湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂松滋民初字00554号原告张灿。委托代理人文奇，湖北丁在元律师事务所律师。一般授权代理。被告湖北松滋信达房地产开发有限公司（以下简称松滋信达公司），住所地松滋市新江口镇言程公园玉岭北路西28号。法定代表人项韶军，松滋信达公司总经理。委托代理人黄和清、何瑾，湖北今天律师事务所律师。一般授权代理。原告张灿与被告松滋信达公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，被告松滋信达公司在答辩期间对本案管辖权提出异议，本院经审查作出（2015）鄂松滋民初字第00554号民事裁定书，依法驳回了被告松滋信达公司对本案提出的管辖权异议，被告松滋信达公司不服本院裁定，向荆州市中级人民法院提起上诉，荆州市中级人民法院经审查裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院依法由审判员郭敏担任审判长，与审判员陈荣、人民陪审员杨涛组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告张灿及其委托代理人文奇，被告松滋信达公司的委托代理人黄和清、何瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张灿诉称：原、被告于2013年10月13日签订了一份商品房买卖合同，合同约定：被告将其开发的位于松滋市言程公园的“森林公馆”8#楼号房屋出卖给原告，房屋总面积为125.28㎡，单价为4430.08元／㎡，原告采用银行按揭方式付款，合同签订时首付175000元，被告应于2014年12月1日将验收合格的房屋交付给原告。合同签订后，原告按约履行义务，时至交房日期，原告要求被告按照合同第八条约定的房屋交付条件交付房屋，被告无法提供相关文件，不能交房。原告认为，被告未按合同约定的交房条件交付房屋，且逾期交付房屋达3个月之久，根据合同约定，被告逾期交付房屋超过60日，原告可以解除合同。原告遂起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年10月13日签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告购房款555000元；3、被告赔偿原告违约金17500元（首付款的10%）；4、被告退还原告办理银行按揭手续费2500元；5、被告承担原告己向银行还款的利息，至被告将购房款返还给原告之日止。原告张灿为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告的身份证复印件。证明原告的身份情况。证据二、被告的企业基本信息。证明被告的身份情况。证据三、商品房买卖合同。证明原、被告双方签订房屋买卖合同，约定的交付日期为2014年12月1日。证据四、购房款发票。证明原告按照合同约定交纳购房款。证据五、收款收据。证明被告在给原告办理银行按揭贷款手续时，向原告收取的不合理费用。证据六、《个人住房（商业用房）借款合同》。证明原告购买的房屋在银行办理了按揭贷款。证据七、银行还款明细。证明原告每月向银行还款。证据八、工程质量监督报告。证明原告购买的房屋竣工验收日期为2015年3月16日，超过交房日期90余天，按照合同约定，原告有权解除合同。证据九、竣工报告。证明被告有多份竣工报告，上面显示的验收日期均不一致。被告松滋信达公司辩称：1、被告并非因自身原因导致不能按时交房，原告以其“未按合同约定的交房条件交房，且逾期交房长达3个月之久”而要求解除合同的理由不能成立，被告因政府行为而逾期交房；2、原告要求被告退还购房款、支付违约金、退还银行按揭手续费及承担银行还款利息于法无据。被告松滋信达公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同。证明合同约定因政府行为及非被告所能控制的特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可以据实予以延期交房。证据二、信达·森林公馆分期进行工程规划条件核实的申请。证据三、松滋市人民法院案件受理通知书、行政诉讼答辩状。证据二、三证明被告不能按时交房的原因是松滋市城乡规划局未在法定期限内核发《单体建筑竣工规划核实证明》。证据四、建筑工程竣工验收报告。证明8#楼于2015年1月16日竣工验收合格。经庭审质证，被告松滋信达公司对原告张灿提交的证据一、二、四、六、七无异义；对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为其不构成违约；对证据五有异议，认为没有加盖公章，且不具备证据的关联性、合法性；对证据八的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为竣工验收时间应为2015年1月16日；对证据九不予质证，因为该证据为复印件。原告张灿对被告松滋信达公司提交的证据一、二、三的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告延期交房没有书面通知原告，没有履行告知义务，存在违约行为；对证据四有异议，认为验收报告是被告制作，且与原告所举的验收报告不符。