广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2563号
上诉人（原审原告）钟桂东，女，1984年9月14日出生，汉族，身份证住址广东省龙门县。
委托代理人伍蓉玲，广东海智律师事务所律师。
委托代理人潘光宗，�东海智律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）广州市富捷物业管理有限公司，住所地。
法定代表人林镇鸿，公司经理。
被上诉人（原审被告）林镇鸿，男，1970年7月7日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。
两被上诉人共同委托代理人刘石宋，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人钟桂东因与被上诉人广州市富捷物业管理有限公司（以下简称富捷公司）、林镇鸿租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市天河区先烈东路161，163号（1）栋首层是登记在广州特别大药房有限公司名下的房产，房屋用途为非居住用房，建筑面积为1655.955平方米。2010年9月19日，刘理瑞、吴胜伟（出租人／甲方）与富捷公司（�租人／乙方，除了钟桂东盖章外，还有林镇鸿签名）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将天河区先烈东路161-163号的房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2010年9月1日至2020年5月31日。2013年8月30日广州特别大药房有限公司开具《关于先烈东路161-163号物业的使用情况说明》，内容为广州市天河区先烈东路161-163号的物业为该公司所有，该公司已经将该物业租赁给刘理瑞、吴胜伟使用，使用期限至2020年7月31日止；该公司知悉并同意刘理瑞、吴胜伟将该物业转租给林镇鸿（富捷公司）使用，该公司也同意林镇鸿（富捷公司）在租赁期内的转租行为。
2010年10月10日，富捷公司（甲方）与钟桂东（乙方）签订《富丽女装城市场租赁合同》（加盖了富捷公司公章、林镇鸿私章），约定商铺位于天河区先烈东路161-163号富丽女装城三楼C3023A号档（下简称案涉档位），�乙方作为经营女装之用；商铺租赁面积只作参考不作计租依据，租金等费用收取标准甲方以商铺位置不同而确立，乙方承诺签订本合同书后不以任何理由提出异议；乙方已经全面了解甲方关于市场开发的资料及铺位现状情况，乙方确认甲方上述商铺的合同期限自2010年10月1日起至2018年9月30日止，共96个月；租金从商场开业之日起开始计算；第一年每月租金为2000元，从第二年起租金逐年递增，每年租金在上期租金的基数上递增10%；市场管理费、卫生费每月每档按300元收取，消防设施维护费每月每档按30元收取；乙方应在每月1号至5号到甲方指定的市场管理办公室向甲方缴纳次月租金、水电费、市场综合服务费等款项；合同签订时，乙方须向甲方交纳一定数额的租赁保证金，每档20000元；租赁期满，乙方须将各项设备退还甲方，经甲方验收后，将租赁保证金退还乙方等。
2010年10月10日，钟桂东以银行转账方式向林镇鸿的银行账户支付了200000元，该银行转账凭证上并没有注明款项性质、用途。该款项并没有开具收据。
2012年11月27日，钟桂东（甲方）与案外人深圳金泰峰物业管理有限公司（乙方，下简称金泰峰公司）签订了《协议书》，约定鉴于甲方在富丽女装城的经营困难，目前档口处于亏损状态，为扭亏为盈、搞活市场，甲方愿意将案涉档口交给乙方经营和管理并同意乙方转型为服装网络批发市场，经营时间三年，自2013年1月1日至2015年12月30日；甲乙双方在签订本协议之日起，乙方于2012年12月30日前向甲方支付5000元作为本协议的保证金（保证金的支付条件为富丽女装城业户与乙方的签约率达80%以上）；甲方将档口交给乙方经营的补偿费为乙方根据甲方档口的位置，从乙方在招商过程中实际收取的招商费用总金额中，按比例补偿给甲方，即甲方占80%、乙方占20%；如招商过程中，收取的招商费用总额保底价不低于一楼6万元、二楼5万元、三楼4万元、四楼3万元；乙方对经营档口可进行转租和分租以及改装，不需知会甲方同意，期满档口可恢复原状；如因乙方原因导致本协议不能履行，甲方有权没收乙方所交纳的保证金；甲方将档口交给乙方经营和管理于2012年12月30日之前的此档口与第三方的一切债权债务由甲方自行承担，与乙方无关等。
