江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第5632号
上诉人（原审被告）朱剑。
上诉人（原审被告）周青春。
委托代理人丁红梅，江苏永德律师事务所律师，共同代理上述两上诉人。
被上诉人（原审原告）朱铁宝。
委托代理人刘斌，江苏维世德（昆山）律师事务所律师。
上诉人朱剑、周青春因与被上诉人朱铁宝房屋所有权确认纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆周民初字第0092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：朱扣宝（1953年4月15日出生）与朱铁宝系亲弟兄，朱扣宝原在昆山市周市镇杨庄村杨家桥52号（现为周市镇平庄村杨家桥52号）自建有三间合计约50平方米的平房，平房东北侧系朱铁宝居住的泥草房，因泥草房破烂，朱铁宝一家搬至知青房屋居住。1985年，朱扣宝结识周青春并开始同居，于1986年11月23日生育儿子朱剑，但二人未办理结婚登记手续，后朱扣宝与周青春于1990年左右离开周市到昆山做生意，朱扣宝便将其自建的平房三间作价2000元转让给朱铁宝，由朱铁宝一家搬到平房内居住，后儿子朱剑一直与朱铁宝共同生活，朱剑读书成长后于2007年离开昆山到苏州工作至今。1996年左右，因该平房破损危险，由村镇提供建筑材料进行危房改造，朱铁宝召集邻居村民对该三间平房进行拆除并重新翻建成约61平方米的三间混合结构房屋，后在1999年5月7日农村房屋统一办证时，该三间61平方米的混合结构房屋所有权人登记为朱扣宝（该村镇房产证原件上所有权人一栏中原打印登记为朱扣宝，后在“朱扣宝”姓名上用蓝笔添加二条划线，在右侧手写“朱铁宝”，并在变动处加盖“昆山市周市镇建设管理所”印章，但原始底册材料及电脑登记中所有权人仍为朱扣宝，未进行变更）。2011年初，所涉房屋遇动迁，朱铁宝（乙方）以被拆迁人名义于2011年6月22日与昆山市周墅房屋拆迁有限责任公司（甲方，下称拆迁公司）签订周市镇房屋拆迁补偿安置协议书一份，明确所涉房屋所有权人朱铁宝，房屋建筑面积185.72平方米（其中主房101.75平方米，辅房83.97平方米），房屋安置地点为永平二村，甲方应补偿乙方被拆迁房屋补偿金89835元（含房屋基本重置价结合成新补偿37036元、房屋装修及附着物残值52799元）、住宅区位补偿金130000元，合计补偿219835元和动迁奖励、过渡费支付标准等事项。2012年12月21日，朱铁宝与拆迁公司签订动迁户（增宅户）安置房订购合同，安置昆山市周市镇永平家园（施工编号4-17，公安编号实际为53号楼）202室（建筑面积91.43平方米）房屋一套及30号自行车车库（建筑面积为9.85平方米）一间，订购合同中明确乙方留有动迁资金219835元及装璜补偿2743元，现购房资金107468元，差额115110元。2013年12月9日，朱铁宝委托女婿邱忠林代为签订安置房订购合同，安置永平家园（施工编号4-21，公安编号实际为70号楼）1303室（建筑面积139.79平方米、12.35平方米、18.87平方米）房屋一套，订购合同中明确乙方留有动迁资金115110元及装璜补偿4194元，现购房资金298712元，乙方在一周内支付差额款179408元。后朱铁宝支付房屋差额款179408元后取得房屋，并支付了昆山市周市镇永平家园70号楼1303室房屋的房地产交易契税5590.35元，另一套安置房屋昆山市周市镇永平家园53号楼202室房屋及030室自行车车库的房地产交易契税3224.04元注明为拆迁减免。现上述两套动迁安置房屋均可办理房产登记手续，但朱剑、周青春以老房未出卖为由拒绝配合，由此引起纠纷。
另查明：朱扣宝于2013年11月7日死亡。朱铁宝和朱剑的户籍均登记为杨家桥52号，但户号分列。周青春户籍一直在浙江省缙云县。2009年1月5日，朱剑以父母离婚、原就无房居住为由申请安置房屋，后经村委会、国土局、周市镇建管所、镇政府等部门审核批准，朱剑于2012年9月28日以133744元的优惠价格安置购得昆山市周市镇永平家园43号楼502室（建筑面积107.94平方米）增宅安置房屋一套及26号自行车车库（建筑面积为9.87平方米）一间。
