湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终1793号
上诉人（原审原告）：李湘淋。
委托诉讼代理人：张振智。
委托诉讼代理人：屈德刚。
被上诉人（原审被告）：永州市中大房地产开发有限公司。
法定代表人：胡忠林。
委托诉讼代理人：盘晖。
委托诉讼代理人：唐崇云。
上诉人李湘淋因与被上诉人永州市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李湘淋上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人返还上诉人所交押金（扣除下欠租金19,712元）人民币50,908元、返还上诉人存放在门面和仓库内的电动车及日常办公用品、赔偿上诉人装修损失；2、被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：1、通过上诉人所交租金证明，上诉人仅下欠租金19,712元，原审认定租金交付时间错误，租金交付日期证明上诉人在2017年初积极交纳租金；2、被上诉人所发函的时间内容及上诉人所拍照片均证明系被上诉人于2017年3月单方终止合同；3、被上诉人已将门面上锁，上诉人无法开锁取回电动车及物品，原判错误；4、被上诉人单方终止合同，侵犯上诉人经营权，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条第（一）项规定，被上诉人应赔偿门面装修损失。
被上诉人中大公司辩称：一审法院认定的事实清楚，证据充分，请予以维护。一、根据上诉人与被上诉人签订的门面租赁合同的约定，上诉人应该按合同约定给付被上诉人租金，一审法院判决上诉人按交房门面的时间计算租金符合法律规定。由于上诉人到至今为止一直没有将门面的锁交于被上诉人，上诉人应当按照移交门面和钥匙的时间来计算租金。二、被上诉人没有单方面终止合同，被上诉人于2017年3月22日发给上诉人的函，只是为了催收租金的一种手段，至于大门被上锁被上诉人一概不知。而且上诉人在原起诉状中所陈述的时间是2017年3月11日进行了上锁，而被上诉人所发的函是2017年3月22日，所以从时间上可以看出，大门的锁并不是被上诉人所上。三、上诉人要求赔偿装修损失，缺乏事实和法律依据。上诉人到至今为止都没有提供证据来证实上诉人的门面损失是多少，是否承担损失及仓库里是否存放了电动车和办公日常用品。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人中大公司向一审法院起诉请求：1.终止双方签订的《门面租赁合同》，由中大公司返还李湘淋所交纳的押金（扣除下欠的租金之外）人民币50,908元；2.中大公司折价赔偿李湘淋门面装修损失人民币50,000元；3.中大公司返还李湘淋所存放在租赁门面及仓库内的数辆电动车及其他办公和日常用品，如有毁损，则由中大公司照价赔偿；4.本案诉讼费用由中大公司承担。
一审法院认定事实：2015年3月11日，双方签订一份《门面租赁合同》。合同约定：由中大公司将其位于永州市冷水滩区紫霞路城市绿岛小区门面X栋XX-
XX号门面1177平方米租赁给李湘淋经营电动车专卖店；合同租赁期限为五年，自2015年3月11日起至2020年3月10日止；李湘淋于合同签订之日一次性向中大公司缴付押金70,620元，合同届满，如李湘淋没有申请续租，中大公司应于七日内将剩余押金无息返还；第一年租金按每平方米月租金20元计算，月租金23,540元，全年租金282,480元；以后每年年租金在上年的基础上递增6%，即第二年租金299,424元、第三年租金317,388元、第四年租金336,432元、第五年租金356,616元，第一年租金141,240元（因装修，经双方协商同意免租金半年）在合同签订之日一次缴纳，第二年至第五年租金分两次交清，即每年2月5日前交清前半年租金，8月5日前交清后半年租金。之后，李湘淋将门面进行了装修，并投入经营。李湘淋于2016年3月10日交纳第二年租金149,712元，于2016年11月3日转账支付租金60,000元，于2016年11月20日转账支付50,000元，2017年2月8日现金支付20,000元，尚下欠19,712元租金（截止2017年3月10日）。2017年3月22日，中大公司向李湘淋发出“关于催缴门面租金的函”。内容如下：“李湘林同志：你于2015年3月11日与我公司签订的《门面租赁合同》经营电动车。合同期限五年。按照合同，每年的房租分两次交清，截止2017年3月10日，你欠我公司房租金19,712元，欠物业公司水费1475元，欠物业管理费45,038元，共计欠费：66,225元。目前你未与我公司解除合同之前，已将经营项目搬迁到别处。我公司派员与你协商多次无效，认为你不讲诚信。为此经我公司研究决定，对你采取处理措施：1.将原租我公司门面的大门上锁；2.向公安等有关部门报警，派人到你现在所租门面经营地进行催缴；所有欠费限在本月底交清，否则，4月1日本公司向法院起诉，一切后果由你负责。特此告函！永州市中大房地产开发有限公司2017．03.22”。李湘淋于2017年3月27日，以“中大公司未经双方协商，单方面于3月11日将李湘淋租赁的门面上锁，迫使李湘淋停止经营，并将存放在门面及仓库内的数辆电动车及其他办公和日常用品也予以扣押。李湘淋要求与中大公司协商扣除所欠租金返还剩余押金，并返还放在门面及仓库内的电动车及其他日常用品，折价赔偿李湘淋门面装修损失人民币50,000元”为由，诉至法院。
