福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0128民初3706号原告：福建恒宇房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区福马路。法定代表人：林功绥，执行董事。委托诉讼代理人：赖小红，公司员工。被告：李云坤，男，1966年9月1日出生，汉族，住福建省平潭县。被告：郑晨峰，男，1994年8月26日出生，汉族，住福建省平潭县。被告：郑辉豪，男，1968年6月10日出生，汉族，住福建省平潭县。被告：施平，女，1974年2月1日出生，汉族，住福建省平潭县。第三人：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福州市鼓屏路。负责人：刘丽华，行长。委托诉讼代理人：徐陈明，福建至理律师事务所律师。原告福建恒宇房地产开发有限公司（下称恒宇公司）与被告李云坤、郑晨峰、郑辉豪、施平及第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行（下称建行福建省分行）案外人执行异议一案，本院于2016年11月14日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒宇公司的委托诉讼代理人赖小红、第三人建行福建省分行的委托诉讼代理人徐陈明到庭参加诉讼，被告李云坤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告郑晨峰、郑辉豪、施平经公告送达庭审传票未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。恒宇公司向本院提出诉讼请求：1.解除恒宇公司与郑晨峰签订的《商品房买卖合同》；2.判令郑晨峰、郑辉豪、施平配合恒宇公司及建行福建省分行办理涉案商品房银行贷款还款及解押手续；3.判令郑晨峰配合恒宇公司办理商品房买卖预告登记（合同备案）注销手续；4.判令郑晨峰、郑辉豪、施平向恒宇公司支付代偿款和代偿款违约金（代偿款按被建行福建省分行划扣的实际款项核算，新增的代扣款为2015年12月30日扣款70000元，2017年1年23日扣款127171.21元，总计197171.21元，具体以实际被扣划的金额为准），代偿款及代偿款违约金从郑晨峰、郑辉豪、施平已支付的购房款中直接抵扣。若后续有继续代偿的，代偿款和代偿款违约金可直接从郑晨峰、郑辉豪、施平已支付的购房款中直接抵扣；5.判令郑晨峰、郑辉豪、施平向恒宇公司支付损失赔偿金440000元，该损失赔偿金从郑晨峰、郑辉豪、施平已支付的购房款中直接抵扣；6.判令郑晨峰腾空房产并将房产返还给恒宇公司；7.判令恒宇公司向郑晨峰返还购房款时有权从购房款中优先扣除郑晨峰、郑辉豪、施平尚欠建行福建省分行的贷款本息，由恒宇公司直接返还给建行福建省分行。恒宇公司在扣除建行福建省分行贷款本息、恒宇公司代偿款、代偿款违约金、损失赔偿金后若有余款的，将余款于商品房买卖预告登记（合同备案）注销手续办结后退还给郑晨峰或提存至法院；8.判令解除对位于福州市晋安区鼓山镇福马路北侧恒宇国际公园第X楼X单元房产的查封。诉讼过程中恒宇公司变更诉讼请求为：1.判令郑晨峰、郑辉豪、施平向恒宇公司支付代偿款和代偿款违约金（代偿款按被建行福建省分行划扣的实际款项核算，新增的代扣款为2015年12月30日扣款70000元，2017年1月23日扣款127171.21元，总计197171.21元，具体以结算时候的金额为准），代偿款和代偿款违约金从郑晨峰、郑辉豪、施平已支付的购房款中直接抵扣。若后续有继续代偿的，代偿款和代偿款违约金可直接从郑晨峰、郑辉豪、施平已支付的购房款中直接抵扣；2.判令解除对位于福州市晋安区鼓山镇福马路北侧恒宇国际公园第X楼X单元房产的查封。事实和理由：2014年1月16日，郑晨峰与恒宇公司就坐落于福州市晋安区鼓山镇福马路北侧恒宇国际公园第X楼X单元房产（下称案涉房产）签订一份《商品房买卖合同》，总价款为444万元，郑晨峰向恒宇公司支付首付款134万元，余款310万元通过银行按揭贷款方式支付。同年4月25日，郑晨峰、郑辉豪、施平与建行福建省分行签订《个人住房借款合同》，郑晨峰、郑辉豪、施平贷款310万元用于支付郑晨峰购买的案涉房产的购房款，恒宇公司提供阶段性连带保证责任。《个人住房借款合同》签订后，建行福建省分行一次性发放了全部贷款。2016年3月10日，案涉房产所在楼盘取得总登，已具备办理产权登记的条件。同年4月11日，恒宇公司通过快递通知郑晨峰对案涉房产进行产权登记，但郑晨峰至今未进行产权登记。后因郑晨峰、郑辉豪、施平未按期向建行福建省分行偿还按揭贷款导致恒宇公司账户款项被扣，双方签订的《商品房买卖合同》目的已无法实现。恒宇公司于2015年12月7日向福州市晋安区人民法院提起诉讼，要求解除合同并支付违约金等。