苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏商初字第00872号
原告中国工商银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州市阊胥路88号。
负责人徐晓岚，行长。
委托代理人蔡吉，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
委托代理人胡波，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
被告谈玉荣。
被告谈美英（曾用名谈三毛）。
原告中国工商银行股份有限公司苏州分行与被告谈玉荣、谈美英金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员陆荣寿担任审判长并主审，代理审判员李成、人民陪审员李芸参加合议，并于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司苏州分行委托代理人胡波到庭参加诉讼，被告谈玉荣、谈美英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司苏州分行诉称：2010年5月17日，原告与被告谈玉荣、谈美英签订《个人购房／担保借款合同》一份，由原告向其被告提供个人购房贷款51万元，期限10年。被告谈玉荣、谈美英以其所购房屋松陵镇仲英大道888号吴越祥庭花园10幢701室的房屋提供抵押，并办理了抵押登记手续。2010年6月2日，原告向被告谈玉荣、谈美英发放贷款51万元。然被告谈玉荣、谈美英未能按约履行还款义务，原告催讨未果，起诉至法院，请求依法判令：1、被告谈玉荣、谈美英归还原告借款本金319091.31元及利息（含罚息、复利）7225.52元（暂计算至2015年4月2日，之后利息、罚息、复利按照合同约定计算至实际清偿之日止）；2、被告谈玉荣、谈美英承担原告为实现债权所支付的律师费12889元；3、如被告谈玉荣、谈美英不能清偿上述债务，原告有权行使抵押权，以依法处分抵押房屋松陵镇仲英大道888号吴越祥庭花园10幢701室所得价款优先受偿；4、本案诉讼费用由两被告承担。
被告谈玉荣、谈美英未作答辩也未向本院提供证据。
本院经审理查明：被告谈玉荣、谈美英系夫妻关系。上述事实由结婚证予以证明。
2010年5月17日，原告（贷款人）与被告谈玉荣（借款人、抵押人）、谈美英（共同借款人、抵押物共有人）签订《个人购房借款／担保合同》（编号：A【一手住房】字【苏州分】行【营业部】支行（2010）年【一手贷1337）号）一份，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放个人购置住房贷款51万元用于购买吴越祥庭10-701室；贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率，下浮15%，据此确定年利率5.049%；月利率=年利率／12；日利率=年利率／360；贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及下浮15%确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款划入以下账户：户名：苏州亨通房地产开发有限公司；账号：11×××52；开户行：工行苏州分行营业部；按月等额本息还款；借款人未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按照罚息利率按日计收利率；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按合同约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；贷款人为实现而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。本合同抵押物为吴越祥庭10-701；抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。上述事实由《个人购房借款／担保合同》一份予以证明。
上述合同签订后，原告于2010年6月2日按合同约定方式向被告谈玉荣、谈美英发放贷款51万元，期限为2010年6月2日至2020年6月2日，贷款年利率5.94%，按月等额本息还款。上述事实由个人贷款借款凭证一份予以证明。
2012年1月11日，原、被告双方对抵押房产办理了抵押登记手续，抵押物为松陵镇仲英大道888号吴越祥庭花园10幢701室，债权数额51万元，抵押权人为原告。上述事实由房屋他项权证一份予以证明。
然上述贷款发放后，被告谈玉荣、谈美英连续三期以上未能按约还本付息构成违约，原告宣布贷款全部提前到期，并要求两被告立即归还全部贷款本息。截至2015年4月2日，两被告结欠原告借款本金319091.31元及利息（含罚息、复利）7225.52元。原告催讨未果，起诉至法院。上述事实由账户明细、庭审笔录予以证明。
另查明，为实现本案债权，原告与江苏致邦（苏州）律师事务所订立《委托代理合同》一份，约定收费12889元，江苏致邦（苏州）律师事务所委派律师参与本案诉讼。上述事实由委托代理合同一份及庭审笔录予以证明。
本院认为：原告与被告谈玉荣、谈美英签订的《个人购房借款／担保合同》系各方当事人真实意思表示，符合法律规定，属有效合同。原告在合同签订后按约履行了向被告谈玉荣、谈美英发放贷款的义务，被告谈玉荣、谈美英未能按约还本付息的行为构成违约，故原告要求被告谈玉荣、谈美英立即归还剩余全部贷款本金并支付相应利息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。原告诉请被告谈玉荣、谈美英承担为实现本案债权所支出的律师费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，且江苏致邦（苏州）律师事务所委派律师出庭处理本案，故原告的该项诉请，本院依法予以支持。被告谈玉荣、谈美英以其所有的位于松陵镇仲英大道888号吴越祥庭花园10幢701室的房屋作为上述借款的担保并办理了抵押登记，原告依法取得抵押权，原告要求被告谈玉荣、谈美英在不能履行上述债务时有权对抵押物行使优先受偿权的请求，本院亦予以支持。被告谈玉荣、谈美英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谈玉荣、谈美英于本民事判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司苏州分行借款本金319091.31元、利息（含罚息、复利）7225.52元（暂计算至2015年4月2日，之后利息按合同约定计算至被告实际给付之日止）。
二、被告谈玉荣、谈美英于本民事判决发生法律效力之日起十日内支付还原告中国工商银行股份有限公司苏州分行律师费损失12889元。
三、如被告谈玉荣、谈美英未能履行上述付款义务（包括诉讼费用），原告中国工商银行股份有限公司苏州分行有权对被告谈玉荣、谈美英名下位于松陵镇仲英大道888号吴越祥庭花园10幢701室的房屋（债权数额51万元）经协议折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6388元，财产保全费2270元，公告费600元，合计9258元，由被告谈玉荣、谈美英负担（原告同意其预交的案件受理费由被告方直接向其支付，原告预交部分本院不再退还，并于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
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审 判 长 陆荣寿
代理审判员 李 成
人民陪审员 李 芸
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 茹艳爽
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。