内蒙古自治区多伦县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内2531民初9号
原告（反诉被告）：锡林郭勒盟鹏泰物业管理有限责任公司，住所地：内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市经济开发区晟世豪庭19号楼2单元902西户。
法定代表人：刘玉鹏，该公司经理。
委托代理人：王飞，男，内蒙古合志律师事务所律师，该公司法律顾问。
委托代理人：李沱，男，内蒙古合志律师事务所律师，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）：亢龙房地产集团有限公司（原河北亢龙房地产开发有限公司），住所地：河北省保定市天鹅中路79号。
法定代表人：宋书航，该公司总经理。
委托代理人：李晓明，男，北京市金励律师事务所律师。
委托代理人：李会楼，女，该公司职工。
原告（反诉被告）锡林郭勒盟鹏泰物业管理有限责任公司（以下简称鹏泰物业公司）与被告（反诉原告）亢龙房地产集团有限公司（以下简称亢龙地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王飞，被告委托代理人李晓明、李会楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）鹏泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告（反诉原告）立即支付闲置房物业费253442元；2.要求被告（反诉原告）立即支付闲置商亭物业费322834元，承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年6月20日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订《物业管理委托合同》，被告（反诉原告）将其在多伦县开发建设的瑞景家园住宅小区交由原告（反诉被告）提供物业服务，约定服务期限3年，至2015年6月20日止。当原告（反诉被告）依据委托合同全面履行自己的义务仅24个月时，被告（反诉原告）却置合同约定于不顾，撕毁合同，另行聘请其它物业公司，给原告（反诉被告）造成巨大损失。
2012年6月20日至2014年6月20日，原告（反诉被告）全面履行义务期间，瑞景家园小区闲置房按照合同约定每年闲置房物业费126721元（闲置房计154户），被告（反诉原告）共计欠两年闲置房物业费253442元未支付；每年闲置商亭物业费161417元，被告（反诉原告）共计欠两年闲置商亭物业费322834元未支付。双方之间签订的《物业管理委托合同》合法有效，望依法支持原告（反诉被告）的诉讼请求。
被告（反诉原告）亢龙地产公司辩称：一、原告（反诉被告）关于物业费的诉讼请求已经超过诉讼时效期间。2012年6月20日双方签订的《物业管理委托合同》，本质上是委托合同。因鹏泰物业公司的服务质量不合格，经多次通知其整改服务仍不达标，故双方于2014年6月27日办理了物业交接，鹏泰物业公司于2014年6月28日撤离，双方解除合同。依据《民法通则》第135条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，而原告（反诉被告）在诉讼时效期间未主张权利，且没有诉讼时效中断和中止的事由发生，直到2016年11月份才起诉，已经超过诉讼时效。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第219条”当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应当受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”的规定，答辩人据此提出诉讼时效抗辩。
二、关于应支付物业费数额部分的问题。根据双方签订的《物业管理委托合同》第9条，物业竣工验收交付使用是交付物业服务费用的前提。根据合同中的第10条，双方约定根据锡发〔2012〕41号文件《锡林郭勒盟住宅小区物业服务收费暂行管理办法》规定收费。该文件第10条规定，”空置房屋的物业服务费按所在住宅区最低收费标准的50%计收。对业主因故未入住的空房，其物业服务费由业主承担；开发建设单位未售出的空房，物业服务费由开发建设单位负担。”因此，确定物业竣工验收交付日期、物业所在住宅区最低收费标准和物业管理范围内未售出的空房的套数和面积是正确计算物业费的前提。在鹏泰物业公司管理期间，事实上只有住宅区部分实际上进行了交付使用，而商住部分并未验收，也未实际交付使用，因此商住部分支付物业费缺乏合同依据和事实依据。请求法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。
