湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳坪民初字第00369号
原告张涵。
委托代理人彭凌风。
委托代理人董敏。
被告李毅。
委托代理人常昌宏。
委托代理人黄军。
原告张涵诉被告李毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理后，依法组成由审判员谭雄建担任审判长，与审判员龙付送、人民陪审员胡忠志参加的合议庭公开开庭进行了审理，书记员史莉担任记录。原告张涵及其委托代理人彭凌风、被告李毅及其委托代理人常昌宏、黄军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张涵诉称：原、被告双方于2012年3月4日签订《房屋租赁合同》以及《合同附件》（以下简称“《合同》”）各一份，双方约定由被告承租原告所拥有的位于长沙市岳麓区含浦镇联丰村联丰路北侧1-6楼的房屋；合同期限自2012年1月1日至2026年12月30日止，租期15年；租金数额按年计算，分三个阶段递增，第一个阶段五年年租金为15.8万元，第二个阶段五年年租金为21万元，第三个阶段五年年租金为24万元；租金支付采取先付后用的方式，即每年的12月15日一次性支付下一年度的全部租金。《合同》还约定：承租人仅能用于酒店经营，不得擅自将房屋转租、转让或转借给第三方等，否则出租方（原告）有权终止合同；合同成立时，承租人向出租人缴纳押金8万元，如承租人违约导致合同终止的，押金不予退还以及被告未按时支付租金，原告按照年租金总额的2%每天收取滞纳金等。《合同》签订后在履行过程中，被告擅自将承租的房屋中第1-2楼主体及简要设施转租给第三人刘井齐用作“紫罗蓝休闲”经营场地使用，第三人刘井齐与合伙人曾召财又将其转承租的部分再次转租给张炳林，用作“瑞谷寄卖行”经营场地使用，严重违反《合同》中关于禁止转租的约定。同时，被告按约定本应在2013年12月15日一次性支付2014年度的全部租金15.8万元，但被告并未按照《合同》约定如期全额支付。被告上述擅自转租、逾期支付租金的行为已经构成严重违约，原告有权依照约定单方解除合同并要求被告承担相应的责任。故原告诉至法院，请求依法判令：1、请求判决确认原告于2014年4月23日单方解除与被告签订的《房屋租赁合同》的合法效力，并判令被告立即腾退租赁物；2、判令被告向原告支付拖欠的租金11.8万元，并承担逾期支付租金的滞纳金11635.7元（每天以银行同期贷款利率的四倍暂算至2014年4月25日止，只至被告实际支付时止）；3、判令被告所缴纳的8万元押金不予退还，归原告所有；4、判令被告承担本案全部诉讼费。
被告李毅辩称：被告不同意原告单方解除合同，要求继续履行合同并愿意交纳剩余租金。一、被告当初来到联丰村寻找出租房屋做酒店用，是看到原告门口张贴“酒店招租”的字样才与原告进行洽谈，在洽谈过程中，原告父亲又帮忙出主意要被告找隔壁邻居房东说可以打通两家的墙壁，将酒店做大，被告考虑到原告有电梯提供，同意租赁15年时间，租赁价格合适等条件才决定在此经营的。被告投入了巨额资金，现酒店经营只有两年多时间，这两年由于酒店位置、综合环境尚不成熟等原因，酒店一直处于举步为艰勉强维持的状态。酒店尚处于起步阶段，从维护交易稳定性出发，原告不能随意解除与被告的租赁合同。二、关于延期交纳房租问题。被告酒店受去年经济形势的影响，效益不好。故在交纳来年房租时一时拿不出那么多钱，但还是努力凑了4万元先交给原告，跟原告讲明原因，提出延期交纳房租，并得到了房东口头上的同意。在过完年被告筹集到钱后立即告知房东可以交纳房租，而后是房东三番五次的拒收。三、关于擅自转租的问题。第一，被告并没有刻意要隐瞒房屋转租一事，这一点原告提供的证据中黄军打的收条中就可以看出，如果要刻意隐瞒，就不会在收条上直接写明收的是租金了。第二，被告没有擅自转租，原告父亲亲口承认从一开始其就知道了“紫罗蓝”是转租的，且连租金是多少都知道，而且在“紫罗蓝”开始搞装修的时候，就出面阻止过，而且到这次纠纷发生之前一直未提出异议，应该视为其默认了转租这一事实。第三，一楼的瑞谷寄卖行现在的老板张炳林的门口贴有“门面转让”字样已有近一年，且张炳林是从上个叫彭浩的老板贴出“门面转让”后从他手中转让过来的。作为房东，就住在本栋楼上，天天从前面经过，不可能没有看见这个“门面转让”的广告。这也可以表明房东早已知道或者应当知道转租这一事实。综上，原告单方解除合同不符合公平原则和利益衡平原则的需要，也不符合相关法律的规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告张涵为支持其诉讼请求提供了以下证据：
