四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第2162号
上诉人（原审原告）蒲安斌。
委托代理人何正勇。
委托代理人杜礼红。
被上诉人（原审被告）南部县荣川房地产开发有限责任公司。
法定代表人雍毅。
委托代理人柴春明。
上诉人蒲安斌因与被上诉人南部县荣川房地产开发有限责任公司（简称荣川公司）相邻采光、日照纠纷一案，不服南部县人民法院（2015）南民初字第469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年7月19日，蒲安斌购买了位于南部县县城白鹤湾的百合家园C幢A单元B楼2号（建筑面积103.41平方米，总价款132，364.8元，没有办理房屋产权证）的住房一套，后进行装修并入住。2010年7月8日，南部县国土资源局给荣川公司办理了南部国用（2010）第3308号《土地使用权证》。2011年1月31日，甲方荣川公司与乙方蒲安斌签订《房屋交换协议书》“……1、因甲方负责开发修建的白鹤新居一期工程建成后将严重影响乙方现住房屋（百合家园C幢A单元B楼2号）的采光条件，甲方自愿以其即将兴建的白鹤新居一期2幢C单元18楼1号（设计建筑面积123.26平方米）与乙方现住房屋（百合家园C幢A单元B楼2号，合同面积为103.41平方米）交换。……6、违约责任：甲、乙双方严格按照协议约定，违约方须向守约方支付违约金壹拾伍万元人民币。7、若因甲方违约导致交换失败，甲方支付乙方采光、间距等补偿费柒万元整；若因乙方违约导致交换失败，甲方不予支付乙方任何费用。……10、本协议自签字之日起生效，双方房屋交换完毕并正常使用时本协议自动作废。”。南部县住房和城乡规划建设局先后于2011年3月15日、8月12日、9月20日给荣川公司办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。之后，荣川公司进行施工建设，现房屋主体工程已完工。后因荣川公司将白鹤新居一期2幢C单元18楼1号房屋出售，导致交换无法进行，且双方对履行《房屋交换协议书》发生分歧。一审诉讼中，荣川公司于2015年4月22日申请对其建设的白鹤新居一期楼房是否侵犯蒲安斌房屋的采光权进行鉴定。2015年5月25日，因本案涉及的专业鉴定机构没有纳入人民法院鉴定人名册，且双方亦未提供出鉴定机构，导致鉴定无法进行，鉴定申请被一审法院鉴定委托部门退回。
一审法院另查明，经现场勘察测量，蒲安斌所居住的百合家园楼房共计8层，蒲安斌居住C幢A单元B楼2号。百合家园楼房位于荣川公司开发建设的白鹤新居一期后面，荣川公司所建设的白鹤新居一期楼房，与百合家园楼房之间成不规则凹型，正面测量百合家园蒲安斌住房与白鹤新居一期（墙至墙）正面间距最近处为15.4米，最远处为20.6米。白鹤新居一期楼房共计18层、层高2.8米，楼房高度为50.4米。
蒲安斌向一审法院提起诉讼，请求：判令荣川公司立即支付补偿金70，000元，按照合同约定支付违约金150，000元；本案诉讼费由荣川公司承担。
一审法院认为，蒲安斌拥有的百合家园C幢A单元B楼2号房屋与荣川公司开发建设的白鹤新居一期楼房相邻，双方形成相邻关系。双方签订《房屋交换协议书》后，因荣川公司已将《房屋交换协议书》中约定用作交换的白鹤新居一期2幢C单元18楼1号房屋出售，导致交换不能进行，荣川公司构成违约，应当承担违约责任，并按照协议向蒲安斌支付违约金。荣川公司抗辩“约定的违约金过高”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，一审法院将违约金调整为70，000元。双方在《房屋交换协议书》第7条中约定采光、间距等补偿费70，000元，荣川公司抗辩认为间距符合规定且不影响蒲安斌房屋的采光。因蒲安斌没有举出充分证据证明荣川公司建造的白鹤新居一期楼房与其住房之间的间距不符合规定并影响其住房的采光和日照，加之本案日照采光鉴定无法进行，故蒲安斌应承担举证不能的法律后果，一审法院对蒲安斌主张的采光、间距等补偿费70，000元不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、南部县荣川房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向蒲安斌支付违约金人民币70，000元；二、驳回蒲安斌的其他诉讼请求。案件受理费4，600元，减半收取2，300元，由蒲安斌负担1，525元，由南部县荣川房地产开发有限责任公司负担775元。
