湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00041号
上诉人（原审原告暨反诉被告）孝感工贸家电商贸有限公司。住所地：湖北省孝感市长征路*号。
法定代表人：胡小平，该公司董事长。
委托代理人张国强，湖北卓创德赛律师事务所律师。代理权限为：变更或放弃诉讼请求，提起起诉申请，诉讼保全和诉前财产保全，进行调解、和解，签收法律文书。
委托代理人刘勇，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告暨反诉原告）安陆市永安实业有限公司。住所地：湖北省安陆市紫金路永安购物广场*楼。
法定代表人：邓小安，该公司总裁。
委托代理人王慧峰、彭莉，湖北书院律师事务所律师。代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签收法律文书，代申请执行等。
上诉人孝感工贸家电商贸有限公司（以下简称工贸家电）因与永安实业安陆市永安实业有限公司（以下简称永安实业）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2014）鄂安陆民初字第00411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人孝感工贸家电商贸有限公司委托代理人张国强、刘勇，被上诉人安陆市永安实业有限公司委托代理人彭莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，工贸家电与永安实业于2013年4月15日签订房屋租赁合同。合同约定主要内容为：约定租赁地点为安陆市紫金路永安广场一楼，租赁面积为1100平方米，租期为十五年（2013年4月15日－2028年4月14日），租金为工贸家电销售净收入金额4%，按月收取；约定支付方式及保证金为，每月21日在工贸家电电脑销售系统内查询上月21日至本月20日一个月的实际销售净额计算租金，双方签字认可后加盖公章，工贸家电按确认金额五个工作日内支付租金，永安实业在收到款后4个工作日内开具发票给工贸家电，如永安实业没有按当月期开具发票，工贸家电有权停付下个月的租金，永安实业并向工贸家电支付每日500元的违约金，工贸家电没有在双方确认当月实际销售净额后5个工作日内支付租金，应向永安实业支付每日500元的违约金；约定本合同签订后，工贸家电、永安实业于2011年11月4日签订的租赁永安购物广场负一楼的租赁合同自行解除，工贸家电已支付的定金50万元在本合同执行时扣抵当年实际租金23万元，7万元为永安实业商家搬家补偿金，永安实业在2013年4月30日前开具30万元发票给工贸家电，余下20万元继续留在永安实业作为合同保证金，本合同期满15日内永安实业以不计息方式退还工贸家电保证金20万元；约定违约责任为，工贸家电拖欠租赁费用和电费，每天按拖欠总额的1%向永安实业支付违约金，拖欠超过10天，永安实业可暂停租赁场地的水电等公共设施的供应及物业管理服务，拖欠超过30日（因永安实业原因未按合同约定开具发票造成工贸家电拒付或缓付的情况除外），永安实业有权解除合同，收回商铺，履约保证金不予退还，若永安实业违约造成合同无法履行时永安实业双倍返还保证金，并赔偿包括但不限于违约金100万元，工贸家电违约造成合同无法履行时，应付所有应付费用，保证金不予退还，并赔偿永安实业违约金100万元。合同签订后，工贸家电租赁场所由负一楼搬迁至一楼，双方无争议。2013年8月21日永安实业向工贸家电出具情况说明，明确工贸家电、永安实业于2011年11月4日签订的租赁永安购物广场负一楼的租赁合同自行解除，工贸家电已支付的定金50万元，20万元为新合同保证金，7万元为补偿金，23万元抵扣实际租金，并写明在工贸家电所需支付租金达到30万元时，永安实业开具30万元发票和20万元保证金收据，工贸家电则支付7万元给永安实业并退还定金收据，对此工贸家电未持异议。自2013年7月21日至2014年2月21日，工贸家电、永安实业双方均签订了期间每月租金的确认函，写明工贸家电按确认函金额5个工作日内支付永安实业租金，永安实业收到租金4个工作日内开具发票。2013年6月21日至2014年1月20日工贸家电累计销售额为6425538.00元，需支付永安实业租金257021.96元，2014年2月确认租金为31343元。2014年1月26日永安实业向工贸家电出具了257021.96元租金发票，按照双方合同约定扣除预付租金23万元后，还需要支付租金27021.96元。2014年2月21日永安实业向工贸家电发出工作联系函要求解除合同，工贸家电复函表示拒绝。永安实业于2014年2月22日停止了租赁场地的供电。工贸家电于2014年2月24日向永安实业发出工作联系函，要求永安实业恢复供电并阐明1014年1月21日至2月20日租金费用及“2013年8月21日永安实业向工贸家电出具情况说明”所应支付款项暂停支付。永安实业于2014年2月24日锁门，于25日书面告知解除双方签订的租赁合同。诉讼期间，工贸家电已搬离租赁场所。
