湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0192民初759号
原告：中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行，住所地：武汉东湖新技术开发区关山大道111号。
负责人：罗磊，行长。
委托诉讼代理人：于会黎，湖北山河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闵晓培，湖北山河律师事务所律师。
被告：李茜，女，汉族，1986年9月10日出生，住武汉市江岸区，系武汉旅游投资公司员工，
委托诉讼代理人：李立春，男，汉族，1962年6月27日出生，住武汉市江岸区，系李茜叔叔，湖北春园食品有限公司员工，
被告：武汉瑞华置业发展有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路86号汉街总部国际A座15层。
法定代表人：何永劼，执行董事。
委托诉讼代理人：孙强，该公司员工。
委托诉讼代理人：谭娅，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行（以下简称农行光谷支行）诉被告李茜、武汉瑞华置业发展有限公司（以下简称瑞华置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员程静独任审判，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告农行光谷支行的委托诉讼代理人闵晓培，被告李茜的委托诉讼代理人李立春，被告瑞华置业公司的委托诉讼代理人孙强到庭参加诉讼。经各方当事人申请，本院给予本案一个月调解期限，但各方未能达成一致意见，本案现已审理终结。
原告农行光谷支行向本院提出诉讼请求：1、李茜偿还借款本金2552008.86元，支付借款利息73948.1元、罚息4663.9元、复利1897.1元（暂计算至2017年2月4日），并支付本息还清之日的利息、罚息、复利；2、李茜承担律师代理费53720.29元；3、农行光谷支行对李茜提供抵押的位于江夏区经济开发区藏龙岛逸城亲水生态住宅353栋1-2层2室（武汉市期房抵押证明号为武房期夏字第2014001901号）享有抵押权，并有权对该房屋折价，或者拍卖、变卖该房产所得款项在担保范围内优先受偿；4、瑞华置业公司对上述1、2项诉讼请求承担连带保证责任；5、李茜、瑞华置业公司承担诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：2014年1月22日，农行光谷支行与李茜、瑞华置业公司签订个人购房担保借款合同，约定该行向李茜提供借款3040000元，期限为2014年5月16日至2024年5月15日，利率采用浮动利率，执行年利率为6.55%；还款方式为等额本息还款，以一个月为一个还款周期；若逾期还款，自逾期之日起按照合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。李茜以其名下位于江夏区经济开发区藏龙岛逸城亲水生态住宅353栋1-2层2室房屋为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行金及诉讼费、律师费、处置费、过户费等实现债权和抵押权的费用，并已办理抵押登记，取得了武汉市期房抵押证明（武房期夏字第2014001901号）。瑞华置业公司自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证，保证范围同上。2014年5月16日，农行光谷支行向李茜发放贷款3040000元。截至2017年2月4日，李茜已逾期偿还借款本息8期次，尚欠借款本金2552008.86元、借款利息73948.1元、罚息4663.9元、复利1897.1元，合计2632517.96元。农行光谷支行特诉至法院。
被告李茜口头辩称，对原告起诉的本金2552008.86元无异议，利息、罚息、复利的计算不清楚。
被告瑞华置业公司口头辩称，1、对于李茜欠付本金和违约金，应当适用物权法第一百七十六条在物的担保和人的保证同时并存情况下，对物的担保优先受偿来承担责任，不足部分的再由瑞华置业公司承担保证责任。2、个人购房担保合同关于瑞华置业公司的阶段性担保属于格式条款，限制了瑞华置业公司的权利，扩大了农行光谷支行的权利，加重了瑞华置业公司的责任。
经审理查明：2014年1月22日，农行光谷支行与李茜、瑞华置业公司签订个人购房担保借款合同，约定农行光谷支行向李茜提供借款3040000元，用于购买位于武汉市江夏区逸城亲水生态小区353号1-2层2号房屋；借款期限120个月；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础确定；如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起调整；李茜不可撤销申请并授权农行光谷支行将全部借款直接划入瑞华置业公司的账户；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；合同采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人瑞华置业公司提供保证责任，保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权的费用；保证期间为2年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，农行光谷支行可以就物的担保实现债权，也可以要求瑞华置业公司承担保证责任，农行光谷支行已选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权；瑞华置业公司自借款发放之日起，至李茜取得房地产权属证书，并办妥以农行光谷支行为抵押权人的抵押登记手续，为李茜的债务承担连带保证责任；抵押房屋位于江夏区五里界镇苗栗村逸城亲水生态住宅小区353号1-2层2号；李茜未按本合同约定期限归还借款本金的，农行光谷支行对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；李茜未按约定按期足额偿还借款的，农行光谷支行有权停止发放借款、提前收回已发借款、有权提前行使担保权。合同附房地产抵押清单，载明抵押人为李茜，抵押权人为农行光谷支行，房产座落于逸城亲水生态住宅353幢1-2层2号房。
