浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙07民终4472号上诉人（原审原告）：杜弘凯，男，1993年9月15日出生，汉族，住金华市婺城区。委托诉讼代理人：周晓晓，浙江八咏律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅慷，浙江八咏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：浙江新华基置业有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区八一南街永盛楼五楼。法定代表人：陆旭宾，经理。委托诉讼代理人：姜丽珍，浙江泽鉴律师事务所律师。上诉人杜弘凯为与上诉人浙江新华基置业有限公司（以下简称新华基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院〔2016〕浙07**民初6388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杜弘凯的上诉请求：一、撤销原判，依法支持上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院部分事实认定不清，适用法律错误。一、涉案房屋二楼北卧室的层高不足合同约定的3.3米，被上诉人交付的商品房不符合合同约定。1、三楼楼面作下降处理同时要满足二楼北卧室高达到3.3米的前提是二楼楼面也作相应的下降处理，而涉案房屋二楼北卧室未作下降处理，争议的房间层高不可能达到同层其他房间的高度。2、一审法院认定一楼楼面标高-0.13m，二楼楼面标高3.47m，三楼楼面标高6.65m的事实错误。3、涉案二楼北卧室对应的三楼是露台，该房间应适用屋顶层层高的计算方式，层高为3.05米，没有达到合同约定的3.3米。即使采用一审认定的计算，北卧室的层高不可能达到3.3米。二、合同约定被上诉人应当向上诉人交付的涉案房屋的土地使用权初始登记证书或者证明，而非被上诉人在合同签订之前就已经取得的整个项目的土地使用权初始登记证书。1、整个项目的土地使用权证书是开发商签订《商品房买卖合同》的必备条件之一，根本无需在合同中再一次约定期限要求开发商办理整个项目的土地使用权初始登记。2、如果合同约定土地使用权初始登记是整个项目的土地使用权初始登记，那么即使出卖人将整个项目的土地使用权初始登记交付给买受人，买受人也无法办理转移登记，无法实现合同目的。3、一审法院对《商品房买卖合同》第十六条约定错误认定。4、从房地产交易实务看，开发商在和买受人签订《商品房买卖合同》后需要交付给买受人用以办理转移登记的权属证书或证明。综上，被上诉人在2014年9月30日未办理完成该套商品房的土地使用权初始登记的，应按照合同的约定在2014年9月30日后开始计算，承担违约责任。三、一审法院认定涉案工程已经在2014年6月27日组织竣工验收，并取得了建设工程竣工验收备案证明，因此被上诉人交付商品房的条件满足合同的约定，但一审法院并没有认定实质上涉案工程并不满足竣工验收的条件，被上诉人违法组织竣工验收骗取竣工验收备案证明的事实。四、房屋存在的部分质量问题上诉人和被上诉人已经确认，在整改方案中，除了渗水、裂缝等一般质量问题之外，还存在“保温层没有做”这一违反设计图纸要求和国家强制性规定的问题。被上诉人应该继续履行合同，完成设计文件所有的施工任务后重新竣工验收。综上，一审法院认定事实和适用法律错误。新华基公司辩称：涉案房屋北卧室的高度是符合合同要求的。原审法院根据平面图和建筑整体高度认证均得出二楼北卧室是符合合同约定的。三楼阳台露台的楼面应低室内，故作了一个下降处理。意在说明杜弘凯通过对涉案商品房二楼北卧室的内墙剖面所测量层高并不足以说明其实际层高。原审法院认定层高是根据我国住宅设计规范即二楼三楼的楼面之间的垂直距离。不论是根据平面图之间与结构层之间的标高距离还是完成面之间的标距离计算都已经达到了三米三。上诉人杜弘凯对二楼北卧室的层高计算是不合理的。第二，关于商品房买卖合同第十六条的约定，一审法院的认定符合事实，16条约定的土地和房屋产权初始登记系数大证，而非完成分割转移后的小证。16条条款的约定目的是为顺利进行商品房小证的分割和转移，并非是实质意义上的交付。浙江新华基有限公司已经于2010年10月29日取得了整综土地使用权证，完成了初始登记即完成16条约定的义务。并未违反该条规定。第三，关于上诉人所诉称的竣工验收备案表，是浙江新华基置业有限公司组织验收但该工程也是经过质量监督部分验收合格的，而并非新华基公司单方面的验收。该工程的竣工验收备案表足以证明工程系合格而非杜弘凯所称的工程未达到验收合格标准。