浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙民提字第66号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈宣和。
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴金花。
上述两再审申请人共同的委托代理人：柯荣明，浙江政法联律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：温州凯宇房地产开发有限公司。
法定代表人：方友谊。
委托代理人：余乃盛，浙江法之剑律师事务所律师。
再审申请人陈宣和、吴金花因与被申请人温州凯宇房地产开发有限公司（以下简称凯宇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服温州市中级人民法院2014年11月26日作出的（2014）浙温民终字第1605号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，于2015年3月20日作出（2015）浙民申字第396号民事裁定，决定提审本案。2015年6月15日再审立案后，本院于2015年7月23日公开开庭审理了本案。再审申请人陈宣和及吴金花的共同委托代理人柯荣明、凯宇公司的委托代理人余乃盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苍南县人民法院一审查明：2011年2月25日，凯宇公司为开发建设位于苍南县龙港镇人民路913号的方城丽园小区，与陈宣和、吴金花签订《房屋产权调换合同》，约定陈宣和、吴金花将其所有的原位于该地段的旧房拆迁，拆迁后由凯宇公司安置面积为165平方米的房屋，并约定调换给陈宣和、吴金花的商品房坐落于该小区第5幢24层2401号房，双方约定该商品房建筑面积为172.27平方米，总价格以第4开盘价计算，并约定由陈宣和、吴金花自行办理房地产权属证书（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证），凯宇公司承诺提供的资料足以使陈宣和、吴金花取得房地产权属证书，并在2011年11月23日前将备案情况书面通知陈宣和、吴金花，以保证陈宣和、吴金花凭此备案可以独立办取房地产权属证书，以上任何一项如不能达到要求，即构成违约，无论陈宣和、吴金花实际损失多少，凯宇公司必须支付从约定的该书面通知之日起，每日该约定的调换商品房总房价3‰的惩罚性违约金。2011年11月25日，因凯宇公司未能依约完成书面通知义务，双方经协商，签订《补充协议》，约定凯宇公司应在2012年7月15日前将备案情况书面通知陈宣和、吴金花，如凯宇公司再次逾期办理房地产权属证书，将按原合同规定的违约方式处理。2012年11月30日，凯宇公司出具《销售不动产统一发票》，载明陈宣和、吴金花置换的方城丽园5幢2401室面积为172.19平方米，销售价格为2698217元。2013年2月1日，陈宣和、吴金花完成方城丽园5幢2401室房屋所有权登记，取得房屋所有权证。2013年3月25日，苍南县人民政府核发《土地使用权分割登记凭证》。2013年4月22日，凯宇公司发出《土地证办理通知》，通知陈宣和、吴金花到凯宇公司领取材料办理土地使用权证。另查明，2012年7月15日，中国人民银行公布的6个月至1年（含）短期贷款基准年利率为6%。陈宣和、吴金花诉至一审法院，请求判令凯宇公司支付因迟延履行逾期通知办理房屋权属证书的违约金2242218.327元（房屋总房价2698217元×0.003×277天=2242218.327元）。
一审法院认为：陈宣和、吴金花与凯宇公司为拆迁而产生的房屋置换关系清楚，合法有效。根据双方的约定，双方对办理土地使用权证的约定为：1、由陈宣和、吴金花办理房屋土地使用权证手续；2、由凯宇公司于2012年7月15日前完成办理房屋所有权证的前期准备材料并书面通知陈宣和、吴金花。因此，凯宇公司于2013年4月22日才发出《土地证办理通知》，共计迟延281天，已经违反约定，应承担违约责任，凯宇公司认为其没有违约的意见，不予采纳。现陈宣和、吴金花未提供证据证明其因凯宇公司的违约造成的实际损失，且本案凯宇公司的违约的后果，是陈宣和、吴金花未能如期具备进行土地使用权登记条件，因此，凯宇公司提出陈宣和、吴金花要求以双方约定的每日以总房价3‰计算违约金过高，要求以银行贷款利率为标准计算违约金的意见，予以采纳。对违约金的计算标准酌情减少，以中国人民银行公布的6个月至1年（含）短期贷款基准年利率6%计算为宜，陈宣和、吴金花要求以每日3‰计算，超出部分，不予支持。