广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二初字第353号
原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行，住所地：南宁市古城路。
负责人杨某，该分行行长。
委托代理人韦伟，广西创想律师事务所律师。
被告黄丽明，女。
委托代理人黄财基，广西万合律师事务所律师。
被告南宁桂源房地产开发实业有限公司，住所地：南宁市中山路66号。
法定代表人李某，该公司董事长。
委托代理人黄志文，广西广合律师事务所律师。
委托代理人张君，广西广合律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行与被告黄丽明、南宁桂源房地产开发实业有限公司（简称“桂源公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韦伟，被告黄丽明的委托代理人黄财基，被告桂源公司的委托代理人张君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年10月10日，被告黄丽明与原告签订了一份编号为（2002）桂中银零房贷字第262号《楼宇抵押借款合同》。该借款合同约定，由原告向被告黄丽明发放贷款268000元，用于被告黄丽明购买被告桂源公司开发的南宁市中山路66号外滩新城房，贷款签定时的月利率4.2‰，合同履行期间如遇中国人民银行调整利率或计息办法，本合同项下贷款利率或计息方法随即相应调整，贷款期限为180个月，按月均等额本息还款法，分180期（每月为1期），按月还本付息。被告黄丽明以其购买的南宁市中山路66号外滩新城房作抵押，向原告提供担保。被告桂源公司为被告黄丽明清偿原告贷款本息提供连带责任保证。上述借款合同签订后，原告依借款合同的约定向被告黄丽明发放了268000元贷款，履行完毕了借款合同的己方义务。获得贷款后，被告黄丽明还款就一直断断续续，自2011年3月起，被告黄丽明就开始连续拖欠原告贷款本息不还，经原告多次催收亦无果，截止2013年6月，被告黄丽明已连续29期拖欠到期贷款不还。被告黄丽明的行为已严重违反了法律规定和合同约定，致使原告的合法债权受到极大侵害，遂诉至法院请求判令：1、解除原告与被告黄丽明、被告桂源公司签订的编号为（2002）桂中银零房贷字第262号《楼宇抵押借款合同》；2、被告黄丽明向原告归还借款本金145377.93元、利息16580.96元、罚息8179.69元（利息、罚息计算暂截止2013年6月10日，此后利息至案件生效判决规定的履行期限的最后一日止以本金145377.93元为基数，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付，未按判决指定的期间履行债务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息）；3、被告黄丽明赔偿原告律师代理费8156元；4、为实现上述第二、三项债权，原告有权以抵押物即位于南宁市中山路66号外滩新城房折价或者拍卖、变卖之价款优先受偿；5、被告桂源公司对上述第二、三项请求的欠款和费用在抵押物不足清偿范围内承担连带清偿责任；6、被告黄丽明、桂源公司连带承担本案诉讼费。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，拟证明被告黄丽明诉讼主体资格；2、电脑咨询单，拟证明被告桂源公司诉讼主体资格；3、逾期未还款查询单，拟证明被告黄丽明违约的事实和拖欠贷款的数额；4、（2002）桂中银零房贷字第262号《楼宇抵押借款合同》，拟证明原告与被告黄丽明关于购房贷款的有关约定，包括原告向被告黄丽明发放贷款的数额、期限、还款方式和利息、罚息的计算，抵押担保以及原告为实现债权的相关费用的承担、违约责任、诉讼管辖等；5、《借款借据》，拟证明原告已依约发放贷款；6、《房屋他项权证》，拟证明抵押物已依法办理了抵押登记，原告享有对该抵押物的抵押权；7、贷款催收函邮寄凭证，拟证明原告向被告黄丽明催收贷款事实；8、委托代理合同，拟证明原告委托律师事务所代理诉讼的事实；9、律师费发票，拟证明原告为实现债权委托律师代理诉讼支付律师代理费8156元。
被告黄丽明辩称，一、原告未能及时催收欠款，怠于行使自身权利导致被告黄丽明未能及时还款，被告黄丽明的还款存折是由被告桂源公司掌控，原告未告知账户还款情况，我方对还款情况不清楚；二、原告未依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定将解除合同的通知送达我方，故未达到解除合同的条件，我方不同意解除借款合同；三、原告主张的律师代理费是根据全部到期和未到期的借款本金计算，但实际我方所欠借款本息并没有那么多，故原告主张的多出的律师代理费应由其自行承担；四、原告计算利息的罚息无依据，应予扣减。
被告黄丽明为其辩解提供的证据有：《商铺托管合同》，拟证明黄丽明已委托桂源公司管理商铺并代为偿还涉案房屋贷款。
被告桂源公司辩称，我方认可原告的起诉事实，是否收取罚息由法院决定。我方还款是基于我方与被告黄丽明签订的《商铺托管合同》，对于黄丽明目前所积欠的部分我方愿意偿还，但要求解除该托管合同，但解除托管合同之后则由被告黄丽明自行还贷。
被告桂源公司未提交证据。
经开庭质证，原告对被告黄丽明提交的证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为其与本案无关。被告桂源公司对被告黄丽明提交的证据的真实性、合法性、关联性无异议。被告黄丽明对原告提交的证据1、2、5、6的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性无法确定，还款存折一直在桂源公司处，所欠数额无法确定；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告应知桂源公司有代缴借款本息的义务，原告监督不到位导致违约后果；对证据7的真实性、合法性、关联性有异议，认为原告未能提供证据原件核实；对证据8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为律师代理费应当以实际欠款数额为基数计收。被告桂源公司对原告提交的证据1、2、4、5、6、8的真实性、合法性、关联性无异议，对证据3的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为原告计收利息不合法；对证据7的真实性、合法性、关联性有异议，认为无原件核实；对证据9的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，律师代理费应当以实际欠款数额为基数计收。