山西省晋中市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）晋07民终1798号
上诉人（原审被告）张东海，男，1936年8月28日生，汉族，住榆次区。
委托代理人张征宇，男，1960年8月28日生，汉族，住榆次区，系上诉人张东海之子。
被上诉人（原审原告）陈喜凤，女，1951年8月25日生，汉族，住榆次区。
原审被告张丹宇，男，1967年2月6日生，汉族，住榆次区。
上诉人张东海因与被上诉人陈喜凤以及原审被告张丹宇确认合同无效纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2013）榆民四初字第313-1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，张东海、张丹宇系父子关系。2003年8月4日，陈喜凤与张东海、张丹宇签订《房产交易协议书》，协议约定陈喜凤将登记在其名下的位于榆次锦纶东街北关小区15排2号的房产以11万元的价格卖给张东海、张丹宇，协议上有陈喜凤及其丈夫霍永富、张东海、张丹宇的签字。协议签订后，张东海、张丹宇如约给付陈喜凤购房款11万元，陈喜凤向张东海、张丹宇交付了上述房产的房产证及宅基地使用证。现双方因上述房产事宜发生争执，陈喜凤诉至原审法院请求确认双方签订的协议无效，并返还房屋。
庭审中，陈喜凤主张自己是农村居民，本案诉争房产系集体土地所有，而张东海、张丹宇是城镇居民，双方之间不允许房屋买卖，也无法办理房产过户，故双方签订的协议是无效的。张东海则认为无法办理房产过户是陈喜凤未及时协助办理造成，北关小区在九十年代划归城镇，陈喜凤已是城镇居民，房产也是私产，房子和北关无关，自己买的房子是大产权，不是农村房屋。张丹宇则辨称现在的法律不限制以前的交易，双方之间的协议是有效的。
上述事实，有登记在陈喜凤名下的房产证及集体土地使用证、《房产交易协议书》、房款收据及当事人陈述在案为凭。
原审认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中陈喜凤与张东海、张丹宇签定协议名为买卖房屋，实际上随之转移的还包括相应的宅基地使用权。张东海、张丹宇均非榆次区北关经济组织成员，依法不得买卖该村宅基地，且该集体土地使用证也未变更至张东海、张丹宇名下。陈喜凤户口现虽登记为非农业户口，但诉争房屋的用地性质并未发生转变，仍属集体组织用地，双方无权买卖。故双方签订的《房产交易协议书》违反法律强制性规定，应属无效。关于陈喜凤要求返还诉争房屋一节，陈喜凤可另行解决，本案不予理涉。经原审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）款、第五十八条之规定，判决如下：原告陈喜凤与被告张东海、张丹宇于2003年8月4日所签订的《房产交易协议书》无效。一审案件受理费100元，其他诉讼费360元，共计460元，由原、被告各半负担。
一审判决后，张东海不服，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：上诉人是退休职工。2003年经陈喜凤之弟陈雨贵和北关小区居民张某介绍，购买了陈喜风在锦东街“××小区”××套住房。双方签订了协议，证人是陈雨贵、张某。上诉人付房款拾壹万，陈喜凤交付北关小区15排2户全院住房及房产证（市发大红本和区土地局发的土地证）。至始至终，双方无异议。十年后的2013年，城市改造要拆迁“北关小区”，拆迁补偿较高，陈喜凤忽提出要分取拆迁款的一半，上诉人未理睬，陈喜凤将上诉人告上法庭,诉称上诉人是城市人口，不能到北关买农民的住宅，要求作废合同、返还房屋。上诉人当庭拿出证据“协议合同”、“房地产证”，陈喜凤及法庭看了，均认为真实无误。协议与房产证均写明房屋位于市区锦东街“北关小区”，而不是北关。陈喜凤是市民，持的是城市户口，房产证写明此房是“私产”，非农村的小产权房产，与北关并无任何牵连。陈喜凤未出示任何证据，只是一味强调政策规定市民不能买农村、农民的房屋。陈喜凤当庭承认上诉人提供的证据“真实无误”，那陈喜凤的诉状是假造无疑了！但榆次区法院一审判定“合同无效”。根据是执行“中央强制性政策”。上诉人在网上也查看了2008年国务院的规定，“规定”是规定市民不可到农村买房，但上诉人买的是市区、市民的房。规定还说明农村的房产证是乡或村政府颁发的，国家房产部门不会为农民办理“土地使用证”、“房产证”。而区法院的判决，显然不符合“强制性政策”，是不察实际的“张冠李戴”，是偏袒陈喜凤的无理裁决。上诉人不服上诉至中院，审理中仍坚持买的是市民个人的私产房，有市颁发的的房产证和土地局颁发的土地证，均证明此房与农村村民无关，中央的“强制性政策”套用不上。而陈喜凤诉状无实际，无证据，当庭又无争辩，中院发回区法院重审。在区法院二次庭审中，和第一次庭审情况类似，最后仍判我“合同无效”。根据仍是“强制性政策”只是改用了合同法中“第五十二条中的（五）”。上诉人要问：1、市颁发的大红本房产证，怎么能表明它是农村、农民的房产证呢？2、市发大红本房产证为什么成了“强制性政策”限制和打击的目标呢？为什么以此而判我合同无效呢？上诉人要问：陈喜凤所谓的“北关”，区法院调查了吗？有何证据？事实是“北关”在上世纪九十年代己不存在。陈喜凤所谓的“北关”，无证权、无农民、无场地、是真实无假的“三无产品”。区法院为何对它这样感兴趣。为何认为它真实存在呢？为何这样附和陈喜凤？为什么不敢追问陈喜凤，让陈喜凤拿出事实、根据呢？上诉人要问：为什么上诉人拿出的原始的、具有法律效力而且被对方认定是真实的证据，区法院一律不采信，而非要千方百计的追杀，非要达到陈喜凤的理想要求-
否定购房合同呢？经几审、事己明，陈喜凤无任何证据，诉状完全是捏造瞎编的。这是其诈骗惯用的伎俩。拉大旗作虎皮，盗用国家政策虚张声势，把水搅浑，蒙骗世人及法院以达到其诈骗的目的，夺回房产，攫取拆迁款。用心之毒，手段之狡猾真厉害之极阿！区法院为何被其迷惑？因为其违背了法律的基本原则“以事实为根据，以法律为准绳，审查证据，不轻信口供”。只空讲法律、政策的条文，不讲事实、不调查、不深入实际，冤假错案是难免的了！请求中院根据“公开、公正、公平”的原则，让双方摆出事实、证据，让事实和证据说话，辨明是非，作出公正的裁决！
