广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法罗民二初字第107号
原告中国工商银行股份有限公司佛山南海支行，住所地佛山市南海区南海大道南105号，机构编码：B0001S344060072。
委托代理人邝艳莉，中国工商银行股份有限公司佛山南海支行员工。
代理权限：参加开庭、辩护，提出、变更诉讼请求，提出、参与财产保全，进行和解、调解，提起上诉，签收有关法律文书。
委托代理人王婉兰，中国工商银行股份有限公司佛山南海支行员工。
代理权限：参加开庭、辩护，提出诉讼请求、签收有关法律文书。
被告李南盛，男，汉族，住广东省广州市海珠区，
被告广东时代胜誉房地产开发有限公司，住所地佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城1栋首层101号商铺。
法定代表人岑兆雄。
委托代理人万芃芃，广东时代胜誉房地产开发有限公司职员。
委托代理人张毅，广东时代胜誉房地产开发有限公司职员。
代理权限：代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、调解，代签调解书，提起诉讼，提起反诉，提起上诉。
上列原、被告金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月19日受理后，依法适用简易程序于同年8月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邝艳莉、王婉兰，被告广东时代胜誉房地产开发有限公司（以下简称时代公司）的委托代理人万芃芃到庭，被告李南盛经本院传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：被告李南盛、广东时代胜誉房地产开发有限公司和原告中国工商银行股份有限公司佛山南海支行于2009年7月14日签订一份《个人购房借款/担保合同》，合同编号为住字佛山分行南海支行2009年1332号，被告李南盛向原告借款32.1万元，购买位于佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城28栋803房的房地产，借款期限从2009年7月14日至2039年7月14日，共计30年。被告李南盛以该房地产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。同时被告广东时代胜誉房地产开发有限公司为上述借款提供连带责任保证担保。在签订了上述借款/担保合同后，原告按照合同的约定发放了贷款，但被告李南盛多次拖欠原告的贷款本息未还。截至2014年5月21日，被告李南盛在原告的借款本金余额为276416.5元，拖欠利息8666.26元。根据借款合同的规定，原告有权要求被告李南盛提前偿还贷款本息。同时根据《按揭贷款业务合作协议》约定，原告有权要求被告广东时代胜誉房地产开发有限公司承担连带保证担保责任。故向人民法院起诉，请求：1、确认原告和被告李南盛、广东时代胜誉房地产开发有限公司签订的住字佛山分行南海支行2009年1332号《个人购房借款/担保合同》项下的借款提前到期；2、判令被告李南盛立即向原告归还借款本金276416.5元及至实际清偿日止的利息（暂计至2014年5月21日的利息为8666.26元，从2014年5月22日至判决书确定还款之日的利息按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计付，逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息），本息合计暂为285082.76元；3、判决原告对被告李南盛所有的位于佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城28栋803房的房产有优先受偿权；5、判决被告广东时代胜誉房地产开发有限公司对被告李南盛的借款承担连带保证责任；6、判决上述被告共同承担本案诉讼费用。
开庭审理当天，原告确认截止开庭日，被告李南盛已经偿还了一部分债务，仍欠本金267499.80元，没有欠息。
被告时代公司答辩称：时代公司提供的是阶段性保证担保。根据双方的约定，当原告已经取得房屋的抵押权，保证期限已届满，涉案的房屋已经办理了产权证并且办理了正式的抵押登记手续，原告已经取得了抵押权，解除时代公司阶段性担保保证的条件已经成就，时代公司的保证责任已经终止。另外，原告所主张的罚息没有法律依据，应当根据民事诉讼法的规定计算。
被告李南盛没有答辩。
原告在诉讼中举证如下：
1、原告的营业执照、金融许可证、被告广东时代胜誉房地产开发有限公司的企业机读档案登记资料复印件各一份。用于证明：原、被告的诉讼主体资格。
2、借款凭证2份。用于证明：原告于2009年7月14日向被告李南盛发放贷款32.1万元。
3、个人购房借款/担保合同。
4、按揭贷款业务合作协议。
