北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终6546号
上诉人（原审被告）：高树军，男，1970年12月27日出生。
委托诉讼代理人：李旭，北京智勇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王友刚，北京智勇律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：沈金凤，女，1962年6月5日出生。
被上诉人（原审原告）：冯艳庭，男，1963年9月3日出生。
原审第三人：于立海，男，1981年1月14日出生。
上诉人高树军因与被上诉人沈金凤、冯艳庭、原审第三人于立海房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高树军之委托诉讼代理人李旭、王友刚，被上诉人沈金凤、冯艳庭到庭参加诉讼，原审第三人于立海经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
高树军上诉请求：撤销原审判决，依法改判，案件受理费由沈金凤、冯艳庭承担。事实与理由：一审审判程序有误，一审中于凯旋并无代理权限；2016年6月1日后，高树军并未实际占有房屋，高树军不负有腾退房屋并给付房屋占有使用费的义务。
沈金凤、冯艳庭辩称：同意一审判决，不同意高树军的上诉请求。
沈金凤、冯艳庭向一审法院起诉请求:1.高树军腾退租用的北京市顺义区赵全营镇牛板路×号×层楼房（以下简称涉诉楼房）；2.高树军给付沈金凤、冯艳庭房屋使用费（自2016年11月1日至实际腾退之日止，费用按照每日273.97元计算）。
一审法院认定事实：2015年10月18日，沈金凤、冯艳庭（甲方、出租方）与高树军（乙方、承租方）签订《出租协议》，约定沈金凤、冯艳庭将涉诉楼房一栋租赁给高树军经营餐馆使用；租期为三年，自2015年11月1日至2018年11月1日；租金为每年10万元，每年的10月30日前交下一年租金，否则视为乙方自愿放弃租赁；如乙方在协议约定期间拖欠房租或私自将房屋转租、转包，甲方有权收回房屋。签约当天，沈金凤、冯艳庭将涉诉楼房交付高树军，因高树军需要进设备、找人员，故双方约定自次月1日开始起算租金。后高树军与沈金凤、冯艳庭双方因履行合同发生纠纷，沈金凤、冯艳庭于2016年11月3日起诉高树军要求支付租金及相应利息。法院于2016年12月28日作出（2016）京0113民初15952号民事判决书，判决确认沈金凤、冯艳庭与高树军于二〇一五年十月十八日签订的《出租协议》无效。该判决已经发生法律效力。
本案中，高树军提交了2016年6月1日《协议书》一份、2016年6月1日《合作经营协议书》一份及起诉状一份，用于证实高树军与于立海存在转租关系，双方存在纠纷尚未解决完毕，该案案号为（2016）京0113民初14872号。其中《协议书》记载：高树军与于立海就咱家厨坊酱肉大饼饭店的股权转让，合作经营达成如下协议：转让费一次性30万元（包括店面装修费用、设备、设施的费用、桌椅，餐具、厨具以及店里库存调料、香料、菜品和现有的蔬菜和米面粮油等）。2016年度剩余的租金5万元，合计35万元整。高树军保证于立海能够经营饭店的时间不低于6年，在执行完毕高树军现有的租约2.5年之前，高树军负责和房东协商续签该饭店的租赁合同，不少于3年，即2021年10月30日之前。租金不高于当时的市场行情，尽量压低房租成本。《合作经营协议书》记载：高树军、于立海合作经营，高树军提供现有店铺资源，包括店面的装修、设备、设施、桌椅，餐具、厨具以及店里库存调料、香料、菜品和现有的蔬菜和米面粮油等，供饭店经营使用，并负责对外的经营管理，乙方负责饭店经营管理，包括人员招聘，材料采购，菜品等等，自主经营。对于上述证据，沈金凤、冯艳庭表示不清楚高树军与于立海关系。于立海表示双方系合作经营关系。本案审理过程中，高树军认可涉诉房屋内大部分桌椅、设施设备均系其购置，但表示其将上述财物转让给于立海，至今于立海尚未支付全部转让款。于立海则表示现场只有一台空调、一个六门冰柜及一辆电蒸车是于立海添置，其他桌椅、设施设备均系高树军提供给于立海使用，双方对于于立海实际经营涉诉房屋均无异议。后于立海将空调一台拉走。经查，（2016）京0113民初14872号案件，高树军于2017年4月6日撤诉。
经法院现场勘查情况为：一层避风阁内有木质书桌一张，茶几一个，伊莱克斯冰柜一个，塑料凳子三把，一层内有燕京啤酒柜二个，凉菜柜一个，吧台一个，1.2米桌子三张，1.4米桌子三张，1.6米桌子一张，1.8米桌子二张，椅子三十七把，沙发三个，新飞消毒柜一个，灯箱一个，点菜柜一个，一层摄像头四个，HYUIDNAI电视一个，点菜灯箱五个，假花一个，烧烤排烟灶一个。后厨内情况为：工作台一个，1.2米桌子一张，四层不锈钢货架四个，银都冷藏柜一个，BNGCHV冰储冷柜二个，美菱冰箱一个，桌子一个，工作台四个，油漏台一个，燃气双头灶一个，排烟灶三个，洗碗池三个，碗柜一个，摄像头三个，美的空调一个，CHIGO空调一个，楼梯旁房屋内四层货架二个，鞋架一个。二层情况为：沙发三个，皮沙发一个，1.2米桌子二张，点菜柜一个，床垫一个，四联屏风一个，小床垫四块，海绵二块，凉席三个，1.6米圆转桌三张，2.2米圆转桌二张，监控系统控制箱一个，公放器一个，电脑显示屏一个，美的空调五个，海尔空调一个，凳子三十七把，摄像头三个，塑料圆桌四个，塑料凳子二十八个，床架子零件七件，拖布车一个，盘子、碗若干，木柜子一个，床屉一个，砂质窗帘十一个。室外射灯两个，摄像头一个。
