江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第0098号
上诉人（原审被告）李盘荣，男，汉族，1964年4月7日生，个体工商户常州市泓鑫宾馆业主。
委托代理人唐洪保，江苏金长安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常州市勤丰机械厂有限公司。
法定代表人王焕良，董事长。
委托代理人刘建清，江苏常联律师事务所律师。
委托代理人叶国建，男，汉族，1955年2月6日生，该公司员工。
上诉人李盘荣与被上诉人常州市勤丰机械厂有限公司（以下简称勤丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，常州市天宁区人民法院于2013年10月16日作出（2013）天民初字第882号民事判决，上诉人李盘荣对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年01月02日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
勤丰公司诉称，2007年8月8日，双方经协商，订立了租赁协议书及房屋出租安全管理协议，约定由我公司将原自己所有的座落于本市丽华南路靠马路的一幢大楼（除底层二间半外）出租给李盘荣经营宾馆，租赁期限为5年，自2007年11月30日起至2012年11月30日止，年租金68000元，先付后用。合同签订后，我公司依约履行。2012年9月28日，我公司在多次口头告知的基础上，又书面告知李盘荣，协议到期后不再续签租赁合同，要求李盘荣到期搬出。但房屋租赁期限届满后，李盘荣拒不搬出租赁房屋，继续经营，且长期拖欠房租等租赁费用。我公司多次催促，李盘荣既不缴纳租赁费用，又不搬出租赁房屋。为维护我公司的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除双方于2007年8月8日订立的租赁协议书、房屋出租安全管理协议和补充协议书；2、李盘荣立即搬出租赁房屋，将租赁房屋完好地交还我公司；3、李盘荣支付自2012年12月1日起至实际搬出之日止的租金、水电费等费用（其中暂计算至2013年4月30日欠租金为96330元、至2013年3月31日欠水电费24528.66元）。
李盘荣辩称，本人承租的厂房于2011年6月遇政府拆迁，从此本人的宾馆无法正常经营。由于本人在勤丰公司租赁房内开设宾馆，使厂房变成了营业用房，所以勤丰公司与本市天宁区茶山街道在补偿安置过程中，就李盘荣经营的宾馆协商了具体的拆迁补偿事宜。关于李盘荣开设的宾馆部分，勤丰公司与茶山街道拆迁中涉及的补偿费用包括装修设施62万元，营业补贴80万元，自建房补偿29万元，企业过渡费1.2万元，企业搬迁费1.2万元，企业停产停业损失12万元，企业职工安置补偿15万元，搬迁奖励费12万元，其他零碎补偿12万元，合计222.4万元。该费用勤丰公司取得后未与本人结算补偿费用，导致本人无法搬迁，只要勤丰公司按照拆迁政策就上述的相关项目与本人协商，本人就搬迁。
原审法院经审理查明，2007年8月8日，勤丰公司（甲方）与李盘荣（乙方）签订租房协议书一份。协议约定，一、甲方把现有靠马路的一幢大楼，除底层二间半外，其余全部出租给乙方开宾馆使用。双方商定租用时间五年，从2007年11月30日起到2012年11月30日止。二、大楼年租金为68000元整，租金不含税金，开票的税金需乙方支付。乙方的租金需一年支付一次，要提前半个月先支付租金后乙方再可使用甲方的房屋，如乙方每年到期前半个月不支付租金，甲方可采取收回出租房等必要措施。八、乙方租用现有的房屋后，要负责管理、保养好房屋，乙方如在租用期内需改造或装修等，须先与甲方协商，得到甲方同意后才能施工，但改造装修的费用款由乙方自己承担。乙方在租用期满后甲方收回出租房时，不支付乙方任何改造或装修费用，乙方也不得拆走任何装潢物品。十、在租用期内，如遇城市建设或道路改造和特殊情况需要拆除时，甲方通知乙方，乙方必须按通知规定搬出的日期搬出，房屋租金可按实际租用的时间结算。