湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭中民一初字第37号
原告东莞市星炎电影投资有限公司。住所地广东省东莞市东城区堑头综合大楼*楼*号。
法定代表人刘文，该公司总经理。
委托代理人汤育明，湖南人和律师事务所律师。
委托代理人刘道元，湖南人和律师事务所律师。
被告步步高商业连锁股份有限公司。住所地湖南省湘潭市韶山西路***号步步高大厦。
法定代表人王填，该公司董事长。
委托代理人韩赛，该公司职员。
委托代理人许婷婷，该公司职员。
原告东莞市星炎电影投资有限公司（以下简称“星炎电影公司”）与被告步步高商业连锁股份有限公司（以下简称“步步高公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，依法由审判员韩小平担任审判长，与审判员罗亮、任莉组成合议庭，代理书记员刘雨琴担任记录，于2014年8月29日公开开庭审理了本案。原告星炎电影公司的委托代理人汤育明、被告步步高公司的委托代理人韩赛、许婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告星炎电影公司诉称：原告与被告于2013年11月签订�《湘潭市东方红广场中影电影城房屋租赁合同》，约定被告将归其所有的位于湘潭市东方红城市生活广场的物业（实用面积约3300平方米）租赁给原告开设“中影东方红国际电影城”。合同约定，原告需向被告支付定金50万元，被告如单方解除合同，应双倍返还定金，并承担原告根据该合同已执行之影院设计合同、设备采购合同等合同履约损失。
合同签订后，原告依约向被告支付定金50万元整。并立即开始紧张的筹备工作，陆续签订了《室内装饰设计合同》、《装修工程施工合同》、《全网营销快速启动服务协议》、《建设工程施工承包合同》、《中央空调系统销售及安装合同》、《加工座椅及附属设备合同》、《消防安装合同》等合同，并依合同陆续支付了相关款项，原告还专门组建了一个8人的专业团队进行前期策划、管理等工作。
2014年3月2�，被告突然对原告的装修工程停水停电，迫使原告停工，并拒绝作出任何说明。原告于2014年3月4日向被告发函，要求被告依法履行合同，但被告不予理会。原告后得知被告已经收购了某院线，打算自己开影院，在协商过程中，被告敷衍称会认真考虑原告利益，结果，2014年4月4日被告单方作出终止履行租赁合同函，以一些与法律与事实不符的理由单方终止合同。原告极力想挽回，多方奔走，但被告最终坚持终止合同。
被告行为已经严重违约，给原告造成巨大经济损失，请求人民法院判令：1、被告双倍返还原告定金1000000元；2、被告赔偿原告各项损失3288000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告步步高公司辩称：一、以依法应经而未经消防验收合格的房屋为标的物订立的房屋租赁合同，违反强制性法律法规、损害社会公共利益，应当认定无效。根据我国《消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院在工程竣工后，应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用。原、被告明知该租赁房屋尚未取得建筑工程消防验收意见书，签订的租赁合同违反强制性法律规范、损害社会公共利益，应认定为无效；二、原告明知该租赁房屋尚未取得建筑工程消防验收意见书仍进场施工，盲目投入造成不必要的损失，原告对于自身的损失负有不可推卸责任，原告要求被告赔偿由此造成的全部损失，法院不应支持；3、原告所提损失需要有事实和法律依据。综上所述，请求法院查明事实，正确适用法律，驳回原告诉讼请求。
原告星炎电影公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、《湘潭市东方红广场中�电影城房屋租赁合同》及中国建设银行股份有限公司东莞万江支行转账凭证一份。该租赁合同由本案双方当事人签订于2013年11月4日，拟证明原、被告之间的租赁合同关系、各自权利义务以及原告向被告支付500000元定金的事实；
证据二、《室内装饰设计合同》、《装修工程施工合同》、《全网营销快速启动服务协议》、《建设工程施工承包合同》、《中央空调系统销售及安装合同》、《加工座椅及附属设备合同》、《消防安装合同》各一份以及为履行这些合同原告所支付款项的凭证。拟证明因被告单方终止合同，造成原告经济损失3288000元；
证据三、本案双方当事人就合同终止进行协商而来往的信函。拟证明被告单方终止合同的事实；
证据四、影院装修设计图一份。拟证明原告委托的影院设计已经完成；
