浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金永芝民初字第163号
原告：叶红福。
被告：陈新成。
被告：杨梅生。
被告：陈鹏。
被告：陈扬。
第三人：陈七召。
第三人：陈新强。
陈七召、陈新强的委托代理人：应爱珍。
第三人：陈儿红。
第三人：陈儿芳。
原告叶红福为与被告陈新成、杨梅生、陈鹏、陈扬，第三人陈七召、陈新强、陈儿芳、陈儿红所有权确认纠纷一案，于2015年7月30日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。叶红福及陈七召、陈新强的委托代理人应爱珍、陈儿红、陈儿芳到庭参加诉讼,陈新成、杨梅生、陈鹏、陈扬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶红福起诉称：王苏球（已死亡）系陈新成、陈七召、陈新强母亲，陈新成与杨梅生系夫妻关系。2007年7月27日，王苏球与陈新成、陈七召、陈新强签订《房屋协议书》一份，约定老房屋一间半和新屋靠东边的第一间归陈七召所有，新房屋靠东边第二间归陈新强所有，新房屋靠东边第三间、第四间、第五间归陈新成所有。2011年1月26日，第三人陈新强将靠东边第二间转让给了陈新成。
2013年12月26日，叶红福与陈新成、杨梅生、陈扬、陈鹏、王苏球签订《房地产买卖协议》一份，双方在协议书中约定，永康市古山镇前坑村古金南路8号的房屋四间（即上述《房屋协议书》中靠东边第二间、第三间、第四间、第五间）及明堂转让给叶红福，价格为700000元，在本协议签订前已经以现金方式全部付清，在能办理过户手续时，被告方应无条件及时协助办理房产、土地过户手续。协议签订后，叶红福办理了门牌证的登记手续。现将进行农村房屋确权登记，但四被告不配合办理。为此，请求判令：1、叶红福与陈新成、杨梅生、陈鹏、陈扬、王苏球于2013年12月26日签订的《房地产买卖协议》有效，确认坐落在永康市古山镇前坑村古金南路23弄8号的房屋四间及明堂归原告所有，价值700000元整。2、本案诉讼费用由四被告承担。
陈新成、杨梅生、陈鹏、陈扬未到庭参加诉讼，也未提交任何答辩意见。
陈七召、陈新强、陈儿芳、陈儿红答辩称：2007年7月27日，王苏球与陈新成、陈新强、陈七召签订的协议其实是分家协议，在该协议中，王苏球不仅处分了自己的房屋份额，还擅自处分了两个女儿和陈七召、陈新强的财产份额，因此，该房屋协议是无效的，据此事实，陈新成并未取得新房屋靠东边第三和第五间的房屋所有权。2011年1月26日，陈新强将靠东第二间转让给陈新成，但陈新成未能支付转让款，所以2013年3月31日，双方已经解除了该房屋的转让，陈新强已经收回该房屋，所以该房屋的所有权应为陈新强所有。2013年12月26日，叶红福与四被告和王苏球签订的房地产买卖协议应属无效，首先陈新成并未取得东边第二、三、五间的所有权，无权处分该房子，同时，王苏球在2013年时已经81岁了，也不认识字，也不会签字，所以在那样的情况下，王苏球有签名和盖章是不可能的，也不可能卖掉该房子。因此王苏球的签字和手印都是虚假的。根据第三人了解，2013年12月26日协议中的转让款700000元，不是在转让前多次付清的，这么大的数字以现金付清不符合常理。叶红福和陈新成之间有债务纠纷，即使有700000元也是双方之间的其他债务纠纷，不是本案转让款，所以转让款并未实际交付。
综上，第三人认为叶红福与四被告和王苏球之间签订的协议是无效的。
叶红福为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、陈新成、杨梅生、陈鹏、陈扬、陈七召、陈新强、身份信息情况各一份，欲证明被告及第三人的主体资格。
