辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终12059号
上诉人（一审原告）：张海良，男，1968年6月18日出生，汉族，住辽宁省本溪市明山区。
委托诉讼代理人：王湘宁，辽宁湘辉律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：沈阳沿海荣天置业有限公司，住所地沈阳市东陵区营盘西街19号甲401-406室。
法定代表人：周广连，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏辉，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘金伟，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人张海良因与被上诉人沈阳沿海荣天置业有限公司（以下简称为“沿海荣天公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初5677号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长（主审），审判员王虹、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张海良上诉请求：1、撤销一审民事判决书，并依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、一审判决无事实和法律依据。一审法院认定在被上诉人收取25万定金时双方能否继续签订商品房买卖合同仍属于待定状态，这一推理无事实依据；2、截止2016年4月5日，双方对购买该房产的总价款已经通过收取定金的方式确定下来，不存在一审法院认为的还未经总公司审批，后期告之房款涨价系其单方违约行为，因此理应向上诉人承担违约赔偿责任；3、一审法院认定协议无法继续履行并不归责于双方，双方均无过错，理论错误。
沿海荣天公司二审答辩称：一、双方签订的意向金协议书，明确约定房屋价格要经过集团总公司的审批，审批通过后三天内签订《商品房买卖合同》，后来上诉人又提出来以虚高房价、通过银行骗贷以达到少付购房款的方式购买涉案房屋，由于涉嫌违法，这更需要集团总公司审批该方式是否可行。而2016年4月5日被上诉人公司两名售楼员在总公司还未审批的情况下，基于正常的销售惯例，确保一旦集团总公司批准了价格及骗贷支付房款的方式而上诉人无法再提出新的价格要求，避免客户流失，因此向上诉人收取了一定金额的立约定金，售楼员自己为上诉人出具了一份收条，收条中并没有体现总公司同意申请的2000万元的价格。
2016年4月中旬左右，总公司对于申请的2000万购房款没有审批通过，尤其认为虚高房价骗取贷款的方式存在巨大的法律风险否掉了这种房款支付方式，双方没有形成购房的合意。试想，如果集团总公司已经批准了2000万元的价格，那么双方直接可以按照意向金协议书的约定签订《商品房买卖合同》，而没有任何必要再收取立约定金。
对于上诉人要求通过虚高房价骗取银行贷款来支付购房款的事情，上诉人已经责令其下属马宏起草该协议，马宏通过微信的方式发送给了被上诉人员工党占龙，因被上诉人集团总公司认为违法违规而没有最终签署。马宏是上诉人的一审代理人之一，并一审出庭参加了诉讼。当被上诉人提出骗贷的违规事实时，马宏极力回避，而且休庭签署庭审笔录时，其又拒绝签字，是在书记员的强烈要求下才不得不签的字。这充分暴露了对方想极力掩盖该事实而又心虚的窘境，而这恰恰证明了双方对付款方式这一核心购房合同条款没有达成一致意见。
二、一审庭审中上诉人陈述其真实目的是打算以30%首付款、70%贷款的方式购买涉案房屋，但是根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发【2007】359号）文件内容，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，这是任何商业银行无法突破的底线。而本案涉案房屋就是商业性用房，因此根本不可能实现30%首付款，70%贷款的方式。这也充分证明两个事实：1、双方对付款方式并未达成一致意见；2、原告就是要通过虚高房价骗取银行贷款的方式达到30%首付款的目的，但这是违法违规的。除此之外，没有其他合理性的解释。但不管上述哪个事实，都说明双方对付款方式没有协商一致，因此双方也不可能签订《商品房买卖合同》。
三、本案被上诉人收取的定金为立约定金，立约定金合同并非是担保债务履行的合同，而是以保证当事人将来能按预定内容签订合同为目的。所以在签订立约定金合时，双方对将来要签订的主合同中主要的、必要的核心条款已经达成了合意，只待将来正式签署主合同。在此情况下，如果一方违反立约定金约定拒绝签署主合同的，则另一方有权适用定金法则要求对方承担法律责任。但是，如果双方在签署立约定金合同时，双方对主合同的主要、必要核心条款并未达成合意，而是事后再进行磋商，因分歧大没有签署主合同的，则任何一方均不承担定金罚则责任。具体到本案来说，主合同是商品房买卖合同，而商品房买卖合同的主要、必要核心条款包括购房价格、付款方式、付款时间、交房时间、交房标准、违约责任等等这些核心条款原被告签署定金合同时并没有达成一致意见，进而双方没有签署最终的《商品房买卖合同》，根据立约定金合同的司法解释和司法实践，任何一方均不承担定金罚则责任。
综上所述，双方在签署立约定金时对主合同的购房价格、价款支付方式等并没有达成一致意见，双方均没有过错，或者有过错也是上诉人存在过错，故被上诉人不应该承担定金罚则责任。因此，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。
张海良一审起诉称：一、请求法院依法解除原告与被告之间的房屋买卖协议；二、请求法院依法判令被告双倍返还原告定金500,000元；三、诉讼费等相关费用由被告承担。
