北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终4488号
上诉人（原审被告）：叶某，女，1955年10月7日出生。
上诉人兼上诉人叶某的法定代理人（原审被告）：曹辰，女，1983年7月19日出生。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：王峰，北京市西城区白纸坊街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：王丹青，女，1979年8月16日出生。
委托诉讼代理人：王劲松，北京市鼎尚律师事务所律师。
上诉人叶某、曹辰因与被上诉人王丹青房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第16458号民民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
叶某、曹辰之上诉请求为：撤销原审判决第二、三项；变更原审判决第一、四项，其中第一项数额变更为27万，第四项数额变更为150至200万之间。二人的主要上诉理由为：一审判决第二项和三项发生的费用，不是向我给付的，不应由我返还；一审评估报告确定的时间段不合理；在双方合同履行过程中，王丹青存在迟延付款行为，故在无效后的赔偿责任应予体现。
王丹青答辩称：同意一审判决，不同意叶某、曹辰的上诉请求，我对合同无效的后果不存在责任；评估的时间点选择的是2014年7月18日即合同被确定无效的时间，是合适的；我在双方买卖合同履行过程中不存在违约行为。
王丹青向一审法院起诉的请求为：1、要求叶某、曹辰赔偿我购房首付款35万元、购房中介费1.5万元；2、要求叶某、曹辰赔偿我垫付的个人所得税2600元、营业税2.97万元、契税8100元、土地出让金1526元、购房贷款担保金5500元、贷款利息6298元；3、要求叶某、曹辰赔偿评估费1.1万元、房屋增值差价损失406万元；由叶某、曹辰承担本案诉讼费用。
一审法院经审理确认的事实为：叶某于1978年12月开始在北京大学第六医院治疗精神分裂症，2003年叶某离婚，监护人系其女儿曹辰。北京市宣武区（现为北京市西城区）×××12号楼2门5层502号房屋原系叶某名下的私产房屋。2006年8月叶某取得该房产权证，该房屋登记建筑面积为97.86平方米。2006年6月25日至2006年12月16日期间，曹辰未在国内，叶某本人通过北京今日家园房地产经纪有限公司出售上述房屋。此期间，王丹青委托该经纪公司购买房屋。2006年11月29日，通过北京今日家园房地产经纪有限公司介绍，叶某与王丹青签订《买卖房协议书》。对于房屋首付款之外的剩余房款45万元，王丹青与深圳发展银行北京朝阳门支行签订《房地产买卖抵押贷款合同》，办理了按揭贷款。后叶某将上述房屋交付王丹青。2006年12月4日，深圳发展银行北京朝阳门支行发放贷款人民币45万元，该款存入叶某个人帐户。同日，上述北京市宣武区（现为北京市西城区）×××12号楼2门502号房屋产权变更到王丹青名下，房屋产权面积登记为97.86平方米。在办理房屋抵押登记时，王丹青对房屋登记面积产生异议，拒绝在房屋抵押登记的相关文件上签字，同时停止偿还贷款。2007年3月2日，由于王丹青未按照合同的约定偿还贷款，深圳发展银行北京朝阳门支行从叶某的银行帐户中扣除了456298.74元，并向叶某发出《贷款收回通知书》，写明：“我行客户王丹青女士因故无法履行和我行签订的《房地产买卖抵押贷款合同》，根据该合同第七条及第十二条的约定，我行决定该笔贷款提前到期，王丹青女士应归还所欠我行全部本息。根据您与我行2006年11月22日签订的担保声明，若在抵押登记手续未办妥的担保期间，王丹青女士未能按照合同约定履行还款义务，我行可直接从您的帐号扣收与该笔贷款有关的本息及一切费用。我行已从您的帐号为×××的一本通储蓄帐户中扣收了上述费用共计人民币肆拾伍万元整（450000元），用于归还王丹青女士贷款本金。”此后北京市宣武区房地产测绘所出具证明：×××12号楼，单元号（2门5层502）2居室，建筑面积应为78.52平方米。2008年9月2日经到现场复测，该户型面积无误。
