西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）雁民初字第03052号
原告：韩西京，男，汉族，1954年11月30日出生。
原告：刘晓萍，女，汉族，1955年3月25日出生。
共同委托代理人：李文喜，陕西至正律师事务所律师。
共同委托代理人：毛璟文，陕西至正律师事务所律师。
被告：马红涛，女，汉族，1979年9月3日出生。
被告：张高鹏，男，汉族，1979年9月27日出生。
共同委托代理人安志英，陕西维真律师事务所律师。
共同委托代理人张林明，男，汉族，1969年7月26日出生。
原告韩西京、刘晓萍诉被告马红涛、张高鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩西京、刘晓萍的委托代理人李文喜、毛璟文，被告张高鹏及其与被告马红涛的共同委托代理人安志英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩西京、刘晓萍共同诉称：原告韩西京系西安日报社退休职工，2005年西安日报社职工集资建房，原告韩西京亦参与该集资建房，分得西安市雁塔区太白南路X号西安日报社二环家属楼编号000XXX，X单元X号房一套。因原告韩西京长期居住北京，故以书面形式将集资房缴费、交房验房等事务委托给其妻即原告刘晓萍。2010年4月10日，原告刘晓萍未经西安日报社及原告韩西京同意与被告马红涛签订了《单位集资房转让合同》，约定将该房以539000元转让与被告马红涛。2011年3月，西安日报社在知悉集资房转让事宜后，责令原告韩西京终止交易。原告韩西京返回西安后多次告知被告原告刘晓萍无权处分该房产，但被告拒绝商谈并强行占房开始装修。原告刘晓萍转让集资房的行为，既未经西安日报社和原告韩西京的许可，亦未得到追认，原、被告签订的《单位集资房转让合同》应属无效合同。故二原告诉至法院，要求1、判令确认原告刘晓萍与被告马红涛于2010年4月10日签订的《单位集资房转让合同》无效；2、判令二被告将位于西安市雁塔区太白南路X号的房屋腾交二原告；3、本案诉讼费由二被告承担。
被告张高鹏、马红涛共同辩称：双方签订《单位集资房转让合同》时原告并未取得该集资房的所有权，该合同名为房屋转让协议，实则为集资建房资格权的转让，属债权范畴，根据《合同法》第七十九条之规定，可以转让。该集资房转让合同是在双方平等、自愿、协商的基础上签订，合同内容也没有损害国家、集体或第三人的利益，也没有违反法律法规的强制性规定，因此该合同合法有效。原告韩西京出具的委托书与空白收条已表明其出卖房屋的真实意思表示，作为善意第三人的被告完全有理由相信其妻刘晓萍属于有权代理。西安日报社作出的集资房不得转让之规定只能约束内部职工，不能对抗第三人，更不能成为合同无效的理由，且该社在收到涉案房屋全款并将房屋交付后对该房不再享有任何权利。原告的行为完全属于在房价上涨后的悔约，其行为严重违反诚实信用原则。现二原告已将涉案房屋交付二被告，二被告亦对该房进行装修并实际入住。故要求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告张高鹏、马红涛系夫妻关系。原告韩西京系西安日报社退休职工，2005年西安日报社职工集资建房，原告韩西京亦参与该集资建房，分得西安市雁塔区太白南路X号西安日报社二环家属楼X单元X号房一套。2006年9月20日，西安日报社社务委员会办公室发出《关于重申二环住宅建设中有关住房资格规定的通知》，该通知指出：禁止将自己的住房资格转让给其他人员从中谋利，已转让的，应当主动纠正。2010年4月10日，原告韩西京之妻即原告刘晓萍（甲方）与被告马红涛（乙方）签订了《单位集资房转让合同》，合同约定：甲方将上述集资房转让给乙方，甲方保证将此房所有权完整转让给乙方，总房价为539000元，分三次付清。乙方第一次付款450000元后拥有该房屋所有权，甲方将该房购房缴费收据、委托书等所有相关内容交给乙方，第二次在交钥匙时付39000元，第三次在房产证过户给乙方后付余款50000元。甲方今后应给乙方提供房屋的过户、办理房产证等手续。甲方应保证此房为全产权房，如若不是，甲方应承担变更为全产权房的所有费用。甲方应保证西安晚报社同意转让此房，如若因此产生纠纷，责任由甲方承担。甲方若中途反悔不将此房卖给乙方，甲方必须双倍返还乙方第一次交付的购房款。