广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第359号
原告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社。
负责人何锐波。
委托代理人李仁、李政均，均为广东华法律师事务所律师。
被告张乐田，男，汉族，1965年4月9日出生。
原告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社诉被告张乐田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2014年4月23日、5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李仁及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2009年5月31日签订《租赁合同》，双方约定原告将位于果房工业区综合楼A座二楼南之二的厂房使用权租给被告使用，租赁期限从2009年6月1日至2011年5月31日。之后双方未再签订任何书面合同，被告按之前签订的合同约定支付租金给原告至2013年12月。根据合同法的规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告已于2014年3月11日向被告发出搬迁通知函，但被告拒绝搬迁。请求法院判令：1、确认原、被告双方签订的《租赁合同》已解除，被告腾退租赁房屋；2、被告支付租金16380元。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付2014年1月1日至2014年3月31日期间的租金16380元，自2014年4月1日起至实际移交租赁物业之日止的租金按照每月5460元计算。
被告辩称：2009年5月31日，被告与原告签订房屋租赁合同，用于服装制作生产至今，从2011年5月31日后未续签书面合同，因为原告法定代表人何锐波口头承诺不必签书面合同，以及时交纳租金为客观事实租赁。期间被告一再强调签订书面合同为妥，但原告法定代表人一再承诺。被告见原告信誓旦旦，且又为集体组织，便不再勉强，有12个厂家可作证。2013年12月，被告又曾找原告法定代表人要求续签合同，当时该负责人表态说等过了年就签，后原告突然在2014年3月27日向法院起诉被告，要求判令解除《租赁合同》，被告腾退租赁房屋，并支付房租16380元。原告所述不是事实，理由如下：一、每年合同到期续签之日，被告多次与原告协商办理续签手续，其法定代表人承诺不必多此手续，并告知被告安心生产，一定遵守《租赁合同》条款（见合同第五项）。如今原告突然毁约中止合同，既不提前一月告知（见合同第五项），也不履行合同内容，即无政府征用文件，也无建设工程项目书等文件，毫无法律观念，向法院起诉被告，实在有悖法理常识，毫无商业信用操守。二、原告至今未退还被告向其交付的租赁押金6000元，客观事实上被告视《租赁合同》有效，并无拒绝搬迁。三、原告称已向被告送达搬迁通知函，被告至今并未见到。
原告在诉讼中提交以下证据：
1、原告组织机构代码证，证明原告的诉讼主体资格。
2、租赁合同，证明①原告将涉案物业出租给被告使用，租赁期限为2009年6月1日至2011年5月31日，租赁期限早已届满；②被告每月应缴纳租金5460元，逾期交租每日加收千分之二违约金，被告应当在每月二十日之前交纳当月租金；③双方签订的租赁合同第十条约定，原告可以随时收回场地。
3、集体土地所有证，证明涉案物业所在土地以及上盖建筑物为原告所有。
4、情况说明，证明计至2014年3月31日，被告拖欠原告相应的租金，已经构成违约，给原告造成较大的经济损失。
5、搬迁通知函，证明原告于2014年3月11日向被告发出搬迁通知，明确告知被告：原、被告双方签订的租赁合同期限已经届满并且决定不再续期，同时要求被告在2014年3月17日前腾空并返还租赁物。
被告在诉讼中未提交证据。
本院认证：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2、3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据4，有原件核对，被告亦未对真实性提出异议，且该证据内容能与原、被告的庭审陈述内容相印证，本院予以采信。原告的证据5，被告对真实性无异议，亦确认已收取该函件，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2009年5月31日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要内容为：“一、甲方将其位于综合楼A座2楼南之二（厂房、铺位）使用权租给乙方使用，租赁期限为贰年，从2009年6月1日至2011年5月31日止。厂房面积420平方米，单价11元／平方米，每月缴费4620元。二、1、租金交付方式：乙方上交的租金以人民币或转账支票形式，于每月20日前交当月租金到甲方办公室，由甲方开具收据。如逾期交纳租金，甲方则按乙方所欠金额每天加罚2‰违约金，如乙方逾期壹个月欠交租金，甲方则视乙方违约处理，乙方厂内的一切设备不能搬走，待把所欠租金及违约金交回后由乙方把设备自行搬走，如一个月不交所欠款项的，设备由甲方处理后，抵作租金、违约金等费用，并没收乙方押金，合同终止。2、乙方向甲方支付押金陆仟元，合同期满或终止无违约的，甲方在15日内将押金无息退回。如乙方无故终止合同，则乙方除无权收回押金外，还应按合同期未履行部分的租金的50%向甲方支付违约金。……八、在租赁期内，乙方有下列情形之一的甲方有权终止合同，收回场地，没收押金。……④乙方拖欠租金累计一个月的；⑤合同期满乙方又没有续签合同的；……九、合同期满或终止前一个月，甲方应
