徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0302民初2132号
原告：董某某，女。
委托诉讼代理人：张某某，江苏彭淮律师事务所律师。
被告：闫某某，男。
委托诉讼代理人：程某，徐州市鼓楼区君合法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：张某某，江苏清正苑律师事务所律师。
原告董某某诉被告闫某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日受理后，依法组成合议庭，分别于2016年7月7日、7月28日、11月14日、2017年1月19日公开开庭进行了审理。原告董某某及其委托诉讼代理人张某某，被告闫某某的委托诉讼代理人程某、张某某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告董某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付装修补偿款82455元，定（订）金2000元，押金1000元；2、请求判令被告支付搬迁费用2090元；3、判令被告支付停产停业损失90876元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2012年4月2日向被告交付定（订）金2000元，准备与被告签订租房协议。交付定（订）金后，原告就着手购买装修材料。后双方签订了租房协议，协议自2012年4月24日至2018年4月23日止，每年租金16000元，原告材料及装修费总计20余万元。2014年8月15日，鼓楼区人民政府发布拆迁公告，原、被告协议所涉房屋在拆迁范围。拆迁初期被告不出面，只是要求原告不要拉走空调等设施。但是被告是被拆迁人，拆迁人不能和原告签订拆迁合同，因而原告的合法权益未得到保障。在得知被告的拆迁补偿款包括装修补偿款时，原告就与被告协商，但被告均予以拒绝。故请求依法支持原告的诉请。
被告闫某某辩称：1、关于本案的性质，原告在诉状中请求被告支付装修补偿款、定金、押金，而本案中装修补偿款及停产停业损失属于房屋征收补偿纠纷，定金及押金属于房屋租赁纠纷，两者不属同一法律关系，适用不同的法律及依据。2、关于租房协议在拆迁公告后效力问题，根据租房协议约定，政府拆迁公告发布后双方的协议自行终止，而且原告已于2014年8月20日左右将房屋钥匙交还给被告，双方合同已经终止，不存在拆迁装修补偿款问题以及停产停业损失问题。3、针对装修补偿款的问题，被告向原告交付房屋之前，房屋已经进行装修，被告提交的施工合同内容与物价局认定的涉案房屋赔偿明细中的项目基本一一对应，因此不存在原告主张的有权利领取装修补偿款的事情。对于停产停业的损失，因涉案房屋并未由原告用于生产经营，加之被告所拥有的房屋属于商住房，出租产生的收益不因拆迁所导致经营损失，因此此赔偿费用应归被告，原告无权主张；且案外人郭某、仲某某、武某某、刘某某、刘某某、石某某等被拆迁人在未将房屋用于出租的情况下仍然得到了相同标准的停产停业损失，因此原告的此部分诉请无事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：
原告董某某在大马路某楼四楼经营宾馆，涉案房屋位于大马路某楼1-1-40X，登记所有权人为被告闫某某。
2012年4月2日，原告向被告妻子支付订金2000元，由被告妻子出具收条一张，注明该款为房子订金、六年租。
2012年4月24日，原告董某某与被告闫某某签订《租房协议》一份，约定：被告将位于大马路某楼1-1-40X房屋出租给原告使用，房屋产权证号97××07，房屋面积为149.27㎡，租期为2012年4月24日至2018年4月23日，房屋租金为每年16000元，按年支付，先付款后上房，以后房款提前5天支付；双方签约时原告付押金1000元租期满时无息退还。双方还约定了其他事项。上述协议签订后，被告将涉案房屋交付原告，原告将房屋改造后用于宾馆经营。
2014年8月15日，徐州市鼓楼区人民政府发布公告及征收补偿方案，决定对轨道交通火车站站及周边旧城区改造项目范围内的房屋实施征收，涉案房屋位于征收范围内。
