贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔民终791号
上诉人（原审被告）：六盘水山海房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区钟山中路新世纪幼儿园B栋302室。
法定代表人：李贻富，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谭昌毅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余清凯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄维，男，1990年8月18日出生，汉族，住贵州省盘县。
委托诉讼代理人：敖显能，贵州中创联律师事务所六盘水分所律师。
委托诉讼代理人：黎香丽，贵州中创联律师事务所六盘水分所律师。
被上诉人（原审原告）：黄迪，男，1989年12月10日出生，汉族，住贵州省盘县。
委托诉讼代理人：敖显能，贵州中创联律师事务所六盘水分所律师。
委托诉讼代理人：黎香丽，贵州中创联律师事务所六盘水分所律师。
上诉人六盘水山海房地产开发有限公司（以下简称山海公司）因与被上诉人黄维、黄迪商品房预售合同纠纷一案，不服贵州�六盘水市中级人民法院（2017)黔02民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提交新的证据，本院于2017年11月7日公开进行了二审案件调查，上诉人山海公司法定代表人李贻富及其委托诉讼代理人余清凯，被上诉人黄维以及黄迪、黄维共同委托的诉讼代理人敖显能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人山海公司上诉请求：1、请求依法撤销(2017)黔02民初21号民事判决第一项，即：原告黄维、黄迪与被告六盘水山海房地产开发有限公司于2011年5月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171)合法有效；2、请求依法撤销(2017)黔02民初21号民事判决第二项，即：被告六盘水山海房地产开发有限公司于本判决发生效力后60日内协助原告黄维、黄迪办理位于六××水市××区××大道北侧××路东侧山海．××天下××楼××室、××楼夹层××室、××楼××室、××室、××室××套房屋的权属证书；3、依法维持（2017)黔02民初21号民事判决第三项，即：驳回原告黄维、黄迪的其他诉讼请求。4、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、本案中黄迪、黄维的主体不适格。黄迪、黄维并非实际购房人，无权就案涉房屋主张权利。本案黄迪、黄维向上诉人主张权利的依据仅仅为三张盖有答辩人公司财务专用章的《收款收据》，从三张《收款收据》的形式来看，案涉房屋的购买人应为黄初羊，邹竹仙二人。黄迪、黄维未能向一审法院提交《商品房购房合同》原件，无法核实其复印件的真伪，且复印件记载的内容与房款收据内容不一致，不能认定黄迪、黄维为实际购房人。因此，本案的黄迪、黄维的主体不适格。2.鉴于黄迪、黄维与房款收据上记载的黄初羊、邹竹仙二人�间的亲属关系，现有证据仅能证明五套房屋的全部房款为2460万元，并不包含其他的契税、维修基金等费用。3.本案涉案房屋价款的计算，双方的真实意思表示应为按面积计算，因为如果双方约定按套计算的话，关于涉案每套房屋的价款就不会存在零头，其价款也不会精确到个位数。4.涉案房屋的买受人没有向上诉人补足房屋面积差价，故上诉人未协助实际的买受人办理产权登记系行使先履行抗辩权，根据双方合同约定及交易惯例，黄初羊二人补足房屋差价的义务在前，上诉人协助办理产权登记的义务在后，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，黄初羊二人负有向上诉人先行支付房屋�价的义务，上诉人则负有协助黄初羊二人办理产权登记的义务，在黄初羊二人没有先履行支付房屋差价的情况下，上诉人有权拒绝协助其办理产权登记，故一审直接判令上诉人为其办理产权证的判项是错误的。5.买受人在没有缴纳其应该缴纳的房屋契税、维修基金等费用的情况下，上诉人客观上也无法为买受人办理产权登记。本案中买受人所购买的房屋至今没有办理产权登记的另一个重要原因是买受人没有向相关部门缴纳房屋契税和维修基金，也没有将房屋契税和维修基金交给上诉人予以代缴，上诉人对此不应承担任何责任。6.一审判决上诉人负担151577元的案件受理费，没有事实和法律依据。从被上诉人的诉请来看，本案的涉案标的额应确定为4547297元，上诉人认为，即使要负担一审案件受理费，也应该在43178元的范围内进行负担。一审案件受理费的计算基数是以被�诉人第三项诉请的金额来计算，该项诉请已经一审判决予以驳回，被上诉人作为该项诉请的败诉方，理应承担该项诉请的案件受理费。
