广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初595号
原告（反诉被告）：吴国荣，男，1955年10月11日出生，汉族，住浙江省永嘉县，
委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李立燊，男，1969年10月8日出生，汉族，住广州市白云区，
委托诉讼代理人：张俊贤，广东合慧益律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴国荣与被告（反诉原告）李立燊房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年1月6日立案受理后，被告李立燊提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，依法由审判员何丹适用简易程序于2017年2月24日第一次公开开庭进行了审理，原告吴国荣及其委托诉讼代理人王启星，被告李立燊及其委托诉讼代理人张俊贤到庭参加了诉讼。后根据案件的实际情况，本院依法将本案转为普通程序，并依法组成合议庭适用普通程序于2017年9月8日第二次公开开庭进行了审理，原告吴国荣的委托诉讼代理人王启星，被告李立燊及其委托诉讼代理人张俊贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴国荣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的租赁合约；2.被告向原告支付2016年2月拖欠至今的租金58760元及利息，（利息以58760元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年2月1日起计至还清之日为止）；3.被告偿还原告垫付的相关费用9314.1元（物业管理费5545.8元，用电分摊费122元，滞纳金3646.3元）以及利息（以9314.1元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年12月29日开始计至还清之日为止）；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月29日，原、被告签订一份租赁合约，约定:租期为五年，即2014年11月1日-2019年10月31日。2014年11月1日-2016年10月31日每月租金为5200元，2016年11月1月-2017年10月31日，每月租金为5720元。每月1号前支付下一个月的租金，若被告逾期20天交租，原告有权终止合同并收回商铺。涉案合同的商铺位于广州市花都区迎宾大道105号3栋首层商铺102房。自2016年2月份开始，被告一直没有按照合同约定交租金，仅仅在2016年6月份交了一个月的租金5200元，时至今日，被告尚欠原告租金58760元。且根据物业管理处的反映，被告从2015年7月份开始就没有缴纳相应的物业管理费、公用电分摊费等，故原告为被告垫付了2015年7月1日-2016年12月31日的物业管理费5545.8元，2015年4月2日-2016年12月1日的公用电分摊费122元，2015年10月11日-2016年12月29日管理费滞纳金3646.3元。原告多次向李立燊催促交纳租金以及垫付的费用无果，故具状至贵院，望法院依法判决。
诉讼中，原告吴国荣将第二项诉请变更为被告向原告支付2016年3月拖欠至今的租金58760元及利息，（利息以58760元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年3月1日起计至还清之日为止），后又将租金明确计算至2017年9月8日，共计108680元；变更第三项诉请为：被告偿还原告垫付的物业管理费、水电分摊费以及滞纳金合计11415.3元，以及支付利息，利息的计算方式为以11415.3元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月29日计算至付清之日止。其他诉请不变。
