浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第2490号
上诉人（原审被告）：浙江盛泰房地产开发有限公司。
法定代表人：陈帮政。
上诉人（原审被告）：浙江省星尚城商业管理有限公司。
法定代表人：项智强。
两上诉人的共同委托代理人：冯泽周、吴宝宝。
被上诉人（原审原告）：徐爱琴。
委托代理人：徐新源。
上诉人浙江盛泰房地产开发有限公司（以下简称盛泰房产）、浙江省星尚城商业管理有限公司（以下简称星尚城公司）因与被上诉人徐爱琴管理服务合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2013）杭经开民初字第190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2011年7月14日，徐爱琴与盛泰房产签订《租赁合同》两份，约定盛泰房产将星尚城商场第二层2023、2025两间店铺租赁给经营，租赁期限均为25个月，即2011年10月30日起到2013年11月29日止，其中2011年10月30日至2011年11月29日免收租金，合同期内每间店铺总租金均为48004元。合同同时均约定，徐爱琴同意并接受盛泰房产将商场的管理全权委托给星尚城公司，徐爱琴必须在签订租赁合同当日与星尚城公司签订《管理合同》，租赁合同才能生效，徐爱琴如不遵守国家相关工商、税务、物价、消防等政策法规，不服从星尚城商场的各项规章制度，盛泰房产有权解除合同，已交租金不予退回。同日，徐爱琴与星尚城公司签订《管理合同》两份，均约定由星尚城公司接受盛泰房产的委托对徐爱琴承租商铺进行管理，管理期共26个月，期限自2011年9月30日至2013年11月29日止，每间店铺管理费均为112010元，开业时间前、免租期内不计收管理费，物业费用收取均为26个月，物业费均为10837元，自交付时间起算计收物业费，徐爱琴需于店铺交付后的三日内，支付第一租赁年度管理费及物业费，共计61841元。同日，徐爱琴向星尚城公司交纳两间店铺履约保证金共计2万元。2012年10月29日，星尚城公司向徐爱琴发出通知一份，载明将合同中规定的租赁费、管理费、物业费的交付时间顺延12天，即截止日期至2012年11月12日，对在2012年11月5日前支付者，给予第二年租赁费和管理费在合同规定的基础上各优惠30%，30%优惠后的管理费缴纳金额为88409元，30%优惠后的租赁费缴纳金额为33603元。2012年11月5日，徐爱琴与星尚城公司签订补充协议两份，约定两间店铺下一租赁年度费用均由24002元变更为16802元，两间店铺第二年管理费人民币56006元均变更为39204元，第二年物业费均为5001元。同日，徐爱琴将两间商铺第二年度的管理费及物业费共计88408元交纳给星尚城公司。合同履行过程中，双方由于退租一事产生分歧。2012年12月23日，星尚城公司向徐爱琴发出限期腾退通知一份，通知由于徐爱琴对签约协议及文件的履行存在严重瑕疵，且履行瑕疵已对公司及商户造成了实质性损害，严重干预到星尚城的正常开业和经营，鉴于上述情况，公司要求自接到通知之日起3个自然日内将2023、2025商铺内的物品全部搬离，腾退出商铺，待徐爱琴对通知所涉及的内容作出合理阐释和责任承担后，再行由双方协商协议的履行、存续等相关问题。同日，星尚城公司用布将徐爱琴承租的两间商铺围住，徐爱琴无法进行经营，后徐爱琴手持菜刀进入商场，将围布割破，引起围观。现徐爱琴起诉至法院，要求判令：确认徐爱琴与星尚城公司之间的管理合同已于2012年12月23日解除；盛泰房产返还履约保证金20000元，管理费及物业费88408元，共计108408元，并支付从2012年12月24日起至判决确定履行之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息损失；星尚城公司承担连带责任。
原审法院认为，星尚城公司在与徐爱琴签订的管理合同中，明确盛泰房产将涉案商铺委托星尚城公司管理，故徐爱琴在订立合同时已明知盛泰房产与星尚城公司存在代理关系，根据法律规定，该管理合同直接约束盛泰房产和徐爱琴。因此徐爱琴与盛泰房产之间既存在租赁合同关系亦存在管理合同关系，故履约保证金、管理费、租金的返还义务应由盛泰房产承担。徐爱琴要求星尚城公司承担连带责任无法律依据，原审法院不予支持。徐爱琴与星尚城公司签订的补充协议，协商一致对原管理合同约定的管理费用、物业费用进行了变更，真实有效。本案的争议焦点为管理合同解除的时间及履约保证金、管理费及物业费是否应当退还的问题。徐爱琴请求确认管理合同于2012年12月23日解除，两公司则辩称同意解除合同，但应当从庭审之日即2013年5月15日起解除。对此，原审法院认为，星尚城公司于2012年12月23日向徐爱琴发出限期腾退通知中虽未明确提出解除合同，但其要求腾退的行为已表明其解除合同之意，且星尚城公司用围布将徐爱琴承租商铺围住，实际上也导致徐爱琴无法经营，在徐爱琴同意解除管理合同的情况下，原审法院确认两份管理合同于2012年12月23日起解除。