广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第2013号
原告（反诉被告）：珠海保税区民生工业仓储有限公司，住所地珠海保税区。
法定代表人：吴裕平。
委托诉讼代理人：刘光大，广东莱特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余培芸，广东莱特律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）：珠海保税区艾菲安杰乐服装有限公司，住所地珠海保税区。
法定代表人：PaulGeoffreyQuentel。
委托诉讼代理人：易煜灯，广东大同（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨小虹，广东大同（珠海）律师事务所律师。
原告珠海保税区民生工业仓储有限公司（以下简称民生公司）诉被告珠海保税区艾菲安杰乐服装有限公司（以下简称艾菲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，被告艾菲公司在法定期限内提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理，并由审判员崔少俊担任审判长，与人民陪审员黄建华、闫太民共同组成合议庭公开开庭进行了审理。原告民生公司的委托代理人刘光大、余培芸，被告艾菲公司的委托代理人易煜灯、杨小虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告民生公司变更后的诉讼请求：1.判决被告按合同约定履行修缮、恢复涉案厂房、宿舍的义务并交还原告；2.判决没收被告两个月的厂房租赁押金363620元（人民币，下同）、一个月的宿舍租赁押金55549.2元；3.判决被告赔偿原告厂房和宿舍租金损失，参照合同约定的租金标准，自2015年10月1日起至被告修缮、恢复涉案厂房、宿舍并交付原告之日止，暂计至2015年11月30日，厂房租金为398635.04元；4.判令被告向原告支付所欠厂房电梯保养维修费用，直至被告按合同约定修缮、恢复涉案厂房之日止，暂计至2015年11月30日，共计4000元；5.请求被告向原告赔偿逾期赔付厂房、宿舍租金造成的损失，自2015年11月17日起算，以被告未按期赔付的租金损失数额为本金，每日按银行同期贷款利率的四倍计算损失，直至付清之日为止；6.判令被告负担本案全部诉讼费用。
原告民生公司主张的事实和理由：2015年7月22日，被告委托广东大同（珠海）律师事务所杨小虹向原告出具《律师函》，称被告拟提前退租，特提前三个月通知原告；将于2015年9月29日到原告公司办理退还租赁物及钥匙等事宜，并要求原告返还租赁押金。2015年10月19日，被告再次委托广东大同（珠海）律师事务所杨小虹向原告出具《律师函》，要求原告退回全部租赁押金。
根据原、被告双方于2010年12月1日签订的《仓储厂房租赁合同》（以下简称厂房租赁合同），原告将位于珠海保税区XX厂房（以下简称涉案厂房）租赁给被告，租赁期5年，自2010年12月1日起至2015年11月30日止。该厂房租赁合同第二条约定，涉案厂房面积13467.4㎡，租金单价14.8元/㎡，月租金为199317.52元；第三条约定，租金每月支付一次，被告须在每月5号前付清；若被告不按时支付租金，原告除收取正常租金外，有权向被告收取当月应付租金百分之十的违约金，并按应付租金收取每日千分之五的滞纳金；第六条约定，租约期满，被告须在租约期最后一个月内将其损坏的房屋、门窗、电梯、水电等设备修好并按原样恢复厂房、宿舍；如被告未能进行修缮，则由原告负责修理，所发生的费用从被告装修押金中扣除支付。但实际履行合同过程中，被告虽对租赁厂房进行专修，却从未向原告支付装修押金。合同第八条约定，如被告提前退租，须提前三个月书面通知原告，原告将扣除被告押金作为补偿金。
