福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0603民初179号原告：阮毅翔，男，1979年12月24日出生，汉族，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：康志杰、郭玫莹，福建英合律师事务所律师。被告：何镇山，男，1979年4月5日出生，汉族，住福建省东山县。被告：卢巧玲，女，1988年4月28日出生，汉族，住福建省南平市延平区。原告阮毅翔与被告何镇山、卢巧玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮毅翔的委托诉讼代理人郭玫莹，被告何镇山、卢巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮毅翔向本院提出诉讼请求：1.判决何镇山、卢巧玲共同向阮毅翔返还购房定金5万元；2.判决何镇山、卢巧玲共同向阮毅翔支付已付中介费8千元；3.判决何镇山、卢巧玲共同向阮毅翔支付违约金5万元；4.判决何镇山、卢巧玲共同向阮毅翔支付实现债权而产生的律师费5千元；5.判决何镇山、卢巧玲共同向阮毅翔支付利息（利息以10.8万元为基数，按月2%，自2016年11月26日起计至实际还清之日止）。事实和理由：何镇山、卢巧玲系夫妻。2016年10月8日，何镇山以其系卢巧玲代理人的名义与阮毅翔签订一份《房产预约买卖协议书》，约定卢巧玲同意将其购买的坐落于漳州市龙文区龙文北路1号漳州毅达世纪新城北区13幢1802号的房产（尚未办理产权证）转让给阮毅翔，转让价为共计64.2万元（包含银行按揭贷款部分），按以下方式支付：1、阮毅翔应在本协议签订之日支付卢巧玲购房定金5万元整；2、双方应于2016年10月25日前到公证处办理全权委托公证，阮毅翔在办理公证当日支付卢巧玲购房款20万元（含定金）；3、阮毅翔在双方就该房产办理过户手续之日再支付卢巧玲购房款5万元；4、自双方办理全权委托公证之日起，该房产所负银行按揭余额由阮毅翔向银行支付。上诉协议还约定，阮毅翔应于本协议签订当日支付第三人中介佣金8千元；买卖双方保证于2016年10月25日到公证处就该房产办理全权委托公证，逾期未办理的，守约方有权解除本协议并要求违约方承担违约责任。上述协议签订后，阮毅翔即向何镇山转款购房定金5万元，何镇山亦向阮毅翔出具《收据》一份。然而，时至今日，何镇山、卢巧玲仍未配合阮毅翔就该房产办理全权委托公证。在阮毅翔再三催促下，何镇山表示其无法履行合同，并于2016年11月22日向阮毅翔出具《欠条》一份，承诺于2016年11月25日前偿还阮毅翔已支付的购房定金5万元及中介费8千元共计5.8万元整，逾期未偿还的，愿在此基础上再支付违约金5万元，并承担阮毅翔因追索上述款项而花费的法律费用及诉讼费用等。但截至阮毅翔起诉时，何镇山仍未履行还款义务。何镇山、卢巧玲的行为严重损害了阮毅翔的合法权益，现提起诉讼，请求依法判决如所请。何镇山辩称：一、本案中，虽然阮毅翔系以《欠条》内容提出诉讼请求，但其未先诉请确认《房产预约买卖协议》无效，显然与法不符。虽然从《欠条》内容可以推定，阮毅翔、何镇山早已口头协商确认该协议书无效、双方不再继续履行，但双方并未就此签订书面协议书予以确认，且本案案由是买卖合同纠纷，双方权利义务系基于《房产预约买卖协议书》而产生，《欠条》也是基于双方一致确认该协议书无效且双方不再继续履行而形成，故在审理阮毅翔已提诉求能否成立前，需首先确认该协议书无效。二、阮毅翔违约在先，何镇山依法有权拒绝支付相关款项，无需支付任何违约金。何镇山之所以同意在《欠条》上签字，系何镇山与阮毅翔一致确认《房产预约买卖协议书》无效，并在阮毅翔同意何镇山无需继续履行协议及交还涉讼房屋后，由何镇山返还阮毅翔5.8万元。但在何镇山签字后，阮毅翔却未如约交还房屋，何镇山因此没有如期支付相关款项，故何镇山的行为是行使法律赋予的先履行抗辩权，何镇山并不存在任何违约行为。因此，阮毅翔要求何镇山支付违约金5万元，缺乏事实及法律依据。三、退一步讲，即使何镇山应支付违约金，因《欠条》载明的逾期付款违约金5万元远远超过阮毅翔的实际损失，依法应予减少。首先，《合同法解释二》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，阮毅翔未就违约金是否过分高于损失提供证据予以证实，故阮毅翔的损失实为何镇山逾期付款造成的损失。而根据相关法律及司法解释规定，逾期付款造成的损失一般是利息损失，且利息损失应以银行当期存款利率计算。何镇山欠款总额5.8万元，如按逾期3个月计算（从2016年11月25日至2017年2月25日），损失为58000*0.5%*3=870元，即使按照银行同期贷款利率4倍计算，也仅为3480元，可见违约金5万元已远远超过损失的30%，依法应予调整。其次，《合同法解释二》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，何镇山逾期支付款项对阮毅翔造成的损失极小，且系因阮毅翔有错在先不先履行退房义务导致答辩人拒付款项，故法院应根据上述规定减少违约金额数。”