广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初530号
原告：广州卓著物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：王德雄，董事长。
委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：广州市震琪餐饮有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：梁元瑜。
原告广州卓著物业管理有限公司（以下简称“卓著公司”）诉被告广州市震琪餐饮有限公司（以下简称“震琪公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卓著公司的委托代理人梁纪锋到庭参加了诉讼，被告震琪公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卓著公司诉称：2010年4月16日，万某实业（广东）有限公司（以下简称“万某公司”）与被告签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，约定被告向万菱公司承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L3层28号商铺，计租面积为336平方米；每月管理费（其中包括物业管理费与公共能源费）为每月每平方米计租面积55元，每月管理费、电费由被告按照万某公司委托之物业管理公司（即原告）的缴费通知书上规定的缴费时间直接缴付予原告，水电费则按照承租方实际用量加上设备及线路损耗（以承租方实际用量的8%计算）×政府公布单价计收，于每月第五日前缴交。被告于2010年8月2日签订《广州万某汇商场物业管理规约》，并于2010年8月5日实际办理了收铺手续。原告接受万某公司委托，担任万某汇项目物业管理企业，根据上述合同文件及《广州万某汇商场物业管理规约》约定，为涉案物业提供了物业管理服务，认真、全面地履行了合同义务。然而在租赁期间，被告严重拖欠租金、物业管理费、公共能源费、水电费等款项，万某公司与原告多次联合发出催缴欠款的通知文件，但被告对此置之不理，仍然拖欠上述款项。此后《广州市万某汇商铺租赁合同》因被告原因而解除，万某公司及原告委托广东法制盛邦律师事务所向被告发出催交欠费的《律师函》。原告认为，被告作为承租人以及物业使用人，拖欠物业管理费、公共能源费、电费、水某等一切相关费用构成严重违约，应当承担违约责任。根据《广州市万某汇商铺租赁合同》第四条第2款“逾期（支付上述款项）视为拖欠，甲方（万某公司）或管理公司（原告）可按照本合同第十条第3点第（2）款规定执行”、第十条第3款“（2）乙方（被告）如拖欠管理费、电费及一切相关费用逾期超过七天，甲方有权单方面即时通过管理公司向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款，如乙方收到该书面通知后十四天内仍未缴还欠款，甲方有权即时要求管理公司停止向该物业供电、中央空调或禁止乙方使用万菱汇内之其他设施及享用有关之公众服务直至应付之款项付清为止并甲方有权单方面解除本合同及广州市房地产租赁合同”的约定，鉴于被告的严重违约行为，万某公司已依法解除了《广州市万某汇商铺租赁合同》等文件，同时原告作为物业管理方也终止了与被告的物业服务合同关系。原告有权要求被告立即清偿拖欠的物业管理费、公共能源费、水某、电费、供电线损费等一切相关费用，以及按照《广州万某汇商场物业管理规约》约定的每日1‰计收拖欠款项的违约金。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告按每月每平方米55元的标准向原告支付2011年11月1日至2012年7月23日期间的物业管理费161550.96元以及逾期付款违约金（以当月所拖欠的总费用为本金，从当月6日起计至被告付清之日止，按每日千分之一的标准计，违约金总额以拖欠的总费用为限），2011年10月至2012年6月期间的水某2989.41元、电费60352.68元、供电线损费4828.21元以及逾期付款违约金（以各月费用为本金，从次月6日起计至被告付清之日止，按每日千分之一的标准计，违约金总额以拖欠的总费用为限）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告震琪公司未答辩。
经审理查明：原告系2010年12月13日经广州市工商行政管理局核准登记的企业法人，已取得由广州市国土资源和房屋管理局核发的《物业服务企业资质证书》。
