上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0108民初2889号
原告李增辉，男，1982年10月29日出生，汉族，户籍地河南省。委托代理人许博，上海尚域律师事务所律师。被告上海宏政贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人高正红，职务经理。委托代理人宗深玲。第三人邵和玉，男，1953年9月22日出生，汉族，户籍地及居住地上海市黄浦区。原告李增辉与被告上海宏政贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2016年3月4日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。本案依法由审判员蔡韶华独任审判。本院于2016年5月9日依法追加邵和玉作为第三人参加诉讼，于同年5月19日公开开庭进行了审理。原告李增辉委托代理人许博、被告上海宏政贸易有限公司委托代理人宗深玲、第三人邵和玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李增辉诉称，2015年11月11日，原被告签署租赁合同，约定被告将上海市场中路XXX号底层物业(以下简称系争房屋)交于原告，租赁期限为2015年11月11日至2016年11月10日、租房款已于2015年11月11日交于被告。签订合同前，被告告诉原告其是合法的承租人，但原告入住后经常有人自称房东上门骚扰，并告知原告无租赁权。2015年12月4日，房东向原告发放通知，告知原告即日搬走，否则起诉原告。故原告无法经营，已于2015年12月8日搬离该物业。因被告在没有承租权及转租权的情况下仍擅自将他人房产租于原告，故诉至法院要求：1、确认原被告签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告返还原告房款人民币42,000元(以下币种均为人民币)、返还保证金22,000元、支付违约金30,000元，赔偿营业损失18,100元，合计112,100元；3、本案诉讼费由被告承担。被告上海宏政贸易有限公司辩称，案外人蒋某与上海恩铂实业有限公司(以下简称恩铂公司)签有系争房屋租赁合同，后蒋某又委托被告对外出租，故认为被告方是有权转租的，原被告的租赁合同合法有效。原告的确向被告支付了4.2万房款和2.2万保证金。被告一直不知道原告搬走退房，直到2015年12月12日，被告收到原告寄到国顺东路办公室的律师函及钥匙。被告认为是原告违约，原告说不能正常经营是原告自己的问题，所以只同意退还原告2.2万元(含一个月租金和部分保证金)，不同意原告其余诉讼请求。第三人邵和玉述称，对原告陈述的事实没有异议。经审理查明，系争房屋产权人系第三人邵和玉。沪房地闸字(2003)第006868号上海市房地产权证载明，场中路XXX号底层权利人邵和玉�所有权性质私有，建筑面积87.09平方米，室号或部位底层东单元，类型店铺。2015年11月11日，被告(甲方、出租方)与原告(乙方、承租方)签订《租赁合同书》，第一条该物业位置、租金定价、建筑面积：因乙方要求甲方同意将上海市场中路XXX-
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XXX号底层的物业出租给乙方使用，该物业建筑面积为55平方米，在该物业和甲方续签成的情况下；暂定2015年11月11日至2016年11月10日(以甲方和该物业的合同期限为准)，甲乙双方约定前壹个月租金为人民币31,000元，以后每月租金为人民币11,000元，直至本合同期满；第二条租金、保证金的付款方式及其他费用：按照先付费，后使用的原则进行：乙方每贰个月上缴甲方壹次，乙方应于2015年11月11日支付人民币42,000元，第二次为2016年1月1日支付人民币22,000元，以此类推……该《租赁合同书》还就该物业使用要求及违约处理程序和维修责任�解除本合同的条件及违约责任、合同期满续签及告知义务等条款作了约定。2015年11月11日，被告向原告出具收条，载明：今收到上海市场中路XXX-
