辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第515号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘中国，男，1964年12月17日出生，汉族，无职业，住址和平区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳广大美居世家家居用品有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路29号。
法定代表人：肖振培，该公司总经理。
委托代理人：张博，辽宁建隆律师事务所律师。
委托代理人：张锦，辽宁申胜律师事务所律师。
上诉人刘中国因与被上诉人沈阳广大美居世家家居用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第31号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员李妍参加评议的合议庭，于2014年3月19日开庭公开审理了本案，上诉人刘中国，被上诉人沈阳广大美居世家家居用品有限公司的委托代理人张博、张锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告于2009年11月13日签订《房屋租赁及物业管理协议》，约定被告将位于沈阳市铁西区建设东路29号广大美居家具商厦一层东南部的部分区域，面积为297.15平方米，出租给原告经营“家厨烤坊”，期限为8年自2010年2月6日起至2018年2月5日止。被告给予原告90天（2009年11月6日至2010年2月5日）的开业前筹备装修期间，免收原告租金及物业管理费。第一、二、三年租金每月17，000元，年租金204，000元，每日物业管理费1.29元／平方米，第四、五、六、七、八年租金和物业管理费按上一年度租金和物业管理费的价格递增5%。原告于每月使用前30天提前支付每月的租金及管理费，以后按每月的6号为交款日。原告于每月的5日前缴纳上月使用的水费、电费、电话费、及其它费用等。原告经营自负盈亏，不因原告盈亏原因或单方认为影响营业收入而导致每月的电费、水费、采暖费、煤气费等费用及每月的租金和物业管理费等有关费用延时交予给被告，如有迟交，每逾期一日，原告有权按未缴纳总额的每日5‰向反诉被告加收滞纳金。超过30天，视同反诉被告违约。反诉原告有权解除本协议，并有权要求反诉被告承担违约赔偿责任。
原审法院另查明，原告于2011年8月17日起诉来院，要求解除与被告之间的房屋租赁合同，并赔偿损失。被告于2011年9月7日向原告提出反诉，亦要求解除租赁合同，并赔偿损失。本案发回重审后，依原告主张，本院委托辽宁中正资产评估有限公司对承租房屋装修及设施进行了评估。评估结果为装修价值为2，201，047元，厨房用品为161，681元。2010年4月1日，铁西区行政执法局对原告经营的厨烧烤坊烤肉馆下达了行政执法调查通知书，以搭层接建未取得工程规划许可证为由，要求原告提供相应手续，并接受调查。2011年4月14日，铁西区环保局向原告经营的厨烧烤坊烤肉馆下达的《环境监察事项违法行为改正通知书》，以环保设施未建立，未经验收为由，责令原告消除污染问题，经过环保审批，符合环保相关规定，并通过环保验收合格后方可正式营业。2010年10月17日，辽宁省沈阳市铁西区公安消防大队作出了关于沈阳市铁西区家厨烧烤坊烤肉馆建筑内部装修消防验收不合格的意见，查明原告经营的厨烧烤坊烤肉馆的后厨明火区未进行分隔；未设置集中供气间。责令整改后，重新验收合格后方可启用。原告自2011年8月6日起未缴纳租金。2010年3月12日原、被告及第三方华豹娱乐公司签订的就漏水事件签订三方协议。原告自认其2010年10月初试营业，并经营至2011年7月20日。
