重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0117民初8956号
原告：重庆市纯阳建设开发有限公司，住所重庆市合川区杨柳街97号，统一社会信用代码9150011774288743XU。
法定代表人：伍文波。
委托诉讼代理人：王伟舟，男，1982年6月出生，汉族，住重庆市渝中区。
被告：严龙，男，1989年5月出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：龙光慧，女，汉族，1966年8月出生，住重庆市合川区。
原告重庆市纯阳建设开发有限公司与被告严龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市纯阳建设开发有限公司的委托诉讼代理人王伟舟，被告严龙及其委托诉讼代理人龙光慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市纯阳建设开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被告于2014年10月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告立即将重庆市合川区嘉滨路524号X幢X-
X号房屋所有权过户到原告名下；3、判令被告立即偿还原告代偿银行利息（11992.79元）及罚息（709.02元）小计12701.81元；4、请求判令被告立即向原告支付违约金70629元；上述合计83330.81元；5、本案诉讼费及保全费由被告承担。在审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为请求判令被告协助原告解除涉案房屋的重庆市商品房买卖合同备案手续。事实和理由：原告与被告于2014年10月15日签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告购买原告开发承建的位于重庆市合川区嘉滨路524号X幢X-
X号房屋一套，房屋总成交金额353145元，被告向中国建设银行股份有限公司合川支行申请按揭贷款24万元，原告为被告的该笔按揭贷款承担连带保证责任，并与建行合川支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。后因被告未按合同约定履行还款义务，建行合川支行于2016年12月20日向原告发函《承担阶段性连带责任担保函》，要求被告承担连带担保责任。原告于2016年12月31日代被告支付银行贷款本金及利息、罚息共计246679.22元。原告代偿后，多次与被告沟通归还代偿款项，但被告均置之不理。故起诉。
被告严龙辩称，不同意解除合同，愿意继续履行合同，如果法院判决解除合同的话，则认为合同约定的违约金过高，要求法院调低。
本院经审理查明如下事实：原告重庆市纯阳建设开发有限公司系经营房地产开发的法人企业。
原告与被告严龙于2014年10月15日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定了被告购买原告开发承建的位于重庆市合川区嘉滨路524号X幢X-
X号房屋一套，房屋总成交金额353145元。合同第五条第（二）款第3项按揭付款约定：本商品房总成交金额￥353145元整。(1)乙方必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的32.04%给甲方，即113145元整，剩余房款由乙方向贷款银行申请按揭贷款支付，支付时间以银行贷款到账为准；合同第五条第（三）款约定了：办理按揭贷款违约责任的规定：1、因甲方的原因，导致乙方未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款5%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除合同，甲方应于一方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。该合同第十条乙方逾期付款的违约责任约定：乙方如未按本合同约定时间付款，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（二）逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款百分之五向甲方支付违约金，甲方退换乙方全部已付购房款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同还约定了其他相关的权利义务。
同日，双方签订了补充协议，该补充协议第二条“对关于按揭贷款付款的补充约定”约定了：（一）本合同第五条第（三）款第2项中“乙方原因”是指乙方出现但不限于不符合贷款银行所要求的贷款条件等情形而不能获得或不能足额获得银行贷款；（二）乙方同意与甲方有按揭合作关系的银行办理贷款；（三）鉴于甲方为乙方按揭贷款所贷款项承担阶段性连带保证责任，故乙方承诺：如因乙方未按约定履行还款义务，导致甲方被贷款银行扣划相应款项（包括但不限于贷款本息、罚息及违约金等）的，乙方应自甲方被贷款银行扣划相应款项之日起10日内向甲方全额偿还甲方已被扣划的款项，并自甲方被扣划之日起至乙方向甲方归还银行扣划相应款项之日止，每日按甲方被扣划款项万分之五向甲方支付违约金；如因乙方出现逾期偿还按揭贷款本息或乙方存在按揭合同项下的其他违约行为，导致贷款银行宣布贷款提前到期并由甲方承担连带担保责任的（包括但不限于代付贷款本息、罚息及违约金等等），甲方有权解除《重庆市商品房买卖合同》及附件，收回房屋；由此产生的相关责任及给甲方造成的一切损失（包括但不限于政府规费、税费、律师费等）均由乙方承担和赔偿，同时乙方应按总房款的百分之二十向甲方支付违约金。前述情形，若乙方已入住该商品房的，乙方应将房屋恢复原状，甲方不补偿装修费用，乙方需在收到甲方解除合同通知后30日内交回该商品房，逾期未交回的，须按日向甲方支付总房款万分之三的逾期交房违约金；若乙方不能将房屋恢复原状或导致房屋损坏的，恢复费用（包括修复房屋所发生的人工费、材料费等等）均由乙方承担。乙方同意在该商品房的权属证书已过户到乙方名下后，甲方将该商品房的权属证书原件交给按揭贷款银行，只提供该商品房权属证书的复印件给乙方。该补充协议还约定了其他内容。
