重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝北法民初字第13257号
原告重庆华渝企业集团有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道五人支路41号，组织机构代码62209948-X。
法定代表人陈世庆，董事长。
委托代理人唐吕，重庆睿渝律师事务所律师。
被告重庆市琴琴房地产咨询服务有限公司，住所地重庆市渝中区沧白路75号负1#，组织机构代码K3607676-6。
法定代表人周龙，董事长。
委托代理人曾健，男，汉族，住重庆市江北区，系被告员工。
被告周龙，男，1970年2月22日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人曾健，身份同上。
原告重庆华渝企业集团有限公司（以下简称“华渝公司”）与被告重庆市琴琴房地产咨询服务有限公司（以下简称“琴琴公司”）、周龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理后，依法由代理审判员姚利平独任审判审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2013年11月15日、2014年3月17日两次公开开庭进行了审理。原告华渝公司的委托代理人唐吕，被告琴琴公司的法定代表人周龙及二被告委托代理人曾健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华渝公司诉称：2004年12月18日，被告周龙及琴琴公司为使位于重庆市渝北区××街道办事处××街××号××商业城××栋39套房屋达到验收办证条件，与原告达成合同协议，约定由原告负责该39套房屋（共计3249.63平方米）的水、电、气安装及闭路、门窗、电梯、小区围墙的修建等义务；被告以2000／平方米的价格将××商业城××栋内的六套房屋（包括争议的××栋××号、××栋××号两套房屋）转让给原告，协议还约定了修建价款的支付和补差及违约责任等条款。协议签订后，原告按合作协议履行了自己的安装修建义务，给奥飞马商业城A、B栋的39套房屋办理产权证书提供了基础条件，被告却未按约定将××商城××栋××号、××栋××号两套房屋交予原告并办理过户手续（另四套协议约定的房屋，已经过户到原告债权人名下，实现原告的协议目的）。同时，被告也未按原告的催告接受根据协议核算原告应当支付给被告的款项9.9142万元（互欠款项抵销后，原告尚欠款项）。原告于2012年8月9日起诉至贵院，要求被告履行房屋交付和过户义务，后经庭审查实，该两套房屋已经分别于2010年11月1日和2010年11月3日被被告出售给朱洪和谭小宇，原告要求房屋交付和过户的诉讼请求事实上无法实现，原告要求变更诉讼请求未果，贵院于2012年11月7日作出了（2012）渝北区民初字第13012号民事判决书，该判决驳回了原告要求被告交付房屋和过户的诉请，但明确释明可以提起另案诉讼加以解决，该判决书并对本案的相关事实和诉讼时效等问题进行了认定和释明，该案原、被告均未上诉。原告认为，二被告违约，应按上述诉争房屋现在的市场价值赔偿原告包括可得利益在内的损失，故现起诉请求：一、解除原告与二被告之间合作协议中关于购买××商城××栋××号、××栋××号两套房屋的买卖合同关系；二、判令二被告赔偿损失135万元（相当于位于重庆市渝北区××街道××街××号××商住楼的××幢××、××幢××两套房屋现折算的价值，扣减原告应当支付给被告的款项9.924万元）。
