湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂东西湖民商初字第00809号
原告秦维。
委托代理人江腾福，湖北江浩律师事务所律师。
被告杨建荣。
委托代理人蔡永军。
原告秦维与被告杨建荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告秦维的委托代理人江腾福及被告杨建荣的委托代理人蔡永军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告秦维诉称，2011年8月12日，原告与轩童洲签订了《租房协议》，轩童洲将武汉市东西湖区金银湖社区汪湖咀村94号万科西半岛207停车场南边房屋及300平米空地出租给原告从事餐馆经营，租金32，000元，租金3年不变，租金一年一付，合同一年一签。该《租房协议》由轩童洲、原告签字生效，证人王发清签字见证。该《协议》订立后，原告先后投资105.5万元，对房屋全面装修改造，对场地平整，鱼塘整修，添置大量餐馆经营设备从事餐馆经营。2011年10月16日，经武汉市工商局东西湖区分局核准，原告办理了“武汉市东西湖大师傅农家菜馆”《个体工商户营业执照》，随后办理了《餐饮服务许可证》、《税务登记证》等，合法从事餐馆经营业务。2012年8月12日一年租期届满后，双方未重新签订租赁合同，但轩童洲向原告收取一年租金让原告继续承租经营。2012年9月，轩童洲因病去世，原告与轩童洲租赁关系至2013年8月12日终止。2013年8月12日，轩童洲妻子即被告杨建荣在已经知道房屋要拆迁的情况下，向原告隐瞒实情，与原告重新商谈，将此房屋、场地鱼池继续出租给原告从事餐馆经营，收取了原告2013年8月12日至2014年8月12日一年租金35，500元，并出具了《收条》。2013年10月10日晚，武汉市东西湖区金银湖街道办事处开始强行填平原告租赁鱼塘，对原告租赁经营餐馆强行拆迁。2013年10月23日武汉金银湖生态旅游开发有限公司与被告签订了《房屋征收协议》，被告调换、补偿还建房261.26平米，获得原告承担经营餐馆、场地、鱼池拆迁各项补偿及赔偿。因被告隐瞒拆迁真实情况向原告出租经营餐馆房屋、场地、鱼池，收取原告一年租金，原告重新装修、添置设备后经营不到两个月就被强行拆迁，严重违反约定，给原告造成了100余万元的经济损失，被告应退还收取的租金35，500元。请求法院判令：1、依法解除原告与被告间的租赁合同关系；2、被告退还原告租金35，500元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告杨建荣辩称，1、从主体上来说，签订合同的当事人轩童州已去世，被告是轩童州的妻子，被告只是继承人之一，应该将轩童州所有的继承人列为被告；2、原告所述相关租金、租期属实，原告方的经营投资行为与被告无关；3、拆迁是政府行为，过错不在被告，且事先有拆迁公告，原告事先应该知道拆迁的事实，原告继续租赁房屋、经营餐馆的行为是其自愿，不存在被告隐瞒欺骗，且原告方经营也获取了利益，原告在知道拆迁的政策后没有提出按月交租金，是其自愿行为，原被告双方的租赁合同是合法有效的，我方同意解除合同，但解除合同的原因是政府的拆迁行为而不是被告的过错，请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告秦维为支持其诉讼请求，提供了如下证据材料：
第一组证据：1、原告秦维的居民身份证；2、被告杨建荣的人口详细信息；共同证明原告秦维及被告杨建荣身份情况，原、被告具有本案诉讼主体资格；
第二组证据：3、个体工商户营业执照；4、税务登记证；5、餐饮服务许可证；共同证明原告秦维2011年8月向被告租房开办餐馆，办理证照手续齐全，经营合法；
第三组证据：6、租房协议；7、轩童洲出具的收到租金16，000元的收条；8、杨建荣在2012年和2013年分别收取租金35，500元时出具的收条两份；共同证明原告于2011年8月12日向被告丈夫轩童洲租房用于经营餐馆，2013年8月12日杨建荣收取原告至2014年8月12日一年的租金35，500元；
第四组证据：9、原告对经营场所室内外基建装修花费424，654元；10、原告购买设备用品213，110元；11、拆迁给原告造成的经济损失790，400元；共同证明因原告租赁经营餐馆被拆迁造成室内外基建装修、购买设备用品的经济损失共计1，428，164元；
