太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终3021号
上诉人（原审被告、反诉原告）：卢明宇，男，1972年8月4日出生，汉族，中铁三局职工，住太原市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：崔国丽，女，1979年6月6日出生，汉族，自由职业，住太原市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：陈雪平，山西艾伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵纯胜，男，1953年9月27日出生，汉族，中铁三局退休职工，住太原市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王翠华，女，1955年2月26日出生，汉族，中铁三局退休职工，住太原市。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：贺蓄芳，重庆盈兴律师事务所律师。
上诉人卢明宇、崔国丽因与被上诉人赵纯胜、王翠华房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔国丽及其委托诉讼代理人陈雪平，被上诉人赵纯胜及其委托诉讼代理人贺蓄芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢明宇、崔国丽上诉请求:1、依法撤销太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初750号民事判决书；2、依法改判支持上诉人在一审中的所有反诉请求；3、一审诉讼费、反诉诉讼费、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。一、一审判决既已查明涉案房屋为经济适用房，理当依法认定涉案《房屋买卖协议》为无效合同。（一）涉案《房屋买卖协议》损害社会公共利益。涉案房屋是经济适用房，经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的，其成本大大低于商品房，其申请的对象是中低收入家庭，被上诉人以低价取得的涉案房屋高价卖给上诉人，显然是为谋取非法利益，也侵害了其他中低收入家庭的利益。（二）涉案《房屋买卖协议》违反现行国家有关经济适用房政策。《山西省人民政府办公厅关于印发山西省保障性住房建设管理办法等六个办法的通知》（晋政办发（2012）70号）中《山西省经济适用房供应与退出管理办法》第26条明确规定”购买经济适用住房满5年需要转让的，可以由政府回购或由购买人按照当时地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府补交土地出让金、土地增值收益和减免的各类收费，取得完全产权后再上市交易。2011年6月11日后新购买的经济适用住房，不得自行上市交易，确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。”山西省人民政府办公厅关于《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产健康发展的通知》也明确规定，经济适用住房购买后5年之内不得上市交易。《中华人民共和国民法通则》第六条规定”民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”因此，涉案《房屋买卖协议》理当被确认为无效合同。（三）涉案《房屋买卖协议》因合同目的不能实现而应当说依法予以解除。依据协议第二条约定，赵纯胜保证崔国丽能够顺利入住，并办理居住的相关配套手续及房屋所有权证的过户。本案所涉经济适用房买卖，上诉人无法实现产权过户，且面临补交巨额土地出让金的现实风险。根据《中华人民共和国合同法》第94条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条的规定，《房屋买卖协议》应当依法解除。二、被上诉人应当向上诉人一次性返还100万元购房款并承担自上诉人实际付款之日起至生效判决之日止的利息损失；向上诉人返还装修押金5000元；补偿或者赔偿上诉人房屋装修款281040元。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《房屋买卖协议》签订后，上诉人崔国丽于2015年8月3日、2015年9月25日先后转账计100万元房款、5000元装修押金，被上诉人应当返还。被上诉人向上诉人隐瞒涉案房屋的性质，存在重大过错，应当向上诉人赔偿因此所受到的损失即利息。上诉人对房屋进行装修并支付装修款281040元，被上诉人应当补偿或者赔偿上诉人该笔房屋装修款。
