广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）柳市民一终字第554号上诉人（一审原告）：何晓。被上诉人（一审被告）：柳州市正居房地产有限责任公司，住所地：广西柳州市潭中西路西端北面。法定代表人：郑日深，董事长。委托代理人：黄永坚，广西桂三力律师事务所律师。上诉人何晓因与被上诉人柳州市正居房地产有限责任公司（以下简称正居房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（一）字第1088号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月14日受理后，依法组成由司英华担任审判长，代理审判员黄坚、代理审判员曾庆斌组成的合议庭，于2015年6月24日公开审理了本案。代书记员卓柳宾担任记录。上诉人何晓，被上诉人的委托代理人黄永坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，何晓与正居房开公司于2010年12月19日签订《商品房买卖合同》，约定何晓购买柳州市育才路7号正居·金福第3栋2单元17-2号房屋，建筑面积78.7平方米，购房总金额379135元。合同第八条中约定：“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引起的延误；影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因：如自然灾害，恶劣天气（气象部门记录连续降雨四小时或间断降雨累计六小时为一天），市政停水、停电（停水，停电连续四个小时以上为一天）政府指令暂停施工的，规划发生变化，恶性传染病等造成工程延误；3.买受人以个人住房按揭贷款方式购房的，贷款未能到达出卖人账户；施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的工程延误”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分处理（不作累加）（1）逾期不超过180天，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.因买受人的原因，出卖人无法通知到买受人的延期责任由买受人自行承担”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.买受人在接到收房通知或自出卖人在《南国今报》、《柳州日报》或《柳州晚报》其中一种报刊发布收房通知之日起未在收房通知确定的期限内办理收房手续，出卖人有权将房屋移交出卖人选聘的物业管理公司，出卖人移交之日视同买受人在该日完成收房，该房屋损毁、灭失的风险由买受人承担，并从移交之日起由买受人交纳相关费用”。附件四第三项约定：“1、买受人应在交房通知书规定的期限内，到出卖人指定的地点与出卖人办理房屋交接手续，自双方办妥房屋交接手续之日起，该房屋的权利与风险以及房屋交接以后所发生的费用均由买受人承担。如因买受人自身原因未能在通知书制定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则自出卖人通知书指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险及由此房屋产生的所有费用（包括但不限于水费、电费、物业管理费等）全部由买受人承担。……5、出卖人在交付房屋时具备了本合同第八条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋接受手续”。附件五约定：“一、双方同意，本合同所涉及到的任何通知，出卖人可以按以下地址、电话或传真号码送达买受人，或在报纸（《柳州日报》《南国今报》）上刊登通知……”。另查明，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明，正居·金福第住宅小区1#、2#、3#楼及地下室于2010年8月5日开工，于2012年12月21日竣工。2012年12月30日，该工程经勘察、设计、施工、监理、建设五单位检查并验收合格。双方当事人均认可何晓已经按合同约定的金额支付了全部购房款。何晓表示于2012年12月30日实际交房。又查明，根据柳州市气象局下属机构柳州市气候评估所出具的《柳州市区降水情况》，从2010年12月19日至2012年6月30日，柳州市区一天中降水连续4小时或累计达到6小时的，共计148天。柳州市环境保护局、柳州市文化局、柳州市教育局于2010年5月12日出具《关于中、高考期间加强环境噪声管理的通知》、于2011年5月16日及2012年5月16日分别出具《关于加强中、高考期间环境噪声管理的通知》，通知均决定：从当年5月30日至6月8日、6月17日至6月26日，采取以下强制性措施，严格控制噪声污染。1、禁止在中午12：00时至14：30时、夜间22：00时至次日凌晨6：00时进行产生噪声和扰民的建筑施工作业。2、在6月7日至6月8日及6月24日至6月26日全天禁止在考点附近进行产生环境噪声的扰民的建筑施工作业……。