广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第804号
上诉人（原审原告）广州市三岛实业有限公司。
法定代表人洪桂彬，职务：经理。
委托代理人陈萍芳，广东国智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州惠柏贸易有限公司。
法定代表人钟艺华，职务：总经理。
委托代理人谭毅翔、黄志杰，均为广东旭瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市蓝天龙实业有限公司。
法定代表人张昭炎，职务：总经理。
原审第三人张昭炎，男，1969年8月8日出生，汉族。
原审第三人广州市祥港房地产开发有限公司。
法定代表人陈志鸿，职务：董事长。
委托代理人何敏、陈颢珺，均为该公司职员。
上诉人广州市三岛实业有限公司（以下简称三岛公司）因与被上诉人广州惠柏贸易有限公司（以下简称惠柏公司）、深圳市蓝天龙实业有限公司（以下简称蓝天龙公司）、原审第三人张昭炎、广州市祥港房地产开发有限公司（以下简称祥港公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月10日，祥港公司（出租方、甲方）与惠柏公司（承租方、乙方）签订《广州百货大厦租赁经营合同》，合同约定：甲方将位于广州市西湖路12号广州百货大厦商务楼13、15层至21层、26、27、29层（具体单元号及面积详见附件一）建筑面积共13514.1879平方米整体租赁给乙方进行统一经营；该物业为写字楼，乙方承租经营该物业不得改变其使用功能，由乙方以自己名义对外招商招租，收取租金；甲乙双方同意按照本合同第一条的租赁方式和条件承租经营该物业的期限为六年，租期自2009年11月21日起至2016年2月20日止，其中2009年11月21日至2010年2月20日为免租期，2010年2月21日至2010年2月28日租金为96664元，2010年3月1日起至2014年1月31日每月租金为338325元，2014年2月1日起至2014年2月28日租金为343158元，2014年3月1日起至2016年1月31日每月租金为355241元，2016年2月1日起至2016年2月20日租金为253744元；乙方须于签订本合同时一次性向甲方交付履约保证金1014975元（相当于三个月租金），租赁期满后，乙方结清应支付给甲方的费用自交回承租物业之日起十天内，甲方将租赁保证金不计利息退还给乙方；租金按月计算，乙方于每月10日前缴付当月租金（以银行到账日计），逾期付款视为拖欠，如遇法定节假日，则顺延至节假日后的第一个工作日支付；租赁期间，甲方如将该物业所有权整体转让给第三方，应在转让前60天通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权，乙方应于收到通知之日起30天内，以书面作出答复，否则视为乙方放弃优先购买权；房产所有权若转移给第三方，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务和责任；乙方如不按时交租须缴纳逾期付款违约金，每逾期一天，违约金按未付款总额的万分之五计算，乙方如拖欠租金达三十天，除甲方有权收回租赁物业，乙方仍须缴付月租金、违约金及一切因占用该物业而产生的应缴费用；租赁期满或解除合同后，乙方应于一个月内搬迁离场，并将该物业交还甲方，每逾期一个月（不足一个月按一个月计），乙方须按搬迁当年月租金的两倍向甲方支付场地占用金，乙方逾期30天未清场的，视为其放弃该场内所有物品，甲方有权自行处理；乙方因违反本合同有关规定，须支付滞纳金、违约金、赔偿金的，甲方有权首先从租赁保证金中扣除，保证金不足弥补甲方损失部分，甲方有权向乙方要求赔偿；租赁期内，乙方拖欠租金从应缴交之日起计达三十天或累计拖欠一百二十天，甲方有权没收租赁保证金并终止本合同，收回场地，乙方须无条件服从等。合同签订后，祥港公司将房屋交付惠柏公司使用。
