青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南商初字第20689号
原告青岛福元九合投资顾问有限公司，住所地山东省青岛市市南区香港中路59号国际金融中心28层，组织机构代码760267816。
法定代表人袁生传，职务董事长。
委托代理人郭旭峰，山东慧勤律师事务所律师。
委托代理人江建建，山东慧勤律师事务所律师。
被告黄建波，男，汉族，1974年8月9日出生，住山东省青岛市市南区。
被告魏泽芳，女，汉族，1980年12月22日出生，住山东省青岛市市南区。
第三人青岛兆鸿科技开发有限公司，住所地青岛市市南区东海中路18号，组织机构代码264627878.
法定代表人王琦。
原告青岛福元九合投资顾问有限公司诉被告黄建波、魏泽芳、第三人青岛兆鸿科技开发有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人江建建，被告黄建波到庭参加诉讼，被告魏泽芳、第三人青岛兆鸿科技开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年4月22日原告与第三人签订《商品房销售代理合同》，双方确认第三人共欠原告代理佣金656241元。2014年5月5日，原、被告及第三人三方签订《置换房屋协议书》，约定：第三人将其开发的位于翰林苑小区X号楼X单元XXX户房屋抵顶给原告用于支付代理佣金，原告将对抵顶房屋享有的权益及义务转让给被告黄建波，被告黄建波与第三人签订购房协议，由被告黄建波向原告支付656241元款项，差额房款由被告黄建波直接支付给第三人。被告黄建波承诺2015年4月16日前不管抵顶房屋是否具备办理网签手续及房产证都应支付原告656241元款项，但被告黄建波至今未予支付。被告黄建波与被告魏泽芳系夫妻关系，该656241元款项发生于双方夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务。请求判令：1、被告、第三人向原告支付款项656241元及自2015年4月16日至法院判决生效日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。2、本案诉讼费用由被告、第三人承担。
被告黄建波辩称，2009年，原告在青岛做房地产销售，被告与原告公司股东袁波认识，与原告达成合作关系，由被告利用在青岛的关系给原告找销售项目。与第三人之间的销售项目结束后第三人给了原告与被告一部分款项，给了原告大约50万左右，给了被告40万元左右，还有一笔尾款未确认，拖了两、三年，2014年时被告找第三人董事长结算，对账后第三人应再付给原告64万余元，第三人没钱，协商后第三人决定用房产抵账，房子大约值110万，被告与原告签署了一个补充协议，被告要房子，当时第三人称半年左右房产证就办好了，于是补充协议上写明半年后被告把钱给原告。后2015年6月到期，原告向被告要该部分欠款，但被告经济困难，无法履行合同，希望废除协议，维护被告合法权益。
被告魏泽芳、第三人青岛兆鸿科技开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：一、2009年4月22日，原告与第三人青岛兆鸿科技开发有限公司签订商品房销售代理合同，约定第三人委托原告全权代理销售青岛市李沧区文安路3号翰林苑项目，住宅部分建筑面积暂定为2万平方米，住宅、车库和网点实际成交价格应不低于代理底价，底价佣金按约定销售底价总合同额的1.3%计提，溢价部分按溢价销售额的20%计提佣金。第三人在签订买卖协议并收到购房款的30%，第三人支付原告合同约定的50%代理佣金，客户购房按揭资料提交银行后，并通过银行审批手续，第三人再支付原告40%代理佣金，余款10%代理佣金待销售任务完成后一次性结清，如第三人逾期支付，每日承担应付款万分之三的滞纳金，每月底双方结算当月佣金，次月5日前支付。
二、2014年4月16日，原告（甲方）与被告黄建波（乙方）签订转让置换房屋协议，载明的主要内容为：1、根据甲、乙方与第三人青岛兆鸿科技开发有限公司签署的《置换房屋协议》相关内容，经甲、乙双方友好协商，同意将甲方置换回的翰林苑小区X号楼X单元XXX户转让给乙方。2、乙方应按照三方签署的《置换房屋协议》内容，以现金形式一次性支付给甲方656241元整（替第三人青岛兆鸿科技开发有限公司偿还所欠原告代理佣金款项656241元整）。剩余房款差价部分，仍由乙方黄建波全部承担并履行付款义务，与甲方无关。3、乙方同意在不超于2015年4月16日前，不管该房屋是否具备办理网签手续及房产证，都应替第三人青岛兆鸿科技开发有限公司代还所欠原告代理佣金款项656241元整，此款项已抵付乙方付款，并已形成债权债务关系。乙方认可此笔款项656241元整属于甲方对乙方的借出款。如到期未还，甲方有权向乙方追讨此借出款。乙方有义务偿还此笔借款。4、乙方同意与第三人青岛兆鸿科技开发有限公司签署的购房协议由甲方保管，待乙方付清656241元整后甲方再还于乙方。
