广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第723号
上诉人（原审原告）：任春海。
委托代理人：邓芳玉，广东德纳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：蔡秀珍。
委托代理人：王贻远，广东瀚宇律师事务所律师。
原审第三人：钟秀琴。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：赖国强，该公司董事长。
委托代理人：陈阳，系该公司法务。
上诉人任春海、上诉人蔡秀珍因双方及原审第三人钟秀琴、中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年3月29日，钟秀琴和蔡秀珍签订了一份《二手房买卖合同》，约定蔡秀珍将深圳市宝安区龙华镇和平东路南侧某花园X栋第X层XXXX房转让给钟秀琴，总价75万元，钟秀琴在合同生效当日向蔡秀珍支付定金3万元，于合同生效后一日内再向蔡秀珍支付定金5万元；剩余房款钟秀琴向银行按揭贷款支付，钟秀琴须于2011年4月15日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，并向按揭银行申请贷款；双方均清楚该物业以现状出售，钟秀琴已检查该物业，该物业没有设定抵押，蔡秀珍对物业享有完全的处分权，该物业没有租约；蔡秀珍应于收到全部楼款三天内（交楼押金除外）将该物业交予钟秀琴，并履行交楼手续，双方协商同意在定金或首期款中预留2000元作为交楼押金，此款在蔡秀珍实际交付该物业时进行结算；如蔡秀珍未按照本合同约定的期限履行义务，钟秀琴有权要求蔡秀珍以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。
同日，钟秀琴向蔡秀珍支付了定金3万元；次日，钟秀琴再向蔡秀珍支付了定金5万元。蔡秀珍分别出具了两张收据确认收到上述两笔款项。同时蔡秀珍、钟秀琴、中原地产公司签订了一份《资金托管协议》，约定由中原地产公司托管定金3万元和交楼押金2000元，交楼押金在蔡秀珍、钟秀琴已实际交楼结清相关欠费且向中原地产公司提供双方签字的交楼确认书时中原地产公司可解除托管将资金放给蔡秀珍。
2011年4月6日，任春海、蔡秀珍、钟秀琴签订了一份《主体变更确认书》，约定就蔡秀珍、钟秀琴签订的《二手房买卖合同》、《资金监管协议》，三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时买方姓名写为任春海名下，由任春海继续履行《二手房买卖合同》、《资金监管协议》及相关附件补充协议等项下原买方及钟秀琴未履行的义务，钟秀琴对任春海承担连带保证责任。
2011年4月8日，任春海向房屋结算资金托管账户存入145000元。2011年4月18日，任春海与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定任春海向中国建设银行股份有限公司深圳市分行借款525000元用于购置蔡秀珍出售的涉案房产。2011年5月18日，中国建设银行股份有限公司深圳市分行将上述款项划入任春海指定的蔡秀珍账户。
2011年4月21日，任春海与蔡秀珍签订《深圳市二手房买卖合同》，2011年4月26日，涉案房产产权转移登记至任春海名下。
