福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终1023号
上诉人（原审被告）：三明环球房地产发展有限公司，住所地永安市新安路1号。
法定代表人：康志煌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑晓军、陈龙，福建枫桦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈文，女，1963年11月7日出生，汉族，住福建省永安市。
委托诉讼代理人：�福才，福建建州联兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈军（系被上诉人陈文之兄），男，1960年8月1日出生，汉族，住福建省永安市。
原审被告：陈步贤，男，1963年5月18日出生，汉族，住福建省永安市。
上诉人三明环球房地产发展有限公司（以下简称环球公司）因与被上诉人陈文、原审被告陈步贤商品房预约合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2015）永民初字第4928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人环球公司的委托诉讼代理人郑晓军、陈龙，被上诉人陈文的委托诉讼代理人郑福才、陈军到庭参加诉讼。原审被告陈步贤经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
环球公司�诉请求：撤销福建省永安市人民法院（2015）永民初字第4928号民事判决并依法改判驳回陈文针对环球公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对于陈文与借款人卢永溶之间借款事实的认定不清，证据不足。一审判决认定“借款人卢永溶因资金需要，分别于2014年3月25日向陈文借款300000元：于2014年4月18日借款800000元、100000元，合计借款本金1200000元。以上借款均约定月利率2%，并由陈步贤和鼎丰公司作为担保人承担连带保证责任。借款当日，陈文分别委托他人通过工商银行转入借款人卢永溶指定的陈小娟开设在永安农村信用合作联社营业部帐号为62×××13的账户300000元、650000元、250000元，合计借款本金1200000元，2014年10月，借款人卢永溶偿还2014年4月18日的借款本金100000元，同年12月29日，借款人卢永溶偿还2014年3月25日借款本金100000元，并就该笔尚欠的200000元重�签订《借款协议》。故借款人卢永溶实际尚欠陈文的两笔借款本金合计1000000。”但没有证据证实陈文向借款人卢永溶实际履行了出借款项的义务，而一审判决却未对该事实进行着重调查，作出上述认定的证据也不充分，具体理由如下：1.陈文在两份起诉状中对于借款事实和细节的表述和自认自相矛盾，在可能存在虚假诉讼的情况下，原审法院未对借款的真实性进行审查。2015年12月16日，陈文提交一审法院的《民事起诉书》对于借款经过这一事实，其自认“陈文于2014年3月、12月间借给卢永溶借款合计1000000元”，陈文于2016年1月7日提交的《诉讼请求变更申请书》对于借款经过这一事实，申请书明确载明“申请人于2014年3月25日、4月18日间分别借给卢永溶30万元和80万元，借款本金合计1100000元。”陈文对于借款时间、借款本金等如此重要并且关键的事实的表述都存在矛盾�而一审法院却未对此进行审慎审查。2.一审判决未依法审查陈文就借款事实所提交的相关证据的“三性”，错误采纳没有证据效力的证据，导致其认定事实错误。陈文提交法庭的三份《借款协议》分别为2014年3月25日，借款金额为30万元，据陈文所称，该《借款协议》重新签订，形成2015年12月29日的借款本金20万元的《借款协议》；第三份协议便为2014年4月18日的《借款协议书》，借款本金为80万元。上述《借款协议》形式上体现了卢永溶向被上诉人借款110万元，但没有证据证实陈文已经实际履行出借款项的义务。陈文事后提交了案外人刘祺、詹祥雄、陈峰于2016年3月10日出具的三份《说明》以及相应的转款凭证。但上述三份说明的真实性无法确认、与本案的关联性也无法确认。需要指出的是，2014年4月18日，詹祥雄以及陈峰二人转款的总额为90万元，与《借款协议》约定�借款本金80万元不一致，显然不是对应的该份《借款协议》，依法不能采信。