江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终1202号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何家拥，男，住江西省九江市修水县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：温联香，女，住江西省九江市修水县。
上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：何庆北，男，住江西省九江市修水县，系二上诉人何家拥、温联香之子。
上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：何庆万，男，住江西省九江市修水县，系二上诉人何家拥、温联香之子。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：修水县义宁镇第一小学。
法定代表人：姚员生，系该校校长。
委托诉讼代理人：董志坚，男，系该校总务处主任，住江西省九江市修水县。
委托诉讼代理人：胡俊，江西东太律师事务所律师。
上诉人何家拥、温联香与被上诉人修水县义宁镇第一小学（以下简称修水一小）因返还原物纠纷一案，江西省修水县人民法院于2017年6月8日作出（2017）赣0424民初1469号民事判决。宣判后，上诉人何家拥、温联香均不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告何家拥、温联香均为修水县义宁镇南桥村四组村民，双方为夫妻关系。1999年被告何家拥在修水县职业中专北墙外建起一栋约120平方米砖混结构的房屋。为加强学校管理，在修水县教委、义宁镇政府及南桥村委代表见证下，修水县职业中专于2000年7月4日与被告何家拥签订的《修水县职业中专购买何家拥住房的协议》一份，该协议约定：修水县职业中专出资36000元购买被告何家拥的房屋和地基使用权，双方还就其他事项进行了约定。被告何家拥及其儿子何庆北、何庆南在协议上签了字，被告温联香及其儿子何庆万未在协议上签字。修水县职业中专依约向被告何家拥支付了购房款，被告何家拥也依约将房屋及批建手续等交付给了修水县职业中专，并在2000年8月31日前与被告温联香搬离了该房屋。从2000年下半年至2013年上半年，该房屋一直由修水县职业中专管理使用。2000年11月28日，在镇土管所的监证下，修水县职业中专与南桥村委及南桥村四组签订的《修水县职业中专与南桥村委、南桥四组关于宅基地及水井使用权属问题协议书》一份，该协议约定：由修水县职业中专支付1500元租金，向南桥村四组租用被告何家拥所售房屋的宅基地，使用期限为十年，期满后双方重新协商；双方还就水井的使用等事项进行了约定。2003年因修水县城城南开发，修水县国土资源局分别于2003年5月29日、6月3日和10月28日与义宁镇南桥村四组签订的三份《征用土地协议书》，征用了义宁镇南桥村四组共计301.759亩土地。被告何家拥所售房屋的宅基地包含在2003年6月3日签订的《征用土地协议书》确定的征用土地范围内，并由政府划拨给了修水县职业中专使用。2008年12月30日，被告何家拥及其三个儿子与修水县信宁房屋拆迁有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，被告一家就房屋拆迁得到了三个宅基地等安置补偿，其内容与义宁镇南桥村村民委员会出具的安置说明内容相互印证。
2013年，因修水县职业中专搬迁至修水县良塘新区新校区，修水县人民政府决定在修水县职业中专在县城城南的老校区设立义宁镇第一小学南校区，将修水县职业中专在县城城南的老校区的校舍等建筑和土地划拨给了原告修水一小，原告修水一小设立南校区后，该校部分土地权属发生了变更，但本案诉争的房屋和土地均在原告修水一小校区范围内，现位于原告修水一小校区的西北角，并办理了国有土地使用权登记。在原告修水一小与修水县职业中专交接期间，被告何家拥所售房屋一直无人管理，二被告何家拥、温联香遂于2013年6月份搬回该房屋居住至今。原告修水一小多次要求二被告何家拥、温联香搬离，二被告何家拥、温联香一直以其宅基地未出售，未获得安置为由，拒不搬离。原审法院庭审中，原告修水一小明确其要求被告赔偿的损失为二被告2013年6月起侵占房屋期间的租金损失。
原审法院认为，关于修水县职业中专2000年7月4日与被告何家拥签订的《修水县职业中专购买何家拥住房的协议》法律效力问题。被告温联香虽未在协议上签名，但其作为被告何家拥的妻子，在签订协议后随被告何家拥搬离房屋，应视为其明知并同意出卖房屋，且被告何家拥父子三位男性家庭成员代表家庭在协议上签字，也符合农村交易习惯，被告温联香在搬离房屋长达十二年之久后，以其不知情、未签字为由主张协议无效，与情理不符，原审法院不予采纳；《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，“……；宅基地、和自留地、自留山，属于农民集体所有。”，房屋虽属被告所有，该协议关于购买地基使用权的约定，确已损害了村集体的权益，但修水县职业中专放弃购买使用权的约定，通过镇土管所监证与南桥村四组签订的《修水县职业中专与南桥村委、南桥四组关于宅基地及水井使用权属问题协议书》租用土地，既不违反法律禁止性规定，也没有损害农民集体的合法权益，因而《修水县职业中专购买何家拥住房的协议》并不当然无效。2003年该房屋的宅基地通过国家征用，其权利属性已转变为国有，在政府将土地划拨给修水县职业中专后，房屋和土地的所有权、使用权人已同归于修水县职业中专，任何可能导致《修水县职业中专购买何家拥住房的协议》无效的情形均已消灭，故修水县职业中专购买被告何家拥房屋的行为现依法应认定为有效。原告修水一小因县政府的划拨，对修水县职业中专在修水县城城南老校区土地、包括修水县职业中专向被告何家拥购买的房屋在内的建筑依法享有占有、使用、收益等权利。本案房屋宅基地的法律属性已于2003年因土地征用发生了变更，《修水县职业中专购买何家拥住房的协议》的合同权利义务也因双方履行完毕而终止，现二被告仍以转让宅基地违反法律强制性规定为由主张协议无效，已无事实依据，对其反诉请求，原审法院不予支持。
