广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终14971号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄旭明。
委托代理人：黄纲，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林芳。
委托代理人：张勇，广东广和律师事务所律师。
原审第三人：深圳满懿房地产经纪有限公司。
法定代表人：何颖琴，董事长。
委托代理人：黎政。
上诉人黄旭明因与被上诉人林芳及原审第三人深圳满懿房地产经纪有限公司（以下简称“满懿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初6479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
黄旭明上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项判决，改判林芳向黄旭明支付55.6万元违约金；依法维持一审判决第一项判决，林芳应向黄旭明退还定金人民币15万元；2、依法判令林芳承担本案一审、二审全部诉讼费、保全费。
事实和理由：一审法院认定事实错误，在适用法律方面，一审法院未充分考虑实际情况，导致一审法院未正确判定林芳应承担的根本违约责任。一、在事实上，林芳提供的证据不足以证明“……林芳已书面要求置换担保物……”，一审法院的这一认定错误。在一审开庭时，林芳当庭提交了深圳市南山区人民法院判决书、深圳市南山区人民法院公告、案外人深圳市XX粮油有限公司（以下简称“XX粮油公司”）提交的《变更诉讼保全担保申请书》以及顺丰快递单(顺丰快递单号：93203123XXXX)、案外人XX粮油公司向罗湖法院所做的情况说明，拟通过以上证据证明林芳采取了积极行为解除涉案房地产的查封状态、涉案房地产未能及时解封的责任不在林芳，从而林芳也无需承担违约责任。然而，林芳未提供任何证据证明其在《二手房买卖合同》签订后立即要求案外人XX粮油公司向南山法院提交变更诉讼保全担保的申请以将作为担保物的涉案房产置换出来解除查封。林芳也无法证明案外人XX粮油公司快递给南山法院蛇口法庭的邮件中的材料就是该公司向南山法院提交的《变更诉讼保全担保申请书》。甚至案外人XX粮油公司向罗湖法院所做的书面说明有虚假陈述嫌疑。案外人在向罗湖法院所做的说明内容为“……我司于2016年2月初向法院递交了《变更诉讼保全担保申请书》，以公司账户现金作担保，请求解除对林芳房产的查封……”，然而根据林芳提交的证据顺丰快递单查询得知该邮件于2016年2月25日寄出，林芳声称没有迟延地安排XX粮油公司向法院递交《变更诉讼保全担保申请书》事宜即使属实，XX粮油公司向南山法院快递的资料即使真的是《变更诉讼保全担保申请书》，也是直到2016年2月25日才进行的，此时距离《二手房买卖合同》签订已过了接近一个月时间。假定果真如林芳所说其在签订《二手房买卖合同》后立即向案外人XX粮油公司提出置换担保物，案外人XX粮油公司也及时向南山法院蛇口法庭提交了《变更诉讼保全担保申请书》，那林芳为何对于黄旭明以及第三人的电话、信息等问询不予回复？甚至在黄旭明发出具有严重法律后果的《履约催告函》之后依然没有任何动静？这显然不符合二手房交易习惯，更难以用常理来解释。因此，林芳在一审开庭时提交的证据并不能证明林芳采取积极行为解除涉案房地产查封，甚至不能证明案外人快递给南山法院蛇口法庭的邮件就是让涉案房地产解除查封的申请书。一审法院关于“……林芳已书面要求置换担保物……”的认定错误。二、黄旭明“明知房产被查封”不等于黄旭明“明知房产不能短期内解除查封”，黄旭明是基于对林芳承诺其能在签订合同后5-10个工作日内解除涉案房地产查封的信任而签订《二手房买卖合同》，现林芳违背承诺，应承担违约责任。一审判决认为“……黄旭明、林芳当时均应明知房产不能短期内解除查封并对解除查封时限过长而产生合同不能继续履行的风险有充分的预估；而黄旭明、林芳对此预估不足，导致现发生纠纷，应认定黄旭明、林芳对导致本案二手房交易失败均有过错……”的说理难以成立。首先，“明知房产被查封”和“明知房产不能短期内解除查封”不能画等号。前者是对房产被查封事实的认定，后者是在对查封事实认定的基础上做出判断。黄旭明知悉涉案房地产被查封，但并不意味着黄旭明明知涉案房地产不能短期内解除查封。试问有谁明知房产不能短期内解除查封、进行交付而冒着巨大的风险执意和卖方签约呢？第二、本案中，黄旭明作为普通的老百姓，非房产方面的专业人士，不具有二手房交易方面的专业知识，其是在得到林芳能在5-10个工作日内解除查封的承诺下，才签订《二手房买卖合同》的，同时，林芳作为涉案房地产产权人的承诺还由专业的地产中介公司向林芳本人郑重确认，因此，林芳的承诺对于合同签订起到至关重要的作用。