成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第5471号
原告中信银行股份有限公司成都分行。住所地：成都高新区。
负责人邱泉，该分行行长。
委托代理人王慧，四川英特信律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人金培城，四川英特信律师事务所律师。一般授权代理人。
被告李雷，男，汉族，1981年2月21日出生，住成都市金牛区。
被告成都世禾置业有限公司。住所地：成都市郫县。
法定代表人游烈东，该公司董事长。
委托代理人陈璐伽，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。
原告中信银行股份有限公司成都分行（简称中信银行）诉被告李雷、成都世禾置业有限公司（简称世禾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月20日立案受理。依法适用普通程序，由代理审判员张媛媛担任审判长，与人民陪审员于广华、人民陪审员王军组成合议庭，于2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告中信银行的委托代理人金培城，被告世禾公司的委托代理人陈璐伽到庭参加诉讼。被告李雷经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。
原告中信银行诉称，2010年6月1日，原告与二被告签订了一份《个人购房借款合同》（编号：741271103034），约定被告李雷向原告借款203万元用于购房，借款期间为2010年6月1日至2030年6月1日，被告李雷以其成都市郫县子云东路98号“今日田园”378栋房产为该笔借款提供抵押担保，并承担原告实现债权而发生的费用，被告世禾公司提供阶段性连带保证责任。合同签订后，原告履行了发放借款的义务。但自2014年9月5日起，被告李雷就未按照约定还款，经原告多次催收仍不归还本息，故原告依据借款合同宣布案涉借款已提前到期。据此，原告请求人民法院依法判决：一、被告李雷向原告归还借款本金1762468.7元，并支付逾期利息、罚息、复利至本息付清之日止（截至2014年10月15日为14587.87元）；二、被告李雷向原告支付实现债权的律师费88852.83元；三、确认原告对被告李雷提供的抵押物享有抵押权，即有权以该房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、被告世禾公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告世禾公司辩称，对原告诉称的事实不持异议，但依据被告世禾公司与原告签订的按揭贷款购房协议书，世禾公司不应当对原告诉请的实现债权的费用承担连带清偿责任；同时，由于原告诉称其已经对被告李雷的房屋享有了抵押权，故被告世禾公司的保证责任已经免除。
经审理查明，2010年6月1日，原告与二被告签订了一份《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（编号：741271103034），主要约定：被告李雷向原告贷款203万元用于购房；本合同贷款利率及调整采取浮动利率方式，利率按照贷款发放当日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮20%即月利率3.96‰执行，合同履行期间，遇中国人民银行调整贷款利率，于次年1月1日起按照中国人民银行和原告有关规定调整合同贷款利率；贷款期限为240个月，自2010年6月1日起至2030年6月1日止；还款方式为等额本息，还款日为每月5日，每期还款本息为3120.56元；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；对逾期或未按合同约定用途使用贷款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；被告李雷将其贷款所购买的子云东路98号今日田园378幢房屋作为抵押物等。该合同第9.1条约定：本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，指被告李雷同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给原告，以作为被告李雷偿还本合同项下贷款的担保，对被告李雷取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有应付款项，被告世禾公司提供阶段性连带责任保证。第9.3条约定：担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。第10.3条约定：被告李雷取得所购房屋的所有权证之日起，原告与被告李雷必须依照法律规定办理抵押物的登记手续，抵押登记费由被告李雷承担。第11.1条约定：被告世禾公司对自本合同生效之日起至被告李雷就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止（“担保阶段”）被告李雷的所有应付款项承担连带保证责任。如被告李雷在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和／或相关费用的，在保证期间内，原告有权直接要求被告世禾公司承担保证责任并有权从被告世禾公司在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。第11.2条约定：保证期间为担保阶段内被告李雷每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。第16.1.2条及第16.2条约定：若被告李雷逾期或未按约定的金额归还贷款本息，原告有权按中国人民银行的规定计收罚息和复利，停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告李雷立即偿还全部贷款及相应利息，依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息，要求被告世禾公司履行保证责任，原告因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等），均由被告李雷承担等。
上述合同签订后，2010年6月1日，原告向被告李雷发放了203万元购房贷款，被告李雷签署了相应的《借款凭证（借据）》，该借据载明借款年利率为4.752%。
被告李雷自2014年9月5日起就未按约向原告还款，截至2014年10月15日，被告李雷未归还的剩余借款本金为1762468.7元、利息14446.67元、罚息141.2元。
还查明，原告为提起本案诉讼，于2014年10月15日与四川英特信律师事务所签订了《委托代理协议书》，并于2015年3月2日向其支付了律师代理费88852.83元。
另查明，被告李雷贷款购买的成都市郫县友爱镇子云东路98号附今日田园号378栋单元3楼378号房屋于2010年5月24日进行了签约备案登记，合同备案号为77348。被告李雷至今未取得该房屋的所有权证书，也未进行抵押登记。
上述事实，有原告与被告世禾公司的当庭陈述及原告提供的《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（编号：741271103034）、《借款凭证（借据）》、《个人贷款逾期欠款说明》、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》、《委托代理协议书》、律师费发票等证据予以证明。本院经审查认为，上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款合同》系其真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有约束力。合同签订后，原告按约向被告李雷提供了借款。被告李雷未按约还款，应当承担相应的法律责任。现原告以《个人购房借款合同》为依据，宣布贷款提前到期，要求被告李雷支付剩余借款本金以及利息、罚息、复利的请求成立，本院予以支持。对原告要求被告李雷支付律师费的请求，因案涉《个人购房借款合同》中对此有明确约定，原告又提供了相应的委托代理合同及律师费发票证明此费用已实际发生，故本院予以支持。
关于原告要求对约定用以抵押的房屋享有优先受偿权的诉请。原告称就案涉房屋进行了抵押预告登记，但未就此提供相应证据。即使该房屋进行了抵押预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该登记也并不同于正式的抵押权登记，原告就此享有是一种具有一定排他效力的权利，即他人未经其同意处分案涉房屋不发生物权效力；由于被告李雷尚未取得案涉房屋的所有权，原告的抵押权并未依法设立，故其不能对案涉房屋就其债权优先受偿。
关于原告要求被告世禾公司对案涉债务承担连带保证责任的诉请。案涉合同约定被告世禾公司对被告李雷的所有应付款项承担连带保证责任的保证期间为自合同生效之日起至被告李雷就合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止。由于案涉房屋至今未能办妥抵押登记，原告的抵押权未能有效设立，故世禾公司的保证期间尚未届满，其不能免除保证责任。被告世禾公司在向原告实际清偿相关债务后，有权依法向被告李雷追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李雷在本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司成都分行归还借款本金1762468.7元以及按照《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（编号：741271103034）中约定的标准计算的利息、罚息、复利（截至2014年10月15日的利息为14446.67元、罚息为141.2元）；
二、被告李雷在本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司成都分行支付律师费88852.83元；
三、被告成都世禾置业有限公司对上述被告李雷的债务承担连带保证责任；被告成都世禾置业有限公司在实际清偿债务后，有权依法向被告李雷追偿；
四、驳回原告中信银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费21598元，保全费5000元，共计26598元，由被告李雷、成都世禾置业有限公司负担（此款原告中信银行股份有限公司成都分行已预交，被告李雷、成都世禾置业有限公司在履行上述支付义务时一并给付给原告中信银行股份有限公司成都分行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 张媛媛
人民陪审员 于广华
人民陪审员 王 军
二〇一五年三月三日
书 记 员 狄 强