山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终5510号
上诉人（原审被告）：海上嘉年华（青岛）置业有限公司。
法定代表人：景戈平，总经理。
委托代理人：孙洁琼，山东首辰律师事务所律师。
委托代理人：吴李燕，山东首辰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：王烨。
委托代理人：卢平。
上诉人海上嘉年华（青岛）置业有限公司（以下简称嘉年华公司）因与被上诉人王烨商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第5345号民事判决，于2016年4月28日向本院提起上诉。本院于2016年7月1日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年7月28日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。
原告王烨诉称，2010年10月30日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定交房日期为2012年6月30日，原告已按约定交付了全部房款，但截至原告起诉之日被告未将房屋交付给原告。请求判令：1、被告按照原告已付房款的日万分之二的标准向原告支付自2013年6月10日起至被告实际向原告交付房屋之日止的逾期交房违约金(截止2015年5月18日为人民币553953.36元)。2、本案诉讼费由被告承担。
被告嘉年华公司辩称，被告已按照合同约定支付给原告逾期交房违约金共计262109.63元，后涉案房屋已经具备实际居住使用条件，房屋质量合格。涉案房屋于2015年2月12日通过竣工验收，被告于2015年4月25日再次向原告发放《关于收房的温馨提示》，书面通知原告收房，但原告仍拒不收房。因此，原告恶意拒不收房，人为制造损失扩大，其主张不应得到支持。2、即使被告存在逾期交房的违约行为，但合同约定的逾期交房违约金标准为总房款的日万分之二，该约定过分高于造成的损失，法院应予以调整，适当减少违约金的标准至房屋租金标准的130%。
一审法院经审理查明：2010年10月30日，原告与被告签订了《青岛市商品房预售合同》及《青岛市商品房预售合同补充协议》，合同约定：乙方（原告王烨）向甲方（被告嘉年华公司）购买黄岛区漓江西路1166号《海上嘉年华》×栋×单元×层×户，政府批准的规划用途为住宅；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币15699.20元，根据甲方暂测的房屋面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币3912084.00元，该房屋全装修总价为人民币3912084.00元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日；该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件，即该房屋经验收合格，商品房验收合格的标志为经政府相关部门竣工验收备案（第十条）；甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外（第十一条）；甲方如未在本合同第十一条规定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起计算至实际交付之日止；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付日期前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30日内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方向乙方发出交房通知；乙方于2010年10月30日与甲方签约，并付首付房款人民币1182084.00元；乙方于2010年11月29日前应付房款计人民币2730000元；乙方未按合同约定的期限和数额付清房款、各种契税及费用，除承担违约责任外，无权要求甲方交付房屋和办理产权手续；乙方提供的所有资料真实可靠，在合同中载明的地址是准确的通邮地址，若乙方的联系方式与地址有变更，需书面通知甲方，因乙方提供资料不实和通邮地址错误而产生的任何责任，均由乙方自行承担，与甲方无关；甲方按照乙方在合同中所留地址投递挂号邮寄，即使出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，亦视为该邮件已送达乙方；甲方向乙方送达的通知，除可以通过挂号邮寄方式送达外，也可采用在报纸上发布公告的方式送达或采取EMS邮寄的方式送达，公告发布后即视为甲方已将该通知送达乙方，EMS送达效力适用于本条第一款之约定。合同签订后，原告向被告支付购房款3912084.00元，其中贷款2730000元的借款时间为2011年1月5日。原告购买的涉案房屋于2015年2月16日取得青岛市建设工程竣工验收备案证。被告已向原告支付逾期交房违约金至2013年6月10日。
