北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第36498号
原告中国印刷物资总公司，住所地北京市西城区广安门外马连道路16号。
法定代表人赵培荣，总经理。
委托代理人刘涛，北京大成律师事务所律师。
委托代理人钱红骥，北京大成律师事务所律师。
被告北京常青藤房地产开发有限公司，住所地北京市西城区马连道东街2号院317室。
法定代表人刘成文，董事长。
委托代理人李政寰，北京市则度律师事务所律师。
委托代理人张洋，男，1983年1月6日出生，北京常青藤房地产开发有限公司职员。
原告中国印刷物资总公司（以下简称中印公司）诉被告北京常青藤房地产开发有限公司（以下简称常青藤公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告中印公司委托代理人刘涛，被告常青藤公司委托代理人李政寰、张洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中印公司诉称，原告与被告于2000年10月28日签订了《联合建设协议书》，其后又陆续签订了四份联合建设补充协议（以下简称“原协议”），原、被告双方就合作开发建设马连道东街2号院住宅楼项目有关事宜进行了约定（以下简称“该项目”）。2002年11月19日，双方在原协议的基础上就该项目重新签订了《开发建设北京马连道东街2号院住宅楼项目的合同书》并随后陆续签订了十二份补充协议（以下简称“《合同及补充协议》”），约定原告将该项目中的权益（扣除甲方自建的职工住宅（A-1）楼）转让给被告。被告通过土地使用权协议转让的方式对该项目进行开发。而后在《合同及补充协议》的履行过程中，被告出于开发盈利的考虑，未将原规划中本应配套建设的“托幼、小学建设用地”（简称“该土地”）列入最终的开发范围。而就上述出现的情况，双方在《合同及补充协议》中进行了相关约定，主要内容为：被告自行将该土地转变为盈利性的建设项目并进行开发，届时应向原告支付补偿款1000万元。而目前的实际情况是，原告已于2004年底将该土地（16943.31平方米）及地上建筑物（17642.2平方米）移交给被告，但被告却迟迟未对该土地进行规划开发，截止目前该土地使用权仍登记在原告名下，原告继续承担该土地的相关税费。鉴于上述情况，原告曾多次与被告进行沟通协调，要求其尽快按照《合同及补充协议》的约定对该土地进行开发，如无法进行开发，则要求被告将该土地及地上建筑物尽快返还给原告。而被告却未作出任何明确答复。原告认为，自《合同及补充协议》签订至今已经十余年之久，经原告多次催促，被告仍一直未能按约定对该土地进行开发建设，导致《合同及补充协议》涉及该土地的约定无法实现。而通过《合同及补充协议》也可以看出，原告与被告最初的合同目的是，被告首先改变该土地的使用性质，之后被告再通过协议转让的方式取得该土地使用权，并向原告支付补偿款1000万元。而随着2007年《中华人民共和国物权法》及相关法律法规的颁布实施，规定商用用地的转让必须通过招拍挂方式进行，即便现在被告有能力将该土地变性为商业用地，也无法再通过协议转让的方式取得该土地使用权，根据现行的法律法规，《合同及补充协议》中涉及该土地变性并最终过户至被告名下的最初合同目的已根本无法实现。因此根据《合同法》第94条之规定，原告有权解除《合同及补充协议》中涉及该土地的相关条款。综上所述，为了维护原告的合法权益特诉至法院，请求：1、判令解除《开发建设北京马连道东街2号院住宅楼项目的合同书》第二条第2款、第五条第3款、补充协议书（一）、补充协议（十一）第三条、补充协议（十二）第三条；2、请求判令被告立即向原告返还“托幼、小学建设用地”及地上建筑物（土地证号：京央西国用2011划第1x**号），并对土地及地上建筑物恢复原状；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告常青藤公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。1、双方2002年11月19日签署的开发建设北京马连道住宅楼项目合同书是协议双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定，因此协议双方应遵照执行。根据协议约定，转让标的物为项目权益转让，原告公司通过转让项目及其权益获得权益转让对价款9500万元，被告已经足额向原告支付了项目权益转让款，原告公司合同目的已经全部实现。2、本案原告有义务提供证据证明其诉讼主张，现没有证据和法律依据支持原告诉讼请求。
