成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初3462号原告：刘某。被告：乐天地产（成都）有限公司。住所地：成都市锦东路***号摩根中心**层****号。法定代表人：闵庚泰，系乐天地产（成都）有限公司总经理。委托诉讼代理人：朱亮亮，北京观韬（成都）律师事务所律师。原告刘某与被告乐天地产（成都）有限公司(简称乐天地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案受理后，依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，并于2017年5月24日进行了公开开庭审理。原告刘某，被告乐天地产公司的委托诉讼代理人朱亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、乐天地产公司双倍返还刘某定金40000元；2、乐天地产公司承担本案的诉讼费、保全费、公证费等实现债权的费用。事实和理由：刘某与乐天地产公司于2016年12月3日签订《乐天圣苑房屋定购书》（以下简称“《房屋定购书》”），约定：由刘某认购乐天地产公司开发的“乐天圣苑”项目3栋1单元2801号房屋，房屋总价为2841303元，优惠额度为4%。双方约定在2016年12月10日之前正式签订买卖合同及其附件。签订《房屋定购书》当天，刘某向乐天地产公司支付了定金20000元。《房屋定购书》签订后的第2天，经刘某向乐天地产公司提交书面申请更换为X栋X单元XXX号房屋，房屋总价变更为2633803元。《房屋定购书》中约定“在签订本定购书的同时，买受人即自愿支付定金20000元，作为其按时与出卖人签署《商品房买卖合同》（含所有附件：下同）及补充协议的担保”，“买受人应于签订本订购书之日起七日内（即2016年12月10日或之前）携带本订购书原件、定金收据原件、应付房款及身份证原件到本项目销售中心签订《商品房买卖合同》及补充协议”。2016年12月9日，刘某联系乐天地产公司置业顾问张怡表示要前来签订合同，但张怡告知刘某当天不能签订合同。2016年12月11日，刘某又询问张怡什么时候能签合同，张怡表示还是不能签订合同。2016年12月14日，张怡通知刘某可以签订合同了。2016年12月15日，刘某前往乐天地产公司售楼处签订合同，根据乐天地产公司提供的合同，刘某发现乐天地产公司逾期提供的合同中有些内容是乐天地产公司未告知且刘某无法接受的，刘某提出解除《房屋定购书》并要求乐天地产公司退还20000元定金。因与乐天地产公司协商解除合同未达成一致意见，刘某委托北京市中银（成都）律师事务所律师于2016年12月20日向乐天地产公司发出《律师函》。2016年12月26日，刘某又前往乐天地产公司售楼处办理退定金手续，并提交了《退订申请单》等资料。在与置业顾问张怡沟通何时能退款时，张怡表示，退款的时间不能确定，只能走流程，9月份申请退款的到12月份还没退。刘某表示如不能给出具体的退款时间将保留通过法律途径要求返还定金。2016年12月28日，刘某收到乐天地产公司《关于解除的通知》，乐天地产公司在通知书中明确表示不再退还刘某支付的20000元定金，并单方面解除《房屋定购书》。综上，双方在《房屋定购书》签订后，刘某已按照《房屋订购书》的约定履行了全部义务，由于乐天地产公司未在《房屋定购书》约定的时间内提供《商品房买卖合同》的原因，导致双方未能在《乐天圣苑定购书》约定的时间内签订《商品房买卖合同》，且拒不退还刘某的定金，给刘某造成损失，为维护刘某合法权益，特向贵院提请诉讼，请依法判决。被告乐天地产公司�称，1、2016年12月3日双方签订了《房屋定购书》，在定购书中明确约定，买受人应在签订定购书之日起7日内即2016年12月10日前与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议。后因双方对签订正式《商品房买卖合同》及补充协议的时间变更为2016年12月15日，因此，刘某诉称乐天地产公司在2016年12月10日未能提交正式的《商品房买卖合同》及补充协议与其签订，存在违约行为的理由不能成立。2、乐天地产公司为销售《乐天圣苑》的房屋，已按照房管部门的相关规定在销售大厅对《商品房买卖合同》及补充协议进行了公示，供买受人阅读，买受人对《商品房买卖合同》及补充协议的内容无异议并予以接受，此事实在双方签订的《房屋定购书》第6条已明确载明。因此，乐天地产公司认为刘某对《商品房买卖合同》及补充协议载明的内容已知晓并接受。3、刘某不愿签�正式《商品房买卖合同》及补充协议的主要原因是认为涉案楼盘的土地已抵押，楼盘附近有大型变电站而无法接受。