江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣08民初51号
原告：曾小忠，男，1969年8月3日生，汉族，住江西省万安县，
委托代理人：宗日晶，江西华兴律师事务所律师。
委托代理人：宗人华，江西华兴律师事务所律师。
被告：江西金长宇光电科技有限公司，住所地江西省万安县工业园二期，组织机构代码57362690-8。
法定代表人：陈东平，董事长。
委托代理人：陈致飞，男，1975年10月17日生，汉族，住江西省万安县，系该公司职员。
原告曾小忠与被告江西金长宇光电�技有限公司（以下简称金长宇公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年7月3日作出（2015）吉中民三初字第13号民事判决，原告曾小忠龙不服，向江西省高级人民法院提起上诉。江西省高级人民法院于2015年12月9日作出（2015）赣民一终字第248号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）吉中民三初字第13号民事判决，发回重审。本院依法另行组成由肖建文担任审判长，代理审判员肖永兰、胡婧参加合议的合议庭，于2016年5月31日、2016年10月24日两次公开开庭审理了本案。原告曾小忠及其委托代理人宗日晶、宗人华，被告金长宇公司委托代理人陈致飞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾小忠诉称：2011年6月27日，原告与被告签订《建筑施工协议书》，约定原告以包工包料方式承包被告所有的工程建设，工程价格为850元/平方米，工程结束后由被告验收，施工期内被告不提供主体工程的任何资金，资金全部由原告垫付等。工程完工后，双方于2013年2月20日进行了结算并签订《结算、抵押协议书》，约定：1、被告确认截止到本协议签订之日尚欠原告工程款共计1650万元，该工程款从2012年7月1日起按月利率1.5%计息至工程款还清为止；2、被告确认截止到本协议签订之日尚欠原告借款未还本金为50万元，该借款从2011年3月9日起按月利率2%计算利息，直至还清借款为止；3、以上第1、2条约定的欠款被告承诺在2013年12月30日前还清原告；4、为保证原告债权的实现，被告同意用其“万国用（2012）第18—016号国有土地使用证”及“房权证五丰镇字第××号、第××号、第××号房屋所有权证”对原告的欠款提供不动产抵押担保。但至2013年12月30日，被告未按《结算、抵押协议书》约定的时间支付原告欠款，且至今分文未付。为此，向法�起诉，请求判令：1、被告立即支付原告工程款1650万元以及利息1188万元（利息自2012年7月1日起按照月利率1.5%暂时计算至2016年6月30日）；2、被告返还原告借款50万元以及利息63万元（利息自2011年3月9日起按照月利率2%暂时计算至2016年6月8日）；3、原告对被告抵押的“万国用（2012）第18-016号国有土地使用证”所载的土地使用权及“房权下五丰镇字第××号、第××号、第××号房屋所有权证”所载房屋进行拍卖后享有优先受偿的权利。5、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告金长宇公司答辩称：1、原告的起诉属实，被告位于万安县工业园二期的厂房两栋、宿舍楼一栋以及附属工程确系原告垫资包工包料施工建成。在2011年6月被告与原告经过协商，在万安县政府招商引资的开放优惠条件下，双方签订了《建筑施工协议书》，由原告垫资全部完成了该厂区的�部建筑的施工，并经过工业园区和双方的竣工验收，由房管部门颁发了房屋所有权证。被告也将广东的机械设备等全部搬迁进场，开工生产，但由于被告公司资金短缺，光电产品销售整体下滑，公司陷入困境，至今未能向原告支付分文，当时被告只得在2013年2月20日与原告达成协议，将整个厂区房屋及设施抵押给原告，并在房产部门登记备案。现被告已经停产，面临倒闭，无力归还原告垫付工程款，被告同意履行双方的协议和合同约定的义务，愿意在法院的主持下与原告协商解决。
