烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）福清民初字第25号
原告杨家财，男，汉族。
委托代理人徐卫，山东君辰律师事务所律师。
被告烟台福山家电五金市场有限公司，住所地烟台市福山区福海路83号。
法定代表人李洪民，该公司经理。
委托代理人赵辉、李梦华，山东福阳律师事务所律师。
原告杨家财与被告烟台福山家电五金市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨家财及委托代理人徐卫、被告烟台福山五金家电市场有限公司委托代理人赵辉、李梦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月，原告购买位于福山区城里街189-22号房产一处，由被告承租使用第二层，双方每年签订为期一年的租赁合同。最后一期租赁合同的期限为2013年1月1日至2013年12月31日。合同到期后，被告既不与原告协商续签房屋租赁合同，也不腾空房屋交还原告，而是继续占用使用至今。请求判令：1、被告腾空福山区城里街189-22号二层房屋交还原告。2、被告自2014年1月1日起至交还原告房屋之日止，按每日46元计算偿付原告超期占用承租房屋使用费、违约金。3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。
被告烟台福山家电五金市场有限公司辩称，一、答辩人认为原告要求被告腾空福山区城里街189-22号二层房屋的请求违背了诚实信用原则，同时违背了双方所签订合同真实的意思表示。2011年1月3日，原福山区城里街189-22号二层房屋所有人肖国平与答辩人签订《委托租赁合同》，约定租期为2011年1月1日至2020年12月31日。2011年原告购买该处房产，取得该房屋所有权，原合同继续履行。由于当时未能找到肖国平与答辩人签订的合同，经过双方协商，原告与答辩人补充签订了一份临时《委托租赁合同》，且口头约定，一旦找到原合同，将按照原合同继续履行。合同约定租期为2013年1月1日至2013年12月31日，并约定租金在2012年的基础上，每年递增5%，每年的12月底前交齐下一年的租金，且从合同第三条租金交付方式及合同的附表均可体现，原、被告真实的意图是继续履行原合同，而非只履行一年期的临时合同。答辩人认为新合同是对原合同的延伸和补充，只具有临时性的替代作用，同时，也是双方在默认原合同继续履行的基础上签订的。由于本合同租期届满，答辩人要求继续履行合同，与原告续租，遭到原告要求变更合同内容的无理要求。答辩人认为，原告的行为严重违反了诚实信用原则，同时也是对双方签订的《委托租赁合同》的肢解和误读，根本上背离了双方所签订合同的真实的意思表示。
二、答辩人认为原告单方面收回福山区城里街189-22号二层房屋的行为违背了公平合理原则，将影响家电市场其他商户的集体利益。福山家电五金市场有限公司与原城里街189-22号二层房屋的房东进行了一一协商，并分别签订了《委托租赁合同》，约定合同期限为10年。在此基础上，福山家电五金市场有限公司对二楼进行了整体改造，由于二楼整体格局及水、电进行了集体规划和布局，若其中一户收回其房屋，将影响其他商户的正常经营和使用，对集体利益产生影响。原告商铺已租给海尔家电，海尔家电的销售区域面积共计238㎡，由原告及赵福德、刘忠杰的商铺共同组成，租赁期限均为10年，该销售区域经过海尔家电的整体装修和布局，具有不可分割性，原告基于这一点认知，要求被告在续签合同的过程中提供租金，协商不成，就提起诉讼，这种恶意诉讼的行为必将给答辩人及家电市场其他商户造成损失，请求法院依法查实。
三、答辩人认为原告要求被告按46元／日偿付超期使用承租房屋的请求，缺乏法律依据和事实根据，其诉讼请求不应得到支持。原告要求46元／日的使用费缺乏依据，诉请中的违约金更是无任何依据，被告愿意在公平合理的范围内，根据原合同约定与原告继续履行合同，但是不愿意承担除此以外的其他任何不合理费用。
综上，原告对被告的起诉既违背了合同法的诚实信用原则也违背了公平合理原则，同时也必将损害其他商户的公共利益，请求法院依法驳回原告对被告的起诉。