被告（反诉原告）亢龙地产公司提出反诉请求要求原告（反诉被告）鹏泰物业公司：1.支付转交的物业费、车库物业费、装修保证金和粉刷费共计78636元；2.赔偿损失153757元；3.支付利息37246.5元（2014年6月28日至2017年2月27日），以232393元为基数按照银行同期贷款利率，从2017年2月28日至实际给付之日期间的利息；4.承担本案诉讼费。事实和理由：因鹏泰物业公司的服务质量不合格，经多次通知其整改服务仍不达标，故双方于2014年6月27日办理了物业交接，鹏泰物业公司于2014年6月28日撤离现场。由于鹏泰物业公司中途退场，因此存在超收的车库管理费、物业服务费、业主缴纳的装修保证金（每户1000元）、粉刷费（每户300元）未退还。根据《合同法》第404条的规定，我作为小区的建设方和责任方，委托鹏泰物业公司进行物业管理，在解除委托后，鹏泰物业公司有义务转交多收取的物业费、车库物业费、装修保证金和粉刷费。我公司已经替鹏泰物业公司向业主垫付了10户的装修保证金10000元，70户的物业费30805元，以及36户的车库费1831元、粉刷费36000元，共计垫付78636元。
原告（反诉被告）鹏泰物业公司反诉答辩称：1.本诉案由为物业管理委托合同，是基于物业合同为基础提出的诉讼主张，合同性质为物业管理合同，合同性质不是委托合同性质，亢龙地产公司提出的反诉请求是支付应转交的物业费、车库物业费、装修保证金和粉刷费用，以上费用的交款人并不是亢龙地产公司，亢龙地产公司无权提起反诉。只能是交款人享有返还以上款项的诉权，鹏泰物业公司没有履行物业合同义务，应当由交款人另案提起诉讼。2.亢龙地产公司将物业管理委托合同的性质理解为委托合同，认为委托合同赋予的委托事项未完成的追偿权的理解错误，并认为基于委托合同事项未完成，亢龙地产公司垫付款项，主张返还没有事实及法律依据。鹏泰物业公司无法确认并核实款项是否真实垫付，如果款项的交款人另案提起诉讼主张返还款项，必然造成鹏泰物业公司二次给付的事实。故亢龙地产公司提起的反诉主张与本案不属于同一法律关系，应驳回其诉讼主张。
原告（反诉被告）鹏泰物业公司对其主张的诉讼请求提交了证据1、物业管理委托合同11页，双方共同签署，证明双方依法签署物业服务合同，按照合同第四条约定，在物业未竣工验收前，原告鹏泰物业公司有义务提供物业服务，根据《物业管理条例》第42条第2款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；被告亢龙地产公司质证中认可合同的真实性、关联性，认可物业收费的标准，但是不认可证明的目的，对于收费时间应该依据物业合同中第九条规定的，本物业竣工验收交付使用后，甲乙双方约定收取物业费。2、购买物业办公用品收费收据16页，证明其公司提供物业服务，购买办公用品的事实；亢龙地产公司质证意见认可证据的真实性，但认为与本案没有关联性。3、资产盘点表6页，证明鹏泰物业公司在履行物业服务合同期间，对固有资产进行确认，佐证提供物业服务的设备齐全；亢龙地产公司质证意见认可证据的真实性，但认为与本案没有关联性。4、闲置住宅及商铺统计表3页，证明鹏泰物业公司在履行物业服务合同后，自2012年6月20日至2014年6月20日，亢龙地产公司未出售住宅154套，建筑面积为150858.3平方米，闲置商铺建筑面积为12810.87平方米，闲置两年的住宅物业费253442元，闲置两年的商铺物业费322834元；亢龙地产公司质证意见认为是单方形成的文件不予认可，认为里面的计算方法和面积都是错误的，对证据的证明力不认可。5、物业服务收费凭据61本，证明鹏泰物业公司在履行前期物业合同期间，收取物业费用的情况及佐证其它房屋及商铺均处于闲置状态；亢龙地产公司质证意见对证据的真实性、关联性认可，但是认为证据不完整，对其证明力不认可。6、民事起诉状3份、收款收据复印件14页及鹏泰物业公司的证明资料等，证明鹏泰物业公司在2016年5月20日曾向多伦县人民法院提起过民事诉讼，多伦县人民法院未予立案，同时证明本次诉讼未超过诉讼时效；亢龙地产公司质证意见认为鹏泰物业公司未在举证期限内提供不予质证。
被告（反诉原告）亢龙地产公司对其反驳的诉讼请求提交了证据1、《瑞景家园政府、开发商代收物业费情况》一份，证明双方事实上已经解除了合同；鹏泰物业公司质证意见是对证据的合法性、真实性认可，能够证明双方在2014年6月20日对瑞景家园小区的物业收费情况进行了统计，能够确认政府及亢龙地产公司收取了部分业主的物业费及其它费用没有向鹏泰物业公司返还。2、锡署发（2012）41号文件《锡林郭勒盟住宅小区物业服务费暂行管理办法》，证明开发建设单位未售出的空房，物业服务费由开发建设单位负担；鹏泰物业公司质证意见是对证据的真实性、合法性、关联性认可，该文件说明房屋空置的情况下由开发建设单位向物业公司按照收费标准的50%缴纳物业费用。3、《网签清单》；4、《房屋团购协议书》、《房屋团购协议变更说明》、《四期20、21、22号政府团购名单》；5、《房屋团购协议》、《瑞景家园五期12、18号楼交房清单》，该组3、4、5证据证明鹏泰物业公司诉讼请求中涉及的154户房屋实际销售和交付情况；鹏泰物业公司质证意见是对证据的真实性、合法性无法确认，对证明问题不予认可。6、《物业管理委托合同》、《商住房屋竣工验收单》，证明物业收费时间是在物业竣工验收交付使用后，而商铺部分并未验收，也未交付使用没有收费依据；鹏泰物业公司质证意见是对合同的真实性、合法性认可，但是对证明问题不予认可。合同中约定物业在竣工验收后收取物业费用，未竣工验收时的楼房物业费如何收取没有约定，参照《物业管理条例》第42条第2款的规定，空置和闲置商铺的物业费用由建设单位承担，这是合同在没有约定的情况下应遵循法律的基本原则。对《商住房屋竣工验收单》的真实性、合法性、关联性认可，验收单能够说明在2012年7月，鹏泰物业公司提供物业服务的房屋已经竣工验收交付使用，商铺房屋没有出售的情况下应确认为闲置状态，亢龙地产公司应支付闲置住宅及商铺的物业服务费。7、《154户房屋销售、空置情况统计及应缴纳物业费计算表》，证明应缴纳物业费的数额；鹏泰物业公司质证意见是对该证据的真实性、合法性无法确认。8、收据3张，证明亢龙地产公司代收的物业费已经转交给了鹏泰物业公司；鹏泰物业公司质证意见是过了举证期限，不发表质证意见。