庭审中，蔡秀珍主张涉案房产系其从亲戚处抵债得来，蔡秀珍没有涉案房产的钥匙且该房产一直由他人霸占，因蔡秀珍无法取得涉案房产，因此以低于市场价15万元的价格将涉案房产出售给钟秀琴，在出售前已经告知钟秀琴涉案房产被他人霸占的事实，蔡秀珍和钟秀琴签订《二手房买卖合同》后又另行和钟秀琴签订了补充协议，约定由钟秀琴自行收楼，但补充协议已经丢失；涉案房产过户给任春海后，钟秀琴以任春海的名义和蔡秀珍签订了《交楼确认书》，蔡秀珍提交了一份《交楼确认书》的复印件，证明已经于2011年9月21日将涉案房产交付给任春海。中原地产公司对蔡秀珍的上述陈述予以确认。任春海不认可蔡秀珍的上述陈述，称其以正常的交易价格向蔡秀珍购得上述房产，钟秀琴是任春海的婶婶，任春海和钟秀琴均没有和蔡秀珍签署过自行收楼的补充协议，也没有签署过《交楼确认书》，购买涉案房产之前蔡秀珍承诺没有租约，任春海认为蔡秀珍可以交付房产就购买了涉案房产，任春海取得房地产证后住在涉案房产内的人不肯搬走，公安机关和物业管理处均不予处理，任春海也无法取得居住该房产内的人的信息，因此无法提起诉讼要求其搬走。
另查明，任春海向原审法院提交了一份深圳市龙华新区龙华办事处流动人口和出租屋综合管理所出具的人口信息登记表，显示2011年4月1日至2013年11月4日期间涉案房产由郑某居住，住所类别为租赁房屋，2013年11月之后由陈某居住，住所类别为自购房。
任春海的一审诉讼请求：1、判令蔡秀珍向任春海交付深圳市宝安区龙华镇和平东路南侧某花园X栋第X层XXXX房产；2、判令蔡秀珍支付任春海因延迟交房的违约金暂计156000元（自楼款付清之日起三日后以总房价每日万分之五计算至实际交付之日止）；3、判令由蔡秀珍承担本案诉讼费用。
原审法院认为：钟秀琴虽以买方的身份与蔡秀珍签订《二手房买卖合同》，但任春海、蔡秀珍均已经确认买方变更为任春海，故原审法院认可任春海、蔡秀珍系涉案房产买卖合同的当事人，均受《二手房买卖合同》及《深圳市二手房买卖合同》的约束。该《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
《二手房买卖合同》约定蔡秀珍应于收到全部楼款三天内（交楼押金除外）交付涉案房产，任春海于2011年5月18日已经付清全部房款，蔡秀珍应当三日内即2011年5月21日前将涉案房产交付予任春海，因此蔡秀珍负有向任春海交付涉案房产的合同义务。现任春海起诉要求蔡秀珍交付涉案房产，但涉案房产被他人居住，登记权利人也已经变更为任春海，蔡秀珍已经无法以权利人的身份要求居住在涉案房产内的人搬离，蔡秀珍实际上已经无法履行交付涉案房产的合同义务，任春海的该项诉讼请求蔡秀珍已经没有履行的可能性，故任春海不应要求蔡秀珍履行无法实现的合同义务，任春海的该项诉讼请求原审法院不予支持。由于涉案房产已经过户登记至任春海名下，任春海可以以权利人的身份主张物权保护，通过合法途径取得涉案房产的占有、使用权。
任春海诉请蔡秀珍支付延迟交房的违约金。原审法院认为，虽然由于蔡秀珍存在履行不能的原因原审法院没有要求蔡秀珍继续履行交付义务，但蔡秀珍没有根据《二手房买卖合同》的约定于2011年5月21日前将涉案房产交付予任春海，蔡秀珍已经构成违约，应当按照合同约定向任春海支付违约金，即蔡秀珍应以涉案房产的转让成交价75万元为基数，按日万分之五的标准支付自2011年5月22日起计至实际交付房屋之日止的违约金。综合本案案情，考虑到任春海于2011年4月26日取得涉案房产的房地产证后，明知蔡秀珍超过合同约定的时间没有交付涉案房产，在蔡秀珍已经违约的情况下，没有及时以权利人的身份要求居住在涉案房产内的人搬离，造成损失的不断扩大，任春海也存在一定的过错，合同约定的违约金数额也明显高于因违约所产生的损失数额，故原审法院酌情判令蔡秀珍应向任春海支付违约金10万元。