证据五、2014年7月7日，广州美霖装饰设计工程有限公司与原告签订的协议书、收据。拟证明原告为影院装修，向施工单位广州美霖装饰设计工程有限公司支付了装修款3500000元，由于被告终止合同，装修无法进行，原告承担了装修损失1300000元后，广州美霖装饰设计工程有限公司将其他2200000元退还原告；
证据六、银行流水、转账凭证。拟证明原告为履行租赁合同已支付的部分款项；
证据七、《劳动合同书》九份。拟证明原告因开设影院而投入的员工工资损失。
被告步步高公司经当庭质证后，发表质证意见如下：对证据一的真实性没有异议，也认可原告交付了500000元保证金的事实，但该合同恰恰证明双方明知应经而未经消防验收，该合同应认定无效；对证据二的合法性、真实性、关联性均有异议，损失必须是实际发生并可以确定的，不应由原告主观臆断，证�二不能证明原告损失客观存在；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；证据四影院装修设计图的制作者为广州思意设计中心，原告没有提供该公司工商登记信息、设计资质证明，也不能证明双方设计合同是否真实履行；对证据五、六、七的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明其举证目的。
本院认证认为：被告对原告所举证据一的真实性没有异议，该证据能够证明双方之间存在租赁合同关系和各自权利义务以及原告向被告支付500000元款项的事实，本院予以采信；
证据二、四、五、六均为原告证明其损失的证据。其中，证据二包含七份合同及相对应的收款收据。1、原告与广州市思意设计中心于2013年11月6日签订的《室内装饰设计合同》及广州市思意设计中心出具的七张总金额为1000000元的收款收据。结合证据四的影院装修设�图，可以对原告委托广州思意设计中心对影院进行装修设计的事实予以认定。但其设计费实际产生的金额，原告仅提供了广州市思意设计中心出具的七张总金额为1000000元的收款收据为证，由于设计费金额较大，该收款收据并非合法有效票据，又无银行转账凭证等设计费实际交付的证据予以佐证，故不能达到原告损失设计费1000000元的举证目的；2、原告与广州美霖装饰设计工程有限公司于2013年12月27日签订的《湘潭中影明珠国际电影城装修工程施工合同》及广州美霖装饰设计工程有限公司出具的八张总金额为3500000元的收款收据。原告提供该证据与其证据五结合拟证明因被告违约，造成原告装修损失1300000元。结合证据三双方往来信函内容，可以对原告委托广州美霖装饰设计工程有限公司对影院进行装修施工的事实予以认定，但对于其向广州美霖装饰设计工程有限公司�付装修工程款3500000元的事实，仅提供了广州美霖装饰设计工程有限公司出具的收款收据为证，该收据并非合法有效票据，又无银行转账凭证等装修工程款实际交付的证据予以佐证，其后证据五中反映的广州美霖装饰设计工程有限公司向其退还2200000元装修款的事实也没有相关实际支付的证据支持，故不能达到原告关于其损失1300000元装修款的举证目的；3、湘潭星炎电影有限公司与深圳牛蛙网络科技有限公司签订的《全网营销快速启动服务协议》及深圳牛蛙网络科技有限公司出具的金额为68000元的收款收据一张。该证据没有深圳牛蛙网络科技有限公司营业执照、款项实际支付凭证等其他相关证据佐证，本院不予采信；4、原告与谭定波签订的《建筑工程施工承包合同》以及谭定波出具的收取原告工程预付款800000元的收款收据三张。该合同涉及工程为电影院看台建设等，�定波作为自然人不具有建设工程的承揽资质，但结合被告提供的相关证据，可以对原告委托谭定波对影院看台等工程进行建设的事实予以认定。但由于谭定波出具的收款收据不是合法票据，且原告没有提供实际支付款项的证据佐证，故对于其支出800000元工程预付款的事实，本院不予采信；5、湘潭星炎电影有限公司与湖南狮门安全系统工程有限公司签订的《中央空调系统销售及安装合同》以及湖南狮门安全系统工程有限公司出具的金额为300000元的收款收据一张。双方约定，合同款项应以转账方式支付，但原告没有提供其转账凭证，故该证据不能达到原告为安装中央空调损失300000元的举证目的；6、原告与河北帅康座椅有限公司签订的《加工座椅及附属设备合同》以及中国建设银行《电汇凭证》一张、河北帅康座椅有限公司出具的金额为50000元的收据一张。该证据中的�同及票据相互印证，本院予以采信；7、湘潭星炎电影有限公司与湖南超然消防工程有限公司签订的《湘潭东方红广场步步高生活广场明珠国际影城消防安装工程施工合同》一份。该证据无法证明原告损失情况，本院不予采信。
被告对原告提供的证据三的真实性、合法性没有异议，可以证实双方就合同终止进行协商的过程，本院予以采信；原告提交的证据四有证据一中的《室内装饰设计合同》予以佐证，本院予以采信；证据五不能达到原告举证目的；证据六中的银行转账凭证无法反映与本案的关联性，本院不予采信；证据七系原告与其下属员工的劳动合同，无法反映原告的损失情况，本院不予采信。
