北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第26177号
原告北京金实恒远物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区紫竹院路广源闸5号二层293室，注册号：110108014671403。
法定代表人牛锐波，经理。
被告北京广源祥和物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区紫竹院路广源闸5号广源大厦2楼201，注册号：110108007760259。
法定代表人张斌，董事长。
委托代理人王质斌，男。
原告北京金实恒远物业管理有限责任公司（以下简称金实恒远公司）与被告北京广源祥和物业管理有限责任公司（以下简称广源祥和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金实恒�公司法定代表人牛锐波、被告广源祥和公司委托代理人王质斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金实恒远公司诉称，2014年3月1日，我公司与广源祥和公司签订房屋租赁合同一份。2015年2月28日合同结束，在合同履行期间，我公司按着约定已支付全部房租。2015年1月26日合同未到期间，北京市第二中级人民法院在我公司办公地张贴公告要求1月26日起自行离开公告区域，上述公告直接导致我公司无法正常使用造成损失。故我公司现诉至法院。请求法院判决如下：1、判令广源祥和公司支付房屋押金8万元；2、判令广源祥和公司退还已交房租费10.5416万元；3、判令广源祥和公司承担本案的诉讼费。
被告广源祥和公司辩称，不同意金实恒远公司诉讼请求。针对金实恒远公司的诉讼请求答辩如下：对于第一项诉讼请求我公司认为，双方签订书面合同截止�期为2015年2月28日，北京市第二中级人民法院将涉案房执行日期定为2015年5月前后，实际执行前双方已经履行完毕合同，之后双方未形成书面合同关系，原合同执行完毕之前，金实恒远公司一直在使用房屋，月租金95000元，金实恒远公司应按实际使用时间交纳租金，同时我公司也向其他租户收取费用，此押金8万元应冲抵金实恒远公司拖欠我公司的租金，超出部分我公司保留诉权；对于第二项诉讼请求我公司认为，金实恒远公司交纳租金截止时间至2015年2月28日，双方已经履行完毕了合同义务。综上，请求法院驳回金实恒远公司的诉讼请求。
经审理查明，2014年2月28日，金实恒远公司与广源祥和公司签订房屋租赁合同，合同主要内容约定如下：双方确认广源祥和公司将，某大厦二层北部分面积2214平方米租给金实恒远公司，作为商用房使用。租赁期为1年，自2014�3月1日起至2015年2月28日止，如房屋在租赁期内被产权方收回，金实恒远公司应无条件配合。年租金为1150000元，付款方式为季付。本合同签订后，金实恒远公司当日交付广源祥和公司287500元。承租期内保证金延续2012.3.1-2013.2.28签订的租赁合同，金额为80000元，以后每季租日前10日交287500元租金。租赁期内金实恒远公司、广源祥和公司单方提出终止合同，需提前60天书面通知对方，双方互不支付违约金。提前30天书面通知对方，支付对方相当于一个月租金的违约金。广源祥和公司退给金实恒远公司剩余房租。该合同还对其他事项做了约定。上述合同签订后，金实恒远公司依约给付了广源祥和公司全部房租1150000元。现金实恒远公司以在2015年1月26日合同未到期间，北京市第二中级人民法院在该公司办公地张贴公告要求1月26日起自行离开公告区域，上述公告直接导致该公司无法正常使用造成损失为由将广源祥和公司诉至本院。
诉讼中，金实恒远公司称，2015年1月26日合同未到期间，北京市第二中级人民法院在该公司办公地张贴公告要求1月26日起自行离开公告区域，上述公告直接导致该公司无法正常使用造成损失，该公司从2015年1月开始便已经开始清退其承租户，该公司将承租房屋实际交给北京市第二中级人民法院的时间是2015年5月初。对此，广源祥和公司则称，金实恒远公司交还承租房屋的时间是2015年5月10日-15日之间，且是北京市第二中级人民法院强制执行的，不存在金实恒远公司陈述的2015年1月就开始陆续清退其承租商户的情形。
金实恒远公司明确表示，其主张的要求广源祥和公司退还的房租10.5416万元，是指2015年1月26日至2015年2月27日期间的房租。对于该项诉讼请求，广源祥和公司明确表示不予认可。
�于金实恒远公司所主张的要求广源祥和公司退还房屋押金8万元的诉讼请求，双方均认可该押金8万元即是双方签订的房屋租赁合同所提到保证金8万元。关于保证金8万元，在双方签订的房屋租赁合同中涉及到的2012.3.1-2013.2.28签订的租赁合同（该合同实际签订时间为2012年2月29日）做了如下约定：承租期内保证金为8万元，合同期满终止，所有费用结清后，广源祥和公司承诺保证金剩余无息退还给金实恒远公司。双方均认可，金实恒远公司交纳保证金8万元的时间为2012年2月27日，该保证金一直延续至本案双方签订的房屋租赁合同。对于该项诉讼请求，广源祥和公司辩称该保证金8万元应冲抵金实恒远公司在本案所涉房屋租赁合同到期后实际使用承租房屋所欠租金，超出部分该公司保留诉权，但未对此提出反诉。
