上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初9832号
原告(反诉被告)：马逸飞，男，1982年10月31日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
原告(反诉被告)：高倩，女，1984年11月16日出生，汉族，户籍所在地江苏省。
两原告共同委托诉讼代理人：陈圆满，上海东炬律师事务所律师。
被告(反诉原告)：朱爱军，男，1969年5月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
第三人：上海盈赢房地产经纪事务所，住所地上海市青浦区浦仓路***号-2。
法定代表人：许兴坤，经理。
第三人：上海志远房地产经纪有限公司，住所地上海市复兴西路XXX号。
原告马逸飞、高倩诉被告朱爱军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理中，依原告之申请本院依法对被告采取了财产保全措施。本案于2016年10月26日公开开庭进行了审理，原告马逸飞、高倩共同委托代理人陈圆满、被告朱爱军到庭参加诉讼。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2016年11月21日第二次公开开庭进行了审理，原告马逸飞、高倩共同委托代理人陈圆满、被告朱爱军到庭参加诉讼。因案情需要，本院于2016年11月24日依法追加上海盈赢房地产经纪事务所、上海志远房地产经纪有限公司为第三人参加诉讼。本案于2016年11月29日第三次公开开庭进行了审理，原告马逸飞、高倩共同委托代理人陈圆满、被告朱爱军、第三人上海盈赢房地产经纪事务所投资人许兴坤到庭参加诉讼，第三人上海志远房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案于2017年1月18日第四次公开开庭进行了审理，原告马逸飞、高倩共同委托代理人陈圆满、被告朱爱军、第三人上海盈赢房地产经纪事务所投资人许兴坤到庭参加诉讼，第三人上海志远房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告马逸飞、高倩诉称：原告与被告经上海盈赢房地产经纪事务所居间，原告购买被告位于上海市青浦区青湖路XXX弄XXX号XXX室房屋，双方于2016年7月12日签订《房屋买卖合同》，合同价为人民币243万元(以下币种均为人民币)。签订合同后原告陆续支付房款共计55万元，被告后声称房屋卖便宜了，明确表示不同意出售系争房屋，原告多次与被告沟通协调，但被告一直拒绝履行协议。被告拒不履行买卖合同已构成违约，为此，原告诉至法院请求：1、判令被告继续履行《房地产买卖协议》，将青浦区青湖路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下并履行交房义务；2、判令被告支付违约金50,000元；3、本案受理费用由被告承担。
被告朱爱军辩称：要求法院解除房地产买卖合同，1、原、被告双方签订的买卖协议是双方自愿的，我方未提出过房价上涨也要求原告承担上涨价格。所以我方不同意原告所说的我方是因为房子卖的便宜所以才不卖的。2、原告违约在先，我之前向原告提出要求原告提早付第二笔房款。当时我因为要买房子，2016年7月12日签订合同，在2016年8月15日前付了55万。
同时，被告朱爱军反诉称：原告与被告经上海盈赢房地产经纪事务所居间，原告购买被告位于上海市青浦区青湖路XXX弄XXX号XXX室房屋，双方于2016年7月12日签订了《房地产买卖协议》。协议价为243万元，签订买卖协议后，原告未按签订日期支付房款，被告多次与原告协商解除买卖协议，但协商未果，原告逾期支付房款已构成违约，被告为维护自身合法权益，被告反诉请求判令：1、判令解除原、�告双方《房地产买卖协议》；2、原告支付违约金5万元；3、本案诉讼费及相关费用由原告承担。审理中，被告变更第二项诉讼请求为要求原告支付违约金24,300元(按总价款243万为本金，逾期10天，按日千分之一计收违约金)。
针对反诉，原告辩称：1.原告因客观原因没有按时支付，且只是延迟了10天，也是经过被告同意的，不存在违约。2.根据法律规定，延期支付要经过催告，催告后还不履行的，才具有解除权，本案中被告没有向原告催告过，被告不具有解除权。网签合同已经准备好，中介也通知过被告，但被告迟迟不来，所以导致网签合同没有签订。系争房屋的房价和支付方式、违约责任等在买卖协议中都有明确约定，经过双方签字确认，故双方应当按买卖协议继续履行，买卖合同已经成立有效。3.原告于2016年9月27日打款，当时被告方已经将卡注销，而后�房款直接打回到原告卡上，现原告以将系争房屋的款项准备好，可以马上支付。
