广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19653号上诉人（原审原告）：陈东水，男，1966年9月14日出生，香港永久居民。委托代理人：国晓利、胡顺明，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王越，男，1991年8月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审被告）：魏周洲，女，1991年7月21日出生，汉族，住南宁市。两被上诉人共同委托代理人：欧学文，广东凯成律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：刘珍，广东凯成律师事务所实习人员。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。法定代表人：阮广杰。委托代理人：罗凯波、郑璐瑶，该司职员。第三人：杨瑞清，女，1967年10月6日出生，香港永久居民。委托代理人：邝卓文、赖敏，广东法纳川穹律师事务所律师。上诉人陈东水因与被上诉人王越、魏周洲、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）、第三人杨瑞清房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈东水上诉请求：1、王越、魏周洲支付违约金270000元；2、解除陈东水与王越、魏周洲之间的《广州市存量房买卖合同》；3、本案一审、二审诉讼费用由王越、魏周洲承担。上诉理由：一、未能按约出售的原因在王越、魏周洲当初完全不具履约能力。王越、魏周洲用7万元定金，无限期拖延交易。二、本案房屋是陈东水急于用钱而降价出售，如今出售原因已不存在。三、原审判决理由明显错误。陈东水《提前还贷申请书》现实中根本无需银行签章，它是申请人向银行提出提前还货的表示，无需银行确认。又何来银行盖章生效?四、原审法官在审理中查明的事实与判决认定的事实不符。具体如下：1、原审法官完查明了王越、魏周洲在原告起诉前根本没有履行合同义务能力的事实；2、原审法官查明了《提前还贷申请书》及银行提前还贷由申请人提出申请即可的操作规程。但是，原审判决却作了相反的、违背常识和逻辑的认定。3、原审判决作出的认定与原审庭审笔录、庭审录像明显矛盾，大相径庭。五、王越、魏周洲在原审中提起反诉，但是，原审判决却对王越、魏周洲的反诉未审未判，可见，原审判决漏审，存在重大错误。原审判决认定事实明显错误，适用法律明显错误，原审判决将“陈东水因王越、魏周洲无履约能力不支付款项而起诉请求解除合同的情况”与“其他房主因为房价飞涨而解除合同的情况”混为一谈，未能分清房价飞涨而违约的不诚信行为与本案无力履行合同而违约的性质。请二审法院查清本案事实，依法改判。被上诉人王越、魏周洲答辩称：同意原审判决原审第三人满堂红广州分公司述称：对原审判决没有异议。第三人杨瑞清述称：杨瑞清是陈东水的妻子，涉案房屋虽登记在陈东水名下，但是两人的夫妻共有财产，2017年杨瑞清得悉陈东水瞒着杨瑞清单方出卖该房屋，杨瑞清当即提出异议要求终止交易，但此时原审判决已经作出。因杨瑞清不同意出售该房屋，故要求撤销原审判决，将案件发回重审。上诉人陈东水向原审法院提起诉讼，请求判令：1、王越、魏周洲向陈东水支付违约金270000元；2、判令解除陈东水与王越、魏周洲签订的《广州市存量房买卖合同》；3、王越、魏周洲承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：广州市白云区恒骏街32号X房（以下简称涉案房屋）于2013年10月16日登记在陈东水名下，建筑面积为78.2971平方米，共有情况为单独所有。同日，涉案房屋办理了抵押权利人为广发银行股份有限公司广州分行的他项权利登记，债权数额为1300000元，权利价值为1866658元。2016年9月13日，陈东水（甲方）与王越、魏周洲（共同作为乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总金额为2700000元。本合同与任何在此之前甲方双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致的，以本合同为准。甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订《存量房买卖合同附件》，约定付款方式为：定金10000元，乙方须在2016年9月13日支付给甲方。定金余款60000元，乙方须在2016年9月14日前支付给甲方。甲方应在签订本合同后五天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续：乙方出资赎契：甲方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托广州亿达按揭服务有限公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料同时签署公证委托书，委托广州亿达按揭服务有限公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。乙方应在原抵押银行通知还贷之日起叁天内将首期楼款存入甲方供款账户内，如赎契款项一旦划至甲方供款账户，到账即视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用。首期楼款740000元，乙方应于原贷款银行通知还贷之日起叁天内由乙方付至甲方供款账号内。