诉讼中，经询，广源祥和公司称，该公司不是本案所涉房屋的产权人，产权人实为中国东方资产管理公司，中国东方资产管理公司将该房屋委托给北京京海集团公司管理，北京京海集团公司的物业部也就是该公司的前身，后从北京京海集团公司分离出来，成立了广源祥和公司。因为管理人力和物力的消耗很大，北京京海集团公司就与广源祥和公司签订了2004年至2024年物业管理合同，委托广源祥和公司进行物业管理，但多年以来，北京京海集团公司和中国东方资产管理公司一直未给付广源祥和公司物业管理费。后经过多次商议，北京京海集团公司让广源祥和公司将广源大厦出租以冲抵物业费，并提交了中国东方资产管理公司北京办事处与北京京海集团公司签订的委托协议书复印件、北京京海集团公司与广源祥和公司签订的前期物业管理服务合同复印件及祥和物业、东方资产会议纪要复印件。金实恒远公司对于广源祥和�司提交的上述复印件，均不予认可。广源祥和公司除了上述复印件外，未向本院提交其有权对外出租本案所涉房屋的证据。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同等证据材料以及本院开庭笔录等在案佐证。
本院认为，本案中，广源祥和公司作为本案房屋租赁合同的出租人，理应持有对外出租本案所涉房屋的合法处分权限，在本院举证期限内，广源祥和公司提交的证据，无论是中国东方资产管理公司北京办事处与北京京海集团公司签订的委托协议书，还是北京京海集团公司与广源祥和公司签订的前期物业管理服务合同及祥和物业、东方资产会议纪要，由于均是复印件，金实恒远公司对上述复印件均不予认可，故不能证明该公司对于本案所涉房屋具有对外出租的合法处分权限，广源祥和公司亦未提举充分证据证明上述合同签订后得到了产权�或其授权代理人的追认，因此，在上述情形下，本院只能认定，本案所涉房屋租赁合同包括2012年2月29日双方签订的房屋租赁合同，因出租人广源祥和公司对本案所涉房屋缺乏对外出租的合法处分权限（即无处分权）而归于无效。广源祥和公司作为出租人，对于本案房屋租赁合同造成无效负有主要责任，而金实恒远公司作为承租人，虽然对本案房屋租赁合同造成无效不承担主要责任，但由于其未经慎重审查即与广源祥和公司签订房屋租赁合同，对本案房屋租赁合同造成无效亦存在一定过错。
上述房屋租赁合同被确认无效后，双方当事人因该合同所取得的财产，应当分别予以返还。在本案中，就现有证据看，金实恒远公司因自2014年3月1日起至2015年2月28日止，实际使用了本案所涉房屋，其在上述期间内占用本案所涉房屋所取得的财产利益应以房屋占有使用费�式返还给广源祥和公司，具体数额由本院参照合同关于租金、租期的约定以及房屋具体使用情况酌定。本院认为，房屋使用费以双方签订的房屋租赁合同约定的1150000元为宜。广源祥和公司在本案中因该合同所取得的房屋租金1150000元，亦应当返还给金实恒远公司。对于2015年2月28日之后至2015年5月广源祥和公司实际搬离本案所涉房屋期间的相关费用应如何处理，因金实恒远公司及广源祥和公司对此均未主张，故本院在本案中对此不予处理，双方可另案再行主张权利。
对于金实恒远公司主张的保证金8万元退还问题，本院认为，虽然该保证金是在双方之前签订的房屋租赁合同履行期间交纳的，但由于双方均认可延续至本案双方签订的房屋租赁合同，故应受本案所涉房屋租赁合同的约束。因本案所涉房屋租赁合同已确认无效，故该合同所确定的保证金8万元，亦应适用合同无效后返还原则。广源祥和公司应将该保证金8万元返还给金实恒远公司。
广源祥和公司不同意金实恒远公司全部诉讼请求之辩称，缺乏相应法律依据，本院不予采信。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、五十六条、第五十八条及有关法律之规定，判决如下：
一、北京金实恒远物业管理有限责任公司与北京广源祥和物业管理有限责任公司签订的房屋租赁合同无效；
二、北京金实恒远物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内给付北京广源祥和物业管理有限责任公司房屋占有使用费一百一十五万元；
三、北京广源祥和物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内返还北京金实恒远物业管理有限责任公司房屋租金一百一十五万元；
四、北京广源祥和物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内返还北京金实恒远物业管理有限责任公司保证金八万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千零八元，由北京金实恒远物业管理有限责任公司负担一千二百零二元四角（已交纳），由北京广源祥和物业管理有限责任公司负担二千八百零五元六角，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费四千零八元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 方 斌
代理审判员 Ｘ Ｘ 鸽
代理审判员 秦纳�
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 崔 丽