山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终2651号
上诉人（原审原告）：王宏一，男，1974年12月1日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。
委托诉讼代理人：尹洪军，山东书言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫雅楠，山东书言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台南山置业发展有限公司，住所地烟台市莱山区港城东大街国际博览中心5号门2楼。
法定代表人：曹玉彬，董事长。
委托诉讼代理人：朱世东，男，1966年4月28日出生，汉族，该公司职工，住烟台市莱山区。
委托诉讼代理人：胡倩倩，女，1986年6月15日出生，汉族，该公司职工，住栖霞市。
上诉人王宏一因与被上诉人烟台南山置业发展有限公司（以下简称南山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民三初字第780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
王宏一上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误，判决理由不当。一、本案房屋尚不具备交付条件，一审法院认定达到交付的条件，证据不足，理由不当。双方的商品房买卖合同中第八条约定的房屋交付条件是：该商品房经综合验收合格。按照最高人民法院的观点，应以被上诉人是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准，如果未取得该证书，则视为不具备合同约定的交付条件。而被上诉人一直未向法庭提交该证书，因此应认定涉案商品房尚未达到交付的条件。在庭审过程中，被上诉人提供了备案表，抛开其本身的瑕疵不谈，也是勘察、设计、施工、监理和被上诉人对涉案工程的验收，并没有规划、公安消防、环保等部门的验收意见，仅仅可以证明“该商品房经验收合格”，而不能证实“经综合验收合格”。更何况，该备案表存在与本案房屋工程名称、开工许可证证号等诸多不符的情形，也与2016年1月7日烟台市住房和城乡建设局出具的《政府信息不存在告知书》相矛盾。因此，不能认定涉案房屋已达到了交付的条件，一审法院偏听偏信，片面采信被上诉人的证据，认定房屋具备交付条件是错误的。二、一审法院仅凭一张没有投递情况佐证的《入伙邀请函》快递单就认定本案房屋已于2012年1月10日交付，在采信证据上是对被上诉人的严重偏袒，对上诉人的意见置若罔闻，对合理的怀疑视而不见，是对客观事实的严重歪曲。被上诉人认可其逾期交房的事实，但辩称该房屋已于2011年9月13日验收合格，并于2012年1月4日通过EMS向上诉人邮寄了《入伙邀请函》，通知上诉人接收房屋，故视为房屋已经交付。庭审中，被上诉人亦认可在2015年4月9日之前并未向上诉人出示过包括复印件在内的该房屋已经综合验收合格的任何证明文件。上诉人认为，被上诉人提供的《入伙邀请函》不能视为上诉人已经接收房屋，理由如下：1.上诉人并未收到该邮件，被上诉人也没有提供该邮件投递情况的证据，快递单上没有邮戳，寄件人的名称为“南山地产”，与被上诉人的名称也不相符，无法确认系被上诉人寄出的邮件，更无法证实该快递是否发出。被上诉人当庭承认由于时间长达四年之久，快递公司已无法查证相关记录，但是该快递单上加盖了“山东省邮政速递物流有限公司烟台市分公司客服中心专用章”，被上诉人拟以此证实该快递己发出。该印章模糊不清，真实性不能确定，盖章的目的亦无从体现，如果盖章是为了证实该快递己寄出，那么在原始记录无法查证的情况下，快递公司又是依据什么来确认该邮件已寄出的呢？在这种合理的怀疑没有被排除的情况下，一审法院即迫不及待地采信了这份证据，丧失了最基本的客观公正的原则。2.即使按照被上诉人制作的《合同补充条款》，邮件被退回、无法邮寄等后果也是视为该邮件已经寄达，而不是产生房屋已经交付的效力。