经审理查明，2011年，原告杨家财及其共有人杨政健取得了位于烟台市福山区城里街189-22号房产的所有权，该房产的原所有权人为肖国平。杨政健同意原告杨家财作为共有人代表其参加本案诉讼，并愿意承担相应的诉讼后果。原告主张原、被告约定被告承租该房产的第二层，并签订了为期一年（2013年1月1日至2013年12月31日）的租赁合同。为证明其主张成立，提交时间为2013年2月8日、有原告杨家财签字、被告烟台福山家电五金市场有限公司盖章的委托租赁合同一份，合同约定：一、房屋的位置：该委托出租房屋位于被告市场一号楼22号二层，建筑面积88.39平方米，二、委托出租房屋的期限：自2013年1月1日起至2013年12月31日共1年。三、租金及租金的交付方式：1、租金：在2012年每平方米147元的基础上，往后每年递增5%，（详见附表）。2、租金的交付方式：每年的12月底前交齐下一年的租金。四、续租：本合同期满，如原告继续委托被告出租该房屋，应重新签订委托租赁合同，租期及租金另议。被告对证据的真实性无异议，认为该证据从形式来看该合同并不完整，当初原、被告双方签订的合同还有一份附表，附表中对2012年1月1日起至2020年12月31日止这期间的房屋租金进行了明确的约定，通过该合同第三条第一款也能够得到体现，该合同签订的背景是原告购买诉争的房产之后，因为被告当时没有找到此前与肖国平签订的合同，经过原、被告双方协商临时签订这样一份委托租赁合同并且双方口头约定一旦找到原有的合同将按原有的合同继续履行，新签订的合同只是起到一个临时性替代作用，并且通过该合同第三条租金的交付方式上来看以及该合同的附表都可以体现原、被告双方真实的意图是在继续履行原合同而不是继续履行1年就终止。
被告针对其答辩提交如下证据：一、烟台福山家电五金市场有限公司合作商户名单复印件及和平家电的导购图复印件各一份，证明原告的商铺已经过被告出租给海尔家电，该家电的销售区域共计238平方，由原告杨家财以及赵德福、刘忠杰的商铺共同形成这样一个销售区域，该海尔销售区域经过海尔家电的总体装修和布局具有不可分割性。二，有刘忠杰签字、被告盖章的委托租赁合同一份，有赵德福签字、被告盖章的委托租赁合同一份，被告主张原告的商铺所在的海尔专区由原告以及刘忠杰、赵德福三家商户共同组成，三家商户签订合同租金价格都是一致的，并且被告与刘忠杰、赵德福签订合同租期都是10年，租金都是在每平方米147元的基础上每年递增5%。如果原告单方面终止合同，将影响到其他人的利益。三、有肖国平签字、被告盖章的委托租赁合同一份，该合同租赁期限是10年，自2011年1月1日至2020年12月31日止。四、包括原告诉争房屋在内的海尔销售区域的现场照片四张，证明原告以及案外人赵德福、刘忠杰三家商铺共同委托被告出租给海尔公司，经海尔公司整体装修和布局形成的海尔销售专区具有不可分割性，任何一家解除合同势必造成对另外两家利益的侵害。五、时间为2013年2月8日、有原告杨家财签字、被告烟台福山家电五金市场有限公司盖章的委托租赁合同复印件一份，被告主张该份租赁合同已由原告提交过，但是被告提交的租赁合同与原告提交的租赁合同不同点是被告的合同有一张附表，该附表约定了对于截止到2020年12月31日之前的房租租金进行了明确的约定，虽然合同中约定出租期限是1年，但是结合附表中的内容以及合同中第三项第二款租金的交付方式可以反映出原被告双方的本意是约定合同的有效期限是截止到2020年12月31日止。
对被告提交的上述证据，原告质证意见如下：对证据一，
烟台福山家电五金市场有限公司合作商户名单复印件，因为是复印件不予认可要求被告提交原件，该证据与本案无关，对原告出租给被告的房屋二层海尔专区的平面图真实性没有异议，但是本案项下涉案房屋位于海尔专区最东侧可以单独使用，另外原、被告双方签订的合同是为期1年，而被告对外出租所形成的租赁期限以及装修产生的费用以及总体布局设置，所造成的相关损失应由被告自行承担，被告不应超越与原告签订的合同所涉及的相关内容而自行延长时间扩大范围。对证据二，原告主张对证据的真实性有异议：1、不了解被告方与刘忠杰、赵德福之间签订的合同是否是本人签字及合同的形成情况；2、这两份合同与本案无关，他们之间的约定只在合同的相对方产生效力，对原告方不起任何作用，原、被告双方的权利义务受双方合同项下的约束；3、这两份合同所标注的区域位置均在原告房屋的西侧，原告方按合同约定收回房屋，并不影响他们之间的使用。对证据三，原告主张1、对证据真实性有异议，其买肖国平房屋时，询问过肖国平这个涉案房屋对外出租情况以及是否有书面合同，肖国平回答没有书面合同。