西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0103民初6729号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰。
委托诉讼代理人：龙瑶，陕西联强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡新鹏，陕西联强律师事务所律师。
被告：王鑫，男，汉族。
被告：郭树花，女，汉族。
被告：陕西泰和房地产开发有限公司。
法定代表人：夏祖华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张静，女。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告王鑫、郭树花、陕西泰和房地产开发有限公司(以下简称泰和公司)借款合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙瑶、被告泰和公司委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。被告王鑫、郭树花经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行向本院提出诉讼请求：1.请求宣布贷款全部提前到期，判令被告立即偿还贷款本金362317.99元，利息1257.55元，罚息14.12元，复息10.65元，共计363600.31元（截止2017年4月17日）及至实际清偿完借款本息之日所产生的利息、罚息、付息及实现债权的费用；2.判令被告王鑫、郭树花以其名下位于西安市北二环东段南侧泰和御景豪庭第5幢3单元11层31104号房产承担抵押担保责任，原告对该抵押房产享有优先受偿权；3.判令被告泰和公司对被告王鑫、郭树花的借款承担连带保证责任；4.本案的公告费、诉讼费、律师费及相关费用由被告承担。事实和理由：被告王鑫、郭树花系夫妻关系。2010年6月17日，原告与被告王鑫、郭树花签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向原告借款470000元，借款期限为240个月，用于购买西安市北二环东段南侧泰和御景豪庭第5幢3单元11层31104号房产。并办理了抵押登记。原告与被告泰和公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告泰和公司提供阶段性连带保证责任。合同签订后，原告按约定向被告发放借款470000元，但被告却未按合同约定完全履行还款义务。经原告多次催收，被告仍不还款。被告逾期还款已构成违约。按合同约定，原告有权宣布借款全部到期，要求被告立即清偿剩余全部借款本息及相关费用，有权依法对抵押物行使抵押权，要求保证人承担保证责任。
被告王鑫、郭树花未作答辩。
被告泰和公司辩称，其与原告签订最高额保证合同属实，本案借款合同发生在保证期间内。被告王鑫、郭树花一直未办理房产证及他项权证手续。据了解被告王鑫该房屋已经被其他法院查封，如泰和公司承担了保证责任也无法确保追偿权的实现。
本院经审理认定事实如下：2010年8月10日，原告与被告泰和公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：被告泰和公司为购置坐落于西安市北二环东段南侧泰和御景豪庭项目所属住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高限额为5.8亿元的连带责任保证担保；所担保的债权为自2009年6月1日至2013年5月31日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权；担保范围包括贷款本金、利息、违约金、赔偿金及原告实现债权与担保权而发生的一切费用；保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止等内容。2010年6月17日，被告王鑫、郭树花与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：两被告向原告借款470000元，用于购买坐落于西安市北二环东段南侧泰和御景豪庭第5幢3单元11层31104号房屋；借款期限240个月即自2010年6月17日至2030年6月17日止；借款月利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%；还款方法为按月等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为3114.53元；担保方式为抵押加最高额保证；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系等内容。同日，被告王鑫、郭树花作为抵押人与原告还签订了《西安市房地产抵押合同》，约定抵押人以上述所购房产作抵押，担保其借款合同的履行，抵押担保范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。并于2010年10月14日在西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案。2010年6月17日，原告依约发放贷款470000元。被告王鑫、郭树花在贷款初期尚能按期还款。自2016年12月起至今，被告王鑫、郭树花再未按约向原告偿还月供款。之后，原告从被告泰和公司保证金账户扣划11895.34元，代偿了被告王鑫、郭树花的部分欠款。截止2017年4月17日，被告王鑫借款合同项下尚有原告借款本金362317.99元，利息1257.55元，罚息14.12元，复息10.65元，合计363600.31元。
被告王鑫、郭树花系夫妻关系，两人于1996年10月27日登记结婚。
上述事实，有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、西安市房地产抵押合同、个人住房（商业用房）最高额保证合同、贷款支付凭证、预购商品房贷款抵押登记备案证明、个人住房借款最高额保证合同、银行贷款对账单、拖欠明细单等证据及本院庭审调查笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告泰和公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告与被告王鑫、郭树花签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《西安市房地产抵押合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，均为有效合同，当事人均应依约履行合同义务。合同履行中，原告依约发放了贷款，被告王鑫、郭树花作为共同借款人及抵押人未按照合同约定按期足额还款，构成违约，应当承担民事责任。被告泰和公司为被告王鑫、郭树花该笔借款提供阶段性连带责任保证担保，应向原告承担连带保证责任。原告依据合同约定诉请要求宣布贷款全部提前到期，被告王鑫、郭树花偿还全部贷款本金及相应利息，并要求被告泰和公司对被告王鑫、郭树花的债务承担连带清偿责任，有事实及法律依据，本院予以支持。被告泰和公司在承担保证责任后，有权向被告王鑫、郭树花追偿。被告王鑫、郭树花经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。本案涉案房产上设定的为抵押预告登记，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有当抵押条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告主张就抵押房屋处置所得价款享有优先受偿之诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告王鑫、郭树花于2010年6月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》贷款全部提前到期；被告王鑫、郭树花于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿付借款本金362317.99元，利息1257.55元，罚息14.12元，复息10.65元，合计363600.31元（截至2017年4月17日）及自2017年4月18日起至实际付款日止按照合同约定产生的利息、罚息、复息。
二、被告陕西泰和房地产开发有限公司对被告王鑫、郭树花上述债务向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行承担连带清偿责任；被告陕西泰和房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告王鑫、郭树花追偿。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6754元，减半收取计3377元，由被告王鑫、郭树花负担（此款原告已预交，被告王鑫、郭树花在支付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 任惠军
二〇一七年九月十三日
书记员 吴思敏