赵纯胜、王翠华辩称，上诉人的上诉理由不成立，应该驳回上诉请求维持原判。一、一审判决认定事实清楚,上诉人亦认可一审认定事实。上诉人与被上诉人签订协议是双方真实意思表示，合法有效，不存在欺诈、隐瞒，也没有损害国家利益。上诉人卢明宇和他大姐也是中铁三局职工，对这个房屋性质清楚，卢明宇一审当庭陈述对此也认可，双方付款等都是真实意思表示，不存在可撤销情形。二、上诉人认为一审查明认定本案房屋属于经济适用房，损害公共利益认为合同当然无效的理由不成立，不符合《合同法》52条规定。合同无效基于违反国家法律、行政法规的强制性规定，国家政策不属于法律，上诉人列举的政策规定只是地方性的规定，并不是上诉人所说的法律法规。对于反诉请求，一审中已阐明观点。上诉人装修是违反合同约定的，付清房款前上诉人对房屋没有处置权，不应装修。并且，装修改变了房屋使用性质，涉案房屋属住宅用房，现在已经成了办公用房。一审中认定的事实是被上诉人不存在欺诈，如果按照上诉人所说，使用房屋期间，房屋租赁费上诉人应该承担。即便合同无效也应该恢复原状，返还原物。
原审原告（反诉被告）赵纯胜、王翠华向一审法院起诉请求：1、依法判决二被告立即支付原告购房款人民币40万元，并以此为本金按同期银行贷款利率，从2016年2月2日起支付逾期付款的资金占用利息，利随本清，截止起诉之日利息2000元（估算），合计402000元。2、二被告承担本案诉讼费用。
原审被告（反诉原告）卢明宇、王翠华反诉请求：1、依法确认原被告签订的《房屋买卖协议》无效。2、依法判令原告（反诉被告）一次性向被告（反诉原告）返还购房款100万元，并向被告（反诉原告）支付按银行同期贷款利率计算自被告（反诉原告）实际付款之日至判决生效之日的利息损失。3、依法判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）补偿或者赔偿房屋装修款281040元，返还装修押金5000元。4、原告承担反诉及本诉的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年8月3日，二原告作为甲方（反诉被告）与二被告作为乙方（反诉原告）签订了《房屋买卖协议》，约定二原告（反诉被告）将坐落于”中铁三局滨河小区高层住宅2号楼1203号房屋”出卖给二被告（反诉原告），并约定甲方为该房屋的产权负责，并保证乙方顺利办理居住的相关配套手续及房屋所有权的过户；自乙方交给甲方最后一次购房余款后房屋产权归乙方所有、甲方有义务为乙方办理房屋过户手续；房屋总价为140万元。付款方式为：签订协议之日支付20万元，2015年10月1日前支付80万元，2016年2月1日前付清余款40万元。并约定于双方签订协议时交付房屋钥匙、水、电、煤气、有线电视、物业等有关居住手续。被告（反诉原告）崔国丽分别于2015年8月3日、2015年9月25日支付原告（反诉被告）赵纯胜20万元、5000元、80万元，其中20万元、80万元为购房款，5000元为装修押金。原告（反诉被告）赵纯胜认可收到上述款项。庭审中被告（反诉原告）卢明宇陈述其和原告赵纯胜的认识是通过自己的大姐介绍，其大姐也是中铁三局退休职工，和赵纯胜一样有一套该楼的住房；购房协议是双方协商本人所起草。
一审法院认为，涉案房屋是否为经济适用房原被告双方存在争议，二被告（反诉原告）提供证据山西住房保障网上的查询信息，用以证明涉案房屋为经济适用房。但二原告（反诉被告）对该证据不予认可。经登陆”山西住房保障网”查询，涉案房屋项目名称为：太原市迎泽区中铁三局职工宿舍；项目地址：太原市劲松路21号；项目类型：经适房；开工时间：20121225；实际/计划竣工时间20131231。故对涉案房屋为经济适用房的事实予以确认。关于涉案《房屋买卖协议》的效力问题。二被告（反诉原告）主张《房屋买卖协议》无效、二原告（反诉被告）故意隐瞒涉案房屋为经济适用房的事实，构成欺诈，买卖经济适用房的行为损害社会公共利益，故买卖协议应属无效。首先，二被告（反诉原告）对其主张的二原告（反诉被告）存在欺诈的事实未提供相应证据予以证明，未完成举证责任；另二原告（反诉被告）及被告（反诉原告）卢明宇均为涉案房屋建设单位中铁三局集团有限公司职工，原被告均认可双方买卖协议系经被告（反诉原告）卢明宇大姐（中铁三局集团有限公司退休职工）介绍，被告（反诉原告）卢明宇大姐在涉案房屋所在楼上也有一套房屋。故二被告（反诉原告）所称二原告（反诉被告）具有故意隐瞒涉案房屋为经济适用房的欺诈行为的主张不予采纳。其次，二被告（反诉原告）对其所称买卖涉案房屋损害社会公共利益的主张未提供相应证据证明，未完成举证责任，应承担不利后果。认定合同无效应当以法律、行政法规中的效力性强制性规定为依据，目前我国没有法律、行政法规的强制性规定禁止转让已购经济适用房，相关政策、规章的禁止性规定属于管理性规定，不能作为认定合同无效的法律依据。涉案《房屋买卖协议》系原被告双方协商起草，应认定为当事人真实意思表示，且未违反法律行政法规效力性强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。二被告（反诉原告）未履行支付购房款余款的合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，故二原告（反诉被告）要求二被告（反诉原告）支付购房款40万元的诉讼请求予以支持。要求二被告（反诉原告）支付从2016年2月2日起至起诉之日止的资金占用利息2000元，未超过相关限制性规定，亦予以支持。涉案《房屋买卖协议》合法有效，故不存在返还购房款等情形，故二被告（反诉原告）要求二原告（反诉被告）返还购房款并补偿或者赔偿房屋装修款、装修押金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）卢明宇、崔国丽于本判决生效之日支付原告（反诉被告）赵纯胜、王翠华购房款四十万元及逾期付款利息二千元，以上合计四十万零二千元。二、驳回被告（反诉原告）卢明宇、崔国丽的反诉诉讼请求。
