广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终24203号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄育群，男，1971年5月7日出生，汉族，住广东省揭西县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄光导，男，1963年12月4日出生，汉族，住广东省揭西县。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：陈源珊，广东邦昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎固章，男，1979年8月23日出生，汉族，住广州市白云区。
委托诉讼代理人：李洪波，广东智洋律师事务所律师。
上诉人黄育群、黄光导因与被上诉人黎固章租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初12668号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
黄育群、黄光导共同上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判我方无需腾空返还涉案房屋；2.诉讼费由黎固章承担。事实与理由如下：一、一审判决送达以后，涉案租赁场地还是由黎固章控制。事实上，我自2016年10月1日起没有掌管涉案租赁场所，我需要搬走属于自己的暂时不列入评估范围的物品都是必须经过黎固章同意才能搬走。如果涉案场所属于我掌管，那么我搬走自己的物品是不需要黎固章签名手续的。二、一审法院事实查明不清。物业公司于2016年10月1日查封了涉案租赁场所，就代表由黎固章查封了涉案场所，黎固章和物业公司之间已经形成了代理关系。
被上诉人黎固章答辩称：我同意一审判决。我从来没有控制涉案场地，也从来没有要求黄育群、黄光导必须结清所有的费用之后才能将物品搬走，也没有说其搬走物品必须经我同意。相反，我要求他们先搬走，以避免损失扩大。虽然物业公司曾在涉案场地贴封条，但这是在黄育群、黄光导逾期缴纳管理费离场的情况下，物业公司为了黄育群、黄光导的财物安全所采取的措施，与我没有直接关联。后经我协调，物业公司也拆除了封条。黄育群、黄光导有钥匙可以自行出入涉案房屋。现在房门已经被拆走，我也不需要钥匙，我已收回场地。但在黄育群、黄光导提出上诉时，我还没有收回场地，之后才收回，故他们的上诉不能成立。综上，我请求驳回上诉，维持原判。
黎固章于2016年10月13日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黄育群、黄光导支付黎固章2016年7月份至9月份的场地使用费208650元，并支付暂计至起诉之日的滞纳金（其中2016年7月份的滞纳金为15440元，8月份的滞纳金为8971.95元，9月份的滞纳金为2503.8元），共暂计235564.8元；法院判决时应判决场地使用费至实际交还之日和违约金至实际付清之日；2.黄育群、黄光导将位于广州市白云区嘉禾街鹤龙一路望岗段自编XX号嘉禾大厦十二、十三层物业及附属一楼大堂交还给黎固章；3.黄育群、黄光导承担本案的诉讼费。
黄育群、黄光导一审反诉请求：1.确认双方当事人于2013年12月21日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令黎固章归还合同押金195000元给其；3.判令黎固章支付赔偿款195000元给其；4.判令黎固章赔偿200万元给其；5.诉讼费、鉴定费由黎固章承担。
一审法院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：