3.陈文在一审过程中未能提供《借款协议》原件，显然不符合证据审查的基本要求，但一审法院在借款事实、相关证据存在诸多矛盾的情况下，采信借款协议复印件的证据效力，作出判决。综上，一审判决对陈文与卢永溶之间的借款事实的认定不清，且证据严重不足，不能排除被上诉人虚构债权债务的可能。二、一审判决未对陈步贤是否需要承担担保责任进行查明。鉴于陈步贤辩称“借款没有实际发生，其没有作为担保人为借款人卢永溶提供保证，陈步贤签字行为是履行永安市鼎丰担保有限公司的职务行为，并不代表个人；本案的保证期间已过；本案不存在债务转移的事实，且陈步贤不是本案担保人”。即使本案中借款系真实的，陈步贤是否需要承担保证责任同样系本案的关键事实，但一�并未予以查明，而是以“无事实依据，本院不予采信”一句话简单予以驳回。在陈步贤否认其应当承担担保责任的情况下，一审判决直接认定其与被上诉人之间存在担保借款的法律关系，也显属认定事实不清。三、一审判决错误界定本案的法律关系的性质、适用法律错误。一审判决认定“虽然陈文未直接支付给环球公司购房款，但纵观陈步贤与陈文间、陈步贤与环球公司间以及环球公司与陈文之间的蹉商来看，三方已达成合意，即由环球公司将陈步贤在环球公司的股份款对应的财产权益转为陈文的购房款，以抵偿陈步贤为卢永溶担保所欠陈文之债。此前的担保借款的债务法律关系已转化为陈文与环球公司之间的债权债务，之前的担保债务已经消亡，陈文不能再向陈步贤主张债权。”该认定没有事实依据，本案系由陈文与借款人卢永溶之间的借贷关系而引发，即使�设其借贷关系真实，并且陈步贤需要承担担保责任的情况下，其法律关系的实质还是民间借贷纠纷，一审却将案件定性为“商品房预约合同纠纷”，系认定案件的法律关系错误。鉴于陈步贤认为借款不真实的明确态度，环球公司与陈文、陈步贤之间更不可能就所谓的债权债务的转化关系达成合意。需要说明的是，陈文没有任何证据可以证实本案中环球公司、陈文以及陈步贤之间形成债务转移、转化或者债务承担的相关书面或者口头协议，环球公司从始自终也没有为陈步贤或者其他任何第三人承担债务的意思表示。一审判决认定应当由环球公司承担返还款项的义务系适用法律错误。综上，一审判决查明事实不清、法律适用错误，应当依法改判驳回陈文对环球公司的全部诉讼请求。
陈文辩称：1.环环公司提出陈文未提供借款协议原件，且提供的汇款凭证是转入陈小娟个人账户的，汇款金额120万元与借款协议总金额110万元不符，没有证据证实陈文已实际履行出借款项的义务，陈步贤不是担保人，且担保期限已过，故认为一审查明的借款及担保的事实不清，证据不足，对案件事实作出错误认定。该上诉理由不充分，无事实依据，应予驳回。理由如下：（1）借款人卢永溶、担保人陈步贤向陈文借款120万元，尚欠陈文借款本金100万元及至2015年11月11日止的利息211400元，合计1211400元的事实清楚，证据充分，足以认定。陈文于2014年3月25日、2014年4月18日分别出借给卢永溶30万元和80万元、10万元，分别约定借款期限至2015年3月10日止和2015年4月10日止，三笔借款本金合计120万元，均按月利率2%付息，由陈步贤及永安市鼎丰担保有限公司承担连带保证责任。陈文分别委托詹祥雄及刘祺、陈峰将借款汇入借款人卢永溶及陈�贤指定的陈小娟在永安市农村信用合作联社营业部账号为62×××13账户各65万元、30万元、25万元，合计120万元。收款后，借款人及担保人共同向陈文出具30万元、80万元、10万元三份借款协议。陈步贤在借款协议的两处担保人签名处均签署了名字，故陈步贤作为借款担保人的身份地位是明确的，而后，陈步贤也正是基于其借款担保人的身份才向陈文提出将所欠借款本息转化为购房款的。（2）借款后，借款人卢永溶如约按月利率2%向陈文指定账户支付利息至2014年10月9日，后称资金困难要求自2014年10月10日起暂时按月利率1%支付利息，待以后补足，陈文表示同意，并要求还款。借款人遂大约于2014年10或11月（具体时间记不清了）偿还陈文单独10万元的这笔借款，陈文在结清借款本息后遂将借款协议原件交还永安市鼎丰担保有限公司财务陈小娟。经陈文多次催讨，借款人于2014年12月29日再次偿还陈文借款本金10万元，并将原30万元借款协议收回换成20万元的借款协议，还特别注明该借款已于2014年3月25日转账。借款期限及月利率约定如前，并由永安市鼎丰担保有限公司和陈步贤承担担保责任。