四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川19民终564号
上诉人（原审原告）:张开鑫，男，生于1972年4月17日，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：廖江辉，四川天仁和律师事务所律师。
上诉人（原审原告）:张莉爽，女，生于1974年12月24日，住四川省达州市通川区。
委托诉讼代理人：廖江辉，四川天仁和律师事务所律师。
上诉人（原审原告）:张艳丽，女，生于1978年7月4日，住四川省达县。
委托诉讼代理人：廖江辉，四川天仁和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川省唱歌石林旅游开发有限公司，住四川省通江县唱歌乡街道。
法定代表人：杨文芳，董事长。
委托诉讼代理人：周斌，男，生于1972年9月28日，住四川省通江县。
委托诉讼代理人：马彬，巴中市通江县诺水河法律服务所法律工作者。
上诉人张开鑫、张莉爽、张艳丽因与被上诉人四川省唱歌石林旅游开发有限公司（以下简称：“四川唱歌石林旅游公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服通江县人民法院（2016）川1921民初2462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张开鑫、张莉爽、张艳丽上诉请求：1.请求二审法院依法撤销通江县人民法院（2016）川1921民初2462号民事判决书；2.请求二审法院依法改判，支持上诉人在一审的诉讼请求；3.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致判决错误。一审法院认定上诉人父母与被上诉人所签合同是房屋买卖合同，但并未查明被上诉人所出售的房屋性质，对外出售房屋是否符合法律规定。1.被上诉人出售的房屋系统建房“新村聚居点”，不能对外出售，且上诉人父母系非农户，不在一个地区，依法不享受“新村聚居点”房屋安置的权利；2.案涉房屋系重庆市恩策房地产顾问有限公司开发，系旅游基础设施，被上诉人不能将案涉房屋对外出售并牟利；3.被上诉人明知所建房屋不能以商品房对外销售，上诉人父母真实意思也并非购买代建房和违法出售的房屋。因此，上诉人父母与被上诉人所签合同应为无效合同。二、一审适用法律错误。本案被上诉人的行为明显违反了法律法规的规定，一审适用法律错误作出错误判决。
被上诉人四川唱歌石林旅游公司以一审判决认定事实清楚、适用法律正确为主要内容作了答辩，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告张开鑫、张莉爽、张艳丽向一审法院起诉请求：1.依法判决确认原、被告2015年8月30日签订的“唱歌石林自住房代建合同”无效；2.依法判决被告立即偿还原告购房款、物管费等共计163874元及利息，原告退还购买被告出售的房屋；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，三原告父母张良汉、刘芝碧夫妇系四川省达州市人。2015年8月初，张良汉、刘芝碧夫妇经了解得知，通江县唱歌乡有唱歌石林养生房项目，遂前往当地进行实地考察。2015年8月30日，张良汉、刘芝碧夫妇（甲方）在通江县唱歌乡与被告四川唱歌石林旅游公司（乙方）签订了《唱歌石林自住房代建合同》，约定由乙方代甲方修建在通江县唱歌乡街道的自住房。建设地点为四川省通江县唱歌乡麻坝坪村；总建筑面积为46.8平方米（最终以房屋产权证面积为准），房号为二组团1栋3单元2楼1号（房屋具体位置以相关部门红线和设计图编制为准）；房屋建筑单价为3500元/平方米；房屋总价款：160000元，签合同付150000元整，剩余10000元在2015年12月30日之前付清；对双方责任约定：甲方按合同约定付款，监督乙方建房施工，提供办理各种手续及房屋权证所需证件和材料；乙方代甲方与农户、村、社协商转让土地，并办理土地出让手续。乙方代甲方办理《规划许可证》、《用地批准书》、《房屋产权证书》；《规划许可证》和《用地批准书》以多户为单位统一办理，《房屋产权证书》分户办理。并约定，合同签订后，甲方要求终止合同退款的，应赔偿办理相关手续费用壹万元、赔偿对方总建房款的2%作为违约金以及赔偿相应的其他经济损失（已经正在办理或者已经办理了《规划许可证》、《国有土地使用证》的，甲方无权退房）；甲方所见到乙方印发的DM单、沙盘模型、视频、媒体广告等均为要约邀请，一切以所签合同及房屋实际现状交付为准。合同签订当日，张良汉、刘芝碧夫妇即交纳房款150000元，2016年7月11日，张良汉、刘芝碧夫妇到通江县唱歌乡接房，付清尾款10000元及房屋大修基金3200元、物管费674元后随即入住。
