河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终3309号
上诉人(原审被告)：代富强，男，1965年10月9日出生，汉族，住址河南省郑州市。
委托诉讼代理人：郭佳男，河南洲冠律师事务所律师。特别授权。
委托诉讼代理人：王英美，河南洲冠律师事务所律师。特别授权。
被上诉人(原审原告)：郭秋喜，男，1962年8月30日出生，汉族，住址河南省郑州市管城区。
委托诉讼代理人：李艳超，河南天基律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：河南江山股权投资基金管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务中央公园2号1号楼7层705号。
法定代表人：张清华，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘成宏，河南中豫律师事务所律师。
上诉人代富强因与被上诉人郭秋喜、河南江山股权投资基金管理有限公司（以下简称江山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初9901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年02月02日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人代富强及其诉讼代理人郭佳男、王英美，被上诉人郭秋喜的诉讼代理人李艳超，被上诉人江山公司的诉讼代理人刘成宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
代富强上诉请求：撤销一审判决依法改判，本案一、二审诉讼费用由郭秋喜、江山公司承担。事实和理由：1、代富强是江山公司的发起人，且是成立后的法定代表人，其代表江山公司签订2012年11月30日的租赁合同是履行职务行为，该租赁合同是对2011年5月20日租赁合同主体变更及其他变更的确认，江山公司法定代表人签署了租赁合同，江山公司的注册地登记在该租赁房屋，并一直使用该租赁合同，实际享有了合同权利，以其实际行为进行了确认，代富强支付租赁费系职务行为，郭秋喜的两份律师函均是针对2011年5月20日的租赁合同所发，当时代富强已不是江山公司的法定代表人和股东，故代富强均拒收，不能说明代富强个人是2012年11月30日租赁合同的当事人；2、2012年11月30日的租赁合同，是以设立中的江山公司名义签订，且江山公司已实际享有合同权利，实际使用该房屋，郭秋喜一审起诉江山公司要求江山公司承担合同责任，根据公司法司法解释（三）第三条的规定，一审判决应当支持其诉请。
郭秋喜辩称，代富强于2015年1月10日向郭秋喜支付租金的行为表明其承认其承租人身份，代富强有义务继续履行剩余租金及违约金的支付义务，该3万元就是交付的租金，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
江山公司辩称，代富强据以主张权利的2012年11月30日租赁合同，只是为注册公司用的虚假合同，并未实际履行，郭秋喜没有向江山公司交付房屋，江山公司也从未支付过租金，江山公司只是把注册地登记在租赁房屋上，但并未在该地址实际办公；郭秋喜认可原租赁合同，承认2012年11月30日的租赁合同未履行，一审判决认定代富强履行租金支付义务符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。
郭秋喜向一审法院起诉请求：1、判令代富强、江山公司向其支付未付租金33.79万元，违约金20.72005万元（按同期银行贷款年利率6.15％的二倍，暂计至2017年7月3日，以后的违约金仍按此标准计算）；2、判令本案诉讼费由代富强、江山公司承担。
