云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云25民终1622号上诉人（原审原告）云南展航物业服务有限公司。所在地：石屏县异龙镇天竺街**号。法定代表人卫强，职务：总经理。委托代理人李东伟，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人朱雁，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）陈林辉，男，1963年8月10日生，石屏县人，住石屏县宝秀镇盘营村**号。上诉人云南展航物业服务有限公司（以下简称展航物业公司）因与被上诉人陈林辉物业服务合同纠纷一案，不服云南省石屏县人民法院（2016）云2525民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。展航物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判由被上诉人陈林辉立即向上诉人支付2014年1月15日至2016年1月14日期间的物业费、违约金共计1814.06元。本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不全，判决结果错误。其系合法成立的物业服务企业，在与个旧市兴立房地产开发经营有限公司（以下简称兴立开发公司）签订《邻里兴园前期物业服务合同》后，兴立开发公司就将石屏县异龙镇邻里兴园小区（以下简称兴园小区）业主名单及联系电话抄送给了其，其也是按兴立开发公司抄给的业主名单及联系电话对所欠费的业主进行提醒、催费，在此期间并未出现接受催费的人提出不是业主的异议。陈林辉是兴立开发公司提供的业主信息中的业主，主体不存在问题。其现提供的新证据能证实陈林辉系该小区业主，且已于2013年12月30日实际接房，应该按照《邻里兴园前期物业服务合同》的约定按时交纳物业管理费。一审法院以陈林辉经法院传票传唤拒不到庭，也未提出答辩，法院无法确认其业主身份为由驳回其的诉讼请求错误。被上诉人陈林辉未作答辩。展航物业公司向一审法院起诉请求：1.判决陈林辉支付其2014年1月15日至2016年1月14日二年的物业费832.14元/年及2014年度违约金149.78元，共计1814.06元。2.本案诉讼费由陈林辉承担。一审法院认定事实：2012年8月9日，兴立开发公司与石屏县翱翔物业服务有限公司（以下简称翱翔物业公司）签订《邻里兴园前期物业服务合同》，委托翱翔物业公司对兴园小区实施物业管理；合同对物业管理费的收取标准约定“多层建筑、储物间按每月每平方米建筑面积0.45元向业主计收；别墅、商铺、车库、高层电梯房按每月每平方米建筑面积0.50元向业主计收。”现展航物业公司认为兴园小区7幢2单元501室的业主陈林辉从2014年1月5日起即拖欠物业服务费，故提起诉讼，要求陈林辉支付拖欠的物业服务费并支付违约金,但未提交证明该房屋业主及该房屋是否已交付买受人的相关证据。而兴园小区7幢2单元501室现尚未装修，无人居住使用，陈林辉也未居住、生活在该小区内。一审法院认为，合同应当履行，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条之规定，本案中，展航物业公司既不能提交证明该房屋业主的证据，也不能提交该房屋是否已实际交付买受人的证据。其提交的“温馨提示”和《催缴通知》，只是粘贴在物业办公室门口公告栏及楼道内，是对整个小区不特定业主发出的提示、通知。陈林辉并未居住、生活在该小区内，上述提示、通知对其并无实际意义。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，展航物业公司不能提交相应证据证明其诉讼主张，其应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。陈林辉经法院依法传票传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩的权利，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告展航物业公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由展航物业公司承担。二审中，上诉人展航物业公司提交了陈林辉与兴立开发公司于2012年2月19日签订的《商品房购销合同》复印件一份及兴立开发公司出具的证明一份，证明陈林辉向兴立开发公司购买得兴园小区7幢2单元501室房屋一套，兴立开发公司已经于2013年12月30日正式向陈林辉交付其所购房屋。本院多次电话通知陈林辉质证、询问，其拒不到庭。经电话询问，其对购买兴园小区7幢2单元501室房屋一套的事实没有异议，对兴立开发公司通知其交房的事实也没有异议。本院认为，陈林辉经法院依法传唤，其拒不到庭，经电话询问，其对购买兴园小区7幢2单元501室房屋一套事实没有异议，对兴立开发公司通知其交房的事实也没有异议。故，被上诉人二审中提供的二份证据材料本院予以采纳。二审查明，陈林辉与兴立开发公司于2012年2月19日签订《商品房购销合同》，购买兴园小区7幢2单元501室房屋，物业面积包含住宅121.89平方米、储物间18.21平方米、车位14平方米。按照《邻里兴园前期物业服务合同》约定，物业服务费用单价0.45元/月/平方米。兴立开发公司于2013年12月30日通知陈林辉交房，陈林辉未办理接房手续。翱翔物业公司于2015年5月28日公司名称变更为展航物业公司。其余案件事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，物业建设单位在业主或者业主大会选聘物业服务企业之前，选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业买受人在完成物业交付手续后，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，陈林辉与兴立开发公司签订了《商品房购销合同》购买得兴园小区7幢2单元501室房屋，物业面积包含住宅121.89平方米、储物间18.21平方米、车位14平方米，物业服务费用单价0.45元/月/平方米。《商品房购销合同》对物业交接及各自应该承担的责任作了约定，根据合同约定，兴立开发公司在自己所建设的物业验收合格后，通知陈林辉办理物业交接手续。陈林辉在接到兴立开发公司交房通知后，至今未去办理交接手续，应按照《商品房购销合同》约定视为陈林辉自通知到达之日即视为物业交付，应该承担该物业产生的权利义务。兴立开发公司在兴园小区业主大会选聘物业服务企业之前，与展航物业公司签订了《邻里兴园前期物业服务合同》，对兴园小区的前期物业管理权利、义务及承担的责任等作了相关约定。兴园小区业主应该按照该合同的约定履行自己的权利义务，并交纳物业管理服务费。故，陈林辉向兴立开发公司购买的兴园小区7幢2单元501室房屋应该视为交付通知到达之日即完成交付，展航物业公司与兴立开发公司签订《邻里兴园前期物业服务合同》后即对兴园小区物业按合同约定进行了管理，陈林辉应该向展航物业公司交纳自己所购物业的物业管理费。综上所述，上诉人展航物业公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省石屏县人民法院（2016）云2525民初413号民事判决。二、由被上诉人陈林辉自本判生效之日起10日内，一次性支付云南展航物业服务有限公司自2014年1月15日至2016年1月14日期间的物业费、违约金共计1814.06元。一审案件受理费50元，减半收取25元，由陈林辉承担。二审案件受理费50元，由陈林辉承担。本判决为终审判决。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。审 判 长  莫云辉审 判 员  王宏伟助理审判员  焦 艳二〇一六年十二月十三日书 记 员  李希诺