湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民一终字第329号
上诉人（原审被告）冯汉秋，男，1953年出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。
委托代理人田芳，湖南劲鸣律师事务所律师。
委托代理人刘杰，湖南劲鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯克窘（曾用名冯克军），男，1960年出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。
被上诉人（原审原告）沈爱兰，女，1963年出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
以上两被上诉人委托代理人蒋彬彦，湖南南天门律师事务所律师。
上诉人冯汉秋与被上诉人冯克窘、沈爱兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第550号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人冯汉秋的委托代理人田芳、刘杰，被上诉人冯克窘、沈爱兰及其共同委托代理人蒋彬彦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年，冯克窘、沈爱兰与冯汉秋签订协议书一份，约定冯汉秋同意将名下位于落路口临江路91号房屋一套转让给冯克窘、沈爱兰，后冯汉秋收到冯克窘交来购房款共计26000元整，冯汉秋将该套房屋原房屋产权证（常房权证武字第001313**号，登记地址武陵区三岔路落路口社区居委会）及原国有土地使用证（常国用（2012）个转第46号）交付给冯克窘、沈爱兰。2012年，冯汉秋以该套房屋上述房屋产权证及国有土地使用证遗失为由，向常德市房地产产权管理局及国土资源局申请补办，2012年10月17日，常德市房地产产权管理局向冯汉秋就该套房屋补发了房屋产权证（常房权证监证字第03516**号，登记地址武陵区三岔路新建巷大中佳苑1栋），同年11月29日，常德市国土资源局向冯汉秋就该套房屋补发了土地所用权证（常国用（2012）个转变8号）。现冯汉秋不愿配合冯克窘、沈爱兰办理房屋产权过户手续，冯克窘、沈爱兰特诉至法院，请求：1、确认冯克窘、沈爱兰与冯汉秋签订的关于购买房屋产权的《协议书》有效，并确认冯汉秋位于常德市武陵区三岔路落路口社区居委会第2幢1层面积为46.81平方米的房屋归冯克窘、沈爱兰共同所有；2、冯汉秋协助冯克窘、沈爱兰办理登记在其名下的常德市房权证武字第001313**号房屋所有权证、常国用（2012个）转第46号国有土地使用权证的过户手续；3、本案诉讼费用由冯汉秋承担。另查明，冯克窘曾用名冯克军。
原审法院认为，冯克窘、沈爱兰与冯汉秋签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，合法有效，签约各方均应依约履行各自义务。现冯克窘、沈爱兰按照合同约定付清了全部房款，但冯汉秋未履行协助办理房屋过户手续的义务，虽其抗辩买卖房屋非诉争房屋，为另套冯汉秋所有的无产权证房屋，及诉争房屋的土地使用权性质为划拨用地，不能交易。但从冯克窘与冯汉秋之间的录音资料来看，冯汉秋对冯克窘提出房屋可办理产权过户手续的言辞均未提出异议，可见该套诉争房屋系有产权证的房屋，且冯汉秋名下位于落路口路段的房屋且有房屋产权证的有且只有诉争房屋一套，而划拨性质的土地在缴纳土地出让金后可以进行买卖，故冯汉秋的抗辩理由不成立。冯克窘、沈爱兰与冯汉秋签订协议书的时间是2010年11月18日，冯克窘、沈爱兰是于2015年4月2日将冯汉秋起诉至法院，应视为已给冯汉秋必要的准备时间履行协助办理房屋产权证的义务。综上所述，对冯克窘、沈爱兰确认协议有效，房屋为其共同所有及要求冯汉秋协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，全部予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十九条、第六十二条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认冯克窘、沈爱兰与冯汉秋签订的关于购买房屋产权的《协议书》有效及冯汉秋位于常德市武陵区三岔路新建巷大中佳苑1栋房屋（房产证号常房权证监证字第03516**号）归冯克窘、沈爱兰共同所有；二、冯汉秋协助冯克窘、沈爱兰办理登记在其名下的位于武陵区三岔路新建巷大中佳苑1栋房屋（原房屋所有权证号常房权证武字第001313**号，现房屋产权证号常房权证监证字第03516**号、原国有土地使用权证号常国用（2012）个转第46号，现国有土地使用权证号常国用（2012）个转变8号国有土地使用权证）的过户手续；本案诉讼费700元，减半收取350元，由冯汉秋负担。
