江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04121号
上诉人（原审被告）常熟市乾图假日酒店。
委托代理人卢携，江苏正大发展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常熟市城市经营投资有限公司。
委托代理人吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。
委托代理人吴徐晟。
原审被告李海兵。
上诉人常熟市乾图假日酒店（以下简称乾图酒店）与被上诉人常熟市城市经营投资有限公司（以下简称城投公司）、原审被告李海兵房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2014）熟民初字第00490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：常熟市花园浜路151号房屋的登记所有人为常熟市城市经营投资有限公司，规划用途为商业服务，建筑面积为8097.92平方米，车库为1582.64平方米。
2011年8月5日，城投公司与苏州乾图商贸有限公司（以下简称乾图商贸公司）签订房屋租赁合同一份，载明：“出租方：城投公司地址：常熟市海虞北路26号联系电话：5153×××5（以下简称甲方）承租方：乾图商贸公司地址：常熟市花园浜路151号联系电话：136××××1888（以下简称乙方）根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理办法》及相关法律的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，经拍租后协商一致，达成如下协议：一、租赁标的及用途1、甲方将坐落在常熟市花园浜路151号商业房屋及附属设施（以下简称租赁物）租赁给乙方。2、租赁物包括8097.92平方米房屋、1582.64平方米地下车库及附属设施（详见房屋场地平面图、附属设施清单）。房屋建筑面积以房屋产权证登记为准。二、租赁期限1、自租赁合同签订生效的次日起，甲方给予乙方90天的装修装饰准备期。合同租赁期以装修装饰准备期满后的次日起计算。2、乙方租赁期限自2011年10月15日起至2019年10月14日止，租期八年。三、租金本项租赁物第一年年租金为人民币330万元整，第二、第三年租金与第一年租金相同；后五年每年的年租金在上一年年租金基础上逐年递增5%。第四年为364.5万元、第五年为363.825万元、第六年为382.016万元、第七年为401.116万元、第八年为421.171万元。四、租金的支付租金每半年乙方缴付一次，合同生效后一周内必须一次性付清，下半年度租金应在租期开始前一周支付甲方，先付后用，依此类推。十一、转租、分租、出借等形式的禁止未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物整体转租、分租、出借给其他人，或以合伙、入股、联营等形式将租赁物转给其他人经营使用。十五、合同解除在租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同：1、乙方拖欠租金一个月以上的；。5、乙方未经甲方书面同意，转租、分租、出借全部或部分房屋及设施的，或以承包、合伙、股权形式转让等形式提供他人使用、占有全部或部分房屋的；。十六、违约责任：1、乙方有下列情形之一的，甲方按下列约定追究乙方违约责任：（1）乙方如出现本合同第十五条情形之一的，甲方除有权提前解除本合同外，乙方应向甲方支付相等于当年租金的违约金。（2）乙方未按本合同约定时间支付甲方租金的，逾期支付租金一个月内的，乙方应向甲方支付年租金的50%的违约金；逾期支付租金超过一个月的，甲方有权解除合同，收回租赁物，乙方应向甲方支付相等于当年租金的违约金。十九、租赁物收回乙方应在租赁期限届满、退租、遇到本合同第十七条情形之一或因违约甲方提前解除合同后15日内，将租赁物回复原样（包括但不限于装修等）并将乙方全部物品搬迁出租赁场所，向甲方移交租赁物，不可移动的装饰装修无偿移交甲方。乙方逾期移交租赁物的，其乙方在租赁物区域内的一切实物，所有权归甲方所有，任由甲方处置，同时甲方不承担任何形式的补偿。