吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉06民终368号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王辉，男，1977年5月9日生，汉族，白山市浑江区悦瑜伽会馆经营者，住吉林省白山市。
委托代理人：王文君，吉林审航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：安新子（曾用名安新芝），女，1962年12月20日生，朝鲜族，无职业，住吉林省白山市。
委托代理人：王盛，吉林乾羽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘宝军，男，1963年2月9日生，汉族，白山市供电公司职员，住吉林省白山市。
委托代理人：王盛，吉林乾羽律师事务所律师。
上诉人王辉因租赁合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
安新子、刘宝军原审诉称：2012年8月1日，安新子、刘宝军与王辉签订房屋租赁合同，约定安新子、刘宝军将自有房屋租赁给王辉，房屋租赁期为10年，房屋租金前三年为每年15万元，以后每三年按10%递增，房屋租金的支付方式为每年9月20日前交纳下一年度的租金。2014年9月20日，王辉未按合同约定交纳下一年度的租金，现安新子、刘宝军依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求：1、王辉立即支付房屋租金15万元；2、继续履行双方签订的房屋租赁合同；3、诉讼费由王辉承担。
王辉原审答辩并反诉称：一、王辉与安新子、刘宝军签订的房屋租赁合同应予以解除。双方在租赁合同第七条第一款、第九条第2项第（1）款、第十条第5款明确约定了安新子、刘宝军确保出租房屋消防合格达标并保证房屋的安全使用，王辉承租该房屋是经营健身会馆等人群相对集中的业务，消防验收合格并达标是王辉经营会馆不可或缺的前提条件之一。2014年2月25日因安新子、刘宝军出租的房屋未经消防验收合格导致王辉的经营业务被行政机关责令停业，无法继续经营，合同目的不能实现，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，双方签订的房屋租赁合同应予以解除。二、致使合同目的不能实现的过错责任在于安新子、刘宝军，因此根据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，安新子、刘宝军除返还已收取的租金及抵押金外，还应承担王辉因此造成的装修及经营损失。安新子、刘宝军要求王辉支付租金没有依据。王辉不同意继续履行合同，不同意交纳租金15万元，并提出反诉，事实与理由：2012年8月1日，王辉承租安新子、刘宝军江北山水名家小区26号门市房用于开办悦瑜伽会馆，双方签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限10年，租金每年15万元，以后每三年递增10%，同时约定安新子、刘宝军确保房屋原有消防合格达标，并保证出租房屋的本身能够正常使用状况及使用安全。合同签订后，王辉如约交纳租金，并投入大量资金装修会馆如期开业，王辉在经营过程中白山市浑江区公安消防大队到会馆进行消防检查，消防大队以该出租房屋未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了相关法律规定为由给王辉下达了浑公（消）行罚决字（2014）0020号行政处罚决定书，责令王辉停产停业并处3万元罚款。王辉的会馆被迫停业，王辉与安新子、刘宝军多次协商，要求其解决未果，后王辉通知安新子、刘宝军解除房屋租赁合同并承担王辉的各项损失，安新子、刘宝军没有给予答复，王辉的会馆自2014年2月25日停业至今，现已无法恢复营业。综上，王辉认为因安新子、刘宝军所出租的房屋没有达到合同约定的正常使用标准，造成王辉的会馆被责令停业，现已无法正常经营，安新子、刘宝军的行为已构成违约，且给王辉造成巨大的经济损失，请求：1、解除王辉与安新子、刘宝军签订的房屋租赁合同；2、判令安新子、刘宝军返还房屋押金1万元；3、安新子、刘宝军返还已支付的房租30万元；4、安新子、刘宝军支付违约金50130元（合同总标的额的3%，十年总租金额是1671000元×3%=50130元）；5、安新子、刘宝军赔偿王辉各项经济损失共计2599648元【1、装修投入，按照王辉的装修合同和实际交付金额，共150万元，2、消防罚款3万元，3、经营损失：（1）王辉原有会员因会馆停业导致的退费转馆损失1206543元（a、美容部退款28364元；b、会馆会员转到欧亚合兴店会馆577226元；c、健身会员退款152575元；d、会馆转体育馆店33316元；e、会员同意退款尚未领取的款项415062元，以上总计1206543元。（2）王辉是定额缴纳税款，每月的缴税基数是2万元，从2014年5月5日-2015年5月5日一年的经营损失是2万元×12个月=24万元，总计2599648元＋346895元】；6、诉讼费由安新子、刘宝军承担。