证据1、《房屋租赁合同》及《附件》（2012年3月4日签订），拟证明原、被告之间的租赁合同关系及约定的双方的权利义务、违约责任、解除合同的条件等；
证据2、《房屋租赁合同》（2012年2月17日）、《合作协议》（2012年4月4日被告与二楼租户签订）、《门面出租合同》（2012年7月27日二楼的转承租人与一楼承租人签订）、《收条》（两张），拟证明被告违反合同约定，将房屋转租给第三方，收取了房屋租金和押金，并向原告多次表示与转承租人系合作关系等事实；
证据3、《关于“紫罗蓝”休闲会所与联枫酒店租赁关系的陈述》、租金《收条》（三张），拟证明被告与转承租人对外宣称双方系合作关系，但实际为转租赁关系，转承租人一直在向被告支付租金等事实；
证据4、《律师函》及EMS邮寄单、邮件签收查询单，拟证明因被告违约转租、逾期支付租金，原告行使合同约定的单方解除权，于2014年4月23日书面函告终止双方之间的租赁合同关系；
证据5、报告，被告向岳麓区学士街道司法所提交的，拟证明在纠纷发生后，被告于2014年2月12日向岳麓区学士街道司法所提交的报告中还在掩饰其与二楼系转租关系，向司法所提交了合作协议的复印件。
被告李毅对原告张涵提交的证据发表如下质证意见：
证据1，真实性、合法性没有异议，关联性有异议；证据2，对2012年2月17日的房屋租赁合同，该合同已经作废，三性均有异议，原告没有提供原件，对2012年4月4日的合作协议，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能达到原告的证明目的，门面出租合同和收条三性均有异议，与被告没有任何关系，被告也不知情，无法发表意见；证据3，对“陈述”三性均有异议，根据证据规则第55条规定，证人应当出庭作证，接受质问；对于收条，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，且收条是黄军打的，明确写明是房租，可以证明被告没有刻意隐瞒，说双方是合作关系的事实；
证据4，律师函真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原告单方解除合同不符合法律规定，应属无效；证据5，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，合作协议实际上是租赁合同，不存在刻意强调双方系合作关系的事实，只是在签订的时候存在考虑不周的地方。
被告李毅为支持其主张向本院提交如下证据：
第一组证据：2012年3月4日张涵与李毅所签的《房屋租赁合同》，2011年9月24日彭海波与李毅所签的《房屋租赁合同》，长沙市岳麓区含浦镇联丰村村委会的证明，证明李毅所经营的酒店是租赁的张涵与彭海波两家的房屋一起装修做的酒店，如果与张涵的合同解除，将会牵扯到与另一房东的合同势必也不能履行；
第二组证据：联枫酒店的部分装修投入，证明投入巨大，签订合同15年，现在仅经营了2年多时间，解除合同不公平，也不利于维护交易秩序；
第三组证据：原告父亲张景星的录音及录音节选记录，紫罗蓝老板姐姐曾萍的录音及录音节选记录，证明房东在房屋转租出去时就知道转租的事实，租金是多少都知道，且在本次纠纷发生前没有提出任何异议；
第四组证据：2014年5月联枫酒店外貌，证人刘某的证言，证人易某的证言，证人戴某的证言，证人戴某在联枫酒店部分住宿单据，证明在一楼门面瑞谷寄卖行门面外贴有门面转让的字样，且有证人证明该门面转让字样实际在去年就贴出来了，已经将近1年，原告就住在该栋楼上，被告有理由相信其肯定看到了该门面转让字样，房东知道也应当知道已超过6个月；
第五组证据：告知书，复函，证明被告开始延迟交纳租金事出有因，后积极要求交房租，是房东拒收。
