湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第01152号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉天绿农业科技有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区金口街长山村。
法定代表人：冉志平，该公司董事长。
委托代理人：俞冰原，湖北江浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉盟发牧业科技有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区纸坊街武昌大道富丽畅馨园9幢18号。
法定代表人：徐红，该公司总经理。
委托代理人：汪勇成，该公司员工。
委托代理人：付安河，湖北舟桥律师事务所律师。
原审第三人：曾玺，男，1968年10月22日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市武昌区首义路*******号，身份证号码4201061968********。
原审第三人：蔡国祥，男，1960年3月15日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市江夏区纸坊街秀山加油站旁，身份证号4201221960********。
原审第三人：曾祥武，男，1968年9月7日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市江夏区安山镇余咀村老屋边*号，身份证号4201221968********。
上述三原审第三人共同委托代理人：周吉，湖北君博律师事务所律师。
武汉盟发牧业科技有限公司（以下简称盟发公司）诉武汉天绿农业科技有限公司（以下简称天绿公司）、第三人曾玺、蔡国祥、曾祥武合同纠纷一案，一审法院作出（2013）鄂江夏山民初字第00001号民事判决，天绿公司不服，提出上诉，本院于2013年6月25日作出（2013）鄂武汉中民终字第00416号民事裁定书，撤销原判，发回重审。一审法院另行组成合议庭进行审理，并作出武汉市江夏区人民法院（2013）鄂江夏民二初字第00466号民事判决，天绿公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
盟发公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除盟发公司与天绿公司之间于2011年8月18日签订的《安山种鸭场转让协议》及同年10月25日签订的《安山种鸭场转让补充协议》；2、天绿公司返还盟发公司支付的转让费300000元并赔偿实际损失200000元；3、第三人曾玺、蔡国祥、曾祥武向盟发公司返还保证金200000元；4、本案诉讼费用由天绿公司承担。
天绿公司提出反诉，请求判令：1、驳回盟发公司的第1、2、4项诉讼请求；2、盟发公司支付剩余转让费191588.5元（应为191589.5元）；3、本案诉讼费用由盟发公司承担。
一审法院经审理查明，2006年2月8日，曾玺（乙方）与武汉市江夏区安山镇鱼咀村（甲方）签订土地流转协议书，将甲方所有的位于该村潘家咀围屋山林后的一片土地流转给乙方进行农业综合开发，约定：原甲方与潘家咀签订的土地流转协议书中的所有条款乙方必须履行，其中2005年度租金1万元由甲方支付，2006年度租金1万元及修路建塘款的1万元归乙方支付；甲方垫付原武汉开发老板余兴国的终止潘家咀土地承包合同赔偿款4万5千元由乙方一次性付给甲方；原开发老板余兴国的四间瓦房及一口水井归乙方拥有；乙方在承包期内有权转让合同或与别人合股经营，甲方无权干涉等条款。同日，曾玺（甲方）与蔡国祥（乙方）、曾祥武（丙方）三人签订协议书，约定：原甲方与余咀村签订的潘家咀围屋山林后的一片土地承包合同中的所有条款甲、乙、丙三方共同遵守执行；甲、乙、丙三方共同经营股份情况为乙方占股50%，甲方和丙方各占股25%，甲、乙、丙三方按股份投资，按股份分红等条款。
2007年9月30日，曾玺、蔡国祥、曾祥武（甲方）与天绿公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承包的土地使用权有偿租赁给乙方进行水禽养殖及开发，一、地点与面积：甲方出租的土地位于武汉市江夏区安山街余咀村5组（潘家咀），面积实测为82亩，其中荒坡50亩，水面32亩；二、租赁期限：租赁期21年，从即日起至2028年12月31日止；三、租赁费及付款方式：第一个5年每年每亩150元，第二个5年每年每亩180元，余下11年每年每亩200元，整个租赁期的租金分四阶段支付，即前三阶段每阶段5年，最后一阶段为6年，协议签订后的10个工作日内一次付清前5年的租金，每阶段的租金一次性付清，付款日为阶段开始年的10月10日……；六、甲方责任：……，5、乙方所租坡地近邻的张郑湖水面由曾玺个人承包，曾玺将其水面无偿提供给乙方使用，并允许乙方陆地运动池换水从大湖中取水，乙方鸭粪无偿提供给曾玺养鱼，大湖配套排水沟乙方可无偿使用，但不改变现状。双方还就其他事宜进行了约定，但未约定禁止转租条款。合同签订前一日，天绿公司支付第一个5年的租赁费用，计68250元，后天绿公司将上述地面建成安山种鸭场经营水禽养殖。
