杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第782号
原告：杭州留之源物业管理有限公司，住所地：杭州市西湖区留下工业区块7号1幢6楼609室。
法定代表人：陈宗明，董事长。
委托代理人：陆大海、章叶思，浙江民禾律师事务所律师。
被告：杭州溪杏苑公司酒店有限公司，住所地：杭州市西湖区留下街道留下村工业区块7号2号楼1至6层。
法定代表人：秦振伟，董事长。
被告：秦振伟。
两被告的共同委托代理人：沈志坤，浙江泽大律师事务所律师。
原告杭州留之源物业管理有限公司为与被告杭州溪杏苑公司酒店有限公司（以下简称溪杏苑公司）、秦振伟房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月11日向本院起诉。本院立案受理后，依法由审判员潘若愚独任审判，于2014年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆大海，被告溪杏苑公司、秦振伟的共同委托代理人沈志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2010年，被告秦振伟欲设立杭州琼客酒店有限公司。同年12月25日，其以该公司的名义与原告签订一份《房屋租赁合同》（以下简称2010年12月25日合同），约定：原告将位于本市西湖区留下街道留下村工业区块7号2幢1-6层（以下简称案涉房屋）出租给杭州琼客酒店有限公司，租赁期限为15年即2011年6月1日至2026年5月31日；前三年租金为5720000元／年，自第四年起，对租金进行调整，调整的幅度为在上年租金标准基础上增加5%；租金支付方式为：第一年每季度支付一次，第二年起每半年支付一次；如迟延支付租金达15个工作日，原告有权解除合同，且案涉房屋内一切固定资产归原告所有。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告秦振伟，被告秦振伟亦按约支付租金。2011年2月17日，被告秦振伟在承租场所成立了被告溪杏苑公司，并作为该公司的法定代表人。之后租金由被告溪杏苑公司支付至2013年11月。2013年12月1日起，被告溪杏苑公司因经营问题开始拖欠租金。原告多次催讨均未果，故诉请判令：1、被告溪杏苑公司支付租金2860000元；2、被告溪杏苑公司支付滞纳金85800元（自2012年12月1日起按日万分之二计算至判决确定的履行之日止，暂计算至2014年4月30日为85800元）；3、解除2010年12月25日合同，被告溪杏苑公司立即将案涉房屋腾空并返还给原告；4、被告秦振伟对上述诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。
被告溪杏苑公司、秦振伟答辩称：被告溪杏苑公司系向杭州留下股份经济合作社（以下简称留下合作社）承租了案涉房屋作为经营场所，与原告之间不存在房屋租赁合同关系，请求驳回原告的诉讼请求。
原告提供了下列证据材料：
1、《房屋租赁合同意向书》。
2、《杭州留之源物业管理有限公司章程》。
3、原告与留下合作社签订的《房屋租赁合同》（以下简称2010年12月22日合同）。
4、保证金付款凭证。
证据1-4证明原告向留下合作社承租案涉房屋并支付保证金的事实。
5、2010年12月25日合同。证明原告与被告溪杏苑公司之间存在房屋租赁合同关系以及合同约定的权利义务。
6、住宿费发票。证明案涉房屋由被告溪杏苑公司承租以及被告溪杏苑公司目前正常营业的事实。
7、情况说明。证明被告溪杏苑公司为办理工商登记需要，与留下经济合作社补签一份《房屋租赁合同》。
8、函件、快递单以及签收凭证。证明原告于2014年3月19日向两被告发函催讨租金的事实。
9、付款凭证。证明原告作为承租人向留下合作社支付租金以及被告溪杏苑公司作为实际承租人向原告支付租金的事实。
