河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫05民终2044号
上诉人（原审原告）：王素珍，女，1966年9月15日出生，汉族，住安阳市北关区，现住安阳市开发区。
委托诉讼代理人：琚刚，河南殷都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：程和平，男，1953年2月10日出生，汉族，住安阳市北关区。
委托诉讼代理人：孟庆荣，河南中丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何贵君，男，1961年8月3日出生，汉族，住安阳市北关区。
上诉人王素珍因与被上诉人程和平、何贵君申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院(2017)豫0505民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人王素珍上诉请求：撤销原审判决，依法改判准许执行安阳市××区洹××北××楼××单元××楼东户房屋。事实和理由：1、关于在法院查封争议房产前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。首先，争议房产至今未办理初始产权登记，根据《城市房地产管理法》第37条的规定，未领取权属证书的房产属于禁止交易的范围。故该两份买卖协议因违反该37条的规定而不合法。其次，2012年7月27日（买卖双方为本案二被上诉人）买卖协议签订时，被上诉人何贵君尚未离婚，争议房产属于夫妻共同财产，在未经其配偶同意的情况下出卖（假设真实）争议房产，该协议并不当然有效，即使争议房产在离婚时已经分割给被上诉人何贵君，何贵君也仅是在分割后能够处分，但是该协议本身不合法且并不当然有效；而2013年7月18日（买卖双方除二被上诉人外，还有第三人赵新红），但是赵新红自始至终并未出庭证明该协议的真实性。最后，争议房产在此前的2012年7月21日也签订过另外的买卖协议，由何贵君出卖给田野，对此被上诉人程和平是明知的（见2015年11月20日庭审笔录第8页）。二被上诉人在明知争议房产已经与他人签订买卖合同的情况下，仍然串通另行签订所谓买卖合同，恶意损害第三人利益，根据《合同法》第52条“恶意串通，损害第三人利益，合同无效”之规定，两份买卖协议均属无效协议。2、关于在法院查封前被上诉人程和平是否已经合法占有争议房产的问题。被上诉人程和平提供的居住证明、卫生费收费单据、电、气收费单据等证据，不能证明程和平已经于查封前实际占有争议房产，一审认定事实错误且证据不足。对于居住证明仅有公章，不符合证据形式的合法性要求，也无法证明其真实性；从出具过程来看，居委会并未说明是依据什么确定程和平居住的事实，是否经过调查？是否有相关证据？等均没有予以明确，即该居住证明没有事实依据；从内容而言，该居住证明存在明显添加现象，尾部“至今（疑是）”两个字明显是添加上去的，真实性存疑。即使假设该证明真实，如果去掉尾部添加的“至今”两个字，也只能证明程和平仅仅2013年10月份在争议房产居住过而非一直实际占有，而且也不显示是程和平系购买房屋而居住还是办公用房，或是租房居住等其他形式的居住，不能证明其实际占有了争议房产；从证明效力而言，常住人口登记属于公安部门法定职权，居委会出具的居住证明不具有证明效力，应当由公安部门出具居住证明而不是居委会，并且现实中居委会出具类似证明随意性很大，因此该证明真实性、合法性均存在问题，不能作为证据使用。
对于卫生费收费单据：从证据关联性而言，卫生费收费票据并不显示交款人系程和平，不能证明系程和平交纳；从内容来看，交费年月均在房屋被查封之后，不仅不能证明程和平实际占有争议房产，而且与居住证明显示的其于2013年10月份居住相互矛盾。因此，卫生费收费单据不能证明程和平于法院查封前已实际占有争议房产，却能够反证居住证明不真实。
对于水、电、气收费单据：电费、天然气费单据仍然显示系何贵君，不能证明系程和平交费并得出其已于查封前实际占有房屋的结论，且何贵君完全可能将收费单据交于程和平；水费银行代扣款记录及业务单，显示的时间为2014年8月份才办理银行代扣手续，该时间不仅在法院查封之后，而且与本案中出现的2014年8月5日的15万元房款收据同时期，不仅不能证明程和平于法院查封前已实际占有争议房产，却能够进一步反证居住证明不真实，被上诉人程和平并没有实际占有争议房产。