被告琴琴公司、周龙共同辩称：2004年8月，因原告负债太多，原告开发的渝北区××商住楼有39套房屋，被重庆市第一中级人民法院拍卖，该39套房屋全部由被告购买，在被告购买的39套房屋中，有6套在法院财产保全期间被原告擅自处分，才出现合作协议第四条返购六套房屋一事。被告购买后，考虑到拍卖价格较低，被告愿意按建筑面积每平方米1700元补足给原告，但前提条件是原告必须完善一切未完成事项及所需费用。为此签订本案合作协议。根据该协议的约定，原告应履行诸多义务，消防工程60日完成，其他项目30日完成。原告在今年才完成消防工程，气已安装完成，原告已安装水、电一户一表，但至今未完善，水电未接入管网中。由于原告的违约行为，给被告造成所卖的房屋，其余款至今无法收回的经济损失。正因为如此，原告未再提及本案诉讼的两套房屋，本应退还给被告的9.9124万元，亦因为当时无钱而没有退还。现在房价上涨，本案争议的两套房屋应在一中院裁定另外四套房屋时一并交付给原告，在时隔八年之后，原告才来提及此事，又不赔偿给被告造成的经济损失，原告没有中断或中止诉讼时效的法定事由，其诉讼时效已经届满。故应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告华渝公司与重庆市忠县人民政府联合修建位于渝北区××街道××街的××商业城，因与他人发生债务纠纷，华渝公司及重庆市忠县人民政府未按期履行债务，××商业城39套房屋被重庆市第一中级人民法院依法拍卖，被告琴琴公司拍得该39套房屋。
2004年12月18日，以原告华渝公司为乙方，被告琴琴公司为甲方，双方签署合作协议一份，主要约定：经甲乙双方平等协商，就甲方代理××商住楼××栋房产3249.63㎡补足1700元／㎡给乙方事宜作如下说明：一、乙方负责完善水、电、气安装到每户所产生的一切费用，闭路、门窗、电梯、小区围墙（护栏）、值班治安亭、土地出让金等一切未完成事项及所需费用，乙方必须在60日完成该工程（消防60日完成，其余30天）；二、在乙方未完成该工程时，甲方随工程进度陆续补足拍卖价至1700元／平方米以内的工程款项差额，工程款项直接支付给施工单位或相关部门；如该工程所需费用超出甲方所补差额，则超出部分由乙方自行承担，甲方概不负责；三、若乙方在规定时间完成该工程，则甲方必须付清尾款；四、乙方返购的六套房按2000元／平方米计算（五通费及税费另计，由乙方负责）；五、若甲乙双方任何一方违约，则违约方赔偿对方违约金20万元。上述协议甲方处加盖有琴琴公司的印章并有被告周龙的署名。2004年12月20日，原告华渝公司向被告琴琴公司提交了双方合作协议中约定的返购六套房屋房号及面积清单：1.A××号，125.01㎡，2.A××号，125.01㎡，3.A××号，72.75㎡，4.B××号，72.42㎡，5.B××号，99.69㎡，6.B××号，99.69㎡，上述六套房屋合计面积为594.57平方米。奥飞马商业城39套房屋被依法拍卖后，本案合作协议中的四套回购房屋（A××号、A××号、B××号、B××号）按重庆市第一中级人民法院于2005年1月12日作出的（2002）渝一中民初执字第440-2号民事裁定书及于2005年1月25日作出的（2002）渝一中民初执字第440-3号民事裁定书办理了交付及产权过户手续，另外，××栋××、××栋××号房屋被裁定在被告周龙名下。2005年6月，周龙取得房地产权证，××栋××号房屋产权证载明的房屋坐落为：渝北区××街道××街××号××商住楼××幢××，××栋××号房屋产权证载明的房屋坐落为：渝北区××街道××街××号××商住楼××幢××。
2005年8月28日，华渝公司向琴琴公司提交财务往来单一份，其中第三条载明：二家清算后，华渝公司还欠琴琴公司款项7.9125万元。同年9月6日，华渝公司向琴琴公司提交关于××商业城算账明细清单，该清单载明：一、华渝公司欠琴琴公司款项，1.房款594.57平方米×2000元／平方米=118.914万元，2.五通费共六套房屋，每套0.5万元共计3万元，3.琴琴公司垫工程款22.6735万元，以上合计144.5875万元；二、琴琴公司欠华渝公司款项，1.根据2004年12月18日合作协议，应补足差额104.6061万元，2.琴琴公司代收六套房屋尾款及五通费30.069万元，以上合计134.6751万元；三、华渝公司实欠琴琴公司款项为9.9142万元（144.5875万元－134.6751万元）。琴琴公司特别授权代理人在审理中对上述明细清单确定的内容予以认可。
2010年11月1日，周龙将其位于渝北区××街道××街××号××商住楼××幢××号房屋（即××栋××号）以30万元的价格出售给案外人朱洪并办理了产权转移登记。2010年11月3日，周龙将其位于渝北区××街道××街××号××商住楼××幢××房屋（即××栋××号）以43万元的价格出售给案外人谭小宇并办理了产权转移登记。