10、杭州欣材贸易有限公司与留下合作社签订的《租赁合同》。证明留下合作社将位于本市西湖区留下街道留下村工业区块7号厂房1号楼5、6层房屋出租给杭州欣材贸易有限公司，该公司将租金交给原告，由原告一并支付给留下合作社，7号厂房1号楼5、6层以及案涉房屋半年租金合计1430000元。
被告溪杏苑公司、秦振伟提供了下列证据材料：
1、工商登记材料一组［包括被溪杏苑公司的基本情况、企业名称预先核准通知书、被告溪杏苑公司与留下合作社签订的《房屋租赁合同》（以下简称2010年1月27日合同）、房屋租赁备案证］。证明被告溪杏苑公司向留下合作社承租案涉房屋的事实。
2、建筑物改变性质情况说明。证明被告溪杏苑公司与留下合作社之间存在房屋租赁合同关系。
3、付款凭证及发票。证明被告溪杏苑公司实际履行了2010年1月27日合同约定的义务。
原告提供的证据，经被告溪杏苑公司、秦振伟质证后认为，证据1、3的真实性无法核实，且与本案无关，孙意年是原告公司股东，无权代表原告签订合同。对证据2的真实性没有异议，但不能证明待证事实。对证据4的真实性、关联性均有异议，不能证明待证事实。对证据5的真实性没有异议，但因被告溪杏苑公司已与留下合作社另行签订2010年1月27日合同，故2010年12月25日合同并未实际履行。对证据6的真实性没有异议，被告溪杏苑公司确在正常营业。对证据7的真实性有异议，被告溪杏苑公司与留下合作社之间存在真实的房屋租赁合同关系。对证据8没有异议。证据9，不能证明原告向留下合作社支付的款项是租金。证据10的真实性无法核实，且与本案无关。
被告溪杏苑公司、秦振伟提供的证据，经原告质证后认为，对证据1、2的真实性没有异议，被告溪杏苑公司为办理工商登记需要，与留下合作社补签2010年1月27日合同，但该合同并未实际履行。对证据3的真实性没有异议，原告为了避税指示被告溪杏苑公司将部分租金直接支付给留下合作社。
本院对上述证据作如下认证：
1、原告提供的证据。对证据1、2、3、4、5、6、9、10的真实性以及证据8予以认定。证据7，原告明确两份情况说明均系起诉之前由留下合作社出具，从内容上看，后一份情况说明系对前一份情况说明的确认和补充，被告溪杏苑公司、秦振伟虽对该两份情况说明持有异议，但未能提供证据予以反驳，故对该两份情况说明的真实性予以认定。至于原、被告之间是否存在真实的房屋租赁合同关系，本院在本院认为部分另行阐述。
2、对被告溪杏苑公司、秦振伟提供的证据1、2、3的真实性予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
留下合作社系案涉房屋的所有权人。2010年9月20日，留下合作社（甲方）与原告公司股东孙意年（乙方）签订一份《房屋租赁合同意向书》，约定“甲方将坐落在杭州市留下街道留下股份经济合作社工业区块7号地块2号厂房面积为17030平方米的六层框架结构的厂房出租给乙方使用（具体按房管局测绘面积为准）。……1到6层价格为每月平方米12元，总计每年支付租金2452320元整（前三年每年的租金），房屋租金每年分两次支付即每半年支付一次，租金房产税由甲方支付。……租期为15年，自甲方交付乙方厂房可使用之日起计算。……乙方应交纳给甲方保证金700万元整……”
2010年12月22日，留下合作社（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订2010年12月22日合同，约定“甲方将坐落在杭州市留下街道留下股份经济合作社工业区块7号地块2号厂房面积为17030平方米，扣除公摊面积60平方米（配电房、消防水泵房），总计面积为16970平方米的六层框架结构的厂房出租给乙方使用……1到6层价格为每月平方米12元，总计每年支付租金2443680元整（前三年每年的租金）……租期为15年，即从2011年4月1日起至2026年3月21日止。房租费前三年不递增，从第四年开始在前一年的基础上每年递增3%……乙方应交纳给甲方保证金700万元整……甲方的厂房规划是服装生产企业，如乙方要将该厂房用作其他用途，乙方必须经上级主管部门批准并经甲方同意后方可使用…….”孙意年在“乙方代表”一栏签名并加盖原告公司公章。上述合同签订后，原告向留下合作社交纳部分保证金。
