文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初3713号原告：利婉怡，女，1968年11月11日出生，中国香港特别行政区居民，证件号码R100211（1）。原告：刘凌峰，男，1992年2月22日，中国香港特别行政区居民，证件号码V150225（5）。共同委托代理人：曾顺楠、李媛媛，分别系广东广信君达律师事务所律师、实习律师。被告：广州盛铭汇餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市天河区兴盛路7号111、112、113房。法定代表人：许晓楠。委托代理人：谭敦华，男，1978年2月28日出生，汉族，住湖南省澧县。委托代理人：许振强，男，1960年1月17日出生，住广东省珠海市香洲区。被告：广州森洋餐饮有限责任公司，住所地广州市天河区兴盛路7号111、112、113房。法定代表人：许振强。委托代理人：谭敦华，基本情况同上。原告利婉怡、刘凌峰诉被告广州盛铭汇餐饮管理有限公司（简称盛铭汇公司）、广州森洋餐饮有限责任公司（简称森洋公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告利婉怡、刘凌峰的委托代理人曾顺楠、李媛媛，被告森洋公司的法定代表人许振强及委托代理人谭敦华，盛铭汇公司的委托代理人谭敦华、许振强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利婉怡、刘凌峰诉称：2015年9月1日，原告与被告森洋公司签订《租赁合同》，约定原告将位于广州市天河区兴盛路7号110房（下称“涉案房屋”）出租给被告盛铭汇公司使用，租期自2015年9月1日至2021年2月28日止，2016年3月1日至2017年2月28日的租金为每月205700元，被告盛铭汇公司应在每月25日前支付次月租金。如被告盛铭汇公司迟延支付租金的，原告有权每日按未付租金的千分之五收取滞纳金并没收履约保证金。租金为不含税价格，每月税费由原告最高承担6000元，剩余部分由被告盛铭汇公司承担。一方违反合同任一约定的，违约方应当向守约方支付相当于当时六个月租金的违约金，该等违约金可以与合同项下的其他违约约定同时执行。如因此造成守约方损失的，守约方同时有权要求违约方赔偿损失。合同签署后，原告积极履行合同义务，按时向被告盛铭汇公司交付了涉案房屋，并协助被告森洋公司办理各种承租手续。被告盛铭汇公司在接收涉案房屋后，一直交由其关联公司被告森洋公司经营使用。2016年9月26日起两被告无故拖欠租金，并拒不支付相应的滞纳金、违约金。另外，由于两被告一直拒付涉案房屋的物业服务费，原告经物业公司催告，只能被迫先行垫付2017年1月至7月的物业费。被告盛铭汇公司的行为违反了《租赁合同》以及《补充协议》中约定由承租人承担物业费的约定，已构成违约。而被告森洋公司作为租赁涉案房屋的实际使用人，同样具有缴纳物业服务费的义务。两被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。现提起诉讼，请求法院判令：1、两被告向原告支付2016年10月1日起至2017年12月7日期间租金3116023元。2、两被告向原告支付违约金1234200元（按合同约定的6个月租金标准计算）。3、两被告向原告支付逾期支付租金滞纳金［分别以当月租金为本金（2016年10月至2017年2月期间租金205700元/月，2017年3月至2017年11月期间租金226270元/月，2017年12月1日至2017年12月7日期间租金51093元），按每日5‰的标准，分别自前一月的26日起计至清偿之日止；违约金总额以不超过本金为限］。4、两被告支付税金及滞纳金84703元。5、原告没收被告盛铭汇公司已交纳的保证金510000元。6、两被告立即返还原告为其代垫缴的物业服务费18392.5元。7、两被告承担原告因实现债权支付的律师费130000元。8、两被告承担本案诉讼费。被告盛铭汇公司、森洋公司共同辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：我方承租涉案房屋之前是在隔壁的商铺经营并且办理了餐饮执照，当时就是以在隔壁办理的餐饮公司的名义签订了涉案房屋租赁合同。