新华基公司的上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人的所有诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、杜弘凯商品房的土地转移登记与房屋权属证书、契证系其自行委托绿城物业服务集团有限公司金华分公司和金华市华之家房地产资讯代理有限公司共同办理，并非委托新华基公司办理。2、原审法院适用《最高人民法院》第十八条错误。杜弘凯辩称：第一，商品房买卖合同约定委托新华基办理转移登记。杜弘凯是按新华基的指示交付相关的税费的。一审法院认定的事实是正确的。本案中转移登记的条件新华基并没有按16条的约定完成。不管是新华基办理转移登记还是委托物业公司办理，都是无法完成的事实。第二，本案所涉的房屋，新华基在2014年11月17日才完成初始登记。本案所涉新华基公司整个项目开发用地的土地使用权就应该在2012年10月29日注销抵押，一直到2015年5月22日才注销抵押。根本无法办理本案所涉土地的分割证明。本案所涉房屋的转移登记的延误理应由新华基公司来承担。第三，一审法院依据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的适用若干问题的解释第18条的有关规定，作出的判决由新华基公司承担转移登记的延误责任。其结果，杜弘凯是支持的。但因为有合同第16条约定，选择合同的约定，按杜弘凯一审的诉请及一审的判决更符合法律的规定，符合公平正义。综上，新华基公司的上诉请求及事实理由没有依据，二审法院应当驳回新华基公司的上诉请求。杜弘凯于2016年6月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.新华基公司向杜弘凯支付违约金（交付的商品房不符合建设工程竣工验收要求、未按图施工承担逾期交付的违约责任，违约金自2014年6月30日按日万分之一暂计至2016年6月15日为479050元，之后至实际满足建设工程竣工验收质量要求之日的违约金按已付房款670万元以日万分之一计算）；2.新华基公司向杜弘凯支付因交付的商品房层高不符合合同约定的赔偿金50000元；3.新华基公司向杜弘凯支付逾期取得土地权属证书的违约金339020元（按合同约定从2014年10月1日以已付房款的日万分之二算至2015年6月11日）；4.新华基公司限期一个月内完成北二环西路2999号御园4-2幢102室房屋修缮整改至合同及建设工程竣工验收合格的要求；5.诉讼费由新华基公司承担。一审法院认定事实：新华基公司系位于金华市北二环××号御园楼盘的开发商，其于2010年12月29日取得楼盘所涉地块的土地使用权证书【证号为：金市国用（2010）第3-18416号】。2012年11月20日，杜弘凯与新华基公司签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：（第三条买受人所购商品房的基本情况）买受人购买的商品房为该楼盘4-2幢102室，用途为住宅，结构为钢混，层高3.3米；（第五条计价方式与价款）单价为20863.18元/平方米，总价款670万元；（第七条付款方式及期限）买受人应于2012年11月20日支付房款268万元，余款402万元在接到出卖人以书面形式通知7天内，办理银行按揭贷款手续前付清房款；（第九条交付期限及条件）出卖人应当在2014年6月30日前将符合如下条件的商品房交付给买受人使用：1.经竣工验收合格、取得建设工程竣工验收备案证明，2.取得法律、行政法规规定应由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；（第十条出卖人逾期交房的违约责任）逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金；（第十二条交接）商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行校验交接时，出卖人应出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在该商品房交房验收中及其后如发现的除主体结构质量问题外（主体结构质量验收已合格的前提下）的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和本合同约定在保修范围内及保修期限内承担保修责任，买受人不得拒绝房屋交付。买受人以此为由拒绝交付的，出卖人不承担逾期交付的责任；出卖人按合同约定的时间通知买受人交付的，如果买受人在出卖人发出房屋交付通知书中告知的期限内未能办理交房手续的，视同交付给买受人使用，并且从通知交房截止日次日起交纳物业管理服务费，已办理交房手续或上述视为交房的情况下，无论是否占有使用该商品房，买受人均应按合同和物业管理合同等规定，承担作为房屋所有人的一切义务和法律责任。