北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终2325号上诉人（原审原告）：�保先，男，1965年12月26日出生。委托诉讼代理人：崔智琦，北京市百瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗治国，男，1971年6月4日出生。上诉人丛保先因与被上诉人罗治国房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初34419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丛保先上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.《房屋租赁补充协议》约定第一个三年期租金一万元，第二个三年期双方协商按市场行情并参考乙方装修因素可以适当调整租金，我认为第一个三年期租金是明确的，第二个三年期可以调整租金，因此第二个三年期的租金应另行协商；2.《房屋租赁补充协议》中关于第一个三年期的约定�有效的，第二个三年期是预约合同，由于双方关于第二个三年期的租金没有协商取得一致，关于租金价格需要重新协商，所以第二个三年期的租赁合同没有成立；3.在第二个三年期快到之前，我就下一个三年期的租金问题主动要求与罗治国进行协商，积极促成下一期合同订立，我提出将年租金调整到17万元，罗治国不同意，并提出租金过高，如果这样就不租了，此后我又与罗治国围绕其搬离房屋的事宜进行了协商，我将10万元租金退给了罗治国，我只留了2万元押金，但也没有取得一致，可见我全面履行了义务，不存在未履行义务或不当行使权利的情形。罗治国辩称，我支出了装修费用以取得租用六年的权利，《房屋租赁补充协议》中明确约定租期是六年，不存在第一个三年期和第二个三年期的区分；在协商租金过程中，我同意调整为年租金14万元，但丛保�没有同意，后来丛保先提出让我退租，我也答应了，用我的装修款抵五个半月的租金，但后来丛保先又不同意了；2017年7月2日我补交了10万元租金，丛保先收了，丛保先没有积极履约，是我在积极的履行和配合。同意一审判决，不同意丛保先的上诉请求及理由。丛保先向一审法院起诉请求：1.确认我与罗治国之间的房屋租赁合同已经于2017年6月30日履行完毕；2.罗治国立即搬出北京市海淀区2C房屋（以下简称涉案房屋）；3.罗治国按照市场价格支付我2017年7月1日至实际搬出日之间的房屋使用费，按照15000元每月（不含车位费）支付；4.本案诉讼费用由罗治国承担。一审法院认定事实：2013年12月9日，丛保先（甲方、出租人）与罗治国（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定丛保先将涉案房屋出租给罗治国。合同第三条租赁期限：“（一）房屋租赁期自2014年1月1日至2017年12月31日，共计3年。甲方应于2014年1月1日前将房屋按约定条件交付给乙方……”第四条租金及押金：“（一）租金标准及支付方式：1万元/月……支付方式：押0付12，……”。2013年12月13日，丛保先（甲方）与罗治国（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：“一、本补充协议与主合同冲突的地方，都以本补充协议为准。二、甲乙双方友好协商，对乙方租住甲方的2C房间进行重新装修，甲乙双方对此达成一致协议。三、装修费用原则上控制在10万元以内，但不排除有微小的成本核算误差。装修费用乙方直接承担6万元人民币；其他费用由甲方承担，但该费用由乙方先行垫付。自乙方入住后，该费用充当房款对应的天数。……四、入住日期：1、预计2014年春节前装修结束，则入住日期为2014年2月16日。2、如意外原因2014年阴历年前不能完成，以装修完工后20天为入住日期。五、合同期限：起租日为从入住日期算起，6年整，此6年内，乙方具有绝对承租权，甲方不得以任何理由退租。六、住房费用：首期入住第一个三年期，每月1万元；三年期满，第二个三年期，甲乙双方友好协商，按市场行情及参考乙方装修因素可适当调整租金。七、2013年12月9日乙方已经付给甲方五万元，并承诺在2014年1月31日前付清一年期租金的余款七万元整。八、第一年度租期起算日期：以乙方入住日起，先执行乙方为甲方垫付装修款的对应的天数，执行结束后第二日为第一年度租期起算日。”而后，丛保先与罗治国在该补充协议上书面确认：“乙方起租日从2014年7月1日起，下一次付款期为2015年5月1日”。罗治国将涉案房屋装修，房屋装修费用109970元。罗治国每年5月向丛保先支付下一年度租金。2017年5月起，丛保先与罗治国协商调整租金，双方未能就租金调整事宜达成一致。2017年5月2日，罗治国向丛保先支付租金12万元。5月12日，丛保先向罗治国退还租金10万元。7月2日，罗治国向丛保先支付租金10万元。审理中，丛保先提交其与罗治国微信记录截屏，内容为：“罗治国：这个协议与我们那日达成的协议出入太大，我签不了”、“丛保先：哪里变了”、“罗治国：您好！