但签约之后原告作为业主不配合我方办理变更承租人的手续，因为两被告已在隔壁的商铺办理了餐饮证照，不可能再以被告的名义再在涉案房屋办理餐饮证照，因为每一个商铺要经营餐饮的话必须要有单独的餐饮证照，整个兴盛路的店铺都是这样的。在此情况下，我方无法以涉案房屋办理新的餐饮证照，无法正常经营，所以我方才不交付租金。但原告强行断水断电并锁门，严重损害了我方作为承租人的合法权益。我方愿意继续承租涉案房屋，对于租金双方可协商解决。经审理查明：利婉怡、刘凌峰是广州市天河区兴盛路7号110房（建筑面积221.81平方米，规划用途商业，简称涉案商铺）的登记权属人。2015年9月1日，利婉怡、刘凌峰（出租人、甲方）、盛铭汇公司（承租人、乙方）双方签订《租赁合同》（合同抬头载明出租人为利婉怡、刘凌峰，承租人为盛铭汇公司），约定：甲方将涉案商铺出租给乙方经营使用。甲方已将该物业的现状、租赁面积及位置等情况向乙方作具体说明和明确解释，乙方亦已对此充分了解，签署本合同后，乙方不再对该物业的现存情况存在任何异议。租赁期限自2015年9月1日起至2021年2月28日。甲方于签订本合同当日并收齐乙方应付款项后即将该物业交付乙方使用。未经甲方书面同意，乙方不得分租、转租或以其他任何形式将该物业交予第三人经营使用。起租日为2015年9月1日，2015年9月1日至2016年2月29日每月租金187000元，2016年3月1日至2017年2月28日每月租金205700元，2017年3月1日至2018年2月28日每月租金226270元，2018年3月1日至2019年2月28日每月租金248897元……上述租金为甲方的实收租金，为不含税租金；租赁期间政府收取的个人出租房屋税，甲方仅需承担最高上限为每月6000元，剩余部分由乙方承担；甲方按月交付上述个人房屋出租所得税费，乙方同意在收到甲方的税费单复印件后五日内将扣除甲方承担以外的余下税费给甲方；若乙方逾期缴付上述税费，经甲方通知后仍未缴付的，甲方可自行缴付税费并直接在乙方的保证金内扣除税费；若乙方逾期1个月仍未缴付上述税款的，甲方有权单方解除本合同收回该物业，没收乙方交付的履约保证金并按本合同约定追究乙方的违约责任。（3.2）租金按月结算，乙方须于每月的25日前向甲方支付下月租金；如乙方逾期支付租金，甲方有权以逾期每日按应付未付租金5‰向乙方收取滞纳金；如乙方逾期交付租金超过七日的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同收回该物业，没收乙方交付的履约保证金并按本合同追究乙方的违约责任。签约当日乙方应向甲方支付首月租金187000元。乙方同意在签约当日向甲方交付相当于三个月的租金即510000元作为履约保证金。租赁期届满或本合同终止，经核实乙方不存在任何违法违约行为并办妥该物业的退租手续及结清所有应交费用后七天内，甲方将履约金无息退还乙方。乙方需向甲方提交该物业的装修方案，经甲方审批后方能动工。未经甲方书面同意，乙方不得擅自对该物业进行拆除、改建、加建和添附。乙方在履行本合同时需要甲方提供相应的房产证、证明、书函等一切需提交的资料时，甲方应积极予以配合协助。乙方须按时足额缴纳本合同项下所有费用，若乙方逾期支付本合同项下任一费用，甲方均有权单方解除合同，要求乙方承担相应的违约责任。租赁期内，该物业发生的水费、电费由乙方承担；乙方负责自行向相关部门缴纳包括但不限于管理费、水电费、电信宽带费、环保费、治安费、垃圾费等应由乙方缴纳的费用；由于乙方逾期缴纳相关税费造成甲方被追究责任的，经甲方催告后三日内仍不缴纳的，按乙方违约处理，甲方有权没收乙方交付的履约金。乙方须在签约本合同后三个月内向甲方提供政府部门允许其于该物业内合法经营的证照文件，如工商营业执照等复印件交由甲方备案。乙方在本合同期限届满后不续租或其他原因终止本合同的，除甲方要求恢复原状部分外，该物业全部装修设施，包括但不限于地砖、墙体装饰板、电线掣板等附属物、添附物不得拆除，无偿归甲方所有。无论任何原因致本合同终止，乙方均应于本合同终止之日起七天内对该物业内属于乙方的财物进行清理，逾期清理的，视为乙方放弃对该物业内财物的所有权，乙方同意由甲方自行处理，所产生的费用由乙方承担。租赁期内，甲乙双方必须严格履行本合同，如任何方违反本合同任一约定的，违约方须向守约方支付相当于当时六个月租金的违约金（该违约金可与合同项下的其他违约约定同时执行）及有权单方解除合同；如造成守约方损失的，守约方有权要求违约方赔偿损失。甲方对乙方提出的有关申请进行的任何审批均仅作形式上的初步审批备案，乙方仍须严格按照法律、法规、规章办理，因此产生的一切责任亦概由乙方自行承担，与甲方无关。