关于是否已经支付争议房产的全部价款问题。其一、被上诉人程和平没有提供任何一笔银行转账凭证以证明房款收据的真实性，都是白条收据，无法证明付款真实性；并且，被上诉人程和平在此前的数次开庭中对支付房款的时间、金额、次数等内容陈述均不一致且前后矛盾，明显虚假。其二、对于2012年7月17日（或者27日）的收据5万元：该收据收款时间存在篡改痕迹，把“17日”改成了“27”日，而其所谓第一份买卖协议落款时间为“27日”，上诉人认为，对于前后相差十天且如此重大的事项，当事人不可能写错，同时结合程和平在本案执行异议听证会笔录及2015年开庭笔录中相互矛盾的陈述（2014年9月4日听证笔录陈述付款时间付款时间为7月17日，而2015年11月20日开庭笔录中陈述为7月27日；听证笔录中陈述金额为10万元，而2015年开庭笔录中陈述为5万元），不能证明该5万元收据的真实性。对于2012年7月31日的10万元：如果付款真实，那么如此大额款项完全可以转账支付，先取出现金再支付完全多此一举，明显不符合一般交易习惯，一审进行认定明显属于认定事实错误。对于2013年8月3日的收据5万元：该收据只有复印件，无法证明其真实性；并且，其在2016年殷都法院第一次开庭时提供给法院的复印件上没有手印，但是庭后提交的复印件上却出现了原始手印，难以令人理解。因此，该收据不仅不真实，不能证明程和平支付了该5万元房款，而且能够反证二上诉人存在相互串通的合理怀疑。其三、需要法庭特别关注的是2014年8月5日的房款收据15万元：该收据落款时间是在法院查封之后，是在本案一审过程中，被上诉人程和平以确认合同效力（2012年协议）为由向北关区人民法院起诉被上诉人何贵君，向北关法院提供了该15万元收据，并在2016年6月份庭审笔录中确认“于2014年9月5日付房款15万元”的事实。上诉人发现该收据后，被上诉人程和平又向殷都法院辩称该收据系为2014年过户凑齐30万房款而补打，一审判决予以采纳该理由。上诉人认为该理由不能成立：办理房屋过户手续并不需要全部房款收据；即使需要收据，二被上诉人也已经有了2013年的房屋总收据35万元，完全不需要补打；即使补打手续，补打一张30万的总收据即可，何必多此一举补打一张15万元的收据？又为何在北关法院案件中明确认可于2014年8月5日支付15万元房款的事实？因此，该收据与其他证据存在无法排除的矛盾不仅足以推翻被上诉人关于已经于法院查封前支付了全部房款的陈述及其证据，而且能够证明而被上诉人存在事后补充收据等证据的行为，一审判决予以认定被上诉人程和平已经支付了全部房款，属于认定事实严重错误。
关于争议房产没有办理过户登记手续，是否因被告程和平自身原因所造成。其一，争议房产至今没有办理初始产权登记，对此程和平是明知的，在尚未办理初始产权登记的情况下，办理过户登记根本无从谈起。因此，程和平对争议房产无法办理过户登记存在过错。其二，即使被上诉人之间约定由何贵君负责办理房产证过户，但是又约定程和平应当在2012年8月10日前付何贵君25万房款，但是其并没有按照该约定付款，在其没有给付约定房款的情况下，被告何贵君不可能办理争议房产初始登记手续和变更登记手续。因此，即使假设房屋买卖真实，程和平因存在合同违约行为导致不能办理房屋登记及过户手续，其自身存在过错。其三，在2013年协议签订后，程和平已经付清全部房款的情况下，完全可以直接向人民法院起诉请求何贵君协助办理房屋过户手续，其也当庭承认去过几次房产局但是办理不了手续，但是其直到法院争议房产两年后的2016年才提起诉讼，该行为本身就能够证明其怠于行使其诉权，对于房屋至今没有办理过户登记存在过错。
原审判决适用法律不当。上诉人认为，被上诉人程和平作为案外人并不构成该条规定的权利人。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项的规定，对于未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，应当按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断权利人。本案中，被上诉人程和平并非争议房产的权利人，因此其无权提出排除执行的异议。一审判决引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定错误。该条明确规定“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，符合相关情形且其权利能够排除执行的，法院才予以支持。就本案而言，争议房产尚未进行产权初始登记，不适用第该条的规定。被上诉人程和平主张的权利并不能排除执行。即使假设被上诉人之间交易真实，被上诉人程和平享有的也仅仅是债权，不具备对抗效力，而人民法院的查封行为具有公示效力，因此，被上诉人程和平主张的权利并不能排除执行。
