天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2017）津民终68号上诉人（原审被告）：刘强，男，1964年11月5日出生，汉族，农民，住天津市蓟县。委托诉讼代理人：杜长福，天津仁合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司天津市分公司(原名称为中国长城资产管理公司天津办事处)，住所地天津市和平区大沽北路138号金融广场大厦B座11-14层。代表人：韩焕彬，总经理。委托诉讼代理人：赵立晨，该公司业务主管。委托诉讼代理人：薛磊，天津长实律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：天津浩地集团有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽一号路329号322。法定代表人：段磊，董事长。委托诉讼代理人：李国良，该公司员工。被上诉人（原审第三人）：天津和平建工集团有限公司，住所地天津市和平区新兴路都市花园5-2501-09。法定代表人：段磊，总经理。委托诉讼代理人：李国良，公司员工。被上诉人（原审第三人）：天津和平建工集团建筑工程有限公司，住所地天津市和平区新兴路都市花园5-2303。法定代表人：赵国栋，董事长。被上诉人（原审第三人）：段磊，男，1966年12月12日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（原审第三人）：郭桂英，女，1974年3月3日出生，汉族，住天津市红桥区。上诉人刘强因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司天津市分公司（以下简称长城资产天津分公司）、天津浩地集团有限公司（以下简称浩地集团）、天津和平建工集团有限公司（以下简称和平建工集团）、天津和平建工集团建筑工程有限公司（以下简称和平建工建筑公司）、段磊、郭桂英申请执行人执行异议纠纷一案，不服天津市第二中级人民法院（2015）二中民四初字第0086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。上诉人刘强的委托诉讼代理人杜长福，被上诉人长城资产天津分公司的委托诉讼代理人赵立晨、薛磊，被上诉人浩地集团、和平建工集团的共同委托诉讼代理人李国良到庭参加了诉讼。被上诉人和平建工建筑公司、段磊、郭桂英，经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘强上诉请求：1.撤销本案一审判决，驳回长城资产天津分公司原审的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案一审判决在查明事实、认定证据以及法律适用上均存在着违法与不公，损害了上诉人的合法权益。首先，刘强已经交纳了全部购房款，浩地集团在庭审中也予以认可，一审判决认定刘强没有交齐全部房款错误，上诉人并没有过错。其次，浩地集团等被上诉人与长城资产天津分公司签订的债务重组及公证机关公证的具有强制执行力的债权文书无法对抗刘强与浩地集团签订的合同，长城资产天津分公司并没有取得合法有效物权的手续。被上诉人长城资产天津分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。长城资产天津分公司享有本案争议房屋的抵押权。刘强主张对房屋享有所有权，排除长城资产天津分公司的强制执行，其提交的证据不足以证明其主张。被上诉人浩地集团、和平建工集团辩称，同意上诉人的上诉请求，上诉人是在查封前与浩地集团签订的合同，房款已经交齐，且办理了入住，刘强不存在过错。被上诉人和平建工建筑公司、段磊、郭桂英未提交答辩意见。上诉人长城资产天津分公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2015）二中执异字第0052号执行裁定书；2.判决对执行标的房屋即坐落天津市蓟县碧玉家园北侧福地花园南侧山水颐城北园13号楼2门102室房屋准予强制执行；3.诉讼费由刘强承担。一审法院审理查明：2012年7月31日，长城资产天津分公司与浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、段磊、郭桂英签订编号中长资津合字【2012】57号《债务重组协议（暨：还款协议）》，长城资产天津分公司为债权人，浩地集团为债务人、抵押人，和平建工集团、和平建工建筑公司、段磊、郭桂英为保证人。该协议的主要内容为：长城资产天津分公司、浩地集团、段磊于2012年7月31日与新华信托股份有限公司（原债权人）共同签署了《债权转让协议》（编号：中长资津合字【2012】56号），长城资产天津分公司已依法受让了原债权人对浩地集团所享有的本金为人民币149600000元的贷款债权，浩地集团、段磊就上述贷款债权向原债权人提供的抵押、保证担保，已作为从债权随同贷款债权转移至长城资产天津分公司；因浩地集团请求，长城资产天津分公司对其实施债务重组，并自愿按照协议的约定承担和支付债务重组成本，浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、段磊、郭桂英自愿为重组后的债务提供担保；浩地集团与原债权人签订的《抵押合同》项下的担保权利已随贷款债权转让给长城资产天津分公司，长城资产天津分公司对该合同项下抵押物依法享有担保物权，为进一步保证长城资产天津分公司在重组协议项下权利的实现，浩地集团自愿与长城资产天津分公司另行签订《抵押合同》（编号为中长资津合字【2012】59号-122号），以其依法所有的、××于××碧玉家园北侧、福地花园南侧的山水颐城北园项目（原山水云天项目）1-7号楼、8-13号楼、15-20号楼未售房产及其占用范围内的土地使用权，……，为浩地集团在协议项下的全部债务提供抵押担保，如浩地集团未按协议履行债务，则长城资产天津分公司有权就全部抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。