广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终63号
上诉人（原审被告）：广东恒晟商贸实业发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：韦永成，职务：总经理。
委托诉讼代理人：陈一帆、朱奕锋，均为北京大成（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：叶伟雄，住广州市荔湾区。
上诉人（原审第三人）：曹卫兵，住广州市荔湾区。
上诉人（原审第三人）：成建镇，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告）：梁定邦，香港永久性居民。
被上诉人（原审原告）：梁定谋，香港永久性居民。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈宏胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原审第三人：郑少文，住广州市越秀区。
原审第三人：胡振波，住广州市荔湾区。
原审第三人：钟振雄，住广州市越秀区。
原审第三人：方宏龙，住广州市东山区。
原审第三人：广东华侨友谊总公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：岑永洪，职务：总经理。
委托诉讼代理人：李植荣，该公司员工，联系地址。
上诉人广东恒晟商贸实业发展有限公司（以下简称恒晟公司）、叶伟雄、曹卫兵、成建镇因与被上诉人梁定邦、梁定谋、原审第三人郑少文、胡振波、钟振雄、方宏龙、广东华侨友谊总公司（以下简称华侨公司）物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒晟公司委托诉讼代理人陈一帆、叶伟雄、曹卫兵、成建镇、被上诉人梁定邦、梁定谋的共同委托诉讼代理人陈宏胜、原审第三人钟振雄、华侨公司的委托诉讼代理人李植荣到庭参加诉讼。现已审理终结。
恒晟公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回梁定邦、梁定谋的全部诉讼请求；2、一二审诉讼费用均由梁定邦、梁定谋承担。事实和理由：一、一审法院关于判令恒晟公司与胡振波等人迁出涉案房屋，并将涉案房屋腾空交还梁定邦、梁定谋管业使用的判决内容，缺乏充分的事实和法律依据，应当予以纠正。1、恒晟公司与xx在涉案《房屋租赁合约》约定的租赁期限届满后，双方并没有提出终止该合约，故实际上双方之间已形成不定期租赁关系，在梁定邦、梁定谋继承取得涉案房屋所有权后，则相应由恒晟公司与梁定邦、梁定谋之间形成不定期租赁关系。2、涉案房屋二层以上早已脱离恒晟公司的实际管控，恒晟公司不具备腾空涉案房屋的权利和能力。二、一审法院关于判令恒晟公司按照评估机构确定的标准向梁定邦、梁定谋支付从2014年3月9日起至腾空交还涉案房屋之日止的房屋使用费的判决内容，没有事实和法律依据，应当予以纠正。合同法关于20年的限制实际上只针对载有期限的租赁合同，对于诸如本案因双方均无异议、恒晟公司继续使用涉案房屋而形成的不定期租赁关系而言，实际上并不适用。一审判决认定恒晟公司占用涉案房屋构成侵权，明显属于法律适用上的错误。在1988年10月11日《房屋租赁合约》中，双方已经明确约定租金标准为每月65.76元。因此，结合该项约定以及双方租赁关系自动存续的情况，恒晟公司只需按照合约标准向梁定邦、梁定谋计付租金即可，根本无需再另行聘请中介机构评估确定。根据相关法律规定，结合双方存在不定期租赁关系且梁定邦、梁定谋一直未向恒晟公司提出主张等情况，梁定邦、梁定谋诉讼请求所主张的绝大部分均已超过诉讼时效，不应得到保护。
叶伟雄、曹卫兵上诉请求：不同意将我方居住的xx街xx号二楼腾空交还梁定邦、梁定谋及对该部分房屋使用费承担连带责任，不同意负担本案受理费。事实和理由：一、我方原是广东省xx公司职工，于1986年经公司职代会讨论通过分配现居所，我方拥有涉案房屋的使用权，应受法律保护。二、涉案房屋由于年代久远失修，五金水电门窗等都是我方出资维修整理，花费亦不菲，而且该房屋是公司作为宿舍安排给我方居住，我方无需承担清偿责任。三、涉案房屋是我方唯一居所，在未能妥善解决住房问题的前提下，我方不同意搬出。