法院审理过程中，为查清案件事实、分清责任，法院依职权追加于立海为第三人。经法院询问，沈金凤、冯艳庭表示于立海是否承担责任，由法院依法裁决。
另查明，沈金凤、冯艳庭表示与高树军2016年10月7日、10月15日两次通话，沈金凤与于立海有一次通话，通话中高树军及于立海均表示不干了。2016年10月15日于立海拉完部分东西后将涉诉楼房的两把钥匙给了沈金凤及冯艳庭，之后高树军及于立海并未实际使用涉诉楼房进行经营。沈金凤、冯艳庭亦认可其在2016年10月即发布对外出租涉诉房屋的信息，但因高树军及于立海的物品仍在涉诉楼房内，故房屋至今未出租出去。现在高树军和于立海可以随时拉东西，其随时可以给开门。高树军表示其已将涉诉楼房内的动产转让给于立海了，故应由沈金凤、冯艳庭与于立海进行交接。于立海认为涉诉楼房内的海尔空调、六门冰柜及电蒸车是他的，可以与沈金凤、冯艳庭进行交接，其余物品不是他的，故不同意进行交接。
一审法院认为:法院作出的（2016）京0113民初15952号民事判决书已经生效，该判决确认沈金凤、冯艳庭与高树军于二〇一五年十月十八日签订的《出租协议》无效。
本案第一个争议问题是谁应承担腾退涉诉楼房的义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。现沈金凤、冯艳庭要求承租人高树军承担腾退返还房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。经查，于立海于2016年6月1日起对房屋实际使用经营，故无论于立海与高树军之间存在转租关系还是合作经营关系，于立海作为房屋及房屋内附属物的实际使用人，对沈金凤、冯艳庭负有腾房义务。
第二个争议问题为是否应当支付房屋占有使用费及数额。审理中，沈金凤、冯艳庭表示高树军及于立海在2016年10月即提出不干了，并拉走了部分物品。经法院现场勘查，涉诉楼房内仍留有大量桌椅板凳及设施、设备等财物。高树军、于立海在涉诉楼房内留存有大量财物，造成原出租房屋在腾退前不具备完全使用性质，必定产生相应的房屋占有使用费用，故对于沈金凤、冯艳庭要求高树军、于立海支付2016年11月1日至实际腾退之日房屋占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。需要明确的是房屋占有使用费的给付标准问题，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还无效合同取得财产的一种方式，依照无效合同的处理原则，承租人应返还实际占有房屋获取的占有利益。但本案中，高树军、于立海自2016年10月15日起未在涉诉楼房内实际经营，此时如完全参照合同约定的租金标准确定房屋占有使用费与其获得的占有利益不符，有失公平。法院根据双方此前交接情况、沈金凤、冯艳庭另行发布出租房屋信息、涉诉楼房内物品未予腾退的原因等因素对占有使用费标准酌情予以确定。现于立海、高树军就双方之间关系各执一词，但于立海与高树军之间关系及责任分配问题，不能对抗沈金凤、冯艳庭，双方可另行解决。据此，一审法院于2017年4月判决如下：一、高树军、于立海于判决生效之日起十日内将位于北京市顺义区赵全营镇牛板路×号×层楼房腾退后返还沈金凤、冯艳庭；二、高树军、于立海支付沈金凤、冯艳庭自二○一六年十一月一日起至高树军、于立海实际腾退房屋之日止的占有使用费（按每日一百九十一元七角八分的标准计算），于实际腾退房屋之日起七日内付清；三、驳回沈金凤、冯艳庭的其他诉讼请求。一审案件受理费70元，由沈金凤、冯艳庭共同负担21元（已交纳），由高树军、于立海共同负担49元（于判决生效之日起七日内支付）。
本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为:根据已经查明的事实，高树军与沈金凤、冯艳庭之间签订的出租协议已被法院生效判决确认无效，必然涉及就该合同取得的财产予以返还的问题。现沈金凤、冯艳庭主张高树军作为承租人负有向其腾退返还涉案房屋的义务，于法有据，应予支持。由于高树军从沈金凤、冯艳庭处承租涉案房屋后又转交于立海实际经营使用，考虑到于立海作为房屋及屋内附属物的实际使用人，亦负有腾退义务，原审法院判令高树军、于立海共同承担腾退房屋的义务，并无不当，应予维持。关于房屋占有使用费问题，虽然高树军、于立海于2016年10月即表示不再继续承租，但根据原审法院现场勘验情况，涉案房屋内现仍留有大量财物和设施设备，对沈金凤、冯艳庭进一步出租使用造成障碍，高树军、于立海应当向其支付在此期间的房屋占有使用费。原审法院根据已交纳的租金数额、房屋内物品情况等酌情降低占有使用费标准后判令高树军、于立海履行金钱给付义务，并无不当，应予维持。
综上，高树军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费98元，由高树军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 林存义
审判员 万丽丽
审判员 杨 夏
二〇一七年六月九日
书记员 李延昭
书记员 卢园园