浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0225民初5436号
原告：蔡同根，男，1955年12月8日出生，汉族，住象山县。
委托代理人：阮文良，浙江铭生律师事务所律师。
委托代理人：俞邦，浙江铭生律师事务所律师。
被告：汤世海，男，1978年7月17日出生，汉族，住象山县。
原告蔡同根诉被告汤世海房屋买卖合同纠纷一案，于2016年8月26日向本院提起诉讼并申请财产保全，要求查封被告汤世海名下相关房产和车辆。本院于同日受理后，依法组成合议庭，经审查于同月31日作出民事裁定书，对拟予保全的房产和车辆进行了实际保全，并于同年10月10日公开开庭进行了审理。原告蔡同根及其委托代理人阮文良、俞邦，被告汤世海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡同根向本院提出诉讼请求：1.判令解除汤世海与蔡同根于2015年3月11日签订的《房屋买卖合同》；2.判令汤世海给付蔡同根22套已过户房屋余欠购房款419.54万元、并支付逾期付款利息损失（以余欠购房款419.54万元为计息基数，自2015年4月2日起至付清之日止按日万分之三计算）；3.判令汤世海赔偿蔡同根22套未过户房屋租金损失31.5335万元（自2016年5月7日起算至2016年11月6日止）；4.判令汤世海赔偿蔡同根其他损失50万元。
事实和理由：坐落象山县丹西街道西谷路48、50号侨峰苑商住楼（共1幢五层44套，证载建筑面积4158.04㎡），系蔡同根挂靠在象山环球房地产开发有限公司（下称环球公司）名下开发建设的商住房，初始权证登记在环球公司名下。
2015年3月11日，以卖方蔡同根为甲方、买方汤世海为乙方就上涉商住楼签订一份《房屋买卖合同》，合同载明：一、甲方自愿将侨峰苑产权转让给乙方，一层为商业用房、2－5层为住宅用房；二、交易总价2170万元（其中需开票1800万元购房款由乙方汇入环球公司账户，不需开票370万元购房款由乙方支付给甲方）；三、乙方在本合同签订后支付给甲方350万元（200万元汇入环球公司，150万元汇入甲方），环球公司与乙方签订四楼10套、五楼10套及一楼2套的商品房买卖合同并开具发票；乙方在取得第一批22套产权证后10个工作日内支付给甲方1500万元（1350万元汇入环球公司、另150万元汇入甲方），环球公司与乙方签订二楼9套、三楼9套及一楼4套的商品房买卖合同并开具发票；乙方在取得第二批22套产权证后5日内支付给甲方320万元（其中250万元汇入环球公司、70万元汇入甲方）。四、本合同执行期间因房产交易发生的税费等，由甲方承担；五、目前该房已经出租给他人经营（维尔纳酒店），乙方认可甲方与租赁人的合同内容。在租赁协议内容不变的前提下，甲方协助乙方与租赁人重新签订租赁协议，甲方应与乙方做好履约金交接手续，已收的租金归甲方所有。待所有房产证过户后五个工作日内，甲方将房屋交付给乙方；六、乙方承诺按本合同约定付款，未按时支付购房款视为违约，逾期10天仍未付款，甲方有权解除合同并通知乙方，乙方需承担甲方经济损失。
合同签订后，乙方于当日支付给甲方购房款350万元，并于次日汇给环球公司100万元。之后，甲方依约于同年3月19日，将四楼10套、5楼10套、一楼2套房屋过户给乙方。后乙方另又付给甲方160万元，累计共支付22套已过户房产购房款610万元，尚余房款419.54万元（按44套房产总价2170万元证载面积分摊，22套已过户房产总价为1029.54万元）拖欠至今未付。乙方自受让22套已过户房产后，将其中的8套转售给他人，并将另14套房产抵押给银行办理了贷款手续，同时收取整幢房产××支付的租金60万元[实则其中22套未过户房产应计租金31.5335万元（2170万元－1029.54万元）÷2170万元×60万元应归甲方所有]。而甲方为完成上述整幢房产与乙方的买卖交易，只得与该房产之前签约的其中一个买方协商解除合同，因此赔偿损失50万元。
蔡同根认为：买方汤世海未依照合同约定付清22套已过户房产约定购房款系事实，已构成违约。按合同第六条约定，卖方蔡同根有权解除合同并主张损失赔偿。因此，依照《中华人民共和国合同法》第第九十三条第二款、第九十七条规定，提出如上诉请，请求法院判决予以支持。
汤世海答辩称：1.甲、乙方不存在案涉合同真实房产买卖关系，系甲方为套取银行贷款，由乙方出面贷款并承诺给予20%套贷资金签订的虚假房产买卖合同。因此，不存在合同解不解除的问题，因为合同本身即属虚假。如甲方要将已过户房产回过至其本人名下，需处理好与此相关的银行按揭贷款等事宜，并赔偿乙方有关损失。2.22套已过户房产已付购房款为665万元，其中首付款350万元、另通过银行按揭贷款支付给卖方指定收款人315万元。3.案涉房产买卖合同签订后，原承租方确向乙方支付2016.5.7－2016.11.6期间租金60万元，对此甲方也予认可，不存在返还其中31.5335万元租金事宜。4.甲方所谓的50万元解约损失，与乙方无涉，不存在赔偿事宜。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、关于争议证据
主要涉及2015年3月11日签订的《房屋买卖合同》所涉交易是否真实的界定。本案中，《房屋买卖合同》尾部乙方落款，系汤世海本人真实署名。合同文本中并未涉及甲方为套取贷款资金而签订房产买卖虚假内容，且乙方也未提供其他可资佐证的相关证据予以印证，因此在甲方对乙方主张的事实不予认可时，依照举证责任分配规则，应由乙方承担举证不能的不利法律后果，即对汤世海主张的房产买卖虚假交易不予认定。至于其他证据关联性争议，主要涉法律适用层面的不同解读，安排在本院认为部分一并阐述。
二、关于本案事实
根据当事人陈述、经审查确认的证据，本院对本案基本事实认定如下：
坐落象山县丹西街道西谷路48、50号侨峰苑商住楼（共1幢五层44套，证载建筑面积4158.04㎡），系蔡同根挂靠在环球公司名下开发建设的商住房，初始权证登记在环球公司名下。