原告张涵对被告李毅提交的证据质证意见为：
第一组证据中对2012年3月4日张涵与李毅所签的《房屋租赁合同》没有异议，其中合同第二条第二款所约定的内容恰好证明了被告存在违约的事实，原告有权依照该条约定单方面终止租赁合同，对2011年9月24日彭海波与李毅所签的《房屋租赁合同》及长沙市岳麓区含浦镇联丰村村委会的证明，根据被告的证明目的，该两份证据与本案无关，原告不予质证；第二组证据，对该组证据的三性都有异议，特别是关联性，被告对于酒店投入多少，与其违约没有必然因果联系，被告应当对自己违约产生的不利后果承担责任；第三组证据，对第一段录音的三性均有异议，都是录音节选，依照民诉法关于录音证据的规定，对真实性有异议，且被告并未提交其他证据予以佐证，不具有完全证明力；对第二段录音的三性也有异议，与本案有利害关系的证人证言，所谈到的内容不能作为本案的证据使用；第四组证据，对证据酒店外貌照片的证明目的有异议，是否知道存在转租的行为，不能以墙上是否张贴广告来评价，原告也没有任何义务去看墙壁上是否张贴广告来判断出租屋存不存在转租的事实；对于三位证人的证人证言及住宿某对其证据三性均有异议，不能达到被告证明目的，请法庭依照民诉法有关规定作出认定；第五组证据，对证据的三性没有异议，但是对证明目的有异议，即便是被告在支付4万元租金的时候，也是逾期支付，剩余的11.8万元被告至今没有实际履行付款义务。
对原、被告提交的证据，经庭审质证，本院审查后，本院作如下认定：对于原告提交的证据1、证据4、证据5，被告对其真实性、合法性无异议，本院予以确认；对于证据2中的《房屋租赁合同》、《合作协议》，根据本案庭审查明的事实，对其真实性、合法性、关联性予以确认，对于《门面出租合同》、两张《收条》，本院认为与本案无关，不予采信；对于证据3，根据庭审查明的事实并结合本案证据2，对其真实性、合法性、关联性均予以确认。
对于被告提交的第一组证据，《房屋租赁合同》（2012年3月4日）的真实性、合法性、关联性予以确认，对于2011年9月24日签订的《房屋租赁合同》以及长沙市岳麓区含浦镇联丰村村委会的证明，该证据与本案无关联性，本院不予采信。对于第二组证据，与本案无关联性，本院不予采信；对于第五组证据，原告无异议，本院予以确认。对于第三组证据、第四组证据，本院将结合查明的事实进行综合评判。
经审理查明，2012年1月，原告与被告就房屋租赁事宜达成一致，由被告承租原告位于长沙市岳麓区含浦镇联丰村84亩重建地（联丰路北侧）23栋1-3缝中1-6楼的房屋。2012年3月4日，原告张涵作为甲方与作为乙方的被告李毅签订正式的书面《房屋租赁合同》及《合同附件》各一份，《房屋租赁合同》第二条房屋出租用途：1、甲、乙双方协商约定该出租房仅能用于乙方做酒店经营及酒店相关项目使用，否则甲方有权终止合同，一切责任由乙方负责。甲方不得干涉乙方的正常经营活动。2、如乙方擅自将房屋转租、转让或转借给第三方，甲方有权终止该合同，一切责任由乙方负责。乙方在租赁期内，为确保经济效益，乙方有权在不违反合同规定下可扩展合作经营，甲方不得干涉。第三条租赁期限：本合同约定房屋租期为15年，自2012年1月1日至2026年12月30日止。第四条：租金、保证金及其他费用约定。租赁期间内，本合同分三个阶段实施租赁，从2012年元月1号起，每5年为一个阶段，即1、2012年元月1日至2016年12月30日，年租金为15.8万元，2、2017年元月1号至2021年12月30号，年租金为21万元，3、2022年元月1号至2026年12月30号，年租金为24万元；…5、租金支付日期约定：该房屋出租属先付后用的原则，所定于每年的12月15日一次性支付下一年度的全部租金，不得拖欠，如乙方累计拖欠租金达到一个月以上，甲方有权终止本合同，一切责任由乙方负责。6、保证金约定：为保证合同的履行，在合同成立时，乙方向甲方交纳押金8万元，押金不计利息。乙方不得借口已交押金而抵扣应缴的租金。合同期满，如果乙方没有出现违约的现象，甲方应如数退还押金。乙方如违约或提前解除，终止合同的不退还押金。7、滞纳金约定：乙方未按时支付租金的，甲方按照年租金总额的2%按天收取滞纳金。