山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终1036号
上诉人（原审被告、反诉原告）：海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司，住所地：山东省海阳市滨海中路北、阳瑞路东。
法定代表人：徐伟，公司经理。
委托代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘利萍。
委托代理人：张超，山东同济律师事务所律师。
原审被告：山东高景置业有限公司，住所地：山东省海阳市海怡国际大酒店辅楼。
法定代表人：隽朋海，公司经理。
委托代理人：刘东升，山东高景置业有限公司职工。
上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司（以下简称凯服务公司）因与被上诉人刘利萍、原审被告山东高景置业有限公司（以下简称高景置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2015）海民初字第867号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人凯悦服务公司的委托代理人孙华丛、被上诉人刘利萍的委托代理人张超及原审被告高景置业的委托代理人刘东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年9月19日，刘利萍（甲方）与凯悦服务公司（丙方）、高景置业公司（乙方）签订《海阳高景·中央海岸房屋租赁协议书》，协议书约定甲方将其购买的乙方开发的中央海岸1栋1405室租赁给丙方，由丙方进行经营管理，租赁期限为6年（自2013年9月19日至2019年9月19日），每年租赁费按所交总房款的10%即57279元由丙方于每年的9月1日支付至原告指定账户，并约定如丙方未按约定日期支付，丙方不仅要支付已产生的租赁费，同时要按日支付租赁费万分之一的违约金。合同第十一条约定：乙方、丙方不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，丙方除将已产生租赁费支付给甲方外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给甲方，同时甲方有权继续执行该租赁合同。合同第十三条约定：乙方作为丙方的履约担保人，保证丙方依约履行合同义务，承担因丙方违约给甲方造成损失的连带赔偿责任。担保期限为甲方与乙方约定的租赁期限。
协议书签订后，刘利萍将房屋交付凯悦服务公司。刘利萍主张两公司未向其支付2014年9月19日至2015年9月19日的租赁费，主张协议书约定的违约金万分之一低于实际造成损失的违约金，故按照实际损失来进行主张，凯悦服务公司应自2015年9月19日按照银行同期贷款利率日利率万分之1.64计算违约金至实际履行之日。凯悦服务公司对刘利萍主张的违约金计算标准有异议，主张刘利萍没有证据证实协议约定的违约金的数额明显低于给其造成的实际损失，故即使应当承担违约金也应该按协议书第六条约定的按照未付租赁费的日万分之一计算。凯悦服务公司称该公司成立的目的在于通过房屋租赁赚取正当利益，因为受国家房地产市场调控等大环境影响未能按照合同约定支付租赁费，并认为以总房款的10%作为租赁费过高，租赁费以1万元的10%即1000元为适合。同时，以国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化属于合同法规定的不可抗力为由，反诉要求解除三方签订的房屋租赁协议书。刘利萍不同意调整租赁费，也不同意解除房屋租赁协议。
另查，2013年7月1日海阳市高景置业有限公司改名为山东高景置业有限公司。
原审法院依据刘利萍提供的身份证明、商品房买卖合同、海阳高景·中央海岸房屋租赁协议书、担保书，凯悦服务公司提供的营业执照副本、法定代表人身份证明及当事人庭审陈述笔录等证据认定上述事实。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘利萍与凯悦服务公司签订的租赁协议系当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。根据协议书的约定，凯悦服务公司应向刘利萍支付2014年9月19日至2015年9月19日的租赁费57279元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。本案中，双方在协议书中明确约定若凯悦服务公司未按时支付租赁费，应按未支付租赁费日万分之一的标准支付违约金，且刘利萍无证据证实约定的违约金明显低于造成的实际损失，故刘利萍主张按照银行同期贷款利率日万分之1.64支付违约金不予支持，违约金应自2015年9月20日计算至2015年11月3日为57279元×0.01%×45天=258元，并以此标准计算至实际支付日。对于以上两项费用高景置业公司承担连带责任。