更何况，该补充条款系被上诉人制作的格式条款,对上诉人而言如此重要的文件在出现无法投递的情况下，视为上诉人已收到，免除了被上诉人的通知义务，加重了上诉人的责任，而被上诉人并在签订合同之时未明示给上诉人，因此该条款应当是无效的约定，一审判决认定为有效是错误的。3.上诉人对《入伙邀请函》的内容并不清楚，但上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系，在房屋达到交付条件后，通知上诉人接收房屋是被上诉人的合同义务，而入伙邀请函与接收房屋通知显然在字面上就存在本质的差别，不应认定为交房通知，亦不能排除系被上诉人利用其掌握的购房客户的信息而进行的其他商业活动。一审判决“根据日常生活经验、生活常识”，毫无依据地认定“《入伙邀请函》即为交付房屋通知”，显然难有说服力。4.即使能够认定上诉人已收到该邮件，且该入伙邀请函也具有通知接收房屋的意思，但是也不能认定产生了房屋交付的效力。按照双方商品房买卖合同第十一条的约定，被上诉人在向上诉人交付房屋时，必须出示第八条约定的房屋具备交付条件的证明，否则上诉人有权拒收房屋。而被上诉人在向上诉人邮寄邮件时，并未向上诉人提供这些证明文件，上诉人无从知晓房屋是否已具备交付条件。按照合同约定，被上诉人在房屋具备交付条件后应通知上诉人，该通知重要的内容就是要向上诉人传达并使上诉人确信房屋已具备交付条件的信息，可见，未提供房屋具备交付条件证明材料的交房通知并不是合同约定的通知，不能起到有效通知上诉人的作用，上诉人也有权以此为由拒收房屋，更不能产生交付房屋的效力。早在2009年上半年，被上诉人在房屋尚未具备交付条件的情况下就通知包括上诉人在内的业主接收房屋，而且还提出要求上诉人自2009年1月1日起按照建筑面积每平方米每月6元交纳物业费的无理要求。如果仅凭一纸入伙邀请函就认定已产生了交付房屋的效力，那么，是不是可以依据2009年上半年的交房通知认定房屋已经交付呢？按照被上诉人的说法，此后其于2012年11月、2014年5月20日又向上诉人发出交房通知，既然前次的入伙邀请函已经产生了房屋交付的效力，被上诉人缘何会再次发出这两次通知呢？显然可以说明，《入伙邀请函》并未真正发出，或者是被上诉人利用其掌握的客户信息而从事的与本案房屋交付无关的其他商业行为。5.即使上诉人在接到通知后，前往被上诉人处办理房屋交接手续，被上诉人也会以交纳自2009年1月1日起的物业管理费作为交付房屋的条件，如果上诉人不交纳，房屋交接不可能完成。上诉人提交的与被上诉人营销总监王某的谈话录音就可以证明这一点。2014年9月4日上诉人的代理人和证人李某共同找到被上诉人的营销总监王某洽谈交接房屋时，被上诉人就以要求上诉人交纳自2009年1月1日至收房之日的物业费作为房屋交付的前提条件，当上诉人不同意负担时，被上诉人拒绝向上诉人交付房屋。虽然经与被上诉人多次沟通，被上诉人同意将房屋钥匙交付给上诉人，但此后上诉人要求使用房屋时，物业公司再次提出了自2009年1月1日开始交纳物业费的条件，足以证明被上诉人以交纳自2009年1月1日起的物业费作为交付房屋条件的真实理由一直都没有改变，上诉人拒绝交纳自2009年以来的物业费，虽然拿到了钥匙，也不能正常使用房屋。因此，即使被上诉人通知上诉人接收房屋的行为有效，由于被上诉人在上诉人前来办理接收房屋手续时，被上诉人提出了物业费的无理要求，导致房屋交接不能完成，不能免除被上诉人逾期交房的违约责任。三、一审法院分段论述，并最终驳回上诉人的诉讼请求，理由不当。如前所述，一审法院认定2012年1月9日即产生了交付房屋的效力，是错误的，因此，基于此事实得出上诉人主张的2009年3月2日至2012年1月10日期间的违约金己超过诉讼时效的结论也是错误的。通过以上的分析可以看出，被上诉人所称的2012年1月4日发出的“入伙邀请函”并不能产生房屋交付的效力，被上诉人主张2009年1月1日至该发件日期违约金的诉讼时效应自2012年1月4日开始计算的观点是不能成立。