剩余借款本金100万元按月利率1%继续支付利息至2015年3月9日止。后再未还本付息。至2015年11月11日，借款人尚欠被上诉人借款本金100万元，利息211400元。（3）环球公司于2015年12月2日向一审法院提交的《保全异议书》中内容可以证明环球公司已明确表示经其核实，陈文与陈步贤之间债权债务具体金额为1211400元。（4）为便于法庭进一步查明事实，陈文二审中当庭补充提交其与借款人卢永溶、担保人陈步贤、永安市鼎丰担保公司于2014年4月18日签订的10万元的借款协议复印件一份，以证实借款人卢永溶、担保人陈步贤于2014年3月至4月间向陈文共借款120万元的事实。（5）为什么卢永溶的借款汇入陈小娟账户。当时实际借款人为陈步贤，因陈步贤提出其不方便作借款人，故由时任永安市鼎丰担保公司总经理的卢永溶作为借款人，由陈步贤和永安市鼎丰担保公司作为担保人向陈文借款。而陈小娟系永安市鼎丰担保公司财务，一审时陈步贤代理人对陈小娟系公司财务的身份已予以确认，且其亦为陈步贤侄女，正是基于陈小娟的该特殊身份，且借款由陈步贤本人及其所开办的公司进行担保，陈文才会同意按照卢永溶及陈步贤的要求，将出借款项汇入陈小娟的个人账户，借款利息及所偿还的借款本金亦是通过陈小娟的上述账户支付的。据上诉人所知，陈步贤及其开办的公司的所有借款及支付利息均通过公司财务陈小娟的个人账户走账，而陈小娟作为一个80后且未婚的女孩是不可能有如此巨额的资金往来的。（6）因部分借款已偿还，借款协议已还给借款人及担保人，部分借款本息转为购房款，陈文将借款协议交换为购房款收据，故陈文无法提供借款协议原件。该客观事实亦与民间借贷习惯交易做法相符，陈步贤的担保责任已经履行，陈文不可能也没有必要再继续保存借款协议原件。2.环球公司提出本案法律关系应属民间借贷纠纷，不是商品房预约合同纠纷，且无证据证明环球公司、陈步贤与陈文之间达成合意形成债务转移，故认为一审判决界定本案法律关系的性质、适用法律错误。该上诉理由不充分，应予驳回。理由如下：（1）环球公司、陈步贤与陈文之间达成将陈步贤在环球公司五洲凯旋门的股份款转为陈文向环球公司交付的购房款以抵偿借款人卢永溶及担保人陈步贤所欠陈文借款本息的合意，从而形成债务转移的事实清楚，证据充分，足以认定。①环球公司向陈文出具二份购�款的收款收据，应视为环球公司已收到购房款。本案的基本事实是，因借款人卢永溶及担保人陈步贤无法偿还陈文到期的借款本息，陈步贤作为担保人为履行担保责任，与环球公司及陈文三方达成以将陈步贤在环球公司五洲凯旋门的部分股份款转为陈文向环球公司交付的购房款的方式抵偿借款人卢永溶及担保人陈步贤所欠陈文的借款本息。因此，环球公司分别于2015年10月9日和10月12日，以陈文的哥哥陈军作为付款人向陈文开具了盖有环球公司公章的写明五洲凯旋门3#-2202购房款617325元（收据号：NO：0000244）及3#-2502房屋购房款624702元的收款收据（收据号：NO：0000228）各一份，合计1242027元。该二份《收款收据》的“备注”栏均特别注明：“抵陈步贤股份款”。陈文遂将二份借款协议交换为该二份购房款的《收款收据》，借款本息因此转化为购房款。后因环球公司违法要求陈文签订显失公平的承诺书，并以种种借口拒不按协议与陈文签订购房合同，为免日后纠纷，陈文于2015年11月11日要求环球公司将两份购房款收款收据的付款人更名为陈文，环球公司遂以陈文作为付款人向陈文开具了写明五洲凯旋门3#-2202购房款617325元（收据号：NO：0000193）及3#-2502房屋购房款624702元的收款收据（收据号：NO：0000192）各一份，合计1242027元，并在收款收据上注明：“抵陈步贤股份款（原OA申请是陈军现更名陈文）”。“OA申请”这几个字恰恰说明，是经过陈步贤向环球公司申请后，公司同意将陈步贤在环球公司五洲凯旋门的部分股份款转为陈文向环球公司交付的购房款的方式抵偿借款人卢永溶及担保人陈步贤所欠陈文的借款本息这一协议。因此，陈文向环球公司缴纳的购房款是由陈步贤在环球公司的股份款对应的财产权益转换的，且环球公司已向陈文�具了二份购房款的收款收据，应视为环球公司已收到购房款。根据最高院在审理江苏南通二建集团有限公司诉新疆创天房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中的判决观点：开具发票＝已收款。本案陈文持有的购房款收款收据是真实的，因此，该收款收据可以作为陈文已经向环球公司履行付款义务的证明。