2011年8月18日，天绿公司（甲方）与盟发公司（乙方）签订《安山种鸭场转让协议》，约定：甲方将2007年9月动工新建的三万套种鸭场转让给乙方进行蛋鸡养殖及开发。1、地点与面积：甲方转让给乙方位于安山镇余咀村5组（潘家嘴）的鸭场占地面积实测为82亩，其中鸭场陆地50亩，水面及部分水田面积为32亩，鸭舍6栋，面积4100平方米；2、甲方与原出租方签订的租赁协议为21年即2007年9月30日至2028年12月31日止，甲方将剩余租地时间及鸭场地面附着物一并转让给乙方；3、甲方自转让三日起，不再承担剩余时间给原出租方的租地费用，该费用由乙方根据甲方与原出租方签订的付款方式，按时将租金付给原出租方；4、乙方必须严格遵守甲方与原出租方于2007年9月30日双方签订协议的内容，转让后，乙方与原出租方重新签订新的协议内容，甲方不承担责任与义务，甲方与原出租方签订协议作废；5、付款方式：转让协议签订后，乙方必须在3个工作日内将转让费汇入甲方指定的银行帐户，转让费为评估价491589.5元。……合同还约定了其他内容。2011年10月25日，盟发公司（乙方）与天绿公司（甲方）签订《安山种鸭场转让补充协议》并办理了种鸭场资产移交的权利转移手续，双方约定：同意转让费为评估价491589.50元，补充协议签订后，乙方支付转让费300000元到甲方指定账户，剩余191589.50元在转让物无瑕疵的情况下，乙方承诺在2011年12月25日前支付到甲方指定账户；甲方在鸭场移交前保证水、电、路三通；因甲方在原鸭场上造成的债权债务纠纷给乙方带来的经济损失一切责任由甲方承担。
2011年10月21日，盟发公司按约向天绿公司支付了转让费300000元，同月25日，双方办理了资产移交手续，后盟发公司对租赁场地进行了改造维修及地面硬化、平整等建设。2012年3月28日，曾玺等人向盟发公司下达《责令停止侵权行为的通知书》，责令盟发公司立即停止侵权行为并交纳前期土地及厂房使用费及给其带来的损失费用，限三日内交纳保证金200000元，并于十日内与其自愿签订土地及厂房租赁合同。后曾玺、蔡国祥、曾祥武认为上述转让协议无效，对种鸭场（现为种鸡场）实施了断水、断电、封路等措施。2012年4月1日，上述争议在武汉市江夏区安山街道办事处调处过程中，因曾玺、蔡国祥、曾祥武主张地上附属物所有权，并要求盟发公司恢复水禽养殖，即按照原《土地租赁协议》中第6条第5项约定履行关于鸭粪无偿提供给曾玺养鱼的义务，或者选择增加租赁费用的意见未能达成一致，双方协商无果。2012年4月16日，盟发公司安山种鸡场负责人汪勇成向曾玺交纳200000元保证金。曾玺出具《收条和说明》一份，载明：“今收到汪勇成用于支付曾玺的非法占有土地的租金和擅自把曾玺的养鸭场房改建成养鸡场的费用共计200000元，其他损失不在此保证金内，待人民法院认定或双方协商最终确定后多退少补。”因双方最终未能达成协议，盟发公司2012年4月底停止了经营。
一审法院经审理认为，盟发公司与天绿公司签订的《转让协议》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案诉争合同名为转让协议，但内容包含了经营场地转租和自建用房、其它附着物等的转让法律关系。因《转让协议》中涉及经营场地转租及其财产转让两方面内容，依据民事活动应遵循诚实信用原则及双方当事人订立合同的目的来看，天绿公司的资产转让应当是以经营场地租赁合同有效、能正常使用为前提。天绿公司认为盟发公司与第三人未签订租赁协议产生的纠纷是其在经营过程中发生，且双方在协议中明确约定了其不承担盟发公司与第三人签订租赁合同的责任和义务，其不应承担责任，一审法院认为，天绿公司转让的自建场舍等财产不是独立物，其转让与第三人场地转租紧密相连，天绿公司向次承租人，即盟发公司提供的场地负有权利瑕疵担保责任，而盟发公司明知天绿公司尚未实际取得土地转租权的情况下，即与天绿公司签订转让协议，并积极付诸履行，也是促成其转让协议不能履行的另一原因。通过曾玺等人向盟发公司下达的《责令停止侵权行为的通知书》及武汉市江夏区安山街道办事处的《调处情况报告》表明，曾玺等人事后并未同意天绿公司转租或转让，且曾玺要求盟发公司恢复水禽养殖有其与天绿公司之间的协议为依据，从而导致本案盟发公司与天绿公司的转让合同履行不能。