重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第01181号
上诉人（原审原告）：王春梅，女，1978年7月1日出生，汉族，教师，住重庆市涪陵区。
委托代理人：黄中秀，重庆天亿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆银吉典当有限责任公司，组织机构代码20294585-4，住所地重庆市渝中区中华巷30号。
法定代表人：彭辉，该公司总经理。
上诉人王春梅诉被上诉人重庆银吉典当有限责任公司案外人执行异议之诉一案，重庆市涪陵区人民法院于2014年8月30日作出（2014）涪法民初字第03157号民事判决，王春梅对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年9月，周伟、倪中义从重庆联合产权交易所购得中国东方资产管理公司重庆办事处（以下简称东方公司）所有的重庆市涪陵区中山西路2号2、3、5、6层商业用房后，未办理产权过户登记手续即于2009年12月26日以重庆伟易投资有限公司（以下简称伟易公司）名义与王春梅签订了房地产买卖合同，约定将其中的3楼A1号商铺以118020元的总价按揭出售给王春梅。合同还约定，合同登记后，买卖行为成立。合同签订后，王春梅即按约定支付了伟易公司首付款59020元，但双方未到有关机关进行合同登记。当日，双方还签订了租赁协议，约定王春梅将该商铺返租给伟易公司经营，租赁期限为2年，租金从当日开始计算支付。此后，因一直未办好按揭贷款手续，伟易公司便将王春梅应收取的租金抵扣了部分未付的房款。同时，该商铺的产权也一直未过户登记到王春梅名下。
2010年12月，东方公司又将该商铺出售给了重庆周朝实业有限公司（以下简称周朝公司）并于当日办理了产权过户登记手续。2011年，周朝公司、重庆红平百货超市有限公司（以下简称红平公司）及周伟与重庆银吉典当有限责任公司签订了经重庆市公证处赋予强制执行效力的抵押典当合同，以该商铺作抵押向重庆银吉典当有限责任公司借款，并到房管部门办理了抵押登记，为重庆银吉典当有限责任公司设定了他项权。后因周朝公司、红平公司及周伟未按约定按月支付重庆银吉典当有限责任公司利息，重庆银吉典当有限责任公司便持该公证文书向法院申请强制执行，查封了该商铺。王春梅知晓后，认为该商铺属自己所有，法院的执行侵犯了其所有权，便于2013年3月25日向执行法院提出执行异议，要求解除对该商铺的查封。执行法院经审查，认为王春梅的理由不能成立，裁定驳回了其提出的异议。
王春梅诉称：2009年12月26日，我与伟易公司签订了房地产买卖合同，以按揭贷款方式购买了重庆市涪陵区中山西路2号合智商业广场3楼A1号商铺，总价款118020元，我当日即按合同约定支付了首付款59020元。当日，我还与该公司签订了租赁协议，将该商铺返租给该公司经营。此后，由于该公司的原因，一直未能办好按揭贷款及产权过户手续。在我的催问下，该公司搪塞说正在办理之中，又将我应收的租金扣作部分未付房款。2012年12月，我才得知该商铺早被伟易公司股东周伟过户到自己周朝公司名下，然后用该商铺向重庆银吉典当有限责任公司公证抵押借款，后因借款未还而被重庆银吉典当有限责任公司申请法院查封。2013年3月25日，我曾向重庆市涪陵区人民法院提出执行异议，但被该院驳回。该商铺已经被我购买，我在进行实际管理和收益，应当属于我的财产。周伟将已经出售给我的财产登记在自己公司名下，并将该财产用于抵押借款，其行为已构成合同诈骗罪，周朝公司的产权登记文书不应具备法律效力。由于基础关系不合法，且公证的程序违规，重庆银吉典当有限责任公司持有的公证债权文书自然也不具有合法性。请求人民法院依法停止对该商铺的执行，判决确认该商铺归我所有。
重庆银吉典当有限责任公司辩称：王春梅所称商铺的所有权登记的权利人为周朝公司，我公司根据该登记与周朝公司进行的房产抵押合法有效，依法应对该房产享有抵押受偿权。同时，伟易公司不是该商铺权利人，无权处分该财产，其与王春梅之间的买卖合同无效。并且，王春梅尚未支付全部价款，更未办理产权过户登记手续，该商铺不应归其所有。法院查封的是被执行人即周朝公司的财产，行为合法，请求人民法院驳回王春梅的诉讼请求。
