山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）运中民终字第258号
上诉人（原审被告）：郝建芳，女，1974年7月27日出生，汉族，农民，住永济市蒲州镇。
委托代理人：张少戈，山西晋华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：亢晓峰，男，1980年11月28日出生，汉族，农民，住永济市蒲州镇。
委托代理人：胡凯，山西西厢律师事务所律师。
上诉人郝建芳因与被上诉人亢晓峰租赁合同纠纷一案，不服永济市人民法院（2014）永民初字第999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郝建芳及其委托代理人张少戈，被上诉人亢晓峰及其委托代理人胡凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：原告就其主张的合法取得讼争房屋所有权及所涉土地的承包经营权、被告拖欠1500元租金之事实，提供了以下证据：
1、2012年4月12日，（甲方）永济市蒲州镇西文学村十组与（乙方）亢晓峰签订的《承包合同》，甲方因“本组修井换管、打巷道水泥路和修黄灌渠需用资金，生产队没有经济能力支付所需费用”，将“南靠油路，北至崖，西邻市场，东至信用社，宽11．4米，长45米”的土地承包给乙方50年（自2013年3月20日一2063年3月20日），承包金5万元一次性交清，合同书上有时任组长雷栓狗、组代表“雷安定、亢晓峰”的签名、村委会主任柳建山的签名及西文学村委会的印章；
2、收款人署名为“雷栓狗”的“今收到亢晓峰交来承包市场部分地方款伍万元正2012年9月22日”的条据一张；
3、2013年9月1日，甲方赵红卫、李保安、郭风勤、杨二保与乙方亢晓峰签订的《房屋买卖合同》，其中约定，甲方自愿将其所建筑的位于西文学街文学信用社西邻坐北面南的三间门面房以人民币3万元整的价格出售给乙方，四至为“东至文学信用社西墙，西至老杜羊肉馆，南至街道，北至市场，东西12米，南北9米，总108平方米”，甲方应当于2013年9月1日交付乙方房屋；
4、署名为“郭风勤”的“亢晓峰买市场东边三间房款叁万元整2013年9月1日”的收条一张；
5、证人郭风勤出庭称，2013年9月，自己与赵红卫、李保安、杨二保将文学信用社西边黄河集贸市场里的三间房子以每间1万元卖给亢晓峰，合同签订当日亢晓峰向自己交付3万元价款，但自己并未出具收据，自己在房屋买卖合同上签名属实，随后自己和杨二保一起去向被告及其他租赁户进行告知，说明以后就是亢晓峰收房费了，而不是自己收了，自己以前按一间一月150元收租金，郝建芳占了1间，大概收到去年8、9月；
6、证人杨二保出庭称，自己与赵红卫等四人将位于文学黄河集贸市场内的三间房卖给亢晓峰，自己在合同上签名属实；2013年9月1日的房款收条是自己代郭风勤出具的，自己代写“郭风勤”名字，郭风勤按的手印；自己于2013年9月5号左右通知郝建芳，说明以后就是亢晓峰收房费，就不是自己收了，村组没有人向我提出卖房子不合适；以前的房租，刚开始按年收，后来按月收。
被告质证称，对《承包合同》的真实性有异议，因2013年5月13曰组里给我们下发了一个通知，“市场未承包前，任何人收房费，不能负担房费”，证明市场的土地2013年5月l3日并未承包出去；对《房屋买卖合同》及郭风勤出具的3万元收条，我方不知情；证人通知其向亢晓峰交房费属实，他们卖房子后西文学十组居民没有意见的证言不属实，证人其他证言没有异议。并辩称原告取得门面房所涉土地的承包经营权不合法，提交以下证据：l、2013年5月l3曰西文学十组下发的通知，内容为“各商户请注意：在市场没有承包前，不管任何人收房费，不能负担房费，如果谁给了房费，市场承包给谁，请你把房费交给谁，如果不按本通知执行，后果自负。西文学十组雷栓狗亢晓峰雷安定”；2、西文学村委会出具的《关于西文学10组部分土地承包合同有关情况的说明》；3、组长未开社员会卖地底否决签名；4、郝保臣的书面证言材料“组长未开社员会卖地底违法事实”；5、关于“西文学拾组”与亢晓峰签订的承包合同不成立的情况证明，证明人郝小辰、郝保辰、李明喜、景小亮，分别为文学十组的四个居民代表；6、郝保臣（被告五叔）、郝小辰（被告四叔）的当庭证言，均称原告购买被告门面房所占土地不公开，不民主，不合法。