被上诉人程和平辩称，1、一审认定事实清楚，证据确实充分。房屋买卖协议的签订时间分别为2012年和2013年，而一审法院的查封时间为2014年3月12日，一审认定在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同认定事实正确，协议的效力问题不属于合同法52条无效情形中的任何一种，王素珍提到的城市管理法第37条规定是管理规定不是效力规定，故本案不能按照管理规范规定；2、程和平在查封之前已合法占有该房屋，一审中程和平提交的水电气费和社区证明；3、程和平已经支付全部价款，对于支付全部价款的事实，程和平在一审中提交了相关的收款收据及与此相吻合的取款单据，并且在发回重审之前的过程中，王素珍提起过对房款收据的真实性进行司法鉴定，程和平全力配合，后上诉人撤回申请，这个情况说明上诉人是明知所有房款收据是真实客观的，所以其才撤回司法鉴定申请，现在上诉过程中又提出质疑；4、涉案房产未办理产权过户手续不是程和平过错，在房屋买卖合同中，约定由何贵君办理，事实上程和平一直催促，并且到房管部门询问，至今未办理的原因是因为何贵君的前妻不能到场签字导致的，这个过程在一审中已经查明，过错不在程和平；5一审判决适用法律正确，一审判决根据法律规定作出的判决正是基于查明事实之后适用该法条做出的正确适当的判决没有任何过错，因此程和平认为一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉请求，维持原判。
被上诉人何贵君未答辩。
上诉人王素珍向一审法院起诉请求：1、请求法院恢复对安阳市××区洹××北××楼××单元××楼东户房产的执行；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告王素珍诉呼扶香、何贵君民间借贷纠纷一案，本院于2012年10月11日作出（2012）殷民一初字第338号民事判决，呼扶香、何贵君于判决生效后十日内向原告王素珍归还借款30万元及相应利息。该判决生效后，原告王素珍申请对呼扶香、何贵君强制执行。本院于2014年3月12日对何贵君所有的位于安阳市××区洹××北××楼××单元××楼东户房产进行了查封。本院因对该房评估拍卖于2014年4月9日告知居住该房的被告程和平，程和平于2014年4月15日向本院提出执行异议，本院于2014年9月24日作出了（2014）殷执异字第6号执行裁定，中止对该房的执行。2014年12月8日，原告王素珍提起执行异议之诉，将被告程和平、何贵君诉至本院。
另查明，2012年7月27日，被告何贵君作为甲方与被告程和平作为乙方签订房屋买卖协议一份，协议约定，甲方自愿将坐落在安阳市北关区洹北三巷9号楼2单元1楼东户房屋四室二厅房屋建筑面积约109.2072平方米、另外一个车库（带自动门）和地下室58平方米，以30万元的价格出售给乙方。付款方式：乙方于2012年7月27日首付5万元，7月30日前付给甲方10万元，8月10日前付给甲方10万元，剩余5万元，待甲方把房产证过户完毕后乙方付清。甲方负责房产证过户，保证在两个月内办好房产证，所有一切费用由甲方承担。甲方于2012年8月1日将钥匙交给乙方，乙方可开始居住，房屋大票2012年8月10日前先交于乙方保管，待甲方办理过户手续需要时乙方可一并协助甲方办理。程和平于协议签订当日，给付何贵君5万元，于2012年7月30日和31日从银行取款10万元给付何贵君房款10万元。后陆续按合同约定付清房款30万元。2013年1月17日，被告何贵君与冯新平离婚，双方的离婚协议约定，双方名下的安阳市北关区三巷9号楼2单元1楼东户归何贵君所有。
2013年7月18日，何贵君和赵新红作为甲方，程和平作为乙方，就争议房产签订《房屋买卖协议》，由甲方将争议房产以35万元的价格出售给乙方，乙方于2013年7月18日前付给甲方人民币35万元，甲方于2013年7月18日将房屋腾清并将房屋大票、钥匙等与房产有关的手续交给乙方。过户手续由何贵君协助办理，办理费用由何贵君承担。当天，赵新红写了一份保证书，保证书载明：“我赵新红自愿将何贵君洹北三巷房子交给何贵君使用所有，但是必须在8月5日前给我现金5万元整。我保证5万元给我后，我对洹北三巷的房产放弃，以后不再管，洹北三巷的房产交给何贵君所有，由何贵君处置，我本人不再干涉”。被告何贵君向被告程和平出具于2013年7月18日收到程和平房款35万元的总条。被告程和平于2013年10月起至今居住于争议房产。