被告李立燊辩称：1.对于第一项诉请，我方同意解除合同，但我方认为是原告违约在先。2.对于第二项诉请，我方已经支付了2016年1月份及6月份共计2个月的租金，但原告在诉状陈诉中仅扣减了一个月的租金。3.对于第三项诉请，据我方了解，原告尚未垫付管理费，在我方经营期间，物管公司从未向我方催缴过管理费，因为双方协商过在漏水问题未处理前暂缓支付管理费，同时我方认为滞纳金过高。
被告李立燊向本院提出反诉请求：１.解除原、被告之间签订的租赁合约；２.原告向被告退回押金10400元；3.原告向被告赔偿押金同等款项10400元；4.原告向被告赔偿装修款275000元；5.本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2014年10月29日经协商一致，签订了租赁合约。原告将其位于广州市花都区迎宾大道105号3栋首层商铺102房出租给被告使用，合同期限为五年。原告承诺商铺质量没有问题，且开发商对商铺质量五年保修，商铺于2013年出现的漏水问题经维修已解决。被告基于合理信任，花费275000元对商铺进行装修，重金加盟连锁企业，在报纸发放广告，花费大半积蓄，并于2015年4月营业，经营朵语养发会所。营业后不久，被告发现下雨天时商铺门面、墙面出现大面积漏水、渗水。被告立即向原告反映漏水情况，原告与物业管理处工作人员到商铺进行查勘，并承诺解决漏水问题。后原告告知被告，漏水问题一时难以解决，被告亦同意给予原告一定的时间予以解决。因原告与物业管理处迟迟没有解决漏水问题，原告建议被告拒交管理费，已达到让物业管理处重视，加快维修的目的。被告接受建议，自2015年7月起拒绝交管理费。直至2016年漏水问题依然没有解决，因此被告拒交租金，同时向原告承诺，如果漏水问题解决，立即支付租金，但原告依旧不作为。2016年5月下旬，原告承诺待雨季天过后，马上开展修复工作，被告当即缴纳6月份租金，但维修工作始终没有进行。后原告于2016年9月21日到商铺，私自钻洞取土，企图用干固的泥土证明漏水问题乃被告私自泼水造成的。被告认为提供可供被告正常营业使用之商铺系原告最根本的合同义务，故被告在原告未能履行该项合同根本义务且拒绝解决漏水问题的情形下，被告为保护己方合法权益而拒付租金并无不当，被告对此无需承担违约责任。现因原告迟迟不予解决漏水问题，租赁合约已无法继续履行，为了减少被告的损失，被告要求解除双方签订的租赁合约。同时根据租赁合约第十三条的约定，被告应退回押金10400元、赔偿10400元及赔偿被告装修款275000元。望贵院判如诉请，依法作出公正的判决。
针对被告李立燊的反诉请求，原告吴国荣辩称：我方同意解除租赁合约，但押金应予没收，因为被告违约在先。对于第三、四项诉请没有法律依据，因为涉案商铺并不存在漏水情况，而是被告以各种理由拒交租金。涉案商铺已经由被告转租给他人使用，由此证明涉案商铺并不存在漏水问题。
经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区迎宾大道105号3栋首层商铺102房，面积123.23平方米，所有权人是吴国荣。
2014年10月29日，吴国荣与李立燊签订一份租赁合约及附件，约定吴国荣将涉案商铺出租给李立燊作商业用途，租期五年，从2014年11月1日至2019年10月31日。2014年11月1日至2016年10月31日期间的月租金为5200元，2016年11月1日至2017年10月31日的月租金为5720元……。李立燊必须于每个月1号前支付下个月的租金，逾期20天不交租，吴国荣有权将该商铺收回且转租其他人。合约签订当天，李立燊应支付按金10400元及首月租金5200元。所有与合同有关之各项税费及租赁税均由乙方支付。水电费、管理费、电话费和维修费等租赁期间产生的一切费用均由乙方支付，合同终止，李立燊交清租金、水电、管理费等费用后，吴国荣全额无息退还李立燊押金。第13条约定：租赁期间，若李立燊未违约，业主不经李立燊同意单方面收回商铺，则吴国荣须退回押金且赔偿与押金相同的金额于李立燊，并且须赔偿李立燊装修款及由此造成的一切损失。备注：①免租期为叁个月（2014年11月1日至2015年1月31日）；②由于租客租用的是毛坯房，并自行装修的，所以在租赁期满，租客有优先租赁权，并且业主给予的租金不能高于当时铺位同一条街的市场租赁最高价；……附件：一、交租金方式为一个月交一次。每次交租金：起租日前10天先交清下个月租金。二、自承租之日起，该铺的物业管理费、各项税费、租赁税、水电等等费用由承租方承担支付。三、本合约自签订后不能任意变动。如有一方需要变更或解除合约应在另一方的认可下才能变更或解除。否则视为违约，按金人民币10400元不给与退回。四、违约责任：李立燊必须于每月前十天交齐下月租金，否则作违约处理。没收按金。但超过20天租客未交齐所欠租金，业主有权终止该合约并卖封存在商铺内的所有设备。