广西华蓝工程咨询管理有限公司于2014年12月10日出具的《情况说明》记载：“正居房开公司开发的“正居·金福第”房地产项目……我公司是该项目的施工监理单位。在施工监理期间，我公司要求施工单位严格执行政府相关部门文件规定，在中考及高考期间：2010年5月30日至6月8日，2010年6月17日至6月26日；2011年5月30日至6月8日，2011年6月17日至6月26日；2012年5月30日至6月8日，2012年6月17日至6月26日；按规定时间段禁止施工。施工单位已按文件规定执行……”。根据正居房开公司递交的《施工日志》记载，在上述时间段内，案涉工程均因执行文件，实行限时段或全天停止施工。2012年3月5日，正居房开公司及监理方、施工方共同向柳州市住房和城乡建设委员会出具《报告》一份，内容为：“由我公司投资开发的“正居·金福第住宅小区1#、2#、3#楼及地下室”……《建设工程施工许可证》于2010年8月5日取得，有效期为二0一0年八月至二0一一年十一月到期，因去年五月份期间柳州市天气异常，比起往年雨水较多，导致工地无法施工，而当年的7月至9月初，又碰上了柳州市电的紧张，每天的限电也让工地的进度受到了延误。限电后到了国庆节假期，接着又碰上了今年的早年，所以导致该项目工程没能在施工许可证规定期限里完成工期……在此特向贵委申请办理《建设工程施工许可证》的延期，将施工有效期限延至二〇一二年十一月，恳请贵委给予批准办理”。2014年5月27日，何晓以正居房开公司逾期交房构成严重违约为由，诉至法院，要求：1、判令正居房开公司向何晓支付逾期交房违约金人民币5460元；2、判令本案诉讼费由正居房开公司承担。正居房开公司辩称不同意何晓的诉讼请求，其诉请的理由不成立，正居房开公司没有逾期交房，不应支付逾期违约金。一审法院认为，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。何晓庭审中提出变更诉讼请求，要求正居房开公司支付逾期交房违约金6840元。庭审中，正居房开公司不同意何晓当庭变更诉讼请求，且何晓提出变更诉讼请求的时间已经超过举证期限，故该院对何晓当庭提出变更的诉讼请求不予准许。本案双方就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思一致的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人均具有法定约束力。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。何晓认可正居房开公司已于2012年12月下旬电话通知何晓交房，而根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，正居·金福第住宅小区3#楼于2012年12月30日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位检查验收合格，故直到2012年12月30日，正居·金福第3栋2单元17-2号房屋才达到交房条件，何晓表示于2012年12月30日实际交房，正居房开公司称何晓实际交房时间为2012年12月20日，但是正居房开公司并未提出证据予以证明，且正居·金福第3栋2单元17-2号房屋直到2012年12月30日才达到交房条件，因此该院依法采纳何晓的观点即实际交房时间为2112年12月30日，故正居房开公司逾期交房天数共计达183天，应当予以确认。正居房开公司逾期交房虽属实，但是，根据合同第八条的约定：如遇政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策、自然灾害，恶劣天气（气象部门记录连续降雨四小时或间断降雨累计六小时为一天），市政停水、停电（停水，停电连续四个小时以上为一天）政府指令暂停施工、规划发生变化，恶性传染病、施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的工程延误，可据实予以延期。该条内容明确具体，何晓在签订房屋买卖合同时对该条款并未提出异议，故应当视为正居房开公司可逾期交房的合法事由。根据柳州市气象局下属机构柳州市气候评估所出具的《柳州市区降水情况》，从2010年12月19日至2012年6月30日，柳州市区一天中连续降水4小时及累计降水6小时的，共计148天。根据柳州市环境保护局、柳州市文化局、柳州市教育局于2011年5月16日及2012年5月16日出具的《关于加强中、高考期间环境噪声管理的通知》，禁止在2011年5月30日至6月8日、6月17日至6月26日以及2012年5月30日至6月8日、6月17日至6月26日中午12：00时至14：30时，夜间22：00时至次日凌晨6：00时进行产生噪声和扰民的建筑施工作业，共计40天。该时间虽未禁止全天施工，但一天中禁止施工时间达10个半小时，因禁止施工导致的延误可视为一天。且根据广西华蓝工程咨询管理有限公司出具的《情况说明》及上述时间的《施工日志》，在上述时间内，案涉工程按照政府文件要求实际限时段或全天停止施工，故上述时间符合合同约定可逾期交房的事由。上述两部分时间共计188天，期间两部分重复的日期有9天，符合合同约定可逾期交房事由的天数为179天（188天－9天），应予扣除，逾期交房4天（183天-179天），故正居房开公司应支付何晓逾期交房违约金为151.65元（379135元×万分之一×4天）。