福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终85号
上诉人（原审被告）：李坤镇，男，1987年2月20日出生，汉族，住福建省平和县。
委托诉讼代理人：黄承国，福建瀛坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙洪良，福建瀛坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱薇，女，1971年1月5日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：叶世荡，福建自晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张嘉嘉，福建自晖律师事务所律师。
原审被告：苏彬，女，1971年12月1日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。
原审第三人：厦门鼎渤营销策划有限公司，住所地福建省厦门市集美区。
法定代表人：曾文平，该公司总经理。
上诉人李坤镇因与被上诉人朱薇、原审被告苏彬、原审第三人厦门市鼎渤营销策划有限公司（以下简称“鼎渤公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李坤镇上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回朱薇一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审事实存在认定错误。1.房屋买卖合同系无效合同。讼争房屋的实际产权人是苏彬及其配偶，李坤镇并非权属人，签约时已告知朱薇其未获授权，朱薇急于购房要求先签订合同，鼎渤公司为促成交易也一直催促签约再待产权人追认。根据合同法第五十一条的规定，无处分权人处分他人财产须经追认方为有效，李坤镇事前未获得授权，事后又未获追认，合同应属无效。2.合同无效，对双方没有约束力，一审认定李坤镇过错较大承担60%违约责任于法无据。既然合同无效，则关于违约责任的约定亦无效。朱薇在明知李坤镇非产权人且无合法授权手续的情况下，仍坚持签订买卖协议，未尽到应尽的审慎注意义务，鼎渤公司作为专业房产中介公司，未尽应有的审查义务，朱薇与鼎渤公司应对合同无效承担主要责任。另合同无效，鼎渤公司未能实际促成交易，无权要求支付报酬。故朱薇请求李坤镇承担违约金、中介费及律师费的主张缺乏合同和法律依据。二、一审适用法律存在错误。本案合同属无效情形，李坤镇已于2016年3月17日将所收购房款10万元如数归还朱薇，朱薇在清楚知道李坤镇并非产权人且尚未得到授权的情况下，仍执意签订买卖合同，其应对合同无效的后果承担主要的过错责任。朱薇无证据证明其存在其他损失，充其量只是购房款10万元的利息损失，且该损失应由朱薇和鼎渤公司承担主要责任。李坤镇在得知苏彬不同意出售讼争房的情况下，第一时间返还购房款，李坤镇作为无辜第三方，从中未获得任何利益，一审判决李坤镇承担赔偿责任于法无据，且显失公平。
朱薇辩称，讼争合同真实有效，朱薇尊重一审关于过错责任承担比例的判决。李坤镇作为中介公司股东及监事，李坤镇及旗下合伙人擅自作出处分行为，虽然无法在直接关联证据上作证，但李坤镇存在重大违约，其作为中介人员，理应知道中介的行业准则、规定，其与朱薇签订的合同过错责任应由其承担。一审判决正确，应予维持。
苏彬和鼎渤公司未陈述意见。
朱薇向一审法院起诉请求：1.解除朱薇与李坤镇、鼎渤公司签订的《房产买卖协议书》；2.李坤镇双倍返还定金中尚未返还的金额100000元；3.李坤镇承担全部中介费，并将鼎渤公司已收取的中介费43000元由李坤镇直接支付给朱薇；4.李坤镇承担朱薇因本案所支出的律师代理费7000元；5.本案诉讼费、保全费、公告费由李坤镇承担（以上合计150000元）。后因追加苏彬作为被告参加诉讼，朱薇当庭变更其诉讼请求，将义务承担主体变更为李坤镇和苏彬，其余内容不变。
