江苏省南�市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3145号
上诉人（原审原告、反诉被告）南京诺亚贸易实业有限公司，组织机构代码13496551-0，住所地南京市秦淮区中山南路224号。
法定代表人叶世光，该公司董事长。
委托代理人韦波，江苏众盛律师事务所律师。
委托代理人王春，江苏众盛律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司，组织机构代码83496686-4，住所地南京市秦淮区中山南路224号。
负责人叶世光，该公司总经理。
委托代理人韦波，江苏众盛律师事务所律师。
委托代理人陈杰，男，汉族，1972年2月27日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南京电线电缆厂有限公司，组织机构代码13489218-X，住所地南京市秦淮区中山南路224号。
法定代表人张金莲，该公司董事长。
委托代理人袁晓敏，江苏海浪�师事务所律师。
委托代理人蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。
上诉人南京诺亚贸易实业有限公司（以下简称诺亚公司）、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司（以下简称诺亚物业分公司）因与被上诉人南京电线电缆厂有限公司（以下简称电线电缆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第4961号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人南京诺亚贸易实业有限公司、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司的法定代表人叶世光，共同委托代理人韦波，上诉人南京诺亚贸易实业有限公司的委托代理人王春，上诉人南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司的委托代理人陈杰，以及被上诉人南京电线电缆厂有限公司的委托代理人袁晓敏、蒋龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诺亚公司、诺亚物业分公司原审诉称，诺亚公司、诺亚物业分公司与电线电缆公司于1999年先后签订《租赁房屋经营合同》和《房屋租赁补充协议》，承租本市中山南路224号房屋（一至六层，以下简称诉争房屋）。诺亚公司、诺亚物业分公司按约履行。电线电缆公司于2009年10月23日发出解除通知并向法院起诉要求解除合同，在此期间，电线电缆公司违反法律规定及合同约定，做出种种违约侵权行为，影响诺亚公司、诺亚物业分公司正常经营且一直持续至今。2012年12月4日，经市中级法院再审判决，驳回电线电缆公司的诉讼请求。在再审终审判决生效后，电线电缆公司更应立即停止违约行为，并就诺亚公司、诺亚物业分公司的损失给予赔偿、进行结算，并按交易习惯来诺亚公司、诺亚物业分公司处收取租金。经诺亚公司、诺亚物业分公司多次催告，电线电缆公司均�予理睬。诺亚公司、诺亚物业分公司于2013年6月3日向电线电缆公司邮寄通知要求对损失进行赔偿并进行结算，同时按交易习惯收取租金，电线电缆公司拒收函件。诺亚公司、诺亚物业分公司于2013年6月8日就上述事项起诉至法院，要求电线电缆公司依法受领租金。后诺亚公司、诺亚物业分公司看到电线电缆公司在2013年8月14日的《金陵晚报》上刊登的声明。诺亚公司、诺亚物业分公司认为：一、合同解除条件并未成就，电线电缆公司声明无事实及法律依据。2012年12月4日，市中级法院再审判决确认双方合同合法有效，驳回电线电缆公司的诉讼请求，电线电缆公司于同年12月10日收到再审判决当日发布公告要求入驻单位向其交纳租金，拒不收取诺亚公司、诺亚物业分公司的租金和费用，不停止违约行为；并非诺亚公司、诺亚物业分公司拒绝交纳租金，而是电线电缆公司拒�收取，诺亚公司、诺亚物业分公司多次书面通知以及通过诉讼等方式要求电线电缆公司收取租金和费用，在此期间，电线电缆公司一直收取入驻单位的租金和费用，导致诺亚公司、诺亚物业分公司无法收取相应的租金和费用，其违约行为也证明其拒绝收取诺亚公司、诺亚物业分公司的租金；即使诺亚公司、诺亚物业分公司有七个月未交纳租金，也系电线电缆公司违约行为所致，再审判决后，电线电缆公司应立即停止违约行为，按合同约定将租赁房屋恢复至正常状态并由诺亚公司、诺亚物业分公司经营，对违约行为造成的损失、向入驻单位收取的租金等进行结算、赔偿，并按交易惯例收取租金及费用，然后其拒不履行自己的义务，根据合同法规定，诺亚公司、诺亚物业分公司具有同时履行抗辩权，并无违约行为；根据合同约定，每季度中月为付款时间，再审判决生效后的付款时间应为2013年2月底，即使按约定也要到8月底才符合解除条件。二、电线电缆公司至今仍处于违约状态且具有主观恶意，从通知的主体看，其作为合同的违约方，并不是合同单方解除的权利人，无权发出解除通知。三、基于电线电缆公司一系列重大持续的违约行为的存在，且其违反的是与诺亚公司、诺亚物业分公司支付租金和费用具有对价关系的义务，同时履行抗辩权成立，故即使诺亚公司、诺亚物业分公司迟延支付租金和费用，也是正当的援用同时履行抗辩权，本质上属于合法行使权利的行为，不构成违约。综上，电线电缆公司处于违约状态，不是解除合同的权利人，不享有合同解除权，合同解除的条件亦未成就，诺亚公司、诺亚物业分公司具有同时履行抗辩权，不构成违约。故诺亚公司、诺亚物业分公司诉至原审法院，请求判令：确认电线电缆公司于2013年8月14日在《金陵晚报》上刊登的声明与诺亚公司、诺亚物业分公司《租赁房屋经营合同》及《房屋租赁补充协议》解除、终止执行及《终止房屋租赁合同通知函》无效。
