福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终5042号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈翠玉，女，住福建省永泰县。
委托诉讼代理人：林银香，福建海山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季素珍，福建海山律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州明视眼镜有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路88号十三层，统一社会信用代码913501022601916594。
法定代表人：陈雄伟，董事长。
委托诉讼代理人：龚为民，福建航嘉律师事务所律师。
原审第三人：高乾兵，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：张国贤、朱国辉，福建汇成律师事务所律师。
上诉人陈翠玉因与被上诉人福州明视眼镜有限公司（以下简称“明视眼镜公司”）、原审第三人高乾兵房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈翠玉及其委托诉讼代理人林银香、季素珍，被上诉人明视眼镜公司委托诉讼代理人龚为民，原审第三人高乾兵委托诉讼代理人朱国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈翠玉上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审仅解除案涉合同，却未明确案涉合同解除的具体时间是错误的。二、一审判令上诉人按每月4万元支付租金（自2014年2月23日起至讼争屋腾空退还被上诉人之日止）是错误的。1、根据《省府路一号独栋二至四层合作合同》第二条第7点约定，从2013年1月19日至2013年3月18日，上诉人共有两个月的免租期；2013年5月29日被上诉人致函上诉人同意增加45天的免租期；2013年12月7日《补充协议》第1条约定再延长半个月的免租期；上诉人共有4个月的免租期。另，根据《补充函》第2项：“经双方协商，从2015年1月开始乙方继续履行原合同，租金在开业前室内装修消防安全预审、预验通过后从2015年1月1日开始缴纳”的约定，上诉人的房屋租金应从2015年5月1日开始缴纳，而非自2014年2月23日开始缴纳。2、二至四层（含一层过道）的租金每月共6.2万元，上诉人仅实际占有、使用诉争房屋二层（含一层过道），月租金应当为2.2万元，一审判决上诉人按每月4万元支付租金无事实依据。3、上诉人承租讼争屋的目的是用于经营“我们的咖啡店”，被上诉人所出租的讼争屋无法通过消防验收导致上诉人无法正常办理“我们的咖啡店”营业执照也无法使用讼争屋。上述事实一审法院已予以认定。被上诉人在明知讼争屋无法通过消防验收的情况下欺瞒上诉人并催促上诉人对讼争屋进行装修，致使上诉人投入巨额资金，损失不断扩大。根据双方合同关于“被上诉人不提供或者无法提供有关资料导致上诉人不能正常办理营业执照，而使上诉人无法使用该房屋的，则视为被上诉人根本性违约”的约定，被上诉人构成根本性违约，讼争屋不符合商业用途也无法办理营业执照，被上诉人无权要求上诉人支付租金。4、讼争房屋存在种种瑕疵，被上诉人不仅没有协助、配合上诉人解决问题反而屡次以非法方式指使员工骚扰、扰乱上诉人的营业活动。上诉人多次报警无果，2015年12月24日，被上诉人再一次单方面、强制性的锁门、加锁后，上诉人停止营业。