重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第07295号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴安娜。
委托代理人满小兰，重庆学苑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆华宇集团有限公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段118号。
法定代表人蒋业华，董事长。
委托代理人毛凌云，重庆华宇集团有限公司员工。
上诉人吴安娜与被上诉人重庆华宇集团有限公司（以下简称华宇公司）商品房销售合同纠纷一案，吴安娜不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第04546号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年3月18日，吴安娜（乙方）与华宇公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买重庆市九龙坡区华凤大道（华宇?锦绣花城一期）346号1-商铺38；总成交金额为3365830元；乙方于2014年3月18日支付购房定金67万元，于2014年3月18日支付购房款1015830元，于2014年4月18日通过银行按揭支付购房款168万元；因乙方原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付。如未在约定期限内以现金或其他方式支付，逾期在90日内，自应付款期限第二天起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，甲方有权解除合同，甲方不解除合同的，自应付款期限第二天起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内支付违约金；预售商品房的，自合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理合同登记备案，提交相关资料，并取得登记受理单。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理合同登记备案所需资料提供给甲方。如因甲方责任未能按期办理登记备案，逾期在60日内，自约定取得登记受理单之日起，至甲方实际取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。逾期超过60日，乙方有权解除合同，甲方应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。合同附件五《补充协议》约定，乙方书面申请延期办理合同登记或产权登记，经甲方同意，可以延期办理。乙方申请延期办理合同登记，有关甲方相应的违约责任予以免除。
合同签订当日，吴安娜签署《延期登记申请》，载明：“本人于2014年3月18日与重庆华宇公司（集团）有限公司签订位于重庆市××××大道的“华宇?锦绣花城”项目J-1-38号房屋，由于存在以下第1种情况，本人申请将《重庆市商品房买卖合同》延期登记，税费以登记时房地产行政部门相关税费标准为准，多退少补。贵司不再承担购房合同第十五条及购房合同补充协议第八条之约定的违约责任。1、本人向银行申请贷款，待银行审贷通过后与《重庆市商品房买卖合同》一并交重庆市九龙坡区国土资源房屋管理所办理相关登记。2、本人尚欠房款，待所欠房款交清后交重庆市九龙坡区国土资源房屋管理局办理相关登记。3、其他。”
合同签订当日，吴安娜签署中国建设银行重庆市分行《个人贷款（含电子渠道产品面谈申请审批表）》，申请就购买的本案房屋按揭贷款168万元。2014年11月16日，银行客户经理签字确认：经审查，所提供资料完整、属实，符合本行贷款条件，同意个人商业用房贷款，金额168万元，期限5年，放款方式为预告登记放款。2014年12月9日，经营主责任人签字同意贷款。分行审批意见栏无审批意见。
合同签订当日，吴安娜按约定向华宇公司支付定金及购房款1685830元、契税100974.90元、印花税1687.92元、抵押费550元、转让手续费33658.30元、转移登记费550元、工本费93.80元、预告登记费550元。2014年4月4日，吴安娜就华宇?锦绣花城商业J区00单元01层38号房屋向九龙坡区物业专项维修资金管理中心缴纳物业专项维修费4526元。
