广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3888号
上诉人（原审原告）：麦旺娣，女，1967年11月30日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：肖彬，广东卓正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：熊友华，男，1978年5月5日出生，汉族，住江西省丰城市。
委托诉讼代理人：黎立华，广东帅毅律师事务所律师。
上诉人麦旺娣因与上诉人熊友华房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初2401号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人麦旺娣上诉请求：一、撤销原审判决第三项，依法改判熊友华向麦旺娣支付违约金163080元。二、由熊友华承担本案诉讼费用。
事实与理由：根据麦旺娣与熊友华签订的《租赁合同》，作为违约方，熊友华应向麦旺娣承担相当于十二个月租金的违约金271800元（22650元/月×12个月），但麦旺娣在提起诉讼时为减少争议，确保能尽快收回房屋降低损失，自愿将上述违约金调整为合同总金额的30%即163080元，但原审判决却错误的将上诉人对违约金计算标准由合同总金额的30%变更成合同约定违约金标准的30%，致使麦旺娣合法权益蒙受巨大损失。综上，原审判决部分事实认定错误，致使判决熊友华应当承担的违约金数额错误，依法应予以改判。
针对上诉人麦旺娣的上诉，熊友华答辩称：一、麦旺娣在一审中既主张商铺占用费，又主张违约金，二者间是重叠的，且麦旺娣没有证据证明除商铺占用外的其它损失，其要求熊友华支付违约金没有事实依据。二、根据一审判决，违约金是麦旺娣自愿变更的。故熊友华不同意支付该违约金。
上诉人熊友华上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回麦旺娣的诉讼请求。二、麦旺娣承担本案一、二审诉讼费。
事实和理由：一、根据双方签订的《租赁合同》第三条的约定，以及庭审中的陈述，可以看出双方一直有协商续租事宜，且熊友华有强烈的续租意愿。虽然麦旺娣于2016年6月发函告知不再续租，但其在2017年1月后又接受熊友华支付的租金，因此双方存在事实上的租赁关系。二、一审判决熊友华向麦旺娣支付商铺占用费，同时又判决熊友华支付违约金，导致麦旺娣重复获利，造成熊友华的损失。即便双方确实不存在租赁关系或者租赁关系已经终止，麦旺娣的损失也只是商铺被占用而产生的损失。一审判决熊友华支付商铺占用费实际上已足以弥补麦旺娣的损失。
针对上诉人熊友华的上诉，麦旺娣答辩称：一、双方并未续签租赁合同。1.根据双方签订的租赁合同约定，在合同期满后，如熊友华有意续约，应于合同期满前180天提出，但熊友华并没有依约向麦旺娣提出续签合同的请求；2.麦旺娣在合同期满前已向熊友华邮寄了不再续租的通知函，也在租赁房屋处张贴了通知函，明确告知熊友华不予续租；3.熊友华将2017年一二月份租金通过银行转账至麦旺娣后，麦旺娣已将2017年1月21日至30日间的房屋占有使用费7750元退回给了熊友华，从而印证了麦旺娣要求熊友华立即返还房屋、不予续租的事实。二、依法，租赁合同到期后，租赁人向出租人返还出租房屋是其主要义务。因此，在本案租赁合同期满后，熊友华应将商铺返还至麦旺娣。同时，根据合同约定，任何一方未能履行本合同约定的条款，均视为违约，违约方需在10天内向守约方给付相当于12个月租金总额即271800元的违约金，麦旺娣要求熊友华向其支付涉案商铺占有使用费及违约金有事实和法律依据。三、麦旺娣自愿将违约金数额由271800元调整为163080元，不违反法律的规定。
麦旺娣向一审法院起诉请求：一、熊友华立即向麦旺娣返还位于中山市××东路××号首层的房地产；二、自2017年1月1日起按22650元/月的标准向麦旺娣支付逾期腾房占有使用费直至熊友华返还房屋之日止；三、熊友华向麦旺娣支付违约金163080元；四、熊友华承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年3月9日，麦旺娣与熊友华补签涉案《租赁合同》一份，约定麦旺娣将其所有的位于中山市××东路××号首层的商铺【不动产权证号为：××】租赁给熊友华作为商业经营用途，租赁期限为2015年1月1日至2016年12月31日，租金标准为22650元/月。涉案《租赁合同》第二部分第三条第1点约定合同期满后，麦旺娣如继续出租该商铺，则同等条件下，熊友华可享有优先承租权，熊友华如有意续租，可于合同期满前180天向麦旺娣提出，双方另行协商，订立新的租赁合同。涉案《租赁合同》第六部分第一条约定双方任何一方未履行合同规定的条款的，均视为违约；第六部分第二条约定，单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔偿相当于十二个月租金总额的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予补偿。双方均在涉案《租赁合同》上签名确认。此后，麦旺娣于2016年6月10日向熊友华发去《通知函》一份，告知熊友华涉案《租赁合同》到期后，所涉商铺将由麦旺娣自行经营，将不再与熊友华续签租赁合同。庭审中，熊友华确认收到麦旺娣的《通知函》。熊友华辩称在《租赁合同》期限届满后，双方曾口头约定熊友华继续承租案涉商铺，且继续按照原《租赁合同》的约定履行合同。原审庭审中，熊友华提交微信聊天记录以证明双方口头续签《租赁合同》的事实。经查，熊友华所提交的微信聊天记录显示双方就商铺租赁进行协商的事宜，但并未显示双方已就续签租赁合同达成明确而一致的约定。