据此，应认定被上诉人于2015年12月24日单方提前收回讼争屋二层，解除了《省府路一号独栋二至四层合作合同》。5、在讼争屋被锁后，上诉人向被上诉人多次明确表示放弃房屋内的所有物品，一审诉讼过程中，在承办法官的建议下也向被上诉人提出办理房屋交接手续，但被上诉人拒不交接，因此，讼争屋因未交接产生的租金应由上诉人承担。且，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，被上诉人放任损失扩大的后果应当自行承担。6、上诉人在将讼争屋一层对外转租时已告知被上诉人并经被上诉人同意。且上诉人将转租的租金支付至被上诉人账户。故，一审法院判决上诉人按每月4万元，自2014年2月23日起至讼争屋腾空退还被上诉人之日止支付租金是错误的。三、《省府路一号独栋二至四层合作合同》第二条第一项下第三点明确约定：“自本合同签署之日起，若因甲方不提供或者无法提供有关资料导致乙方不能正常办理营业执照，而使乙方无法使用该房屋的，则视为甲方根本性违约，甲方应双倍返还保证金，同时还应返还提前收取的房屋租金，以及赔偿乙方对该房屋的装修损失。”2013年5月28日的《函》第二条约定：“甲方应在2013年7月29日之内将符合安全使用要求的房屋交付给乙方使用，否则就视为甲方根本性违约，甲方应双倍退还承租人所支付的定金，并赔偿乙方损失。”前述约定是双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应严格按照合同约定履行各方的义务及承担违约责任。本案中，被上诉人构成根本性违约、在履行合同过程中存在重大过错却没有承担其违约责任。一审法院在已经审理查明被上诉人出租的讼争屋因消防无法通过验收导致上诉人不能正常办理营业执照，无法使用该房屋，被上诉人构成根本性违约的情况下，被上诉人未按照合同约定承担相应违约责任对上诉人极度不公。四、上诉人一审提交的《函》能够证明被上诉人同意上诉人的转租行为。况且，《省府路一号独栋二至四层合作合同》中的补充条款约定：“1、乙方如无法经营需将店面进行转让，必须向甲方多支付一个月的租金作为甲方同意转让的补偿。（如因增加租赁所在地税收而挂靠公司则不视为转让）”，据此，上诉人完全有权将讼争屋一楼左边转角店面进行转租。自2016年5月9日起至2016年5月30日，上诉人一直与被上诉人法定代表人陈雄伟联系协商讼争屋转租事宜，陈雄伟从未表示过不能转租，而是让上诉人与其下属接洽。五、一审法院委托福建同人大有资产评估土工房地产估价有限公司对讼争屋装饰装修的市场价值进行评估，上诉人对福建同人大有资产评估土工房地产估价有限公司出具的《房屋二次装修估价报告》有异议。该估价报告完全无视上诉人在装修过程中与第三方签的施工合同、未将上诉人接手该房屋时，进行拆除旧装修、清理垃圾的工作，与施工方签订《拆除合同》的拆处外运工程纳入评估范围、也未将一层的装修纳入评估范围；对各项工程项目评估存在工程数量核准不实、远远低于市场价的不合理价格等问题。六、一审适用简易程序审理本案是错误的。
明视眼镜公司辩称：一、对一审法院查明的事实没有异议。二、一审法院判令上诉人自2014年2月23日起按每月4万元向明视眼镜公司支付租金，并未违反双方之间的约定。1、租金标准。2013年2月的《合作合同》中约定的租金为6万元/月；2013年12月的《补充协议》约定租金为6.2万元/月，按年递增5%；2015年10月鼓楼区国有资产营运有限公司收回涉案房产的第三、四层后，双方口头约定涉案房产的租金为4万元/月。对此，上诉人并未予以否认，并于2015年11月5日向明视眼镜公司缴纳租金4万元。因此，一审法院认定月租金为4万元符合双方之间的口头约定。2、租金起付时间。依据双方之间《意向书》及《合作合同》的约定，上诉人享有两个月的免租期；依据《补充协议》的约定，在原合同基础上再延长半个月的免租期。