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XXX号底层2015年11月11日至2016年1月10日房租金42,000元，合同期内不退(注：双方约定本协议的第一个月租金在任何情况下不退还)。另收到本协议缴纳的保证金人民币22,000元整，协议期内不退。合同期满本人凭本收条和合同原件及所有付费收条和本人身份证换《房屋移交认定书》。七个工作日内凭《房屋移交认定书》退还保证金(他人不可代领)。2015年12月4日，第三人邵和玉向原告发书面通知，内容为：李增辉先生，我是场中路XXX号物业的所有权人，你在未与我签订任何协议的情况下，擅自使用该物业，属侵权行为。根据物权法规定，我有权维护我的合法权益，现要求你将你的所有物品即日搬出场中路XXX号，同时我方还将保留�过法律途径起诉你方的权利。嗣后，原告委托代理人向被告发出律师函，载明：据委托人李增辉先生所述，贵司与邵和玉的多次骚扰行为已经严重影响李增辉先生及其家人的日常生活和经营，现李增辉先生无法继续经营，合同目的无法实现，属于你方根本违约……现合同无效，你方属于违法行为，我代理李增辉先生要求你返还李增辉先生所有租房款项，并支付李增辉先生违约金。目前李增辉已经被房主邵和玉先生赶走，现将房屋钥匙附在邮件内交于你方……2015年12月12日，被告收到该律师函及上述房屋钥匙。审理中，原告向法院提交了其自行估算的经营损失表与相关照片，要求被告赔偿其营业损失18,100元。被告提出异议，不予认可。审理中，被告向法院提交了蒋某与恩铂公司的租赁合同复印件、被告方转账恩铂公司杨煜的银行交易凭证复印件、恩铂公司同意蒋某或�他人对外出租证明等材料。被告、第三人均提出异议，不予认可。审理中，第三人陈述，场中路XXX号底层是其名下房产，其有两本产证，大约建筑面积约185平方米，均是商铺。系争房屋是该房产的一部分。2012年2月其将全部商铺借给恩铂公司，合同由杨煜签署，他是恩铂公司的总经理。据第三人所知，他原来打算做酒的生意，后来没有成功，但是商铺一直是恩铂公司使用的。后来由于经营上的问题，其与恩铂公司在2014年签订补充协议，同意恩铂公司将不超过50%的商铺转租。之后恩铂公司就将不到50%的商铺借给了蒋某。由于恩铂公司长期拖欠第三人租金，其与恩铂公司于2015年2月解除了租赁合同。目前恩铂公司还欠其租金2万元。2015年年底第三人委托律师起诉要求恩铂公司返还租金。第三人原借给恩铂公司有4间门面，恩铂公司将房子归还后，第三人又借给了其他人，目前其收到了其余3间门面的租金，系争房屋是被告擅自借给原告的。以上事实，由原告提供的《租赁合同书》、收条、通知、证明、被告提供的原告律师函、第三人提供的上海市房地产权证、租赁合同、补充协议、停止租用系争商铺的协议以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，被告上海宏政贸易有限公司虽提供蒋某与恩铂公司的租赁合同复印件与蒋某委托书以此证明被告有权转租系争房屋，但作为产权人的第三人邵和玉对于上述证据的真实性不予认可，且向法院提供了第三人与恩铂公司之间的租赁关系已解除的证明，现第三人不认可原、被告签订的《租赁合同书》，被告无权转租系争房屋，故原被告签订的《租赁合同书》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告收取的保证金应予返还。关于租金一节，原告仍应承担占用系争房屋期间的使用费，使用费由本院根据系争房屋使用情况、双方过错程度酌情确定。鉴于原告当初亦确认首月租金为31,000元，且也实际使用首月，故原告仍应承担该笔费用。租金扣除使用费的剩余部分，被告应该返还原告。原告另主张违约金、赔偿营业损失的诉请，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告仅同意归还22,000元，理由不足，本院不予采纳。被告与恩铂公司之间的纠纷，可另案诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告李增辉与被告上海宏政贸易有限公司签订的关于上海市场中路XXX-
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XXX号底层商铺的《租赁合同书》无效；二、被告上海宏政贸易有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告李增辉租金11,000元、保证金22,000元；三、驳回原告�增辉其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1271元(原告李增辉已预缴)，由原告李增辉负担889元，被告上海宏政贸易有限公司负担382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蔡韶华
二〇一六年六月二十九日
书记员 鲍舒婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合�取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。