双方合同中并未约定违约金的支付时间，所以一审法院以推定的房屋交付时间作为此前违约金诉讼时效的起算点是没有法律依据的。更何况，证人李某的证言可以证实其受上诉人的委托自2010年开始每年都多次到被上诉人的营销中心询问房屋验收情况，要求交付房屋、承担违约责任，而且，被上诉人至今未向上诉人交付可以正常使用的房屋，未办理交接手续，被上诉人的违约状态一直在持续，违约金应连续计算。所以，上诉人的诉讼请求不存在超过诉讼时效的问题。李某的证言非常明确地证实其找被上诉人时提出的三个主张：交付房屋、承担逾期交房的责任、办理房产证。一审法院居然认定李某的证言仅是要求交付房屋、并未证实曾向被上诉人主张过逾期交房的违约责任，是对事实的严重歪曲，而且使用了“孤证”这一定义模糊、法律上难觅踪影的词汇轻而易举地否定了李某证言的效力。一审法院的立场不能不令人怀疑，到底还有没有客观公正可言？如果不是坐偏了位置，何以在对待上诉人和被上诉人的证据上采用了天壤之别的双重标准，仅凭被上诉人的一纸也是“孤证”的《快递单》就轻而易举地认定产生了交付房屋的效力，而在诉讼时效问题上，却对上诉人的证据异常的苛刻，使被上诉人轻而易举地逃脱了法律责任。2014年9月4日在上诉人的代理人、李某与被上诉人的营销总监王某的谈话录音中清楚地显示，一开始王某明确表示，如果上诉人不交纳自2009年1月1日起的物业费，是不可能交付房屋的。虽然最后王某向其领导请示，同意自2012年11月开始收取物业费，但是前提是包括王某在内的参与谈话的三个人都不知道具体验收合格的具体时间，其要求上诉人承担房屋具备交付条件之前的物业费是毫无道理的，是违反《物权法》规定的。而且当上诉人接收房屋钥匙后，被上诉人选聘的与其具有关联关系的物业公司仍然以交纳自2009年1月1日起的物业费为由拒绝上诉人使用房屋。上述事实足以说明，被上诉人委托物业公司向上诉人交付房屋，物业公司把被上诉人应承担的物业费转嫁给上诉人，并以此为由拒绝办理房屋的正式交付手续，足以认定被上诉人并未向上诉人完成交付房屋的义务。而一审法院却对被上诉人自身以及物业公司要求上诉人交纳自2009年1月1日的物业费故意只字不提，故意回避了被上诉人要求上诉人交纳物业费的时间起点，对被上诉人不利的事实不做评判，却认定交纳物业费是上诉人的合同义务，再次歪曲事实，并以物业房屋与本案不属于同一法律关系为由，驳回了原告的诉讼请求。2015年4月10日至2016年3月30日的违约金，上诉人的请求依据是物业公司提出要求上诉人交纳自2009年1月1日起的物业费的无理要求，上诉人不能正常使用房屋的责任在于被上诉人。被上诉人向上诉人交付房屋钥匙时即具有极大的欺骗性，严重违反了诚实信用原则。表面上制造向上诉人交付了房屋的假象，逃脱逾期交房的违约责任，但是实质上并未与物业公司办理完整的交付手续，致使上诉人的房屋不能正常使用。上诉人并不是不承担接收房屋以后的物业费，之所以不能与物业公司签订此后物业服务合同，就是物业公司设定的无理的前提条件上诉人不能接受，而这一无理的条件都是被上诉人一脉相承的意思表示，自然应由被上诉人承担责任。另外，即使双方关于邮件送达的约定有效，也是指邮件被拒收或者第三人代收的情形，而本案中的《入伙邀请函》与该情形均不相符，不应适用该约定产生送达的效力。
南山公司辩称，涉案房屋于2011年9月13日取得竣工验收备案表，该备案表是达到法定交付条件的依据。被上诉人取得竣工备案表后向上诉人邮寄送达了《入伙邀请函》，通知上诉人办理房屋交接手续，上诉人置之不理。根据双方的补充协议，在送达通知邮寄后以投递后第5日视为送达，该邮寄送达的地址、收件人、联系电话都是由上诉人在合同中预留的，被上诉人按照合同约定的方式送达，应当认定送达符合约定条件，具有法律效力。上诉人的主张不符合合同的约定，没有事实与法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
