江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6329号
上诉人（原审原告）满堂红（南京）置业有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路18号8层B4、B5座。
法定代表人袁小玲，该公司总经理。
委托代理人周宝涛，江苏曹骏律师事务所律师。
委托代理人周中建，江苏曹骏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴强，男，1962年1月26日生，汉族。
上诉人满堂红（南京）置业有限公司（以下简称满堂红公司）因与被上诉人吴强房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人满堂红公司的委托代理人周宝涛到庭参加诉讼，被上诉人吴强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
满堂红公司原审诉称，2013年5月23日，其与吴强就本市鼓楼区江东北路97号房屋签订了《房屋租赁合同》，吴强将此房租赁给满堂红公司用于经营。合同签订后，满堂红公司按约向吴强支付了首期房屋租金及押金，并开始店面装修。后因吴强与案外人存在经济纠纷，致使满堂红公司无法正常占有使用该租赁房屋。依据双方签订的《房屋租赁合同》，满堂红公司有权解除该合同，要求吴强返还房屋租金及押金，赔偿满堂红公司经济损失。为维护自身的合法权益，提起本次诉讼，请求法院判令：1、解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，吴强返还房屋租金130000元及押金21000元；2、吴强向满堂红公司支付违约金50000元；3、吴强赔偿满堂红公司装修损失163470元、店招制作损失118307元、空调设备损失31060元、办公家具损失18435元、办公设备损失44810元，合计376082元；4、本案诉讼费由吴强承担。
吴强原审未答辩，亦未提交证据。
原审经审理查明，2013年5月23日，满堂红公司与吴强签订《房屋租赁合同》，约定吴强将位于本市鼓楼区江东北路97号房屋（以下简称江东北路房屋）出租给满堂红公司用于经营，房屋建筑面积为191.7平方米；租赁期限从2013年5月25日至2018年6月24日，其中，2013年5月25日至2013年6月24日为装修免租期；合同租金为含税价租金，满堂红公司代办交税手续，2013年6月25日至2013年12月24日、2013年12月25日至2014年6月24日期间的租金分别为130000元，2014年6月25日至2014年12月24日、2014年12月25日至2015年6月24日期间的租金分别为136500元等；租金按半年结算，由满堂红公司以网银形式在每期开始时提前15天支付给吴强，押金21000元于交房时支付，于合同终止时退还等。合同第十三条第1款约定：吴强声明并保证对本合同中所涉房屋有权出租，如因权益纠纷而造成本合同无效或不能正常履行或房屋不能正常使用的，满堂红公司有权解除本合同；第6款约定：吴强擅自解除本合同，或因吴强原因导致满堂红公司解除本合同的，吴强应向满堂红公司支付违约金50000元，并赔偿因此给满堂红公司造成的损失。合同第十七条约定：应吴强要求，满堂红公司将租金、定金（和押金）支付至以下账号47×××57，账户名王玉蓉，开户行民生银行南京长江路支行。吴强同意满堂红公司可以此对应银行的相关缴存记录单，作为吴强收款证明材料。满堂红公司称吴强于2013年5月25日交付了诉争房屋。2013年5月29日，满堂红公司向王玉蓉民生银行账户付款21000元，2013年6月3日，满堂红公司向王玉蓉民生银行账户付款130000元，备注为江东北路分店租金（2013.06.25-2013.12.24）。
