广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终1182号
上诉人（原审原告）：何志强，男，1959年12月11日出生，汉族，身份证住址为佛冈县。
委托代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：梁海峰，广东金亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘坚洪，男，1970年2月24日出生，汉族，住佛冈县。
原审第三人：中国人民解放军广东省佛冈县人民武装部。住所地：佛冈县石角镇环城西路**号。
法定代表人：谭华军，部长。
委托代理人：刘勇平，男，系该武装部工作人员。
上诉人何志强因与被上诉人刘坚洪、原审第三人中国人民解放军广东省佛冈县人民武装部（以下简称佛冈武装部）土地租赁合同纠纷一案，不服佛冈县人民法院（2013）清佛法民二初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：佛冈县石角镇通泰物业代理成立于2005年10月17日，系个体工商户，所属行业为房地产中介服务，经营者为刘坚洪。2009年3月1日，佛冈武装部（甲方）与佛冈县石角镇通泰物业代理（乙方）签订了一份《场地租赁协议》，约定由乙方租赁甲方的国防训练基地空地面积9240平方米，使用期限至甲方单位兴建大楼为止。租赁期间如因场地需动工兴建大楼，甲方须提前两个月通知乙方，乙方无条件退出场地，甲方不作任何补偿。场地租金每月1300元在每月五号前由乙方缴交给甲方，押金3000元在乙方退场后三天内由甲方无息退回给乙方。租赁期间允许乙方与其他方合作开发、经营。双方在协议上签名并盖章。同年6月1日，刘坚洪以佛冈县石角镇通泰物业代理名义与案外人林谷添签订一份《场地租赁协议》，刘坚洪将其租赁佛冈武装部的国防训练基地中面积约1000平方米空地租赁给案外人林谷添使用。2009年11月2日佛冈县石角镇通泰物业代理因升级为企业经佛冈县工商行政管理局核准予以注销。2009年12月10日，佛冈县通泰物业有限公司（以下简称通泰物业公司）经工商部门核准成立，企业类型为有限责任公司，所属行业为房地产中介服务，公司法定代表人为刘坚洪，投资者为刘坚洪及其前妻陈晓燕。2010年3月7日，通泰物业公司与案外人周志光签订了一份《场地合作协议》，将刘坚洪租赁佛冈武装部的国防训练基地中面积约4000平方米空地租赁给案外人周志光使用。周志光使用该土地期间，又将面积为1000平方米的土地转租给邝廷飞使用，邝廷飞利用该地经营补胎生意至2011年10月。2011年2月11日，何志强作为乙方与通泰物业公司作为甲方签订了一份《场地租赁协议》，协议约定：一、甲方提供场地为佛冈县武装部国防训练基地空地面积约1000平方米（要留出一条六米宽路），东至修车租地界，南至公路边，西至英佛公路，北至林谷添租石界。使用期限从2011年3月8日至佛冈县武装部国防训练基地动工兴建大楼为止。……三、租赁期间如因场地需动工兴建大楼房屋，甲方须提前叁个月通知乙方，乙方无条件退出场地，甲方不作任何补偿。如乙方因某种原因不能经营下去，需提前两个月通知甲方并在提出的期限内退场，退场后甲方每月贰仟计算退回给乙方已交租金。四、场地租金每年分两次缴交，每次共壹万元交给甲方，押金贰仟元整，在乙方退场后三天内由甲方无息退回押金给乙方。……六、本协议自签订之日并交付押金生效，如有未尽事宜，可协商补充条款，但对任何一方不得擅自变更条款或解除协议，否则视其违约方必须赔偿对方违约金叁拾万元正，同时终止协议，发生的权利义务关系不变。……等条款。协议由何志强和刘坚洪签名并加盖通泰物业公司公章。当日何志强支付6个月（3月8日至9月8日）租金10000元和2000元押金，并由通泰物业公司开具收款收据给何志强收执。2011年8月17日佛冈武装部向刘坚洪发出《关于终止场地租赁协议的通知》，要求刘坚洪于2011年10月20日前将训练基地交还佛冈武装部并停止收取租金。同年10月刘坚洪将佛冈武装部收回训练基地事宜告知何志强。2013年3月15日何志强以通泰物业公司一直未能交付土地造成其巨大经济损失为由，向原审法院提起诉讼，请求判决通泰物业公司赔偿租金、押金及违约金共32.4万元（其中双倍返还租金、押金2.4万元，违约金30万元），通泰物业公司承担诉讼费。通泰物业公司在答辩期间向原审法院提起反诉，认为签订协议之日已将租赁场地交给何志强使用，何志强除交付10000元租金后，从2011年下半年算起，何志强共有30000元租金未支付。