王宏一向一审法院起诉请求：南山公司支付王宏一2009年1月1日至2015年4月9日逾期交房违约金697733.63元。庭审中，变更请求：南山公司支付王宏一2009年1月1日至2016年3月30日逾期交房违约金785834.30元（以购房款1708711元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）。
一审法院认定事实：2007年12月11日，王宏一与南山公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2006078115）及《合同补充条款》，合同中载明了土地使用权出让合同号、建设工程规划许可证号、施工许可证号及商品房预售许可证号。合同约定：王宏一购买南山公司建设的南山世纪大厦（暂定名）B幢港城东大街301号15层03号房屋，用途为写字楼，建筑面积282.85平方米，每平方米6041.05元；南山公司应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格条件并符合合同约定的商品房交付王宏一使用；除合同约定的特殊情况外，南山公司如超过合同约定期限六十日未将房屋交付王宏一，且无正当理由应当向王宏一支付违约金，违约金按王宏一已支付房价款的银行同期贷款利息支付，逾期超过九十天，王宏一有权解除合同，南山公司按买受人已付房款1%承担违约责任；商品房达到交付使用条件后，南山公司应当书面通知王宏一办理交付手续，双方进行验收交接时，南山公司应当出示综合验收证明文件并签署房屋交接单。房屋交付的标志为王宏一领取房屋钥匙。由于王宏一原因，未能按期交付的，自南山公司交付通知确定的房屋交付之日起，视为该商品房已实际交付，王宏一自房屋交付之日起承担该房屋的全部风险责任，并承担该房屋所有权人应当承担的物业管理费和其他税费，王宏一同意南山公司选聘物业公司对大厦进行前期物业管理。《合同补充条款》约定：王宏一于2007年12月11日前付清全部房款；在交付的过程中，王宏一本人或其授权代理人可持入住通知书到南山公司办理入住手续和缴纳其他费用，费用缴纳完毕后，办理该商品房的交接手续，如王宏一未缴纳完毕剩余购房款和由南山公司代收的费用，南山公司不予办理入住，且南山公司不承担延期交付的责任；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用书面形式。如采用挂号邮寄的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，在投递后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方。在一方按照另一方在本合同中所留地址或另一方通知更改的地址投递邮件的情况下，若出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，均视为该邮件已送达另一方。本合同规定的各项时限含法定节假日，如到期日为法定节假日，则顺延至下一个工作日。合同及补充条款另约定了双方其他权利义务。
合同签订当日，王宏一依约付清全部房价款1708711元。2015年4月9日，王宏一接收南山世纪大厦B座1503室房屋。
关于涉案房屋综合验收情况。合同中载明的建设工程规划许可证号为2006烟规建字第0042号、商品房预售许可证号为烟房预字2006第078号。
庭审中，南山公司主张，南山世纪大厦是暂定名，后定名称为世贸中心，而且规划地址的门牌号也由原来的莱山区港城东大街301号变更为289号，并提供烟台市房产交易中心莱山分部出具的《证明》、建设工程名称为烟台世贸中心写字楼B座的工程竣工验收备案表（准予备案时间为2011年9月13日）、商品房预售许可证复印件（编号为烟房预字2006第078号，预售房屋座落莱山区南山世纪大厦A、B座）、商品房预售许可证（编号为烟房预字2008第078号，预售房屋座落莱山区港城东大街309号、301号南山世纪大厦A、B座）、房屋所有权人为南山公司的初始登记房屋所有权证（编号为烟房权证莱字第××号，房屋坐落为莱山区港城东大街289号、293号、297号、华庭路301号，世纪大厦B座门牌号码为：莱山区港城东大街289号，房号包含403－1503）等证据，证明涉案房屋所在工程于2011年9月13日经综合验收合格并已可以办理房产证。
