贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终1841号
上诉人（原审原告）刘安荣，男，1960年10月23日生，汉族。
上诉人（原审原告）高明容，女，1964年6月3日生，汉族。
上列二上诉人共同委托代理人刘青，1989年9月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区三桥北路***号*栋*单元*号。
上诉人（原审被告）贵州贵铝华颐房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市白云区龚北路3号。
法定代表人聂亚文，该公司董事长。
委托代理人杜声鼎，贵州证衡律师事务所律师，执业证号：15201199810556121。
委托代理人张皓云，贵州证衡律师事务所律师，执业证号：15201200110144009。
上诉人刘安荣、高明容与上诉人贵州贵铝华颐房地产开发有限责任公司（以下简称华颐房开公司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2015年11月25日作出（2013）白民初字第651号民事判决，上诉人刘安荣、高明容对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原判查明，2010年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的华颐蓝天小区第X幢X单元X层X号房屋，房屋价款511969元,房屋应在2010年12月28日前交付，被告应当在《贵阳晚报》书面通知原告办理房屋交付手续，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告如约支付全部购房款。华颐蓝天商住楼于2011年4月28日经建设、勘察、设计、施工监理单位验收合格，于2011年7月10日经消防部门验收合格。2011年9月7日，被告将房屋实际交付原告。原告诉至法院，请求判令：一、被告按原告已支付购房款的每日万分之二向原告支付逾期交房违约金，从2010年12月29日计算至房屋取得竣工验收备案表并通知交付给原告时止（从2010年12月29日暂算至2011年9月7日为25393.66元）；二、诉讼费由被告承担。
原判认为，本案争议的焦点问题是逾期交房违约金的计算时间及计算标准问题。（一）关于逾期交房违约金的计算时间问题。被告华颐房开公司开发的华颐蓝天商住楼虽于2011年4月28日通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收合格，但其消防至2011年7月10日方经验收合格。《中华人民共和国消防法》第十一条和第十三条规定，商品房竣工后必须经公安消防机构进行消防验收合格才能交付使用，因而此时本案房屋才具备交付使用的基本条件。原告主张所购房屋取得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》方可视为“经验收合格”，因该备案表属于形式上的完善手续，并不影响房屋的交付使用，故对原告的该主张，不予采纳。本案中。原告于2011年9月7日取得房屋，则被告的违约状态至房屋交付时终结，故逾期交房违约金的计算截止时间应为原告取得房屋之日。（二）关于逾期交房违约金的计算标准问题。原、被告已在订立合同时对违约金的计算标准进行了明确约定，庭审后双方也未就违约金的给付达成新的合意，故被告应按合同约定的标准向原告支付逾期交房违约金。被告要求按同等地段租金调整违约金的理由于法无据，不予采纳。因此，被告应支付的违约金为25905.63元[511969元×0.0002元/天×253天（2010年12月29日至2011年9月7日）]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决：被告贵州贵铝华颐房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘安荣、高明容违约金人民币25905.63元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币434元，由被告贵州贵铝华颐房地产开发有限责任公司负担。
一审宣判后，上诉人刘安荣、高明容不服，向本院提起上诉称，一、双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房达到使用交付条件后，出卖人应当书面在《贵阳晚报》上通知买受人办理交付手续，双方交接时出卖人出示证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住房使用说明书》。华颐房开公司于2011年5月4日在《贵阳晚报》登报通知，此时房屋未经消防验收合格，未达到交付条件。2011年5月10日，华颐房开公司又在小区内张贴公告表示不执行交房通知，具体时间另行通知。但截至目前，华颐房开公司未按约定履行通知义务。且上诉人仍然无法得知房屋是否经验收合格，在居住过程中，房屋有漏水、开裂现象，被上诉人至今未提供《住宅质量保证书》和《住房使用说明书》，故请求法院撤销原判，依法改判华颐房开公司支付违约金从2010年12月29日至房屋取得竣工验收备案表并通知交付上诉人时止（从2010年12月29日暂算至2013年4月17日计86010.79元）。本案诉讼费由华颐房开公司承担。