（第十六条关于产权登记的约定）出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，负责申请商品房所有权初始登记，取得《房屋所有权证》；出卖人承诺于2014年9月30日前取得初始登记的有关权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理所购商品房的转移登记；出卖人未能按照约定的期限交付权属证书或登记证明的，如逾期时间在90日以内的，按已付价款的2%承担违约责任，如逾期时间在90日以后且买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。（第十八条保修责任）商品房实行保修制度。买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。新华基公司向杜弘凯交付的《御园产品说明书》中第四章结构第三条标准层层高约定，高层住宅标准层层高为3米，排屋住宅首层层高为3.6米，二、三层层高为3.3米。合同签订后，杜弘凯按约支付了房款。2014年6月27日，新华基公司就涉案金华御园（东区）一期一标3-1#、3-5#、4-1#、4-2#、4-7#、4-8#、4-12#、4-13#工程（计容积38846.51㎡）取得编号为32100020140627102号《房屋建筑工程竣工验收备案表》。2014年6月24日，新华基公司向杜弘凯寄送《入伙通知书》，通知其御园“东区一期”已建成且通过政府验收，4-2#楼102室可以交付使用，请在收到通知后于2014年6月30日9时-17时到御园销售服务中心办理交房手续。同时，该通知书中写明，如不能在通知载明的时间内办理交房手续的，按约定该商品房自交付期满第二日起即视为交付，房屋的风险责任均自该日起转移。杜弘凯于2014年8月18日办理了交房手续，后于8月22日向小区前期物业服务企业即绿城物业公司支付了办理房屋所有权证书、土地使用权证书及他项权证书所需的费用201370元，并支付了办证服务费300元。2014年9月12日，绿城物业公司与华之家公司签订《房产三证代办合作协议》，将办证服务事宜委托给华之家公司办理。2015年6月11日，杜弘凯所购商品房完成了土地使用权登记。2016年4月7日，新华基公司就金华御园东区一期一标排屋4-2#楼客户投诉处理事宜召开协调会，主业方、施工方、设计单位均派代表参加。新华基公司工程部形成会议纪要一份，主要内容为，针对杜军（杜弘凯父亲）所提出的十九条问题，与会各方逐条进行了现场核对，并进行了讨论沟通，形成如下意见：1.杜军所购买的金华御园排屋4-2-102户主体结构上不存在问题，杜军所提问题，经核对，大部分符合设计图纸相关要求，并不存在问题，但确实存在一定的渗水，这些小问题不影响房屋的正常使用。2.本着解决问题的态度，为业主负责，尽可能让业主满意的原则，对杜军所提要求，同意进行一定整改。具体整改由施工单位进行，提出相应整改方案，具体整改方案见附件。针对杜军所列问题，除第十二条、第十四条（二屋客卧层高为3m）及第十六条未予回应外，施工单位基业建设公司均一一提出整改方案。2016年5月6日，新华基公司工程部向杜军发送《联系函》，主要内容为，根据专题协调会的相关书面纪要，针对住宅内目前存在的部分施工质量瑕疵问题，该公司已准备好相关材料及施工人员，但事后因业主方未提供进户门钥匙，导致无法开展整改工作。希望业主尽快提供进户门钥匙，以便尽快安排整改。次日，该邮件显示已妥投。其后，杜军以业主方尚未与新华基公司谈妥赔偿事宜为由，未配合整改。另查明，《中华人民共和国民用建筑设计通则》GB-50352-2005中第2.0.14条层高规定为：建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层（完成面）至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。《中华人民共和国住宅设计规范》GB50096-2011中第2.0.9条对层高术语的规定为：上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。庭审中，杜弘凯表示二楼北卧室经其手工测量为3.05m，除对该房间层高有异议外，对其它房间的层高无异议。金华御园东区（一期）法排4-2#楼竣工图墙身大样9-9中，一楼楼面标高-0.13m，二楼楼面标高3.47m，三楼楼面标高6.65m，其中二楼与三楼建筑层标注：面层做法详装修（预留30）、40厚C20配筋刚性防水砼、30厚岩棉板保温层、20厚1：2.5水泥砂浆找平层、最薄处30厚C20细石砼找坡。