北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第01050号
原告（反诉被告）李锦，女，1972年4月23日出生，汉族，北京天坛医院医生，住北京市海淀区。
委托代理人石炜，男，1972年1月12日出生，汉族，安信期货有限责任公司经理，住北京市海淀区。
被告（反诉原告）齐倩，女，1984年2月27日出生，汉族，北京红十字血液中心护士，住北京市海淀区。
被告（反诉原告）冉令锋，男，1983年8月14日出生，汉族，中国电信集团系统集成有限公司工程师，住北京市海淀区。
二被告委托代理人王国章，北京市中银律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住单位宿舍。
委托代理人宰凡成，男，1989年7月13日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司业务员，现住北京市昌平区回龙观镇。
原告李锦诉被告齐倩、冉令锋，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王磊担任审判长，与人民陪审员冯秀琴、李强组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告李锦及其委托代理人石炜,被告齐倩、冉令锋及其委托代理人王国章，第三人链家经纪公司的委托代理人孙凤起、宰凡成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李锦起诉称：2014年春，原告为了在海淀区买学区房，将位于回龙观龙跃苑一区××号楼××单元××号的房屋通过链家经纪公司居间将上述房屋卖给齐倩、冉令锋。原被告双方于2014年6月7日，签订了房屋买卖合同。合同签订后，原告为了让孩子及时入学，与石炜借钱支付了首付款，最终于7月21日买下了位于海淀的新房。自与被告签订合同后，原告多次通过链家经纪公司催促被告尽快办理相关手续并履行付款义务，链家经纪公司承诺没有问题。到了10月底，链家经纪公司突然通知原告，称被告可能出现逾期。11月4日，原被告双方就房屋买卖一事进行了协商。由于被告此时还没有提交购房资格审核申请，被告已经肯定无法在合同履行期限内完成付款过户的义务。2014年11月14日合同到期后，原告多次催告被告履行合同义务，但被告始终不予积极回应。原告于2014年11月21日通过EMS特快专递向被告送达了付款和逾期违约金的催告书。2014年11月30日，被告仍旧没有付款履约的诚意，因此原告于2014年11月30日通过邮政EMS特快专递分别向被告和链家经纪公司送达了解除合同通知书并要求被告支付45.6万元的违约金。由于被告的违约行为，给原告造成了很大的损失，为维护原告合法权益，故向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告向与原告立即支付合同违约金456000元；2、被告承担本案的诉讼费。
被告齐倩、冉令锋答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告在民事起诉状中所述的事实和理由不能成立。原告在海淀区买房的事与本案无关。合同交易履行期限是双方充分沟通的结果，不存在优惠的说法。被告不存在违约行为，即便存在违约行为，双方在补充协议中进行了新的约定。合同签订后，北京市人民政府2014年10月10日作出的2014年亚太经济合作组织会议期间调休放假对双方当事人履行合同构成情势变更。原告在出现合同履行情势变更的情况下，即使被告多次善意催促提醒，原告不同意被告顺延合同履行期限的善意磋商，仍多次恶意不协助履行合同甚至阻止合同的继续履行，原告的行为严重违反合同的约定，构成根本违约，原告应向被告承担违约责任。
同时，被告齐倩、冉令锋反诉称：2014年6月7日,被告与原告在链家经纪公司居间下签订了关于涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》等相关交易文件。其中《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》对房屋交易期间、权属转移时间、首付款支付、购房贷款等事项进行了详细约定。《居间服务合同》对办理签约手续、居间费用追偿等问题进行了约定。合同签订后，被告按照合同约定履行了支付定金、居间服务费、房屋评估费、房屋交易保障费等费用的交纳义务，并积极出售北郊农场房屋，一直诚信履行合同。2014年10月10日，北京市人民政府办公厅下发《北京市人民政府关于在2014年亚太经济合作组织会议期间调休放假的通告》，通告要求2014年亚太经济合作组织会议期间调休放假（2014年11月7日-2014年11月12日），对被告于2014年11月6日提交购房资格核验的合同正常履行构成情势变更。对于这一交易双方均无法控制预知的情势变更，被告及时与原告、居间方积极善意磋商变更顺延合同履行期限，并答应用商业贷款取代原来的公积金贷款，加快交易进程，而对方执意要按照原合同约定的期限履行合同，并多次不协助，导致合同无法履行，给被告造成了经济损失。故向贵院提起反诉，请求判令：1.解除被告与原告于2014年6月7日签订的关于北京市昌平区回龙观镇龙跃苑一区××号楼××层××单元××室房屋的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；2.原告向被告支付违约金516000元；3.原告返还被告已经支付的定金60000元；4.原告赔偿被告因涉案合同交易向链家经纪公司和北京中融信担保有限公司支付的69660元（包括居间服务费56760元及保障服务费12900元）；5.原告赔偿被告房屋评估费用1500元。
原告李锦针对被告齐倩、冉令锋的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。双方在房屋买卖合同中约定自本合同签订之日起160日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，同时约定对方应于过户前将第一笔首付款1860000元以非建委资金监管的方式支付给原告，但截止到2014年11月14日合同到期时，被告一共支付了60000元的定金。2014年11月30日，原告通过邮政特快专递向被告和链家经纪公司送达了书面解除合同通知书。被告已经承认其逾期违约的事实，且已经表示愿意支付违约金，合同约定的违约金符合法律的规定。被告在反诉中所描述的事实和理由既不是真实情况，也不符合合同约定，请求法院驳回被告的反诉。
第三人链家经纪公司陈述称:对于本诉与反诉的诉讼请求，均与该公司无关，该公司不发表意见。
