福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第866号上诉人（原审被告）游燕琴，女，1977年9月3日出生，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审原告）龙岩嘉御物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区。法定代表人洪浩。委托代理人黄欢凡，龙岩嘉御物业管理有限公司经理。上诉人游燕琴因与被上诉人龙岩嘉御物业管理有限公司（以下简称“嘉御公司”）物业服务合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第2073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人游燕琴、被上诉人嘉御公司的委托代理人黄欢凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2011年10月30日，原告与龙岩市西陂房地产开发有限公司签订《西湖苑物业管理服务合同》一份，主要约定原告为小区（龙岩市新罗区）提供物业管理服务，管理期限为自项目物业管理合同签订之日起至首届业主委员会与新的物业管理企业签订物业管理合同生效时为止；原告进驻后，按季收取综合服务管理费；多层住宅物业服务费按每平方每月0.5元交纳；从龙岩市西陂房地产开发有限公司出面通知业主交房日期起交纳物业管理服务费用；前期交房时先收取半年物业管理服务费用，半年后按季于当季首月15号前交纳，业主或物业使用人应在规定时间内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同规定，未能按时足额交纳物业服务费的，按每日千分之三标准，向原告支付滞纳金。双方还对物业管理服务质量、物业承接与验收、违约责任等进行了约定。被告游燕琴系小区业主，该房屋为多层住宅，建筑面积为124.4平方米。至今被告拖欠原告从2012年10月至2014年12月的物业服务费1679.4元、从2012�7月至2014年6月16日的自用水费433.8元、自用水费电费21.6元、公摊电费157.5元、楼道公摊电费81.6元，以上合计2373.9元。原告多次催讨未果遂向法院起诉。另查明，2013年1月23日，被告所在小区成立第一届业主委员会，至今未与其他物业公司签订合同。2014年9月6日，业主委员会向原告、龙岩市西陂房地产开发有限公司、新罗区西陂街道办事处、新罗区西陂街道龙腾居委会提交《关于嘉御物业的去留意见》一份，主要内容为：西湖苑业主委员会成立以来，与原告沟通始终存在障碍，业委会对原告的物业服务建议或是监督都是无效的；原告在小区期间所产生的种种问题或者是造成的不良后果应由其自己负责；广大业主反映的因原告管理不善造成的业主财产损失等诸多问题，业委会保留通过法律程序予以追责的权利。2015年2月10日，龙岩市西陂房地产开发有限公司向新罗区某居�会、业主委员会、原告提交《关于嘉御物业撤离西湖御景的声明书》，主要内容为该公司接原告告知准备于2015年1月13日撤场离开，该公司已建议原告留守至元宵过后再撤场等。2015年2月13日，原告退出小区物业服务。原审判决认为，原告与龙岩市西陂房地产开发有限公司签订前期物业合同，系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。被告提出合同中甲乙双方签章前后相反，对合同效力存疑，该辩解理由缺乏事实法律依据，不予采纳。原告根据该合同的约定向包括被告在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴水电费等费用。被告在接受原告提供的前述服务后，应按期向原告交纳上述费用。但由于原告物业服务存在一定缺陷，可相应减少被告的物业服务费，为此该院酌情确定减少被告10%的物业服务�。因原、被告多次就物业管理问题发生纠纷，原告主张被告支付滞纳金，该院不予支持。综上，原告的诉请部分有理，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款之规定，判决：一、被告游燕琴应于本判决生效之日起七日内给付原告龙岩嘉御物业管理有限公司物业服务费1511.46元。