上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初1363号原告：徐鸿胜，男，1971年11月23日出生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市。委托诉讼代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。被告：上海意邦资产管理有限公司(第一被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：王琦，董事长。被告：上海意邦置业有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：张许秀，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：孙文超，上海市浩信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：韩胡盼，上海市浩信律师事务所律师。原告徐鸿胜与被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月24日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人贵阳杰、两被告共同委托诉讼代理人韩胡盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐鸿胜向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告支付原告2015年第三、第四季度、2016年第一、第二、第三、第四季度保底经营收益人民币(以下币种均为人民币)84,324.40元；2、判令第一被告支付原告逾期付款违约金(2015年第三季度违约金以14,053.90元的日万分之五自2015年7月29日起计算至实际支付之日止;2015年第四季度违约金以14,053.90元的日万分之五自2015年10月29日起计算至实际支付之日止;2016年第一季度违约金以14,053.90的日万分之五自2016年1月29日起计算至实际支付之日止；2016年第二季度违约金以14,053.90元的日万分之五自2016年4月29日起计算至实际支付之日止；2016年第三季度违约金以14,053.90元的日万分之五自2016年7月29日起计算至实际支付之日止;2016年第四季度违约金以14,053.90元的日万分之五自2016年10月29日起计算至实际支付之日止)；3、第二被告对第一被告上述第一、第二项诉请承担保证责任；4、本案受理费用由两被告承担。事实和理由：案外人董某某与第二被告签订《上海市商品房预售合同》，购买了系争的位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号XXX层XXX室商铺，并与第一被告签订委托经营管理协议，约定委托期限自本协议签订之日起至2010年1月1日后二十年止，经营收益自2011年1月1日起按季度，于每季度首月28日前支付，被告逾期支付保底经营收益的，每逾期一日，按逾期未付款项的百分之三支付原告违约金等。扣除第一被告代原告缴纳的税费后，第一被告实际应支付的季保底经营收益为14,053.90元。第二被告为保证第一被告就《房屋委托管理协议》之履行，与董某某及第一被告签订了《保证合同》，承诺为第一被告就《房屋委托管理协议》中经营收益及逾期利息承担保证责任。2016年5月4日，浙江省温州市中级人民法院出具《执行裁定书》，裁定登记在董某某名下的系争房屋的房产归原告所有,房屋占有的土地使用权及其他相应权利归买受人徐鸿胜享有，上述财产权自裁定书送达原告时起转移。原告于2016年5月6日收到该裁定书。2016年5月10日，浙江省温州市中级人民法院向第一被告发送《协助执行通知书》，要求将原属于董某某所有的系争房屋在第一被告的租赁经营收益转归原告所有。被告至今未支付2015年第三季度及之后的保底经营收益。原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海意邦资产管理有限公司辩称，承认原告在本案中所主张的事实，但认为违约金计算标准过高，请求按照中国人民银行同期存款利率计算。且原告应自拍卖取得系争房屋之日起主张租赁经营收益。被告上海意邦置业有限公司辩称，承认原告在本案中所主张的事实，第二被告只是根据《保证合同》承担保底经营收益及逾期违约金的保证责任，具体保证责任以《保证合同》约定为准，具体金额以第一被告确认的为准。本院认为，两被告承认原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原告于2016年5月通过司法拍卖程序获得系争房屋所有权，系争房屋已登记至原告名下，根据执行裁定书，系争房屋的保底经营收益应自2016年5月6日起归原告所有。原告主张取得房屋所有权之前的保底经营收益，于法无据，本院不予支持。现第一被告至今未向原告支付保底经营收益款项，显属违约，理应承担继续履行及支付逾期付款违约金之责任，故对原告要求第一被告支付取得房屋所有权之后的保底经营收益及逾期付款违约金之诉请，本院予以支持。对于违约金计算标准，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为未付款项的日百分之三，对此被告方认为约定标准过高要求法院调整为银行同期存款利率、原告方亦认为约定标准过高而主动予以调低至未付款项的日万分之五。本院认为，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，原告方自愿将违约金标准调至未付款项的日万分之五，合法合理，本院予以确认。第二被告作为一般责任保证人，理应对第一被告的上述保底经营收益及逾期违约金的支付承担一般保证责任，其在承担保证责任后，有权向第一被告追偿，故对原告要求第二被告承担保证责任的诉请，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、第二、第三款之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐鸿胜2016年5月6日至2016年12月31日的保底经营收益36,852.40元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐鸿胜逾期付款违约金(2016年5月6日至2016年6月30日的违约金以8,744.60元的日万分之五自2016年5月6日起计算至实际支付之日止；2016年第三季度违约金以14,053.90元的日万分之五自2016年7月29日起计算至实际支付之日止;2016年第四季度违约金以14,053.90元的日万分之五自2016年10月29日起计算至实际支付之日止)；三、被告上海意邦资产管理有限公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一项、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,908.10元，减半收取计954.05元，由原告负担593.45元，被告上海意邦资产管理有限公司负担360.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 艳二〇一七年二月二十四日书 记 员 岳明静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。