广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第108号
原告：梁建成，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：温文，律师。
被告：广州市财贸建设开发总公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：陈晓晖。
委托代理人：霍恺暾，该公司员工，联系地址。
委托代理人：林逢英，该公司员工，联系地址。
被告：华夏银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。
负责人：肖良茂。
第三人：广州安州环保科技有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：陈洪庚，职务总经理。
委托代理人：刘远，律师。
委托代理人：张淑芹，国信信扬律师事务所实习律师。
原告梁建成诉被告广州市财贸建设开发总公司（以下简称财贸公司）、华夏银行股份有限公司广州分行（以下简称华夏银行广州分行）、第三人广州安州环保科技有限公司（以下简称安州公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁建成及其委托代理人温文，被告财贸公司委托代理人霍恺暾，第三人安州公司委托代理人张淑芹、刘远到庭参加诉讼。被告华夏银行广州分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告父亲梁锦是原广州市越秀区大新路相公巷某号之五房屋的产权人，房屋面积22.49平方米。被告财贸公司于1984年经批准拆迁该地段房屋兴建商品房。1994年6月29日梁锦与被告财贸公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定被告财贸公司拆除梁某上述房屋，将自有的座落在越秀区大新路原地段第七层西梯的自有房屋，建筑面积为32.49平方米第711号单元房屋用作拆除原址房屋后的产权调换补偿等。2000年7月21日梁某与被告财贸公司签订《补充协议》，约定梁锦同意变更回迁广州市越秀区大新路原地段（第前栋）第某房（东北向）。2005年12月5日梁某与被告财贸公司签订《大新路（大新大厦）地段拆迁（回迁）补偿协议》，约定被告财贸公司提供（拆迁原地段）新建商住楼A座某楼某单元（现址：广州市越秀区大新路某号第某房）住宅建筑面积为38.616平方米给原告回迁，应补偿给梁某的临迁补助费截止至2005年11月15日等。同月，被告财贸公司安置梁某回迁至该房屋。2006年6月30日，梁某、廖某与原告签订《赠与合同》，约定梁锦、廖保将广州市大新路280-314号大新大厦A座某楼某号房房屋产权赠与原告。后原告要求被告财贸公司协助办理该房屋产权登记时才发现，被告财贸公司于2002年3月28日已将该房屋抵押给被告华厦银行广州分行。另，被告华夏银行广州分行于2009年4月23日将涉案房屋的抵押权转让给中国长城资产管理公司广州办事处，该办事处于2009年7月30日将涉案房屋的抵押权转让给第三人安某公司。该回迁房是原告与被告财贸公司因拆迁补偿通过产权调换合法取得，原告对补偿房屋享有排他的权利，其基于拆迁安置补偿关系取得的涉案房屋具有物权效力，被告财贸公司擅自将涉案房屋抵押给被告华厦银行广州分行侵犯了原告的权益。故请求法院判令：两被告及第三人协助原告立即办理广州市越秀区大新路280-314号大新大厦A座某楼某房房屋（现地址：广州市越秀区大新路某号某房）的涂销抵押手续。
被告财贸公司辩称：同意原告的诉讼请求。我方与梁某于1994年签订拆迁协议，后1999年的时候发生规划变更，原规划是9层，后来改为23层，变更规划后，6层以下均是商场，没办法按原拆迁协议书安置给梁某回迁，故调整至现状。
被告华夏银行广州分行辩称：我行于2009年4月23日将涉案房屋的抵押权转让给中国长城资产管理公司广州办事处，该办事处于2009年7月30日又将涉案房屋的抵押权转让给第三人安某公司，故本案与我行无关。
第三人安某公司述称：一、根据原告提交的1994年备案的拆迁补偿协议书第二条约定，以及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第七条，约定产权交换的是第七层711房屋，并非原告现主张的704房，其要求确认704房办理涂销、过户登记手续没有任何依据。二、我司是合法抵押权人，涉案房屋办理抵押登记时不存在任何他项权利或者限制，被告华夏银行广州分行是合法抵押权人，现有关权益由我司继受，我司对涉案房屋享有合法抵押权。三、财贸公司已将涉案房屋办理抵押，在办理抵押登记后，财贸公司仍与原告签订《补充协议》和《大新路大新大厦地段拆迁回迁补偿协议》擅自将涉案房屋用于回迁，根据《担保法》第四十九条规定，该行为无效，且两份协议未经房管部门备案登记，不能对抗我司。
经审理查明，梁锦是原广州市越秀区大新路相公巷11号之五房屋的产权人。1994年6月29日，梁锦（为乙方）与被告财贸公司（为甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：乙方同意甲方拆除越秀区大新路相公巷某号之五房屋，建筑面积22.49平方米；甲方应于1997年7月30日将自有的越秀区大新路原地段第某层西梯房屋（建筑面积32.49平方米）第711号房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）等。该合同于1994年7月15日在广州市房地产管理局办理了备案登记。
