广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤18民终2258号上诉人（原审被告）：清远市中裕置业有限公司。住所地：清远市。法定代表人：郑金树。委托代理人：陈福，广东正肯律师事务所律师。委托代理人：刘庆斌，广东中肯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢达飞，男，1986年12月18日出生，汉族，住清远市。被上诉人（原审原告）：谭玉金，女，1987年3月17日出生，汉族，住清远市。上列两被上诉人的共同委托代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托代理人：陈汝文，广东业证律师事务所律师。上诉人清远市中裕置业有限公司因与被上诉人谢达飞、谭玉金房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民一重字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年7月26日，谢达飞、谭玉金与清远市中裕置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定清远市中裕置业有限公司将位于清远市新城北江三路一号×××花园×号楼×层××号商品房出售给谢达飞、谭玉金，建筑面积为127.51平方米，总房价款为754738元。合同第八条约定出卖人应当在2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，谢达飞、谭玉金依约向清远市中裕置业有限公司付清房屋总价款754738元。2013年8月17日，清远市中裕置业有限公司将商品房交付谢达飞、谭玉金使用，因清远市中裕置业有限公司一直未能办妥房屋产权证给谢达飞、谭玉金，谢达飞、谭玉金遂向原审法院提起诉讼。诉讼中，谢达飞、谭玉金认为由于清远市中裕置业有限公司的违约行为造成其损失主要表现为房屋买卖、租赁等方面的交易损失及其他相关损失。另查明，涉案×××花园工程×号楼至今未办理建设工程竣工验收备案手续。原审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点：一是涉案商品房买卖合同第十五条中关于违约责任的约定是否有效；二是涉案房屋是否具备办证条件；三是清远市中裕置业有限公司是否存在逾期交付房屋和逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为及所约定的办证违约金是否应当调高；四是谢达飞、谭玉金主张的违约金是否超诉讼时效。关于涉案商品房买卖合同第十五条中关于违约责任的约定是否有效问题，因谢达飞、谭玉金与清远市中裕置业有限公司双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。合同第十五条关于违约责任的约定同样属于双方的意思表示，而且从合同关于房屋房号、价款等订立情况看，也反映了双方订立合同时存在着磋商的过程，故谢达飞、谭玉金主张上述条款属于格式条款应无效的主张，缺乏依据，原审法院不予采纳。对于谢达飞、谭玉金主张要求清远市中裕置业有限公司协助办证的诉讼请求。因涉案房屋至今未具备经建设局工程竣工验收合格的交付条件，而该条件的成就是向产权登记部门申请办理房屋产权证的必要前提条件，因此涉案房屋目前尚不具备办证条件，谢达飞、谭玉金现要求清远市中裕置业有限公司协助办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，原审法院不予支持，谢达飞、谭玉金可待上述前提条件成就后另行主张权利。对于清远市中裕置业有限公司是否存在逾期交付房屋和逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为及所约定的办证违约金是否应当调高问题。本案中，谢达飞、谭玉金已按约定向清远市中裕置业有限公司付清购房款，按约定清远市中裕置业有限公司应于2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人，但涉案房屋至今未验收备案且至2013年8月17日才交付给谢达飞、谭玉金，清远市中裕置业有限公司构成逾期交房的违约，故清远市中裕置业有限公司应向谢达飞、谭玉金支付逾期交房违约金。该违约金按合同约定从2013年1月1日起以总购房款754738元为基数，按日万分之二计算至2013年3月31日。协助办证系以交付使用为前提，因为清远市中裕置业有限公司在交房环节存在逾期，故在其向谢达飞、谭玉金交付涉案房屋前，计付逾期交房违约金。在其实际交付之日即2013年8月17日起90天内即于2013年11月15日前需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。诉讼中，清远市中裕置业有限公司虽抗辩一直有履行备案登记义务，但未能提供相关证据，故原审法院确认清远市中裕置业有限公司迟延履行涉案房屋竣工验收手续致使谢达飞、谭玉金未能在约定期限内办理房地产权属权证，已构成违约。