山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第2638号原告肖吉光，男，1944年2月8日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区（身份证上载明住址），现住山东省青岛市城阳区。委托代理人肖相帅，男，1963年7月4日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。被告肖承师，男，1963年7月1日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托代理人肖佶玲，山东友华律师事务所律师。委托代理人赵鑫，青岛城阳荣祥法律服务所法律工作者。第三人肖鹏钦，男，1974年3月21日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托代理人肖相帅，男，1963年7月4日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。原告肖吉光与被告肖承师、第三人肖鹏钦农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖吉光及其委托代理人肖相帅，被告肖承师及其委托代理人肖佶玲、赵鑫，第三人肖鹏钦委托代理人肖相帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，青岛市城阳区红岛街道萧家社区359号房屋是原告所建，其土地使用权于1991年依法登记在原告名下。2003年，原告与原告的亲戚肖承师，虽然曾签订过涉案房屋买卖合同，但是以后双方又都反悔了，并且肖承师当着我的面用笔把合同的签名划去作废了，原告和被告肖承师涉案房屋买卖关系不存在。后来经肖承师介绍，原告曾允许他的亲戚陈东一家在涉案房屋居住过。近期萧家社区实施旧村改造，肖承师竟然和他的亲戚陈东联合一起，想趁机侵占涉案房屋。原告和肖承师及陈东经过一番争论，陈东一家于2014年11月从该房屋搬走，肖承师却于2014年11月将两个旧沙发搬进了该房，并给该房屋上了锁，强占着该房不肯腾出，硬说他和原告发生了涉案房屋买卖关系，房屋所有权归他。故请求依法判令：1、确认原告肖吉光和被告肖承师的萧家社区359号房屋买卖关系无效；2、确认位于青岛市城阳区红岛街道萧家社区359号房屋归原告肖吉光所有；3、诉讼费用由被告负担。庭审中原告变更事实与理由部分中的内容为涉案房屋实际登记在第三人肖鹏钦名下，明确诉讼请求为：1、确认原告肖吉光与被告肖承师的红岛街道萧家社区359号房屋买卖关系无效；2、确认原告肖吉光没有交付涉案房屋；3、确认被告肖承师没有交付涉案房屋的购房款；4、确认原告肖吉光没有红岛街道萧家社区359号房屋的处分权。原告提交如下证据：一、肖某1出具的证言一份。证明被告没有交付涉案房屋购房款。被告对该证据的真实性有异议，认为该证据最后的日期部分有改动，其证明内容与事实不符；肖某1作为证明人应参加庭审质证；该证据证明的内容与（2015）城民初字第125号案中作为证人出庭证明的内容不相符，（2015）城民初字第125号案中证明人肖某1以证人的身份出庭陈述在2003年3月29日签订房屋转让合同时由原、被告及肖某1、肖某2四人在场签字，购房人为肖承师。第三人对该证据的真实性及证明事项均无异议。二、（2015）青民一终字第1231号案件的调查笔录一份（复印件）。证明被告没有交付涉案房屋购房款。被告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为该证据不能证明原告要证明的事项，该证据中被告已经陈述签订房屋转让合同时已经全部给付购房款。第三人对该证据的真实性及证明事项均无异议，认为如果被告真的给付了购房款，被告应当有凭证。三、陈东在涉案房屋居住期间缴纳的电费凭证一宗。证明2003年10月至2014年10月涉案房屋实际由陈东居住，原告没有将涉案房屋交付给被告。被告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为被告在取得涉案房屋所有权后，有一段时间租赁给陈东居住，所以陈东缴纳电费是应该的，不能证明涉案房屋就是陈东购买。