江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第3117号
原告李东昇。
委托代理人李法敏。
被告江苏中豪控股集团有限公司。
法定代表人陈远志。
委托代理人郭子皓、刘成。
原告李东昇诉被告江苏中豪控股集团有限公司（以下简称中豪集团）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2016年1月18日、2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李法敏、被告委托代理人郭子皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李东昇诉称：2013年1月29日，原告与被告江苏中豪控股集团有限公司签订一份购买义乌商贸城国际星城XX幢二单元XX室的商品房买卖合同，原告同日交纳全部购房款647533元。合同约定被告应于2013年12月31日前交房，逾期交房支付万分之一点五的违约金。被告为了逃避逾期交房的责任，将不符合房屋的交付条件，还在使用临时用电的房屋交付给原告，直至2014年4月27日才正式供电，被告的房屋交付行为不符合法律规定。原告入住后发现房屋所使用的电梯并非合同约定的西子奥的斯的品牌而是日立品牌，该电梯经常故障，导致无法正常使用，现原告要求被告履行合同约定，将电梯更换为西子奥的斯品牌。如不更换，原告有权拒绝支付电梯维修费用和电梯运营费用。原告装修入住后，发现房屋的卫生间漏水，严重影响使用，并给楼下住户带来麻烦，原告多次找到被告及物业公司要求维修，而被告迟迟不予处理，无奈原告只能自行维修，并支付维修费用1000元，该笔费用应由被告承担。综上，被告的房屋交付行为不符合法律规定，并擅自更改合同约定，不履行房屋质保规定，侵害原告的合法权益，特向法院起诉，请依法判令：1.被告支付原告逾期交房违约金11364元（647533×1.5%×117）；2.被告将电梯更换为西子奥的斯品牌；3.被告支付原告卫生间漏水维修费用1000元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告中豪集团辩称：1.原告购买的房屋于2013年12月经主管部门综合验收，且被告办理了验收备案手续，届时应规划调整正式电力工程正在实施，为确保28-32幢业主能领钥匙入住，满足前期住宅装潢及少量生活用电，中豪集团制作了临时用电方案，并向宿迁供电局申请临时用电，并经该单位验收合格正式电力于2014年4月11日完成。28-32幢之所以申请临时用电是因为规划调整致原规划路线不具有施工条件。被告是从业主自身利益出发，保证业主拿到钥匙装潢入住，且被告向供电局申请临时用电时，制定了临时用电方案及临时用电应急预案，能充分满足业主用电，并防范可能出现的风险，没有给业主造成不便和损失，反而在临时用电期间业主的装修、生活用电所产生的费用均由被告承担。现原告以交付房屋因规划调整的原因使用临时用电为由向被告主张逾期交房违约金没有依据。中豪集团于2013年12月9日已经在宿迁晚报上刊登中豪验收公告，告知业主可进行分户验收交房，而原告于2013年12月9日至2014年1月上旬均签署了业主参加分户情况问题记录表，对房屋的交付进行确认。原告在签署业主参加分户验收记录表时对房屋的交付进行确认。因此中豪集团不存在违约行为。2.关于电梯，被告开发的其他房屋曾使用过西子奥的斯电梯，但根据用户反映奥的斯电梯故障率较高，严重影响业主生活，且对业主的人身安全构成潜在威胁，因此被告考虑业主人身安全及生活便利，经过慎重调研决定采用安全性更高的日立电梯，且该电梯专项验收已经合格。从两种电梯品牌、性能、价格相比，日立电梯价格略高于奥的斯电梯，其载重等性能也高于奥的斯电梯。被告付出更多成本更换电梯是为业主生活和安全负责的行为，并非为了节约成本，因此不构成违约。涉案电梯为特别订制产品，已经投入使用，更换电梯不仅不符合社会财物充分利用原则及减损原则，也不利于其他大部分业主的日常生活使用，原告要求更换电梯的诉求没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的上述诉讼请求。
经审理查明：2013年1月29日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于宿迁市义乌国际星城三期XX幢二单元三层XX室，建筑面积为132.25平方米，单价4896.28元每平方米，房款总价为647533元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，将商品房交付给买受人使用，交付时间以《工程竣工验收备案表》时间为准。合同第九条约定，除合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。第十一条约定，商品房在取得《工程竣工验收备案表》后，出卖人应当出示《工程竣工验收备案表》，并从第二天起3日内通知买受人办理房屋交接手续。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或出示不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人收到出卖人通知十五日内，未与出卖人办理交付手续的，由此产生的延期交房责任由买受人承担。第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人在买受人通知到达后3日内，组织有关的人员对商品房的装饰、设备未达标部分进行补充安装工作，由此产生的费用由出卖人承担。该合同附件三约定装饰、设备标准，电梯为西子奥的斯，维保两年；电表为一户一表。
