内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第7091号
原告余鱼，女，汉族，1960年11月1日出生，个体。
委托代理人严桂琴，系内蒙古三恒律师事务所律师。
委托代理人张利东，系内蒙古三恒律师事务所律师。
被告鄂尔多斯市金辉房地产开发有限责任公司。
法定代表人王占林，系该公司董事长。
委托代理人贾海文，系内蒙古义盟律师事务所律师。
委托代理人赵波，系内蒙古义盟律师事务所律师。
原告余鱼诉被告鄂尔多斯市金辉房地产开发有限责任公司（以下简金辉公司）商品房销售合同纠纷一案，依法由代理审判员文辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2007年6月，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于东胜区“金帝财富中心”6幢5层1号房屋，建筑面积497.56平方米，单价为每平米3000元，总价款为1492680元，房屋用途为商业，交付房屋日期为2007年12月31日前，交房条件是商品房验收合格。合同签订后，被告未交付原告合同原件，在交付购房款时，被告让原告交纳购房现金1850923.2元，原告如数交付。原告购买此房的目是用于酒店营业，2008年10月份，原告从被告手中接收了房屋，为了更好的进行营业，原告租赁了本楼五层刘海贵、六层刘一乐、七层房屋依照酒店的标准进行装修，在装修即将全部完工时，东胜区消防大队告知原告，因房屋消防工程尚未验收，无验收合格证，不允许装修，更不允许投入使用，无奈原告停止装修。2010年初，消防工程通过验收后，原告继续进行装修，但物业公司告知原告，此房屋不能做酒店使用，因有两家银行已经入驻，只能做写字楼，原告依照酒店标准进行的装修全部作废，只能按照写字楼的标准重新进行装修，给原告造成了很大的经济损失，原告与被告商谈如何解决此事的过程中发现被告违反合同约定，让原告多支付购房款358243元，故原告诉至法院，请求判令：1、被告退还多收取原告的购房款358243.2元；2、被告赔偿因不符合交付条件而延期交付房屋给原告造成的损失713998.60元，最终以鉴定结论为准，时间从2008年1月1日起至2009年11月30日止；3、被告赔偿原告装修损失费500000元，最终以鉴定结论为准；4、被告承担本案的诉讼费用。经鉴定后，原告明确第2项诉讼请求为714000元，第3项诉讼请求为284084元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：原、被告双方的合同已履行，价款为1850923元，不存在多交费用，而原告在诉讼请求中称多收的房款是双方在办理产权登记时为减少缴纳税金而签订，并不是双方真实意思表示，签订该合同本身是规避税款的情形，为无效合同，另一份合同是双方的真实意思表示。关于原告要求延期交付房屋的损失，被告于2008年6月4日已经向原告交付了房屋，被告交房后原告已将房屋对外出租，延期交付时间应从2008年1月1日至2008年6月4日，原告于2013年8月14日向法院提起诉讼时已超过诉讼时效，我方不予承担该项赔偿。关于原告要求的装修损失，被告交房后原告已将房屋对外出租，房屋已实际使用，我方不予赔偿。原告提出延期交付房屋的损失不符合合同约定，造成的损失应由原告承担。签订合同时原告清楚被告交付房屋的条件是商品房验收合格后，不是综合验收合格，未取得消防验收合格，原告擅自进行了装修。
针对其诉讼请求及事实、理由，原告提交了以下证据予以证明：
1、商品房买卖合同一份，签订时间为2007年6月22日，证明原告余鱼购买的房屋面积、坐落及单价，单价为每平米3000元，合同约定了房屋交付的时间及交付条件；
2、销售不动产统一发票共计七份，证明原告按照税票的价格购买的房屋，房屋面积为497.56平方米，原告购房每平米单价为3000元，合同总价是1492680元，发票上地址与合同上的一致，房屋用处是商用房屋；
3、收据十一份，证明原告余鱼从被告处购买六套房产，包括刘一乐的房产，房款总计6710809元，贷款数额为296万元；
4、农行个人借款凭证，证明另一案件刘一乐房产贷款92万。
5、建设工程消防验收工程书一份，证明购买的房产消防支队于2009年3月4日验收，通过日期为2009年11月30日，证明交付时间比合同约定交付时间晚，交房时间应从此时起计算；
