青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）青01民终96号
上诉人（原审原告、反诉被告）：青海亿民房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁市城中区。
法定代表人：张均弟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王锋伟，该公司员工。
上诉人（原审原告、反诉被告）：青海益民物业管理有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁市城中区。
法定代表人：杨秀宁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王锋伟，该公司员工。
上诉人（原审被告、反诉原告）：西宁博泽企业管理咨询服务有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁市城中区。
法定代表人：李国峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马福存，青海辉湟律师事务所律师。
上诉人青海亿民房地产开发有限公司（以下简称亿民公司）、青海益民物业管理有限公司（以下简称益民公司）因与上诉人西宁博泽企业管理咨询服务有限公司（以下简称博泽公司）委托合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院(2017)青0103民初964号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭并于2018年1月23日公开开庭进行了审理。上诉人亿民公司、益民公司的共同委托诉讼代理人王锋伟，博泽公司的委托诉讼代理人马福存到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人亿民公司、益民公司上诉请求：1、撤销西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初964号民事判决第三项，依法改判为解除两上诉人与博泽公司签订的《物业委托出租管理服务协议》及《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》，2、上诉费由博泽公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、上诉人与博泽公司签订的《物业委托出租管理服务协议》及《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》，从合同名称和内容均应定性为代理合同。一审法院错误的将本案定性为租赁合同进行审理，导致适用法律错误。二、因博泽公司长期恶意拖欠租金，导致上诉人不能实现合同目的，依据《补充协议二》的约定，上诉人也有权单方解除合同。故上诉人请求依法解除合同，符合合同约定和法律规定。
博泽公司答辩称，生效判决书已认定亿民公司、益民公司有重大违约行为，合同不具备解除的条件。亿民公司、益民公司于2017年3月24日提起诉讼再次确认解除合同无效，构成重复起诉，其上诉理由不能成立，请求驳回上诉。
上诉人博泽公司上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销西宁市城中区人民法院（2017)青0103民初964号民事判决书第一项、第四项、第二项中的数额，并依法改判支持上诉人的一审反诉请求、驳回亿民公司、益民公司的一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由亿民公司、益民公司承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1、双方在2015年10月15日签订《补充协议三》所附的表格虽然抬头写了交接明细表，但实质是委托租赁经营的房屋范围。2、一审判决认定，2015年8月12日，亿民公司、益民公司向西宁瀚涛企业管理咨询服务有限公司（以下简称瀚涛公司）通知解除双方之前签订的委托销售协议，实际上亿民公司、益民公司与瀚涛公司的协议并没有解除。