山东省临沂市兰山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）临兰执异字第70号
异议人异议人杨晓娟。
异议人张译丹。
以上二异议人的委托代理人彭庆清，山东君正义律师事务所律师。
申请执行人李宁，居民。
委托代理人颜廷婷，山东超信律师事务所律师。
被执行人杜洋，居民。
被执行人王利娜，居民。
本院在执行（2015）临兰执字第40号案件即申请执行人李宁与被执行人杜洋、王利娜买卖合同纠纷一案，异议人杨晓娟、张译丹向本院提出异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人杨晓娟、张译丹称：一、依法裁定中止对涉案房产的执行；二、依法解除对于涉案房产的查封。异议人与杜洋、王利娜就涉案房产已达成买卖意向并履行交付手续，异议人依法也代偿代缴银行贷款，2014年8月1日到房产局办理过户时，被不明身份的人员将涉案房产共有权证抢走（此事已经报案至东关路派出所处理），后兰山法院于2014年8月1日送达另案李宁诉杜洋、王利娜的查封裁定将涉案房产查封，根据《物权法》、《民事诉讼法》、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》之规定，异议人具实提出异议，望依法裁定为盼。
申请执行人李宁辩称，根据房产权属登记公信力原则，法院依法对登记于王利娜、杜洋名下的财产（兰山区后园馨园小区D区11号楼2-302室）予以查封并无不当。答辩人依据于2014年7月31日与王利娜、杜洋的协议中约定将房产予以抵押以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”，对登记在王利娜、杜洋名下的位于兰山区后园馨园小区D区11号2-302室的房产依法申请予以查封。兰山区人民法院依据相关规定及程序，将王利娜、杜洋名下的房产依法予以查封程序合法，适用法律正确。二、王利娜、杜洋为逃避债务，与被答辩人恶意串通，损害答辩人的合法权益，双方签订的房屋买卖合同为无效合同。1、从事合同签订时间来看，王利娜、杜洋与张译丹的《房屋买卖契约》签订时间为2014年7月31日，而就在同一天为了安抚答辩人的情绪，王利娜、杜洋同样与答辩人签订了该房屋的房产抵押协议，显而易见，王利娜、杜洋企图通过与被答辩人签订房屋买卖合同的合法手段来掩盖其欲转移财产，损害答辩人合法权益的非法目的。2、从合同签订的付款内容来看，按常理来说房屋买卖属于大宗财产买卖，基于对自己财产权的保护，在买受人仅仅支付定金的情况下，卖方是不会轻易的办理产权过户手续的，而王利娜、杜洋在未收取房款的情况下便将房屋进行过户的做法是极不符合常理的，其中的缘由更是让人怀疑。3、从合同签订的主体身体来看，本案被答辩人杨晓娟在签订所谓的《房屋买卖契约》之前便知答辩人与杜洋存在债权纠纷，并不存在善意取得之说。在她明知答辩人与杜洋仍存在债权纠纷的前提下，仍与杜洋、王利娜签订房屋买卖合同，从而使杜洋达到规避法律责任，损害答辩人合法权益的非法目的，其主观存在恶意，系与王利娜、杜洋恶意串通、转移财产的行为，合同应当自始无效。根据我国《合同法》第52条第2款及第3款的规定，应当认定被答辩人与王利娜、杜洋签订的房屋买卖契约无效。被答辩人的执行异议属于恶意诉讼行为，依法应当追究其法律责任。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，被答辩人的权利不能够排除执行。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中的房屋买卖合同虽然早于法院查封一天，但是无论从表现形式还是合同内容都反映出合同的虚假性。而合同签订时间为7月31日，合同约定王利娜、杜洋于8月20日前腾空房屋，因此在法院查封之前被答辩人并没有合法占有该不动产。从被答辩人的执行异议书中可知，该房屋为贷款所购，因此在法院查封之前被答辩人根本不可能支付全部价款。本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四项构成要件，请求法院不予支持被答辩人的异议请求。
