天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0113民初5904号
原告：天津市秉新投资有限公司，住所地天津市北辰科技园区（宜兴埠）华盛道41号。
法定代表人：时秉新，总经理。
委托诉讼代理人：王立华（单位推荐），女，该公司经理。
委托诉讼代理人：安宁，天津思盈律师事务所律师。
被告：中安保实业集团有限公司，住所地北京市朝阳区安立路66号4号楼Ⅲ段12层。
法定代表人：刘伟，董事长。
委托诉讼代理人：黎潇（单位推荐），男，该公司天津项目部经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ云，天津津联律师事务所律师。
原告天津市秉新投资有限公司（以下简称秉新公司）与被告中安保实业集团有限公司（以下简称中安保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秉新公司的委托诉讼代理人王立华、安宁，被告中安保公司的委托诉讼代理人黎潇、ＸＸ云均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
秉新公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金27万元，墙面维修费12万元，房屋改造费3万元，腾房租金损失10.08万元，退房租损失4万元，购买上下床损失3万元，搬房间人工费1.5万元，合计60.58万元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：要求判令解除原、被告的《租房协议合同书》。事实和理由：原告与被告下辖的中安保公司轨道部天津地铁项目部系房屋租赁关系。该项目部向原告承租位于天津市北辰区高新大道秉新宾馆后院秉新一公寓二楼80间房间，合同期限为2015年9月8日至2018年9月7日，租金为每年54万元。合同约定，如承租方中途退租应当提前三个月告知出租方，双方协商一致可解除，否则视为违约，违约方应向守约方支付违约金，数额为半年房租共计27万元。2017年6月，被告项目部告知原告因项目部要增加人员，现有租住房屋不够，要求改租原告所有的秉新二公寓房屋，原告同意并与二公寓原有租户协商调换房屋。同年8月4日，被告告知原告其新增人员在当月11号至12号就要入住，原告于8月9日前将秉新二公寓原有租户清走为被告项目部腾出60余间房间，为此原告向原有租户退租金4万元。原告应被告要求购买100个上下床，花费3万元，搬家具人工费及车费共计1.5万元。上述均为给被告腾房支出。8月10日，被告项目部突然通知原告不再租住秉新一公寓和二公寓。原告已腾房且短期无法找到新租户，损失租金收益100800元（三个月）。原告曾应被告项目部要求，为其改造秉新一公寓房屋用作电教室，现被告不租，原告需将此房屋恢复原状，被告人员租住秉新一公寓房屋将墙壁损坏严重，原告翻新墙壁、修复房屋需投入改造费15万元。原告认为，双方已签订租赁合同，被告项目部严重违约，给原告造成重大经济损失，应承担违约责任。
中安保公司辩称，涉案房屋租赁合同无效，不存在合同解除问题，被告已于2017年9月10日搬离秉新一公寓。被告未查询到涉案房屋秉新一公寓的权属状态，诉争房屋没有房屋产权证，违约金不应支付。墙面维修费12万元尚未发生且无损坏事实。因合同已约定赠送电教室，故对于房屋改造费不认可。腾房租金损失、退房租损失、购买上下床损失、搬房间人工费均系发生在秉新二公寓的费用，被告无法确认真实性，且原、被告并未就租住秉新二公寓达成一致意见，故上述费用与被告无关。被告认为房屋返还时间为2017年9月10日，当时遭到原告阻拦，原告拒收房屋。同年10月13日，被告正式腾空房屋，已与原告交接。
本院经审理认定事实如下：
2015年8月20日，原告秉新公司作为甲方与被告的中安保公司轨道部天津地铁项目作为乙方共同签订《租房协议合同书》。该协议约定：租房地点为北辰区北辰高新大道；房屋面积为二层整体80间房，赠送电教室、会议室、楼下独院；房屋租金为全年54万元；合同期限为2015年9月8日至2018年9月7日；付款方式为半年付费，每年9月8日之前的15个工作日、次年3月8日分两次付清租房款。该协议第5条约定，双方租赁期内不得违约，如乙方中途退租乙方须提前三个月告知甲方，甲乙双方协调一致，合同自动终止。否则视为违约，违约须赔偿甲方违约金。违约金为全年租金的50%。第6条约定，合同期内，甲方不得随意终止合同，不得随意更改乙方租赁地点，如遇特殊情况双方协商解决。第14条约定，甲方提供室内上下床，每间四架，房间内配备空调、热水器、电视等，甲方保证设施的正常使用，乙方不得损坏，损坏照价赔偿。到期后，乙方应完好归还上述设施（自然磨损除外）。该协议甲方处加盖原告公章并由王立华签字确认，乙方处加盖中安保公司轨道部天津地铁项目专用章并由被告公司罗庆琨签字确认。经询，中安保公司轨道部天津地铁项目系被告的项目部，被告认可该项目部有权代其签订该协议。合同签订后，原告将涉案房屋交给被告使用，原、被告均认可以上租用的为秉新一公寓房屋80间。原告认可被告已向其支付了2015年9月8日至2017年9月8日期间的房屋租金共计108万元。2017年8月10日，被告向原告提出不再承租涉案房屋。同年10月13日，原、被告签订了《退租腾房协议书》，被告全部搬离涉案房屋秉新一公寓，并将房屋腾空交还原告。