蔡秀珍辩称任春海、钟秀琴在购买涉案房产时签订了补充协议承诺自行收楼，此后又签订《交楼确认书》确认已经收楼。原审法院认为，首先，蔡秀珍没有提交补充协议，无法证明钟秀琴在购买涉案房产时承诺自行收楼；其次，蔡秀珍提交的《交楼确认书》没有原件，任春海对其真实性不予认可，作为复印件的《交楼确认书》也没有鉴定的必要，不能认定任春海、钟秀琴确认已经收楼；第三，中原地产公司认可蔡秀珍陈述的事实，但蔡秀珍和中原地产公司只有口头的陈述，没有相应证据证明的情况下不能推翻《二手房买卖合同》关于交楼责任的认定，中原地产公司向蔡秀珍支付交楼押金的行为只是其对交楼押金的处分，不能证明蔡秀珍已经履行了交楼义务。故蔡秀珍的辩解理由证据不足，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、蔡秀珍于判决生效之日起十日内向任春海支付违约金10万元；二、驳回任春海的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3420元，保全费2620元（已由任春海预交），由任春海负担2174元，由蔡秀珍负担3866元。
上诉人任春海不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。上诉理由：一、任春海和蔡秀珍虽然完成了不动产的变更登记，任春海成了物权权利人，但是，任春海并未实际占有，蔡秀珍仍然应当采取合理措施履行交付义务，由其与占有人协商解决方案，使其顺利迁出。二、一审判决认定的违约金标准过低，应当按照原来合同约定计算。根据合同法的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。在本案中，蔡秀珍由于案外人的原因，造成无法顺利交房，应当承担约定的违约责任，如果以房价75万元为基数，日万分之五为标准，自2011年5月21日至今已经三年半，违约金约为45万元至50万元，一审法院在判决书中既认定“蔡秀珍应按合同约定支付违约金”，且表明“任春海存在一定的过错”，但自由裁量认定为10万元，连补偿三年半的房屋租金损失都不够。任春海认为，可以适当降低计算标准，但是直接降低为10万元，属于过度调低，应予纠正。三、任春海在合同履行中不存在使损失扩大的行为，2011年5月蔡秀珍取得75万房款之后出国远走，无法联系。任春海通过各种非法律手段在物业及派出所的协助下处理，希望有好效果，但是事与愿违，不得已于2012年提起民事诉讼，进入法律程序之后，中原地产公司也不协助通知蔡秀珍，导致公告送达期间耗费7、8个月，这是任春海无法控制的。蔡秀珍收款远走违反诚信原则，中原地产公司不尽责履行居间中介附随义务，是本案损失不断扩大的主要责任。四、将违约金一刀切，定为10万元，不利于任春海后期维权成本计算和弥补，若按照一审判决，任春海需要再次以侵权纠纷起诉房屋实际占有人，诉讼的经济成本和时间成本及实际履行效果存在种种不确定，如果通过侵权纠纷几年内仍无法顺利让居住人迁出，其损失由谁承担。五、如果在本案中将蔡秀珍的违约金予以调低，任春海认为其调低的部分，应当由中原地产公司适当承担，以弥补任春海几年不能实际使用房屋的经济损失。鉴于此，任春海认为，应当由蔡秀珍继续履行交房义务，并向任春海承担约定的违约金，直至房屋交付完毕为止。
蔡秀珍针对任春海的上诉，答辩称：一、我方认为责任人应该是钟秀琴。一审法院限期钟秀琴三天内提交书面说明，说明“是否看过房、当时有无在中原地产的陪同下去看房子……是否签署过补充协议、是否签署过交房、交楼确认书”等，但钟秀琴直至本案二审开庭都没有出现。钟秀琴作为本案购买房屋任春海的代理人，一直没有配合处理，是导致本案目前没法查明的主要原因，责任不在蔡秀珍。二、任春海有关不应当调低违约金的主张不能成立。首先，蔡秀珍已经按约定交了房，也将房屋过户给了任春海，并没有违约。在2011年5月22日任春海已经知道房屋里面有人居住，其应当主张权利，但任春海放任损失扩大。在再审阶段，任春海在笔录中也表示“当时去看过房子，并且发现里面有人，其只是不急于居住”，所以我们认为任春海存在重大的、绝对的过错，我们不应当承担违约金，法院也不应当采信任春海的第二项理由。三、任春海有关其不存在使损失扩大的行为的主张系对法律的误解。任春海已经是产权人，排除障碍应该是任春海的权利和义务。占有房屋的是案外人，而不是蔡秀珍，任春海不必等到一审法院告知后才去起诉房屋占有人。任春海的上诉请求没有法律和事实依据，应当予以驳回。