被上诉人黄迪、黄维辩称：1、一审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果正确，请求二审法院判决驳回被答辩人的上诉，维持一审正确判决。首先，二答辩人系亲堂兄弟，其父母均是经营煤矿的合伙人具有的一定的经济实力。父母均愿意给二答辩人购置房产，故二答辩人系实际购房人，本案原告主体适格，被答辩人认为答辩人主体不适格的理由不能成立。其次，二答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》后并没有得到合同原件，合同原件在签订时全部交由被答辩人拿去产权部门办理预售登记，按照商品房买卖的交易习惯，房地产公司拿合同原件去产权部门办理完毕备案登记后再将原件返回给购房人。被答辩人一直没�给答辩人办理备案登记，故合同原件至今全部在被答辩人处。答辩人持有的合同复印件，是被答辩人将房屋交给答辩人后，答辩人装修完毕需要开设公司经营，注册公司时需要经营场所的证明，答辩人就去找被答辩人复印《商品房买卖合同》，被答辩人给申请人复印后加盖了骑缝章，故答辩人持有的复印件有被答辩人加盖的骑缝章。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第75条规定，可以推定答辩人的主张成立，合同原件在被答辩人持有。并且答辩人已经实际使用该房屋经营5年之久，在装修时被答辩人是同意的，多年来答辩人每次均向被答辩人交纳物业管理费用，被答辩人均没有提出异议，认可答辩人就是房屋的购买人。答辩人持有的收款收据和付款凭证均能相互印证，双方购房合同成立。最后，二答辩人己经交纳了契税和房屋维修基金，答辩人向被答辩人购买的房屋是按套计价，不适用面积差异处理。《商品房买卖合同》第4条明确约定答辩人购买的房屋按套计算价款，5套房屋总价款23319474元，故合同中没有约定房屋单价，被答辩人认为答辩人应当补足房屋差价的理由不能成立。二答辩人的父母共计支付给被答辩人的款项2460万元，扣除合同约定的房款后剩余1280526元是房屋维修基金和契税，由被答辩人代收代缴，多退少补。在商品房买卖合同的交易习惯中均是由房地产公司代收代缴上述费用。如果被答辩人不认可，也可以将答辩人交纳的契税和维修基金退还给答辩人，答辩人自己去交纳契税和维修基金，被答辩人认为答辩人没有缴纳契税和维修基金的理由不能成立。至于一审案件受理费收取和分担，答辩人更愿意少交或者不交，但法律有明确规定，答辩人对该上诉理由不作详细答辩。
黄维、黄迪向�审法院起诉请求：1.确认原被告于2011年5月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）合法有效;2.判令被告立即为原告购买的110-111-112-202-（夹层02）号房屋办理产权登记（合同备案登记及产权证书办理）；3、判令被告支付原告违约金（逾期贷款利息5‰每月×23319474元×39月）4547297元；4、本案受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年5月23日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告黄维、黄迪向被告购买被告开发的位于六××水市××区××大道北侧××路东侧山海．××天下××楼××室、××楼夹层××室、××楼××、××、××室××套房屋，房屋总价款23319474元。二原告对上述房屋按份共有：黄维所占份额为67%，黄迪所占份额为33%。其中，第四条计价方式与价款约定：商品房价款按以下方式计算：202室房款11113410元,（夹层）02室房款2278618元，110室房款2871900元，111室房款3083786元，112室房款3971760元。第五条面积确认及面积差异处理约定：“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”。第八条约定商品房交付时间为2011年8月30日前。第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按六盘水市房地产监理处或发证机关规定执行。本公司代办房产证、土地证。”2011年5月20日、2011年5月23日，黄迪的父亲黄初羊、黄维的母亲邹竹仙向被告股东陈山海转款共计2460万元。
一审法院认为本案的争议焦点为：1、二原告主体是否适格；2、涉案《商品房买卖合同》是否成立并生效；3、二原告是否存在未按约定缴纳房屋契税等相关款项的违约责任；4、被告是否存在逾期为二原告办理涉案房屋权属证书的违约行为，应否承担为二原告办理涉案房屋权属证书并支付违约金的违约责任；5、二原告主张违约金的请求是否超过诉讼时效期间。
