江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终4629号
上诉人：马玉林。
委托诉讼代理人：余宗辉。
被上诉人：李大振。
委托诉讼代理人：冯立侠。
委托诉讼代理人：张宏圣。
被上诉人：曹帮护。
上诉人马玉林因与被上诉人李大振、曹帮护申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省睢宁县人民法院（以下简称原审法院）作出的（2015）睢民初字第03743号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
马玉林上诉称，1、原审法院认定“马玉林在购买涉案房屋时明知转让人无处分权且有重大过失以及房屋转让价格不合理从而其不构成善意取得”是错误的。上诉人看到邵统胜卖房信息，看了房并与其协商了价格，邵统胜的房产证、土地证手续齐全，才与其签订了房产转让协议。随后双方共同到睢宁县房产局过户，房产局审查没有任何问题才办理的过户手续，后又取得了土地使用权证。如果邵统胜没有处分权房产局能给过户吗？被上诉人找的证人薛某，上诉人不认识，也没有和她讲过话，这样的证言明显不客观不真实，原审法院采信是错误的。旧房屋的买卖不是国家定价，是由买卖双方协商的。138000元和148000元没有多大差别，原审判决说价格不合理没有道理；2、从原审法院立案的案号看，可以推断被上诉人没有在法定期限内起诉。综上，一审判决是错误的，请求依法撤销（2015）睢民初字第03743号民事判决书，改判驳回被上诉人李大振的诉讼请求。
李大振答辩称，1、邵统胜、谢莲芳夫妻二人与邹志良之间恶意串通、擅自处分曹帮护的房产是无效的。在2008年11月，李大振诉曹帮护民间借贷纠纷一案中邹志良向李大振出具证明，位于睢宁县睢城镇××东街良××商城××室的房产属曹帮护所有，法院对此予以核实，李大振申请保全该房产。后来邵统胜提出执行异议，法院依法驳回邵统胜的异议请求。2012年1月4日，邹志良将房产过户给邵统胜、谢莲芳。邹志良、邵统胜明知该房产属曹帮护所有，仍然相互串通、将房产过户给邵统胜，转让过户是无效的。2、邵统胜、谢莲芳夫妻将涉案房产转让给上诉人马玉林，马玉林主观上存在恶意，其转让也是无效的。首先从时间上看2012年1月8日上诉人马玉林与邵统胜、谢莲芳签订房产转让协议。1月9日付款5万元，邹志良将土地使用证过户给邵统胜的登记时间是2012年1月9日。上诉人三次提到在买房时看到房产证和土地使用证，1月8日签协议，1月9日办理土地使用证。如果看到土地使用证，仍然是登记在邹志良名下。因此，上诉人在上诉中所述是不真实的。在一审中，证人薛某到庭作证，上诉人在购房时，薛某已经告诉上诉人该房屋被法院查封，告知其门上仍然有法院查封的痕迹和裁定书。因此上诉人在买卖房产时不存在善意。另外，从价款上看也是不合理的。按照当时市价18万元，执行局评估虽然是14.8万元，但是毛坯房，不包括装修。因此上诉人买房存在重大过失，主观上存在过错，不构成善意取得，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。
原审法院审理查明，李大振与曹邦护民间借贷纠纷一案，原审法院作出(2009)睢民一初字第00921号民事判决,判决：曹帮护于判决生效后二十日内偿还李大振借款本金51万元及逾期利息。案外人邹志良于2008年11月23日向原审法院出具证明一份，证明原登记在邹志良名下的、位于睢宁县新市东街良元商城三层B307室房产已于2007年8月份转让给曹帮护，但没有办理过户手续。原审法院经核实后，于2009年12月10日裁定查封了属于曹帮护所有的，登记在邹志良名下的睢宁县新市东街良元商城三层B307室房产。
案外人邵统胜认为法院查封房产应属于其所有，并向原审法院提出执行异议，原审法院经审查于2010年7月24日作出（2010）睢执异字第12号执行裁定书，裁定驳回邵统胜异议请求。2010年8月6日，邵统胜向原审法院提出关于涉案房产的所有权诉讼，原审法院于2010年11月1日作出（2010）睢民初字第01560号民事判决书，判决驳回邵统胜的诉讼请求。邵统胜不服向徐州中院提起上诉，徐州中院经审理于2011年7月15日驳回上诉维持原判。2012年1月4日涉案房屋登记所有权人邹志良与邵统胜、谢莲芳恶意串通，签订房产转让协议，擅自处置涉案房产并办理了房屋产权转移登记，将涉案房产登记在邵统胜、谢莲芳名下。2012年1月8日，马玉林与邵统胜签订了房产转让协议，约定邵统胜将坐落于睢宁县睢城镇新市东街良元商城三层B307室的房产转让给马玉林，房屋面积55.26平方米，转让价格为138000元。2012年1月9日，马玉林根据协议支付购房款50000元，后双方共同到睢宁县房产管理局办理了房产转让手续，睢宁县房产管理局于2012年1月18日向马玉林颁发了证号为国房权证睢宁字第××号的房屋所有权证，当日，马玉林支付了剩余购房款88000元。