2012年1月4日，祥港公司向惠柏公司发出《销售通知》，称拟整体销售广州百货大厦该司产权单元物业（产权地址：广州市越秀区西湖路12号广百商务楼13、15至21、26、27、29层），如拟整体购买该物业，请于2012年2月5日前填好回执，采用挂号信或EMS方式回复祥港公司；如未能在该日前书面回复，视为租户无意购买上述物业，自动放弃购买等。同年2月3日，惠柏公司以中国邮政特快专递（EMS）方式向祥港公司发出《回执》，回复有意整体购买上述物业等。
之后，祥港公司将《广州百货大厦租赁经营合同》中租赁物业的部分对外转让，其中广州市西湖路12号1307、1308、1309单元转让给三岛公司。2012年12月26日，三岛公司与祥港公司签订《商品房交付书》，载明祥港公司于当日将上述1307、1308、1309单元交付三岛公司使用。2012年11月，三岛公司取得广州市国土资源和房屋管理局核发的上述房屋《房地产权证》。据该房产证载明，上述房屋均为办公用途，其中1307单元建筑面积84.72平方米，1308单元建筑面积88.07平方米，1309单元建筑面积103.17平方米，上述三单元总建筑面积275.96平方米。
2012年12月25日，惠柏公司向祥港公司发函，称祥港公司未能履行双方合同中关于惠柏公司在同等条件下有优先购买权的约定，希望祥港公司妥善解决并于2012年12月31日前回复等。
2012年12月28日，祥港公司向惠柏公司发出《关于配合签署租赁合同变更协议的通知》，称双方于2009年签署了广州市西湖路439号广州百货大厦商务楼13、15至21、26、27、29层的租赁合同，承租面积13514.1879平方米；祥港公司已将其中10669.43平方米销售，交付时间为2012年12月26日，即从该日起，针对已销售部分，原合同约定甲方应承担的权利义务变更由新业主承担，其余未销售部分的合同权利义务（2845.0537平方米）仍由祥港公司承担；就已销售部分的租赁关系变更事宜，请惠柏公司于2013年1月7日前配合签署相关补充协议，并请于2013年1月1日起，就已销售部分的租金按要求缴交给新业主。
2012年12月31日，惠柏公司又向祥港公司发出《关于贵司违反合同条款的函》，称鉴于祥港公司未能解决《广州百货大厦租赁经营合同》约定的“甲方向乙方提供该物业的房产证及权属证明等资料，协助乙方办理需由甲方配合办理的工商登记等手续”及“租赁期间，甲方如将该物业所有权整体转让给第三方，应在转让前60天通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权”的违约问题，在没有签署相关补充协议之前，惠柏公司将继续对上述合同约定的交租账户缴纳租金，请祥港公司尽快处理以上问题等。
2013年3月18日，三岛公司在广东省广州市广州公证处的公证下，以全球邮政特快专递方式向惠柏公司（地址为广州市越秀区西湖路12号21楼20单元，收件人为负责人）邮寄《通知书》一份。主要内容为：广州市越秀区西湖路12号1307-1309、1319、2004、2008、2020、2701-2713、2715-2723、2723A、2725-2729单元（共35套房屋，合计建筑面积2900.18平方米）原是祥港公司的房产。2012年11月2日，祥港公司将上述房屋转让给三岛公司所有，并办理了房产登记手续。按购房合同约定，从2013年1月份起租金应由三岛公司收取。惠柏公司尚欠2013年1至3月的租金合计217513.50元。请惠柏公司在收到该《通知书》之日起七天内向三岛公司支付上述租金（列明收款账户），逾期不缴，三岛公司将视惠柏公司违约，解除惠柏公司与祥港公司订立的《广州百货大厦租赁经营合同》，收回上述房屋及没收租赁保证金等。据该邮件所附改退批条显示，该邮件因收件人拒收被退回。
