甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘10民终690号
上诉人（原审原告）:陈咏，汉族，住庆阳市。
被上诉人（原审被告）:庆阳明基置业有限公司，住所地庆阳市西峰区解放东路。
法定代表人：苗思荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：魏养东，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：李红霞，女，该公司职工。
上诉人陈咏因与被上诉人庆阳明基置业有限公司（以下简称明基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2016）甘1002民初2820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈咏与被上诉人明基公司的委托诉讼代理人魏养东、李红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈咏上诉请求:撤销原判，改判由明基公司立即交付陈咏购买明基公司兴建的位于西峰区万和家园B栋132平方米的131室楼房一套并支付实际损失100000元；由明基公司返还违法收取陈咏的房屋维修基金83606元并承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审判决认定部分事实错误。1、一审判决认定上诉人的工作单位是庆阳市卫生监督局错误，上诉人实为庆阳市卫生计生委综合监督执法局干部。2、一审判决认定上诉人购买的万和家园B栋为明基公司开发建设无证据证实。明基公司未提交建设工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证、商品房预售许可证等，故一审判决认定该楼盘系明基公司开发建设错误，该楼盘开发建设中标单位实为甘肃二建集团。该楼盘共分A、B两栋，A栋共八层，地上七层，地下一层，B栋楼只有地上七层。3、一审判决认定”该楼的主要销售对象为庆阳市卫生局卫生监督所的所有职工”与事实不符。明基公司仅提供了与张维博、杨建设(非实际购买人)的售房合同，未提供任何该楼盘住户花名册，且本案双方系房屋买卖合同关系，而购买人是否为上诉人所在单位职工与本案关联性不大，根据合同相对性原则，上诉人认为只要明基公司提供了该楼盘的住户名册、房产管理部门备案登记合同及楼盘住户信息，上述事实就非常清楚。4、一审判决认定”购房单位将所购楼房自行编号”与事实不符。上诉人购买的是万和家园小区楼房，购买人为自然人，出卖人是明基公司，该楼房并非单位统一购买，上诉人亦未曾听说所在单位参与了该楼房的规划、出售、筹建、施工建设等工作。明基公司也未向法庭提供相关证据，一审判决无证据认定上诉人购买的房屋系所在单位自行编号。一审判决认为”房屋编号是建筑时根据楼房结构特点确定，不是确认楼层的依据，房号是对该楼房的整体标示，并非单独针对原告所购房屋”的认定属主观臆断。上诉人认为楼房结构无法编号，而对楼房的编号就是对楼层的确认，该编号就是建设管理行政机关在房屋产权登记时的标号，具有唯一性，上诉人请求交付B栋131室，而一审判决也认定上诉人购买的就是131室。5、一审判决对《购房协议》认定不全面。上诉人认为一审判决遗漏联系人的名称及电话，而该联系电话属于明基公司及其工作人员，即其行为就是代表明基公司的企业行为。另外，双方应当签订建设行政部门统一制定的《商品房买卖合同》，但明基公司为了欺骗上诉人，自行制定《售房合同书》，故一审判决认定事实不够全面和准确。尤其是一审判决还片面认定”双方在《售房合同书》中约定维修基金按国家及本地有关规定缴纳”，因双方在《售房合同书》书中无任何此方面的约定，上诉人提供的《售房合同书》中并未约定附件，但明基公司提供的售房合同复印件却存在附件，附件中存在一审法院认定的上述内容。一审判决仅凭明基公司提供的合同附件，认定双方关于维修基金的约定显然错误。6、一审判决认定”2011年7月11日原告向被告缴纳了剩余房款90600元及维修基金及水电报户费，被告工作人员魏养东向原告出具收据一张，内容为交款单位陈咏，人民币捌万玖仟壹拾捌元。收款事由B栋131号房屋维修基金及水电报户费，小写8......”错误。