原审法院再查明，被告沈阳广大美居世家家居用品有限公司出租的房屋原有的一部分为厕所及电梯间等，其改建处未经行政审批。
2012年12月17日，刘中国起诉至原审法院，诉讼请求：一、判令解除原被告签订的《房屋租赁及物业管理协议》，返还已付租金498，750元，返还水电费76，318.2元，返还采暖费10，400元；二、双倍返还履约保证金171，000元，支付违约金85，500元，并赔偿原告建造装修及直接经济损失2，362，728元；三、争议房屋打更人员人工费每月3500元从2011年8月至今共计87，500元。在案件审理过程中，沈阳广大美居世家家居用品有限公司提起反诉，反诉请求：一、解除反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁及物业管理协议》；二、判决反诉被告给付反诉原告房屋租金、物业费及相关的滞纳金合计1，966，500元及采暖费、滞纳金、广告费共计96，971.19元；三、判决反诉被告立即腾空承租房屋并返还反诉原告。
原审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护，合同双方应本着诚实信用原则，依合同约定履行各自的权利及义务。合同当事人行使合同解除权应符合合同或法律规定。原告起诉来院要求以被告违约为由行使合同解除权，解除该租赁协议，并提出被告诸多违约行为。原告主张被告拖延交付装修设计图纸，造成原告装修工期拖延，故解除合同，但原、被告双方并未约定被告有提供装修图纸的义务，被告亦无此法定义务，故原告该项主张本院不予支持；原告主张楼上房屋漏水造成其无法经营，但从原、被告及第三人达成的三方协议的时间及原告的经营时间可知，漏水不足以达到解除合同的程度。原告主张出租房屋卫生间、电梯、消防通道、东墙临街开门拆改没有房产部门审批手续，对该主张经本院庭审调查，被告出租的房屋确实存在原有卫生间及电梯间等部分拆改未经过行政审批的事实，但该事实并不影响原告承租使用该房屋，更不能致使原告达不到承租该房屋的合同目的，即构不成根本违约。行政管理机关并未在原告承租经营期间因被告这种违法拆改的行为对产权人及使用人进行处罚，并未影响承租人正常使用房屋，故原告应遵守诚实信用原则履行合同，不能因为出租标的物上的该种瑕疵主张解除合同。被告的这种违法拆改行为亦可以通过行政机关的整改予以纠正，但并不影响原、被告房屋租赁合同的履行。原告主张其在租赁房屋内搭建二层夹层的规划及审批手续应由被告办理，被告未办理的行为构成违约，故解除租赁合同。对该主张，本院认为，搭建二层夹层属于房屋内部装修的一部分，系由原告施工建设。原、被告双方的房屋租赁合同明确约定，装修（含内部加层）的行政审批由原告办理。故对原告依该项事由主张解除合同，本院不予支持；原告主张烟道及通风设备环保未合格，造成原告无法办理营业执照，无法经营，故解除租赁合同。对此，本院认为，2011年4月14日，铁西区环保局向原告经营的厨烧烤坊烤肉馆下达的《环境监察事项违法行为改正通知书》，明确载明系环保设施未建立，责令原告消除污染问题，经过环保审批，符合环保相关规定，并通过环保验收合格后方可正式营业。该通知书载明的违法事由并不是原告提供的出租房屋建筑竣工验收时的环保验收事项，整改的内容亦不是被告应负的合同及法定义务，故原告无权依该事由解除合同。综上，原告解除合同的理由不成立，本院不予支持。依双方合同约定，由于原告原因提前或到期撤场，装修费用一律不予以补偿，故本院对原告主张按评估报告赔偿装修损失2，201，047元不予支持。对于评估报告中确定161，681元的厨房用品，原告应依合同约定自行腾空，被告不负赔偿责任。原告主张的退还租金、履约保证金及房屋看护费因原告解除合同理由不成立，本院不予支持。反诉原告主张解除租赁合同，要求反诉被告承担违约责任，并提出理由。反诉原告主张反诉被告撤场的原因系由于装修工程消防验收未合格造成的，并向法院提供消防验收不合格的意见书一份。此外，反诉原告主张反诉被告逾期30天不付租金，反诉原告亦享有合同解除权。