湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5719号
上诉人（原审原告）：钟海涛
委托诉讼代理人：曾令排，湖南纬地律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：应华伟。
委托诉讼代理人：戴军，湖南金球律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王慧珠。
委托诉讼代理人：王孟生。
上诉人钟海涛与因与被上诉人应华伟、王慧珠房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院(2016)湘0181民初1237号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钟海涛上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1、案涉房屋原所有人陶欣因家人向钟海涛和钟波借款250万元而将案涉房屋作为抵押担保，同时将案涉房屋出租给钟海涛和钟波，租期自2011年10月16日至2026年10月16日，租金已一次性支付。一审法院未查明该事实也未通知钟波，属遗漏必要当事人。2、钟海涛及钟波一直居住在案涉房屋中，且应华伟于2014年8月20日和钟海涛签订了房屋租赁合同，租期自2014年8月20日至2034年8月20日。3、在王慧珠于2014年10月10日要求钟海涛腾房前，钟海涛及钟波对房屋所有权的变动均不知情，其所签订的两份租赁合同均合法有效，且第一份租赁合同早于案涉房屋被查封时间，而所有权转让亦侵害了钟海涛的优先购买权。
应华伟辩称：1、应华伟通过法院拍卖取得案涉房屋所有权，钟海涛所述2011年9月15日租赁合同系虚假合同，目的在于非法占有案涉房屋。2、虽然三方签订了《房屋买卖协议》，将案涉房屋出售给钟海涛，但因王慧珠不接收房款而未履行。3、钟海涛非法占有他人房屋，王慧珠不履行房屋转卖协议，均给应华伟造成了损失，应当承担相应责任。
王慧珠辩称：1、在应华伟取得案涉房屋所有权后，王慧珠与其签订的房屋买卖协议合法有效。2、在钟海涛不愿购买案涉房屋的情况下，应华伟才与王慧珠签订房屋买卖协议，并未侵害钟海涛的优先购买权。
钟海涛向一审法院提出诉讼请求：1、确认钟海涛对租住的房屋享有优先购买权，撤销应华伟与王慧珠之间的购房协议；2、应华伟、王慧珠赔偿因侵害钟海涛的优先购买权所造成的损失100000元。
一审法院认定事实：2008年8月8日，案外人陶欣从浏阳市东玉房地产开发有限公司处购买了位于浏阳市××办事处××坑××小区××房屋××幢。2012年3月6日，长沙市开福区人民法院因陶欣与应华伟民间借贷纠纷一案而查封了该房产。2012年7月20日，陶欣与钟海涛签订《房屋租赁协议》，陶欣将该房屋租赁给钟海涛使用，租赁期限自2012年8月1日至2016年7月31日，随后钟海涛入住该房屋，一直居住至今。2012年12月10日，长沙市开福区人民法院作出（2012）开执字第501-1、502-1号执行裁定书，裁定拍卖陶欣所有的该处房产。后因三次拍卖均流拍，2014年1月16日，开福区人民法院作出执行裁定：将被执行人陶欣所有的位于浏阳市集里办事处百宜坑101、201等3套房屋按第三次拍卖底价181.8万元，交付给申请执行人应华伟，抵偿调解书所确定的债务；应华伟可持裁定书到相关机构办理产权过户登记手续。2014年6月6日，应华伟办理了该房屋的产权过户登记手续。
2014年9月30日，应华伟（甲方）与王慧珠（乙方）签订《房屋买卖合同》，其中第一条约定：甲方将其所有的坐落于浏阳市集里办事处百宜坑东玉燕宁苑小区三层住房一栋及其所有附属设备设施、装饰装修（含室内、屋面）、庭院、道路、花草树木等出卖给乙方。交易价格1568000元。其中合同第三条约定：1、签订本合同之日，乙方向甲方支付第一期购房款现金人民币569290元；2、自甲方将买卖标的物全面腾退好并完整交付乙方接收之日起十日内，乙方应向甲方付清剩余购房款人民币998710元。第四条第二项约定：自甲方为乙方办理好房屋产权过户登记手续之日起三个月内，甲方必须将买卖标的物全面腾退好并完整地交给乙方接受后，才视为甲方已将买卖标的物完整交付乙方。第八条第一项约定：本合同生效后，如甲方不能在本合同约定的三个月内将买卖标的物全面腾退并完整交付给乙方，则甲方应自本合同签订之日起按本合同约定的总购房款金额的日万分之十向乙方支付违约金。合同签订当日，王慧珠即办理了该房屋的产权过户登记手续，产权证号为“浏房权证字第××号”，建筑面积388.55平方米，权证包含户室：201（住宅）、101（住宅）、301（住宅）等。2014年10月10日，王慧珠办理了该房的国有土地使用权证，权证号为“浏国用（2014）第04809号”。
