浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金永象民初字第9号
原告（反诉被告）潘海强。
原告（反诉被告）郎华谊。
两原告委托代理人陈志雄、朱承志，浙江三星律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱顽军。
被告（反诉原告）李积荣。
两被告委托代理人邹毅强、朱挺，浙江训和律师事务所律师。
原告（反诉被告）潘海强、郎华谊为与被告（反诉原告）朱顽军、李积荣建设用地使用权转让合同纠纷一案向本院起诉，本院于2014年12月30日受理后，依法适用简易程序，由审判员王晓独任审判，分别于2015年3月19日、3月26日二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘海强、郎华谊及其委托代理人陈志雄，被告（反诉原告）朱顽军、李积荣的委托代理人邹毅强、朱挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘海强、郎华谊起诉称：2008年2月29日，原、被告双方签订一份《国有土地使用权转让合同》，约定被告方将永国用2002字第04426证号中部分土地使用权（372.4㎡中的106.4㎡）转让给原告方，转让款为150万元。合同约定，签订之日支付75万元，房屋打第一层地梁完毕支付25万元，过户前当日支付第三笔款项50万元，并约定了同时施工建房，方案报批、施工图所需费用及造价均按建筑面积比例分摊。
合同签订当日，原告方即按约交付了75万元。2008年4月21日、6月11日原告方向被告方交付了配套、图纸、勘探等费用计7万元。2008年10月18日，原告方按约交付了25万元。2008年12月14日，被告方称资金紧张，故原告方提前交付了10万元。在建房过程中，双方曾发生争执，被告朱顽军以排除妨碍纠纷为由诉至法院，该案经一、二审判决，被告朱顽军均败诉。原告方认为，双方在转让与建房过程中，报批手续完备、已缴纳土地出让金，亦均按规划建造，现该房屋已实际竣工且双方均已使用该房屋，已完全具备办理过户手续的条件。当原告方通知被告方要求按约办理过户手续时，被告方却借故推拖。现原告方具状起诉，请求：一、依法确认原、被告间2008年2月29日签订的《国有土地使用权转让合同》有效；二、由被告方协助原告方办理相关的房地产过户手续；三、本案诉讼费用由被告方承担。
被告朱顽军、李积荣答辩称：
一、双方签订的国有土地使用权转让合同有效，但在履行过程中，由于原告方违约（即原告方逾期未支付第三笔转让款50万元），被告方经多次催告无果后，于2010年11月12日寄出解除合同书，单方解除该转让合同。因合同已经解除，第二项诉讼请求要求被告方协助办理过户手续，已无请求权基础。
二、关于事实部分：1.原告方也承认按合同约定应在过户前当日支付第三笔款项，即原告方应先付款，被告方再协助办理过户手续。2.原告方称，2008年12月14日，被告方称资金紧张要求原告方提前交付10万元，该事实不存在。原告方并不诚信，要求被告方出具收条、但没有实际支付该10万元。3.原告方称其通知被告方按约办理过户手续，但从现有证据看，只存在被告方多次催告原告方办理过户、付清余款，而原告方拒绝付款的事实。4.原告方称被告方借故推拖不办理过户，系恶意诋毁被告方。原告方提供的测绘成果书能够证明被告方在2009年1月7日前已向原告方提交了建设工程规划许可证、土地使用权证、身份证、结婚证等相关证件，被告方已经履行了协助办理过户的应尽义务。被告方多次发函要求原告方办理过户，并要求原告方过户前交付剩余转让款50万元，但原告方一直未交付剩余款项，导致被告方单方解除转让合同。综上，请求依法驳回原告方的诉讼请求。
就本诉，原告潘海强、郎华谊为证明其诉讼主张，提供了如下证据：
