江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民终字第1585号
上诉人（原审被告）陆樱。
委托代理人戴波，江苏行德律师事务所律师。
委托代理人许晓辉，江苏崇安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）无锡国盛房产开发有限公司，住所地无锡市健康路122号303室。
法定代表人王煦菱，该公司董事长。
委托代理人王秦益，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
上诉人陆樱因与被上诉人无锡国盛房产开发有限公司（以下简称国盛公司）租赁合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2013）南民初字第0789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2011年2月25日，国盛公司与陆樱签订租赁合同一份，约定由国盛公司将其所有的西水东城178-10号房屋（套内建筑面积683平方米）出租给陆樱经营固元堂（保健推拿）品牌，租期为六年，自2011年4月1日起至2017年3月31日止，免租期三个月，自商铺交付日起计，计租日为2011年7月1日，交付日为2011年4月1日，开业日为2011年6月18日（暂定）；租金计算标准为每个公历月承租方应按月基本租金或提成租金中的较高者支付每月租金，具体为第一、第二年租金标准均为2元／日／平方米，即月基本租金41549元，或承租方当月税前营业额10%，第三、第四年租金标准均为2.2元／日／平方米，即月租金标准为45704元，或承租方当月税前营业额11%，第五、第六年租金标准为2.42元／日／平方米，即月基本租金50274元，或承租方当月税前营业额12%；物业管理费为20元／月／平方米，即每月13660元，租赁押金为等同于二个月的平均月租金和物业管理费合计为119004元，水电气及通讯保证金为13660元；租金支付方式为除首个付款周期的基本租金于计租日的30日前支付外，之后每个付款周期的基本租金须于前一个付款周期的第2个月的第25日前支付，先付后用；租赁期间，如承租方未能按合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、公用事业费用、违约金及其他应支付的费用的，且在出租方发出要求承租方纠正该行为的书面通知后5日内，承租方拒不纠正该行为的，出租方有权直接抵扣租赁押金，出租方应在抵扣行为发生后书面通知承租方，承租方应在收到通知的5日内把被出租方扣除部分的租赁押金重新补足并存放于出租方，如承租方不缴纳被扣除或被抵扣的租赁押金的，出租方有权立即收回商铺并终止合同，且没收承租方的租赁押金作为补偿，同时承租方还应按照约定向出租方支付违约金并承担相应的违约责任；在租赁期间，如因承租方原因导致合同无法继续履行的或因承租方违约导致出租方单方解除合同的，则承租方不享受免租装修期的免租金优惠，承租方应在合同解除后5个工作日内按合同约定的第一个租赁年度的租金标准向出租方补交免租装修期的全部租金。在租赁期限内，承租方逾期支付或补缴租金、物业管理费的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；在租赁期内，承租方拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，出租方有权单方终止合同，租赁押金作为违约金赔偿给出租方，若租赁押金不足赔偿出租方损失的，承租方还应负责赔偿；承租方逾期交还商铺，除应当自出租方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的基本租金标准交付逾期期间的该商铺使用费、物业管理费等各项费用外，每日还应按照最后一个月的日基本租金的1.5倍向出租方交付违约金，直至承租方交还该商铺或出租方收回该商铺。双方并对各自的送达地址作了明确，陆樱的送达地址为无锡市南长区曹张新村521-2号402室，并明确任何文件、通知或其他通讯往来，如邮寄方式，在寄出后第3日将被视作已送达，邮政局的邮件发送记录将作为有效证明。
合同签订后，陆樱支付了租赁押金119004元。2011年6月3日，国盛公司向陆樱交付了上述商铺，陆樱将该商铺用于经营固元堂（保健推拿项目）。2011年7月14日，国盛公司与陆樱签订补充协议一份，上面载明：由于项目工程工期的延迟，未能按时交付承租方，延迟至2011年6月方能交付，因此给承租方造成了一定的经济损失及营运上的障碍。根据承租方提出的赔偿申请，双方经友好协商，出租方同意一次性延长承租方免租期五个月，从原有免租期结束起开始计算，计租日相应顺延，以此作为对延迟交房的补偿，承租方承诺不再对出租方延迟交房事宜做任何形式的赔付要求，并保证按时收房及装修进度，积极配合出租方的开业计划。
