湖南省新田县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1128民初1205号原告（反诉被告）：谢日军，男，1974年8月15日出生，住新田县。原告（反诉被告）：谢小英（系原告谢日军之妻），女，1979年3月3日出生，住新田县。原告谢日军、谢小英共同委托诉讼代理人：周德春（特别授权），湖南火龙联合律师事务所律师。被告(反诉原告)：长沙华照投资有限公司，住所地长沙市岳麓区谷丰路嘉华苑2栋502房。法定代表人：陈竹红，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨新春（特别授权），男，1962年10月20日出生，现住新田县。委托诉讼代理人：郑日红(一般授权)，男，1963年9月1日出生，住永州市冷水滩区。原告（反诉被告）谢日军、谢小英（以下简称二原告）与被告（反诉原告）长沙华照投资有限公司（以下简称长沙华照公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢日军及其委托诉讼代理人周德春、被告长沙华照公司的委托诉讼代理人杨新春、郑红日到庭参加了诉讼。在审理过程中，被告长沙华照公司提出反诉，经审查，被告（反诉原告）长沙华照公司的反诉请求针对本案二原告，且系同一纠纷引起的法律关系。故，对被告（反诉原告）长沙华照公司的反诉本院决定合并审理。2016年12月1日至2017年2月7日为原、被告庭外和解期间。本案现已审理终结。二原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判决被告交付原告所购买的名门世家x幢x号杂房；2.判决被告支付逾期交付住房违约金60964元；3.判决被告支付逾期交付杂房至判决生效日的违约金；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月20日，原、被告签订了《名门世家商品房买卖合同》，合同约定位于新田县龙泉镇云鹤路中段南侧的名门世家y幢xxx商品房总价款为266804元，被告应当于2014年10月30日交房。合同签订后，二原告依照合同约定支付了购房款，并履行了全部义务，但被告在2016年2月4日才将该住房交付原告，逾期交房457天。2015年3月6日，原、被告签订《名门世家杂房买卖合同》，约定二原告购买被告名门世家的x幢层高2.2米的x号杂房，价款为91287元，被告应当在2015年10月30日前交付杂房，二原告依约支付了房款，但被告至今仍未将杂房交付原告。综上所述，双方签订的上述合同合法、有效，被告未按合同约定交房已构成违约，应按约定支付每日万分之五的违约金。为维护二原告权益，请求法院支持原告诉请。二原告针对被告长沙华照公司的反诉辩称，被告（反诉原告）长沙华照公司提出反诉请求二原告（反诉被告）的逾期交款违约金在合同中没有约定，二原告（反诉被告）是按合同约定在交房前向被告付清第三期房款的。关于杂房面积差异处理问题应当以房屋管理部门的房产证为准，在双方签订的合同中也没有约定逾期补交杂房面积差款的违约责任条款，被告（反诉原告）的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回反诉请求。被告（反诉原告）长沙华照公司辩称并于2016年11月16日向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告谢日军、谢小英赔偿反诉原告长沙华照公司买房逾期交款违约金12806元；2.判决反诉被告谢日军、谢小英立即偿付杂房实测面积差额款29981元；3.本案反诉费用由被反诉人谢日军、谢小英承担。事实和理由：原、被告双方分别于2013年10月20日、2015年3月6日签订的《名门世家商品房买卖合同》及《名门世家杂房买卖合同》购买反诉原告的房屋及杂房是事实，但反诉被告谢日军、谢小英亦存在违约行为，即未按合同约定第五条确定的分期付款期限按时支付房款，其第三期应分期给付房款逾期至2016年2月1日才支付，逾期达458天，依据合同约定应支付违约金6870元；关于杂房问题，原告谢日军、谢小英（反诉被告）虽支付91287元，但按照合同约定的面积差异处理条款，至今未交付实测面积差额款29981元给反诉原告，依照合同约定的逾期交款条款，反诉被告谢日军、谢小英应承担杂房逾期交款违约金12806元。综上所述，请求法院依法作出处理。本院经审理认定事实如下：一、双方当事人没有争议的事实2013年10月20日，原、被告签订了《名门世家商品房买卖合同》，合同约定位于新田县龙泉镇云鹤路中段南侧的“名门世家”y幢xxx商品房总价款为266804元，被告应当于2014年10月30日交房；原告（反诉被告）谢日军、谢小英以分期付款方式给付房款，即第一期于2013年10月20日支付购房款166804元，第二期于2014年7月3日支付购房款70000元，第三期于交房前支付购房款30000元。合同签订后，原告（反诉被告）依照合同约定支付了前两期购房款，第三期购房款30000元于2016年2月1日支付。其中在合同第十二条逾期交付责任约定“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。2015年3月6日，原、被告签订了《名门世家杂房买卖合同》，约定二原告以每平方米3450元的价格购买被告“名门世家”楼盘的x幢层高2.2米的x号杂房，被告应当在2015年10月30日前交付杂房，原告依约一次性支付了该房款91287元。在该合同中双方同意按照第十三条面积差异第3种方式处理即“统一由开发商实测面积计算……。”二原告（反诉被告）在2016年2月1日前曾向被告（反诉原告）长沙华照公司要求交付杂房，因二原告未按照被告公司实测的杂房误差面积补交购房款，被告公司至今未将该杂房交付给二原告。二、双方当事人有争议的事实对被告是否依合同约定的交房条件按期交付原告房屋和约定的违约金是否过高及双方就杂房的实测面积支付差价及被告未按合同约定时间交付杂房是否构成违约及逾期责任等事宜，双方争议较大。双方当事人提供以下证据拟加以证明：二原告（反诉被告）提交了《名门世家商品房买卖合同》、《名门世家杂房买卖合同》、（住房）收款收据等，拟证明被告未按期交房。