被上诉人陈喜凤辩称，1、被上诉人是诉争地产的权利人，其农转居的身份变化不能导致无效合同转变为有效合同。1999年5月，被上诉人陈喜凤作为晋中市榆次区北关村民依法取得位于榆次××××东街北关小区宅基地一处，并取得此处宅基地集体用地手续和集体土地建设用地使用证，建造二层房屋一栋，于2004年4月1日取得房产证。宅基地土地使用证、房产证至今登记在被上诉人名下。2003年8月4日，双方就上述地产签订《房产交易协议书》，由于二上诉人并非农村经济组织成员，依法不得购买诉争地产，相关宅基地土地使用证、房产证根本无法变更至上诉人名下，其合同权利不受法律保护。其后被上诉人户口发生了农转居的身份变化，但诉争房屋的用地性质仍属集体组织用地。双方签订的买卖合同仍然违反法律、行政法规强制性规定，属于无效合同。2、上诉人明知农村私有房屋买卖为法律明确禁止，依然签订了没有法律效力的合同，理应承担不利的法律后果。依照法律，农村私有房屋买卖无法办理产权证书变更登记，即使买卖完成，但买受人无法获得所有权人的保护。目前，诉争房屋拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，上诉人作为房屋的所有权利人有权维护自身合法权利，本着尊重历史，照顾现实的原则与上诉人多次协商，想妥善解决纠纷。然而上诉人无视自身的过错，不顾产权不受国家法律保护的事实，对上诉人的合理要求断然拒绝，甚至说上诉人是讹诈等进行人身攻击。希望二审法院依法对上诉人进行训诫，维护被上诉人的人格权利。3、认定合同无效具有充分的法律和事实依据。根据《土地管理法》第八条和第六十三条之规定，宅基地使用权属于农民集体所有的土地，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。根据房屋与土地不可分离的属性和“地随房走”的法律原则，买卖合同的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。买卖合同因此违反了《土地管理法》等国家法律强制性规定，属于无效合同。2010年4月30日《最高人民法院关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案的请示的复函》（［2010］民一他字第4号）明确指出“农村房屋（含宅基地〉买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效。”被上诉人为晋中市榆次区北关集体经济组织成员，二上诉人均为晋中市城镇居民，不属于同一集体经济组织，必然导致合同无效。目前我国各地区对该类纠纷的解决意见对本案具有一定参照意义。京高法发391号《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》认为，此类合同的效力认定以认定无效为原则，如买卖双方都是同一集体经济组织成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。鲁高法（2005）201号《山东省高级人民法院民事审判工作座谈会议纪要》认为，农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定以认定无效为原则，认定合同有效为例外。只有房屋买卖双方都是同一集体经济组织成员，可以认定合同有效。沪高法民一4号《上海市高级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》认为，农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行，发生纠纷应当综合考虑，区分不同情况妥善处理。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中，应在扣除购房人购房款后，由购房人与出卖人按比例取得补偿款。综上所述，合同无效是因违反法律规定至始无效，并不因任何一方的利益而有所酌定。即使为了维护稳定，法院也是全社会维护法尊严，彻底解决纠纷的最后一道防线，相信二审法院会做出定纷止争的合法裁定。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。上诉人的上诉理由不成立，依法应当予以驳回。
原审被告张丹宇未提交述称意见。
经二审查明的事实与原审查明基本一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是：陈喜凤与张东海、张丹宇于2003年8月4日所签订的《房产交易协议书》的效力如何？针对该争议焦点，本院评判如下：榆次区郭家堡乡北关在撤村改居之后，土地性质并非当然成为国有土地，须经依法严格办理相关变更手续，方可依法转变土地性质。根据本案现有证据，上诉人张东海及原审被告张丹宇并非该榆次区郭家堡乡北关经济组织成员，讼争房屋的土地性质尚未转为国有土地的性质，但该土地所属的农村集体经济组织因撤村改居而不复存在，被上诉人陈喜凤已在撤村改居过程中转变为非农业户口。基于双方的房屋交易协议发生于2003年8月4日，上诉人张东海及原审被告张丹宇购买此房屋时支付了合理价款，且实际取得房屋使用权，居住使用该房屋距今已有较长时间，认定双方所签协议无效，有违诚实信用原则，应当本着尊重现状，维持稳定的原则，结合全案事实及相关法律、法规、政策等规定予以综合考虑，妥善处理，承认购房人拥有房屋的现状及继续占有、居住和使用该房屋的权利，对双方的合同暂不确认其效力，本案应暂不予受理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2013）榆民四初字第313-1号民事判决；
二、驳回陈喜凤的起诉。
本判决为终审裁定。
审判长 杨姣瑞
审判员 张晓军
审判员 王 雪
二〇一六年十二月二十日
书记员 杨 旻