2012年12月13日，钟桂东向富捷公司发出《关于富丽女装城与第三方经营网络专业市场申请书》，内容为钟桂东承租富捷公司开发的案涉铺位，鉴于服装批发市场整体经营环境持续恶化，网络市场的不断成熟，对传统的服装批发卖场造成严重的挑战；为此，钟桂东向富捷公司提出如下申请：1、钟桂东与第三方金泰峰公司协商达成了由其经营网络专业市场的协议，并约定钟桂东在2012年12月15日前将档口清空并交给金泰峰公司经营，交给金泰峰公司经营期限为三年，时间按钟桂东与第三方签订合同为准，恳请富捷公司同意；2、钟桂东的合同期到2018年9月30日止，恳请富捷公司延长租期至2020年7月31日，钟桂东承诺延长租期期间22个月按原合同约定交纳租金及管理费外，钟桂东申请富捷公司将市值租金的50%让利给钟桂东作为利润分配。
同日，富捷公司（甲方）与钟桂东（乙方）签订《﹤富丽女装城市场租赁合同﹥补充协议》，约定甲方同意乙方承租的案涉档口租期延长到2020年7月31日；甲方同意合同延期22个月期间，延长22个月的市场值租金双方根据当时的市场租值另行签订协议；双方同意按市场值租金扣除乙方应按原合同约定交纳租金及其他费用外，甲方同意让利50%给乙方；乙方保证不再拖延交纳租金，乙方承诺若其不按时交纳�金，甲方有权按《富丽女装城市场租赁合同》约定的各违约条款进行处理；乙方承诺不以任何理由要求甲方归还乙方已交纳的任何费用（保证金除外）；乙方同意甲方将富丽女装城市场进行升级改造为网络批发城；乙方已经跟其自己引进的第三方金泰峰公司达成了初步的转租协议；乙方与第三方金泰峰公司达成的任何协议必须报甲方备案，否则，甲方不同意乙方转租给第三方金泰峰公司；乙方与第三方金泰峰公司签订的转租合同或合作合同不得超出甲方与乙方签订租赁合同的内容；金泰峰公司或其他人代为乙方交纳租金并不代表租赁主体的变更等。
同日，钟桂东作出了《承诺书》，内容为钟桂东承租富捷公司的案涉档口，其承诺如下：不以任何理由要求甲方归还乙方已交纳的除保证金以外的任何费用；案涉档口转租给金泰峰公司满三年后，保证原档口的完整，未�富捷公司的同意，绝不私自将档口进行改造；将案涉档口转租给金泰峰公司经营完全是本人自愿，若转租期间所产生的任何纠纷与富捷公司无关；若金泰峰公司未能如期交纳租金及管理费等费用的，本人将根据合同规定按时向富捷公司交纳各项费用；本人与金泰峰公司签订协议后将不再以任何理由拒交租金、闹事、或作出有损富捷公司的任何事情，否则富捷公司有权终止合同收回档口；本人承诺将在签订补充协议前交清所欠富捷公司租金及其他的费用。
钟桂东于2013年6月13日向原审法院提起诉讼称：2010年9月下旬，富捷公司在外大力宣传，说其所有的位于天河区先烈东路161-163号富丽女装城有大量商铺出售，场面很是火爆。钟桂东当时正好想做女装批发生意，就想着买一间商铺进行经营。钟桂东于2010年10月10日到现场了解时，富捷公司的销售人员称商铺已经销售了几天，所剩不多了，还承诺商铺出售完后，马上会对富丽女装城进行大规模的宣传、广告策划，一定会让该女装场生意兴隆。钟桂东正在犹豫，销售人员在旁催促称钟桂东再不买的话商铺就卖完了，钟桂东来不及多想，就决定购买三楼的C3038号档，富捷公司的销售人员让钟桂东马上交定金，三天内付清220000元总款后再签订合同，钟桂东按他们的要求，当天交齐了全部款项。但钟桂东到现场要求签订买卖合同时，富捷公司、却称因相关证件还没全部办好，只能先签订租赁合同，到期如不能过户，就退还钟桂东所交购买商铺款，钟桂东只好相信，先与富捷公司签订了一份《富丽女装城市场租赁合同》，之后，钟桂东一直按合同约定缴纳租金。