第五组证据：12、申诉反映书；13、上诉反映书；14、关于秦维信访事项的答复意见书；15、关于对《关于秦维信访事项的答复意见书》的复查申请书；16、原告秦维向东西湖区金银湖街道办发送申请书的EMS单号查询；共同证明2013年10月19日和2013年11月12日，原告秦维向有关部门申诉反映要求赔偿拆迁损失，2013年12月24日金银湖街道办事处回复未予处理；
第六组证据：17、原告秦维对被告杨建荣告知书；18、单号为1066569979503的国内标准快递；19、单号为1066569979503的EMS单号查询；20、2013年10月24日，原告秦维委托湖北江浩律师事务所向被告杨建荣发送的律师函；21、单号为1066569978103的国内标准快递；22、单号为1066569978103的EMS单号查询；23、2014年8月15日，原告秦维委托湖北江浩律师事务所向被告杨建荣发送的律师函；24、单号为1004925344705的国内标准快递；25、单号为1004925344705的EMS单号查询；共同证明自2013年10月19日至2014年8月15日，原告先后多次向被告发告知函、律师函，与被告协商解除租赁合同、退还租金、赔偿损失等，被告置之不理。
被告杨建荣为支持其辩称意见，向本院提供了如下证据：
1、证人王发清的证人证言，证明原、被告之间签订租赁合同时的具体情况及对相关事项的约定。证人王发清陈述，2011年8月，经其介绍，轩童州同意将武汉市东西湖区金银湖社区汪湖咀村94号万科西半岛207停车场南边房屋及300平米空地出租给原告秦维从事餐馆经营，租金32，000元。当时轩童州就告知了原告秦维说这个地方会拆迁，餐馆可能开不长，但原告秦维说经营长短无所谓，于是双方签订了《租房协议》，暂定租期三年，当年租金半年一付，之后是一年一付。王发清也在该协议上签字见证双方的租赁合同关系。2013年8月，金银湖街通知了王发清、被告杨建荣及原告秦维拆迁的相关事宜。2013年10月，该片区开始拆迁；
2、武汉吴家山台商投资区金银湖生态园管理委员会金泰公司出具的证明一份，证明当时拆迁是因为环湖路拓宽项目建设，拆迁的时间是2013年11月6日。
经庭审质证，被告杨建荣对原告秦维提交的第一组诉讼主体资格证明、第二组原告从事个体餐饮经营资格、第三组原告与被告租赁合同及缴纳租金证据的真实性和证明目的均无异议；对第四组原告经营餐馆拆迁损失费用、第五组原告向金银湖街道办事处主张权利的证据认为与本案无关；对第六组原告与被告协商要求解除合同、退还租金证据的真实性、证明目的均有异议，被告杨建荣并未收到该EMS邮件。
原告秦维对被告杨建荣提供的证据发表如下质证意见：
对被告杨建荣提交的证据1证人王发清的证言没有异议；对证据2武汉吴家山台商投资区金银湖生态园管理委员会金泰公司出具的证明的真实性有异议，认为该公章上“武汉吴家山台商投资区金银湖生态园管理委员会金泰公司”不存在，“金银湖生态旅游开发有限公司”才是拆迁方，且该证明内容也不真实，是2013年10月10日拆迁的。
本院对双方均无异议的证据即原告秦维提交的第一、第二、第三组证据及被告杨建荣提交的证人王发清的证言予以采信；原告秦维提交第四、第五组证据为其经营餐馆被拆迁产生的损失，与本案无关，本院不予采信；原告秦维提交的第六组证据可以表明原告秦维曾向被告杨建荣主张过解除合同和赔偿损失等事宜，本院予以采信；对被告杨建荣提交的证据2金泰公司的证明，因为武汉市东西湖区金银湖街道办事处金街（2013）53号文件确认与轩童州妻子被告杨建荣签订房屋征收协议的单位是“金银湖生态旅游开发有限公司”，该证据不能表明金泰公司与本案有关联，故对该证据本院不予采信。
本院根据当事人提供的证据及庭审中的陈述，综合认定本案事实如下：
2011年8月12日，经证人王发清介绍，原告秦维（乙方、承租方）与轩童州（甲方、出租方）签订了《租房协议》。双方在协议中约定：甲方将武汉市东西湖区金银湖社区汪湖咀村94号万科西半岛207停车场南边房屋及300平米空地出租给乙方作为餐馆事宜，年租金32，000元，当年租金半年一付，以后一年一付。在政策不变的情况下，租金三年不变，合同一年一签，三年后随着经济的增长而增长，但只能按百分之五增长。乙方在甲方一切装饰费用由乙方自行承担。此地因国家征用乙方无条件退出。轩童洲在甲方处签名、原告秦维在乙方处签名，证人王发清也在该协议上签字见证。合同签订后，原告秦维向轩童州交纳了半年租金16，000元，轩童州向原告秦维出具了收条。
2012年8月12日，原告秦维与轩童州的妻子即被告杨建荣协商，将年租金变更为35，500元，当日，原告秦维即向被告杨建荣支付了当年的全部租金，被告杨建荣向原告秦维出具了收条，双方并未重新签订书面的合同。租赁期间，轩童州因病去世。
2013年3月14日，环湖路拓宽改造工程项目启动，原告秦维租赁的房屋和鱼塘属于该项目征地拆迁范围。
