湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终511号
上诉人（原审被告）：宁远县兴龙房地产开发有限公司。
法定代表人：陈先茂。
委托诉讼代理人：黄国田。
被上诉人（原审原告）：李美爱。
委托诉讼代理人：龚智。
上诉人宁远县兴龙房地产开发有限公司因与被上诉人李美爱商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2016）湘1126民初1682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
宁远县兴龙房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的商铺买卖合同第八条第三款明确约定买受人应缴纳物业管理费，在买受人缴清物业管理费之前，出卖人有权拒绝办理产权证书。2、根据合同约定，只有因出卖人的责任导致延期办理房屋产权证书，买受人才有权要求解除合同，未能办证是由于当地政府和职能部门的决定，并非上诉人的房地产项目存在违规行为。3、被上诉人购买的房屋实际面积为81平方米，而其只按75.93平方米交纳了购房款，存在违约行为。
李美爱辩称，1、上诉人既没有直接通知，也没有采取统一通知的形式告知被诉人缴纳物业管理费，被上诉人已缴清所有上诉人通知其应缴纳的费用，上诉人以被上诉人未缴纳物业管理费作为不予办证的抗辩理由是不能成立的。2、上诉人未按合同约定的时间为被上诉人办理房屋产权证，过错完全在于上诉人。3、根据合同约定，商铺面积最终以宁远县房产局实测面积为准，但宁远县房产局至今未对商铺进行测量，具体面积尚无法确定，上诉人以被上诉人少交购房款作为抗辩理由不能成立。
李美爱向一审法院起诉请求：1、依法解除原告跟被告于2014年1月1日签订的《商铺买卖合同》和《兴龙第一街商铺买卖合同补充协议》；2、依法判令被告立即退还原告的购房款650,000元，并赔偿原告的损失（自2014年1月1日起至被告退还完购房款给原告时止，按650,000元的3%计算）；3、依法判令被告退还原告已交纳的办证费及水电入户费15,019元；4、依法判令被告退还原告已交纳的契税26,000元；5、诉讼费用概由被告承担。
一审法院认定事实：被告宁远县兴龙房地产开发有限公司成立于2010年7月8日，法定代表人为陈先茂，系有限责任公司（自然人独资），经营范围为房地产开发与经营、物业管理。原宁远县老检察院（宁远县九嶷中路75号）的土地由被告宁远县兴龙房地产开发有限公司负责开发经营。2014年1月1日，原告李美爱与被告宁远县兴龙房地产开发有限公司签订了《商铺买卖合同》，购买被告开发的位于原宁远县老检察院兴龙第一街A栋2层XXX号铺面，为商业用途，建筑面积75.93平方米（以上所列该商铺面积为合同约定面积，最终以宁远县房产管理局实测面积为准），成交总价格为794,656元，但实际交付款项为650,000元，另144,656元作为被告租原告商铺的租金从总购房款中一次性抵扣。该合同第三条、第四条、第六条分别对计价方式与价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限进行了约定，合同第七条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，合同第八条对房屋交付使用进行了约定，第九条对产权登记进行了约定，第十条对保修责任及物业管理进行了约定。其中第七条对出卖人逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。第八条对房屋交付使用约定如下：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以公告或文字信息和电话通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单。交房前买受人必须交清契税、房屋维修基金、物业管理费、办理产权证等相关费用。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在出卖人发出交房通知后，买受人未按通知约定的交房时间到出卖人处办理房屋交付手续的，视为出卖人已按通知约定的交房时间将房屋交付给买受人使用，并由买受人承担该房屋交付之日起的物业管理费及相关费用，在买受人清偿应缴物业管理费之前，出卖人有权拒绝办理实际交付手续和产权登记手续。第九条对关于产权登记的约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后90日内向产权登记机关申请办理房屋初始登记，从登记之日起365日内办理房地产转移登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款不计利息退还给买受人，并按买受人已付款的3%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。如买受人自接到出卖人电话通知之日起7日内未能及时提交办理房屋所有权转移所需或未能及时交纳相关税费而导致房屋产权转移办理延期的，由买受人自行承担责任。当天，原告跟被告又签订了一份《兴龙第一街商铺买卖合同》补充协议，将购买商铺委托被告出租，期限为3年，即自2014年1月1日至2016年12月30日。合同签订的当天，原告李美爱的丈夫柏国政通过银行转帐的方式支付被告购房款650,000元，但被告直到2014年9月10日才出具收款650,000元的收条给原告李美爱。2014年9月11日，被告收取了原告办理房屋产权证费用及房屋维修基金15,351元，水电入户费1488元。2014年9月12日，原告李美爱到税务部门缴纳了契税26,000元。此后，原告李美爱多次要求被告按期办理房屋产权证，被告以各种理由拒绝办理，原告于2015年12月16日向法院提起诉讼。在诉讼过程中，原告李美爱增加诉讼请求，要求被告给付原告因购买房屋缴纳的契税26,000元。
另查明，2014年12月18日，宁远县土地清理领导小组办公室向宁远县房产局送达“关于对汇金国际广场等18个房地产项目暂停办理房产相关手续的函”，该领导小组办公室对汇金国际广场、兴龙步行街等18个房地产项目超容积率问题进行了调查核实，以目前尚未处理到位，要求宁远县房产局暂停办理该18个房地产项目的相关房屋产权证书。