原告质证称，对证据1真实性有异议，没有盖印章，且与本案无关联性，该通知是对未处理的17间门面房的通知；证据2，我和村委会主任柳建山核实，其并未出具这份证明，也和其他证据相矛盾；证据3的签名真实性有异议，不能确认是否本人签名，且内容与本案无关；证据4有异议，郝保臣无权决定《承包合同》是否违法，承包合同有3个村名代表签字，也是所有村名代表，还有村委会印章，该合同合法有效；证据5的证明人的签名真实性有异议，个人无权利证明合同无效；证据6证人与被告有亲属关系，其证言不可信，且系证人主观判断而非对事实的客观陈述，两证人均无认定合同效力的资格。
同时查明，庭审中，原告以被告违法占有房屋为由，要求被告返还房屋并交纳房租。
2014年12月8日，被告在一审法院询问时称，其自1997年一2013年8月从李保安手中租赁门面房时，没有签订书面租赁合同，没有约定租赁期限；自2014年3月20曰后，李保安按月收房租。
一审法院认为，原告在购买被告所租赁的门面房后，被告与原出租人的租赁合同已经终止，因被告与原出租人未签订书面合同，没有约定租赁期限，视为不定期租赁，在原出租人明确告知被告向原告交纳租金后，其既不与原告协商租赁事宜，也不向原告交付租金，原告要求其腾房即解除合同，被告理应腾出并返还房屋，还应赔偿占有房屋期间给原告造成的损失，具体数额以原交付租金数额每月150元、原告主张的期限10个月为准。原告与西文学十组于2012年所签《承包合同》在未经有权机关依法确认其无效前，被告以该承包合同无效、自己所占门面房权属不明故不同意返还房屋、支付租金的辩称，理据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百二十六条“承租人应按约定期限支付租金”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，判决被告郝建芳于本判决生效之日起十日内腾出所占用的归原告亢晓峰所有的位于蒲州镇西文学街文学信用社西邻门面房并返还给原告、赔偿原告2013年9月一2014年6月的租金损失1500元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告郝建芳负担。
郝建芳不服一审判决提起上诉，认为原审未通知西文学村第十组，作为本案第三人参加诉讼，导致本案事实不清。请求撤销原判，依法驳回被上诉人的诉请。
被上诉人亢晓峰辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，上诉人郝建芳称其收到2013年5月13日的通知后，给房屋出租人李保安交过两、三个月的房租。其它事实与一审认定事实一致。
本院认为，原房屋出租人将上诉人承租的房屋转让给被上诉人后，并通知上诉人向被上诉人交付房租，符合合同法关于租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力的规定。上诉人长达10个月不向被上诉人支付房租，且双方之间为不定期租赁，被上诉人有权解除合同，故原审判决上诉人腾出承租房屋，支付欠交的租金，并无不当，应予维持。上诉人与被上诉人系租赁合同的主体，案外人西文学村第十组非合同的主体。上诉人称原审未通知西文学村第十组作为本案第三人参加诉讼，致原审判决事实不清的理据不足，本院不予采信。本案审理中，上诉人以《土地承包合同》与《房屋买卖合同》确认效力的案件正在审理之中为由，申请中止本案审理，该案与本案不属同一法律关系，中止申请不符合法律规定，不予准许。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郝建芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 董大有
审判员 卫文学
审判员 李俊骥
二〇一五年三月三十日
书记员 刘英芳