湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘07民终1321号
上诉人（原审原告）：姚必祥，男，1980年8月6日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：谭建国，常德市武陵区南方法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)：姚立波，男，1979年3月2日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
被上诉人(原审被告)：姚立萍，男，1975年9月18日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
被上诉人(原审被告)：姚丽霞，女，1976年12月12日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：文先佑，湖南先锋律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：姚成云，男，1957年9月16日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
被上诉人(原审被告)：丁春枝，女，1956年2月18日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
被上诉人(原审被告)：姚守长，男，1933年4月22日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
上诉人姚必祥因与被上诉人姚立波、姚立萍、姚丽霞、姚成云、丁春枝、姚守长房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2017）湘0702民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姚必祥的委托诉讼代理人谭建国、被上诉人姚立波、姚立萍、姚丽霞的共同委托诉讼代理人文先佑、被上诉人姚成云、被上诉人丁春枝到庭参加诉讼。被上诉人姚守长经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
姚必祥上诉请求：依法撤销一审判决，改判确认姚成云、姚守长、丁春枝与姚立波、姚立萍、姚丽霞于2012年7月7日所签订的房屋转让协议无效，或将本案发回重审，并由姚成云、姚守长、丁春枝、姚立波、姚立萍、姚丽霞承担承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，导致判决错误。1、虽然本案诉争房屋通过签订买卖协议后付清了房款，交付并占有使用了该房屋，这是一个不争的事实，但仅以该事实还不能证明姚立波、姚立萍、姚丽霞构成善意取得。如果姚立波、姚立萍、姚丽霞在签订房屋买卖协议时对姚成云与丁春枝离婚时将房屋赠与给姚必祥的事实是知情的，则不能构成善意取得。一审判决对该事实并没有审查清楚，就认定构成善意取得是一种不客观的判决。2、丁春枝签订卖房协议时，属于无权处分。即使没有发生赠与行为，本案诉争房屋也是属于共同财产，丁春枝一人也无权处理。3、一审判决认定姚立波、姚立萍、姚丽霞对于姚成云、丁春枝已离婚这一事实不知情，是不客观的。
姚立波、姚立萍、姚丽霞共同辩称，1、对于姚成云与丁春枝的婚姻状态，姚立波、姚立萍、姚丽霞无从得知，并且从姚成云、丁春枝陈述的情况来看，姚成云与丁春枝即使离婚属实，对外公示的信息也是离婚不离家，外人无从得知两人婚姻的真实情况。2、丁春枝在签订房屋买卖协议时是否有权处分并不影响姚立波、姚立萍、姚丽霞对本案诉争房屋的善意取得。3、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，姚必祥的上诉请求没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
姚成云辩称，丁春枝与姚成年签订购房合同时，姚成云并不在现场，也未表示同意。事后姚成云曾多次找过姚成年要求赎回房屋，虽然姚成年曾答应姚成云可以以800000元的价格赎回，但之后姚成年又反悔，在姚成云与姚成年多次协商不成的情况下，姚必祥才提起本案诉讼。请求法院依法判决。