…《合同附件》第1条约定：2012年、2013年的房屋租金为每半年一付。付款具体时间为每年上半年6月15号乙方支付甲方，即8万元。每年下半年12月15号乙方支付甲方，即7.8万元。2014年至2026年房屋租金均按正式合同规定支付。合同签订后，被告按照约定向原告支付了保证金8万元。被告将承租房屋用于经营联枫酒店。合同履行至2013年12月，被告依照合同约定应当在12月15日支付下一年度租金15.8万元，但被告逾期未支付。经原告催要，被告于2014年1月3日向原告支付租金4万元，并请求迟延支付剩余租金，原告未同意。2014年1月底，双方就租金交付问题发生争持，2014年2月初，被告找到原告要求将所欠租金补齐，并要求原告提供银行账户，原告没有同意。后被告就双方之间的租金纠纷向当地司法所报告，并请求予以协调解决，经当地司法所组织调解，但未果。
2014年3月18日原告向被告发出告知书，要求被告支付租金。2014年3月21日，被告向原告复函，说明未及时交纳租金的理由，要求双方进行协商处理。2014年4月22日，原告委托湖南金州律师事务所向被告发出《律师函》，告知被告，因被告未在合同约定的时间交齐房屋租金并存在将房屋转租的违约事实，自被告收到该律师函之日起，终止双方的租赁合同关系，并退还租赁房屋，承担相应的违约责任。被告于2014年4月23日签收该《律师函》。但剩余租金11.8万元，被告至今未予支付。
2012年2月17，被告与案外人刘井齐签订《房屋租赁合同》一份，将原告房屋中第1-2楼主体及简要设施转租给刘井齐。同日李毅收取刘井齐交来的押金及至2012年9月30日止的租金71900元。刘井齐将在李毅手中承租的房屋用作经营“紫罗蓝休闲”。2012年4月1日刘井齐退出“紫罗蓝休闲”的经营，李毅在与刘井齐签订《房屋租赁合同》上签署“由于乙方人员变更，此合同作废”的意见。同日，李毅作为甲方与作为乙方的案外人曾召财签订《合作协议》一份，该协议约定1、联丰路84亩重建地北侧房屋1.2栋一楼由东往西4间门面及二楼全部房屋，由甲乙双方共同开发经营，合作方甲方负责各项物业服务，后勤服务及经营场地的保障，乙方负责业务经营。2、合作经营所投入的资产归乙方所有。…6、甲方在合作中不承担经营亏损风险，甲方不得干涉乙方的经营管理，并就提供的各项服务进行如下收费：本协议分三个阶段实施，从2012年4月1日起，每3年为一个阶段，即1、2012年4月1日至2015年3月31日，年资金为14.38万元，2、2015年4月1日至2018年3月31日，年资金为15.8万元，3、2018年4月1日至2021年3月31日，年资金为17.4万元。…联枫酒店的合伙人黄军分别于2013年3月15日、2013年3月28日及2013年10月12日共三次收取“紫罗兰”至2014年3月30日止的租金共计113800元。
另查明，被告经营的联枫酒店未办理工商登记。原告的房屋系重建地自建安置房，未办理产权登记。被告至今仍在经营联枫酒店。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否有权终止租赁合同；二、原告是否有权要求被告支付剩余的11.8万元租金；三、被告是否支付逾期支付租金的滞纳金及保证金是否返还。
一、原告是否有权终止租赁合同。
原告与被告于2012年3月4日签订的《房屋租赁合同》及《合同附件》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。双方应按合同的约定全面履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第二条2款及第四条第5款约定了合同解除条件，即“如乙方擅自将房屋转租、转让或转借给第三方，甲方有权终止该合同”和“房屋出租属先付后用的原则，所定于每年的12月15日一次性支付下一年度的全部租金，不得拖欠，如乙方累计拖欠租金达到一个月以上，甲方有权终止本合同”。本案中被告在租赁期间存在如下事实：1、依照双方签订合同的约定，被告应当在每年的12月15日向原告支付下一年度的租金，但被告2013年12月15日未按约定支付2014年度的租金15.8万元，经原告催要后仅支付了其中的4万元，剩余的租金11.8万元至今仍未全额支付。