被告（反诉原告）对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为被告（反诉原告）已通过电话通知原告（反诉被告）收房，但二原告拖延收房，被告提交了8栋房屋其他业主《名门世家交房条》若干份、《名门世家商品房买卖合同》、《售楼工作记录及电话通讯详单》，拟证明被告已履行了通知义务并已按时交房，是二原告原因未收房。本院认为，通过双方的举证、质证及其他相关证据可以证实被告长沙华照公司是在2016年2月1日缴纳第三期房款后于同年2月4日交房的，能够佐证被告逾期交房的事实。故，本院依法对原告的待证事实予以确认。被告（反诉原告）长沙华照公司提交了《名门世家杂房买卖合同》、《杂房面积测量表》，拟证明经房管部门二原告（反诉被告）房屋面积是35.15平方米的事实。二原告对合同无异议，但认为杂房面积测量无测绘单位公章，来源无法确定，双方在合同中没有约定杂房逾期交款的内容。本院认为，双方在合同中对于杂房面积约定以“统一由开发商实测面积计算”，该面积系被告公司委托第三方测绘实际面积，且符合客观事实。故，本院依法对被告的该组证据予以采信。另查明，1、中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率中，2015年3月1日调整的一至三年贷款基准利率为年利率5.75%；2、中国人民银行于2003年12月10日下发的人民币贷款利率有关问题的通知规定，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30%-50%；3、在庭审过程中，原、被告认可2016年2月4日为实际交房时间。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，二原告（反诉被告）与被告长沙华照公司签订《名门世家商品房买卖合同》、《名门世家杂房买卖合同》并未违反法律规定，合法有效。合同约定，被告应当于2014年10月30日前向二原告交付住房，而被告未在约定期间交付房屋，被告亦未提供免责证据，被告逾期交房的行为已构成违约，应依法承担违约责任。因被告未提供充分证据证实房屋具体交付时间，二原告与物业公司签订《装修物业管理协议》时间即2016年2月4日应视为二原告已收房，并对房屋交付条件的默认，故对逾期交房时间本院确认从2014年10月30日起至2016年2月4日止共457日；二原告要求被告以约定按日计算支付全部房价款万分之五的违约金的诉请明显过高，应在合理范围内减少违约金，经本院审查认为，因本案损失数额难以确定，双方当事人均未提供证据加以证明，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失数额，双方当事人约定的违约金已超过损失的30%,故被告主张违约金应当适当减少的辩解意见，本院予以采纳；本院酌情认定被告按逾期贷款年利率7.475%[5.75×（1＋30%）]的基础上，不超过损失30%范围内承担违约金，即被告应承担违约金32460.71元（266804×年利率9.7175%[7.475×（1＋30%）]÷365天×457天）。故，二原告请求本院判令被告支付2014年10月30日至2016年2月4日延期交付住房违约金60964元的诉讼请求，本院依法予以支持32460.71元，超过部分不予支持；因二原告所购买的“名门世家”x幢x号杂房到达交房条件时，经被告要求二原告履行交付杂房面积差价义务，而二原告拒绝履行该义务，致使被告方至今未能交付杂房，实为被告不安抗辩权利的行使，二原告请求的上述内容属于买卖合同中的双务合同关系，二原告应在向被告交纳实际杂房差价的同时由被告履行杂房交付义务。故，二原告要求被告按合同交付所购买的“名门世家”x幢x号杂房及被告反诉请求二原告立即偿付杂房实测面积差额款29981元的诉讼请求，均符合法律规定，本院依法予以支持。被告提出已在通过电话等方式通知原告收房的辩解意见，未提供充分证据佐证，本院不予采纳；二原告请求判决被告支付逾期交付杂房至判决生效日的违约金及被告反诉请求判决二原告赔偿购买杂房逾期交款违约金12806元的诉讼请求，因双方均未提交证据证实，且不符合客观事实及法律规定，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，最高人民法院有关适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）长沙华照房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）谢日军、谢小英违约金32460.71元；二、限原告（反诉被告）谢日军、谢小英在本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付被告（反诉原告）长沙华照房地产开发有限公司杂房实测面积差额款29981元；上述一、二项相抵后，被告长沙华照房地产开发有限公司还应一次性给付原告谢日军、谢小英款项2479.71元。三、被告（反诉原告）长沙华照房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内将位于新田县“名门世家”x幢20号杂房交付原告（反诉被告）谢日军、谢小英；四、驳回原告（反诉被告）谢日军、谢小英的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）长沙华照房地产开发有限公司的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1324元，减半收取662元，由原告谢日军、谢小英负担256元，被告长沙华照房地产开发有限公司负担406元；反诉费120元，减半收取60元，由原告谢日军、谢小英负担40元，被告长沙华照房地产开发有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  郑春荣二〇一七年三月七日书记员  张 佩附本民事判决书所援引的法律条文原文如下：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。人民法院有关适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。