北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第04516号
原告刘小晶，女，1968年11月5日出生。
委托代理人刘嵩山，男，1963年11月11日出生，系刘小晶之夫。
委托代理人孙立辉，北京市世诚律师事务所律师。
被告关志刚，男，1973年7月7日出生。
委托代理人黄少权，男，1974年10月12日出生。
第三人关立鑫，女，1967年3月4日出生。
委托代理人黄少权，男，1974年10月12日出生。
原告刘小晶与被告关志刚、第三人关立鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘小晶及其委托代理人刘嵩山、孙立辉，被告关志刚和第三人关立鑫共同的委托代理人黄少权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘小晶诉称：原告于2013年8月23日在房山区阎村镇绿城百合公寓通过北京市泛达房地产经纪有限公司与被告签订了《房屋买卖合同》；同时签署的《补充协议》文件上双方约定（1）将位于房山区阎村镇绿城百合公寓×号地下车库×层×送给原告；（2）将房屋内两张双人床、橱柜、卫生间内物品送于原告。但在银行批贷函下发后被告却迟迟不愿过户，后经中介公司多次协调，被告又提出必须写一个保证贷款在过户后20个工作日必须到账的协议才可以过户的要求。由于批贷函下发前担保公司让原告拿出500元加急费说：“保证贷款在批贷函下发后20个工作日到账”，加上中介公司的调解，原告同意再次签署一份协议。同时原告提出签订协议可以，但协议上不能体现任何违约责任，否则原告不签字。在此基础上三方又签订了一份协议即《补充协议2》。在《补充协议2》文件上双方主要约定：第一，贷款在过户后20个工作日到账，否则由中介公司和原告筹钱给被告；第二，贷款到账后20个工作日内将车库过户给原告。但是截至今日，中介公司和原告屡次强烈要求被告严格按合约履行自身的职责和义务，被告却充耳不闻、视而不见，完全视合约为一纸空文，严重违反了合同的各项约定，亦严重损害了原告的经济利益，被告的行为已属严重违约。原告不得不向人民法院陈述事实，主张自身的合法权益。被告严重违约事实主要体现在如下几方面：1、根据签署的《补充协议》和《补充协议2》文件上双方约定将位于房山区阎村镇绿城百合公寓×号地下车库×层×车位应于贷款到账后20个工作日内过户给原告，但是贷款2014年1月2日已交付给被告，时间已过去一个多月。期间中介公司和原告屡次强烈要求被告严格按合约履行自身的职责和义务，尽快过户给原告。被告却充耳不闻、视而不见，并提出让原告和中介公司拿出10万元才可以过户，理由是贷款到账时间和约定时间晚到账两个工作日。但是晚到的原因是因为被告在批贷函下发后迟迟不愿过户致使过户时间比预定时间晚了9天（批贷函是11月20日下发的，过户是11月29日），由此导致银行贷款没有按预定时间到账。虽然根据《补充协议2》的约定：甲乙双方过户后20个工作日暨2013年12月27日将贷款部分85万打到卖方账户，如贷款未下来，则由中介公司和买方共同出钱打给卖方。但是，由于被告主观上的原因，在批贷函下发后迟迟不愿过户致使过户时间比预定时间晚了9天，导致贷款年前没有到位。同时银行答应原告的贷款利率9折的承诺在年后放贷时计划落空。由于年后按基准利率贷款，使得原告蒙受了巨大经济损失。后经过多方协调，银行答应按基准利率放款，并于2014年1月2日贷款到位。中介公司考虑到和约定时间只相差两个工作日，经他们电话协调卖方同意最后定为2014年1月2日贷款必须到账，否则不给车库。但是2014年1月2日贷款到帐后，被告却反悔并提出由原告和中介公司拿出10万元车库才可以过户的要求。实属无理取闹！根据双方签订的《房屋买卖合同》第六条：“出卖人应当在过户后五个工作日前将该房屋交付给买受人（过户时间为2013年11月29日）和《补充协议1》第二条的7、物业交割：甲乙双方应当在房屋产权转移登记后三个工作日办理交割手续，即在2013年12月5日前办理完毕。但被告以各种理由不予物业交割和交房，最后实际物业交割和交房时间为2014年1月12日，比规定时间晚37天。根据双方签订的《补充协议》第四条违约责任，第一点：甲乙双方任何一方逾期履行本协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金（房屋总价款为1780000元人民币）。违约金合计为：人民币32930元（1780000×0.0005×37天＝32930元）。综上所述，被告已严重违反合同多项约定，损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失。根据《民法通则》和《中华人民共和国合同法》的宗旨原则和相关规定，被告行为已属严重违约，同时，被告的违约事实确凿清楚，证据充分肯定，原告现依法提起诉讼。诉讼请求：1、请求判令两被告履行合同协议，将位于房山区阎村镇绿城百合公寓×号地下车库×层×过户给原告；2、请求判令被告关志刚赔偿原告逾期交房违约金合计32930元。诉讼费由被告承担。