针对反诉，安新子、刘宝军原审辩称：王辉要求解除房屋租赁合同以及主张的各项赔偿损失没有事实和法律依据，应驳回其反诉请求，双方签订的房屋租赁合同约定租赁期限为十年，王辉已交纳了两年租金，安新子、刘宝军不同意解除租赁合同，并且王辉所主张的经营损失及会馆不能经营的原因过错并不在于安新子、刘宝军，安新子、刘宝军不应赔偿王辉的任何损失。
原审法院审理查明：2007年8月，安新子、刘宝军及案外人冯金利合伙以安新子的名义与通化市通胜房地产开发有限公司白山分公司签订商品房买卖合同，购买山水名家26号房，建筑面积827.9平方米（以产权登记为准），房款为2483700元。2007年8月10日，安新子交纳210万元，2009年建成后始终未交付安新子。2010年，安新子提起诉讼请求确认安新子与通化市通胜房地产开发有限公司白山分公司签订的房屋买卖协议有效，白山市浑江区人民法院于2010年10月26日作出（2010）浑民二初字第519号民事判决书，判决：安新子与通化市通胜房地产开发有限公司白山分公司于2007年8月9日签订的山水名家小区26号住宅门市房买卖合同有效。2011年12月26日，安新子交款383700元到白山市浑江区人民法院执行局。2011年12月31日，安新子交纳装修管理费、垃圾清运处置费、物业费等办理进户手续。2012年8月1日，安新子、刘宝军与王辉签订房屋租赁合同，约定：安新子、刘宝军保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。安新子、刘宝军出租给王辉的房屋位于白山市浑江区江北山水名家小区26号门市房，出租房屋面积819.84平方米（建筑面积），该房屋系毛坯房未装修。该房屋租赁期限为10年，自2012年10月1日起至2022年9月30日止。该房屋每年租金为15万元，以后每三年租金按10%递增。房屋租金支付方式如下：每年9月20日前交纳下一个年度租金（上纳租），即先交租金后使用房屋。安新子、刘宝军收款后应提供给王辉有效的收款凭证，安新子、刘宝军收取王辉1万元作为房屋抵押金。王辉租赁期间除房屋租赁税以外所产生的一切税费（包括经营税、物业费、水电费、取暖费、卫生费等）均由王辉自行承担，安新子、刘宝军不承担任何费用。在租赁期内，安新子、刘宝军应保证出租房屋的使用安全。安新子、刘宝军提出进行维修须提前7日书面通知王辉，王辉应积极协助配合。房屋上下水和电气回路故障由王辉自行与物业和供电部门联系处理，必要时安新子、刘宝军应积极配合。对王辉的装修装饰部分，安新子、刘宝军不负有修缮义务。王辉应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。王辉如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得安新子、刘宝军的书面同意后方可施工。租赁期满后或因王辉责任导致退租的，安新子、刘宝军有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归安新子、刘宝军所有；（2）要求王辉恢复原状；（3）向王辉收取恢复工程实际发生的费用。双方可以协商变更或终止本合同。安新子、刘宝军有以下行为之一的，王辉有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；（2）安新子、刘宝军未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。房屋租赁期间，王辉有下列行为之一的，安新子、刘宝军有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经安新子、刘宝军书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经安新子、刘宝军书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在安新子、刘宝军提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经安新子、刘宝军书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由王辉交纳的各项费用，已经给安新子、刘宝军造成严重损害的；（7）拖欠房租的。安新子、刘宝军应保证租赁房屋本身能够正常使用。2012年10月1日前，安新子、刘宝军负责房屋外部供热、供水能够正常使用。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于7日内向对方主张。王辉装修房屋应采取防火措施，避免火灾事故的发生。（安新子、刘宝军负责确保房屋原有消防合格达标）。安新子、刘宝军因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付王辉本合同租金总额3%的违约金。安新子、刘宝军除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。