广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0783民初2145号
原告：中国工商银行股份有限公司开平支行，住所地：开平市三埠长沙沿江西路33号。
负责人：李毅旭，男，该行行长。
委托诉讼代理人：司徒沃波，男，是该行员工。
委托诉讼代理人：黎西长，男，是该行员工。
被告：张小贞，女，1984年6月5日出生，汉族，住开平市。
被告：开平市泰和房地产有限公司，住所地：开平市水口镇大福中路138号海涛湾第6幢101号铺。
法定代表人：陈思浣，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴富荣，男，是该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司开平支行（以下简称工商银行开平支行）与被告张小贞、开平市泰和房地产有限公司（以下简称泰和公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用普通程序，并于2016年12月12日公开开庭审理了本案。原告工商银行开平支行的委托诉讼代理人司徒沃波和被告泰和公司的委托诉讼代理人吴富荣到庭参加诉讼。被告张小贞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行开平支行向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，被告张小贞立即偿还贷款本息401146.60元，其中本金397744.25元，利息3402.35元（利息暂计至2016年7月4日止，2016年7月5日起至还清日止的利息按借款合同约定利率计算）；2、被告张小贞对上述债务承担抵押责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权；3、被告开平市泰和房地产有限公司对上述债务承担连带保证担保责任；4、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：张小贞于2014年3月31日与我行签订合同编号为房字工商行开平支行2014年90号的《个人购房借款/担保合同》，约定原告借款420000元给张小贞用于购买住房，借款期限为240个月（自2014年5月4日起至2034年5月4日止），张小贞分240期按月归还贷款本息，还款日期为每月4号，合同同时约定张小贞将其所购位于开平市水口镇大福中路138号海涛湾第2幢406房屋作为上述借款的抵押物，并已办妥抵押权预告登记手续。合同签订后，原告依约于2014年5月4日将420000元贷款划入张小贞指定的存款账户，履行了合同义务，但张小贞未能完全履行合同约定的还款义务，从2015年11月4日起至2016年7月4日止，已累计7期未按期偿还贷款本息，目前尚欠原告到期贷款本金2248.91元、利息3402.35元（暂计至2016年7月4日）。原告认为，原、被告签订的借款合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力，张小贞未能依法履行合同义务，已构成严重违约，依法应承担违约责任，故原告请求其立即偿还原告贷款本息401146.60元（暂计至2016年7月4日，其中本金397744.25元、利息3402.35元）。另外，根据泰和公司与原告签订的《按揭贷款业务合作协议》第四条约定，在房屋他项权证未办妥之前，泰和公司同意为借款人（张小贞）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。故为维护我行的合法权益，特向贵院提出上述请求。
被告张小贞没有到庭应诉，也没有在答辩期内提交书面答辩意见。
被告泰和公司辩称，对原告的起诉没有意见，由法院依法处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，工商银行开平支行和泰和公司对庭审中提交的证据均无异议。张小贞没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月18日，中国工商银行股份有限公司江门分行（以下简称工商银行江门分行）作为甲方（按揭银行）与作为乙方（发展商）的泰和公司签订一份《按揭贷款业务合作协议》（合同编号：江门[2013]023号）（以下简称《按揭合作协议》），约定由甲方作为乙方开发的“海涛湾”项目的按揭贷款办理银行，为购买该项目的购房者（借款人）提供按揭贷款业务。协议第四条约定：在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（××）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证……如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后10日内履行还款义务。第五条约定：该项目达到办理房屋所有权证的条件时，乙方应及时通知甲方，并协助甲方及借款人办理房产的正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管。工商银行江门分行和泰和公司分别在“甲方”和“乙方”一栏盖章确认。
