成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第307号
原告闵伦。
委托代理人陈蜀蓉，四川华民律师事务所律师。特别授权代理人。
被告徐言凯。
被告王秀群。
被告徐湘。
原告闵伦诉被告徐言凯、王秀群、徐湘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月21日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员袁晟翔独任审判。后因被告徐言凯、王秀群、徐湘下落不明，本院依法适用普通程序，由本院代理人审判员袁晟翔与人民陪审员杨远如、叶碧云组成合议庭对本案进行了审理。原告委托代理人到庭参加诉讼，被告徐言凯、王秀群、徐湘经本院合法传唤拒不到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告闵伦诉称，2009年12月2日原告闵伦与被告徐言凯、王秀群签订了《房屋买卖协议》，约定由该两被告将其待取得的位于成都高新区大源小区3期的拆迁安置房屋出售给原告，购房总价款11万。双方还对付款方式约定为首付8万元，办理公证时支付2万元，过户后付1万元。于该《房屋买卖协议》，被告备注被告系卖35平方米的房屋给原告，实际取得的房屋大于35平方米需要补差的款项由原告代被告支付。之后，原告向被告支付了首付款8万元，并于之后又支付了3万元。2010年12月30日，被告抽签分得位于双河小区大源北二街48号第8幢1单元608号房屋，户型为套一，建筑面积50.84平方米。原告代被告向成都高新区统征办支付了房屋补偿款9736.86元，并搬至该涉争房屋居住至今。2012年12月5日，该涉争房屋的房屋所有权办理下来并交付原告，故原告通知被告协助办理该涉争房屋的转移登记过户手续，被告同意。之后，原告再次通知被告时，被告则不接电话，后直接关机。原告找到被告，才知晓被告的另外一处住房也已出售，致使原告无法与被告就涉争房屋的登记过户达成一致意见，原告的合法权益得不到实现。综上，原告已履行了所有合同约定义务，被告却违反约定，置原告利益于不顾，原告诉至法院，请求：一、确认原告与被告徐言凯、王秀群签订的《房屋买卖协议》有效。二、判令被告履行合同义务，协助原告办理位于成都高新区大源北二街48号8栋1单元6层608号访房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证。
被告徐言凯、王秀群、徐湘经本院合法传唤，拒不到庭，应视为其已放弃答辩、举证、质证、法庭辩论及最后陈述的权利。
原告为支持其诉请主张，向本院提交以下证据材料：
1、被告徐言凯、王秀群、徐湘的《户籍证明》（加盖“成都市公安局高新区分局户口专用章”的复印件），证明被告徐言凯、王秀群系夫妻关系，徐湘系该两被告之女；
2、《房屋买卖协议》，该协议有被告徐言凯、王秀群签字确认，证明双方房屋买卖合同的真实、有效；
3、2010年12月9日《收条》、《收款收据》，证明原告已支付购房款11万元；
4、《抽签分房通知》、2010年12月25日《通知》、抬头为“收款单位：成都高新区建设用地统一征用开发办公室”的收条、《证明》及证明人乔林芬、杨凤梅身份证复印件，证明原告依通知代被告向高新区统征办补交了9736.86元房屋面积补差款的事实；
5、《安置房屋结算协议》（加盖“已收件”的复印件），证明原告系依据补差款领取到了该结算协议，该协议原件已交由拆迁办办理房屋所有权；
6、成房权证监证字第3368858、3368859、3368860号《房屋所有权证》，证明涉争房屋的房屋所有权证已办理，具备转移登记的条件；
被告徐言凯、王秀群、徐湘未向本院提交证据材料。
上述原告提交的证据，本院对其真实性、合法性予以确认，予以采信。对上述确认真实性、合法性证据的关联性问题及各自的证明力，于审理查明事实及本院认为部分进行阐述。
经审理查明，被告徐言凯、王秀群系夫妻关系，被告徐湘系两人之女。2009年12月2日，经案外人徐言群居间，被告徐言凯、王秀群与原告分别作为甲、乙方签订《房屋买卖协议》，约定甲方现有位于成都高新区大源小区3期的35平方米房屋出售给乙方，户型为套一，房屋总价款11万元；付款方式“乙方第一次支付购房定金8万元”，“拿房后”再付2万元，余款1万元于过户后支付。双方还约定该协议从签字盖手印之日起生效，并备注“甲方卖35平方米的房屋给乙方，补房屋多余平方由乙方支付，过户时，甲方协助乙方办理所有过户手续和土地手续”；于该协议尾部，原告闵伦与被告徐言凯、王秀群均签字按手印予以确认。同日，原告向被告徐言凯、王秀群支付购房款8万元，并由编号为0000755号的《收款收据》予以载明；编号为0000754号的《收款收据》载明，案外人徐言群收取原告中介费1000元。
