安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖11民终778号
上诉人(原审被告)：陈玉宝，男，汉族，1976年5月6日出生，住安徽省滁州市琅琊区。
委托诉讼代理人：鲁毓贵，安徽会峰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：赵留存，女，汉族，1980年10月28日出生，户籍地安徽省宿州市砀山县，经常居住地安徽省滁州市南谯区。
被上诉人(原审第三人)：滁州天安置业有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区，统一社会信用代码91341100670934064A。
法定代表人：陈正荣，该公司董事长。
上诉人陈玉宝因与被上诉人赵留存、滁州天安置业有限公司（以下简称天安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2017）皖1103民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈玉宝及其委托诉讼代理人鲁毓贵、被上诉人赵留存到庭参加诉讼，被上诉人天安公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
陈玉宝上诉请求：1.撤销（2017）皖1103民初1681号民事判决，将本案发回重审或改判驳回赵留存一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由赵留存承担。事实和理由：1.赵留存举证的《天安都市花园东区商铺租赁协议》系复印件,其应承担举证不能的法律后果；2.一审法院侵犯了陈玉宝的优先购买权，而该优先购买权系在陈玉宝与天安公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定；3.一审法院违背当事人意思自治，陈玉宝与天安公司在《房屋租赁合同》中明确约定“当本协议项下的商铺甲方出售后，乙方应在接到甲方通知后三天内无条件配合甲方将保证金收据等相关材料交回甲方，并与新的受让人重新签订租赁合同”，而陈玉宝并未收到天安公司通知，亦未按合同约定与受让人重新签订租赁合同。赵留存在诉讼前未与陈玉宝联系或者告知租金等事宜；4.一审法院程序违法，天安公司未出庭质证，无法印证《天安都市花园东区商铺租赁协议》的真实性，故一审法院将该租赁协议作为判决依据违法。
赵留存辩称，若陈玉宝继续承租案涉房屋，则双方签订合同，若陈玉宝不租赁，赵留存就收回房屋。
赵留存向一审法院起诉请求：1.陈玉宝支付赵留存房屋租金43692元；2.陈玉宝承担本案诉讼费用。
一审法院查明：2016年1月6日，陈玉宝与天安公司签订一份《天安都市花园东区商铺租赁协议》，该协议约定：天安公司将滁州市全椒北路天安都市花园东区15号、17号、19号商铺二楼及19号商铺一楼，建筑面积约310平方米，出租给陈玉宝使用，租金按月35元/平方米收取，逐年递增3%，年租赁期到期之日起提前60日交纳租金，租赁期为10年，装潢期间6个月免收租金。赵留存与天安公司签订《滁州市商品房预售合同》，并于2016年5月5日办理滁州市全椒北路天安都市花园东区15号商铺的不动产产权证书，依法取得房屋所有权。
一审法院认为，陈玉宝与天安公司于2016年1月6日签订的《天安都市花园东区商铺租赁协议》系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方协议至今未予解除。赵留存于2016年4月29日从天安公司处购得滁州市全椒北路天安都市花园东区15号商铺即对该处不动产享有合法的物权，应受法律保护，依据《合同法》第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；因此，赵留存在取得涉案房屋的所有权后要求陈玉宝按照《天安都市花园东区商铺租赁协议》的约定支付租金的诉讼请求，予以支持。
赵留存主张涉案房屋自2016年7月8日至2017年7月7日的租金43692元（35元/平方米×二层101平方米×1.03递增率×12个月）符合《天安都市花园东区商铺租赁协议》第三条的约定，计算方式正确，应予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百二十九、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：陈玉宝自判决生效之日起十日内给付赵留存所有的位于安徽省滁州市全椒北路15号商铺【皖（2016）滁州市不动产第0007266】号自2016年7月8日至2017年7月7日的房屋租金43692元。案件受理费892元，减半收取计446元，由陈玉宝负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于陈玉宝举证的天安公司NO.5688049收款收据（收款金额130200元，收款事由：一年租金），赵留存称其收到由天安公司转交的案涉房屋2016年度的4万余元租金，故本院对该证据的真实性予以采信。
本院除对一审法院查明的上述案件事实予以确认外，另查明，陈玉宝与天安公司签订的《天安都市花园东区商铺租赁协议》第三条约定，第一年（2016年1月8日至2017年1月8日）年租金为130200元。第二年（2017年1月8日至2018年1月8日）年租金为134106元。第三年（2018年1月8日至2019年1月8日）。陈玉宝于2016年1月7日支付天安公司房租130200元并占有使用案涉房屋至今。全椒北路15号商铺建筑面积为201.25平方米。赵留存自天安公司领取了案涉房屋2017年7月8日之前的租金。