经审理查明：2000年10月28日，中印公司（甲方）与常青藤公司（乙方）签订《联合建设协议书》，约定：甲方以马连道东街2号经批准的住宅楼建设项目和规划建设用地范围（规划建设用地面积约3.5万平方米）为出资资本，乙方以资金投入，双方同意采取按照建筑面积比例分成的方式进行合作。甲方获得本项目全部地上建筑面积的39%，乙方获得全部地上建筑面积的61%。地下建筑面积归甲方用于物业管理。具体楼盘的分配，待设计方案确定之后另签协议。此后，双方另行签订了多份补充协议，对合作事宜进一步进行了明确并对合作方式进行了变更。2002年11月19日，双方就变更合作方式事宜达成一致并签署了《开发建设北京马连道东街2号院住宅楼项目的合同书》，约定：第一条项目概况。1、项目名称及项目编号：常青藤花园小区，编号为京计投资字[2001]1875号。2、土地使用证书编号：该片土地是甲方以划拨方式取得使用权的国有土地的一部分，其证书号为“宣全国用（94）字第0xx1号”。3、土地位置：位于宣武区马连道东街2号......。4、土地上已立项目性质：商住楼项目。5、项目规划条件：土地使用权面积按北京市规划委现已审定批准的标准。5、项目已取得以下法律文件和手续：......。第二条权益转让价格及付款方式。甲方同意将甲方在本项目中的所有权益作价转让与乙方，乙方同意受此转让。1、按[2000]规审字（1077）号文所批准的商住建筑面积11.13万平方米，扣除甲方自建职工住宅（A-1）楼的面积，其余楼盘建筑面积9.13万平方米全部转让给乙方。转让价格为人民币9500万元。2、在[2000]规审字（1077）号文所批准的方案中预留的小学、托幼用地，按本合同第五条第三款执行。3、转让的9500万元价款按以下方式支付：......。第三条交付......。第四条保证和承诺......。第五条特别约定。1、自本合同生效之日起，双方所签订的原协议及相关文件，凡与本合同相抵触的，均由本合同取代；与本合同不相抵触的，双方仍继续执行。2、......。3、代建小学、托幼建设用地，乙方若有能力将其转变为盈利性的建设项目，变性费、建设费由乙方承担，甲方将努力配合完成手续。乙方在要求甲方迁出现用地前，应给甲方现有地面建筑一次性补偿人民币1000万元。否则，甲方有权拒绝搬迁。第六条合同的变更和解除......。第七条违约责任......。第八条费用......。第九条不可抗力......。第十条通知和送达......。第十一条履行担保......。第十二条争议的解决......。第十三条合同生效及其他......。
《开发建设北京马连道东街2号院住宅楼项目的合同书》签订后，双方针对该合同签订了十二份补充协议。其中：
一、2003年3月14日，双方签订《补充协议（一）》，约定：一、托幼、小学建设用地14000平方米的转让费用，已含在甲乙双方于2002年11月19日签订的《开发建设北京马连道东街2号院住宅楼项目的合同书》中确认的9500万元的价格中。二、2002年11月19日双方签订“合同书”以及2000-规审字-1077号批文、2002普测0161已确定托幼、小学建设用地与甲方转让给乙方住宅开发项目建设用地是一个整体，以后乙方只要将托幼、小学建设用地变性做为盈利性开发建设项目时14000平方米地面上现有建筑需另加拆除补偿费支付给甲方，补偿费金额为人民币1000万元。三、托幼、小学建设用地虽与住宅开发建设用地是一个整体，但由于甲方和乙方原股东办理住宅项目开发建设用地规划许可证手续时考虑到分期建设等因素，在申报《建设用地规划许可证》过程中未将托幼、小学建设用地同时办入。现乙方在办理住宅开发建设用地手续时，经北京市国土资源和房屋管理局土地出让处及北京市土地利用事务中心审核确定，托幼、小学建设用地手续不健全，暂不能与住宅开发建设用地一体办理土地转让手续。由于北京市土地政策的变化，乙方今后可能需要按北京市土地储备中心规定的挂牌等方式和要求的程序来改变土地使用性质，才能取得该土地的使用权。为此，甲乙双方协商同意，乙方今后在托幼、小学建设用地上的新的盈利性开发项目若需要进入以上程序时，可以甲方的名义向有关主管部门申报审批，但无论将来该地块挂牌评估底价和摘牌价为多少，甲方只享有乙方另加付给托幼、小学建设用地（14000平方米）上的现有建筑面积拆除补偿费人民币1000万元。同时也不承担在评估、挂牌摘牌（或拍卖）程序中的手续费和（1000万元地面建筑物拆除补偿金除外的）税费。地面建筑的拆除费由乙方自负。四、今后乙方在给有关部门申报托幼、小学建设用地上的新的盈利性开发建设项目和通过挂牌摘牌或其他方式办理土地转让手续时，甲方要给予积极配合，大力支持。并应无条件提供申报所需要的材料和有关证明文件，以及派专人与乙方一道办理有关报批和土地转让手续，直到乙方取得和完成托幼、小学建设用地的变性开发权及土地使用权手续为止。