据原告提交的《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号：R-L328，以下简称“《合同》”）显示，2010年4月16日，被告（乙方/承租方）与案外人万某实业（广东）有限公司（甲方/出租方，以下简称“万某公司”）签订《合同》，约定：甲方同意将位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L3层28号商铺（以下简称“案涉商铺”）出租给乙方，计租面积共336平方米；租赁期限为五年，甲方暂定2010年5月31日交付案涉商铺予乙方，若甲方推迟交付时间，乙方不得以任何形式要求赔偿，唯租金及其相关费用按实际交付时间起计算；租金不包括管理费及其它费用；案涉商铺每月管理费为每月每平方米计租面积55元；每月管理费、电费由乙方按由甲方委托之物业管理公司的缴费通知书上规定的缴费时间直接缴付当月管理费及电费予管理公司，逾期视为拖欠，甲方或管理公司可按照本合同第十条第3点第（2）款规定执行；管理公司应将管理费相应金额之发票交予乙方；乙方在甲方交付案涉商铺时须缴纳相当于壹个月租金的按金537600元作为履约保证金及缴纳相当于叁个月管理费的保证金55440元，在合同租期内履约保证金由甲方保管，甲方应将相应金额之收据交予乙方；管理费保证金则由管理公司保管，管理公司应将相应金额之收据交予乙方；租赁期满终止合同后，甲方及管理公司将履约保证金及管理费保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方；在租赁期内，乙方不得以保证金冲抵租金、管理费和其它费用；乙方在甲方交付案涉商铺时须缴纳壹个月管理费18480元，此款项将当作乙方正式迁入案涉商铺时的首月管理费；物业交付的具体日期的第一日开始，乙方可享有装修期1个月，在此期间乙方仍须缴付物业管理费及电费等其它应缴费用；案涉商铺产生之水电费由乙方自行承担，计算方式为乙方实际用量加上设备及线路损耗（有关损耗用量按实际损耗计算，但不应超过乙方实际用量的8%）×政府公布单价；水电费按月支付，乙方于每月5日前以转账的形式存入甲方指定账户内；甲方收到乙方支付之相关费用后7个工作日内向乙方开具等值之有效完税发票；（第十条第三款第二项）乙方须按时缴付租金、管理费、电费及一切相关费用，乙方如拖欠管理费、电费及一切相关费用逾期超过七天，甲方有权单方面即时通过管理公司向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款，如乙方收到该书面通知后十四天内仍未缴还欠款，甲方有权即时要求管理公司停止向案涉商铺供电等直至应付之款项付清为止并甲方有权单方面解除本合同及广州市房地产租赁合同；（第十条第三款第三项）乙方须按时缴付租金、管理费、电费及一切相关费用，如逾期缴纳，甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.2%收取；租赁期满或合同解除，乙方须将案涉商铺恢复原状及清洁场地交还甲方，并保证案涉商铺内之一切设备设施处于良好状态，如因乙方原因导致未能在本合同期满以前办妥交接手续，则自本合同解除后第一日起至交接手续办妥之日止乙方仍须按日支付租金及管理费，但此费用之支付并不意味双方租赁关系继续，同时乙方应赔偿甲方因此引致的损失；（第十七条）根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式，甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达等条款。
据原告提交的《万某汇租户接收商铺确认书》显示，被告确认案涉商铺已于2010年8月5日交付使用，商铺内的设施设备完好；被告承诺遵守《万某汇物业管理规约》内的一切内容及条文，并承诺按期缴纳一切相关费用等。而据原告向本院提交的已经被告于2010年8月2日盖章确认的《物业管理规约》显示，被告已认真阅读并愿意遵守《广州万某汇商场物业管理规约》，愿意接受该管理规约的相关约束及承担违反该管理规约的相关责任；《物业管理规约》的主要内容为：本管理规约对【万某汇】的各租户均具有约束力，各租户必须遵守本管理规约，并接受物业管理公司的管理；【万菱汇】是指坐落于广东广州天河区天河路230、232号的综合性商业物业；本管理规约所称的业主是指万某公司；本管理规约所称的物业管理公司包括已经与业主签订【万某汇】委托管理规约，受委托管理【万某汇】的北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司（以下简称“仲量联行公司”），以及业主日后依法另行选聘的物业服务企业；该商铺物业管理费每月每平方米五十五元，管理服务费包括：公共区域照明电费、清洁费、保安费、设备维护费、电梯电费和水某分摊、正常营业时间内的商铺