广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1426民初400号
原告中国农业银行股份有限公司平远县支行。地址：广东省梅州市平远县。
负责人黄军梁，该支行行长。
委托代理人袁安平。
被告曾文祥，男，汉族，现住广东省兴宁市。
被告曾彩凤，女，汉族，现住广东省兴宁市。
委托代理人曾文祥。
被告平远平城投资实业有限公司。地址：平远县。
法定代表人：黄天城，该公司副董事长。
委托代理人林文胜，该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司平远县支行（以下简称平远农行）诉被告曾文祥、曾彩凤、平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月18日受理后，依法由审判员迟宝良独任审判，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告平远农行委托代理人袁安平，被告曾文祥、平城公司委托代理人林文胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告平远农行诉称，被告曾文祥因购房，在2013年4月18日向原告申请个人房地产贷款，于2013年4月28日与原告签订合同编号44020120130057093《个人购房担保借款合同》，向原告借款一笔本金人民币260000元，借款期限自2013年5月2日起至2023年5月1日止，利率为年息6.55%；按等额本息还款法偿还借款本息。被告曾文祥、曾彩凤自愿用平远县大柘镇平远大道北平城花园2栋704号房地产权作借款抵押担保，上述抵押的房地产权已办理抵押预告登记-
预购商品房设定抵押权预告，粤房地预登平远县字第20130278号、粤房地预登平远县字第20130272号、商品房预售抵押备案证明平预售备字第1303号。被告平远平城投资实业有限公司自愿为该笔借款提供保证担保，承担连带保证责任。被告曾文祥取得上述借款后，自2016年5月2日起该笔借款债务已逾期，至2016年7月8日止，该笔借款本息债务余额为201574.24元，其中：借款本金199942.41元、利息1631.83元。由于被告曾文祥上述所欠借款债务已逾期，未能履行《个人购房担保借款合同》的义务，违反了该合同第一部分通用条款的第十二条的第12.4款（2）、第二部�特别条款的第三十一条。被告平城公司在借款人取得房地产权属证书后，仍未办妥以贷款人为××的抵押登记手续，未能履行《个人购房担保借款合同》的义务，违反了该合同第二部分特别条款的第三十七条（1）。综上所述，被告曾文祥所欠借款已逾期，在此期间，经原告多次派员上门催收未果。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》精神，上述被告已构成违约。为维护债权人的合法权益，原告依《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向法院提起民事诉讼，请求依法判令：1、被告曾文祥偿还借款本金人民币本金199942.41元、利息1631.83元，本息合计人民币201574.24元（利息、罚息、复息暂计至2016年7月8日，此后的利息、罚息、复息按中国人民银行有关人民币利率管理规定计算）；依法处置其借款抵押物，并向原告优先受偿；2、被告曾彩凤承担抵�担保责任；3、被告平远平城投资实业有限公司对上述借款本息债务承担连带保证责任；4、上述被告承担本案的诉讼费用。
原告平远农行为上述主张在举证期限内提供证据如下：1、中国农业银行个人信贷业务申请表、《个人购房担保借款合同》。证明被告向原告申请借款并得到原告的批准并建立了借款合同关系。2、中国农业银行个人借款凭证；平城售合字（2013）0713《广东省商品房买卖合同》；收据。证明原告借给被告人民币260000元。3、粤房地预登平远县字第20130278号抵押登记表；房地预登平远县字第20130272号抵押登记表；商品房预售抵押备案证明；粤房地产权证平远县字第××号；土地使用证平府国用字（2014）第261700998号。证明被告自愿将房地产抵押给原告，并办理了抵押（预告）登记手续。4、被告曾文祥签收的《债务逾期催收通知书》；被告平远平城投资实业有限公司签收的《担保人履行责任通知书》。证明原告向被告进行催收，要求被告按约还款。5、被告曾文祥积欠贷款本金及利息清单、还款明细。证明被告截止至2016年7月8日，仍欠原告借款的本息合计201574.24元。6、被告曾文祥、被告曾彩凤身份证明以及结婚证，被告平远平城投资实业有限公司营业执照、法定代表人身份证明等。证明被告具备主体资格。7、原告营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明书。证明原告具备主体资格。
被告曾文祥、曾彩凤辩称，拖欠原告的按揭贷款及没有按照贷款合同约定还款是事实，但希望原告给予宽松时间用于被告寻找买主，将房屋卖掉或如果平城公司需要回购，也可以按市价卖给开发商。
被告平城公司辩称，被告公司在2014年12月3日就为被告曾文祥、曾彩凤办理出了编号为粤A平远县字第A-00009695房产证，产权已经属于被告曾文祥夫妇，曾文祥夫妇欠农业银行贷款已经和被告公司无关。如果被告公司未办理出房产证给被告曾文祥夫妇，按合同约定被告公司才负有回购房屋义务和承担连带的责任。
经审理查明，2013年4月18日，被告曾文祥因购买平远县大柘镇平远大道北平城花园2栋704号房屋向原告平远农行提交《个人信贷业务申请表》，申请借款260000元。2013年4月28日，原告平远农行作为贷款人（××）与作为借款人（××）被告曾文祥签订了编号为ABC（2012）5006-1的《个人购房担保借款合同》和借款合同第二部分即合同编号为44020120130057093的特别条款，借款合同及特别条款约定：借款金额为人民币260000元整，借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于平远县大柘镇平远大道北平城花园2栋704号，建筑面积133.95平方米，借款人的购房合同编号：2013-0713；�款期限120个月；借款利率为浮动利率，在借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上浮0%确定执行年利率。