河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀03民再85号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）陆利民。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）张翠琴。
委托诉讼代理人周平。系陆利民女婿。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）秦皇岛市中宇房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市北戴河区海宁路225号。
法定代表人董守平，该公司总经理。
委托诉讼代理人袁建兴，该公司职工。
委托诉讼代理人魏庆国，河北沙洲律师事务所律师。
陆利民、张翠琴与秦皇岛市中宇房地产开发有限公司（以下简称中宇房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，卢龙县人民法院于2015年10月11日作出（2015）卢民初字第1061号民事判决。陆利民、张翠琴不服，向本院提出上诉。本院于2015年12月8日作出（2015）秦民终字第2590号民事判决，已经发生法律效力。陆利民、张翠琴不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2016年6月27日作出（2016）冀民申1232号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。陆利民，张翠琴委托诉讼代理人周平，中宇房地产公司委托代理人袁建兴、魏庆国到庭参加诉讼。现已审理终结。
陆利民、张翠琴向河北省高级人民法院申请再审，请求撤销本院（2015）秦民终字第2590号民事判决及卢龙县人民法院（2015）卢民初字第1061号民事判决，解除与中宇房地产公司的商品房买卖合同、返回全部购房款289094元及自2013年1月1日起按照银行同期贷款利率支付至实际履行之日的利息，一、二审的诉讼费由中宇房地产公司承担。事实及理由是，1.双方签订的商品房买卖合同约定了解除权，故请求解除合同是合法的；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定不适用本案。本案申请人行使的是约定解除权，而不是解释第二款当事人没有约定的情况。
原一审法院审理查明，2013年2月4日，陆利民、张翠琴与中宇房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定：陆利民、张翠琴购买中宇房地产公司开发的金丰家园小区第5栋3单元301号房屋一套及房号为5-21号地下室一间，总价款为289094元；付款方式及期限为2013年2月4日一次性付清；交付期限和交付条件：中宇房地产公司应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格，并符合合同约定的商品房交付陆利民、张翠琴使用；中宇房地产公司逾期交房的违约责任：除合同第十条约定的特殊情况外，中宇房地产公司如未按合同约定的期限将商品房交付陆利民、张翠琴使用，按逾期时间分别处理。逾期不超过90日，自合同第十条约定的最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，中宇地产按日向陆利民、张翠琴支付已付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，陆利民、张翠琴有权解除合同。陆利民、张翠琴解除合同的，中宇房地产公司应当自陆利民、张翠琴解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按陆利民、张翠琴累计已付款的0.5%向其支付违约金。陆利民、张翠琴要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中宇房地产公司按日向陆利民、张翠琴支付已交付房价款万分之0.5的违约金；交接：商品房达到交付使用条件后，中宇房地产公司应当书面通知陆利民、张翠琴办理交付手续。双方进行验收交接时，中宇地产应当出示该商品房竣工验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，中宇房地产公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。中宇房地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，陆利民、张翠琴有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由中宇房地产公司承担。合同签订后，陆利民、张翠琴于2013年2月4日交房款269094元，2013年6月2日补交房款2万元。2015年4月16日，陆利民、张翠琴起诉，要求解除双方签订的房屋买卖合同，中宇房地产公司返还全部购房款，按照银行同期贷款利率支付利息，给付1445.47元违约金。诉讼过程中，陆利民、张翠琴提出如果中宇房地产公司能够出示2015年4月16日即陆利民、张翠琴起诉之日前证明房屋质量合格的相关证明文件，便可以接收房屋，中宇房地产公司未予提供。
