浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭建民初字第697号
原告李凯（公民身份号码：3301821982********），男，1982年4月10日出生，汉族，建德市人，住建德市。
委托代理人（特别授权）徐建荣，建德市求是法律服务所法律工作者。
被告邵春雨（公民身份号码：），女，1956年4月13日出生，汉族，建德市人，户籍所在地建德市，现住建德市。
被告方金才（公民身份号码：3301271952********），男，1952年12月7日出生，汉族，淳安县人，住淳安县。
两被告的委托代理人（特别授权）周丽萍，杭州市金剑法律服务所法律工作者。
原告李凯与被告邵春雨、方金才确认合同无效纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告李凯的委托代理人徐建荣，被告邵春雨以及两被告的委托代理人周丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1996年7月3日，原告祖父李顺金、父亲李根德、原告及被告邵春雨、邵挺五人共同向原建德市新安江镇人民政府和建德市土地管理局提出申请，在原建德市新安江街道麻岭巷二弄26号（地名现变更为普山路17号）建造房屋，并于同月获得批准，相继取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。房屋于2001年竣工，建筑面积为686.96平方米，该幢房屋至今未办理产权证。2012年8月22日，原告的父亲李根德去世，其在生前立下遗嘱，其所享有的财产份额均由原告继承。之后，原告起诉要求分割遗产，在法院审理过程中，被告邵春雨称该幢房屋已转让他人，其中××室转让给被告方金才，并提供了购房协议。原告认为，该幢房屋系原告家庭共同共有，被告邵春雨未经共有人同意擅自转让房产，其行为损害了其他共有人的合法权益，应当认定被告邵春雨、方金才签订购房协议无效。故诉至法院，要求判决确认被告邵春雨与被告方金才于2001年4月22日签订的购房协议无效，并由被告邵春雨、方金才承担本案的诉讼费用。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1.购房协议书一份（复印件），证明被告邵春雨将案涉房屋转让给被告方金才，属擅自处分共有财产的行为。
2.农村私人建房用地呈报表、建德市城镇私人建房建设用地建设工程规划许可证申请表、建设用地规划许可证各一份（复印件，原件供核对），证明案涉房屋建房申请人包括原告，房屋属于家庭共同共有财产的事实。
3.户口本一份（复印件，原件供核对），证明原告与李根德系父子关系。
4.死亡证明一份（复印件），证明原告父亲李根德死亡的事实。
5.（2013）杭建民初字第400号民事判决书、（2014）浙杭民终字第935号民事判决书各一份（复印件，原件供核对），证明经生效判决认定案涉房屋系家庭共有财产的事实。
被告邵春雨、方金才共同辩称：原告诉状中所称房屋建造情况属实。建房时是李顺金、李根德、李凯和邵春雨、邵挺共同审批建造，当时邵春雨、邵挺是农村户籍，他们三人都是城镇户籍。房屋所使用土地系农村宅基地，农村集体人员有权申请建房，原告及原告父亲李根德、爷爷李顺金都不享有该资格。该幢房屋所占宅基地实际是被告邵春雨个人婚前购买房屋改建而来，系被告邵春雨个人婚前财产。国土部门已经同意邵春雨户补办土地出让手续，房屋占地已属国有土地，国有土地上房屋可以转让买卖，两被告签订的合同合法有效。原告非签订合同双方当事人，无权确认合同效力，且原告起诉已超过诉讼时效，请求驳回原告诉请。
被告邵春雨为证明其抗辩意见，向本院提交了以下证据：
1.房地产买卖契约、房屋契证各一份（复印件），证明原麻岭巷二弄26号房屋系被告邵春雨婚前购买，该房屋系被告邵春雨个人所有。
2.农村私人建房用地呈报表、建德市城镇私人建房建设用地建设工程规划许可证申请表、建设用地规划许可证各一份（复印件），证明政府同意邵春雨拆建房屋，该表上有公安盖章，证实被告邵春雨与儿子邵挺属农村户口，农村户口才可以申请建房。
3.同意补办用地手续意见书一份（复印件，原件供核对），证明邵春雨户经政府土管部门同意依法办理用地手续，符合用地条件，合法取得拆旧建新的土地使用权。
4.结婚登记申请书一份（复印件），证明被告邵春雨与李根德于1995年3月2日登记结婚的事实。
上述证据，经庭审质证，本院分析认证如下：
原告提供的证据1，被告邵春雨、方金才对真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，认为不存在被告擅自处分共有财产，该份协议有效；本院审查后认为，该份证据反映了被告邵春雨将案涉房屋出卖给被告方金才的事实，符合证据要件，予以认定。原告提供的证据2，被告邵春雨、方金才对真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，认为房屋系被告邵春雨拆建危房而来，来源于邵春雨的婚前财产，故属于邵春雨个人所有；本院审查后认为，该组证据反映了案涉房屋的建造来源、审批情况，符合证据要件，予以认定。原告提供的证据3、4，两被告对真实性、合法性无异议，但认为，李根德在2012年去世，处分房屋是在2001年，故李根德对于房屋的处分是清楚的；本院对该两份证据真实性、合法性予以确认。原告提供的证据5，两被告对真实性、合法性无异议，但认为该两份判决书适用法律错误，与本案无关联；本院认为，该两份判决书系生效法律文书，具有证据效力，本院对该判决书予以认定。
