中华人民共和国
广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂民终182号
上诉人（一审原告）：陈金，1959年10月12日出生，国籍：伯利兹，现住广西柳州市融水县苗族自治县。
委托诉讼代理人：黄呈志，广西思齐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦海滨：广西思齐律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西福川置业投资有限公司，住所地：广西柳州市鹿寨县鹿寨镇迎宾小区D26号。
法定代表人：陈丽萍，总经理。
委托诉讼代理人：黄显俊，广西三创律师事务所律师。
一审被告：融水县振城房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市融水县苗族自治县融水镇寿星中路会展中心六楼。
法定代表人：冯俊海，总经理。
委托诉讼代理人：粟光平，广西银正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦东辰，广西银正律师事务所律师。
上诉人陈金因与被上诉人广西福川置业投资有限公司（下称福川公司）、一审被告融水县振城房地产开发有限公司（下称振城公司）关于商品房预售合同纠纷一案，不服柳州市中级人民法院（2014）柳市民二外字第7号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年5月3日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈金的委托诉讼代理人黄呈志、韦海滨，一审被告振城公司的委托诉讼代理人粟光平到庭参加诉讼，被上诉人福川公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人陈金上诉请求：一、变更柳州市中级人民法院作出的（2014）柳市民二外字第7号民事判决，判决被上诉人福川公司向上诉人交付“融城银座”项目1栋第一层中的38、39号门面，并协助上诉人办理相关产权登记手续；二、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在一审第一次开庭时答辩称，如上诉人愿意以当前市场价格补足房款，被上诉人愿意以适当价格的优惠价格交付门面。这说明一审第一次开庭时讼争39号门面仍然符合可以交付的条件。上诉人于起诉前申请了诉前保全，2014年2月25日融水县人民法院作出了（2014）融水民保字第2号裁定书，查封了讼争的38、39号门面。2014年4月4日上诉人向一审法院提起本案诉讼并申请保全，一审法院也作出了裁定予以保全。至2014年8月19日之后，被上诉人才向融水县房地产管理所办理《房屋分层分户平面图》备案，且被上诉人在一审中也未向人民法院提交变更后的《建设工程规划许可证》。《房屋分层分户平面图》的备案并不意味产生规划变更的法律效力，规划变更应以《建设工程规划许可证》为准，故被上诉人没有证据证明39号门面已被变更，39号门面仍存在，仍具备交付条件。被上诉人变更规划的行为显然在于意图通过规划将39号门面变更为公共通道致使无法交付，目的在于逃避自身的履约责任，主观存在恶意。其行为严重违反了合同的诚实信用原则，应属无效。二、根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》（法释（2015）5号）第一百六十五条的规定：人民法院裁定采取保全措施后，除作出保全裁定的人民法院自行解除或者其上级人民法院决定解除外，在保全期间内，任何单位不得解除保全措施。本案中，被上诉人明知讼争的39号门面已经被查封的情况下，仍以申请规划变更的方式，将39号门面变更为公共通道，以期实质上造成39号门面被解除保全的后果。融水县住房和城乡建设局如果在明知39号门面被查封的情况下，仍作出同意变更的批复，显属违法行政行为，不具法律效力。人民法院可以责令融水县住房和城乡建设局撤销被上诉人的建设工程规划许可证和商品房预售许可，恢复为变更前的许可。三、上诉人的一审诉讼请求除要求被上诉人交付门面外，还要求被上诉人协助上诉人办理相关产权登记手续。协助房屋买卖办理相关产权登记手续是房地产开发公司应有的合同义务，在《商品房买卖合同》中也作了明确约定。一审判决既然确认了《商品房买卖合同》的合法有效性，即应一并支持上诉人的该项诉请。综上，被上诉人明知讼争39号门面已被查封的情形下，仍申请规划变更，以期造成合同的不可履行，主管存在恶意，且违反了法律规定，其行为应属无效，应当采取补救措施恢复至可以履行。融水县住房和城乡建设局如在明知的情形下仍同意被上诉人变更申请，其行政行为违法，不具有法律效力，也应采取措施予以纠正，故本案39号门面可以恢复至可以交付的法律条件。被上诉人福川公司未出庭答辩也未提交书面答辩状。