2013年12月21日，黎固章（甲方、出租方）与黄育群、黄光导（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.1出租房屋甲、乙双方同意按本合同规定的条款和条件，出租和承租本合同附图所示的房屋及附件所示的附属设施，该房屋坐落于广州市白云区嘉禾街鹤龙一路望岗段自编xx号嘉禾商务大厦十二、十三层物业及附属一楼大堂位置（以下简称涉案房屋），建筑面积2120平方米；1.2房屋用途甲方保证涉案房屋符合商业性质用途，甲方同意出租房屋可用作任何与乙方已经批准的经营范围一致的合法的商业用途，甲方保证涉案房屋及由甲方按附件所提供的内部设施能够作上述用途使用，并符合中国有关法律及规章的规定；2.1租期出租期限为2014年1月1日始至2025年12月31日止；2.1.1免租期免租期自2014年1月1日至2014年3月31日止，免租期内乙方无须支付租金，但仍须支付水、电费及管理费；3.1租金免租期届满之次日为第一个计租年的开始日，一个“计租年”指连续十二（12）个月的期限，租金每月为65000元，租金每二年递增一次，每次在上一年的租金上递增7%，乙方须一次性支付装修补偿费320000元；3.2租赁保证金合同签订同时，乙方应向甲方交纳相当于首个计租年三个月租金的租赁保证金195000元整，甲方应开具收据，合同期满后，乙方无违约行为的，甲方在乙方退出涉案房屋、交清各项费用的7个工作日内，将租赁保证金无息退还乙方，甲方有权从租金保证金直接扣除乙方的拖欠的租金和滞纳金、水电费和电费及滞纳金后，要求乙方十天内补齐所拖欠款项，否则视为乙方违约；3.3租金的支付及收据合同签订当天，乙方需向甲方交纳相当于首个计租年壹个月租金65000元作首期租金，乙方应于每月15日前向甲方支付当月涉案房屋租金（遇法定节假日则延期），甲方应当在收到当月房屋租金3个工作日内向乙方提供金额与该月应付涉案房屋相当的合法的房屋租赁收据；3.5罚则乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的金额为拖欠天数乘以拖欠金额的0.3%，如乙方拖欠租金天数超过叁拾天，视为违约，甲方有权解除合同并收回租赁房屋；5.2水费、电费缴纳因该商铺水费、电费的收取是由物业管理公司直接负责，乙方同意直接向物业管理公司缴纳水费、电费，并由物业管理公司向乙方开具收据；水费5.8元/吨,电费1.25元/度；6.4房屋的装修乙方对房屋进行装修，必须经过甲方书面同意，乙方必须聘请有资质的施工单位进行装修，并将有关装修的图纸、线路图和设备图盖章提供甲方备案留存，乙方在装修过程应该注意施工安全；9.4乙方解除权因下列情形之一，经乙方书面催促7天后，甲方拒不改正的，乙方有权解除合同：1）甲方违反本合同第1.2条规定，使乙方无法按其用途继续使用房屋…4）甲方未能按本合同规定提供相关文件，导致乙方无法正常装修、正常开业或者正常营业的，乙方因上述1）、2）、3）、4）项理由终止合同的，应当及时书面通知甲方，甲方应向乙方赔付同等于当期3个月租金数额的违约金及装修购置的设备费用。合同同时约定了双方的其他权利义务。
合同签订当日，黄育群、黄光导向黎固章支付首月租金65000元、场地保证金195000元、一次性装修补偿费320000元。黎固章将涉案房屋交付黄育群、黄光导使用。
2016年7月，黎固章与黄育群、黄光导因消防问题发生矛盾。黄育群、黄光导停止交纳当月租金，之后亦未交纳租金。
2016年12月23日，黄育群申请广东省广州市南方公证处（以下简称南方公证处）到涉案房屋现场进行公证。2017年1月17日，南方公证处根据上述事实作出（2016）粤广南方第082539号公证书。根据上述公证书中拍摄的照片，涉案房屋内尚存有黄育群、黄光导的经营物品，但各处房门贴有“物管处二零一六年十月一日封”的封条。
一审庭审中，黎固章自认涉案房屋无合法规划报建手续。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”现本案租赁合同效力（第一项反诉请求）、场地交还（第二项诉讼请求）、押金退还（第二项反诉请求）的事实已清楚，故一审法院依法对上述部分先行判决。
在黄育群、黄光导提出确认本案租赁合同无效的反诉请求后，黎固章自认涉案房屋无合法规划报建手续的事实，相当于承认黄育群、黄光导的第一项反诉请求，故一审法院对黄育群、黄光导的第一项反诉请求予以支持。因合同无效，双方应当就取得的财物相互返还，即黄育群、黄光导应当将涉案房屋返还给黎固章，而黎固章应当将收取的押金退还给黄育群、黄光导。故一审法院对黎固章的第二项诉讼请求及黄育群、黄光导的第二项反诉请求予以支持。对于黄育群、黄光导提出涉案房屋已由黎固章于2016年10月1日查封并强行占有，不存在交接问题的抗辩意见，一审法院认为，首先，黄育群、黄光导自认曾于2016年11月1日向黎固章发函要求接收涉案房屋的事实；其次，本案于2016年11月9日第一次开庭时，黄育群、黄光导未就交还涉案房屋的问题提出抗辩意见；其三，本案于2017年10月13日第二次开庭时，黄育群、黄光导才第一次提出黎固章于2016年10月1日查封并强行占有涉案房屋的抗辩意见；最后，黄育群、黄光导提供的公证书证实涉案场地内还留存有黄育群、黄光导的经营物品；因此，黄育群、黄光导提供的证据不能证实黎固章已收回涉案房屋，其仍应当向黎固章履行清空物品、交还房屋的义务。
