山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋07民终2318号
上诉人（原审被告）：王建东，男，汉�，1983年2月20日生，山西省寿阳县人，现住。
委托诉讼代理人：巩啸震，山西奇政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：寿阳县风光地产营销策划服务有限公司，住所地寿阳县梅林花园13-7号商铺。
法定代表人：于霖蓉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李雪梅，山西寿水律师事务所律师。
上诉人王建东因与被上诉人寿阳县风光地产营销策划服务有限公司（以下简称风光地产公司）合同纠纷一案，不服寿阳县人民法院（2016）晋0725民初590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人王建东及其委托诉讼代理人巩啸震、被上诉人风光地产公司委托诉讼代理人李�梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王建东上诉请求：1、请求人民法院撤销寿阳县人民法院作出的（2016)晋0725民初590号判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令一审、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人并没有避开被上诉人与其介绍房源的出卖人私自进行交易。上诉人与被上诉人于2015月10月29日签订《物业需求看房单》，于2015年11月2日签订《房屋买卖意向书》，两份协议均系被上诉人提供的格式合同，被上诉人并没有对免除其责任、加重上诉人责任、排除上诉人权利的条款进行解释说明。《物业需求看房单》与《房屋买卖意向书》是相互衔接、递进的两份协议，上诉人依据合同向被上诉人支付了意向金，由于被上诉人不能给上诉人办理二手房贷款，导致合同不�履行，被上诉人向上诉人退还意向金。后上诉人又找了寿阳多多房屋信息咨询服务中心负责人郭瑞卿，该服务中心早在2015年10月初就在微信上公开发布了本案的二手房源信息。郭瑞卿为上诉人办理了购买鑫宇豪庭2-3-301室的相关事宜，促成交易，签订了《购房协议书》，协助办理了买卖二手房贷款，服务费按贷款金额二十二万元的2%收取。上诉人并没有避开被上诉人与出卖人私自进行交易，被上诉人起诉状所陈述的理由完全与事实不符。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条规定，本案被上诉人并没有就格式合同条款内容向上诉人作出解释说明，且违反《合同法》的规定，对于其加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的条款是无效的。被上诉人不能办理二手房贷款无法履行合同，同时限制被上诉人购买此房屋的权利，纯粹是霸王条款，违背民法的公平原则、合法原则、诚实信用原则，违背合同法保护当事人的合法权益，维护经济秩序，促进社会主义现代建设的立法宗旨。一审法院依据有利于被上诉人的法律条款作出的判决是完全错误的。综上所述，请求晋中市中级人民法院撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人风光地产公司辩称，1、上诉人避开答辩人与房屋出卖人付晓菲自行进行交易，违反了双方的合同约定，已构成违约，原审法院认定事实清楚；2、上诉人和答辩人签订的合同为双方的真实意思表示，原审法院依据该合同作出判决，符合法律规定。综上原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
一审原告风光地产公司向一审法院起诉请求判令被告王建东支付违约金18000元。
一审法院认定事实：原告风光地产公司为房地产中介服务机构。2015年10月29日，原告风光地产公司与被告王建东签订物业需求看房单，该看房单第一条约定，风光地产公司将寿阳鑫宇豪庭2号楼3单元301房屋介绍给王建东购买；第二条第3项和第4项约定，服务费为成交价格的2％，王建东及其关系人不得避开风光地产公司与风光地产公司提供物业的房源方进行交易，否则视为违约，王建东需按协议约定的服务佣金的两倍向风光地产公司支付佣金。2015年11月2日，风光地产公司、王建东及房屋出卖人付晓菲三方签订了房屋买卖意向协议，该协议第二条约定买受方为表示对居间方提供的房地产的诚意，于2015年11月2日向居间方交付意向金1万元；第三条约定房屋出售价格为445000元；第十二条约定，如因买受方需�款，贷款资料不符合贷款条件造成银行无法审核通过的，则此协议作废，意向金无息全额退还给买售方。后因王建东存在贷款担保，未能通过银行审核办理房贷，风光地产公司遂将1万元意向金退还给王建东。2016年4月13日，王建东与付晓菲签订存量房屋买卖合同，王建东以45万元的价格购买付晓菲的寿阳鑫宇豪庭2号楼3单元301房屋，2015年5月16日，王建东与付晓菲办理了房屋所有权转移登记，并领取了房屋所有权证。2016年5月18日，王建东以所购买的房屋作抵押，从银行办理了住房贷款。风光地产公司认为王建东与其签订物业看房单后存在违约行为，应承担违约责任。王建东在庭审中提出，其是通过另一个中介机构与付晓菲签订买卖合同，并办理贷款购得房屋，并非私自与房屋出卖方进行交易，不应支付风光地产公司违约金为本案事实。上述事实，有风光地产公司、王建东签订的《物业需求看房单》、《房屋买卖意向协议》、王建东和付晓菲签订的《寿阳存量房屋买卖合同》、王建东的房屋所有权转移登记申请书、房产所有权登记审核表、领取房产所有证审批表、王建东与寿阳农行签订的个人购房担保借款合同及借款凭证以及双方当事人的陈述予以证明。
