浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终2274号
上诉人（原审被告）：朱定刚，男，1965年1月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。
上诉人（原审被告）：马云珍，女，1964年11月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：孔天喜，浙江学通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江通夷进出口有限公司。住所地：绍兴市越城区孙端镇镇府路。
法定代表人：史海堂，系公司董事长。
被上诉人（原审原告）：绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村村民委员会。住所地：绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村。
法定代表人：茹剑荣，村民委员会主任。
委托诉讼代理人（特别授权）：杨欣超、韩刚亮，浙江大容律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绍兴市越城区鉴湖镇人民政府。住所地：绍兴市越城区鉴湖镇南池。
法定代表人：金巍东，镇长。
委托诉讼代理人（特别授权）：史红江、王晶，浙江近远律师事务所律师。
上诉人朱定刚、马云珍因与被上诉人浙江通夷进出口有限公司（以下简称通夷公司）、绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村村民委员会（以下简称坡塘村委会）、绍兴市越城区鉴湖镇人民政府（以下简称鉴湖镇政府）土地租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初4900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月13日对本案进行了询问。上诉人朱定刚、马云珍的委托诉讼代理人孔天喜、被上诉人坡塘村委会的委托诉讼代理人杨欣超、被上诉人鉴湖镇政府的委托诉讼代理人王晶到庭参加询问。本案现已审理终结。
上诉人朱定刚、马云珍上诉请求：1、撤销绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初4900号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人通夷公司与坡塘委会、鉴湖镇政府签订的《土地租赁协议》及上诉人与被上诉人通夷公司签订的《土地租赁转让协议》无效，无事实及法律依据。《土地租赁协议》第七条第二款约定租赁土地用于休闲农业开发、员工培训基地等之用，并未违反《中国人民共和国土地管理法》第六十三条之规定。休闲农业一般是指利用农业景观和农业生产条件，发展观光、休闲、旅游的一种新型农业生产经营状态，本质上仍然是一种农业生产，不属于非农建设。而建立员工培训基地，并不必然以改变土地用途为前提。《土地租赁协议》第七条第二款虽有在租用土地范围内新建房屋的约定，但该约定是以被上诉人坡塘委会及鉴湖镇政府做好相关协调或审批工作为前置条件。合同履行过程中，在未办理好相关审批手续前，上诉人始终未改变涉案土地用途。故一审认定合同条款已然违反强制性法规没有说服力。2、一审法院对协议无效的处理存在不当之处。被上诉人坡塘委会出具的承诺书已经表明《土地租赁协议》的承租方已经变更为上诉人朱定刚、马云珍，故若认定协议无效，因《土地租赁协议》而取得的相关财物应由上诉人与被上诉人坡塘委会、鉴湖镇政府各自返还。
被上诉人坡塘委会辩称：1、涉案土地为农田耕地，应用于种植农作物，不得用于其它用途。《土地租赁协议》约定用于开设农庄、建立员工培训基地为商业化用途，违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属合同无效。2、上诉人与被上诉人通夷公司的《土地租赁转让协议》未经被上诉人坡塘委会确认，上诉人不是被上诉人坡塘委会的合同相对方，上诉人要求被上诉人坡塘委会将《土地租赁协议》取得的财物直接返还给上诉人缺乏事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人鉴湖镇政府辩称，一审法院认定协议无效判决正确，被上诉人鉴湖镇政府以见证人身份收取的10万元押金，同意返还。
坡塘委会向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告通夷公司、鉴湖镇政府之间于2006年5月22日签订的《土地租赁协议》无效；2、依法确认被告通夷公司与被告朱定刚、马云珍于2012年11月19日签订的《土地租赁转让协议》无效；3、判令被告朱定刚、马云珍立即腾退前述《土地租赁协议》及《土地租赁转让协议》所涉的位于绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村石羊水库北面、笔架尖山脚下的30亩集体土地；4、本案诉讼费用由各被告承担。
一审法院认定事实：2006年5月22日，被告通夷公司前身浙江宏大房地产开发有限公司与原告坡塘委会、被告鉴湖镇政府签订《土地租赁协议》，约定乙方（浙江宏大房地产开发有限公司）租用甲方（原告）位于坡塘石羊水库北面（笔架尖山脚下）的土地用于休闲农业开发、乙方员工培训等，租赁面积为30亩，租赁期限为2006年6月1日起至2056年5月31日，租赁款额共计人民币50万元，付款方式为分两期支付，在协议签订时付25万元，到2006年8月31日前全额付清。租用土地上有四间二楼及附属房总面积约300平方米，水、电、通信设施以及种植的果树等，折价15万元由乙方在协议签订时一次性支付给甲方，乙方向丙方（鉴湖镇政府）交纳押金10万元以履行协议约定的承诺。在租用范围内甲、丙方同意乙方新增建筑面积约2000平方米的房屋，甲、丙方有义务做好有关方面的协调或审批工作，积极争取办理相关手续。
2006年5月17日，浙江宏大房地产开发有限公司依约向原告坡塘委会支付土地租赁款25万元及面花赔偿费15万元。2006年5月22日，浙江宏大房地产开发有限公司依约向鉴湖镇政府交纳押金10万元。
2012年11月19日，浙江宏大房地产开发有限公司与被告朱定刚、马云珍签订土地租赁转让协议一份，约定浙江宏大房地产开发有限公司转让给被告朱定刚、马云珍坡塘石羊水库北面30亩50年租赁权（具体时间按原合同为准）及地上所有资产，包括租赁土地上的四间二楼及附属房约300平方米，地面上现有的水、电、通信设施及种植的果树等，被告朱定刚、马云珍一次性付给浙江宏大房地产开发有限公司现金68万元，同时双方约定被告朱定刚、马云珍负责支付坡塘委会后25年租赁费25万元。双方还就其他事项进行了约定。同日，被告朱定刚、马云珍向浙江宏大房地产开发有限公司支付土地租赁转让款68万元。