2010年12月25日，原告（出租方、甲方）与杭州琼客酒店有限公司（承租方、乙方）签订2010年12月25日合同，约定“第一条房屋基本情况1.1甲方将租赁房屋位于西湖区杭政工出（2008）38号地块，物业产权证号AD06333967，2号楼，六层，总面积为平方米（房屋的最终面积以具有测绘资格的测绘机构测量结果为准）出租给乙方作商业、酒店使用……第二条房屋权属状况2.1甲方为该房屋的第一使用权人，并有转租权……第七条房屋装饰、装修7.1房屋租赁期自2011年6月1日至2026年5月31日，共计15年。如果乙方在2011年6月1日前酒店客房实行试营业，则试营业第一日作为房屋租赁的起租日期；房屋租赁起、止日期向前顺延（如有此情况，甲乙双方可以另行签署附件作为补充）……第八条租金8.1租赁房屋的租金为（0.9元／天／㎡＊365天＊总面积）572万元／年……自第四年起，对租金进行调整，调整幅度为：在上年租金标准基础上增加5%。8.2租金支付方式：第一年支付方式按照每季度支付一次的方式，从第二年开始每半年支付一次的支付方式。8.3支付时间：自本合同签订之日起，三个工作日内乙方向甲方交付首个租赁季度租金1430000元整（大写：壹佰肆拾叁万元整），在2011年6月1日前支付第二个租赁季度租金，在第三个租赁季度前10日内乙方向甲方支付下一季度租金；后期依次顺延。第十条房屋的交付及返还……10.3返还：租赁期满或者合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。10.4租赁期满或解除合同后，乙方添置的新物、装饰、装修可由其自行收回……第十三条合同的违约和解除……13.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并视为乙方违约，收回该房屋：（1）乙方应严格按照合同约定支付租赁费用，迟延给付期限超过7个工作日，甲方有权每天按所欠费用的万分之贰加收滞纳金，迟延给付期限超过15个工作日的，甲方书面通知后5个工作日内仍未交纳的，甲方有权解除合同……第十四条违约责任……14.2乙方有本合同13.4约定的情形之一的，租赁屋内一切固定资产无条件交付给甲方……”被告秦振伟作为杭州琼客酒店有限公司的法定代表人在该合同上签名捺印。
2014年3月19日，原告委托浙江民禾律师事务所陆大海律师通过邮政特快专递向被告溪杏苑公司、秦振伟发函，载明“2010年12月25日，贵司与我公司签订一份《房屋租赁合同》，向我公司承租位于西湖区杭政工出（2008）38号地块（物业产权证号AD06333967）的2号楼租赁物。根据合同约定。……2013年12月1日前，贵司原应当支付租金，但至今未支付任何租金，共计已拖欠租金286万元整。故我公司特发此函，望贵司于收到本函后5个工作日内付清全部拖欠租金，否则，我公司将依约解除本合同的履行……”2014年4月，原告以被告溪杏苑公司对2013年12月1日以后的租金久拖不付为由，诉至本院，要求判如诉请。
另查明，2010年1月27日，留下合作社（出租方、甲方）与被告溪杏苑公司（承租方、乙方）签订2010年1月27日合同，约定“1、甲方将租赁房屋位于西湖区杭政工出（2008）38号地块，留下村工业区块7号地块2号楼，一至六层，总面积为7014平方米出租给乙方作企业用房使用……5、房屋租赁期自2011年2月1日至2026年1月31日，共计15年……7、租金标准：128万元整／年（大写壹佰贰拾捌万元／年），自第四年起，对租金进行调整，调整的幅度为：在上年租金标准基础上增加5%……”2011年1月18日，杭州市西湖区房地产管理局颁发西房租证（2011）第20430号房屋租赁备案证，该证载明“房屋座落西湖区杭政工出（2008）38号地块留下村工业区块7号，出租人杭州留下股份经济合作社，承租人杭州溪杏苑公司酒店有限公司”留下合作社与被告溪杏苑公司签订的《房屋租赁合同》以及房屋租赁备案证均在杭州市工商行政管理局西湖分局存档。杭州琼客酒店有限公司于2011年2月17日注册登记为被告溪杏苑公司，其住所登记为案涉房屋所在地。
