辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2789号
上诉人（原审被告）：辽宁城开维港地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区汾河街54号。
法定代表人王岩，系该公司董事长。
委托代理人艾鹏，系辽宁元利律师事务所律师。
被上诉人（原告原告）：卢玉，女，1974年6月23日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
委托代理人张建，系辽宁恒生律师事务所律师。
上诉人卢玉与被上诉人辽宁城开维港地产开发有限公司（以下简称城开维港公司）商品房销售合同纠纷一案，不服阳市皇姑区人民法院（2015）沈皇民二初字第4309号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。
卢玉在一审中诉称，2012年4月10日，卢玉与城开维港公司签订《商品房买卖合同》，约定城开维港公司将位于沈阳市皇姑区崇山西路12-15号241房屋以300万元的价格出售给卢玉，并约定于2012年10月31日前向卢玉交房，同日，卢玉向城开维港公司支付全部购房款，但城开维港公司直到2014年9月4日才向卢玉交房。后卢玉得知，其所购买的上述房屋已于2014年6月20日在另案中被采取保全措施，并于2015年5月19日转入执行程序。卢玉于2015年5月29日提出案外人执行异议，但由于涉案房屋不是卢玉唯一住房的原因被驳回。现合同目的已无法实现，城开维港公司已构成违约，故请求贵院判令解除《房屋买卖合同》，城开维港公司返还购房款300万元及利息，赔偿卢玉经济损失50万元，本案诉讼费、保全费均由城开维港公司承担。
城开维港公司辩称，卢玉购买的商品房房价款为300万元，卢玉并没有实际交房全部的房价款，其中的953600元卢玉是以其所有的位于陵西街21-1号361房屋作价抵顶的房款，若卢玉提出解除合同，原、城开维港公司双方应该恢复到最初的商品房协议签订的状态，城开维港公司应当是返还卢玉的房屋及剩余房屋的总价款，而不是应返还卢玉房价款300万元。原、城开维港公司签订商品房买卖合同后，因卢玉名下存有多套住房，根据当时的沈阳市商品房的限购政策，导致不能办理商品房合同备案登记，造成了现在的后果，原、城开维港公司双方都存在过错，根据法律规定，应当承担相应的过错责任。
经一审法院审理查明，城开维港公司系沈阳市皇姑区崇山西路12号“崇山华府”项目开发建设单位。2012年3月4月，原、城开维港公司签订《商品房认购协议》，约定卢玉认购“崇山华府”15幢241号商品房，暂定建筑面积为229.73平方米，售房单价13058.81元每平方米，总房款3000000元。付款方式为本协议签订当日支付人民币20000元作为认购金，卢玉自愿将其所有的位于沈阳市于洪区陵西街21-1号361室房屋（旧房）按每平方米8000元价格抵作商品房购房款，计总款953600元，余款卢玉在办理完旧房所有权转移手续之日起7日内一次性支付。认购书签订当日，卢玉向城开维港公司交纳认购金20000元。2012年3月11日，卢玉又向城开维港公司交纳购房预定金70000元。
2012年4月10日，卢玉及其配偶王文生签署委托书，受托人为案外人张大鹏，委托权限为全权委托张大鹏办理卢玉、王文生共同所有的位于沈阳市于洪区陵西街21-1号361室房屋出售中的相关事宜，该份委托书于当日在辽宁省公证处办理了公证。同日，原、城开维港公司签订《商品房买卖合同》，约定卢玉购买位于沈阳市皇姑区崇山西路12-15号241室商品房，建筑面积229.73平方米，售房单价13058.81元每平方米，总房价款3000000元。合同还约定卢玉于2012年4月10日前一次性付房价款，交付期限为2012年10月31日前，产权登记期限为城开维港公司交付商品房后360个工作日内。关于逾期交房的违约责任，双方约定自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城开维港公司按日向卢玉支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订同日，卢玉又交纳购房款1956400元，城开维港公司为卢玉开具1956400元及旧房折抵房款953600元收款收据，至此购房款3000000已全部交齐。后双方签订的《商品房买卖合同》备案手续因卢玉名下有多套房产而受本地区限购政策限制未办理。2014年9月4日，城开维港公司向卢玉交付商品房，卢玉办理了商品房入住手续，交纳了物业费、采暖费、垃圾清运费、车位管理费，但未实际入住。2015年8月6日，城开维港公司为卢玉开具购房发票，经核定涉案房产建筑面积为227.10平方米，购房款金额为2965656元。
另查，2014年6月18日，案外人高哲、李家驷因与城开维港公司产生商品房销售合同纠纷而诉至本院，同时提出诉讼保全申请，我院于2014年6月20日做出（2014）皇民二初字第1581号民事裁定，对本案涉案房屋采取预查封强制措施。2014年12月3日，我院做出（2014）皇民二初第1581号民事判决，判决解除案外人高哲、李家驷与城开维港公司间的《商品房买卖合同》，城开维港公司返还已付购房款、利息，并赔偿80000元经济损失。案外人高哲、李家驷不服，上诉于沈阳市中级人民法院，市中院于2015年3月11日以（2015）沈中民二终字第711号民事判决驳回上诉，维持原判。现该案正在执行中。本案卢玉发现涉案房屋被我院采取诉讼保全强制措施并已转入执行程序后，向本院提出案外人执行异议，被本院执行局裁定驳回，卢玉提起案外人执行异议之诉，现已撤诉。后卢玉提起本诉，请求判令解除合同。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、城开维港公司签订的商品房认购协议及商品房买卖合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。在合同履行过程中，因城开维港公司与案外人产生其他纠纷，涉诉房产被人民法院查封，从而导致合同目的不能实现，现卢玉主张解除合同，本院予以支持。合同解除后，城开维港公司应返还卢玉交纳的购房款，并赔偿卢玉因合同解除所致经济损失，卢玉返还已交付的商品房。
