广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终903号
上诉人（原审原告）：郭伟繁，男，汉族，1982年5月12日出生，住清远市清新区。
上诉人（原审原告）：谭翠翠，女，汉族，1982年6月13日出生，住清远市清新区。
两上诉人共同委托代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：清远市宜禾房地产有限公司，住所地：清远市。
法定代表人：刘灿耀，公司总经理。
委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。
委托代理人：薛政，广东平信律师事务所工作人员。
上诉郭伟繁、谭翠翠因与被上诉人清远市宜禾房地产有限公司（下称“宜禾公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
郭伟繁、谭翠翠上诉请求：1、撤销原审民事判决第二项；2、改判支付逾期办证违约金的诉讼请求；3、本案一、二审案件受理费由宜禾公司承担。事实与理由：第一，原判决以2009年11月25日原清新县环保和建设局、原清新县国土资源局发出的《关于开展清新县住宅专项维修资金管理工作的通知》（环建联字【2009】1号）规定作为认定依据，因该文件并不属于法律、法规及规章的范畴，以此作为审理本案依据违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定，属于使用法律错误。其次，郭伟繁、谭翠翠虽未缴纳住宅维修资金，但涉案房屋的房产证已于2016年1月26日办妥，可见上述文件中关于“未按本实施细则规定交存首期住宅维修资金的，不能办理初始登记并交付使用”的规定并无强制力。第二，原审法院认定宜禾公司已经通知郭伟繁、谭翠翠缴存住宅维修资金，缺乏证据支持，属事实认定错误。第三，郭伟繁、谭翠翠提起诉讼时，已经缴纳了住宅维修资金，但直到本案第二次开庭审理法庭辩论终结前，宜禾公司仍未协助郭伟繁、谭翠翠办理房屋不动产权证，明显违约。
宜禾公司答辩称：一、原审判决对逾期办证责任事实认定清楚。郭伟繁、谭翠翠未按时交纳物业维修基金，根据环建联字【2009】1号文中第六条、第十一条明确规定，必须把楼盘的《住宅专项维修基金缴纳情况清单》和各业主存入维修基金的银行票据复印件报送县环保和建设局核实，并送县国土资源局备案。涉案楼盘共有商铺、房屋共计302户，截止2016年4月18日，缴纳物业维修基金的户数仅为145户，原审判决认定，郭伟繁、谭翠翠未能证明已按时缴纳物业维修基金，由此导致的延迟办理房屋产权登记责任不应由答辩人承担。二、郭伟繁、谭翠翠所要求支付违约金的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效。根据《全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月30日发布）关于房地产纠纷案件的审理部分第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。而《民法通则》规定，诉讼时效应从应当知道权利被侵害时起计算，在两年内请求保护民事权利。郭伟繁、谭翠翠所购买商品房于2009年12月19日交付使用，按合同约定，宜禾公司应在2010年3月19日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如未按约定办理，郭伟繁、谭翠翠要求答辩人承担违约责任的诉讼时效从2010年3月20日起至2012年3月19日止，而郭伟繁、谭翠翠直至2016年3月才主张权利，已超过两年诉讼时效。三、郭伟繁、谭翠翠领取房屋产权证时已确认不追究宜禾公司的责任。四、郭伟繁、谭翠翠要求按总购房款为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算违约金没有事实和法律依据。
郭伟繁、谭翠翠向原审法院起诉请求：1、宜禾公司将位于清远市清新区太和镇xx路xx号xx幢xx梯xx号房屋办理权属登记（含房地产权证和国有土地使用证）所需提供的资料报产权登记机关备案，协助其办理该房屋的产权登记手续；2、宜禾公司支付违约金（2010年12月28日起以购房款201263元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率为标准计算至办理产权登记需由宜禾公司提供的资料报产权登记机关备案之日止，至2016年3月21日约为61000元）；3、本案诉讼费用由宜禾公司承担。