如王辉要求安新子、刘宝军继续履行合同的，安新子、刘宝军每逾期交房一日，则每日应向王辉支付日租金2倍的滞纳金。安新子、刘宝军还应承担因逾期交付给王辉造成的损失。本合同各项发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，依法向白山市浑江区人民法院提起诉讼。本合同自双方签（章）后生效。合同最后，双方签名捺印。合同签订后，王辉交纳房屋抵押金1万元，安新子将房屋交付王辉占有使用，王辉没有依法向当地公安消防机构申报检查，于2012年9月开始装修。2013年5月24日，白山市工商行政管理局为王辉颁发个体工商户营业执照，王辉开办白山市浑江区悦瑜伽会馆，期限2013年5月24日至2014年5月23日。王辉交纳了2012年10月至2014年9月的租金30万元。在2014年9月20日前，王辉未按约定交纳2014年10月至2015年9月的租金15万元，至今仍未交纳。在王辉经营使用该房屋期间，白山市浑江区公安消防大队于2014年2月25日对白山市浑江区悦瑜伽会馆作出浑公（消）行罚决字（2014）0020号行政处罚决定书，载明“你场所未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，依据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，现决定给予白山市浑江区悦瑜伽会馆责令停产停业，并处罚款人民币3万元整的处罚。自收到处罚决定书之日起停止使用悦瑜伽会馆，并于15日内将罚款交到吉林银行八道江支行。”王辉接到该处罚决定后，于2014年3月7日交纳罚款3万元。该会馆从2014年2月25日起停业，至今一直未营业。2015年5月24日，王辉通过邮政特快专递向安新子、刘宝军邮寄解除合同通知书，安新子、刘宝军于2015年6月1日收到该通知书，但王辉和安新子、刘宝军未就租赁合同纠纷达成一致。案外人冯金利同意安新子、刘宝军代表其向王辉提起诉讼。
原审法院认为：安新子、刘宝军与王辉双方以其真实意思表示签订房屋租赁合同，该合同在安新子、刘宝军与王辉之间既已设立房屋租赁法律关系，安新子、刘宝军与王辉应各自履行出租人与承租人的约定义务。关于安新子、刘宝军本诉要求继续履行该合同的诉讼请求。因在双方租赁合同履行过程中，王辉作为承租方不仅有履行交付租金的义务，亦有合理使用房屋的义务。因安新子、刘宝军与王辉所约定的租赁期间长达十年之久，虽已履行二年，但王辉所经营的瑜伽会馆因消防安全原因被处以行政处罚，责令停业至今，其所承租的房屋处于长期空闲状态。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，王辉经营的瑜伽会所已被消防部门责令停业，王辉已实际不能履行合理使用房屋的义务，故对安新子、刘宝军要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。关于王辉反诉提出解除安新子、刘宝军与王辉之间签订的房屋租赁合同的诉讼请求。我国法律规定中对于违约方能否行使解除权没有禁止性规定，合同双方当事人依据意思自治形成的合同关系能否实现合同目的，除法律强制性规定外，很大程度上取决于当事人的自主选择。安新子、刘宝军与王辉之间已经丧失租赁合作的事实基础，且王辉已向安新子、刘宝军发出解除合同通知，要求解除双方签订的房屋租赁合同，继续履行合同已不具有实际意义，故对王辉反诉要求解除双方租赁合同的诉讼请求，予以支持，由王辉倒出租赁房屋并返还安新子、刘宝军。但由于王辉在合同履行期限届满前提出解除合同，且未能提供证据证明安新子、刘宝军在履行合同过程中存在违约情形，故对王辉反诉要求安新子、刘宝军返还房屋押金1万元的诉讼请求，不予支持。安新子、刘宝军将租赁房屋已实际交付，王辉予以接收并占有、使用，王辉未按照租赁合同约定期限交纳房租违反合同约定并至今仍实际占有该房屋，故对安新子、刘宝军要求王辉支付15万元租金（2014年9月20日至2015年9月19日）的诉讼请求，予以支持。因王辉现实际占有该房屋，王辉应自2015年9月20日起至房屋倒出日止按照年租金15万元标准向安新子、刘宝军支付实际占有期间使用费。关于王辉主张安新子、刘宝军未按合同约定确保房屋原有消防合格达标，致使其经营业务被行政机关责令停业，无法继续经营，合同目的不能实现，安新子、刘宝军的行为已构成违约，且给其造成巨大的经济损失，为此提出反诉，请求安新子、刘宝军返还已支付房租30万元、支付违约金50130元、赔偿经济损失2599648元。通过认定事实可知，安新子、刘宝军与王辉双方签订合同后对于租赁合同的履行并无争议，双方已经实际履行。而该房屋在租赁之初为毛坯房状态，安新子、刘宝军与王辉租赁双方在合同中约定“王辉装修房屋应采取防火措施，避免火灾事故的发生。（安新子、刘宝军负责确保房屋原有消防合格达标）”，由此可以看出，双方对承担消防安全义务的约定为房屋装修之前由安新子、刘宝军负责，装修之后由王辉负责。因此，按合同约定安新子、刘宝军确有义务保证交付房屋原有消防合格达标，但王辉未能提供证据证明安新子、刘宝军所交付的房屋原有消防存在未达标情形。