伊金霍洛旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0627民初3197号
原告鄂尔多斯市鸿瑞房地产开发有限责任公司，组织机构代码73328XXXX，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区康巴什新区珠江国际城D48座101-4号。
法定代表人丁永明，该公司董事长。
委托代理人杜励龙，内蒙古伊康东律师事务所律师。
被告段世明，公民身份证号码×××，男，汉族，1961年2月18日出生，农民，现住陕西省神木县。
原告鄂尔多斯市鸿瑞房地产开发有限责任公司（以下简称鸿瑞房地产）诉被告段世明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员苗磊独任审判，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告鸿瑞房地产委托代理人杜励龙，被告段世明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿瑞房地产诉称，2011年8月9日，被告段世明与原告签订《商品房买卖合同（合同编号2010-0003473）》，约定被告购买原告出售的位于鄂尔多斯市伊金霍洛旗札萨克镇经三路东、规划三路南、经三路西、札萨克街北所建房屋，建筑面积为120.83平方米，每平方米单价为2850元，房屋总价款为344366元，被告已付购房首付款为104366元，剩余240000元房款未付。双方在补充协议中约定，若被告未补足剩余购房款项则应以总房价款的10%向被告支付违约金，并约定原告行使债权而支出的一切费用均由被告承担。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求：1、判令被告段世明支付原告鸿瑞房地产剩余购房款240000元，并按双方约定以总房价的10%向原告支付违约金34436.6元，共计274436.6元；2、判令被告承担本案诉讼费用及实现债权产生的费用。在庭审中原告变更诉讼第一项请求为：判令被告段世明支付原告鸿瑞房地产剩余购房款200000元，并按双方约定以总房价的10%向原告支付违约金20000元，共计220000元；
被告段世明未向本院提交书面答辩意见，但其在庭审中口头辩称原告所述属实，下欠原告房款200000元属实。原告向被告口头承诺过为其办理贷款，后因银行政策变动，拒给陕西户籍的被告办理贷款，所以原告在此时就应该与被告解除合同，收回房屋。
原告提供证据及被告质证情况：
原告鸿瑞房地产与购房人段世明于2011年8月9日签订的商品房买卖合同书一份（包含补充协议），拟证明1、房屋的基本情况：位于伊金霍洛旗札萨克镇瑞福园小区第5号楼1单元402室房屋一套，该套房屋面积共120.83平方米，约定每平米单价为2850元，总价344366元。2、被告仅支付购房款104366元，后又给付4万元，剩余20万元未支付。3、合同中约定的违约金远远大于2万元，但是原告仅主张2万元，剩余的违约金原告放弃。
被告段世明质证认为对于原告出示的商品房买卖合同及其补充协议的真实性予以认可。对于原告要证明的第一、二个问题予以认可，对于原告要证明的第三个问题不予认可。理由是原告未按照合同约定为被告办理购房贷款，故原告方也存在违约，不应向被告主张违约金。
对原告方提交的商品房买卖合同书及其补充协议一份，因证据客观真实，来源形式合法，与本案具有关联性，且被告段世明对其予以认可。合同内容上也详细约定了双方购买房屋的坐落、面积单价、总价及价款支付方式等内容，合同已经伊金霍洛旗房管局登记备案。故本院对其真实性予以采信。
经审理查明，原告鸿瑞房地产以出让方式取得位于伊金霍洛旗札萨克镇经三路东、规划路南、经三路西、札萨克街北、编号为C7-02的地块土地使用权。经批准原告在上述地块上建设商品房鄂尔多斯市伊金霍洛旗札萨克镇瑞福园住宅小区。原告在取得商品房预售许可证（证号2010-012-005）后开始预售房屋。