②本案陈文与陈步贤、环球公司三方达成的将陈步贤在环球公司五洲凯旋门的部分股份款转为陈文向该公司交付的购房款以抵偿借款人卢永溶及担保人陈步贤欠陈文的借款本息的口头协议，陈步贤及环球公司用二份购房款的收款收据交换二份借款协议的行为符合《合同法》第84条规定，应属债务转移合同，而非环球公司所主张的第三人代为履行合同。本案中，陈文与陈步贤、环球公司三方达成的将陈步贤在环球公司五洲凯旋门的股份款转为陈文向该公司交付的购房款以抵偿借款人卢永溶及担保人陈步贤欠陈文的借款本息的口头协议，是经债权人即陈文同意的，并同意将二份借款协议更换为二份购房款的收款收据。陈步贤及环球公司用二份购房款的收款收据交换二份借款协议的行为，客观上已使陈文无法再向借款人及担保人主张债权，即原借款人及担保人已不再具有履行偿还借款本息责任的义务，本案的基础法律关系自此也已由民间借贷关系转为商品房预约合同关系，环球公司作为新的合同义务主体已完全取代了原借款人。因此，本案属债务转移合同，环球公司提出其出具购房款收款收据的行为是第三人代为履行合同行为，应适用《合同法》第六十五条是完全错误的。（3）本案的基础法律关系因债务转移，已由民间借贷纠纷转化为商品房预约合同纠纷。环球公司向陈文出具的二份购房款收款收据，应视为陈文已向环球公司交付了购房款。且该收款收据明确写明付款人为陈文、付款金额、房屋坐落的具体地址及幢号楼层，并注明“抵陈步贤股份款”，说明陈文与环球公司达成了购房意向，该购房款收款收据已具备了商品房预约合同的特征，因此，环球公司与陈文已成为商品房预约合同的当事人，双方之间已形成了商品房预约合同关系。因此，本案的基础法律关系已由民间借贷关系转为商品房预约合同关系。3.环球公司拒不按约定与陈文签订商品房买卖合同，并在一审庭审中明确表示不履行合同，故陈文有权要求解除合同。环球公司应依法返还陈文预交的购房款并按同期银行贷款利率赔偿陈文资金占用期间的利息损失。本案的基础法律关系已由民间借贷关系转为商品房预约合同关系，环球公司应依法、依约负责全面的履行签订商品房买卖合同义务，按相关规定及约定与陈文或买�人签订正式商品房购房合同和开具正式发票、办理备案登记、交付房屋及办理房地产权证等义务。但由于环球公司违反约定，先是违法要求陈文及买受人签订显失公平的《承诺书（抵款签约客户）》，后又以该抵偿因涉及股东抽逃资金应为无效抵偿等种种借口为由，拒不与陈文签订商品房买卖合同。环球公司在一审庭审中已再次明确表示不履行合同，而且该二套房屋所在的三号楼原约定在2016年6月交房，但环球公司至今无法交房。根据相关法律规定，陈文有权要求解除与环球公司之间的商品房买卖合同关系。环球公司应返还陈文预交的购房款并赔偿陈文资金占用期间的利息损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈步贤未作答辩。
陈文向一审法院起诉请求：1.解除与环球公司关于五洲凯旋门3#-2202及3#-2502房屋购房合同；2.由环球公司立即返还购房款1242027元，并支付资金占用期间(从2015年11月11日起算)的利息损失，按银行贷款的基础利率计算；3.陈步贤对上述第3项购房款1242027元及资金占用期间(从2015年11月11日起算)的利息损失承担连带清偿责任；4.由环球公司、陈步贤负担本案诉讼费用、诉前保全费。
一审法院认定事实：借款人卢永溶因资金需要，分别于2014年3月25日向陈文借款300000元；于2014年4月18日借款800000元、100000元，合计借款本金1200000元。以上借款均约定月利率2%，并由陈步贤和鼎丰公司作为担保人承担连带保证责任。借款当日，陈文分别委托他人通过工商银行转入借款人卢永溶指定的陈小娟开设在永安市农村信用合作联社营业部账号为62×××13的账户300000元、650000元、250000元，合计借款本金1200000元。2014年10月，借款人卢永溶偿还2014年4月18日的借款本金100000元，同年12月29日，借款人卢永溶偿还2014年3月25日借款本金100000元，并就该笔尚欠的200000元重新签订《借款协议》。故借款人卢永溶实际尚欠陈文两笔借款本金合计1000000元。