此后，惠柏公司分别于2013年1月6日、2月6日、3月6日、4月7日、5月8日、6月7日、7月8日、8月7日向祥港公司支付当月租金，金额为每月338325元。祥港公司于2013年4月27日向惠柏公司退回534200元，于2013年7月4日退回534200元。祥港公司称，退还的款项是惠柏公司所付2013年1月至4月租金中不属于祥港公司的款项［计算方式为：租赁合同约定的月租金338325元÷租赁合同总面积13514.1879平方米=租金单价25.0348元／平方米，25.0348元／平方米×未售出的承租面积2845.0537平方米=祥港公司每月应收租金71225元，（338325元－71225元）×2=祥港公司退回的两个月款项534200元］，另有2013年5至6月租金中不属于祥港公司的款项已于2013年9月2日退回，2013年7至8月租金中多出的款项正准备退还。
另查明，2013年1月26日，惠柏公司（甲方）与张昭炎（乙方）签订《广州百货大厦商务楼租赁合同》（经租赁登记备案），约定甲方将涉案广州百货大厦商务楼第13层07、08、09单元，建筑面积共275.9632平方米出租给乙方使用，租赁期限自2013年1月27日起至2014年2月10日止，每月租金为18490元等。该房屋由蓝天龙公司使用。
2013年7月29日，三岛公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判决：1、确认惠柏公司与祥港公司之间越秀区西湖路12号1307、1308、1309单元的房屋租赁合同自2013年3月29日解除；2、惠柏公司、蓝天龙公司支付解除租赁合同之前的房屋租金（从2013年1月1日起至2013年3月29日止）20725.81元（每月按涉案房屋总建筑面积占《广州百货大厦租赁经营合同》约定总租赁面积的比例乘以该合同约定的月租金额计算）；3、惠柏公司、蓝天龙公司向三岛公司支付逾期付款违约金，按照应付未付租金的每日万分之五计算至实际支付之日止（2013年1月租金违约金从2013年1月11日开始计算，2月租金违约金从2013年2月11日开始计算，3月租金违约金从2013年3月11日开始计算）；4、三岛公司有权没收惠柏公司的租赁保证金20725.81元；5、惠柏公司、蓝天龙公司按照租金的两倍向三岛公司支付自解除租赁合同之后（即2013年3月30日起）至实际交回场地之日止的场地占用费；6、判令惠柏公司、蓝天龙公司交回场地。
原审审理过程中，关于租金和保证金计算的问题，惠柏公司称其是整体向祥港公司承租，在本次诉讼前一直不知道涉案房屋的产权人是谁、具体面积是多少，尤其是没有看到房产证，加上与祥港公司正就优先购买权问题进行诉讼，所以才按合同约定向祥港公司交租。现在看到三岛公司的房地产权证，惠柏公司同意直接向三岛公司支付2013年1月1日起至今的租金。三岛公司、惠柏公司及祥港公司均同意按照三岛公司购买的涉案房屋面积占《广州百货大厦租赁经营合同》总租赁面积的比例计算涉案房屋的租金和保证金。三岛公司及祥港公司称双方就涉案房屋租赁保证金如何处理没有明确约定，目前祥港公司也尚未将惠柏公司已付的租赁保证金交付给三岛公司。
此外，三岛公司于2013年9月17日表示为便于处理，变更本案第6项收回场地的诉讼请求为要求收回场地经营权、收益权，自判决生效之日起由三岛公司向各使用人直接收取租金或房屋使用费，祥港公司将保证金转交给三岛公司；第5项场地占用费的计算截止时间相应变更为至判决生效之日止。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。祥港公司与惠柏公司签订《广州百货大厦租赁经营合同》将包括涉案1307、1308、1309单元在内的13514.1879平方米房屋整体出租给惠柏公司，三岛公司作为上述1307、1308、1309单元的买受人，已经与祥港公司办理了房屋交接手续，祥港公司亦已通知惠柏公司自2013年1月1日起将已售出部分的租金交纳给新业主，故自该日起三岛公司取得上述《广州百货大厦租赁经营合同》中关于涉案1307、1308、1309单元出租人的权利。
