山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2013）李民初字第1031号原告刘雨田，男，汉族。委托代理人董xx，山东新和律师事务所律师。委托代理人密xx，山东新和律师事务所律师。被告青岛宝龙房地产发展有限公司。法定代表人许xx，总经理。委托代理人韩xx，山东康桥律师事务所律师。原告刘雨田与被告青岛宝龙房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2013年4月1日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员贾瑞霞独任审判，于2013年5月23日、5月30日两次公开开庭审理了本案。原告刘雨田的委托代理人董xx，密xx，被告青岛宝龙房地产发展有限公司的委托代理人韩xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雨田诉称，原、被告于2010年11月24日签订商品房预售合同，原告出资1041830元购买被告开发的李沧x城市广场x号楼x单元x室，交房时间为2011年12月31日，被告交房时必须向原告出具房屋实测面积的有关资料，否则原告有权拒收房屋，延期交房的责任由被告承担。合同签订后，原告依约支付了全额购房款，但被告在不向原告出示实测面积有关资料的情况下，即向原告交房且拒绝支付逾期交房违约金。因此请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金43443元；2、案件受理费由被告承担。被告青岛宝龙房地产发展有限公司辩称，根据双方签订的商品房预售合同约定，原告不得以房屋实测面积作为拒绝接收房屋的理由，请求法庭驳回原告的诉讼请求。本案经本院审理查明，原告刘雨田（合同乙方）与被告青岛宝龙房地产发展有限公司（合同甲方）于2010年11月24日签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的青岛市李沧区九水路x号《李沧x城市广场工程》x号楼x单元x层x户房屋，房屋总价款为1041830元。该合同第十条约定“该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：……贰、该房屋经验收合格后。”第十一条约定“甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第十二条约定“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：……贰、逾期不超过90日，合同不解除而继续履行；逾期超过90日，自第91天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同不解除而继续履行。”第十三条约定“该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为具体约定以本合同《补充条款》为准。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文书，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。”第二十六条约定“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为送达”。该合同的补充条款第七条约定：“预售合同第十条第2种方案所称‘该房屋经验收合格’指的是甲方根据国务院《建设工程质量管理条例》第16条组织施工单位、设计单位、监理单位（如有）对工程进行验收，各单位均确认该工程合格，且建设工程质量监督管理机构未提出重新组织竣工验收要求”。该合同的补充条款第九条约定：“预售合同第十三条之补充：……2、甲方书面通知乙方收房后，除该房屋不具备预售合同第十条约定的交付条件或房屋存在主体结构质量问题并严重影响居住之外，乙方以任何理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为甲方已于交付通知中要求的交付期限最后一日将房屋交接给了乙方，自此，房屋毁损、灭失的风险及该房屋应当缴纳的包括但不限于物业管理费、采暖费、水费、电费、燃气费、卫生费、有线电视费等全部费用，自交付之日或视为交付之日起均由乙方承担。房屋保修期亦从此日起计算，有关质量瑕疵按保修项目处理，由甲方予以修复。房屋交接时，乙方认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交接后，按照法律和合同约定处理。……4、预售合同第十三条所述的该房屋《质量保证书》和《使用说明书》：鉴于尽快交房给乙方的需要，双方同意在该房屋交付使用时可暂缓提交该房屋《质量保证书》和《使用说明书》，乙方不得因该材料不齐全而拒绝交接，但房屋交付满足预售合同第十条的约定条件。5、乙方不得以下列事由拒绝接房，但可与甲方协商解决方式，如协商不成乙方可通过法律途径解决：⑴、该房屋出现非属主体结构的质量和（或）出现非严重影响居住的质量瑕疵；⑵、该房屋的装饰、设备标准不符合合同附件三约定的；⑶、无法整改但不影响该房屋基本使用功能的质量瑕疵。⑷、出现无法或难以整改的问题，经甲方催告后乙方在期限内未行使合同解除权的。因上述事由拒绝接房，拒绝接房期间的损失视为乙方扩大的损失，由乙方自行承担。”该合同的补充条款第二十条约定“1、双方均必须保证于预售合同中关于双方当事人信息所填写的姓名、名称、代理人、地址、电话、邮政编码等内容真实有效。如有变更，必须于变更之日起7日内以书面形式通知对方，否则由此引起无法及时通知的责任自行承担。2、预售合同及本补充条款中提及的通知均指书面通知。甲方书面通知除采用第二十六条约定的方式外，还可以以特快专递通知，同城以特快专递发出后第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日。3、对于交房和办理产权证的通知，甲方可通过媒体刊登公告的形式通知乙方，公告发出时间为通知送达时间。……”合同签订后，原告按约定向被告交纳了购房款1041830元。上述事实，有原告向法庭提交的《青岛市商品房预售合同》、收款收据三张及原、被告陈述一致的笔录在案为证。另查明，被告于2012年7月11日通过国内特快专递方式按原告在预售合同中所填写个人信息中的地址向原告送达交房通知（该信件以原址查无此人为由被退回，内件品名一栏中的打印内容为交房通知），并于2012年7月13日在《青岛早报》发布交房公告，通知李沧x国际社区1号、7-11号住宅、住宅底商、217、219、221、223号网点定于2012年7月14起向业主交付；本案原告购买房屋所在的x号楼x单元交房时间为2012年7月15日。