广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初6459号原告（反诉被告）：杨今哉，男，汉族，1972年11月11日出生，住广州市海珠区，被告（反诉原告）:刘福，男，汉族，1982年8月21日出生，住湖南新化县，委托代理人：郭涛，广东众帮律师事务所律师。原告杨今哉诉被告刘福租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告及被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告于2015年6月28日以租赁方式租得位于广州市海珠区仑头环村东路68号的荔林农庄，经过一年多的建设与装修、耗资300百余万元，终使农庄建成集休闲、饮食以及娱乐为一体的胜地。经过一段时间的经营，由于原告时间精力不济，经与被告多次协商，原告同意将荔林农庄餐饮租赁给被告经营管理，并于2017年2月20日达成《租赁合同》。合同第三条约定，场地租金为2.5万元每月，待乙方盈利后调整为3万元每月，水电费夏季包月（年度内四月份至十月份）概计为12000元/月；水电费冬季包月（年度内十一月份至三月份）概计较本年度夏季基准之半数即1/2=按月6000元，设备折旧费15000元/月，自合同成立之日后起计，免缴为期三个月，从第四个月始缴。场地租金按月支付。被告接管场地租赁经营之后，至今为止已经历时5个月，除其于今年4月18日向原告支付了2万元的租金外，尚欠租金至今未能支付。经催促无果，故起诉请求判令：被告向原告依约支付租金（从2017年2月20至28日8333元；3至7月份每月2.5万元；8月1日至7日5831元）及水电费（从2017年2月20至28日水电费2000元、3月1日到31日6000元、4至7月份每月1.2万元、8月1日至7日2800元）、折旧费（2017年5月20日到31日5000元、6、7月份每月1.5万元、8月份3500元），以上费用均无抵扣餐费。被告答辩称：1、原告出租给被告的房屋属于违规建筑，租赁合同无效，对于诉请1中的水电费，被告主张按照实际使用量来计算，合同约定不合理。折旧费参照合同约定前三个月属于免缴期，第四个月开始，以实际计算为准，租金根据合同第7.1条租金的前三个月属于免租期，大型租赁商铺里面都是有免租期的，抵扣餐费被告同意抵扣，应有实际的单据。2、对于原告主张收取被告押金5万元，应当返还给被告。3、被告虽然拖欠了租金，但是有原因的，原告在出租涉案商铺时，合同明确办理经营的执照，但是原告迟迟不帮忙办理，后来被告才知道涉案商铺属于违建。被告反诉称：原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订的合同中，第四条第一款约定：甲方有义务向乙方提供因经营必要的建筑、设施、设备之图文资料及有关行政部门的验收合格证明；第二款约定：甲方向乙方交付场地后，有义务协助乙方解决营业涉及甲方需配合协作的工作。合同签订后，被告如约支付押金，进场经营，但是因为违建等问题，涉案农庄无法办理相关经营执照，无法正常开展经营，因原告欺骗、违反约定行为，导致被告经营亏损巨大。故反诉要求判令：1、原、被告签订的《租赁合同》无效；2、原告退还被告押金人民币5万元；3、原告支付拖欠的餐费人民币15万元；4、原告赔偿被告损失人民币15万元（损失是被告在经营商铺上购买的设备及聘请员工的工资）；5、原告偿还被告代发员工工资11569元（被告代原告发其在接手前，2017年2月份，原告之前拖欠的工资）。原告针对被告的反诉答辩称：被告第1、3、4项诉讼请求没有事实和法律依据；第2项诉讼请求没有理由；同意抵扣代发工资。经审理查明：原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）曾签订《租赁合同》，约定：项目名称：荔林农庄；位址：广州市海珠区仑头环村东路68号；住宿客房5间、大小规格的用餐客房8间（含二楼大厅1间）、多媒体室1间、办公区域1间、员工宿舍2间、厨房区域1处、KTV房1间；租赁期限自2017年2月日至长期（参照本项标的物的原《租赁合同》）；场地租金：25000元/月，如遇盈利后待调整为30000元/月；场地押金：50000元，附注：已现金支付完毕217.2.20；水电费：①夏季包月（年度内四月份至十月份）概计为12000元/月，②冬季包月（年度内十一月份至三月份）概计较本年度夏季基准之半数即1/2≈按月6000元；设备折旧费15000元/月，自本合同成立之日后起计，免缴为期叁个月，从第四个月始缴；甲方有义务向乙方提供因经营必要的建筑、设施、设备之图文资料及有关行政部门的验收合格证明；甲方向乙方交付场地后，有义务协助乙方解决营业涉及甲方需配合协作的工作；甲方公司单位的员工餐由乙方承包制作，用餐消费标准待双方议定；甲方向乙方的用餐消费，均以签单模式按月结算（折抵于本项标的物的租赁相关费用），具体计核方式如下：1、由乙方承接后的头三个月免租期间，以七折结算；2、由乙方经营满三个月以后，调整的惠策方式为：①合计为叁万元以内，不含叁万元面额的，以八折结算，②合计为叁至伍万元（含叁万元，不含伍万元），以七折结算，③合计为伍万元以上的，以七折结算；等。该合同落款日期为2017年2月20日。