黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民一民终字第504号
上诉人（原审被告）于铭华，暂住哈尔滨市南岗区。
委托代理人秦双滨，黑龙江屹东律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)于晨悦，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人刘欣，黑龙江贯通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）田野，住哈尔滨市南岗区。
被上诉人(原审被告)哈尔滨市广益房地产经纪咨询有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区经纬七道街7号。
法定代表人王伟，经理。
原审原告于晨悦与原审被告于铭华、田野、哈尔滨市广益房地产经纪咨询有限责任公司（以下简称广益公司）因房屋买卖居间服务合同纠纷一案，2010年11月11日哈尔滨市南岗区人民法院作出（2011）南少民初字第93号民事判决，于铭华、田野不服，上诉至本院。本院于2011年7月22日作出（2011）哈民一终字第383号民事裁定书，将本案发回重审。南岗区法院重审后作出（2011）南少民初字第60号民事判决，于铭华不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月24日受理后，依法组成合议庭，并于2014年10月23日公开开庭审理了本案。上诉人于铭华的委托代理人秦双滨，被上诉人于晨悦的委托代理人刘欣到庭参加诉讼。被上诉人田野、广益公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于晨悦原审诉称：位于哈尔滨市南岗区嵩山路144号11栋3单元1层3室的公产房屋，由于晨悦与祖父于万芳、父亲于铭江及祖母胡雅琴共同承租居住。在其祖父于万芳、父亲于铭江先后去世后，因其祖母胡雅琴拒绝于晨悦在该房屋居住引发纠纷。经南岗区人民法院（2007）南民二初字第1580号民事判决确认，于晨悦在该房享有承租居住的权利。此后于晨悦申请执行，胡雅琴拒绝配合，导致于晨悦始终未能顺利入住。在于晨悦想入住之际，胡雅琴与于铭华于2009年11月29日通过广益公司，将涉案房产卖给了田野。于铭华、田野、广益公司未经于晨悦的同意，擅自对该房屋进行交易，侵害了于晨悦的合法权益，请求依法确认于铭华、田野、广益公司于2009年11月29日签订的《房屋买卖居间服务合同书》无效。
于铭华原审辩称：该案争议之房属公产房，取得该公产房是按当时政策每人7平方米安置，并未有于晨悦的米数。该房承租人为于铭华之母胡雅琴，于晨悦的户籍虽在此房，但其一直未在此房居住。2009年11月，胡雅琴决定卖掉此房，现卖房款用于还债、治病及死亡丧葬费支付后已所剩无几。卖房之举系胡雅琴的决定，与于铭华无关。该房买受人田野属善意第三人，应受到法律的保护。请求驳回于晨悦的诉讼请求。
田野原审辩称：第一，未成年人的居住权具有时效性，并非没有期限的永久权利，公有住房使用权的有偿转让无须经未成年人同意。于晨悦享有的居住权以其祖母胡雅琴的承租权为基础，于晨悦基于承租人胡雅琴对其有监护义务而享有房屋的居住使用权，胡雅琴是于晨悦的代理人，其作出的同意处分承租权的意思表示视为于晨悦的意思表示。2010年2月25日胡雅琴去世，丧失了承租人的身份，于晨悦也同时丧失了房屋的居住权。胡雅琴作为该房产的承租人，其有权依法处分其承租权，胡雅琴与田野、广益公司签订的《房屋买卖居间服务合同》没有侵犯于晨悦的居住权，该合同有效。第二，涉案房产使用权的有偿转让行为已经依法完成，依据《物权法》第十六条关于不动产登记簿是物权归属和内容的根据之规定，以及《物权法》第一百零六条之规定，田野已经善意取得涉案房产的承租权。田野在签订《房屋买卖居间合同》时并不知道该房屋曾经出现过居住权纠纷，其后已支付合理对价，并依法办理该涉案房产承租变更登记。虽该房屋直接管理单位南岗区房产经营公司第四房产经营公司未给予田野更换承租证，但依据法院调取的《公有住宅使用权有偿转让申请书》、《公有住房使用权转让合同》、《直管公房转让迁入证明》能够确认涉案房产的使用权登记簿中承租人已变更为田野。此外，田野按照《房屋买卖居间服务合同》中的约定交付购房全款后，自2009年12月31日至今一直在涉案房产居住。田野请求依法判决《房屋买卖居间合同》有效。
广益公司原审未出庭，亦未答辩。
原审判决认定：争议之房位于哈尔滨市南岗区嵩山路144号华山小区11栋3单元1层3室，属公有住宅，原承租人为于晨悦的祖父于万芳，该房屋系动迁所得，1990年回迁，动迁人口为四人，即于晨悦的祖父母于万芳、胡雅琴，于晨悦的父亲于铭江及于晨悦的姑姑于铭华。1991年9月，于晨悦的父母在该房结婚，于晨悦于1992年7月出生后在该房居住生活。1993年7月，于晨悦父母离婚，婚后的住房由于晨悦的父亲居住，于晨悦由其母亲抚养，于晨悦母亲自行解决住处。1999年于晨悦的抚养人变更为其父亲于铭江，于晨悦的户籍于1999年4月20日迁至争议之房。于晨悦的祖父于万芳和于晨悦的父亲于铭江先后去世。
2007年4月，因于晨悦的祖母胡雅琴拒绝于晨悦在该房屋居住，于晨悦诉至原审法院，原审法院作出（2007）南民二初字第1580号民事判决书，判决于晨悦在该房享有承租居住的权利。