同一张竣工图右侧墙身大样11-11中，一楼楼面标高-0.13m，二楼楼面标高3.47m，三楼楼面标高6.77m。一审法院认为：双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，依法成立且合法有效。双方应按约定全面履行各自义务。本案双方的主要争议在于：一、涉案争议商品房层高是否符合合同约定。双方签订的《商品房买卖合同》及新华基公司交付的《产品说明书》均约定争议商品房二楼层高为3.3m。根据住宅设计规范，二楼北卧室的层高应为2楼、3楼楼面之间的垂直距离。杜弘凯提交的竣工图墙身大样9-9系涉案商品房二楼北卧室的内墙剖面，因设计常规及行业习惯，三楼室外阳台、露台的楼面应低于室内，故对三楼楼面作了下降处理，仅依据该内墙剖面并不足以说明二楼北卧室的层高。本案层高判断应结合如下两方面分析：1.平面图。平面图中，涉案二层北卧室的标高为3.47（结构）、3.6(建筑)，三楼标高为6.77（结构）、6.9（建筑）。该平面图中建筑高度的标高与墙身大样9-9的建筑标高一致，涉案二层北卧室第二、三楼建筑面层之差为3.3m的事实，可予确认。2.建筑整体高度。根据商品房买卖合同，一-三楼层高分别为3.6m、3.3m、3.3m，该建筑物的整体高度（至闷顶）应为10.2m，杜弘凯提交的竣工图墙身大样9-9显示至闷顶层的层高为10.2m，符合上述整体高度要求，且杜弘凯对除该北二层卧室外其余层高无异议即对一、三层的层高予以认可的情况下，可以认定北二层卧室层高已达3.3m。杜弘凯所称三楼楼面未做保温层导致层高不足，但未提交相应证据证明，新华基公司亦未在整改方案中予以认可，原审法院对此不予确认；且保温层是否实际施工，与层高设计并无关联。综上，杜弘凯诉请的二楼北卧室层高不足3.3米的依据不足，不予支持。二、商品房是否达到交付条件及新华基公司是否应承担逾期交付符合合同规定商品房的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件为：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。而涉案工程已于2014年6月27日由建设、勘查、设计、施工、监理五方单位参与验收，综合验收结论为合格。合同约定的交付条件已经成就，杜弘凯亦已接收房屋，且其亦无证据证明涉案商品房存在房屋主体结构或其它重大质量问题，杜弘凯以涉案商品房未达竣工验收条件、应承担逾期交付违约责任的请求，无事实与法律依据，不予支持。三、房屋是否存在瑕疵及新华基公司是否应承担相应的修缮义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》，出卖人在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题应履行保修义务。建设方、设计单位、施工单位及业主杜军召开涉案商品房质量问题协调会上，新华基公司承认房屋存在一定渗水等未涉房屋主体结构的问题，施工方基业建设集团有限公司御园项目部已针对上述问题作出相应整改方案。2016年5月6日，新华基公司已向杜弘凯方发送要求杜弘凯提供钥匙以便整改的《联系函》，后杜弘凯方未予配合；新华基公司已作出整改方案，并尽到相应通知协调义务，房屋至今未整改的原因不在出卖人新华基公司，杜弘凯要求新华基公司限期一个月完成商品房整改至竣工验收合格的诉请，无事实与法律依据，原审法院不予支持。四、新华基公司是否具有代为办理商品房权属证书的义务，如新华基公司负有该项义务，是否存在迟延履行的情形。1.合同义务。双方《商品房卖合同》第十六条的约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记……负责申请商品房所有权初始登记……”，据其文义解释，新华基公司负有在2014年9月30日前取得产权、土地使用权初始登记的义务，而非在此期限前取得所购商品房的权属证书。初始登记是指开发商向相关行政主管部门申报经审核后取得大产权证，此系今后办理转移登记（向开发商购买商品房的买受人办理个人产权登记）的前提。因此，合同中载明的违约金计算方法也是针对逾期交付初始登记证书或登记证明所作出的约定。而新华基公司已于约定的期限前完成了初始登记手续并取得登记证明，杜弘凯要求新华基公司自2014年10月1日起支付违约金并无相应的事实依据。但双方签订的合同同时约定了“买受人委托出卖人办理商品房转移登记”，即杜弘凯、新华基公司双方之间形成委托办理转移登记的民事法律关系，新华基公司作为受托人应履行相应义务。