广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第84号
原告（反诉被告）：郑焕强，男，1995年12月28日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
委托代理人：郭训富，广东香山律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中山市储备粮管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区华柏路11号，组织机构代码73217235-0。
法定代表人：何联明。
委托代理人：邝昕、侯明玉，广东正鸿律师事务所律师。
第三人：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡，组织机构代码67885554-7。
法定代表人：张国库，执行董事。
委托代理人：吴丽晶，行政经理。
原告（反诉被告）郑焕强诉被告（反诉原告）中山市储备粮管理有限公司（以下简称储备粮公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，根据原告郑焕强申请依法追加中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，由代理审判员林佩坚独任审判，后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告郑焕强及其委托代理人郭训富，被告储备粮公司委托代理人邝昕、侯明玉，第三人家家顺公司委托代理人吴丽晶到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告储备粮公司提起反诉，本院决定合并审理。本案现已审理终结。
原告郑焕强诉称：2014年5月21日，原、被告通过第三人家家顺公司共同签订了位于中山市××××大道物业[房地产号为：第C1481151号中府国用（2003）第250114号]的中山市二手房买卖合同及居间服务合同（以下简称二手房买卖及居间合同）。签订合同后，原告按合同约定支付被告订金75万元，并于2014年7月9日支付200万元房款给被告。被告于2014年5月22日承诺并保证：被告于2014年9月30日前将上述物业成功过户到原告名下，且保证在此期间被告不能将此物业出售给任何第三方（除原告违约外）。但被告以种种原因和理由，不履行过户手续，并于2014年8月7日通知原告，退回原告支付的房款200万元。之后原、被告多次协商，原告要求被告履行合同义务，完成过户手续，被告均不配合。故为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.解除原、被告之间签订的中山市二手房买卖合同及居间服务合同，被告支付原告违约金75万元；2.被告承担本案案件受理费。
庭审中，原告明确诉求1为解除原告与被告储备粮公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中关于原告郑焕强与被告储备粮公司的权利义务关系；增加一项诉求为：被告向原告返还订金75万元。
原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.中山市二手房买卖合同及居间服务合同；2.物业图片；3.收据；4.银行监管联名账号；5.中国工商银行凭证5张；6.承诺书；7.交易情况说明；8.告知书；9.测绘图纸2张（方位图、用地图）；10.律师函。
被告储备粮公司辩称：原、被告签订的二手房买卖及居间合同中约定涉案物业转让总价款为508万元，原告需于2014年9月30日之前将除定金75万元以外的楼款433万元支付至原、被告约定的银行监管账户，如原告逾期履行超过15个工作日则被告有权解除合同并可没收定金或要求原告支付转让总价款20%的违约金。合同签订后，被告为履行合同提前偿还了银行贷款，解除了涉案物业的抵押，并与涉案物业的各承租人进行协商，获得各人的同意书面表示放弃对涉案房产的优先购买权，已使涉案物业具备了合同约定的交易条件。相反，原告在签订合同后仅支付了定金75万元及于2014年7月9日支付除定金以外的部分楼款200万元，余款233万元没有依约支付至原、被告约定的银行监管账户，同时亦拒绝签订广东省房地产买卖合同并于2014年8月7日强行取回已支付的楼款200万元。原告上述行为已构成严重违约，应承担违约责任，对于原告关于解除合同的诉讼请求不持异议，但请求法院驳回原告其他的诉讼请求。同时因被告在签约过程中付出了大量的人力物力，据此被告储备粮公司提起反诉，请求判令：1.原告向被告支付的定金75万元归被告所有；2.原告承担本案的诉讼费用。
