上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1585号
原告林小杰。
原告洪海军。
上列两原告共同委托代理人张剑波，上海市郑传本律师事务所律师。
被告何晓欣。
委托代理人张旭，上海市银星律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行。
负责人黄雷。
委托代理人顾国叶。
委托代理人陆频丰。
原告林小杰、洪海军与被告何晓欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月22日受理后，依法追加中国农业银行股份有限公司上海宝山支行（以下简称“农行宝山支行”）作为第三人参加诉讼，并由代理审判员黄滢独任审判，公开开庭进行了审理。原告林小杰、洪海军及其共同委托代理人张剑波、被告何晓欣的委托代理人张旭、第三人农行宝山支行的委托代理人顾国叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林小杰、洪海军共同诉称，2013年7月20日，原、被告经居间介绍签署了上海市房地产买卖合同及补充协议，合同约定原告以人民币130万元购买被告所有的上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋，被告应于2013年8月20日前办妥银行贷款还款手续，同时办妥抵押登记注销手续；2013年10月27日前至上海市宝山区房地产交易中心办理房屋过户手续；2013年10月31日交房。原告于签约当日支付被告80万元房款，被告在收到原告房款后，未按时履行还贷、注销抵押登记等义务，已构成违约，故起诉要求被告继续履行上海市房地产买卖合同及补充协议，将系争房屋过户并交付给原告，被告向原告支付违约金26万元。
被告何晓欣辩称，被告与案外人陈某某于2008年结婚，系争房屋于2011年购买，产证登记在被告一人名下，但实际为被告与陈某某的夫妻共同财产。由于被告在未经陈某某同意的情况下私自签订房屋买卖合同，双方发生矛盾，导致被告未能及时还清银行贷款，被告与陈某某于2013年10月经法院调解离婚。根据民事调解书，系争房屋的房地产权利归被告所有，被告应当于2013年10月25日前向陈某某支付折价补偿款40万元。由于被告未能在上述期限向陈某某支付40万元，陈某某于2013年10月底向法院申请执行。综上，被告同意继续履行上海市房地产买卖合同及补充协议，但认为目前合同未能继续履行并不是被告违约，不同意支付违约金。
第三人农行宝山支行述称，2009年11月12日与被告之间就系争房屋签订了抵押借款合同，向被告发放了48万元贷款，已成为系争房屋的抵押权人。抵押借款合同真实有效，第三人的债权和抵押权应受法律保护。系争房屋过户应先行注销抵押登记，同意注销的前提是被告清偿全部贷款本金和利息。
经审理查明，2013年7月15日，原告林小杰（购买方、甲方）、被告何晓欣（出售方、乙方）与居间方签订委托购买意向书，约定，甲、乙方委托居间方提供居间服务购买系争房屋，房屋购买价款为130万元。2013年7月20日，被告何晓欣（卖售人、甲方）与原告林小杰、洪海军（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由乙方购买甲方自有的系争房屋，房屋转让价款100万元；甲方于2013年10月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；在2013年10月27日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起10日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同，合同自甲方收到乙方解除合同通知书之日解除。甲方除应在收到乙方合同解除通知书之日起5日内返还已收款和利息外，还应按房产总价的20%向乙方支付违约金，若甲方违约金不足以弥补乙方相关损失的，则乙方的损失与甲方违约金之间的差额，由甲方以现金形式补足。合同补充条款（一）第1条约定，甲方应于2013年8月20日前办妥银行贷款还款手续，同时办妥抵押登记注销手续，注销完毕。若由于甲方之原因逾期达10日未办妥抵押登记注销手续的，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照合同约定的总房款20%向乙方支付违约金。同日，被告何晓欣（甲方）与原告林小杰、洪海军（乙方）签订关于系争房屋买卖合同的补充协议，约定，房屋成交总价为130万元，其中房款100万元，相关补偿款30万元；付款方式：1、乙方于2013年7月15日，支付甲方购房定金2万元；2、2013年7月20日支付甲方房款78万元，该笔款项甲方必须专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行的抵押权，甲方应于2013年8月30日前办妥银行贷款还款手续，并办妥抵押登记注销手续；3、乙方于2013年10月27日支付甲方房款10万元；4、乙方向银行申请贷款40万元，由贷款银行在收到他项权利证明后直接支付给甲方；本协议内容与甲乙双方签订的《上海房地产买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。原告于2013年7月15日支付被告定金2万元，于同年7月20日通过银行转账支付被告房款78万元，被告分别出具收款收据确认收到上述款项。
审理中，原告表示，系根据《上海市房地产买卖合同》第十条和补充条款（一）第1条约定主张违约金。被告表示，上述条款在本案中不适用。
另查明，第三人农行宝山支行与被告就系争房屋存在抵押借款合同关系。2009年11月21日，农行宝山支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额48万元，期限从2009年11月12日至2039年11月11日止。至今，被告未向农行宝山支行还清所欠贷款本息，系争房屋的抵押权未注销。
审理中，原告表示，本来准备申请40万元银行贷款用于支付，由于被告未能及时还清贷款取得他项权利证明，导致原告未能成功向银行申请贷款。现原告已经自筹资金，同意向被告先行支付剩余房款50万元，用于向农行宝山支行还清所欠贷款本息，以便注销设立在系争房屋上的抵押权。
另查明，被告与陈某某原系夫妻，2013年10月18日经本院调解离婚，系争房屋归被告所有，被告于2013年10月25日前须一次性向陈某某支付系争房屋的折价补偿款40万元。原告表示，被告对陈某某所负债务与本案无关。
以上事实，有原告提供的委托购买意向书、《上海市房地产买卖合同》及其补充协议、收款收据、银行凭证、被告提供的（2013）宝民一（民）初字第8159号民事调解书、（2013）宝民三（民）初字第1573号民事调解书、第三人提供的个人住房抵押借款合同、上海市房地产登记证明（预告登记）及各方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守并履行。根据合同约定，被告应当于2013年8月30日前还清银行贷款并办妥抵押登记注销手续，被告收到原告支付的80万元房款后未及时还贷，造成系争房屋至今仍存在抵押，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求继续履行合同，被告也同意继续履行，本院予以准许。系争房屋上还设有农行宝山支行的抵押，被告作为债务人及抵押人，应及时向农行宝山支行结清欠款，从而注销抵押。系争房屋抵押权注销后，被告应将房地产权利转移给原告。原告自愿先行支付50万元房款，用于注销抵押，于法不悖，本院予以准许。由于《上海市房地产买卖合同》第十条和补充条款（一）第1条中对于违约金的约定系解除合同情形下适用，本案中不能成为请求依据，原告据此条款主张违约金，本院难以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告林小杰、洪海军与被告何晓欣就上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议继续履行；
二、原告林小杰、洪海军于本判决生效之日起十日内，向被告何晓欣支付购房款50万元；
三、被告何晓欣于本判决生效之日起十日内，以债务清偿为前提，注销第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行设立在上述房屋的抵押权，第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行予以配合；
四、被告何晓欣在上述房屋抵押注销之日起十日内，将上述房屋的房地产权利转移给原告林小杰、洪海军，并将系争房屋交付给原告林小杰、洪海军；
五、原告林小杰、洪海军的其他诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取8，070元，由原告林小杰、洪海军负担2，600元，被告何晓欣负担5，470元；诉讼保全费5，000元，由被告何晓欣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 黄 滢
二〇一四年一月二日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。