广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第716号
原告广州市海珠区人民政府素社街道办事处，住所地广州市海珠区。
负责人舒辉，职务主任。
委托代理人肖姣、谢兰才，均是广东经国律师事务所律师。
被告林瑞荣，住所地广州市越秀区。
委托代理人蒋白婷，广东广信君达律师事务所律师。
原告广州市海珠区人民政府素社街道办事处（以下简称素社街道办）诉被告林瑞荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡华强独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖姣、谢兰才、被告林瑞荣及其委托代理人蒋白婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2008年1月8日与被告签订关于广州市海珠区素社直街21号802房的《房地产买卖合同》，并于2008年1月将该房屋交付被告使用。2013年5月13日，广州市中级人民法院作出的（2013）穗中法民五终字第78号《民事判决书》，以上述房屋系属安置回迁户李某甲、李某乙的回迁安置房面积范围内为由，确认该房地产买卖合同无效。2014年7月19日，被告将上述房屋交付给回迁户李某甲和李某乙。原告认为，双方签订的房地产买卖合同被认定无效后自始没有法律约束力，被上诉人先前的入住行为亦已失去了法律上和合同上的依据，被告应当就此向原告支付房屋使用费。综上，起诉要求：1、判令被告立即向原告支付自2008年1月起至2014年7月19日实际迁出广州市海珠区素社直街21号802房之日的房屋使用费100000元（按照广州市国土资源与房屋管理局公布的同期同地段同类住宅标准价租金标准计算或按有资质的评估鉴定机构评定的私房住宅标准价租金标准计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，被告是善意的买受人，在（2013）穗中法民五终字第78号判决书中已经确认了该事实；其次，（2014）穗海法民三初字第563号判决书已经确认原告对买卖合同无效负有全部过错责任。因此被告属于善意的买受人，原告属于恶意的财产处分人，原告无权要求被告支付房屋使用费。第二，原告的诉讼主体资格不适格。（2013）穗中法民五终字第78号判决书已经载明了1996年6月30日之前涉案房屋已经确定是安置给吴某，该判决书认定产权归吴某，同时已生效的（2005）穗中法民四终字第1180号判决书也是判定涉案房屋由李某甲、李某乙所有。所以从以上的判决书可以知道，在2008年原、被告签订买卖合同时原告没有权利处置涉案房屋，但是被告是不知情的，原告出售涉案房屋是有重大恶意，（2013）穗中法民五终字第78号民事判决书已经明确指出了法院认定房屋买卖合同无效的原因，可以看出原告的恶意明显，恶意的行为不仅针对被告。涉案房屋的权利人是李某甲、李某乙，而不是原告，原告主体资格不适格，被告作为涉案房屋交易的受害方，不应承担房屋使用费。三、房屋使用费的计算标准错误。退一步来讲，即使原告需要支付使用费，作为善意的买受人，应按买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。诚然，这里的出卖人必须是正当、合法的有权处分人。
经审理查明：案外人李某甲、李某乙曾提起（2009）海民三初字第2772号案诉讼，要求确认素社街道办与林瑞荣签订的广州市海珠区素社直街21号802房的房地产买卖合同无效等。
该案经审理查明：吴璧霞因拆迁合同纠纷于2004年向广州市越秀区人民法院提起诉讼。2004年12月20日，广州市越秀区人民法院根据吴某的申请，发出（2004）越法民三初字第1556号民事裁定书查封了广州市海珠区素社直街17-21号A梯南向（位置为附图显示的东-
西向、③、④、⑤轴与南-
北向A、B、C轴交汇处）有建筑面积71.59平方米的房屋。同日，广州市越秀区人民法院作出（2004）越法民三初字第1556号民事判决书，判决：一、市财贸公司、广房集团应于广州市素社直街17-21号地段大楼验收合格之日起三十日内（如本判决生效前广州市素社直街17-21号地段大楼已验收合格，则市财贸公司、广房集团应于本判决发生法律效力之日起三十日内），提供该大楼第八层南向（位置为附图显示的东-