三岛公司以惠柏公司在三岛公司于2013年3月18日发出书面通知后仍拖欠2013年1月起的租金为由要求确认双方的租赁合同关系自2013年3月29日起已解除，但实际上惠柏公司已按月向原出租人即本案祥港公司支付了2013年1至8月的租金。虽然惠柏公司收到祥港公司《关于配合签署租赁合同变更协议的通知》，但因惠柏公司向祥港公司整体承租13514.1879平方米，祥港公司将其中的部分房屋对外转让，而三岛公司购买的仅为祥港公司转让房屋中的一部分，租赁关系主体变更的情况较为复杂，祥港公司在上述通知中未明确房屋转让的具体情况，惠柏公司又与祥港公司就承租人优先购买权问题产生诉讼，在此情况下惠柏公司继续向祥港公司支付租金亦属正常。但在本案明确彼此关系后，惠柏公司应直接向三岛公司交纳租金。鉴于惠柏公司并没有拖欠租金的事实和故意，三岛公司要求确认租赁合同关系已解除、收回场地经营权、收益权、没收保证金及惠柏公司支付逾期支付租金的违约金、双倍支付场地占用费的请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。根据合同相对性原则，三岛公司要求蓝天龙公司支付租金没有法律依据，原审法院亦不予支持。
因涉案房屋2013年1至6月的租金已由祥港公司退还惠柏公司，2013年7、8月的租金祥港公司称准备退还，惠柏公司亦表示愿意直接向三岛公司支付2013年1月至今的租金，因此，涉案房屋2013年1月1日起至今的租金由惠柏公司直接支付给三岛公司为宜，租金标准按照三岛公司、惠柏公司及祥港公司的一致意见处理，即按涉案房屋面积占惠柏公司承租总面积的比例乘以《广州百货大厦租赁经营合同》约定的月租金额计算。至于惠柏公司与祥港公司关于多交租金的返还问题由该两方另行解决。关于祥港公司是否向三岛公司移交租赁保证金的问题，属三岛公司与祥港公司之间房屋买卖合同关系范畴，与本案并非同一法律关系，本案不予调处。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条的规定，于2013年10月25日作出如下判决：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，惠柏公司向三岛公司支付广州市西湖路12号1307、1308、1309单元房屋自2013年1月1日起至本判决发生法律效力之月止的租金（2013年1月1日至2014年1月31日期间的租金标准为6908.60元／月，2014年2月1日至2014年2月28日期间的租金标准为7007.29元，2014年3月1日至2016年1月31日期间的租金标准为7254.02元／月，2016年2月1日至2016年2月20日期间的租金标准为5181.45元）；二、驳回三岛公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1109元，财产保全费1038元，由三岛公司负担1073.5元，惠柏公司负担1073.5元。
判后，三岛公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当。惠柏公司与祥港公司之间的租赁合同在2013年3月29日解除完全符合法律的规定，原审法院以产权变更情况复杂，惠柏公司没有拖欠租金的事实和故意为由，判决驳回三岛公司解除租赁合同的请求错误，这一认定完全与事实相悖。一、惠柏公司拖欠租金是事实。1、三岛公司已经取得涉案房屋的产权证，并于2012年12月26日取得《房屋交付证明书》。根据惠柏公司与祥港公司于2009年12月10日签署的《广州百货大厦租赁经营合同》约定，三岛公司自2013年1月1日起有权收取租金，而惠柏公司从该日起就没有向三岛公司缴纳租金，也没有向祥港公司支付租金。2、祥港公司已经书面明确通知惠柏公司已销售部分的场地租金从2013年1月1日起由新业主收取，惠柏公司向祥港公司的转账行为不能视为缴纳租金的行为。惠柏公司与祥港公司签订的租赁合同中明确约定每月10日前缴付当月租金，租金到账后三个工作日内到城建物业大厦四层经营部换取相应发票。本案中，惠柏公司并没有取得相应的租金发票，而且祥港公司已经出具了其应收部分的租金发票。