本案双方之间于2013年12月7日交接房屋，开始租赁关系。因此，一审法院在双方解除合同的基础上，按上诉人实际使用房产的时间结合双方对免租期的约定，判令上诉人自2014年2月23日起支付租金，并未违反双方之间的约定。3、租金支付的截止时间。按照双方之间《补充协议》的约定，租赁关系的终止时间至2016年12月6日止。鉴于上诉人未在合同终止后向明视眼镜公司移交房屋，且将一楼店面转租给原审第三人使用，导致明视眼镜公司至今未能回收房屋。因此，一审法院判令上诉人支付租金至实际腾空房屋退还明视眼镜公司之日止合乎法律规定。三、上诉人并未向明视眼镜公司交接涉案房产。上诉人没有相应的证据证明其曾经明确表示放弃房屋内物品，也没有证据证明其与明视眼镜公司办理了涉案房屋的交接手续。此外，上诉人擅自将涉案房屋一层出租。因此，即便一审法官提出交接房屋的建议，涉案房屋仍因本案原审第三人的实际使用而在客观上无法归还明视眼镜公司，更无从谈论涉案房屋的交接事宜。四、上诉人要求双倍返还押金及退还租金的诉请于法无据。从本案的客观情况来看，上诉人在承租涉案房产前已明知该房产未经消防验收。同时，在明知不能办理营业执照后仍然开展经营活动，不但未及时与被上诉人协商终止租赁合同以减少双方损失，反而是未经许可擅自将涉案房产的一楼转租给原审第三人并从中获益。《合同法》第119条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当损失致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。从上述情况可见，上诉人存在重大过错，且实际利用了涉案房屋。因此，从公平合理的角度，上诉人要求退还租金的要求不应得到支持。五、明视眼镜公司并未许可上诉人转租房屋。明视眼镜公司所主张的转租权利没有相应的证据支持，理由是：1、虽然《合作合同》补充条款约定了转让事宜，但转让与转租是两个完全不同的法律概念，不能等同，无法因此得出明视眼镜公司明确许可上诉人转租涉案房屋的结论。2、福建南方司法鉴定中心（2017）文鉴字第2号鉴定结论明确了2016年5月29日《函》上的印章样式与明视眼镜公司的公章样式不同。因此，也无法得出明视眼镜公司许可上诉人出租涉案房屋的结论。六、上诉人对《房屋二次装修估价报告》的异议不能成立。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人高乾兵述称：1、请二审法院依法查明事实；2、上诉人或被上诉人应向高乾兵承担违约责任，并赔偿损失；3、对于第一层店面未移交造成的损失与高乾兵无关。
明视眼镜公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方之间的房屋租赁合同已于2016年2月1日解除；2、判令陈翠玉已缴纳的6.6万元房屋租赁保证金归明视眼镜公司所有。3、判令陈翠玉按合同约定的租金标准向明视眼镜公司支付自2013年12月7日起至2016年2月1日止的房屋租金110.9853万元，扣除陈翠玉已支付的47.6万元，陈翠玉还应支付63.3853万元。4、判令陈翠玉腾空房屋，向明视眼镜公司交付所租赁的房产。5、判令陈翠玉向明视眼镜公司支付自2016年2月2日起至实际腾空房屋并向明视眼镜公司交付房产之日止的房屋占用费，暂计算至2016年5月1日，计13.23万元。