另外按合同租用时间还没到期的话，双方协商，同意按拆迁公司补贴的该房屋装潢费用，扣除甲方原来的装潢费用，拆迁补贴装潢款的20％后，剩余的80％按五年比例计算补贴给乙方。十一、本合同到期后，乙方享有优先续订权，优先续租时间为三年，租金以五年后该大楼的市场租赁价格，优惠20％续租给乙方。如该大楼在乙方续租期间需要拆迁时，甲方通知乙方后，乙方必须按甲方的通知搬迁时期按时迁出，甲方不补贴乙方任何费用，房屋租金可按实际租用时间结算。具体细则本合同到期后另订。协议并约定了水电使用、安全工作、合法经营等相关内容。同日，双方又签订房屋出租安全管理协议一份，对安全生产等事项进行了约定。2007年12月19日，勤丰公司（甲方）与李盘荣（乙方）签订补充协议书一份，对厂区门卫工作等内容进行了约定。
因勤丰公司认为双方租赁关系已经到期，在通知李盘荣搬出后李盘荣未按时搬出，且拖欠租金、水电费用等情况，勤丰公司诉至法院，并提出前列诉讼请求。
原审审理中，双方对李盘荣租赁勤丰公司厂房用于个体经营常州市泓鑫宾馆，李盘荣系个体工商户业主，租赁房屋仍在使用，尚未归还勤丰公司等基本事实均无异议。对于勤丰公司要求解除租赁关系的请求，李盘荣认为因涉及到拆迁以及宾馆员工需要安置，故不同意解除租赁关系。勤丰公司并陈述，因2011年下半年当地政府征收，故面临拆迁。2011年12月15日，勤丰公司与相关部门签订收购协议。除李盘荣租赁的房屋未拆以外，勤丰公司的厂房已于2013年开始部分被拆除。
原审审理中，勤丰公司提交部分函件通知并陈述，自2012年3月16日至2013年3月25日之间，曾多次书面通知李盘荣期满后不再续租，在租赁合同届满后又多次要求李盘荣搬迁。相关函件亦载有因当地政府决定回购勤丰公司土地及所有厂房，勤丰公司不再继续签订租赁合同，要求李盘荣共同协商相关事宜等内容。李盘荣认为，相关函件均未收到。
原审审理中，勤丰公司提交李盘荣结欠水电费、房租费的相关清单，证明李盘荣至2013年3月31日止还拖欠水电费24528.66元，至2013年4月30日欠房租费96330元，合计120858.66元。李盘荣表示没有异议。
原审审理中，李盘荣提交国有土地收购协议、照片等证据，证明在2011年12月15日勤丰公司已经与茶山街道签订了土地收购协议，并取得了补偿款。自2011年6月8日之后李盘荣所经营的宾馆周围开始拆迁，影响了宾馆的正常经营。勤丰公司经质证认为，对协议真实性无异议，但该协议尚未履行，亦未取得相应的补偿款项，实际开始拆迁的时间亦是2013年春节后才开始。
为进一步了解事实，尽可能化解双方矛盾，原审法院多次组织双方调解。审理中，勤丰公司向李盘荣提交了其与本市天宁区茶山街道办事处签订的国有土地使用权收购协议，涉及李盘荣所经营宾馆的相关补贴清单、估价表等依据。李盘荣对上述证据的真实性存在异议，认为估价存在差异，勤丰公司则陈述其提供的相关协议及评估表均为真实的证据。双方经法院多次调解未果。
上述事实，有当事人陈述、协议、清单、估价表、照片、函件等证据证实。
原审法院认为，平等民事主体之间签订的租赁合同，不违反相关法律法规规定的，应属合法有效。双方依法针对房屋签订的租赁合同，对双方均有约束力，双方均应当依约履行。李盘荣承租房屋期间，拖欠部分租金、水电费未付清，依约应当承担相应的违约责任。现租赁合同到期，勤丰公司已明确表示因遭遇收购拆迁而不再续租，其关于解除租赁关系的请求不违反法律规定，且亦符合双方在租赁合同中的约定，法院予以准许。李盘荣辩称在租赁期间，因遭遇拆迁而导致经营遭受影响，未提供充足证据证明，对于其要求获得的相应补偿，根据法院现有能查明的事实，其请求的补偿款项尚无充足证据证实，对此，可与勤丰公司另行协商处理。综上，勤丰公司的诉讼请求正当，李盘荣对勤丰公司请求支付的租金、水电费金额并无异议，法院对勤丰公司的诉讼请求予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、解除勤丰公司与李盘荣之间的租赁关系。二、李盘荣于判决发生法律效力之日起三十日内自租赁房屋内迁出；三、李盘荣于判决发生法律效力之日起三十日内向勤丰公司支付水电费24528.66元及租金96330元（并自2013年5月1日起按双方租赁合同约定的租金标准支付至其实际迁出时止）。案件受理费2717元，由李盘荣负担。