二、2003年7月21日，双方签订《补充协议（六）》，约定：乙方在本项目中平均征地费用为161万元/亩。
三、2004年9月23日，双方签订《补充协议（十一）》，其中第三款约定：甲方承诺：本协议签订当日乙方支付甲方500万元之后，乙方即可在小区南侧现状围墙往西延长线（东侧接7号库房北墙）至西侧铁路西墙建设围墙，同时预留大门保证甲方托幼、小学内库房物资的搬迁，甲方在2004年10月20日前腾空托幼小学用地范围地上所有建筑物交给乙方；2004年11月份腾空南侧代征道路和绿化用地（市政道路宽15米，东西长248米；绿化带20米，东西全长146米），保证乙方市政道路和绿化带施工用地；2005年二月底腾空北侧招待所房屋交给乙方；保证根据乙方需要随时给予办理以上各种用地过户手续。
四、2005年1月25日，双方签订《补充协议（十二）》，其中第三款约定：甲方继续遵守主合同第五条第三款和补充协议的全部内容。并且确保移交给乙方的托幼、小学建设用地性质在向政府规划及有关部门同意变更为新建住宅或公建建设项目时，甲方应按乙方要求出具相关的一切手续，如甲方拖延，每延迟一日，应向乙方支付托幼、小学用地总征地费3%的经济损失补偿费。同时乙方在取得政府同意将托幼、小学建设用地性质全部变更为新建住宅或公建建设项目的批准文件并与国土资源部门签订土地使用权出让合同后，乙方保证按照合同及补充协议的约定向甲方支付补偿费。甲方同意如乙方取得政府同意将托幼、小学建设用地的部分性质变更为新建住宅或公建项目时，乙方应按实际变更建设项目用地的面积占有托幼、小学建设用地及地上物等乙方享有使用、占有与处分权，产生的费用和收益与甲方无关，甲方保证不以任何理由阻碍乙方行使上述权利，否则视为甲方收回土地。甲方收回土地时，应按补充协议（六）确定的每亩平均征地费价款向乙方返还实际收回土地面积的征地费总价及利息。
上述合同及补充协议签订后，除涉案的托幼、小学建设用地外，双方合作项目中的其他内容均已履行完毕。中印公司也已将涉案的托幼、小学建设用地及地上建筑物交付常青藤公司占用、使用至今。由于涉案的托幼、小学建设用地规划调整尚未通过北京市规划部门批准，现该部分用地仍登记在中印公司名下，国有土地使用权证号为：京央西国用（2011划）第1xx7号（以下简称诉争土地）。宗地总面积为16943.31平发米。土地用途为仓储用地。本院前往北京市规划委员会西城分局查询，涉案土地的性质尚未进行变更。
庭审中，中印公司主张双方关于诉争土地相关约定的目的是将诉争土地使用性质变更为居住用地后再通过协议转让的方式将诉争土地使用权转让给常青藤公司，但常青藤公司根本无法将诉争土地性质变更为居住用地，即便常青藤公司有能力将诉争土地变更为居住用地，由于现行法律规定国有土地使用权转让必须经过招拍挂的方式进行，现在也根本无法通过协议转让的方式将诉争土地使用权转让给常青藤公司，故双方关于诉争土地约定的合同目的已无法实现，在此情况下，常青藤公司继续占有并使用诉争土地必然会对国有资产造成严重损害。中印公司基于上述理由，要求解除双方合同及补充协议中涉及诉争土地转让的条款、要求常青藤公司返还诉争土地及地上建筑物并对土地及地上建筑物恢复原状。
常青藤公司不同意中印公司的诉讼请求，常青藤公司主张双方合同约定的是项目权益转让，该公司已经支付了全部项目权益转让款，中印公司的合同目的已经全部实现，中印公司不具有合同解除权。双方关于诉争土地变更性质的约定系附条件的，若可以变更诉争土地的性质，则将诉争土地使用权转让至该公司名下，双方在合同中对于招拍挂的转让方式也有明确约定，若无法变更诉争土地的性质，诉争土地作为配套的教育用地，也应由该公司建成学校等配套设施后移交给西城区教委，与中印公司无关。而且该公司在合同签订后，也与宣武区教委、宣武区政府等部门进行协调，积极推进诉争土地性质的变更工作，也取得了相关部门的批准。审理中，常青藤公司为证明该公司的主张，向本院提交了以下证据予以证明：