首先，虽然二原告提交的《商品房买卖合同》系复印件，但二原告对不能提供原件作出合理解释，且该《商品房买卖合同》复印件上面加盖了被告的骑缝章，并与二原告提交的付款凭证、收款收据相印证；被告虽然辩称涉案房屋的买受人是黄初羊和邹竹仙，但又不能提供其与黄初羊、邹竹仙就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》；虽然涉案房屋的购房款及其他费用系黄初羊与邹竹仙支付，但因黄初羊系黄迪的父亲，邹竹仙系黄维的母亲，黄初羊与邹竹仙出资以自己的子女名义购房符合常理，并且黄初羊的出资额8200000元与邹竹仙出资额16400000元的比例为1:2，与二原告提供的《商品房买卖合同》中约定黄迪与黄维对该房屋按份共有，黄迪所占份额为33%黄维所占份额为67％相符，故对被告的该辩称理由不予采信。一审法院确认该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”规定，该《商品房买卖合同》自2011年5月23日成立并生效。二原告作为该《商品房买卖合同》的一方当事人提起本案诉讼，主体适格。其次，从双方履行合同的情况看，虽然被告出具的收款收据上载明收到的款项是购房款，但因《商品房买卖合同》中已经明确约定购房款为23,319,474元，二原告实际支付的24,600,000元中超出23319474元的部分为1,280,526元，被告对此不能作出合理的解释，故该1,280,536元不能视为购房款，而应视为其他费用。按照被告在庭审中的�述，维修基金按总房款的2％收取，契税按总房款的3％收取，该两项的费用为23,319,474元×5%=1,165,973.70元，二原告支付的超出房款的1,280,256元超出维修基金及契税金额，故被告辩称二原告未支付维修基金及契税的理由不成立。
对被告辩称二原告应交纳房屋面积差价的理由，因双方对涉案房屋约定的是按套计价，未约定房屋单价，且《商品房买卖合同》第五条对面积确认及面积差异处理约定：“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，故被告主张二原告应交纳房屋面积差价的请求没有合同依据，不予采信。
根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告负有将办理房屋权属登记需要的资料报产权登记机关备案并保证非因被告责任的情况下二原告在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书，本案中，被告未举证证明其已经履行了上述义务，也未举证证明其对二原告未在约定期限内取得房地产权属证书没有过错，故被告应当协助办理涉案房屋产权登记。
对二原告主张违约金是否超出诉讼时效期间的问题，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在交付房屋后730日内协助二原告取得房地产权属登记证书，《商品房买卖合同》约定的交房时间是2011年8月30日前，则被告协助二原告取得房地产权属登记证书的截止期限是2013年8月30日，故二原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应从2013年8月31日起算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”规定，诉讼时效期间至2015年8月31日届满。二原告于2017年1月18日提起本案诉讼，已经超过诉讼时效期间，故对二原告主张的违约金，一审法院不予支�。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决如下：1、原告黄维、黄迪与被告六盘水山海房地产开发有限公司于2011年5月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）合法有效；2、被告六盘水山海房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后60日内协助原告黄维、黄迪办理位于六××水市××区××大道北侧××路东侧山海．××天下××楼××室、××楼夹层××室、××楼××室、××室、××室××套房屋的权属证书；3、驳回原告黄维、黄迪的其他诉讼请求。案件受理费181,134元，由原告黄维、黄迪负担29,557元，被告六盘水山海房地产开发有限公司负担151,577元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审对一审查明事实予以确认。另查明，山海公司提交的一审答辩状和二审上诉状中均认可三张盖有山海公司财务专用章的《收款收据》上的盖章属实。一审中山海公司申请鉴定被上诉人黄迪、黄维提交的三张收据上加盖的财务章时，一审法院不准予鉴定的通知书上明确说明：“本院经审理认为，你方于2017年2月28日向本院提交的书面答辩状中已经认可上述收据上加盖的是你公司的财务专用章，故对你方的申请，本院不予准许。”
本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据当事人的二审诉辩，本案的焦点问题如下：1.黄迪、黄维的主体是否适格；2.黄迪、黄维请求山海公司协助办理案涉房屋产权登记能否成立。具体分析如下：
（一）关于黄迪、黄维的主体是否体适格的问题。
本院认为，黄迪、黄维诉讼主体适格。理由如下：
首先，黄迪、黄维和山海公司之间实际履行了本案合同的主要义务。经查，本案的三张《收款收据》上载明已付清购房款2460万元，由此可见黄迪、黄维已经履行了买方交付房款的义务。且涉案房屋于2011年7月份至今一直由黄迪、黄维占有并使用，山海公司也予以认可，由此说明山海公司已经履行了交房义务。综上，本案存在黄迪、黄维与山海公司之间已经履行合同主要义务的事实。
