广西壮族自治区桂林市灵川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灵民初字第136号
原告桂林中大物业服务有限责任公司。
法定代表人邬文康，董事长。
住所地桂林市穿山东路**号。
委托代理人李金兰，该公司办公室主任。
委托代理人李连花，该公司办公室主管。
被告郑岩。
原告桂林中大物业服务有限责任公司诉被告郑岩物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法由审判员胡丽芸担任审判长与代理审判员梁秀华、人民陪审员李艳梅组成合议庭，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。代书记员ＸＸ胜担任记录。原告桂林中大物业服务有限责任公司的委托代理人李金兰、李连花到庭参加诉讼，被告郑岩到庭后无正当理由退出法庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年5月18日，原告与桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司签订了一份《水榭花都前期物业管理服务委托合同》。2013年6月19日，原告与灵川县八里街水榭花都业主委员会签订《水榭花都小区物业服务委托合同》。合同约定了多层住宅物业费每月按0.4元∕㎡收取。原、被告于2008年3月2日签订了《业主临时公约房屋装饰装修管理服务协议》，被告在水榭花都有多层住宅面积为74.87㎡享受了服务。原告依约提供了服务，被告应当按时足额向原告支付物业费，但被告自2009年3月1日起一直拒交物业费，期间原告多次上门催缴，屡次未果。至2014年12月31日止被告拖欠原告物业费人民币2096.5元，其行为已经构成严重违约，按合同约定应承担每日3‰的违约金即6698.32元。原告为维护自己的合法权益，于2015年1月6日特向本院提起诉讼，要求判决：1、被告支付2009年3月1日至2014年12月31日拖欠的物业服务费本金2096.5元，并支付违约金6698.32元，两项合计8794.82元；2、本案全部诉讼相关费用由被告承担。
原告对其诉称在举证期限内提供的证据有：
1、营业执照、组织机构代码证、资质证书。证明原告的主体资格；
2、水榭花都前期物业管理服务委托合同和水榭花都小区物业服务委托合同。证明原告收费是合法有效的；
3、业主临时公约房屋装饰装修管理服务协议。证明原告依合同进行服务；
4、缴费通知。证明原告每年向被告催缴物业费；
5、工作联系函及报修记录。证明原告已经履行物业合同义务，并于2010年6月18日和2013年2月25日向昌浩房产公司报修渗水的服务义务。
6、关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定，证明由管理公司变为服务公司是行政行为，是政府规定的，不是我公司随意变更的。
被告郑岩在开庭审理中无正当理由中途退庭，视其放弃举证及质证的权利。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告郑岩在开庭审理中无正当理由中途退庭，视其放弃举证及质证的权利，原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，本院对原告提交的证据予以认定。
综合本案的证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2006年5月18日，水榭花都小区开发商桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司与原告签订了一份《水榭花都前期物业管理服务委托合同》，其将水榭花都小区委托原告实行统一的前期管理、综合服务，期限至该小区业主委员会成立并选聘物业公司之时。双方就物业服务内容和质量、收费办法、管理期限、违约责任及其他权利、义务等做出了明确约定。其中原告按被告面积每月每平方米0.4元收取物业服务费，被告应在接到开发商发出的交房通知最后一天按建筑面积一次性预交一年物业服务费，否则按应缴纳金额的3‰计付违约金。原、被告于2008年3月2日签订了《业主临时公约房屋装饰装修管理服务协议》，被告在水榭花都有多层住宅面积为74.87㎡享受了服务，并缴纳物业费至2009年2月28日。2013年6月19日，原告与灵川县八里街水榭花都业主委员会签订《水榭花都小区物业服务委托合同》，期限两年，自2013年6月18日至2015年6月17日。合同约定了多层住宅物业费每月按0.4元∕㎡收取，被告应于每年第一季度的第一个月10日前到物业管理处交纳本季度的物业管理服务费，否则按应缴纳金额的3‰计付违约金。协议签订后，原告按合同约定对“水榭花都”小区实施专业化物业服务管理并收取有关费用。被告郑岩系“水榭花都”小区玉兰苑3栋3单元702室房屋的业主，房屋建筑面积为74.87平方米。在原告提供物业服务期间，被告从2009年3月1日至2014年12月31日拖欠物业服务费，合计8794.82元。期间，原告经多次催收未果，为维护自己的合法权益，于2015年1月6日特向本院提起诉讼，要求判决：1、被告支付2009年3月1日至2014年12月31日拖欠的物业服务费本金2096.5元，并支付违约金6698.32元，两项合计8794.82元；2、本案全部诉讼相关费用由被告承担。
另查明，原告桂林中大物业服务有限责任公司系具有物业服务企业资质证书的企业，资质等级为贰级。
本院认为，水榭花都小区开发商桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司与原告签订的《水榭花都前期物业管理服务委托合同》、水榭花都业主委员会与原告签订的《水榭花都小区物业服务委托合同》都系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律的强制性规定，都是合法有效的，对合同双方及水榭花都全体业主均具有约束力。原、被告之间签订的《业主临时公约房屋装饰装修管理服务协议》系双方真实的意思表示，亦是合法有效的。建设单位与物业服务机构签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力，且原、被告间签订的合同中被告也认可了此服务合同。业委会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织，其依法履行职责作出与物业管理有关的决定，代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。被告作为水榭花都小区业主，这两份合同对其具有约束力。原告按照合同约定对“水榭花都”小区实行统一专业的物业管理及综合服务后，被告应按约交纳物业费。被告在领应诉材料时口头提出的因原告未处理好房屋的渗水问题，故而不缴纳物业费。本院认为，房屋渗水的问题在合同中没有约定由原告负责处理，因此，原告对房屋渗水的问题既没有合同责任，亦没有合同义务，被告因其拒交物业费的理由不成立。故对于原告要求被告给付所欠物业费的请求有事实及法律依据，本院予以支持。对于违约金，《水榭花都前期物业管理服务委托合同》中约定被告应在接到开发商发出的交房通知最后一天按建筑面积一次性预交一年物业服务费，否则按应缴纳金额的3‰计付违约金，而被告已缴纳了两年的物业服务费，对于一年后的缴费时间及违约责任约定不明，故本院对原告诉请的2009年3月1日至2013年6月18日的违约金不予支持；《水榭花都小区物业服务委托合同》中约定被告如有逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起按每天3‰的标准收取违约金，故原告诉请的2013年6月19日至2014年12月31日的违约金予以支持；但该违约金的约定大大超过了原告的实际损失，本院予以酌情适当降低，违约金的收取标准应以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算为宜。物业管理服务是物业服务机构针对小区及小区全体业主进行的服务，需要全体业主及物业公司的相互配合、共同努力，在服务过程中应当增进双方的沟通及理解，减少矛盾纠纷。物业公司应依约提供服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，只有双方积极履行各自的义务，才能营造良好的小区人居环境和氛围。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告郑岩应支付原告桂林中大物业服务有限责任公司自2009年3月1日至2014年12月31日物业服务费2096.5元，并支付逾期付款的违约金（违约金以525.14元为基数按中国人民银行同期流动资金贷款利率从2013年6月19日起计算至本院生效法律文书确定的履行期限最后之日止）；
二、驳回原告桂林中大物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告郑岩负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 胡丽芸
代理审判员 梁秀华
人民陪审员 李艳梅
二〇一五年六月二十五日
代书 记员 ＸＸ胜