被告就其辩解及反诉请求在举证期限内向本院提供的证据有：1.中山市二手房买卖及居间服务合同；2.土地使用权证、房地产权证；3.租赁合同、放弃优先购买权声明。
反诉被告原告辩称：被告提出的反诉请求没有事实依据和法律依据，首先涉案物业未能完成过户交易手续在于存在违章建筑，违约方是被告;其次，在合同履行过程中，原、被告曾口头约定变更楼款的支付程序，即除支付定金75万元外，原告于2014年7月9日再向被告支付部分楼款200万元，余款233万元在原、被告办理涉案物业过户登记手续成功后再向被告支付，但因被告无法协助原告办理过户手续，故原告才拒绝向被告支付余款233万元，被告亦因此同意向原告退回除定金以外的已付楼款200万元。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。
反诉被告就其答辩在举证期限内向本院提交的证据材料同其本诉证据相同。
第三人家家顺公司述称：1.家家顺公司作为涉案物业交易的居间方已经充分履行居间方应尽的查明告知义务；2.关于资金监管的问题，虽然合同约定原告需在2014年9月30日之前将除定金以外的433万元支付给被告，但后来被告负责本次交易的代理人周树桐与原告对款项支付的过程进行了协商，双方最终确定购楼款分两笔支付，先支付200万元，待过户手续完成后再支付剩余的233万元至被告的公司账户；3.涉案物业未能在合同约定的期限内办理过户手续的原因在于2014年7月12日，原告及其父亲，被告代理人周树桐，第三人工作人员李丽、崔展庆一同到中山市国土资源管理局(以下简称中山国土局)办理递件过户手续时，中山国土局的工作人员对涉案物业的测绘图纸核对后发现涉案物业存在违章建筑，故中山国土局未于当天对过户申请予以受理。发现问题后，第三人已告知原告该办证风险，并积极约谈原、被告协商解决。
第三人就其陈述在举证期限内没有提交证据。
经审理查明：2014年5月21日，郑焕强（买方）与储备粮公司（卖方）在家家顺公司（居间方）的见证下签订了中山市二手房买卖及居间服务合同，约定：买卖双方交易的物业位于中山市××××大道[房产证号：粤房地证字第××号；土地证号：中府国用（2003）第2501**号；建筑面积1498.86平方米；物业用途为工业仓库]，房产转让总价款为508万元；定金75万元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金30万元，合同签订后3日内再向卖方支付定金45万元；买方须在2014年9月30日之前将除定金之外的楼款433万元支付至买卖双方约定的银行监管账户；在卖方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号，且卖方已取得物业证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续；该房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起90日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；该房产现有租约正在履行中，卖方保证承租人于签署本合同前已放弃优先购买权；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双方返还定金或支付转让总价款的20%违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款的20%违约金；此物业所有承租客签署放弃优先购买权声明书此合同生效，卖方承诺于2014年5月28日前签署完所有优先购买弃权声明书。合同还约定了其他事项。合同签订当日及次日，郑焕强通过银行转账方式分别向储备粮公司汇款30万元及45万元，收款后储备粮公司即向郑焕强出具收据以确认上述收取购房定金75万元的事实。同年5月22日，涉案物业共13家租户向储备粮公司出具放弃优先购买权声明。同一天，储备粮公司在家家顺公司工作人员李丽的见证下向郑焕强出具承诺书，确认“因此物业处于抵押状态，卖方承诺于注销抵押登记后只能出售给买方郑焕强，不能卖给第三方。卖方承诺于2014年9月30日前注销好此物业的抵押登记并按照合同约定过户给买方郑焕强，于领新的房产证后在收到所有楼款前必须将租赁合同、水电等所有交接清楚到买方名下”。同年6月17日，储备粮公司办理了涉案物业的注销抵押登记手续。同年7月9日，郑焕强向二手房买卖及居间合同指定的联名账户转账支付了部分购楼款200万元。同年8月7日，郑焕强与储备粮公司共同办理了上述联名账户的销户手续，储备粮公司把上述购楼款200万元退回给郑焕强。同年11月6日，家家顺公司向郑焕强发出告知书，告知“此物业出现违建问题无法正常测图过户，听卖方说因为租客要求赔偿过高问题，近期没办法拆除违建部分”。同年12月3日，郑焕强委托广东香山律师事务所向储备粮公司发出律师函，敦促储备粮公司在收到律师函后的10日内协商解除与郑焕强的房地产买卖合同及相关事宜。及后，因与储备粮公司协商无果，且储备粮公司拒绝退回定金75万元，郑焕强遂诉至法院，主张上述实体权利。