证据2-4用于证明：被告李南盛向原告借款32.1万元，用于购买位于佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城28栋803房的房地产，该借款由被告李南盛提供上述所购的房地产作抵押担保，同时由被告广东时代胜誉房地产开发有限公司提供连带责任保证担保。
5、房地产按揭登记证明书。用于证明：本案所涉的房地产已依法办理了抵押登记手续，原告对其享有优先受偿权；
6、欠款情况表。用于证明：被告李南盛的欠款情况。
被告李南盛、时代公司没有提供证据。
经庭审中质证、辩证，被告时代公司对原告提供的证据1-5没有异议，但认为对证据6不知情，由法院审核认定。被告李南盛经本院传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃相应质证、辩证的权利。经审查，原告提供的证据来源合法，内容清楚，能反映本案的事实，本院对其实性予以确认。
庭审中，被告时代公司请求法院调取涉案房产的产权登记资料，用以证实涉案房产已经办理了产权证及他项权证，原告已经依法享有担保物权。经审查，由于原告提供的证据5已经证实了被告时代公司的上述主张，故有关的调查取证已无必要进行。
根据本院所采信的证据，本院除对原告起诉状中主张的事实予以确认外，还查明以下事实：
原告与被告李南盛约定：贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%，如遇基准利率调整的，则在次年的1月1日起执行调整后的利率；如被告逾期还本付息，应按上述约定的利率的标准上浮40%支付罚息，并且对不能按期支付的利息按罚息利率支付复利；如连续三个付款期或者在合同期内累计六个付款期未能依时还本付息，则原告有权宣布合同提前到期并收回全部贷款。
原告与时代公司约定：时代公司作为保证人承担阶段性的连带责任保证，但当正式抵押登记手续已经办理完毕且原告已经收到记载有正式抵押登记信息的房产他项权证书时，保证人对上述条件满足之日后到期的借款人（李南盛）的债务免除保证责任。
2009年7月30日，涉案房产依法办理了按揭登记，证书号为：南房按证字第886093457号。
合同签订后，李南盛依约还本付息至2013年6月份，自同年7月份起，开始发生欠款情形。
根据以上事实，本院认为：
原、被告签订的借款合同合法有效，双方应当依约定行使相关权利和履行相关义务。现被告李南盛在合同期内超过六次拖欠贷款本息未如期偿还，已构成违约。根据合同约定，原告有权要求解除合同，被告应当立即清偿全部本金并以按约定的标准支付罚息、复利的方式承担相关的违约责任。由于双方已经在借款合同中约定了抵押条款并办理了登记手续，抵押权依法成立，原告就本案债务对抵押物享有优先受偿权。对于原告主张的保证责任，由于双方约定的解除保证责任的条件已经成就，被告时代公司的保证义务已经终止，原告该主张于法无据，本院不予支持。被告李南盛经本院传唤没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条、《中华人民共和国担保法》中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条的规定判决如下：
原告中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行和被告李南盛、广东时代胜誉房地产开发有限公司签订的住字佛山分行南海支行2009年1332号《个人购房借款/担保合同》项下的借款提前到期。
被告李南盛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行归还借款本金267499.80元。
被告李南盛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行支付自2014年8月15日起至判决确定的付款日止、以未偿还的本金为本金、按中国人民银行同期贷款利率下浮30%再上浮40%的标准计算的利息。
三、原告中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行就本案本息之和及诉讼费对被告李南盛所有的位于佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城28栋803房（按揭证书号为：南房按证字第886093457号）享有优先受偿权。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行的其他诉讼请求。
如果被告李南盛未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案以简易程序结案，案件受理费减半收取为2788.12元，（原告已预交），由被告李南盛承担。被告李南盛应与上述第二判项所确定的欠款总额一并迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员
审判员 黄婉君
二〇一四年九月十一日
书记员 区敬锋