浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第439号
上诉人（原审被告）：陈书文。
被上诉人（原审原告）：瑞安市安阳街道筼筜桥村村民委员会。
负责人：何娟凤。
委托代理人：杨文清、蔡一威。
上诉人陈书文因房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2014）温瑞民初字第3085号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案件，现已审理终结。
原判认定，被告陈书文系瑞安市安阳街道筼筜桥村村民。坐落于瑞安市安阳街道安阳路与安康路交叉口东北方的筼筜桥小区4幢1-7层房屋（总监制面积2756.95平方米）系筼筜桥村集体财产，登记在筼筜桥村经济合作社名下。2004年开始，被告陈书文因开始宾馆需要向原告筼筜桥村委会承租上述房屋的1-5层办公楼（总面积约1938平方米）。双方于2010年2月19日就续租事宜签订房屋租赁协议，约定续租租期自2010年2月21日起计算，第一年（2010年2月21日至2011年2月20日）租金744000元，按约支付，在每月20日前支付完毕；次年租金825000元，今后每年租金递增10%（即2012年租金为907500元，2013年租金为998250元）。2011年至2014年租金按年支付，在每年租赁期到期日前一个月支付。另约定，因租赁到期日为2014年2月19日正值春节期间，双方合意延期至2014年4月19日，延长两个月租期的租金按照2013年标准计算（即166375元）。被告已按约支付第一年租金744000元，并分别于2011年1月19日缴纳租金50万元；2011年3月15日交纳租金125000元（当年欠租金20万元）；2012年2月20日缴纳租金907500元，2013年2月19日缴纳租金80万元。原告将被告2013年2月19日交付80万元中的20万元优先支付2011年不足额部分，对2013年租金按被告仅支付60万元处理。此后，被告未再继续向原告支付租金。
原判认为，原告筼筜桥村委会与被告陈书文之间签订的房屋租赁合同不具有我国合同法规定的无效形式，合同成立且合同有效。原告已将其集体所有的房屋交付给被告陈书文使用，被告应按约支付租赁费用。�告辩称因原告逾期交纳营业税造成其损失，但并不能举证证明是否存在损失和损失大小，以及两者之间是否存在因果关系，其辩称意见不予采纳。被告辩称原告同意其扣留部分租金用于处理赔偿事宜，原告不予认可，不予采信。另，租金是原告基于出让房屋使用权为对价的获利，原告是否逾期交纳营业税不足以影响被告交纳义务。双方租赁合同约定次年起（自2011年2月起）的年度租金应提前1个月支付，虽被告延迟交付了次年租金（2011年2月21日至2012年2月20日租金）但原告未采取积极方式向被告催讨，并与被告继续履行租赁合同，且双方对第三年租金交付亦无争议，其后原告对次年租金的不足部分（20万元）从被告第四年交付租金中扣除（即从2013年2月19日交付的80万元中扣除了20万元），应视为双方已经达成允许被告拖欠该20万元至2013年2月19日的口头协议。故，原判对原告诉讼请求的第一部分利息损失不予支持。被告应于2013年2月19日交纳第四年租金998250元，但仅实际交纳60万元，原告有权主张被告履行剩余398250元的支付义务，并赔偿逾期付款的利息损失。赔偿范围自被告逾期之日起，参照中国人民银行合同贷款利率即年利率5.6%计算。合同延长2个月租期，产生租金166375元，双方对支付时间约定不明，应当在租赁期届满时支付。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告陈书文于判决生效之日起十日内支付原告瑞安市安阳街道筼筜桥村村民委员会租金398250元并赔偿逾期支付利息损失（自2013年2月19日起按年利率5.6%计算至判决确定履行之日止）；二、被告陈书文于租赁期届满之日起十日内即2014年4月29日前支付原告瑞安市安阳街�筼筜桥村村民委员会租金166375元，若到期时本判决尚未生效，则履行期间定于判决生效之日起十日内；三、驳回原告瑞安市安阳街道筼筜桥村村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4988元（已减半收取），由原告瑞安市安阳街道筼筜桥村村民委员会负担181元，被告陈书文负担4807元。
一审宣判后，陈书文不服提起上诉称：1、上诉人在一审期间，向原审法院提交了《请求延期举证申请书》，但原审法院未予答复，即在判决中认定上诉人没有证据支持上诉人的抗辩理由。对此，上诉人认为，原审并没有对法律事实予以查清。2、在原审期间，上诉人原本已经打算提起反诉，但一审法院以调解方式来处理双方之间的租金与营业额损失赔偿之间的相关事宜。并且，在一审审理终结休庭时，原审法院也是让双方自行和解，释明如不能达成和解一致意见，将择日判决。因此，上诉人在原审中才没有提起明确的反诉。3、因无法开具发票，上诉人受到住客向各部门的投诉数十起。4、上诉人的意思表示是非常明确的，2013年2月19日向被上诉人汇付的80万元，是支付2013年的租金的，被上诉人无权从该80万元中予以扣除20万元，来补缴2011年已经处分给上诉人用以抵扣部分损失赔偿款的租金。根据《合同法》第九十九条规定，双方互负债务，且债务时同种类、品质的，可以相互抵销。且上诉人与被上诉人在2011年经过协调，一致同意以往后少部分租金作为赔偿承诺金，直至双方协商确定赔偿总金额后，以此前支付的赔偿承诺金予以抵扣后，对不足部分予以补充。但自2011年到2013年，一直到至今为止，被上诉�仍消极协调赔偿相关事宜，上诉人认为，上诉人所减少交纳的398250元租金，应当在计算赔偿时予以扣除。5、最后至于上诉人的损失数额认定问题。上诉人八个月来不能开具税务发票冲税，造成客户流失，以及长期以来遭到投诉与吵闹的商誉恶化，因此上诉人无论于法于理都不须再将上述398250元向被上诉人退还。请求二审发回重审或者直接依法改判。
被上诉人瑞安市安阳街道筼筜桥村村民委员会口头辩称：一审判决程序合法，认定事实证据充分，适用法律正确，请二审法院依法维持原判。
二审期间当事人未提供新证据。
二审经审理查明的事实与原判认定一致，有当事人的陈述及原判已确认的证据予以证实。
本院认为，本案双方当事人之间签订的房屋租赁合同合法有效，不存在无效的情形，二审依法予以确认。当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。本案中上诉人陈书文应于2013年2月19日向被上诉人瑞安市安阳街道筼筜桥村村民委员会交纳第四年租金998250元，但仅实际交纳60万元，事实清楚。被上诉人瑞安市安阳街道筼筜桥村村民委员会主张上诉人陈书文履行剩余398250元的租金支付义务，合情合理，原审判决予以支持正确，二审不予变动。上诉人陈书文以被上诉人消极协调赔偿相关事宜，且逾期交纳营业税造成其损失，上诉人所应交纳的398250元租金，应当在计算赔偿时予以扣除等理由提起上诉。二审认为，由于上诉人陈书文不能举证证明被上诉人瑞安市安阳街道筼筜桥村村民委员会逾期交纳营业税与自己不缴纳房租两者之间存在因果关系，且被上诉人瑞安市安阳街道筼筜桥村村民委员会是否逾期交纳营业税亦不足以影响上诉人陈书文交纳房租的义务。故其认为所应交纳的398250元租金，应当在计算赔偿时予以扣除的理由�能成立，二审不予采纳。原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4988元，由上诉人陈书文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
审 判 员 厉 伟
代理审判员 郭阳平
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 包 锋