江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3654号
上诉人（原审被告）陈军，男，1961年2月21日生，汉族。
上诉人（原审被告）胡绣宇，女，1969年6月10日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东房地产公司），住所地在南京市浦口区沿江镇泰冯路98号。
法定代表人李伟，总经理。
委托代理人张兴中，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
上诉人陈军、胡绣宇因与被上诉人浦东房地产公司商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
浦东房地产公司一审诉称，陈军、胡绣宇于2012年11月28日就北外滩水城第三街区某幢某单元602室与浦东房地产公司签订了商品房预售合同，总价1226107.6元，其中490000元陈军、胡绣宇以商品房抵押贷款支付，浦东房地产公司作为保证人在陈军、胡绣宇办理完毕所购房屋产权证及他项权证前对其借款承担阶段性保证责任。依据约定，陈军、胡绣宇应于2014年4月3日前办理完毕房屋所有权证，但至今尚未办理。依据双方合同约定：陈军、胡绣宇迟延办理房屋所有权证的，从迟延之日起按担保金额的万分之三/天计算向浦东房地产公司承担阶段性担保的担保费，同时，迟延期间陈军、胡绣宇需向浦东房地产公司承担迟延期间违约金1元/天。故向法院起诉，请求判令：1、陈军、胡绣宇立即办理北外滩水城第三街区某幢某单元602室房屋所有权证及他项权证。2、陈军、胡绣宇支付2014年4月3日至庭审之日共342天违约金342元。3、陈军、胡绣宇支付担保费50274元（490000元×万分之三/天×342天）；4、陈军、胡绣宇承担诉讼费。
陈军、胡绣宇一审辩称，浦东房地产公司陈述签合同时间与事实不符，实际时间为2013年4月3日，陈军、胡绣宇于2013年12月30日才拿到房，浦东房地产公司陈述多次催告与事实不符，浦东房地产公司并没有催告，连电话通知都没有，陈军、胡绣宇已于2015年3月3日领取房产证，不同意支付诉请2、3、4。请求驳回浦东房地产公司诉请，诉讼费由浦东房地产公司承担。
一审法院经审理查明，2013年3月29日，浦东房地产公司与陈军、胡绣宇签订了《商品房预售合同》，合同约定：一、合同标的基本情况：浦东房地产公司向陈军、胡绣宇出售位于浦口区柳州东路202号北外滩水城第三街区某幢某单元602室。……四、计价方式与价款：房价款1226107.6元。五、付款方式、时间和迟延付款的责任：第一期应于2013年3月20日前支付736107.6元，商业性贷款490000元。……十五、合同备案手续和权属登记手续：……（4）、商品房交付后90日内（应当不超过90日），双方应当共同申请房屋所有权转移登记。……（6）、因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后15天仍未办理的，过错方应当向对方承担下列违约责任：按每迟延一天1元计算支付违约金；……双方其它权利义务详见甲、乙双方的其它约定第22条。《甲、乙双方的其它约定》第22条约定：甲方对乙方抵押贷款提供阶段性担保的，乙方应自甲方提供担保之日起按甲方担保金额的万分之三/天向甲方支付阶段性担保的担保费，直至甲方担保责任全部解除；乙方根据本合同约定按时办理完毕房屋所有权证或土地使用权证的，则甲方免收该期间的担保费。乙方迟延办理所有权证或土地使用证超过60日或在甲方为乙方提供阶段性担保期间乙方逾期归还银行贷款本息超过三次或银行要求甲方承担连带还款责任的，甲方均有权解除本合同，收回房屋，而无论乙方是否实际占有、使用房屋。甲方解除本合同的，乙方应当向甲方支付合同总价款10%的解约赔偿金……。
2013年4月12日，陈军、胡绣宇与案外人中国建设银行股份有限公司江苏省分行签订《南京市房地产抵押合同》，贷款金额490000元，保证人为浦东房地产公司。保证期间为抵押人取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，并办理好《房屋他项权证》交抵押权人。
2013年12月31日浦东房地产公司已将位于浦口区柳州东路202号北外滩水城第三街区某幢某单元602室房屋交付陈军、胡绣宇。
2014年3月27日，浦东房地产公司向陈军、胡绣宇发出《房屋产权转移登记办理通知书》，通知其领取相关办证材料，以便办理房屋产权转移登记手续。
2014年5月17日，浦东房地产公司根据陈军、胡绣宇在《商品房预售合同》中记载的地址通过EMS向被告发出《办证催告函》，要求其尽快办理《房产证》，否则承担迟延办证的违约责任及支付担保费。
陈军、胡绣宇于2015年2月25日申请并于2015年3月3日办理了房屋产权登记手续。2015年3月6日办理了土地证。
