广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3413号
上诉人（原审原告）赵抒，女，1953年4月22日出生，汉族。
委托代理人吴华强、赖淑婷，均系广东南国德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市明和实业有限公司。
法定代表人曾浩，职务总经理。
委托代理人周芳，广东金领律师事务所律师。
上诉人赵抒因与被上诉人广州市明和实业有限公司（以下简称“明和公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区珠江新城G3－3地块高德置地公寓（自编A、B、C、D栋）是明和公司所开发建设的商品房，已取得《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。
2010年10月13日，赵抒（乙方、买方）与明和公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下简称《合同》），约定：乙方所购商品房为高德置地公寓第C栋43层4302房，房屋地址为天河区花城大道53号之一4302房（下简称案涉房屋）；该商品房合同约定建筑面积为207.77平方米，套内建筑面积为154.34平方米，共有分摊面积约53.43平方米；该商品房总金额为7901919元；交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当于2012年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过120日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过120日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；由于乙方原因，导致未能按期交付的，如乙方在甲方按其提供的通讯地址、联系方式发出的该商品房的《收楼通知书》7天内仍未办理收楼手续的，甲方将会发出书面催告书一次，乙方自该书面催告书发出之日起7天内仍未办理收楼手续的，则视为甲方已经在收楼催告书约定的交楼时间履行了交付房产的义务，乙方应从收楼催告书约定的交楼时间开始交纳产生的一切费用，包括但不限于物业管理费、公摊水电费等，甲方并可要求乙方赔偿由此产生的其他损失；（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。赵抒在该合同上预留的通讯地址为“广州市越秀区达道路2号大院23号”，明和公司在该合同上预留的地址为“广州市天河区体育西路109号1楼、19楼H单元”。合同签订后，赵抒交付了房款，明和公司分别于2010年10月14日开具收取赵抒房款2371919元、于2010年10月27日开具收取赵抒房款530000元、5000000元的销售不动产发票给赵抒，以上房款合计7901919元。
2010年12月29日，广州市城乡建设委员会核发了《竣工验收备案表》给明和公司，载明工程名称为45层商业、住宅楼1幢（自编C栋）续建第4至45层，处理意见为：位于广州市天河区花城大道53号之一（天河区珠江新城G3-3地块），45层商业、住宅楼1幢（自编C栋）续建第4至45层工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》，同意该工程除备注外予以备案；备注：此次备案不包括装修工程（全部为毛坯）。
2012年1月9日，明和公司发出《商品房住宅交楼通知书》给赵抒，要求于2012年1月15日前往办理收楼手续。2012年1月15日，赵抒到案涉房屋办理收楼手续，签署了《承诺书》、《业主收楼签到表》、《业主消防安全协议书》、《前期物业管理服务协议》，后赵抒称因案涉房屋存在漏水、未安装卫生间的五金挂件且未提供《合同》第15条约定的文件，故拒绝收楼。
2012年2月7日，明和公司发出《收楼催告书》给赵抒，要求于2012年2月14日前办理收楼手续，逾期不办理，按《商品房买卖合同》约定视为于2012年2月14日将房产交付等。赵抒称其于2012年2月9日收到《收楼催告书》后，于当日到案涉房屋准备办理收楼手续，但因案涉房屋未整改好故拒绝收楼。为此，赵抒提供《收楼催告书》［复印件，显示的手写内容为：该房收楼工作因楼房质量及验收手续等原因，业主已经向收楼中心及发展商递交了文字报告，至今尚未得到解决，今业主前来说明，4302单元不存在逾期不收楼的事实情况，请发展商尽快回复解决首次收楼提交的问题报告；收到复印件，XX（赵抒称该人为明和公司员工但具体名字不清楚），2012年2月9日］予以证明。经质证，明和公司对其真实性有异议，且否认赵抒于上述日期到案涉房屋办理收楼手续。
