广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初5087号原告：佛山市南海区九ＸＸ融物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区九江镇洛浦大道19号洛明楼商场三层300号铺位之三，组织机构代码231827777。法定代表人：陈淑华。委托代理人：李敏贤，女，汉族，1982年2月4日出生，住广东省佛山市南海区，系原告的员工。委托代理人：梁勇辉，男，汉族，1985年3月10日出生，住广东省佛山市南海区，系原告的员工。被告：关富流，男，汉族，1972年5月19日出生，住广东省佛山市南海区。原告佛山市南海区九ＸＸ融物业管理有限公司诉被告关富流物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员梁敏红独任审判，于2016年4月18日、4月25日公开开�进行了审理。原告的委托代理人李敏贤、梁勇辉、被告关富流到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2003年3月21日，原告与被告签订了《洛浦园物业管理合同》，约定原告为被告位于佛山市南海区九江镇洛浦大道洛阳楼A座208房产（建筑面积113.92平方米）提供物业管理服务，物业管理费收取标准为每月37.3元。2004年后依据政府有关规定和市场状况再作调整，如被告欠交物业管理费的每月罚滞纳金10元。2013年5月1日起，原告根据佛山市南海区九江镇国土城建和水务局市政办公室的要求代收缴每月每户5元的垃圾处理费。2014年4月，洛阳楼小区的物业管理费收费标准依法变更为1.2元/平方米/月。自2014年4月起，被告拒不交纳物业管理费等各项费用。经原告多次催收，被告仍未交纳。请求判令1、被告向原告支付2014年4月至2016年3月的物业管理费3280.8元；2、被告向原告支付2014年4月至2016年3月的代扣垃圾处理费120元；3、被告向原告支付滞纳金3000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告诉请的物业管理费缺乏法律依据。原告在物价局备案给予被告所在小区是五级服务。按照《关于加强物业服务收费管理的通知》（佛价[2011]168号）的规定，五级服务的基准价为0.6元/平方米，上调上限30%，所以物业管理费最高是0.78元/平方米。原告按1.2元/平方米收取超出该最高标准。原告提供的服务质量与其主张的1.2元/平方米不相符。双方签订的物业合同已于2013年3月20日失效，原告依据该合同约定主张滞纳金无依据。原告主张的垃圾处理费120元不合理。根据规定，已实施物业管理的，物业管理费已包含垃圾处理费等费用。物业公司不得另行向业主收取垃圾处理费。庭审中，原告举证如下：1、原告营业执照、组织机构代码证、资质证书（各1份，复印件）、附则（1份，复印件），用以证明原、被告的诉讼主体资格。2、洛浦园物业管理合同（1份，原件）。3、物业服务收费备案表（1份，原件）。证据23用以证明洛阳楼A座208房建筑面积113.92平方米。双方约定物业管理费按每月1.2元/平方米计付，业主应于每月10日前支付当月的物业管理费。原告与被告没有签订新的物业管理合同，故双方仍按旧合同即证据2执行。4、通知书（1份，原件），用以证明原告为住户代扣代缴每月每户5元垃圾处理费。5、签名表（3份，原件），用以证明原告调升物业管理费是经过小区业主人数及建筑面积过半的业主签名同意，调价程序合法。经质证，被告对原告出示的证据1无异议。对证据2的真实性无异议，因时间届满合同已�失效。对证据3有异议，原告不能提供按1.2元/平方米收取物业管理费的依据。佛山市物价局《关于加强物业服务收费管理的通知》（佛价[2011]168号）规定，洛阳楼小区执行政府指导价，物业管理费最高收费标准应为0.78元/平方米。对证据4有异议，根据广东省物价局、省建设厅、省财政厅、省环保局《关于印发的通知》（粤价[2002]384号），垃圾处理费已经包含在物业管理费中，原告不能另行向被告收取垃圾处理费。对证据5的真实性无异议，其他质证意见与对证据3的质证意见一致。庭审中，被告没有举证。本院经审查认为，原告出示的证据1是主体证明，本院予以采信。原告出示的证据2是原件且被告对其真实性无异议，虽然该合同约定的期限已届满，但涉讼物业所在小区尚未成立第一届业主委员会并订立新的物业管理合同，故本院对该证据予以采信。原告出示的证据3、5是原件，且能相互印证，故本院予采信。原告出示的证据4是原件，被告虽有异议但不能举证反驳，故本院予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告对位于佛山市南海区九江镇洛浦大道洛阳楼小区进行物业管理。