原一审法院判决认为，陆利民、张翠琴与中宇房地产公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。陆利民、张翠琴已向中宇房地产公司支付全部购房款，中宇房地产公司亦应按照合同约定向陆利民、张翠琴交付房屋。陆利民、张翠琴承认多次催促并与中宇房地产公司协商交房事宜，但未能达成一致意见，足以说明中宇房地产公司已通知了陆利民、张翠琴办理交付手续，只是未完成房屋的交付。按照合同约定，竣工验收合格是商品房达到交付使用的条件，中宇房地产公司未能提供在陆利民、张翠琴起诉前该商品房竣工验收合格的证明文件，故中宇房地产公司提出的房屋无法交接是因中宇房地产公司不能满足陆利民、张翠琴提出更换下房的无理要求，陆利民、张翠琴拒不接受的主张，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方签订的合同约定了交付房屋日期为2013年10月31日前，中宇房地产公司已逾期超过90日未将房屋交付陆利民、张翠琴，故陆利民、张翠琴有权按照合同约定解除双方签订的商品房买卖合同。法律没有规定商品房买卖合同解除权的行使期限，双方在合同中亦未对行使解除权的期限进行约定，并且当事人没有催告解除合同，故陆利民、张翠琴应在解除权发生之日起一年内行使解除权。合同约定的交房日期为2013年10月31日前，自中宇房地产公司未向陆利民、张翠琴交付房屋逾期90日起，陆利民、张翠琴即有行使解除双方签订的商品房买卖合同的权利，陆利民、张翠琴于2015年4月16日起诉要求解除合同，未在中宇房地产公司逾期交房90日起的一年内行使解除权，解除权消灭，故对陆利民、张翠琴要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求不予支持；陆利民、张翠琴基于解除合同请求中宇房地产公司返还全部购房款、按照银行同期贷款利率支付利息、给付1445.47元违约金的诉讼请求，亦不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，遂判决驳回陆利民、张翠琴要求解除与秦皇岛市中宇房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及要求被告返还全部购房款、按照银行同期贷款利率支付利息、给付1445.47元违约金的诉讼请求。案件受理费5660元，由陆利民、张翠琴负担。
陆利民、张翠琴不服原一审法院判决，向本院提出上诉称，中宇房地产公司自称诉争房屋于2013年11月15日已经交付使用，在此情况下，依据合同约定，中宇地产应当于2014年5月14日前协助陆利民、张翠琴办理房屋所有权登记手续。但事实上，中宇房地产公司在一审辩论终结前，仍不能提供竣工验收合格证明，同时也无法办理房屋所有权登记。根据相关法律规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。陆利民、张翠琴因中宇房地产公司无法提供相关证明文件，无法办理房屋所有权登记，要求解除合同完全符合法律规定，一审判决仅依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定认定超过解除权诉讼时效属于适用法律错误。中宇房地产公司严重违反双方签订的商品房买卖合同的规定，不能按照国家法律规定及合同约定履行合同义务，导致该房屋买卖合同根本无法履行，对此应承担全部责任。请求二审法院依法撤销一审错误判决，支持其诉讼请求。
中宇房地产公司辩称：诉争房屋无法交接，并不是中宇房地产公司逾期交房造成的，而是中宇房地产公司不能满足陆利民、张翠琴提出更换下房的无理要求，陆利民、张翠琴拒不接受产生的。中宇房地产公司在陆利民、张翠琴起诉前，早已陆续取得商品房竣工验收合格的证明文件。假设存在解除合同的情形，陆利民、张翠琴应该在解除权发生之日起一年内行使，陆利民、张翠琴逾期未行使，解除权消灭。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应当维持原判。
