四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1502民初4318号
原告：王洋分，女，汉族，1970年12月21日出生，四川省珙县人。
原告：周友泉，男，汉族，1968年5月25日出生，四川省珙县人。
原告：周丽，女，汉族，1970年10月28日出生，四川省珙县人。
三原告的委托诉讼代理人：高源，四川叙府律师事务所律师，执业证号15115201210151939。
被告：宜宾市投资集团房产地开发有限公司，住所地四川省宜宾市蜀南大道中段69号市委党校综合楼内，统一社会信用代码：91511500791816566L。
法定代表人：左成业。
委托诉讼代理人：邓乐，四川富绅律师事务所律师，执业证号15115201411329513。
委托诉讼代理人：伍晓林，四川富绅律师事务所律师，执业证号15115200711522451。
原告王洋分、周友泉、周丽与被告宜宾市投资集团房地产开发有限公司（以下简称宜投地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王洋分、周丽及三原告的委托诉讼代理人高源，被告宜投地产公司的委托诉讼代理人邓乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王洋分、周友泉、周丽向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告按约定向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金239296.84元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：三原告购买被告开发的位于宜宾市翠屏区交通街首席滨江X幢X层4号商品房一套，原告于签订合同当日支付首付款1342688元，贷款银行于同年12月15日将贷款人民币1340000元全部支付到被告指定账户，合计总房款2682688元；原告依据合同约定履行了付款义务，被告于2011年11月12日向原告交付该房，根据合同第20条第2项的约定，原告应于2012年11月11日前取得该商品房房屋所有权证书。但直到2015年4月23日，原告才取得该商品房房屋所有权证书，根据合同约定，被告应向原告支付违约金239296.84元。原告所在的业主委员会（以下简称业委会）多次向被告提出按照合同约定支付违约金的合理请求，2016年3月9日，业委会贴出书面公告，原告才得知被告于2016年1月13日以“延迟办证系政府原因，根据购房合同约定，开发商不承担延迟办两证的违约金”为由，拒绝支付延迟办理房产证的违约金。三原告于2016年10月28日向宜宾市翠屏区人民法院提起诉讼，要求被告支付违约金，由于证据不足，我们于2017年5月7日申请撤诉，法院准予我们撤回起诉。综上所述，请求人民法院依法判如所请。
被告宜投地产公司辩称：1、原告超过诉讼时效向人民法院提起诉讼，人民法院应当依法判决驳回其诉讼请求，我司于2012年11月12日前向原告交房，如原告要求我司承担迟延办理房屋所有权初始登记的违约责任，则原告应当在2014年7月31日前向人民法院提起诉讼，如要求我司承担迟延办理房屋所有权转移登记的违约责任，则其应当在2015年6月18日前向人民法院提起诉讼。现原告于2017年7月才向人民法院提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效。“首席滨江”项目土地使用性质原为商业用地，经宜宾市规划和建设局同意案涉项目用地性质由商业用地调整为商住用地。我司早在2009年就已依法向宜宾市国土资源局申请将项目土地使用性质由商业用地变更为商住用地，由于相关行政部门原因导致案涉商品房“双证”迟延办理，故不应由我司承担违约责任。宜宾市国土资源局与宜宾市投资集团有限责任公司（以下简称宜投集团）依法签订土地使用权出让合同变更协议，并及时缴清应缴土地出让金，我司立即依法依约办理了案涉商品房所有权初始登记以及转移登记。依照原、被告签订的合同，原告委托被告办理案涉房屋权属转移登记属无偿委托，从办理“双证”的过程看，我司不存在有任何故意或重大过失而导致案涉商品房房屋所有权初始登记和转移登记迟延办理的行为，根据《合同法》第406条规定，原告无权要求宜投地产承担违约责任。如果人民法院认定我司违约，原告诉请的违约金也过高，请求人民法院依法减少。综上，原告超过法律规定的诉讼时效向人民法院提起诉讼，且其要求宜投地产承担违约责任的诉讼请求缺少事实依据和法律根据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下：