第三人对该证据的真实性及证明事项均无异议，认为被告无权将涉案房屋租赁给陈东，被告没有取得涉案房屋的所有权，可以证明当时原告没有把涉案房屋交付给被告，陈东在涉案房屋居住与被告没有关系。四、证明一份。证明2003年10月至2014年10月涉案房屋实际由陈东居住，原告没有将涉案房屋交付给被告。被告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，该证据不能证明原告没有交付房屋，这是被告涉案房屋所有权后对自己财产进行的使用收益和处分。第三人对该证据的真实性及证明事项均无异议，认为被告无权将涉案房屋租赁给陈东，被告没有取得涉案房屋的所有权，可以证明当时原告没有把涉案房屋交付给被告，陈东在涉案房屋居住与被告没有关系。五、收据一份。证明原告没有将涉案房屋交付给被告。被告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为合同签订的时间为2003年3月29日，该收据载明的时间为2004年1月10日，原告在肖家村还有房屋一处，只能证明原告自己家拉水管的情况，与涉案房屋无关不予认可。第三人对该证据的真实性及证明事项均无异议，认为收据上载明的是涉案房屋的门牌号。六、户口簿一份。证明肖鹏钦于签订合同3年后才将户口落在涉案房屋下，涉案房屋没有交付给被告。被告对该证据的真实性无异议，认为该证据不能证明原告的证明事项与本案无关，不予质证。第三人对该证据的真实性及证明事项均无异议，认为如果已经交付给被告，被告不可能再让第三人肖鹏钦在涉案房屋上落户。七、评估单一份。证明涉案房屋系第三人所有，原告没有交付给被告。被告对该证据的真实性有异议，该证据系复印件不予认可。第三人对该证据的真实性及证明事项均无异议，认为该证据是原件，对真实性可以到评估单位核对，第三人与评估人员对涉案房屋进行评估，必须进入到涉案房屋内，对涉案房屋进行清点、测量、拍照才能做出评估结论，被告在这次萧家社区旧村改造中也已经有两处房屋由该评估单位作出评估，被告不应当不知道评估的事宜，当时如果被告认为涉案房屋不属于第三人，他们不会让评估单位进行评估的，现在评估结论已经做出来了，是被告、陈东、第三人配合评估单位做出来的。八、证明一份。证明涉案土地证一直没有发放，涉案房屋没有登记在被告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为该证据只能证明该证据存放在村委，不能证明原告没有处分权。第三人对该证据的真实性及证明事项均无异议，认为任何部门都没有原告名下的涉案房屋土地证，原告无权处分涉案房屋。九、分家单一份。证明涉案房屋于1999年就分给了第三人，涉案房屋应归第三人所有，原告没有处分权。被告对该证据的真实性有异议，从该证据的新旧程度看该证据系近段时间伪造的不予认可；对证明事项有异议，原、被告及第三人都在肖家村居住，原告购买涉案房屋的时间为2003年3月29日，且已经交付使用至今，作为同村人在如此长的时间内不可能不知道涉案房屋已经转让给被告，原告及第三人也一直没有主张对涉案房屋的所有权。第三人对该证据的真实性及证明事项均无异议，原告于1995年已经搬到了红岛街道萧家社区1568号房屋居住，此后由第三人在涉案房屋居住到2002年10月份左右，被告、第三人及原告既是同村人也是近亲关系，应当知道。十、声明一份。证明原告是擅自处分房屋，徐金花（徐金花系原告之妻）于2014年旧村改造签约时才知道此事，徐金花不同意出卖房屋。被告对该证据的真实性有异议，对他们分家的事实不予确认，该证据证明了原、被告之间签订了房屋转让合同，且已经完成了交付，对于肖吉光处分房屋时是否与徐金花商议，因为肖吉光与徐金花系夫妻关系，肖吉光处分房屋徐金花应当知晓，该证据确认了肖吉光对涉案房屋卖给了被告的事实。第三人对该证据的真实性及证明事项均无异议，由于涉案房屋没有交付，没有形成实际的买卖关系，也没有必要告诉徐金花。十一、照片一份（复印件）。证明被告红岛街道萧家社区还有其他房屋，涉案房屋违反了一户一宅的强制性法律规定。被告对该证据的真实性有异议，该证据系复印件不予认可。第三人对该证据的真实性及证明事项均无异议，该证据系在红岛街道萧家社区村委照的，被告的身份证明上也证明了还有其他房屋，且在（2015）城民初字第125号案中也承认了还有其他房屋。