广西壮族自治区北海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）桂05执异125号
案外人：梁惠昌，女，1944年9月4日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市。
申请执行人：江西建工第四建筑有限责任公司。住所江西省南昌市青云谱区建设路***号。
法定代表人：徐恰皮，董事长。
被执行人：北海市闽建房地产开发有限公司。住所广西壮族自治区北海市北海大道***号南洋新都*幢*单元****号。
法定代表人：温凤喜，董事长。
在本院执行申请执行人江西建工第四建筑有限责任公司（以下简称建工公司）与被执行人北海市闽建房地产开发有限公司（以下简称闽建公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人梁惠昌于2018年4月10日对本院查封的位于北海市海角路以南、昆明路以东“富贵家园”2幢3单元1701号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人梁惠昌称，其于2015年6月19日与闽建公司签订《“富贵家园”商品房认购协议书》，认购位于北海市昆明路以东、海角路以南“富贵家园”2幢3单元1701号房屋，建筑面积118.40平米，已支付定金5万元。由于异议人与被执行人签订买卖协议的时间发生在法院查封之前，“富贵家园”一旦被整体拍卖，必定造成异议人与被执行人签订的房屋认购协议无法履行，侵害异议人的合法权益，请求中止对涉案房屋的执行。
本院查明，建工公司与闽建公司建设工程施工合同纠纷一案，北海仲裁委员会于2017年1月17日作出北仲裁字[2016]第134号裁决书，裁决：一、被申请人闽建公司同意本裁决书生效之日起十日内向申请人建工公司支付工程进度款及利息5500万元（其中4100万元利息自2016年5月30日按月息2%计算，1400万元利息自2016年8月30日按月息2%计算，计算至实际支付日），汇入建工公司指定的帐户。二、申请人建工公司建设富贵家园二期1#、2#、3#号楼及附属工程价款就该工程折价或者拍卖的价款，在已完工程量工程款6875万元（其中工程进度款5500万元）范围内享有优先受偿权。仲裁费用100000元由被申请人闽建公司负担。上述裁决发生法律效力后，建工公司于2017年2月28日向本院申请执行。执行中，本院先后于2017年4月5日、2018年2月2日作出（2017）桂05执19号、（2017）桂05执恢75号执行裁定，查封被执行人闽建公司的位于北海市海角路以南、昆明路以东的三幅土地[土地使用权证号：北国用（2012）第C03317号、北国用（2012）第C03318号、北国用（2012）第C03321号]及其地上全部建筑物、构筑物（项目名称：“富贵家园”或“富贵轩”），查封期限自裁定书生效之日起三年。并于2018年3月30日在查封的不动产上张贴查封公告。
另查明，2015年6月19日，案外人梁惠昌与闽建公司签订《“富贵家园”商品房认购协议书》，约定案外人认购位于北海市昆明路以东、海角路以南“富贵家园”2幢3单元1701号房屋；签订协议书时，案外人支付定金5万元给闽建公司，在签订《商品房买卖合同》时直接抵充房款；该商品房建筑面积118.40平米，单价3568/㎡，房款总金额422451元。双方还就房款支付方式、定金的处理、房屋开工竣工时间、办证税费承担、房屋更名等做了约定。同月23日，闽建公司向案外人梁惠昌出具收到其5万元定金的收据。上述房屋由被执行人闽建公司开发，规划用途为住宅，至今未竣工交付。该房屋及相应土地使用权属本院（2017）桂05执19号、（2017）桂05执恢75号执行裁定查封范围。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据本案查明的事实，案外人在本院查封之前与闽建公司签订的为商品房认购协议书，仅支付定金，已支付的价款未超过协议约定总价款的百分之五十，且未实际占有涉案房屋。故案外人的异议既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，也不符合第二十九条规定的情形。
综上，案外人梁惠昌既不享有无过错买受人物权期待权又不享有消费者物权期待权，不能对抗申请执行人在先享有的优先受偿权，根据《异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，案外人所主张的权利不能排除本案执行，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：
驳回梁惠昌的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
广西壮族自治区北海市中级人民法院