上诉人经与明基公司商议，购买该楼盘B栋131室后交付定金30000元人民币，签订了《认购协议》，之后上诉人根据明基公司的要求提供了办理按揭贷款的相应资料，明基公司即在其合作银行为上诉人办理了按揭贷款，由银行将150000元直接划入明基公司账户。2010年8月，上诉人根据明基公司工作人员的要求通过银行汇入魏养东提供的个人账户74000元，随后又交付其现金16600元。截止2010年8月7日，上诉人己支付明基公司270600元购房款，已提前支付了全部房款。2011年7月，明基公司工作人员要求上诉人支付维修基金，当月11日上诉人拿着90000元现金及原16600元收据和74000元打款凭证到明基公司交纳维修基金并办理合并换票事宜，明基公司查验后，收取了上诉人89018元现金和2010年8月7日收款收据及打款凭证，为上诉人分别开具了收取B栋131维修基金及水电报户费捌万玖仟壹拾捌元和收取B栋131室房款玖万零陆百元的收款收据存根发票各一张。其小写在两张票据中均只出现了”9”或”8”的字型，再无任何记录。7、一审判决认定”2013年9月10日，被告向原告退还多收取的维修基金，原告向被告出具收条一张，内容为：”今收到退回B栋1-3-1号户维修基金贰仟陆佰捌拾肆元整（2684.00）陈咏2013.9.10.”错误。因为2011年7月明基公司收取了未约定的所谓维修基金及水电报户费后，上诉人经询问其他人员方知维修基金按照房款总额的3%交付，上诉人对此提出异议。到2013年9月，明基公司工作人员魏养东通知上诉人可退还一部分维修基金，剩余款项在房屋交付时根据实际面积及水电报户费的使用情况确定，待结算后退还全部数额，上诉人出具了收条，一审判决还应认定”未退余额捌万陆仟叁佰叁拾肆元整”。8、一审判决认定”被告向原告交付楼房时，原告以收取编号为131号的楼房应在三楼，而非四楼为由，拒不接房”错误。明基公司在楼房建成后到一审法院开庭前从未向上诉人交付过房屋，也未提交其曾向上诉人交付房屋的任何证据，一审判决认定明基公司曾向上诉人交付楼房纯属主观臆断。二、一审判决认定证据有失偏颇。1、一审判决认定上诉人交付的购房款数额有失公允。上诉人在认购房屋时交付定金30000元，通过银行按揭贷款150000元，向其工作人员通过银行打款74000元、交付现金16600元两项合计90600元，2011年7月11日以维修基金及水电报户费的名义交现金89018元，以上合计359618元。一审判决认定上诉人交付维修基金及水电报户费为8918元不符合证据规则规定。明基公司工作人员向上诉人出具了大写为捌万玖仟壹拾捌元的收据，证明其公司收到了该款项，一审法院不能任凭办案人员臆测去确定仅有一个小写为”8”的票据就确定明基公司的工作人员收到8918元。同时明基公司提供了上诉人于2013年9月10日书写的收条，该收条除注明收到2684元外还注明”未退余额捌万陆仟叁佰叁拾肆元整”，说明上诉人收到了明基公司退还的2684元外还有86334元未退，但明基公司将其提供的收据上诉人所书写的”未退余额捌万陆仟叁佰叁拾肆元整”内容涂抹、覆盖，其应承担收据完整性的举证责任。2、一审判决对合同附件关于维修基金的认定不公。双方当事人均提供了《售房合同书》，其内容一致，唯独上诉人提供的合同无附件。一审判决未按照证据规则进行质证、认证。3、一审判决对房屋编号认定错误。房屋编号是根据位置、楼层、单元等综合确定，具有唯一性。而一审判决在明基公司既未提供所谓上诉人所在单位的任何资料、没有该楼盘图纸证明、楼盘设计有无车库、到底全部是住宅还是有车库的住宅等情况未予查明，片面认定一楼设计为车库、住宅楼从二楼算起错误。4、一审判决认定上诉人实际损失100000元为间接损失错误。该楼房建成后，明基公司一直不愿向上诉人交付B栋131室，无奈上诉人只得租赁房屋居住，从2011年至2016年共计支付房屋租赁费100000元。三、一审判决结果错误。1、上诉人诉请交付132平方米的131室，而明基公司亦认可该楼盘B栋131室属上诉人所有，一审判决也确认上诉人购买的就是B栋131室，但一审判决却予以驳回，证明上诉人所交付的359618元房款消失，而且双方认可的房屋也被判决灭失。2、一审判决不予退还上诉人维修基金错误，明基公司提供的合同附件维修基金按照总房价的3%收取，依照明基公司的说法，该公司共计收取8918元，但双方均认可的《售房合同》第六条规定，合同双方并无维修基金的约定，即使上诉人应交纳维修基金，也应当按照庆阳市房地产管理局庆房管(2014)167号文件的规定，以房价的2%交付。本案房屋总价为270600元，那么维修基金应为5412元，而明基公司并未提供水电报户费的凭据，因此，若依明基公司单方提供合同附件的维修基金约定计算，其应当退还上诉人3506元的维修基金，除已退还2684元外，还应再退还822元，况且上诉人认为明基公司应当退还上诉人的维修基金数额为83606元。3、一审判决对上诉人实际损失100000元的诉请不予支持错误。明基公司未按约定时间向上诉人交付房屋，导致上诉人在外租房居住支付租赁费100000元，该项请求既有合同约定，又有法律规定，一审判决不予支持错误。
