连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第00306号
原告中国建设银行股份有限公司连云港分行。
负责人张凯军。
委托代理人桑真真。
被告王海英。
被告吴立贵。
原告中国建设银行股份有限公司连云港分行（以下简称建设银行）与被告王海英、吴立贵金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托代理人桑真真到庭参加诉讼。被告王海英、吴立贵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行诉称：2007年9月7日，被告在原告处办理个人住房贷款，用于购买位于连云港开发区久和国际新城二期13号楼1单元101室的商品房，金额为250000元，贷款期限至2014年9月7日，初始贷款月利率为5.2275‰，即执行基准利率下浮15%，且贷款利率于每年1月1日依据调整的基准利率进行调整。被告以位于连云港开发区久和国际新城二期13号楼1单元101室的房产为该笔借款提供抵押担保。原告与被告签订了《个人住房借款合同》、《房地产抵押合同》，办理了抵押登记手续，原告依照约定履行了发放贷款的义务。在合同履行过程中，被告多次拖欠借款本金及利息，已经构成违约。请求判令：1、二被告归还借款本金24211.93元、利息764.78元（利息暂计至2014年9月18日；之后的利息、罚息按双方合同约定，计算至借款实际清偿完毕之日止）、支付律师代理费3548元。2、抵押关系合法有效，当二被告不履行还款义务时，原告有权就抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。3、由被告承担本案的诉讼费用。
被告王海英、吴立贵未到庭，也未作答辩或提供证据材料。
经审理查明，被告王海英、吴立贵在夫妻关系存续期间，于2007年9月7日和原告建设银行签订了《个人住房借款合同》一份。合同约定：被告王海英、吴立贵向原告建设银行借款250000元；用途为购买连云港开发区久和国际新城二期13号楼1单元101室房屋；借款期限为84个月，自2007年10起至2014年9月止，借款利率实行浮动利率，初始贷款利率在基准利率6.3‰（月）水平下浮15％，月利率为5.2275‰，贷款利率于每年1月1日调整一次，在借款期限内，如遇基准利率调整，则贷款利率不作调整，本合同签订后，贷款首次发放前，如遇中国人民银行调整利率，则本合同将按新的贷款政策执行；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同利率水平上浮50%；还款采用等额本息还款法，按月还款；借款担保方式为抵押担保；如果借款人发生违约行为，原告可提前解除与借款人的借贷关系；抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、执行费等）；双方还对其他权利及义务进行了约定。2007年9月7日，原告建设银行和被告王海英、吴立贵签订了《房地产抵押合同》一份，该抵押合同约定：二被告以位于连云港开发区久和国际新城二期13号楼1单元101室的房产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。此后被告归还大部分本息，截止2014年9月18日，尚欠借款本金24211.93元、利息764.78元。经原告多次催要，被告一直拖欠未还，致使原告诉至法院。
上述事实，有原告的当庭陈述以及原告提供的个人住房借款合同、房地产抵押合同、他项权证、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、借款人身份信息、结婚证、户籍证明、律师费发票等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《个人住房借款合同》和《房地产抵押合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，其内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告王海英、吴立贵没有按约归还借款本息，原告要求二被告归还剩余借款本息的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告按约主张的律师代理费，符合江苏省律师收费标准，本院予以支持。被告王海英、吴立贵以所购买的房屋为借款提供抵押担保，在二被告不履行债务时，原告有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。二被告经本院合法传唤，既不到庭应诉，也不作答辩，视为对其权利的放弃，应承担举证不能的法律后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王海英、吴立贵于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司连云港分行借款本金24211.93元、利息、罚息（2014年9月18日之前的利息为764.78元；之后的利息、罚息按双方合同约定，计算至借款实际清偿完毕之日止）、律师代理费3548元。
二、被告王海英、吴立贵不履行上述债务时，原告中国建设银行股份有限公司连云港分行有权以被告王海英、吴立贵所有的位于连云港开发区久和国际新城二期13号楼1单元101室的房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费510元、公告费700元，合计1210元（原告已预交），由被告王海英、吴立贵负担，被告负担部分于给付原告上述款项时一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费510元。连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。
依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 陈 兵
人民陪审员 蒋 玲
人民陪审员 刘 艳
二〇一五年六月三十日
书 记 员 周媛媛
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国民事担保法》：
第三十三条，本法所称的抵押，是指债务人不转移对本法三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定该以该财产进行折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未缴纳或未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：农业银行苍梧支行