上述借款到期后，借款人未能按时还本付息，陈文遂要求二担保人履行担保责任负责偿还借款本息。经商谈，陈步贤同意陈文在五洲凯旋门楼盘中选择价值与所欠借款本息相当的房屋，并将其在环球公司的股份款转为陈文购买该房屋的购房款，同时将该房屋交由陈文变现以抵偿债务。后经陈步贤的申请，环球公司同意将陈步贤在环球公司的股份款转为陈文的购房款，以抵偿陈步贤为他人担保所欠陈文之债。2015年11月11日，环球公司与陈文口头约定，由环球公司先以陈文作为付款人向陈文出具写明五洲凯旋门3#-2202购房款617325元及3#-2502房屋购房款624702元的收款收据后，双方以后再行签订正式的购房合同。环球公司在该收款收据上载明：付款人陈文；款项来源：五洲凯旋门3#-2202购房款617325元及3#-2502房屋购房款624702元；备注：抵陈步贤股份款（原0A申请是陈军现更名为陈文）。此后，陈文持两份收款收据欲与环球公司签订购房合同，但环球公司均以其所开具的收据无效为由拒不与陈文签订购房合同。经协商无效后，陈文遂以其债权1242027元无法实现为由，向本院提起诉讼。
陈文在诉讼中自认本案借款人所拖欠借款本金100万元的利息为211400元。
一审法院认为，陈文与环球公司就涉案的五洲凯旋门商品房预约签订购房合同达成的口头协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约定履行自己的义务。本案中，从双方履行协议过程的情况看，结合已查明的事实可知，环球公司以其所开具的收据无效为由拒不与陈文签订购房合同，在本案中存有过错，应承担相应的民事责任。因此，陈文要求解除与环球公司口头达成的商品房预约协议，理由充分，应当予以支持。同时，环球公司应返还陈文购房款并按银行贷款的基准利率计算支付资金占用期间的利息损失。本案中，虽然陈文未直接支付给环球公司购房款，但纵观陈步贤与陈文间、陈步贤与环球公司间以及环球公司与陈文之间的的磋商来看，三方已达成合意，即由环球公司将陈步贤在环球公司的股份款对应的财产权益转为陈文的购房款，以抵偿陈步贤为卢永溶担保所欠陈文之债。此前的担保借款的债务法律关系已转为房屋买卖（以房抵债）法律关系，陈文与环球公司预约签订购房合同，以上合意系�方的真实意思表示，应予确认。此后，债权债务关系的主体，已经由原来陈文与陈步贤之间的债权债务转化为陈文与环球公司之间的债权债务，之前的担保债务已经消亡，陈文不能再向陈步贤主张债权。至于陈步贤是否是环球公司的股东及其之间实际如何在公司中以什么方式进行抵扣结算，不属本案审理范畴。故陈文要求陈步贤对本案所涉之债承担连带清偿责任，于法无据，不予支持。同时，虽然三方约定抵扣的购房款是1242027元，但陈文在庭审中自认利息损失为211400元，该损失少于约定的抵扣购房款，故应以其自认的实际损失为准，陈文的损失以定为本金1000000元、利息211400元为宜。即环球公司应实际返还陈文购房款1211400元，并按银行贷款的基准利率计算支付资金占用期间的利息损失。关于陈步贤辩称其没有为借款人卢永溶提供保证及本案不存在债务转移，无事实法律依据，不予采信。关于环球公司辩称本案系代替履行债务的法律关系，亦与事实不符，不予采纳。陈步贤经法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。判决：一、陈文与环球公司于2015年11月11日达成的商品房预约合同予以解除。二、环球公司应于判决生效后十日内返还陈文购房款1211400元，并按银行贷款的基准利率从2015年11月11日起计算支付资金占用期间的利息损失至判决确定履行期间届满之日止；三、驳回陈文的其他诉讼请求。案件受理费15978元，财产保全费5000元，合计20978元，由陈文负担276元，由环球公司负担20702元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。对二审争议的证据和事实，本院认定如下：
一、关�陈步贤尚欠陈文担保债务的具体数额及陈步贤是否应当承担担保责任的问题。