由于清远市中裕置业有限公司至今未完成提供办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，时间较长且处于继续状态，而谢达飞、谭玉金不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，合同第十五条的违约金的约定已不足以弥补谢达飞、谭玉金由此造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，谢达飞、谭玉金认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出要求增加。故原审法院对谢达飞、谭玉金主张增加违约金的诉讼请求予以部分支持，清远市中裕置业有限公司应从2013年11月16日起以购房总价款754738元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息的标准支付违约金至清远市中裕置业有限公司将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。对于谢达飞、谭玉金主张违约金是否超诉讼时效，按照合同约定，清远市中裕置业有限公司应于2012年12月31日前向谢达飞、谭玉金交付符合约定交付条件的房屋，在清远市中裕置业有限公司实际交付涉案房屋给谢达飞、谭玉金后，清远市中裕置业有限公司应于2013年11月14前协助谢达飞、谭玉金办理房屋权属登记，而涉案房屋至今未完成建设工程竣工验收备案手续，且完成建设工程竣工验收备案手续时办理房屋权属登记的前提条件，故逾期交房违约金诉讼时效的起算点应从2013年8月17日之次日起计算2年时间。逾期办证违约金诉讼时效的起算点应从2013年11月15日之日期起计算2年时间。谢达飞、谭玉金起诉之日为2014年8月6日，故谢达飞、谭玉金要求清远市中裕置业有限公司承担给付逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。清远市中裕置业有限公司抗辩每一日的违约金属于独立的“个体违约金债权”应从谢达飞、谭玉金起诉主张之日向前推算两年的诉讼期间的主张，缺乏依据，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限清远市中裕置业有限公司于判决生效之日起10日内向谢达飞、谭玉金支付违约金（违约金从2013年1月1日起以总购房款754738元为基数按日万分之二计算至2013年3月31日；从2013年11月16日起以总购房款754738元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算，至清远市中裕置业有限公司将位于清远市新城北江三路一号×××花园×号楼×层×号房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回谢达飞、谭玉金的其他诉讼请求。案件受理费1924元，由谢达飞、谭玉金负担400元，由清远市中裕置业有限公司负担1524元。宣判后，清远市中裕置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、涉案房屋已具备实际交楼条件，被上诉人无故拒绝收楼，责任不在上诉人。涉案房屋在合同约定交付房屋之前已具备实际的交房条件，可以装修居住使用，业主收楼不影响其对房屋的正常居住使用。而上诉人已通过电话通知被上诉人前来办理收楼手续，被上诉人无故拒绝收楼，责任不在上诉人。二、合同对逾期办证违约责任有明确约定，依法应按合同约定处理，不得调整。（一）、依法成立的合同对双方具有法律约束力，合同对逾期办证违约责任有明确约定，若上诉人违约依法应按该约定计算违约金。（二）被上诉人不存在任何实际损失，也没有举证证明有任何实际损失，应自行承担举证不能的责任。因此，被上诉人主张按银行同期贷款利率按日计算违约金没有依据。三、按被上诉人主张计算逾期办证的违约金，对上诉人而言明显过高，违背公平原则。本案是涉及×××花园约两百户的业主起诉主张逾期办证违约金，认为合同约定按1％计算过低，应调整为以日按同期银行贷款利率计算。从现实生活来看，没有办好房产证对于业主而言并无实际的损失，而且现在房产证也已经办理好（未办理的部分原因在于该业主为做诉讼保全担保查封自己物业导致无法办理），如果按被上诉人主张的方式计算违约金，那么上诉人要承担三千万以上的巨额损失，这样对上诉人是极其不公平。而且还会对剩余的几百户业主造成连锁反应，上诉人势必不堪重负宣告破产，而上诉人的破产也会使剩余的业主办理房产证、以及整个×××花园小区后续的管理造成不必要的困难。三、一审判决以1、2、3号楼竣工验收备案时间2013年3月21日的次日作为逾期协助办证违约金诉讼时效的起算点不恰当。依照法律的规定，诉讼时效是由当事人知道或者应当知道自己权利受起侵害开始计算的。如果上诉人在约定期限内没有履行到协助办证义务，那么应从该时间起作为诉讼时效起算点。四、逾期交房或者逾期协助办证的违约金属于个体之债，不是整体之债，由业主起诉之日向前推算两年，之前的违约金诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回业主的诉讼请求。