陈翠玉向一审法院提出反诉请求：1、解除双方于2013年2月1日签订的《合作合同》；2、判令明视眼镜公司向陈翠玉双倍返还已缴纳租赁保证金计37.2万元；3、判令明视眼镜公司向陈翠玉返还已缴纳的房屋租金共计49.1万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，2014年5月4日计算至实际还清之日止，暂计至2016年7月19日为65215.56元）；4、判令明视眼镜公司赔偿辰翠玉租赁房屋装修损失70万元；5、明视眼镜公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年1月14日，陈翠玉与明视眼镜公司签订《租赁意见书》，商定由陈翠玉向明视眼镜公司承租坐落于福州市鼓楼区独栋楼层二至四层的意向。2013年2月6日，明视眼镜公司与福州市鼓楼区建设投资管理中心签订省府路1号一至四层房产的《租赁合同》，租赁期自2013年4月至2014年4月止，但如租赁期满后该房产未拆迁，本合同自动延续，至2018年4月5日止。该房产的租赁用途为：商业用房。在该《租赁合同》中，管理中心允许明视眼镜公司将房屋转租，但不能改变房屋的主体结构和擅自改变房屋用途。
2013年2月1日，明视眼镜公司、陈翠玉签订《省府路一号独栋二至四层合作合同》，约定：由陈翠玉承租上述房产的二至四层（含一层过道）；建筑面积600平方米，租赁期限为2013年1月19日至2016年4月3日；租金每月6万元，每三个月支付一次，支付时间为每月的18日内，逾期按每月租金的千分之三作为滞纳金；租赁保证金18万元；房屋交付时间为2013年1月14日；免租期自2013年1月19日至3月18日共两个月；自本合同签署之日起，若因明视眼镜公司不提供或者无法提供有关资料导致陈翠玉不能正常办理营业执照，而使陈翠玉无法使用该房屋的，则视为明视眼镜公司根本性违约，明视眼镜公司应双倍返还保证金，同时还应返还提前收取的房屋租金，以及赔偿陈翠玉对该房屋的装修损失。陈翠玉如无法经营将店面进行转让，必须向明视眼镜公司多支付一个月的租金作为明视眼镜公司同意转让的补偿。《合作合同》签订后，双方未交接房屋。为此，明视眼镜公司于2013年11月25日向陈翠玉致函，要求陈翠玉办理房屋交付手续。2013年12月7日，陈翠玉接收房产，并与明视眼镜公司签订《补充协议》。在《补充协议》中，明视眼镜公司、陈翠玉约定调整部分租赁位置（将租赁房产一楼右边过道与一楼左边转角店面位置调换）及租金标准（调整后的租金为每月6.2万元）；租赁期限自2013年12月7日起至2016年12月6日止；自2014年12月7日起，租金在前一年的基础上逐年递增5%，直至合同期满；在原有合同基础上再延长半个月的免租期；陈翠玉增缴租赁保证金6000元。陈翠玉于每月22日缴纳62000元的租金，租金拖欠45天将视陈翠玉自动解约，明视眼镜公司将没收租赁保证金。此后，陈翠玉对房屋二层投入装修并开展营业活动（经营我们的咖啡厅）。
2014年1月，因职权调整，福州市鼓楼区国有资产营运有限公司取代管理中心对省府路1号独栋房产进行管理。基于该房产的三层、四层无法通过消防验收，国资公司自2014年9月16日起收回上述房产的三、四两层。2015年10月8日，明视眼镜公司与国资公司达成《省府路1号租赁合同之补充协议》，确认了上述事实，同时约定其他事项。鉴于省府路1号房产三层、四层被国资公司收回，导致陈翠玉无法使用，为此，明视眼镜公司、陈翠玉将一、二层的租金调整为每月4万元。
2016年5月29日，陈翠玉以明视眼镜公司出具的一份同意陈翠玉转租的《函》（2016年5月27日）为由以承租人的名义与原审第三人签订了合作合同，合同约定将坐落于福州市鼓楼区一楼转租给原审第三人，合同期限自2016年6月1日起至2018年3月31日，免租期为10天。合同期满，只要原审第三人提出续约要求，陈翠玉保证合同续约三年。月租金为24000元，由原审第三人向陈翠玉缴纳。诉讼中，明视眼镜公司否认向陈翠玉出具同意转租的函并申请对陈翠玉出具的明视眼镜公司同意陈翠玉转租的《函》（2016年5月27日）进行该《函》上的公章鉴定，经一审法院委托福建南方司法鉴定中心对进行鉴定，2017年1月4日，福建南方司法鉴定中心作出南方司法鉴定中心（2017）文鉴字第2号，鉴定结论为该《函》检材上盖的“福州明视眼镜有限公司”的印章与明视眼镜公司、陈翠玉确认的8份样材上印章不同。对该鉴定报告，明视眼镜公司与原审第三人均无异议，陈翠玉有异议并要求重新鉴定。一审法院认为，该鉴定报告程序合法，符合鉴定规范，可作为证据使用，陈翠玉提出重新鉴定依据不足，一审法院不予支持。