2000年7月21日，梁某（为乙方）与被告财贸公司（为甲方）签订《补充协议》，其中约定：因城市规划需要联建大新幼儿园等小区配套工程，需签订补充协议。原协议的第三条第1项：甲方应于1997年7月30日前，在大新路原地段第西幢第某层房屋（建筑面积32.49平方米）安置（补偿）给乙方回迁居住。现变更为：甲方应于2001年12月30日前，在大新路原地段第前幢第某房东北向（建筑面积32.49平方米）安置（补偿）给乙方回迁居住。
2005年12月5日，梁锦（为乙方）与被告财贸公司（为甲方）签订《大新路＜大新大厦＞地段拆迁（回迁）补偿协议（自有房屋）》，其中约定：甲方已将乙方的原地段被拆迁房屋大新路11号之五地籍一区五段某号房屋拆除，现甲方提供大新路某号地段（拆迁原地段）新建商住楼给乙方回迁，双方就回迁事宜达成协议如下：1、甲方提供新建商住楼A座7楼04单元住宅建筑面积为38.616平方米给乙方回迁，根据乙方原产权面积应回迁住宅房屋32.49平方米，即甲方实际补偿超出乙方原产权面积甲方实际补偿超出乙方原产权面积6.126平方米，甲方将超出部分面积按有关规定定价售卖给乙方，折计的购房款待回迁入住之日起6个月内协商解决。如有逾期不能解决的、甲方有权自行处理甲方实际补偿超出乙方原产权面积的6.126平方米房产权。2、甲方按原协议约定的标准，应计付给乙方的临迁补助费截止日期为2005年11月15日等。同月，梁某回迁至涉案房屋。
2006年6月30日，梁某、廖某与原告签订《赠与合同》，约定梁锦、廖保将广州市大新路某号大新大厦A座7楼04号房房屋产权赠与原告。梁某与廖某是夫妻，原告是其儿子。
2010年10月15日，广州市房地产测绘所出具《房地产分户图》，载明大新路某号某房单元总建筑面积39.8429平方米。
另查明，2002年2月7日，广州市恒毅实业有限公司与被告华夏银行广州分行签订《借款合同》，约定由广州市恒毅实业有限公司向被告华夏银行广州分行借款25000000元。同日，被告财贸公司与被告华夏银行广州分行签订《最高额抵押合同》，约定被告财贸公司同意以编号为（2001）康某评字第526号《抵押物清单》所列财产为抵押物，抵押给被告华夏银行广州分行，作为广州市恒毅实业有限公司向被告华夏银行广州分行借款25000000元的担保。此后，广州市国土局房地产管理局核发《广州市房地产抵押登记证明书》，载明抵押权人为被告华夏银行广州分行，抵押人为被告财贸公司，权利范围包括涉案大新路某号等地段大新大厦住宅A座某房在内，设定日期为2002年3月28日，权利存续期限为3年等。
2009年4月23日，被告华夏银行广州分行与中国长城资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将被告华夏银行广州分行对广州市恒毅实业有限公司债权本金25000000元等贷款债权转让给中国长城资产管理公司广州办事处。
2009年7月30日，中国长城资产管理公司广州办事处与第三人安某公司签订《债权转让协议》，将中国长城资产管理公司广州办事处对广州市恒毅实业有限公司债权本金25000000元等贷款债权转让给第三人安某公司。
广东省从化市人民法院在执行申请执行人华夏银行广州分行申请执行被执行人广州市恒毅实业有限公司、广州市财贸建设开发总公司借款合同纠纷一案的过程中，于2011年10月14日作出（2011）穗从法执字第668号《执行裁定书》，认为上述债权转让协议符合法律规定，裁定变更安某公司为该案的申请执行人。
本院认为，梁锦与被告财贸公司签订的上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述协议明确约定了回迁房的楼层、面积等情况，原告受赠取得涉案房屋的产权，原告据此享有要求被告财贸公司向其交付回迁房的权利，被告财贸公司据此负有向原告交付回迁房的义务。上述协议约定的回迁房由于其所在大楼的规划发生变更，从而无法用于回迁，双方为此签订《补充协议》，明确对原约定的回迁房楼层、房号作出变更，而原告与被告签订的《大新路＜大新大厦＞地段拆迁回迁补偿协议（自有房屋）》约定的回迁房屋与《补充协议》载明的回迁房屋一致，是双方的真实意思表示，亦为合法有效，故被告财贸公司应向原告履行提供回迁安置房并作产权调换补偿的义务。被告财贸公司作为拆迁人向被拆迁人提供回迁房并作产权调换补偿，其实质是替代被拆迁人所有的原广州市越秀区大新路相公巷某号之五房屋所有权，且原告已实际入住涉案房屋多年，因此，原告对回迁房即大新路某号某房享有排他的权利，应当优先于第三人安某公司对涉讼房屋的担保物权。因房地产行政主管部门登记的涉案房屋抵押权人仍为被告华夏银行广州分行，故该行对办理涉案房屋涂销抵押登记的手续仍应予以必要的协助。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，判决如下：
被告广州市财贸建设开发总公司及第三人广州安州环保科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十五日内，到广州市房地产行政主管部门办理广州市大新路某号某号等地段商住楼（大新大厦）A座某楼某单元（现地址：广州市越秀区大新路某号某房）涂销抵押登记手续；被告华夏银行股份有限公司广州分行对此应予以必要的协助。
本案受理费100元，由被告广州市财贸建设开发总公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡永辉
人民陪审员 林转好
人民陪审员 谢炜权
二〇一五年四月十七日
书 记 员 邵 欣