广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初3275号
原告：郑智源，男，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：李霭弥，广东卓正律师事务所律师。
被告：梁照坤，男，汉族，住广东省中山市。
被告：黄叠凯，男，汉族，住广东省中山市。
被告：饶清，女，汉族，住广东省中山市（户籍住址湖北省广水市）。
被告：黄舒瑶，女，汉族，住广东省中山市。
原告郑智源与被告梁照坤案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年2月4日立案后，依职权追加了黄叠凯、饶清、黄舒瑶作为共同被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2016年4月11日、同年11月18日公开开庭进行了审理。原告郑智源的委托诉讼代理人李霭弥，被告梁照坤到庭参加诉讼。被告黄叠凯、饶清、黄舒瑶经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.停止对中山市南区城南一路5号万科城市风景花园友萌苑（以下简称案涉房地产）的执行；2.解除对案涉房地产的查封。事实和理由：原告是案涉房地产的现房主。原告早在2011年11月30日与被告饶清签订房地产买卖合同，并于同年12月1日依约向其支付购房款15万元。后因被告饶清未依约交付案涉房地产并办理过户，原告将其诉至中山市第一人民法院。后该院以（2013）中一法民一初字第1096号民事判决判令被告饶清协助原告办理案涉房地产的产权变更手续，并将案涉房地产交付原告。被告饶清不服，上诉至中山市中级人民法院，该院以（2014）中中法民一终字第450号民事判决维持原判。后被告饶清于2014年8月1日将案涉房地产交付给原告占有使用。因被告饶清遗失案涉房地产的房产证，需补办后才能办理过户，而在补办过程中，需依法进行公示，期间案涉房地产因被告饶清与其他人的债务纠纷被查封，导致无法及时过户。后中山市第二人民法院对被告梁照坤与被告黄叠凯、饶清、黄舒瑶民间借贷纠纷一案作出（2015）中二法民一初字第304号民事判决，随后被告梁照坤申请强制执行。2015年8月20日，中山市第二人民法院以（2015）中二法执字第4433－1号执行裁定查封了案涉房地产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，依法应当支持原告的异议请求。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。
被告梁照坤辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是在法院就原告与被告饶清之间的纠纷作出判决后，原告很久没有申请执行，（办理）过户。
被告黄叠凯、饶清、黄舒瑶未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房地产登记的权利人为被告饶清，土地证号为国（20**）易号，房产证号为××12。2013年11月12日，中山市第一人民法院就原告与被告饶清、黄叠凯房屋买卖合同纠纷一案作出（2013）中一法民一初字第1096号民事判决，认定原告与被告饶清签订的房地产买卖合同合法有效，并据此判令：一、原告于判决生效之日起10日内在剩余购房款388233元范围内代被告饶清偿还银行贷款，注销案涉房地产的抵押登记；二、被告饶清于原告代为还清银行贷款，银行解除案涉房地产抵押登记后一个月内协助原告办理案涉房地产产权变更登记手续，相关的变更登记费用由原告承担；三、被告饶清于办理完毕产权变更登记手续之日起一个月内将案涉房地产交付原告。被告饶清、黄叠凯不服该判决提起上诉，中山市中级人民法院于2014年5月19日作出（2014）中中法民一终字第450号民事判决（已生效），驳回上诉，维持原判。2015年7月20日，案涉房地产办理了房地产证遗失注销手续。
2015年8月20日，本院在执行本院作出的（2015）中二法民一初字第304号生效民事判决过程中作出（2015）中二法执字第4433－1号执行裁定（申请执行人为被告梁照坤），裁定查封案涉房地产。同年8月21日，本院实际执行了上述查封措施。同年11月10日，原告向本院提起执行异议。本院于2016年1月27日作出（2015）中二法执外异字第26号执行裁定，裁定驳回原告的异议申请。原告不服，遂提起本案诉讼。
诉讼期间，原告于2016年4月14日提交书面意见（代理词），明确表示同意在剩余购房款388233元范围内，在代被告饶清偿还银行贷款后将剩余价款交付本院予以执行。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告提交的落款日期为2014年8月1日的房屋交付确认书甲方为被告饶清，乙方为原告，双方确认甲方于2014年8月1日将案涉房地产交付给乙方。虽然被告梁照坤对该确认书不予确认，但因该确认书落款的甲方签名处有“饶清”签名，故在被告饶清未到庭提出相反的抗辩意见，且原告当庭保证所作陈述及提交证据真实性的情况下，本院经审查后予以确认。由此，本院对原告主张的案涉房地产已于2014年8月1日交付其占有使用之事实予以认定。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告在本院查封案涉房地产之前已与被告饶清签订案涉房地产的买卖合同，并依约支付了部分价款。中山市第一人民法院和中山市中级人民法院对原告与被告饶清（及被告黄叠凯）房屋买卖合同纠纷案件所作的生效判决已认定双方之间的买卖合同合法有效，并判令原告在剩余购房款388233元范围内代被告饶清偿还银行贷款，注销案涉房地产的抵押登记，被告饶清协助原告办理案涉房地产的产权变更登记手续，将案涉房地产交付原告。此后（仍在本院查封案涉房地产之前），被告饶清已将案涉房地产交付原告占有使用。原告亦在本案中明确表示同意在剩余购房款388233元范围内，在代被告饶清偿还银行贷款后将剩余价款交付本院予以执行。而从原告对被告饶清提起诉讼要求过户，及生效判决判令被告饶清协助过户后，案涉房地产又办理了房地产证遗失注销手续等事实看，并非原告的原因导致案涉房地产未办理过户。综上，应认定原告与被告饶清之间就案涉房地产形成的交易符合上述规定的情形，原告所提排除对案涉房地产执行的异议及诉讼请求应予支持。
被告黄叠凯、饶清、黄舒瑶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零五条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：
一、停止对被告饶清名下位于中山市南区城南一路5号万科城市风景花园友萌苑之房地产的执行；
二、解除本院对被告饶清名下位于中山市南区城南一路5号万科城市风景花园友萌苑之房地产的查封；
三、原告郑智源于代被告饶清还清银行贷款之日起7日内，将剩余购房款388233元的剩余部分交付本院予以执行。
案件受理费9182元，由被告梁照坤负担（该款已由原告郑智源垫付，被告梁照坤应在判决生效之日一并迳付给原告郑智源，本院不另行收退）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 张庆争
审判员 瞿 兵
审判员 高嘉敏
二〇一六年十二月一日
书记员 许双阳
书记员 匡 欢