浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0483民初201号
原告孙建芳。
委托代理人唐亚东。
委托代理人殳征军，浙江隆森律师事务所律师。
被告中国建设银行股份有限公司桐乡支行，住所地：浙江省桐乡市梧桐街道庆丰中路15号。
负责人葛明洲，该行行长。
委托代理人朱夷平，浙江诚献律师事务所律师。
被告桐乡依美服饰有限公司，住所地：浙江省桐乡市濮院镇工业区。
法定代表人郑阿勇，该公司执行董事。
被告郑阿勇。系桐乡依美服饰有限公司执行董事。
被告南旭春。
原告孙建芳与被告中国建设银行股份有限公司桐乡支行（以下简称建行桐乡支行）、桐乡依美服饰有限公司（以下简称依美公司）、郑阿勇、南旭春案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月6日受理后，依法适用普通程序进行审理。于2016年6月20日公开开庭审理了本案。原告孙建芳委托代理人唐亚东、殳征军，被告建行桐乡支行委托代理人朱夷平到庭参加诉讼，被告依美公司、郑阿勇、南旭春经本院公告送达起诉状副本、开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年5月3日原告和依美公司签订《租房协议》，约定依美公司将桐乡市濮院镇工业园区恒业路298号厂房一2、4楼面积3500平方米出租给原告，租赁期限为2013年5月3日至2030年5月2日止，总租金为357万元，后原告陆续支付租金。2014年3月31日，依美公司在原告不知情的情况下将租赁物抵押给建行桐乡支行作为借款的抵押物，后因依美公司不能还款，建行桐乡支行起诉至法院，2014年12月1日法院判决建行桐乡支行对租赁物享有优先受偿权，2015年10月20日法院裁定拍卖原告租赁物。2015年11月25日原告向法院提出案外人执行异议，同年12月8日被驳回。原告认为自己的租赁权符合买卖不破租赁的法律规定，一是因租赁时间早于抵押权设定时间，二是即使拍卖租赁物租赁权应当继续得以保护。请求判令：1、确认原告和依美公司签订的《租房协议》有效；2、原告的租赁权(租赁物坐落于桐乡市濮院镇工业园区恒业路298号厂房一的2楼和4楼)不因拍卖而消灭；3、本案诉讼费由被告负担。
被告建行桐乡支行辩称，1、《租房协议》是虚假、无效的。租赁面积与协议面积相差甚远，付17年租金、全部付给郑阿勇不符合常理；2、2012年4月至2014年3月31日期间依美公司所有厂房抵押给建行桐乡支行，抵押登记具有公示公信力，任何人可以去查询，2012年开始发生抵押登记，原告2013年5月份租赁的，这期间很明确房屋是抵押的。根据物权法规定，租赁关系不得抵抗已登记的抵押权。建行桐乡支行向法院申请执行，要求房屋不带租拍卖，是符合法律规定的。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告依美公司、郑阿勇、南旭春未提出答辩意见。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
1、（2015）嘉桐执异字第17号执行裁定书一份，证明原告向桐乡法院就本案争议的标的物以及有关事实提出执行异议，后桐乡法院作出的执行裁定书驳回原告的执行异议；
2、2013年5月3日依美公司与孙建芳签订的《租房协议》一份，主要内容为：依美公司将其厂房一、二2、4楼，总共面积3500平方米出租给孙建芳；租赁价格：每月每平方米5元，总租金357万元；租赁期限为17年，从2013年5月3日起至2030年5月2日止；付款方式：协议签后付定金20万元，余款2013年5月底付100万元，剩余租金237万元2013年12月底前付清，租金支付至法定代表人账户。证明依美公司将本案争议标的物出租给原告使用；
3、水电费收款收据9份，证明原告支付的一部分水电费情况；
4、银行转账记录7份，证明原告向被告郑阿勇支付租金的事实，其中转出方为原告的有四份，即2013年6月29日支付80万元、7月25日支付732000元、7月26日支付100万元，2014年1月27日支付10万元；转出方为李俊兴（唐亚东表弟）有三份，即2013年6月28日支付20万元定金，7月30日支付57万元，12月11日支付10万元，合计3502000元，现金68000元没有凭证；
5、结婚证1份，证明孙建芳与唐亚东于1991年4月8日登记结婚，系夫妻关系。