原告对被告提交的国内特快专递邮件详情单、《青岛早报》的真实性没有异议，称详情单改退批条注明快递退回原因系查无此人，不能证明原告已收到被告的交房通知，且原告没有收到该通知的责任不在原告。原告提交了其邮寄给被告的国内特快专递邮件详情单及改退批条（该信件同样以查无此人为由被退回），用以证明原告多次要求被告提供实测面积的有关资料，该证据中邮戳时间为2012年8月2日，交寄人为刘雨田，内件品名一栏中手写内容为熊x亮、刘雨田拒收青岛市李沧区x城市广场x号楼x单元x户房屋的拒收函。被告亦主张不能证明被告已收到原告函件的事实。上述事实，有原、被告各自提交的国内特快专递邮件详情单、2012年7月13日的《青岛早报》以及原、被告的陈述笔录在案为证。又查明，原告所购买的涉案房屋于2012年7月16日取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》，该备案证记载工程竣工验收时间为2012年6月29日。原、被告一致认可2013年2月21日，相关测绘机构出具了涉案房屋实测面积的有关资料；原告接收涉案房屋的时间为2013年4月2日。上述事实，有被告提交的《青岛市建设工程竣工验收备案证》、原告提交的入住手续办理情况流转表以及原、被告的陈述笔录在案为证。原告称，预售合同第十三条约定被告应根据原告要求提供所购房屋实测面积的有关资料，被告如不出示和不提供本条款规定的材料，原告有权拒绝接受房屋，由此而产生的延期交房责任由被告承担；补充条款第9条虽然约定了部分原告不能拒收房屋的理由，但并没有变更主合同第13条被告交付房屋时应提供房屋实测面积的义务；主合同第12条明确约定被告如不能按期向原告交付房屋，应自2012年1月1日起向原告支付违约金直至实际交付之日，虽然条款中又约定按原告已支付的房价款日万分之一的约定，但该内容与后面被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金相矛盾，根据合同法对格式条款有两种以上解释的应当作出不利于提供格式条款一方的解释之规定，该条款应解读为无论90天内还是90天外，被告都应按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，被告90天免赔的主张是没有合同依据的，所以被告应支付原告2012年1月1日（约定交房日期的第二天）起至2013年2月21日（实测面积表出具之日）共417天的逾期交房违约金，按总房款1041830元的日万分之一计算，共计43443元。被告称，原告没有要求被告出具房屋实测面积；合同补充条款第9条第2、4、5项约定除被告房屋不符合合同第10条约定或主体结构存在问题，而且严重影响原告居住之外，原告均应接收房屋；根据合同第12条约定被告逾期交房90天内逾期交房不承担违约责任，逾期超过90天从第91天开始按原告已支付购房款日万分之一计算违约金，本案的逾期交房违约金起算时间应该为2012年1月1日扣除90天计算至2012年7月16日共计107天，因此被告应支付给熊x亮的违约金为11148元。上述事实，有原、被告的陈述笔录在案为证。本院据以确认上述事实的证据，已经本院审查并当庭质证，可予采信。本院认为，原告刘雨田与被告青岛宝龙房地产发展有限公司就青岛市李沧区九水路x号《李沧x城市广场工程》x号楼x单元x层x户房屋签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，双方均应遵照执行。上述合同约定被告应于2011年12月31日前将涉案房屋交付原告，且涉案房屋交付时应经验收合格。2012年6月29日涉案房屋竣工验收并于2012年7月16日取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。因此，本院认定涉案房屋2012年6月29日具备交付条件。被告于2012年7月11日通过国内特快专递方式向原告送达了交房通知，虽然原告主张其未收到被告的交房通知，但从邮戳时间为2012年8月2日其邮寄给被告信函记载看，其应当知道被告交房的事实，否则不会邮寄给被告拒收房屋的函件。根据原、被告所签合同补偿条款第二十条规定，被告可以通过媒体刊登公告的形式通知原告交房。被告于2012年7月13日在《青岛早报》发布交房公告，通知涉案房屋所在的x号楼x单元交房时间为2012年7月15日。原告称，其有权按主合同第十三条约定在被告未出示房屋实测面积有关资料的情况下拒收房屋，且按合同约定被告应承担由此而产生的延期交房的责任。本院认为，原、被告在合同第十三条中约定房屋交付的标志具体约定以本合同《补充条款》为准。按照原、被告在合同补充条款第九条的约定，除房屋未经验收合格及房屋存在主体结构质量问题并严重影响居住外，原告以任何理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为被告已于交付通知中要求的交付期限最后一日将房屋交接给了原告。根据上述合同补充条款约定，只有在涉案房屋未经验收合格及房屋存在主体结构质量问题并严重影响居住这两种情况下原告才有权拒收房屋，否则应视为原告在被告交付通知期限的最后一日接受了房屋。本案原告以被告未出具涉案房屋实测面积的有关资料拒绝接受房屋，违反合同补充条款第九条的约定，应当视为原告于《青岛早报》发布的交房时间即2012年7月15日接受了房屋。原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，被告逾期交房90天内不支付违约金，自第91天起按原告已交房价款的日万分之一至实际交付之日止计算违约金。该条款是原、被告就逾期交房违约责任的一个具体、明确的约定，对双方均具有约束力。根据该条约定，被告应当自2012年3月31日起至2012年7月15日止按原告已付购房款1041830元的日万分之一支付逾期交房违约金。现被告自愿支付原告逾期交房违约金至2012年7月16日不违反法律规定，本院予以准许。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金11251.76元（1041830元×0.0001×108天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告青岛宝龙房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告刘雨田2012年3月31日至2012年7月16日的逾期交房违约金11251.76元。案件受理费886元（原告已预交），减半收取443元，原告负担328元，被告负担115元。被告于本判决生效之日起10日内给付原告115元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  贾瑞霞二〇一三年六月六日书记员  王 妍