合同签订后，李立燊依约缴纳了按金10400元,吴国荣依约将毛坯状态的商铺交付给李立燊使用。李立燊接收涉案商铺后即开始装修，李立燊称装修共花费275000元，并提交了三张发票予以证明。三张发票显示的付款方均为广州跨伟科技有限公司，开票日期为2015年6月4日。吴国荣对该证据的真实性、合法性、关联性均不确认，理由是没有施工合同佐证，没有显示施工地点，无法证明是对涉案商铺所做的装修，且开票时间与装修时间亦无法对应，付款人亦非李立燊。
2015年5月上旬，涉案商铺内一小房间的墙面、天花开始出现渗漏水问题，经吴国荣及物业管理人员查看后三方约定雨季过后再进行维修。2015年9月份，物业管理处组织人员对渗漏水进行了维修处理，李立燊未再提出异议，直到2016年2月份，李立燊又提出涉案商铺出现渗漏水问题，但物业管理人员查看却未发现漏水情况。为核实漏水情况，2016年9月21日，吴国荣使用电钻在原漏水墙面钻孔取土检测，但检测出的土是干爽的。李立燊称在装修时装修工人已经告知其涉案商铺可能会漏水，其将该情况也告知了吴国荣，但吴国荣告知其涉案商铺的漏水问题已经维修好。涉案商铺除了上述地方漏水，大堂的天花和墙面、大门门头、招牌也漏水。吴国荣则称大堂天花及墙壁的镜面并没有渗漏水，镜面锈迹是受潮引起的。
李立燊从2015年7月份开始以涉案商铺存在漏水为由拒绝缴纳物业管理费、公用水电分摊费，从2016年2月份开始拒交租金，后又在2016年6月份支付了一个月的租金。
2016年12月底，吴国荣向李立燊追讨租金未果后强行对涉案商铺上锁，2017年2月20日，李立燊将锁锯开进入商铺，搬走了部分物品，吴国荣得知后再次上锁。2017年3月1日，本院组织双方到现场勘察时，吴国荣才将商铺打开并承诺在交接前不再上锁，李立燊则表示商铺内的物品待鉴定结束后再搬离。本院经勘察：涉案商铺有一小房间内东南边墙角的墙纸脱落、发霉，东南边天花板发霉。大堂东面墙有部分瓷砖泡发、镜面锈迹的现象，东北角天花板有小部分霉迹。商铺内存放有李立燊经营店铺所需的设备、桌椅、空调等物品。在第二次庭审时，李立燊称其在法院勘察之后十多天便腾空了商铺，之后吴国荣又上了锁，而且在第一次评估公司看现场时其提出交还商铺钥匙，但是吴国荣拒绝接收，所以其认为租金仅应计算至2017年3月底。吴国荣则称李立燊并未交还钥匙，其亦未上锁。诉讼中，李立燊、吴国荣均同意2017年9月8日作为商铺交接之日。
另查明，2017年3月11日，吴国荣代缴了2015年7月至2016年12月的物业管理费、公用水电分摊费、滞纳金共计11415.3元。
诉讼中，李立燊申请对涉案商铺是否存在渗漏水进行鉴定，本院依法选定广州智弘建筑物检测与鉴定技术有限公司进行鉴定，该公司对涉案商铺进行初步查勘后，向本院出具无法鉴定函，退回鉴定，理由是：1.涉案房屋主体为一栋高层建筑物，涉案渗漏水墙体位于该房屋的结构上伸缩缝处，且为首层；鉴于现场无法进行逐层检查，且也无法进行大规模的开凿检查，无法分析判断渗水原因；2.涉案房屋存在后期装饰装修施工，也曾对渗漏水区域进行过维修处理等情况。不能排除渗漏水与施工质量、使用环境、使用状况以及后期施工等因素或综合因素存在关系。由于不具备基本的鉴定工作条件，且漏水情况是由原有施工质量问题或是装饰装修工程导致的也难于分析，我单位现有技术能力也无法明确分析出现漏水的具体时间等责任分析。李立燊再次申请对此事项进行评估，本院依法选定广东稳固检测鉴定有限公司进行评估，之后李立燊又撤回该申请。
本院认为：吴国荣、李立燊签订的租赁合约及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
