北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高民终字第718号
上诉人（原审被告）北京中宏基建筑工程有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路225号。
法定代表人韩盛宝，董事长。
委托代理人胡琼芳，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托代理人金晓林，北京市浩天信和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京华盛典当有限公司，住所地北京市朝阳区吉庆里6号楼B座105号。
法定代表人甄革非，董事长。
委托代理人费城，北京市华洋律师事务所律师。
原审第三人北京华欣金谷房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇平谷北街5号。
法定代表人周福，总经理。
委托代理人商猛，北京市曙光律师事务所律师。
原审第三人北京金谷科工贸集团公司，住所地北京市平谷区滨河开发区零号区西北侧。
法定代表人赵小强，董事长。
委托代理人崔增富，北京金谷科工贸集团公司副经理。
上诉人北京中宏基建筑工程有限责任公司因案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2013）二中民初字第6519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京中宏基建筑工程有限责任公司（以下简称中宏基公司）的委托代理人胡琼芳、金晓林，被上诉人北京华盛典当有限公司（以下简称华盛典当）的委托代理人费城，原审第三人北京华欣金谷房地产开发有限公司（以下简称华欣金谷公司）的委托代理人商猛，原审第三人北京金谷科工贸集团公司（以下简称金谷公司）的委托代理人崔增富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月，华盛典当向原审法院起诉称：2013年3月13日，我公司收到北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）送达的（2013）二中执异字第00336号执行裁定书。我公司认为法院驳回我公司提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据，不能接受。理由如下：
1、中宏基公司申请执行的北京市平谷区迎宾环岛东南角1号楼1层商铺－5房屋（以下简称诉争房屋）为我公司所有，不属于华欣金谷公司。2008年7月10日，我公司与金谷公司网签两份《北京市商品房预售合同》，并于同日联机备案，购买金谷公司与华欣金谷公司合作开发的商品房1层商铺两套。其中，合同编号：Y648720、联机备案编号：3185541为诉争房屋；合同编号：Y648721、联机备案编号：3185542为坐落于平谷区迎宾环岛东南角1号楼1层商铺-7（以下简称7号商铺）。2008年7月14日，我公司按华欣金谷公司”付款指令”，将购商铺款汇入其指定的账户。2008年11月，华欣金谷公司将上述商铺交付给我公司，我公司实际领取钥匙接收了商铺。2009年11月27日，我公司与金谷公司网上解约，退掉7号商铺。
2、中宏基公司对属于我公司的诉争房屋申请执行是完全错误的，其行为无法律依据。充分证据表明，我公司与华欣金谷公司针对诉争房屋的买卖是真实的、合法的。诉争房屋早已为我公司合法善意取得而不属于华欣金谷公司所有，中宏基公司无权对我公司的房屋申请执行。法院对我公司提出的执行异议不予采纳是完全错误的，其行为损害了我公司对诉争房屋的合法权益�
综上，（2013）二中执异字第00336号执行裁定书驳回我公司作为案外人的执行异议缺乏事实和法律根据。根据民诉法第227条之规定以及相关司法解释规定，我公司请求：依法判令解除诉争房屋的查封并停止对该房产的执行。
中宏基公司辩称：我公司不同意华盛典当的诉讼请求。一、现有证据不能证明华盛典当与华欣金谷公司存在真实的买卖关系。诉争房屋所在小区的预售许可证早在2008年下半年即已过期，未售房屋不可能进行预售合同网上签约，也不可能进行网上联机备案；华盛典当提供的联机备案登记表上没有相关部门的签章，真实性无法确认；《北京市商品房预售合同》的真实性无法确认，不能证明华盛典当与华欣金谷公司存在真实交易关系。二、我公司不认可华盛典当已经实际履行了付款义务。华盛典当仅提供了购房款的收据以证明其支付了购房款，收据在�间、金额及编号上存在漏洞；华盛典当对付款形式的主张前后矛盾；付款指令真实性不予认可。三、华盛典当提供的证据无法证明其已实际占有诉争房屋。依据相关规定，”实际占有”应为”实际居住”或者”实际使用”，华盛典当未提供与物业、取暖单位的合同，且物业费及取暖费发票仅涉及2008年一年，不能证明华盛典当占有诉争房屋；且华欣金谷公司在诉争房屋内办公直到被查封前才搬离。四、诉争房屋价格存在明显不合理。五、华盛典当在购买诉争房屋构成中存在过错，不应善意取得房产。华盛典当与华欣金谷公司签订的预售合同属于超过预售期违规销售，华盛典当明知而购买，存在过错，应当承担不利后果。
