北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第10727号
上诉人（原审原告、反诉被告）王庆宏，女，1964年2月4日出生。
委托代理人李丽丽，北京市正天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京百世园房地产开发有限公司，住所地北京市密云县巨各庄镇东白岩村（建筑公司院内）。
法定代表人宋英靖，总经理。
委托代理人孙刚，男，1970年10月22日出生。
上诉人王庆宏因与被上诉人北京百世园房地产开发有限公司（以下简称百世园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2015）密民初字第00558号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王庆宏之委托代理人李丽丽，被上诉人百世园公司之委托代理人孙刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年1月，王庆宏起诉至原审法院称：2004年12月14日，我与百世园公司签订《商品房买卖合同》，百世园公司将位于3幢09号房屋卖给我，总房款为1663267元。合同第十六条约定，出卖人应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人如不退房，出卖人应按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日我支付了购房首付款673267元，随后办理了银行按揭贷款。合同签订次日，百世园公司即将房屋交付我使用，但至今未替我办理房屋产权证，故诉至法院，请求法院判令：1.百世园公司协助办理房屋产权证；2.百世园公司支付逾期办理房屋产权证的违约金16632.67元；3.诉讼费由百世园公司承担。
百世园公司辩称：我公司与王庆宏签订《商品房买卖合同》属实，银行按揭贷款我公司业已收到。我公司为协助王庆宏办理按揭贷款手续，提前为其开具了首付款发票，但王庆宏后来没有交纳首付款，故发票开具后我公司并未将发票原件交给王庆宏。此外，王庆宏未及时归还贷款，银行从我公司账户划走保证金134916.96元，并且王庆宏还欠我公司入住费用，故不同意王庆宏的诉讼请求，并提起反诉，请求法院判令：1.王庆宏给付首付款673267元；2.王庆宏给付银行从我公司担保账户划拨的款项134916.96元；3.王庆宏给付入住费用197918元；4.反诉案件受理费由王庆宏承担。
王庆宏针对百世园公司的反诉辩称：百世园公司主张我没有交纳首付款并且与我签订了还款协议，但没有提供任何证据；第二项反诉请求与本诉不属于同一法律关系；针对第三项反诉请求，百世园公司主张的入住费用没有合同依据。故请求驳回百世园公司的全部反诉请求。
原审法院经审理查明：2004年12月14日，王庆宏与百世园公司签订《商品房买卖合同》，百世园公司将位于北京市3幢（1-2）层09号房屋卖给王庆宏，总房款为1663267元。合同第十六条约定，出卖人应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人如不退房，出卖人应按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同附件五关于付款方式约定，王庆宏于2004年12月10日交纳购房定金50000元，于2004年12月14日交纳购房首付款（含定金）673267元，余款99万元银行贷款。2004年12月16日，百世园公司开具付款人为王庆宏的北京市交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、销售不动产和转让无形资产专用发票一张，票号为×××，票面金额673267元，发票列明了涉案房屋的楼号、单价、面积、房款总价、首付款、合同号等内容，现该发票原件在百世园公司处。2005年3月30日，王庆宏与百世园公司、北京市农村信用合作社签订《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款），合同约定王庆宏以其所购住房作为抵押向北京市农村信用合作社贷款，在取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记手续之前，由百世园公司提供阶段性连带责任保证。同日，北京市农村信用合作社将贷款99万打入百世园公司账户。
