湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初5054号
原告：长沙南湖广场置业有限公司，住所地长沙市天心区保利湘府文苑东4号栋综合楼405、406房。
法定代表人：余英。
委托诉讼代理人：苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。
被告：罗振彪，男，1986年12月13日出生，汉族。
第三人：招商银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市芙蓉区五一大道766号“中天”广场1-7楼。
负责人：曾盾。
委托诉讼代理人：郭育好，湖南轩辕律师事务所律师。
原告长沙南湖广场置业有限公司与被告罗振彪、第三人招商银行股份有限公司长沙分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月9日公开开庭进行了审理。原告长沙南湖广场置业有限公司委托诉讼代理人苗丽辉、第三人招商银行股份有限公司长沙分行的委托诉讼代理人郭育好到庭参加诉讼，被告罗振彪经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告长沙南湖广场置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》于2016年5月13日解除；2.判令被告及第三人立即协助原告办理撤销网签，注销合同备案登记、预�商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，将维修资金更名至原告名下，及契税退费等解除合同的相关手续；3.确认原告有权以其应返还被告的购房款抵消被告应支付给原告的下列款项：原告代被告垫付第三人的借款本息151323.36元（暂计算至2016年6月28日，最终以实际垫付金额为准），被告按原告代其垫付的借款本息万分之五每日向原告支付违约金12759.69元（暂计算至2016年6月28日，实际计算至最终偿还原告所有代垫款项日之日止），被告应向原告支付总购房款20%的违约金416004.6元，以上合计580087.65元；4.确认从原告收取的全部房款中扣除第3项诉讼请求中的各项金额后，剩余购房贷款本息及剩余购房款分别返还给第三人和被告；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年3月29日，原、被告双方签订了编号为201205882204的《长沙市商品房买卖合同》及《补充�议》，合同约定：买受人以2080023元的价格购买出卖人开发建设的天心区书院路9号安玺雅苑第A8栋22层2204房，其中房屋首付款630023元，剩余房款1450000元由买受人以向第三人申请办理银行按揭贷款的方式支付，双方还对其他事项进行了约定。2014年6月，被告、第三人及原告签订了编号为8140505610007的《个人购房借款及担保合同》，约定被告作为借款人（抵押人）向第三人借款1450000元，用于支付购房余款，并以其购买的天心区书院路9号安玺雅苑第A8栋22层2204号房屋作为抵押，原告为被告的借款提供保证担保，保证期间为借款合同生效之日起至被告持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或他项权证交由第三人保管之日止。以上合同签订以后，被告向原告支付了首付款630023元，其余1450000元则以按揭贷款支付，涉案房屋也办理了网签登记、备案登记、预告登记、抵押权预告登记、维修资金和契税的缴纳手续。因被告自2015年5月12日起未依借款合同约定按时向第三人偿还贷款本息，导致第三人要求原告承担保证责任，并自2015年8月31日开始自原告账户扣划被告应承担的借款本息。期间原告多次向被告催收，但被告一直未履行还款义务。2016年4月，原告向被告送达《关于偿付合同款项、解除合同及债务抵押等的通知》，要求被告在收到通知之日起十五日内偿还代为垫付的全部款项，并按万分之五每日的标准支付逾期还款违约金。逾期仍未支付的，合同自被告收到通知后第十六日起解除，且原告有权依法行使抵押权。截至2016年6月28日，第三人已自原告账户扣划151323.36元（暂计算至2016年6月28日，实际计算至第三人停止扣划之日止）用于代付被告应承担的借款本息。原告认为，根据原被告双方合同约定，原告《关于偿付合同款�、解除合同及债务抵押等的通知》已于2016年4月27日送达被告，并于2016年5月13日解除，被告未按约履行义务，原告遂诉至法院。
