北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第249号
原告张福水，男，1950年7月26日出生。
委托代理人韩瑞坤，男，1968年10月9日出生。
被告北京硕日新宇投资有限公司，住所地北京市通州区西集镇政府大街23号。
法定代表人李世新，总经理。
委托代理人胡小杰。委托代理人王欣。
原告张福水诉被告北京硕日新宇投资有限公司（以下简称投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告张福水的委托代理人韩瑞坤，被告北京硕日新宇投资有限公司的委托代理人胡小杰、王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张福水诉称：我方与被告签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）。被告在东亚印象台湖项目（京房售证字（2013）161号）售房过程中，违背诚实信用原则，在售楼处设置、发放了大量不实关于配套设施、房屋性质的广告、宣传单等。基于被告提供的上述不实信息，我方与被告签订包含霸王条款的《预售合同》。如今，被告以合同文本中并无所宣传内容的记录为由，拒绝履行当初约定。理由如下：根据《最高院关于审理商品房买卖合同适用法律的若干问题的解释》中明确规定，商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发范围内的房屋及其相关设施所做的说明和允诺具体确定，并且对买卖合同的订立和房屋价格有重大影响的，应当视为要约。当事人违反的，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请时希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请、商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”我方认为被告对决定房屋功能的重要因素进行虚假宣传，签订的合同严重违背诚实信用原则，故请求法院判令解除我与被告签订的合同编号为1532312的商品房预售合同。
被告投资公司辩称：我方与原告签订商品房预售合同时，遵循了自愿、公平、诚实信用的原则，且我方依约履行合同，不存在任何违约行为，因此原告要求解除双方签订的商品房预售合同的事实理由不成立，具体为：1、本案不存在约定解除的事由。2013年9月18日双方签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），双方约定原告向我方购买我方开发建设的房屋。《预售合同》的第11条、第15条明确约定了解除该合同的情形，《北京市商品房预售合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第一条中约定，非被告过错，原告欲单方面解除本合同的，应经过被告的同意。现我方完全按照合同的约定履行合同，不存在违约行为，不存在合同约定的解约事由，原告要求解除的主张没有合同依据。2、本案不存在法定解除的事由。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，我方的行为亦不符合任何上述法定解除的事由。三、原告依据《合同法》第42条的规定，主张缔约过失责任没有任何事实和法律依据。我方与原告之间签订的合同没有任何隐瞒和虚假宣传的情况，不存在原告在诉状中所称的宣传不符等情况，原告对所购买房屋的情况完全悉知，双方之间的合同有效成立，我方不存在任何缔约上的过错行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年9月18日，张福水与投资公司签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），预售合同第3页说明载明：当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。第4条载明：签订商品房预售合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。预售合同约定张福水购买投资公司开发建设的北京市通州区台湖镇居住用地、托幼用地及公建混合用地（配建“公共租赁住房”）A3-1#办公楼3层X号房屋一套，预售合同第三条基本情况约定，该商品房的用途为办公，层高为3.15米。房屋预测建筑面积为40.01平方米，其中套内建筑面积为27.64平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米28883.5元，房款共计798340元。合同第一条项目建设依据内容为：买受人购买的该商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2011年11月7日至2061年11月6日止；该商品房所在土地用途为办公，土地使用权出让年限自2011年11月7日至2061年11月6日止。建设工程施工合同约定的开工日期为2013年6月18日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2015年10月19日。第二条预售依据载明该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为京房售证字（2013）161号。合同第六条及附件五付款方式及期限约定，买受人张福水采用商业贷款方式支付房款，于签署预售合同当日向出卖人支付不低于该商品房总房款51.15的首付款，即408340元。剩余房款39万元，由买受人以申请银行按揭的方式向出卖人支付。该预售合同附件一为房屋平面图（及位于楼层中的示意）及该项目A3-1#办公楼等4项A3-1#办公楼共有部分建筑面积分摊说明，其中第二条共有部分分摊明细中载明位于一至十一层的卫生间属于共有分摊部分。
同日，双方签订预售合同补充协议，其中第十条其他条款第1项约定：出卖人与买受人于合同签字生效之前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是否口头或书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利；出卖人与买受人的权利义务仅以预售合同或补充协议明确约定的内容为准。第4项约定：出卖人同意按照本协议第四条第2款约定在交房前免费为买受人进行室内结构功能优化改造施工，同时买受人同意无条件按照结构功能优化改造后的该商品房现状进行收房。第6项约定：买卖双方一致认可预售合同内的全部条款均为买卖双方真实的意思表示，且不存在不合理减轻、免除应当由出卖人承担责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。