2、2007年7月27日房屋协议书原件一份，欲证明王苏球与陈新成、陈新强、陈七召签订协议书，约定老房屋一间半和新屋靠东边第一间归陈七召所有，新房屋靠东边第二间归陈新强所有，新房屋靠东边第三、四、五间归陈新成所有的事实。
3、2011年1月26日房屋转让协议原件一份，欲证明陈新强将前后明堂、东面靠陈七召房屋、西面靠陈新成房屋的其中一间房子以24800元转让给陈新成，经办方为叶红福的事实。
4、2013年12月26日房地产买卖协议原件一份，欲证明本案四被告和王苏球将坐落在永康市古山镇前坑村古金南路8号的房屋及明堂以700000元的价格转让给叶红福，并约定了房屋交付等条款，见证人为朱银洪的事实。
5、拆房协议原件一份，欲证明陈七召和陈新成协议认可东边第二、三、四、五间房子属于陈新成的事实。
6、2014年12月9日陈鹏出具的保证书原件一份，欲证明陈新成户自愿转让四间房屋和明堂给叶红福，包括围墙，价款700000元，陈鹏保证做好亲属工作，让叶红福顺利接收房产的事实。
7、门牌证一份，欲证明诉争房屋门牌号已做于叶红福名下，已实际履行契约的事实。
8、2014年7月31日打款证明一份，欲证明叶红福向陈新成指定的王婷婷（系陈扬妻子）账户转账300000元转让款的事实。
9、陈新成结婚证、户口本原件各一份，欲证明陈新成和杨梅生于1989年2月14日登记结婚，陈新成的家庭成员为陈新成、杨梅生、陈扬、陈鹏及陈新成将证件交给叶红福，并向其保证将房屋过户的事实。
陈新成、杨梅生、陈鹏、陈扬未到庭质证，亦未提交证据。
陈七召、陈新强、陈儿芳、陈儿红的质证意见：
1、对于身份情况无异议。
2、对于2007年7月27日的房屋协议书，王苏球不仅处分了自己的份额，还处分了别人的份额，陈七召和陈新强也是根据母亲的意思在上面签字的。因此，该房屋协议是无效的，陈新成并未取得两间房屋的所有权。
3、对于2011年1月26日房屋转让协议，当时陈新强和陈新成确实写过该协议，但是，陈新成已经负债累累，付不出24800元的款项，之后陈新强将房子收回，该房屋的所有权应为陈新强所有。
4、对于2013年12月26日房地产买卖协议，转让的房子只有一间是陈新成所有的，陈新成并未取得其余三间房屋的所有权，无权处分该房屋，协议系无效。此外，王苏球名字不是她本人所签，手印不知道是不是本人的，并且价款也未实际交付。
5、对于拆房协议，协议中陈七召的名字是他本人所写，但是该协议也是去年半夜的时候被陈新成逼着写的，协议的意思是如果陈新成拆迁，陈七召同意空出来，如果是别人，陈七召是不同意的，并不是认可叶红福与陈新成的买卖关系。
6、对于保证书，保证人是陈鹏，本案争议的房子和陈鹏无关，他的保证书和本案没有关联性。
7、对于门牌证，这不是房产所有权的证明，门牌证是凭户口本、结婚证就可以登记的，陈新成的户口本、结婚证在叶红福处，是叶红福拿着他的户口本去做的，并非陈新成的真实意思表示。
8、对于打款凭条，从起诉中陈述房款是以现金方式付清的，在房地产买卖协议第二条中写明，价款700000元在协议签订前以现金方式全部付清，与叶红福提交的打款凭证证明内容有出入。
9、对户口本和结婚证的真实性无异议，但一般人户口本和结婚证不可能让别人持有，陈新成和叶红福有债务纠纷，陈新成去年在路桥被叶红福抓到，证件被叶红福拿走。
陈七召、陈新强、陈儿芳、陈儿红为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、2013年11月26日房地产买卖协议打印件一份，由陈儿芳在叶红福妻子手机上拍照取得，欲证明协议内容一致，下面甲方、乙方及见证人签字与叶红福提交的原件不相同，协议书有二份，协议盖章的位置不一致的事实。
2、永康市国土资源局出具的农村人民公社社员新建房屋占用土地呈批表一份、土地使用申述书三份，欲证明1982年1月2日总共批了五间房屋及房屋的所有权情况，原、被告买卖的房屋有女儿的份额，母亲无权处置的事实。
