云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云23民终1122号
上诉人（原审被告）：赵红明，男，1977年12月4日生，住禄丰县。
被上诉人（原审原告）：禄丰诚兴物业管理有限公司。住所地：禄丰县金山镇环城路公务员小区。统一社会信用代码：91532331678737460K。
法定代表人：欧阳俊忠，系该公司总经理。
上诉人赵红明因与被上诉人禄丰诚兴物业管理有限公司（以下简称诚兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省禄丰县人民法院（2017）云2331民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵红明到庭参加了诉讼。被上诉人诚兴物业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。
赵红明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回诚兴物业公司的诉讼请求，一、二审案件受理费由诚兴物业公司承担。事实和理由:1.诚兴物业公司的资质是在2013年11月26日取得，之前没有资质，所从事的经营、收费活动是不受法律保护的；2.一审法院对其主张的装修保证金3000元未作处理，对其于2009年5月28日缴纳给诚兴物业公司的200元垃圾清运费未作处理，物业服务费的计算存在偏差，不公平不公正。
诚兴物业公司未到庭也未提出书面答辩意见。
诚兴物业公司向一审法院起诉请求：1.由赵红明缴纳2010年至2015年3月的物业管理费5301元，滞纳金15423.08元,垃圾清运费248元，合计20972.08元;2.本案的诉讼费由赵红明承担。
一审法院认定事实：2009年2月15日，云南浩龙房地产开发有限公司与诚兴物业公司签订《前期物业服务协议》，将浩龙佳园小区（公务区二期）物业委托给原告进行管理，服务期限为：2009年2月15日起至2015年2月14日止，协议对双方相关权利义务进行了约定。因杨应保将购房资格转让给赵红明，赵红明为13-1-6-2号房屋的实际业主，2009年5月28日，赵红明以杨应保之名（甲方）与诚兴物业公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，本物业名称：浩龙佳园（公务员二期）。甲方物业座落位置：13-1-6-2号，房屋建筑面积为187.37㎡。在物业服务区域内，诚兴物业提供包括：物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共部位和相关场地的清洁卫生、生活垃圾的日产日清；公共绿化的日常养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护；安全防范等事项的协助管理；物业档案资料管理等服务。业主每月需缴纳的物业服务费按照建筑面积0.4元/㎡进行收取；乙方受有关部门或单位委托，可以提供代收代缴服务；乙方违反协议，未达到服务质量约定目标，甲方有权要求限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起每天应收金额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务等；同时双方对其他的权利义务还进行了约定。同日赵红明预交了一年的物管费899元、垃圾清运费200元及装修保证金3000元。2011年12月28日诚兴物业公司在小区粘贴公告后将物业管理服务费自2012年1月1日起调整为0.5元/㎡，在公示期内，赵红明对该收费标准的调整未提出异议。2011年诚兴物业公司代城管部门收取的垃圾清运费，其收费标准为每户每年50元；2012年至2014年垃圾清运费的标准变更为每户每年60元；2015年变更为每户每年75元。2015年1月29日，诚兴物业公司通过快递的方式向赵红明寄送了《律师函》，向赵红明催缴2011年1月1日起至2014年12月31日的物业管理费等费用。2015年4月1日，浩龙佳园小区业主委员会成立，诚兴物业公司终止了对涉案小区的物业管理服务。2015年11月19日、2016年5月25日，诚兴物业公司两次通过禄丰县电视台发布公告，对广大业主2009年1月至2015年3月期间的物业管理费进行催收，但赵红明仍然拒绝缴纳2010年3月至2015年3月的物业管理费及垃圾清运费，在催要无果的情况下，诚兴物业公司提起诉讼。另查明，涉案房屋《交房通知》签发日期为2009年5月28日。在诚兴物业公司进驻涉案小区进行物业服务期间，未及时在小区主要道路等地添置过相应安保防范设施，该小区发生多起盗窃事件，服务、管理存在一定瑕疵和不足等情况。
