江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中商终字第00473号
上诉人（原审被告）江苏景宏国际拍卖有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路2485号明珠大厦801。
法定代表人戴国林，该公司总经理。
委托代理人黄震，江苏诚达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈翠侠。
委托代理人刘贺立，江苏均锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周建荣。
上诉人江苏景宏国际拍卖有限公司（以下简称景宏公司）因与被上诉人陈翠侠、周建荣拍卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江商初字第01221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈翠侠一审诉称：2013年11月27日，陈翠侠向景宏公司交纳30万元人民币作为保证金，参与位于苏州市吴江区松陵镇花园路1806、1808号房屋竞买事宜。同年11月28日，陈翠侠参加了景宏公司上述房屋拍卖活动，并成功竞买上述房屋，面积合计188.67平方米，单价为1.5万元/平方米，同时，陈翠侠与景宏公司签订了拍卖成交确认书。2013年12月18日，陈翠侠按照景宏公司的要求预交200万元房款。签订成交确认书后，陈翠侠要求周建荣、景宏公司办理过户手续时才得知，周建荣委托拍卖的房屋已向银行办理抵押贷款担保，致使过户不能。周建荣、景宏公司在拍卖公告、拍卖过程中以及签订成交确认书时皆未告知案涉房屋抵押的事实，有失诚信。周建荣、景宏公司拍卖案涉房屋未经抵押权人同意，根据物权法规定，房屋抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，现周建荣、景宏公司违法转让，致使至今仍不能办理过户手续，造成陈翠侠买卖目的不能实现。为维护的合法权益，现起诉至法院，请求判令：1、解除陈翠侠与周建荣之间的房屋买卖合同关系；2、周建荣、景宏公司退还购房预付款230万，并赔偿陈翠侠利息损失108733元；3、本案诉讼费用由周建荣、景宏公司承担。一审诉讼中，陈翠侠将利息损失明确如下：30万元按照年利率5.6%计算11个月，200万元按照年利率5.6%计算10个月，合计为108333元，现主张108733元。
周建荣一审辩称：对于陈翠侠解除房屋买卖合同的诉讼请求没有异议，但是陈翠侠交纳的30万元保证金以及200万元的购房款均在景宏公司账户上，周建荣并没有取得上述款项，故陈翠侠主张的利息损失108733元不应当由周建荣承担。对于购房款230万元及相应利息损失，谁是受益人，即应由其来承担相应的返还责任。当时，周建荣通过朋友介绍，准备将本人名下位于苏州市吴江区松陵镇花园路的8套房屋委托景宏公司拍卖，在与景宏公司的法定代表人戴国林洽谈时，周建荣向其讲明这8套房屋是捆绑在一起向银行贷款的，贷款没有还清之前是不能分割转让的，戴国林说他已经联系好3个买家，可以把这8套房屋全部拍卖，所以周建荣才决定委托景宏公司进行拍卖，但是拍卖结果出来后只成交了案涉的两套房屋，导致没有办法按照原计划归还银行贷款，也没有办法办理过户。还有，周建荣作为委托方，是没有权利和义务告知竞买方房屋抵押的情况的，拍卖成交后，景宏公司并没有向周建荣交付拍卖成交确认书。
景宏公司一审辩称：景宏公司作为拍卖公司，严格按照拍卖法的规定对委托方委托的标的物履行了审查义务，景宏公司的拍卖行为完全合法，已经履行了拍卖公司应该履行的义务。由于委托方委托的标的物存在瑕疵，导致陈翠侠竞买的房屋不能过户，责任不在于景宏公司，请求驳回陈翠侠对景宏公司的诉讼请求。另，拍卖成交后，陈翠侠亦未按照拍卖约定全额交纳拍卖款项，也存在一定过错，是否解除房屋买卖合同应当由陈翠侠与周建荣确定，如果双方达成解除合同的协议，景宏公司可以按照他们之间协议的约定来处理这230万元，但景宏公司不同意承担利息损失。
