贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔03民终574号
上诉人（原审被告）：贵州丽园丽都房地产开发有限公司。
法定代表人：冉文郁。
委托代理人：马坡。
被上诉人（原审原告）：周礼。
上诉人贵州丽园丽都房地产开发有限公司（以下简称丽园公司）因与被上诉人周礼商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省凤冈县人民法院（2015）凤民初字第1857号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原判查明：丽园公司于2012年4月27日与凤冈县土溪镇人民政府签订了《土溪镇新街建设项目（BT开发）合同》，后丽园公司对前述合同项下的“土溪镇新街建设项目”进行开发。同年7月26日，以出卖人为“丽园公司”，“项目负责人”为冉俊郁，“买受人”为周礼签订了《商品房认购合同》。周礼向丽园公司购买A区366号门面（建筑面积60平方米）及住房（A区366号门面的住房两层，建筑面积120平方米）。《商品房认购合同》约定，丽园公司应于2015年10月1日前向周礼交付经验收合格且符合约定条件的门面及住房；《商品房认购合同》还对房屋价款、付款期限等进行了约定。周礼已向丽园公司交了购房款50000元。另查明：1、土溪镇政府与贵州恒泰久美房地产开发有限公司于2012年8月8日签订《土溪镇新街建设项目（ＢＴ开发）合同》，合同约定：丽园公司于2012年4月27日与凤冈县土溪镇人民政府签订了《土溪镇新街建设项目（BT开发）合同》项下的“土溪镇新街建设项目”，由贵州恒泰久美房地产开发有限公司具体开发；2、贵州恒泰久美房地产开发有限公司取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字520000201200761号），于2013年11月15日取得《中华人民共和国建设工程施工许可证》，于2013年12月5日取得该项目的商品房屋预售许可证（遵市商房预证凤住建字2013年第15号）；3、“土溪镇新街建设项目”工程尚未竣工。周礼诉请：一、解除周礼与丽园公司于2012年7月6日签订的《商品房认购合同》；二、丽园公司向周礼返还认购金50000元；三、丽园公司向周礼支付自2012年7月6日起至返还认购金日止的资金占用利息（按同期中国人民银行贷款基准利率计算）
原判认为本案争议焦点为：一、丽园公司是否为适格的被告；二、丽园公司是否应该向周礼返还认购金50000元及支付相应利息。一、关于丽园公司是否为适格的被告的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”的规定，丽园公司与土溪镇政府于2012年4月27日签订《土溪镇新街建设项目（ＢＴ开发）合同》后，丽园公司对前述合同项下的“土溪镇新街建设项目”进行开发；同年7月26日，以出卖人为“丽园公司”，“项目负责人”为冉俊郁，“买受人”为周礼签订了《商品房认购合同》，均是以丽园公司的名义作出的民事行为。丽园公司与周礼所签订《商品房认购合同》对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，周礼基于冉俊郁系丽园公司“土溪镇新街建设项目”的负责人，在签订合同和交纳认购金时也使用了丽园公司的印章及财务专用章，因此周礼有理由相信订立的《商品房认购合同》的相对人是丽园公司。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，丽园公司主张“土溪镇新街建设项目”是由贵州恒泰久美房地产开发有限公司具体开发，丽园公司已将该项目转让给贵州恒泰久美房地产开发有限公司，该项目的相关义务应由贵州恒泰久美房地产开发有限公司承担。丽园公司未提供证据证明转移前述合同义务发生已征得周礼的同意。因此，其提出的该项抗辩理由及土溪镇人民政府应为本案当事人等抗辩理由均不成立，依法均不予采纳。丽园公司与案外人土溪镇民政府、贵州恒泰久美房地产开发有限公司之间存在的争议，应通过另外的途径和程序予以解决。二、丽园公司是否应向周礼返还认购金50000元及支付相应利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，丽园公司于2012年4月27日与凤冈县土溪镇人民政府签订了《土溪镇新街建设项目（BT开发）合同》，取得了土溪镇新街两侧的房地产商品开发资格，但在未取得商品房预售许可的情况下，丽园公司与周礼于同年7月6日签订了《商品房认购合同》，并收取认购金50000元；丽园公司在与周礼签订《商品房认购合同》后，至今仍未取得该项目的商品房预售许可。周礼与丽园公司签订的《商品房认购合同》违反国家的强制规定，应属无效。《商品房认购合同》自始无效，在合同无效的情况下，不存在解除合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，丽园公司基于《商品房认购合同》所取得的认购金50000元，应当返还给周礼。《商品房认购合同》无效是由双方的过错所造成的；加之，周礼未提供证据证明因此遭受损失等因素，对周礼提出由丽园公司支付资金占用利息的诉讼主张，依法不予支持。据此，判决：一、周礼与贵州丽园丽都房地产开发有限公司于2012年7月6日签订的《商品房认购合同》无效；二、贵州丽园丽都房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向周礼支付人民币50000元；三、驳回周礼的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告贵州丽园丽都房地产开发有限公司负担。
