广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂02民终862号
上诉人（原审被告）：柳州市城中区窑埠村民委员会，住所：广西柳州市东环路原灯泡厂南面。
法定代表人：刘柳军，该村民委员会主任。
委托诉讼代理人：户逢春，广西佑成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘某某，女，1971年11月1日生，汉族，广西柳州市人，住广西柳州市城中区。
委托诉讼代理人：黄永坚，广西桂三力律师事务所律师。
上诉人柳州市城中区窑埠村民委员会因与被上诉人刘某某房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2017）桂0203民初3727号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成由审判员曾庆斌担任审判长，审判员赵舒颖和审判员谭皓匀参加的合议庭对本案进行了审理。上诉人柳州市城中区窑埠村民委员会的委托诉讼代理人户逢春，被上诉人刘某某的委托诉讼代理人黄永坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人柳州市城中区窑埠村民委员会上诉请求：一、请求撤销(2017)桂0203民初3727号民事判决书中第三项中要求上诉人承担利息145549.36元的判决，驳回被上诉人对于上诉人关于前述利息的诉请；二、请求撤销(2017)桂0203民初3727号民事判决书中第四项，驳回被上诉人对于上诉人该项诉请；三、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审人民法院判决上诉人承担全部利息，系适用法律有误。根据《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于无效合同的损失应当根据各方的过错责任来确认。就本案而言，上诉人在与被上诉人签订相关的转让合同时，已将产权性质等所有信息多次告知被上诉人，系被上诉人坚持要求购买。而且，被上诉人与上诉人分别于两个时间段共计签订了三份转让协议。足见系被上诉人在明知相关产权信息的情况下，仍然要求于上诉人签订合同，上诉人并不存在任何过错。
因此，一审人民法院判决上诉人承担所有利息，系适用法律错误。故上诉人现依法提起上诉。
被上诉人刘某某辩称，1、不同意上诉人的上诉请求；2、一审判决认定的第三、第四项是有事实依据的，计算本案利息是从上诉人应当返还购房款等相关款项时开始计算，而上诉人没有返还，所以计算利息是正确的；3、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉请求。
刘某某向一审法院起诉请求：1、判决刘某某与柳州市城中区窑埠村民委员会在2013年10月30日签订的《房屋使用权买卖合同》(合同编号：0593)无效；2、判决刘某某与柳州市城中区窑埠村民委员会在2013年10月30日签订的《房屋使用权买卖合同》(合同编号：0595)无效；3、判决刘某某与柳州市城中区窑埠村民委员会在2015年1月24日签订的《车位使用权转让协议》(编号：1-025)无效；4、判决柳州市城中区窑埠村民委员会退还刘某某购房定金、购房款、车位款、水电、燃气、有线初装费共计人民币1188158元整；5、判决柳州市城中区窑埠村民委员会向刘某某从2015年7月17日起至柳州市城中区窑埠村民委员会退还全部款项时止的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率计算（自2015年7月17日暂计算至2017年11月15日，1，188，158元×0.5%×28月=166，342.12元）；6、本案诉讼费由柳州市城中区窑埠村民委员会承担。
一审法院认定事实：2013年10月30日，刘某某与柳州市城中区窑埠村民委员会签订《房屋使用权买卖合同》二份（合同编号为：0593、0595），约定刘某某与柳州市城中区窑埠村民委员会在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋使用权买卖事宜达成如下协议：刘某某向柳州市城中区窑埠村民委员会购买位于柳州市原灯泡厂南面的“上窑雅居”2号和位于柳州市原灯泡�南面的上窑雅居5号房屋，该项目土地的使用权为出卖人村集体所有，建筑面积分别为92.29平方米、151.19平方米，每平方米单价分别为4358.40元、4752元，总价款金额分别为402，237元、718，455元。刘某某以分期付款的方式付款。出卖人应当在2014年12月30日前依照有关规定，将符合本合同约定的房屋交付买受人使用。除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过30日，自本合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之叁向买受人支付违约金�……等等。