成本价购房是政府给予购房群众最大幅度的让利。目前初步测算出的成本价，是本着尊重历史，实事求是的原则，按照2009年当时项目建设时间节点执行的取费标准，并去掉贷款利息、销售费用和停工损失费用，管理费按下限计取测算的，已经最大限度地减少和降低了成本费用。三是政府没有权力在成本价之外再行让利。原东方莫斯科商住小区项目目前测算的成本价格，远低于周边地区商品房项目销售价格。事实上，购房群众按照成本价购房已经获得了很大利益，政府没有理由和权力侵占公共利益，拿纳税人的钱补偿给有能力买商品房的人低于成本价购房。三、成本价测算情况。目前，政府责成好民居公司对建设成本进行了初步测算，大致在每平方米3200-3300元。该成本已报政府相关职能部门，相关职能部门将按照法定程序进行审定。必要时请购房群众监督。在处理原东方莫斯科商住小区项目问题上，政府坚持依法办事、公开公平、民生为本的原则，希望广大购房群众从大局出发，理解和支持政府决策。同意处理意见的购房群众，可与好民居公司签订购房合同。不同意的，可以办理退款并按照银行同期贷款利息补偿。如有其他异议的，也可以通过法律渠道依法解决。”2011年9月29日，黑龙江建融工程造价咨询有限公司作出康泰嘉园商住小区综合成本核算报告。核算结果为商服成本单价为每平方米4469.42元。2012年，好民居公司通知马庆芬补交房屋差价，但马庆芬未同意，亦未申请退款付息。本案法庭审理过程中，经向马庆芬释明后，马庆芬不同意变更诉讼请求为还款付息，亦不同意补交房屋差价。一审法院认为：一、关于马庆芬与丰泽源公司签订的借款协议书是借款合同还是房屋买卖合同的问题。2009年7月1日，马庆芬与丰泽源公司签订的协议书，合同名称为借款协议书，合同的主要条款亦体现为借贷关系。虽然合同条款中有以房抵押、冲抵房款的表述，但在此借款协议书签订之后双方未订立房屋买卖合同的情况下，仍不能依据该借款协议书认定双方房屋买卖关系。二、本案是否构成以房抵债的问题。审查双方签订的借款协议书，其中并无将门市房抵债给马庆芬的表述，故马庆芬主张房屋以180万元的价格抵债给马庆芬，不能成立，对该主张不予采纳。三、关于借款是否付利息的问题。借款协议书第四条明确约定借款方式为一次性付款，无息。与马庆芬主张的借款月利3%相互矛盾。马庆芬主张的借款利息并无书面约定，其向一审法院提交杜德顺书面证言一份，该书面证言的证明效力低于书证，一审未予采信。据此，马庆芬提出的本金加历年利息合计180万元主张不能成立，不予采纳。四、关于丰泽源公司为马庆芬出具的黑龙江省单位往来资金结算票据是否构成房屋买卖合同的问题。因该票据同借款协议书相印证，借款协议书第五条约定，本借款协议书、抵押房借款收据及身份证明同时使用方可生效。按照该条的约定，该资金结算票据应为抵押房借款收据，不是双方订立房屋买卖合同的收据。换言之，即使双方成立房屋买卖合同，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的介绍》第二条亦规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”依照上述规定，丰泽源公司伪造手续骗取土地，在违法开发建设房屋情况下签订的房屋买卖合同属无效合同。故马庆芬以持有资金结算票据为由，要求出卖人交付房屋的主张，亦不予支持。五、关于好民居公司应否代丰泽源公司承担民事法律责任的问题。好民居公司并非违法开发建设东方莫斯科商住小区项目的违法行为人，故丰泽源公司应承担的民事责任不应由好民居公司承担。《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”为维护国家利益和避免购房群众可能造成的损失，政府要求好民居公司承担续建任务。据此，好民居公司要求与购房人重新签订购房合同，补足差价，或按银行同期贷款利息还款付息，并无不当。本案审理过程中，经一审法院释明，马庆芬仍不同意变更诉讼请求为还款付息，亦不同意补足房屋差价，对此，其诉讼请求不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回马庆芬的诉讼请求。案件受理费16,731元，由马庆芬负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为：马庆芬与丰泽源公司于2009年7月1日签订借款协议书，双方在协议中约定了借款数额、交款日期、借款方式、借款期限，该协议内容符合借款合同的法律特征，马庆芬主张该协议是房屋买卖协议不成立，一审对马庆芬该项主张未予支持并无不当。如前所述，马庆芬主张其与丰泽源公司是房屋买卖合同关系，而一审认定双方是借款合同法律关系，在马庆芬主张的法律关系的性质与一审法院根据案件事实作出的认定不一致时，一审法院依法向马庆芬进行释明，但马庆芬不同意变更诉讼请求，一审据此驳回马庆芬的诉讼请求符合法律规定。综上，马庆芬的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,731元，由上诉人马庆芬负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇一七年七月二十日书记员  周小倩