河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫08民终1425号
上诉人（原审原告）：河南亿祥置业有限公司。住所地:焦作市人民路东段亿祥美郡办公楼。
法定代表人：王海港，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：闫全喜，金研律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘平，男，1953年7月21日出生，汉族，住焦作市解放区。
委托诉讼代理人：张建和，男，1949年10月29日出生，汉族，住焦作市山阳区。
原审被告：张艳军，男，1974年9月23日出生，汉族，住焦作市。
上诉人河南亿祥置业有限公司（以下简称亿祥公司）与被上诉人刘平、原审被告张艳军案外人执行异议之诉纠纷一案，不服焦作市山阳区人民法院（2016）豫0811民初2880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭于2017年5月15日公开开庭审理了本案。上诉人亿祥公司的委托诉讼代理人闫全喜，被上诉人刘平的委托诉讼代理人张建和、张红光到庭参加了诉讼。原审被告张艳军经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
亿祥公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判立即撤销原审法院（2016）豫0811执异20号、（2014）山执第00691号执行裁定书等相关执行文书；3、改判立即撤销对位于亿祥东郡SOHO6号楼401-409、414-418号及亿祥东郡幸福里D-2号1单元14号等合计15套房屋的执行拍卖，解除查封、中止执行；4、改判确认亿祥公司对位于亿祥东郡SOHO6号楼401-409、414-418号及亿祥东郡幸福里D-2号1单元14号等合计15套房屋享有所有权；5本案全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、对涉案房屋查封、拍卖等执行程序严重违法。《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理局管理部门协助执行若干问题的通知》第2条规定：人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。山阳区人民法院对涉案房屋查封、拍卖前却没有到房地产管理部门查询房屋的权属，执行程序严重错误。2、张艳军对涉案房屋不享有物权。虽然上诉人与被执行人张艳军之间签订有生效的涉案房屋《商品房买卖合同》，但此合同仅令双方之间形成债权债务关系，并未发生或导致涉案房屋物权的转移。即便房屋交付而被张艳军实际占有使用，但这种事实状态也不能认定被执行人张艳军因此对涉案房屋享有物权，更不能据此否定上诉人对涉案房屋享有的物权。3、上诉人系涉案房屋的所有权人。上诉人于2014年11月20日取得亿祥东郡SOHO6号楼401-409、414-418号共14套房屋的《房屋所有权证》（即初始产权登记证书）。亿祥东郡幸福里D-2号1单元14号虽至今未取得房屋产权初始登记证书，但因该房屋系亿祥公司合法建造，故当该房屋“建造”这一事实行为发生时，亿祥公司依法就已自行取得该房屋的产权。可见，依据事实和法律规定，完全应认定涉案房屋物权（产权）归属于上诉人。4、原审适用最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，严重错误。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范、指导人民法院办理执行异议和复议案件，结合人民法院执行工作实际制定的司法解释。显而易见，该规定是法院执行部门办理执行异议和复议案件的规定，而非法院民事审判部门审理执行异议之诉适用的规定。且该规定第28条的情形也根本不适用本案的具体情况。综上，原审法院执行部门在未查明涉案房屋权属的情况下进行查封、拍卖程序严重错误。事实上，被执行人张艳军依据合同对上诉人仅享有债权，对房屋实际占有使用的事实状态并未因此产生物权。而上诉人对涉案房屋却具有事实和法律上的所有权，是合法有效应受法律保护的，完全具有排除执行的权利。
被上诉人刘平辩称，上诉人的上诉理由不能成立。本案争议的房屋在2013年10月已采取了保全措施，上诉人是在2014年11月办理的初始登记，其并不享有所有权，应维持一审判决。
亿祥公司向一审法院起诉请求：1、撤销山阳区人民法院（2016）豫0811执异20号、（2014）山执第00691号执行裁定书等相关执行文书；2、撤销对位于亿祥东郡SOHO6号楼401-409、414-418#，及亿祥东郡幸福里D-2号1单元14#等合计15套房屋的执行拍卖，解除查封、中止执行；3、确认亿祥公司对位于亿祥东郡SOHO6号楼401-409、414-418#，及亿祥东郡幸福里D-2号1单元14#等合计15套房屋享有所有权；4、本案的全部诉讼费用均由刘平、张艳军承担。
一审法院认定事实：刘平与张艳军、张海燕民间借贷纠纷一案于2013年10月17日向法院起诉，刘平于2013年10月17日向法院提出保全申请，法院于2013年10月18日做出（2013）山民初三第00316号民事裁定书，并查封张艳军位于山阳区人民路东2855号亿祥东郡SOHO6号楼401-409号、414-418号共计14套房屋及位于山阳区××东××东郡幸福里D-2号楼1单元14号共计15套房屋。在审理中，刘平撤回对张海燕的起诉，法院作出（2013）山民三初字第00316号民事调解书，张艳军于2014年8月31日前偿还刘平借款本金150万元整。如逾期还款，则另行支付利息，按本金月息2％计算。调解书生效后张艳军未履行，刘平向法院申请执行，执行中于2014年10月16日续行查封了被执行人张艳军所有的亿祥东郡·幸福里D-2号楼房屋1套，亿祥东郡商业步行街SOHO06号楼共14套，房屋房号为：401号、402号、403号、404号、405号、406号、407号、408号、409号、414号、415号、416号、417号、418号的房产。法院于2015年7月11日作出（2014）山执第00691号执行裁定书，拍卖了上述房产。