赵抒于2013年8月21日提起本案诉讼称：2010年10月13日，赵抒、明和公司签订《广州市商品房买卖合同》，约定：赵抒以7901919元购买明和公司开发的高德置地公寓C栋4302房（下简称该房屋），明和公司应当于2012年1月31日前将该房屋交付赵抒，延期交付的，每日按总房价款万分之五的标准向赵抒支付违约金。在交付该房屋时，明和公司应当按买卖合同第十五条的约定，向赵抒出示以下资料的原件并提供加盖明和公司公章的复印件，即《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，以及人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。前述文件不全的，视为不符合交付标准，赵抒有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由明和公司承担。该房屋交楼标准需符合买卖合同装修标准、质量要求等等。明和公司通知赵抒于2012年1月16日办理收楼，并声称该房屋已符合交付使用条件。但明和公司未向赵抒出示、提供《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，以及人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等资料。另外，该房屋装修明显不符合买卖合同约定的装修交楼标准，存在严重的装修质量问题，包括但不限于工作阳台房顶严重漏水、卫生间五金件未安装、使用装修材料与销售时宣传、样板房、买卖合同之约定严重不符等质量问题，根本不符合交付、居住、使用的条件。赵抒当场拒绝收楼，并当天向明和公司提出了书面异议。明和公司同意整改后再将该房屋交付赵抒使用。但明和公司不积极整改房屋，敷衍了事，亦不与赵抒交涉赔偿延期交楼违约金事宜。经赵抒多次交涉，直至2012年6月7日才将该房屋交付赵抒使用。明和公司上述行为已严重侵犯赵抒的合法权益，经赵抒多次交涉均未果。据此，特起诉至法院，请求判令：1、明和公司向赵抒支付逾期交楼违约金505723元（以总房款7901919元为本金，按每日万分之五的标准计付，自2012年2月1日起计至2012年6月7日止）；2、本案受理费由明和公司负担。
明和公司原审辩称：不同意赵抒的诉讼请求。理由如下：一、本案房屋在合同约定的交付时间之前已具备交付条件。根据合同第13条的约定，本案房屋交付时间为2012年1月31日，而本案房屋所在楼盘在房屋交付前已分别取得了包括《竣工验收备案表》在内的各项验收、使用证明，房屋质量通过验收合格，符合合同约定的交付条件。二、明和公司已依约履行了交付房屋的义务，不存在任何逾期交楼的情形。明和公司已于2012年1月9日向赵抒发出《商品房住宅交楼通知书》，通知赵抒应于2012年1月15日办理收楼手续，当天，明和公司已依照合同第15条的规定向赵抒提供包括《竣工验收备案表》在内的全部交楼资料，但赵抒拒不办理收楼手续，且拒绝签收相关交楼资料。2012年2月7日，明和公司向赵抒发出《收楼催告书》，通知赵抒应于2012年2月14日再次办理收楼手续，但赵抒收到催告书后并未按期到明和公司处办理收楼手续，依照合同第14条的约定，应视为明和公司已于2012年2月14日履行了交付本案房屋的义务，因此，本案根本不存在逾期交楼的情形。综上所述，本案房屋符合交楼条件，明和公司已依约履行了交楼义务，不存在逾期交楼，故赵抒主张逾期交楼违约金无任何事实和法律依据，请求法庭依法驳回赵抒的全部诉讼请求。
原审法院认为：赵抒与明和公司所签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。
关于交楼标准问题，虽合同约定的是经规划及消防验收合格，永久水电、煤气、有线电视、电信交付使用；但《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，因此竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。据此，在现有房地产开发市场中，认定房屋质量合格的标准均以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。另，《合同》第十五条中对于交楼时作为出卖人的明和公司应出具的文件原件及提供的加盖其公章的复印件及原件作出了明确约定，因此明和公司如未能在交房时取得上述竣工验收备案表，且依据《合同》第十五条约定出示相关文件原件并提供加盖其公章的复印件，作为买受人的赵抒则有权拒绝收楼。
本案中，案涉房屋于2010年12月29日取得《竣工验收备案表》，自当天起已具备交付使用的条件。2012年1月9日，明和公司通知赵抒办理收楼手续，赵抒已举证证实其收到通知后已到场要求办理收楼手续，而明和公司并未能举证证实向赵抒出示《合同》第十五条所约定的文件原件，因此2012年1月15日赵抒拒绝收楼符合《合同》第十五条的约定。2012年2月7日，明和公司再次通知赵抒办理收楼手续，赵抒称其于2012年2月9日到场要求办理收楼手续，并提供《收楼催告书》（复印件）予以证明，但因该证据为复印件且明和公司予以否认，对此原审法院不予确认。现明和公司依据《合同》第十四条的约定以及《收楼催告书》关于“逾期不来办理的，按合同约定视为于2012年2月14日将房产交付”的内容，主张案涉房屋逾期交楼的违约金应计至该日止具有事实和合同依据，故自2012年2月15日始的逾期交楼违约责任，应由赵抒自行承担。
