北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第4829号
原告武春祥，男，1958年7月23日出生。
委托代理人葛兆玉，北京市元赫律师事务所律师。
被告常铁三，男，1968年9月18日出生。
委托代理人徐安封，北京市义博律师事务所律师。
原告武春祥（以下简称原告）与被告常铁三（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我和被告2003年5月28日签订了合作协议，约定我将位于朝阳区和平里东土城路5号院北侧配电室周围65平方米的“久凌建材商店”租给被告使用，起租日为2003年6月1日，租期至2007年1月31日，租金为每年120000元。2007年7月31日合同到期后，被告迟迟不与我续签合作协议且拒付租金。2008年7月我诉至朝阳区法院，后经法院调解，被告支付租金至2009年12月5日。之后，被告再未支付过租金。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，其行为已构成根本违约。现起诉要求判令被告支付从2009年12月6日至2011年12月5日的房屋租金240000元；解除双方签订的房屋租赁关系，被告腾退租赁房屋；被告按每日328.76元标准，赔偿自2011年12月6日至实际腾退租赁房屋之日止的租金损失。
被告辩称：原告与我之间房屋租赁合同已经终止，第一次签订的合同到2007年1月31日已经终止，因为涉案的房屋是违章建筑，房子也不是原告的房子。房子的产证人是北京市城市建设总公司职工学校，学校一直说要拆除涉案的房屋，但是一直没有拆。涉案的房子以前经历过诉讼，签署了调解协议，调解协议里写的租金就是交到2009年12月5日。2009年12月5日之后，我就离开了，因为涉案的房屋将来是要拆除的，我也不想再经营了。我2009年12月5日后离开，合同就终止了，北京市城市建设总公司职工学校把涉案的房屋收回拆除了，学校将这个房屋做什么用了与我没有关系，我不同意原告的诉求。
经审理查明：2003年5月28日，原告（作为合同甲方）与被告（作为合同乙方）签订了合作协议，约定甲方将和平里东土城路5号院北侧配电室周围陆拾五平方米的“久凌建材商店”（以下简称租赁房屋）租给乙方使用，合作期自2003年6月1日至2007年1月31日止。起租时间为2003年8月1日，付款方式为每半年付1次，年租金是120000元等内容。该合作协议期满后，原告、被告未签订书面租赁合同，被告亦未向原告交付租赁房屋。
原告曾于2008年将被告诉至本院，要求解除双方签订的合作协议，被告向原告支付2007年9月1日至2008年2月1日的租金100000元。经本院调解，双方达成调解协议，本院于2007年9月出具调解书，调解书主文内容是被告向原告支付2007年9月1日至2009年12月5日的租金150000元。双方达成调解时，被告未向原告交付租赁房屋。此后，被告一直未向原告交付租赁房屋。
审理中，原告提供出租方为案外人北京城建金地物业有限责任公司（以下简称金地物业公司）、承租方为原告的房屋租赁合同，合同主要内容是甲方将位于东土城路5号北侧平房1间，建筑面积30平方米出租给乙方经营使用，租赁期限自2006年12月6日起至2012年12月5日止等内容。原告表示其自金地物业公司租赁了房屋后，将房屋租赁给被告。被告不认可前述房屋租赁合同中涉及的房屋是涉案合作协议中的房屋。合作协议中的租赁房屋的面积为65平方米，原告和金地物业公司签订的租赁合同中的租赁房屋面积为30平方米，关于此内容，原告在本案中的解释是租赁房屋实际面积是65平方米，因为原告是金地物业公司的职工，为了少收钱，在租赁合同中将租赁面积写成了30平方米；原告在2008年的诉讼中的解释是原告自己将房屋进行了扩建，所以两份合同中的面积不同。
被告在2008年的诉讼中陈述合作协议签订后不久，被告将原来的房屋推倒进行了改建，不久产权单位就将房屋收走了，现房屋使用人是产权单位让使用的，在该次诉讼中被告又陈述被告将房屋改建后租给了案外人北京龙吉特域贸易有限公司（以下简称龙吉特域有限公司），现该公司在使用租赁房屋。
原告提供了盖有金地物业公司的证明，内容是：我公司受北京城建集团的委托，负责管理北京城建集团范围内部分物业项目，其中包括北京市朝阳区东土城路5号院5、7、甲5、甲6号楼以及附属调压站、配电室（包括配电室库房）。现庆丰包子铺所使用面积内，台阶以东至临街部分为我公司所管理配电室原库房，我公司于2000年起将该房屋租赁给武春祥个人使用，合同延续至今。
