山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城商初字第1468号
原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地：青岛市城阳区。组织机构代码：86393420-4。
代表人赵波，该支行行长。
委托代理人常振华，1979年9月7日出生，汉族，住青岛市城阳区，系该行员工。
委托代理人柴玉斌，男，1986年8月23日出生，汉族，住青岛市城阳区，系该行员工。
被告吴如莲，女，1982年11月1日出生，汉族，户籍地福建省松溪县，现住址。
被告许文胜，男，1980年10月9日出生，汉族，户籍地福建省周宁县，现住址。
被告青岛银盛泰房地产有限公司，住所地：青岛市城阳区。组织机构代码：70646607-2。
法定代表人刘勇，该公司经理。
委托代理人王群、张红，山东文康律师事务所律师。
原告中国农�银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称“农业银行”）与被告吴如莲、被告许文胜、被告青岛银盛泰房地产有限公司（以下简称“银盛泰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农业银行委托代理人常振华、柴玉斌，被告银盛泰公司委托代理人张红到庭参加了诉讼，被告吴如莲、被告许文胜经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年1月4日，原告与被告吴如莲签订《个人购房担保借款合同》，约定吴如莲向原告借款182万元用于购买住房，期限自2011年1月4日起至2031年1月3日，吴如莲以其位于青岛市城阳区铁骑山路17号61号楼1层104户房屋（下称“涉案房屋”）提供抵押担保，并办理了预告抵押登记（青房地预字第201159718号），被告银盛泰公司承担阶段性连带保证责任。被告许文胜出具《共同还款确认书》，承诺就吴如莲的借款本息及费用承担共同还款责任。原告履行放款义务后，吴如莲、许文胜未依约偿还借款，银盛泰公司未履行担保义务。原告请求判令：1、被告吴如莲偿还贷款本金1725760.65元及利息、罚息、复利313244.41元（截至2016年6月21日），共计2039005.06元；2、被告吴如莲偿还自2016年6月22日起至判决生效之日的利息、罚息和复利；3、确认原告就涉案房屋处分所得价款享有优先受偿权；4、被告许文胜、被告银盛泰公司对第1、2项付款义务承担连带清偿责任；5、被告承担案件受理费、保全费、公告费、邮寄费、律师费。
被告吴如莲、被告许文胜未答辩。
被告银盛泰公司辩称，对吴如莲逾期还贷不知情，对原告主张的金额及案件事实不认可。原告债权既有被告吴如莲提供的抵押担保，又有答辩人提供�证，原告应先就抵押房产优先受偿；不足部分应由吴如莲继续清偿。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”被告吴如莲作为借款人及抵押人，原告应先就抵押房产变现价值优先清偿。银盛泰公司提供的阶段性担保，依照《个人购房担保借款合同》约定，系就原告取得正式抵押权之前这一阶段提供担保。虽然涉案房屋尚未办理权属证书，亦未能办理抵押登记手续，但并不影响原告就抵押房产实现优先受偿权，应视为阶段性担保期间届满，银盛泰公司不再承担连带保证责任。被告吴如莲于2012年6月30日已对涉案房屋验房签收，领取购房发票；银盛泰�司已于2012年将涉案房屋及办理抵押登记、房屋产权证相关资料交付给吴如莲，未能办理涉案房屋抵押登记系吴如莲个人原因所致，应由其承担还款责任。被告许文胜作为共同还款人，应对欠款承担共同还款责任。银盛泰公司与吴如莲签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第九条约定：“乙方（吴如莲）须在合同约定及甲方（银盛泰公司）具体通知的期限内办理房屋备案登记及抵押登记所需的资料、税费及其他手续，否则甲方有权拒绝将该房屋交付使用，若超过交付使用期限2个月，乙方仍未履行上述全部义务，甲方有权解除合同，同时收取乙方总房款0.5%的违约金，并乙方须承担由此而给甲方造成的实际损失。”吴如莲违反合同约定，未按期办理涉案房屋抵押登记，银盛泰公司保留向其主张合同解除、承担违约金和损失的权利。
原告为证明其主张�法庭提交的证据及被告质证意见如下：
1、《个人购房担保借款合同》一份，证明2011年1月4日，原告与被告吴如莲、银盛泰公司签订借款合同，约定：①吴如莲向原告借款182万元，期限240个月，借款利率在基准利率基础上下浮15%，等额本息还款法按月还款；②若借款人违约，贷款人有权提前收回借款，有权提前行使担保权；③贷款人实现债权的费用由借款人承担；④吴如莲以涉案房屋为借款提供抵押担保，原告有权就被告抵押房屋的变现价款优先受偿；⑤被担保的债权范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；⑥银盛泰公司为借款承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。
被告银盛泰公司对该证据真实性无异议，但认为银盛泰公司系主债务阶段性保证人，仅在原告就抵押房产不能清偿时部分承担保证责任；另外人民银行规定复利不能将罚息计入计算基数。
2、银行借款凭证一份，证明原告于2011年1月4日按合同约定向被告足额发放借款182万元。
被告银盛泰公司对该证据真实性无异议。
3、房地产预告登记证一份（青房地预市字第201159718号），证明被告提供的抵押担保已按规定办理登记，原告有权就抵押财产处分所得价款优先受偿。
被告银盛泰公司对该证据真实性无异议。
4、贷款账户基本信息一份，证明截至2016年6月21日，吴如莲贷款已逾期，应偿还借款本金1725760.65元，利息、罚息及复利313244.41元，合计2039005.06元。
�告银盛泰公司对该证据真实性无异议，但认为原告应提交具体的计算方式。
5、结婚证复印件，共同还款承诺书、同意房产抵押承诺书各一份，证明被告吴如莲与被告许文胜系夫妻关系，许文胜知晓并同意以抵押房产为借款做担保，并承担共同还款责任。
被告银盛泰公司对该证据真实性无异议。
被告银盛泰公司为反驳原告主张提交的证据及原告质证意见如下：
1、涉案房屋房地产登记簿打印件六张，证明涉案房屋于2011年8月11日办理预告抵押登记，权利人为原告，原告有权就该抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，不足清偿的部分，应由被告吴如莲进行清偿。
原告对该证据的真实性无异议，但认为被告银盛泰公司应按合同约定承担连带清偿责任。