二、被告游燕琴应于本判决生效之日起七日内给付原告龙岩嘉御物业管理有限公司自用水费433.8元、自用水费电费21.6元、公摊电费157.5元、楼道公摊电费81.6元，以上合计694.5元。三、驳回原告龙岩嘉御物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果被告未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原�龙岩嘉御物业管理有限公司负担10元，被告游燕琴负担15元。宣判后，原审被告游燕琴不服，向本院提出上诉。上诉人游燕琴上诉称：1.被上诉人与本小区签订的服务合同有明显瑕疵故对有效性提出质疑；2.被上诉人在履行服务期间，严重未尽职，不应收取物业费；3.原审判决上诉人承担公摊电费不合理，存在多计算支出的情况；4.被上诉人起诉上诉人支付物业费的时间已超过诉讼时效；5.本小区成立业主委员会后未与被上诉人签订物业管理合同，应认定为被上诉人自愿为上诉人提供服务。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人嘉御公司答辩称：1.答辩人与龙岩市西陂房地产开发有限公司就小区物业所签订的前期物业管理合同，虽有瑕疵但为双方真实意思的表示，为有效合同，对各方均有约束力。该公司为此向业主提供物业管理服�并代为缴纳水电费，应由上诉人等业主承担，原审判决正确。2.答辩人在管理该小区期间曾西陂派出所等单位被授予“平安和谐小区”称号，证实答辩人已尽物业管理职责。经庭审，双方当事人对原审判决认定的事实均无异议。二审诉讼中，上诉人游燕琴补充提交证据有：1.前期物业合同一份，证实上诉人未与被上诉人签订物业管理合同，且该合同有明显瑕疵；2.证明十三份及照片，证实被上诉人物业管理期间严重失职；3.安装水管的证明与发票，证实因被上诉人物业管理期间失职，该小区业主只能自行安装自来水；4.收款收据及清单各一份，证实因被上诉人物业管理期间严重失职给上诉人造成的损失。被上诉人质证认为：前期物业合同虽有瑕疵，但为真实有效合同，其他证据不足以证明该公司对该小区物业管理不善。本院认为：证据1，该合同虽存在瑕疵，但为双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定为有效。证据2，该证明因证人未到庭，真实性无法确定，本院不予以认定；因部分照片已在一审中质证，可作定案依据。证据3、4，因上诉人未提供原件核对，真实性无法确定，本院不予确认。被上诉人嘉御公司补充提交证据有图片三张，证实被上诉人已尽到对该小区的物业管理服务责任。上诉人质证认为，该证据不能证实被上诉人有及时疏通下水道，亦不能证明被上诉人的主张。本院认为，该组证据不足以证实其主张，本院不予确认。综上，上诉人与被上诉人对其异议主张均未提供充分的证据证明，二审对一审查明的事实予以确认并作为二审的事实认定。本院认为，被上诉人嘉御公司与龙岩市西陂房地产开发有限公司签订前期物业合同，是双方意思真实的表示，虽有瑕疵但未违反法律法规，该合同合法有效，对被上诉人及该小区全体业主均具有约束力。因被上诉人在提供的物业服务中存在一定缺陷，原审判决酌情确定减少上诉人10%的物业服务费且已驳回被上诉人要求上诉人支付滞纳金的诉请正确，本院予以确认。关于上诉人主张被上诉人根据该合同的约定向包括上诉人在内的业主提供物业管理服务，并为业主代缴水电费等费用，存在多计算公摊电费的情况，但因未提供相应的证据证实，原审判决上诉人在接受被上诉人提供的前述有偿服务后，应按期向被上诉人交纳上述费用，本院予以支持。关于上诉人主张被上诉人起诉其支付物业管理费已超诉讼时效的上诉理由，结合定期缴费通知单及被上诉人每季度均已向各业主发放通知单的陈述，可以证实被上诉人向上诉人定期催交物业管理等费用的情况，且上诉人对其异议主张未提供证据证明。根据最高人民法院《关于民事诉讼�据的若干规定》第二条的规定，上诉人应承担不利后果。一审中上诉人亦未提出该抗辩主张，故本院对上诉人的该上诉主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人游燕琴负担。本判决为终审判决。审判长孟繁钦代理审判员卢维善代理审判员廖晓红二〇一五年八月十日书记员张毅晖附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…