江西省赣州市�级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终1033号
上诉人（一审被告）：江西广宸房地产开发有限公司，地址：全南县老车站广宸新天地售楼部。
法定代表人：朱立，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗红保，江西国商律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陈志辉，男，1977年5月19日生，汉族，住全南县。
委托诉讼代理人：邱国梁，江西全丰律师事务所律师。
上诉人江西广宸房地产开发有限公司（下称广宸公司）因与被上诉人陈志辉商品房销售合同逾期交房纠纷一案，不服全南县人民法院（2017）赣0729民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
广宸公司上诉请求：1、撤销一审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、�二审案件受理费由被上诉人承担。其上诉理由:一、一审认定广宸·新天地公益乐居购房预算系上诉人销售涉案楼盘的促销方案，属要约，无事实和法律依据。中企合（北京）投资管理中心在涉案楼盘搞一项公益乐居活动，与上诉人签订了《定向捐赠协议书》。当时准备搞促销方案,但只涉及上诉人与中企合(北京)投资管理中心双方,后因中企合(北京)投资管理中心反悔就未进行下去,促销方案也就终止了,也未公布给购房人,哪来的要约之说。被上诉人手中的公益乐居购房预算表不是当时购房时出示给被上诉人的,而是在购房后2017年因发生纠纷，在当地派出所协调时,应派出所要求,才出示,并且上诉人当场申明该公益乐居购房预算未实施，未公布。如果广宸·新天地公益乐居购房预算是要约，就应在双方签订的房屋买卖合同时交给被上诉人，不应认定广宸·新天地公益乐居购�预算为要约。被上诉人主张广宸·新天地公益乐居购房预算在签订合同之前就提供给了他，没有提供任何证据，该主张不能成立。因此,一审这一认定是错误的,无事实和法律依据。二、全2015年、2016年雨水特别多,导致延期交房,属于不可抗力,依法不应承担违约责任。一审法院未认定为不可抗力,不符合事实和法律规定。2015年全降雨天数为173天,2016年降雨天数181天,有全气象局的相关证据来证实。降雨特别多,造成工期延期,未能按时交房。上诉人的法定代表人及工作人员均不是全的人,未在全工作和生活过,无法知晓全的降雨情况。全降雨天数多,这是上诉人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。根据《合同法》第一百一十七条第二款规定,应当认定为不可抗力,上诉人依法不应承担本案的违约责任。三、本案约定的违约金过高,超过了上诉人所获得的利润,上诉人请求减少,于法有据,应当支持。一审判决不支持不符合法律规定。《赣州市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第2条约定:超过20日至实际交房日起出卖人按买受人累计已付房款每日付万分之三的违约金。然而未按期交房被上诉人的损失就是相应房屋的租金,全与涉案房屋同地段的月租金也就1000余元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少:当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此解释违约金对应造成的损失,可是一审法院判决认为涉案违约金不属于损失赔偿的违约金,以及未超过年利率24%,显然不符合这一司法解释。被上诉人除了租金损失之外,还有什么损失,举证责�在于被上诉人,不在于上诉人,一审分配举证责任不当。实际被上诉人损失远远低于违约金的数额,涉案违约金已经大大地超过被上诉人损失30%以上,也超出了上诉人所获得的利润,属于违约金约定过高的情形。因此,根据最高人民法院的这一司法解释和《合同法》第一百一十四条第二款的规定,应支持上诉人的减少违约金的要求,否则不公平。综上所述,一审判决认定事实不清,适用法律不当,显失公平、公证,偏袒被上诉人。请求二审予以改判,支持上诉人的上诉请求。
