福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第577号
上诉人（原审原告）刘文惠，女，1958年2月10日出生。
委托代理人林伙忠、林云，福建创元律师事务律师。
被上诉人（原审被告）福州祥华物业管理有限公司。
法定代表人许静，总经理。
委托代理人李仙霞，公司职员。
被上诉人（原审被告）福州华辰房地产有限公司。
法定代表人魏传银，总经理。
委托代理人曾瑾瑜，公司职员。
原审原告林雁皋，男，1979年12月29日出生。
委托代理人林云，福建创元律师事务所律师。
上诉人刘文惠因与被上诉人福州祥华物业管理有限公司（以下简称“祥华物业公司”）、福州华辰房地产有限公司（以下简称“华辰房地产公司”）、原审原告林雁皋委托合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2013）台民初字第565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2004年5月28日，原告刘文惠、林雁皋与被告华辰房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买由被告华辰房地产公司开发建设的坐落于福州市台江区瀛洲街道江滨中大道116号君临闽江1#-7#楼连接体地下一层179号商铺。当日，以原告为甲方，福州华辰特许不动产物业管理有限公司为乙方、被告华辰房地产公司为丙方，三方签订了一份《商铺委托租赁合同》，合同约定：甲方自愿将其于2004年5月28日向丙方购买的座落于福建福州市台江瀛洲街道江滨中大道116号“君临芭莎”排尾路一层179号铺位，即君临闽江1-7号楼连接体地下一层179号房，面积38.13平方米委托乙方代理租赁；委托期限为七年整；【甲方以银行按揭贷款方式购买商铺时，从银行按揭放款到丙方指定户头后，自交付之日开始计算租金】、【甲方一次性购买付清全款】，从丙方交付的当天开始计算租金；租金的支付方式为：七年的租金（即第1-7年）按季度提取（即每季度末的前5天汇入甲方开户银行账户），即从年月日（该起算时间以双方按实确认补签的为准）开始支付，1-5年按7%回租，每平方租金为81.96元，计每季度付租金款为玖仟叁佰柒拾伍元整（￥9375），6-7年按8%回租，每平方租金为93.67元，计每季度付租金款为壹万零仟柒佰壹拾陆元整（￥10716）；若乙方未按期交付租金，则应按欠款总额的日万分之二支付违约金；丙方为乙方本合同项下一切义务承担连带保证责任；等等。该合同订立后，以上三方当事人又订立了一份《商铺回租确认书》，约定甲方将其商铺委托乙方代理租赁的期限延长至十年；乙方将最后三年（即第8、9、10年）租金以一次性方式支付给甲方，总额为壹拾贰万捌仟伍佰柒拾肆元（￥128574）；丙方为乙方本合同项下一切义务承担连带保证责任。上述合同订立后，立约各方开始履行。福州华辰特许不动产物业管理有限公司于2005年11月3日向原告支付了第一笔租金8625元。
2008年7月22日，原告刘文惠、林雁皋（乙方）因其所购福州市台江区瀛洲街道江滨中大道116号君临闽江1#-7#楼连接体地下一层179号铺位的实际建筑面积为32.53平方米，比《商品房买卖合同》约定的建筑面积即38.13平方米少5.6平方米，而与被告华辰房地产公司（甲方）、福州华辰特许不动产物业管理有限公司（丙方）经协商订立了一份《协议书》，该协议约定：甲方同意于本协议签订的同时向乙方提供办理君临闽江1#-7#楼连接体地下一层179号商铺产权证需由甲方提供的资料，并积极配合乙方办理该商铺产权证的相关手续；丙方同意在甲方根据本协议的约定退还乙方商铺面积差价款之前，仍按38.13平方米的面积向乙方计付租金，从甲方退还乙方商铺面积差价款之日起，丙方按32.53平方米的面积向乙方计付租金，《商铺回租确认书》项下的租金总额保持不变；基于甲方和丙方所作的上述承诺，乙方同意对商铺面积差价款进行据实结算，即不再对面积误差比绝对值超出3%的房价款部分要求甲方双倍返还，甲方应于2008年7月31日前向乙方返还多收取的购房款计59797元；等等。2010年6月，福州华辰特许不动产物业管理有限公司名称变更为福州祥华物业管理有限公司。后因被告祥华物业公司拖欠租金，原告于2011年4月13日以特快专递方式致函被告祥华物业公司及被告华辰房地产公司，要求两被告于2011年4月30日前归还拖欠的租金43125元，但两被告没有付款。2013年2月21日，原告向原审法院提起诉讼。
