广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终14978号
上诉人（原审被告）：广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社。住所地：广东省广州市番禺区洛浦街上漖村沙滘西路**号。
负责人：黄立中，理事长。
委托诉讼代理人：陈峰，广东华誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁菁，广东华誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈庆城，男，1981年4月22日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。
委托诉讼代理人：吴培雄，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄倩，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社（以下简称上漖经济社）因与被上诉人陈庆城招标投标合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：涉案物业位于广州市番禺区洛浦街XX村“前围”（土名），名为“XX酒家”。上漖经济社提供一份《建设工程规划许可证》（编号：番规工证字2000第0XXX1号）及广州市规划局番禺区分局2015年8月28日出具的《查阅档案资料证明》，证明根据存档记录，原广州市城市规划局番禺区分局于2000年12月发出《建设工程规划许可证》（编号：番规工证字2000第0XXX1号），建设单位为广州市番禺区大石镇上漖村经济合作社。建设规格为框架三层。建设规模为3318平方米。
2014年12月23日，上漖经济社发布《上漖村XX酒家招标公告》，公告对“XX酒家”的租赁权进行招标活动。公告竞投租赁标的物XX酒家基本情况，占地面积约3147.81平方米，建筑面积约4554平方米（以实际量度面积为准）。租赁年限为9年11个月。交易底价为12万元/宗.月。竞投方式为：价高者得。交易保证金720000元。原合同到期时间为2015年2月28日，中标人在原合同到期前10日来村商议合同的签订事宜。公告第二条“竞投约定”，凡缴纳交易保证金后，表明竞投人已完全了解和接受本竞投公告的全部内容，了解标的物的现状（包括但不限于本竞投公告所描述的标的物基本情况），认可出租方提供的租赁合同文本内容并自愿参与竞价招租（细则问题以合同为准）。若缴交了交易保证金但无故不到场投标的，则出租方有权没收竞投人的交易保证金。竞投人如不按期签订合同或竞得人放弃竞得资格，出租方将没收其交易保证金，租赁物由出租方收回，另作处理。
2014年12月29日，陈庆城向上漖经济社支付交易保证金72万元。
2014年12月30日，陈庆城在洛浦街资管理交易中心参与了竞标，陈庆城以每月26万元的租金标准竞投中标。陈庆城中标后，陈庆城、上漖经济社以及三资平台管理办公室共同签署了《洛浦街上漖村集体资产确认书》，确认陈庆城以成交单价每月26万元/宗中标。
陈庆城陈述其在中标后，委托专业单位对“XX酒家”的物业面积进行实地测量，却发现该物业的面积只有3822平方米，与上漖经济社公告所称的4554平方米，两者面积相差达732平方米。上漖经济社认为在招标公告中明确物业的面积以实际测量为准，4554平方米是按占地面积1500多平方米乘以三层计算得出，中空面积未具体测量也未作出剔除。上漖经济社认为涉案物业的实际面积应是4000平方米左右，这与陈庆城的起诉状中表述的3822平方米相差不大，陈庆城陈述的3822平方米未包括一、二层中空所对应的第三层部分面积，故实际面积应是3822平方米以上，4554平方米以下。
陈庆城在招投标结束后发现实际面积有差异，与上漖经济社进行协商，陈庆城与上漖经济社最终没有签订租赁合同。陈庆城没有实际使用过涉案物业，上漖经济社在第一次庭审中确认已将涉案物业收回，并将物业另行出租给他人使用。陈庆城与上漖经济社因签订合同事宜未能协商一致，2015年4月1日，陈庆城诉至一审法院，请求：1、确认陈庆城、上漖经济社于2014年12月30日对“XX酒家”的租赁权招投标形成的合同法律关系无效；2、判令上漖经济社退还陈庆城已交付的交易保证金720000元；3、本案诉讼费用由上漖经济社承担。
一审法院认为，陈庆城起诉认为上漖经济社公告涉案物业的面积与实地测量的面积相差巨大，陈庆城认为上漖经济社在招标公告中隐瞒了物业的真实情况，要求确认双方对涉案物业的租赁权招投标形成的合同法律关系无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。而《中华人民共和国招标投标法》也规定了中标无效的六种情形，其中包括,第五十条“招标代理机构违反本法规定，泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料的，或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的”；第五十二条“依法必须进行招标的项目的招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的，或者泄露标底的”；第五十三条“投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效”；第五十五条“依法必须进行招标的项目，招标人违反本法规定，与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判的”;第五十五条“依法必须进行招标的项目，招标人违反本法规定，与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判的，给予警告，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。