杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初7455号
原告：周青青,女,1984年3月9日出生,汉族,户籍地浙江省浦江县。
原告：黄恒恒,男,1983年10月18日出生,汉族,户籍地浙江省杭州市上城区。
上述两原告共同委托代理人：高翔，浙江乐道律师事务所律师。
被告：王云枝,女,1979年2月1日出生,汉族,住浙江省杭州市上城区。
被告：姚志强,男,1978年12月31日出生,汉族,住浙江省杭州市上城区。
被告王云枝、姚志强共同委托代理人：周燕敏，浙江隽杰律师事务所律师。
被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区。
法定代表人：陆斌斌。
委托代理人：许潇、王燕,该公司员工。
原告周青青、黄恒恒为与被告王云枝、姚志强房屋买卖合同纠纷一案，于2016年10月21日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员刘新玉独任审判。审理过程中经原告周青青、黄恒恒申请，本院依法追加杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）为本案被告。被告姚志强在答辩期内向本院提出管辖异议。本院经审查，依法裁定驳回其异议。后案件由简易程序转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告周青青、黄恒恒的共同委托代理人高翔、被告姚志强及其与被告王云枝的共同委托代理人周燕敏、被告我爱我家公司委托代理人许潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周青青、黄恒恒起诉称：两原告为改善住房条件及出于孩子入学学区的考虑，于2016年下半年开始通过房产交易中介寻找合适的出售房源。今年9月初，两原告经我爱我家公司居间介绍了一套位于本市××城区××单元××室的房屋，并随后在由我爱我家公司及被告王云枝陪同实地查看了该房屋。看房后两原告认为符合其各项要求，同意转让方办理购房手续。今年9月18日，两原告在我爱我家公司的主持下与两被告就购房相关细节进行了进一步磋商，随后签订了《购房意向合同》，约定房屋转让总价为115万元，付款方式为首付款46万元，其余为商业贷款，并约定在《购房意向合同》签订后5日内双方通过我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》，在违约责任中约定若一方违约则按房屋转让总价的10%向另一方支付违约金。为示购房诚意，两原告于《购房意向合同》签订当天向被告王云枝支付了购房定金5万元并由被告王云枝在次日出具了收款收条。熟料两原告在随后的几日接到了我爱我家公司通知，告知被告王云枝的丈夫即被告姚志强不愿意出售该房屋，理由是希望能够卖出更高的价格等。两原告听闻后极为气愤，随即通过我爱我家公司与被告王云枝进行交涉，被告王云枝无奈表示自己虽然同意转让，但因被告姚志强的反对导致已无法转让该房。综上所述，原告认为《合同法》第6条规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。两被告作为房屋出卖人，在买卖双方就房屋转让达成书面一致后却出尔反尔，无视合同的严肃性，是对原告权利的极大侵害，故此，为维护原告合法权益，根据民事诉讼法的规定，依法诉至法院，请求判令：1、两被告依照《购房意向合同》之约定履行与两原告签订《杭州市房屋转让合同》的义务；2、两被告向原告支付违约金115000元；3、两被告承担本案诉讼费用。后原告周青青、黄恒恒变更诉讼请求为：1、解除原被告各方签订的《购房意向合同》，被告王云枝、姚志强退还两原告购房定金5万元；2、被告王云枝、姚志强向两原告支付违约金115000元；3、被告王云枝、姚志强承担本案诉讼费用。
庭审中，原告周青青、黄恒恒确认已收到定金50000元，故自愿撤回关于定金的诉讼请求。
被告王云枝答辩称：被告王云枝已将收取的五万元定金通过银行转账汇款的方式退回给我爱我家公司，退回时间是2017年1月11日。原告诉状中所描述的与事实情形不符。被告王云枝从未陪同原告周青青、黄恒恒看过房，事先也没有委托我爱我家公司挂牌出售该房屋。事实情况如下：被告位于上城区××单元××室的房屋，原先是委托我爱我家公司为该房屋寻找租客，后出租给我爱我家公司春江花月店的一名员工居住，后该员工从被告王云枝处偶然得知日后有打算出售该房屋的意向，于是我爱我家公司的工作人员便背着王云枝频繁带不同的人前来看房，磋商洽谈房屋买卖事宜，关于这一切王云枝及其丈夫姚志强完全不知情。2016年9月18日，我爱我家公司工作人员邓志辉通知被告王云枝带着房产三证原件至我爱我家公司门店，去之前王云枝完全不知道要签《购房意见合同》，以为是办理租房事宜，到了那儿才得知有买家要购房。到了我爱我家公司门店，工作人员马上将房产三证进行复印，同时也交给了买家，即本案的原告。