上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第24140号
原告上海升阶投资管理有限公司。
法定代表人倪旻。
委托代理人朱永平，上海市汇业律师事务所律师。
委托代理人洪善通，上海洪善通律师事务所律师。
被告王晓鸣。
委托代理人王亚荣。
原告上海升阶投资管理有限公司诉被告王晓鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月15日公开开庭进行了审理。原告上海升阶投资管理有限公司（以下简称升阶公司）的委托代理人洪善通，被告王晓鸣及其委托代理人王亚荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告升阶公司诉称，2009年12月9日，原告与上海浦阳置业有限公司（以下简称浦阳公司）签订商铺租赁合同一份，约定原告承租浦阳公司位于上海市浦东新区长清路1200弄“森宏购物广场”商铺。2010年3、4月，原、被告签订商铺租赁合同一份，约定原告将上述商铺中的A4／A5商铺转租给被告经营餐饮项目使用，月租金为人民币（以下币种相同）24，561元，租赁期限自2010年至2020年，第二年租金递增5.26%，第三年租金递增5%，第四年至第七年租金递增5%。履约中，被告仅支付了首期租金43，122元，并代原告向房东支付了127，985元，后又支付了81，445元，上述租金仅为2010年5月25日至2011年4月11日的租金，之后的租金虽经原告多次催讨仍未支付，故原告起诉要求：1、判令被告给付2010年11月至2013年5月的商铺租金及使用费人民币758，785元。2、判令被告给付管理费；3、判令被告给付违约金18，000元。审理中，原告变更第1条诉讼请求为判令被告给付2011年4月12日至2013年11月24日的租金人民币840，914.86元，并撤回了第2条诉讼请求。
被告王晓鸣辩称，原告采用欺骗手段与被告签订房屋租赁合同，被告已根据房东浦阳公司的要求将房屋租金交给了房东，故原、被告之间的合同是无效的。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年12月9日，浦阳公司（甲方）与升阶公司（乙方）签署一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市浦东新区长清路1200弄“森宏购物广场”A4／A5商铺租赁给乙方作经营餐饮使用，租赁期为10年。后升阶公司作为出租方（甲方），王晓鸣作为承租方（乙方）签订一份《租赁协议》，约定升阶公司将系争房屋转租给王晓鸣使用，租赁用途为餐饮，租赁期限自2010年5月25日至2020年5月24日，免租装修期自2010年4月18日至2010年5月24日。双方合同第七条租赁费用及其它费用约定：1、租赁费用，（1）、租赁费按固定租金计算；（2）、固定租金为24，561元／月，第二年，每年租金在上一年基础上递增5.26%，第三年，每年租金在上一年基础上递增5%，第四年至第七年每年租金在上一年基础上递增5%，第八年至第十年，每年租金在上一年基础上递增5%。3、履约保证金和质量保证金（1）为确保乙方全面履行本合同及保证其提供商品质量和服务的质量，乙方应于合同签订同时向甲方支付履约保证金，分别为49，122元。（5）本合同终止后，乙方将租赁区域交还给甲方。经甲方扣除乙方毁损赔偿费（若有），并且乙方对甲方已无任何其它债务后，甲方应在本合同终止后的三个月内，将履约保证金无息退还给乙方。第八条支付方式约定：2、之后每月20日前，乙方向甲方支付下个月在租赁费用、管理费，由乙方汇入前述甲方指定银行账户到账。6、若乙方未能支付本合同约定的应付款项，包括但不限于租赁费用、管理费、履约保证金，乙方还应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用，包括但不限于如诉讼费、仲裁费、律师费。同时乙方同意，拖欠租金及管理费超过7日，甲方有权停止乙方的物业服务，超过十五天甲方有权终止本合同并追究乙方一切违约责任。双方合同第十三条合同的终止约定：3、甲方有权单方终止本合同的条件：（1）、乙方拖欠应付费用，且在收到甲方要求其纠正违约行为的通知后10天内未予交纳。第十四条违约责任约定：1、乙方违约（1）、如有应付款项，应支付未履行部分款项百分之二的违约金。（2）、除本合同另有规定外，在租赁期间，如乙方违反本合同任一条款，乙方已支付的预付租赁费用、管理费、履约保证金不予退还，并赔偿甲方及第三方因此所造成的全部损失。之后双方履约，王晓鸣对系争房屋进行了装修，并使用。王晓鸣于2010年4月8日向升阶公司交纳了A4A5的第一笔押金24，561元、第二笔押金24，561元，2013年6月30日，王晓鸣向升阶公司支付了A4A5商铺的首期两个月租金43，122元。
审理中，双方一致确认，王晓鸣共支付浦阳公司租金127，985元。后王晓鸣又向原告支付81，445元。
2012年3月27日，浦阳公司以升阶公司擅自转租且未支付租金为由起诉被告升阶公司、王晓鸣，要求：1、确认浦阳公司与升阶公司于2009年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2012年1月20日解除；2、升阶公司与王晓鸣立即将坐落于上海市浦东新区长清路1200弄“森宏购物广场”A4／A5商铺返还给浦阳公司；3、升阶公司立即支付截止至2012年3月10日的拖欠租金94，375元，并按照每日860元的标准，支付自2012年3月11日起至实际返还商铺之日止的占用费；4、升阶公司支付逾期付款违约金16，000元。王晓鸣要求将房屋装修款判给自己，并赔偿按照系争房屋的尺寸购买或定做的设备损失及12，000元的加盟费损失。本院经审理后认为：浦阳公司要求解除合同，并要求升阶公司返还房屋以及王晓鸣作为次承租人迁出房屋，具有合同与法律依据。由于浦阳公司未能举证证明其就合同解除事宜通知过升阶公司，本院确认双方合同自升阶公司收到本案诉状副本之日即2012年3月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除前，升阶公司应按照合同约定支付租金。