上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）重字第8号
原告上海淞南资产经营投资有限公司。
法定代表人杜德平。
委托地理人陈欣，上海政明律师事务所律师。
被告张伟琳。
委托代理人夏朝霞，上海市东海律师事务所律师。
第三人上海虹灵保膳高新技术有限公司。
法定代表人王淞沪。
委托代理人胡菁，上海胡菁律师事务所律师。
委托代理人郑栋，上海显栋律师事务所律师。
原告上海淞南资产经营投资有限公司与被告张伟琳、第三人上海虹灵保膳高新技术有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月26日受理后，公开开庭进行了审理，并于2013年1月24日作出（2012）宝民三（民）初字第898号民事判决。2013年5月6日，上海市第二中级人民法院裁定撤销本院上述判决并发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海淞南资产经营投资有限公司的委托代理人陈欣、被告张伟琳的委托代理人夏朝霞、第三人上海虹灵保膳高新技术有限公司的委托代理人胡菁、郑栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海淞南资产经营投资有限公司诉称，2004年7月，上海市宝山区淞南镇集体资产管理委员会批复同意上海长江工具有限公司改制。2005年6月，原告与被告签订资产转让协议书，原告以一定价格将上海长江工具有限公司的全部资产转让给被告（不包括土地）；双方同时约定，原告将原告名下原上海长江工具有限公司使用的土地租赁给被告使用，被告应按照淞南镇政府有关文件精神支付土地租金。但，被告接受上海长江工具有限公司全部资产后，并未自己经营，而是将上述土地给第三人经营使用，同时以种种理由推脱、一直没有支付土地租金。在原告的一再催促下，原被告于2011年12月底签署了关于土地租赁费的对账单，被告确认共欠原告租金2，796，300元。原告认为双方土地租赁协议真实有效，被告的行为损害了原告的利益，故起诉要求：1、解除原被告间的土地租赁关系，被告及第三人迁出上海市宝山区江杨南路XXX号；2、被告及第三人支付2006年6月6日起至2011年12月31日止的土地租金2，796，300元。
被告张伟琳辩称，同意解除合同并返还租赁土地，但土地实际由第三人使用，故应当由第三人承担迁出义务。此外，对于拖欠租金的数额没有异议，由于第三人没有向被告支付租金，导致被告无力向原告支付租金，被告同意在第三人向其支付租金后再支付给原告。
第三人上海虹灵保膳高新技术有限公司述称，原被告之间，及原告与第三人之间不存在租赁关系，原告没有要求被告及第三人迁出的权利。系争土地自2005年起由第三人使用，对此原告是明知的。第三人出资203万元向原被告购买了长江工具厂的所有房屋、设备财产、全部员工，故该地块的使用权人应为第三人。虽然第三人在受让地上物的同时，并没有受让土地本身，但是相关的政府文件及当时体制改革的相关文件都已经明确系争土地的使用权归第三人。2011年12月8日前，系争土地的登记权利人为长江工具厂。2011年12月8日，原被告恶意串通，将使用权人变更登记成为了原告。即使原告是系争土地的使用权人，在权利形成日即2011年12月8日前，其也不是权利人，故无权主张此前的租金。就租金标准而言，淞南镇镇政府在2006年曾有相关文件规定此类企业的土地租赁费用是每年每亩1.1万元，原被告约定1.9万元的年租金属于恶意串通。综上，本案是原被告之间恶意串通之诉，目的是损害第三人的合法权益，故不同意原告的所有诉讼请求。
经审理查明，2004年7月26日，上海市宝山区淞南镇集体资产管理委员会作出《关于上海长江工具有限公司、上海通海工索具厂和上海吴淞化工总厂淞南灌氧联营厂改制方案的请示》的批复【淞资委（2004）7号《批复》】，其中原则同意上海长江工具有限公司改制方案的请示。2004年8月25日，上海沪博资产评估有限公司出具沪博评报字（2004）第042号《上海长江工具有限公司整体资产评估报告》，评估结果为，上海长江工具有限公司在2004年7月31日净资产价值为614，452.87元。上述评估报告特别事项说明中载明，评估对象江杨南路XXX号土地使用权为集体所有建设用地土地使用权，集体土地所有权归宝山区淞南镇镇级集体所有，根据企业委托评估要求，企业股权转让后资产占有方对于集体土地以土地租赁形式（每年支付年土地租金）获得集体土地使用权，故本次评估中江杨南路XXX号的集体土地使用权不在评估资产范围之内。2005年6月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《资产转让协议书》，约定，根据2004年上海沪博资产评估有限公司对上海长江工具有限公司的评估报告所确定的净资产值为614，452.87元，经双方协商，达成如下转让协议：一、乙方支付甲方原上海长江工具有限公司的净资产为614，452.87元；二、乙方支付甲方原上海长江工具有限公司转入托管中心18人的补偿金345，023元；三、协议签订后，原上海长江工具有限公司的债权债务由乙方承担；四、乙方应根据政策妥善安排原上海长江工具有限公司的职工；五、协议签订后，乙方按照淞南镇镇政府有关文件精神支付土地租赁费。
