吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民三终字第324号
上诉人（原审被告）：叶秀玉，住吉林市。
委托代理人：王志光，吉林保民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜艳媚，吉林市公安局交管支队行财处内勤，住吉林市。
原审被告：卢秀珍。
原审被告：何彩莲，住吉林市。
原审被告：叶秀杰，住吉林市。
原审第三人：吉化江城化工有限责任公司石井沟联合化工厂破产企业管理人，住所地吉林市丰满区石井沟街道联化路。
法定代表人：王春霞，该破产清算组组长。
委托代理人：逯敬，吉林明达伟业律师事务所律师。
上诉人叶秀玉与被上诉人姜艳媚、原审被告卢秀珍、原审何彩莲、原审被告叶秀杰及原审第三人吉化江城化工有限责任公司石井沟联合化工厂破产企业管理人（以下简称石井沟联化）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2013）吉丰民二初字第30号，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜艳媚，被上诉人叶秀玉的委托代理人王志光，原审第三人石井沟联华的委托代理人逯敬到庭参加诉讼。原审被告卢秀珍、原审被告何彩莲、原审叶秀杰经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原审法院经审理查明：1999年9月20日，吉化江城化工有限责任公司石井沟联合化工厂将坐落于吉林市丰满区石井沟街联化小区3-13-5号的面积为28.583平方米的单位自管房调配给叶秀玉承租，之后叶秀玉的姐姐叶秀杰将该房屋出售给何彩莲。2003年左右，何彩莲以10，000.00元的价格将诉争房屋转让给卢秀珍。2006年8月，卢秀珍又以15，500.00元的价格将该房屋转让给姜艳媚。2008年，第三人石井沟联化进行房改，姜艳媚与叶秀玉一同到第三人处办理了房改手续，并由姜艳媚支付了3，430.00元购房款。2012年，诉争房屋所在地面临拆迁，姜艳媚要求叶秀玉协助其办理更名手续未果，故诉至法院，要求将诉争房屋的权利人变更为姜艳媚，并由叶秀玉承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”吉林省吉林市政府1999年颁布的《关于搞活吉林市房地产二、三级市场的若干规定》中第二条规定：“要放开公有住房使用权转让市场。公有住房承租人可将住房使用权有偿转让。”吉化集团公司吉化房改发2005-1号文件《吉化公有住房使用权有偿转让暂行规定》第十一条规定：“受让人在取得公有使用权后，有权按照届时房改政策购买已受让使用权的住房，但在公房使用权有偿转让过程中所发生的费用不冲抵购房款。”虽然《城市公有房屋管理规定》第四十三条第一款第（六）项规定，擅自买卖公房使用权的，买卖合同无效，没收其非法所得，并对卖方处以买卖金额20％以下的罚款，但该规定已于2001年被废止，且该规定系中华人民共和国建设部制订的，并不属于法律及行政法规。本院认为，根据诉争房屋的原始承租证及购房收据均由姜艳媚持有这一事实，经综合审查证人战某某的证人证言及庭审中何彩莲的陈述，另结合叶秀玉在录音资料中始终未否认争议房屋已售出的态度，能够认定叶秀杰将该房屋转让给何彩莲的行为已得到叶秀玉的同意和承认。之后何彩莲与卢秀珍及卢秀珍与姜艳媚之间签订的房屋转让协议亦是在双方平等自愿的前提下形成的，系当事人的真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，均合法有效。协议签订后，购房人均已实际向出售人全额支付了购房款，出售人亦履行了交付房屋的义务。因诉争房屋当时属于单位自管房，故上述协议转让的是该房屋的使用权，在原产权人石井沟联化并不限制争议房屋使用权有偿转让的情况下，最终获得该房屋使用权的是最后一位购买人即姜艳媚，而之后属于房屋使用权人的其他各项权利亦应归属于姜艳媚。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案争议房屋的原产权人石井沟联化要求房屋的原承租人与受让人必须同时到场方可办理更名手续，而原承租人即叶秀玉的不配合行为导致诉争房屋的权利人至今无法变更为现住户即姜艳媚。因此，本院认为，卢秀珍、何彩莲、叶秀杰、叶秀玉应当遵循诚实信用原则，依合同约定将诉争房屋的权利人变更为姜艳媚，以保护购房人的合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：卢秀珍、何彩莲、叶秀杰、叶秀玉于本判决生效后三日内协助姜艳媚将坐落于吉林市丰满区石井沟街联化小区3-13-5号联化平房的权利人由叶秀玉变更为姜艳媚。案件受理费800元，由叶秀玉负担。
上诉人叶秀玉不服吉林市丰满区人民法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由：在上诉人不知情的情况下，被上诉人姜艳媚从卢秀珍手中，卢秀珍从何彩莲手中，何彩莲从叶秀杰手中购买住房，叶秀玉从来没有授权出卖住房，他们之间也没有形成买卖协议。原审法院不顾事实，认定叶秀玉将房屋转让给何彩莲的行为，得到了本人同意和承认，证据不足。请求二审法院依法改判。被上诉人姜艳媚答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人石井沟联华陈述认为原审判决正确，同意维持原判。
二审期间，各方当事人均没有新证据向本院提供。二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，诉争的房屋转让几手并转让多年，作为原公产房屋承租人的叶秀玉否认房屋转让其不知情，违背常理。现居住人姜艳媚持有石井沟联华发放给叶秀玉的住房调配证，该调配证如果不经叶秀玉本人同意，姜艳媚是无法合法持有的，而且，在2008年石井沟联华房改时，叶秀玉不到场、不配合，石井沟联华不会对诉争房屋进行房改，姜艳媚持有石井沟联华出具的房产转让协议及房产缴费收据，进一步证明诉争房屋转让给叶秀玉是征得叶秀玉同意的。因诉争房屋当时属于单位自管房，故姜艳媚依据协议转让的是该房屋的使用权，在原产权人石井沟联化并不限制争议房屋使用权有偿转让的情况下，最终获得该房屋使用权的是最后一位购买人即姜艳媚，而之后属于房屋使用权人的其他各项权利亦应归属于姜艳媚，原审判决将诉争的房屋变更为姜艳媚符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800.00元，由上诉人姜艳媚负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘福柱
审判员 李 炜
审判员 毕雪松
二〇一三年十月十日
书记员 孙 畅