安徽省无为县人民法院民 事 判 决 书〔2013〕无民二初字第00017号原告：曹光友，男，汉族，住安徽省马鞍山市。委托代理人：李佩华、徐健，安徽夏商周（无为）律师事务所律师。被告：汪峰，男，汉族，住安徽省巢湖市。第三人：王翠华，女，汉族，住安徽省无为县.原告曹光友诉被告汪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序审理进行审理，因案件审理结果与第三人有关，后转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，审理中依原告的申请依法追加王翠华为本案的第三人。原告曹光友的委托代理人李佩华、被告汪峰第一次开庭到庭参加诉讼。第二次开庭时，汪峰及第三人王翠华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹光友诉称：由于经营需要，被告汪峰与原告在2012年7月23日签订房屋租赁合同，合同约定由原告作为出租人向作为承租人的被告提供位于无为县无城镇临湖路的门面房，被告支付租金。并约定租赁期限自2012年9月22日起至2015年9月21日止，租金每年480000元。原被告双方约定了租金支付时间、期限及双方的权利义务和违约责任。现被告逾期二个月未缴纳第一年度的租金，严重违反原被告双方签订的房屋租赁合同。为维护自已的合法权益，请求法院支持原告以下的诉讼请求：1、解除原被告签订的房屋租赁合同；2、被告支付两个月的租金80000元；3、被告应按每天租金1315元支付自2012年11月22日起至被告实际返还房屋之日止租金；4、被告承担逾期30日支付房租的滞纳金14400元；5、被告承担违约金100000元；6、被告承担律师费10000元；7、被告承担本案的诉讼费用。汪峰未作书面答辩，但在庭审中辩称其当时对违约金、滞纳金没有约定。王翠华未作书面陈述。汪峰为支持自己的主张向本院提供了以下证据：1、曹光友的身份证复印件,证明原告的主体身份;2、房屋租赁合同一份，证明（1）原、被告双方于2012年7月23日签订了一份房屋租赁合同；（2）租赁期限自2012年9月22日至2015年9月21日止，租金每年为480000元，一次性付清，汪峰应2012年9月1日前支付曹光友第一年度租金480000元；（3）合同第十九条约定的违约金；（4）合同第二十一条约定的滞纳金；（5）合同第二十三条约定律师费。3、汪峰与王翠华签订的一份房屋租赁合同，证明汪峰将房屋的一部分转租给王翠华。4、委托代理合同，证明曹光友委托律师及产生的代理费。5、两份房屋产权证复印件，证明租赁房屋的权利人为曹光友及房屋所处的位置。对曹光友提供的证据，汪峰到庭进行质证，对证据的真实性、合法性、关联性不持异议。王翠华未到庭对其证据进行质证，是其对自己抗辩权的放弃。汪峰未向法庭提供证据。王翠华向法庭提交的证据：1、汪峰与王翠华签订的一份房屋租赁合同，证明汪峰将房屋转租给王翠华。2、收条，证明汪峰收到王翠华房屋保证金3万元。3、身份证复印件，证明王翠华、汪峰的身份。对王翠华提交的证据，曹光友均不持异议。汪峰未到庭对其证据进行质证，是其对自己抗辩权的放弃。对于曹光友、王翠华提供的证据，对方无异议，本院予以确认根据上述当事人的陈述以及对当事人所提供证据的认定，本院查明本案的事实如下：汪峰（乙方）因经营需要与曹光友（甲方）于2012年7月23日签订房屋租赁合同，合同约定由曹光友作为出租人向作为承租人的汪峰提供位于无城镇临湖苑小区4幢8－12号一层门面、二层经营房给汪峰用于经营，由汪峰支付租金。合同约定租赁期限自2012年9月22日起至2015年9月21日止，租金每年为480000元，应提前两个月支付下一年度的租金。即2012年9月1日前支付给曹光友第一年度租金480000元。合同第七条：乙方在向甲方支付第一年租金的同时，须向甲方交付保证金30000元，在本合同约定的租赁期限届满后，甲方予以返还给乙方。第十六条：在租赁期内未经甲方同意，乙方不得擅自转租本合同约定的房屋。双方对保证金、违约金、滞纳金、律师费用均作了约定。其中合同约定，乙方（汪峰）拖欠全部或部分租金的，除了发生不可抗力的免责条件之外，拖欠时间自应付租金最后期限之日起算超过30日的，甲方（曹光友）有权单方解除本合同，合同签订后，汪峰支付其人民币50000元，其中保证金30000元。由于其他原因，房屋租金至诉讼时未能全额给付。案件审理中汪峰于2013年3月26日，向曹光友支付30000元。另查明汪峰承租曹光友房屋后，未征得曹光友同意，于2012年8月11日将承租的房屋中一楼约400平米门面房屋转租给王翠华，并与王翠华签订房屋租赁合同。本院认为：曹光友与汪峰于2012年7月23日签订的房屋租赁合同是双方在平等、自愿的基础上签订，是当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，双方均应受其约束，按约履行各自的义务。根据约定，曹光友已将租赁的房屋交付汪峰使用。汪峰应于2012年9月1日前支付房租480000元。而在双方合同签订后，汪峰仅交50000元（其中保证金30000元），余款460000元房租未能付清。审理中汪峰支付30000元应视为交纳房租。依合同约定，乙方（汪峰）拖欠全部或部分租金的，除了发生不可抗力的免责条件之外，拖欠时间自应付租金最后期限之日起算超过30日的，甲方（曹光友）有权单方解除本合同，而汪峰在2012年10月1日前仍未能交清房租款，已违反了合同的约定，汪峰应按照约定履行支付房屋租金的义务。2012年8月11日汪峰在未经曹光友同意的情况下，将承租的房屋部分转租给王翠华，违反了合同的约定，汪峰与王翠华于2012年8月11日所签订的房屋租赁合同无效。故曹光友请求解除双方的房屋租赁关系，并按约定支付租金及滞纳金的请求符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。对要求承担违约金100000元的诉求，考虑其房屋租赁时间短尚未造成多大实际损失以及汪峰的实际履行能力，对其违约金酌情调整为20000元。对其在合同中约定未按约支付租金或履行其义务而产生纠纷，由违约方承担因诉讼而造成的费用包括律师费，由违约方承担，但曹光友未提供律师收费发票因此对此主张不应予以支持。为保护当事人的合法权益，维护正常的房屋租赁秩序，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除曹光友与汪峰于2012年7月23日签订的房屋租赁合同。汪峰、王翠华于判决生效之日起十日内腾出各自实际占有的房屋交付给曹光友。二、汪峰自2012年9月22日起每月支付曹光友房租费40000元至实际搬出房屋交付之日止，此款自本判决生效之日起十日内履行。已付的80000元应从房租费中扣除。三、汪峰应于判决生效之日起十日支付曹光友逾期付款的滞纳金14400元（480元/天X30天）。四、汪峰应于判决书生效之日起十日支付给曹光友违约金20000元。五、驳回曹光友的其他诉讼请求。如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4370元，由汪峰承担。上述款应汇至中国邮政储蓄银行无为县支行，收款单位：安徽省无为县人民法院，帐号100502498300019999。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。附件：本判决引用的法律条文和司法解释原文审 判 长  何 平审 判 员  何义萍代理审判员  刘海燕二〇一三年五月三十日书 记 员  朱静静附件：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四：条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。