2013年5月3日，国盛公司以陆樱未按约支付租金、物管费、水电费为由诉至法院，要求陆樱：1、支付租金、物业管理费共计546623元及逾期付款滞纳金162330.92元（暂算至2012年12月5日，实际算至判决生效日）；2、支付逾期返还商铺之房屋使用费、物业管理费及违约金共计38641元；3、支付水电费6579.93元及逾期付款滞纳金381.64元；4、支付租赁合同终止违约金119004元；5、将商铺恢复原状后予以返还；6、承担本案诉讼费用及原告律师费。审理中，国盛公司变更诉讼请求，要求陆樱：1、支付租金、物业管理费合计353887.9元（其中租金261455.23元、物业管理费92432.67元，自2012年5月1日计算至2012年11月23日），支付逾期付款滞纳金344557.74元；2、支付逾期返还商铺之房屋使用费、物业管理费及违约金合计753498.7元（其中房屋使用费及违约金为665925元，物业费为87573.7元，自2011年11月24日计算至2013年6月6日，之后每天按3415元为基数计算房屋使用费和违约金至房屋返还日，每天按449元计算物业费至房屋返还之日）；3、租赁押金119004元作为违约赔偿予以没收；4、支付免租期11个月的租金457039元（自2011年6月1日计算至2012年4月30日）；5、将商铺恢复原状并返还给国盛公司；6、承担本案诉讼费。
审理中，国盛公司称其于2012年11月21日向陆樱发函通知陆樱解除租赁合同，并提供律师函一份，载明：截至本函出具之日，陆樱已拖欠国盛公司租金、物业管理费等共计442218.93元，虽经多次催告仍拒不支付费用，该行为已构成严重违约，故正式函告陆樱上述租赁合同于本函发出之日解除，陆樱应于本函送达之日起三日内搬离该商铺并支付所拖欠的租金等费用，如逾期未按上述要求完成商铺交还的，则视为放弃商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备等物品的所有权，国盛公司将收回该商铺并自行处理商铺内遗留物品，由此造成的全部损失和责任均由陆樱承担。国盛公司并提供特快专递回执与网上查询投递书面材料各一份，特快专递邮件上显示，寄件人为国盛公司，时间为2012年11月21日，内件名为国盛公司致固元堂租户律师函，收件人为陆樱（固元堂无锡西水东），地址为无锡市曹张新村521-2号401室，收件人一栏签名处写有“物业”的字样，并盖有“电联”两字，在邮件批条上由邮递人员写有“阳光城市花园C区18号1001”的字迹，另经网上查询，上述邮件于2012年11月23日（无锡阳光揽投部）投递并签收，投递结果为物业代收。审理中，因陆樱否认收到上述邮件，原审法院就国盛公司所提供的特快专递（2012年11月21日）至无锡市金佳物业管理有限公司调查，该公司称陆樱系阳光城市花园C区18号1001室业主，公司于2012年11月23日代收了一份特快专递，后由陆樱签收，该公司并提供了快递登记表一份，其中2012年11月23日特快专递业主签名一栏签有“陆樱”的名字。质证时，陆樱对其在快递登记表上的签名表示没有异议，认可收到上述邮件。
审理中，陆樱认为国盛公司在招商过程中存在欺诈、虚假宣传等情形，至今未达到所承诺的80%招商率，其所宣传的众多知名品牌均未进驻，商户所期待的商业氛围一直未形成，商业街缺人气非常冷清，以至其经营严重亏损，无力支付租金，不同意解除合同及支付租金等费用。并提交如下证据：
1、无锡市锡城公证处于2012年11月28日出具的公证书1份，公证内容主要是搜房网对盛高置地商业地产总监陈亦军、盛高置地营销总监任江涛所作的访谈，其中陈亦军谈到：西水东商业街区的定位是无锡最具品质最有活力的餐饮休闲娱乐街区，预招商前期一共筛选出300家左右的品牌，精挑细选后集中下来大概有78家，里面包括王品、钱柜、小南国等在全国范围内非常成功的品牌，开发公司正在进行深入的沟通。任江涛谈到：从5月份（2010年）开始，西水东的景观示范区和商业示范区都将逐步对外呈现，国庆节以后，商业街运营将要开始，很多商家都是第一次进无锡，也都是些一线的品牌，以餐饮、休闲为主，同时也会有一些高端的奢侈品，一些创意性的文化也会有个全新的体验。
2、江南晚报广告信息专版2面，广告信息摘要：西水东生活体验区荣耀开放，国际品牌强势入驻；中国首个大运河岸都会商业年底盛况初显，高端餐饮、艺术画廊、咖啡酒吧、时尚娱乐尽将齐聚。
3、由国盛公司于2011年3月31日发给陆樱的函件1份，该函件主要内容为：西水东项目的商业经营管理团队一直努力地进行着招商以及相关的管理工作，目前招商率已超过80%，众多合作品牌都是第一次入驻无锡市场，为了避免租户进场后可能产生的风险，西水东商业街的开街时间调整为8月底，关于合同内涉及的免租期，将根据实际交付日期起顺延。
