上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第37009号
原告上海洋泾物业公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人戈雅敏，总经理。
委托代理人郭瑞霞，上海汇茂律师事务所律师。
被告陈艳灵，女，1979年6月7日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人张燕，上海普衡律师事务所律师。
原告上海洋泾物业公司（以下简称洋泾物业）与被告陈艳灵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日受理后，依法适用简易程序，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告洋泾物业的委托代理人郭瑞霞，被告陈艳灵及其委托代理人张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洋泾物业诉称，2008年起原告洋泾物业接手上海市浦东新区荷三小区，并得到小区的业主委员会的委托，管理包含上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX号房屋在内的相关房屋。被告陈艳灵当时已经使用上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX号东面三间房屋（以下统称系争房屋），原、被告就系争房屋签订《临时出借空房协议书》（以下简称协议书），每月的出借费用为人民币2，000元（以下币种相同），被告利用系争房屋开设超市。该协议书为一年一签，双方的最后一份协议书出借期限至2013年12月31日止。该协议书到期前，原告通知被告协议书到期后，将收回系争房屋，双方不再续约，系争房屋因营业噪声大，附近乱停车辆，影响小区居民休息，影响车辆、行人出行等，原告收回系争房屋准备作为小区老年活动室。但被告始终不愿从系争房屋中搬出，2014年7月1日后亦未支付房屋使用费，由此原告提起诉讼，要求：1、判令原、被告双方就系争房屋的租赁关系解除，被告从系争房屋中搬离并返还原告；2、请求法院判令被告按照每月2，000元的标准向原告支付自2014年7月1日起至实际返还房屋之日止的租金；3、请求法院判令诉讼费由被告承担。
被告陈艳灵辩称，不同意原告的诉请。原、被告是就系争房屋每年签署一次协议书，但双方并未按照协议书履行，被告每月向原告支付的2，000元，是物业管理费而非租金，双方间不存在租赁关系，双方就是原告给被告房子住，被告交管理费的关系。系争房屋不是原告的产权房，原告无权将系争房屋出租，收取收益。2003年6月起，系争房屋就由被告实际使用，之前小区物业公司的经理承诺被告，系争房屋被告可以使用20年，现在没有满20年，被告不同意搬离。另外被告并未像原告陈述影响小区居民休息。被告现在不同意解除双方间的合同，2014年7月1日后被告确实未再支付过物业管理费，但在让被告继续使用系争房屋的情况下，被告愿意按照原标准继续支付物业管理费。
经审理查明，上海市浦东新区荷三小区业主委员会（以下简称业委会）于2007年成立，2008年8月1日，业委会与原告洋泾物业签署《物业服务合同》，约定由原告提供小区物业管理服务，并将物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托原告经营管理，经营管理收费包含租金收入；2013年11月18日双方续签《物业服务合同》。上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX号房屋为一排平房，位于上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX-
XXX号房屋前列（具体方位双方在小区示意图予以确认）。
2013年1月5日，双方签署的协议书约定，被告向原告临时借用系争房屋，出借期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，出借到协议终止，被告应将房屋归还原告；出借费用为每月2，000元，合计24，000元，一次付清；……。2013年1月6日，被告支付24，000元，原告向被告开具发票一张，发票内容为物业管理费2013年1月1日至2013年12月31日，每月2，000元，合计24，000元。该协议书到期后，双方并未再续签书面协议书，被告继续使用系争房屋，2014年8月22日，原告收取被告支付的12，000元并出具相应发票，发票内容显示为2014年1月至6月的物业管理费。
2015年3月，业委会曾作为原告向本院对被告提起诉讼，要求被告搬离系争房屋并支付2014年7月起的使用费。本院审查认为，业委会与洋泾物业为物业服务管理关系，协议书仅约束洋泾公司与被告，以业委会诉讼主体不适格为由裁定驳回业委会的起诉。该裁定书已生效。
以上事实，有《临时出借空房协议书》、发票、《物业服务合同》、（2015）浦民一（民）初字第12263-2号民事裁定书等及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，双方所争议的并共同确认的系争房屋在小区规划示意图中为一块绿地，且原告无法提供该房屋的权利证明及建造许可证明，虽原告表示在接手管理该小区时，系争房屋已经存在，但系争房屋在并未取得相关部门批准建造许可证明及相关权属证明，由此而建立的租赁合同应属无效。
合同无效为自始无效。原告将没有合法权属证明的房屋给被告使用，其存在过错；被告使用系争房屋时，亦未尽必要的审核注意义务，也存在一定过错。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。原告表示在合同无效下，要求被告搬离系争房屋并交还，于法有据，本院予以支持。被告表示鉴于合同无效，原告应向被告退还从2003年开始被告支付的物业管理费268，000元，对此本院认为，原告虽开具“物业管理费”的发票，但收取的金额与双方协议书中所约定的出借费用一致，同时根据被告自行的描述，双方系“原告给被告房子住，被告交管理费的关系”，说明其缴纳的费用系使用房屋的对价，由此费用的实质并非物业管理费。被告在客观使用系争房屋下，所因此支付的费用，可直接抵作使用费，被告要求退还，于法无据，就此意见本院难以采纳。就2014年7月1日后至房屋实际返还之日止的占有使用费，原告提出要求依照协议书约定的标准即每月2，000元计算，尚属合理，本院予以支持。至于被告提出因系争房屋没有产证无法办理营业执照造成的超市倒闭包含装修在内的损失17万元，在原告不予认可下，对于相关装修损失，本院考虑到被告使用系争房屋数年以及房屋目前的现状，为避免双方因鉴定产生的扩大损失，就系争房屋中的装修损失，本院将根据双方的过错程度及现状酌情予以确定，就其他的损失被告并未提供相关证据证明，本院不予处理，被告可另行提起诉讼予以主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款之规定，判决如下：
一、原告上海洋泾物业公司与被告陈艳灵间就上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX号东面三间房屋所建立的租赁关系无效；
二、被告陈艳灵自本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX号东面三间房屋；
三、被告陈艳灵于本判决生效之日起三十日内支付原告上海洋泾物业公司从2014年7月1日起至房屋实际返还之日止，按照每月2，000元的标准计算的房屋占有使用费；
四、原告上海洋泾物业公司于本判决生效之日起三十日内支付被告陈艳灵装修补偿款1，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，减半收取275元，由被告陈艳灵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 盈
二〇一五年十二月二十三日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。