2016年3月29日，徐州市鼓楼区人民政府作出徐鼓政征补决字【2016】第X号房屋征收补偿决定书，载明：在涉案房屋征收过程中，因徐州市鼓楼区人民政府与闫某某在征收签约期内未能签订征收补偿协议，根据相关行政法规，对涉案房屋实施征收，并给予货币补偿；货币补偿含房屋评估价值908756元、停产停业损失90876元、搬迁补助2090元，附属物因闫某某不配合对其房屋附属物进行评估，在其搬出被征收房屋同时，由评估机构现场评估确认后补偿。
2016年2月6日，徐州市鼓楼区轨道交通及周边旧城区改造项目征收指挥部出具《情况说明》一份，内容为：董某某租用闫某某位于大马路某楼1-40X室房屋，该房屋室内装修装潢在物价部门现场评估时，拆迁指挥部负责召集董某某、闫某某共同到场进行见证，并协调解决此事。
2016年4月8日，徐州市鼓楼区轨道交通及周边旧城区改造项目征收指挥部出具《承诺书》一份，内容为：鼓楼区轨道交通项目征收范围内，产权人闫某某……现今双方协商达成一致房屋补偿意见并签订征收协议。现我处承诺：该房屋征收补偿款为打包价1324323元整（按每平方米8872元给予征收补偿，最终以实际产权面积为准）。
2016年4月20日，徐州市鼓楼区轨道交通及周边旧城区改造项目征收指挥部出具《情况说明》一份，内容为：鼓楼区轨道交通项目征收范围内，产权人闫某某……该房屋征收补偿款包含装修补偿款。
为查明案件事实，本院依法调取了涉案房屋的征收补偿协议、附属物评估结论单、非住宅房屋征收补偿核算表、房屋征收补偿变现表、附属物测算单、现场勘察记录等材料。房屋征收补偿协议显示：涉案房屋被征收补偿总额为1099119元，其中房屋价值908756元、附属物82455元、搬迁过渡奖励等费用17032元、停产停业损失90876元。该协议落款处有征收部门徐州市鼓楼区住房和建设局盖章、被征收人闫某某签字，落款日期为2014年8月18日。附属物评估结论单显示：涉案房屋附属物包含独立电表、独立水表、品牌防盗门、基本补偿、铝合金门窗、墙面砖、地面砖、实木地板、热水器、空调、吊柜、衣柜、木质推拉门窗、灶台、座便器、洗手盆、室内门、吊顶、宽带、有线电视、违建材料回收费，共计补偿82455元，评估结论单出具日期为2016年4月14日。现场勘察记录显示：2015年4月8日，勘察人员李铁、蒋争先对涉案房屋装潢等附属物进行现场勘察，现场勘查的内容与附属物评估结论单包含内容一一对应，但不含基本补偿和违建材料回收费两项。附属物勘察记录上有原告董某某的签字确认。庭审中，原告认可附属物评估结论单中的电表、水表、防盗门系房屋交付时即存在，被告认可附属物评估结论单中的热水器、空调、宽带并非其安装。
为查明案件事实，本院依法于2016年10月31日分别向徐州市鼓楼区住房和建设局和徐州市鼓楼区轨道交通及周边旧城区改造项目征收指挥部就涉案房屋征收补偿数额和补偿项目进行了调查。徐州市鼓楼区轨道交通及周边旧城区改造项目征收指挥部孔姓工作人员（男）称，闫某某这一户（即大马路某楼1#-1-40X室）与其他几户属于一直没有搬走的拆迁户，当时地要得很急，经过逐级汇报，市、区里研究决定对这最后几户额外给予一定补偿，但是签订《房屋征收补偿协议》是不能超过拆迁文件规定的拆迁补偿标准的，因此《房屋征收补偿协议》是按照拆迁标准签订的，在该协议之外，又另行支付闫某某这一户二十多万，所以形成《承诺书》。徐州市鼓楼区住房和建设局李伟局长称，对具体文件的形成过程应当由出具该文件的单位来解释，《承诺书》、《情况说明》并非徐州市鼓楼区住房和建设局出具，应当由徐州市鼓楼区轨道交通及周边旧城区改造项目征收指挥部进行解释。对于闫某某这一户（即大马路某楼1#-1-40X室）的拆迁补偿款最终数额及项目，该局称，徐州市鼓楼区住房和建设局只认可与闫某某签订的《房屋征收补偿协议》有效，征收款数额和项目在《房屋征收补偿协议》中都有约定。
另查明，涉案房屋租金原告已经支付到2014年8月底，涉案房屋于2016年4月份被实际拆除，被告已经实际领取大部分征收补偿款。被告主张2014年8月份原告将涉案房屋钥匙交给被告一份，自己保留一份，原告要继续经营，所以房屋内物品没有清空，直至涉案房屋被拆除，被告一直没有接收房屋或实际控制房屋；原告主张涉案房屋一直由其承租使用至实际拆除之日。
因双方当事人争议较大，至本案无法调解。