根据原、被告双方于2010年12月1日签订的《保税区恒利新家园租赁合同》（以下简称宿舍租赁合同），原告将位于珠海保税区生活配套区7号地民生宿舍C2栋2至6层（以下简称涉案宿舍）租赁给被告，租赁期自2010年12月1日起至2015年11月30日止。宿舍租赁合同第二条约定，涉案宿舍面积3267.6㎡，租金单价17元/㎡，月租金为55549.20元；第三条约定，租金每月支付一次，被告须在每月5号前付清；若被告不按时支付租金，原告除收取正常租金外，有权向被告收取当月应付租金百分之十的违约金，并按应付租金收取每日千分之五的滞纳金；如被告不按时缴纳，原告从押金中扣除，原告还可以采取法律措施，直至收回被告承租的房屋；第六条约定，租约期满，被告须在租约期最后一个月内将其损坏的房屋、门窗、电梯、水电等设备修好并按原样恢复厂房、宿舍；如被告未能进行修缮，则由原告负责修理，所发生的费用从被告装修押金中扣除支付。但实际履行合同过程中，被告对租赁宿舍进行装修，从未向原告支付装修押金。
根据原、被告双方于2010年12月1日签订的《协议》，约定被告租用厂房电梯三台，总计1500元/月；费用每月支付一次，被告须在每月5号前付清。但在合同履行过程中，双方对合同内容做了变更、调整，即自2013年1月1日起，被告租用厂房电梯两台，每台10**元/月，总计2000元/月），原、被告对此均无异议。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，租赁合同签订后，原告按约定将涉案厂房交付被告使用。现被告提前解除合同，应按上述合同约定将其损坏的房屋、门窗、电梯、水电等设备修好并按原样恢复厂房、宿舍，并按约定向原告交清所欠租金、违约金及滞纳金。此外，厂房租赁合同第八条约定，如被告提前退租，须提前三个月书面通知原告，原告将扣除被告押金作为补偿金；宿舍租赁合同的约定，如被告提前退租，须提前三个月书面通知原告，原告将扣除被告一个月的总租金作为补偿金。被告至今未按合同约定修缮、恢复厂房及宿舍，也未按合同约定履行交纳租金、违约金、滞纳金、电梯保养费等义务。
被告艾菲公司答辩称：第一，关于场地的腾退，我方已经在2015年9月29日向原告腾退场地，并要求将钥匙交还给原告，该场地均在原告自由物业控制下，已经腾退，不存在9月之后的租金；第二，该场地已经进行清理，图片中反映的情况和原告诉讼，不足以证明被告没有履行清理义务，双方可能对清理标准存在差异，但是鉴于本案，双方已经庭前多次沟通，并两次清理，原告以此自行空置场地，是导致原告自身损失扩大的原因，不应该由被告承担责任；第三，关于电梯费，双方从未就电梯费上涨为1000元/月达成一致意见；第四，即便我方需要承担相应租金的赔偿责任，我方也在此前缴纳各类押金726620元，依据合同第三条的规定，也应当先从宿舍押金中扣除；第五，根据双方厂房租赁合同第二条的约定，假如被告在2015年3月12日提前退租，则被告按每月2693.48元承担违约责任，那么被告在合同届满之前仅两个月要求退租，所应承担的责任也应该低于前述标准。最后需要声明，被告请求提前解除租赁合同，是因为被告结业，关闭企业，并已经尽可能早通知原告，并无主观违约的故意，我方尽量提前两个月零十五天通知，已经尽可能去符合合同约定的提前三个月的规定，请求法院慎重考虑。
被告艾菲公司反诉诉讼请求为：1.判令原告民生公司向被告艾菲公司返还房产押金、宿舍押金、电费押金等合计726620元；2.判令原告民生公司向被告艾菲公司支付迟延返还押金的利息；3.判令原告民生公司承担本案的全部诉讼费用。
被告艾菲公司反诉的事实和理由：2005年12月8日，反诉人与被反诉人签订《恒利工业园厂房租赁合同》，租赁标的物为珠海保税区XX厂房，租赁期限为2005年12月1日至2010年11月30日，厂房租赁押金为人民币363620元。2006年6月13日，反诉人向被反诉人缴纳电费押金15万元。该壹号厂房租赁期限届满后，双方于2010年12月3日重新签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限自2010年12月1日起至2015年11月30日止，反诉人已支付的两个月租赁押金人民币363620元继续有效，租赁押金在双方解除本租赁合约，并且乙方无任何扣款赔款时由甲方在十五天内全部退还。
