山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁14民终409号
上诉人（原审被告兼反诉原告）：李波，男，1972年7月10日出生，汉族，住临邑县城区。
上诉人（原审被告兼反诉原告）：秦付强，男，1980年1月24日出生，汉族，住临邑县城区。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王建峰，德州德城政鑫法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告兼反诉被告）：李万强，男，1977年4月8日出生，汉族，住临邑县。
委托诉讼代理人：常秀仁，山东常春藤律师事务所律师。
上诉人李波、秦付强因与被上诉人李万强租赁合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2015）临商初字第485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李波、秦付强及其共同委托诉讼代理人王建峰、被上诉人李万强及其委托诉讼代理人常秀仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李波、秦付强上诉请求：撤销（2015）临商初字第485号民事判决，驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人反诉请求或发回重审；一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定法律关系错误、事实不清，采信证言不当。双方签订的租赁合同属于无效合同，被上诉人缺少诉讼依据的基础法律关系，诉求不能成立。（2014）临商初字第133号民事判决已确定被上诉人未经出租人同意转租房屋，非法转租合同无效，被上诉人不能依无效合同起诉上诉人。出租人刘金超的允许转租的证言属于虚假陈述，不能被采信。被上诉人不是物权人，无权对租赁物损失主张权利，且原出租人已得到补偿，同一物不能出现双重赔偿。转租合同无效，被上诉人不能依无效合同主张违约责任。二、一审法院反诉审理，认定事实错误，上诉人反诉请求主张及依据明确，应予以支持。被上诉人非法转租导致合同无效，上诉人要求其承担缔约过失责任。上诉人损失系因被上诉人与出租人的纠纷涉入诉讼，标的物被保全，无法生产造成的。被上诉人违约造成的一系列法律后果当然要由被上诉人承担，与出租人刘金超无直接因果关系。上诉人在转租期内多交纳3万元房租，却未能使用租赁物进行生产，该部分理应退还。三、一审鉴定程序存在严重错误，鉴定过程违背基本客观规律和常识，完全丧失公信力。本案鉴定，未经上诉人选择、亦未通知上诉人到场，就指定由当地鉴定机构鉴定，违反相关规定。现场被破坏，与两年前损坏情况有巨大差异，本案损失无法鉴定，上诉人当场对鉴定程序违法提出异议，并拒绝签字。四、一审判决适用法律错误。《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确未经出租人同意转租房屋的为非法转租，转租合同定性为无效。《合同法》第五十二条、第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。
被上诉人李万强辩称，一、上诉人的第一条上诉理由不成立。1、双方签订的租赁合同，是双方真实意思的表示，不违反《合同法》第五十二条的规定，合法有效，无权转租根据《合同法》第二百二十四条规定，只授予出租人一项合同解除权，（2014）临商初字第133号民事判决，租赁物所有人刘金超只要求解除其与被上诉人的租赁合同，并被法院支持。2、刘金超的证言是对事实真相的还原和负责任的说明。3、本案纠纷属于租赁合同纠纷，属于债权纠纷，不属于物权纠纷。交付租赁物时完好无损，合同解除时租赁物损坏严重，上诉人应按照双方合同第四条的约定承担赔偿责任。（2014）临商初字第133号民事判决中，上诉人已经承认损坏了院内部分院墙，水泥路面，承诺修复。二、上诉人反诉请求没有事实和法律根据，应当驳回。诉讼保全的行为人是刘金超，且上诉人一直在正常生产经营。上诉人主张查封期间的损失应向刘金超提出，不属于本案审理范围。三、一审诉讼程序正确。被上诉人申请评估时，要求由法院指定评估机构，不同意与上诉人协商。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条的规定，人民法院可以采用随机方式确定评估、拍卖机构。上诉人经通知参加现场勘验，一审期间未就鉴定程序问题提出任何证据证明，未申请重新鉴定，说明上诉人对鉴定结论是认可的。四、一审判决适用法律正确。综上，请求二审法院根据查明的事实，驳回上诉，维持原判。