关于安置补偿问题，安置补偿问题并非本案审理范围，与本案争议无关联性。二被告不仅无证据证明二人应各自另行安置20平方米土地，被告何家拥及其三个儿子与修水县信宁房屋拆迁有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和南桥村村民委员会出具的安置说明也足以证明二被告在拆迁中得到了安置，二被告仍以其未获得安置为由，长期占据房屋且拒不返还，侵害了原告对该房屋的享有的权利，依法应承担向原告返还房屋、赔偿损失等民事侵权责任。原告以二被告从2013年6月起占用房屋期间的租金损失作为其计算损失的依据，符合法律规定，原审法院予以采纳；综合考虑房屋的现状及市场行情，原审法院酌情确定月租金损失为200元，按47个月计算，原告修水一小的损失共计为9400元，二被告对此应承担连带赔偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，判决：一、本诉被告何家拥、温联香立即停止侵占坐落于本诉原告修水县义宁镇第一小学南校区西北角约120平方米的房屋，在本判决生效后三日内搬离并向本诉原告修水县义宁镇第一小学返还该房屋；二、限本诉被告何家拥、温联香于本判决生效后三日内向本诉原告修水县义宁镇第一小学赔偿损失共计人民币9400元；三、驳回反诉原告何家拥、温联香对反诉被告修水县义宁镇第一小学的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，减半收取150元，反诉案件受理费减半收取350元，共计500元，由被告何家拥、温联香负担。
原审法院宣判后，原审被告、反诉原告何家拥、温联香均不服该判决，向本院提起上诉。上诉人何家拥、温联香的上诉主要理由是：上诉人何家拥与修水县职业中专于2000年7月4日签订的房屋买卖协议违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同。上诉人何家拥、温联香的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审法院判决，驳回被上诉人修水一小的诉讼请求，判决上诉人何家拥、温联香与修水县职业中专于2000年7月4日签订的房屋买卖协议无效；2、本案一、二审案件诉讼费用，由被上诉人修水一小负担。
被上诉人修水一小则辩称：涉案房屋买卖的土地性质已由集体所有制土地依法转变为国有所有制土地，其用途由集体建设用地转为国有建设用地，房屋买卖合同合法有效。综上，二上诉人何家拥、温联香的上诉理由不能成立。原审法院判决认定事实清楚，适用法律并无不当，请求二审法院驳回上诉人何家拥、温联香的上诉请求，维持原判。
二审审理中，被上诉人修水一小提供2017年7月17日修水县义宁镇南桥村村民委员会情况说明一份作为补强证据，证明“2003年，修水县因城市建设需要，征用了修水县义宁镇南桥村四组城南范围的土地，根据四组的安置方案，每户按儿子数可各分一块80平方的宅基地。另有11.815亩留用地留作修水县义宁镇南桥村四组村民建房。按此安置方案，何家拥一家得到了三个80平方的宅基地和90平方米的留用地。后何家拥一家将四块用地与他人合作建房。分得11套住房、5个铺面和4个车库。”
二上诉人当庭质证，属实。
本院查明，被上诉人二审中提供上述补强证据，二上诉人质证属实，本院应予认定。
本院在二审审理过程中，上诉人何家拥、温联香未提供充分有效的证据证实其上诉主张。
本院认为，农民集体所有的宅基地，不得随意转让。本案中，《修水县职业中专购买何家拥住房的协议》中关于购买宅基地使用权的约定，损害了村集体的权益，应属无效。但2000年11月28日，在镇土管所的监证下，修水县职业中专与南桥村委及南桥村四组签订的一份《修水县职业中专与南桥村委、南桥四组关于宅基地及水井使用权属问题协议书》，被上诉人系租用宅基地，没有违反法律禁止性规定。又因2003年该宅基地通过国家征用，转变为国有土地，又由政府划拨给修水县职业中专，且之后二上诉人已依法获得相应补偿，二上诉人再以《修水县职业中专购买何家拥住房的协议》无效为由占有涉案房屋，没有法律依据。故对二上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，二上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费650元，由上诉人何家拥、温联香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐新友
审 判 员 尹 强
审 判 员 刘 敏
二〇一七年八月十四日
书记员代 泠