内和公共区域中央空调电费；在物业管理服务有效期限内，租户自行承担该商铺内的用电费用（空调用电除外），电费按政府供电部门规定的商业用电费率乘以每月实际耗用度数（电表度数+线损度数）计收，用电线路损耗分摊费用按该商铺每月电表度数的8%计算；租户应于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的管理费、加时空调电费和上一月铺内电费、水某（如有）等各项费用；租户拖欠任何由物业管理公司收取的费用（包括代收代缴），视为租户违约，如欠费超过一个月，物业管理公司有权单方面终止本规约及要求租户离场；对于租户违反本规约规定，拖欠管理费、电费及其它应缴费用或损坏商场物业造成物业管理公司损失又不及时补交费用或赔偿的，物业管理公司有权直接从管理费保证金中抵扣相应金额，租户还必须在接到物业管理公司通知时如数补足管理费保证金，否则物业管理公司有权单方终止履行本规约约定的义务，不退还管理费保证金；物业管理公司依照租户与万菱公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《合同》和《广州市万某汇商场物业管理规约》行使万某汇商场管理权；租户拖欠一切由物业管理公司收取的费用（包括代收代缴），每逾期一天，按拖欠金额每日1‰累加计算滞纳金，租户拖欠费用时间达10天，物业管理公司有权停止供水供电，且不需就因此造成的损失承担任何补偿责任，租户累计拖欠费用时间达壹个月，并且在接到物业管理公司书面通知5天内仍未足额缴纳的，物业管理公司有权终止对租户的全部服务，租户还必须支付物业管理费等费用并付清所有的欠款欠费等。
原告称，因被告使用案涉商铺期间拖欠物业管理费、公共能源费、水某、电费及线损费等，其于2012年3月26日以邮寄方式向被告发出《缴租缴费通知书》，内容为被告尚欠物业管理费、公共能源费共92400元，商铺内电费及线损费47513.19元，相应违约金8672.37元；被告务必于收到通知书后2012年4月5日前付清欠费。原告称其又委托律师分别于2013年1月11日、2013年12月31日通过邮寄方式向被告发出《律师函》，要求被告清偿欠费并支付违约金等，但被告一直未予清偿。因万某公司于2012年7月24日实际收回案涉商铺，故原告在本案中要求被告清偿2011年11月1日至2012年7月23日拖欠的物业管理费，2011年10月至2012年6月拖欠的水某、电费以及供电线损费。另原告在本案庭审中确认已收取被告管理费保证金55440元，因被告长期拖欠费用，原告依约没收被告交纳的上述保证金。
另查，因被告使用案涉商铺期间拖欠租金，万某公司向本院提起诉讼，本院于2015年4月27日作出（2014）穗天法民四初字第1707号民事判决，采信万某公司有关被告于2012年8月24日搬离案涉商铺的主张，并判令被告向某公司支付案涉商铺自2011年11月至2012年8月23日期间的租金及逾期支付租金的违约金。现（2014）穗天法民四初字第1707号民事判决现已发生法律效力。
原告为证明其系案涉商铺的物业管理企业，向本院提交了如下证据：一、万某公司于2016年3月28日出具的《证明》，内容为：万菱公司是广东省广州市天河区天河路230、232号万某汇项目的建设单位及所有权人；自2011年5月1日起至今，万某公司委托原告作为物业管理企业为万某汇项目商场物业提供物业管理服务。二、仲量联行公司于2016年3月3日出具的《证明》，内容为：仲量联行公司于2009年8月至2011年4月30日期间受万某公司委托担任广州市万某汇项目的物业管理企业，为广东省广州市天河区天河路230、232号万菱汇商场、写字楼提供物业管理服务；经万某公司同意，仲量联行公司将在该司管理万某汇项目期间产生的应收账款之权利，全部转让给原告，由原告继续催收。
原告表示其主张的电费为原告抄表确定相关度数，抄表时被告有确认抄表的读数，但对此无法提供相应的证据，供电线损费按照电费的8%计算。原告为证明被告欠付管理费、公共能源费、水某、电费、供电线损费事实，还向本院提交了如下证据：一、案涉商铺2011年11月至2012年7月水某、电费及供电线损费出账明细表，该明细表注明案涉商铺各月的用水吨数、用电度数以及水某、电费、供电线损费的计算方式，对应计费时段为2011年10月1日至2012年06月28日，均为当月支付上一个月的水某、电费及供电线损费；其中2011年11月应收水某448.61元、电费8189.75元、供电线损费655.18元；2011年12月应收水某377.15元、电费7592.38元、供电线损费607.39元；2012年1月应收水某341.42元、应收电费5626.84元、供电线损费450.15元；2012年2月应收水某492.28元、应收电费12316.82元、供电线损费985.35元；2012年3月应收水某444.64元、应收电费8319.66元、供电线损费665.57元；2012年4月应收水某317.60元、应收电费7128.3元、供电线损费570.26元；2012年5月应收水某404.94元、应收电费8379.23元、供电线损费670.34元；2012年6月应收水某162.77元、应收电费2700.42元、供电线损费216.03元；2012年7月应收电费99.28元、供电线损费7.94元。