2012年2月1日睢宁县国土资源局为案外人办理了证号为睢土国用（2012）第1200040号土地使用权证；2012年3月14日，原审法院以“邹志良与邵统胜、谢莲芳明知上述房产属于本案被告曹帮护所有，仍然恶意串通处置他人房产，并办理了房产转移登记，严重损害了房产实际所有人曹帮护的利益，根据《中华人民共和国合同法》第52条第（二）项的规定，属于无效合同。邵统胜、谢莲芳在没有取得房产所有权的情况下将上述房产转让给马玉林没有法律依据”为由，作出（2009）睢民一初字第921-21号民事裁定书，查封了睢宁县新市东街良元商城B307室房屋。马玉林以涉案房产归其所有提出书面执行异议。原审法院异议裁定认为：本案中马玉林在购买房屋时，查看了邵统胜持有的房产证和土地证，其并不知道邵统胜无权处分涉案房产，且支付了相应合理的转让价款、房屋所有权已经转移登记到了马玉林名下，马玉林已基于善意取得原则成为涉案房屋的法定所有权人。该权利足以阻止将涉案房屋作为被执行人曹帮护的房屋继续强制执行，马玉林的异议成立，故作出（2015）睢执异字第0016号执行裁定书裁定：马玉林的异议成立，中止对登记在马玉林名下的、位于睢宁县新市东街良元商城B307室房产一处的执行。李大振不服该裁定，向原审法院提起执行异议之诉。
另查明，原审法院在对李大振执行曹帮护民间借贷一案时，委托相关机构对涉案房屋进行价格评估，经合法鉴定机构依法评估，于2011年10月20日向原审法院提供了估价结果报告，鉴定在本次评估不含室内装饰部分的情况下涉案房屋在估价时点2011年10月13日至10月20日的司法鉴定价值为14.80万元。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”就本案来说被告马玉林是否构成善意取得是本案关键争议焦点，从法律规定来看，马玉林受让该不动产是否善意及是否以合理的价格转让系马玉林构成善意取得的成就条件。根据证人薛某证言，其证人住所新市街9号1幢1单元311室和涉案房屋相邻，系楼下邻居，马玉林在购买涉案房屋去看房时，证人已经告知马玉林，此房被法院查封且涉案房屋存在纠纷，根据证人的告知，结合其取得的房屋价格也明显低于市场价格，马玉林应该知道转让人对涉案房屋无处分权。根据本院委托的鉴定机构评估，该房在不含室内装饰部分的情况下司法鉴定价值为14.80万元，且马玉林在购买涉案房屋时房价又有相应的涨幅，而马玉林支付的购房款仅仅是13.80万元，双方的房屋交易价格也不是以合理的价格转让。故马玉林在购买涉案房屋时明知转让人无处分权且有重大过失以及房屋转让价格不合理从而其不构成善意取得。关于马玉林抗辩李大振没有在法定期限内起诉，经合议庭调取相关执行异议案卷材料，马玉林系在2015年4月6日收到执行异议裁定书，于次日即向本院提起诉讼，因原告办理申请缓减免诉讼费、公告送达等事宜导致案件审理期限延长，因此对马玉林的抗辩主张不予采信。原审法院遂作出判决：1、准许对登记在马玉林名下的坐落于睢宁县睢城镇新市东街良元商城三层B307室房产的执行。2、案件受理费收取200元、公告费600元，共计800元（李大振已预交），由马玉林负担。
本院审理查明的事实与原审审理查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案马玉林是否构成善意取得是能否阻却执行的关键焦点。现有的证据能够证明，2012年1月4日,诉争房屋的产权已经登记在邵统胜、谢莲芳名下。2012年1月8日，邵统胜以其自己的名义将该房产以138000元的价格转让给马玉林。2012年2月1日前，马玉林取得了该房屋的所有权证及土地使用证。至此，邵统胜与马玉林之间的房屋交易已完成。至于邵统胜是否经合法途径取得该房产、是否有权处分，在双方交易时邵统胜是该房产经登记的所有权人，且该房产并未被法院查封。作为买受人，马玉林没有义务去查询该房产是否存在纠纷或曾经被法院查封。故原审法院判决认定马玉林明知邵统胜无该房产的处分权，证据不足。
关于该房产是否是以合理的价格转让的问题。2012年1月8日，邵统胜与马玉林签订房屋转让协议时约定的转让价格为138000元。原审法院委托鉴定机构对该房产的价格鉴定的基准时间2011年10月13日，鉴定的结果是该房屋为148000元。协议价格与鉴定价格仅有10000元的差额。如果以此鉴定的价格作为市场参照价格，邵统胜与马玉林的协议价格138000元并没有明显的背离市场价格。故原审法院认定双方房屋转让价格不合理依据不充分。现该房产依照法律规定登记在马玉林的名下并已交付。马玉林对该房产的取得符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的情形。
综上，上诉人马玉林的上诉理由成立，原审法院判决适用法律错误，本院予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省睢宁县人民法院（2015）睢民初字第03743号民事判决;
二、驳回被上诉人李大振的诉讼请求。
一审案件受理费200元、公告费600元，二审案件受理费80元、公告费300元由李大振负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩黎华
审判员 孙 燕
审判员 李 飞
二〇一七年十一月二十四日
书记员 李 安