该案审理过程中，恒宇公司得知福州市晋安区法院已于2015年9月2日因另案申请执行人李云坤诉郑晨峰、郑辉豪、施平撤销权一案根据福州市晋安区人民法院（2015）晋民保字第XX号《民事裁定书》查封了案涉房产。上述案件后被移送至贵院流水法庭受理，尚未开庭审理。同年10月13日，恒宇公司向贵院提出书面异议，贵院驳回恒宇公司的异议请求。恒宇公司向贵院提起异议之诉后，恒宇公司诉郑晨峰、郑辉豪、施平商品房预售合同纠纷一案已经福州市晋安区人民法院作出的（2015）晋安民初字第5129号生效判决，确认解除恒宇公司与郑晨峰就案涉房产签订的《商品房买卖合同》及配合办理相关预告登记注销手续、腾空房屋等。案涉房屋属于恒宇公司所有，故请求解除对案涉房屋的查封，支持恒宇公司的诉讼请求。李云坤、郑晨峰、郑辉豪、施平均未作答辩。建行福建省分行辩称，建行福建省分行不清楚案涉房产是否达到登记条件，且案涉房产未办理产权证非建行福建省分行的过错。建行福建省分行在鼓楼法院起诉的案件（2016）闽0102民初X号已判决并生效，建行福建省分行对案涉房产享有抵押权，恒宇公司对郑晨峰、郑辉豪、施平贷款债务承担连带清偿责任。恒宇公司与建行福建省分行围绕诉讼请求依法提交了证据，双方对对方提交的证据真实性均不持异议，李云坤、郑晨峰、郑辉豪、施平经本院合法传唤未到庭应诉，且在法定期限内未对上述证据作出书面或口头意见进行辩驳，视其对上述证据真实性的默认，故对恒宇公司提交的证据本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月16日，郑晨峰与恒宇公司签订《商品房买卖合同》，约定：郑晨峰购买恒宇公司建造的坐落于福州市晋安区鼓山镇福马路北侧恒宇国际公园第X楼X单元的房产，面积为142.26平方米，总价款为444万元。合同签订后，郑晨峰支付首付款134万元，余款310万元由郑晨峰、郑辉豪、施平作为借款人在建行福建省分行办理按揭贷款支付，恒宇公司作为郑晨峰贷款连带保证责任人。后因郑晨峰、郑辉豪、施平未能按时偿还按揭贷款，恒宇公司于2015年12月7日以郑晨峰未按时向建行福建省分行偿还案涉房产贷款本息，导致恒宇公司账户被建行福建省分行扣划款项用于偿还郑晨峰贷款本息及违约金等为由，向福州市晋安区人民法院提起诉讼。2016年9月18日，福州市晋安区人民法院作出（2015）晋民初字第5129号民事判决书，判令：1、解除恒宇公司与郑晨峰于2014年1月16日签订的《商品房买卖合同》；2、郑晨峰、郑辉豪、施平应于判决生效后一个月内配合恒宇公司及建行福建省分行办理坐落于福州市晋安区鼓山镇福马路北侧恒宇国际公园第X楼X单元房屋的银行贷款还款及预告抵押权登记注销手续；3、郑晨峰应于判决生效后一个月内配合恒宇公司办理坐落于福州市晋安区鼓山镇福马路北侧恒宇国际公园第X楼X单元房屋的商品房买卖预告登记（合同备案）注销手续；4、郑晨峰、郑辉豪、施平应于判决生效之日起十日内支付恒宇公司违约金44万元及暂计至2016年6月30日止恒宇公司代偿的银行贷款194487.68元，上述款项直接从郑晨峰已付的购房款中抵扣；5、郑晨峰应于判决生效之日后一个月内腾空案涉房产交还给恒宇公司；6、恒宇公司应于判决生效之日一个月内返还郑晨峰、郑辉豪、施平已支付的购房款444万元（支付时应优先扣除郑晨峰、郑辉豪、施平尚欠建行福建省分行的贷款本息直接返还给建行福建省分行）；7、驳回恒宇公司的其他诉讼请求。案件受理费42320元、财产保全费5000元，均由郑晨峰、郑辉豪、施平负担。上述判决已于2017年1月24日生效，但截至庭审之日止即2017年3月16日止未进入执行阶段。2016年1月5日建行福建省分行以郑晨峰、郑辉豪、施平未按合同约定履行还款义务，恒宇公司亦未履行保证责任为由向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求郑晨峰、郑辉豪、施平共同向建行福建省分行偿还贷款本金3002898.31元及按合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日止的利息（含罚息、复利），建行福建省分行有权以郑晨峰名下位于福州市晋安区鼓山镇福马路北侧恒宇国际公园第X楼X单元的房产及其占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿建行福建省分行对郑晨峰、郑辉豪、施平在本案中的所有债权，恒宇公司对郑晨峰、郑辉豪、施平在本案中所有债务承担连带保证清偿责任。2016年9月28日福州市鼓楼区人民法院作出（2016）闽0102民初70号民事判决书，判决郑晨峰、郑辉豪、施平于判决生效之日起十日内向建行福建省分行柜台偿还借款本金2933310.69元、利息12576.57元（暂计至2016年8月15日，之后的利息按合同约定的计算至实际还款之日）；若郑晨峰、郑辉豪、施平未按上述第一项履行还款义务，建行福建省分行有权以郑晨峰提供抵押物即福州市晋安区鼓山镇福马路北侧恒宇国际公园第X楼X单元折价或拍卖、变卖所得款优先清偿建行福建省分行为实现债权而实际发生的费用；恒宇公司对郑晨峰、郑辉豪、施平上述债务承担连带保证责任。