3、亿民公司、益民公司与瀚涛公司签订协议后，瀚涛公司与姬濬、赵浩签订了合同。姬濬、赵浩租赁的别墅属于上诉人租赁经营范围，但一审判决在认定欠付租金时，对此二人的租金却没有扣减或计算损失。4、属于上诉人租赁经营范围内的124栋、125栋、130栋、131栋、132栋别墅，被瀚涛公司占据，这部分租金一审判决在认定欠付租金时没有扣除。5、在亿民公司、益民公司先行违约的基础上，在诉讼期间上诉人不交租金合情合理，不存在违约。6、一审法院认定上诉人拖欠租金、物业费错误。二、一审判决适用法律错误。1、生效判决己认定亿民公司、益民公司有重大违约行为，二公司的行为影响了上诉人正常的租赁经营。上诉人根据《合同法》的相关规定可以对交付租金行使抗辩权。一审判决对上诉人的抗辩权不予认定、支持，是适用法律错误。2、本案中应当由亿民公司、益民公司先行消除违约行为对履行合同造成的影响后，双方再进行核算后由上诉人交付欠付租金。一审判决不予支持上诉人要求亿民公司、益民公司采取补救措施、排除履行《物业委托出租服务协议》及其《补充协议》的妨碍的反诉请求错误。3、双方签订的《补充协议三》对物业服务费明确约定：上诉人的义务仅仅是负责客户与亿民公司、益民公司之间的对接协调工作。在亿民公司、益民公司没有提供证据证明其已提供了全部物业服务、没有约定物业服务费标准情况下，一审判决认定上诉人给付物业费是适用法律、认定事实错误。三、一审判决对证据认定采信错误，并导致认定事实错误。
亿民公司、益民公司答辩称，博泽公司请求赔偿损失的请求不能成立，亿民公司、益民公司依据合同约定履行了义务并提供了相关物业管理行为。亿民公司、益民公司和瀚涛公司虽签订了委托销售协议，但前提是博泽公司长期恶意拖欠租金造成的，且瀚涛公司是博泽公司引进的，亿民公司、益民公司与瀚涛公司签订协议后，考虑到了合作业务以及租户的相关权利，解除了与瀚涛公司的协议，继续履行与博泽公司的协议。亿民公司没有违约行为，给租户张贴公告是我公司给博泽发出解除合同通知之后的事。2017年5月之后，博泽公司仍未向亿民公司、益民公司支付租金。亿民公司、益民公司此次起诉是变更诉求，不构成重复诉讼。
亿民公司、益民公司向一审法院起诉请求：1、判令解除亿民公司、益民公司与博泽公司签订的《物业委托出租管理服务协议》及《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》;2、判令博泽公司向亿民公司、益民公司支付所欠的租金4642800元（暂计至2017年9月30日）；3、判令博泽公司支付亿民公司、益民公司物业管理费333333元（暂计至2016年6月底）。
博泽公司向一审法院提出反诉请求：1、判令亿民公司、益民公司采取补救措施、排除履行《物业委托出租服务协议》及其《补充协议》的妨碍；2、判令亿民公司、益民公司赔偿其行为给博泽公司造成的损失1328041.25元；3、判令亿民公司、益民公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：关于本诉：2013年8月，益民公司在亿民公司的委托授权下与西宁广德网络技术有限公司签订《物业委托出租管理服务协议》，约定由益民公司将坐落于城南新区新城大道137号鑫润园别墅交由西宁广德网络技术有限公司负责出租经营管理。2014年2月27日，益民公司在亿民公司的委托授权下与西宁广德网络技术有限公司及博泽公司三方签订《物业委托出租管理服务协议》之补充协议（一），三方同意将西宁广德网络技术有限公司在上述《物业委托出租管理服务协议》项下权利义务转由博泽公司承担。同日，亿民公司、益民公司与博泽公司共同签订物业委托出租管理服务协议》之补充协议（二），约定由博泽公司出租管理亿民公司、益民公司的123栋别墅。上述协议约定租赁期至2021年12月30日止，约定了双方之间的权利义务、违约责任及合同的解除方式。2015年7月28日，益民公司与瀚涛公司签订《委托代理销售协议》，其中第八条第7、8项约定：”（7）甲方（益民公司）须解除与西宁博泽企业管理咨询服务有限公司所签涉及该房产物业委托合同（或协议），交付该房产以便于乙方（瀚涛公司）销售。（8）该别墅未销售出去之前原博泽公司对外出租的别墅，出租人权利、义务相应由乙方承接。