浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0683民初3020号
原告：吴黎丽，女，1973年7月3日出生，汉族，住杭州市上城区。
委托诉讼代理人：尹志南，浙江求道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢露丹，浙江求道律师事务所律师。
被告：潘美良，男，1970年1月8日出生，汉族，住杭州市江干区。
原告吴黎丽与被告潘美良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴黎丽的委托诉讼代理人尹志南、被告潘美良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴黎丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房租费35280元，并支付该款自2015年9月7日起至付清日止按月利率2%计算的逾期付款利息；2.判令被告向原告支付违约金10000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2014年4月22日，被告向原告租赁位于嵊州市东南路××室房屋，约定租赁期限为2014年5月1日至2017年4月30日止，租金第一年为33600元，第二年在上一年基础上递增5%。2015年9月2日，被告未能如约支付第二年的房租费，向原告出具欠条一份，并承诺承担相应的逾期付款利息及违约金。第三年，被告未向原告继续租赁。原告多次向被告催讨所欠款项，被告至今未付。现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。
被告潘美良辩称：欠条确实是被告写并签字的，但是案涉房屋已于2015年12月份另行租赁给他人，被告不需要支付接下来月份的房租，而且滞纳金和违约金一并收取也是不合理的。另外，被告对房屋进行了装修，花费了29000元，被告搬掉后，原告另行将房屋承租给其他人，其他人支付了5000元的装修金，原告在和下一个承租人收取这笔款项的时候曾说这5000元是给上一个承租人的，故5000元应属于被告所有。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对相关证据，本院认定如下：
1.原告提供房屋租赁合同一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，第二年房租即为欠条上的35280元的事实。同时合同上约定了被告违约应承担滞纳金及违约金的情况，另外合同约定了装修设施是不能拆除的。故被告归还装修费的主张不能成立。被告经质证认为，真实性没有异议。本院认证认为，被告对该份证据的真实性予以认可，本院将其作为认定案件事实的依据予以收集。
2.原告提供房产证及证明各一份，证明房屋所有权人为嵊州市业隆装饰有限公司，但原告享受了租房的权利义务，故有诉讼主体资格。被告经质证认为，真实性没有异议。本院认证认为，被告对该份证据的真实性予以认可，本院将其作为认定案件事实的依据予以收集。
3.原告提供欠条一份，证明被告欠付原告房租款35280元的事实，同时被告需要承担相应的违约金和滞纳金。被告经质证认为，真实性没有异议,但是案涉房屋已于12月份另行租赁给他人且被告已于10月份搬离案涉房屋，故被告不需要支付接下来月份的房租，故欠条不合理，而且滞纳金和违约金一并收取是不合理的。本院认证认为，被告对该份证据的真实性予以认可，本院将其作为认定案件事实的依据予以收集。
4.被告申请朱某、钱某出庭作证，证人朱某、钱某在庭审中陈述其于2015年12月份开始（具体日期无法确定）向嵊州市业隆装饰有限公司租赁嵊州市××××室的房屋，同时其向周六艺（嵊州市业隆装饰有限公司的法定代表人）支付了5000元的装修款，该装修款当时周六艺说是支付给上一个承租人的，但手上并无书面租赁合同。同时钱某提供了嵊州市时浪贸易有限公司的营业执照一份，载明公司的营业期限为2016年1月18日至长期，公司的住所为嵊州市××××室。该组证人证言及营业执照证明案涉房屋已于2015年12月份租赁给其他人，被告不再需要支付给原告租金，同时证明原告应向被告支付5000元装修款的事实。原告经质证认为，即使被告举证证明房屋租赁至何时，仍应按照欠条上的金额支付租金，且被告主张的要求原告给付装潢款是没有任何依据的。本院认证认为，该组证人证言及营业执照可以证明嵊州市××××室已于2016年1月18日起成为嵊州市时浪贸易有限公司的住所，其法定代表人及员工已于2015年12月份开始搬入案涉房屋。