一审法院认定事实：2011年5月20日，郭秋喜（甲方）与代富强（乙方）签订写字楼租赁合同一份，主要内容为：就乙方租赁甲方位于郑州市XXX大厦22层2201／2202／2212／2213／2214物业有关事宜协商一致，特制定本租赁合同。甲方合法拥有坐落于河南国际商会大厦22层2201／2202／2212／2213／2214房产，建筑面积为613.18平米（面积暂以购房合同载明面积计算，待产权证颁发后以产权证登记面积为准），乙方承租该房产作为办公用房，租期三年，自2011年6月1日至2014年5月31日。乙方同意租期内按每日每建筑平方米2元的价格向甲方承租该房产，每月按30天计算，合计租金为3．679万元，房屋租金每六个月支付一次，每次支付22.074万元，签订本合同后五个工作日内支付给甲方，以后租金支付时间为上次租金到期前的当月15日至30日之间缴纳。签订合同之日乙方向甲方支付3万元作为租赁押金，乙方单方终止本租约，乙方已付的租赁押金不予退还。乙方逾期10日内未能缴付租金或租赁押金，乙方须按延迟缴纳天数按每日百分之五的标准向甲方缴纳滞纳金，如乙方逾期10日仍未能缴付，则甲方有权解除本租约（租约解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除本租约的书面通知送达乙方之日），并视作乙方单方终止本租约，乙方已付的租赁押金，甲方将不予返还，且另外向甲方支付租赁当年的房租作为违约金。
2012年11月30日，代富强以江山公司（乙方）代表人的名义与郭秋喜（甲方）签订写字楼租赁合同，该份合同除租赁房产变更为郑州市XXX大厦22层2201／2202号，建筑面积变更为599.85平方米，租赁期限变更为自2012年11月30日至2015年11月30日，每日每建筑平方米租金价格变更为2.05元外，其余约定均与2011年5月20日郭秋喜与代富强签订的写字楼租赁合同一致。需要说明的是两份租赁合同虽然面积不一致，但月租金数额一致，仍为3.679万元。2013年1月21日，江山公司成立，住所地为郑州市X××号，代富强为其法定代表人。2014年4月28日，江山公司法定代表人变更为张清华。2014年5月7日，江山公司住所地变更为郑州市XXX05号。
郭秋喜委托河南善德律师事务所分别于2014年5月21日、6月12日先后两次向代富强邮寄律师函，要求代富强付清租金、解除双方签订的写字楼租赁合同及处理22层物品。代富强分别于2012年3月20日、11月23日、2013年5月21日每次向郭秋喜支付租金22.074万元。郭秋喜认可没收代富强租房押金3万元，认可代富强于2015年1月10日支付租金3万元。2015年7月22日，郭秋喜将本案起诉至一审法院，后郭秋喜撤诉。2016年9月29日，郭秋喜再次将本案起诉至一审法院，因起诉主体不明确，该院于2016年12月7日裁定驳回。一审庭审中，郭秋喜称2012年11月30日签订的写字楼租赁合同是为了代富强作为发起人成立江山公司，该合同并未实际履行。郭秋喜已于2014年6月10日将涉案房屋收回。代富强称其是嘉明公司的负责人，签订写字楼租赁合同之日即2011年5月20日是嘉明公司在使用该租赁房屋，嘉明公司使用至2012年10月底，江山公司于2013年1月开始使用。
一审法院认为，郭秋喜与代富强于2011年5月20日签订的写字楼租赁合同，系双方真实意思表示，且已实际履行，合法有效。代富强以被告江山公司代表人的名义与郭秋喜2012年11月30日签订的写字楼租赁合同，江山公司成立后对该合同未确认，也未履行合同约定的交付租赁费义务，所有租赁费用均由代富强个人支付，且郭秋喜的两份律师函也直接向代富强个人主张权利，故2012年11月30日的写字楼租赁合同当事人双方应为郭秋喜与代富强，郭秋喜作为该租赁合同一方当事人应承担相应支付租金的义务。江山公司辩称理由成立。合同约定每月租金3.679万元，郭秋喜欠付2013年8月1日至2014年5月31日共计10个月的租金36．79万元，扣除代富强于2015年1月10日支付的3万元，代富强所交租房押金3万元，也应折抵租金，从所欠租金中予以扣除，故郭秋喜诉请代富强向其支付未付租金33.79万元，予以支持30.79万元，郭秋喜该项诉请超出部分不予支持。双方合同约定逾期10日未付租金，向郭秋喜支付租赁当年的房租作为违约金，该约定标准过高，酌定代富强赔偿郭秋喜违约金6.158万元，郭秋喜诉请超出部分不予支持。郭秋喜诉请江山公司支付租金、违约金，无事实及法律依据，不予支持。代富强称其于2015年1月10日向郭秋喜支付的3万元系其朋友要租房缴纳的押金，未提交证据予以证明，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告代富强支付原告郭秋喜房屋租金30.79万元，支付违约金6.158万元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告郭秋喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9251元，由原告郭秋喜负担2376元，被告代富强负担6875元。