因土地已抵押以及相关不利因素，乐天地产公司已在与刘某签订《房屋定购书》时进行了告知，刘某不能以该理由拒签正式《商品房买卖合同》及补充协议。4、刘某向乐天地产公司发出解除《房屋定购书》的通知，表明刘某不愿再履行签订正式《商品房买卖合同》及补充协议的义务，刘某存在违约行为，乐天地产公司向刘某发出解除《房屋定购书》的通知，并表明没收刘某交纳的定金20000元，符合双方的约定。综上，请求驳回刘某的全部诉讼请求。经审理查明，乐天地产公司系成都市锦江区锦东路568号“乐天圣苑”的开发商。2016年12月3日，刘某(买受人)与乐天地产公司(出卖人)签订“乐天圣苑”《房�定购书》，约定：买受人自愿购买“乐天圣苑”项目X栋X单元XXXX号房屋，该房屋预测面积135.98平方米，总价款2841303元；在签订本定购书的同时，买受人自愿支付定金20000元，作为其按时与出卖人签署《商品房买卖合同》(含所有附件)及补充协议的担保；买受人签订本定购书之日起七日内(即2016年12月10日或之前)携带本定购书原件、定金收据原件、应付房款及身份证原件到本项目销售中心签订《商品房买卖合同》及补充协议；买受人采用首付827651元，剩余1900000元向银行按揭；购房款优惠额度为4%。其他约定：……2、买受人在签订本定购书时即支付上述约定的定金，未支付定金，本定购书不生效……4、买受人应于本定购书规定期限内到出卖人指定地点“乐天圣苑”销售中心与出卖人完成《商品房买卖合同》及补充协议的签署支付约定之房款，出卖人不再另行催告，�期视为买受人违约，出卖人不退还买受人支付的定金，且出卖人有权解除本定购书、将该房屋另行出售；5、如买受人严格按本定购书的约定履行了相应的义务但出卖人在2016年12月10日前将买受人定购的房屋另售他人的，视为违约，出卖人应双倍返还买受人所付定金，除此之外，出卖人不承担其他任何责任，本定购书自动终止；6、买受人确认，在签订本定购书之前，出卖人已预留足够时间让买受人阅读并理解出卖人已在项目销售中心公示的预售许可证、价格公示栏、《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等其他相关文件，买受人对前述文件的内容无异议并予以接受……9、本定购书在买受人支付定金并经双方签字、盖章之日起生效，在双方签订《商品房买卖合同》及补充协议后，本定购书自动终止。2016年12月3日，刘某向乐天地产公司转帐支付20000元，乐天地产公司向刘某出具了收到定金20000元的收据。2016年12月10日是双方约定签订《商品房买卖合同》及补充协议的最后一日，因乐天地产公司未能提供正式的《商品房买卖合同》及补充协议，刘某与乐天地产公司未签订《商品房买卖合同》及补充协议。2016年12月14日，“乐天圣苑”项目的销售人员通知刘某，可于2016年12月15日签订《商品房买卖合同》及补充协议。2016年12月15日，刘某前往乐天地产公司签订合同，但刘某认为乐天地产公司提供的《商品房买卖合同》及补充协议上存在涉案房屋的土地已抵押和涉案房屋附近建有变电站等不利因素，双方未签订《商品房买卖合同》及补充协议。2016年12月20日，刘某授权北京市中银(成都)律师事务所向乐天地产公司发出《律师函》，主要内容为：双方签�的《房屋定购书》于2016年12月20日解除，乐天地产公司在收到此函起2日内返还刘某定金20000元。2016年12月26日，刘某要求乐天地产公司退还定金与“乐天圣苑”项目的销售人员进行了对话，但双方对退还定金一事未达成一致意见。2016年12月27日，乐天地产公司向刘某发出了关于解除《房屋定购书》的通知，主要内容为：自您收到本通知之日起，您与我公司签订的《房屋定购书》即解除……我公司不退还您支付的定金20000元。在本案中，乐天地产公司提供了四川省商品房买卖合同(预售)示范文本和商品房买卖合同附件及补充协议，其证明在与刘某签订《房屋定购书》时，涉案房屋销售大厅就存有四川省商品房买卖合同(预售)示范文本和商品房买卖合同附件及补充协议，也就是《房屋定购书》第6项载明的“买受人确认，在签订本定购书之前，出卖人已预留足够时间让买受人阅读并理解出卖人已在项目销售中心公示的……《商品房买卖合同》及补充协议……”。四川省商品房买卖合同(预售)示范文本第五条载明了乐天地产公司将土地使用权于2015年5月12日抵押给了中国农业银行股份有限公司成都总府支行，抵押期限至2018年5月4日。商品房买卖合同附件及补充协议中附件十二不利因素告知书第五项载明：本项目东侧已建成双桥子220V变电站，不排除后期城市规划进行调整的可能性，对本项目住宅环境的影响暂不能确定，出卖人对此不做任何承诺。