同时查明，湖北环球置业有限公司整体开发“东方家园”项目，包括10#楼，2010年3月19日永安实业与湖北环球置业有限公司签订《房地产定向开发土地出让合同》将“东方家园”商住项目总体规划中紫金路边的主力店，即10#楼转由永安实业开发建设，由永安实业对10#号楼享有所有权，并查明10号楼已取得建设用地规划许可证。
原审认为，工贸家电、永安实业所签订房屋租赁合同是双方自愿签订，所租赁房屋亦无权属纠纷并办理了规划许可手续，没有违反法律有关效力性强制性规定，是合法有效的，双方应严格按照合同约定全面履行义务。根据双方合同约定“工贸家电已支付的定金50万元在本合同执行时扣抵当年实际租金23万元，7万元为永安实业商家搬家补偿金，永安实业在2013年4月30日前开具30万元发票给工贸家电，余下20万元继续留在永安实业作为合同保证金”以及永安实业出具的定金情况说明，能够明确工贸家电只能抵扣租金23万元，并能够明确表明永安实业开具发票的时间可以滞后至租金累计达到30万元时出具，当工贸家电实际应付租金超过抵扣金23万元时，工贸家电应按照合同约定及双方签订的确认函确定的数额及时支付租金，在工贸家电已收到租金发票时就更应及时支付租金，工贸家电拒付租金行为已构成违约，应依合同约定承担违约责任。按照后条款优于先条款的原则，依照合同后违约条款约定“工贸家电拖欠租赁费用和电费，每天按拖欠总额的1%向永安实业支付违约金，拖欠超过10天，永安实业可暂停租赁场地的水电等公共设施的供应及物业管理服务，拖欠超过30日（因永安实业原因未按合同约定开具发票造成工贸家电拒付或缓付的情况除外），永安实业有权解除合同，收回商铺，履约保证金不予退还，若永安实业违约造成合同无法履行时永安实业双倍返还保证金，并赔偿包括但不限于违约金100万元，工贸家电违约造成合同无法履行时，应付所有应付费用，保证金不予退还，并赔偿永安实业违约金100万元”，因工贸家电已延付租金30日，所以工贸家电应支付欠付租金58364.96元（先期欠付租金27021.96元＋二月份租金31343元），并无权要求返还履约保证金20万元。因永安实业反诉请求支付电费，属永安实业单方面提交，工贸家电亦不认可，证明力不足，不予支持。因工贸家电迟延支付租金的行为并非造成合同无法履行的根本性违约，所以永安实业反诉请求支付100万元的违约金不应支持。永安实业反诉的其他损失，无明确数额亦无有效证据证明，所以不予支持。鉴于工贸家电、永安实业均请求解除合同，双方所签订租赁合同予以解除。关于工贸家电所诉对后期破坏经营场所的损失，工贸家电已向公安机关报案，待公安机关处理后，可另行诉讼。综上，遂判决：一、解除工贸家电与永安实业于2013年4月15日签订的房屋租赁合同；二、工贸家电于判决生效3日内支付给永安实业租金58364.96元；三、驳回工贸家电的诉讼请求；四、驳回永安实业反诉的其他诉讼请求。上述应付款项，不按期履行义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费15600元，由工贸家电负担，反诉费14300元，工贸家电负担2800元，永安实业负担11500元。
工贸家电不服原判上诉称：1、原审法院认定事实错误，因果关系颠倒、逻辑混乱。永安实业不按合同的约定，违法解除合同，应该承担的合同违约责任，工贸家电有权拒付租金。拖欠租金的事实根本不存在。要求永安实业赔偿工贸家电装修损失以及经营场所被强拆破坏的损失。2、原审认定双方2013年4月15日签订的《租赁合同》有效是错误的。永安实业出租的房屋，没有取得规划许可，没有房屋竣工验收，无土地证、房产证。永安实业出租给我们的地方是商业用地，应该具备相关证书，既然取得10号楼的规划，应该向法庭出示相关证件，一审法院采用的是模糊法，没有在法庭出示过，人民法院调查取得的过程，依职权调查是在两次开庭以后，我们有足够的理由相信，永安实业出租的房屋是不合法的，租赁合同是无效的。请求二审法院查明事实后对安陆市人民法院（2014）鄂安陆民初字第00411号判决的第二项、第三项直接改判为支持工贸家电起诉的两项诉讼请求，即：一、请求法院确认双方签订的租赁合同无效，要求永安实业赔偿损失1129980元；二、如果合同有效，要求解除合同，永安实业承担违约金100万元，退还保证金20万元，返还预付租金42978元及破坏经营场所造成的损失。并由永安实业承担诉讼费用。
