北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第07325号
上诉人（原审原告）梅大钧，男，1954年12月13日出生。
委托代理人虞荣俊，北京市新开律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李铁军，男，1968年6月7日出生。
上诉人梅大钧因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第07652号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年2月，梅大钧诉至原审法院称：我与李铁军于2013年5月19日签订《北京市房屋租赁合同》，约定李铁军将位于北京市西城区×××1604室（下称涉案房屋）出租给我，租金为每月5000元，租期至2014年5月19日。后双方又于2014年5月19日将租期延至2015年5月19日。租赁合同签订后，我依约将房租交付给了李铁军，李铁军也依约将房屋交付给我使用。2015年1月初，李铁军告知我涉案房屋已于2014年12月被其出售给了他人，而我对此情况毫不知情，质问李铁军为何之前未告知涉案房屋欲出售的情况，李铁军对我的质问不予理睬。李铁军在未征询我是否购买涉案房屋情况下，将涉案房屋出售给他人，侵犯了我作为房屋承租人的优先购买权，给我造成了损失。现诉至法院，请求：1、判令李铁军向我支付赔偿款10万元；2、诉讼费由李铁军承担。
李铁军辩称：我卖房时梅大钧都清楚，因为关系到看房，都是梅大钧带着中介看房，不止一次。从10月起开始看房。梅大钧请求我卖房时让他们多住一段时间，什么时候找到房再搬走，我同意了。第一份合同上标明欠费500元甲方有权单方解除合同。梅大钧租房开始到2014年10月份，一直欠费往后推。梅大钧说不想租了，我说我打算卖房，梅大钧求我让他多住一段时间，等他找到房。梅大钧称配合带人看房，让我把之前收的2014年10月份后的租金退给他，然后住一月交一月的钱。我在2014年10月份退给梅大钧7个月租金。后梅大钧带着中介看房。2015年1月卖房后，梅大钧说要再住几天，我说那要交房租。梅大钧称一直帮忙联系客户，要求免费多住些日子，我不同意，梅大钧就起诉了。
原审法院经审理认为：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，李铁军与梅大钧签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。梅大钧作为房屋承租人，在李铁军出售房屋时，确实享有以同等条件下优先购买的权利，故本案的争议焦点在于李铁军出售涉案房屋是否侵犯了梅大钧的优先购买权。对此，作如下分析：首先，根据证人武×、井×的陈述，链家公司工作人员曾经前往涉案房屋拍照并带人看房，开门人员均非李铁军本人，梅大钧虽主张李铁军有租赁房屋的钥匙，但并未提供证据予以证明，亦不符合常理，按常理分析，链家公司带人看房应当得到了租户的配合；其次，结合李铁军的通话记录，链家公司看房当日，李铁军均给梅大钧打过电话，房屋买卖合同签订当日，李铁军也给梅大钧打过电话，结合证人武×的证言，当日李铁军给梅大钧打电话应当是告知出售房屋一事，梅大钧主张电话内容只是一些琐事，并不符合常理；第三、证人的陈述虽然在细节方面存在一些矛盾和冲突之处，但由于时间相隔较久，亦属于情理之中，结合在案证据，证人的陈述应当是客观反映了涉案房屋的出售过程。综合上述分析，法院认为，梅大钧对李铁军出售租赁房屋应当是知情的，而且对链家公司看房也进行了配合，梅大钧并未提供证据证明其向李铁军提出过要求购买涉案房屋，在此情况下，李铁军将涉案房屋出售给他人的行为并未侵害梅大钧的优先购买权，故梅大钧要求李铁军赔偿损失的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年5月判决：驳回梅大钧的诉讼请求。
判决后，梅大钧不服，上诉至本院称：原审认定事实错误，没有任何证据能够证明其知道李铁军欲出售房屋的事；其提交的证据足以证明看房时其不在场，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求或发回重审。李铁军同意原判。
经审理查明：2013年5月19日，李铁军（出租人、甲方）与梅大钧（承租人、乙方）经京华世通（北京）房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定：李铁军将其所有的涉案房屋出租给梅大钧居住使用，房屋租赁期自2013年5月20日至2014年5月19日，租金标准为5000元／月。租赁期内，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费由梅大钧承担。梅大钧欠缴各项费用达500元的，李铁军有权单方解除合同，收回房屋。2014年5月19日，李铁军、梅大钧将《北京市房屋租赁合同》的期限延至2015年5月19日。