原博泽公司违约所承担的义务不在此限”。之后瀚涛公司开始经营，并开展了相关业务，瀚涛公司承接博泽公司的出租人权利义务后，与姬濬、赵浩等部分租户签订《使用经营合同》。2015年7月31日，亿民公司、益民公司给博泽公司致函，单方面通知解除与博泽公司之间的委托协议。2015年8月12日，益民公司给瀚涛公司致函，单方面通知解除与瀚涛公司之间的委托销售协议。2015年8月15日，亿民公司、益民公司与博泽公司又签订了《物业委托出租管理服务协议》之补充协议（三），在清算了双方之前的债权债务后，又约定了双方的权利义务。2016年10月20日，亿民公司、益民公司给博泽公司致函，单方面通知解除与博泽公司之间的委托协议。2016年11月17日，博泽公司将亿民公司、益民公司诉至西宁市城中区人民法院，请求确认亿民公司、益民公司发出的《关于解除〈物业委托出租管理服务协议〉及其〈补充协议〉的通知》无效，经审理，该院于2016年12月26日依法作出（2016）青0103民初2368号民事判决书，判决亿民公司、益民公司于2016年10月20日向博泽公司发出的《关于解除〈物业委托出租管理服务协议〉及其〈补充协议〉的通知》无效。亿民公司、益民公司不服判决，提起上诉，西宁市中级人民法院于2017年5月11日维持原判，现该合同仍在履行中。另查明：截止2017年9月30日，博泽公司拖欠益民公司租金4629018.75元，物业费333333元（截止2016年6月30日）。还查明：本案的案由应当变更为租赁合同纠纷。
关于反诉：博泽公司为维修鑫润园别墅小区公共化粪池等支出费用51800元。另查明：益民物业公司收取鑫润园别墅小区8号别墅租金13781.25元。
一审法院认为,关于本诉：本案亿民公司、益民公司与博泽公司自2014年2月27日起签订的《物业委托出租管理服务协议》及《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》名为委托出租管理服务协议，但实际是一种租赁合同关系，上述协议是双方当事人之间真实的意思表示，属有效合同，双方均应当依据约定履行义务。亿民公司、益民公司在合同履行期间，与瀚涛公司签订《委托代理销售协议》，约定由瀚涛公司承接博泽公司的出租人权利义务，之后又单方通知解除与博泽公司之间的协议，后通过诉讼未能解决与瀚涛公司之间的协议后，又与博泽公司恢复了双方的协议。2016年10月20日，亿民公司、益民公司向博泽公司单方面通知解除委托协议，并于2016年11月17日诉至西宁市城中区法院，请求确认解除双方所签订的协议，经一、二审审理，最终判决亿民公司、益民公司于2016年10月20日向博泽公司发出的《关于解除〈物业委托出租管理服务协议〉及其〈补充协议〉的通知》无效。现亿民公司、益民公司又向一审法院起诉要求解除双方之间签订的相关协议，本诉争议的焦点是博泽公司拖欠租金是否构成根本违约，益民公司是否存在违约，双方之间的租赁合同应否解除的问题。本案中，博泽公司截止2017年9月30日，拖欠益民公司租金4642800，物业费333333元（截止2016年6月30日），即便在法院判决确认解除通知无效后，仍然一直拖欠租金，存在违约行为，但其未按约定缴纳租金的原因与亿民公司、益民公司不正确行使和履行合同权利义务有关。亿民公司、益民公司在履行合同过程中，行为草率且违背了公平、诚信信用原则，也违反了相关法律规定，存在一定的违约行为，现双方若均依约履行各自的义务，还是能够实现合同的目的，本案情形不符合《中华人民共和国合同法》中关于解除合同的规定，综上，亿民公司、益民公司与博泽公司在合同履行过程中均存在违约，从公平原则考虑，轻易解除双方之间的协议，不但会导致双方的合同目的无法实现，还会加剧双方之间的矛盾和纠纷，解除以后的法律后果还会涉及他人的权益，故对亿民公司、益民公司要求解除双方之间签订的《物业委托出租管理服务协议》及《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》的诉讼请求，不予准许。对于亿民公司、益民公司要求博泽公司支付拖欠的租金4642800元，物业费333333元的诉讼请求，经庭审查明，截止2017年9月30日，博泽公司实际拖欠益民公司租金4629018.75元，截止2016年6月30日，拖欠物业费333333元，博泽公司未能按约定交纳租金和物业费，其应承担给付拖欠租金和物业费的责任，对其提出的本案不具备支付租金的条件，物业费应由益民公司直接向租户收取的抗辩，不能做为不支付租金和物业费的理由，不予采信。亿民公司、益民公司的该项诉讼请求成立，予以支持。