2006年12月9日，反诉人与被反诉人签订《保税区恒利新家园租赁合同》，承租标的物为珠海保税区生活配套区XX号地民生宿舍A栋4层（16间房）及B栋6层（18间房），租赁押金为两个月租金54400元，租赁期限为2006年12月9日至2007年12月31日止。
2006年4月29日，反诉人与被反诉人签订《保税区恒利新家园租赁合同》，承租标的物为珠海保税区生活配套区XX号地民生宿舍A栋二楼及三楼32间房，租赁押金为两个月租金41600元，租赁期由2006年5月1日至2010年11月30日止。
2010年12月3日，反诉人与被反诉人签订《保税区恒利新家园租赁合同》，承租标的物为珠海保税区生活配套区XX号地民生宿舍A栋二楼、三楼、四楼共48间房，及C2栋2至6层，租赁期自2010年12月1日起至2015年11月30日止，反诉人原已支付的押金继续有效【原已支付民生宿舍A栋4层（16间房）及B栋6层（18间房）押金54400元+民生宿舍A栋二楼及三楼32间房41600元+2004年5月12日支付的新宿舍C2楼押金117000元】。
上述宿舍租赁合同履行过程中，B栋宿舍6楼在2010年12月1日已到期终止，A栋宿舍二楼、三楼、四楼共48间已在2012年8月1日终止，并与被反诉人办理完毕交接手续。
2015年7月11日，因反诉人营业遇到重大困难，决定提前终止经营，故依照合同约定提前三个月正式通知被反诉人终止合同，并就厂房交接事宜通知被反诉人办理交接手续。2015年9月29日，反诉人向被反诉人交还厂房和宿舍钥匙。2015年10月19日，反诉人向被反诉人发律师函，要求被反诉人退还押金人民币726620元。
反诉人认为，反诉人已履行完毕合同约定的义务，被反诉人应当依据合同约定向反诉人返还押金的义务，被反诉人未能返还押金的行为已给反诉人造成经济损失。
原告民生公司就反诉答辩称：第一，反诉人请求被反诉人返还房产押金和宿舍押金、电费押金以及支付延迟返还押金的利息，我方认为没有事实和法律依据。第一点，根据合同的约定，反诉人提前解除合同，被反诉人有权没收其两个月的厂房押金和一个月的宿舍押金。根据我方提交的本诉请求，两个月的厂房押金是363620元，一个月的宿舍押金是55549.2元，之前在2012年的时候，A栋宿舍二三楼以及2栋宿舍4楼和B栋宿舍六楼41660元和54400元。这部分押金在2012年8月反诉人提前解除合同而且当时已经明确宿舍押金不予退回。在2012年的8月到现在提起诉讼已经过了诉讼时效，不应当得到保护。至于电费押金，由于我方本诉主张其一直拖欠厂房的租金，即使这部分押金应当退回，也应当优先用于抵扣欠缴的租金，所以反诉人再主张返还押金不应当得到支持。反诉人同时主张延迟履行的利息，我方认为在合同里对此没有明确约定，没有事实和法律依据。而且反诉人在诉讼时才提出计算利息，我方认为根本没有事实和法律依据，我方请求法庭驳回对方的反诉请求。
原告民生公司提交如下证据：1、《仓储厂房租赁合同》；2、《保税区恒利新家园租赁合同》；3、《协议》；4、《函》；5、2份《缴费通知书》；6、2份《中国工商银行业务回单》；7、2015年7月22日《律师函》；8、2015年10月19日《律师函》；9、现场照片；10、电子邮件截图；11、租金、违约金、滞纳金计算表；12、快递单；13、合同的附加条款；14、厂房按原样恢复清单；15、宿舍按原样恢复清单；16、中国工商银行业务回单凭证（7月和8月）；在第二次庭审中原告撤回原来提交的证据4、中国人民银行支付专用凭证。