2005年7月18日，上海市宝山区淞南镇集体资产管理委员会出具关于《关于上海长江工具有限公司受让人张伟琳减免收购资金的请示》的批复【淞资委（2005）09号】，其中明确，同意减免张伟琳自受让之日起企业一年土地租赁费。2005年8月2日，上海淞南资产经营投资有限公司作出《关于对上海长江工具有限公司进行清算及资产处置结果》【宝淞资司（2005）7号】，其中明确：一、根据2004年8月上海沪博资产评估有限公司的评估报告，上海长江工具有限公司的净资产为614，452.87元，三方股东予以确认；二、我公司与重庆工具厂签订了股东解体协议书，支付了该笔款项计463，946.50元；签订与杨坚明的股东解体协议书，支付了201，870.34元；三、我公司与张伟琳签订资产转让协议书，张伟琳需支付我公司1，068，811.65元，包括我公司分得资产57，971.81元和我公司垫付重庆工具厂、杨坚明的665，816.84元。以及上海长江工具有限公司转入托管中心18人的补偿金345，023元。四、原上海长江工具有限公司的债权债务由张伟琳承担；由张伟琳妥善安置原上海长江工具有限公司的29名职工；五、张伟琳将原上海长江工具有限公司的固定资产，价值2，035，924.47元与上海虹灵集团合作，成立上海虹灵保膳环保高新技术有限公司。
2005年8月4日，被告与第三人签订《备忘录》，其中明确，1、标的物：江杨南路XXX号，包括原上海长江工具厂所有的厂房、设备及其它生产资料（具体数据以“上海长江工具有限公司整体资产评估报告－沪博评报字（2004）第042号”评估书为准）；2、投入价格：投入价格以评估报告的203万元整，第三人以现金方式支付；3、交割日期：以收购方付清全额资金203万元为准；4、相关物权：标的物（以评估书为准）的所有物权，如使用权、处置权、分割权、交易权等，自交割日起由被告全部转交给收购方第三人，并办妥全部相关手续。
2011年11月8日，原告经核准登记为上海市泗塘新村街道15街坊5／3丘3，005.50平方米集体建设用地的使用权人，土地取得方式为批准拨用企业用地，土地用途为工业用地，并取得了沪房地宝字（2011）第039557号上海市房地产权证。2011年12月31日，原告与被告签订《对账单》，其中约定，原被告就土地租赁费进行对账，截止2011年12月31日止，被告尚欠原告土地租赁费279.63万元（具体明细为：2005／6／62006／6／5，减免。2006／6／62006／6／30，1.95万元。2006／7／12006／12／31，15.6万元。2007／1／12008／12／31，87.36万元。2009／1／12010／12／31，112.32万元。2011／1／12011／12／31，62.4万元。）
另查明，第三人不服上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局于2011年11月8日作出的向原告颁发沪房地宝字（2011）第039557号上海市房地产权证的具体行政行为，于2012年7月向本院提起行政诉讼。2012年9月19日，本院作出（2012）宝行初字第34号行政判决，驳回了第三人的诉讼请求。第三人不服判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。2012年12月3日，上海市第二中级人民法院作出（2012）沪二中行终字第439号行政判决，维持原判。
原审审理中，为证明己方主张，第三人向本院提供下列证据：