上诉人华颐房开公司向本院提起上诉称，一、合同约定违约金比例过高，请求法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定进行调整，原审未支持上诉人的该项请求，使上诉人的合法权益未得到保护。二、本案合同约定的交房条件为“验收合格”，本案房屋于2011年4月28日经过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收合格，上诉人于2011年5月4日登报交房，故本案逾期交房违约金应当计算截止于2011年5月4日。另，2011年7月10日本案商品房通过消防验收，原审法院以实际交房时间为限，扩大了上诉人应当承担的责任范围。请求撤销原判，依法改判。
二审中，上诉人刘安荣、高明容向本院提交照片7张，证明房屋存在渗水及开裂情况，未达到交付标准。上诉人华颐房开公司质证认为对该证据三性不予认可，如房屋存在质量问题，可以根据质量保证书要求维修，如存在严重的质量问题，应出具专业机构的鉴定报告。
二审另查明，华颐房开公司于2011年5月10日在售楼处及小区张贴《公告》，载明：“原发出的收楼须知约定的‘收到通知之日起30日内办理收房手续’，在我公司工程未完善前，暂不执行，具体时限另行通知”。华颐蓝天1、2、3、11号楼于2011年8月8日经消防部门验收合格，4-10号楼于2011年7月10日经消防部门验收合格。二审查明的其余事实与原判查明事实一致。本案事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、《建筑工程竣工验收报告》、交房通知、《建设工程消防验收意见书》、入伙手续书等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、违约金截止时间应如何认定；二、双方合同约定的逾期交房违约金标准是否应当调整。
关于焦点一，双方合同约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，本案涉案房屋于2011年4月28日经建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收合格，于2011年7月10日经消防部门验收合格。刘安荣、高明容主张房屋存在渗水、开裂等现象，未达到交付条件，根据《最高人民法院关于审理商品卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任……”之规定，上诉人刘安荣、高明容未举证证明房屋存在主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况，交付使用的房屋存在的一般质量问题，不属于影响房屋达到交付条件的事由。上诉人刘安荣、高明容该项主张不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”之规定，商品房应当经消防验收后，才达到交付使用条件。原判认定消防验收合格之日为本案商品房符合交付条件并无不当。华颐房开公司于2011年5月4日在《贵阳晚报》刊登交房公告后，又于2011年5月10日在售楼处及小区内张贴公告，载明：“原发出的收楼须知约定的‘收到通知之日起30日内办理收房手续’，在我公司工程未完善前，暂不执行，具体时限另行通知”。上诉人华颐房开公司未举证证明在发出此公告后再次通知买受人收房，对其未按合同约定履行通知收房义务的违约行为，华颐房开公司承担违约责任。刘安荣、高明容于2011年7月15日取得房屋，华颐房开公司的违约状态就此终结。逾期交房所造成刘安荣、高明容的损失不再产生，上诉人刘安荣、高明容要求华颐房开公司支付收房后的逾期交房违约金并无法律依据，本院不予支持。原审将逾期交房违约金计算至实际收房之日并无不当，本院予以维持。
关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。上诉人华颐房开公司认为因其违约而造成被上诉人的损失仅为实际损失即租金损失，而不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价计算，本院不予采信。另，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同是由华颐房开公司提供的格式合同，其作为具备专业知识和经验的房地产开发企业，在拟定合同时应当对违约条款的法律责任及违约后果有所评估、预见，在发生违约情形后，华颐房开公司以合同约定的违约金过高为由，请求法院对违约金标准予以调整，不符合诚实信用原则，该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费868元，由刘安荣、高明容负担434元，贵州贵铝华颐房地产开发有限责任公司负担434元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐有临
代理审判员 李云鹤
代理审判员 王 晨
二〇一六年五月十三日
书 记 员 陶海峰