另查，（一）关于首付款交纳问题：王庆宏称，其已以现金方式于2004年12月14日交纳了购房首付款673267元，现金来源是其与他人合伙经营的两家网吧流水收入。首付款发票是其支付相关款项的凭证，百世园公司为其开具了首付款发票即证明其已交纳首付款。发票原件被百世园公司在协助其办理银行贷款手续后扣押；百世园公司称提前开具该发票是为了协助王庆宏办理银行按揭贷款手续，但王庆宏并未实际交付购房款，故该公司在开具发票后未将发票原件交由王庆宏。后因王庆宏未及时交纳首付款，该公司已将发票作废。百世园公司称其与王庆宏曾就首付款支付事宜另行签订过还款协议，但未提供相关证据。百世园公司申请证人孙×出庭作证，欲证明王庆宏没有交纳首付款，故百世园公司在开具发票后并未将发票原件交给王庆宏，且王庆宏与百世园公司之间曾签订一份还款协议。王庆宏对证人的身份及证人证言的证明力均不认可。（二）关于入住费用问题：百世园公司称案外人范×替王庆宏办理入住手续时曾给该公司打过一张欠条，证明王庆宏尚未交纳维修基金、契税、印花税等入住费用。经质证，王庆宏认为该欠条没有其署名，故对欠条的真实性、证明力均不认可，但同意承担办理房屋产权证的相关税费。双方签订的《商品房买卖合同》对房屋税费交纳问题未作明确规定。（三）关于房屋交付时间问题：王庆宏称百世园公司于2004年12月15日将房屋交付其使用，百世园公司称大概在2005年将房屋交付王庆宏使用。
又查，在与本案合并审理的尤掷瑞、刘永明、徐惠颖、刘华、邢小坡与百世园公司房屋买卖合同纠纷案件中，尤××、刘××、徐××、刘×、邢××均称其五人与王庆宏共同经营两家网吧，他们六人的购房首付款中有390万余元是从这两家网吧提取的现金。
原审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，王庆宏与百世园公司均认可双方签订的《商品房买卖合同》属实，法院对此不持异议。双方的争议焦点主要在于购房首付款是否已交纳。王庆宏以百世园公司为其已开具首付款发票为由，主张其已交纳了首付款。但王庆宏未持有该首付款发票的原件，且在长达十年的时间里未向百世园公司主张返还该发票原件，既不符和交易习惯，也有违日常生活逻辑。王庆宏称其交纳的首付款673267元是从与他人合伙经营的两家网吧提取的现金，另案审理的其他五人亦称其购房首付款中有320万余元是从上述两家网吧提取的现金且都在2004年12月14日交纳给百世园公司，难以使人信服。故对王庆宏已交纳购房首付款的辩解意见，法院不予采信。百世园公司未收取购房首付款而提前开具发票，有违相关法律规定。法院认定双方签订的《商品房买卖合同》具有法律效力，不影响行政主管机关对违反税收管理规定行为的处理。根据双方签订的《商品房买卖合同》，王庆宏交纳首付款的时间在百世园公司协助其办理房屋产权证之前。现王庆宏要求百世园公司承担逾期办理房屋产权证的违约责任，百世园公司以王庆宏未付清购房款为由提出抗辩，属于行使先履行抗辩权，于法有据。百世园公司要求王庆宏给付该公司代为偿还的贷款，与本案房屋买卖合同不属同一法律关系，可另行主张相关权利。百世园公司主张王庆宏给付入住费用，但并未提供该公司替王庆宏交纳相关税费的有效证据，故对百世园公司相关主张，法院不予支持。
据此，2015年7月原审法院判决：一、王庆宏自判决生效之日起十日内给付百世园公司购房首付款六十七万三千二百六十七元。二、百世园公司自王庆宏给付上述购房首付款之日起三十日内协助王庆宏办理房屋产权证。三、驳回王庆宏的其他诉讼请求。四、驳回百世园公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王庆宏不服，上诉至本院称：原审判决认定事实不清，对证据及双方陈述的分析不符合客观常识，逻辑不通。王庆宏与百世园公司非亲非故，客观上不存在百世园公司为王庆宏垫付巨额房款的理由和信任基础。从商业销售行为的本质上分析可以得出结论，王庆宏首付款必然已经实际支付。百世园公司称提前开具发票是为了协助王庆宏办理银行按揭贷款手续，与事实不符、逻辑不通。原审判决本院认为部分，分析论证没有法律依据，适用法律错误，不合逻辑，且显失公平公正。不论是王庆宏个人实力，还是经营的网吧实力，都足以支持王庆宏以现金形式交付首付款。原审法院认定购房款现金来自网吧经营收入的现金“难以使人信服”，属法官的主观臆断。关于百世园逾期协助办理房屋产权证之事，王庆宏认为原审判决适用法律错误，本案不适用《中华人民共和国合同法》第67条“先履行抗辩权”之规定。同时，百世园公司在十年来从未有过“抗辩”事实。