山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终1871号上诉人（原审被告）：威海卓达房地产开发有限公司，住所地山东省威海市文登区小观镇永安街17号。法定代表人：谭步勇，董事长。委托诉讼代理人：张少勇，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：田俊山，男，1953年5月4日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。被上诉人（原审原告）：续玉兰，女，1958年10月13日出生，汉族，住址同上。上诉人威海卓达房地产开发有限公司因与被上诉人田俊山、续玉兰商品房预售合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2017）鲁1003民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。威海卓达房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回田俊山、续玉兰的诉讼请求。事实与理由：双方当事人在案涉合同中明确约定在逾期办理产权证的情况下，田俊山、续玉兰放弃解除权，该约定系双方的真实意思表示，合法有效，故田俊山、续玉兰无权解除案涉合同。田俊山、续玉兰辩称，一审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。2017年3月20日，田俊山、续玉兰向一审法院起诉请求：一、解除双方于2014年9月17日签订的商品房买卖合同即案涉合同，威海卓达房地产开发有限公司立即为田俊山、续玉兰办理退房手续，全额退回二人已支付购房款272554.9元；二、威海卓达房地产开发有限公司支付田俊山、续玉兰购房款利息37750元；三、案件受理费由威海卓达房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：田俊山、续玉兰与威海卓达房地产开发有限公司于2014年9月17日签订商品房买卖合同一份，约定：田俊山、续玉兰购买威海卓达房地产开发有限公司开发的位于小观镇卓达香水海北欧小镇居民小区56号1单元101室即案涉房屋，单价为5833.79元/平方米，总房款为545109元，田俊山、续玉兰于合同签订前付清房款163533元，于2014年11月12日支付二期房款54511元，剩余房款分11期支付，自2014年11月12日起每三个月为一期，剩余房价款中除最后一期应支付的房价款为54505元外，其余每期应支付的房价款为27256元，最后一期支付时间为2017年8月12日；威海卓达房地产开发有限公司应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经分项验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付田俊山、续玉兰使用；不申请预购商品房预告登记，威海卓达房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后120工作日内，将办理权属登记需由威海卓达房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，如因威海卓达房地产开发有限公司的责任，田俊山、续玉兰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按此处理：田俊山、续玉兰不退房，威海卓达房地产开发有限公司按已付房价款的0.1%向田俊山、续玉兰支付违约金，田俊山、续玉兰对此违约金额表示认可，除此之外，威海卓达房地产开发有限公司不再承担其他给付赔偿或违约责任。如因政府原因造成延期办理产权登记，田俊山、续玉兰不能主张威海卓达房地产开发有限公司违约，威海卓达房地产开发有限公司在可能时间内尽快提供相关材料并协助办理权属登记手续，办理相关税费由买受人按国家规定交纳。合同另约定了其他事项。上述合同履行中，田俊山、续玉兰分别于2014年8月12日交纳房款132000元，2014年9月12日交纳房款31533元，2014年11月13日交纳房款54511元，2015年2月10日交纳房款27255.45元，2015年5月4日交纳房款27255.45元，以上款项共计272554.9元。田俊山、续玉兰和威海卓达房地产开发有限公司于2015年7月12日办理了房屋交接手续。2015年7月24日，田俊山、续玉兰以案涉房屋存在质量问题为由诉至一审法院，要求威海卓达房地产开发有限公司立即办理退房手续，返还房款并支付利息，并申请对房屋质量问题进行鉴定，后撤回申请，一审法院于2016年8月6日作出（2015）威文南民一初字第181号民事判决，以田俊山、续玉兰要求退房的解除权未到期为由驳回田俊山、续玉兰的诉讼请求。田俊山、续玉兰上诉后又撤回上诉。2017年3月17日，威海市文登区国土资源局出具不动产登记资料查询结果证明称，案涉房屋截至目前无房屋初始登记。威海卓达房地产开发有限公司在一审庭审中认可案涉房屋无法办理房屋所有权证，理由是：施工单位重庆建工第二建设有限公司拒不配合提供验收办证的相关资料，导致无法办理综合验收。