重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第04324号
原告重庆港湾物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴双湖路，组织机构代码：74745863-4。
法定代表人李增明，总经理。
委托代理人吴运平，男，1987年9月21日出生，汉族，住重庆市巫溪县。
委托代理人黄小艳，女，1985年6月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被告袁鹏，男，1983年6月8日出生，汉族，住重庆市江北区，现住重庆市渝北区。
原告重庆港湾物业管理有限公司与被告袁鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月26日受理后，依法由代理审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员刘运祥、人民陪审员刘成均组成合议庭，适用普通程序于2014年7月28日公开开庭进行了审理。原告重庆港湾物业管理有限公司的委托代理人吴运平、黄小艳，被告袁鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆港湾物业管理有限公司诉称：重庆市奔力房地产开发有限责任公司开发的X城，原由重庆市领航物业管理有限公司进行前期物业服务，后因该公司无法经营，将该小区的物业服务交由原告服务。2009年5月，该小区成立了业主委员会。同年5月21日，原告与业主委员会签订了《X物业服务合同》及该合同的补充协议。被告系该小区业主，其房屋建筑面积为56.98平方米，每月应交纳物业服务费56.98元及公摊费8元／月。自2011年3月起至2013年6月止，被告均未按时交纳物业服务费，至今尚欠物业服务费、公摊费及违约金。经原告多次催收，被告一直拒绝交纳。现原告起诉要求：1.判令被告向原告付清欠交的物业服务费1595.4元；2.判令被告向原告支付欠交的公摊费224元；3.判令被告向原告支付应交费用的违约金2210.6元；4.本案诉讼费由被告负担。
被告袁鹏辩称：被告屋内因水压问题无法用水，且水表自转，后原告与开发商给被告增加了水压泵，当时原告承诺二次供水之前的一次供水费不用交纳，但原告未履行承诺，被告因此交纳了水费1800多元。现要求以交纳的1800多元水费抵扣物业服务费，对原告要求的违约金不予认可。
经审理查明：原告重庆港湾物业管理有限公司系具有贰级资质的物业服务企业。被告系位于重庆市渝北区X街道X路X号X小区X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为56.98平方米，系高层住房。
2009年5月21日，原告与X业主委员会签订了一份以X业主委员会为甲方、原告为乙方的《X物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为X小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。该合同于2009年6月8日在重庆市渝北区房产管理局办理了备案手续。该合同第四条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，其收取标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住房：0.5元／月·平方米；（2）多层门面：1元／月·平方米；（3）高层住房：1元／月·平方米；（4）高层门面：1.5元／月·平方米。合同第五条规定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。合同第六条规定，业主应于当月20日起交纳物业服务费用和能源消耗费用。合同第二十五条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十七条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理用房等进行了约定。
2011年8月6日，原告又与X业主委员会签订了一份《补充协议》。该协议约定，将双方于2009年5月21日签订的《物业服务合同》的第五条变更为：共用的专项设备运行的能源消耗（即公摊费），应独立另行收取，按照8元／月·户的标准向业主计收；将双方于2009年5月21日签订的《物业服务合同》的第六条变更为：业主应于当月20日起至当月最后一日之前交纳本月的物业服务费用和能源消耗费用（公摊费）。原告在物业服务中，公摊费实际按8元／月·户计收。
上述物业服务合同签订后，原告对X小区提供物业服务至2013年6月28日，本院在原告起诉X小区其他业主的案件中查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费及公摊费，原告曾向被告书面催收，无果。2014年1月26日，原告向本院起诉要求判令被告支付2011年3月至2013年6月期间物业服务费、公摊费及违约金。
上述事实，有资质证书、房屋产权查询信息、X物业服务合同、物业服务合同备案证明、补充协议、X街道X路社区居民委员会出具的证明、催款通知的照片、当事人陈述及庭审笔录等证据随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与X业主委员会签订的《X物业服务合同》在重庆市渝北区房产管理局办理了备案手续，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对X小区全体业主均具有约束力。原告与X业主委员会签订的《补充协议》具有物业服务合同的性质，对X小区全体业主亦具有约束力。原告作为物业服务企业为X小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照原告与X业主委员会的约定向原告支付物业服务费及公摊费。尽管《X物业服务合同》约定的期限为三年，但2012年5月31日后，原告继续为X小区提供物业服务至2013年6月28日，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的费用。
物业收费标准问题，原告与X业主委员会签订的《X物业服务合同》及《补充协议》约定高层住房的物业收费标准为1元／月·平方米、公摊费为每户8元／月，因2012年5月31日后无其他书面合同、文件等对X小区的物业收费标准及公摊费标准进行变更，故该物业服务合同及补充协议约定的收费标准应当继续沿用。因原告提供物业服务的截止时间为2013年6月28日，故对于2013年6月的物业服务费及公摊费应按实际服务天数28天计算，以6月的30天为基数，2013年6月1日至6月28日应计0.93个月。因此，在2011年3月至2013年6月28日期间，被告应交纳的物业服务费为1元／月·平方米×56.98平方米×27.93个月=1591.45元，应交纳的公摊费为8元／月×27.93个月=223.44元。本院对原告诉请中超出该计算标准部分的物业服务费及公摊费不予支持。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
被告袁鹏辩称其交纳了供水费且该费用应由原告承担，该辩称理由与本案不是同一法律关系，不能成为拒交物业服务费及公摊费的理由，被告可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告袁鹏在本判决生效之日起三日内支付原告重庆港湾物业管理有限公司2011年3月至2013年6月28日期间的物业服务费1591.45元；
二、被告袁鹏在本判决生效之日起三日内支付原告重庆港湾物业管理有限公司2011年3月至2013年6月28日期间的公摊费223.44元；
三、驳回原告重庆港湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告袁鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张晓华
人民陪审员 刘运祥
人民陪审员 刘成均
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 吴 丹