咸阳市渭城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）咸渭民初字第00561号
原告田某某，男，1960年1月月2日出生，汉族。
委托代理人朱志学，陕西渭阳律师事务所律师。
被告咸阳嘉泰投资发展有限公司。
法定代表人刘某甲，该公司董事长。
委托代理人刘某乙，该公司法律顾问。
原告田某某诉被告咸阳嘉泰投资发展有限公司（以下简称嘉泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭间进行了审理，原告田某某及其委托代理人朱志学、被告嘉泰公司委托代理人刘某乙到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。
原告田某某诉称：依据原告与被告嘉泰公司于2008年10月29日签订的房屋租赁合同，田某某租赁被告嘉泰公司位于嘉泰建材市场A区8-9排1-4号营业房，合同约定的租赁期间为两年，从咸阳市河堤路（上林大桥通车时）开通时起算，加上嘉泰公司为田某某的优惠，合同的租赁期间实际为三年。田某某按合同约定完全履行了交付租金的义务，并投资装修了所租赁的房屋，进行陶瓷销售经营，双方没有纠纷。但2010年3月28日嘉泰公司给田某某发出了毫无道理的整改通知，并在2010年3月29日用封条查封了田某某正在营业的营业房，侵犯了田某某的合法权益，给其带来重大的经济损失。故要求判令被告支付原告违约金9216元、解除双方间的租赁合同，判令被告赔偿装修营业房的损失120000元、退还租赁费30720元，由被告承担本案的诉讼费。
原告为证明自己陈述的事实，支持其主张，举出以下证据：
1、田某某与嘉泰公司签订的房屋租赁合同一份。
2、田某某向嘉泰公司交房租及管理费30720元的收据一份。
3、嘉泰公司向田某某优惠的优惠单两份。
4、嘉泰公司向田某某发出的停业通知一份。
5、嘉泰公司用封条封门的照片六张。
6、田某某装修房屋和门头的各种费用一组。
被告嘉泰公司辩称：田某某与我公司签订房屋租赁合同属实，但田某某在我们出租的房中经营陶瓷产品，无照经营、所经营的产品侵犯兴辉厂家的商标权、且自封为经理，欺骗消费者，我公司依据双方签订合同中的约定，要求其整改，并非违约和侵权，故请驳回原告的诉讼请求。
被告为证明证据陈述的事实，支持其主张，举出如下证据：
1、原被告间签定的房屋租赁合同一份。
2、咸阳市工商行政管理局渭城分局碱滩工商所的调查笔录一份、授权书一份、田某某的名片一份。
3、兴辉陶瓷的注册商标一份，
4、照片一组。
审理中本院组织双方当事人进行了举证、质证和认证，被告对原告所举的证据1、2、3、无异议，对其证据4、5、6、不认可。原告对被告所举的证据1、2、3、4、无异议，但认为在嘉泰的所有工商户均没有执照，嘉泰在招商时承诺给大家执照。西安兴辉陶瓷受权我作为兴辉陶在咸阳经行销售，我并未侵犯兴辉陶瓷的商标权，我在嘉泰市场的门头是西安经销商设计的，印制名片也是西安经销商为我印制的，我并未欺骗消费者。嘉泰公司并不是国家工商管理机构，无权查封我正在经营的营业房。
经合议，本院认为原告所举的证据1、2、3、4、5及被告所举的证据1、2均符合证据的真实性、合法性、且与本案具有关联性，为有效证据。
审理中，本院将田某某对所租用房屋的装修委托中级人民法院法院进行了司法鉴定，其装修费为68785.14元。
本院依据上述有效证据认定事实如下：
2008年10月29日，田某某与嘉泰公司签订了一份营业房租赁合同，合同约定田某某为乙方，租用嘉泰公司为甲方位于咸阳市嘉泰建材市场内A区8-9排1-4号房屋（面积256平米米）进行陶瓷经营，使用期限为两年，从咸阳河堤路文林大桥通车开始计租。（审理中双方协商同意咸阳河堤路文林大桥按2009年3月15日通车计），营业房租金为每平方米2.5元，市场管理费为每平方米2.5元。共计30720元，应于2008年10月29日前交清。乙方可根据自己经营需要对房屋进行装修。乙方应严格遵守国家的相关法律、法规及甲方的各项管理制度，乙方在签订合同或品牌变更前，向甲方提供生产厂家的营业执照及本地区经销商的营业执照；生产厂家给本地区经销商的经营授权书；产品商标注册证；产品质检报告；行业内各类专业认证书。乙方在使用期内应有工商、税务登记手续，合法经营，依法纳税等等。违约责任约定为：使用期内除乙方违约外甲方不得随意解除合同，如单方解除合同，应向乙方支付合同总额的30%作为违约金，并退还乙方所交纳剩余部分的房租。