北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初21395号
原告：马海涛，男，1977年1月5日出生。
被告：滕振远（兼第三人王爱凤委托诉讼代理人），男，1951年11月27日出生。
第三人：王爱凤，女，1975年3月8日出生。
原告马海涛与被告滕振远合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理后。依法适用简易程序，追加王爱凤为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告马海涛、被告滕振远（兼第三人王爱凤委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马海涛向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告滕振远退还原告房款75万元并支付利息4.22万元；2、被告滕振远赔偿原告中介费损失2.29万元；案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年4月23日，马海涛通过北京链家房地产经纪有限公司居间介绍，与滕振远签订了《买卖协议》。该协议约定，马海涛购买位于北京市东城区×××胡同×××号院×××号房屋（以下简称涉诉房屋）使用权，该房屋总使用面积12.8平方米。《买卖协议》签订后，滕振远为马海涛办理更名的时间过长，严重超出合同约定的120个工作日。马海涛未予追究。2016年3月31日，马海涛从北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心拿到的《公有住宅租赁合同》上总使用面积为6.8平方米，比《买卖协议》约定的房屋面积少6平方米。后马海涛得知涉诉房屋在北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心登记的面积为6.8平方米。经与滕振远交涉，滕振远拒不退款。故原告诉至法院。
被告滕振远辩称：滕振远出卖给马海涛的涉诉房屋总使用面积为12.8平方米，《公有住宅租赁合同》中房屋总使用面积由12.8平方米变更为6.8平方米非滕振远造成，系北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心的原因造成。涉诉房屋的使用权系滕振远从案外人处购买，后进行了承租人的变更。马海涛应起诉北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心。经实际测量，涉诉房屋实际面积为12.8平方米。滕振远出售涉诉房屋给马海涛出具的《公有住宅租赁合同》上显示的房屋总使用面积为12.8平方米。滕振远为马海涛办理承租人变更手续时，马海涛领取的《公有住宅租赁合同》上显示的房屋总使用面积也为12.8平方米。后马海涛更换了《公有住宅租赁合同》，更换后涉诉房屋面积变更为6.8平方米。至今滕振远不断与北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心进行沟通，一直积极为马海涛解决该问题。滕振远为马海涛的孩子解决了上史家小学的问题。综上，被告滕振远不同意原告的全部诉讼请求。
第三人王爱凤述称：涉诉房屋系王爱凤承租的公房，王爱凤知道并同意滕振远将涉诉房屋使用权出售马海涛。王爱凤的其他意见同滕振远。
本院经审理认定事实如下：被告滕振远与第三人王爱凤系夫妻关系。
位于本市东城区史家胡同2号12号房屋原系王爱凤承租北京市东城区房屋土地经营管理中心朝阳门分中心（现更名为北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心）的直管公房。王爱凤与北京市东城区房屋土地经营管理中心朝阳门分中心签订的《公有住宅租赁合同》约定，涉诉房屋总使用面积12.8平方米，其中居室1间12.8平方米。
2014年4月23日，马海涛与滕振远签订《买卖协议》。该协议约定，卖方滕振远于2014年4月23日出售给买方马海涛东城区×××胡同×××号院×××号，房产面积12.8平方米一间，成交价壹佰六十万元。卖方承担过户费，保证房产产权清晰，卖方保证房产可以落户，保证孩子落户不满三年也可以上史家小学，成交日交定金壹拾万元。尾款在房管所过户时交齐壹佰五十万元。过户时间保证签本合同之日起120个工作日内完成过户所有手续。卖方如果违约双倍赔偿房款，买方如果违约定金不退。同日，马海涛支付滕振远涉诉房屋定金10万元。
2014年4月25日，马海涛与滕振远签订《保证书》。该保证书内容为，“马海涛与滕振远于2014年4月23日签署了一份买卖协议，内容是马海涛以人民币壹佰陆拾万元购买滕振远完全拥有的东城区×××胡同×××号院×××号的房产，房屋承租人为王爱凤，房产面积12.8平方米的平房一间，过户时滕振远提出用以房换房的名义操作过户。请求马海涛提供房源位于朝阳区×××南里×××号楼×××单元×××房号的房产的复印件，以后由此引发的关于朝阳区×××南里×××号楼×××单元×××房号房产的任何纠纷和此次交易的法律责任，有滕振远全部承担，并保证以纠纷发生时造成损失的叁倍的价格补偿给马海涛。