被上诉人谢达飞、谭玉金口头答辩称：关于诉讼时效问题，我方认为一审认定合理。关于违约金起算点，虽然一审法院的计算方案，业主方不是完全认同，因为原审按照实际交楼时间作为逾期办证违约金的计算点，实际减轻了上诉人中裕公司的责任，但由于业主方没有上诉，我方也接受了一审法院的计算方案。4、5号楼至今为止均未办理综合验收备案。房产证也全部未办理。因此，上诉人中裕公司需要一直承担违约责任，直至提交办理房产证需要的资料至房产部门之日止。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人是否存在逾期交付房屋的违约行为。二、被上诉人主张逾期办证违约金是否已经超过法律规定的诉讼时效期间。三逾期办证违约金标准应如何确定。关于上诉人是否存在逾期交付房屋的违约行为的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿基础上达成，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应当按照合同约定履行义务。《商品房买卖合同》中第八条约定，上诉人应当在2012年12月31日前，将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付给被上诉人，现上诉人并未提供证据证明涉案房屋已达到上述交付标准，按照合同约定，被上诉人有权拒绝收楼，并有权主张上诉人承担违约责任。因此，原审判决认定上诉人构成违约，并判令上诉人支付违约金，符合合同约定，本院依法予以维持。关于被上诉人主张逾期办证违约金是否已经超过法律规定的诉讼时效期间的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百三十九条、第一百四十条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间自权利人知道或应当知道其权利受到侵害时起算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案为房屋买卖合同纠纷，从本案情况反映，出卖人违约行为持续，而买受人客观上一直有通过提出要求及提起诉讼等方式主张权利，并无怠于行使权利的过失，本案诉讼时效期间确实存在中断的情形。上诉人在本案中提出诉讼时效抗辩，理据不充分。关于逾期办证违约金标准应如何确定的问题。从双方合同第十五条约定的内容来看，双方约定的逾期办证违约金为已付房款的0.1%，该违约金为固定金额，在上诉人长期未履行义务的情形下该违约金数额本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。而且，被上诉人已经依约足额支付了全部购房款，而上诉人却未履行协助办证义务，导致被上诉人长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。被上诉人以违约金过低为由请求法院予以调整，应予判准。但是，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。鉴于被上诉人在本案中并未举证证明其实际损失，原审法院调整违约金为以已付购房款为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算违约金，实体处理欠妥。本院综合考虑合同的履行情况及当地的实际情况，酌情调整为每年按已付房款数额1%的标准支付违约金。因此，上诉人应从2013年11月16日起，以已付购房款754738元为基数，按每年1%的标准向被上诉人支付逾期办证违约金至上诉人将办理涉案房屋权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，上诉人的部分上诉主张理据充分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2015）清城法民一重字第10号民事判决第二项。二、变更清远市清城区人民法院（2015）清城法民一重字第10号民事判决第一项为：限清远市中裕置业有限公司于收到本民事判决书之日起十日内向谢达飞、谭玉金支付违约金（逾期交房违约金从2013年1月1日起以已付购房款754738元为基数，按日万分之二计算至2013年3月31日止；逾期办证违约金按已付购房款754738元的每年1%的标准计算，从2013年11月16日起至清远市中裕置业有限公司将办理房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。一审案件受理费，按原审判决执行，二审案件受理费1924元，由谢达飞、谭玉金负担1524元，由清远市中裕置业有限公司负担400元。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  何 燕审判员  郑家驹二〇一六年十二月二十三日书记员  冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。