1、国有土地使用权转让合同原件一份，各笔款项收据原件十三份，永康市远东水电工程安装有限公司供货清单及2008年9月28日收条复印件各一份，用以证明原、被告之间转让土地使用权的事实；原告方已支付转让款110万元；建房过程中，相应的费用系由原告方自行承担的事实。说明：合同中相关的配套费用是按照面积比例来分摊，被告方实际收取的配套费是7万元。
被告朱顽军、李积荣的质证意见：⑴合同中双方对履行的先后顺序、朱顽军的建设银行账号、逾期付款则按已付款的日千分之一支付违约金、一切过户手续费用由原告承担等内容作了约定。且根据合同第四条第二款，全部费用均应汇入朱顽军的账号，并约定如变更账号、电话、地址应以书面形式通知对方。⑵对2008年2月29日75万元、2008年10月18日25万元的收条无异议。对2008年4月21日（画图纸、勘探费用1万元）及2008年6月11日（建房配套费用6万元）的收条真实性无异议，系合同约定的过户所需费用中的一部分。对卢日高出具的收款收据真实性无异议，但与本案没有关联性，且根据双方与卢日高签订的联建协议，原告方支付工程款是不及时、不充分的。另外，其中的2009年1月14日收据注明系支付3到4层的工程款，可以看出原告方应在2009年1月14日之前支付第三笔款项。⑶对2008年12月14日10万元收条的真实性、关联性有异议，原告方并未实际交付10万元给朱顽军，而是将该笔10万元交付给了卢日高（结合卢日高出具的2008年12月14日的收据）作为工程款。对其他人出具的收据、供货清单及2008年9月28日收条的复印件，被告方并不清楚。
2、判决书原件二份，国有土地使用证、建设工程规划许可审批表、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件各一份，具结书原件、房屋建筑面积测绘成果书及发票原件各一份，用以证明双方因对合同条款的理解不同曾发生纠纷、并向公安机关报案；房屋预登记条件已经成就，但因被告方没有提供结婚证等证件，导致预登记材料不齐备的事实。
被告朱顽军、李积荣的质证意见：⑴对判决书的真实性无异议，系原告方没有支付第三笔款项而产生纠纷。⑵对除具结书之外的其余材料均无异议。测绘成果书必须有被告方的授权，且由被告方提供相应证件才能获得。这组证据能够很明确的证明在2009年1月7日之前（即测绘报告中显示的勘丈日期前，被告方已经交付了包括工程规划许可证、土地证、被告方身份证、结婚证在内的相关证件，协助原告办理初始产权登记），被告方已经履行了协助办理过户的应尽义务。结合被告方三次发函向原告方询问房屋建造情况，这组证据恰好证明被告方是诚实履行合同的一方，原告方没有依约支付50万元转让款是导致合同无法继续履行的原因。⑶对具结书的真实性不清楚，且无法达到其该有的证明效力，因为测绘成果书的出具一定是以手续完备为前提的。
3、租赁合同原件二份，用以证明讼争房屋（坐落于永康市九铃西路1031-6、7号）已于2011年9月28日交付使用，原告方行使了该处房屋占有、使用、收益权利的事实。
被告朱顽军、李积荣的质证意见：对证据三性都有异议。首先，被告方不是合同当事人，无法确认证据的真实性。其次，本案是土地使用权转让合同纠纷，租赁合同与本案缺乏关联性。再次，合同中约定押金20000万元，明显不合理。最后，关于合法性，原告方无权处分上述房屋，土地的产权证登记在被告方名下，被告方才是该房屋的所有权人，被告方保留要求原告方返还不当得利的权利。
4、中国建设银行特殊业务申请书客户回执联、郎某的中国建设银行浙江省分行明细账查询表打印件各一份，录音光盘一个及文字整理资料一份，用以证明原告方在2009年4月20日准备了40万元，希望被告方协助办理过户手续的事实。说明：郎某系原告潘海强的岳父；已先行给付10万元，还需支付40万元。
