广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三初字第1888号
原告叶家颖，女，汉族，1984年10月8日出生。
委托代�人曾健明，广东知明律师事务所律师。
被告孙斯淑，女，汉族，1969年3月3日出生。
原告叶家颖诉被告孙斯淑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月23日受理后，依法由审判员吴爽、人民陪审员谭文英、人民陪审员吴锡钳组成合议庭，适用普通程序于2013年12月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾健明到庭参加诉讼。被告孙斯淑经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月8日，原、被告双方签订了一份《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告位于深圳市福田区的祥韵苑南栋710号房屋，同时还约定了房屋的转让价格、付款方式、税费承担、过户手续的办理、违约责任等内容。合同签订后，原告依约与被告到银行签订了《个人二手房交易资金委托代管协议书》，办理了交易资金托管手续及支付了担保费等费用，并于2013年5月23日到深圳市房地产权登记中心递交相关资料、办理了涉案房屋的房地产权转移登记申请手续。但在办理涉案房屋的房地产权转移登记申请手续不久，原告接到深圳市房地产权登记中心的通知，称涉案房屋已被相关法院查封，无法正常办理产权过户手续，无奈之余原告只能到深圳市房地产权登记中心办理了退件手续。综上所述，原告认为因涉案房屋被相关法院查封才导致无法正常办理产权过户手续，被告应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告于2013年5月8日签订的《房产买卖合同》；2、被告支付原告违约金170000元；3、被告支付原告垫付款82000元、担保费50480元；4、被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告将其诉讼请求第三项“支付垫付款82000元”明确更正为“返还购房款82000元”。
被告未答辩，�庭时缺席。
经审理查明，2013年5月8日，原告（买方）与被告（卖方）签订了一份《房产买卖合同》，约定：被告将位于深圳市福田区的祥韵苑南栋710号房产转让给原告，转让价格为170万元。定金8万元委托中信银行监管。原告应在买卖双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准。被告应在签订本合同后2个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等。双方应在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证号原件并注销抵押登记日起2个工作日内签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，在房产过户收文回执载明的回复日期届满之日起2个工作日内，买卖双方应办理交纳税费的手续。关于交易过程的税费承担，双方约定由�方即原告承担房产证贴花、公证费、抵押服务费、赎楼费、卖方赎楼款的短期贷款利息、提前还款罚息、按揭服务费等税费。如在合同正常履行过程中，因国家或地方政策原因，增设税费种类或提高税、费的，由政策规定的缴纳方承担。
买卖双方在合同中还作了特别备注约定：买方部分购房款415000元在中信银行福田支行监管，待买方的购房贷款审批完结，中信银行出具同意贷款承诺3日内，解除该笔资金监管，该款项划入买方叶家颖中信银行账户，其中定金80000元由买方叶家颖支付给深圳市洋鑫行实业有限公司公司用于结清该司以交易物业深圳市福田区祥韵苑南栋710为抵押向浦发银行华侨城支行的借款，该公司的企业法人为孙斯淑配偶黄爱军，该笔借款由孙斯淑提供担保。另人民币335000元由叶家颖支付给曾雪滢作为偿还2012年12月14日黄爱军向曾雪滢的借款100万，该笔借款由孙斯淑提供担保。
关于违约责任，合同第十二条约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之三十的违约金。
上述合同签订后，原告、被告与中信银行股份有限公司深圳福田支行（以下简称中信银行福田支行）签订了《个人二手房交易资金委托代保管协议书》，约定原告自愿将购房首付款45万元（含定金8万元）转入其在中信银行福田支行开立的指定账户内，由中信银行福田支行予以冻结；同时约定解除冻结的条件是，买卖双方完成产权过户及抵押登记手续并将转移登记后的房屋产权证书交予监管方。该协议书签订后，原告已依约将约定款项付至监管账户内。
同时，原告还向中信银行福田支行申请了二手房按揭贷�，并取得了中信银行股份有限公司深圳分行于2013年5月14日出具的《个人二手住房贷款承诺书》。该贷款承诺书称就借款申请人叶家颖拟购本案涉案房产的借款申请，该行同意向叶家颖发放贷款128万元。