2013年8月12日，被告杨建荣再次收取原告秦维一年的租金35，500元，并出具收条。2013年10月18日，被告杨建荣口头通知原告秦维，因房屋要拆迁，要求原告秦维7日内搬走。
2013年10月23日，被告杨建荣与金银湖生态旅游开发有限公司签订了房屋征收协议，被告杨建荣选择按照产权调换补偿方式安置，其补偿款项已经全部领取。
原告秦维租赁的房屋拆迁后，其本人向被告杨建荣发送了告知函，并委托律师向被告杨建荣发送了律师函，要求被告杨建荣退还其2013年10月23日至2014年8月11日共294天未使用租金28，594.52元。
2014年11月7日，原告秦维诉至本院，要求如诉称。审理中，双方当事人坚持各自诉、辩意见，本案调解不成。
本案的争议焦点为：1、被告杨建荣是否为本案的适格主体；2、原告秦维于2013年8月12日向被告杨建荣支付的租金是否应当返还。
本院认为：1、关于被告杨建荣是否为本案的适格主体的问题。
原告秦维与轩童州签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，该合同自双方签订之日起已经成立并生效。2012年8月12日，双方合同到期后，原告秦维未再与轩童州另行签订书面的合同，双方之间转为不定期的房屋租赁合同关系。因为轩童州生病，故被告杨建荣以轩童州妻子的身份与原告秦维协商双方租赁事宜，经过双方合意，年租金由原合同的32，000元变更为35，500元，对被告杨建荣收取租金并且向原告秦维出具收条的行为，轩童州也并未提出异议。2013年8月12日（此时轩童州已因病去世），被告杨建荣再次收取了原告秦维的租金35，500元并出具收条，证明杨建荣与秦维已形成事实上的租赁合同关系。2013年10月18日，也是被告杨建荣就租赁范围内财产及轩童州名下的房屋和鱼塘与拆迁方签订房屋征收协议，没有其他证据表明轩童州的其他继承人也享受了该房屋租赁的收益。被告杨建荣对本案诉争的租赁物收益、处分的行为（签订拆迁协议，并获得经济补偿），表明被告杨建荣是本案的适格主体，故对其辩称“应当将轩童州所有的继承人列为共同被告”的意见，本院不予采纳。
2、关于原告秦维于2013年8月12日向被告杨建荣支付的租金是否应当返还的问题。
《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”现租赁物已经全部灭失，原告秦维签订《租赁协议》的合同目的无法实现，符合解除合同的条件，且被告杨建荣亦同意解除合同，故对原告秦维要求解除与被告杨建荣之间的租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。证人王发清的证言表明，原告秦维在与轩童州协商租赁房屋时就已经提及该房屋可能会拆迁，并且双方在《租赁协议》中特别约定“此地因国家征用乙方无条件退出”。故原告秦维对该房屋可能会拆迁是明知的，被告杨建荣在房屋拆迁前也通知过原告秦维搬迁，故被告杨建荣也并不存在过错。但被告杨建荣已经收取了原告秦维从2013年8月12日至2014年8月11日为期一年的租金，而租赁的房屋已经在被告杨建荣签订房屋征收协议后被拆除，合同已履行不能，故被告杨建荣应当就未能履行部分向原告秦维承担返还责任。即从2013年10月23日（被告杨建荣与武汉金银湖生态旅游开发有限公司签订房屋征收协议之日）至2014年8月11日的租金28，497.3元（年租金35，500元÷365天×未能履行天数293天=28，497.3元保留到小数点后一位）。对于被告杨建荣认为“第三年的租赁合同已经实际履行，只要原告秦维占用就应当承担全部一年租金”以及“原告秦维是明知有拆迁风险还自愿交纳租金故不应返还”的辩论意见，于法不符，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十一条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告杨建荣于本判决生效后十日内向原告秦维返还房屋租金28，497.3元；
二、驳回原告秦维的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费384元（已减半收取），由原告秦维负担128元，被告杨建荣负担256元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费768元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张 敏
二〇一五年二月五日
书 记 员 李程程