云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终3292号上诉人（原审原告）昆明市呈贡区良种繁殖场，住所地云南省昆明市呈贡区兴呈路**号。法定代表人：李东贵，场长。委托诉讼代理人李强、汤喆峰，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）云南顺达经贸有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区龙城街道兴呈路（呈贡宾馆斜对面）。法定代表人：钱恩华，董事长。委托诉讼代理人代晨、周玉娇，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明市呈贡区良种繁殖场因与被上诉人云南顺达经贸有限公司买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日受理后，依法组成合议庭，对本案公开进行了审理。本案经报请批准延长审理期限。本案现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：2005年1月1日，原告良种繁殖场（甲方）与被告顺达公司（乙方）签订《房屋产权出让协议》约定：“一、甲方将坐落于呈贡县城内西门外，地号为211/0401/0012地块上的综合楼一楼、二楼房屋产权合计1991.34㎡，及室外至规划红线范围内的场地（由乙方自行建设管理使用）等，全部以肆佰零贰万元正人民币出让给乙方。二、本幢房屋的屋顶同时也在出让使用的范围内，乙方只得在本建筑允许的安全系数和不影响他人的范围内从事广告业务，但必须保证本幢房屋顶楼不漏水。三、付款方式：本房屋产权出让金肆佰零贰万元（4020000.00元）分二次付清：1、本协议达成后经双方法人签字盖章生效后，十日内乙方一次性付给甲方人民币贰佰万元正（2000000.00元）。2、第二次付款时间及金额：甲方在办理完国有土地使用证、房屋所有权证、房屋消防验收合格使用证，即：‘以上三证’交给乙方后，在一周内乙方余款贰佰零贰万人民币（2020000.00元）一次性交付给甲方。四、甲方出让实体房屋的交割时间，本协议生效后，乙方第一笔购置金贰佰万元人民币到位时，甲方立即将房屋一楼、二楼按协议规定交割给乙方。五、本房屋在出让中办理相关使用证及各种手续所涉及的相关税费、过户费、公证费等一切费用由甲方全部承担。”协议签订后被告分别于2005年1月10日、19日、25日向原告支付款项1000000元、500000元、500000元，共计2000000元，原告出具收条予以确认。2005年4月8日，原被告签署《房屋产权出让移交清单》确认：“根据2005年1月1日出受双方签订‘房屋产权出让协议’第四条规定，当受让方履行了本协议第三条第一款之后，出让方应向受让方移交房屋，具体交割如下：1、出让方于2005年4月6日，将呈贡县城内西门外土地号为211/0401/0012地块上属于自己的综合楼一楼、二楼房屋，实体合计：1991.34㎡移交给受让方。2、出让方同时也将‘协议’规定的一楼室外主红线规划的范围内的场地，及本幢房屋的屋顶使用权，交割给受让方。3、其他相关交割的资料、证件及款项，按‘协议’的第三条第二款执行。4、本房屋产权出让移交清单一式四份，移交双方各执二份。”原告于2005年7月1日取得坐落于“呈贡县龙城镇环城西路”房屋的房屋所有权证（房权证2005字第××号），载明产别为“国有（全民）”，建筑面积为“1991.34㎡”，原告于2007年8月28日取得坐落于“呈贡县环城西路1幢”地号为“211/0401/0012F001000000”土地的土地使用权证（呈国用2007第393号），载明使用权类型为“划拨”。2015年8月20日昆明市呈贡区农林局向被告顺达公司发函称：原昆明市呈贡县良种繁殖场已撤销，为解决昆明市呈贡县良种繁殖场与云南顺达经贸有限公司房屋转让协议的遗留问题，提出处理意见，将出让协议变为租赁协议，租赁期限为20年，从2005年5月1日起至2025年5月1日止，租赁期满应将所有房产归还，2005年出让协议中实际投资200万元用于抵扣租金，每年10万元，租赁期限内如遇国家征用，将退还未使用年限的租金。2015年8月26日被告顺达公司回函称：要求与呈贡县良种繁殖场的权利义务继承方另行签署补充协议，确定房屋出让及拆迁安置补偿等事宜。2015年10月22日被告顺达公司再次向呈贡区农业局发函称：在双方经协商形成的共识基础上顺达公司提出，将房屋租赁期确定为25年，租赁期内如遇拆迁，由双方共同签订拆迁补偿协议，所得拆迁补偿费用双方各占50%，若不同意上述方案，则保留现状继续执行原《房屋产权出让协议》。2015年12月30日，昆明市呈贡区国有资产管理局出具《关于昆明市呈贡区良种繁殖场房屋产权界定证明》载明：“呈贡县良种繁殖场2005年所建综合楼一至二层。建筑面积1991.34平方米，根据中华人民共和国、国有土地使用证[呈国用（2007）第393号]和中华人民共和国、国有房屋所有权证[呈房权（2005）字第01257号]属于国有资产。”昆明市呈贡区事业单位登记管理局于2016年12月2日出具《关于昆明市呈贡区良种繁殖场有关情况的说明》载明：“昆明市呈贡区良种繁殖场为昆明市呈贡区农林局所属事业单位，该单位于2001年3月办理设立登记。2013年呈贡区事业单位清理规范工作中，按照《关于公布呈贡区事业单位清理规范名单的通知》（呈新综办通[2013]219号）精神，区良种繁殖场为撤销的事业单位。