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；第十二条借款人、担保人的违约责任中约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行周期人民贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入借款人在平远农行开户的账号44×××39；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期借款发放日对应日，借款人还款账号／卡号62×××73；借款担保：本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人平远平城投资实业有限公司按合同10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的××按10.2和10.3约定抵押担保。××与抵押物共有人同意以坐落于平远县大柘镇平远大道北平城花园2栋704号住房担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，××自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；第三十七条约定阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为××的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款人曾文祥，贷款人农业银行，保证人平城公司，××曾文祥、曾彩凤在借款合同中签名确认。另，合同还约定了其他内容。同日，被告曾文祥向原告平远农行出具了《同意抵押承诺书》一份，其中载明“曾文祥同意以位于广东省梅州市平远县大柘镇平远大道北平城花园2栋704号的房产，购房合同编号2013-0713作为抵押物，为借款人曾文祥（居民身份证××依个人购房担保借款合同（合同编号44020120130057093）所产生的债务提供担保，担保义务与责任以上述合同中有关约定为准，本承诺不可撤销”。
2013年4月28日，原告平远农行与被告曾文祥在平远县房地产管理处办理了商品房预售抵押备案，但原告平远农行未获得房屋他项权证。2013年5月2日，原告平远农行向被告曾文祥发放贷款260000元，个人�款凭证上载明：借款到期日期为2023年5月1日，还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，执行利率为6.55％，逾期利率9.825%。借款期限内，被告曾文祥按约归还自2013年5月2日起至2016年5月1日止借款本息，从2016年5月2日起，被告曾文祥未按约归还借款本息，截止2016年7月8日，被告曾文祥已积欠原告平远农行本息合计201574.24元（含本金199942.41元、利息1631.83元）。
本院认为，原告平远农行与被告曾文祥签订的《个人购房担保借款合同》（包括特别条款）系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效。合同签订后，原告平远农行已按约向被告曾文祥发放了借款，但被告曾文祥未按约如期履行还款义务，显属违约，故原告平远农行有权依约提前收回借款本息。被告曾文祥作为××，自愿以其所有的坐落于平远县大柘镇平远大道北平城花园2栋704号房产为原告平远农行的债权提供抵押担保，且办理了商品房预售抵押备案，在被告曾文祥清偿不能时，原告平远农行对该抵押财产享有优先受偿权。原告平远农行的诉讼请求，具有事实基础与法律依据，本院予以支持。关于被告平远平城投资实业有限公司对上述借款本息债务是否承担连带保证责任的问题，根据原告与作为阶段性保证人的被告平城公司签订的《个人购房担保借款合同》第三十六条的约定：“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为××的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。”由此，平城公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，被告至今虽然进行了商品房预售抵押备案，但是到目前仍未向原告办妥他项权证即未完成抵押登记手续。因此，至办妥以贷款人为××的抵押登记�续完成之日前平城公司应按合同约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任，平城公司承担保证责任后，有权向债务人曾文祥追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十六条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、被告曾文祥应于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司平远县支行借款本金199942.41元，并支付计算至2016年7月8日止利息1631.83元，以及支付自2016年7月9日起至本判决确定的本金清偿完毕日止依照涉案《个人购房担保借款合同》的约定标准向原告支付利息、复息、罚息等款项。
二、若被告曾文祥不能清偿上述债务，原告中国农业银行股份有限公司平远县支行有权就被告曾文祥提供抵押的坐落于平远县大柘镇平远大道北平城花园2栋704号建筑面积为133.95平方米的房屋（房屋所有权证号∶粤房地权证平远县字第××号）及该房屋占用范围内面积为23.35平方米的土地使用权［土地使用权证号∶平府国用（2014）字第261700998号］折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿。
三、被告平远平城投资实业有限公司公司应按合同约定至办妥以贷款人为××的抵押登记手续完成之日止在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任，平城公司承担保证责任后，有权向债务人曾文祥追偿。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司平远县支行其他诉讼请求。
如果被告曾文祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取2162元，由被告曾文祥负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 迟宝良
二〇一六年九月五日
书记员 曾 海