一审法院认为，根据相关法律规定，在小区的业主或业主大会未选聘新的物业公司进驻小区之前，可以由开发建设单位选聘有资质的物业服务企业进行前期物业管理活动，诚兴物业公司与浩龙公司签订了《前期物业服务协议》，该协议有双方签章，是合法有效的协议。本案赵红明、诚兴物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方自愿签订，该协议具有合同的法律效力，对双方当事人均有约束力，双方应按合同履行各自权利义务。尽管双方签订的协议对服务期限并没有明确约定，但在涉案小区的业主委员会未选聘新的物业公司进驻小区之前，诚兴物业公司与建设方签订的《前期物业服务协议》为有效协议；对于赵红明认为根据诚兴物业公司与其签订的协议约定：“在其拒绝缴纳物管费逾期60天起停止服务，双方的协议即自动解除”的辩解主张，系赵红明对该条款约定的片面理解，因小区物业服务是针对整个小区全体业主的公共服务和维护管理，在业主委员会成立、选聘了新的物业公司之前，原物业公司事实上并不能因单个业主的要求撤出小区，故对此辩解理由不予采纳；尽管该协议中约定的诚兴物业公司物业管理期限自2009年2月15日起至2015年2月14日止，但在该前期物业服务合同已经到期又未续签的情况下，在新选聘的物业企业进驻涉案小区前，诚兴物业公司继续提供物业服务活动的，可认定继续履行前期物业服务合同；本案诚兴物业公司一直提供服务至2015年3月31日，诚兴物业公司在该期限内提供物业服务义务，赵红明作为涉案小区业主，自收到交房通知之日起就享受着物业对小区绿化、卫生、安保等方面进行的保障服务，故赵红明理应支付该期间相关的物业管理费用。对于赵红明认为诚兴物业公司未退还所交纳的装修保证金故拒绝缴纳物管费的辩解主张，因装修保证金与本案并非同一法律关系，本案中不作评判，赵红明可另案主张。双方于2009年5月28日签订的《前期物业协议》第四条明确约定，服务期限自《交房通知》签发之日起算，涉案房屋的《交房通知》签发时间为2009年5月28日，故诚兴物业公司2009年5月28日交纳的899元的物业服务费应为2009年5月28日至2010年5月27日期间的物业费，即5085元［（187.37m²×0.4元×24月）-（87.37m²×0.4元÷30天×147天）+（187.37m²×0.5元×39月）]≈5085元。鉴于诚兴物业公司在管理服务过程中，确实存在管理服务不到位的地方，故对其主张的物业管理服务费酌情扣减10%，即予以支持4576元。关于诚兴物业公司主张要求支付滞纳金15432.08元的诉讼请求，因滞纳金属于行政责任形式，而本案双方间的行为系民事行为，故对该项诉请不予支持。关于诚兴物业公司主张要求赵红明支付垃圾清运费248元，系诚兴物业公司受禄丰县环境卫生管理站委托代收代缴的费用，赵红明未提交证据证实其已缴纳过该项费用，故对该项诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、由赵红明于本判决生效后五日内支付诚兴物业公司2010年5月28日至2015年3月31日期间的物业管理费4576元、垃圾清运费248元，合计4824元。二、驳回诚兴物业公司的其他诉讼请求。
二审中，上诉人赵红明对一审认定“2011年12月28日诚兴物业公司在小区粘贴公告后将物业管理费自2012年1月1日起调整为0.5元/m2，在公示期内，赵红明对该收费标准的调整未提出异议”、“2015年1月29日，诚兴物业公司通过快递的方式向赵红明寄送了《律师函》，向赵红明催缴2011年1月1日起至2014年12月31日的物业管理费等费用”、“对2015年11月19日、2016年5月25日，诚兴物业公司两次通过禄丰县电视台发布公告，对广大业主2009年1月至2015年3月期间的物业管理费进行催收”的事实有异议，认为其没有看到小区内粘贴的公告，没有收到律师函，也不知道诚兴物业公司发布电视公告催缴物业费；认为遗漏认定2009年5月28日其向诚兴物业公司缴纳了配套费3060元。
