上海市杨浦区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0110执异73号
案外人：戴学海，男，1954年9月9日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区天宝路***弄***号。
委托诉讼代理人：陆振标，上海文勋律师事务所律师。
财产保全申请人：冯德成，男，1970年8月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省长丰县罗塘乡双合村孙东村民组。
委托诉讼代理人：沙元义，上海宇钧律师事务所律师。
被申请人：宋淳，男，1968年9月22日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。
被申请人：宋某某，男，1943年4月26日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。
在本院审理(2015)杨民一(民)初字第7044号冯德成与某某、宋某某民间借贷纠纷一案中，案外人戴学海对本院查封上海市宝山区顾太路XXX弄XXX号全幢房屋(以下简称系争房屋)向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人戴学海称，2015年6月29日，案外人在中介公司居间介绍下就购买系争房屋与某某及宋某某、翟某某签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由案外人买某系争房屋，房屋转让价款为250万元，双方并另行约定案外人应支付装修设备转让价66万元。合同签订后案外人已按约支付了大部分购房款，并已经办理了房屋交付手续，实际入住系争房屋，后于2016年1月申请办理房屋产权过户，但此时发现系争房屋因涉及宋淳的债务分别被上海市宝山区人民法院及本院查封，导致过户未成，为此案外人已向上海市宝山区人民法院提出执行异议，请求解除对系争房屋的查封，在该次执行异议审查期间，案外人应宝山法院的要求，已将购房尾款34.5万元交付该院执行，嗣后宝山法院已经裁定支持了案外人的执行异议请求，解除了对系争房屋的查封，因系争房屋现仍由本院查封，故提出执行异议，请求立即解除本院(2015)杨民一(民)初字第7044号案件审理中对系争房屋的查封。
财产保全申请人冯德成称，不能确认案外人对某某系争房屋的时间是在本案查封之前，且案外人明某系争房屋因涉案被查封，但仍在房屋被查封后向被执行人支付购房款，对此案外人存在过错，且案外人与被执行人在房地产买卖合同中约定的房屋过户时间为2016年1月，该时间在房屋被查封之后，由此造成不能过户的风险应由案外人自行负担，故不同意案外人的执行异议申请。
被申请人宋淳、宋某某未到庭，亦未提交答辩意见。
本院查明，宋淳、宋某某、翟某某为系争房屋登记权利人，2015年6月19日，案外人经上海菁英房地产经纪有限公司居间介绍，与某某、宋某某、翟某某签订《房地产买卖合同》，约定案外人买某系争房屋，合同价款为316万元，双方并对房屋交付时间、付款时间、违约责任等进行了约定。同日，案外人支付购房定金2万元。2015年6月29日，案外人(乙方)与某某、宋某某、翟某某(甲方)又签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋房地产转让价款为250万元，双方共同于2016年1月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，并约定乙方应在签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后当日内，直接支付或通过上海菁英房地产经纪有限公司转付给甲方部分首期房价款计203万元整，上海菁英并将代为保管的(若有)定金计人民币2万元整转付甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首付房价款计人民币205万元整，乙方应于2015年8月15日之前支付给甲方第二期房价款44万元整，待乙方取得房地产权证后柒日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或上海菁英代为转付给甲方房价尾款(若有)计人民币1万元整。上述合同签订后，案外人于2015年6月29日支付203万元，于2015年8月29日支付66.5万元，于2015年10月25日支付10万元。2015年9月4日，案外人与某某、宋某某、翟某某签订《房地产交接书》，确认系争房屋已办理交付手续。
另查明，本院在审理冯德成与某某、宋某某民间借贷纠纷案件中，根据冯德成的申请，于2015年9月15日以(2015)杨民一(民)初字第7044号民事裁定书及协助执行通知书查封了系争房屋。2016年5月6日，本院对该案作出(2015)杨民一(民)初字第7044号民事判决，判令：一、宋淳应于判决生效之日起十日内归还冯德成120,000元；二、宋淳应于判决生效之日起十日内以120,000元为基数，按照年利率6%支付冯德成从2015年8月25日至钱款还清之日止的利息；三、对冯德成其余之诉讼请求，不予支持。案件受理费2,700元、财产保全费1,120元，由宋淳负担。该判决生效后，冯德成于2016年8月8日向本院申请执行，在该案件执行中，因宋淳名下暂无可供执行财产，本院于2016年9月29日作出(2016)沪0110执3129号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。
另查明，上海市宝山区人民法院在审理许小梅与某某民间借贷纠纷一案中，根据许小梅的财产保全申请，于2015年9月10日查封了系争房屋。后案外人向该法院提出执行异议，请求解除该院对系争房屋的查封，在该案审查过程中，案外人应该法院要求，于2017年1月9日将剩余购房款34.5万元交至该院。2017年2月4日，该院作出(2016)沪0113执异104号执行裁定书，认定案外人在该院查封系争房屋之前已经购买系争房屋并付清绝大部分房价款，且已实际占有，在审查中案外人已将剩余房价款交至该院，案外人对房屋未能办理过户手续无过错，遂裁定中止对系争房屋的执行。嗣后，该院已经解除对系争房屋的查封。
本院认为，根据本院所查明的事实，案外人于系争房屋被法院查封前已与被执行人及其他产权人签订了房地产买卖合同，且已经支付大部分购房款并实际占有系争房屋，双方虽未办理过户登记，但其原因在于系争房屋已被司法查封，责任并不在案外人。系争房屋因涉案曾被上海市宝山区人民法院正式查封，在案外人向该院提出执行异议后，案外人已经将剩余购房款交付法院执行。故案外人所某某的执行异议成立，本院应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对上海市宝山区顾太路XXX弄XXX号全幢房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 周立平
审 判 员 施文汇
人民陪审员 刘海根
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 陈鲁华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》
第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未