上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13602号
上诉人（原审被告）：朱正华，女，1977年11月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：张黎敏，男，1977年4月30日生，汉族，住址同上。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陆巍，上海徐志民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨政勇，男，1974年5月18日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：张丹萍，女，1953年5月18日生，汉族，住上海市长宁区。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：张天宇，上海徐卫红律师事务所律师。
上诉人朱正华、张黎敏因与被上诉人杨政勇、张丹萍房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初58601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人朱正华、张黎敏上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：上诉人为了履行合同已将自己名下另外一套房屋出售，并通过各种渠道筹款，是被上诉人故意不去房产交易中心办理过户手续。一审没有释明违约金过高可以调整，被上诉人没有实际损失，一审判决的违约金过高。
被上诉人杨政勇、张丹萍辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
杨政勇、张丹萍向一审法院起诉请求：1.解除杨政勇、张丹萍与朱正华、张黎敏签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）；2.判令朱正华、张黎敏支付杨政勇、张丹萍违约金人民币44.80万元（以下币种同）；3.本案的诉讼费用由朱正华、张黎敏承担。
一审法院认定事实：2016年3月12日，杨政勇、张丹萍、朱正华、张黎敏就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）买卖签订《房地产买卖居间合同》，约定成交价为580万元。2016年3月22日，杨政勇、张丹萍与朱正华、张黎敏就系争房屋买卖签订《合同》，第二条约定系争房屋转让价款共计448万元。第六条约定杨政勇、张丹萍、朱正华、张黎敏于2016年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定朱正华、张黎敏未按本合同约定期限付款的，杨政勇、张丹萍、朱正华、张黎敏同意按下列第（三）款内容处理：……（三）朱正华、张黎敏未按本买卖合同中约定的时间支付房价款、办理产权交易过户事宜的，应当向杨政勇、张丹萍支付违约金，违约金应按照朱正华、张黎敏逾期或延期未付款的日万分之四计算，违约金自朱正华、张黎敏逾期的第二日起至实际履行之日止。逾期超过十五日后，朱正华、张黎敏仍未履行的，除朱正华、张黎敏应向杨政勇、张丹萍支付违约金外，杨政勇、张丹萍可单方面解除本合同；杨政勇、张丹萍单方面解除合同的，应当书面通知朱正华、张黎敏，朱正华、张黎敏承担违约责任，违约金为系争房屋房价款的20%。杨政勇、张丹萍可以从朱正华、张黎敏已付款中扣除违约金，余款返还朱正华、张黎敏，已付款不足违约金的，朱正华、张黎敏应在接到书面通知之日起十日内向杨政勇、张丹萍支付。补充条款（一）7.1约定贷款产生的费用由朱正华、张黎敏自行承担；若朱正华、张黎敏的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由朱正华、张黎敏在系争房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日（交易中心出具以朱正华、张黎敏为权利人的收件收据前）直接支付杨政勇、张丹萍。7.2约定朱正华、张黎敏应于付足贷款首付款后十日内备齐贷款材料办理银行贷款申请手续，若朱正华、张黎敏未按约定及时办理贷款手续且延期超过十个工作日的，则杨政勇、张丹萍、朱正华、张黎敏自行协商，协商不成，杨政勇、张丹萍有权单方面解除本合同，朱正华、张黎敏须按本合同第九条第三款之约定违约金比例对杨政勇、张丹萍承担违约责任。附件三付款协议约定：1、朱正华、张黎敏应于2016年4月22日前将房款135万元直接支付给杨政勇、张丹萍，杨政勇、张丹萍向朱正华、张黎敏出具收款凭据。2、待杨政勇、张丹萍、朱正华、张黎敏至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以朱正华、张黎敏为权利人的系争房屋房地产权证后，朱正华、张黎敏以贷款银行发放贷款的方式直接将房款313万元支付给杨政勇、张丹萍。当日，杨政勇、张丹萍、朱正华、张黎敏还签订《补充协议》，约定朱正华、张黎敏应于2016年3月22日将购买系争房屋之装修补偿款130万元直接支付给杨政勇、张丹萍。杨政勇、张丹萍向朱正华、张黎敏出具收款凭据。另尾款2万元交房时交付于杨政勇、张丹萍。之后朱正华、张黎敏向杨政勇、张丹萍支付装修补偿款130万元。
