西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初7902号原告：马境泽，男，1992年9月15日出生,汉族，住西安市碑林区南二环西段18号，公民身份号码620422199209151915。委托诉讼代理人：ＸＸ，陕西森淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈方圆，陕西森淼律师事务所实习律师。被告:刘力宏，男，1973年2月28日出生,汉族，住甘肃省庆阳市西峰区南大街426号，公民身份号码62280119730228001X。原告马境泽与被告刘力宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马境泽的委托诉讼代理人ＸＸ、陈方圆，被告刘力宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马境泽向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《西安市存量房屋买卖合同》(合同编号:100001425791)，并限期被告为原告办理房屋过户手续;2、请求判令被告向原告支付违约金7330元(7330=733000×0.0005×20);3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月13日，其通过西安链家宝业房地产经纪有限公司提供房源及居间服务，与被告签订《西安市存量房屋头卖合同》(合同编号:100001425791)。合同约定，其以贷款方式购买被告位于西安市未央区草滩镇东风路3栋1单元11304室房屋，总价为73.3万元。双方在办理完毕公积金贷款部分放款和首付款资金监管后共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。其于2018年3月7日已在中国民生银行股份有限公司西安分行办理住房公积金，并签订了《西安个人住房公积金借款合同》。2018年4月4日，公积金贷款已经放款。按照合同约定，被告应与其办理房屋所有权转移登记手续。但时至今日，被告拒绝履行。经其多次催告，2017年4月13日起，被告以房屋市场价格已经增长，拒绝理会原告，并单方向原告发来解除房屋买卖合同通知。为维护合法权益，故其诉至本院。被告刘力宏辩称，原告起诉的主张、事实及理由违背事实，不符合法律规定和合同约定，答辩请求法院依法驳回原告全部诉讼请求，并确认其2018年4月23日以书面通知的方式解除房屋买卖合同的效力有效。原告应按照合同约定以相当于该房屋总价款的20%向其支付违约金14.66万元。原告应承担本案的所有诉讼费用。根据已签订的《西安市存量房屋头卖合同》(合同编号:100001425791)中关于履行期限、付款时间及方式、权属转移登记及违约责任等内容的明确约定，约定义务的履行情况如下：1、合同约定2018年1月31日前办理网签并应于网签后3个工作日内办理贷款手续，而实际办理网签的时间是2018年3月6日，原告办理公积金贷款手续的时间是2018年3月7日；2、合同约定不晚于2018年3月15日原告将首付款183000元以建委监管支付的方式支付给其，但截止2018年4月23日，原告未通过任何方式向其支付房屋首付款，在此期间也未向其做任何说明；3、2018年3月6日其按合同约定将收取的定金50000元全额打入了居间方指定的西安市置诚资产管理有限公司账户。对于原告屡屡迟延履行合同约定的义务，其在2018年3月30日，利用微信向居间服务方联系人梅炎及时进行了履约催告，要求原告于2018年4月5日前办结房屋权属转移登记手续，否则按合同约定的违约责任处理，得到了居间方肯定的答复。2018年4月23日，在西安链家团结南路店，其依法行使解除权，以书面通知的方式向原告及居间服务方发出了《关于解除房屋买卖合同的通知》解除该房屋买卖合同，并要求原告按合同约定应以相当于该房屋总价款的20%向被告支付违约金。对于原告的诉讼请求，其认为：(一)其在合同履行中积极配合，无任何违约行为。其根据法律规定和合同约定解除房屋买卖合同，解除通知送达原告时即发生法律效力，合同的权利义务终止。(二)其更无原告起诉书中所说2017年4月13日起，以房屋市场价格已经增长拒绝理会原告并单方向原告发来解除房屋买卖合同通知之说。该房屋买卖合同的签订时间是2018年1月13日，2017年4月13日双方素不相识，怎么会有被告拒绝理会原告一事？(三)2018年4月23日，双方在西安链家团结南路店就首付款支付等问题进行了第二次协商，又怎么会有原告所说的拒绝理会一事?纯属歪曲事实。该房屋买卖合同自签订到现在已有五个多月，原告的不作为、慢作为导致房屋买卖交易无法在约定的交易完成期限内完成，是造成该房屋买卖合同无法继续履行的根本原因，同时也给其造成了较大的经济损失。故要求法院驳回原告的诉讼请求，支持其的答辩请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实：2018年1月13日，原、被告双方通过西安链家宝业房地产经纪有限公司提供的居间服务签订了西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、居间服务合同，约定原告以贷款方式购买被告位于西安市未央区草滩镇东风路3栋1单元11304室房屋（产权证号：1125122015-10-3-11304～1）。该房屋建筑面积112.26平方米，房屋成交价格为73.3万元。