广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第397号
原告：关丽华，住广东省开平市。
委托代理人：余向辉、苏琳，广东博厚律师事务所律师。
被告：广州市从化珠江房地产开发有限公司，住所地：广州市从化区。
法定代表人：代迪，职务：董事长。
委托代理人：刘荣佳、张庆国，该公司职员。
原告关丽华诉被告广州市从化珠江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，适用组成合议庭于2015年12月16日、2016年3月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人余向辉、苏琳，被告委托代理人刘荣佳、张庆国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年2月23日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于从化区太平镇东方夏湾拿花园O区第DS074单元住宅，购房款总金额为人民币251.8万元，付款方式为分期付款。房屋交付日期为2011年12月31日之前。合同第二十一条：被告应在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记并将房地产权证交付给原告。第二十二条：逾期办证违约金为每日按该商品房总价款的0.05%标准计算。补充协议第14条将办证期限更改为被告应在商品房交付之日起550个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记。将逾期办证违约金更改为从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定付清全部房款。被告于2012年3月16日发出交楼通知书，原告于2012年4月12日办理收楼手续。但时至今日，被告仍未为原告办理产权登记。原告一直催促，被告迟迟未办理。
原告认为，原告已按合同约定支付了全部房款，而被告却怠于履行合同项下的办理房屋产权证的义务，已构成违约，应当依约支付违约金。虽然补充协议改变了合同所约定的违约金计算方式，但补充协议约定的违约金标准明显低于违约行为造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告有权请求人民法院依法对合同约定的违约金标准进行调整。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，原告要求将违约金标准调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告立即为原告办妥东方夏湾拿花园O区第DS074号房的产权登记，并将《房地产权证》交付原告；2、被告从2014年6月28日起以房款总251.8万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付延期办理产权登记的违约金，直至被告向原告交付《房地产权证》之日止（暂计至2015年8月21日为人民币178191.61元）。3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，一、涉案房屋未在合同约定期限内完成产权登记是由于出现不可抗力情形导致的，依据法律及合同约定，被告不应承担违约责任。
不可抗力事件的发生：2014年3月14日，广州市政府出台的穗府[2014]12号《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》，该文第五十四条规定“原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收地土地出让金等”。该文件出台后，由于政策措施规定较为原则，相关执行工作没有经验可循，从化房管部门就何种情形应该补缴、何种情形不应补缴、补缴标准如何、如何评估等等具体执行问题难以把握，导致被告土地出让金迟迟无法缴纳，影响确权工作至今无法推进。为解决此事，2014年7月4日，从化区国土资源和房屋管理局向广州市国土资源和房屋管理局发文就上述问题进行请示。2015年7月22日，广州市国土资源和房屋管理局就地下空间计收土地出让金的操作方法进行议定，确定了具体收取方法。该政策问题得以解决后，被告正在办理出让金补缴手续。政策原因严重阻碍被告正常办理产权登记，政策原因也导致从化区国土资源和房屋管理局曾经先后执行两种不同的补缴地下空间土地出让金标准。被告未按约定办理产权登记是由于不可抗力情形导致的，被告应在不可抗力发生期间免责。
上述不可抗力事件阻碍被告办理产权登记手续，产权登记必须以缴清出让金为条件。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十三条：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权”。依照规定，缴清土地出让金是办理登记的必要前提条件。
上述穗府[2014]12号文的出台及执行部门对政策如何具体执行迟迟未能落实的事实情况属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，依照合同法第117条及原告与被告签订的《商品房预售合同》补充协议书第28条约定，属于不可抗力情形。按照约定，该种情形被告有权顺延产权登记时间，不承担违约责任。
综上，被告在合同约定的时间内已向登记部门递交办理涉案房屋产权登记的资料，但由于穗府[2014]12号文的出台及执行部门对政策具体执行难以把握的不可抗力事实的发生，导致被告的确权工作无法推进，依据双方签订的《商品房预售合同》补充协议书第28条约定，被告有权根据不可抗力影响的期间相应顺延产权登记期限，履行产权登记义务，无需承担违约责任。
二、原告要求被告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付迟延办理产权登记违约金没有事实和法律依据。原告主张违约金计算方式无法律依据。