被告步步高公司为支持其答辩理由，向法庭提交了以下证据：
证据一、《湘潭市东方红广场中影电影城房屋租赁合同》一份；
�据二、被告于2014年4月4日向原告发出的《终止履行租赁合同函》。
证据一、二拟综合证明：1、明知应经而未经消防验收签订的租赁合同，违反法律、行政法规的强制性规定、损害社会公共利益，应为无效合同；2、原告明知无消防验收的情况下进场施工，盲目投入造成不必要的损失，对其自身损失负有不可推卸的责任。
证据三、中国建设银行网上银行电子回单一份。拟证明被告已向原告退还保证金500000元；
证据四、湖南省湘潭市湖湘公证处（2014）湘潭湖证内民字第981号《公证书》；
证据五、友谊国际工程咨询有限公司友谊国际结编（2014）第001号《湖南湘潭中影明珠国际电影城结算编制报告书》；
证据四、五拟综合证明看台等土建损失与原告所述不符。经友谊国际工程咨询有限公司审计影城地面抬高工程结算造价�118541.02元。
原告星炎电影公司经当庭质证后，发表质证意见如下：对被告提交的证据一、二的真实性没有异议，但被告试图用错误的法律理解逃避法律责任是不正确的；对证据三所反映的被告支付原告500000元款项的事实予以确认，但并非是退还保证金，而是被告赔偿原告的装修损失；对证据四的真实性无异议，但对其内容有异议。该公证书所指内容是否看台等所有土建工程不能确认，被告也没有举证证明该工程已实施了全部内容，或者有破坏、损毁等行为；证据五与事实不符，查看的主体不符，计量标准不符。同时没有鉴定单位的资质证明，该报告书不合法。
本院经认证认为，原告对被告步步高公司提交的证据一、二的真实性没有异议，可以证明双方订立租赁合同的内容、双方解除合同的过程以及双方对于租赁房屋未经消防竣工验收的事实，但不能证明租赁合同无效；证据三证实2014年5月7日被告向原告转款500000元，该证据并载明转款用途是“退东方红电影城保证金”。原告对收取了被告的500000元款项的事实予以确认，但认为被告支付该款项是赔偿原告的装修损失。由于原告该质证意见与证据三载明的转款用途不一致，且双方也未就赔偿事宜达成协议，故原告该质证意见本院不予采纳。对于被告关于已向原告退还500000元款项的证明事实本院予以确认，但款项是属于定金还是保证金由本院在判决书说理部分确认；证据四系公证机关的公证文书，能够说明被告证据保全的过程，本院予以采信；证据五系被告诉前单方委托相关鉴定机构对湖南湘潭中影明珠国际电影城装修改造工程的总造价所做的评估，在评估过程中，没有取得原告方的施工资料，实际施工范围、工程核算标准也未得到原告认可，故该评估报告�能客观反映所涉工程的工程总价。综上，证据四、五不能达到被告综合举证目的。
经审理查明：原告星炎电影公司作为合同乙方与作为合同甲方的被告步步高公司于2013年11月4日签订《湘潭市东方红广场中影电影城房屋租赁合同》一份。该合同约定内容如下：第1.1条：甲方（既被告步步高公司）同意将位于湘潭市东方红广场，项目名称：步步高东方红城市生活广场的物业租赁给乙方（既原告星炎电影公司）开设“中影东方红国际电影院”（暂定名，以下简称“影院”）。实用面积约3300平方米的房屋出租给乙方使用，房屋的详细建筑位置、使用范围为附件一《规划红线图》及《房屋平面图》红线圈定部分；第1.2条：甲方同意乙方将租赁房屋用于开设“中影东方红国际电影城”以及相关配套附属业务（附属业务包括销售饮料、零食以及与电影有关的书籍、工�纪念品等符合乙方经营范围的业务）；第2.1条：本合同约定的租赁期限为12年，自乙方开业的第一天开始计算；第2.2条：甲方保证于2013年12月15日前，向乙方提供经政府有关部门认可的东方红城市生活广场相关文件，包括《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、相关的《建筑施工图》、与租赁房屋相关的设备设施的接口技术标准；第2.3条：甲方承诺2013年12月15日前按附件二的要求将租赁房屋交付乙方。甲方认为租赁房屋具备确保电影城装修合法进行的必要条件时，可向乙方发出《租赁房屋交付通知书》。乙方应在接到甲方租赁房屋已具备交付条件的书面通知之日起10日内到现场检查和确认。乙方有充分的权利进入租赁房屋进行验收，并查阅与租赁房屋相关的文件资料；第2.3.1条：经甲乙双方确认，租赁房屋符合本合同约定的房屋交付条件的，应签具《租�房屋交付确认书》，签具《租赁房屋交付确认书》之日为租赁房屋交付日；第2.3.2条：租赁房屋确有不符合交付条件之处，甲方应及时整改，甲方完成整改，经甲乙双方签具《租赁房屋交付确认书》之日为交付日；第2.3.3条：甲方保证租赁房屋交付时符合附件二规定的技术条件，同时，甲方应当在交付日当天向乙方提供下列A、B项文件，2013年12月30日前提供下列C项文件：A、影院部分取得建筑工程消防验收意见书或同意使用意见书复印件；B、一套完整的可复制的完工的租赁房屋的比例图纸；C、租赁房屋的房产初始登记的文件。