一审法院认为，本案系一起租赁合同纠纷。双方签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效合同，双方应当按合同的约定全面履行自己的义务。本案争执的焦点为：一、是否终止双方签订的《门面租赁合同》，并由中大公司返还李湘淋所交纳的押金（扣除下欠的租金之外）人民币50,908元？中大公司与李湘淋签订的《门面租赁合同》虽然约定合同租赁期限为五年，但是双方发生纠纷后，李湘淋提出解除合同，中大公司要求李湘淋在交纳租金至门面交给中大公司时止的情况下，同意解除合同，该院依法予以准许；李湘淋要求中大公司返还李湘淋所交纳的押金（扣除下欠的租金19,712元之外）人民币50,908元，理由是“中大公司于2017年3月11日将李湘淋租赁的门面上锁”的，因此应以中大公司将李湘淋租赁的门面上锁时间，即2017年3月11日作为租金计算的截止时间，但是李湘淋没有提交证据证实是中大公司将李湘淋租赁的门面上锁的，因此，李湘淋要求以2017年3月11日、李湘淋租赁的门面被上锁的时间为租赁合同终止的时间，没有证据支持，理由不充分；而中大公司要求按照李湘淋“在门面交给中大公司时止计算租金”，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，承租人使用租赁物，应当支付租金，租金应当支付至租赁物归还给出租人时止。故李湘淋所交押金在扣除下欠的租金后，中大公司予以返还，多退少补；终止的具体时间应为本判决生效之日，也就是合同解除之日。二、中大公司是否应折价赔偿李湘淋门面装修损失人民币50,000元？中大公司与李湘淋签订的《门面租赁合同》约定合同租赁期限为五年，本案纠纷的发生系李湘淋拖欠中大公司租金引起，且双方对装修损失问题没有约定，因此，李湘淋的此项诉请，该院不予支持。三、中大公司应否返还李湘淋所存放在租赁门面及仓库内的数辆电动车及其他办公和日常用品？李湘淋所存放在租赁门面及仓库内的数辆电动车及其他办公和日常用品，中大公司否认系其上锁，李湘淋尚没有将门面钥匙交给中大公司，李湘淋租赁中大公司的门面仍旧归李湘淋使用，李湘淋可随时开锁，对李湘淋所存放在租赁门面及仓库内的数辆电动车及其他办公和日常用品享有所有权，不存在要求中大公司返还之说。因此，李湘淋的该项诉请，该院亦不予支持。综上，对李湘淋的诉讼请求，该院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自本判决生效之日起：解除李湘淋与永州市中大房地产开发有限公司签订的《门面租赁合同》；李湘淋将所租赁门面交还永州市中大房地产开发有限公司；李湘淋所交押金在扣除下欠的租金后，由永州市中大房地产开发有限公司予以返还，多退少补；二、驳回李湘淋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2318元，减半收取1159元，由李湘淋负担800元；由中大公司永州市中大房地产开发有限公司负担359元。
二审中，上诉人提交了与被上诉人公司沟通的录音及录音中人员身份信息的相关证据，并申请了证人出庭作证。上诉人提供的证据与被上诉人公司所发催缴门面租金的函能够相互佐证，本院对涉案门面系被上诉人于2011年3月22日上锁及门面上锁前上诉人已将部分物品搬离涉案门面、另行租赁门面的事实予以认定。双方在签订合同时对押金条款约定为：“合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同届满期之日起七日内，押金按合同约定如有剩余，甲方无息返还押金（部分或全部）”。一审查明事实中，对于上诉人缴纳租金时间认定有误，应为：“李湘淋于2016年3月10日交纳第二年租金149,712元，于2017年1月13日转账支付租金60,000元，于2017年1月20日转账支付50,000元，2017年2月15日现金支付20,000元，尚下欠19,712元租金（截止2017年3月10日）。”。对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案租金计算及押金返还问题；二、被上诉人是否应赔偿上诉人装修损失及返还物品。
关于争议焦点一。本案中，双方当事人签订的门面租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被上诉人依约向上诉人交付了涉案门面，上诉人应依约给付相应租金。上诉人在合同未到期时即拖欠租金、搬离物品的事实经双方确认，该行为已明显构成违约，本院酌定上诉人应承担违约金20,000元。被上诉人在上诉人违约后将涉案门面上锁以催缴租金，该行为本意系对上诉人先期违约行为进行的抗辩，但其所使用方式有失妥当。因被上诉人将涉案门面上锁后，上诉人无法继续经营，故房屋租金应计算至被上诉人锁门之日止。根据合同约定，上诉人所交押金应在合同届满之后方能予以退还，该押金应视为对合同完整履行的保障。现上诉人承担了相应违约责任，被上诉人自身行为也有不妥之处，故在扣除上诉人下欠租金（计算至被上诉人锁门之日止）及违约金20,000元后，被上诉人应将剩余押金予以退还。
关于争议焦点二，通过上述分析，本案系上诉人违约而导致租赁合同解除，且双方对装饰装修处理方式未进行约定，故对上诉人要求被上诉人赔偿装修损失的主张本院不予支持。上诉人还主张被上诉人应返还其存放在涉案门面及仓库内的车辆及办公用品，因双方均对解除涉案租赁合同无异议，待双方将涉案款项结清后，上诉人可将其所有的车辆、办公用品等予以搬离。
综上所述，上诉人李湘淋的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初1089号民事判决第二项；
二、变更湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初1089号民事判决第一项为：解除李湘淋与永州市中大房地产开发有限公司签订的《门面租赁合同》；在扣除李湘淋下欠租金（计算至被上诉人锁门之日止）及其应承担的20,000元违约金后，被上诉人将剩余押金予以退还（此款在本判决生效后十日内付清）；李湘淋在收到款项三日内将所租赁门面交还永州市中大房地产开发有限公司；
三、驳回李湘淋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2318元，减半收取1159元，二审案件受理费2318元，合计3477元，由李湘淋负担2434元；由中大公司永州市中大房地产开发有限公司负担1043元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李湘沅
代理审判员 张向安
代理审判员 刘 青
二〇一七年八月三十日
书 记 员 唐智慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。