杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第2221号
原告（反诉被告）：章峥天。
委托代理人（一般授权代理）：陈福林。
被告（反诉原告）：王俊。
委托代理人（特别授权代理）：朱碎有。
第三人：杭州华邦房地产代理有限公�。
法定代表人：胡雪芳。
委托代理人（特别授权代理）：邹莹莹、陈波。
原告章峥天为与被告王俊、第三人杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年12月19日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员孙金林独任审判。2014年12月26日，王俊提起反诉。本案于2015年1月14日公开开庭进行了审理。章峥天、王俊及其委托代理人，华邦公司委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
章峥天诉称：章峥天于2014年11月10日就杭州天都新景11幢2单元801室物业与王俊通过华邦公司提供中介服务签订了《房地产买卖居间协议》（编号为：0056406），并在次日收到华邦公司要求支付购房定金的通知，章峥天于2014年11月11日遵照居间协议约定支付定金贰万元到华邦公司监管账户。华邦公司于2014年11月12日将该定金贰万元支付给王俊�按照居间协议第六条约定，王俊应当在协议签订后10天之内（即2014年11月21日之前）和章峥天共同履行转签《杭州市房屋转让合同》，但王俊迟迟没有履行。华邦公司多次联系王俊，但王俊一直未有行动履行协议。章峥天认为王俊已无履行协议的诚意和行动，构成违约。现依据双方协议之第六条约定：如王俊未能依约签订房屋转让合同，应向章峥天双倍返还购房定金（肆万元），提起诉讼，请求法院判令王俊返还章峥天双倍购房定金肆万元，并承担本案的诉讼费用。
王俊辩称并反诉称：2014年11月10日，章峥天与王俊在华邦公司居间下，三方签订编号为0056406的《房地产买卖居间协议》。约定章峥天向王俊购买位于杭州元都新景11幢2单元801室的房产。上述房产目前登记在徐国梅名下，并存有杭州银行的抵押贷款，王俊办有相应的继承公证书，系该房产的实际所有人。�房地产买卖居间协议》还约定，由章峥天先行支付首付款项用于归还杭州银行的抵押贷款，并应在十日内签订房屋转让合同。期间，王俊多次要求章峥天及华邦公司签订房屋转让合同及支付首付款，但章峥天及华邦公司置若罔闻，时至今日没有签订房屋转让合同，也没有支付首付款。章峥天违约在先，根据定金法则定金2万元应予以没收，并解除《房地产买卖居间协议》，赔偿王俊利息损失。鉴此，王俊依法提起反诉，请求法院判令：解除2014年11月11日签订编号为0056406的《房地产买卖居间协议》；定金2万元确认归王俊所有，章峥天无权要求返还；章峥天、华邦公司共同赔偿损失5600元（按交易价120万元的年利率5.6%自2014年11月22日起暂计算至12月21日，此后仍按此计算至实际付清之日为止）。
针对王俊的反诉，章峥天辩称：王俊要求我方还清诉争房屋的贷款，前提必须是其已经是该房产的登记产权人，王俊虽然享有该房屋的继承权，但房屋还没有过户到王俊名下，王俊尚不能以其名义进行转让。我方曾经催告王俊尽快签订合同，已经显示我方的诚意。但王俊没有交易资格，导致交易不能。
第三人华邦公司述称：房屋买卖交易中，只有产权登记在出卖人名下时，出卖人才能与买受人签订正式的房屋转让合同。我司在审核诉争房屋的“三证”时，发现该房屋的登记权利人为王俊的母亲。王俊母亲去世后，诉争房屋尚未过户到出卖人王俊名下。这是导致本案买卖双方至今未能签订正式房屋转让合同的主要原因。因此，王俊需要办理该房的继承手续，取得房屋产权，才能与章峥天签订房屋转让合同。而且抵押贷款要等正式合同签订以后，才能履行还款义务。否则，房款无法打入监管账户内，只有在王俊有资格网签前提下才能进行。
