湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第03428号
原告：戴丽平，女，1963年6月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：周理，湖南安必信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龙英，湖南安必信律师事务所律师。
被告：湖南恒创物业发展有限公司。
被告：周文，男，1967年11月28日出生，汉族。
被告：于绿茵，女，1969年4月2日出生，汉族。
被告：中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行。
委托诉讼代理人：徐嘉，湖南正军律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁春兰，湖南正军律师事务所律师。
原告戴丽平与被告周文、于绿茵、湖南恒创物业发展有限公司（以下简称恒创公司）、中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行（以下简称中国银行蔡锷支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告戴丽平及其委托诉讼代理人周理、龙英，被告中国银行蔡锷支行的委托诉讼代理人梁春兰到庭参与诉讼，被告周文、于绿茵、恒创公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告戴丽平向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒创公司履行《商品房买卖合同》义务，将位于长沙天心区仰天湖新村一号“明媚星城”4栋1101号的房屋所有权过户给原告戴丽平；2、判令被告恒创公司支付原告戴丽平逾期办理房屋过户事宜的违约金70000元；3、判令被告周文与恒创公司签订的《商品房买卖合同》无效；4、确认被告周文与中国银行蔡锷支行签订的《个人消费贷款合同》无效，基于涉案房屋上设立的抵押权消灭；5、被告恒创公司承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由：2003年11月30日，原告戴丽平与被告恒创公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告恒创公司将位于长沙市天心区仰天湖新村一号“明媚星城”4栋1101号的房屋出售给原告戴丽平，建筑面积143.55平方米，单价2620元/平方米，总价为376101元，约定在合同签订当日原告戴丽平支付购房款116101元，余款260000元由银行提供按揭贷款，被告恒创公司在原告戴丽平付清后将房屋交付使用。双方同时约定，被告恒创公司应当在商品房交付使用后365个工作日内保证原告戴丽平取得房地产权属证书，若因被告恒创公司原因不能办理完成则视为违约，被告恒创公司应当按原告戴丽平已付房款的每日万分之一向原告戴丽平支付违约金直至办理好房屋产权证。原告戴丽平在合同签订当日支付了被告恒创公司10000元购房定金后因实际困难，首付款不能及时支付，与被告恒创公司于2003年12月1日达成协议，同意原告戴丽平于2004年6月30日前一次性付清首付款106101元。原告戴丽平于2004年2月26日缴纳房屋契税7522元，3月17日交付给被告恒创公司房屋维修基金11283元，6月29日支付被告恒创公司购房款106101元，2005年2月28日又再次支付110000元房款，并实际占有、使用了该房屋。被告恒创公司违反约定，不给原告戴丽平办理产权证，亦没有协助办理银行按揭贷款，经原告戴丽平多次催促，其均已各种借口拖延。被告恒创公司在与原告戴丽平签订《商品房买卖合同》之前，就同一房屋已经与被告周文签订了《商品房买卖合同》，并由被告周文与被告中国银行蔡锷支行签订了《个人消费贷款合同》，同时办理了房屋抵押登记手续，被告中国银行蔡锷支行享有房屋抵押权，抵押期限自2003年2月25日起至2018年2月15日止。被告恒创公司系资金周转困难，才假借与被告周文签订《商品房买卖合同》的方式达到其套取银行贷款的目的。被告周文、于绿茵没有支付购房首付款，按揭贷款还款全是由恒创公司从财务上支取直接存到被告周文的账户上，系双方以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害第三人利益，导致原告戴丽平无法办理过户手续，双方签订的《商品房买卖合同》应归于无效，则因此基础法律衍生的贷款合同亦应属无效，而基于此贷款合同设立的房屋抵押权也应消灭。