对有争议的证据，一审法院认定如下：威海卓达房地产开发有限公司主张田俊山、续玉兰提供的2014年11月13日的交付房款的收据中收款单位为卓达房地产集团有限公司，故田俊山、续玉兰没有向威海卓达房地产开发有限公司缴纳该房款54511元。2014年11月13日房款加盖的公章为“卓达房地产集团有限公司财务专用章（5）”，开票人为邹振先。该收据格式与其他四张收据格式相同，且开票人与2015年2月10日开票人相同，开票人均为邹振先，故该笔房款认定为田俊山、续玉兰向威海卓达房地产开发有限公司威海卓达公司缴纳，威海卓达房地产开发有限公司的主张无事实依据，不予认定。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，案涉房屋未办理综合验收系作为出卖人的威海卓达房地产开发有限公司的原因，且威海卓达房地产开发有限公司于2015年7月12日交接房屋，按合同约定威海卓达房地产开发有限公司应“自交付使用后120工作日内，将办理权属登记需由威海卓达房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案”，由此，威海卓达房地产开发有限公司在产权登记机关办理备案的期限届满日为2015年11月12日，但至田俊山、续玉兰提起诉讼的2017年3月20日，威海卓达房地产开发有限公司仍无法办理房屋所有权登记，故田俊山、续玉兰要求解除合同、退还房款，有事实与法律依据，予以支持。关于田俊山、续玉兰的损失，田俊山、续玉兰主张按照已交付房款计算利息，于法有据，亦予以支持。威海卓达房地产开发有限公司辩称双方选择了“买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金”，依据该条款，威海卓达房地产开发有限公司仅需支付违约金272.55元（272554.90元×0.1%），该条款明显免除威海卓达房地产开发有限公司责任，加重田俊山、续玉兰责任，排除田俊山、续玉兰解除合同的法定权利，故该合同条款内容于法相悖，威海卓达房地产开发有限公司的辩解，不予采纳。威海卓达房地产开发有限公司因其自身原因无法办理房屋所有权证，其主张先履行抗辩权，于法无据，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、解除田俊山、续玉兰与威海卓达房地产开发有限公司于2014年9月17日签订的商品房买卖合同（合同编号：201409179CA6CB349881）;二、威海卓达房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付田俊山、续玉兰房款272554.9元，并支付以132000元为本金，自2014年8月13日起；以31533元为本金，自2014年9月13日起；以54511元为本金，自2014年11月14日起；以27255.45元为本金，自2015年2月11日起；以27255.45元为本金，2015年5月5日起，均至判决确定的付款义务之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回田俊山、续玉兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2969元，由威海卓达房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人提交新证据，本院依法组织双方当事人进行质证。田俊山、续玉兰在二审中提交2017年7月26日的不动产登记资料查询结果证明一份，拟证实案涉房屋目前仍然无法办理产权证件。经质证，威海卓达房地产开发有限公司对该证明没有异议。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，案涉商品房买卖合同系威海卓达房地产开发有限公司为重复使用而事先拟定的格式文本，该合同中约定威海卓达房地产开发有限公司在约定期限内未能办理产权证书，田俊山、续玉兰不退房，只能向威海卓达房地产开发有限公司主张违约金。对于上述约定，从形式上看，威海卓达房地产开发有限公司未以加重或加粗或补充约定等方式提醒田俊山、续玉兰注意该条款，亦未对该条款中可能存在的不利于田俊山、续玉兰的内容作出合理的说明；从内容上看，该条款排除田俊山、续玉兰可享有的法定解除权，免除威海卓达房地产开发有限公司可能承担的合同解除的责任和风险，同时减轻了其应承担的违约责任。故上述条款中关于“买受人不得退房，出卖人按照已经付房款的0.1%向买受人支付违约金”的约定无效。此外，案涉房屋至今无法办理房屋产权证书，威海卓达房地产开发有限公司并未提供有效证据证明其存在法定或约定的免责情形，故应认定系威海卓达房地产开发有限公司的违约行为导致无法未在合同约定期限内报备及取得产权证件，现因威海卓达房地产开发有限公司逾期办证的违约行为已持续多年，且至本案诉讼中仍未能消除，导致田俊山、续玉兰的合同目的无法实现，故田俊山、续玉兰有权行使法定解除权。综上，威海卓达房地产开发有限公司的上诉请求理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5388元，由威海卓达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  蒋 涛审判员  张燕妮二〇一七年十一月二十九日书记员  李冬菊