上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终5930号
上诉人（原审被告）上海玫瑰园商贸城有限公司。法定代表人夏克春，董事长。委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴林仙，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人王磊，上海飞聘律师事务所律师。委托代理人顾刘悦，上海飞聘律师事务所律师。上诉人上海玫瑰园商贸城有限公司（以下简称玫瑰园商贸城）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定，2003年7月4日，吴林仙与玫瑰园商贸城签订《加盟联建协议书》一份，约定：吴林仙自愿选定玫瑰园电器商贸城第X期X区X幢XX号地块进行投资联建商务房；双方同意分两步建设商务房，第一步投资建设商务房基础配套设施，每间房基占地面积为45平方米，投资金额为人民币163,000元（以下币种相同）；第二步投资建设商铺房和商务房，建筑面积为135平方米，其中商铺房建筑面积45平方米，商务配套房建筑面积为90平方米，按建筑安装工程实际成本（含3%代建费）计价，目前每平方米建筑面积综合成本价暂定780元以内，工程竣工后以工程各项相关合同和工程决算书经有关职能部门审核人认定为准，多退少补；房基款交款方式：双方签订本协议后吴林仙即付清首期20,000元，并于当年7月4日前付清房基款余额143,000元；商铺房和商务房投资交款方式：完成商铺房和商务房基础工程之后交30%计31,590元，主体工程封顶之后交30%计31,590元，工程竣工验收合格之后交30%计31,590元，商务房交付使用时交10%计10,530元；玫瑰园商贸城确保在2004年12月之前第一期建设工程竣工并向吴林仙交付商务房。2003年8月8日，吴林仙与玫瑰园商贸城签订《加盟联建补充协议》一份，约定：联建房三层，计135平方米，每平方米造价控制在780元以内，多退少不补；房产交付后三个月内，办理联建房产权分割到户，手续费约30,000元左右，双方各负担一半；协议书第二款D，商务房交付使用并办理好房土证时交10%的土建款10,530元。上述两份协议书签订后，吴林仙向玫瑰园商贸城交纳房款共计226,180元，系争房屋至今未交付吴林仙。原审另查明，2003年10月29日，玫瑰园商贸城的企业名称由上海玫瑰园电器商贸城有限公司变更为上海玫瑰园商贸城有限公司。原审又查明，原玫瑰园商贸城第X期X区X幢XX号地块现在的房地产登记地址信息为上海市奉贤区XX公路XX弄XX号1层和上海市奉贤区XX公路XX弄XX号XX室。系争的上述两套房屋于2007年9月24日办理上海市房地产权证，登记权利人为玫瑰园商贸城；两套房屋建筑面积分别为51.30平方米和92.15平方米，合计143.45平方米。系争房屋上于2014年4月29日设置抵押权，抵押权人为蔡某某，债权数额为15,000,000元。吴林仙诉称，2003年7月4日，吴林仙与玫瑰园商贸城签订《加盟联建协议》（实为房屋买卖合同），同年8月8日，双方签订《加盟联建补充协议》，约定：双方遵循“谁投资、谁所有、谁受益”的加盟原则，吴林仙自愿选定玫瑰园电器商贸城第X期X区X幢XX号地块进行投资联建商务房，房屋地址即上海市奉贤区XX镇XX公路XX弄XX号XX层。双方并对房屋的交付、甲方的违约责任等进行了约定。协议签订后，吴林仙履行了付款义务，但玫瑰园商贸城未履行合同义务，又擅自将房屋抵押。故吴林仙诉至原审法院，要求判令：1、玫瑰园商贸城涤除上海市奉贤区XX镇XX公路XX弄XX号XX层房屋上的抵押权；2、玫瑰园商贸城将上述房屋过户至吴林仙名下；3、玫瑰园商贸城向吴林仙交付上述房屋；4、玫瑰园商贸城支付逾期交房的违约金，以226,180元为本金，自2014年1月1日起至实际交付房屋之日止，按日万分之三计算；5、玫瑰园商贸城支付逾期办理房地产权证和擅自抵押房屋的违约金，以226,180元为本金，自2014年1月1日起至实际办出以吴林仙为权利人的房地产权证之日止，按日万分之三计算；6、玫瑰园商贸城退还多收取的房款10,530元。审理过程中，吴林仙变更诉讼请求为：1、玫瑰园商贸城涤除上海市奉贤区XX镇XX公路XX弄XX号XX层和上海市奉贤区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋上的抵押权；2、玫瑰园商贸城将上述房屋过户至吴林仙名下；3、玫瑰园商贸城向吴林仙交付上述房屋；4、玫瑰园商贸城退还多收取的房款10,530元。玫瑰园商贸城辩称，不同意吴林仙的诉讼请求。第一、吴林仙至今未付清全部房款，在吴林仙未付清全部房款的情况下，吴林仙要求办理过户手续没有法律依据。第二、吴林仙收到玫瑰园商贸城的交房通知后，迟迟未来办理交房手续，其行为也构成违约，玫瑰园商贸城将系争房屋设定抵押权也是法律赋予的行使抗辩权的方式，也是为了避免损失的扩大。综上，请求驳回吴林仙的诉请。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，吴林仙与玫瑰园商贸城签订的《加盟联建协议书》及《加盟联建补充协议》，均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”故本案系争合同虽名为联建协议书，但根据协议书内容的表述，其实质为房屋买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。