诉讼中，原告刘文惠、林雁皋确认被告祥华物业公司已经支付了《商铺回租确认书》约定的全部租金、被告华辰房地产公司亦已退还了君临闽江1#-7#楼连接体地下一层179号铺位商铺面积差价款。另，原告还提出在《商铺委托租赁合同》履行过程中，原被告双方经口头协商，将该合同第1-5年租金标准变更为每季度8625元，第6-7年的租金标准不变，被告祥华物业公司于2005年11月3日支付的第一笔租金8625元是《商铺委托租赁合同》的第一个计租季度即2005年9、10、11月的租金，并提供了《中国农业银行卡折交易明细清单》，以证明被告祥华物业公司从2005年11月3日起至2010年8月26日止分期共向原告支付租金146624.2元，该数额相当于被告祥华物业公司于2005年9月至2009年11月间应付的51个月租金总额计146625元（即8625元／季度÷3个月×51个月）。被告祥华物业公司、被告华辰房地产公司则认为租金是从2005年11月开始支付的，每3个月为一个计租季度，被告祥华物业公司于2005年11月3日支付的第一笔租金8625元是2005年11月至2006年1月第一个计租季度的租金，但被告祥华物业公司在诉讼中没有举证证明其向原告履行给付租金义务的具体情况，被告华辰房地产公司在原审法院指定期限内也没有提供其向原告履行交房义务的证明文件。
原审法院认为，本案中，原被告双方订立的《商铺委托租赁合同》属当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力。该合同虽未对租金的起算日期作出明确约定，但根据该合同中“【甲方以银行按揭贷款方式购买商铺时，从银行按揭放款到丙方指定户头后，自交付之日开始计算租金】、【甲方一次性购买付清全款】，从丙方交付的当天开始计算租金”的约定，应当认定租金是从被告华辰房地产公司向原告交付君临闽江1#-7#楼连接体地下一层179号商铺之日起计算的。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被告华辰房地产公司对其履行（包含何时履行）交房义务负有举证责任，况且，从商品房买卖合同的交易习惯来看，交房手续通常由开发商持有，但被告华辰房地产公司在原审法院指定的期限内，没有提供其向原告刘文惠、林雁皋履行交房义务的证明文件，因此，被告华辰房地产公司应承担举证不能的法律后果。另，根据《商铺委托租赁合同》的约定，租金的支付方式为“七年的租金（即第1-7年）按季度提取（即每季度末的前5天汇入甲方开户银行账户）”，由此可见，原告提出被告祥华物业公司于2005年11月3日支付的第一笔租金8625元是第一个计租季度即2005年9、10、11月的租金的主张，较被告祥华物业公司、被告华辰房地产公司提出该笔租金是2005年11月至2006年1月第一个计租季度的租金的主张，更符合合同的约定。综上理由，原审法院认定本案《商铺委托租赁合同》项下的租金是从2005年9月开始计算的，该合同七年的履行期限从2005年9月起至2012年8月止，2005年9、10、11月为该合同的第一个计租季度，以后每三个月为一个计租季度，依此类推至合同履行期限届满止，被告祥华物业公司应于每个计租季度末月的前5天向原告支付租金。
诉讼中，被告祥华物业公司没有对其向原告刘文惠、林雁皋履行给付租金义务的具体情况进行举证，依照前述最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，被告祥华物业公司应当承担举证不能的法律后果，原审法院对原告主张被告祥华物业公司没有支付2009年12月以后租金的事实予以采信。被告祥华物业公司的行为构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。原告虽于2011年4月13日以特快专递方式致函被告祥华物业公司及被告华辰房地产公司，要求两被告于2011年4月30日前归还拖欠的租金43125元，但在两被告没有按时还款的情况下，原告没有继续向两被告主张债权，直至2013年2月21日方才提起诉讼。按照《商铺委托租赁合同》的约定，被告祥华物业公司应于每个计租季度末月的前5天向原告支付租金，故2011年12月至2012年2月这一计租季度的租金，被告祥华物业公司应于2012年2月25日支付，故2011年12月至本案《商铺委托租赁合同》履行期限届满即2012年8月前的租金没有超过诉讼时效。而原告主张的2009年12月至2011年11月之间的租金债权，因其在诉讼中没有举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故应认定已超过诉讼时效，不受法律保护。对原告的此部分诉请，原审法院不予支持。