在签订《二手房买卖合同》前，林芳承诺可在签约后5-10个工作日内解除涉案房地产查封状态。对于林芳解除涉案房地产查封状态的承诺，有第三人地产中介公司在场，各方当事人均清楚，一审判决对于林芳在签约后5-10个工作日内解除涉案房地产查封状态的承诺这一事实也予以认定。（对于该承诺事实的认定在一审判决“经审理查明”部分的第三项：“……但林芳本人当场承诺会在5-10个工作日内进行置换，解除涉案物业的查封，该口头承诺由林芳本人作出，第三人在场，各方当事人均清楚……”）黄旭明正是因为林芳这一承诺，基于对林芳的信任才签订了《二手房买卖合同》。现林芳违背承诺，导致《二手房买卖合同》无法继续履行，应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；以及《中华人民共和国合同法》第六条之规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上述分析已经可以得出一个确定的结论：黄旭明是在林芳的承诺下才签订《二手房买卖合同》，现林芳背弃承诺、违背诚实信用原则，应当承担违约责任。三、违约责任是严格责任，不以有无过错为前提。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该条内容确定了违约责任的归责原则为严格责任，即违约行为发生后，违约方即应承担违约责任，而不以违约方的主观过错作为其承担违约责任的要件，非违约方无需就违约方是否有过错承担举证责任。本案中，林芳背弃承诺，迟迟解除不了涉案房地产的查封状态，导致房产交易无法继续进行，已构成违约，不论其是否有过错，按照严格责任原则，林芳应该承担违约责任。四、因第三人原因导致涉案房地产无法解除查封不是正当的不予承担违约责任的抗辩理由。林芳在一审答辩以及反诉状中称其在签约后立即向案外人XX粮油公司提交了申请变更诉讼保全人，解封房产，XX粮油公司随后向深圳市南山区人民法院递交了《变更诉讼保全担保申请书》，法院未能及时办理解封手续，导致涉案房地产未能解封的责任不在林芳。首先，这种说法的真实性值得怀疑，林芳并未提交充分的证据予以证明；其次，即使真如林芳所说其提交了变更诉讼保全担保人申请，这也不能成为不予承担违约责任的正当抗辩理由。根据债的相对性原则，在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。归结到本案所涉合同权利义务关系来看，买方义务是依约付款，卖方义务是依约交房。现买方履行了其义务，卖方无法交房，卖方应承担违约责任，而不能将责任归结到第三方。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方签订的《二手房买卖合同》约定如一方逾期超过5日或者明示拒绝继续履行合同视为根本违约，另一方可解除合同并选择要求对方支付转让成交价20%的违约金以承担违约责任或者适用定金罚则。本案林芳的行为已构成根本违约，故黄旭明要求林芳承担转让成交价20%的违约金，恳请贵院依法判决如所诉求。
林芳辩称：黄旭明的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回黄旭明的上诉请求。
黄旭明向一审法院起诉请求：1、判令林芳向黄旭明返还15万元定金；2、判令林芳向黄旭明支付55.6万元违约金；3、判令林芳承担本案的全部诉讼费、保全费。
林芳向一审法院反诉请求：1、黄旭明继续履行《二手房买卖合同》；2、黄旭明自起诉之日起以黄旭明、林芳双方签订的《二手房买卖合同》成交价（278万元）为基数按照每日万分之五支付违约金直至合同全部履行之日（以涉案房屋在不动产权登记部门过户之日为准）。
一审法院认定事实：一、2016年1月30日，经满懿公司提供中介服务，黄旭明、林芳签订《二手房买卖合同》1份，约定：黄旭明购买林芳名下的位于深圳市罗湖区深圳XXXX住宅楼某房产，房屋性质用途为住宅，建筑面积71.07平方米，转让成交价为人民币278万元（以下均为人民币）；交易定金为15万元，买方同意在本合同生效之日起3日内向卖方支付；买方将定金支付给监管方或者打入卖方已经签署的监管协议或者类似文件上指定的监管账号或者卖方指定账号中，视为卖方本人已收讫定金；该物业无抵押、产权完整；若一方未按照合同约定的期限履行义务，另一方有权要求对方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行超过5日或者明示拒绝继续履行合同视为根本违约，另一方可解除合同并选择要求对方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或者适用定金罚则。合同还约定了双方的其他权利义务。