被告中国银行蔡锷支行辩称，一、本案争议已经超过法定诉讼时效，应依法予以驳回。被告中国银行蔡锷支行因被告周文、于绿茵将其位于长沙市天心区仰天湖明媚星城4栋1101号房屋作为抵押物的个人消费借贷合同纠纷一案，经长沙市天心区人民法院审理，于2009年3月16日作出（2008）天民初字第1545号民事判决书，2010年8月12日作出（2010）天执字第407号执行裁定书终结执行。2012年9月4日，原告戴丽平等人向被告中国银行蔡锷支行提交《关于解决明媚星城廖晓春等四户业主朱芳贷款及产权问题的请求》，后原告戴丽平于2015年8月31日向长沙市天心区人民法院提起诉讼。原告戴丽平2003年11月30日与开发商订立《商品房买卖合同》后不能也没有办理商品房买卖备案登记，还不能按合同约定，就购房余款办理银行按揭贷款，更不能办理房屋产权证的事实，其早已知晓或应当知道该商品房已于2003年2月12日卖给被告周文且办理了商品房个人住房贷款抵押的备案登记，原告戴丽平至迟应于2010年10月左右与周庆龙等人同期知道被告周文案件民事判决书生效的事实，至今已过五年。故原告戴丽平的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效，应予驳回诉讼请求。二、原告戴丽平的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立。与本案有关的《中国银行消费贷款借款合同》、《长沙市房地产抵押合同》、被告周文与被告恒创物业签订的《商品房买卖合同》的效力已被（2008）天民初字第1545号民事判决书依法确认。且被告周文的购房时间是2003年2月12日，原告戴丽平购房时间是2003年11月30日，从时间顺序上来看，原告戴丽平应当知道涉案房屋已被卖给被告周文的事实。原告戴丽平签订购房合同后已经知晓该房屋卖给被告周文且已办理了抵押登记手续，其并未选择维护自身权益，而是继续占有瑕疵房屋，理应由其自行承担后果。被告中国银行蔡锷支行与被告周文签订的借贷合同、抵押合同系双方真实意思表示，合法有效，被告中国银行蔡锷支行作为善意的第三人依法享有涉案房屋的抵押权。综上原告戴丽平的诉讼请求应予全部驳回。
被告恒创公司、周文、于绿茵未到庭参与诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据材料。
经审理查明：2003年11月30日，原告戴丽平与被告恒创公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告恒创公司将位于长沙市天心区仰天湖新村一号“明媚星城”4栋1101号的房屋出售给原告戴丽平，建筑面积143.55平方米，单价2620元/平方米，总价为376101元，约定在合同签订当日原告戴丽平支付购房款116101元，余款260000元由银行提供按揭贷款，被告恒创公司在原告戴丽平付清后将房屋交付使用。双方同时约定，被告恒创公司应当在商品房交付使用后365个工作日内保证原告戴丽平取得房地产权属证书，若因被告恒创公司原因不能办理完成则视为违约，被告恒创公司应当按原告戴丽平已付房款的每日万分之一向原告戴丽平支付违约金直至办理好房屋产权证。原告戴丽平在合同签订当日支付了被告恒创公司10000元购房定金，后原告戴丽平与被告恒创公司于2003年12月1日达成协议，同意原告戴丽平于2004年6月30日前一次性付清首付款106101元。原告戴丽平于2004年2月26日缴纳房屋契税7522元，3月17日交付给被告恒创公司房屋维修基金11283元，6月29日支付被告恒创公司购房款106101元，2005年2月28日又再次支付110000元房款，并于2003年12月起实际占有、使用涉案房屋至今，被告恒创公司至今未给原告戴丽平办理房屋产权证，亦没有支付相应违约金。
被告周文与被告于绿茵系夫妻关系。2003年2月12日，被告恒创公司与被告周文签订了《商品房买卖合同》，被告恒创公司将位于长沙市天心区仰天湖新村一号“明媚星城”4栋1101号的房屋出售给被告周文。同日，被告周文与被告中国银行蔡锷支行签订了《中国银行个人消费贷款合同》，约定被告周文向被告中国银行蔡锷支行借款250000元，借款期限为180个月，借款利息为月息4.2‰，按月结息，合同项下全部债务有被告周文提供房产抵押担保，并由被告恒创公司提供连带保证责任。被告周文与被告中国银行蔡锷支行另签订《长沙市房地产抵押合同》，合同约定被告周文自愿将涉案房屋的所有权及土地使用权抵押给被告中国银行蔡锷支行，用以担保上述《中国银行个人消费贷款合同》的履行。双方办理了房屋抵押登记手续，被告中国银行蔡锷支行享有房屋抵押权，抵押期限自2003年2月25日起至2018年2月15日止。被告恒创公司向被告中国银行蔡锷支行出具了《保证函》，同意为被告周文借款合同项下债务提供连带保证责任，并同意被告周文将其在房产买卖合同项下的权益抵押给被告中国银行蔡锷支行。上述一系列合同签订后，被告中国银行蔡锷支行依约向被告周文发放贷款250000元，从2007年5月10日被告周文未按约向被告中行蔡锷支行归还贷款，截止2008年6月11日，被告周文共拖欠被告中国银行蔡锷支行199084.29元未偿还。因此被告中国银行蔡锷支行遂起诉被告周文、于绿茵及恒创公司。本院于2009年3月16日作出（2008）天民初字第1545号民事判决书，判决书在理由部分写明被告中国银行蔡锷支行与被告周文签订的《中国银行个人消费借款合同》、《长沙市房地产抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，判决主文部分判决解除被告中国银行蔡锷支行与被告周文签订的《中国银行个人消费贷款合同》，由被告周文、于绿茵一次性偿还被告中国银行蔡锷支行贷款199084.29元及实际利息，同时被告恒创公司承担连带责任。该文书已发生法律效力并由本院受理该案件执行后，本院于2010年8月12日作出（2010）天执字第407号执行裁定书，裁定终结执行程序。