被告邵春雨提供的证据，被告方金才均没有异议。证据1，原告对真实性、合法性没有异议，对关联性和证明对象有异议，认为邵春雨的房屋已经拆掉，面积包含于新审批建房内；本院审查后认为，该组证据反映了案涉房屋审批建造时的土地来源，符合证据要件，予以认定。证据2，原告对证据真实性、合法性没有异议，但认为邵春雨本人也不是新安江村集体经济组织成员，案涉房屋属于集体土地，当时是以包含原告在内的户为单位进行审批的；本院审查后认为，该组证据与原告提交的证据2相同，本院已作分析认证，不再赘述。证据3，原告无异议，对证明对象有异议，案涉房屋至今未办理国有土地用地手续；本院认为该份证据反映了案涉房屋所占用土地的相关情况，符合证据要件，予以认定。证据4，原告无异议，本院予以认定。
被告方金才未向本院提供证据。
本院经审理查明：1994年12月27日，被告邵春雨购买了位于原建德市新安江镇麻岭巷二弄26号的房屋。1995年3月2日，被告邵春雨与李根德登记结婚（均为再婚）。原告李凯系李根德的儿子，李顺金系李根德的父亲，邵挺系被告邵春雨的儿子。1996年，被告邵春雨作为申请建房人，李根德、李顺金、邵挺以及原告李凯作为申请建房户现有在册人口，共同申请在位于原建德市新安江镇麻岭巷二弄26号的房屋处拆旧建新建造房屋一幢，其时，被告邵春雨和邵挺为农业家庭户口，原告李凯和李根德、李顺金为非农业家庭户口。审批过程中，李顺金死亡。房屋于2001年建成后，未在家庭内部进行过分割，所处地名现已变更为建德市新安江街道普山路17号，截至目前尚未办理产权登记。被告邵春雨与被告方金才于2001年4月22日签订购房协议书一份，被告邵春雨将该幢房屋其中一套（现门牌号为××室）出卖给被告方金才。李根德于2012年8月21日死亡。现原告李凯以位于建德市新安江街道普山路17号的房屋系家庭共有财产、被告邵春雨无权擅自处分为由，诉至法院要求确认被告邵春雨与被告方金才于2001年4月22日签订的购房协议无效。
另查明，2002年8月21日，建德市国土资源局做出建土政罚字[2002]33号行政处罚决定书决定：“对邵春雨户在骗取批准非法占用土地上建造的占地面积171.74平方米，建筑面积756.7平方米的房屋予以全部没收。”2003年1月10日，建德市土地监察大队、建德市国土资源执法大队做出（2003）第2号同意补办用地手续意见书，2014年4月14日，建德市国土资源局在该意见书上签署拟同意办理土地出让手续并加盖印章，后建德市国土资源局又将该意见修改为拟同意该宗国有土地办理土地出让手续并加盖印章。
本院认为，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。建德市国土资源局做出的建土政罚字[2002]33号行政处罚决定书载明：1996年7月原新安江镇新宅村农民邵春雨户以新安江村村民名义申请建房，并经原新安江镇政府批准在麻岭巷二弄26号占地100平方米建房，1999年10月又经原新安江镇政府以宅基地清查补办用地手续为由报我局审批补办了48平方米用地手续。现房屋实际占地面积171.74平方米、建筑面积756.7平方米。经查实邵春雨户无一人是新安江村村民，两次均以新安江村村民名义骗取批准用地审批手续，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第2条第3款，第43条之规定，属非法占地建房。以上事实有当事人询问笔录，证人证言，现场照片，现场勘验记录等证据在案可稽。依据《中华人民共和国土地管理法》第76条之规定，处罚如下：对邵春雨户在骗取批准非法占用土地上建造的占地面积171.74平方米，建筑面积756.7平方米的房屋予以全部没收。邵春雨提交的《同意补办用地手续意见书》载明：建德市新宅村邵春雨户在新安江麻园非法占地171.74㎡建筑面积756㎡的房屋已作处理，请依法办理用地手续。至今邵春雨户尚未办理用地手续。可见案涉房屋建造时存在骗取批准用地审批手续的情况，及未按照建筑工程规划许可证规定内容进行建设，且后亦未按照《同意补办用地手续意见书》要求办理用地手续。故案涉房屋系违法占用土地，邵春雨将案涉房屋转让方金才违反了法律的强制性规定，其签订的房屋买卖合同应为无效。两被告抗辩称原告不是合同当事人，不具有主张合同无效的主体资格，本院认为，因李凯系农村私人建房用地呈报表中的载明的在册人员，与本案具有直接的利害关系，其系适格原告，两被告抗辩意见与法律规定不符，本院不予采纳。两被告认为原告的起诉超过诉讼时效，本院认为，原告在本案中系基于物权请求权而要求确认房屋买卖合同无效，而物权请求权不受诉讼时效限制，故本院对被告邵春雨的该项抗辩意见亦不予采纳。原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
确认被告邵春雨与被告方金才于2001年4月22日签订的房屋买卖合同无效。
本案案件受理费人民币80元，由被告邵春雨与被告方金才各半负担。公告费300元，由被告方金才负担。
当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 方雪莲
人民陪审员 金 璟
人民陪审员 刘谨彤
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 刘爱萍