被告（反诉原告）亢龙地产公司对其提出的反诉请求提交了证据1、《物业管理委托合同》中的第16、17条，证明我方的反诉依据；鹏泰物业公司质证意见是对该合同的真实性、合法性认可，但对证明目的不予认可。物业管理委托合同是前期物业合同的书面名称，但合同的内容主要体现物业未竣工验收时，鹏泰物业公司提供的相应的物业服务，合同中没有体现出委托合同的性质，不能作为反诉依据。2、10户装修保证金退还清单、70户物业费退还清单、36户车库费退还清单及凭据，证明我公司垫退10户装修保证金1万元，70户物业费30805元，36户车库费1831元；鹏泰物业公司质证意见是对该证据的真实性、合法性认可，但对于亢龙地产公司自制表格用于证明退还了物业费和装修保证金的事实无法给予确认。另外主张退还这些费用也应该由交费的相对人主张。3、3号、5号、7号、9号、11号、13号楼未粉刷楼道统计表，证明鹏泰物业公司应退还粉刷费36000元；鹏泰物业公司质证意见是对该合同的真实性、合法性不予认可，系单方制作。4、鹏泰物业公司撤离其服务的瑞景家园小区未完成费用清单明细，证明鹏泰物业公司应赔偿亢龙地产公司各项损失共计153757元；鹏泰物业公司质证意见是对该证据的真实性、合法性无法确认，不清楚清单上签名的周健民是否鹏泰物业公司的员工，这份清单的制作时间是2014年6月29日，鹏泰物业公司2014年6月20日已经从该小区撤走，交接人是何亚芹没有委托其他人。如何产生这笔费用不清楚，而且与双方签署的另外一份费用结算清单中相互矛盾，所以亢龙地产公司要求赔偿的请求不能成立。
根据原、被告双方当庭陈述和答辩和庭审中法庭总结的双方无争议的事实结合双方的质证意见本院认定事实如下：2012年6月20日，鹏泰物业公司与亢龙地产公司双方签订了《物业管理委托合同》，亢龙地产公司将其在多伦县开发建设的瑞景家园住宅小区交由鹏泰物业公司提供物业服务，该小区亢龙地产公司是分期开发建设，双方签订该合同时，小区的建设尚未全部完工。双方在合同中约定服务期限3年，从2012年6月20日至2015年6月19日止，双方在签订合同时对合同中物业基本情况一栏中，对建筑面积中住宅、商铺的具体面积并未约定，也没有书面的交接物业服务的清单。在双方履行该物业服务合同期间，在合同期限未到期时双方于2014年6月27日办理了物业交接，鹏泰物业公司于2014年6月28日撤离其服务的瑞景家园小区，双方已经于2014年6月27日自愿协商解除合同。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同的规定，本案中鹏泰物业公司与亢龙地产公司双方于2012年6月20日签订的《物业管理委托合同》，本质上就是前期物业服务合同，故对亢龙公司辩称该《物业管理委托合同》本质上是委托合同的主张不予支持。双方自愿签订《物业管理委托合同》是当事人双方的真实意思表示，合法有效，《物业管理委托合同》中内容对双方都有约束力。对于双方当事人在合同履行期间已于2014年6月27日协商解除《物业管理委托合同》是其双方的自愿行为，本院予以支持。亢龙地产公司提供《瑞景家园政府、开发商代收物业费情况》证据一份，经鹏泰物业公司质证，对该证据的真实性、合法性均无异议，本院确认该份证据是有效证据。该份证据能够证实双方在于2014年6月27日协商解除《物业管理委托合同》时，已经对履行期间的事情结算清了，是在双方都认可的情况下由鹏泰物业公司的何亚芹、亢龙地产公司的李会楼签字。庭审中鹏泰物业公司与亢龙地产公司均对对方提出的诉讼请求提出已经超过诉讼时效的抗辩意见，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中双方当事人在合同履行期间于2014年6月27日协商解除了签订的《物业管理委托合同》，双方对履行期间的事情也做了结算，从双方自愿解除合同到双方在诉讼中提出的诉讼请求的时间均都超过二年的诉讼时效，故依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百一十九条：当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。庭审中双方均没有提供出有效证据证实诉讼时效有中断或中止的事由发生，故对庭审中鹏泰物业公司与亢龙地产公司均对对方提出的诉讼请求提出已经超过诉讼时效的抗辩意见均予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）锡林郭勒盟鹏泰物业管理有限责
任公司的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）亢龙房地产集团有限公司的反诉
请求。
本诉案件受理费4781元，由锡林郭勒盟鹏泰物业管理有限责
任公司负担；反诉案件受理费2561元由亢龙房地产集团有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员董向群
二○一七年三月三十一日
书记员牛娜