原审法院经审理查明：2013年11月11日，周建荣作为委托人，景宏公司作为拍卖人，双方签订委托拍卖合同一份，约定委托人周建荣将其名下位于苏州市吴江区松陵镇花园路xxxxxx、1xx、1xxx、1xxx、1xx、1xxx、1xxx号商铺，以1.5万元/平方米作为拍卖底价委托拍卖人景宏公司拍卖；委托人于2013年11月6日前将以上拍卖标的物交付给拍卖人，交付方式为“标的现状及相关资料”；拍卖人承诺在2014年3月31日以前举行拍卖会，对该拍卖标的进行拍卖；拍卖成交的，拍卖人应在收到全部款项之日起七日内，将拍卖成交款（扣除佣金后）支付给委托人；在其他需约定事项中，双方约定拍卖成交价超过1.5万元/平方米，拍卖人收取超出部分的25%。
2013年11月20日，景宏公司在《吴江日报》上刊登拍卖公告，主要内容如下：“受委托，本公司将于2013年11月28日10时举行拍卖会，拍卖标的物为苏州市吴江区松陵镇花园路1xx2、1xx4房屋，1xx6、1xx8房屋，1xx0、1xx2房屋，1xx4房屋，共计4个标的，建筑面积介于138.25平方米-322.75平方米之间，每个标的保证金30万元。”
2013年11月27日，陈翠侠向景宏公司交纳了保证金30万元，并填写了竞买申请登记表，该表载明竞买物品为“吴江区松陵镇花园路1xx6、1xx8号房屋”，陈翠侠同时在景宏公司提供的拍卖须知、拍卖特别规定、房产拍卖简介上签字。拍卖特别规定上载明：拍卖成交后，买受人须当场签署《拍卖成交确认书》，并在拍卖成交后五日内（2013年12月3日前）付清成交价款及全额拍卖佣金，佣金按总成交价的5%收取。房产拍卖简介上将苏州市吴江区松陵镇花园路1xx2、1xx4房屋，1xxx6、1xx8房屋，1xx0、1xx2房屋，1xxx4房屋，分为4个拍卖标的。
2013年11月28日，陈翠侠在景宏公司举办的拍卖会上成功竞买苏州市吴江区松陵镇花园路1806、1808号房屋，并当场与景宏公司签订拍卖成交确认书一份，明确陈翠侠以1.5万元/平方米的成交价格成功竞买1806、1808号房屋。同日，景宏公司向陈翠侠出具收据一份，载明交款单位陈翠侠，金额30万元人民币，收款事由为1xxx6、1xxx8号房屋部分成交价款。2013年12月18日，陈翠侠向景宏公司交纳了拍卖成交款200万元，景宏公司向陈翠侠出具收据一份，载明交款单位陈翠侠，金额200万元人民币，收款事由为1xxx6、1808号房屋部分成交价款。另，案涉1806、1808号房屋建筑面积为188.76平方米（房产证号：吴房权证松陵字第××号、吴房权证松陵字第××号），房屋拍卖成交款为2830050元。
原审法院认为，本案一审主要争议焦点：
一、在本案所涉房屋拍卖过程中，三方当事人是否存在过错或违约行为？
陈翠侠一审认为，由于周建荣、景宏公司在拍卖公告及拍卖过程中均没有告知陈翠侠拍卖的房屋有抵押贷款，存在权利瑕疵，致使陈翠侠竞买成功后无法办理过户手续，导致陈翠侠的合同目的无法实现，因此，陈翠侠有权要求解除房屋买卖合同关系，对此，陈翠侠没有任何过错，虽然陈翠侠没有付清全部拍卖成交款，但是当时与景宏公司达成口头协议，余款通过按揭贷款的方式进行支付，由于该房屋已经设定抵押，故一直无法办理抵押贷款。
为证明其主张，陈翠侠一审提供了以下证据：通话录音光盘及书面整理记录各1份，对话发生在陈翠侠丈夫宋春明与景宏公司法定代表人戴国林之间，时间2014年7月6日，对话中双方谈到曾经协商过用贷款的方式支付拍卖成交尾款。
对于陈翠侠提供的录音证据，景宏公司一审质证意见如下：戴国林本人听过后，认为录音不完整，在拍卖成交数月后，在陈翠侠无法全额支付拍卖款项的前提下，作为公司总经理的戴国林希望交易能够进行下去，即作为其个人，说过帮忙联系银行贷款，后来了解到拍卖房屋有抵押，贷款也无法进行下去。