本案现有证据可以证明陈文与案外人卢永溶（借款人）、永安市鼎丰担保有限公司、福建省永安市鼎丰贸易有限公司及陈步贤于2014年3月15日、2014年4月18日、2014年12月29日分别订立四份的《借款协议》，该四份《借款协议》均约定陈文为出借人、卢永溶为借款人、永安市鼎丰担保有限公司及陈步贤为担保人；借款金额分别为30万万元、80万元、10万元、20万元；借款期限从2014年3月25日至2015年3月10日止、从2014年4月18日至2015年4月10日止、从2014年12月19日至2015年3月10日止；借款利息按月利率2%计算，利息转入案外人刘祺兴业银行账户（账号为96×××13）；丙方（永安市鼎丰担保有限公司、福建省永安市鼎丰贸易有限公司、陈步贤）应自愿为借款人提供担保，并承担连带�任；永安市鼎丰担保有限公司及陈步贤在前三份《借款协议》中担保人栏目中加盖法人公章及签名，福建省永安市鼎丰贸易有限公司及陈步贤在2014年12月29日的《借款协议》中担保人栏目中加盖法人公章及签名；2014年3月25日的《借款协议》上注明“于2014年12月29日收到还款人民币壹拾万元整（￥100000）”；2014年12月29日的《借款协议》上明确载明“该款已于2014年3月25日汇入”。陈文于2014年3月25日、2014年4月18日分别委托詹祥雄及刘祺、陈峰将借款汇入借款人卢永溶及陈步贤指定的陈小娟在永安市农村信用合作联社营业部账户（账号为62×××13）各65万元、30万元、25万元，合计120万元。陈小娟系永安市鼎丰担保有限公司、福建省永安市鼎丰贸易有限公司的财务人员，亦为陈步贤侄女。陈小娟通过永安市农村信用合作联社营业部账户（账号为62×××13）陆续向刘祺兴业银行账户支付借款利息，并于2014年11月11日、2014年12月29日各还款10万元，共计20万元，该笔还款亦汇入刘祺兴业银行账户（账号为96×××13），汇款用途备注为还款。环球公司在一审庭审中自认陈步贤系环球公司的大股东，《收款收据》是按陈步贤的要求开具的。结合上述事实，可以认定案外人卢永溶于2014年3月25日向陈文借款30万元、于2014年4月18日借款80万元、10万元，共计120万元；卢永溶于2014年11月11日、2014年12月29日各还款10万元，共计20万元，其中2014年11月11日的10万元用于偿还2014年4月18日的借款10万元本金，其中2014年12月29日的10万元用于偿还2014年3月25日的借款30万元中部分借款本金，双方于当日重新签订《借款协议》，只是担保人中的永安市鼎丰担保有限公司变更为福建省永安市鼎丰贸易有限公司，并注明借款本金仅为20万元、该款已于2014年3月25日汇入。即截止2014年12月29日卢永溶仍尚欠陈文借款本金100万元。陈步贤虽系永安市鼎丰担保有限公司、福建省永安市鼎丰贸易有限公司的法定代表人，但其本人在《借款协议》抬头部分中的担保人（丙方）栏目中及落款部分的担保人签名处亲笔签名，应当认定其自愿为卢永溶向陈文借款提供连带责任保证，应当承担连带保证责任。若系履行职务行为，则陈步贤个人无需在《借款协议》抬头部分中的担保人（丙方）栏目中签名，故陈步贤在一审中辩称其在《借款协议》中签名系履行职务行为，其个人不是本案借款的保证人的辩解缺乏事实及法律依据，本院不予采信。各方当事人未对保证期间进行约定，故本案借款的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，即2014年12月29日的借款20万元的保证期间截止日期为2015年9月10日，2014年4月18日的借款80万元的保证期间截止日期为2015年10月18日。�本案中，陈文未提供充分的证据证明其已于2015年9月10日前未要求陈步贤对2014年12月29日的借款20万元承担保证责任，陈步贤就该20万元免除保证责任。后因借款人卢永溶及担保人陈步贤无法偿还陈文到期的借款本息，陈步贤作为担保人为履行担保责任，与环球公司及陈文三方达成以将陈步贤在环球公司五洲凯旋门的部分股份款转为陈文向环球公司交付的购房款的方式抵偿借款人卢永溶及担保人陈步贤所欠陈文的借款本息。为此，环球公司分别于2015年10月9日和10月12日，以陈文的哥哥陈军作为付款人向陈文开具了盖有环球公司公章的写明五洲凯旋门3#-2202购房款617325元（收据号：NO：0000244）及3#-2502房屋购房款624702元的收款收据（收据号：NO：0000228）各一份，合计1242027元。该二份《收款收据》的“备注”栏均特别注明：“抵陈步贤股份款”。该事实说明陈文在2015年10月9�之前有要求陈步贤承担保证责任。即2014年4月18日的借款80万元的保证期间未超过，陈步贤仍应当承担保证责任。该事实同时说明陈步贤在就2014年3月25日的20万元免除保证责任后仍同意承担还款责任并主动履行（以陈步贤在环球公司五洲凯旋门的部分股份款转为陈文向环球公司交付的购房款的方式抵偿借款人卢永溶及担保人陈步贤所欠陈文的借款本息）。
二、关于各方当事人之间的法律关系问题。