对于惠柏公司多转账的部分，祥港公司亦可以将其视为是预付的租金，但祥港公司为了清楚地让惠柏公司知道应向新业主交租，还是将多转账的部分款项退回给了惠柏公司。综上，新业主和旧业主均没有收取惠柏公司的租金，惠柏公司拖欠租金的事实明确，一审判决惠柏公司没有欠租与事实相悖。二、惠柏公司明知业主变更，应当向新业主交租，惠柏公司拖欠租金是故意的。惠柏公司表示其不承认祥港公司转让行为，表明惠柏公司已经知道了转让行为。惠柏公司在向原审提起的优先购买权诉讼，即（2013）穗越法民三初字第736号案中提交的证据已经充分证明其在2013年1月28日前清楚知道涉案房屋已经出售，以及新业主的基本信息和联系方式等。而且惠柏公司在其提出的优先购买权诉讼中只是提出了经济赔偿的要求，没有提出买卖合同无效的主张，即使其提出了要求确认买卖合同无效的主张，在其没有胜诉之前亦不能免除其交租义务。惠柏公司与祥港公司之间的来往函件也充分说明惠柏公司对产权变更以及新业主情况是知情的。三、三岛公司于2013年3月18日根据租赁合同的约定，在解除租赁合同的条件成就时，向惠柏公司书面发函，一方面催收租金，同时给予7天的宽限期，限定7日内交租否则解除租赁合同，该邮件被惠柏公司拒收。由于该邮件是寄到惠柏公司的有效地址，不论惠柏公司是否知道函件内容，惠柏公司拒收函件的行为应视为解除通知的送达。惠柏公司还拒收了其他新业主快递给惠柏公司的解除通知。广东思哲律师事务所张冠贤于2013年4月12日发给惠柏公司负责人钟艺华（地址为广州市越秀区西湖路12号21楼20单元）的快递也于2013年4月17日因“拒收，查无此人”被退回。惠柏公司至今拒收了包括本案三岛公司邮寄函件在内的五份快递，这些快递在原审中当庭打开，内容均为催租以及解除合同。惠柏公司拒收邮件，企图达到拖欠租金的目的，理应承担相应的解除合同的后果。四、原审法院认为本案租赁关系变更主体复杂没有依据。祥港公司已经多次催促惠柏公司与新业主签署租赁合同变更协议，惠柏公司完全不予理睬。三岛公司向惠柏公司发出的书面函件中已经清楚列明了房间号码、面积、租金数额、最后交租日期以及收取租金的账户等情况，惠柏公司已经知晓新业主的情况。故惠柏公司称其不知道新业主情况以及没有收到快递、不清楚快递内容无异于自欺欺人，应由其承担违约后果。三岛公司按照买卖不破租赁的原则，取代祥港公司的权利，惠柏公司拒绝交租的行为构成根本违约，其拒收邮件视为解除租赁经营合同的通知送达，故原租赁合同应自2013年3月29日解除。同时，三岛公司有权依约没收惠柏公司的租赁保证金，由于该保证金在祥港公司，请判决祥港公司直接向三岛公司支付。为了尽可以减少纠纷，方便处理，三岛公司把原来的收回场地的诉讼请求变更为收回经营权、收益权，自判决生效之日起由三岛公司向蓝天龙公司收取租金或房屋使用费，惠柏公司收取的蓝天龙公司的租赁保证金转交给三岛公司；解除租赁合同之后到判决生效前的场地占用金按同期租金的2倍计算。实际上，三岛公司的损失远远大于按租赁经营合同2倍计算的场地占用金。综上，惠柏公司自2013年1月1日起欠租至一审起诉时已达七个月，三岛公司在2013年3月18日发函催收租金同时解除租赁合同完全符合法律规定，扣除7天的最后交租宽限期以及快递路途中的时间，租赁合同在2013年3月29日解除，故上诉请求：1、撤销原审判项一，改判确认惠柏公司与祥港公司之间关于涉案房屋的租赁合同自2013年3月29日解除；2、判令惠柏公司、蓝天龙公司连带承担解除租赁合同之前的房屋租金，从2013年1月1日至2013年3月29日为20725.81元（为计算简便，租金算到2013年3月31日按3个月计，即按涉案房屋总建筑面积（1307单元84.72㎡＋1308单元88.07㎡＋1309单元103.17㎡）÷13514.19㎡×338325元／月=6908.60元／月×3个月）；3、判令惠柏公司、蓝天龙公司连带承担租金逾期付款的违约金，按照应付未付每日万分之五计算，直至实际支付为止（2013年1月租金的违约金从2013年1月11日开始计算，2月租金的违约金从2月11日开始计算，3月租金的违约金从3月11日开始计算）；