周建荣一审认为，景宏公司既欺骗了陈翠侠，也欺骗了周建荣。委托拍卖时，由于土地使用权证原件抵押在国土局，周建荣携带房产证原件以及土地使用权证复印件至景宏公司，并且向戴国林说明8套房屋系捆绑贷款，必须一起拍卖成功，戴国林对上述证件进行复印后，告知周建荣已联系好三个人，这8套房屋都能成交。但事实上只成交了案涉的两套房屋，景宏公司为了收取拍卖佣金，明知这笔拍卖业务无法实现，但还是进行下去。由于景宏公司一直未通知周建荣领取拍卖成交确认书，周建荣一直是到2014年5、6月才知道案涉房屋买受人的姓名、电话号码，陈翠侠、周建荣就此事进行过协商，但一直协商未果。
景宏公司一审认为，本案所涉纠纷过错在于竞买人与委托人之间，拍卖人没有过错，不应当承担任何责任。周建荣在委托拍卖时，并未告知拍卖房屋存在权利瑕疵情况，导致拍卖成交后房屋无法办理过户手续，周建荣对此负有过错。陈翠侠提供的证据中有一份拍卖特别规定，该规定第一条明确了竞买人参加此次拍卖即视为对标的现状、瑕疵充分了解无异议，拍卖人不承担瑕疵担保责任，证明陈翠侠作为竞买人，应当对标的物是否存在瑕疵进行了解，拍卖人不承担瑕疵担保责任，同时拍卖特别规定第二条规定了买受人须在拍卖成交后五日内付清成交价款及全额拍卖佣金，但陈翠侠并未按规定履行付款义务，陈翠侠亦有一定过错。
为证明其主张，景宏公司一审提供了以下证据：
1、2014年1月7日致陈翠侠的告知函、寄件人存根联、查询单各1份。告知函主要内容：鉴于成交价款的支付时间已至，你方需缴纳拍卖成交价款2971552.5元，已支付230万元，拍卖佣金优先支付141502.5元后余额全部转为成交款，你方还需支付671552.5元，景宏公司于2014年1月22日通过EMS邮寄给陈翠侠，邮寄地址“江苏省沐阳县颜集镇颜集村三组58号”，查询单显示“2014年1月26日本人签收”。
2、（2014）苏吴江证经内字第2xxx号公证书、寄件人存根联、查询单各1份。公证书公证内容：景宏公司的委托代理人朱剑虹将寄给周建荣的《告知函》装入EMS信封内，交给吴江市邮政速递公司的工作人员，公证书附告知函1份，告知函内容如下：2013年11月28日，在本公司举行的拍卖会上，陈翠侠以2830050元的价格成功竞买1806、1808号房屋，至此，本公司已完成委托拍卖义务，为确保本次拍卖活动合法有效，现要求你方自本函送达之日起7个自然日内配合买受人办理房地产过户手续，如逾期未以书面形式与本公司沟通、未配合买受人办理房地产过户手续的，视为你方单方面解除委托拍卖合同。寄件人存根联及查询单显示该EMS于2014年4月1日寄出后，于次日投递成功。
对于景宏公司提供的证据1，陈翠侠一审质证如下：现在陈翠侠住在苏州市吴江区，景宏公司邮寄的地址并不是陈翠侠现在居住的地址，陈翠侠没有收到该告知函。
对于景宏公司提供的证据2，周建荣一审质证如下：周建荣没有收到过该函件，也没有其他人代收后转交的情况。
对于陈翠侠及景宏公司提供的上述证据，原审法院认证如下：对于陈翠侠提供的录音证据及书面整理记录，景宏公司认可对话系其法定代表人戴国林与陈翠侠方发生，对于通话主要内容亦不持异议，原审法院对于录音证据的真实性予以认定，对于景宏公司提供的两份告知函，虽然陈翠侠与周建荣均不承认收到，但景宏公司提供了寄件存根联、查询单等其他证据，足以证明景宏公司确实寄出了该两份告知函并有人进行了签收，因此对于该两份告知函的真实性原审法院亦予以认定。
为查明本案事实，原审法院进行了如下调查：
1、2014年10月31日向中国工商银行股份有限公司吴江支行（以下简称工行吴江支行）信贷管理科工作人员陈宏所作调查笔录1份，陈宏在笔录中作了如下陈述：“2012年11月8日，周建荣与我行签订循环贷款合同一份，贷款金额为人民币800万元，贷款期限至2018年8月31日止，周建荣用其位于苏州市吴江区松陵镇花园路的8套房屋向我行提供抵押担保，并且于2012年11月7日办理了房屋所有权以及土地使用权的他项权证，权利人为我行，在我行持有房屋他项权证原件后，就将房屋所有权证原件返还给了周建荣。到目前为止，周建荣尚结欠贷款本金760万元，关于周建荣委托拍卖抵押房产的事情，我行并不知情。”