华欣金谷公司辩称：我公司同意华盛典当的诉讼请求。我公司与华盛典当买卖房屋时严格履行了商品房买卖的法定程序，进行了网上签约并联机备案，相关行政主管部门亦证明诉争房屋已出售给华盛典当。我公司与华盛典当之间就诉争房屋的买卖是真实、合法、有效的。我公司收取了华盛典当全部购房款并交付了诉争房屋，诉争房屋产权已实际发生转移，华盛典当已实际取得诉争房屋产权。诉争房屋至今未取得产权证，是我公司与中宏基公司造成的，与华盛典当无关。综上，因为我公司与中宏基公司的纠纷而查封属于华盛典当所有的诉争房屋显属错误，应予纠正。
金谷公司述称：本案与我公司无关，我公司无意见发表。
原审法院经审理认为：案外人如对执行标的物有足以排除强制执行之权利，可以提起阻却对该标的物执行的诉讼。就本案而言，案外人华盛典当作为诉争房屋的买受人，于法院查封之前即与金谷公司签订了《北京市商品房预售合同》并进行了联机备案。金谷公司与华欣金谷公司均认可并提供相关证据证明，诉争房屋虽登记在金谷公司名下，但实际开发、销售等相关权利义务均由华欣金谷公司享有并承担。加之，华盛典当已交纳全部购房款，及已实际入住诉争房屋的事实。表明华盛典当与金谷公司、华欣金谷公司就诉争房屋已形成买卖关系。虽然诉争房屋尚未在查封前办理产权过户登记手续，但并非华盛典当的过错所致。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，对于华盛典当所购买的诉争房屋，法院不得查封。因此，华盛典当诉请停止对诉争房屋所采取的执行措施，理由正当，本院予以支持。关于中宏基公司所述华盛典当与金谷公司之间的买卖合同系虚假合同，双方之间不存在款项往来、华盛典当没有实际占有诉争房屋的主张，根据华盛典当与金谷公司签订的《北京市商品房预售合同》显示，合同签订�完成联机备案的时间为2008年7月，该时间早于法院查封诉争房屋的时间，再结合华盛典当提供的付款指令、汇款凭证、购房款收据、供暖费发票等证据，足以认定华盛典当与金谷公司存在真实的房屋买卖合同关系，华盛典当已将全部购房款支付给华欣金谷公司指定的第三方账户中并已实际占有使用诉争房屋，且中宏基公司亦没有提交足以否定华盛典当与金谷公司证据之反证，故对其抗辩理由不予采信。原审法院判决：停止对北京市平谷区迎宾环岛东南角1号楼1层商铺－5房屋的执行。
判决后，中宏基公司不服，向本院提起上诉。中宏基公司上诉认为，华盛典当提供的付款凭证存在瑕疵且形式多样、相互矛盾，一审判决不但没有对付款凭证进行分析、排除、认定，而且对于华欣金谷公司已明确表示是其作假开具的收据也一同予以认可，进而认定华盛典当已经支付了全�房款，缺乏事实依据。一审判决仅以物业费及取暖费发票不能认定华盛典当实际占有房屋。中宏基公司上诉请求驳回华盛典当的诉讼请求。华盛典当、华欣金谷公司同意原判。
经审理查明：2008年7月10日，金谷公司（出卖人）与华盛典当（买受人）签订一份《北京市商品房预售合同》，合同编号Y648720，约定华盛典当购买金谷公司开发的诉争房屋一套，该商品房的用途为商业，预测建筑面积为406.13平方米，单价为每平方米人民币3000元，总价款1218390元；出卖人应当在2009年5月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。该合同当事人签章页，出卖人处仅有华欣金谷公司加盖公司公章，金谷公司未加盖公司公章。
商品房预售合同联机备案表中载明合同网上签约日期为2008年7月10日。�中载明：买受人或委托代理人在领取正式预售合同后确认一栏中，华盛典当签订时间为2008年7月11日。该备案表出卖人签章处仅有华欣金谷公司加盖公司公章，金谷公司未加盖公司公章。
2013年3月4日，北京市平谷区房屋市场管理中心开具证明，证明诉争房屋所在项目由金谷公司开发建设，诉争房屋已于2008年7月10日出售给华盛典当名下，合同编号Y648720，并已办理商品预售合同联机备案手续。
