上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第40777号
原告顾忠瑛。
委托代理人倪东风，上海创远律师事务所律师。
委托代理人苗伟，上海创远律师事务所律师。
被告上海常州大娘水饺餐饮有限公司。
法定代表人黄再德。
委托代理人陶建冬，江苏正气浩然律师事务所律师。
委托代理人唐世烽，江苏正气浩然律师事务所律师。
原告顾忠瑛诉被告上海常州大娘水饺餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人倪东风、苗伟，被告的委托代理人唐世烽到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。
原告顾忠瑛诉称，2010年11月10日，原、被告签订“上海市商铺租赁合同”一份，约定被告向原告承租位于上海市浦东新区芳甸路XXX弄XXX号XXX楼的商铺，租赁期限自2011年1月20日起至2016年3月31日止，租金前两年为每月105624元，之后每年递增5%，每三个月缴付下一期租金。2014年2月初被告应缴租金之际，原告几次催付，被告不断借口拖延，直至2014年2月9日突然提出单方解除租赁合同，原告明确表示不予同意。2014年2月11日，原告接到被告单方发出的“解除合同通知书”，其中被告表示系经营状况不佳导致公司亏损，因此要求解除合同。之后双方曾就合同解除进行协商，但被告表现反复，并拒绝履行合同。为避免损失扩大，原告自2014年2月起积极联络中介寻找新的承租人，最终于2014年9月30日与下家签订新的租赁合同。原告与被告也在2014年9月30日办理了正式的“场地移交确认单”和“房屋交接书”。2014年10月底，原告正式函告被告，原告因被告违约行使解除权，双方合同在2014年9月30日正式解除，并要求被告承担欠缴租金和相应违约责任。故原告诉请来院，要求：1、判令双方之间签订的《上海市商铺租赁合同》已经于2014年9月30日解除；2、判令被告支付欠交的商铺租金、违约金、损失差额以及代付物业费等共计人民币XXXXXXX元，具体包括：自2014.2.14-2014.9.30商铺租金882473元；违约金349352元；损失与违约金之间的差额68869元；自2014.4.1-2014.6.30的商铺物业费用计19843元。
被告上海常州大娘水饺餐饮有限公司辩称，合同已经于2014年2月14日解除，被告无需支付2014年2月14日起的租金、物业费和相关损失，故不同意原告的诉请。
经审理查明：系争商铺位于上海市浦东新区芳甸路XXX弄XXX号XXX层，建筑面积165.36平方米，系原告顾忠瑛所有。
2010年11月10日，原、被告签订“上海市商铺租赁合同”一份，约定：甲方（原告）将系争商铺出租给乙方（被告）作为餐饮服务使用；甲方于2011年1月20日前向乙方交付该商铺，具体交房日期以双方签署的房屋交接书交房日期为准，商铺租赁期自房屋交接书的交房日期起至2016年3月31日止，其中根据房屋交接书的交房日期后的一个月为免租期；商铺每日每平方米建筑面积租金21元，月租金总计105624元，二年内不变，自第三年起每年递增日租金的5%；乙方每三个月为期付一次租金，上一期最后一个月终止前十天内付给甲方；双方签订合同之日，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金，保证金为两个月租金，即211248元；租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；合同第10-2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）……（六）乙方逾期不支付租金累计超过15天的；合同第11-6条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付；合同另对其他事项作了约定。
2011年1月13日，原、被告签署“房屋交接书”一份，载明当日双方完成房屋交接工作。
2014年2月10日，被告发“解除合同通知书”给原告，表示“该店开业后一直处于亏损状态，……完全不能支付各项成本，现已无力支付租金，本公司就该合同已无法履行，为避免双方的损失扩大，特提前解除合同……1、合同于2014年2月14日解除，我公司在16日前搬迁完毕，合同租金计算至2014年2月16日；2、我公司于2014年3月25日前办理完毕工商变更或注销手续；3、我公司愿意按照合同第10条2款的规定支付月租金2倍的违约金，该违约金与原支付的保证金抵扣，不足部分在双方交接后一周内支付。”
2014年2月13日，被告发函给原告，表示“本公司已按解除通知搬迁完毕，请你安排人员接收房屋……”。
2014年2月20日，原告发律师函给被告，表示“你方既无约定的解除权，也无法定解除权……单方发出解除合同通知书无效，在双方就合同协商一致解除前，你方应当按照合同条款约定按时足额缴纳房租……”
2014年2月18日，被告发函给原告，表示“1、贵方强迫我方继续履行合同没有依据……2、我方已于2014年2月14日搬迁完毕……4、关于违约金，到底按租赁合同第10条第2款履行，还是按第11条第6款履行，可与我公司律师联系……”。
2014年4月23日，原告发通知函给被告，表示“租赁合同仍然有效，贵司应向该商铺所属物业管理公司支付2014年3月1日-2014年4月30日的物业管理费9921.6元。”
2014年4月28日，被告发函给原告，表示“你我之间的租赁合同已按解除函约定之日解除，解除后的物业费应该由你自行承担，请你及时取回钥匙，尽快招租，减少损失。”
2014年4月30日，原告发“告知函”给被告，表示“1、你方单方撤离租赁房屋，属中途擅自退租，顾忠瑛方面不认可你方擅自解除合同的行为……2、你方中途擅自退租后，顾忠瑛积极开展招租工作，招租期间从未有你方介绍的任何客户前来洽谈租赁事宜……”
