山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终1751号
上诉人（原审原告、反诉被告）：威海发现传媒有限公司，住所地威海市海滨中路国际会展中心A馆三楼。
法定代表人：徐洪强，经理。
委托诉讼代理人：王新太，男，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：王静，女，该公司法务。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李东祥，男，1965年1月14日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。
委托诉讼代理人：杜宪龙，山东新和（威海）律师事务所律师。
上诉人威海发现传媒有限公司（以下简称发现传媒公司）因与被上诉人李东祥房屋租赁合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2011）威高民初字第507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
发现传媒公司上诉请求：依法撤销原判第一项，改判被上诉人支付上诉人租金441025元。事实和理由为：1.依据《最高人民法院关于未经消防验收而签订的房屋租赁合同如何认定效力的复函》（2003）民一他字第11号精神，不宜认定涉案租赁合同无效，一审认定涉案租赁合同无效错误；2.涉案租赁合同有效，被上诉人未按照合同约定交纳房租，违约在先，上诉人依法终止租赁合同，正当合理，由此造成的一切损失应由被上诉人承担；3.原审法院在被上诉人未提交充分证据，依据推理认定被上诉人进行了装修，支出了相应的装修费，但又没有认定实际的装修费数额，进而认定各自承担损失，该认定无事实依据；4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定“因为承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，本案不应支持被上诉人关于装修费用的请求。
李东祥辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
发现传媒公司向一审法院起诉请求:被告支付拖欠的房租441025元及因拖欠房租所造成的违约金337625元。事实和理由：2009年12月21日，原、被告签订了《威海国际展览中心场地租赁合同》，被告承租威海国际展览中心A馆地下车库，面积为3700平方米，租期三年，自2010年3月1日至2013年3月1日，第一、二年年租金为607725元，第三年年租金为472675元。合同签订后，被告仅支付租金20万元，剩余租金多次催要无果。原告于2010年12月14日委托山东英良泰业律师事务所毕文广律师发出律师函并于2010年12月22日送达被告，要求被告在收到律师函3日内支付所欠的租金和违约金，否则原告按约定解除合同，并通过法律途径追究名品家具欠付租金的违约责任。因被告收到律师函后未支付剩余欠款，原告遂书面通知被告于2011年3月15日前搬出，被告于2011年3月5日作出声明，声明于2011年3月20日前将所有物品搬离租赁场地。截止被告搬离之日，被告尚欠原告房租441025元，即2010年3月1日至2011年2月28日为607725元、2011年3月1日至20日房租33300元，扣除被告已交20万元。
李东祥一审反诉请求：发现传媒公司赔偿李东祥装修损失728000元。
一审法院认定事实：原告原名称为威海万龙会展有限公司，法定代表人为张通，任总经理职务，本案诉讼过程中，2012年6月11日核准变更为现名，法定代表人变更为巴特。2015年9月，法定代表人变更为徐洪强。