2013年9月28日，原告因石羊水库进行大修，需要修建一条溢洪道，出具一份承诺书，承诺“如果以后的租赁还是朱定刚、马云珍，按该溢洪道的实际多用面积计算，但按照原协议租赁款的基础数赔偿给租赁者。”另查明，浙江宏大房地产开发有限公司于2011年3月2日变更名称为浙江通夷进出口有限公司。
一审法院认为，本案争议焦点为《土地租赁协议》及《土地租赁转让协议》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告与被告通夷公司前身浙江宏大房地产开发有限公司、鉴湖镇政府签订《土地租赁协议》，约定原告将土地出租给浙江宏大房地产开发有限公司用作休闲农业开发、员工培训，合同目的系进行非农业建设，其条款已然构成违反强制性法规的情形，故原告起诉要求确认《土地租赁协议》无效，于法有据，理由正当，该院予以支持。因《土地租赁协议》无效，故浙江宏大房地产开发有限公司与被告朱定刚、马云珍签订的《土地租赁转让协议》自然无效。被告朱定刚、马云珍认为涉案土地一直保持现状，并未进行任何非农业建设，但协议是否有效应审查协议本身是否具备协议有效的法律要件，并不应从协议是否已经实际履行来确认协议的效力，故对被告朱定刚、马云珍的辩称意见，该院不予采纳。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告主张要求被告朱定刚、马云珍腾退涉案土地的诉讼请求，该院予以支持。同时，原告因原土地租赁协议获得的被告通夷公司支付的土地租赁款、面花赔偿费，鉴湖镇政府获得的押金应当予以返还，被告通夷公司与被告朱定刚、马云珍之间交付的土地租赁转让款也应当予以返还。因被告通夷公司从2006年5月22日至2012年11月19日实际占用涉案土地，被告朱定刚、马云珍从2012年11月19日至今实际占用涉案土地，应当适当扣除相应的土地占有使用费，且双方合同目的未能实现，原告及被告通夷公司具有审慎义务，应当承担相应的过错责任，根据原租赁协议的约定，每年的土地租赁费为1万元，该院酌情确定被告通夷公司应支付给原告8万元的土地占有使用费，被告朱定刚、马云珍应支付给被告通夷公司3万元的土地占有使用费。原告提供工商登记证明证实被告通夷公司系原签订土地租赁协议的浙江宏大房地产开发有限公司名称变更而来，其权利义务直接由被告通夷公司继受。被告通夷公司经该院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，该院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村村民委员会与被告浙江通夷进出口有限公司（原浙江宏大房地产开发有限公司）、被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府于2006年5月22日签订的《土地租赁协议》无效，原告绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村村民委员会应于判决生效之日起三十日内返还被告浙江通夷进出口有限公司（原浙江宏大房地产开发有限公司）土地租赁款17万元、面花赔偿费15万元，被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府应于本判决生效之日起三十日内返还被告浙江通夷进出口有限公司押金10万元；二、被告浙江通夷进出口有限公司（原浙江宏大房地产开发有限公司）与被告朱定刚、马云珍于2012年11月19日签订的《土地租赁转让协议》无效，被告浙江通夷进出口有限公司（原浙江宏大房地产开发有限公司）应于判决生效之日起三十日内返还被告朱定刚、马云珍土地租赁转让款人民币65万元；三、被告朱定刚、马云珍应于判决生效之日起三十日内将其占有的位于绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村石羊水库北面（笔架尖山脚下）的30亩集体土地腾退并返还给原告绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村村民委员会。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取240元，由原告绍兴市越城区鉴湖镇坡塘村村民委员会、被告浙江通夷进出口有限公司、被告绍兴市越城区鉴湖镇人民政府与被告朱定刚、马云珍各负担60元，应由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向该院交纳。公告费560元，由被告浙江通夷进出口有限公司负担，于判决生效之日起十日内起向原告支付。
本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审中的争议焦点有两点：一是涉案《土地租赁协议》与《土地租赁转让协议》是否无效；二是如协议无效，被上诉人坡塘委会是否应直接向上诉人返还相关财物。
关于协议的效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。双方在《土地租赁协议》中约定租用土地用于发展休闲农业及建立员工培训基地等，并约定在租用范围内新增建筑面积约2000平方米的房屋，上述协议内容实质是将集体所有的土地的使用权出租用于非农业建设，明显违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定。一审法院认定《土地租赁协议》无效，并进而认定《土地租赁转让协议》无效，于法有据。上诉人主张合同履行过程中并未改变土地性质，本院认为合同效力的认定应审查协议条款是否具备有效的法律要件，协议是否履行不影响合同效力的认定。
关于协议无效的财物返还问题，本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于返还的主体，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，上诉人并无有效证据证明其与通夷公司的《土地租赁转让协议》已经坡塘委会的同意。退一步讲，即使坡塘委会对于上诉人与通夷公司的转租关系予以认可，上诉人与坡塘委会之间并未形成直接的租赁合同关系，成为直接的合同相对方。故在土地租赁合同无效的情况下，上诉人要求被上诉人坡塘委会、鉴湖镇政府直接返还因《土地租赁协议》取得的财物，于法无据。
综上所述，上诉人朱定刚、马云珍上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人朱定刚、马云珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 志
审判员 陈伟明
审判员 杨子超
二〇一七年七月二十八日
书记员 刘莎莎