一、2003年9月18日，北京市宣武区教育委员会向北京市规划委印发的文件。内容为：“宣武区教委与常青藤就教育配套问题在洽谈中。同意办规划证。”中印公司对该证据的真实性予以认可。
二、2003年12月23日，北京市宣武区教育委员会向北京市教育委员会印发的《关于常青藤花园小区小学调整的请示》（宣教行[2003]82号）。内容为：“2002年，经北京市规划委员会（2002规地字0072号）批准，广外常青藤花园小区（一期）建筑用地为23200m2。2003年，审定批准的常青藤花园小区（二期）（2003规审字0179号）的总建筑面积为102700m2，其中居住建筑面积76650m2，配套公建建筑面积4600m2。西侧为小学，规划面积7700m2。鉴于附近马连道地区正在建设北京小学马连道分校，而马连道地区总体规划已由居住区调整为商业采购区，马连道开发建设领导小组办公室同意将常青藤花园小区的小学调整到北京小学马连道分校的建设中，同时，常青藤小区规划的小学用地改为居住用地。特请市教委予以批准。妥否，请批复。”中印公司主张常青藤公司未提交该证据的原件，故不认可该证据的真实性。
三、2004年1月7日，北京市宣武区人民政府向北京市规划院印发的《关于马连道采购中心区调整教育用地的函》（宣政函[2004]1号）。内容为：“我区委托贵院对马连道采购中心区控制性详细规划进行调整工作正在进行中，根据我区教育资源整合方案，拟对以下教育用地进行调整：一、根据北京市规划委员会（2002规地字0072号）批准的广外常青藤花园小区内小学用地0.46公顷，用地编号为：ZK-A。由于小学规模较小，附近正在建设北京小学分校（原马连道二小）我区建议将常青藤花园小区内的小学置换到北京小学马连道分校的建设中，常青藤小区规划的小学用地改为商住用地。二、根据2000年7月北京市规划院马连道仓储区改建规划调整方案，市商业储运公司马连道仓库用地内规划建设一所中学，占地1.4公顷，用地编号为：YS-H。我区建议将现华夏女中南侧的市商标印刷一厂用地1.2公顷土地与华夏女中用地合并，建一所标准完全中学，市商业储运公司马连道仓库用地内的规划中学取消，用于公共建筑用地。特此致函。”中印公司对该证据的真实性予以认可。
四、2004年2月24日，北京市宣武区人民政府向北京市教委印发的《北京市宣武区人民政府关于常青藤花园小区小学置换问题的函》（宣政文[2004]14号）。内容为：“经市规划委审定（2003年规审字0179号），在位于广外地区常青藤花园小区西侧规划建立一所小学，建筑用地面积约7700平方米。由于该小区周围已有红莲小学、三义里小学，北京小学马连道分校正在建设。建议把常青藤花园小区小学和北京小学马连道分校建设统筹考虑，将常青藤小区规划的小学用地改为居住用地，从而实现地区教育资源整合，扩大优化教育资源，特此致函，盼复。”中印公司主张常青藤公司未提交该证据的原件，故不认可该证据的真实性。
五、2004年3月10日，北京市教育委员会向北京市宣武区人民政府印发的《关于同意调整宣武区常青藤花园小区配套教育设施规划的函》（京教建[2004]29号）。内容为：“你区《关于常青藤花园小区小学置换问题的函》（宣政文[2004]14号）和区教委《关于常青藤花园小区小学调整的请示》（宣教行[2003]82号）收悉。为支持你区做好中学校结构布局调整工作，经研究，同意调整常青藤花园小区配套小学规划，具体函复如下：一、请协助区教委对宣武区常青藤花园小区规划建设住宅情况进行全面调查，按照我市有关规定，做好该地区配套教育设施总体规划和布局，确保该地区学生就近入学。二、请协助区教委、开发建设单位落实教育配套设施调整意见，确定建设内容并监督实施。三、关于调整原用地规划和改变使用性质问题，需报市规划、土地等管理部分审核。”中印公司主张常青藤公司未提交该证据的原件，故不认可该证据的真实性。
六、2004年4月23日，北京市宣武区人民政府向北京市规划院印发的《北京市宣武区人民政府关于落实常青藤花园小区小学置换后调整方案的函》（宣政函[2004]33号）。内容为：“为落实市教委《关于同意调整宣武区常青藤花园小区配套教育设施规划的函》（京教建[2004]29号），我区教委对该地区配套教育设施进行了调查，现将落实情况函告如下：常青藤花园小区东500米有红莲小学（因本地生源减少，现在招收的学生大都是外地来京务工子女的借读学生），北700米有三义里小学和正在建设的北京小学分校（2004年9月1日可以正式起用）。在几百米的距离内已有三个小学，可以满足本地（包括新建常青藤花园小区）学生就近入学的需求。我区将常青藤花园小区小学置换到北京小学分校的建设中，新建的北京小学分校占地9567平方米，建筑面积15269平方米。为加强本地的优质教育资源，我区同意将常青藤花园小区规划的小学用地改为居住用地。特此致函。”中印公司对该证据的真实性予以认可。