关于诉争房屋购房款支付情况，华盛典当称其同时购买了诉争房屋及7号商铺两套房屋。2008年7月10日，华欣金谷公司指令华盛典当将用于购买诉争房屋及7号商铺两套房屋的购房款打到北京华鼎盛房地产开发有限公司账号上。华盛典当于2008年7月14日，一次性向北京华鼎盛房地产开发有限公司支付了购房款1986600元。2008年7月11日，华欣金谷公司就诉争房屋购房款为华盛典当出具发票�金额为1218390元，经营项目注明：总房款、商铺－5，该发票一直在华盛典当处。另768210元购房款，华欣金谷公司未向华盛典当出具发票或收据，华欣金谷公司与华盛典当在二审诉讼中均未能说明该768210元购房款如何处理。
华欣金谷公司就诉争房屋购房款称，其指令华盛典当将用于购买诉争房屋及7号商铺两套房屋的购房款打到北京华鼎盛房地产开发有限公司账号上。华盛典当于2008年7月14日，一次性向北京华鼎盛房地产开发有限公司支付了购房款1986600元。2008年7月11日，华欣金谷公司就诉争房屋购房款为华盛典当出具发票，金额为1218390元，出具该发票当日，华欣金谷公司为达到少交税目的，自行将该发票按作废处理，但因工作疏忽忘记是否收回发票原件。二审诉讼中，华欣金谷公司称在二中院执行部门执行过程时编造了一份华盛典当就诉争房屋的购房款收据，为2008�11月18日收到1218390元。二中院执行部门审理执行异议阶段，华欣金谷公司将前述收据按作废处理。同时，华欣金谷公司又为华盛典当编造了三份购房款收据，分别为2008年5月14日收到50万元，2008年6月18日收到40万元，2008年7月10日收到31.839万元，以达到证明华盛典当支付购房款目的。该三份购房款收据由华盛典当向法院提交，由华欣金谷公司给予确认。华欣金谷公司称华盛典当实为在2008年7月一次性支付了购房款1986600元，因发票按作废处理，为给华盛典当证实其已付购房款，又为使编造的证据看起来更真实，故编造了三份购房款收据。另，华欣金谷公司称付款指令中”北京华鼎盛房地产开发有限公司”为笔误，应为”北京华鼎晟房地产开发有限公司”。
中宏基公司对华盛典当及华欣金谷公司所述华盛典当已支付全部购房款的事实不予认可。
2013年2月21日，北京市平谷区�方税务局开发区事务所出具《北京市地方税务局纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》，内容为：经北京市地方税务局综合管理信息系统-
发票税控综合管理系统查询，华欣金谷公司发票号码为×××的开具使用情况：2008年7月11日开出正常票，金额为：1218390元；于2008年7月11日做退票处理，退票金额为：1218390元。
金谷公司、华欣金谷公司称于2008年11月20日将房屋交付给华盛典当。2009年11月27日，华盛典当与金谷公司网上解约，将已购的7号商铺还给华欣金谷公司、金谷公司。
诉讼中，华盛典当为证明其占有使用诉争房屋的情况，提交了北京圣天元酒店物业管理有限公司于2013年3月4日出具的《说明》，内容为：按照华盛典当要求，将2008年11月20日开具的收取物业费4873元、取暖费5280元、垃圾运费230元的收据（收据号为0038207元）给予开具发票。
2009年6月，中宏基公司将华欣金谷公司、金谷公司诉至二中院，要求华欣金谷公司、金谷公司支付工程款共计46971364.09元，支付逾期利息1881907.71元，支付违约金共计2536453.66元。二中院经审理作出（2009）二中民初字第13322号民事判决书，主文载明：一、北京华欣金谷房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付北京中宏基建筑工程有限责任公司工程款一千九百九十五万六千六百九十四元九角四分。二、北京华欣金谷房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付北京中宏基建筑工程有限责任公司上述工程款利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2008年11月20日起至判决给付之日止。三、驳回北京中宏基建筑工程有限公司的其他诉讼请求。判决后，中宏基公司、华欣金谷公司均不服，分别向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2012年6月作出（2011）高民终字第4306号民事判决：一、撤销北京市第二中级人民法院（2009）二中民初字第13322号民事判决第二项、第三项；二、变更北京市第二中级人民法院（2009）二中民初字第13322号民事判决第一项为北京华欣金谷房地产开发有限公司于收到判决书后十五日内给付北京中宏基建筑工程有限责任公司工程款一千七百万零六千六百九十四元九角四分及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自二ＯＯ八年十一月二十日起至判决履行期限届满之日止）；三、驳回北京中宏基建筑工程有限责任公司其他上诉请求。四、驳回北京华欣金谷房地产开发有限公司其他上诉请求。上述判决生效后，中宏基公司向二中院申请强制执行。二中院执行部门于2012年11月14日将诉争房屋查封。诉争房屋一直处于查封状态。
