安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二初字第02063号
原告：合肥滨湖世纪城物业管理有限公司，住所地合肥市。
法定代表人：刘继同，常务总经理。
委托代理人：何怀利，公司员工。
被告：崔鸿浩，女，1983年6月2日出生，汉族，住合肥市包河区。
原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司（以下简称滨湖物业公司）诉被告崔鸿浩物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员ＸＸ独任审判，公开开庭进行了审理。原告滨湖物业公司的委托代理人何怀利、被告崔鸿浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滨湖物业公司诉称：被告于2009年8月2日购买了安徽世纪金源置业发展有限公司（以下简称金源公司）开发的合肥市滨湖世纪城徽贵苑36幢3202室房屋一套，建筑面积86.13㎡。根据金源公司与原告签订的《滨湖世纪城临时管理规约》及《滨湖世纪城前期物业服务合同》约定，原告为合肥滨湖世纪城小区（含春融苑）的前期物业服务公司。依据规约、合同及合肥市包河区物价局批准，小区住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收费。根据被告与原告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依约对被告居住的小区提供了物业管理服务。但被告自2012年3月1日起，无故拖欠物业服务费。至原告起诉时，被告共拖欠物业服务费4971.84元及按欠费金额自被告欠费之日至实际付费之日，按每日千分之三的违约金。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其均拒不支付。现原告诉至法院，请求判令：一、被告立即支付原告滨湖世纪城徽贵苑36幢3202室自2012年3月1日起至2016年2月29日的物业服务费4971.84元及违约金4269.57元（从2012年3月1日起暂计至2015年4月20日，以后顺延计算至实际付款日）；2、被告承担本案全部诉讼费。
被告崔鸿浩辩称：拖欠物业费是事实。但被告不交物业费是因为因房屋质量存在问题，小区物业服务不到位，被告的车在2013年10月1日进地下车库时，被车库的升降器刮到。物业因我不交物业费停我的水电。
原告滨湖物业公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据一、《商品房买卖合同》及被告身份证复印件，证明被告身份信息，被告是徽贵苑36幢3202室业主；证据二、《滨湖世纪城临时管理规约》及《滨湖世纪城前期物业服务合同》及其附件、被告签署的《承诺书》、合肥市包河区物价局颁发的价格服务登记证、房屋移交检查记录表及入伙手续书，证明：1、原告是被告房屋所在小区的物业服务公司，具备向被告收取物业费资格；2、被告已经接收房屋；3、原被告之间的具体权利义务关系；4、物业费收费标准；证据三、书面催费照片及催费短信，证明原告以书面方式及其他方式多次向被告催要物业费。
被告崔鸿浩质证意见：证据一、二、三，三性均无异议。
被告崔鸿浩为证明自己的主张，向本院提交以下证据：照片一组，证明：1、房屋质量有问题；2、小区一楼门禁一直未启用过；3、消防设施无管道；4、小区路面破损无人维修。
原告滨湖物业公司质证意见：墙皮的质保只有一年，现已超过房屋质量保修范围；门禁现在是好的状态，只要业主随手关门就可以正常使用；消防设施是齐全的；小区公共路面破损是事实，但正在维修。
本院认证如下：一、原告提供的证据：证据一、《商品买卖合同》及被告身份证复印件，具有真实性，能够证明被告的身份信息以及被告已购买滨湖世纪城徽贵苑36栋3202室的房屋，是其合法业主；证据二、《滨湖世纪城临时管理规约》、《滨湖世纪城前期物业服务合同》、《承诺书》，系装订成册的《临时管理规约》，并有金源公司、滨湖物业公司盖章，具有真实性、合法性，且崔鸿浩在《临时管理规约》中的《承诺书》上签字确认已详细阅读并同意遵守该《临时管理规约》，可以认定原、被告已建立物业服务合同关系，被告应按约定的价格和时间向原告支付物业服务费；证据三、服务价格登记证，具有真实性，结合证据二，可以证明原告有权依据约定的价格向被告收取物业服务费；证据四、房屋移交检查记录表及入伙手续书，具有真实性，可以证明崔鸿浩已经接收房屋；证据五、书面催费照片及催费短信打印件，虽系复印件，但结合被告质证意见，可以认定原告已采用多种方式向被告催要物业服务费。二、被告提供的证据：照片一组，结合原告质证意见，可以认定被告房屋的墙面存在一定质量问题，但仅凭该组照片无法证明小区存在门禁未启用，消防设施无管道和路面破损，无人维修等问题。
