天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初82245号原告：刘玉成，男，汉族，1982年4月16日出生，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王立斌，天津津凡诚律师事务所律师。被告：王明利，男，汉族，1972年9月5日出生，住天津市宁河区。第三人：天津鑫鸿房地产经纪有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）东二道海航YOHO湾5号楼11单元405室。法定代表人：孙信鑫，经理。原告刘玉成与被告王明利、第三人天津鑫鸿房地产经纪有限公司（以下简称鑫鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉成的委托诉讼代理人王立斌、被告王明利、第三人鑫鸿公司的法定代表人孙信鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉成向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告、被告、第三人三方签订的《房屋买卖协议书》于2017年2月21日解除；2、判令被告返还原告定金8万元；3、判令被告赔偿原告已经支付的房屋中介费1.5万元；4、判令被告向原告支付违约金24万元；5、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为判令被告双倍返还定金共16万元，同时撤回了第四项，即要求被告支付违约金24万元的诉讼请求。事实和理由：2016年12月27日，原、被告经第三人居间介绍，签订《房屋买卖协议书》，约定被告将坐落于天津市空港经济区欣欣家园9-2-1001房屋以240万元的价格卖给原告，被告于2017年1月15日前还清贷款并注销抵押登记，原、被告双方于2017年1月26日到房屋所辖区房地产管理部门签署《天津市房产买卖协议》。原告依约定支付了购房定金8万元。在合同约定的时间被告未清偿贷款和注销抵押权，也未按合同约定时间与原告前往相关房地产管理部门签署《天津市房产买卖协议》，被告的行为已经侵害了原告的合法权益。原告提交了《房屋买卖居间合同》、原告向被告支付定金的《业主收据》、原告向第三人支付中介费的《收据》、涉诉房屋的《房地产权证》、原告于2017年1月22日催促被告履行合同的《通知函》及EMS快递单、原告于2017年2月21日告知被告解除合同的《通知函》及EMS快递单、2017年2月27日原告通知被告解除合同的手机短信截屏等证据以证明上述事实。被告王明利辩称，关于被告清偿涉诉房屋的银行贷款和网签合同的时间，双方于2017年1月19日另行达成了补充协议，约定将被告还贷日期由2017年1月15日改为2017年2月3日，原网签协议日期由2017年1月25日改为2017年2月20日。该协议是在原告要求下签订的，因为被告不认识字需要回家再仔细看，所以当时没有签字，待被告签字后，原告因其他原因已经离开中介公司，没有签字。被告已经按照补充协议的约定，于2017年1月24日清偿了银行贷款，于2017年2月10日注销了抵押权。原告与被告的合同应继续履行，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提供了《补充协议》、《中国建设银行个人还款凭证》、《中国建设银行个人贷款结清证明》、房地产权证等证据以证明上述事实。第三人鑫鸿公司述称，我公司可以对原、被告双方的买卖合同过程提供详细书面证明。在第三人的证明中，关于原、被告双方签订《房屋买卖居间合同》的过程及约定与原告陈述一致，关于签订《补充协议》的过程和内容、被告清偿银行贷款和注销抵押权的情况与被告陈述一致。第三人同时证明，在被告未能按照房屋买卖居间合同的约定时间清偿银行贷款后，原告与被告一直通过第三人进行沟通和协商，原告于2017年1月19日提出要求签定补充协议，协议打印出来后，被告提出因其不认识字要求回家让家人看一下再签。待被告签好字后，第三人再联系原告时，原告因出差，没能在协议上签字。其后，第三人将被告清偿贷款、注销抵押情况告知了原告，并约双方于2017年2月21日到房管部门网签合同，但当天得知因银行提高首付比例，原告首付款不够，不能办理贷款，合同无法继续履行。第三人提供了书面证词、与买卖双方的微信聊天记录、房屋买卖流程等证据以证明上述事实。经审理，各方当事人对于签订《房屋买卖居间合同》的过程、内容，以及被告未能按照《房屋买卖居间合同》约定的期限履行清偿银行贷款、注销房屋抵押权的事实无异议，本院予以确认。对于双方有争议的事实，本院认定事实如下：第三人对事实的陈述和提供的与买卖双方的微信聊天记录可以证明，在被告未能按照合同约定的期限履行清偿银行贷款、注销房屋抵押权后，买卖双方通过第三人进行了协商，并于2017年1月19日达成了补充协议，虽然原告因其他原因未在该补充协议上签字，但一直关注买卖合同的进展情况，对被告已经按照补充协议的约定清偿银行贷款和注销房屋抵押权的过程知情并认可，并催促第三人的工作人员尽快办手续。被告于2017年1月24日清偿了银行贷款，在第三人的协助下办理了注销涉买卖房屋的抵押权登记的手续，注销抵押权的日期为2017年2月10日，取回房地产权证的日期为2017年2月20日。第三人通知双方于2017年2月21日网签合同，但同日得知银行贷款政策有调整，并将相关情况告知原告。原告同日向被告发出解除合同函，以被告违约为由，通知被告单方解除合同，2017年2月23日被告收到该函件。本院认为，原、被告签订的房屋买卖居间合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性禁止规定，应依法确认有效，合同双方应依照约定全面履行自己的义务，同时当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，被告出现了不能依照约定履行合同义务的情形后，在第三人的主持下，经买卖双方经协商变更了合同履行期限，本案的房屋买卖合同不继续履行的真正原因不在于被告违反了最初的约定，而在于合同履行期限的顺延遇上银行贷款政策的调整，给原告继续履行合同造成困难，而这种政策性调整是各方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依照合同法和相关司法解释的规定，合同成立后，因不可抗力或客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告已于2017年2月23日收到原告单方解除合同的通知函，原、被告之间的房屋买卖合同于被告收到原告通知之日解除。故对于原告要求确认房屋买卖合同已经解除的诉讼请求，本院予以支持，但将解除日期调整为2017年2月23日。依照合同法和最高人民法院相关司法解释的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失；因不可归责于当事人双方的事由导致不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，导致合同不能履行并不可归责于原告或者被告，合同解除后，被告应当将已经收取的定金返还原告，但不应承担违约责任，而对于原告要求被告双倍返还定金和赔偿中介费的诉讼诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六之规定，判决如下：一、原告刘玉成与被告王明利之间的房屋买卖合同于2017年2月23日解除；二、自本判决生效后十日内，被告王明利返还原告刘玉成定金8万；三、驳回原告刘玉成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1900元，由原告刘玉成负担1000元，被告王明利负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  曹秋芬二〇一七年七月十九日书记员  张焱森附：法律释明1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条第一项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。