2、2014年12月31日向苏州市吴江区国土资源管理局土地登记中心工作人员沈淑媛所作调查笔录1份，沈淑媛陈述如下：“周建荣为银行贷款办理了位于苏州市吴江区松陵镇花园路8套房屋的土地使用权抵押登记，土地使用权证原件在我局，他项权证原件在抵押人处。”
3、从工行吴江支行调取的周建荣用于办理抵押担保的房屋他项权证复印件8份、土地他项权证复印件8份，上述他项权设定日期均为2012年11月7日，他项权人均为工行吴江支行。
对于证据1、3，陈翠侠、周建荣、景宏公司一审均无异议，对于证据2，景宏公司一审表示不需要质证。
综上，原审法院认为，陈翠侠在竞买成功后，虽然未在拍卖特别规定所要求的拍卖成交后五日内即2013年12月3日前付清成交价款，但其在2013年12月18日支付了大部分成交款200万元，景宏公司亦出具了收据，对于剩余房款陈翠侠也与景宏公司达成口头协议，即取得银行贷款后支付，应当视为双方对于变更成交款的支付期限达成了一致意见，因此陈翠侠在本案中并不具有过错。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。第十八条第一款规定，拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。本案用以拍卖的房屋虽然登记在委托人周建荣名下，但该房屋已设定抵押，抵押权人为工行吴江支行，周建荣的处分权受到限制，即在未征得抵押权人同意的情况下，周建荣不得转让抵押财产。周建荣在明知拍卖房屋已抵押给工行吴江支行的情况下，未经抵押权人同意，即委托拍卖公司拍卖抵押房屋，导致拍卖成交后房屋无法办理过户手续，周建荣的行为具有过错，并且该过错与本案纠纷形成具有直接因果关系。景宏公司作为一家专业拍卖机构，根据委托合同及相关法律的规定，有权利要求委托人提供拍卖标的物的相关资料，有义务审查该标的物是否存在暇疵，而从原审法院对国土局相关工作人员的调查笔录来看，该工作人员陈述的土地办理抵押时国土局收取了土地使用权证原件，与周建荣陈述的其在委托拍卖时仅持有土地使用权证复印件，两者陈述相一致，该事实可以得到认定，即景宏公司是在未审核土地使用权证原件，未尽到委托合同约定及法律规定的对标的物权利瑕疵审查义务的情形下进行了拍卖活动。然而，《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款规定拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的物的瑕疵，由于拍卖人应当知道标的物存在权利瑕疵而未向竞买人说明案涉房屋存在抵押的权利瑕疵，导致陈翠侠在竞买成功后无法办理过户手续，因此景宏公司未充分履行拍卖人应尽的法律义务，对陈翠侠负有过错。至于周建荣抗辩的景宏公司未正确履行其委托事务，以及景宏公司抗辩的周建荣在委托时未告知其拍卖标的物存在权利瑕疵，属于周建荣与景宏公司之间因委托合同履行产生的内部争议，该争议与周建荣、景宏公司与陈翠侠之间的权利义务无涉。
二、房屋买卖合同是否解除？若合同解除，周建荣、景宏公司如何承担相应责任？
陈翠侠一审认为，景宏公司接受周建荣委托，拍卖周建荣名下房屋，拍卖前也告知了陈翠侠拍卖房屋系周建荣所有，因此陈翠侠与景宏公司签订拍卖成交确认书后，陈翠侠即与周建荣建立了房屋买卖合同关系。但由于周建荣、景宏公司在拍卖公告及拍卖过程中均没有告知陈翠侠拍卖的房屋有抵押贷款，存在权利瑕疵。陈翠侠竞买房屋后无法办理过户手续，导致陈翠侠的合同目的无法实现，因此，陈翠侠有权要求解除房屋买卖合同关系，对此，陈翠侠没有任何过错，由于周建荣、景宏公司均负有过错，因此对于陈翠侠主张的返还人民币230万元，并赔偿利息损失108733元的诉讼请求，周建荣、景宏公司应承担连带责任。
周建荣一审认为，同意陈翠侠解除房屋买卖合同关系的诉讼请求，但是陈翠侠已付的230万元一直在景宏公司账上，周建荣并没有占有该资金，从受益人的角度出发，应当由景宏公司承担返还230万元，赔偿利息损失的责任。
