江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭民初字第3890号
原告崔兆旺，男，1969年12月22日生，住盐城市城南新区。
委托代理人卢瑞中，江苏因果律师事务所律师。
被告江苏海晟建设有限公司，住所地盐城市解放南路112号4幢501室。
法定代表人张其海，该公司总经理。
委托代理人陈跃祥，上海厚普律师事务所律师。
被告费广成，男，1963年11月14日生，住盐城市亭湖区。
委托代理人张步照，江苏一正律师事务所律师。
第三人江苏铃高电动车有限公司，住所地盐城经济技术开发区黄山南路69号。
法定代表人李继成，该公司董事长。
原告崔兆旺与被告江苏海晟建设有限公司（下称海晟公司）、费广成、江苏青云建设集团有限公司（下称青云公司），第三人江苏铃高电动车有限公司（下称铃高公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年12月10日受理后，依法组成合议庭于2016年3月15日公开开庭进行了审理，原告崔兆旺及其委托代理人了卢瑞中，被告海晟公司的委托代理人陈跃祥，被告费广成的委托代理人张步照，被告江苏青云公司的委托代理人陈欣到庭参加诉讼，第三人铃高公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。审理期间，原告撤回对青云公司的诉讼请求。
原告崔兆旺诉称：2012年12月12日，第三人将名下的位于盐城经济技术开发区黄山南路*号的编号为*幢、*幢、*幢的厂房及土地出租给原告，双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为20年，从2012年12月8日起至2032年12月7日止，年租金为每年30万元。同日，原告与第三人签订了另一份租房协议，第三人将编号13幢办公楼出租给原告生产经营使用，年租金为每年40万元。两份合同其他内容相同，即税金由第三人另行交纳，原告可将该承租房转借给任意第三人合作经营适用。协议同时载明，20年的租金由该公司股东刘光红在向原告所借的借款中全部扣除。上述两份房屋租赁合同已实际履行，租金抵充借款已由江苏省盐城市中级人民法院（2013）盐民初字第0133号民事调解书予以确认，租赁房屋亦由原告转租或使用。
被告海晟公司因其与第三人建设工程施工合同一案，持盐城仲裁委作出盐仲（2013）裁字第44号裁定书，向盐城市中级人民法院申请执行，盐城市中级人民法院于2014年1月23日作出（2014）盐民仲审字第0002号执行裁定书，由盐城市亭湖区人民法院审查执行。在执行过程中，原告认为其享有足以阻却执行的租赁权向盐城市亭湖区人民法院提出执行异议，该院于2015年10月29日作出（2015）亭执异字第000015号民事裁定书，裁定驳回异议申请。原告遂提起执行异议之诉。请求判令：1、原告在租赁期内（即2032号12月7日前）阻止向申请人或其他买受人移交第三人名下的位于盐城经济技术开发区黄山南路*号的编号为*幢、*幢、*幢、*幢房产。
被告海晟公司辩称：1、崔兆旺与第三人签订的两份《租赁协议书》系铃高公司股东刘光红与异议人恶意串通，逃避第三人对我公司债务的行为。2、崔兆旺与第三人签订的两份《租赁协议书》租赁关系不能成立。3、与《租房协议书》租金冲抵的刘光红个人债务具有虚构性。4、案涉的房屋和土地均已先于我公司与第三人签订的《租房协议书》签订时间抵押给了盐城农商行，因此崔兆旺的《租房协议书》无效。5、崔兆旺对铃高公司享有的债权属于建设工程优先受偿权，因此崔兆旺的诉请不能对抗我公司的优先受偿权。
被告崔兆旺辩称：1、根据省高院的执行异议之诉审理指南关于租赁合抵押的问题，抵押在前租赁在后的，原告要求阻止的诉请不予支持，同时亭湖法院（2015）亭执异字第0015号民事裁定书意见查明本案先有抵押后存在租赁的问题。2、原告没有对租赁物实际占有使用收益，没有投入，其租赁关系不具有真实性、合法性。
第三人铃高公司未作陈述。
经审理查明：2010年7月12日，铃高公司与江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司签订了1000万元的借款合同和抵押合同各一份。同年7月27日，铃高公司与江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司签订了800万元的借款合同和抵押合同各一份，铃高公司以座落于盐城经济开发区黄山南路*号的房屋所有权证号为市区开*号(*幢)、*号(*幢)、*号(*幢)、*号(*幢)、*号(*幢)的房屋所有权作抵押担保，并办理了抵押登记手续。