一审法院认定事实：2016年2月28日，李坤镇作为甲方，朱薇作为乙方，鼎渤公司作为中介方，三方签订一份《房产买卖协议书》（编号：0000216），约定：一、甲方同意将座落于厦门市集美区宁海二里12号4105室的房产，出售给乙方，土地房屋权证号为01××74号，建筑面积91.96平方米，乙方对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。二、甲乙双方同意，上述房产成交价为1738000元整。本协议签订当日，乙方应支付购房定金100000元整，并于本协议签订当日直接支付给甲方。……四、甲乙双方同意，乙方将上述购房款分二次支付给甲方，已支付的定金冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于甲方申请房产抵押注销当日2016年3月20日前向甲方支付人民币588000元（含定金）；2、乙方向银行申请商业贷款1150000元，该贷款由银行直接转至甲方帐户……七、甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人均同意出售；如为已购公有住房、经济适用房的，则同住成年人同意出售。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债务债权等，概由甲方负责清理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。……十、甲乙双方签订本协议时，乙方应向中介方支付中介费43000元，……十二、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金……向丙方支付的全部中介费由违约方承担，丙方已收取的中介费由违约方直接支付给守约方，并承担全部的诉讼费及律师费。……十八、针对上述所有条款，甲方已经征得产权人及所有产权共有人同意，由此产生的相关责任由甲方承担。十九、本协议经三方签订盖章后生效，若有未尽事宜甲乙双方日后再行协商，经协商所签订的补充协议与本协议具有同等效力。等等。李坤镇在甲方处签名捺印，朱薇在乙方处签名捺印，鼎渤公司在中介方处盖章确认。签约时，苏彬不在场。2015年6月19日，上述房产所有权登记在苏彬名下（房产证编号：厦国土房证第01××74号）。
2016年2月28日，朱薇通过银行转账向李坤镇支付购房定金100000元，同日，李坤镇出具收款收据，李坤镇在收据的收款人处签名“苏彬（李坤镇代）”。2016年3月7日，朱薇向鼎渤公司支付中介费43000元。2016年3月17日，朱薇发送手机短信给李坤镇：李先生，我的购房款已经到了，明天可以去解押吗？李坤镇回复：时间拖太久，无法办理，订金先退回给你。同日，李坤镇将定金100000元转账给朱薇。李坤镇系厦门置联房产行销策划有限公司的股东之一及监事；王冬系该公司股东之一、法定代表人、执行董事。2016年3月16日，苏彬、马建峰夫妻委托王冬出售讼争房产等事宜，委托期限自2016年2月1日至2036年3月16日止。2016年5月5日，苏彬委托王冬将讼争房产转让给黄灵聪。朱薇因本案委托福建信海律师事务所为代理人，并支付代理费7000元。朱薇当庭陈述，签约时，李坤镇有向其出示苏彬的产权证的复印件（登记日期：2015年6月19日）及苏彬与李坤镇之间签订的《房屋买卖协议书》复印件；李坤镇当庭陈述，签约时，其向朱薇出示了手机上拍的产权证的照片，其向朱薇声明过其尚未得到苏彬的授权，朱薇与鼎渤公司说可以先签合同，后面再征得苏彬的同意，朱薇也未与苏彬进行通话核实；鼎渤公司当庭陈述，签约时，没有见到李坤镇与苏彬之间签订的买卖协议，李坤镇说讼争房屋是向苏彬购买的，当场向朱薇出示的是产权证的手机照片。
一审法院认为，本案系因房屋买卖引发的纠纷。一、关于朱薇与李坤镇、鼎渤公司签订的《房产买卖协议书》效力的问题。合同行为属于债权行为，而房产的转让属于物权行为，二者系不同的概念，不可混淆，李坤镇并非讼争房产的权属人，其在签约时有无权利转让讼争房产影响的是合同的履行问题，而非合同效力问题。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，李坤镇以其非讼争房产的权属人，其签约行为无事前授权、无事后追认为由主张上述合同无效，于法无据，不予采信，确认上述协议书具有法律效力。
二、关于上述《房产买卖协议书》的解除问题。