2013年7月7日，满堂红公司员工周晶煜报警，南京市公安局鼓楼分局江东派出所出警并制作《接处警工作登记表》，记载处警经过及结果：2013年7月7日17时12分周晶煜报称：满堂红中介公司在江东北路97号承租的两层门面房内部的电脑被人丢到门面外面，民警到达现场了解情况，丁卫（江涛的员工）称：满堂红中介公司与该门面的产权人吴强今年5月份签订了房屋租赁协议，而吴强却把房屋抵给了江涛，并且房产证、土地证都交给了江涛，双方签订了买卖合同，周晶煜也称看到江涛拿吴强的房产证及土地证，为此发生纠纷。后民警就该起纠纷分别对周晶煜和丁卫进行了询问，并制作了询问笔录。对民警“你们今天来这里是做什么的”询问，丁卫答：我是江涛老板让我们几个过来的，准备将房子重新装修一下。对民警“请具体讲一下”的询问，丁卫答：这房子是吴强抵给我们老板江涛还债的，房产证、土地证、他项权证及其他全部手续都在江涛手上，过户的字也签过了。我们来了之后，看这里有其他东西，江涛让搬出去，我们就搬出去了。对民警“你们都搬出去什么东西”的询问，丁卫答：电脑我们搬出去了几台，具体不记得了，但是最后其他电话等设备是他们的人搬走了，最后他们公司的人江永称少一台电脑，后来在房子内又找到带走了。现在还有五台柜机19张书桌和一台主机没拿。满堂红公司称自2013年7月7日被抵押权人赶出房屋后即再未能占有使用该房屋。
2014年1月17日，丁卫报警，南京市公安局鼓楼分局江东派出所出警并制作《接处警工作登记表》，记载处警经过及结果：报警人丁卫报称：今日上午11时许，发现江东北路97号其老板许吉祥的门面房，不知何因被满堂红房产中介公司装饰门头及安装了卷帘门故报警，后现场满堂红员工米江东赶到，经了解，此店是满堂红公司租赁的房屋，现有租赁关系，产权人许吉祥是2013年7月18日购买的二手房，满堂红公司与原房东双方可能存在房屋纠纷，民警正在调查处理，双方约定择日协商处理，已做笔录备案。后民警就该起纠纷分别对丁卫和米江东进行了询问，并制作了询问笔录。米江东在询问笔录中称：我是满堂红房产中介江东北路店的员工。今年1月15日从金地自在城调到江东北路店的，目前该店还没有正式开业经营，昨天下午14时许，我与同事共四个人来该店打扫卫生。今天中午12时左右，我一个人又来看一下卫生情况。当时店门未开，在门口遇见了自称是该店房屋的产权人，一个陌生男子和其他几人，他们问我谁负责该店，要找负责人来，然后讲他已经报警了让我一起到派出所处理。据讲满堂红这家店装修的门头和二个卷帘门他都不清楚，找我要店钥匙没有。我现在联系了单位姓吴的经理讲该店是公司租赁的，具体情况我也不清楚，可能与原房东有租房纠纷……该店的门锁可能是满堂红装修房屋时搞开的，目前店内已安置了办公桌和少量电脑，店钥匙是由华阳店负责保管的。丁卫在询问笔录中称：我的老板叫许吉祥，我是许吉祥的驾驶员，日常帮其驾车并负责处理工作琐事。被装潢使用的这间门面房产权人是许吉祥于2013年7月18日从原房东手中购买的二手房，价值400余万元。后此房一直在空关招租。到了今天上午10时许，我来时发现门面房的玻璃门上的锁不知被谁撬开，门头被装饰并安装了二个卷帘门，均喷写满堂红字样，之后我就报警了。最后一次大约十天前左右，我陪银行来此房抵押贷款拍照的还是好好的……这间门面房空关时没有贵重值钱物品，只放有一些生活用品。我现在要让满堂红公司负责人来处理，将房屋归还给我们。另外，2013年7月，我老板许吉祥购买此房时发现满堂红公司正在装修，我们以自己的房屋让对方走，双方发生纠纷报警处理的。满堂红公司称自2013年7月7日被赶出租赁房屋后，本打算私力救济，故于2014年1月17日自行开锁进入租赁房屋，当天即与许吉祥发生纠纷，未能实际使用诉争房屋。
为证明其主张的各项损失，满堂红公司提交了以下证据：1、2013年6月18日，满堂红公司与南京汉特装饰工程有限公司（以下简称汉特公司）签订的《房屋室内装饰工程合同》，约定由汉特公司对江东北路房屋进行室内装修，工期自2013年6月11日至2013年6月27日，预算合计125624元，按决算付款，签订本合同后三日内付50%，工程竣工验收合格后付45%，工程竣工验收合格后180天按决算总额付剩余尾款等。汉特公司另出具《满堂红江东北路店主材代购预算表》，总额37846.43元。2013年6月20日，汉特公司向满堂红公司出具一张金额为81735元的收据。2014年3月11日，汉特公司向满堂红公司出具一张金额为81735元的收据。2、2014年6月24日，满堂红公司与南京老方广告有限公司（以下简称老方公司）签订的《户外门头制作合同》，约定由老方公司对鼓楼区江东北路99号的广告门头进行制作和安装，工期自2013年6月25日至2013年6月30日，费用118307元，以决算为准等。2014年3月26日，老方公司向满堂红公司出具两张收款收据，金额分别为99000元、19307元。满堂红公司称该门头制作的地址实际为江东北路97号。3、满堂红公司与南京天昀空调设备服务中心（以下简称天昀服务中心）签订的《空调工程项目购销合同》，合同未载明订立日期，满堂红公司称该合同签订于2013年6月19日。