2011年3月10日刘坚洪与何志强签订《土地权属转让合同》，约定刘坚洪所承租的佛冈武装部训练基地的使用支配权和发生的效益归何志强拥有，何志强只需负责按合同规定的数额支付金钱给刘坚洪。由于何志强未履行上述合同，造成刘坚洪巨大损失，请求判令何志强支付场地租金30000元，判令何志强支付从2011年3月至2013年3月止代收取林谷添租金共50000元并承担全部诉讼费。原审法院经开庭审理于2014年2月21日作出（2013）清佛法民二初字第164号民事裁定书，认为通泰物业公司并非合同当事人，不是本案合适被告，裁定驳回何志强的起诉和驳回通泰物业公司的反诉。2014年12月23日，原审法院作出（2015）清佛法审监民再字第1号民事裁定，认定原裁定错误，符合再审条件，决定对本案进行再审。原审法院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2015年6月10日作出（2015）清佛法审监民再字第1号民事裁定书，裁定撤销原审法院（2013）清佛法民二初字第164号民事裁定，本案由原审法院继续审理。本案在继续审理过程中，查明原通泰物业公司已于2015年4月8日因股东决议解散而被佛冈县工商行政管理局核准注销。经原审法院释明，何志强于2015年9月18日书面申请原审法院将本案被告通泰物业公司变更为该公司股东刘坚洪、陈晓燕，后于同年10月22日书面提出撤销对陈晓燕作为本案被告的申请。同时，作为公司股东的刘坚洪和陈晓燕的法定代理人陈谷佳、潘灶兰分别于2015年10月19日、30日向原审法院书面申请撤回对何志强的反诉。
另查明：刘坚洪与陈晓燕原系夫妻关系，双方于2011年4月12日办理离婚登记手续，陈晓燕系××患者。
原审法院认为：本案是土地租赁合同纠纷。根据《中国人民共和国公司登记管理条例》第四十五条“经公司登记机关注销登记，公司终止。”的规定，本案通泰物业公司已被工商部门注销，因而通泰物业公司已终止。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（三）项“作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的”中止诉讼的规定，鉴于通泰物业公司的权利义务承受人为该公司股东刘坚洪、陈晓燕，××患者，何志强变更本案被告为该公司股东刘坚洪并放弃对陈晓燕的起诉，是其处分诉讼权利的行为，原审法院依法予以准许。同时，作为通泰物业公司股东，刘坚洪及陈晓燕的法定代理人陈谷佳、潘灶兰共同撤回对何志强的反诉，亦是其自行处分诉讼权利的行为，是其真实意思表示，原审法院予以准许。本案争议的焦点是通泰物业公司是否违反合同约定未将租赁地交付给何志强使用，刘坚洪应否双倍返还租金、押金共2.4万元和违约金30万元。
首先，通泰物业公司有否违反合同约定的问题。何志强与通泰物业公司签订《场地租赁协议》前，何志强与通泰物业公司法定代表人即刘坚洪曾到租赁场地勘验过，因而在合同中明确租赁地为面积约1000平方米的空地及四至范围，该《场地租赁协议》是双方的真实意思表示，没有违反相关法律、法规的规定，是合法有效的合同。合同签订当日，何志强按合同约定支付了当年的第一笔租金及押金。何志强起诉认为通泰物业公司在与其签订《场地租赁协议》之前，就已将该场地租给案外人邝廷飞，邝廷飞一直占有和使用涉案土地，导致何志强未能使用涉案土地，何志强为此在本案第一次庭审时申请了邝廷飞作为证人出庭作证，并在本案第二次庭审时提供了一份邝廷飞出具的《证明材料》。从邝廷飞出庭作证证言及原审法院（2014）清佛法民二初字第649号案勘查现场时对邝廷飞所作的调查笔录可知，邝廷飞是周志光叫过去修车并与周志光签订租用场地合约的，周志光转租给邝廷飞使用的土地与何志强承租通泰物业公司的土地相邻，庭审中何志强亦确认《场地租赁协议》中约定的“东至修车租地界”即为周志光的修车地。由此可见，何志强提供的邝廷飞出具的《证明材料》与邝廷飞本人证人证言和原审法院对其所作的调查笔录内容不相符，因此，原审法院不采信该《证明材料》。通泰物业公司承租第三人的国防训练基地面积9240平方米，将该基地面积约4000平方米和1000平方米分别转租给周志光、林谷添后，将其余的空地中1000平方米转租给何志强，并明确了四至范围，通泰物业公司并没有违反合同的约定重复转租土地。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，何志强没有证据证明通泰物业公司在与其签订场地租赁协议之前，就已经将该场地出租给邝廷飞从而违反协议约定的事实，因此，何志强诉请刘坚洪双倍返还租金及违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
