云南省个旧市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2501民初39号
原告：钟传元，男，1969年3月19日生，汉族，个体工商户，住元阳县。
委托诉讼代理人：李红宁，云南衡炜律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告：个旧市金湖房地产开发经营公司。住所：个旧市江川巷**号。
法定代表人：杨淘，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏刚，男，个旧市金湖房地产开发经营公司副总经理。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：包明泽，云南明泽律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
第三人：个旧市锡城镇鄢棚村民委员会。住所：个旧市锡城镇鄢棚村。
法定代表人：李世红，该村委会主任。
第三人：个旧市锡城镇鄢棚村民委员会第一村小组。住所：个旧市锡城镇鄢棚村。
主要负责人：周外宝，该村小组组长。
原告钟传元与被告个旧市金湖房地产开发经营公司（以下简称金湖公司），第三人个旧市锡城镇鄢棚村民委员会（以下简称鄢棚村委会）、个旧市锡城镇鄢棚村民委员会第一村小组（以下简称鄢棚村一组）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，因案情复杂，申请延长审限6个月，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟传元及其委托诉讼代理人李红宁，被告金湖公司的委托诉讼代理人苏刚、包明泽，第三人鄢棚村委会的法定代表人李世红到庭参加诉讼，第三人鄢棚村一组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟传元向本院提出诉讼请求：1.判决被告与第三人向相关部门办理房产证申报手续，为原告办理房屋产权证提供条件；2、由被告及第三人支付原告截止2016年11月30日期间的违约金802045元，并付至实际履行办证义务时止（按年利率7.1%基础上加收30%计算）。3.诉讼费由被告及第三人承担。在诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：判决被告立即向相关部门办理不动产权证申报手续，为原告办理不动产权证提供条件，第三人与被告共同承担申报手续的相关义务。事实和理由：2007年4月9日，其与被告签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买被告与第三人合作开发的坐落于个旧市××层的商品房。关于产权登记，双方约定“由甲方（金湖公司）办理完申报手续后，乙方（钟传元）自行办理产权”。合同签订后，其履行了给付购房款和支付了维修基金的义务，但被告却以第三人未全面履行合作开发合同等为由，一直未办理产证申报手续。此纠纷经多次协商，被告均不予配合，因此提起诉讼。现因国家房地产登记规定发生变化，个旧市已经停办房产证，而统一由不动产管理中心办理不动产权证，因此相应变更诉讼请求。
金湖公司辩称，2004年12月31日，为响应个旧市政府创建精品城市的号召，加快村镇建设步伐，其与第三人签订了《合作开发协议》，由其开发“福景苑”项目，并将竣工的房屋交付原告。其开发该项目，按规定办理了用地、建房、售房的各项审批手续，具备向原告销售商品房的条件，不存在过错。其已经到房管部门办理房产证申报手续并缴纳了维修金，合同约定的义务已经履行完毕。按其与原告签订的《商品房购销合同》约定：由金湖公司办理申报手续后，房产证由原告自行办理。其已经依约履行了义务，房管部门拒绝接受个旧市国土资源局《关于办理“福景苑”小区土地使用权的批复》，而要求其提供土地使用权证，系政策变化而引起，为此，其多次向相关主管部门报告要求协调解决，现还无答复。二层平台并不属于公共区域，没有分摊在出售的房屋面积中。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
鄢棚村委会述称，其与被告合作开发“福景苑”一期工程，但原、被告之间的售房事宜其均不知晓，原、被告之间的房屋买卖关系均与其无关，不同意承担任何责任。
鄢棚村一组未作述称。
归纳原、被告及第三人的诉辩主张，本案的争议的焦点问题为：1.被告申报手续是否完备，造成不能申报的原因是什么？被告与第三人是否应继续办理不动产权证登记申报手续？2.原告主张的违约金是否合理？被告及第三人是否应该支付？
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，原告提交证据如下：
1.《商品房购销合同》一份，证明原告与被告签订《商品房购销合同》，约定“由甲方（金湖公司）办理完申报手续后，乙方（钟传元）自行办理产权”，原告已经履行了相关的义务，被告没有全面履行其义务，导致无法产权证；
2.云南省销售不动产统一发票复印件各一份，证明原告已经支付全部房款675724元；
3.《合作开发协议》一份，证明被告和第三人共同合作开发座落于福景苑一期A幢的商品房，被告和第三人有共同协助原告办理产权证的义务；
4.购房款、维修基金交纳情况、违约金计算表一份，证明原告主张的费用计算标准，是依据的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的司法解释，和中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知所计算而得。
经质证，被告对证据1无异议；对证据2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，但对其证明目的不认可；证据4中违约金计算没有事实根据，且违约金计算方式已经超过合同总额的30%，不予认可。鄢棚村委会称，其对原、被告之间的房屋买卖不知晓，也未参与，不发表质证意见。
金湖公司对有争议的证据和事实提交如下证据：
1.《合作开发协议》、个国土资耕（2005）122号文件《关于办理“福景苑”小区土地使用手续的批复》、个计投资[2005]41号文件《关于建盖“福景苑”小区一期工程的批复》、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程竣工验收备案表》、《商品房预售许可证明》、《商品房购销合同》复印件各一份，证明被告售房程序合法，且已经履行完义务，不存在售房过错，也不存在平台使用费问题。2.《个旧市金湖房地产开发经营公司关于“福景苑”一期项目协调解决房屋产权证的请示》、《个旧市金湖房地产开发经营公司关于“福景苑”产权证的报告》、《福景苑房产证办理情况说明及关于办理“福景苑”产权证问题知会函》复印件各一份，证明房屋的建盖和申报是完善的，导致无法办证的原因是房产处要土地使用证，该证分为二种：一种是划拨性质，一种是商业用地。争议土地的性质原来是划拨性质，但因政策的变化，不允许划拨土地进行商业开发，导致被告去申报手续就必须补交土地出让金，而在其方与原告签订合同中，未将土地出让金计算到所售房屋的价款内，所以出售给原告的房屋价格较低，现因原告不愿意缴纳土地出让金，导致无法办理土地使用权证。经质证，原告对证据1的真实性无异议。证据2系被告单方出具，未得到请示机关的答复，与原告无关。鄢棚村委会对证据1中的《合作开发协议》予以认可，其余证据其并不知晓，不发表质证意见。
