文书内容内蒙古自治区商都县人民法院民 事 判 决 书（2016）内0923民初854号原告王某，男，汉族，19XX年X月Ｘ日出生，住商都县ＸＸＸＸＸ。被告张某某，男，汉族，19ＸＸ年Ｘ月Ｘ日出生，身份证住址商都县十八顷ＸＸＸ，现住商都县城管镇。原告王某诉张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李东平独任简易程序公开进行审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告张某某于2011年初将其建筑的一套门面二楼出售给我，价款为20万元，我支付被告购房款18万元，并于3月份签订购房合同，合同约定等房屋产权证交付时支付余下的2万元，我多次催促被告办理房产证，被告一直拖延，无奈我提诉讼，要求1、判令依法办理房产证；2、承担违约责任；3、承担本案的一切费用。被告未做书面答辩，庭审中辩称：1、承认于2012年办理《房屋所有权证》证号为140011201010，面积为259.2㎡，（其中包括卖给原告的一套迎街二层楼总面积为118.8㎡）。并于2013年5月16日以此房屋作抵押向信用社贷款，2014年5月7日还请，又于2015年12月29日贷款到期日为2016年12月15日。期间一直没有给原告办理过过户手续。2、房屋买卖合同签订后2011.731日交付原告使用，所以没有违约；3、贷款2016年12月15日到期，还请了贷款才能过户，现在无法办理。4、合同中只约定“等房屋产权证交付时付2万元”，也就说没有约定办证时间，啥时办下证，啥时还清欠被告的2万元，所以没有违约。原告为支持其诉讼主张向本院提供如下证据材料：1、售房合同（复印件）：证明房屋买卖合同订立时间、价款交付方式及违约责任等。2、被告收取卖房款的收据（复印件),证明被告收取房屋款的事实。一、原告申请人民法院依职权调取的证据材料：1、“房屋产权登记信息查询证明”房管部门出具的，证明于2012年5月4日已办理《房屋所有权证》证号为140011201010，面积为259.2㎡。2、“商都信用合作联社证明”证实被告以《房屋所有权证》证号为140011201010，面积为259.2㎡的房屋为抵押，先发于2013年5月16日贷款49万元，并于2104年5月7日还清；后又于2015年12月29日贷款30万元，到期日期为2016年12月28日。二、被告未向本庭提供任何证据材料庭审中，被告对证据1、无异议，只是强调“办证”时间合同中没有约定；对2也没有异议，承认合同订立当日原告交了5万元首付，又于2011年7月31日交了31万元共计18万元，同时被告将房门钥匙交给原告；对于证据1、2无异议只是强调合同没有约定“办证”时间，所以没有违约，同时指出贷款于2016年12月28日到期。对以上证据本院认为符合客观性、关联性、合法性予以采纳。经本院审理查明：2011年3月份，原、被告双方签订房屋买卖合同，被告将其位于商都县红旗街东侧、兴商路南侧1-2层，面积为259.2㎡的俩套门面楼中的一套卖于原告，合同约定“建筑面积一层为64.8㎡，二层为54㎡，共计118.8㎡，房屋售价20万元”，合同订立当天首付款五万元，并于2011年7月31日又交付13万元，共计18万元，被告将房门钥匙交付原告。合同中约定余下的2万元等房屋产权证交付时付。被告于2012年5月4日，在商都县房地产管理局登记并办理房屋产权证“蒙房权证商都县字第ＸＸＸＸＸＸＸＸ号”（建筑面积为259.2㎡，包括原告的118.8㎡）。被告于2013年5月16日以此房屋产权做抵押向商都县信用合作联社红星北街分社贷款49万元，于2014年5月7日还清，又于2015年12月29日再次贷款30万元，到期时间为2016年12月28日。原、被告所鉴房屋买卖合同，一是没有合同鉴定时间；二是没有约定房屋产权办理时间，只是约定“等房屋产权证交付时付2万元”即余下的房屋收款，等被告办下原告的楼房的产权证后付清。原告多次催告被告办理房产证，由于被告已将房屋产权做了抵押，所以被告未能协助原告办理房屋产权手续。本院审理认为：原、被告之间所鉴定的房屋买卖合同，真实、合法、有效且实际履行。虽然合同的双方当事人没有签署日期，但合同的内容是双方真实意思的表示并且违法，无疑合同应该是有效的双方当事人均应该照合同的约定全面履行合同义务。同时，房屋没有产权证，订立买卖合同并不因此无效，房地产管理法的规定属于行政管理性质的规定，只要符合《物权法》第十七条规定结合其他法律和行政法规就可以对合同效力作出判断。关于原告提出让被告承担违约责任的问题：在原被告双方订立的房屋买卖合同中，对办理房屋产权证，只约定了20万元的售价中实交18万元，“等房屋产权证交付时付2万元”，没有约定办理房屋产权的时间，这只是对房屋买卖合同生效这顶的条件，而对原告而言楼房的售价款尚有2万元，没有付清。关于原告提出让被告承担违约责任的问题：其实被告的违约责任分俩个部分：第一部分，商品买卖合同订立后，出卖人未告知买房人又将该房抵押给第三人，就本案而言，合同虽未签署订立时间，但在庭审中双方当事人均认可是在2011年的3-4月份签订的，2011年7月31日交付使用的，而被告是在2012年5月4日，以此房做抵押贷款49万元，于2014年5月7日还清后，又于2015年12月29日再次以此房为抵押再次贷款30万元到期时间为2016年12月29日。很显然被告违约，但原告在诉状中及庭审中并未此提出让被告承担违约责任的诉求。第二部分也就是原告在诉状及庭审中提出的依照“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题解释”第十八条规定的承担违约责任。本案只能符合第十八条第（三）款的规定，而在原被告双方订立的房屋买卖合同中一是没有合同的订立时间，二是只对办理房屋产权只约定了20万元。这就是说房屋买卖合同只对被告报送资料备案的义务约定，整个合同中并没有何时办理房产证的义务约定。既然不存在义务就谈不上违约，而且原告也并未因房产证未办理遭受实际损失，合同约定的惩罚性违约金也不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国物权法》第十七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款的规定，判决如下：一、判令被告张某某于2016年12月30日前履行房屋登记、过户义务，协助原告王某办理房屋产权证书。二、驳回原告的其它诉讼请求。诉讼费300元由被告张某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。审判员李东平二0一七年三月一日书记员王旭洁附注：一、《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名住所；（二）标的；（三）（四）质量；（五）价款或报酬；（六)履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法（合同的鉴定时间不属于合同的必备条款，没有合同仍然有效成立）。二、《中华人民共和国无权法》第十七条不动产权房屋证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权房屋证书记载的，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误处，以不动产登记薄为准。三、《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》第八条第一款（一)项合同无疑应该有效。双方合同签署的时间在什么时候，对确认合同内容的法律效力没有任何影响，只要合同内容是双方真实的意见表示，并且不违法，就有法律效力，双方当事人均应依照合同的约定全面履行合同义务。具有以下情形之一，异改商品房屋买卖合同的不纯实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不起已付房款的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。(一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋支付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；第十九条《城市房地产开发经验管理条例》三十三条《商品房销售管理办法》法院判令被告履行登记义务，协助原告办理房产证，违约金。