西向、③、④、⑤轴与南-
北向A、B、C轴交汇处）有建筑面积71.59平方米的房屋给吴某户永迁居住，素社工业一公司予以协助；二、市财贸公司、广房集团应于广州市素社直街17-21号地段大楼经验收合格并实际交付给吴某户之日起九十日内，汇同吴某一起到房管部门办理上述回迁房属吴某所有的产权过户和房地产登记手续，素社工业一公司予以协助等。广房集团不服判决，提出上诉，广州市中级人民法院经审理，于2005年6月23日作出（2005）穗中法民四终字第1180号民事判决书，判决：变更广州市越秀区人民法院（2004）越法民三初字第1556号民事判决第一项为：市财贸公司、广房集团应于广州市素社直街17-21号地段大楼验收合格之日起三十日内（如本判决生效前广州市素社直街17-21号地段大楼已验收合格，则应于本判决发生法律效力之日起三十日内），提供该大楼第八层南向（位置为附图显示的东
--西向②、③、④、⑤轴与南--
北向A、B、C轴交汇处）有建筑面积71.59平方米的房屋给吴某户永迁居住，长城公司、素社工业一公司予以协助；变更广州市越秀区人民法院（2004）越法民三初字第1556号民事判决第二项为：市财贸公司、广房集团应于广州市素社直街17-21号地段大楼经验收合格并实际交付给吴某户之日起九十日内，汇同吴某一起到房管部门办理上述回迁房属吴某所有的产权过户和房地产登记手续，长城公司、素社工业一公司予以协助；等。2005年7月27日，吴璧霞向越秀区人民法院申请执行，越秀区人民法院以（2005）越法执字第1904号立案。执行中，越秀区人民法院以素社直街17-21号地段大楼尚未通过验收，不具备申请执行条件为由驳回吴某的执行申请。2007年12月3日，李炽灿、李冠球向越秀区人民法院申请恢复该案的执行，由于涉案房屋被出售而执行未果。广州市公证处出具的（2006）穗证内字第3896号《公证书》记载：吴某于2005年10月24日死亡，坐落在广州市素社直街17-21号地段大楼第八层南向（位置为附图显示的东
--西向2、3、4、5轴与南--
北A、B、C轴交汇处）属于被继承人吴某死亡时遗留的与其丈夫李某甲的共有财产，各占二分之一产权……被继承人吴某的上述遗产应由李某乙一人继承；等。2007年10月10日，广州市海珠区素社工业公司取得广州市海珠区素社直街17、17-1、17-2，21、23、25号，仲恺路410-420（双号）［除15号夹层，19号地下室，21、23号保安室外］房屋的权属证明书。2008年1月9日，广州市海珠区人民政府向广州市海珠区人民政府素社街道办事处发函，内容主要为，为加强企业资产监督管理，现由广州市海珠区人民政府素社街道办事处接管广州市海珠区素社工业公司的物业，广州市海珠区人民政府素社街道办事处有权处理广州市海珠区素社工业公司的物业。广州市海珠区素社工业公司的物业地址：海珠区素社直街17、17-1、17-2、21、23、25号，仲恺路410-420（双号），等。2008年1月8日，素社街道办与林瑞荣签订《广州市房地产买卖合同》，内容主要为林瑞荣以总价225641元向素社街道办购买位于广州市海珠区素社直街21号8楼802房，建筑面积49.0526平方米，等。2008年4月10日，广州市国土资源和房屋管理局向林瑞荣核发了广州市海珠区素社直街21号802房的《房地产权证》。
2012年8月27日，本院作出（2009）海民三初字第2772号民事判决书，判决确认素社街道办与林瑞荣签订的关于广州市海珠区素社直街21号802房的《房地产买卖合同》无效。该案一审判决后，素社街道办和林瑞荣均不服提起上诉。广州市中级人民法院于2013年5月14日作出（2013）穗中法民五终字第78号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查，广州市国土资源和房屋管理局于2013年10月23日向案外人李炽灿、李冠球核发了涉案房屋的《房地产权证》。之后李某甲、李某乙向本院起诉林瑞荣，要求林瑞荣立即搬离并返还涉案房屋等。本院于2014年7月30日对该案作出（2014）穗海法民三初字第939号民事调解书，确认林瑞荣在2014年7月19日将涉案房屋返还给李某甲、李某乙。
