内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民终字第1108号
上诉人（原审原告）朱敬锋，女，1973年6月14日出生，汉族，个体业主，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
委托代理人ＸＸ仁，内蒙古天阔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）通辽市德仕房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市经济技术开发区。
法定代表人德继栋，董事长。
委托代理人滕志强，内蒙古典鉴律师事务所律师。
委托代理人姜明慧，内蒙古典鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵春元，男，1973年10月13日出生，汉族，个体业主，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
被上诉人（原审被告）通辽市房屋拆迁有限责任公司，住所地内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
法定代表人刘者威，经理。
委托代理人付国江，内蒙古众求律师事务所律师。
上诉人朱敬锋与被上诉人通辽市德仕房地产开发有限公司、赵春元、通辽市房屋拆迁有限责任公司财产损害赔偿纠纷一案，上诉人不服通辽市科尔沁区人民法院（2014）科民初字第3969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人朱敬锋的委托代理人ＸＸ仁，被上诉人通辽市德仕房地产开发有限公司的委托代理人姜明慧，被上诉人赵春元，被上诉人通辽市房屋拆迁有限责任公司的委托代理人付国江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，原告朱敬锋与被告赵春元原系夫妻关系。2003年8月4日双方在通辽市科尔沁区婚姻登记处法律服务所达成离婚调解协议。内容为：一、有一男孩6周岁，父母离异后归男方抚养及监护，女方不付任何费用；二、坐落在某镇X区地号XX-
XX河XXXXXX混合结构二层私有房247.902平方米（通房权证第XXXX**号）及121.52平方米库房（通房权证0702**号），以上房产所有权的50%归朱敬锋所有，50%归赵子奇所有等事项。2011年4月14日，原告朱敬锋诉被告赵春元按份共有纠纷一案，原告向本院提出诉讼保全申请。本院作出查封裁定，裁定对登记在被告赵春元名下的坐落于通辽市开发区河西镇X区的房屋，房屋产权证号为通房权证字第XXXX**号，面积247.90平方米、通房权证字第XXXX**号，面积121.52平方米的两处房屋拆迁补偿款的50%限制支取。被告通辽市德仕房地产开发有限公司收到了此裁定。此案经本院做出（2011）科民初字第XXXX号民事调解书确认：原告朱敬锋享有登记在被告赵春元名下的坐落于通辽市河西镇X区247.90平方米的营业房（产权证号为通房权证第XXXX**号）及121.52平方米的仓库（通房权证第XXXX**号）百分之五十的所有权。另查明，通辽市住房和城乡建设委员会于2011年2月18日发布通住建迁告字（2010）第XX号拆迁公告，创业大道东侧为通辽经济技术开发区建设发展局“市政管网建设”项目用地二期拆迁。再查明，2011年7月29日，被告通辽市德仕房地产开发有限公司与被告赵春元签订了《拆迁补偿协议书》，其第二条约定的内容为：经评估和被迁营业房屋标准结合成新为6000元／平方米，被拆除营业房屋建筑面积为247.9平方米，被告通辽市德仕房地产开发有限公司应当给予所有权人补偿1487400.00元；库房砖混结构2500.00元／平方米，建筑面积为121.52平方米和83.52平方米，应分别补偿303800.00元和208800.00元，合计2000000.00元。其中1000000.00元房屋拆迁补偿款已由被告赵春元于2011年9月2日收取。另外1000000.00元，原告朱敬锋至今未领取。对于营业房与库房连接部分房屋的面积为83.52平方米，此部分房屋原告朱敬锋与被告赵春元在签订离婚协议时未进行处理。还查明，上述房屋已被拆除，且涉案地段的相关工程已由被告通辽市德仕房地产开发有限公司开发完毕。
原审认为，《拆迁补偿协议书》是拆迁人与被拆迁人为明确房屋拆迁补偿安置过程中的房屋的区位、面积、用途、价值等权利义务关系而订立的协议，是约定当事人之间民事权利义务的合同。本案中的《拆迁补偿协议书》系被告通辽市德仕房地产开发有限公司与被告赵春元（赵某某的法定代理人）单方签订的，而被告赵春元之子赵某某对涉案的房屋并不具有全部的所有权，本院在送达（2011）科民初字第XXXX-
X号民事裁定书时，被告通辽市德仕房地产开发有限公司对此事实已明知。双方签订的《拆迁补偿协议书》违反了法律的规定，侵害了原告朱敬锋的利益。对于《拆迁补偿协议书》所涉原告朱敬锋所享有份额部分协议无效，原告朱敬锋诉讼请求要求确认被告通辽市德仕房地产开发有限公司与被告赵春元签订的协议无效的合理部分，本院予以支持。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。被告通辽市德仕房地产开发有限公司与被告赵春元签订协议的行为，致使通辽市德仕房地产开发有限公司占有该地段进行使用、收益，其依据部分无效的合同占有了原告朱敬锋所有的财产，应折价予以补偿。