烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0613民初1096号原告烟台市住房保障中心。地址，烟台市芝罘区。法定代表人黄顺崧，主任。委托代理人刘娜，山东博旭律师事务所律师。被告赵明海，男，1977年6月30日出生，汉族，户籍地山东省烟台市芝罘区。原告烟台市住房保障中心（以下简称住房保障中心）与被告赵明海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘尔盛独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘娜到庭参加了诉讼，被告参加第一次庭审后，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加其他庭审。本案现已审理终结。原告诉称，烟台市莱山区凤凰南路1808号锦绣好家小区16-1-101（建筑面积79.76平方米）为原告管理的保障性住房，被告于2014年12月1日承租至今，每月房租为877.36元。但被告从2015年10月开始拒交房租，至2016年5月1日总计拖欠房租7018.88元。同时按租赁合同约定，被告逾期交纳租金，每逾期一日，按应缴租金千分之一支付违约金。请求判令：1、被告支付2015年10月至2016年5月共计8个月的房租7018.88元，并按照每月877.36元交纳租金至实际腾退之日；2、被告支付欠交房租7018.88元至2016年5月10日�违约金692元，并从2016年5月11日至实际交付房租之日继续按应缴租金日千分之一支付违约金；3、被告支付律师费1000元；4、被告于一个月内退房；5、诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告支付2015年10月至11月的房租1754.72元，2015年12月至2016年5月的房屋占有使用费7896.24元（按照合同约定租金的1.5倍计算占有使用费为每月1316.04元），并继续按每月1316.04元标准支付房屋占有使用费至实际腾退房屋之日；将第二项诉讼请求变更为：被告支付逾期支付2015年10和11月两个月房租的违约金（按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率分别从2015年10月11日和2015年11月11日开始计算至实际支付房租之日止）。被告辩称，我不同意原告的请求。我刚接收时涉案房屋就存在质量问题，经我反复找原告和物业反映，物业才找人修理过两三次，但一直没有修好，涉案房屋不能正常使用。我从2015年8月左右就一直没进去住过，从2015年10月份至今我一直没交房租。经审理查明：原告曾与案外人烟台市宏丰置业发展有限责任公司、烟台市财政局签订《市中心区保障性住房购买协议》，向烟台市宏丰置业发展有限责任公司购买了包括涉案房屋在内的一批集中建设项目住房，作为烟台市中心区保障性住房房源。2014年11月30日，原告作为出租方与被告及案外人烟台市保障性住房运营管理有限公司签订《烟台市保障性住房租赁合同》，约定：被告租赁位于莱山区凤凰南路1808号锦绣好家小区16-1-101号的涉案房屋，建筑面积79.76平方米；原告委托烟台市保障性住房运营管理有限公司对涉案房屋实施日常管理和维修服务；租赁期限为一年，自2014年12月1日至2015年11月30日，租赁期限届满合同自行终止，被告须将涉案房屋腾退给原告，双方另有新的约定从其新的约定；涉案房屋月租金877.36元，被告应在每月10日前交纳当月租金；连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月的，或无正当理由空置6个月以上的，原告有权解除租赁合同，收回涉案房屋，并索赔损失；被告逾期支付租金，每逾期一日，按应缴租金的千分之一向原告支付违约金；经审核被告不具备保障性住房承租资格以及合同解除、终止后被告不按期腾退房屋的，自应交还房屋之日起，原告有权自行收回房屋，同时被告应按合同约定租金标准1.5倍支付违约占用期间的租金；被告不履行或不完全履行合同项下的义务时，原告为实现权利向人民法院提起诉讼发生的律师代理费等由被告承担。合同签订后，双方如约履行。从2015年8月左右至今，被告虽占用涉案房屋，但未在涉案房屋中实际居住，亦未交纳2015年10月以后的房租。庭审中，被告称，自己不是不同意交纳房租，是因为涉案房屋存在质量问题，待原告将涉案房屋修好后就交纳房租，涉案房屋管道反水，导致房间地面存水，后经原告修理就不反水了，但还存在墙皮大面积脱落、有异味的问题。同时认为，其不应该支付违约金，但如果法院判决支持原告的违约金请求，其要求对过高的违约金数额进行调整。原告则主张，被告租住涉案房屋应按照租赁合同约定交纳房租，涉案房屋需要维修不是被告拒绝交纳房屋的理由，如果被告认为涉案房屋不适合居住，应退房而不应继续占用。另查，原告委托山东博旭律师事务所代理本案诉讼，支出律师代理费1000元。再查，2014年4月1日起施行的《烟台市城市住房保障管理办法》规定，“承租政府投资的保障性住房的城市中等偏下和低收入住房困难家庭，在租赁期届满需要续租的，应在租赁期满3个月前向住房保障部门提出申请。住房保障、民政部门应按本办法有关规定对承租人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，通知出租人与承租人签订续租合同。……未按规定提出续租申请或按规定不予批准续租的承租人，租赁期满应当腾退保障性住房；拒不腾退的，出租人可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退保障性住房。”原告主张租赁合同终止后经重新审核被告不符合继续租赁的条件，双方亦未续签租赁合同。上述事实，有当事人陈述、保障性住房租赁合同、保障性住房购买协议、委托代理合同书、发票、银行进账单及庭审笔录等在卷佐证，并经庭审质证，可以采信。本院认为，原告作为涉案房屋的权利人，就涉案房屋与被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政�规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。涉案房屋系政府保障性住房，政策针对性强，有严格的申请程序及特殊的承租要求，本案被告未能提供证据证明在租赁合同终止后其仍享有继续租赁涉案房屋的资格和权利，原、被告双方亦未续签租赁合同，故双方之间已不存在租赁关系，被告在租赁期限届满后继续占有使用涉案房屋，没有合同及法律依据，原告要求被告退还涉案房屋，应予支持。被告未交纳2015年10月、11月的房屋租金，租赁合同终止后至今实际占用涉案房屋的事实清楚。原告要求被告支付租赁期间的租金，应予支持；租赁合同中明确约定了逾期支付租金的违约责任，但该约定标准过分高于原告的实际损失，本案中原告主动将违约金调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算，与法不悖，本院予以支持。根据法律规定，合同终止不影响合同中结算和清理条款的效力，故原告有权依据租赁合同的约定要求被告按照租金标准的1.5倍支付租赁期限届满后的房屋占有使用费，对原告的该项主张，本院予以支持。原告为本次诉讼支出律师代理费1000元，事实清楚，且该费用标准未超出规定的范围，故原告根据租赁合同的约定要求被告承担律师代理费，本院予以支持。被告虽主张涉案房屋不能正常使用，但未提供有效证据证明，本院不予采信；即使涉案房屋存在部分质量问题，但被告以此为由拒绝交纳房租，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权及对证据质证的权利，依法可缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告赵明海于本判决生效之日起一个月内搬离位于烟台市莱山区凤凰南路1808号锦绣好家小区16-1-101号的房屋，将该房屋退还给原告烟台市住房保障中心；二、被告赵明海于本判决生效之日起十日内支付原告烟台市住房保障中心2015年10月、11月的房屋租金1754.72元，并支付逾期付款违约金（以877.36元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，分别从2015年10月11日和2015年11月11日起计算至实际支付之日止）；三、被告赵明海按每月1316.04元的标准支付原告烟台市住房保障中心自2015年12月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；四、被告赵明海于本判决生效之日起十日内支付原告烟台市住房保障中心律师代理费1000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33元，由被告赵明海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  刘尔盛二〇一六年七月二十九日书记员  李承江