被告艾菲公司提交如下证据：1、恒利工业园厂房租赁合同（2005年12月1日-2010年11月30日）；2、仓储厂房租赁合同（2010年12月1日-2015年11月30日）；3、保税区恒利新家园租赁合同(2006年12月9日-2007年12月31日)；4、保税区恒利家园租赁合同（2006年5月1日-2010年11月30日）；5、保税区恒利新家园租赁合同（2010年12月1日-2015年11月30日）；6、询证函；7、退出宿舍租赁通知书；8、2015年9月8日民生物业关于保税区艾菲安杰乐服装有限公司厂房、宿舍终止合同场地处理详细清单；9、关于保税区艾菲安杰乐有限公司终止租赁合同的函；10、付款通知书、进账单、收据；11、珠海保税区恒利工业园一号厂房退租交接事宜；12、关于保税区恒利工业园仓储厂房、生活配套宿舍退租的事宜；13、水电费的扣款凭证和银行凭证。
经审理查明：原告民生公司系珠海保税区XX厂房(以下简称壹号厂房)、珠海保税区生活配套区7号地民生宿舍C2栋2至6层所有权人。被告艾菲公司原名称为珠海保税区柏劲服装有限公司，2013年7月22日经工商核准更名为现名称。
2010年12月1日,原告民生公司与被告艾菲公司签订一份《仓储厂房租赁合同》，约定:原告民生公司将XX号厂房出租给被告艾菲公司，月租金199317.52元；租赁期5年，自2010年12月1日起至2015年11月30日止;被告已支付两个月租金共计363620元的租赁押金继续有效,租赁押金在双方解除本租赁合约,并且被告无任何扣赔款项时由原告在十五天内全部退还给被告;租金每月支付一次，被告须在每月5号前付清；并约定若被告不按时支付租金，原告除收取正常租金外，有权向被告收取当月应付租金百分之十的违约金，并按应付租金收取每日千分之五的滞纳金。合同第六条约定，租约期满，被告须在租约期最后一个月内将其损坏的房屋、门窗、电梯、水电等设备修好并按原样恢复厂房、宿舍；如被告未能进行修缮，则由原告负责修理，所发生的费用从被告装修押金中扣除支付。修缮完毕，剩余的押金由原告在一个月内退还给被告，若押金不够维修开支，被告要按实际支付，否则原告将依法追缴。合同第八条约定，如被告提前退租，须提前三个月书面通知原告。原告将扣除被告押金作为补偿金。被告应在合同终止之日全部清空，否则按实际天数收取租金。提前退租时，房屋维修及押金按本合同第六条处理。
同日，原、被告双方又签订一份《保税区恒利新家园租赁合同》，约定原告民生公司将位于珠海保税区生活配套区XX号地民生宿舍C2栋2至6层（以下简称涉案宿舍）租赁给被告艾菲公司，租赁期自2010年12月1日起至2015年11月30日止。宿舍租赁合同第二条约定，月租金为55549.20元；第三条约定，租金每月支付一次，被告须在每月5号前付清；若被告不按时支付租金，原告除收取正常租金外，有权向被告收取当月应付租金百分之十的违约金，并按应付租金收取每日千分之五的滞纳金；如被告不按时缴纳，原告从押金中扣除，原告还可以采取法律措施，直至收回被告承租的房屋；第六条约定，租约期满，被告须在租约期最后一个月内将其损坏的房屋、门窗、电梯、水电等设备修好并按原样恢复厂房、宿舍；如被告未能进行修缮，则由原告负责修理，所发生的费用从被告装修押金中扣除支付。第八条约定：如被告欲提前退租，须提前三个月书面通知原告。原告将扣除一个月的总租金作为补偿金。提前退租时，房屋维修及押金按本合同第六条处理。
2010年12月1日，原告民生公司还与被告艾菲公司签订了一份《协议》，该协议第3条写明“乙方一共租用叁台电梯，总计人民币1500元每月。此项费用每月支付一次，乙方须在每月五号前付清。”
2015年7月22日，被告艾菲公司委托广东大同（珠海）律师事务所杨小虹向原告民生公司出具《律师函》，称被告拟提前退租，特提前三个月通知原告；将于2015年9月29日到原告公司办理退还租赁物及钥匙等事宜，并要求原告返还租赁押金。2015年10月19日，被告再次委托广东大同（珠海）律师事务所杨小虹向原告出具《律师函》，要求原告退回全部租赁押金。