根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：滨湖物业公司受金源公司委托，对其开发的包括徽贵苑在内的整个滨湖世纪城提供前期物业管理服务。双方签订《滨湖世纪城前期物业服务合同》，合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中，服务内容主要包括物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化、花木、建筑小品的养护和管理；车辆行驶与停放秩序的管理；协助公安部门维护公共秩序和安全防范；装饰装修管理；物业档案资料管理等事项。合同第三十九条对合同期限约定为：自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止；第二十四条对物业服务费约定为：住宅房的收费标准为1.2元／月／建筑平方米；第二十五条对缴费时间约定为：业主在交房时一次性预缴半年的物业服务费，之后，业主或者物业使用人应在每一年开始前三十日内履行缴费义务；第三十六条对违约责任约定为：未按时足额交纳物业服务费，应按照未付金额每日千分之三的标准向滨湖物业公司支付违约金。
另查明：崔鸿浩系合肥市滨湖世纪城徽贵院36栋3202室的业主，该房屋的建筑面积为86.13平方米。崔鸿浩在《临时管理规约》中签署承诺书，确认已详细阅读并同意遵守包括《滨湖世纪城临时管理规约》和《滨湖世纪城前期物业服务合同》在内的《临时管理规约》。崔鸿浩在房屋移交检查记录表和入伙手续书上签字已接受该房屋。被告自交房后，已交纳物业服务费至2012年2月29日，欠付自2012年3月1日至2013年2月28日，2013年3月1日至2014年2月28日，2014年3月1日至2015年2月28日，2015年3月1日至2016年2月29日，总共四年的物业服务费。该四年的物业服务费均应于每一年开始前三十日内，即上一年的12月2日至12月31日缴纳。因被告就拖不交，原告多次催要无果后，诉至法院，请求判如所请。
本院认为：金源公司与滨湖物业公司签订的《滨湖世纪城前期物业服务合同》对崔鸿浩具有约束力，且被告崔鸿浩也签署《承诺书》，同意遵守包括《滨湖世纪城临时管理规约》和《滨湖世纪城前期物业服务合同》在内的《临时管理规约》，故原、被告应按照《滨湖世纪城临时管理规约》和《滨湖世纪城前期物业服务合同》的规定，行使自己的权利，履行自己的义务。原告滨湖物业公司依约为包括崔鸿浩在内的小区业主提供了物业管理服务，因此滨湖物业公司有权依据合同约定和法律规定向被告收取物业服务费用，且物业服务费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、管理区域清洁、绿化养护、公共秩序维护、物业管理人员的工资等项目的开支，没有相应的物业费收入，客观上也会影响物业公司的服务水平和服务质量。崔鸿浩作为小区业主，在接受了滨湖物业公司提供的物业服务后，应当负有按照上述合同的约定及时履行交纳物业服务费的义务。崔鸿浩每年应支付滨湖物业公司的物业服务费为1240.272元（86.13平方米×1.2元×12个月），被告累计拖欠滨湖物业公司自2012年3月1日至2016年2月29日，总共四年的物业服务费合计4961.1元。因被告违反合同约定，拖延支付原告物业服务费，按照合同约定应向原告支付违约金。原告主张依合同约定的按未付金额每日千分之三支付自欠费之日起至实际付费之日的违约金，明显高于因被告违约给原告所造成的损失，本院依据公平原则予以核减，酌定违约金以各年度所欠物业服务费为基数，按照银行同期同类贷款年利率6%，计算至被告实际给付之日止。
对于被告辩称的房屋存在质量问题，该问题应由建设单位在国家规定的保修期限和保修范围内承担物业保修责任，故被告以此提出抗辩，于法无据，本院不予支持。对被告提出的其他抗辩理由，其提供的证据均不足以证明，对此本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第三十一条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告崔鸿浩于本判决生效之日起十日内支付原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司自2012年3月1日至2016年2月29日的物业服务费4961.1元并支付违约金（计算方式详见备注）；
二、驳回原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如果被告崔鸿浩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告崔鸿浩负担。
如不服本判决时，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 孙 健
二〇一五年八月二十二日
书 记 员 阮继贤
附：
一、备注
2012年3月1日至2013年2月28日的违约金：以1240.272元为基数，自2012年1月1日起，按年利率6%，计算至本判决确定的实际给付之日止；
2013年3月1日至2014年2月28日的违约金：以1240.272元为基数，自2013年1月1日起，按年利率6%，计算至本判决确定的实际给付之日止；
2014年3月1日至2015年2月28日的违约金：以1240.272元为基数，自2014年1月1日起，按年利率6%，计算至本判决确定的实际给付之日止；
2015年3月1日至2016年2月29日的违约金：以1240.272元为基数，自2015年1月1日起，按年利率6%，计算至本判决确定的实际给付之日止。
二、本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。