电线电缆公司原审辩称，一、诺亚公司、诺亚物业分公司在完全可以向电线电缆公司支付租金的情形下，自2012年3月15日起至今长达两年一直拒付租金，其行为已构成根本违约，电线电缆公司有权单方行使解除权。二、2012年12月4日市中级法院作出的再审判决及省高级法院公报认定的事实仅就2009年10月23日之前诺亚公司、诺亚物业分公司的行为进行确认，并不能据此断定其在本案中没有违约行为，故与本案没有关联性。三、在租赁合同中，交付房屋与缴纳租金分别是出租人和承租人的主要义务，本案诺亚公司、诺亚物业分公司认为电线电缆公司在履行合同中存在违约或侵权行为，其在未经法院认定�在损失与否、损失金额以及应当由谁承担之前，擅自以损失冲抵租金并拒付全部租金不符合法律规定，这部分损失仅为其单方主张，从未得到电线电缆公司的认可，故诺亚公司、诺亚物业分公司应当按约按时缴纳租金，如其认为造成损失，应依法提起侵权之诉获得救济。另根据合同相对性原则，电线电缆公司与其他第三人签订的合同与本案并无关联，诺亚公司、诺亚物业分公司以此抗辩无需支付租金，在法律上站不住脚。四、电线电缆公司依法行使解除权向对方送达《终止房屋租赁合同通知函》符合法律规定，应当认定已生效，合同已解除。因诺亚公司、诺亚物业分公司自2012年3月15日起就未再缴纳过任何租金，根据合同约定，电线电缆公司已具备行使单方解除权的条件。2013年8月，电线电缆公司通过多种方式向诺亚公司、诺亚物业分公司送达《终止房屋租赁合同�知函》，对方也确认知晓此事，解除函已有效送达，虽然对方在异议期内向法院提起诉讼，但经过庭审，可以明确认定是对方有实质性的违约，解除函应当认定为有效，合同已解除。综上，请求依法驳回诺亚公司、诺亚物业分公司的本诉诉讼请求。
电线电缆公司原审反诉称，一、诺亚公司、诺亚物业分公司自2012年3月15日至今长达两年多一直拒付租金，其行为已构成根本违约。诺亚公司、诺亚物业分公司自1999年起即承租使用诉争房屋，即使在2011年6月市中级法院判决合同解除后，其也未将房屋清空及时交还电线电缆公司，房屋的实际承租人均是诺亚公司、诺亚物业分公司当年的招商客户。后该判决于2012年12月4日被市中级法院再审判决改判，诺亚公司、诺亚物业分公司即应补交该期间的租金和费用，但其至今未补交。2013年3月27日、5月2日，电线电缆公司曾两次以公�方式要求诺亚公司、诺亚物业分公司履行合同、交付租金，但其均拒交，不履行合同主要义务长达两年之久，其行为已构成根本违约。二、电线电缆公司享有合同约定的解除权，诺亚公司、诺亚物业分公司拖欠租金及费用长达两年，远远超过合同约定的拖欠租金及费用达六个月即可解除合同的情形；电线电缆公司已于2013年8月5日向诺亚公司、诺亚物业分公司发出《终止房屋租赁合同通知函》，又于同年8月14日在《金陵晚报》上对《终止房屋租赁合同通知函》进行了公告，解除函已有效送达，合同已解除。三、虽然诺亚公司、诺亚物业分公司在异议期内提出了诉讼，但经审理，其提出的异议理由不能成立，应当判决确认双方之间的房屋租赁合同已解除；在案件审理阶段，虽然诺亚公司、诺亚物业分公司于2013年11月26日通过银行转帐的方式补交了2013年全年的租金及费用，但其拖欠租金的事实从2012年3月即已发生，补交租金的行为不影响电线电缆公司依法行使合同解除权。四、诺亚公司、诺亚物业分公司在承租房屋期间出现多种违法、违约行为，双方多年来矛盾纠纷不断，租赁合同根本无法继续履行下去，法院应当判令合同解除以促进纠纷的有效解决。故电线电缆公司依法提起反诉，请求判令：1、确认电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司之间的《租赁房屋经营合同》于2013年8月14日解除；2、诺亚公司、诺亚物业分公司将承租使用的本市中山南路224号房屋返还给电线电缆公司。
诺亚公司、诺亚物业分公司原审反诉辩称，电线电缆公司提起的反诉不成立，法院不应受理其反诉及增加的反诉请求，不应与本诉合并审理。一、电线电缆公司作为反诉原告主体不适格。本案诺亚公司、诺亚物业分公司提起的合同解除异议之诉是对合同解除效力的确认，法律规定在异议期内由提起合同解除的相对方提起确认之诉，法律并没有赋予解除方在异议期内有诉权；二、反诉请求是指被告依法向原告提出的独立的请求，提起反诉的目的在于抵销、排斥或者吞并本诉，提起反诉应满足本诉与反诉之间有事实或法律上的牵连性。结合本案而言，本诉与反诉完全是同一法律事实，反诉请求并非独立的请求，法院应驳回反诉。