七、2005年12月30日。北京市宣武区教育委员会（甲方）与常青藤公司（乙方）签订《协议书》。内容为：“1、北京市规划委员会（2003年规审字0179号）审定方案通知书批准常青藤花园小区的建筑用地为23200m2，总建筑面积为102700m2，其中居住建筑面积76650m2，配套公建建筑面积4600m2。西侧小学用地8500m2，托幼用地5500m2。2。由于马连道地区总体规划由居住区调整为商业采购区及北京小学马连道分校在小区北侧的建设，经北京市宣武区政府、北京市教育委员会同意将小学用地改为居住用地，详见附件。为此，甲、乙双方依据有关法律、法规和政策规定，就关于将8500m2小学用地改为居住用地事宜达成如下协议：一、依据北京市人民政府出让国有土地使用的基准地价，小学用地改为居住用地乙方向甲方补偿3077万元用于周边中小学的建设。二、本协议签订前乙方已向甲方预付了300万元，本协议签订后五个工作日内乙方向甲方支付500万元，2006年春节前乙方向甲方支付300万元，其余部分于乙方取得小学用地改为居住用地的规划许可证后五个工作日内支付。三、甲乙双方同意托（幼）儿园与小学用地改为居住用地的规划方案同期建设完成，托（幼）儿园具体方案与教委协调。四、小学用地改为居住用地的有关手续由双方共同办理，具体事务由乙方负责，甲方及时提供相关文件和手续。甲方同意乙方可根据设计要求对居住、托幼用地地块位置的调整。小学托幼用地在小学用地没有变更前或不能改为居住用地时由乙方使用，直至乙方取得小学用地改为居住用地的规划许可证。五、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。六、本协议于双方签字盖章之日起生效。”中印公司主张该证据虽然为原件，但系常青藤公司与宣武区教委签订，该公司无法确认其真实性。
八、宣武区教育委员会收据。收据显示常青藤公司向宣武区教育委员会支付了1100万元。中印公司主张无法核实该证据的真实性，即使是真实的，也无法证明诉争土地可以完成性质的变更。
上述事实，有双方当事人陈述、《联合建设协议书》及补充协议、《开发建设北京马连道东街2号院住宅楼项目的合同书》及补充协议一至十二、规划设计条件通知书、审定设计方案通知书、土地使用权证、房屋所有权证、结款确认书及支票支付凭证、关于常青藤小学变性情况的说明及附件一至八、收据、发票、规划图纸等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，中印公司与常青藤公司签订的《开发建设北京马连道东街2号院住宅楼项目的合同书》及之后的十二份补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。现中印公司以诉争土地无法变更性质及无法协议转让为由，主张双方关于诉争土地约定的合同目的无法实现。对此，本院认为，双方在签订合同及补充协议时对诉争土地的性质均是明知，中印公司明确表示同意协助常青藤公司办理土地性质变更的工作。根据常青藤公司提交的多份函件显示宣武区教委、宣武区政府、北京市教委均同意将诉争土地变更为居住用地，常青藤公司就诉争土地变更性质事宜与宣武区教委签订了协议书并且支付了部分补偿款，由此可见常青藤公司在积极推进诉争土地性质变更事宜，由于双方在合同中并未明确约定诉争土地性质变更的期限，现亦无证据证明诉争土地的性质无法进行变更。至于土地性质变更后土地使用权转让问题，双方在补充协议中已经预见到可能需采取招拍挂的的方式，并明确约定了中印公司的相关义务。综上所述，中印公司主张双方合同目的无法实现的理由不能成立，常青藤公司在履行协议的过程中并没有相关违约行为，故中印公司要求解除双方合同及补充协议中涉及诉争土地转让的条款并要求常青藤公司返还诉争土地及地上建筑物并对土地及地上建筑物恢复原状的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回中国印刷物资总公司的诉讼请求。
案件受理费四万零九百元，由中国印刷物资总公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 俊
二〇一六年四月二十日
书 记 员 王德林