苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏民再初字第00001号
再审申请人（原审被告）戴建伟。
被申请人（原审原告）朱静玉。
委托代理人赵强，江苏昊强律师事务所律师。
再审申请人戴建伟因与被申请人朱静玉房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）姑苏民五初字第0349号民事判决，向本院提出再审申请。本院于2015年1月5日作出（2014）姑苏民监字第00009号民事裁定，裁定本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人戴建伟，被申请人委托代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月22日，原告朱静玉起诉至本院称，2007年8月17日其与被告戴建伟签订租房合同一份，约定原告承租被告本市十全街431号一楼门面一间，租期两年，自2007年8月17日至2009年8月17日，租金一次性付清，金额为31.60万元。后原告依约支付了全部租金，被告出具收条。因原苏州市沧浪区人民法院作出的（2009）沧民一初字第0399号民事判决书判令戴建伟与其房东就十全街431、433号房屋租赁合同关系于2008年9月5日解除，且二审亦维持该判决，故被告自2008年9月5日后不再对外享有上述房屋的租赁权，也无权向原告收取租金。故原告诉至法院，请求判令被告归还15.80万元租金。
戴建伟（原审被告）未作答辩。
本院原审查明，2007年8月17日，朱静玉与戴建伟签订房屋租赁合同，约定朱静玉承租本市十全街431号一楼门面房（建筑面积约70平方米）一间，租期两年，自2007年8月17日至2009年8月17日，租金一次性付清，两年为31.60万元。朱静玉签订合同当月即向戴建伟支付租金，戴建伟在合同背面载明“贰年房租已付清。”
另查明，戴建伟自1999年1月起承租十全街431号、433号房屋。因十全街431号、433号房屋产权在2008年1月发生变更，新产权人沈倩、孙波、钟锡俊与戴建伟产生纠纷，双方先后向原苏州市沧浪区人民法院提起诉讼。该案审理中，沈倩、孙波、钟锡俊已于2008年9月5日自行收回上述房屋，并与朱静玉等人重新签订了租赁合同。2009年12月15日，原沧浪法院作出（2009）沧民一初字第0399号民事判决书，确认沈倩、孙波、钟锡俊与戴建伟就十全街431号、433号房屋租赁合同关系于2008年9月5日解除。在戴建伟起诉沈倩、孙波、钟锡俊案件中，沧浪法院于2012年5月24日作出（2011）沧民初字第0067号民事判决书，判令沈倩、孙波、钟锡俊赔偿戴建伟经济损失259万余元，其中包含戴建伟对本案所涉的朱静玉承租房屋按15.80万元年租金标准自2008年9月6日至2011年12月31日期间的租金损失。后因戴建伟不服提出上诉，苏州市中级人民法院二审后于2013年7月9日作出判决，维持原判。
原审中，朱静玉称戴建伟收取两年租金后未向其退还任何费用。
本院原审认为：按照生效判决，被告就十全街431号房屋的对外租赁权已于2008年9月5日因与产权人租赁合同关系解除而消灭，故被告无权向原告收取2008年9月5日后的相关租金。由于原告系在租赁合同起始时即向被告付清截止至2009年8月17日的两年租金，而被告在与房屋产权人解除租赁关系后，已通过诉讼由房屋产权人另行赔偿其包含本案所涉房屋在内的2008年9月6日至2011年12月31日期间的租金损失。故在此情形下，被告对原告收取的2008年9月6日至2009年8月17日期间的租金已构成重复得利。现原告以被告不具备产权人身份为由，主张要求被告按照15.80万元标准（即一年租金）返还上述期间租金的诉请，于法有据，本院予以支持。被告戴建伟经本院传票传唤无正当理由不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。据此，本院作出（2013）姑苏民五初字第0349号民事判决，被告戴建伟于本判决生效之日起10日内退还原告朱静玉已付租金15.80万元。案件受理费3460元，由被告戴建伟负担。
戴建伟再审申请称，（2012）苏中民终字第1891号民事判决，已明确朱静玉免除一年租金，朱静玉不存在多交租金的事实，原审判决退还租金15.80万元错误，且金额计算错误，应扣除退还不满一年期间的租金。此外，再审申请人没有收到开庭传票及判决书，剥夺了其辩论权、上诉权，程序错误。另外本人没有得到赔偿租金损失259万余元，未构成重复得利，原审判决应予撤销。
被申请人朱静玉辩称，其在戴建伟名下只做了一年，戴建伟预收两年租金，一年租金应予退还。至于戴建伟认为应按实际天数计算租金予以退还的主张，执行阶段可以扣除，恳请法院驳回戴建伟的再审申请。