2014年12月6日，李铁军（出卖人）与案外人杨德才（石磊代，买受人）经北京链家房地产经纪有限公司（下称链家公司）居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：李铁军将涉案房屋出售给杨德才，房屋总价款为300万元，合同载明出卖人未将该房屋出租。同日，李铁军、杨德才、链家公司签订《补充协议》，三方在补充协议中约定：关于租房事宜，李铁军收到全部房款后退还杨德才1万元租金，杨德才保证租户住到2015年6月1日。
现梅大钧以李铁军出售涉案房屋侵犯了其承租人优先购买权为由诉至法院，要求李铁军赔偿损失10万元。李铁军主张其已将出售房屋的相关事宜告知梅大钧，并且都是梅大钧配合中介带人看房，梅大钧从未表示过要购买涉案房屋。梅大钧主张李铁军从未告知其要卖房，也从未配合看房，由于李铁军有涉案房屋钥匙，系李铁军乘其不在家的时候自行开门带人看房。李铁军对梅大钧的主张不予认可。李铁军为证明其已将出售涉案房屋事宜告知梅大钧，提供了以下证据予以证明：
一、链家公司工作人员武×、井×的证人证言。证人武×到庭陈述：其同事井×与房主约了2014年12月6日上午10点看涉案房屋，其带客户石磊按时看房，石磊看房后比较满意，便于当天同业主一起去链家门店商谈具体的细节和价格，由于涉及承租人优先购买权问题，其让房主给租户打电话，房主给租户打电话，其听到是说卖房的事，但具体内容未听清，之后房主说租户没有问题，就于当天签订了房屋买卖合同。证人井×到庭陈述：涉案房屋系由其登记，2014年12月2日房主电话告知其可以看房并拍照，房主未到场，开门的是一位女士，其拍完照后就离开了。2014年12月5日，其与房主约定第二天上午10点左右看房，其到涉案房屋时，房主未到，系一位大概50岁的女士开的门，该女士表示等房主来了再看房，并向其询问房子卖了是否可以继续居住。等房主来后，其给同事打电话，让带客户看房，之后签约的事其不清楚。梅大钧对证人证言不予认可，认为证人与李铁军存在利害关系，并且证人所述存在相互矛盾之处。
二、李铁军的通话记录。该通话记录显示：1、2014年12月1日，李铁军与137XXXX****有三次通话记录，原审法院当庭拨打该电话，接听人员表示其叫张志军，为链家工作人员，证人井×表示该电话系其与另一工作人员的共用电话。2、2014年12月2日上午10：41，137XXXX****给李铁军打了一次电话，李铁军分别于11：09、11：10给梅大钧（131XXXX****）打了两次电话。3、2014年12月6日上午10：32，井×（150XXXX****）给李铁军打了一次电话，李铁军分别于10：45、13：42给梅大钧（131XXXX****）打了两次电话。梅大钧主张根据证人陈述2014年12月2日系李铁军给井×打电话，而通话记录显示李铁军并未给井×打电话，由此证明证人证言不属实，至于李铁军给梅大钧打电话的内容均是说一些琐事，根本没有提到卖房一事。李铁军表示由于时间较久，证人有些细节记不清楚属于正常现象。
梅大钧主张其2014年12月6日当天并不在涉案房屋，而是参加了许承业小朋友的百天生日宴，为证明该主张，梅大钧向法院提交了许承业的护照、北京市龙脉壹号利荣连锁餐饮管理有限公司出具的情况说明及该公司的工商查询信息、照片予以证明。李铁军主张上述证据不能证明梅大钧2014年12月6日不在涉案房屋。
本院审理中，梅大钧提交署名为郑伟的证明一份，称是换锁师傅出具的，内容为涉案房屋换锁经过说明，主张李铁军出租房屋时未将原始锁芯的全部配套钥匙交出。李铁军对此不予认可，称梅大钧承租房屋后就已经换过锁芯。李铁军提交梅大钧书写的租房交接单一份，内容为：涉案房屋已于2015年5月13日交接清楚，所有手续已办完，涉案房屋与梅大钧无任何关系，梅大钧对交接单的真实性认可，但称仅能证明房屋交接完毕，现双方之间仍有纠纷。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、收条、产权证书、网页打印资料、照片、情况说明、工商查询信息、北京市存量房屋买卖合同及补充协议、银行账户明细、收条、通话记录、证明、租房交接单等证据材料在案佐证。
本院认为：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现双方的争议在于李铁军出售涉案房屋之前，是否对承租人梅大钧尽到了通知义务。根据链家公司工作人员的陈述，涉案房屋出售前，工作人员曾前往涉案房屋拍照并带客户看房，涉案房屋内均有人居住并知悉看房情况。梅大钧称李铁军留有涉案房屋的钥匙并趁其不在家时带人看房，但其提供的证据不足以证明该主张，且不符合常理。梅大钧称其与其妻2014年12月6日不在涉案房屋内，但其提供的照片不能表明具体时间且仅为瞬时状态，并不能证明当日看房的时间段内二人不在场。梅大钧与李铁军的通话记录、李铁军和链家公司工作人员的通话记录亦能与看房时间相对应。综合上述分析，本院认为，梅大钧对李铁军出售涉案房屋应当是知情的，而且对链家公司工作人员带客户看房也进行了配合，应认为李铁军已经尽到了通知义务，其将涉案房屋出售给他人的行为并未侵害梅大钧的优先购买权，故梅大钧要求李铁军赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1150元，由梅大钧负担（已交纳）；二审案件受理费2230元，由梅大钧负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 廖 慧
代理审判员 冷济光
二〇一五年七月二十日
书 记 员 陈 雪