原审法院经审理查明，1998年11月26日，电线电缆公司（甲方，出租方）与诺亚公司、诺亚物业分公司（乙方，承租方）签订《租赁房屋经营合同》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方，租期20年，自1999年7月1日至2019年6月30日，签约后至1999年6月30日，无偿提供给乙方使用；租金及费用增加方式为，前5年年租金1500000元不变，从第6年起按3年为一期，每期年租金及费用增加50000元；每季度中月内为�款时间，首年预付款为签约时支付500000元，余款1000000元在1999年3月底以前支付；乙方按时缴纳租金及费用，逾期每天加收万分之五滞纳金，拖欠达六个月甲方有权终止协议，乙方将装璜改造后的房屋无偿交还甲方。2000年9月6日，双方签订《房屋租赁补充协议》，对原合同约定计租时间及方法进行调整。合同签订后，电线电缆公司按约将诉争房屋交付诺亚公司、诺亚物业分公司，诺亚公司、诺亚物业分公司将诉争房屋分别转租给众经营户实际经营、使用，诺亚公司、诺亚物业分公司按约缴纳租金至2011年6月30日。
原审法院另查明，2009年10月23日，电线电缆公司向诺亚公司、诺亚物业分公司发出公函，提出因诺亚公司、诺亚物业分公司交付的租金一直是电线电缆公司的唯一收入来源，现诺亚公司、诺亚物业分公司交付的租金低于同等地段同等条件下的租金标准，不能达�电线电缆公司正常运营养活职工的要求，即日起解除与诺亚公司、诺亚物业分公司签订的《租赁房屋经营合同》。2010年1月5日，电线电缆公司诉至原审法院，请求判令解除电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司之间签订的《租赁房屋经营合同》。原审法院于2010年12月10日作出（2010）白民初字第305号民事判决，判决：电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司签订的《租赁房屋经营合同》于2009年10月23日解除。后诺亚公司、诺亚物业分公司不服一审判决，向市中级法院上诉，市中级法院于2011年6月18日作出（2011）宁民终字第912号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决作出后，诺亚公司、诺亚物业分公司与电线电缆公司遂产生纠纷。电线电缆公司主张诺亚公司、诺亚物业分公司应履行生效判决，将诉争房屋返还给电线电缆公司，故其陆续与实际承租户签订�赁合同，向实际承租户收取租金。诺亚公司、诺亚物业分公司则于2011年7月4日回函电线电缆公司，希望电线电缆公司就整体移交制定出一揽子详尽的计划方案，在双方确定无异议的前提下，再着手进行移交，否则电线电缆公司应立即停止侵害行为的继续发生。一、二审判决合同解除后，诺亚公司、诺亚物业分公司不服生效判决，向省高级法院申请再审，省高级法院于2012年3月5日作出（2011）苏审二民申字第510号民事裁定，裁定：一、指令市中级法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。市中级法院经审理，于2012年12月4日作出（2012）宁民再终字第12号民事判决，判决：一、撤销南京市中级人民法院（2011）宁民终字第912号民事判决和南京市白下区人民法院（2010）白民初字第305号民事判决；二、驳回电线电缆公司的诉讼请求。2012年12月10日，电线电缆公司向众�户发出《公告》，声明：“一、我司解除函有效，我司与‘诺亚公司’的原租赁合同已经解除。二、我司将重新起诉，要求法院确认我司与‘诺亚公司’双方合同已经解除。三、各入驻单位与我司签订的合同，是在我司发函解除与‘诺亚公司’的合同后签订的合法合同，再审对此并不否认，故继续有效，必须严格履行，请各入驻单位遵守”。2013年3月27日、5月2日，电线电缆公司先后向诺亚公司、诺亚物业分公司发出公函，要求其接函后五日内交纳租金，上述函件均被拒收。2013年6月3日，诺亚公司、诺亚物业分公司在公证员的公证下，通过国内特快专递向电线电缆公司发出《通知》两份，要求电线电缆公司全面履行维修义务、停止违约侵权行为，派员至公司受领租金同时结算所应支付损害赔偿款事宜。2013年8月7日，电线电缆公司在公证员的公证下通过全球邮政特快专递向诺亚公司、诺亚物业分公司发出《终止房屋租赁合同通知函》。2013年8月14日，电线电缆公司在《金陵晚报》上刊登《声明》，载明：“南京电线电缆厂有限公司就解除与你公司《房屋租赁经营合同》发出本声明。南京市中级人民法院2012年12月4日作出（2012）宁民再终字第12号民事判决书后，你公司既占据我公司南京中山南路224号房屋对外出租，收取租金，又拒绝履行双方《房屋租赁经营合同》约定的缴纳租金义务，至今已达7个月有余。2013年8月7日我公司向你单位寄送了《终止房屋租赁合同通知函》，通知函已经到达你司，但被你司拒收，该证据也已公证保全。故此我公司声明：“双方签订的《房屋租赁经营合同》及《房屋租赁补充协议》终止执行。”
原审法院再查明，2012年4月至同年11月期间，诺亚公司、诺亚物业分公司先后向原审法院提起诉讼，要求天津天�生物工程有限公司江苏分公司（以下简称天狮公司）等实际承租户支付租金及滞纳金。其中，除起诉天狮公司以及南京七田右脑科技开发有限公司（以下简称七田公司）的案件作出判决以外，其余案件均因实际承租户在审理过程中自愿交付租金或提存至法院，诺亚公司、诺亚物业分公司申请撤回起诉。对于起诉七田公司一案，原审法院于2013年4月作出（2012）白民初字第988号民事判决，判决七田公司向诺亚公司、诺亚物业分公司支付2011年9月9日至2013年4月5日期间的租金246815.7元及滞纳金45844元。后七田公司不服一审判决，提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。对起诉天狮公司一案，原审法院于2013年10月作出（2012）白民初字第766号民事判决，判决天狮公司向诺亚公司、诺亚物业分公司支付2012年1月28日至2013年7月27日期间的租金1275000元及滞纳金。后天狮公司不服一审判决，提起上诉，现该案尚在二审审理中。