根据原告的起诉理由及被告的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、原告是否系本案工程的实际施工人？工程总造价是多少？2、原告与被告签订的《抵押协议书》是否合法有效？原告对抵押物的变卖、拍卖款是否享有优先受偿权？
原告为支持其诉请，向本院提供了以下�据：
第一组证据：1、万安县委文件（万发﹝2007﹞6号），2、万安县委通知（万办发﹝2009﹞105号），3、万安县人民政府办公室文件（万府办字﹝2009﹞173号），4、万安县委文件（万发﹝2011﹞9号），5、万安县人民政府办公室文件（万府办字﹝2012﹞125号）。证明：万安县委、县政府遵照中央改革开放精神，对万安县工业园开发区的招商引资，发展经济实行“特殊政策，打破常规，特事特办”，广泛吸引社会和民间投资建设园区标准厂房，筑巢引凤，加快项目入园。因此，本案曾小忠响应地方党委和政府的号召，积极参与工业园区的投资建设，其行为符合当地党委和政府规定的政策法令，其投资建房办证等均合法有效，故曾小忠系善意投资人和实际施工人。
第二组证据：1、万安县工业园与金长宇公司签订的《项目投资合同书》、《合同书补充条款�、厂房位置图；2、2012年10月24日《决算书》及决算表格；3、《协议书》、《补充协议书》；3、结算抵押协议书；4、国有土地使用证；5、房屋所有权证书8632、8633、8634号；6、房屋他项权证书；7、房屋权属登记发证审核表、申请表、测绘报告、金长宇公司关于建筑规划质量验收的证明（8632号）；7、房屋权属登记发证审核表、申请表、测绘报告、金长宇公司关于建筑规划质量验收的证明（8633号）；8、房屋权属登记发证审核表、申请表、测绘报告、金长宇公司关于建筑规划质量验收的证明（8634号）；9、金长宇公司厂房等建筑外貌彩照；10、金长宇公司A栋厂房施工图；11、金长宇公司B栋厂房施工图；11、金长宇公司职工宿舍施工图；12、现金日记账；13、江西万基商品混凝土公司送货单；14、民工工资领条以及银行回单；15、肖永军等32人或单位收款条；16、万安县人民法院应诉通知书；17、万安县人民法院举证通知书；18、万安县人民法院开庭传票；19、肖永军等十人民事诉状和调解书。证明：曾小忠严格遵照县委县政府、工业园区的政策规定，以及与金长宇公司的合同、协议进行厂房投资规划、施工建设，竣工验收，并经规定程序验收合格交付使用。涉案工程自设计开始至竣工交付使用，均由上诉人曾小忠包工包料，负责建设施工、购买原材料、发放民工工资；仅此项支付所欠费用已达10791154元，之后由于金长宇公司无钱支付工程款，曾小忠作为实际施工人遭到材料商、民工等人的起诉，成为被告，更证明涉案房屋建设者曾小忠为善意投资人和实际施工人。
第三组证据：1、金长宇公司2012年8月12日出具的《承诺书》；2、金长宇公司2012年8月12日出具的《证明》；3、万安工业园区管委会2015年4月27日出具的《证明》；4、江西金长宇公司2015年8月17日出具的接收使用厂房的证明。证明：由于万安县招商引资需要，县政府下文规定“本通知下达之前已建成尚未办理房产证的，由县工业园出具证明材料，企业提交房产质量承诺书后，县房产局负责为其办理房产证”。据此规定，涉案工程由双方验收合格，并由金长宇公司出具房产质量承诺书，并实际进厂投产使用，随后由主管部门根据县政府对工业园的特许政策规定颁发房产证。
第四组证据：曾小忠与租房公司的厂房租赁合同。证明：涉案房屋系由上诉人曾小忠施工完成，并交付金长宇公司使用，由于金长宇公司尊重事实与承诺，光电产品停产后已按协议全部交由曾小忠占有、使用、处置，曾小忠已按工业园要求，为避免经济损失扩大，先行租给两个公司使用，等待产权过户后再行结算租金，此事实早由金长宇公司，工业园管�会，镇政府，县政府确定。
