广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2756号
上诉人（原审被告）：金穗丰实业发展有限公司，住所地广州市。
法定代表人：林友琴。
委托代理人：樊玉霞、沈赓，广东易恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市。
委托代理人：黄楚容，广东文领律师事务所律师。
原审被告：广州市国商大厦开发有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：潘维曦，职务总经理。
上诉人金穗丰公司（以下简称金穗丰公司）因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称国土房管局）、原审被告广州市国商大厦开发有限公司（以下简称国商公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第934号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，原十三行路豆栏新街11号房屋是国土房管局的直管公房，该屋由国土房管局出租给他人使用。
1996年，国商公司经批准征用本市人民南路西侧、广州文化公园北侧地块（包括地块范围内的房屋）建新中国大厦，被征用的房屋包括原十三行路豆栏新街11号房屋。
1998年1月13日，国土房管局（甲方）与国商公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，协议约定，甲方同意将荔湾区十三行路豆栏新街11号房屋交由乙方拆除，乙方同意将荔湾区塞坝路芳雅苑11号802-1、203-1房补偿给甲方，并定于1998年8月30日将补偿给甲方的房屋移交完毕。移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管书》并附交房屋的报审批资料；因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方的这方面损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给甲方之日止，按原被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金，金额为每月19.83元。
协议签订后，国土房管局依约将房屋交由国商公司拆除。国商公司按每月19.83元的标准向国土房管局支付租金补偿款至1999年6月止，后国商公司没有自觉支付租金补偿款给国土房管局。
2008年5月20日，国土房管局向原审法院起诉要求国商公司支付1999年7月至该案判决生效之日止的租金补偿款。2008年7月31日，原审法院作出（2008）荔法民三初字第1271号《民事判决书》，判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告国商公司一次性向国土房管局支付2005年8月16日至本判决发生法律效力之日止的租金补偿款（每月按19.83元计算）；驳回国土房管局的其他诉讼请求。国商公司不服原审法院上述判决向广州市中级人民法院提出上诉，2008年12月19日，广州市中级人民法院作出（2008）穗中法民五终字第4081号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。
广州市中级人民法院作出上述判决后，通过原审法院的强制执行，国商公司已经支付了2008年12月31日前的租金补偿款给国土房管局，但从2009年1月1日起至今的租金补偿款，国商公司至今未支付给国土房管局。对于2009年1月1日起至今的租金补偿款，国土房管局一直通过向原审法院起诉的方式向国商公司主张权利，后均自动撤回起诉，所以均没有超过诉讼时效，而金某公司、国商公司没有提供证据证实已将回迁房屋移交给国土房管局。
又查，2010年5月13日，原审法院作出（2007）荔法执字第4158-5号《变卖公告》，对国商公司在广州市人民南路西侧、广州市文化公园北侧（十三行路1号）的新中国大厦整体工程项目进行公开变卖。该《变卖公告》中的第六条第6款写明：“买受人取得新中国大厦项目后，应承担原开发商国商公司开发建设该大厦所应承担的开发建设义务，包括（9）取得该工程项目后，要处理好有关的征地补偿拆迁安置问题，如有征地补偿、拆迁安置的遗留问题，由买受人负责承担解决［按房管部门2009年9月提供的数据，该地块尚有23个门牌号的房屋或地未签订补偿协议书，未办理补偿的面积为3316.53㎡；另该项目涉及拆迁直管房屋64间尚未补偿，合计补偿房屋面积为10433.5336㎡，其中：42间已作永迁产权调换补偿，但未移交房管部门接管，……。”、第8款写明：“买受人一旦取得该标的物，即表明买受人知晓并接受标的物的全部瑕疵和承担有关义务。”
