广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初7501号
原告伍萍，女，汉族，1973年5月19日出生，住址广东省深圳市宝安区，
被告深圳华强电子市场有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路3006号佳和华强大厦裙楼第3、4层，组织机构代码79385188-3。
法定代表人赵骏。
委托代理人杨丹凤，女，蒙古族，1969年10月10日出生，住址广东省深圳市福田区，该公司员工。
被告深圳市三网网优科技有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路佳和华强大厦B座3106房，组织机构代码74324279-9。
法定代表人张美义。
委托代理人吴三明，广东深大地律师事务所律师。
上列原告伍萍诉被告深圳华强电子市场有限公司（以下简称华强公司）、深圳市三网网优科技有限公司（以下简称三网公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告华强公司在答辩期内提出管辖异议申请，本院做出民事裁定书，裁定驳回被告华强公司提出的管辖异议申请。后被告华强公司不服，上诉于深圳市中级人民法院，该院经审查做出民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本案依法由审判员吴颂、人民陪审员叶钧如、杨海涛组成合议庭适用普通程序，分别于2016年9月28日、2016年11月2日、2017年5月23日公开开庭进行了审理，原告本人、被告三网公司委托代理人吴三明、被告华强公司委托代理人杨丹凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：深圳市深南路佳和华强大厦裙楼2701、2702号房产，建筑面积均为3.83㎡，原归深圳市湘捷实业发展有限公司（系被告三网公司前身，以下简称为湘捷公司）所有。2011年7月20日，湘捷公司与被告华强公司分别签订了两份《商铺租赁合同》，双方约定：湘捷公司将2701、2702号房产出租给被告，两处房产的租赁期限相同，均为5年，从2011年1月15日至2016年1月14日止，两处房产的租金也相同，每年的月租金依次递增为958元、1053元、1159元、1251元、1351元。后续续约具体租金金额双方应当于2015年10月前经双方协商一致确定后，另行签订补充协议。
2012年12月28日，湘捷公司经工商变更改名为深圳市三网网优科技有限公司，即被告三网公司。
2013年9月，被告三网公司将其所有的、位于深圳市深南路佳和华强大厦裙楼的2701、2702号房产，卖给原告，并与原告于同年9月30日，签订了一份《房地产买卖合同补充协议》，双方约定：一、买卖双方均清楚该房地产证的权利人名称登记为深圳市湘捷实业发展有限公司，已于2012年12月28日工商变更为深圳市三网网优科技有限公司；二、买卖双方均清楚该房地产已经出租，租赁合同期到2016年1月14日，该房地产产权转移到买方名下后，原租赁合同在有效期内对买方依然有效，该租赁合同约定的租金，仍由卖方收取，但卖方需在签订本合同的同时，与买方签订返租合同，租期从卖方收到全部楼款的次日起至2016年1月14日为止。同日，原告与被告三网公司签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：原告将2701、2702号房产出租给被告三网公司，租赁期限自《房地产买卖合同》约定的满足房地产交付条件即原业主收到全部楼款的第二日起至2016年1月14日止，两处房产总租金为80388元，被告三网公司在收到原告全部楼款后的三个工作日内，向原告交付租期内的总租金。