成建镇上诉请求：1、撤销一审判决中对成建镇的所有判决；2、一审诉讼费用由梁定邦、梁定谋承担。事实和理由：一、涉案房屋是广东省xx公司于1994年分配给我方的福利性住房，长期由我方管理使用，我方拥有合法使用权。二、涉案房屋是我方在广州市唯一住所，是户口、社保等社会关系的注册地。三、我方与梁定邦、梁定谋没有签订过合同，没有任何关系，我方不应成为被告。四、梁定邦、梁定谋的起诉损害了我方的合法权益，应判决其取得物权无效。
被上诉人梁定邦、梁定谋辩称：一审判决公正合法，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由为：恒晟公司以及叶伟雄等人在没有任何依据的情况下，占用我方房屋构成侵权。依据物权法的相关规定，我方有权收回涉案房屋，并责令恒晟公司及叶伟雄等人腾空房屋交还我方。一审判决后郑少文、钟振雄、胡振波、方宏龙、华侨公司均已将其使用的房屋交还我方。据我方了解，叶伟雄等人均将其侵占的涉案房屋出租给案外人，并未自行使用。至于叶伟雄等人与恒晟公司的劳动关系问题应当由恒晟公司与其自行解决，无权牵涉到我方。
原审第三人钟振雄、华侨公司述称：其已按照一审判决履行了义务，已迁出涉案房屋。
原审第三人郑少文、胡振波、方宏龙经本院合法传唤未到庭表明意见。
梁定邦、梁定谋向一审法院起诉请求判令：1、恒晟公司、郑少文、钟振雄、方宏龙、成建镇、胡振波、叶伟雄、曹卫兵、华侨公司立即迁出广州市荔湾区xx街xx号并将该房屋腾空交还梁定邦、梁定谋；2、恒晟公司及郑少文、钟振雄、方宏龙、成建镇、胡振波、叶伟雄、曹卫兵、华侨公司向梁定邦、梁定谋支付房屋使用费，从1996年3月1日起至其实际腾空并交付房屋之日止，暂计2000000元（实际价格由法院委托的具有资质的评估公司评估价格为准）；3、本案受理费等诉讼费用由恒晟公司及郑少文、钟振雄、方宏龙、成建镇、胡振波、叶伟雄、曹卫兵、华侨公司负担。
一审法院认定事实：广州市荔湾区xx路xx街xx号（原门牌号xx街xx号）是一幢3又1/2层的房屋（以下简称“涉案房屋”），原产权人是梁xx（又名梁xx）。梁定邦、梁定谋是梁xx的儿子。梁xx于1987年2月6日在香港死亡。梁定邦、梁定谋通过继承取得涉案房屋的产权，且涉案房屋的产权于2013年1月30日登记在梁定邦、梁定谋名下，为梁定邦、梁定谋共有，规划用途为商业。
又查，原业主梁xx的代理人梁xx在1983年就已经将涉案房屋出租给广东省xx公司使用，1988年10月11日，梁xx的代理人梁xx代理梁xx与广东省xx公司签订了最后一期《房屋租赁合约》，由梁xx将涉案房屋出租给广东省xx公司使用，租期从1987年12月起至1991年12月共4年，房屋租金每月定为65.76元，房屋租金住宅用房，按广州市私有出租住宅用房租金计算标准计租，工商企业用房按广州市工商企业用房租金标准计租。签订上述《房屋租赁合约》时，广东省xx公司一次性向梁xx奕的代理人梁xx付了17个月的租金，后梁xx及其代理人梁xx没有向广东省xx公司收取租金，上述《房屋租赁合约》约定的租赁期限届满后，广东省xx公司继续使用涉案房屋，梁xx及梁定邦、梁定谋至今未收回涉案房屋。
再查，广东省xx公司承租涉案房屋后，安排涉案房屋的第一层给其下属的广东省xx公司和平路营业处使用，并在工商局登记注册为营业地址，后广东省xx公司将涉案房屋的第一层出租给郑少文作商铺使用至今。涉案房屋的第四层原来只有一间厨房、一间厕所，广东省xx公司承租涉案房屋后，未经报建在涉案房屋的楼顶即第四层违章加建了二个房间，并于1986年安排其职工胡振波居住涉案房屋第一层至第二层间的阁楼至今，胡振波向广东省xx公司缴纳租金至2004年，此后再没交租；广东省xx公司于1986年安排其职工叶伟雄居住涉案房屋的第三层，后调整叶伟雄居住涉案房屋的第二层全层至今，叶伟雄向广东省xx公司缴纳租金至2002年，此后再没交租，而曹卫兵是叶伟雄的妻子；广东省xx公司于1994年安排其职工成建镇居住涉案房屋第三层西边的两间房即301房至今，且第三层的厨房、厕所即冲凉房后全部由成建镇使用，成建镇向广东省xx公司缴纳租金至2004年，此后再没交租。