江苏省南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0117民初5804号
原告：陈海伟，男，1988年5月24日生，汉族，住南京市溧水区。
委托诉讼代理人：方友金，国浩律师（南京）事务所律师。
被告：南京金友都房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320117748241883D，住所地南京市溧水区经济开发区宝塔北路12号。
法定代表人：张静，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱志军、王棋，北京市中银（南京）律师事务所律师。
原告陈海伟与被告南京金友都房地产开发有限公司（以下简称金友都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈海伟及其委托诉讼代理人方友金、被告金友都公司的委托诉讼代理人王棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈海伟向本院提出诉讼请求：1.依法变更原、被告2012年6月16日签订的《金东城世家商品房预售合同》总价款为491453元元；2.判令被告退付原告购房款101602元；3、判令被告按照银行同期贷款利率支付利息（以退付购房款101602元为基数，至判决生效之日）；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：金东城世家小区系被告开发、建设，于2012年5、6月份开盘销售。被告宣称“4.8米挑高式公寓，买一层、送一层”、“楼下不贵，楼上免费”、“75平米装修后实际使用约130平米，核算单价仅3718元/平米”等,内容，并且被告的置业顾问在参观样品房过程中承诺隔好的部分免费赠送给业主，不计入建筑面积。原告信赖被告的宣传，购买了47幢一套公寓，建筑面积为79.21平方米，单价为6338.28元/平方米，合计总价款502055元。双方签订《金东城世家商品房买卖合同》，约定于2014年11月30日前交付。原告付清了购房款。房屋交付时，原告发现被告将约15平方米的夹层面积纳入了房屋的建筑面积。原告认为，被告虚假性、误导性宣传，致使原告对房屋的建筑面积的构成发生重大误解，遭受了重大损失，原告有权要求变更合同价款。
被告金友都公司辩称，1、不同意变更双方签订的商品房预售合同并退还房屋差价款。原告要求变更合同的请求已超过除斥期间，原告丧失以重大误解为由要求变更合同的权利。2、案涉房屋合同约定的面积与实际测量的面积一致。3、被告的宣传内容属实，不存在虚假宣传，且广告彩页的内容仅为要约邀请，不构成重大误解。4、原告要求被告支付利息损失无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
原告围绕诉讼请求提交了商品房预售合同、购房发票、销售广告、宣传册，证明原告在被告处购买涉案房屋，被告销售广告、宣传册存在虚假宣传，导致原告对房屋面积产生重大误解；被告围绕诉讼请求提交了预售许可证、竣工验收证明书、竣工验收备案表、南京明达房地产测绘有限公司出具的房产分层分户平面图、竣工图纸、预售合同中附件2套型及分层平面位置图、规划局出具的规划合格证书、金九建设集团有限公司出具的情况说明、溧水区市场监督管理局出具的处理意见，证明被告交付的房屋与施工图纸一致，被告不存在虚假宣传。本院组织双方当事人进行了质证，双方对对方提交的证据的真实性均予以认可，但对证据的证明目的不予认可。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南京市溧水区经济开发区秦淮路809号金东城世家五期综合楼系被告金友都公司开发建设，于2011年11月20日开工，2012年5月开始开盘销售。该公司宣传彩页上载明“三室两厅两卫，约75㎡,装修后约130㎡”、“4.8米挑高双层公馆，买一层送一层”；“单层价格、双层享受”；“实际核算仅3461元/㎡起”。2012年6月16日，原告与被告金友都公司签订《金东城世家商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于溧水区经济开发区××世家××室，该商品房设计用途为酒店式公寓，层高4.8米，建筑面积79.21平方米，单价6338.28元/平方米，总价502055元。原、被告双方还就其他权利义务进行了约定。后原告依约支付了全部房款。2014年11月20日，工程经竣工验收合格。2015年1月，被告金友都公司通知原告接受房屋，因被告金友都公司与众多业主为房屋面积产生纠纷，直至2016年11月，原告接收了涉案房屋。
南京明达房地产测绘有限公司出具的房产分层分户平面图显示，案涉房屋建筑面积为63.17平方米，其中分摊面积14.41平方米；夹层建筑面积为16.03平方米，其中分摊面积3.66平方米。
2015年1月13日，金东城世家47幢部分购房业主向溧水区市场监督管理局反映金友都公司房地产广告虚假宣传，溧水区市场监督管理局于2015年1月28日作出答复称，经调查，该局认为金友都公司发布的房地产广告不构成虚假广告，故该局决定不予立案。
上述楼盘宣传彩页上载明“本资料为要约邀请，买卖双方权利义务以相关政府最终批文与买卖契约为准”。
本院认为，原、被告双方签订的商品房销售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。原告称被告的销售广告、宣传应视为要约，原告对所购房屋的面积构成发生错误理解，构成重大误解，请求变更案涉合同价款。对于涉争“买一层送一层”、“单层价格、双层享受”等宣传条款能否视为要约之问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告在宣传资料上明确载明“买一层送一层”、“单层价格、双层享受”，该宣传具体确定，且对买卖合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响，应视为合同内容。
对于原告以重大误解为由，请求变更合同价款的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，对于因重大误解订立的合同，当事人有权请求人民法院予以变更。重大误解是指行为人由于自身经验、信息、知识缺乏，对于行为性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等重要合同内容发生错误认识，并对其合同权利义务造成重大影响。本案中，被告之前宣传称“买一层送一层”、“单层价格、双层享受”，却将夹层部分面积计算入房屋总价款之中；且案涉商品房预售合同中无明确文字条款载明夹层建筑面积，也未载明夹层建筑面积应计入合同价款。商品房预售合同附件2虽以套型图形式对夹层面积有所体现，但该套型图并非文字条款，作为普通购房人的原告不易通过分户图得知夹层面积及价款计入建筑面积及房屋价款。因此，原告基于其经验、知识缺乏，对涉案房屋的建筑面积及计价方式这一重要合同内容产生错误认识，并在该错误认识基础上签订了案涉商品房预售合同，符合重大误解的构成要件，故其要求以重大误解为由变更合同价款，具备事实与法律依据。对于合同价款变更的实际数额问题，本院认为，因附件2记载了套型情形，购房人在购房时亦应尽到一定的审慎义务，对合同重要条款、事项进行核查；结合本案事实情况及双方当事人过错程度，本院酌定，将案涉房屋价款变更为441093.4元。对于原告要求退回合同价款差价并支付利息之诉请，本院认为，在原告未实际行使变更合同权利之前，被告无法知晓是否需退还差价及具体数额，故相应利息应自原告起诉之日起计算。
金友都公司辩称案涉合同已经过除斥期间，对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）款规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，原告作为普通购房者，陈述其于房屋实际交付时方知晓房屋实际情形，符合常理；金友都公司未能提供证据证明原告在此之前已经知道或应当知道撤销事由。据此，本院认为，原告提起本案诉讼时，案涉合同除斥期间并未经过；对于金友都公司这一辩称，本院不予采信。
综上所述，原告的诉讼请求部分成立。本院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、变更原告陈海伟与被告南京金友都房地产开发有限公司于2012年6月16日签订的《金东城世家商品房预售合同》（合同编号为2011500394）总价款为441093.4元；
二、被告南京金友都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告孙桂红购房款60961.6元并支付利息（以退付购房款60961.6元为基数，自2016年11月17日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2100元，减半收取1050元，由原告负担400元，由被告负担650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户银行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：a。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 员 钱晓芳
二〇一七年二月十四日
见习书记员 谢慧娟