由于陈翠玉租赁房屋后进行了装修，诉讼中陈翠玉申请对讼争屋中“我们的咖啡店”属于陈翠玉进行装饰装修的市场价值进行评估，经一审法院委托福建同人大有资产评估土地房地产估价有限责任公司对讼争屋进行评估，2017年3月15日，福建同人大有资产评估土地房地产估价有限责任公司出具《房屋二次装修估价报告》，结论为:项目装修估价为240383元。明视眼镜公司、陈翠玉及原审第三人对该评估报告的真实性无异议，但陈翠玉对评估结果有异议，并提出质询，评估机构对此进行了书面答复。另查明，坐落于福州市鼓楼区独栋楼房产管理权原是属于福州市鼓楼区建设投资管理中心享有，2014年1月，因职权调整，福州市鼓楼区国有资产营运有限公司取代管理中心对省府路1号独栋房产进行管理。但该房屋未通过消防验收，至今没有办理房屋产权登记。
一审法院认为：明视眼镜公司与福州市鼓楼区建设投资管理中心《租赁合同》，租赁期为5年，于2018年4月5日到期，约定明视眼镜公司享有转租权。后明视眼镜公司、陈翠玉签订了《省府路一号独栋二至四层合作合同》、《补充协议》，是双方真实意思表示，该合同未违反法律法规规定，是合法有效的，明视眼镜公司、陈翠玉均应按照合同约定履行。2013年12月7日，陈翠玉接收房产并对房屋二层进行装修并经营“我们的咖啡店”，在经营过程中由于讼争屋没有通过消防验收，导致陈翠玉无法办理营业执照，于2015年12月24日停止营业，根据双方合同约定：明视眼镜公司不提供或者无法提供有关资料导致陈翠玉不能正常办理营业执照，而使陈翠玉无法使用该房屋的，则视为明视眼镜公司根本性违约。因此，明视眼镜公司存在违约行为。现明视眼镜公司、陈翠玉均要求解除合同，将讼争屋腾空交还明视眼镜公司，予以支持。至于明视眼镜公司请求确认租赁合同于2016年2月1日解除，不予支持，对陈翠玉抗辩房屋已被明视眼镜公司锁门即算是明视眼镜公司收回，一审法院认为陈翠玉并未办理交房手续，且将讼争屋的一层转租给原审第三人，故陈翠玉该抗辩不成立，不予支持。对明视眼镜公司请求将陈翠玉已缴纳的6.6万元租赁保证金归明视眼镜公司所有，虽然陈翠玉未及时缴纳租金，但明视眼镜公司存在根本性违约应承担违约责任，无权要求没收该保证金，明视眼镜公司该诉讼请求缺乏依据，不予支持。对明视眼镜公司要求陈翠玉支付2013年12月7日起的租金，由于陈翠玉已实际使用了讼争屋进行经营“我们的咖啡店”及将一层转租给原审第三人，根据公平合理原则应当支付租金讼争屋一、二的租金，每月4万元，但应扣除免租期二个半月（即从2014年2月23日起算）及陈翠玉已缴纳的租金51.6万元（2015年12月3日前缴纳47.6万元、2016年6月缴纳4万元），对陈翠玉主张其中还款给王维榕的15000元，明视眼镜公司否认收到该租金，陈翠玉无证据证明王维榕系明视眼镜公司指定的租金收取人，因此，陈翠玉抗辩该15000元系缴纳给陈翠玉的租金，不予支持。对陈翠玉要求明视眼镜公司双倍返还租赁保证金，虽然合同约定陈翠玉应双倍返还租赁保证金，但陈翠玉也实际使用该讼争屋且将讼争屋转租给原审第三人超过明视眼镜公司、陈翠玉约定的租赁期限，也存在过错，因此明视眼镜公司应返还租赁保证金，陈翠玉要求双倍返还，不予支持。