陈宣和、吴金花与凯宇公司约定计算违约金的基数是约定的调换商品房总房价，本案双方调换的方城丽园5幢2401室，合同约定为172.27平方米，而凯宇公司在开具出售不动产统一发票时载明的面积为172.19平方米，因此，陈宣和、吴金花以出售不动产统一发票记载的票面价格为计算违约金的基数，计算天数为277天，并无不当，予以支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，于2014年6月18日作出(2014)温苍龙民初字第426号民事判决：一、凯宇公司于判决生效后十日内支付给陈宣和、吴金花违约金122861.28元；二、驳回陈宣和、吴金花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24738元，减半收取12369元，由陈宣和、吴金花负担10990元，由温州凯宇房地产开发有限公司负担1379元。
凯宇公司不服一审判决，向温州市中级人民法院提起上诉称：1、根据《房屋产权调换合同》第四条第二项、《补充协议》第一条的约定，办理房地产权属证书的义务人是凯宇公司，凯宇公司的义务是于2012年7月15日前将全部相关手续交付房地产行政主管部门进行备案，并将房产证备案情况书面通知陈宣和、吴金花。上述约定的备案情况仅指房产证备案情况，而不包括土地证备案情况，因为权属证书办证顺序有先后，应先办理房产证，再办理土地证。凯宇公司已按约于2012年7月15日前将房产证备案情况通知陈宣和、吴金花，故不存在违约行为。一审判决认定事实错误。2、双方曾于2011年12月1日达成协议，陈宣和、吴金花同意不再追究凯宇公司因为逾期交房而产生的所有民事责任，故应驳回陈宣和、吴金花的诉讼请求。3、《房屋产权调换合同》只约定了单方的违约责任，显失公平，该违约责任条款不具有约束力。综上，请求撤销原判，改判驳回陈宣和、吴金花的诉讼请求或发回重审。
陈宣和、吴金花辩称：1、《房屋产权调换合同》约定凯宇公司负有办理权属登记并通知陈宣和、吴金花的义务，共有三项，即房屋所有权初始登记、房屋土地使用权初始登记、契税证。凯宇公司仅完成房屋所有权的初始登记及契税证两项，对另一项义务即土地使用权初始登记并通知的义务，凯宇公司没有履行，构成违约。2、陈宣和、吴金花没有放弃不再追究凯宇公司逾期办理房屋权属证书的责任。3、《房屋产权调换合同》约定的内容公平，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，依法应当得到保护。综上，请求驳回凯宇公司的上诉，维持原判。
二审期间，陈宣和、吴金花未提供新的证据材料。凯宇公司提供了2011年11月25日双方签订的另一份协议书，陈宣和、吴金花对此无异议，二审法院予以采信。该份协议书证实凯宇公司因逾期交房的违约行为，向陈宣和、吴金花支付了46万元违约金。
二审法院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，双方当事人在《房屋产权调换合同》中约定凯宇公司应于2011年6月30日前将涉案房屋交付给陈宣和、吴金花，因凯宇公司直到同年11月18日才履行上述交房义务，双方为此于同年11月25日达成协议，凯宇公司向陈宣和、吴金花支付了46万元逾期交房违约金，陈宣和、吴金花同意放弃追究凯宇公司逾期交房所产生的其他违约责任。
二审法院认为：凯宇公司与陈宣和、吴金花签订的《房屋产权调换合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同及补充协议的约定，凯宇公司应于2012年7月15日前办理房地产权属初始登记，并将备案情况通知陈宣和、吴金花，以保证陈宣和、吴金花凭备案可以办理领取房地产权属证书，并明确约定房地产权属证书包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证。凯宇公司直至2013年4月22日才向陈宣和、吴金花发出《土地证办理通知》，其行为已构成违约。凯宇公司主张双方约定的备案通知时间仅适用于房屋所有权登记的备案通知，不包括土地使用权登记的备案通知，与事实不符，不予支持。双方于2011年11月25日签订的协议书及陈宣和、吴金花于2011年12月1日出具的承诺书，明确约定陈宣和、吴金花放弃追究凯宇公司逾期交房的民事责任，并不包括逾期办证的违约责任。凯宇公司主张应据此驳回陈宣和、吴金花的诉讼请求，理由不足。但考虑到陈宣和、吴金花已因凯宇公司逾期交房的违约行为得到46万元违约金的补偿，违约金数额高达总房价的17%，双方利益已得到平衡，且凯宇公司已按约履行房屋所有权登记的备案通知义务，陈宣和、吴金花未能举证证明其因迟延办理土地使用证所受的损失，故对陈宣和、吴金花要求凯宇公司支付逾期办理土地使用权证违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、撤销苍南县人民法院（2014）温苍龙民初字第426号民事判决；二、驳回陈宣和、吴金花的诉讼请求。一审案件受理费24738元，减半收取12369元，二审案件受理费2757元，共计15126元，由陈宣和、吴金花负担。