4、由盛高西水东商业管理中心于2012年2月9日出具给陆樱的函件1份，主要内容为：国盛公司于2012年度准备了数百万元的专项资金用于本项目的市场活动，同时加大力度对已进场租户的装修开业进度进行控管，力保在6月份除去精品酒店和电影院外其他所有商铺的开业，达到开街效果。
5、由盛高西水东商业管理中心于2012年5月31日出具给陆樱的函件1份，主要内容为：西水东商业街自2011年10月由固元堂首家开业后，经过大半年的商铺装修营运，1A区域现已有12家商家在经营，同时有2家租户正在施工中及3家租户已在进行装修准备，另外1B区域的租户已即将于6月底7月初陆续进场装修，1B区域的租户有影院、大型餐饮、红酒酒窖等，目前都已进入进场准备阶段，商业街拟于2012年下半年会有盛大的开街活动。
6、由固元堂、无锡春天里餐饮有限公司等八家商户于2012年8月联名写给国盛公司的信件1份，主要内容为：西水东商业街自2011年10月从第一家租户固元堂开业至今有10个月，招商时招商代表曾许诺已有很多国内国际知名品牌入驻商业街，并承诺70%租户营业后将全面盛大开街，但商业街在最初交房时已有拖延，至2012年8月底1B地块没有一家收房装修，当时国盛公司并作出了口头免租的承诺，现在商业街所有商家都亏损，希望国盛公司尽快完成当时的免租承诺，明确商业街的运营定位，用最快捷有效的方式让商业街活起来。
质证时，国盛公司对上述证据的真实性均无异议，但认为公证书中的网站并非国盛公司的官方网站，所采访的人员并非国盛公司工作人员，且其所述商业行为是预招商，只是与一些品牌的沟通；对于其发给陆樱函件中所提到的80%招商率，认为招商率不是一个明确概念，招商只是洽谈的初步意向，不等同于签约与开业，且双方在租赁合同中未有关于招商率、开街率等的约定；对于在报纸上所登的广告，仅能作为参考，不构成国盛公司对外界的承诺。国盛公司并认为陆樱签订租赁合同时对西水东商业街整个业态应予充分了解，若其认为在签订租赁合同时受到欺诈或系重大误解的，应在一年内提出撤销之诉，而其未行使该权利，故应确认双方合同已解除并由陆樱交纳所欠租金等费用。
审理中，国盛公司与陆樱一致确认在合同履行过程中国盛公司所承诺给予的免租期为11个月（自2011年6月1日至2012年4月30日）。国盛公司并表示对于因陆樱未予支付租金及房屋使用费而产生的逾期付款滞纳金以及律师费，在本案中不作主张。
以上事实，亦有当事人陈述等附卷佐证。
原审法院认为，国盛公司与陆樱所签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点在于：1、国盛公司在招租时对外宣传的行为是否构成欺诈；2、国盛公司通知解除合同的效力认定问题；3、陆樱所交付的租赁押金是否作为违约金不予返还；4、免租期的租金能否再予收取。对此，应结合双方所举证据及相关法理进行分析认定。
对于争议焦点一，首先，国盛公司在招租时对外所作的广告宣传行为未有明显、故意的夸大其词，系语言的适度渲染，属于正常的商业吹嘘，不构成广告许诺；其次，双方亦未将招商率作为合同条款予以明确，且招商率不能等同于签约与开业率，国盛公司对外宣传时所述仅能说明招商进展情况，更多的是对商业街的未来展望，因此该宣传行为不能视作合同的要约；第三，根据法律规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，退一步而言，本案即使存在欺诈情形，陆樱自2011年6月入驻西水东商业街也应知此情形，但其未能在法定期间内行使撤销权，相应的权利已归于消灭。综上，陆樱认为国盛公司在招租时对外宣传的行为构成欺诈的理由不能成立。
对于争议焦点二，双方在合同中约定，在租赁期内若承租方拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，出租方有权单方终止合同。本案中陆樱始终未支付过租金，根据上述约定，国盛公司解除合同的条件已经成就。国盛公司于2012年11月21日按陆樱在合同中确定的送达地址邮寄解除合同通知函，陆樱已确认收到该函件，根据法律规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，陆樱在收到通知函后未作回应，亦未提出异议，故应确认国盛公司与陆樱所签租赁合同已于2012年11月23日解除。
对于争议焦点三，陆樱在收到国盛公司所交付的房屋后，在承租房屋内展开经营活动，使用房屋并从中收益，但长期拖欠租金等其他费用，给国盛公司带来经济损失，其行为已构成严重违约，应承担相应的民事责任。根据双方约定，在租赁期内，承租方拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，出租方有权单方终止合同，租赁押金作为违约金赔偿给出租方，若租赁押金不足赔偿出租方损失的，承租方还应负责赔偿，本案中，国盛公司行使解约权系陆樱的违约行为所造成，在此情况下陆樱所交纳的租赁押金按照约定已转化为违约金，因解约必然会使国盛公司利益受损，经综合衡量，该违约金数额在合理范围内，国盛公司要求租赁押金作为违约金予以没收的理由成立。