被告关志刚辩称：对原告所诉双方买卖房屋的事实没有异议，包括对购房价款、签订的补充协议均没有异议。原告要求被告给付逾期交房的违约金没有事实和法律依据，因为被告在履行房屋买卖合同过程中不存在违约行为，因此被告不同意原告的诉讼请求。
第三人关立鑫述称：原告所诉的案由是房屋买卖合同纠纷，房屋买卖的相对方是原告和被告。虽然原、被告在房屋买卖合同中约定将地下车库无偿送给原告，但是该车库的产权人是第三人关立鑫，被告无权将第三人的个人私有财产送与他人，而且被告的行为也没有经第三人的同意。第三人也从来没有同意过将车库送与原告。因此，原告要求第三人将车库过户给原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，故不同意原告的诉讼请求。另外，第三人准备起诉要求撤销原、被告的该项约定。
经审理查明：关立鑫与关志刚系姐弟关系。2013年8月23日，关立鑫代理关志刚（出卖人）与刘小晶（买受人）在北京泛达房地产经纪有限公司提供的居间服务下签订了北京市存量房屋买卖合同，约定关志刚将位于北京市房山区阎村镇绿城百合云栖苑×号楼×单元×号的房屋卖与刘小晶。该房屋建筑面积为108.93平方米。房屋所有权证号为：X京房权证房字第×号。房屋所有权人登记在关志刚名下，属单独所有。关于房屋成交价格和付款方式，合同约定经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为178万元。关于房屋交付（合同第六条），合同约定出卖人应当在过户后五个工作日前将该房屋交付给买受人。关于权属转移登记，合同约定当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。关于逾期交房的违约责任，合同第七条违约责任约定，（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理。按照逾期时间，分别处理，⑴和⑵不作累加。⑴逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；⑵逾期超过15日（该日期应当与第⑴项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。房屋买卖合同还约定了双方其他权利义务。房屋买卖合同签订当日，关立鑫代理关志刚（甲方、出卖方）与刘小晶（乙方、买受方）在北京泛达房地产经纪有限公司（丙方、居间方）提供的居间服务下又签订了补充协议。补充协议第二条第6项是关于权属转移登记的约定，约定甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。补充协议第二条第7项是关于物业交割的约定，约定甲乙双方应当在房屋权属转移登记后三个工作日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的首付款中留存人民币零元整作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。补充协议第四条是关于违约责任的约定，其中1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。补充协议第五条第3项的其他约定中，约定“经甲乙双方约定，丙方见证，甲方将位于房山区阎村镇绿城百合公寓×号地下车库×层送于乙方，该车库不收其它费用”。补充协议还约定了双方其他权利义务。
2013年11月28日，关志刚（甲方、出卖方）与刘小晶（乙方、买受方）在北京泛达房地产经纪有限公司（丙方、居间方）提供的居间服务下又签订了补充协议2，其中第4条为“车库产权证下发后20个工作日内过户给乙方。（贷款到账后）”。补充协议2还约定了双方其他权利义务。在房屋买卖合同、补充协议和补充协议2履行过程中，刘小晶已支付购房款178万元。房屋买卖合同、补充协议和补充协议2中均未明确约定178万元购房款中包含地下车库的价款。2014年5月9日，北京泛达房地产经纪有限公司为刘小晶出具证明，证明买卖房屋178万元总价款中包括地下车库价款。
2013年11月29日，刘小晶、关志刚到房屋权属登记部门办理了房屋所有权转移登记手续。2013年12月2日，北京市房山区住房和城乡建设委员会颁发了房屋所有权证，房屋所有权证号为：X京房权证房字第×号。房屋所有权人登记在刘小晶名下，属单独所有。关志刚在2014年6月10日庭审中认可于2014年1月12日交付房屋。