综上所述，答辩人申请查封、执行王利娜、杜洋名下的房产（兰山区后园馨园小区D区11号楼2-302室）的行为是合法的。被答辩人主观上存在恶意，属于恶意诉讼，客观上亦无权提起该异议之诉，请求法院查明事实，依法裁定驳回被答辩人的请求。
听证中，异议人为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据1，分期付款缴纳凭证（用于解除抵押）等，证实2014年7月31日双方协商买卖事宜及履行情况，解除抵押拿出证件拟办理过户。
证据2，房产证（其中一份，另一份过户时被抢走并报警）、房产买卖契约一份、调档资料一份、房产画图及调查表各一份等，综合证实2014年8月1日双方在房产局实际交易情况。
证据3，房款交付证明，与上述确认证明印证房款交付暨履行事实。
证据4，关东派出所证明一份，证人毛某，证实2014年8月1日过户办理过程中房产证共有权证被不明身份人抢走，导致未能顺利过户，当日兰山法院送达查封裁定冻结该房产（暨本案查封财产）。以上证据相互印证，综合证实异议人与杜洋、王利娜在房产被查封前存在真实市场交易，双方均按约定履行义务，出现证件被抢导致过户不能，该交易足以排除对执行标的的执行，应予依法中止或解除对执行标的的执行。
申请执行人对异议人提供的证据质证称：对中国银行分期付款交纳明细真实性、合法性均有异议，该凭证只能证明杨晓娟与王利娜之间存在现金流转，并不能证明该款用于房屋买卖，同样也不能证明异议人所主张的王利娜将该笔款项用于剩余房屋贷款的偿还。
对证据二，对房产证真实性无异议同样能够证实，兰山法院在2014-8-1进行查封时涉案房屋仍登记于王利娜和杜洋名下，法院查封并无当。对房产买卖契约真实性、合法性、关联性均有异议，在协议签订的时间来看，该份合同系王丽娜与杜洋为了逃避债务与异议人恶意串通所签订的，因为对该证据的合法性不予认可，另外根据该证据第四条明确约定在兰山法院2014-8-1查封时，异议人并未实际占有涉案房屋。对调档资料、房产图及调查表真实性有异议，另外该三份证据不能够证实涉案房屋所有权归本案异议人张译丹所有。
对证据三，真实性和合法性关联性均有异议，该份证据系王利娜，杜洋为了躲避李宁债务与异议人串通出示的虚假证明。结合异议人所提交的房屋买卖契约第四条，交付时间为2014-8-20前腾出涉案房屋并出面通知异议人进行验收，且以下代检验情况符合双方约定，异议人方可取得房屋钥匙，以示房屋交付，另外在第三条中房屋价款支付方式中仅是对于预付订金作出约定，至于房款何时交付在该协议中并未作出明确约定，以上合同内容均能证实在2014-8-1时异议人并未实际占有涉案房屋同样所出具的房屋结算证明系虚假证明与事实不符。
对证据四，合法性、关联性存在异议，该份证据所载明的案发时间2014-8-1日10时左右，但是在事隔三日后2014-8-4异议人才到派出所进行报案，不能够真实证明案件被抢夺的真实情况，在报警证明看，该证据只是异议人的单方陈述，证明异议人曾经报过警，但是2014-8-1是否真实发生了抢夺事件，该份证明不能作出明确说明，且在报案后警方也并未对该案作出调查结果，因此该份证据不能够涉案房产证被抢夺的事实。
经查，本院因申请执行人李宁与被执行人杜洋、王利娜买卖合同纠纷一案，于2014年8月1日作出（2014）临兰商保字第781号民事裁定书，裁定如下：一查封或冻结被告杜洋、王利娜价值120万元的财产一宗（详见查封财产清单）；二、冻结资金的期限为6个月，查封动产的期限为一年；查封不动产的期限为二年。依据该裁定书，本院于同日查封了被执行人杜洋、王利娜共有的位于临沂市兰山区后园馨园小区D区11号楼2-302室、－116室的房产一处，产权证号为临房权证兰山区字第××号。