2016年3月30日，朱正华、张黎敏委托律师向杨政勇、张丹萍寄送解除合同的律师函，称受3月25日新政出台影响，购买二套房的首付比例由此前的不低于30%调高至不低于50%，因此朱正华、张黎敏受新政无法继续履行合同。2016年4月1日，杨政勇、张丹萍委托律师向朱正华、张黎敏寄送律师函，回复称执行新政以网签时间为准，本案《合同》网签时间先于新政发布，故《合同》履行不受新政影响。
2016年4月23日，杨政勇、张丹萍、朱正华、张黎敏至中介处协商。朱正华说道：“这个市场这样，大家都知道。我觉得你们也不能这样说，跟我们没有任何关系。但是在这个事情上，大家还是相互多一点理解。我只希望多一点时间能考虑置换客户。”杨政勇回复道：“我已经很理解了。如果我不理解的话，谈都不谈。理解的是，你没法过户，所以我过户的时间是可以谈的，可以延期的。”朱正华要求道：“但是首付也希望延期。”……杨政勇说道：“那我们这样吧，首付的话，在合同上的15天之内，你付清的话，那就OK，我们也不追究，我说的都是有效的。”……杨政勇说道：“我这边的底线是，15个自然日内，你把首付付清，然后我们不追究违约责任。”朱正华回复道：“这个15天，确实很难很难。”……杨政勇说道：“筹措资金，不是一定要把房子卖掉才有现金，有多种方法。”朱正华回复道：“你要说15天，太紧了。”杨政勇说：“那算了。”朱正华回复道：“2个月吧。”……朱正华说：“我们已经很尽力了。”……杨政勇回复：“过户是可以延期的，我们说的已经很清楚了。因为不延期，你没法办理，所以我可以接受。首付不行，筹措资金有多种办法。”……朱正华说：“我们希望时间更长一点，时间太短了。”杨政勇回复：“我跟你说，我现在就是过户可以延期，首付15个自然日里面。你们回去考虑。到时候我会正常催款。我们按照正常流程走。”……杨政勇说：“我现在也没很急地催你们。我知道你有困难，所以我坐下来一起谈。但是谈不拢的话，我们还是按照正常的合约在走。好了，我们走了，考虑一下吧。”
2016年4月朱正华、张黎敏曾经向中信银行上海张江支行办理贷款申请。在办理房地产信贷过程中，银行对朱正华、张黎敏名下住房情况进行查询，结果显示截至2016年4月25日，朱正华、张黎敏及张语新名下有位于晨晖路及高斯路的两套房屋，因此银行未批准朱正华、张黎敏贷款申请。
2016年5月4日，朱正华、张黎敏就出售其名下位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋与案外人签订房屋买卖合同，其中约定2016年7月30日前办理房屋过户手续，还约定案外人于2016年5月6日前向朱正华、张黎敏支付房款100万元。2016年6月4日前，朱正华、张黎敏与案外人就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订补充协议，其中约定案外人于2016年9月30日银行放款205万元于朱正华、张黎敏账户后，朱正华、张黎敏于三日内交房。
2016年5月7日，朱正华向张丹萍转账支付房款135万元。
2016年7月1日，杨政勇、张丹萍委托律师向朱正华、张黎敏寄送律师函，称：根据《合同》，杨政勇、张丹萍、朱正华、张黎敏应于2016年6月30日之前共同办理系争房屋转让过户手续。但2016年6月29日，杨政勇、张丹萍接到中介短信通知表示朱正华、张黎敏无法在6月30日与杨政勇、张丹萍办理过户手续。由于朱正华、张黎敏选择将贷款部分以自筹资金在过户之日直接支付给杨政勇、张丹萍，故朱正华、张黎敏应在2016年6月30日将第二期房款313万元支付给杨政勇、张丹萍。现杨政勇、张丹萍仍未收到房款，并鉴于朱正华、张黎敏迟延办理过户手续的情况，敦促朱正华、张黎敏立即履行办理房屋产权过户手续、支付房款的义务；要求朱正华、张黎敏按照《合同》约定支付逾期履行的违约金，并要求朱正华、张黎敏支付首期房款135万元的逾期支付违约金8,100元。