4、判令三岛公司有权没收惠柏公司的租赁保证金20725.81元（计算方式为涉案房屋建筑面积之和÷13514.19㎡×1014975元），该保证金在祥港公司处，判令祥港公司直接向三岛公司支付；5、判令惠柏公司、蓝天龙公司连带承担解除租赁合同后按租金的两倍计算场地占用金，从2013年3月30日起至判决生效之日止（暂计至2013年7月底为55268.82元，即从2013年4月至2013年7月共四个月，计算方式为6908.60元／月×2×4个月）；6、判令收回惠柏公司的场地经营权、收益权，自判决生效之日起由三岛公司直接向蓝天龙公司收取租金或者房屋使用费；惠柏公司向蓝天龙公司收取的租赁保证金转交给三岛公司；7、判令惠柏公司、蓝天龙公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人惠柏公司答辩称：不同意三岛公司全部上诉请求。三岛公司的上诉事实与理由有歪曲事实、考虑欠妥的地方。1、三岛公司一直想当然地认为惠柏公司知道而且应该知道新的业权人为三岛公司，这与经济活动中的实际情况不相符。首先，惠柏公司一直不同意祥港公司将涉案房屋对外转让，认为祥港公司明显侵犯了惠柏公司购买涉案房屋的优先购买权，并为此多次向祥港公司发出书面声明，不承认祥港公司的转让行为。对于惠柏公司与祥港公司的优先购买权诉讼即（2013）穗越法民三初字736号案件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十一条的精神，惠柏公司请求确认祥港公司转让物业无效的，人民法院不予支持，请求经济赔偿的，人民法院应予支持。惠柏公司已经在（2013）穗越法民三初字736号的笔录中明确陈述并非不愿意请求确认买卖合同无效，而是在祥港公司将出租物业分拆出售后，惠柏公司一直未能得知真正的物权人。2、祥港公司一开始告知惠柏公司拟出售整体物业，之后又将物业拆分给不同的个人或公司，基于上述原因，惠柏公司不可能清晰知道每间物业的具体权属人。在原租赁合同依然生效的情况下，惠柏公司一直以尊重原租赁合同为原则，按时缴纳租金。三岛公司在上诉状中称祥港公司已经退回多收的租金而且没有出具相应的发票，因此惠柏公司理应知道租金未有缴纳的说法与实际情况不符。祥港公司在收取惠柏公司租金后，一直没有书面或口头告知惠柏公司租金的缴纳情况（包括缴纳去向、明细），退回租金也是在几个月后通过银行转账的方式，惠柏公司的财务一直没有通过查询注意到相关情况。租金发票是祥港公司没有向惠柏公司交付，不能将发票未交付等同于租金未缴纳。3、在三岛公司提起本案诉讼之前，惠柏公司一直未与三岛公司有正式接触，在对三岛公司身份存疑的情况下，惠柏公司将租金交由原业主符合常理，也是遵守原租赁合同的体现。三岛公司用以证明其“告知”惠柏公司的证据有两份，第一份为祥港公司向惠柏公司发出的《关于配合签署租赁合同变更协议的通知》，但该通知发给惠柏公司时，惠柏公司已经回函明确答复祥港公司侵犯了惠柏公司的优先购买权，或附上真实的产权证明，否则惠柏公司会因为缴纳租金的变更而产生违反租赁合同的风险；第二份证据为三岛公司在公证处所作的证据保全公证，但惠柏公司并没有签收邮件，所以惠柏公司不清楚该证据的内容。虽然三岛公司在上诉状中多次罗列事实证明惠柏公司故意拒收邮件，但没有相应直接证据证实，而且三岛公司在寄出通知时，并未办理全部的产权权属证明，没有附上产权证明，这无法让惠柏公司信服。三岛公司作为新业主，完全可以在办理房产证后将相关查册资料送交惠柏公司，或提供正式的收款账号。在惠柏公司没有得知合法信息之前，原租赁合同产生履行瑕疵的责任在于三岛公司。因此，直至一审的诉讼材料到达惠柏公司时，惠柏公司无任何途径或正式渠道得知三岛公司已经成为原租赁合同的新物权人，三岛公司也未派人约见惠柏公司，出示相应物权材料；三岛公司在上诉状中所述的惠柏公司故意违反原租赁合同，恶意逃避缴纳租金与事实不符。综上，租赁合同的解除必须有严格的条件，惠柏公司并没有迟延或少交租金，产生诉讼的核心问题为三岛公司在诉讼前一直未能证实其合法、合理取得物业权属，未与惠柏公司进行正式沟通。三岛公司认为惠柏公司违反租赁合同，致使合同达到解除条件的理据难以成立，故请求二审法院依法驳回三岛公司的上诉请求。