2009年12月21日，威海万龙会展有限公司与被告签订了《威海国际展览中心场地租赁合同》，被告承租原告管理的威海国际展览中心A馆3700平方米的地下车库经营家具，经营商场的名称为威海恒隆名品家具直销馆。双方合同约定，装修期为2010年1月1日至2月28日，租赁期为2010年3月1日至2013年3月1日，租赁及付款方式为：第一年免两个月的装修期，第一年、第二年租金每平方米0.45元，年租金为607725元，第三年起租金每平方米0.35元，年租金为472675元。自签合同3日内付100000元定金，2010年1月1日场地交付时付203862.5元，之后租金按季度支付，每季度第一个月8号前支付该季度租金。另外，合同第五条约定了原告的权利义务，其中第1项约定，原告依法制定有关治安、消防、卫生、用电、营业时间等内容的各项规章制度并负责监督实施；第3项约定，原告应按约定为被告提供场地及相关配套设施和经营条件，保障被告正常经营；第5项规定，原告对出租场地进行物业管理，并负责经营设施的建设、维护及消防管理等。合同第七条关于合同的解除中约定，被告逾期30日未支付租金的，原告有权解除合同，被告应按照合同金额的20%支付违约金。第八条其他违约责任中第1项约定，原告未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使被告不能正常经营的，应减收相应租金，被告有权要求原告继续履行或解除合同，并要求原告赔偿相应的损失；第3项约定，被告未按照约定支付租金的，应每日向原告支付迟延租金1%的违约金。合同签订当日，原、被告又签订合同附件，附件约定，在市政府没有对威海国际展览中心做整体调整的前提下，原告保证被告至少拥有五年的有效经营权，附件与主合同具有同等的法律效力。
合同签订后，被告支付租金20万元，并对承租的场地进行装修。2010年12月14日，原告委托山东英良泰业律师事务所律师毕文广，向被告发出《律师函》，要求被告于收到律师函的三日内将欠付的407725元租金及违约金支付给原告，否则原告将解除合同，并通过法律途径追究被告欠付租金及违约金的责任。被告收到律师函后未在原告要求的日期内付清租金，后原告又于2011年2月26日向被告发出《搬迁通知书》，通知被告因欠付租金，双方于2009年12月21日签订的租赁合同已经解除，要求被告于2011年3月15日前完成搬迁、腾空场地。被告及张继东于2011年3月5日做出声明，声明因消防、政府等原因导致合同于2011年1月份解除，承诺于2011年3月20日前将物品从租赁场地搬至A馆架空层1700平方米仓库，2011年5月31日前将所有物品从仓库中腾空。2011年3月10日，原告对被告声明做出回复，希望被告能严格按声明中的承诺履行。被告于2011年3月20日搬离承租的场地。
被告主张其承租C馆时，是与居然之家签订了五年期的租赁合同和补充协议，当时工商部门对消防要求不严，在原告的协助下，办理了营业执照。合同未到期，原告即安排被告从C馆搬到A馆从事经营，因A馆场地消防设施未通过验收，一直未能办理A馆的营业执照，且57号会议纪要等文件要求恢复架空层的功能，导致被告一直无法正常经营，违约责任在原告。因原告的行为导致原、被告签订的租赁合同根本无法履行，且原告于2010年10月20日左右，即口头通知被告撤离，被告经营商场，投资巨大，就撤离一事与原告商谈，并于2011年3月20日搬离。原告的行为给被告造成巨大损失，提出反诉，要求原告赔偿其装修损失728000元。该反诉数额依据是被告装修费是130万元，按合同期五年进行折旧，从合同约定的租期起算到被告搬离场地约一年，还剩余四年，装修费折旧后还有剩余价值104万元（130×0.8），造成合同不能继续履行原告应当承担七成的责任，因此要求原告承担装修费折旧后的余额104万元的70%即728000元。被告为证实其损失情况，提交2010年1月1日与威海开源建筑装饰工程设计有限公司签订的合同书一份、开源装饰工程预算表及收据三份，证实其为商场支出装修费用130万元，庭审中，原告申请威海开源建筑装饰工程设计有限公司经理李幼华及被告的租赁户张继东出庭作证，李幼华证实被告全面委托其对商场进行装修，商场装修前原来的装修已被破坏，无法接着使用，重新进行了吊顶、壁纸、走廊等的装修，为了省钱未开具发票，仅为被告出具了130万元的收据；张继东证实居然之家郭总撤离时进行了破坏性的拆除，被告承租后对商场进行重新装修，张继东承租了被告A馆400平方米的场地，装修后开始经营，2010年6月份因为消防设施不达标，消防部门要求整改，7月份已经无法正常经营。