浦阳公司、升阶公司一致确认浦阳公司曾在王晓鸣经营期间停过电，故本院根据双方意见酌情扣除停电期间的租金。浦阳公司要求按照合同第三十条第3.3款约定即日租金的两倍支付合同解除后的使用费，因该条款规定的违约金系针对归还物业时未能及时完成清理、拆除、还原的违约行为，故本院不予支持，升阶公司仍应参照租金标准支付使用费。升阶公司逾期支付2011年7月11日之后的租金，应依约承担违约责任，浦阳公司自动降低标准，要求升阶公司支付逾期付款违约金16，000元，具有合同与法律依据，本院可予支持。关于押金，因合同仅约定押金系履约担保，故浦阳公司要求没收押金，不具有合同与法律依据，本院不予支持，浦阳公司应退还升阶公司。关于固定装修，虽合同由于升阶公司逾期支付租金而解除，但考虑到系争房屋装修确实存在一定的利用价值，本院综合合同期限、装修时间、装修价值等因素酌定浦阳公司补偿升阶公司固定装修损失15，000元。至于王晓鸣主张的损失，系王晓鸣与升阶公司之间的合同关系，本案不予处理。故判决：一、原告上海浦阳置业有限公司与被告上海升阶投资管理有限公司于2009年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2012年3月27日解除；二、被告王晓鸣应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区长清路1200弄“森宏购物广场”A4／A5商铺，由被告上海升阶投资管理有限公司将上述商铺返还原告上海浦阳置业有限公司；三、被告上海升阶投资管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海浦阳置业有限公司截止至2012年5月10日的租金与使用费118，500元，并按照每月14，220元的标准支付自2012年5月11日至被告上海升阶投资管理有限公司实际返还商铺之日止的使用费；四、被告上海升阶投资管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海浦阳置业有限公司逾期付款违约金16，000元；五、原告上海浦阳置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内退还被告上海升阶投资管理有限公司押金23，270元；六、原告上海浦阳置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内补偿被告上海升阶投资管理有限公司固定装修损失15，000元。后王晓鸣上诉，二审经审理后认为，上诉人王晓鸣原是系争商铺的次承租人，在合同履行过程中，出租人浦阳公司也曾直接收取过王晓鸣支付的租金，故出租人对其与被上诉人升阶公司间的转租合同也是明知且认可的，王晓鸣与升阶公司之间的转租合同属合法有效。现浦阳公司与升阶公司之间的租赁合同已经解除，王晓鸣与升阶公司之间的转租合同也已经无法继续履行，王晓鸣应向浦阳公司返还系争商铺。而系争商铺的现有装修是由王晓鸣出资完成的，故相应的装修补偿款也应由王晓鸣享有，原审判定对此所作的处理不妥，本院予以更正。关于补偿金数额的问题，原审综合考虑了各方的履约过错及装修实际利用价值，酌定为15，000元并无不当，上诉人称损失补偿金额过低，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，上诉人王晓鸣关于15，000元装修补偿款的上诉请求，具有事实依据，本院予以支持。故判决：一、维持上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第9721号民事判决主文第一、二、三、四、五项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第9721号民事判决第六项主文为：上海浦阳置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内补偿王晓鸣固定装修损失15，000元。
审理中，原告确认，原告因前案申请执行后，被告已于2013年11月5日迁出系争房屋。
以上事实由原、被告提供的租赁协议、（2012）浦民一（民）初字第9721号判决书、（2013）沪一中民二（民）终字第1346号判决书、银行打印凭证、收据、发票及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案所涉租赁合同经人民法院生效判决认定，应为合法有效，被告认为双方转租合同未经案外人浦阳公司的同意，系无效合同，本院不予采信。生效判决确认浦阳公司与上海升阶投资管理有限公司于2009年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2012年3月27日解除，故原、被告之间的转租合同亦已无法履行，应予同时解除。合同解除后，被告已无继续使用房屋的合同及法律依据，并已履行生效判决迁出，但被告仍应付清截止迁出日止的房屋租金及使用费。但对于被告在使用房屋期间于2011年11月24日至28日被停电期间的租金，可酌情扣除。就系争房屋的租赁，浦阳公司与原告确存在纠纷，被告作为次承租人因此难以判定如何履行支付租金义务，并已分别向原告及浦阳公司支付部分租金，故原告以被告未付租金为由要求被告承担违约责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告王晓鸣于本判决生效后十日内支付原告上海升阶投资管理有限公司2011年4月12日至2013年11月4日的租金及使用费817，604元；
二、驳回原告上海升阶投资管理有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，567元，由原告上海升阶投资管理有限公司承担250元，被告王晓鸣承担11，317元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
审 判 员 杨晓云
人民陪审员 钱文君
二〇一四年六月十三日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。