原审法院又查明，2013年6月8日，诺亚公司、诺亚物业分公司诉至原审法院，诉讼请求为：“一、判令被告（电线电缆公司）立即停止违约行为，并继续全面履行《租赁房屋经营合同》及《房屋租赁补充协议》的义务：……9、判令被告依据合同约定及交易习惯受领原告支付的房屋租金；二、支付违约金5000000元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。”
在本案原审审理过程中，诺亚公司、诺亚物业分公司分别于2013年11月26日以电汇方式转入电线电缆公司帐户内1475000元，标注用途为2013年度全额租金及费用，于2014年2月28日汇入375000元，标注用途为2014年第一季度租金及费用。
以上事实有《租赁房屋经营合同》、《房屋租赁补充协议》、《关于变更租赁房屋经营合同的函》、回函、照片、公函、民事判决书、民事裁定书及当事�陈述等予以证实。
原审法院认为，诺亚公司、诺亚物业分公司与电线电缆公司签订的《租赁房屋经营合同》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，电线电缆公司发出解除函后，诺亚公司、诺亚物业分公司在法定三个月期限内提出异议，故电线电缆公司对于行使解除权是否符合法律规定负有举证义务。电线电缆�司主张其行使解除权是因为诺亚公司、诺亚物业分公司自2012年3月15日起即未按约支付租金及费用，在2012年12月再审判决作出后，仍未补交租金及费用，逾期超过六个月，合同约定的解除条件已成就。对此，原审法院认为，双方在履约过程中，因原一、二审判决合同解除，双方产生纠纷，电线电缆公司认为诺亚公司、诺亚物业分公司应当立即腾空交还诉争房屋，而诺亚公司、诺亚物业分公司对此持有异议，从双方往来函件看，双方亦曾就房屋交接等事宜进行磋商但未达成一致意见。在此期间，电线电缆公司径行与部分实际承租户签订租赁合同并收取租金。但2012年3月5日，省高级法院作出裁定，指令市中级法院再审并中止原判决的执行，后市中级法院于2012年12月4日再审判决驳回电线电缆公司要求解除合同的诉讼请求。2012年12月4日再审判决的作出，即已明确双方应继�履行租赁合同，诺亚公司、诺亚物业分公司即应依约补交租金及费用。但诺亚公司、诺亚物业分公司对于2011年7月1日之后的租金及费用一直未予补交，原审诉讼期间，诺亚公司、诺亚物业分公司才于2013年11月26日交纳2013年度的租金，逾期超过六个月，合同约定的解除条件已成就。诺亚公司、诺亚物业分公司辩称系电线电缆公司拒绝受领租金，但其所举证据不足以证明电线电缆公司存在拒收租金的行为。诺亚公司、诺亚物业分公司又再次辩称因电线电缆公司强行向实际承租户收取租金、存在干扰诺亚公司、诺亚物业分公司行使承租权的违约及侵权行为，诺亚公司、诺亚物业分公司享有同时履行抗辩权。对此，原审法院认为，虽然电线电缆公司存在与部分实际承租户另行签订租赁合同、收取租金的行为，但此举系因原一、二审判决曾判决解除租赁合同，在此期间，双方对于合同解除后如何交接存在法律理解及实际操作上的分歧。但2012年3月5日省高级法院裁定指令市中级法院再审并中止原判决的执行，双方的租赁合同即应按约正常履行，至2012年12月再审判决作出时，即明确租赁合同应当继续履行，双方均应按约履行。虽然电线电缆公司有收取实际承租户租金的行为，但诺亚公司、诺亚分公司在省高级法院裁定中止原判执行后，通过诉讼或其他方式向实际承租户主张了租金及滞纳金，并在原审法院引发数十起向实际承租户追索租金及使用费的诉讼案件。生效判决亦支持了诺亚公司、诺亚物业分公司的诉讼请求。综上，电线电缆公司作为出租方的主要义务是交付适租的租赁物，而诺亚公司、诺亚物业分公司作为承租方的主要义务是按约交纳租赁费用。本案双方在签订租赁合同后，电线电缆公司即将诉争房屋交付诺亚公司、诺亚物业分�司使用，诺亚公司、诺亚物业分公司将诉争房屋转租给众承租户经营使用。期间虽因一、二审判决合同解除，双方为合同解除后的交接等问题产生分歧，但省高级法院裁定再审、中止原判决的执行，尤其再审判决驳回电线电缆公司要求解除合同的诉讼请求后，双方均应按约履行各自合同义务。诺亚公司、诺亚物业分公司自认其自始至终享有对诉争房屋的控制、使用权。依据合同相对性原则，诺亚公司、诺亚物业分公司不得因实际承租户未及时向其交纳租金而因此拖欠其应向电线电缆公司支付的租金及费用。在诺亚公司、诺亚物业分公司始终享有对诉争房屋控制、使用权的情况下，即便电线电缆公司在履约过程中存在其他违约或侵权行为，诺亚公司、诺亚物业分公司可依约主张权利。诺亚公司、诺亚物业分公司选择继续履行租赁合同，另案向电线电缆公司主张违约�偿责任，其亦应履行支付租金的义务，其拖欠租金属根本性违约，明显违反了合同约定，成就了电线电缆公司终止协议的条件。如前所述，诺亚公司、诺亚物业分公司上述辩称意见，不能成立，原审法院不予采纳。综上，电线电缆公司于2013年8月14日发出的解约声明依法产生解除合同的法律后果，诺亚公司、诺亚物业分公司与电线电缆公司签订的《租赁房屋经营合同》于2013年8月14日解除。