十二、申请证人肖某1出庭作证，证明涉案合同是被告顶替非肖家社区陈东与原告签订的合同；涉案合同在签订时是以被告没有付款为条件签订的。被告认为：1、原、被告签订房屋转让合同的前一天即2003年3月28日，被告向原告支付了买房定金5000元，证人出庭作证的内容是被告是代陈东签订的合同，明显与事实不符。被告对关于证人证明合同实际是被告代陈东签订的真实性不予认可；2、原告在签订合同当时是与第三人共同居住的，与原告前述房屋是由第三人单独居住相矛盾，因此，证人证言真实性有异议。请求法院不予采信。第三人无异议。被告辩称，1、原、被告之间房屋转让合同双方均已履行完毕，涉案房屋应当归被告肖承师所有；2、原告的诉讼请求前后矛盾，并在本案审理期间多次反复难以自圆其说，从而可以证明原告是基于旧村改造这一事实违背诚实信用原则，滥用诉权要求确认买卖关系无效；3、第三人参加诉讼，从原告提交的宅基地使用档案看，到目前为止涉案房屋登记信息未发生变更，而在2003年原、被告之间进行房屋转让时，原告未提及分家的事实。因此，分家的事实是原告及第三人捏造的，第三人与本案没有利害关系，没有权利要求参加诉讼；4、肖相帅不能既代理原告又代理第三人，本案中很明显原告与第三人的利益是相冲突的；5、原告的起诉违背了一事不再理原则，应当驳回其起诉，本案已经由（2015）城民初字第125号案审理过，本案的诉讼标的、当事人、诉讼请求及事实与理由基本一致，因此原告的起诉相当于浪费司法资源，应当予以驳回；6、原告代理人系非农业户口，不是萧家本村村民，不能作为代理人代理本案诉讼；7、涉案房屋自2003年3月29日购买后，涉案房屋就由被告保管至今，且原告在起诉被告返还原物一案庭审笔录中已经确认房屋转让合同中签字系原告所签，在诉讼中第三人肖鹏钦在明知的情况下并没有主张涉案房屋系肖鹏钦所有。被告提交如下证据：一、定金收条一份。证明2003年3月28日原告收到被告购房定金5000元。原告对该证据的真实性无异议，但是认为被告当时说5000元定金实际是陈东给的，以后若陈东要买的话，就与陈东重新签订合同，若陈东不买就作为房租使用。第三人对该证据的真实性无异议，第三人对此事不知情。二、房屋转让合同一份。证明2003年3月29日原、被告签订了房屋转让合同，原告将位于红岛街道萧家社区359号5间房屋及厢房以50000元转让给被告肖承师，双方签字确认，由立字人肖某1、证明人肖某2签字确认，证人证言在（2015）城民初字第125号案庭审笔录中，合同签订后涉案房屋已经交付被告使用、管理。原告对该证据的真实性无异议，认为该证据上没有写明日期，该合同应是在2003年5月份签订的，该证据的内容不能证明被告要证明的事项，该证据是被告顶替陈东签订的，肖某1的证词已经证明，涉案房屋实际由陈东居住，由于被告当时说留着给陈东签订合同时作为参考用，并且给了原告复制品，当着原告的面把签名划掉，原告是因上当受骗才没有要求将该合同拿回销毁，该证据系欺诈行为取得的，不能作为证据使用。第三人对该证据的真实性无异议，对证明的事项同原告意见。第三人称，第三人是原告肖吉光的儿子，1999年第三人与父亲肖吉光分家，涉案房屋分给了第三人，有当时的分家单为证。虽然当时涉案房屋登记在第三人父亲肖吉光名下，但是由于是父子关系，所以第三人也没有急着办理过户手续。近期萧家社区实施旧村改造，第三人到社区签订涉案房屋拆迁协议时，意外得知原告父亲肖吉光和肖承师涉嫌签订过涉案房屋买卖契约，二人还因涉案房屋确权问题在贵院提起了诉讼。虽然如此，在2014年9月27日之前，第三人父亲和肖承师都从来没有向第三人透漏过关于涉案房屋买卖的问题。到2013年村里对涉案房屋进行评估时，评估单上写着房屋××是第三人，第三人父亲和肖承师也没有提出任何异议。直到2014年9月27日村里正式开始签订拆迁协议时，肖承师才拿出他和肖吉光签订的房屋买卖协议，说房屋所有权应当归他所有，但在2014年9月27日之前，肖承师从来没主张他和肖吉光签订的房屋买卖关系有效，更没有主张涉案房屋应当归他所有。第三人认为，涉案房屋已经分家分给了第三人，第三人父亲就没有对涉案房屋的处分权，并且肖承师名下已经有了宅基地，依法不能在购买房屋拥有多处宅基地。故请求依法判令：1、确认原告肖吉光和被告肖承师签订的萧家社区359号房屋买卖合同无效；2、确认位于青岛市城阳区红岛街道萧家社区359号房屋归第三人肖鹏钦所有。庭审中，第三人将事实与理由部分变更为：涉案房屋实际登记在第三人肖鹏钦名下。