依据双方约定，明和公司应于2012年1月31日前将案涉房屋交付给赵抒，但明和公司于2012年2月14日才将案涉房屋交付赵抒，已构成违约，故明和公司应向赵抒支付案涉房屋自2012年2月1日至2012年2月14日期间的逾期交楼违约金55313元（以房价款7901919元为本金，按每日万分之五的标准计付）。对于赵抒超出该部分的诉讼请求，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年7月8日作出如下判决：一、广州市明和实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向赵抒支付逾期交房违约金55313元；二、驳回赵抒的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8860元，由赵抒负担7890元，由广州市明和实业有限公司负担970元。
判后，上诉人赵抒不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院未结合本案客观事实，仅以明和公司的《收楼催告书》就认定赵抒已收楼，明显与事实严重不符。1、根据赵抒提交的证据显示，赵抒收到明和公司于2012年1月9日发出的收楼通知书，该收楼通知书要求赵抒在规定时间内前往明和公司处办理相关收楼手续。赵抒便于2012年1月15日前往明和公司处办理收楼手续，但因案涉房屋存在阳台房顶严重漏水、全屋卫生间五金挂件没有安装、部分材料与宣传、样板间不符，根本不符合《买卖合同》约定的交楼标准及居住要求，赵抒于当天拒绝收楼并于隔天（2012年1月16日）向明和公司提交《书面异议》，要求明和公司对案涉房屋进行整改，《书面异议》附有赵抒验收房屋时存在问题的实景照片，该《书面异议》由明和公司代表朱韵浩签收。根据《买卖合同》第十六条第二款约定：“乙方认为商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在20日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”但明和公司并没有回复赵抒提出的《书面异议》，甚至于庭审时否认收到该文件，此外，原审法院也未针对该事实进行实质审查。2、2012年2月7日，明和公司在未解决赵抒书面异议的情况下，再次向赵抒发出《收楼催告书》，要求赵抒在指定日期办理收楼手续，否则视为已交付。2012年2月9日，赵抒本着解决问题的态度，再次前往明和公司处办理收楼手续。但是，明和公司并未解决《书面异议》的问题，赵抒当场在《收楼催告书》上再次提出书面异议催请明和公司尽快解决案涉房屋存在的问题，并由明和公司代表签收了该复印件，因该代表签名潦草，导致赵抒无法辨认该代表身份，事后，赵抒还特意前往明和公司处调查该事宜，但因立场不同，明和公司绝不可能因此配合赵抒的调查请求。遗憾的是，明和公司再次否认收到该文件，赵抒因法律意识薄弱才导致明和公司目前对所有书面异议的否认，原审法院还因此认定赵抒未于2012年2月9日到达明和公司处办理收楼手续，严重违背了本案事实。3、2012年6月7日，赵抒与明和公司代表朱韵浩签署了《关于C-4302单元部分问题说明》的书面文件，约定协助赵抒与明和公司驻场负责人面谈有关赔偿事宜和提供工程滞后部分的相关文件等，同日，赵抒才与明和公司、广州市朱美拉物业管理有限公司签署了《收楼确认书》。据此可见，自明和公司首次通知赵抒办理收楼手续之日起至2012年6月7日，因案涉房屋一直未符合交楼标准，故赵抒一直积极与明和公司沟通案涉房屋的整改问题（案涉房屋于2012年6月7日仍有部分问题未完全解决，如面板损坏须更换），但是，原审法院并未针对该事实进行实质审查。综上，明和公司仅仅以寄发《收楼催告书》且对方未在期限内提出异议为由，便能逃避延期交楼的违约责任，无疑是荒唐之举，更何况，赵抒已在催告期间到达现场并提出了书面异议。试问，如明和公司于2012年2月9日便符合交楼标准，为何赵抒于当天提出了书面异议并交由明和公司代表签收？为何明和公司代表朱韵浩仍于2012年6月7日与赵抒协商收楼事宜为何赵抒于2012年6月7日才签署《收楼确认书》二、原审法院对明和公司违约行为的认定前后矛盾，仅因《收楼催告书》的内容定案，明显与事实严重不符。l、根据《买卖合同》第十五条的约定，买卖双方在进行房屋验收交接时，明和公司应向赵抒出示《建设工程竣工验收报告》等相关竣工验收资料的原件及提供加盖明和公司公章的复印件，否则视为不符合交付标准，赵抒有权拒绝收楼，原审法院对此予以确认。2、2012年6月7日，赵抒与明和公司、广州市朱美拉物业管理有限公司签署了《收楼确认书》，至今，赵抒仍未收到加盖明和公司公章的相关竣工验收文件，由此推定，明和公司在此间一直未达到合同约定的交付标准，赵抒有权拒绝收楼，但原审法院并未针对该事实进行实质审查或予以确认。