上述《证明》中载明：“经查阅烟房预许2006字第078号、烟房预许字2008第078号预售许可证档案，依据2006烟规建字第0042号建设工程规划许可证可以证实：烟台世贸中心写字楼A、B座与南山世纪大厦写字楼A、B座为同一建筑物。2016年4月27日”。
王宏一在第一次庭审中质证称，对建设工程竣工验收备案表无异议，之后庭审中又称建设工程竣工验收备案表中有擦痕涂改现象，不认可真实性；烟台市房产交易中心莱山分部不是对建筑物命名登记的国家机关，无权出具《证明》；南山公司提供的上述证据不能证明王宏一购买世纪大厦B座1503室房屋已经达到综合验收合格条件。王宏一提供烟台市住房和城乡建设局于2016年1月7日出具的《烟台市住房和城乡建设局政府信息不存在告知书》，证明查询南山公司开发的南山世纪大厦项目竣工验收备案信息政府信息不存在。南山公司称，备案信息中名称为世贸中心而非世纪大厦，因查询名称不一致才导致告知书中显示“信息不存在”内容错误。
关于涉案房屋交付过程。合同中载明王宏一的地址为：烟台开发区银芝小区2号楼1号内10号、联系电话136××××3066。
庭审中，南山公司提供单号为EN216908519CS并加盖山东省邮政速递物流有限公司烟台市分公司客服中心专用章的EMS寄件人存联及同期向其他业主邮寄《入伙邀请函》的EMS寄件人存联（单号首尾部均为字母EN、CS，部分寄件人存联与邮寄给王宏一的寄件人存联相比，仅是单号中间部分数字后二位或后三位不同）及《入伙邀请函》样本，证明其于2012年1月4日通过EMS向王宏一邮寄《入伙邀请函》，告知王宏一世纪大厦B座项目已具备交房条件，通知其携带入伙邀请函、购房合同及收款收据及所有权人身份证，于每日9：00－16：30至南山营销策划中心（莱山区港城东大街国际博览中心5号门）办理房屋交接手续。
南山公司另提供汇通快运单（单号350041774792、350041774793、350041774794，收件人签名处均签有“乔延伟”）及烟台速之尔快递有限公司只楚分公司于2015年11月25日出具的《快递证明》，证明其于2012年11月10日通过汇通快运向王宏一邮寄《世纪大厦催交房通知函》；提供百世汇通寄件联（单号350103637935、收件人处签有“王宏一”）、百世汇通结帐联（单号350144426419、收件人处签有“王宏一”）及烟台速之尔快递有限公司于2016年4月19日出具的《证明》，证明其于2013年12月6日向王宏一邮寄《催办房产证通知函》、于2014年5月20日向王宏一邮寄《催交房通知函》。
其中，南山公司提供的上述EMS寄件人存联、汇通快运单、百世汇通寄件联及百世汇通结账联中载明的“收件人”处均为王宏一、“收件人地址及联系电话”处均为合同中载明的王宏一地址及联系电话、“寄件物品或寄件内容”处均与南山公司主张的一致。
烟台速之尔快递有限公司只楚分公司于2015年11月25日出具的《快递证明》载明：“烟台南山置业发展有限公司由我司代理汇通快递承寄，快递单号350041774792，快递单号350041774793，快递单号350041774794，在2012年11月10号发出签收，兹证明仅作为寄递快件证明，不承担任何连带责任。特此证明。”
烟台速之尔快递有限公司于2016年4月19日出具的两份《证明》分别载明：“百世汇通快递单号350103637935在2013.12.6发往烟台开发区银芝小区并签收，收件人王宏一，本证明仅作为发出过快递证明，不承担任何法律责任。特此证明！”、“百世汇通快递单号350144426419在2014.5.20发往烟台开发区银芝小区并签收，收件人王宏一，本证明仅作为发出过快递证明，不承担任何法律责任。特此证明！”