由于广东省xx公司、xx公司均是广东省商业企业集团公司的下属公司，华侨公司通过广东省xx公司于1991年安排该司职工钟振雄居住涉案房屋第三层中间的房间即302房及第四层靠西边的房间即401房至今，钟振雄从来没有缴纳过租金；华侨公司通过广东省xx公司于1993年安排该司职工方宏龙居住涉案房屋第三层东边的房间即303房及第四层靠西边中间的房间即402房至今，方宏龙向广东省xx公司缴纳租金至2004年，此后再没交租；且涉案房屋第四层的厨房、厕所由钟振雄、方宏龙共同使用。
广东省xx公司后改称恒晟公司，2016年3月7日，梁定邦、梁定谋的委托代理人向恒晟公司发出内容有：“请贵司收到本律师函后叁日内向我委托人支付20年的场地占用费864万元整（按3.6万元/月租金标准×12个月×20年，864万元为暂定金额，实际以评估价格为准），自2015年3月2日往前溯及20年，即贵司应支付自1996年3月1日至实际腾空并交付房屋之日止的场地占用费，暂计至2016年3月2日，并责令贵司在收到本律函之日起七日内腾空并交还房屋。”的《律师函》。2016年3月8日，恒晟公司收到该《律师函》。2016年4月8日，梁定邦、梁定谋向一审法院起诉，提起本案诉讼。
一审法院认为：梁xx的代理人梁xx代理梁xx与广东省xx公司于1988年10月11日签订的《房屋租赁合约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述《房屋租赁合约》约定的租期从1987年12月起至1991年12月共4年，租赁期限届满后，梁xx并没提出异议，故双方的租赁关系应为不定期租赁关系，但租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，故恒晟公司与梁xx的租赁关系至2007年11月30日止。恒晟公司与梁xx没有租赁关系后仍占用涉案房屋购成侵权。梁定邦、梁定谋于2013年1月30日取得涉案房屋的产权后，没有与恒晟公司及各第三人签订过租赁合同，也没有收取过恒晟公司及各第三人的租金，梁定邦、梁定谋作为涉案房屋的产权人，要求收回涉案房屋合法、合理，故梁定邦、梁定谋诉请恒晟公司、郑少文、钟振雄、方宏龙、成建镇、胡振波、叶伟雄、曹卫兵、华侨公司迁出广州市荔湾区xx街xx号并将该房屋腾空交还梁定邦、梁定谋的诉讼请求，予以支持。
恒晟公司作为涉案房屋的原承租人，应在没有租赁关系时起将涉案房屋交回梁xx的继承人，梁定邦、梁定谋作为涉案房屋的继承人并取得了涉案房屋的产权，梁定邦、梁定谋要求恒晟公司支付房屋使用费合法、合理，予以支持，但梁定邦、梁定谋于2016年3月7日才向恒晟公司发出《律师函》，要求其支付房屋使用费，而恒晟公司于2016年3月8日才收到该《律师函》，故梁定邦、梁定谋诉请2014年3月8日前的房屋使用费，确已超过二年的诉讼时效，不受法律保护，不予支持，而梁定邦、梁定谋诉请恒晟公司支付2014年3月9日起至恒晟公司及各第三人实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，予以支持。虽然涉案房屋的房地产权证写明房屋的规划用途为商业，但梁xx当初出租涉案房屋给恒晟公司时，第一层是作为商业用途出租给其用，第二至四层是作为住宅出租给其使用，故第一层的房屋使用费应按商业标准评估，第二至四层的房屋使用费应按住宅标准评估，且第四层的两个房间是恒晟公司承租后未经报建而建的建章建筑，梁定邦、梁定谋诉请该两个房间的房屋使用费，不予支持。