杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初7783号原告：杭州贵品窗饰有限公司，住所地：杭州市余杭区仁和街道云会村西山斗北店头村53号。法定代表人：朱林，总经理。委托代理人：李娇，浙江民禾律师事务所律师。委托代理人：杨利飞，浙江民禾律师事务所律师。被告：杭州厚如实业有限公司，住所地：杭州市余杭区仁和街道云会村。法定代表人：唐洪山，执行董事。委托代理人：汤国柱，浙江诺力亚律师事务所律师。原告杭州贵品窗饰有限公司（以下简称原告）诉被告杭州厚如实业有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，于2017年5月22日向本院起诉。本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李娇、杨利飞和被告委托代理人汤国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原、被告双方于2016年4月21日签订一份租赁合同，合同约定原告向被告承租坐落在杭州市余杭区仁和镇云会村西南山东山漾南侧的一处钢结构厂房。合同约定租赁期限自2016年5月1日至2018年4月30日止，第一年度租赁费用为30万元，第二年为35万元。合同签订后，原告支付了第一年度的租赁费用。2017年4月中旬，原告收到街道办事处的通知，承租的厂房系违章建筑，将于近期被拆除，被告在未取得建设的工程规划许可证情况下将违章建筑的租赁物出租给原告，致使原告无法继续使用租赁房屋，造成原告巨大损失。诉讼请求：1、判令原、被告双方于2016年4月21日签订的租赁合同无效。2、判令被告赔偿原告损失768070.15元，其中设备搬迁补偿87763元、房屋装修搬迁补偿162130元、营业损失513177.15元、评估费用5000元。营业损失计算依据是（2016年营业收入17098517.33元-2016年度营业成本13903994.9元-2016年度营业税金及附加62808.53元-2016年度城市维护建设税30095.97元-2016年度城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税1057.90元-2016年度教育附加费、矿产资源补偿费、排污费21497.11元）/12*2=513177.15元。3、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确案涉厂房于2017年5月10日左右被全部拆除。原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、租赁合同1份，证明原、被告存在租赁关系的事实；2、资产评估报告（浙中信浙华评字[2017]第17号）1份（附评估报告所涉照片影印件），证明原告被迫搬迁导致的装修费用损失以及设备搬迁损失的事实；3、审计报告（浙华会审字2017第346号）1份，证明原告被迫搬迁产生营业损失的事实；4、浙江增值税专用发票1份，证明原告由于被迫搬迁为了评估装修损失以及设备搬迁损失支出评估费5000元的事实。被告答辩称：1、原告诉称2016年4月21日双方签订案涉租赁合同属实，但双方约定的租赁标的物仅为钢结构厂房（二跨间），合同中只约定出租标的物为被告出资建造。案涉标的物虽为违章建筑，但被告是按标准厂房建造的，具有实际使用价值。对于合同标的物未能取得建设工程规划许可证这一事实，签约前被告已口头告知过原告，同时原告自2011年11月17日成立至今的主要经营场所（即坐落在本区仁和街道云会村西山斗北店头村53号建筑物）也是非取得过建设工程规划许可证的违法建筑并且是非法占地，原、被告住所地相距不足1公里，彼此之间的权属状况都是知根知底的。要求承租是原告主动提出的，由于系无证厂房，故合同中约定的租金标准明显低于邻近地区权证齐全厂房的租金标准。2、案涉标的物是本区仁和街道办事处于2017年5月6日起开始组织拆除的，应该在5月10日已经全部拆除完毕，原告在5月4-5日已腾空搬离。对于标的物被拆除致使双方合同无法履行，被告也很无奈，同时自身损失惨重，未获分文补偿。双方合同履行中原告仅支付过一年租金30万元，一年租期的使用期限已于2017年4月30日届满，故原告也不存在其他损失。3、原告主张确认双方之间的租赁合同无效，被告认为该合同应属部分无效、部分有效，至少该合同中的结算、清理、担保等条款有效，详见案涉合同中第14条第3、4、5项约定内容，且该合同中第14条第3、4项约定可以反证原告是知晓案涉标的物是无证厂房的事实，愿意承担因合同无效以及出租屋被政府拆除的风险。