北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民（商）初字第12848号
原告北京东方卡萨汽车服务有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡小武基村21号-1。
法定代表人闫沛，总经理。
委托代理人姜继英，北京市京锐律师事务所律师。
委托代理人许仙辉，北京市京锐律师事务所律师。
被告许宏，男，1960年2月18日出生。
原告北京东方卡萨汽车服务有限公司（以下简称：东方卡萨公司）诉被告许宏合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员卢赞赞担任审判长，人民陪审员林树影、人民陪审员高俊英参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告东方卡萨公司的委托代理人姜继英，被告许宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东方卡萨公司诉称：2014年12月3日，双方签订《转让协议》，原告向被告承租了北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼底商一层房屋的部分面积，同时一并受让了被告在该房屋内的相关设施设备。签订协议时，被告明确告知原告，原告承租的部分的建筑面积为310平方米，双方按照310平方米计算房租，租金标准延续被告之前的租赁合同。基于对被告的信任，原告未对房屋面积进行测量。协议签订后，原告即入驻该房屋开展经营活动，未对房屋进行装修。2015年1月29日，原告向被告支付了2015年1月24日至2016年1月23日的租金286000元。2015年8月，原告因经营需要对承租的房屋进行装修，测量时才发现，面积仅为228.28平方米，与被告之前告知的310平方米相差巨大。原告第一时间向被告提出异议，要求被告给予解释并请求重新确定面积及租金事宜，被告以各种借口推脱不予理会。故原告诉至法院，诉讼请求：1、判令《转让协议》中建筑面积变更为228.28平方米（暂以原告自测数据为准，最终以法院裁判认定为准）；2、判令原被告间房租价款按228.28平方米计算（暂以原告自测数据为准，最终以法院裁判认定为准）；3、判令被告向原告返还多收取的租金75393元（暂以原告自测数据为准，最终以法院裁判认定为准）；4、本案诉讼费由被告承担。
原告东方卡萨公司向本院提交以下证据予以证明：1、转让协议；2、中国工商银行明细清单及收条；3、平面图；4、照片；5、补充协议；6、房产证。
被告许宏辩称：一、转让协议已经履行完毕。项目转让款项20.29万元，已于2014年12月11日支付给许宏，门店也于2014年12月1日进行了交接。转让协议，许宏留存的协议中并无韩笑楠签字。转让协议不涉及卡萨与许宏之间的房屋租赁问题，更不涉及原告交付房租给许宏事宜。二、原告提交的证据中提到许宏收到房屋286000元，是代韩笑楠交给李迎春2015年1月24日至2016年1月23日的租金，卡萨没有支付房租给许宏。许宏当天就将房租全额转交给房东，原告现在以任何形式与房东签署的新租赁协议与许宏无关。原告租赁的房屋是在原有基础上改建的，扩建后与房东协商的面积是310平方米，许宏在转让项目时已将房屋面积、租金等事实全部告知原告，原告亦曾到门店考察，考察后双方自愿签署的合同。原告的诉讼请求，没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告许宏向本院提交以下证据予以证明：1、转让协议；2、中国民生银行支付业务回单；3、袁志远证言、照片、装修平面图；4、北京利康寓屋宾馆有限公司与北京优卡汇商业咨询有限公司租赁合同；5、李迎春、王能保与原告签订的租赁合同；6、原告的营业执照复印件；7、终止协议。
经本院庭审质证及审查核实，被告许宏对原告东方卡萨公司提交的证据二中国工商银行明细清单及收条、证据四照片、证据五补充协议，证据六房产证未提出异议，原告东方卡萨公司对被告许宏提交的证据一转让协议、证据二中国民生银行支付业务回单、证据三照片及装修平面图、证据五李迎春、王能保与原告签订的租赁合同、证据六原告的营业执照未提出异议,本院对上述证据的真实性予以确认。
根据以上认证，本院审理查明：东方卡萨公司成立于2011年6月24日，原法定代表人为许宏。2011年11月24日，东方卡萨公司（乙方）与李迎春、王能保（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于大兴区旧宫镇旧头路31号底商48，建筑面积为310平方米，租赁给乙方进行汽车产业的服务经营活动；租赁期限为10年，租期自2012年1月24日起至2022年1月23日止；2011年11月24日为本合同的正式起租日，甲方给予乙方2个月的免租期，自2011年11月24日起至2012年1月23日止；前三年的房租金均为26万元，自2015年1月24日起至2018年1月23日的租金，每年为286000元，剩余租期内的租金为每年314600元；本合同自2011年11月24日起成立并生效。
2014年6月17日，李迎春、王能保（甲方）与东方卡萨公司（乙方）及许宏（丙方）签订补充协议，约定：鉴于甲方与乙方于2011年11月24日签订了《租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于北京市大兴区旧宫镇旧头路31号底商48，建筑面积为310平方米的房屋，甲乙丙三方达成本补充协议；自本补充协议签订之日起，乙方将租赁合同中拥有的权利义务一并转移至丙方，由丙方承担租赁合同中乙方的全部权利义务；甲方将租赁合同中对乙方的权利义务，现全部转移为甲方对丙方的权利义务，由丙方承担租赁合同中承租方的权利义务；自本租赁协议签订之日起，乙方不再享有租赁合同中约定的乙方对甲方的任何权利，乙方也不再承担租赁合同中约定的乙方对甲方的任何义务；乙方已支付给甲方的押金在租赁合同期满或终止后，由甲方直接退还给丙方；此外，合同还约定了其它方面的内容。