鄢棚村委会、鄢棚村一组未向法庭提交证据。
本院依职权向个旧市房地产管理所所长何润及个旧市国地资源局土地管理科科长蒋月华所作《询问笔录》各一份。经质证，钟传元、金湖公司、鄢棚村委会均无异议。
第三人鄢棚村一组经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。
本院认为，原告提交的证据1、2、3客观真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信；证据4系原告单方计算，计算标准不符合法律规定，不予采信。被告提交的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。本院调取的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2004年12月31日，鄢棚村委会作为甲方，鄢棚村一组作为乙方，金湖公司作为丙方，三方签订《合作开发协议》，约定甲乙双方负责搬迁完土地上所有用户，负责办理好相关土地手续，交给丙方开发建设“福景苑”一期工程；C幢由鄢棚村委会投资，产权归鄢棚村委会所有；A、B、D三幢基础及+4.5米标高以下（含+4.5米）由鄢棚村一组投资，并归其所有；A、B、D三幢+4.5米标高以上部分由金湖公司投资，并按垂直划分，鄢棚村一组拥有20%，其余归金湖公司所有。2005年2月25日至2007年1月15日期间，金湖公司相继取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证明》。2005年9月2日，个旧市国土资源局向被告下发《关于办理“福景苑”小区土地使用手续的批复》，载明：一、同意将“福景苑”小区地号A-（15）-32宗地内分摊的土地面积958.56平方米变更给市金湖房地产开发经营公司使用。二、上述土地出租、转让或抵押，应依法到我局办理相关手续。三、接此复后，请到我局办理土地变更登记等相关手续。2007年4月9日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定由金湖公司将“福景苑”一期A幢第一单元第四层的商品房出售给钟传元，价款675724元；关于产权登记，由金湖公司办理完申报手续后钟传元自行办理。原告于2007年4月11日、15日分次向被告支付了全额购房款及房屋维修基金。2007年8月23日，房屋竣工验收，2008年5月22日，工程竣工验收备案。2008年，被告向原告交房。被告曾向个旧市房产管理部门申报过产权登记，但因被告未取得开发用地的土地使用权证而未能申报成功。另查明，另案原告李永安、王安玉、李霞、何天喜、金安宾馆与本案原告钟传元共同出资，分别购买福景苑一期A幢不同楼层的商品房后共同经营金安宾馆。
本院认为，针对本案争议的焦点问题，本院评判如下：1.关于被告申报手续是否完备，造成不能申报的原因是什么？被告与第三人是否应继续办理不动产权证登记申报手续的问题。从本院向个旧市房地产管理所所长所作的《询问笔录》可证实，被告曾向个旧市房屋产权管理部门进行了办理房产证的申报手续，但因被告未取得土地使用权证而未申报成功。１９９８年７月２０日发布的《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定“房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。”《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”该法律于1986年6月25日通过，2004年8月28日第二次修定。因此，无论是被告与第三人签订《合作开发协议》时，还是与原告签订《商品房购销合同》时，上述法律、法规均已经施行。而被告称个旧市是2009年才开始收紧政策，需要支付土地出让金才能对土地进行商业开发。而被告在该政策执行时未及时办理土地的相关手续，在该政策不再执行时，其应按现行法律规定办理土地使用的相关手续，为原告办理不动产权证提供完备的申报材料。本案中与原告签订合同的是金湖公司，而非第三人，根据合同的相对性原则，该义务应由金湖公司履行，第三人在本案中不承担责任。金湖公司因履行该义务而支出的费用，应根据金湖公司与第三人的约定或法律规定办理。2.原告主张的违约金是否合理，被告及第三人是否应该支付的问题。本院认为，原、被告签订合同时，双方未约定被告提交申报材料的时间，也未约定违约金，原告购买该房屋后，即进行了宾馆的经营活动，无证据证明未取得产权证给原告造成实际损失，因此，原告要求支付违约金无事实依据，不予支持。
综上所述，原、被告签订的《商品房购销合同》系原、被告双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的规定，合法有效。原、被告均应按合同约定全面履行各自的义务。原告按约定交付了购房款，被告仅交付了房屋，但未按约定提供完备申报材料，为原告申报办理产权证登记提供条件，系违约，应承担继续履行的违约责任。原告要求被告向相关部门办理不动产权证申报手续，为原告办理不动产权证提供条件的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告以其已经履行产权登记申报义务的辩解无事实依据，本院不予采纳。第三人个旧市锡城镇鄢棚村民委员会第一村小组经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由被告个旧市金湖房地产开发经营公司于判决发生法律效力之日起九十日内向个旧市不动产登记中心提供原告钟传元办理不动产权证所需的完备申报材料。
二、第三人个旧市锡城镇鄢棚村民委员会、个旧市锡城镇鄢棚村民委员会第一村小组在本案中不承担民事责任。
三、驳回原告个旧市钟传元的其他诉讼请求。
案件受理费11820元，由原告钟传元负担10920元、被告个旧市金湖房地产开发经营公司负担900元（该款原告已预交，由被告在给付案款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判长 李 晓
审判员 谢红梅
审判员 许 迪
二〇一七年十一月三日
书记员 陈 霄