6、评估报告一份，证明在另案中王彩霞、刘铁峰、余毛虎对房屋租金损失进行了鉴定，从2008年1月1日起至2009年11月30日的租金损失，每平米损失2008年为52元每平米，2009年为67元每平米，双方合同约定交房标准是竣工验收合格，但实际竣工验收合格比消防验收合格晚，二原告主张的损失是以该鉴定结果为依据计算。
7、（2010）东法民初字第114号民事调解书一份、评估报告一份，证明上述案件中对与本案相同位置房屋进行了评估，与本次评估的价格是相同的。
被告对原告提交的证据1的真实性认可，合同是原、被告双方为避税签订的没有履行的合同，实际并未按此履行，对证据2的真实性认可，发票是为避税开出的票据，对证据3的真实性认可，对证明的问题不认可，认购房屋在2007年，交款日期为2006年8月份，交款是依据每平米3720元交付，对证据4的真实性认可，可以证明实际履行的是房屋价款是每平米3720元。对证据5的真实性认可，对所要证明的问题不认可，原、被告双方约定交房条件为商品房验收合格，不是综合验收合格。我方于2008年6月4日交付的房屋符合约定。对证据6的真实性认可，本案争议楼层与鉴定楼层不一致，鉴定结论与本案无关，原告要求迟延交付的损失已过诉讼时效。对证据7的真实性认可，但是民事调解书与评估报告没有关联性，两者不配套，与本案无关。
针对其答辩理由，被告提交了以下证据：
1、商品房买卖合同一份，证明双方存在商品房买卖关系，房屋单价为每平米3720元，不存在原告多向被告交纳购房款的事实；
2、办理按揭贷款协议书一份，证明原告贷款额度为92万，双方实际履行的是我方提交的商品房买卖合同；
3、交房通知书、入伙通知书、业主资料登记表、物业服务协议、装修许可证、业主管理公约、治安消防安全协议书、装修工程委托申请书、装修责任承诺书、施工噪音、异味排除协议书，证明2008年6月4日被告已向原告交付本案争议房屋，原告已装修使用，商品房买卖合同也能证明交付房屋的条件是验收合格。
4、竣工验收备案表两份，证明竣工验收不包括消防验收；
5、（2011）379、380、381号租赁评估报告，证明本次租金评估报告与之前案件租金报告价格相差太大，不符合客观性；
原告对证据1中的签字认可，合同内容不是我写的，对合同内容不认可。对证据2我签字部分不认可，签字不是我签的，我没有申请按揭贷款。对证据3的真实性认可，对所要证明的问题不认可，交付房屋与交付合格的房屋是不同概念，被告以上述证据证明交付房屋，但被告交付的房屋不符合双方约定的交付条件，即商品房验收合格，被告至今拿不出商品房验收合格的证据。证据3中的治安消防安全协议书，说明被告清楚给原告提供的是商品房，商品房需消防验收合格才可交付。上述证据不能证明被告交付了符合条件的房屋。对证据4的真实性认可，对证明的问题不认可，该证据中没有消防验收的备案，只是建设、勘察、设计、施工和监理单位，2008年12月8日是被告申请备案的时间，通过审核是2009年7月25日。对证据5的真实性不清楚，我方评估的房屋是商用房屋，证据5是以住宅价格做出的评估。
经本院审查，被告金辉公司对原告提交的证据1-5的真实性认可，本院对真实性予以确认，证据6租金评估报告中的购买人并非本案原告，位置不同，与本案无关，本院不予采信；证据7的调解书、评估报告与本案无关，不予采信；原告对被告提交的证据1、3、4的真实性认可，本院对真实性予以确认。证据2中余鱼对其签字的协议不认可，因余鱼向被告支付的全部房款，未办理按揭贷款，故本院对该协议不予采信，另一份的买受人为刘一乐，与本案无关，本院不予采信。证据5租金评估报告中的购买人并非本案原告，位置不同，与本案无关，本院不予采信。
开庭审理中，原告余鱼申请对其购买的上述房产从2008年1月1日至2009年11月30日期间的租金及“金帝财富中心”6幢5层1、2号、6层1、2号、7层1、2号房屋的装修及拆除、装修工程造价进行鉴定，鄂尔多斯市东审资产评估有限责任公司出具鄂东审评报字（2014）第11号租金评估报告，鉴定结论为：位于东胜区“金帝财富中心”6幢5层1号建筑面积为497.56平方米的商用房屋从2008年1月1日至2009年11月30日的市场租金评估值为71.4万元（其中2008年1月1日至12月31日的市场租金评估价为35.82万元，2009年1月1日至11月30日市场租金评估值为35.58万元；2008年每平米每月60元、2009年每平米每月65元）。对装修工程，鄂尔多斯市装饰装修工程质量预结算监审站作出鄂半监字（2014）14号文件，鉴定结论为：经鉴定，“金帝财富中心”6幢5层1、2号、6层1、2号、7层1、2号房屋的已拆除装修工程造价为284084元。原告对鄂市东审资产评估有限公司做出2014第11号租金评估报告书认可，该报告真实客观反映情况。