2014年7月23日，东方卡萨公司的法定代表人及股东发生变更，法定代表人由许宏变更为闫沛，许宏亦不再是东方卡萨公司的股东。
2014年12月3日，东方卡萨公司（乙方）与许宏（甲方）签订转让协议，约定：甲方同意将地址位于北京市大兴区旧宫镇旧头路31号底商（建筑面积为310平方米）租赁使用权及双方约定的房屋内相关设施设备一次性转让给乙方；此次转让价格为人民币29万元（其中包括卡萨的相关设备4万元整），转让后清单所列设备及物品归乙方所有；乙方延用甲方与李迎春、王能保签订的房屋租赁协议；本协议签署后，甲方应于7日内办理注销其在该底商的工商注册登记，以保证乙方能顺利进行工商注册登记；本协议签署后，乙方接手该底商后，乙方不得以甲方名义进行任何经营性行为，甲方也不得再以该底商地址及相关一切信息的名义做任何经营或者非经营性使用。接收该底商之前产生的任何纠纷及债权债务关系由甲方独立承担；双方于2014年12月1日进行门店交接，交接完成后，乙方在七个工作日内将转让费人民币29万元扣除甲方应向乙方支付的洗车卡/储值卡费用人民币124100元，共计人民币202900元一次性支付给甲方（包括2014年12月1日至2015年1月24日的租金共计37000元）；此外，合同还约定了其它方面的权利义务。许宏、东方卡萨公司及其法定代表人闫沛均在转让协议中签字。其中东方卡萨公司的转让协议中乙方处还有韩笑楠的签字。
2015年1月29日，韩笑楠向许宏转账286000元，许宏向韩笑楠出具收条，载明：今收到韩笑楠付2015年至2016年房租金286000元。当日，许宏将286000元转账给李迎春，附言为房租。
许宏向本院提交其与李迎春、王能保于2015年7月6日签订的终止协议一份，约定双方终止关于大兴区旧宫镇旧头路31号底商48，建筑面积为310平方米的房屋的租赁合同，该份《终止协议》中载明了双方同时存在将租赁合同转让给第三方的情况。许宏同时向本院提交北京利康寓屋宾馆有限公司与北京优卡汇商业咨询有限公司签订的《租赁合同》，租赁标的为大兴区旧宫镇旧头路31号楼48号一层，建筑面积为310平方米的房屋，租赁期限为7年，租期自2015年1月24日起至2022年1月23日止。庭审中，许宏称该房屋是由李迎春、王能保转租给了北京利康寓屋宾馆有限公司。东方卡萨公司认可北京利康寓屋宾馆有限公司为二房东，且认可2016年2月份之后系由“优卡汇”在使用涉案房屋。
经查，涉案房屋位于北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼1层，系房屋整体的一部分，未单独办理房产证。东方卡萨公司自李迎春、王能保处承租涉案房屋后，对房屋进行了装修，使用区域向外扩张了一部分，东方卡萨公司与李迎春、王能保约定的“建筑面积”为扩张之后的面积，许宏再次将涉案房屋交付给东方卡萨公司使用后，东方卡萨公司对于使用区域未再进行扩充。东方卡萨公司称，因对房屋进行再次装修，对房屋面积进行了测量，发现承租部分的房屋建筑面积仅为228.28平方米，东方卡萨公司向本院申请对房屋面积进行鉴定。经双方协商选择北京市测绘设计研究院对房屋面积进行测量，本院组织测量过程中，双方当事人对需要测量的“建筑面积”构成（室内面积加上周边墙体一半的面积）、墙体厚度以及合同约定的“建筑面积”构成（测量面积加公摊面积15平方米）进行了确认，但是双方对配电室是否在承租范围内产生争议。经测量，双方无争议部分房屋的“建筑面积”测量结果为243.98平方米，配电室“建筑面积”测量结果为12.87平方米。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是双方当事人意思自治的结果。
《转让协议》约定了租赁标的所在地及建筑面积，应系双方当事人在互相了解、协商的基础上达成的一致意见，现东方卡萨公司要求本院变更合同约定的房屋建筑面积，本院考虑以下因素：第一，东方卡萨公司请求确认房屋的实际建筑面积，属于事实认定，不属于法律争议问题；第二，房屋建筑面积有其专业定义，且涉案房屋已办理产权证，为房屋整体的一部分，房产证中记载的房屋范围明确，双方均确认涉案房屋在原有界线基础上有所扩张，部分超出了房产证记载的范围，双方约定的面积也是建立在此基础之上，鉴于以上两点，本院不应在判决主文中对涉案房屋的建筑面积进行确认。另外，房屋面积的确认应在双方对承租范围协商一致的基础之上进行，现双方对承租范围是否包含配电室仍存有争议，因承租范围属于当事人意思自治范畴，在这一问题尚未解决前，亦无法对涉案的房屋面积进行确认，故对于东方卡萨公司要求变更涉案房屋建筑面积的约定的请求，本院不予支持。
双方未单独签订书面的房屋租赁合同，但《转让协议》中载明许宏将房屋的租赁使用权连同设备等一并转让，房屋部分视为东方卡萨公司继续承租涉案房屋，东方卡萨公司交付了一年的租金286000元，关于年租金如何确定以及是否严格按照租赁面积为单位计算尚未可知，依据一般常理，在房屋租金的计算上，房屋面积大小会影响房租的多少，但是房租的计算并非必然单纯依据房屋面积来进行，况且本案合同双方就租金的确定方式在庭审中本身存在巨大争议，在无证据表明双方租金计算以房屋面积为单位的基础上，东方卡萨公司要求本院判令房租价款按照实际面积计算并要求返还多收取的租金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告北京东方卡萨汽车服务有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费一千六百八十四元、鉴定费五千元，由原告北京东方卡萨汽车服务有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卢赞赞
人民陪审员 林树影
人民陪审员 高俊英
二〇一六年九月十三日
书 记 员 李 雪