但就补偿的数额或标准，原、被告当庭陈述涉案房屋因评估载体没有未能进行评估，被告通辽市德仕房地产开发有限公司提出按照《拆迁补偿协议书》的标准进行折价利偿，原告不予认可，原告就其主张应提供充分、有效的证据证实，因其未能提供与拆迁的争议房屋同时间、同地段、同位置房屋的损失计算标准，应当承担举证不能的法律后果，争议房屋已经被拆迁，被告通辽市房屋拆迁有限责任公司辩解其未实际参与拆迁，通辽市住房和城乡建设委员会发布的公告只是征收决定，在拆迁以前需要由房屋征收管理局与其签订协议，政府与被征收人签订协议，而后由被告通辽市房屋拆迁有限责任公司实施拆迁，因其不予认可，原告朱敬锋亦未提供证据证实其为实际拆迁的主体，故通辽市房屋拆迁有限责任公司在本案中不承担民事责任。对于已拆迁的83.52平方米的库房部分，被告赵春元已通过领取其认可的《拆迁补偿协议书》补偿总数额的一半进行了处分，而原告朱敬锋当庭认为应归其全部所有，原告朱敬锋与被告赵春元对此未达成一致意见，不宜在本案中一并处理。被告赵春元经本院合法传唤，未出庭应诉，视为放弃举证和抗辩的权利。因此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告通辽市德仕房地产开发有限公司与被告赵春元于2011年7月29日签订的《拆迁补偿协议书》中第二条中对房屋价值的补偿标准及补偿总额（即经评估和被迁营业房屋标准结合成新为6000元／平方米，被拆除营业房屋建筑面积为247.9平方米，被告通辽市德仕房地产开发有限公司应当给予所有权人补偿1487400.00元；库房砖混结构2500.00元／平方米，建筑面积为121.52平方米和83.52平方米，应分别补偿303800.00元和208800.00元，合计2000000.00元）涉及原告朱敬锋所占50%份额的部分无效；二、驳回原告朱敬锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800.00元，由原告朱敬锋负担。
上诉人朱敬锋不服一审判决，提出上诉理由如下：1、原审判决查明的事实能够确认本案涉案房屋系由被上诉人通辽市德仕房地产开发有限责任公司拆毁的这一法律事实。本案三次审理期间两级法院都对本案进行了调解，被上诉人通辽市德仕房地产开发有限公司虽然在庭审中不承认其拆除了涉案房屋，但在调解过程中同意对上诉人给予补偿，因双方对补偿款数额争议较大而未能达成一致。因此应当认定涉案房屋为被上诉人通辽市德仕房地产开发有限公司拆除的这一法律事实。2、原审法院不采信与本案相关联的证据，导致驳回上诉人的财产损害赔偿诉求的判决错误。上诉人在原审中已经向原审法院出示房屋征收办公室与朱某某《房屋征收补偿协议书》、收据、房产证等证据，能够证明与拆迁的争议房屋同时间、同地段、同位置房屋的损失计算的最低标准。故对上诉人所有房屋共有部分的灭失补偿标准适用科尔沁区人民政府通科政发（2012）XX号科尔沁区人民政府《关于创业大道两侧国有土地上房屋征收补偿方案》的补偿标准。而原审法院不采信上述证据的证明力，即以拆迁补偿纠纷审理本案，又以财产损害赔偿纠纷要求上诉人提供相关证据，显然要求上诉人负举证责任错误。3、原审判决适用法律错误。本案并非是单纯的财产损害赔偿纠纷，而是房屋拆迁补偿侵权责任纠纷，适用举证责任倒置和过错推定原则。上诉人不应当承担举证不能的法律后果。因此，本案应适用《侵权责任法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及科尔沁区政府通科政发（2012）XX号科尔沁区人民政府《关于创业大道两侧国有土地上房屋征收的决定》确定“市政管网建设”项目范围内的国有土地房屋征收补偿办法的相关规定。原审法院适用法律有误。综上，请求二审法院依法改判，上诉人的诉讼请求。
被上诉人通辽市德仕房地产开发有限公司答辩服从一审判决。
被上诉人赵春元答辩服从一审判决。
被上诉人通辽市房屋拆迁有限责任公司答辩服从一审判决。
二审审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。
本院认为，关于涉案房屋的赔偿主体及赔偿标准问题。通辽市德仕房地产开发有限公司与赵春元之间签订的《拆迁补偿协议书》中涉及到上诉人朱敬锋的财产部分因未取得处分权而无效，其行为侵害了朱敬锋的合法权益。虽然并无证据证实通辽市德仕房地产开发有限公司房屋的实际拆除人，但德仕公司仅是涉案工程开发人，对该拆迁的地段享有使用权，是实际收益人，对其侵犯的涉及朱敬锋部分的财产应予赔偿。因该房屋已经无法进行评估，不具备直接的损失依据，应选择适当标准予以赔偿。上诉人主张按同地段的回迁户朱某某的标准予以赔偿，并主张朱某某在回迁款之外取得了额外补偿费，应按实际取得补偿款的标准进行赔偿。首先，德仕公司对额外补偿款部分不予认可。其次，即使该额外补偿存在，也不能代表其他拆迁户也具有该部分补偿。上诉人同时要求按通辽市科尔沁区人民政府《关于创业大道两侧国有土地上房屋征收补偿方案》中规定的补偿标准进行赔偿，该补偿方案中规定的营业房价值的补偿是按原面积乘以评估价格计算。本案中同一地段的柳某某房屋营业房评估价格为每平方米5997元，附房为每平方米2308元；朱某某房屋营业房的补偿标准为每平方米7003.7元，附房的补偿标准为2313元。参照上述标准，德仕公司与赵春元签订协议的补偿标准是营业房每平方米6000元，附房每平方米2500元，与柳某某与朱某某的补偿标准并无显著差异。就本案现有证据，按已经签订并部分履行的《拆迁补偿协议书》标准进行赔偿并无不当。故上诉人主张的营业房按每平米10000元赔偿，其实际损失为200万元的请求无相关证据证明，对此不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由上诉人朱敬锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘景国
审判员 蒋鹏哲
审判员 郑旭然
二〇一五年九月一日
书记员 白雪松