一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告于2014年1月1日（合同文本上为2014年9月10日）签订的《商品（现）房买卖合同》是双方真实意思的表示，也不存在违反法律规定的内容，合同依法成立并且有效，合同内容对双方均具有法律约束力，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。由于原、被告双方在购房合同中将房屋交付日期写为2013年5月1日即该合同签订之前交房，明显不合常理，该合同有瑕疵。由于被告要求原告于2014年9月11日缴纳办理房屋产权证费用12,012元、房屋维修基金1519元和缴纳商铺水、电入户费1488元，并且原告也于2014年9月12日缴纳了26,000元契税，种种迹象表明被告已经于2014年9月11日前将原告购买的房屋交付给原告使用。按照合同约定，被告应当在2014年12月11日前向产权登记机关申请办理房屋初始登记，从初始登记之日起365日内即2015年12月11日前办理房地产转移登记，但被告直到2015年12月16日原告向法院提起诉讼时仍未为原告办理出房屋产权证书，已构成违约，故对原告要求解除原告跟被告于2014年1月1日签订的《商铺买卖合同》和《兴龙第一街商铺买卖合同补充协议》的诉讼请求，法院予以支持。被告答辩称未能为原告及时办理房屋产权证书的原因是宁远县土地清理小组办公室下文暂停办理房屋产权证书，但这并非原告的过错，被告在收到该函后应积极配合有关部门处理此事，以确保合同的及时履行，但在近一年的时间内，被告并未采取有效措施处理。同时被告以房屋实际面积超过合同面积为由，认为原告未足额缴纳购房款，但该合同明确约定商铺面积最终以宁远县房产局实测面积为准，在宁远县房产局办理房屋产权证书之前，该商铺实际面积无法确定，故对被告的这一抗辩理由法院不予采纳。另被告以原告未缴纳2014年1月1日之后至今的物业管理费用，被告有权拒绝办理实际交付手续和产权登记手续，但被告并未举出充分证据证明其已经下发通知要求原告缴纳物业管理费用，故对其这一抗辩理由法院也不予采纳。由于被告不能按期为原告办理房屋产权证书有其它因素的原因，并非完全是被告的过错，故对原告要求被告赔偿原告的损失650,000元的3%即19,500元的诉讼请求法院不予支持。本案中，原告李美爱已经按照合同约定交付给被告购房款650,000元、办理房屋产权证的费用12,012元、房屋维修基金1519元及商铺水、电的入户费1488元，以及缴纳购买商铺的契税26,000元，被告宁远县兴龙房地产开发有限公司应当全额予以退还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百三十条规定，判决：一、解除原告李美爱与被告宁远县兴龙房地产开发有限公司于2014年1月1日（合同文本上为2014年9月10日）签订的《商铺买卖合同》和《兴龙第一街商铺买卖合同补充协议》；二、由被告宁远县兴龙房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还原告李美爱购房款人民币650,000元；三、由被告宁远县兴龙房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还原告李美爱已交纳的办理房屋产权证书的费用、房屋维修基金和商铺水电的入户费合计15,019元；四、由被告宁远县兴龙房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还原告李美爱因购房缴纳的契税26,000元；五、驳回原告李美爱的其他诉讼请求。案件受理费10,600元，由被告宁远县兴龙房地产开发有限公司负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的宁远县兴龙第一街物业管理处的证明，拟证实被上诉人一直未交纳物业管理费，因被上诉人认可未交物业管理费，本院对此予以确认，但物业管理处是否通知（统一）催交物业管理费，尚缺乏其他证据佐证，本院不予认定。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，针对上诉人宁远县兴龙房地产开发有限公司的上诉理由，本院认定如下：1、上诉人认为根据合同规定，在买受人缴清物业管理费之前，出卖人有权拒绝办理产权证书，经审查，按照合同约定，涉案商铺是由上诉人指定的物业管理公司进行管理，但没有证据证明被上诉人与商铺的物业管理部门签订了物业管理合同，无法证实双方的权利、义务，故不能证实物业管理部门通知了被上诉人缴纳物业管理费，被上诉人存在不缴纳物业管理费的过错，上诉人以此为由拒绝办理产权证书，没有法律依据和事实依据，本院不予支持。2、上诉人主张延期办理房屋产权证书并非出卖人的责任，虽然在合同约定的办证期限内出现了政府职能部门暂停办理房产证书的情况，但停办的原因是调查核实兴龙步行街等房地产项目超容积率问题，上诉人仅提供宁远县土地清理领导小组办公室于2014年12月18日向宁远县房产局出具的“关于对汇金国际广场等18个房地产项目暂停办理房产相关手续的函”，不足以证实延期办证并非出卖人的过错，也不能证明房产部门暂停办证的持续时间，自双方当事人2014年1月1日签订购房合同至被上诉人2015年12月16日起诉，长达近两年的时间内，上诉人都未能为被上诉人办理房产证，应认定逾期办证归责于上诉人。3、上诉人主张商铺实际面积大于合同约定面积，被上诉人未补齐房款，因合同明确约定商铺面积最终以宁远县房产局实测面积为准，上诉人未提供证据证明实测面积，本院对该主张不予支持。
综上所述，上诉人宁远县兴龙房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,600元，由上诉人宁远县兴龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 素
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 李 丹
附相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。