第五组证据：1、证人罗某（时任万安县窑头镇政府镇长，现任镇党委书记）的出庭证言；2、证人匡某（任万安县窑头镇纪律检查委员会书记）的出庭证言；3、刘龙锦（任万安县窑头镇阳城村党支部书记）的出庭证言；4、刘华忠（本案工程施工员）的出庭证言。证明：被告金长宇公司系万安县政府招商引资项目，被告厂房等工程系原告曾小忠施工完成，曾小忠为本案工程的实际施工人。
被告金长宇公司对原告提供的证据质证后，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其真实性、关联性予以确认。
根据以上证据及当事人在法庭上的陈述，本院认定如下法律事实：
被告金长宇公司系江西省万安县政府招商引资企业，2011年4月13日，万安县工业园管理委员会办公室与被告金长宇公司法�代表人陈东平签订了一份《项目投资合同书》，约定由金长宇公司在万安县工业园二期内投资兴建LED项目，万安县工业园管理委员会通过公开挂牌方式将工业园二期内约20亩土地出让给金长宇公司用于该项目建设，金长宇公司享受万安县外商投资企业各项优惠政策，并确定万安县窑头镇政府为项目帮办单位。
2011年6月27日，原告曾小忠（乙方）与被告金长宇公司（甲方）签订了一份《建筑施工协议书》，协议约定：1、甲方将其所有建筑工程以包工包料方式承包给乙方施工；2、乙方应严格按照甲方提供的万安县建设局设计院设计施工图施工，接受监理公司监管；3、乙方保证在5月10日前进场施工，作好前期工程（围墙等附属工程），厂房、办公楼、宿舍等设计图纸审计定价双方同意后，6个月内完成两栋车间大楼交付给甲方使用(含室内装修)；4、工程价格为�平方米850元；5、甲方在施工期内不提供主体工程的任何资金给乙方，工程费用由乙方垫付等。协议签订后，原告即开始组织人员、机械设备进行施工。2011年12月，原告完成了A栋厂房的施工。2012年8月，原告完成了B栋厂房和宿舍楼的施工。上述工程完工后，经原、被告双方共同组织人员进行了验收，并已先后交付被告使用。2012年9月26日，被告将上述厂房和宿舍楼工程到万安县房产管理局办理了房产登记手续，取得了房屋所有权证，产权证号分别为：房权证五丰镇字第××号、第××号、第××号。2013年2月20日，原、被告双方就上述工程进行了结算并签订了《结算、抵押协议书》，约定：1、被告确认截止到本协议签订之日尚欠原告工程款共计1650万元，该工程款从2012年7月1日起按月利率1.5%计息至工程款还清为止；2、被告确认截止至本协议签订之日借款未还本金为50万元，该借款从2011年3月9日起按月利率2%计算利息，直至还清借款为止；3、以上第1条、第2条被告承诺在2013年12月30日前还清原告；4、为保证原告债权的实现，被告同意用以下房产土地对原告的欠款提供不动产抵押担保，担保范围包括但不限于工程款及利息、借款及利息以及原告实现债权所支付的诉讼费、律师服务费、执行费等各项费用：(1)土地使用权为被告，使用权面积为14703平方米，由万安县人民政府颁发的“万国用（2012）第18-016号国有土地使用证”；（2）房屋所有权人为被告，由万安县房产管理局颁发的房权证五丰镇字第××号、第××号、第××号房屋所有权证。以上抵押的土地及房产评估价值为1800万元。该协议签订后，双方到房产登记部门办理了不动产抵押登记手续，2013年3月8日，万安县房产管理局为原告办理了“房他证万安县字第××号”房屋他项权证，该证载明原告对被告名下的房权证五丰镇字第××号、第××号、第××号房屋享有抵押权。此后，由于被告一直未按协议约定向原告支付工程款，原告遂向本院提起诉讼。
在本案诉讼期间，由于原告一直未提供其施工的相关直接证据，亦未提供工程结算的相关依据，为防止原、被告之间虚假诉讼或者故意提高工程造价损害其他债权人利益，经本院释明后，原告向本院提出申请，要求对涉案工程造价进行鉴定。依原告申请，本院依法委托吉安大井冈会计司法鉴定所对本案工程造价进行了鉴定，结论为：本案工程总造价为12289642.8元。同时，为进一步核实本案工程的施工情况，本院到万安县工业园区管理委员会进行了调查，工业园区管委会主任黎晓鹏明确确认涉案工程系原告施工完成。