被告建行桐乡支行质证意见：证据1、5无异议；证据2《租房协议》是虚假和无效的，原告方为了购买依美公司的空地而支付的款项，并非真正租赁。从租赁的正常关系来说，不可能一次性把租金付完，这是违反常规的，不符合证据的真实性、合法性、关联性；证据3不能证明是原告支付所租赁房屋的费用，不能看出证据的真实性、合法性、关联性；证据4银行转帐的真实性没有异议，但对它所要证明的内容有异议，有圆珠笔加注的郑阿勇名字，并不是原件上所体现的，经过了一些变造，即使钱是汇给郑阿勇，与依美公司没有关系，与本案无关联性。
针对自己的抗辩理由，被告建行桐乡支行提供了下列证据：
1、2014年3月31日依美公司出具的承诺书一份，证明三幢厂房均没有出租、出借或抵押的情况，并且如果要出租、出借或抵押需要被告建行桐乡支行的同意；
2、2014年3月31日《最高额抵押合同》一份，其中11、12页明确表示依美公司提供的抵押物是三幢厂房，合同的第13条中7、8、9项明确表示抵押财产不得有出租等情形，且抵押物不损害第三人利益。证明当时的抵押物不存在任何出租情况；
3、房屋他项权证四份，证明涉案房屋于2008年7月23日开始设立抵押，之后连续抵押，没有间断过；
4、办理房屋他项权证的相关手续，证明从2008年7月一直到2014年3月31日，建行桐乡支行办理过程当中这个房产是还贷以后重新借款又重新办理抵押这个过程是连续不中断的；
5、2012年4月至2014年7月依美公司向建行桐乡支行贷款、还款凭证及《人民币流动资金贷款合同》，证明至2013年5月3日依美公司尚未归还的贷款共计1700万元；
6、（2014）嘉桐商初字第817号民事判决书一份，该判决书确认了依美公司应归还建行桐乡支行贷款本金1500万元及利息、律师费；郑阿勇、南旭春对依美公司的上述债务承担连带清偿责任；建行桐乡支行对依美公司提供的抵押物享有优先受偿权。
原告质证意见：证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，当时郑阿勇的经济状况非常差，为了获得贷款，就编造事实，必须要有签字，郑阿勇向建行桐乡支行所做出的说明，只能约束其与建行桐乡支行，不能够来损害原告方合法利益，是完全不符合事实；证据2的合法性、关联性有异议，据说郑阿勇这些贷款都是以贷还贷，所以贷款最高额抵押合同都是格式版本，当时郑阿勇为了急需周转资金，他必须签字。郑阿勇和依美公司所签订的协议实际上不能够约束原告方，而且这份抵押合同也损害了原告租赁权；证据3，2008年贷款已经还清，抵押已注销，与本案无关联，本案涉及的是2014年3月31日抵押登记手续，抵押权是依附在主债权之上；证据4的质证意见与证据3一致，与本案无关联，要求出示主合同，借款主合同上对贷款有关期限有约定，是否在约定期限内向依美公司追偿债权，或暗箱操作情况，有可能损害原告方情况；证据5真实性有异议，郑阿勇已经丧失偿还能力，他借的钱如何偿还，以贷还贷至少是建行桐乡支行违规。这些贷款除了2014年3月31日现在还处在持续之中，如果是连续性的不需要再办理抵押手续。这么多贷款，这些工作人员难道不去现场看吗？现场当时有多少人租在里面。因此这些贷款都是建行桐乡支行与另外几个被告相互之间用非法手续以贷还贷，重新抵押，损害第三方的利益才导致了本案的执行异议之诉；证据6当时建行桐乡支行起诉依美公司时，郑阿勇没有到场，原告作为第三人也不知情，法院也没有通知原告，原告丧失了为自己辩护的权利，就是因为这份判决书执行了原告才知道这个情况，今天为了挽救原告的合法权益才提出了执行异议之诉。
被告依美公司、郑阿勇、南旭春未提供证据。
本院依职权调取并出示的证据：
1、外商投资企业基本情况一份，证明被告依美公司目前为在册企业；
2、桐房权证桐字第××号房产证、桐国用（2012）第04851号土地使用证各一份，证明本案原告诉讼请求中的桐乡市濮院镇工业园区恒业路298号厂房一的2楼和4楼房屋，系桐房权证桐字第××号房产证上的坐落地址为桐乡市濮院镇毛衫城工业园区房屋中的一部分；
3、2012年4月12日《最高额抵押合同》一份，证明依美公司以其所有的房产证号为桐房权证桐字第××号、00××35号、00××36号的房屋以及土地证号为桐国用（2012）第048**号土地使用权向建行桐乡支行提供抵押担保，为依美公司与建行桐乡支行签订的2012年4月13日至2014年4月12日期间最高额为23482000元的合同提供抵押担保；
4、房屋抵押登记证明三份，证明依美公司以其所有的房产证号为桐房权证桐字第××号、00××35号、00××36号的房屋办理的抵押登记情况，登记日期分别为2012年4月13日、2014年3月31日、2014年4月1日；