在变卖期间，金某公司于2010年7月5日将973919016元汇入原审法院，并于同年7月9日递交书面申请，接受原审法院的变卖公告规定的变卖条件，买受新中国大厦整体工程项目，并承担变卖公告规定的义务。
2010年7月11日，原审法院作出（2007）荔法执字第4158-4号《执行裁定书》，裁定：一、将被执行人广州市国商大厦开发有限公司在本市十三行路1号的新中国大厦整体工程项目变卖给买受人金穗丰公司所有［买受人的权利义务见原审法院（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告］；二、买受人金某公司持本裁定书到有关部门办理相关过户登记手续。
2011年3月21日，金某公司取得了人民南路西侧、广州文化公园北侧的《中华人民共和国国有土地使用证》。
国土房管局于2014年4月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、金某公司、国商公司按照《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的规定，以每月19.83元向国土房管局支付2009年1月至2014年3月的租金补偿款共1249.29元，并一直支付至交付补偿房屋产权之日为止；2、本案诉讼费由金某公司、国商公司承担。
国商公司没有答辩。
金某公司辩称：根据合同相对性原则，我方并非《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的签约主体，不受该合同的效力约束，国土房管局要求本被告支付租金补偿款，缺乏法律和事实依据。在法律上，我方不负有向国土房管局支付租金补偿款的义务，国土房管局诉讼请求的依据是其下属与国商公司所签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的相关条款，该合同只能约束国土房管局和国商公司，而不能对合同以外的第三人发生法律效力。我方依据广州市荔湾区人民法院作出的（2007）荔法执字第4158-4号《执行裁定书》买受新中国大厦整体工程项目，在法律上属于资产买受，而并非对项目原建设单位国商公司的股权并购，因此我方并不承继国商公司的债权债务，也不继受国商公司就拆迁补偿合同的主体地位。同时，我方并非适格的拆迁人，对国土房管局不负有拆迁补偿义务。在事实上，我方对国土房管局无法接管补偿房屋及收取租金补偿款的事实不存在过错。我方买受新中国大厦整体工程项目后，国商公司和相关部门并未向我方移交或披露与拆迁相关的材料文件，我方对补偿房屋不享有任何处分权，对相关的拆迁安置、补偿情况也不知情。国土房管局无法接管补偿房屋及收取租金补偿款，原因在于原开发商国商公司的违法经营，国商公司违法经营而产生的历史遗留问题与我方无关，我方对此没有任何过错，国土房管局要求我方承担支付租金补偿款不仅缺乏事实依据，同时也与公平原则相悖。
原审法院认为：国土房管局与国商公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。国商公司是合同的一方，应当履行合同的义务，对其拖欠国土房管局的租金补偿款，当然要承担清偿义务，国商公司已经支付了2008年12月31日前的租金补偿款给国土房管局，未支付2009年1月1日起至今的租金补偿款给国土房管局，金某公司、国商公司没有提供证据证实已将回迁房屋移交给国土房管局，故国土房管局请求国商公司按照《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的规定，以每月19.83元向国土房管局支付2009年1月1日至2011年3月20日止的租金补偿款的诉讼请求，原审法院予以支持。
金某公司接受原审法院的上述《变卖公告》规定的条件，购买了广州市人民南路西侧、广州市文化公园北侧（十三行路1号）的新中国大厦整体工程项目，并于2011年3月21日取得了人民南路西侧、广州文化公园产北侧的《中华人民共和国国有土地使用证》。根据上述《变卖公告》的规定，金某公司取得该工程项目后，要处理好有关的征地补偿拆迁安置问题，如有征地补偿、拆迁安置的遗留问题，由买受人负责承担解决。所以金某公司应履行承诺，解决征地补偿安置的遗留问题，支付2011年3月21日起至本判决发生法律效力之日止的租金补偿款给国土房管局。对于本判决发生法律效力之次日起的租金补偿款，由于不能确定金穗丰公司、国商公司拒不支付或不交付补偿房屋产权，故该部分租金补偿款，本案不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款的规定，原审于2014年8月21日作出如下法院判决：1、自本判决发生法律效力之日起十日内，国商公司一次性向国土房管局支付从2009年1月1日起至2011年3月20日止的租金补偿款（每月按19.83元计算）。2、自本判决发生法律效力之日起十日内，金某公司一次性向国土房管局支付从2011年3月21日起至本判决发生法律效力之日止的租金补偿款（每月按19.83元计算）。3、驳回国土房管局的其他诉讼请求。本案受理费50元，由国商公司负担17元、金某公司负担33元。