对原、被告双方均无异议和对真实性无异议的证据所证明的案件事实本院予以确认。对原、被告双方有异议的证据，本院综合评判如下：对原告提交的证据五，本案认为该费用为办理按揭手续银行收取的费用，由于银行不是本案诉讼当事人，与本案无关；对原告提交的证据九，本院认为其为复印件，不符合证据的形式要件，不予采信。对被告提交的证据四验收报告如何认定的问题，本院将在下文作综合评判。经审理查明：2013年10月13日，原告张灿与被告松滋信达公司签订了一份《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于松滋市新江口镇金松大道南侧与环湖路东侧交汇处信达·森林公馆8#楼号房屋出售给原告。合同约定：房屋建筑面积125.28㎡，单价4430.08元／㎡，房屋总价款555000元。合同约定的付款方式为按揭付款，即原告签订购房合同时付清首付款175000元，余款380000元通过银行按揭付款。该合同第八条同时约定：出卖人应当在2014年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为及非出卖人所能控制的事件。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自2014年12月2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自2014年12月2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、如因不可抗力因素或政府因素导致出卖人延期交房的，出卖人不承担责任。同日，原、被告双方同时签订信达·森林公馆《商品房买卖合同》补充协议，该协议对《商品房买卖合同》第八条作了补充约定。对《商品房买卖合同》第八条中约定的“不可抗力”一词，双方同意如下解释：1、不能预见，不能避免且不能克服的自然灾害和事件。2、为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误。遇上述任何二种或多种情况发生时，《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付期限按不可抗原因实际发生无限期顺延，但出卖人应在发生之日起30日内出具政府有关主管部门发生不可抗力事件的证明文件，因不可抗力原因导致出卖人逾期交房，出卖人免除责任。合同签订后，原告向被告支付175000元首付款，被告于2013年11月4日向原告出具175000元的销售不动产统一网络发票；嗣后，原告于2013年11月27日与中国建设银行股份有限公司松滋支公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，通过按揭贷款的方式将380000元购房款支付给被告。被告于2014年2月19日向原告出具380000元的销售不动产统一网络发票。2014年8月28日，被告对信达·森林公馆1#、6#、7#、8#楼向松滋市城乡规划局申请办理建设工程竣工规划条件核实证明。2015年1月16日，信达·森林公馆项目的建设、设计、施工、监理、勘察单位对该项目进行了竣工验收。2015年3月9日，松滋市城乡规划局核发“单体建筑竣工规划核实证明”，认为信达·森林公馆1#、6#、7#楼各项指标数据与批准文件指标一致。其中，松滋市城乡规划局并未对8#楼核发“单体建筑竣工规划核实证明”。2015年3月16日，松滋市建筑工程质量监督检测站组织建设、勘察、设计、施工、监理单位对1#、6#、7#、8#楼验收，经验收组对单位工程进行竣工验收，评定为合格。原告认为被告未按照合同约定的交房条件交付房屋，且逾期交付房屋长达3个月之久，即要求与被告解除商品房买卖合同，经与被告协商未果，遂起诉至本院，请求判令：1、解除原、被告于2013年10月13日签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告购房款555000元；3、被告赔偿原告违约金17500元（首付款的10%）；4、被告退还原告办理银行按揭手续费2500元；5、被告承担原告己向银行还款的利息，至被告将购房款返还给原告之日止。另查明：松滋信达公司认为松滋市城乡规划局未在法定期限内核发“单体建筑竣工规划核实证明”的行政行为违法，于2015年6月1日向本院提起行政诉讼，请求：1、确认松滋市城乡规划局未在法定期限内依法核发“单体建筑竣工规划核实证明”的行政行为违法；2、责令松滋市城乡规划局立即核发8#楼“单体建筑竣工规划核实证明”。本院于2015年11月11日作出（2015）鄂松滋行初字00016号行政判决书，判决：1、确认松滋市城乡规划局未在法定期限内依法核发信达·森林公馆1#、6#、7#、8#楼、景观联排及商业“单体建筑竣工规划核实证明”的行政行为违法；2、责令松滋市城乡规划局在判决生效之日起五日内核发信达·森林公馆8#楼“单体建筑竣工规划核实证明”。该判决生效后，松滋市城乡规划局于2015年12月18日对信达·森林公馆8#楼核发“单体建筑竣工规划核实证明”。本院认为：本案审理的商品房销售合同纠纷，原、被告争议的焦点是被告在履行合同过程中是否存在违约行为，双方签订的商品房销售合同是否达到解除条件。