河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第711号
上诉人（原审原告）胡正府，男，汉族，1953年10月22日出生，住信阳市浉河区。
委托代理人时新章，河南新章律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）姚尚忠，男，汉族，1969年5月2日出生，住信阳市浉河区。
上诉人胡正府因与被上诉人姚尚忠因房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡正府及其委托代理人时新章，被上诉人姚尚忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年原告胡正府投资建设位于信阳市浉河区金牛山管理区飨堂村九组的正府小区，该小区的土地使用性质为划拨土地，原告胡正府在该小区建住宅楼2栋共60套。2009年1月19日，被告姚尚忠出资购买了该小区一套住房，经双方协商一致，签订了《信阳市金牛山飨堂村九组农民新村住宅楼房屋认购协议》，该协议约定：乙方（本案被告）所购房屋位于前排1号楼二单元二层，面积126平方米，每平方米1309.5元，车库价款41000元，合计206000元。第六条约定：“甲方（本案原告）给乙方办理房屋产权证，按照信阳市房管局有关收费标准之规定，甲方负责给乙方办理房屋产权证，办证过户正常的费用由乙方承担。维修基金和物业管理按照国家标准收费由乙方承担（储藏室和车库不含在房权证之内）”。第七条约定：“甲方给乙方办理房屋产权手续完备后，甲方通知乙方拿房产证、土地证，乙方必须在10天之内付给甲方所欠款26000元，如不付清，甲方有权出售乙方本套房屋，乙方不能干涉”。第八条约定：“本合同未经双方同意，单方不能撕毁本合同，如单方撕毁合同者，视为违约，按总价值的百分之三十违约金付给未违约方”。第九条约定，“2009年9月30日乙方付给甲方三万元整，剩余26000元待甲方于2009年12月30日前给乙方办理好房屋土地证和房屋所有权证后10日内付清。房屋面积以房屋所有权证面积为准。”原被告双方当庭认可的实际房屋面积为123.36平方米。该房屋认购协议签订后，被告姚尚忠支付了首付款150000元，后来又付款30000元，尚欠部分房款未付。正府小区房屋建成后，原告胡正府如约交付给被告姚尚忠房屋一套、车库一间，被告姚尚忠于2009年2月入住该套住房。2013年3月4日，原告胡正府办理了投资建设的房屋所有权证书，房屋所有权人为胡正府。原告胡正府于2011年5月4日在正府小区张贴通知一份，要求各位业主在2011年5月20日之前把办理房产证费用交到门卫处，大套10000元，小套7000元。同年5月20日被告交付给原告7000元办证费用，2011年5月18日，原告胡正府的女婿姚清宇给包括被告姚尚忠在内的四人出具了一份承诺书，承诺内容为我叫姚清宇，我承诺为正府小区担保办理房产证，暂收每户居民办证费用七千至壹万不等，承诺在2011年8月30日以前将产权证办发到居民手里，如未能兑现承诺保证我和甲方代表共同承担赔偿乙方所付产权费的两倍返还乙方，以后办理房产证的一切费用由甲方独自承担，乙方不再承担任何费用，直至办理房产证结束。乙方必须保证于办理房产证下来后十日内按合同付清所有欠款。胡正府作为甲方代表在承诺书上签字。2011年9月21日，被告姚尚忠、案外人陈先金、柴保春（正府小区的其他业主）给原告胡正府出具承诺书一份，内容为，由于国家政策原因，甲方胡正府未能及时给乙方正府小区业主办好房产权证，经双方充分协商，乙方特承诺如下：1、甲方一次性补偿给乙方50000元整。2、（此处有涂改，涂改处是先按指印后涂改，内容无法看清），甲方积极为乙方办理房产证，同时乙方原2011年5月18日作出的承诺书作废。3、在甲方办证期间，乙方保证不得以任何理由向甲方提出类似原承诺的补偿要求。否则，乙方全额返还甲方支付的上述款项。原告胡正府也实际给姚尚忠等三人支付了50000元。另查明，双方当庭实际认可的房屋面积为123.36平方米，被告还欠原告22539.92元购房款。
