贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第602号
上诉人（原审原告）陈玉华。
委托代理人陈仲学。
委托代理人杨帆。
被上诉人（原审被告）陈光兴。
委托代理人李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。
上诉人陈玉华与被上诉人陈光兴房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2014年1月21日作出（2013）筑观法民初字第1号民事判决，上诉人陈玉华不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，经依法批准本案审理期限延长90日。本案现已审理终结。
原判查明，陈树先与吴素珍系夫妻，育有二个女儿陈素珍（谐音）、陈玉华。在土改时陈树先分得二个套间（木结构瓦房），上世纪60年代陈树先死亡后，诉争房屋由吴素珍管理、使用。吴素珍是非农业户口，于2000年8月24日病亡。同时查明，被告向原审法院出示契约一份，该契约载明：“陈树华现有房子一间出卖给弟兄陈大奎，今全家老小商量一字同义出卖，到认何时后不得以认何借口收回房子。房子折价合人民币叁佰陆拾元正，得到现有金柒拾元正，有贰佰玖拾元拿给兄长陈大奎给母亲买老木壹合，从写纸之日起有校。出卖人陈素珍（谐音）、陈树华、陈玉华。证明人ＸＸ波、陈大甫、陈润华、陈大琴、陈大敬。”契约载明的时间为1975年3月8日，契约所有内容均为一人所书，陈玉华的名字上有指印、陈素珍名字上有印章。证人黄登虎、陈大敬、陈润华出庭作证，证明吴素珍于1975年已将诉争房屋卖给了被告陈光兴的父亲陈大奎，契约上陈玉华名字上的指印系吴素珍所按。吴素珍2000年8月24日去世后，用陈大奎为其购买的棺材进行了安葬。陈大奎购买诉争房屋后，因其弟陈大敬家人口多，且该房与陈大敬本人的住房相邻，故由陈大敬使用了多年，后由陈大奎收回出租。该房屋在使用过程中，因房屋后山体垮塌，修整，形成了现在的一块自留地。2011年诉争房屋因拆迁已被拆除。原告陈玉华陈述，吴素珍去世后，其一直未回去看管该房屋，2010年回去迁坟时，被告才拿契约给她看，才得知房屋已经卖了。2012年5月14日，原告陈玉华因主张房屋所有权诉至原贵阳市小河区人民法院，请求：1、依法确认位于贵阳市小河区王宽村罐罐窑处的一栋木柱瓦房其中一间约45平方米房屋属原告所有；2、判令陈光兴排除妨碍，返还房产及争议房屋后面的385平方米自留地；3、诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告陈玉华提出鉴定申请，要求通过对契约的纸张、墨迹的鉴定，鉴定契约的形成时间。2013年6月14日原审法院依据原告陈玉华的申请，依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2013年8月12日回复“该契约因没有比较样本，不具备形成时间检验条件，不能受理鉴定”。原审法院遂通知原告提供鉴定的比较样本，但原告至今未能提供有效的比较样本。
原判认为，本案原、被告双方争议的焦点系契约的真伪以及陈大奎是否能够依据该契约取得该房屋所有权。关于契约的真伪问题，被告提供的契约在形式上虽然存有瑕疵，但当时的见证人黄登虎、陈大敬、陈润华当庭陈述他们所见证的是吴素珍因生活困难将诉争房屋出卖给陈大奎，即证实吴素珍于1975年已将诉争房屋卖给了被告陈光兴的父亲陈大奎。据庭审查明的事实，诉争房屋实际由陈大奎管理使用三十余年，且吴素珍死后亦是用陈大奎购买的大木安葬的，与契约内容相互印证。原告提出其母吴素珍担心房屋无人管理，日渐腐朽，于1977年将诉争房屋交由陈大奎代为管理。原判认为，吴素珍生活并不富裕，房屋租金是其主要的生活来源，其在1972年之前就靠出租房屋收取租金生活，在明知房屋出租后既可收取租金，又可由承租人进行管理的情况下，何需免费交由他人代管，故原告的辩解有违常理。另外原告本人在吴素珍2000年去世后至2010年十年间亦一直未过问过诉争房屋。原告现对契约的真实性提出质疑，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，原告对此负有举证责任，但在鉴定契约形成时间的过程中，因其未能提供有效的比较样本导致鉴定无法进行，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，应当承担举证不能的法律后果。故该契约的真实性，予以采信。从契约的具体内容来看，双方约定有买卖价款，并早已于当年交清，房屋亦实际为买受人使用管理多年，故双方房屋买卖关系成立。关于陈大奎能否凭借上述契约，取得诉争房屋的所有权的问题，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干意见》（试行）第八十九条：“共同共有人对于财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权利；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”之规定，本案诉争房屋由政府分给原告之父及其家庭成员共同居住，应视为其家庭的共有财产，在原告之父去世后，家庭未进行遗产分割，诉争房屋仍由原告之母管理、居住。