2015年1月21日，吴安娜委托北京大成（重庆）律师事务所通过特快专递向华宇公司邮寄书面解除商品房买卖合同通知，以华宇公司未按约定期限办理合同备案登记，主张解除合同并退还相应费用。2015年1月22日，特快专递妥投。
庭审中，华宇公司称华宇?锦绣花城J-1-38房屋与华宇?锦绣花城346号1-商铺38是同一房屋；吴安娜称不清楚是否为同一房屋，其根据商品房买卖合同中记载的房屋缴纳的大修基金，不清楚为何收据上记载的房屋为华宇?锦绣花城商业J区00单元01层38号。
华宇公司称《延期登记申请》文本是华宇公司制作提供的，文本内容中的手写体是置业顾问书写，手写的“华福大道”属于笔误，应为“华凤大道”；吴安娜称申请中的房屋位置与商品房买卖合同中的房屋不一致，该申请是格式文书，没有特别告知购房者，且签署时间与签订合同时间为同一天，购房者需要签署大量资料，往往没有特别注意签署的内容，该申请即使是真实的，也是无效的，合同备案登记是防止开发商一房二卖，保护购房者的权益，吴安娜按常理不会提交该申请。
华宇公司称其积极配合吴安娜办理贷款手续，吴安娜曾向银行主动要求不办理按揭贷款，故导致贷款未通过银行审批；吴安娜称其未向银行要求不办理按揭贷款，已向银行提交了所有贷款所需资料，华宇公司未提交合同备案登记资料造成贷款审批未通过。
双方均称涉案房屋买卖合同至今未办理合同备案登记，华宇公司称因吴安娜申请了延期，未达到备案登记的条件；吴安娜称不清楚未办理登记的原因，吴安娜已提交所有的资料。
华宇公司称吴安娜在贷款未发放的情况下没有支付剩余房款，造成资金占用损失，合同约定的违约金是双方真实意思表示，应按约定执行；吴安娜称合同约定的违约金约定过高，远远超过贷款利率，若法院认定吴安娜应承担责任，要求调低。
诉讼中，一审法院根据双方的申请，就本案房屋按揭贷款的情况向中国建设银行沙坪坝支行进行调查取证，并形成《调查询问笔录》。该行住房金融与个人信贷部经理庞晓博接受询问时称：作为个人贷款的审核人，清楚涉案贷款的情况。支行负责对贷款人提供的资料进行形式审查，分行负责实质审查。吴安娜提交的资料形式上是齐全的，但分行审查后，要求吴安娜提交收入证明的佐证材料。2014年12月18日，分行将吴安娜的贷款材料退还给支行，支行接到退件后，立即通过电话方式联系吴安娜，要求补充收入证明的证明材料。经过多次催促，2015年1月，吴安娜明确表示要求中止贷款的审查。支行便于当月将合同等资料退还给开发商华宇公司，口头通知双方贷款未获审批通过，不会发书面通知。后吴安娜未再申请贷款审核。庞晓博签字确认《调查询问笔录》。
吴安娜称认可上述调查笔录的真实性，但不认可被调查人陈述的内容。该笔贷款的经办人是女性，而被调查人是男性，根本不了解情况。吴安娜的贷款申请已经分行审批通过，被调查人陈述不属实。经查询本案的合同尚未登记备案，担心购房权益得不到保障，所以在2015年春节前后要求银行暂停办理贷款，待备案登记手续完善后再继续办理，后因未办理合同备案登记，所以未再要求银行审贷；华宇公司称认可上述笔录的真实性，被调查人的陈述客观真实。客户经理陈牧是女性，是直接与吴安娜接洽的经办人，被调查人是信贷部主任，负责书面审查，不可能直接接触每位客户。本案的贷款已经通过支行的形式审查，但实质审查权在分行，未通过分行的最终审核。
吴安娜在一审本诉中诉称：2014年3月18日，吴安娜、华宇公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定吴安娜购买华宇公司开发的位于重庆市九龙坡区华凤大道346号1-商铺38，购房款总价3365830元；合同签订之日吴安娜向华宇公司支付购房款1685830元，剩余房款向银行办理按揭手续；合同签订之日起10日内，双方向房屋所在地土地房屋登记机构办理商品房合同登记备案，取得登记受理单，如因华宇公司的责任，逾期超过60日后办理的，吴安娜有权解除合同，华宇公司应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按已付房价款百分之一支付违约金。合同签订后，吴安娜按约向华宇公司支付了购房款1685830元，缴纳了税费等相关费用138064.92元，并将办理登记备案需由自己提供的资料交给了华宇公司。但华宇公司至今未到登记机构办理登记备案，其行为构成违约。吴安娜委托律师于2015年1月19日向华宇公司发出函件，通知解除合同，并要求退还所收购房款及代收的各项费用。华宇公司收到函件后置之不理。吴安娜现起诉请求判决：1、确认吴安娜、华宇公司于2014年3月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除；2、华宇公司退还吴安娜购房款1685830元，并赔偿吴安娜已缴纳的税费等相关费用138064.92元；3、华宇公司支付以1828420.92元为基数，从2014年3月19日起至付清日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4、华宇公司向吴安娜支付违约金16858.30元；5、本案诉讼费用由华宇公司承担。