景宏公司一审认为，陈翠侠已交纳的230万元的确是在景宏公司账户上，是否解除合同应当由陈翠侠与周建荣双方来确定，如果双方达成解除合同的协议，景宏公司按照他们双方之间的协议约定来处理这230万元。景宏公司严格按照拍卖法律的规定对委托方委托的标的物履行了审查义务，依法进行了拍卖行为，景宏公司不应当承担由于委托方标的物存在瑕疵而导致陈翠侠方的损失。陈翠侠与周建荣是否解除房屋买卖合同均不能免除陈翠侠方支付佣金的义务，景宏公司有权按照拍卖法规定收取相应佣金。
原审法院认为，景宏公司接受周建荣委托为其拍卖房屋，陈翠侠与景宏公司签订拍卖成交确认书后，陈翠侠即与周建荣建立了房屋买卖合同关系，现由于该房屋存在权利瑕疵导致无法过户至陈翠侠名下，陈翠侠的合同目的无法实现，故陈翠侠请求解除其与周建荣之间房屋买卖合同关系，符合合同法相关规定，陈翠侠具有法定解除权，自解除通知到达对方时合同解除，由于陈翠侠并未举证证明其曾书面通知过周建荣解除房屋买卖合同，因此本案自诉状副本送达周建荣时（2014年8月7日）即视为通知到达之日，亦为房屋买卖关系解除之日。周建荣在未征得抵押权人工行吴江支行的同意下，擅自委托景宏公司拍卖抵押房屋，致使陈翠侠在竞买成功后无法将房屋过户到其名下，周建荣的过错行为构成了对陈翠侠的违约，理应承担相应的责任，依法应当承担返还陈翠侠已付款230万元并赔偿利息损失的违约责任。景宏公司作为拍卖人，应当知道周建荣对拍卖房屋没有委托拍卖的处分权，但仍然接受其委托，应当对周建荣承担连带责任。至于景宏公司提及的佣金问题，陈翠侠提供的230万元的收款收据明确载明230万元为陈翠侠交纳的部分成交款，而非佣金，也就是说，陈翠侠尚未交纳佣金，因此佣金不应当在本案所涉230万元购房款中扣除。
综上，原审法院认为，周建荣委托景宏公司拍卖本案所涉房屋，在景宏公司与陈翠侠签订拍卖成交确认书后，周建荣即与陈翠侠之间成立了房屋买卖合同关系。周建荣在案涉房屋存在权利瑕疵的情况下仍然委托景宏公司进行拍卖，景宏公司应当知道周建荣的处分权受到限制，却仍然接受了周建荣的委托，且未对陈翠侠说明拍卖标的物的权利瑕疵，周建荣、景宏公司的过错行为导致了陈翠侠的合同目的无法实现，陈翠侠具有法定解除权，陈翠侠提出的解除与周建荣之间房屋买卖合同的请求，原审法院予以支持。周建荣、景宏公司的过错行为导致本案纠纷的形成，并且周建荣的过错行为对陈翠侠构成了违约，应当在房屋买卖合同解除的同时，承担返还已付款230万元并且赔偿利息损失108733元的责任，景宏公司对周建荣的上述责任依法承担连带责任。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物法权》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第十八条、第四十条、第五十八条的规定，判决：一、陈翠侠与周建荣之间的房屋买卖合同于2014年8月7日解除；二、周建荣于判决生效之日起十日内返还陈翠侠已付购房款人民币230万元，并赔偿利息损失108733元；三、江苏景宏国际拍卖有限公司对于周建荣上述给付义务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29440元，由陈翠侠负担38元，由周建荣负担29402元，于判决生效后十日内直接给付陈翠侠。
上诉人景宏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认为景宏公司未充分履行拍卖人应尽的义务，对拍卖房屋不能过户存在过错，属于事实认定有误。景宏公司在接受周建荣的委托时，书面核对了委托人提供的拍卖标的两证，在核对无误后将两证进行了留档。房产证原件中未记载房产已经抵押，且土地证上也未有抵押信息。根据物权法规定，景宏公司有理由相信周建荣提供的相关权属登记证书所产生的公示、公信效力。至于原审认定周建荣已经告知抵押事实，周建荣并未提供任何的证据予以证明，退一步讲，即便其告知，但相比较登记证书中记载的信息，景宏公司更相信证书中所登记的信息。实际情况是周建荣事先故意隐瞒了房产登记信息，再与景宏公司办理委托拍卖手续，从而导致竞买人无法办理房屋过户手续，正如一审法院所认定，该过错与案涉纠纷具有直接因果关系。