温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）温鹿执异字第45号
案外人：郑笑萍。
申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司。
代表人：涂咸阳。
委托代理人：朱月进、包建海。
被执行人：浙江东日药业有限公司。
法定代表人：仲翔。
被执行人：温州市智瑞物资有限公司，住所地：温州市鹿城区车站大道万顺大厦A－３０５室。
法定代表人:陈志伟。
被执行人：仲翔。
被执行人：郑策，公民身份号码:5101031965********。
被执行人：吴文垚。
被执行人：林洁，公民身份号码:3303021972********。
被执行人：陈天群。
第三人：钱斌。
本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称：信达资产公司）与被执行人浙江东日药业有限公司（以下简称：东日药业公司）、温州市智瑞物资有限公司（以下简称：智瑞物资公司）、仲翔、郑策、吴文垚、林洁、陈天群金融借贷纠纷一案中，案外人郑笑萍向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日进行公开听证。申请执行人信达资产公司的委托代理人包建海，案外人郑笑萍，第三人钱斌到庭参加听证。现已审查终结。
案外人郑笑萍称：贵院在执行申请执行人信达资产公司与被执行人东日药业公司、智瑞物资公司、仲翔、郑策、吴文垚、林洁、陈天群金融借贷纠纷一案中，将案外人的财产即坐落温州市瓯海区新桥街道山水名都42幢501室房产，当作被执行人林洁的财产予以执行，案外人特提出执行异议。2007年11月24日，被执行人林洁和第三人钱斌向温州城市建设开发有限公司（以下简称：城市房开公司）购得坐落温州市瓯海区新桥街道山水名都42幢501室房屋。2009年11月2日，案外人与温州易城投资顾问有限公司黄龙分公司签订了《房屋购买委托合同》。同日，第三人钱斌与案外人签订了《房屋买卖定金合同》，约定：案外人在签订本合同时，向第三人支付购房定金10万元。同年11月18日，被执行人林洁和第三人钱斌在温州市中信公证处通过公证委托案外人的女儿陈潇潇代为办理涉案房产的过户手续，同日，案外人通过银行转账向第三人钱斌支付了购房余款153万元。2010年7月，案外人向城市房开公司补缴了17515元费用后，涉案房屋交付给案外人。2011年5月31日，案外人向缴纳了房屋买卖契税21662.55元。案外人认为，涉案房产已由案外人实际取得，案外人的合法财产权益应受法律保护。请求终止对坐落温州市瓯海区新桥街道山水名都42幢501室房屋的执行，并解除对该房屋的查封。
申请执行人信达资产公司称：一、根据案外人的陈述，其在2009年11月签订房屋买卖合同，并支付购房款。但案外人在长达4、5年的时间内没有办理涉案房产过户手续，该房屋买卖的真实性值得怀疑。二、根据《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房产登记现仍登记在被执行人林洁名下，应属被执行人林洁所有。三、即使被执行人与案外人签订的房屋买卖合同是合法有效的，但案外人没有证据其已经合法占有涉案房屋，且案外人因自身的原因导致涉案房屋未办理过户手续，其自身存在过错，不属于物权保护范围。请求驳回案外人的执行异议。
第三人钱斌称：第三人与案外人之间的房屋买卖是真实的。在签订《房屋买卖定金合同》时，涉案房屋系期房，尚未取得房屋所有权证，故不能办理产权过户手续。案外人没有办理涉案房产过户手续，因此就认定其不是房屋所有权人是不正确的。请求依法裁定。
