辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终1969号
上诉人（原审被告）：刘福章，男，1959年2月8日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：龙波，辽宁天润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽宁强盛物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江街14号1001室。
法定代表人：薄智强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾祥辉、王婷，辽宁安行律师事务所律师。
上诉人刘福章与被上诉人辽宁强盛物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初8464号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘福章上诉请求：撤销原判，发回重审。事实与理由：我方没有与被上诉人签订物业服务协议，该协议由洪志刚签订并没有上诉人的授权，应属无效协议。被上诉人没有提供出实际履行物业服务合同的相关证据，原审判决错误。上诉人没有与被上诉人建立供暖合同法律关系，双方补充协议明确约定应就供暖问题与我方单独签订供暖服务协议，双方并未签订协议，故我方不应给付其采暖费。
被上诉人辽宁强盛物业管理有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告辽宁强盛物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付2014年—2015年度及2015年—2016年度物业费、供暖费合计59,564元及违约金17,869元；共计77,433元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：被告刘福章系位于沈阳市浑南区雷克大厦X座X层1号和2号业主，其中，X座X层1号房屋，建筑面积212.1平方米。X座X层2号房屋，建筑面积179.62平方米，2013年9月22日原告辽宁强盛物业管理有限公司与被告刘福章的代理人洪志刚签订了《沈阳雷克大厦物业服务协议书》两份，约定物业费8.05元/月/平方米。坐落于X座X层1号房屋，建筑面积212.1平方米。坐落于X座X层2号房屋，建筑面积179.62平方米，并约定：物业服务费中已经计入高能耗共用设施设备（如：电梯、高压水泵、公共区域用电等）运行所需的高能费用，但冬季采暖及空调费用住户单独自行承担。物业服务费缴纳形式为预付制。逾期支付前期物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之三的滞纳金。现被告尚欠原告物业费为40,241.88元（其中，X座X层1号从2014年9月25日至2016年9月24日止，按照24个月，房屋面积212.1平方米，6元／月／平方米计算，物业费为30,542.4元。其中，X座X层2号从2014年9月25日至2015年6月24日止，按照9个月，房屋面积179.62平方米，6元／月／平方米计算，物业费为9,699.48元）。被告尚欠原告取暖费19,322.24元，（其中，X座X层1号从2014年9月25日至2016年9月24日止，按照2个采暖期，房屋面积212.1平方米，32元／平方米计算，取暖费为13,574.4元。其中，X座X层2号，从2014年9月25日至2015年6月24日止，按照1个采暖期，房屋面积179.62平方米，32元／平方米计算，取暖费为5,747.84元）。其后，因被告未交纳上述物业费，故原告诉讼来院。另查明，2014年8月11日沈阳方之舟物业管理有限公司更名为辽宁强盛物业管理有限公司。2013年9月22日被告以沈阳镜像视觉广告传媒有限公司名义缴纳上述房屋2013年9月22日至2014年9月22日期间的物业费38,362元。当日，2013年9月22日被告以沈阳镜像视觉广告传媒有限公司名义缴纳上述房屋2013年9月22日至2014年9月22日期间的采暖费12,788元。2015年6月16日被告缴纳B112房间的物业费64,665元，建筑面积179.62元，按照6月/平方米计算。再查明，在沈阳汇瑞房地产开发有限公司与原告签订的《沈阳雷克大厦前期物业合同补充协议》中约定，沈阳汇瑞房地产开发有限公司将本大厦的供暖和制冷服务统一交由原告方经营管理，原告自主经营、自负盈亏。沈阳汇瑞房地产开发有限公司向业主收取供暖费和制冷费、涉及到水源热泵供暖和制冷的相关所有费用由与原告支付，包含：运行人员费用、能耗费用、物品工具费用等均有原告方负责。原告向业户收取的供暖和制冷费标准按照《沈阳市民用建筑供热用热管理条例》及约定标准执行。原告收取业主（包含裙房部分）供暖费和制冷费，需与业主单独签订《供暖服务协议》。