对鄂尔多斯市装饰装修工程质量预决算监审站做出2014第14号文件认可。被告对鄂市东审资产评估有限公司做出2014第11号租金评估报告书真实性及证明问题均不认可，2011年12月该公司曾做出鄂东审评报字（2011）379号租金评估报告，评估位置为金帝财富中心6栋7层1号，与上述评估报告评估内容相同，但做出的结论相差太远，上述同期租金价格为33.38万元，本次报告中租金总额为71.4万元，同一公司对同一房屋做出的评估相差巨大，我方不予认可。对鄂尔多斯市装饰装修工程质量预决算监审站做出2014第14号文件不认可，施工现场在鉴定时已不存在，相关图纸、公证文件并不能够作为工程造价鉴定的依据，即使存在拆除装修工程的事实，也与被告无关，该结论没有客观真实性。因鄂尔多斯市东审资产评估有限责任公司曾对“金帝财富大厦”中的房屋租金进行过鉴定，故本庭要求鉴定机构人员出庭进行说明并接受质询，其陈述为：评估过程是我方先与评估方进行联系，要求提供房产相关信息及市场租金信息，后进行市场调查核实，评估与审计不同，评估是对价格区间进行确认，在区间内评估人员进行调查核实后进行认定，我方做出的评估结果符合当时的租赁价格区间。价格区间根据市场情况而定，当时东胜的房屋的租金价格每月每平米在三四十到六七十元之间，在此区间内做出的结果都是合理的。因上述两个鉴定机构具备鉴定资质，鉴定程序符合法律规定，被告虽不予认可，但未提起重新鉴定申请，本院对上述鉴定结论的真实性予以确认。
经审理查明，关于原告余鱼购买被告金辉公司开发的位于东胜区“金帝财富中心”6幢5层1号面积为497.56平方米的房产事宜，双方于2007年6月22日签订两份《商品房买卖合同》，两份合同的房款不同，原告提交的合同每平米房款为3000元，共计1492680元，被告提交的合同中每平米房款为3720元，共计1850923元，合同均约定出卖人于2007年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格及本合同约定的商品房交付买受人使用，合同的其他条款均相同。原告向被告支付房款1850923元。
2008年12月8日，被告金辉公司进行了建设工程竣工备案，备案表中的开、竣工日期为2006年8月至2008年9月，竣工验收日期为2008年12月2日，鄂尔多斯市建设委员会于2009年7月20日加盖了公章并同意备案。2008年6月4日，被告金辉公司向原告余鱼发出交房通知书，原告余鱼当日已进行了业主登记，收楼日期为2008年6月4日，于2008年10月24日与鄂尔多斯市东胜区益荣物业服务公司签订了物业服务协议、业主管理规约、治安消防安全协议书、施工噪音、异味排除协议书。2008年10月24日，原告余鱼与鄂尔多斯市东胜区益荣物业服务有限责任公司办理了装修许可证，装修周期为150天，关于上述房屋，鄂尔多斯市公安消防支队于2009年11月30日出具（鄂）公消验字（2009）第0117号建设工程消防验收意见书，评定该工程消防验收合格。
本院认为，原告余鱼购买被告金辉公司开发的位于东胜区“金帝财富中心”6幢5层1号面积为497.56平方米房产的事实清楚，现双方各持有合同原件一份，原告持有的合同中房款为1492680元，被告持有的合同中房款为1850923元，已付款1850923元，现原告请求被告返还多支付的房款358243元。本案的争议焦点一、本案中的两份《商品房买卖合同》哪一份为双方当事人的真实意思表示，被告是否多收取了购房款，原告持有的合同中房款单价为3000元／平米，共计1492680元，双方将此合同在房地产管理部门进行了备案，被告向原告出具的发票金额为1492680元，被告主张双方系为了规避税款，少写了房款数额，根据交易习惯，合同中明确约定了房款为1492680元，而被告支付1850923元不符合常理，原告支付房款在2006年7月22至2008年6月4之间，至起诉已满五年，原告作为完全民事行为能力人对应付款数额知道或应当知道，其对于同一日为何签订两份价格不同的商品房买卖合同未能进行合理的解释说明，被告持有的合同单价3720元／平米，原告支付的价款恰好是该合同中的房款1850923元，可见双方实际履行的合同为被告所持有的商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同法明文规定禁止合同当事人恶意串通，损害国家、集体、第三人利益，如双方存在逃避税款的行为，应向相关部门补缴税款，原告的主张不符合不当得利的情形，其关于退还多收取房款的主张事实依据不足，本院不予支持。