被告提供盖有案外人北京市城市建设工程总公司职工学校（以下简称职工学校）公章的证明，内容是：兹有朝阳区和平里东土城五号院北侧配电室周围原有建筑的“久凌建材商店”营业场所属违章建筑，根据朝阳区政府令，已于2010年9月20日全部拆除。
被告提供盖有龙吉特域公司印章的证明。1份证明的内容是：现北京天隆庆丰包子铺经营使用的房屋是我龙吉特域公司（属学校三产）由2005年1月1日起从北京城建职业技术学校承包过来的，经过装修、改建后经营龙吉特酒家，同时将常铁三所承租武春祥的私自搭建的“久凌建材商店”（也就是学校承包给我方的实验楼北用地也一同整合收回），但由于常与武已签了2003年6月1日至2007年1月31日的合同，为了照顾常与武的关系，我们才与常铁三、武春祥讲好到期收回。但是2007年常被武起诉，常又没有与我方事先说明，就与法院达成了调解判决，又延交到2009年，2010年朝阳区拆违将东土城路作为重点，将所有门面房私自搭建的部分全部拆除，其中包括“原久凌建材商店”（庆丰包子门头及里面），还有相邻的常铁三的宝惠窗帘布艺店及武春祥的面铺都一并拆除了，后来经我方与办事处做工作将庆丰包子的门脸房与配电房接齐，故武春祥所有搭建的房子也不复存在，由庆丰包子经营至今。
另1份证明的内容是：武春祥未经产权方（城建学校）准许私自在产权方“实验室北侧用地”上搭建房屋还私下出租给了常铁三。2005年产权方就将这块地“实验室北侧用地”承租给了我们公司管理并经营。当时我公司考虑的武春祥和常铁三都是老熟人而且他们之间又签了合同，为了照顾他们，所以并没急于收回管理，正巧当时是2009年底，朝阳区在和平里东土城路拆违试点，产权方于2009年12月6日将违建收回并于当日交与我方处理，这些违建被“和平街道办事处”委托的“北京首唐城房地产开发有限公司”拆除。为了产权方和龙吉特商业一条街的形象，我公司多次找办事处和首唐城公司协商重新将拆除部分与产权方南侧街面相齐，我公司在得到了办事处、首唐城、产权方的同意后，将该处重建并装修好后又与“庆丰包子铺”公司合作经营至今。所以该处经营房屋再与武春祥和常铁三没有任何关系。
本案审理中，为保障当事人的诉讼权利，本院已给予了双方充裕的举证时间，同时，为查明案件事实，本院亦依职权进行了调查工作。
审理中，本院至北京市朝阳区东土城5号现场进行了勘验，勘验对象为案外人北京天隆庆丰包子铺（以下简称庆丰包子铺）。庆丰包子铺为一对外经营餐饮的营业场所，该营业场所为自成一体没有隔断的整体房屋，营业场所门口为人行道，进入营业场所大门需登上台阶，进入大门后首先为就餐区域，经过该区域后登上若干级台阶后为另一就餐区域，沿该就餐区域继续前行为餐厅厨房操作间，前述营业场所内的台阶旁边另设有收银台，营业场所面积明显大于65平方米。关于本案所涉租赁房屋所处的位置、范围，原告、被告的陈述存在差异，原告主张自庆丰包子铺大门到营业场所中的台阶之间的就餐区域为租赁房屋原所在地，被告主张庆丰包子铺大门向外的台阶和人行道部分区域为租赁房屋原所在地。
为查明案件事实，本院依职权分别向职工学校、庆丰包子铺、金地物业公司、龙吉特域公司发出了调查函，其中，职工学校、庆丰包子铺进行了回复，对金地物业公司、龙吉特域公司的调查未能完成。
职工学校的回复内容是：武春祥与常铁三租赁合同纠纷之房屋位于我校产权红线内的建筑，在产权图中为学校实验楼北用地，2005年1月我校将该用地承包给学校三产部赵玉忠经营，合同沿用至今有效。我校实验楼北用地产权归学校所有，配电室由金地物业公司使用管理，学校除与赵玉忠签订该用地的合同外，未与其他任何单位或个人签订过租赁合同。2012年2月6日的证明材料（即前述盖有职工学校公章的证明）由我校出具，证明我校根据朝阳区及和平街办事处有关规定，将学校红线以外私自搭建的所有违章建筑及时拆除。回函后附有朝阳区东土城路5号的房屋所有权证、学校房地平面图、学校与龙吉特域公司（赵玉忠）签订的租赁合同。
庆丰包子铺的回复内容是：我单位北京天隆庆丰包子铺在位于朝阳区东土城路5号院经营餐厅，对于法庭前来调查房屋租赁纠纷一事做出一些说明：1、我单位从北京龙吉特域贸易有限公司处承租的房屋，租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日。2、我单位自经营开始至今，据了解产权方为北京城建学校，并由学校提供产权证办理了营业执照，该房屋属于城建学校的管理范围之内，对此学校定期前来检查安全、消防等日常工作，我方并向学校缴纳天然气费。3、2010年政府对东土城路进行改造，拆除了我单位现在门头至屋外电线杆处的扩建部分的房屋。
