上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4168号
上诉人（原审原告）：赵建锋，男，1986年1月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审原告）：康丽华，女，1987年12月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：赵建锋（系康丽华丈夫），身份情况详上。
被上诉人（原审被告）：上海市浦东新区书院镇石潭街综合商店，住所地上海市浦东新区书院镇老芦公路***弄*******号***室。
经营者：沈德明，男，1964年2月29日，住上海市浦东新区。
上诉人赵建锋、康丽华因与被上诉人上海市浦东新区书院镇石潭街综合商店（以下简称石潭街商店）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初82270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赵建锋、康丽华上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、除有房产证的商铺区域外，上海A有限公司（以下简称A公司）未获得公共部位的授权，故A公司同意石潭街商店未经国家有关部门许可擅改公厕与公共过道为商铺的行为，违反了法律强制性规定，A公司与石潭街商店签订的租赁合同（SY-002）应被认定为无效。二、即使租赁合同（SY-002）被认定为有效，赵建锋、康丽华已于2016年8月通过法院解除了与A公司的《“鑫军财富A3”委托经营管理协议》（以下简称《A3协议》），赵建锋、康丽华承继了租赁合同（SY-002）里A公司的相关权利。自解除《A3协议》至今，石潭街商店已逾期半年未支付租金，石潭街商店还存在擅自拆改变动房屋结构、未经同意转租行为，根据租赁合同（SY-002）第十条第2款的约定，赵建锋、康丽华均有权解除租赁合同。三、一审法院对租金的计算有误。租赁合同（SY-002）上承租面积写的是约600平方米，实际面积为504.79平方米，故应以实际面积计算租金，2016年8月1日至9月14日的每月每平方米租金为人民币（以下同）48.80元，2016年9月15日之后每月每平方米租金为52.70元，故石潭街商店应支付赵建锋、康丽华2016年8月1日至12月31日租金6,673元。
被上诉人石潭街商店辩称，其与A公司签订的租赁合同合法有效，其装修经过A公司同意，不存在转租，故不同意赵建锋、康丽华关于合同无效或有权提前解除合同等上诉主张。关于租金，同意支付赵建锋、康丽华2016年8月1日至12月31日租金6,673元。
赵建锋、康丽华向一审法院起诉请求：1.解除石潭街商店与A公司签订的《租赁合同》（SY-002）；2.石潭街商店于2016年12月31日前搬出；3.石潭街商店支付2016年6月15日至12月31日的房屋租金9,581元（按每月1,474元标准），支付违约金4,422元（三个月的租金标准）；4.石潭街商店恢复房屋结构，包括公共过道、公共厕所等，不允许占用公摊面积；5.本案诉讼费用由石潭街商店承担。
一审法院认定事实：赵建锋、康丽华于2012年通过A公司购买了位于本市浦东新区XX公路XX弄XX号XX室商铺（建筑面积为25.90平方米，以下简称149室商铺），后与A公司签订了《A3协议》，将该商铺委托给A公司经营管理并对外出租，A公司以当时租赁商家实际租金的90%作为赵建锋、康丽华的投资回报，其余10%作为A公司经营管理费用。2014年6月13日，A公司（甲方）与石潭街商店（乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容为：甲方将坐落于上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄一层（113－121、148－157室）总面积600平方米的店铺出租给乙方使用，乙方承诺租赁该房屋用于经营超市；租赁期限自2014年9月15日至2022年9月14日止，2014年9月15日－2016年9月14日的每月租金为24,638元（免租期除外），其中2015年9月15日起至2016年1月14日为免租期；2016年9月15日至2018年9月14日，每月租金为26,609元；甲方同意乙方在不影响结构安全及符合消防、环保、治安、卫生等相关政府部门要求的情况下可在承租房屋内进行改造、装修、添置设备（但方案须经甲方同意认可）。