合同约定满堂红公司为江东北路分店向天昀服务中心采购KFR-72GW／VMD空调5台，合计25750元，安装时间自2013年6月20日至2013年6月30日。2013年7月8日，天昀服务中心向满堂红公司出具6张手写发票，项目内容均为空调安装及材料费清单，金额合计5310元。2013年7月9日，南京祥睿轩机电有限公司向满堂红公司开具增值税发票，货物名称为春兰空调，价税合计25750元。4、满堂红公司与南京迪亚纳办公家具有限公司（以下简称迪亚纳公司）签订的《办公家具采购合同》，合同未载明订立日期。合同约定满堂红公司向迪亚纳公司采购办公家具18435元，2013年6月20日交货，2013年6月23日安装竣工验收。5、记账凭证、固定资产验收单、转账凭证、发票，证明满堂红公司为江东北路分店采购NC机、飞利浦显示器合计35010元，采购路由器、电脑主机、交换机合计9800元。
2014年11月12日，满堂红公司向吴强发出《解除合同通知》，称：因你方与他人就该房屋有经济纠纷，致使我司无法正常使用该房屋，且至今你方未能出面解决该问题。现我司正式通知你方：根据相关法律规定及双方合同约定，解除《房屋租赁合同》。满堂红公司于2014年12月22日通过挂号信形式寄出该通知，邮件跟踪查询系统显示该信函于2014年12月24日“已投妥，自取网点”。
另查明，2012年4月13日，吴强与江涛签订《借款合同》和《南京市房地产抵押合同》，约定由吴强向江涛借款600万元，借款期限自2012年4月13日至2013年4月13日，吴强以江东北路房屋为该笔借款的抵押担保等，双方办理了房地产抵押登记。2012年5月28日，吴强向江涛出具《委托书》，委托江涛代为办理出售江东北路房屋的相关事宜，委托期限自2012年5月28日至2014年5月28日。该《委托书》上吴强的签名经江苏省南京市南京公证处公证。2013年7月17日，吴强与许吉祥签订《南京市存量房买卖合同》，约定吴强以300万元的价款将江东北路房屋出售给许吉祥。江涛作为吴强的委托代理人办理了该房屋的过户手续。2013年7月18日，江东北路房屋转移登记至许吉祥名下。
案件审理期间，原审法院至本市江东北路97号调查，发现该房屋门头为“法国亨德尔整体家居馆”，该馆工作人员称自2014年7月开始承租该房屋，出租人为许吉祥，承租前的房屋使用状况不详。
上述事实，有《房屋租赁合同》、电子回单、转款凭证、《接处警工作登记表》、询问笔录、《房屋室内装饰工程合同》、收据、《户外门头制作合同》、收款收据、《空调工程项目购销合同》、发票、《办公家具采购合同》、记账凭证、固定资产验收单、转账凭证、发票、《解除合同通知》、《借款合同》、《南京市房地产抵押合同》、《委托书》、《公证书》、《南京市存量房买卖合同》、房屋产权登记簿及当事人陈述等证据在卷佐证，予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性、效力性规定，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行各自的合同义务。满堂红公司以吴强违约致其不能使用租赁房屋为由诉请解除合同、支付违约金及赔偿损失，故本案的审理焦点应为吴强是否存在满堂红公司主张的违约情形。满堂红公司诉称吴强向其出租的江东北路房屋存在经济纠纷，2013年7月7日满堂红公司被房屋的抵押权人江涛赶出房屋后即失去对房屋的占有使用，并据此认为吴强违反了《房屋租赁合同》第十三条第1款关于“如因权益纠纷而造成本合同无效或不能正常履行或房屋不能正常使用的，乙方有权解除本合同”的约定。对此，原审法院认为，吴强作为出租人负有保证有权出租房屋的义务，如因吴强无权出租行为致使承租人无法使用租赁房屋的，应承担违约责任，合同中关于“权益纠纷”的约定应理解为对所有权权属明确的保证义务。本案中，吴强作为涉案房屋的所有权人，在与满堂红公司签订房屋租赁合同后按约向满堂红公司交付了房屋，满堂红公司在2013年7月7日后未能正常使用房屋的原因系案外人以对涉案房屋享有抵押权为由占有涉案房屋，该原因行为虽与吴强的其他债权债务行为相关，但案外人与吴强之间的债权债务关系，应通过符合合同约定和法律规定的方式进行厘清、解决，而非采取私力救济的方式强行占有涉案房屋。故满堂红公司系因案外人侵权无法使用房屋，而非吴强违约所致。满堂红公司以吴强违约为由诉请解除合同、支付违约金、赔偿损失，无事实和法律依据，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回满堂红公司的诉讼请求。原审案件受理费9570元，由满堂红公司负担。