上述合同签订后，马海涛向滕振远支付了剩余购房款。2014年4月28日，马海涛向北京链家房地产经纪有限公司支付涉诉房屋居间代理费43200元。后王爱凤、滕振远与马海涛于2014年到北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心办理了涉诉房屋承租人变更手续，将涉诉房屋承租人由王爱凤变更为马海涛。承租人变更后《公有住宅租赁合同》记载的涉诉房屋总使用面积为12.8平方米。2016年3月31日，马海涛与北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心又签订《公有住宅租赁合同》，该合同约定，马海涛承租涉诉房屋，该房屋总使用面积6.8平方米，其中居室1间6.8平方米。租期至2016年1月1日始至2017年12月31日。
庭审中，关于原告要求被告退还购房款的依据，原告称，《买卖协议》上约定房屋面积为12.8平方米，但房屋实际面积为6.8平方米，故被告应退还减少面积对应的购房款，即应付购房款为总房价款除以12.8平方米再乘以6.8平方米，用总房价款减去应付房价款为75万元。关于原告要求的利息，原告称，利息以75万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准自2014年4月28日起开始计算，但原告只要求4.22万元。关于原告要求被告赔偿中介费损失的依据，原告称，其为涉诉房屋支付了4.32万元的中介费，因房屋面积比约定面积少，被告应赔偿减少部分的中介费损失。
关于滕振远将涉诉房屋的使用权出售给马海涛的情况，王爱凤表示其知道且同意滕振远将涉诉房屋使用权出售给马海涛。
关于《公有住宅租赁合同》总使用面积变化的原因问题，原告称，因2006年、2007年时有交纳相关费用即将自建房转化为公房的政策，滕振远在2007年交纳相关费用增加房屋面积，但因政策变化，涉诉房屋底档未将自建房转化为公房的面积，涉诉房屋的底档登记面积为6.8平方米，且滕振远无法出示相关交费收据。被告称，王爱凤自一九九几年开始承租涉诉房屋，当时涉诉房屋《公有住宅租赁合同》记载面积为6.8平方米。涉诉房屋有约6平方米的自建房与产权房相连。2006年、2007年间，房管所有政策可以通过交纳相关费用增加公房面积，滕振远交纳了相关费用，房管所派工作人员对房屋进行测量后将王爱凤的《公有住宅租赁合同》进行了更换，将房屋总使用面积变更为12.8平方米。涉诉房屋使用权出售给原告后，王爱凤配合原告进行了承租人变更，当时给原告的《公有住宅租赁合同》记载的总使用面积为12.8平方米，现朝阳门分中心不认可房屋面积进行了变更，故又将《公有住宅租赁合同》的总使用面积变更为6.8平方米。在案件审理过程中，本院到北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心就涉诉房屋《公有住宅租赁合同》面积变化的原因进行了调查。北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心工作人员称，该中心2007年时没有将自建房面积增加为公房面积的政策，涉诉房屋的总使用面积底档记载一直为6.8平方米而非12.8平方米。王爱凤的《公有住宅租赁合同》由于管理员的疏忽，面积错写成12.8平方米。给马海涛的办理更名时，直接按王爱凤的原合同面积抄写，所以马海涛之前的《公有住宅租赁合同》上记载的房屋总使用面积为12.8平方米。后经核对房屋档案，故重新给马海涛办理了新的《公有住宅租赁合同》，将房屋总使用面积变更为6.8平方米。
关于涉诉房屋的交付情况，被告称，已将6.8平方米的房屋与6平方米的自建房一并交付原告。原告称，房屋虽然实际交付，但原告只认可被告交付了6.8平方米的房屋，不认可被告交付的房屋为12.8平方米。
上述事实，有《公有住宅租赁合同》，《买卖协议》，《保证书》，收条，交易明细单、收据及双方当事人的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据本案查明的事实，滕振远与马海涛就王爱凤承租的涉诉房屋签订《买卖协议》，滕振远将涉诉房屋的使用权出售给马海涛，王爱凤表示同意并配合办理了承租人变更的相关手续。故滕振远与马海涛之间签订的《买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《买卖协议》中没有房屋使用权的价格以面积计算或者面积变化被告应退还相应购房款的约定，且王爱凤原持有的《公有住宅租赁合同》记载的涉诉房屋总使用面积为12.8平方米，滕振远根据王爱凤原持有的《公有住宅租赁合同》记载的信息，与马海涛签订的《买卖协议》，不构成合同法规定的可变更合同的情形。双方在履行合同的过程中，滕振远已协助马海涛办理了涉诉房屋承租人变更手续，马海涛最初持有的《公有住宅租赁合同》上记载的涉诉房屋总使用面积为12.8平方米。现马海涛以其更换的《公有住宅租赁合同》上记载的涉诉房屋总使用面积为6.8平方米为由，要求滕振远退还购房款、支付利息并赔偿中介费损失的诉讼请求，没有事实与合同依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告马海涛的全部诉讼请求。
案件受理费5976元，由原告马海涛负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨 莹
二〇一七年二月十五日
书记员 赵思宇