渭南市临渭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0502民初67号
原告：渭南市朝阳路惠园小区业主委员会，住所地渭南市朝阳路惠园小区。
负责人：郭克明，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：薛护国，男，1944年10月23日出生，汉族，住渭南市临渭区民主南路*号，现住渭南市朝阳路惠园小区。
被告:渭南市朝阳物业管理有限责任公司，住所地渭南市朝阳路惠园小区。
法定代表人：苏哲源。
第三人：樊彬，男，1972年8月12日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王静，陕西西岳律师事务所律师。
原告渭南市朝阳路惠园小区业主委员会（以下简称惠园小区业委会）与被告渭南市朝阳物业管理有限责任公司（以下简称朝阳物业公司）、第三人樊彬物权保护纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告惠园小区业委会主任郭克明及其委托诉讼代理人薛护国、被告朝阳物业公司法定代表人苏哲源、第三人樊彬委托诉讼代理人王静到庭参加了诉讼，第三人樊彬未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠园小区业委会诉称，被告系惠园小区的前期物业管理公司，已于2014年2月底撤出惠园小区。2015年4月10日在法院主持下被告已经向原告移交了“小区公共厕所工程资料”。由于被告未办理任何审批手续，将公厕与第三人樊彬改建成商用房，厕所至今被占用。《陕西省物业管理条例》第六十九条规定“物业服务企业退出物业管理区域时，应向业主委员会移交以下资料和财物。”第五项“物业管理期间配置的属于业主共有固定设施设备”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出服务区域，移交物业服务用房和相关设施，人民法院应当予以支持。”故原告起诉请求依法判令：1、终止被告与第三人的公厕改建合同，将现有公厕及门面房移交原告。2、本案的诉讼费由被告承担。
原告惠园小区业委会为支持其主张提供了以下证据：
1.业主委员会备案表一份；
2.备案证明一份。
以上1-2证据证明业主委员会合法成立并在社区办、杜桥办签字后经临渭区物业办备案。
3.物业服务合同一份，证明被告朝阳物业公司撤走后，业委会聘请了新的物业公司，被告丧失了对惠园小区的管理职能。
4.合同书一份；
5.补充协议一份；
6.改建公厕平面图一份；
7.改建公厕及水果店照片一份；
8.改建前小区总平面图一份；
以上4-8证据证明被告及第三人改建公厕的事实。
9.被告向会员小区业委会移交的有关工程资料清单，证明被告向原告移交资料的第5项为公司竣工资料图，故应按该资料将公厕交给小区。
10.2014年至2016年共五次召开业主委员会及业主代表大会会议记录，证明在以上会议记录中均涉及到对公厕改建一案要向法院起诉，委员与代表均签字同意。
11.业主签字表10页；
12.业主征求意见表。
以上11至12证据证明原告对公厕一案的诉讼，经过惠园小区大多数业主授权。
被告朝阳物业公司和第三人樊彬对原告提供的证据1、2无异议。对证据3物业服务合同真实性无异议。对证据4至8的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为改建公厕是市建办的要求。对证据9真实性无异议，被告向原告进行了交接，现在祥云物业公司已经收取了服务费，履行了权利义务。对证据10认为未提供原件，对真实性有异议。对证据11真实性有异议。对证据12真实性有异议，系原告单方制作的材料，不能作为认定案件事实的依据。
被告朝阳物业公司辩称，其在五年前就退出惠园小区，并交接完毕，原告现在提出的要求其无法办到。
被告朝阳物业公司未提供证据。
第三人樊彬辩称，一、原告的起诉未得到业主大会的授权。二、被告2012年2月前在惠园小区提供物业服务。2011年11月1日被告与第三人签订的合同书及补充协议，由樊彬出资对公厕进行改造，使其符合创卫的标准和要求，樊彬因此获得20年的合同期限。被告虽然退出惠园小区物业服务，但合同未到期，原告不应在合同未到期的情况下擅自要求终止合同，原告及后续物业公司应承接合同的权利义务，继续履行合同。三、原告现在物业公司从2012年2月开始收取樊彬的房屋租赁服务费，截至目前收取费用至2017年年底，所以原告已经实际承认并接管了原合同的权利义务，现在原告要求被告移交显然与事实不符。故请求法院驳回原告诉讼请求。
