四川省眉山市彭山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1403民初1762号
原告：周伟。
委托诉讼代理人：蒋国安，四川达宽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丽，四川达宽律师事务所律师。
被告：曾华英。
第三人：宋玉。
第三人：张磊。
原告周伟与被告曾华英及第三人宋玉、张磊抵押合同纠纷一案，本�于2016年10月13日受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告周伟的委托诉讼代理人蒋国安到庭参加了诉讼。被告曾华英及第三人宋玉、张磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结
原告周伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告以抵押房屋（位于眉山市彭山区凤鸣镇一环南路城南市场西巷xxx号x栋x单元x层x号，产权证号：监证xxxxxxx）为第三人的借款本息等合计632400元承担担保还款责任，原告对抵押房享有优先受偿权；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月14日，原告与第三人张磊和宋玉签订《借款协议》，并办理了具有强制执行效力的公证文书。协议约定，第三人向原告借款500000元，借款期限至2014年1月12日，利息按银行同期贷款利率的4倍计算，如果张磊和宋玉违约承担原告�律师代理费等。同时被告曾华英以自己位于眉山市彭山区凤鸣镇一环南路城南市场西巷xxx号x栋x单元x层x号的房屋为第三人向原告的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。之后，原告履行了出借义务，但第三人未按期归还借款。2014年10月21日，原告向眉山市东坡区法院申请强制执行债务人张磊、宋玉及保证人眉山红四方食品有限公司。执行过程中，原告与张磊、宋玉及眉山红四方食品有限公司达成执行和解，但张磊、宋玉及眉山红四方食品有限公司仅支付了100000元借款本金及10000元利息，之后未按和解协议还款。至今第三人仍欠原告借款本金400000元、利息40000元、逾期付款利息160000元、律师代理费25000元、（2014）眉东执字第818号案执行费7400元。2016年8月16日，原告曾对被告曾华英的抵押权向眉山市彭山区法院提起实现担保物权的申请，被驳回后，现原告再次起诉至�院。
被告曾华英未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及相关证据。
第三人张磊、宋玉未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及相关证据。
原告周伟为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
1、原告、被告及第三人宋玉的身份证复印件、第三人张磊的户口簿复印件。
2、2013年11月13日原告与第三人签订的《借款协议》一份、原告与被告及第三人签订的《借款抵押合同》一份。
3、房屋登记信息、房屋他项权证。
4、2013年11月14日，四川省成都市律政公证处出具的《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
5、成都银行电子银行凭证、收条。
6、2014年10月20日，四川省成都市律政公证处出具的《执行证书》。
7、执行和解协议、眉山市东坡区人民法院（2014）眉东执字第818号执行裁定书。
8、眉山市彭山区人民法院（2016）川1403民特45号民事裁定书。
上述证据材料经庭审质证，并经审查，本院认为，原告周伟提交的以上1-8组证据来源合法、内容客观真实，本院依法予以确认并存卷予以佐证。
根据本院认定的证据，本院查明如下事实：
2013年11月14日，原告与第三人张磊和宋玉签订《借款协议》一份，约定第三人向原告借款500000元，借款期限至2014年1月12日，利息按银行同期贷款利率的4倍计算，如果张磊和宋玉违约承担原告的律师代理费等。眉山红四方食品有限公司作为担保人与原告签订了《保证担保协议》一份。上述两份协议双方均在四川省成都市律政公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书。同日，原告又与被告曾华英、第三人张磊和宋玉签订《借款抵押合同》一份，合同中第一部分“借贷条款”第四条载明：“此笔借款利息为总借款金额的1.8%每月”；第二部分“抵押条款”第十条载明：“抵押物：为确保借款人正当履行还款义务，抵押人（即被告曾华英）自愿以其拥有所有权并有处分权的位于彭山县凤鸣镇一环南路城南市场西巷xxx号x栋x单元x层x号合法房产（档案保管号：权xxxxxxx）以及相应的土地使用权抵押给出借人（即原告），作为借款人归还借款的保证”；第十一条载明：“抵押价值：经本合同各方确认，前条用于抵押的房地产价值为人民币200000元”;第十三条载明：“抵押担保范围：为本合同项下的贷款本金、利息�逾期利息、违约金以及出借人实现债权的所有费用。