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决：柳州市正居房地产有限责任公司向何晓支付逾期交房违约金151.65元。一审案件受理费50元（何晓已预交），由何晓负担48元，由柳州市正居房地产有限责任公司负担2元。上诉人何晓不服一审判决，上诉称，一审法院没有准确地理解房屋买卖合同第八条约定的主旨，推理时逻辑出错，把涉案的148个雨天和40个高考禁止施工日判为延误工程进度的原因，这里有定性的错误，也有对数据处理的逻辑错误。合同第八条中有这样的约定：如果“遇特殊原因”例如“遇到影响工程进度”但出卖人“无法事先预见”的“不可控制的”客观原因影响了工程的进展，出卖人可据实予以延期交房，这条约定的主要意思是：延期交房应当有客观原因，这个客观原因应该具有：1、影响工程进展性；2、不可预见性；3、不可抗拒性。这三个属性是不可分割的整体，是判断一个因素是否能成为后延交房的理由的充分而且必要的条件，例如自然灾害中的洪水、地震、都同时具备这二个属性，还有突发的事件，停电停水等等。近年来一直正常出现的因素不会同时具备这三个属性，如法定节假日，高考禁止施工日，它并不满足第2个属性，因为近十年来年年如此，是可事先预见的因素。这个原因不能成为延期交房的理由。关于所谓的“恶劣天气”是否能够成为延期交房的理由，上诉人认为，真正不能施工的雨天具备第1个属性，如果恶劣天气总数少于前连续5年的平均值认为是可见的，假设某年出现恶劣天气数为75天，之前连续五年平均出现这样的天气为80天，则这个恶劣天气应该是事先可预见的，它不具备第2个属性，不能成为延期交房的理由；如果该年出现恶劣天气100天，比之前连续五年平均数多了20天，则这20个雨天是事先不可预见的，这20天应该成为延期交房的理由。签订买卖合同时，确定交房时间是卖方要做的重要工作。在确定交房时间时，负责任的做法应该离不开这样的模式：首先根据当前的工程量估算出尚需的施工日数，在时间轴上统筹时间，确定工程期长。例如：当前工程量需时300个工作日，统筹过程中预见工程时间轴上有70个雨天，有6天法定节假日，有3天酷暑，2天严寒，3天台风，签合同日为某年元月一日，则工程需要时间轴长X=（300＋70＋6＋3＋2＋3）天=384天，工程竣工日可以确定在次年的元月19日，考虑验收需要时间10天，则交房日可定于元月29日。由于计入了可预见的不利因素，在合同期内出现相等数量的这种因素不会减少客观上必要的施工日数。在此例中如果20个雨天是前连续5年的平均雨天数，实际上该年下雨100天，那么有30天是事先不可预见的，应当成为后延交房的理由。如果该年实际出现60个雨天，把这60天视为可后延的理由，则已是重复计数，犯了逻辑上的错误；如果计算时没有列入可预见项，则是卖方自己的过错。一审法官不明辨事理，不细查缘由，××目地支持“恶劣天气”说，统计表是用一审认定的148个“恶劣天气”做出的分类统计。分析这些数据，就可以看出“恶劣天气”延误说的谬误所在，就可以看出卖方多么在乎雨天的影响，反证其对雨天的预见。表一中的13天，日降雨量为0.0mm，称为雨天都不够资格。表二中的33天降雨全在晚上，没有形成洪涝之灾，没有后续影响，白天完全可以施工。如果卖方采用“白天开工”模式进行生产，它们不能定性为延误工程进度的原因。表三、表四中的（32＋30）天中，日降雨量分布在0.1mm-3mm之间，接近半数（29天）雨天降雨量不大于1mm，且降雨分散在几个小时之中。这样的雨量也不能成为延期交房的理由。表五中的25个雨天，日降雨量在3mm-6mm之间，它们影响不了工程车的运输，影响不了升降机的送料，影响不了搅拌机的拌浆，人们穿戴简单的雨具就可以进行各工种的劳作。这些雨天也没能对工程进度构成实际的影响。从一审判决书上的判词中能看出，一审法院认同合同卖方以24小时开工模式进行生产，上诉人对此质疑。我国实行八小时工作制，如果合同卖方以2小时开工模式生产，需配备3班人员，卖方没有提供这三班人员名单和工资表予以证实（一审的这一认定缺少可信的证据）。如果24小时开工模式为假，则表二中的33个雨天就不能定性为“延误”原因；40个高考禁止施工日当然也如此。（因工程项目工地不在高考点附近，不属全天禁止施工对象）一审判词称：合同第八条“内容具体，何晓在签订房屋购买合同时对该条款没有提出异议”故148个雨天应当视为正居房开公司可逾期交房的“合法理由”。不提出异议有出于疏忽，也有出于无奈，原因诸多。如果不考虑合同条约是否被法律包容，认为只要双方同意的就是合法的，那就错了。涉案的“恶劣天气”有诸多的谬误和无理要求，支持不合理的诉求，明显违背了法律体现公平的初衷。从另一个角度看，把148个雨天视为正居房开公司可逾期交房的理由也是错误的。在敲定交房日期时，已经把这148天作为预见项列入了计算工程期长（工程在时间轴上的长度）的算式中，已经做了判词中说的“扣除”。如果像法官所判，又予扣除，这属于重扣。正因为扣除了这些预见项，才需要从订合同日起再过555天才交房。（订合同日为2010年12月19日，承诺交房日为2012年6月30日前，否则就不用定过那么多天才交房了。