第三人招商银行股份有限公司长沙分行辩称：答辩人不同意解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及网签备案登记手续及商品房抵押预告登记，本案所争议的网签房屋抵押权人为招商银行股份有限公司长沙分行，长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第5698号民事判决书已经确认原告对被告罗振彪所欠第三人贷款本息承担连带偿还责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2014年3月29日，原告长沙南湖广场置业有限公司（出卖人）与被告罗振彪（买受人）签订了编号为201205882204号的《长沙市商品房买卖合同》，约定：买�人购买位于长沙市天心区书院路9号第A8栋N单元2204号房屋，总房价为2080023元，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款630023元，余款1450000元以贷款方式支付。原告与被告签订的《补充协议》的第一条第3款约定：“买受人在获得按揭贷款后应按相关贷款合同的约定按期足额偿还贷款本息，在出卖人为买受人按揭贷款提供了担保的情况下，因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致银行要求出卖人承担担保责任或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起十五日内向出卖人偿还全部相关款项，并按全部相关款项万分之五每日向出卖人支付违约金。买受人仍未能在上述约定时间内偿付出卖人款项和违约金的，按以下不同情况分别处理：（1）如合同约定的房屋尚未办理产权转移登记手续的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购�款20%的违约金。出卖人依本条约定解除合同或回购房屋的，买受人应当在出卖人的通知送达之日起七日内配合出卖人办理解除合同备案（或产权转移预登记）手续或配合出卖人办理回购该房屋的产权转移登记手续。否则，买受人除应偿付出卖人代买受人向银行支付的全部款项外，还应赔偿出卖人因此所造成的全部损失，该损失按合同约定的购房款总额的50%计算，但出卖人有证据证明实际损失高于购房款总额的50%的，买受人应当赔偿实际损失。《补充协议》第五条第2款约定：通知可采用当面支付、以挂号信或EMS邮件邮寄、发送电子邮件、发送传真或在本地报纸刊登等可供查询的方式的一种或多种送达。出卖人的通知邮寄至买受人在签署买卖合同时预留的通讯地址（合同上标明的联系地址、主旨、电话、传真、电子邮箱等，统称为通讯地址）后被签收的（�他人代收），即为有效送达。买受人预留的通讯地址有误或变更后未书面通知出卖人等原因导致出卖人发出的邮件等被退回的，出卖人可再次向该通讯地址邮寄该通知（无论是否有人签收），也可再在本地报刊上刊登该通知（无论买受人是否看到），该通知自出卖人再次邮寄或刊登之日起第七日，视为已送达买受人。《补充协议》第六条第2款约定：出卖人、买受人依约解除合同或合同自动解除后，出卖人应在合同解除后三十日内返还买受人已收买受人购房款（除合同有明确约定外均不计息），但可以从中直接扣除买受人应当向出卖人支付的违约金、赔偿款、折旧费等款项；双方应于合同解除之日起15日内共同到合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案登记（或产权预登记）相关手续；因买受人违约致使出卖人依约解除合同的，买受人因此所造成的损失由买受人自行承担。
2014年6月，长沙南湖广场置业有限公司（保证人）与罗振彪（借款人）、第三人招商银行股份有限公司长沙分行（贷款人）签订了编号为8140505610007的《个人购房借款及担保合同》，合同约定：贷款金额为1450000元，贷款期限为240个月，自2014年6月18日起至2034年6月18日止；合同执行利率为年利率7.205%；还款方式为等额本金还款；担保方式为保证人承担阶段性连带责任保证，保证人在此授权贷款人直接扣收保证人在招商银行系统内开立的结算账户上的存款，直至付清本合同项下借款人拖欠贷款人的贷款利息和其他相关费用。
2014年3月29日、4月1日，被告罗振彪分别向原告长沙南湖广场置业有限公司支付购房款422023元、208000元；2014年6月19日，剩余购房款1450000元以第三人招商银行股份有限公司长沙分行发放的购�贷款支付。因被告罗振彪逾期未偿还借款，原告南湖广场置业有限公司自2015年8月开始为被告罗振彪向第三人招商银行股份有限公司长沙分行代为偿还欠款。2016年4月6日，原告长沙南湖广场置业有限公司向被告罗振彪发出《关于偿付合同款项及解除合同等的通知》，要求被告在收到通知后十五日内偿还原告代偿款项88955.03元（暂计算2016年3月30日，实际计算至付清全部代偿款项之日止）；按上述款项每日万分之五的标准支付违约金，该违约金计算至被告付清全部应付款之日止；如被告未向原告还清应付款，《合同》自被告收到通知后第十六日起解除，被告应在合同解除后七日内配合原告办理解除合同备案手续，并按购房款的20%向原告支付违约金。原告以EMS邮件的方式向双方约定的送达地址即上海市松江区沪亭北路618弄47号1302室邮寄了上述《关于偿付合同款项及解�合同等的通知》，均被退回，最后一次退回时间为2016年4月25日。截止2016年6月28日，原告已代被告向第三人偿还借款本息共计151323.36元，被告尚欠第三人借款本金和利息1421247.96元。