乙方按揭付款的，乙方应在2016年9月23日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金等等。2016年9月20日，陈东水（甲方）、王越、魏周洲（共同作为乙方）、满堂红（中国）置业有限公司（丙方）签订《存量房买卖合同》（合同编号为穗存量房合字16090375257号），约定：乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积为78.2971平方米，总成交价为2700000元。第三条，甲乙双方选择自行交割房款：签订本合同时，乙方向甲方支付70000元作为购房定金，并按照按揭方式付款方式按期付款。乙方应于原贷款银行通知还贷之日起3天内向甲方支付房款810000元。剩余房款1890000元整，由乙方于2016年9月23日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。第五条，丙方协助甲乙双方于完成提前还贷手续及取得相关证明且在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5天内备齐交易所需之资料向房地产登记机构申请办理产权转移登记。第十条，甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十二条，乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十九条，出资赎契，甲方应在签订本合同后5天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲方双方同意按以下方式办理赎契手续。乙方出资赎契：甲方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托广州亿达按揭服务有限公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料同时签署公证委托书，委托广州亿达按揭服务有限公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。乙方应在原抵押银行通知还贷之日起3天内将首期楼款存入甲方供款账户内，如赎契款项一旦划至甲方供款账户，到账即视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用。乙方全额出资赎契后，因甲方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于甲方违约，则甲方应返还楼款，并向乙方支付等额于总楼价20%的违约金等等。同日，双方签订合同编号为穗存量房合字号16090375257的《补充协议》，约定买卖双方就买卖涉案房屋一事，作出补充约定：甲方必须按照合同规定期限交房，逾期五天仍未交房，乙方有权追究甲方违约责任（每日按总房款0.05%的标准支付乙方违约金）。上述合同及协议签订后，王越、魏周洲向陈东水缴纳了定金7万元。2016年10月18日，中国工商银行股份有限公司广州西华路支行向王越、魏周洲出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，主要内容为王越、魏周洲就涉案房屋申请189万元的贷款已初审通过。2016年12月14日，满堂红广州分公司向陈东水出具《通知》，主要内容为根据合同文件约定，陈东水至今尚未履行以下合同义务：2016年9月18日前办理提前还贷手续；买卖双方于2016年11月1日前协助买方办理垫资手续。请陈东水办理上述手续，以保证上述交易过户手续能够顺利进行。2016年12月30日，王越向陈东水邮寄《敦促函》，主要内容为陈东水至今尚未履行在2016年9月18日前办理提前还贷手续及在2016年11月1日前协助本人办理垫资手续的义务，现敦促陈东水尽快办理上述手续。2017年1月1日，陈东水收到该函。陈东水认为王越、魏周洲至今未支付购房首期款的行为已构成违约。陈东水为证明陈东水已履行了提前还贷的义务，提供一份其向广发银行广州分行支行出具的《提前还贷申请书》作为证据，主要内容为陈东水同意向银行支付一个月的贷款利息4186.45元作为提前还贷补偿金，申请提前还贷。该申请书落款处仅有陈东水签名。王越、魏周洲认为陈东水一直不配合融资赎契手续提供身份证，且未办理提前还贷手续的行为已构成违约。王越、魏周洲为证明其方履约态度积极，已为购房筹备了足够资金，提供以下证据证实：1.银行流水及《个人存款证明书》，显示截至2017年3月31日，魏周洲个人银行结算账户中有506077.92元存款，拟证明王越、魏周洲方有支付房款的能力。2.魏周洲父母魏宝成、周任凭出具的证明及亲戚魏玲娥出具的说明，拟证明魏周洲父母及亲戚资助王越、魏周洲购房的事实。3.陈东水、王越、魏周洲双方的微信记录截图，显示：2016年12月1日，陈东水向魏周洲发出微信“转眼两个多月过去了，中介垫资款还遥遥无期，……（垫资方面多曲折，又要去相关律师开证明结婚证的真伪，又要压身份证件在她们那里大概一个半月）从来没有想象没有遇到这么繁琐的，我们考虑一下解除合同吧？这边等不下去了，当时中介说两个月内肯定全部搞定，结果年前都不一定搞定。”王越、魏周洲回复“经向中介了解，他们目前要求您和陈生配合的手续为正常正规程序，并无不合理之处，请您这边配合办理。……我们是诚信和您买房，不能同意您的解除合同商议。”陈东水回复“房管局我这星期就去解约了，垫资当初不说，现在才说这么多要求我们做不到。……这房当初卖说的很清楚，要求加急，结果中介说不用加急，两个月完全可以，现在耽误了我买房，违背了我卖房的初衷。”