合同解除的，尚未履行的，终止履行。电线电缆公司要求诺亚公司、诺亚物业分公司返还承租的诉争房屋的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经�审法院审判委员会讨论决定，原审法院判决如下：一、南京诺亚贸易实业有限公司、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司与南京电线电缆厂有限公司签订的《租赁房屋经营合同》于2013年8月14日解除。二、南京诺亚贸易实业有限公司、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司于判决生效之日起三十日内将承租的本市中山南路224号一至六层房屋返还给南京电线电缆厂有限公司。三、驳回南京诺亚贸易实业有限公司、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司的本诉诉讼请求。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费80元，共计160元由南京诺亚贸易实业有限公司、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司负担。
诺亚公司、诺亚物业分公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院事实认定不清：1、被上诉人电线电缆公司存在根本违约行为，其作为违约方，不应享有合同解除权；2、在原案再审期间，诺亚公司、诺亚物业分公司并不实际享有对涉案房屋的经营控制权，相反，该权利被电线电缆公司非法剥夺，其直接与涉案房屋的实际承租人签订房屋租赁合同并收取租金，而原审法院却未审查便直接采信了电线电缆公司在《金陵晚报》上的声明内容，认为诺亚公司、诺亚物业分公司“既占据我公司南京中山南路224号房屋对外出租，收取租金，又拒绝履行双方《房屋租赁经营合同》约定的缴纳租金义务”；3、原审法院认定诺亚公司、诺亚物业分公司于2011年7月起拖欠租金超过6个月，与事实不符。实际自2011年7月原案二审判决生效后，电线电缆公司就直接与实际承租人签订涉案房屋租赁合同并收取租金，电线电缆公司从实际承租人处收取的租金加上诺亚公司、诺亚物业分公司在2013年、2014年分别支付的租金，已经超过了其�得租金，不存在拖欠。二、原审法院漏查案件主要事实：1、原审法院未查明电线电缆公司与实际承租人间签订的合同租金总数，故而未能查清电线电缆公司实收租金总数是否已经超过其与诺亚公司、诺亚物业分公司间签订的合同约定的应得租金；2、原审法院未查明电线电缆公司于2013年8月9日诉至原审法院要求确认双方合同已于2009年10月23日解除这一公然否认再审判决效力的行为；3、原审法院未就电线电缆公司存在的大量根本性违约行为进行查实。三、原审法院程序违法：1、电线电缆公司反诉请求确认公告解除合同有效，应属于抗辩而非独立的诉讼请求，原审法院明知其不符反诉条件仍予受理；2、电线电缆公司反诉请求诺亚公司、诺亚物业分公司返还诉争房屋，与本诉不是同一法律关系，原审法院不应作为反诉予以受理；3、原审法院诱导电线电缆公司在反诉中增加返还诉争房屋诉请，违反当事人意思自治、法院中立原则。四、原审法院适用法律错误：1、原审法院错误得适用合同相对性原则，认为“诺亚公司、诺亚物业分公司不得因实际承租户未及时向其交纳租金而因此拖欠其应向电线电缆公司支付的租金及费用。”但本案存在特殊性，因实际承租人系已经向电线电缆公司缴纳了诉争房屋的租金，电线电缆公司理应与诺亚公司、诺亚物业分公司进行结算，多退少补。原审法院对电线电缆公司从实际承租人处收取的租金不予审查，要求诺亚公司、诺亚物业分公司继续全额支付租金与事实不符，与法理相背；2、诺亚公司、诺亚物业分公司起诉部分实际承租人，系因电线电缆公司一直拒绝配合结算并交接，遂通过诉讼方式来确认实际承租人已经支付的租金，诺亚公司、诺亚物业分公司并没有实际收到租金。原审法院认为此举即�明诺亚公司、诺亚物业公司应向电线电缆公司支付租金无法律依据；3、电线电缆公司就诉争房屋与实际承租人签订租赁合同已构成违约，应在本案中一并解决，而原审法院未予处理。综上，原审判决认定事实不清，漏查重要事实，程序严重违法，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的本诉诉讼请求，驳回被上诉人的反诉或反诉诉讼请求，或将本案发回重审。被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人电线电缆公司答辩称，一、原审判决认定事实清楚：1、电线电缆公司不存在违约行为。2011年6月，原案南京市中级人民法院判决合同解除后，电线电缆公司与实际承租人签订合同并收取租金是基于生效判决和合法有效的租赁合同，并非上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司所称违约行为。