永安实业答辩称：1、双方签订的房屋租赁合同合法有效。首先，永安实业具备房屋出租人的主体资格；其次，解除合同是建立在合同有效的基础上，工贸家电已对原审判决第一项解除合同予以认可，其上诉称永安实业违约要求赔偿其损失也更说明工贸家电是认可合同有效的，一审中自己也要求解除合同，从维护交易的稳定出发，也应认定双方签订的租赁合同有效，故工贸家电的上诉理由主张合同无效自相矛盾，双方签订的租赁合同是合法有效的。2、工贸家电逾期拖欠租金58364.96元，属根本性违约，其应当向永安实业支付拖欠的租金，同时履约保证金20万元不予退还。3、永安实业已按合同约定履行开票义务，没有违约。4、永安实业对租赁房屋进行停电，随后提出解除合同，均是在原告对拖欠租金一直置之不理的情况下不得已采取的合同约定措施，是行使合同权利，符合法律规定。工贸家电诉称的装修损失应由工贸家电自行承担，被他人破坏经营场所的损失，没有充分证据证明与永安实业有关，要求永安实业承担没有事实与法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求判决驳回工贸家电的上诉请求。
二审中，工贸家电向本院提交了四组证据。
证据一、2014国务院春节放假安排，证明所谓逾期支付的事实根本不存在，开票的时间到我们支付的时间，关于春节的规定，是没有办法工作的，即使把这个时间算上去，即使欠付租金只有14天的时间，没有到解除合同的情形；
证据二、安陆市规划局建设工程规划许可证的批前、批后结果公示，拟证明诉争的房产，规划的公示，是环球置业取得标注10楼是不在批准的范围内的，永安实业出租的房屋，没有取得安陆市规划局的规划许可的，批前，批后的公示，没有相关的依据，合同无效；
证据三、工贸家电店招在拆除前和永安实业擅自拆除并使用的照片，拟证明，利用我们出资使用店招。
证据四、工贸家电和永安实业2011年11月4日和2012年4月15日签订的房屋租赁合同及其附件，拟证明，签订负一楼的合同是按照双方签订合同是装修的，搬进去给我们做仓库。
永安实业对工贸家电提交的四组证据发表质证意见如下：
证据一（国务院办公厅2014年节假日安排通知）：该证据与本案无关联性，工贸家电支付租金的期限为2014年1月21日至2014年1月26日，该期间并不在节假日期间，该证据不能证明工贸家电的租金支付时间应顺延的事实。
证据二（城乡规划管理局批前公示）：该证据恰恰证明东方家园建设项目11号楼已取得规划许可，该公示不能推翻10号楼诉争房屋已取得规划许可的事实。
证据三：1、其中2014年4月15日签订的房屋租赁合同无异议；2、房屋租赁合同附件一、土地使用权证、附件二、建设用地规划许可证的真实性没有异议，对其证明目的有异议，该证据恰恰证明东方家园开发项目建设用地取得主管部门批准，已取得建设用地规划许可证；附件三建设工程规划许可证副本的真实性没有异议，该证据也恰恰证明诉争房屋10号楼还包括1号、4号、5号均已取得建设工程规划许可证的事实；3、2011年11月4日签订的永安购物广场地下一层的租赁合同，该证据的真实性无异议，但与本案无联性，该合同在现永安购物广场一楼的租赁合同中已解除，原合同中的权利义务已终结，原合同中的定金50万元已转移到本租赁合同中执行。
证据四（照片）：该证据的真实性有异议，不能反映拍摄的时间，且永安实业依据合同收回房屋，有权自行处分，不存在违约。
对工贸家电二审提交的四组证据，本院认为，证据二不能推翻10号楼诉争房屋已取得规划许可的事实，证据三中的1、2是真实的，与永安实业提交的房屋租赁合同及租赁合同附件、土地使用权证、建设用地规划许可证一致，但不能证明合同无效。且该四组证据是一审期间工贸家电可以提交给法院的证据，故均不属于新证据，本院不予采信。
经审理查明，原判认定事实属实。
本案焦点：本案租赁合同是否有效，工贸家电的上诉请求是否应该支持。
本院认为：一、双方签订的房屋租赁合同合法有效。首先，永安实业具备房屋出租人的主体资格。一审中永安实业提交的证据七、证据八、证据九充分证实永安实业取得了“东方家园”房地产开发项目中主力店即10号楼的开发建设权，双方诉争房屋即属于10号楼，永安实业系诉争房屋的开发人及所有权人，具备出租人的主体资格。同时证实东方家园整体开发项目规划设计方案已经安陆市人民政府批准，安陆市城乡规划局对东方家园项目颁发了建设用地规划许可证，东方家园10号楼系“东方家园”整体开发项目之一，另原审法院向安陆市规划局调查，安陆市规划局出具证明证实东方家园项目10号楼已办理建设工程规划许可，工贸家电也没有相反证据推翻安陆市规划局出具的证明，因此诉争房屋已取得建设工程规划许可，系合法建筑物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该条调整的对象是未取得建设工程规划许可证的违法建筑物，而本案诉争房屋是依法取得规划许可的，只是该建设项目的建设主体发生变更而已。因此，本案不属于上述法律调整的范畴，双方自愿签订的租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，租赁房屋亦无权属纠纷并办理了规划许可手续，依法成立、有效。其次，解除合同是建立在合同有效的基础上，工贸家电已对原审判决第一项解除合同予以认可，其上诉称永安实业违约要求赔偿其损失也更说明工贸家电是认可合同有效的，一审中工贸家电也要求解除合同，从维护交易的稳定出发，也应认定双方签订的租赁合同有效。故工贸家电主张合同无效的上诉理由自相矛盾，本院不予支持。