乙方逾期移交租赁物的，财产使用费按逾期占用租赁物期间的双倍租金计算。二十二、争议的处理甲乙双方在履行本合同的过程中发生争议的，由甲乙双方友好协商解决。如双方不能达成一致意见的，可依法向常熟市人民法院起诉。二十三、通知本合同甲乙双方的地址为通知送达地址，任何一方以挂号或国内特快专递的形式发出的邮件，无论是否签收，均视为送达。二十四、合同生效本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同一式二份，甲乙双方各执一份。”。城投公司在该份合同甲方处签字盖章，乾图商贸公司在该份合同上签字、盖章。
2013年2月5日，乾图商贸公司向城投公司递交《承租方名称变更申请》，内容为：“本公司于2011年8月5日拍租贵公司位于常熟市花园浜路151号商铺。本公司对该商铺投资为常熟市乾图假日酒店，因酒店前期相关消防、环保、卫生、工商等证照均以本公司股东李海兵为常熟市乾图假日酒店法人代表，目前大部分手续均已办理，税务登记目前正在申请中。但因在税务登记手续办理中，税务部门要求我方出具常熟市乾图假日酒店或者法人代表李海兵与贵公司签署的商铺租赁合同及租金发票，否则我公司将承担主体与税务登记主体不符而产生的商铺转租的巨额税费。而前期是以我公司（乾图商贸公司）名义，法人代表张利明与贵公司签署的商铺租赁合同。因此我方向贵公司申请将原先租赁合同的乙方乾图商贸公司变更为常熟市乾图假日酒店，以配合我公司申办税务登记等相关手续。”同日，乾图商贸公司向城投公司出具《关于常熟市花园浜路151号商铺承租合同变更的补充协议》，内容为：“本公司于2011年8月5日拍租贵公司位于常熟市花园浜路151号商铺。本公司（全称苏州乾图商贸有限公司），法人代表：张利明。与贵公司签署了常熟市花园浜路151号商铺之商铺租赁合同。现经本公司股东大会一致通过，同意由本公司股东李海兵，以常熟市乾图假日酒店名称代表本公司与贵公司签署此商铺之租赁合同，本公司所有股东郑重承诺，将常熟市花园浜路151号商铺租赁合同的乙方变更为常熟市乾图假日酒店后，由此产生的一切经济纠纷以及其他不确定性可能造成的一切后果，均与出租方无关，全部由本公司承担。特此申明乾图商贸公司股东签名（签名则意味完全了解上述所指之承租方变更，并愿意完全承担由此产生之相关责任及一切后果）。”张利明、李海兵、李永明、吴建伟、季永伟五人在该补充协议上签字。城投公司于2013年2月25日在《承租方名称变更申请》及《关于常熟市花园浜路151号商铺承租合同变更的补充协议》上签字，批准同意。
城投公司与乾图酒店签订《房屋租赁合同》一份，抬头为：“出租方：常熟市城市经营投资有限公司地址：常熟市海虞北路26号联系电话：5153×××5（以下简称甲方）承租方：常熟市乾图假日酒店营业执照号码：320581000306571投资人姓名：李海兵身份证号码：××地址：常熟市花园浜路151号联系电话：136××××1888（以下简称乙方）。”该份合同与2011年8月5日城投公司与乾图商贸公司签订的《房屋租赁合同》内容基本一致。该份合同底部显示合同订立时间为“2011年8月5日”，城投公司在该份合同甲方处签字、盖章，乾图酒店在乙方处签字、盖章。
另查明：城投公司于2013年2月5日开具收款收据一份，载明收到李海兵交付的莲花商业（花园浜151号）租金50万元；于2013年9月6日开具发票一张，载明付款方为乾图酒店，开票项目房租金（2012.6.15-2012.8.14），金额为50万元。
又查明：乾图酒店于2013年1月15日经工商行政管理部门核准设立，投资人为李海兵，系个人独资企业。
乾图商贸公司于2011年8月10日设立，股东为张利明、李海兵、李永明、吴建伟、季永伟、郭安荣、应发展七人。2012年2月20日，公司股东变更为张利明、李海兵、李永明、吴建伟、季永伟五人。2014年7月15日，公司经工商行政管理部门核准注销。
审理中，乾图酒店表示本案所涉租赁物部分由第三人在使用。城投公司明确表示，本案中不申请追加案外人作为第三人参加诉讼，仅依据合同的相对性要求乾图酒店承担相应的责任。
上述事实，由房屋租赁合同原件两份、承租方名称变更申请、补充协议、收款收据、发票、工商登记信息、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。