王宏一对上述证据均有异议，称上述快递其均未收到；EMS快件是否签收无证据证实，《入伙邀请函》并不是当初发出的内容，且与房屋交付无关；部分收件人签名处不是王宏一，部分收件人签名处虽签有“王宏一”，但不是王宏一本人所签，不认可烟台速之尔快递有限公司出具的《快递证明》，因无法确定该公司与百世汇通的关系，2016年4月19日烟台速之尔快递有限公司出具的两份《证明》中的印章应该是对部分专用章遮盖加印；按照南山公司提供的上述快递单记载内容，南山公司未向王宏一邮寄综合验收备案证明，且《合同补充条款》是南山公司制作的格式合同，南山公司未向王宏一释明其中条款含义，应属无效条款，故不能产生交付房屋的效力，上述证据不能证明南山公司的主张。
庭审中，王宏一主张，证人李某多次到南山公司要求交付房屋、承担违约责任；2014年9月4日，王宏一的委托代理人及王宏一公司员工李某代王宏一到南山公司营销中心协商房屋交付事宜，南山公司以王宏一不缴纳实际接收涉案房屋前的物业服务费为由拒绝交付房屋；诉讼时效起算点为王宏一主张权利之日，而非违约金的产生之日。王宏一提供其委托代理人及证人李某与南山公司营销中心工作人员王某的谈话录音，并申请证人李某出庭作证，证明上述主张。
谈话录音中，王宏一代理人称王宏一应该自实际收房之日起缴纳物业服务费，王某答复称经过与公司领导及律师沟通，王宏一应从2012年9月起缴纳物业服务费，王宏一代理人认为南山公司提出缴纳物业费的起始时间不合理，并提及南山公司应承担2009年至2014年8月期间的逾期交房违约金，双方未就房屋交付事宜达成一致意见。证人李某到庭作证称，其是王宏一公司的工作人员，王宏一购买涉案房屋后着急使用和办理房产证，2009年至2014年期间其经常到南山公司询问，但没有带王宏一的书面授权，前台接待人员答复称不能交房、不清楚什么时候验收合格且一定不能办理房产证；2014年8月26日，南山公司接待人员说可以交房、办证，王某向其出示竣工验收复印件并要求王宏一本人去收房及从2012年1月起缴纳物业服务费；2014年9月4日，其与王宏一委托代理人尹洪军一起到南山公司找到王某，王某答复从2012年9月开始缴纳物业费，其要求南山公司给逾期交房违约金，当天对谈话内容录了音；印象中，王宏一公司中有一位叫乔延伟（音）的司机。
南山公司称，录音中王某声音并非其营销中心工作人员王某本人，因王某目前已办理离职手续，无法配合鉴定，故不申请鉴定；证人陈述2011年之前事实与本案无关，证人陈述2011年之后事实不一定真实，南山公司从未以王宏一不缴纳物业费为由拒绝交付房屋。
2014年9月28日，王宏一委托代理人以山东书言律师事务所名义向南山公司发送《律师函》，载明：“该所接受王宏一委托，指派本所律师为王宏一委托代理人，王宏一亲自并多次委托他人与南山公司协商交付房屋事宜未果，2014年9月4日，王宏一代理人与李某女士受王宏一委托，再次与南山公司协商房屋交付、逾期交房违约金等事宜，南山公司以王宏一需交纳此前的物业费为由拒绝交付房屋，并拒绝提供房屋综合验收合格证明，要求南山公司向王宏一交付涉案房屋，承担逾期交房违约金。”
2014年9月29日，南山公司向山东书言律师事务所发送《关于9月28日律师函的回复》，载明：“王宏一律师函所述不符合事实，南山公司多次以书面、口头形式通知王宏一收房，王宏一置之不理；南山公司从未以业主不交物业费为由拒绝交付房屋，且物业费纠纷属另一法律关系，请转达王宏一尽快到南山公司办理交房手续，领取房屋钥匙；王宏一造成房屋迟延交付，责任应由王宏一承担；贵所无律师以律师身份就王宏一商品房与南山公司洽谈交房事宜，李某女士也不知为何人，如贵所继续代理王宏一办理交房及其他事宜，请出具合法的委托手续。”
关于增加部分诉讼请求。庭审中，王宏一提供2015年12月其委托代理人尹洪军分别与物业服务公司人员、南山公司项目经理刘晓正及南山公司委托代理人朱世东的电话录音，证明南山公司虽然交付房屋但没有按正常手续向物业公司办理交房，物业公司未给涉案房屋开通水电服务，致使王宏一无法正常使用房屋。南山公司称，对王宏一委托代理人与物业公司人员及刘晓正的电话录音真实性无法确定，对王宏一委托代理人与南山公司委托代理人之间的电话录音无异议，南山公司已履行合同约定的交房义务，电话录音内容与本案无关，王宏一与物业服务公司之间因物业服务合同如何签订产生的争议与本案无任何关联。