本院查明：广发银行股份有限公司温州南浦支行（以下简称：广发银行南浦支行）与被执行人东日药业公司、智瑞物资公司、仲翔、郑策、吴文垚、林洁、陈天群金融借贷纠纷一案，本院于2012年7月23日立案受理。2013年7月22日，本院作出（2012）温鹿商初字第2190号民事判决书，判决：东日药业公司于本判决生效之日起三日内偿付广发银行南浦支行借款2400万元及利息、逾期利息、复利；如东日药业公司未按期履行上述债务，则依法拍卖或者变卖陈天群提供抵押的坐落温州市鹿城区车站大道577号财富中心1704室房屋，所得价款由广发银行南浦支行在1200万元的范围内优先受偿；仲翔、郑策、吴文垚、林洁、智瑞物资公司、陈天群对上述债务在广发银行南浦支行在东日药业公司破产程序中未受清偿的部分在2400万元范围内承担连带清偿责任。该民事判决书生效后，广发银行南浦支行本院申请执行。本院于2015年1月28日作出（2014）温鹿执民字第4595号执行裁定书和协助执行通知书，查封了被执行人林洁名下的坐落温州市瓯海区新桥街道山水名都42幢501室房产。案外人郑笑萍知晓后，向本院提出执行异议。因信达资产公司受让了广发银行南浦支行对债务人东日药业公司及担保人的全部权利义务，本院裁定变更申请执行人为信达资产公司。
另查明：第三人钱斌与被执行人林洁系夫妻关系。2007年11月24日，城市房开公司与林洁签订《商品房买卖合同》一份，约定：林洁向城市房开公司购买山水名都42幢501室商品房，总房价为624570元，城市房开公司应于2009年11月30日前将该商品房交付林洁使用。合同签订后，林洁按约支付了全部购房款。2009年11月2日，第三人钱斌（作为甲方）与案外人郑笑萍（作为乙方）签订《房屋买卖定金合同》一份，约定：乙方向甲方购买山水名都42幢501室（面积109平方米）房屋；房屋单价为15000元/平方米，总房价1635000元；乙方在签订本合同时，向甲方支付购房定金10万元；双方承诺于2009年11月16日前办理委托公证等相关手续；办理完委托公证等相关手续后，乙方立即支付甲方除定金外的剩余房款；该房的所有税费和物业维修基金等均由乙方负责缴纳。同日，案外人通过银行向第三人支付购房定金10万元。同年11月18日，第三人和被执行人林洁在温州市中信公证处办理了公证委托书，委托陈潇潇（案外人的女儿）代为办理上述房屋的交付、结算、缴纳契税、产权登记、土地使用权登记，并在领取上述权证后，将房屋出售给郑笑萍、陈瑞林所有。同日，案外人向第三人支付了剩余购房款1535000元（其中153万元通过银行转账支付）。2010年7月，陈潇潇办理了涉案房屋的交付手续，后该房屋就由案外人进行管业。2011年5月31日，案外人缴纳了涉案房屋的契税21662.55元。同年6月9日，经房管部门核准，涉案房屋所有权登记为林洁、钱斌共同共有。
上述事实有案外人提供的身份证、结婚证、商品房买卖合同、房屋购买委托合同、房屋买卖定金合同定金收条、收款收据、银行进账单、转账凭证、存款凭证、通知、商品房结算表、房屋契税发票、公证委托书、房屋所有权证，申请执行人提供的房屋权属登记信息查询证明，本院调取的民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书，以及案外人、申请执行人的陈述等证据所证实。
本院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案外人在本院对涉案房产采取查封等执行措施前已经向被执行人林洁及第三人购买该房屋，已按照合同支付了全部价款，并对房屋进行实际管业。因涉案房产系期房，故案外人购买时没有办理产权登记及过户手续，案外人对未办理过户登记手续不存在过错。案外人因房屋买卖合同取得的民事权利，应受法律保护。案外人有足够的事实和理由排除对涉案房产的强制执行措施，其要求终止对涉案房屋的执行，解除对该房屋的查封，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：
中止对坐落温州市瓯海区新桥街道山水名都42幢501室房屋的执行，解除对该房屋的查封。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 夏益民
审 判 员 苏 惺
审 判 员 沈文江
二〇一五年四月二十八日
代书记员 季珊珊