当借款人未按照本合同约定履行其还款义务时，无论出借人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，出借人均有权直接要求抵押人以该房地产承担担保责任”，并在房管部门办理了房屋抵押登记手续。协议、合同签订后，原告以银行转账的方式向第三人支付了人民币50万元，第三人也向原告出具收条一份。借款到期后，第三人未按约定归还借款，原告遂依据具有执行效力的公正文书于2014年10月23日向眉山市东坡区人民法院申请强制执行。执行过程中，原告与第三人及眉山红四方食品有限公司达成和解协议，载明：“1、协议之日立即支付10万元（已支付），利息1万元在2014年12月11日支付；2、余款从2015年1月起每月支付11万元（其中利息1万元）至付清时止；3、如被执行人按期支付，则代理费25000元由申请人承担；如被执行人未按期支付，则应承担代理费25000元；4、如被执行人未按期支付，申请人有权申请对本案恢复执行；5、本案执行费7400元，由被执行人承担”。眉山市东坡区人民法院根据该协议制作了（2014）眉东执字第818号执行裁定书，载明：“终结（2014）川律公证执字第332号执行证书的本次执行程序”。但第三人仅按照和解协议第一条的内容向原告支付了借款本金10万元、利息1万元，余款40万元及利息至今未支付，故原告起诉至本院。
另查明，原告未向眉山市东坡区人民法院申请恢复执行。
庭审中，原告明确表示借款利息从出借之日起计算至起诉之日止。
本院认为，原告与被告及第三人签订的《借款抵押合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，为有效合同�且就抵押物办理了抵押登记手续。原告依约向第三人支付了借款本金50万元，但借款到期后，第三人仅归还了本金10万元、利息1万元，余款本息至今未付，被告理应承担担保责任。虽然《借款抵押合同》中第十一条载明抵押的房地产价值为20万元，但第十条明确载明抵押物为被告所拥有的住房，且在第十三条中也未约定抵押担保限额为20万元，故被告承担的担保责任应以其房屋变现价值为限。又该合同中第四条明确载明此笔借款利息为总借款金额的1.8%每月，第十三条中载明抵押担保范围包括出借人实现债权的所有费用，且原告对利息仅计算至起诉之日，即2016年10月13日，故本院确认被告所担保的债权为：借款本金40万元及利息（利息计算方法：以本金40万元为基数，从2013年11月13日起，按照月利率1.8%的标准计算至2016年10月13日）、律师代理费25000元、执行费7400�。根据<最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释>第七十一条第一款：“主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权”、《中华人民共和国担保法》第三十三条：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，原告的主张证据确凿、于法有据，本院依法予以支持。又根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被告承担担保责任后，有权向债务人追偿。
综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条、<最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释>第十二条第二款、第七十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告周伟依据2013年11月13日的《借款抵押合同》，有权对被告曾华英所有的位于彭山县凤鸣镇一环南路城南市场西巷xxx号x栋x单元x层x号房产（档案保管号：权xxxxxxx）的拍卖、变卖或折价款，在其担保的债权总额内享有优先受偿权。该债权总额包括借款本金40万元及利息（利息计算方法：以本金40万元为基数，从2013年11月13日起，按照月利率1.8%的标准计算至2016年10月13日）、律师代理费25000元、执行费7400元。
二、被告曾华英承担上述抵押担保责任后，有权向第三人宋玉、张磊追偿。
案件受理费5062元，由被告曾华英负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审 判 长 聂 晶
审 判 员 张文清
人民陪审员 管 莉
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 徐玲瑶