原审原告城投公司的诉讼请求为：1.解除城投公司与乾图酒店签订的《房屋租赁合同》；2.乾图酒店向城投公司支付至实际搬迁之日止的房租金725万元（暂计算至2014年10月15日）、滞纳金14500元、违约金270万元；3.被告常熟市乾图假日酒店迁让出租赁房屋，并将租赁房屋和不可移动的装饰装修交付原告；4.李海兵、苏州乾图商贸有限公司、李永明、吴建伟、季永伟、张利明对常熟市乾图假日酒店应付房租金、违约金、滞纳金等债务承担连带清偿责任；5.诉讼费由被告承担。审理中，城投公司先将上述诉讼请求第二项变更为：乾图酒店向城投公司支付至实际搬迁之日止的房租金626.17万元（自2013年2月6日暂计算至2015年1月5日）、滞纳金1111.44万元、违约金636.17万元，并放弃了上述第四项诉讼请求，后又表示“放弃滞纳金主张，仅依据房屋租赁合同第十六条第一项第二款的约定，主张乾图酒店支付违约金182.25万元。关于乾图酒店主张的装修补偿问题，因为乾图酒店未提供证据，应待乾图酒店另行主张时再依据双方约定及法律规定处理，对于乾图酒店的装修部分城投公司也不要求在本案中处理。”
原审法院认为，本案争议焦点为：本案所涉房屋是否存在一房二租，乾图酒店与城投公司签订的房屋租赁合同是否无效？
城投公司认为：2011年8月5日城投公司与苏州乾图商贸有限公司签订房屋租赁合同，2013年2月，苏州乾图商贸有限公司经股东会决议，将房屋租赁合同的承租方变更为常熟市乾图假日酒店，并向城投公司递交了变更申请及股东决议，城投公司批准同意。后城投公司与乾图酒店签订房屋租赁合同，虽然落款时间是2011年8月5日，但实际签订日期是2013年2月底。两份租赁合同的内容一致，仅是承租方主体发生变更，不存在一房二租、合同无效的情形，乾图酒店应按合同约定承担相应的义务。
乾图酒店认为：城投公司的房屋是一房二租。从形式上看，城投公司在同一天将同一个标的物租给了两个主体，但从实质上看租给乾图商贸在前，租给假日酒店在后，虽然租给假日酒店到底是何时无法确认，但可以明确的是租给假日酒店的合同是无效的合同，导致这份合同的无效的过错方是城投公司，城投公司对此应该承担相应的责任。
原审法院认为，一、乾图酒店对城投公司提供的两份房屋租赁合同的真实性无异议，且城投公司所提供的两份房屋租赁合同均为原件，原审法院对该两份房屋租赁合同的真实性予以认定。二、虽然两份房屋租赁合同的合同订立时间处均显示为“2011年8月5日”，但乾图酒店于2013年1月15日才核准设立，且乾图酒店对房屋租赁合同上其所加盖的公章真实性无异议，故原审法院认定城投公司与乾图酒店签订的房屋租赁合同时间并非2011年8月5日。三、从苏州乾图商贸有限公司出具给城投公司的承租方名称变更申请及补充协议看，申请时间为2013年2月5日，城投公司批准的时间为2013年2月25日。而苏州乾图商贸有限公司的股东之一李海兵，同时作为乾图酒店的负责人，其对上述情况亦是知晓并认可的。故城投公司并不存在一房二租的行为，其是在与苏州乾图商贸有限公司签订房屋租赁合同后，应苏州乾图商贸有限公司及乾图酒店的申请，将房屋租赁合同的承租方进行变更，从而与乾图酒店履行了合同签订程序。四、乾图酒店对其与城投公司签订房屋租赁合同的具体时间无法确定，审理中，城投公司主张双方于2013年2月底签订，要求乾图酒店自2013年3月1日承担房屋租赁合同的相应义务。原审法院结合双方的陈述及乾图商贸公司出具给城投公司的承租方名称变更申请及补充协议时间、城投公司批准的时间看，城投公司的主张是合理的，原审法院予以支持。综上，原审法院认定本案所涉房屋并不存在一房二租的情形，城投公司与乾图酒店系于2013年2月底签订房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，具有法律效力；同时城投公司与乾图商贸公司的房屋租赁合同权利义务关系终止。