以上事实，有原告戴丽平提交的《商品房买卖合同》、《协议》、收款收据、契税发票、房屋所有权登记申请表、房地产转让申请表，授权委托书收款收据、物业费缴费凭证与证明、《个人消费贷款合同》、借款借据、《保证函》、《长沙市房地产抵押合同》、抵押登记备案证明，被告中国银行蔡锷支行提供的（2008）天民初字第1545号民事判决书、（2010）天执字第407号执行裁定书、执行申请书，以及当事人的陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为：本案中被告周文、原告戴丽平先后与被告恒创公司签订《商品房买卖合同》，购买同一合同标的即位于长沙市天心区仰天湖新村一号“明媚星城”4栋1101号的房屋，且均未办理物权登记手续。现原告戴丽平认为被告周文签订的《商品房买卖合同》无效，理由系被告周文并无购买涉案房屋的真实意思，被告恒创公司与被告周文存在恶意串通，实际套取银行按揭贷款的可能，本院认为原告戴丽平提供证据不足以证明上述事实，故根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告戴丽平、被告周文与被告恒创公司签订《商品房买卖合同》均为合法有效合同。另根据该法第九条第一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因当事人均未办理物权登记手续，不论是原告戴丽平还是被告周文均未取得涉案房屋所有权。则作为合同标的的涉案房屋所有权属于原告戴丽平还是被告周文，应结合当事人签订合同顺序、支付购房款情况、房屋实际占有使用等因素予以综合考量。现被告周文签订合同在先，且通过银行贷款支付了购房款，而原告戴丽平虽然签订合同在后，且仅通过自有资金支付部分房款，尚有余款未支付，但其实际占有使用该房十余年，较积极的维护自身权利，反观被告周文既从未对该房进行管理控制，又从未对该房主张权利。依此本院综合考量，涉案房屋所有权归原告戴丽萍所有，不仅符合房屋的实际占有状况，亦符合一般人对物权所有之认知。故本院支持由被告恒创公司将位于长沙天心区仰天湖新村一号“明媚星城”4栋1101号的房屋所有权过户给原告戴丽平。至于被告中国银行蔡锷支行提出的原告戴丽平该项诉求超出诉讼时效的抗辩，本院认为涉案房屋已实际交付原告戴丽平使用，诉求仅系被告恒创公司协助原告戴丽平办理房屋过户手续以此产生物权登记之公示效力，依其性质不应适用诉讼时效之规定，故对上述时效抗辩，本院不予采纳。
原告戴丽平要求被告恒创公司支付逾期办理房屋过户事宜的违约金70000元，依《商品房买卖合同》约定，被告恒创公司应当在商品房交付使用后365个工作日内保证原告戴丽平取得房地产权属证书，否则被告恒创公司应当按原告戴丽平已付房款的每日万分之一向原告戴丽平支付违约金直至办理好房屋产权证。原告戴丽平支付的三笔定金、购房款共计226101元，从其占有使用房屋的2003年12月份之后的365个工作日起按前述购房款万分之一计算，原告戴丽平要求的70000元并未超出约定的违约金，符合双方约定，且考虑被告恒创公司拖延近十年仍未办理房屋过户手续，本院支持由被告恒创公司支付原告戴丽平违约金70000元。
原告戴丽平要求确认被告周文与中国银行蔡锷支行签订的《个人消费贷款合同》无效，基于涉案房屋上设立的抵押权消灭。本院于2009年3月16日作出（2008）天民初字第1545号民事判决书，该已生效的判决书中不仅在理由部分写明被告中国银行蔡锷支行与被告周文签订的《中国银行个人消费借款合同》、《长沙市房地产抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，还在判决主文部分判决解除该《中国银行个人消费贷款合同》，并由被告周文、于绿茵偿还被告中国银行蔡锷支行未偿还贷款及利息。依此可知原告戴丽平的该项诉讼请求不仅涉及已经发生法律效力的民事判决书所认定的事实和判决的事项，而且要求本院作出与之相悖的判决。故限于生效民事判决书之既判力，本院对该项诉讼请求依法不予支持。如原告戴丽平认为已生效民事判决书有错误，可根据《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十八条：“当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向原审人民法院或者上一级人民法院申请再审，但不停止判决、裁定的执行”之规定，另行申请再审。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十八条之规定判决如下：
一、限被告湖南恒创物业发展有限公司于本判决书发生法律效力之日起10日内将位于长沙天心区仰天湖新村一号“明媚星城”4栋1101号的房屋所有权过户给原告戴丽平；
二、判令被告湖南恒创物业发展有限公司于本判决书发生法律效力之日起10日内一次性支付原告戴丽平违约金70000元；
三、驳回原告戴丽平的其他诉讼请求。
本案受理费1550元，由被告湖南恒创物业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 黎 阳
人民陪审员 郑政盛
人民陪审员 吴 立
二〇一七年二月七日
代理书记员 邓双莹
附相关法律条文:
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十八条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向原审人民法院或者上一级人民法院申请再审，但不停止判决、裁定的执行。