2、被告将其承租的房屋中的1、2楼转租给他人用作紫罗蓝休闲会所的经营场地，并收取了相应的押金和租金。被告抗辩称，被告系因资金周转问题迟延交纳租金但在原告手中有押金8万元可以进行抵扣；原告在被告转租行为发生时就已知晓，转租得到原告的默认，故不存在违约。本院认为被告至今未向原告交纳所欠租金，根据合同约定押金不能用作抵扣租金，故在租金交纳问题上存在违约，被告没有足够证据证明被告在转租时原告已明知，故本院对被告的抗辩理由不予采信。被告存在转租和迟延交纳租金的违约事实，违反了双方签订合同中第二条第2款及第三条第5款的约定，原告可依据合同单方面终止合同并原告已书面通知被告。故原告请求确认解除涉案合同的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，原、被告双方在合同解除后，应由被告将租赁物交还原告，故原告要求被告腾空租赁物并交还的请求，本院予以支持。
二、原告是否有权要求被告支付剩余的11.8万元租金及支付逾期支付租金的滞纳金。
因被告至今仍在经营联枫酒店，对租赁物仍处于占有使用状态中，并且2014年度已届满，而2014年度的租金，被告仅支付4万元，尚欠11.8万元未予支付，故原告请求被告支付剩余租金11.8万元的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期支付租金滞纳金的问题。被告在履行租赁合同的过程中，于2014年1月3日支付了4万元，剩余的11.8万元至今未支付，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第四条第7款的约定，被告未按时支付租金，原告按年租金总额的2%按天收取滞纳金。本院认为，根据双方合同此条款的约定，“滞纳金”在本案中应为逾期支付租金的违约金。但合同约定的比例过高，原告要求按银行同期贷款利率的四倍计算至实际支付时止，本院认为原告的此请求在合理范围内，故被告应承担的逾期付款违约金为以欠付金额为基数按中国人民银行同期贷款利率标准的四倍从2014年1月4日起计算至本院确定的给付之日止。
三、原告是否应返还押金。
根据原告与被告签订的《房屋租赁合同》第四条第6款的约定，为保证合同履行，被告向原告交纳押金8万元，押金不计利息，被告如违约或提前解除、终止合同的不退还押金。本院认为根据合同的约定，押金是为保证合同履行的一种金钱担保行为，其实质是对租金的履行和财产损害的担保，本案中因被告在履行合同过程中存在逾期支付租金，被告在处理纠纷过程中曾要求向原告支付剩余租金，履行合同义务，但原告没有接受，并且在诉讼中原告已主张被告支付租金并承担逾期违约金，本院亦予支持此请求，原告所受租金损失已得到弥补，原告财产亦无损害情形，故原告在租金得到保障的前提下再主张不退还押金的请求，本院不予支持，原告应向被告退还已收押金8万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告张涵与被告李毅所于2012年3月4日签订的《房屋租赁合同》于2014年4月23日解除；
二、限被告李毅自本判决生效后30日内腾空房屋，交付原告张涵；
三、限被告李毅自本判决生效后10日内支付原告张涵租金11.8万元；并支付以11.8万元为基数从2014年1月4日起至本判决指定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的逾期付款违约金；
四、原告张涵退还被告李毅交纳的押金8万元；
五、驳回原告张涵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4445元，由原告张涵负担445元，由被告李毅负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谭雄建
审 判 员 龙付送
人民陪审员 胡忠志
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 史 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。