黑龙江省通河县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第249号
原告王欣，住通河县。
委托代理人王振元，通河县祥顺镇法律服务所法律工作者。
被告王宏昌，住通河县。
委托代理人袁海涛，通河县富林乡法律服务所法律工作者。
原告王欣诉被告王宏昌房屋租赁合同纠纷一案，原告王欣于2015年2月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭审理此案。原告王欣及其委托代理人王振元、被告王宏昌及其委托代理人袁海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月10日，原、被告经协商，被告将自有的通河县通河镇宾馆小区东厢房三门市租赁给原告使用，租赁期限三年，并签订了房屋租赁合同，原告按照约定已经交纳了一年租金26000元，并装修了该房屋。租赁合同第十条规定：在乙方（原告）租赁期间，因甲方（被告）出租房屋产权变更或其他原因，导致乙方在约定期内不能正常使用租赁房屋，甲方必须将乙方已交租金全部退回，并赔偿乙方一切损失。后被告因债务纠纷被通河县清河林区基层法院强制执行，清河林区基层法院已书面通知原告于2015年2月10日前迁出该房屋，被告无奈停业按时迁出此租赁房屋。原告认为由于被告的原因致使此房屋租赁合同不能继续履行，所以原告依照合同约定向法院起诉，请求判令被告立即返还所交房屋租金26000元，并赔偿租房合同不能履行所造成的损失72000元，总计98000元，承担本案的诉讼费用。
被告辩称：原告所诉属实，但被告在清河县林业法院存在债务纠纷诉讼并未影响本案租赁合同的履行，租赁房屋的产权没有发生变动，仍然在被告名下，清河林业法院给原告下达的限期迁出房屋通知书，没有强制性效力，原告是主动迁出的，并不是被强制迁出的，清河林业法院（2014）清商初字第1号民事裁定书及民事判决书被告并没有收到。综上，并没有出现租赁合同第十条所约定的不能正常使用租赁房屋的事由，所以不同意原告的诉讼请求。
在本院开庭审理过程中，原告王欣为证明所主张的事实成立，举示了证据，并由被告发表了质证意见。
原告举示证据情况如下：
证据A1、房屋租赁合同一份，其中：第一条、租期三年，自2014年4月25日起至2017年4月24日止，年租金人民币贰万陆千元整￥2600元，房屋租金每年一交；第十条、在乙方租赁期间，因甲方出租房屋产权变更或其他原因，导致乙方在约定期间内不能正常使用租赁房屋，甲方必须将乙方已交租金全部退回并赔偿乙方一切损失。拟证明：原、被告双方订立房屋租赁合同情况。
证据A2、黑龙江省清河林区基层法院（2014）清商初字第1号民事裁定书一份，内容为：清河林区基层法院在审理叶怀宝诉王宏昌、吴同财、曲文华、曲明智民间借贷纠纷一案中，根据原告叶怀宝的申请，对王宏昌所有通河县宾馆小区长安街3号楼第3门市房产一处进行财产保全，予以查封。拟证明：被告王宏昌因债务纠纷，本案的租赁的房屋被清河林区基层法院查封的事实。
证据A3、黑龙江省清河林区基层法院（2014）清商初字第1号民事判决书一份，判项如下：一、被告王宏昌偿还原告叶怀宝借款及利息374000元；二、被告王宏昌不能履行第一项判决时，通过执行程序将其抵押的通河县长安街3号楼第3门市房产偿还，余款退还被告，不足额由被告曲文华、曲明智、吴同财偿还。拟证明：被告王宏昌因债务纠纷被清河林区基层法院判决偿还债务，在不能偿还债务时，将其抵押的本案租赁房屋通过执行程序偿还债务的事实。
证据A4、清河林区基层法院公告一份，内容为：关于叶怀宝申请王宏昌民间借贷合同纠纷一案，在执行过程中，申请执行人叶怀宝现申请对被执行人王宏昌在通河县长安街3号楼第3门市房，面积70.61平方米的房产一处进行评估、拍卖，限定被执行人王宏昌从即日起七日内到黑龙江省清河林区基层法院进行评估、拍卖前的法律程序，如届期不到视为放弃权利。黑龙江省清河林区基层法院（院章），二0一四年十一月七日。
证据A5、限期迁出房屋通知一份，内容为：房屋承租人王欣：关于叶怀宝申请执行王宏昌民间借贷合同纠纷一案，清河林区基层法院现委托有关拍卖机构于2015年2月10日对被执行人王宏昌房产进行拍卖，为了切实保障当事人的合法权益，限定你于2015年2月10日前迁出此房，如逾期不迁出，因此造成的损失，由其自行承担。清河林区基层法院（院章），二0一五年一月二十八日。
上述两份证据拟证明：清河林区基层法院对本案所租赁房屋强制执行的事实。
证据A6、东方装修公司预算表及№00060756号建筑业统一发票一份，客户姓名：王欣，施工单位：东方装修有限公司，预算金额为14030元，结算发票金额为14030元。拟证明：原告对租赁房屋的装修费用。拟证明：原告对所租赁房屋进行装修支付装修费的事实。