2015年3月11日，就上涉商住楼整体买卖事宜，以卖方蔡同根为甲方、买方汤世海为乙方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定内容与诉称合同一致。合同签订后，乙方于当日支付给甲方购房款350万元，并于次日汇给环球公司100万元。之后，甲方于同年3月19日，将四楼10套、5楼10套、一楼2套房屋依约过户给乙方。后乙方另又付给甲方160万元，累计支付610万元，尚余22套已过户房产购房款419.54万元（按44套房产总价2170万元的证载面积分摊，22套已过户房产总价为1029.54万元）拖欠至今未付。乙方自受让上涉商住楼后，于2014年11月15日以己方名义与该商住楼原××庞学中、徐明君重新签订一份《房屋租赁合同》，并据此收取该两××支付的2016.5.7－2016.11.6期间房屋租金共计60万元。
另查明：甲方蔡同根在与乙方汤世海签订上涉商住楼整体买卖合同前，原已将其中的1套房屋预售给宁波易钢物资有限公司（王永峰）并收取定金10万元。后甲方蔡同根为能与乙方汤世海达成上涉商住楼整体买卖合约，与前手买方王永峰商定解除双方之前签订的预售合约，并因此赔偿其经济损失40万元（不含退还定金10万元）。
本院认为：本案争点之一，系对案涉房产买卖合约是否真实的界定。对此争点的界定，本院已在争议证据的认证中作了详细阐述，不再重复。
本案争点之二，系对合同解除条件是否成就的界定。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，依照案涉房产买卖合同第六条第2款“乙方承诺根据本合同的约定付款，乙方未按时支付购房款的，视为违约，逾期天数超过10日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同并通知乙方，乙方需承担甲方经济损失”。实际履约中，甲方于2015年3月19日将案涉的22套约定房产过户给乙方后，乙方未按合同第三条约定，在十个工作日内将1500万元约定购房款足额付给甲方，业已构成违约，且至今仍未清付该22套已过户房产的余欠购房款，远超合同约定的甲方解约的约定期限条件。因此甲方诉请解除合同，于约相合，于法有据，应予支持。
本案争点之三，系对22套已过户房产欠付购房款的界定。本案中，44套房产总价款为2170万元，总建筑面积为4158.04㎡，其中22套已过户房产建筑面积为1973.14㎡（4楼10套945.03㎡＋5楼10套945.03㎡＋1楼2套83.08㎡）。因此，按22套已过户房产建筑面积与44套房产总建筑面积的实际占比分摊，其应付购房款为1029.54万元（1973.14㎡÷4158.04㎡×总房价2170万元）。而实际履约中，买方汤世海累计仅支付22套已过户房产购房款610万元，因此22套已过户房产欠付购房款应为419.54万元（1029.54万元－610万元）。被告汤世海主张已付购房款总计665万元，与原告自认的已付购房款610万元的差额部分，因无相关证据佐证，不予认定。
本案争点之四，系对被告收取的60万元涉房租金，原告是否有权分享及分享金额的界定。本案中，该60万元租金系××支付的整栋44套租赁房在2016.5.7－11.6期间的约定租金。被告收取该租金的依据，对外层面（××）是涉房租赁合同，对内层面（卖方）是涉房买卖合同。其中涉房买卖合同是其取得租赁标的、享有出租收益的法律基础。在涉房买卖合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，尚未过户交付的22套涉案房产，终止履行交付。此表明对该22套未过户房产，买方汤世海不再具有出租收益权，故其依据涉房租赁合同收取的整栋44套房产在2016.5.7－11.6期间的60万元约定租金，其中22套未过户房产的应计约定租金31.5278万元（按22套未过户房产建筑面积与44套房产总建筑面积的实际占比分摊已收租金），因对内层面丧失合同依据，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，应当返还给卖方蔡同根享受。也即对被告收取的上涉60万元租金，其中31.5278万元应由原告实际分享。
本案争点之五，系对原告主张的损失赔偿是否成立的界定。本案中，原告主张的40万元损失，系其为能与被告达成44套涉案房产整体交易，与前手买家协商解约所付的经济赔款，赔付目的在于能与被告达成涉案房产整体交易并期待正常履约。现因被告违约致合同解除后赔款目的落空，对由此造成的赔款损失，被告应当依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，依据本案实际酌情承担其中20万元赔偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：
一、解除原告蔡同根与被告汤世海于2015年3月11日签订的《房屋买卖合同》，解除后未过户的22套房产终止履行；
二、被告汤世海于判决生效后十日内给付原告蔡同根已过户22套房产尚余购房款419.54万元，并赔付该款自2015年4月2日起至本判决生效确定给付之日止，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款基准利率计算的逾期付款利息损失；
三、被告汤世海于判决生效后十日内返还原告蔡同根应分享已收租金31.5278万元；
四、被告汤世海于判决生效后十日内赔偿原告蔡同根已赔付的解约损失20万元；
五、驳回原告蔡同根其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费51377元，原告蔡同根负担1377元，被告汤世海负担50000元；保全费5000元，原告蔡同根负担500元、被告汤世海负担4500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 谢世常
审 判 员 林 鹰
人民陪审员 庞玉莲
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 赖芒芒