广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第741号
原告区彩芳，女，住佛山市高明区。
委托代理人李洁晶。
被告佛山市南海区吉鸿房地产开发有限公司。
法定代表人胡光晓。
委托代理人高秉艳，（代理期限截止至2014年4月4日）。
委托代理人易方立，（代理期限从2014年4月4日起）。
委托代理人徐云，（代理期限从2014年4月4日起）。
原告区彩芳诉被告佛山市南海区吉鸿房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月4日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月17日公开开庭进行了审理。诉讼期间，本院依法委托鉴定。后于2014年4月22日再次公开开庭进行了审理。原告区彩芳及原告的委托代理人李晶，被告的委托代理人高秉艳到庭参加了第一次庭审。原告区彩芳及原告的委托代理人李晶，被告的委托代理人易方立、徐云到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2003年3月15日向何国辉借款2440000元用以偿还银行贷款，被告向何国辉开具购房收据54万元，并约定于2003年4月8日前归还，该款以七星山庄别墅E型37幢C座（140.151平方）作抵押，如不能按期归还，则以该房产抵顶借款，被告应当协助何国辉办理房产登记手续。因被告未能如期还款。原告区彩芳系何国辉的配偶，何国辉于2003年4月29日写委托书2440000元债权由原告追收。何国辉于2003年5月2日去世。原告与被告就上述房产抵顶借款的事宜进行协商，被告同意将房产转让至原告名下，并于2003年6月5日原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》。原告购买位于佛山市南海区西樵镇西岸七星山庄位于沿江路34号C幢﹤原规划E型37号C座﹥，建筑面积为140.151平方的别墅一间。因被告土地使用权被法院查封等原因，上述房产一直未能办理产权登记。2011年9月期间，原告得知上述房产未征求原告同意的情况下已被被告强行拆除、夷为平地。原告发现房产被强制拆除后，立即进行调查取证，并多次找被告要求赔偿，被告亦承认错拆，但原告要求赔偿未果，原告就此到佛山市南海区区政府上访，并于2011年9月8日、2012年8月20日到公安机关报案要求处理，但至今未有处理结果。原告认为，被告未经原告同意擅自将原告房产强行拆除侵犯了原告的合法权益，造成原告损失惨重，原告耗巨资540000元购买房屋，而且近十年房屋升值较快。请求判令：请求判令：1、被告立即向原告返还购房款540000元；2、被告赔偿原告损失700705元（共140.151平方米暂以每平方米升值5000元计算，以实际评估价为准）（后在诉讼中变更为支付从2003年3月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息，暂计至2014年4月22日止为33万元）；2、案件受理费由被告承担。
被告辩称，被告同意原告第1项诉讼请求返还购房款（后在诉讼中又称，庭前被告与原告和解时，被告同意返还购房款予原告，但在开庭时，原告没有证据表明其支付了购房款，所以被告不同意返还购房款）。原告第2项诉讼请求赔偿损失与被告无关，应按合同约定的违约责任进行处理，但超过诉讼时效范围的违约金不同意支付，在诉讼时效范围内的违约金被告同意支付。原告的主体有问题，被告向何国辉出具了两张借据和预收房款收据，借据与证明是相互相成的，钱是以借据的形式支付，而不是购房款。被告开具了购房款收据，但并未收取该款项。何国辉委托区彩芳追收借款，后补签了商品房买卖合同，何国辉并没有委托区彩芳用借款抵顶购房款，区彩芳没有提供其合法继承何国辉财产的证据。何国辉与被告签订了买卖合同，按理需要支付购房款，但没有证据证明区彩芳支付过房价款。且区彩芳与何国辉的结婚证没有原件核对。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、区彩芳香港永久性居民身份证（1份，原件），用以证明原告的诉讼主体资格。
2、公司登记资料、个体工商户基本登记信息查询资料、土地登记档案电脑查询信息表（各1份，复印件），用以证明被告的诉讼主体资格以及被告因土地使用权被法院查封等原因，上述房产一直未能办理产权登记。
3、广东省商品房买卖合同（1份，原件）。
4、单位工程竣工验收证明书（1份，复印件）。
5、借据（1份，原件）。
6、2011年9月4日的证明（1份，原件）。
7、死亡证明（1份，原件）。
8、南海市吉鸿房地产开发有限公司预收购房款收据（1份，原件）。
9、委托书（1份，原件）。
10、结婚证书（1份，原件）。