另查明，2011年8月9日，被告段世明与原告鸿瑞房地产签订《商品房买卖合同》，约定段世明购买原告鸿瑞房地产开发的位于鄂尔多斯市伊金霍洛旗札萨克镇瑞福园住宅小区5号楼1单元402号预售商品房；该商品房建筑面积共120.83平方米，每平方米单价为2850元，总价款为344366元。合同第六条约定付款方式为：商业贷款方式付款，买受人支付104366元作为首付款，买受人以银行按揭方式向出卖人支付剩余房款240000元，买受人在出卖人协作的银行统一办理贷款手续。合同附件四补充协议第一条第六款对于合同第六条补充约定：买受人应于签署主合同之日起5日内，提交住房抵押贷款银行所要求的必备申请贷款材料。买受人应当在接到出卖人通知之日起7个工作日内，按照贷款银行的要求，办理相关手续、缴纳相关费用；由于买受人的原因，或遇有银行贷款政策调整的情况，包括但不限于：银行可以提供贷款成数、年限与买受人申请事项不同，买受人应自得到银行或出卖人通知5日内，补足购房首付款，并按照银行能够提供的贷款成数和年限重新按照银行的要求办理贷款手续；如买受人的贷款申请未能获得与出卖人合作的任何一家银行批准，买受人同意按照出卖人的要求变更付款方式为一次性付款，买受人承诺在接到银行或出卖人通知后5日内支付全部剩余购房款项并办理完毕付款方式变更手续。合同签订后被告向原告支付首付款104366元。后支付40000元，下欠200000元。2011年，原告向被告交付了被告购买的商品房，被告段世明实际开始使用该住房。因银行政策原因，被告至今仍未办理银行按揭贷款手续。
本院认为，原告鸿瑞房地产与被告段世明签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，买卖合同关系成立，合同真实有效。合同双方应按照合同约定行使权力、履行义务。原告鸿瑞房地产已经按照约定履行了交付房屋的义务。被告段世明应按合同约定履行给付购房款的义务，现被告段世明逾期给付购房款，已构成违约，应承担违约责任。被告段世明辩称原告向被告口头承诺过为其办理贷款，后因银行政策变动，拒给陕西户籍的被告办理贷款。所以原告鸿瑞房地产在此时就应该与被告段世明解除合同，收回房屋。根据原被告签订的补充协议第一条第六款约定如买受人的贷款申请未能获得与出卖人合作的任何一家银行批准，买受人同意按照出卖人的要求变更付款方式为一次性付款。按照此约定在被告段世明无法办理银行按揭贷款的情况下，被告段世明应当一次性将剩余购房款给付原告鸿瑞房地产。双方均认可不能办理商品房担保贷款合同的原因是银行政策变动，不能归责于双方。双方签订的补充协议对于不能办理商品房担保贷款合同进行了约定。商品房买卖合同可以继续履行，不符合最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十三条规定的解除商品房买卖合同的情形。故本院对被告的答辩意见不予采信。
关于违约金，原被告双方在商品房买卖合同的补充协议对于买受人逾期支付购房款做了如下约定：如买受人的贷款申请未能获得与出卖人合作的任何一家银行批准，买受人同意按照出卖人的要求变更付款方式为一次性付款，买受人承诺在接到银行或出卖人通知后5日内支付全部剩余购房款项并办理完毕付款方式变更手续。原告并未提交证据证明银行或者原告自己向被告履行了商品房担保贷款合同不能办理的告知义务。故本院对原告鸿瑞房地产要求被告段世明给付购房款违约金20000元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一零七条、第一零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：
一、被告段世明于本判决生效之日起五日内给付原告鄂尔多斯市鸿瑞房地产开发有限责任公司购房款200000元。
二、驳回原告鄂尔多斯市鸿瑞房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。
案件受理费5416元减半收取2708元由被告段世明负担2150元，原告鄂尔多斯市鸿瑞房地产开发有限责任公司负担558元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
本判决生效后，负有义务的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起两年内，向本院申请执行。
代理审判员 苗 磊
二〇一六年八月四日
书 记 员 白海燕