上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终403号
上诉人（原审原告）：陈国祥，男，1960年7月28日生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱世芬，女，1957年3月26日生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：唐敏峰，上海市南星律师事务所律师。
原审第三人：上海世凯房地产经纪事务所，住所地上海市松江区泗泾镇古楼公路****弄**号***室。
投资人：伍亚萍。
上诉人陈国祥因与被上诉人朱世芬、原审第三人上海世凯房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初10660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人陈国祥上诉请求：撤销原判第三项，改判被上诉人朱世芬支付陈国祥违约金人民币（下同）790,000元。事实和理由：关于违约赔偿的问题，双方在《房地产定金及买卖协议》中有明确约定，双方理应遵照执行。即便法院认定违约金约定过高，可以酌定下调，但一审法院判决朱世芬支付陈国祥违约金250,000元，系未查清事实，严重损害了陈国祥的合法权益，对陈国祥极为不公。因朱世芬与案外人存在纠纷导致涉案房屋被司法查封，朱世芬无力解除查封并办理过户手续，故朱世芬存在明显的违约行为且由此导致协议无法继续履行。陈国祥在签订协议后积极履行，及时按照约定支付房款740,000元，没有任何过错。众所周知，近年来房屋价格快速上涨，因朱世芬的违约行为，造成陈国祥在协议解除后无法以同等价格购买类似房屋，导致陈国祥遭受损失。现涉案房屋价值3,000,000元，远高于合同订立的价格，朱世芬的违约行为，严重损害了陈国祥的利益。根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，一审法院判令朱世芬支付陈国祥违约金250,000元，远不足以弥补陈国祥的损失。双方在涉案协议中明确约定了违约赔偿金额，现陈国祥根据实际损失情况已降低违约金金额，仅要求赔偿790,000元，一审判决丝毫没有保护守约方的合法利益，对陈国祥明显不公。
被上诉人朱世芬辩称：一审法院对违约金的调整已经作出明确认定，陈国祥主张的违约金远高于其损失，陈国祥所称涉案房屋的房价没有证据证明，故不同意其上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人上海世凯房地产经纪事务所（以下简称世凯事务所）未作答辩。
陈国祥向一审法院起诉请求判令：1、解除双方于2013年8月11日签订的《房地产定金及买卖协议》；2、朱世芬返还陈国祥购房款740,000元；3、朱世芬支付陈国祥违约金790,000元。
一审法院认定事实如下：2012年5月11日，朱世芬签订动迁安置协议。
2013年4月26日，开发商案外人上海XX有限公司取得涉案的上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋的权利登记。
2013年6月11日，朱世芬取得涉案房屋的配套商品房供应单。
2013年8月11日，陈国祥（买受人、乙方）与朱世芬（卖售人、甲方）经世凯事务所居间（居间方、丙方）就涉案房屋签订《房地产定金及买卖协议》一份，约定：陈国祥向朱世芬购买涉案房屋，房屋总价款为790,000元。乙方为表示对丙方所提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金200,000元，待甲方签收后转为定金。协议第三条约定，乙方于2013年9月30日前以现金方式（银行转账）支付甲方首期房款540,000元；待甲、乙双方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续成功后，当日乙方以现金方式支付尾款50,000元；甲方于2003年8月11日交房交钥匙给乙方；甲方在国家政策允许办理产权证过户手续15个工作日内与乙方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续，甲方不得以任何理由拖延过户日期；甲方要求乙方支付所有房价款至该指定账户：（中国工商银行XXXXXXXXXXXXXX1380开户名施某），涉案房屋产权人与施某为母子关系。协议第四条约定，协议签订后，如甲方未能履行本协议，导致双方无法办理该房屋产权过户交易手续，则甲方双倍返还乙方的定金。若已收到乙方的首付款则甲方自愿赔偿乙方违约金1,580,000元，且甲方自愿赔偿乙方装修费用150,000元。
同日，朱世芬及其儿子施某出具定金收条一张，载明就涉案房屋收到陈国祥定金200,000元。
同日，陈国祥与世凯事务所签订《佣金确认书》一份，约定陈国祥就涉案房屋交易支付世凯事务所佣金10,000元。
2013年9月27日，陈国祥向朱世芬儿子施某卡号为XXXXXXXXXXXXXXX1106的银行卡转账540,000元。
同日，朱世芬及其儿子施某出具收款收据一张，载明收到陈国祥购房款540,000元，如朱世芬违约不将涉案房屋过户至陈国祥名下，朱世芬愿赔偿陈国祥1,080,000元，如陈国祥违约不买，所付房款及定金不予退还。该收据下方写有“建行卡号：XXXXXXXXXXXXXXX1106”的字样。
2014年11月6日，朱世芬登记为涉案房屋的产权人。
2016年4月2日，朱世芬出具说明一份，载明因涉案房屋门锁被拆换，陈国祥东西遗失，故同意陈国祥外面重新租房存放东西，租房具体事宜由陈国祥代办，租房费用从押金中抵扣，租房期为4月2日至6月底。