相反，在合同履行期间，上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司一直存在严重的违约行为，如冲砸被上诉人电线电缆公司设施、堵门堵路等；2、在2012年3月5日江苏省高级人民法院裁定原案再审并中止原判决执行后，上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司强行阻扰电线电缆公司出租、收租，房屋的实际控制权一直在上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司手中，诺亚公司、诺亚物业分公司却未向电线电缆公司缴纳租金，原审法院对电线电缆公司在《金陵晚报》上解除通知的认定是正确的；3、2012年3月份江苏省高级人民法院裁定中止原案二审判决执行后，上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司即开始起诉天狮公司等实际承租人，在该批案件中，上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司主张的租金都是从2011年开始，并获得了法院支持。上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司的诉讼行为表明其并不认可实际承租人交给电线电缆公司的部分租金可以冲抵诺亚公�、诺亚物业分公司与电线电缆公司间的合同租金。上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司在原审中一直未能提交其自2011年7月起向电线电缆公司缴纳租金的相关证据，截至电线电缆公司于2013年8月发出合同解除函后，上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司于2013年11月26日向电线电缆公司转账支付2013年度租金，已经拖欠了电线电缆公司租金累计达2年之久。二、原审判决不存在漏查事项：
1、本案审查的重心应是上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司与被上诉人电线电缆公司是否已经履行了双方间房屋租赁合同中的权利与义务，电线电缆公司是否收取了实际承租人的租金与本案无关联，原审法院未予审查符合法律规定；2、电线电缆公司起诉要求法院确认2009年解除函效力的行为是因为上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司不交租，电线电缆公司希望通过法院明确解除函的效力，避免上诉�诺亚公司、诺亚物业分公司的欠租变成合理行为。后经原审法院释明，电线电缆公司予以撤诉。本案电线电缆公司起诉合同解除是基于上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司拒付租金超过6个月，与电线电缆公司2009年合同解除函的理由没有关联性，因此，电线电缆公司之前起诉确认2009年解除函效力的诉讼与本案无关联。三、原审判决程序合法，并无不当：1、法律没有规定在合同解除函效力的确认之诉中合同解除方不享有独立的诉权，也没有规定针对确认之诉提起的反诉只能是确认之诉，且在本案一审答辩期内，电线电缆公司明确向原审法院提出了反诉请求，提交了反诉状及证据目录，已经超出了单纯抗辩的范畴，构成独立的诉讼请求。原审法院出于全面终局地解决纠纷，避免多次诉讼造成人力物力浪费的考量，接受电线电缆公司的反诉诉请是合法的；2、电线电缆公司�加让上诉人从诉争房屋中迁出的反诉诉请，系出于一次性解决上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司与被上诉人电线电缆公司之间房屋租赁纠纷的考虑，在原审过程中，电线电缆公司要求主审法官对相关问题释明，在此情况下主审法官进行了释明并同意电线电缆公司增加诉讼请求的申请并无不当。四、原审判决适用法律正确：在租赁合同中，交付房屋是出租人的主要义务，支付租金是承租人的主要义务。本案中，电线电缆公司作为出租人，自1999年就将房屋交付上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司适用，即使在2011年6月原案市中院判决合同解除后，上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司也未将诉争房屋清空及时交还电线电缆公司，电线电缆公司一直履行了租赁合同的主要义务。现上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司以被上诉人电线电缆公司在履行合同过程中存在其他违约或侵权行为为由，在未经法院认定违约行为是否存在，损失与否以及损失金额应当由谁承担之前，擅自不交租金不符合法律的规定。因上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司拖欠租金及费用长达两年之久，远远超过合同约定的拖欠租金及费用达6个月即可解除合同的情形，因此，电线电缆公司依法行使合同解除权是于法有据的，原审法院经审理查明案件事实后，判决解除合同，适用法律正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司的上诉无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