一审法院认为，王宏一与南山公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充条款》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务内容约定明确，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。王宏一关于南山公司未释明《合同补充条款》中条款含义，条款无效的主张，不符合法律规定，依法不予采纳。
关于涉案房屋是否达到交付条件。本案中，王宏一提供《烟台市住房和城乡建设局政府信息不存在告知书》证明南山世纪大厦项目没有竣工验收备案，南山公司提供烟台市房产交易中心莱山分部出具的《证明》、工程竣工验收备案表、初始登记房屋所有权证等证据证明王宏一购买南山世纪大厦B幢1503号房屋的现登记名称、登记地址、已验收合格及可以办理产权证明。综合双方提供的证据，南山公司提供的上述证据相互结合，具有高度概然性，能够证明王宏一购买涉案房屋所在项目名称、地址门牌号码发生了变更，涉案房屋所在工程已于2011年9月13日综合验收合格，达到合同约定的交付条件。王宏一关于涉案房屋尚未达到合同约定交付条件的主张，不能成立，依法不予采纳。
关于涉案房屋是否已视为完成交付。本案中，南山公司提供向王宏一及其他业主邮寄《入伙邀请函》的EMS寄件人存联、《入伙邀请函》样本，证明于2012年1月4日向王宏一邮寄了《入伙邀请函》，通知王宏一办理房屋交接手续。王宏一不认可，但未提供证据反驳，对EMS寄件人存联及《入伙邀请函》样本的真实性，依法予以认定。根据日常生活经验、生活常识理解，《入伙邀请函》即为交付房屋通知。南山公司虽未提供EMS快件的投递记录，但根据合同及补充条款中关于送达、交付及逾期交房责任等内容的约定，上述EMS邮寄的《入伙邀请函》应视为在2012年1月9日送达，涉案房屋应视为在2012年1月10日交付。合同中没有约定南山公司应在向王宏一送达书面交付通知时一并送达综合验收证明，而是约定南山公司应在双方验收交接时出示综合验收证明，故王宏一关于未邮寄综合验收证明即不发生房屋交付效力的主张，不能成立，依法不予采纳。
关于王宏一要求南山公司支付2009年1月1日至2009年3月1日期间逾期交房违约金的请求。本案中，南山公司无正当理由未依合同约定于2008年12月31日前交付房屋的事实清楚，根据合同约定，南山公司应自逾期六十日后即2009年3月2日起向王宏一支付逾期交房违约金。故王宏一要求南山公司支付2009年1月1日至2009年3月1日期间逾期交房违约金，于法无据，依法不予支持。
关于王宏一要求南山公司支付2009年3月2日至2012年1月10日期间逾期交房违约金的请求。本案中，涉案房屋于2011年9月13日综合验收合格、2012年1月10日视为交付，根据合同约定，南山公司应向王宏一支付2009年3月2日至2012年1月10日期间的逾期交房违约金。
根据《中华人民共和国民法通则》规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，王宏一提供其委托代理人及证人与南山公司员工王某的谈话录音，证明于2014年9月4日至南山公司营销中心交涉房屋交付事宜并就逾期交房违约金主张权利，南山公司虽不认可谈话录音的真实性，但未申请鉴定，故对该谈话录音依法予以采信。王宏一申请证人出庭作证，证人仅陈述去过南山公司营销中心要求交付房屋，证言中未证实曾向南山公司主张过违约责任的事实，且证人证言为孤证。故，王宏一提供的证据不能够证明其在法定二年诉讼时效期间内向南山公司主张过逾期交房违约责任。不能因要求交付房屋而产生主张逾期交房违约金权利诉讼时效中断的效力。王宏一亦未提供证据证明存在诉讼时效中止情形。综上，王宏一要求南山公司支付2009年3月2日至2012年1月10日期间逾期交房违约金，已超过诉讼时效，依法不予支持。王宏一关于诉讼时效起算点为王宏一主张权利之日的观点，不符合法律规定，不予采纳。