2009年11月，关立鑫与北京阳光绿城房地产开发有限公司签订商品房现房买卖合同，约定关立鑫购买北京市房山区阎村镇绿城百合·公寓×号地下车库×层×房屋，价款为7万元，属独立产权。法庭辩论终结前，北京市房山区阎村镇绿城百合·公寓×号地下车库×层×房屋的房屋所有权人仍为北京阳光绿城房地产开发有限公司。关立鑫认可已付清地下车库购房款。
本案审理中，关立鑫对房屋买卖合同、补充协议和补充协议2中涉及地下车库相关条款的效力问题提起诉讼，后按撤诉处理。在本院指定期间内，关立鑫未能向法庭提交再次提起诉讼的立案受理材料。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、补充协议2、房屋权属转移登记前和登记后的房屋所有权证复印件、商品房现房买卖合同复印件（地下车库）、北京市房山区房屋产权登记办公室出具的查询结果单、（2014）房民初字第14042号民事裁定书、北京泛达房地产经纪有限公司出具的证明及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为：刘小晶与关志刚签订的房屋买卖合同、补充协议和补充协议2均是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行合同义务。
本案中，关于关志刚是否应承担逾期交房违约责任问题。房屋买卖合同第六条约定的房屋交付时间为过户后五个工作日内。对于房屋权属过户的约定，补充协议对房屋买卖合同中约定的条款予以变更，故双方应按补充协议中的约定履行，即应在贷款机构签发批贷函后五个工作日内办理房屋过户手续。庭审中，双方认可于2013年11月29日（星期五）共同到房屋权属登记部门办理了房屋过户手续。因此，关志刚最迟应于2013年12月6日将房屋交付给刘小晶。而关志刚在2014年6月10日庭审中认可于2014年1月12日才将房屋交付给刘小晶，故关志刚逾期交付房屋已构成违约，应承担逾期交付房屋的违约责任。
对于逾期交付房屋违约金的确定，房屋买卖合同第七条违约责任第（一）条中，只约定了构成逾期交付房屋超过15日违约后，在买受人退房的情况下，计算违约金的方法。合同中没有约定逾期交付房屋超过15日违约后，在买受人继续履行合同的情况下，计算违约金的方法。审理中，刘小晶主张应依据补充协议第四条违约责任第1条，即“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”的约定计算违约金。但该补充协议第二条中并没有关于逾期交付房屋的约定。其中关于物业交割的约定也不能理解为是关于交付房屋的约定。故刘小晶的该主张缺乏法律和合同依据，本院不予支持。关志刚逾期交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任，但房屋买卖合同、补充协议和补充协议2中均并未约定在该情况下，关志刚应承担违约金的数额以及计算方法。故刘小晶要求关志刚给付逾期交付房屋违约金32930元的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。关于北京市房山区阎村镇绿城百合·公寓×号地下车库×层×的过户问题。首先，关立鑫代替关志刚与刘小晶签订房屋买卖合同及补充协议的行为是一种代理行为。事后，关志刚对此未提出异议并积极配合刘小晶办理了房屋产权过户手续，由此应视为关志刚对关立鑫的代理行为予以追认，故房屋买卖合同及补充协议所产生的权利和义务应由关志刚承担，关志刚是房屋买卖行为的相对方，关立鑫不属于合同当事人。其次，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。虽然关立鑫与北京阳光绿城房地产开发有限公司签订商品房现房买卖合同购买了地下车库，但至法庭辩论终结前，其仍未进行不动产物权登记，故其仍不享有地下车库的所有权。关立鑫在交纳购买车库款项后已取得地下车库的实际使用权，但不能说明关志刚有权对地下车库进行处分。虽然中介公司也为刘小晶出具证明，证明买卖房屋178万元总价款中包括地下车库价款，但仍不能证明关志刚对地下车库享有处分权。因此，刘小晶要求关志刚、关立鑫履行地下车库过户手续的诉讼请求，应待明确关志刚对地下车库有无权利进行处分后另行解决，故该诉讼请求本案不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告刘小晶的诉讼请求。
案件受理费六百二十四元，由原告刘小晶负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 闻海鹏
人民陪审员 高建新
人民陪审员 刘显光
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 刘 乐