另，投资公司提交了该公司与张福水签订的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）草稿，该草稿共计7页，每页都有张福水的签字确认，该草稿第2页载明该商品房的规划用途为办公，所占范围内的土地（地类）用途办公，土地使用年限为50年。出卖人未经规划部门批准，私自将办公性质的房屋改为住宅销售的，买受人购买此种房屋后，在产权、市政、税收、安全等方面都存在隐患。特别提示您，请勿购买。草稿第3页说明第三条载明：当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。第4条载明：签订商品房预售合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。草稿第5页第一条项目建设依据中明确载明：买受人购买的商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2011年11月7日至2061年11月6日。该商品房所在土地用途为办公，土地使用权出让年限为2011年11月7日至2061年11月6日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为东亚怡园。第三条基本情况载明：该商品房的用途为办公，层高为3.15米。草稿同时还载明了其他内容。
张福水于预售合同签订当日向投资公司支付首付款408340元。
关于签约的过程，张福水称被告在宣传涉案项目时载明涉案项目的用途是商住两用，且其与被告公司签订预售合同时，售楼人员也知其涉案项目是商住两用房屋，有卫生间和上下水，可以居住且交通便利，其买房的目的就为了为了居住，正是相信了被告公司的宣传才购买的房屋。为此，其提供了印象台湖商住产品宣传册户型图册照片、东亚新华官网上的户型图照片、售楼处样板间照片、被告提供的宣传彩页上的楼层平面图用以证明。并称其购房后一个多月去找过被告公司的销售部经理，销售部经理才告知其房屋内没有卫生间和上下水，因此被告存在虚假宣传。投资公司对张福水提交的上述证据不予认可，称其购买房屋的用途为办公，该公司在销售宣传时并未承诺该房屋是商住两用房屋，亦未承诺其购买的涉案房屋能够实现居住功能，其公司宣传涉案项目时也从未告知原告有室内卫生间和上下水。对此，投资公司称涉案项目的房屋用途分为三种：住宅、商业和办公，张福水购买的涉案商品房的用途为办公，合同中已经明确约定，且合同附件一房屋平面图及该项目A3-1#办公楼等4项A3-1#办公楼共有部分建筑面积分摊说明，可以证明位于一至十一层的卫生间属于共有分摊部分。
另，张福水称其已经无力一次性支付尾款，也无法办理贷款，想通过单方面违约来解除预售合同。关于违约金的承担，原告称预售合同第十四条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定与合同第六条及附件五中买受人逾期付款的违约责任的约定显失公平和不合理，合同第十四条约定的出卖人逾期交房的违约责任约定的违约金标准为逾期90日之内按照已交付房价款万分之一标准计算违约金，逾期超过90日，买受人选择退房的，出卖人按照买受人全部已付款的2%支付违约金，买受人选择继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；而合同第六条及附件五关于买受人逾期付款的违约金约定的违约金标准为日万分之五，逾期超过十日的，买受人应支付的违约金标准为总房款的百分之二十；上述买受人逾期付款的违约金标准，明显高于出卖人逾期交房的违约金标准，属于显失公平。希望法院如果判令解除双方签订的预售合同时，相应的酌减其应该承担的违约金，可以酌减为总房款的10%，即10万左右，如果不能酌减，其也愿意承担总房款的20%来解除合同。
对此，投资公司称其公司不同意原告解除合同的要求，并要求原告继续履行合同。投资公司称张福水起诉要求解除买卖合同的真实目的是因为房价市场价格下降，其投资权益受损。
上述事实，有北京市商品房预售合同即补充协议、北京市商品房预售合同（草稿）、预售公示文件及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。本案中张福水在前期咨询和了解的基础上，与投资公司签订了预售合同草稿，草稿中明确载明了涉案项目的土地及房屋用途均为办公，张福水在每页草稿上均签字确认，说明张福水对涉案项目的办公用途在签约之前即是明知的。张福水后来与硕日新宇公司签订的正式预售合同文本上载明的涉案土地及房屋用途等情况与草稿一致。预售合同的附件中明确载明了涉案房屋的平面图及所在楼栋的位置，平面图中并未载明涉案房屋有室内卫生间，且附件中明确约定了卫生间属于共有分摊部分。张福水称投资公司的售楼人员向其宣传是可以居住且有室内卫生间，基于此张福水才与投资公司签约购买涉案房屋，因投资公司对此不予认可，且张福水并未对此提供相应证据，本院对此不予确认。
涉案房屋的用途应以最终签订的预售合同为准，双方在预售合同补充协议中也明确约定了“双方签约前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是口头的还是书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力”，预售合同中明确载明了涉案房屋的用途为办公，并载明了房屋的平面图及所在楼栋位置，并载明卫生间属于共有分摊部分，张福水称签约前并未阅览合同内容，当时有200多人都在签合同，且合同是在销售人员的欺诈宣传、误导的情况下签订的，但其并未对此提供相应证据，本院对张福水的该项说法不予确认。因此张福水以投资公司销售宣传陈述的用途与合同约定用途不符，投资司构成销售欺诈的说法，不能成立。
关于张福水所称其已经无力一次性支付尾款，也无法通过办理贷款支付尾款，其希望通过单方面违约的行为解除合同的诉讼请求，因涉案房屋约定的交付期限及房产证办理期限尚未届至，因此张福水以取得房产证存在一定危险作为解除合同的依据之一，难以成立，本院对此不予确认和支持。关于张福水表示通过单方违约、并承担违约金的方式解除合同的主张，投资公司不同意张福水的上述主张，表示合同应继续履行，因此张福水的上述主张缺乏合同及法律依据，本院对此不予支持。
综上所述，张福水要求解除合同的诉讼请求，无事实、合同及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条之规定，判决如下：
驳回原告张福水的诉讼请求。
案件受理费35元，由原告张福水负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一五年三月十九日
书记员 贺 娜