为查明案件事实，本院依职权到北京市朝阳区房屋土地管理局对北京市朝阳区东土城路5号房屋的权属情况进行了查询，查询信息显示，职工学校自1999年8月取得北京市朝阳区东土城路5号房屋的所有权证，2014年2月房屋所有权变更为北京城建集团有限责任公司。
原告主张现庆丰包子铺使用的房屋已经过了改建扩建，扒了原房屋的一部分，墙是原来的墙。被告陈述2009年12月5日之后，其将房屋交给了职工学校，庆丰包子铺使用的房屋不是原来的租赁房屋。
审理中，本院根据当事人意愿进行了调解，双方当事人未能达成调解意见。
以上内容，有合作协议、证明、回复函、勘验笔录、房产登记信息、当事人陈述等在案佐证。
本案中，当事人对事实的陈述、提供的证据反映的内容均存在较大差异，在本院能够查明的事实范围内，根据当事人的举证情况以及本院依职权调查的情况，本院作出如下认定意见：
关于双方之间的法律关系，本院认为，原告、被告于2003年5月28日签订合作协议，约定原告将和平里东土城路5号院北侧配电室周围陆拾五平方米的“久凌建材商店”租给被告使用，因此，双方签订的合作协议的性质应为房屋租赁合同。双方签订的合同于2007年1月31日到期，到期后，双方未签订书面房屋租赁合同，被告未向原告交付房屋，经过在本院进行的民事诉讼，被告向原告支付2007年9月1日至2009年12月5日的租金，双方之间的租赁关系已变化为无固定期限的租赁关系。此后，被告仍未向原告交付房屋，双方之间无固定期限的租赁关系仍处于持续中，在双方之间的租赁关系仍处于持续状态的情况下，被告应向原告支付房屋租金。
关于本案中涉及的租赁房屋，本院认为，根据本案查明的情况，北京市朝阳区东土城路5号的房屋1999年8月至2014年2月之间的所有权属于职工学校，据职工学校出具的证明来看，原房屋已于2010年9月20日拆除。同时，据本院现场勘验，勘验区域现为由庆丰包子铺使用的自成一体的营业场所，场所为没有隔断的整体房屋，营业场所的面积明显超过合作协议中约定的65平方米的租赁面积；双方虽然对租赁物原位置、范围的主张存在差异，但可以认定的是庆丰包子铺的整体营业场所与原租赁房屋所在范围已不相同，以上情况，均对职工学校陈述的将房屋拆除的情况加以印证，综合以上情况，本院认为职工学校陈述的原租赁房屋已于2010年9月20日拆除这一内容可以采信，不能认定现庆丰包子铺经营场所区域房屋与原合作协议中约定的租赁房屋为同一房屋。
本院认为，合作协议中约定的65平方米面积的租赁物已于2010年9月20日拆除，在此情况下，原告、被告的租赁关系已无法继续，故应认定双方租赁关系在此时已经解除，对此内容本院在判决主文中予以明确。现不能认定庆丰包子铺经营场所区域房屋与原合作协议中约定的租赁房屋为同一房屋，原告要求腾退房屋，本院无法支持。关于原告主张的房屋租金，本院认为，被告主张其将租赁房屋交还职工学校，证据依据不足，同时，原告、被告分别为租赁合同的当事人，被告自原告处租赁取得的房屋，亦负有向原告返还的义务，原告、被告租赁关系存续期间的租金，被告应向原告支付，鉴于租赁房屋已于2010年9月20日拆除，故被告应向原告支付自2009年12月6日至2010年9月19日的房屋租金，对于原告主张的此期间的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持，超出此期间外的房屋租金，本院不能支持。
审理中，本院根据当事人意愿进行了调解，双方当事人未能达成调解意见，本院依法进行判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条，本院判决如下：
一、确认原告武春祥与被告常铁三之间的房屋租赁合同关系于二〇一〇年九月二十日解除。
二、被告常铁三于本判决生效后十五日内给付原告武春祥房屋租金九万四千六百零三元。
三、驳回原告武春祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，由原告武春祥负担2969（已交纳2450元，余519元于本判决生效后十日内交至本院），被告常铁三负担1931元（于本判决生效后十日内交至本院）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 马 铁
人民陪审员 蔡 春 英
人民陪审员 宋 怡
二〇一四年七月十八日
书 记 员 路航书记员乔瑞