原审法院认定事实：2009年6月6日，郭伟繁、谭翠翠与宜禾公司签订《商品房买卖合同》约定，宜禾公司将位于清远市清新区太和镇xx路xx号xx幢xx梯xx号的商品房出卖给郭伟繁、谭翠翠，该房屋套内建筑面积为95.85平方米，总购房款为201263元。合同第八条约定宜禾公司应当在2010年9月28日前将经验收合格的商品房交付给郭伟繁、谭翠翠使用。合同第十五条约定，宜禾公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由宜禾公司提供的资料报产权登记机关备案，如因宜禾公司的责任，郭伟繁、谭翠翠不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理:……(2)郭伟繁、谭翠翠不退房，宜禾公司按己付房价款的5%向郭伟繁、谭翠翠支付违约金。此外，合同对付款方式及期限、面积确认及面积差异处理保修责任等有关事项进行了规定。合同签订后，郭伟繁、谭翠翠依约向宜禾公司付清房屋总价款201263元。2009年12月19日郭伟繁、谭翠翠收楼。2009年11月25日原清新县环保和建设局、原清新县国土资源局发出《关于开展清新县住宅专项维修资金管理工作的通知》(环建联字[2009]1号)，第六条、第十一条明确要求开发企业在办理商品房初始登记时，必须把楼盘的《住宅专项维修基金缴纳情况清单》和各业主存入维修基金的银行票据复印件报送县环保和建设局核实，并送县国土资源局备案。根据(清建【2010】163号文)《关于印发〈清远市住宅专项维修资金管理实施细则的通知〉》第十四条“未按本实施细则规定交存首期住宅维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人”。同时，按照环建联字【2009】1号规定，业主未按要求缴存住宅维修资金的，不能办理初始登记并交付使用。本案该房屋的维修资金郭伟繁、谭翠翠于2016年3月22日缴纳。2016年6月28日清远市清新区不动产登记中心挂牌成立并对外受理业务，根据不动产登记条例，现办理不动产登记不需要提交住房维修资金。
同时查明，郭伟繁、谭翠翠已于2016年3月18日领取了涉案房屋产权证。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。郭伟繁、谭翠翠与宜禾公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，无违反法律行政法规强制性的规定，为合法有效的合同，双方应予按合同履行义务。二、办证问题，根据不动产登记条例，现办理不动产登记不需要提交住房维修资金，郭伟繁、谭翠翠虽已取得房屋产权证，但尚未取得国有土地使用证，宜禾公司仍需协助郭伟繁、谭翠翠办理该房屋的不动产权证。三、关于逾期办证责任。2009年11月25日原清新县环保和建设局、原清新县国土资源局发出《关于开展清新县住宅专项维修资金管理工作的通知》(环建联字[2009]1号)，宜禾公司已通知郭伟繁、谭翠翠缴交维修资金，郭伟繁、谭翠翠于2016年3月22日才缴交维修资金。按照环建联字【2009】1号规定，业主未按要求缴存住宅维修资金的，不能办理初始登记并交付使用。涉案房屋逾期办证的责任不能证明是宜禾公司责任。对郭伟繁、谭翠翠要求宜禾公司承担逾期办证的责任、支付违约金的诉请原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年11月10日判决：一、清远市宜禾房地产有限公司于本判决生效之日起十日内协助郭伟繁、谭翠翠办理清远市清新区太和镇xx路xx号xx幢xx梯xx号房屋不动产权证。二、驳回郭伟繁、谭翠翠的其他诉讼请求。案件受理费1326元，减半收取计663元，由清远市宜禾房地产有限公司负担50元，郭伟繁、谭翠翠负担613元。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，本院二审期间，郭伟繁、谭翠翠围绕上诉请求依法提交了两组证据，第一组证据是中国工商银行凭证，拟证明郭伟繁、谭翠翠于2016年3月22日缴纳住宅专项维修资金的事实。第二组证据是房地产权证，拟证明涉案房屋于2016年1月26日核发房地产权证，该日期早于上诉人缴存住宅专项维修资金的日期2016年3月22日，足以证明缴存住宅专项维修资金并非是办理房屋产权证书的前提条件。宜禾公司提交了房屋产权证该组证据，拟证明涉案房屋已经办理了不动产权登记证的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对郭伟繁、谭翠翠提交的证据，宜禾公司对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，宜禾公司认为郭伟繁、谭翠翠提交的证据并不能足以证明办理房屋产权证不需要缴纳住房专项维修资金，因为办理了房屋产权证还需要办理国土使用权证。对宜禾公司提交的证据，郭伟繁、谭翠翠对其真实性、合法性、关联性均无异议。
