湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开风民初字第00155号
原告：武汉三木物业管理有限公司。
被告：彭志明。
原告武汉三木物业管理有限公司（以下简称：三木公司）诉被告彭志明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法由代理审判员许加强独任审判，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告三木公司的委托代理人吴玉明，被告彭志明的委托代理人彭卫平、唐光明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三木公司诉称：原告三木公司为武汉市某某小区提供物业服务，被告彭志明2011年购买该小区三期＊幢＊＊号房屋（面积104.71平方米）后，于2011年4月30日签订了《前期物业管理服务协议》，约定了物业服务标准、收费标准、计算方法和违约金等。被告彭志明2012年3月1日至2015年6月30日期间，累计欠物业费6701元。因催要无果，诉至本院，请求判令：1、被告彭志明支付2012年3月1日至2015年6月30日期间的物业费6701元（104.71平方米×1.6元／月每平方米×40月）及滞纳金8866元（每年欠交费用从第二年1月1日起计算滞纳金，按每天千分之三计算至2015年6月30日止），共计15567元；2、本案诉讼费由被告彭志明负担。
被告彭志明辩称：被告彭志明系案涉房屋业主，原告三木公司陈述的房屋面积、物业费标准和欠费时间段属实。物业费应当交纳，但不应从2011年3月1日起计算，在此前原告三木公司发放的催款单中，写明是从2013年5月1日起算，被告彭志明认为应当从可以办理房产证的2013年12月31日起算，滞纳金为霸王条款，不应计算。被告彭志明不交纳物业费的理由为：1、房屋不能按期办理房产证，至2013年12月31日才具备办证条件，开发商应当承担违约金3087元；2、开发商延期交房4个月，应当承担违约金14821元；3、开发商对业主未一视同仁，给有的业主免两年物业费，但只同意对被告彭志明免一年物业费，并需要签订不起诉开发商的协议，该问题一直没有解决；4、被告彭志明2011年4月30日收房，不应从2011年3月1日开始计算物业费；5、入住第一年没有物业服务，楼上长时间没人做卫生；6、物业服务不好，如经常停电、家里水压很小物业未能解决、小区内汽车、自行车、电动车乱停乱放、路灯不明亮、门岗不尽责，保安在岗时睡觉、有多处胶囊房等。
经审理查明：被告彭志明于2010年2月20日与武汉市某开发公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买武汉市某某小区10栋1单元＊＊号房屋（约定面积104.09平方米，实际面积104.71平方米），约定出卖人应在2010年12月31日前交付符合条件的商品房（含完成商品房项目竣工交付使用手续等）。2011年4月30日，被告彭志明收取房屋，并与原告三木公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告三木物业公司提供前期物业服务，包括对房屋公共部位、公共设施设备（含供电线路、通讯线路、非经营性车辆车库等）、绿化、环境卫生、保安（含门岗执勤、巡逻检查、报警监控等）、交通（含指引车辆安全停放在指定车位上，落实专人负责停车场管理，做到收费合理等，物业管理费组成不包括车辆管理项目）等项目进行维护、修缮、服务与管理等，物业服务费按照建筑面积每月每平方米高层住宅1.6元，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日计起，业主未按照约定标准和时间交纳相关费用的，原告三木公司有权要求补缴并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金，等内容。上述房屋，由被告彭志明的亲属即本案诉讼代理人唐光明、彭卫平实际居住使用。
原告三木公司提供了前期物业服务，被告彭志明收房时交纳了2011年3月1日至2012年2月28日期间的物业服务费，此后未交费，其主要理由同答辩意见。经原告三木公司催要，亦未补交，后形成本案诉讼。
针对被告彭志明提出的问题，原告三木公司答复：1、关于被告彭志明提出的逾期交房和房产证延迟的事项，属于与开发商之间的纠纷，原告三木公司只提供物业服务；2、因为开发商办理两证的原因，与部分业主协商由开发商承担2013年5月1日前的物业费，但对于被告彭志明，未收到相应处理的通知，被告彭志明出示的催款单上的起算点可能是工作人员填写失误；3、因开发商原因，小区楼栋门禁及地下车库未启用，物业公司在小区入口有工作人员维持秩序，加强人员进出管理，小区内车辆在空地上停放；被告彭志明提出保安人员在岗时睡觉，应提供相应证据；4、商业用房属于开发商产权，原告三木公司物权干涉；5、原告三木公司按照开发商通知的交房时间即2011年3月1日起计算物业费，交房时也实际按该时间收取，诉讼中为减少争议，可从实际收房时起算。
以上证据，有当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、业主情况登记表、照片等证据材料在卷佐证。
本院认为：在某某小区成立业主大会、业主委员会前，原告三木公司由小区建设单位（开发商）选定提供前期物业服务，符合法律规定。原、被告《前期物业管理服务协议》主要内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。
关于物业费的起算时间，根据合同约定，应从开发商实际交付房屋时计算，被告彭志明在2011年4月30日实际收房后，接受了物业服务，应当从收房次月即2011年5月1日起承担物业费，根据其以往缴费情况，则欠费时间段顺延至2012年5月1日起。而被告彭志明提出的与开发商就延期交房、延期办证等事项的争议，属于商品房买卖合同法律关系的争议，可依约另行进行处理，向责任方主张权利。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告三木公司提供了物业服务，被告彭志明依约应当交纳但未按月交纳物业服务费用，应当继续履行合同义务，交纳物业服务费用。被告彭志明提出原告三木公司提供的物业服务不符合约定，其证据主要表现在车辆停放、门禁使用方面，主要因开发商未交付相应设施设备因其，且原告三木公司提供了主要物业服务内容，被告彭志明据此拒绝交纳物业费，会使双方权利义务关系失衡，没有法律依据，本院不予支持。但停车场及门禁系统数年来未能正常使用，影响业主正常生活，其享受的物业服务低于约定标准，结合实际情况，本院认为对被告彭志明欠缴的物业费金额按照90%计算，并对原告暗牧公司主张被告彭志明交纳滞纳金的请求不予支持。
综上，被告彭志明应当支付2012年5月1日至2015年6月30日期间的物业费5729.73元（104.71平方米×1.6元／月每平方米×38月×90%）。
本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告彭志明于本判决生效之日起十日内向原告武汉三木物业管理有限公司支付2012年5月1日至2015年6月30日期间的物业费5729.73元；
二、驳回原告武汉三木物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费189元，减半收取94.50元，由原告武汉三木物业管理有限公司承担9.50元，被告彭志明负担85元（此款原告武汉三木物业管理有限公司已预交，被告彭志明于本判决生效之日起十日内支付给武汉三木物业管理有限公司85元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 许加强
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 李姿树