陈宣和、吴金花不服原二审法院判决，向本院申请再审称：1、二审判决不仅适用法律错误，而且判决实属无法可依。凯宇公司存在违约的事实，原二审法院对此均予以认可，凯宇公司对此不持异议。案涉《房屋产权调换合同》有关违约金条款的约定，合法有效，应作为法院裁判的依据。凯宇公司的抗辩主张均不成立，原一、二审法院也对凯宇公司的抗辩主张不予认可，但二审判决却撤销一审判决，在实体法上缺乏依据。2、二审判决所依据的理由在逻辑上是不能成立的，混淆了事实。案涉《房屋产权调换合同》对逾期交房和逾期办理房屋权属证书备案，明确约定了各自不同的违约责任。凯宇公司先后出现两个违约行为。对前一个逾期交房的违约责任，双方通过协商的方式已经解决。本案诉争的是逾期办理房屋产证的违约责任，二者不可混淆。综上，请求撤销二审判决维持一审判决。
凯宇公司答辩称：由于客观原因，凯宇公司仅是对土地使用权证迟延办理，土地使用权证推迟办理没有影响到业主对房屋的使用，更谈不上陈宣和、吴金花有损失。凯宇公司已对逾期办理房屋所有权证的前期准备材料违约事宜对陈宣和、吴金花作了赔偿处理，方案为凯宇公司提供车库永久免费使用、放弃房屋实测面积补差11万元，故不应再作赔偿。请求驳回陈宣和、吴金花的再审诉请。
本院再审审理查明的事实与原一、二审法院审理查明的事实一致。
本院认为，根据当事人申请再审的请求和理由以及答辩意见，本案的争议焦点为凯宇公司应否对逾期办理房屋权属证书备案及通知义务承担违约责任。现评析如下：
2011年2月25日双方签订《房屋产权调换合同》第四条对逾期交房和逾期办理房屋权属证书备案及通知义务分别作了约定。因涉案房屋未按约及时交付给陈宣和、吴金花，双方于同年11月25日达成协议，由凯宇公司向陈宣和、吴金花支付了逾期交房违约金46万元，陈宣和、吴金花同意放弃追究凯宇公司逾期交房所产生的相关违约责任。同日，双方另签订了《补充协议》，约定凯宇公司应在2012年7月15日前将权属证书备案情况书面通知陈宣和、吴金花，如凯宇公司再次逾期办理房地产权属证书，将按《房屋产权调换合同》约定的违约方式处理。因凯宇公司在向陈宣和、吴金花支付46万元逾期交房违约金时，双方又达成若凯宇公司再次逾期履行权属证书备案义务的应按《房屋产权调换合同》约定的违约方式处理的合意，因此，凯宇公司在签订《补充协议》时，对支付46万元逾期交房违约金后仍须承担逾期履行权属证书备案义务的法律后果应有预期。二审法院认定逾期交房违约金数额高达总房价的17%，双方利益已得到平衡的理由超越了双方订立《补充协议》的本意和初衷。因此，不能以此为由免除凯宇公司逾期履行权属证书备案行为所产生的违约责任的承担。对于二审法院认为陈宣和、吴金花未举证证明其因迟延办理土地使用证所受的损失问题，因《房屋产权调换合同》约定的违约金性质为惩罚性违约金，故陈宣和、吴金花无需承担其因迟延办理土地使用证而存在损失的举证责任。因此，二审法院的改判理由不能成立。
至于凯宇公司再审庭审中抗辩称其已对陈宣和、吴金花作了违约赔偿处理，方案为提供车库永久免费使用、放弃房屋实测面积补差11万元。该事实与陈宣和、吴金花提交的反驳证据即2011年1月30日《协议书》的内容不相符合。根据该《协议书》记载，上述问题已在2011年1月30日协商解决，时间早于《补充协议》的签订时间2011年11月25日。因此，凯宇公司的该项抗辩事实不能成立。
综上，陈宣和、吴金花的再审理由和诉讼请求成立，本院予以支持。原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审改判不当，再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销温州市中级人民法院（2014）浙温民终字第1605号民事判决；
二、维持苍南县人民法院(2014)温苍龙民初字第426号民事判决。
二审案件受理费2757元，由温州凯宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 虹
审 判 员 董国庆
代理审判员 陈艳艳
二〇一五年九月十五日
书 记 员 王 妍