被上诉人陈志辉答辩称：一、上诉人主张上诉人的促销方案不是要约的上诉观点不能成立。1、上诉人否认其在签订购房签订购房合同时已将公益乐居购房预算交给了答辩人完全是歪曲事实。在签订购房合同时，上诉人交给了《广宸·新天地公益乐居购房预算》表，只是当时上诉人没有盖章，在起诉之�,答辩人就补偿款发生争执。报警后，双方到派出所，在派出所内警察问上诉人的法定代表人《广宸·新天地公益乐居购房预算》表是否公司发的,他们承认,就在《广宸·新天地公益乐居购房预算》表上补盖章。在《广宸·新天地公益乐居购房预算》表中,其法定代表人在盖章的时候还专门写明这是其公司的正常促销方案。2、合同中的价格与其《广宸·新天地公益乐居购房预算》表中的价格是一致的,也是依据《广宸·新天地公益乐居购房预算》表签订合同。3、《广宸·新天地公益乐居购房预算》表中有二种购房价格,如果不是上诉人有更加优惠的补偿作保证,包括答辩人在内的任何人也不可能选择其更高的价格方案。4、双方的信函、电报、电子邮件都是合同的组成部分，这是合同法的明确规定,也是最基本的合同法学知识。二、上诉人主张全南2015、2016年雨水多是不可抗力�观点不能成立。法律上对不可抗力有明确的规定。答辩人是2016年2月与上诉人签订购房合同,这时他们已经在全开发楼盘几年时间,房屋已经封顶。上诉人还不知道全的天气情况？三、上诉人主张违约金过高不能成立。答辩人的损失不但是逾期交房另行租房所要支付的房屋租金,还有支付的利息。因此,上诉人要求减少违约金的观点不能成立。综上所述,请求驳回上诉，维持一审判决。
陈志辉向一审法院的诉讼请求：1、判决被告向原告支付补偿款137558元，支付违约金57609.29元，合计195167.29元；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：被告在全老车站转盘旁开发建设广宸·新天地楼盘项目，并以买房补贴首付20%和赠送装修费（内含送家装主材60%、送家电20%、送人工费20%）促销方案销售该楼盘房屋。2016年3月28日，原告陈志辉作为买受人与被告江西广宸房地产开发有限公司作为出卖人签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，该商品房买卖合同约定：项目名称：广宸·新天地（坐落于全老车站转盘旁）。该合同第三条商品房基本情况：买受人购买的商品房房号为1栋1-2-1503号，建筑面积116.22㎡（预测）。第六条计价方式与价款：计价方式为建筑面积，单价为5918元/平方米，总价为687790元。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、该商品房相关设施已符合第十条约定的条件（商品房相关设施设备交付条件）；3、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》及其使用、保修等相关材料。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，即附件五合同补充协议的内容。该商品房买卖合同附件五合�补充协议第2条双方就出卖人逾期交房约定如下：在约定的交付期限第二天至20日内，出卖人按买受人累计已付房款的同期银行存款利率计算违约金，超过20日至实际交付日起出卖人按买受人累计已付房款每日付万分之三的违约金，合同继续履行。（注：交房前买受人应按合同总款100%付清之后方可办理交房手续）。另查明，原告根据被告提供的补贴首付金额20%计137558元的促销方案支付了购房款550232元（购房价687790元-补贴首付金额20%137558元）给被告，具体付款时间：2016年3月28日，原告陈志辉向被告交纳了房款首付款40232元（收据金额为40231元），当日，被告向原告出具收到1栋2单元1503室首付款40231元的收款收据一张（盖有被告公司公章），2016年4月1日，原告陈志辉向被告支付了按揭款510000元，当日，被告向原告出具收到1-2-1503室信用社按揭款510000元的收款收�一张（盖有被告公司公章）。2017年8月14日，原、被告就原告购买的广宸?新天地1栋1-2-1503号房办理了房屋交接手续，原告同意接受房屋并领取钥匙。