湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终2665号
上诉人（原审被告）：杨万翠，女，汉族，1963年11月10日出生，住宜昌市夷陵区。
被上诉人（原审原告）：乔能新,男，汉族，1955年9月2日出生，住宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人：韩华兵，男，汉族，1973年7月22日出生，住宜昌市夷陵区。
原审第三人：齐正双，男，汉族，1955年8月19日出生，住宜昌市夷陵区。
上诉人杨万翠因与被上诉人乔能新及原审第三人齐正双房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2017）鄂0506民初1002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨万翠上诉请求：撤销原审判决，改判乔能新向杨万翠返还房屋，并自2003年7月3日起至房屋归还杨万翠之日止，按每月200元交付房屋租金。事实和理由:1、一审认定事实不清，齐正双与乔能新交易房屋时是在乔能新家中，并不是在诉争房屋，且齐正双也没有在达成买卖协议后当场交付相关权属证书。一审认定“乔能新多次与杨万翠、齐正双协助办理过户手续，杨万翠认为房屋出售价格过低，要求齐正双处理好差价问题”属认定事实错误，杨万翠对齐正双卖房子一事自始至终均不知情。2、杨万翠在一审中提出反诉时将齐正双作为第三人，因未交反诉费被一审法院按撤诉处理。乔能新本诉中未追加第三人，一审法院也未依职权追加，一审判决中将乔正双以第三人地位列明，程序违法。3、本案诉争房屋属于杨万翠的婚前财产，齐正双与杨万翠结婚后，乔能新多次找杨万翠要求买房子均被拒绝。后因齐正双急需资金偿还债务，私自与乔能新达成买卖协议，齐正双的该行为应为无效，也不存在表见代理，杨万翠也没有对齐正双的买卖行为进行追认，而是一概不知。且当时二手房买卖价格为每平方米1800元左右，而乔能新仅以26600购得51平方米房屋，显然没有付出合理对价。
乔能新辩称，2003年7月3日，乔能新是与杨万翠及其丈夫齐正双通过协商一致，以26600元购买的杨万翠的房屋。26600元对当时双方的家庭而言都是一件重大的事情，而且当时房屋地理位置属于较为偏僻的地段，以26600元购买，价格并不低。杨万翠说她自始至终不知情纯属狡辩，从2003年交易到2009年要求协助办理过户，长达六年的时间，面对近在咫尺的房屋，杨万翠怎么可能不行使日常管理权。齐正双说考虑到乔能新是杨万翠的领导才出售房屋更不是事实，乔能新从未担任过任何领导职务，杨万翠也没有证据证明。卖房当天杨万翠在场，即便不在场，到2009年后乔能新找杨万翠要求过户时，杨万翠已经知情但一直没有主张权利，至今已经过了诉讼时效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
齐正双述称，2003年3月至5月，乔能新多次找杨万翠要求购买她的唯一住房，杨万翠均不同意。后来因为乔能新坚持要买，齐正双考虑到一是以免乔能新在以后的工作中找杨万翠的麻烦，二是因为齐正双做生意时差别人的外债几万元，急需钱还债，三是乔能新表态若杨万翠不同意卖房子可以退换房子。因此，齐正双在趁杨万翠外出的时间，私自与乔能新达成了买卖协议。杨万翠回来后，齐正双告诉杨万翠将房子租给了乔能新，并按每个月200元计算，一年2400元租金交付给杨万翠，每年分期分批的给，直到2009年和杨万翠离婚。杨万翠对齐正双卖房子的事情一直不知情。
乔能新向一审法院起诉请求：依法判令杨万翠协助乔能新办理房屋过户手续。