郑少文、胡振波、叶伟雄、曹卫兵、成建镇、钟振雄、方宏龙作为涉案房屋的实际使用人，应对各自使用房屋的房屋使用费承担连带清偿责任，即郑少文应对涉案房屋的第一层的房屋使用费承担连带清偿责任；胡振波应对涉案房屋第一层至第二层间的阁楼的房屋使用费承担连带清偿责任；叶伟雄应对涉案房屋的第二层全层的房屋用费承担连带清偿责任；成建镇应对涉案房屋第三层西边的两间房即301房第三层的厨房、厕所即冲凉房的房屋使用费承担连带清偿责任；钟振雄应对涉案房屋第三层中间的房间即302房的房屋使用费承担连带清偿责任，方宏龙应对涉案房屋第三层东边的房间即303房的房屋使用费承担连带清偿责任，钟振雄、方宏龙应对涉案房屋第四层的厨房、厕所的房屋使用费共同承担连带清偿责任。华侨公司安排钟振雄、方宏龙入住涉案房屋，华侨公司应对钟振雄、方宏龙使用房屋的房屋使用费承担连带清偿责任。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，恒晟公司、郑少文、钟振雄（含同住人员）、方宏龙（含同住人员）、成建镇（含同住人员）、胡振波（含同住人员）、叶伟雄和曹卫兵（含同住人员）、华侨公司迁出广州市荔湾区xx路xx街xx号房屋，并将该幢房屋腾空交还梁定邦、梁定谋管业使用。二、自本判决发生法律效力之日起九十日内，恒晟公司向梁定邦、梁定谋支付广州市荔湾区xx路xx街xx号房屋从2014年3月9日起至恒晟公司、郑少文、钟振雄、方宏龙、成建镇、胡振波、叶伟雄、曹卫兵、华侨公司腾空交还该房屋给梁定邦、梁定谋之日止的房屋使用费（房屋使用费的标准由梁定邦、梁定谋、恒晟公司共同聘请有资质的中介评估机构按评定，其中第一层按商业租金标准评定，第二层至第四层按住宅租金标准评定，其中第四层的两个房间不计算房屋使用费；评估费由恒晟公司负担）。三、郑少文对广州市荔湾区xx路xx街xx号房屋第一层的房屋使用费承担连带清偿责任。胡振波对广州市荔湾区xx路xx街xx号房屋第一层至第二层间的阁楼的房屋使用费承担连带清偿责任。叶伟雄对广州市荔湾区xx路xx街xx号房屋第二层全层的房屋用费承担连带清偿责任。成建镇对广州市荔湾区xx路xx街xx号房屋第三层西边的两间房即301房及第三层的厨房、厕所即冲凉房的房屋使用费承担连带清偿责任。钟振雄对广州市荔湾区xx路xx街xx号房屋第三层中间的房间即302房的房屋使用费承担连带清偿责任。方宏龙对广州市荔湾区xx路xx街xx号房屋第三层东边的房间即303房的房屋使用费承担连带清偿责任。钟振雄、方宏龙对广州市荔湾区xx路xx街xx号房屋第四层的厨房、厕所的房屋使用费共同承担连带清偿责任。四、华侨公司对第三项判决的钟振雄、方宏龙承担连带清偿责任的房屋使用费，承担连带清偿责任。五、驳回梁定邦、梁定谋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22800元，由梁定邦、梁定谋共同负担17050元，由恒晟公司负担5150元。由郑少文、胡振波、成建镇、钟振雄、方宏龙各负担100元，叶伟雄、曹卫兵共同负担100元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，恒晟公司向本院提交了场地交接协议书、声明书、银行汇款凭证，拟证明一审判决后郑少文、胡振波、方宏龙、钟振雄已迁出涉案房屋并向梁定邦、梁定谋付清了已交接部分房屋的使用费。经质证，梁定邦、梁定谋对上述证据均无异议，确认其已收回郑少文、胡振波、方宏龙、钟振雄使用的房屋，且双方已清结该部分房屋的使用费。
本院认为：梁成奕的代理人梁xx代理梁xx与广东省xx公司（恒晟公司的前身）于1988年10月11日签订的《房屋租赁合约》是合同双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。上述《房屋租赁合约》约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，梁xx并无提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。一审法院认定恒晟公司继续使用房屋构成侵权不当，本院予以纠正。梁定邦、梁定谋通过继承取得涉案房屋的产权后，于2016年3月8日向恒晟公司发函主张收回房屋及支付使用费，视为提出解除双方不定期租赁关系，恒晟公司自此不再拥有占有使用涉案房屋的合法依据，其作为承租方理应履行法律规定的返还租赁物义务。恒晟公司上诉以其没有实际管控涉案房屋为由主张不承担交还义务，缺乏理据，本院不予采纳。梁定邦、梁定谋与恒晟公司之间的不定期租赁关系解除后，叶伟雄等原审第三人继续居住使用涉案房屋亦缺乏合法依据，因此一审法院判令恒晟公司与叶伟雄等人承担涉案房屋的腾空交还义务，并无不当，本院予以维持。
