云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0111民初10007号
原告任洪冰，男，1964年8月16日生，傣族，自由职业者，住云南省玉溪市红塔区。
委托代理人纪涛，云南越商法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告昆明起进商贸有限公司。
住所地云南省昆明经开区经开路*号科技创新园*****号。
法定代表人陈柳明，经理。
委托代理人顾建所，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
原告任洪冰诉被告昆明起进商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日受理后，依法组成合议庭，分别于2018年1月17日和2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告任洪冰的委托代理人纪涛、被告昆明起进商贸有限公司的委托代理人顾建所到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任洪冰诉称：原告与被告法定代表人陈柳明于2007年11月23日签订《土地有偿有期使用协议》，协议约定：被告将位于昆明市经开区小石坝东连接线西侧市场旁空地五亩左右（准确面积以原告建成丈量为准）出租给原告建盖房屋使用，租用期内旁边的偏坡地免费给原告使用，租赁期限为2007年11月23日至2027年11月22日，期满时原告可以按本协议租金标准续租，但最长不超过45年，双方还约定了租金及支付方式。协议第六条约定，政府强制拆迁补偿费用按来建去留的原则办理，租期满时被告无偿收回土地及附着物，如果国家政府需要拆迁，产生的地上附着物补偿费按原告实际使用年限折算，已使用年限归被告，剩余年限归原告，按比例分享地上附着物的拆迁补偿。协议签订后，原告对所承租的空地进行了平整，并且在其上投资了人民币456.98万元建盖厂房3幢，用做生产泡菜产品的厂房。2013年原告承租的小石坝干菜批发市场片区遇到征用并出让于昆明市菊花园中药材专业市场管理有限公司，原告建盖的厂房于2014年12月被拆除。房屋拆除后，原告经过调查得知，相关拆迁补偿事宜由昆明市菊花园中药材专业市场管理有限公司直接针对被告进行了补偿，相关补偿款项已经打入昆明市经开区管委会国有土地统筹中心账户。原告一直以来不断要求被告按照双方所签订的协议，按照比例共同分享所获得的相关补偿，但是被告均不予理会，为维护原告合法利益，原告诉至法院，请求判令：1、被告按照双方所签订的《土地有偿有期使用协议》的约定赔偿原告拆迁补偿款人民币3896309.59元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告昆明起进商贸有限公司辩称：一、原告起诉的被告主体不适格。原告依据的主证据《土地有偿有期使用协议》，出租方载明的是自然人陈柳明，合同中也没有加盖昆明起进商贸有限公司的公章，只能认定出租方的主体是自然人陈柳明，原告起诉公司，起诉的被告主体不适格；二、原告主张的拆迁补偿款所依据的《司法鉴定意见书》属于无效证据，不能作为定案依据。司法鉴定是原告单方委托的，鉴定所依据的材料是原告单方提供的，鉴定书也是在房屋被拆除实物不存在的情况下作出的，鉴定结论是当前市场价值评估价，没有考虑到房屋是没有任何手续的违法建筑。此外，原告诉请的是拆迁补偿款，鉴定结论是被拆迁时的市场价值评估价，以市场价值评估价来证明拆迁补偿款不符合逻辑；三、合同约定：“如乙方拖欠租金超过三十天，甲方有权解除合同并无偿收回土地及土地上的附着物”，原告负有证明其按约支付了租金的举证责任，其未能举证，应当承担举证不能的不利后果；四、原告的起诉已超过诉讼时效。原告自认房屋于2013年被征用，其已知道或应当知道权利被侵害，自2013年到起诉时诉讼时效期间已经过；五、本案所涉建筑是违法建筑，不受法律保护，且厂房是自行倒塌的。
综合原、被告诉辩主张，本案争议焦点为：1、被告主体是否适格；2、原告诉请是否超过诉讼时效；3、原告主张被告支付拆迁补偿款的诉请是否应当支持。
本案在审理过程中，原告针对其诉请及本案争议焦点向本院提交了下列证据：1、情况说明及陶有祥身份证复印件，证明案外人陶有祥已经取得经济补偿，并自愿放弃对所涉房屋补偿款项的一切权利的事实；2、《土地有偿有期使用协议》，证明2007年11月23日原告及陶友祥签订土地有偿有期使用协议，双方就租赁相关事宜及拆迁补偿问题进行了约定，证据原件第一页左上角加盖了被告公司的公章，不存在被告主体不适格的问题；3、司法鉴定意见书一份，证明位于昆明市经济技术开发区小石坝干菜批发市场生产厂房于2014年12月被拆迁时的市场价值为5195079.46元；4、卫星云图两张，证明厂房的基本外置全景情况；5、照片57张，证明原告建盖的厂房基本外部及内部情况；6、建筑工程承包协议书、昆明小石坝干菜批发市场厂房整体建设工程结算单、营业执照、组织机构代码证，证明原告投资400余万元建盖厂房；7、拆迁补偿协议、拆迁补偿款单据三份、新世纪干菜批发市场建（构）筑物拆迁补偿金测算、房屋测绘平面图四份，证明拆迁补偿的金额，并证实原告所建厂房是被依法拆迁的，厂房不是自然倒塌，补偿款已被被告领取；8、收据两张、转账交易单一份、汇款审批通知单一份，证明原告缴纳租金的事实；9、仓库租赁协议书一份、收据一张，证明原告一直在缴纳卫生费，原告至拆迁时止一直在使用仓库。