本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：赵留存主张陈玉宝给付房屋租金的诉讼请求能否成立。
本案中，陈玉宝与天安公司签订的《天安都市花园东区商铺租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，天安公司已将案涉房屋交由陈玉宝使用，陈玉宝即应按照合同约定履行给付房屋租金的合同义务。现赵留存已取得案涉房屋所有权，故其有权依照《天安都市花园东区商铺租赁协议》的约定向陈玉宝主张案涉房屋的租金收益。对于陈玉宝应给付赵留存租金的数额，其在二审中明确给付租金的期间为2017年7月8日至2018年7月8日，因天安公司与陈玉宝约定给予陈玉宝6个月免租期，故赵留存所主张给付租金的期间应分两部分计算，自2017年7月8日至2018年1月8日，陈玉宝应给付赵留存租金21765.19元（35元/平方米×201.25平方米÷2×1.03递增率×6个月），自2018年1月9日至2018年7月8日陈玉宝应给付赵留存租金22418.15元（35元/平方米×201.25平方米÷2×1.03递增率×6个月），两项合计44183.34元（21765.19元+22418.15元），但赵留存在本案中仅主张给付租金43692元，应系其对自身权益的处分，与法不悖，应予支持。一审期间，赵留存将主张的租金期间错误表述为2016年7月8日至2017年7月7日，导致一审认定给付租金期间有误，应予纠正。对于陈玉宝认为赵留存未提交《天安都市花园东区商铺租赁协议》的原件，其应承担举证不能的法律后果的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条的规定，对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人有权要求出示证据的原件或者原物。但有下列情况之一的除外：(一)出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的;(二)原件或者原物已不存在，但有证据证明复制件、复制品与原件或原物一致的。本案中，陈玉宝在一审中认可其于2016年1月6日与天安公司签订有《天安都市花园东区商铺租赁协议》，其在上诉状中所陈述的部分合同条款亦能够与赵留存举证的《天安都市花园东区商铺租赁协议》复印件中的内容相互印证，故本院可以确认赵留存举证的《天安都市花园东区商铺租赁协议》的真实性。再根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。陈玉宝否认赵留存举证的《天安都市花园东区商铺租赁协议》的真实性，但其未提交其与天安公司签订的《天安都市花园东区商铺租赁协议》，其并无相反证据推翻赵留存所举证据，故陈玉宝应承担举证不能的法律后果。一审法院认定《天安都市花园东区商铺租赁协议》的真实性，符合法律规定，程序合法，故本院对陈玉宝的该上诉理由不予采纳。对于陈玉宝认为一审法院侵犯其优先购买权的问题，本院认为，陈玉宝虽与天安公司就其优先购买权进行了约定，但本案系赵留存向陈玉宝主张案涉房屋租金之纠纷，天安公司是否侵犯陈玉宝案涉房屋优先购买权，不属于本案审理范围。对于陈玉宝认为，一审法院干涉当事人意思自治的问题，本院认为，我国法律已明确规定，房屋租赁过程中所发生的所有权变动不影响租赁合同的效力，而天安公司与陈玉宝约定的“当本协议项下的商铺甲方出售后，乙方应在接到甲方通知后三天内无条件配合甲方将保证金收据等相关材料交回甲方，并与新的受让人重新签订租赁合同”系对陈玉宝义务的约定，相对于新的房屋所有权人赵留存，赵留存可以要求陈玉宝与其重新签订租赁合同或选择继续履行天安公司与陈玉宝签订的《天安都市花园东区商铺租赁协议》，但无论采用何种方式，均系赵留存对自身权利的处分，现赵留存要求陈玉宝按照《天安都市花园东区商铺租赁协议》的约定向其给付房屋租金，并无不当，一审据此判决亦未干涉当事人意思自治。
综上，上诉人陈玉宝的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决适用法律正确，但认定陈玉宝欠付租金期间有误，本院依法予以变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条之规定，判决如下：
变更安徽省滁州市南谯区人民法院（2017）皖1103民初1681号民事判决，即“陈玉宝自判决生效之日起十日内给付赵留存所有的位于安徽省滁州市全椒北路15号商铺【皖（2016）滁州市不动产第0007266】号自2016年7月8日至2017年7月7日的房屋租金43692元”为“陈玉宝自判决生效之日起十日内给付赵留存所有的位于安徽省滁州市全椒北路15号商铺【皖（2016）滁州市不动产第0007266】号自2017年7月8日至2018年7月8日的房屋租金43692元”。
二审案件受理费892元，由上诉人陈玉宝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 奎
审 判 员 桑泽祥
审 判 员 刘 勇
二〇一八年五月七日
法官助理 郭东武
书 记 员 吴 敬
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。