原告所购君临闽江1#-7#楼连接体地下一层179号商铺的实际建筑面积为32.53平方米，根据《商铺委托租赁合同》的约定，第6、7年的租金标准为每平方租金为93.67元，因此，被告在2011年12月至2012年8月间的每个计租季度（共3个计租季度，即2011年12月至2012年2月、2012年3月至2012年5月、2012年6月至2012年8月）应付的租金数额为9141.27元（即93.67元／㎡×32.53㎡×3个月），合计27423.81元。现被告应当将上述租金支付给原告，并按合同约定向原告支付逾期付款违约金。此外，原告主张被告华辰房地产公司对被告祥华物业公司所欠租金、违约金承担连带保证责任，符合《商铺委托租赁合同》的约定，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十三七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第十八条、第二十一条之规定，判决：一、被告福州祥华物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘文惠、林雁皋支付自2011年12月起至2012年8月止的租金人民币27423.81元，并向原告刘文惠、林雁皋支付逾期付款违约金（违约金以被告所欠每个计租季度的租金人民币9141.27元的每日万分之二的标准，按季度分别计算。具体为：2011年12月至2012年2月间所欠租金的违约金从2012年2月26日起、2012年3月至2012年5月所欠租金的违约金从2012年5月28日起、2012年6月至2012年8月所欠租金的违约金从2018年8月28日起，分别计算至原告主张的2013年1月20日止）。二、被告福州华辰房地产有限公司对被告福州祥华物业管理有限公司履行第一项判决义务承担连带责任。三、驳回原告刘文惠、林雁皋的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2692元，由原告刘文惠、林雁皋负担2142元，被告福州祥华物业管理有限公司与被告福州华辰房地产有限公司负担550元。
宣判后，原审原告刘文惠不服，向本院提起上诉。
上诉人刘文惠上诉称：本案系委托租赁合同纠纷，上诉人和被上诉人之间存在的是委托关系，诉讼时效期间为二年，而非一审判定的一年诉讼时效。上诉人与被上诉人签订的《商铺委托租赁合同》明确约定上诉人将其房屋委托被上诉人福州祥华物业管理有限公司（下称祥华物业公司）代理租赁，因此，被上诉人祥华物业公司不是承租人，而是代理上诉人出租房屋收取租金的受委托人。依据《民法通则》的一百三十五条规定，上诉人向被上诉人主张民事权利的诉讼时效为二年。被上诉人祥华物业公司在2009年12月以后就未将收到的租金返还给上诉人，上诉人于2011年4月13日以特快专递方式致函被上诉人主张权利，又于2013年2月21日提起诉讼，均是在二年的诉讼时效期间向被上诉人主张权利，属于诉讼时效中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故，2009年12月以来由被上诉人祥华物业公司代收的租金都应当返还给上诉人。综上，请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人祥华物业公司答辩称：讼争合同名为委托租赁合同，实为租赁合同，理应适用一年诉讼时效的规定，故一审认定事实清楚，适用法律正确。
被上诉人华辰房地产公司答辩称：答辩意见与被1代一致。
原审原告林雁皋：同上诉人意见一致。