2008年12月18日，原北京市宣武区人民法院就叶某起诉王丹青所有权纠纷一案作出（2008）宣民初字第4060号民事判决书，判决“确认叶某与王丹青于二〇〇六年十一月二十九日签订的《买卖房协议书》无效”。王丹青不服该判决提出上诉，2009年3月20日，北京市第一中级人民法院作出（2009）一中民终字第03271号民事判决书，判决驳回了王丹青的上诉，维持原判。该裁判发生法律效力后，王丹青向检察机关申诉，北京市人民检察院于2010年11月9日以（2010）京检民行抗字第0039号民事抗诉书向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院于2010年12月13日作出（2010）高民抗字第2640号民事裁定书，指令北京市第一中级人民法院再审该案。2011年4月22日，北京市第一中级人民法院以（2011）一中民再终字第06556号民事裁定撤销了（2009）一中民终字第03271号民事判决及原北京市宣武区人民法院(2008)宣民初字第4046号民事判决，因原北京市宣武区人民法院被撤销，将案件发回新成立的北京市西城区人民法院重审。重审期间，北京市西城区人民法院于2012年5月22日作出（2012）西民特字第6267号民事判决书，判决：“宣告叶某于二〇〇六年十一月二十九日签订《买卖房协议书》时为无民事行为能力人。”该判决引述鉴定结论：“被鉴定人叶某诊断为精神分裂症，案发时处于疾病期，目前病情无明显缓解……”。2014年3月31日，北京市西城区人民法院就所有权纠纷重审案件作出（2011）西民再初字第00018号民事判决书，判决：确认叶某与王丹青于2006年11月29日签订的《买卖房协议书》无效。王丹青不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。2014年7月18日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民再终字第06938号民事判决书，判决驳回了王丹青的上诉，维持原判。后叶某又于北京市西城区人民法院起诉王丹青房屋管理行政登记一案，要求撤销55987号房屋所有权证。北京市西城区人民法院作出（2009）宣行初字第195号行政判决书，判决：撤销北京市住房和城乡建设委员会颁发的京房权证宣私字第XX**号房屋所有权证。王丹青向北京市第二中级人民法院提出上诉。2015年1月23日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中行终字第139号行政判决书，判决驳回了王丹青的上诉，维持一审判决。
本案审理期间，王丹青申请就诉争房屋2014年7月18日时点的市场价值进行评估，根据北京市高级人民法院随机确定的鉴定机构，一审法院委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司对此进行评估，结论为：房地产单价：47257元/平方米；房地产总价：462.46万元（建筑面积97.86平方米）。王丹青为此支付了评估费1.1万元。
本案的一审庭审中，王丹青为证明其主张的各项损失，向法院提交了以下票据：
1、购房首付款收据，此件记载日期为2006年11月22日，内容为代收首付款35万元，收款单位处盖有北京今日家园房地产经纪有限公司财务专用章。2、中介费、个人所得税收据，此件记载日期为2006年11月22日，内容为“中介费（其中含2600元个税由王丹青负担）1.76万元”，交款人为苏某，收款单位处盖有北京今日家园房地产经纪有限公司财务专用章。3、税务机关代开统一发票，注明付款方名称王丹青，税额2.97万元，备注房屋即本案诉争房屋。4、北京市国有土地有偿使用收费专用收据，此件系土地出让金专用收据，注明付款单位王丹青，土地出让金1526.62元，土地位置即本案诉争房屋所在地。5、综合服务费收据2张，金额分别为2600元和2900元，均盖有银运通投资担保（北京）有限公司财务专用章，王丹青称此系其支付的贷款担保金。6、深圳发展银行收回贷款专用凭证，填写时间为2007年3月2日，贷款人结算户为王丹青，还款情况记载为：归还2006年12月4日按揭贷款本金450000元、利息6298.74元。同时标注：以担保人叶某账户还款。7、契税缴款书复印件（盖法院档案查询章），该件记载缴款单位王丹青，实缴税款8100元，房地产位置为本案诉争房屋所在地。
叶某、曹辰对上述证据1不予认可，称仅收到首付款27万元；对证据2不予认可，称此项费用应有发票，且交款人并非王丹青；对证据3、4真实性虽认可，但表示因叶某处于精神混乱的状态，不能确认系王丹青支付；对证据5真实性和证明目的均不予认可；对证据6的数额予以认可；对证据7真实性不予确认。
另经法院询问，王丹青称双方约定购房款为80万元，其通过中介机构支付了首付款35万元。叶某、曹辰认可购房款总额及王丹青向中介机构支付了35万元的事实，但称己方仅收到了其中27万元，并在一审庭审中出示了手机拍摄的收条照片。王丹青以收条无原件为由，对照片不予认可。
