河南省邓州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邓法民初字第1682号
原告：河南荣园置业有限公司，住所地邓州市南环路西段。
法定代表人：刘道全，任公司董事长。
委托代理人：董志三，河南雷鸣律师事务所律师。
被告：胡国占，男，生于1968年2月20日，汉族，农民，住邓州市赵集镇桥湾村。
委托代理人：杨成德，男，生于1954年12月8日，汉族，住邓州市赵集镇东孔村*组。
委托代理人：苗红魁，男，生于1965年11月17日，汉族，住邓州市赵集镇程苗村**组。
原告河南荣园置业有限公司（以下简称荣园公司）与被告胡国占为确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荣园公司的委托代理人董志三，被告胡国占的委托代理人杨成德、苗红魁均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议、审判委员会进行了讨论并作出决定，现已审理终结。
原告荣园公司诉称：其与被告于2009年9月4日签订“书香华府内部认购协议书”，收取原告诚意金10000元，后因政策原因，原告投资购买了新的土地，在建筑面积不变的情况下，重新规划，缩小了容积率，要求被告适当增加购房单价并签订商品房买卖合同。因被告不同意增加购房单价，故要求终止原、被告签订的“书香华府内部认购协议书”，退回被告的诚意金10000元。
原告荣园公司为证明其主张，向本院提交如下证据：
企业法人营业执照，以证明原邓州市中原开发有限公司与被告签订认购意向书，与原告不是同一单位；
邓州市中原开发有限公司与被告签订的认购协议一份，以证明原开发单位与被告之间只是意向性约定；
3、行政处罚决定书及交费发票各一份，以证明邓州市房产管理局对荣园公司在未取得预售许可证的情况下变相买卖房屋的违法行为予以确认，并进行了处罚。
被告胡国占辩称：签订“书香华府内部认购协议书”属实，但该内部认购协议书等同于商品房买卖合同，不能擅自变更或终止履行。原告不是适当增加房价，而是增加一倍多房价，故要求驳回原告的诉讼请求。
被告胡国占为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、认购协议书及收条各一份，以证明原、被告之间存在商品房认购关系；
2、市领导参加书香华府奠基仪式照片一张，以证明该工程系政府引资项目，被告相信政府才购买原告的房屋；
3、原规划设计效果图及2#楼与4#楼间距照片各一份，以证明原告现在建设的房屋与原来的规划是一致的；
4、售房部在网上公布的信息摘录一份，以证明原告虽当时未建房，但声明房产不会涨价；
5、售房部公告照片一份，以证明原告违约；
6、已改变的户型图一份，以证明原告擅自改变户型，将被告原来的129.67平方米改为119.8平方米；
7、35户业主房屋差价及装修差价统计表一份，以证明因原告违约给被告造成损失。
被告胡国占对原告提交的证据1、2真实性无异议，对证据3有异议；原告对被告提交的证据1、2、5无异议，对证据3、4、6、7有异议。对双方无异议的证据，本院予以认定；对有异议的证据，本院将结合案情予以综合分析认定。
经庭审质证，依据有效证据，本院确认如下案件事实：2009年9月4日，作为出售方，邓州市中原房地产开发有限公司与作为买受方的胡国占签订书香华府内部认购协议书。该协议书主要内容为：买受方认购2#楼1单元5楼501房（三室两厅两卫），建筑面积129.67平方米，销售单价1360元／平方米，销售总价176351元整。本次认购选择按揭付款方式，出售方暂收诚意金壹万元，首期付款55770元（含诚意金壹万元），买受方将严格按照以上约定的付款方式于项目开盘5日内将首期付款全部付清，若买受方逾期未能付清首期付款，视为放弃认购权利，本认购书自行失效，其已付诚意金不予退还，同时出售方有权将该房屋另行处理；若出售方出现一房两卖，除退还买受方所交诚意金外，将按照买受方所交诚意金的3%予以赔偿。该项目正式开盘15日内买受方应携带本认购书与出售方签署《商品房买卖合同》，并交付合同约定相关款项，签订《商品房买卖合同》后，本认购书自行作废。备注：保留车库一间，交房两个月前开始向银行还款，具体情况按银行规定执行，开盘前决定车库位置并付清车库款，诚意金壹万元为房款。2#楼最迟于2009年10月31日前开工，建设工期为16个月。协议签订后，胡国占交诚意金10000元。2012年10月，2#楼开工建设。2013年4月，荣园公司售房部通知1#、2#楼认购人，要求在增加购房单价的情况下尽快签订商品房买卖合同，遭认购人拒绝。2013年5月以来，被告和其他认购人多次找市委市政府和房管部门等协商解决此事，但未达成共识。2013年6月17日，邓州市房产管理局对原告作出（2013）邓房罚字002号行政处罚决定书，认为原告所建书香华府1#、2#楼商品房没有办理商品房预售许可证，却面向社会销售，收取购房定金，此行为属于变相预售商品房的违法行为，责令立即停止预售活动，没收违法所得叁拾伍万元，并给以叁万元罚款的处罚。2013年9月4日，原告向市房管局监察大队交纳违规预售罚款金额103500元。
另查明：邓州市中原房地产开发有限公司现已注销，原告荣园公司继承其全部债权债务。2009年9月4日，邓州市中原房地产开发有限公司签订书香华府内部认购协议书时，未取得商品房预售许可证。截止2013年7月31日原告起诉之日，原告仍未取得该争议的2#楼盘商品房预售许可证。2009年9月4日框剪结构房屋每平方米1700元，迄今框剪结构房屋每平方米4000元。
本院认为：被告胡国占与原邓州市中原开发房地产有限公司在2009年9月4日签订书香华府内部认购协议书时，原邓州市中原房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业预售商品房时应当向预购人出示商品房预售许可证。原中原开发有限公司在未取得预售资格时，与被告签订内部认购协议书，违反了法律和行政法规的强制性规定，且继承该公司全部权利义务的原告荣园公司截止起诉之日仍未取得2#楼的商品房预售许可证，所以该内部认购协议书为无效合同，而无效合同自始无效，不存在终止履行的问题。因该内部认购协议书被认定无效的主要过错在原告荣园公司，原告荣园公司理应对被告胡国占的损失予以赔偿。赔偿的计算标准为：2009年9月4日框剪结构房屋每平方米1700元，迄今框剪结构房屋每平方米4000元，中间相差2300元，被告胡国占交付的1万元，在2009年9月4日能买到5.89平方米，5.89平方米乘以房屋差价2300元等于13547元，由原告荣园公司予以赔偿。被告胡国占交付的1万元诚意金，也由原告荣园公司予以返还。综上所述，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
原告河南荣园置业有限公司与被告胡国占签订的“书香华府内部认购协议书”为无效合同；
原告河南荣园置业有限公司于判决生效后10日内返还被告胡国占诚意金10000元；
原告河南荣园置业有限公司于判决生效后10日内赔偿被告胡国占损失13547元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原告荣园公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。
审 判 长 胡 岳
审 判 员 司明辉
人民陪审员 陈 冰
二〇一四年四月十日
书 记 员 袁秀丽