上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12212号
上诉人（原审原告）：上海百艺公寓酒店有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区富特北路111号。
法定代表人：郑莉莉，董事长。
委托诉讼代理人：周天安，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：夏露露，上海源泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司，住所地上海市浦东新区莲振路298号4幢319-320室。
法定代表人：秦铮，董事长。
委托诉讼代理人：王寒笑，上海程惠瑛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁巍然，上海程惠瑛律师事务所律师。
上诉人上海百艺公寓酒店有限公司（以下简称百艺公司）因与被上诉人上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司（以下简称城建公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初3335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，并于同年10月25日公开开庭进行了审理。上诉人百艺公司的委托诉讼代理人周天安、夏露露，被上诉人城建公司的委托诉讼代理人梁巍然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
百艺公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持百艺公司一审诉讼请求。事实和理由：1.《终止履行确认及承诺书》是百艺公司的单方意思表示，没有经过上海A有限公司（以下简称A公司）的认可，该租赁协议依然有效且履行至今。2.百艺公司承诺搬离系争房屋是附条件的，在满足A公司找到合适的买家并进行股权转让以使房地产获得更高的市场价格条件下，百艺公司的承诺才发生效力。3.《终止履行确认及承诺书》并非向城建公司出具，城建公司对此是明知的。4.百艺公司在一审法院张贴强制执行公告之后已经向一审法院提交了执行异议申请书，城建公司无权私自强行夺取系争房屋。
城建公司答辩称，不同意百艺公司的上诉请求。《终止履行确认及承诺书》抬头是写给A公司及其他公司，其中对于百艺公司逾期搬离的后果有明确表述。涉案房屋产权已经登记在城建公司名下，城建公司有权行使作为产权人的相关权利。
百艺公司向一审法院起诉请求：判令城建公司赔偿经济损失205,380元。
一审法院认定事实：2011年2月15日，出租方（甲方）A公司与承租方（乙方）上海B有限公司（以下简称B公司）签订房屋租赁协议，约定甲方将本市XX路XX号、面积19,314平方米的房屋出租给乙方开设百艺公司（企业）；租赁期限为20年，自2011年2月15日起，至2031年2月14日止；房屋租金每月为25,000元，年租金300,000元。2013年9月25日，百艺公司向A公司及相关房地产购买人、股权转让关系之受让人致《终止履行确认及承诺书》，确认百艺公司在注册登记前由投资方B公司与A公司订立房屋租赁协议，承租系争房屋作为百艺公司的经营场所，百艺公司设立后为该协议的实际履行方，租期为20年，百艺公司与A公司系关联企业；现因A公司对外有大量债务，百艺公司承租的房屋将被拍卖抵债，A公司意图通过市场寻找适合买家和进行股权转让形式以使其房地产获得更高的市场价格，基于该目的，百艺公司同意并承诺，自即日起百艺公司终止该协议的履行，在30天内无条件搬离所承租的系争房屋并将房屋交还给A公司并迁移百艺公司注册地，百艺公司不要求A公司或任何房地产购买人、股权转让关系之受让人承担任何赔偿或补偿，如因百艺公司租赁经营关系终止而导致对其他第三方的法律责任由百艺公司承担；如百艺公司逾期不搬，A公司除有权要求百艺公司立即搬离外，可追究百艺公司法律责任，在具体管理上可采取封门、停电、停水等措施，百艺公司在实际占用期间按3元/天/平方米支付实际使用费，逾期60天不搬，你公司可视同在所承租房屋所有物品均为遗弃物，可自行抛弃处置，直接收回房屋使用权；另外，无论百艺公司与A公司间是否签订过其他租赁协议，百艺公司均按照本确认及承诺书执行，百艺公司放弃对A公司及相关房地产购买人、股权转让关系之受让人的任何抗辩权；再者，百艺公司在此确认，放弃对系争房屋的优先购买权。百艺公司在落款处加盖公章，并由法定代表人周天安签名。当日，城建公司（甲方）与A公司（乙方）签订《房地产转让协议书》，约定乙方向甲方转让的房地产标的物位于浦东新区XX路XX号并包括该房地产土地使用权范围内现有的所有相关建筑物、构筑物、装修及设施设备；甲方购买上述房地产的总价款为12,700万元；双方确认本协议签订生效后3个月内，由乙方配合甲方完成该房地产过户交易手续及交付所有转让标的物。