该合同约定：定金5万元，由原告自行划转给被告，在支付房款时，已支付的定金视为房屋成交总价的一部分；原告于公积金贷款部分房款至建委资金监管账户后3个工作日内且不晚于2018年3月15日将首付款18.3万元（不含定金）以建委监管支付的方式支付被告；原告向公积金管理中心申办50万元贷款，原被告双方应于网签（2018年1月31日前网签）后3个工作日内（请约定具体时间或条件）共同前往贷款机构办理贷款申请贷款手续；原被告于交易房屋办理完毕权属转移登记手续且原告取得新的房屋不动产权证书后1个工作日内，原被告双方共同前往相关机构办理该部分资金的放款手续；被告收到全部购房款后3个工作日内将房屋交付给原告；原、被告协商一致，在公积金贷款部分放款且首付款资金监管完成后并且不晚于2018年3月20日（请约定时间或条件）共同前往相关机构办理税费缴纳手续，因一方不按合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付房屋总价款20%的违约金；在公积金贷款部分放款且首付款资金监管完成后并且不晚于2018年3月20日（请约定时间或条件）共同向房屋权属登记部门申请房屋所有权转移登记手续；原、被告任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；若一方出现合同约定的根本违约的情形，另一方有权解除合同，违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向守约方支付违约金。西安链家宝业房地产经纪有限公司将上述西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、居间服务合同及链家地产签约提示、交易方留存信息表装订在一起，命名为：房屋买卖业务签订文件合订本（合同编号:100001425791)。当日，原告支付被告定金5万元。2018年3月6日，原、被告及西安链家宝业房地产经纪有限公司对上述西安市存量房屋买卖合同进行了网签备案，并且原、被告与西安市置诚资产管理有限公司签订二手房交易结算资金监管协议，约定委托监管资金为房屋总价73.3万元，首付款缴纳23.3万元，并接收贷款银行发放的贷款。当日，原告向该资金监管账户存入18.3万元，被告存入5万元。2018年3月7日，原告与中国民生银行股份有限公司西安分行签订西安个人住房公积金借款合同，贷款50万元，用于购买上述房屋。2018年4月4日，西安市租房保障和房屋管理局给原告发送短信，通知原告办理的监管资金已全额到账，要求尽快办理后续手续。因原、被告均在外地，在通过西安链家宝业房地产经纪有限公司工作人员联系办理后续手续的过程中，原、被告双方发生矛盾。2018年4月23日，被告向原告提出解除上述房屋买卖合同的通知，并要求原告向其支付总房款20%的违约金。因双方未协商一致，故原告于2018年5月3日诉至本院，形成诉讼。庭审中，原告称其诉状中的”2017年4月13日”属于书写错误，应更正为”2018年4月13日”。诉讼中，因双方各持己见，致调解未果。以上事实有当事人陈述、西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、居间服务合同、西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）、西安个人住房公积金借款合同、二手房交易结算资金监管协议、资金监管入账凭证等附卷为证。本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告在平等自愿的基础上签订的西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版），应属合法有效，原、被告双方应依据约定全面履行自己的义务。根据合同的内容，原、被告应在2018年1月31日前办理网签，在实际的履行过程中，原、被告实际于2018年3月6日办理网签，应视为原、被告以自己的行为对约定事项的变更，对于后续事项的履行，双方未明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定的：”合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第六十二条中规定的：”当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”，从2018年1月31日前办理网签，到不晚于2018年3月20日办理房屋所有权转移登记手续，其间有48天，因此，从有利于合同目的实现角度出发，办理税费缴纳和房屋所有权转移登记手续的期限宜从2018年3月6日办理网签后，顺延48天，即不晚于2018年4月23日。然而，被告坚持以原告已超过约定的2018年3月20日为由，拒绝继续履行合同，且于2018年4月23日当天向原告发出解除房屋买卖合同的通知，已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告主张被告继续履行《西安市存量房屋买卖合同》(合同编号:100001425791)，于法有据，本案依法予以支持。根据合同约定，被告应协助原告办理房屋过户手续。考虑到原、被告双方在合同中关于违约金的约定过高，结合本案的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本案酌情调整为按照年利率6%计算10天（从2018年4月24日起计算至2018年5月3日起诉之日），以73.3万元为基数，即为1204.93元。因被告已构成违约，其主张解除合同的理由不当，故对被告关于驳回原告诉讼请求的辩解观点，本案不予采信。至于被告在答辩状中提出的其他答辩请求，系对原告本诉的反驳，且未提交反诉状，不符合反诉的形式，并非独立的诉讼请求，故本案不予论处。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘力宏继续履行与原告马境泽签订的《西安市存量房屋买卖合同》(合同编号:100001425791)，并于本判决生效后十日内协助原告马境泽办理位于西安市未央区草滩镇东风路3栋1单元11304室（产权证号：1125122015-10-3-11304～1）的房屋过户手续。二、被告刘力宏于本判决生效后十日内给付原告马境泽违约金1204.93元。三、驳回原告马境泽其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11203元（原告已预交），现由被告承担，于支付上款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  薛敏丹审 判 员  周银凤人民陪审员  贺群牛二〇一八年七月十六日书 记 员  王 静