上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第549号
上诉人（原审原告）上海中世房地产投资顾问有限公司，住所地＊＊＊。
法定代表人＊＊，职务总经理。
委托代理人郭春，上海中世房地产投资顾问有限公司员工。
委托代理人李晨俊，上海中世房地产投资顾问有限公司员工。
被上诉人（原审被告）莫运嘉，＊生，瑶族，住＊＊＊。
上诉人上海中世房地产投资顾问有限公司（以下简称中世公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第39812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2014年5月10日中世公司作为承租方（乙方）与莫运嘉作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：莫运嘉将其承租的上海市＊＊＊区＊＊＊路26号2501室房屋（以下简称2501室房屋）出租给中世公司办公使用，租赁期限自2014年5月20日起至2018年11月19日止。合同第四条约定，租金每3个月支付一次，第一期租金于2014年5月10日前支付，以后每期租金支付时间为该期租金到期前10日，先付后用。关于物业费，合同第六条约定，该物业的物业管理费由乙方承担。关于保证金，合同第五条约定了乙方支付甲方租赁保证金人民币7，000元。对于违约责任，合同第九条约定了甲、乙任何一方未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，且未取得无过错方谅解的情况下，视为违约，违约金为7，000元。合同签订当日，中世公司支付莫运嘉自2014年5月20日起至2014年8月19日止的租金17，500元（减免15天装修期租金）及租赁押金7，000元，莫运嘉对此出具收据。
2014年5月20日莫运嘉将2501室房屋交中世公司使用。中世公司在房屋内安装三台价值共计7，800元的美的挂机KFR-35GW空调。2014年8月16日中世公司在未与莫运嘉办理交房手续前提下，擅自搬离2501室房屋，但其安装的三台空调未及时搬离，仍放置在2501室房屋内。2014年8月22日莫运嘉联系中世公司未果，将上述三台空调私下处理。莫运嘉于2014年8月24日已将2501室房屋交还原出租人。
2014年10月中世公司诉至原审法院，请求判令：1、莫运嘉返还中世公司租赁保证金7，000元；2、莫运嘉返还中世公司于租赁期间安装的型号为美的挂机KFR-35GW空调3台，价值为7，800元。原审中，中世公司将诉请2变更为要求莫运嘉赔偿租赁期间安装的空调损失7，000元。莫运嘉不同意中世公司的诉讼请求。
原审庭审中，中世公司同意将莫运嘉代其缴纳的2501室房屋物业管理费931.41元在莫运嘉应付的空调赔偿款中予以扣除。
原审认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。中世公司于租赁期限届满前，未经莫运嘉同意，擅自退租，其行为已构成违约，依约应承担相应的违约责任。中世公司主张，因莫运嘉拖欠2501室房屋产权人租金，故2501室房屋产权人通知中世公司搬离，为此中世公司被迫终止与莫运嘉的租赁合同。然中世公司对此未能提供证据予以证明。莫运嘉辩称不应返还租赁保证金7，000元，符合合同约定，故对于中世公司诉请返还租赁保证金7，000元，不予支持。中世公司于2014年8月16日搬离2501室房屋，理应及时清场并将其安装的上述三台空调搬离。现因中世公司未及时处理导致空调被处分，故理应由中世公司自行承担部分责任。莫运嘉在双方未办理交房手续的前提下于2014年8月22日即将中世公司未及时搬离的三台空调予以私下处理，亦应承担相应责任。原审法院综合案件实际情况，酌情认定莫运嘉赔偿中世公司空调损失3，500元。中世公司同意在空调赔偿款中扣除其应缴的物业管理费931.41元，应予确认。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于2014年12月18日作出判决：一、莫运嘉应于判决生效之日起十日内支付上海中世房地产投资顾问有限公司空调赔偿款2，568.59元；二、驳回上海中世房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半收取计85元，由上海中世房地产投资顾问有限公司负担60元，由莫运嘉负担25元。
原审法院判决后，上诉人中世公司不服，向本院提起上诉称：上诉人并非擅自终止租赁合同。上诉人与被上诉人于2014年8月13日协商一致提前解约，故上诉人在被上诉人的配合下在物业公司处开具了8月13日至20日为期一周的出门单。8月13日当日，因空调的拆装需专业公司进行，故上诉人搬走了除空调外的其他全部物品。而当8月16日，上诉人聘请的空调拆卸公司前去搬运空调时，却被物业公司告知，因被上诉人拖欠房东的租金，故应房东要求所有物品均不许搬离系争房屋。因此，原审认定上诉人未及时处理空调，导致损失发生，与事实不符。综上，要求撤销原审判决，改判被上诉人返还保证金并全额赔偿空调损失。
被上诉人莫运嘉辩称：上诉人与被上诉人从未协商一致解除合同。上诉人确实向被上诉人提出过需要搬一些电脑出去用于开办分店，但8月10日经物业公司与房东联系，因上诉人拖欠物业费，房东不同意物业公司开具出门单，故当时物业未予出具出门单。被上诉人于8月11日垫付了物业费，物业公司也未联系被上诉人，可能就此开具了出门单。8月10日起，因上诉人要向被上诉人支付下期房租，故双方一直有电话联系。当时上诉人说要继续租房的，但会晚两天交房租，被上诉人也同意了。但被上诉人之后去现场，才知道上诉人已搬走，留下了三台空调。原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于：一、上诉人与被上诉人是否协商一致解除租赁合同；2、被上诉人就上诉人空调损失应否承担全额赔偿责任。
关于第一个争议焦点。上诉人与被上诉人就2501室房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，该合同当属有效。双方当事人均应严格按照合同约定，全面履行各自的合同义务。根据该合同约定，租期自2014年5月20日起至2018年11月19日止。然上诉人于2014年8月16日即搬离了2501室房屋。根据上诉人称，其系与被上诉人协商一致解除合同后才搬离该房屋；而上诉人却表示，当时上诉人仅告知因开设分店之需，而搬走些物品。鉴于上诉人并未就双方协商一致解除合同提供相关证据予以佐证，而且即便上诉人持有物业公司开具的出门单，亦无法证明该出门单系双方因协商一致解除租约而要求物业单位出具，故原审认定上诉人与2014年8月16日搬离2501室房屋系擅自解约的行为，并无不当。因此，上诉人以双方协商一致解除租赁合同为由，要求被上诉人返还押金7，000元，依据不足，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。而上诉人于2014年8月16日搬离2501室房屋时，又未将其三台空调一并拆走。虽然据上诉人称，空调未一并拆走系因另行择期安排了专业拆除空调的人员，但之后，又因被上诉人拖欠房东租金而遭物业拒绝搬离出门。鉴于双方并非协商一致解除合同，上诉人搬离2501室房屋系擅自解除租赁合同的行为，已违约在先，故被上诉人并不负有协助上诉人搬离的义务。然被上诉人在事后得知上诉人已自行搬离并擅自解约后，在明知上诉人尚有空调三台未予以搬走，仍将房屋返还给房东，故被上诉人对由此造成上诉人空调损失亦负有责任。原审法院综合本案实际情况认定双方各半负担空调损失，并无不当。上诉人主张由被上诉人全额赔偿空调损失，依据不足，本院不予采信。
综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费85元，由上诉人上海中世房地产投资顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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