山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟商二终字第499号
上诉人（原审原告）：济南高新开发区中泰环保技术开发中心。住所地：山东省济南市历下区中润世纪广场**号楼**层。
法定代表人：王京福，总经理。
委托代理人：邱莹莹，山东环周律师事务所律师。
委托代理人：郑庆柱，山东环周律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：烟台宝桥锦宏水泥有限公司。住所地：山东省栖霞市经济开发区驻地。
法定代表人：李美玲，经理。
委托代理人：张志卫，山东德扬律师事务所律师。
上诉人济南高新开发区中泰环保技术开发中心因与被上诉人烟台宝桥锦宏水泥有限公司买卖合同纠纷一案，不服山东省栖霞市人民法院（2013）栖商初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人法定代表人王京福及委托代理人邱莹莹、郑庆柱，被上诉人委托代理人张志卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人原审诉称，2002年6月30日，上诉人与被上诉人签订协议，约定被上诉人以房产折抵欠付上诉人的45万元设备款。协议约定，被上诉人以文登孙丰义处楼房5户494.8平方米，威海刘永进处楼房1户65.65平方米，抵顶上诉人45万元设备款。文登楼房款中尚有3-4万元运费款，由上诉人直接支付给孙丰义，威海楼款中尚有7万元提成款，由上诉人直接支付给刘永进。文登处房产坐落：文登市金地小区21街东单元1楼西户、2楼西户、3楼东西两户、4楼西户；威海处房产坐落：威海市环翠区顺河街200号401室。协议生效后，上诉人代被上诉人向刘永进支付了7万元提成款，威海处房产过户给了上诉人，但文登处的五处房产至今未办理过户，经查，该五套房产目前皆已经过户至其他第三人名下，被上诉人已构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条的规定，请依法判令：1、被上诉人返还上诉人未过户购房款38万元及利息（自2002年7月1日计算至2013年3月21日，以后的利息按人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；2、被上诉人赔偿上诉人的可得利益损失1006780元；3、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人原审辩称，1、被上诉人不欠上诉人设备款45万元；2、协议涉及对第三方财产的处分，应追加第三人才能查清本案事实；协议明显涉及到处分第三人财产，在上诉人无法举证证明协议房产归被上诉人所有的情况下，该协议无效；从上诉人提交的房屋买卖合同来看，协议中所涉及的房产被上诉人均没有所有权，所以上诉人以该协议提出诉讼请求的依据显然是不成立的；3、合同既没有利息约定，也没有履行期限的约定，所以利息主张没有依据；4、上诉人第二项诉请不符合《合同法》第113条规定的情形；5、本案已过诉讼时效，应驳回上诉人的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2002年6月30日，上诉人与被上诉人签订协议一份，内容为：甲方：济南高新开发区中泰环保技术开发中心。乙方：烟台宝桥锦宏水泥有限公司。甲方为乙方安装环保设施，乙方尚欠甲方设备款肆拾伍万元整，乙方因资金紧张，经双方协商议定，乙方用文登孙丰义处楼房5户494.8平方米，威海刘永进处楼房1户65.65平方米，抵顶乙方欠款。文登楼款中尚有3-4万元运费款，由甲方直接支付给孙丰义。威海楼款中尚有7万元提成款，由甲方直接支付给刘永进。从此甲、乙双方账已结清，恐后无凭，特立此协议为证。正文下方用碳素钢笔书写的内容为：房产地址：1、文登市金地小区21街东单元1-4楼；2、威海房产顺河街200号楼401室。协议下方的甲方（盖章）处为“济南高新开发区中泰环保技术开发中心”的印章；乙方（盖章）处为“烟台宝桥锦宏水泥有限公司”的印章。同日，上诉人向被上诉人开具收取水泥款45万元的收款收据一张。2010年10月11日，刘永进、吕秀俭与王文君签订威海市房屋买卖合同一份，约定刘永进、吕秀俭将坐落于威海市顺河街-200号-401、证号为威房权证字第××号房产以14万元的价格卖给王文君，并在房管部门办理了房产过户手续，新房产证号为：威房权证字第××号，单独所有人为王文君。2008年1月26日，文登市房地产开发总公司与杨文玉签订商品房买卖合同一份，约定文登市房地产开发总公司将座落在文登市金地街21号1单元102室的商品房出售给杨文玉，并于2008年1月30日办理了房产过户手续，房权证号为：文房权证市区字第××号。2007年11月20日、2009年10月12日、2010年10月12日及2011年3月2日，文登市金地街21号1单元202室、21号1单元402室、21号1单元302室、21号1单元301室的四处房产分别过户给了梁洪彬（房权证号为：文房权证市区字第××号）、林荣清（房权证号为：文房权证市区字第××号）、张春芬（房权证号为：文房权证市区字第××号，后又过户给了任雪东、顾长苹）、谭建良（房权证号为：文房权证市区字第××号）。后上诉人以被上诉人未按协议履行约定义务为由，将被上诉人诉至原审法院。