2007年7月，于铭华离婚后将其户口迁至争议之房，经胡雅琴同意，于2007年10月将争议之房户主变更为于铭华。由于于晨悦的母亲刘连军上访反映“于铭华立为户主”是违规落户等问题，哈尔滨市公安局南岗分局于2009年5月15日出具答复意见书，认为于铭华落户不存在违规问题，已经于铭华本人同意将户主变更为胡雅琴。2009年，争议房产承租人变更为于晨悦的祖母胡雅琴。
2009年11月29日，于铭华与胡雅琴未征得于晨悦同意并隐瞒于晨悦为该房屋同住人口的事实，与田野、广益公司共同签订《房屋买卖居间服务合同书》，将该房屋卖给了田野。在《房屋买卖居间服务合同书》中，卖方为胡雅琴，卖方代理人为于铭华，该房屋使用面积31.93平方米，成交价为人民币17.65万元。该合同书第九条补充条款第1项内容为“于铭华代理胡雅琴办理房屋买卖的一切事宜，于铭华保证胡雅琴同意出售此房。若交易过程中出现一切问题，由于铭华负法律责任。甲方于铭华自愿承担合同中的违约赔偿”。
田野提供于铭华与胡雅琴于2010年1月29日出具的收条，该收条载明：“收到田野购华山小区11栋3单元103室胡雅琴房款壹拾柒万陆仟伍佰元。房款全部结清。收款人：胡雅琴、于铭华”。
2010年2月12日，胡雅琴立遗嘱一份，表示卖房后剩9万元，留在世时看病吃药，死后还有剩余全部给于铭华。胡雅琴于2010年2月25日因病去世。现该争议之房承租证上的承租人仍为胡雅琴。
田野已在南岗房屋置换公司办理了公有住宅有偿转让手续，但该房屋的直接管理单位南岗房管四所至今未给田野更换该房屋的承租证。田野在申请更换承租证时得知胡雅琴与于铭华隐瞒了本案于晨悦享有该房屋居住权的事实。田野自2009年12月31日起开始使用争议之房。
另查明：胡雅琴去世后，其法定继承人有大儿子于铭侠、二儿子于铭书、女儿于铭华。胡雅琴去世时除卖房款余款外，无其他遗产。
原审判决认为：于晨悦对争议房屋享有居住权。于晨悦年满十八周岁以前的监护人为其父母，于晨悦的祖母胡雅琴非于晨悦的监护人，其未征得于晨悦监护人的同意，即对争议房屋予以处分，严重侵害了于晨悦的居住权。故胡雅琴、田野与广益公司签订的《房屋买卖居间服务合同书》无效。基于该无效合同取得的房屋及房款应予返还。争议房屋买卖居间服务合同系胡雅琴所签，但于铭华以胡雅琴代理人的身份在争议房屋买卖居间服务合同书中明确表示“若交易过程中出现一切问题，于铭华负法律责任”，现胡雅琴已去世，故于铭华应对争议房屋买卖合同无效承担返还房款的保证责任。且胡雅琴去世时留有遗产9万元房款的剩余款，于铭华系遗产的遗嘱继承人，于铭华亦有在其继承上述遗产范围内承担偿还房款的义务。庭审中田野虽表示在房屋买卖居间服务合同确认无效的情况下要求返还房款及对其损失给予赔偿，但对要求赔偿损失的主张未提供相应的证据证明，故对此不予处理，可另案诉讼。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条及《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决：一、2009年11月29日胡雅琴、田野与广益公司签订的《房屋买卖居间服务合同书》无效；二、于铭华于本判决生效之日起30日内返还田野购房款人民币17.65万元；三、田野于判决生效之日起30日内将哈尔滨市南岗区嵩山路144号华山小区11栋3单元1层3室房屋交付给于晨悦、于铭华。案件受理费100元、公告费260元（于晨悦垫付），由于铭华负担。如果于铭华未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，于铭华不服，向本院提起上诉称：于铭华母亲因生前身体有疾病，急需用钱治疗，加之胡雅琴多年欠有外债，无力偿还，在被迫无奈之下，将争议房产出卖。同时，出卖争议房产是受母亲胡雅琴委托行为，行为后果与于铭华无关。涉案合同属于有效合同，请求二审法院依法改判。
被上诉人于晨悦在法定期间未提交书面答辩状，二审庭审时答辩称，同意原审法院判决。
田野及广益公司经合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。
本院审理中，各方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点即，于铭华、广益公司及田野签订的《房屋买卖居间服务合同书》是否侵害了于晨悦的承租居住权利，该合同是否具备法律效力。
南岗区人民法院作出的（2007）南民二初字第1580号民事判决书已经发生法律效力，该判决确认了于晨悦在争议房产中享有承租居住的权利，其承租居住权利依法受到法律保护。于铭华与广益公司、田野在未征得于晨悦监护人的同意下签订的《房屋买卖居间服务合同书》，因侵害了于晨悦的居住权利而无效。同时，本案涉案合同书第九条补充条款第1项内容为“于铭华代理胡雅琴办理房屋买卖的一切事宜，于铭华保证胡雅琴同意出售此房。若交易过程中出现一切问题，由于铭华负法律责任。甲方于铭华自愿承担合同中的违约赔偿”。且于铭华与胡雅琴于2010年1月29日出具的收条载明：“收到田野购华山小区11栋3单元103室胡雅琴房款壹拾柒万陆仟伍佰元。房款全部结清。收款人：胡雅琴、于铭华”。现胡雅琴已经死亡，于铭华作为涉案合同的法律责任承担人，又是涉案房款的实际接收人，其有依法承担侵权责任的法定义务。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人于铭华关于涉案合同有效，拒绝退还田野购房款的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人于铭华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 静
代理审判员 蔡耘耕
代理审判员 赵峻峰
二〇一四年十一月四日
书 记 员 齐 跃