广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1700号
原告（反诉被告）ＸＸ，男，汉族，1979年10月15日出生，住址四川省阆中市。
委托代理人万仰韬，广东中熙律师事务所律师。
委托代理人陈小月，广东中熙律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）凌斐然，男，汉族，1986年6月21日出生，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人熊伟，广东龙昌律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人罗娟娟，女，汉族，1989年10月17日出生，系该公司员工。
第三人罗龙汕，男，汉族，1985年12月31日出生，住址广东省兴宁市。
第三人罗灵苑，女，汉族，1983年7月14日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人罗龙汕。
原告ＸＸ与被告凌斐然、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，凌斐然在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法追加罗龙汕、罗灵苑为本案第三人，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人万仰韬，被告委托代理人熊伟，第三人委托代理人罗娟娟、第三人罗灵苑的委托代理人即第三人罗龙汕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月11日，原告经第三人世华地产居间介绍与被告签订了编号为8203952《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于深圳市宝安区黄金大厦1栋金盛阁，成交价为人民币1,750,000元，定金为人民币50,000元；卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订后，原告依照合同约定支付了定金人民币50,000元，但被告却以“急需资金”为借口要求增加定金，否则不配合办理相关手续。无奈之下，原告于2015年4月24日再次给被告转账支付了定金人民币150,000元，双方为此签订了《补定金协议》，被告也出具了书面《承诺书》。但被告再次提出增加购房款等合同外要求，并在原告支付了首期房款后拒不在贷款手续等相关文件上签字，导致双方交易无法进行。原告和第三人多次催促，被告均置之不理。被告的行为已经构成根本违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2015年4月11日签订的编号为82303952的《房地产买卖合同》；2、被告返还原告定金人民币200,000元；3、被告支付原告违约金人民币350,000元；4、被告承担全部诉讼费用。
被告答辩并反诉称，2015年4月11日，原、被告签订了《房地产买卖合同》，约定被告将位于宝安区黄金大厦1栋金盛阁房屋作价1,750,000元转让给原告。合同签订后，被告发现原告将涉案房屋转卖给了第三人罗灵苑、罗龙汕，且原告拒不按照约定支付首期款及履行其他义务，原告已构成根本违约。为维护被告的合法权益，被告提起反诉，请求判令：1、解除原、被告签订的《房地产买卖合同》及相关协议；2、第三人世华地产返还被告交房保证金人民币5,000元；3、原告支付被告违约金人民币350,000元；4、本案受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费由原告承担。
针对被告的反诉，原告答辩称，1、本案是因被告违约而非原告违约所引起的，被告在签订合同约定时明知原告没有购房资格，要借用其他人的名义购房，且第三人世华地产也将该情况告知了被告，双方在第三人世华地产的指导下签订了房屋买卖合同。房屋买卖合同的备注中注明了被告同意配合买方办理一切过户手续及更名，足见被告当时是同意原告借用其他人的名义来买房的，后来因交易过程中房价上升，被告故意拖延办理资金监管手续，以谋求合同外的利益，因此被告在反诉状陈述的内容与事实不符。原告已经提供了证据证明其以第三人罗龙汕的名义缴纳了首期款人民币480,000元，并非未按约定支付首期款及履行其他义务，因此，请求驳回被告的反诉请求。
针对本诉和反诉，第三人世华地产答辩称，1、本案是房屋买卖合同纠纷，第三人世华地产作为居间方，不是本案的适格主体；2、第三人世华地产现托管有交房保证金人民币5,000元，愿意按照法庭的判决作出相应的处理；3、第三人世华地产已经积极履行了居间义务，有权利向双方主张相应的佣金。
针对本诉和反诉，第三人罗龙汕和罗灵苑答辩称，对原告的起诉没有意见，原告仅是借第三人罗龙汕和罗灵苑名义购买涉案房产。在庭审后，两第三人主张原告以被告代理人的名义，以转让成交价人民币2,000,000元，将涉案房产转让给第三人罗灵苑，双方为房屋买卖关系，两第三人支付定金的行为均为真实的履行房屋买卖合同的行为。