本案事实为因借款人卢永溶及担保人陈步贤无法偿还陈文到期的借款本息，陈步贤作为担保人为履行担保责任，与环球公司及陈文三方达成以将陈步贤在环球公司五洲凯旋门的部分股份款转为陈文向环球公司交付的购房款的方式抵偿借款人卢永溶及担保人陈步贤所欠陈文的借款本息。为此，环球公司分别于2015年10月9日和10月12日，以陈文的哥哥陈军作为付款人向陈文开具了盖有环球公司公章的写明五洲凯旋门3#-2202购房款617325元（收据号：NO：0000244）及3#-2502房屋购房款624702元的收款收据（收据号：NO：0000228）各一份，合计1242027元。环球公司欲以自有房产为公司股东（陈步贤）抵偿尚欠陈文的借款本息（担保债务）并出具加盖有环球公司公章的购房款《收款收据》产生何种法律关系成为本案争议焦点。环球公司认为，环球公司以自有房产为公司股东陈步贤抵偿尚欠陈文的借款本息（担保债务）属于第三人替代履行，本案的法律关系的实质还是民间借贷关系。陈文认为，本案陈文与陈步贤、环球公司三方达成的将陈步贤在环球公司五洲凯旋门的部分股份款转为陈文向该公司交付的购房款以抵偿借款人卢永溶及担保人陈步贤欠陈文的借款本息的口头协议，陈步贤及环球公司用二份购房款的收款收据交换二份借款协议的行为符合《合同法》第84条规定，应属债务转移合同，而非环球公司所主张的第三人代为履行合同。本案的基础法律关系因债务转移，已由民间借贷纠纷转化为商品房预约合同纠纷。对此，本院分析、认定如下：1.债务人转移债务和第三人替债务人履行债务的区别主要有以下几方面：⑴在债务人转移债务时，债务人应当征得债权人的同意。在第三人替代履行的情况下，债务人同意第三人代替其履行债务即可，不必经债权人的同意。⑵在债务人全部转移债务的情况下，债务人全部转移义务后就退出了原合同关系，第三人成为合同新的债务人。在债务人部分转移义务时，第三人加入到原合同关系中，和债务人共同履行义务。第三人替代履行时，第三人并未加入到合同关系中，债权人不能把第三人做为合同的主体，直接要求第三人履行债务。⑶在债务人转移债务后，第三人成为合同关系的当事人，如果债务人未能按照合同约定履行，债权人可以直接请求第三人履行债务，而不能再要求原债务人履行。在合同义务部分转移的情况下，债权人可以向债务人和第三人中的任何一方要求履行。在第三人替代履行的情况下，第三人履行有暇疵的，债权人只能要求债务人承担违约责任，而不能要求第三人承担违约责任。即第三人代为履行是在不改变原法律关系的基础上由第三人代替原债务人履行债务，且无须经债权人的同意；而债务转移则是第三人代替债务人成为合同义务主体与债权人形成新的法律关系，为保护债权人的利益，债务转移必须经债权人同意。2.本案“以房抵债”的涉案房产坐落于福建省永安市，而当地房地产开发企业多数面临资金短缺的难困，多数房地产开发企业向民间融资或由公司股东向社会融资，�将所融资金用于房地产开发，在所开发的房地产具备预售条件后就用其所开发的房产抵偿相关债务，或将所开发的房产按出资比例分配给各股东并由各股东自行抵偿因融资所负的债务。为化解民间资金借贷风险，促进房地产市场健康运行，永安市人民政府就房地产开发企业民间借贷资金“以房抵债”问题专门出台《关于对房地产开发企业民间借贷资金实行“以房抵债”的处理意见》、《永安市人民政府办公室关于继续执行房地产市场相关扶持政策的通知》等扶持政策，鼓励用“以房抵债”的方式化解民间资金借贷风险。在本案中，环球公司系房地产开发企业，其在开发五洲凯旋门房地产项目过程中亦存在公司向民间融资或由公司股东向社会融资，并将所融资金用于房地产开发的情形，而陈步贤系环球公司的大股东，其以卢永溶名义向陈文借款的时间与环球公司开发五洲凯旋门房地产项目相吻合，不排除陈步贤有将本案讼争借款用于五洲凯旋门房地产项目的可能，故环球公司用自行开发的房产为股东抵偿债务并未加重环球公司的负担，亦未损害环球公司的利益，且与当地交易习惯相符，亦符合当地人民政府的扶持政策。3.房地产不仅是具有居住功能的消费品，也是融资投资的工具，甚至具有资本市场上金融产品的某些特征。在本案中，因借款人卢永溶及担保人陈步贤无法偿还陈文到期的借款本息，陈文为了实现自己的债权，而陈步贤作为担保人为履行担保责任，陈步贤与环球公司及陈文三方达成以将陈步贤在环球公司五洲凯旋门的部分股份款对应财产权益转为陈文向环球公司交付的购房款的方式抵偿借款人卢永溶及担保人陈步贤所欠陈文的借款本息。