对于房屋占有使用费、滞纳金、赔偿装饰装修损失的事实，因黎固章与黄育群、黄光导就消防问题、装修装修价值评估报告问题尚存在较大争议，一审法院将于进一步查清事实后再行判决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，于2017年10月30日作出如下判决：一、确认黎固章与黄育群、黄光导于2013年12月21日签订的《房屋租赁合同》无效；二、黎固章于本判决生效之日起5日内向黄育群、黄光导返还押金195000元；三、黄育群、黄光导于本判决生效之日起10日内向黎固章腾空返还位于广州市白云区嘉禾街鹤龙一路望岗段自编xx号嘉禾商务大厦十二、十三层物业及附属一楼大堂。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费待后续判决一并处理。
本院经审查认为，一审查明事实无误，且有相关的证据予以佐证，本院予以确认。
二审中，上诉人提交录音光盘一张（附录音内容文字整理稿），以及日期为2017年11月4日的《黄光导、黄育群xx商务大厦12、13楼搬走物品清单表》复印件一份，拟证明上诉人于2017年10月31日约黎固章及物业公司的代表黎耀祖在物业公司的办公室商谈，要求黎固章以及物业公司交还其强行占领的涉案酒店的物品，但黎固章和物业公司以拖欠管理费为由拒绝返还物品；整个协商过程约一个多小时，上诉人只录了其中13分钟的谈话，并整理了其中5分钟录音的文字稿；当时上诉人一直表示要求搬走，但黎固章没有同意其搬走，也没有说不交钱就不让上诉人搬走；上诉人已于2017年11月4、5日搬走物品清单中的物品。
经本院主持质证，黎固章确认上述两份证据的真实性，但认为均与本案无关，且认为录音未经其同意，不合法；录音不完整，与整理的文字稿不一致；从录音内容看，并不是黎固章要求上诉人支付物业管理费，而是物业公司要求的，黎固章只是协助物业公司解决问题；上诉人提交的录音文字整理稿只记录了各方协商的前半部分，而后半部分已经发生了变化，即后来在黎固章的主持下，各方达成了一致意见，同意上诉人在没有结清物业管理费的情况下先将东西搬走；且从上诉人提交的物品清单也可以看出，上诉人在2017年11月4日已经搬走了这些物品，物业公司也确认了。但上诉人未拆走空调及窗帘，后黎固章于2017年12月下旬自行拆下空调及窗帘，收回场地。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。
由于双方当事人均确认涉案房屋无合法规划报建手续，一审据此认定涉案租赁合同无效，并判令黎固章返还押金，合法有据，双方当事人亦无异议，本院予以确认。针对黄育群、黄光导的上诉，二审争议焦点是涉案场地的交还问题。根据黄育群、黄光导二审提交的证据材料及双方诉辩主张，虽然双方当事人对于涉案场地交还的具体时间及相关责任的认定存在争议，但鉴于黄育群、黄光导在二审中确认其已搬走涉案场地内的物品，而黎固章亦确认其已实际收回涉案场地，故在此情况下，判令黄育群、黄光导腾空返还涉案场地已无必要，本院据实撤销一审判决第三项。
综上所述，基于二审发现新的事实，本院据实改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初12668号民事判决第一项、第二项；
二、撤销广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初12668号民事判决第三项；
三、驳回黎固章要求黄育群、黄光导交还位于广州市白云区嘉禾街鹤龙一路望岗段自编226号嘉禾商务大厦十二、十三层物业及附属一楼大堂的诉讼请求。
二审案件受理费100元，由黄育群、黄光导负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 郭东升
审判员 韩志军
二〇一八年二月一日
书记员 林飘云
梁少欣