2012年7月25日，华渝公司致函二被告，要求二被告收到通知书后三日内提供收款账号给原告，以便原告安排支付，同时二被告应及时向原告支付涉案的两套房屋并办理产权证书过户手续。2012年8月9日，华渝公司以琴琴公司、周龙未按约交付××栋××号、××栋××号房屋为由，将琴琴公司、周龙起诉至重庆市渝北区人民法院，要求二被告将上述两套房屋交付华渝公司并支付违约金20万元。2012年11月7日，重庆市渝北区人民法院作出（2012）渝北法民初字第13012号民事判决，判决驳回了华渝公司的全部诉讼请求。该判决现已生效。
2013年6月19日，××商业城A、B、C三幢楼消防验收合格。同年8月30日，××商业城A、B、C三幢楼用电已改为一户一表。气表和水表均安装为一户一表。双方存在争议，原告华渝公司陈述：水表及电表均是一户一表，已经接入民用供水管网及电网。被告琴琴公司陈述：水电虽是一户一表，但是未接入电网，水也未接入到民用管网中，现在还是按施工用水用电收费。
在审理中，华渝公司申请对位于渝北区××街道××街××号××商住楼××幢××号及××幢××号房屋的市场价值进行评估。2014年2月24日，重庆淇澳房地产资产评估有限公司出具房地产估价报告，结论为：位于渝北区××街道××街××号××商住楼××幢××号房屋的评估值为72.51万元（单价为0.58万元／平方米），位于渝北区××街道××街××号××商住楼××幢××号房屋的评估值为57.82万元（单价为0.58万元／平方米），上述两套房屋总价为130.33万元。华渝公司在庭审中陈述：原告为此次评估支付评估费用10000元。华渝公司未向本院提交评估费票据。
另查明：原告华渝公司举示的调查笔录（涂德祥、涂德超申请执行华渝公司商品房预售合同纠纷案）证实：2005年4月19日，被告周龙在接受本院执行局干警调查时陈述：其多次找原告的总经理陈世庆，现还有土地出让金及水电未完善，陈世庆说在2005年5月底能完善，只有华渝公司将善后工作完毕后，还有多付华渝公司的9万元退给我公司后，就把余下的两套房屋的产权手续过户给华渝公司。
在审理中，本案当事人双方均向本院申请庭外和解，本院也多次组织双方调解，现调解无果。
上述事实，有当事人的陈述、合作协议、便条、账务往来便条、账目明细清单、调查笔录、告知函及快递单、房屋买卖合同2份、（2012）渝北法民初字第13012号民事判决书、消防验收表、证明、民事裁定书、补充协议、房地产评估报告等在案为据，足以认定。
本院认为：华渝公司与琴琴公司签订的合作协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本合作协议包含琴琴公司将房屋水、电、气等工程交由华渝公司施工的承揽合同关系以及华渝公司从琴琴公司购买六套房屋的买卖合同关系。对于买卖合同关系部分，琴琴公司已按约交付四套房屋给华渝公司，本案双方诉争的××号、××号两套房屋因琴琴公司已被出卖给他人并已办理过户，致使华渝公司购买上述两套房屋的目的无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项之规定，华渝公司要求解除关于该两套房屋的买卖合同关系的请求，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该法第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案因被告琴琴公司已将诉争的两套房屋出卖给他人并已过户，故琴琴公司应赔偿华渝公司无法取得房屋而受到的损失，双方在合作协议及奥飞马商业城算账明细清单中约定的华渝公司从琴琴公司应付工程款中抵扣两套房屋的房款44.94万元（224.7㎡×0.2万元），以及以上述44.94万元为本金，从本案起诉之日（2013年7月23日）起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的资金占用损失即为原告华渝公司的损失，被告琴琴公司应赔偿给原告华渝公司。