即现有证据未能体现在该问题上安新子、刘宝军存在违约情形。而在王辉租赁期间，公安消防机关以“你场所未经消防安全检查擅自投入使用、营业”为由对其经营的白山市浑江区悦瑜伽会馆作出了责令停产停业并处罚款的行政处罚。因我国法律、法规中关于消防安全有如下内容：《中华人民共和国消防法》第十五条第一款规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”、《公共娱乐场所消防安全管理规定》第三条第三款规定“公共娱乐场所的房产所有者在与其他单位、个人发生租赁、承包等关系后，公共娱乐场所的消防安全由经营者负责。”（公共娱乐场所包括营业性健身、休闲场所）、第四条规定“新建、改建、扩建公共娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，其消防设计应当符合国家有关建筑消防技术标准的规定”、第五条规定“新建、改建、扩建公共娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，建设或者经营单位应当依法将消防设计图纸报送当地公安消防机构审核，经审核同意方可施工；工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”故王辉所经营的白山市浑江区悦瑜伽会馆消防安全的“法定义务”应当由实际使用人及经营者即王辉承担，王辉未经公安消防机构审核即装修并擅自投入使用，违反法定义务，对此所造成的损失应当由其自行承担责任。据此，王辉承租该房屋经营瑜伽会馆被公安消防机关行政处罚系王辉自身违反法定义务所导致，与安新子、刘宝军并无关联。对王辉提出的安新子、刘宝军所出租的房屋没有达成合同约定的正常使用标准、安新子、刘宝军的过错造成合同目的不能实现、安新子、刘宝军的行为已构成合同违约的诉讼观点不予采纳。对王辉以上述观点提出的反诉请求：返还已支付房租30万元、支付违约金50130元、赔偿经济损失2599648元，没有事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条第五款“（五）法律规定的其他情形。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”、《中华人民共和国消防法》第十五条第一款规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原审法院判决：“一、解除安新子、刘宝军与王辉于2012年8月1日签订的房屋租赁合同；二、王辉于本判决生效之日起十五日内倒出其承租的位于白山市浑江区江北山水名家小区26号门市房，并将该房屋交付安新子、刘宝军；三、王辉于本判决生效之日起五日内向安新子、刘宝军支付房屋租金15万元（2014年9月20日至2015年9月19日），并自2015年9月20日起至房屋倒出日止按照年租金15万元标准向安新子、刘宝军支付实际占有期间使用费；四、驳回安新子、刘宝军的其他诉讼请求；五、驳回王辉的其他诉讼请求。本诉案件受理费3300元减半收取，由王辉承担1650元；反诉案件受理费30400元减半收取，由王辉承担15150元，由安新子、刘宝军承担50元。”
王辉的上诉理由为：本案中造成租赁合同解除的主要原因是安新子、刘宝军提供的房屋原有消防未达标，即安新子、刘宝军交付的房屋不符合合同约定，安新子、刘宝军构成根本违约。消防部门给王辉下达停业通知时已明确告知王辉因该房所在小区整体未进行消防验收，不能交付使用，房屋本身不符合交付使用条件，无论王辉如何整改均无法通过消防验收。本案中租赁房屋消防不合格并不是王辉单方装修原因造成的，如果租赁房屋在交付给王辉使用前消防达标符合使用条件，那么王辉对于消防部门检查不合格完全可以通过整改使消防合格，双方租赁合同就可以继续履行，没有解除的必要。因此，双方无法继续履行合同的根本原因在于安新子、刘宝军所交付的房屋不符合约定。所以，王辉不应向安新子、刘宝军支付租金。故恳请二审法院予以改判。
安新子、刘宝军答辩称：原审法院判决正确，望二审法院依法维持原审判决。
二审查明事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：白山市浑江区公安消防大队于2014年2月25日系以白山市浑江区悦瑜伽会馆场所未经消防安全检查擅自投入使用、营业为由对白山市浑江区悦瑜伽会馆作出浑公（消）行罚决字（2014）0020号行政处罚决定书，责令其停产停业并处罚款。王辉上诉主张安新子、刘宝军提供的房屋原有消防未达标，构成根本违约，不应交纳租金，但对于该项主张并未提供证据予以证实，故王辉的上诉主张没有依据，本院不予支持。原审法院判决王辉按照与安新子、刘宝军合同约定向其支付房屋租金和实际占有期间使用费并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人王辉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 毕克强
代理审判员 郭惠靖
二〇一六年六月十五日
书 记 员 李 勇