原、被告还曾在一份《通知》中签字确认，该通知中记载“2017年8月7日荔林农庄停止营业，承租方将荔林农庄使用权交还给出租方杨今哉先生”，原告还在该通知手写确认“组织办理移交，以移交时间为准”“已移交交房钥匙四把，还差105房钥匙、仓库、海棠、……餐厅大房钥匙”。该通知中的日期均为2017年8月7日。原告于2017年7月19日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：2017年2月20日交付涉案场地，2017月8月8日收回涉案场地；涉案场地内没有安装水电表，双方也没有确认水电读数。被告表示：交付涉案场地应当是2月22日，有无核对水表读数不清楚；收回涉案场地有一个通知协议是2017年8月7日收回，水电费用多少待核实。原告还表示：涉案场地是在2015月6月28日从案外人黎家毅处租回来的，黎家毅从海珠区官洲街经济合作社租回来的，通过三资平台；黎家毅从2015年7月1日至2035年6月30日租赁了20年；涉案场地是有建设过的，有部分是空地，空地面积大概有3300平方，建筑物的面积1800平方左右。经本院释明后，原告并未提交涉案场地内房屋的房产证或建设工程规划许可证等资料。被告变更反诉第3项诉讼请求为支付拖欠的餐费126230元。原告表示：无意见；上述餐费按照八折计算。被告为证明其主张，还提交了以下证据：证据1、“展示碟”等物品的送货单，拟证明被告为经营涉案荔林农庄所购买的部分设备费用，有单据的是4300.3元；证据2、工资签收记录，拟证明被告为经营涉案荔林农庄所支付的员工工资，一共是166627元。原告表示：证据1与本案无关；证据2不予确认，与原告没有关系，员工是被告自行聘请的。本院认为：原、被告之间虽然签订了《租赁合同》，但原告作为出租人未能提供涉案场地内房屋已经进行产权登记或者已经取得建设工程规划许可证或经建设部门批准建设的相关证据，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，被告要求确认该《租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。上述解释第五条还规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，而《租赁合同》中并未约定免租期，故原告按合同约定的标准要求被告支付租赁期起算时间即2017年2月20日至实际交还涉案场地之日即2017年8月7日的房屋使用费的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告自认被告已支付2万元，应在上述费用中予以扣除。被告作为实际使用人并未能举证证明实际使用水、电的费用，而设备的损耗在实际使用中也确实存在，故参照上述规定，原告要求按合同标准支付水电费、折旧费的诉讼请求，有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告要求原告返还押金5万元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原、被告确认餐费是126230元，则被告要求原告支付该款项的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。因合同无效，双方应按实际费用结算，故原告要求按八折计算的主张，依据不足，本院不予采纳。原告对被告垫付的工资11569元予以确认，并无不当。因其表示在租金中予以抵扣，且被告未提出异议，故为避免当事人诉累，该款项直接在原告主张的租金中予以抵扣。因被告作为承租人在承租场地前未尽审查义务、存在过错，且被告主张的物品仍有使用价值；员工工资也是其营业期间的必要支出，故被告要求原告赔偿上述物品损失、工人工资的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告杨今哉与被告刘福就“荔林农庄”签订的《租赁合同》无效；二、被告于本判决发生法律效力之日起10日内按每月25000元的标准向原告支付2017年2月20日至2017年8月7日止的场地使用费（减去被告已支付的20000元及被告垫付的11569元）；三、被告于本判决发生法律效力之日起10日内按每月6000元的标准向原告支付2017年2月20日至2017年3月31日止的水电费；按每月12000元的标准向原告支付2017年4月1日至2017年8月7日止的水电费；四、被告于本判决发生法律效力之日起10日内按每月15000元的标准向原告支付2017年5月20日至2017年8月7日止的折旧费；五、原告于本判决发生法律效力之日起10日内向被告返还押金50000元；六、原告于本判决发生法律效力之日起10日内向被告支付餐费126230元。七、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4847元，由原告负担2423.5元，被告负担2423.5元。本案反诉受理费2900元，由原告负担1450元，被告负担1450元。上述受理费已由当事人预交，当事人同意对方在履行判决时将其应负担的部分直接支付给当事人。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  彭 海人民陪审员  邓燕媚二〇一七年十一月六日书 记 员  秦雨思冯琬晴