天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0115民初3066号原告：侯淑珍，女，1975年3月24日出生，汉族，居民，户籍地河北省张家口市蔚县，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孙明传，北京市京翰律师事务所律师。被告：陈立恩，男，1979年5月15日出生，汉族，农民，户籍地天津市宝坻区，住宝坻区。被告：吴金芝，女，1978年6月21日出生，汉族，农民，户籍地天津市宝坻区，住宝坻区。原告侯淑珍与被告陈立恩、吴金芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯淑珍及委托诉讼代理人孙明传、被告吴金芝到庭参加诉讼。被告陈立恩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯淑珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告侯淑珍支付的定金100000元，并按照房屋成交价的5%作为补偿，即60000元，合计160000元；2.依据双方签订的《附属协议》，判令被告即日给付原告违约金100000元；3.依据双方签订的《附属协议》，判令被告即日给付原告向天津市盛世昊鑫房地产经纪有限公司支付的居间费用12658元；4.判令被告给付对原告造成的损失费、误工费等费用共计10000元；5.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。本案在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除原、被告于2017年2月25日签订的《房产交易合同》及《附属协议》。事实及理由：原告于2017年2月25日与被告签署了《房产交易合同》和《附属协议》，原告购买被告拥有的天津市宝坻区龙第世家花园××房屋一套。原告于2017年2月25日将定金50000元付于被告陈立恩中国农业银行账户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第一条1.4款约定，卖方确定在2017年3月31日前还清贷款并注销该抵押权。由于被告没有按照《房产交易合同》约定在2017年3月31日之前还清贷款并注销该抵押权，导致双方不能及时办理房屋过户手续。被告的行为构成严重违约。原告为了履行合同约定的义务，多次回原籍河北省张家口市蔚县蔚州镇、天津市和平区小白楼街道解放北路的人民银行打印征信报告，并多次往返北京市昌平区到天津市宝坻区，期间花费了大量的费用、时间和误工损失。吴金芝辩称，同意解除原、被告签订的《房产交易合同》及《附属协议》，同意退还原告交付的房屋定金50000元。但不同意原告其他诉讼请求。被告没有违约，房产交易合同约定2017年4月20日前去房管部门签订房产买卖合同，被告在2月27日就将清偿房屋剩余贷款的钱存进银行账户了，在3月2日预约于4月1日清贷，故在2017年4月1日之后就可以清贷了，现在被告已经将房屋剩余贷款清偿完毕了。本院经审理对双方无争议的事实确认如下：2017年2月25日，原、被告经天津市盛世昊鑫房地产经纪有限公司居间订立《房产交易合同》及《附属协议》，约定：卖方陈立恩委托代理人吴金芝买方侯淑珍第一条房屋基本情况1.1本合同项下房产坐落于天津市××龙××世家花园××房产设立抵押的，卖方确定在2017年3月31日前还清贷款并注销抵押权。第二条房产价款、相关税费及付款方式2.1房产成交价格为1200000元整。2.2买方应在合同签订之日，向卖方交付定金50000元整；2.3除定金外的剩余房款1150000元以银行贷款支付。卖方须在2017年4月20日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2017年4月20日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门……同日原、被告又签订了《附属协议》再次约定买卖双方于2017年4月20日之前过户。该房屋过户日期代卖方将该房屋抵押贷款还清23日内（卖方承诺最晚还清该房屋抵押贷款日起为2017年3月31日之前）。合同签订后，原告依约向被告支付房屋定金50000元，向天津市盛世昊鑫房地产经纪有限公司支付居间服务费12658元。2017年4月1日，天津市人民政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称《实施意见》），原告侯淑珍非天津市户籍居民，不能继续购买涉案房屋。双方对以下事实存在争议：被告吴金芝称已将涉案房屋银行贷款清偿，清偿贷款需要按照银行的制度流程履行，不存在违约行为。原告称被告自签订合同之日起就没有打算继续履行该合同，导致后面的一系列手续办理不完，故被告的行为违反合同约定。本院认为，原、被告各方经协商一致签订的《房产交易合同》及《附属协议》其内容不违反有关法律规定，是合法有效的。2017年4月1日《实施意见》实施，原告属于在本市限制购买二手住房的非本市户籍居民，未在本市连续交纳两年社保或完税，不能继续购买涉案房屋。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。原告诉请解除原、被告签订的《房产交易合同》及《附属协议》，符合法律规定，被告亦表示同意，本院予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然被告未在2017年3月31日前将涉案房屋的剩余贷款偿清并注销抵押权，但《实施意见》于2017年4月1日实施，被告即使在2017年3月31日清偿涉案房屋剩余贷款并注销抵押权，因《房产交易合同》及《附属协议》均约定了双方于2017年4月20日前去房管部门办理房屋交易过户相关手续，故被告的行为不构成违约。而《实施意见》的实施，是三方在签订合同时无法预见的，该限购政策造成合同不能履行，属于不可归责于双方当事人的情形，故被告陈立恩、吴金芝应返还原告购房定金50000元。原告诉请被告补偿原告60000元、给付违约金100000元、给付居间费用12658元、损失费及误工费损失10000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告侯淑珍与被告陈立恩、吴金芝2017年2月25日签订的《房产交易合同》及《附属协议》；二、被告陈立恩、吴金芝于本判决生效后十日内返还原告侯淑珍购房定金50000元；三、驳回原告侯淑珍其他诉讼请求。案件受理费6890元，减半收取计3445元（原告已预交），由原告侯淑珍负担2920元，被告陈立恩、吴金芝负担525元，于判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张宇倩二〇一七年六月十二日书记员  运正盼附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。