广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深南法民三初字第293号
原告深圳市南山区物业管理办公室，住所地广东省深圳市南山区桃园东路南山区政府大楼6楼，组织机构代码：45574836-5。
法定代表人钟振源。
委托代理人叶治军，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
被告深圳市雄浩物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区蛇口新街52号渔港综合楼附楼404，组织机构代码：27933819-8。
法定代表人吴济荣，董事长。
委托代理人李乙帆，广东世纪人律师事务所律师。
委托代理人齐小周，广东世纪人律师事务所律师。
原告深圳市南山区物业管理办公室诉被告深圳市雄浩物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理后，适用简易程序于2014年5月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶治军，被告的法定代表人吴济荣和委托代理人李乙帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，深圳市南山区南新路南头影剧院大楼三层（建筑面积889.67平方米）属于原告拥有的物业。原告在日常的巡查中发现，被告自2010年起在没有经原告同意，也没有与原告签订任何租赁或使用协议的情况下违法占有、使用南头影剧院大楼三层面积共计889.67平方米。时至今日，被告不但拒不返还上述物业，并且于2013年10月开始对占有的房屋进行装修装饰。原告为此向被告送达停工通知，但被告并不理会。原告认为被告的行为已严重侵犯了原告对该物业所享有的权利，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还深圳市南山区南新路南头影剧院第三层，并赔偿原告因拆除被告占用原告房屋的附着装修装饰物所需的费用暂计20000元（人民币，下同）（以鉴定为准）；2、被告支付自2012年1月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，暂计至2013年12月16日为951745元；3、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：1、涉案房产的原权利人是深圳市南山文体局原直属企业化管理事业单位深圳市南山区南头影剧院（以下简称南头影剧院）；后因南头影剧院被关闭，涉案房产被移交给原告，由原告作为产权人对涉案房产行使及享有权利。但在涉案房产被移交前，南头影剧院负责人在2010年1月29日召开的业主大会上明确表示将涉案房产交被告使用，以此来抵偿其欠被告的物业管理费及维修基金。因此，被告对涉案房产是享有合法的占有、使用权的，被告使用涉案房产或将涉案房产对外出租不构成侵权。2、被告仅使用了部分涉案房产，未全部占用、使用。涉案房产总面积为889.67平方米，被告仅使用约200平方米的物业，剩余部分约689.67平方米的物业被告未使用亦不能使用（该部分物业与二楼物业是中空连体的，中间无隔层）。另外，被告占有使用物业中有约20平方米物业是用做物业管理用房使用的。3、被告使用涉案房产约200平方米的物业实际获得收益为深圳市烟草南山公司交的2年租金共计76900元，原告主张按深圳市指导租金和涉案房产总面积计算损失明显失当。4、涉案房产仅是墙体刷白，并无其他装饰装修；即使有装修装饰，也是十几年前做的，做相应折旧后几乎没有价值。此外，原告没有提供任何证据证明涉案房产装饰装修被拆除的损失。因此，原告向被告主张拆除装饰装修损失没有事实和法律依据。5、2012年及2013年南山区房屋租赁指导租金是对南山区内的住宅、办公、商业及厂房四类物业房屋租赁单价的指引，而本案中的涉案房产的使用类型是其他，不属于上述四类物业，因此该指导租金不适用于涉案房产。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，位于深圳市南新路南头影剧院三层的房产（涉案房产），于1998年11月17日核准登记至深圳市南山区南头影剧院（以下简称南头影剧院）名下；房地产证号为深房地字第××号，建筑面积为889.67平方米，该房产土地性质为国有，使用权来源为单位自建房。
2010年3月8日，深圳市南山区文化局做出《关于移交南头影剧院物业的函》（深南文函［2010］6号），内容为：“区物业办，南头影剧院系我局直属企业化管理事业单位。鉴于该影剧院作为事业单位已无存在必要，作为企业也无法生存，经区政府五届六十三次常务会议讨论通过，关闭南头影剧院，按有关法规对职工进行经济补偿，物业交区物业办另作用途。目前，我局对8名职工的经济补偿工作已完成，现拟将南头影剧院全部物业移交贵办。”2010年3月19日，深圳市南山区机构编制委员会办公室做出《关于撤销区南头影剧院企业化事业单位建制的通知》（深南编办［2010］4号），通知自2009年10月起撤销南头影剧院企业化事业单位建制。
