福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第1085号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）李金国，男，1956年12月16日出生，汉族，莆田市涵江区人，居民，住所地莆田市涵江区。
委托代理人王元远，福建理顺律师事务所律师。
委托代理人叶建辉，福建理顺律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）林莉莉，女，1982年10月22日出生，汉族，莆田市涵江区人，居民，住所地莆田市涵江区。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）林玉珍，女，1953年6月30日出生，汉族，莆田市涵江区人，居民，住所地莆田市涵江区。
上列二上诉人的共同委托代理人林长青，福建品义律师事务所律师。
上列二上诉人的共同委托代理人胡秀红，福建品义律师事务所实习律师。
上诉人李金国与上诉人林莉莉、林玉珍房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服福建省莆田市涵江区人民法院（2014）涵民初字第1334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2010年2月24日，陈越凡作为李金国的代理人，林建三作为林莉莉、林玉珍的代理人，双方以李金国作为甲方、林莉莉、林玉珍作为乙方，签订《购房合同》，其中内容约定：“甲方同意将座落于涵江区保尾小区白塘街126号第三幢第一梯位第四层402室的房屋转让给乙方，转让款为人民币53万元，乙方应按本合同约定的时间内将购房金额全部付清给甲方，否则本合同无效，甲方有权另行处理该房屋，同时对乙方所交纳的购房定金不予退回，其余的购房款不计利息一次性付还给乙方。付款方式如下：1、签订协议之日，乙方应付甲方购房定金（总房价的）20%计人民币壹拾万陆仟元正（￥106000）元；2、在2010年5月24日前乙方应再付给甲方购房款计人民币壹拾伍万玖仟元正（￥159000元）；3、在房产过户交易签字之日起三个月内，乙方应一次性付清给甲方购房余款计人民币贰拾陆万伍仟元正（￥265000元）”。次日，即2010年2月25日李金国与林莉莉、林玉珍在上述合同中补充约定，并在该合同上备注，内容为：“乙方以壹万捌仟元人民币的价格向甲方购买B22号贮藏间”，同时双方口约付款方式按购房合同约定执行，即签约时付20%的定金3600元，2010年5月24日前付30%即5400元，在房产过户交易签字之日起三个月内一次性付清余款9000元。2010年2月25日，林莉莉、林玉珍依购房合同约定支付给李金国购房定金人民币计109600元，李金国也按约定将房屋和贮藏间交付给林莉莉、林玉珍。2010年5月24日，林莉莉、林玉珍依购房合同约定支付第二期购房款164400元。2010年6月3日，李金国与林莉莉、林玉珍到产权登记机关办理林莉莉、林玉珍购买房屋的过户手续，林莉莉、林玉珍于2010年6月23日领取产权证书。林莉莉、林玉珍未按购房合同约定于2010年9月3日一次性付清给李金国购房余款274000元。后经李金国多次催讨，林莉莉、林玉珍于2013年2月1日再支付购房款10万元。尔后，林莉莉、林玉珍拒不按购房约定付清购房款，李金国遂于2014年3月10日向原审法院提起诉讼，林莉莉、林玉珍也于2014年3月24日向原审法院提起反讼。
原审法院认为，李金国与林莉莉、林玉珍之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，合同各方均应履行各自的合同义务。李金国依约履行交付房屋和贮藏间义务，林莉莉、林玉珍未按购房合同约定时间付清购房款，至今尚欠李金国购房款人民币174000元，已构成违约，李金国要求林莉莉、林玉珍支付逾期利息按中国人民银行的同期同类基准利率计息，于法有据，应予以支持。李金国主张购房定金人民币109600元不予对抵购房款，缺乏事实和法律依据，不予支持，林莉莉、林玉珍应归还原告购房款人民币174000元。林莉莉、林玉珍主张李金国在其购买楼房顶层上加盖建筑物，缺乏证据证实，故其拒付购房款的抗辩理由不能成立，不予支持，同样林莉莉、林玉珍反诉要求李金国拆除在其购买楼房顶层上加盖建筑物，缺乏证据证实，依法应予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、林莉莉、林玉珍应在本判决生效之日起五日内归还李金国购房款人民币174000元及利息（以人民币274000为基数自2010年9月3日起至2013年1月31日止按中国人民银行的同期同类基准利率计息，以174000元为基数自2013年2月1日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行的同期同类基准利率计息）。二、驳回李金国的其它诉讼请求。三、驳回林莉莉、林玉珍对李金国的诉讼请求。如果林莉莉、林玉珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费人民币六千三百七十九元，由李金国负担二千零六十五元，由林莉莉、林玉珍负担四千三百一十四元，反诉受理费人民币五十元，由林莉莉、林玉珍负担。