本案在二审审理过程中，陆利民、张翠琴提交如下证据：1、录音光盘一份。2、《关于向秦皇岛市中宇房地产开发有限公司送达解除购房合同通知的函》一份。3、联通公司通话记录一份。以上三份证据欲证明2015年4月8日晚，陆利民、张翠琴曾与中宇地产的销售经理董为本沟通解除合同事宜。第二天，陆利民、张翠琴找中宇地产递交解除购房合同通知函，要求解除合同，但是遭到中宇房地产公司的拒绝。同年4月16日，陆利民、张翠琴依法提起诉讼，诉讼时效应从陆利民、张翠琴提出催告时开始计算，故陆利民、张翠琴没有超过法律规定的解除权行使期限。中宇房地产公司质证称：1、对录音光盘的真实性不予认可。录音的时间是2015年4月9日，录音中说只验收了80%是虚假的，因为在2015年4月9日楼房早已验收完毕。中宇房地产公司对通话录音中当事人的身份以及时间也不认可，达不到陆利民、张翠琴所诉的证明效果。2、对《关于向秦皇岛市中宇房地产开发有限公司送达解除购房合同通知的函》的真实性不予认可，陆利民、张翠琴要求解除合同，应给中宇房地产公司送达解除购房合同函，而中宇房地产公司并没有收到相关解除函，且证明的内容中宇房地产公司也不认可。3、对联通公司的通话记录单不认可，该通话单只能看出陆利民、张翠琴与谁通话并不能证明通话的内容。
中宇房地产公司提交如下证据：1、河北省建设工程竣工验收报告。2、河北省商品房住宅使用说明书。3、河北省商品住房质量保证书。以上三份证据欲证明，诉争房屋的验收截止时间是2015年2月12日。因双方交付房屋时，陆利民、张翠琴没有接受房屋，所以住宅使用说明书和住房质量保证书未给付陆利民、张翠琴，同时证明陆利民、张翠琴提交的录音光盘是虚假的。陆利民、张翠琴质证意见：1、对河北省建设工程竣工验收报告的真实性不认可。2、对河北省商品房住宅使用说明书和河北省商品住房质量保证书，陆利民、张翠琴需核实其真实性。该商品房使用说明书和质量保证书中记载了本案诉争房屋的交付时间是2013年11月15日，而诉争房屋的竣工验收报告是2015年2月12日，在房屋还没有竣工验收合格的情况下何来的质量保证书，由此可见中宇地产提供的证据是伪证。
其他查明事实与一审查明事实一致，予以确认。
本院原二审判决认为，2013年2月4日陆利民、张翠琴与中宇房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其真实性、合法性、有效性予以确认。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。依据合同约定，中宇房地产公司应当在2013年10月31日前交付房屋，逾期交房超过90日，陆利民、张翠琴有权解除合同。从现有证据看，中宇房地产公司并未按合同约定的日期交付房屋且逾期交房已经超过90日。陆利民、张翠琴自中宇房地产公司未向其交付房屋逾期90日起，即有行使解除双方签订的商品房买卖合同的权利。陆利民、张翠琴于2015年4月16日起诉要求解除合同，未在中宇房地产公司逾期交房90日起的一年内行使解除权，解除权消灭。综上，陆利民、张翠琴的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5660元，由陆利民、张翠琴负担。
本次再审对原一、二审查明的事实予以确认。
应中宇房地产公司申请，物业公司的会计马运斌出庭作证，证人称，其从2013年11月开始担任公司会计，当时中宇房地产公司的售楼处工作人员通知陆利民、张翠琴交房，因二人想换下房，公司不同意，所以二人就没领钥匙。陆利民质证称，证言不真实，开发商和物业是一家，不具有法律效力。张翠琴没有发表质证意见。
本院认为，证人从2013年11月起担任公司会计，任职时间晚于2013年10月31日前交房的约定时间，证人证言真实性无法确定，其亦与公司有利害关系，故对该证言不予采信。
本院再审认为，陆利民、张翠琴与中宇房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效。该合同约定，中宇房地产公司应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。依据上述约定，陆利民、张翠琴在中宇房地产公司逾期超过90日后交房有权解除合同。即从2013年10月31日起90天后有权解除合同。法律没有规定商品房买卖合同解除权的行使期限，双方在合同中亦未对行使解除权的期限进行约定，并且当事人没有催告解除合同，故陆利民、张翠琴应在解除权发生之日起一年内行使解除权。陆利民、张翠琴于2015年4月16日起诉请求解除合同，未在中宇房地产公司逾期交房90日起的一年内行使解除权，解除权消灭。故陆利民、张翠琴请求解除和中宇房地产公司签订的商品房买卖合同不予支持。陆利民、张翠琴再审请求理据不足，不予支持。因中宇房地产公司逾期交房产生的违约金可另行主张。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：
维持本院（2015）秦民终字第2590号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔冠军
代审判员 可小平
代审判员 张子栋
二〇一七年三月十日
书 记 员 杨 晴