提前一个月通知乙方，由乙方负责将厂房、铺位内物品清理干净，否则甲方有权将物品进行清理，所造成的一切后果由乙方承担。……十、本合同期满乙方如需要续租的，应在期满前一个月内办理续签合同手续。如拒不办理或达不成续租合同，而超期使用甲方房屋场地，其月租按原标准加收30%外，甲方可以随时收回房屋场地。……”原、被告均在上述合同上盖章及签名予以确认。
2014年3月11日，原告向被告发出《搬迁通知函》，通知被告因涉案《租赁合同》期限已届满，原告决定不再与被告续签合同，并明确原告已于2013年11月4日曾通知被告搬离，现要求被告在2014年3月17日前搬出并清理厂区内物品等。
诉讼中，原、被告共同确认：现涉案物业仍由被告正常使用。除涉案合同外，原、被告未签订或续签其他书面合同或协议。原告陈述：涉案建筑物系原告所有，但无相关报建材料。原告已依据涉案合同的约定向被告收取押金6000元。从2013年7月左右，原告即开始陆续通知包括被告在内的各租户搬离涉案建筑物，后又于2014年3月11日再次向被告发函，通知被告搬迁。现原告主张以每月5460元向被告计收租金。被告陈述：2013年7月并没有收到原告要求搬离的口头通知，直至2013年11月4日才收到搬迁通知，2013年12月底，原告曾口头承诺被告可以续租，但之后就收到要求搬离的通知函。另，因2013年3月原、被告口头协商变更租金标准，故被告从2013年3月起按每月5460元的租金标准向原告交纳租金至2013年12月31日，从2014年1月开始未交纳租金。
另查明，涉案物业无消防验收材料，亦无相关报建材料。涉案物业所在土地位于佛山市禅城区祖庙街道朝东果房村，地号：440604001012JA00004，所有权人为原告（农民集体）。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为出租人陈述涉案建筑物无报建或办理产权登记手续，亦未能提供产权或报建方面的相关证据，故原、被告于2009年5月31日签订的《租赁合同》为无效合同。
关于原告主张被告腾退涉案物业的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因涉案合同无效，被告继续占有使用涉案物业已无合同依据，原告亦于2014年3月11日发函要求被告搬离，故被告应腾退涉案物业予原告，原告的该诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。
关于原告主张被告支付2014年1月至被告实际交付涉案物业之日止租金的诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案的《租赁合同》无效，但被告实际占有并使用涉案铺位，亦确认从2014年1月起未向原告交纳相关费用，另据本院查明的事实，因原、被告双方已变更租金标准为每月5460元，被告确认从2013年3月开始按该租金标准向原告交纳租金，原告亦主张以每月5460元向被告计收租金，故被告应参照上述租金标准向原告交纳2014年1月至被告实际腾退涉案物业之日止的占有使用费，则其中2014年1月至2014年5月的占有使用费经计算为27300元。另，因涉案合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告应向被告返还其已收取的押金6000元，经抵扣被告拖欠的占有使用费后，被告需向原告支付2014年1月至2014年5月的占有使用费共计21300元。至于被告要求原告赔偿相关损失的答辩意见，因被告未在本案中提起反诉，本院在本案中不予处理，被告可另行主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社与被告张乐田于2009年5月31日签订的《租赁合同》无效；
二、被告张乐田于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社腾退佛山市禅城区果房工业区综合楼A座二楼南之二物业；
三、被告张乐田于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社支付2014年1月至2014年5月的占有使用费21300元，自2014年6月起至被告张乐田向原告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社实际腾退上述物业之日止的占有使用费由被告张乐田按每月5460元的标准向原告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社计付；
四、驳回原告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社的其他诉讼请求。
被告张乐田如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取105元，由被告张乐田负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杨玲玲
二〇一四年六月十八日
书 记 员 江幼钿
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。