四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1102民初1180号
原告：乐山三江农村商业银行股份有限公司。住所地：四川省乐山市市中区。
法定代表人：金宏，该公司董事长。
委托代理人：徐虹，四川智凯律师事务所律师。
委托代理人：陈春萍，四川智凯律师事务所律师。
被告：廖小淞，男，1985年12月12日出生，汉族，农民，住四川省沐川县。
被告：汪勤，女，1985年7月25日出生，汉族，居民，住四川省乐山市金口河区。
被告：四川恒地置业有限公司。住所地：乐山市市中区。
法定代表人：向旭东，该公司董事长。
委托代理人：杨加文，男，1957年6月16日出生，汉族，公司员工，住四川省乐山市市中区。
原告乐山三江农村商业银行股份有限公司（以下简称：“三江农商行”）诉被告廖小淞、汪勤、四川恒地置业有限公司（以下简称：“恒地置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月8日受理后，依法由审判员李昀昀独任审判，并于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告三江农商行的委托代理人徐虹、陈春萍、被告廖小淞、汪勤及恒地置业公司的委托代理人杨加文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告三江农商行诉称：2011年9月1日，被告廖小淞、汪勤与恒地置业公司签订了编号为066981号的《商品房买卖合同》。该合同约定：廖小淞、汪勤向恒地置业公司购买位于乐山市市中区嘉州大道恒地.大道中心＊幢＊单元＊层1号住房，建筑面积：96.61平方米，单价：7149.89元。房款首付30%，余款按揭贷款支付。
2012年1月16日，被告廖小淞、汪勤、恒地置业公司与原告签订了《个人购房借款合同》。该合同约定：三江农商行向借款人廖小淞、汪勤提供39万元的购房贷款；贷款年限20年，自2012年1月16日起至2032年1月16日止；贷款利率按基准利率上浮10%，如遇人民银行贷款基准利率调整，则于下年初按相应的利率执行新的利率。以等额本息方式，分240期（月）按月（每月20日）归还贷款本息，每月等额本息还款额为：3202.07元。借款人如未按约定时间按期偿还贷款本金，则按合同约定的执行利率上浮50%计收罚息。逾期付息的计收复利。借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个月付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款合同提前到期。售房人恒地置业公司为借款人廖小淞、汪勤的借款合同债务提供连带责任保证担保。保证责任范围包括：本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正是抵押登记手续，贷款人取得《房屋他项权证》之日止。
2012年1月18日原告按约向廖小淞、汪勤发放了39万元的购房贷款。但廖小淞、汪勤自2013年4月21日起即停止月供还贷，构成逾期。为此，原告诉请要求判决：一、被告廖小淞、汪勤立即共同向原告偿还借款本金379092.64元及相应利息（2013年4月21日起至起诉之日止的利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.1倍计算；起诉之次日起至本金付清之日止的利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.65倍计算，如遇基准利率调整的则自次年根据浮动比例做相应的调整）；二、被告四川恒地置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
被告廖小淞辩称：对原告所述事实没有异议。
被告汪勤辩称：第一，答辩人不是借款人，不应当承担还款责任。第二，根据借款合同约定，在借款人连续三个月未付款时，原告即应向借款人和保证人发出提前还款函，同时向保证人发出回购责任通知书，要求保证人回购房产。但在本案起诉前，原告一直未向三被告主张权利。如答辩人能够及时行使权利，在2014年房价尚未下跌时，答辩人与廖小淞所购房产足以偿还原告的全部债权，并有剩余。如将来处置该房产后不足以清偿原告的全部债权，那么不能偿还的部分债权属于原告怠于行使权利而扩大了的损失，应当由原告自行承担。第三，廖小淞自2013年4月21日后已未进行过任何偿还本息的行为，但直至今日原告才主张权利，原告的请求已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。
被告恒地置业公司辩称：根据借款合同的约定，在借款人不履行还款义务时，答辩人或者承担保证责任，或者履行回购义务，现答辩人选择履行回购义务。
经审理查明：2011年9月1日，廖小淞、汪勤与恒地置业公司签订《商品房买卖合同》，约定廖小淞、汪勤以贷款方式向恒地置业公司购买位于乐山市市中区嘉州大道南侧恒地·大道中心＊幢＊单元＊层的住房。
2012年1月16日，廖小淞、汪勤、恒地置业公司与原告签订《个人购房借款合同》。合同主要约定：原告向廖小淞、汪勤提供390000元的购房贷款，该款根据借款人授权直接划入售房者恒地置业公司账户；贷款年限20年，自2012年1月16日起至2032年1月16日止，实际放款日与到期日以借款借据为准；贷款利率按基准利率上浮10%执行，即为月利率6.4625‰，利息从放款之日起计算并按月结息。如遇人民银行贷款基准利率调整，则于下年初按相应的利率执行新的利率。自贷款发放次月起，借款人采用等额本息还款法按月（每月20日）归还贷款本息共240期，每月归还本息3203.07元。借款人将还款直接存入其在原告处开设的存款账户。借款人如未按约定时间按期偿还贷款本金，则按合同约定的执行利率上浮50%计收罚息。逾期付息的计收复利。借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个月付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款合同提前到期。