被告至今未按促销方案赠送装修费137558元（内含送家装主材60%即82535元、送家电20%即27512元、送人工费20%即27512元）给原告。2017年9月1日至20日期间，中国人民银行活期存款年利率为0.35%。再查明，2015年2月6日，被告取得广宸?新天地项目的商品房预售许可证[（赣）房预售证第2015－001号]。至庭审时，被告仍未取得广宸·新天地项目的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，被告表示正在积极办理中。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于补偿款的问题。本案中，原告提供的广宸·新天地公益乐居购房预算系被告销售其开发的广宸·新天地项目房号为1-2-1503房屋时的促销方案，属要约，原告接受并按要约内容支付购房款的行为，属通过行为作出承诺，原、被告已通过要约、承诺方式订立合同，故该广宸·新天地公益乐居购房预算属于原、被告双方商品房买卖合同的组成部分，原、被告应按约履行。根据该购房预算可知，被告除应补贴首付金额20%即137558元给原告外，还应赠送装修费137558元（内含送家装主材60%即82535元、送家电20%即27512元、送人工费20%即27512元）给原告，原告已按购房预算表中的购房价687790元在核减被告应补贴给其的首付补贴20%即137558元后支付了550232元给被告，原告已履行了其义务，被告亦应按约履行赠送装修费137558元的义务，故原告要求被告支付补偿款即赠送装修费137558元的诉讼请求符合合同约定，予以支持。关于违约金的问题。商品房买卖合同约定，被告应在2016年8月30日前交付房屋，但原、被告双方实际于2017年8月14日才办理房屋交付手续，被告逾期交房，原告要求被告按合同约定支付违约金，符合法律规定，予以支持。被告提出本案约定的违约金日万分之三远远大于原告的实际损失，属于过高的违约金，请求减少的意见，因原、被告约定的违约金不属于损失赔偿的违约金，被告未提供证据证明原告实际损失多少，且日万分之三（日利率0.03%）折算为年利率即为10.8%，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，未超过年利率24%，符合法律规定，故对被告的该抗辩意见，不予采纳。综上，根据“交付期限第二天至20日内，出卖人按买受人累计已付房款的同期银行存款利率计算违约金，超过20日至实际交付日起出卖人按买受人累计已付房款每日付万分之三的违约金”之约定，从2016年9月1日起至9月20日，逾期20日，从2016年9月21日至2017年8月14日，逾期328天，违约金应分别计算，合计为54248.35元[550232元×0.35%÷365天×20天+550232元×0.03%×328天]，故对原告要求支付违约金57609.29元的诉求，支持54248.35元，超过部分，不予支持。对于被告提出补偿款应由中企合（北京）投资管理中心支付，而不是其支付的意见，一审法院认为，原告购买涉案房屋是基于被告对其开发的广宸·新天地楼盘的宣传促销活动，与原告签订房屋买卖合同的合同相对人是被告，中企合（北京）投资管理中心不是原、被告间商品房买卖合同的相对人，被告的该意见不符合合同的相对性原则，故不予支持。对于被告提出的延期交房是全2015年、2016年雨水特别多，不可抗力原因造成的，属于免责情形的意见。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗�不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，本案中，被告作为房地产开发企业，其在与原告约定交房期限时，理应考虑到雨水等客观天气对房屋建设工程工期的影响，而不应在延期交房后再以此抗辩，故对被告该意见，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告江西广宸房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈志辉支付补偿款即赠送装修费137558元。二、被告江西广宸房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内�原告陈志辉支付逾期交房的违约金54248.35元。三、驳回原告陈志辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4203元，由被告江西广宸房地产开发有限公司承担。