凯悦服务公司反诉解除租赁协议书，其理由无证据予以证实，且国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化等因素属于其在签订合同时应该预见的商业风险，并非不可抗力事由，其以此主张免除其违约责任并解除租赁协议书，理由不成立，本院不予采信，本院对其反诉不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，于2015年11月3日判决：一、凯悦服务公司于本判决生效后十日内支付刘利萍2014年9月19日至2015年9月19日租赁费57279元；二、凯悦服务公司于本判决生效后十日内支付刘利萍违约金违约金258元，并以57279元为基数按日万分之一计算自2015年11月4日支付至租赁费实际支付日；三、高景置业公司对以上两项费用承担连带清偿责任；四、驳回刘利萍的其他诉讼请求；五、驳回凯悦服务公司的反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1232元，减半收取为616元，由凯悦服务公司承担。反诉费100元，减半收取为50元，由凯悦服务公司承担。
宣判后，上诉人凯悦服务公司不服，提起上诉称，上诉人继续履行三方签订的租赁协议已无法实现合同目的，且对上诉人明显不公。上诉人是专业从事酒店租赁业务的公司，成立公司和签订租赁协议的目的就是为了能在履行租赁协议时获得利润，实现盈利。而由于受近两年国家房地产调控政策及海阳当地旅游市场的变化，房屋租赁不畅，上诉人不仅未通过此业务获得利润，反而付出大额租赁费用，这都是上诉人事先无法预知的，更无法知晓的，上诉人受此影响已远超过一般的商业风险。如再继续履行合同，明显对上诉人不公。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》》第二十六条之规定，应当解除三方签订的租赁协议。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审反诉请求。
被上诉人刘利萍答辩称，不同意上诉人要求解除三方租赁协议的要求，因为销售合同和租赁合同其实是有连带关系的，且是有了差额的销售合同才会有租赁合同。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告高景置业公司答辩称，我公司同意上诉人的意见。
本院审理查明，上诉人凯悦服务公司的经营范围为酒店管理咨询服务和房屋租赁。上诉人凯悦服务公司主张，由于海阳的海景房销售不畅，直接导致了租赁业务开展不畅，并且租赁价格难以保证，涉案租赁协议约定的租赁费为每年57279元，以现在的市场价格即使全年完成租赁，恐怕也达不到上述租赁费，更别提赚取利润，因此其无法从履行租赁协议中获得应有的合同利润，反而背上巨额的债务，明显背离了其签订合同的初衷，因此依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，三方签订的租赁协议应当解除。被上诉人刘利萍对此主张，其购买的涉案房屋本身价格要比原来的不签订租赁合同的价格要高，上诉人当时应该考虑了风险，上诉人避而不谈之前销售的价格，承担义务时只谈市场风险，不同意上诉人的意见。上诉人认可自三方签订租赁协议之后，涉案房屋到目前一直是由上诉人作为酒店经营管理使用中。
2013年8月31日，被上诉人刘利萍与原审被告高景置业公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，房屋用途为住宅，房屋总价款为572788元。
本院审理查明的其他事实与原审认定的一致。
本院认为，本案争执焦点是应否解除上诉人凯悦服务公司与被上诉人刘利萍及原审被告高景置业公司所签房屋租赁协议。上诉人凯悦服务公司自身经营范围即为酒店管理咨询服务和房屋租赁，其作为商业和民事活动主体本身即应具备相应的对酒店服务和房屋租赁行业的市场评断能力，其也应是在综合分析考虑了行业现状、发展机遇和经营风险等各种因素及其自身商业利益最大化的情况下，与被上诉人刘利萍及原审被告高景置业公司签订了为期十年的租赁合同，并且还在三方所签订租赁协议中明确约定“凯悦服务公司不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，其除将已产生租赁费支付给杨刘利萍外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给刘利萍，同时刘利萍有权继续执行该租赁合同”。上述租赁协议合法有效，各方当事人均应依照约定全面履行各自的义务。上诉人凯悦服务公司现提出解除合同的理由应属于商业经营风险的范围，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形。因此，上诉人凯悦服务公司要求解除合同无充分的事实、合同和法律依据，原审法院未予支持正确。综上，上诉人之上诉主张，理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 辛婷婷