1、宝府土批（87）第15号文件，证明系争地块的使用权人是上海长江工具有限公司，但因相关部门不作为，导致没有及时登记在长江工具厂名下，也就导致无法及时登记在第三人名下；2、上海长江工具有限公司与第三人于2005年1月11日签订的《租赁合同》，其中约定租期从2005年2月1日起至2025年2月1日，年租金48，000元，证明了上海长江工具有限公司是该地块及土地的权利人，第三人先租赁、后收购的；3、上海长江工具有限公司整体资产评估报告，证明因房屋的转让，故第三人成为系争土地的使用权人；4、淞资委（2004）7号《批复》，证明了上海长江工具有限公司改制后，原、被告将长江工具厂的固定资产以有偿的方式转让给了第三人；5、原、被告于2005年6月6日签订的《资产转让协议书》，证明被告以95.9万元获得资产后以203万元的价格转让给第三人，存在商业欺诈；6、淞资委（2005）09号批复；7、《关于对上海长江工具有限公司进行清算及资产处置结果》【宝淞资司（2005）7号】，证明原告明知资产受让人为第三人，且土地使用权人也是第三人；8、意见征询；9、备忘录，证明了第三人以现金203万元收购了资产；10、上海长江工具有限公司于2005年4月10日出具的证明，内容为：“宝山区江杨南路XXX号的土地为上海长江工具有限公司所用，现由于历史原因，未及时办理土地使用证，相关手续正在办理”，证明了地块及房屋是上海长江工具有限公司所有；11、第三人于2005年9月26日出具的《有关房屋出租的情况说明》，内容为：上海长江工具有限公司经转制后，已成为私有制企业。转制后的上海长江工具有限公司与上海虹灵环保高新技术有限公司合作组建第三人。根据宝府土地（87）第15号文件的批复，上海长江工具有限公司获得6.79亩土地的使用权，在此土地上建造的房屋，由于没有及时办理房屋权证，同样归上海长江工具有限公司，事实上已予确认。因此，经合资组建的第三人同时拥有上述房地产使用权。12、上海市宝山区淞南镇人民政府于2006年2月10日颁布的《关于加强和完善我镇集体土地管理的实施意见》【宝淞府（2006）8号文件】，其中明确，本意见的适用对象为我镇镇域范围内的集体性质土地，包括集体土地、撤村前各村民委员会以及其下属企事业单位使用的撤村时未进入村集体资产评估的国有土地，第五条“集体性质土地租赁费标准”明确：20062008年，按照11，000元／亩／年的标准和镇房地产所核定的各单位实际占用面积收取土地租赁费，集体性质土地使用费的收取由镇政府与各公司直接签订，委托镇资产办公收取。
原告对第三人提供的上述证据的质证意见如下：1、真实性无异议，系争土地原确属于长江工具公司，但产权从未登记，现在长江工具公司已改制，系争土地的使用权权利人就是原告。2、无原件，真实性不予认可，且签约时第三人尚未成立。3、4、5、6，真实性无异议，但不认可第三人的证明目的。7、真实性无异议，但原告作为原上海长江工具有限公司的股东之一负责资产清算与处理，除了评估报告中转入给被告的部分外，剩下的由原告处分并享有权利，其中即包括系争土地。8、9，真实性无异议。10、真实性无异议，证明是为了方便工商登记和处理而产生，无法证明第三人为土地的使用权人。11、真实性无异议，但只能证明原告将地上物转让给被告后，被告又转让给第三人。12、真实性无异议，但以该标准作为租金标准，没有依据。
被告对第三人提供的上述证据的质证意见如下：1、真实性无异议，但无法证明系争土地的土地使用权人。2、真实性不予认可。3、4、5、6、7、8，真实性无异议。9、真实性无异议，但203万元最终未以现金方式支付给被告，而是入股第三人公司。10、真实性无异议。11、真实性无异议，但仅是对建筑物进行确认，没有确认土地使用权归第三人。12、真实性无异议。
原审审理中，第三人表示，其在使用系争土地的过程中，除原有资产以外，还在系争土地上建造厂房，以及在配电、下水道方面均有投资。原告表示，同意对被告进行补偿，土地上的原有资产可以参考评估报告，并考虑到第三人在土地上确实有添附，愿意给予被告共计223万元补偿。被告同意原告上述补偿方案。
本案过程中，第三人还提供一份上海市城镇土地使用税纳税申报表，税收电子完税证，证明其缴纳了2013年1月至6月的土地使用税及房产税，故第三人系实际的土地使用权人，第三人在接到相关部门电话通知后进行缴税。原告表示，对上述证据的真实性不持异议，但无法证明系税务部门通知缴费，仅能证明第三人自行缴纳税收的事实。同时，关于上海长江工具厂的历史演变，原告表示，该厂是于1984年成立的集体所有制企业，1985年该厂变为国营集体联营企业，2001年，原告前生上海市宝山区淞南工业公司与重庆工具厂、杨坚明三方出资成立上海长江工具有限公司；2005年，上海长江工具有限公司进行改制，原告通过购买重庆工具厂和杨坚明全部股份后取得公司的所有资产，其中地上部分直接转让给被告，原告保留土地使用权。被告表示，其曾是长江工具厂的厂长。第三人称，2005年长江工具厂体制改革，根据镇政府相关规定，受让人必须是原厂工作人员或原村村民，故当时形式上先由担任长江工具厂厂长的被告受让资产，再行转让给第三人，实质上被告仅在其中起到搭桥作用，第三人才是真正资产受让方。