安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1502民初3348号
原告（反诉被告）：安徽明牛羽绒有限公司
委托代理人：李淑梅，安徽晟成律师事务所律师。
被告（反诉原告）:施某某
被告（反诉原告）:六安市金安区明牛浴场
两被告共同委托代理人：周厚胜，安徽皋兴律师事务所律师。
原告安徽明牛羽绒有限公司与被告施某某、六安市金安区明牛浴场房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后又依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告施某某、六安市金安区明牛浴场提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）明牛公司委托代理人李淑梅，被告（反诉原告）施某某、被告（反诉原告）明牛浴场委托代理人周厚胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）明牛公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除签订的《厂房租赁合同》、《明牛温泉会所补充协议》，并将租赁房屋恢复原状后交还给原告；2.依法判令两被告立即支付原告自2013年6月22日至2016年6月21日房租本金902940元，并自2013年6月22日起按年利率18%计算滞纳金至本清息止；3.依法判令两被告立即支付原告租房期间所欠的水电气费用31853元；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告（反诉被告）明牛公司变更第二项诉请为房租计算至2017年6月21日，本金为1289700元，因职工宿舍拆迁了一部分，现要求按175.4㎡计算至2017年8月计13个月租金。放弃第三项诉请。事实和理由：2013年4月25日原告与被告施某某签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定租赁时间为2013年6月22日至2021年6月22日，共八年。并且约定第一、二年房租为310600元，从第三年开始年租金按5%递增，即第三年的房租为326100元，房租支付方式为半年一付，先付后用，以后每期租金在上期租金到期前3日内一次性支付，若乙方逾期支付租金，每逾期一天，乙方按年租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回出租房。后被告施某某成立明牛浴场，2013年9月23日两被告与原告又签订了一份《明牛温泉会所补充协议》，约定由原告为被告盖职工宿舍260㎡，单价8元/㎡/月，年租金为24960元，租期及房租费与《厂房租赁合同》同步。合同签订后，两被告仅给付了63080元的房租及49920元的宿舍租金外，其余房租至今未付，经原告多次催要，在诉讼过程中，两被告于2016年7月20日向原告交清了100350元的水电费，所欠房租两被告至今未付，故原告诉至本院要求解除上述租赁合同两份、支付房屋租金并按年利率18%计算滞纳金至本清息止。
被告（反诉原告）施某某、明牛浴场当庭辩称，原、被告间签订厂房租赁合同和补充协议属实，但该两份合同确定原告将厂房出租给两被告经营浴场，系违反改变土地用途的法律强制性规定，损害了社会公共利益，属于无效合同，对为履行该无效合同造成双方的损失，原、被告应根据缔约过失责任确定各方应承担的份额，两被告不存在支付原告租金的问题，请法庭驳回原告诉请。
被告（反诉原告）施某某、明牛浴场向本院提出反诉请求：1.依法确认《厂房租赁合同》及《明牛温泉会所补充协议》两份租赁合同无效；2.依法判令被反诉人赔偿两反诉人改建、扩建、装饰和装潢等各项损失100万元（以司法鉴定为准）并支付利息；3.全部诉讼费用由被反诉人承担。诉讼过程中，被告（反诉原告）施某某、明牛浴场根据鉴定意见变更第二项诉请为222165.37元（含可移动床及床头柜38019元），增加诉请要求被反诉人承担鉴定费4万多元。事实和理由：2013年4月25日，反诉人施某某与被反诉人签订《厂房租赁合同》，约定被反诉人将其所有的位于六安市××区城北工业园寿春路钢结构厂房租赁给反诉人使用，并约定房屋用途为浴池服务娱乐场所。2013年9月23日，被反诉人又与两反诉人签订《明牛温泉会所补充协议》，约定加盖280㎡房屋租赁给反诉人使用。上述两处房屋位于六安市××区城北工业区，其土地用途仅限于工业建设用地，故该租赁房屋应仅限于工业厂房及仓储等工业用途。被反诉人改变其工业用途的厂房为经营性商业用房出租给两反诉人，违反了相关法律规定，该《厂房租赁合同》及《明牛温泉会所补充协议》依法应属无效。上述协议签订后，由于被反诉人交付给反诉人的房屋为钢结构框架，反诉人对该出租房屋进行了大量的改、扩建和装饰装修，经鉴定该重置价格为2183638.37元，估价基准日为2016年11月1日，综合成新率为58%，评估价格为1266510元，另床头和床鉴定价格为38019元，床虽是可移动物品，但床头及硬包是固定在墙上不可移动物品，床头和床分开又失去了使用功能，故被反诉人依法应赔偿反诉人222165.37元及为此支付的鉴定费用。
原告（反诉被告）明牛公司当庭辩称，双方签订的合同没有合同法规定的合同无效的情形，反诉人违约在先，构成根本违约，根据合同约定，原告有权解除合同，无需支付反诉人任何费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原、被告提交证据双方均无异议。
关于原、被告争议的原、被告间的房屋租赁合同是否有效，本院认为，原、被告间的两份租赁合同是双方真实意思表示，该两份租赁合同并未违反合同是否有效的强制性法律规定，故该两份合同有效，两被告以原告违反土地管理法规，擅自改变土地用途主张合同无效，本院不予采纳。
