湖南省津市市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）津民一初字第646号
原告程念生。
委托代理人程克满，男，1947年10月14日出生，汉族，退休工人，住湖南省津市市。
委托代理人明文富，湖南秦明律师事务所律师。
被告奚士良。
被告贺传珍。
两被告共同委托代理人张业先，湖南澧州律师事务所律师。
原告程念生诉被告奚士良、被告贺传珍房屋买卖合同纠纷一案，于2013年12月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序于2014年2月17日由审判员肖睿公开开庭独任审理。后因案情复杂本案依法转为普通程序进行审理。本院依法组成由审判员江海兵担任审判长，审判员肖睿、人民陪审员王金生参加的合议庭，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。书记员王健清担任庭审记录。原告程念生及其委托代理人程克满、明文富、被告奚士良和被告贺传珍的共同委托代理人张业先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年4月10日，二被告将位于湖桥社区近1栋310号私有住房出售给原告，并于同日签订房屋买卖契约，原告将购房款交予被告贺传珍后，被告贺传珍将房屋产权证交予原告，但当时并未办理产权过户手续。2012年6月起，原告多次要求二被告协助其办理房屋产权过户手续，但二被告均以已经将相关证书交予原告，没有协助的义务为由拒绝配合，致使原告无法办理房屋产权相关证书。现原告特诉至人民法院，要求1、确认房权证字第000038**号房屋产权系原告所有；2、二被告协助原告办理房屋产权及国有土地使用权等相关证书；3、二被告承担因其未按约定协助办理房屋过户手续的违约金2600元。
原告就其诉讼主张向本院提交了以下证据：
1、原告身份证复印件，拟证明原告主体适格；
2、2013年12月23日湖桥社区管理服务中心出具的证明，拟证明二被告系夫妻关系；
3、津市市公有住房出售审批表；
4、公有住房出售合同书；
上述证据3和4拟证明被告出售的房屋系房改房，属夫妻共同财产，二被告均享有房屋处分权；
5、房屋买卖契约，拟证明房屋买卖事实及被告有协助原告办理房屋产权的义务与被告存在违约责任；
6、购房款收条；
7、房权证字第38**号房屋所有权证；
8、津国用（2004）第1231号国有土地使用权证；
上述证据6至8拟证明原告已全额支付被告购房款及被告已交付房屋及相关权证，合同实际已履行完毕的事实；
9、查看房屋协议书；
10、照片9张；
11、2014年2月18日湖桥社区管理服务中心出具的证明；
12、原告与被告奚士良通话录音材料；
上述证据9至12拟证明被告奚士良知晓并同意房屋买卖的事实；
两被告共同辩称，房屋发生买卖的事实属实，但被告奚士良对此不知情，故该房屋买卖契约属无效合同，二被告无义务协助原告办理房屋产权证及国有土地使用证，也不存在违约与承担违约金。
二被告就其抗辩主张除当庭陈述外未向本院提供其它证据。
上述证据经庭审质证，当事人的质证意见及本院的认证意见如下：
一、原告举证证据之1、2、6、7、8被告质证后无异议，经本院依法审查，以上证据形式与来源合法，内容真实，且与本案有关联，本院依法予以采信其证据证明效力；
二、原告举证证据之3即津市市共有住房审批表和证据之4即公有住房出售合同书被告质证后认为系复印件，证据形式要件不合法，不予认可。经本院审查，该两份证据确系复印件，但审批表与公有住房出售合同书中载明的房屋坐落位置、房屋面积及房屋价值与上述本院采信的证据之7即房权证字第38**号房屋所有权证和证据之8即津国用（2004）第1231号国有土地使用权证中载明的房屋坐落位置、房屋面积及房屋价值相互印证一致，具有客观真实性，本院依法予以采信其证据证明效力；
三、原告举证证据之5即房屋买卖契约被告质证后对其真实性、关联性没有异议，但对其合法性持异议，契约上奚士良的签名不是奚士良本人所签，而是被告贺传珍代签的，契约应属无效。经本院审查，契约上奚士良签名确系贺传珍代签，该份证据效力认定本院结合全案其他证据分析在说理部分再予以作出；
四、原告举证证据之9即房屋查看协议书被告质证后有异议，表示该份证据与本案没有关联性。经本院审查，2010年10月31日被告奚士良与原告签订了查看房屋协议书，协议书内容为“1、甲方奚士良请求乙方程念生家后阳台一处查看甲方奚士良怀疑原放有存单一事。现经乙方同意，甲方在看后负责复原，并交保证金200元，恢复原样后乙方退还200元。2、甲方此次查看之后，无论结果如何（有无存单在里面）均不再找乙方程念生”。该份协议书系在原告与被告贺传珍签订房屋买卖契约后，二被告为方便进入诉争房屋寻找遗失的存单情况下所签订，协议书中有原告、被告奚士良、见证人湖桥社区管理服务中心工作人员黄忠发签名，本院认为，该协议及发生的事实与本案诉争的事实存在逻辑前提及时间顺序联系，与本案有关联，该份证据形式与来源合法，内容真实，本院依法予以采信其证据证明效力；