判后，金某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定的补偿房屋已经移交国土房管局接管，原来直管房的原住户已经同时安置到补偿房屋居住，《征地拆迁直管房屋补偿协议书》履行完毕，不存在国土房管局主张的租金损失，原审法院判决我方承担涉案拆迁直管房屋的租金损失事实不清。具体体现在：1、根据国土房管局与国商公司1998年1月13日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》第一条、第二条、第五条及附表②之约定，国商公司已在协议书中明确涉案被拆迁房屋对应的补偿房屋，约定拆除涉案被拆迁房屋前，须妥善安置原住户。该协议书签订后，国商公司已经按该协议书的约定对原住户在原芳村区、白云区或海珠区作永迁产权调换补偿安置，国商公司在原住户作永迁安置后将涉案房屋拆除建设新中国大厦项目，拆迁补偿及安置工作已经完成。原审法院作出的（2007）荔法执字第4158-5号《变卖公告》第六条第6款第（9）项，也明确了拆迁直管房屋中42间已作永迁产权调换补偿，本案涉案拆迁直管房属于该42间永迁产权调换范围。涉案被拆迁房屋原住户的拆迁安置及被拆迁房屋的补偿完成后，经国土房管局批准，对大部分原住户居住使用的补偿房屋进行了房改调整，由于1998年底国商公司因违法犯罪行为被司法机关查处，导致其无法继续完善与国土房管局之间产权移交及变更登记手续，也无法配合拆迁补偿房屋的原住户办理房改登记手续，原住户经起诉至原审法院后并由原审法院判决及强制执行后取得补偿房屋产权，相关涉案诉讼同样可以证明涉案拆迁补偿房屋已经实际上由国土房管局接管并处置，涉案房屋的拆迁补偿工作及义务已经完成，不存在因房屋拆迁及原居住户迁出导致国土房管局租金减少的事实。2、从我方买受新中国大厦项目至今，国土房管局从未向我方提交有关直管房拆迁安置的相关法律文件，我方至今也没有收到任何因拆迁户起诉至法院请求处理拆迁安置问题的诉讼案件。对于涉案补偿房屋在国商公司安置原住户后与国土房管局之间的移交情况，国土房管局是否向安置在补偿房屋的原住户收取租金，以及涉案补偿房屋经房改调整或诉讼变更房屋产权的情况等证据，属于国土房管局单方垄断性掌握的非公开性信息，我方无从查证，原审法院也没有查明。综上，金某公司上诉请求本院：1、撤销（2014）穗荔法民三初字第934号民事判决第二项，驳回国土房管局的诉讼请求。2、判决国土房管局承担本案一、二审诉讼费用。
国土房管局答辩称：应当补偿给我方的房屋还没有移交，所以国商公司、金某公司应当补偿我方租金损失，对原审判决没有意见。
国商公司没有出庭，也没有提交答辩意见。
当事人对于原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院二审另查明，1998年1月13日，国土房管局与国商公司所签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》第一条中约定：属国商公司处理的房屋国商公司需安排住户时，必须事先对住户说明，住户一律应同房管站签订租赁合约，租金按民用公房租金标准金额计收。第二条约定：国商公司同意移交给国土房管局的补偿房屋，定于98年8月30日移交完毕。第五条约定：本协议书所签订需拆除的房屋，在原住户（或单位）已妥善安置后方可拆除房屋。
国土房管局于2015年5月8日向本院提交一份《关于新中国大厦地块直管公房产权补偿的情况说明》，部分说明如下：坐落于广州市人民南路西侧、广州文化公园东侧的新中国大厦项目地块，由金某公司于2010年7月通过法院拍卖所得，并于2011年3月获得该地块的国有土地使用证。我局在上述地块拍卖前已经致函荔湾区人民法院，说明该地块虽然有42间直管公房签订了永迁产权调换补偿协议，但实际上永迁补偿的房屋一直未作产权移交，我局一直未能取得补偿协议中约定的永迁房的产权和使用权，也从未安置过任何住户居住于永迁房内。无论是国商公司还是金穗丰公司从来没有像我局移交任何一间属于该地块直管公房产权补偿的房屋。按照（2007）荔法执字第4158-5号《变卖公告》的明确规定，买受人承担解决征地补偿及拆迁安置的遗留问题，金某公司作为该项目的买受人及地块的使用权人，理应承担基于该项目及地块使用权所产生的权利和义务，理应向我局作出相应的补偿。