又查明，留下经济合作社出具2份情况说明，明确：1、案涉房屋系其所有，其于2010年12月22日出租给原告，并由原告转租给被告溪杏苑公司，其与被告溪杏苑公司之间不存在真实的租赁合同关系。2、原告委托被告溪杏苑公司向留下合作社交纳租金。留下合作社应原告要求，将被告溪杏苑公司代交的租金、物业费等费用的发票直接开具给被告溪杏苑公司。3、应原告要求，留下合作社与被告溪杏苑公司补签2010年1月27日合同作为被告溪杏苑公司办理工商登记之用，该合同并未实际履行。
再查明，2011年1月5日，原告公司股东袁正良代表杭州欣材贸易有限公司与留下合作社签订《租赁合同》，约定杭州欣材贸易有限公司向留下合作社承租杭州市西湖区留下街道留下村工业区块7号厂房1号楼5、6层，租赁期限为2011年3月31日至2017年3月30日，租金为第一年至第三年每年415209.6元，此后租金每年递增3%。
本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于：一、原告与被告溪杏苑公司之间是否存在真实的房屋租赁合同关系。二、如果存在，则原告的诉讼请求能否得以支持。
关于焦点一，原告主张其于2010年12月22日向留下合作社承租了案涉房屋，并于2010年12月25日将该房屋转租给杭州琼客酒店有限公司，因杭州琼客酒店有限公司后工商注册登记为溪杏苑公司，故其与被告溪杏苑公司存在真实的房屋租赁合同关系；而被告溪杏苑公司、秦振伟则抗辩称其系向留下合作社承租案涉房屋，并提供2010年1月27日合同以及房屋租赁备案证予以印证。对此，本院认为，首先，从合同的签订时间来看，被告秦振伟代表杭州琼客酒店有限公司与原告签订合同的时间在2010年12月25日，而被告秦振伟代表被告溪杏苑公司与留下经济合作社签订合同的时间则在2010年1月27日，被告秦振伟作为完全民事行为能力人，其与留下经济合作社签订2010年1月27日合同，时隔11个月后就同一租赁物，与原告签订2010年12月25日合同，而后一份合同所涉的租金较之前份合同高出四、五倍，其上述行为不符合日常交易习惯。被告秦振伟虽辩称是在受原告胁迫的情况下与之签订的2010年12月25日合同，但未能提供证据证明，本院不予采信。相较而言，结合被告溪杏苑公司的注册登记情况，原告关于被告秦振伟代表被告溪杏苑公司与留下经济合作社签订2010年12月25日合同，是为被告溪杏苑公司办理工商登记需要的说法更具有可信性。其次，从租金的支付情况来看，根据原、被告提供的付款凭证，被告溪杏苑公司于2012年5月31日分别支付给原告208160元、支付给留下合作社1221840元；于2013年3月22日支付给原告1430000元；于2013年6月支付给留下合作社1430000元。原告对被告溪杏苑公司支付给留下合作社的款项解释为：关于2012年5月31日1221840元，按合同约定，2012年、2013年被告溪杏苑公司每季度应向原告支付租金1430000元，而在此期间，原告每半年应向留下合作社支付租金1221840元，其为避税指示被告溪杏苑公司直接将部分租金1221840元支付给留下合作社，该款项与其同日支付给原告的208160元合计1430000元，刚好为被告溪杏苑公司需支付的一个季度租金。关于2013年6月1430000元，因为原告公司股东袁正良开设的杭州欣材贸易有限公司亦向留下合作社承租了房屋，年租金为415209.6元。2013年6月，袁正良将半年租金2076804.8元交给原告，由原告转交给留下合作社，因该部分租金数额与原告就案涉房屋应支付给留下合作社的半年租金数额合计为1429444.8元，故原告让被告溪杏苑公司直接支付给留下合作社1430000元。而两被告虽抗辩称上述款项系其支付给留下合作社的租金，但对于每笔款项支付的依据，其所作的“按村里面的要求支付”、“村里对租金支付具有随意性”解释显然不具有说服力。