安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民二终字第00289号上诉人（原审原告）：安徽外滩物业管理有限公司。法定代表人：耿文，董事长。委托代理人：李倩，安徽世纪天元律师事务所律师。委托代理人：高超。被上诉人（原审被告）：纪舸。上诉人安徽外滩物业管理有限公司（以下简称外滩物业公司）因与被上诉人纪舸物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民二初字第02081号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2009年5月20日，安徽皖投置业有限责任公司（甲方）与外滩物业公司（乙方）签订《望湖城“紫桂苑”前期物业服务合同》，安徽外滩物业管理有限公司受安徽皖投置业有限责任公司委托，对望湖城紫桂苑小区提供前期物业管理服务。合同对各自的权利、义务，物业服务内容、质量，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第五条约定高层住宅物业管理费1.05元／月．平方米；第九条约定物业服务费按季度进行交纳，业主应在物业费到期之日前7天履行交纳义务。按季度缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金。纪舸系望湖城桂香居紫桂苑×栋×室业主，该房屋建筑面积129.79平方米，房屋类型为住宅。2010年8月25日，纪舸与安徽皖投置业有限责任公司签订了《前期物业服务协议》，同意外滩物业公司提供物业服务并愿意按上述标准和期限缴纳物业费和公摊能耗费，并缴纳了2009年10月1日至2010年6月30日的物业费。2012年下半年，望湖城桂香居住宅小区成立了业主委员会。2012年10月28日，望湖城桂香居业主委员会作为甲方与作为乙方的安徽外滩物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中，对于物业服务费用，合同第五条主要约定：按照规定，乙方向业主收取的物业综合服务费实行一费制。收费标准为1.05元／月／平方米，不得再向业主收取水电等公摊费用。对物业收费时间，合同第九条约定：物业综合服务费由乙方在每年的第一、三季度向业主收取。对合同期限，合同第三十条约定为：本合同为期二年，自2012年10月1日至2014年9月30日止。为便于一费制的宣传和乙方年度运营计划的编制，一费制综合服务费从2013年1月1日起实行。另查明：纪舸自2010年7月1日至2013年12月31日期间未交物业服务费用。纪舸接收房屋后，至今未入住。再查明：2009年7月1日，合肥市物价局制作关于减半征收物业综合服务费的通知（合价房（2009）225号），规定：一、对已办理入住手续18月以上未进行装修，每月发生电费不超过2度的新建普通商品住房，减半征收物业综合服务费。二、上述降低后的收费标准自2009年5月4日起执行，以前有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。今后国家和省有新规定的按新规定执行。本通知效力至2010年12月31日，2011年1月1日恢复金额收费。原审法院作出的（2014）包民二初字第00892号生效民事判决书认定：在审理该案件时，原审法院依职权调取了由望湖城桂香居住宅小区业主委员会2013年度出具的会议纪要、声明、意见、函等书面材料就望湖城桂香居车辆管理、车位租赁、车辆停放、苑区绿化苗木干枯及部分灌木出现枯死、部分塑料窨井盖老化破损、雨水槽水泥盖板损坏等问题督促原告进行整改、完善。原审法院认为：外滩物业公司对望湖城桂香居紫桂苑住宅小区进行前期物业管理，是基于其与建设单位安徽皖投置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》作出的承诺，上述合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。纪舸与安徽皖投置业有限责任公司签订的《前期物业服务协议》同意外滩物业公司提供物业服务并愿意按上述标准和期限缴纳物业费和公摊能耗费，并在收房时向外滩物业公司缴纳了2009年10月1日至2010年6月30日的物业费。上述行为可以表明纪舸在接受房屋时已明知并接受了外滩物业公司作为小区物业服务公司，双方之间的物业服务合同关系成立。2012年10月28日，望湖城桂香居业主委员会与外滩物业公司签订了《物业服务合同》，合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述合同对包括被告在内的全体业主具有约束力，纪舸应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。另上述协议以及合同在履行期间，外滩物业公司依约为包括纪舸在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，外滩物业公司有权向纪舸方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。而纪舸作为业主，在接受和享有了外滩物业公司提供的物业服务内容后，负有按照协议以及合同的约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。外滩物业公司作为物业服务单位，有义务按合同约定完全履行义务。