徐爱琴请求返还履约保证金、管理费、物业费，两公司辩称因徐爱琴参与围堵商场的行为，违反了商城的规章制度，故不应予以退还。对此，原审法院认为，现有证据无法证明徐爱琴在经营商铺过程中违反了星尚城的规章制度，故两公司的辩称不符合双方约定，原审法院不予采纳。关于退还费用的金额，原审法院认为，履约保证金应该全额予以退还。关于管理费，徐爱琴交纳的两间商铺第二年的管理费应为2012年11月30日至2013年11月29日期间的，因此盛泰房产应将合同解除日2012年12月23日之后的管理费用退还给徐爱琴，经计算为73180.82元［（39204元／年÷12月×11月＋33604元／年÷12月÷30天×7天）×2］。关于物业费，徐爱琴交纳的两间商铺第二年的物业费应为2012年11月30日至2013年11月29日期间的，盛泰房产也应将合同解除日2012年12月23日之后的物业费用退还给徐爱琴，经计算为9361.10元［（5000元／年÷12月×11月＋5000元／年÷12月÷30天×7天）×2］。盛泰房产应将上述费用退还给徐爱琴而实际未予以退还，故徐爱琴主张盛泰房产应自2012年12月24日起支付按银行同期贷款利率计算的利息损失，符合法律规定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2013年7月10日判决：一、确认徐爱琴与星尚城公司之间签订的2023店铺《管理合同》、2025店铺《管理合同》于2012年12月23日起解除；二、盛泰房产于判决生效后十日内退还给徐爱琴履约保证金20000元、管理费73180.82元、物业费9361.10元，共计102541.92元，并支付该款的利息损失（从2012年12月24日起按银行同期贷款利率计算至判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回徐爱琴的其余诉讼请求。案件受理费2468元，减半收取1234元，由徐爱琴负担67元，盛泰房产负担1167元。
宣判后，盛泰房产、星尚城公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定两份《管理合同》于2012年12月23日解除属错误。徐爱琴数次组织、参与围堵时间，严重违反双方签订的《管理合同》，构成违约。为避免事态进一步恶化，盛泰房产于2012年12月22日对徐爱琴经营的2023及2025商铺实施封存，并给其他店铺围上幕布以维护其物品的安全，由双方对合同的履行、存续等进行协商。但徐爱琴对发出的书面通知采取对立态度，纠集其亲戚等人对盛泰房产的管理人员进行口头上的人身威胁。对此，盛泰房产于2012年12月23日书面催告徐爱琴将商铺限期腾退，并下发限期腾退通知，期间盛泰房产与徐爱琴多次协商未果。盛泰房产发的“限期腾退通知”是依据合同约定行使管理职责，目的在于针对徐爱琴不服从商场管理作出的管理方式，并未表明解除合同的意思。二、徐爱琴违反商场的管理制度，应当承担违约责任，原审法院对此没有认定，属错误。双方在履行合同期间，徐爱琴组织、参与、联合其他商户参与围堵事件，在商场正常营业期间，通过堵在商场门口不让顾客进入等方式扰乱正常经营，对商场的利益造成了极大损失，徐爱琴应对此承担责任。综上，请求撤销一审判决，改判驳回徐爱琴的诉讼请求。
上诉人盛泰房产、星尚城公司在二审中未提交新证据。
被上诉人徐爱琴辩称，盛泰房产于2012年12月22日因与其他商户纠葛，无故围封了其租赁的店铺，使店铺无法正常经营，经多次协商，盛泰房产仍不肯拆除。因盛泰房产的上述行为导致其无法实现原合同经营目的，无法继续履行合同，同时，盛泰房产又向其发出《限期腾退通知》，要求其在3日内腾退店铺，以书面形式告知双方之间的合同履行终止，故双方合同应于2013年12月23日解除。另外，盛泰房产并未提供证据证明“徐爱琴通过过激、不合法的方式组织联合其他商户参与围堵时间、扰乱经营”，反而是盛泰房产围封店铺的行为给其造成了损害，因此，其并不存在违约行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人徐爱琴在二审中未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致。
本院认为，盛泰房产虽未在腾退通知中明确提出解除合同，但其要求徐爱琴腾退的行为确含有解除合同之意，再结合徐爱琴商铺被围封无法经营的事实，可以认定该腾退通知书系解除合同的意思表示。后，徐爱琴未再实际使用案涉商铺，且同意解除管理合同。原审法院依据上述事实认定双方之间的两份管理合同已于2012年12月23日起解除，并无不当。至于盛泰房产、星尚城公司认为徐爱琴违反商场管理制度的意见，因其无法提供证据予以证明，故本院对于该上诉理由不予采纳。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2468元，由上诉人浙江盛泰房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一三年十月九日
书 记 员 丁 晔