本院对上述当事人对真实性均无异议的证据予以确认，对有争议的内容结合全案予以综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2002年10月10日，原告（甲方、贷款人、抵押权人）与被告黄丽明（乙方、借款人、抵押人）、桂源公司（丙方、保证人）签订编号为（2002）桂中银零房贷字第262号《楼宇抵押借款合同》，其主要内容为：一、被告黄丽明向原告借款268000元，贷款期限为15年（180期），月利率为4.2‰，采用等额本息还款法；二、乙方未按期偿还贷款形成逾期，甲方将按中国人民银行规定计收逾期贷款利息，现时为每日按万分之2.1计收罚息；三、甲方因催收本合同项下的贷款本息和有关费用而发生的费用，包括但不限于仲裁、诉讼等法律程序催收而产生的执行费、律师费等，均由乙方承担；四、任何违反本合同约定义务均属违约行为，当乙方出现违约行为时，原告有权要求乙方限期纠正其违约行为，采取适当的补救措施并赔偿损失；五、丙方为乙方在本合同项下的债务提供连带责任的保证担保；六、乙方以其购买的南宁市中山路66号外滩新城二区富城7层701号房向甲方提供抵押担保，并办理了抵押登记；七、当甲方依据本合同的有关规定提起收回贷款时，甲方有权立即处置抵押物。2002年7月12日，被告黄丽明与被告桂源公司签订《商铺托管合同》，主要内容为被告黄丽明委托桂源公司从合同签订之日起至2017年2月3日，被告桂源公司每月代被告黄丽明向银行交付住宅合同的按揭款。2002年10月17日，原告依约向被告黄丽明发放了268000元贷款，但被告黄丽明未按合同约定履行还款义务，截止至2013年6月10日，被告黄丽明共逾期29期，拖欠本金145377.93元、利息16580.96元、罚息8179.69元。原告为此聘请广西创想律师事务所律师作为诉讼代理人诉至本院，提出诉请如前，并向其支付了8156元律师代理费。被告黄丽明、桂源公司则答辩如前。
本院认为，原告与被告黄丽明、桂源公司共同签订的《楼宇抵押借款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应恪守。原告依约于2002年10月17日向被告黄丽明发放贷款268000元，但被告黄丽明截止至2013年6月10日已29期未能足额偿还借款本息，构成违约，应承担相应违约责任。被告黄丽明提出涉案借款本息应由被告桂源公司代偿的抗辩，并提交《商铺托管合同》予以证明。经审查，该托管合同可以证明其与被告桂源公司之间存在租赁合同关系，但其双方对代付按揭款和支付商铺租金的争议与本案借款合同不属于同一法律关系，故被告黄丽明与桂源公司对于商铺托管的约定不能用来对抗其与原告的债权债务关系，即不能免除被告黄丽明向原告依约偿还借款本息的义务。原告起诉后，被告黄丽明未能积极纠正其违约行为，且不认可所欠借款本金数额，其违约行为已符合上述借款合同约定的合同解除条件，故原告要求解除其与被告黄丽明、桂源公司签订的《楼宇抵押借款合同》，并要求被告黄丽明偿还借款本金145377.93元，截止至2013年6月10日的利息16580.96元、罚息8179.69元及随后的利息、罚息，该诉请于法有据，本院予以支持。关于原告主张律师代理费8156元的问题。上述借款合同明确约定由被告黄丽明承担原告因实现借款合同项下的贷款本息及相关费用等债权而发生的律师代理费，且该费用符合广西司法厅规定的律师收费标准，故原告主张被告黄丽明赔偿其律师代理费8156元的诉讼理由充分，本院予以支持。被告黄丽明的抗辩理由不充分，本院不予支持。此外，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款和第三十三条第一款的规定，被告黄丽明以上述房屋作借款抵押担保，被告桂源公司提供连带保证担保，故原告对被告黄丽明为借款作抵押担保的房屋折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款享有优先受偿权；被告桂源公司应对被告黄丽明提供的房屋抵押价值范围以外对上述债务承担连带清偿责任，其有权在承担保证责任后向被告黄丽明追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款、第三十一条、第三十三条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行与被告黄丽明、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司共同签订的（2002）桂中银零房贷字第262号《楼宇抵押借款合同》；
二、被告黄丽明向原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行偿还借款本金145377.93元；
三、被告黄丽明向原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行给付利息、罚息（计算方法：至2013年6月10日止利息16580.96元、罚息8179.69元，此后至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止以本金145377.93元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告黄丽明向原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行赔偿律师代理费8156元；
五、为实现上述第二、三、四项债权，原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行对权属被告黄丽明位于南宁市中山路66号外滩新城房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
六、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司在被告黄丽明位于南宁市中山路66号外滩新城二区富城7层701号房的抵押价值范围以外对上述债务承担连带清偿责任，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司承担保证责任后，有权向被告黄丽明追偿。
本案受理费3866元，由被告黄丽明负担，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司对该费用承担连带清偿责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：010201040000228），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘羽斯
代理审判员 黄思奇
人民陪审员 王 莉
二〇一四年七月三十日
书 记 员 李艳艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人约定一方当事人解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。