被告朱顽军、李积荣的质证意见：郎某确系原告潘海强的岳父。银行明细单的账号不属于原告，与本案无关。录音是听不清楚的，双方的对话都是原告单方的陈述，但录音文字资料中，原告方自认以前款项均按合同约定转账给指定账号。
5、信访资料一份，用以证明原告方向有关部门信访，有关部门也进行了回复，说明原告方一直在主张权利的事实。
被告朱顽军、李积荣的质证意见：信访材料内容不属实，说明原告方极其不诚信，欺骗领导、冒充受害者。2010年5月20日信访信中记载手机号码135××××8666为潘海强所有，并且至2010年5月20日仍正常使用。被告方向原告方邮寄解除合同的信件上所写的地址和号码应当是正确的，因此解除合同通知书应当已送达。当时是允许在建工程过户的，办理过户后，由买受人缴纳契税，本案没有过户的原因是原告方没有支付最后款项及缴纳契税。对2010年7月20日的建设局信访回复的真实性有异议，因为没有盖章，不清楚是否是永康市建设局的真实意思表示，需要庭后核实。另外回复第1条“在建工程如未办理登记手续”，从文义解释看恰恰证明在建工程是允许办理登记手续的。
就本诉，被告朱顽军、李积荣为证明其诉讼主张，提供了如下证据：
a、信函原件、ems国内特快专递邮件详情单原件各三份，国内特快专递邮件详情单复印件一份（加盖永康市邮政局11185红章），解除合同通知书原件及ems国内特快专递邮件详情单原件各一份，用以证明2009年1月20日、4月2日、4月17日朱顽军向潘海强户邮寄信函，说明讼争房屋已于2008年11月份建好，被告方向双方约定的地址邮寄信函，通知原告方办理过户手续，并询问测绘成果书的情况；被告方于2009年4月17日向原告寄送的通知函，原告已经收悉；被告方于2010年11月12日通知原告方解除合同，并应承担相关违约责任的事实（该证据在反诉中亦作为证据提交）。
原告潘海强、郎华谊的质证意见：对信函及国内特快专递邮件详情单的真实性和合法性均有异议。国内特快专递邮件详情单中没有原告方的签名，无法确定是否已实际送达。2010年11月12日的国内特快专递邮件详情单中交件人签名和寄件人签名不一致，也无法确认邮寄的是什么文件。
b、国有土地使用权转让合同原件一份（朱顽军留存版），国有土地使用权转让合同复印件一份（潘海强提交法庭版），用以证明双方在合同中对转让价款、联系电话、送达地址、车库归属、付款方式、付款结点、指定银行账号、违约金计算方式等作出约定，并约定原告方的联系方式和送达地址如有变更，应当立即书面通知被告方（合同第四条第二款）的事实。
原告潘海强、郎华谊的质证意见：国有土地使用权转让合同如和原告方向法庭提交的一致的话，原告方无异议。
反诉原告朱顽军、李积荣起诉称：双方于2008年2月29日签订国有土地使用权转让合同一份，对坐落于九铃西路5号地块的东起两间106.4㎡的土地使用权转让事宜进行了约定。合同中，双方商定了转让价款、支付方式、支付时间、指定银行账号、送达地址、联系电话、违约责任等条款。合同签订后，反诉被告方按约分两笔支付了100万元转让款。第三笔转让款反诉被告方按约应在“建好第一层房屋时”、“过户前当日”支付给反诉原告方，但反诉被告方一直未按约支付转让款。反诉原告方多次催告未果，故于2010年11月12日向反诉被告方寄送解除合同通知书，单方解除上述合同。合同解除后，反诉原告方通过电话联系、口头告知、书面发函等方式通知反诉被告方腾退房屋、支付违约金、赔偿损失，但反诉被告方均不予理睬。为此双方发生多次纠纷，故反诉原告方依法请求：一、确认双方于2008年2月29日签订的国有土地使用权转让合同已解除；二、判令反诉被告方向反诉原告方支付违约金和赔偿损失合计202.4万元（从2008年12月1日起按已付款100万元的每日1‰计算至起诉之日止，之后损失按100万元的每日1‰另行计算）；三、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告方明确，违约金从2008年12月1日计算至2010年11月16日，损失从2010年11月17日计算至款清之日止。