又查明：本案审理期间，朱铁宝提供2011年2月14日房屋买卖说明复印件一份及2015年1月23日昆山市周市镇平庄村村民委员会贾文忠书记签名确认并加盖村委会公章的情况说明，证明1990年朱扣宝将三间平房作价2000元卖给朱铁宝的事实，并表示朱扣宝从未向朱铁宝主张过老房子的权利。原审法院于2015年5月19日到村委会进行调查形成笔录，贾文忠书记对相关房屋买卖、动迁过程等情况予以了确认，并陈述在2011年动迁时朱扣宝已回来，经协调后朱扣宝与朱铁宝在房屋买卖说明上签字确认，但因朱扣宝不肯搬，又经村委会出面协调朱铁宝家人再支付给朱剑10000元了结房屋争执，协调过程中朱扣宝及朱剑父子均在场。庭审中，朱剑陈述2011年贾文忠系拆迁办主任，当时确实进行协调过，但听父亲说他不识字，是2013年2月朱铁宝女婿到家中诱骗他在房屋买卖说明上签字的；至于在贾书记办公室领取款项的事情，朱剑陈述仅拿到5000元的村里资助，不是朱铁宝的10000元，也不记得是否写过收条。
再查明：针对朱铁宝提供的村镇房产证原件上所有权人发生变动及补盖公章的问题，原审法院于2015年5月15日向昆山市周市镇建设管理所发出调查函要求核实，该所于2015年5月19日出具回复函请原审法院鉴定后确认。庭审中，朱铁宝认为建管所未否认补盖公章的真实性，朱剑也没有证据证明该公章是伪造的，应推定该章的真实性，故不申请鉴定；朱剑认为建管所回复函已表示对公章不认可，变更所有权人应通过正常、合法的程序进行，即使公章是真实的，也是通过非法途径取得的，现在存档底根上没有变更所有权人，故其不申请鉴定。
上述事实，有常住人口信息表、死亡证明、房屋所有权证、房屋拆迁补偿安置协议、安置房订购合同、房地产交易契税申报表、房屋买卖说明、情况说明、增宅房安置材料、两被告身份关系材料、房屋产权人底册材料、户籍信息及调查函、回复函和本案调查笔录、庭审笔录、当事人陈述等予以证实，原审法院予以认定。
朱铁宝在原审中诉请要求确认昆山市周市镇永平家园53号楼202室、030室和70号楼1303室房屋归朱铁宝所有，并由朱剑、周青春协助办理过户手续，诉讼费由朱剑、周青春承担。后朱铁宝书面表示要求朱剑、周青春协助办理过户手续的诉请，真实意思为要求朱剑、周青春配合办理房屋产权登记手续，故明确诉请为要求确认房屋所有权归属朱铁宝，并由朱剑、周青春配合朱铁宝办理房屋产权登记手续，诉讼费由朱剑、周青春承担。
原审法院认为：当事人的合法权益应受法律保护。本案争议焦点在于朱扣宝原在昆山市周市镇杨庄村杨家桥52号（现为周市镇平庄村杨家桥52号）自建的三间平房是否转让给朱铁宝。本案朱铁宝提供的由朱扣宝和朱铁宝两兄弟签字确认的房屋买卖说明虽为复印件，但朱剑、周青春并未否认朱扣宝签名的真实性，现结合相关人员、村委会情况说明等证据佐证，可证实1990年朱扣宝离开周市农村老家时将平房三间作价2000元转让给朱铁宝的事实。朱剑虽主张父亲朱扣宝在房屋买卖说明上签字系受诱骗所写，但并未提供直接证据予以证实，且朱剑也认可村委会进行协调并当场领取款项的事实，其承认收取5000元系村里资助与村委会证明朱铁宝方给付房屋款项10000元的表述虽不一致，但结合本案的实际情况和村委会的证明效力，原审法院对朱剑收取款项的陈述理由无法采信。朱铁宝转让取得三间平房后，于1996年由村镇提供建筑材料后拆除原平房重新翻建成约61平方米的三间混合结构房屋，之后又搭建部分房屋，该事实由拆迁补偿安置协议书中主房面积的扩大和辅房面积的存在予以证实。
至于登记在朱扣宝名下的村镇房产证原件上所有权人变动及公章的真实性问题，因建管所未表明态度，而双方当事人均不要求进行鉴定，为此原审法院无法判定变动是否真实，但因农村自建房屋的特殊性，村镇房产证一般为登记证明，并不能完全具备物权公示的唯一排他效力，故仍应按实际农村房屋的建造、共有人及有无转让、有无翻建等因素进行综合判断，而本案所涉被拆迁房产系原三间平房拆除后重建、之后又增建房屋而形成，故该1999年5月7日的房产证登记内容不能体现2011年房屋拆迁时的真实情况。另，朱铁宝与朱剑户籍登记地一致，但户口分列，均未登记领取宅基地使用证，而朱剑以无房居住为由通过申请并经审批后于2012年9月28日以增宅安置方式购得优惠价格房屋，证实朱剑已享受农村土地的相关权利。朱剑取得增宅房的时间系在朱铁宝签订拆迁协议之后，期间朱剑也未向朱铁宝主张老房屋的权利，故根据本案现有证据，结合双方当事人的陈述和查明的事实，原审法院认定拆迁房屋的权益应归属朱铁宝。现朱铁宝已支付安置房屋差额款179408元，取得昆山市周市镇永平家园53号楼202室、030室和70号楼1303室房屋，两套房屋均已完成房地产交易契税申报手续，现已具备产权登记条件，故朱铁宝要求办理房屋产证的请求应予支持。