之后，刘某某于2013年4月24日至2014年1月4日陆续向柳州市城中区窑埠村民委员会支付购房定金、购房款合计人民币1，064，658元。2014年5月31日刘某某向柳州市城中区窑埠村民委员会支付预收管道燃气、水电、有线初装费合计3500元。2015年1月24日，刘某某与柳州市城中区窑埠村民委员会签订了一份《车位使用权转让协议》(编号：1-025)。约定：刘某某向柳州市城中区窑埠村民委员会购买位于柳州市原灯泡厂南面的“上窑雅居”15号楼地下层车位，编号：1-146，价格为；120，000元整。2014年11月8日、11月9日刘某某向柳州市城中区窑埠村民委员会支付车位款共计120，000元。以上购房定金、购房款、预收管道燃气、水电、有线初装费、车位款共计人民币1，188，158元。现刘某某认为上述房屋、车位所在土地为农村集体�地，刘某某与柳州市城中区窑埠村民委员会签订上述合同无效，故诉至该院，提出前述请求。
另查明，1、庭审中，刘某某将其变更诉讼请求为：“1、判决刘某某与柳州市城中区窑埠村民委员会在2013年10月30日签订的《房屋使用权买卖合同》(合同编号：0593)无效；2、判决刘某某与柳州市城中区窑埠村民委员会在2013年10月30日签订的《房屋使用权买卖合同》(合同编号：0595)无效；3、判决刘某某与柳州市城中区窑埠村民委员会在2015年1月24日签订的《车位使用权转让协议》(编号：1-025)无效；4、判决柳州市城中区窑埠村民委员会退还刘某某购房定金、购房款、车位款、水电、燃气、有线初装费共计人民币1188158元整；5、判决柳州市城中区窑埠村民委员会向刘某某从2015年7月17日起至柳州市城中区窑埠村民委员会退还全部款项�止的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率计算（自2015年7月17日暂计算至2017年11月15日，1，188，158元×0.5%×28月=166，342.12元）；6、本案诉讼费由柳州市城中区窑埠村民委员会承担。”2、上述房屋、车位所在土地为农村集体土地，刘某某非柳州市城中区窑埠村民委员会村民。
一审法院认为：刘某某与柳州市城中区窑埠村民委员会签订的《房屋使用权买卖合同》、《车位使用权转让协议》，所涉房屋位于柳州市原灯泡厂南面的“上窑雅居”2号和柳州市原灯泡厂南面的上窑雅居5号，所涉车位坐落在柳州市原灯泡厂南面的“上窑雅居”15号楼地下层，刘某某、柳州市城中区窑埠村民委员会均认可该房屋、车位所在的土地为农村集体土地，且合同亦明确载明土地的使用权为柳州市城中区窑埠村民委员会村集体所有，而刘某某非该村委会村民，依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条的规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此，刘某某、柳州市城中区窑埠村民委员会签订的《房屋使用权买卖合同》涉及了转让集体土地使用权，违反了法律的禁止性规定，应属无效协议。无效的合同自始没有法律约束力，故刘某某要求确认该二份《房屋使用权买卖合同》及《车位使用权转让协议》无效，有事实和法律依据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔�对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，故柳州市城中区窑埠村民委员会应当返还刘某某购房定金、购房款、预收管道燃气、水电、有线初装费、车位款1，188，158元。
关于利息损失，考虑到刘某某、柳州市城中区窑埠村民委员会双方明知涉案房屋、车位所在的土地为农村集体土地,按规定不允许转让，仍签订《房屋使用权买卖合同》、《车位使用权转让协议》,均存在过错，应各自承担自己的损失。合同约定的出卖人应当在2014年12月30日前将涉案房屋交付买受人使用。但期限届满后，柳州市城中区窑埠村民委员会既未按约定将房屋交付刘某某使用，也未向刘某某退还已付款项，其仍然占用刘某某资金的行为确实给刘某某造成了一定的利息损失。故刘某某主张从2015年7月17日起至柳州�城中区窑埠村民委员会退还全部款项时止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，合理合法，该院予以支持。则2015年7月17日起至2017年11月15日期间的利息为145，549.36元（1，188，158元×5.25%÷12×28月）。至于刘某某主张其曾向柳州市城中区窑埠村民委员会请求退还上述款项的事实，因并未能提供充分证据予以证实，故一审法院不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条之规定，判决：一、刘某某与柳州市城中区窑埠村民委员会于2013年10月30日签订的《房屋使用权买卖合同》（合同编号为：0593、0595）无效；二、刘某某与柳州市城中区窑埠村民委员会于2014年1月24日签订的《车位使用权转让协议》(编号：1-025)无效；三、柳州市城中区窑埠村民委员会返还刘某某购房定金�购房款、预收管道燃气、水电、有线初装费、车位款合计人民币1，188，158元及该款利息人民币145，549.36元；四、柳州市城中区窑埠村民委员会支付刘某某利息损失（利息计算，以人民币1，188，158元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率从2017年7月16日起支付至柳州市城中区窑埠村民委员会清偿本案债务时止）。