一审被告振城公司述称：根据一审判决，其并不承担责任，没有意见。
陈金向一审法院起诉请求：一、判令福川公司向陈金交付“融城银座”项目1栋第一层中的38、39号门面（价值人民币48万元，面积约80平方米，详细位置件融水县振城房地产开发有限公司出具的地籍图和“融城银座”项目1栋第一层平面图），并协助陈金办理房屋产权证、土地使用证等权证登记手续，振城公司承担连带交付责任。二、本案所有诉讼费用由福川公司和振城公司承担。
一审法院认定事实：2011年12月21日，陈金与振城公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：“买受人购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）该商品房的用途为商铺，属框架结构，该商品房合同约定建筑面积共80平方米，”，第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6000元，总金额人民币肆拾捌万元整”，第六条约定：“买受人按下列第2种方式按期付款：2、签订合同时买受人付首付款50%，余下50%购房款在银行办理按揭手续”，第十条：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：⑴该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”，合同还就面积误差处理、逾期付款违约责任、交付期限、逾期交房的违约责任、交接、产权登记、装修标准等方面作了约定。但合同中关于“融城银座”建设项目的土地使用权、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等内容均为空白。合同附件宗地编号为401-12的《地籍图》上红线部位勾勒一长方形，振城公司加盖印章确认该处位置并注明“80平方米铺面”，但该图未标注楼层及商铺的门牌号。振城公司认可其向陈金出卖的商铺是“融城银座”1幢的一楼，具体位置为《地籍图》上经振城公司盖章确认并标注的80平方米的范围。合同签订当日，陈金即向振城公司支付了24万元购铺首付款。2013年7月30日，振城公司与福川公司签订《“融城银座”整体转让协议书》，合同内容为：“根据乙方（福川公司）《关于申请合作项目转让、变更的报告》和融水苗族自治县人民政府第十五届第二十四期常务会议纪要精神，就乙方所提出位于融水县融水镇寿星中路（融水会展中心后面）“融城银座”项目的权属由甲方（振城公司）整体转让、过户给乙方，由乙方独立自主开发建设”，合同第一条约定：“甲方转让给乙方的“融城银座”项目位于融水县融水镇寿星中路（融水会展中心后面），土地面积为2910.27㎡（以国土部门核实为准）”，合同第五条约定：“甲方原与伯利兹籍人陈金所签订的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），所规定的权利和义务由乙方承担，甲方收取陈金的定金在本协议签订之日起十天内，由甲方汇到乙方指定账户。”。合同签订后，振城公司于2013年12月26日，将陈金已交付的购房首付款24万元转给了福川公司。
2013年1月30日，福川公司取得“融城银座1栋楼”的《预售商品房许可证》。2013年7月30日，福川公司取得位于融水镇寿星中路会展中心后街“融城银座”项目的土地使用权证。
2014年2月，福川公司为办理预售商品房登记事宜，向融水苗族自治县房地产管理所提交的《融城银座1栋明细表》上注明，“融城银座”1栋1层共有的房号从1-1-1至1-1-39。福川公司提交的《房屋分户图》上也标明在2012年12月20日“融城银座”1栋1层存在1至39号房。其中与宗地编号为401-12的《地籍图》上红线勾勒位置一致处标注38、39号。
2014年7月16日和2014年7月21日，福川公司就“融城银座”项目重新办理规划和预售许可手续，并分别取得了《建设规划许可证》和《预售商品房许可证》。根据2014年8月19日福川公司在融水苗族自治县房地产管理所备案的《房屋分层分户平面图》反映，“融城银座”1栋1层户号为：101至150，A-36至A-38，宗地编号为401-12的《地籍图》上红线勾勒位置已不存在A-39号，该处已变更为公共通道。