当天，在我爱我家公司工作人员不停忽悠及催促下，再加上那段时间，被告王云枝的弟弟刚刚去世，内心挂念年迈的父母及自己尚年幼的儿子，内心悲痛不已神经脆弱不堪，日子也是过得浑浑噩噩的。在这样的情况下，被告王云枝根本没能保持一种正常人理智清醒的判断力，甚至都完全没有与其丈夫姚志强商量一声，稀里糊涂地在《购房意向合同》中签了字。直到2016年9月19日，被告王云枝签收了我爱我家公司的定金收条后，才想起与丈夫姚志强商量。可是姚志强坚决不同意卖房，理由是该房屋系姚志强独自出资拍卖得来的，时间为2016年3月份，房屋刚拿到手才没几个月，不同意出售。要求王云枝退还其收取的五万元定金。后我爱我家公司工作人员反复联系姚志强，请求他在《购房意向合同》上签字，姚志强均予以拒绝。被告王云枝认为，上城区××单元××室房屋，系王云枝与姚志强两人共同共有，房产三证上也是两个人的名字，对于这一点，无论是原告还是被告我爱我家公司，在签约前都是明知的，即明知王云枝为房产的部分共有人，无法处置共有财产，必须经全体共有人同意方可处置。因此，本案这份《购房意向合同书》只有王云枝一个人的签字，是无效的合同，无效的合同属自始无效，被告王云枝不应承担115000元的违约金。综上所述，被告王云枝已退还了五万元定金，合同属于无效合同，不应承担违约金，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告姚志强答辩称：上新区新工新村2-4-301室房屋是由被告独自出资拍卖得来的，时间为2016年3月，被告从未有过出售该房屋的想法，故被告不同意出售该房屋。被告王云枝签购房意向合同及签收5万元定金，被告毫不知情。被告王云枝从未与其协商过。直到2016年9月19日，被告王云枝收到定金后，与被告协商才知道，当时指责被告王云枝不应该自作主张，并要求被告王云枝退还买家的定金。在整个房屋买卖过程中，被告从未与本案原告碰过面，也从未通过电话。被告我爱我家公司工作人员曾在被告王云枝签字后联系过我，要求被告在上面签字。被告一口拒绝后来他们再打电话来，就拒绝接听了。被告认为，新工新村2-4-301室房屋，系被告王云枝、姚志强共同共有，被告王云枝作为房产的部分共有人，未经其他共有人同意，无权处置共有房产。被告没有在合同上签字，且事后也拒绝追认该合同，因此其所签订的购房意向合同是无效的合同，没有法律效力，对被告没有约束力，也不担违约责任。贯穿上所述，被告王云枝还了5万元定金，合同属于无效合同，不担违约金，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告我爱我家公司答辩称：购房合同合法有效，被告相信该涉案房屋夫妻共有财产，且被告姚志强同意出售。签订意向合同时被告王云枝现场给被告姚志强电话确认同意出售。签订《购房意向合同》当天晚上被告王云枝、姚志强将身份证，结婚证户口本房产四证交给被告进行排队网签。房产四证全交由被告保管。2016年9月18日下午两原告、被告王云枝在被告门店签订购房意向合同。原告当即向被告王云枝支付5万元意向金。当天晚上，两原告及三被告一并到被告总部签订《杭州市房屋转让合同》。由于当天下午5点杭州市出台新政，网签业务繁忙，无法排入网签，故三方一致同意延后签订合同。9月19日，被告将5万元购房意见金转给被告王云枝，原告先进行查档。两三日后，被告王云枝以被告姚志强不同意出卖为由拒绝继续出售房屋。9月25日原告和被告王云枝网签协商未果，原告将敦促函交由被告王云枝带回。9月28日原告将向被告发送的违约函向被告的经纪人微信发送。被告的经纪人转发给被告王云枝，但被告王云枝未回复。
原告周青青、黄恒恒向本院提交了以下证据：
1、《购房意向合同》1份，证明原、被告双方就新工新村2-4-301室房屋转让事宜于2016年9月18日签订协议的事实。
2、收款收据1份，证明原告依购房意向合同向中介公司缴纳购房定金5万元的事实。
3、收条1份，证明被告从中介公司处收到购房定金5万元的事实。
4、房产三证1份，证明涉案房屋所有权人为被告王云枝、姚志强的事实；
5、结婚证1份，证明两原告系夫妻关系的事实。
被告王云枝向本院提交了以下证据：
1，收款收据1份。
2，中国农业银行交易明细清单1份。
上述证据1-2共同证明被告王云枝已于2017年1月11日将定金5万元退回给被告我爱我家公司。
3、《购房意向合同》1分，证明该合同上只有被告王云枝的签名，没有被告姚志强的签名。
被告姚志强向本院提交了以下证据：
敦促函1份，证明原告明知购房意向合同只有王云枝一个签字，且明知本案房屋系王云枝、姚志强共同共有，即明知王云枝无处分权人，原告依然主张继续履行合同，原告具有重大过失。
被告我爱我家公司未提交证据。
经庭审质证，本院认证如下：
