四川省资中县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）资中民初字第1971号
原告严兴堂，男，1968年7月28日出生，汉族，资中县人。
原告曹秀芳，女，1969年12月12日出生，汉族，资中县人。
委托代理人罗文奎，资中县船城法律服务所法律工作者。
委托代理人韩秀枋，资中县船城法律服务所法律工作者。
被告资中县城乡建设房地产综合开发公司，住所地资中县重龙镇七贤街一号楼。
法定代表人范毅军，经理。
委托代理人郑之怡，四川资达律师事务所律师。
原告严兴堂、曹秀芳与被告资中县城乡建设房地产综合开发公司（以下简称“城乡房地产开发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告严兴堂、曹秀芳的委托代理人韩秀枋，被告城乡房地产开发公司的委托代理人郑之怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告严兴堂、曹秀芳诉称，2009年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，二原告在被告处购买坐落在资中县城南开发区东干道政府广场西侧邮政综合楼1号楼1-1-5号，建筑面积为59.34平方米的商业用房。2010年3月23日，二原告取得房屋所有权证，即城镇字第201001748-1号；2011年1月14日，二原告取得土地使用权证。二原告取得房屋所有权及土地使用权后，被告将二原告所有权证上部分面积隔断改造为消防安全通道，造成被告向二原告出售的房屋所有权证面积大于实际使用面积。二原告多次找相关人员协商解决未果。2014年4月8日起诉至法院，要求被告依照合同约定返还二原告房屋所有权证面积的房屋财产，并按25000元／平方米赔偿损失。
在诉讼中，二原告选择以商品房销售合同纠纷性质主张权利，要求被告对未足额交付的房屋面积按25000元／平方米的标准赔偿二原告违约损失，放弃了要求被告返还二原告房屋产权证面积的房屋财产诉讼请求。同时，二原告又向本院申请了调取资中县地方税务局关于所涉营业房的交易最低控制价格，并认可其价格的认定。
被告城乡房地产开发公司辩称，二原告在被告处购买门面房屋是事实。被告出售给二原告的房屋面积，从证据上看确实存在面积差异，主要体现在现测绘的面积与二原告的房屋产权证面积存在不一致，即测绘面积小于产权证面积。二原告要求按照现在的市场价格，对其差异的面积进行赔付，其理由不充分。原因是出现面积差异的房屋部位处于该营业房的后半段，它是作为厕所在使用，其差异部位的价值应小于市场价所确认的价值。因此，差异部位的房屋面积可按照略高于原商品房买卖合同约定的价格，即可按8000元／平方米的单价补偿给二原告。二原告所购门面房屋，表面看是被告出售，但该房实际是赖忠文挂靠被告公司开发建设修建的房屋，并直接受益。赖忠文是知晓该房屋面积存在差异。因此，赖忠文应列为本案的第三人，并在本案中承担二原告房屋差异面积的赔偿责任。
经审理查明，原告严兴堂、曹秀芳系夫妻关系。被告城乡房地产开发公司为三级资质的房地产开发企业。在开发建设资中县邮政综合楼工程项目中，取得商品房预售房许可。2009年1月15日，原告曹秀芳在被告处预售购买被告坐落在资中县城南开发区东干道政府广场西侧邮政综合楼1号楼1-1-5号建筑面积为59.34平方米的商业用房，并签订有《商品房买卖合同》。2010年3月23日，二原告共同取得房屋所有权证，即城镇字第201001748-1号；2011年1月14日，二原告共同取得土地使用权证。在二原告取得房屋所有权及土地使用权后，被告将二原告房屋所有权证上部分面积隔断改造为消防安全通道，造成被告向二原告出售房屋的证内面积大于实际面积。二原告多次找相关人员协商解决未果，现起诉来院，要求被告承担未按合同约定交付的房屋面积的违约损失赔偿责任。
在审理中，原、被告共同约定由四川省资中县恒达房地产测绘有限责任公司进行实际使用面积测绘，测绘结果为二原告的建筑面积为52.65平方米，未使用建筑面积为6.69平方米。
2015年2月11日，本院依二原告申请调取了资中县地方税务局确认的资中县营业房交易最低控制价格表，表中所涉及的资中县水南镇邮政大厦钢混结构房面交易价（纳税价）为14467元／平方米。
上述事实，有二原告提供的原、被告身份信息、商品房买卖合同、购房发票、房屋所有权证、土地使用权证、资中县城南房屋评估价格表、四川省房屋面积测绘报告和被告企业相关信息（营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书）及本院依职权调取四川省资中县地方税务局的资中县营业用房交易最低控制价格表在卷为证。
本院认为，原、被告在商品房屋买卖关系中基于建筑面积差异发生纠纷，应定性为商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为合同效力、责任主体及损失计算的认定。
首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》为有效合同。被告为具有资质的房地产开发企业，并办有预售房屋许可手续进行建设、开发与预售资中县邮政综合楼工程房屋。2009年1月15日，原告曹秀芳与被告签订《商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，该合同为有效合同。
其次，原告曹秀芳与被告签订后，依合同约定交付了购房款，并办理了房屋所有权、土地使用权的登记手续。原告曹秀芳与被告为合同的相对人。原告严兴堂、曹秀芳系夫妻关系，其财产为夫妻共同财产。因此，原告严兴堂、曹秀芳为本案适格的原告。被告不仅享有开发资质，而且也取得了房屋的出售和预售商品资格，在与二原告的商品房买卖中也为合同关系的相对人，因此其也为适格的被告。被告主张因系赖忠文挂其被告公司名义进行房地产开发，应由赖忠文承担责任。但是，赖忠文不为本案二原告购买商品房买卖关系的相对人，不应为本案的当事人参加诉讼。若被告认为应由赖忠文承担责任，可另行主张权利。
第三，面积减少的责任原因与损失的认定。原、被告签订的合同为有效合同，双方均应依合同履行义务。在合同的履行过程中，被告因设置消防安全通道将出售给二原告房屋的部分面积隔断改建为安全通道，造成原告所购房屋的建筑面积减少，其行为构成了违约，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，应承担其违约赔偿责任。在本案中，原告违约损失的计算可结合本案的实际情况，依本院调取的资中县地方税务局确认的资中县营业房交易最低控制价格14467元／平方米进行计算。尽管原告提供的资中县物价局认定的25000元／平方米标准价格也为计算房屋单价的有效依据，但本院认为原告因其未及时主张损失赔偿，尚存在有扩大损失之因素。本院酌情认定以资中县地方税务局确认资中县营业房交易最低控制价14467元／平方米的价格为准计算损失，即96784.23元（14467元／平方米×6.69平方米）。
综上，二原告以被告为合同的相对人主张要求被告承担违约损失的赔偿责任有理，本院予以支持。本院对其超出本院认定的96784.23元损失部份因二原告证据不足，本院予以驳回。诉讼中，二原告放弃了的其他诉讼请求，本院予以准许。被告要求由他人承担赔偿责任理由不充分，本院不予认可。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条、第十六条之规定，判决如下：
被告资中县城乡建设房地产综合开发公司在判决生效后五日内赔偿原告严兴堂、曹秀芳96784.23元损失。
如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1900元，由被告资中县城乡建设房地产综合开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
审 判 长 张小军
代理审判员 段 强
人民陪审员 何姗晏
二〇一五年二月十三日
书 记 员 李小琴