本院认定事实如下：2014年4月22日，原、被告签订房屋租赁合同一份，被告向原告租赁嵊州市东南路××室房屋，合同约定房屋租赁期间为2014年5月1日至2017年4月30日止。第一年租金为33600元，自第二年起，每年租金应在上一年的租金基础上递增5%，即第二年为35280元。自第二年起，被告需在每年3月30日前向原告付清下一年度的租金。同时约定，如拖欠租金，租赁合同自动终止，租赁期间如有一方提前终止合同，将支付对方违约金10000元。2015年9月2日，被告未及时向原告支付2015年5月1日至2016年4月30日止的租金35280元，被告写下欠条一份，承诺房租款35280元于2015年9月7日前付清，如有违约，房屋租赁合同终止，所欠的房租及费用每天按3%的滞纳金支付，直至付清所有款项（包括违约金10000元）。庭审中，被告陈述因自身经济关系，于2015年10月起不再租赁案涉房屋。
另查明，1.嵊州市××××室属于嵊州市业隆装饰有限公司所有，其法定代表人周六艺与原告系夫妻关系，本案房屋租赁合同的权利义务由原告承受；2.被告在原告处有保证金3000元，水电押金3000元；3.嵊州市××××室已于2016年1月18日起经注册成为嵊州时浪贸易有限公司的公司住所。
本院认为，原、被告双方签订房屋租赁合同，双方租赁关系成立，且合同合法有效。原告按约将房屋出租给被告，被告理应支付原告相应的租金，现被告未按约定支付原告租金，理应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：1.被告应支付原告的租金计算至何时？2.违约金与逾期付款利息在本案中可否一并主张适用？
针对第一个争议焦点，本院认为，原告主张的系2015年5月1日-2016年4月30日期间的房租款，但案涉房屋已于2016年1月18日起经注册成为嵊州时浪贸易有限公司的公司住所，根据证人朱某、钱某已于2015年12月份搬入8302室的证言，结合公司注册前确需进行租房等前期准备工作的日常生活经验，对朱某、钱某已于2015年12月份承租案涉房屋予以采信。因证人无法确定其具体承租的日期且被告未提供其他证据予以证明，根据“谁主张、谁举证”的原则，该举证不能的法律后果由被告承担，故本院认定案涉房屋已于2015年12月31日另行租赁他人。现原告继续主张2015年12月31日后的租金，于理无据，本院不予支持。即对原告主张的2015年5月1日-2015年12月30日期间的房屋租金23520元，本院予以支持。被告在原告处的保证金3000元及水电押金3000元，与租金系因同一法律关系产生，可在房屋租金中一并予以抵扣。被告辩称其已于2015年10月份搬离租赁房屋，故不应支付租金，但其未提供证据证明其已将房屋交付原告且原告已接收房屋，故本院对其辩称不予支持。被告主张原告应支付其5000元装修款，但现由证据尚不足以证明原告收取了该装修款，故对其主张本院不予支持。
针对第二个争议焦点，本院认为，被告提前终止房屋租赁合同关系，系违约，应按照合同约定支付原告违约金10000元。对原告主张的逾期付款利息损失的诉讼请求，本院认为利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系，其属于损害赔偿责任的范畴，本案约定的违约金已弥补其利息损害，不应一并主张，故该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，对原告诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持；对不合理部分，本院依法不予支持。依照中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、潘美良于本判决发生法律效力之日起十五日内支付吴黎丽2015年5月1日至2015年12月30日期间的房屋租金23520元、违约金10000元，以上合计33520元（抵扣保证金3000元、水电押金3000元，还需支付27520元）；
二、驳回吴黎丽的其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1182元，减半收取计591元，由原告吴黎丽负担231元，被告潘美良负担360元（款限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 徐烽平
二〇一七年七月十一日
书 记 员 倪思雨
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。