广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗中法民五终字第1769号
上诉人（原审被告）：广州市特种照明电器工业公司。
法定代表人：刘华，该公司经理。
委托代理人：谢冰蓉，广东政邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何秋霞，女，1954年10月3日出生，汉族。
委托代理人：王俊，广东明境律师事务所律师。
委托代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。
上诉人广州市特种照明电器工业公司（以下简称照明公司）因与被上诉人何秋霞合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1990年9月5日，何秋霞（乙方）与照明公司（甲方）签订《集资建宿舍合同》，约定照明公司在建厚生里30-38号宿舍工程的资金来源，是由公司（含下属厂）与有关部门、单位的职工自筹集资的，根据资金来源的原则，甲方与乙方经双方同意，特签订如下合同：甲方愿在该公司所属厚生里30-38号宿舍的面积数内，取出一百平方建筑面积，供乙方集资建房，房屋单价1500／平方米，楼房第七层西边靠边的套间，共两个单元，朝向南北对流，楼房高度、建筑结构与室内装修，均按统一设计图为一级二类；乙方按一百平方建筑面积的房屋单价1500元／平方米计算交付甲方；现只能由甲方写回“永久使用权”的证明书给乙方，作为产权依据，以后如统一能在房产部门办产权者，则甲方一定负责办妥产权给乙方等等。
照明公司于1991年将广州市荔湾区华贵路厚生里30号701房交付给何秋霞使用。
广州市荔湾区华贵路厚生里30号701房于2009年6月6日登记在照明公司名下，房屋建筑面积为105.94平方米，房屋所有权性质为国有房产。
照明公司于2013年10月14日出具《证明》称：照明公司与原市二轻局属下职工何秋霞在1990年9月签订《集资建宿舍合同》，宿舍位于广州市荔湾区华贵路厚生里30-38号，职工何秋霞按合同规定在宿舍建成前已支付十五万元的房款，照明公司于1991年将荔湾区华贵路厚生里30号701房交付其使用，并协助其办理入户手续，直至2009年单位需要为每户住户办理房产证时，与何秋霞失去了联系，只能将该套间的房产证产权人办理为照明公司。
广州市曙光打火机厂于2013年11月5日向市房管局住房解困办出具《证明》称：兹有何秋霞原是广州市曙光打火机厂职工，于1993年3月自动离职，其在单位工作期间没有享受福利分房、解困房、经济适用房和参加单位内部集资建房等购房优惠政策及没有领取住房补贴。
2013年12月25日，何秋霞向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认何秋霞、照明公司签订合同有效；2、照明公司协助何秋霞办理广州市荔湾区厚生里30号701房的产权证；3、本案的诉讼费由照明公司承担。
原审法院认为：何秋霞与照明公司签订的《集资建宿舍合同》是双方的真实意思表示，合法有效，没有违反法律法规的强制性规定，双方均应依法履行。合同签订后，照明公司已将涉案房屋交付给何秋霞使用，根据照明公司出具的《证明》可知，何秋霞已向照明公司支付了全部购房款。根据合同约定，“如统一能在房产部门办产权者，则甲方（即照明公司）一定负责办妥产权给乙方（即何秋霞）”，现涉案房屋已登记在照明公司名下，即已能在房产部门办理产权，故照明公司有义务为何秋霞办妥产权。但照明公司至今尚未为何秋霞办理过户手续，故何秋霞要求照明公司协助办理产权证，符合合同约定，原审法院予以支持。至于涉案房屋过户手续需要支付的税费等所有费用，应按国家现行的法律法规及政策规定，由双方各自负担。照明公司辩称的涉案房屋增大面积购房款问题，可由照明公司通过法律途径另行主张。为此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，于2014年2月21日作出如下判决：一、确认何秋霞与照明公司于1990年9月5日签订的《集资建宿舍合同》有效；二、自本判决发生法律效力之日起二十日内，照明公司提供必要证明文件，协助何秋霞到房管部门办理广州市荔湾区华贵路厚生里30号701房房屋的交易过户手续。办理交易过户手续双方所应支付的税费等所有费用，按我国现行的法律法规及政策规定，由何秋霞及照明公司各自负担。一审案件受理费50元，由照明公司负担。
