广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终22538号上诉人（原审原告）：许望钧，男，1940年2月14日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：冯翔，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：何正大，广东红棉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州金居房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市西路180号。法定代表人：杨大模。委托代理人：黄文睿，广东义法律师事务所律师。委托代理人：白永，广东德良律师事务所律师。上诉人许望钧因与被上诉人广州金居房地产开发有限公司（以下简称金居公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人许望钧上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持许望钧的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由金居公司负担。事实与理由如下：涉案房屋与规划公建配套用房不存在重叠，金居公司可履行交付办证的义务，原诉请不应被驳回，应予以纠正。许望钧与金居公司签订合同，根据原合同所附图纸，来确定具体的房型布局，而按照当时惯行的房屋交易习惯，是需要在办证时，经由房管部门测绘确定具体格局方位后，才能确定具体交付的面积，但因金居公司未能配合办证，上述测绘也暂未进行，也就是说，双方所涉买卖合同，目前只确定出售的面积数，房屋具体的布局方位均未确定，并不存在房屋出售面积与公建配套存重叠的问题，一审认定两者是同一套房屋有误，两者是在同一地址上，该地址存有五百余面积数可进行处分，即金居公司可分别向许望钧以及广州市海珠区人民政府江南中街道办事处（以下简称江南中街道办）进行交付，只要同时满足交付两者的房屋面积，原买卖合同即可继续履行，不存在所谓重叠问题。金居公司已向广州市房屋管理局属下机构广州市房地产测绘院对上述地址进行测绘，并已形成报告。根据该报告可知，原买卖合同所涉面积与公建配套不存在重叠，可继续履行。被上诉人金居公司二审辩称：同意按照原合同继续履行交付义务，因为根据双方签订的合同，并没有具体确定房屋的布局及具体位置，按照当时房屋交易的习惯是需要在办证时由房管部门测绘后才能确定具体交付面积，因为许望钧没有办证，所以测绘没有进行，即意味着现在并不存在重叠问题，金居公司只需要交付428平米交付给许望钧，然后交付152平米给江南中街道办就可以同时履行交付义务，原买卖合同就可以继续履行。2017年1月11日，许望钧向一审法院提起本案诉讼，请求：1、金居公司即为许望钧办理前进路嘉宏阁102商铺的房产证；2、金居公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2004年3月25日许望钧（买受人）与金居公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由买受人以总金额72万元价格向出卖人购买位于广州市海珠区前进路云桂大街西侧、安和巷东南侧嘉宏阁1层[自然层1]02号商铺，建筑面积共295平方米。出卖人应当在2004年10月30日前将该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人支付违约金。该合同经广州市房地产交易所预售合同登记。许望钧、金居公司在2004年6月15日办理移交手续，金居公司将涉案房屋交付许望钧。金居公司在2004年12月28日及2005年8月15日向许望钧开具购房款共72万元的《发票》，金居公司同时确认已收到上述购房款。另查：2014年江南中街道办就金居公司将广州市海珠区江南东路352-372号（双）云桂大街1号之四一1号之九103房公建配套用房卫生站出售给许望钧问题，对许望钧、金居公司及广州市国土资源和房屋管理局提起诉讼【(2014)穗海法民三初字第1377号】，请求法院确认许望钧、金居公司签订的涉案《商品房买卖合同》无效。该案查明事实如下：许望钧曾于2007年向一审法院起诉金居公司[案号：(2007)海民三初字第3992号]，在该案审理期间，许望钧与金居公司自愿达成协议：金居公司在2007年11月30日前为许望钧办理海珠区前进路云桂大街西侧、安和巷东南侧嘉宏阁第一幢1单元[自然层1]02号商铺的房地产权属证书，并在取得房地产权属证书之日起3天内交付给许望钧。该协议由一审法院出具《民事调解书》予以确认。之后，因金居公司没有履行《民事调解书》确定的义务，许望钧遂向一审法院申请执行，一审法院于2008年1月21日向广州市国土资源和房屋管理局发出《协助执行通知书》[协执文号为：（2008）海民执字第641号]。广州市国土资源和房屋管理局收件后，一直没有履行该《协助执行通知书》确定的义务。2013年7月24日，广州市国土资源和房屋管理局核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明：海珠区江南东路352—372号（双）云桂大街1号之四—1号之九103房（卫生站）为江南中街道办单独所有，建筑面积55.2平方米；附记：城市规划房屋用途：卫生站。2014年5月27日，许望钧向一审法院起诉广州市国土资源和房屋管理局及江南中街道办、金居公司（均在该案中作为第三人），许望钧主张其于2004年3月向金居公司购买了位于广州市海珠区江南东路352号—372号（双）云桂大街1号之四—1号之九103商铺，并于同年4月6日作出预售登记，此后经法院调解达成了协议，事后法院向广州市国土资源和房屋管理局发出协助执行通知，但广州市国土资源和房屋管理局未依法协助执行法院生效的法律文书，却于2013年7月24日将涉案房产登记在江南中街道办名下，并核发房地权证。