最后，《欠条》内容除欠款人签名系何镇山书写外，其余内容均是阮毅翔事先拟好，及违约金数额为5万元系阮毅翔单方提出，并非答辩人与阮毅翔共同约定，该约定数额显失公平，依法应予调整。四、阮毅翔诉请何镇山按2%支付利息，于法无据，应予驳回。如前所述，阮毅翔诉请何镇山支付5万元违约金，已经远远超过造成的实际损失，现阮毅翔又要何镇山按法律保护的最高月�率2%支付罚息，显然极其不合理，且于法无据，违反了合同违约以弥补损失为主的原则。退一步讲，即使何镇山应支付逾期付款利息，根据《欠条》规定，也应以5.8万元为计算基数。本案计算逾期付款利息的“该笔金额”应指5.8万元，理由如下：其一、从语句上看，“该笔金额”在《欠条》中出现两次，根据常人的用语逻辑，两处“该笔金额”含义应该相同；其二，根据交易习惯，按借款或欠款的本金数额计算逾期付款利息乃是生活常态。是故，阮毅翔诉请按10.8万元计算逾期付款利息，缺乏依据，不应支持。五、阮毅翔明知涉讼房屋登记在卢巧玲名下，属卢巧玲个人财产，但仍与何镇山签订《房产预约买卖协议书》，故对该协议无效，阮毅翔亦存在过错，中介费应由双方各负担一半，�应全部由何镇山负担。六、关于律师费5千元，仅有诉讼代理合同，没有发票或其他付款凭证作证，无法认定阮毅翔已实际支付5千元律师费。七、阮毅翔诉请何镇山之妻卢巧玲共同承担责任，缺乏事实及法律依据，不应支持。签订《房产预约买卖协议书》及在《欠条》上签字均是何镇山的单方行为，卢巧玲并不知情，与卢巧玲没有任何关联，且定金5万元也是何镇山收取后个人使用。卢巧玲并非合同一方，对阮毅翔不负任何合同义务，包括还款义务，且定金5万元也未用于夫妻共同生活，故阮毅翔诉请卢巧玲共同承担付款责任，缺乏事实及法律依据，应予驳回。综上所述，何镇山同意返还阮毅翔定金5万元，但是对于阮毅翔提出的其他诉讼请求，何镇山认为缺乏事实及法律依据，请求贵院予以驳回。卢巧玲辩称：一、阮毅翔诉请卢巧玲与何镇山共同承担责任，缺乏事实及法律依据，应予驳回。签订《房产预约买卖协议书》及在《欠条》签字均是卢巧玲之夫何镇山的单方行为，并无卢巧玲的授权，卢巧玲并不知情，与卢巧玲没有任何关联，且购房定金5万元也是何镇山收取后个人使用。卢巧玲并非合同一方，对阮毅翔不负任何合同义务，包括还款义务，且定金5万元也未用于夫妻共同生活，故阮毅翔诉请卢巧玲共同承担付款责任，缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。二、阮毅翔明知涉讼房屋登记在卢巧玲下，系卢巧玲个人财产，但却未经卢巧玲同意，私自与卢巧玲之夫何镇山签订《房产预约买卖协议书》，欲以低价购得涉讼房屋，且至今仍占用涉讼房屋，其行为已严重侵犯了卢巧玲的合法权益。为保护卢巧玲的合法权益，请求贵院在本案中一并确认《房产预约买卖协议》无效，以避免日后纠纷�减少讼累。综上所述，阮毅翔的诉求缺乏事实及法律依据，请求贵院依法予以驳回。本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月8日，何镇山作为卢巧玲的委托人以卢巧玲名义与阮毅翔签订一份《房产预约买卖协议书》，协议第一条约定卢巧玲同意将其购买的坐落于漳州市龙文区龙文北路1号漳州毅达世纪新城北区13幢1802号的商品房转让给阮毅翔，第二条约定转让总价为64.2万元，阮毅翔应在本协议签订之日支付卢巧玲购房定金5万元；第五条约定购房款按以下方式支付：1、双方应于2016年10月25日前到公证处办理全权委托公证，阮毅翔在办理公证当日向卢巧玲支付购房款20万元（含定金）；2、阮毅翔在双方就该房产办理过户手续之日再向卢巧玲支付购房款5万元；···4、自双方办理全权委托公证之日起，该房产原卢巧玲的银行按揭余额由阮毅翔向银行支付…；协议第十三条约定：…若卢巧玲中途悔约，自悔约之日起三日内退还阮毅翔支付的购房款，同时向阮毅翔支付总价款的20%作为违约金…任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费；第二十一条双方约定的其他事项中载明委托人已征得产权人同意出售该房产并代为签订本协议书…协议还约定，阮毅翔应于本协议签订当日向中介支付佣金8千元；买卖双方保证于2016年10月25日到公证处就该房产办理全权委托公证，逾期未办理的，守约方有权解除本协议并要求违�方承担违约责任等内容。协议签订当日，阮毅翔即向何镇山支付购房定金5万元，何镇山收到定金后出具《收据》一份交阮毅翔收执。协议签订后，何镇山、卢巧玲未依约配合阮毅翔就该房产办理全权委托公证。在阮毅翔与何镇山经协商愿意解除《房产预约买卖协议书》情况下，何镇山于2016年11月22日在阮毅翔书写的《欠条》上签名捺手印，该《欠条》载明何镇山欠阮毅翔购房定金5万元及中介费用8千元共计5.8万元，该笔款于2016年11月25日24时前全额付清，否则愿意支付该笔购房定金与中介费用以及违约金共计10.8万元，并每月按该笔金额的2%支付利息，以及未按时归还该笔款项，承担一切法律费用及诉讼费用等内容。上述《欠条》约定的付款期限届满后，何镇山未依约付款。