判后，照明公司不服，上诉至本院称：原审法院没有审查何秋霞购买我单位集资房的主体资格，仅以双方曾经签订《集资建宿舍合同》便简单认定合同有效，认定事实不清。我司认为本案的《集资建宿舍合同》的效力存在争议，而且客观上涉案房屋能否过户至何秋霞名下也存在不确定因素。具体理由如下：⒈对于双方当事人于1990年9月5日签订的《集资建宿舍合同》，根据广州市公有住房的相关政策规定，这种单位与职工之间以集资建房、合作建房等名义签订的合同实际都属于职工福利购房性质。如果职工符合条件，可以依照广州市房改政策向所在单位购买公有住房，故该合同实质属于职工购买公有住房的法律性质。由于何秋霞不是我单位职工，而且1993年何秋霞便已辞职离开原单位，何秋霞客观上无法依据广州市房改政策购买我单位的公有住房，所以双方签订的《集资建宿舍合同》无法产生职工购买公有住房的法律效力。⒉我单位客观上无法依照广州市房改政策以职工购买公有住房的方式将涉案房屋过户至何秋霞名下。根据广州市公有住房的政策规定，国有单位利用自有土地所建房屋首先必须大确权到单位名下，然后再由符合条件的职工根据市府房改政策规定以远低于市场价购买公有住房，并且在产权过户时享受公有住房出售的税费优惠，同时双方都不用缴纳土地出让金（职工购买后再出售的，才由职工补交土地出让金）。涉案大楼是我单位与广州灯头厂、荔湾区房管局等单位共同出地、出资合建。大楼建成后，因历史遗留问题直至2009年才办妥大确权。之后，其他住户因符合各合作建房单位的房改条件，已经按照广州市房改政策，以干部、职工购买公有住房的方式办妥了产权过户手续。唯独何秋霞因为不是我单位职工，而且早已离职，所以无法依照房改政策以职工购买公有住房的方式办理过户手续。⒊由于广州市实行限购政策，何秋霞目前所有的房屋套数不明确，所以客观上无法确定能否将涉案房屋过户至何秋霞名下。⒋根据房管局最终测绘，涉案房屋实际面积为105.94平方米，超出约定面积5.94平方米，何秋霞尚未支付面积增大房款。如果何秋霞坚持取得涉案房屋的产权，则需要以市场价补齐超出部分的房价款。综上，我单位上诉请求撤销原审判决，改判驳回何秋霞的全部诉讼请求。
被上诉人何秋霞答辩称：不同意照明公司的上诉请求。照明公司的上诉事实和证据矛盾，所提交的证据也不符合法律规定。从1999年到2009年都有很多住户办理过户，从照明公司提供的证据看，其他员工均是以100元／平方米购买的，而我是以1500元／平方米集资的，不是真正意义的集资合同，属于商品房买卖合同。由于照明公司没有及时办理过户手续而导致税费高，出售方有义务协助买方办理房产证。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，本院就涉案房屋向广州市国土资源和房屋管理局发出《协助调查函》，该司于2014年7月17日作出穗国房协查（2014）328号复函，主要内容为：一、涉案房屋产权登记在照明公司名下，属于国有房产，目前没有抵押、查封的信息；没有照明公司房改出售该房产的记录，该房不是房改房；二、照明公司于1990年9月5日与何秋霞签订的《集资建宿舍合同》属单位内部行为；三、公有住房出售的范围是“在职干部职工或离退休干部职工中的现住户，包括属于正常的工作调动和人才流动而调离原单位的现住户”，出售范围不仅限于本单位干部职工。照明公司没有在政策有效期内按照房改售房程序将该房屋出售给何秋霞，如果现在要求按照房改方式过户则不符合现行政策；四、因我市实行房地产限购政策，建议你院告知何秋霞提供《购房资格证明》。如照明公司与何秋霞对房屋交易达成一致意见的，双方当事人可自行持存量房网签合同、购房资格证明、房地产权证、测绘附图等资料，按规定缴交土地出让金及相关税费后申请办理存量房交易过户手续；并提供《二手（存量）房转移登记办理指引》供你院参考；等。照明公司对上述复函没有异议，认为根据复函内容可以证明何秋霞要求过户的诉讼请求没有事实和法律依据，请二审法院依法改判。何秋霞对上述复函的真实性、合法性、关联性均没有异议，但认为从复函内容上看，房管部门并没有说涉案房屋的产权不能变更，只是说不能按照房改政策变更，本案合同约定照明公司负有办证义务，并没有约定必须按房改房的过户方式办理，原审判决合法合理，涉案房屋在照明公司的配合下是可以过户至何秋霞名下的。