2010年4月9日，本案原告（乙方）与南头影剧院（甲方）签订《南山区行政事业单位物业交接书》，双方约定：甲方同意将位于南山区南新路201-202号的南头影剧院综合楼移交原告统一管理，占地面积378平方米，建筑面积1712.03平方米，共三层，现作为商业用途，现由商户使用；甲方向乙方移交相关土地及房屋权属证明、建设工程规划许可证等文件；原甲方与他人或单位签订的租赁合同，已到期的应终止，由乙方向社会公开招租，若原租户需要续租的，乙方可在同等条件下优先照顾原租户，另签租赁合同；未到期的由甲方协助乙方办理合同变更手续，变更后的租赁合同的出租权利由乙方行使，移交前的租金收入及各项费用，由甲方负责结账上缴；交接时间为2010年4月9日；及其他内容。该交接书下方“监交部门”处有深圳市南山区文化局的盖章。该交接书附件的《移交房地产文件资料清单》中列明“租赁合同书6份”，原告表示所附的租赁合同中并没有南头影剧院三层的租赁合同。
2013年11月12日，被告向原告出具《关于南头电影院综合楼三楼使用情况说明》，内容为：被告于1997年正式接管南头电影院综合楼的物业管理，南头影剧院一直未向被告缴纳物业管理费和房屋维修基金，南头影剧院的何远辉经理同意被告使用南头影剧院三楼，作为偿还所欠的管理费和维修基金的一部分；被告于2010年1月起正式接管电影院三楼办公楼的使用面积约200平方米，被告使用一年后，2011年1月份留出约20平方米用于被告办公，其他出租给了南山烟草分局，月租金为2800元，租期二年；2013年10月被告与谢蝉签订三楼租用合同，月租金为3500元，租期十年等。
2014年1月7日，深圳市南山区文体局出具《关于南头影剧院产权归属的情况说明》，内容为：“南头影剧院为我局直属企业化管理事业单位，根据南府常纪重［2010］1号会议纪要和区编办［2010］4号文的规定，该影剧院已于2009年办理注销手续。原登记在该影剧院名下的南头影剧院第三层房屋的产权确认已于2010年4月9日向深圳市南山区物业管理办公室移交，即现该房屋的产权人为深圳市南山区物业管理办公室，并由区物业办作为产权人对南头影剧院第三层房屋行使及享有权利。”
为证明被告使用涉案房屋有合法依据，被告提交了以下证据：1、案外人深圳市蔚涛航运技术咨询有限公司与被告签订的《关于楼宇管理费及其他费用的协议》，案外人刘英华、中国船级社深圳分社、深圳市烟草南山公司、林锦花分别与被告签订的《物业管理合同》，深圳市南山区南头街道田厦社区居民委员会出具的《证明》等；共同证明被告系南头影剧院综合楼的物业管理单位。2、2010年1月29日的《签到表》，该表中有南头影剧院负责人何远辉及其他五人的签名，签名右侧注明：“有关各楼消防设备安装现场情况说明及大楼管理费、基金、单价。电影院何经理同意物业公司到三楼办公及现有一、二楼的管理费由承租方自行支付，从2010年1月份开始计算，三楼办公楼给物业公司使用是用于原电影院欠物业公司管理费的偿还。”被告表示该签到表右侧的文字系物业代表所写，该签到表是2010年1月29日，被告召集南头影剧院综合楼的业主参加业主大会时签的，在业主大会上南头影剧院的负责人何远辉同意将涉案房产交付给被告使用以抵偿所欠的物业管理费和维修基金。3、1997年至1999年南头影剧院、深圳船舶检验局和深圳市烟草南山公司的部分代收水电费通知单、收款收据、发票及银行进账单；以证明被告代相关业主缴纳了水电费等。4、深圳市烟草南山公司、张海鹏、中国船级社深圳分社出具的《情况说明》三份，证明2010年1月29日召开业主大会时，南头影剧院同意将涉案房产给被告使用以抵偿物管费。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；其中，对于田厦社区居民委员会出具的《证明》，原告表示社区居委会不是出具证明的合法机构；对于2010年1月29日的《签到表》原告表示不能确认何远辉签名的真实性，且签到表只能证明会议出席人员的签到，而不是对有关事项的表决和决议。
被告表示被告占用的涉案房产的面积为200平方米左右，对此，被告提交了其与深圳市烟草南山公司、谢蝉分别签订的《租赁合同》及现场照片予以证明；其中被告与深圳市烟草南山公司的租赁合同显示租用面积为200平方米，租赁期限自2011年3月1日至2012年2月28日；被告与谢婵的租赁合同显示租用面积为160平方米，租赁期限自2013年10月10日至2023年9月10日。原告对上述证据不予认可，并表示涉案房屋建筑面积889.67平方米均由被告占有使用。
