江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第2480号
上诉人（原审原告）李正磊，居民。
委托代理人程龄杰，江苏金维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）丁沛生，居民。
委托代理人朱守春，江苏它石律师事务所律师。
上诉人李正磊因与被上诉人丁沛生房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2013）沛民初字第1016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人李正磊及其委托代理人，被上诉人丁沛生的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年8月26日，李正磊与丁沛生签订房屋租赁合同，约定由丁沛生承租李正磊的商业门面房做超市。合同的主要内容为：一、……。二、丁沛生租用李正磊门面房租期为三年，第一年租金为8万元，从2011年10月10日至2012年10月10日，第二年租金为86000元，从2012年10月10日至2013年10月10日，第三年租金为90000元，从2013年10月10日至2014年10月10日。三、租金缴纳：丁沛生必需在确认租房合同签订后先行向李正磊支付一年房租，否则李正磊不让上房。……。七、本合同约定条款如任何一方违约，其违约金为一年房租。
丁沛生缴纳了第一年的房租8万元，于2011年10月10日开始承租上述房屋。在第二年租期开始阶段，丁沛生提出解除合同，要求从租赁房屋搬出。李正磊同意丁沛生搬走，在双方没有完全协商一致的情况下，丁沛生于2012年10月23日从租赁房屋处搬走。2012年10月30日，丁沛生将房屋遥控器（房屋开关）交给李正磊。
李正磊在原审法院的诉讼请求为：1、判令丁沛生赔偿违约金86000元；2、支付房屋租金63000元（7000元／月＊9个月）；诉讼费由丁沛生承担。
原审法院认为，一、关于丁沛生解除合同是否构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”李正磊与丁沛生签订了三年的租赁合同，合同履行一年后，在双方对解除事宜没有达成一致的情况下，丁沛生擅自解除合同，构成违约，应当承担违约责任。二、关于违约金如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方在租赁合同中约定“任何一方违约，其违约金为一年房租”。丁沛生解除合同行为构成违约，应当向李正磊支付违约金。丁沛生认为合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条的规定：“因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的，人民法院不予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁结构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁结构予以适当减少。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”李正磊同意丁沛生搬出，在丁沛生搬出后应当积极采取措施防止损失的扩大。丁沛生于2012年10月30日将房屋交付给李正磊，李正磊应当在合理的期限内积极联系重新出租涉案房屋，对原告李正磊没有采取措施扩大的损失，不予支持。结合双方对合同解除后费用磋商情况，将违约金调整为一个月的房屋租金损失为宜，数额为7166.67元（86000元／12月）。三、关于房屋租金如何确定的问题。丁沛生于2012年10月23日从原告的门面房中搬走，2012年10月30日将门面房的遥控器（房屋开关）交给李正磊。丁沛生应当支付李正磊2012年10月10日至2012年10月30日期间的房屋租金。双方均认可一天的租金为235.6元，因此，丁沛生应当支付李正磊房屋租金4947.6元（235.6元／天＊21天）。对李正磊的其余房屋租金请求不予支持。遂判决：一、丁沛生于判决生效十日内赔偿李正磊违约金7166.67元，支付房屋租金4947.6元，合计12114.27元；二、驳回李正磊的其余诉讼请求。
上诉人李正磊不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人违反双方合同约定，将租赁用途由超市改为卫生室，后因行政部门的查处，被上诉人在双方未协商一致的情况下单方解除租赁合同，并实际控制房屋至2013年7月9日，原审法院将交房之间确认为2012年12月30日即被上诉人交换房屋遥控器时不当。2、原审法院认定上诉人未采取措施导致损失扩大并将被上诉人应承担的违约金调整为一个月租金没有事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人丁沛生答辩称，双方房屋租赁合同已于2012年10月由双方当事人协商一致终止解除，且当事人双方已就合同终止后的补偿问题进行了协商，但因上诉人一方对于补偿问题由原来的5000元更改到6000元，后又要求7000元，双方没有达成一致。原审法院根据双方对于合同终止后的补偿问题居中进行裁判，较为符合当事人双方的意思表示。故应驳回上诉，维持原判。
本案二审期间的争议焦点为：1、本案违约金如何确定；2、涉案房屋的返还时间如何确定。
本案二审期间双方当事人均未向本院提交新证据。
本院二审期间查明，出租人李正磊与承租人丁沛生于2013年7月9日原审庭审中，均同意解除合同且李正磊自此日之后可将涉诉房屋向外出租。二审期间查明的其他案件事实与一审查明的一致。
本院认为，关于违约金如何确定的问题。丁沛生在合同履行期限届满前解除合同应承担违约责任。双方所签租赁合同第七条约定，本合同约定条款如任何一方违约，其违约金为一年房租金。因丁沛生要求调低违约金数额，原审法院酌情调整为一个月房租金。现李正磊上诉认为原审法院判决数额偏低。而丁沛生自涉诉房屋处搬走（2012年10月23日）至双方均同意将该房屋对外出租（2013年7月9日）的期间为八个多月。本院综合考虑房屋闲置的合理期间、双方对房屋闲置所应承担的责任大小、合同提前解除的期间等因素，将违约金数额确认为六个月房租金。原审法院认定的违约金过低，本院予以调整。
关于涉案房屋的返还时间的问题。被上诉人于2012年10月交付涉诉房屋遥控器的行为应视为返还房屋的意思表示行为，上诉人收到遥控器后应及时收回房屋，防止损失扩大，其主张对涉诉房屋的实际控制时间并非收到遥控器的时间，应以实际控制时间为房屋返还时间的上诉理由不予采纳。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律有不当之处，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2013）沛民初字第1016号民事判决第（二）项，即“驳回李正磊的其余诉讼请求”；
二、将（2013）沛民初字第1016号民事判决第（一）项，即“丁沛生于本判决生效十日内赔偿李正磊违约金7166.67元，支付房屋租金4947.6元，合计12114.27元”变更为：“丁沛生于本判决生效后十日内赔偿李正磊违约金43000.02元，支付租金4947.6元，合计47947.62元”。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3280元，二审案件受理费3037元，共计6317元，由李正磊负担4285元，丁沛生负担2032元。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
代理审判员 袁 菊
代理审判员 程 叶
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 王晓刚