重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01492号
上诉人（原审被告）：重庆俊帆房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴社区乌江商贸园16＃楼正二层。
法定代表人：杨森彪，该公司总经理。
委托代理人：赵波，重庆渝韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈立夏，男，苗族，1965年5月6日生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
被上诉人（原审原告）：杨昌建，男，汉族，1972年6月1日生，城镇居民，住重庆市大足区。
被上诉人（原审原告）：杨昌洪，男，汉族，1974年4月19日生，城镇居民，住重庆市大足区。
诉人务所律三被上诉人的委托代理人：李ＸＸ，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。
上诉人重庆俊帆房地产开发有限公司（以下简称俊帆公司）与被上诉人陈立夏、杨昌建、杨昌洪买卖合同纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2015年10月8日作出（2015）彭法民初字第02697号民事判决。俊帆公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月30日受理后，依法由审判员黄飞担任审判长，与代理审判员王军峰、代理审判员徐婷婷组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。上诉人俊帆公司的委托代理人赵波，被上诉人陈立夏、杨昌建、杨昌洪的委托代理人李ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭水苗族土家族自治县人民法院审理查明：2009年12月11日，重庆中业投资集团有限公司与被告陈立夏签订房地产权转让合同，约定重庆中业投资集团有限公司将坐落于彭水苗族土家族自治县汉葭街道五里村二组（原民爆公司五里仓库）的房地产权（地籍号为PS-01-13-20，土地使用权面积为2180平方米，土地使用权类型为划拨，房屋建筑面积为299.86平方米）以挂牌出让的方式转让给原告陈立夏。2010年4月8日，原告陈立夏与彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局签订重庆市国有土地使用权出让合同，约定彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局同意将本案所涉国有土地使用权出让给原告陈立夏，后原告陈立夏缴纳了土地出让金。
2011年7月6日，原告陈立夏、杨昌洪、杨昌建作为转让方与彭水县华泰建设工程安装有限责任公司作为受让方签订了房地产权转让协议，该协议约定：“一、房地产情况：1.房地产位置：彭水县汉葭镇五里村2组（原民爆公司五里仓库）。2.土地使用权面积：2180平方米。3.房屋建筑面积：299.86平方米。3.土地使用权类型：出让。4.土地用途：工业。5.出让起止时间：2010年4月8日至2060年4月7日止。二、成交价：218万元（大写：贰佰壹拾捌万元整），按国有土地使用权证上的面积，每平方米1000元，包含土地上的房屋及所有附着物。三、支付方式：1.协议签订三日内付总地价的10％。2.协议签订30日之内付总地价的40％。3.剩余50％价款由受让方用彭水．港腾．高山流水小区的1号楼临江面住房四套面积276平方米抵扣。具体楼层及房号为：21、22层A、B房型各两套（面积最终以国有房管部门测绘为准，面积出入超过壹个平方米的，按市场价多退少补）；21层A、B两套归陈立夏所有，22层A户型归杨昌洪所有，B户型归杨昌建所有；受让方在2013年12月31日前交房，如果到期受让方未能按时交房，逾期按月息2％计算违约金。四、出让方必须配合受让方办理完土地过户手续，如因出让方原因土地不能及时过户，给受让方造成的一切损失，由出让方负责补偿，过户产生的一切税、费由受让方承担。五、因施工需要临时占用陈小兵承包地，由出让方负责协助受让方完善相关租赁手续。六、本协议经双方签字盖章后生效；双方在履行本协议时，如有争议，应协商解决，协商不成，可依法向人民法院起诉……”
2011年11月21日，重庆市彭水苗族土家族自治县工商行政管理局准予彭水县华泰建设工程安装有限责任公司名称变更为俊帆公司。签订合同后，被告俊帆公司向三原告支付了合同约定转让价款的50％，即109万元，后一直未有办理办案所涉土地使用权的过户手续。2014年4月9日，被告俊帆公司诉至法院，要求三原告将位于彭水苗族土家族自治县汉葭街道五里村二组（原民爆公司五里仓库），地籍号为PS-01-13-20，面积为2180平方米的土地使用权过户给俊帆公司。2014年6月30日，彭水苗族土家族自治县人民法院作出（2014）彭法民初字第01038号民事判决：陈立夏、杨昌建、杨昌洪于判决生效后30日内将位于彭水苗族土家族自治县汉葭街道五里村二组（原民爆公司五里仓库），地籍号为PS-01-13-20，面积为2180平方米的土地使用权过户给俊帆公司。陈立夏、杨昌建、杨昌洪不服上诉至本院，2014年8月28日，本院作出（2014）渝四中法民终字第00759号民事判决：驳回上诉，维持原判。