经审理查明：坐落于本市下城区元都新景公寓11幢2单元801室的房屋，所有权人为徐国梅，他项权利人为杭州银行股份有限公司官巷口支行、杭州住房公积金管理中心，债权数额77万元。王俊系徐国梅的儿子。2012年9月4日，徐国梅去世。同年11月23日，经王俊申请，浙江省杭州市钱塘公证处出具（2012）浙杭钱证民字第9822号公证书一份，证明徐国梅的上述房产由王俊继承。2014年11月10日，以买受方章峥天为甲方，居间人华邦公司为乙方，出卖方王俊为丙方，三方签订《房地产买卖居间协议》一份。约定：甲方委托乙方购买丙方的物业，甲方为表示对乙方居间提供的物业购买诚意，于2014年11月10日向乙方交付意向金2万元，作洽谈之用，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；物业名称为元都新景公寓11幢2单元801室，建筑面积114.2平�米，有设定抵押，领取甲方首付款还贷；甲方确认其能接受的成交条件总房款120万元，并同意于《杭州市房屋转让合同》签订后2个工作日内支付首付款打入乙方银行保证金账户；双方同意在签署本协议之后10天内签订正式的房屋转让合同，如果甲方未能依约签订房屋转让合同，甲方已交付的定金不予返还，丙方同意将不予返还之定金的50%支付给乙方，作为居间费用，如果丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金（包含甲方已支付定金），甲方同意将丙方双倍返还之定金（包含甲方已支付定金）的25%支付给乙方，作为居间费用；丙方保证该房产权清晰，权属明确，如该房设置了抵押，则丙方须解除抵押手续；如因乙方提供虚假情况导致甲方未能与丙方达成买卖交易的，则无权要求甲、丙方支付代理费，如造成甲、丙方损失的，同时承担甲、丙�损失的赔偿责任。协议对其他条款也作了约定。协议签订后，章峥天于2014年11月11日依约向华邦公司支付意向金2万元。次日，华邦公司将该2万元作为章峥天的购房定金支付给了王俊。嗣后，华邦公司在审核诉争房屋的“三证”时，发现该房屋的登记权利人为王俊母亲徐国梅。按照房屋交易规则，王俊以自己名义转让诉争房屋，无法进行网签《杭州市房屋转让合同》。因诉争房屋仍未过户到王俊名下，至今双方尚未签订正式的房屋转让合同。期间，双方经多次协商不能达成一致意见，遂成诉讼。
上述事实有经本院质证、认证并采信的《房地产买卖居间协议》、房产证、公证书及当事人陈述等证据佐证。
本院认为，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，王俊在诉争房屋尚未登记在其名下时即与章峥天及华邦公司签订《房地产买卖居间协议》，之后，在华邦公司发现其并非为诉争房屋登记权利人后，又不能在短期内将诉争房屋予以变更登记，致使双方无法按照《房地产买卖居间协议》约定的内容来履行，并导致双方最终未能签订正式的房屋转让合同，对此，王俊有一定的责任。但王俊所为非故意为之，其原因在于王俊不了解房屋交易流程及规则所致。鉴于本案的实际情况，本院不认定王俊构成违约。由于前述原因，章峥天与王俊及华邦公司签订的《房地产买卖居间协议》事实上已无法履行，故王俊解除《房地产买卖居间协议》之诉请，应予以支持，章峥天已付定金，王俊应予以退回；�章峥天双倍返还定金之主张及王俊要求确认定金归其所有并要求章峥天、华邦公司共同赔偿损失之主张，均缺乏相应依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除章峥天与王俊及华邦公司签订的《房地产买卖居间协议》。
二、王俊返还章峥天购房定金2万元，于判决生效之日起七日内付清。
三、驳回章峥天其他诉讼请求。
四、驳回王俊其他反诉请求。
上述当事人自动履行的，也可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》�二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费800元，减半收取400元，反诉案件受理费400元，合计人民币800元，由王俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1200元（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 孙金林
二〇一五年三月五日
代书记员 韩瑞功