被告艾菲公司主张2015年9月29日其已经进行了物品的清理并腾退了厂房，并向原告民生公司交还钥匙，但原告拒绝接收钥匙。原告民生公司抗辩称2015年9月29日双方到达现场，但厂房内尚有很多物品未清理，也没有对损坏部分进行维修并恢复原状，因此原告不同意接收钥匙。2015年10月30日，双方再次去到现场协商，但对腾退标准仍无法达成一致，原告仍拒绝接收钥匙。之后涉案厂房空置至今。
原告民生公司提供了《厂房按原样恢复清单》和《宿舍按原样恢复清单》，列出了要求被告艾菲公司清理、维修和拆除的项目。被告艾菲公司不认可上述清单中所列厂房隔墙和砖墙是被告修建，称是原告在被告入场前自行修建，因此不同意承担拆除的责任。对恢复清单的其他项目亦不认可，但在法庭限定的时间内，被告并未提交具体各项目的书面异议及证据。被告提交了一份署名为“民生公司陈光雄”的清单，落款日期为2015年9月8日，亦列明了拆除砖墙和隔墙、拆除饭堂、灯、风扇、架子、电线、网线和空调架、电柜等内容，被告艾菲公司称其中的有些项目已经清理完毕。原告民生公司抗辩称，不认可该清单以及陈光雄签名的真实性，并称陈光雄是民生物业公司而非原告公司的员工，不能代表原告民生公司的最终意见。被告艾菲公司陈述称其公司已经终止经营，目前正在进行清算备案公告中，没有能力承担上述恢复工作。
被告艾菲公司支付租金至2015年9月30日。原告民生公司主张，被告艾菲公司至今没有恢复厂房原状，应按照厂房租赁合同和宿舍租赁合同的约定支付租金和违约金直至完成修缮和恢复之日。此外，原告民生公司还要求被告艾菲公司按照每月每台10**元的标准支付2台电梯的保养维修费至厂房修缮、恢复之日止。被告艾菲公司抗辩称合同约定电梯保养维修费为每月每台5**元，被告从未同意过提高至1000元。原告民生公司提交了2012年9月28日给原告的函以及2015年9月28日、10月29日缴费通知书，以及各月租金与费用的银行收款凭证，证明被告艾菲公司已按每月2台电梯共2000元交纳了电梯保养维修费。
被告艾菲公司反诉主张其向原告民生公司交纳厂房押金、宿舍押金和电费押金共计726620元，原告应予返还。其中包括：1、2005年12月8日双方签订《恒利工业园厂房租赁合同》，租赁物为壹号厂房，租赁期限为2005年12月1日至2010年11月30日，厂房租赁押金为363620元。该壹号厂房租赁期限届满后，双方于2010年12月3日续签《仓储厂房租赁合同》，约定租赁期限自2010年12月1日起至2015年11月30日止，被告已支付的两个月租赁押金363620元继续有效。2、2006年6月13日，被告向原告缴纳电费押金15万元。被告提交的《关于支付电费保证金的报告》写明，保证金在双方解除租赁合同并且被告无任何赔款事项的情况下十五天内退还。3、2006年12月8日，双方签订《保税区恒利新家园租赁合同》，租赁物为民生宿舍A栋4层（16间房）及B栋6层（18间房），租赁押金为两个月租金54400元，租赁期限为2006年12月9日至2007年12月31日止。4、2006年4月29日，双方签订《保税区恒利新家园租赁合同》，租赁物为民生宿舍A栋二楼及三楼32间房，租赁押金为两个月租金41600元，租赁期由2006年5月1日至2010年11月30日止。5、2010年12月3日，双方签订《保税区恒利新家园租赁合同》，租赁物民生宿舍A栋二楼、三楼、四楼共48间房，及C2栋2至6层，租赁期自2010年12月1日起至2015年11月30日止，被告艾菲公司原已支付的押金继续有效，即原已支付民生宿舍A栋4层（16间房）及B栋6层（18间房）押金54400元+民生宿舍A栋二楼及三楼32间房41600元+2004年5月12日支付的新宿舍C2楼押金117000元。被告艾菲公司为其上述押金的主张提交了2015年3月23日原告民生公司盖章确认的《询证函》，列明截至2014年12月31日，民生公司欠厂房电费押金726620元，同时注明“本函仅为复核账目之用，并非催款结算。”