前款所列行为影响中标结果的，中标无效”;第五十七条“招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的，依法必须进行招标的项目在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的，中标无效”。陈庆城主张的招标投标合同无效，均不符合上述规定的情形。因此，陈庆城的该项诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国招标投标法》第四十五条规定，中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。第四十六条规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。陈庆城在中标后，与上漖经济社以及三资平台管理办公室共同签署了《洛浦街上漖村集体资产确认书》，确认陈庆城以成交单价每月26万元/宗中标。该《洛浦街上漖村集体资产确认书》是中标通知书性质，对陈庆城、上漖经济社具有法律效力。双方仍需要签订房屋租赁合同以确定各自的权利义务关系，故中标通知书发出后，双方仅仅发生预约的效果，并非成立房屋租赁合同的本约。
《中华人民共和国招标投标法》第五条的规定，招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第十六条规定，招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。依法必须进行招标的项目的招标公告，应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。上漖经济社在招标公告中明确物业的面积4554平方米，上漖经济社作为招标人，应对其招标公告中招标项目的数量真实性负责。现上漖经济社在庭审中也确认涉案物业的实际面积不够4554平方米，“应是4000平方米左右”。由此可知，上漖经济社对招标公告中物业面积的公告内容是失实的。招标公告中对于物业面积还附加说明，“以实际量度面积为准”，在实际面积未达到公告面积时，陈庆城要求在签订房屋租赁合同时，按照投标价，以减少的物业面积所占比例，相应减少租金，陈庆城与上漖经济社协商以实际测量的面积计算租金，该主张本应为合理，但上漖经济社并未能与陈庆城达成一致意见以及签订房屋租赁合同。综合上述案件事实，陈庆城对未能磋商签订租赁合同并不存在过错，在双方不能签订合同本约的情况下，陈庆城起诉要求上漖经济社退还已交付的交易保证金720000元，该请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于陈庆城的其余诉讼请求，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国招标投标法》第五条、第十六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年5月24日作出一审判决：一、广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起五日内退还交易保证金720000元给陈庆城；二、驳回陈庆城的其余诉讼请求。案件受理费11000元，由广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社负担。
判后，上漖经济社不服一审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人对于租赁的标的物的情况非常清楚，不会因为招标公告的内容产生错误的认识，因此，被上诉人无权在中标后要求返还交易保证金。上漖经济社请求二审法院：l、撤销一审判决，改判驳回陈庆城的诉讼请求；2、判令陈庆城承担案件的全部诉讼费。
被上诉人陈庆城二审答辩称：不同意上漖经济社的上诉请求，同意一审判决。
本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。二审诉讼中，上诉人表示，一审判决第二项对被上诉人要求确认就涉案物业租赁权招投标形成的合同法律关系无效已予驳回，该项内容不是其上诉请求范围；上诉人另表示，其对涉案物业租赁权实行的是整体招标，与标的物实际建筑面积具体数额无关，招标公告中建筑面积的数据并不是准确数，涉案物业未办理房地产权证。另查明：2014年12月30日《洛浦街上漖村集体资产交易确认书》载明：竞得人应于2015年1月10日前，持本成交确认书到上漖村与发包方签订交易合同。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，鉴于上诉人对原审判决第二项的处理并无异议，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人是否应当退还交易保证金。
本案纠纷产生于2014年12月30日《洛浦街上漖村集体资产交易确认书》签署之后，争议发生的主要原因在于被上诉人对上诉人招标公告中建筑面积所提出的异议。考察招标公告的内容，“建筑面积约4554平方米（以实际量度面积为准）”的表述已表明标的物的建筑面积是不准确的，该面积数与所领《建设工程规划许可证》确定的建设规模不一致，用于招标公告的面积数据并未经专业房地产测绘机构测绘。对涉案物业租赁权，上诉人主张其实行的是整体招标，但该项内容并未在招标公告中明确展示。可以认定，涉案招标公告内容在准确与完整性方面的缺陷，是本案纠纷产生的直接原因。在双方不能签成租赁合同的情况下，一审法院所作由上诉人退还交易保证金的处理结果，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11000元，由广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 姚伟华
审判员 黄 嵩
二〇一七年九月二十六日
书记员 马婷婷