镇江市润州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏1111民初433号
原告：南京万科物业管理有限公司镇江分公司。
负责人：杨靖，该分公司总经理。
被告：孙金鹏。
委托诉讼代理人：孙杰，系孙金鹏父亲。
原告南京万科物业管理有限公司镇江分公司与被告孙金鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京万科物业管理有限公司镇江分公司的委托诉讼代理人关美琪、被告孙金鹏的委托诉讼代理人孙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京万科物业管理有限公司镇江分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2017年6月1日至2018年3月31日的物业服务费7472.74元、汽车停放费500元，合计7972.74元；2、要求被告承担逾期交纳费用期间的违约金434.51元（计算至2017年12月31日），上述费用合计为8407.25元。事实和理由：原告系山林名墅小区的物业服务公司。被告系该小区XX-
XX业主，房屋面积281.99平方米。根据《物业服务合同》约定，物业费标准为2.65元／平米／月（含公共能耗费0.1元／平米／月），原告提供物业服务，业主应当交纳物业费。现被告未能按约交纳诉请期间的物业费，并因未及时交纳物业费而产生违约金。请求支持原告的诉讼请求。
被告孙金鹏辩称：原告对我要求维修房屋的要求置之不理，直至诉至法庭。小区的物业费虚高，服务与收费不配套，既没有休闲活动中心等固定的活动场馆，又没有体育活动馆所，对照中物协【2014】1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，山林名墅的各项服务条款均属于普通小区等级标准，应按普通小区收费标准，最高收费每月每平米不超过1元，原告的收费加重了业主的负担。镇江市润州区人民法院（2017）苏1111民初1784号民事判决已经判令因物业服务企业存在服务不完全到位现象，按照85%收取物业服务费。山林名墅小区物业管理公司从未公开过账目，我要求原告退还水电押金500元、装修押金2000元、垃圾清运费1000元，合计3500元。
本院经审理认定的事实如下：2017年6月7日，镇江上铁房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的南京万科物业管理有限公司签订《山林名墅前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对山林名墅提供前期管理服务，原告提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通，公共绿化养护和管理、“专有或共有车位”物业服务、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等物业服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，低层住宅物业服务费每月每平方米2.55元、公共能耗费每月每平方米0.1元。物业服务费按季缴纳，于季度最后一个月25日前缴纳，每逾期一日按欠费总额的万分之五承担违约金。专有车位物业服务费由业主购置或开发商附赠的车位，自开发商交付使用通知书约定的交付之日起缴纳车位物业服务费。专有车位物业服务按镇价服（2014）125号文件按月收费，单价每月每个50元，并在镇江市润州区物价局备案。
被告系镇江市山林名墅0XX幢0X0X号房的业主，其房屋建筑面积281.89平方米，专有车位1个，房屋用途为非普通住房。2017年7月28日，本院下发的（2017）苏1111民初1784号民事判决载明：因南京姚坊门物业管理有限公司为山林名墅小区提供的服务存在瑕疵，物业服务费按照85%收取，车库管理费因未经镇江市物价局审批且双方之间无约定，不予支持。2013年7月13日，上海圣维仕物业管理有限公司镇江分公司山林名墅服务中心出具收据收取了被告的水电押金500元、装修押金2000元、垃圾清运费1000元，合计3500元。
本院认为：第一、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与物业大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告依据与建设单位所签订的前期物业服务合同的约定，向业主收取物业管理服务费符合法律规定，故被告应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。第二、国务院《物业管理条例》规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。业主不交纳物业费的行为本身即为违约行为，实际上侵害了物业管理区域内其他按时交费业主的合法权益。第三、欠费业主不交或者少交物业服务费，可能会助长其他业主的欠费行为，不利于前期已缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。第四、被告所辩称的，关于维修房屋的要求，根据《物业管理条例》第三十一条的规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。房屋在国家规定的保修期满以后，其房屋室内部分由业主自行维修。故业主要求物业管理服务企业承担维修房屋的义务没有法律依据。关于被告抗辩的山林名墅小区属于普通住宅小区的主张，被告购买该房屋时，房屋买卖合同中已注明为非普通住房。本院（2017）苏1111民初1784号民事判决书所载明的债权人系南京姚坊门物业管理有限公司，并非本案原告。被告应按照建设单位与上海圣维仕物业管理有限公司镇江分公司签订的物业服务合同结算水电押金、装修押金、垃圾清运费，其要求原告进行结算，没有合同及法律依据。原告收取专有车位服务费有物价部门的批复并已备案，符合法律规定。第五、因原告未证明其在被告欠费后向其书面催缴，故原告关于违约金的主张，本院不予支持。原告与建设单位签订前期物业服务合同的时间是2017年6月7日，故原告的收费时间应为合同签订之日。另，原告应按照被告房屋的实际建筑面积281.89平方米计算物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告孙金鹏于本判决生效后十日内支付给原告南京万科物业管理有限公司镇江分公司2017年6月7日至2018年3月31日的物业服务费7295.7元、汽车停放费500元，合计为7795.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取25元，由被告孙金鹏负担。
本判决为终审判决。
（附：履行告知书）
审判员 赵向阳
二〇一八年二月十一日
书记员 姚 敏
附法律文书适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
国务院《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行以下义务：（五）按时交纳物业服务费用。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。