原告华渝公司自愿在其损失中扣除应支付的工程款9.9124万元是其意思自治的体现，本院予以准许，相应的资金占用损失计算基数也予以调整。周龙在本案中的行为系代表琴琴公司的职务行为，故周龙不承担赔偿责任。对于原告华渝公司主张的可得利益损失，本院认为，虽然琴琴公司在本案中存在违约行为，但从双方签订的合作协议及华渝公司向琴琴公司提交的算账明细清单可以看出，华渝公司是以工程款来抵扣购房款，对此，琴琴公司也予以认可，华渝公司的目的并非真正意义上的消费购房，而是抵款，琴琴公司在签订合作协议时预见到或者应当预见到的损失只可能是用于抵款的费用及相应的资金占用损失，诉争房屋的现值是琴琴公司在订立本案合作协议时不可能预见到的；本案合作协议包含承揽合同关系和买卖合同关系，虽然内容不同，但二者是密切相关的，根据合作协议约定，华渝公司应在60日内完成消防工程，其他承揽项目在30日内完成，但根据本案查明的事实，华渝公司在2013年才完成了消防和一户一表（用电）工程，华渝公司逾期完工的行为明显构成违约，该违约行为对涉案两套房屋买卖关系的解除存在一定的影响，且从签订合作协议时起到华渝公司第一次向琴琴公司主张权利时，时间长达七年，华渝公司怠于行使权利，却在本案起诉中以该两套房屋的现值为损失主张依据，于法无据，也有悖常理，故本院对原告华渝公司主张的超出本院认定之外的损失不予支持。原告华渝公司在庭审中陈述的评估费10000元，因其未向本院提交相关支付票据，该评估费金额无法核实，故本院在本案中不予处理。
对于被告琴琴公司的“赔偿损失请求已超过两年诉讼时效”抗辩意见，本院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。由于本案双方未对交付房屋的期限作出明确约定，故根据《中华人民共和国合同法》第六十二条（四）项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，华渝公司可以随时向琴琴公司主张交付房屋。根据本案查明的事实，华渝公司最早向琴琴公司主张交付房屋的时间是2012年7月25日，华渝公司在本院于2012年11月7日作出的（2012）渝北法民初字第13012号民事判决中才知道其主张的房屋履行请求权已无法实现，故相对应的损失赔偿请求权的诉讼时效自此开始计算，直到华渝公司提起本案诉讼（2013年7月23日），均未超过两年，且被告琴琴公司也未举示其已向华渝公司明确表示履行或拒绝履行的相关证据，故华渝公司的赔偿损失请求权未超过两年诉讼时效，琴琴公司主张的时效抗辩意见，本院不予采信。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆市华渝企业集团有限公司与被告重庆市琴琴房地产咨询服务有限公司之间合作协议中关于购买××商城A栋××号、B栋××号两套房屋的买卖合同关系；
二、被告重庆市琴琴房地产咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告重庆市华渝企业集团有限公司损失35.0276万元；
三、被告重庆市琴琴房地产咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告重庆市华渝企业集团有限公司资金占用损失（自2013年7月23日起，以35.0276万元为本金，按人民银行同期贷款利率计算，至本清时止）；
四、驳回原告重庆市华渝企业集团有限公司的其他诉讼请求。
如果被告重庆市琴琴房地产咨询服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16950元，由原告重庆市华渝企业集团有限公司承担10000元，被告重庆市华渝企业集团有限公司承担6950元（被告负担之部分原告已预交，由被告在支付判决款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，在本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间最后一日起计算。
审 判 长 姚利平
人民陪审员 徐玉凤
人民陪审员 胡增华
二〇一四年六月三日
书 记 员 刘 舒