2014年12月3日，被告（作为借款人、抵押人）、原告（作为保证人）与中国建设银行股份有限公司合川支行（作为贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定了中国建设银行股份有限公司合川支行为原告提供贷款24万元，借款期限为240个月（即2014年12月3日至2034年12月3日），借款人的还款方法为采用等额本息还款方法等内容。该借款合同第十二条保证条款约定了保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；该借款合同第十六条违约情形约定了“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等构成违约的情况；该借款合同第十七条约定了出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处；7、本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行等内容。该借款合同该约定了其他内容。签订该合同后，中国建设银行股份有限公司合川支行进行放款24万元。
后因被告存在未按合同约定履行还款义务，原告于2016年7月按照《重庆市商品房买卖合同》上面载明的地址“重庆市合川区三块石16号楼X单元X-X”向被告邮寄了《关于客户严龙逾期未偿付银行按揭贷款的通知》，上面主要载明了“现我公司接到中国建设银行股份有限公司合川支行电话通知，截止2016年7月7日你已拖欠房屋按揭贷款8366.03元，逾期144天。故建行要求我公司对该套房屋不予办理产权证，并要求我公司承担担保责任，代为还清该套房屋的贷款余额234015.65元……我公司随函提醒您，在2016年7月20日以前与按揭贷款银行联系解决贷款偿还事宜。如造成我司承担担保责任的，您应在我司通知之日起5日内到东海滨江城项目财务室一次性付清该房屋的贷款余额234015.65元。若您未在规定时间内付清余款，我公司将依法追究您的违约责任。”等内容。后中国建设银行股份有限公司合川支行于2016年12月20日向原告发出《承担阶段性连带责任担保函》，上面主要载明了“因严龙客户未按合同约定履行还款义务，目前该笔贷款已拖欠310天，根据贵公司与我行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，贵公司对该笔贷款应承担连带责任保证。请贵公司于2016年12月28日前履行保证责任，结清该笔贷款。”原告收到该函于2016年12月31日代被告支付银行贷款本金233977.41元及利息11992.79元、罚息709.02元，合计246679.22元。原告认为被告拒不归还其代偿事项，故起诉，其诉请如前。
另查明，“东海滨江城TL组团3、5号楼”工程于2014年6月19日取得《重庆市合川区商品房预售许可证》（合国土房管2014预字第046号）。另2014年12月9日，原告就被告所购买的涉案房屋所签订的《重庆市商品房买卖合同》在重庆市合川区国土资源和房屋管理局办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案。
另原告重庆市纯阳建设开发有限公司就本案向本院申请了诉前财产保全，本院对涉案房屋进行了查封，原告支付了保全费1834.43元。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定了“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，被告（作为借款人、抵押人）、原告（作为保证人）与中国建设银行股份有限公司合川支行（作为贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，后因被告存在未及时归还按揭贷款的违约行为，导致了中国建设银行宣布按揭贷款提前到期并由作为保证人的原告承担了保证责任即代其偿还了贷款本金233977.41元及利息11992.79元、罚息709.02元，合计246679.22元。根据原被告双方签订的补充协议第二条第（三）项的约定，原告有权解除《重庆市商品房买卖合同》及附件，收回房屋等。因此，对于原告要求解除原、被告于2014年10月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。
对于原告要求判令被告协助原告解除涉案房屋的重庆市商品房买卖合同备案手续的诉讼请求，本院认为，是否准予办理解除涉案房屋的网签商品房买卖合同手续是相关行政职能部门的行政行为，不属于民事案件的受案范围，故对于原告的该请求，本院不予支持。
对于原告要求被告立即偿还原告代偿的利息11992.79元及和罚息709.02元的诉讼请求，因此项诉讼请求系原告承担借款合同的保证责任后的追偿问题，系另一法律关系，本案不作处理。
对于原告要求被告支付违约金70629元的诉讼请求，因原被告双方约定了“如因乙方出现逾期偿还按揭贷款本息或乙方存在按揭合同项下的其他违约行为，导致贷款银行宣布贷款提前到期并由甲方承担连带担保责任的，甲方有权解除《重庆市商品房买卖合同》及附件，收回房屋；由此产生的相关责任及给甲方造成的一切损失（包括但不限于政府规费、税费、律师费等）均由乙方承担和赔偿，同时乙方应按总房款的百分之二十向甲方支付违约金”，现被告存在违约行为，双方也约定了违约金，故被告应当给付违约金。被告方辩称认为违约金过高，要求调低的意见，本院认为被告没能举示充分的证据证明违约金过高，故本院对其辩称意见不予采信。因此，对于违约金，本院按照70629元予以主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆市纯阳建设开发有限公司与被告严龙于2014年10月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》；
二、由被告严龙在本判决生效后五日内向原告重庆市纯阳建设开发有限公司支付违约金70629元；
三、由被告严龙在本判决生效后五日内向原告重庆市纯阳建设开发有限公司支付保全费1834.43元；
四、驳回原告重庆市纯阳建设开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1883.28元，减半收取941.64元，由原告重庆市纯阳建设开发有限公司负担158.79元，由被告严龙负担782.85。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 邓雪花
二〇一八年一月二十三日
书记员 陈美嘉