中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申2699号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王一琳。委托诉讼代理人：杨亮，吉林靖吉律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：田晓娟。委托诉讼代理人：王文君，吉林审航律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：吉林省鹏润房地产开发有限公司。住所地：吉林省浑江区国际金街1号C区*楼。法定代表人：王晓峰，该公司经理。委托诉讼代理人：万娟，吉林荣锦律师事务所律师。再审申请人王一琳因与被申请人田晓娟、吉林省鹏润房地产开发有限公司（以下简称鹏润公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省高级人民法院（2017）吉民终27号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王一琳依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审，主要理由如下：（一）二审法院审理超限，程序错误。本案二审立案时间为2016年6月3日，判决时间为2017年3月24日，时隔9个月又21天，明显违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条规定。（二）二审法院认定案件事实及适用法律错误。鹏润公司于2011年期间多次从王一琳处借款，本息合计750余万元。因鹏润公司无力偿还借款本息，双方于2012年11月18日签订了《商品房买卖合同》及购房协议书，实际上双方达成的是以物抵债协议，目的是为了处理双方之前本息750余万元的民间借贷问题，其表现形式是上述《商品房买卖合同》及购房协议书。商品房预售合同是房地产开发企业与承购人之间新设立的民事权利义务关系的协议，而王一琳与鹏润公司签订的《商品房买卖合同》和购房协议书，不具备真正的商品房买卖合同的构成要件，只是双方之间以物抵债协议的表现形式而已。二审法院将双方出于以物抵债目的而签订的《商品房买卖合同》和购房协议书认定为商品房预售合同错误，并以未办理商品房预售许可证为由，认定王一琳与鹏润公司之间表现形式为商品房买卖而实质上是以物抵债的协议无效，适用法律错误。（三）二审法院没有考虑到案涉房屋的综合情况，没有具体问题具体分析。王一琳与鹏润公司以物抵债的房屋买卖行为发生在此栋楼正式销售一年多之后。因鹏润公司自身经营不善，致使包括王一琳在内的91户居民全部无法办理产权登记，王一琳没有任何过错。整栋楼早已全部交付使用。在2015年12月已经验收合格，可以认定为商品房现售，且现该栋楼已被政府列为无籍房，可以进行产权登记，合同效力不应再受是否具备商品房预售许可证影响。（四）鹏润公司已在2012年11月18日将抵债房屋实际交付给了王一琳，王一琳对该门市房门窗加装了电动卷帘门和防盗栏杆，采取了防盗看护措施，已实际控制、占有、使用，因此，王一琳对与鹏润公司签订以物抵债协议抵顶的房屋，享有足以排除任何人强制执行的民事权益，本案理应判决驳回田晓娟的诉讼请求。田晓娟、鹏润公司提交书面意见称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王一琳的再审申请。王一琳为证明其申请再审主张，向本院举示了以下新证据：证据一，《工程决算单》一份，意欲证明案涉房屋已于2012年7月28日竣工，且施工包干单价仅为1183.41元/平方米，按此计算案涉房屋总价格仅为400余万元，远低于实际抵债数额。田晓娟对该证据真实性无异议，认为该单价仅是房屋成本价格并不是实际销售价格，且王一琳购房价格比鹏润公司抵顶给长春建工集团九洲建筑工程有限公司（以下简称九洲公司）的价格低50%。