对该项主张，本院认为事实成立，反诉被告因装修消防验收未合格的自身原因造成无法经营，并单方面拒绝履行合同，造成合同已无法继续履行，构成根本违约，应承担违约责任。反诉被告依合同约定应在2011年8月6日前缴纳租金及物业费等相关费用。反诉被告因行使合同解除权而拒付租金，依以上论述，反诉被告行使合同解除权的理由不成立，故其无权拒付租金，反诉原告有权解除该租赁合同并要求给付租金，并依合同约定主张按未缴纳金额的日千分之5主张违约金。但考虑到反诉被告行使合同解除权的原因之一确系由于反诉原告出租标的物因自行改建具有一定的瑕疵，虽不构成解除合同的条件，但反诉原告对合同的解除具有一定的过错，应承担其合同履行期间一定的违约责任。本院综合考虑当事人双方的损失，确定反诉原告应因对其没有对房屋拆改部分进行行政审批，以其从2011年8月6日至本判决生效后确定的腾房之日期间应收取反诉被告的房屋使用费及滞纳金承担其违约责任，故对反诉原告要求给付房屋使用费及违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、二百三十五之规定，判决如下：一、驳回原告的各项诉讼请求；二、解除反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同；三、反诉被告于本判决生效后30日内将承租的涉诉房屋腾空并返还反诉原告；四、反诉被告逾期不履行腾房义务，从本判决确定的腾房之日至实际腾房之日比照月租金17，000元向反诉原告支付房屋使用费；五、反诉被告于本判决生效后30日内，结清占用涉诉房屋期间的水费、电费、及采暖费；六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。案件受理费12，220元及评估鉴定费，由原告承担。反诉费1185元由反诉原告承担。
宣判后，刘中国不服，向本院提出上诉，上诉请求：二审人民法院依法撤销原审法院民事判决书；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由：一、主合同有重大变更。1、被上诉人出租给上诉人的房屋原结构为电梯间、卫生间、消防通道和部分营业厅拆除后的空场。2、从2009年11月13日到2009年11月23日被上诉人委托沈阳建筑设计院设计的本案诉讼房屋设计变更图纸方案超出室内装修范围，完全是改扩建工程建设。二、本案租赁房屋不具备合同约定的开办参与企业条件，合同目的无法实现，应当解除合同。1、合同约定被上诉人保证其建筑物可申请作为餐饮场所经营使用，被上诉人必须提供该场所给上诉人可注册餐饮公司使用的条件。2、上诉人积极向工商机关申请办理工商注册登记手续。3、环境影响评鉴文件是餐饮企业办理工商登记、核法营业执照必须提供的唯一前置性政府审批文件。4、本案租赁房屋未办理环境影响评价文件，不具备餐饮企业使用条件。5、被上诉人不办理本案租赁房屋餐饮项目环境影响评价文件，违背合同法的诚实信用原则，是合同目的无法实现的根本原因。6、本案租赁房屋不具备开办餐饮企业的条件。三、本案租赁房屋不符合约定的用途，存在重大安全隐患，是导致合同目的无法实现的重要组成部分。1、本案租赁房屋原为大厦一层公共卫生间，是大厦功能服务区域，楼上楼下相同位置均为公共卫生间，事实证明，是无法从根本上解决下水管道问题。2、搭建200多平方米的二层，上诉人投资在改扩建工程及装修工程费高达2，201，047元（评估价值）。3、被上诉人不办理本案租赁方服务《房屋拆改审批书》、《房屋安全鉴定书》、《改扩建工程规划许可证》等行政审批手续的真实原因是：报批拆除公共卫生间，必须等量还建或补偿；报批《房屋安全鉴定书》，必须缴纳鉴定费；报批《改扩建工程规划许可证》必须缴纳规划管理费和验收保证金。4、被上诉人在庭审调查时承认，本案租赁房屋违法在东墙开门、室外建台阶，行政部门对被告进行了罚款处理。罚款不能代替审批。