江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初16970号原告：苏州依士达物业管理有限公司，统一社会信用代码：91320508773755851G，住所地江苏省苏州市南环西路32号。法定代表人：李亚军，该公司总经理。委托代理人：高志俊，上海市协力（苏州）律师事务所律师。被告：江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司,统一社会信用代码：91320583553757820H，住所地江苏省昆山市花桥镇花溪路168号1号楼88室。法定代表人：任小凤，该公司总经理。委托代理人：夏卫，江苏力信律师事务所律师。被告：金鑫地产集团有限公司，统一社会信用代码：91320508703719978D，住所地江苏省苏州市金阊区金阊新城富中街2号（白杨湾街道社区服务中心）3楼。法定代表人：邱玥芳。委托代理人：严志海，男，该公司员工。被告：金鑫地产集团有限公司昆山分公司，统一社会信用代码91320583791084561R。负责人：邱建康。委托代理人：严志海，男，该公司员工。原告苏州依士达物业管理有限公司与被告江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司、金鑫地产集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月26日受理后，依法由审判员叶翌晨独任审判，适用简易程序于2017年11月2日公开开庭进行审理，原告苏州依士达物业管理有限公司委托代理人高志俊、被告江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司委托代理人夏卫到庭参加诉讼、被告金鑫地产集团有限公司无正当理由未到庭参加诉讼。后因追加被告金鑫地产集团有限公司昆山分公司，本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，于2017年12月8日第二次公开开庭进行审理，原告苏州依士达物业管理有限公司委托代理人高志俊、被告江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司委托代理人夏卫、金鑫地产集团有限公司委托代理人及金鑫地产集团有限公司昆山分公司委托代理人严志海到庭参加诉讼。后由案情复杂转为普通程序，本院依法组成合议庭审理本案，于2018年3月9日公开开庭进行了审理，原告苏州依士达物业管理有限公司委托代理人高志俊、被告江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司委托代理人夏卫到庭参加诉讼、被告金鑫地产集团有限公司以及分公司无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏州依士达物业管理有限公司诉称：2015年7月10日，原告与昆山市花桥经济开发区鑫隆广场第一届业主委员会签订物业服务合同，被告金鑫地产集团有限公司是该物业服务合同区域内业主，被告江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司承租被告金鑫地产集团有限公司的房号7-74、7-88、7-89用于经营超市。自2015年5月1日起到2016年12月30日止、被告江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司共欠物业费用330096.60元，违约期自2017年1月1日起计算，按照合同每日违约金千分之三计算应为178576元。此款经原告催讨未付，故原告起诉至法院，要求判令：1、判令被告江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司支付物业服务费330096.60元（以12225.81平方米计算20个月）、违约金178576元，共计508672.60元；2、被告金鑫地产集团有限公司、金鑫地产集团有限公司昆山分公司承担连带付款责任；3、本案案件受理费由被告承担。被告江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司辩称：被告鑫大宁公司与原告依仕达公司无物业服务的合同关系；也无事实上的物业服务关系；在成立业委会之前属于前期物业关系，所以物业费的起算时间应从成立业委会的2016年5月10日起算；金鑫公司是涉案物业的所有权人，理应对相关物业费用承担直接的支付责任，如果鑫大宁公司与金鑫公司有约定需要支付物业服务费的也是第二责任人。如果金鑫公司与何春兰之间有关于物业费支付的约定，何春兰也系物业费支付的第二责任人，也与鑫大宁公司无关。被告金鑫地产集团有限公司、金鑫地产集团有限公司昆山分公司辩称：不应由金鑫地产支付相关物业费，何春兰系应当支付物业费的主体，金鑫地产仅应承担前期物业服务费用，业委会成立，本公司不应承担支付物业费的义务。经审理查明：2015年7月10日，原告苏州依士达物业管理有限公司（乙方）（以下简称“依士达公司”）与昆山市花桥经济开发区鑫隆广场第一届业主委员会（甲方）签订物业服务合同，约定甲方通过协议选聘方式将鑫隆广场（物业名称）委托乙方实行物业服务。委托服务期限为2年，共24个月，自2015年7月10日起至2017年7月9日止。物业名称：鑫隆广场。坐落位置：苏州昆山市花桥经济开发区花溪路XXX号。物业类型为开放式综合商住广场。总建筑面积118313.93平方米，其中住宅26874.7平方米，商场71663.59平方米，停车场19775.64平方米。该合同第八条中约定，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。住宅1.4元/每平方米；商业1.35元/月每平方米。第十条约定，物业服务费按月计算。