明确请求事项为：1、确认本诉原告肖吉光与被告肖承师签订的萧家社区359号房屋买卖合同无效；2、确认位于城阳区红岛街道萧家社区359房屋归第三人肖鹏钦所有。第三人未提交证据。庭审中，本庭出示原告申请本院到青岛市城阳区红岛街道萧家社区居民委员会调取的633号房屋拆迁签约档案及到城阳国土资源分局红岛国土资源所调取的588号土地使用证情况，原告认为村委会出具的证明不是房屋拆迁签约档案，该证据没有村委会负责人的签名，该证据不符合法律要求，原告不予认可；对588号土地使用证予以认可。被告无异议。第三人同意原告意见。经审理查明，2003年原告肖吉光与被告肖承师签订《房屋转让合同》，约定原告将自己位于肖家村内的房屋一处转让给被告，该房屋位于肖家村内359号，北临大街，东临肖吉万家，西至胡同，南临肖吉勇家，房屋转让费为伍万元，由被告一次性付清，本房房产证现已在肖家村村委，由被告到村委办理变更手续，该合同底部落款甲方处有肖吉光签字摁手印，乙方处有肖承师签字摁手印，立字人处有肖某1签字摁手印，证明人处有肖某2签字摁手印。2003年3月28日，原告向被告出具“今收到肖承师买房定金伍仟元整”的收条。立字人肖某1在（2015）城民初字第125号案庭审出庭作证时称原、被告的房屋买卖合同系其本人起草的，签订合同时在场人还有肖某2，涉案房屋东至肖吉万家、南至肖吉勇家、北至大街，共五间，协商转让价格为5万元，被告代其姐姐的亲家陈东在合同上签字确认。证人肖某1在庭审出庭作证时称其帮助原告草拟房屋转让合同时原告一直在涉案房屋中居住，合同签订后涉案房屋由陈东居住，但从未见过陈东本人。原告提交的加盖青岛北部供电部红岛供电所印章的电费凭证显示陈东自2010年11月至2014年9月一直为涉案房屋缴纳电费。青岛市城阳区红岛街道萧家社区居民委员会于2014年10月30日日出具的证明载明陈东自2003年在肖家社区359号房屋居住至今。原告提交的收据上载明：“2004年1月10日，肖吉光交来拉水龙款人民币（大写）肆佰五十元。”（2015）城民初字第125号案件庭审笔录中载明证人肖某2称原、被告在签订房屋转让合同时被告将4.5万元现金交付给原告，且双方付款时立字人肖某1也在现场。原告提交的户口簿上显示户主姓名为肖鹏钦，住址为山东省青岛市城阳区肖家村359号，登记日期为2006年4月3日。青岛市城阳区红岛街道肖家社区居民委员会于2015年6月30日出具的证明载明：“经调查落实，1991年土地登记部门受理我社区359号房屋宅基地使用权登记，该宅基地《集体土地建设用地使用证》一直没有颁发。”原告提交的分家协议书显示原告及其妻子徐金花于1999年2月3日将涉案房屋分家分给第三人肖鹏钦。原告提交的其妻子徐金华于2015年6月12日发出的声明载明徐金花于2014年9月才知道原告与被告签订过涉案房屋的转让合同，徐金花不同意出卖房屋。本庭依原告申请到青岛市城阳区红岛街道萧家社区居民委员会调取的633号房屋拆迁签约档案及到城阳国土资源分局红岛国土资源所调取的588号土地使用证情况。其中青岛市城阳区红岛街道萧家社区居民委员会出具的证明载明：“兹证明633号肖鹏钦，身份证：，妻子赵晓娟，身份证：。”本庭到城阳国土资源分局红岛国土资源所调取的青岛市崂山区红岛镇肖家村588号地籍管理显示土地使用者（××）为被告，地号为I13-1-588，面积为136.91，其中建筑占地52.02，地上物类别及权属为民房本人，四至为北至墙壁外根邻大街，东至围墙墙壁外根邻空地，南至围墙外根邻胡同，西至围墙墙壁外根邻李淑德。原告肖吉光与第三人肖鹏钦系父子关系，原告与徐金花系夫妻关系。原告肖吉光、被告肖承师、第三人肖鹏钦户口所在地均是红岛街道萧家社区。以上事实，有原、被告提交的证据、证明、地籍管理、（2015）城民初字第125号卷宗，当事人陈述，庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是原告的诉讼请求是否已经超过诉讼时效及原告肖吉光与被告肖承师签订的《房屋转让合同》是否有效。一、针对第一个争议焦点分析如下：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百七十五条第一款规定：民法通则第一百三十五条、第一百三十六条规定的诉讼时效期间，可以适用民法通则有关中止、中断和延长的规定。