上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1762号
原告上海东紫房地产发展有限公司。
法定代表人邵东明。
委托代理人徐菁，上海市诚至信律师事务所律师。
委托代理人孙云驰，上海市诚至信律师事务所律师。
被告上海大申足部保健有限公司。
法定代表人崔志刚。
第三人饶利宁。
委托代理人庄文斌，上海龙元律师事务所律师。
原告上海东紫房地产发展有限公司（以下简称“东紫公司”）诉被告上海大申足部保健有限公司（以下简称“大申公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2014年7月3日，经原告申请，本院依法追加饶利宁为第三人参加诉讼。后因被告大申公司下落不明，本案转为普通程序，并于同年11月3日进行公开开庭审理。原告的委托代理人孙云驰和第三人委托代理人庄文斌到庭参加诉讼。被告大申公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告东紫公司诉称，2011年7月12日，原告与被告发起股东张其英等签订《东明国际商城房屋租赁合同》一份，约定由其承租原告位于松江区新松江路XXX弄XXX-
XXX号23幢F1、F21-3轴420平方米房屋。合同约定该合同承租人权利义务由目标公司承继。租赁用途为足浴使用，租赁期限从2011年9月15日至2018年9月14日，每半年支付一次租金，分别于当期租金起算日的30天前支付，前三年租金为2.6元／平米／天，第四个租赁年度即2014年9月15日起，每年递增5%。该合同还对系争房屋的物业管理费、保证金、电费、水费等进行了约定。同时，还约定，承租人累计欠付租金、保证金、物业管理费二个月以上，原告有权解除合同。2011年10月12日被告依法成立并经营足浴。但从2013年11月1日起，被告欠付租金，现处于停业状态。2013年12月23日起，经原告同意，被告将承租房屋部分转租给第三人使用。原告认为，被告拖欠租金等费用行为违反了合同约定，据此诉至法院，请求判令：1、解除原被告之间的《东明国际商城房屋租赁合同》；2、被告返还原告东明国际商城23幢F1、F21-3轴房屋，第三人返还原告新松江路XXX弄XXX号XXX层房屋；3、被告支付原告自2013年11月1日起至房屋实际返还之日止的租金（按2.6元／平米／日计算）；4、被告支付原告自2014年5月1日起至房屋实际返还之日止物业费（按每月2，100元计算）；5、被告支付原告垫付水电费7，078元；6、被告赔偿原告损失99，645元（含2个月免租期及1个月空置损失）。庭审中，原告放弃水电费主张。
被告大申公司未作答辩。
第三人饶利宁陈述，第三人从被告处承租房屋时经过原告认可，第三人同被告之间的合同具有独立性，同原被告之间的合同不具有主从关系，因此原告要求第三人搬离缺乏事实和法律依据，据此不同意搬离其租赁房屋。
经审理查明：原告为上海市松江区新松江路XXX弄XXX-XXX号房屋所有权人。
2011年7月12日，原告作为甲方，案外人张其英、潘思思作为乙方签订《东明国际商城房屋租赁合同》，载明甲方将松江区新松江路XXX弄XXX-
XXX号420平米的房屋租赁给乙方，具体范围为国际商城23幢F1、F21-3轴。合同第二天约定，租赁用途为足浴，系争房屋系乙方为目标公司租赁的经营场所，本合同确定的乙方权利义务应由目标公司承继。合同第三条约定，2011年7月15日前甲方交付房屋，租赁期限从2011年9月15日计算至2018年9月4日。合同第四条约定，首期租金支付日为2011年8月15日，支付半年租金；从第二个租赁年度起租金半年一付，分别于当期租金起算日的30天前付清。租金标准第1-3年为2.6元／平米／天，年租金398，580元；从2014年9月15日开始，每年递增5%，第4年为2.73元／平米／天，年租金418，509元。第五条约定，物业管理费单价5元／月／平米（每月合计2，100元）。第六条约定，房屋保证金33，215元，租赁关系终止，甲方收取的租赁保证金除用于抵充乙方在本合同项下债务外，剩余部分于双方债权债务结清后三十日内无息归还乙方；另租赁期间房屋发生的水、电、煤气、通讯等费用由乙方承担，电费按乙方分表读数乘以1.136元／度，水费按乙方分表读数乘以2.1元／立方米，加乙方排污分表读表数乘以90%乘以1.89元／立方米。第八条约定，因合同到期而返还房屋或因乙方违约、本合同被甲方解除返还房屋时，乙方添附的固定设施等不可拆卸物归甲方所有或由乙方自行收回并恢复原状。第十条约定，乙方累计拖欠保证金、租金、物业管理费、专用事业费等任何一项应由乙方承担的费用达二个月以上，甲方有权解除合同。当日，甲乙双方补充约定，因乙方对房屋进行装修，故自房屋交付之日起至2011年9月14日为乙方免租装修期。合同签订后，被告交纳房屋保证金33，215元。
2011年7月15日，原告交付上述房屋。2011年10月12日，被告依法设立，其住所地为上海市松江区新松江路XXX弄XXX-
XXX号F1、F21-3轴，股东为崔志刚和张其英。
租赁合同履行过程中，原告多次开具付款单位为被告的保证金和租金发票。