还查明，2016年3月，被告程和平将被告何贵君诉至安阳市北关区人民法院，要求确认二人于2012年7月27日签订的房屋买卖协议合法有效，并判决何贵君协助办理房屋过户手续，本案原告王素珍作为第三人参加了诉讼。庭审中，被告程和平提供了何贵君的收到条3张，证实何贵君于2012年7月27日收到房款5万元，2012年7月31日收到房款10万元，2014年8月5日收到房款15万元，被告何贵君和王素珍对上述证据均无异议。安阳市北关区人民法院于2016年6月25日以买卖合同下的房屋已由本院查封，且王素珍已提起执行异议之诉为由，裁定中止诉讼。2017年11月9日，程和平申请撤回起诉，安阳市北关区人民法院于当日裁定准许程和平撤回起诉。
一审法院认为，本案系执行异议引起的纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，本案中原告王素珍作为申请执行人提起执行异议之诉，案外人即本案被告程和平应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。针对上述情形，本院分析认定如下：
一、关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。2012年7月27日被告程和平与何贵君签订房屋买卖协议一份，协议约定，何贵君将其坐落在安阳市北关区洹北三巷9号楼2单元1楼东户房屋四室二厅房屋，以30万元的价格出售给被告程和平。被告何贵君于2013年1月17日与冯新平离婚，虽然签订上述房屋买卖协议时未离婚，但离婚协议约定，双方名下的安阳市北关区三巷9号楼2单元1楼东户归何贵君所有，不影响该房屋买卖协议的履行。2013年7月18日，何贵君和赵新红作为甲方，程和平作为乙方，就争议房产签订《房屋买卖协议》，由甲方将争议房产以35万元的价格出售给乙方，乙方于2013年7月18日前付给甲方人民币35万元，甲方于2013年7月18日将房屋腾清并将房屋大票、钥匙等与房产有关的手续交给乙方。被告何贵君出具了收到程和平房款35万元的收据。关于两份房屋买卖合同的由来，被告程和平陈述如下：被告程和平于2012年7月27日与何贵君签订争议房产的买卖合同，当程和平按照该协议约定要求何贵君交房时，发现赵新红派人在该房居住，拒不腾房，在这种情况下，何贵君、赵新红与程和平于2013年7月18日另行签订争议房屋的买卖合同，将争议房产由30万元变更为35万元。程和平于2013年8月3日再出5万元给付何贵君，由何贵君交给赵新红，但何贵君为程和平出具的35万元的总收条落款时间为2013年7月18日。本院于2014年3月12日查封该房，应当认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
二、关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产问题。被告程和平于2013年10月起在涉案房屋居住，且提供了水电气费缴纳手续及社区证明，本院即是因被告程和平居住于该房，告知程和平对该房的评估拍卖情况，也可以证明程和平在查封之前已合法占有该房。
三、关于已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行问题。何贵君为程和平出具了收到房款35万元的收据，且在原审中对程和平已经交付全部房款未提出异议，应认定程和平已支付全部价款。关于何贵君2014年8月5日向被告程和平出具15万元收据问题，被告程和平辩称何贵君在出具35万元总收据时，只收回部分之前的收据，在2014年办理该房产过户手续时，程和平手中只有2012年7月何贵君出具的2张共计15万元的收据，为凑齐房屋买卖合同上的30万元房款，何贵君于2014年8月5日向程和平出具了15万元的收据。
四、关于涉案房产没有办理过户登记手续，是否因被告程和平自身原因未办理过户登记问题。争议房产的房屋买卖合同约定由何贵君负责办理房屋的权属证件登记、过户手续，但何贵君一直未予办理，对此被告程和平并不存在过错，原告王素珍亦未能提出证据证明被告程和平对争议房产没有办理房屋过户存在过错。