一审法院认为，周伟、倪中义购得东方公司所有的本案讼争商铺后，在办理产权过户登记前又以伟易公司的名义与王春梅签订房地产买卖合同将该商铺转售给王春梅，虽然双方未按约定到有关机关进行合同登记，在形式上存在欠缺，但双方已经履行了支付房款等合同主要义务，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同依法成立，合法有效，应受法律保护。但商铺属于不动产，根据我国《物权法》规定，不动产物权变动以登记为准，房地产权证登记的产权人才是对外公示的所有权人。王春梅与伟易公司签订了商铺买卖合同后，虽然支付了房款，也进行了收益，但未办理产权过户登记手续，其权利不能对抗已登记所有权。由于法院在对该商铺进行查封时，该商铺的产权已经登记在了周朝公司名下，故该商铺自登记时起即属周朝公司之财产，王春梅不具有所有权，而只享有基于与伟易公司签订的买卖合同相应的债权，法院的查封行为并未侵害王春梅的实体权益。王春梅称周伟的行为已构成合同诈骗罪，因其未提交任何证据证明，不予采信。因此，对于王春梅的诉讼主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：驳回王春梅的诉讼请求。
一审案件受理费80元，减半收取40元，由王春梅负担。
王春梅不服一审判决向本院提起上诉，请求依法撤销原判，依法改判。主要事实和理由为：一审判决认定事实不清，适用法律不当。我与伟易公司签订了房地产买卖合同，以按揭贷款方式购买了重庆市涪陵区中山西路2号合智商业广场3楼A1号商铺，总价款118020元，我当日即按合同约定支付了首付款59020元。当日，我还与该公司签订了租赁协议，将该商铺返租给该公司经营。我已购买该商铺，进行实际管理和收益，应当属于其财产。周伟将已经出售给我的财产登记在自己公司名下，并将该财产用于抵押借款，其行为已构成合同诈骗罪，周朝公司的产权登记文书不应具备法律效力。由于基础关系不合法，且公证的程序违规，重庆银吉典当有限责任公司持有的公证债权文书自然也不具有合法性。请求人民法院依法停止对该商铺的执行，判决确认该商铺归我所有。
重庆银吉典当有限责任公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
本案主要争议焦点：案外人王春梅是否享有重庆市涪陵区中山西路2号合智商业广场3楼A1号商铺所有权。本案中周伟、倪中义购得东方公司所有的本案讼争商铺后，在办理产权过户登记前又以伟易公司名义与王春梅签订房地产买卖合同将该商铺转售给王春梅，该合同依法成立。但商铺系不动产，我国《物权法》规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，以登记为准，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故房地产权证登记的产权人才是对外公示的所有权人，而房屋买受人要取得物权，需进行物权变更登记。王春梅与伟易公司签订了商铺买卖合同后，虽然支付了房款，但由于其未办理产权过户登记手续，故其不享有诉争房屋的所有权，其基于买卖合同享有的仅是债权请求权，不能对抗已取得房产所有权登记的物权人。基于不动产物权的公示公信原则，该商铺的产权已经登记在了周朝公司名下，重庆银吉典当有限责任公司基于对物权公示的信赖而取得该商铺的抵押物权，该抵押物权有效，一审法院据此查封该商铺符合法律规定，故王春梅所提执行异议不能成立，一审法院依法驳回王春梅的诉讼请求并无不当。至于王春梅与伟易公司之间因买卖合同而产生的债权纠纷，以及周伟是否构成合同诈骗均不属本案处理范围，本院对此不作评述。对于一审评述的“王春梅称周伟的行为已构成合同诈骗罪，因其未提交任何证据证明，不予采信”予以纠正。
综上所述，上诉人王春梅的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王春梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李勇
审 判 员 蔡伟
代理审判员 张艳
二〇一四年十二月十日
书 记 员 洪燕