本院认为，涉案房屋的买卖发生于2003年，原告于2015年5月到法院起诉，已超过2年诉讼时效，且原告也未提交相关证据证明诉讼时效存在中止、中断之情形，故原告的诉讼请求已超过诉讼时效，本院对原告的诉讼请求不予支持。二、针对第二个争议焦点分析如下：第一，原告提交的陈东在涉案房屋居住期间缴纳的电费凭证、村委出具的证明等证据均只能体现出陈东在涉案房屋居住过；证人肖某1的证言虽称是由被告代陈东与原告签订房屋买卖协议，但是证人肖某1作为立字人又称没有见过陈东，故本院对肖某1称被告代陈东与原告签订房屋买卖协议的说法不予采信；原告在诉状中认可其与被告肖承师曾签订过涉案房屋买卖合同，但是认为签订合同以后双方都反悔了，被告肖承师当着原告的面用笔把合同的签名划去作废了，原告和被告肖承师涉案房屋买卖关系已不存在，但未提交相关证据证明其主张，故本院认为，原告以该合同系被告顶替“陈东”与原告签订的、被告对涉案房屋买卖合同已反悔等为由要求确认原、被告签订的《房屋转让合同》无效，于法无据，本院不予支持。第二，原告在庭审中提交的青岛市城阳区红岛街道肖家社区居民委员会于2015年6月30日出具的证明显示涉案房屋宅基地《集体土地建设用地使用证》一直没有颁发，因《集体土地建设用地使用证》一直没有颁发，原、被告无法办理涉案房屋的变更登记手续，且原告提交的分家单系原告方单方制作，不能以此对抗善意的第三人即被告，故本院认为，原告提交户口簿、分家单以证明涉案房屋于1999年就分给了原告之子第三人肖鹏钦，原告对涉案房屋没有处分权，于法无据，本院不予支持。第三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第2款规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。原告提交的声明系原告之妻徐金花单方制作，且原告之妻对原告出卖涉案房屋不知情不得对抗善意第三人，庭审中，原告也未提交证据证明被告存在恶意，故被告有理由相信原告对涉案房屋的处分系夫妻双方共同意思表示，原告以其妻子徐金花不知情为由要求确认涉案房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。第四，被告提交的定金收条上明确载明原告收到被告肖承师定金伍仟元，原告对收到5000元的事实未予以否认，故本院认为，原、被告的上述行为应视为双方对《房屋转让合同》的履行；原告称被告未支付其购房余款4.5万元，但直至双方签订《房屋转让合同》后十余年内未向被告主张行使相关诉讼权利，本院认为，原告未提交相关证据证明其已将收到的5000元退回给被告，故原告要求确认与被告签订的《房屋转让合同》无效，于法无据，本院不予支持。综上，本院认为，原告要求确认原告肖吉光与被告肖承师的红岛街道萧家社区359号房屋买卖关系无效等，于法无据，本院不予支持。三、关于第三人肖鹏钦的诉讼主体地位问题。本案中，原告提交的户口簿、分家单等不足以证明第三人系涉案房屋的使用权人（××），原告在诉状中认可涉案房屋系由本人建设，土地使用权登记在原告名下，且第三人在庭审中也未提交相关证据证明其为涉案房屋的使用权人（××），综上所述，第三人无权对涉案房屋作出使用、收益、处分的权利，故第三人要求确认原告肖吉光与被告肖承师签订的萧家社区359号房屋买卖合同无效、位于城阳区红岛街道萧家社区359房屋归第三人肖鹏钦所有，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第175条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告肖吉光的诉讼请求。驳回第三人肖鹏钦的诉讼请求案件受理费1050元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  秦忠基审 判 员  李 珂人民陪审员  徐友春二〇一六年五月二十四日书 记 员  帅玉杰附相关法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百七十五条第一款民法通则第一百三十五条、第一百三十六条规定的诉讼时效期间，可以适用民法通则有关中止、中断和延长的规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果