因此景宏公司不应该承担连带清偿责任。二、一审法院认定陈翠侠在本案中不存在过错行为有误，其存在违反付款期限约定的违约行为。一审法院查明陈翠侠于2013年11月27日在拍卖特别规定上签字，但其直至2013年12月18日才向景宏公司缴纳了200万元拍卖成交款，即便一审法院仅审理认定景宏公司应对230万元购房款及利息承担连带清偿责任，但根据拍卖特别规定，陈翠侠的全额拍卖佣金即总价款5%的佣金应当在返还的款项中进行扣除。同时，陈翠侠在本案不动产权属处理过程中，未尽谨慎审查的行为，对本案纠纷的形成也起到一定作用。综上，景宏公司不应当对房屋买卖合同解除后购房款的返还及其利息的支付，与周建荣承担连带清偿责任，请求二审撤销原审判决，依法改判。
被上诉人陈翠侠二审答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，证据确实充分。首先，景宏公司对于合同解除存在过错，根据拍卖法第十八条第二款规定，拍卖人应当向竞拍人说明竞拍物的瑕疵，本案中景宏公司没有向陈翠侠说明标的物的瑕疵，未履行其法定的义务，存在过错。其次，对于佣金问题，根据陈翠侠一审提供的证据，所缴纳的230万都是作为竞拍物的成交预付款，陈翠侠并未缴纳佣金，本案中的230万不包括佣金，也不应当从230万元中扣除。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人周建荣二审答辩称：不同意景宏公司的上诉理由，首先，土地证抵押在吴江区国土局，法院已经调查核实，当时周建荣提供不了原件。其次，关于佣金问题，周建荣不太清楚。
二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本案二审的争议焦点：景宏公司是否应当对于周建荣的本案债务承担连带清偿责任？
本院认为，首先，根据原审法院向苏州市吴江区国土资源管理局土地登记中心调查核实的情况，本案拍卖所涉周建荣房屋土地使用权证原件，因抵押登记原因，一直保管于该土地登记中心，结合周建荣一审中陈述在委托拍卖时仅持有房屋的土地使用权证复印件，可以证实景宏公司主张其在办理委托拍卖时审核过周建荣的土地使用权证原件，缺乏依据。而景宏拍卖公司作为专业的拍卖公司，依法有义务审查拍卖标的物是否存在权利限制的瑕疵，并且应当向竞买人说明拍卖标的瑕疵情况。现景宏公司并未就本案拍卖标的履行该审查义务，亦无证据证明其向竞陈翠侠告知拍卖标的存在银行贷款抵押担保情况，而且自拍卖后一直其实际占用陈翠侠交付的全部房屋价款。其次，关于景宏公司主张的佣金扣除问题，本案陈翠侠交付的230万元款项系购房价款，并不包含佣金，而佣金支付的金额及支付条件是否成就与本案买卖合同并非同一法律关系，景宏公司在本案中亦未反诉主张支付佣金，故其要求在本案中予以扣除，于法无据，该上诉理由亦不能成立。最后，在本案所涉买卖合同关系中，买受人陈翠侠的合同义务是支付购房价款，出卖人周建荣的合同义务是交付无权利瑕疵的合同标的房屋，现周建荣因房产存在抵押无法办理过户，理当向陈翠侠承担违约责任。景宏公司主张作为房屋买受人陈翠侠应对房屋的权利瑕疵尽到谨慎审查义务，进而减免其连带清偿责任的范围，于法无据，不能成立。因此，综合本案查明的事实，依据《中华人民共和国拍卖法》第五十八条规定的“委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任”，原审判令景宏公司对于周建荣的本案债务承担连带清偿责任，具有事实和法律依据。
综上，景宏公司的上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29440元，由上诉人江苏景宏国际拍卖有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞水娟
代理审判员 丁 兵
代理审判员 高小刚
二〇一五年四月十日
书 记 员 王 洁
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。