根据《中共昆明市呈贡区委机构编制办公室关于撤销呈贡区良种繁殖场的通知》（呈编办[2013]28号），该事业单位已撤销。截止2016年12月2日，昆明市呈贡区良种繁殖场未办理事业单位法人注销登记。”涉案房屋场地由被告顺达公司自2005年4月8日原被告签署《房屋产权出让移交清单》占有使用至今。诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋产权出让协议》无效，被告返还位于呈贡区龙城街道办事处环城西路的房屋及其附属场地；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认为：根据《事业单位登记管理暂行条例实施细则》第五十五条的规定：“经登记管理机关注销登记的事业单位，自核准注销登记之日起事业单位法人终止。”虽然原告良种繁殖场已经撤销，但是尚未办理注销登记手续，故原告良种繁殖场作为事业单位法人的主体资格尚未终止，原告具备合法的诉讼主体资格。原被告签订《房屋产权出让协议》系双方真实意思表示，合同关系已经成立，协议中约定转让的房屋及场地在双方签订该协议时尚未办理取得相应房屋所有权证及土地使用证，后原告分别于2005年7月1日、2007年8月28日取得了相应房屋所有权证及土地使用证，同时也明确了上述房屋及场地的国有性质，而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”以及第四十条的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”由于协议约定转让的房屋及其占用范围内的土地使用权应当一并转让，而房屋所占用的土地及约定转让的场地均为划拨性质，故原被告双方所签订的《房屋产权出让协议》应当报政府审批，获准后由被告办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金，或者政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，由原告将所获收益上缴国家或作其他处理，但原被告双方至今仍未办理相应批准手续。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款的规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”一审法院认为原被告双方签订的《房屋产权出让协议》未生效，故对于原告要求确认该协议无效的的诉请，故不予支持。对于原告要求被告返还涉案房屋及场地的诉请，一审法院认为，因双方所签协议未生效，故原告转让上述房屋及场地所涉及到的其以划拨方式取得的土地使用权，在依法补办相应手续后，还可以继续转让，即该协议尚具备继续履行的可能性，故原告基于合同无效要求返还相应财产的诉请尚不具备条件，不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款之规定，判决如下：一、原告昆明市呈贡区良种繁殖场与被告云南顺达经贸有限公司于2005年1月1日签订的《房屋产权出让协议》未生效；二、驳回原告昆明市呈贡区良种繁殖场的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告昆明市呈贡区良种繁殖场负担。宣判后，上诉人昆明市呈贡区良种繁殖场不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初937号民事判决，并改判支持一审的全部诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由为：一审法院认定事实错误，2005年1月1日，双方签订《房屋产权出让协议》，由于该协议约定出让的房屋为国有资产，依据相关法律规定该出让行为因违反法律的强制性规定无效，一审认定该协议未生效没有实施和法律依据。被上诉人云南顺达经贸有限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经询问双方当事人对一审已经认定事实的均无异议。二审中双方当事人均未提交新证据。综上，本案经本院审理查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，双方签订《房屋产权出让协议》系真实意思表示，合同关系已经成立，上诉人于2005年7月1日、2007年8月28日才分别取得了相应房屋所有权证及土地使用证，同时也明确了本案争议房屋及场地的国有性质，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条和第四十条的规定，双方所签订的《房屋产权出让协议》应当报政府审批，获准后方可办理土地使用权出让手续，但双方至今仍未办理相应批准手续。二审中上诉人主张政府明确了不批准该转让，但其并没有提供有效的证据加以证明，故对其主张本院不予采信。一审法院认定双方签订的《房屋产权出让协议》未生效，故对于上诉人要求确认该协议无效的诉请不予支持，这一认定并无不当，本院予以维持。至于上诉人返还涉案房屋及场地的诉请，因尚不具备返还条件，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百一十八条之规定及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人昆明市呈贡区良种繁殖场负担。本判决为终审判决。审判长 徐 斌审判员 王树平审判员 姚 丹二〇一七年十一月十三日书记员 黄秋茼