一审宣判后，上诉人李金国、上诉人林莉莉、林玉珍不服，均向本院提起上诉。
上诉人李金国上诉称：一、原审法院曲解讼争合同第四条第1款和第八条第1款，导致错判林莉莉、林玉珍已付给李金国的定金可对抵购房款。理由如下：1、讼争合同第八条第1款约定“乙方应按本合同约定的时间内将购房金额全部付清给甲方，否则本合同无效，甲方有权另行处理该房屋，同时对乙方所交纳的购房定金不予退回，其余的购房款不计利息一次性付还给乙方”，其中“本合同无效”所指的应是解除合同，上述约定内容的本意是：购房人逾期付清购房款的，则卖房人享有解除购房合同、另行处分房屋并不予退回购房定金的权利，已收取的购房款不计利息一次性退还给购房者。根据上述约定，在购房人出现某种情况的违约时，出卖人有权不予退还购房定金，则该定金性质既是购房定金，也是履约定金。双方约定“对乙方所交纳的购房定金不予退回”，也符合合同法规定的定金罚则。2、权利可以行使，也可以放弃，故上诉人在被上诉人逾期数年拒不付清购房款、已经严重违约的情况下，有权放弃解除购房合同和另行处分房屋的权利，也有权行使不予退回购房定金的权利，换言之，即有权行使已付购房定金不予折扣购房款的权利。二、李金国原审提供了与案外人签订的五份《购房合同》作为证据，并提供原件核对，但原审法院审查认为李金国对该份证据“未提供原件比对”，这是不客观的。综上，原审法院错误地认定本案定金可对抵购房款，从而对对方还应支付给李金国的购房款及自然孳息作出错误判决。故请求撤销原审判决第一项、第二项，并改判支持李金国原审的诉讼请求，本案一、二审案件受理费均由对方承担。
上诉人林莉莉、林玉珍辩称：一、本案定金性质属于购房定金，而非履约定金。李金国以履约存在争议为由，主张不予退还定金，这不符合双方约定。双方明确约定购房定金不予退还的前提条件是合同无效，但原审庭审中双方当庭确认合同有效，现房产也已过户，故李金国主张定金不予退还同样违背合同约定，没有法律依据。二、李金国原审确实提供了与案外人签订的五份《购房合同》作为证据，并提供原件核对。上述《购房合同》中，与案外人赖华所签订的合同内容上存在涂改，赖华实际购买的是小区内第二幢的房屋，但李金国篡改为第三幢。与案外人洪剑锋所签订的合同内容同样存在涂改，李金国对合同中房屋的层数情况由“八层”篡改为“九层”。此外，其他三份《购房合同》是真实的。综上，本案购房定金已用于抵扣购房款，李金国主张定金不予抵扣购房款且不予退还不能成立，其所主张的利息也不能成立。
上诉人林莉莉、林玉珍上诉称：一、李金国未经林莉莉、林玉珍等共有权人同意就在楼房顶层加盖建筑物，违反合同约定，原审判决未予认定是错误的。林莉莉、林玉珍在原审所提供的相片足以证实，讼争房屋确实比原来合同所约定的房屋状况多了一层，因此造成林莉莉、林玉珍所购买的房屋阳台面板断裂。根据合同约定，屋顶平台具有共有属性，应属于整幢房屋的共有部分，未经共有权人同意，任何人不得私自在屋顶平台上搭盖建筑物。通过比对双方所签订的合同及李金国与案外人所签订的合同对房屋层数表述的差异，足以证实讼争房屋的最后一层是李金国违反合同约定擅自搭盖的。二、李金国加盖建筑物的行为侵犯了林莉莉、林玉珍的共有产权，依法应承担拆除责任。如上所述，李金国在屋顶加盖房屋造成林莉莉、林玉珍所购房屋阳台面板断裂、漏水，直接影响到林莉莉、林玉珍的日常生活安全。根据《中华人民共和国物权法》第35条之规定，李金国应拆除其所加盖的房屋，恢复原状。三、原审法院判决林莉莉、林玉珍支付逾期付款的利息也是错误的。在李金国开始加盖房屋时，林莉莉、林玉珍已向其提出口头异议，并在所购房屋出现阳台面板断裂、漏水情况时，积极与李金国进行交涉，并带领李金国到现场查看。但李金国依然进行加盖房屋，并将所加盖的房屋以买一层送一层的方式出售，同时也未解决林莉莉、林玉珍购买的房屋所出现的质量问题。林莉莉、林玉珍基于李金国的先违约行为而暂停支付剩余的购房款，这是行使抗辩权的正当行为，依法不构成违约，因此无需就逾期购房款支付利息。综上，请求撤销原审判决，依法改判：驳回李金国要求林莉莉、林玉珍支付逾期付款利息的诉讼请求；李金国立即拆除在保尾小区白塘街126号第三幢房屋顶楼加盖的建筑物，并恢复原状；本案一、二审案件受理费均由李金国承担。
上诉人李金国辩称：一、李金国并未在顶层加盖建筑物，林莉莉、林玉珍也不能证明系李金国在顶层进行加盖。李金国与案外人签订的《购房合同》中，房屋的层数虽然记载为“九层”，但其实是包括了底层的储藏间的。因此，李金国不存在侵权行为，也就不需要对所谓的加盖的建筑物进行拆除。对方此项诉求，实际是为自己的违约付款寻找不合理的抗辩理由。二、原审法院不采纳李金国针对定金提出的主张是错误的。原审法院即使按照逾期付款利息来计算违约金，其采纳的标准也是错误的。任何一家银行的借款合同，逾期罚息的利率都是在合同利率上加罚百分之五十。