本院二审期间，上诉人卢明宇、崔国丽围绕上诉请求依法提交了如下证据：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《建设部等关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》。证明被上诉人与上诉人签订的房屋买卖协议违反法律规定，也侵害了中低收入家庭的利益，损害社会公共利益。被上诉人质证认为，以上不是证据，不应该作为证据使用。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人卢明宇、崔国丽与被上诉人赵纯胜、王翠华签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守。第一，涉案房屋属太原市迎泽区中铁三局职工宿舍，被上诉人赵纯胜、王翠华系中铁三局职工，符合购买该房条件并有权处分该房。第二，上诉人认为被上诉人存在欺诈、损害社会公共利益的事实，但未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的后果。首先，上诉人卢明宇及其大姐也是涉案房屋建设单位中铁三局集团有限公司职工，卢明宇大姐在涉案房屋所在楼上也有一套房屋，涉案房屋的买卖也系经其大姐介绍促成，且双方认可买卖协议系经双方协商并由卢明宇本人起草。故上诉人称被上诉人具有故意隐瞒涉案房屋为经济适用房的欺诈行为的主张不予支持。其次，上诉人对其所称买卖涉案房屋损害社会公共利益的主张未提供相应证据证明，不予支持。第三，认定合同无效应当以违反法律、行政法规的效力性强制性规定为依据，目前我国没有法律、行政法规的强制性规定禁止转让已购经济适用房，相关政策、规章的禁止性规定属于管理性规定，不能作为认定合同无效的法律依据。第四，按照协议约定，被上诉人应当保证上诉人顺利入住涉案房屋，并保证上诉人顺利办理居住的相关配套手续及房屋所有权证的过户，上诉人应当于2016年2月1日前付清被上诉人全部购房款1400000元。现被上诉人完成了交付房屋，上诉人已经入住该房，并对房屋进行了装修，上诉人尚欠被上诉人购房款400000元。鉴于现状，如果解除合同将给双方造成较大损失，故以不解除合同为妥。按照有关规定，涉案房屋作为经济适用房尚不能完成过户，且过户时必将产生相关费用，上诉人基于同时履行抗辩权要求办理房屋所有权证的过户时再履行付款义务的主张予以部分支持。按照公平原则，上诉人先行支付被上诉人250000元，待涉案房屋完成房屋所有权证的过户时再支付剩余150000元为宜。过户的相关费用可按协议约定由双方另行协商解决。
涉案《房屋买卖协议》合法有效，故不存在返还购房款等情形，故上诉人要求被上诉人返还购房款并补偿或者赔偿房屋装修款、装修押金的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，卢明宇、崔国丽的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初750号民事判决第二项；
二、变更太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初750号民事判决第一项即”一、被告（反诉原告）卢明宇、崔国丽于本判决生效之日支付原告（反诉被告）赵纯胜、王翠华购房款四十万元及逾期付款利息二千元，以上合计四十万零二千元。”为”被告（反诉原告）卢明宇、崔国丽于本判决生效之日支付原告（反诉被告）赵纯胜、王翠华购房款二十五万元。”；
三、待双方办理房屋产权过户登记时，卢明宇、崔国丽再支付赵纯胜、王翠华剩余购房款十五万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2370436元，由赵纯胜、王翠华连带负担2932元,卢明宇、崔国丽连带负担20772.36。二审案件受理费16374元，由赵纯胜、王翠华连带负担2920元,由卢明宇、崔国丽连带负担13454元。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦跃峰
审 判 员 雷 晨
代理审判员 王笙太
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 齐文姝