沈阳市苏家屯区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0111民初06804号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳苏家屯支行。
负责人：杨海元。
委托诉讼代理人：张欣，女。
被告：徐娜，女。
被告沈阳奥园新城置业有限公司。
法定代表人：马军。
委托诉讼代理人：刘永强，男。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳苏家屯支行（以下简称建行苏家屯支行）与被告徐娜、被告沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称奥园置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行苏家屯支行的委托诉讼代理人张欣、被告奥园置业的委托诉讼代理人刘永强到庭参加诉讼。被告徐娜经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳苏家屯支行向本院提出的诉讼请求：1、解除原告与被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告立即偿还原告借款本金222843.62元、利息10862.65元、罚息953.42元，共计234659.69元（自被告未还款之日起暂计至2016年10月17日，以后利息和罚息按合同约定另行计付至实际还清日止）具体数额以银行会计结算系统自动记账记录为准；3、原告对被告自愿设定抵押的抵押物享有优先受偿权；4、被告沈阳奥园新城置业有限公司对上述债务承担连带责任；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年12月4日，原、被告签订《个人住房借款合同》，合同约定：原告向被告提供借款240000元，借款期限自2014年12月4日至2024年12月4日，还款方式为等额本息还款法，并以位于沈阳市苏家屯区南京南街某号某门的房地产作抵押。同时，合同对违约责任、利息、复利、罚息的收取作了明确的约定。另被告奥园置业在合同中约定，为被告徐娜的借款承担连带保证责任。原告放款后，被告未按约偿还借款本息。原告认为，原告与被告之间签订的《个人住房借款合同》是合法有效的，原告已按合同约定履行了向被告支付借款的义务，但被告却未按照合同约定还款，其行为是严重的违约行为。被告奥园置业对上述债务承担连带责任。
被告徐娜未答辩。
被告奥园置业辩称，被告徐娜与我单位签订了商品房买卖协议，与原告签订了借款合同，原告为其发放了贷款。被告徐娜与原告办理了预告抵押登记，用于担保其债务。现在借款人徐娜违反借款合同约定，停止偿还贷款，致使原告诉至法院，我单位对于借款合同的解除没有任何过错，因被告徐娜原因没有办理权属证书，我单位的担保责任期限被无限延长。本案中，原告的债权既有被告徐娜以所购商品房为抵押物的抵押担保，又有我单位的阶段连带保证责任。根据担保法规定，同一债权即有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年12月4日，原告建行苏家屯支行与被告徐娜签订《个人住房（商业用房）借款合同》，双方约定，被告徐娜从原告处借款240000元，用于购买坐落于沈阳市苏家屯区南京南街某号某门，建筑面积26.64平方米的商品房，并将该房屋抵押给原告作为借款担保，依法办理了预购商品房抵押权网上预告登记（沈房预中心字第0214170411号，抵押面积26.64平方米，抵押时限自2014年12月4日起至2024年12月4日止）。被告奥园置业为被告徐娜提供担保，并约定如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。借款期限为120个月，还款方式为：采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币2872.38元。约定还款日为：借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日。贷款利率，在中国人民银行公布基准利率水平上（上浮/下调）25%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率：（一）借款人未按本合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述幅度同时进行相应调整。（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。合同签订后，原告按约向被告徐娜发放了借款240000元。被告徐娜在收到并使用贷款后开始拖欠还款，多次逾期。被告徐娜已偿还借款本金17157.37元。至2016年10月17日尚拖欠原告借款本金222843.62元，利息10862.65元，罚息953.42元，现原告起诉来院。
本院认为，原、被告签订的个人住房（商业用房）借款合同系在平等自愿基础上协商一致的结果，且不违反国家法律，行政法规强制性规定，应认定合同有效，当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告徐娜发放了贷款，但被告徐娜未按合同约定的期限偿还贷款，已构成违约，故原告主张要求解除与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告徐娜偿还剩余贷款本金及利息的诉讼请求，符合合同及法律约定，本院予以支持。被告沈阳奥园新城置业有限公司作为合同连带责任保证人，应承担连带给付责任。关于原告主张对抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，因本案所涉房屋办理的是抵押权预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在涉案房产未办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，而涉案房产至今尚未办理正式的房屋抵押登记，故对于原告的该项请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十九条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百四十四条规定，判决如下：
解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳苏家屯支行与被告徐娜、被告沈阳奥园新城置业有限公司签订的个人住房（商业用房）借款合同。
二、被告徐娜于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳苏家屯支行至2016年10月17日止的本金222843.62元、利息10862.65元、罚息953.42元，自2016年10月18日起的利息按照合同约定另行计付至实际款清日止；
三、被告沈阳奥园新城置业有限公司对被告徐娜的上述给付内容承担连带给付责任。
四、驳回中国建设银行股份有限公司沈阳苏家屯支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4820元，公告费560元，由被告徐娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王洪敏
人民陪审员 李 敏
人民陪审员 肖 冰
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 于雪儿