湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0121民初6177号
原告（反诉被告）：湖南机电职业技术学院，住所地：长沙市万家丽北路一段***号。
法定代表人杨翠明，院长。
委托诉讼代理人：田爱军，湖南君见律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾俊杰，湖南君见律师事务所律师。
被告（反诉原告）：袁国安，男，1980年10月15日出生，汉族，住湘乡市。
委托诉讼代理人：吴映平（系袁国安的妻子），女，1983年11月15日出生，汉族，住湘乡市。
委托诉讼代理人：陈路，湖南星沙律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖南机电职业技术学院（以下简称机电职院）诉被告（反诉原告）袁国安租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告（反诉被告）机电职院请求本院判令：1.袁国安腾退位于机电职院二食堂二楼的租赁门面；2.袁国安按原租金价格支付门面占用费至实际腾退之日止，暂计算至2016年12月1日为17000元；3.袁国安支付占用期间的水电费至实际腾退之日止，暂计算至2016年12月1日为813.31元；4.袁国安支付占用期间的公共卫生费、公共照明费至实际腾退之日止，暂计算至2016年12月1日为900元。
被告（反诉原告）袁国安答辩及反诉要点：机电职院在未征得袁国安同意的情况下，单方调换租赁门面，袁国安无需再支付租金，水电费照实结算，不承担公共卫生费、公共照明费；要求机电职院承担相应的违约责任，赔偿袁国安装饰装修物损失44670元，并支付违约金6000元。
原告（反诉被告）机电职院反诉答辩要点：机电职院无违约行为，不应赔偿损失。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实
2015年3月9日，袁国安与长沙嘉穗餐饮管理有限公司（以下简称嘉穗公司）签订了《湖南嘉穗餐饮公司门面租赁合同》（以下简称《门面租赁合同》），约定袁国安租赁机电职院二食堂二楼1号门面，租赁期限1年，租金40000元/年，押金10000元。合同签订后，袁国安缴纳了40000元租金和10000元押金，并接收了1号门面经营餐饮。2015年7月，袁国安、嘉穗公司和机电职院签订了《协议书》，约定自2015年7月1日起，嘉穗公司将《门面租赁合同》中出租人的权利义务概括转让给机电职院，袁国安继续按约定使用门面。2015年9月份，袁国安租赁的门面从二楼1号门面更换至8号门面。在本案审理过程中，双方达成一致，同意于2017年1月13日解除租赁合同关系。2017年1月14日，袁国安腾空了8号门面。
二、双方当事人有争议的事实
（一）欠付租赁费用的数额。
机电职院认为租赁费用应按照《门面租赁合同》约定，按40000元/年计算至实际腾退之日，计算到2016年12月1日已欠17000元。袁国安认为，《门面租赁合同》约定的是1号门面，2015年9月更换为8号门面后，面积减小，租赁费用应相应减少，且2016年6月袁国安即停止了门面使用，租金只应计算至停止经营之日即2016年6月，袁国安对此提交了门面照片及长沙县湘龙街道办事处综治办会议纪要予以证明。本院认为，1号门面的租赁费用按《门面租赁合同》约定的40000元/年计算至2015年9月。关于8号门面的租赁费用问题，第一，租赁物的更换属于租赁合同的实质内容变更，相应租金、租赁期也应有所调整或重新约定，但无证据证明双方曾就此达成一致，事后也无法达成补充协议，根据现场勘验的结果，1号门面的面积大于8号门面，且在人流量上地理位置更优，故8号门面的租金费用应在1号门面租金的基础上酌减；第二，2016年9月28日，长沙县湘龙街道办事处综治办会议纪要能证实各方在当日达成了袁国安不再继续经营门面的事实，此后袁国安虽占有门面但没有实际经营，直至2017年1月14日腾退房屋，此段期间内的租赁费用应适当酌减。综上，本院根据1号门面的使用期限及8号门面的实际情况，计算至袁国安腾退门面时止，酌情认定袁国安应付的租赁费用总计为60000元。
（二）装饰装修物的赔偿问题。
袁国安要求机电职院赔偿装饰装修物的损失44670元，对此提交了装修费清单、添置维修设备的收据等予以证实。机电职院认为，《门面租赁合同》约定装饰装修物按“来装去丢”的原则处理，且袁国安未及时交付租金，存在违约行为，机电职院无需补偿。本院认为，第一，根据《门面租赁合同》约定，1号门面的装饰装修物按合同约定的“来装去丢”原则处理，袁国安对合同期满后投入的装饰装修物不得要求机电职院进行补偿应明确知情，其使用了1号门面后，再要求机电职院就装修装饰物的全部投入进行补偿的要求，本院不予支持；第二，机电职院在合同期未满的情况下，要求更换门面，就袁国安无法充分利用1号门面的装饰装修物产生的损失，应承担部分补偿责任，但机电职院为8号门面预先配备了较完善的装饰装修物，并直接提供给袁国安使用，可以减轻部分责任的承担；第三，袁国安提供的1号门面的装饰清单及收据，部分费用如1000元垃圾费与生活常理不符，尚缺乏有效证据予以佐证，且1号门面现已经改动，无法通过其他方式进行确认，而袁国安提供的广告费和抽油烟机维修费用等，属于经营开支，不属于装饰装修物范畴，故其要求以44670元进行补偿的请求，本院不予支持。综上，根据相关情况，本院酌情认定机电职院应就袁国安未能充分利用1号门面的装饰装修物补偿10000元。
（三）水电费、公共卫生费和照明费问题。
机电职院认为，袁国安应负担水电费、公共卫生费和照明费，对此提交了《关于袁国安欠费说明》予以证实。袁国安认为，水电费应根据有效票据负担，公共卫生费和照明费主张无依据。本院认为，《关于袁国安欠费说明》系机电职院单方出具，无相应有效票据佐证费用的实际发生，本院对其关联性不予认可，由机电职院自行承担不能举证证明本项费用实际发生的责任。
判决的理由与结果
本院认为，一、本案审理过程中，袁国安已腾退了门面，对于机电职院要求袁国安腾退门面的请求，本案不再处理。二、袁国安应向机电职院支付门面租赁费60000元，已支付40000元，还应支付20000元。机电职院要求支付水电费、公共卫生费和照明费的请求，缺乏相应证据予以证明，不予支持。三、机电职院应向袁国安补偿门面装饰装修物损失10000元。四、在租赁合同关系终止后，机电职院还应向袁国安退还押金10000元，因双方在本案中均未提出押金折抵或退还的诉求，本案不予处理，但互负债务的双方可行使债务抵销权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）袁国安于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）湖南机电职业技术学院支付剩余租赁费20000元；
二、限原告（反诉被告）湖南机电职业技术学院于本判决生效后五日内向被告（反诉原告）袁国安补偿装饰装修物损失10000元；
三、驳回原告（反诉被告）湖南工程职业技术学院其他的本诉请求；
四、驳回被告（反诉原告）袁国安其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费268元，减半收取134元，反诉受理费1067元，减半收取533.5元，合计667.5元，由原告（反诉被告）湖南机电职业技术学院负担134元，由被告（反诉原告）袁国安负担533.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 黄 彪
二〇一七年一月二十日
代理书记员 钟文杰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁费用的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。