上述案件执行中，华盛典当向二中院执行部门提出执行异议，以其已向金谷公司购买诉争房屋，并已支付全部购房款，且实际入住为由，请求解除对诉争房屋的查封。二中院执行部门裁定驳回其执行异议。
另，（2011）高民终字第4306号民事判决书中确认了下列事实，金谷家园住宅小区建设项目系由金谷公司申请立项的，土地使用权登记在其名下。2004年12月，金谷公司与北京华欣商贸公司（后更名为华欣金谷公司）签订《金谷家园项目土地使用权转让合同》，约定金谷公司将该项目的土地使用权转让给北京华欣商贸公司，合同价款为1600万元。在合同履行过程中，因有关政策等原因，合同未能履行。为此，双方于2005年8月22日签订《金谷家园建设工程补充协议》，主要约定，双方不再办理项目土地转让过户手续，金谷家园项目的开发、建设、销售项目抵押等业务以金谷公司的名义办理，所需费用由华欣金谷公司负责；原合同价款1600万元不变；金谷公司只出正当的相关手续，不参加与该项目的经营管理活动；华欣金谷公司在开发过程中所发生的一切债权、债务及各种人身和生产事故等均由华欣金谷公司负责，与金谷公司无关，如因乙方开发过程中的事由，导致金谷公司被诉，金谷公司有权就判决、裁决等事项再行向华欣金谷公司追偿等。2005年8月26日，金谷公司出具《关于建设”金谷家园”有关情况的说明》，内容为：金谷公司已经与华欣金谷公司达成协议，由华欣金谷公司开发新建金谷家园商住楼项目。各种批件以金谷公司名义申办，由华欣金谷公司具体负责实施开发商住楼的销售、承建等。华欣金谷公司在经济上独立核算，自负盈亏，债权债务自行兑现。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、汇票申请书、收据、发票、《北京市地方税务局纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》、（2009）二中民初�第13322号民事判决书、（2011）高民终字第4306号民事判决书、（2013）二中执异字第00336号执行裁定书及当事人陈述等相关证据在案为证。
本院认为：诉争房屋于2012年11月14日被原审法院查封。依据北京市平谷区房屋市场管理中心开具的证明，华盛典当于2008年7月10日向华欣金谷公司及金谷公司购买诉争房屋。中宏基公司以诉争房屋所在小区的预售许可证在2008年下半年即已过期，主张《北京市商品房预售合同》的真实性无法确认，本院不予支持。依据北京市平谷区地方税务局开发区事务所出具的《北京市地方税务局纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》，华欣金谷公司确实于2008年7月11日给华盛典当开具过金额为1218390元，经营项目为总房款、商铺－5的发票。结合华欣金谷公司的付款指令及相关资金流转情况，可以认定华盛典当已支付诉争房屋全部款项。华欣金谷�司为避税将发票按作废处理及提供虚假收据行为，违反了相关行政管理规定，但不能直接否定华盛典当已支付诉争房屋全部款项。占有房屋不等同于自用房屋，北京圣天元酒店物业管理有限公司出具的《说明》及相关票据可证明华盛典当实际占有诉争房屋。综合华盛典当提交的一系列证据，可以证明在执行法院采取查封措施前，华盛典当确已实际支付了全部购房款，并已实际占有房屋。关于未能办理产权过户的问题，依据现有证据，可以证明华盛典当没有过错。综上，本案符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的应当解除查封的情形，对中宏基公司的上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受�费七十元，由北京华盛典当有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由北京中宏基建筑工程有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张稚侠
审 判 员 范 清
代理审判员 金 曦
二〇一四年五月七日
书 记 员 徐 颖