二审审理中，上诉人广宸公司向法庭提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，证明竣工验收备案表我方已经取得，房屋已经验收了。被上诉人质证认为，对该表的真实性、合法性没有异议，但是对其要证明的目的有异议，备案表是2018年3月份才取得，按照双方购房约定，上诉人必须交房的条件之一就是要取得备案表，但是在一审开庭时上诉人并未取得备案表，法庭还特别就这个问题询问过上诉人。所以该表可以证明2018年3月份上诉人才取得备案表。在2017年7月份上诉人却已经交房，我方主张的违约金就是计算到2017年7月份，即300多天的违约金，严格来讲都应该计算到2018年3月1日。本院对上诉人提交的该证据的真实性、合法性予以认定，但备案表是2018年3月1日才完成备案，不能证明在约定交房时间之前就已经取得。
二审审理中，被上诉人未向法庭提交证据。
二审查明以下事实：一、上诉人广宸公司在销售广告中给出了两种优惠促销方案，一种是直接在购房单价上优惠并直接将优惠后的购房单价载入销售合同中，另一种是“广宸·新天地公益乐居”优惠方案。而“广宸·新天地公益乐居”优惠方案包括以下几个部分：1、2015年11月30日，甲方广宸公司与乙方中企合（北京）投资管理中心的《定向捐增协议》，约定：广宸·新天地楼盘参与公益乐居捐赠。甲方将公益楼盘总销售额的5%作为�益损赠向乙方进行捐赠，按照成交一套捐赠一套的方式。扶助对象一次性付款的，按成交一套房计算，扶助对象先支付首付款的，待扶助对象办理完毕银行按揭手续，开发商获得银行按揭款时，按成交一套计算。乙方在收到甲方的捐赠款后，立即购买一张智尼乐享卡捐赠给甲方楼盘购房者作为家居（包含家电/家具/装修主材）补贴，此智尼乐享卡使用比例为60%（家具建材）、20%（家电/智能产品）、20%（施工人工费）。该卡价值为甲方楼盘购房者所购房屋总价款的20%。此2、甲方广宸公司与乙方中企合（北京）投资管理中心的《服务协议》。3、甲方中企合（北京）投资管理中心与乙方购房者之间签订的《慈善捐赠协议》，内容包括：由甲方购买一张智尼乐享卡捐赠给乙方作为家居（包含家电/家具/装修主材）补贴，此智尼乐享卡使用比例为60%（家具建材）、20%（家电/智能产品）、20%（施工人工费）。该卡价值为乙方所购房屋总价款的20%。乙方必须和甲方指定的装修公司签订装修合同，否则将无法享受甲方捐赠的所有补贴项目。乙方如在实际装修过程中发现补贴金不够时，自行补足差额部分。二、被上诉人选择了“广宸·新天地公益乐居”优惠方案，并在签订《商品房买卖合同》时，在甲方中企合（北京）投资管理中心与乙方购房者之间《慈善捐赠协议》中作为乙方签名。因中企合（北京）投资管理中心在与甲方广宸公司签订《定向捐增协议》以及《服务协议》后反悔，不愿再与广宸公司合作进行“广宸·新天地公益乐居”优惠活动，故中企合（北京）投资管理中心并没有在甲方中企合（北京）投资管理中心与乙方购房者（被上诉人）之间签订的《慈善捐赠协议》中作为甲方签名盖章。三、上诉人与被上诉人陈志辉签订的《商品房买卖合同》中约定的单价为5918元/㎡，房屋总价为687790元，其中首付款177790元，按揭贷款510000元。四、在被上诉人办理银行按揭贷款手续的过程中，广宸公司开具了收到被上诉人首付款177790元的《江西省地方税务局通用预收款收据》，但被上诉人实际向上诉人交纳的首付款仅为40232元。对于首付款差额部分的款项即137558元，上诉人在开具首付款《江西省地方税务局通用预收款收据》的同时，并没有要求被上诉人出具欠条。五、因被上诉人与上诉人在购房款20%的装修补贴方面发生纠纷，由当地派出所进行调解处理。在调解中，出示了当时未加盖广宸公司印章的《[广宸·新天地]公益乐居购房预算》表，应当时调解的要求，上诉人在该表中加盖了广宸公司的印章，并由上诉人法定代表人朱立手写注明“此表由我公司提供”。六、双方诉争《商品房买卖合同》附件五补充协议第二条括号中注明：“交房前买受人应按合同总款100%付清之后方可办理交房手续（费）”。七、广宸·新天地开发项目于2018年3月1日完成竣工验收备案手续。