另查：家家顺公司工作人员李丽于2015年2月5日出具了情况说明，证明“家家顺公司作为中介方和储备粮公司、郑焕强三方于2014年7月12日向中山市国土资源局递交过户手续的相关资料，中山市国土资源局审查资料后告知储备粮公司的物业在测绘图纸中显示有多处违章建筑，在违章建筑未拆除处理前不能转让过户，要求买卖双方在违章建筑拆除后再办理过户手续。鉴于双方暂不能过户，储备粮公司主动将200万元购房款转回郑焕强，且承诺尽快解决过户障碍。郑焕强于2014年10月至12月多次与储备粮公司协商并提出补充协议方案，储备粮公司均未能同意，双方房地产权交易搁置。”对于上述情况说明反映的内容郑焕强予以确认，但储备粮公司持有异议，庭审中经本院充分说明并询问后其对于是否与郑焕强曾到中山国土局办理递件过户手续以及未能成功办理过户手续的原因等问题，均以“不清楚”回复本院。
又查：据郑焕强陈述，二手房买卖及居间合同签订后，其曾于2014年7月初与储备粮公司负责涉案物业交易的代理人周树桐达成口头协议并把协议的内容通知了家家顺公司，约定双方变更购楼款的支付方式为在同月9日由郑焕强向储备粮公司支付200万元，余款233万元在涉案物业办理过户登记手续后再支付。及后因涉案物业存在违建无法办理过户手续，故储备粮公司同意向郑焕强退回已支付的购楼款200万元。对于上述郑焕强陈述的内容，家家顺公司当庭予以确认，储备粮公司提出异议，认为未曾与郑焕强达成口头协议变更购楼款的支付方式，退款是因郑焕强曾到公司闹事迫于无奈作出的决定，但对其陈述的事实未能提供证据予以佐证。
再查：2014年6月23日，中山市南朗测绘工程有限公司对涉案物业出具了测绘图，测绘图上显示涉案物业除4幢标示为“混”的混凝土建筑外存在多处标示为“铁”的建筑，据郑焕强陈述上述标示为“铁”的建筑均为铁皮搭建的违章建筑，储备粮公司则认为只是临时搭建的简易铁棚不属违章建筑。为此，本院根据郑焕强申请，于2015年6月25日致函中山国土局就涉案物业交易递件情况以及是否存在违章建筑、如存在违章建筑是否影响交易过户等问题进行咨询。同年7月6日，中山市国土资源局函复本院称：“一、无该宗房地产的交易业务受理记录；二、按照提供图纸显示，该土地上有部分建筑物未办理房屋所有权登记。”庭审中，郑焕强、储备粮公司对于复函中反映的内容均予以确认，同时储备粮公司承认涉案物业至今仍存在少量临时搭建的简易建筑，并表示只要郑焕强依约履行付款义务，其同意拆除简易建筑并协助郑焕强办理涉案物业过户登记手续。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。郑焕强与储备粮公司以及第三人家家顺公司三方于2014年5月21日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同，是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，当事人均应按照合同约定履行义务。涉案合同包含了两个法律关系，其一为郑焕强与储备粮公司作为买卖双方形成的房屋买卖合同关系，其二为郑焕强、储备粮公司各自与家家顺公司形成的居间合同关系。本案处理的仅为郑焕强与储备粮公司之间的房屋买卖合同关系。关于郑焕强主张解除双方之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求，因庭审中储备粮公司对该项诉讼请求予以确认，故本院对郑焕强该诉求予以支持。
关于郑焕强要求储备粮公司返还定金75万元并支付违约金75万元的诉讼请求。