对陈翠玉要求返还已缴纳的房屋租金，由于实际使用该讼争屋并转租，应缴纳租金至实际腾房之日止，因此，该诉讼请求不予支持。对陈翠玉要求明视眼镜公司赔偿房屋租赁损失70万元，根据合同约定，明视眼镜公司收回讼争屋应当赔偿该损失，现经评估损失为240383元，予以确认。至于陈翠玉与原审第三人之间的转租关系，虽然合同约定陈翠玉有转租的权利，但陈翠玉提供的明视眼镜公司同意其转租的《函》，经鉴定所盖的公章并非明视眼镜公司出具，且明视眼镜公司于2016年5月26日起诉陈翠玉解除合同，却在起诉后的2016年5月29日向陈翠玉出具同意其转租的《函》，也与常理不合。现明视眼镜公司、陈翠玉均要求解除合同，因此原审第三人应配合腾空讼争屋，至于原审第三人与陈翠玉之间的法律关系，其应另行主张权利。
一审法院判决：一、明视眼镜公司与陈翠玉签订的《省府路一号独栋二至四层合作合同》予以解除；二、陈翠玉于判决生效之日起十日内将福州市鼓楼区独栋楼层一、二层腾空退还明视眼镜公司；三、陈翠玉于判决生效之日起十日内支付明视眼镜公司租金（按每月4万元，自2014年2月23日起至讼争屋腾空退还之日止，期间陈翠玉已支付的51.6万元租金可予以扣除)；四、明视眼镜公司于判决生效之日起十日内返还陈翠玉履约保证金18.6万元；五、明视眼镜公司于判决生效之日起十日内赔偿陈翠玉装修损失240383元；六、高乾兵于判决生效之日起十日协助陈翠玉将福州市鼓楼区独栋楼层一层腾空退还明视眼镜公司；七、驳回明视眼镜公司的其他诉讼请求；八、驳回陈翠玉的其他反诉请求。本诉费12121元，适用简易程序减半收取6060.5元，由明视眼镜公司负担2060.5元、陈翠玉负担4000元。反诉费18840元，适用简易程序减半收取9420元，由陈翠玉负担6000元、明视眼镜公司负担3420元。鉴定费3700元，由陈翠玉负担。评估费8385元，明视眼镜公司负担。
二审中，陈翠玉提交以下证明资料：1、陈雄伟与陈翠玉通话录音；2、张龙与陈翠玉通话录音；3、陈烽与陈翠玉短信记录；4、陈烽与陈翠玉通话录音。经质证，明视眼镜公司认可前述通话录音中的对话人分别是其法定代表人陈雄伟以及工作人员张龙、陈烽。经本院审查，陈翠玉提交的证明资料符合证据的客观性、关联性、合法性特征，可以作为本案认定事实的依据。
根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。
另查：2013年5月29日，明视眼镜公司致函陈翠玉，同意在原合作协议的基础上增加45天的免租期。2015年4月1日，陈翠玉经营的“我们的咖啡店”试营业。2016年5月，明视眼镜公司法定代表人陈雄伟明确表示同意陈翠玉对外转租案涉房屋。陈翠玉表示其只经营“我们的咖啡店”至2015年12月24日，其后未再使用案涉房屋二楼房产。明视眼镜公司确认陈翠玉共计缴纳租赁保证金18.6万元、房租租金51.6万元（2015年12月3日前缴纳47.6万元、2016年6月缴纳4万元）。
一审中，陈翠玉曾向一审法院提交一份《签订合同经过》，称双方当事人曾商定签订《补充函》，陈翠玉要求约定“租金在开业前室内装修消防验收通过后从2015年1月1日开始缴纳”，而明视眼镜公司提供的《补充函》版本则载明“消防预审预验通过后从2015年1月1日开始缴纳。”陈翠玉因此拒绝签字。
2017年10月27日，陈翠玉称其已腾空案涉房屋二楼房产并要求明视眼镜公司接收该二楼房产。但明视眼镜公司明确拒绝单独接收案涉房屋二楼房产，称“一、二楼房产是同时出租给陈翠玉的，若要交接，陈翠玉也应将一、二楼腾空一并移交明视眼镜公司”。
本院认为：
关于案涉合同的解除。虽然双方当事人都请求解除案涉合作合同及其补充协议，但本院注意到，案涉合作合同及其补充协议约定的租赁期限早已届满，再行解除已无必要。鉴于双方当事人均不愿意继续双方之间的租赁关系，本院解除双方当事人之间的租赁关系。