1、如上述第一条所述，原告不存在违约事实，被告诉求原告支付迟延办理产权登记违约金没有事实依据。涉案房屋已于2012年4月12日办妥收楼手续，房屋核心的居住功能原告已实现，在原告没能提供因逾期办理产权登记产生具体损失的证据前提下，原告已无损失产生。因此，原告向被告主张损失没有事实和法律依据。
2、原告与被告已经就迟延办理产权登记的违约责任及违约金进行约定，根据商品预售合同补充协议第14条约定：“如果因甲方原因导致该商品房未能在交付使用后550个工作日内取得递件回执的，从逾期之日起，每满一年甲方按已付房款的1%向乙方支付违约金”。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，双方已经约定违约金计算方式的按约定执行。因此，原告单方改变违约金计算方式，没有事实依据。综上，法院应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年2月23日，原告（乙方）与被告（甲方）订立《商品房预售合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于从化区太平镇东方夏湾拿花园O区第DS074单元住宅，购房款总金额为人民币251.8万元，付款方式为分期付款，第一期于本预售合同网上签订之日支付503600元；第二期于2011年3月20日前支付251800元；第三期于2011年5月20日前支付503600元；第四期于2011年7月20日前支付755400元；第五期于2011年9月20日前支付503600元。房屋交付日期为2011年12月31日之前。合同第二十一条：被告应在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记并将房地产权证交付给原告。第二十二条：逾期办证违约金为被告自逾期之日的次日起，每日按该商品房总价款的0.05%标准向原告支付违约金。附件七补充协议，其中第14条甲乙双方同意该商品房产权登记、迟延办理产权登记的违约责任按如下约定：甲方应在取得工程竣工验收证明文件之日起270天内，完成本房地产项目的初始登记。甲方应当在该商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机关递交为原告办妥产权登记。如甲方原因导致该商品房未能在交付使用后550个工作日内递件回执的，从逾期之日起，每满一年甲方按已付房款的1%向乙方支付违约金等内容。合同签订后，原告按合同约定付清全部房款。被告于2012年3月16日向原告发出交楼通知书，原告于2012年4月12日办理收楼手续。但时至今日，被告仍未为原告办妥产权登记。
2015年8月26日，原告以被告未办妥涉讼房屋的房地产权证为由向本院提起本案诉讼。
本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。
关于被告未按约定办妥涉案房地产权证登记是否有法定延期情节，其不应承担违约责任问题。根据本案查明的事实，《商品房预售合同》约定被告应于2011年12月31日前交付涉案房屋，并于交付房屋之日起270天内办理初始登记，550个工作日到房地产登记机构为原告办妥产权登记。也就是说，被告最迟应于2012年9月13日之前办理涉案房屋初始登记，并于2014年3月18日前办妥涉案房地产权证登记。但被告并未在约定的上述期限办理涉案房屋的初始登记和产权登记。广州市人民政府是在2014年3月14日作出的穗府[2014]12号《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》，该文第五十一条规定“明确已出让土块的地下空间土地出让金缴交标准。原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收地土地出让金，地下负二层及以下面积按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的25%计收地土地出让金。本意见实施前已办理产权登记的，不再计收或补缴土地出让金”。被告也无证据证明穗府[2014]12号文的出台，影响被告按时履行办理涉案产权登记义务。故被告的抗辩事由不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，也不属于双方签订的合同补充协议书第28条约定不可抗力情形。被告由此主张不承担违约责任，理据不足，不予采纳。
关于违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法”的规定。原、被告双方已经对逾期办证违约金为从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。原告认为违约金过低要求调整，但原告没有举证证明其因被告延期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额，故原告要求被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金的诉讼请求依据不足，不予支持。
被告逾期办证起算从2014年3月19日计，至2016年3月19日满二年。故被告应支付逾期办证违约金50360元给原告。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条款第（一）款的规定，判决如下：
一、被告广州市从化珠江房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十天内为原告关丽华办理好广州市从化区太平镇东方夏湾拿花园O区第DS074单元的房地产权属证书；
二、被告广州市从化珠江房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金50360元给原告关丽华；
三、驳回原告关丽华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3864元，分别由原告关丽华负担2664元，被告广州市从化珠江房地产开发有限公司负担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 殷永东
审 判 员 李建华
人民陪审员 潘启林
二〇一六年三月二十日
书 记 员 卢丽云