上诉人蔡秀珍也不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销原审判决第一项，改判驳回任春海的全部诉讼请求，并由任春海承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、买卖双方已经签署了《补充协议》，约定由买方自行负责收楼。一审法院没有重视证人证言，尤其是当时经办人中原地产公司苹果园分行经理黄东义的证人证言，处理错误。中原地产公司是中间人，立场是中立的，无证据表明中原地产公司或其员工作证存在主观和客观的偏差。本案除了中原地产公司经手人黄东义，没有其他人更为最了解涉案房产交易过程。一审期间，法庭要求任春海提供钟秀琴庭后三日内就其是否看过房、是否了解房屋当时住人、是否知道低价转让、是否了解出租情况、是否约定由买方自行赶走房屋住户、是否签署了《补充协议》和《交楼确认书》等出具客观的书面意见，但蔡秀珍至今未曾看到钟秀琴的任何书面意见。换言之，在具有中立证人作证的情况之下，钟秀琴作为任春海买房全程代理人和实际操作人，竟然故意不出庭，其目的就是为了掩盖已经签署了《补充协议》和《交楼确认书》等事实。二、买卖双方已经依约交楼，但一审法院疏于审查，认定蔡秀珍违约，处理不公。（一）中原地产公司当庭已经确认买卖双方已经签署《交楼确认书》并已经按照约定完成交楼的事实，同时确认中原地产已经根据《二手楼买卖合同》第九条和《资金托管协议》第六条第1款第（2）项、第六条第3款所约定的关于交楼押金结算的极其苛刻条件，将最后的交楼押金2000元返还给被告蔡秀珍。鉴于此，任春海没有提出相反证据予以反驳，还涉嫌故意与钟秀琴密谋隐瞒真相。中原地产公司站在中立的角度，证明卖方已经依约交楼，依法应予采纳。（二）一审法院仅以《交楼确认书》没有原件为由，认定蔡秀珍不能证明交楼事实。然而，这是中原地产电脑中留存的打印件（是交易的档案材料），中原地产公司提供该证据，陈述其真实性，并说明已经根据该证据和《二手楼买卖合同》、《资金托管协议》的苛刻条件将最后的交楼押金返还给被告蔡秀珍。一审法院认为复印件没有鉴定的必要，且无视押金返还的事实。三、任春海系恶意诉讼，且没有任何损失，当然无权要求支付违约金或赔偿损失。由于房价上涨，任春海和钟秀琴一边低价购入，坐取高价，一边涉嫌合谋图取违约金或赔偿款。违约金系以补偿为主，惩罚为辅。即使违约，本案也不应支付违约金，即使一定要支付，也不能判决10万元这么高的数额。
任春海针对蔡秀珍的上诉，答辩称：一、该房屋是否空置与是否交付没有直接关系。因为有人住在里面，如果我方搬进去也会有不安全感。二、违约金并不过高。二审法院在另案中即支持了日千分之一的违约金，本案约定日万分之五的违约金比例并不过高，应当予以支持。
原审第三人钟秀琴、中原地产公司在二审均未陈述新的意见。
本院经审理查明：一、蔡秀珍与钟秀琴签订的房屋买卖合同第九条约定，卖方应当于收到全部楼款三天内（交楼押金除外）将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认。二、证人黄东义在一审出庭作证称，其系中原地产公司苹果园分行的经理，涉案交易系由其业务员王卫东提供居间服务，涉案房屋买卖合同签订时其本人在场，涉案房屋比市场价便宜10万元左右，是因为有租客搞不定，当时约定由买方负责收楼，双方还就此签订了一份补充协议。三、对于蔡秀珍提交的《交楼确认书》，中原地产公司在一审开庭时表示该确认书系钟秀琴和蔡秀珍签署。根据其档案管理制度，2011年的文件可能被销毁了，其公司电脑中保存的是当时拍照下来的留底，与蔡秀珍提交的复印件一致。四、2015年4月14日，钟秀琴到本院接受调查询问，双方当事人及一审出庭作证的证人黄东义、武坤荣也到场。