关于反诉：依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。博泽公司要求亿民公司、益民物业公司采取补救措施、排除履行《物业委托出租服务协议》及其《补充协议》的妨碍的诉讼请求，因其提交的证据不足以证明其主张，且无具体的排除妨碍的方式和要求，不予支持。对于博泽公司要求亿民公司、益民公司赔偿其行为给博泽公司造成的损失1328041.25元的诉讼请求，其中，博泽公司为维修鑫润园别墅小区公共化粪池等支出的51800元，应当由亿民公司、益民公司承担。其余损失因博泽公司提交的《物业委托出租管理服务协议》、《使用经营合同》等证据均不能直接证明其存在有什么样的损失以及损失的具体金额，故对其该项反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、博泽公司自本判决生效之日起三十日内向亿民公司、益民公司给付租金4629018.75元、物业费333333元，共计4962351.75元。二、亿民公司、益民公司自判决生效之日起三十日内向博泽公司给付维修费51800元。上述给付金额相抵后，博泽公司自判决生效之日起三十日内向亿民公司、益民公司给付4910551.75元。三、驳回亿民公司、益民公司的其他诉讼请求。四、驳回博泽公司的其他诉讼请求。
二审中，亿民公司、益民公司和博泽公司均未提交新的证据。
二审查明的事实：2013年8月，益民公司在亿民公司的委托授权下与西宁广德网络技术有限公司签订《物业委托出租管理服务协议》，约定由益民公司将坐落于城南新区新城大道137号鑫润园别墅交由西宁广德网络技术有限公司负责出租经营管理。2014年2月27日，益民公司在亿民公司的委托授权下与西宁广德网络技术有限公司及博泽公司三方签订《物业委托出租管理服务协议》之补充协议（一），三方同意将西宁广德网络技术有限公司在上述《物业委托出租管理服务协议》项下权利义务转由博泽公司承担。同日，亿民公司、益民公司与博泽公司共同签订物业委托出租管理服务协议》之补充协议（二），约定由博泽公司出租管理亿民公司、益民公司的123栋别墅。上述协议约定租赁期至2021年12月30日止，约定了双方之间的权利义务、违约责任及合同的解除方式。2015年7月28日，益民公司与瀚涛公司签订《委托代理销售协议》，其中第八条第7、8项约定：”（7）甲方（益民公司）须解除与博泽公司所签涉及该房产物业委托合同（或协议），交付该房产以便于乙方（瀚涛公司）销售。（8）该别墅未销售出去之前原博泽公司对外出租的别墅，出租人权利、义务相应由乙方承接。原博泽公司违约所承担的义务不在此限”。之后瀚涛公司开始经营，并开展了相关业务，瀚涛公司承接博泽公司的出租人权利义务后，与姬濬、赵浩等部分租户签订《使用经营合同》，就111栋2号、105栋1.2号、112栋1.2号等5套别墅的使用费及损耗费用达成协议。2015年7月31日，亿民公司、益民公司给博泽公司致函，单方面通知解除与博泽公司之间的委托协议。2015年8月12日，益民公司给瀚涛公司致函，单方面通知解除与瀚涛公司之间的委托销售协议。2015年8月15日，亿民公司、益民公司与博泽公司又签订了《物业委托出租管理服务协议》之补充协议（三），在清算了双方之前的债权债务后，又约定了双方的权利义务。2016年10月20日，亿民公司、益民公司给博泽公司致函，单方面通知解除与博泽公司之间的委托协议。2016年11月17日，博泽公司将亿民公司、益民公司诉至西宁市城中区人民法院，请求确认亿民公司、益民公司发出的《关于解除〈物业委托出租管理服务协议〉及其〈补充协议〉的通知》无效，经审理，该院于2016年12月26日依法作出（2016）青0103民初2368号民事判决书，判决亿民公司、益民公司于2016年10月20日向博泽公司发出的《关于解除〈物业委托出租管理服务协议〉及其〈补充协议〉的通知》无效。亿民公司、益民公司不服判决，提起上诉，西宁市中级人民法院于2017年5月11日维持原判。博泽公司为维修鑫润园别墅小区公共化粪池等支出费用51800元。另查明：2014年5月30日，博泽公司与租户杨龙河签订了《使用经营合同》，将124栋、125栋、130栋、131栋、132栋别墅出租给杨长河作为经营场所使用，后双方就使用费、损耗费等产生纠纷，西宁市城中区人民法院作出（2015）中民一初字第823号民事调解书确认杨龙河于2016年2月9日前给付博泽公司房屋使用及损耗费305834元。另查明，益民公司收取鑫润园别墅小区8号别墅租金13781.25元。