本案的焦点二、被告的交房日期及原告关于迟延交付房屋的损失是否成立，原告要求被告赔偿因不符合交付条件而延期交付房屋给原告造成的从2008年1月1日起至2009年11月30日止的租金损失714000元，合同中约定被告于2007年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，关于“验收合格”理解，原告认为包括消防验收，而被告认为是指对建设工程质量验收，包括房屋基础、主体、水电、排风排气的验收，消防验收属于商品房综合验收的情形，合同中并未约定综合验收，对此本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。原告购买的房产的用途为商业用房，故通过消防验收合格是开发商交房的必备条件，被告交付的房屋不符合法律规定的标准。关于交房日期，原告主张2008年8月20日交付钥匙，而被告主张2008年6月4日已交房，对此有被告提交的交房通知书、入伙通知书、业主资料登记表为证，业主资料登记表中记载了收楼日期为2008年6月4日，原告对于其主张的交房日期未提交相关证据，故本院认定交房日期为2008年6月4日。合同约定的交房日期为2007年12月31日前，而实际交房日期为2008年6月4日，被告已构成逾期，原告请求迟延期间的房屋租赁费不违反法律规定，经鉴定，原告所购买的房屋在2008年市场租金为60元／平米，2009年市场租金为65元／平米，被告于2008年6月4日逾期交房的损失为183102元（2008年1月1日至2008年6月4日，497.56平方米×60元／平米／月×6个月4天）。出卖人交付不符合约定条件的房屋，买受人有权拒绝接收，但原告正常接收并且进行了业主登记，又于2008年10月24日向物业公司申请装修，装修周期为150天（至2009年3月24日），说明原告接收后已实际投入了使用，没有证据显示从原告接收房屋至装修完毕期间因未通过消防验收而遭受损失，也没有相关损失的证据，且装修属正常使用，故本院对2008年6月4日至2009年3月24日期间的损失不予支持。原告装修完毕后又因未经过消防验收合格而不得正常营业，原告所购房屋的用途为商业，被告交付的房产存在瑕疵，给原告造成了一定的损失，本院参照租金损失予以支持，2009年3月24日至2009年11月30日止的损失为266277.5元（497.56平方米×65元／平米／月×8个月7天）。
本案的焦点三、被告是否应赔偿原告装修损失，原告认为其购买时用途就是开设KTV，并以KTV标准进行装修，后被告将该楼北面出售给了包商银行，其中一个安全通道由包商银行专属使用，消防验收时不符合开设KTV条件，后来进行拆除后以写字楼标准装修，被告称对原告的装修情况不清楚，对装修后拆除的事实不认可，被告所卖房产是商业用途，具体如何使用是原告自己的选择，相关手续应由原告自行办理，根据鄂尔多斯市装饰装修工程质量预决算监审站的鉴定意见可得知，原告曾对6幢5、6、7层房产进行装修后予以拆除，原告在庭审中称以酒店标准进行装修后拆除，又称以开设KTV标准装修后拆除，存在矛盾，无论原告如何使用房屋，公众聚集场所在投入使用、营业前应由使用方申请消防安全检查，除整体工程消防验收外使用方针对其用途应另行申请消防安全检查，原告未提交相关证据证明拆除装修的原因为被告将部分房屋向包商银行出售所致，不能证明拆除装修造成损失的事实与被告行为之间存在因果关系，故本院对其请求的装修损失不予支持。
关于被告抗辩的诉讼时效问题，被告金辉公司向原告余鱼的交房时间虽为2008年6月4日，但被告所售房产于2009年11月30日才通过消防验收，至此房屋才符合交付的条件，应从此时起计算诉讼时效，原告余鱼曾于2011年5月16日、2012年9月10日两次向我院起诉被告金辉公司，后均以撤诉结案，符合诉讼时效中止的情形，故从最后一次撤诉之日至本案起诉之日2013年8月14日止未超过两年的诉讼时效，被告该抗辩理由不成立，被告仍应向原告承担违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条第三款之规定，判决如下：
一、被告鄂尔多斯市金辉房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余鱼赔偿迟延交付房屋及交付不符合条件的房屋损失，共计449379.5元；
二、驳回原告余鱼的其他诉讼请求。
案件受理费9475元，由被告负担4020元，由原告负担5455元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
代理审判员 文辉
二〇一五年一月十日
书 记 员 王健