第三人樊彬为支持其主张提供了以下证据：
1.合同书及补充协议各一份，证明被告与第三人签订合同后对公厕进行改造，并获得20年的合同期限，合同未到期，原告无权擅自终止，而应继续履行合同。
2.华商报“市长信箱”市政府办公室回复，证明2011年9月28日华商报刊登市长信箱回复公厕改建是落实创卫精神，以厕养厕，第三人并非私自建设。
3、收费票据三张，证明原告现在的物业公司从2012年3月起收取第三人的房租服务费，费用交至2017年年底。所以原告已经实际接管并承认了原合同权利义务。
原告惠园小区业委会对第三人樊彬提供的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，认为其在相关部门未办理审批手续，违反了法律规定。对证据2无异议，但认为该回复不能替代法律。对证据3无异议。
被告朝阳物业公司对第三人樊彬提供的证据均无异议。
经审理查明，原告惠园小业业委会成立于2012年12月15日，被告朝阳物业公司是惠园小区的前期物业服务公司。2011年10月1日，被告朝阳物业公司（甲方）与第三人樊彬（乙方）签订一份公厕改建合同书，约定“为适应惠园小区居民日常生活需求，落实全市创卫工作整体要求，使小区公用设施更加符合市、区两级创卫办多次要求整改公厕环境的通知精神，根据公厕目前现状，甲乙双方本着公平、诚信的原则，就惠园小区公厕改建及管理一事签订如下合同:一、公厕公告由乙方负责。二、公厕改建由乙方负责实施，改建过程中的外部环境由乙方负责协调解决，甲方配合乙方工作。”第六条约定“改建后的公厕在日常使用过程中由乙方全面负责管理，可参照市区同类公厕的收费标准及办法实行收费。”第八条“改建后公厕及房屋运营过程中发生的水、电、物业、卫生等其他各项费用均由乙方按小区有关规定承担，并随小区收费标准同意调整随之调整。”第九条“改建后的公厕及房屋所有权归惠园小区所有，经营权在本合同期内归乙方所有，合同到期后乙方应无条件将上述房屋及改建后的公厕交回甲方，不得拆除，若续租，同等条件下优先考虑乙方”第十三条“合同期限20年，即2011年10月1日至2031年9月30日至。”当日双方又签订一份补充协议，约定“改建的公厕如因政策及其它原因造成无法收费，甲方每月补助乙方公厕清洁费300元。”合同签订后，第三人樊彬将公厕的部分面积改建成商铺，现租赁给他人经营“精品水果超市”。2012年2月29日被告朝阳物业公司撤出惠园小区，2015年4月10日被告朝阳物业向原告惠园小区业委会移交了“小区公共厕所工程资料图”。审理中，原告惠园小区业委会称涉案公厕及商铺未取得房屋所有权证书，其提供了一份土地使用权证书，土地使用者为“市经济适用房建设指挥部”，坐落位置为“仓程路”，使用权类型为“划拨”。另查明，原告惠园小区业委会以渭南市人民政府为被告向渭南市中级人民法院提起诉讼，请求判令将惠园小区三个国有土地使用权证的使用权人“市经济适用房建设指挥部”变更登记为惠园小区。目前该案正在审理当中。
以上事实有当事人陈述、土地使用权证书、合同书、补充协议、以及庭审笔录等在卷佐证，足以证明。
本院认为，原告惠园小区业委会请求被告朝阳物业公司与第三人樊彬终止合同，向其移交公厕及房屋现状，就其诉请而言本案的案由应定为物权保护纠纷。原告的起诉应当以其对该公厕及房屋享有物权为基础。但涉案公厕及房屋未取得产权证书，原告提供的土地使用权证书的使用者不是惠园小区，从而不能证明惠园小区的全体业主对该公厕及房屋享有共有的权利。尽管被告与第三人在合同中约定改建后的厕所和房屋所有权归惠园小区所有，且被告向原告移交了公厕改建的竣工资料图。但我国物权法规定不动产物权的设立经依法登记发生效力，未经登记不发生法律效力。故原告惠园小区业委会缺乏本案请求权的基础，对其诉请不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，建议判决如下：
驳回原告渭南市朝阳路惠园小区业主委员会的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告渭南市朝阳路惠园小区业主委员会承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸＸ
审 判 员 田 青
人民陪审员 刘田生
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 李 青