2014年3月31日，张小贞作为借款人、抵押人，工商银行开平支行作为贷款人，双方共同签订一份《个人购房借款/担保合同》（合同编号：[房]字[工商]行[开平]支行[2014]年[90]号）（以下简称90号借款合同），约定张小贞向工商银行开平支行借款420000元用于购买坐落于开平市水口镇大福东路138号海涛湾第2幢406房（以下简称涉案房屋），并以该房屋为上述购房贷款提供抵押担保。合同约定：第三条贷款期限：本合同项下贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条贷款利率：4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；第五条放款：5.3借款人授权贷款人按以下方式发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算：将贷款一次性划入下列账户：户名：开平市泰和房地产有限公司；账号：44×××81；开户行：建行。第六条还款：6.1经协商一致，借款人按下列方式偿还贷款本息：按月等额本息还款法（按月计息）；如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款。每月本息还款额=[贷款本金×月利率×（1＋月利率）还款月数]÷[（1＋月利率）还款月数－1]；6.4借款人指定其在中国工商银行开立的以下个人结算账户作为还款账户：户名：张小贞；账号：62×××02；开户行：工行；第九条罚息：9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定；9.3贷款利率按第四条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；第十四条违约及违约责任：14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：A、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；14.2借款人发生14.1条约定的违约情形时，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；第十七条费用：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；第二十条抵押登记：20.2抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。工商银行开平支行及其负责人在合同“贷款人”一栏盖章并签名，张小贞在“借款人”和“抵押人”一栏签名。
签订合同后，工商银行开平支行与张小贞就涉案房屋向开平市房产交易登记所申请预售商品房抵押备案登记，该所于2014年4月28日以03459号完成备案登记手续，预告登记权利人为工商银行开平支行，预告登记义务人为张小贞。后工商银行开平支行经审核，按90号借款合同约定于2014年5月4日将购房贷款420000元划入本合同约定的泰和公司在中国建设银行开立的账户内，张小贞于次月即2014年6月4日清偿第一期贷款本息。合同履行初期，张小贞能按期清还贷款本息，后从2015年11月开始出现违约情况，陆续拖欠贷款本息，至2016年7月6日已连续拖欠两期。经向张小贞催收无果，工商银行开平支行遂于2016年7月6日向泰和公司发出《逾期贷款催收函》，要求泰和公司履行保证责任，代为清偿借款。后因张小贞和泰和公司均未履行还款责任，工商银行开平支行遂诉至本院。截止至2016年7月4日，张小贞共清偿了借款合同项下贷款本金22255.75元，仍拖欠贷款本金397744.25元（420000元－22255.75元=397744.25元）、利息3402.35元，本息合共401146.60元。2016年7月5日至法庭辩论终结前，张小贞未再清偿任何款项，泰和公司也没有履行保证责任。
庭审过程中，工商银行开平支行和泰和公司均表示涉案房屋在2014年6月已竣工验收并交付使用，同时已具备办理房地产权属登记和房地产他项权利登记的条件，但因张小贞失去联系以致未能及时办理上述手续并取得权利证书。涉案房屋至今未办理房地产权证书，也没有办理房地产他项权利登记手续，抵押权人为工商银行开平支行的《房地产他项权证》尚未办妥。
另查明，工商银行开平支行于1991年9月2日经批准成立开业，是工商银行江门分行的分支机构，是具有独立企业法人资格的银行业金融分支机构。泰和公司是于1999年2月11日登记成立的有限责任公司，法定代表人是陈思浣。至法庭辩论终结前，张小贞均未向本院陈述或举证证明其就上述拖欠的借款本息清偿过给工商银行开平支行。案件审理过程中，工商银行开平支行向本院申请财产保全，本院经审查依法裁定冻结张小贞的银行存款410000元或查封、扣押相应价值的其他财产。
本院认为，本案是主合同为借款合同，从合同为保证合同、抵押合同的民商事纠纷案件，案由可确定为金融借款合同纠纷。工商银行开平支行是具有贷款业务经营权的银行金融分支机构，工商银行江门分行和泰和公司签订的《按揭贷款业务合作协议》、工商银行开平支行和张小贞签订的《个人购房借款/担保合同》均是各方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律法规的禁止性规定，应合法有效，各方应全面诚实地履行合同。工商银行江门分行签订《按揭合作协议》后由其分支机构工商银行开平支行办理涉案贷款业务，泰和公司同意按该协议内容对工商银行开平支行承担保证责任，本院予以认可。