根据原告提供的评估报告可以反证原告和评估公司有利益关系，该评估公司也没有资质，程序违法（单方委托等）。被告交付给原告的厂房是按照标准厂房建造的，无需装修就可以使用。即使原告在租赁厂房内有经营活动，也是违法的。审计报告也有作假的可能，不能证明原告的主张。原告主张的赔损，是没有事实和法律依据的，请求法庭驳回原告的诉请。被告为证明其抗辩意见，在庭审中陈述并出示了下列证据材料：企业信用信息公示报告2份（打印件），证明原告自2011年11月17日成立至今，其住所地为余杭区仁和街道云会村西山斗北店头村53号及在2016年7月7日被告企业名称变更登记的事实。上述证据材料，经双方当事人质证，本院作如下认证：原告提供的证据材料，被告对证据1的三性无异议，但是需要说明这份合同第14条第3项有注明，因合同违反法律规定被认定无效的，应该怎么处理，当时签合同的时候原告是知道案涉标的物是无证的；对证据2的三性及待证事实均有异议，评估单位没有资质，且程序违法，载明是一般性勘查，报告中也清楚载明是依据一方的陈述和材料进行评估（报告第4页、第6页、第14页），有失公正，被告也没有对评估范围进行核对，评估报告第7页是按国有资产等标准来评估，案涉标的物不是国有资产，本案是无证建筑导致拆除，肯定不在这范围内。烤漆房要有环评，目前不知道是否有烤漆房和环评。评估报告上的评估结论也依据不足，请求不予采信。照片上没有拍摄具体时间及所拍摄的对象到底是什么地方，原告没有证据证明；对证据3的三性及待证事实均有异议，即使它是真实的，不能证明他有实际损失的事实；对证据4的形式真实性无异议，但是不知道有没有付，恰恰证明原告和评估公司有利益关系，且证据2中被评估单位的承诺函中是2017年2月28日作为基准进行评估的，但是报告摘要中又是2017年4月30日。本院审查后认为，证据1符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据2、3、4的真实性予以确认，能否证明原告所要待证的事实，本院在本院认为部分予以论述。被告提供的证据材料，原告对三性无异议，确认其于2011年成立，地址是仁和街道云会村西山斗北店头村53号，及被告名称确实进行了变更。本院审查后认为，该证据反映的信息经核实无误，本院予以确认。根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2016年4月21日，杭州万吉丰工贸有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，约定如下主要内容：1、坐落于杭州余杭区仁和街道云会村西南山·东山漾南侧的壹处钢结构厂房（二跨间）系甲方出资建造，乙方因经营生产窗饰的需要要求承租。2、租赁期二年，双方确认乙方已自2016年5月1日起占有使用租赁物，租赁期限至2018年4月30日止。3、租赁物第一年度租金30万元，第二年租金35万元，支付方式均为先付后用，即第一年租金在合同签订后3日内一次性支付，第二年租金在2017年4月20日前一次性支付。…9、本合同期满后或合同解除后，乙方所出资的不可移动的附合物均无偿属甲方所有，乙方出资添附的可移动的设施属乙方所有。…14.3若合同因违反法律规定而被认定无效的，乙方仍按本合同约定的租金标准、付款期限向甲方支付标的物的占用使用费。浙中信浙华评字[2017]第17号《杭州贵品窗饰有限公司资产搬迁评估报告》载明以下信息：委托方和被评估单位均为原告；评估对象为原告拟进行搬迁的机器设备和房屋装修，存放于余杭区仁和街道云会村西南山·东山漾南侧的壹处钢结构厂房（二跨间）；以原告提供的有关资料为基础，以2017年4月30日为评估基准日，采用重置成本法对原告拟搬迁机器设备和房屋装修的搬迁补偿价值进行评估；评估结论，搬迁补偿金额合计249893元，其中设备搬迁补偿87763元（可搬迁部分42763元、不可搬迁部分45000元）、房屋装修搬迁补偿162130元；附件1机器设备清查评估明细表显示，烤漆房为不可搬迁（评估值45000元），其余为可搬迁或不评的机器设备，二项重置价值与帐面价值一致，成新率均定为50%，评估值基本为重置价值按成新率50%折算后的1/2，除烤漆房的补偿费为评估值45000元外，其余可搬迁机器设备的补偿费基本按评估值的20%计算；附件2构筑物及其他辅助设备评估明细表载明办公室装修、电表安装及桥架、地坪漆、室外墙面、洗手间改造、护栏、电动门、绿化及其他共9项，合计评估值162130元，计算方式为原值按成新率50%折算。该评估报告还附有原告于2017年5月3日出具的《资产评估被评估单位承诺函》，其中第3条载明“所提供的财务会计及其他资料是真实、准确、完整的”。原告因此支出评估费5000元。