另查明，2014年11月10日，涉案房屋因朱世芬与案外人顾某的民间借贷纠纷被原上海市闸北区人民法院（2011）闸执字第2516号案件司法查封，2016年6月23日，上述司法查封被注销。
2016年7月29日，涉案房屋因朱世芬与案外人顾某的民间借贷纠纷被上海市静安区人民法院（2011）闸执字第2516号案件再次司法查封。
庭审中，陈国祥称，涉案房屋现已不由其占有，其还有物品在涉案房屋内。朱世芬称，涉案房屋现由案外人顾某使用。世凯事务所称，朱世芬在其处挂牌后，其将信息推荐给陈国祥，陈国祥看中后，其促成了双方签订买卖协议，故陈国祥、朱世芬之间的涉案房屋买卖真实有效，不存在恶意串通规避执行的情形，签约过程中朱世芬从未讲过其与案外人存在纠纷。
朱世芬另称，陈国祥曾于2016年春节后告知其涉案房屋于2016年6月11日可以过户，让其做好准备。然2016年4月26日，陈国祥突然向其发短信称当日就可以过户，其表示不可能，且说好了是6月11日过户，于是陈国祥又向其发短信表示同意4月30日过户，其强调时间上来不及，等到6月11日再说。陈国祥对此不予认可。
一审法院认为，朱世芬称其与陈国祥签订的《房地产定金及买卖协议》系规避执行，应属无效，然其未提供证据证明陈国祥有与其串通之故意，且陈国祥表示签约时对朱世芬与案外人的纠纷并不知情，故对于朱世芬的辩称意见，不予采信。陈国祥、朱世芬之间的《房地产定金及买卖协议》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行义务。按照本市相关政策的规定，涉案房屋系动迁安置房，且已于2016年4月26日符合过户条件，朱世芬自称其曾与陈国祥协商一致于2016年6月11日办理过户手续，然陈国祥对此不予认可，故涉案房屋符合过户条件后，朱世芬经陈国祥催告，未能在合同约定的期限内配合陈国祥办理过户手续已属违约。即便按照朱世芬自称的过户时间即2016年6月11日，此时涉案房屋亦存在因朱世芬与案外人的纠纷所致的司法查封而无法过户，故陈国祥以朱世芬未能按约配合办理过户手续及涉案房屋存在司法查封导致协议无法继续履行为由，要求解除其与朱世芬签订的《房地产定金及买卖协议》，于法有据，予以支持。合同解除后，朱世芬应当将陈国祥已付购房款返还给陈国祥，现陈国祥主张其已支付了740,000元购房款，其中200,000元系以现金方式交付，世凯事务所亦对此予以证明；另540,000元系转账至朱世芬指定的其儿子施某的账户，且上述两笔款项朱世芬与其儿子施某均出具了收据，现朱世芬称其虽出具了收据却未收到上述款项，实难采信，故朱世芬应返还陈国祥已付购房款740,000元。关于陈国祥主张的违约金，因导致《房地产定金及买卖协议》不能继续履行的责任在于朱世芬，朱世芬应当承担相应的违约责任。现朱世芬称陈国祥主张的违约金标准过高，故根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌情确定朱世芬应支付陈国祥的违约金数额为250,000元。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二○一六年十一月二十九日作出判决：一、解除陈国祥与朱世芬于2013年8月11日签订的《房地产定金及买卖协议》；二、朱世芬于判决生效之日起十日内返还陈国祥购房款740,000元；三、朱世芬于判决生效之日起十日内支付陈国祥违约金250,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,570元，减半收取9,285元，财产保全费5,000元，合计诉讼费14,285元，由陈国祥负担2,435元，朱世芬负担11,850元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，朱世芬在一审2016年7月28日及2016年10月11日两次庭审中均确认，涉案房屋现市场价约为1,750,000元。
本院认为，根据陈国祥的上诉诉请，本案的争议焦点为一审法院认定朱世芬应承担的违约金金额是否合理。一审法院基于朱世芬提出的违约金调整请求，综合考虑本案相关因素，酌情确定朱世芬应支付陈国祥违约金250,000元。对此，因朱世芬应对双方买卖协议不能继续履行承担全部责任，而协议约定的违约金本为1,580,000元，陈国祥已经考虑到该违约金可能过高而自行将诉请的违约金金额调低至790,000元，而即便根据朱世芬自认的涉案房屋现在的市场价值1,750,000元，陈国祥诉请的违约金金额也尚未超过该价格与双方约定的成交价的差额，而此应属于陈国祥因朱世芬违约造成的损失，故陈国祥诉请的违约金金额并不过高而应予支持。一审法院酌定的违约金金额过低，本院对此不予认同。综上所述，陈国祥的上诉请求成立，本院对此予以支持；一审判决部分不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初10660号民事判决主文第一、第二项；
二、变更上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初10660号民事判决主文第三项为：朱世芬于本判决生效之日起十日内支付陈国祥违约金人民币790,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币9,285元，财产保全费人民币5,000元，二审案件受理费人民币9,200元，均由朱世芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年二月二十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……