恒宇公司承担保证责任后有权向郑晨峰、郑辉豪、施平追偿。案件受理费31227元、公告费560元，均由郑晨峰、郑辉豪、施平负担。该判决于2017年2月1日生效，但截至庭审之日即2017年3月16日止仍未进行执行阶段。另查，李云坤诉郑辉豪、施平、郑晨峰撤销权纠纷一案中晋安区人民法院于2015年9月1日作出（2015）晋民保字第292号民事裁定书，裁定冻结郑晨峰、郑辉豪、施平名下价值150万元的财产，并查封了坐落于福州市晋安区鼓山镇福马路北侧恒宇国际公园第X楼X单元的房产。后福州市晋安区人民法院将该案移送本院审理。2016年2月24日本院立案受理，现该案中止审理。2016年10月13日，恒宇公司向本院提出执行异议，请求撤销（2015）晋民保字第292号民事裁定书并裁定解除对福州市晋安区鼓山镇福马路北侧恒宇国际公园第X楼X单元房产的查封。本院经审查，于2016年10月24日作出（2016）闽0128执异X号民事裁定书，裁定驳回恒宇公司的异议请求。2016年11月10日，恒宇公司以案涉房产系其所有为由向本院提出案外人执行异议之诉。又查，案涉房产已依法办理预告抵押登记及总登。除福州市晋安区人民法院作出（2015）晋民初字第5129号民事判决书确认的194487.68元外，恒宇公司还曾于2015年12月30日代郑晨峰、郑辉豪、施平向建行福建省分行偿还按揭贷款7万元，2017年1月23日偿还2016年7月至2016年12月共6个月的按揭贷款本息计127171.21元，上述两笔贷款本息计197171.21元。庭审中，恒宇公司表示愿意将郑晨峰购房款项扣除郑晨峰应承担违约责任及其替郑晨峰代垫银行按揭款本息后剩余款项支付给李云坤或提存至法院，由法院进行分配或退给购房者。本院认为，郑晨峰向恒宇公司购买案涉房产，恒宇公司作为房地产开发商，在办理房屋过户登记之前，案涉房产所有权仍然归开发商所有，但郑晨峰作为购买者对案涉房产享有物权期待权。且福州市晋安区人民法院作出的（2015）晋民初字第5129号民事判决已生效，根据上述生效判决，郑晨峰与恒宇公司就坐落于福州市晋安区鼓山镇福马路北侧恒宇国际公园第X楼X单元的房产签订的《商品房买卖合同》已经解除，案涉房产的所有权归恒宇公司所有，作为被执行人的郑晨峰享有到期债权。恒宇公司就该案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行福州市晋安区鼓山镇福马路北侧恒宇国际公园第X楼X单元的房产。恒宇公司尚主张除（2015）晋民初字第5129号民事判决中确认的截止至2016年6月30日止其代偿的银行贷款194487.68元外，恒宇公司还代郑晨峰、郑辉豪、施平向建行福建省分行支付的按揭贷款本息计197171.21元（具体代偿金额以结算时候确认的金额为准）应直接在郑晨峰已支付的购房款中予以抵扣，符合合同约定，依法予以支持。但恒宇公司应将郑晨峰购房款款项扣除（2015）晋民初字第5129号民事判决、（2016）闽0102民初70号民事判决中认定的郑晨峰、郑辉豪、施平应承担的违约金责任及应支付的按揭贷款本息及后续垫付的197171.21元（具体代偿金额以结算时候确认的金额为准）后交给本院，以供执行。郑晨峰、郑辉豪、施平经合法传唤未到庭应诉，依法缺席审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、不得执行福州市晋安区鼓山镇福马路北侧恒宇国际公园第X楼X单元房产（房屋预告登记证编号：榕房预YR字第1401XXX号；购房合同编号：201235920XX）；二、福建恒宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内将郑晨峰购房款444万元扣除违约金44万元、尚欠中国建设银行股份有限公司福建省分行的借款本息、福建恒宇房地产开发有限公司截止至2017年1月23日垫付的借款本息391658.89元(具体金额以银行结算时确认的金额为准）后交给本院，以供平潭县人民法院作为执行标的物执行；三、驳回福建恒宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42320元，由郑晨峰、郑辉豪、施平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  高巧萍人民陪审员  林盛钦人民陪审员  陈新奇二〇一七年六月二十九日书 记 员  潘 欣附：1、主要适用法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。