半年为一个收费周期；业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费的千分之三加收违约金。（包括不限于本合同签订之前的拖欠的物业费均可加收违约金）。在每年7月31日前必须向乙方交纳当年的1至6月份6个月的物业服务费；在次年元月31日前必须向乙方交纳上年度的7至12月份6个月的物业服务费。另查明，2009年8月6日，苏州金鑫房产开发有限公司昆山分公司与何春兰签订《房屋租赁合同》一份，约定由何春兰承租昆山市花桥镇花溪路XXX号-X幢，地面共三层以及地下一层部分，该房屋出租面积为地面三层12228.4平方米，地下室约7400平方米。作为商业营业用房。租赁期限自2010年1月1日起至2024年12月31日。该合同中约定前期物管费已包含在租金中。2016年12月29日，何春兰与江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司承租昆山市花桥镇花溪路XXX号X号楼地面三层以及地下一层部分。建筑面积为地面三层12228.4平方米。房屋用途商业营业用房。租赁期自2017年1月1日起至2024年12月31日止。金鑫公司陈述何春兰原系江苏鑫大宁公司的实际负责人。另查明，庭审中原、被告一致认可涉案房屋的业主为金鑫地产集团有限公司昆山分公司，涉案房屋由江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司自2015年5月使用至今。2016年8月29日，金鑫地产集团有限公司昆山分公司出具一份函给苏州依士达物业管理有限公司，其中载明“我司与何春兰（大宁超市负责人）于2009年8月6日签订《房屋租赁合同》，将昆山市花桥镇花溪路XXX号鑫隆广场7幢地面三层的房屋12228.4平方米租赁给其做商业营业用房，用于开办大宁超市超市。根据《房屋租赁合同》约定，租赁期间，鑫隆广场成立业主委员会并招聘新的物业公司后，由我司协助其与业主委员会并招聘新的物业公司后，由我司协助其与业主委员会招聘的新物业公司协商管理事宜。为此，我司已两次致函大宁超市，请其来与贵司共同协商物业管理事宜，但其至今未与我司联系。综上，我司已尽了合同义务，大宁超市既不前来协商，又继续享受贵司提供的物业服务，其行为默示接受了贵司的物业管理服务。我司于法律规定和合同约定上，均无义务承担大宁超市的物业管理服务费。鉴于此，我司专此致函给贵司，请贵司根据物业管理条例的相关规定，直接向大宁超市收取自鑫隆广场业主委员会成立之日起的物业管理服务费事宜。原告收到该函。2017年4月11日，原告委托律师向大宁超市发出《律师催告函》，载明2015年5月至2016年12月31日，大宁超市共欠付物业服务费330096.6元。催要其支付相应服务业费，大宁超市并未支付。另查明，2015年5月13日，涉案房屋所在的整个鑫隆广场设立业主委员会并申请了备案登记，2015年5月21日通过备案。再查明，苏州金鑫房地产开发有限公司昆山分公司更名为金鑫地产集团有限公司昆山分公司。上述事实有物业服务合同、房屋租赁合同、函、律师催告函、业委会成立备案表等以及原、被告双方在庭审中的陈述予以证明。本院认为，《江苏省物业管理条例》第四十八条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，金鑫地产集团有限公司分公司作为涉案房屋的业主，对物业费负有支付义务。被告金鑫地产集团有限公司及分公司并未举证证明与江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司的物业费约定由实际使用人江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司承担，故本案的物业费支付主体系金鑫公司。关于物业费的支付起算时间以及金额，涉案物业成立了业委会，于2015年5月21日审批通过完成备案，虽2015年5月起被告鑫大宁公司就开始实际使用该物业，但成立业委会之前系属于前期物业服务，不应重复计算，故本案中物业费的起算时间为2015年5月22日，鑫大宁公司庭审中提供的金鑫公司与何春兰关于涉案房屋的租赁合同中载明租用面积为12228.4平方米。且庭审中当事人对面积未持异议，故原告自愿以12225.81平方米计算物业费，本院予以支持，实际物业管理天数为19个月又10天。因此，本案中未付的物业费数额为319093.64元。关于违约金，双方虽有约定，但约定过高，且原告并未举证证明其存在其他实际损失，本院仅支持以319093.64元为基数，银行同期贷款利率计算自2017年1月1日计算至实际支付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《江苏省物业管理条例》第四十八条、第六条之规定，判决如下：一、被告金鑫地产集团有限公司于本判决生效后十日内向原告苏州依士达物业管理有限公司物业服务319093.64元以及逾期利息（利息计算方式为：以319093.64元为基数，银行同期贷款利率计算自2017年1月1日计算至实际支付之日止）（该款项汇至原告账户或昆山市人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，收款账号：32×××11-09166）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8886元，由被告金鑫地产集团有限公司负担，该款项已预交，本院不再退还。被告金鑫地产集团有限公司负担部分由其于本判决生效后十日内一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  叶翌晨人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一八年三月二十二日书 记 员  陈玉婷