广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法石民初字第37号
原告某物业管理服务有限公司。
法定代表人。
委托代理人
被告罗某。
被告罗某华
原告某物业公司诉被告罗某、罗某华物业管理服务合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法由组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某物业公司的委托代理人及被告罗某到庭参加诉讼。被告罗某华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某物业公司诉称，原告接受委托为广州某花园小区提供物业管理服务，两被告是该小区俊园12幢某号商铺的业主。该房屋的建筑面积为78.82平方米。依据双方前期物业服务协议第四条第二项的约定，该小区商铺物业管理费为每月2.8元／平方米，即两被告每月需向原告支付物业管理费人民币220.7元（实际按214元每月标准收取）。自2012年1月起至2013年10月止，两被告无故拖欠原告物业管理费22个月，共计人民币4708元。期间，原告多次催交，要求两被告尽快支付物业管理费，但两被告至今仍未支付。依据双方前期物业管理服务协议第十条第三项的约定，如被告不按规定的日期缴纳有关费用，被告应从逾期之日起至实际清偿之日止，每天按欠费额的千分之一向原告支付滞纳金，至起诉之日，滞纳金约为1483.02元。两被告另拖欠原告2008年11月至2011年7月的住宅水费及排污费共23.9元、2008年5月至2011年12月的电费219.4元。综上，两被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求如下：1、两被告按每月214元的标准向原告支付自2012年1月起至本案一审开庭之日止的物业管理费，现暂时计至2013年10月，拖欠的物业管理费为4708元。2、两被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金，暂计至起诉之日，滞纳金约为1483.02元。3、两被告向原告支付2008年11月至2011年7月拖欠的住宅水费及排污费共23.9元（水费：17.6元，排污费6.3元）。4、两被告向原告支付2008年5月至2011年12月拖欠的电费共219.4元；以上合计人民币6434.32元。5、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告罗某辩称，罗某华是我儿子，我儿子今天要上学，所有没时间过来开庭，我完全可以代表我儿子。该物业是第二次漏水，我已经找物管好多次了，后来物管说修好，但是因为我装修的木地板被渗水损坏，我要求物管帮我更换了木地板后，我再交物业管理费。到目前为止，虽然解决了漏水问题，但因为渗水损坏的木地板依然没有更换，所以我才不交物业管理费。
原告某物业公司对被告罗某的答辩回应称，木地板是被告自己装修的，开发商已经委托物业管理公司对渗水问题进行维修处理，并且已经修好。因为木地板不是开发商装修的，据我方了解，开发商不愿意给被告更换木地板。我方也是接受开发商委托才替被告维修漏水部分，我方没有受开发商的委托去给被告更换木地板，而且更换木地板也不是物业服务的范围。
被告罗某华无答辩。
经审理查明，原告某物业管理服务有限公司番禺分公司原名中山市某物业管理服务有限公司番禺分公司，隶属于某物业管理服务有限公司，经营范围为物业管理服务、水电维修及室内装饰工程等，住所位于广州市番禺区南村镇。位于广州番禺区南村镇员岗村广州某花园俊园12幢某号商铺系被告罗某、罗某华向物业发展商购买，该房产建筑面积为78.82平方米，共用地面积为1489.20平方米，两被告接收该商铺后一直空置，未开始实际使用。位于广州番禺区南村镇员岗村广州某花园小区自从开盘以来一直由原告提供物业管理服务。