根据审查确认的证据，结合当事人陈述，确认事实如下：2013年4月25日原告（反诉被告）明牛公司与被告（反诉原告）施某某签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定将甲方所有的位于六安市城北工业园寿春路，安徽明牛羽绒有限公司西南角钢结构厂房租给乙方使用，房屋面积为2588.6㎡，租赁时间为2013年6月22日至2021年6月22日，共八年。第一、二年房租为310600元，从第三年开始年租金按5%递增，即第三年的房租为326100元，第四年为342400元，第五年为359500元，第六年为377400元，第七年为396200元，第八年为416000元。房租支付方式为半年一付，先付后用，以后每期租金在上期租金到期前3日内一次性支付，若乙方逾期支付租金，每逾期一天，乙方按年租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回出租房，乙方须按实际使用日交纳租金并承担违约责任。2013年9月22日被告明牛浴场又与原告签订了《明牛温泉会所补充协议》，约定由原告为被告盖职工宿舍260㎡，单价8元/㎡/月，年租金为24960元，租期及房租费与《厂房租赁合同》同步。合同签订后，两被告仅于2015年6月给付了第一年厂房房租63080元，宿舍租金交至2016年7月，后被告施某某分别于2016年7月20日及2016年9月9日支付水电气费100359元、29295元，水电气费已交清。
合同签订后，被告施某某即对原告厂房、职工宿舍进行改建、扩建和装修，并以自己为经营者于2013年11月20日登记成立字号为“六安市金安区明牛浴场”的个体工商户。被告施某某为“明牛浴场”实际经营者，装修原告明牛公司的工业厂房，改建、扩建职工宿舍等费用，经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司于2017年6月21日作出皖中信房估字[2017]N-1399号价格评估报告书，其重置价为2183638.37元，截至评估基准日2016年11月1日综合成新率为58%，其市场价为1266510元。另被告施某某经营明牛浴场时添置浴场睡床若干，其床头和床体均分开，床头及其硬包固定在墙上，床体可移动，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司考虑床头和床体分开即失去床的使用功能，在评估过程中对该床单独列项，评估总价为38019元。
另查明2016年3月职工宿舍部分拆除，被告方现主张拆除后其实际租赁的职工宿舍面积为145㎡，原告则主张该面积为175㎡。本院于2017年9月28日对职工宿舍进行现场勘测，被告施某某及被告明牛浴场经本院通知、现场电话通知均未到场，职工宿舍大门紧锁，无法进入，宿舍一实际面积无法测量，仅测得宿舍二长为9.96米，宽为6.1米，原告陈述墙厚为0.24米。后原告明牛公司主动表示同意被告实际租赁的职工宿舍面积按照145㎡计算房租。
本院认为，原、被告间签订的《厂房租赁合同》、《明牛温泉会所补充协议》出租厂房系双方真实意思表示，两被告以原告违反土地管理法规，擅自改变土地用途为由主张合同无效，本院认为改变土地用途违反的不是合同效力性法规，而是土地管理性法规，且原告出租厂房给他人经营浴场，改变的不是土地用途，而是房屋用途，故原告主张该两份合同合法有效本院予以支持，两被告主张合同无效本院不予采纳，原、被告均有诚信、全面的履行该两份合同的义务，两被告自2013年起即拖欠原告房租已构成违约，依照合同约定原告有权解除合同，现原告要求解除合同并要求两被告支付房租，本院予以支持；合同约定了被告逾期支付房租的滞纳金支付标准，但该标准明显高于法定标准，现原告要求按年利率18%计算滞纳金并不违反法律规定，本院予以支持，滞纳金因每年房租不同，且为半年一付，截止2017年6月22日滞纳金计算为489638.7元，宿舍房租因双方未约定逾期支付房租的滞纳金，其要求支付滞纳金的请求，本院不予支持；被告反诉要求原告赔偿其改建、扩建、装饰租赁物产生的各项损失根据法律规定因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；在征求原告意见时，原告愿意继续使用被告改建、扩建、装饰出租物时添附在租赁物上不可拆除的部分，并同意按鉴定价补偿两被告不可拆除部分的损失，考虑该鉴定价成新率58%截至基准日为2016年11月1日，故原告主张按截至当前的50%成新率计算，本院予以支持；被告反诉要求原告赔偿其添置的浴场睡床损失，因床头与床体分离，原告方不愿意使用，由被告方自行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：
一、自判决生效之日解除原告安徽明牛羽绒有限公司与被告六安市金安区明牛浴场（实际经营者被告施某某）签订的《厂房租赁合同》及《明牛温泉会所补充协议》；自合同解除后五日内，被告施某某、六安市金安区明牛浴场自行清除六安市金安区明牛浴场及宿舍内的自有可移动物品，并将床头拆除，将租赁厂房和宿舍返还原告安徽明牛羽绒有限公司；
二、被告六安市金安区明牛浴场于判决生效之日起五日内支付原告安徽明牛羽绒有限公司厂房房租1226620元，支付自2013年6月22日至2017年6月22日房租滞纳金489638.7元；并自2017年6月23日起以房租1226620元为基数按年利率18%支付至房屋交付之日止的滞纳金；
三、被告六安市金安区明牛浴场于判决生效之日起五日内支付原告安徽明牛羽绒有限公司宿舍房租15080元；
四、被告施某某对本判决第二、三项被告六安市金安区明牛浴场不足清偿部分承担补充责任；
五、原告安徽明牛羽绒有限公司于判决生效之日起五日内补偿被告施某某、六安市金安区明牛浴场改建、扩建、装饰租赁物损失1091819元；
六、驳回原告安徽明牛羽绒有限公司其他诉讼请求；
七、驳回被告施某某、六安市金安区明牛浴场其他反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院开户行：XXX；帐号XXX；收款单位：XXX。
案件诉讼费25400元、反诉费13025元，由被告施某某、六安市金安区明牛浴场负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 陶宝华
代理审判员 张 梅
人民陪审员 吴学同
二〇一七年十月十八日
书 记 员 王远满
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。