四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金堂民初字第21号
原告成都农村商业银行股份有限公司金堂支行，住所地：金堂县十里大道一段469号。
负责人阚辉。
委托代理人邓菊，四川法之识律师事务所律师。
被告郑德玲，女，1964年2月28日出生，身份证号，汉族，户籍地金堂县淮口镇解放路**号，现住赵镇生态水城。
被告钟奎，男，1983年1月15日出生，身份证号，汉族，住金堂县。
委托代理人杨晓原，四川海峡律师事务所律师。
原告成都农村商业银行股份有限公司金堂支行（以下称农商银行）诉被告郑德玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月10日受理后，依法由代理审判员唐诗进独任审理。审理中，被告郑德玲申请追加钟奎为本案被告。经审查，被告郑德玲的申请符合法律规定，本院依法追加钟奎为本案被告。2014年3月19日，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年4月25日、5月16日、8月5日三次公开开庭进行了审理。原告农商银行的委托代理人邓菊、被告郑德玲、被告钟奎的委托代理人杨晓原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农商银行诉称，2009年1月1日，原告与郑德玲签订《房屋租赁合同》，将坐落于金堂赵镇文化街11号的商铺租赁给郑德玲使用，双方还对租期、给付租金方式等权利义务进行了约定。郑德玲在租赁期间将涉案商铺转租给钟奎，租赁期届满后未按合同约定将涉案商铺交付给原告，直至2013年7月31日，原告才收回商铺。虽然，郑德玲已依约向原告给付了租金，但并未向原告交付涉案商铺。钟奎实际使用原告的商铺，却未给付2012年1月1日至2013年7月31日使用商铺的租金。
综上所述，原告认为，被告钟奎使用原告的商铺，应按市场价格向原告支付租金。被告郑德玲在租赁期届满未将房屋交给原告，在房屋租赁期间将房屋转租给被告钟奎，应与被告钟奎承担连带给付租金的责任。为维护原告的合法权益，请求判令被告钟奎、郑德玲连带支付原告租金190000元。
被告郑德玲辩称，与原告签订《房屋租赁合同》属实，在合同履行过程中，已于2011年3月将涉案商铺转租给钟奎。租赁期届满后，因原告称已将商铺租给了钟奎而续租未果。2009年1月1日与原告签订的《房屋租赁合同》已履行完毕，原告诉请的租金与本人无关。
被告钟奎辩称，本人与原告无合同关系，不是本案适格的主体。虽然，2011年3月与郑德玲和案外人郑某某签订了《租房合同书》，但并未实际履行，且该合同应属无效。原告与郑德玲签订合同的终止时间是2011年12月31日，事实是原告将保证金退还给了郑德玲，表明原告与郑德玲的合同关系已经结束。关于“承诺书”，是因原告将“承诺书”作为租赁涉案商铺的前提条件，签订“承诺书”后，并未取得涉案商铺的使用及租赁的其余相关权利。根据2012年2月29日的“承诺书”，原告现向法院起诉，已过诉讼时效。
综上所述，钟奎既未与原告签订租赁合同，也未实际使用涉案商铺，且原告的起诉已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年1月1日，金堂县农村信用合作社联合社与郑德玲签订《房屋租赁合同》，金堂县农村信用合作社联合社将坐落于金堂赵镇文化街11号的商铺租赁给郑德玲使用，双方还对租期、租金给付方式等相关权利义务进行了约定。2011年3月9日，以郑德玲、郑某某为出租方，钟奎为承租方，双方签订《租房合同书》，合同主要内容为：出租方将金堂县赵镇文化街9#、11#两间铺面租给承租方使用；9#、11#铺面的租金均为每月10000元，租期分别至2013年4月1日、2011年7月31日止。2011年7月31日到期的铺面，在租期届满前由出租方做决定，是否续租。
2011年8月15日，钟奎向郑德玲出具证明一份，内容为：我与甲方郑某某、郑德玲在2011年3月9日签订的租房合同书于今日作废，不再有任何关系。备注：赵镇文化街11号铺面可经营到2012年1月6日止，租金已付清。
2012年2月29日，钟奎向农商银行出具“承诺书”一份，内容为，成都市农商银行金堂支行：本人现租赁你行位于金堂县赵镇文化街11号门面。我郑重承诺，一旦你行要处置该房屋，接到你行的收回房屋通知后，在七日内退租并交钥匙，房租按实际租赁月份给付。钟奎在承诺人（签字手印）处签字并加盖指印。
经农商银行申请，本院依法委托四川鹏程房地产土地评估有限公司对涉案商铺的租金进行了评估，2014年7月4日出具评估意见：2012年1月—12月的租金为114000元，2013年1月—7月的租金为70700元，2012年1月—2013年7月的租金合计为184700元。
庭审中，农商银行、郑德玲对双方签订的《房屋租赁合同》已履行完毕并终止及郑德玲已付清租金无异议。
另查明，2009年4月1日，经中国银监会四川管理局批准，金堂县农村信用合作社联合社更名为成都市农村信用合作社股份有限公司金堂信用社。2010年1月11日，经中国银监会四川管理局批准，成都市农村信用合作社股份有限公司金堂信用社，更名为成都农村商业银行股份有限公司金堂支行。
以上事实，有当事人陈述、当事人提交的证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，根据诉、辩各方的举证、质证及辩论意见，本案的争议焦点为：一、被告钟奎与原告农商银行是否成立事实上的房屋租赁关系；二、若成立事实房屋租赁，租金应如何确定；三、原告农商银行的起诉是否已过诉讼时效。