蒲安斌不服一审判决，向本院上诉称，一、一审法院适用法律错误，加重了上诉人的举证责任。1.上诉人在一审中提起的是违约之诉，并未以侵犯通风、采光为由提起侵权之诉。上诉人已经举证证明双方合同关系成立以及对方存在违约行为等事实，已完成举证责任。2.被上诉人并未对《房屋交换协议书》的效力提出异议。双方签订协议的目的是为了完成房屋交换，并在协议中对具体内容进行了约定。所以本案争议焦点为当事人是否存在违约行为而非对上诉人的房屋的采光、间距等居住环境是否有损害，也就是说相邻各方的通风、采光、间距等问题是否符合国家规范要求与本案无关。3.《房屋交换协议》第七条约定：“若因甲方违约导致房屋交换失败，甲方支付乙方采光、间距等补偿费柒万元整”。可见，被上诉已经认可其开发的项目将会对上诉人的房屋的采光、间距等产生影响，故上诉人无需再举证证明房屋采光和日照受损害的事实，被上诉人应按照约定支付补偿费70，000元。二、一审法院减少违约金没有事实依据，且有悖法律规定。被上诉人将用于交换的房屋另行出售给他人，导致房屋交换失败，属违约行为，被上诉人应承担违约责任。本案中，上诉人的损失既包含房屋的通风、采光将受到影响，还包括对上诉人的视觉感受、道路通行、房屋价值等产生的影响。在被上诉人没有举证证明违约金过高的情况下，一审法院对双方约定的违约金进行调整不当。据此，上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判由被上诉人向上诉人支付补偿款70，000元和违约金150，000元；3.一、二审案件受理费均由被上诉人负担。
荣川公司答辩称，一、《房屋交换协议》约定了被上诉人支付补偿费70，000元的前提条件是影响了上诉人房屋的通风、采光。被上诉人在一审中举示了政府相关部门颁发的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、工程施工许可证，证明被上诉人开发的项目对上诉人房屋的通风、采光等没有影响，故上诉人请求支付补偿费70，000元没有事实和法律依据。二、上诉人准备用于交换的房屋的市场价大约为30万元，而《房屋交换协议》既约定了违约金150，000元，又约定了补偿费70，000元，明显过高。在上诉人没有举证证明损失的情况下，一审判决被上诉人支付违约金70，000元已经充分保护了上诉人的利益。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，《房屋交换协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人蒲安斌与荣川公司在二审中也没有对《房屋交换协议书》的性质和效力提出异议，本案双方当事人争议的焦点问题在于：荣川公司是否应当向蒲安斌支付补偿费70，000元以及一审法院调整违约金是否适当。对此，本院认为，因荣川公司将用于交换的房屋另行出售，导致《房屋交换协议书》无法履行，已构成违约，应承担违约责任。双方在《房屋交换协议书》第7条中约定，如因荣川公司违约导致交换失败，荣川公司支付蒲安斌采光、间距等补偿费70，000元。该条款约定的70，000元补偿费属于损害赔偿金性质。蒲安斌请求荣川公司支付该笔费用不仅需要举证证明荣川公司具有违约行为，还需举证证明具有损害的事实，且该损害事实必须是实际已经发生的。在本案一、二审诉讼过程中，蒲安斌均没有举证证明荣川公司开发的房产项目对其住房的采光和日照产生了实际的影响，故蒲安斌请求荣川公司支付补偿费70，000元的上诉理由不成立，本院不予支持。关于一审法院调整违约金是否适当的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，荣川公司认为违约金过分高于造成的损失的，有权请求人民法院予以减少。关于约定的违约金是否过分高于造成的损失的举证责任分配问题。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据，故本案中作为违约方的荣川公司和作为守约方的蒲安斌均应承担相应的举证责任。一审中，因双方均未能提供违约损失的数额，所以无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。在此情形下，一审法院结合本案的具体情形，根据公平原则将协议约定的违约金调整为70，000元。二审中，双方当事人虽对此提出异议，但均未能提供足够的证据证明该项自由裁量权的行使存在程序违法或实体有失公正之处，故一审法院按照公平原则调低违约金的判决并无不当，依法应予维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，300元，由上诉人蒲安斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 蒲文博