李万强向一审法院起诉请求：1、判令二被告将被损坏的承租财产更新维修好或支付维修保证金30万元；2、本案诉讼费由二被告承担。
李波、秦付强向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人返还房租30000元，并赔偿111472元；2、本诉及反诉费、鉴定费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2010年3月18日，刘金超与李万强签订租赁合同及租赁清单，刘金超将临邑超盛公司的房屋、场地、出入厂道路、120吨地中衡等租赁物出租给李万强使用，租赁期限为5年，自2010年3月18日起至2015年3月17日止。租赁合同第四条约定，在租赁期间乙方无权将甲方的任何资产出租或转让或抵押给第三方，并约定保留超盛建材原三间办公室自用。双方还就租金、租金交纳方式、租赁资产使用管理等事项作了约定。合同签订后刘金超将租赁物交付原告。2011年9月23日，原告李万强与被告李波、秦付强签订合同，将厂区所有的房屋、场地、出入厂道120吨地中衡租赁给两被告，约定保留超盛建材原三间办公室自用，租赁期限自2011年10月1日至2014年9月30日止，租金每年6万元。双方亦就租金交纳方式、租赁资产使用与管理事项作了约定。合同签订后两被告接手租赁物。同时李万强使用租赁物厂内的东南角做沙子生意，山东临邑超盛新型建材有限公司使用租赁物厂内五间房屋中间的三间房屋。后租赁物出现损坏，刘金超于2014年3月25日向临邑县人民法院提起诉讼，法院判决解除刘金超与李万强的租赁合同，李万强将租赁清单中的租赁物返还刘金超，李万强支付原告租赁物保证金30万元，该案中刘金超申请对李万强的财产进行了查封，但实际查封的为本案被告李波、秦付强的财产，后解封。
为确定租赁物损失的实际价值，原告李万强申请对本案所涉租赁物的损坏的修复费用进行评估，一审法院技术室依法委托山东明信价格评估有限公司进行评估，价格评估结果为：标的租赁物在价格评估基准日清理修复费用价值为：287700元，其中：1、租赁场地内院墙185米，平均清理修复高度2.2米，红砖、水泥砂浆砌筑。确定标的院墙的清理修复费用为40700元；2、租赁场地内的混凝土平台17**㎡，厚14㎝。确定标的混凝土平台的清理修复费用为174700元；3、租赁场地内的五间房屋前厦，长20.5米，宽1.5米，内檐高3.2米，外高2.8米，铝合金围护，上顶方管、玻璃瓦。确定标的五间房屋前厦的清理修复费用为13700元；4、大门到国道路面275㎡，大门内侧及地磅周围路面240㎡，均为混凝土砌筑，厚约17㎝。确定标的路面的清理修复费用为58600元。
一审法院认为：原告李万强与被告李波、秦付强签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，合法、有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租合同未经出租人同意，出租人有权解除转租合同，转租合同并不当然无效。根据原、被告之间签订的租赁合同第四条：“甲方向乙方交接的房屋、厂房其门窗应完整无损，租赁结束后，乙方交还所租赁的房屋、厂房时其门窗应完整无损”。被告主张租赁物在其承租前，原告李万强承租时租赁物就已损坏，并未提交证据证明，应当承担举证不能的后果。根据合同约定，被告李波、秦付强有责任检查原告向其交付的租赁物的完整性，就交付时租赁物出现的损坏向原告主张权利，而被告未向原告主张，应推定为交付租赁物时租赁物完好。租赁物所有人刘金超起诉原告李万强时，两被告仍在租赁，租赁物损坏已产生，根据原、被告的租赁合同，被告有义务对租赁物的损坏进行修复，并对未及时修复产生的扩大损失承担责任。
庭审中，原告李万强提出对本案所涉租赁物的损坏的修复费用进行评估，一审法院技术室依法委托山东明信价格评估有限公司进行评估，被告主张程序不合法但未提交证据证明，且评估时被告亦在场，该评估报告应予采信。其中原告主张租赁场地内院墙185米的损失，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、《中华人民共和国合同法》第二百一十八规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任”，合同中对该部分没有约定损坏后责任承担及其维护责任，原告李万强、山东临邑超盛新型建材有限公司、两被告均使用租赁物，均应及时修复损坏防止产生扩大损失，因两被告使用大部分租赁场地，院墙因使用产生的损坏较少，多为自然损耗及未及时修复产生的损失，一审法院酌情认为由两被告对该部分损失承担30%较为适宜，评估报告中该部分的清理修复费用为40700元，两被告应承担12210元。