第2.3.4条：乙方在交付日当天收到第2.3.3条A、B项所述图纸和文件的，交付日为乙方进场装修的进场日。甲方迟延交付相关图纸和文件的，进场日顺延至甲方交付图纸和文件之日；第2.5条：甲方同意乙方进场日给予乙方80天的免租装修期，供乙方进行装修。乙方无需承担上述期间的租金，但乙方在此期间发生的施工实耗水、电等费用则由乙方自行承担。乙方须在80天的免租装修期内完成装修及设备调试并开业；如因甲方原因导致乙方装修工期延长的，免租期顺延。甲方负责协调总包、监理、设计等单位，保证乙方装修工作的顺利进行，并提供正常的供水供电给乙方；第2.7条：乙方需在本合同签订后三日之内向甲方支付人民币50万元定金，此项定金共人民币50万元，其中30万元在影城开业后转为乙方租金，剩余20万元转为电影城的租赁房屋押金，待合同期满后无息退还给乙方。甲方收到保证金后，应向乙方出具收据；第2.10条：乙方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，甲方不予退还乙方已付定金，因不可抗力因素导致甲方于租赁房屋交付之前单方解除合同，则甲方应向乙方退还定金；非因上述情形或政府原因导�甲方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，甲方应双倍返还乙方已付定金，并承担乙方根据本合同已执行之影院涉及合同、设备采购合同等合同履约损失。前款所称政府审批行为是指相关行政管理部门对乙方递交的电影城装修消防验收申请、电影放映证申请、院线准入申请、卫生防疫许可证申请、营业执照申请等的审批活动；第3.1条：双方同意影城的租金方式为：票房提点和保底租金两者取其高的方式，保底租金为每年人民币180万元；租金含物业管理费，按照租赁建筑面积计算，自乙方开业始日起付；第11.1条：本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后7日内予以更正，本合同另有约定的除外；逾期未能更正，另一方保留索赔的权利；第11.2条：一方违约导致本合同解除的，违约方应赔偿守约方因此而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、装修费用和维修费用），并赔偿守约方因此遭受的实际损失。守约方不行使合同规定的终止合同权利的，违约方仍应承担守约方为纠正该等违约行为产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、装修费用和维修费用），并赔偿损失；第11.4条：合同其他条款另行约定的违约责任与本章不一致的，以其他条款的另行约定为准。合同其他条款有约定，而本章未约定的违约责任，按合同其他条款约定的执行。除此之外，该合同还对租金的支付方式、租赁房屋的转让和转租、税收及费用、合同双方各自权利义务、保险及赔偿保障、续租及期满财产处理、通告及送达等作出了约定。
上述合同签订后，原告星炎电影公司于合同签订当日向被告步步高公司支付了合同约定的定金500000元。此后，原告开始影院的筹备工作，为影院的设计、装修、看台土建、座椅订购等事项与相关单位订�了合同，支付了相应的款项，其中影院的设计已基本完成，看台土建工程也已开始施工。2014年3月2日，被告步步高公司对原告影院装修工地停水停电，致使原告被迫停工。同年3月4日，原告向被告发出《关于催告恢复通水通电的函》，要求被告恢复通水通电，确保其装修工作顺利进行。2014年4月4日，被告步步高公司向原告发出《终止履行租赁合同函》，在该函件中，被告以出租的影院物业没有取得房屋消防验收合格手续，根据《消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，双方签订的《租赁合同》无效，自始没有法律约束力以及《租赁合同》约定的租金标准远低于市场正常标准，合同条款显失公平为由，通知原告终止《租赁合同》，要求原告接到该函件后，停止施工、返还租赁房屋。此后，原告于2014年5月5日复函被告，拒绝被告终止履行租赁合同的通知，并要求被告继续履行《租赁合同》，在指定期限内办好租赁房屋的消防验收合格手续，并赔偿原告因工期延误造成的全部损失或减免租金。但被告步步高公司坚持终止履行《租赁合同》，并于2014年5月7日通过银行转账退还了原告支付的定金500000元。双方协商无果，原告遂诉至本院。