又查，根据原告提交的北辰单国用（2004）第0157号国有土地使用权证显示，土地使用权人为天津市恒天金属材料有限公司（以下简称恒天金属公司），坐落地为北辰科技园区，地号为北辰-12，图号为308-100，地类（用途）为工业，使用权面积为4734.7平方米。原告称该证系《租房协议合同书》中约定的、用于出租的北辰区北辰高新大道的二层整体80间房的土地使用权证。原、被告共同对该使用权证中所附土地四至图中对应的涉案房屋位置进行了确认。庭审中，原告自认涉案房屋秉新一公寓仅有国有土地使用权证而无房屋产权证，且原告自行对该建筑进行内部改造，将该地块上原有的一层建筑隔成二层。再查，2015年4月17日，原告秉新公司（承租人、乙方）与案外人恒天金属公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定秉新公司租用（2004）第0157号国有土地使用权证载明的坐落于天津市北辰区科技园区内的房屋；租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日；年租金60万元；同时约定除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。该合同由秉新公司与恒天金属公司分别加盖公章。
对于有证据证实且当事人没有争议的事实，本院予以确认。关于当事人有争议的事实，本院根据双方证据和质证意见作出如下认定：
关于2015年4月17日的《房屋租赁合同》和国有土地使用权证，原告出示过原件，对真实性本院予以采信，但不足以证实原告的证明目的。关于原告提供的手机短信截图照片，被告对真实性不认可，本院认为，该短信截图内容不能证实原告的证明目的，对此不予采信。关于原告提供的微信截图，被告对真实性无异议，但不认可证明目的。被告称系双方协商过程而未达成变更租用房屋的最终合意，微信中已通知原告准备退租。对此，本院认为，综合本案其他证据，上述微信截图不足以证明原、被告已经协商一致确认腾换全部租赁住房，故对该证据的证明目的不予采信。关于原告提交的秉新二公寓的照片，因被告不认可真实性和证明目的，本院对该证据的关联性和证明目的均无法认定。关于原告提交的秉新一公寓的照片，被告不认可真实性及损害事实，庭审中，原告曾申请对秉新一公寓二楼房屋内墙面、设施损坏价值、原因及维修方案进行司法鉴定，但因双方均未能提供有资质的鉴定机构，未能作出鉴定结论，故对原告此照片的证明目的本院也无法采信。关于原告提交的秉新二公寓的退房明细和退押金收据、往来收据，被告对真实性不认可，认为大部分无交款人签字。本院认为，因该明细系原告自行制作、收据系原告自行保管，且均加盖了秉新二公寓收费专用章，综合本案其他证据，对上述证据关联性本院不予采信。关于原告方的证人证言，被告认为二位证人系原告员工，对其主体资格有异议，因二人曾旁听过部分庭审，对其证言的真实性不认可。本院认为，二证人与原告有利害关系，且旁听过案件部分庭审，所证明事实与本案关联性不足，故对该证据效力不予采信。关于被告提交的冷库照片和网页截图与本案无关联性，依法不予采信。对于被告提交的建筑隐患照片，原告不予认可，也无其他证据佐证，故对于被告该证据的证明目的，本院依法不予采信。对于被告提交的视频光盘，原告认为与本案无关联性，故本院对被告的证明目的不予采信。
本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告于2015年8月20日签订的《租房协议合同书》是否有效，能否予以解除；2.被告是否应当赔偿原告各项损失及数额。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”依据上述规定，本案原告在法庭辩论终结前并未能提交相关证据证明涉诉房屋为国家审批建设的正式房屋，也未能提供涉案房屋的产权证明。庭审中，原告自认涉案房屋秉新一公寓曾在原房屋的基础上进行过改造，将一层隔为两层对外出租。原告秉新公司并非涉案房屋的所有权人和国有土地使用权人，本案辩论终结前也未提交土地使用权人恒天金属公司的书面同意转租文件。综上，本院对于被告提出的原、被告就涉案房屋所签订的《租房协议合同书》无效的主张，依法予以认定。故原、被告于2015年8月20日签订的《租房协议合同书》系无效合同，并不符合合同解除的相关规定。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，被告应将所占用的涉案房屋秉新一公寓腾空返还给原告。现已查明，2017年10月13日，原、被告曾签订《退租腾房协议书》，确认被告已全部搬离涉案房屋秉新一公寓并将房屋腾空交还原告。本院对此予以认定。关于原告要求被告支付违约金27万元的诉讼请求，因合同无效，违约条款亦不发生法律效力，故本院依法不予支持。关于原告主张的墙面维修费12万元、房屋改造费3万元，本案中并未能提供充分证据证实，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张的腾房租金损失10.08万元、退房租损失4万元、购买上下床损失3万元、搬房间人工费1.5万元的主张，双方曾在原合同中约定“不得随意更改乙方租赁地点”，因原告并未提供证据证实原、被告就被告从秉新一公寓搬到秉新二公寓已书面达成一致意见或另行签订房屋租赁合同，经查，被告也并未实际入住秉新二公寓，故原告关于腾房损失、退房租损失、搬房间人工费用的主张证据不足，本院依法不予支持。庭审中，原告表示所购买的上下床仍在涉案房屋内，被告并未带走，故对原告主张被告支付购买上下床所支出费用，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告天津市秉新投资有限公司与被告中安保实业集团有限公司于2015年8月20日签订的《租房协议合同书》无效；
二、驳回原告天津市秉新投资有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费4929元、保全费3549元，共计8478元，由原告天津市秉新投资有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 刘 婧
二〇一八年三月三十日
书记员 王洪飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。