山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第298号
上诉人（原审被告）：首尔星宝置业（烟台）有限公司。住所地：烟台市莱山区港城东大街东首。
法定代表人：姜树栋，该公司董事长。
委托代理人：毕可超，山东同济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋瑞英，烟台毓璜顶医院医生。
委托代理人：于尊勇，山东广宇行律师事务所律师。
上诉人首尔星宝置业（烟台）有限公司（以下简称星宝公司）因与被上诉人宋瑞英商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2013）莱民三初字第427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2011年4月20日，星宝公司与宋瑞英签订《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第110420200026号），宋瑞英以997293元购买星宝公司开发建设的位于烟台市莱山区草埠村西北侧的烟台天享佳园·韩国商城7号楼第4层402号房屋，建筑面积157.76平方米，其中套内建筑面积127.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.474平方米，房屋单价为每平方米7834.81元。第一条“项目建设依据”中载明了国有土地使用证编号、建设工程规划许可证号及施工许可证号。第二条“商品房销售依据”中载明商品房预售许可证号为烟房预许字2010第041号（有效期自2010年5月28日至2014年3月31日）。第六条“付款方式及期限”约定：“按揭贷款：首付款600293元，剩余部分397000元于2011年5月20日前用按揭贷款支付。”第八条“交付期限”约定：“卖方应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起15日内告知买方的；2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的；4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方。”第九条“卖方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的1％向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一点五的违约金。”第十五条“关于产权登记的约定”：“卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。如因买方的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买方退房，卖方在买方提出退房要求之日起30日内将买方已付房价款退还给买方，并按已付房价款的1％赔偿买方损失；2、买方不退房，卖方按已付房价款的0.5％向买方支付违约金。”合同另约定了双方的其他权利义务。
2011年4月20日，宋瑞英向星宝公司交纳首付款600293元。2011年5月28日，星宝公司与宋瑞英签订《关于延期付款的协议书》，约定由于宋瑞英个人原因导致按揭银行不予贷款，星宝公司同意宋瑞英将剩余房款397000元于2011年9月15日前全部交齐。2011年9月13日，宋瑞英依约将剩余房款397000元交付星宝公司。
2012年9月5日，星宝公司与宋瑞英签订《延期交房补偿协议》，双方约定，星宝公司自2012年8月31日起把涉案房屋交付宋瑞英，宋瑞英到星宝公司办理交付入住手续，星宝公司向宋瑞英支付逾期交房违约金36351元（其中3407.6元抵顶一年物业费，余款32943.4元抵顶车位使用费）。2012年9月18日，星宝公司将涉案房屋交付宋瑞英，但宋瑞英未装修入住。2012年9月19日，星宝公司与宋瑞英签订《地下停车位使用合同》和《地下小棚使用合同》。同日，宋瑞英依约向星宝公司分别交纳车位使用费90000元（除以逾期交房违约金抵顶部分，宋瑞英实际向星宝公司交纳57056.6元）和小棚使用费18000元，星宝公司将地下停车位（编号：B038）及地下小棚（编号：7-14）交付宋瑞英。星宝公司至今未为宋瑞英办理涉案房屋的权属登记证书手续。
宋瑞英请求判令：1、解除双方于2011年4月20日签订的合同编号为高预字第110420200026号《商品房买卖合同》、于2012年9月19日签订的《地下停车位使用合同》及《地下小棚使用合同》；2、星宝公司返还购房款997293元、地下车位使用费90000元及地下小棚使用费18000元，并赔偿利息损失148720.12元（按照同期银行贷款利率，暂计算至2013年10月22日），合计1254013.12元；3、诉讼费由星宝公司负担。
原审法院依据《商品房买卖合同》、《关于延期付款的协议书》、《延期交房补偿协议》、《地下停车位使用合同》、《地下小棚使用合同》、收款收据、《商品住宅质量保证书》及庭审笔录等认定上述事实。