2014年1月14日，被告三网公司与原告分别签订了两份房地产买卖合同，将其所有的、位于深圳市深南路佳和华强大厦裙楼的2701、2702号房产，卖给原告。原告交付完全部款项后，于2014年3月25日，在深圳市房地产权登记中心办理了相应的房产证件。两处房产的权利人均为原告伍萍。佳和华强大厦裙楼2××1号房产登记证号为深房地字第××号，使用年限为50年，从1988年11月16日至2038年11月15日止。佳和华强大厦裙楼2××2号房产登记证号为深房地字第××号，使用年限为50年，从1988年11月16日至2038年11月15日止。
2015年下半年至2016年初，原告多次与被告华强公司就该两处房产租赁续约问题协商，因被告华强公司坚持要求按2015年月租金的八折续约5年，且期间租金保持不变，最终原被告未能续约成功。
2016年1月14日，被告华强公司与原业主湘捷公司（即被告三网公司前身）的商铺租租赁合同到期后，原告要求收回归其所有的、位于深圳市深南路佳和华强大厦裙楼的2701、2702号房产，但被告华强公司以种种理由拒不交付，亦不支付延迟交付房产期间的租金，原告多次催要未果。
为维护原告的合法权利，维护法律的尊严，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特提起本诉讼，请求贵院支持原告诉请如前。
据此，请求法院判令：1、两被告归还原告所有的位于深圳市深南路佳和华强大厦裙楼的2701、2702号房产；2、两被告支付原租赁合同期满后，延迟交付房产期间的违约金15000元；3、所有诉讼费用全部由两被告承担。后第二次庭审过程中，原告变更诉讼请求为：违约金的计算方法为从2016年1月14日开始，按照两个铺位的双倍租金标准计算至两被告向原告返还涉案的商铺之日止。
被告华强公司答辩称：原告的诉求没有事实及法律依据，被告华强公司与原告之间没有合同关系，被告华强公司没有承担违约金的事实和法律基础，被告华强公司没有向原告支付租金的依据，也没有收到任何催告。原告的铺位就在原告的控制下，只是处在被告华强公司商场管理范围内，依法原告应向被告华强公司支付管理费用，包括被告华强公司每月要为涉案铺位支付的综合维修费、专项维修基金、空调使用费、广场使用费、水电费等物业费用，支付保洁、保安费用、企划宣传费用，以及人工成本等费用。事实上，原告应向被告华强公司赔偿上述管理费用，因整体经济形势下滑影响，以及互联网电商影响，华强北地铁改造影响，造成华强北的生意不好做，客流量锐减，实体消费人群锐减。从对华强北进行的市场调查来看，电子元器件市场空铺率高达30%左右，小业主能够返租已是不错的选择。赛博广场因为小业主的返租问题已经倒闭，现在所有的小业主都不能获得任何租金。实体电子元器件市场经济形势非常严峻，举步维艰，2016年1月被告华强公司的领导班子曾讨论过是否继续经营电子市场问题，后因为小业主强烈要求继续返租，才续签一、二层小业主的返租合同。每年度支付给各类费用已经入不敷出，被告华强公司在负债为小业主支付返租租金，每月管理费用达到517元左右，在空铺率达到30%左右的情况下，被告华强公司在负责任的为小业主在亏损状态下维持经营。半年来转租的商铺集体抗租，强烈要求降租20%以上，至今租金收不上来。物业公司的费用已经拖欠4-8月的费用。被告华强公司直在亏损状态下维持经营是为了遏制商场经济下滑的趋势，维护市场整体运营，为众多小业主负责任，不得不在任何盈利的情况下返租了200多个小业主的铺位。其他99%的小业主已经签署了返租协议，均是按照上一年度的九折来执行租金标准。综上，原告的诉求没有事实及法律依据，请求法庭驳回原告全部诉求。原告主张租金损失的计算依据是2013年其与被告三网公司签署的租赁合同租金标准，租金标准明显过高。原告与被告三网公司是因为被告三网公司作为卖方向原告出售涉案商铺时，为了提高商铺出售价格，给予原告过高的租金期待。当时是在租金严重高于市场价格的情况下签署的租赁合同条款。