陈立夏、杨昌建、杨昌洪一审诉称：2011年7月6日，三原告与彭水县华泰建设工程安装有限责任公司（后名称变更为俊帆公司）签订了《房地产权转让协议》，约定：三原告将以国土部门挂牌出让方式取得的位于原彭水苗族土家族自治县汉葭镇五里村二组的2180平方米的土地使用权和建筑面积299.86平方米的房屋转让给被告俊帆公司，成交价格为218万元，支付方式为：1.协议签订三日内付总地价的10%；2.协议签订30日之内付总价款的40%；3.剩余50%价款由受让方用彭水·港腾·高山流水小区的1号楼临江面住房四套面积276平方米抵扣（具体楼层及房号为：21、22层A、B房型各两套）；受让方在2013年12月31日前交房，如果到期受让方未能按时交房，逾期按月息2%计算违约金。协议还对办理过户等相关事宜做了相应约定。协议签订后，被告俊帆公司已经向三原告支付了转让价款109万元，但抵扣转让价款109万元的4套房屋被告俊帆公司却迟迟未修建，被告俊帆公司曾以三原告拒绝配合办理土地过户手续为由诉诸人民法院，现该土地已经办理过户登记。但协议约定的交房时间已经逾期，被告俊帆公司仍迟迟未能向三原告交房。请求人民法院依法判决：一、被告俊帆公司向三原告交付彭水·港腾·高山流水小区1号楼21层A、B型房屋各一套和22层A、B型房屋各一套；二、被告俊帆公司按合同约定向三原告支付以本金109万元为基数，按月息2%为标准，从2014年1月1日起计算至交房之日止的违约金；三、案件受理费由被告俊帆公司负担。庭审中，三原告当庭将诉讼请求变更为：一、被告俊帆公司退还三原告房款109万元；二、被告俊帆公司向三原告支付以本金109万元为基数，按月息2%为标准，从2014年1月1日起计算至付清之日止的违约金；三、案件受理费由被告俊帆公司负担。
俊帆公司一审辩称：三原告请求被告俊帆公司交付的房屋只是用来抵扣土地使用权转让款中的109万元，该房屋并非原、被告签订的《房地产权转让协议》约定的合同标的；被告俊帆公司于2011年8月按合同约定向三原告支付了50%的土地使用权转让款，后被告俊帆公司多次要求三原告办理使用权过户手续，但三原告拒绝履行过户义务，后法院判决三原告为被告俊帆公司办理过户登记手续。时至今日，三原告仍未履行办理过户登记的义务，被告俊帆公司在三原告未履行过户登记义务前有权拒绝履行剩余的合同义务，也不当承担违约责任。同时，被告俊帆公司愿意支付三原告剩余的土地使用权转让款109万元。
彭水苗族土家族自治县人民法院认为，本案是一起买卖合同纠纷。被告俊帆公司愿意支付三原告抵扣土地使用权的转让款109万元，予以支持。本案争议的关键在于被告俊帆公司是否应当支付三原告违约金。原、被告之间签订的《房地产权转让协议》中明确约定：剩余50％价款即109万元由受让方用彭水·港腾·高山流水小区的1号楼临江面住房四套抵扣。受让方在2013年12月31日前交房，如果到期受让方未能按时交房，逾期按月息2％计算违约金。被告俊帆公司称三原告要求交付的房屋还没有修建好，该栋房屋才修至第四层，目前无法交付房屋，愿意支付三原告抵扣土地使用权的转让款109万元。被告俊帆公司在合同约定的时间无法交付房屋即构成违约，被告俊帆公司在无法交付房屋的情况下自愿支付三原告剩余50％的土地使用权转让价款109万元并不能免除其违约责任。同时过户义务是生效判决所确定的，三原告必须履行，是否已经履行并不影响本案的违约责任。如果被告俊帆公司认为三原告未履行过户义务给其造成了损失，可以另案主张。故被告俊帆公司应当支付三原告以109万元为基数，按月息2%为标准，从2014年1月1日起计算至付清之日止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告重庆俊帆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈立夏、杨昌建、杨昌洪土地使用权的转让款1090000元；二、被告重庆俊帆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈立夏、杨昌建、杨昌洪以1090000元为基数，按月息2%为标准，从2014年1月1日起计算至付清之日止的违约金。案件受理费18338元（原告陈立夏、杨昌建、杨昌洪已预交18338元），由被告重庆俊帆房地产开发有限公司负担。