2013年5月9日，原、被告双方经协商同意提前向中信银行福田支行申请解除首期款资金监管，该行同意双方提前终止对监管资金的冻结。2013年5月9日、5月22日，原告依照被告指示，分别向合同约定的收款人深圳市洋鑫行实业有限公司的公司账户付款2000元及80000元。原告称该两笔付款即为合同特殊备注约定的定金8万元，另外2000元亦是应被告要求而支付的购房款，同时双方协商剩余款项在完成转移登记手续后再行付至被告指定的其他收款人账户。
2013年5月21日，原告向收款人户名为“徐界弟”的账户支付了孙斯淑的担保费50480元。深圳市永泰达投资担保公司确认收到孙斯�的上述担保费50480元，并于2013年12月26日出具收据予以确认。2013年5月23日，涉案房产完成赎楼，解除了抵押登记。
2013年5月23日，原告与被告的代理人黄怡欣签署了《深圳市二手房买卖合同》，并于当日向深圳市房地产权登记中心提交了涉案房产的房地产转移登记申请材料。
2013年5月28日，涉案房产因被告的其他诉讼被本院以（2013）深福法民二初字第4801、4802号《民事裁定书》查封；2013年6月5日，涉案房产被广东省揭阳市揭东区人民法院轮侯查封。此后，涉案房产又先后被深圳市宝安区人民法院、深圳市龙岗区人民法院等司法机关轮候查封。
原告于2013年6月接到深圳市房地产权登记中心通知，称因涉案房产已被司法机关查封，无法办理产权过户。原告遂办理了房地产转移登记的退件手续。
2013年8月23日，原告诉至本院。
以上事实有《房产买卖合同》、《个人二手房交易资金委托代保管协议书》、房地产登记业务受理通知书、房地产权证、银行对账单、汇款回单、现金汇款单、转账回单、收据、房地产查封（备案）表、庭审笔录等证据证实。
本院认为，原告与被告签订的《房产买卖合同》主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告均应遵循合同的约定履行义务。原告已经按照合同约定向被告支付定金80000元，办妥首期款资金监管，并向银行申请按揭贷款，取得了足额的银行贷款承诺书，并依约承担了赎楼担保费用50480元，在办理转移登记手续前依照双方约定提前解除了首期款资金监管并将部分购房款付至被告指定账户，剩余款项双方未约定具体付款时间，应由双方另行协商，协商不成的，被告可随时发出付款要求。但此后，原、被告向深圳市房地产权登记中心递交的房地产转�登记申请却被退回，双方未能完成本次交易的原因在于涉案房产因被告的原因被司法查封，无法办理转移登记。根据合同第十二条的约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如卖方收取定金后违约的，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之三十的违约金。据此，原告请求解除合同并要求被告返还已付购房款82000元、赔偿已付赎楼担保费50480元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于违约金，合同约定购房总价款30%的标准确属过高，鉴于本判决已全额支持原告关于赔偿损失的诉求，而原告亦未主张存在其他的实际损失，考虑到被告在履约过程中一直履行协助、配合义务，本院酌情将该违约金标准调整至合同总价款的5%，即85000元。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，需承担不利的法律后果，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告叶家颖与被告孙斯淑之间于2013年5月8日签订的《房产买卖合同》；
二、被告孙斯淑应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶家颖返还购房款82000元；
三、被告孙斯淑应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶家颖赔偿其支付的赎楼担保费50480元；
四、被告孙斯淑应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶家颖支付违约金85000元；
五、驳回原告叶家颖的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限�行上述金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5837元（已由原告预交），由原告负担1640元，由被告负担4197元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 爽
人民陪审员 谭 文 英
人民陪审员 吴 锡 钳
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 张肃然（代）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成�的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿损失额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
第8页，共10页