本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，国有土地上房屋被征收时，征收部门应当与房屋所有权人签订征收补偿协议。根据该条例规定，征收部门不再与房屋承租人、实际使用人签订补偿协议，因此房屋承租人，实际使用人如因房屋被征收而造成损失，应当依据不同法律关系处理。根据房屋租赁纠纷相关法律规定，房屋租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，租赁合同应当终止履行，出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案中，原、被告之间的房屋租赁合同依法成立并有效，在合同履行期内，因租赁物即涉案房屋被征收，故双方的租赁合同自涉案房屋被实际拆迁时已自行终止。
关于原告主张返回的押金1000元、定（订）金2000元，因上述款项系原告依据租赁合同向被告交纳，且并未冲抵房租，故现在双方的租赁合同已经终止，被告应当将上述款项返回原告。关于被告抗辩称订金2000元已经冲抵房租，鉴于原告对此不予认可，被告亦未提供证据予以证明，且被告在将订金冲抵房租后既不收回订金条，亦不让原告签字确认的行为亦有悖常理，故被告的该抗辩意见证据不足，本院不予支持。
关于原告要求被告支付装修补偿款82455元的诉请。首先，关于原告在租赁房屋后是否存在装修事实，根据法庭调查，原告在租赁涉案房屋前一直在同楼层经营宾馆，对此被告亦知情，涉案房屋在出租给原告之前并非用于宾馆经营，出租给原告后用于原告宾馆的扩大经营。因此，原告在承租涉案房屋后，存在对房屋进行装修改造的必要，以适用宾馆经营需要。同时，涉案房屋附属物评估结论单中显示存在九扇室内门，这一情况不符合普通房屋使用情形，而与宾馆用途相吻合。被告对原告的装修事实虽然不予认可，但仅提供其妻子与案外人在房屋出租给原告之前两年签订的施工合同，该证据真实性无法核实，内容上亦不能证明原告承租后不存在装修事实。综上，本院认定原告在承租房屋后存在装修改造的事实。其次，原告能否取得装修补偿款82455元。原告在装修中对涉案房屋进行了改造、添附，并使用房屋直至被拆除，被告闫某某应领取的附属物拆迁补偿中，部分物品系原告董某某所有，故其基于该部分附属物应取得的拆迁补偿应归原告董某某所有。根据附属物评估结论单所载，原告认可电表、水表、防盗门系原房屋所含，该三项附属物补偿款应归被告所有；被告认可热水器、空调、宽带并非其添附，该三项附属物补偿款应归原告所有。对于墙面砖、地面砖、实木地板、吊柜、衣柜、木质推拉门窗、灶台、座便器、洗手盆、室内门、吊顶、有线电视，原告主张系在装修中进行的添附，并提供证人出庭作证，结合本院调取的现场勘察记录显示，上述物品在现场勘察时由征收部门通知原告到场签字确认，综合上述证据，本院认为原告主张上述附属物系其所有已经完成了初步举证责任。而对此，被告虽然辩称上述物品系其所有，但仅提供被告妻子与案外人签订的施工合同一份，该证据真实性无法核实，故被告对其抗辩意见未能完成举证责任，应承担举证不能的法律后果，上述附属物的拆迁补偿应归原告所有。对于铝合金门窗，因原告自认其在装修改造中保留了房屋南墙原有窗户，在房屋东墙新开窗户，故铝合金门窗存在原、被告添附物混同的情况，而原告未能证明属其所有的面积，故对该项附属物补偿款的诉请本院不予支持。对于基本补偿，系按被征收房屋面积计算的基础装修补偿，故该项补偿亦应归原告所有。对于违建材料回收费，鉴于原告未能对在承租期间是否搭设违建的事实进行说明并提供证据，故原告主张该项费用本院不予支持。
关于原告要求被告支付搬迁费用2090元的诉请。根据非住宅房屋征收补偿核算表显示，该项费用为搬迁、过度、奖励费用中的搬家费，系对房屋使用权人因房屋征收而进行的搬迁行为的补偿，涉案房屋直至实际拆除之日一直由原告使用，故原告主张该项费用具有事实依据，本院予以支持。
关于原告要求被告支付停产停业损失90876元的诉请。鉴于原告承租涉案房屋系经营使用，而涉案房屋在租赁期内被征收导致原告无法经营，故停产停业损失应当支付给原告。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告闫某某于本判决生效后十日内一次性退还原告董某某押金1000元、订金2000元；
二、被告闫某某于本判决生效后十日内一次性支付原告董某某附属物拆迁补偿款61167元、搬家费2090元、停产停业损失90876元；
三、驳回原告董某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3870元（原告预交），由被告闫某某负担（该款于本判决生效后十日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审判长 刘某某
审判员 董 某
审判员 王 某
二〇一七年五月二十六日
书记员 刘某某