原告表示被告将涉案房屋进行了装修，被告则表示没有装修，只是按照原状进行刷白。本院向原告释明是否申请对被告的装饰装修物拆除费用进行评估，原告未在本院指定的期限内申请评估。
另查，南头影剧院于1987年6月27日成立，其负责人为何远辉，其隶属企业为深圳市南山区文化体育中心（以下简称南山文体中心），系南山文体中心的分支机构。南山文体中心系深圳市南山区文体委（即深圳市南山区文体局）的下属综合性事业单位；南山文体中心现已注销。
被告向本院另行提起诉讼，要求原告支付涉案房产的物业管理费等，本院已受理，案号为（2014）深南法民三初字第445号。
另查，涉案房产（位于南新路、商业多层二层以上）的房屋租赁指导价为：2012年为每月每平方米50元，2013年和2014年为每月每平方米65元。
以上事实，有房地产证、《关于移交南头影剧院物业的函》、《关于撤销区南头影剧院企业化事业单位建制的通知》、《南山区行政事业单位物业交接书》、《关于南头电影院综合楼三楼使用情况说明》、《物业管理合同》、《证明》、《签到表》、《租赁合同》等证据以及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，涉案房产原为南头影剧院所有，因南头影剧院已被注销，涉案房产已转移由原告进行统一管理，故原告系涉案房产的合法使用人。被告已确认其自2010年1月起占用了涉案房产中的200平方米面积，但表示系南头影剧院同意其使用，以抵偿南头影剧院所欠的物业管理费等费用。因此，本案的争议焦点为：被告占用涉案房产是否有合法依据，被告是否应向原告支付使用费、使用费如何计算。
关于被告占用涉案房产是否有合法依据的问题。被告提交了其与案外人签订的物业管理合同、代收水电费票据、《签到表》等以证明因南头影剧院拖欠被告物业管理费，南头影剧院同意由被告使用涉案房产以抵扣其拖欠的物业管理费。对此，本院认为，《签到表》中虽载明“同意物业公司到三楼办公及现有一、二楼的管理费由承租方自行支付，从2010年1月份开始计算，三楼办公楼给物业公司使用”的字样，但原告对该签到表的真实性不予认可；且从该签到表的形式和内容看，上述手写内容并非何远辉本人书写，且签到表仅是业主大会到会人员对其是否出席业主大会的行为进行的确认，并非是对业主大会会议内容和表决事项的确认，故不能证明业主大会上南头影剧院就物业管理费和物业使用问题对被告做出了上述承诺。因此，被告并非涉案房产的权利人和合法使用人，被告占用涉案房产无合法理由，原告要求被告返还涉案房产符合法律规定，本院予以支持。同时，被告占用涉案房产，理应向原告支付占用期间的使用费，故原告有权要求被告支付2012年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费。
对于使用费的计算标准和计算方式问题。原告表示被告占用了涉案房产889.67平方米的面积，被告仅确认其占用了其中的200平方米，并提交了相应的租赁合同予以证明。对此，本院认为，根据谁主张、谁举证的原则，原告未举证证明被告占用了涉案房产全部的面积，对此，应承担举证不能的法律后果。故本院确认被告占用了涉案房产中的200平方米，故被告应按照涉案房产的房屋租赁指导价标准（2012年为每月每平方米50元，2013年和2014年为每月每平方米65元）向原告支付自2012年1月1日起至被告返还涉案房产之日止的房屋使用费。
对于原告要求被告赔偿原告因拆除房屋附着装修装饰物所需费用的诉讼请求，因该费用尚未发生，且原告未举证证明被告对涉案房产进行了装修，也未举证证明拆除装饰物所花费的费用，故原告该项诉求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市雄浩物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南山区物业管理办公室返还其占用的位于深圳市南新路南头影剧院三层的房产；
二、被告深圳市雄浩物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南山区物业管理办公室支付自2012年1月1日起至本判决确定的返还涉案房产之日止的房屋使用费（按照同期政府指导租金标准即2012年为每月每平方米50元，2013年和2014年为每月每平方米65元，按200平方米计算）；
三、驳回原告深圳市南山区物业管理办公室的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6659元，由原告负担5162元，由被告负担1497元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 庞海婷
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 沈 蕊