广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法寮民一初字第1083号
原告陈煜桃，男，1949年7月24日出生，住广东省东莞市，
委托代理人鄢仲平，广东品峰律师事务所律师。
委托代理人李伟，广东品峰律师事务所律师助理。
被告陈沛华，男，1978年2月11日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，
委托代理人张宏宇，广东展豪律师事务所律师。
委托代理人李巧成，广东展豪律师事务所律师。
原告陈煜桃诉被告陈沛华租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨�可适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人鄢仲平，被告委托代理人张宏宇到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，原、被告曾向本院申请给予时间进行调解，但双方最终未能达成调解。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月7日，原、被告签订了两份租赁合同，分别将两幢房屋出租给被告，并约定了合同期限、租金数额、违约责任。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，一开始被告尚能按合同约定向原告支付租金和相关费用。但自2010年开始，被告出现拖欠租金、滞纳金和水电费等各项费用的情况，截止原告起诉之日合计拖欠原告2634806元。而且，被告经营不善，在外大额举债，导致部分债权人误认为租赁场地归被告所有，在追索过程中，严重影响原告及其他承租人的正常经营秩序。被告本人亦长达一年未在经营场所出现，无法对租赁物进行�理。因此，原告提起诉讼，要求判决：1.解除原、被告于2009年12月7日签订的两份租赁合同；2.被告立即腾退位于东莞市寮步镇黄沙河路边房屋及东莞市寮步镇黄沙河入向西路口原世福国际建材城A栋商铺后面场馆房屋，并将两处房屋移交给原告；3.被告立即向原告支付2010年1月至2015年12月的租金、滞纳金、水电费等应缴费用2634806元及利息，利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从起诉之日计至付清之日；4.本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，1.被告已经按照约定交纳了租金和水电费，被告交纳租金和水电费的惯例是原告在每月月初指示被告付款，有时遇到周末或法定节假日以及无法统计水电费的问题，导致缴纳水电费的时间迟于每月3号前，原、被告双方已以实际行动改变了付款时间，原告从未提出过书面异议。2.原、被告从未约定过管理费，也没有达成补充协议，被告经营的二手车市场是独立的经营场所，被告聘请了保安、清洁和行政管理人员，不需要原告进行管理。3.被告没有违反约定将市场整体转租，只是部分分租。4.原告关于被告欠有外债因此没有支付能力的臆想没有依据。5.租金和滞纳金的诉讼请求的时效只有一年，原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效。原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法予以驳回。
经审理查明，2008年1月24日，原、被告签订了商铺租赁合同，原告将位于寮步镇塘唇大塘黄沙河路边的东莞市寮步世福建材城A栋铺位出租给被告，A栋面积3120平方米，另加靠蒙派克汽车维修站空地面积350平方米，租赁期间为2008年1月24日至2013年1月23日，A栋的每月租金为85000元，靠蒙派克汽车维修站空地的每月租金为3325元，每月1号至5号为缴纳租金的期限。合同第十条约定，被告不按时�纳租金及各项费用，各项费用指水、电费及经营产生的一切其他费用，每逾期一天则按拖欠款总额的5%交纳滞纳金，拖欠超过10日的，原告有权终止合同。2009年12月7日，原、被告签订了租赁合同书，原告将位于东莞市寮步镇黄沙河路边，即入向西路口原世福国际建材城A座，面积3200平方米的建筑物出租给被告，租赁期为2013年1月24日至2019年12月7日。并约定原合同到期后，租金进行调整，2013年1月24日至2016年1月23日期间每月102000元，2016年1月24日至2018年1月23日期间每月117300元，2018年1月24日至2019年12月7日期间每月134895元。同日，原、被告还签订了另一份租赁合同书，原告将位于东莞市寮步镇黄沙河入向西路口，即原世福国际建材城A栋商铺后面场馆，面积约2400平方米的建筑物出租给被告，租赁期间从2010年3月15日开始计算10年。租金在租期前5年按每月每平方米25元计算�即每月62000元；在第6年至第7年期间租金按每平方米30元计算，即每月74400元，之后又有递增。2009年12月7日签订的两份租赁合同书均约定，被告应当于每月3日前向原告支付当月的租金，未经原告同意拖欠租金的，原告可按拖欠数额每天加收5%的滞纳金，超过10日未交租金和滞纳金的作为被告违约，原告有权解除合同。两份合同书的第十条均约定，被告不按时缴纳租金及各项费用，各项费用指水、电费及经营产生的一切其他费用，每逾期一天则按拖欠款总额的5%交纳滞纳金，拖欠超过10日的，原告有权终止合同。
原告主张被告存在以下违约行为：
一、被告在2010年至2015年期间，交纳租金和水电费的时间多有延迟。原告向本院提交了2013年1月至2015年12月的租金费用缴交情况表。其计算方式如下：租金+水电费+管理费=本月应交金额（对应表�“本月应交费用”一栏），本月应交金额+上月欠交金额=本月合计应交金额（对应表中“合计应交”一栏的记录，但表中“合计应交”一栏是以逐月累加之和的方式记录），本月合计应交金额-