广州市国土资源和房屋管理局作出的上述登记行为不当，故起诉要求撤销广州市国土资源和房屋管理局将广州市海珠区江南东路352号—372号（双）云桂大街1号之四—1号之九103房产权登记在江南中街道办名下的穗字第××号《房地产权证》。广州市中级人民法院于2014年7月作出（2014）穗海法行初字第74号《行政判决书》，判决撤销广州市国土资源和房屋管理局向江南中街道办核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。判后，广州市国土资源和房屋管理局不服提出上诉。广州市中级人民法院作出（2014）穗中法行终字第1294号《行政判决书》，判决驳回上诉、维持原判，该判决书已于2014年10月22日发生法律效力。在该案的庭审中，江南中街道办、许望钧、金居公司及广州市国土资源和房屋管理局均一致确认：金居公司出售给许望钧的“嘉宏阁102号商铺”与广州市国土资源和房屋管理局向江南中街道办核发《房地产权证》记载的“云桂大街1号之四一1号之九103房”房屋是同一套房屋，该房屋规划用途为：公建配套用房。2016年11月23日广州市中级人民法院作出（2016)粤01民再32号民事裁定书，载明：许望钧与金居公司商品房预售合同一案，广东省广州市人民检察院于2015年7月14日作出穗检民监(2015)221号民事抗诉书，向广州市中级人民法院提出抗诉。广州市中级人民法院于2015年8月10日作出(2015)穗中法民抗申字第9号民事裁定，提审本案。经广州市中级人民法院再审认为，《国有土地使用权出让合同》、《建设工程报建审核书》《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》记载，涉案楼盘的首层为公建配套用房和商场，公建配套用房包括文化站、居委会、卫生站，建筑面积152平方米；金居公司与许望钧于2004年3月25日签订穗房合字20010xxxxx号《商品房买卖合同》，约定金居公司将涉案楼盘第1层02号商铺出售给许望钧，建筑面积295平方米；许望钧、市房管局、江南中街道办、金居公司在一审法院（2014）穗中法行终字第1294号行政判决中确认，金居公司出售给许望钧的嘉宏阁102号商铺与市房管局向江南中街道办核发的01××88号《房地产权证》记载的云桂大街1号之四-1号之九103房是同一套房屋。上述事实表明，金居公司出售给许望钧的02号商铺与规划公建配套用房的部分位置存在重叠。一审未能查清上述事实，即调解确认金居公司在2007年11月30日前为许望钧办理涉案房屋的房地产权证，并在取得房地产权属证书之日起3天内交付给许望钧不当，应予纠正。据此裁定：一、撤销广州市海珠区人民法院(2007)海民三初字第3992号民事调解书；二、本案发回广州市海珠区人民法院重审。一审诉讼中，一审法院向许望钧作出法律释明，许望钧表示坚持其诉讼请求。金居公司还提交了其通过快递邮件向江南中街道办发出的《关于金居大厦嘉宏阁移交公建配套的商谈函》及《关于促请金居大厦嘉宏阁接收公建配套的商谈函》。一审法院认为，根据已生效裁判文书查明事实及认定，金居公司出售给许望钧的涉案房屋与规划公建配套用房的部分位置存在重叠，故涉案《商品房买卖合同》当事人约定将涉案房屋与规划公建配套用房重叠部分面积进行买卖应为无效。本案中，许望钧要求金居公司为其办理涉案房屋的权属证书，基于前述理由，现金居公司在客观上不具备将涉案房屋过户给许望钧的条件，故许望钧的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，于2017年8月4日作出如下判决：驳回许望钧的全部诉讼请求。本案受理费100元，由许望钧负担。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异样，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。二审期间，金居公司表示规划的公建配套设施面积与涉案房屋买卖合同约定的房屋面积确实存在位置重叠，但是其司与江南中街道办进行产权调换后，将应交付给江南中街道办使用的面积由首层调整至二层后就不存在重叠。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是许望钧能否要求金居公司为其办理涉案房屋的房产证。本院对此评析如下：根据许望钧、金居公司、江南中街道办和原广州市国土资源和房屋管理局在（2014）穗中法行终字第1294号行政判决案中的一致确认，金居公司出售给许望钧的“嘉宏阁102号商铺”与原广州市国土资源和房屋管理局向江南中街道办核发的《房地产权证》记载的“云桂大街1号之四一1号之九103房”房屋是同一套房屋，且该房屋规划为公建配套用房。本案二审期间，金居公司亦明确表示规划的公建配套设施面积与涉案房屋买卖合同约定的房屋面积确实存在位置重叠。金居公司将与规划的公建配套用房相重叠的位置出售给许望钧，该出售行为无效，在此情况下，许望钧要求金居公司办理涉案房屋的房产证，理据不足，一审不予支持许望钧要求办理涉案房屋房产证的请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人许望钧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人许望钧负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年二月十三日书记员 李依虹