以上事实，有存量房买卖合同、补充协议、查册表、申请书、通知、邮寄底单、银行流水、存款证明书、手机截图及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为：陈东水与王越、魏周洲于2016年9月13日签订的《广州市存量房买卖合同》及合同附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。根据《广州市存量房买卖合同》约定，涉案房屋的赎契方式为王越、魏周洲出资赎契，但前提是陈东水需办理提前还贷申请手续及委托按揭公司办理赎契手续。现陈东水提供的《提前还贷申请书》无银行签章，且其亦无法提供其他证据证实已成功办理提前还贷手续及告知王越、魏周洲还贷账户，故王越、魏周洲支付购房首期款的条件尚未成就，陈东水对交易无法继续履行负有责任，现陈东水以此要求王越、魏周洲支付违约金的诉讼请求欠理，原审法院予以驳回。在王越、魏周洲并无违约，且不同意解除合同的条件下，涉案合同尚可继续履行，故陈东水要求解除涉案合同的诉讼请求，原审法院予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年7月17日作出如下判决：驳回原告陈东水的全部诉讼请求。本案受理费5350元，由原告陈东水负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1、王越、魏周洲在一审时曾提起了反诉，要求继续履行上述买卖合同，判决陈东水提前还贷并办理过户手续等。后王越、魏周洲于2017年5月9日向一审法院申请撤回反诉请求，一审法院口头裁定予以准许。2、陈东水在一审表示对王越、魏周洲提供的微信记录截图的真实性予以确认。二审中，1、杨瑞清向本院提交了《参加诉讼申请书》，该申请书载明：杨瑞清是陈东水的妻子，涉案房屋虽登记在陈东水名下，但是两人的夫妻共有财产，2017年得悉陈东水瞒着杨瑞清单方出卖该房屋，杨瑞清即提出异议要求终止交易，但此时一审判决已经作出。因杨瑞清不同意出售该房屋，故要求参加诉讼，并要求撤销原审判决，将案件发回重审。2、陈东水提交了其与满堂红广州分公司经办人方强的微信记录截图，拟证明陈东水的结婚证、身份证、银行帐号复印件已通过方强交贷款中介公司经办人陈小姐，王越、魏周洲称其未提交银行帐号、提前还贷申请不能成立。该微信记录截图显示微信的双方为方强与范小姐，范小姐问方强“陈生送去你那里的个人身份证复印件和银行帐号复印件，你都是交给陈小姐了吗”，方强回复“嗯，是的”。王越、魏周洲表示不是新证据，二审不应采纳，形成时间是2017年8月30日，不排除因案件需要作上述的聊天，且从该记录看提到所有的材料交的都是复印件，按中介的要求是要交身份证原件办相关的手续。满堂红广州分公司表示方强是我司的人员，但微信中的方强是否我司的那个方强无法确认，另对该证据是否与本案有关，我方有异议，记录中没有提及与本案的涉案房屋有关联性。3、陈东水表示范小姐是其朋友，涉案房屋买卖都是范小姐代表陈东水去操作，王越、魏周洲表示方强是满堂红广州分公司的经办人，其在一审提供的微信记录截图的一方也是上述微信记录截图中的范小姐。4、陈东水表示其就涉案房屋尚欠银行本息共110多万，王越、魏周洲支付的首期款71万元（不包括定金7万元）是打到还贷帐号赎契的。5、陈东水向本院提交了《调查取证申请书》，载明申请本院向广发银行广州分行支行收集提前还贷申请书原件及批准还贷的情况，以证明陈东水已经履行向贷款银行申请提前还贷并得到银行的批准。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案争议的焦点为陈东水是否有权解除上述买卖合同的问题。虽上述合同约定首期楼款740000元，王越、魏周洲应于原贷款银行通知还贷之日起3天内付至陈东水供款账号内，但鉴于陈东水欠银行的本息为110多万元，故合同亦明确约定陈东水必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托广州亿达按揭服务有限公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料同时签署公证委托书，委托广州亿达按揭服务有限公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。根据王越、魏周洲及陈东水提供的微信记录截图，陈东水实际上亦提交了部分资料去办理赎契手续，但显然是未完成赎契手续，如陈东水朋友范小姐在微信中所提及的身份证原件等，故即使陈东水已申请了提前还贷，王越、魏周洲支付了首期款，但在陈东水未办理好所有的赎契手续之前，赎契资金不能全部到位，是不可能提前还贷的。鉴于上述合同约定陈东水办理赎契手续在前，王越、魏周洲支付首期款在后，在陈东水未办理赎契手续的情况下，其主张王越、魏周洲迟延支付首期款构成违约的理由显然不成立，原审不予支持并无不当，本院予以维持。关于陈东水调查取证的申请。首先，相关申请提前还贷的证据应由陈东水自行提交，且如前所述，陈东水是否已申请提前还贷并不影响本案的处理，故对陈东水的该申请，本院不予接纳。关于杨瑞清参加诉讼的申请。根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条的规定，本院予以准许。但原审中王越、魏周洲已撤回了要求办理过户手续等反诉请求，本案处理的是陈东水要求解除合同的诉讼请求，该请求的处理对杨瑞清在本案中的意见并不构成影响，故杨瑞清如有请求可另循法律途径主张。综上所述，陈东水的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由陈东水负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年十一月二十二日本书记员  徐毅敏