福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第826号
上诉人（原审被告）林冶银，男，1969年3月4日出生，汉族，下岗工人。
被上诉人（原审原告）福建省武夷山市机砖厂。
法定代表人周成有，厂长。
委托代理人邱芝杰，福建弘袍律师事务所律师。
上诉人林冶银因房屋租赁合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2014）武民初字第1093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林冶银、被上诉人福建省武夷山市机砖厂（以下简称武夷山机砖厂）的法定代表人周成有、委托代理人邱芝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人武夷山机砖厂原审请求，判决解除与林冶银之间的不定期房屋租赁合同关系，林冶银腾退并返还房屋给武夷山机砖厂。
原审法院查明，坐落在武夷山市新丰街道里洋路（矿泉水厂北面）机砖厂宿舍产权属武夷山机砖厂。林冶银系武夷山机砖厂职工的子女，长期以来，林冶银和父母一直居住于机砖厂宿舍，武夷山机砖厂按季度向林冶银收取低廉的租金，林冶银也都有向武夷山机砖厂交纳租金，但双方从未订立书面协议。2011年1月武夷山机砖厂所属的新丰街道里洋路机砖厂宿舍被武夷山市人民政府列入棚户区改造范围，2012年12月7日，武夷山市棚户区改造建设工作领导小组办公室发布了《关于水厂路片区房屋搬迁拆除的通告》，武夷山机砖厂分别于2013年1月和11月向林冶银发送通知，要求林冶银腾退房屋，解除双方之间的房屋租赁关系。
另查明，林冶银向武夷山机砖厂交纳房租的截止日期是2011年12月30日，林冶银此后向武夷山机砖厂交纳租金时，武夷山机砖厂以讼争房屋被列入棚户区改造范围为由拒绝收取。根据棚户区改造拆迁安置办法，林冶银母亲作为武夷山机砖厂职工可获得70平方米回迁安置房一套。
原审法院认为，讼争房屋产权属武夷山机砖厂所有，武夷山机砖厂、林冶银双方之间虽未订立书面租赁合同，但多年以来，林冶银居住在讼争房屋内，同时向武夷山机砖厂交纳租金，双方之间形成了实质上的房屋租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案林冶银长期居住在讼争房屋内，双方未订立书面协议，武夷山机砖厂、林冶银间的关系依法属不定期房屋租赁关系。在讼争房屋被列入棚户区改造范围，武夷山机砖厂多次通知林冶银的情况下，武夷山机砖厂依法有权解除双方之间的不定期房屋租赁关系，故武夷山机砖厂的诉请有法律和事实依据。林冶银认为，其系武夷山机砖厂职工子女，长期居住在讼争房屋内，其向武夷山机砖厂交纳的租金是低廉和象征性的，双方之间不属租赁关系，其理应获得拆迁安置。原审法院认为，武夷山机砖厂向林冶银收取低廉的租金，许可林冶银长期居住在讼争房屋内，系武夷山机砖厂对其职工子女的一种关照，林冶银将该关照作为抗辩理由于情于法不能成立，林冶银能否得到拆迁安置，可依据有关法规和政策规定向有关部门主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条和第二百三十二条之规定，判决：一、解除武夷山机砖厂与林冶银之间的房屋租赁合同关系；二、林冶银于判决生效之日起三十日内退出其租住的坐落在武夷山市新丰街道里洋路（矿泉水厂北面）的武夷山机砖厂宿舍并返还给武夷山机砖厂。
上诉人林冶银上诉称，一、原判认定事实错误。本案应为物权纠纷，而非房屋租赁合同纠纷，理由为：1、林冶银为武夷山机砖厂职工子女。林冶银所居住的房屋属于单位分配给职工的福利房，作为职工的福利而存在，因而林冶银应享有福利房分配的权利。2、双方从未签订房屋租赁合同，未建立租赁关系。武夷山机砖厂从未通知林冶银签订租赁合同。林冶银仅享有福利房的权利而无需签订租赁合同。因而本案不能适用租赁法律关系作为裁判的事实和理由。3、根据原判认定，林冶银母亲作为武夷山机砖厂职工可获得一套70平方米的回迁安置房。同样林冶银也是棚户区改造安置的对象，根据与武夷山市土地收购储备中心订立的《武夷山市房屋征收补偿安置协议》，林冶银也应享有分配回迁安置房的权利。二、原判适用法律错误。林冶银作为武夷山机砖厂的职工子女，享有福利房屋分配权，与武夷山机砖厂之间并无租赁关系，原判适用合同法有关租赁合同的法律规定，认定武夷山机砖厂向林冶银收取的费用为租金，并判决解除双方当事人的租赁合同关系，属于适用法律错误。综上，原判认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院予以撤销，改判驳回武夷山机砖厂的诉讼请求。
被上诉人武夷山市机砖厂答辩称，原判认定武夷山机砖厂系涉讼租赁房屋产权人，与林冶银之间系不定期租赁关系，认定事实清楚，适用法律清楚。现涉讼租赁房屋被列入棚户区改造范围，武夷山机砖厂通知林冶银解除租赁关系于法有据。林冶银并非本厂职工，不享受拆迁安置权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人武夷山机砖厂向本院提供一组证据，即《关于武夷山市机砖厂请求列为棚户区改造项目的报告》、《武夷山市经济贸易局关于同意机砖厂成立棚户区改造工作小组的批复》，用于证明武夷山机砖厂已被政府纳入棚户区改造范围。上诉人林冶银经质证认为，对武夷山机砖厂已列入棚户区改造范围不持异议。本院认为，武夷山机砖厂提交的证据真实、合法，能证明涉案租赁房屋将被拆迁的事实，予以采纳。
经审理查明，原审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，林冶银系武夷山机砖厂职工子女，林冶银因此得以长期居住在属于武夷山机砖厂所有的职工宿舍中，并定期向武夷山机砖厂支付一定数额的租金。武夷山机砖厂以向林冶银收取一定费用为代价，暂时让渡职工宿舍的使用权，符合租赁关系的法律特征，原判认定双方当事人之间系租赁关系并无不当。林冶银上诉认为，武夷山机砖厂向其收取的费用是管理修缮费，双方当事人之间并非租赁关系，但未能提交足以推翻武夷山机砖厂提交的《收款收据》之相反证据，亦未能证明其系基于其他的法律关系而对租赁房屋进行占有、使用，林冶银该辩解理由缺乏事实依据，不予支持。
鉴于双方当事人之间未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，武夷山机砖厂可以随时解除合同。武夷山机砖厂因涉案租赁房屋被政府纳入棚户区改造范围，于2013年1月、11月先后两次通知林冶银搬离租赁房屋，已履行出租人应尽的通知义务，其解除合同的诉讼请求，理据充分，应予支持。林冶银关于其应属棚户区改造对象而未能得以回迁安置等主张，不足以对抗武夷山机砖厂作为不定期租赁合同的出租人依法享有的合同解除权利。同时，林冶银是否属于棚户区改造对象及享有相应的拆迁安置补偿权利，并不属本案审理范围，林冶银可另行主张相应权利。
综上，原审认定事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人林冶银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
审 判 员 乐 芳
代理审判员 余观贵
二〇一四年十月十五日
书 记 员 余炜鑫
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。