二、工贸家电逾期拖欠租金58364.96元，属根本性违约，其应当向永安实业支付拖欠的租金，同时履约保证金20万元不予退还。根据租赁合同第五条第七款约定，原永安购物广场负一楼租赁合同中支付的定金50万元，在本租赁合同中执行时抵扣租金23万元，7万元支付商户搬迁补偿费，剩余20万元作为合同保证金，那么工贸家电实际预付租金是23万元。同时永安实业2013年8月21日向工贸家电发出的“关于孝感工贸家电安陆永安广场店伍拾万元预付定金抵扣的情况说明”，提出原定金50万元中抵扣租金部分为23万元，同时提出在工贸家电所需支付租金达到30万元整时，由永安实业开具30万元发票，则由工贸家电支付剩余的7万元，也进一步证实原定金50万元中只有23万元是用于抵扣租金的事实。而根据双方每月签订的销售提成确认函，自2013年6月21日至2014年1月20日工贸家电累计应付租金257021.96元，原定金中的23万元已不足抵扣，工贸家电已下欠租金27021.76元。至2014年2月21日工贸家电继续拖欠2月份租金31343元，共计拖欠租金58364.96元。工贸家电诉称其已支付永安实业30万元租金，原预付的合同保证金足以支付其应付租金与事实不符。上述应支付的租金，根据合同第五条第二款、第六款约定，工贸家电应当于签订确认函后5个工作日内支付，原租赁合同中定金抵缴租金的部分先抵租金，不足时由工贸家电开始缴纳补足当月的提点租金。元月份租金确认函系2014年1月21日签字，该月租金支付的最后一天应截止至当月26日，工贸家电没有按约定期限支付。依照工贸家电的主张，应在开票后支付租金，永安实业于2014年1月26日将发票交付给工贸家电后，工贸家电应当立即支付租金，因工贸家电未及时支付，故2014年1月26日起工贸家电已经违约。
三、永安实业已按合同约定履行开票义务，没有违约。永安实业于2013年8月21日向工贸家电发出情况说明一份，对开具发票的事项已进行变更，即永安实业开票的期限可滞后至租金达到30万元时开具，对该情况说明工贸家电已接收也没有提出异议。实际履行中，永安实业已于2014年1月26日开具租金金额共计为257021.96元的发票共三张，工贸家电均已接收。因此永安实业已按约定履行了开票义务。
四、永安实业对租赁房屋进行停电，随后提出解除合同，均是在工贸家电对拖欠租金未交的情况下采取的措施，是行使合同权利，符合合同约定。截止2014年2月22日工贸家电应付租金已逾期27天，根据合同第十条第二款：“拖欠超过10天，甲方可暂停乙方租赁场地的水、电等公共设施的供应及物业管理服务，拖欠租金超过30日，永安实业有权解除合同，收回商铺并另行租赁，履约保证金不予退还。”永安实业提出解除合同是依据合同的上述约定及2014年2月25日发出的告知函，截止该日止工贸家电已逾期支付达30天。因此，永安实业对租赁房屋采取停电措施、提出解除合同均属行使合同赋予的权利，不构成违约。
五、工贸家电诉称的装修损失应由工贸家电自行承担。合同的解除是工贸家电违约造成的，装修投资是工贸家电经营过程中的投资风险，因租赁合同第六条第一款中约定装修投资由工贸家电承担，故造成的装修投资损失不应由永安实业承担。同时该装修投资与负一楼的装修混同，数额不明确且无有效证据证实，不能得到认定。工贸家电诉称的经营场所被强拆破坏的损失，工贸家电证据不足，原审未予审理，二审亦不予审理。
综上，上诉人工贸家电上诉称“原审事实错误，因果关系颠倒、逻辑混乱”、“租赁合同无效”等理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回。永安实业的答辩理由成立，其维持原判的诉讼请求本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29900元，由工贸家电负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石仁礼
审 判 员 汪书力
代理审判员 冯 莉
二〇一五年四月八日
书 记 员 张 依
附：适用法条
《中华人民共和国合同法》
第四十四条、依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条、当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条、当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第二百二十六条、承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；