相反，原告的上述解释与2010年12月25日《房屋租赁合同》以及《租赁合同》中关于租金的约定能够一一对应，较两被告的抗辩意见更具合理性。至于原告所谓的避税问题，并非本案审查的范围，如其确存在此行为，可由税务部门作相应的处理。最后，留下合作社出具的情况说明进一步印证原告的上述主张及解释，两被告虽对情况说明持有异议，但不能提供证据予以反驳，对其异议本院不予采信。综上所述，原告与杭州琼客酒店有限公司签订的2010年12月25日合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。后该公司注册登记为被告溪杏苑公司，且被告溪杏苑公司实际履行了上述合同义务，故应由被告溪杏苑公司承担相应的合同责任，即应认定原告与被告溪杏苑公司之间存在真实的案涉房屋租赁合同关系。
关于焦点二，根据原告提供的付款凭证及函件，可以证明被告溪杏苑公司仅支付租金至2013年11月30日。而2010年12月25日《房屋租金合同》关于“第一年支付方式按照每季度支付一次的方式，从第二年开始每半年支付一次的支付方式”、“自本合同签订之日起，三个工作日内乙方向甲方交付收个租赁季度租金1430000元整（大写：壹佰肆拾叁万元整），在2011年6月1日前支付第二个租赁季度租金，在第三个租赁季度前10日内乙方向甲方支付下一季度租金；后期依次顺延”的约定，被告溪杏苑公司应于2013年11月20日前支付2013年12月1日至2014年5月31日期间租金，但其在收到原告书面催款通知的5个工作日内仍未支付上述租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告要求解除2010年12月25日合同的诉请，根据该合同约定，被告溪杏苑公司如逾期支付租金超过15个工作日，则原告有权解除合同，现被告溪杏苑公司未支付租金已逾15个工作日，故原告主张解除合同，合法有据，本院予以支持。因被告溪杏苑公司仅支付租金至2013年11月，故原告要求支付2013年12月1日至2014年5月31日期间的租金2860000元，符合合同约定，本院予以支持。根据有关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告溪杏苑公司作为承租人应将案涉房屋腾空并返还给原告。关于违约金，因双方在2010年12月25日合同中约定“乙方应严格按照合同约定支付租赁费用，迟延给付期限超过7个工作日，甲方有权每天按所欠费用的万分之贰加收滞纳金”，该约定的滞纳金实质为逾期付款的违约金，现原告主张被告溪杏苑公司自逾期之日即2013年12月1日起按未付租金2860000元的万分之二即每日572元计算违约金，符合双方约定，本院予以支持。原告要求被告秦振伟对被告溪杏苑公司的上述责任承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、杭州留之源物业管理有限公司与杭州琼客酒店有限公司于2010年12月25日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。
二、杭州溪杏苑公司酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将位于西湖区留下村工业区块7号2幢1-6层房屋腾空并返还给杭州留之源物业管理有限公司。
三、杭州溪杏苑公司酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州留之源物业管理有限公司租金2860000元及自2013年12月1日起至款清之日止、按每日572元的标准计算的违约金。
四、驳回杭州留之源物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取15183元，由杭州溪杏苑公司酒店有限公司负担，于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 潘若愚
二〇一四年十月十五日
书记员 陆 菲