浙华会审字（2017）第346号审计报告载明：审计了后附的杭州贵品窗饰有限公司财务报表，包括2016年12月31日的资产负债表、2016年度的利润表、现金流量表以及财务报表附注。审计意见认为该公司财务报表在所有重大方面按照小企业会计准则的规定编制，公允反映了该公司2016年12月31日的财务状况以及2016年度的运营成果和现金流量。落款日期2017年4月26日。另查明，杭州万吉丰工贸有限公司于2016年7月7日变更登记为杭州厚如实业有限公司；原告成立日期2011年11月17日。庭审中，原告还陈述其生产、经营、办公都在案涉租赁物的地点，现在停业；租赁时其没有要房产证；装修虽在合同中没有约定，但被告同意装修的；案涉租赁物被拆除前，原告已将可搬迁的东西搬走；其原先的经营地址与案涉租赁物属同一个村。被告陈述案涉租赁物大概建造于2008年、2009年，地坪和钢结构内外油漆、水电都是做好的；案涉租赁物是标准厂房不用装修，交付后也不清楚装修情况，也没有允许原告装修；被告签订合同时说租赁用途是做仓库，以前也是租赁给他人当仓库使用。本院认为，案涉租赁物因未取得合法的审批手续被拆除，故原、被告签订的租赁合同无效。依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原、被告对原告已支付一年租金30万元，及原告已实际使用案涉租赁物一年的事实没有异议，争议的焦点是原告主张的损失是否成立。因案涉租赁物建造于2008年、2009年，期间出租给他人使用，原告主张其事先不知道租赁物“违章”亦有可能，而被告明知案涉租赁物未取得合法审批手续仍出租，存在过错，应对原告因此遭受的损失承担赔偿责任。被告辩称原告原先经营的地址与租赁物较近，理应知晓，且在出租时其也将该事实告知了原告，但原告原先的经营地虽与涉案租赁物同属一村，但其成立时案涉租赁物已建成，原告并不必然知道该构筑物的审批状况，且无证据表明租赁后原告拟申请变更注册地，须由被告提供租赁物权属证明，因此被告应当提供证据证明原告事先已知道案涉租赁物未取得合法审批手续，但其未能提供有效证据，故其应当承担举证不能的不利后果，该抗辩意见依据不足，本院不予采信。被告辩称案涉租赁物被拆除符合租赁合同约定的“因政策要求被拆除”的情形，故被告应当免责，但“因政策要求被拆除”应指合法建筑，而案涉租赁物被拆除系违反法律法规强制性规定，故该意见没有依据，本院不予采信。关于原告主张的各项损失，首先，因原告提供的资产评估报告是原告单方委托，评估所参考的资料亦由原告提供，虽原告承诺“真实、准确、完整”，但无其他证据佐证，缺乏公信力，且被告对评估的范围亦存有异议，而现有的证据无法证明评估报告所评估的对象均为原告所有，结合原告的注册地仍为原经营地，无证据证明其因办公和生产经营需要，须对租赁物进行装修的事实存在，故该评估报告不能证明原告所要证明的其因搬迁导致的装修费用损失以及设备搬迁损失。其次，原告提供的审计报告仅是审查其有无按相关规定编制财务报表等，与本案缺乏关联性，亦不能证明原告主张的搬迁产生营业损失的事实，故本院不予采信。综上，原告要求被告赔偿其设备搬迁补偿、房屋装修补偿、营业损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。考虑到案涉租赁物已被拆除，原告主张的上述损失已丧失重新鉴定的可能，而原告被迫搬迁客观上存在损失，故本院酌情确定由被告补偿原告50000元。关于原告支付的评估费5000元，因被告将未取得合法审批手续的构筑物出租给原告所致，故本院确定评估费由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杭州贵品窗饰有限公司和被告杭州厚如实业有限公司于2016年4月21日签订的《租赁合同》无效；二、被告杭州厚如实业有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告杭州贵品窗饰有限公司损失50000元；三、被告杭州厚如实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州贵品窗饰有限公司评估费5000元；四、驳回原告杭州贵品窗饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5740元，由原告杭州贵品窗饰有限公司负担5329元；由被告杭州厚如实业有限公司负担411元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  钟其炳二〇一七年七月七日书记员  范书荟?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-11-?