本院再审查明，就戴建伟与朱静玉签订房屋租赁合同，朱静玉已付两年租金31.60万元以及承租房屋产权发生变更的事实与原审查明的事实一致。
再审另查明，2008年9月12日案外人孙波等三人与朱静玉重新签订了为期四年的租赁合同，期限：2008年9月12日至2012年9月11日。该合同租金一栏写明：签约时预付2010年2月12日的半年房租，之后房租两年支付租金。因戴建伟已预收了朱静玉两年租金，孙波等三人代理律师在（2011）沧民初字第0067号一案中表示，姑苏不夜城到现在已经有一年多没有付租金了，楼下一间酒吧戴建伟收了两年租金，我们就免了酒吧一年租金。戴建伟在该案中对预收朱静玉两年房租予以认可，但同时表示是否预收租金系其与次承租人之间的关系，应由其与次承租人自行解决，与被告方无关。
2009年12月4日孙波等三人出具了说明一份，内容为：“至2008年9月20日，三人未向承租人收取任何房租，三人收取租金是从2008年10月1日开始，2009年9月20日之前的租金已被戴建伟收取。如果发生重复收租的情况，三人愿意负责处理”。对此戴建伟认为，说明证明了孙波等人收取房租是从2010年开始的，2008年至2009年间的租金他们没收，免除了朱静玉一年租金。而朱静玉则认为，该说明证实了2008年9月20日以后的租金都由孙波收取，戴建伟已无权收取2008年后的租金。
再审还查明：因沈倩、孙波不服（2012）苏中民终字第1891号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2014年9月25日作出（2013）苏民再提字第0101号民事判决，撤销江苏省苏州市中级人民法院（2012）苏中民终字第1891号民事判决和苏州市沧浪区人民法院（2011）沧民初字第0067号民事判决；驳回了戴建伟的诉讼请求。
再审再查明，原审以一年租金15.80万元判决返还朱静玉计算有误，2008年9月6日至2009年8月17日不满一年，原审以一年计算，期间相差天数21天，该天数共计租金9090.41（158000÷365×21）元。
以上事实，由2007年8月17日房屋租赁合同、2008年9月12日房屋租赁合同、（2009）沧民一初字第0399号民事判决书、（2013）苏民再提字第0101号民事判决书、原审开庭笔录、审查听证笔录、再审开庭笔录、谈话笔录、说明、当事人陈述等证据予以证实。
本院再审认为，因戴建伟就十全街431号房屋的对外租赁权已被生效判决确认解除而归于消灭，为此原审以戴建伟已不具有产权人身份，已无权向朱静玉收取2008年9月5日后的相关租金，戴建伟应退还朱静玉预收租金并无不当，但金额计算有误，2008年9月6日至2009年8月17日不满一年，原审以一年租金15.8万元退还朱静玉，多退租金9090.41元，对此再审予以纠正。
关于戴建伟主张依据相关案件民事判决书，房屋租赁合同、说明，已证明朱静玉被免除一年租金，朱静玉不存在多交租金的问题。对此本院认为，孙波等人是否免除朱静玉一年租金，系案外人与朱静玉之间的权利义务关系，与本案不具有关联性。
关于原审认为戴建伟对朱静玉收取的2008年9月6日至2009年8月17日期间的租金已构成重复得利的问题。对此本院认为，因戴建伟该诉请已被江苏省高院人民法院判决驳回，本案已不存在其构成重复得利的情形。
就戴建伟提出未收到开庭传票及判决书，原审程序错误的问题。对此本院认为，原审根据民事诉讼法的有关规定，将开庭传票、民事判决书进行了送达，程序合法，并无不当。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，戴建伟应退还朱静玉已付租金148909.59元（158000元-9090.41元=148909.59元）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）姑苏民五初字第0349号民事判决。
二、再审申请人戴建伟于本判决生效之日起10日内退还被申请人朱静玉已付租金人民币148909.59元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费人民币3460元，由原审原告朱静玉负担199元，原审被告戴建伟负担3261元，于本判决生效之日起10日内由双方当事人自行结算。
再审案件受理费人民币3460元，由再审申请人戴建伟负担3261元，被申请人朱静玉负担199元，于本判决生效之日起10日内由双方当事人自行结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判长 黄伟忠
审判员 恽 栋
审判员 汤为民
????????????????二○一五年六月三日
书记员 张 琳