沿海荣天公司一审答辩称：一、根据双方签订的意向金协议书的约定，约定原告申请以20,000,000元的价格购买本案的涉案房屋，但是明确约定上述价格仅为暂定价格，该价格将上报被告总公司进行审批，最后总公司并没有同意20,000,000元的价格，未审批通过；二、原告提出以虚高房价、多贷款少交首付款的方式购买涉案房屋，经总公司及集团律师审批发现该方式严重违规，故否定了原告提出的这种方式；三、原被告之间所该交付的定金是在双方没有签订买卖合同之前交付的，该定金性质在法律上是立约定金，后来原被告对于房屋买卖合同中的购房款付款时间、交房期限等合同主要必要条款未能协商达成一致，导致没有签订房屋买卖合同，并非因被告单方原因造成。为此，不应适用定金罚责；四、意向金并非定金，不应适用定金罚责；五、立约金是为了订立主合同所签订的预合同，是为了签订主合同担保。如双方并没有就主要条款达成一致意见，比如，销售价格、交房条件、交房时间、质量标准、违约责任，那么视为双方没有就主要合同形成一致意见，双方没有签署主合同，那么不适用定金罚责。本案就双方并未就主合同达成一致意见，导致双方未能签订买卖合同，双方均没有责任，不能适用立约定金的罚责。
一审法院认定事实：原被告于2016年3月3日签订《协议书》一份，约定原告于当日支付被告50,000元意向金申请以20,000,000元的价格购买国际中心项目A5商铺1-6室房源，并约定被告在收取诚意金后，向总公司进行价格审批，如获得审批，则双方在确认该价格的三天内签订A5栋1-6室房屋的商品房买卖合同，如原告未按约定签订合同，被告无需退还原告意向金，如被告未取得上述价格审批，则被告将50,000元退还原告。签订协议书后，原告于2016年4月5日向被告交付200,000元，被告于当日给原告出具收条一份，该收条写明收到原告购买六套门市的定金250,000元，其中包含已交意向金50,000元，原告如对已约定的20,000,000元总房款有异议，定金将不予返还，如在办理贷款过程中出现问题，无法完成按揭，被告将于30日内无息退还250,000元定金。被告称其于2016年中下旬通知原告公司未审批通过该总价款，原告称其于2016年5月4日收到被告公司工作人员微信通知，告知原告双方协议书中暂定的20,000,000元购房款未能经过公司审批。后因该购房协议无法继续履行，故原被告之间产生纠纷，原告来一审法院起诉。
一审法院认为:原、被告签订的《协议书》，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。该协议书并未明确约定原告所欲购买的六套门市的总价款，仅约定双方将房屋暂定总价款上报总公司审批，经审批通过后双方才可签订商品房买卖合同，故原被告之间签订协议书、以及交付50000元意向金的行为仅能证明双方有进行商品房买卖的意向，而最终能否签订商品房买卖合同取决于被告总公司是否对房屋总价款审批通过。签协议书后，原告又向被告交付200,000元，虽然被告在给原告出具的收条中写明原告所交付的包括意向金50,000元在内的250,000元为购房定金，但此时被告并未通知原告被告总公司是否审批同意双方暂定的总价款，故在被告收取该250,000元定金时，原被告双方能否继续履行协议书并签订商品房买卖合同仍属待定状态，直至2016年5月4日，被告将总公司未通过审批的信息通过微信方式告知给原告，才确定双方所签协议书因未能达成约定条件而无法继续履行，故该协议无法继续履行并不归责于原被告双方，双方均没有过错，不适用定金罚则，对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持，但对原告交付的250,000元定金，被告应予返还。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：被告沈阳沿海荣天置业有限公司于本判决生效之日起三日内，返还原告张海良定金250,000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，由被告沈阳沿海荣天置业有限公司承担。
本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院另查明，上诉人张海良与被上诉人沿海荣天置业于2016年3月3日签署的《协议书》的签字处由被上诉人的销售人员唐某某签署，并未由被上诉人盖章或法定授权代表签字。
另查明，于2016年4月5日拟写并载明上诉人张海良支付25万定金的《收条》系由被上诉人的销售人员唐某某、党某某签署，并未由被上诉人盖章或法定授权代表签字。
本院再查明，被上诉人所销售的其他与本案同一时期、同一地段的商品房每平方米的单价均远高于本案上诉人签订《协议书》时约定的拟申请价格。
本院认为，上诉人与被上诉人于2016年3月3日签订的《协议书》是双方真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。定金合同属于预约合同，是指双方之间约定将来订立商品房买卖合同，在定金合同签订后，双方之间应在约定的期限内就商品房买卖合同的具体权利内容予以磋商，以期达成正式的商品房买卖合同。本案上诉人签订的《协议书》中并未明确约定上诉人所欲购买的六套门市的总价款，仅约定被上诉人的销售人员将以该暂定总价款向总公司申请审批，经审批通过后双方才可签订商品房买卖合同，且该《协议书》及《收条》均由被上诉人的销售人员签字，而未由被上诉人盖章确认，故双方当事人由于对房屋价款未能达成一致而未签订正式的商品房买卖的原因不能归责于双方当事人。双方均没有过错，对于被上诉人不适用定金罚则，被上诉人应当将25万定金返还上诉人，故对上诉人要求被上诉人双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元（上诉人张海良预交），由上诉人张海良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十二月二日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。