因A公司未履行系争房屋的过户及交房手续，并经城建公司催告无果，城建公司遂将A公司、百艺公司、B公司、周天安、杨某、周某列为共同被告诉至一审法院，请求判令：1、A公司继续履行2013年9月25日与城建公司签订的《房地产转让协议书》，由A公司与城建公司办理系争房屋的过户登记手续、注销抵押、缴纳应由A公司缴纳的税费及交付系争房屋；2、A公司承担逾期办理过户手续及交房的违约金（按总房款的日万分之五，从2014年1月1日起计至实际过户及交房之日止）；3、百艺公司、B公司、周天安、杨某、周某就A公司的应付款项承担连带责任。该案一审法院于2014年3月19日立案受理。一审法院经审理后于2014年8月25日对该案依法作出（2014）浦民一（民）初字第10190号民事判决书，认定了上述查明的房地产转让协议书约定的内容外，尚认定协议约定内容为鉴于该房地产项下存在司法查封，由城建公司根据法院执行中的调解协议直接以房地产转让款代A公司向查封法院支付全部执行款，以保证撤销查封及后续交易过户手续顺利进行，具体付款方式为本协议生效后10个工作日内，城建公司向相关法院支付3,120万元作为首期款项，其中2,500万元为定金；本协议生效后30个工作日内，城建公司向相关法院支付800万元作为第二期转让款，本协议生效后60个工作日内，城建公司向相关法院支付1,200万元，余款在办理房地产交易过户手续及实物交付手续且城建公司取得小产权证后一周内付清；房地产交付之前的物业管理费、水电煤费均由A公司承担，交付后由城建公司承担；任何一方不履行或不完全履行本协议规定的义务，即构成违约；A公司未按约履行撤销抵押、办理过户手续、交房等任何一项义务，城建公司有权要求A公司按违约天数和协议总价款的日万分之五承担违约责任、合同继续履行、或者解除协议并由A公司双倍返还定金作为违约赔偿。同日，百艺公司、B公司和周天安共同向城建公司出具不可撤销的担保书，周天安、杨某和周某也共同向城建公司出具不可撤销的担保书，均承诺，无论因何原因A公司未能履行系争房屋买卖协议及相关法律文件之义务，一经城建公司主张有关权利，包括但不限于要求返还已付款项、支付违约赔偿金等均由担保人向城建公司承担不可撤销的连带清偿责任。上述协议签订后，城建公司按约先后于2013年10月8日、11日、21日、同年12月2日共将55,228,760元购房款直接汇至相关法院账户，代偿A公司在相关法院强制执行程序中的债务，以避免系争房屋进入拍卖程序，以及解除司法查封，而A公司则未能按照协议约定履行系争房屋过户及交房义务。一审法院认为，城建公司与A公司间签订的《房地产转让协议书》是双方意思自治行为，从内容看，有明确的买卖标的物及价款，双方对房款的付款期限及方式、房地产权利过户及交房的时间、违约责任等均作了约定，具备了房屋买卖法律关系构成的基本要素；该协议是双方当事人真实意思表示，不存在法律规定的导致合同无效的情形，协议合法有效，双方均应恪守。城建公司要求A公司继续履行合同的诉讼请求，一审法院予以支持。并判决：一、A公司于判决生效之日起十五日内消除系争房屋上的抵押权；二、A公司于系争房屋上的抵押权消除后十日内，协助城建公司办理将该房地产产权过户登记至其名下的手续，并将该房屋交付城建公司；三、城建公司于系争房屋产权过户登记至其名下及A公司交付该房屋后七日内，支付A公司购房余款71,771,240元；四、A公司于判决生效之日起十日内支付城建公司逾期办理过户手续及交付房屋的违约金（以12,700万元为基数，按日万分之五，自2014年1月1日起计至A公司实际办理系争房屋产权过户手续及交付该房屋之日止）；五、百艺公司、B公司、周天安、杨某、周某对第四项判决中A公司的付款义务承担连带责任，百艺公司、B公司、周天安、杨某、周某承担保证责任后，有权向A公司追偿。后A公司、百艺公司、B公司、周天安、杨某、周某均不服原审判决，上诉于本院，本院于2015年1月21日依法作出（2014）沪一中民二（民）终字第2616号民事判决，确认一审法院认定事实无误，判决驳回上诉，维持原判。系争房屋房地产权利于2016年4月27日被权证号为沪房地浦字（2016）第042004号的上海市房地产权证登记至城建公司名下。2016年11月22日，城建公司出动保安人员至百艺公司处意欲收房。
一审法院认为，根据城建公司提供的《终止履行确认及承诺书》中百艺公司确认系争房屋由B公司与A公司签订房屋租赁协议作为百艺公司的经营场所，百艺公司设立后为该协议的实际履行方，百艺公司承诺于出具该书面确认及承诺书的当日终止该协议的履行，并在30天内无条件搬离系争房屋并将房屋交还A公司，且百艺公司不要求A公司或任何房地产购买人等承担任何赔偿或补偿，放弃对A公司及相关房地产购买人等的任何抗辩权，如因百艺公司租赁经营关系终止而导致对其他第三方的法律责任亦由百艺公司承担。另，城建公司与A公司签有《房地产转让协议书》，签约当日，百艺公司等尚向城建公司出具不可撤销的担保书，承诺无论因何原因A公司未能履行系争房屋买卖协议及相关法律文件之义务，一经城建公司主张有关权利，包括但不限于要求返还已付款项、支付违约赔偿金等均由担保人向城建公司承担不可撤销的连带清偿责任。