经审理查明：对原审查明的事实，上诉人与被上诉人均无异议，本院予以确认。
二审审理期间，上诉人林莉莉、林玉珍向本院提交以下证据：1、《请愿书》一份，欲证明李金国未经林莉莉、林玉珍等共有权人同意即在讼争楼房顶层加盖建筑物；2、照片两张，欲证明讼争房产所在的小区即涵江区白塘街126号小区内的房屋尚未完全销售。
上诉人李金国质证认为：林莉莉、林玉珍所提交的证据都不是新证据，附条件质证认为：证据1属证人证言，证人未到庭作证，接受询问，其真实性无法认定；证据2的真实性没有异议，但照片中涉及的未出售的房产系李金国个人的房产，与本案讼争房产不在同一幢。
本院经审查认为，证据1的性质系证人证言，因林莉莉、林玉珍未申请证人出庭作证，无法确认其真实性，故不予采信。证据2的真实性可予确认，但该份证据与本案不具关联性，故不予采信。
本案双方争议的焦点主要是：一、《购房合同》第八条第1款约定项下的定金能否用于对抵购房款；二、林莉莉、林玉珍要求李金国立即拆除在保尾小区白塘街126号第三幢房屋顶楼加盖的建筑物，并恢复原状的诉讼请求应否支持。
针对上述第一个争议焦点，本院认为，《购房合同》第八条第1款明确约定：乙方（即林莉莉、林玉珍）应按本合同约定的时间内将购房金额全部付清给甲方（即李金国），否则本合同无效，甲方有权另行处理该房屋，同时对乙方所交纳的购房定金不予退回，其余的购房款不计利息一次性付还给乙方。现李金国并未主张解除本案《购房合同》，而是要求林莉莉、林玉珍付清购房款等，且涉案房产也已过户给林莉莉、林玉珍，故原审法院认定本案未出现双方约定的定金可不予退还的情形，从而将定金直接对抵购房款是正确的。李金国主张购房定金人民币106000元不予对抵购房款的主张不能成立。针对上述第二个争议焦点，因林莉莉、林玉珍未能举证证明李金国存在加盖楼层的行为，故根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，应由林莉莉、林玉珍承担举证不能的不利后果，故原审法院对此项诉讼请求未予支持也无不当。此外，李金国原审诉讼请求中对逾期支付的购房款要求“按中国人民银行同期同类基准利率计息”，原审法院也判决对逾期支付的购房款“按中国人民银行同期同类基准利率计息”，二者均未明确所指的是贷款基准利率还是存款基准利率。但从李金国在原审起诉状中请求利息“暂计至起诉日约为55000元”来看，结合计息的时间段，可以推定其所指向的是贷款基准利率。且根据原审法院所适用的法律条款，也可确定原审法院判决主文中的“按中国人民银行同期同类基准利率计息”系指“按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息”。原审判决主文表述不当，应予以纠正。综上，上诉人李金国、上诉人林莉莉、林玉珍的上诉请求均不能成立，不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文部分表述不当，本院依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市涵江区人民法院（2014）涵民初字第1334号民事判决第二项、第三项；
二、变更福建省莆田市涵江区人民法院（2014）涵民初字第1334号民事判决第一项为：上诉人林莉莉、林玉珍应在本判决生效之日起五日内归还给上诉人李金国购房款人民币十七万四千元及利息（利息计算方法：以人民币二十七万四千元为基数自二〇一〇年九月三日起至二〇一三年一月三十一日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息；以人民币十七万四千元为基数自二〇一三年二月一日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息）；
三、驳回上诉人李金国的上诉请求；
四、驳回上诉人林莉莉、林玉珍的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件本诉受理费人民币6379元，由上诉人李金国负担人民币2065元，由上诉人林莉莉、林玉珍负担人民币4314元，反诉受理费人民币50元，由上诉人林莉莉、林玉珍负担；二审案件受理费人民币2649元，由上诉人李金国负担人民币2065元，由上诉人林莉莉、林玉珍负担人民币584元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈利强
代理审判员 吴瑞雪
代理审判员 李 忠
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 林锴琪
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。