上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初16013号
原告：李胜，男，1982年1月9日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：胡家道，上海新沪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋某，男。
被告：金大新，男，1954年12月13日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
被告：金明芳，女，1954年9月24日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
被告：金某，男。
法定代理人：金大新，系被告金昊祖父。
上列三被告共同委托诉讼代理人：王浩君，上海尊源恒律师事务所律师。
原告李胜与被告金大新、金明芳、金某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序于同年7月25日、8月18日公开开庭进行了审理。原告李胜及其委托诉讼代理人胡家道、宋在祥，被告金大新及三被告共同的委托诉讼代理人王浩君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李胜向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，办理房屋过户手续；2.被告支付自2016年9月起至实际过户当月止按照每月人民币(币种下同)22,500元的标准计算的违约金。事实和理由：2015年10月16日，两被告之子金玉辉与原告李胜签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告李胜购买位于上海市闵行区曙建路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，并约定双方于2016年9月1日前签订网签合同，于2016年10月30日前办理过户手续，房屋总价为750,000元，如被告违约，每月支付房屋总价款的3%作为违约金。合同签订后，原告李胜支付定金210,000元。后被告拒绝配合网签及过户，现原告李胜得知，两被告之子金玉辉已于2017年1月死亡，被告金昊为金玉辉之子。原告李胜为维护其合法权益，至法院诉讼。
被告金大新、金明芳、金某共同辩称，被告金大新、金明芳未签订委托书，委托二人之子金玉辉出售涉案房屋。现金玉辉已经死亡，无法确认其是否签订房屋买卖合同。即使金玉辉签订合同，其也是无权代理，对三被告不发生效力。三被告也没有收到过260,000元房款。综上，三被告不同意原告李胜的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
被告金大新、金明芳系夫妻关系，金玉辉系二人之子，具有长期吸毒史，于2017年2月27日死亡。被告金某系金玉辉之子。
涉案房屋为被告金大新家庭的动迁安置房。
2015年10月16日，金玉辉(卖售人、甲方)与原告李胜(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。该合同首部“卖售人、甲方”处记载为：“金大新、金明芳、金玉辉”。合同约定，乙方受让甲方位于上海市闵行区曙建路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)，建筑面积为63.89平方米，房屋的转让价款为750,000元，乙方签订合同之日向甲方支付定金210,000元，双方正式向房地产交易中心签订网上合同后五日内支付房款40,000元，余款500,000元乙方通过银行按揭贷款支付给甲方，甲方有义务负责配合乙方办理银行贷款。甲方于签订合同当日腾出房屋并通知乙方进行验收交接，同时给付定金210,000元。双方于2016年9月1日前签订网上合同。2016年10月30日以前办理过户手续。甲方未按照约定时间签订房地产网上交易合同、未按照约定时间办理过户手续的向乙方承担违约赔偿责任，违约金为每月合同总价的3%。连续二个月未支付违约金的，乙方可以解除合同并要求违约金也可以继续要求履行合同。合同还对其他事项作出了约定。该合同尾部甲方处有“金玉辉”字样的签名。
同日，原告李胜向金玉辉的银行账户分别转账100,000元及110,000元，两项合计为210,000元。金玉辉出具《定金收条和房屋交接书》，载明收到原告李胜购买涉案房屋的定金210,000元，收到定金同时将房屋交付原告李胜。
2017年3月22日，被告金大新、金明芳经核准登记为涉案房屋权利人。
现三被告居住在涉案房屋内，但同时房屋内还有他人居住。
以上事实，由原告李胜提供的《上海市房地产买卖合同》、《定金收条和房屋交接书》、银行卡交易明细清单，三被告提供的房屋拆迁补偿安置协议、房屋拆迁补偿安置结算清单、房地产权证、吸毒人员登记信息，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。