上诉人李盘荣不服上述判决，向本院提起上诉称，上诉人承租的厂房于2011年6月遇政府收购，从此上诉人的宾馆无法正常经营。由于上诉人在被上诉人租赁房内开设宾馆，使厂房变成了营业用房，所以被上诉人与本市天宁区茶山街道在补偿安置过程中，就上诉人经营的宾馆协商了具体的收购补偿事宜。关于上诉人开设的宾馆部分，被上诉人与茶山街道收购中涉及的补偿费用包括装修设施62万元，营业补贴80万元，自建房补偿29万元，企业过渡费12000元，企业搬迁费12000元，企业停产停业损失12万元，企业职工安置补偿150000元，搬迁补偿费12万元，其他零碎补偿12万元，合计2224000元。该费用被上诉人取得后未与上诉人结算支付给上诉人，导致上诉人无法搬迁。只有在被上诉人按照政府收购政策就上述的相关项目补偿款全部支付上诉人后，上诉人才能搬迁。原审判令上诉人立即搬迁对上诉人明显不公。综上，请求撤销原审法院判决，判令被上诉人支付上诉人拆迁补偿款后上诉人才能搬迁。
被上诉人在答辩期内未作书面答辩。二审中辩称，1、上诉人上诉状中所称与事实不符，一是收购的时间不对，正式收购应是2011年底12月，不是6月；二是宾馆无法经营与事实不符，事实上政府的收购并未影响上诉人的经营，上诉人至今未搬出，也一直在从事经营活动，直到今年的春节前才停业；三是涉及的补偿费不符，事实上涉及到宾馆的补偿费仅是106万，不是220万余元。2、上诉人的上诉理由不能成立，一是收购补偿款与租赁合同以及搬出房屋是两个法律关系，在法律上没有必然的联系。如果上诉人认为其应得到220万余元，且该款由被上诉人支付的话，其完全可以向天宁法院另案处理，这不是不搬迁的理由；二是双方的租赁合同是2007年8月8日订立，至2012年12月31日，在2011年政府准备收购时，我们一直发函告知上诉人租赁期限到期后就不再履行了，但上诉人一直不搬，并以补偿费为由一直在纠缠；三是即使按照双方订立的租赁合同，我们不应支付上诉人任何补偿费用，更谈不上补偿220万余元。因为根据租赁合同第10、11条的规定，如果上诉人在2011年年底搬迁的话，上诉人仅能得到的补偿款是98429.60元，即使全部宾馆得到补偿的话，也只能得到170043元，更何况上诉人并没有在规定的时间内搬出，其根本不能得到补偿款。按照第11条的规定，无需补偿上诉人任何费用，故上诉人称要拿到补偿款才能搬出的理由无事实和法律依据。3、上诉人在答辩起诉的诉请中就已结欠了水电费24000余元，租金96000余元，至今又发生了水电费55000元，租金51000元，这些都未支付。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明的案件事实与原审相一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人李盘荣与勤丰公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按该合同约定履行各自义务。根据该房屋租赁合同约定，租赁期至2012年11月30日止，租赁期届满后双方未再签订房屋续租合同，承租人李盘荣应按约向出租人勤丰公司交回租赁房屋，李盘荣不按约交回租赁房屋的，勤丰公司有权要求李盘荣履行交房义务及支付房屋使用费、水电费等义务，原审法院判令李盘荣迁出租赁房屋及按租金标准支付房屋使用费、支付实际使用的水电费并无不当。至于李盘荣提出其租赁期间遇政府拆迁、须拆迁补偿安置后才能搬迁的上诉理由，虽然其租赁房屋经营宾馆期间遇拆迁，但租赁房屋至租赁期届满未实际拆迁，李盘荣实际使用租赁房屋至租赁期届满，按约其不得再向勤丰公司主张任何费用，故李盘荣上述上诉理由无法律及合同依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李盘荣的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2717元，由上诉人李盘荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 吴立春
代理审判员 周韵琪
二〇一四年三月十七日
书 记 员 马筱艳