审理中，原告还表示，尽管在资产转让协议中约定租金根据镇政府文件精神来确定，然考虑到被告对改制作出的帮助，故双方当时未能明确具体的租金标准，2007年开始原告要求与被告确认租金标准，但一直未果，直至2011年，双方达成协议，确认租金单价为2006年5万元、2007-2008年7万元、2009-2010年9万元、2011年及以后为10万元，上述标准系双方自行协商确定，未参照所谓政府标准。被告表示，就原告所述双方协商租金的过程是属实的，被告作为老淞南人，对市场租金标准是清楚的，2007年期间因被告未能在第三人处取得分配的利润故未能与原告协商一致租金标准，2011年与原告签署租金确认单时，被告认为实际占用土地人为第三人，故相应的租金应先由第三人支付给被告，被告再行支付原告。第三人还称，系争土地属于集体所有土地，原告即便于2011年11月8日取得土地使用权，也无法改变第三人为土地实际使用人的事实，即便产生租金，第三人也应向土地所有人即淞南镇政府支付，原告无权收取租金，事实上，原告或被告从未向第三人主张过任何租金。
再查明，上海长江工具有限公司成立日期为1990年6月7日，公司类型有限责任公司（国内合资），年检情况为2004年检查完毕，企业状态为2008年6月7日吊销未注销。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据生效的行政判决，原告经登记为系争土地的初始使用权人已被确认为合法有据。原告作为不动产权利人，对系争土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三人关于其实际取得系争土地使用权的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院对此无法采信。原、被告于2005年6月6日签订《资产转让协议书》，双方明确被告按照镇政府有关文件精神支付土地租赁费；同时，《上海长江工具有限公司整体资产评估报告》中特别事项说明，企业股权转让后资产占有方对于集体土地以土地租赁形式获得集体土地使用权。据此，可明确，在被告受让长江工具有限公司相关资产的同时就系争土地与原告形成的系租赁合同法律关系。本案争议焦点在于，该租赁合同关系是否仍继续履行，是否发生中止、变更等客观法律事实。根据2005年8月2日，上海淞南资产经营投资有限公司作出《关于对上海长江工具有限公司进行清算及资产处置结果》【宝淞资司（2005）7号】，其中明确：根据2004年8月上海沪博资产评估有限公司的评估报告，上海长江工具有限公司的净资产为614，452.87元；上海长江工具有限公司的债权债务由被告承担；被告将原上海长江工具有限公司的固定资产，价值2，035，924.47元与上海虹灵集团合作，成立第三人。同年8月4日，被告与第三人签订《备忘录》，将包括原上海长江工具厂所有的厂房、设备及其它生产资料（具体数据以“上海长江工具有限公司整体资产评估报告－沪博评报字（2004）第042号”评估书为准）作价203万元转让给第三人。至此，原长江工具有限公司的相关资产连带系争土地在内均转移至第三人控制和占有之下，对此原告系知晓并同意；同时，《备忘录》中双方明确约定所转让的资产均以第042号评估书为准，再根据上述分析，基于特别事项的说明，第三人作为新的资产占有方对于系争集体土地以土地租赁形式而获得。据此，虽然三方未形成书面的土地租赁合同，但从各自的实际行为可得出结论，系争土地的承租人已由被告变更为第三人。故原被告双方于2011年12月31日就租赁费进行的对账，不发生法律效力。综合上述分析，原告要求被告支付拖欠的租金，并要求解除租赁合同、被告及第三人迁出系争土地等诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院难以准许。鉴于原告与第三人实际形成租赁合同法律关系，原告应据此另行向第三人主张相关权利，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，判决如下：
原告上海淞南资产经营投资有限公司要求解除与被告张伟琳间的土地租赁关系、被告张伟琳及第三人上海虹灵保膳高新技术有限公司迁出上海市宝山区江杨南路XXX号、并支付2006年6月6日起至2011年12月31日止的土地租金2，796，300元等的诉讼请求，不予支持。
本案受理费29，170元，由原告上海淞南资产经营投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
代理审判员 包鸿举
人民陪审员 时金兰
二〇一三年十一月六日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
二、《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。