上述合同签订后，江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司向铃高公司发放贷款1800万元，但铃高公司未能按约偿还借款本息，江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司遂于2013生2月21日向向盐城市中级人民法院提起诉讼，要求铃高公司等被告偿还借款1800万元及所生利息。2013生7月4日，盐城市中级人民法院(2013)盐商初字第0050号民事判决书，一、被告铃高公司偿还原告江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司贷款本金并支付利息和罚息；二、被告铃高公司不能偿还上述款项时，原告江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司有权以铃高公司抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款在上述款项范围内优先受偿。该判决生效后，铃高公司未能依据判决确定的义务偿还借款本息，江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司遂于2013生10月8日向盐城市中级人民法院申请执行。
2011年7月18日，海晟公司与铃高公司签订了建设工程施工合同一份，合同载明，由海晟公司承包铃高公司位于盐城经济开发区黄山南路*号的工业钢结构厂房*幢、*幢、*幢及办公楼工程，合同价款暂定价为1000万元。合同签订后，海晟公司按约施工。2012年10月12日，双方就附属工程又签订了建设工程施工合同一份。2012年8月30日，铃高公司的*幢、*幢、*幢厂房及办公楼工程竣工，同年9月10日通过竣工验收，附属工程也于2012年11月底竣工交付。届期，铃高未能按约支付工程款。2013年1月30日，海晟公司向盐城仲裁委员会申请仲裁。同年12月18日，盐城仲裁委员会作出盐仲（2013）裁字第44号裁决书，裁决：一、双方共同确认本案所涉工程总价款为21513227.52元，铃高公司已向海晟公司支付工程款330万元，尚欠工程款18213227.52元；二、铃高公司于2013年12月20日前向海晟公司支付工程款18213227.52元，铃高公司逾期未支付的，海晟公司对盐城经济开发区黄山南路*号的*幢、*幢、*幢厂房及办公楼工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。该仲裁裁决书生效后，海晟公司向盐城市中级人民法院申请执行。2014年1月23日，盐城市中级人民法院作出（2014）盐民仲审字第0002号执行裁定书，申请执行人海晟公司与被申请执行人铃高公司建设工程施工合同纠纷一案，由盐城市亭湖区人民法院审查执行。2014年5月4日，海晟公司向盐城市中级人民法院申请在评估拍卖中，对铃高公司有限公司名下的厂房要求优先受偿。同年5月21日，本院向盐城市中级人民法院提交书面函，移交海晟公司对铃高公司名下的厂房执行参与分配申请等材料。
2013年1月，费广成向盐城市中级人民法院提起诉讼，要求刘光红、宏成公司、铃高公司、房红军、固鼎公司偿还借款1000万元、430万元及所生利息。在案件审理中，费广成向盐城市中级人民法院提出财产保全申请，要求查封、扣押刘光红、宏成公司、铃高公司、房红军、固鼎公司名下价值人民币1000万元、500万元的财产。2013年1月16日，盐城市中级人民法院作出(2013)盐民初字第0032号及0033号民事裁定书，查封、扣押刘光红、宏成公司、铃高公司、房红军、固鼎公司名下价值人民币1000万元、500万元的财产，同时向盐城市房产局及盐城经济开发区国土局发出协助执行通知书，查封铃高公司名下的*幢、*幢、*幢、*幢、*幢、*幢、*幢、*幢厂房、*幢办公楼及土地使用权。同年4月16日，经盐城市中级人民法院主持调解，费广成与刘光红、宏成公司、铃高公司、房红军、固鼎公司达成了(2013)盐民初字第0032号及0033号民事调解书，但刘光红、宏成公司、铃高公司、房红军、固鼎公司均未能按调解书偿还借款，费广成遂向盐城市中级人民法院申请执行。2013年7月25日，盐城市中级人民法院作出(2013)盐执字第0197号及0198号民事裁定书，查封、扣押、拍卖、变卖刘光红、宏成公司、铃高公司、房红军、固鼎公司名下价值人民币10045900元和4328400元的财产，同时续封铃高公司名下的*幢、*幢、*幢、*幢、*幢、*幢、*幢、*幢厂房、*幢办公楼房产及土地使用权。