五、原告举证证据之10即照片9张被告质证后有异议，表示该份证据系湖桥社区管理服务中心出具的，应当同时加盖单位公章和单位负责人签字，形式要件不合法，且与本案没有关联性，不予认可。经本院审查，该组照片系二被告在诉争房屋中寻找遗失存单时原告所拍，在寻找存单过程中二被告曾邀请湖桥社区管理服务中心工作人员黄忠发作为见证人，该证据有见证人黄忠发的签名，与上述本院采信的证据之9即房屋查看协议书相互印证，虽形式要件存在瑕疵，但具有客观真实性，且与本案有关联，本院依法予以采信其证据证明效力；
六、原告举证证据之11即2014年2月18日湖桥社区管理服务中心出具的证明被告质证后有异议，表示该份证据系湖桥社区管理服务中心出具的，应当同时加盖单位公章和单位负责人签字，形式要件不合法，且与本案没有关联性，证明内容不能达到原告证明被告奚士良知情并同意房屋买卖的目的。经本院审查，该证明载明“湖桥社区管理服务中心退休人员奚士良、贺传珍夫妇原在湖桥社区近区1栋3-10有一套私有房产，面积51.68平方米，于2004年4月10日由奚士良、贺传珍夫妇卖给了程念生（湖南中联重科车桥公司员工）。当时因奚士良临时在外务工，所以以其房屋买卖合同由贺传珍代签。但房屋的卖出，奚士良是知情并同意的，因为奚士良在2010年9、10月间，多次来湖桥社区管理服务中心诉说他的房子卖出后在搬家时有银行存单遗忘在原住房的某个房角忘记拿了，要求我们给买房者程念生做工作，让其回原住房内寻找银行存单（那时程念生已将房子装修入住多年了）。2010年10月31日在我管理服务中心工作人员黄忠发同志的见证下，程念生只好拆开装修让奚士良、贺传珍夫妇回到他的原住房内某个房角查看是否有银行存单。查看的结果是没有银行存单。由此可见，奚士良对自己房屋出售是知情、同意的。特此证明。湖桥社区管理服务中心，2014年2月18日”。该证明中关于被告奚士良、贺传珍夫妇由湖桥社区管理服务中心出面协调，取得原告允许后，进入诉争房屋寻找存单的事实表述与上述本院采信的证据之9即房屋查看协议书和证据之10即照片9张内容相互印证，具有客观真实性。虽然该证明没有负责人签名，但是该形式瑕疵并不影响这部分客观事实的真实性，故本院依法予以采信。证明中关于被告奚士良是否知晓和同意房屋买卖的表述，属于该中心的主观角度认识，对于这一事实如何认定本院将结合全案有效证据另行依法予以阐述；
七、原告举证证据之12即原告与被告奚士良通话录音材料经当庭播放被告质证后有异议，被告奚士良委托代理人表示录音不清晰，无法辨认声音是否来源奚士良本人。经本院审查，被告奚士良未出庭质证，通话录音声音无法辨认是否来源被告奚士良本人，双方当事人也未申请鉴定，本院依法不予采信其证据证明效力。
根据当事人举证、质证、当庭陈述及本院认证情况，本院确认如下案件事实：
被告奚士良与贺传珍系夫妻。二被告均系湖南汽车车桥厂退休职工。1997年12月30日被告奚士良与湖南汽车车桥厂签订了《公有住房出售合同书》，合同主要约定被告奚士良以6085.11元优惠价格购买湖南汽车车桥厂所有的坐落在湖桥近1栋3层10号房屋，该房屋系湖南汽车车桥厂房改房。1998年12月14日津市市房地产管理局为被告奚士良办理了所有权人为奚士良的房屋产权证。
2004年4月10日，被告贺传珍以被告奚士良名义与原告签订了《房屋买卖契约》，契约主要约定，被告奚士良自愿将位于津市金鱼岭湖桥社区近1栋310号私有住房（下简称310房屋）一套以价格26000元出售给原告，房屋过户手续由原告办理，被告奚士良有义务协助。契约上由被告贺传珍代被告奚士良签名，签名字样表述为“奚士良（贺传珍代）”。契约签订当日，原告将26000元购房款支付给被告贺传珍，被告贺传珍出具收条后将房屋所有权证交付给原告。2004年4月30日二被告腾退310房屋交付给原告，原告开始入住并使用。2004年11月4日津市市人民政府为310房屋办理了土地使用权证（使用权人登记为奚士良），该证由原告去领取并一直持有。