对于争议焦点四，双方在所签合同中约定的免租期为3个月，后因国盛公司延迟交房，国盛公司又给予陆樱免租期8个月作为补偿，免租期共计11个月。对于国盛公司提出根据双方约定在租赁期间如因承租方原因导致合同无法继续履行的或因承租方违约导致出租方单方解除合同的，则承租方不享受免租装修期的免租金优惠，据此要求陆樱支付免租期11个月租金的主张，法院认为，合同中所指向的免租期为3个月，本着有约定从约定的原则，该3个月免租期租金应予支付，应作为租金损失支付给国盛公司，而另外8个月免租期系国盛公司在合同签订以后因延迟交房向租户所作的承诺，是其真实意愿，本着公平合理的原则，该8个月的免租期租金不能再予收取。
此外，对于国盛公司所主张的物业管理费，因该笔费用涉及物业服务企业的权益，在本案中不作处理。国盛公司在审理中表示对于因陆樱未予支付租金及房屋使用费而产生的逾期付款滞纳金以及律师费，在本案中不作主张，是其真实意思，予以准许。合同解除后，陆樱应将租赁房屋返还给国盛公司，同时支付租赁期间的租金及逾期返还房屋的占有使用费，承担相应的民事责任。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、陆樱于判决发生法律效力之日起十日内支付国盛公司租金261455.23元（自2012年5月1日计算至2012年11月23日）。二、陆樱于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期返还房屋的房屋使用费（以月租金41549元为标准，自2012年11月24日计算至房屋实际返还之日）。三、陆樱于判决发生法律效力后十日内支付国盛公司租金损失124647元。四、陆樱已支付的租赁押金119004元充抵违约金，国盛公司不予返还。五、陆樱于判决发生法律效力后三十日内搬迁出无锡市西水东城178-10号房屋，将该房屋返还给国盛公司。六、驳回国盛公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费19950元，由国盛公司负担7980元，陆樱负担11970元，
上诉人陆樱不服原审判决，向本院提起上诉称：国盛公司对招商率及商户数等方面的承诺构成租赁合同的组成部分，国盛公司未按约交付符合合同约定的商业用房，构成违约，国盛公司无权解除合同，也不能收取违约金，且不能按照合同的标准收取租金，租金需按照实际的招商率核减。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人国盛公司辩称：双方签订的合同中并未对招商率进行明确约定，陆樱提供的证据不足以证明国盛公司对招商率作出承诺，且如果存在欺诈情形，陆樱也应当在一年内行使撤销权，故国盛公司不存在违约。陆樱应支付租金并承担违约金，要求对租金核减无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审相同。
二审审理中，本院要求国盛公司提供其于2011年3月31日给陆樱发函时实际签约情况的证据，但国盛公司在限定期限内未提供相应证据。
本院认为，租赁合同法律关系中，出租人的主要义务是交付符合约定用途的租赁物，承租人的主要义务是支付租金。本案中，国盛公司履行了交付商铺的义务，陆樱亦将该商铺用于正常的经营活动，但陆樱在免租期满后未履行支付租金的义务，构成违约，故陆樱应当承担合同约定的违约责任，国盛公司亦有权行使合同解除权。关于陆樱提出国盛公司交付的商铺不符合其承诺的招商率情形，国盛公司构成违约的抗辩主张，经审查，国盛公司在对外招租所作的广告宣传中，并未对招商率作出承诺；双方签订的租赁合同中，亦未将招商率作为合同条款进行明确约定。但国盛公司为达成延期交房的目的，于2011年3月31日即约定的交房日前向陆樱发送函件，在该函件中确作出了“目前招商率已超过80%”的表述。因国盛公司未提供发函时实际签约情况的证据，其关于招商率的表述应属夸大宣传，且会对陆樱决定是否继续履行双方合同造成影响，故国盛公司存在过错。但由于双方未就该过错情形作出约定，陆樱亦未在法定期间内行使撤销权，故陆樱以此作为不交租金的抗辩理由不能成立。由此造成的损失，陆樱可另行主张。
综上，原审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19950元，由上诉人陆樱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
审 判 员 潘晓峰
代理审判员 杜伟建
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 缪玲娜