甲方还特别强调，有下列情形之一的，构成严重违约，甲方有权收回房屋，对乙方所缴纳的费用不予退还，1、违反国家法律、法规及政策，违规经营的；2、擅自改变经营品种和品牌，严重影响甲方或第三方利益的；3、未经甲方同意转租的；4、利益场地进行非法活动，损害社会和消费者利益的；5、损害消费者权益拒不接受甲方调解的等等。合同签订后，田某某于2008年10月29日交清了房屋租金30720元，嘉泰公司也于2008年11月向田某某交付的房屋，田某某还向嘉泰公司缴纳了房屋上部嘉泰公司预先安装的铁架费用8000元，及市场所要求的市政广告费用2000元。田某某对房屋进行了装修，并按受权单位西安横益陶瓷制品有限公司（兴辉陶瓷西安总经销）的要求对门厅进行了装修，花费68785.14元（经鉴定机关鉴定的结果）。田某某还和嘉泰公司协商，嘉泰公司给于田某某一年的优惠。双方从交付房屋至2010年3月27日没有纠纷。2010年3月28日，嘉泰公司向田某某发出停业通知，该通知称：“田某某老板：你企业在（嘉泰建材市场A区8-9排1-4号营业房）经营过程中擅自改变经营品种和品牌，走低端产品路线，与嘉泰建材市场A区前广场经营风格不符，现通知你于2010年3月29日起关门停业重新装修。否则嘉泰建材将根据合同相关条款解除营业房租赁合同，依法收回。”2010年3月29日，嘉泰建材市场用封条查封了田某某正在经营的营业房。诉讼中嘉泰公司称查封田某某的营业房是因为田某某所用门头侵犯了兴辉陶瓷的注册商标、田某某自封为经理，欺骗消费者，按双方签订的合同，嘉泰公司有权要求其停业整改。
审理中，田某某坚持自己的诉讼请求，被告嘉泰公司同意解除合同，但因退还租金、赔偿装修费用、违约金的支付等双方各持己见，调解无效。
本院审理认为：田某某与嘉泰公司签订的房屋租赁合同及优惠的补充协议，出于双方自愿，又不违反国家的法律法规，该合同有效。田某某按合同的约定向嘉泰公司交付了房屋租金，有权在租赁的房屋内从事陶瓷的经销活动，本院庭审中也没有查出田某某在经营中存在违法行为，嘉泰公司于2010年3月28日向田某某发出的停业通知中称因其擅自改变经营品种和品牌，走低端产品路线，与嘉泰建材市场A区前广场经营风格不符而要求其停业，但在诉讼中又称田某某侵犯兴辉陶瓷的注册商标、自封为经理欺骗消费者而要求其停业，故嘉泰公司要田某某停业的事实不清。既使是田某某侵犯兴辉陶瓷的注册商标、自封为经理欺骗消费者，也应由兴辉陶瓷和消费者向工商行政管理部门举报，由工商行政管理部门进行查处，但嘉泰公司在没有田某某违法事实的前提下、用封条查封田某某正在营业的房屋，属于侵权违约行为，应按合同约定支付违约金，由于嘉泰公司的侵权违约造成合同无法继续履行，双方也同意解除合同，故田某某要求解除双方间的租赁合同合法，本院予以支持。合同解除后，嘉泰公司应退回田某某尚未使用部分的租金和房屋装修费用，田某某的该项请求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、九十七条之规定判决如下：
一、田某某和咸阳嘉泰投资发展有限公司签订的营业房屋租赁合同及优惠的补充协议有效；该合同与2010年3月29日解除。
二、咸阳嘉泰投资发展有限公司支付田某某违约金9216元。判决生效后十日内履行完毕。
三、咸阳嘉泰投产发展有限公司退还田某某房屋租金20463.5元，赔偿田某某房屋装修费43322.76元，退还收取田某某房屋门上部铁架款5300元，三项共计69086.46元，判决生效后十日内履行完毕。
五、本案鉴定费7000元由田某某承担2000元，咸阳嘉泰投资发展有限公司承担5000元，该款田某某已支付，由咸阳嘉泰投资有限公司迳付田某某5000元。判决生效后十日内履行完毕。
如未按上述期限履行给付金钱义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第229条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼法3300元由咸阳嘉泰投资发展有限公司承担2900元，田某某承担400元。
如不服本判决，从接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状及副本，上诉于咸阳市中级人民法院。
审 判 员 吴晓军
人民陪审员 吝小莉
人民陪审员 张 红
二〇一〇年十二月二十七日
书 记 员 赵 斌