江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初8937号原告：戴颖，女，1985年6月27日出生，汉族。原告：戴双喜，男，1957年6月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：戴颖（系戴双喜之女），自然情况同上。原告：黄永珍，女，1961年9月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：戴颖（系黄永珍之女），自然情况同上。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地本市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩。委托诉讼代理人：奚春锋,江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮敏,江苏法德永衡律师事务所律师。原告戴颖、戴双喜、黄永珍与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年9月22日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴双喜、黄永珍的委托诉讼代理人亦即原告戴颖，被告图腾公司的委托诉讼代理人奚春锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴颖、戴双喜、黄永珍向本院提出诉讼请求：被告支付原告租金44626元，并按每日万分之三的标准，向原告支付该款自2016年5月1日至付清之日止的违约金。审理过程中，原告方变更诉讼请求为：被告支付原告租金42313元，并按每日万分之三的标准，向原告支付该款自2016年5月1日至付清之日止的违约金。事实和理由：2008年12月26日原、被告双方签订了一份《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》（以下简称《合同书》），约定原告将其所有的本市建宁路300号南京大观·天地MALL房号1083商铺交于被告经营管理；合同期限八年，自2010年4月30日至2018年4月29日止；被告将该商铺每年租赁回报分四次支付原告，每三个月支付一次，每次回报为22313元等等。原告每次实际税后租赁回报为21156.50元。被告自2015年5月1日起未按约定支付租赁回报，尚欠原告两期租金合计42313元。为维护自己的合法权益，现诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告图腾公司承认原告在本案中主张的有关事实，但认为：1.根据双方合同约定，是由原告方委托被告经营和管理诉争商铺，而并非被告承租原告商铺，双方之间系委托经营合同关系，并非租赁合同关系，而且原告方未办理房屋所有权证；2.双方签订经营合同时，2008年实体运营环境比较好，双方签订的是对于原告最高收益率的约定，双方并没有对如果商铺达不到8.5元/天/平方米收益时如何处理。目前被告商铺实际对外出租收益为1.05元/天/平方米，按合同约定返租成本为6.77元/天/平方米，高于实际收益率的6倍，在此情况下，被告无法支撑。3.原告的违约金计算期限与事实不符，原告按日万分之三主张违约金的数额过高，超过原告的损失。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：南京市建宁路300号1083室房屋（建筑面积为36.61平方米，以下简称涉案房屋）系原告戴颖、戴双喜、黄永珍于2008年12月自被告处购买。原告戴颖系原告戴双喜、黄永珍所生之女，原、被告签订的《南京市商品房预售合同》已办理买卖合同备案登记，但双方因故未办理不动产权证过户手续。原告方接受涉案房屋后，已交由被告实际出租经营。2008年12月26日，三原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订了《合同书》，约定甲方将涉案房屋委托乙方自营或对外租赁经营；委托经营期限为八年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；甲方在合同期限内有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）即租赁回报；租赁回报计算方式为商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在合同约定的期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，具体数额为22313元（此租赁回报金额中含甲方应缴纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；乙方支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。上述《合同书》订立后，原告将涉案房屋交付被告，被告依约支付了2016年4月30日之前的租赁回报，每期扣除税款后实际支付金额为21156.50元。自2016年4月30日起，因被告经营困难，未能按照约定及时向原告支付合同约定的租金回报。原告向被告催要欠租未果，遂诉至本院，要求判如所请。与涉案房屋相同的其他业主，亦曾与被告发生与本案相同的房屋租赁合同纠纷，经本院及南京市中级人民法院两审终审，判定被告与业主之间订立的合同，性质为房屋租赁合同，并判决被告按照合同约定支付欠租及违约金。判决生效后，有关业主申请强制执行，被告已实际履行。对该事实，被告不持异议，但表示仍然坚持其观点。因双方均不同意调解，致本案未能调解解决。以上事实，有双方当事人陈述、《南京市商品房预售合同》、《合同书》、有关生效裁判文书以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据当事人提供的《合同书》等证据，结合有关生效裁判文书的认定，本案原、被告双方签订的《合同书》是原告将涉案房屋交由被告出租经营，被告按季度支付固定租金的合同，而非原告委托被告经营涉案房屋，并由原告确定具体承租人及租金标准，因此《合同书》的性质是租赁合同，该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方虽然未办理涉案房屋所有权转移登记手续，但被告已经按照合同约定实际占有、使用涉案房屋，并以自己的名义对外出租经营，被告系以自己的行为认可原告方对涉案房屋的相关权利，被告以此为由主张原告不享有涉案房屋相关权利，不符合法律规定，本院不予采纳。被告未按照合同约定支付2016年4月30日之后的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求被告支付拖欠的2016年4月30日至7月29日期间的租金21156.50元（已扣除税款），2016年7月30日至10月29日期间的租金21156.50元（已扣除税款），两期租金合计42313元，符合法律规定，本院予以支持。根据双方合同约定，被告逾期支付租金的，自逾期的第16个工作日起计算违约金。对于原告主张的以上两期租金，被告本应在2016年4月30日至5月15日期间、2016年10月30日至11月15日期间分别支付，至迟应于此后的15个工作日内支付，但被告未能履行上述合同义务，故被告应分别自2016年6月4日、12月7日起，按每日万分之三的标准支付上述款项的违约金，均计算至本判决确定的给付之日止。被告虽主张其经营困难、迟延履行并非恶意违约以及该违约金标准过高并申请调低的抗辩，但对此未提供充分的证据证明，不符合法律规定，本院对此不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决如下：被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效当日一次性给付原告戴颖、戴双喜、黄永珍自2016年4月30日至2016年10月29日的租金共计42313元，并支付相应的违约金（均以21156.5元为基数，分别自2016年6月4日、12月7日起，按照每日万分之三的标准，计算至本判决确定的给付之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费943元，减半收取472元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担（此款原告已预交，故被告于本判决生效后当日内将该472元一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一六年十二月二十一日书记员  汪慧娣