5、农行桐乡濮院支行活期账户明细清单、银行卡交易明细清单，材料显示（结合原告提供的7份银行转账记录）：从孙建芳账号尾号为44×××13的账户汇入郑阿勇账号尾号为45×××16、69×××16的账户共计2632000元，其中有二份注明“购房款”、“借款”，其余未注明用途；从李俊兴账号尾号为39×××13的账户汇入郑阿勇账号尾号为45×××16、69×××16的账户共计87万元，未注明用途；
6、2016年5月30日本案承办人员询问唐亚东笔录一份，笔录内容显示原告共支付郑阿勇410万元，其中有租金及购买郑阿勇准备建造的房屋款；
7、2016年5月30日本案承办人员询问庞金祥笔录一份，证明2013年郑阿勇准备将空地上造的房屋卖给唐亚东，当时因该房屋正在建造，唐亚东没有房屋，郑阿勇让唐亚东在依美公司1幢厂房用着，等待空地上房屋造起来再搬过去；
8、营业执照一份，证明嘉兴克里斯汀服饰有限公司的住所地为桐乡市濮院镇恒业路298号2幢2层，法定代表人为唐亚东，成立日期为2014年4月11日；
9、照片四张，证明涉诉房屋及周边房屋、空地情况；
10、（2015）嘉桐执异字第17号案件执行听证笔录一份，证明执行听证情况；
11、（2015）嘉桐执民字第335号案件执行裁定书一份，证明2015年10月20日本院依法裁定拍卖依美公司所有的房产及土地以清偿债务。
原告质证意见：证据1、2、6、8、9、10、11没有异议；对证据3真实性没有异议，但关联性有异议。质证意见与前面一致；对证据4没有异议，2014年登记的有关联，另外与本案无关联；对证据5，法院查出来有关数字，与原告提供的数字基本上是相差不大，一共给了郑阿勇410万元，除了房租还有购房款，因为郑阿勇说有一土地造房后可以卖给原告，有40万元购房定金与本案无关联，还有几笔款项用途不明是原告在POS机上刷卡；对证据7部分认可，但造房子这个事情是唐亚东与郑阿勇协商的，具体细节庞金祥不是很清楚。
被告建行桐乡支行质证意见：证据1、2、3、4、5、7、8、9、10、11均无异议；对证据6有异议，唐亚东的陈述是不真实的，是颠倒之说。
庭审中，原告代理人对建行桐乡支行提供的承诺书上依美公司公章形成的时间提出鉴定的建议，因其不是在举证期限届满前提出的正式书面鉴定申请，且其建议进行鉴定的理由不充分，本院不予采纳。庭审中已告知双方当事人。
被告依美公司、郑阿勇、南旭春经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。
本院认证意见：
原告提供的证据1、5被告建行桐乡支行无异议，本院予以确认；证据2的真实性、合法有效性将在判决说理部分予以阐述；证据3被告建行桐乡支行所提异议成立，本院不予确认；证据4被告建行桐乡支行对关联性所提异议成立，本院不予确认。
被告建行桐乡支行提供的证据1、2，相互印证了依美公司在2014年3月31日向建行桐乡支行说明抵押的房地产不存在出租等情况，结合原告对证据2真实性无异议，本院予以确认；证据3本院对依美公司将涉案房地产自2008年7月23日始抵押给建行桐乡支行并办理抵押登记后，每隔二年办理抵押登记手续的事实予以确认；证据4与其提供的证据3相互印证，本院予以确认；证据5原告所提异议缺乏依据，本院予以确认；证据6，符合真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
本院依职权调取的证据1、2、5、8、9、10、11原告、被告建行桐乡支行均无异议，本院予以确认；证据3、4原告所提异议缺乏依据，本院予以确认；证据6、7，本院认为综合案情，对其中唐亚东与郑阿勇之间存在房屋买卖关系的事实予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2014年3月31日，被告依美公司与被告建行桐乡支行签订《最高额抵押合同》一份，提供依美公司所有的坐落于桐乡市濮院镇工业园区的房地产（即恒业路298号厂房）[房产证号为桐房权证桐字第××号、第××号、第××号；土地使用证号为桐国用（2012）第04851号]作为抵押物，担保其自2014年3月31日起至2016年3月30日止与建行桐乡支行发生的最高额为23753000元的贷款。2014年4月1日，依美公司就上述抵押物与建行桐乡支行办理了抵押登记手续，取得桐房他证桐字第1053**号房屋他项权证。嗣后，依美公司与建行桐乡支行签订四份《人民币流动资金贷款合同》，建行桐乡支行依约发放了贷款。2012年10月23日，被告郑阿勇、南旭春与建行桐乡支行签订了《最高额保证合同》，自愿为依美公司在2012年10月23日至2014年10月22日之间与建行桐乡支行发生的最高额为2600万元的贷款承担连带责任保证。