丁春枝辩称，丁春枝将本案诉争房屋出卖事先并没有与姚成云、姚必祥商量，并且丁春枝在签订购房合同之前也没有和姚成年沟通过卖房子的事情。购房合同系姚成年事先拟定，卖房协议上写的姚成云、姚守长的名字当时丁春枝本也是表示不认可。请求法院依法判决。
姚守长未到庭参加诉讼，也未予答辩。
姚必祥向一审法院起诉请求：1、判决确认姚成云、姚守长、丁春枝与姚立波、姚立萍、姚丽霞于2012年7月7日所签订的房屋转让协议无效；2、判令姚立波、姚立萍、姚丽霞将占用的房屋归还给姚必祥；3、本案诉讼费用由姚成云、姚守长、丁春枝、姚立波、姚立萍、姚丽霞承担。
一审法院认定事实：1998年10月26日，姚守长（系姚成云之父）向原湖南省常德县航运公司缴纳公司地基二间的款项12000元。2000年2月13日，常德市航运公司与姚成云签订《购买合同书》，依合同约定，姚成云以55000元的价格购买了该公司座落于常德市××××街居委会的房改房（未办理产权证）。其后2002年至2003年间，姚成云、丁春枝夫妇在该房的基础进行了扩建，房屋为二间三层，面积约336平方米。2007年8月31日，姚成云与丁春枝在常德市武陵区民政局协议离婚，其子姚必祥已成年，并约定座落于常德市××××街居委会的三层房屋归姚必祥所有，一楼房屋出租的租金由丁春枝收取，三楼房租由姚成云收取，二楼房屋由姚成云暂住。丁春枝因欠外债，其于2012年期间对外宣称要将上述房屋作价600000元转让，因该房屋并无产权证，其后有人出价548000元亦因该房屋无证而作罢，对此姚成云从长沙赶来处理过卖房事宜。其后，姚成年及其子女姚立波等从丁春枝的兄弟姐妹丁某2、丁某1、丁某3处知晓该卖房事项。2012年7月7日，经丁某2、丁某1、丁某3等人传递买卖房屋相关信息，姚立波、姚立萍、姚丽霞与姚守长、姚成云签订《房屋转让协议》，姚立波等三人的签名系其父姚成年代签，庭审时，姚立波等三人对此代签行为予以追认。该协议上，丁春枝本人签了名，姚守长、姚成云的签名系丁春枝代签，且丁春枝的兄弟姐妹丁某2、丁某1、丁某3等作为公证人亦签名。依协议约定，姚立波等三人以500000元的价格购得该房屋，并一次性付清房款。随后，500000元房款从姚成年的银行卡上转给了姚成云银行卡上400000元，另100000元转给了丁某3（因丁春枝欠丁某310万元）。房屋交付后，姚立波等三人将该房屋出租。近年以来，将房屋部分装修，由姚成年居住至今。姚必祥认为本案争议房屋在其父母（姚成云、丁春枝）2007年离婚时已赠与姚必祥，现丁春枝出卖该房屋侵害了姚必祥合法权益，故诉至法院，提出前列诉讼请求。
一审法院认为，本案争议焦点为姚立波、姚立萍、姚丽霞购买争议房屋是否构成善意取得。依本院查明的事实，首先姚立波等三人购买该房屋时，并不知晓丁春枝与姚成云离婚且俩人离婚时将该房屋赠与给姚必祥的事实；同时，丁春枝因欠外债而要将该房屋转让亦是从丁春枝的兄弟姐妹丁某2、丁某1、丁某3处知晓，并传递了相关买卖房屋的信息。综上，姚立波等三人的行为非恶意。其次，姚立波等三人对此支付了合理的对价，丁春枝虽宣称欲以600000元的价格转让该房屋，但因该房屋并无产权证，后有人以548000元的价格受让亦因该房屋无证而作罢；其后，姚立波等三人以500000元的价格购得该房屋，并不明显低于市场价，且随即付清了该房屋价款500000元，400000元转账至姚成云的银行卡，另100000元转账给丁某3（以此抵销丁春枝所欠丁某3100000元欠款）；最后，签订转让协议并付清房款后，该争议房屋已交付给姚立波等三人，其后姚立波等人将该房屋出租，且近年来，将该房屋装修后，由其父姚成年居住至今。综上，该房屋已由姚立波等人占有、使用、收益、居住，因该房屋未能办证而交付给了姚立波等人，本院确认姚立波、姚立萍、姚丽霞三人的购买构成善意取得，若姚必祥认为其合法权益受到侵害，只能另行解决。对姚必祥相关诉请，因无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回姚必祥的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由姚必祥负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案诉争房屋位于原常德市航运公司院内，系由丁春枝与姚成云在夫妻关系存续期间修建并扩建，该房屋一直未能办理房屋所有权证和土地使用权证。