3、经原审法院查明，明和公司于2010年12月29日办妥的《竣工验收备案表》不包括装修工程（全部为毛坯），但赵抒与明和公司签订的《买卖合同》交楼标准属非毛坯，故明和公司向赵抒交付房屋时还应符合《买卖合同》附件六所约定的装饰、设备标准，就赵抒于2012年1月16日提交的《书面异议》附图显示，案涉房屋存在阳台房顶严重漏水、全屋卫生间五金挂件没有安装、部分材料与宣传、样板间不符，根本不符合《买卖合同》附件六所约定的装饰、设备标准，且明和公司一直未提供案涉房屋装修工程的相关竣工文件，此外，案涉房屋于2012年6月7日仍有部分问题未完全解决，如面板损坏须更换等，进一步印证案涉房屋未符合装饰、设备标准的事实，但原审法院并未针对该事实进行实质审查。综上，原审法院对明和公司未向赵抒出示《建设工程竣工验收报告》等相关竣工验收资料的原件及加盖明和公司公章的复印件予以确认，但却忽略明和公司于2012年6月7日至今仍未向赵抒提供前述文件的事实，故明和公司应举证在此间已向赵抒履行了该合同义务，否则，应承担因此而造成的违约责任。此外，因《建设工程竣工验收报告》等相关文件属毛坯标准，根本不符合《买卖合同》附件六所约定的装饰、设备标准，明和公司还应提供在此间已完成装修工程或装饰交楼标准的证明。原审法院没有根据该客观事实进行全面审查，导致事实认定前后矛盾。如案涉房屋未达到交付条件，《收楼催告函》便能帮助明和公司逃避因此而产生的违约责任，将严重损坏赵抒的合法权益。故上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；2、判决明和公司承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人广州市明和实业有限公司答辩称：我方对一审法院对事实的查明、证据的认定及所作判决无异议。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，1、广州市自来水公司于2011年7月21日出具了案涉房屋所在楼宇的《永久水表安装完毕报告表》，广州燃气集团有限公司等单位于2010年1月30日出具了案涉房屋所在楼宇的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，广州电网公司广州天河供电局于2010年9月20日出具了案涉房屋所在楼宇的《广州天河供电局工程验收通知单》，广州市邮政局于2009年12月31日出具案涉房屋所在楼宇的《通邮申报表》。2、赵抒与明和公司签订的《合同》第二十三条约定，明和公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，赵抒有权要求明和公司赔偿双倍的装饰、设备差价。
二审中，上诉人赵抒提交以下证据：1、证人朱韵浩的身份信息、名片；2、证人朱韵浩的社保记录；证据1、2拟证明朱韵浩曾2011年9月至2012年8月就职于广州市朱美拉物业管理有限公司。3、证人朱韵浩的证言、声明；4、明和公司于2012年2月7日向赵抒发出的收楼催告书；证据3、4拟证明赵抒曾多次与明和公司交涉，以及在2012年2月9日赵抒再次至收楼现场的事实等。5、证人朱韵浩面签，拟证明该证人证言是朱韵浩的真实意思表示。被上诉人明和公司对上述证据1、3的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2真实性无异议；明和公司表示，即使证据4有原件，收楼催告书上的签名无法确认，该证据也超过了法定的举证期限，不属于二审新证据的范畴；对证据5的真实性不予确认。
本院认为，赵抒与明和公司所签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审作有效认定正确。鉴于上述合同约定案涉房屋的交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格等及满足供水、供气、供电、通邮等必要居住条件，而案涉房屋所在楼宇于2010年12月29日已取得《竣工验收备案表》并在此之前已满足供水、供气、供电、通邮等必要居住条件，故原审认定案涉案房屋自2010年12月29日起已具备交付使用的条件并无不当，本院予以维持。但赵抒在收到明和公司的收楼通知后，以案涉房屋存在严重装修质量问题拒绝收楼，鉴于赵抒与明和公司签订的《合同》明确明和公司交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，赵抒有权要求明和公司赔偿双倍的装饰、设备差价，故赵抒以案涉房屋装修质量的问题要求明和公司支付逾期交楼违约金并不符合合同的约定，本院不予支持。
关于赵抒在二审中提交的相关证据的问题。由于赵抒提交的证据可在原审期间提交而没有提交，赵抒在二审期间才提交，故该证据不属于二审新证据的范畴，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，对赵抒提交的相关证据不予接纳。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。赵抒的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费8860元，由赵抒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 邹文芳