庭审中，原告李胜向法院陈述其购房过程。原告李胜称，其认识某跑黑车的人，其经常坐他的车，经他介绍认识金玉辉。金玉辉要卖房，其便去看房。两人谈好了价格，达成了协议。其去看房的时候，房屋是空的，但以前好像有人住过。房屋内的物品好像都刚搬走。其于2015年10月16日签订房屋买卖合同，后通过手机银行转账210,000元，分2张卡转账。现涉案房屋由其亲戚居住。其与金玉辉另有250,000元的转账(分别为100,000元及150,000元)，是为租赁另外一套房屋支付租金给金玉辉。租赁该套房屋的过程是，金玉辉打电话询问其有精装修的房屋是否需要租赁。其开始表示不需要租赁，后来其问了其老板，其老板说需要租赁，其就与金玉辉签订了房屋租赁合同，将钱款转账给金玉辉。住了约两个月，有人自称是金玉辉的妻子，告知其房屋不再出租，并前来换锁。经协调未果后，该人便带社会人员至房屋内居住，其为此数次报警。
诉讼中，原告李胜为证明金玉辉有权处分涉案房屋，向法院提交了《委托书》及《公证书》。《委托书》的主要内容为被告金大新、金明芳共同委托金玉辉出售包括涉案房屋在内的四套房屋。上述《委托书》经上海市闵行公证处公证，《公证书》载明，被告金大新、金明芳于2015年10月15日共同至公证处于公证员面前签署《委托书》，并表示知晓委托的法律意义和法律后果。公证员记载为潘德祥。被告金大新、金明芳则否认上述《委托书》及《公证书》的真实性、合法性及关联性，称其二人从未至公证书签署过任何文件。为此，本院于2017年8月2日至上海市闵行公证处，就上述《委托书》及《公证书》的签署及出具情况进行调查。该处工作人员向本院表示，法院出示的编号为(2015)沪闵证字第1178号《公证书》的公证内容，与该处留存的同样编号的《公证书》的公证内容不一致。因该处留存的《公证书》的公证内容涉及他人隐私，故该处不予披露。另，公证员潘德祥公证员退休已久，早已不再办理公证业务多年，2015年肯定已经不办理公证业务，且公证员潘德祥已经死亡。就上述调查内容，原告李胜对真实性无异议。但认为证明内容不能令人信服，仅为工作人员的陈述。其认为，不论其持有的公证书与公证处留存的公证书是否一致，其系基于加盖公章的公证书与金玉辉签订了房屋买卖合同，其有理由相信该公证书是真实的，不影响房屋买卖合同的效力。三被告对调查内容无异议，其也曾向公证处询问过，公证处给其的答复与法院的调查结果是一致的。三被告认为，金玉辉出售房屋的行为是无权处分行为。原告李胜向金玉辉支付房款，应该问其要回房款，不存在继续履行合同之说。本院认为，通过本院至公证处的调查可知，该处并未出具过原告举证的该份《公证书》，故本院对《委托书》及《公证书》的证明效力不予确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案房屋的房地产买卖合同的效力应如何认定？如有效，该合同是否应继续履行；2.三被告是否应承担违约责任。关于争议焦点一，本院认为，关于房地产买卖合同的效力，虽金玉辉已经死亡，三被告对于金玉辉生前是否签署过该份房地产买卖合同未予以确认，但本院注意到，原告李胜提交的转账凭证显示，原告李胜于2015年10月15日向金玉辉的账户转账210,000元，且款项备注为购房款，该事实与房地产买卖合同所载明的定金的支付期限(即应于合同签订之日2015年10月15日支付)及金额(即210,000元)相一致。同时，从涉案房屋的部分空间由原告李胜交付他人使用的现状，与原告李胜所提交的房屋交接书中载明的金玉辉将房屋交付给原告李胜的事实相互印证。以上种种事实足以认定，房地产买卖合同系由金玉辉生前与原告李胜签订，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对金玉辉与原告李胜具有约束力。对于该合同是否能够约束本案的三位被告，本院认为，涉案房屋为被告金大新家庭的动迁安置房屋，当属被告金大新家庭的共有财产。根据法律规定，处分该共有财产的，应当得到其他共有人的同意。现根据本案查明的事实可知，原告李胜提供的《公证书》并非是由有权机关出具，故未有证据证明被告金大新、金明芳同意并委托金玉辉出售房屋。鉴于被告金大新、金明芳又未追认金玉辉出售房屋的行为，由此该房地产买卖合同对本案的三位被告不发生效力。原告李胜要求三被告继续履行房地产买卖合同，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二，系原告李胜基于继续履行合同的前提下所提出的诉讼请求，鉴于本院已驳回原告李胜要求继续履行合同的诉讼请求，故就因继续履行合同产生的违约责任亦不能予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告李胜的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取计6,437.50元，由原告李胜负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周 颖
二〇一七年九月三十日
书记员 董琪华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。