各方经对账协商，陈文同意环球公司以其自行开发的五洲凯旋门房地产项目�3号楼2202室及2502室房产（价款分别为617325元、624702元）的价款用以抵偿陈步贤尚欠陈文担保债务。环球公司同意以以其自行开发的五洲凯旋门房地产项目中3号楼2202室及2502室房产为其股东陈步贤清偿债务后，开具收取购房款的《收款收据》给陈文，此时，陈文的涉案借款本息已经转化为已付购房款，陈文与卢永溶及陈步贤之间民间借贷关系终止，陈文与环球公司之间建立商品房买卖合同关系，因双方未订立书面的《商品房买卖合同》，故陈文与环球公司之间所建立的法律关系为商品房预约合同关系。环球公司在开具收取购房款的《收款收据》给陈文后，陈步贤退出原有的民间借贷合同关系，而环球公司替代陈步贤成为的合同义务主体，并与陈文（债权人）形成新的法律关系（商品房预约合同关系），负有与陈文签订《商品房买卖合同》、交付房产、并转移房产所有权于陈文之义务；陈文只能要求环球公司履行签订《商品房买卖合同》、交付房产、并转移房产所有权，而不能再要求原债务人（卢永溶、陈步贤等）履行。从借款本息转化为已付购房款需经陈文同意、环球公司替代陈步贤成为的合同义务主体，并与陈文（债权人）形成新的法律关系等事实来看，陈步贤因到期的担保债务无力清偿，环球公司用自有的房产以“以房抵债”方式为其股东陈步贤清偿债务，经陈文同意将借款利息转化为已付购房款，且我国现行法律对债务转移是否需要达成书面协议未作规定，该行为符合债务转移的构成要件。故应当认定陈步贤将其对陈文所负的担保债务转移由环球公司承担，环球公司、陈文均同意将借款本息转化为已付购房款，说明环球公司与陈文均同意终止借款关系并建立商品房预约合同关系。至于陈步贤在环球公司中的股份比例如�发生变化及环球公司如何向陈步贤主张相应的权益，则属于环球公司与其股东陈步贤之间有内部法律关系，不属本案审理范畴。
三、陈文是否有权要求环球公司返还购房款的问题。
环球公司开具收取购房价款的《收款收据》给陈文后，应当依法全面履行合同义务，即按相关规定及约定与陈文或买受人签订正式《商品房购房合同》、开具正式发票、办理备案登记、交付房屋及办理房地产权证等义务。但环球公司先是要求陈文签订《承诺书（抵款签约客户）》，后又以该“以房抵债”因涉及股东抽逃资金应为无效抵偿等种种借口为由，拒不与陈文签订《商品房买卖合同》。且环球公司在一审庭审中已明确表示不履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定，陈文有权要求解除与环球公司之间的商品房预约合同并要求环球公司返还预交的购房款及赔偿资金占用期间的利息损失。
本院认为，环球公司作为房地产开发企业自愿以其开发的坐落于永安市五洲凯旋门项目房产抵偿其股东陈步贤所欠陈文的担保债务的事实系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。环球公司在未与陈文订立商品房买卖合同之前，同意涉案借款本息转化为已付购房款，并开具收取购房款的《收款收据》给陈文，应当认定环球公司在订立商品房买卖合同之前向陈文收取房产预订款，二者之间建立商品房预约合同关系。因环球公司明确表示不再与陈文订立商品房买卖合同，故陈文有权解除与环球公司之间形成的商品房预约合同并要求环球公司返还预交的购房款及赔偿资金占用期间的利息损失。环球公司以陈步贤无需承担担保责任、环球公司未同意为陈步贤承担债务为由，要求撤销一审判决并改判驳回陈文对环球公司全部诉讼请求的上诉请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，环球公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈步贤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15978元，由三明环球房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 树 辉
审 判 员 程 哲 明
代理审判员 叶 景 远
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 陈月虹（代）
附：本案适用主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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