连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0703民初1885号
原告沈玉德。
委托代理人刘红，连云港市海州区板浦法律服务所法律工作者。
被告程春花。
委托代理人徐继明，江苏海晟律师事务所律师。
原告沈玉德诉被告程春花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法由审判员徐威适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈玉德及委托代理人刘红、被告程春花及委托代理人徐继明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈玉德向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告2016年1月1日至2016年8月31日的租金26000元。事实及理由为：原、被告于2010年8月30日签订租房协议，租期为5年，于2015年8月30日到期，到期后双方又口头达成协议，被告继续租用，但被告仅支付原告部分租金，剩余租金至今未付，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告程春花辩称：一、被告认为原告主体不适格，原告是否有权将其承租的场地转租给被告还需要法庭核实。二、原告在履行房屋租赁合同期间存在违约行为，主要表现在：出租给被告使用的土地上有他人建筑物，影响了被告的正常使用；原告没有按照合同约定解决被告在租赁土地上的水源问题；被告之所以有几个月房租未给原告是由于原告答应回收被告购买的集装箱、电缆以及铁丝网，后原告违约，不同意购买。三、被告已经支付2015年12月31日前的租金。四、原告要求被告按照每年26000元支付租金没有依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，经过庭审调查查明以下事实：原告沈玉德将其从连云港临达工贸有限公司（以下简称临达公司）承租的位于连云港市××平山西路（德兰建材市场对面）与碱厂门口约600平方米的场地以及沈玉德自己抛填的场地出租给被告程春花。沈玉德（甲方）与程春花（乙方）于2010年8月30日签订《租房协议》，协议主要内容为：一、租期为三至五年，年租金12000元，由甲方提供水电，院内、厂房由乙方自行建设，如遇拆迁，属于乙方自建的，拆迁费用应该归于乙方所有。甲方承诺并保证碱厂在不拆迁的情况下，本大院一直租给乙方使用。如不遵守，乙方的损失由甲方负责赔偿。……三、交款方法：一年一付，如遇国家建设需拆迁的，租金按实际使用时间计算。
另查明，因租赁协议中未明确约定租赁期限，原、被告在庭审中一致确认租赁协议于2015年8月底到期，但是租期届满后双方并未终止履行租赁协议。原、被告履行租赁合同过程中，并未按照合同约定的12000元计取年租金，租金实行一年一商定。原告主张2014年9月1日至2015年8月31日应交的租金为22000元，被告主张2014年9月1日至2015年8月31日应交的租金为20000元。被告实际已支付原告2014年9月1日至2015年12月31日共计16个月的租金为26000元。另外，原、被告签订租赁协议前，被告已到现场考察过，被告所称的场地上的小房子在被告承租前就已经存在，该小房子系案外人所有。被告称：其刚承租时用水是正常的，但是因为水管老旧漏水，钙厂要求每户掏几千块维修，被告认为应由原告出这个钱，所以被告就没出这个钱，因此水管改造后，钙厂也没有给被告接水。原告称：被告盖房子的时候把管道压到地下了，才导致被告无法接水，为此钙厂还找过原告。被告还称：被告用的水是用水泵打的，吃的水是矿泉水，就被告一个人偶尔在租赁场地那边，用水也不多。
上述事实有租赁协议、银行交易明细以及当事人陈述等证据予以证明。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原、被告在签订租赁合同时约定的租赁期限不明确，依照合同法的规定应视为不定期租赁。在诉讼过程中，原、被告一致确认租赁合同的期限届满日为2015年8月底，即原、被告补充确认了合同的期限。在2015年8月31日合同到期后，被告继续使用租赁物，原告也没有提出异议，双方达成了口头的租赁协议，因此，原租赁合同继续有效，被告应当支付原告租金。原、被告之间对租金实行每年一商定，原告主张2014年9月1日至2015年8月31日应交的租金为22000元，被告主张2014年9月1日至2015年8月31日应交租金为20000元，原、被告双方对各自关于租金的陈述均未提供证据予以证明。被告已支付原告2014年9月1日至2015年12月31日共计16个月的租金26000元，平均每月租金为1625元，被告实际交纳租金的数额与被告陈述的应交年租金20000元较为接近，因此，被告陈述的年租金20000元较为客观，本院依法予以采信。因原、被告对2016年度的租金未约定，本院参照上年度的租金20000元计算原告主张的2016年1月1日至2016年8月31日共8个月的租金，金额为20000元÷12个月×8个月=13333.33元。被告辩称原告不具备转租的权利没有依据，因为原告提供的原告与临达公司的租赁合同证明原告取得了涉案土地的合法使用权，临达公司对原告转租是知情的也未提出异议，且原、被告之间的租赁协议已经履行了六年，因此被告以原告无权转租作为其不缴纳租金的理由不成立，本院依法不予采信。被告在承租前通过现场考察已知晓场地上有他人的房子，因此，被告以场地上有他人房屋为由而不缴纳租金也没有依据。关于水源问题，被告在承租时用水是正常的，即便后期水管出现问题，也不影响被告的使用，被告也承认其可以通过用水泵打水解决用水问题，被告以用水问题而不缴纳租金也不成立。被告所称的其从原告哥哥沈玉虎处购买的集装箱、电缆及铁丝网与原告无关，原、被告的租赁合同仍在继续履行，被告要求原告回购上述物品没有依据，被告不能因原告不接收上述物品而不缴纳租金。综上，被告不缴纳租金的抗辩理由均不成立，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告程春花于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈玉德租金13333.33元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费450元，由原告承担210元，由被告承担240元（原告已预交，被告承担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费450元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：10×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 徐威
二〇一六年九月五日
书记员 王元
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。