对于原审法院查明的事实，上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司存在以下异议：1、原审判决第8页第2段“经审理查明，1998年11月26日……甲方将诉争房屋出租给乙方”和租赁合同约定不一致，双方合同实际上是经营�同，而非原审判决认定的租赁合同；2、原审法院认定诺亚公司、诺亚物业分公司缴纳租金到2011年6月30日与事实不符，实际已支付租金到2011年12月份底；3、原审判决第10页倒数第7行“2013年3月27日、5月2日，电线电缆公司先后向诺亚公司、诺亚物业分公司发出公函，要求其接函后五日内缴纳租金，上述函件均被拒收”与事实不符，原审对两份函件没有进行质证，电线电缆公司无证据证明该两份函件是寄给诺亚公司、诺亚物业分公司，也无法证明诺亚公司、诺亚物业分公司拒收；4、原审判决第11页第2段中关于诺亚公司、诺亚物业分公司与实际承租人的诉讼情况表述有误，一共应是9户，均被裁定中止，并没有审理，直到原案再审判决生效后才恢复了审理。对于原审法院查明的其他事实，诺亚公司、诺亚物业分公司没有异议。被上诉人电线电缆公司对原审法院查明的事实�异议。
二审庭审中，上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司提交了：1、部分实际承租人交给电线电缆公司的租金发票及收据，证明电线电缆公司于原案再审期间与实际承租人签订合同并收取了租金；电线电缆公司对部分证据的真实性无法确认，因电线电缆公司虽与部分实际承租人签订了租赁合同，但在本案原审庭审过程中，诺亚公司、诺亚物业分公司将电线电缆公司设置在诉争房屋的管理用房强行拆除，其中丢失了很多材料，电线电缆公司无法确认实际收取的租金数额。2、提交了其从南京市中级人民法院调取的原案再审答辩意见、质证笔录、庭审笔录等相关材料，证明再审期间电线电缆公司承认其已经控制了经营场所；电线电缆公司认可该证据的真实性，但认为不能证明诺亚公司、诺亚物业分公司的证明观点，因该证据形成于2012年4月份，只能反映2012年4月份之前的情况，而在江苏省高级人民法院再审裁定后，电线电缆公司对诉争房屋的经营管理权已逐步丧失。
二审第一次开庭结束后，诺亚公司、诺亚物业分公司补充提交了以下证据：1、付款单位为诺亚公司、收款单位为电线电缆公司的南京银行回执，回执摘要注明为2014年第二季度及第三季度租金及费用交付，以证明诺亚公司已按约交付了2014年第2、3季度的租金；2、电线电缆公司于2011年12月9日发出的《通告》，证明电线电缆公司在原案二审判决后，强调双方已解除合同，诺亚公司无权对外出租，电线电缆公司享有诉争房屋的实际经营控制权；3、电线电缆公司与部分实际承租人签订的合同及实际承租人缴纳租金的发票及收据，证明电线电缆公司于再审期间与实际承租人签订合同并收取了租金。电线电缆公司质证认为，关于付款凭证，双方间租赁合同已经解除，虽然电线电缆公司账面上收到这些钱，但并不认可是租金；关于《通告》，该《通告》为2011年12月9日发出，是在南京市中级人民法院终审生效后、江苏省高级人民法院再审裁定之前，并无不妥，且该证据可以证明在这一时期诺亚公司、诺亚物业分公司也没有完全丧失对涉案房屋的控制权，使得电线电缆公司不得不以这种方式维护权利；关于电线电缆公司与部分实际承租人签订的合同及实际承租人缴纳租金的发票及收据，与本案无关联性。
诺亚公司、诺亚物业分公司提交了2011年7月至2014年12月期间电线电缆厂收取的租金分析表及2011年7月至2013年12月期间电线电缆厂收取实际承租户的租金统计明细表，主张诺亚公司、诺亚物业分公司在2011年下半年以指令实际承租户付款的方式向电线电缆厂缴纳租金，而电线电缆厂自2011年7月至2013年12月间，共收取实际承租户租金3707577.4元，其中2011�下半年度898950元，2012年2595877.4元，2013年212750元，结合诺亚公司、诺亚物业分公司直接支付给电线电缆厂的297.5万元，诺亚公司、诺亚物业分公司不存在拖欠租金的行为，电线电缆厂无权解除合同，并应退还其多收取的部分租金。
电线电缆厂质证认为，诺亚公司、诺亚物业分公司提交的表格数据不实，其中2011年下半年电线电缆厂收取实际承租户租金32.4万元，2013年收取实际承租户租金2.4万元。关于2012年收取的实际承租户租金，电线电缆厂称由于诺亚公司、诺亚物业分公司撬开电线电缆厂办公室的门，以致资料丢失，无法统计，估计为110万元。同时，电线电缆厂提供了诺亚公司、诺亚物业分公司起诉实际承租人的起诉材料及保全裁定，证明诺亚公司、诺亚物业分公司在2012年3月至2012年12月期间起诉了多数实际承租人，并冻结实际承租人的账户，电线电缆厂实际无法收取租金；并提交了诺亚公司、诺亚物业分公司在省高院审理再审申请期间的陈述、说明，诺亚公司、诺亚物业分公司在本院其余关联案件的庭审笔录及诺亚公司、诺亚物业分公司所发函件，证明诺亚公司、诺亚物业分公司一直自认实际控制涉案房屋，并在2013年1月1日后通过调整涉案房屋实际使用人等方式，收取了大量租金，但并未向电线电缆厂交纳租金，故诺亚公司、诺亚物业分公司已构成违约，电线电缆厂可以解除租赁合同，同时，根据合同的相对性原则，电线电缆厂是依据其与实际承租人之间的合同而向实际承租人收取租金，与诺亚公司、诺亚物业分公司无关。
诺亚公司、诺亚物业分公司质证认为，其起诉实际承租户系因再审判决后，电线电缆厂一直拒绝与其进行结算，诺亚公司、诺亚物业分公司因此通过诉讼方式以明确电线电缆厂已收取租金金额，且冻结�全行为均已解封，并不影响电线电缆厂实际收取租金。诺亚公司、诺亚物业分公司共起诉57户，截至目前，共撤诉47户。