判决后，冯汉秋不服原审判决，向本院提出上诉，认为：1、原审认定事实不清，原审确定的《协议书》不是房屋买卖协议书，该协议不具有房屋买卖合同的构成要件，无标的、价款、履行期限等，此份协议签订后，并非意味着冯汉秋要将房屋转让给冯克窘、沈爱兰，并且原审仅凭一份无法辨别的录音资料确定本案事实是违法的；2、原审适用法律错误，冯克窘、沈爱兰主张的房屋土地性质为划拨土地，不能买卖，且未经有批准权的人民政府批准亦未缴纳土地出让金，因此该房屋买卖合同应属无效合同。且诉争房屋现仍登记在冯汉秋名下，现未经变动登记而原审将该房屋判归冯克窘、沈爱兰所有，有违法律规定；3、原审严重违反法律程序，漏列当事人，冯克窘、沈爱兰在原审中主张的房屋应是案外人冯冬玲与冯汉秋共同所有的无产权证的房屋，冯冬玲应是本案当事人。请求撤销原判，改判驳回冯克窘、沈爱兰在原审中的诉讼请求或发回重审。
二审期间，冯汉秋未向本院提交证据材料。
冯克窘、沈爱兰答辩称：1、原审判决认定事实清楚、正确，双方签订的《协议书》是房屋买卖协议，除了录音资料外，还有冯汉秋出具的收条等其他证据能证实本案的诉争房屋；2、原审适用法律正确，划拨土地的房子是可以转让的，并且冯汉秋就是从其母亲处受让取得诉争房屋的；未办理产权转让登记，并不影响合同的效力；3、原审程序未违反法律规定，未漏列当事人，冯冬玲转让给冯克窘、沈爱兰的是冯冬玲名下的另一套房子，与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，为支持其答辩主张，冯克窘、沈爱兰向本院提交以下证件材料：
1、《房地产买卖契约》、常武国用（91）字第02713号《国有土地使用证》及刘惠湘的户籍卡及火化证明等各1份，拟证明刘惠湘与冯汉秋系母子关系、划拨土地房屋可以转让及冯克窘、沈爱兰以26000元价格购买诉争房屋与当时的市场行情一致等事实；
2、沈爱兰与案外人冯冬玲的录音资料、常德市公安局武陵分局芙蓉派出所出具的《证明》及《常德市招工、补员审查表》等各1份，拟证明冯汉秋与冯克窘、冯冬玲系兄弟、兄妹关系及原审中的录音资料系冯汉秋与冯克窘之间的通话；
3、案外人冯冬玲出具的《收条》及其名下的房产证、土地证原件各1份，拟证明2010年11月18日《协议书》中约定的冯冬玲转让给冯克窘、沈爱兰的房屋并不是诉争房屋，原审未漏列当事人；
4、常德市邦业人力资源开发有限责任公司出具的《证明》2份及冯岳敏的省份证复印件1份，拟证明冯克窘、沈爱兰在原审中提交的落路口社区居委会出具的《证明》是真实的，即冯克窘及其子冯岳敏收入低，生活困难。
经庭审质证，冯汉秋对冯克窘、沈爱兰提交的证据质证后认为：对证据1中《房地产买卖契约》的真实性、合法性、关联性不认可，是否为刘惠湘本人签名看不出来；《国有土地使用证》的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性；刘惠湘的户藉卡及火化证明与本案无关联性；证据2中录音资料真实性、合法性、关联性都有异议；芙蓉派出所出具的《证明》及《常德市招工、补员审查表》与本案没有关联性；证据3中证件的原件没有异议，但关联性有异议，《收条》的真实性、合法性、关联性都有异议，看不出是卖房子的收条；证据4与本案无关联性。
本院对冯克窘、沈爱兰提交的证据审核后认为：证据1中《房地产买卖契约》加盖有常德市房产交易中心契约专用章，《国有土地使用证》加盖有常德市国土资源局档案资料章，来源真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信；刘惠湘的户籍卡及火化证明冯汉秋对其真实性未提出异议，与本案有联性，本院予以采信；证据2中录音资料无法辨别通话双方，本院不予采信；《证明》及《常德市招工、补员审查表》能相互印证，与本案有关联性，本院予以采信；证据3涉及案外人冯冬玲的权利，而冯冬玲因不是本案当事人未发表质证意见，本院对其真实性无法确定，且冯冬玲是否与冯克窘、沈爱兰有房屋买卖关系与本案无关联性，本院不予采信；证据4冯克窘的经济状况与本案无关联性，本院不予采信。
本院经二审审理查明，原审法院查明的事实属实。
另查明，冯克窘与沈爱兰原系夫妻关系，冯汉秋与冯克窘及案外人冯冬玲三人系兄弟、兄妹关系，其母亲系刘惠湘，刘惠湘在常德市武陵区三岔路落路口居委会原有房屋一套，其在去世之前将该房屋拆分后分别转让给冯汉秋、冯克窘及案外人冯冬玲，转让后兄妹三人分别办有房屋产权证及国土使用证，该房屋所占用的土地性质为划拨用地。
再查明，冯汉秋于2007年5月18日向冯克窘、沈爱兰出具的收条载明：“今收到冯克军交来的购房款币壹万元正”。冯汉秋又于2008年8月28日出具的收条载明：“今收到冯克军交来的房子款叁仟元正，齐（其）他余款13000元在2009年元月底全部交完，否则收回房子。”其后，冯克窘向冯汉秋付清了余款。2010年11月8日，作为甲方的冯汉秋及案外人冯冬玲与作为乙方的冯克窘、沈爱兰签订《协议书》一份，该协议载明：“关于落路口临江路91号房屋一事，冯汉秋、冯冬玲两人自愿把房屋转让给冯克军、沈爱兰。”现登记在冯汉秋名下位于常德市武陵区三岔路落路口社区居委会的房屋（原房屋所有权证号常房权证武字第001313**号，现房屋产权证号常房权证监证字第03516**号）已由冯克窘、沈爱兰占有、使用。
本院认为，本案争议焦点为：1、冯汉秋与冯克窘、沈爱兰之间签订的《协议书》是否成立并有效？2、冯克窘、沈爱兰要求确认诉争房屋归其所有并要求冯汉秋协助其办理诉争房屋过户手续义务的请求能否得到支持？3、原审判决是否漏列当事人？