华宇公司在一审本诉中辩称：华宇公司未收到吴安娜发出的解除通知，双方的合同并未解除。吴安娜要求解除合同的理由不成立，吴安娜在签订合同时已向华宇公司提出申请，按揭贷款经银行审贷通过后再行办理合同登记备案，至今吴安娜的贷款未通过银行审查。故华宇公司不应承担退还购房款及利息、支付违约金等相关费用的责任，吴安娜应当继续履行合同。
华宇公司在一审反诉中诉称：2014年3月18日，吴安娜、华宇公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定吴安娜购买华宇公司开发的重庆市九龙坡区华福大道346号1-38号商铺；成交总价为3365830元；吴安娜应于签订合同之日支付定金及房款共1685830元，2014年4月18日通过按揭支付购房款168万元；若因吴安娜原因致使华宇公司不能按约定收到贷款，则在约定的付款时间到期时由吴安娜以现金方式足额交清贷款房款，否则承担逾期付款违约责任。合同签订后，吴安娜向华宇公司支付了购房款1685830元，同时提出合同延期登记备案申请，要求华宇公司在吴安娜向银行申请的贷款获得审批通过后再行办理合同登记备案。而吴安娜至今未提供其已经通过银行审核放贷的相关材料，也没有按时支付应付款168万元。吴安娜单方面解除合同没有事实和法律依据，应当按照合同约定继续履行合同义务。华宇公司遂反诉请求判决：1、吴安娜继续履行2014年3月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；2、吴安娜立即支付拖欠华宇公司购房款168万元，并支付从2014年4月19日起至付清日止，以168万元为本金按日万分之五计算的违约金；3、吴安娜承担本案一切诉讼费用。诉讼中，华宇公司自愿撤回第1项反诉请求，一审法院口头裁定予以准许。
吴安娜在一审反诉中辩称：吴安娜已按约履行了提交银行按揭贷款资料的义务，不知何故银行未放款。合同备案登记是对购房者权利的保护，吴安娜不可能向华宇公司申请合同备案延期登记，承担较大的风险。吴安娜在购买房屋时，签订了很多文件，根本未看其中的具体内容。华宇公司的反诉理由不成立，请求驳回其反诉请求。
一审法院认为：本案当事人签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方应按约定全面履行各自的义务。
对于吴安娜签署的《延期登记申请》的效力。虽然申请书文本由华宇公司提供，但该文本题目清晰醒目，文本内容简洁明了，不具有隐蔽性和模糊性。吴安娜作为具有完全民事行为能力的成年人，完全有能力也有义务予以适当注意，进而作出是否签字认可的选择，并对自己的选择承担后果。合同登记备案作为一种行政管理手段，可以预防开发商一房二卖，维护交易稳定，具有严肃性。购房者申请在按揭贷款审批通过后办理合同备案登记，是为了确保自己有能力履行合同的付款义务后再固定交易登记，并不违反情理。因此，该延期登记申请行为应认定为吴安娜的真实意思表示，该申请不违反法律法规的规定，对吴安娜具有法律约束力。
延期登记申请所针对的房屋位置的记载在形式上与买卖合同中记载的房屋不完全相同，但有关合同签订时间、开发商名称、房屋所在项目名称的表述与买卖合同具有一致性，结合吴安娜根据合同缴纳大修基金票据有关房号的记载，可以认定延期登记申请所针对的房屋与买卖合同所涉房屋为同一房屋。
商品房买卖合同约定自合同签订之日起10日内办理合同登记备案，而延期登记申请对该约定进行了变更，合同登记备案时间调整为银行审贷通过后。关于银行按揭贷款现尚未审批通过的原因，吴安娜称系华宇公司未提交资料所致，华宇公司称系吴安娜主动要求不办理贷款所致，从银行贷款审批表中可看出，吴安娜的按揭贷款所提供资料完整属实，符合贷款条件，表明华宇公司已经提交了银行审贷所需资料，故吴安娜主张系华宇公司原因导致银行审贷未通过的主张不能成立。一审法院对贷款银行的调查询问，被调查人是主管信贷的部门负责人，应当知晓掌握贷款人的贷款审查情况，其陈述具有一定可信度。吴安娜也自认要求银行暂停贷款审查，与被调查人的陈述一致，可认定银行按揭贷款未审批通过的原因系吴安娜主动要求停止贷款审查所致。