综上所述，一审法院在缺少证据（缺少用于证明24小时施工模式的“三班人员”名单和工人工资表；缺少用于确定年平均降雨天数的气象资料）的情况下对延误原因进行定性，出现定性不准确，从而造成定量偏差，出现谬误，导致错判。特此提出上诉，请求：一、撤销柳南区人民法院作出的（2014）南民初（一）字第1088号判决，由柳州市中级人民法院重新审判。二、―审二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人正居房开公司答辩称，一审判决查明事实清楚，认定延期交房时间正确，双方签订合同合法有效，合同约定了下雨可以延期交房，所以一审判决扣除的天数是按照合同来执行的，扣除中、高考天数是有政府文件的规定，还有施工日志的记载，符合合同约定的扣除天数的情形，一审认定的逾期天数和违约金是正确的，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实均无异议。双方在二审期间亦无新证据提交。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，被上诉人应当在2012年6月30日前将经验收合格的房屋交付给上诉人，否则将按照该合同第九条的约定支付逾期交房违约金，但同时根据该合同第八条第二款的约定，如遇“因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误；影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因：如自然灾害，恶劣天气（气象部门记录连续降雨四小时或间断降雨累计六小时为一天），市政停水、停电（停水，停电连续四个小时以上为一天），政府指令暂停施工的，规划发生变化，恶性传染病等造成工程延误”等情形，被上诉人可据实予以延期交房。本案中，被上诉人于2012年12月30日达到合同约定的交房条件（即取得勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格），上诉人亦表示于2012年12月30日实际交房，本院对交房时间予以认可。故一审判决认定被上诉人逾期交房的时间为183天并无不当，本院予以确认。同时，被上诉人认为逾期交房时间应当扣除中高考、降雨天数，该主张符合《商品房买卖合同》第八条第二款中约定的可据实延期交房的情形，有相应的合同依据，应当予以支持。根据柳州市气候评估所出具的《柳州市区降水情况》，从2010年12月19日至2012年6月30日，柳州市区一天中连续降水4小时或者累计降水6小时的天数为148天，上述降雨天数应当予以扣除。此外，根据柳州市环境保护局、柳州市文化局、柳州市教育局于2011年5月15日及2012年5月16日联合作出的《关于加强中、高考期间环境噪声管理的通知》，禁止在2011年5月30日至6月8日、6月17日至6月26日以及2012年5月30日至6月8日、6月17日至6月26日中午12：00时至14：30时，夜间22：00时至次日凌晨6：00时进行产生噪声和扰民的建筑施工作业（共计40天），结合监理单位广西华蓝工程咨询管理有限公司出具的《情况说明》以及上述时间内的《施工日志》，可知诉争房屋所在工程在上述时间段内按照政府文件要求实施限时段或全天停止施工，由于停工的时间在10个半小时以上，因禁止施工导致的延误可视为一天，故上述因中高考停止施工的40天也应当予以扣除。上述降雨天数与中高考时间存在重叠的日期有9天，不应重复计算，被上诉人可据实延期交房的天数为148＋40-9=179天，因此被上诉人实际逾期交房为183-179=4天。一审判决认定被上诉人应当支付的违约金事实和法律依据充分，依法应予维持。上诉人认为《商品房买卖合同》第八条第二款中关于“特殊原因”应当满足“1、影响工程进展性；2、不可预见性；3、不可抗拒性”的条件方能据实予以延长交房期限，但一审判决扣除的148天雨天和40个高考禁止施工日均不符合上述条件，不应当予以扣除。对此本院认为，合同中将“气象部门记录连续降雨四小时或间断降雨累计六小时”列入“影响工程进度但是出卖人无法事先预知和控制的客观原因”并无不当，作为买受人的上诉人也是明确知晓的，未存在隐瞒。上诉人认为应当按照年平均降雨天数来扣减延期交房天数的合同依据不足，本院不予采纳。同时，被上诉人因中高考暂停施工是按照政府部门出具通知采取的强制性措施，该行为亦符合《商品房买卖合同》第八条第二款中“遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误”的合同条款，且被上诉人也提供了相应的停工记录，上诉人主张不予扣除的理由不充分，本院不予采纳。上诉人还主张《柳州市区降水情况》中记录某些天的降雨量为0.0mm（即不存在降雨），有些天的降雨量较小，该天气不足以影响施工进度，不应扣除上述天数。但是《柳州市区降水情况》系气象单位出具的专业气象证明材料，该文件记载的具体降水时段（而非降水量）才是甄别当天应否属于《商品房买卖合同》第八条约定的可据实延期的关键因素。因此上诉人的该项异议理由也不充分，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人何晓已预交），由上诉人何晓负担。本判决为终审判决。审判长司英华代理审判员曾庆斌代理审判员黄坚二〇一五年七月三十一日代书记员卓柳宾