重庆市渝北区人民法院民 事 裁 定 书（2016）渝0112民初18503号原告：张相伟，男，1980年1月6日出生�汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：廖春燕，重庆市渝北区茨竹法律服务所法律工作者。被告：菲华置业（重庆）有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道冉家坝83号地，统一社会信用代码915000007980165371。法定代表人：李青松，董事长。委托诉讼代理人：胡娟，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欢，重庆钜沃律师事务所律师。原告张相伟与被告菲华置业（重庆）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案受理后，依法由代理审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张相伟及其委托诉讼代理人廖春燕，被告菲华置业（重庆）有限公司的委托诉讼代理人李欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张相伟向本院提出诉讼请求：1、判决《合同补充协议》第五条第2款为无效条款；2、判决被告支付原告逾期交房违约金（以499195元为本金，从2016年4月25日起，按日万分之一的标准计算至实际交房之日止）；3、判决被告赔偿原告在外租房所产生的租金损失共计11000元（从2016年5月1日至2016年9月30日，按2200元/月计算）。事实和理由：2016年1月12日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以499195元的价格购买被告开发的位于重庆市渝北区××街道××路××号××幢××号房屋，交房期限为2016年1月30日。因原告须办理银行按揭手续，故被告于2016年1月24日向原告邮寄了一封《不具备房屋交付条件谅解备忘书》，载明待原告全部手续审核完毕即安排原告办理交付事宜。2016年3月24日，原告将所有按揭手续办理完毕，�告于同日通知原告接房，原告接收房屋时发现房屋墙面垂直度不平、房屋四角的层高也不一致，便拒绝接房，并要求被告对房屋进行整改。2016年5月中旬，被告称其整改完成，通知原告接房。因对被告的整改是否达标不能确定，原告于2016年5月31日向质量监察站投诉，质量检查站人员于2016年6月3日通知原、被告前往房屋勘查，发现垂直度有两处没有整改到位，质量检查站遂责成开发商、施工单位整改墙面垂直度，此后被告对房屋进行了多次整改，以致耽误了原告装修，原告不得不继续在外租房居住，故原告提起本案诉讼。被告菲华置业（重庆）有限公司辩称，首先，原告本次起诉与（2016）渝0112民初13962号案件诉讼请求及事实理由一致，属于重复起诉，应当依法予以驳回。其次，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示�不违背法律法规的强制规定，合法有效，对双方具有约束力。最后，即使法院认为本案不构成重复诉讼，被告也不存在逾期交房。因为涉案房屋已经验收合格，并取得了质量保证书及使用说明书，达到了交房条件，被告已经按约通知了原告接房，履行了合同约定的交房义务。本院经审理认定事实如下：2016年1月12日，原告作为乙方（买受人），被告作为甲方（出卖人）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方位于重庆市渝北区××街道××路××号××幢××号房屋；房屋总成交金额为499195元，乙方于签署本合同时支付首付款150195元，余款349000元由乙方到相关银行办理按揭贷款。合同第七条关于交房期限及交付条件约定：甲方应当在2016年1月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，本商品房交付时应符合的条件为已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第八条关于交房手续的办理约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应签署房屋交接单；甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定：甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过30日，乙方�解除合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。同日，原告作为乙方（买受人），被告作为甲方（出卖人）另签订《合同补充协议》，《合同补充协议》第五条第2款约定：“甲方在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，乙方不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。乙方在验收房屋过程中，如发现交付房屋有质量问题的，应记录在交接文件中，甲方应按《住宅质量保证书》规定进行整改，但乙方不得以此为由拒绝办理交接手续，否则，因此造成的房屋延期交房责任由乙方自行承担。只要甲方在交付房屋时提供了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交房条件，甲方已履行交付义务，乙方应签署房屋交接书，该房屋交接书作为办理该房屋的正式产权登记手续必备文件。”2016年8月3日，原告将被告诉至本院，要求判令：1、被告立即对所涉房屋进行修复和整改至房屋满足交付条件（原告申请对房屋层高的差距原因、墙的垂直度的产生原因、如何整改才能达到居住要求进行鉴定，此项请求即要求对房屋按照鉴定结果进行整改达到鉴定的要求）；2、判决被告支付原告逾期交房违约金至实际交付之日止（以499195元为本金，从2016年3月25日起，按日万分之一的标准计算至实际交房之日止）；3、判决被告赔偿原告逾期交房期间的租金损失至实际交付之日止（原告因租房向出租人实际交付的租金2200元/月的标准，从2016年4月1日计算至实际交付房屋之日止）。本院于2016年9月7日作出（2016）渝0112民初13962号民事判决，认定《重庆市商品房买卖合同》合法有效，按双方合同的约定，只要被告所交付的房屋取得竣工验收备案登记证，即达到交付条件，被告于2016年1月25日取得该证，交付条件已成就。原告以房屋有质量问题为由拒绝接房违反了双方合同的约定，应当认定2016年3月26日原告对房屋进行验收时被告已将房屋交付给原告，故原告要求逾期交房的违约金及租金损失没有事实和法律依据，不应得到支持。判决结果为：驳回原告的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。庭审中，原告陈述：原告在提起（2016）渝0112民初13962号案件时是认为房屋质量存在问题，直到该案开庭时，原告才注意到合同补充协议第五条第2款的约定，原告认为该条款显失公平，是无效条款，原告本次诉讼的第二、三项诉请均是基于该条款无效提出的。上述事实，有双方当事人的陈述、庆市商品房买卖合同及附件、付款凭证、发票、完税证明、备案登记证、照片、建设工程质量投诉处理工作记录、民事判决书、竣工验收备案登记证、质量保证书及使用说明书、分户验收表、门牌设置的说明、业主入住房屋的验收表、质量投诉工作记录、情况说明、墙身垂直度检测图等证据在案为证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项规定：“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件当事人又起诉的,告知原告申请再审,但人民法院准许撤诉的裁定除外”。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下�条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”。据此，法院的判决书生效后即具有法律上的效力，当事人不得就同一诉讼标的再行起诉。原告已针对本案涉及的商品房买卖合同关系向本院提起过诉讼，本院亦已确认双方买卖合同真实有效，并依据合同关于房屋交付标准的约定作出了判决，该判决已经发生法律效力。现原告以合同部分条款无效为由提起本案诉讼，其实质上否定前诉的裁判结果，属于重复起诉，对于原告的起诉，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项、第一百五十四条第一款�三项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下：驳回原告张相伟的起诉。案件受理费150元，本院不予收取。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  万园薇二〇一六年十二月六日书 记 员  吕 斌