刘某认为“在签订《房屋定购书》时，乐天地产公司并未公示和向其出具上述的四川省商品房买卖合同(预售)示范文本和商品房买卖合同附件及补充协议，对土地使用权已抵押和项目存在不利因素并未告知”。以上事实，有《房屋定购书》、定金收据、银行pos单、朋友圈截图、微信聊天记录、律师函、录音文件、关于解除《房屋定购书》的通知、四川省商品房买卖合同(预售)示范文本和商品房买卖合同附件及补充协议在案佐证。刘某提交的《承诺书》、《委托书》、《退定申请书》和乐天地产公司提交的现场公示照片均属单方证据，不具有证据的真实性、合法性、关联性，不作为本案证据。本院认为，乐天地产公司系“乐天圣苑”的开发商，于2016年12月3日与刘某签订了《房屋定购书》，约定由刘某定购“乐天圣苑”项目3栋1单元2801号房屋，刘某向乐天地产公司交纳定金20000元，并于2016年12月10日前完成《商品房买卖合同》及补充协议的签署，刘某不愿签订《商品房买卖合同》及补充协议，视为违约，乐天地产公司不退还刘某支付的定金，乐天地产公司在2016年12月10日前将刘某定购的房屋另售他人的，视为违约，乐天地产公司应双倍返还刘某所付定金。涉案《商品房买卖合同》及补充协议未签订，属双方违约，还是单方违约，还是属于不可归责于当事人双方的事由，是处理本案的关键，对此，作如下分析认定：双方签订的《房屋定购书》，在性质上属于预约合同，刘某向乐天地产公司支付的20000元定金，是作为与乐天地产公司订立《商品房买卖合同》及补充协议的保证，性质是为其后订立《商品房买卖合同》及补充协议而支付的订约定金。本案查明，在双方约定的签约日，乐天地产公司未能向刘某提交正式的《商品房买卖合同》及补充协议文本，但根据本案查明的事实即2016年12月14日“乐天圣苑”项目的销售人员通知刘某，可于2016年12月15日签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议，刘某按前述通知已前往签约地点。该事实能够确认双方就签约时间已达成一致意见即变更为于2016年12月15日签订《商品房买卖合同》及补充协议，故2016年12月10日前未能签订《商品房买卖合同》及补充协议，刘某和乐天地产公司均不存在违约情形。在签订《房屋定购书》之日，乐天地产公司是否已明确向刘某告知了乐天地产公司已将涉案项目的土地使用权于2015年5月12日抵押给了中国农业银行股份有限公司成都总府支行以及涉案房屋附近建有变电站等不利因素，乐天地产公司在本案中提交的四川省商品房买卖合同(预售)示范文本和商品房买卖合同附件及补充协议均不能证明。因在《房屋定购书》中载明的公示文本为《商品房买卖合同》及补充协议，而四川省商品房买卖合同(预售)示范文本和商品房买卖合同附件及补充协议并未进行公示，上述文本中载明的内容乐天地产公司是否在签订《房屋定购书》前已�刘某进行了告知和说明，本案无直接证据予以证明。刘某在签订正式《商品房买卖合同》及补充协议时得知涉案项目的土地使用权已抵押，且项目附近有变电站等不利因素，而不愿签订正式合同，属买房人正常的对其自身利益考虑的因素，因购置房屋是人生中的大事，且涉案房屋总价款高达2841303元，在签订《房屋定购书》并不知晓涉案项目的土地使用权已抵押以及项目附近有变电站等不利因素的情况下，刘某不愿签订《商品房买卖合同》及补充协议，这既有刘某为自身利益考虑的因素，也有乐天地产公司在签订《房屋定购书》未尽到不利因素告知和说明的原因，该情形属于不可归责于当事人双方的事由。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商�房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故乐天地产公司应当退还刘某定金20000元。刘某要求双倍返还定金的请求以及乐天地产公司抗辩不予退还刘某定金的理由，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告乐天地产（成都）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘某定金20000元；二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果被告乐天地产（成都）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费800元，减半收取400元，由被告乐天地产（成都）有限公司负担200元，原告刘某负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  徐国书二〇一七年六月一日书记员  梁 栋