2014年9月11日，本院作出（2014）临兰商初字第2641号民事判决书，判决如下：被告杜洋、王利娜于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还原告李宁货款108万元及利息（利息按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算，时间自2012年10月26日起至本院指定的履行期限届满之日止。其中被告已经用车抵顶20万元偿还给原告，在执行过程中应扣除已经抵顶的20万元）。
2015年1月5日，申请执行人向本院申请执行，本院于同日立案执行，执行案号为（2015）临兰执字第40号。
执行过程中，异议人以其早于本院查封实际购买并占有涉案房屋为由，提出排除执行异议，要求对涉案房屋中止执行并解除查封。
各方当事人在执行异议审查中争议的事实及理由是：异议人杨晓娟、张译丹在本院查封前购买并占有涉案房屋是否真实，对涉案房屋是否享有足以排除执行的权益。
以上事实，有财产保全卷宗、执行卷宗及本院在执行异议审查时双方当事人的举证、质证、陈述等为证，均已收集记录在卷。
本院认为，关于异议人杨晓娟、张译丹主张的在本院查封前购买并占有涉案房屋的事实是否真实的问题。临沂市房产和住房保障局对房屋买卖实行资金监管制度，即双方达成买卖意向后，买方应将应支付给卖方的资金交房管部门指定的账户监管，待卖方协助办理完过户手续、买方取得房产证时，卖方方可向监管账户支取售房款，此举大大降低了房屋买卖的风险。根据异议人的陈述，本案异议人弃于自己有利的资金监管制度不用，亦未事先到房产登记部门办理房屋买卖预告登记，在卖方未办理完抵押登记注销、产权过户义务的情况下，即全额替卖方还清全部银行抵押贷款、将剩余购房款全部支付给卖方，这种将风险全部转移给自己的做法，令人对其陈述的真实性存疑，并且申请执行人对此也提出了质疑。因此，异议人与被执行人相互串通、规避执行的嫌疑不能排除，本院对其主张的在本院查封前即购买并占有涉案房屋的事实不予认定。
关于异议人杨晓娟、张译丹对涉案房屋是否享有足以排除执行的权益问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条之规定，应由二异议人对以下事实负举证责任：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；（五）在人民法院查封之前已办理了物权预告登记。二异议人即不能证明其在法院查封前已合法占有涉案房产，并且其在付清价款前未事先办理房屋买卖预告登记，因此，其对未能办理过户登记有过错。即使其与被执行人之间的房屋买卖协议是真实的，异议人在本院查封时，尚未成为涉案房屋的权利人，更不能证明其对涉案房屋享有的权益的真实性、合法性、排除执行性，因此，二异议人对涉案房屋不享有排除执行的权益，其异议理由不成立。申请执行人的答辩理由正确，本院予以采信。
异议人如坚持认为其享有足以排除强制执行的权益的，可以申请执行人为被告，于本裁定书送达之日起十五日内，另行向本院提起请求排除执行的民事诉讼（案外人异议之诉），并可同时提出确认其权益的诉讼请求。本裁定书送达案外人之日起十五日内及案外人执行异议之诉审理期间，本院对执行标的将暂缓进行处分。申请执行人请求继续执行的，应提供相应担保并经本院审查准许。
但，异议人与被执行人恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十三条的规定，予以制裁。申请执行人因此受到损害的，可以提起诉讼要求被执行人、异议人赔偿。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回异议人杨晓娟、张译丹的执行异议请求。
本裁定书送达后即发生法律效力。
审判长 陈少玉
审判员 管晓蒙
审判员 ＸＸ平
二〇一五年十一月十九日
书记员 刘园园