2016年7月下旬，张良汉、刘芝碧夫妇因采食有毒菌类中毒，被送往医院治疗。2016年7月26日，刘芝碧因抢救无效死亡。张良汉在治疗期间以被告四川唱歌石林旅游公司故意欺骗，以自住房代建为名行违法开发建设之实，房屋为被告违法开发建设的“小产权房”等为由，提起诉讼，要求实现诉请。诉讼中，张良汉于2016年9月21日因急性肝衰竭医治无效死亡。一审法院于2016年10月11日裁定本案中止诉讼。2016年11月16日，追加了张良汉的婚生子女张开鑫、张莉爽、张艳丽作为本案原告参加诉讼。
一审同时查明，2011年4月16日，通江县唱歌乡人民政府（甲方）与重庆市恩策房地产顾问有限公司（乙方）签订的招商合作协议，引进重庆恩策房地产公司整体开发打造唱歌石林。开发涉及的项目：1、申报创建国家A级旅游风景区。2、打造旅游配套的购物风情街及度假休闲商务区（承接县及地方政府的商务、会议等）。3、开发地方特色旅游产品。4、开发旅游房产。四、土地取得方式：采取征用、租赁或其他形式取得
2011年7月1日，通江县招商引资局向重庆市恩策房地产顾问有限公司发出《关于来我县投资开发项目的准入备案函》，同意该项目准入。
2011年7月25日，四川唱歌石林旅游公司成立，该公司经营范围：游览景区开发与管理，会议及展览服务，旅游产品生产及文化、体育用品、器材销售。
2011年10月20日，通江县招商引资局（甲方）与重庆市恩策房地产顾问有限公司（乙方）签订《唱歌石林旅游开发项目投资协议书》。同月26日，通江县唱歌乡人民政府（甲方）与被告四川唱歌石林旅游公司（乙方）签订《关于旅游（麻坝坪村）新村聚居点建设项目的引资协议书》。
2012年2月1日，四川省人民政府作出《关于通江县2011年第1批乡镇建设用地的批复》（川府土[2012]49号）文件，同意通江县人民政府呈报的建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案。同意将通江县唱歌乡麻坝坪村2组等集体农用地27.1538公顷转为建设用地。同时将本批次批准转为的建设用地和上述农村集体原有的建设用地4.9120公顷及未利用地4.7239公顷，合计36.7897公顷征收为国家所有，作为通江县2011年第1批乡镇建设用地。其中，唱歌乡麻坝坪村2组的建设用地征地总面积为1.2279公顷。
2014年8月4日，通江县人民政府作出《关于县规委会2014年第2次会议议定事项的批复》（通府函[2014]99号），同意通江县唱歌乡旅游总体规划、场镇控规、核心景区修建性详细规划。
2015年8月5日，通江县国土局作出《关于通江县唱歌石林旅游度假区项目用地初步审查的意见》（通国土资函[2015]198号），主要内容为：“唱歌石林旅游开发项目”符合通江县土地利用总体规划和唱歌乡土地利用总体规划。该项目用地性质符合国家土地供应政策。根据县规划管理局出具的《唱歌石林旅游度假区用地红线图及规划条件》，该项目拟用地面积1.4653公顷，其用地规模基本合理。
2016年3月10日，通江县国土资源局向通江县人民政府报送《关于审定〈通江县2016年第一批国有建设用地使用权协议出让方案〉的请示》（通国土资[2016]82号），将涉及本案的唱歌石林旅游度假区等4个项目的用地编制了协议出让方案报县人民政府审定。2016年10月17日，通江县人民政府批复同意通江县国土资源局编制的出让方案，其中，对唱歌石林旅游度假区地块批复内容为：（1）地块位置：唱歌石林旅游度假区A1-A9、B1-B27号楼地块；（2）规划建设用地用途：居住用地；（3）规划建设用地面积：共14652m2；（4）出让年限：住宅40年，商业70年；（5）出让方式：协议出让；（6）出让时间：2016年3月…。
2016年10月18日，通江县国土资源局出具的证明，内容为：“兹证明四川省通江县唱歌石林旅游度假区地块（A1-A9、B1-B27号楼地块）以出让方式取得，土地性质属于国有出让土地，其土地使用手续正在办理中”。现已有部分购房户已取得了房屋产权证。
一审还查明，案涉房屋位于通江县唱歌乡麻坝坪村二社唱歌石林旅游度假区内，所属地块为B1地块。原告亲属与被告四川唱歌石林旅游公司签订合同时，该房屋主体建修已经完工，2015年底房屋建修全面完成。