据此，盟发公司签订《转让协议》受让天绿公司资产的合同目的已经落空，其与天绿公司的《转让协议》依法应予解除，天绿公司收受盟发公司的转让费应予返还。天绿公司要求盟发公司继续履行合同并支付剩余转让费191589.5元的反诉请求于法无据，不予支持。经释明，在合同解除情况下，天绿公司未明确要求盟发公司返还转让合同中约定的转让资产，对于转让的资产，不予处理，天绿公司要求盟发公司赔偿损失，但又未提供具体损失的依据，不予支持，其因本协议的有关权利可另行主张；因盟发公司请求的200000元损失在原审及发回重审过程中均未提供相关证据证明，无法确认，故不予支持；曾玺等人取得200000元保证金缺乏法律依据，应予返还，其涉及的有关权利可另行主张。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本案经合议庭评议并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、武汉盟发牧业科技有限公司与武汉天绿农业科技有限公司于2011年8月18日签订的《安山种鸭场转让协议》及2011年10月25日签订的《安山种鸭场转让补充协议》于本判决生效之日起予以解除；二、武汉天绿农业科技有限公司于本判决生效之日起10日内返还武汉盟发牧业科技有限公司转让费300000元。三、曾玺、蔡国祥、曾祥武于本判决生效之日起10日内返还武汉盟发牧业科技有限公司保证金200000元。四、驳回武汉盟发牧业科技有限公司的其他诉讼请求。五、驳回武汉天绿农业科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10800元，由武汉盟发牧业科技有限公司和武汉天绿农业科技有限公司各负担一半；反诉费2066元，由武汉天绿农业科技有限公司负担。
判后，天绿公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决在明知天绿公司与盟发公司之间签订的《安山种鸭场转让协议》、《安山种鸭场转让补充协议》合法有效且因盟发公司自身不履行合同义务的前提下，仍作出解除上述合同的判决，实属错误判决。二、天绿公司与盟发公司之间签订的《安山种鸭场转让协议》、《安山种鸭场转让补充协议》合法有效，盟发公司应继续履行支付剩余转让费191588.5元（应为191589.5元）的义务。上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回盟发公司的全部诉讼请求。二、盟发公司继续履行与天绿公司签订的《安山种鸭场转让协议》、《安山种鸭场转让补充协议》，支付剩余转让费191589.5元
被上诉人盟发公司答辩则要求维持一审判决。
原审第三人曾玺、蔡国祥、曾祥武陈述要求维持一审判决。
经审理查明，一审认定的事实属实。
二审另查明，武汉市畜牧兽医科学研究所（以下简称市畜科所）系天绿公司的上级主管部门，2012年3月16日，为安山3万套种鸭场地面附着物转让及土地转租有关问题，市畜科所向江夏区人民政府发出（2012）11号请示报告。2012年4月9日，武汉市江夏区人民政府安山街道办事处出具的《关于张郑湖生态农业公司、市畜科所、盟发牧业科技有限公司三方合同纠纷调处情况报告》中载明：乙方（市畜科所）认为，在未告知甲方（曾玺）情况下与丙方（盟发公司）签订合同确实存在不妥，但已明确告诉丙方土地权属属于甲方，需与甲方另签协议。
本院认为，盟发公司与天绿公司签订的《安山种鸭场转让协议》、《安山种鸭场转让补充协议》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同名为转让协议，但内容包含了经营场地转租和自建用房、其它附着物等的转让。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，天绿公司转租经营场地，应得到曾玺等人的同意。天绿公司自认在未告知曾玺等人的情况下与盟发公司签订上述协议，未经曾玺等人同意，事后也未得到曾玺等人的认可，致使盟发公司的合同目的无法实现，一审判决解除盟发公司与天绿公司签订的《安山种鸭场转让协议》、《安山种鸭场转让补充协议》是正确的，天绿公司要求盟发公司继续履行双方签订的《安山种鸭场转让协议》、《安山种鸭场转让补充协议》，支付剩余转让费191589.5元的上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，一审判决天绿公司向盟发公司返还转让费300000元并无不当，故天绿公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12866元，由武汉天绿农业科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 陈继红
二〇一五年一月十二日
书记员 肖 华