关于《补充函》是否成立生效。陈翠玉一审提交证据B1《补充函》拟证明“租金应自消防预审预验通过后从2015年1月1日开始缴纳”，却始终未能提交《补充函》的原件，根据其在《签订合同经过》中的陈述，应认定双方当事人并未对《补充函》的内容达成一致意见。鉴于双方当事人仅对《补充函》内容进行磋商，并未签署《补充函》，此后也未按《补充函》的内容履行权利义务，故应认定《补充函》并未成立生效，对双方当事人均不具有约束力。陈翠玉关于“依据《补充函》的约定，应自2015年1月1日起计付租金”的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。
关于租金起算时间。双方当事人于2013年2月1日签订《合作合同》约定的租赁期限为2013年1月19日至2016年4月3日，免租期自2013年1月19日至3月18日共两个月；虽然明视眼镜公司于2013年5月29日致函陈翠玉，同意在原合作协议的基础上增加45天的免租期，但明视眼镜公司当时并未同意变更租赁期限。双方当事人于2013年12月7日签订《补充协议》，改变了前述约定，将租赁期限变更为自2013年12月7日起至2016年12月6日止，并在原有合同基础上再延长半个月的免租期。本院注意到，由于2013年12月7日的《补充协议》，已改变了此前的约定，双方约定的租赁期限起算点已自2013年1月19日变更为2013年12月7日，往后顺延十个月有余，在此情况下，应认定2013年12月7日的《补充协议》已变更2013年5月29日函件中关于“增加45天的免租期”的约定；2013年12月7日的《补充协议》是双方对租金起算时间的最终约定，《补充协议》中的“原有合同”指向的是2013年2月1日签订《合作合同》。据此，一审认定免租期为两个半月并自2014年2月23日起算租金是正确的，陈翠玉关于“三次免租期（即两个月、45天、半个月）应累加计算，合计为四个月”的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。
关于月租金标准。2013年2月1日的《合作合同》约定租赁标的为案涉房产的二至四层（含一层过道），建筑面积600平方米，租金每月6万元；2013年12月7日的《补充协议》，约定调整部分租赁位置（将租赁房产一楼右边过道与一楼左边转角店面位置调换）及租金标准（调整后的租金为每月6.2万元）。此后，案涉房产三、四两层被国资公司收回，但陈翠玉、明视眼镜公司并未另行签订书面协议约定尚余的一楼左边转角店面及二楼房产的租金标准。鉴于陈翠玉2015年11月5日、2016年6月各向明视眼镜公司支付租金4万元，结合陈翠玉以2.4万元/月的标准将一楼左边转角店面出租给原审第三人高乾兵的事实，一审认定一楼左边转角店面及二楼房产租金合计为4万元/月并无不当，本院予以确认。陈翠玉主张一楼左边转角店面及二楼房产租金合计为2.2万元/月，缺乏依据，本院不予采信。
关于一楼左边转角店面转租。明视眼镜公司法定代表人陈雄伟于2016年5月明确表示同意陈翠玉对外转租案涉房屋，随后陈翠玉将一楼左边转角店面转租给原审第三人高乾兵，陈翠玉的转租行为并未违反合同约定。一审对此认定错误，本院予以纠正。