原告之母作为财产共有人处分了诉争房屋。原告未举证证明陈大奎受让该房屋时出于恶意，则推定陈大奎受让该房屋时是善意的；其次，财产转让一般以对价为条件，这反映了财产转让的一般规律，陈大奎购买诉争房屋时承诺为吴素珍购买老木一合（折价290元），另支付现金70元。庭审中，原告认可其母亲去世后，确实用陈大奎购买的老木进行了安葬，即陈大奎履行了支付房屋全部价款的义务。根据当时的经济条件，该价格应当是诉争房屋合理的买卖价格；最后，诉争房屋于签订契约时起，就一直由陈大奎及其亲人在管理、使用。同时考虑到我国不动产登记制度尚不完善，虽然该房屋未进行登记，但诉争房屋已即时交付且由受让人实际占有，物权已实际发生了转移。综上，陈大奎作为善意第三人，可以适用善意取得制度取得诉争房屋的所有权。原告请求确认诉争房屋属其所有的主张，无事实和法律依据，不予支持。另外，原告提出返还385平方米自留地的主张，因与本案的房屋买卖纠纷不是同一法律关系，本案不予处理。综上，根据《中华人民共和国物权法》第二条、第三十条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干意见》（试行）第八十九条，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告陈玉华的诉讼请求。案件受理费2，900元，由原告陈玉华负担。
一审宣判后，上诉人陈玉华不服，向本院提出上诉称：1977年上诉人之母吴素珍委托被上诉人之父陈大奎代为管理涉案房屋，免收房租。2000年上诉人之母吴素珍去世，2010年初上诉人准备回老房子居住，陈光兴声称该房1975年已经出卖给其父陈大奎，并出示了出售房屋的契约。上诉人否认有出卖的事实，认为该契约纯属造假。该契约从字迹上看系一人执笔书写，只有出卖人的签名，没有购买人的签名。上诉人具有初中文化，为何要他人代签。从陈玉华签名上的手印看，该指纹不是人的指纹。从陈大敬等五个证人来讲，都有文化，都是在场人，为何要他人代签，为何不捺印？从签订该契约的场景分析，出卖人、证人根本不在场。请求二审撤销原判，支持上诉人的诉讼请求，判令诉争房屋归上诉人所有。
被上诉人陈光兴答辩称：本案系买卖关系。上诉人起诉两家人，另一家的买卖关系与本案是一样的情形，这个情况足以说明买卖房屋是事实。契约的写法完全是遵照当时通常的习惯，而且上面的部分在场人也已经出庭作证，完全能够证明买卖关系的成立，因此该契约是合法有效的。对于鉴定，是由于上诉人自身不能提供鉴材，责任不在被上诉人。契约完全合法有效，而且该房子交由被上诉人之父使用了30多年，期间从未发生争议。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律准确，上诉人的上诉没有证据支持、不符合法律规定，请求二审依法维持原判驳回上诉。
二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述、契约、证人证言等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，上诉人主张诉争房屋系其母亲吴素珍1977年委托被上诉人父亲陈大奎进行管理并免收房租，故提起诉讼请求确认诉争房屋属其所有，而被上诉人则主张诉争房屋系上诉人的母亲吴素珍于1975年出卖给被上诉人的父亲陈大奎，并提供房屋出售契约相佐证。被上诉人持有的房屋出售契约，内容明确具体，有多位证人出庭证实该契约的客观真实性，该契约中关于用房屋出卖款为上诉人之母购买棺木的记载，与上诉人认可的使用陈大奎购买的棺木安葬其母亲吴素珍的陈述能够相互印证，并且该契约的内容与被上诉人占有使用房屋达三十余年的客观事实相符，故原判认定诉争房屋已于1975年由上诉人之母吴素珍出卖给被上诉人之父陈大奎证据确凿，理由充分，应予维持。上诉人主张诉争房屋系委托被上诉人之父陈大奎进行管理，而在陈大奎占有、管理、使用甚至是出租房屋长达三十余年的时间内，无论是上诉人之母吴素珍，还是上诉人本人均未提出过任何异议，既无任何收回房屋的意思表示，也未就房屋提出任何其他交涉或干预，明显不合常理，且上诉人的该主张无任何证据证实，故本院不予采信。上诉人否认被上诉人持有的房屋出售契约，认为该契约系伪造，但除上诉人的口头陈述之外，未能提交任何证据以证实自己的主张，故本院对上诉人的该主张不予采信。被上诉人之父陈大奎作为善意第三人，支付了相应的对价，已经取得诉争房屋的所有权，在此情形下，上诉人仍要求确认诉争房屋归其所有，明显缺乏事实依据和法律依据，原判据此驳回其诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人陈玉华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚国智
代理审判员 邱兴权
代理审判员 符黎音
二〇一四年七月十一日
书 记 员 冷冬莉