宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终487号
上诉人（原审被告）宁夏昆仑房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景南街昆仑建材市场1号楼。
法定代表人党宾，系该公司董事长。
委托代理人姜顺义、郭越，宁夏新中元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汪国利，男，1958年5月25日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人王京山、田野，宁夏宁人律师事务所律师。
原审被告宁夏昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第2416号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人昆仑公司的委托代理人郭越及被上诉人汪国利的委托代理人王京山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告的诉讼请求：一、被告向原告交付涉案房屋，并依据合同约定给原告办理房产证；二、被告按合同约定向原告支付自2012年7月1日至2015年3月15日的逾期交房违约金192483元（按日利率0.01%主张）；三、被告履行通电、通水的义务；四、本案诉讼费由被告承担。
原审法院查明：2008年至2010年期间，案外人胡志刚为了储备钢材分多次向原告借款共计1600万元。被告及其法定代表人与案外人胡志刚之间存在债权债务关系，后原、被告及案外人胡志刚达成房屋抵顶的合意，将被告开发的银川市兴庆区顺发小区商品房作价15545250元抵顶给原告，用以抵顶被告在案外人胡志刚处的借款。2011年4月21日，被告向原告出具收款收据，载明：“今收到汪国利交来购房款X-
X商品房，1036.35×15000，壹仟伍佰伍拾肆万伍仟贰佰伍拾元整，￥15545250”并加盖了“宁夏昆仑房地产开发有限公司财务专用章”。2012年1月16日，原、被告就顺发小区X-
X号商品房签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定：一、原告向被告购买顺发小区X-
X号商品房，建筑面积共129.88平方米，其中套内建筑面积124.911平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积4.969平方米；二、涉案商品房单价为每平方米15000元，总金额1948200元；三、被告应当在2012年7月1日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，如被告逾期交房，逾期不超过30日，自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累积已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；四、被告承诺于2012年7月1日前通水、通电、通暖；五、被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。该合同签订后，原、被告于2012年1月17日将涉案房屋备案至原告名下。2015年3月16日，原告自行开锁接管了涉案房屋。因被告至今未向原告办理涉案房屋的产权登记，故原告诉至法院。
原审法院另查明，涉案房屋的水、电、暖、气等设施现均已开通。因顺发小区X号楼所在土地的土地使用权，由银川市中级人民法院先后五次冻结（冻结时间分别为2014年3月26日、2014年4月30日、2014年6月13日、2015年1月12日、2015年2月12日），故被告尚未办理X号楼的初始登记。
原审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，原、被告间的商品房买卖合同关系依法成立，予以确认。现原告已依约向被告交纳了全部购房款，被告也应履行向原告如期交付涉案房屋并协助原告办理产权登记的义务。关于原告主张的逾期交房违约金，因被告已逾期超过60日未向原告交付涉案房产，现原告主张继续履行合同，并要求被告按合同约定向原告支付自2012年7月1日至2015年3月15日的违约金。根据合同规定，2012年7月1日仍在交付期限内，故被告应向原告支付自2012年7月2日起至2015年3月15日的逾期交房违约金192092.52元（1948200元×0.01%×986天=192092.52元）。被告抗辩称，涉案房产以在建工程抵押的方式在黄河农村商业银行贷款，且原告并未向被告支付过购房款。因涉案房屋的抵押早已解除并已备案在原告名下，虽然涉案房屋因所在土地被人民法院查封而未办理初始登记，但原、被告关于涉案房屋买卖合同的签订均早于人民法院的查封行为，即在法院采取上述司法强制措施前涉案房屋买卖行为已发生，故该买卖行为具有相应法律效力。并且，根据案外人胡志刚的陈述及被告向原告出具的收据，可以认定原告通过债权转移、抵顶的方式已向被告支付了购房款，故对被告的上述抗辩主张不予采信。对于原告要求被告履行通电、通水义务的诉讼请求，因涉案房屋的水、电已接通，故不再处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决：一、被告宁夏昆仑房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内为原告汪国利办理银川市兴庆区顺发小区商品房的产权登记；二、被告宁夏昆仑房地产开发有限公司向原告汪国利支付逾期交房违约金192092.52元；三、驳回原告汪国利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4348元，由被告宁夏昆仑房地产开发有限公司负担。
宣判后，原审被告昆仑公司不服，提出上诉，请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、被上诉人承担案件全部诉讼费用。具体事实及理由为：一、被上诉人未支付分文购房款，一审判决认定事实错误，双方当事人虽然签订《商品房买卖合同》，并有上诉人出具了收据，但被上诉人未支付分文购房款，被上诉人陈述的交款方式前后不一致，购房合同约定的交款时间与收据显示的交款时间也不一致，被上诉人未出示债务转移的客观证据，也未证明民间借贷客观存在的证据，原审判决仅凭收据及案外人陈述认定被上诉人已支付购房款证据不足；二、原审法院在没有当事人申请的情况下对案外人胡志刚依职权制作询问笔录不符合民诉法解释规定的五种情形，系程序违法；三、本案双方当事人与胡志刚之间并没有任何所谓的债务转移协议，欠款人为党建宁，而党建宁与上诉人之间为独立的民事主体。
被上诉人汪国利答辩称：原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。一审提交的证据能够证明交款方式都是一次性付清，房屋就是顶账当时支付的款项，法律并没有禁止先交款后签合同。
二审查明的事实及采纳的证据与一审相同，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于双方当事人买卖合同关系是否成立，上诉人应否履行合同义务，经审查，上诉人于2011年4月21日向被上诉人出具收款收据，于2012年2月16日与被上诉人签订涉案房屋的房屋买卖合同，于2012年2月17日进行了备案，后于2015年4月2日向被上诉人出具了开户购电通知书，上诉人虽称被上诉人未支付分文购房款，收款收据中的价款系该公司原法定代表人的赌债，双方不存在真实买卖合同关系，但无法提供任何证据证实，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4338元，由上诉人宁夏昆仑房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵和平
审判员 赵来珍
审判员 张 婧
二〇一六年八月十日
书记员 高 畅
附:本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。