原审法院认为，星宝公司与宋瑞英之间存在商品房预售法律关系。2011年4月20日，星宝公司与宋瑞英签订的《商品房买卖合同》是合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，宋瑞英履行了付款义务，但星宝公司未能在合同约定的期限内办理房产权属登记证书手续，导致宋瑞英至今未取得涉案房屋的权属登记证书，星宝公司的行为已构成违约。宋瑞英要求解除双方签订的《商品房买卖合同》符合合同约定及法律规定，予以支持。星宝公司与宋瑞英签订的《地下停车位使用合同》和《地下小棚使用合同》系基于《商品房买卖合同》签订的从合同，在解除《商品房买卖合同》的情况下，宋瑞英要求一并解除《地下停车位使用合同》和《地下小棚使用合同》，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，星宝公司与宋瑞英签订的《商品房买卖合同》、《地下停车位使用合同》、《地下小棚使用合同》解除后，星宝公司应当返还宋瑞英已付购房款997293元、地下停车位使用费90000元、地下小棚使用费18000元，并赔偿宋瑞英的损失，宋瑞英应将涉案房屋及地下停车位、地下小棚一并返还星宝公司。关于宋瑞英主张的利息损失，2011年4月20日至2011年12月31日期间的利息损失系星宝公司占用宋瑞英房款期间的实际损失，予以支持；2012年9月5日，星宝公司与宋瑞英签订《延期交房补偿协议》，星宝公司对其逾期交房的违约行为向宋瑞英承担了违约责任，且已实际履行，故宋瑞英要求星宝公司赔偿逾期交房期间的利息损失，于法无据，不予支持；宋瑞英接收涉案房屋后，已实际占有涉案房屋，获得了房屋的使用价值，不存在资金占用损失，故宋瑞英要求星宝公司赔偿接收涉案房屋后的利息损失，于法无据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，原审法院于2014年1月24日判决：一、解除宋瑞英与首尔星宝置业（烟台）有限公司于2011年4月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第110420200026号）；二、解除宋瑞英与首尔星宝置业（烟台）有限公司于2012年9月19日签订的《地下停车位使用合同》和《地下小棚使用合同》；三、首尔星宝置业（烟台）有限公司返还宋瑞英购房款997293元、地下停车位使用费90000元、地下小棚使用费18000元；四、首尔星宝置业（烟台）有限公司赔偿宋瑞英2011年4月20日至2011年12月31日期间的利息损失35634元；五、上述三、四项，合计1140927元，首尔星宝置业（烟台）有限公司于本判决生效之日起十日内履行；六、宋瑞英返还首尔星宝置业（烟台）有限公司烟台天享佳园·韩国商城7号楼第4层402号房屋、编号为B038的地下停车位及编号为7-14的地下小棚，于本判决生效之日起十日内履行；七、驳回宋瑞英的其他诉讼请求。案件受理费16086元，减半收取8043元，由宋瑞英负担725元，首尔星宝置业（烟台）有限公司负担7318元；特快专递费50元，由首尔星宝置业（烟台）有限公司负担。
宣判后，上诉人星宝公司不服，向本院提起上诉称，合同第十五条约定的“商品房交付使用”是法律规定的合法交付，即在商品房进行了验工验收、具备了竣工验收备案条件后的交付；该条约定的“关于面积和价款等问题”也必须在商品房验收备案后，方能进行面积测绘，履行面积和价款的规定。山东省高级人民法院2011年的民事审判纪要对商品房的交付条件也明确为达到综合验收即验收备案后的交付。故双方虽在2012年9月18日办理了交接手续，但此时商品房未验收备案，也未按合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，达不到办证条件。被上诉人明知房屋不满足合同约定条件、上诉人未达到办证条件而接受交付，其以不能按期办证为由要求解除合同，违背诚实信用原则。诉争房屋尚未验收备案，合同第十五条约定的办证期限不能起算，被上诉人解除合同的理由不成立。地下车位及小棚是单独的合同，不存在延期办证问题，且已交付使用，被上诉人无权单方解除该部分合同。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人宋瑞英答辩称，依据《延期交房补偿协议》，上诉人自2012年8月31日将房屋交付被上诉人使用。被上诉人到上诉人处办理了交付入住手续及当年的物业管理费，上诉人向被上诉人交付了《住宅质量说明书》、《住宅使用说明书》。双方均认可交房行为。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。双方之间交房的行为并不违反法律效力性禁止规定，应为有效。上诉人应当按照合同约定，在商品房交付使用后60日内提供办理权属证书所需资料。被上诉人购买地下停车位及小棚使用权，是为所购房屋居住方便而为。商品房买卖合同被解除，致购买地下停车位及小棚使用权的合同目的不能实现，被上诉人有权一并解除合同。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审判决认定事实一致。
本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人星宝公司须在2011年12月31日前将符合合同约定交房条件的房屋交付给被上诉人宋瑞英。合同履行过程中，星宝公司未能按合同约定的期限向宋瑞英履行交房义务。2012年9月5日，星宝公司与宋瑞英签订《延期交房补偿协议》，明确星宝公司自2012年8月31日起把涉案房屋交付宋瑞英，星宝公司向宋瑞英支付逾期交房违约金36351元。交房协议约定的36351元逾期交房违约金是按照以下方式计算得出：以房款总额997293元为基数，按合同约定的日万分之一点五的逾期交房违约金标准，自合同约定的最后交付期限的次日即2012年1月1日计算至2012年8月31日。《延期交房补偿协议》的签订及履行表明，星宝公司已于2012年8月31日向宋瑞英交付了涉案房屋。房屋交付之后，星宝公司未能按照合同约定的期限协助为宋瑞英办理房屋权属登记证书。宋瑞英请求解除其与星宝公司之间的《商品房买卖合同》，符合合同约定，应予支持。
为完善涉案房屋的使用功能，宋瑞英与星宝公司签订《地下车位使用合同》及《地下小棚使用合同》，两合同均是附属于《商品房买卖合同》的从合同。在解除《商品房买卖合同》的同时，宋瑞英请求一并解除《地下车位使用合同》及《地下小棚使用合同》，理由正当，应予支持。
综上，上诉人星宝公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16086元，由上诉人首尔星宝置业（烟台）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一四年四月八日
书记员 林重霄