反诉被告潘海强、郎华谊答辩称：一、本案的争议是转让合同是否可以解除。依照合同法，当事人一方迟延履行债务，导致合同目的不能实现的可以解除合同。但本案所涉房屋已经建设完毕并投入使用，反诉被告方行使了所有权的所有权利和义务，已经没有解除合同的意义。土地证现暂时在反诉原告方名下，而登记行为是履行合同的义务。按照常理，反诉被告方是属于被动的一方，我方所做的行为都是为了达到过户的目的。由于2009年4月20日所产生的争议及之后双方在肢体上的冲突，我方有理由相信就算支付了最后一笔转让款，被告方也不会配合办理过户手续，且当时仅处于预登记状态。另外，配套费明显高于计算标准，应从转让款中予以扣除，我方愿意支付剩余的转让费30多万元。二、反诉被告方不存在违约情况，不需要承担违约责任。违约金系笔误，不可能用已付款来计算违约金，且该约定过高，已经超过银行利率的30%，应按未付款的银行贷款基准利率计算。在（2009）金永民初字第1252号排除妨碍纠纷案中，反诉原告方提交的证据也认可了房屋所有权及土地使用权归反诉被告方所有。
为证明其反诉主张，反诉原告朱顽军、李积荣提供了如下证据：
c、2008年7月15日建筑工程承包协议、2009年6月13日朱顽军与卢日高的协议原件各一份，用以证明房屋为朱顽军建造，潘海强并非合同当事人的事实。
反诉被告潘海强、郎华谊的质证意见：对真实性无异议，但对合法性、关联性有异议。双方是联合建造房屋的法律关系，潘海强也是发包方之一，虽然没有签字，但潘海强也有付款。
d、李醒狮出具的情况说明一份，并申请证人朱某、俞某出庭作证，用以证明2009年4月20日，潘海强在永康市行政服务中心拒绝先付款的事实。
证人朱某陈述：①朱顽军在签订本案转让合同时咨询过其，且其为朱顽军代理过案件；②2009年1月18日，其和原、被告双方一起吃饭，潘海强要求朱顽军拿出过户所需的证件就把钱付清，最终双方没有谈好；③2009年4月20日，其陪同朱顽军到永康市行政服务中心，因潘海强没有携带大量现金，双方因先付款还是先过户的问题，没办成过户手续，其他事情都记不清了。
证人俞某陈述：①其不认识反诉原告，与反诉被告系同乡；②2009年4月20日，其在永康市行政服务中心办事而遇到双方，当时朱顽军要求先给钱再过户，潘海强要求先提供所有证件再付款；③没有看到潘海强携带大量现金，也不清楚具体款项是多少。
反诉原告朱顽军、李积荣对证人证言的质证意见：证人证言的真实性不存在问题，能证明反诉被告方无理要求我方先交付房产证、土地证才付款的事实；也能够说明2009年4月20日双方在永康市行政服务中心交涉的时间有半个小时以上，且当时反诉被告方并没有携带大额现金，交涉过程中也一直坚持要求我方办理过户再付款。
反诉被告潘海强、郎华谊对证据d的质证意见：李醒狮应当本人出庭作证，且对证明内容有异议。双方确实在永康市行政服务中心见过面，但反诉原告方提出加价的不合理要求。且李醒狮是反诉原告方的施工员，存在利害关系。
关于证人朱某的证言，朱某曾担任反诉原告方的代理人，具有利害关系，对关联性和合法性均有异议。同时朱某的证言避重就轻，对反诉原告方不利的事实均称忘记了，没有如实陈述。
对证人俞某的证言，证人与反诉原告方是朋友关系，我方不认可其陈述的事实。其称在永康市行政服务中心见过潘海强，但潘海强不认识其，其是否在场也不清楚。同时当我方问俞某是否认识潘海强的时候，其陈述前后矛盾，先说不确定、后来再肯定。请法庭就上述证据不予认定。
