上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第27793号
原告上海缘杰置业有限公司。
法定代表人印仁杰。
委托代理人沈福云，上海市罗顿律师事务所律师。
委托代理人吴肇运，上海市罗顿律师事务所律师。
被告上海资延置业有限公司。
法定代表人钱文忠。
被告钱文忠。
原告上海缘杰置业有限公司诉被告上海资延置业有限公司、钱文忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月29日受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于2014年12月19日公开开庭进行了审理。原告上海缘杰置业有限公司的委托代理人吴肇运到庭参加诉讼。被告上海资延置业有限公司、钱文忠经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海缘杰置业有限公司诉称，2013年1月21日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出租给被告使用。租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止，月租金为人民币（以下币种相同）39，500元。被告支付给原告保证金79，000元。被告自2013年5月1日开始欠付租金，经原告多次催讨，未果。原告于2014年5月12日向被告寄送《催款通知》以及《租赁合同解除通知》，要求被告支付欠付款项并解除租赁合同。原、被告于2014年5月31日签订《协议》，确认房屋租赁合同于2014年5月31日解除。被告确认欠付13个月租金，扣除已支付的保证金，被告还欠租金434，500元、物业管理费以及滞纳金33，313.06元。但被告仍未按约支付款项。现向法院起诉要求：一、确认原、被告于2013年1月21日签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年5月31日解除；二、判令两被告支付自2013年5月1日起至2014年5月31日止的房屋租金434，500元；三、判令两被告支付原告垫付的物业管理费及滞纳金33，313.06元；四、诉讼费由两被告负担。
被告上海资延置业有限公司、钱文忠未到庭应诉。
经审理查明，上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋产权登记在上海缘杰置业有限公司名下。
2013年1月21日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋出租给被告使用。租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止；月租金为39，500元，租金押二付二，先付后租，每期租金应在起租日前15日内支付；原告交付该房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金79，000元。如被告逾期不支付租金累计超过一个月，原告可书面通知被告解除本合同。合同签订后，被告支付给原告保证金79，000元。原告在租赁合同签订前已将系争房屋交付给被告使用。被告自2013年5月1日起欠付租金，经原告多次催讨，未果。原告于2014年5月12日向被告寄送《催款通知》，要求被告在接到通知后7日内支付欠付的租金。同日，原告向被告寄送《租赁合同解除通知》称，被告自2013年5月1日起至今未支付房租，多次催讨未果。今特书面通知：于2014年5月30日解除合同，请于2014年5月30日缴清物业管理费、电费后返还房屋，并付清所欠房租以及违约金。2014年5月31日，原、被告签订《协议》约定，原、被告自签订承租上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋至今（2014年5月31日），被告结欠原告租金共13个月，扣减被告已付保证金，实欠11个月租金434，500元，该欠款由被告在2015年5月31日前逐月还清。利息自2014年6月1日起开始起算，按照15%年利率计算，如有提前支付利息按实际占用日结算。此《协议》签署后，原告不再追究原租约被告违约责任，若被告一年后未能还清全部所欠款项，原告有权按原租约追究被告责任。被告结欠房屋物业管理费等费用33，313.06元由原告代为支付，被告在2014年6月前归还给原告。租赁合同于2014年5月31日终止，并移交原告承租房，房内如有遗留物品，被告放弃权利，可由原告处置。如有其它未尽事宜，双方另行协商。《协议》签订当日，被告将系争房屋返还给原告。被告对欠付款项，至今分文未付。
以上事实由经庭审质证的沪房地浦字（2006）第064210号房地产权证、上海市房屋租赁合同、租赁合同解除通知、催款通知、协议、保证金记账联等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。根据合同约定，被告逾期不支付租金累计超过一个月，原告可书面通知被告解除合同。被告自2013年5月1日欠付租金至今，原告向被告寄送《租赁合同解除通知》，现原、被告通过签订《协议》一致确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年5月31日解除，本院依法予以确认。原、被告在签订的《协议》中确认截止2014年5月31日被告欠付13个月租金，扣除被告已付保证金79，000元，被告尚欠租金434，500元。《协议》中约定434，500元于2015年5月31日前逐月还清。根据法律规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。法律对其他有偿合同有规定，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。被告至今对欠付的租金434，500元分文未付，已超过全部价款的五分之一，故对原告要求两被告支付自2013年5月1日起至2014年5月31日止的房屋租金434，500元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告在《协议》确认尚欠原告物业管理费等费用33，313.06元，故对原告要求被告支付原告垫付的物业管理费及滞纳金33，313.06元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告上海资延置业有限公司、钱文忠经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百六十七条第一款、第一百七十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海缘杰置业有限公司与被告上海资延置业有限公司、钱文忠于2013年1月21日签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年5月31日解除；
二、被告上海资延置业有限公司、钱文忠在本判决生效之日起十日内支付给原告上海缘杰置业有限公司自2013年5月1日起至2014年5月31日止的房屋租金人民币434，500元（已经扣除被告上海资延置业有限公司、钱文忠支付的租赁保证金人民币79，000元）；
三、被告上海资延置业有限公司、钱文忠在本判决生效之日起十日内支付给原告上海缘杰置业有限公司物业管理费及滞纳金人民币33，313.06元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9，806元，公告费人民币600元，上述共计人民币10，406元，由被告上海资延置业有限公司、钱文忠共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨怡霖
人民陪审员 黄文雅
人民陪审员 曹 璐
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 胡贤君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
……
第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。