一审法院对上述争议证据认定如下：证据1、2与双方通过中介机构支付相关费用的事实吻合，其上盖有中介机构印章，证据2虽非发票，但亦为实践中惯常使用的支付凭证，因此对该两份证据真实性法院予以确认。据此认定王丹青支付了首付款35万元及中介费1.5万元。证据3、4的真实性叶某、曹辰无异议，法院亦予以确认。鉴于证据3、4原件由王丹青持有，交款人注明为王丹青，据此可以确认王丹青支付了个人所得税2600元、营业税2.97万元。证据5盖有银运通投资担保（北京）有限公司财务专用章，对其真实性法院予以确认，但其上记载收费项目为综合服务费，收款单位并非双方确认的中介机构，现无其他证据对此予以佐证，证实该费用系与本次买卖相关费用，故王丹青据此证明其支付贷款担保金的事实法院不予确认。证据6与生效判决查明事实吻合，法院对该证据真实性予以确认，但根据该份凭证记载，还款系自叶某账户内扣划，并非王丹青实际支付，故王丹青据此证明其支付了该笔贷款利息，法院无法确认。证据7并非原件，对其真实性法院不予确认，王丹青据此主张支付了契税8100元的事实无法认定。就叶某、曹辰提供的收条照片，鉴于其无法提供收条原件，缺乏充分证据予以佐证，故法院对叶某、曹辰此项证据的证明力不予采信，对其主张仅收取27万元首付款之事实不予确认。
一审法院经审理认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王丹青与叶某签订的买卖房协议，因叶某在签订该协议时为无民事行为能力人而导致被人民法院依法确认为无效协议。综合生效法律文书的认定可知，叶某持有买卖房交易所需各项凭证，独立完成交易行为，王丹青对其行为能力并无其他判断依据，因此王丹青对该协议的无效并无过错。叶某签订协议时处于精神疾病发病期，作为其监护人的曹辰当时不在国内，放任叶某独自行动，未尽到相应的监护义务，以致叶某作为无行为能力人签署买卖房协议书，其一方对买卖房协议书因此被确认无效的结果存在完全过错，因此对王丹青因此所受损失，应承担全部责任，鉴于叶某本人有财产，应首先从其本人财产中支付赔偿费用，不足部分，由监护人赔偿。
王丹青提出的各项诉讼请求中，鉴于购房首付款、中介费、个人所得税、营业税、土地出让金系王丹青为完成本次房屋买卖而支付的费用，买卖房协议书被确认无效后，已支付的首付款应予以返还，其他费用系王丹青因此遭受的损失，应予以赔偿。同时因房屋购买时点的变化也导致王丹青产生房屋增值差价损失，但应按照评估金额减去双方签订协议时约定的购房金额予以确定，对其该项请求中的合理部分应予支持。就王丹青主张的贷款担保金、贷款利息损失，因无证据证实系其因本次房屋买卖而产生的损失，法院对此两项赔偿请求不予支持。其主张的契税损失，因无证据原件，无法确认实际支付情况，对此法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年10月判决：一、自判决生效之日起七日内，曹辰返还王丹青购房首付款三十五万元，上述费用由叶某本人财产中先行支付，不足部分由曹辰支付；二、自判决生效之日起七日内，曹辰赔偿王丹青购房中介费一万五千元，上述费用由叶某本人财产中先行支付，不足部分由曹辰支付；三、自判决生效之日起七日内，曹辰赔偿王丹青垫付的个人所得税二千六百元、营业税二万九千七百元、土地出让金一千五百二十六元，上述费用由叶某本人财产中先行支付，不足部分由曹辰支付；四、自判决生效之日起七日内，曹辰赔偿王丹青房屋增值差价损失三百八十二万四千六百元，上述费用由叶某本人财产中先行支付，不足部分由曹辰支付；五、驳回王丹青其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼中，当事人没有提交新证据。双方对一审法院查明的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王丹青与叶某签订的买卖房协议已被人民法院生效判决确认无效，无效理由为叶某在签订该协议时为无民事行为能力人。针对上述无效理由，叶某持有买卖房交易所需各项凭证，独立完成交易行为，王丹青对其行为能力并无其他判断依据，因此王丹青对该协议的无效并无过错。此外，叶某签订协议时处于精神疾病发病期，作为其监护人的曹辰未尽到相应的监护义务，以致叶某作为无行为能力人签署买卖房协议。叶某一方对买卖房协议因此被确认无效的结果存在完全过错，因此对王丹青所受损失，应承担全部责任。鉴于叶某本人有财产，应首先从其本人财产中支付赔偿费用，不足部分，由监护人赔偿。
在上述合同无效责任承担的前提下，王丹青在诉争房屋买卖中实际发生的交易成本，包括中介费、个人所得税、营业税、土地出让金，均应获得赔偿。
合同无效后基于缔约过失责任之责任基础；结合合同主体对导致无效后果的责任承担；涉案房屋市场价值的变化，一审判决参照关于房屋价值评估的鉴定意见扣除双方签订协议时的购房款，确定叶某承担赔偿责任之具体数额，并无不当。
至于叶某、曹辰上诉主张的王丹青亦存在违约行为一节与本案无效之后的赔偿责任确定问题，缺乏必然联系，本院不再累述。
综上所述，叶某、曹辰之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21941元，由叶某、曹辰负担（已交纳）
本判决为终审判决。
审判长 李 珊
审判员 周梦峰
审判员 陈雨菡
二〇一七年六月二十九日
书记员 林晓天