2010年6月11日，被告宜投地产公司取得宜宾市房地产管理局颁发的“首席滨江”项目3、4幢商品房预售许可证，该证载明：“预售总建筑面积12888.76平方米，共商业44套，房屋用途性质为商业”。2010年11月4日,原告王洋分、周友泉、周丽与被告宜投地产公司签订《商品房买卖合同》及相关附件，购买被告开发的位于宜宾市翠屏区交通街的“首席滨江”小区X幢X单元2层4号住房一套；双方签订的合同载明：“……首席滨江小区X幢X单元2层4号（建筑面积338.1平方米，套内面积293.14平方米），依照套内面积计算，该商品房单价每平方米7934.6元，总价款2682688元……买受人（即原告）采取贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的50.05%，金额为1342688元，其余价款向工行或住房公积金管理机构贷款支付。……出卖人应当在2011年7月31日前向买受人交付该商品房，……，出卖人应当在2012年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼层的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，……商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理权属转移登记，无委托费用，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金……”。之后，原告依约交纳了全部购房款，被告于2011年11月12日向原告交付了合同约定的商品房，2015年1月27日，被告取得“首席滨江”4幢商业用房的房屋所有权证，同年4月23日，原告取得其购买的“首席滨江”X幢2层4号商业用房的房屋所有权证。其间，因被告逾期未能办理“双证”，“首席滨江”临时业主委员会代表该小区全体业主，于2013年10月30日，就“两证”的办理向被告发出书面催促函，被告交通街项目部的工作人员签收了该份函件。2014年6月5日，首席滨江业主委员会再次代表小区业主与被告交通街项目部就该小区的“两证”办理进行协商、讨论，并形成书面“会议纪要”，该纪要载明“……两证办理已超时，经双方协商开发商于2014年8月底以前将产权证办理完毕”。2015年11月1日，经业委会多次与被告下设的“交通街”项目部经理李益磋商后，14名“首席滨江”小区业主代表（易帧国、赵建深、ＸＸ顺、刘家蓉等）汇同小区业委会，共同与代表被告的李益、彭莉，就该小区所有业主“双证”逾期办理的违约金数额及支付方式签署了《备忘录》；之后，李益、彭莉将签名后的《备忘录》原件带回被告处签章，未获批准，致双方就违约金达成的支付协议未果。
同时查明：2006年3月19日，宜宾市投资集团有限公司与宜宾市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》及《补充附件》，宜宾市投资集团有限公司以250000元的价格受让宜宾市交通街附近YSR2005-31号宗地，土地使用性质为商业用地。由于宜宾市投资集团有限公司不具备房地产开发资质，在向宜宾市人民政府请示并经其同意后，将YSR2005-31号宗地的土地使用权属办至其全资子公司即被告宜投地产公司名下，由被告进行房地产开发，2008年10月，被告取得宜宾市人民政府颁发的YSR2005-31号宗地土地使用权证（宜市翠国用（2008）12955、12956、12957、12958号），土地使用性质为商业用地。后基于打造宜宾城市形象需要，该块土地拟进行“首席滨江”商住楼开发，2008年8月13日，经宜宾市规划和建设局审核批准，YSR2005-31号宗地的土地使用性质由商业用地变更为商住用地；为此，2009年11月，被告向宜宾市国土资源局提出申请，请求将YSR2005-31号宗地的商业用地变更为商住用地。2014年9月5日，宜宾市国土资源局与宜宾市投资集团有限公司签订了《旧城交通街YSR2005-31号宗地国有土地使用权出让合同补充附件(二)》，该附件确定了因该块土地使用性质变更后应当补缴的土地出让金为17773341元；2014年9月11日、10月30日，宜投地产公司分两次补缴了土地出让金共计17773341元。2015年1月23日，被告向宜宾市房地产管理局申请办理“首席滨江”项目房屋所有权初始登记，2015年1月27日，宜宾市房地产管理局向被告颁发了“首席滨江”项目房屋所有权证。
