广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0803民初402号原告：湛江市建实房地产开发有限公司，住所地湛江市经济开发区乐山西路3号3层。法定代表人：蔡建国，总经理。委托代理人：吴华鑫，该公司职员。被告:陈韶滨，女，1970年8月4日出生，住湛江市霞山区，原告湛江市建实房地产开发有限公司诉被告陈韶滨商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴华鑫到庭参加诉讼，被告陈韶滨经本院合法传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：Y2016006345）。2、请求判令被告向原告支付逾期付款违约金100513.2元，并从被告已付的房款中予以扣除。3、请求判令被告在《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：Y2016006345）解除后10日内，协助原告办理上述合同的网签注销备案手续，相关费用由被告承担。4、请求判令本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年7月2日签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：Y2016006345），约定被告购买原告开发建设的位于霞山区××碧绿花园××楼××房，总价款为502566元；约定采取分期付款的方式支付房款：首期房款102566元（2016年7月2日前支付）、余款400000元（2016年11月1日前付清）。被告如期交付首付款，但余款至届满之日仍未支付。经原告多次催款，被告仅于2016年12月7日支付部分余款30000元。原告于2017年1月17日向被告发出《催告函》，通知被告于2017年1月24日前付清剩余房款370000元，但被告不予理会。根据《商品房买卖合同》第八条的规定，原告于2017年2月20日向被告发出《解除通知书》并要求被告支付违约金，但被告仍置之不理。被告的行为严重违反了合同约定，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告陈韶滨既没有答辩，也没有到庭参加诉讼。原告围绕诉讼请求提交了原告企业法人营业执照和被告身份证、《商品房买卖合同》（合同编号：Y2016006345）、广东省增值税普通发票、《催告函》及挂号信函收据（邮件编号：XA98346911144）、《解除通知书》及挂号信函收据（邮件编号：XA97292780544）、中国邮政-给据邮件跟踪查询系统截图两份、商品房销售许可证、不动产登记证明，并提供原件予法庭核对，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月4日，原告取得了碧绿花园的商品房预售许可证（编号：湛房预许第0120150096号）。2016年7月2日，被告（买受人）与原告（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2016006345），由被告购买原告开发建设的坐落于霞山区××碧绿花园××楼××房，该房总价款为502566元。上述合同的附件十一为补充协议。双方约定，买受人分3期支付该商品房全部价款：首期房价款102566元，应当在2016年7月2日前支付；余款400000元于2016年11月1日前付清。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知书送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。2016年9月6日，湛江市国土资源局对坐落于霞山区××碧绿花园××楼××房进行了预售商品房买卖预告登记（权利人为陈韶滨），并出具了不动产登记证明。被告如期缴纳了首期房价款102566元，另于2016年12月7日向被告支付了部分房款30000元，原告以挂号信的方式向被告发出《催告函》，敦促被告在2017年1月17日2017年1月24日前付清剩余房款370000元。上述挂号信于2017年1月18日经被告本人签收，原告以挂号信的方式向被告发出《解除通知书》，以被告延期付款已超过60日、经原告催告在合理期限内仍拒不履行为由，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》。上述挂号信于2017年2月20日2017年2月22日由收发室代收。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原告在取得预售许可证的前提下，与被告协商一致签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2016006345）是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，双方应依合同履行义务。本案中，合同约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人”。一、关于解除合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告逾期超过60日未支付部分房款，原告向被告书面送达了《催告函》及《解除通知书》，双方约定的解除合同的条件已成就，原告可以解除合同。原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》（合同编号：Y2016006345）、被告协助原告办理撤销上述合同的预告登记备案，并承担相关费用。有事实和法律依据，应予支持。二、关于被告应否支付原告违约金100513.2元的问题，根据双方约定逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知书送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。以上关于逾期超过60日后的违约金数额的约定明显大幅度增加，该约定条款为原告预先拟定的格式条款，且签订合同时，原告并未提请被告注意该条款，故该条款存在加重被告逾期付款责任之情形，显失公平。因此，被告逾期超过60日后付款的违约金，本院酌情予以适当调整为2%计付。根据合同的约定，被告分3期付清全部的房款502566元（首期房价款102566元，应当在2016年7月2日前支付；余款400000元于2016年11月1日前付清）。被告在实际履行付款义务之时，除首付款102566元属按时支付外，另外30000元于2016年12月7日支付，逾期支付36天，而剩余的370000元至今未付则逾期超过60日。综上，原告请求的违约金应计算为7940元（30000元×0.0005×36天+370000元×2%），原告主张逾期付款违约金为100513.2元，超出部分，本院不予支持。因被告已交纳了132566元（102566元+30000元），故扣除上述违约金7940元后，原告应当退还被告购房款124626元。被告陈韶滨经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告湛江市建实房地产开发有限公司与被告陈韶滨于2016年7月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》（合同编号：Y2016006345）。二、被告陈韶滨应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告湛江市建实房地产开发有限公司办理撤销案涉“湛江市霞山区绿塘路9号的碧绿花园2号楼20层2001号房”的预告登记备案；产生相关费用由被告陈韶滨负担。三、限原告湛江市建实房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告陈韶滨已付购房款124626元。四、驳回原告湛江市建实房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2310元，由原告湛江市建实房地产开发有限公司负担2128元，被告陈韶滨负担182元。(原告已预付受理费，被告应负担的部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 苏 妙人民陪审员 余 冰人民陪审员 黄桂乾二〇一七年九月二十日书 记 员 赵嘉裕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。