上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11310号
上诉人（原审原告）：廖泽明，男，1979年1月10日出生，汉族，住福建省松溪县。
委托诉讼代理人：高章水，上海致格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李佩玲，女，1990年6月15日出生，汉族，住江西省万安县。
委托诉讼代理人：郭同金（系李佩玲公公），住江西省吉安市万安县。
委托诉讼代理人：叶元本，男，1964年8月27日生，汉族，上海培花农贸市场经营管理有限公司职员。
原审原告：陈松香，女，1988年10月20日出生，汉族，住福建省邵武市。
委托诉讼代理人：高章水，上海致格律师事务所律师。
上诉人廖泽明与被上诉人李佩玲、原审原告陈松香因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初42660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人廖泽明上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人李佩玲赔偿其损失人民币99,750元。
事实和理由：被上诉人在与上诉人签订租赁合同时存在欺骗之主观严重过错，导致上诉人形成重大实际损失，即上诉人因为信赖租赁合同而向案外人徐某支付了三年租赁期相对应的转让费17.1万元，同时尚有预期利益损失，该损失上诉人每日营业款平均2,500元、毛利1,000元，扣除工资、租金水电煤气等净利润10,000元/月，如合同继续履行，上诉人可继续经营21个月，即预期利益210,000元。
被上诉人李佩玲辩称，一审判决正确，要求驳回上诉、维持原判。
廖泽明、陈松香作为原审原告诉至一审法院，请求判令：1.李佩玲归还已收取的2017年4月1日至2017年6月23日期间房屋租金11,067元及押金4,000元；2.李佩玲赔偿廖泽明、陈松香损失99,750元。
事实和理由：2015年12月5日，原审原告从案外人徐某（为沙县小吃店铺的原经营者，之前由徐某与李佩玲签署房屋租赁合同）处受让位于上海市浦东新区XX路XX号（以下简称系争房屋）的沙县小吃，双方及徐某共同确认，原审原告向徐某支付转让费171,000元以受让该店铺，由原审原告直接与李佩玲签署三年租赁期限的《房屋租赁合同》，该合同约定租赁房屋建筑面积25平方米，每月租金4,000元，租期自2015年12月24日至2018年12月23日止。但是，在洽谈转让费及签订租赁合同之前，李佩玲未向原审原告告知其与出租人上海XX有限公司（以下简称XX公司）的租赁合同有效期至2017年1月23日届满的事实。2017年3月31日，因政府部门要求对其所有的沿街商铺进行统筹管理，将租赁房屋收回，原审原告被迫停止经营。李佩玲的行为已经构成违约，并给原审原告造成重大损失，应承担相应违约责任。
李佩玲辩称，同意退还多收的房租11,067元及已收取的押金3,500元，不存在赔偿损失。租赁合同与廖泽明一人签订的，与陈松香没有关系，陈松香原告主体不适格。签订合同时就已明确告知廖泽明系争房屋是从XX公司处租来，租期是一年一签，但廖泽明要求合同签租期三年，双方口头约定必须是在李佩玲能与XX公司续签的前提下才可以。现XX公司收回租赁房屋不可预见、不可抗拒，李佩玲不应当承担违约金。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。对于双方存有争议的：1.合同主体，双方均提供了系争房屋《房屋租赁合同》，廖泽明、陈松香方租赁合同上“陈松香”的名字显见为事后添加，李佩玲方租赁合同上无“陈松香”。廖泽明、陈松香称因为陈松香认为其也出资，因此找到李佩玲婆婆，由李佩玲婆婆在己方持有的合同上添加了陈松香的名字，所以只要己方持有的合同有李佩玲婆婆添加的陈松香签字，对方持有的合同有没有陈松香签字无所谓。法院认为除有委托授权外，合同应当由本人签订应为普遍认知的常知，且对方在己方持有的合同上签字尤为重要，直接决定合同对对方有无约束力。因此按廖泽明、陈松香所述合同签订次日找到李佩玲要求添加承租人，也应该由陈松香在李佩玲持有的合同上添加姓名才有效。现增加的“陈松香”只出现有廖泽明、陈松香方的合同上，且廖泽明、陈松香关于添名的解释也不符合常理，故难以认定陈松香亦为签约主体之一，其不享有合同的权利义务。2.押金，双方所签合同条款虽约定押金4,000元，但廖泽明、陈松香提供合同上附收款收据“……第一次乙方交付押金叁仟伍佰元整”，故应当认定押金实收3,500元。3.案外人徐某收取廖泽明、陈松香的转让费171,000元，廖泽明、陈松香提供了署名“徐某”的确认书及廖泽明、陈松香的银行取现明细清单，法院认为即使如廖泽明、陈松香所述俩人提取171,000元现金作为转让费支付给徐某，该转让费支付与李佩玲并无关系。确认书“我……并促使廖泽明与出租方李佩玲签署房屋租赁合同，合同期限叁年……”，现徐某促使成立的租赁合同因XX公司与李佩玲的租赁合同到期而无法继续履行，徐某的“促使”存在过错，根据公平、等价有偿的原则，依法应由徐某就转让费承担相应责任，而李佩玲应当在其与廖泽明签订的租赁合同范围内承担责任。因此，廖泽明、陈松香要求李佩玲赔偿转让费损失99,750元，不予支持。审理中，李佩玲表示愿补偿廖泽明2,000元，可予准许。
一审法院认为：廖泽明与李佩玲签订的讼争《房屋租赁合同》中约定的租期超出李佩玲向XX公司承租该房屋的租赁期限，超出部分依法应认定为无效。现廖泽明已于2017年3月31日搬离系争房屋，李佩玲也同意返还廖泽明已付租金剩余部分及租赁押金，廖泽明的该项诉请应予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条规定,于二〇一七年二月二十日作出判决：一、李佩玲于判决生效之日起十日内返还廖泽明剩余房屋使用费11,067元及押金3,500元；二、李佩玲于判决生效之日起十日内支付廖泽明补偿款2,000元；三、驳回廖泽明的其余诉讼请求；四、驳回陈松香对李佩玲的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,596元，减半收取计1,298元，由廖泽明、陈松香负担1,216元，李佩玲负担82元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人廖泽明与被上诉人李佩玲签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同中约定的租期超出李佩玲向XX公司承租该房屋的租赁期限，超出部分依法应认定为无效，合同其余约定未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。
根据现有证据，廖泽明已于2017年3月31日搬离系争房屋，李佩玲同意返还廖泽明已付租金剩余部分及租赁押金，原判据此判决双方并无异议，本院予以确认。本案上诉争议焦点为廖泽明一、二审坚持主张之损失赔偿是否成立。
根据现有证据，李佩玲在本案租赁合同签订过程中，并不存在上诉人所主张的“欺骗”或其他主观过错足以导致上诉人所谓损失，上诉人向案外人支付的转让费与本案租赁合同关系显然不属同一诉讼标的，可另行处理、主张。本院注意到，本案约定租赁期限确因超过上位租赁期限而部分无效，但上诉人主张的预期利益损失系其预测自己的经营利润损失，其始终未能证明该部损失成立的客观性及现实可能性，同时该部双方在租赁合同中均未有约定，上诉人主张的损失并非被上诉人作为出租人合理预见范围，该等主张本院依法难予支持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人廖泽明的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,243元，由上诉人廖泽明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……