重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初8395号原告：李忠明，男，生于1972年9月5日，汉族，住重庆市万州区被告：重庆市万州区国有新田林场，住所地重庆市万州区百安大道39号，统一社会信用代码125001014517584192。法定代表人：谭中华，场长。委托诉讼代理人（特别授权）：胡波，重庆渝万律师事务所律师。原告李忠明与被告重庆市万州区国有新田林场（以下简称新田林场）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李忠明、被告新田林场的委托诉讼代理人胡波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李忠明向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理重庆市万州区百安坝学府路1018号门面的产权证；2.判令被告向原告支付违约金5000元及资金利息；3.判令被告赔偿原告因逾期办证造成的损失；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告李忠明变更2、3项诉讼请求为：判令被告向原告支付违约金9900元。事实和理由：2007年11月5日，原、被告双方协商一致就苗圃花园（坐落于百安坝万州区检察院后面学府支路A栋2号门面）签订了一份《门面转让协议》。协议中约定了门面基本情况、总价款、支付方式及期限、产权证办理期限、违约责任等权利义务条款。协议签订后，原告按约履行了全部义务。可被告却不讲诚信，违反协议约定，没有按时在2008年内为原告办理该门面的产权证书。为此，原告多年来找到被告要求按协议约定履行义务。被告却置之不理，至今未办理产权证。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，请求法院将违约金调整为9900元。被告新田林场辩称:被告愿意依法为原告办理产权证，但需要原告配合。因被告是国有事业单位，房屋是国有资产，处置需要按照招标、拍卖程序进行，或者经经政府相关部门批准后处置。当时没有获得批准，相关约定无效。2013年9月万州区财政局才批准。2013年11月29日被告即通知购房户办理委托手续。原告以门面价格高于其他门面拒绝办理，过错不在被告。2014年被告准备好所有手续，多次通知原告签字。办理手续未果，拖延至今的责任在原告。2013年前无法办证是不可抗力，被告不存在违约。本院经审理认定事实如下：2007年11月5日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《门面转让协议》，约定：转让门面位于苗圃花园（坐落于百安坝万州区检察院后面学府支路）A栋（靠田野上边）2号门面（靠江东厂第2间），建筑面积约43.8㎡（最后结算以产权证面积为准）；该门面转让单价1750元/㎡，按房屋实际建筑面积计算该总价款，总成交金额76650元。房屋实际建筑面积以产权证为准，多退少补；甲乙双方签订转让协议时乙方首付总价款的90％，即68985元。甲方收到首付款后，将该门面钥匙交乙方。待甲方办好产权证交乙方时，付清余下款项；门面产权证由甲方在2008年内负责为乙方办好，土地性质为出让，其税费按国家有关规定由甲乙双方各自负担……本协议签字生效后，双方须共同遵守。如一方违约，则支付守约方违约金人民币伍仟元。次日，被告向原告交纳了门面转让首付款68985元。被告随即将该门面交给原告，并由原告使用至今。经原、被告确认，诉争房屋现在坐落地址为重庆市万州区百安坝学府路1018号（即学府路998号沱口苗圃职工住宅楼1幢第1层2号门面）。以上事实当事人均无异议，本院予以确认。被告方举示的万州稳办纪[2013]6号会议纪要、万州财资发[2013]51号文件，以上证据能够相互印证，本院予以认定。并据此认定以下事实：2013年6月27日，重庆市万州区维护稳定工作领导小组办公室会同相关部门就有关问题进行了议定，并形成会议纪要。关于原沱口苗圃职工住宅楼A、B栋房屋房地产权证办理问题，会议议定：1.国有新田林场为责任主体，负责房地产权证办理工作……3.鉴于部分房屋已对外销售的事实，在补办国有资产手续、出让手续后为原购房户办理分户房地产权证；4.所涉税费按规定缴纳。2013年9月3日，重庆市万州区财政局向区林业局、新田林场发出万州财资发[2013]51号文件，载明：一、同意新田林场原沱口苗圃集资职工住宅综合楼的28套房屋和22个门面进行出售处置；由于该房产已于2004年-2008年分别由购买人购买并使用至今，为解决历史遗留问题，该房产不再进入重庆市联合产权交易所渝东分所进行公开拍卖；三、原所售房产收入按政府非税收入政策管理规定，全额缴入财政专户，实行“收支两条线”管理；四、请及时到区房管局、区国土局办理房屋的产权过户手续，并按政策规定缴纳过户税费。关于被告举示的通知、通知张贴照片、证人牟奇志、黄传贵的证言、授权委托书等证据，以上证据能够相互印证，能够证实被告于2013年10月在诉争房屋所在楼栋张贴通知，通知购房户完善办证有关手续，缴纳购房欠款等事宜。本院予以认定。关于被告举示的土地出让金缴款收据、宗地图，以上证据符合证据三性，能够证实被告已按规定缴纳了土地出让金，本院予以认定。对原告举示的关门记录，该证据为原告单方作出，不能达到原告证明其损失的目的，本院不予认定。本院认为，原、被告签订的《门面转让协议》系双方的真实意思表示。虽原、被告买卖国有资产的行为违反了相关关于国有资产处置程序的规定，但此类规定为管理性规定，并不影响原、被告所签订的《门面转让协议》的效力。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告称2013年前未能为原告办理产权证系因不可抗力的意见。经查，双方约定的办证期限超过一年。被告应当预见不能如期办证的风险。同时，未能获得主管部门的批准亦并非不可抗力。被告不能因此免责。对被告的此答辩意见，本院不予采纳。关于违约金问题。被告未按照约定期限为原告办理购买房屋的产权证，已构成违约，应当承担相应违约责任。原告请求被告支付违约金，并请求将违约金调整为9900元。根据本案实际情况，被告方已于2013年通过张贴通知等形式尽到了其通知义务，原告所购门面也一直由其使用，其应当已明知通知内容。虽然按照双方约定，被告应先为原告办理产权证后，原告才向被告缴纳余欠购房款。原告可基于先履行抗辩权对余欠购房款拒绝支付。但原告不能免除配合办证及完清相关税费等义务。对此，原告自身应当承担相应责任。同时，诉争门面原告一直在使用。双方约定的违约金5000元已能够弥补逾期办证给原告造成的损失。原告要求增加违约金的请求，本院不予支持。但被告应当按照双方约定，向原告支付违约金5000元。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条、第二十八条之规定，判决如下：一、由被告重庆市万州区国有新田林场于本判决生效后十日内为原告李忠明办理重庆市万州区百安坝学府路1018号（即学府路998号沱口苗圃职工住宅楼1幢第1层2号）门面的产权证；二、由被告重庆市万州区国有新田林场于本判决生效后五日内支付原告李忠明违约金5000元；三、驳回原告李忠明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，因适用简易程序结案，减半收取40元，由被告重庆市万州区国有新田林场负担。原告李忠明已预交。被告重庆市万州区国有新田林场应负担的案件受理费随案款迳付原告。原告李忠明超额预交的案件受理费40元予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  刘彦二〇一七年九月二十九日书记员  向琪