浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终706号
上诉人（原审第三人）：徐雅芬，女，1970年4月21日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
上诉人（原审第三人）：阮银苗，男，1967年1月28日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
委托诉讼代理人：沈沛敏，浙江越光师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈健翔，浙江越光师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱明珍，女，1960年8月22日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
委托诉讼代理人：李铭君，浙江振才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：覃燕维，浙江振才律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周蓉飞，女，1975年11月22日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
被上诉人（原审被告）：徐齐法，男，1975年8月11日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
上诉人徐雅芬、阮银苗因与被上诉人朱明珍、周蓉飞、徐齐法债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2015）绍虞商初字第1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人徐雅芬、阮银苗的共同上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人朱明珍的原审诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋的交易价格名为900000元实为净值1100000元（不含代付税款）。双方为少交相关税收，故意将涉案房屋的净值1100000元写成900000元，房产中介的相关人员均知晓并可出庭作证。二、两上诉人直接支付给周蓉飞、徐齐法购房款940000元，并承担了相应税费，一审认定交易价格900000元显属不当。双方确定的交易价格为1100000元，因周蓉飞、徐齐法尚有160000元借款未归还给两上诉人，故两上诉人在扣除该笔借款后直接支付了940000元，一审既认定940000元款项已支付，又认定房屋交易价格仅为900000元，自相矛盾，且两上诉人还替周蓉飞、徐齐法缴纳了卖房税款12238.32元，两上诉人实际付现952238.32元。三、评估机构评估的房屋价值1327955元有违客观事实。评估机构在评估时未考虑到涉案房屋已出租的现状，两上诉人认为买受带租赁关系的房屋，其价格必会受到影响。且根据与该房屋同一小区的其他房屋的司法拍卖价格，一般不超过8000元/平米。从契税证上可以看出，税务部门对同类房屋的核定税价为1223832.14元，但该值是中间值，涉案房屋处于一层，实际价格比1223832.14元还要低，故评估价格不具有客观性，两上诉人支付的购房款价值比起码在90%以上。四、本案不具备可撤销涉案房屋买卖行为的法定条件。两上诉人在购买该房屋时，并不知道周蓉飞对外负有巨额债务，且据两上诉人了解，周蓉飞已归还给朱明珍500000元多，两上诉人支付的购房款已足够清偿周蓉飞尚欠朱明珍的300000元多债务。
被上诉人朱明珍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，两上诉人的上诉请求不能成立。两上诉人在一审中明确表示在买受房屋前就知道周蓉飞、徐齐法对外负有巨额债务，因徐齐法是徐雅芬的弟弟，通过家长做工作才低价买入涉案房屋，两上诉人认为是为了少交税而故意写低交易价格的理由不能成立。评估机构的评估价格公正合理，该房屋因周蓉飞、徐齐法不配合，故在评估时仅以毛坯状态评估，事实上该房屋已经精装修，实际价格远高于评估价格。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人周蓉飞、徐齐法均未作答辩。
朱明珍向一审法院起诉请求：1.撤销周蓉飞、徐齐法与徐雅芬、阮银苗签订的关于上虞区百官街道亚厦中央假日小区15幢二单元102室房产的《房地产买卖契约》；2.诉讼费由周蓉飞、徐齐法承担。
一审法院认定事实：朱明珍与周蓉飞民间借贷一案，经该院（2015）绍虞商初字第1357号判决并已生效，周蓉飞应归还朱明珍借款850000元；在上述案件审理过程中，朱明珍申请财产保全时发现周蓉飞、徐齐法与徐雅芬、阮银苗于2015年9月11日签订书面协议将其名下房产以900000元价格进行了转让；2015年9月8日、10月23日，徐雅芬、阮银苗分四次给周蓉飞、徐齐法转账共计940000元。