为支持其上诉请求，代富强在二审中提交了：第一组证据：1、企业名称预先核准通知书1份，2、企业经营场所查验审核表1份，3、有限公司设立登记申请书1份，4、涉案租赁地址确认书1份，证明江山公司于2012年11月13日经工商预先核准，代富强系江山公司股东、发起人，2012年11月30日代富强以设立中的江山公司名义与郭秋喜签署租赁合同系履行职务行为，江山公司设立时的经营地址为涉案租赁房屋，江山公司成立后单独对租赁地点予以确认，已认可涉案租赁合同系公司行为；第二组证据：1、首次股东会决议、聘任书、公司章程各1份，2、江山公司营业执照1份，3、业务受理单1份，证明代富强为江山公司法定代表人，江山公司地址为涉案租赁房屋，江山公司自2012年11月至2014年5月一直使用涉案房屋，享有租赁合同中的房屋使用权利；第三组证据：江山公司股权转让协议、股东会决议、2014年4月28日营业执照各1份，证明代富强于2014年3月23日将股权转让给周志民，2014年4月28日江山公司法定代表人变更为张清华，2014年4月28日后代富强与江山公司没有法律关系；第四组证据，周兰军证人证言，证明代富强于2015年1月10日交给郭秋喜的3万元与本案无关。
郭秋喜发表质证意见如下：1、第一、二、三组证据的真实性不确定，请法院依法核实，且与本案无关，代富强即使将涉案房屋让江山公司使用，不影响郭秋喜向代富强主张支付租金和违约金的权利；2、对第四组证据的真实性证明目的不认可，涉案房屋是郭秋喜个人财产，没有授权其他人代理出租给证人，证人把钱交给代富强，是代富强与证人之间的关系，与本案无关，证人所述交付押金的方式不符合常理，郭秋喜没有见过证人，也未与证人交谈过租房事宜。
江山公司质证如下：1、对第一组的证据1、2真实性无异议，其余证据真实性有异议，对证据证明目的均有异议，江山公司注册在争议租赁房屋内属实，为便于注册签订虚假租赁协议并未履行，江山公司注册后三股东各自租赁房屋开展经营活动，并约定各自办公产生的费用由各自承担，代富强在争议租赁房屋没有以江山公司名义开展经营活动，其开展的是投资担保公司业务，租赁房屋的实际使用人是代富强及其经营的投资担保公司，所产生的费用应由代富强个人承担；2、对第二组证据真实性无异议，证据的证明目的有异议，异议同上；3、对第三组证据真实性无异议，对证据的证明目的有异议，异议同上，根据周志民陈述，股权转让时代富强曾签署书面协议，承诺江山公司以前未在账册费用均由代富强个人承担；4、对第四组证据真实性及证明目的均不认可，证人与代富强是朋友关系，不能证明代富强交3万元是租金还是案外租赁房屋保证金。
为支持其答辩意见，江山公司在二审中提交了书面证人证言两份，徐怀玉证言证明2012年11月30日的租赁协议未履行，江山公司未在争议房屋内办公，代富强一直使用该房屋，如拖欠房租应由其个人承担，周志民证言证明周志民系代富强股权购买人，转让股权时代富强出具书面承诺，江山公司之前的债权债务由其个人承担。
代富强对上述书面证人证言不予认可，认为证人未出庭作证，真实性、合法性、关联性均由异议。
郭秋喜质证意见为，真实性由法院核实，2012年11月30日的协议是为江山公司成立办理工商登记所签订，不是郭秋喜与江山公司真实意思表示，且并未履行。
本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。
本院认为：一、关于涉案租赁合同的主体问题。2012年11月30日代富强虽以江山公司代表人名义与郭秋喜签订有租赁合同，但江山公司成立后未对该合同进行确认，郭秋喜亦称该合同系为江山公司注册登记所签订，并明确其租赁合同的相对方为代富强，其没有与江山公司签订租赁合同的意思表示，另涉案房屋租金也一直由代富强支付，江山公司未支付过租金，代富强称其于2015年1月10日向郭秋喜支付的3万元系代朋友支付的房屋租赁押金并非租金，但其在二审提交的证人证言不能证明其向郭秋喜交付3万元款项的性质，且郭秋喜主张该3万元系代富强支付的租金，故综合上述理由，一审判决认定涉案房屋租赁合同的相对方为代富强，合法有据，并无不当。二、代富强称2013年1月以后，涉案房屋系江山公司实际使用应由江山公司支付租金，但其在诉讼中未能提交充分有效的证据予以证明，且房屋用途并不影响租赁人的合同地位，故代富强在本案中主张由江山公司承担租金，依据不足。
综上所述，代富强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6875元，由上诉人代富强负担。
本判决为终审判决。
审判长 张林利
审判员 张 晔
审判员 王明振
二〇一八年四月十七日
书记员 王梦娇