二、原告2011年7月1日至2013年9月1日期间向广州供电局交纳电费的凭证（用电地址为天河路230号、232号之一、之二）。三、原告向供水部门交付2011年8月22日至2012年7月23日期间水费、污水处理费的发票（用水地址为天河路230、232号万某汇）。四、2011年5月24日原告出具的《广州卓著物业管理有限公司物业费用收款收据》（1张），显示：被告（3楼28号铺）2011年5月1日至2011年5月31日期间的管理费为13440元、公共能源为5040元；2011年4月1日至2011年5月1日水某349.36元、电费6975.74元、线损为558.06元。四、发票网页截图六张，显示：收款方为原告，付款方为被告。其中，开票日期为2011年5月26日的发票网页截图显示3楼28号铺2011年5月1日至2011年5月31日期间的管理费为13440元、公共能源为5040元，2011年4月1日至2011年5月1日期间的水某为349.36元、电费为6975.74元、线损为558.06元。开票日期为2011年6月24日的发票网页截图显示3楼28号铺2011年6月1日至2011年6月30日期间的管理费为13440元、公共能源为5040元，2011年5月1日至2011年6月1日期间的水某为385.09元、电费为7977.78元、线损为638.22元。开票日期为2011年7月21日的发票网页截图显示3楼28号铺2011年7月1日至2011年7月31日期间的管理费为13440元、公共能源为5040元，2011年6月1日至2011年7月1日期间的水某为412.88元、电费为8324.64元、线损为665.97元。开票日期为2011年8月18日的发票网页截图显示3楼28号铺2011年8月1日至2011年8月31日期间的管理费为13440元、公共能源为5040元，2011年7月1日至2011年8月1日期间的水某为444.64元、电费为9133.98元、线损为730.72元。开票日期为2011年10月8日的发票网页截图显示3楼28号铺2011年9月1日至2011年9月30日期间的管理费为13440元、公共能源为5040元，2011年8月1日至2011年9月1日期间的水某为543.89元、电费为8960.55元、线损为716.84元。开票日期为2011年10月20日的发票网页截图显示3楼28号铺2011年10月1日至2011年10月31日期间的管理费为13440元、公共能源为5040元，2011年9月1日至2011年10月1日期间的水某为472.43元、电费为7592.38元、线损为607.39元。五、原告自行制作的被告已缴纳电费及供电线损费的出账明细表，该表注明被告已缴纳的各月电费、供电线损费及相应的计算方式。
关于被告的缴费情况，原告称被告的物业管理费、公共能源费交至2011年10月31日，自2011年11月1日开始欠费；水某、电费、供电线损费交至2011年9月，自2011年10月开始欠费。
本院认为：原告受万某公司委托自2011年5月1日起对包括案涉商铺在内的万某汇项目商场物业提供物业管理服务；被告则签署《物业管理规约》表示同意接受万某公司选聘的物业管理公司的管理，并按每月每平方米55元的标准向物业管理公司支付物业管理费，按实际用电量向物业管理公司支付电费及线损费，且在逾期缴纳费用时按拖欠金额每日1‰的标准向物业管理公司支付违约金；故在原告已实际为被告提供了物业管理服务的情况下，根据公平原则和权利义务相一致原则，被告有依约向原告缴纳费用的义务。
据已生效的（2014）穗天法民四初字第1707号民事判决认定，被告已于2012年8月24日搬离案涉商铺。故此，被告应当向原告清偿其使用案涉商铺期间的物业管理费、水某、电费及供电线损费等。现原告主张被告拖欠案涉商铺2011年11月1日至2012年7月23日期间的物业管理费。本院认为，因支付上述费用是被告的义务，应由被告对其已付费用承担举证责任，现被告经本院合法传唤逾期未到庭应诉，视为放弃举证，本院对原告主张被告拖欠上述费用的事实予以采信。故此，原告要求被告支付2011年11月1日至2012年7月23日期间的物业管理费161550.96元[（55元/平方米×336平方米）×8个月+（55元/平方米×336平方米）×23天/31天]，具有合同依据，本院予以支持。且根据《物业管理规约》的约定，被告应于每月5日前（节假日顺延）一次性足额交纳当月的管理费，每逾期一天，需按拖欠金额每日1‰累加计算滞纳金。被告至今未支付上述费用，显已违约，理应承担相应的违约责任。根据上述约定，每月逾期支付物业管理费的违约金应以当月拖欠的物业管理费为本金，按每日1‰的标准计算，分别自当月6日起（节假日顺延）计至付清之日止。经计算，上述各月费用逾期支付均已超1000天，违约金已逾本金，因原告亦主张违约金以不超过本金为限，系原告自行处分权利，并无不当，本院予以支持。故被告应向原告支付的逾期支付物业管理费的违约金为161550.96元。