再查，原告管理的国际展览中心A馆、C馆的架空层原设计为停车场，2008年经请求市政府分管领导同意改成家具商场对外出租。2009年4月1日，原告与威海居然之家建材广场有限公司（以下简称居然之家）签订了为期三年的《威海国际展览中心场地租赁合同》，2009年12月30日又签订了《协议书》，原告将A馆和C馆的架空层面积为8700平方米租赁给居然之家改造成家具商场，居然之家对场地进行了装修。被告又承租了居然之家部分场地经营家具。后居然之家由于经营不善，经与原告协商，于2009年12月30日解除合同后，A馆由被告承租，C馆由广源家具承租。
2010年10月14日威海市人民政府[2010]第57号专题会议纪要，要求将国际展览中心的产权移交市投融资中心，恢复架空层敞开式停车场和部分办公室的原设计功能，清理原房屋租赁合同，已经到期的不再续签，尚未到期的予以中止，无法中止的移交市投融资中心管理。57号会议纪要下发后，威海市会展办公室以威会办[2010]24号文件向市政府请示关于如何处理展览中心移交中遇到的具体问题，其中提到当时与居然之家签订合同时，居然之家投入115万元进行装修，居然之家要求补偿其装修费115万元即退出，经协商原告同意从被告和广源家具上交的租金中按月退还居然之家一定的装修费用，商场现经营状况良好，如果强行恢复停车场功能，将要补偿居然之家剩余装修费用106万元，还需支付被告及广源家具违约金约100万元，原告无能力承担，势必由政府承担，鉴于此，希望继续保持现状等。2010年11月15日，威海市政府投融资管理中心威投融发[2010]18号文件，要求于2011年3月底前将出租户清理，架空层功能恢复工作结束。2011年1月18日威海市人民政府[2011]第1号专题会议纪要，决定同意市投融资管理中心委托威海报业集团管理经营威海国际展览中心，场馆及实物仍按57号专题会议纪要的要求，恢复原设计功能，清理原租赁合同，移交报业集团。
又查，2004年12月13日，威海市规划局为国际商品交易中心颁发了《建设工程规划许可证》，编号为（2004）鲁10－01－A0182，建设单位为威海市城建项目开发投资有限责任公司，建设位置威海公园西，面积为57800平方米，附图及附件名称处载明：海滨中路－58号（A#、B#）4层。2006年3月18日，威海市公安消防分局出具了威公消验字[2006]第11号《建筑工程消防验收意见书》，认为威海市城建项目开发投资有限责任公司承建的位于威海市海滨路4#地块的威海国际商品交易中心工程进行了消防验收，认为工程合格，准许投入使用，并提出该工程如需进行改造、内部装修或改变使用用途等，应当重新申报审核并对建筑工程消防设施定期维修保养、保证完整有效。原告分别于2008年和2009年的10月，与威海中安消防工程维修有限公司签订了关于威海国际展览中心A、B、C馆的《建筑消防设维修保养合同》，期限分别为一年，威海中安消防工程维修有限公司对威海国际展览中心A、B、C馆的消防设施进行维修保养。
另查，被告于2007年8月1日经工商部门批准成立个体工商户，从事家具零售业务，经营场所为青岛北路88号二楼，2009年9月25日被注销登记。2009年9月28日，被告办理了个体工商户的营业执照，有效期至2010年8月31日，经营场所为会展中心C馆，其中经营范围一栏注明：“红木家具、办公家具、家居饰品的批发与零售（建筑工程消防验收意见书威公消验字[2006]第11号）”。2009年10月10日，被告又办理了为期一年的个体工商户的营业执照，经营场所仍为威海国际会展中心C馆。
一审法院认为，原告提交的建设规划许可证，虽然名称为国际商品交易中心，但结合消防验收意见书及被告于2009年9月28日办理的C馆营业执照上载明的同一消防验收意见书，可认定原告提交的建设规划许可证的建设项目即为现在的威海国际会展中心，也就是威海国际会展中心经过了相关部门的规划许可，被告以此辩解租赁合同无效的理由不成立。根据我国消防法第十条第二款规定，经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准，未经核准的，任何单位、个人不得变更，且原告提交的威公消字【2006】第11号建筑工程消防验收意见书中亦要求工程如需改造、内部装修或改变使用用途等，应当重新申报审核。威海国际会展中心虽然整体通过消防验收，但是A馆的原设计功能为架空层停车场，并非商场，原告将架空层改造成商场对外出租时，并未报经消防部门核准，且改建成商场时，消防部门亦多次要求其整改，根据最高人民法院的相关批复及《消防法》、公安部等部门相关规定及威海市人民政府对于该涉案场馆的收回重整的精神，涉案场馆需要由建设单位重新向公安机关的消防部门进行申报消防验收，而原告作为租赁方将未进行消防验收的涉案场馆租赁给被告，违反了相关法律的规定，因此，一审法院认为，原、被告签订的《场地租赁合同》无效。