因依美公司未按约定的时间和金额归还贷款，建行桐乡支行于2014年7月14日向本院提起诉讼，截止2014年11月20日尚欠贷款本金1500万元及利息255858.76元，本院于2014年12月1日作出（2014）嘉桐商初字第817号民事判决:一、依美公司归还建行桐乡支行贷款本金15000000元及利息255858.76元、律师费435000元；二、郑阿勇、南旭春对依美公司的上述债务承担连带清偿责任；三、建行桐乡支行对依美公司提供的上述抵押物享有优先受偿权。判决生效后依美公司、郑阿勇、南旭春未按该判决所确定的义务自动履行，建行桐乡支行于2015年1月22日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年10月20日裁定拍卖依美公司所有的上述房地产。原告孙建芳于2015年11月25日向本院提出执行异议，要求拍卖该房地产不破除其向依美公司租赁的厂房一的2楼和4楼租赁关系。本院经听证后于2015年12月8日作出（2015）嘉桐执异字第17号执行裁定，驳回孙建芳的异议。孙建芳不服该裁定，于2016年1月6日向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明，依美公司将涉案房地产自2008年7月23日始抵押给建行桐乡支行并办理抵押登记后，每隔二年办理抵押登记手续，时间最近的为2014年4月1日办理的抵押登记手续。原告与依美公司的《租房协议》既未公证，又未向房产管理部门登记备案。原告提供的支付凭证中，转出方为原告的有四份，金额共计2632000元，其中有二份注明“购房款”、“借款”，其余未注明用途；转出方为李俊兴的有三份，金额共计87万元，未注明用途。涉案房屋实际使用人为原告丈夫唐亚东，现占用该房屋。
本院认为：本案原告与被告建行桐乡支行争议的焦点是：原告与被告桐乡依美服饰有限公司签订的《租房协议》是否有效？原告取得租赁权的时间是否先于被告建行桐乡支行取得抵押权的时间？
本案中虽然原告提供了落款日期为2013年5月3日的《租房协议》及支付租金、水电费等证据，但这些证据存在诸多相互矛盾、不合常理的地方，真实性无法确认。理由如下：第一，原告提供的所谓租金支付凭证中，转出方有原告、李俊兴，其中有二份注明为“购房款”和“借款”，且支付的金额、时间与《租房协议》不相符；第二，原告丈夫唐亚东自认与郑阿勇之间存在房屋买卖关系；第三，水电费的收款收据中收款人一栏是空白，且有连号现象；第四，《租房协议》既未公证，又未向房产管理部门登记备案；第五，被告依美公司、郑阿勇、南旭春均未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和证据材料，郑阿勇收到原告及李俊兴的转账款性质是否为依美公司租金以及这些款项的最终去向，无法查证。
综上分析，原告提供的《租房协议》的合法有效性仅凭现有证据无法得到确认。而依美公司将涉案房地产自2008年7月23日始抵押给建行桐乡支行并办理抵押登记后，每隔二年办理抵押登记手续，直至2014年4月1日抵押登记在册。庭审中虽然原告提出2008年至2014年3月31日的贷款已还清，所有抵押已注销，2014年4月1日设定的抵押晚于《租房协议》形成时间的意见，但未提供依美公司房地产抵押注销登记时间的证据，且根据建行桐乡支行提供的证据，至《租房协议》上的2013年5月3日依美公司向建行桐乡支行的贷款尚未清偿，依据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”,因此原告的这一意见，本院不予采纳。
综上所述，原告虽然现占用涉案房屋，与依美公司存在事实上的租赁关系，但原告主张其在涉案房屋抵押前即已取得租赁权的理由不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，本院认为，原告主张的涉案房屋租赁权不得对抗已登记的建行桐乡支行的抵押权。原告的诉讼请求本院不予支持。被告依美公司、郑阿勇、南旭春未到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩权利并承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告孙建芳的诉讼请求。
本案受理费31160元，由原告孙建芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。
审判长 杨颖梁
审判员 沈 黎
审判员 朱伟忠
二〇一六年六月二十日
书记员 邓敏玲