对于原告周青青、黄恒恒提供的证据，被告王云枝对证据1，真实性、关联性无异议，合法性有异议，房屋为被告王云枝、姚志强共同共有，但只有被告王云枝签字，事后也未得到被告姚志强追认，属于无效合同；证据2-3，三性无异议，该定金被告王云枝已于2017年1月11日退还给被告我爱我家公司；证据4-5，三性无异议。被告姚志强对证据1，三性均有异议，被告从未见过该合同，被告王云枝签订时没有与被告协商，被告不知情，也未签字，被告拒绝出售该房屋；证据2-3三性无异议，但被告王云枝收该款项时被告不知情，被告王云枝是收到5万元定金后才与被告商量；证据4-5三性无异议；被告我爱我家公司对证据1-5，三性均无异议，2016年12月29日，被告王云枝向被告申请因两夫妻协商不成，要求拿回房屋四证，被告王云枝于2017年1月11日退还5万元给被告。经审核，原告周青青、黄恒恒提交的证据1-5，内容客观，故本案具有关联性，能互为印证本案事实，故本院均予以确认。
对于被告王云枝提交的证据，原告周青青、黄恒恒、被告姚志强、我爱我家公司对证据1-3，三性无异议。故本院均予以确认。
对于被告姚志强提交的证据，原告周青青、黄恒恒、被告我爱我家公司对证据的真实性合法性无异议，证明对象有异议，敦促函是原告得知被告拒绝履行购房意向合同后，向两被告发的，被告陈述的不符合事实；被告王云枝对证据无异议。经审核，各方对被告姚志强提交的证据真实性均无异议，故本院对真实性予以确认。
本院经审理，认定案件事实如下：
杭州市××城区××单元××室登记于王云枝与姚志强名下。2016年9月18日，周青青、黄恒恒作为买方（甲方）与卖方王云枝（乙方）、居间方我爱我家公司（丙方）签订编号：ZD0102085《购房意向合同》一份，约定转让房屋坐落于杭州市××城区××单元××室，建筑面积49.05平方米；转让价格1150000元；付款方式为商业贷款，首付460000元，双方签订杭州市购房转让合同后十五个工作日将首付房款大写肆拾陆万元整打入丙方指定监管账户内；甲方在签订合同时向丙方支付意向金50000元；甲乙双方同意在本意向合同签订后5日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；甲方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决；乙方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还保证金，可通过诉讼或其他合法方式解决；当乙方签署本合同后，甲乙双方需积极履行合同约定的义务，若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；其他约定事项：等。王云枝在该合同下方乙方处签名、摁印。同日，周青青向我爱我家公司交纳购房意向金50000元。2016年9月19日，王云枝出具收条，确认收到我爱我家公司代周青青转交的购房定金50000元。
2016年9月25日，周青青将敦促函交给王云枝，要求其与姚志强于2016年9月28日前前往我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》。
2017年1月11日，王云枝将5万元购房定金退给我爱我家公司。庭审中，周青青、黄恒恒确认已收到我爱我家公司退还的定金50000元。
本院认为，原告周青青、黄恒恒与被告王云枝、我爱我家公司签订的涉案《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。涉案《购房意向合同》约定应在5日内签订房屋转让合同。经催告后，被告王云枝未能与原告周青青、黄恒恒签订房屋转让合同，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告周青青、黄恒恒据此主张解除涉案《购房意向合同》，理由正当，本院予以支持。关于违约金。原告周青青、黄恒恒主张根据合同约定按房屋总价的10%即115000元计算。但其未能提供充分证据证明其实际损失，故本院根据房价的涨幅、合同履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金60000元。对原告周青青、黄恒恒多主张部分，本院不予支持。原告周青青、黄恒恒自愿撤回关于定金的诉请，本院予以准许。涉案《购房意向合同》由周青青、黄恒恒、王云枝、我爱我家公司签订。根据庭审查明的事实，原告周青青、黄恒恒未能充分举证证明被告王云枝具有代理权，故其要求被告姚志强承担付款责任，本院不予支持。被告王云枝、姚志强辩称涉案《购房意向合同》无效，理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告周青青、黄恒恒与被告王云枝、杭州我爱我家房地产经纪有限公司于2016年9月18日签订的编号：ZD0102085《购房意向合同》；
二、被告王云枝于本判决生效后十日内支付原告周青青、黄恒恒违约金60000元；
三、驳回原告周青青、黄恒恒的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费按减少后的诉请计算为2600元（原告已预缴3650元），由原告周青青、黄恒恒负担1243.5元，由被告王云枝负担1356.5元。余款1050元退还原告周青青、黄恒恒。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 罗书生
代理审判员 刘新玉
人民陪审员 倪 健
二〇一七年二月二十七日
代书 记员 蒋丽莉