合同登记备案的条件尚不成就，吴安娜以华宇公司未按约定期限办理合同登记备案主张解除合同，缺乏事实依据，其单方发出的解除合同通知不发生合同解除的法律效力，故对其请求确认合同已解除的诉讼请求，一审法院不予支持。
合同尚未解除，双方应当按约定继续履行合同。吴安娜基于合同已经解除的理由，请求华宇公司退还购房款、相关费用、利息及违约金的诉讼请求，因无事实依据，一审法院不予支持。
因吴安娜的原因导致未能获得银行贷款，吴安娜应按合同约定在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付。如未在约定期限内以现金或其他方式支付，逾期超过90日，自应付款期限第二天起至实际支付之日止，按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内支付违约金。对按揭银行的调查表明，对贷款未获通过的情形，银行不发书面通知，只作口头通知。吴安娜应当在接到银行通知之日起15日内向华宇公司支付房屋尾款。结合银行有关发出通知时间的调查陈述以及吴安娜有关要求暂停办理贷款时间的陈述，一审法院酌情确定吴安娜应在2015年2月15日前支付剩余房款168万元。吴安娜未及时支付，应按约定承担违约责任。合同约定的违约金支付期限为实际支付应付款之日起30日内，现吴安娜尚未支付应付房款，违约金的给付期限未到，尚不具有给付义务。对华宇公司要求吴安娜支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴安娜于本判决生效之日起15日内向华宇公司支付购房款168万元；二、驳回吴安娜的全部本诉请求；三、驳回华宇公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费22351元，由吴安娜负担。一审反诉案件受理费11340元，由华宇公司负担2340元，吴安娜负担9000元。
一审宣判后，吴安娜不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第一、二项，改判驳回被上诉人的一审反诉请求，支持上诉人的一审诉讼请求。主要理由为：一审判决没有查明被上诉人是否取得商品房预售许可证，不应认定合同有效；一审判决认定上诉人不享有解除权、上诉人行使解除权没有生效、《延期登记申请》是上诉人的真实意思表示以及判决上诉人一次性支付被上诉人168万元购房款是错误的。
被上诉人华宇公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明：上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》上载明《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2013）预字第（852）号，批准机关为重庆市国土资源和房屋管理局。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由并结合被上诉人的答辩意见，归纳双方当事人之间的争议焦点为：商品房买卖合同是否有效；上诉人提出解除商品房买卖合同是否符合约定解除条件；上诉人是否应一次性支付被上诉人购房款尾款168万元。因当事人所签订的《重庆市商品房买卖合同》上已载明商品房预售许可证号及批准机关，上诉人并未举示证据证明该许可证虚假，故本案当事人签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。对于上诉人解除商品房买卖合同的请求，因上诉人在完全自愿的情形下签订的《延期登记申请》应系其真实意思表示，该申请不违反法律法规的规定，对其具有法律约束力。该申请直接导致被上诉人将房屋买卖合同进行备案登记的条件尚未成就，被上诉人就此并无违约行为，而上诉人以被上诉人逾期备案登记违约为由请求解除商品房买卖合同并无事实依据，其请求不符合约定解除条件。对于上诉人主动要求停止贷款审查后购房款尾款的支付问题，因双方在合同中已约定因上诉人的原因不能获得银行贷款时，上诉人应按合同约定在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，故一审法院判决上诉人一次性向被上诉人支付168万元购房款尾款符合双方合同约定，并无不妥。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33691元，由上诉人吴安娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 艳
代理审判员 胡 俊
代理审判员 刘恋砚
二〇一六年一月二十日
书 记 员 刘琳妍