原审法院认为：综合以上分析，城投公司与乾图酒店签订的房屋租赁合同，系对城投公司与乾图商贸公司签订的房屋租赁合同承租方主体发生变更后的进一步确认，系双方真实意思表示，乾图酒店应按合同约定全面履行租金支付义务。乾图酒店主张已支付城投公司租金100万元，但城投公司认为仅收到乾图酒店交付的租金50万元，且系交付的乾图商贸公司租赁期间的租金。原审法院认为，乾图酒店主张已交付租金100万元，但其未提供相应的证据予以证实，原审法院不予采信，故原审法院认定乾图酒店交付城投公司房屋租金50万元。但从城投公司提供的收款收据及发票看，该50万元系乾图酒店交付其自己的房屋租金，并非城投公司主张的交付乾图商贸公司租赁期间的租金。乾图酒店未依约支付房屋租金，拖欠租金已达一个月以上，现城投公司主张解除与其签订的房屋租赁合同，不违反双方的约定及法律的规定，原审法院予以支持。房屋租赁合同解除后，乾图酒店应将租赁房屋腾空并返还城投公司。关于城投公司主张的房屋租金，原审法院认为，房屋租赁合同承租方主体的变更，并不影响变更后主体对合同义务的承担，故乾图酒店自2013年3月1日起至2013年10月14日止应按合同约定的第二年租金标准予以支付，2013年10月15日起至2014年10月14日止应按合同约定的第三年租金标准予以支付，2014年10月15日起至2015年1月5日止应按合同约定的第四年租金标准予以支付依此类推。原审法院经核算，乾图酒店应支付城投公司2013年3月1日至2015年1月5日的租金为6172258.07元，扣除其已经支付的50万元，还应支付5672258.07元。关于城投公司主张乾图酒店支付违约金182.25万元，并不违反双方约定及法律规定，原审法院予以支持。关于乾图酒店要求装修补偿问题，经原审法院释明后，其未明确具体的主张，亦未提供任何证据，故对乾图酒店的该要求原审法院不予理涉。李海兵经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃当庭抗辩、质证的权利，由此可能造成的不利后果应由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认常熟市城市经营投资有限公司与常熟市乾图假日酒店签订的《房屋租赁合同》解除。二、常熟市乾图假日酒店于判决生效之日起三十日内腾空迁让其承租的位于常熟市花园浜路151号的常熟市城市经营投资有限公司名下的房屋，对承租房屋恢复原状并交还给常熟市城市经营投资有限公司。三、常熟市乾图假日酒店于判决生效之日起三十日内支付常熟市城市经营投资有限公司自2013年3月1日起至2015年1月5日止的租金6172258.07元及违约金1822500元，并按房屋租赁合同约定的租金标准支付2015年1月6日至实际搬迁之日止的租金。四、驳回常熟市城市经营投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费81792元，由常熟市城市经营投资有限公司负担13789元，常熟市乾图假日酒店负担68003元。
上诉人乾图酒店不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、2013年2月底至2014年7月15日，本案租赁物上存在两份真实的房屋租赁合同，实际房屋使用人为乾图商贸公司，乾图酒店不承担在此期间的房屋租金。2014年3月27日城投公司发出的律师函亦是向乾图商贸公司催讨租金，因此上诉人与被上诉人之间房屋租赁起算时间应为乾图商贸公司核准注销的次日，即2014年7月16日。乾图酒店与城投公司的房屋租赁合同中的租赁起算时间不是真实的租赁起算时间。而且合同第二条规定给予90天的装修装饰准备期，一审法院认定从合同签订后就起算租赁期也不正确。2、一审判决认定乾图酒店应支付租金6172258.07元，扣除已支付的50万元，还应支付5672258.07元，但在判决主文部分判令乾图公司支付租金6172258.07元，上下矛盾。3、城投公司在变更诉讼请求时明确请求判令乾图酒店迁让出租赁房屋并将租赁房屋和不可移动的装饰装修交付城投公司，乾图酒店则主张装修补偿。在确认解除房屋租赁合同时，装修装饰的处理为必须涉及的问题，且双方对此提出了相反的主张，应在本案中一并处理。4、本案所涉租赁物存在次承租人，本案的处理结果与其有法律上的利害关系，法院未追加其为第三人参加诉讼，严重损害了第三人的利益。请求依法改判。
被上诉人城投公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