合同签订当天，被告马红涛依约支付原告刘晓萍购房款450000元，原告刘晓萍向被告马红涛移交了该房的选房回执单、被告所交购房款收款收据2份、委托书、被委托人身份证复印件。2010年7月15日，原告刘晓萍与二被告口头变更约定，由二被告通过银行转账的方式向西安日报社在中国银行开设的账户打入23952.8元（即该房的尾款），此外，二被告又给原告刘晓萍支付现金26047.2元，二被告尚欠房款39000元。后二被告持该房的尾款单及回执单等到西安日报社二环家属楼物业办办理了该房交房手续，随后对该房进行装修。2011年3月25日，西安日报社社务委员会办公室发出《关于韩西京违规卖房的通报》，该通报指出：西安日报社在南二环兴建的职工住宅，属集资建房，属为解决和改善本社员工住房性质。报社职工韩西京违反规定，私自卖房，造成极坏影响，为无效交易。现令其自接到通报之日起，即刻终止交易，写出检查，听候报社处理。2011年3月28日，西安报业传媒物业有限责任公司又向原告韩西京发出《关于禁止房屋交易的通知》，该通知重申了该房属于集资建房，依照规定不得转让、交易。后二原告以《单位集资房转让合同》无效为由将二被告诉至法院。本案争议房屋目前未办理产权登记。
又查，本案争议房屋所在地块为有偿出让取得，职工以成本价集资方式购房。就本案，法院先后前往西安市房屋管理局及西安日报社调查了解情况。西安市房屋管理局房改办的工作人员表示，职工按成本价集资建造的住房，个人拥有全产权，但在该房并没有取得产权证前，该房不能买卖，转让也是无效的。西安日报社社长亦表示本案涉案房屋系单位保障性住房，具有福利性质，单位禁止集资房买卖。目前为止，西安日报社还享有该房的所有权，韩西京无权处分该房。如果法院认定合同无效，有损失一方可协商或诉讼解决。
上述事实，有《单位集资房转让合同》、《委托书》、《西安市土地登记审批表》、函、《关于重申二环住宅建设中有关住房资格规定的通知》、《关于韩西京违规卖房的通报》、《关于禁止房屋交易的通知》、《收条》、收款收据、现金解款单、调查笔录及庭审笔录等在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：根据我国《合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同的性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。本案原告刘晓萍与被告马红涛签订的《单位集资房转让合同》中涉案房屋系原告韩西京在西安日报社分得的集资房，原告韩西京与单位集资建房合同关系的性质是关于解决和改善职工的住房困难和居住条件的保障性住房的合同关系，该合同对主体即集资建房资格有特别的限制，因此该合同依据性质属于不得转让的合同。且根据本案查明的事实，西安日报社对本案原、被告转让集资建房一事不予认可，本案争议房屋目前亦未办理产权登记，故本院对二原告请求确认该《单位集资房转让合同》无效的主张予以支持。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故二被告应将本案涉案房屋返还二原告，二原告应将已收取的房款500000元返还二被告。关于因合同无效导致的损失问题，原、被告均表示另案主张。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十九条之规定，判决如下：
一、确认原告刘晓萍与被告马红涛于2010年4月10日签订的《单位集资房转让合同》无效。
二、被告张高鹏、马红涛于本判决生效之日起三十日内将西安市雁塔区太白南路X号西安日报社二环家属楼X单元X号房返还原告韩西京、刘晓萍。
三、原告韩西京、刘晓萍应于本判决生效之日起三十日内将房款500000元返还被告张高鹏、马红涛。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回二原告其余诉讼请求。
本案案件受理费9290元，由原告承担4645元，由二被告承担4645元。因原告已预交本案案件受理费，故二被告应将该款与上述款项一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 梁梦艺
代理审判员 蒲婷婷
代理审判员 刘 洁
二〇一二年十一月二十六日
书 记 员 鲍 喆