关于焦点一。原告认为，钟奎向原告出具的承诺书、向郑德玲出具的证明、郑德玲的陈述等证据，证明钟奎实际租赁涉案商铺，与原告存在事实上的租赁关系。郑德玲认为，从2011年3月9日郑德玲、案外人郑某某与钟奎签订《租房合同书》起，一直都是钟奎在使用涉案商铺，直到原告收回涉案商铺。钟奎认为，因希望承租原告的涉案商铺，但原告告知该商铺准备出让，若要承租需先签订“承诺书”，以便原告出让时有权收回商铺。钟奎在原告制作的“承诺书”上签字后，原告一直未与钟奎签订租赁合同，也未将涉案商铺交付给钟奎。故，2012年1月1日至2013年7月31日，双方不成立事实租赁关系。本院认为，2011年8月15日，钟奎向郑德玲出具证明，表明钟奎当时已实际租赁了涉案商铺。“承诺书”的内容应当作如下理解：就涉案商铺，钟奎与原告已达成租赁合意，并已实际占有涉案商铺，钟奎在接到原告处置涉案商铺时，将限期向原告交回钥匙。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下称《证据规定》）第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，钟奎对“承诺书”并未履行，未占有、使用涉案商铺的事实，应承担举证责任。庭审中，钟奎除自己的陈述外，并未提供相关证据支持其上述辩解主张，而原告提交的证据却印证了钟奎自2011年3月—2013年7月31日实际租用了涉案商铺。依照《证据规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院确信，钟奎与原告自2012年1月1日至2013年7月31日，成立事实上的房屋租赁关系。
关于焦点二。原告认为，结合本案钟奎与郑德玲、郑某某签订的《租房合同书》，每月租金为10000元，该租金属钟奎与郑德玲、郑某某真实意思表示，且系涉案商铺当时市场价格的真实反映。故，原告主张租金按每月10000元计算。钟奎认为，即使法院认定房屋租赁事实确实成立，租金也应当以郑德玲与原告约定每月5000元作为租金标准。郑德玲未发表意见。本院认为，因“承诺书”对租金未作约定，当事人在庭审中也未能达成一致，依照《中华人民共和国合同法》（以下称《合同法》）第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”的规定，原告与钟奎成立的事实租赁合同的租金，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行。从公平的角度出发，本院结合《租房合同书》并参照四川鹏程房地产土地评估有限公司出具的意见，酌定2012年1月1日—2013年7月31日的租金为180000元。
关于焦点三。原告认为，钟奎使用商铺期间一直未支付租金，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（以下称《诉讼时效规定》）第五条的规定，本案诉讼时效期间从最后一期租金履行期限届满之日起计算，本案的起诉在诉讼时效期间内。钟奎认为，根据2012年2月29日的“承诺书”，原告的起诉已过诉讼时效。本院认为，依照《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，双方成立的事实房屋租赁因无证据证明双方约定了租金支付期限，钟奎应当分别于2012年12月31日、2013年7月31日向原告支付相应租金。依照《诉讼时效规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，原告的诉讼时效期间应从2013年7月31日起算。故，原告的起诉未过诉讼时效期间。
综上所述，本院认为，本案原告与被告钟奎成立的事实上的房屋租赁合同，属双方真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，虽然双方对租期、价格及租金的支付方式未作明确约定，但可以依照《合同法》的相关规定进行弥补。同时，因该合同事实上已履行，从诚实信用及保护交易的角度出发，应当确认双方事实上的房屋租赁合法、有效。
关于原告与郑德玲签订《房屋租赁合同》，双方已履行完毕并终止，本案原告主张的是，《房屋租赁合同》履行完毕后2012年1月—2013年7月的租金，该合同的效力及履行不是本案审查的范围。关于郑德玲、郑某某与钟奎签订的《租房合同书》，因本案原告未主张该合同无效及相关权利，也不属本院审理的范围。原告关于要求郑德玲承担连带支付租金的诉请，因郑德玲在与原告终止合同后，原告未举证证明与郑德玲续签合同及郑德玲在合同期满后实际占有和使用涉案商铺。故，原告的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。钟奎关于其不是本案适格的主体问题，因与本院查明的事实不符，且系本院根据郑德玲的申请依法追加，其辩解不能成立。
依照《合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告钟奎事实上租用涉案商铺后，应当履行支付租金的义务。但被告钟奎未向原告支付租金，已构成违约，应当承担支付租金的违约责任。故，原告要求被告钟奎支付租金的诉请合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一.被告钟奎于本判决生效后十日内给付原告成都农村商业银行股份有限公司金堂支行180000元；
二.驳回原告成都农村商业银行股份有限公司金堂支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4100元，评估费4000元，两项合计8100元，由被告钟奎负担。（此款原告已预交，被告钟奎在履行上述给付义务时一并给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 江 艳
代理审判员 唐诗进
人民陪审员 彭再兵
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 黄 静