二、上述合同签订后，黄旭明将定金15万元支付到满懿公司的账号中，目前该笔15万元定金仍由满懿公司控制。
三、一审庭审中黄旭明称，当日在签完合同后，林芳口头告知黄旭明及中介其将涉案物业作为其他案件的诉讼保全的担保物提供了担保，但林芳本人当场承诺会在5-10个工作日内进行置换，解除涉案物业的查封，该口头承诺由林芳本人作出，满懿公司在场，各方当事人均清楚；一审庭审中满懿公司称，当日在合同签订前满懿公司通过密钥查档确认涉案房产处于查封状态并向本案的黄旭明、林芳告知了相关情况，本案黄旭明、林芳均同意此情况下进行交易。
四、涉案房产由于为另案提供担保而被深圳市南山区人民法院查封至今，林芳已书面要求置换担保物，但目前涉案物业仍未解除查封。
一审法院认为，本案属二手房买卖合同纠纷。黄旭明、林芳于2016年1月30日签订的《二手房买卖合同》，合法有效。黄旭明、林芳及满懿公司在合同签订当天均知悉涉案房产已被法院查封，故黄旭明、林芳当时均应明知房产不能短期内解除查封的后果并对因解除查封时限过长而产生合同不能继续履行的风险有充分的预估；而黄旭明、林芳对此预估不足，导致现发生纠纷，应认定黄旭明、林芳对导致本案二手房交易失败均有过错。由于涉案房产目前仍未解除查封，而黄旭明的诉请亦明显建立在要求解除合同的基础之上，故林芳反诉要求继续履行合同，一审法院不予支持。满懿公司承认已收取黄旭明按照约定支付的15万元定金，依约应认定林芳已经收讫该笔定金。合同解除合同，林芳应将收取的定金15万元退还给黄旭明，因该笔定金目前控制在满懿公司手中，故应由满懿公司直接负责退还黄旭明。黄旭明要求林芳承担转让成交价20%的违约金，以及林芳要求黄旭明承担违约金，理据均不足，一审法院均不予支持。
判决：一、林芳应于本判决生效之日起十日内向黄旭明退还定金人民币15万元（由于该笔定金目前控制在满懿公司处，故满懿公司应于本判决生效之日起十日内负责直接向黄旭明退还定金人民币15万元）。二、驳回黄旭明的其他本诉诉讼请求。三、驳回林芳的全部反诉诉讼请求。如果林芳及满懿公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审本诉受理费人民币5430元，由黄旭明负担人民币4280元、林芳负担人民币1150元。一审保全费人民币4050元，由黄旭明负担人民币3190元、林芳负担人民币860元。一审反诉费人民币14520元，由林芳负担。
本院二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，林芳确认涉案房产在本案二审期间仍处于被查封状态。
本案系房屋买卖合同纠纷。黄旭明与林芳之间签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。涉案合同签订后，黄旭明已按约支付了定金，但涉案房产因林芳的原因被司法查封，且林芳至本案二审期间仍未能申请解除该查封，由此导致涉案合同无法继续履行。林芳未能确保涉案房产处于产权可交易过户的状态，林芳已构成根本违约，应按合同约定承担相应的违约责任。因合同责任系严格责任，无论林芳对于涉案房产未能及时解封是否具有过错，均不影响对林芳违约责任的认定，故林芳关于其不应承担违约责任的答辩意见不能成立，本院不予支持。黄旭明虽在签订涉案合同后已知悉房产被查封的情况并仍同意继续进行交易，但并不能因此认定林芳可免于承担违约责任，故一审法院驳回黄旭明关于由林芳承担转让成交价20%的违约金的请求欠妥，本院予以纠正。黄旭明关于林芳已构成违约并应按照合同约定向黄旭明支付55.6万元违约金的主张合法有据，本院对此予以支持。
综上所述，黄旭明的上诉请求成立，本院依法予以支持。一审法院对当事人的违约责任认定不当，导致案件裁判处理结果欠妥，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初6479号民事判决第一、三项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初6479号民事判决第二项；
三、被上诉人林芳应于本判决生效之日起十日内向上诉人黄旭明支付违约金人民币55.6万元。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费人民币5430元、保全费人民币4050元、反诉受理费人民币14520元，二审案件受理费人民币9360元，均由被上诉人林芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。