原审另查：涉案《租赁合同》于2016年12月31日届满后，熊友华一直继续使用案涉商铺，并按22650元/月的标准继续向麦旺娣支付商铺使用费。麦旺娣确认收到熊友华支付的2017年1月至3月期间的商铺占用费，但其提出已向熊友华返还折合10天左右的占用费7750元，用以表示不同意与熊友华续签《租赁合同》，熊友华确认收到麦旺娣退还的7750元。
一审法院认为：一、本案为房屋租赁合同纠纷。麦旺娣与熊友华双方于2015年3月9日补签的《租赁合同》已于2016年12月31日期限届满，故双方于该日开始解除租赁合同关系，熊友华应结清所有租金、费用事项，并将案涉商铺返还给麦旺娣。此外，麦旺娣于2016年6月向熊友华发去《通知函》，告知熊友华在合同期限届满后不同意续签《租赁合同》，属麦旺娣不同意续签《租赁合同》的明确意思表示。二、一审庭审中，熊友华辩称《租赁合同》期限届满后其与麦旺娣已通过口头方式续签，但其所提交证据并未能证明双方就续签《租赁合同》达成一致的合意，且熊友华并未能证明麦旺娣曾作出同意续签《租赁合同》的意思表示，故熊友华应承担举证不能的责任，原审判决对其答辩意见不予采纳。基于以上事实，熊友华应于2016年12月31日将案涉商铺返还给麦旺娣，基于熊友华现继续占用案涉商铺的事实，其另须按22650元/月的标准向麦旺娣支付自2017年3月21日起计算至返还商铺之日止的占用费。三、对于麦旺娣诉讼请求的违约金。《租赁合同》已明确约定任何一方未履行合同规定的条款即视为违约。本案中，《租赁合同》已于2016年12月31日届满，双方的租赁合同关系亦自该日开始解除，熊友华应向麦旺娣返还所承租商铺，故熊友华在2016年12月31日之后继续占用麦旺娣商铺的行为已违反原《租赁合同》的约定，其应按《租赁合同》的约定向麦旺娣支付违约金。一审庭审中，麦旺娣变更诉讼请求为要求熊友华按合同所约定违约金标准的30%支付违约金予以支持，故熊友华应向麦旺娣支付违约金81540元（22650元/月×12个月×30%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、熊友华于本判决生效之日起七日内向麦旺娣返还位于中山市××东路××号的商铺【不动产权证号为：××】；二、熊友华于本判决生效之日起七日内向麦旺娣支付商铺占用费（以22650元/月的标准，自2017年3月21日起计算至返还商铺之日止）；三、熊友华于本判决生效之日起七日内向麦旺娣支付违约金81540元；如果熊友华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4170元，减半收取为2085元，财产保全费1520元，合共3605元，由熊友华负担。
本院二审期间，麦旺娣、熊友华均未向本院提交新证据。
一审法院查明的事实清楚，且双方均无异议，本院对此予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩陈述，经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点一是本案租赁合同是否应继续履行；二是熊友华是否应向麦旺娣支付违约金。
关于争议焦点一，即本案租赁合同是否应继续履行的问题。本案中，根据麦旺娣与熊友华于2015年3月9日补签的《租赁合同》，双方约定的租赁合同的期限为2015年1月1日至2016年12月31日，且麦旺娣早在2016年6月份已向熊友华发去《通知函》，告知其在租赁合同期限届满后不再续签《租赁合同》。因此，双方之间的租赁关系因本案《租赁合同》期限届满而终止。熊友华上诉主张双方存在事实上的租赁关系，理据不足，本院不予采纳，熊友华应在本案《租赁合同》期满后将案涉商铺返还给麦旺娣。但是，熊友华在2016年12月31日之后继续占用麦旺娣的涉案商铺未予返还，麦旺娣要求熊友华参照双方约定的租金标准向其支付至返还商铺之日止的商铺占有使用费，本院予以支持。
关于争议焦点二，即熊友华是否应向麦旺娣支付违约金的问题。本案中，双方签订的《租赁合同》第六部分第二条约定：“单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔偿相当于十二个月租金总额的违约金，……。”因此，根据上述约定，守约方要求违约方向其支付违约金，必须同时满足以下两个条件：一是对方存在违约行为；二是因对方的违约行为，导致守约方提前终止合同。如上所述，本案《租赁合同》是因期限届满而终止的，并非是因熊友华违约而被麦旺娣提前解除的。麦旺娣要求熊友华向其支付违约金，不符合双方上述约定，本院对此不予支持。一审法院对此适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人麦旺娣的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人熊友华的上诉请求部分成立，对其该部分上诉请求，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但其适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初2401号民事判决第一项、第二项；
二、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初2401号民事判决第三项；
三、驳回麦旺娣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4170元，减半收取为2085元，财产保全费1520元，合计3605元，麦旺娣负担1700元，熊友华负担1905元；二审案件受理费2539元，麦旺娣负担1200元，熊友华负担1339元。
本判决为终审判决。
审判长 徐红妮
审判员 焦凤迎
审判员 马 燕
二〇一七年九月三十日
书记员 雷 媛