2012年7月31日，长城资产天津分公司（抵押权人）与浩地集团（抵押人）签订编号中长资津合字【2012】115号《抵押合同》，主要内容约定：长城资产天津分公司与浩地集团已于2012年7月31日签订《债务重组协议》（编号：中长资津合字【2012】57号）（以下简称主合同），主合同债务本金数额为人民币149600000元，为确保债务人按照主合同的相关约定履行义务，保障长城资产天津分公司在主合同项下的债权实现，浩地集团同意以其合法所有的山水颐城北园8号楼、9号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼及其占用范围内的土地使用权（建筑面积为17887.78㎡）向长城资产天津分公司提供抵押担保，长城资产天津分公司同意接受该抵押担保；抵押担保范围为主合同项下全部债权，包括但不限于本金、利息（包括复利和罚息）、……；土地使用期限终止日期2075年6月30日，抵押财产评估价值124928800元，抵押本金金额39183000元。2012年7月31日，长城资产天津分公司（申请人、债权人、抵押权人）与浩地集团（债务人、抵押人）、和平建工集团（保证人）、和平建工建筑公司（保证人）、段磊（保证人）、郭桂英（保证人）向天津市北方公证处申请办理《债务重组协议（暨：还款协议）》、《连带保证合同》及《抵押合同》公证并赋予其强制执行效力。2012年8月3日，该公证处作出（2012）津北方证经字第4067号《公证书》，该《公证书》具有强制执行效力。2012年8月23日，天津市房地产登记发证交易中心填发房地他证字第××号房地产权证，他项权利人长城资产天津分公司，权利范围坐落蓟县碧玉家园北侧福地花园南侧山水颐城北园8-13号楼（原3、10、14、18、17、15号楼）。2012年12月20日，刘强向浩地集团作出“承诺书”，因所购房为转让抵债房，特对房屋建设开发单位浩地集团作出承诺。2013年8月1日，浩地集团（甲方）、刘强（乙方）签订《房屋预订合同》，主要内容约定：乙方购买涉案房屋，总房款973252元，付款为一次性付款方式；甲方办理抵押涂销后电话或短信通知乙方，乙方在接到电话或短信通知后三个工作日内须携带本合同、产权人身份证及个人签章到售楼处签订《天津市商品房买卖合同》，《天津市商品房买卖合同》一经签订，此预定合同自动终止；房款中不包含国家及天津市规定的相关税、费，乙方应按国家及天津市有关规定缴纳相关税、费；在签署《天津市商品房买卖合同》前，如遇不可抗力及意外事件致使客户所购房屋不能出售，甲方有权解除本合同，届时甲方除将已收款无利息退还乙方外，不再承担其他责任；乙方已知预定房屋存在抵押，如果甲方未能在本合同签订后18个月内办理完毕抵押涂销手续，则乙方可以选择解除本协议，甲方无息退还乙方所交款项，互不承担违约责任及相应的损害赔偿责任；甲乙双方一致同意，本合同并不构成商品房买卖合同及其组成部分，双方对商品房买卖合同应明确的交付使用条件及日期、装饰、设备标准、配套基础设施和公共设施、面积差异的处理方式、产权登记等主要内容均正在协商或未达成一致，双方将签署商品房买卖合同对该主要内容予以明确。2013年8月1日，浩地集团开具收条，收到刘强交纳的涉案房屋税费与维修基金合计39100元。2013年8月26日，长城资产天津分公司作为申请执行人向天津市北方公证处提出申请，要求签发具有强制执行效力的《债务重组协议（暨：还款协议）》、《连带保证合同》及《抵押合同》的执行证书。同日，该公证处作出（2013）津北方执字第54号《执行证书》。2013年11月26日，天津市第二中级人民法院作出（2013）二中执字第0587号执行裁定书，裁定“一、冻结、扣划被执行人浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、段磊、郭桂英银行存款135193600元及预期利息；二、冻结、扣划被执行人浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、段磊、郭桂英应支付的执行费203311元；三、采取上述措施仍不足以履行法律文书确定的给付义务，依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、段磊、郭桂英应当履行义务部分的其他财产”。2013年11月28日，天津市第二中级人民法院作出（2013）二中执字第0587号协助执行通知书，查封浩地集团名下位于蓟县碧玉家园北侧、福地花园南侧山水颐城北园共计204套房屋。2015年7月21日，刘强作为异议人向天津市第二中级人民法院提出执行异议，请求解除对位于天津市蓟县碧玉家园北侧福地花园南侧山水颐城北园13号楼2门102室房屋的查封，中止对该房屋的执行；理由是，刘强在2013年8月1日与浩地集团签订了《房屋预订合同》，并支付了全部购房款，缴纳了契税与房屋维修基金，实际居住至今。2015年7月27日，天津市第二中级人民法院作出（2015）二中执异字第0052号执行裁定书，裁定中止对天津市蓟县碧玉家园北侧福地花园南侧山水颐城北园13号楼2门102室房屋的执行。另经审理查明，浩地集团与刘强未签订《天津市商品房买卖合同》。涉案房屋现由刘强居住、使用。