经审理查明：2015年4月11日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为8203952的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区黄金大厦1栋金盛阁号房（房地产证号码50××29）转让给原告，转让成交价为人民币1,750,000元；2、买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币50,000元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起70内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币5,000元作为交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算；7、如一方逾期履行义务超过10日或有其他根本性违约行为的，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或向违约方主张适用定金罚则；8、双方在备注条款中注明：卖方须配合买方办理一切过户手续及更名；银行贷款期间需要卖方配合的，卖方无条件配合；卖方承诺买方此物业满两年再去银行办手续及过户手续。
2015年4月13日，被告办理了公证委托手续，将包括管理涉案房产、办理赎楼手续、办理资金监管或托管手续、办理注销抵押登记手续、办理过户手续等以及在办理上述手续过程中签订房地产买卖合同等转让涉案房产的相关权限委托给深圳市万通融资担保有限公司、才军、曾伟东、ＸＸ、连晓亮，其中受托人ＸＸ即本案原告ＸＸ，且委托书中明确注明了ＸＸ的身份证号码。被告主张其签订委托书中并不知悉受托人ＸＸ即本案原告ＸＸ，原告对被告该主张不予认可。
2015年4月24日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了《补定金协议》，就涉案房产的定金补充约定如下：现涉案房产处于抵押状态，卖方因急需资金要求买方再次补定金人民币150,000元提前付给买方，此定金未在原合同上体现，但也属于首期款和房款的一部分。原、被告及第三人在庭审中确认：2015年4月11日原告向被告支付定金人民币50,000元，2015年4月24日又支付定金人民币150,000元，上述定金中有人民币5,000元作为交房保证金托管在第三人世华地产处，第三人世华地产明确表明愿意根据法院判决予以发放。
2015年4月24日，被告出具《承诺书》，该承诺书载明：1、卖方承诺收到买方补交的定金人民币150,000元后提前交房给买方，交房时间为2015年5月15日；2、由于定金超过成交价的百分之十会影响买方贷款，卖方承诺买方将银行首期款监管多出的部分如数退还买方，如违约，买方有权追究卖方法律责任，且一切后果由卖方自行承担。
2015年5月4日，原告作为被告代理人以被告的名义作为卖方，第三人罗龙汕作为买方，双方签订了编号为8201324《房地产买卖合同》，约定卖方将涉案房产转让给买方，转让成交价为人民币2,000,000元；买方在签署合同时向卖方支付定金人民币30,000元，在签署合同之日起7日（含当日）内再向卖方支付定金人民币90,000元；付款方式为按揭贷款，买方应当于签署本合同之日起30日内（含当日）付清首期房款人民币500,000元，买方应当于约定的应付首期房款之日起3日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料。上述合同卖方落款处仅有原告以被告代理人的名义签名，并无被告签名。第三人世华地产作为编号为8201324《房地产买卖合同》的居间方分别于2015年5月4日、5月11日向第三人罗龙汕出具两份收据，表明分别收到第三人罗龙汕支付的涉案房产的交房保证金人民币30,000元、90,000元。原告作为被告代理人以被告的名义作为卖方，第三人罗灵苑作为买方，双方签订了编号为8201301《房地产买卖合同》，合同落款日期为2015年5月10日，合同约定的内容与编号为8201324《房地产买卖合同》完全一致，上述合同卖方落款处仅有原告以被告代理人的名义签名，并无被告签名。另，原告主张其分别与两第三人签订两份《房地产买卖合同》的原因是其想借用第三人罗龙汕的名义购买涉案房屋，但第三人罗龙汕临时没空，故与第三人罗灵苑签订了《房地产买卖合同》，但因第三人罗灵苑名下有房不能按首套房申请按揭贷款，故又还是与第三人罗龙汕签订了《房地产买卖合同》；两第三人主张原告以被告代理人的名义将涉案房产转让给第三人罗灵苑，并与第三人罗灵苑签订了《房地产买卖合同》，因以第三人罗灵苑名义办理按揭贷款首付款比较高，故经原告同意，决定以第三人罗龙汕的名义办理首期款资金监管和按揭贷款手续，故原告以被告代理人的名义又与第三人罗龙汕签订了《房地产买卖合同》，涉案合同的定金和首期款均为第三人罗灵苑实际支付。
2015年6月2日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了《补充协议》，约定如下：因卖方签订合同时急需资金要求买方交定金超过成交价的10%，现买方在银行贷款需要多监管首期款方能贷款，卖方承诺将多出的首期款人民币330,000元于收到首期款当天退给买方（备注：双方到银行后再放首期款，当面转账）。
2015年6月16日，第三人世华地产以特快专递的方式向被告发出《履约催告函》，向被告告知：被告应当于2015年6月20日前签署申请银行贷款所需的资料，否则视为被告单方违约，被告应承担违约责任。被告主张其从未收到该份《履约催告函》。
原告主张被告拒绝配合办理首期款资金监管手续，拒绝配合在二手房交易资金监管申请审批表及资金监管协议上签名行为违约，故原告现诉至法院，请求判令解除合同，并主张被告应当向其返还定金人民币200,000元，按房屋转让价款的20%支付违约金人民币350,000元。被告主张原告未按合同约定办理首期款资金监管手续，原告的行为构成违约，故被告提起反诉，请求解除合同，并判令第三人世华地产向被告返还交房保证金人民币5,000元，且原告按房屋转让价款的20%承担违约金人民币350,000元。另，原、被告均提出对方主张的违约金标准过高。
