福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第6435号
原告宋印良，男，1984年3月12日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
被告许双庆，男，1970年5月13日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
被告洪玉兰，女，1972年8月24日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
原告宋印良与被告许双庆、洪玉兰民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月22日公开开庭进行了审理。原告宋印良到庭参加诉讼，被告许双庆、洪玉兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告宋印良诉称，2014年7月15日，原告与两被告签订一份《个人借款抵押协议书》，约定原告借款35万元给被告许双庆，借款期限三个月，利息按银行同期同类贷款利率的四倍计付。双方还约定，由两被告提供址在泉州市丰泽区宝洲路力丰商城北911号房屋作为抵押物，对其上述借款本息提供担保，并于2014年7月18日依法办理了二次抵押登记。收到借款后，两被告共同出具一份借据给原告收执，被告许双庆为借款人，被告洪玉兰为连带责任保证人。但鉴于两被告系夫妻，故该笔借款应认定为夫妻共同债务。借款期限届满后，两被告未能依约履行还款义务，故起诉至法院，请求判令：1、两被告立即偿还原告借款35万元，并按银行同期贷款利率的四倍计付自2014年7月15日起至实际还款之日止的利息；2、如两被告不能偿还原告上述借款本息，原告对拍卖或变卖址在泉州市丰泽区宝洲路力丰商城北911号房屋所得款在担保范围内享有优先受偿权。
被告许双庆、洪玉兰未作答辩。
经审理查明，被告许双庆与被告洪玉兰系夫妻。两被告于2014年7月15日与原告宋印良签订一份《个人借款抵押协议书》，约定两被告向原告借款35万元，借款期限三个月，按银行同期同类贷款利率的四倍计息。协议还约定，两被告将其名下的址在泉州市丰泽区宝洲路力丰商城北911号房屋为上述借款本息提供担保。2014年7月16日，原告按上述协议书的约定，在预扣了借款期限内的利息共计31500元后将余款318500元转账至被告许双庆指定的收款账户。2014年7月18日，原、被告就上述址在泉州市丰泽区宝洲路力丰商城北911号房屋的担保事宜办理了泉房他证丰泽区（丰）字第201404771号《房屋他项权证》，担保债权金额为35万元，系二次抵押。该房产已于2014年6月6日先行抵押给中国民生银行股份有限公司泉州分行，担保债权金额为80万元。另查明，原告曾于2015年4月16日首次起诉要求两被告偿还诉争借款本息，后撤回起诉，并于2015年10月29日另行提起本案诉讼。
本院认为，原告宋印良与被告许双庆、洪玉兰之间的民间借贷关系事实清楚，有双方签订的《个人借款抵押协议书》及银行转账凭证等为证，本院予以认定。双方约定的借款期限届满后，被告未能按时还本付息，原告诉请其还款合法正当，应予支持。双方在上述借款协议中虽约定借款金额为35万元，但原告预先扣除了“砍头息”31500元，实际仅转账318500元给被告。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条“预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”的规定，本案原告实际出借给被告的本金应认定为318500元。另，双方约定按银行同类贷款利率的四倍计息并未超过法定的标准，原告诉请被告按该约定标准支付利息合法有据，本院予以支持。由于被告许双庆与被告洪玉兰系夫妻，诉争款项系两人婚姻关系存续期间共同向原告所借，依法应认定为夫妻共同债务，两被告对上述应偿还原告的借款本息承担共同还款责任。关于抵押物优先受偿的问题，虽然双方在借款协议中明确约定以被告所有的址在泉州市丰泽区宝洲路力丰商城北911号房屋为诉争借款提供担保，并依法办理了抵押登记手续，但因上述房产之前已抵押给中国民生银行股份有限公司泉州分行，用于为被告许双庆向该行80万元借款提供担保，故原告宋印良仅在中国民生银行股份有限公司泉州分行对该房产行使抵押权、优先受偿后的余额内享有优先受偿权。被告许双庆、洪玉兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告许双庆、洪玉兰应于本判决生效之日起十日内偿还给原告宋印良借款318500元，并按银行同类贷款利率的四倍计付自2014年7月15日起至实际还款之日止的利息；
二、如被告许双庆、洪玉兰未能在上述第一项确定的期限内偿还原告借款，原告宋印良有权以址在泉州市丰泽区宝洲路力丰商城北911号房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款在扣除中国民生银行股份有限公司泉州分行行使该房产抵押权后的余额内优先受偿；
三、驳回原告宋印良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6550元，由原告宋印良负担473元，被告许双庆、洪玉兰负担6077元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 徐翰毅
代理审判员 吕千虹
代理审判员 刘圣楠
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 李 宪
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民法通则》第九十条：合法的借贷关系受法律保护。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条：借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。
《中华人民共和国担保法》第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国担保法》第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。