刘强在居住、使用期间缴纳了物业费、取暖费等费用。一审法院认为，长城资产天津分公司与浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、段磊、郭桂英签订的《债务重组协议（暨：还款协议）》，浩地集团与长城资产天津分公司签订的《抵押合同》，均为当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，均为合法有效，并已实际履行，有天津市房地产登记发证交易中心填发房地他证字第××号房地产权证等证据为证。与此同时，前述协议、合同亦经公证，公证处作出的《公证书》、《执行证书》具有强制执行效力。在前述文书执行过程中，刘强以其在2013年7月4日与浩地集团签订了《房屋预订合同》，并支付了全部购房款，缴纳了契税与房屋维修基金，实际居住使用涉案房屋为由，提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。经查，刘强的执行异议理由，不能成立，理由如下：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。浩地集团、刘强签订的《房屋预订合同》约定，“刘强购买涉案房屋，浩地集团办理抵押涂销后电话或短信通知刘强，刘强在接到电话或短信通知后三个工作日内须携带本合同、产权人身份证及个人签章到售楼处签订《天津市商品房买卖合同》，《天津市商品房买卖合同》一经签订，此预定合同自动终止；在签署《天津市商品房买卖合同》前，如遇不可抗力及意外事件致使客户所购房屋不能出售，浩地集团有权解除本合同，刘强已知预定房屋存在抵押，如果浩地集团未能在本合同签订后十八个月内办理完毕抵押涂销手续，则刘强可以选择解除本协议”。从前述预订合同以及其他在案证据可知，刘强在购买涉案房屋之时明知涉案房屋存在抵押，且涉案《房屋预订合同》未经房管部门登记备案，刘强与浩地集团亦并未签订《天津市商品房买卖合同》，那么，根据预订合同以及协议的约定，即使存在以房抵款之事实以及刘强缴纳契税与房屋维修基金并实际居住使用涉案房屋的事实，因刘强未尽到普通购房人应尽的注意义务，其对于未办理产权过户登记手续存在过错；与此同时，刘强提交的证据不足以证明其已向浩地集团支付全部购房款，浩地集团除自认以外亦未能提交相关证据证明其已实际收取全部购房款，故涉案房屋的所有权仍属于浩地集团。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。刘强提交的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故其提出的执行异议理由，不能成立。再结合长城资产天津分公司与浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、段磊、郭桂英签订的《债务重组协议（暨：还款协议）》，浩地集团与长城资产天津分公司签订的《抵押合同》的约定，以及公证处作出的《公证书》、《执行证书》的内容，并根据《中华人民共和国公证法》，《最高人民法院司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》，《中华人民共和国民事诉讼法》，最高人民法院《关于适用的解释》的相关规定，对于长城资产天津分公司关于请求判决对执行标的房屋即坐落天津市蓟县碧玉家园北侧福地花园南侧山水颐城北园13号楼2门102室房屋准予强制执行的诉请，应予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条，《最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，判决如下：一、准许对执行标的即坐落天津市蓟县碧玉家园北侧福地花园南侧山水颐城北园13号楼2门102室房屋的执行；二、驳回长城资产天津分公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，公告费560元，由浩地集团负担640元。本院查明的事实与原审无异，对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是刘强对执行标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，从其与浩地集团签订的合同形式上看，刘强为购买涉案房屋与浩地集团签订的《房屋预订合同》并未在房屋部门备案，双方也未签订房管部门打印的《天津市商品房买卖合同》。其次，从合同的内容分析，《房屋预订合同》中明确约定，“刘强购买涉案房屋，浩地集团办理抵押涂销后电话或短信通知刘强，刘强在接到电话或短信通知后三个工作日内须携带本合同、产权人身份证及个人签章到售楼处签订《天津市商品房买卖合同》，《天津市商品房买卖合同》一经签订，此预订合同自动终止；在签署《天津市商品房买卖合同》前，如遇不可抗力及意外事件致使客户所购房屋不能出售，浩地集团有权解除本合同，刘强已知预订房屋存在抵押，如果浩地集团未能在本合同签订后十八个月内办理完毕抵押涂销手续，则刘强可以选择解除本协议”。根据上述约定以及在案的其他证据，可以证明刘强在购买涉案房屋时，对于房屋存在抵押的事实是明知的。通过以上分析可以认定，刘强在购买涉诉房屋时未尽到普通购房人应尽的注意义务，其对于不能办理产权过户登记手续存在过错。综上，刘强提交的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由刘强负担。本判决为终审判决。审 判 长  王建华代理审判员  杨立峰代理审判员  杨 波二〇一七年六月二十六日书 记 员  于思源