甲方给予乙方的任何宽限均不能视为甲方已部分或全部放弃甲方享有权利等。合同签订后，盛铭汇公司支付履约保证金510000元，利婉怡交付涉案商铺，盛铭汇公司将其用于经营餐厅。上述合同并已办理租赁登记备案。2015年12月1日，利婉怡（甲方）、盛铭汇公司（乙方）双方签订《补充协议》（合同抬头载明甲方为利婉怡、刘凌峰，乙方为盛铭汇公司），约定：双方就涉案商铺于2015年9月1日签订《租赁协议》，现双方经友好协商就免租期和租金缴付日期事宜达成如下补充协议：一、甲方同意给予乙方半个月的装修免租期，免租期自2015年11月1日至2015年11月15日止，免租期内乙方仍需承担期间发生的包括但不限于管理费、水电费等有关费用。二、乙方应于2015年12月2日前向甲方支付2015年11月16日至2015年11月30日期间的租金93500元。三、乙方承诺会严格按照上述《租赁协议》3.2条的约定履行支付租金的义务以及承担因此产生的法律责任。若因乙方逾期支付租金致使甲方未能按时向政府支付个人房屋出租所得税费的，所产生的滞纳金（政府一般按逾期每日应付未付个人房屋出租屋所得税的5‰收取）由乙方承担；乙方依约支付房屋租金后，因可归责于甲方的事由导致税费迟延缴纳的，所产生的税费滞纳金由甲方自行承担；应由乙方承担的租金滞纳金、税费滞纳金，乙方须分别在交付租金、缴纳税费时同租金、税费一并支付。2016年12月9日，利婉怡、刘凌峰通过EMS特快专递向盛铭汇公司发出《律师函》，敦促盛铭汇公司支付2016年10月至12月的租金617100元、8月至11月的税金83387.52元及滞纳金等。2017年1月24日，利婉怡、刘凌峰提起本案诉讼。2017年3月6日，利婉怡、刘凌峰（甲方）与盛铭汇公司（乙方）、许振强（保证方、丙方）三方签订《协议》（简称2017年3月6日协议），就欠付租金的缴付事宜达成如下协议：一、乙方尚欠甲方租金1064995元（2016年10月1日至2017年3月5日）、滞纳金491623元（暂计至2017年3月5日）、税费88703元（2016年8月至2016年11月），合计1645321元，乙方同意在2017年3月14日前以转账方式一次性支付给甲方。二、如乙方未能在2017年3月14日前以转账方式一次性支付给甲方。许振强作为乙方履行本协议的保证人，保证乙方依照本合同按期足额支付租金，否则保证人以个人全部财产承担连带责任，保证人承担保证责任直至主债务履行完毕时止。三、如乙方违反本协议，甲方有权自2017年3月15日收回物业，乙方须无条件立即搬出该物业。如甲方不收回该物业，甲方有权会同公证处人员进入该物业内，将乙方存放在该物业内的物品现状做公证，并将物品搬至第三方仓库另行保存，所产生的公证费、搬运费、仓库保管费等由乙方承担，履约保证金用于冲抵相关费用。乙方承诺：如乙方未能在2017年3月14日前向甲方足额支付租金、滞纳金、税费，乙方同意甲方在2017年3月15日收回物业，包括但不限于变卖、所得费用用于抵充部分租金，所产生的费用由乙方承担。四、如果乙方违反本协议约定导致甲方实现债权而实际产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、送达费、公告费、律师费）均由乙方承担。五、协议期内，甲乙双方必须严格履行本合同，如任何方违反本协议任一约定的，违约方须向守约方支付相当于当时六个月租金的违约金（该违约金可与合同项下的其他违约约定同时执行）及有权单方解除本合同；如造成守约方损失的，守约方有权要求违约方赔偿损失。六、如乙方逾期支付租金，甲方有权以逾期每日按应付未付租金的5‰向乙方收取滞纳金；占用费按租金计收，租金、税金、税费滞纳金按《租赁协议》约定计算；本协议未约定事项按租赁协议约定履行。利婉怡、刘凌峰及盛铭汇公司均确认：涉案商铺最后一期租金交至2016年9月25日，最后一期管理费交至2016年12月31日。庭审中盛铭汇公司表示：2016年12月20日左右，利婉怡、刘凌峰通知物业公司断水断电，至今一直如此；我方一直想与利婉怡、刘凌峰友好协商处理，故没有报警；鉴于商铺被停水停电后无法使用，故我方无须支付租金。利婉怡、刘凌峰表示：因拖欠涉案商铺的管理费、水电费，物业公司与我方商议后，由物业公司实施断水断电；断水断电自2017年1月初开始的，当时盛铭汇公司已拖欠租金超过3个月。本案审理过程中本院到涉案房屋现场勘察，当日盛铭汇公司、森洋公司经本院通知未到场。