2007年6月15日两被告与原告签订了《广州某花园物业管理服务协议》，并向原告出具了《承诺书》一份。上述物业管理服务协议第四条第二款约定按建筑面积2.80元／平方米／月计收物业管理服务费用；第四条第六款约定每月5日之前缴纳当月物业管理费；第十条约定不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之一缴付违约金。原告在庭审中述称，两被告购买涉案物业后曾一直按每月214元的标准向原告交纳物业管理费至2011年12月。原告也一直有向涉案物业地址直接送达收费通知单，原告发给涉案物业的收费通知单注明的业主是“罗某、罗某华”，房间编号为“XXX”，物业管理费每月按214元收费，并要求业主于每月10号前到客户服务中心大堂收银处交款。原告诉称，涉案物业为商铺，每月物业管理费为2.80元／平方米，计费建筑面积为78.82平方米，被告每月需向原告支付物业管理费220.7元，但实际按214元每月的标准收取。若按原告主张的214元每月计算涉案物业从2012年1月至法庭辩论终结前的2014年6月期间的物业管理费为214元／月×30月=6420元。原告另称两被告拖欠2008年11月至2011年7月期间的住宅水费、排污费共23.9元（其中水费17.6元、排污费6.3元）及2008年5月至2011年12月拖欠的电费共219.4元。因两被告一直欠缴物业管理服务费等，原告曾向被告发出催缴《律师函》，原告经催收未果，遂于2013年12月24日将两被告诉至本院，要求两被告交纳拖欠的涉案物业物业管理费、滞纳金及水费、排污费、电费。
被告罗某到庭应诉，被告罗某在本案庭审中辩称涉案物业渗水未及时处理好，且因房屋渗水导致其装修的木地板损坏，因被告要求原告更换损坏的木地板未果，故被告认为其有权拒交物业管理费，且被告认为涉案商铺不能住人，也未开始使用，故不可能产生住宅水费、排污费和电费。原告未提供证据证明其已向两被告释明涉案物业房屋质量问题的正确处理方法，原告除在其发给两被告的收费通知单上注明发生的水电费外，未能提供水电费的原始抄表记录。
本院认为，原告某物业公司是从事物业管理服务的企业。涉案小区自从开盘以来，一直由原告为该小区提供物业服务，两被告自购买该小区的俊园12幢某号商铺后作为该小区的业主，接受了原告某物业公司提供的物业管理服务，且两被告于2007年6月15日与原告签订了《广州某花园物业管理服务协议》，并向原告出具了《承诺书》，两被告也曾按214元每月的缴费标准向原告缴纳物业管理费至2011年12月，故原、被告双方已形成物业管理服务合同关系。原告某物业公司在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费，故本院对原告要求两被告支付拖欠物业管理费本金的主张应予支持。原告在本案审理过程中仅要求按每月214元的标准计收物业管理费，而未要求按实际建筑面积78.82平方米计算所得的220.7元每月计收物业管理费，是原告对自己民事权利的处分行为，本院应予认可。两被告享受物业服务后，未及时向原告交纳物业管理费，已构成违约，按物业管理服务协议的约定本应计收滞纳金，但本院考虑到两被告拒交物业管理费事出有因，原告也无证据证明曾向两被告释明涉案物业房屋质量问题的正确处理方法，故本院酌情确定两被告可免缴纳滞纳金。原告在本案庭审中，原告就住宅水费、排污费、电费的主张仅凭其自行制作的收费通知单打印件，而未提供水电费的原始抄表记录核对，被告对此也不予认可，且本院考虑到涉案商铺一直尚未实际使用的客观情况，故对原告的此项主张不予支持。综上所述，驳回原告某物业公司的其他诉讼请求。
被告罗某、罗某华反映的涉案物业渗水导致其装修的木地板损坏问题涉及两被告与物业开发商的商品房买卖合同纠纷，与本案纠纷不是同一法律关系，两被告应当另循法律途径解决。被告罗某华经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告罗某、罗某华应于本判决发生法律效力之日起七日内按每月214元的标准支付2012年1月至2014年6月期间的物业管理服务费6420元给原告某物业管理服务有限公司番禺分公司；
二、驳回原告某物业管理服务有限公司番禺分公司的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告罗某、罗某华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
（本页无正文）
审 判 长 胡 林
人民陪审员 麦琦旋
人民陪审员 曾敏娜
二〇一四年七月十一日
书 记 员 黄泽兴