2010年12月5日，成都高新区石羊街道办事处向被告徐言凯作出《抽签分房通知书》，称于2010年12月15日上午进行公开抽签分房，要求被告徐言凯携带资料前往参加。
2010年12月9日，被告王秀群向原告收取购房款3万元，并出具《收条》予以载明；于该《收条》中还载明“全款付清”。
2010年12月15日，高新区统征办确认原告抽签确定涉争房屋。
2010年12月30日，被告徐言凯作为户主并代表其家庭成员王秀群、徐湘与成都高新区建设用地统一征用开发办公室（以下简称高新区统征办）签订《安置房屋结算协议》，约定由高新区统征办拆除其原有住宅，并依规定对其按人均建筑面积35平方米的标准进行安置，应安置房屋建筑面积为105平方米。高新区统征办“根据《农房拆迁安置登记表》，通过乙方认可的抽签等方式”，以“大源双河小区大源北二街48号第8幢1单元608号”套一房屋（建筑面积50.84平方米）及“大源南二街44号第4幢4单元9号”套二房屋（建筑面积71.46平方米）对被告家庭户进行安置，该两套安置房屋建筑面积合计122.3平方米。对于拟安置房屋建筑面积比被告应安置房屋建筑面积超出的17.3平方米，由被告按政策承担面积补差，按600元／平方米计算，应补差价款10380元。该面积补差款抵扣被告应收的楼层差价款643.14元后，被告还应向统征办支付9736.86元。
2012年12月5日，涉争房屋登记至被告徐言凯、王秀群、徐湘名下。
另，结合乔林芬、杨凤梅的证人证言及《抽签分房通知书》、载明由统征办银行账户的条子等证据，证实原告已代被告徐言凯、王秀群向高新区统征办补交了房屋面积补差款9736.86元。
还查明，涉争房屋国有土地使用权证至今未能办理登记至被告徐言凯、王秀群、徐湘名下。
本院认为，原告闵伦与被告徐言凯、王秀群签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关合同效力的禁止性规定，对于合同签订主体之间依法应为有效，原、被告均应依约履行；同时，被告徐言凯、王秀群作为未成年之被告徐湘的法定代理人，亦有权代理被告徐湘签订该涉争房屋买卖合同，且并无证据证明该处分行为有损被告徐湘之利益，故被告徐言凯、王秀群与原告签订合同处分涉争房屋之民事行为，对徐湘亦发生相应之法律效力。依双方合同约定，被告徐言凯、王秀群应于办理完产权证后将房屋所有权证及国有土地使用权交给原告，并在30日内协助原告办理产权过户手续。鉴于涉争房屋所有权已办理至被告徐言凯、王秀群、徐湘名下，且已交付至原告处。对于该房屋所有权证交付的具体时间，依原告陈述，系于登记至三被告名下后两三天内交付，鉴于被告未作答辩，亦无证据表明具体交付之时间，且自原告诉至本院起算，亦远超出双方约定30日之协助登记过户履行期限，故被告应当依约履行合同，协助原告办理涉争房屋之转移登记。鉴于原告已依约支付全部购房款，并按双方约定代被告支付涉争房屋超出35平方米之面积补差款，已履行其于涉争房屋买卖过程中应负之主合同义务，且被告均未提交证据证明其拒绝协助原告办理涉争房屋转移登记过户手续有任何正当理由，故应依法承担举证不能的不利责任；于此，对于原告诉请求要求确认双方合同有效并要求三被告协助其办理涉争房屋所有权转移登记之诉讼请求，本院予以支持。对于涉争房屋国有土地使用权之转移登记，因双方合同约定须涉争房屋国有土地使用权已办理至被告名下后，才能由被告协助原告办理转移登记，鉴于原告自认涉争房屋国有土地使用权至今仍未办理，故原告请求被告办理该涉争房屋国有土地使用权转移登记之约定条件尚不成就，原告于本案中主张办理国有土地使用权转移登记，缺乏法律依据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第十四条、第十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，第一百三十条，第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定判决如下，判决如下：
一、原告闵伦与被告徐言凯、王秀群于2009年12月2日签订的《房屋买卖协议》有效；
二、被告徐言凯、王秀群、徐湘于本判决生效之日起三日内协助原告闵伦办理位于成都高新技术产业开发区大源北二街48号8栋1单元6层608号房屋的房屋所有转移登记手续，将该房屋所有权转移登记至原告闵伦名下。
三、驳回原告闵伦的其他诉讼请求。
案件受理费2694元、保全费2020元由被告徐言凯、王秀群、徐湘承担（此款原告闵伦已预交，被告徐言凯、王秀群、徐湘于本判决生效之日起十日内向原告进行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 袁晟翔
人民陪审员 叶碧云
人民陪审员 杨远如
二〇一三年六月十三日
书 记 员 姚 倩