被告三网公司答辩称：1、我方认为原告要求我方返还涉案商铺，没有事实及法律依据。原告在2013年购买涉案铺位时，被告三网公司已书面告知原告涉案铺位已出租给被告华强公司，且被告华强公司与被告三网公司的租赁合同对原告有约束力。即原告在购买涉案铺位时已知道承租人为被告华强公司，而被告三网公司与原告所谓2013年签署的房屋租赁合同，并不是真实的租赁关系，只是买卖合同的销售条件。在两被告的租赁合同到期后，原告也已多次与被告华强公司协商，但因为原告就续租租金未能达成一致而没有续签合同。由此来看，原告一直认定的铺位实际承租人是被告华强公司。且涉案铺位并未由被告三网公司使用或控制，被告三网公司事实上无法向原告返还铺位。2、关于原告要求支付延期交付违约金，没有事实及法律依据。根据被告华强公司与被告三网公司签订的租赁合同中并未约定具体的违约金额，且原告最高的实际损失就是租金本身，但因为其自身原因未能达成续租协议，所以该部分责任及损失应由其自行承担。3、我方与原告原来签订的租赁合同不是双方真实意思表示，只是用于销售的优惠。从双方签订的买卖合同，以及租赁合同约定的金额、时间来看，与真实的租赁不相符。当时被告三网公司与被告华强公司存在租赁关系，涉案商铺的租金为16212元/年，而原告与我方签订的租赁合同远高于涉案商铺实际市场租金。由此可以看出，原告与我方签订的所谓租赁合同，不是真实意思表示。4、涉案商铺2015年的年租金16212元，而涉案商铺所在的电子市场90%的租户已经进行价格下调，下调超过10%以上，那么原告商铺的租金损失应以实际损失为准。所谓租赁合同约定的双倍租金，已经远高于实际损失，所以请求法庭予以调整。其次，请求法庭考虑被告三网公司目前已经无权向被告华强公司请求返还涉案房产，被告三网公司存在客观无法履行的事实，所以被告三网公司不应，也无法承担返还房产及继续承担违约的能力。
经审理查明，2011年7月20日，被告三网公司（出租方、甲方）与被告华强公司（承租方、乙方）分别签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方委托乙方对外出租、管理的商铺位于深圳市福田区深南中路3006号佳和华强大厦（现为华强大厦）2楼之71商铺、72号商铺，建筑面积均为3.83平方米；租赁期限自合同生效之日起共计60个月；合同自华强大厦1-5楼70%及以上业主与乙方签订《商铺租赁合同》后生效，合同生效一个月后，合同期限内无论该商铺是否出租，乙方均需向甲方支付约定租金；合同对于每年的租金做出了具体约定；两个铺位第五年的租金均为1351元/月。
2013年9月30日，原告与被告三网公司分别签订《房地产买卖合同》，被告三网公司将涉案两个商铺出售给原告。
同日，原告与被告三网公司签订补充协议，协议约定买卖双方均清楚涉案71、72号商铺已经出租，租赁合同期限到2016年1月14日，该房地产产权转移到买方名下后，原租赁合同在有效期内对买方依然有效，原租赁合同期内的租金仍由卖方收取，原租赁合同约定的出租方的权益仍由卖方享有，但卖方需在签订合同同时与买方签订返租赁合同，租期从卖方收到全部楼款的次日起至2016年1月14日止；返租租金按照30个月计算的租金总额80388元；卖方须在收到全部楼的3个工作日内将该房地产上述租赁期内的全部返租租金一次性支付给买方，卖方同意买方有权从交房保证金中全额扣除。买卖双方均同意自返租租金起算日起即视为买卖双方完成交楼的日期，交楼标准为毛坯状态，该房地产不含任何附属设施设备。
依据上述补充协议，同日，原告与被告三网公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告将涉案两个铺位出租给被告三网公司；租赁期限自房地产买卖合同约定的满足房地产交付条件即被告三网公司收到全部楼款（不含交房保证金）的第二日起至第30个月结束为止，即2016年1月14日止；租金总额为80388元；合同终止后，乙方应于5日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由被告三网公司承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。
2014年3月02日，深圳市房地产权登记中心向原告核发了涉案两个商铺的房产证书，编号分别为深房地字第××、30××78号，证书上的房地产名称为“佳和华强大厦裙楼2071、2072”。
另查，两被告签订租赁合同期限内，被告华强公司一直向被告三网公司支付租赁合同约定的租金。在涉案两铺位转移登记至原告名下后，被告华强公司仍继续向被告三网公司支付约定租金至两被告租赁合同到期日。