明基公司辩称，一、上诉人要求向其交付万和家园B栋一单元三楼1号房屋与双方约定标的不符。万和家园楼盘主要销售对象为上诉人所在单位职工，其单位为合理分配楼层，对楼房自行编号，其中上诉人被分配到B栋131号。因该楼房一层为车库，二层及以上为住宅，车库未按楼层进行编号，故住宅从第二层编号，即111号为车库之上的二层，131号为四层，对此，全体购房人并无异议，上诉人交纳了与其他四层住户同样的房款。现大部分业主已入住并办理了房屋所有权证书。该楼房三层住户即B栋121号为上诉人同事杨建设为其子杨阳购买，现上诉人认为答辩人将其房屋出售他人的理由与事实不符。二、上诉人认为答辩人未向其交付房屋，要求答辩人赔偿损失的上诉理由无事实及法律依据。2009年10月26日，答辩人通知各购房人限期交纳第二期房款，上诉人直到2011年7月11日才予以交纳，且万和家园建成后，答辩人于2011年6月25日在小区及购房单位办公楼门前均张贴了交房通知，经多次电话通知，上诉人拒绝接收房屋。上诉人未按合同约定交纳房款，拒绝接收房屋，其行为已构成违约，故其上诉要求答辩人承担租房损失的请求应予驳回。三、上诉人称答辩人多收取其房屋维修基金83606元与事实不符。本案房屋总价为270600元，约定维修基金为总房款的3%，即8118元，上诉人分别于2009年6月2日交订金30000元、2009年7月7日转账150000元、2010年8月7日转账74000元，余款及维修基金于2011年7月11日交清。当日，答辩人向其出具两张收据，一张为90600元房款，一张为8918元（维修基金8118元、水电报户费800元，因答辩人工作人员误将金额大写为”捌万玖仟壹拾捌元整”，2015年后季，上诉人前来找答辩人时，答辩人方知收据书写有误，但答辩人并未也不可能多收取上诉人维修基金。1、维修基金收取标准明确列在双方所签合同之中，上诉人知情;2、万和家园住户为同一单位职工，根据一般生活常识，住户之间对于维修基金数额等费用收取标准均有沟通交流，上诉人不可能不知;3、一般购房者对维修基金数额应当有所了解;4、经答辩人核算应收维修基金5434元(132.5平方米×2050元/平方米×2%)后，于2013年9月10日向上诉人退还预收维修基金2684元，上诉人出具了2684元的收条但未曾提出被多收巨额维修基金。答辩人在退还预收维修基金时扣除了面积差价1066元(0.52平方米×2050元/平方米)及测绘费305元(132.52平方米×2.3元/平方米)，共计1371元，实际退还给上诉人1313元，上诉人在出具该维修基金收据时注明”账收壹仟叁佰壹拾叁元整”(该内容即为收据中被抹掉的部分)。据上，若上诉人被多收取巨额费用其理应当场提出，时隔四年之久起诉有悖常理。答辩请求驳回上诉，维持原判。
陈咏向一审法院起诉请求：1.由明基公司立即交付陈咏购买明基公司兴建的位于西峰区万和家园B栋132平方米的131室楼房一套并支付实际损失100000元；2.明基公司返还违法收取陈咏的该房屋维修基金83606元；3.本案诉讼费由明基公司承担。
一审法院认定事实：庆阳市西峰区万和家园是明基公司开发建设的，该楼的主要销售对象为庆阳市卫生局卫生监督所的所有职工。购房单位将所购买楼房自行编号，一层为车库，住宅楼层从二层起。陈咏作为庆阳市卫生局卫生监督所的员工，抽取楼房编号为131号。2009年6月2日，陈咏与明基公司签订了《认购协议》，内容为：”出卖人：庆阳明基房地产开发有限公司。买受人：陈咏。本着平等、自愿的原则，经双方友好协商，达成如下协议：一、买受人诚意购出卖人开发建设的万和家园小区B号楼商品房一套；房号为131，建筑面积为131.56平方米。二、本商品房按建筑面积计算，单价每平方米2050元，总价269658元。