浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0602执异79号
案外人浙江京东方显示技术有限公司，住所地绍兴市越城区人民东路381号。
法定代表人裘坚樑。
委托代理人（特别授权代理）陈斌，浙江对越律师事务所律师。
申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区塔山街道中兴南路２号。
法定代表人刘雁群。
委托代理人（特别授权代理）董樑、劳晓洁，浙江大公律师事务所律师。
被执行人绍兴京东方上野电子器件有限公司，住所地绍兴市越城区五泄路。
法定代表人裘坚樑。
被执行人绍兴正欣金属物贸有限公司，住所地绍兴市越东南路328号A2号楼101室。
法定代表人骆建君。
被执行人滕峰，男，1975年3月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被执行人王阿娟，女，1976年1月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被执行人陈宇，男，1985年8月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行（以下简称建设银行）与被执行人绍兴京东方上野电子器件有限公司（以下简称上野公司）、绍兴正欣金属物贸有限公司（以下简称正欣公司）、滕峰、王阿娟、陈宇金融借款合同纠纷一案中，案外人浙江京东方显示技术有限公司（以下简称京东方显示公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人京东方显示公司称，上野公司原系案外人全资子公司，2012年，案外人通过股权转让的方式将上野公司100%的股权转让给许关根和诸建国，滕峰由此成为上野公司的实际控制人。上野公司股权转让办理工商变更登记后，因该公司的玻盖及相关的业务仍需由案外人以上野公司的名义在其经营范围内开展经营活动，依法纳税，故案外人从股权转让并办理工商变更登记之日起即租赁了上野公司名下坐落绍兴市越城区城东高新技术开发区五泄路76号内的1、2、3、4幢厂房及玻盖等生产经营业务所需的设备，其中对2幢厂房（面积1008.18平方米，以下简称涉案厂房）的承租一直还在继续，现仍以涉案厂房作为经营场所，生产经营玻璃基片等产品。基于上述事实和理由，案外人提出执行异议，清清贵院在对涉案厂房进行评估、拍卖时，保护案外人对涉案厂房的租赁权，即带租评估拍卖。
申请执行人建设银行称，我方认为案外人所主张的租赁关系是不存在的。案外人未提供证据证明与上野公司之间存在书面租赁合同及已经在抵押登记前占有使用涉案房屋的事实。根据案外人提供的税费自查表也可以证明上野公司在2015年、2016年度不存在租金收入的事实。综上，请求法院驳回案外人的异议。
被执行人上野公司、正欣公司、滕峰、王阿娟、陈宇未发表意见，亦未提供证据。
本院查明：被执行人上野公司名下登记有坐落绍兴市越城区城东经济开发区6号与2号公路之间，权证号为00031537号，建筑面积分别为7038.99平方米、1008.18平方米、53平方米的1幢、2幢、3幢厂房及对应的坐落绍兴市越城区城东经济开发区五泄路，面积9480平方米的国有土地使用权。根据绍房他证绍市字第××号他项权证记载，上野公司以其所有的上述房产向建设银行提供最高额抵押担保，担保债权数额为24877604元，抵押权设定日期及登记日期均为2016年2月3日。
因各债务人未按约归还借款，建设银行于2016年10月14日向本院提起诉讼，本院立案受理后于2016年10月28日诉讼保全查封了上野公司所有的上述房地产。2016年12月5日，本院作出（2016）浙0602民初9933号民事判决书，对建设银行就上述房地产所享有的抵押优先受偿权进行了确认。2017年3月15日，根据建设银行申请，本院对上述民事判决书立案执行。执行中，本院于2017年5月18日作出（2017）浙0602执1801号公告，通知对上述房地产有租赁权或其他相关权利的案外人于2017年5月26日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。
案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方为京东方显示公司、乙方为上野公司、落款日期为2017年6月17日对账单1份，其中记载甲乙双方于2015年11月商定，甲方继续承租乙方面积为1008.18平方米的2号楼，期限自2015年11月至2018年3月31日，2015年11月至2016年3月31日为甲方的装修期，乙方免收租金，租金每年20万元；对账单中还对甲乙双方各自所应付款项的金额及冲抵情况作了约定。2、说明人为杨盈、落款日期为2017年3月8日的情况说明及对应的网上银行汇款明细各1份。3、纳税人为上野公司的2015年度、2016年度地方各税费基金自查表各1份，其中均未记载租金收入情况。4、2015年7月至2017年5月销售方名称为上野公司的增值税专用发票一组。
申请执行人建设银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、涉案厂房的房产证、土地证复印件各1本。2、上野公司出具的承诺书1份，其中承诺截止2016年2月1日，涉案厂房未对外出租。
本院认为：当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，因涉案厂房已于2016年2月3日设定抵押登记，故案外人京东方显示公司要证明其异议主张成立，需举证证明其在2016年2月3日之前已与被执行人上野公司签订了真实有效的书面租赁合同，按约支付租金，并实际占有涉案厂房且使用至今等事实，但案外人提供证据不足以证明上述事实成立，应承担举证不利之后果，案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人浙江京东方显示技术有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一七年七月七日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。