关于王宏一要求南山公司支付2012年1月11日至2014年9月3日期间逾期交房违约金的请求。根据合同约定，由于王宏一原因未能按期交付，涉案房屋视为交付后，王宏一承担全部风险责任，故王宏一要求南山公司支付2012年1月11日至2014年9月3日期间的逾期交房违约金，于法无据，依法不予支持。
关于王宏一要求南山公司支付2014年9月4日至2015年4月9日期间逾期交房违约金的请求。本案中，王宏一委托代理人于2014年9月4日到南山公司营销中心协商房屋交付事宜，但未协商一致。根据合同约定，“涉案房屋视为交付后王宏一应承担物业服务费”。根据《合同补充条款》约定，“在交付过程中，王宏一本人或其授权代理人可持入住通知书到南山公司处办理入住手续和缴纳其他费用，费用缴纳完毕后，办理商品房的交接手续，如王宏一未缴纳完毕剩余购房款和由南山公司代收的费用，南山公司不予办理入住且不承担延期交付的责任。”故，缴纳物业服务费是合同约定的义务，王宏一未缴纳物业服务费，南山公司可以不办理实际交接手续并且不承担因此所产生的延期交房违约责任。王宏一主张南山公司应自该日起继续承担逾期交房责任，不符合合同约定，王宏一要求南山公司支付2014年9月4日至2015年4月9日期间的逾期交房违约金，于法无据，不予支持。
关于王宏一要求南山公司支付2015年4月10日至2016年3月30日期间逾期交房违约金的请求。本案中，王宏一于2015年4月9日实际接收涉案房屋，之后因物业服务费缴纳问题与物业服务公司之间就物业服务提供事宜产生的法律关系，与本案不属同一法律关系，其要求南山公司支付2015年4月10日至2016年3月30日期间的逾期交房违约金，于法无据，依法不予支持。
原审法院于2016年5月16日判决：驳回王宏一的诉讼请求。案件受理费11658元，由王宏一负担。
二审审理中，上诉人未提交证据。被上诉人提交其向上诉人寄送办证通知的快递单寄件联及运单记录，主张被上诉人按照合同约定通知上诉人履行合同相应义务，上诉人不予配合。上诉人主张其没有收到被上诉人所主张的文件，表示邮件上载明的地址既不是上诉人身份证地址，也不是户籍地，上诉人从来没有在该地址居住过，不知上诉人填写合同时为什么填写了这样一个地址。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被上诉人主张涉案房屋已于2011年9月13日取得竣工验收备案表并办理了初始登记，被上诉人提交了相关证据，上诉人不予认可，亦未提交充分反证，故对上诉人的主张不予采信。上诉人在购房合同中填写的身份信息中包含有公民身份证号码、地址、邮政编码及联系电话，《合同补充条款》中亦约定了任何一方更改地址或联系方式，均应提前5日通知另一方。上诉人表示购房合同中填写的地址既不是其身份证地址，也不是户籍地，其从来没有在该地址居住过，不知在填写合同时如何填写的，上诉人没有相关证据证实其通知过被上诉人变更地址或联系方式。被上诉人主张其按照上诉人在购房合同中所留的地址及联系方式向上诉人发送交房通知等文件，被上诉人提交了相关运单及证明，上诉人虽予否认，但并未提供充分反证，应依法认定被上诉人的主张成立，涉案房屋视为已经交付。被上诉人超出合同约定的时间交付房屋，依法应当承担逾期交房违约金，但应结合具体事实予以确定。被上诉人应当依照约定承担其向上诉人交付房屋之前的逾期交房违约金，上诉人提供的证人李某出庭证实其经常到被上诉人处催交房屋、办理权属登记，至2014年9月4日要求逾期交房违约金，上诉人没有提供证明其主张逾期交房违约金存在诉讼时效中止、中断的其他证据，被上诉人主张上诉人关于支付房屋交付之前的逾期交房违约金的请求超出法定诉讼时效，理由成立，依法应予支持。上诉人主张被上诉人支付涉案房屋交付之后的逾期交房违约金，理由不当，依法不予支持。上诉人的其他上诉理由亦不成立，依法不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11658元，由王宏一负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一七年一月十六日
书记员 车丽翠