再查，原告与两被告均确认涉案商铺所在楼层目前为被告华强公司在统一运营。原告与被告三网公司确认被告华强公司将该楼层铺位的编号及位置做了调整，实际与规划的铺位图位置不一致。被告华强公司则予以否认。
本院认为，原告与被告三网公司签订的房屋买卖合同及补充协议、房屋租赁合同均系当事人真实意思表示，合法有效。则在房屋租赁合同到期后，原告有权要求被告三网公司返还涉案两个商铺，也有权要求实际占有涉案商铺的被告华强公司承担共同返还商铺的责任，亦有权要求被告三网公司按照租赁合同约定的租金标准向原告支付自2016年1月15日至2016年1月19日的占有使用费432.19元（80388元÷30个月÷31天×5天）以及自2016年1月20日起按照双倍租金标准计算至庭审之日，即2017年5月23日止的占有使用费86438.71元【80388元÷30个月×2倍×16个月+（80388元÷30个月×2倍）÷31天×4天】。至于庭审之后的占有使用费，涉及尚未发生的事实，原告也未针对该部分预交诉讼费。原告可待实际发生后，另行主张。
被告三网公司虽辩称其与原告不存在租赁合同关系，原告与被告华强公司之间才成立房屋租赁合同关系。但从现有证据可以看出，与原告签订租赁合同的合同主体系被告三网公司、一次性向原告支付30个月租金的付款人也是被告三网公司、而自原告与被告三网公司签订租赁合同后，事实上被告三网公司也收取了被告华强公司向其支付的至两被告租赁合同到期日止的租金。被告三网公司辩称其并非房屋租赁合同的相对方，没有事实和合同依据，本院不予支持。被告三网公司又辩称根据房屋租赁合同的约定，租赁期限因为被告三网公司收到全部房款后推算30个月，原告未能举证证明被告三网公司何时收到全部房款，亦不能推断出2016年1月14日双方合同即已到期。但从房屋租赁合同的约定来看，双方约定的租赁期限明确为30个月结束为止，即2016年1月14日。也就是说，该日应为租赁期限届满之日；且房屋租赁合同系依据买卖合同补充协议要求签署的返租合同，在原告与被告三网公司签订的买卖合同补充协议上约定的租期截止日即为2016年1月14日。可以看出在签订租赁合同之时，双方的真实意思表示应为租赁期限的届满之日为2016年1月14日。即便该日距离被告三网公司收到全额房产之日可能不足30个月。但原告主张按照30个月来计算，对被告三网公司有利。本院予以照准。
原告虽主张被告华强公司应与被告三网公司承担连带支付占有使用费的义务。但原告以房屋租赁合同为案由提起本案诉讼，依据的是原告与被告三网公司签订房屋租赁合同的条款主张的各项权利，原告又自认被告华强公司并非房屋租赁合同的相对方。原告要求并非合同相对方的被告华强公司承担合同违约责任，没有合同及法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市三网网优科技有限公司、被告深圳华强电子市场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告伍萍返还房产证号为深房地字第××、30××78号的房地产证上注明的位于深圳市福田区深南路佳和华强大厦裙楼2071、2××2号商铺；
二、被告深圳市三网网优科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告伍萍支付2016年1月15日至2016年1月19日的占有使用费432.19元；
三、被告深圳市三网网优科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告伍萍支付2016年1月20日-2017年5月23日止的占有使用费86438.71元；
四、驳回原告伍萍的其他诉讼请求。
案件受理费175元（已由原告预交），由被告三网公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 杨 海 涛
人民陪审员 叶 钧 如
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 俞婷婷（代）
茶丽梅