关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，通过冯汉秋于2007年5月18日、2008年8月28日给冯克窘、沈爱兰出具的收条可知，冯汉秋将其所有的房屋以26000元转让给冯克窘、沈爱兰。冯汉秋在收到冯克窘、沈爱兰给付的26000元房款后，将原房屋产权证（常房权证武字第001313**号）及原国有土地使用证（常国用（2012）个转第46号）的原件交付给冯克窘、沈爱兰，并且将该房屋交付给冯克窘、沈爱兰占有、使用。因此，双方之间就房屋买卖的标的、数量及价款等均已确定，故冯汉秋与冯克窘、沈爱兰之间房屋买卖关系成立。签订于2010年11月8日的《协议书》虽对房屋的价款、履行期限等未明确约定，但该协议系对双方之前已成立的房屋买卖关系的补充约定与认可，双方均已在该协议书上签字。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”故该《协议书》成立。故冯汉秋认为该协议书未成立房屋买卖关系、冯汉秋不应将诉争房屋转让给冯克窘、沈爱兰的上诉理由不符合事实及法律规定，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”因该条法律规定系管理性规范，并非效力性强制性规定，根据该条规定国有划拨土地及地上房产在办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金后可以转让，且该诉争房屋亦系冯汉秋从其母亲刘惠湘处受让所得并取得房地产证，故冯汉秋上诉认为诉争房屋系划拨用地不能转让且违反了该条法律规定而无效的上诉理由不符合法律规定，本院不予支持。因此，冯汉秋与冯克窘、沈爱兰之间的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
关于争议焦点二，冯汉秋与冯克窘、沈爱兰之间的房屋买卖关系成立且合法有效，双方当事人均应按协议约定履行其权利义务。现冯克窘、沈爱兰已将房款全部付清，冯汉秋理应将房屋交付给冯克窘、沈爱兰。冯汉秋虽将诉争房屋的房产证、国土使用证及房屋交付给冯克窘、沈爱兰，但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的转让必须要进行登记才发生效力，即冯汉秋还应协助冯克窘、沈爱兰办理房屋过户登记手续才履行完交付房屋的义务。故冯克窘、沈爱兰请求冯汉秋协助其办理房屋过户手续符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”在房屋买卖合同的履行过程中，双方之间存在的是债权债务关系，买受人只享有房屋的债权，而不是房屋的所有权，在完成转让登记之前，房屋的所有权并未转移，买受人主张依据买卖合同而直接取得房屋所有权缺乏法律依据。因此在诉争房屋还未过户前原审直接将其判归冯克窘、沈爱兰所有不符合法律规定，本院予以纠正。冯汉秋上诉认为诉争房屋现登记在冯汉秋名下应为其所有符合法律规定，本院予以支持。
关于争议焦点三，通过争议焦点一可知，冯汉秋与冯克窘、沈爱兰房屋买卖的标的系登记在冯汉秋名下的房屋，并不是冯汉秋上诉所称的系冯汉秋及案外人冯冬玲共同所有的无产权证的房屋，案外人冯冬玲不是与本案有直接利害关系的当事人，原审并未漏列诉讼主体，因此冯汉秋上诉认为原审漏列诉讼主体不符合事实及法律规定，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，部分实体处理欠当，依法应予纠正。上诉人冯汉秋的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款、第十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第550号民事判决第二项，即二、冯汉秋协助冯克窘、沈爱兰办理登记在其名下的位于武陵区三岔路新建巷大中佳苑1栋房屋（原房屋所有权证号常房权证武字第001313**号，现房屋产权证号常房权证监证字第03516**号、原国有土地使用权证号常国用（2012）个转第46号，现国有土地使用权证号常国用（2012）个转变8号国有土地使用权证）的过户手续；
二、撤销常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第550号民事判决第一项，即一、确认冯克窘、沈爱兰与冯汉秋签订的关于购买房屋产权的《协议书》有效及冯汉秋位于常德市武陵区三岔路新建巷大中佳苑1栋房屋（房产证号常房权证监证字第03516**号）归冯克窘、沈爱兰共同所有；
三、确认冯克窘、沈爱兰与冯汉秋签订的关于购买房屋的《协议书》有效。
本案案件一审受理费350元，二审受理费700元，共1035元，由冯汉秋负担700元，冯克窘、沈爱兰共同负担350元。
本判决为终审判决。
审判长 李 浚
审判员 贺德全
审判员 张 利
二〇一五年八月三十一日
书记员 余 芳
附本案引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。