广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终901号
上诉人（原审原告、反诉被告）：恒大盛宇（清新）置业有限公司。住所地：广东省清远市清新区××××。
法定代表人：甘燕萍，该公司总经理。
委托代理人：陈宇杰，该公司员工。
委托代理人：赖雄，该公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨礼花，女，汉族，住江西省上饶市玉山县××××。
委托代理人：刘明亮，江西时空律师事务所律师。
上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称恒大清新公司）因与被上诉人杨礼花商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年2月28日，杨礼花通过恒大清新公司的代理销售公司（经办人卢洁宜）与恒大清新公司就购买预售商品房达成了一致意见，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定：杨礼花购买恒大清新公司位于清远市清新区××××号楼402号房为预售商品房；预售商品房批准机关为清新区住房和城乡规划建设局，预售证号为：清新预售证第20××××4号；预售商品房按套出售，总金额354624元；付款方式及期限为分期付款：2012年10月7日前支付首期房款88656元，2013年1月3日前支付二期房款88656元，2013年4月3日前支付三期房款88656元，余款88656元于2013年7月3日前支付。买受人逾期付款的违约责任：逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，杨礼花按日向恒大清新公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，恒大清新公司有权解除合同。恒大清新公司解除合同的，杨礼花按累计应付款的1%向恒大清新公司支付违约金。杨礼花愿意继续履行合同的，经恒大清新公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，杨礼花按日向恒大清新公司支付逾期应付款万分之一的违约金。恒大清新公司应于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付杨礼花使用。另双方签订合同补充协议约定，杨礼花必须严格按照约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，杨礼花须按未付总金额的万分之一计算，向恒大清新公司支付违约金。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于杨礼花应交最后一期款的日期，杨礼花须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则恒大清新公司有权不交付该房屋，且恒大清新公司无需承担任何违约责任；恒大清新公司按照杨礼花所提供的通讯地址或本条第一款寄出信件，即视为恒大清新公司已经履行了通知义务等。
合同签订后，杨礼花累计向恒大清新公司支付房款265968元及逾期付款违约金1081元。2013年6月8日，恒大清新公司代杨礼花缴交契税10888.73元。
2014年9月26日，恒大清新公司的代理销售公司（经办人卢洁宜）向杨礼花出具相关收楼通知书，恒大清新公司聘请的物业公司向杨礼花交付房屋，并办理收楼手续。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。恒大清新公司与杨礼花签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是商品房买卖合同的组成部分、是在双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的规定，为有效合同。一、关于杨礼花是否已全部付清房款。按商品房买卖合同约定，杨礼花办理交楼手续前应付清全部款项。但杨礼花没有提交证据证明恒大清新公司已全部收取其购房款，应认定杨礼花尚欠恒大清新公司购房款88656元。至于杨礼花是否向恒大清新公司的代理销售公司付清房款，代理销售公司开具收楼通知书，恒大清新公司聘请的物业管理公司向杨礼花交付房屋，宜另案处理。二、关于商品房买卖合同的解除。鉴于杨礼花已通过恒大清新公司的代理销售公司取得收楼通知书，并与恒大清新公司聘请的物业管理公司办理了收楼手续，取得了房屋的使用权。商品房买卖合同在实际履行过程中进行了变更，恒大清新公司请求与杨礼花解除商品房买卖合同，应不予支持。三、关于迟延交楼的违约金。杨礼花没有提交证据证明在2014年9月26日前已付清房款，恒大清新公司有权不向杨礼花交付房屋。杨礼花请求恒大清新公司支付迟延交付房屋的违约金应不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、驳回恒大盛宇（清新）置业有限公司的诉讼请求。二、驳回杨礼花的反诉请求。案件受理费100元，由恒大盛宇（清新）置业有限公司负担，反诉费50元，由杨礼花负担。
宣判后，恒大清新公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由是：原审法院已经查明被上诉人尚欠上诉人房款88656元，按照合同的约定，上诉人行使解除权形式的条件已经成就。上诉人将房屋交给被上诉人使用与行使解除权没有必然的因果关系，且交付房屋给被上诉人是代销公司擅自做出的行为，上诉人也已经要求代销公司对相关的工作人员做出处理。故原审判决以此为由不支持上诉人的请求是错误的。
杨礼花答辩称：（一）答辩人已经付清全部房款。在双方签订的合同中明确约定，应先付清房款才能交房，答辩人不可能在没有付清房款的情况下获得涉案房屋的交付，这也足以证明答辩人已经付清房款。现上诉人在已将房屋交付给答辩人的情况下，回过头来主张房款，应当由其提供诸如“欠条”等证据证明答辩人尚欠房款，否则，由其承担举证不能的后果。纵然如上诉人所称本案的交房手续不规范，也应当由上诉人自行承担相应的后果。（二）上诉人交房的事实，是以其行为表示放弃解除合同的权利，同意继续履行合同，其现要求解除合同，不符合诚实信用的原则。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人恒大清新公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：上诉人要求解除合同应否支持。
恒大清新公司主张解除合同的主要依据是认为杨礼花逾期支付最后一期房款。根据涉案合同第六条、第七条的约定，杨礼花应当在2013年7月3日前支付最后一期房款，逾期超过180日的，恒大清新公司有权解除合同，即从2013年12月31日起，恒大清新公司行使约定解除权的条件成就。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延付款的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。恒大清新公司认为杨礼花逾期付款，但其不仅没有在上述期限内行使解除权，还在2014年9月26日将涉案房屋交付给杨礼花使用，以其行为放弃行使解除权的权利，故其现起诉要求解除涉案合同，于法无据，本院不予支持。
至于恒大清新公司提出交房给杨礼花是代销公司的行为一节，代销公司接受恒大清新公司的委托代为销售涉案房屋，其行为产生的后果应当由恒大清新公司承担，对其该节抗辩理由，本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年七月二十日
书 记 员 张丽萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。