对于有无签过蔡秀珍在本案中提交的《交楼确认书》，钟秀琴表示时间太长了，记不清。钟秀琴称双方对于由谁收楼没有约定，蔡秀珍曾写过一个纸条给她，表示里面有租户，蔡秀珍可以交房给钟秀琴、任春海。但蔡秀珍未按本院要求提交上述纸条。五、在二审庭审过程中，蔡秀珍称涉案房屋已经两三年没人居住，水表在2012年就拆掉了。任春海称对此不清楚，但认可涉案房屋在原审法院执行原判决（后被再审发回重审）时已经停水停电。本院要求任春海于2015年4月15日前去现场查看房屋是否有人居住，并向管理处了解涉案房屋从何时开始空置，何时开始停水停电等相关事实，并就了解的情况向本院提交书面报告。任春海未按本院要求提交上述报告。以上事实有一、二审开庭笔录、询问笔录在卷证实。除以上事实外，原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：双方是否曾约定由买方自行收楼。根据本案证据，结合二手房交易习惯和生活常理，本院认为，蔡秀珍有关双方曾约定由买方自行收楼的主张更为可信。理由如下：一、证人黄东义的证言较为可信。黄东义系中原地产公司苹果园分行的经理，与任春海、蔡秀珍、钟秀琴均无利害关系，双方签订房屋买卖合同时，黄东义在场，其证言较为可信。二、蔡秀珍提交的《交楼确认书》虽为复印件，但结合其他证据，该份《交楼确认书》的真实性可以确认，该证据可以作为认定案件事实的依据。首先，中原地产公司确认蔡秀珍与钟秀琴签署过该份《交楼确认书》，其公司电脑留存的《交楼确认书》照片与蔡秀珍提交的《交楼确认书》一致。其次，钟秀琴在接受询问时对是否签订过该份《交楼确认书》，表示时间太长了，记不清。钟秀琴对该份《交楼确认书》的真实性没有明确表示否认。再次，在二手房交易过程中，签署交楼确认书系对实际交楼的确认，中介机构一般会要求双方签字确认已经完成交楼手续，才会将交楼押金退给卖方。在本案中，中原地产公司已于2011年12月8日将交楼押金2000元退给蔡秀珍。根据上述《交楼确认书》的记载，双方所有费用全部结清，双方同意交楼无争议。该确认书可以视为买方对卖方完成实际交楼义务的确认。三、任春海在房屋过户后并未及时就交楼事宜提出交涉。按照房屋买卖合同的约定，蔡秀珍应在收到全部楼款三天内将涉案房屋交付给买方，并履行交楼手续，包括双方共同对房屋及附属设施、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交楼手续，移交房屋钥匙。涉案房屋于2011年4月26日过户至任春海名下，任春海在此后很长一段时间内均未要求蔡秀珍交付房屋，钟秀琴反而在2011年9月21日签署《交楼确认书》，同意中原地产公司将交楼押金退给蔡秀珍。上述情况与蔡秀珍的主张更为相符。综上分析，本院采信蔡秀珍的主张，认定双方曾约定由买方自行收楼。任春海起诉要求蔡秀珍交付房产，并支付迟延交房违约金，缺乏依据，应予驳回。因涉案房屋已经处于空置状态，任春海作为该房屋的所有权人，可以自行收回房屋，避免房屋继续空置，造成损失扩大。
综上，上诉人蔡秀珍上诉有理，依法应予支持。上诉人任春海上诉无理，依法应予驳回。原审判决认定事实不清，导致裁判错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三重字第5号民事判决；
二、驳回任春海的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费3420元，保全费2620元，二审案件受理费6840元（已由任春海、蔡秀珍各预交3420元），均由上诉人任春海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年六月一日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。