经审理查明，对原审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，根据本案各方当事人于2004年5月28日签订的《商铺委托租赁合同》、租金的支付情况及一审时刘文惠、林雁皋对租金标准变更的确认，原审法院对该合同履行的起止时间、租金标准及计租季度的认定，符合客观事实与法律规定，本院依法予以确认。祥华物业公司自2009年12月以后即未支付租金，直至2012年8月合同履行期满。其中，2009年12月至2010年8月为合同中约定的第五年，租金为每季度8625元，共三个季度，计25875元；2010年9月至2011年8月为合同中约定的第六年，租金为每季度9141.26元（93.67元／㎡×32.53㎡×3个月），共四个季度，计36565.04元；2011年9月至2012年8月为合同中约定的第七年，租金为每季度9141.26元（93.67元／㎡×32.53㎡×3个月），共四个季度，计36565.04元，以上总计99005.08元。
根据《商铺委托租赁合同》的约定，祥华物业公司享有刘文惠、林雁皋所有的铺位租赁代理权，可将铺位作为该公司及关联企业的经营场所，并有权以任何形式确定其经营方式，亦可将该铺位委托、租赁给第三方经营。从内容上看，该合同系祥华公司接受两上诉人的委托，以一定方式代为处置上述铺位的合约。《合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本质上，本案系履行委托合同过程中所产生的纠纷，适用普通两年诉讼时效的规定。原审认为本案纠纷系延付或拒付租金，诉讼时效为一年，适用法律不当，本院予以纠正。上诉人刘文惠于2011年4月13日，以特快专递方式向祥华物业公司致函，催讨拖欠的租金。因当事人一方提出要求，导致诉讼时效中断，并自2011年4月13日起重新起算。上诉人刘文惠、原审原告林雁皋于2013年2月21日向原审法院起诉，主张被上诉人返还拖欠的租金，未超过2年诉讼时效。
综上，原审判决适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销福州市台江区人民法院（2013）台民初字第565号民事判决；
二、被上诉人福州祥华物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人刘文惠、原审原告林雁皋自2009年12至2012年8月止的租金人民币99005.08元，并向刘文惠与林雁皋支付逾期付款违约金（违约金以被上诉人祥华物业管理有限公司所欠每个计租季度的租金为标准，即第五年人民币8625元为标准，第六年、第七年以人民币9141.27元为标准，按季度分别计算。具体为：2009年12月至2010年2月间所欠租金的违约金从2010年2月24日起、2010年3月至2010年5月所欠租金的违约金从2010年5月27日起、2010年6月至2010年8月所欠租金的违约金从2010年8月27日起，以每计租季度8625元租金为标准，分别计算至上诉人主张的2013年1月20日止；2010年9月至2010年11月间所欠租金的违约金从2010年11月26日起、2010年12月至2011年2月所欠租金的违约金从2010年2月24日起、2011年3月至2011年5月所欠租金的违约金从2011年5月27日起、2011年6月至2011年8月所欠租金的违约金从2011年8月27日起，以每计租季度9141.26元租金为标准，分别计算至上诉人主张的2013年1月20日止；2011年9月至2011年11月间所欠租金的违约金从2011年11月26日起、2011年12月至2012年2月所欠租金的违约金从2010年2月25日起、2012年3月至2012年5月所欠租金的违约金从2012年5月27日起、2012年6月至2012年8月所欠租金的违约金从2012年8月27日起，以每计租季度9141.26元租金为标准，分别计算至上诉人主张的2013年1月20日止；）
二、被上诉人福州华辰房地产有限公司对被上诉人福州祥华物业管理有限公司履行第一项判决义务承担连带责任；
三、驳回上诉人刘文惠、林雁皋一审的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费2692元，由被上诉人福州祥华物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓如
代理审判员 刘启鸣
代理审判员 李文颖
二〇一四年四月一日
书 记 员 马 青