安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00810号
上诉人（原审被告）：陈理章，男，1932年9月20日生，汉族，退休职工，住安徽省金寨县。
委托代理人：田应亮，安徽事顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汪家胜，男，1981年11月6日生，汉族，农民，住安徽省金寨县。
委托代理人：徐金友，金寨县张冲乡法律服务所法律工作者。
上诉人陈理章因返还原物纠纷一案，不服金寨县人民法院于2014年8月28日作出的（2014）金民一初字第00327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月25日公开开庭审理了本案。上诉人陈理章及其委托代理人田应亮，被上诉人汪家胜及其委托代理人徐金友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告汪家胜诉称：2001年8月5日，汪家胜与原金寨县青山供销社达成协议购买了原青山供销社位于金寨县张冲乡张冲商场西头房屋一间三层，并办理了产权证书。但所购买房屋的（第）三层一直由陈理章占据。2011年7月20日，陈理章又乘汪家胜及其家人不在家之际，毁坏了一楼门面房的卷闸门和二楼住房门及屋内物品，并侵占一楼门面房至今。该门面房租赁费每年有4000元之多，住房一间每年租赁费有1000多元。陈理章的行为侵犯了原告依法享有的物权，造成作为残疾人的汪家胜极大的经济损失和心理伤害。现起诉要求陈理章停止侵害，返还房屋；赔偿损失45000元。
原审被告陈理章辩称：一、汪家胜与原金寨县青山供销社签订的《经营设施出售、拍卖协议书》无效。原金寨县青山供销社于2001年宣告破产，按破产清算组及县社要求，房屋、土地资产要优先处置给企业内部职工，作为养老保险等福利待遇予以补偿。但破产清算组没有按照法定程序进行公告拍卖，而是采取暗箱操作方式将原金寨县青山供销社张冲商场的一间三层房屋卖给了汪家胜，此三间房屋一直由陈理章居住使用且准备购买，该买卖行为没有征询陈理章意见，是违法无效的。二、金寨县国土资源局核发的国有土地使用证行为违法并应予以撤销。汪家胜不是供销社职工，不享有优先购买权，原金寨县青山供销社剥夺了陈理章的优先购买权利；金寨县国土资源局在办理土地变更时，没有调查走访，没有询问居住人陈理章是否为供销社职工，其国土局工作人员经纬既是土地变更申请的经办人，又是汪家胜的全权委托代理人，故其颁发国有土地使用证的行为是违法的、无效的。
原审查明：原金寨县青山供销社张冲商场始建于1985年，位于金寨县张冲乡张冲街道临街东面7间三层。2000年10月，金寨县青山供销社改制，2001年8月5日，原金寨县青山供销社与汪家胜签订《经营设施出售、拍卖协议书》，将张冲商场西头一间三层以2.9万元卖给汪家胜，但该房屋的（第）三层在房屋买卖之前即由陈理章实际控制至今。2002年3月，汪家胜申请土地变更登记。2003年10月，马勇向汪家胜租用该房屋的一层，租期7年。2010年元月，马勇交房时，陈理章向马勇说其租用的房子不是汪家胜的，引发矛盾纠纷。2011年7月，陈理章更换了一楼卷闸门，2011年8月，陈理章将二楼汪家胜装潢好的门及室内东西拆除，金寨县青山派出所为此出警处理。2014年2月26日，汪家胜办理了国有土地使用证。同年3月18日，汪家胜办理了争议房产的房产证。
另查明：陈理章自1955年起在原金寨县青山供销社上班，1992年退休。双方因房屋产权发生纠纷后，金寨县张冲乡人民政府、金寨县政法委均参与进行调解，未果。此后，汪家胜要求确认房屋所有权，陈理章要求确认房屋买卖不合法，双方上访不断。
原审认为：汪家胜与原金寨县青山供销社签订《经营设施出售、拍卖协议书》，购买了原金寨县青山供销社张冲商场西头一间三层房屋，并办理了国有土地使用证和房产证，即享有该一间三层房屋的土地使用权和房屋所有权，非经房屋所有人同意占据该房屋是一种民事侵权行为，陈理章对其所占据汪家胜的房屋依法应予腾退返还。陈理章辩称房屋买卖行为剥夺了其作为职工的优先购买权，汪家胜办理土地使用证、房产证的程序不合法，该辩称理由与本案不属同一法律关系，也非民事法律关系调整范围，不予采纳。原告诉请的损失问题，没有提供有效的证据证明，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条第一款第（一）项、第（四）项之规定，判决：一、被告陈理章于判决生效后20日内返还其所占用的汪家胜房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费925元，由被告陈理章负担。
