上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第262号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2014）普民四（民）初字第262号
原告上海历拓实业有限公司。
法定代表人戴小君，总经理。
委托代理人郑春金，女，该单位工作。
委托代理人林康明，上海文勋律师事务所律师。
被告富布斯（上海）投资有限公司。
法定代表人马昌静，总经理。
委托代理人王晟照，男，该单位工作。
原告上海历拓实业有限公司与被告富布斯（上海）投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪文青独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海历拓实业有限公司的委托代理人郑春金、林康明，被告富布斯（上海）投资有限公司的委托代理人王晟照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海历拓实业有限公司诉称，2012年5月12日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市某路某号某室房屋出租给被告，合同签订后，原告如约将上述房屋交付被告。被告在2013年11月之前一直履约良好，但2013年11月仅支付当月租金，并未按合同约定提前一个月按季度支付租金，且在没有任何书面通知，未与原告进行交接、验收相关设备设施的情况下于同年12月搬走大量办公用品。原告从物业处了解上述情况后，即向被告发送律师函，要求被告支付违约金，并对系争房屋进行交接，后被告虽于2014年2月18日到场用指纹开锁并清点房屋内物品，但仍未交还钥匙，现要求解除原被告之间签订的租赁合同，并按合同约定标准支付2014年1月1日至2月18日期间的租金及物业管理费，违约金人民币100000元（以下币种均为人民币）及合同约定承担的税费4000元。
被告富布斯（上海）投资有限公司辩称，涉案租赁合同已于2013年11月30日经原被告协商一致解除，被告也已于11月底实际搬离，当时协商的方案是由被告赔偿原告100000元，原告返还押金50000元，因原告不同意返还押金而未果。同年12月15日，被告将原告员工指纹录入系争房屋的门禁指纹系统，被告认为该行为即是将系争房屋返还原告的表现。因自12月1日起，被告已不再使用系争房屋，故租金支付至2013年11月30日止，同意支付合同约定由被告承担的税费4000元，但双方约定的违约金标准过高，要求法院调低至相当于一个月租金的标准，押金事宜要求在本案中一并处理。
经审理查明，2012年5月11日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市某路某号某室房屋出租给被告用于办公，租赁期限自2012年5月21日起至2015年7月20日止，2012年5月21日至2013年5月20日期间的租金为520000元，2013年5月21日至2015年7月20日期间的租金为1280000元，被告支付原告押金50000元，租赁期满或合同解除后，该押金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分由原告返还被告，租赁期内，由被告承担物业管理费等相关费用，双方另对违约责任进行了约定。次日，原被告签订房屋租赁补充协议，双方对原告交付的系争房屋内的家具清单、水电表抄见数及钥匙、门卡予以确认。实际履行中，原告按约将系争房屋交付被告使用，并收取押金50000元，被告将门禁系统由门卡识别变更为指纹识别。2013年12月起，被告不再向原告支付租金，12月24日，原告向被告发出律师函，表示被告未经书面通知直接搬离系争房屋的行为构成违约，要求被告按月租金的200%支付违约金共计100000元。2014年1月，原告起诉来院，要求判如诉请。
审理中，原告提供出门证及与被告员工的电话录音，证明被告于2013年12月仍从系争房屋内搬运物品及至2014年2月18日止，被告仍留有物品在房屋内，证明合同解除日及原被告交接系争房屋的时间应为2014年2月18日。被告对上述证据均不表异议，称被告于2013年12月1日起在上海市某路某号某号楼某楼办公，因该房屋面积小于系争房屋，故办公所需物品被告于2013年11月底全部搬走，多余物品经原告同意于12月份陆续处理。原告认可双方就此事宜曾进行沟通，但表示被告未将钥匙返还，不能证明被告已将房屋返还原告，12月15日，被告确将原告员工指纹录入门禁系统，但当时双方谈妥被告于次日支付违约金100000元，押金等结清所有费用后余额返还，因被告届时既未付款，也未将钥匙归还原告，原告不认可被告关于录入指纹即交接房屋的观点。另，合同约定的违约金标准未超过年租金的20%，被告要求调低无依据。押金5000元用于折抵2013年12月欠付的租金。
本院认为，原被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。审理中，原被告对原告员工指纹于2013年12月15日录入系争房屋门禁系统及被告应承担的物业管理费、税费均无异议，本院予以确认。被告主张涉案租赁合同经原被告协商一致解除并认为2013年12月15日，即原告员工指纹录入系争房屋门禁系统之日为合同解除日，但基于被告至今未将房屋钥匙、门卡返还原告，2013年12月被告仍从系争房屋内搬离物品及被告自认的原被告之间并未就违约金支付、押金返还事宜达成一致之事实，本院对被告的上述观点难予采信，根据查明的事实，直至2014年2月18日，被告仍留有物品在系争房屋内，并明确表示可由原告自行处理，而原告亦于当日收回了房屋，本院认定该日为合同解除日，亦是被告支付租金及物业管理费的截止日。被告不按约定支付租金，且未按约履行书面通知义务而自行搬离的行为构成违约，鉴于涉案租赁合同对违约责任进行的约定，原告据此向被告主张违约金，并无不当，被告表示原告主张的按月租金的200%标准支付违约金过高，请求予以适当减少，本院结合合同实际履行情况等综合因素，对该违约金予以酌定。另，押金事宜，本院在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、原告上海历拓实业有限公司与被告富布斯（上海）投资有限公司签订的关于上海市某路某号某室之房屋租赁合同于2014年2月18日解除；
二、被告富布斯（上海）投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海历拓实业有限公司2013年12月1日至2014年2月18日期间租金（该款按房屋租赁合同约定的租金标准计算）；
三、被告富布斯（上海）投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海历拓实业有限公司2014年1月1日至2014年2月18日期间物业管理费（该款按每月人民币5768元的标准计算）；
四、被告富布斯（上海）投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海历拓实业有限公司税费人民币4000元；
五、被告富布斯（上海）投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海历拓实业有限公司违约金人民币50000元；
六、原告上海历拓实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告富布斯（上海）投资有限公司押金人民币50000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2480元（原告预付），减半收取，计人民币1240元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 倪文青
二〇一四年三月二十七日
书记员 李 昕
附：本案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
审判员倪文青
二〇一四年三月二十七日
书记员李昕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。