再查明，在原审庭审中，清新区太和镇黄坑村民委员会东村民小组组长刘x锋、村民代表许x杰、许x聪出庭作证，称因涉案房屋用地在报建、税收等优惠政策，清新县政府直至2015年3月才明确答复。
本院认为，结合的上诉请求与的抗辩意见，归纳本案争议焦点：一、关于郭伟繁、谭翠翠主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题；二、宜禾公司应否承担逾期办证的违约责任。
关于争议一。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”及第一百四十条关于“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算”的规定，本案虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋已于2009年12月19日交付，并于2010年12月28日前办理房屋权属登记。但从原审庭审中证人村民委员会小组长刘x锋、村民代表许x杰、许x聪等人证实，因涉案房屋用地在报建、税收等方面优惠政策，清新区政府直至2015年3月才作出明确答复。基于上述客观原因，郭伟繁、谭翠翠于2016年3月15日向原审法院提起本案诉讼并没有超过二年的诉讼时效期间，原审法院对宜禾公司以郭伟繁、谭翠翠要求支付违约金的请求超过两年的诉讼时效为由的抗辩未作回应不当，本院予以纠正。
关于争议二。本案中，郭伟繁、谭翠翠认为宜禾公司未在合同约定的期限内履行办证义务，应当承担逾期办证的违约责任。宜禾公司抗辩认为因业主未按规定缴纳住宅维修资金，导致逾期办证，因此无需承担违约责任。经审查，本院认为，交存住宅专项维修资金旬每个商品房住宅业主应尽的法定义务，按照原清新县环保和建设局、原清新县国土资源局要求，开发企业在办理商品房初始登记时，应提交《住宅专项维修基金缴情况清单》及各商品房业主缴纳维修基金的凭证，方才办理商品房产权证。郭伟繁、谭翠翠已在2016年3月22日履行缴纳义务。而涉案商品房用地在报建、税收等优惠政策，清新县政府直至2015年3月作出明确回复，宜禾公司未在合理期间办理涉案房屋土地产权登记的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定，逾期办证违约金为出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金。现郭伟繁、谭翠翠要求从2010年12月28日起按同期贷款利率调整违约金，而宜禾公司则认为没有事实和法律依据。对此，本院认为，郭伟繁、谭翠翠认为因宜禾公司逾期办证行为造成其直接经济损失，应承担举证责任，但两人未能举证。而涉案房屋已经通过竣工验收备案，房屋的使用功能可以实现，宜禾公司已经履行了主要的交付义务，因此违约金计算应依据合同约定按己付房价款的5%计算，以足以弥补因逾期办证造成的直接经济损失，即涉案房屋总价款201263元×5%=10063.15元。故，郭伟繁、谭翠翠主张调整违约金的理由不成立，本院不予支持。此外，在二审期间，宜禾公司已向清新区不动产登记中心提交涉案房屋产权登记资料，清新区不动产登记中心并于2017年3月办理涉案房屋产权登记。因此，郭伟繁、谭翠翠要求宜禾公司履行办证义务的请求，应予驳回。
鉴于宜禾公司提交新的证据，且郭伟繁、谭翠翠的部分上诉理据成立，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初897号民事判决第二项；
二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初897号民事判决第一项；
三、限清远市宜禾房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向郭伟繁、谭翠翠支付违约金10063.15元。
一审案件受理费1326元，减半收取计663元，由清远市宜禾房地产有限公司负担570元；郭伟繁、谭翠翠负担93元。二审案件受理费1326元，由清远市宜禾房地产有限公司负担1140元；郭伟繁、谭翠翠负担186元负担。清远市宜禾房地产有限公司负担部分，由郭伟繁、谭翠翠已预交，原审及二审法院不作退回，由清远市宜禾房地产有限公司在履行上述判决时迳付给郭伟繁、谭翠翠。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖惠文
审 判 员 郑家驹
审 判 员 何 燕
二〇一七年六月十二日
法官助理 张 婧
书 记 员 邓海欣
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。