合同签订后，原告于当日支付了房款647583元。2013年12月10日，被告在宿迁晚报上公告：中豪国际星城28#-32#将于2013年12月9日-2013年12月11日进行分户验收，特此公告。原告接收房屋后，原告得知其所购房屋所使用的是临时用电，且所在楼使用日立牌电梯，均不符合合同约定，双方协商未果，故而成讼。
另查明，义乌国际星城现名称为中豪国际星城。宿迁市中豪国际星城28-32幢纳入城市供电网络时间为2014年4月27日，临时供电的电力工程验收合格时间为2013年11月21日。中豪国际星城三期28-32号楼使用电梯于2013年12月12日经江苏省宿迁市质量技术监督站验收合格，该栋楼房屋建筑工程竣工验收备案时间为2014年1月2日。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的合同合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。
一、关于逾期交房问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，原被告在合同第八条约定“出卖人应当在2013年12月31日前，将商品房交付给买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准”。根据双方订立合同的意思表示被告应当在2013年12月31日前取得竣工验收备案表并交付房屋，但取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》时间为2014年1月2日。另被告未提供证据证明其已按照合同十一条约定通知原告接收房屋，结合原告陈述及同小区其他业主接收房屋的时间，本院确认原告接收房屋时间为2014年1月15日，故被告应承担按合同约定给付违约金1457.1元（以647583为基数，自2014年1月1日起至2014年1月15日按日万分之一点五计算）。
按照合同附件三的约定，被告交付房屋应是一户一电表，即应纳入城市供电网络。被告在交付房屋时，应当向原告提供纳入城市用电网络的房屋，否则，即为瑕疵交付，亦属违约。被告交付行为不符合双方合同的约定，其交付行为属于瑕疵交付，原告可按照合同第十三条约定要求被告进行补充安装，期间费用由被告承担。实际上，房屋交付时，正式电力工程正在实施，被告为便于房屋交付使用，制定了临时用电方案，且临时供电的电力工程已经相关部门验收合格，期间产生的费用由被告自行承担。本案中原告虽未提供证据证明临时用电给其造成的损失，但结合用电实际情况和房屋实际交付时间，酌定被告因使用临时用电的瑕疵履行行为除了已负担相关电费外还向原告赔偿最多1000元损失【从2014年1月1日起至同年4月27日止，计117天】，并以实际交付之日至2014年4月27日为计算各业主相应瑕疵履行违约金。据此，瑕疵履行违约损失871.8元（1000元／117天×102天】。
上述两项合计2328.9元。
二、关于被告是否应更换电梯。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适合强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据商品房买卖合同附件三的约定，中豪公司应当安装西子奥的斯电梯，但最终安装了日立牌电梯，被告交付行为不符合合同约定，属于违约行为。中豪公司解释原因是，在该公司此前开发的其他项目中，西子奥的斯电梯故障率较高，从保障业主权益出发，改安装性能更好的日立牌电梯。根据中豪公司提交的电梯买卖合同，比较同样层高的电梯采购价、安装费之和，日立牌电梯的费用要高于西子奥的斯电梯。再结合28-32号楼所安装的日立牌电梯经有关部门验收合格的情况，以及中豪公司提交的西子奥的斯牌电梯故障案例，中豪公司虽存在违约行为，但其目的并非为了节约公司成本而损害业主利益，应认定其解释具有合理性。且中豪国际星城三期使用日立牌电梯数量较多，在出现故障可以维修的情况下，并无必要更换，且强制更换将导致履行费用过高。故原告要求更换电梯的诉讼请求，本院不予支持。
三、关于原告主张的房屋维修费用。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告为证明其诉讼主张提交了照片复印件和收条，以证明其为维修卫生间花费的费用，本院认为，原告提供的上述证据并不能充分证明其诉讼主张，对其诉讼请求，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏中豪控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李东昇支付2328.9元；
二、驳回原告李东昇其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110元，减半收取55元。由原告负担45元，由被告江苏中豪控股集团有限公司负担10元。
本判决为终审判决。
审判员 李夫宝
二〇一六年四月八日
书记员 罗 璇