第二条请增加：2017.7.1至12.31不再有房屋租赁款，此期间的房屋租赁费为甲方补偿乙方对该租赁房屋的装修付出”、“罗治国：1、应该是2017.7.1至12月15日；2、第三条交钥匙退押金，其他赔付不写”、“丛保先：你一直说11月15号我也跟着写错了。”证明双方曾协商搬离房屋事宜，罗治国同意只租3年。罗治国认可微信记录截屏真实性，但主张双方未就退租事宜达成一致意见。丛保先提交中介报价截图、北京某网截图及涉�房屋前租户租赁合同，证明涉案房屋月租金高于14000元，罗治国对上述证据不予认可，认为与本案无关。丛保先提交其妻子于某与罗治国的短信记录截屏，内容为：5月2日，“于某：罗治国5月2日16时5分向您尾号XXXX的准贷记卡电子汇入收入人民币120000元，活期余额121005.03元。建设银行”；5月12日，“罗治国：我的中国银行账户：中国银行北京某支行，罗治国，6XXXX”，证明双方对租金数额未达成一致意见，罗治国要求退租后发来退款账户信息。罗治国对短信截图真实性认可，但认为是丛保先无缘由的问其银行账号，未经其同意就退款10万元。丛保先提交补充协议草稿，证明该草稿是经双方口头沟通后形成的文字稿，罗治国对草稿的真实性认可，但认为该草稿与口头协商时内容差距较大，无法签署。丛保先提交2017年6月23日通过微信发送给罗治国的催告函，证明双方对�租金数额无法达成一致，罗治国认可催告函真实性。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。丛保先与罗治国签订的《北京市房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，系依法成立的合同，双方均应按照约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。根据已查明的事实，丛保先与罗治国签订的合同中约定：“合同期限：起租日为从入住日期算起，6年整，此6年内，乙方具有绝对承租权，甲方不得以任何理由退租。”丛保先主张罗治国同意租赁期�止至2017年6月30日，其提交的证据无法证明其主张，法院不予采信。在租赁期内，罗治国依照合同约定将房屋租金支付至2018年，现丛保先因罗治国未认可其提出的增加租金数额，而主张确认双方租赁合同于2017年6月30日履行完毕，要求罗治国搬离涉案房屋并支付使用费之诉讼请求不符合合同约定及法律规定，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回丛保先全部诉讼请求。本院审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，丛保先上诉主张《房屋租赁补充协议》对于第二个三年期的租赁事宜仅为预约，在房屋租金未确定的情况下，其与罗治国之间的房屋租赁合同已经到期，第二个三年期的租赁合同因欠缺租金标准而未能成立。罗治国认为《房屋租赁补充协议》已经明确约定租赁期限为六年，现房屋租赁期限尚未届满。故本案争议焦点在于如何正确认定《房屋租赁补充协议》中双方当事人关于租赁期限和租金标准的意思表示。《房屋租赁补充协议》第五条系对于租赁期限的约定，该项明确约定了合同期限为入住日期起算六年整。并同时明确约定，在六年内，罗治国享有承租权，丛保先不得以任何理由退租。在第六条住房费用的问题上，约定了三年期满后，按市场行情及参考乙方装修因素可适当调整租金。因此，上述两条是对于不同内容的分别约定，对于租赁期限与租金标准的确定，应当分别以该两条的内容为依据。丛保先主张双方对于第二个三年租期仅存在预约，但《房屋租赁补充协议》中明确约定了合同期限为六年，且不存在�来就租赁合同订立本约的约定，故《房屋租赁补充协议》并非对第二个三年租期的预约，对于丛保先的该项上诉理由，本院不予采纳。关于丛保先所持第二个三年租期租金标准不明，导致租赁合同无法成立的上诉理由。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条之规定，当事人对于合同是否成立存在争议，法院能够确定当事人姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。在丛保先未举证证明双方对于租赁合同成立或解除附加了其他条件的情况下，本案中的《房屋租赁补充协议》自双方签字时已经成立并生效。即使丛保先与罗治国关于第二个三年期的租金标准无法协商一致，亦不影响双方之间租赁合同处于成立并生效的状态。丛保先以房屋租赁合同到期履行完毕为由要求罗治国腾退房屋，并支�房屋使用费，缺乏依据。一审法院对其诉讼请求予以驳回正确，本院予以维持。关于租金标准调整等合同履行问题，在双方当事人仍无法达成一致的情况下，双方均可以通过在法律规定范围内对合同作出解释的方式另行解决。综上所述，丛保先的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由丛保先负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘新泉审 判 员  范 磊二〇一八年三月十八日法官助理  张 超书 记 员  杜 莹