二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为：诉争《商品房买卖合同》第九条约定了商品房的交付条件为应当同时符合以下几个条件：1、该商品房已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件（基础设施设备以及公共配套设施条件）；3、该商品房已经取得房屋测绘报告。而在本案中，上诉人未在一审中向法庭提交案涉商品房的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，其在二审中向法庭提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，所载�的完成竣工验收备案的时间为2018年3月1日。故上诉人未能在约定的交房时间之前具备交房条件，应当按《商品房买卖合同》第十二条之约定，承担逾期交房的违约责任。上诉人称其为外地开发商，不了解全南当地的情况，且初涉房地产开发行业。本院认为，这些不是逾期交房违约责任的法定或约定的免责因素。上诉人称全南当地降雨量大，应视为不可抗力因素。本院认为，降雨量大并不属于不可抗力因素，而且，《商品房买卖合同》也没有约定降雨量达到多少为可延期交房的免责因素。故上诉人主张降雨量太大应免除其逾期交房的上诉理由，既没有法律依据，也不符合合同约定，本院不予支持。上诉人主张违约金太高，调求调减，但未提交违约金太高的证据，且违约金利率未超过法定最高限2%/月，故对上诉人这一请求，本院不予支持。
关于被上诉人�选择的“广宸·新天地公益乐居”优惠方案中所涉装修补贴问题。从“广宸·新天地公益乐居”优惠方案的内容以及各方的协议内容设定来看，该优惠方案的内容主要为：由广宸公司按每套房屋销售额的5%捐赠（支付）给中企合（北京）投资管理中心，在购房者选择由中企合（北京）投资管理中心指定的装修公司进行装修的情况下，由中企合（北京）投资管理中心以智尼乐享卡（价值为房价的20%）的形式对购房者进行补贴。该种方案有以下几点应予明确：第一，需要广宸公司、中企合（北京）投资管理中心以及购房者三方均同意并且各自之间签订协议才可享受补贴优惠。第二，需要购房者选择由中企合（北京）投资管理中心指定的装修公司进行装修。第三，补贴的价值虽然达到房款的20%，但并不是直接以现金的形式支付，内容也不仅限于装修补贴，补贴�项目以及比例为60%（家具建材）、20%（家电/智能产品）、20%（施工人工费）。
本院认为，本案中，被上诉人无权要求上诉人支付装修补贴即承担购房款的20%计137558元。其理由为：第一，该房价款20%的家居补贴的义务方并不是广宸公司，而是中企合（北京）投资管理中心。但中企合（北京）投资管理中心因反悔与广宸公司之间就该项目达成公益乐居优惠合作，故没有在与被上诉人之间的《慈善捐赠协议》中作为甲方签名盖章。第二，被上诉人也没有提交证据证明其所聘请的装修公司是中企合（北京）投资管理中心所指定的装修公司。第三，上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》的价款仍然为687790元，并没有扣减该家居补贴137558元，双方也没有在补充协议中将“广宸·新天地公益乐居”优惠方案的内容载明到《商品房买卖合同》中。第四，《中华人民共和国合同法》第十五条规定，“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”。《广宸·新天地公益乐居购房预算》表中，广宸公司的印章是在派出所调解的过程中，在当时应要求所加盖的，仅是证实此表内容由广宸公司提供，并不能证明，该表内容就是双方《商品房买卖合同》的内容之一。综上几个方面的因素，本院认为，上诉人向被上诉人出示的《广宸·新天地公益乐居购房预算》表以及上诉人的广告促销方案，并不是一种要约，而是一种要约邀请，而且，这种要约邀请中，还包括了一部分中企合（北京）投资管理中心的义务在内。“广宸·新天地公益乐居”优惠方案实际上是广宸公司、中企合（北京）投资管理中心以及购房者三方之间的协议内容。