原审认为，原、被告之间签订的购房协议是双方当事人的真实意思表示，协议中关于办理房产证费用的负担和余款支付方式的约定合法有效，原、被告双方应按协议约定履行各自的义务。被告主张在2011年5月18日原告胡正府的女婿姚清宇给包括被告姚尚忠在内的四人出具的承诺书中，明确承诺在2011年8月30日以前将产权证办发到居民手里，如未能兑现承诺承担赔偿乙方所付产权费的两倍返还乙方，以后办理房产证的一切费用有甲方独自承担，乙方不再承担任何费用，直至办理房产证结束。被告认为，截止目前，原告仍没有为被告办好房产证，原告胡正府所收的7000元应该在下欠房款中扣除，且应按照承诺约定不再承担任何费用。因为在2011年9月21日，被告姚尚忠、案外人陈先金、柴保春（正府小区的其他业主）三人给原告胡正府出具的承诺书中，改动部分是先按指印后涂改所以对该承诺不予认可。对此，原审认为，虽然该份承诺书改动内容是先按指印后涂改，但是不影响对于未改动部分的理解，依然可以非常明确的看出双方在2011年5月18日所签订的承诺书已经作废，且被告姚尚忠等三人也实际收到了原告胡正府给付的赔偿款50000元，应当据此认定原告胡正府没有放弃被告姚尚忠所交的7000元办证费，因此对于被告姚尚忠要求7000元办证费在剩余房款中予以扣除及以后办理房产证的一切费用由原告独自承担，被告不再承担任何费用的抗辩理由，原审不予认可，被告姚尚忠还应付房款金额为22539.92元，房屋过户费用应该由被告姚尚忠承担，原、被告双方约定在原告通知被告拿房产证、土地证后十日内付清余款，因此，原告应先交付给被告房产证等相关证件，被告应在收到上述证件后十日内支付下欠房款22539.92元和承担办证过户费用（费用的负担以房管部门实际收取为准）；关于物业维修基金，因原告所建小区土地性质为划拨，房屋所有权人登记为胡正府，该房屋实际为原告的自住房，虽然原、被告双方签订的购房合同中第六条约定维修基金和物业管理按照国家标准收费由购买方承担，但是约定的征收主体不明；关于物业维修基金现有的相关法规是建设部、财政部1998年12月16日颁发的建住房（1998）第213号文《住宅公共部位共用设施设备维修基金管理办法》，该规定限定的房屋公共维修金的征收客体为商品房和公用住房，购房者按购房款的2%缴纳，维修基金应当在银行设立专户存储，专款专用。因此，对于原告要求被告向其缴纳维修基金的请求，原审法院不予支持。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十七条、第一百五十九条之规定判决：一、原告胡正府于本判决书生效后二十日内给被告姚尚忠办理房产证，被告姚尚忠配合，办理房产证相关费用以房管部门实际收取为准，由被告姚尚忠承担。二、被告姚尚忠于本判决生效后三十日内给付原告胡正府下欠购房款22539.92元。三、驳回原告胡正府的其他诉讼请求。本案诉讼费450元，由被告姚尚忠承担。
上诉人胡正府不服一审判决上诉称：一、一审判决胡正府先为姚尚忠办理房产证后，姚尚忠才支付拖欠的购房款和承担办证过户费用错误。2009年1月19日，双方签订的《房屋认购协议》第六条约定办证过户费用由姚尚忠承担。第七条约定胡正府通知姚尚忠拿房产证，姚尚忠必须在10天之内付给胡正府所欠购房款。说明姚尚忠应当先支付办证过户费用，胡正府才能为姚尚忠办理房产证。因此，姚尚忠应先支付办证过户费用和拖欠的购房款后，上诉人才能为姚尚忠办理房产证。二、姚尚忠应当向上诉人交纳房屋维修基金。双方签订的房屋认购协议第六条明确约定：“维修基金和物业管理按国家标准收费由乙方承担。”同时，正府小区共60户住户，有36户都已经交纳了房屋维修基金；更重要的是上诉人已经按照房屋认购协议的约定为正府小区包括姚尚忠在内的60户业主履行了维修义务。上诉人当然有权按照国家规定收取房屋维修基金。一审判决认定上诉人出售的是自住房，约定的征收主体不明错误。姚尚忠应当向正府小区投资建设开发、并实际履行房屋维修义务的胡正府支付房屋维修基金。