上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初1563号
原告(反诉被告)：王海英，女，1971年2月2日生，汉族，住上海市宝山区。
原告(反诉被告)：汤佳琦，女，2007年1月13日生，汉族，住上海市宝山区。
法定代理人：王海英，系汤佳琦的母亲。
上列两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：沈家毅，上海知诚律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海绿地宝里置业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：费军，总经理。
委托诉讼代理人：包丽斯，员工。
委托诉讼代理人：李志燕，员工。
第三人：上海廉驰房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明县横沙乡富民支路XXX号XXX-XXX室(上海横泰经济开发区)。
法定代表人：葛晓娟，总经理。
委托诉讼代理人：袁俊杰，上海市中天信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤豪，上海市中天信律师事务所律师。
原告(反诉被告)王海英、汤佳琦与被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司(以下简称绿地宝里公司)商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，通知上海廉驰房地产经纪有限公司(以下简称廉驰公司)作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王海英(同时作为汤佳琦的法定代理人)，原告(反诉被告)王海英、汤佳琦的委托诉讼代理人沈家毅，被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司的委托诉讼代理人包丽斯、李志燕，第三人上海廉驰房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人袁俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)王海英、汤佳琦向本院提出诉讼请求，要求：1、绿地宝里公司履行上海市商品房出售合同，将上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户给王海英、汤佳琦；2、绿地宝里公司支付王海英、汤佳琦违约金人民币(下同)18,182.98元；3、绿地宝里公司退还装修费、服务费895,589元。事实和理由：2014年7月12日，王海英与廉驰公司签订房屋认购单。2014年7月18日，王海英、汤佳琦与绿地宝里公司就系争房屋签订上海市商品房出售合同，约定房价为1,818,298元。王海英、汤佳琦先后向绿地宝里公司支付钱款共计2,713,887元。但此后，王海英、汤佳琦多次就费用退还及房地产权证办理事宜与绿地宝里公司协商未果，故诉请如上。
被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司反诉并辩称，根据出售合同，王海英、汤佳琦应当于2014年7月18日前支付房款1,418,298元，于10月18日前支付房款40万元。但此后，王海英、汤佳琦仅支付房款909,150元。至于装修费、服务费，系王海英等与廉驰公司间的约定，与绿地宝里公司无关。故不同意王海英、汤佳琦的诉讼请求，并反诉要求：1、王海英、汤佳琦向绿地宝里公司支付剩余房款909,148元；2、王海英、汤佳琦按每日万分之3的标准向绿地宝里公司支付上述款项自2014年10月19日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。
原告(反诉被告)王海英、汤佳琦针对反诉辩称，其已付清所有房款，不存在违约，故不同意反诉请求。即使构成违约，合同约定的每日万分之三的违约金标准过高，要求调低。
第三人上海廉驰房地产经纪有限公司针对本诉、反诉一并述称，其与绿地宝里公司是代理销售关系。廉驰公司共收到王海英、汤佳琦装修费、服务费895,589元；廉驰公司共收到王海英、汤佳琦购房款1,818,298元，所有款项均已结清。廉驰公司已将所有代收的房款全部支付给了绿地宝里公司。至于装修费、服务费，是其与王海英、汤佳琦间的约定。对本案的买卖关系，廉驰公司不发表意见。
本院经审理查明以下事实：2014年7月12日，王海英与廉驰公司签订房屋认购单，确认王海英、汤佳琦认购系争房屋，认购总价2,713,887元。同日，王海英向廉驰公司出具确认函，其中约定，其同意委托廉驰公司统一经营系争房屋，其购买系争房屋时，支付的款项大于购房合同中的购房款，所有多余部分同意廉驰公司用于经营商铺时发生的招商费用、广告费用、活动费用，对商铺改建时发生的装修费用、设备添置费用，经营商铺过程中所需的启动费用、管理费用，以上费用合计895,589元。
2014年7月18日，绿地宝里公司(甲方、卖方)与王海英、汤佳琦(乙方、买方)签订上海市商品房出售合同约定，系争房屋总房价款1,818,298元。第四条约定，乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限就房价款解入甲方农行上海顾村支行账户。第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之3计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过90天，甲方有权单方面解除本合同。第七条约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起15天内，甲方向乙方交付该房屋。第十二条约定，甲方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知乙方。在书面通知发出之日起90日内将乙方已支付的房价款扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房价款退还乙方。赔偿金额以总房价款的5%计算。第十九条约定，甲乙双方商定，2015年1月1日前，由乙方向宝山区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2015年1月1日前取得小产证，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%。附件一约定，乙方应于2014年7月18日前支付首期房价款1,418,298元，乙方应于2014年10月18日前支付剩余房款40万元。补充条款一第七条约定，甲乙双方确认，在该房屋交付时甲方已取得了大产证，乙方在结清所有房价款及其他相应费用后应在甲方规定的时限内办理小产证。