2014年6月15日，石潭街商店向A公司提供了联华超市装修规划平面图报告，石潭街商店在不影响超市整体布局的前提下，将小部分承租区域改建成投资公司、水果店、汽车装潢，并将公共厕所改建成仓库，149室商铺部分面积划入投资公司。A公司在该报告上盖章确认。2014年8月4日，石潭街商店与上海B有限公司签订《商业特许经营合同》。2016年7月，因A公司未按时向赵建锋、康丽华支付租金，且赵建锋、康丽华认为A公司已经丧失商业信誉，没有能力继续履行合同，赵建锋、康丽华向一审法院起诉要求解除与A公司的《A3协议》。一审法院认为《A3协议》有效，根据合同法关于委托合同的相关规定，A公司与石潭街商店签订的《租赁协议》直接约束赵建锋、康丽华与石潭街商店。2016年8月，一审法院判决解除赵建锋、康丽华与A公司签订的《A3协议》；A公司支付赵建锋、康丽华自2016年1月起至2016年7月的租金并赔偿违约损失。
一审法院认为：A公司与石潭街商店签订的《租赁协议》系将含赵建锋、康丽华所有的149室商铺在内的19间商铺整体出租于石潭街商店用于超市经营，石潭街商店承租后将所有商铺根据超市经营的特点和需要，进行整体设计和规划，且取得了A公司的同意，石潭街商店在租赁物使用过程中，并无违反《租赁协议》约定的行为，现赵建锋、康丽华作为149室商铺所有人，单独解除149室商铺的租赁关系，缺乏依据，一审法院难以支持。石潭街商店按《租赁协议》应向A公司支付的租金，根据承租面积及月租金额，每月每平方米应为41.06元及44.35元（2016年9月15日起），因《A3协议》的解除，A公司已无权收取，可由赵建锋、康丽华按149室商铺建筑面积收取相应的租金。2016年1月15日至7月共计6.5个月的租金已经生效判决作出处理，赵建锋、康丽华在本案中主张的租金应自2016年8月起算。
一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条之规定判决：一、上海市浦东新区书院镇石潭街综合商店于判决生效之日起十五日内支付赵建锋、康丽华自2016年8月1日起至2016年12月31日的租金5,615.51元；二、驳回赵建锋、康丽华的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取计75元，由赵建锋、康丽华负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵建锋、康丽华委托A公司出租其有产权的商铺，之后A公司与石潭街商店签订租赁合同，双方就包括赵建锋、康丽华的商铺在内的19间商铺的租赁事宜作出约定，合同内容真实合法，符合法律规定，应被认定为有效。石潭街商店承租后将19间商铺根据超市经营的特点和需要，进行整体设计和规划，且根据合同约定取得了A公司的同意，故合同履行过程中亦不存在无效的法定情形。现赵建锋、康丽华主张租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。赵建锋、康丽华通过诉讼途径解除了与A公司的《A3协议》后，赵建锋、康丽华承继了A公司在租赁合同中的权利义务。由于解除《A3协议》后，石潭街商店支付租金的对象发生变更，赵建锋、康丽华作为商铺所有权人未提供有效证据证明其已告知石潭街商店支付租金的账户或途径，亦未提供证据证明其履行催告义务而石潭街商店仍拒绝支付租金，故难以认定石潭街商店未支付2016年8月1日之后的租金构成根本性违约，故赵建锋、康丽华主张石潭街商店存在逾期支付租金构成根本性违约而解除租赁合同，本院亦不予采纳。赵建锋、康丽华主张2016年8月1日至2016年12月31日期间的租金为6,673元，石潭街商店无异议，并同意支付，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初82270号民事判决主文第一项：上海市浦东新区书院镇石潭街综合商店于本判决生效之日起十五日内支付赵建锋、康丽华2016年8月1日至2016年12月31日的租金6,673元；
二、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初82270号民事判决主文第二项。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计75元，二审案件受理费150元，均由赵建锋、康丽华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
审 判 员 钱文珍
二〇一七年六月十二日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……