另查，1、原、被告在庭审中确定双方约定的转让价款为人民币1,750,000元，双方并未变更过转让价款。原告主张是为了以第三人罗龙汕和罗灵苑的名义购买涉案房屋，且为了办理高贷，所以与两第三人签订《房地产买卖合同》，合同约定的转让价款为人民币2,000,000元；被告和第三人罗龙汕和罗灵苑均主张原告是以人民币2,000,000元的价格，将涉案房产转让给第三方。
2、原告主张其在合同约定的期限内多次通知被告办理首期款资金监管手续，原告提交了短信、微信、《履约催告函》证明其该主张，第三人世华地产对原告上述主张以及原告提交的短信和《履约催告函》均予以认可；被告主张其配合原告办理首期款资金监管，但其2015年6月8日到银行时才发现买方主体变更为第三人罗龙汕，且转让价款也提高了，原告以高价另卖的方式损害了被告的合法权益。
以上事实，有房地产买卖合同、公证书、委托书、收据、补定金协议、承诺书、补充协议、履约催告函、快递回执、短信等证据和庭审笔录、笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原告和被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，合法，有效，双方均应当依法全面履行合同约定的义务。首先，原、被告签订的《房地产买卖合同》中的备注条件约定“卖方须配合买方办理一切过户手续及更名；银行贷款期间需要卖方配合的，卖方无条件配合”，结合涉案合同已经对办理按揭贷款和过户手续进行过明确约定的情况以及各方当事人的主张，本院认为上述备注条款的真实意思表示应当为被告同意涉案房产登记在第三方名义下，并愿意协助办理更名等相关手续。其次，2015年4月13日，被告办理了公证委托手续，将包括管理涉案房产、办理赎楼手续、办理资金监管或托管手续、办理注销抵押登记手续、办理过户手续等以及在办理上述手续过程中签订房地产买卖合同等转让涉案房产的相关权限委托给深圳市万通融资担保有限公司、才军、曾伟东、ＸＸ、连晓亮，其中受托人ＸＸ即本案原告ＸＸ，虽然被告主张其签订委托书中并不知悉受托人ＸＸ即本案原告ＸＸ，但委托书中已经明确载明ＸＸ的身份证号码，且被告未提交充分有效证据证明其是在受到欺骗、胁迫或恶意串通的情况下办理的公证委托手续，本院认为被告作为有完全民事行为能力的卖方在办理委托公证手续、确定委托代理人以及出具《委托书》时应当负有审查和注意义务，被告在受托人为原告ＸＸ时仍予以签字的行为，应当视为被告自愿承担相应的法律后果和风险。再次，根据本院查明的事实，原、被告之间为房屋买卖合同关系，即被告向原告出具《委托书》是基于履行双方签订《房屋买卖合同》的需要，原告作为被告的代理人在行使代理权时应当遵守诚实信用原则。本案中，被告以原告代理人的名义另行与两第三人签订《房屋买卖合同》的方式，以高出其与原告约定的转让价款人民币250,000元的价格将涉案房产另行转让给第三方。综上所述，涉案合同约定涉案房产可以登记过户至第三方名下，且被告以办理公证委托的方式将转让涉案房产的相关权限委托给包括原告在内的受托人，原告现以高出与被告约定的转让价格将涉案房产转让给第三方，并要求被告配合办理与第三人罗龙汕的首期款资金监管和按揭贷款手续，结合被告应当在签订合同以及出具授权委托书时尽到审慎的注意义务，原告在履行合同的过程中应当遵守诚实信用原则的情况，本院认为原、被告在履行合同的过程中均存在一定的过错，且双方过错责任相当，现双方均主张解除合同，本院予以支持，但双方互不得因本案合同解除而向对方主张违约金，本院对于双方各自的违约金的主张均不予支持。
关于定金。根据本院查明的事实，现有定金人民币195,000元在被告处，有定金人民币5,000元在第三人世华地产处进行托管，且第三人世华地产表明同意根据判决发放，根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，被告应当向原告返还定金人民币195,000元，第三人世华地产应当向原告返还定金人民币5,000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告ＸＸ和被告凌斐然2015年4月11日签订的编号为8203952的《房地产买卖合同》解除；
二、被告凌斐然应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告ＸＸ返还定金人民币195,000元；
三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告ＸＸ返还定金人民币5,000元；
四、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求；
五、驳回被告凌斐然的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币4,650元，保全费人民币3,270元，由原告负担人民币5,040元，由被告负担人民币2,880元；反诉受理费人民币3,313元，由被告负担。本诉受理费和保全费原告已经预交，反诉受理费被告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 莹
二〇一六年一月二十六日
书记员 李婷霞
书记员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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