讼争房产的产权登记在苏彬名下，从朱薇、李坤镇、鼎渤公司三方对于签约过程的当庭陈述来看，可以确认李坤镇在签订协议时，并未取得讼争房产的处分权或获得苏彬的授权，签约后也未获得苏彬的同意、追认，即其无权转让讼争房产，违反了上述《房产买卖协议书》中载明的“针对上述所有条款，甲方（即李坤镇）已经征得产权人及所有产权共有人同意”，且目前讼争房屋已转移登记在案外人名下，导致朱薇签订合同的目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，朱薇主张解除其与李坤镇、鼎渤公司签订的《房产买卖协议书》于法有据，予以支持。
三、关于李坤镇、苏彬是否应承担违约责任的问题。
李坤镇作为完全民事行为能力人及房产中介的专业人士，应当明知在签署讼争房产的买卖协议时，应当具有转让讼争房产的权利或取得权属人的授权，但其在签约时并未获得权属人的授权，事后也未获得权属人的同意、追认，违反了《房产买卖协议书》中约定的“针对上述所有条款，甲方已经征得产权人及所有产权共有人同意，由此产生的相关责任由甲方承担”，导致合同无法履行，构成违约，应承担相应的违约责任。朱薇并无证据证明苏彬对李坤镇的签约行为表示同意或追认，且定金系朱薇直接支付给李坤镇，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，苏彬无须承担违约责任。
综上所述，朱薇与李坤镇、鼎渤公司签订的《房产买卖协议书》具有法律效力，李坤镇并非讼争房产的权属人，未获得苏彬的授权即签订上述协议，事后也未获得苏彬的同意或追认，导致合同无法履行，应当承担违约责任，苏彬无须承担违约责任；但朱薇作为完全民事行为能力人，在签订与自身利益具有重大关系的房屋买卖协议时，应尽到审慎的注意义务，鼎渤公司作为专业的中介公司，更应尽到审慎的注意义务，但朱薇与鼎渤公司均在未核实清楚讼争房产权属状况、李坤镇有无处分权的情况下即签订本案合同，故朱薇与鼎渤公司均存在一定过错，李坤镇应承担的违约责任应予以扣减，鉴于李坤镇过错较大，酌定李坤镇应承担60%的违约责任。李坤镇已返还朱薇定金100000元，朱薇因本案实际支出中介费43000元、律师费7000元，结合三方在《房产买卖协议书》第十二条中的约定，李坤镇应支付朱薇违约金100000元×60%=60000元、中介费43000元×60%=25800元、律师费7000元×60%=4200元。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除朱薇与李坤镇、鼎渤公司签订的《房产买卖协议书》（编号：0000216）；二、李坤镇应于判决生效之日起七日内支付朱薇违约金60000元；三、李坤镇应于判决生效之日起七日内支付朱薇中介费25800元；四、李坤镇应于判决生效之日起七日内支付朱薇律师费4200元；五、驳回朱薇的其他诉讼请求。
本院二审期间，李坤镇和朱薇对一审认定的事实均无异议，苏彬和鼎渤公司既未提起上诉亦未陈述意见视为认可，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，虽然李坤镇非本案讼争房产的产权人，但其作为无处分权人与朱薇签订《房产买卖协议书》，并承诺其“已经征得产权人及所有产权共有人同意”，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，该协议书应为有效，仅是对产权人苏彬不发生法律效力，导致无法实际履行，故一审判决解除协议正确，应予维持，李坤镇关于协议书无效的上诉理由不能成立。因李坤镇作为无处分权人擅自处分他人的财产并对买受人朱薇作出承诺，现合同履行不能，李坤镇应承担合同约定的违约责任，一审依协议约定判决李坤镇承担部分定金双倍返还责任及中介费、律师费，朱薇并未提起上诉，故本院予以维持。因中介费于朱薇而言系实际发生的费用，鼎渤公司应否收取报酬非本案审查范围，各方如有异议可另行解决。
综上所述，李坤镇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由李坤镇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 刘文珍
审 判 员 柯艳雪
二〇一七年五月十八日
代书记员 肖子发
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。