因承租人钟海涛自2012年8月1日起一直租住在该房屋内，王慧珠取得房屋所有权后，要求钟海涛搬出，钟海涛以买卖不破租赁为由拒绝，出卖人应华伟也未按《房屋买卖合同》的约定腾退房屋。三方僵持之下签订一份《三方协议》，其中第一条约定，王慧珠、应华伟将涉案房屋以1468000元出售给钟海涛及其妻子唐国华。本房款王慧珠得870000元，应华伟（及所在公司）得598000元，由钟海涛、唐国华承担过户税费。第二条约定，乙方付款期限为2015年9月25日前一次性付清。已付定金5000元。其中，由钟海涛、唐国华直接支付给王慧珠870000元，付给应华伟（及所在公司）598000元。第四条约定，若未按上述条款执行，本协议自动失效。事后，该协议未履行，已失效。钟海涛仍旧拒绝搬出房屋，应华伟自称无奈之下，遂于2015年又与钟海涛签订一份落款时间提前为2014年8月20日的《房屋租赁合同》，约定应华伟将涉案房屋出租给钟海涛居住，租赁期限自2014年8月20日至2034年8月20日。但事实上，钟海涛并未支付过应华伟租金。王慧珠买房时对2012年、2015年这两份租赁协议均不知情。钟海涛称多次与应华伟、王慧珠协商腾房事宜未果，遂起诉至法院。
一审法院认为，涉案房屋原所有权人陶欣，因债务关系，通过法院执行程序将该房屋抵偿给应华伟，应华伟又将房屋转让给王慧珠，两次转让均办理了产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，经依法登记的不动产物权变动发生效力，故房屋两次转让均合法、有效。本案争议焦点在钟海涛作为承租人在房屋发生转让时是否享有优先购买权。经查明，涉案房屋于2012年3月6日被长沙市开福区人民法院依法查封，钟海涛于2012年7月20日向陶欣承租该房屋，即查封在前，租赁在后，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条第二款规定，房屋出租前已被人民法院依法查封的，承租人无权要求房屋受让人继续履行原租赁合同。现受让人不同意出租，承租人钟海涛不再享有租赁权，那么基于租赁产生的优先购买权也不复存在。故钟海涛的诉请缺乏法律依据，应不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定判决：驳回钟海涛的全部诉讼请求。本案受理费2300元，由钟海涛负担。
钟海涛在二审期间提交一份《房屋租赁合同》及一审法院（2014）浏民初字第472号《民事调解书》。合同约定：出租方为陶欣，承租方为钟波、钟海涛，出租房屋为坐落于浏阳市集里办事处百宜坑101、201等三套房屋（权证号71××58），租赁期间为2011年10月16日至2026年10月16日，合同签订时间为2011年9月15日。应华伟、王慧珠均对该合同提出异议。本院审查认为，钟海涛提交的《民事调解书》可以采信，证实陶欣作为借款保证人须向钟海涛、钟波承担连带清偿责任。钟海涛向本院提交的《房屋租赁合同》签订日期为2011年9月15日，租期为2011年10月16日至2026年10月16日，而其向一审法院提交的《房屋租赁协议》的签订日期为2012年7月20日，租期为2012年8月1日至2016年7月31日。上述两份协议均在一审审理前就已签订，但钟海涛在一审期间仅提交了2012年7月20日签订的协议，且在双方签订了长达15年的租赁协议后又签订租期为4年租赁协议，显然有悖常理，故对于钟海涛在二审期间提交的《房屋租赁合同》不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为钟海涛是否对案涉房屋享有优先购买权。应华伟在依据法院文书取得案涉房屋所有权后，将其转让给王慧珠，并办理了相关的产权登记手续。而钟海涛基于其对原房屋所有权人陶欣的债权而占有使用案涉房屋。在发生纠纷后，钟海涛根据2012年7月20日的《房屋租赁协议》主张优先购买权，一审法院以该房屋租赁协议系在法院查封期间签订为由不支持其主张，符合《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条的规定，并无不当。现钟海涛在二审期间又提交2011年9月15日签订的《房屋租赁合同》主张其优先购买权，该合同在其提起诉讼前已存在，但其并未在一审过程中提交，且两份租赁合同的签订有悖常理，不排除其借此规避法律的可能，故本院对该份《房屋租赁合同》不予采信。上诉人钟海涛的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2300元，由上诉人钟海涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 杨 蓓