广西壮族自治区藤县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0422民初905号
原告：覃永铨。
被告：梧州市明湖生态旅游有限公司。
法定代表人：雷光波，总经理。
原告覃永铨诉被告梧州市明湖生态旅游有限公司（下称明湖公司）合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告覃永铨到庭参加诉讼，被告明湖公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告覃永铨向本院提出诉讼请求1.确认原告与被告于所签订的《梧州市明湖国际水岸生态养生度假区合作开发协议》无效；2.判令被告退还原告投资款（借款）180,000元；3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年5月4日，原告与被告签订《梧州市明湖国际水岸生态养生度假区合作开发协议》(下称合作开发协议)，该合同约定的主要内容有：第三条：1.乙方合作出资460,000元；……3.乙方实际取得的土地面积为：按乙方的出资总额与每亩土地的单价折算出土地总面积，按照项目控规再扣除按比例分摊面积后即为乙方的实际取得的土地面积；……5.乙方按照约定取得土地使用权后，不得自行设计建设和闲置不建设，应同意由甲方按照项目规划设计、施工图、开发时间进度等相关文件统一施工建设，……建成后的产权别墅归乙方所有，甲方负责办理房产证，产生的相关费用由乙方负担；6.乙方取得的土地面积与规划设计实际建设占地面积存在差异时，差异面积部分所产生的款项则按照当时的市场价格多还少补的原则补足给对方，市场价格双方另议。7.乙方的投资收益为国有出让用地性质的土地收益或有产权的别墅收益。从以上条款可以看出，合作开发协议是以合作开发为名，实际是买卖土地的使用权，根据这份所谓的合同，原告出资后，按比例计算获得相应的土地使用权，之后的开发建设费用全部由原告承担。被告是“生态旅游有限公司”，其经营范围是“旅游项目投资”，被告不是房地产开发企业，对于土地的开发及销售而言，被告是无证经营，无权经营的。由于房地产经营属于特许经营范围，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，合作开发协议是无效的，且根据《中华人民共和国合同法》第56条之规定，无效的合同自始无效，被告应当返还原告履行合同时交付的投资款180,000元。请法院依法支持原告的诉讼请求。
被告明湖公司没有到庭应诉，也没有作书面答辩，举证期限内亦没有提供证据。
为查明案件事实，本院向藤县国土资源局(下称国土局)、藤县塘步镇六坊村村委会(下称六坊村)进行调查取证，上述两单位均出具复函及情况说明给本院。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉、举证和质证，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，视为其放弃上述诉讼权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的证据要件规定，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告明湖公司成立于2009年4月13日，经营范围为旅游项目投资，该公司至今未注销，但公司无人上班，公司法定代表人雷光波去向不明。2013年5月4日，原告覃永铨（乙方）与被告明湖公司（甲方）签订《梧州市明湖国际水岸生态养生度假区合作开发协议》，约定甲乙双方对位于梧州市藤县塘步镇六坊村的明湖国际水岸生态养生度假区进行合作开发，项目总规划面积约11000亩，通过征用或土地流转方式利用土地约4500亩，一期合作开发面积约450亩的土地，土地性质为国有出让土地，其中，甲方已征用土地面积约130亩；项目投资建设集旅游观光、旅游休闲、旅居功能为一的明湖国际水岸生态养生度假区；合作最长期限为三年，自本协议生效之日起计算。协议同时对投资方式和合作收益、付款方式、双方的责任和权利、违约责任及其他事项进行了约定。其中，协议第三条投资方式和合作收益为：“1.乙方合作出资金额（按每亩土地投资金额为计算单位）为460,000元……。3.乙方实际取得的土地面积为：按乙方的出资总额与每亩土地的单价折算出土地总面积，按照项目控规再扣除按比例分摊面积后的土地。……5.乙方按照约定取得的土地使用权后，不得自行设计建设和闲置不建设，应同意由甲方按照项目规划设计、施工图、开发时间进度等相关文件统一施工建设，施工单位由甲方公开招标确定，建造工程产生的相关款项由乙方承担……建成后的产权别墅归乙方所有，甲方负责办理房产证，产生的相关费用由乙方负担……7.乙方的投资收益为国有出让用地性质的土地收益或有产权的别墅收益”。第四条付款方式：“乙方合作出资金额为450,000元（优惠出资款10,000元）,共1亩。…其中第一期付款180,000元，在双方签订合作协议之日起3日内支付…乙方每期出资额一次性汇入甲方指定的账户，甲方核实到账后，出具出资证明或收条给乙方”，第五条双方的责任和权利：“(一)1.合作开发项目的具体管理工作主要由甲方负责，乙方协助监督推进，具体事项双方另行协商确定。2.合作开发期间所产生的亏损及债务由甲方承担，债权由甲方享有……”。第六条违约责任“…3.由于甲方的原因，致使合作开发的项目无法履行。应全额退还乙方的出资，并按乙方已实际出资额的80%支付违约金。…”。同日，原告向被告支付一期投资款180,000元，被告确认收款后，出具《借条》交原告收执。原告以双方所签订的协议无效为由，诉至本院。
另查明，国土局给本院的复函认为，由于没有明确的梧州市明湖国际水岸生态养生度假区用地范围红线图(80坐标)，该局无法核准具体的用地位置。六坊村出具的情况说明认为，梧州市明湖国际水岸生态养生度假区项目用地，原性质为该村两个村民小组的集体土地，后通过征用方式取得部分土地，经核实，上述土地至今尚未开发、建房。
本院认为，被告为经营旅游项目投资的旅游有限公司，其计划投资建设旅游度假区并没有超出其经营范围，讼争的合作开发协议是原、被告在平等自愿的基础上就合作建设旅游度假别墅所进行的约定，是双方当事人真实意思表示，协议内容虽然约定有别墅的购地及建设等所有费用均由原告支付，但这只是双方对合作开发方式的约定，该约定没有超出其经营范围，亦没有违反法律禁止性规定，应是合法有效的。原告在协议签订当日即2013年5月4日，已按协议约定支付了被告第一期投资款，故讼争协议于协议签订日开始生效。讼争协议约定的合作开发最长期限为三年，协议签订至今已四年多了，已超过了协议所约定的合作期限，故讼争协议因约定期限届满权利义务已终止。被告不到庭，本案虽无法查清被告所投资项目用地情况及项目至今未开发的原因，但讼争协议约定合作开发项目的具体管理工作及合作开发期间所产生的亏损及债务均由被告负责和承担，而被告在签订讼争协议并收取原告投资款后，并没有对其所征用的土地进行开发，且其公司现已无人上班，公司法定代表人去向不明，故本院推定讼争协议没有履行是因被告原因导致的，被告没有履行讼争协议已构成根本性违约，原告为此要求被告全额退还其投资款180，000元的诉讼请求，符合合同约定，亦于法有据，本院予以支持。原告认为讼争协议实质上是土地使用权买卖协议，被告不是房地产开发企业，无权经营房地产买卖，应确认讼争协议无效的诉讼请求，因与本案查明事实不符，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告梧州市明湖生态旅游有限公司应退还投资款180000元给原告覃永铨；
二、驳回原告覃永铨的其他诉讼请求。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
案件受理费4000元，由原告覃永铨负担100元，被告梧州市明湖生态旅游有限公司负担3900元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
审 判 长 李江涛
审 判 员 陈 曦
人民陪审员 覃伟雄
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 李 烨