城开维港公司主张卢玉名下有多套房屋导致被限购、合同未及时备案，对合同解除也有过错。因该因素不是导致合同目的不能实现的根本原因，故本院对城开维港公司主张不予支持。
关于卢玉主张返还购房款300万元及利息问题。城开维港公司认为卢玉以旧房抵房款，故按300万元金额返还购房款不妥。经查，双方签订认购协议后，卢玉及其配偶办理了委托公证，全权委托案外人张某处理房屋出售事宜，城开维港公司对卢玉以旧房每平方米折价8000元抵房价款表示同意，并为卢玉出具收款收据及发票，以房抵购房款已履行完毕。现虽经办案人查询，旧房目前未出售，产权人仍为卢玉卢玉，但考虑到返还旧房涉及公证委托的撤销和事隔二年有余旧房单价发生变化有可能引发新的诉讼等因素，为减少当事人诉累，合同解除后，城开维港公司应返还旧房折价款为宜。关于利息，卢玉所交款项法定孳息本院予以保护，参照中国人民银行同期贷款利率标准支付。
关于卢玉主张赔偿卢玉经济损失50万元问题。包括房屋贬值损失、逾期交房违约金及入住交纳相关费用三部分。关于逾期交房违约金，双方签订的商品房买卖合同约定2012年10月31日前，实际交房日期为2014年9月4日，城开维港公司确实存在逾期交房的违约事实，且该违约行为发生在合同履行过程中、被依法解除之前，故本院对卢玉主张予以支持。但卢玉主张的违约金部分已超诉讼时效，本院自卢玉起诉之日2015年8月12日向前计算二年，为2013年8月12日，其后的诉讼请求未超诉讼时效，至实际交房日2014年9月4日，共计357天，违约金应为57534元。（2965656元＊388天＊0.00005）
关于房屋贬值损失，经本院释明，卢玉不申请对房屋现值进行司法鉴定。依据民事诉讼“谁主张、谁举证”原则，当事人对其主张的事实应承担举证责任，否则承担举证不能的不利后果，故本院对卢玉该项请求不予支持。
关于入住费用问题。卢玉提交物业费、垃圾清运费、采暖费、车位管理费收据，上述费用是卢玉办理商品房入住时应交纳的必要费用，之后卢玉未实际入住该商品房，与城开维港公司无关。上述费用不属商品房合同解除所致的经济损失范围，故本院对卢玉主张不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原被告签订的《商品房买卖合同》；
二、辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还卢玉卢玉交纳的购房款3000000元；
三、辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付卢玉卢玉购房款3000000元的利息，自2012年4月10日起至实际给付时止，按中国人民银行同期贷款利率标准支付；
四、辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付卢玉卢玉逾期交房违约金57534元；
五、卢玉于本判决发生法律效力之日起十日内将位于沈阳市皇姑区崇山西路12-15号241室商品房返还给辽宁城开维港地产开发有限公司；
六、驳回卢玉其他诉讼请求。
辽宁城开维港公司如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15400元，保全费5000元，由辽宁城开维港公司承担。
宣判后，城开维港公司不服一审法院判决向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担，其上诉理由为：一审法院判决上诉人返还被上诉人卢玉购房款人民币叁佰万元属适用法律不当。一审法院已经查明，被上诉人并未实际交付上诉人购房款人民币叁佰万元。现被上诉人要求解除《商品房买卖合同》，应判决上诉人返还沈阳市于洪区陵西街21-1号361室房屋，及被上诉人卢玉以交纳的购房款人民币1956400元。因被上诉人原因导致《商品房买卖合同》不能及时办理合同备案，造成被上诉人购买的崇山华府15栋241号商品房被法院查封，致使合同不能履行，导致被上诉人，上诉人签订的商品房买卖合同目的不能实现，上诉人、被上诉人均有责任。故被上诉人要求的利息损失及经济损失不应判令由上诉人一方承担，。
卢玉则辩称同意一审法院判决。
本院查明事实与一审法院认定事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述及商品房买卖合同、银行转账存根、公证书、收款收据、购房发票、执行裁定书、供暖发票、物业费收据、车位管理费收据、垃圾清运费收据、商品房认购协议、情况说明等证据材料在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为，关于城开维港公司提出本案诉争房屋购房款3，000，000元中，其中，953600元购房款系卢玉用其他房屋抵顶，原审法院判决全部返还购房款缺乏事实法律的问题，本案中，双方针对购买诉争房屋签订了认购协议，在该协议中已明确约定卢玉用位于其名下的沈阳市于洪区陵西街21-1号361室房屋以953，600元抵顶本案诉争房屋的购房款，并办理公证，之后卢玉又按照协议约定交纳了剩余房款。同时，城开维港公司也为卢玉开具了收据及购房发票，现本案诉争房屋因城开维港公司与案外人产生诉讼，被皇姑区人民法院予以查封导致双方签订的购房合同无法履行，对此，城开维港公司存在过错，一审法院判定解除双方签订的商品房买卖合同及返还卢玉交纳的购房款3，000，000及利息、违约金并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15，400元，由上诉人辽宁城开维港地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年十二月五日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。