2014年7月3日，原告发“通知函”给被告，要求被告支付租金和物业管理费等。
2014年7月9日，被告发“回复函”给原告，表示“一、我司是按照合同法第94条之规定解除双方之间的商铺租赁合同的，……您让我司支付合同解除后的租金和物业管理费毫无法律根据。二、我司在上述解除合同通知书中已明确，同意按照原商铺租赁合同的约定赔偿您的损失，即根据原合同10-2条之规定支付2倍的月租金作为违约金，同时根据原合同5-2条之规定，保证金可抵扣该损失……”
2014年9月29日，原告发“通知函”给被告，表示“在没有找到第三方承租人前不同意解除合同，要求贵司继续按合同条款支付相应租金和费用，但你司至今未付，为减少双方的损失，我方积极开展寻找第三方租赁的工作，现已完成招租工作。因此通知你司，请于2014年9月30日上午10时准时前来办理退房和交接手续……”
2014年9月30日，原、被告签署“场地移交确认单”和“房屋交接书”各一份，并确认“1、上海市浦东新区芳甸路XXX弄XXX号XXX楼房屋的大门钥匙乙方已交予甲方……4、水电现场抄表，物业管理费4-9月（2014年）未支付。”
2014年10月31日，原告发“合同解除告知函”给被告，表示“1、我方与你方之间签订的上海市商铺租赁合同于2014年9月30日正式解除；2、你方应当履行支付2014年2月14日至2014年9月30日的房屋租金，以及延迟支付商铺租金的滞纳金；3、你方欠付的商铺物业管理费、水电费等；4、你方违约所应当承担的违约金，以及给本方造成的所有损失。”
庭审中，原、被告双方确认一致：合同签订后，房屋自2011年1月13日交接，故自2011年2月14日计租，被告已付清至2014年2月13日止的租金和至2014年2月底的物业管理费，并缴纳了押金211248元；物业费每月4960.8元；双方对合同解除并无异议，但对合同解除日期有争议。
原告表示，其诉请第2项具体包括：自2014年2月14日起至2014年9月30日止的租金882473元；违约金349352元（按递增后月租金116437.5元计算3个月）；损失与违约金之间的差额68869元（包括中介费79218元、新的承租人免租期内租金损失226336.5元和新租客与被告之间租金差额112666.53元等计三项损失总额418221.03元减去违约金349352元计算得出）；自2014.3.1-2014.6.30的商铺物业费用计19843元。被告表示，如果合同解除，要求将已付押金抵扣应付租金。
以上事实，由“上海市商铺租赁合同”、房屋交接书、来往函件、场地移交确认单及当事人的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，原、被告签订的“上海市房屋租赁合同”系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。审理中，双方对合同解除的事实并无异议，但对合同如何解除和何时解除存有争议。经审理查明，被告系中途擅自提出退租，已然违反合同约定和法律规定，其解除理由不成立，故其提出解除合同行为亦不具法律效力。根据双方合同约定，被告不支付租金累计超过15天的，原告即有权解除本合同，同时查明，被告在2014年2月10日提出退租后，仅支付租金至2014年2月13日止，之后原告一直要求被告继续履行，在未果情况下直到2014年9月30日交接房屋后，于2014年10月31日才发函确认合同于2014年9月30日解除，其解除行为具有合同依据，故双方合同于该日解除。合同解除之前，被告作为承租人应按约支付租金及有关费用，故原告诉请被告依照约定租金标准支付自2014年2月14日起至2014年9月30日止的租金（原告主张金额有误，应为881035.44元）和自2014年3月1日起至2014年6月30日止的物业管理费19843元，于法有据，予以支持。原告还诉请要求被告支付相当于三个月租金的违约金349352元，亦具有合同依据，本院予以支持。被告要求以原约定的前两年租金标准计算违约金的数额，并无合同和法律依据，不予采信。至于原告提出，其租金差额、佣金、新租赁合同的免租期租金等三项损失金额超过合同约定的违约金金额，要求被告支付损失和违约金差额部分68869元的诉请，因其主张的租金差额损失和免租期等损失，受到市场因素等多方面影响，并非被告单方违约造成的原告必然损失，故本院认为原告主张的违约金足以弥补原告损失，对其该项诉请不予支持。最后，被告要求将已付押金抵扣应付租金，于法不悖，予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条判决如下：
一、原告顾忠瑛与被告上海常州大娘水饺餐饮有限公司之间签订的“上海市商铺租赁合同”于2014年9月30日解除；
二、被告上海常州大娘水饺餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告顾忠瑛自2014年2月14日起至2014年9月30日止的租金881035.44元；
三、被告上海常州大娘水饺餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告顾忠瑛自2014年3月1日起至2014年6月30日止的物业管理费19843元；
四、被告上海常州大娘水饺餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告顾忠瑛违约金349352元；
五、原告顾忠瑛应于本判决生效之日起十日内返还被告上海常州大娘水饺餐饮有限公司押金211248元，该款可以在上述第二项判决被告应付租金中抵付。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16729元（原告已预付），减半收取8364.5元，及财产保全费5000元，合计13364.5元，由被告上海常州大娘水饺餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。