北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初20697号
原告：李玥日韦，男，1983年8月14日出生，汉族，华夏芯北京通用处理器技术有限公司职工，住北京市海淀区.
委托代理人赵志鹏，北京市安衡律师事务所律师。
委托代理人李风昌，北京市安衡律师事务所律师。
被告：田种青，女，1967年8月13日出生，汉族，中国电力建设企业协会职员，住北京市海淀区。
委托代理人解华，中国华电科工集团有限公司职工，住北京市丰台区汽车博物馆东路6号院A座10层。
委托代理人刘文鑫，中国华电科工集团有限公司职工，住北京市海淀区。
原告李玥日韦与被告田种青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玥日韦的委托诉讼代理人赵志鹏、李风昌，被告田种青之委托诉讼代理人解华、刘文鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李玥日韦向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求判令田种青支付违约金97.6万元；3、本案诉讼费由田种青承担。事实和理由：2017年3月4日，我与田种青在北京链家房地产经纪有限公司居间的情况下，三方签订《北京市存量房屋买卖合同》（经济成交版）及《补充协议》，《北京市存量房屋买卖合同》约定我将位于北京市海淀区西土城路1号院7号楼6层604室的房屋出售给田种青。涉案房屋成交价格为300万元，涉案房屋家具、家电、装修装饰及配套设施设备等作价188万元，涉案房屋总成交价488万元。《补充协议》第二条第1款（1）、（2）项明确约定：田种青分别于2017年3月4日和3月15日向我支付定金10万元、80万元。田种青支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。截止2017年3月20日，田种青未向我支付任何款项。2017年3月20日，我向田种青发送《催款函》，督促田种青及时履行付款义务，田种青明确表示不愿意继续履行合同。2017年3月31日，我向田种青发送《合同解除的通知函》，基于其未履行付款义务，并明确表示不愿意继续履行合同，我决定解除涉案房屋买卖合同，保留追究田种青违约责任的权利。《补充协议》第四条第3款明确规定：田种青拒绝购买涉案房屋及逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，卖方有权解除涉案房屋买卖合同。田种青存在拒绝购买及逾期付款超过十五日的违约行为，应当在上述违约行为发生之日起15日内向我支付相当于涉案房屋总价款20%的违约金。
被告田种青辩称，2017年3月4日，我与李玥日韦、链家公司签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，当天凌晨，我在李玥日韦、链家公司经纪人的见证下在银行柜员机操作支付了10万元定金，并且与李玥日韦口头约定，虽签署了定金收到的收据，但待第二天定金到账后居间方再将合同文本送达各方，合同方可正式生效。3月4日，我多方筹款，由于银行不再就我房屋买卖进行抵押贷款的批贷，所以一次性付款资金有缺口，无法继续履行购买该房屋。3月4日下午四点左右，为了不给各方造成不必要的损失，我立即到居间方告知居间方不再购买该房屋，并与居间方分别电话告知李玥日韦，李玥日韦口头同意。同日，我打电话查询确认支付未成功，是由于银行柜员机系统设置导致。至今我未收到正式的合同文本，合同并未正式生效。根据3月26日新的限购政策，我没有购房资格，没办法履行合同，构成不可抗力，应免除我方的责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，2017年3月4日，李玥日韦（出卖人、甲方）与田种青（买受人、乙方）签订了《买卖定金协议书》，就李玥日韦出售房屋给田种青而收取定金事宜达成协议，乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金10万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据；甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方收取的定金不予退还。双方当天签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由田种青购买李玥日韦位于北京市海淀区西土城路1号院7号楼6层604号房屋，成交价格为300万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价188万元，买受人向出卖人支付定金90万元；逾期付款责任，买受人未按照附件约定的时间付款的，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的20%支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
同日，双方签订《补充协议》，第二条第一款定金，乙方于2017年3月4日将第一笔定金10万元以自行划转方式支付甲方，乙方于2017年3月15日将第二笔定金80万元以自行划转方式支付甲方；第四条违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。
合同签订当日，田种青与李玥日韦共同到银行自动柜员机，田种青通过自动柜员机向李玥日韦转账10万元定金，李玥日韦向其出具收据，但李玥日韦并未实际收到该笔款项，田种青对此解释称因银行系统设置导致该笔款项未转到李玥日韦账户。此后，田种青未向李玥日韦支付定金及购房款。