吴林仙应当按约向玫瑰园商贸城支付购房款，玫瑰园商贸城应当将系争房屋交付吴林仙并办理产权过户手续。对于吴林仙诉称系争房屋实际造价为650元每平方米，故认为玫瑰园商贸城已多收取房款，要求退还多收取房款10,530元的诉讼请求，因吴林仙未能提供系争房屋实际造价的依据，故应当按照双方合同约定的单价计算，故对吴林仙上述诉讼请求，原审法院不予支持。吴林仙现尚有部分购房款未支付玫瑰园商贸城，但吴林仙在庭审中同意在本案中一并处理剩余购房款，并已按原审法院要求先行付至法院账户提存。现吴林仙已履行全部的付款义务，玫瑰园商贸城应当按照合同约定向吴林仙交付房屋并办理产权过户手续，但系争房屋现设有抵押权，应当由玫瑰园商贸城先涤除抵押权。故对于吴林仙要求玫瑰园商贸城涤除系争房屋上的抵押权、将系争房屋过户至吴林仙名下、向吴林仙交付系争房屋的诉讼请求，原审法院均依法予以支持。对于吴林仙尚应支付的剩余购房款的计算，吴林仙认为根据双方补充协议的约定，面积及单价都是固定上限的，并约定多退少不补，故不应再补交面积差额；玫瑰园商贸城认为补充协议仅对造价约定了上限，没有约定超过面积部分不另行计算房价，故应当按照占地面积和房屋建筑面积的超出面积计算相应的面积差额。对此，原审法院认为，吴林仙与玫瑰园商贸城双方的《加盟联建协议书》约定商务房建筑面积在建成后经国家有关部门测量计算为准；《加盟联建补充协议》约定每平方米造价控制在780元以内；综上，原审法院认为，第一、双方仅对每平方米造价进行了限制，但对房屋的建筑面积未进行限制，故房屋建筑面积超过135平方米的部分，吴林仙仍应按照协议约定补交购房款，原审法院对吴林仙的意见不予采信；第二、双方仅约定房屋建筑面积按有关部门测量为准，但未约定房屋占地面积也进行调整，故系争房屋占地面积是否变化不影响房屋价款的确定，吴林仙仅需支付房屋建筑面积调整后的差价，原审法院对玫瑰园商贸城的意见亦不予采信。故经原审法院核算，吴林仙尚应支付玫瑰园商贸城的剩余购房款为48,711元，在本案中一并处理。对于玫瑰园商贸城提出应由吴林仙先行支付的办证费用及办理水电费用，因尚未实际发生，故在本案中不作处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定,于二〇一六年二月二十九日作出判决：一、上海玫瑰园商贸城有限公司于判决生效之日起十日内涤除设于上海市奉贤区XX公路XX弄XX号1层、上海市奉贤区XX公路XX弄XX号XX室房屋上的抵押权。二、上海玫瑰园商贸城有限公司于上述抵押权涤除后五日内协助吴林仙办理上述房屋的产权过户手续。三、上海玫瑰园商贸城有限公司于判决生效之日起十日将上述房屋交付吴林仙。四、吴林仙于上述房屋产权过户之日支付上海玫瑰园商贸城有限公司剩余购房款人民币48,711元。五、驳回吴林仙的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币62元，减半收取，计人民币31元，由玫瑰园商贸城负担。案件财产保全费人民币125元，由吴林仙负担。一审判决后，玫瑰园商贸城不服，上诉于本院，诉称，首先，由于吴林仙未按约向玫瑰园商贸城付清房款，玫瑰园商贸城才将系争房屋进行抵押，这其实系履行合同抗辩权。其次，双方的协议书约定每间房基占地面积为45平方米，但实际系争房屋的占地面积为51.7平方米，据此土地部分的差价应当由吴林仙支付。原审认定有误，故请求撤销原审判决，改判驳回吴林仙的全部诉讼请求。被上诉人吴林仙辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回玫瑰园商贸城的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案存在如下争议焦点：一、玫瑰园商贸城是否应涤除系争房屋的抵押权并将房屋过户、交付于吴林仙。玫瑰园商贸城虽提出吴林仙因未付清房款其才将系争房屋进行抵押，然而，从本案分析，双方在签订协议后，吴林仙按约向玫瑰园商贸城支付了相应房款，即使之后因房屋面积变化等原因吴林仙需补交相应款项，玫瑰园商贸城亦应当及时告知并对此进行催缴。然而，玫瑰园商贸城并无证据证明其进行了催缴。从玫瑰园商贸城的行为分析，其将系争房屋抵押的原因显然并非在于行使抗辩权，而是为了融资，故玫瑰园商贸城的该项抗辩意见并不成立，本院对此不予认同。二、双方之间的土地差价是否应进行结算。正如原审所认定的那样，双方仅约定房屋建筑面积按有关部门测量为准，但未约定房屋占地面积也进行调整，故系争房屋占地面积是否变化不影响房屋价款的确定，吴林仙仅需支付房屋建筑面积调整后的差价，无需支付占地面积变化所产生的差价。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人玫瑰园商贸城的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币62元，由上诉人上海玫瑰园商贸城有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 孙 飞
二〇一六年七月十四日
书 记 员 洪燕君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……