本院认为：一、关于原告是否系本案工程的实际施工人的问题。在�讼过程中，原告除提供了《建筑施工协议书》及施工图纸外，未提供能证明其施工的施工记录、工程签证单、监理公司、结算资料、验收手续等直接证据，不符合工程建筑的基本操作规范。但考虑到被告公司是万安县政府的招商企业，其工程建设手续亦是由工业园区简化办理等情况，结合本案其他的间接证据，可以认定原告曾小忠是本案工程的实际施工人，理由是：1、被告认可本案工程是由原告施工，被告亦认可原告的诉讼请求，其没有否认原告的实际施工人身份；2、至今为止，没有任何其他案外人对本案工程主张权利，认为是其施工的；3、当地镇政府主要领导均出庭作证，证明涉案工程系原告施工；4、工程所在地工业园区主要负责人证实涉案工程系原告施工；5、本案工程的土地使用权证、房屋所有权证均抵押在原告处；6、万安县人民法院的若干份生效民事调解书，可以证明涉案工程的民工工资、材料款等系由原告支付。综上，本案可以认定原告系涉案工程的实际施工人。由于原告曾小忠个人不具有承建工程的施工资质，因此原、被告签订《建筑施工协议书》违反了法律强制性规定，该合同应确认无效。原告承建的工程已经被告验收并已交付使用，原告请求参照合同约定要求被告支付所欠工程款符合法律规定，本院予以支持。对于工程总价款，本院已委托吉安大井冈会计司法鉴定所对本案工程造价进行了鉴定，结论为：本案工程总造价为12289642.8元。依据该鉴定结论，被告应向原告支付工程款12289642.8元，并从2013年2月21日起按月利率1.5%向原告支付逾期付款利息。关于原告要求被告返还其50万元借款的诉请，不属于本案审理范围，本院不予处理，原告可另行主张权利。
二、关于原告与被告签订的《结算、抵押协议书》是否合法有效，原告对抵押物的变卖、拍卖款是否享有优先受偿权的问题？本院认为，原、被告双方于2013年2月20日签订了《结算、抵押协议书》中明确约定：被告同意用其“万国用（2012）第18-016号国有土地使用权”以及“房权证五丰镇字第××号、第××号、第××号房屋所有权”对所欠原告工程款提供不动产抵押担保。该《结算、抵押协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，且双方到房产登记部门办理了抵押物登记手续，对用于抵押的“房权证五丰镇字第××号、第××号、第××号”房屋办理了房屋他项权证。因此，该《结算、抵押协议书》合法有效，原告有权对办理了抵押登记的“房权证五丰镇字第××号、第××号、第××号”房屋的变卖、拍卖款享有优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十二条、第一百八十七条以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告江西金长宇光电科技有限公司在本判决生效后10日内支付原告曾小忠工程款12289642.8元及利息（从2013年2月21日起按月利率1.5%计算至实际付清之日止），被告如未履行付款义务，原告有权对被告抵押的“房权证五丰镇字第××号、第××号、第××号”房屋的变卖、拍卖款优先受偿。
二、驳回原告曾小忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国事民诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费153550元，鉴定费70000元，合计223550元，由原告曾小忠负担22355元，被告江西金长宇光电科技有限公司负担201195元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审 判 长 肖建文
代理审判员 肖永兰
代理审判员 胡 婧
二〇一七年二月十六日
书 记 员 王 拯