2017年3月20日，李玥日韦向田种青发出《催款函》，内容主要为：乙方应于2017年3月4日和2017年3月15日分别支付甲方定金10万元和80万元，截止2017年3月20日，甲方未收到乙方任何款项，故致函提醒，请进行确认。2017年3月31日，李玥日韦向田种青发出《合同解除通知函》，内容主要为：截止2017年3月31日，甲方未收到乙方任何款项，且乙方明确表示不愿继续履行合同，基于以上原因，依据双方签订的《补充协议》乙方已出现“拒绝购买该房屋”，“逾期支付定金超过十五日”，构成根本违约，甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，现甲方作出如下决定，解除甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》，乙方在收到本通知函后即表示关系解除，因乙方构成根本违约，导致甲方遭受巨大损失，甲方保留追究乙方法律责任的权利。田种青收到上述《催款函》及《合同解除通知函》。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、田种青主张双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》为附生效条件的合同，因条件未成就，故合同未生效。田种青称双方在订立合同时口头约定，待定金到账后再将合同文本送达双方，此时合同才正式生效，现因定金未到账，亦未收到合同文本，因此合同未生效。李玥日韦对田种青所述不予认可，称双方从未做过如此约定，在订立合同之后，双方只是约定了领取合同文本的时间，因为定金没有到账，田种青也是保障卖房人利益，因此约定定金到账后再拿合同，但并不是约定合同不生效的意思。庭审中，经田种青申请，链家公司经纪人李某出庭作证，证人陈述：“在签订合同之后，与田种青、李玥日韦共同到自动柜员机转账10万元，柜员机显示操作成功，第二天，田种青说资金由问题不再购买房屋，当时打电话告知李玥日韦此事，李玥日韦称可以不买房屋，但要赔偿违约金”。对于田种青主张双方口头约定未收到定金及合同，则合同不生效一事，证人李某称：“田种青在签订合同后说‘合同双方都先别拿了，等定金到账后，给经纪人打电话，再给双方送达合同’，并没有提出合同生效没生效问题。”田种青对其主张双方口头约定合同附生效条件一事，未能向本院提交相应证据。
2、对于田种青告知李玥日韦不再继续购买涉案房屋的时间，田种青称在签订合同后第二天即告知卖方李玥日韦无法继续购买房屋。李玥日韦称田种青没有明确表示不再购买房屋，因2017年3月21日向对方发出了《催款函》，对方未履行付款义务，因此才得知田种青不购买房屋一事。田种青向本院提交《解约协议书》一份，该协议书上未显示有李玥日韦签字，田种青对此表示该协议书为链家公司经理所签，称当时已经得到了李玥日韦的同意，所以才签订了解约协议书。李玥日韦对此份证据不予认可，称从未授权中介代签解约协议。链家公司经纪人李某在出庭作证时表示在订立合同后第二天，田种青即表示因资金出现问题，不再购买涉案房屋。
3、审理中，田种青表示即使合同有效，但根据2017年3月26日北京市购房新政的影响，自己也丧失了购买资格，无法履行合同，构成不可抗力，根据合同约定应免除责任。李玥日韦对此不予认可，称双方合同无法履行是因为田种青怠于履行支付定金的义务导致。经本院释明，田种青确认以房屋买卖合同未生效为由进行抗辩，新限购政策问题不构成合同未生效的理由。
4、田种青另表示即使按照合同约定房价款20%的标准支付违约金，该标准过高，申请法院予以酌减。对于合同解除造成的损失，李玥日韦称损失包含房屋价格下跌造成的损失、向他人借款用于提前归还贷款产生的借款利息、以及律师费。田种青对上述损失均不予认可，对于向他人借款偿还贷款一事认为与本案无关，借款是李玥日韦于2016年所借，而与田种青的交易发生的2017年，且田种青在签订合同第二天即告知解除合同，因此不存在实际损失。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。现田种青称双方口头约定定金到账及合同文本送达双方时合同才生效，现条件未成就，因此合同不生效。附条件合同是指当事人在合同中特别规定一定的条件，以条件是否成就来决定合同效力的发生或消灭的合同，该条件必须是将来发生的事实、是不确定的事实、是当事人约定的事实。而对于本案中，田种青主张的所附条件为“定金到账及合同送达”，根据本案查明情况，在签订合同时，田种青已向李玥日韦支付了定金，李玥日韦亦看到定金支付成功的显示，定金到账并非双方约定的将来发生的不确定事实；合同的送达为订立合同必然发生的步骤，上述两种情况在签订合同时均并非将来有可能发生或不发生的事实状态，因此该两项内容并不属于附生效条件。另外，中介公司经纪人出庭作证时表示双方约定的系合同送达之事，并非对合同效力作出约定。故对于田种青以合同为附生效条件的合同，条件未成就，合同不生效为由进行抗辩，本院不予采信。李玥日韦与田种青签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
在双方签订合同后，田种青即表示无力支付购房款，要求解除合同，且事实上亦未能如约支付定金及购房款，属于明确表示不履行合同的行为。根据双方合同约定，逾期付款超过15日，卖方有权解除合同。李玥日韦于2017年3月31日向田种青发出解约通知函，田种青亦表示收到此解约函，故双方合同于田种青收到解约函之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《补充协议》条款约定“乙方拒绝购买房屋的；逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款20%向甲方支付违约金”，现李玥日韦要求田种青按照房屋总价款20%承担违约金，基于田种青拒绝购买房屋，构成根本违约，应承担相应违约责任。就违约金问题，田种青在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。对此，考虑到田种青在签订合同后第二天即向中介机构告知无力支付购房款，要求解除合同，违约程度较轻，另结合本案的实际情况、李玥日韦的实际损失等因素，酌情判定田种青按照房屋总价款百分之二标准向李玥日韦支付违约金。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李玥日韦与被告田种青于二〇一七年三月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、被告田种青于本判决生效后十日内向原告李玥日韦支付违约金人民币97600元；
三、驳回原告李玥日韦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13560元，由原告李玥日韦负担11320元，已交纳；由被告田种青负担2240，于本判决生效后七日内给付原告李玥日韦。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙婉仪
代理审判员 孟昕伟
人民陪审员 花 利
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 刘珊珊