签订借款合同后，工商银行开平支行按照合同约定的贷款期限和金额将贷款420000元存入张小贞指定的银行账户内，交由张小贞使用，已履行了放款义务。张小贞则应按合同约定的期限、方式和利率标准按时足额支付利息和清偿本金。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。”；第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。”；第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”张小贞自2015年11月开始陆续借款本息，自2016年6月至庭审结束时（2016年12月12日）已连续7期拖欠贷款本息没有清偿，其行为已明显构成违约，依法应承担违约责任。借款合同已约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权采取解除本合同，并宣布本合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。”根据合同法第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，工商银行开平支行据此请求解除与张小贞签订的借款合同，并要求张小贞清偿余下尚欠的全部借款本息并计算逾期罚息于法有据，本院予以支持。对于贷款本金部分。根据工商银行开平支行提供的借款合同、借款借据、张小贞账户贷款明细，其于2014年5月4日向张小贞发放购房贷款本金420000元，截止至法庭辩论结束前，张小贞共清偿了22255.75元，仍拖欠本金397744.25元，泰和公司对此无异议，张小贞亦未提出异议，本院予以确认。对于利息部分。根据工商银行开平支行提供的贷款账户明细和利息清单，截止至2016年7月4日，张小贞共拖欠借款合同项下贷款利息3402.35元，以及借款合同中对贷款利率、逾期罚息的约定，未违反我国法律法规和中国人民银行的利率、罚息规定，泰和公司对此无异议，张小贞亦未提出异议，本院予以确认，可以此为标准计算张小贞的贷款利息和逾期罚息。
关于担保责任如何承担的问题。一、关于泰和公司的担保责任问题。根据《按揭合作协议》的约定，泰和公司在涉案房屋办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并由工商银行开平支行取得《房屋他项权证》之前，同意为张小贞提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。而至法庭辩论终结前，涉案房屋尚未办理以工商银行开平支行为抵押权人的正式抵押权登记手续，故泰和公司的保证期限尚未届满。根据《中华人民共和国担保法》（下称担保法）第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，工商银行开平支行根据《按揭合作协议》的约定请求泰和公司对张小贞90号借款合同项下所欠的贷款本息和逾期罚息承担连带清偿责任于法有据，且泰和公司对此表示同意，本院予以支持。二、关于工商银行开平支行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。根据担保法第三十三条：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”；《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”和第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，预告登记的效力在于登记将来发生抵押权变动的请求权，使登记权利人取得可以对抗第三人的效力，以保障将来实现物权，而抵押权则自办理抵押权设立登记时方设立。本案中，工商银行开平支行为涉案房屋的抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对涉案房屋的处分，但涉案房屋在2014年4月28日办理期房抵押备案手续后至今尚未办理正式抵押登记，工商银行开平支行尚未取得现实抵押权，其主张对涉案房屋享有优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。
被告张小贞经本院合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼，依法应作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条至第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司开平支行与被告张小贞于2014年3月31日签订的合同编号为[房]字[工商]行[开平]支行[2014]年[90]号的《个人购房借款/担保合同》；
二、被告张小贞应在本判决生效之日起十日内清偿[房]字[工商]行[开平]支行[2014]年[90]号《个人购房借款/担保合同》项下借款本金397744.25元及利息[截止至2016年7月4日为3402.35元，2016年7月5日起至本判决确定的履行日止，以397744.25元为本金，按[房]字[工商]行[开平]支行[2014]年[90]号《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算相应的利息和罚息]给原告中国工商银行股份有限公司开平支行。被告开平市泰和房地产有限公司对此承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7317元，保全费2570元，合共9887元，由被告张小贞和开平市泰和房地产有限公司共同负担。原告开中国工商银行股份有限公司开平支行已缴纳受理费7317元和保全费2570元。
如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 许眉笑
人民陪审员 邝贵兰
人民陪审员 戴国平
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 黄柳瑜