江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第0267号
原告（反诉被告）徐州市巨易物业管理有限公司，住所地在本市云龙区中山南路145号。
法定代表人张新春，该公司经理。
委托代理人任卓伦，该公司法务部主任。
委托代理人郭钢，该公司法务部工作人员。
被告（反诉原告）褚萍，女，1962年3月出生，汉族。
原告（反诉被告）徐州市巨易物业管理有限公司（以下简称巨易公司）诉被告（反诉原告）褚萍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月15日受理。先依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，后因被告褚萍提起反诉，本院依法裁定终结了本案的小额诉讼程序。于同年1月28日适用简易程序对原告巨易公司的本诉诉讼请求和被告褚萍的反诉诉讼请求公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）巨易公司的委托代理人郭钢，被告（反诉原告）褚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）巨易公司诉称，2008年5月1日原、被告双方建立了物业服务合同关系，同时原告便依约为翰林花园小区提供物业服务。自2009年8月22日至2010年9月2日被告依约应向原告支付物业费458元、垃圾处理费12元、逾期付款违约金458元。现向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决被告给付上述费用。
被告（反诉原告）褚萍辩称，一、原告在诉状中所提被告欠缴物业费，与事实不符。第一年的物业费，原告多收取30%，被告在装修房屋后未入住翰林花园，物业费及其他费用应该按全价的70%计算；二、原告在诉状中提到的所谓物业服务合同纠纷，时间是3年半以前，在此期间，原告未就此事与被告进行任何形式的联系沟通，且原告违约在先，突然撤离服务小区；三、原告严重失责，违约在先，业主不应承担违约责任。原告在2008年5月1日与徐州市农业科学院签订6年物业管理服务合同后，其疏于管理，物业小区连续出现多次盗窃案件，暖气费收费标准混乱，大批业主的住房装修押金未退还，其行为也构成违约。综上所述，原告有意隐瞒和歪曲事实，其诉讼请求缺乏事实依据，现提起反诉，请求法院判决原告返还装修及水电保证金1000元。
经审理查明，2008年5月1日，原告（反诉被告）巨易公司（乙方）和徐州市农业科学院（甲方）签订物业管理服务合同一份，合同约定：甲方委托乙方为本市云龙区东店子翰林花园小区提供物业服务，物业服务内容为房屋建筑公用部位的日常维修、养护运行和管理；共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地的养护与管理；公共环境卫生管理；维持公共秩序；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理服务；供暖设施的运行和日常维护管理；房屋装饰装修管理服务以及其他委托事项。物业管理服务期限为6年，自2008年5月1日起至2014年4月30日止。物业服务费用为平房每月每平米产权建筑面积0.10元；旧楼房每月每平米产权建筑面积0.20元；新建多层（设计院编号1-4号楼）每月每平米产权建筑面积0.30元；商铺每月每平米产权建筑面积0.40元；小高层（设计院编号5-7号楼）每月每平米产权建筑面积0.50元。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的违约金。业主装饰房屋时应要求交纳1000元装修结构保证金，装饰期满经验收合格后3个月内予以退还。双方在物业管理服务合同中还约定了其他有关事项。合同签订后至2010年8月31日，原告（反诉被告）为翰林花园小区进行物业服务管理。原告（反诉被告）在物业服务期间代为垫付了2009年8月至2010年8月期间的水电费63590.48元，业主未向原告（反诉被告）偿付。被告（反诉原告）褚萍系翰林花园小区4#-1-402室业主，房屋建筑面积123.66平方米，2008年8月22日其向原告（反诉被告）交纳了房屋装修结构保证金1000元，房屋装修完毕后被告（反诉原告）未入住房屋，原告（反诉被告）也未退还房屋装修结构保证金。但是被告（反诉原告）尚欠2009年8月22日至2010年9月2日期间的物业服务费、垃圾处置费。2012年8月9日，原告（反诉被告）在彭城晚报刊登催费通知一份，载明：“徐州农科院（翰林花园）小区业主：你区拖欠我方物业服务费、代垫水、电及其它费用，请及时交纳。交费地址：中山南路145号山水豪庭院内一楼办公室。徐州市巨易物业管理有限公司二O一二年八月八日”。2014年2月26日，原告（反诉被告）在彭城晚报刊登催费公告一份，载明：“徐州市和园爱家、状元楼、翠海华庭、翰林花园、宝恒公寓，贾汪区民和苑、文化名园，铜山区梅园、恒艺花园及公路、紫荆花苑、万和佳苑等小区：请拖欠我公司物业服务费及各项费用的业主，即日起至2014年3月1日止到我公司交清所欠各项费用，逾期未交者将按合同约定加收逾期违约金。联系电话：0516-8390****。交费地址：中山南路145号山水豪庭院内一楼办公室。徐州市巨易物业管理有限公司2014年2月26日”。
另查明，翰林花园小区系徐州市农业科学院单位的职工住宅，统一在2008年8月22日至29日期间上房。业主上房时，原告（反诉被告）与各业主分别签订了翰林花园小区公共管理服务契约、装修管理服务协议、供暖委托合同。翰林花园小区公共管理服务契约第十四条约定：业主应按《翰林花园前期物业服务合同》的约定向甲方（原告）交纳物业服务费，业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交，并按时交纳水、电等费用；第十七条第5款约定：双方约定物业公共管理服务费按年预交，本区统一交房及交费开始日期为2008年8月22日，以后交费日为第一次交费的对应日，逾期20天后自第21日起按每天千分之三收取违约金。
又查明，原告（反诉被告）曾向本院起诉要求翰林花园小区业主岳德宽之子岳喜明支付物业费、暖气费和生活垃圾处理费，本院作出（2010）云民初字第2342号民事判决书支持了原告（反诉被告）要求支付物业费和生活垃圾处理费的诉讼请求。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2008年5月1日原告（反诉被告）巨易公司和徐州市农业科学院签订的物业服务合同合法有效，对该物业服务区域内的业主具有约束力。原告（反诉被告）巨易公司自2008年5月起开始为徐州市云龙区翰林花园小区提供物业管理服务，2010年9月原告（反诉被告）无故停止为该小区提供物业服务，被告（反诉原告）褚萍未向原告（反诉被告）交纳2009年8月22日至2010年9月2日（按12个月计算）期间的物业费0.3元／月／平方米×123.66平方米×12个月≈445元、垃圾处置费12元。因被告（反诉原告）未入住使用物业，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第三款的规定，本院确定2009年8月22日至2010年9月2日（按12个月计算）被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）交纳的物业服务费、垃圾处置费为（445元＋12元）×70%≈320元。原告（反诉被告）无故终止物业服务合同，其无权向被告（反诉原告）主张违约金。依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）褚萍给付原告（反诉被告）徐州市巨易物业管理有限公司物业服务费320元。
二、原告（反诉被告）徐州市巨易物业管理有限公司返还被告（反诉原告）褚萍装修房屋结构保证金1000元。
三、本判决第（一）项、第（二）项确定的原告（反诉被告）徐州市巨易物业管理有限公司和被告（反诉原告）褚萍给付的款项抵顶后，原告（反诉被告）应于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）680元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取为25元，由原告（反诉被告）徐州市巨易物业管理有限公司负担；被告（反诉原告）褚萍反诉案件受理费50元，减半收取为25元，由被告（反诉原告）褚萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 陈 涛
二〇一五年二月七日
书记员 崔朝宇