首先，郑焕强认为涉案物业未能办理递件过户手续的原因在于存在违章建筑，且储备粮公司对该违章建筑至今仍未完全拆除，已与其在2014年5月22日出具的承诺书中承诺“于2014年9月30日前注销好此物业的抵押登记并按照合同约定过户给买方郑焕强”相违背，为此应承担违约责任，并对其主张的事实提供了测绘图、储备粮公司出具的承诺书以及家家顺公司工作人员李丽出具的情况说明等证据予以佐证，且郑焕强陈述的事实亦可与中山国土局的复函以及第三人家家顺公司对涉案物业交易过程的陈述相互印证，故本院对其陈述的事实予以采信；其次，储备粮公司作为涉案物业的出售方，依约应保证涉案物业具备办理过户登记手续的所需条件，包括承租方的优先购买权声明书、注销抵押登记以及保证建筑物与现有的房地产权属证书反映的客观情况相一致，不存在违章建筑等阻碍办理过户登记手续的因素，虽然储备粮公司对郑焕强主张的事实持有异议，但对于是否与郑焕强曾到中山国土局办理递件手续以及未能成功办理过户手续的原因，庭审中储备粮公司经本院充分说明并询问后，均以“不清楚”回复本院，根据《最高人民法院关于民事事实证据的若干规定》第八条规定第二款“对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认”的规定，应视为储备粮公司对涉案物业因违章建筑未能办理递件过户手续的承认，故本院对储备粮公司关于其已履行应尽的合同义务不存在违约行为的答辩意见不予采纳；最后，根据日常生活法则从时间上予以考虑，若非因违章建筑导致过户不能存在违约行为，储备粮公司无须在承诺的办证期限即2014年9月30日前在同年的8月7日主动向郑焕强退回已交楼款200万元，虽然储备粮公司辩称是由于郑焕强到储备粮公司的经营场所吵闹才予以退款，但对其陈述未提交任何证据予以证明，故本院对其辩解亦不予采信。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”的规定，郑焕强的主张以及提供的证据与储备粮公司的辩解相比而言具有更大的证明力，更符合常理以及日常生活法则，故本院采信郑焕强的主张，认定储备粮公司存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不能履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，由于涉案物业存在违章建筑且储备粮公司自签约收取定金后未能在双方约定的期限内清除障碍配合郑焕强办理递件过户手续的行为导致合同履行不能，储备粮公司构成违约，依约应当承担违约责任，郑焕强依据合同中违约责任约定的定金罚则要求储备粮公司退还定金75万元并支付75万元违约金，实际上即要求储备粮公司双倍返还定金150万元的诉请合法有理，本院予以支持。
关于储备粮公司以郑焕强未依约履行付款义务为由认为郑焕强存在违约行为，要求确认收取的定金75万元归其所有的反诉请求。二手房买卖及居间合同约定“买方（郑焕强）须于2014年9月30日之前将除定金之外的楼款433万元支付至买卖双方约定的银行监管账号”，但至合同约定的付款期限前郑焕强只于2014年7月9日支付了除定金75万元以外的购楼款200万元，余款233万元未曾再次支付。对此，郑焕强辩称因其于2014年7月初与储备粮公司达成口头协议并把协议的内容通知了家家顺公司，约定双方变更购楼款的支付方式为在同月9日由郑焕强向储备粮公司支付200万元，余款233万元在涉案物业办理过户登记手续后再支付，故郑焕强已依约履行付款义务未曾违约，对其陈述家家顺公司当庭予以确认，据此本院认为家家顺公司作为涉案交易的居间方，基于其在交易中的中立地位，其陈述的事实相对于作为案件当事人的郑焕强及储备粮公司更具有可信性，现郑焕强的陈述得到家家顺公司的确认，同时亦提供家家顺公司工作人员李丽出具的情况说明予以佐证，故本院对其辩解意见予以采信，并对于储备粮公司要求郑焕强支付的定金75万元归其所有的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事事实证据的若干规定》第八条规定第二款、第七十三条，判决如下：
一、解除原告郑焕强与被告中山市储备粮管理有限公司于2014年5月21日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中关于原告郑焕强与被告中山市储备粮管理有限公司的权利义务关系；
二、被告中山市储备粮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内双倍返还原告郑焕强定金150万元；
三、驳回反诉原告中山市储备粮管理有限公司的全部反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18300元（原告郑焕强已预交），由被告中山市储备粮管理有限公司负担（被告中山市储备粮管理有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告郑焕强）；反诉案件受理费5650元（反诉原告中山市储备粮管理有限公司已预交），由反诉原告中山市储备粮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁泳诗
人民陪审员 陈晓莹
人民陪审员 邓杏妹
二〇一五年十一月九日
书 记 员 雷绮婷