一审法院认为：《合同》及《补充协议》系杨政勇、张丹萍、朱正华、张黎敏真实意思表示，与法不悖，合法有效，杨政勇、张丹萍、朱正华、张黎敏均应严格遵守并履行。朱正华、张黎敏作为购买方，按约定时间支付房款是其主要合同义务。就房款的支付，《合同》约定为支付首期房款后，朱正华、张黎敏以办理银行贷款方式支付第二期房款，如朱正华、张黎敏贷款不足，朱正华、张黎敏应于过户当日，在出具以朱正华、张黎敏为权利人的收件收据之前，由朱正华、张黎敏直接向杨政勇、张丹萍支付贷款不足部分。本案中，朱正华、张黎敏曾申请过银行贷款，但由于彼时朱正华、张黎敏自身名下已有两套房屋，无法办理银行贷款。因此，在朱正华、张黎敏无法通过银行贷款支付第二期房款的情况下，根据《合同》约定，朱正华、张黎敏应于过户当日在房地产交易中心出具朱正华、张黎敏为权利人的收件收据之前，向杨政勇、张丹萍直接支付第二期房款。《合同》约定房屋过户时间为2016年6月30日前。至于朱正华、张黎敏称2016年4月23日，杨政勇、张丹萍、朱正华、张黎敏曾经就延迟过户时间协商达成一致，对此法院认为，一方面从4月23日的协商内容来看，杨政勇、张丹萍提出延迟过户时间的方案，朱正华、张黎敏当时未明确表示接受，即杨政勇、张丹萍、朱正华、张黎敏并未就房屋过户时间此项合同重要条款的变更协商达成一致；另一方面，朱正华、张黎敏举证称其于2016年6月29日通过中介约杨政勇、张丹萍次日去办理过户，说明朱正华、张黎敏也认为房屋最迟应于2016年6月30日办理过户。因此在《合同》约定的过户时间2016年6月30日之前，朱正华、张黎敏既未向杨政勇、张丹萍支付房款313万元，也未备齐该笔房款。至今朱正华、张黎敏仍未支付，已经逾期超过15日，朱正华、张黎敏已经违反《合同》第9.3条的约定，杨政勇、张丹萍因此根据《合同》该项条款主张解除《合同》并主张违约责任，具有合同依据及事实依据，法院依法予以支持。杨政勇、张丹萍自愿调低违约金的计算比例，系杨政勇、张丹萍对自身权利的处分，法院依法予以支持。《合同》解除后，朱正华、张黎敏已经支付的房款，杨政勇、张丹萍应予返还，现在杨政勇、张丹萍愿意返还，法院依法予以支持。
一审法院审理后作出判决：一、解除杨政勇、张丹萍与朱正华、张黎敏就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、朱正华、张黎敏于判决生效之日起五日内支付杨政勇、张丹萍违约金448,000元；三、杨政勇、张丹萍于判决生效之日起五日内返还朱正华、张黎敏房款265万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,020元，减半收取4,010元，由朱正华、张黎敏负担。
二审中，上诉人提交XX路XX弄XX号XX室房屋不动产登记簿产权人信息页，证明上诉人在将该套房屋出售之前，即2016年7月19日之前一直处于限购状态，对此被上诉人是明知的。被上诉人对该证据真实性无异议，但认为不能证明上诉人为限购对象。本院认为，上诉人所提交的证据不足以证明其为限购对象的主张，且无论上诉人是否为限购对象，均与本案上诉人是否构成逾期付款违约的争议无关，故本院对该证据效力不予认可。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否因上诉人违约而具有合同单方解除权，若上诉人构成违约，则一审判令的违约金标准是否过高。上诉人与被上诉人签订的《合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。双方在上述合同中明确约定上诉人应在过户之前办妥银行贷款，如贷款不足，则上诉人应在过户当日、送件之前，以现金方式向被上诉人补足第二期房款。而根据本案所查明的事实，上诉人未能在约定的过户期限前通过银行贷款审批，也未有证据证明上诉人在过户之前已经备齐了该笔房款，且上诉人在本案诉讼之前已逾期支付房款超过15日，故被上诉人有权根据约定解除合同并主张违约责任。
上诉人辩称其在过户之前并无付款义务，系被上诉人在约定过户当日未去交易中心导致无法过户。对此本院认为，根据双方的约定，上诉人应在双方办理过户手续之前办妥银行贷款或者以现金支付第二期房款，即使同时履行，上诉人也应在该日备齐房款以供履行之需。然而上诉人并未尽到上述义务，且经被上诉人催告后，上诉人仍未支付房款，故本院对其上述主张，不予采信。被上诉人在一审已经自愿调低违约金标准，一审据此以该标准计算上诉人所应承担的违约金，于法不悖，本院予以支持。
综上所述，朱正华、张黎敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8,020元，由上诉人朱正华、张黎敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年十二月二十九日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……