新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2016）新40民终2774号上诉人（原审原告）：司麒麟，男，汉族，1974年11月19日出生，现住伊宁县。上诉人（原审原告）：华金燕，女，锡伯族，1980年11月24日出生，现住伊宁县。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘德林，新疆弓月律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆恒富房地产开发有限公司。住所地：伊宁市东梁街***号。法定代表人：叶建鲜，该公司总经理。委托诉讼代理人：董雪华，新疆天和律师事务所律师。上诉人司麒麟、华金燕因与被上诉人新疆恒富房地产开发有限公司（以下简称恒富房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2016）新4002民初3477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。司麒麟、华金燕上诉请求：撤销一审判决；改判恒富房产公司承担违约金46,613.42元。事实和理由：1.一审判决认定涉案商品房在2015年11月30日前具备交付条件错误。该商品房没有取得工程竣工验收备案证明，恒富房产公司提供的建设工程竣工验收报告、房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书和物业服务合同不具备证据的客观真实性；2.恒富房产公司安装壁挂炉未得到买受人同意，一审判决认定恒富房产公司履行合同义务缺乏依据。恒富房产公司辩称，1.其已按约定履行了合同义务；2.由于城市集中供暖基础设施无法完成，为更好地服务购房户，采取了安装壁挂炉方式采暖。故请求维持一审判决。司麒麟、华金燕向一审法院起诉请求：1.恒富房产公司继续履行合同；2.恒富房产公司支付违约金46,613.42元；并承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年5月7日，司麒麟、华金燕向恒富房产公司支付购房定金1,980元，并签订借款合同，约定司麒麟、华金燕向恒富房产公司借款123,049元作为购房借款，于2016年5月7日、2017年5月7日分别偿还借款的50%。2015年5月18日，双方签订商品房买卖合同，约定司麒麟、华金燕购买恒富房产公司开发的书香苑XX室，前述定金和借款作为司麒麟、华金燕首期支付全部房款的30%，合计125,029元。出卖人（恒富房产公司）应当在2015年11月30日前向买受人（司麒麟、华金燕）交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人应与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。城市基础设施上下水、供电、供暖2015年11月30日达到正常使用，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款1%的违约金。商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时出卖人应当满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期在30日内，自约定的交付期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。剩余房款为司麒麟、华金燕向银行贷款270,000元支付。2016年5月7日，司麒麟、华金燕向恒富房产公司偿还借款61,525元。在工程建设施工过程中，施工单位、监理单位对涉案房屋楼栋的相关建设项目进行质量验收并记录。2015年9月20日，恒富房产公司与伊犁汇商物业服务有限公司签订物业服务委托合同约定，委托该物业服务公司对恒富房产公司开发的伊宁市北环东路10号的居住物业提供服务，即所涉恒富房产公司向司麒麟、华金燕销售的房屋在内的物业。2015年11月22日，伊犁正信测绘工程咨询有限公司对涉案楼栋的房屋进行实测，并出具房产测绘成果、技术报告书，伊宁市房地产管理局在该报告书内页进行盖章确认。2015年11月30日，恒富房产公司在伊犁晚报上刊登入住公告，内容为：”尊敬的各位业主：由新疆恒富房地产开发有限公司开发的''书香苑''小区一期楼盘于2015年11月30日正式交房，请各位业主及时携带相关票据、身份证等资料和证件原件，即日起前来''书香苑''小区物业管理中心办理入住手续。”另查，因市政集中供暖热源不足，恒富房产公司出售的房屋暂时未能完成集中供热设施，恒富房产公司为司麒麟、华金燕所在楼栋购房户安装壁挂炉。一审法院认为，在庭审过程中，恒富房产公司提交的质量验收记录、测绘报告和物业服务合同，以及刊登的公告，说明在合同约定的期限内恒富房产公司所销售的房屋已经具备交付的条件，其以媒体公告的方式通知购房业主办理交房手续，至于业主是否办理入住手续，不影响恒富房产公司已完成合同约定的义务，故双方应继续履行合同。