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议已成立并生效，根据《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，“出卖人应当在2014年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”本案中，被告达到双方约定具备商品房经验收合格条件是2015年3月16日，从形式上看被告存在逾期交房情形，符合合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”。但合同第八条约定了出卖人可以予以延期的例外情形，合同补充协议对第八条房屋交付的解释：因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误，出卖人可以免责。本案中，被告竣工验收的申报手续均在双方合同约定的履行期间内，即使行政机关对被告申报的建设工程存在审核验收迟延，根据上述合同约定仍然排除了出卖人的责任，而补充协议中对排除出卖人责任的解释是对合同第八条关于延期交付的约定。在本案审理过程中，被告通过提起行政诉讼确认了行政机关存在行政违法，且因为行政机关对被告申报的建设工程存在审核验收迟延，而导致被告不能按期向原告提供商品房屋的相关证明文件，所以，原告不能据此要求解除合同。从合同实际履行来看，被告达到双方约定交房条件的时间虽然超过了原、被告约定解除合同的最后期限45天，然而，原告签订合同的目的是为了取得具有居住使用价值的房屋，被告签订合同的目的是为了通过房屋的建设及销售获得相应的商业利益。但本案交易标的物是一种特殊的商品即房屋，存在生产周期长、涉及部门多等特点。双方签订合同后，原告除支付首付款外，对下余房款在银行办理了住房按揭贷款；被告为履行合同而完成了相应的建设工程及商品房屋相关报批手续，且在本案诉讼前已具备合同约定的交房条件，原告的合同目的基本能够实现。本院据此认定，被告在履行合同中虽有逾期交房的情形，但不够成根本违约。为促进交易进行，维护诚实信用的市场发展，本院对原告解除商品房买卖合同的请求不予支持。关于原告主张因行政机关的行政行为而导致的延误（交付）情况发生时，出卖人应当在发生之日起30日内通知买受人，由于出卖人未履行通知义务，所以补充协议约定的因行政行为导致延误免责的约定无效。对此，本院认为双方约定的通知义务对出卖方而言系合同的附随义务，在本案中对双方的权利义务并不产生实质性的影响。关于原告各项损失的确定。首先，被告对其建设工程向松滋市规划设计院提交申请单体验收，及信达·森林公馆的建设、勘察、设计、施工、监理单位对建设工程进行的峻工验收均在合同履行期内，但行政机关对该工程的审核验收超过了合同约定履行期限。其次，虽然合同中约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，而合同实际履行过程中存在两次验收，证明合同中约定的交房条件并不明确。对此，本院认为合同履行过程中存在两次验收的实际情况，但两次验收的参与人及主体不一致，对于合同一方的买受人而言，其行政机关组织的监督验收更具有证明效力，更能体现公平维护买受人的合法权益，本院据此确认被告在履行合同过程中存在延期交付的行为。再次，因为行政机关的行政行为违法，而导致8#楼“单体建筑竣工规划核实证明”延期核发达382天，证明被告在履行合同过程中存在瑕疵，即没有全面履行合同义务。最后，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是对出卖人逾期交房的免责约定，其协议的真实意思应理解为当出现行政机关的行政行为导致延期交付情况下出卖人可以据实延期，即免除解除合同责任，但上述约定并不及于《商品房买卖合同》第九条违约责任条款中对支付违约金的约定，即使被告未能全面履行合同是因行政机关的行政违法所致，但并不能因此而免除对合同相对方的违约责任。所以，原告请求被告赔偿逾期交房违约金于法有据，予以支持。根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至2015年12月18日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金为21201元（（5550001?）元／天382天）。原告其他诉讼请求均于法无据，本院不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告湖北松滋信达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张灿支付违约金21201元。二、驳回原告张灿的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9550元。由原告张灿负担9198元，被告湖北松滋信达房地产开发有限公司负担352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服一审判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇：湖北省荆州市中级人民法院，账号：1730，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭敏审 判 员  陈荣人民陪审员  杨涛二〇一五年十二月三十一日书 记 员  周腾