案件受理费人民币17097元（刘某某已向一审法院预交），减半收取8548.5元，由刘某某负担1025.82元，柳州市城中区窑埠村民委员会负担7522.68元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。因被上诉人在一审提交的退房退款申请书并未在一审审理过程中予以质证，被上诉人申请在二审中予以质证，对该证据本院分析认定为：因该证据的经手人签名为“覃丽”，上诉人否认经手人“覃丽”为其工作人员，该退房退款申请书亦未加盖上诉人的公章，不符合证据要件形式，不能证实上诉人在2015年6月17日收到被上诉人的退房申请，本院对该证据的内容不予采信。
对一审查明的事实，双方当事人均无异议，经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，关于上诉人与被上诉人签订的《房屋使用权买卖合同》、《车位使用权转让协议》因涉及转让的是集体土地使用权，违反了法律的禁止性规定，应属无效协议，双方对一审认定上述合同系无效均无异议，本院予以确认。
本案在二审的争议焦点在于上诉人是否应向被上诉人支付购房款、车位款等款项的利息损失。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之�定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人与被上诉人双方均明知涉案房屋及车位的土地为农村集体所有土地，而被上诉人并不具备转让获得该土地使用权的身份条件，在此情况下，双方仍签订了《房屋使用权买卖合同》及《车位使用权转让协议》，因此合同被认定无效，双方当事人均存在过错，各应承担一半的损失责任。涉案《房屋使用权买卖合同》及《车位使用权转让协议》系无效合同，自始无效，上诉人收取被上诉人缴纳的购房款、车位款、管道燃气等款项缺乏事实和法律依据，应从被上诉人缴纳上述款项之日予以返还，但上诉人至今未返还被上诉人�纳的上述款项，故上诉人应从被上诉人缴纳购房款、车位款、管道燃气款等款项之日起支付购房款、车位款、管道燃气款等款项的利息。因被上诉人对上述款项的利息主张统一从2015年7月17日开始计算，系其对权利的自行处分，本院对从该时间点开始起算利息予以确认。被上诉人主张该利息的计算标准以中国人民银行同期贷款利率进行计算符合法律规定，本院予以支持。故被上诉人主张从2015年7月17日起至2017年11月15日期间的利息损失为145549.36元，该利息损失应由双方当事人各承担一半，故上诉人应当支付上述期间的利息应为72774.68元。2017年11月16日至上诉人支付完全部购房款、车位款、预收管道燃气款等款项的利息损失仍应由双方当事人各承担一半。
综上所述，一审法院在未对被上诉人提交的退房退款申请书予以质证的情形下直接�信该证据的内容，导致对案涉购房款、车位款、预收管道燃气等款项的利息承担责任认定有误，本院予以改正。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
1、维持广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2017）桂
0203民初3727号民事判决第一、第二项；
二、撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2017）桂
0203民初3727号民事判决第三、第四项；
%1、上诉人柳州市城中区窑埠村民委员会返还被上诉人刘
晓岚购房款定金、购房款、预收管道燃气、水电、有线初装费、车位款合计1188158元及该款利息损失72774.68元；
%1、上诉人柳州市城中区窑埠村民委员会支付给被上诉人
刘某某50%利息损失（利息损失计算标准：以1188158元为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率从2017年11月15日计算至上诉人柳州市城中区窑埠村民委员会清偿完本案债务之日止）；
%1、驳回被上诉人刘某某的其他诉讼请求；
%1、驳回上诉人柳州市城中区窑埠村民委员会的其他上诉
请求。
一审案件受理费17097元，减半收取8548.5元（刘某某已预交），由刘某某负担570.5元，柳州市城中区窑埠村民委员会负担7978元；二审案件受理费3211元（柳州市城中区窑埠村民委员会已预交），由柳州市城中区窑埠村民委员会负担1605.5元，刘某某负担1605.5元。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾庆斌
审 判 员 赵舒颖
审 判 员 谭皓匀
二〇一八年五月二十二日
代书记员 雷冰宇