2014年7月12日，王海英、汤佳琦向廉驰公司支付4万元。2014年7月14日，王海英、汤佳琦向廉驰公司支付30万元。2014年7月18日，王海英、汤佳琦向廉驰公司支付1,673,887元。同日，廉驰公司出具收据，确认收到王海英、汤佳琦购买系争房屋的代收房款1,118,298元。2014年7月31日，王海英、汤佳琦向廉驰公司支付23万元。同日，廉驰公司出具收据确认收到系争房屋的代收房款23万元。2014年8月1日，王海英、汤佳琦向廉驰公司支付12万元。同日，廉驰公司出具收据确认收到系争房屋的代收房款12万元。2014年10月31日，王海英、汤佳琦向廉驰公司支付35万元。同日，廉驰公司出具收据确认收到系争房屋的代收房款35万元。2015年1月21日，绿地宝里公司开具发票，确认收到原告王海英、汤佳琦系争房屋的购房款909,150元。2016年1月，案外人上海骅盖资产经营管理有限公司出具发票，确认收到购买系争房屋的服务费共计895,589元。
另查明，2014年5月28日，绿地宝里公司出具委托代理销售证明，内容为：“绿地1860”系本公司的商业地产项目，位于上海市宝山区水产西路680弄等。现因业务发展需要，本公司委托廉驰公司全权代理销售该项目。代理期限：三个月。王海英、汤佳琦表示，此前未看到过该份证明。
以上证据，有原告(反诉被告)王海英、汤佳琦提供的房屋认购单、上海市商品房出售合同、收款收据、银行账户明细、电子银行回单、发票等，第三人廉驰公司提供的确认函，本院调取的委托代理销售证明，及各方当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。
本院认为，根据各方当事人提供的证据与查明的事实，各方当事人就系争房屋形成了若干不同法律关系。首先，绿地宝里公司与廉驰公司就系争房屋的销售形成了委托合同关系。虽然委托代理销售证明上载明的代理期限为三个月，但没有证据证明王海英、汤佳琦此前知晓该份证明，故根据系争房屋销售过程中的整体情况，王海英、汤佳琦有理由相信廉驰公司有权代绿地宝里公司收取出售合同项下的相关款项。其次，王海英、汤佳琦与绿地宝里公司就系争房屋订立了商品房出售合同，此后王海英、汤佳琦向绿地宝里公司的受托方支付了购房款。再者，王海英与廉驰公司就系争房屋的委托经营、装修及相关费用等达成了协议，王海英、汤佳琦基于此向廉驰公司支付了确认函中载明的相应款项。需要说明的是，本案所审理的为王海英、汤佳琦与绿地宝里公司就系争房屋达成的买卖关系，各方当事人间的其他法律关系及由此产生的相关争议，并非本案处理范围，可由相关当事人另行处理。
王海英、汤佳琦与绿地宝里公司间的上海市商品房出售合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。合同约定，王海英、汤佳琦应于2014年7月18日前支付首期房价款1,418,298元，于2014年10月18日前支付剩余房款40万元；逾期付款，按逾期未付款的日万分之3计算违约金；双方应当于2015年1月1日前办理过户，如因绿地宝里公司的原因致使无法过户，应支付总房价款1%的违约金。现合同约定的过户时间已届满，且王海英、汤佳琦已向绿地宝里公司销售系争房屋的受托方即廉驰公司付清了购房款，虽其中35万元房款逾期支付十余日，但这并不构成绿地宝里公司逾期过户两年有余的合理理由。在合同继续履行的前提下，应由买卖双方各自承担逾期付款及逾期过户的违约金为宜。现王海英、汤佳琦及绿地宝里公司均同意继续履行合同，本院予以准许。王海英、汤佳琦还需向绿地宝里公司支付逾期付款违约金1,365元，同时绿地宝里公司还需向王海英、汤佳琦支付逾期过户违约金18,182.98元。合同约定的违约金标准并未明显过高，本院不予调整。至于王海英、汤佳琦向廉驰公司支付的服务费、装修费，该笔费用并非向绿地宝里公司支付，系王海英、汤佳琦与廉驰公司间的法律关系，故王海英、汤佳琦要求绿地宝里公司返还，缺乏依据，不予准许。至于绿地宝里公司与廉驰公司就代收房款的结算问题，亦与本案无关，可由双方另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司于本判决生效之日起十日内，继续履行上海市商品房出售合同，配合原告(反诉被告)王海英、汤佳琦将上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利转移登记至原告(反诉被告)王海英、汤佳琦名下；
二、原告(反诉被告)王海英、汤佳琦于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司支付违约金人民币1,365元；
三、被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)王海英、汤佳琦支付违约金人民币18,182.98元；
四、原告(反诉被告)王海英、汤佳琦的其余诉讼请求，不予支持；
五、被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取为6,468.50元，由原告(反诉被告)王海英、汤佳琦负担6,213.50元，由被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司负担255元；反诉案件受理费减半收取为7,541元，由原告(反诉被告)王海英、汤佳琦负担25元，由被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司负担7,516元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一七年三月十七日
书记员 董程程
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……