综上，根据现有证据及相关事实，涉案房屋昆山市周市镇永平家园53号楼202室房屋一套及030室自行车车库一间和昆山市周市镇永平家园70号楼1303室房屋一套的所有权应认定归属朱铁宝。现朱扣宝已死亡，其法定继承人朱剑、周青春应协助朱铁宝办理房屋登记手续。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、座落于昆山市周市镇永平家园53号楼202室房屋一套、030室自行车车库一间和昆山市周市镇永平家园70号楼1303室房屋一套的所有权归朱铁宝所有。二、朱剑、周青春于判决生效之日起十日内协助朱铁宝办理上述房产的产权登记手续。如果未按照判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向原审法院申请执行。案件受理费7392元，由朱剑、周青春负担。
上诉人朱剑、周青春不服上述判决，向本院提起上诉称，原审认定涉案诉争房产系朱扣宝以2000元价格出售给朱铁宝属认定事实错误。朱扣宝并无出售房屋的本意，涉案老房屋一直由朱剑使用，实际上是因为朱剑一直生活在老房子，无人看顾，故朱扣宝让哥哥朱铁宝搬到老房子居住，一是解决朱铁宝无处居住的问题，同时也让朱剑有人照顾，故朱铁宝只是借住而已。如果1990年的买卖存在，为何在1999年办房产证时没有直接办至朱铁宝名下，而是仍然办在了朱扣宝名下，此后又以非法途径更改产权证上的所有权人，此种更改住建部门并不认可，故程序违法，其效力不能认定。房屋买卖原件并不存在，产证所有权人经非法途径修改，产权部门也未认可其权利人变更的事实，本案定案依据仅有贾文忠的证词，其与朱铁宝有厉害关系，其证词不应采纳。涉案老屋在朱扣宝与周青春婚姻关系存续期间建造，系夫妻共同财产，即便朱扣宝当真将该房屋出卖给朱铁宝，作为共有人的周青春当初也不知情，故该买卖行为也应无效。故请求二审法院撤销原判，改判涉案房屋及拆迁补偿款归朱剑、周青春所有。
朱铁宝对原审判决无异议。
二审查明事实与原审一致。
本院认为，本案二审争议的仍是朱扣宝原在昆山市周市镇杨庄村杨家桥52号（现为周市镇平庄村杨家桥52号）自建的三间平房是否转让给朱铁宝。根据原审查明的事实，尽管朱扣宝与朱铁宝当初转让涉案房屋时并未有书面协议，但诉讼中昆山市周市镇平庄村村民委员出具了一份情况说明，证明1990年朱扣宝将三间平房作价2000元卖给朱铁宝的事实，并对相关房屋买卖、动迁过程及在2011年动迁时朱扣宝已回来，经协调后朱扣宝与朱铁宝在房屋买卖说明上签字确认，但因朱扣宝不肯搬，又经村委会出面协调朱铁宝家人再支付给朱剑10000元了结房屋争执，此后朱扣宝与朱剑两个作为无宅户申请增宅安置，并由周市镇人民政府批复同意，现增宅房已安置等情况进行了说明。原审法院亦到该村村委会进行了核实确认。事实上，朱铁宝提供了2011年2月14日其与朱扣宝签订的关于涉案房屋朱扣宝于1990年以2000元价格卖给其并将产权证过户其名下的房屋买卖说明复印件，朱剑尽管认为该证据系复印件，但并未否认朱扣宝签字的真实性。朱扣宝于2011年返回村里，朱铁宝（乙方）于2011年6月22日以被拆迁人名义于与拆迁公司签订周市镇房屋拆迁补偿安置协议书，又于2012年12月21日继续以其名义与拆迁公司签订动迁户（增宅户）安置房订购合同，在此期间朱扣宝均未提出过异议。相反，朱剑于2009年1月5日以父母离婚无房居住为由申请安置房屋，后经批准，于2012年9月28日安置购得增宅安置房屋一套及自行车车库，朱剑已享受农村土地的相关权利。朱剑取得增宅房的时间在朱铁宝签订拆迁协议之后，期间朱剑也未向朱铁宝主张老房屋的权利。朱剑还认为村镇房屋所有权证上登记的所有权人朱铁宝系非法途径更改，产权部门并未认可。对此，昆山市周市镇平庄村村民委员会亦出具了情况说明，证明原1999年5月由昆山市建设委员会颁发的房产证错办在朱扣宝名下，后由周市镇建管所更正，所有权人为朱铁宝，并加盖印章。由于朱扣宝1985年即与周青春开始同居，并于1986年11月生育儿子朱剑，尽管二人未办理结婚登记手续，但朱扣宝于1990年转让涉案诉争房屋时与周青春系共同生活，周青春理应知晓该房屋转让的事实，故朱剑现提出认为周青春并不知晓故转让行为无效的理由无事实依据。综上，朱剑、周青春在本案中的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7392元，由上诉人朱剑、周青春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 宏
审 判 员 祝春雄
代理审判员 孙楚楚
二０一六年三月十八日
书 记 员 徐立晨