一审法院认为，1.通过门口喷涂的油漆及徐雅芬、阮银苗自述经家长做工作买下周蓉飞、徐齐法房产的事实可知，周蓉飞对外负有巨额债务，徐齐法及徐雅芬、阮银苗均是清楚的；2.虽然徐齐法及徐雅芬、阮银苗均辩称房屋真实交易价格为1100000元，徐雅芬、阮银苗已支付940000元，其余款项与周蓉飞、徐齐法其他债务相互抵消，但此辩称与《房地产买卖契约》及《上虞区房屋登记询问笔录》的内容相矛盾，周蓉飞、徐齐法及徐雅芬、阮银苗也无有效证据证明房屋真实交易价格为1100000元，故该院认定周蓉飞、徐齐法与徐雅芬、阮银苗房屋交易价格为900000元。结合评估价格，在未考虑房屋内装潢价值的前提下，该交易价格也低于房屋价值的70%。综上，周蓉飞、徐齐法以明显不合理的低价转让房产，对朱明珍造成损害，并且受让人知道该情形，故朱明珍要求撤销周蓉飞、徐齐法与徐雅芬、阮银苗之间的《房地产买卖契约》，理由充分，于法有据，该院予以支持。周蓉飞经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：撤销周蓉飞、徐齐法将坐落于上虞区百官街道亚厦中央假日小区15幢2单元102室房产转让给徐雅芬、阮银苗的行为。案件受理费80元，减半收取计40元，财产保全费5000元，共计5040元，由周蓉飞、徐齐法与徐雅芬、阮银苗共同负担。
本院二审期间，三被上诉人均未提交新证据。两上诉人围绕其上诉请求共同向本院提交：1.税收缴款书两份和银行明细清单三份，以证明买卖涉案房屋的契税和个人所得税都是两上诉人缴纳的事实。2.摘录于人民法院网的与涉案房屋共属同一小区的房屋司法拍卖公告两份（打印件），以证明一审对涉案房屋的评估价格明显不合理的事实。3.绍兴日报报道一篇（打印件），以证明税务机关有权对房屋的交易价格进行核定，核定价格的机构是通过公开招投标确定的事实。被上诉人朱明珍发表意见称，对税收缴款书没有异议，但不能证明双方的交易价格超过900000元。对有银行明细清单的关联性有异议。对证据2、3的三性均有异议。被上诉人周蓉飞、徐齐法未发表意见。
针对两上诉人提交的上述材料和各方当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：首先，该三组证据均不属于二审中的新证据。其次，个人所得税的税收缴款书中明确记载纳税人是徐齐法、周蓉飞。再次，银行明细清单仅能说明当时有资金上的进出，但该资金的进出是否是用于缴纳税费不得而知。最后，司法拍卖公告和绍兴日报报道均系打印件，真实性无法核实，即使属实，也不足以推翻一审通过评估机构确定的涉案房屋评估价格。故对两上诉人提交的上述材料均不予认定。综上，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点主要是涉案房屋的买卖行为是否可撤销。两上诉人主张被上诉人朱明珍无权诉请撤销该房屋买卖行为的理由主要是以下几个方面：一、两上诉人在买受涉案房屋时对周蓉飞是否对外负有巨额债务并不知情。二、两上诉人买受涉案房屋的价格并不属于明显不合理的低价。三、周蓉飞已向被上诉人朱明珍归还借款500000元多，尚余300000元多的欠款已足够在两上诉人支付的购房款中得到清偿。
关于两上诉人对周蓉飞对外负债情况是否知情的问题。因两上诉人与周蓉飞、徐齐法系亲戚关系，涉案房屋买卖关系的促成系双方家长努力的结果，两上诉人才勉强同意购买该房屋。而两上诉人在否定房屋评估价格时也一再强调涉案房屋门口有被人泼油漆催债的迹象，应当认为两上诉人对周蓉飞对外负有巨额债务的情况是知道或者应当知道，两上诉人主张的第一个理由不能成立。关于两上诉人买受房屋的价格是否合理的问题。两上诉人认为其实际买受的价格是1100000元，但根据《房地产买卖契约》、《绍兴市上虞区房地产权属转移契证》、《上虞区房屋登记询问笔录》的记载，涉案房屋买卖的价格均为900000元，在两上诉人未能提供充分证据足以推翻上述具有公示公信力证件所记载的交易价格的情况下，本院对两上诉人主张实际交易价格为1100000元的理由不予采信。至于涉案房屋的市场价格，一审已通过司法鉴定对该房屋价格作出评估，认为该房屋的毛坯估价为1327955元。两上诉人认为该评估价格明显过高，但亦未能提供充分证据来推翻该评估报告，且本院注意到，评估机构在评估时是按房屋毛坯的状态进行评估的，但该房屋事实上已经装修完毕，其市场价格与评估价格必然也存在差别。故两上诉人以900000元的价格买入估价为1327955元的房屋，已属明显不合理的低价，两上诉人主张的第二个理由亦不能成立。关于周蓉飞有无向被上诉人朱明珍归还过500000元多欠款的问题，因两上诉人未能举证证明该节事实，应当承担举证不能的责任，故本院对该第三个理由不予采纳。
综上所述，两上诉人以明显不合理的低价买入涉案房屋，影响了被上诉人朱明珍对被上诉人周蓉飞享有的合法到期债权的实现，已对债权人造成损害，该买卖行为应当予以撤销。两上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人徐雅芬、阮银苗共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 伟
代理审判员 茹赵鑫
代理审判员 王 瑜
二〇一七年四月五日
书 记 员 李佳丽