其次，黄初羊、邹竹仙应当认定为代黄迪、黄维付款的人，不是合同当事人。一审法院认为，虽然涉案房屋的购房款及其他费用系黄初羊与邹竹仙支付，但因黄初羊是黄迪的父亲，邹竹仙是黄维的母亲，黄初羊与邹竹仙为自己的子女出资购房符合常理，并且黄初羊的出资额8,200,000元与邹竹仙出资额16,400,000元的比例为1:2，与黄迪、黄维提供的《商品房买卖�同》中约定黄迪与黄维对该房屋按份共有的份额相符合。故本院认定黄初羊是代黄迪支付合同价款；邹竹仙是代黄维支付合同价款。不能因黄初羊、邹竹仙的代付行为，而认定他们系合同当事人。上诉人该上诉理由不能成立。
最后，《商品房买卖合同》复印件可予认定。虽然黄迪、黄维提交的《商品房买卖合同》系复印件，但本案因《收款收据》真实有效，且与该复印件内容相佐证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条有关规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。综上，本院认为被上诉人提交的三张财务收据、付款凭证与《商品买卖合同》复印件三者之间有明确的关联性，本案确认《商品买卖合同》复印件的证明力。
综上，本案黄初羊、邹竹仙是代黄迪、黄维付款，故应当认定为黄迪、黄维履行了付款义务，基于本案双方履行了合同主要义务，本院综合本案的实际对黄迪、黄维提供的《商品房买卖合同》复印件的证明力予以确认。根据黄迪、黄维是《商品房买卖合同》确定的买受人，同时也是履行义务人，故黄迪、黄维主体适格。
（二）关于黄迪、黄维请求山海公司协助办理案涉房屋产权登记能否成立的问题。
本院认为，黄迪、黄维请求山海公司协助办理案涉房屋产权登记能成立。
首先，如前所述，本案《商品房买卖合同》真实。同时，该合同不违反法律行政法规的效力性强制性规定，应当于2011年5月23日订立时生效。故根据该合同第�五条关于产权登记的约定，上诉人负有将办理房屋权属登记需要的资料报产权登记机关备案并保证非因被告责任的情况下在二被上诉人房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书。
其次，山海公司关于办理案涉房屋产权登记的抗辩理由不能成立。根据《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”从双方对涉案房屋约定计价方式来看，并未明确约定是按套计价还是按面积计价，而是选择除按套、按面积之外的另一种计价方式即按套内建筑面积计价。根据《商品房销售管理办法》第二十条“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。”的规定，本案《商品房买卖合同》第五条对面积确认及面积差异处理有明确约定。根据《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》中规定:“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。”从本案的《商品房买卖合同》内容上看，双方明确约定的购房款为23319474元，另有说明合同第五条约定面积为暂测面积，最终以六盘水市房管理局审定的产权面积为准，误差部分以产权面积为准多退少补。并未明确约定购房时需额外交纳维修基金与购房契税，而已经履行完成的《收款收据》上载明的全部购房款是2460万元。本案中山海公司对黄迪、黄维已经实际交付的2460万元购房款在扣除原合同中约定房款价格23329474元所剩余的1280536元不能作出合理解释，故该1,280,536元应当视为黄迪、黄维为购买并取得房屋而向山海公司支付的其他必要费用。因此山海公司主张黄迪、黄维未支付维修基金及契�的理由不成立。
另，关于案件受理费的问题。本案一审黄迪、黄维诉请法院确认合同效力并要求办理过户登记。关于上述两项诉请诉讼费收取是按件收取还是以财产案件标的额计取，法律并无明确规定。本院认为，如果当事人诉讼请求确认合同效力的同时又请求办理产权过户手续的，应以合同约定的房屋价款作为财产案件标的额计算后收取案件受理费。故本案一审法院诉讼费收取正确。现上诉人请求撤销一审判决第一项、第二项，请求维持一审判决第三项，故二审案件受理费应当按照二审上诉请求涉及的案件相应标的额计收，即以涉案《商品房买卖合同》的房屋价款23,319,474元作为标的额计取。
综上所述，本案《商品房买卖合同》自2011年5月23日成立并生效。黄迪、黄维是该合同的当事人，其诉讼主体适格，黄迪、黄维已经依约定支付了2460万的�项，山海公司作为合同相对人，应当按照约定履行协助办理产权证书的义务。上诉人山海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、三十七条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费158397元，由上诉人山海公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱仕芬
审 判 员 罗 二
审 判 员 刘珊涌
二〇一七年十一月十五日
法官助理 李 露
书 记 员 徐 阳