e、2009年6月12日收据原件（no1012759）及2009年6月15日银行转账凭条客户回单各一份；2009年11月4日收据原件（no1012760）及2009年11月13日银行存款凭条客户回单各一份；2010年1月26日收条原件及2009年11月5日银行存款凭条客户回单各一份，用以证明反诉原告方按2009年6月13日的协议，为反诉被告方代付工程款7万元的事实；反诉原告方按建筑工程承包协议约定的结点（即第六条第4款：七层楼面完成支付工程预算造价的10%即20万元，第六条第5款：主体工程完成支付工程预算造价的7%即14万元）支付工程款20万元、14万元，其中为反诉被告方代付工程款39280元的事实。
反诉被告潘海强、郎华谊的质证意见：2009年6月12日、11月4日的两份收据，时间相差了五个月，但编号居然是相连的，故对两份收据的真实性表示怀疑，同时汇款时间均在出具收据时间之后，对汇款的性质我方不清楚。2009年11月4日的收据中的字迹“其中朱顽军先垫付潘海强工程款叁万玖仟贰佰捌拾元正”系嗣后形成，我方不予确认，且工程款与本案无关，建设单位可以另行主张。2010年1月26日的收条与之前的两份收据存在矛盾，系先汇款后出具，且汇款时间与出具时间相差一个多月。
f、2012年11月8日、11月10日永康日报报纸二份，用以证明截至2012年11月10日，原告仍实际所有桃园小区的房屋，且联系电话135××××8666、8802×××0仍正常使用。
反诉被告潘海强、郎华谊的质证意见：与本案没有关联性。
g、测绘应收证件复印件一份，用以证明制作测绘成果书应提交的相关证件的事实。
反诉被告潘海强、郎华谊的质证意见：来源不清楚，测绘的时候反诉原告方并没有提供所有的证件。
h、永康市公安局公安行政处罚决定书复印件一份，用以证明潘海强殴打朱顽军的事实。说明：作为判断违约金是否约定过高的兼顾因素证据。
反诉被告潘海强、郎华谊的质证意见：真实性无异议，但跟本案无关。
i、门牌证复印件18份，用以证明2008年9月24日，反诉原告方办理了门牌证，可以将房屋出售，但由于与反诉被告方的纠纷，导致涉案房屋至今不能出售、出租的事实。说明：作为判断违约金是否约定过高的兼顾因素证据。
反诉被告潘海强、郎华谊的质证意见：不能作为物权凭证。
就反诉，反诉被告潘海强、郎华谊提供了浙江省永康市建设局关于拆迁项目市政基础设施配套费收取问题的函（永建函（2004）32号）复印件一份，用以证明反诉原告方多收取62552元配套费的事实。
反诉原告朱顽军、李积荣的质证意见：对证据三性均有异议，且我方收取的配套费才6万元。
对本诉、反诉中双方提交的证据，本院综合认证如下：本案的争议焦点在于本案所涉建设用地使用权转让合同是否可解除；是否存在违约行为；尚欠转让款的数额。根据双方提供的证据并结合庭审陈述，本院认为，第一，支付第三笔转让款与协助过户系双方的互负义务，且潘海强、郎华谊自认讼争房地产已于2011年9月28日交付、出租，并于2011年11月1日正式入住，亦表示愿意支付剩余的转让款，故对朱顽军、李积荣依据合同法第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定请求解除合同的主张不予采纳。第二，根据合同约定，判断是否违约的两个关键点在于过户条件何时具备以及双方约定何时办理过户手续。对上述两点，朱顽军、李积荣未能提交充分证据证明，因此其要求支付违约金并赔偿损失的主张亦缺乏依据。第三，关于2008年12月14日10万元的收条，朱顽军虽对真实性有异议，但一直未提出笔迹鉴定申请，本院对该收条的真实性予以确认；朱顽军、李积荣认为该10万元系潘海强、郎华谊直接支付给卢日高，但未提交证据佐证，退一步讲即使真的存在朱顽军、李积荣所说的情形，也可以将该10万元在建设款中予以抵扣，故对该10万元收条的证明内容本院予以确认。至于过户等其他费用不能抵扣转让款，而应以实际产生的费用为准，多退少补。综上，对证据1中的合同及2008年2月29日、10月18日、12月14日的收条予以确认；对证据1中2008年4月21日、6月11日的两份收条，证据2、3及证据b、c、h的真实性予以确认；对其他证据不作为本案定案依据确认。