后因A公司未按约履行该协议而另案涉讼，相关生效判决确认了房地产转让协议书的效力，并判决A公司应消除系争房屋上的抵押权，协助城建公司办理将该房屋的权利过户登记至城建公司名下，并将房屋交付城建公司，A公司向城建公司支付相关的违约金，百艺公司对A公司应承担的违约金承担连带责任等。现系争房屋权利已登记至城建公司名下，根据百艺公司原先承诺早该搬离系争房屋，同时百艺公司还承诺过不要求任何房地产购买人等承担任何赔偿或补偿，并放弃相关的抗辩权利，且百艺公司对系争房屋由A公司转让给城建公司提供过担保，也知晓百艺公司与A公司等作为共同被告和城建公司间涉讼的另案的处理结果，但百艺公司在另案相关判决生效后直至城建公司办理出系争房屋房地产权证后均未搬离系争房屋，现又起诉要求城建公司赔偿，显然违背了百艺公司当初的一系列承诺，于情于理于法均不符，城建公司有权对已拥有所有权的系争房屋行使相关权利，对城建公司因此行使权利所造成的后果理应由百艺公司自行承担，现百艺公司要求城建公司赔偿损失缺乏事实和法律依据，一审法院实难支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年8月13日判决：驳回百艺公司的诉讼请求。一审案件受理费4,380.70元，由百艺公司负担。
本院二审期间，百艺公司提供一审法院公告及百艺公司执行异议申请书，证明一审法院已经进入了执行程序，百艺公司提出了执行异议，城建公司无权通过暴力手段夺取系争房屋。城建公司经质证认为，真实性认可，但一审法院未接受百艺公司的执行异议，也并未中止执行。本院认证意见是，该证据与本案存在关联性，但不能证明百艺公司的待证事实，具体理由在本院认为部分阐述。城建公司未向本院提供新证据。
本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，百艺公司于2013年9月25日出具的《终止履行确认及承诺书》系其真实意思表示，该承诺对百艺公司具有约束力。百艺公司关于该承诺书并非出具给城建公司且为附生效条件的承诺的上诉理由，百艺公司出具承诺书的背景为其关联企业A公司对外有大量债务，百艺公司承租的房屋将被拍卖抵债，该承诺书是通过减轻房屋资产权利负担的形式吸引其他市场主体通过平等协商的方式以合理的价格受让相关资产，避免房屋被低价拍卖。因此，该承诺做出即生效，百艺公司从签署承诺书当日起不再履行与A公司的《房屋租赁协议》，应在30天内无条件搬离。A公司与特定的主体签订房地产转让协议后，百艺公司承诺的对象即从不特定主体转化为特定的权利受让人。现城建公司与A公司签订了《房地产转让协议书》，城建公司亦已是涉案房屋的登记所有权人，百艺公司应向城建公司履行《终止履行确认及承诺书》中的一系列承诺。因此，百艺公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
百艺公司关于涉案房屋已进入强制执行程序，故城建公司无权自行收房的上诉理由，百艺公司在《终止履行确认及承诺书》中明确承诺：自即日起我公司终止房屋租赁协议的履行，在30天内无条件搬离所承租的涉案房屋并迁移公司注册地；不要求A公司或任何房地产购买人、股权转让关系之受让人承担任何赔偿或补偿，如因我公司租赁经营关系终止而导致对其他第三方的法律责任由我公司承担；如我公司逾期不搬，A公司除有权要求我公司立即搬离之外，也同时可追究我公司法律责任，在具体管理上可采取封门、停电、停水等措施，并且我公司在实际占用期间按3元/天/平方米支付实际使用费，逾期60天不搬，你公司可视同在所承租的房屋所有物品均为遗弃物，可自行抛弃处置，直接收回房屋使用权；无论我公司与A公司间是否订立过其他租赁协议，我公司均按照本确认及承诺书执行，我公司放弃对A公司及相关房地产购买人、股权转让关系之受让人的任何抗辩权。现百艺公司在出具承诺书四年后尚未搬离涉案房屋，甚至在法院生效判决确认城建公司为涉案房屋所有权人并要求A公司交付房屋后百艺公司仍未搬离，远远超过了其承诺书中房屋所有权人可直接收回房屋使用权的期限。同时，申请法院强制执行是权利人保障自身权利有效实现的方式之一，法律并未禁止权利人在申请法院强制执行后另行继续采取其他合理方式保障其合法权益。因此，百艺公司关于城建公司无权收房且应赔偿相关损失的主张，既违背了己方的承诺，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，百艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,380.70元，由上诉人上海百艺公寓酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑军欢
审判员 成 阳
审判员 胡玉凌
二〇一七年十一月三十日
书记员 俞 悦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。