经查，诺亚公司、诺亚物业分公司起诉实际承租户的案件，除七国公司一案2013年10月二审作出生效判决外，其他案件尚无生效判决。
本院认为，诺亚公司、诺亚物业分公司与电线电缆公司签订的《租赁房屋经营合同》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。
一、二审中，诺亚公司、诺亚物业分公司与电线电缆公司均认可2011年7月1日之前的诉争房屋租金已正常缴清，双方争议的系自2011年7月1日之后的租金缴纳问题。2011年6月18日，本院作出（2011）宁民终字第912号民事判决，确认双方间房屋租赁合同已于2009年10月23日解除；2012年12月4日，本院作出（2012）宁民再终字第12号民事判决，撤销（2011）宁民终字第912号民事判决，故在2011年6月18日至2012年12月4日期间，双方客观上处于合同不再履行状态，诺亚公司、诺亚物业分公司是否需要向电线电缆公司支付该期间的诉争房屋租金，取决于诺亚公司、诺亚物业分公司有无实际使用和从诉争房屋收益。
本案中，因诺亚公司、诺亚物业分公司承租诉争房屋主要用于转租，故可以认定诺亚公司、诺亚物业分公司系以收取实际承租人租金的方式使用诉争房屋。自2012年3月5日，江苏省高级人民法院裁定再审并中止原判决执行后，诺亚公司、诺亚物业分公司即开始通过诉讼或其他方式要求实际承租人支付租金，以其起诉七田公司一案为例，诺亚公司、诺亚物业分公司向七田公司主张了2011年起的租金，而该一审法院于2013年4月作出（2012）白民初字第988号民事判决，判决七�公司向诺亚公司、诺亚物业分公司支付2011年9月9日至2013年4月5日期间的租金246815.7元及滞纳金45844元。二审也维持了该判决。从诺亚公司、诺亚物业分公司上述诉讼行为来看，诺亚公司、诺亚物业分公司是基于合同的相对性来行使和主张其对诉争房屋该期间所享有的使用及收益权，故基于诺亚公司、诺亚物业分公司自身的行为，其也应按合同的相对性，向电线电缆公司缴纳该期间的租金。
同时，在上述诺亚公司、诺亚物业分公司起诉实际承租户的系列案件中，因七田公司一案生效判决支持了诺亚公司、诺亚物业分公司的诉讼请求，故诺亚公司、诺亚物业分公司可从实际承租户处获得该期间诺亚公司、诺亚物业分公司的租金，已得到法院明确和确定的保护。电线电缆公司不再负有与诺亚公司、诺亚物业分公司就其收取租金和相关费用进行结算的义务，电线电缆公司�负有依据合同与实际承租户结算义务，其是否从实际承租户处收取了租金和相关费用，以及收取租金和相关费用的数额，与诺亚公司、诺亚物业分公司已无法律上的关联。因此在七田公司一案判决生效后，诺亚公司、诺亚物业分公司应当在合理期限，及时向电线电缆公司支付从2011年7月起的相应租金。
故诺亚公司、诺亚物业分公司上诉的核心意见，即电线电缆公司直接与实际承租人签订涉案房屋租赁合同并收取租金，超过了其应从诺亚公司、诺亚物业分公司取得的租金，故诺亚公司、诺亚物业分公司不存在拖欠租金，在电线电缆公司拒绝与其结算的情况下，诺亚公司、诺亚物业分公司不存在违约行为的主张，与诺亚公司、诺亚物业分公司起诉实际承租户的行为相矛盾，对于诺亚公司、诺亚物业分公司该上诉主张，本院不予支持。
因诺亚公司、诺亚物业分公司对于2011年7月1日之后的租金及费用在其起诉实际承租户未及时向电线电缆公司交纳，在七田公司一案判决生效后诺亚公司、诺亚物业分公司亦未在合理期限内及时向电线电缆公司支付从2011年7月起的相应租金。原审诉讼期间，诺亚公司、诺亚物业分公司只是于2013年11月26日交纳仅2013年度的租金，之前的租金仍一直未交纳，故诺亚公司、诺亚物业分公司构成违约，合同约定的解除条件已成就。
关于程序问题，诺亚公司、诺亚物业分公司原审主张确认电线电缆公司于2013年8月14日在《金陵晚报》上刊登的声明与诺亚公司、诺亚物业分公司《租赁房屋经营合同》及《房屋租赁补充协议》解除、终止执行及《终止房屋租赁合同通知函》无效。而电线电缆公司反诉主张其与诺亚公司、诺亚物业分公司之间的《租赁房屋经营合同》于2013年8月14日解除，以及诺亚公司、诺亚物业分公司�承租使用的本市中山南路224号房屋返还给电线电缆公司，既是基于同一合同关系，同时也是直接对抗诺亚公司、诺亚物业分公司的本诉请求，故原审法院受理反诉并作出裁决，并无不当。在审理中，原审法院适当的行使释明权，亦不违反法律规定。故对于诺亚公司、诺亚物业分公司关于程序问题的上诉主张，本院亦不予采纳。
综上，原审法院认定电线电缆公司于2013年8月14日发出的解约声明依法产生解除合同的法律后果，诺亚公司、诺亚物业分公司与电线电缆公司签订的《租赁房屋经营合同》于2013年8月14日解除，并对电线电缆公司要求诺亚公司、诺亚物业分公司返还承租的诉争房屋的诉讼请求予以支持，符合法律规定。上诉人诺亚公司、诺亚物业分公司的上诉事由均不成立，其上诉主张，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国�事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人南京诺亚贸易实业有限公司、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 夏海南
审判员 邹小戈
二〇一五年五月八日
书记员 张 毅