另查明，福川公司表示“融城银座”项目已验收并符合交房条件。经一审法院现场查看，“融城银座”1栋1层原A-39号位置已变更为公共通道，并开有通往外界的两扇门。“融城银座”1栋1层1-A-38号门面处于一审法院查封状态，未进行任何所有权、抵押权的登记备案，1-A-38号门面的建筑面积为34.69平方米，套内面积为23.8平方米。一审诉讼期间，陈金一直坚持要求交付“融城银座”1栋第一层的38、39号门面，拒绝变更诉讼请求。
一审法院认为：关于本案适用的准据法问题。涉案的当事人陈金为伯利兹国籍公民，本案具有涉外民事关系。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定：“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律”，本案中，各方在庭审时均明确表示选择适用中华人民共和国法律，故本案应适用中华人民共和国法律。
综合诉辩各方的意见，本案的争议焦点为：一、陈金与振城公司签订的《商品房买卖合同》是否成立，合同的标的物是否明确？二、《商品房买卖合同》若成立，合同效力如何？三、福川公司是否应向陈金履行交付涉案门面的义务？振城公司是否应当承担本案的连带交付责任？四、陈金诉请要求交付“融城银座”项目1栋第一层中的38、39号门面是否有事实、法律和客观依据？
关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，首先，陈金与振城公司签订的《商品房买卖合同》中已对房屋的建筑面积以及购买单价进行了约定。作为双方合同附件组成部分的宗地编号为401-12的《地籍图》证实双方对陈金所购房屋的地理方位亦有明确约定。其次，结合“融城银座”项目在2013年办理预售商品房许可时，向融水苗族自治县房地产管理所备案登记的《融城银座1栋明细表》和《融城银座1栋第一层房屋分户平面图》反映，经规划，宗地编号为401-12的《地籍图》上陈金与振城公司所约定的方位，即为“融城银座”1幢1楼38、39号房。振城公司作为签订合同的一方当事人，亦认可在签订《商品房买卖合同》时，与陈金约定的是将“融城银座”1幢1楼38、39号房出售于陈金，因此，双方的合同对标的物及单价等必备条款的约定是明确的，合同成立并生效。福川公司作为《商品房买卖合同》的继受者，提出合同未成立的抗辩缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。
关于第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，虽然涉案的“融城银座”1幢楼在陈金与振城公司签订《商品房买卖合同》时尚未取得《预售商品房许可证》，但在本案陈金起诉前，“融城银座”1幢楼已于2013年1月30日取得《预售商品房许可证》，故双方签订的《商品房买卖合同》是当事人在平等协商的基础上达成的，为双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。
关于第三个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，本案中，振城公司与福川公司《“融城银座”整体转让协议书》是各方当事人在平等协商的基础上达成的，为各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同中不仅明确约定振城公司将“融城银座”项目整体转让给福川公司，而且还明确其转让包括了陈金与振城公司签订的《商品房买卖合同》项下的合同权利和义务，振城公司也已将陈金的首付款24万元转移给福川公司。振城公司将合同权利义务概括转让的行为，陈金在庭审时表示认可，因此，福川公司应向陈金履行交房的义务。由于振城公司已将其合同权利义务概括转移，故陈金要求振城公司履行交房的连带责任于法无据，一审法院不予支持。
关于第四个争议焦点，福川公司作为陈金与振城公司签订的《商品房买卖合同》的权利义务承受者，已认可涉案的“融城银座”1幢楼具备合同交付的条件，根据已查明的事实，陈金原购买的“融城银座”1幢1楼38、39号门面已经发生了规划变更，39号门面已不存在，变更为公共通道并开了通道门口，而“融城银座”1幢已进行了正常经营，客观上已无法变更为门面，因此，陈金坚持主张要求交付“融城银座”1幢1楼39号门面，缺乏交付的客观条件，一审法院不予支持。38号门面现已登记备案为1-A-38，位于《商品房买卖合同》中的指定位置，且建筑面积未超过合同中约定的建筑面积80平方米，具备交付的合同条件和客观条件，陈金主张交付“融城银座”1幢1-A-38号门面的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。