三、正式签订《商品房买卖合同》时，上述房产销售面积以庆阳市房产测量事务所预测报告为准，买受人同意按照该报告确定的实际销售面积及对应计算的房产总价款为准。四、买受人在认购时向出卖人支付购房定金叁万元人民币，签订《商品房买卖合同》时，此定金自动转为购房款。...”当日，陈咏向明基公司交付定金30000元。2009年7月7日，陈咏向明基公司支付房屋首付款150000元。之后，陈咏（买方、乙方）与明基公司（卖方、甲方）双方签订了《售房合同书》，合同约定：”...第三条、甲乙双方经协商达成一致，同意上述房产转让价格为贰拾柒万零陆佰元整，甲乙双方同意，自本合同签订之日起，乙方分三次将房款付给甲方，具体时间为本合同生效之日起当日内交付壹拾捌万元，第二次2009年10月30日前交捌万零陆佰元整，剩余房款1万元待交钥匙时付清。第四条、甲乙双方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒因素外，甲方定于2010年11月30日将上述房产交给乙方，在整幢楼办理房产证时甲方协助乙方办理，甲乙双方按国家及本地有关规定缴纳税、费。...第六条、本合同生效后，甲乙双方应按国家及本地有关规定缴纳税、费。...”2011年7月11日，陈咏向明基公司缴纳了剩余房款90600元及维修基金及水电报护费，明基公司工作人员魏养东向陈咏出具收款收据一张，内容为：”交款单位：陈咏。人民币：捌万玖仟壹拾捌元整。收款事由：B栋131号房维修基金及水电保户费。小写：8...”2013年9月10日，明基公司向陈咏退还多收取的维修基金，陈咏向明基公司出具收条一张，内容为：”今收到退回B栋1-3-1号户维修基金贰仟陆佰捌拾肆元整（2684.00）陈咏2013.9.10.”明基公司向陈咏交付楼房时，陈咏以收取编号为131号的楼房应在三楼，而非四楼为由，拒不接房，并以明基公司多收取维修基金为由诉至法院。一审法院认为，房屋编号是建筑时根据楼房结构特点确定的，不是确认楼层的依据，房号是对该楼房的整体标示，并非单独针对陈咏所购房屋，双方关于楼层再无其他约定，应当依据楼房整体分配方案确定。陈咏抽取编号为131号房屋是本单位内部为了合理分配该楼房自行编号而抽取的，该楼房在设计中一层为车库，住宅楼层从二楼起，且其他购房者已按整体分配方案入住房屋，故对陈咏要求明基公司交付庆阳市西峰区万和家园B栋131室楼房一套的诉讼请求不予支持。关于明基公司收取陈咏维修基金数额的问题。陈咏提交明基公司出具的收据一份,大写载明”捌万玖仟壹拾捌元整”,小写”8”,陈咏认为应依据收据中维修基金数额89018元,明基公司辩称系其工作人员的粗心对大写误书写为捌万玖仟壹拾捌元，实际收款数额为8918元。从该收据本身分析，其大写部分书写完整，但小写部分只写”８”，即收据本身不具备完整的收据形式，不符合商业交易收据中大、小写完整一致的正常习惯。该收据因作为证据本身的瑕疵不能单独作为确认修基金数额的依据。针对双方的诉辨理由综合审查,再结合《售房合同书》以及一般的交易常识，双方在《售房合同书》中约定维修基金按国家及本地有关规定缴纳。该栋楼大部分由陈咏单位职工购买，应对维修基金的收取有一定的了解和沟通，且按一般的社会习惯，购房款270600元，维修基金为89018元，有违一般人的注意义务。综合认定，当时明基公司收取陈咏的维修基金及水电报户费应当为8918元。陈咏要求明基公司支付实际损失100000元，系其自身造成的间接损失，无法律依据，故不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中和人民共和国合同法》第六条之规定，判决：驳回陈咏的诉讼请求。案件受理费3972元，由陈咏负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈咏提交证据为庆阳市房管局维修基金存取信息拍照打印件一份，用以证明明基公司隐瞒上诉人交纳维修基金时登记的房屋信息为万和家园B栋一单元401室且从未向上诉人交付房屋及明基公司向房管部门实际交纳的维修基金为5452.28元，与其收取费用相差甚远。明基公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但对部分证明目的不予认可，认为明基公司交纳的维修基金为5434元，维修基金存取信息显示数额包含利息，因车库独立编为一层，故楼层相应依次提高一层。本院经审查，陈咏二审提交的上述证据来源于房屋管理职能部门，明基公司仅对其部分证明目的不予认可，故本院对其真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明目的综合全案证据材料分析判断。