满堂红公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，2013年5月23日，吴强与满堂红公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，在合同签订及履行过程中，吴强始终故意隐瞒涉案房屋已经被其抵押，且抵押权人实现担保物权的条件已经成就的事实，并恶意套取满堂红公司押金21000元、租金130000元。抵押权人江涛正是利用吴强出具的公证委托书，将涉案房屋出售给买受人。因抵押权设立在先，租赁合同签订在后，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条的规定，抵押权实现时，租赁合同对买受人不具有约束力。根据合同的相对性原理，原租赁合同不能正常履行，应属吴强的原因所致。吴强的行为应当认定为原租赁合同第十三条第1款约定的违约行为，满堂红公司有权据此解除合同，并要求吴强承担违约责任。综上，原审判决将案外人拒绝履行原租赁合同并收回房屋的行为认定为侵权行为，并认定系该行为导致原租赁合同不能继续履行，且吴强不存在违约行为，明显与事实不符，法律适用错误。请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人满堂红公司原审诉讼请求；2、被上诉人吴强承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人吴强未到庭答辩。
本院审理期间，满堂红公司对原审查明的事实不持异议，但认为原审查明中满堂红公司与老方公司签订《户外门头制作合同》的时间应为“2013年6月24日”，原审表述为“2014年6月24日”系笔误。除该合同签订的时间外，对原审法院查明的事实，本院予以确认。经核查，《户外门头制作合同》签订时间为“2013年6月24日”。
二审中，满堂红公司提交2013年7月7日拍摄的涉案房屋现场照片两张，证明其对涉案房屋室内进行了装修，办公家具、办公设备及空调已安装到位，户外门头已经制作完成，公司原定于2013年7月8日开业，装修、设备安装等费用已经实际产生。另满堂红公司表示，涉案房屋被新产权人出租后，因新承租人经营范围为家居馆，满堂红公司的装修应当已不存在。
关于满堂红公司所主张的室内装修损失和户外门头制作损失。因满堂红公司原进行的装修已不存在，无法进行评估，本院向江苏首佳评估咨询事务所有限公司（以下简称首佳评估公司）进行了咨询，并向首佳评估公司提供了涉案房屋《房屋室内装饰工程合同》、设计图纸、主材代购及装修预算表；《户外门头制作合同》及亚克力门头制作报价单。首佳评估公司意见：如果建立在所有报价单的材料真实有效、分部分项工程都已经完成的情况下，室内装修的价格比较合理，门头制作价格偏高，但是由于制作门头使用的亚克力品牌、材料都有不同，也会存在差距，仅凭报价单无法判断差距到底有多少。满堂红公司对首佳评估公司的咨询意见没有异议，针对门头制作价格的差异问题，满堂红公司表示，门头制作材料有不同，该门头是公司长期合作单位制作的，价格应当是客观真实的。
另查明，满堂红公司于2013年6月20日向汉特公司支付了第一期室内装修款81735元后，汉特公司虽于2014年3月11日开具了第二期装修款81735元的收款收据，但满堂红公司目前尚未实际支付该款项。户外门头制作费用118307元，施工单位老方公司2014年3月26日向满堂红公司出具了收款收据，但满堂红公司亦尚未支付。对此，满堂红公司表示，上述两项工程施工方均已经按照合同约定完成施工，以上费用为必然发生的费用，施工单位已向其公司主张工程款，因本案未审结，故满堂红公司暂未支付，已做应付款处理。
关于空调设备。满堂红公司陈述，5台空调已安装在涉案房屋内，在派出所处理纠纷时，满堂红公司曾要求将涉案房屋内公司的物品拿出，但买受人许吉祥主张空调是随房屋一同转让的，不同意拆除，因此空调没有取回。
关于办公家具及办公设备。满堂红公司称，2013年7月7日下雨，涉案房屋内的办公家具和办公设备被搬出房屋后都已遭雨淋损坏，无法使用，且家具都是定制的，别处无法使用。