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）……；（二）……；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。本案中，原被告之间的租赁合同标的房屋虽未经消防验收合格，依照相关消防法律法规规定，禁止使用。但根据前述司法解释规定，此种情形仅对房屋的交付使用产生影响，�不影响租赁合同本身的法律效力。且在房屋未经消防验收而无法使用的情况下，合同解除权也仅赋予了承租人。被告以本案合同标的房屋未经消防验收合格为由，主张本案《湘潭市东方红广场中影电影城房屋租赁合同》无效的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。双方当事人签订的《湘潭市东方红广场中影电影城房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，具有法律效力。被告步步高公司在2014年4月4日向原告发出《终止履行租赁合同函》，提出终止双方签订的租赁合同，原告对此回复虽提出异议，但双方未就继续履行合同达成合意，被告坚持终止双方租赁合同。原告提起诉讼后，未提出要求被告继续履行合同的诉讼请求，故本院确认双方2013年11月4日签订的《湘潭市东方红广场中影电影城房屋租赁合同》已经解除。
双方当事人签订的《湘潭市东方红广场中影电影城房屋租赁合同》第2.7条、第2.10条的约定，原告于租赁合同签订当日支付给被告的500000元款项，在影城开业后其中300000元转为租金，其余200000元转为租赁房屋押金；在租赁房屋交付之前，原告如单方解除合同，上述500000元款项被告不予退还；如被告因不可抗力因素在租赁房屋交付之前单方解除合同，则被告应向原告退还该款项；非因上述情形或政府原因导致被告于租赁房屋交付之前单方解除合同的，被告应双倍返还原告前述款项。根据以上约定，双方当事人以该500000元担保各自在租赁房屋交付之前不至于轻易解除合同的意图十分明确，故原告向被告支付的500000元款项的性质应为解约定金。同时，根据双方约定，适用定金法则的时间界点为“租赁房屋交付之前”。双方租赁合同约定，经双方确认，租赁房屋符合本合同约定的房屋交付条件的，应签具《租赁房屋交付确认书》，签具《租赁房屋交付确认书》之日为租赁房屋交付日。在诉讼中，双方当事人均未向法庭提交前述《租赁房屋交付确认书》，但根据查明的事实，原告已开始对租赁房屋进行看台土建施工，应视为租赁房屋已经交付，被告在此后单方解除合同的行为，不符合双方约定的适用定金罚则的条件，故被告无需双倍返还原告支付的定金，但应当返还原告支付的500000元定金（在原告起诉前，被告已实际返还了该款项）。
被告步步高公司以合同无效及约定租金过低为由，单方终止双方租赁合同，其理由不符合法定以及双方约定的合同解除条件，因而不具有正当合理性，其行为已构成违约，依据相关法律规定及双方合同约定，被告应当对原告承担相应的违约赔偿责任。原告在与被告签订租赁合同后，为履行该合同而对外签订相关契约，但在诉讼中，原告未�就其为此支付的费用提交充分有效的证据证实，本院对其损失额无法做出精确的认定。鉴于因被告违约，给原告造成损失具有必然性，且相关证据也证实原告对外签订的契约部分已进入履行阶段，故对于原告的损失本院酌情认定为1250000元（含原告因与河北帅康座椅有限公司签订的《加工座椅及附属设备合同》而支出的50000元）。同时，原告明知租赁标的房屋未经消防验收合格，仍盲目投入建设，对于损失的形成亦负有一定的责任。根据双方各自过错程度，本院确定被告承担原告损失的80%，即1000000元；原告自负20%，即250000元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告步步高商业连锁股份有限公司退还原告东莞市星炎电影投资有限公司定金500000元（该款被告已在原告起诉前予以退还）；
二、被告步步高商业连锁股份有限公司在本判决生效之日起十日内向原告东莞市星炎电影投资有限公司支付赔偿金1000000元；
三、驳回原告东莞市星炎电影投资有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费41104元，由原告东莞市星炎电影投资有限公司负担8220元，被告步步高商业连锁股份有限公司负担32884元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 韩小平
审 判 员 罗 亮
审 判 员 任 莉
二〇一五年三月十八日
代理书记员 刘雨琴
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。