综上所述，陈金与振城公司签订的《商品房买卖合同》所约定的标的物是明确的，即“融城银座”1幢1楼38、39号门面，合同成立生效，“融城银座”项目已在起诉前取得了《预售商品房许可证》，该合同合法有效。由于振城公司已将该合同的权利义务转让给福川公司，故福川公司应承担向陈金交付门面的合同义务，振城公司不应承担交房的连带责任。现约定的“融城银座”1幢1楼39号门面已变更为公共通道，缺乏交付的客观条件，故陈金诉请福川公司交付“融城银座”1幢1-A-38号门面的诉请于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十二条、第六十条、第八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、广西福川置业投资有限公司向陈金交付“融城银座”1幢1-A-38号门面；二、驳回陈金的其他诉讼请求。一审案件受理费8500元、保全费2920元，合计11420元（陈金已预交），由广西福川置业投资有限公司负担。
本院二审期间，陈金围绕其上诉请求提交了：复印自融水县人民法院的有关涉案房产诉前财产保全及解除查封等的档案材料一套。本院庭后依职权向融水县住房和城乡建设局规划股股长及原经办人员、融水县房地产管理所副所长进行调查询问形成笔录三份。本院组织当事人对上述证据进行了质证。当事人对上述证据的真实性及合法性均无异议，本院对其真实性及合法性予以确认，当事人有分歧的证明内容，将结合全案证据综合认定。各方当事人对一审查明的事实无异议，本院认定如下：一审所查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，本案当事人陈金为伯利兹国籍公民，本案属于涉外案件，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定：“当事人依据法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律。”本案各方当事人在一审庭审时均明确表示选择适用中华人民共和国法律，故一审对本案的实体处理适用中华人民共和国法律进行审理系正确的。根据审理查明的事实并综合各方的诉辩意见，本案争议焦点归纳为：上诉人陈金要求被上诉人福川公司向其交付“融城银座”项目一栋第一层中的39号门面是否有事实和法律依据？被上诉人福川公司是否应协助上诉人陈金办理所交付门面的相关产权登记？对上述争议问题，本院分析如下：
根据审理查明的事实，上诉人陈金所主张的“融城银座”项目一栋第一层中的39号门面并未进行任何房屋所有权的登记备案，且在交付前已经变更为走道，该门面已不存在，且“融城银座”商场已经正常经营，在39号商铺区域变更为建筑物公共区域后，全体业主对该区域即享有权利，如需变更为商铺则涉及到全体业主的利益，且根据融水县房管所所出具的说明显示，该区域已经属于公共部分为全体业主所有，因此，该区域变更回商铺则会涉及到其他业主的利益。再结合双方《商品房买卖合同》第十条的约定（即：变更房屋设计的，买受人可以选择退房或者不退房，买受人选择不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议）可知，房屋交付前发生房屋设计变更时，上诉人陈金如不愿意退房可以与被上诉人福川公司另行签订协议，而并非必然系按照原合同履行，况且39号原商铺区域目前缺乏交付的客观条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”上诉人陈金坚持要求被上诉人福川公司交付39号商铺区域并协助其办理该区域相关产权登记的主张，本院不予支持。
至于上诉人陈金所提之被上诉人福川公司系在法院查封期间将房屋进行了变更，有关单位存在行政违法行为的主张，则不属于本案民事纠纷处理的范围。
综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8500元（上诉人陈金已预交），由上诉人陈金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗秀文
审 判 员 谭庆华
代理审判员 李萍萍
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 陈嫣然
appoint