2、发票签收记录、业主验房流转单各一份，证明�告吴如莲于2012年6月30日已签收涉案房屋并领取购房发票，被告银盛泰公司于2012年已将涉案房屋及办理抵押登记、房屋产权证的相关资料交付给被告吴如莲，涉案房屋于2012年已具备办理房屋产权证和抵押权登记条件。
原告对该证据的真实性无异议。但认为证据不能显示吴如莲领取发票的时间。
3、《青岛市商品房预售合同》及补充协议各一份。证明被告吴如莲与被告银盛泰公司签订房屋买卖合同，预售合同补充协议第九条约定，吴如莲采取银行按揭付款方式，被告银盛泰公司为吴如莲的贷款提供担保。因吴如莲逾期还款、逾期办理房产证书与抵押登记使银盛泰公司承担连带保证责任的，银盛泰公司有权就承担连带保证责任后的一切经济损失向吴如莲主张追偿。
原告认为该证据与原告无关。
4、照片4张，证明2012年12月17日和2015�12月21日，银盛泰公司两次通知吴如莲办理房产证和抵押权证。
原告对该证据无异议。
原告农业银行与被告银盛泰公司对对方提交的证据真实性均无异议，被告吴如莲、许文胜经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院对原告提交的证据1-5，银盛泰公司提交的证据1-4真实性均予以采信。
经审理查明，2011年1月4日，原告与被告吴如莲、被告银盛泰公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：①吴如莲向原告借款182万元用于购买涉案房屋，期限240个月，借款利率在基准利率基础上下浮15%，等额本息还款法按月还款；②若借款人违约，贷款人有权提前收回借款及行使担保权；③贷款人实现债权的费用由借款人承担；④吴如莲以涉案房屋为借款提供抵押担保，原告有权就被告抵押房屋的变现价款优先受偿；⑤被担保的债权范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；⑥银盛泰公司自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款承担阶段性连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。保证合同第10.1.4第（8）条约定：本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。吴如莲的丈夫许文胜并向原告出具《共同还款确认书》及《同意抵押承诺书》，承诺同意涉案房屋抵押担保并承担共同还款责任。同日，原告向被告吴如莲发放了合同约定的借款用于购买涉案房屋。2011年8月11日，涉案房屋办理了预购商品房抵押预告登记，权利人为原告。2012年6月30日，银盛泰公司向吴如莲交付了涉案房屋及购房发票，2012年12月17日和2015年12月21日，银盛泰公司两次通知吴如莲办理房产证和抵押权证，但吴如莲均未办理上述权证，并未按借款合同约定还本付息，至2016年6月21日，欠贷款本金1725760.65元及利息、罚息、复利313244.41元。
本院认为，原告与被告吴如莲、被告银盛泰公司签订《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，具有法律效力，依法应予保护。原告依约向被告吴如莲发放了借款，履行了合同义务。被告吴如莲未依约偿还借款本息，应承担违约责任，原告有权依据合同约定宣布借款合同项下借款提前到期，要求被告吴如莲提前偿还全部借款本金和利息。
关于原告对抵押预告登记的涉案房产处分的价款是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其它不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。上述规定可以看出，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未生就，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施，其作用在于赋予被登记的债权请求权以物权的排他效力，保障预告登记请求权的将来实现。本案中，被告吴如莲向原告借款用于购买被告银盛泰公�开发的涉案房屋，以涉案房屋作为抵押物为其在原告处的借款提供抵押担保，并在房产抵押登记部门办理了抵押预告登记。涉案抵押房产虽因非权利人的原因未能办理房产权属登记和抵押登记，但经过抵押预告登记，具有公示性，使第三人了解权利设立和变动情况，可以产生对抗第三人的效力。因此，在被告吴如莲逾期还款时，原告主张依据借款合同约定，对涉案房屋变现所得价款享有优先受偿权，本院予以支持。
关于被告银盛泰公司的保证责任，借款合同约定：本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。该约定符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的�定，故在涉案房屋未办理权属证书及正式抵押登记证书的情况下，保证人仍应按照借款合同约定承担连带保证责任，银盛泰公司承担保证责任后有权向被告吴如莲及许文胜追偿。
关于被告许文胜，该系被告吴如莲配偶并承担共同还款，故应承担共同还款责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴如莲、被告许文胜于本判决生效之日起十日内共同支付原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行借款本金1725760.65元及利息、罚息、复利313244.41元（至2016年6月21日），并于2016年6月22�起至实际给付之日按《个人购房担保借款合同》的约定承担利息；
二、如被告吴如莲、被告许文胜未履行上述第一项给付义务，原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行对青岛市城阳区铁骑山路17号61号楼1层104户房屋变现所得价款享有优先受偿权；
三、被告青岛银盛泰房地产有限公司对上述第一项付款义务承担连带付款责任。被告青岛银盛泰房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告吴如莲、许文胜追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22669元，财产保全费5000元，公告费600元，共计28269元，由三被告负担。三被告在履行上述付款义务时将应负担的诉讼费用一并给付原告。
如不服本判决�可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 尹晓君
审 判 员 王红丹
代理审判员 梁 红
二〇一七年一月三日
书 记 员 孙志刚