另查明，涉案房屋已办理了合同网签、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记，但尚未办理权属过户登记手续，房屋所有权仍登记在原告名下。
再查明，长沙市芙蓉区人民法院已于2016年1月25日作出（2015）芙民初字第5698号民事判决，解除招商银行股份有限公司长沙分行与罗振彪签订的编号为81405056100007的《招商银行个人购房借款及担保协议》；罗振彪、李丽平于判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司长沙分行偿还贷款本金1412214.94元；长沙南湖广场置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，直至办妥罗振彪位于长沙市天心区书院路9号安玺雅苑A8栋2204房屋的产权证和他项权证，并交由招商银行股份有限公司长沙分行保管之日止；长沙南湖广场置业有限公司在承担保证责任后，有权向罗振彪进行追偿。
本院认为，一、原告长沙南湖广场置业有限公司与被告罗振彪签订的《长沙市商品房买卖合同》、被告罗振彪、原告长沙南湖广场置业有限公司与第三人招商银行股份有限公司长沙分行签订的《个人购房借款及担保借款合同》，均系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。
二、关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在《长沙市商品房买卖合同》�《补充协议》中约定了合同解除的条件，即：因买受人未足额偿还按揭贷款本息导致贷款银行要求出卖人承担担保责任或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，且买受人仍未能在约定时间内偿付出卖人款项和违约金的，出卖人有权解除合同。根据本案查明的事实，被告罗振彪自2015年5月起，一直未按照借款合同的约定向第三人招商银行股份有限公司长沙分行履行偿还借款本息的义务，导致第三人向原告主张担保责任，并从原告保证金账户中扣划相应款项，被告在原告发出通知后未在约定的期间内偿还上述款项。依上述约定，商品房买卖合同约定的合同解除条件已成就，原告要求解除商品房买卖合同，符合上述法律规定和合同约定，本院对此予以支持。原告在起诉前，已向被告发出解除合同的通知，该通知载明，如被告逾期偿还原告代为支付的借款息及违约金，双方的商品房买卖合同于收到通知之日起第十六日解除。该通知于2016年4月25日退回原告处，应视为该通知于2016年4月25日送达被告，依据双方合同约定，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》于收到通知之日起第十六日即2016年5月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据《补充协议》第六条第2款第（2）项约定，原、被告应于合同解除之日起15日内共同到合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案登记（或产权预登记）相关手续，故原告主张被告协助原告办理撤销网签，注销合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记手续，办理物业维修资金过户至原告名下以及契税退费等解除合同的相关手续的诉讼请求理由充分，证据确凿，本院予以支持。维修资金过户至原告名下后，原告有义务向被告退还同等金额的物业维修资金。
三、关于违约责任。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》因被告违约而解除，合同解除后，被告应承担相应的违约责任。根据对《补充协议》的上下文理解，在合同不解除的情形下，被告应承担原告垫付款项每日万分之五的违约金；合同解除后，原告可向被告收取总购房款20%的违约金。对上述两项违约金，原告不能同时主张。现原告主张解除合同且得到本院支持，被告应承担违约责任为支付总购房款20%的违约金，即416004.6元（2080023*20%），该约定符合合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。原告主张的垫付款项按每日万分之五计算的违约金，本院不予支持。
四、关于担保责任。原告代被告向第�人支付的相关款项，系作为《个人购房按揭贷款借款合同》中保证人承担的担保责任。被告自2015年5月后未向第三人偿还借款本息导致原告为其承担连带保证责任，违反了《补充协议》的约定。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。截至2016年6月28日，原告作为保证人已实际承担担保责任的借款本息共计151323.26元，且至第三人的全部债权实际清偿前，原告作为保证人仍要继续承担保证责任，代为偿还被告尚欠第三人的剩余债权。因此，原告要求被告支付代为向第三人偿还的垫付款项，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