原告对租赁场地内的混凝土平台17**㎡的损失主张，根据原、被告合同约定两被告有责任保证租赁物的构件台面、路面完好无损，如有损坏，恢复原状，修复厚度为12公分，该平台为两被告使用，两被告对该损失应承担全部责任，评估报告中该部分的清理修复费用为174700元，应全部由两被告承担。租赁物厂内的房屋五间，被告只租赁两间，房屋的前厦多为自然损坏，但原、被告合同约定交还所租赁的房屋、厂房时其门窗应完整无损，两被告有义务对租赁房屋的损坏进行修复，评估报告中五间房屋的清理修复费用为13700元，被告应承担房屋两间的损失，原告并未对被告使用的租赁的两间屋中间的空间进行举证，因此被告只承担两间房屋的清理修复费5480元。原告主张大门到国道路面275㎡，大门内侧及地磅周围路面240㎡的损失，因两被告使用大部分租赁厂地，其经营石子粉碎和加工生意对该部分损坏的产生作用较大，原、被告合同约定两被告有责任保护租赁物的路面完好无损，如有损坏，恢复原状，两被告对该部分损坏负有主要责任，但原告李万强使用租赁物厂内的东南角做沙子生意对该部分的损坏也有一定的影响，故酌情两被告对该部分损失承担80%的责任，评估报告中该部分的清理修复费用为58600元，两被告应承担46880元。
被告（反诉原告）李波、秦付强主张因为刘金超申请采取保全措施致使两被告于2014年3月21日停产故要求原告（反诉被告）返还租赁费30000元并承担损失111472元，两被告提交证据证明已交纳租赁费至2014年9月30日，原告主张该损失是刘金超申请采取保全由法院查封产生的，因该查封不是因本案原告李万强申请进行的查封，且作为反诉，对于案外人刘金超是否承担责任及承担责任的比例本案无法追加当事人，故两被告可另行主张，本案不宜一并审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十八条、第二百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审法院判决：一、被告（反诉原告）李波、秦付强于判决生效后五日内赔偿原告（反诉被告）李万强租赁物损失239270元；二、驳回原告（反诉被告）李万强其它诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李波、秦付强诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，保全费2020元，由被告李波、秦付强承担6840元，原告李万强承担980元。反诉费1565元，由反诉原告李波、秦付强承担。
本院审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议的焦点问题为上诉人李波、秦付强与被上诉人李万强签订的房屋租赁合同是否有效？一审鉴定程序是否合法？
关于第一个焦点问题：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”未经出租人同意，承租人转租，该条规定赋予出租人的权利是可以解除合同。基于此规定，（2014）临商初字第133号民事判决书判决解除了刘金超与被上诉人李万强之间的租赁合同，但同样根据上述法律规定，出租人解除合同，并不意味着上诉人与被上诉人之间签订的转租合同当然无效。上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为合法有效合同。且（2014）临商初字第133号民事判决书生效，刘金超与被上诉人的租赁合同解除时，在此之前本案转租合同已经到期，转租合同已经履行完毕。上诉人认为未经出租人同意转租即为非法转租，转租合同无效的观点，没有法律依据，不能成立，本院不予采纳。被上诉人基于转租合同关系，依据与上诉人签订的租赁合同约定及相关法律规定，有权要求上诉人赔偿租赁物损失。
关于第二个焦点问题：上诉人认为鉴定程序存在严重错误，未通知其到场选择鉴定机构，未经其选择鉴定机构就指定鉴定机构，但上诉人未提交证据证明。上诉人称鉴定机构现场勘验时其在现场并对程序违法提出异议，并离开现场拒绝签字，亦未提交证据证明。一审庭审时，上诉人不认可评估报告，但并未申请重新鉴定。一审法院认为评估报告应予采信，并无不当。
另外，对上诉人的反诉请求主张，一审法院认定正确，处理得当，本院不再赘述。
综上，上诉人李波、秦付强的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人李波、秦付强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹 勇
审 判 员 高红梅
代理审判员 孔祥龙
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 袁 帅