总之，请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人姚尚忠答辩称：一、双方签订的《房屋认购协议》合同第六条、第七条和第九条的备注条款，所有的格式文字都说明，胡正府给我的房产证办了，我给胡正府交费，办证费我也交了7000元，也提供了办证所需证件，说明我已经积极有效的配合胡正府给我办理房产证。胡正府单方面的办证通知不能改变合同的约定。胡正府给我的房产证办好，我给胡正府下欠的购房款。二、关于维修基金的收取，浉河区法院的判决是正确的。胡正府没有资格收取维修基金，也没有履行物业维修的义务。胡正府不是开发商，也不是物业管理公司，没有资格收取维修基金。我不是不给胡正府维修基金，是因为胡正府没有履行承诺。胡正府说进行了房屋维修，法院可以去调查，房屋裂缝成堆，环境卫生没人打扫。维修基金这个钱是物业管理基金，胡正府是个人建房，没权利收取物业管理基金。胡正府说这种房子是小产权房，我当时卖的时候，胡正府怎么不说是小产权房，合同上说的很清楚，从合同的备注条款说明，也不是小产权房。如果胡正府当初跟我协商，也不会发生现在的诉讼。请求驳回上诉，维持原判。
二审过程中，双方当事人均无新的证据向本院提交。经审理查明《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第九条规定，业主交存的维修资金属于业主所有。第十四条规定，住宅专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式。实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的，其维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。信阳市区的维修资金管理机构为信阳市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理中心，帐号：0420111000017012，开户行：中原银行股份有限公司信阳礼节路支行。查明的其他事实与一审相同。
本院认为，2007年，上诉人胡正府投资建设了位于信阳市浉河区金牛山管理区飨堂村九组的正府小区。2009年1月19日，上诉人胡正府与被上诉人姚尚忠签订了《信阳市金牛山飨堂村九组农民新村住宅楼房屋认购协议》，约定姚尚忠购买面积126平方米的住房一套，每平方米1309.5元，车库一间，价款41000元，合计206000元。第六条约定：胡正府给姚尚忠办理房屋产权证，按照信阳市房管局有关收费标准之规定，胡正府负责给姚尚忠办理房屋产权证，办证过户正常的费用由姚尚忠承担。维修基金和物业管理按照国家标准收费由姚尚忠承担。第七条约定：胡正府给姚尚忠办理房屋产权手续完备后，胡正府通知姚尚忠拿房产证、土地证，姚尚忠必须在10天之内付给胡正府所欠款26000元。该协议中关于办理房产证费用的负担和余款支付方式的约定合法有效，本院予以确认。关于胡正府上诉称姚尚忠应先支付办证过户费用和拖欠的购房款后，才能为姚尚忠办理房产证的问题。因根据双方的协议第七条约定，在胡正府通知姚尚忠拿房产证、土地证后十日内付清余款，因此，胡正府应先交付给姚尚忠房产证等相关证件，姚尚忠应在收到上述证件后十日内支付下欠房款22539.92元，故该请求本院不予支持。关于胡正府上诉称姚尚忠应向其交纳房屋维修基金的问题。关于上诉人称其已经按照约定为正府小区包括姚尚忠在内的60户业主履行了房屋维修义务的问题，维修房屋属卖房者胡正府的义务还是买房者姚尚忠的义务，应依相关规定确定，如属买房者姚尚忠的义务，而卖房者胡正府履行了房屋维修责任，其实际支出的费用与买房者姚尚忠协商解决，协商不成，可另行主张权利。综上，上诉人胡正府的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审的案件受理费450元，由上诉人胡正府负担。
本判决为终审判决。
审判长 余继田
审判员 吴 斌
审判员 陈 钢
二〇一五年六月十六日
书记员 杨 帆