本院二审期间，赵红明向本院提交配套费《收款收据》1份，欲证明2009年5月28日其向诚兴物业公司缴纳了配套费3060元，其一直在按照合同履行自己的义务，但诚兴物业公司没有履行合同义务。本院认为，该证据与本案无关联性，在本案中不予采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院（2017）云23民终931号、（2017）云23民终982号生效民事判决已确认“2011年12月28日诚兴物业公司在小区粘贴公告后将物业管理费自2012年1月1日起调整为0.5元/m2”的事实，在无充分证据予以推翻的情况下，对该事实在本案中应予以确认，在公示期内赵红明确实对该收费标准的调整未提出异议，故赵红明提出的该部分异议不能成立；赵红明一审中对诚兴物业公司提交的邮政回执、VCD光盘均未提出异议，能证实“诚兴物业公司通过快递的方式向赵红明寄送了《律师函》及2015年11月19日、2016年5月25日，诚兴物业公司两次通过禄丰县电视台发布公告对物业管理费进行催收”，故赵红明提出的该部分异议也不能成立。对一审认定的事实本院予以确认。
本院另查明：赵红明以杨应保之名（甲方）与诚兴物业公司（乙方）于2009年5月28日签订的《前期物业服务协议》中未约定服务的终止期限。在赵红明以杨应保的名义与诚兴物业公司签订的《浩龙佳园（公务员二期）装修管理暂行规定》第4条中约定“建筑面积在150m2以上200m2之间的按200元/户收取装修垃圾清运费”；第25条约定“装修保证金按每户3000元收取，自装修竣工并且经物业服务处人员验收后，整个装修没有违反相关规定后无息退还。”第31条约定“本装修管理暂行规定属《浩龙佳园物业服务协议》附件。”
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.双方签订的《前期物业服务协议》是否受法律保护？赵红明是否应向诚兴物业公司交纳物业管理费？2.赵红明在交纳物业管理费的同时是否应扣除装修保证金3000元？3.赵红明于2009年5月28日交给诚兴物业公司的垃圾清运费是否应该扣除？4.诚兴物业公司起诉的物业管理费应如何计算？
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定了两种物业服务合同无效的情形，其中并未包含物业公司无资质的情况，且国家对物业服务企业实行资质管理的规定属于管理性强制规定，而非效力性强制规定，故本案中诚兴物业公司与赵红明签订《前期物业服务协议》系有效合同，受法律保护。赵红明与诚兴物业公司签订的《前期物业服务协议》虽然没有约定服务终止期限，但在新选聘的物业公司进驻案涉小区前，诚兴物业公司继续提供物业服务活动的，应认定双方继续履行《前期物业服务协议》直至诚兴物业公司2015年3月31日撤出案涉小区，故赵红明应向诚兴物业公司交纳计算至2015年3月31日止的物业服务费。双方在协议附件《浩龙佳园（公务员二期）装修管理暂行规定》中约定“自装修竣工并且经物业服务处人员验收后，整个装修没有违反相关规定后无息退还”，3000元装修保证金由诚兴物业公司收取，诚兴物业公司未提出赵红明具有不应退还的情形，故该3000元装修保证金应由诚兴物业公司予以退还，因上述约定属于本案所审理的《前期物业服务协议》范围，在本案中可一并予以处理。至于赵红明提出其2009年5月29日交纳的200元垃圾清运费应予以扣减的问题，因该200元垃圾清运费属《浩龙佳园（公务员二期）装修管理暂行规定》第4条中约定的装修垃圾清运费，不应予以扣减。鉴于诚兴物业公司在管理服务过程中，确实存在管理服务不到位的地方，而且无故不退还赵红明装修保证金，故对其主张的物业管理服务费酌情扣减20%。综上，本院依据双方签订的《前期物业服务协议》中约定的计算方法，确认赵红明应向诚兴物业公司交纳物业服务费4062元[（187.37m²×0.4元×19个月+187.37m²×0.5元×39个月）×80%]，扣减应退还的装修保证金3000元，赵红明实际应向诚兴物业公司支付物业服务费1062元、垃圾清运费248元。
综上所述，赵红明的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销云南省禄丰县人民法院（2017）云2331民初685号民事判决；
二、由上诉人赵红明于本判决生效之日起5日内支付被上诉人禄丰诚兴物业管理有限公司2010年5月28日至2015年3月31日期间尚欠的物业管理费1062元、垃圾清运费248元，合计1310元；
三、驳回禄丰诚兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费324元、二审案件受理费50元，合计374元，由上诉人赵红明负担22元，由被上诉人禄丰诚兴物业管理有限公司负担352元。
本判决为终审判决。
审判长 倪志敏
审判员 沈黎芸
审判员 何永丽
二〇一七年十月三十日
书记员 郑秋霞