一审法院认定事实：2002年11月25日，杨万翠与齐正双登记结婚，双方系再婚。乔能新与杨万翠系三峡卷烟厂质检车间同事。2003年7月3日，齐正双与乔能新在诉争的房屋（坐落于夷陵区小溪塔街办云盘路79号，建筑面积51平方米，系三峡卷烟厂黄金卡职工宿舍，杨万翠于1999年8月成本价从三峡卷烟厂购得）协商并办理该房屋买卖手续，将该房屋作价26600元卖给乔能新，约定过户费用由乔能新承担，乔能新当场交给齐正双26600元，齐正双向其出具收条，内容为“今收到乔能新购杨万翠房子款贰万陆仟陆佰元整（26600元）。今收齐正双杨万翠，2003年7月3日”，当场交付乔能新房屋所有权证一本（证号：宜昌县房权证小溪塔字第××号）、土地使用权证一本（宜市夷陵国用（2003）第200117-3号）、三峡卷烟厂收取杨万翠房款收据一份（金额11363.67元，时间1999年11月1日），并将房屋交付给乔能新。齐正双回家后将房款交付杨万翠。乔能新接收房屋后，一直占有并使用该房屋。之后，乔能新于2005年先后领取户名为“杨万翠”的电费缴费查询卡一张、建行存折一本（用于交纳电费）、用水许可证一本和用户水费缴纳协议一份。2009年11月16日，杨万翠与齐正双登记离婚，离婚后其与儿孙一起居住在齐正双家中。乔能新多次与杨万翠、齐正双协助办理过户手续，杨万翠认为房屋出售价格过低，要求齐正双处理好差价问题。齐正双要求乔能新按照当年市场价补齐另一半房款，双方为补偿数额问题未能达成一致。
一审法院认为，时为杨万翠丈夫的齐正双于2003年7月3日与乔能新订立房屋买卖合同行为的性质及合同效力，是本案双方当事人争议的焦点。现评判如下：一、关于齐正双以杨万翠名义与乔能新签订房屋买卖合同行为的性质。诉争房屋系杨万翠与齐正双再婚前以成本价从所在单位三峡卷烟厂购得，属于杨万翠的婚前财产。齐正双没有得到杨万翠的授权，以杨万翠的名义与乔能新签订房屋买卖合同，属于无权代理。但，时为杨万翠丈夫的齐正双，在与乔能新订立房屋买卖合同时，向对方交付了该房屋的权利证书原件、杨万翠买房的收款凭据原件，并以杨万翠的名义出具房款收据、收取房款并办理房屋交接，其身份和行为让作为买受人的乔能新有充分的理由相信其有权代理杨万翠与其订立房屋买卖合同，且乔能新行为善意并已支付合理对价，齐正双的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”规定，构成表见代理，其法律后果应由杨万翠承担。齐正双事后将乔能新交付的购房款交给杨万翠，无论其以何种理由交付杨万翠，均不影响表见代理的形成。杨万翠认为属于无权处分的辩解不能成立。二、关于齐正双与乔能新所订立房屋买卖合同的效力。齐正双作为完全民事行为能力人，应具备正常的认知能力，应该预见到自己以配偶杨万翠名义与乔能新订立房屋买卖合同的法律后果，其述称“我是考虑到乔能新是杨万翠的领导，多次提出要购买杨万翠的房屋，为了给杨万翠减少麻烦，我才私下与乔能新达成买卖协议”，但并未提供证据证明双方订立的合同存在无效、可撤销或者变更的情形，也未在法定期限内行使撤销权，应认定其以配偶杨万翠名义与乔能新订立房屋买卖合同的意思表示真实。双方办理权证、房款及房屋交付手续后，乔能新占有并使用该房屋至今，还领取了户名为“杨万翠”的用水用电手续和用于交费的银行存折，杨万翠及齐正双未主张返还房屋，只是在乔能新要求杨万翠协助办理权证过户时才要求补偿，印证了订立房屋买卖合同是双方真实意思表示，应为有效合同。三、关于乔能新要求杨万翠协助办理房屋过户手续的合法性。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”齐正双与乔能新所订立的房屋买卖合同为有效合同，齐正双行为构成表见代理。杨万翠应当依照合同约定，遵守诚实信用原则，全面履行自己义务。乔能新主张杨万翠履行房屋买卖协助过户义务，有法律和事实依据，合理合法。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：由杨万翠在判决生效后10日内协助乔能新将户名为杨万翠、坐落于夷陵区小溪塔街办云盘路79号、房屋所有权证为宜昌县房权证小溪塔字第××号、土地使用权证为宜市夷陵国用（2003）第200117-3号的房屋过户至乔能新名下。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨万翠负担。该费用已由乔能新交纳，由杨万翠转付乔能新。