四、因被上诉人违约责任，导致上诉人在改扩建及装修中屡遭停工，工程被迫延期，免收房屋及物业管理费期限应合理顺延至2010年8月31日。1、主合同约定免收租金及物业管理费和收取租金及物业管理费的起始时间是打字错误，应更正。2、一地二租，无法施工，造成工程延期，增加投资成本。3、下水无路可走，被迫停工。4、从上诉人进现场施工，被上诉人房屋多处漏下水到本案租赁房屋室内，导致装饰天棚无法施工，照明工程无法施工，上诉人被迫停工。5、2010年7月29日被上诉人关于一楼消防式水打压的紧急通知证明：消防系统长期瘫痪，管路漏水，上诉人施工的消防工程不能进行检测检验，无法获得消防自动系统检验报告。五、被上诉人反诉及抗辩理由根本不能成立。1、被上诉人反诉理由就一个，就是被上诉人在2011年8月5日起诉后，因起诉而停止支付租金及物业管理费，被上诉人以合同约定“超过30日未付，被上诉人有权追究违约责任，并有权解除合同。”为依据提出反诉，按照合同上诉人处于合理的支付期间内，不存在拖欠。其次，因被上诉人的责任，致使上诉人多次被迫停工，上诉人的免租期应合理顺延至2010年8月31日，加上上诉人已付租金498，750元，在被上诉人不违约的前提下，按合同约定上诉人最早也要在2010年2月份才应再缴纳租金。再有，上诉人起诉后，被上诉人把本案租赁房屋的电和水都断了，已无法使用，合同没有约定被上诉人有此权利。2、被上诉人的抗辩理由也只有一个，就是2010年10月17日铁西区消防队关于上诉人建筑内部装修消防验收不合格的意见，说成是上诉人办不了公司营业执照的原因。事实恰恰相反。六、造成合同不能履行的责任是被上诉人。1、本案租赁房屋，被上诉人是建设单位及产权人，办理房屋结构拆除、增加巨大载荷、扩建200平方米建筑面积等申请各项行政审批是法定义务，也是合同约定的义务。2、上诉人在原一审、二审、发回重审的庭审中，都曾回答：只要被上诉人办理其负责的各项行政审批事宜，分清责任，上诉人同意继续履行合同。3、被上诉人在原一审中提出反诉，要求解除合同，坚决不同意继续履行合同。4、在合同履行期间，诉讼前，上诉人全面履行合同，被上诉人也承认不差一分钱。5、被上诉人在上诉人提起诉讼后，单方对租赁房屋进行停电、停水，租赁房屋也根本不能使用，上诉人无法在按合同付款。
被上诉人沈阳广大美居世家家居用品有限公司答辩称：一、上诉人上诉的第一个理由是主合同有重大变更，这是错误的，主合同和图纸都是同时出具的，不存在重大变更问题。二、上诉人上诉状第二个问题是租赁房屋不具备合同约定的开办餐饮的条件，合同目的无法实现，这一主张是错误的。在上诉人承租房屋之后经过装修已经实际营业了一年多，在之前的审理各个中都有相应的证据证明这一事实。开办餐饮条件不具备主要是因为消防不合格，与我方没有关系。三、上诉人称租赁房屋不符合租赁的用途，存在重大隐患，这一主张也不符合事实，我们按合同约定是租赁297.15平方米，他实际占用353.3平方米，根本不存在重大隐患。四、被上诉人不存在违约问题。五、上诉人认为我们的抗辩理由不成立是没有事实依据的。六、上诉人主张造成合同不能履行的责任在被上诉人不正确，事实上是上诉人是没有经营能力，没有把消防手续办下来，所以在营业一年时间之后停业了，责任不再我方。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院另查明，在本院审理过程中，上诉人刘中国表示其使用案涉房屋进行试营业10个月左右，后工商局及环保部门责令其停业。上诉人主张被上诉人的违约行为包括案涉房屋没有获得环评手续、房屋搭层不能确定是安全的，案涉房屋的拆改未获审批。
上述事实，有《房屋租赁及物业管理协议》、行政执法调查通知书、《环境监察事项违法行为改正通知书》、三方协议等证据材料及当事人陈述，经庭审质证及本院审查，予以确认，在原审卷宗佐证。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人、被上诉人所签订的《房屋租赁及物业管理协议》是否应予解除的问题及《房屋租赁及物业管理协议》解除后的法律后果问题。