期间，钟桂东也多次找富捷公司询问商铺是否还能出售，但其一直推诿。鉴于商铺买卖无法实现，钟桂东就多次要求富捷公司把购买�铺款200000元退还给钟桂东（之前钟桂东支付了购买商铺款220000元，后来20000元转为商铺租赁定金），富捷公司、林镇鸣却一直找借口敷衍，至今不予退还，富捷公司、林镇鸣的行为严重损害了钟桂东的合法权益，造成钟桂东重大财产损失。另，钟桂东是应富捷公司、林镇鸣的要求把200000元支付给林镇鸣的银行账户，故钟桂东要求富林镇鸿承担退还200000元及利息的法律责任，富捷公司承担连带责任。钟桂东请求原审法院判令：1、富捷公司、林镇鸣退还钟桂东200000元及利息（以200000元为本金，自2010年10月11日起计至清偿之日止，按银行同期同类贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由富捷公司、林镇鸣承担。
钟桂东、林镇鸿原审辩称：富捷公司、林镇鸣不同意钟桂东的诉讼请求，理由：1、富捷公司、林镇鸣钟桂东从未对外宣传进行商铺销售，钟桂东也没有提交证据证明富捷公司、林镇鸣钟出售房屋的宣传单，富捷公司、林镇鸣确实是收到钟桂东的200000元，但该款项只是作为沙河商圈商业惯例所收取的进场费，该进场费有预交部分租金的性质。2、钟桂东作为有正常判断力的正常人，理应清楚买卖和租赁的区分，而且钟桂东与富捷公司、林镇鸣签订了租赁合同，因此本案是租赁关系而非买卖关系。富捷公司、林镇鸣从2010年10月10日起与钟桂东签订了富丽女装城市场租赁合同，此时钟桂东应清楚双方是租赁关系，到起诉前，富捷公司、林镇鸣从未收到钟桂东要退回商铺款的文件，且本案已超过时效，钟桂东不能获得胜诉权。钟桂东与富捷公司、林镇鸣在2012年12月13日，签订了富丽女装市场租赁合同的补充协议第4条，补充协议已经明确说明，钟桂东承诺不以任何理由退还已交纳的任何费用，此外钟桂东于2012年12月13日还专门出具了单独的�诺书。各种事实证明，钟桂东与富捷公司、林镇鸣之间的租赁关系是非常明确的。作为出租人，富捷公司、林镇鸣也依约将商铺交付给钟桂东使用，钟桂东一直使用至今，也有向富捷公司、林镇鸣交付租金。恳请法院对事实进行查明并驳回钟桂东的诉讼请求。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该规定第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，钟桂东主张其与钟桂东之间成立了案涉档口的买卖合同关系，但其未提供双方之间的买卖合同予以证明�其向钟桂东指定的林镇鸿的银行账户转入200000元的银行凭证上亦未注明款项的性质，且钟桂东亦未提供其它证据予以证明，故其应承担举证不能的法律责任。综上，钟桂东称其与钟桂东之间存在对案涉档口的买卖合同关系、其所交纳的200000元性质为房款的主张没有事实及法律依据，原审法院不予采纳。
钟桂东与富捷公司签订的《富丽女装城市场租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方之间成立了关于案涉档口的租赁合同关系，双方应按照合同约定履行义务。其后，钟桂东与案外人金泰峰公司签订《协议书》，将案涉档口交给金泰峰公司经营，该行为实质是钟桂东将案涉档口转租给金泰峰公司。而根据富捷公司与钟桂东签订的《﹤富丽女装城市场租赁合同﹥补充协议》约定，钟桂东与钟桂东之间的租赁合同关系不变更，且双方关于案涉档口的租赁期限延期至2020年7月31日。因此，钟桂东将案涉档口转租给金泰峰公司的行为并不影响其与钟桂东之间的租赁合同关系存续。另外，富捷公司与钟桂东签订的《﹤富丽女装城市场租赁合同﹥补充协议》及钟桂东出具的《承诺书》均明确钟桂东不以任何理由要求富捷公司归还钟桂东已交纳的除保证金以外的任何费用。综上，钟桂东现要求富捷公司、林镇鸿退还200000元及其利息的诉讼请求缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决驳回钟桂东的诉讼请求。