俊帆公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院判决：撤销（2015）彭法民初字第02697号民事判决第二项，改判上诉人在被上诉人未履行土地使用权过户义务前，不承担向被上诉人支付违约金的违约责任；一审案件受理费、上诉费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一审判决认定事实不清，适用法律错误。因为被上诉人违约在先，上诉人不应当承担向被上诉人支付违约金的责任。根据上诉人与被上诉人签订的《房地产转让协议》的约定，被上诉人必须配合上诉人办理完土地使用权的过户手续。但被上诉人以合同未明确约定办理过户时间为由拒绝办理土地使用权过户手续。根据《合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可随时履行，债权人也可随时要求履行。”上诉人要求被上诉人履行将土地使用权转让过户给上诉人的义务，被上诉人拒绝办理土地使用权过户手续已构成违约。另根据《合同法》第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。”因此，上诉人在被上诉人未履行合同义务前，当然有权拒绝履行剩余的合同义务，上诉人在被上诉人未履行将土地使用权过户给上诉人的合同义务前，不应向被上诉人承担违约责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，从而做出错误的判决。因此上诉人特向贵院提起上诉，恳请贵院依法作出判决，维护上诉人的合法利益。
陈立夏、杨昌建、杨昌洪共同答辩称：1.原审判决认定的事实清楚，证据确实充分，程序合法，上诉人的上诉请求没有根据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。2.上诉人所称我们未将交易土地过户给上诉人，事实不成立，上诉人的交房时间早已逾期，上诉人已经违约，所以一审法院第二项判决结果要求上诉人支付违约金是正确的。
二审中，被上诉人陈立夏、杨昌建、杨昌洪为证明已经将交易土地过户给上诉人，且该案已经结案，举示以下证据：（2014）彭法民执字第00542-1号民事裁定书；（2014）彭法民执字第00542-1号协助执行通知书；彭水县法院送达彭水县国土资源与房屋管理局回证与田石军送达回执的签收；重庆俊帆房地产开发有限公司委托田世军办理执行案件相关事务的授权委托书；彭水县法院执行局黄永学、赵伟与田世军的谈话笔录；彭水县法院执行局结案通知书（2014）彭法民执字第00542号。被上诉人质证认为，对上述证据的真实性和合法性没有异议，但是实际上本案的执行是没有执行到位的，在一审的时候我们也向法院提交了关于本案地块的土地使用权证，上面标注的还是在重庆中业投资集团有限公司，原因在于被上诉人一直未补缴相关税费，以至于法院下发的相关协助执行通知下发到国土局无法履行相应的过户手续，因此被上诉人提交的证据是达不到被上诉人的证明目的。经本院审查认为，被上诉人提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院予以采信。
本院二审审理查明：上诉人与被上诉人二审中双方均认可俊帆公司申请强制执行陈立夏、杨昌建、杨昌洪履行办理过户手续使用权的地块与俊帆公司应当交付三被上诉人房屋土地使用权的地块不属于同一地段。
本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点为：俊帆公司是否享有同时履行抗辩权，在本案中应否承担违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，同时履行抗辩权发生的条件是必须在同一双务合同中需由双方的当事人在同一时间同时相互对待给付，一方当事人有证据证明同时履行的对方当事人不能履行合同或者不能适当履行合同。首先，双方签订的《房地产权转让协议》中并没有直接约定双方同时履行合同；而本案涉及的是土地转让协议以及房屋抵偿合同，不是同一双务合同，不存在同时抗辩权的情形；其次，该本案中《房地产权转让协议》明确约定对于剩余价款109万元以彭水·港腾·高山流水小区的1号楼临江面住房四套面积抵偿，俊帆公司在2013年12月31日前向被上诉人陈立夏、杨昌建、杨昌洪交房；另《房地产权转让协议》中双方对于办理过户手续的具体时间没有约定，且俊帆公司已经就办理过户手续的问题起诉至法院，现已经有生效判决确定并已经进行了强制执行。第三，陈立夏、杨昌建、杨昌洪未履行办理过户手续使用权的地块与俊帆公司应当交付被上诉人房屋土地使用权的地块不属于同一地段。俊帆公司上诉主张享有同时履行抗辩权的理由不成立，本院不予支持。原判根据双方签订的《房地产权转让协议》的约定责令俊帆公司承担违约责任并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。俊帆公司的上诉事实和理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18338元，由上诉人重庆俊帆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 徐婷婷
代理审判员 王军峰
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 谭昕怡