林瑞荣于2014年4月16日提起（2014）穗海法民三初字第563号案诉讼，要求素社街道办返还购房款、税费及利息以及赔偿房屋差价损失等，该案判决如下：一、素社街道办在本判决生效之日起15日内向林瑞荣返还购房款225641元并支付该款从2007年12月4日起至实际付清之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；二、素社街道办在本判决生效之日起15日内向林瑞荣赔偿购房税费损失3532元并支付该款从2008年4月9日起至实际付清上述税费之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；三、素社街道办在本判决生效之日起15日内向林瑞荣赔偿装修损失12434元；四、素社街道办在本判决生效之日起15日内向林瑞荣赔偿房屋升值损失421118元；五、驳回林瑞荣的其他诉讼请求。
在上述（2014）穗海法民三初字第563号案诉讼中，林瑞荣和素社街道办均确认了如下事实：涉案房屋出售给林瑞荣时是毛坯状态；原、被告在签订房地产买卖合同前已经实际交付涉案房屋。
在上述（2014）穗海法民三初字第563号案诉讼中，本院根据林瑞荣的申请委托鉴定评估公司对涉案房屋在2007年12月4日和2014年4月16日的毛坯房市场价格进行评估。
在上述（2014）穗海法民三初字第563号案诉讼中，林瑞荣还提交了开票日期为2007年12月4日的《销售不动产统一发票》，载明付款方为林瑞荣，收款方为广州市海珠区素社工业公司，销售标的为涉案房屋，金额为225641元。
本案诉讼中，原告表示涉案房屋在2007年12月份已交付给被告，但房屋使用费主张从2008年1月1日开始计算。被告则表示原告没有提交收楼确认书，认为2008年1月份是签订房屋买卖合同的日期，要求按房产证核准登记的时间（2008年4月10日）来认定交楼日期。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告之间签订的关于涉案房屋的买卖合同已经被生效的法律文书确认为无效合同，被告已起诉要求原告归还购房款和利息以及赔偿税费和利息、装修损失及房屋的升值损失，本院判决也予以支持。现原告要求被告支付自收楼之日起至2014年7月19日止的房屋使用费，合法合理，本院予以支持。
关于被告收楼之日的问题。原告表示涉案房屋在2007年12月份已交付给被告，被告则要求按房产证核准登记的时间（2008年4月10日）来认定交楼日期。在（2014）穗海法民三初字第563号案诉讼中原、被告均确认在签订房地产买卖合同前已经实际交付涉案房屋，而双方签订合同的时间为2008年1月8日，另外在该案诉讼中林瑞荣提供的房款发票的开票日期为2007年12月4日，在该案中对房屋初始市场价值进行评估的评估时点也是2007年12月4日，故综合上述情况，原告要求从2008年1月1日起计算房屋使用费并无不当，本院予以支持。被告主张的交楼时间与其在另案诉讼中的表述相矛盾，故本院不予采纳。
上述房屋使用费应按有资质的评估机构评定的上述房屋的私房住宅租金参考价计算，但房屋使用费的总额不得超过原告所主张的100000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项的规定，判决如下：
被告林瑞荣在本判决生效之日起15日内向原告广州市海珠区人民政府素社街道办事处支付自2008年1月1日起至2014年7月19日实际迁出广州市海珠区素社直街21号802房之日止的房屋使用费（按有资质的评估机构评定的上述房屋的私房住宅租金参考价计算，但房屋使用费的总额不得超过原告所主张的100000元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1150元由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡华强
二〇一五年六月××日
书记员 徐 石
陈文慧