经质证，被告对原告提交证据1的真实性不认可，认为系原告自述证言，陶有祥没有出庭，真实性无法认定；证据2的原件与复印件不一致，复印件下方有批注。对原件上的公章无异议，认为原告没有按约支付租金无权要求补偿款；对证据3的真实性、关联性不认可，鉴定是根据拆迁时的市场价进行评估的，是原告单方提供材料进行鉴定的，鉴定书中计算的使用年限是六年，依此计算不合逻辑；对证据4的真实性不认可，不能确定是何时间、在何地点拍摄的；对证据5不认可，照片看不清；对证据6的真实性不认可，承包方没有到庭；对证据7中拆迁补偿协议和拆迁补偿款单据真实性无异议。有两份拆迁协议，一份关于基础设施的，一份关于地上建筑物的，基础设施约定的补偿金额是一亿三千多万元，但政府支付的地上建筑物的补偿是7000万元，该证据不能证实原告关于被告就地上建筑物拆迁取得多少补偿款的观点。对房屋测绘平面图不认可，没有签字盖章。对拆迁补偿金测算无异议；对证据8的真实性不认可，只有复印件无证据原件；对证据9仅能证实原告实际使用仓库，卫生费收据没有财务章，是交给谁不清楚。
被告昆明起进商贸有限公司针对其答辩及本案争议焦点向本院提交了下列证据：1、会议纪要，证明地上建筑物的补偿费用由13082.28027万元下调为7000万元，折算比例为协议约定金额13082.28027万元的53%；2、地上建筑物拆迁补偿协议，证明原来对地上建筑物补偿总金额约定为13082.28027万元；3、拆迁补偿资金测算表，证明对不同类型的建筑物对应确定了不同的补偿标准；4、收据存根，证明被告实际收到地上建筑物拆迁补偿费7000万元；5、征地补偿补充协议，证明对基础设施补偿费约定为13615.7692万元；6、收据存根，证明对基础设施补偿下调为13000万元；7、现场照片12张，证明本案涉及建筑物已经倒塌，后由菊花园公司另行建盖。
经质证，原告对被告提交的证据1认为无原件，对证据三性不认可；对证据2认为与申请法院调取的证据一致，证据第5页倒数第4行载明的内容客观证实了拆迁包括了整个地上建筑物的费用，被告收到了2亿的拆迁款，与被告陈述只收到七千万元补偿有冲突；对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，但不能证实被告观点；对证据5证据三性无异议，认为该协议是针对基础建设补偿费的补偿，原告租赁时土地是空地；对证据6的真实性无异议，认为被告收到了2亿元的补偿款；对证据7的真实性无异议，但认为不能证实建筑物是自然倒塌，该建筑物是政府正常拆迁。
在诉讼过程中，本院对案外人陶有祥进行了询问，陶有祥称，我与原告任洪冰是朋友关系，与原告一起同被告签订了《土地有偿有期使用协议》，当时与原告找到协议中约定的场地并亲自去考察，该地点是一个很大的坑，其他什么都没有，落差有十几米，我们拉了很多土去填坑，全部的工程我们承包给了西南建筑有限公司来施工，总投资款400多万。后来我与任洪冰经营意见不统一，我于2008年8月左右退出了经营。市场被拆迁后，任洪冰多次找公司协商拆迁补偿款的事情。我对任洪冰的起诉不主张任何权利，如获赔偿由任洪冰一人享有。
本院认为，原告提交的证据1，材料真实性、来源合法，与本院对案外人陶有祥的询问内容相互印证，经审查，本院依法对真实性予以确认；证据2，被告对真实性无异议，经审查，本院依法对真实性予以确认；证据3、4、5、8，被告对其真实性不认可，且无其他证据予以佐证，对其欲证观点，本院依法不予采信；证据6、7、9，材料真实、来源合法，经审查，本院依法对真实性予以确认。被告提交的证据1，材料真实、来源合法，经审查，本院依法予以确认；证据2、3、4、5、6、7，原告对真实性无异议，经审查，本院依法对真实性予以确认。
根据庭审当事人陈述和举证、质证，本院确认本案以下法律事实：2007年11月23日，原告任洪冰、案外人陶有祥与被告昆明起进商贸有限公司签订了《土地有偿有期使用协议》，约定被告将位于小石坝东连接线西侧市场旁的空地五亩出租给原告及案外人陶有祥建盖房屋使用，租金为每亩每年16000元，租金按照每三年一付的方式进行支付，租期确定为20年，自2007年11月23日至2027年11月22日止，原告可按该协议约定的租金标准续租，但最长不超过45年。双方约定如原告方拖欠租金超过三十天，被告有权解除合同并无偿收回土地及地上附着物，如政府强制拆迁，产生的地上附着物补偿费按原告实际使用年限折算，已使用年限归被告，剩余年限归原告，按比例分享地上附着物的拆迁补偿款。