双方确认B栋宿舍6楼在2010年12月1日终止租赁，A栋宿舍二楼、三楼、四楼共48间已在2012年8月1日提前终止合同。
原告民生公司抗辩称根据合同的约定，被告提前解除合同，原告有权没收其两个月的厂房押金363620元和一个月的宿舍押金55549.2元。至于A栋宿舍2、3、4楼和B栋宿舍六楼的押金为41660元和54400元，在被告提前解除合同时已经明确上述宿舍押金不予退回，至被告提起反诉已经超过诉讼时效，不应得到法律保护。关于电费押金，即使这部分押金应当退回，也应当优先用于抵扣欠缴的租金。
本院认为：原告民生公司与被告艾菲公司于2010年12月3日签订的《仓储厂房租赁合同》、《保税区恒利新家园租赁合同》以及《协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。
《仓储厂房租赁合同》和《保税区恒利新家园租赁合同》均约定，如被告艾菲公司提前退租，须提前三个月书面通知原告民生公司。2015年7月22日被告艾菲公司通知原告民生公司提前解除上述《仓储厂房租赁合同》和《保税区恒利新家园租赁合同》，原告民生公司就提前解除合同并未提出异议。由此，双方之间的上述租赁合同已在满足约定条件的情况下提前终止。
上述两份租赁合同均约定，租约期满，被告艾菲公司须在租约期最后一个月内将其损坏的房屋、门窗、水电等设备修好并按原样恢复厂房和宿舍。据此，被告艾菲公司应当在租赁合同终止前履行清理、修缮和恢复的义务。根据原告民生公司提供的照片以及双方在庭审中的陈述，租赁场地尚有物品和垃圾未清理，固定设施未拆除。而根据被告艾菲公司自己举证的陈光雄签名的清单，亦列明了拆除砖墙和隔墙、拆除饭堂、灯、风扇、架子、电线、网线和空调架、电柜等内容，被告艾菲公司虽然抗辩称有些项目已经再次清理，但上述列表中的大部分内容至今并未完成。至于厂房中的砖墙和隔墙等加建部分，被告承认是毛坯状态承租，且不能证明砖墙和隔墙系租赁前原告即修建好的部分，故亦应按合同约定拆除以恢复租赁物原状。再者，被告虽然不认可原告提交的恢复清单，但在法庭限定的时间内并未提交具体各项目的书面异议及证据，应承担举证不能的不利后果。据此，原告民生公司要求被告艾菲公司履行修缮、恢复厂房、宿舍的义务，理据充分，应予支持。至于修缮、恢复的具体项目和费用，由于双方均表明不申请司法鉴定，而陈光雄作为物业公司的员工并不具有全权代表民生公司的身份，且被告未对恢复清单提交具体异议说明，故修缮、恢复的具体项目由被告艾菲公司按照原告民生公司提供的《厂房按原样恢复清单》和《宿舍按原样恢复清单》对照履行。
《仓储厂房租赁合同》约定，如被告提前退租，原告将扣除被告押金作为补偿金。《保税区恒利新家园租赁合同》亦约定，如被告提前退租，原告将扣除一个月的总租金作为补偿金。据此，被告艾菲公司提前解除租赁合同，原告民生公司要求没收厂房押金363620元、宿舍一个月的租金的押金55549.2元作为补偿金，有合同和法律依据，本院予以支持。
被告艾菲公司怠于履行清理、修缮和恢复租赁物原状的义务，致使原告民生公司不能正常收回租赁物获得收益，给原告民生公司造成了一定的经济损失。原告民生公司据此要求被告艾菲公司赔偿厂房和宿舍自2015年10月1日至修缮、恢复完毕之日止的租金损失。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”案涉厂房和宿舍的租赁合同均约定：租约期满，被告须在租约期最后一个月内将其损坏的房屋、门窗、电梯、水电等设备修好并按原样恢复厂房、宿舍；如被告未能进行修缮，则由原告负责修理，所发生的费用从被告装修押金中扣除支付。本案中，被告艾菲公司虽然没有全面履行厂房修缮和恢复原状的合同义务，但原告民生公司在被告艾菲公司已经终止经营、且明确表示不同意进行原告要求的多项修缮和恢复措施的情况下，一直放置厂房和宿舍，既不评估相关费用，又不主动采取修缮和恢复措施，致使租金损失进一步扩大。因此，本院对原告主张的该部分损失不予全部支持。综合本案实际情况，本院酌定由被告艾菲公司支付3个月的租金赔偿责任，即厂房和宿舍共计赔偿（199317.52+55549.20）×3=764600.16元。关于原告民生公司要求被告按照四倍贷款利率计算的租金的利息损失的诉请，属于损失的重复计算，相关诉请应予驳回。