绿城物业公司系由作为开发商的新华基公司委托的前期物业服务企业，在杜弘凯与物业服务公司未另行签订委托办证协议的情形下，即使杜弘凯将办证所需费用交给物业服务公司，也不应视为转移登记的受托人已变更为绿城物业公司或绿城物业公司转委托的他人。对新华基公司主张的杜弘凯委托第三方办理权属证书的答辩意见，不予采信。2.是否迟延履行及违约金计算方式。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的有关规定，即使双方未针对办理转移登记的履约期限及违约金计算方式进行约定，新华基公司也应在商品房交付后90日之内完成转移登记手续。杜弘凯于2014年8月22日即已支付了办证所需费用，而所购商品房至2015年6月11日方才完成权属登记，已构成迟延履行，而新华基公司也未提供相关证据证实迟延履行系由不可归责于自身的原因造成，故应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿因迟延办理权属登记所造成的违约损失。因违约金属“约定损失”范畴，在无约定的情形下不应表述为违约金，对杜弘凯的诉请表达应予纠正。综上，对杜弘凯诉讼请求中的合理合法部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、浙江新华基置业有限公司于判决生效之日起10日内支付杜弘凯逾期办理权属登记损失204294.17元（自2014年11月22日起按已付房款6700000元的中国人民银行同期同档贷款利息计至2015年6月11日止）；二、驳回杜弘凯的其他诉讼请求。如新华基公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12480元，依法减半收取6240元，由杜弘凯负担4680元，浙江新华基置业有限公司负担1560元。本院二审期间，新华基公司未有证据提供。杜弘凯向本院提供了证据1、不动产登记查询单二份，证明本案商品房的初始登记是在2014年11月17日完成的；本案商品房所涉及的整个项目的土地使用权书在2015年5月22日办理注销抵押登记，一审被告不可能在合同约定的时间内即2014年9月30日前对本案商品房的土地使用权进行分割登记和交付；转移登记完成延迟至2015年6月11日的事实。证据2、入伙须知一份，证明浙江新华基置业有限公司已经于2014年6月17日委托绿城物业服务有限公司金华分公司对本案商品房所在的小区实施物业管理服务，并代为收取杜弘凯需要交纳的物业服务费及相关手续。新华基公司对证据1、2的真实性均无异议，但认为并不能达到杜弘凯的待证目的。本院对证据1、2的真实性予以认定，但根据证据1并不能直接认定新华基违反合同第十六条约定，对约定的内容双方存在争议。仅凭证据2也不能认定是新华基公司是转委托给绿城物业服务有限公司金华分公司办理相关的产权证书。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：关于涉案争议商品房层高是否符合合同约定的问题。根据住宅设计规范，二楼北卧室的层高应为2楼、3楼楼面之间的垂直距离。平面图中，建筑高度的标高与墙身大样9-9的建筑标高一致，涉案二层北卧室第二、三楼建筑面层之差为3.3m。根据商品房买卖合同，一至三数层高分别为3.6m、3.3m、3.3m，整体高度应为10.2m。杜弘凯提交的竣工图墙身大样9-9显示至闷顶层的层高为10.2m，符合上述整体高度要求。在杜弘凯对除该北层卧室外其余层高无异议的情况下，原审法院据此确定北二层卧室层高已达3.3m，并无不当。关于杜弘凯主张新华基公司逾期办证的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人承诺于2014年9月30日前取得……权属证书”，这里的权属证书指的是涉案商品房的初始登记，新华基公司已于约定期限前完成了初始登记手续并取得登记证明，杜弘凯依据《商品房买卖合同》第十六条约定主张新华基置业公司因逾期交付土地使用权证而应承担违约金的意见依据不足，不能成立。新华基置业公司上诉要求驳回杜弘凯的诉讼请求的上诉意见，本院予以支持。杜弘凯要求支持其一审诉请的上诉意见，不予支持。原判认定基本事实清楚，适用法律和实体处理欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院〔2016〕浙07**民初6388号民事判决；二、驳回杜弘凯的诉讼请求。一审案件受理费6240元，二审案件受理费12480元，均由杜弘凯负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄玉强代理审判员  郑望鑫代理审判员  谭雪梅二〇一七年六月二十三日代书 记员  金巧芳