2013年3月13日，被告因未按期年检，被处予吊销营业执照处罚。
另查明，2013年4月12日，第三人饶利宁同案外人何某签订门面租赁合同一份，载明第三人承租新松江路XXX弄XXX号门面，租赁期限从2013年5月1日至2018年4月30日。
2013年4月27日，第三人申请核准上海市松江区房东街道八天百货店。
2013年6月21日，原告出具转租证明，同意张其英、潘思思将房屋转租给第三方八天百货店。
2013年12月26日，第三人在租赁房屋上设立上海市松江区方松街道利熵食品店。
2013年10月，第三人向原告直接支付租金50，000元。2014年9、10月，第三人向原告支付房租合计18，000元。2014年5月1日后，第三人向原告交纳物业费3，274元。
以上事实由上海市房地产登记簿、《东明国际商城房屋租赁合同》、租赁房屋移交签收单、转租证明、《门面租赁合同》、上海市工商行政管理局松江分局行政处罚决定书、个体工商户档案机读材料、发票记账联等证据证实，本院予以确认。
庭审中，原告陈述第三人2013年10月11日支付的50，000元计入2013年11月之前的租金中，并表示同意将被告已付保证金直接冲抵欠付租金。庭审中，原告陈述不同意对被告装饰装修进行利用。
庭审中，第三人确认其使用范围为160号南面四分之三位置。
本院认为，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。原告同张其英、潘思思签订的合同中明确确定系争房屋为设立目标公司使用，且合同中承租人权利义务由目标公司设立，后被告设立后亦实际履行该租赁合同，据此被告承继了《东明国际商城房屋租赁合同》中张其英、潘思思的权利义务。现被告未按约支付租金等相关费用，已满足合同解约条件，原告要求解除《东明国际商城房屋租赁合同》与法不悖，本院以被告诉状副本送达之日2014年9月29日为合同解除日。合同解除后，被告继续使用房屋缺乏事实和法律依据，其应当予以返还。第三人使用其租赁房屋的基础为被告的承租权，现原被告租赁合同解除，第三人也应当向原告返还其使用的房屋。同时，被告应向原告支付系争房屋欠付的租金（包括合同解除后至房屋返还前的房屋占有使用费）、物业费，现原告依据合同约定主张上述费用，于法有据，但应当扣除第三人代被告向其缴纳的部分。原告自愿以被告已付保证金抵扣欠付的租金与法不悖，本院予以准许。就原告提出的空置损失，本院考虑到原告另行出租的需花费一定时间，故予以认可，对于其提出的免租期损失，综合本案合同履行情况，本院酌定为1个月。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告上海东紫房地产发展有限公司与被告上海大申足部保健有限公司之间的《东明国际商城房屋租赁合同》；
二、被告上海大申足部保健有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海东紫房地产发展有限公司上海市松江区新松江路XXX弄XXX-
XXX号F1、F21-3轴房屋（面积420平方米）；第三人饶利宁于本判决生效之日起十日内返还原告上海东紫房地产发展有限公司上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX层房屋所租赁区域；
三、被告上海大申足部保健有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海东紫房地产发展有限公司租金及房屋使用费（计算方式为：自2013年11月1日起至被告实际返还房屋之日止，按每日1，092元计算，以上金额扣除第三人饶利宁代付的18，000元和被告缴纳的保证金33，215元）；
四、被告上海大申足部保健有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海东紫房地产发展有限公司物业管理费（计算方式：自2014年5月1日起计算至被告实际返还房屋之日止，按每月2，100元计算，以上金额扣除第三人饶利宁代付的3，274元）；
五、被告上海大申足部保健有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海东紫房地产发展有限公司损失65，520元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，169元，由原告上海东紫房地产发展有限公司负担757元（已付），由被告上海大申足部保健有限公司负担5，412元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
代理审判员 吕荣珍
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年十一月六日
书 记 员 沈 韵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》
第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。