吴国荣依约将涉案商铺交付给李立燊使用，李立燊应按照约定交付租金。李立燊缴纳租金至2016年2月份（最后一期租金于2016年6月份缴纳），之后以涉案商铺存在漏水为由拒绝缴纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”李立燊对涉案商铺是否存在漏水问题负有举证责任，但是现并无证据证明涉案商铺在原漏水问题修复之后还存在漏水问题，故李立燊应承担举证不能的法律后果，其拒缴租金的理由不能成立。关于租金，李立燊称在2017年3月份腾空了商铺，之后吴国荣便上锁收回了商铺，故认为租金仅应计算至2017年3月底，但李立燊均未提交证据证明其主张，吴国荣也不予认可，故李立燊应为此承担举证不能的法律后果，但经法院释明，李立燊、吴国荣均同意2017年9月8日作为商铺交接之日，因此租金应从欠缴之日（2016年3月1日）计算至2017年9月8日，考虑到李立燊在2017年2月20日已经搬出涉案商铺部分物品，吴国荣亦在2016年12月底将商铺上锁，且李立燊此后再未实际使用涉案商铺的情况，本院酌情确定2016年12月份之前（含12月份）的租金按照合同约定的租金标准计算，之后的租金按照合同约定减半计算。经核算，2016年3月1日至2017年9月8日的租金为76683元，对吴国荣该部分的主张予以支持，超过该部分的主张本院不予支持。至于租金利息，由于吴国荣亦存在相应过错，因此对利息的主张本院不予支持。
租赁合约约定租赁期间产生的物业管理费、水电费应由李立燊承担，李立燊自2015年7月开始拖欠物业管理费、水电费并因此产生滞纳金，现吴国荣代李立燊缴纳了2015年7月至2016年12月期间的物业管理费、水电费及滞纳金共计11415.3元，李立燊应支付给吴国荣，吴国荣的该项主张理据充足，本院予以支持。至于利息，由于吴国荣代缴的时间是2017年3月11日，因此利息应从代缴之日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。
本案中，吴国荣起诉要求解除租赁合约，李立燊亦反诉请求解除租赁合约，说明双方对解除租赁合约达成了一致意见，本院对双方的该主张均予以支持。租赁合约第13条约定：“租赁期间，若李立燊未违约，业主不经李立燊同意单方面收回商铺，则吴国荣须退回押金且赔偿与押金相同的金额于李立燊，并且须赔偿李立燊装修款及由此造成的一切损失。”李立燊据此要求吴国荣退还押金、赔偿押金同等款项及装修费。对此，本院认为，该约定仅适用于业主在租客无违约行为的情况下擅自收回商铺的情况，而本案中李立燊在无证据证明涉案商铺存在漏水等影响其使用的情况下，拒绝缴纳租金、物业管理费等，其行为已经构成违约，故其要求吴国荣退还押金、赔偿损失的依据不足，本院不予支持。另外，对于装修所花费的费用，李立燊仅提交了3张发票予以证明，并没有其他证据佐证，且付款人又非李立燊本人，吴国荣对该证据亦不认可，因此本院对该证据不予采信。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告吴国荣与被告李立燊于2014年10月29日签订的租赁合约；
二、被告李立燊在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴国荣支付2016年3月1日至2017年9月8日期间的租金76683元；
三、被告李立燊在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴国荣垫付的物业管理费、水电费、滞纳金共计11415.3元；
四、被告李立燊在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴国荣上述垫付费用的利息，利息的计算方式为以11415.3元为本金，从2017年3月11日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款日止；
五、驳回原告吴国荣的其他诉讼请求；
六、驳回被告李立燊的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6634元，由原告吴国荣负担600元，被告李立燊负担6034元；反诉案件受理费4711元，由原告吴国荣负担2232元，被告李立燊负担2479元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 何 丹
人民陪审员 邓燕梅
人民陪审员 危静仪
二〇一七年九月二十日
书 记 员 刘雄燕