李茜签署了个人客户资金划转授权委托书，载明李茜委托农行光谷支行将贷款以李茜购房款的名义直接划入瑞华置业公司账户内。2014年3月13日，武汉市江夏区住房保障和房屋管理局核发武房期夏字第2014001901号武汉市期房抵押证明，载明期房种类为预购商品房，期房座落于江夏区经济开发区藏龙岛逸城亲水生态住宅353栋1-2层2室，抵押人为李茜，抵押权人为农行光谷支行，并载明本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护。
2014年5月16日，农行光谷支行依约发放了借款3040000元。借款凭证载明借款金额3040000元，借款日期2014年5月16日，到期日为2024年2月15日，借款利率6.55%。
李茜收到借款后，依约偿还了截至2016年5月16日的期款。2016年6月16日，李茜仅偿还6810.67元，欠付当期本金22614.9元、利息3610.03元、罚息1071.2元及复利303.1元未予偿还。其后，李茜未再偿还款项。截止到本案起诉之日，李茜尚欠借款本金2552008.86元，未付利息数额为83619.4元，未付罚息数额为5212.48元，未付复利数额为2124.18元。
另查明，上述房屋已交付使用，但未办理房屋权属证书，亦未办理房屋他项权证。
还查明，2016年5月11日，农行光谷支行与湖北山河律师事务所签订委托代理协议，约定湖北山河律师事务所接受委托，就个人逾期住房借款（贷款）纠纷法律诉讼项目提供代理服务，代理期限从2016年5月10日至2017年5月9日，代理方式为根据案件诉讼标的额按照代理费用计算标准及方式计算每起案件的代理费用。2017年2月16日，农行光谷支行向湖北山河律师事务所支付225325.14元。同日，该所向中国农业银行股份有限公司湖北省分行营业部开具本案代理费的增值税发票，金额为53720.29元。诉讼中，农行光谷支行陈述其无开具增值税发票的资格，故农业银行的增值税发票都是以湖北省分行营业部为主体。
诉讼中，农行光谷支行陈述本案合同因李茜未按期足额偿还贷款，于本案起诉之日提前到期。
以上事实，有个人购房担保借款合同、房地产抵押清单、个人客户资金划转授权委托书、武汉市期房抵押证明、借款凭证、欠款明细、委托代理合同、付款凭证、律师费发票及当事人陈述等予以证实。
本院认为，农行光谷支行与李茜、瑞华置业公司签订的个人购房担保借款合同合法有效，受法律保护。农行光谷支行依约向李茜发放了借款3040000元，李茜仅按月清偿了截止到2016年5月16日的借款本息，从2016年6月16日开始逾期还款，其行为已构成违约。根据合同约定，李茜未按约定按期足额偿还借款的，农行光谷支行有权停止发放借款、提前收回已发借款、有权提前行使担保权。故该行提起本案诉讼要求提前收回借款，本院予以支持。李茜应偿还下欠的借款本金2552008.86元，支付截止到起诉之日的利息、罚息、复利，并从起诉之次日起按照合同约定支付罚息、复利至款项付清之日止。
李茜以座落于武汉市江夏区经济开发区藏龙岛逸城亲水生态住宅353栋1-2层2室的房屋为其借款提供期房抵押担保，并办理了期房抵押证明，该期房抵押证明载明本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，农行光谷支行要求对该房屋折价、拍卖、变卖所得款项优先受偿，本院予以支持。
本案合同约定瑞华置业公司为李茜的债务提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起，至李茜取得房地产权属证书，并办妥以农行光谷支行为抵押人的抵押登记手续完成之日，为李茜的债务承担连带保证责任，因至本案诉讼时，李茜并无证据证实其已取得了房屋的权属证书，亦无法办理房屋抵押登记手续，故瑞华置业公司在本案中仍应承担连带保证责任。根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款的规定，该公司在承担保证责任后，有权向李茜追偿。瑞华置业公司提出合同中阶段性担保条款为格式条款的理由不能成立。对于瑞华置业公司提出的农行光谷支行应对物的担保优先受偿，不足部分的再由该公司承担保证责任的问题，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……”，本案中，合同约定借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，农行光谷支行可以就物的担保实现债权，也可以要求瑞华置业公司承担保证责任，农行光谷支行已选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权，是当事人对农行光谷支行实现债权的方式作出的具体约定，农行光谷支行要求同时实现保证担保和抵押担保符合上述法律规定，本院予以支持，瑞华置业公司的答辩意见本院不予采信。
对于农行光谷支行请求的律师费53720.29元，属于其实现债权的费用，且在购房担保借款合同中进行了明确约定，故李茜应当承担该费用。
综上，农行光谷支行的诉讼请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李茜于本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行偿还借款本金2552008.86元；
二、被告李茜于本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行支付截止到2017年2月24日的利息83619.4元、罚息5212.48元、复利2124.18元，2017年2月25日至款项付清之日止的罚息、复利按照合同约定计算；
三、被告李茜于本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行支付律师费53720.29元；
四、原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行对座落于武汉市江夏区经济开发区藏龙岛逸城亲水生态住宅353栋1-2层2室（期房抵押证明编号为武房期昌字第2014001901号），在折价或者以拍卖、变卖所得的价款在上述第一、二、三项确定的债务范围内享有优先受偿权；
五、被告武汉瑞华置业发展有限公司对上述一、二、三项确定的被告李茜的债务承担连带保证责任，承担保证责任后，有权向被告李茜追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费28290元，减半收取14145元，由被告李茜、武汉瑞华置业发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 程静
二〇一七年六月十九日
书记员 虞尧