二审诉讼中，照明公司为证明其上诉主张，提供如下证据：1、落款由华贵路厚生里电器线材厂全体住户签名，日期为1999年11月27日的向照明公司提出的书面申请复印件；2、落款为原广州电器线材厂厚生里22住户、1999年12月17日的《协议》复印件一份；3、穗府办信重字（2000）第342号《广州市人民政府重要信件交办单》、广州市荔湾区信访办公室向该区房管局发出的（2000）荔信字第341号《广州市荔湾区信访办公室信（访）转办单》、《呈局长阅批件》，落款盖有广州市荔湾区房地产管理局房管科公章、日期为2000年8月24日的函件；4、落款为华贵路厚生里（原电器线材厂）宿舍22户住户、日期为2001年3月20日，致市轻工局的《报告》复印件一份；5、落款为广州市华贵路厚生里30号、32号22户职工的《协议保证书》；6、照明公司于2001年5月25日出具的《对解决华贵路厚生里30号、32号历史遗留问题的协商意见》及有关住户签名表复印件。以上证据均证明涉案房屋所在大楼是由照明公司等四家单位的职工共同集资建成，该大楼内除何秋霞以外的全部住户均是通过房改政策办妥产权过户手续。由于照明公司现在没有实际经营，其上级单位委托其他公司代管，故照明公司在原审中没有找到上述证据，二审期间向广州轻工集团公司申请调档才找到上述资料。何秋霞对上述证据真实性均无异议，但认为证据1证明照明公司没有及时为其办理房产证；证据2证明照明公司没有及时通知其办证，故没有办证的责任在照明公司；证据3、4、5均证实照明公司存在其他迟延办证的情形，导致住户信访，但由于何秋霞当时没有在涉案房屋居住所以没有参加信访，照明公司在收到信访后也没有及时通知何秋霞，迟延办证责任在照明公司；证据6、证明何秋霞与照明公司签订的涉案集资建房合同应类似于商品房买卖合同，并非房改购房。如果按房改房购买，照明公司应退回多收的购房款，所以照明公司迟延办证是为了不退回多收房款。
何秋霞提交如下证据：1、工商局的查档资料。证明照明公司和何秋霞原单位广州市曙光打火机厂属于同系统的公司。2、《购房资格证明》、广州市白云区江高镇人民政府计划生育办公室和广州市白云区江高镇井岗村村民委员会共同出具的证明，证明何秋霞的家庭关系，其子女已成年；按现行限购政策，何秋霞具备购房资格。照明公司对于何秋霞提交的证据1的真实性没有异议，确认照明公司与何秋霞原单位属于同一系统单位，但经营上双方是独立承担责任的主体，职工属于其各自所属的单位；对证据2没有异议。
本院认为，何秋霞以其与照明公司于1990年9月5日签订的《集资建宿舍合同》提起诉讼，要求确认上述合同效力，并要求照明公司协助其办理涉案房屋的产权证。但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项规定的“起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围”，以及《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”，故本案不属于人民法院受理民事案件的范围，对何秋霞的起诉，应予驳回。原审法院对何秋霞的诉讼请求予以实体处理不当，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《最高
人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第186条的规定，裁定如下：
一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第93号民事判决；
二、驳回何秋霞的起诉。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由法院退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年九月十八日
书 记 员 党春婷