2011年11月7日，被告与昆明经济技术开发区管理委员会签订了包含上述地块的拆迁补偿协议，约定给予被告地上建（构）筑物及其他附属物的拆迁补偿费130822758.30元。2013年8月6日，昆明经济技术开发区管理委员会向被告出具会议纪要，确认包含上述地块的地上附作物拆迁赔偿费调整为70000000元。2014年6月24日，被告向昆明市土地矿产储备中心昆明国家经济技术开发区分中心出具收据，确认收到上述地上建构筑物补偿费70000000元。2013年8月9日，原告将本案所涉建筑物进行了出租，租赁期间为2013年9月8日至2016年9月7日。在庭审过程中，原告认为，本案所涉建筑物系2014年12月份拆除。本案所涉建筑物面积为：B27号建筑为砖砌彩钢瓦房屋889.76平方米，B27-1号建筑为简易结构房屋16.77平方米，B27-2号建筑为简易结构房屋7.3平方米，B27-3号建筑为砖砌彩钢瓦房屋2246.45平方米。
本院认为，针对争议焦点1，被告主体是否适格的问题。原、被告双方所签订的《土地有偿有期使用协议》中，除了有被告法定代表人的签字外，被告亦加盖公司公章进行了确认，故被告是原告所诉合同的一方当事人，被告主体适格。针对争议焦点2，原告起诉是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十一条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，针对被告认为原告知晓2013年拆迁协议的相关事宜，诉讼时效应自2013年起算的观点，本院认为，被告在本案中未针对原告于2013年已经知道拆迁协议的存在，且原告的权益从2013年起已受到侵害向本院提交相应依据，而从原告提交的鉴定意见书来看，原告于2015年1月15日委托对拆迁房屋的市场价值进行鉴定，故本院认为原告知道或应当知道其权利被侵害的其实时间应确定为2015年1月15日。鉴定机构于2015年4月10日作出鉴定结论，原告获取鉴定结论后依据该鉴定结论曾多次向被告主张、协商款项的支付问题，上述情况均应视为诉讼时效中断的情形，故本院认为本案的诉讼时效在2017年9月30日尚未超过二年，民法总则自2017年10月1日施行，原告向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间变更为三年，故原告在2017年11月7日起诉时，本案尚未超过诉讼时效期间。针对争议焦点3，原告主张被告支付拆迁补偿款的诉请是否应当支持的问题。首先，原、被告双方签订的《土地有偿有期使用协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同依法成立并生效。原告所建盖的仓库被拆迁，被告收到了相应的拆迁补偿款，被告应当按合同约定的分配方式对拆迁补偿款向原告进行分配；其次，由于拆迁补偿款不同于建筑物的市场价值，如按建筑物的实际市场价值来确定拆迁补偿款的数额则明显估价过高，故本院认为对于拆迁补偿款应当依照拆迁时实际补偿的价格标准来计算。另外，由于拆迁补偿款进行过调整，应当以实际补偿的款项为准；再次，对于拆迁补偿款的实际分配问题，原、被告双方签订的土地租赁合同中关于租赁期限的约定为20年，原告实际使用地上建筑物的年限为6年，剩余年限为14年，依照原、被告关于拆迁补偿款分配的约定，已使用的6年归被告，剩余14年归原告，故拆迁补偿款应当以20年的租赁期限为基准，按照上述标准按比例分配。经庭审查明，被告实际收到的70000000元款项，与原签订的拆迁合同约定款项相比缩减为原数额的53.5%，其中上述建筑物拆迁补偿价格未调整前补偿标准为：砖砌彩钢瓦房屋每平方米550元，简易结构房屋每平方米100元。以该标准计算，原告所建建筑物折合拆迁补偿款为砖砌彩钢瓦房屋（889.76+2246.45）平方米×550元=1724915.5元，简易结构房屋（16.77+7.3）平方米×100元=2407元，故原告所将建盖房屋的原应获补偿款为1727322.5元，按折算后的标准，应当为924117.5375元。按照已使用的6年归被告，剩余14年归原告的约定，原告享有的应为646882.276元。至于被告陈述应当扣减租金的问题，因土地租金属于另一法律关系，本院在本案中对租金问题不予处理，被告可另案主张权利。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十一条之规定，判决如下：
被告昆明起进商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告任洪冰拆迁补偿款646882.28元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37970元，由原告任洪冰承担25470元，被告昆明起进商贸有限公司承担12500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 蔡家瑶
人民陪审员 周蔚然
人民陪审员 罗绪良
二〇一八年五月三日
书 记 员 谭思祺