现场由原告打开门锁及通电，铺内放有桌椅、酒杯等经营物品，地上及物品上布满灰尘，地上并放置有未清洗的碗碟等物品，本院对现场情况拍摄照片多张。现场利婉怡、刘凌峰一方表示：1、2017年1月初（具体时间不记得了）断水断电；由于两被告早已不在商铺经营，其出于安全考虑在2017年10月加了一把U型锁。2、两被告拒不配合交接，我方无法自行将铺内物品进行处理、收回场地；至于是否自行收回商铺，我方回去考虑自行决定。关于第4项诉请，利婉怡、刘凌峰提供如下证据：《税收缴款书（税务收现专用）》共6份，分别载明：涉案房屋2016年8月税费13423.44元，缴款时间2016年9月14日，纳税人利婉怡；2016年8月税费13423.44元，缴款时间2016年9月14日，纳税人刘凌峰；涉案房屋2016年9月税费13423.44元，缴款时间2016年10月13日，纳税人利婉怡；2016年9月税费13423.44元，缴款时间2016年10月13日，纳税人刘凌峰；涉案房屋2016年10月–11月税费27504.62元（含滞纳金657.74元），缴款时间2017年1月18日，纳税人利婉怡；涉案房屋2016年10月–11月税费27504.62元（含滞纳金657.74元），缴款时间2017年1月18日，纳税人刘凌峰。利婉怡、刘凌峰据此表示该项诉请金额84703元计算公式如下：{［（13423.44元/月×2人）×4个月］－（6000元/月×4个月）+（657.74元×2个月）}。盛铭汇公司、森洋公司对上述证据真实性无异议。关于第6项诉请，利婉怡、刘凌峰提供如下证据：广州市宁骏物业管理有限公司出具的发票两份，分别载明：缴款人利婉怡、刘凌峰，缴款时间2017年5月18日，款项内容为6个月商铺物业服务费，金额15765元；缴款人利婉怡、刘凌峰，缴款时间2017年7月12日，款项内容为1个月商铺物业服务费，金额2627.5元。上述证据经质证，盛铭汇公司、森洋公司表示：对上述证据真实性有异议。关于第7项诉请，除上述2017年3月6日协议外，利婉怡、刘凌峰另提供如下证据：1、2017年1月24日利婉怡、刘凌峰（甲方）与广东广信君达律师事务所（乙方）签订的《委托代理合同》一份。该合同载明：甲方因与盛铭汇公司、森洋公司租赁合同纠纷案委托该所处理一审、二审（如有）及强制执行（如有）法律事务；甲方向乙方支付前期律师费130000元，在本合同签订之日支付；如本案需要进入二审的，甲方在委托乙方代理二审之日，须向乙方支付二审律师费65000元等。2、2017年1月24日广东广信君达律师事务所向利婉怡、刘凌峰出具的律师费发票一份（金额130000元）。上述证据经质证，盛铭汇公司、森洋公司表示：对上述证据真实性无异议。本院认为：关于涉案房屋租赁事宜，利婉怡、刘凌峰作为出租方先后与盛铭汇公司签订《租赁合同》、补充协议及2017年3月6日协议，以上均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于利婉怡、刘凌峰第1项、第6项诉请。第一，合同签订后利婉怡、刘凌峰已交付涉案房屋，盛铭汇公司作为承租人应依约支付租金及相应物业服务费。事实上，盛铭汇公司已进场经营并支付租金至2016年9月25日，没有证据表明因利婉怡、刘凌峰一方或涉案房屋本身的原因导致盛铭汇公司无法正常使用涉案房屋，且盛铭汇公司在2017年3月6日协议中确认其欠租事实，故盛铭汇公司关于其有权拒付租金的答辩理由不成立，本院不予采信。盛铭汇公司在2017年3月6日协议中确认其欠付利婉怡、刘凌峰2016年10月1日至2017年3月5日期间租金1064995元，属当事人自由处分权利，且该确认行为发生在本案诉讼期间，本院予以确认，故盛铭汇公司应向利婉怡、刘凌峰支付上述期间租金1064995元。第二，至于2017年3月6日之后的租金，因利婉怡、刘凌峰自认涉案房屋自2017年1月初已停水停电，自此时起涉案房屋已无法正常使用，且2017年3月6日协议约定如盛铭汇公司违反该协议，2017年3月14日前不清偿欠款的，则利婉怡、刘凌峰有权自2017年3月15日收回物业，但事实上利婉怡、刘凌峰在盛铭汇公司未依协议清偿欠款的情况下基于自身考虑至今未收回物业。因此，利婉怡、刘凌峰要求盛铭汇公司支付2017年3月6日之后的租金及物业服务费，理据不足，本院不予支持。盛铭汇公司称利婉怡、刘凌峰于2016年12月20日已对涉案房屋断水断电，无提供证据证实，本院不予采信。