第三人上海盈赢房地产经纪事务所述称：没有意见。
第三人上海志远房地产经纪有限公司未作述称。
经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区青浦镇青湖路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积140.37平方米，类型为公寓，目前登记在被告名下。
2016年7月12日，原告(乙方)与被告(甲方)、第三人上海盈赢房地产经纪事务所(丙方)签订《房地产买卖协议》，约定：甲方自愿将坐落于上海市青浦区青浦镇青湖路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为140.37平方米，产证号码青20**第002393的自有产权房出售给乙方，甲、乙双方协商一致同意该房屋转让价款为243万元，房产证件原件由居间方(丙方)保管，乙方于2016年7月12日签约时交付甲方购房定金5万元，定金将在最后一期付款时�抵。付款方式：第一次付款2016年8月5日前付房款50万元，第二次付款2016年10月5日前付房款18万元，第三次付款过户前付房款120万元；甲方必须于乙方付清全部房款7天内将房屋交付给乙方，除不可抗力外，甲方未按期交房的，须按房价的0.001%每天赔偿给乙方，乙方逾期付款，需按房价的0.001%每天赔偿给甲方；产权过户定于贷款批出需过户时7天内由双方共同到青浦区房地产交易中心办理产权过房手续，甲方在收到乙方首付款前交给居间方(丙方)交房押金2万元，以便房屋交割前结清房屋内水、电、煤、有线、电话、宽带、物业管理等费用，结清后归还甲方；该房屋产权转让过程中的一切税收及费用经双方协商决定，由双方各自承担。余款50万元办银行贷款以银行放款为准。协议另对其他内容进行了约定。2016年7月11日，原告支付定金5万元，2016年7月19日，原告向被�支付房款35万元。2016年8月9日，第三人上海志远房地产经纪有限公司打印《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，被告为甲方，原告为乙方，合同内容甲乙双方通过上海志远房地产经纪有限公司第十五分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产权证号青XXXXXXXX**,房地产座落青浦镇青湖路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型公寓，结构混合1，房屋建筑面积140.37平方米，房地产转让价款共计208万元，甲、乙双方同意，甲方腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后为房屋转移占有的标志。在2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以青浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准�乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的违约金，合同继续履行，乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿等等。该合同原告和被告均未签字。2016年8月15日，原告向被告支付15万元。2016年8月22日、26日，被告与原告短信联系，被告表示房子交易取消，要求原告尽快答复，2016年9月27日，原告向被告支付18万元。2016年9月28日，被告将原告支付的款项73万元通过银行转账退还原告。2016年9月28日被告与原告短信联系，告知73万元已退给原告了，原告表示被告单方面违约。
审理中，原告于2017年1月17日将涉案房屋的购房款243万元交付本院。
以上查明的事实，由原、被告、第三人上海盈赢房地产经纪事务所的陈述，房地产买卖协议、上海市房地产买卖合同、房地产登记信息、收据、交通银行结算业务申请书、中国农业银行回单、交通银行交易明细、中国农业银行卡交易明细清单、短信等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
案件审理过程中，原告认为：当时房屋买卖协议上只是约定了在原告批出贷款后需要过户的7天内去过户。第三次120万的房款需要通过贷款的方式支付。由于之后联系被告的时候，被告不同意履行合同，所以贷款等相关手续没有办理。口头跟被告协商因资金紧张，晚几天支付，被告是同意的。违约金是同意的，但要按照逾期付款的金额来计收违约金，当时逾期付款是15万。且晚付款是双方合意的，中介也是知情的。合同中约定的是每日按日0.001%计算违约金，以协议中书面为准。