原审法院认为，上诉人与被上诉人于2002年6月30日签订的以房抵债协议书，明确写明被上诉人欠上诉人设备款45万元，被上诉人以文登孙丰义处的5套楼房及威海刘永进处的1户楼房抵顶该欠款。现威海刘永进处的房产，即坐落于威海市顺河街-200号-401号房屋，已抵顶给了上诉人并办理了房产过户手续，上诉人对此无异议，并将诉讼请求从45万元变更为38万元，对此予以确认。本案上诉人与被上诉人争议的焦点是上诉人的诉请是否已过诉讼时效。原审法院认为，协议约定被上诉人抵顶的文登孙丰义处的五套房产过户给他人的时间分别为：2007年11月20日、2008年1月30日、2009年10月12日、2010年10月12日及2011年3月2日。房产（变更）登记是指不动产行政主管部门代表政府对不动产所有权和使用权进行登记，依法确认不动产权属关系的行为，是对不动产物权的权利状态流转过程和结果对外予以宣告的一种方式。在物权已经实际发生变动的情况下，上诉人基于物权请求实现合同目的已经没有可能，上诉人主张被上诉人应给付38万元欠款实质是上诉人与被上诉人在建设工程施工过程中所形成的债权，因此，上诉人主张本案应适用物权法的相关规定理由不当，不予支持。因2007年11月20日从第一套房产过户到在最后一套房产于2011年3月2日过户完毕，中间间隔三年多时间，上诉人诉称不知道此事，与理不合。故为最大限度保护当事人诉权的合法利益，协议书中的五套房产中最后办理过户的时间即2011年3月2日应视为上诉人知道或者应当知道物权已经变动的时间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，因此，主张债权应在法律规定的二年诉讼时效期间内，因上诉人知道或者应当知道过户的时间为2011年3月2日（上诉人权利被侵害之日），而上诉人起诉的时间为2013年4月23日，且在此期间内没有发生诉讼时效中止、中断、延长等事由，因此上诉人的起诉已超过法定的二年诉讼时效期间，故对上诉人的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原审法院于2015年4月15日判决：驳回上诉人对被上诉人的诉讼请求。案件受理费19861元，由上诉人承担。
上诉人不服原判决，向本院提起上诉称，一、由物权履行不能转为债权，应从上诉人主张时起算诉讼时效，上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效。二、根据现行法律法规和房管局规定，上诉人根本无法查询涉案房产登记信息，原审法院基于房屋产权变更的时间作为上诉人诉讼时效的判断依据无任何法律依据。三、原审法院的判决显失公平，有违商业往来中的诚实信用原则。四、被上诉人违反协议约定，将房屋一房二卖应承担违约责任。请求二审法院依法撤销原判，改判：1、被上诉人返还上诉人未过户购房款410000元及利息256665元（利息自2002年7月1日计算至2013年3月21日，以后的利息按人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；2、被上诉人赔偿上诉人可得利益损失1006780元。本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，诉讼时效起算日期应该是2002年6月30日，因双方于该日签订的协议具有即时清结性质，双方已完成设备款折抵。上诉人上诉请求无事实及法律依据。据被上诉人事后了解，涉案房屋在交付给上诉人之后，上诉人委托第三方转卖房屋，第三方转卖后未向其支付房款，又以被上诉人未履行协议为由提起诉讼。据原审查明的事实可见，刘永进处房屋是上诉人与刘永进自行办理房屋产权手续，因此孙丰义处房屋的相关产权手续的办理应由上诉人与孙丰义负责。所以我方认为无论上诉人所主张的事实还是诉讼时效，其上诉理由均不成立。请求二审驳回其上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实同原审。
本院认为，本案二审的焦点问题是上诉人的诉请是否已过诉讼时效。本案中上诉人与被上诉人于2002年6月30日签订的以房抵债协议，实质为代物清偿。该协议约定被上诉人以文登孙丰义处的5套楼房及威海刘永进处的1户楼房抵顶被上诉人欠上诉人设备款45万元。其中文登5套楼房已过户给他人，该部分协议已无法履行。上诉人要求返还购房款及可得利益损失，没有法律依据。上诉人所主张的38万元欠款实质是原债权余额，系债权请求权，适用民法通则规定的两年诉讼时效。文登5套房产过户给他人历时三年多，在此期间上诉人还办理了以房抵债协议中另1套威海房产的过户手续，上诉人主张对5套房产过户给他人不知情，于常理不符。不动产登记具有物权公示效力，原审法院为最大限度保护当事人诉权的合法利益，以上述5套房产中最后办理过户的时间即2011年3月2日视为上诉人知道或者应当知道物权已经变动的时间，合理合法。上诉人主张至2011年底前一直在向被上诉人主张文登5套房产的交付，但未提交证据予以证实，亦未提交证据证明自2011年3月2日至上诉人起诉期间存在发生诉讼时效中止、中断、延长等事由。故原审法院认定上诉人的起诉已超过法定诉讼时效期间，并无不当。上诉人主张返还38万元购房款系由物权履行不能转为债权，应从上诉人主张时起算诉讼时效，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19861元，由上诉人济南高新开发区中泰环保技术开发中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 张建庆
审判员 孙 威
审判员 张 敏
二〇一六年一月十一日
书记员 孙小倩