其次，对何志强要求刘坚洪双倍返还押金4000元的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”及第九十八条“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，何志强与通泰物业公司签订《场地租赁协议》后，由于第三人根据上级指示拟启动基地大楼建设，于2011年8月17日向通泰物业公司法定代表人刘坚洪发出通知提前收回土地，根据《场地租赁协议》约定，通泰物业公司法定代表人刘坚洪已于同年10月将佛冈武装部收回土地事宜告知何志强，因此，双方的土地租赁关系自然解除。依合同约定，何志强退场后由通泰物业公司无息退回押金给何志强。因此，通泰物业公司应退回2000元押金给何志强。鉴于通泰物业公司已终止，刘坚洪既是该公司的主要股东又是法定代表人，且刘坚洪书面表示对通泰物业公司应承担的相关责任由其本人承接，因此，刘坚洪应承担退回2000元押金给何志强的责任。何志强要求刘坚洪双倍返还押金4000元的诉请，没有法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、刘坚洪自判决生效之日起十日内退回2000元押金给何志强。二、驳回何志强的其他诉讼请求。案件受理费6160元，由何志强负担6110元，刘坚洪负担50元；案件反诉费900元，由刘坚洪负担。
宣判后，上诉人何志强不服原审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。主要事实和理由是：上诉人与被上诉人签订的租赁合同是合法有效的，双方应予履行。租赁法律关系中，交付出租标的物是出租人的基本义务，上诉人已经向被上诉人支付了押金及租金，被上诉人也应履行交付出租物的义务，本案中被上诉人没有提出任何证据证明其已经履行了交付土地给上诉人的义务，依法应承担违约责任。
被上诉人刘坚洪经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原审第三人未对原审判决提出异议。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人何志强上诉请求的范围进行审理。结合上诉人何志强的上诉请求，本案的争议焦点是：通泰物业公司是否违反合同的约定未将涉案租赁土地交付给上诉人使用。
上诉人与通泰物业公司签订的《场地租赁协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反相关法律、法规的规定，是合法有效的合同。首先，《场地租赁协议》已明确涉案租赁土地为面积约1000平方米的空地及四至范围，上诉人也表示在签订合同前曾与刘坚洪到涉案土地上勘验过，理应对涉案土地当时的状况有足够清楚的了解。其次，从原审法院（2014）清佛法民二初字第649号案勘查现场时对邝廷飞所作的调查笔录可知邝廷飞是周志光叫过去修车并与周志光签订租用土地合同的，周志光转租给邝廷飞使用的土地与何志强承租的土地相邻，上诉人也在庭审中确认合同约定的“东至修车租地界”即为周志光的修车地，且上诉人、邝廷飞在涉案模拟图中进行了签名确认。综上，上诉人所称邝廷飞租赁的土地就是其承租的涉案土地的一部分，本院不予采信。合同签订当日，何志强也按合同约定支付了6个月的租金10000元和押金2000元，上诉人主张被上诉人未按合同约定将涉案土地交付给其使用的上诉理由，本院不予采纳。原审法院对上诉人诉请双倍返还租金及违约金不予支持，并无不妥，本院予以维持。对于押金的退还问题，根据合同约定，押金2000元在上诉人退场后三天内无息退回，上诉人要求被上诉人双倍返还押金没有法律和事实依据。
综上，上诉人何志强的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6160元，由上诉人何志强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永术
代理审判员 郑家驹
代理审判员 赖淑雯
二〇一六年六月三十日
书 记 员 汤有金
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。