宣判后，丽园公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、一审法院认定上诉人与周礼于2012年7月6日签订的《商品房认购合同》无效，无事实依据。2012年4月27日，按BT模式惯例，土溪镇政府找到有资质的上诉人，与之签订《土溪镇新街建设项目（BT）合同》的意向性合同，先让项目落地启动，然后针对该项目开发，注册新的公司让其入场事实该项目建设，即贵州恒泰久美房地产开发有限公司入场实施该项目建设。在这样的背景下，贵州恒泰久美房地产开发有限公司与土溪镇政府重新签订合同，愿意将合同项下的全部权利义务转移给了贵州恒泰久美房地产开发有限公司。贵州恒泰公司在开发过程中，先后取得了建设工程许可证和施工许可证，后取得了商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定上诉人和被上诉人签订的商品房认购合同有效。2、虽然合同中约定交房的时间为2015年10月1日，迄今也未交房构成违约是事实，但并不构成根本违约。导致延期交房的原因是土溪镇政府履行合同不力所造成的，现在该项目主体已完全封顶，只是一些附属工程未完成，被上诉人要求解除合同的法定解除条件。3、在2012年4月至8月期间，案外人贵州恒泰久美公司出资人冉俊郁以上诉人的名义收取的包括被上诉人在内的房屋认购款共计949.9万元实际上是土溪镇人民政府收取。可见，责任完全是土溪镇政府和贵州恒泰久美公司。4、双方签订的合同全部价款为19万元，上诉人只支付了5万元，本身周礼就存在违约，原审却不顾这一客观事实，作出错误的判决。二、本案审理结果与贵州恒泰久美公司和土溪镇政府存在利害关系，原审法院口头裁定驳回追加土溪镇人民政府、贵州恒泰久美房地产开发有限公司为本案原审被告申请违法。请求二审法院查明事实，依法予以改判。
被上诉人周礼未提交书面答辩意见。
本院审理查明事实与原判查明事实一致。
本院认为：双方当事人对缴纳的购房款金额及现涉案房屋未全部完工等事实没有异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：一、双方签订的合同是否有效；二、丽园公司是否应返还周礼交纳的房屋认购金50000元；三、原审程序是否违法。关于合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，本案双方签订的《商品房认购合同》时丽园公司未取得商品房预售许可，至今也未取得涉案房屋的预售许可，违反了国家强制性规定，故双方签订的合同属无效合同，无效合同自始无效，不涉及解除问题，故丽园公司认为该合同有效的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于丽园公司是否应返还周礼交纳的房屋认购金50000元的问题。本案中，周礼交纳了50000元认购金后，丽园公司未实际开发涉案房地产项目，根据无效合同的处理规则，丽园公司应该返还周礼交纳的认购金50000元，丽园公司上诉称涉案认购款其并未实际收取，但签订《商品房认购合同》与《收条》中均盖有丽园公司的公章和冉俊郁的私章，且丽园公司也认可冉俊郁为公司的项目负责人，故原判判决丽园公司返还周礼认购金并无不当，本院予以支持，原判驳回周礼要求支付利息的请求，因周礼未提起上诉，视为服判，故丽园公司认为其不是实际收取人不应退还认购金的理由不成立，本院不予采纳。关于原审是否程序违法的问题，本案中涉案合同与收条均是以丽园公司的名义作出，根据合同的相对性原则，本案的主体、内容与责任都具有相对性，周礼作为合同相对一方能够基于合同提出请求或提起诉讼，丽园公司是适格的被告，本案的诉讼主体已完备，不需要追加第三人参与诉讼，丽园公司与第三人之间的问题可以协商解决或另案提起诉讼，原判并不存在程序违法，本院予以支持，故对丽园公司上诉称原审程序违法的理由不成立，本院不予采纳。综上，丽园公司上诉理由不成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由贵州丽园丽都房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 令狐荣强
代理审判员 李 梅
代理审判员 何 琳
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 王 莹