安徽省芜湖经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜经开民二初字第00788号
原告：芜湖祥瑞物业有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。
法定代表人：梁金华，董事长。
委托代理人：黄军，该公司员工。
委托代理人：肖黎明，该公司员工。
被告：张家贵，男，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区。
原告芜湖祥瑞物业有限公司（以下简称“祥瑞公司”）诉被告张家贵物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖黎明、被告张家贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告祥瑞公司诉称：原告系小区前期物业管理单位，为奇瑞BOBO城小区提供物业管理服务。被告系小区E58幢2单元401室业主，一直享受原告提供的物业服务。被告自2008年3月1日开始至2014年8月31日拖欠物业管理费，经原告多次催缴，仍拒不缴纳。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判令被告张家贵缴纳所欠物业管理费4473元即违约金5274元（按3‰计算至实际缴清之日为止。截止2014年8月31日已发生违约金数额5274元），并承担本案的诉讼费用。
被告张家贵辩称：原告未与被告未签订物业服务合同，原告主张的物业管理费超过诉讼时效，原告提供物业服务质量差，并私自在公共区域划停车位。房屋质量存在问题。
原告祥瑞公司为证明自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、《营业执照》、《经营性服务收费许可证》、《资质证书》复印件，证明原告诉讼主体资格；
2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；
3、《前期物业管理服务协议》复印件，证明原、被告之间的权利义务关系；
4、《前期物业管理服务合同》复印件，证明开发商委托原告管理前期物业的事实；
5、《物业管理合同》复印件，证明小区业主委员会委托原告管理奇瑞BOBO城的事实；
6、催缴通知单复印件，证明被告不履行按时缴纳物业费的义务；
7、催缴通知单张贴照片，证明被告不履行按时缴纳物业费的义务。
被告张家贵为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
1、与开元国际物业服务有限公司签订的前期物业服务协议，证明被告与开元国际物业有物业服务合同关系；
2、住宅质量保证书、住宅使用说明书，证明开发商是芜湖祥瑞实业有限公司，不是奇瑞地产公司；
3、照片一组，证明开发商与原告没有履行相应的质量保证义务；
4、百度百科查询资料，证明奇瑞地产公司的变更时间为2008年5月份；
5、工商注册查询网信息及奇瑞地产公司官方网站信息，证明原告属于开发商子公司；
6、照片一组，证明占据小区道路停车位、简易密码门禁、景观水池改成停车娱乐广场。
被告对原告提交的证据，质证如下：对证据以、证据二没有异议；对证据三认为被告是与开元国际物业服务公司签订的合同；对证据四，认为不是被告签订的合同，对被告没有约束力；对证据五，被告并不知晓且业委会代表没有签字；对证据六、证据七，认为自己没有签收，并不知情。
原告对被告提交的证据，质证如下：对证据一，证据二没有异议，后期祥瑞实业公司变更为奇瑞地产有限公司；对证据三，认为房屋质量问题与本案物业纠纷没有关系；对证据四，认为是网上信息，对其真实性不予认可；对证据五，认为原告公司是独立法人，对改组证据关联性有异议；对证据六，认为照片没有时间，对其真实性不予认可。
本院对当事人提交的证据认证如下：对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六的证据效力予以认定，对证据七，虽被告提出其没有签收催缴通知单，但是缴纳物业费用是入住小区的业主在享受物业服务时应履行的义务，对催缴通知单的证据效力予以认定。对于被告提交的证据一、证据二、证据三的证据效力予以认定，对证据四，因系网络资料，难以核实其真实性，对其真实性被告没有提供更充足的证据，本院难以采信；对证据五的证据效力予以认定；对证据六，因不能反映是在何时何地进行拍摄，且原告质证认为与本案没有关联性，故本院不予采信。
经庭审当事人举证质证，并结合法庭调查，本院查明本案事实如下：
2007年6月26日，深圳市开元国际物业管理有限公司芜湖分公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，双方约定物业管理费于每六个月的第一个月的1-5号交纳一次，每年交纳二次，费用按房屋面积114.68平方米，每平方米每月0.50元计算。2008年1月31日，奇瑞地产有限公司（芜湖祥瑞实业有限公司名称经核准变更为奇瑞地产有限公司）与原告签订《物业委托管理合同》，约定自2008年2月1日开始将E、H区物业交由原告进行管理，并约定原告有权自逾期交纳物业管理费之日起向业主按日加收应交纳费用3‰的违约金。2011年1月31日，业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，约定自2011年2月1日开始将奇瑞BOBO城E、H区委托给原告实行统一物业管理，原告有权自逾期交纳物业管理费之日起向业主按日加收应交纳费用3‰的违约金，并对双方的其他权利义务进行了详细约定。2014年9月1日，原告从小区撤出，不再继续提供物业服务。被告入住后一直享受原告提供的物业服务，但经原告多次催交，被告仍未能交纳2008年3月1日至2014年8月31日的物业管理费4473元。
本院认为：原告作为小区的物业管理单位与奇瑞地产有限公司签订的《物业委托管理合同》、与业主委员会签订的《物业管理服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，原告作为小区的物业管理单位依照合同约定提供了物业服务，被告张家贵作为业主入住于原告提供物业服务的小区，在居住的过程中享受了原告提供的物业管理服务，原告向被告收取物业管理费受法律保护，被告应依双方的约定按时向原告交纳物业管理费，但被告在原告多次催交后仍未能交纳2008年3月1日至2014年8月31日的物业管理费4473元，被告的行为已构成违约行为，故对原告要求被告给付物业管理费4473元的请求，本院予以支持。被告所提出的诉讼时效问题，因原告自被告入住小区以来所提供的物业服务合同是一种持续的过程，物业费支付也是一个连续的过程，因此，原告主张收取物业费并不存在超过诉讼时效的情况，对被告的这一辩解，本院不予支持。被告张家贵关于房屋存在质量问题的辩解，因其并不属于物业服务合同项下内容，被告可就房屋质量问题，向房屋出卖方另行主张相关权利，对此项辩解本院难以支持。关于被告欠交物业费的原因，被告主张是因原告未履行相关物业服务，但被告未有效举证加以证明，且被告一直居住于原告提供物业服务的小区，实际接受了原告替提供的物业服务，因此对被告的该项辩解，本院不予支持。
根据《物业委托管理合同》、《物业管理服务合同》约定，逾期交纳物业管理费违约金从逾期之日起按每日3‰计收，本院结合被告违约给原告造成的实际损失等因素综合考虑，认定双方约定的违约金从逾期之日起按每日3‰计收存在过高之情形，故对违约金可作适当减少，应按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为宜。同时，根据双方的约定，被告应当在每六个月的第一个月的1-5日向原告交纳物业管理费（即2008年3月1日至5日），逾期原告可以向被告主张违约金，故违约金计算起点应该为2008年3月6日，计算基数为六个月物业管理费即344.04元，此后每隔六个月计算下一次逾期交纳物业管理费的违约金。
综上，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张家贵于本判决生效后十日内一次性给付原告芜湖祥瑞物业有限公司物业管理费4473元及违约金（于2008年3月6日、2008年9月6日、2009年3月6日、2009年9月6日、2010年3月6日、2010年9月6日、2011年3月6日、2011年9月6日、2012年3月6日、2012年9月6日、2013年3月6日、2013年9月6日起各按344.04元、2014年3月6日起按286.7元参照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至判决生效确定给付之日止）；
二、驳回原告芜湖祥瑞物业有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告张家贵负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并给付原告）。
本判决为终审判决。
代理审判员 俞泽迪
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 李舒鸿
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。