五、庭审中，第三人招商银行股份有限公司长沙分行答辩称不同意解除原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及网签的备案登记手续及预告商品房抵押权登记�但长沙市芙蓉区法院已作出生效判决，解除了第三人招商银行股份有限公司长沙分行与被告签订的81405056100007号《个人购房借款及担保合同》，并判决被告罗振彪偿还欠款1412214.94元及利息，长沙南湖广场置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。现原告长沙南湖广场置业有限公司要求按合同约定解除与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》不影响第三人债权的实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，本院对原告的请求予以支持。原告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，第三人已经从原告账户中扣划的购房款�予扣除，第三人应当配合原告解除预购商品房抵押预告登记注销手续。
六、被告已向原告付清购房首付款630023元，按揭贷款1450000元。合同解除后，根据《补充协议》的约定，原告有权自应向被告返还的购房中直接扣除被告应当向原告支付的代垫款项、违约金等事项，本院对此予以支持。原告在已收取的被告购房款中可以直接扣除的债权范围为：被告应支付的违约金416004.6元、担保追偿款项本息合计151323.36元（暂计算至2016年6月28日，最终以实际垫付金额为准），剩余款项由原告支付给被告，该款在涉案房屋解除合同的相关手续办理完毕后30日内支付。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、�一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决如下：
一、确认原告长沙南湖广场置业有限公司与被告罗振彪于2014年3月29日签订的编号为201205882204号《长沙市商品房买卖合同》于2016年5月13日解除；
二、被告罗振彪、第三人招商银行股份有限公司长沙分行于本判决生效之日起15日内配合原告长沙南湖广场置业有限公司办理涉案房屋《长沙市商品房买卖合同》的撤销网签，注销合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，维修资金过户（至原告长沙南湖广场置业有限公司名下）以及契税退费等解除合同的相关手续；
三、原告长沙南湖广场置业有限公司于本判决生效之日起15日内，将被告罗振彪尚欠第三人招商银行股份有限公司长沙分行的剩余借款本息（自2016年6月29日起计算，实际计算至第三人全部债权清偿日止）支付给第三人招商银行股份有限公司长沙分行；
四、原告长沙南湖广场置业有限公司在应返还给被告罗振彪的购房款2080023元中，扣除被告罗振彪应支付的违约金416004.6元、已代偿款项本息合计151323.36元（至2016年6月28日）以及上述第三项判决中原告长沙南湖广场置业有限公司代偿的剩余借款本息后，将剩余的购房款无息返还给被告罗振彪。上述款项，在被告罗振彪协助原告长沙南湖广场置业有限公司办妥《长沙市商品房买卖合同》撤销网签，注销合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，物业维修资金过户（至原告名下）以及契税退费等解除合同的相关手续后30日内给付。
五、驳回原告长沙南湖广场置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金额的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9680元、保全申请费3420元，合计13100元，由被告罗振彪负担。鉴于上述费用已由原告长沙南湖广场置业有限公司预缴，原告长沙南湖广场置业有限公司从应返还给被告罗振彪的购房余款当中扣除上述费用。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 龙�玲
人民陪审员 刘 健
人民陪审员 唐 耀 明
二〇一七年四月十日
代理书记员 樊 轩 豪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条�事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第二十条预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。