本月已交金额=本月欠交金额（在计算次月的“本月合计应交金额”时，此金额作为“上月欠交金额”），本月欠交金额×5%×拖欠天数=滞纳金金额。其中2013年1月及之前月份累计拖欠滞纳金471655元，但没有关于该数额的计算依据的记录。2013年1月和2月的管理费记录为每月3360元，从3月开始每月为22720元。截止2015年12月，被告拖欠的合计应交金额为842733元，累计滞纳金2062560元。原告还提交了一份由“东莞市汇得丰二手车交易市场经营管理有限公司”出具的《关于调整市场管理费收费的通知》拟证明其要求被告每月交纳22720元管理费的依据。该通知的内容主要为，由于之前按每月每平方米0.6元象征性收取管理费严重脱离实际支出,因此予以取消,从2013年3月1日起,按每月每平方米4元的标准收取,并按缴交租金的时限交纳市场管理费，落款是“东莞市汇得丰二手车交易市场经营管理有限公司”。原告主张“东莞市汇得丰二手车交易市场经营管理有限公司”由原告参与经营，原告曾向被告交付该通知，但被告当时不同意。对于原告提交的前述证据,被告陈述:1.确认该租金费用缴交情况表中关于租金数额、水电费的数额和已交纳的数额的记录，但该表为原告单方制作，被告不确认该表的计算方式。2.不确认《关于调整市场管理费收费的通知》的真实性，并主张原、被告从未约定过被告要向原告支付管理费，“东莞市汇得丰二手车交易市场经营管理有限公司”在被告经营的二手车市场旁边的市场经营，与原告没有关系。被告实际交纳的款项中包含每月3360元，该3360元是被告承担的保安工资，并非管理费。3.被告交纳水电费、租金时要待原告确定上月的水电费数额，由于原告没有及时告知具体金额，因此被告有时会延迟交纳。被告提交了分租承租人出具的情况说明，拟证明交纳租金和水电费的惯例以及没有约定管理费的事实。4.被告提交银行流水记录、交易凭证，拟证明被告已经足额支付了租金、水电费。
二、被告违反约定将租赁物转租给他人，原告提交了陈灿林与他人的铺位租赁合同书复印件拟证明其主张。被告确认陈灿林是其父亲，并主张即使被告将部分租赁物分租给他人也不违反原、被告之间的约定，因为合同明确约定被告仅不能未经原告同意整体转租，并未禁止分租。
三、被告长期未在租赁物处经营，不能履行治安、消防管理职责。被告认为原告的这一主张是其主观臆想，没有事实依�。
原告于2013年5月13日向被告发出律师函，催收欠款。原告于2015年9月18日以公证邮寄的方式向被告发出告知函，称由于被告拖欠其2650571元，原告解除与被告的租赁合同并要求被告返还租赁物。被告称未收到律师函和告知函。
在庭审中，原告陈述称涉案的租赁物有寮步镇政府出具的报建证明，但未向本院提交。
以上事实，有原告提交的3份租赁合同书、租金费用缴交情况表、律师函、公证书、《关于调整市场管理费收费的通知》、铺位租赁合同书、治安与防火责任合同书，被告提交的东莞商业银行对账单、汇款凭证、付款情况说明、情况说明、户口本，以及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，根据原、被告的陈述和提交的证据，应当认定涉案的租赁物没有取得建设工程规划许可证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案的3份租赁合同中关于租赁合同关系的部分均因违反强制性法律规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，涉案的租赁合同关系无效后，被告应当参照双方对租金的约定向原告支付使用费并应当及时腾清租赁物并向原告返还，双方有损失的，可根据过错要求对方承担相应的责任。
根据原告提交的租金费用缴交情况表和被告提交的交款的银行凭证可知，被告已参照租赁合同关于租金的约定向原告交纳了使用费，也交纳了水电费和每月3360元的款项，原告诉请的欠款由迟延交纳租金的滞纳金、迟延交纳水电费的滞纳金和原告主张的管理费差额及其滞纳金累计相加得来。本院认为：1.合同无效，至始无效，原告本不应当将涉案租赁物出租给被告，因此租赁合同中关于租金的滞纳金的约定亦为无效，因此即使原告关于被告迟延交纳使用费的主张是事实，被告亦无需向原告支付迟延交纳使用费的滞纳金。2.本月水电费在次月确认并交纳符合常理，原、被告并未在合同中约定水电费的交纳时限，按原告记录的被告的交款时间，被告基本在次月的上旬已交纳款项，属于合理范围，因此本院认定被告无需向原告支付迟延交纳水电费的滞纳金。3.没有证据显示原、被告曾约定管理费，即使原告向被告出示过《关于调整市场管理费收费的通知》，双方也未协商达成一致，本院认定被告无需向原告支付管理费差额，也无需支付管理费差额的滞纳金。因此�本院对原告要求被告向其支付2634806元和利息的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陈沛华于本判决生效之日起五日内向原告陈煜桃腾清并返还以下两处建筑物：一是位于东莞市寮步镇黄沙河路边入向西路口原世福国际建材城A座，面积约3200平方米的建筑物；二是位于东莞市寮步镇黄沙河入向西路口原世福国际建材城A栋商铺后面场馆，面积约2400平方米的建筑物。
二、驳回原告陈煜桃其他诉讼请求。
本案案件受理费13939.22元，由原告陈煜桃承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 杨小可
二〇一六年四月二十八日
书记员 苏伟东
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。