三、2014年5月5日，原告（乙方）与被告黄建波（丙方）、第三人青岛兆鸿科技开发有限公司（甲方）签订置换房屋协议书，载明的主要内容为：1、根据甲乙双方协商确认的商品房销售代理合同结算书相关内容，甲方同意用翰林苑小区一套房屋以本协议约定的方式偿还所欠乙方代理佣金。冲抵后房屋价款多退少补。2、经甲、乙、丙三方协商同意，甲方将翰林苑小区的X号楼X单元XXX室，房屋面积130.72平方米，以单价8800元/平方米，共计房屋总价为1150336元整，抵顶给乙方、丙方用于偿还应付代理佣金656241元整，房款差价494095元整，甲方同意在丙方取得房产证时一次性付清。证款两清后丙方方能入住。3、甲、乙、丙三方同意，该套房屋所签署的书面购房合同及房产证所有人为丙方黄建波。本协议签订后，直至甲方具有办证条件通知丙方，由丙方自行办理后，视为甲乙之间销售代理合同履行完毕，不再具有约束力（若因丙方原因除外并承担相应违约责任）。4、该套房屋若因甲方原因不能办理房产证履行抵顶承诺，即本合同无效。乙方有权向甲方继续索要所欠代理佣金656241元，并按照甲、乙双方于2009年4月22日签订的商品房销售代理合同内容执行。同时丙方与甲方之间该房屋销售合同也归于无效。
四、经当庭询问，就协议中涉及的置换房屋（翰林苑小区的X号楼X单元XXX室），原告或被告黄建波是否与第三人签订有房屋销售合同，原告、被告黄建波均称其没有与第三人签订过房屋销售合同。被告自认该房屋至今未办理房产证。
五、被告黄建波与被告魏泽芳系夫妻关系。
上述事实有商品房销售代理合同、置换房屋协议书、转让置换房屋协议、户籍证明等及当事人当庭陈述等在案佐证，经本院审核及庭审质证，可以采信。
本院认为，本案原告与被告黄建波、第三人青岛兆鸿科技开发有限公司签订的《置换房屋协议书》、原告与被告黄建波签订的《转让置换房屋协议》系因第三人欠付原告代理佣金656241元所签订的“以房抵债”协议。对此，本院评析如下：1、原告与被告黄建波、第三人青岛兆鸿科技开发有限公司签订的《置换房屋协议书》属于当事人的真实意思表示，约定的内容不违反法律的强制性规定。2、根据《置换房屋协议书》第4项的约定：“该套房屋若因甲方原因不能办理房产证履行抵顶承诺，即本合同无效。乙方有权向甲方继续索要所欠代理佣金656241元，并按照甲、乙双方于2009年4月22日签订的商品房销售代理合同内容执行。同时丙方与甲方之间该房屋销售合同也归于无效”。第三人青岛兆鸿科技开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，即第三人没有出庭就本案涉案房屋非其原因不能办理房产证提交证据予以证实，应承担对其不利的法律后果，综合本案查明的案件事实、原告及被告黄建波的陈述等，本院认定《置换房屋协议书》由于因第三人原因不能办理房产证履行抵顶承诺，协议无效。3、原告与被告黄建波签订《转让置换房屋协议》签订时间虽然在《置换房屋协议书》之前，但该协议实际是在《置换房屋协议书》基础上由原告与被告黄建波达成的补充协议。该协议履行的前提条件为原告从第三人处置换回翰林苑小区的X号楼X单元XXX室。但因第三人原因不能办理房产证履行抵顶承诺，《置换房屋协议书》无效，致使条件不成就，故原告与被告黄建波之间签订的《转让置换房屋协议》亦不能发生法律效力。4、原告与第三人签订的《商品房销售代理合同》不违反法律的强制性规定，合法有效。基于上述评析，原告依约定有权向第三人要求支付所欠的代理佣金656241元。第三人怠于履行支付义务，确给原告造成了损失，原告请求支付自2015年4月16日至法院判决生效日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
被告魏泽芳、第三人青岛兆鸿科技开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条之规定，判决如下：
一、第三人青岛兆鸿科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告款项656241元。
二、第三人青岛兆鸿科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告以自656241元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算自2015年4月16日至法院判决生效日止的利息损失。
三、驳回原告对被告黄建波、魏泽芳的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费10362元及保全费3801元，由第三人负担。因原告已预交，第三人于判决生效后十日内将相应款项给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 乔 青
人民陪审员 于 彦
人民陪审员 卓晓明
二〇一六年三月十八日
书 记 员 王 瑜