执行裁定书
（2018）桂05执异125号
案外人：梁惠昌，女，1944年9月4日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市变电南二巷18号。
申请执行人：江西建工第四建筑有限责任公司。住所:江西省南昌市青云谱区建设路468号。
法定代表人：徐恰皮，董事长。
被执行人：北海市闽建房地产开发有限公司。住所:广西壮族自治区北海市北海大道177号南洋新都2幢二单元1504号。
法定代表人：温凤喜，董事长。
在本院执行申请执行人江西建工第四建筑有限责任公司（以下简称建工公司）与被执行人北海市闽建房地产开发有限公司（以下简称闽建公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人梁惠昌于2018年4月10日对本院查封的位于北海市海角路以南、昆明路以东“富贵家园”2幢3单元1701号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人梁惠昌称，其于2015年6月19日与闽建公司签订《“富贵家园”商品房认购协议书》，认购位于北海市昆明路以东、海角路以南“富贵家园”2幢3单元1701号房屋，建筑面积118.40平米，已支付定金5万元。由于异议人与被执行人签订买卖协议的时间发生在法院查封之前，“富贵家园”一旦被整体拍卖，必定造成异议人与被执行人签订的房屋认购协议无法履行，侵害异议人的合法权益，请求中止对涉案房屋的执行。
本院查明，建工公司与闽建公司建设工程施工合同纠纷一案，北海仲裁委员会于2017年1月17日作出北仲裁字[2016]第134号裁决书，裁决：一、被申请人闽建公司同意本裁决书生效之日起十日内向申请人建工公司支付工程进度款及利息5500万元（其中4100万元利息自2016年5月30日按月息2%计算，1400万元利息自2016年8月30日按月息2%计算，计算至实际支付日），汇入建工公司指定的帐户。二、申请人建工公司建设富贵家园二期1#、2#、3#号楼及附属工程价款就该工程折价或者拍卖的价款，在已完工程量工程款6875万元（其中工程进度款5500万元）范围内享有优先受偿权。仲裁费用100000元由被申请人闽建公司负担。上述裁决发生法律效力后，建工公司于2017年2月28日向本院申请执行。执行中，本院先后于2017年4月5日、2018年2月2日作出（2017）桂05执19号、（2017）桂05执恢75号执行裁定，查封被执行人闽建公司的位于北海市海角路以南、昆明路以东的三幅土地[土地使用权证号：北国用（2012）第C03317号、北国用（2012）第C03318号、北国用（2012）第C03321号]及其地上全部建筑物、构筑物（项目名称：“富贵家园”或“富贵轩”），查封期限自裁定书生效之日起三年。并于2018年3月30日在查封的不动产上张贴查封公告。
另查明，2015年6月19日，案外人梁惠昌与闽建公司签订《“富贵家园”商品房认购协议书》，约定案外人认购位于北海市昆明路以东、海角路以南“富贵家园”2幢3单元1701号房屋；签订协议书时，案外人支付定金5万元给闽建公司，在签订《商品房买卖合同》时直接抵充房款；该商品房建筑面积118.40平米，单价3568/㎡，房款总金额422451元。双方还就房款支付方式、定金的处理、房屋开工竣工时间、办证税费承担、房屋更名等做了约定。同月23日，闽建公司向案外人梁惠昌出具收到其5万元定金的收据。上述房屋由被执行人闽建公司开发，规划用途为住宅，至今未竣工交付。该房屋及相应土地使用权属本院（2017）桂05执19号、（2017）桂05执恢75号执行裁定查封范围。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据本案查明的事实，案外人在本院查封之前与闽建公司签订的为商品房认购协议书，仅支付定金，已支付的价款未超过协议约定总价款的百分之五十，且未实际占有涉案房屋。故案外人的异议既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，也不符合第二十九条规定的情形。
综上，案外人梁惠昌既不享有无过错买受人物权期待权又不享有消费者物权期待权，不能对抗申请执行人享有的优先受偿权，根据《异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，案外人所主张的权利不能排除本案执行，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：
驳回梁惠昌的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 蔡 敏
审 判 员 林少立
审 判 员 魏 岚
二〇一八年四月二十八日
法官助理 邱愉茜
书 记 员 覃 梅