经审理查明：2014年6月7日，李锦（出卖方，甲方）与齐倩、冉令锋（买受方，乙方）在链家经纪公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，甲方将位于北京市昌平区回龙观镇龙跃苑一区××号楼××单元××号的房屋卖给乙方；房屋成交价格1630000元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价950000元；买受人以直接支付的方式向出卖人支付定金60000元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为650000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要发生的各项费用；自本合同签订之日起160日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日之内，自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
同日，双方又签订了《补充协议》。该协议第二条约定，“乙方于2014年6月7日向甲方支付定金60000元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；乙方于过户之前将第一笔首付款1860000元(不包括前期支付的定金60000元)以非建委资金监管的方式支付给甲方；甲乙双方应于网签及评估报告出来后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在批贷函下来5个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续……”。《补充协议》第四条第一款约定，“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”该条第三款约定，“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。”
2014年6月7日，李锦（甲方，出售人）与齐倩、冉令锋（乙方，购买人）链家经纪公司（丙方，居间人）签订了《买卖定金协议书》，约定乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金60000元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。同日，三方又签订了《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间代理费56760元，并应于合同签订当日向丙方支付；甲乙双方中任何一方拖延后果居间配合补办交易中的各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合乙方承担赔偿责任。2014年6月7日，李锦（甲方）与齐倩、冉令锋（乙方）、北京中融信担保有限公司（丙方）三方签订了《房屋交易保障服务合同》，约定乙方向丙方支付12900元保障服务费。
另查，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，齐倩、冉令锋向李锦支付了购房定金60000元。齐倩、冉令锋向链家经纪公司支付居间服务费56760元，向北京中融信担保有限公司支付保障服务费12900元，北京中融信担保有限公司代收评估费1500元。齐倩、冉令锋于2014年11月6日，通过链家经纪公司提交了购房资格核验申请。2014年11月20日，李锦向齐倩、冉令锋送达了《催告书》，告知齐倩、冉令锋合同已过履行期限，需付清购房款及违约金后，方可继续履行合同。李锦于2014年11月22日撤回网签授权。2014年11月24日，齐倩、冉令锋的购房资质审核通过。2014年11月26日，双方对涉案房屋进行评估。2014年11月30日，李锦通知齐倩、冉令锋解除房屋买卖合同、补充协议及相关附件，并支付违约金456000元。
庭审中，三方当事人一致认可前述涉案合同中“160日”的最后一日为2014年11月14日。链家经纪公司称，因未办理网签，不满足过户的条件，所以其尚未通知双方办理过户手续。而李锦认为齐倩、冉令锋未能在160日内付款，其有权在违约金付清之前拒绝网签。之后，李锦向他人另行出售了涉案房屋，齐倩、冉令锋另行由他处购房。
上述事实，由《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《催告书》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告约定被告于过户之前将第一笔首付款1860000元(不包括前期支付的定金60000元)以非建委资金监管的方式支付给原告，而双方并未对首付款的支付时间予以明确，因此在涉案房屋过户完成之前被告没有支付首付款的行为并不构成违约。双方虽然在合同中约定自合同签订之日起160日之内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。但在完成过户之前需要完成资格审核、网签、评估及办理贷款等事项，这些事项的完成需要双方的配合与协作。由于双方没有对提交资格审核、网签、评估、办理贷款等事项的具体时间进行约定，导致合同客观上无法按期履行。因此，原告要求被告支付违约金456000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同理，被告反诉原告要求原告支付支付违约金516000元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。由于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》客观上已无法履行，且原被告双方均以自己的行为表示要解除合同及补充协议，因此被告反诉原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。由于双方的合同客观上无法履行，被告向原告支付的60000元定金应该予以返还。因此，被告反诉原告要求返还60000元定金的诉讼请求，本院予以支持。被告向链家经纪公司支付56760元居间服务费及向北京中融信担保有限公司支付12900元保障服务费系被告为购买房屋按照合同的约定向第三方支付的服务费用，原告并不是服务的提供方，因此，被告反诉原告要求返还居间服务费及保障服务费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同理，被告反诉原告要求赔偿房屋评估费1500元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告李锦与被告齐倩、冉令锋于二〇一四年六月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、原告李锦返还被告齐倩、冉令锋支付的六万元定金，于本判决生效后七日内支付；
三、驳回原告李锦及被告齐倩、冉令锋的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费八千一百四十元及反诉案件受理费五千一百三十元，由原告李锦负担八千一百四十元（其中四千零七十元已交纳，余款于受到本判决书后七日内交纳），由被告齐倩、冉令锋负担五千一百三十元（其中四千八百三十六元已交纳，余款于收到本判决书后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 磊
人民陪审员 冯秀琴
人民陪审员 李 强
二〇一六年十一月二十日
书 记 员 李峥艳