恒晟公司作为涉案房屋的原承租人，长期无向梁定邦、梁定谋支付租金，现梁定邦、梁定谋要求恒晟公司支付租金（使用费）合法合理，但梁定邦、梁定谋于2016年3月8日才向恒晟公司送达《律师函》主张交费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，故2015年3月8日前的租金已超过诉讼时效，本院不予支持，而对于梁定邦、梁定谋诉请恒晟公司支付2015年3月9日起至房屋实际腾空交还之日止的租金（房屋使用费）部分，应予支持。对于租金标准问题，原《房屋租赁合约》是于1988年10月11日签订，恒晟公司亦长期无按照此合同约定的标准交租，现恒晟公司上诉主张应按该合同标准计付租金，不符合公平原则，本院不予采纳。一审法院确定应按有资质的中介评估机构评定的标准计算，并无不当，本院予以认可。叶伟雄、曹卫兵、成建镇作为涉案房屋的实际使用人，应对各自使用房屋的房屋使用费承担连带清偿责任。二审中梁定邦、梁定谋确认郑少文、胡振波、方宏龙、钟振雄在一审判决后已迁出涉案房屋并付清了已交接部分房屋的使用费，故上述原审第三人及华侨公司无须再承担相关民事责任。
综上所述，恒晟公司的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。叶伟雄、曹卫兵、成建镇的上诉请求不成立，本院不予支持。由于二审期间出现新事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2069号民事判决第五项；
二、撤销广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2069号民事判决第四项；
三、变更广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2069号民事判决第一项为：自本判决送达之日起九十日内，广东恒晟商贸实业发展有限公司、叶伟雄和曹卫兵（含同住人员）、成建镇（含同住人员）迁出广州市荔湾区xx行路xx街xx号房屋，并将该幢房屋腾空交还梁定邦、梁定谋管业使用；
四、变更广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2069号民事判决第二项为：自本判决送达之日起九十日内，广东恒晟商贸实业发展有限公司向梁定邦、梁定谋支付广州市荔湾区xx路xx街xx号房屋未交还部分从2015年3月9日起至恒晟公司、叶伟雄、曹卫兵、成建镇腾空交还该房屋给梁定邦、梁定谋之日止的租金（房屋使用费）（交费标准由梁定邦、梁定谋、广东恒晟商贸实业发展有限公司共同聘请有资质的中介评估机构评定，其中第二层至第三层按住宅租金标准评定，评估费由广东恒晟商贸实业发展有限公司负担）；
五、变更广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2069号民事判决第三项为：叶伟雄对上述第四项判项中广州市荔湾区xx路xx街xx号房屋第二层全层的房屋使用费承担连带清偿责任，成建镇对广州市荔湾区xx路xx街xx号房屋第三层西边的两间房即301房及第三层的厨房、厕所即冲凉房的房屋使用费承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22800元，由梁定邦、梁定谋共同负担17150元，由恒晟公司负担5050元。由郑少文、胡振波、成建镇、钟振雄、方宏龙各负担100元，叶伟雄、曹卫兵共同负担100元。二审案件受理费5350元，由梁定邦、梁定谋共同负担100元，广东恒晟商贸实业发展有限公司负担5050元，叶伟雄、曹卫兵负担100元、成建镇负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一七年三月二十二日
书记员 陈婷婷