综上，在本案中，被告程和平在本院查封争议房产前已与何贵君签订合法有效的书面买卖合同，并支付争议房产的全部价款，在查封之前已经合法占有该房产，且非因买受人程和平自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议所规定的四种情形，故被告程和平提供的证据就争议的房产享有足以排除强制执行的民事权益，因此应驳回原告王素珍的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告王素珍的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王素珍负担。
二审中，当事人没有提交新证据。另查明，2012年6月23日，何贵君出具“协议”1份，内容为：“因我何贵君、呼扶香，二人欠王素珍现金叁拾万元整现无能力返还，导致王素珍不能按期购房，我何贵君自愿件本人住房一套（洹滨北路三巷九号楼二单元一楼东户）另有两间车库，交于王素珍居住和使用。在居住期间返还结清本金及利息，使用权交还给何贵君。如不能结清本金及利息居住使用权永远归王素珍，在王素珍居住使用期间不能买卖房屋，不能租与其他人。”2012年7月21日，何贵君与田野签订了房屋买卖协议。2013年7月8日，执行局在对何贵君进行调查时，其称涉案房屋抵给赵新红了，由赵新红居住，如果还清欠赵新红的钱，房子还是何贵君的。2014年7月14日，何贵君被调查时称涉案房屋卖给赵新红了，赵新红又卖给高强了，程和平又从高强手里买走了。本院查明的其他事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中王素珍作为申请执行人提起执行异议之诉，程和平应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于是否在人民法院查封之间签订合法有效的买卖合同的问题。2012年6月23日，协议显示，如何贵君不能结清本息，涉案房屋居住使用权永远归王素珍，在王素珍居住使用期间不能买卖房屋。2012年7月21日，何贵君与田野签订了房屋买卖协议。2012年7月27日，何贵君与程和平签订了房屋买卖协议。2013年1月17日，何贵君的离婚协议书中对涉案房屋进行了处理。2013年7月18日，何贵君、赵新红共同与程和平签订了房屋买卖协议。2013年7月8日，执行局在对何贵君进行调查时，其称涉案房屋抵给赵新红了，由赵新红居住，如果还清欠赵新红的钱，房子还是何贵君的。2014年7月14日，何贵君被调查时称涉案房屋卖给赵新红了，赵新红又卖给高强了，程和平又从高强手里买走了。何贵君曾多次签订协议或买卖合同，存在矛盾，何贵君在两次被调查时所述对涉案房屋的处理不一致，2013年1月17日，何贵君的离婚协议书中对涉案房屋进行了处理，这与何贵君提交的房屋买卖合同存在矛盾。程和平提供的证据不足以证实其在法院查封涉案房屋之间签订了合法有效的买卖合同。关于是否已经支付争议房产的全部价款问题。程和平没有提供任何一笔银行转账凭证以证明房款收据的真实性，仅提供收据，无法证明付款真实性。何贵君多次出具购房款收据，且收据之间存在多处矛盾之处，并不能做出合理解释。2014年8月5日的房款收据15万元，该收据落款时间是在法院查封之后，这与程和平主张在查封之间已完成交付购房款及交付房屋相矛盾，程和平提供的证据不足以证实其实际缴纳了购房款。关于争议房产没有办理过户登记手续，是否因程和平自身原因所造成。涉案房产未办理初始产权登记，无法办理过户。程和平主张其办理过户中无过错，但对其是否主张过户，如何主张的问题，未提供充分证据予以证明，直到法院查封涉案房产两年后的2016年才提起诉讼，其主张未办理过户登记不存在过错的主张不能成立。一审法院判决驳回王素珍的诉讼请求不当，应予纠正。
综上所述，王素珍的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省安阳市殷都区人民法院(2017)豫0505民初3007号民事判决；
二、准许执行安阳市北关区洹滨北路三巷9号楼2单元1楼东户房产。
一审案件受理费100元，由程和平负担；二审案件受理费100元，由程和平负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫学海
审判员 王 冰
审判员 朱志伟
二〇一八年五月二十八日
书记员 郭培培