二审另查明，城投公司在一审中提交过2014年3月27日发给乾图商贸公司的律师函一份，其中称乾图商贸公司及乾图酒店已结欠城投公司租金约560万元。该函件抄送“常熟市乾图假日酒店李海兵”。乾图酒店对律师函的真实性不予认可。上述事实由律师函、一审庭审笔录为证。
本案二审争议焦点在于：1、租金的起算时间及应付租金金额；2、本案对乾图酒店装修补偿的主张是否应予审理；3、本案应否追加次承租人为第三人参加诉讼。
本院认为：关于乾图酒店应付租金的起算时间，根据乾图商贸公司出具给城投公司的承租方名称变更申请及补充协议，城投公司系应乾图商贸公司申请与乾图酒店另行订立房屋租赁合同，同时乾图商贸公司承诺承担由此产生的经济纠纷及不确定性可能造成的一切后果。乾图商贸公司在名称变更申请中称“对该商铺投资为常熟市乾图假日酒店”，乾图酒店亦使用该商铺地址实际经营，享受了合同权利，应认定房屋租赁合同并非仅为应付税务或工商登记而订立，而是乾图酒店与城投公司双方的真实意思表示，合法有效，合同签订后乾图酒店即成为涉案房屋的承租人。乾图酒店称其签订合同后房屋实际使用人为乾图商贸公司，未提交证据证明，更不能表明其所谓的乾图商贸公司的使用房屋行为系基于乾图商贸公司原先订立的房屋租赁合同。乾图商贸公司与城投公司签订合同后城投公司已给予承租人装修准备期，至乾图酒店签订合同时原装修准备期已满。虽然后一合同中仍有“自租赁合同签订生效的次日起，城投公司给予乾图酒店90天的装修装饰准备期”的表述，但合同显示的订立时间为“2011年8月5日”，不能证明双方有自2013年2月底实际签订合同之日起再给予承租人装修装饰准备期的真实意思。城投公司向乾图商贸公司所发的律师函也未有免除乾图酒店支付租金义务的表示。城投公司要求乾图酒店承担2013年3月1日起的租金合法有据。乾图酒店主张自乾图商贸公司核准注销之日起才承担租金的观点不能成立，本院不予采信。关于租金数额，经原审法院核算，乾图酒店应付城投公司2013年3月1日至2015年1月5日的租金为6172258.07元，扣除其已支付的50万元，还应支付5672258.07元。原审法院判决乾图酒店支付上述期间租金6172258.07元有误，本院予以纠正。
乾图酒店主张应对装饰装修问题一并处理，经查，原审法院曾在第一次开庭时要求乾图酒店明确提出补偿的依据及补偿金额，并表示如有需要需启动评估程序，但乾图酒店其后并未明确补偿金额及依据，也未申请对装饰装修进行评估，城投公司亦表示本案中不再要求将不可移动的装修归城投公司所有，待城投公司另行主张时再依法律规定和当事人约定处理。故原审法院对装修补偿问题不予理涉并无不当。
关于次承租人应否参加诉讼问题，民事诉讼法未规定与案件处理结果有法律上的利害关系的第三人必须申请或由人民法院通知他参加诉讼。次承租人并非本案所涉的租赁合同的当事人，其可依据其与承租人的合同关系另行主张权利，原审法院未通知次承租人参加诉讼不违反法律规定。
综上，原审法院对应付租金金额判决有误，应予改判。上诉人乾图酒店的其他上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省常熟市人民法院（2014）熟民初字第00490号民事判决主文第一、二项。
二、变更江苏省常熟市人民法院（2014）熟民初字第00490号民事判决主文第三项为常熟市乾图假日酒店于本判决生效之日起三十日内支付常熟市城市经营投资有限公司自2013年3月1日起至2015年1月5日止的租金5672258.07元及违约金1822500元，并按房屋租赁合同约定的租金标准支付2015年1月6日至实际搬迁之日止的租金。（如采用转账方式支付，请汇入常熟市城市经营投资有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回常熟市城市经营投资有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费81792元，由常熟市城市经营投资有限公司负担20293元，常熟市乾图假日酒店负担61499元。二审案件受理费81792元，由常熟市城市经营投资有限公司负担20293元，常熟市乾图假日酒店负担61499元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 沈维佳
二〇一五年九月十八日
书 记 员 张维雯