另查明，亿祥公司是“亿祥东郡”项目的开发建设单位。2011年、2012年分别与张艳军就亿祥东郡幸福里D-2号1单元14#，以及亿祥东郡SOHO6号楼401-409、414-418#房屋签订《商品房买卖合同》及补充协议。约定：15套房屋总价款是3645845元，张艳军应付首付款为1735845元，银行按揭贷款是191万元。即付款方式为“首付+按揭贷款”；双方所签合同若采取按揭贷款方式，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对本合同的违约，如买受人对银行构成违约，出卖人有权解除本合同，有权将合同标的物另行出售……”。双方所签《商品房买卖合同》在焦作市房产管理局办理了备案登记，但未办理不动产预告登记。
合同签订后，为办理银行按揭贷款，亿祥公司向张艳军出具了收到首付款1735845元的收据，张艳军凭商品房买卖合同及首付款1735845元的收据向光大银行股份有限公司焦作分行、中国银行焦作分行等申请购房贷款191万元。张艳军申请贷款的同时，将涉案14套房产抵押给光大银行股份有限公司焦作分行、中国银行焦作分行，并在房产管理部门办理了房屋抵押权预告登记，但抵押权人未取得抵押权他项权利证书。房屋抵押权预告登记抵押权人分别为光大银行股份有限公司焦作分行、中国银行焦作分行，191万元贷款到位后放款银行直接将贷款汇至亿祥公司账上。而亿祥公司就该购房贷款本息清偿向贷款银行提供了“阶段性连带保证担保”。2014年10月前，张艳军按约支付月供偿还贷款，此后因张艳军不再还款，银行开始扣划亿祥公司的保证金。截止到2017年1月31日，共扣划亿祥公司的保证金380433.85元即亿祥公司代张艳军偿还银行贷款380433.85元。
2014年11月24日，亿祥公司对上述除亿祥东郡幸福里D-2号1单元14#房产外的14套房屋在房产管理部门进行了不动产的初始登记，登记簿上载明的房屋所有权人为亿祥公司。同时，亿祥公司取得了上述不动产登记证书即房屋所有权证。2015年7月11日，法院作出（2014）山执第00691号执行裁定书，拍卖上述14套办理了房产证的房产后，亿祥公司提出执行异议，法院审查驳回后，亿祥公司提起诉讼。另，法院拍卖上述14套办理了房产证的房产后，张志刚、张胜军提出执行异议，被驳回后，提起执行异议诉讼，要求确认承租张艳军的涉案14套房屋租期为20年的租金交纳权利义务已经终止；确认该房屋除毛坯房外的装修、购置的房屋内物品等归张志刚、张胜军所有。该案2016年3月15日调解结案：张志刚、张胜军与张艳军、第三人刘平一致确认14套房屋每套装修财产现值3万元，共计42万元；双方签订的房屋租赁协议解除；刘平同意弥补张志刚、张胜军42万元装修财产损失，该款从拍卖款中扣除。
一审法院认为，亿祥公司与张艳军签订的15份《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，按规定办理了预售合同登记备案，不违反相关法律规定，依法成立并有效。张艳军作为买受人，有支付全部价款的义务，亿祥公司作为出卖人有交付房屋并转移房屋所有权的义务。双方合同签订后，张艳军按约支付首付并在亿祥公司为其开具首付款收据的情况下，将涉案14套房产作抵押，向光大银行股份有限公司焦作分行、中国银行焦作分行按揭贷款191万元，支付了后期应付的房款。此后，双方亦按约交付了张艳军购买的涉案15套房产，张艳军接收房产后将其中的14套房产出租给张志刚、张胜军，并签订租期为20年的租赁合同。据此，可以认定：亿祥公司与张艳军不仅签订了房屋买卖合同，张艳军按约支付了全部价款，且亿祥公司已交付房屋，张艳军已合法占有使用该房屋。虽然涉案15套房产中14套房产的初始登记簿上载明的房屋所有权人为亿祥公司，但登记系初始登记，所对应的房产证是未具体分割的大证。亿祥公司据此提起执行异议之诉的诉讼请求理由不能成立，不予支持。
一审法院判决：驳回原告河南亿祥置业有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由原告河南亿祥置业有限公司承担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，张艳军与亿祥公司签订了本案所涉15套房屋的《商品房买卖合同》，并按规定在房地产管理部门办理了商品房预售合同登记备案。在张艳军依约支付首付款且亿祥公司为其开具首付款1735845元的凭证后，张艳军持《商品房买卖合同》和亿祥公司出具的收付款收据向银行办理了按揭贷款，放款银行亦将191万元贷款汇至了亿祥公司。后亿祥公司依约向张艳军交付了涉案房屋，张艳军合法占有涉案房屋并对涉案房屋取得了实际管理和支配权，因此，原审法院对张艳军购买的涉案房屋进行查封并采取相应执行措施并无不当。亿祥公司以涉案房屋初始登记在其名下或因其建造而主张所有权从而排除强制执行，因亿祥公司作为从事房地产开发的企业和涉案房屋的出卖人，为张艳军交付房屋并为其办理产权过户手续是亿祥公司应当履行的法定附随义务，故对亿祥公司的主张本院不予支持。另外，亿祥公司虽为张艳军银行贷款提供担保而遭受一定的损失，但因与本案不属于同一法律关系，其可另行主张权利，亿祥公司不能依此为由抗拒强制执行。综上，亿祥公司所提证据不足以排除强制执行，其不享有足以排除强制执行的民事权益。原审认定事实清楚，判决驳回上诉人亿祥公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人河南亿祥置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓武
审判员 毛富中
审判员 王长坡
二〇一七年六月五日
书记员 张 冬