从庭审中原、被告的陈述及举证可以看出，在签订场地租赁合同时，双方均知道合同所涉场地由停车场改造为商场，设计用途发生变更，而且均清楚场地变更后没有办理消防验收手续，在这种情况下仍然订立了租赁合同，故原、被告双方对于合同无效均有过错。根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
合同签订后，被告实际占用场地至2011年3月20日，应当支付原告占用费，占用费的标准可以参照合同约定的租金标准进行计算，即2010年3月1日至2011年2月28日为607725元、2011年3月1日至20日房租33300元，被告已向原告支付租金20万元，该20万元作为实际占用费，原告不需予以返还；被告还需支付占用费441025元，被告应当支付的该场地占用费属于原告的损失。关于被告要求原告赔偿装修损失的反诉请求，一审法院认为，根据双方签订的租赁合同的约定，可以看出被告系经过原告同意对租赁的场地进行装修用于经营红木家具，根据被告提供的证据及证人证言，及被告经营红木家具对装修环境要求比较高的实际情况，可以认定被告对商场进行了重新装修，支出了相应的装修费，鉴于原、被告对于合同无效均有过错，根据法律规定，应当各自承担相应的责任。考虑本案发生的实际情况，根据公平原则，以各自承担自己的损失为宜，即原告自己承担所遭受的场地占用费441025元，被告自己承担装修费用。综上，一审法院对于原告要求被告支付租赁费及违约金的诉讼请求和被告反诉要求原告赔偿装修剩余价值的反诉请求均不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《消防法》第十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决：一、驳回原告要求被告支付拖欠的房租441025元及因拖欠房租所造成的违约金337625元的诉讼请求；二、驳回被告要求原告赔偿被告装修损失728000元的反诉请求。案件受理费11588元，由原告负担；反诉费13080元，由被告负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审判决认定的一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的效力；2.上诉人要求被上诉人支付租金（占用费）有无事实和法律依据。
关于焦点1，房屋租赁合同的效力问题。本案中，涉案租赁场所威海国际会展中心虽然整体通过了消防验收，但是被上诉人租赁的A馆原设计功能为架空层停车场，并非商场，上诉人将架空层改造成商场对外出租时，并未报经消防部门核准，且改建时消防部门即多次要求整改。威海市公安消防分局出具的威公消验字[2006]第11号《建筑工程消防验收意见书》也指出如需要进行改造、内部装修或改变使用用途等，应当重新申报审核并对建筑工程消防设施定期维修保养、保证完整有效。而上诉人在未进行重新审核的情况下，将未经消防验收合格的涉案场馆租赁于被上诉人，违反了《中华人民共和国消防法》（1998年）第十条第三款“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”的强制性规定，该房屋租赁合同无效。
关于焦点2，上诉人在涉案场馆改造后未进行消防验收重新审核，直接将未经消防验收合格的场馆租赁于被上诉人，导致房屋租赁合同无效，上诉人具有过错。上诉人同意被上诉人对涉案房屋进行重新装修，被上诉人一审中也提供了相应的证据证实进行了重新装修并支付了一定的装修费用，一审法院鉴于双方对于合同无效均有过错，判令各自承担自己的损失亦无不当。
综上所述，发现传媒公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7915元，由上诉人威海发现传媒有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 晶
审 判 员 葛俊生
代理审判员 薛淑娴
二〇一七年五月三日
书 记 员 姚玉娇