另原告主张被告拖欠案涉商铺2011年10月至2012年6月的水某、电费及供电线损费。本院认为，因支付上述费用是被告的义务，应由被告对其已付费用承担举证责任，现被告经本院合法传唤逾期未到庭应诉，视为放弃举证，本院对原告主张被告拖欠上述费用的事实予以采信。原告提交的被告拖欠相应水某、电费及供电线损费出账明细表所载数据连续清晰，原告亦提交被告已缴纳的各月水某、电费、供电线损费出账明细表，并提供其就被告已缴纳水某、电费、供电线损费而开具的发票网页截图。根据相关发票，被告已缴纳的部分月份水某、电费、供电线损费与原告主张的被告各月拖欠水某、电费、供电线损费的金额大致相符，原告主张的被告拖欠水某、电费、供电线损费的金额未超出合理范围，且原告亦提供证据证明其已代为支付了案涉商铺所在商场上述期间的电费、水某，故对原告主张被告拖欠2011年10月至2012年6月的水某为2989.41元（448.61元＋377.15元＋341.42元＋492.28元＋444.64元＋317.60元＋404.94元＋162.77元），被告拖欠2011年10月至2012年6月的电费为60352.68元（8189.75元＋7592.38元＋5626.84元＋12316.82元＋8319.66元＋7128.3元＋8379.23元＋2700.42元＋99.28元），被告拖欠2011年10月至2012年6月的供电线损费为4828.21元（655.18元＋607.39元＋450.15元＋985.35元＋665.57元＋570.26元＋670.34元＋216.03元＋7.94元），本院亦予以采信。根据《物业管理规约》的约定，被告应于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额交纳上一月的电费、水某（如有）等各项费用，每逾期一天，需按拖欠金额每日1‰累加计算滞纳金。被告逾期支付上述期间的水某、电费及供电线损费，应向原告支付违约金，即以当月的费用为本金，按每日1‰的标准计算，分别自次月6日起（节假日顺延）计至付清之日止。经计算，上述期间的水某、电费及供电线损费逾期支付亦已超1000天，违约金已逾本金，因原告亦主张违约金以不超过本金为限，系原告自行处分权利，并无不当，本院予以支持。故被告应向原告支付逾期支付水某、电费及供电线损费的违约金68170.3元（2989.41元＋60352.68元＋4828.21元）。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市震琪餐饮有限公司向原告广州卓著物业管理有限公司支付2011年11月1日至2012年7月23日的物业管理费161550.96元；
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市震琪餐饮有限公司向原告广州卓著物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的违约金161550.96元；
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市震琪餐饮有限公司向原告广州卓著物业管理有限公司支付2011年10月至2012年6月的水费2989.41元、电费60352.68元、供电线损费4828.21元；
四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市震琪餐饮有限公司向原告广州卓著物业管理有限公司支付逾期支付上述水费、电费及供电线损费的违约金68170.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8190元，由被告广州市震琪餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 叶汉杰
人民陪审员 叶林琳
人民陪审员 张莉萍
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 梁怡筠
陈秋滢
判决书已于2016年月日送达