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，分析论证不符合客观实际和正常逻辑，判决结果显失公正。本案涉案数额巨大，且多案关联，请求二审法院撤销原审判决第一、二项、三项，依法改判支持王庆宏的诉讼请求，并依法驳回百世园公司的反诉请求。百世园公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院审理中，百世园公司出示了票号为×××的发票原件，该发票上注明“作废”字样，并称未申报纳税做了退票处理。王庆宏不予认可，但未能提供证据予以反驳。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》及附件、《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）、首付款发票复印件、欠条等在案佐证。
本院认为，双方争议焦点系王庆宏是否已依《商品房买卖合同》之约定，向百世园公司交纳涉案房屋首付款。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方于2004年12月14日签订的《商品房买卖合同》中约定，王庆宏于2004年12月10日交纳购房定金50000，于2004年12月14日交纳购房首付款（含定金）673267元。现王庆宏主张其于签约当日，即2004年12月14日向百世园公司交付首付款，但根据本案已查明事实，首先，王庆宏未能出示其已交纳首付款的发票或收据等相关凭证。票号为×××的发票原件尚在由百世园公司保管，该公司称做了作废处理。王庆宏未能提供证据予以反驳。根据常理可知，任何人在向他方支付如此高额（673267元）的款项后，均会要求收款方出具相关凭证，否则，在对是否付款发生争议以及所付款项为现金形式，并无银行往来记录的情况下，此种做法存在极大风险。故根据一般理性人之判断，亦应在最大限度上规避该种情形的发生。其次，即使如王庆宏所主张，首付款发票交予百世园公司系为其办理房屋抵押贷款，但根据双方均认可的事实，涉案房屋于2005年3月30日，既已签订《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，此时，首付款发票放置于百世园公司处已达到预期目的，失去继续留置的意义。而在此后长达十余年间，王庆宏并未向百世园公司主张返还该票据原件，亦明显悖于常理。现王庆宏虽主张其曾至百世园公司要求取回该票据，但其并未对该主张举证证明，故本院对其该项主张，不予采信。最后，依据商品房贷款办理之一般流程，以贷款方式购买商品房的，购房人在交纳首付款后，向银行申请按揭贷款应由买受人一方负责办理。此程序中，银行需审核的为买受人的相关资质，确定其是否符合放贷条件，并最终做出是否同意向房屋买受人提供银行贷款。而此时出卖人所负仅为配合、附随之义务。而本案中，王庆宏主张首付款发票放置于百世园公司办理银行贷款，但其亦未提交曾委托百世园公司代为办理相关贷款事宜的证据，故依据办理房屋按揭贷款的相关流程，王庆宏之主张亦明显与之相悖。综上，王庆宏在未能提供证据用以佐证其上诉主张的情形下，本院对其该项主张不予支持。
另，王庆宏上诉称，原审法院以百世园公司未予办理房屋产权证系行使先履行抗辩权，属适用法律错误。《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同系双务合同，出买人与买受人均互负履行义务，依百世园公司、王庆宏双方合同之约定，买受人交纳首付款为在先之履行义务，而出买人协助办理房屋产权证系后履行之义务，故在王庆宏未能举证证明其已交纳购房首付款之情形下，百世园公司以王庆宏未付清购房款为由提出抗辩，属于行使先履行抗辩权，原审法院适用法律正确，本院予以维持。
综上，王庆宏的上诉主张并无事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费216元，由王庆宏负担（已交纳）。反诉案件受理费6928元，由王庆宏负担5266元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京百世园房地产开发有限公司负担1662元（已交纳）；二审案件受理费13856元，由王庆宏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 新 华
代理审判员 江 锦 莲
代理审判员 沈 放
二〇一五年九月十八日
书 记 员 屈赛男书记员王雨