上诉人在促销过程中，虽然就“广宸·新天地公益乐居”优惠�案进行过广告，也与中企合（北京）投资管理中心双方之间签订过内部协议，在与被上诉人购房协商过程中也向被上诉人出示过《广宸·新天地公益乐居购房预算》表，但由于中企合（北京）投资管理中心反悔未盖章，即三方之间就“广宸·新天地公益乐居”的优惠协议未达成。而该优惠协议中承担优惠义务的一方是中企合（北京）投资管理中心，并不是广宸公司，广宸公司与被上诉人在其双方之间的《商品房买卖合同》中并没有将“广宸·新天地公益乐居”的优惠协议内容载明进去。在中企合（北京）投资管理中心明确不参与和广宸公司的合作后，被上诉人也没有与广宸公司另行签订补充协议，就中企合（北京）投资管理中心所应承担的家居补贴义务转由广宸公司承担达成相关协议。故被上诉人要求上诉人以现金形式承担该家居补贴费用137558元，没有合同约定依据，本院不予支持。
上诉人还主张，被上诉人还差首付款137558元未支付，被上诉人不仅应当支付该费用，而且，根据商品房买卖合同附件五补充协议第二条括号中注明的“交房前买受人应按合同总款100%付清之后方可办理交房手续”之内容，上诉人还具有逾期交房的合法抗辩权。对此，本院认为，国务院颁发的《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定，“本办法所称发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证”。《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三条规定，“发票的基本联次包括存根联、发票联、记账联。存根联由收款方或开票方留存备查；发票联由付款方或受票方作为付款原始凭证；记账联由收款方或开票方作为记账原始凭证”。现行税制发票分为普通发票和增值税专用发票两大类。增值税专用发票不仅是购销双方收付款的凭证，而且可以用作购买方扣除增值税的凭证。而普通发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。根据上述《发票管理办理》所赋予的发票的法律意义，购房发票是证明购房款已经支付的法律凭证。本案中，上诉人与被上诉人根据“广宸·新天地公益乐居”的优惠方案进行了协商，其中涉及上诉人的义务部分为在首付款中减少20%的购房款即137558元，即免交该首付款费用137558元是“广宸·新天地公益乐居”的优惠方案中赋予上诉人的义务。虽然《商品房买卖合同》中并没有将该优惠部分137558元从合同约定的总房价中扣减，但是，上诉人在明知被上诉人仅交纳40232元首付款，未交纳差额部分即137558元的情况下，仍然出具177790元的《江西省地方税务局通用预收款收据》，而且在�时并未要求被上诉人出具差额部分137558元的购房款欠条，说明上诉人在当时已经认可其在广宸·新天地公益乐居”优惠方案中的首付款优惠义务。而且，上诉人在一审的民事答辩状中也认可已经优惠了20%的购房款，仅主张不应再承担家居补贴的义务。上诉人在二审中再主张未交足房款，与其先前行为的法律涵义不符，本院不予支持。
综上，上诉人的部分上诉请求成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实基本清楚，但在中企合（北京）投资管理中心未与被上诉人签订协议的情况下，将购房协商过程中包含中企合（北京）投资管理中心所负义务的未加盖印章的购房预算方案认定为要约，作为上诉人与被上诉人的合同内容，适用法律及处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持全南县人民法院（2017）赣0729民初827号民事判决第二、三项；
二、撤销全南县人民法院（2017）赣0729民初827号民事判决第一项。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4203元（陈志辉已预交），二审案件受理费4136元（广宸公司已预交），合计8339元，由上诉人广宸公司负担4136元，被上诉人负担4203元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
审 判 员 赖国东
审 判 员 王阿婷
二〇一八年四月十二日
代理书记员 葛颖婷