综上，本院认定事实如下：2008年2月29日，潘海强、郎华谊与朱顽军、李积荣签订了国有土地使用权转让合同。合同约定，朱顽军、李积荣将坐落于永康市九铃西路五号地块中东起两间106.4㎡的土地使用权转让给潘海强、郎华谊。总价款为人民币150万元，合同第四条约定付款方式：“分三次付款1）.本合同签订之日，乙方付给甲方第一笔款项：人民币柒拾伍万元整。2）.房屋打第一层地梁完毕，付给甲方第二笔款项：人民币贰拾伍万元整。3）.建好第一层房屋时，乙方要求过户，甲方会陪同其到房管会办理过户手续，过户前当日付给甲方第三笔款项：人民币伍拾万元整，至此全款付清。建好第一层房屋过户时，甲方通知乙方过户15天内，如果乙方不能到场过户签字，乙方也必须付清余款，甲方随时配合协助过户。”潘海强、郎华谊分别于2008年2月29日、10月18日、12月14日支付了75万元、25万元、10万元转让款，尚欠转让款40万元未付。此外，潘海强、郎华谊于2008年4月21日支付画图纸、勘探费用1万元，同年6月11日支付建房配套费用6万元。潘海强、郎华谊于2011年9月28日出租讼争房地产，并于2011年11月1日正式入住。
本院认为，原、被告签订的国有土地使用权转让合同，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，应确认有效，并依法受法律保护，原、被告双方均应按约全面、诚信的履行合同。从保护交易安全的角度出发，潘海强、郎华谊受让讼争土地、建造房屋并已实际入住且出租，同时潘海强、郎华谊当庭表示愿意支付剩余的转让款，解除合同缺乏事实和法律依据。俗话说“远亲不如近邻”，本院希望通过调解的方式妥善解决双方之间的矛盾，无奈纠纷持续至今导致双方的损失在逐年扩大，双方之间差距甚远难以达成一致意见。朱顽军、李积荣提出要求支付违约金及赔偿损失的依据虽然不足，但考虑到潘海强、郎华谊在未付清转让款的情况下已实际受益至今，根据公平原则，并结合这一时期本地房地产产业的实际行情和本案的具体情况，酌定由潘海强、郎华谊以未付款为基数、从出租之日起按月利率1.5%补偿朱顽军、李积荣的损失。关于过户等其他费用，双方应以实际产生的费用为准，多退少补。关于建设工程款问题，双方均可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告潘海强、郎华谊与被告朱顽军、李积荣之间于2008年2月29日签订的《建设用地使用权转让合同》有效。
二、由原告潘海强、郎华谊支付被告朱顽军、李积荣转让款人民币40万元并补偿损失（从2011年9月28日起按月利率1.5%计算至款清之日止），款限判决生效后一个月内履行完毕。
三、由被告朱顽军、李积荣协助原告潘海强、郎华谊办理坐落于浙江省永康市九铃西路五号地块中东起两间房屋（国有土地使用权面积为106.4㎡）的房屋所有权证及国有土地使用证的过户手续，限判决生效后一个月内履行完毕。
四、驳回反诉原告朱顽军、李积荣反诉的诉讼请求。
如果原告潘海强、郎华谊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11400元（已减半收取），由原告潘海强、郎华谊负担5700元，由被告朱顽军、李积荣负担5700元。反诉案件受理费11496元（已减半收取），由反诉原告朱顽军、李积荣负担5748元，由反诉被告潘海强、郎华谊负担5748元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 王 晓
二〇一五年四月二十二日
代书记员 吕依萍