一审法院认为，原告辽宁强盛物业管理有限公司与被告刘福章签订的《沈阳雷克大厦前期物业服务协议》对原告与被告双方均具有约束力，双方已形成前期物业服务合同关系。被告作为该小区业主，在原告已提供物业服务的情形下，被告负有支付物业费义务。对于原告主张被告支付物业费的请求，因关于物业费欠缴数额，按照该合同约定，根据被告房屋面积，按6元／月／平方米的收费标准计算，被告尚欠原告物业费为40,241.88元，现原告主张的金额为40,241元，故原告的该请求本院对其合理部分予以支持。对于原告主张被告支付取暖费的请求，因被告的房屋为办公用房，且被告未与原告签订提供协议，同时，被告所提供的证人可以证明已经供暖，仅认为温度底，被告未提供证明供暖不达标的证据，且被告交纳过之前的采暖费，现原告主张取暖费金额为19,322.24元，故原告的该项请求，本院予以支持。对于原告主张被告支付逾期物业费及供暖费违约金的请求，因原告未提供全面履行合同的证据，并且被告并未恶意拖欠，故原告的该项请求，本院不予支持。同理，对于被告提出物业服务不到位，供暖不达标的抗辩理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百七十六条、第一百七十七条、第一百八十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原审法院判决如下：一、被告刘福章于本判决生效之日起十日内向原告辽宁强盛物业管理有限公司支付物业费40,241元（其中，X座X层1号从2014年9月25日至2016年9月24日止，X座X层2号从2014年9月25日至2015年6月24日止）；二、被告刘福章于本判决生效之日起十日内向原告辽宁强盛物业管理有限公司支付取暖费19,322元（其中，X座X层1号从2014年9月25日至2016年9月24日止，X座X层2号，从2014年9月25日至2015年6月24日止）；三、驳回原告辽宁强盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1,736元，由被告刘福章负担。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明：辽宁强盛物业管理有限公司与刘福章双方并未签订《供暖服务协议》。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，沈阳汇瑞房地产开发有限公司与辽宁强盛物业管理有限公司签订的《沈阳雷克大厦前期物业服务合同》及《沈阳雷克大厦前期物业服务合同补充协议》均对刘福章具有约束力。现刘福章虽提出其与辽宁强盛物业管理有限公司签订的《沈阳雷克大厦前期物业服务协议》并非其本人签字，但结合沈阳汇瑞房地产开发有限公司与辽宁强盛物业管理有限公司签订前期物业服务合同、补充协议及刘福章客观接受了辽宁强盛物业管理有限公司物业服务的事实，刘福章负有支付物业费的义务。现刘福章未提供充分证据证明辽宁强盛物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，故原审法院判决刘福章应按合同约定给付辽宁强盛物业管理有限公司物业费正确，本院予以维持。
关于刘福章应否给付辽宁强盛物业管理有限公司采暖费的问题，根据辽宁强盛物业管理有限公司与沈阳汇瑞房地产开发有限公司《沈阳雷克大厦前期物业服务合同补充协议》的约定，辽宁强盛物业管理有限公司收取刘福章供暖费和制冷费，需与刘福章单独签订《供暖服务协议》。现刘福章、辽宁强盛物业管理有限公司双方并未签订该协议，且刘福章对辽宁强盛物业管理有限公司供暖质量不予认可，故在辽宁强盛物业管理有限公司未提供充分证据证明其供暖质量达标，刘福章获得合格供暖服务的情况下，辽宁强盛物业管理有限公司无权要求刘福章支付供暖费。
综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初8464号民事判决第一项；
二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初8464号民事判决第二项、第三项；
三、驳回双方当事人其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1736元，二审案件受理费1736元，共计为3472元，由上诉人刘福章负担1804元，由被上诉人辽宁强盛物业管理有限公司负担1668元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
代理审判员 朱闻天
代理审判员 李大鹏
二〇一七年六月八日
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；