后来也问过被告方法定代表人李洪民，也回答没有合同。2、如果有这份合同被告也不会与原告方于2013年形成房屋租赁合同关系，从被告方提交的合同原件来看字迹清晰、印章清晰，明显与当庭提交的其它三份合同原件的要新，因此原告认为该合同是被告方为本案诉讼所形成的虚假证据。原、被告之间于2013年所形成的委托租赁合同重新确定了涉案房屋的租赁关系，无论被告与肖国平之间是否有书面的委托租赁合同，在原告取得房屋产权之后与被告重新签订租赁合同的情况下，原合同已无履行的必要和可能，也失去了履行的意义。对证据四，原告主张不认可该份证据，该证据与本案无关，另外即便是按照被告说法也是被告方经营失误，决策错误，没有协调好各方的利益，如果造成损失也应有被告方自行承担责任。对证据五，原告主张对复印件不予质证。
原告主张请求被告给付承租房屋使用费、违约金的依据为：根据原、被告双方签订的委托租赁合同第三条第一项的约定，2012年的租金为每平方米147元的基础上，自2014年1月1日起结合当地该区域位置店铺租赁价格增加30%，即每平米每日46元标准计算。计算方式：88.38平方米乘以147元每年除以365天即在2012年度每日租金为35.6元，在2014年度每日35.6元乘以130%计算每日46元的标准。被告对原告的主张不予认可，认为合同对违约金没有做明确约定，同时该合同也并未到期，从合同记载的内容来看双方在签订合同时的本意应是截止到2020年12月31日，因此被告并未违约，被告愿意按照合同的约定继续缴纳租金。被告方认为从2012年1月1日起每天的租金为35.6元，计算方式是88.38平方米乘以147元除以365天，然后每年递增5%，到2014年35.6元乘以1.05再乘1.05，每天的租金是39.2元。
上述事实，有房产证、委托租赁合同、照片及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方签订的委托租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告认为该合同还有附表，涉案房产的原房主肖国平与被告签有10年的租赁合同，因签该合同时未找到，双方口头约定一旦找到原合同就按照原合同执行，因原告不予认可，被告也未提供有效证据予以证实，本院对被告的抗辩不予支持。原、被告于2013年签订的租赁合同中明确约定，如原告继续委托被告出租该房屋，应重新签订委托租赁合同，租期及租金另议，故原、被告双方合同期满，双方未能协商一致并续签合同，原告要求被告腾空房屋并交付原告的诉请于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告给付房屋使用费、违约金的问题，本院认为，被告逾期腾房，应给付原告房屋使用费，关于房屋使用费的计算，应按双方委托租赁合同约定的2014年度租金，即在2012年度每平方米147元的基础上每年递增5%，计算方式为：88.38平方米乘以147元除以365天为每天35.6元，按照每年递增5%，2014年度为35.6元乘以1.05再乘1.05，为每天39.2元，2015年度为35.6元乘以1.05乘以1.05再乘以1.05，依此类推。因原、被告双方签订的委托租赁合同对违约金没有明确约定，故原告要求被告给付违约金的请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告烟台福山家电五金市场有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于烟台市福山区城里街189-22号房产二层全部腾空并交付原告杨家财。
二、被告烟台福山家电五金市场有限公司于本判决生效
之日起十日内给付原告杨家财房屋使用费（房屋使用费自2014年1月1日起计至房屋实际腾迁交付之日止按照双方签订的委托租赁合同约定的租金标准计算）。
三、驳回原告杨家财的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
受理案件费211元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省中级人民法院。
审 判 长 谢家兰
审 判 员 姜振勇
人民陪审员 由玉发
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 林晓帆