被告认为：首付款没按规定时间支付，没有同意延期支付。贷款审核通过，支付120万，七天内过户。网签协议是8月9日打印的，被告不知道，8月22日与原告协商想终止合同。9月27日没经过同意将18万打款过来，已经启动法律程序，为何还要打款给我，所以我将全部钱款退回。违约金是中介方的笔误，应该按照总房价的千分之一，调高逾期付款违约金。当时协商是说赔违约金5万，再赔20万，总计25万，最后没有协商成功。
第三人上海盈赢房地产经纪事务所认为：贷款审核通过，支付120万�七天内过户。协议中的房价就是总价款。网签合同打印好后，2016年8月中旬通知被告签订网签合同，被告说慢点。2016年8月20日第二次通知被告网签合同时，被告明确告知我们不卖房了，要终止这份协议；原告已经提供了相应的材料，但看到被告没有签字，所以原告也没有签。2016年8月22日约了原被告双方到中介处协商，原告同意终止协议的话，被告赔偿15万，但被告说只赔5万。继续履行合同的话，原告愿意加30万，但被告不同意，最后没有协商成功。
根据庭审确认的事实，本院认为：双方签署的房地产买卖协议，系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方在房�买卖协议履行过程中，两原告按约于2016年9月28日前履行了支付购房款73万元的义务；被告将钱款退回，并明确表示不再继续履行合同，显然，被告无权解除合同，其行为构成违约，应当承担相应的法律责任。双方买卖合同应当继续履行，原告要求被告配合办理系争房屋的过户手续和交付房屋的请求，本院予以准许。原告在支付第二期购房款50万元时，其中15万元迟延支付，原告认为迟延支付经被告同意，但无相应证据证实，应承担逾期付款的违约责任，但原告未构成根本性违约，被告要求解除合同的请求，本院不予支持。关于原告要求被告承担违约金5万元，双方房屋买卖协议继续履行，原告要求被告承担违约金无依据，本院不予支持。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为房价的0.001%/天，对此被告方认为约定标准过低要求法院调整为房价每天的千分之一，原告方认为按约定，本院结合原、被告在本案履行过程中的实际情况，原告的过错程度、违约时间等综合判断，本院酌情判定原告应当支付被告违约金7,290元。诉讼中原告自愿将涉案房屋的购房款243万元交付本院，作为购买涉案房屋的对价支付给被告，于法不悖，本院予以准许。第三人上海志远房地产纪经有限公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃了自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》162条之规定，判决如下：
一、原告马逸飞、高倩与被告朱爱军于2016年7月12日签订的《房地产买卖协议》继续履行，被告朱爱军应于本判决生效之日起十日内协助原告马逸飞、高倩办理房屋产权过户手续，将上海市青浦区青湖路XXX弄XXX号XXX室房屋�利登记至原告马逸飞、高倩名下；原告马逸飞、高倩在交易过户当日支付被告朱爱军人民币243万元；
二、被告朱爱军应在原告马逸飞、高倩取得不动产权证后二十个工作日内将上海市青浦区青湖路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告马逸飞、高倩；
三、驳回原告马逸飞、高倩的其余诉讼请求；
四、反诉被告马逸飞、高倩应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告朱爱军逾期付款违约金人民币7,290元；
五、驳回反诉原告朱爱军的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币1,050元，减半收取计人民币525元，原告马逸飞、高倩负担人民币485元，被告朱爱军负担人民币40元；财产保全费人民币5,000元，由被告朱爱军负担；本案反诉费人民币407.50元，减半收取计人民币203.75元，反诉原告朱爱军负担人民币178.75元，反诉被告马逸飞、高倩负担人民币25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一七年二月二十三日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。