阮毅翔遂以何镇山、卢巧玲的行为损害了其的合法权益为由向本院提起诉讼。经查，2013年8月29日，卢巧玲向漳州市毅达世纪房地产有限公司购买漳州市龙文北路1号漳州毅达世纪新城北区13幢1802号商品房，建筑面积90.2平方米，总金额622380元，双方签订编号为MF-2007-1的《商品房买卖合同》并经漳州市弘立信公证处公证，该商品房办理了按揭贷款抵押，期限为2014年11月5日至2044年11月5日。2014年12月31日，何镇山与卢巧玲登记结婚。在阮毅翔与何镇山签订《房产预约买卖协议书》时，何镇山提供了其与卢巧玲的结婚证。2016年10月8日，阮毅翔因向卢巧玲购买漳州市龙文北路1号漳州毅达世纪新城北区13幢1802号商品房向漳州丹厦房产行销策划有限公司支付中介费8千元。2017年3月13日，阮毅翔因委托律师为其诉讼代理人向福建英合律师事务所支付诉讼代理费5千元。本院认为，本案涉讼房屋是卢巧玲在其与何镇山结婚之前购买的，双方当事人均未提供证据证明该房屋系何镇山、卢巧玲共有财产，可认定为卢巧玲个人所购买。我国《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《最高人民法院》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”由于何镇山、卢巧玲系夫妻，何镇山作为卢巧玲委托人代卢巧玲与阮毅翔签订《房产预约买卖协议书》，且提供有何镇山、卢巧玲结婚证，并在协议书第二十一条中写明代理人何镇山已征得产权人卢巧玲�意出售该房产，虽然何镇山未提供卢巧玲的授权委托书，但阮毅翔有理由相信何镇山有代理权，何镇山的代理行为有效，对卢巧玲发生法律效力，何镇山代卢巧玲与阮毅翔签订《房产预约买卖协议书》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。何镇山、卢巧玲认为阮毅翔与何镇山签订的《房产预约买卖协议书》无效的主张与法不符，本院不予支持。我国《合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规�：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，何镇山代卢巧玲与阮毅翔签订《房产预约买卖协议书》后，阮毅翔依约履行了定金支付义务，而卢巧玲未依约履行合同义务，其行为已构成违约，经阮毅翔与何镇山协商，在双方同意解除《房产预约买卖协议书》情况下，何镇山出具《欠条》交由阮毅翔收执，该《欠条》实际上是何镇山对因卢巧玲违约导致双方解除《房产预约买卖协议书》、卢巧玲应当承担返还定金和支付中介费等违约责任的承诺以及若未履行返还定金和支付中介费承诺应当承担违约责任的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，虽然卢巧玲没有在《欠条》上签名，但因何镇山是卢巧玲的委托代理人，何镇山出具《欠条》对卢巧玲发生效力，卢巧玲依法应当履行《欠条》确定义务。由于卢巧玲未按《欠条》约定履行返还定金和支付中介费义务，其行为已构成违约，阮毅翔为此起诉要求何镇山、卢�玲共同返还购房定金5万元、支付已付中介费8千元、支付违约金5万元、支付律师费5千元以及按约定计付利息符合事实和法律规定，本院予以支持。何镇山、卢巧玲的辩解与事实和法律规定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院》第三条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第七十一条、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条规定，判决如下：一、何镇山、卢巧玲应于本判决生效之日起十日内返还阮毅翔支付的购房定金5万元；二、何镇山、卢巧玲应于本判决生效之日起十日内向阮毅翔支付已由阮毅翔向漳州丹厦房产行销策划有限公司支付的中介费8千元；三、何镇山、卢巧玲应于本判决生效之日起十日内向阮毅翔支付违约金5万元；四、何镇山、卢巧玲应于本判决生效之日起十日内向阮毅翔支付已由阮毅翔向福建英合律师事务所支付的诉讼代理费5千元；五、何镇山、卢巧玲应于本判决生效之日起十日内以10.8万元为基数，以月利率2%为基准，自2016年11月26日起至实际还清款项之日止向阮毅翔计付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10220元，由何镇山、卢巧玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  陈梓敬人民陪审员  魏雅蓉人民陪审员  赖杜恺二〇一七年八月二日书 记 员  刘 婧申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十�条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。…第二百三十九条申请执行的期间为二年。…