被上诉人蓝天龙公司、原审第三人张昭炎经本院传票传唤，未到庭参与二审诉讼，但共同向本院提交书面意见一份，称2014年2月10日合同期满，其已办妥退楼相关手续，并与惠柏公司终止合作，惠柏公司一切事务均与其无关；附退楼手续单据扫描件（书面函）1份；等。
原审第三人祥港公司述称：我司同意三岛公司的上诉意见。我司依法履行了租赁合同变更出租人的通知义务，已经发函给惠柏公司，请惠柏公司向新产权人交租，并已退回2013年1-9月已售出部分房屋面积的租金。包括涉案商铺在内的售出商铺已经实际交付且过户。惠柏公司称其有优先购买权依法不应予以支持。在关于优先购买权的（2013）穗越法民三初字第736号案的证据中已经显示惠柏公司在提交该案证据前已经知道涉案商铺出售，惠柏公司不能以不知道新产权人为由不缴纳租金。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，惠柏公司提交其于2014年2月10日出具给广州百货大厦商务楼管理处的关于张昭炎于2013年10月31日因租赁期满需办理退楼手续的一份书面《函》，拟证明张昭炎与惠柏公司签订的租赁合同期满，已办理交接手续，蓝天龙公司已经退出涉案场地，该场地现空置。祥港公司对上述证据真实性没有异议，但认为与其无关。三岛公司对上述证据真实性没有异议，并据此变更其上诉请求为只要求惠柏公司向其支付租金、场地占用费、违约金，及交回场地，免除次承租人的责任。惠柏公司表示同意三岛公司变更上诉请求。祥港公司对此表示没有意见。
本院认为，祥港公司与惠柏公司签订《广州百货大厦租赁经营合同》，意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。
三岛公司作为涉案1307、1308、1309单元商铺的买受人，并已经办理相关产权登记，故三岛公司取得上述《广州百货大厦租赁经营合同》中关于涉案1307、1308、1309单元出租人的权利。至于二审期间次承租人退场，不影响本案实体处理，且三岛公司对此予以确认，并据此变更其上诉请求为只要求惠柏公司交回涉案商铺及承担相关责任，免除次承租人的责任，属于三岛公司处分自己权利的行为，惠柏公司及祥港公司对此不持异议，本院予以确认。本案中，三岛公司以惠柏公司一直未向其交付租金为由，认为惠柏公司违约，要求确认上述合同解除并由惠柏公司承担违约责任。惠柏公司认为，其本身对祥港公司向三岛公司出售涉案房产是否侵犯其优先购买权存疑，并已形成诉讼，在未明确三岛公司对应房产权属的情况下，已依据上述合同依时全额向原业主祥港公司交付租金。经审查，因惠柏公司向三岛公司履行交租义务需明确新的履行方式，基于涉案场地尚有其他纠纷，新的履行方式无法确定存在客观原因，考虑到惠柏公司已按合同约定缴纳全额租金，未明显违反上述《广州百货大厦租赁经营合同》中关于违约解除的约定，原审法院采纳惠柏公司上述抗辩意见并无不当。虽然三岛公司认为祥港公司已经将已售出场地的租金退回惠柏公司，但该行为属于祥港公司对其权益的处分，并不当然改变惠柏公司在合理抗辩的情况下曾积极履行合同义务的事实。另外，原审庭审中，在三岛公司出示涉案房产产权登记证明的情况下，惠柏公司已经当庭表示可直接向三岛公司支付涉案房产的租金。故此，三岛公司要求解除合同，由惠柏公司承担违约责任的诉请，理由不充分，为维护经济活动的稳定性，原审予以驳回，并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，三岛公司上诉理由不成立，本院依法驳回其上诉请求。原审查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2218元，由上诉人广州市三岛实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年四月二日
书 记 员 党春婷