判后，钟桂东不服原审判决，向本院提起�诉称，一、原审法院认定事实不清。本案应当属于不当得利，原审法院对此未能正确认定。原审法院认定本案的法律关系为租赁关系而非买卖关系是正确的，钟桂东也未主张与被上诉人之间成立了案涉档口的买卖合同关系。事实上，我方因准备购买富捷公司的商铺而向富捷公司指定的林镇鸿的银行账户转入20万元，而后又因富捷公司并无涉案档口的所有权而未能最终签订商铺的买卖合同，对方所收的20万元与后来双方签订的租赁合同没有关系，应当属于不当得利，原审法院对此未能正确认定，是认定事实严重错误。原审法院认为钟桂东在租赁合同签订之前所交的200000元属于与租赁合同有关的费用，认定事实错误。钟桂东拟购买案涉商铺才先交了20万元预付款，如果为了租赁商铺，不可能交如此巨额的款项给富捷公司，而富捷公司收取此款并未开出收据，更没有任何的名目，原审法院也未认定此笔巨款是作为租赁合同的什么名目的款项。2012年10月l0日钟桂东交给富捷公司的20万元，很明显是与租赁合同无关的，钟桂东与富捷公司签订的租赁合同没有约定钟桂东因租赁合同而需向富捷公司支付上述款项，20万元是与租赁合同无任何关系的款项。二、原审法院适用法律不当，认定本案属于租赁合同纠纷错误。富捷公司欺骗钟桂东说要出卖商铺给钟桂东，后来又改为租赁，但在租赁合同签订之前所收的与合同无关的款项，应当属于不当得利而非租赁合同纠纷。原审法院认为钟桂东无证据证明双方因买卖合同而交上述款项，我方已经举证对方收取了我方的20万元，那么依据证据规则，应当由富捷公司举证证明其有事实或法律的依据，可以收取钟桂东的前述款项，原审判决违反举证规则，故意偏袒富捷公司。综上，钟桂东请求本院：1、依法�销（2013）穗天法民四初字第1217号民事判决，改判由富捷公司、林镇鸣退还钟桂东20万元及利息；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人负担。
富捷公司、林镇鸣答辩称，钟桂东的上诉理由是自相矛盾，一方面称原审法院认定本案是租赁关系而非买卖关系是正确，另一方面又称原审法院是属于合同纠纷错误。另外，钟桂东称本案是不当得利纠纷，富捷公司、林镇鸣认为本案不属不当得利纠纷，双方虽然没有在合同里面明确约定案涉款项问题，但2012年12月13日双方签订补充协议明确约定钟桂东承诺不以任何理由要求富捷公司、林镇鸣归还钟桂东已经缴纳的任何费用（保证金除外），而此外钟桂东还出具承诺书，并且在承诺书第一条明确约定不予任何理由要求钟桂东缴纳除保障金外的任何费用，对案涉款项的处置是双方的真实意思表示，因此，是合法有效的。
本院认为，富捷公司、林镇鸣与钟桂东就案涉场地签订的《富丽女装城市场租赁合同》、《﹤富丽女装城市场租赁合同﹥补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同，按约定履行各自权利义务。本案中，富捷公司、林镇鸣与钟桂东基于上述合同就案涉场地形成租赁关系，钟桂东诉称其基于购买案涉商铺的意思表示，于签订《富丽女装城市场租赁合同》当天向富捷公司、林镇鸣支付20万元用于购买案涉商铺，后因富捷公司、林镇鸣不是案涉商铺产权人，买卖关系最终未成立，主张该20万元款项是不当得利，要求富捷公司、林镇鸣返还，但是未提供证据证明其上述主张。富捷公司、林镇鸣称上述款项为案涉商铺进场费，具有预付租金的性质，且钟桂东于2012年10月10日在《﹤富丽女装城市场租赁合同﹥�充协议》及其出具的《承诺书》中明确表示不以任何理由要求富捷公司归还钟桂东已缴纳的除保证金以外的任何费用。钟桂东主张案涉20万元款项为不当得利，要求富捷公司、林镇鸣返还本金及利息，理据不足，本院不予采纳。
综上，钟桂东的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人钟桂东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一四年八月二十日
书 记 员 郝 烨