2010年二被告认为尚有存单遗落在310房屋内，遂多次对原告及湖桥社区管理服务中心要求进入该房屋内查看。2010年10月31日在湖桥社区管理服务中心工作人员黄忠发的见证下，原告与被告奚士良签订了一份书面协议，协议载明“1、甲方奚士良请求乙方程念生家后阳台一处查看甲方奚士良怀疑原放有存单一事。现经乙方同意，甲方在看后负责复原，并交保证金200元，恢复原样后乙方退还200元。2、甲方此次查看之后，无论结果如何（有无存单在里面）均不再找乙方程念生”。当日二被告在原告允许和黄忠发见证下进入310房屋查找存单，但未果。原告对二被告查找现场情况进行了拍照留存。
2012年6月起原告多次请求二被告协助其办理房屋过户相关手续，二被告表示其将房屋及房屋相关权证已交付于原告，没有义务协助原告办理房屋过户手续。后经津市市金鱼岭司法所调解未果后，原告于2013年12月24日提起本案诉讼。庭审后，原告向本院出具书面意见，表示考虑二被告经济负担能力，自愿放弃要求二被告因违约应支付2600元违约金的诉讼请求。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。310房屋登记所有权人为被告奚士良，被告奚士良依法享有该房屋登记物权。被告贺传珍与原告签订买卖合同时系以被告奚士良名义，且落款签名为“奚士良（贺传珍代）”，故被告贺传珍系以被告奚士良委托代理人的身份与原告签订合同。本案现有证据未能显示合同签订时被告贺传珍确实受到被告奚士良的卖房委托，故被告贺传珍当时属于无权代理。但是原告与被告贺传珍签订合同并交付了合理房屋对价款后，被告奚士良一同与被告贺传珍腾退向原告交付了310房屋，并由原告居住，已经实际履行了合同约定的房屋交付义务，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条规定“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”，故被告奚士良已经依法对被告贺传珍的签约行为进行了追认。另在2010年10月，二被告为进入310房屋寻找可能遗落的存单还由被告奚士良与原告签订了相关协议，协议中明确措辞为“甲方奚士良请求乙方程念生家后阳台一处查看甲方奚士良怀疑原放有存单一事”，由此完全可以充分推断被告内心是认可310房屋已经属于原告受让所有，依法应视为被告奚士良的书面间接追认。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，故被告奚士良依法应对被告贺传珍的签约行为承担相应民事责任。
310房屋初系二被告夫妻关系存续期间参加房改所购买，依法原属于二被告夫妻共同财产，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，本案查明客观事实出卖房屋系二被告共同意思表示，被告奚士良的事后行为亦让原告有充足理由相信卖房系二被告共同意思，且原告对房屋的取得基于当时的市价合理，属于善意取得，二被告亦无合法理由对抗原告的合法取得与占有。
综上理由，被告贺传珍以被告奚士良名义与原告签署的房屋买卖合同属于被告奚士良事后追认在原告与被告奚士良之间的房屋买卖合同，该合同形式与内容不违背法律规定，依法属于合法有效合同，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告交付价款善意取得房屋后，被告奚士良尚负有依约协助原告办理房屋所有权及土地使用权过户手续的义务，同时基于310房屋原属于二被告夫妻共同财产的理由，被告贺传珍亦同时负有协助原告办理过户手续的义务。故对原告要求二被告协助办理310房屋所有权及土地使用权过户手续的诉讼请求，本院依法应予支持。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案房屋所有权属于依法登记产生效力，本案判决生效依法得到履行后，该房屋的所有权及土地使用权将依法属于原告所有，故本院对原告要求确认310房屋属于其所有的诉讼请求在本案中无须处分。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项之规定，判决如下：
被告奚士良与被告贺传珍于本判决生效之日起十日内，协助原告程念生办理坐落在湖桥近1栋3层10号房屋的所有权及国土使用证过户手续。
本案案件受理费1500元，由被告奚士良和被告贺传珍共同承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 江海兵
审 判 员 肖 睿
人民陪审员 王金生
二〇一四年五月十六日
书 记 员 王健清
附本案法律条文：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。
《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。