被告是上述小区的洛阳楼A座208室（建筑面积113.92平方米）的权属人，被告于2003年购买该房产。原告现持有资质等级为三级的物业管理企业资质证书。2003年3月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《洛浦园物业管理合同》，约定：乙方委托甲方对洛阳楼小区的物业进行管理，服务年限为十年；洛阳楼A座208室的物业管理费为37.3元/月，2004年后依据政府有关规定和市场状况再作调整；物业管理费在每月10日前收取；�交物业管理费的，每月罚滞纳金10元。2013年4月8日，佛山市南海区九江镇国土城建和水务局市政办公室向九江镇城区的各物业管理小区住户发出《通知书》，通知事项为“该市政办公室从2013年5月1日起，暂停在原水厂代扣的每月每户5元垃圾处理费，改由小区物业管理处统一进行代收缴的收费方式”。2014年4月11日，原告经佛山市南海区发展规划和统计局价格审批备案，洛阳楼小区的多层住宅物业服务收费从2014年4月起按1.2元/平方米/月执行。被告没有向原告交纳从2014年4月1日起的各项费用。经法庭询问，原、被告确认至2016年4月18日止，洛阳楼小区尚未产生第一届业主委员会。本院认为：虽然原告与被告签订的《洛浦园物业管理合同》约定的服务期限十年已届满，但原告在合同期届满后事实上继续对涉讼洛阳楼小区进行物业管理服务，且涉讼洛阳楼小区至本案诉讼期间尚未产生第一届业主委员会并选聘物业管理企业。因此，原告与洛阳楼小区的业主之间形成事实的前期物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条的规定，被告是洛阳楼小区的业主之一，应按时交纳物业管理费用。物业管理费的交纳时间、逾期交纳违约责任比照双方签订的《洛浦园物业管理合同》执行。原告对涉讼小区的多层住宅物业服务收费从2014年4月起按调升后1.2元/平方米/月执行，经该小区业主参与表决且向佛山市南海区发展规划和统计局备案。因此，原告认为被告从2014年4月起按调整后的单价计付物业管理费的主张，本院予以采纳。被告认为原告向其计收物业管理费没依据的辩解，与事实不符，本院不予采纳。原告主张被告支付2014年4月1日至2016年3月31日止的物业管理费3280.8元（按1.2元/平方米/月×113.92平方米×24个月计），理据充分，本院予以支持。被告应于每月10日前计付当月物业管理费，被告逾期交纳已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告主张被告计付违约金（即逾期支付物业管理费的滞纳金），本院予以采纳。从2014年4月起，被告涉讼208室每月物业管理费为136.7元（按1.2元/平方米/月×113.92平方米计），被告逾期支付每笔（按月计）物业管理费超过14个月（含14个月），则其违约金（按10元/月×14个月计140元）超出其应付每笔物业管理费金额（136.7元/月），故本院酌定被告应计付每笔物业管理费的违约金以136.7元为上限。结合原告的请求，被告应支付2014年4月至2016年3月期间的物业管理费计至2016年3月的违约金为2413.7元。原告主张被告计付违约金3000元，超出本院核定的范围部分，本院不予以支持。佛山市�海区九江镇国土城建和水务局市政办公室已确定垃圾处理费由各小区物业管理处统一代收缴。原告请求被告计付2014年4月至2016年3月的垃圾处理费120元（按5元/月×24个月计），理据充分，本院予以支持。被告认为原告计收的物业管理费已包含垃圾处理费的辩解，与事实不符，本院不予采纳。综上，本案判决如下：一、被告关富流应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年4月至2016年3月期间的物业管理费3280.8元予原告佛山市南海区九ＸＸ融物业管理有限公司。二、被告关富流应于本判决发生法律效力之日起十日内支付上列第一项物业管理费的逾期（截至2016年3月止）违约金2413.7元予原告佛山市南海区九ＸＸ融物业管理有限公司。三、被告关富流应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年4月至2016年3月期间的垃圾处理费120元予原�佛山市南海区九ＸＸ融物业管理有限公司。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告关富流负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁敏红二〇一六年六月二十日书记员  吴莹莹