3、2013年3月31日陈新强和陈新成签订的协议书原件一份，欲证明2011年1月26日陈新强将房屋转让给陈新成，后因陈新成未付款，将之前协议作废的事实。
4、2015年3月12日王苏球遗嘱原件一份（陈莲英代书），欲证明王苏球患胃癌，因陈新成未尽到赡养义务，将陈新成的房屋收回交给第三人管理，宣告原分家协议无效的事实。
叶红福的质证意见：第三人提供的房地产买卖协议打印件是伪造的，只签过一份房地产买卖协议。对于证据2的真实性无异议，证明内容有异议。2013年3月31日的协议书是假的，写新的协议的时候应该把旧协议收回，遗嘱也是伪造的。
本院认证如下：叶红福提供的证据1-9，符合证据的有效要件，能印证其主张，陈新成、杨梅生、陈鹏、陈扬未到庭质证，也未提交反驳的证据材料，对上述证据的真实性和证明内容，本院予以认定。第三人的抗辩意见证据不足，本院不予采纳。
第三人提供的证据1系打印件，无法核实其真实性，故对该证据的真实性及证明内容，本院不予认定；证据2符合证据的有效要件，对该证据的真实性本院予以认定；证据3的实际形成时间及真实性无法确认，对于证据3的证明内容本院不予认定；证据4系本案房屋买卖后所形成的书证，对该证据的证明内容本院不予认定。
经审理，本院认定事实如下：2007年7月27日，王苏球与陈新成、陈新强、陈七召签订房屋协议书一份，约定老房屋一间半和新屋靠东边第一间归陈七召所有，新房屋靠东边第二间归陈新强所有，新房屋靠东边第三、四、五间归陈新成所有。2011年1月26日，陈新强与陈新成签订房屋转让协议一份，陈新强将前后明堂、东面靠陈七召房屋、西面靠陈新成房屋的其中一间房子以24800元转让给陈新成。2013年12月26日，陈新成、杨梅生、陈鹏、陈扬及王苏球与叶红福签订房地产买卖协议一份，将坐落在永康市古山镇前坑村古金南路8号的四间房屋（即上述房屋协议书中靠东边第二至五间）及明堂以700000元的价格转让给叶红福，见证人为朱银洪，由古山镇前坑村村民委员会盖章确认。后叶红福已交付房款，但房屋未办理过户登记。
本院认为，叶红福与陈新成、杨梅生、陈鹏、陈扬及王苏球签订的房地产买卖协议，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，依法确认有效。叶红福诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。2007年7月27日王苏球与陈新成、陈新强、陈七召签订的房屋协议书与第三人提交的土地使用申述书中所载明的产权情况并无矛盾。第三人提出的房地产买卖协议签订时，陈新成仅有一间房屋的所有权，无权处分其他三间房屋与本院查明事实不符，故对其主张本案房地产买卖协议无效的抗辩意见，本院不予支持。陈新成、杨梅生、陈鹏、陈扬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭的行为，是对法律的不尊重和对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果，应由其自行承担。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告叶红福与被告陈新成、杨梅生、陈鹏、陈扬及王苏球于2013年12月26日签订的房地产买卖协议有效（房屋面积、四至以权属登记为准）。
二、驳回原告叶红福的其他诉讼请求。
本案案件受理费5400元，公告费400元，共计5800元，由被告陈新成、杨梅生、陈鹏、陈扬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 刘婷婷
审 判 员 林享享
人民陪审员 应奔驰
二〇一六年五月三十日
代书 记员 吴 菁