被告主张于2015年4月25日向原告邮寄《关于收房的温馨提示》、《交房通知书》，通知原告前来收房，并提交邮政特快专递存根、邮政快递明细予以证明，快递存根的显示收件人为原告王烨，手机号码及地址与原告在《青岛市商品房预售合同》中所载一致，邮政快递明细显示的收寄时间为2015年4月25日，快递明细显示投递结果为妥投，妥投日期为2015年4月26日，收件人为家人。原告对被告主张不予认可，认为未收到《关于收房的温馨提示》及《交房通知书》。原、被于2015年7月17日办理了涉案房屋的交接手续。
上述事实，有原、被告提交的证据以及双方当事人的当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。
一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点在于：被告是否应支付原告2013年6月1日至2015年5月18日的逾期交房违约金？结合庭审情况，本院分析判定如下：原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》、《青岛市商品房预售合同补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求被告支付逾期交房违约金，被告认为原告存在逾期付款行为，逾期付款违约金和逾期交房违约金应相互抵消。但合同补充协议第五条第四项约定原告未按合同约定的期限和数额付清房款，除承担违约责任外，无权要求被告交付房屋，双方并未约定原告逾期付款，被告可延期交房，且被告已向原告支付逾期交房违约金至2013年6月10日，故本院对被告的抗辩理由不予支持。按照合同约定被告应于2012年6月30日前将该房屋交付给原告，且被告交付的房屋应为经竣工验收合格后的房屋，因被告取得青岛市建设工程竣工验收备案证时间为2015年2月16日，根据原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》，被告已按照原告提供地址向原告邮寄《交房通知书》，且原告并未书面通知被告更改联系方式与地址，故应认为被告已于2015年4月26日通知原告收房，但按照《青岛市商品房预售合同》的约定，原告应于接到通知后30日内会同被告对该房屋进行验收交接，故被告应向原告支付2013年6月11日至2015年5月18日的逾期交房违约金。被告认为合同约定违约金过高，要求根据其提交的租房合同予以调减。因《青岛市商品房预售合同》约定原告逾期付款的违约金亦为日万分之二，且被告已支付原告逾期交房违约金至2013年6月10日，故本院对被告要求调减违约金的主张不予支持。综上，本院认为被告应支付原告支付自2013年6月11日至2015年5月18日逾期交房违约金553168.68元（3912084×707×2÷10000）。2015年5月18日之后的逾期交房违约金，原告可另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告海上嘉年华（青岛）置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告王烨自2013年6月11日至2015年5月18日的逾期交房违约金553168.68元。二、驳回原告王烨的其他诉讼请求。案件受理费9340元、保全费3320元，由被告海上嘉年华（青岛）置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
嘉年华公司上诉称，上诉人已经按照合同约定支付被上诉人逾期交房违约金262109.63元，足以弥补被上诉人逾期交付使用房屋期间的实际损失。本案涉案房屋于2015年2月12日竣工验收，取得青岛市建设工程竣工验收备案证，已具备合同约定的交付条件，上诉人不应再支付逾期交房违约金。原审法院认定违约金计算标准为总房款的日万分之二错误，应当予以调整，适当减少违约金的标准至涉案房屋租金标准的130%，请求撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第5345号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，一、二审的诉讼费由被上诉人承担。
王烨答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为嘉年华公司应否支付王烨自2013年6月10日至2015年5月18日的逾期交房违约金以及违约金的标准应否进行调整。
本院认为，嘉年华公司与王烨签订的《青岛市商品房预售合同》和《青岛市商品房预售合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当按合同约定行使权利、履行义务。嘉年华公司在2015年2月16日取得竣工验收备案证后，于2015年4月25日向王烨发出交房通知书，且王烨在2015年4月26日收到通知，王烨应于收到通知后30日内会同嘉年华公司对房屋进行验收交接，嘉年华公司应当支付逾期交房违约金至双方验收交接房屋之日，一审判决嘉年华公司支付逾期交房违约金至2015年5月18日正确，应当予以维持。关于逾期交房违约金的标准，因双方合同约定逾期交房的违约金为日万分之二，此标准没有明显过高，故嘉年华公司要求调减违约金的要求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9340元，由海上嘉年华（青岛）置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 锐
审 判 员 刘述明
代理审判员 于丽人
二〇一六年八月十五日
书 记 员 张鲁滨
书 记 员 司文雯