对于司麒麟、华金燕主张恒富房产公司未按约定完成基础设施的意见，据一审庭审查明，在工程建设施工过程中，施工方和监理方对具体项目建设的质量验收记录，以及工程项目完工后的验收报告，说明被告已经按约履行了相关合同义务，在伊宁市市政热源不足的情况下，为达到房屋居住的条件，恒富房产公司通过对购房户的房屋安装壁挂炉，旨在为更好地履行合同约定的义务，因此，可以表明恒富房产公司已提供符合约定的基础设施，故对司麒麟、华金燕要求支付违约金的诉请不予支持。对于司麒麟、华金燕抗辩称恒富房产公司提供材料上的相关单位与恒富房产公司有利益关系而不认可的意见，根据建筑行业和物业服务的基本操作规程，相关单位在材料的签章能够较为客观地反映相关项目和合约运行的情况，司麒麟、华金燕对此存有疑异，应提供证据予以证实，在不能提供证据予以佐证时，应承担举证不能不利的法律后果，对司麒麟、华金燕该项意见不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、司麒麟、华金燕与新疆恒富房地产开发有限公司继续履行商品房买卖合同；二、驳回司麒麟、华金燕其他诉讼请求。案件受理费381元，由司麒麟、华金燕负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。司麒麟、华金燕提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，拟证明商品房的交付必须向政府主管部门提供竣工报告、质量评估报告等21项材料，主管部门审查、盖章、备案，建设方还需提供其他的单项验收证明，才是真正意义的竣工，才能交付使用。恒富房产公司一审提供的工程单项验收报告不能取代政府主管部门的备案证明。恒富房产公司对该证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，认为该证据是向政府相关部门备案材料，不应由司麒麟、华金燕持有，且备案表中没有政府相关部门的签字和盖章。本院认为，该证据为梧桐丽景工程竣工验收备案表，与本案恒富房产公司开发的书香苑工程无关联性，备案程序和方式不应通过类比确定，而应由相关规范性法律文件规定，对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的商品房买卖合同，系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：恒富房产公司应否承担违约责任问题。司麒麟、华金燕主张恒富房产公司未提交竣工验收备案证明；提交的工程竣工验收报告、商品房面积实测技术报告和物业服务合同不真实；安装壁挂炉未得到其同意，故构成违约，应承担违约责任。关于工程竣工验收备案证明的问题。国务院《建设工程质量管理条例》第六条规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。可见，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案仅系管理性法律规范。本案中，恒富房产公司提交了建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体对涉案商品房的建设工程竣工验收报告、房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书和物业服务合同。司麒麟、华金燕否认上述证据的真实性，但未提供相应的反驳证据。恒富房产公司虽未如期提交工程竣工验收备案证明，但并不表明涉案商品房不符合交付条件，亦不影响司麒麟、华金燕对该房的使用。故对司麒麟、华金燕主张恒富房产公司未取得工程竣工验收备案证明，构成违约，应支付违约金，不予支持。关于涉案商品房供暖问题。双方约定，供暖方式为集中供暖。目前小区居民住宅的供暖方式主要有热力部门集中统一供暖和小区自身配套的供暖设备分散供暖两种。集中供暖属于城市基础设施，实行”统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”。由于伊宁市城市建设部门无法提供符合国家标准的集中供暖设施，恒富房产公司为履行约定的交付供暖设备义务，实现合同目的，对涉案商品房小区安装燃气壁挂炉。恒富房产公司在变更该合同义务时虽然未与购房户达成合意，但亦未向购房户另行收取任何费用，亦未给其造成损害。据此认为，恒富房产公司变更采暖方式不构成违约。综上，司麒麟、华金燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费965元，由上诉人司麒麟、华金燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  张春晓代理审判员  尹玉婷代理审判员  张瑀歆二〇一七年三月二十二日书 记 员  贺延燕