本院认为：亿民公司、益民公司与博泽公司签订的《物业委托出租管理服务协议》及《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》约定将益民公司拥有合法处置权的物业委托博泽公司出租经营管理，上述约定确定了亿民公司、益民公司与博泽公司之间的委托合同关系，且合同实际履行过程中也是博泽公司代为上述二公司行使涉案别墅的出租管理权。根据《合同法》第四百一十条之规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。亿民公司、益民公司请求解除对博泽公司的委托合同关系，属于行使法定解除权，其上诉要求解除合同符合法律规定，应予支持。一审法院对涉案合同的性质认定错误，导致适用法律错误，应予纠正。因双方在履行合同过程中，博泽公司未及时交付租金是造成本案纠纷产生的直接原因，故其应当按照合同约定支付租金。对于涉案租金的数额认定问题。因博泽公司与杨龙河签订了《使用经营合同》，且有西宁市城中区人民法院（2015）中民一初字第823号民事调解书对涉案中博泽公司向杨龙河租赁的124栋、125栋、130栋、131栋、132栋别墅的租金予以确认，博泽公司上诉上述租金数额未予扣除的主张无事实依据，不予支持。对于涉案第111栋2号、105栋1号、2号、112栋1号、2号共5套别墅，因博泽公司提交瀚涛公司与承租人姬濬、赵浩之间签订的《使用经营合同》、西宁市城中区人民法院（2016）青0103民初1065号民事裁定书，可以证实上述别墅的租赁相对方为瀚涛公司，故该部分租金不应由博泽公司承担，博泽公司上诉扣减相应租金的上诉理由成立，应予支持。经计算，上述别墅产生的租金应为1600元/月*5套*21个月（自2016年1月至2017年9月）=168000元，故博泽公司欠付的租金应为4461018.75元（4629018.75元-168000元）。对于物业管理费一节，因《补充协议》中对物业服务无明确约定，亦无约定应由博泽公司交付物业管理费，亿民公司、益民公司未提交相关证据证实其提供了相关物业服务，并实际产生物业费333333元的事实，故博泽公司的此节上诉理由成立。综上，一审法院认定事实部分有误，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：
一、撤销青海省西宁市城中区人民法院(2017)青0103民初964号民事判决；
二、解除青海亿民房地产开发有限公司、青海益民物业管理有限公司与西宁博泽企业管理咨询服务有限公司签订的《物业委托出租管理服务协议》及《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》；
三、西宁博泽企业管理咨询服务有限公司于判决生效十日内向青海亿民房地产开发有限公司、青海益民物业管理有限公司给付租金4461018.75元。
四、青海亿民房地产开发有限公司、青海益民物业管理有限公司自判决生效之日起三十日内向西宁博泽企业管理咨询服务有限公司博泽公司给付维修费51800元。
五、驳回青海亿民房地产开发有限公司、青海益民物业管理有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回西宁博泽企业管理咨询服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费106998元，由青海亿民房地产开发有限公司、青海益民物业管理有限公司负担7624元，由西宁博泽企业管理咨询服务有限公司负担99374元。
本判决为终审判决。
审判长郭鑫
审判员山有梅
审判员赵亮
二○一八年二月五日
书记员张婷婷