一审法院认为，风光地产公司与王建东签订的物业需求看房单为有效合同，双方均应遵守执行。王建东在与风光地产公司签订物业需求看房单后，单独与风光地产公司介绍房源的出卖人签订买卖合同，并交易成功，其行为违反了双方约定的“王建东及其关系人不得避开风光地产公司与风光地产公司提供物业的房源方进行交易”的条款，构成违约，按照合同约定王建东告应以成交价格的2％的两倍向风光地产公司支付佣�。王建东与房屋出卖人付晓菲的成交价格为45万元，其应向风光地产公司支付的佣金为18000元。王建东所提其是通过其它中介机构与付晓菲签订买卖合同购买房屋，无相关证据证明，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：被告王建东在本判决生效后十日内支付原告寿阳风光地产营销策划服务有限公司佣金18000元。如果被告未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，减半收取122.5元，由被告王建东负担。
二审中，上诉人王建东为证明自己的上诉主张提交以下证据：1、多多房屋信息咨询中心于2015年9月24日在其微�号上对本案诉争的房屋在朋友圈公布房源信息，证明该信息早于和被上诉人签订物业需求看房单的日期；2、购房协议书，证明寿阳多多房屋信息咨询中心帮助上诉人王建东与卖房人付晓菲签订了购房协议书，协议书上有多多房屋信息咨询中心负责人的签字和手印，并且在该协议书上对贷款有约定，由第三方来代理，佣金是按照贷款的百分之二支付；3、寿阳多多房屋信息咨询中心出具的证明，证明该中介中心为王建东购买付晓菲房屋提供中介服务，并协助办理二手房贷款，王建东向该中心支付中介服务费4400元；4、关于卖房人付晓菲的证明，证明付晓菲所出售的房屋是在寿阳多多房屋信息咨询中心的中介服务下达成的交易。多多房屋信息咨询中心的负责人郭瑞卿二审到庭证明其在2015年9月24日发布涉案房的房源信息，并中介帮助上诉人王建东贷款购买了付晓菲的房屋�被上诉人风光地产公司的质证意见是，王建东二审提供的证据不属于新证据，而且也不能证实王建东所主张的内容。微信记录真实性无法考证；付晓菲和王建东的购房协议书真实性存在问题，多多房屋信息咨询的证明不能证实王建东的主张，付晓菲的证明和2016年4月13日签订的房屋买卖合同是矛盾的，根据《寿阳存量买卖合同》第三条，王建东和付晓菲的约定，其是自行达成的交易，与付晓菲的证明存在矛盾，所以该证明不真实，不客观。风光地产公司对四个证据的真实性均不认可。风光地产公司提供一份全国企业公示信息，证实多多房屋信息咨询服务中心成立于2016年4月28日，且在2016年9月13日该中心的经营范围才进行了变更，增加了房屋中介这一内容，同时提交2016年4月13日王建东和付晓菲在付晓菲的家中签订的《寿阳存量买卖合同》一份。王建东的质证意见是公�信息没有加盖工商部门查询的公章，对于真实性不予认可，而且根据交易习惯，身边很多有没有交易资质的中介机构都在房屋交易，所以不能否认多多咨询中心有承揽房屋中介的这项服务；关于《寿阳房屋存量买卖合同》，是多多房屋信息中心提供让王建东签订的。双方各执己见，为本案事实。
本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人王建东是否存在违约行为，是否应支付被上诉人寿阳县风光地产营销策划服务有限公司佣金18000元？针对以上争议焦点，本院评判如下：
本案系一起房屋居间合同，双方争议的焦点为上诉人王建东作为房屋的买家是否存在居间合同中约定的“跳单”行为。双方合同关于限制“跳单”的约定，属于房屋买卖居间合�中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。而本案中的关键在于在合同履行过程中因上诉人王建东未能通过银行贷款，与风光地产公司双方自愿解除这份房屋居间合同后，上诉人王建东是否仍然存违约行为。本案中，双方已经准备签约，但因上诉人王建东贷款资信问题未能签约，被上诉人风光地产公司向上诉人王建东退还意向金，上诉人王建东主观上并无恶意，而是因为条件不成就而不能实现合同目的，双方自愿解除该份合同，该合同的条文对上诉人王建东已经不存在法律效力，而且如果因此而导致上诉人王建东无法购买自己中意的房屋，也明显不公平。上诉人王建东通过其他中介机构办理贷款并购买此房屋的行为并不属于违约行为，故不应支付被上诉人寿阳县风光地产营销策划服务有限公司双倍佣金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，判决如下：
一、撤销寿阳县人民法院（2016）晋0725民初590号民事判决；
二、驳回被上诉人寿阳县风光地产营销策划服务有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费245元，减半收取122.5元，二审案件受理费245元，由被上诉人寿阳县风光地产营销策划服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晓军
审判员 王 雪
审判员 杨姣瑞
二〇一六年十二月十五日
书记员 张亚红