本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。吴强作为出租人，其虽按租赁合同约定将出租的涉案房屋交付给满堂红公司，但因吴强在与满堂红公司签订租赁合同前已将涉案房屋抵押给案外人江涛，并书面委托江涛出售涉案房屋，满堂红公司接手涉案房屋一个多月即被抵押权人阻止使用，随即涉案房屋被转让给他人。吴强在满堂红公司不能正常使用涉案房屋的情况下，仍不出面解决问题，其行为违反法律规定及合同约定，应承担违约责任。现涉案房屋已由买受人另行出租给案外人，满堂红公司客观上无法使用涉案房屋，其租赁合同目的不能实现，故满堂红公司要求解除与吴强签订的《房屋租赁合同》，符合合同法规定的可以解除合同的情形及双方合同约定的解除条件。原审判决认定满堂红公司系因案外人侵权无法使用房屋，而非吴强违约所致，驳回满堂红公司要求解除合同的诉讼请求不当，应予纠正。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。吴强将已抵押的房屋出租，且未告知满堂红公司该事实，致满堂红公司因此造成损失，故吴强依法应承担违约责任。
满堂红公司已按合同约定向吴强支付了2013年6月25日至2013年12月24日的租金130000元，并支付押金21000元，满堂红公司虽系2013年7月7日起不能使用涉案房屋，但因合同不能履行的责任在吴强，故吴强应将满堂红公司已支付的租金及押金全额返还。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。根据双方房屋租赁合同约定，因吴强原因导致满堂红公司解除租赁合同的，吴强应向满堂红公司支付违约金50000元。该约定违约金数额并未过分高于造成的损失，故满堂红公司要求吴强支付违约金50000元的上诉请求，符合法律规定及合同约定。
对于满堂红公司主张的涉案房屋室内装修损失163470元及户外门头制作损失118307元，虽然满堂红公司的装修已完成，且经本院向首佳评估公司咨询装修价格相对合理，但因满堂红公司至今尚未全额支付装修费用，故满堂红公司要求吴强赔偿全部装修损失依据不足，但满堂红公司目前已实际发生的装修费用损失81735元，吴强应予赔偿。
关于空调设备损失。满堂红公司虽提供了购买合同、发票及安装费用的票据，证明空调已安装在涉案房屋内，但由于涉案房屋的买受人对于空调的所有权持有不同意见，且买受人非本案当事人，故本案对此不作处理。
关于满堂红公司主张的办公家具及办公设备损失。本案审理期间，满堂红公司认可涉案房屋内的办公家具及办公设备于2013年7月7日被搬出后，已自行取走部分家具及设备，满堂红公司未提供当日取走家具及设备的清单，也未提供证据证明涉案房屋内的办公家具及设备已全部毁损，无法继续使用，故其要求吴强赔偿全部办公家具及办公设备损失的上诉请求，依据不足，本院不予支持。
综上，满堂红公司要求解除合同的上诉请求，本院予以支持。满堂红公司要求吴强返还租金及押金，并支付违约金的上诉请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。满堂红公司要求吴强赔偿装修、办公家具及办公设备损失的上诉请求，本院予以部分支持。原审判决适用法律不当，本院依法予以改判。诉讼费用按满堂红公司诉讼请求所获支持比例由双方各自负担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、一百一十四条、第二百一十六条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第171号民事判决；
二、解除吴强与满堂红公司于2013年5月23日签订的《房屋租赁合同》；
三、吴强于本判决发生效力之日起十日内返还满堂红公司房屋租金130000元及押金21000元；
四、吴强于本判决发生效力之日起十日内向满堂红公司支付违约金50000元；
五、吴强于本判决发生效力之日起十日内赔偿满堂红公司装修损失81735元；
六、驳回满堂红公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各9570元，合计19140元，由上诉人满堂红公司负担9761.4元，吴强负担9378.6元（受理费已由满堂红公司预付，吴强应负担的诉讼费用在执行时一并给付）。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一六年四月五日
书记员 俞梦霏