宣判后，陈理章不服，向本院提起上诉称：一、2001年，原金寨县青山供销社申请破产，按当时破产清算组及县社要求，供销社的房屋、土地的资产首先要优先处置给企业内部职工，作为养老保险等福利待遇予以补偿。但当时的破产清算组对原张冲商场没有按破产的法定程序进行公告拍卖，而是将商场右边上诉人尚在居住的一间三层房屋私自卖给了与供销社无任何关系的金寨县张冲乡张冲村村民汪家胜；二、金寨县国土资源局核发（2002）金国字第0084号《国有土地使用证》行为违法，应予撤销。理由是：1、汪家胜不是供销社职工，申请登记的原因及依据不实；2、金寨县国土资源局未经调查和现场核实，就以无争议上报；3、金寨县国土资源局的工作人员经纬既是经办人，又是汪家胜的代理人，该代理产生的行为无效。综上，上诉人认为汪家胜与原金寨县青山供销社签订的《经营设施出售、拍卖协议书》无效，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人汪家胜答辩称：一、原金寨县青山供销社依据《金寨县供销社企业解困实施意见》制定《张冲商场有偿转让实施细则》对张冲商场六间房屋对外出售，有五间由职工购买，下余一间在无人购买的情况下，转让给汪家胜，缴纳了购房款，后签订协议并经当地法律服务所见证。2003年后，汪家胜将一楼门面房对外出租。2006年，汪家胜对二楼房屋进行装修，说明被上诉人购买房屋事实清楚。二、被上诉人办理土地使用证、房产证是否合法属于行政法调整范畴，不在民法调整范围内。该两证在未经行政复议或提起行政诉讼撤销前，被上诉人对所购房屋享有合法的所有权，应受法律保护。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人陈理章向本院提交：1、《关于陈理章同志申请事项的答复意见书》一份；2、《紧急通知》一份，证明原金寨县青山供销合作社破产清算组在上诉人不知情的情况下出售房屋给被上诉人，违背了房屋出售作为给员工福利的原则。
被上诉人对该证据的质证意见：对其真实性无异议，通知是在上诉人购买买房之后出具的。
本院认证意见：对上诉人所举证据，被上诉人无异议，予以认定，但证据1系金寨县供销合作社联合社出具给上诉人的，该社认为原金寨县青山供销社与汪家胜买卖关系成立，对陈理章要求金寨县供销社出具房屋过户手续明确“不予出具给申请人产权过户手续”；证据2与本案无关联性，故该两份证据均不能达到上诉人的证明目的。
双方当事人在二审中所举其他证据同一审一致，相对方质证意见同于一审，本院认证意见与一审相同。
二审审理查明的事实除同一审一致。
本院认为：在原金寨县青山供销社依法破产清算期间，依据《青山供销社改制实施方案》，原金寨县青山供销社与汪家胜社签订《经营设施出售、拍卖协议书》，并在协议签订当日，汪家胜支付购房款2.9万元。此后，汪家胜将一楼门面房对外出租，对二楼进行装修，实际上占有使用争议房产的一、二层，且汪家胜于2014年先后办理了国有土地使用证、房产证。故汪家胜依据协议书、购房款凭据，并办理了相关权属证书，取得争议房屋的产权，依法受法律保护。陈理章上诉称“资产首先要优先处置给企业内部职工”，依据《固定资产拍卖、出售实施细则》基本原则“1、坚持以93年岗位为基础，先本店、本部、再本站、后本社，然后向社会的程序原则”，优先出售给内部职工，但并不排除向社会公开出售。汪家胜取得争议房屋的土地使用证、房产证在未经法定程序撤销前，具有法律效力。上诉人陈理章提出对金寨县国土资源局在办理国有土地使用权证过程中违反法律规定，不属于民法调整范围，本院不予审查和评判。陈理章在他人合法取得房屋产权后，继续占有、使用汪家胜的房屋，构成侵权，汪家胜诉请其停止侵害、返还房屋，理由正当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人陈理章的上诉理由均不能成立，依法予以驳回。案经本院审判委员会讨论决定，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件收费925元，由陈理章负担。
本判决系终审判决。
审判长 王 军
审判员 张胜钧
审判员 张海龙
二〇一五年一月二十六日
书记员 季 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；
（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。