二审经审理查明，2010年8月7日，陈咏向明基公司工作人员魏养东银行卡转账交纳房款74000元，后陈咏又向明基公司现金交纳房款16600元，2011年7月11日，陈咏向明基公司交纳房屋维修基金及800元水电报户费，当日，明基公司向陈咏出具90600元房款和维修基金及水电报户费收据各一张。明基公司按总房款2%核算应收取陈咏维修基金为5434元后，于2013年9月10日向陈咏退还多收取的维修基金，陈咏向明基公司出具退还2684元维修基金收条一张，按照测绘部门132.52平方米的房屋实测面积，明基公司在扣除陈咏房屋面积差价1066元及测绘费305元后，实际向陈咏退还维修基金1313元，经二审当庭辨识，该2684元维修基金退还收条右下角由陈咏书写后被涂抹的文字内容为”账收壹仟叁佰壹拾叁元整”。明基公司共计收取陈咏房款合计271666元。陈咏诉争的房屋位于该栋楼房三层，系陈咏同单位职工杨建设为其子杨阳报名购买，现已取得房号为B栋1单元301室的房屋权属证书并已入住使用。
二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，有双方当事人陈述、《认购协议》、《售房合同书》、收据存根、收条等相关证据材料在卷佐证，应予确认。
本院认为，陈咏购买万和家园B栋编号为131号房屋，系其本单位内部为了合理分配该楼房自行编号抽取，该房屋编号是对该楼房的整体标识，构成房屋编号的数字组合并非确定楼层的依据，因双方关于楼层再无其他约定且《售房合同书》对房屋座落亦无图纸标识，故陈咏所购房屋位置只能依据该栋楼房的整体分配方案确定。本案中，万和家园B栋一层为车库，住宅楼层从二层开始起算，其他购房者亦共同认可并据此分配方案入住并办理了房屋权属证书，陈咏购买编号为131号房屋实际对应为楼房四层，但其诉请明基公司交付的房屋位于三层，与其所购房屋不符，亦与其二审提交房管部门维修基金存取信息显示的楼层矛盾，一审判决对陈咏要求交付位于三层房屋的诉请不予支持正确。万和家园B栋楼房已早在2011年即由明基公司通知交付，陈咏可随时向明基公司要求领取约定的房屋钥匙办理入住手续，故不存在判决履行的问题。关于陈咏诉请明基公司赔偿其100000元房屋租赁损失，系其拒不接收房屋造成，一审判决不予支持并无不当。
民事活动应当遵循诚实信用原则。关于陈咏于2011年7月11日向明基公司交纳维修基金及水电报户费数额如何确定，亦为本案双方当事人争议的焦点问题之一。本案中，明基公司于2011年7月11日向陈咏出具的维修基金及水电报户费收据，其大写部分不符合中国人民银行《支付结算办法》附件1《正确填写票据和结算凭证的基本规定》的规范性要求，小写部分数字缺失且与大写内容不一致，收据本身不具备完整规范的票据形式，在双方对维修基金及水电报户费收取数额存有争议的情况下，该收据显然不能单独作为本案定案依据。根据本案合同约定、双方当事人的相关陈述、陈咏同单位购房职工交纳维修基金情况并结合一般的交易习惯和常识综合分析判断，陈咏诉称其交纳的维修基金数额占总房款数额比例高达30%以上，不仅有悖基本常理，亦与其对相关证据的陈述不符，明基公司关于本案维修基金收取数额及过程的陈述，符合基本逻辑，亦与本案证据吻合并已形成完整链条，故应当认定明基公司于2011年7月11日收取陈咏维修基金及水电报户费数额为8918元，陈咏的上诉理由与本案事实不符，依法不能成立。一审判决关于陈咏系”庆阳市卫生监督局职工”的认定，系陈咏一审当庭陈述内容，且其上诉认为一审判决对其工作单位认定错误的上诉理由与本案判决结果并无关联。陈咏以明基公司为被告提起诉讼，视为对明基公司项目建设资格的认可，其现又上诉认为明基公司不具备涉案房地产开发主体资格，显然与其实施的诉讼行为及本案事实不符，不能成立。
综上所述，陈咏的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3972元，由陈咏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 常雪峰
代理审判员 卢小栋
二〇一七年九月十一日
书 记 员 郑栋洲