国土房管局于2015年6月29日向本院提交补充说明一份，主要是对《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中的第一条内容作出说明，解释上述条款签订的理由是：1、被拆迁直管公房原为不交吉房产，国商公司所补偿给我局的房产也同样是不交吉的带有住户，所以使用权由国商公司处置；2、国商公司作为地块拆迁人，需要承担安置住户的义务，因此如何分配房屋，与住户协商并签订安置协议的权利由国商公司享有，我局并不介入；3、被拆迁安置入住补偿房屋的住户，可能是原被拆迁房屋的承租户，也可能是其他住户（包括原来房屋权属情况不明的被拆迁户、按照广州市住房面积标准需要在拆除原房屋的同时由拆迁人承担的需要改善居住环境的膨胀户、由于拆迁房屋的产权无法分割而被安置的其他居住人等），具体的安置权归国商公司，所以需要国商公司履行向这些住户阐明房屋权属归属我局的义务，否则，我方的租金损失由国商公司承担。上述这条条款，是在应补偿房屋的产权过户到我局名下后即产权移交后，我局与住户签订的租赁协议才会发生，而本案应补偿房屋的产权尚未发生移交，产权归属不明，所以我局无权与住户签订租赁协议。当年签订该补偿协议程序中，并未要求拆迁人包括国商公司同时提交住户的安置协议，我局对于补偿房屋的使用情况不知，相关的举证义务应由国商公司承担。
为查明国商公司应补偿回给国土房管局的房屋现居住人员的情况，本院逐户向居住人员发出通知，要求上述居住人员向本院提交《房屋拆迁安置协议》及租赁合同等资料。上述部分居住人员所提交的资料中存在下列情况：1、有住户除提交《房屋拆迁安置协议》复印件（该协议在广州市越秀区公证处办理公证）外，还向本院提交涉案房屋以国商公司为出租人，其为承租人的《广州市房地产（住宅）租赁契约》（复印件）。2、从已提交的《房屋拆迁安置协议》（复印件）情况来看，部分被迁移人员的原住址与其现住址和上述国土房管局与国商公司所签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》附表1、2中的地址一致（即从附表1中的地址迁至附表2中的地址）。3、已提交资料的居住人员现均没有人向其收取租金。
本院认为，根据金某公司的上诉请求和国土房管局的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：金某公司是否应承担向国土房管局支付租赁补偿款的义务。
从国土房管局与国商公司所签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》内容可知，国商公司同意移交给国土房管局的补偿房屋，定于1998年8月30日移交完毕。本协议书所签订需拆除的房屋，在原住户（或单位）已妥善安置后方可拆除房屋。协议签订后，国商公司已拆除原开发地块上的房屋。且现无依据显示被拆除房屋上的原居住人员对安置提出异议。
在国土房管局与国商公司所签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》所附表2中，双方已明确列明了国商公司应补偿给国土房管局的房屋。至于双方所约定应补偿房屋是否存在，涉及国土房管局与国商公司双方签约责任问题，并非本案审查范围。从1998年至涉案新中国大厦整体工程项目被变卖期间，国土房管局在协议的履行过程中并未及时要求国商公司办理应补偿给回该局房屋的移交手续。
根据国土房管局的行政职能，在国商公司下落下明的情况下，该局早已可依职权办理其与国商公司在上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》附表2中所约定应补偿给回该局房屋的接收手续。而根据国土房管局与国商公司所签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的约定，应补偿给回国土房管局的房屋由国土房管局接收后，国商公司是不需再向国土房管局支付租赁补偿款的。如上所述，国土房管局怠于行使其权利，以致应补偿房屋的移交长期未落实。至2010年，涉案新中国大厦整体工程项目由原审法院执行变卖给金某公司后，该司虽取得涉案新中国大厦整体项目开发主体地位，但本案现无证据显示金穗丰公司从国商公司手中接收应补偿给回国土房管局的房屋，亦无证据显示该司向应补偿给回国土房管局房屋的现住户收取租金。据此，本案国土房管局要求作为变卖受让人的金某公司承继原国商公司向其支付租赁补偿款的义务，继续向其支付租赁补偿款缺乏依据，本院不予支持。原审法院判处金某公司延续承担国商公司向国土房管局支付租赁补偿款的义务不当，本院予以纠正。
综上所述，原审查明事实基本清楚，唯部分处理适用法律不当，应予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第934号民事判决第一、三项；
二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第934号民事判决第二项。
一审案件受理费50元，由广州市国商大厦开发有限公司负担；二审案件受理费33元，由广州市国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年十月十五日
书 记 员 李宪琼