证据A7、原告自记清单一份，内容为原告利用所租赁房屋经营饭店的其他投入情况，包括空调、桌椅、餐具、厨房用具、电器等。拟证明：原告利用所租赁房屋经营饭店的其他投入情况。
经庭审质证，被告对原告所出示的证据A1无异议，对原告所出示的证据A2、A3、A4、A5的真实性不持异议，但称清河林区基层法院没有向被告送达上述法律文书，且清河林区基层法院并未实际对租赁房屋进行拍卖，物权并没有发生转移。对原告所出示的证据A6持有异议，认为只是预算表，并不能证明实际进行了装修，且东方装修公司并没有出庭作证。对原告所出示的证据A7持有异议，认为并不能证明是在原告租赁期间内进行的装修，也不能证明是对本案争议的租赁房屋进行的装修。
本院确认：被告对原告所举示的证据A1不持异议，对原告所举示的证据A1予以采信。对原告所举示的证据A2、A3、A4、A5，被告对真实性不持异议。本院经审查认为，原告所举示的A2、A3是已经生效的人民法院的裁定书和判决书，A4、A5是执行生效法律文书过程中所制作的程序性文书，在没有经过法定程序再审改判的情形下，具有法律效力，并具有法定证明力，故本院对原告所举示的证据A2、A3、A4、A5予以采信。对原告所举示的证据A6，虽然被告持有异议，但装修预算表与结算发票的时间、数额相互吻合，被告又未能举示充分相应的证据予以证明此装修不是对所租赁房屋进行的，对此份证据予以采信。对于原告所出示的证据A7，由于系原告记的清单，被告又不予以认可，本院无法查证，故本院不予以采信。
本院经审理查明：2014年4月10日，原、被告经协商，被告将自有的通河县通河镇宾馆小区东厢房第三门市租赁给原告使用，租赁期限三年，自2014年4月25日起至2017年4月24日止，年租金26000元，并签订了房屋租赁合同。租赁合同第七条规定：如下一年乙方继续使用，应提前两个月告知，提前一个月交下一年房租，如不使用也应提前告知。租赁合同第十条规定：在乙方（原告）租赁期间，因甲方（被告）出租房屋产权变更或其他原因，导致乙方在约定期内不能正常使用租赁房屋，甲方必须将乙方已交租金全部退回，并赔偿乙方一切损失。原告按照合同的约定交纳了一年租金26000元，并由东方装修有限公司于2014年4月15日至4月21日对该租赁房屋进行了装修，原告支付装修费14030元。原告在装修后开始经营饭店，2014年11月7日，清河林区基层法院在原告所租赁的房屋的门上张贴公告，内容为：关于叶怀宝申请王宏昌民间借贷合同纠纷一案，在执行过程中，申请执行人叶怀宝现申请对被执行人王宏昌在通河县长安街3号楼第3门市房，面积70.61平方米的房产一处进行评估、拍卖，限定被执行人王宏昌从即日起七日内到黑龙江省清河林区基层法院进行评估、拍卖前的法律程序，如届期不到视为放弃权利。2015年1月28日，清河林区基层法院又给原告送达了限期迁出房屋通知，限定原告即房屋承租人于2015年2月10日前迁出此房，并告知原告如逾期不迁出，因此造成的损失，由其自行承担。原告停业并按期迁出所承租的房屋，后要求被告按照租赁合同的约定返还已交纳的房屋租金并赔偿损失未果。庭审后，原告表示自愿放弃已交租赁费5000元，只要求被告返还21000元。
本院认为：原、被告双方所签订的房屋租赁合同系双方自愿，合同内容不违背法律规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行合同义务。被告因欠债被起诉，并由清河林区基层法院对被告所有的租赁给本案原告的门市房屋强制执行，原告在清河林区基层法院给其下达限期迁出房屋通知的情况下，停业并迁出租赁房屋，应属于原、被告双方签订的租赁合同第十条约定的情形，已构成根本性违约，双方的租赁合同已不能实际履行，被告应依法按租赁合同第十条的约定承担返还原告已交租金并赔偿原告损失的违约责任。原告放弃5000元租赁费的返还请求，是对自己权益的处分，本院应予支持。关于原告所诉的损失，原告对所租赁的房屋装修支出的装修费为不可拆除物，被告应予以赔偿。原告所诉的空调、桌椅、餐具、厨房用具、电器等投入，因均为可移动物品，原告可以继续利用或者变价，所以，不应视为给原告造成的损失，不应由被告予以赔偿。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：
被告王宏昌返还原告王欣房屋租赁费21000元；
被告王宏昌赔偿原告王欣房屋装修费14030元；
驳回原告王欣的其他诉讼请求。
上述一、二项于本判决生效之日起10内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2250元（原告已交纳），由原告王欣负担1331元，由被告王宏昌负担919元。此款于本判决生效之日起10内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判员 桑继宏
二〇一五年七月三十一日
书记员 徐海钟