证据3-10，用以证明被告于2003年3月15日向何国辉借款2440000元用于偿还银行贷款，被告向何国辉开具购房款收据，并约定于2003年4月8日前归还，该款以七星山庄别墅环湖南路28号即A型第26幢（429.31平方米）和沿江路34号C座E型37幢（140.15平方米）作抵押，如不能按期归还，则以上述两套房产抵顶借款，被告应当协助何国辉办理房产登记手续。何国辉于2003年5月2日去世。被告同意将上述两套房产转让至原告名下，并于2003年6月5日原告与被告签订了两份《广东省商品房买卖合同》。
11、报警回执（2份，其中2011年9月8日的报警回执为原件，另1份为复印件）。
12、照片（16张，复印件）。
证据11、12，用以证明2011年9月期间，原告得知上述房产未征求原告同意的情况下已被被告强行拆除、夷为平地。原告发现房产被强制拆除后，立即进行调查取证，并多次找被告要求赔偿，被告亦承认错拆，但原告要求赔偿未果，原告就此到佛山市南海区政府上访，并于2011年9月8日、2012年8月20日到公安机关报案要求处理，但至今未有处理结果。
经质证，被告对原告出示的证据1无异议，但对主体有异议。对证据2，但认为电脑信息查询表的土地证号与合同约定的土地证号不一致，不能证明因查封导致原告无法办理产权登记。对证据3、4的真实性无异议，但原告没有证据证明其已向被告支付了购房款。对证据5、6无异议。对证据7无异议。认为证据8与证据5是同一天出具的，对其真实性不予确认，两者的款项是矛盾的。对证据9，仅确认区彩芳有追收欠款的权利。对证据10无异议。认为证据11与本案无关，无法反映报警的内容。对证据12，照片是在拆迁的地方拍摄的，没有任何一张照片反映是被告拆迁，或原告的房屋被拆迁，如果原告的房屋拆迁应属于侵权，原告应向侵权人主张权利，而不是要求被告进行赔偿，照片与本案无关。
被告在诉讼中没有证据提供。
经原告申请，本院依法委托鉴定：
1、房地产估价报告（出具日期2014年3月27日）。
2、房地产估价报告（出具日期2014年5月9日）。
经质证，原告对本院出示的证据1、2不予认可，从横向比较，七星山庄附近的别墅价格：威尼斯洲楼盘每平方12000元起、山林水语楼盘均价5200元每平方，高明区城区楼盘：美的楼盘每平方均价6200元、丽日明都楼盘每平方均价5700元；从纵向分析，原告购买的四连体别墅140.151平方，2003年购买价格为540000元，每平方3852.99元，现评估每平方4520元／4500元，2003年至2014年长达十四年，房屋仅升值每平方647元，与现实生活房屋升值翻了几倍的现实严重不符，不合常理。
被告对本院出示的证据1，认为报告中的房产并不存在，报告均是以假设为前提，不能客观真实反映所列房屋的真实情况；报告所列房产产权是否真实、合法，产权是否清晰，手续是否齐全需要经过法律程序依法确认，这些因素都会影响房屋的价格，而报告在假设前提下已先入为主的认定房屋产权真实、合法等违反了客观公正的原则，因此不能客观真实地得出估价结果；房屋实际为四拼别墅，但报告中的估价对象是按双拼别墅进行评估，产生的结果相差很大，估价结果远高于房屋实际价值；别墅已烂尾十几年，房屋状况极差，不能等同于市场一般的别墅来估价，但报告采用的是市场比较法，且并未提供估价技术报告，估价结果没有客观依据；报告认为房产实体状况为维护保养情况一般，但作为已经烂尾十几年的别墅，根本不存在维护保养，更不可能达到一般水平，报告所得出的估价结果严重偏离实际，不符合客观情况。报告不能作为评定房屋价值的客观依据，对估价结果不予认可。对证据2，认为证据1按双拼别墅估价结果为4520元／平方米，证据2按四拼别墅估价结果为4500元／平方米，两种别墅结构不同、估价结果竟然只相差20元／平方米，不符合常理也不符合事实，其结果会远远高于房屋实际价值；其余意见与证据1一致。
本院依法调取下列证据：
3、2013年12月17日的询问笔录（2份，原件）。
4、梁润兴身份证、何国辉身份证（各1份，复印件）。
5、出生证（2份，复印件）。
经质证，原告对本院出示的证据3-5无异议。被告对本院出示的证据3-5无异议。
经审查，原告出示的证据1-11及本院出示的证据3-5因各方对其真实性无异议或虽有异议未能举证推翻，证据间可相互印证，本院予以确认。原告出示的证据12反映的地点不明确，其证据效力本院不予确认。本院出示的证据1、2，鉴定机构为经上级人民法院审查列入鉴定人名册的机构，鉴定程序合法，其真实性本院予以确认，证据效力本院综合进行认定。
经审理查明：被告成立于1995年12月18日，原股东为区玉华、区玉堂，于2004年11月29日变更股东，经多次变动，现登记股东为北京中意长兴科技发展有限公司、北京宝日汽车销售有限公司。