借款人保证以其所购房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还借款的担保。同时，恒地置业公司为借款人提供连带责任保证担保。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房产按原价进行回购，偿付借款人所欠贷款人全部债务，并放弃抗辩权。保证责任范围包括：本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用。保证期间为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续，贷款人取得《房屋他项权证》之日止。如贷款人依照本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前。
同年1月18日，原告按约向廖小淞、汪勤发放了390000元的购房贷款，载明借款日期从2012年1月18日起至2032年1月18日止。但廖小淞、汪勤在2013年4月20日后未履行还贷义务，尚欠本金379092.64元。
另查明，廖小淞、汪勤与恒地置业公司签订的《商品房买卖合同》项下房屋的《房屋所有权证》及《房屋他项权证》尚未办理。
以上事实有《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、借款借据及当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为：《个人购房借款合同》是原、被告的真实意思表示，合法、有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。原告按约发放贷款390000元，被告廖小淞、汪勤理应按照合同约定按期归还借款本息。根据合同关于“借款人采用等额本息还款法按月（每月20日）归还贷款本息共240期，每月归还本息3203.07元”及“借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个月付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款合同提前到期”的约定。廖小淞、汪勤自2013年4月21日起未归还贷款本息，原告有权依照合同约定宣布借款合同提前到期，要求廖小淞、汪勤偿还全部未付本息。原告的起诉可视为宣布贷款提前到期的通知，但应该给对方必要的准备时间。本院酌情认定起诉之日起十五日为必要的准备期，即廖小淞、汪勤应当在2016年1月23日之前偿还全部未付本息。据此，原告要求廖小淞、汪勤归还借款本金379092.64元及相应利息的诉讼请求符合双方合同约定，应予支持。但原告要求从起诉次日起开始按逾期利率计息的主张不当，应该从宽限期届满的次日即2016年1月24日起开始计收逾期利息。
对于汪勤的抗辩，本院认为：第一，汪勤与廖小淞作为本案贷款所购房屋的共同买受人，其作为抵押物共有人在《个人购房借款合同》上签名，并作为借款人在借款借据上签名，汪勤与廖小淞系本案诉争借款的共同借款人。汪勤关于其不是借款人的主张与本院查明的事实不一致，本院不予支持。第二，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《个人购房借款合同》赋予原告在借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个月付款期未按时偿还贷款本息时，宣布贷款合同提前到期的权利，该项权利不应当成为原告必须在一定期限内向借款人催告合同提前到期的义务。况且，汪勤也并无证据证明原告导致了损失的扩大，故对其该项抗辩主张本院不予采信。第三，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案借款合同约定，廖小淞、汪勤分240期归还原告借款本息，根据上述法律规定，诉讼时效从最后一期履行期届满即2032年1月18日开始计算，汪勤关于诉讼时效的抗辩不符合法律规定，不予支持。
综上，廖小淞、汪勤应归还原告借款本金379092.64元及相应利息（2013年4月21日起至2016年1月23日止的利息按同期同类贷款基准利率的1.1倍计算，2016年1月24日起至付清之日止的利息按同期同类贷款基准利率的1.65倍计算；如遇中国人民银行贷款基准利率调整，则于下年初执行新的利率）。
关于恒地置业公司的保证责任问题，《个人购房借款合同》约定，恒地置业公司为借款人廖小淞、汪勤的借款合同债务提供连带责任保证担保。保证责任范围包括：本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用。合同约定，在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房产按原价进行回购，偿付借款人所欠贷款人全部债务，根据上述约定，原告享有要求保证人履行还款义务或者履行回购责任的选择权，现原告要求恒地置业公司对廖小淞、汪勤的借款本息承担连带清偿责任，应予支持。恒地置业公司承担保证责任后，可依《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，向债务人廖小淞、汪勤追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告廖小淞、汪勤在本判决生效后十五日内向原告乐山三江农村商业银行股份有限公司归还借款本金379092.64元及利息（2013年4月21日起至2016年1月23日止的利息按同期同类贷款基准利率的1.1倍计算，2016年1月24日起至付清之日止的利息按同期同类贷款基准利率的1.65倍计算；如遇中国人民银行贷款基准利率调整，则于下年初执行新的利率）；
二、被告四川恒地置业有限公司对上述第一款所载廖小淞、汪勤债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3493元（已减半收取），由被告廖小淞、汪勤、四川恒地置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 李昀昀
二〇一六年三月二十四日
书记员 刘 婧