丁春枝签订房屋转让协议并将本案诉争房屋交付给姚立波、姚立萍、姚丽霞后，并无合法有效的证据证明姚必祥、姚成云曾向姚立波、姚立萍、姚丽霞表示自己不同意出卖房屋或主张其他权利。姚必祥向本院提交了对证人丁某2、丁某1、丁某3所作调查笔录，并申请了该三位证人到庭作证，而一审法院审理本案时，姚立波、姚立萍、姚丽霞也提交了其对丁某2、丁某1、丁某3所作的调查笔录。本院认为，丁某2、丁某1、丁某3在二审中所陈述的证言内容与自己在一审中亲笔签名的调查笔录中所陈述的内容相互矛盾，对于两次作出不同的证言也未能作出合理解释，且丁某2系姚必祥母亲丁春枝的哥哥，丁某1、丁某3系丁春枝的妹妹，与姚必祥存在利害关系，故本院对于证人丁某2、丁某1、丁某3所作证言的证明效力不予采信。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为姚立波、姚立萍、姚丽霞能否取得本案诉争房屋的所有权。本案诉争房屋系由丁春枝与姚成云在夫妻关系存续期间修建并扩建，原系姚成云、丁春枝的夫妻共同财产，该房屋一直未办理房屋所有权证和土地使用权证。姚成云与丁春枝在2007年8月31日协议离婚时，双方虽协商一致将本案诉争房屋赠与儿子姚必祥，但姚成云、丁春枝离婚后并未将该房屋交由姚必祥占有使用，而是由姚成云继续居住，且姚成云、丁春枝还将本案诉争房屋部分予以出租以收取租金，故本案诉争房屋仍然处于由姚成云、丁春枝实际占有、使用、收益的状态中。丁春枝与姚立波、姚立萍、姚丽霞签订房屋转让协议时，由于本案诉争房屋并没有房屋所有权证和土地使用权证，因此姚立波、姚立萍、姚丽霞无法以直接查看本案诉争房屋两证的方式来确定房屋所有权人，也无法办理两证的过户手续，而只能根据房屋的实际占有情况判断本案诉争房屋的所有权状况而与实际占有人签订房屋转让协议。从查明的案件情况来看，姚立波、姚立萍、姚丽霞在并不清楚姚成云、丁春枝已将本案诉争房屋赠与姚志祥的情况下，与本案诉争房屋一直以来的实际占有人签订了书面房屋转让协议，支付了与该房屋市场价值基本相当的购房款500000元，并已实际占有本案诉争房屋数年之久。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”之规定，姚立波、姚立萍、姚丽霞购买本案诉争房屋符合善意取得的条件，已取得本案诉争房屋的所有权。姚必祥上诉认为如果姚立波、姚立萍、姚丽霞在签订房屋买卖协议时对姚成云与丁春枝离婚时将房屋赠与给姚必祥的事实是知情的，则不能构成善意取得。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”之规定，本案中，并无证据证明姚立波、姚立萍、姚丽霞在受让本案诉争房屋时知道丁春枝无处分权并存在重大过失，在本案诉讼过程中姚志祥也未能提交合法有效的证据证明姚立波、姚立萍、姚丽霞不构成善意，故姚必祥要求确认姚成云、姚守长、丁春枝与姚立波、姚立萍、姚丽霞于2012年7月7日所签订的房屋转让协议无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。此外，虽然房屋转让协议上姚成云的签名确实是由丁春枝代签，但姚立波、姚立萍、姚丽霞已向姚成云的银行卡内支付了400000元购房款，姚成云收到购房款后已从本案诉争房屋内搬出，且姚立波、姚立萍、姚丽霞实际占有本案诉争房屋后，也并无合法有效的证据证明姚成云曾向姚立波、姚立萍、姚丽霞表示自己不同意出卖房屋或主张其他权利，故可以认定姚成云已经以其实际行为同意出卖本案诉争房屋。姚必祥认为本案诉争房屋属于共同财产，丁春枝一人也无权处理的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，姚必祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人姚必祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 严钦华
审判员 彭 炜
二〇一七年九月二十六日
书记员 赵丹丹
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。