另查明：2012年12月12日，崔兆旺（乙方）与江苏铃高电动车有限公司（甲方）签订的租房协议书一份，协议载明，甲方将位于盐城经济开发区黄山南路*号的*幢、*幢、*幢厂房出租给乙方生产经营使用，租赁期限为20年，从2012年12月8日起至2032年12月7日，年租金为每年30万元，税金由甲方另行交纳，乙方可将该承租房转租转借给第三人合作经营使用。协议同时载明，20年的租金由该公司股东刘光红在向崔兆旺所借的借款中全部扣除。该公司股东刘光红代表江苏铃高电动车有限公司在该协议上签字并盖具公司章印。崔兆旺还提供了其与江苏铃高电动车有限公司于2012年12月12日签订的另一份租房协议书，协议载明，甲方将位于盐城经济开发区黄山南路*号的*幢办公楼出租给乙方生产经营使用，租赁期限为20年，从2012年12月8日起至2032年12月7日，年租金为每年40万元，税金由甲方另行交纳，乙方可将该承租房转租转借给第三人合作经营使用。协议同时载明，20年的租金由该公司股东刘光红在向崔兆旺所借的借款中全部扣除。该公司股东刘光红代表江苏铃高电动车有限公司在该协议上签字并盖具公司章印。
2013年5月17日，崔兆旺向盐城市中级人民法院提起诉讼，要求刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、宿迁市宏成房地产开发有限公司偿还借款。同年6月28日，经盐城市中级人民法院主持调解，崔兆旺与刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、宿迁市宏成房地产开发有限公司达成如下协议：一、原告崔兆旺与被告刘光红确认截止2013年6月28日双方之间债权债务总额为3596万元整；二、原告崔兆旺对被告宿迁市宏成房地产有限公司享有的350万元抵押债权及从借款之日起至2013年6月28日止双方结算利息300万元，合计650万元。原告崔兆旺以650万元及从2013年6月29日起至借款还清之日止按350万元本金以2%月利率计算的利息，该债权于抵押房产拍卖或变卖时优先受偿；三、扣减第（二）项债务后，剩余债务被告刘光红于2013年8月15日前归还原告崔兆旺500万元，2013年10月15日前归还500万元，2013年12月15日前归还500万元，2014年2月15日前归还500万元，2014年4月15日前归还500万元，剩余债务原告崔兆旺自愿放弃；四、被告刘光红于2013年8月15日前如按约归还原告崔兆旺500万元，则原告崔兆旺自愿放弃其于2012年12月12日与江苏铃高电动车有限公司签订的两份租房协议书中约定的以20年房屋租金1400万元冲抵被告刘光红所欠借款的权利；五、被告刘光红如未按约履行上列第（三）项约定的义务，则上列第（四）项不生效，即原告崔兆旺不放弃房屋租金冲抵借款的权利，另第（三）项中约定的原告崔兆旺自愿放弃的债务则不予放弃，双方按总债务1546万元（3596万元减1400万元房租减650万抵押债权）履行，上列第（二）项继续履行，原告崔兆旺可就剩余全部债权申请法院执行，被告刘光红还需承担1546万元从2013年6月29日起至债务履行完毕之日止按月利率2%计算的利息；六、被告盐城市宏成房地产有限公司、宿迁市宏成房地产有限公司对被告刘光红所欠原吉崔兆旺上列全部债务及利息承担连带偿还责任。
还查明：江苏铃高电动车有限公司于2009年4月16日经盐城工商行政管理局经济开发区分局批准成立，注册资本为5000万元，刘光红、李继成分别投入4400万元和600万元。
本案在审理过程中，因第三人铃高公司未到庭，致使本案无法调解。
本院认为：原告崔兆旺与第三人铃高公司于2012年12月12日签订的租房协议书已经盐城市中级人民法院调解书确认，崔兆旺承租后进行了部分改建并占有使用，同时又将涉案房屋对他人出租。但租赁房屋占用的土地已于2010年7月7日由铃高公司抵押给了盐城黄海农村商业银行股份有限公司，且该公司亦已向盐城市中级人民法院申请执行，因涉案房屋砌建在抵押的土地之上形成了房、地一体化，应当认为是“先抵押，后租赁”承租人不得以其租赁权对抗抵押权。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故原告崔兆旺与第三人铃高公司签订的租赁合同对受让人江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司不具有约束力，加之，江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司已向法院申请执行，故原告崔兆旺以与第三人铃高公司存在租赁关系为由阻却执行，无法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，裁定如下：
驳回原告崔兆旺的诉讼请求。
案件受理费7300元，由原告崔兆旺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判长 陈律心
审判员 吕建生
审判员 郝 燕
二〇一六年十二月八日
书记员 王 皓
附相关法律条文：
1、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。