一审法院认为，本案有两个争议焦点：一是诉争的自住房代建合同属代建合同性质还是房屋买卖合同性质，二是诉争合同是否合法有效。
关于诉争合同属代建合同性质还是房屋买卖合同性质的问题。根据查明的事实，被告在与原告亲属签订合同时，其房屋主体已经完工，即在合同签订前被告已先行启动了房屋的建设，这与被告所称的代建在程序和性质上明显不同，而从双方签订合同的内容来看，原告亲属履行交付房屋有关款项和提供办理房屋有关手续资料的义务，被告履行交付房屋和办理房屋权属的义务，因此，诉争合同属于房屋买卖合同性质，而非被告抗辩的代建合同性质。
关于诉争合同是否合法有效的问题。首先，原告亲属与被告签订合同前，到现场进行了实地考察，签订合同后，双方按照合同约定在履行各自义务，被告向原告亲属交付了房屋，原告亲属支付了房款并实际入住，由此说明合同是双方的真实意思表示；其次，被告在唱歌石林旅游度假区建修房屋其本身属于对唱歌石林旅游资源开发建设的行为，其对外出售的房屋，根据被告提供的证据显示，各行政主管部门同意办理有关土地、建修、房产等手续，且事实上也进行了具体落实，虽取得有关手续存在一定滞后性，但系因政策因素造成的历史遗留问题，被告已经上报政府相关行政主管部门予以协调解决和落实，同时相关部门也正在完善之中。原告亲属之前未取得物权系因分期分批办理和不动产登记制度改革等客观原因造成，现已有部分购房人取得了土地和房屋权属，说明原告在完善有关资料后，是可以取得物权的，合同目的能够实现。另外，在整个项目的立项和审批上，其属于旅游资源的开发建设，而不属于房产开发项目性质，土地性质属国有建设用地，购房人直接取得土地使用权，部分购房人已实际取得了国有土地使用权和房屋产权证，实现了各户独立取得物权凭证的合同目的，这与房产开发销售以及违法开发建设的“小产权房”具有本质上的区别。
综上，原告亲属与被告签订的自住房代建合同属一般房屋买卖合同性质，系双方真实意思表示，符合当前房屋建设的相关政策和法律规定，合法有效，原告主张合同无效的理由不能成立，依法不予支持。被告抗辩与原告亲属之间属于代建关系的意见，与查明事实不符，不予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法法》第八条、第四十四条之规定，判决：驳回原告张开鑫、张莉爽、张艳丽的诉讼请求。案件受理费3577元，由原告张开鑫、张莉爽、张艳丽负担。
经本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，二审对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案的主要争议焦点为：一是案涉《唱歌石林自住房代建合同》是否有效；二是是否应返还购房款和物管费及利息。
关于案涉《唱歌石林自住房代建合同》的效力问题。一审法院对该合同名为代建实为房屋买卖合同的认定正确，二审予以确认。案涉通江县唱歌石林旅游开发项目依法办理了规划、立项、土地征用等手续，并缴纳了土地出让费用。被上诉人四川唱歌石林旅游公司是依法经工商登记成立的企业，该公司与上诉人张开鑫、张莉爽、张艳丽的父母张良汉、刘芝碧（已故）案涉房屋原签订的《唱歌石林自住房代建合同》，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。上诉人张开鑫、张莉爽、张艳丽上诉认为案涉房屋不能对外出售和其父母不能购买的主张，缺乏相关依据，对其上诉要求确认合同无效的请求，本院不予支持。
关于是否应返还已交纳的购房款和物管费及利息的问题。因案涉合同系有效合同，对当事人均具有法律约束力。上诉人张开鑫、张莉爽、张艳丽的父母已按合同约定交纳了购房款和物管费，接收了被上诉人四川唱歌石林旅游公司交付的房屋并享受了相关物管服务，案涉合同已经实际履行，因此，上诉人张开鑫、张莉爽、张艳丽上诉要求返还已交纳的购房款和物管费及利息的主张，亦缺乏相关依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人张开鑫、张莉爽、张艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3577元，由上诉人张开鑫、张莉爽、张艳丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李家明
审 判 员 王健宇
审 判 员 孙 涛
二〇一七年九月四日
法官助理 杨 睿
书 记 员 向 蕾