关于电梯保养费用，根据被告民生公司各月交纳租金和费用的银行支付凭证可以确认，双方确实是按照每月2000元实际履行，故同上，被告亦应赔偿3个月的电梯保养费用共计6000元。
关于被告艾菲公司要求返还押金的反诉请求，由上，被告提前解除合同，原告民生公司有权没收厂房押金363620元、宿舍一个月的租金55549.2元作为补偿金，故厂房押金363620元和宿舍押金54400元，被告无权再要求返还。至于民生宿舍B栋6层宿舍已于2010年12月1日终止租赁，民生宿舍A栋2、3、4楼已于2012年8月1日提前终止租赁，被告应当在租赁终止时即向原告请求返还押金，至被告提起本案反诉请求，已经超过诉讼时效。《询证函》虽列明该款项，但明确写明“本函仅为复核账目之用，并非催款结算”，故询证函不构成诉讼时效的重新起算。因此，上述押金超过诉讼时效，依法不受法律保护。关于电费押金15万元，合同没有明确约定原告有权没收，且原告没有证据证明被告有拖欠电费的情况，但依据被告提交的《关于支付电费保证金的报告》，保证金在双方解除租赁合同并且被告无任何赔款事项的情况下十五天内退还，由前述，被告应赔偿原告租金损失，故该15万元押金应在前述租金损失中抵扣。由此，被告请求支付押金利息，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告珠海保税区艾菲安杰乐服装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内履行修缮、恢复珠海保税区XX厂房、珠海保税区生活配套区7号地民生宿舍C2栋2至6层宿舍的义务（修缮、恢复的具体项目由被告艾菲公司按照原告民生公司提供的《厂房按原样恢复清单》和《宿舍按原样恢复清单》对照履行）。
二、确认原告珠海保税区民生工业仓储有限公司没收被告珠海保税区艾菲安杰乐服装有限公司交纳的厂房押金363620元、宿舍押金55549.2元；
三、被告珠海保税区艾菲安杰乐服装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告珠海保税区民生工业仓储有限公司厂房和宿舍的租金损失共计764600.16元；
四、被告珠海保税区艾菲安杰乐服装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告珠海保税区民生工业仓储有限公司电梯保养费用共计6000元；
五、驳回原告珠海保税区民生工业仓储有限公司的其他诉讼请求；
六、反诉被告珠海保税区民生工业仓储有限公司返还反诉原告珠海保税区艾菲安杰乐服装有限公司电费押金150000元；
七、驳回反诉原告珠海保税区艾菲安杰乐服装有限公司的其他反诉请求。
上述第六项与第三项相互抵扣后，被告珠海保税区艾菲安杰乐服装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告珠海保税区民生工业仓储有限公司厂房和宿舍租金损失614600.16元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费16052元，由被告珠海保税区艾菲安杰乐服装有限公司负担；反诉受理费6223元，由反诉原告珠海保税区艾菲安杰乐服装有限公司负担4938元，由反诉被告珠海保税区民生工业仓储有限公司负担1285元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 崔少俊
人民陪审员 黄建华
人民陪审员 闫太民
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 陈晓容