第三，关于物业管理费，基于上述理由，且2017年3月6日协议并未对涉案房屋的物业服务费在涉案房屋停水停电后的负担问题作出特别约定，故利婉怡、刘凌峰在其自认涉案房屋已于2017年1月初停水停电、盛铭汇公司无法正常使用涉案房屋的情况下又要求盛铭汇公司支付其垫付2017年1月至7月期间的物业服务费，缺乏充分理据，本院不予支持。关于利婉怡、刘凌峰第2项诉请。如上所述，本案系因盛铭汇公司逾期支付租金引发的纠纷，盛铭汇公司为违约方，利婉怡、刘凌峰要求盛铭汇公司支付相当于6个月租金的违约金1234200元（205700元/月×6个月），符合合同约定，本院予以支持。关于利婉怡、刘凌峰第3项诉请。盛铭汇公司逾期支付租金，利婉怡、刘凌峰有权依约主张逾期付款滞纳金，该滞纳金实为逾期付款违约金。违约金的计算，应分别以当月租金为本金［2016年10月至2017年2月期间租金205700元/月，2017年3月1日至3月5日期间租金36495元（226270元/月÷31日×5日）］，按每日5‰的标准，分别自前一月的26日起计至清偿之日止；违约金总额以不超过本金为限。关于利婉怡、刘凌峰第4项诉请。合同约定租赁期间政府收取的个人出租房屋税，甲方仅需承担最高上限为每月6000元，剩余部分由乙方承担。本案中利婉怡、刘凌峰其举证其支付了涉案房屋2016年8月至2016年11月期间的出租屋税费及滞纳金合计108703元，利婉怡、刘凌峰主张扣除其应负担部分24000元（6000元/月×4个月）后，盛铭汇公司应付其垫付的税费及滞纳金合计84703元，并无不当，本院予以支持。关于利婉怡、刘凌峰第5项诉请。合同约定“如乙方逾期交付租金超过七日的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同收回该物业，没收乙方交付的履约保证金并按本合同追究乙方的违约责任”，即利婉怡、刘凌峰没收租赁保证金的适用条件为盛铭汇公司迟延交租且利婉怡、刘凌峰据此行使合同解除权，但本案中利婉怡、刘凌峰并无要求解除合同、收回房屋，故没收租赁保证金的条件未成就，本院对利婉怡、刘凌峰该项诉请不予支持。关于利婉怡、刘凌峰第7项诉请。鉴于2017年3月6日协议对此作出了明确约定，且利婉怡、刘凌峰提供了《委托代理合同》及律师费发票等证据予以证实，本院对利婉怡、刘凌峰该项诉请依法予以支持。本案为合同纠纷，森洋公司并非合同相对方，利婉怡、刘凌峰要求森洋公司承责，无事实及法律依据，本院不予支持综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州盛铭汇餐饮管理有限公司支付原告利婉怡、刘凌峰2016年10月1日至2017年3月5日期间租金1064995元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州盛铭汇餐饮管理有限公司支付原告利婉怡、刘凌峰违约金1234200元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州盛铭汇餐饮管理有限公司支付原告利婉怡、刘凌峰逾期支付上述期间租金1064995元的违约金［分别以当月租金为本金（2016年10月至2017年2月期间租金205700元/月，2017年3月1日至3月5日期间租金36495元），按每日5‰的标准，分别自前一月的26日起计至清偿之日止；违约金总额以不超过本金为限］。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州盛铭汇餐饮管理有限公司支付原告利婉怡、刘凌峰垫付的2016年8月至2016年11月期间的出租屋税费及滞纳金合计84703元。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州盛铭汇餐饮管理有限公司支付原告利婉怡、刘凌峰律师费130000元。六、驳回原告利婉怡、刘凌峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费72537元，由原告利婉怡、刘凌峰负担37107元，被告广州盛铭汇餐饮管理有限公司负担35430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  张超英人民陪审员  张 代二〇一八年一月二十二日书 记 员  梁雅芝秦爽本判决书于2018年月日送达