通过（2014）包民二初字第00892号生效民事判决书查明的事实可以看出望湖城桂香居在车辆管理、车位租赁、车辆停放、苑区绿化苗木干枯及部分灌木出现枯死、部分塑料窨井盖老化破损、雨水槽水泥盖板损坏等方面存在有待改善之处，服务内容部分存在瑕疵。对2013年度的物业服务费酌情按80%收取较为合理。合肥市物价局制作关于减半征收物业综合服务费的通知（合价房（2009）225号）规定：对已办理入住手续18月以上未进行装修，每月发生电费不超过2度的新建普通商品住房，减半征收物业综合服务费。该通知效力至2010年12月31日，此期间的物业费符合减半收取的条件，应按应缴纳额的50%收取。庭审中外滩物业公司也同意扣减一年物业费的一半，即817.68元，予以确认。本案中，纪舸应向外滩物业公司交纳自2010年7月1日至2013年12月31日物业服务费合计4578.99元（2010年7月1日至2012年12月31日期间的物业管理费3270.71元（1.05元／平方米／月×129.79平方米×30个月-817.68元）；2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费1308.28元（1.05元／平方米／月×129.79平方米×12个月×80%）】，以及2010年9月1日至2012年12月31日公摊费372.93元。本案中，纪舸未按约交付物业管理费用，存在违约，外滩物业公司要求纪舸给付违约金500元符合合同及法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、被告纪舸于本判决生效之日起十日内支付原告安徽外滩物业管理有限公司2010年7月1日至2013年12月31日期间物业管理费4578.99元及违约金500元，合计5078.99元；二、被告纪舸于本判决生效之日起十日内支付原告安徽外滩物业管理有限公司2010年9月1日至2012年12月31日物业能耗费372.93元；三、驳回原告安徽外滩物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由原告安徽外滩物业管理有限公司负担5元，被告纪舸负担20元。外滩物业公司上诉称：一、原审判决认定部分事实不清，证据不足。上诉人对望湖城·桂香居小区，包括被上诉人所属之物业紫桂苑×栋×号房屋，已经依照《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》等的约定，尽职履行了相应服务义务。一审法院虽依职权调取了小区业主委员会2013年度出具的部分会议纪要、声明、意见、函等书面材料，并据此认定上诉人的服务内容部分存在瑕疵，“对2013年度的物业服务费酌情按80%收取较为合理”；但是，上诉人认为：l、上述会议纪要、声明、意见、函等书面材料，仅系业主委员会方面单方出具的，并未得到上诉人的共同确认，因此仅凭该内容认定上诉人提供的服务存在瑕疵，有失偏颇。2、上述材料，至多只能反映出作为服务对象之代表的业主委员会，向作为小区物业服务企业的上诉人，通过书面形式就服务要求进一步提升，进行有效的沟通，并不能直接反映出上诉人提供的服务不符合合同约定。3、上诉人在上述物业服务协议、合同有效期内，一直尽职尽责，按约定履行物业服务，虽然偶尔会出现管理、绿化以及安全方面的疏漏，但任何服务不可能百分之百尽善尽美，苗木会因为各种原因部分干枯，一些设施设备也会随着时间推移老化损坏，上诉人已经积极采取措施预防问题发生，在发现问题后及时处理、妥善解决。4、正如一审判决书中指出，“物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量”。因此，包括本案被上诉人纪舸在内的一批业主长期推脱、拒绝缴纳物业费用，他们的行为使得上诉人是在大量物业管理服务费收不上来、资金严重短缺的情况下提供小区物业服务。如果说被上诉人认为，上诉人的服务存在种种不足，那么被上诉人自身对此也负有不可推卸的责任。综上，上诉人认为，一审法院认定部分事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明案件事实，维护上诉人的合法权益。上诉请求：1、依法撤销合肥市包河区人民法院（2014）包民二初字第02081号判决，并改判支持上诉人的全部诉讼请求。2、依法判决被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人纪舸没有答辩。二审中双方没有提交新的证据，二审查明的事实与原审一致。本院认为：外滩物业公司与纪舸双方双方所签订物业服务合同合法有效，双方应当严格按合同履行。外滩物业公司的服务对象是本小区所有业主，其在同时期服务中所存在的物业服务瑕疵共性问题并不因对同一小区的不同业主而有所区别，因此，不能因业主没有按期交费而认为服务质量就理应有所降低。一审法院基于同样案件以同样的标准处理并无不当。外滩物业公司上诉理由不能成立，本院对其上诉主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安徽外滩物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  钱爱民审 判 员  程亚娟代理审判员  王 倩二〇一五年五月八日书 记 员  张 琪附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。