一审法院认为，双方签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于浦东房地产公司诉请：1、陈军、胡绣宇立即办理北外滩水城第三街区某幢某单元602室房屋所有权证及他项权证。一审法院认为，因陈军、胡绣宇提交证据证明其已办理北外滩水城第三街区某幢某单元602室房屋所有权证及土地证，但未提交证据证明已办理他项权证，故应办理该房屋的他项权证。关于浦东房地产公司诉请：2、陈军、胡绣宇支付2014年4月3日至庭审之日共342天违约金342元。3、陈军、胡绣宇支付担保费50274元（490000元×万分之三/天×342天）；一审法院认为，本案中，浦东房地产公司于2014年3月27日即通知陈军、胡绣宇领取办理房屋产权证的相关资料，又于2014年5月17日发函催告办理产权证，但陈军、胡绣宇直至2015年2月25日才办理房产证，存在过错，应承担违约责任。根据商品房预售合同约定，因一方过错，导致约定的手续迟延办理的，经对方催告后15天内仍未办理的，过错方应向对方承担违约责任即按每迟延一天1元计算支付违约金，迟延办理房屋所有权证，从迟延之日起按担保金额的万分之三/天支付阶段性担保的担保费。故浦东房地产公司诉请陈军、胡绣宇支付违约金及担保费，符合法律规定，但浦东房地产公司2014年3月27日通知陈军、胡绣宇领取办证资料，且表示常年有效，直至2014年5月17日发催告函，要求陈军、胡绣宇办理产权证，因浦东房地产公司按照陈军、胡绣宇在《商品房预售合同》中载明的地址向陈军、胡绣宇发送《房屋产权转移登记办理通知书》及《办证催告函》，陈军、胡绣宇陈述其未收到应提交证据证明，否则应承担相应责任。一审法院认定陈军、胡绣宇于2014年5月21日收到催告函，而根据合同约定迟延办理产权登记手续，经催告后15天仍未办理的才承担违约责任，故本案陈军、胡绣宇的违约时间应从2014年6月6日起计算至办理产权登记前一日即2015年2月24日，共计264天。因此陈军、胡绣宇应承担的违约金为264元，担保费为38808元（担保金额490000元×万分之三/天×264天），合计39072元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、陈军、胡绣宇于本判决生效之日起十日内办理位于浦口区柳州东路202号北外滩水城第三街区某幢某单元602室房屋他项权证；二、陈军、胡绣宇于本判决生效之日起五日内给付浦东房地产公司违约金、担保费合计39072元；三、驳回浦东房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费1065元，由南京浦东房地产公司负担243元，陈军、胡绣宇负担822元。
陈军、胡绣宇不服一审判决，上诉称，一、我方从来没有收到过浦东房地产公司的催告函。购买涉案房屋时我方租住在威尼斯水城四街区四幢402室，2014年2月下旬住进涉案房屋。我方在浦东房地产公司留了两人的电话号码，但从未接到过浦东房地产公司的电话或短信，更没有收到催告函。浦东房地产公司提供的EMS回执无法证明是我方签收，我方收到浦口区人民法院的传票后才得知可以办理房产证和土地证。二、浦东房地产公司售楼处公告显示领取办证资料常年有效，即使我方收到了催告函，也可以理解为在2014年12月31日前领取资料并不违约。所以违约金的计算时间应当从2015年1月1日开始计算。综上，请求二审法院驳回浦东房地产公司的诉讼请求，并由浦东房地产公司承担诉讼费。
浦东房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉。
对于一审法院查明的事实，陈军、胡绣宇认为一审法院认为浦东房地产公司寄送EMS催告函已经送达，不是事实，陈军、胡绣宇从来没有收到过催告函。一审法院判决赔偿3万多元，计算方法不对，不符合事实。对一审查明的其他事实没有异议。浦东房地产公司对一审查明的事实没有异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
本院另查明，陈军、胡绣宇在签订《商品房预售合同》时，所预留的住所地为威尼斯××××街区6幢401，但在上诉状中却称其当时租住在威尼斯水城四街区四幢402室。本院在庭询时特别询问该事项，陈军、胡绣宇确认当时租住在威尼斯××××街区6幢401，即为在《商品房预售合同》上的预留地址。
浦东房地产公司2014年3月27日所发出的《房屋产权转移登记办理通知书》载明：“友情提醒：前期换领发票人员较多，排队时间较长，为节约您的时间可以延期办理。常年有效（每周的周二至周四办理），节假日除外。”
本院认为，浦东房地产公司按照陈军、胡绣宇预留的地址两次向其发出EMS函件进行催告，EMS回执显示人名、地址、电话均正确（2014年5月17日函件收件人写为“胡秀宇、陈军”），并盖有邮局收发章，故应当认定陈军、胡绣宇收到该催告函。现陈军、胡绣宇表示从未收到过催告函，本院不予采信。
浦东房地产公司在2014年3月27日的催告函中明确表示“可以延期办理”、“常年有效”，足以使人相信可以在催告后相当长一段时间内去办理手续，而非在催告后15日内必须办理。其后浦东房地产公司虽然于2014年5月17日再次发出催告函，但不足以抵销前次的承诺。从另一个方面而言，业主也应当积极、及时办理相关证照，以确定和维护自己的合法权益。综合本案情况，本院认为一审法院认定陈军、胡绣宇的违约时间应从2014年6月6日起计算至办理产权登记前一日即2015年2月24日共计264天略有不当。本院确定陈军、胡绣宇的违约时间从2015年1月1日起至办理产权登记前一日即2015年2月24日，共计55天。据此，陈军、胡绣宇应承担违约金55元，担保费8085元（490000元×万分之三/天×55天），合计8140元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第48号民事判决第一项、第三项；
二、变更南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第48号民事判决第二项为陈军、胡绣宇于本判决生效之日起五日内给付浦东房地产公司违约金、担保费合计8140元。
一审案件受理费1065元，由浦东房地产公司负担243元，陈军、胡绣宇负担822元。二审案件受理费1065元，由浦东房地产公司负担822元，陈军、胡绣宇负担243元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王劲松
审 判 员 殷源源
代理审判员 张卓慧
二〇一六年五月二十日
书 记 员 郭旭东