2003年3月15日，被告（公司盖章，区玉华签名）出具一份《借据》，内容“兹借何国辉人民币现金贰佰肆拾肆万元整。2003年4月8日前归还。若此日期前能归还借款，何国辉则与区玉堂协商灵活处理。本借款以七星山庄别墅环湖南路28号即A型第26幢（429平方米），和沿江路34号C座即E型37C（140平方米）作抵押，若逾期不能归还借款，这两套别墅业权属何国辉，并签订正式商品房销售合同，开具发票（暂开收据）。借款归还之前此房不能重复抵押、转让。若不能正常还款，何国辉以业权人身份自由转让该房，并协助何国辉以正常交楼标准办理有关手续。本借据协议一式两份，双方各执一份，签字后生效。”
同日，被告开具预收购房款收据两份，确认收取何国辉购买七星山庄A型26幢、购房面积429.31m2、车房面积332m2，金额1900000元；收取何国辉购买E型37幢C座、购房面积140.15m2、车房面积93.4m2，金额540000元。
原告区彩芳与何国辉为夫妻关系。
2003年4月29日，何国辉出具一份《委托书》，委托区彩芳追收借给被告的244万元。
何国辉于2003年5月2日死亡。佛山市高明区荷城街道三洲社区居民委员会出具亲属关系证明，梁润兴与何根发（已故）为夫妻关系，何国辉为二人儿子；何国辉与区彩芳于1982年6月10日登记结婚，婚后生育何伟斌、何敏怡二人。诉讼中，梁润兴、何伟斌、何敏怡均表示不主张本案权利，所有权利由区彩芳主张。
2003年6月5日，被告（出卖人）与原告区彩芳（买受人）签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买七星山庄七星路11号﹤原规划C2型23幢﹥；建筑面积315.64平方米；价款380000元；原告2003年6月5日一次性付款；被告须于2003年6月5日前将经综合验收合格的商品房交付使用；逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金；并对产权登记等进行了约定。
2003年6月5日，被告（出卖人）与原告区彩芳（买受人）签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买七星山庄沿江路34号C﹤原规划E型37号C座﹥；建筑面积140.151平方米；价款180000元；原告2003年6月5日一次性付款；被告须于2003年6月5日前将经综合验收合格的商品房交付使用；逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金；并对产权登记等进行了约定。
2011年9月4日，区玉华、区玉堂出具一份《证明》，内容：“兹证明南海区吉鸿房地产开发有限公司（下简称吉鸿公司）于2003年3月15日向何国辉先生借款人民币贰佰肆拾肆万圆整（本息合计），当时该借款吉鸿公司以七星山庄A26（七星山庄环湖南路28号，建筑面积429平方米）及E37C（七星山庄沿江路34号C座，建筑面积140.151平方米）2套别墅作为借款抵押物，后因借款未能偿还，双方经协商，以七星山庄C2-23（七星山庄七星路11号，建筑面积313.84平方米）及E37C（七星山庄沿江路34号C座，建筑面积140.151平方米）2套别墅抵偿借款。吉鸿公司协助何国辉先生办理相关产权证，相关费用由何国辉先生负责。”
2013年9月4日，原告向本院提起诉讼，致本案及（2013）佛南法民三初字第740号案。诉讼中，双方确认被告未向原告交付涉讼房屋，现涉讼房屋已被拆除。
经评估，涉讼房屋在估价时点2014年1月24日的市场价值为4500元／平方米。
本院认为，被告于2003年3月15日出具借据向何国辉借款并承诺以两套别墅作抵押，同时又开具购房款收据，承诺签订房屋买卖合同。实质是以“买卖房屋”形式作抵押借款，但该“抵押”形式并不符合法律规定的抵押登记要求，且约定逾期还款房屋归借款人所有亦违反抵押合同中“禁止流质”的法律规定。原告与被告其后签订的两份《广东省商品房买卖合同》，合同约定的价款（38万元、18万元）与借据（244万元）、购房款收据（190万元、54万元）所列的金额相距甚远；原告所持有的购房款收据所列金额、房号与《广东省商品房买卖合同》并不完全对应吻合，而被告就《广东省商品房买卖合同》并未再开具相应的购房款收据或发票；且双方亦确认《广东省商品房买卖合同》所涉房屋未有实际交付，故本院认定原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》仍是原“借款抵押”的延续。被告与何国辉（原告区彩芳）之间围绕相关借款（以买卖房屋作抵押）涉及的款项结退应按基础借款关系进行定性处理，现原告以房屋买卖合同关系主张被告返还购房款及赔偿房屋灭失损失缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、第四十二条的规定，判决如下：
驳回原告区彩芳的诉讼请求。
本案受理费15966.34元（原告已预交），由原告负担。评估费5000元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 招伟妍
审 判 员 周泽权
人民陪审员 陆 烨
二〇一四年七月九日
书 记 员 刘冬花