关于上诉人、被上诉人所签订的《房屋租赁及物业管理协议》是否应予解除的问题，本院认为在原审中，上诉人的本诉请求及被上诉人在原审中的反诉请求均为请求解除双方签订的租赁合同，因此原审法院依据双方的诉求判令解除租赁合同是正确的。
关于上诉人、被上诉人双方签订的《房屋租赁及物业管理协议》解除后的法律后果问题，本院认为《中华人民共和国合同法》第九十七条明确规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于解除合同的理由，上诉人刘中国主张系因被上诉人的违约行为所致，具体包括案涉房屋没有获得环评手续、房屋搭层不能确定是安全的，案涉房屋的拆改未获审批。关于上诉人主张主合同发生重大变更的问题，本院认为上诉人该主张的依据在于上诉人、被上诉人双方在签订租赁合同当日签订的《情况说明》，上诉人主张该情况说明即为主合同的重大变更内容，但该《情况说明》并未明确约定被上诉人负有对案涉房屋的设计变更报政府有关审批的合同义务，反而上诉人、被上诉人签订的租赁合同则明确约定上诉人对案涉房屋负有报政府有关部门审批的相应合同义务，因此对于上诉人所提被上诉人未报批政府部门系违约行为的主张，本院不予支持。关于上诉人所提案涉房屋不具备合同约定的开办餐饮条件，合同目的无法实现的主张，本院认为案涉房屋的环评审批、工商审批、消防审批均为合同约定的上诉人方自行报批的合同义务，且上诉人提供的《环境监察事项违法行为改正通知书》明确载明应案涉房屋的环保设施并未建立，责令上诉人消除污染问题，该通知书载明的事项系案涉房屋自身未能建立环保设施，而非案涉房屋所在楼宇的环保问题；上诉人在本院庭审中亦承认其餐饮经营试营业了10个月，可见上诉人在未取得相应政府审批的条件下亦对案涉房屋进行了营业，因此对于上诉人所提案涉房屋不具备开发餐饮的条件的上诉主张，本院不予支持。关于上诉人所提本案租赁房屋存在重大安全隐患的主张，本院认为上诉人主张的安全隐患在于案涉房屋搭建了二层，存在200多吨负载不安全，本院认为按照双方所签订的房屋租赁及物业管理协议第二项第二款明确约定由上诉人对于案涉房屋进行装修，允许上诉人在场馆内加层，事实上案涉房屋内的加层也是由上诉人实际施工完成的，上诉人作为承租人在签订协议和接收房屋时，对于案涉房屋是否具备承租及使用条件负有相应的审核义务，且上诉人在对案涉房屋进行加层装修时亦应进行相应的安全性评估，因此对于上诉人该主张，本院不予支持。关于上诉人主张的装修损失，本院认为上诉人在未取得政府相应审批的情况下即对案涉房屋进行了装修，上诉人在装修后使用案涉房屋进行了10个月试营业，上诉人在接收房屋及使用期间就案涉房屋不具备使用条件和存在安全隐患并未向被上诉人作出明确的要求，反而在2010年3月2日、2010年7月6日与被上诉人签订了协议书及补充协议，就早日开业事宜及拆除消防楼梯事宜双方作出了明确约定，造成合同不能继续履行的主要原因在于上诉人方，按照双方所签合同第二项第五条的约定，因上诉人原因提前终止租赁协议的，装修费不予补偿，上诉人因自身原因导致合同解除，装修损失系其自身原因造成的扩大损失，应由其自行承担。现案涉房屋一直由上诉人实际占用至今，原审法院亦考虑到被上诉人对于合同解除存在一定的过错，因此对被上诉人提出的2011年8月6日至原审法院判决确定的腾房之日之间的房屋使用费及滞纳金等相应违约责任的主张并未予以支持并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12，220元，由上诉人刘中国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 李 妍
代理审判员 郑竹玉
二〇一四年四月四日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；