另查明：原、被告签订的《商品房买卖合同》中，载明的被告应当取得“首席滨江”项目4幢权属证明的时间为2012年5月31日，而被告实际取得该楼栋权属证明的时间为2015年1月27日，逾期970日；载明的被告为原告办理房屋所有权证的时间为交房之日起365日内，因被告向原告交房的时间为2011年11月12日，即2012年11月13日前被告应当为原告办理并交付房屋所有权证，而原告取得房屋所有权证的时间为2015年4月23日，逾期892日。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依照合同的约定全面履行合同义务。原告如约向被告给付了全部购房款2682688元，但被告却没有依照合同确认的期间取得房屋所有权证初始登记，及办理完毕原告的分户转移登记，被告客观上已违约。对于被告逾期办理“双证”的违约行为是否应当对原告承担违约责任的问题，被告提出，“双证”迟延办理系不可归责于被告的原因造成，依照合同约定,其不应承担违约责任；同时提出，原告的诉请超过诉讼时效，认为原告和首席滨江业主委员会是两个不同的法律主体，业委会的职能只是维护业主在公共区域物业管理的合法权益，其向宜投地产发出的函中载明的内容所指向的是业主就其物业的专属权利，业主委员会无权对业主专有部分的权利向宜投地产提出任何请求，故首席滨江业主委员会向被告发出的函并不能代表当事人即本案原告向宜投地产作出过催告，因此，原告主张诉讼时效中断的理由不能成立，人民法院应当依法驳回原告的全部诉讼请求；并且认为，原告委托被告办理案涉房屋权属转移登记属无偿委托，从整个办理“双证”的过程看，被告不存在有任何故意或重大过失导致案涉“双证”迟延办理的行为，根据《合同法》第406条规定，原告无权要求宜投地产承担违约责任。
本院针对被告的上述抗辩、代理意见，审查后认为：2008年8月13日宜宾市规划和建设局即批准将本案案涉土地由商业用地变更为商住用地，至2009年11月25日宜投地产公司向宜宾市国土资源局提出申请变更土地使用性质，到2014年10月30日宜投地产公司实际完成将该土地由商用变更为商住用的土地出让金补缴，时长达6年；在该段期间内，宜投地产公司以宜宾市国土资源局长期未能核算出应当补缴的土地出让金具体金额为由，主张导致其未能及时补缴土地出让金，致使“双证”迟延办理，系国土资源局所致而非因其自身原因造成，其抗辩主张缺乏相关证据支撑，应当承担举证不能的不利后果，本院对宜投地产公司的此项抗辩意见，不予采纳。业主委员会由全体业主选举产生，业主委员会作出的决定，对业主具有约束力；本案中，被告长期未能办理“双证”，侵犯了“首席滨江”小区所有业主的合法权利，该小区业主基于维权，一致要求小区业委会代表所有业主与被告宜投地产公司就办证及支付违约金进行商谈，因此，业委会向被告发函催促办理“双证”，要求被告支付违约金，系代表小区所有业主主张权利的行为，适用诉讼时效中断的相关规定，被告认为原告的诉讼主张超过诉讼时效的抗辩，不能成立，本院不予采纳。被告宜投地产公司作为“首席滨江”小区的开发商，本身就负有为其所开发的商住小区办理初始登记，及为各商品房买受人办理所对应的房屋产权登记的义务，其主张系接受原告“无偿委托”不担责的抗辩，于法无据，本院不予支持。
综上，原告主张被告承担迟延办理“房屋所有权证”的违约责任，符合双方合同约定及法律规定，应当予以支持；被告以原告所交房款的总额2682688元为基数，按日万分之一计算，自2012年11月14日起至2015年4月23日止，计892天，经核算原告诉请的该部分违约金239296.84元未超过该标准，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告宜宾市投资集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起10内支付原告王洋分、周友泉、周丽逾期办理宜宾市翠平区交通街首席滨江X幢（裙楼）2层4号商业用房的《房屋所有权证书》的违约金239296.84元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4890元，减半收取计2445元，由被告宜宾市投资集团房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 王利
二〇一七年八月十六日
书记员 李苇