关于租金计算截止时间。首先，关于陈翠玉主张的锁门停业。陈翠玉称2015年12月24日因明视眼镜公司强制锁门并加锁致使其经营的咖啡屋停业，此后其未再使用二楼房产，却未提交有效证据证明，应当承担举证不能的不利后果。陈翠玉关于租金计算截止时间应为2015年12月24日的上诉意见，本院无法采纳。其次，关于一楼左边转角店面租金。陈翠玉将一楼左边转角店面以2.4万元/月的租金标准转租给原审第三人高乾兵，鉴于陈翠玉、明视眼镜公司并未单独就一楼左边转角店面的租金标准进行约定，因此，在高乾兵使用一楼左边转角店面期间，陈翠玉应按2.4万元/月的标准向明视眼镜公司支付租金或占用费。第三，关于二楼房产租金。本院注意到，双方当事人都要求解除双方之间的租赁关系，一审亦予以支持，此后双方均未就此上诉。之后，陈翠玉于2017年10月27日请求明视眼镜公司接收二楼房产，明视眼镜公司本应在合理期限内（本院酌定在一个月内）接收二楼房产，但明视眼镜公司明确拒绝单独接收案涉房屋二楼房产，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，陈翠玉应向明视眼镜公司支付二楼房产租金至2017年11月27日，此后二楼房产租金应由明视眼镜公司自行承担。
关于陈翠玉尚欠租金。如前所述，陈翠玉应向明视眼镜公司支付以下租金：按每月4万元，自2014年2月23日起至2017年11月27日；按每月2.4万元，自2017年11月28日至讼争房产一楼左边转角店面腾空退还之日止。现陈翠玉仅支付租金51.6万元（按每月4万元计算，陈翠玉仅支付12.9个月租金），即陈翠玉仅支付租金至2015年3月20日，因此陈翠玉尚欠明视眼镜公司以下租金：按每月4万元，自2015年3月21日起至2017年11月27日；按每月2.4万元，自2017年11月28日至讼争房产一楼左边转角店面腾空退还之日止。
关于租赁保证金。陈翠玉以案涉房产未通过消防验收致使其经营“我们的咖啡店”无法办理营业执照为由请求明视眼镜公司双倍返还租赁保证金。本院注意到，虽然《合作合同》约定“若因明视眼镜公司不提供或者无法提供有关资料导致陈翠玉不能正常办理营业执照，而使陈翠玉无法使用该房屋的，则视为明视眼镜公司根本性违约，明视眼镜公司应双倍返还保证金……”，但陈翠玉明知案涉房产的相关情况仍然接收了案涉房产并经营“我们的咖啡店”，还将一楼左边转角店面转租给原审第三人高乾兵，实际使用了案涉房产。一审综合本案现有情况，判令明视眼镜公司将18.6万元租赁保证金返还给陈翠玉，是正确的。陈翠玉已实际使用了案涉房产，其请求明视眼镜公司双倍返还租赁保证金，缺乏依据，本院不予支持。
关于装修损失及已缴纳的房屋租金。一审经评估认定装修损失为240383元，本院予以确认。陈翠玉请求明视眼镜公司赔偿70万元装修损失，缺乏依据，本院不予支持。陈翠玉实际使用案涉房产经营“我们的咖啡店”，并将一楼左边转角店面转租给原审第三人高乾兵，应向明视眼镜公司支付租金。陈翠玉请求明视眼镜公司返还其已缴纳的房屋租金，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3826号民事判决第一项、第三项、第八项；
二、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3826号民事判决第二项、第四项、第五项、第六项、第七项；
三、陈翠玉于本判决生效之日起十日内向明视眼镜公司支付租金或占用费（按每月4万元，自2015年3月21日起至2017年11月27日；按每月2.4万元，自2017年11月28日至讼争房产一楼左边转角店面腾空退还之日止)；
四、驳回陈翠玉其他反诉请求。
二审案件受理费10000元，由陈翠玉负担。一审案件受理费执行一审法院的决定。一审鉴定费3700元、一审评估费8385元，均由福州明视眼镜有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 雷晓琴
审判员 王燕燕
审判员 薛闳引
二〇一八年五月七日
书记员 刘 巍
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（2017）闽01民终5042号共19页