证据二，《白山市无籍房屋初始登记审核批准意见书》、白山市信访工作联席会议白山信联纪要[2016]6号《关于市政府集中研究维多利亚、唯美品格、福泰金帝小区、永盛佳居、金街、山水名家、板石矿业退役军人安置、通化矿业小集体、隆府大厦拖欠工资等重点信访事项的会议纪要》及白山市一次性处理无籍房屋领导小组办公室白山一次性无籍房字[2016]15号《关于对白山市至诚物业服务有限公司申请办理无籍房屋登记涉及税费追缴事宜的请示》，意欲证明白山市人民政府在2015年已将案涉房屋及整栋楼列为无籍房项目，可以办理房屋产权登记，案涉合同效力不应再受不具备预售许可证影响。田晓娟对该组证据的真实性无异议，认为上述文件仅是吉林省白山市人民政府处理信访工作中作出的决定，不等同于法律法规，不能作为认定合同效力的依据。并且，案涉项目房屋目前也没有办理产权登记。王一琳不是本案实际买房人，该证据不适用于本案。证据三，吉林省建筑工程质量检测中心出具的省质检（结构）字2015第1247号《检测（鉴定）报告》，意欲证明案涉房屋在2015年12月已经验收合格，可认定为商品房现售。田晓娟对该证据真实性无异议，认为该证据仅是对房屋质量问题的鉴定，不能证明已经竣工验收，与合同效力无关。证据四，田晓娟与鹏润公司签订的《借款协议》一份，意欲证明田晓娟与鹏润公司协议约定的抵押房屋与本案案涉房屋不是同一房屋。田晓娟认为，该协议涉及的债权债务已由法院判决生效并进入执行程序，田晓娟申请查封鹏润公司名下财产与该协议约定并不矛盾。对上述证据，本院经审核认为，因田晓娟对王一琳提供的上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对王一琳主张的证明事项能否成立，经审查，证据一仅是鹏润公司与施工单位九洲公司就该项工程进行决算确定的包干价，并不能以此证明案涉房屋的实际销售价格，对王一琳与鹏润公司签订的购房协议约定的购房价格是否合理不具有可比性。但该决算单载明长白山国际商业批发交易中心配套工程2号综合楼于2012年7月28日施工完成。证据二系吉林省白山市人民政府的相关会议纪要等文件，根据其内容，王一琳主张的案涉房屋已经政府有关部门作为无籍房项目处理，符合实际情况。但经本院询问，王一琳认可案涉房屋至今尚未办理产权登记。对证据三，该检测鉴定报告结论为案涉工程经过检测，安全性满足相关规定，不影响整体承载。因此该证据并不能证明案涉工程已经竣工验收的事实。另外，该报告中载明的该工程2014年竣工的事实，与王一琳提供的证据一载明的工程完工时间不一致。证据四为田晓娟与鹏润公司签订的借款协议，与本案争议的待证事实无关。综合王一琳申请再审提出的事实和理由及举示的上述证据，本院认为，王一琳举示的《工程决算单》及《检测（鉴定）报告》均不能推翻原审判决认定案涉房屋未经竣工验收合格的事实。王一琳提供的证据，对案涉房屋何时竣工的记载不同，王一琳也未能提供其他证明案涉房屋已经竣工验收符合现房销售及交付使用条件的证据。王一琳提出案涉房屋已经被政府有关部门列为无籍房处理项目，可以办理产权登记的主张，虽然有相关政府部门的会议纪要等文件予以佐证，但目前该房屋尚未进行产权登记，也没有证据证明相关政府部门已通知王一琳可以为其案涉房屋办理产权登记，因此，王一琳所购案涉房屋能否进行产权登记目前仍处于不确定状态。在现有证据情形下，尚不足以认定王一琳具备合法取得案涉房屋产权的资格。原审判决虽然查明认定王一琳与鹏润公司之间存在借款关系，但双方未签订抵债协议，而是签订了案涉《商品房买卖合同》及购房协议书。二审法院基于双方签订的合同体现的法律关系性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，认定王一琳与鹏润公司签订的《商品房买卖合同》无效，王一琳不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”的条件，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，认定事实和适用法律并无不当。王一琳申请再审提供的新证据不足以推翻原审判决，其主张原审判决存在认定事实和适用法律错误的申请再审理由亦不成立。对王一琳提出的本案二审审理超过法定期限属于程序违法的主张，因不属于法定再审事由范畴，对其该主张本院不予审查。综上，王一琳的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回王一琳的再审申请。审 判 长  董 华审 判 员  李桂顺审 判 员  潘 杰二〇一七年七月三十一日法官助理  侯 望书 记 员  黄婷婷