本院二审期间，杨万翠提交了如下证据：1、杨万翠2003年7月3日去武汉的照片复印件一张，以证明齐正双卖房子当天杨万翠因带儿子去武汉看考取的大学，故而不在家，对齐正双卖房子一事不知情；2、金鹏、付葵、向东方的《证明》一份，以证明乔能新在2002年至2003年在三峡卷烟厂金叶公司担任质检科科长；3、郭小萍、屈克珍的《证明》一份，以证明杨万翠和齐正双离婚的主要原因就是本案所涉房产纠纷；4、杨万翠的《现有住房查询结果证明》一份，以证明本案所涉房屋是杨万翠的唯一住房。本院组织当事人进行了证据交换和质证。乔能新发表质证意见如下：对照片、金鹏、付葵、向东方的《证明》的真实性均持异议，高考在6月份，至7月3日杨万翠不可能已经知道其儿子考上湖北大学。乔能新就算有职务，也应以三峡卷烟厂的任命文件为准。对杨万翠和齐正双是否因房产纠纷而离婚，乔能新并不知情。且上述证据均应当在一审中提交，而杨万翠没有提交。法律也没有规定唯一住房不能买卖。齐正双对上述证据均予以认可。本院认为：杨万翠提交的四份证据，均不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”之规定，且提交的照片并非原件，《现有住房查询结果证明》已在一审中进行了举证质证。故本院对上述四份证据均不予采信。针对一审查明事实部分，因杨万翠上诉称一审查明的“齐正双与乔能新在诉争的房屋协商并办理该房屋买卖手续……”错误，结合一审庭审笔录记载，本院对此纠正为“齐正双与乔能新在乔能新家中协商并办理该房屋买卖手续”。对杨万翠有异议的房屋权利证书并非收取购房款当日交付的问题，因与一审庭审中齐正双的陈述不一致，而杨万翠又没有提交相应证据予以证明，本院对此不予采信。本院对一审查明的其他事实均予以确认。
本院认为，本案一审中乔能新诉请杨万翠协助办理房屋过户手续，杨万翠提出反诉时才将齐正双列为第三人参加诉讼，后杨万翠未按期缴纳反诉费，该反诉案件被按撤诉处理。因杨万翠房屋买卖协议的经手人便为齐正双，齐正双理应作为原审第三人或者原审被告参加诉讼，以便于查清案件事实。在乔能新未申请追加的情况下，一审法院理应依职权追加，未经追加便把齐正双在本案一审中按第三人地位列明，程序上存在一定的瑕疵，应予以纠正。本案一审中乔能新的诉讼请求为杨万翠协助办理房屋过户手续。杨万翠提出上诉请求的范围应仅限于此，其在一审反诉中主张的返还房屋以及交付租金等诉讼请求，因被按照撤诉处理而不能就此内容直接上诉在二审中解决。因此，归纳本案二审中的争议焦点为：本案所涉房屋的买卖合同是否有效,能否支持乔能新主张杨万翠协助办理房屋过户手续的请求。针对此焦点问题评述如下：
齐正双2003年7月3日与乔能新进行房屋买卖交易时，当场收取了乔能新266**元的全额购房款，并以齐正双、杨万翠的名义向乔能新出具了《收条》。同时，齐正双在一审庭审中及书面答辩状中陈述本案诉争房屋于2003年7月3日当天就交付乔能新，同时交付的有土地证、房产证、杨万翠从三峡卷烟厂购买房屋时的收款收据。虽然该房屋系杨万翠的婚前财产，但买卖房屋时，齐正双与杨万翠系夫妻关系，齐正双亦以杨万翠的名义出具了《收条》，办理了房屋以及相关权利证书的交接。双方对买卖房屋当日杨万翠是否在场存有争议，杨万翠也没有提供有效的不在场证据。即便杨万翠不在场，鉴于齐正双为杨万翠的丈夫身份，以及能够交付所有权证并以杨万翠名义出具《收条》的行为，均能让乔能新有理由相应齐正双为有权代理杨万翠进行房屋买卖行为。且根据杨万翠从三峡卷烟厂购买房屋时的收款收据，可知杨万翠购得该房屋花费11363.67元，加上齐正双在一审庭审中自述的装修费10000多元，乔能新在2003年从杨万翠手中购得该房屋花费26600元并非明显不合理对价。杨万翠上诉称当时二手房交易行情为1800元每平方米，没有提供证据证明，本院对此不予采信。综上，可以认定齐正双的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之表见代理。即本案诉争房屋的买卖合同应为有效。杨万翠上诉称齐正双买卖房屋系无效行为的上诉理由不能成立。且按照杨万翠的上诉理由，其于2009年才知晓权利被侵害，但一直未积极主张权利，乔能新辩称其已过诉讼时效的主张，符合法律规定。杨万翠应当继续履行合同义务，协助乔能新办理房屋过户手续。
综上，杨万翠的上诉理由部分成立，一审认定事实部分错误，程序上有些瑕疵，但判决结果并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由杨万翠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖朝平
审 判 员 刘乾华
审 判 员 黄孝平
二〇一七年十二月八日
法官助理 张肖芳
书 记 员 张程程