安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初3302号原告：安徽新长江物业服务有限责任公司，住所地合肥市瑶海区长江东路1号，统一社会信用代码91340100149309153M。负责人：徐绪恩，公司董事长。委托代理人：董晴晴，安徽同胜律师事务所律师。委托代理人：方孝子，安徽同胜律师事务所实习律师。被告：卫志国，男，汉族，1977年3月27日出生，职业不详，住合肥市包河区，委托代理人：邓双军，安徽美林律师事务所律师。原告安徽新长江物业服务有限责任公司诉被告卫志国物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李玥玥适用简易程序中小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告安徽新长江物业服务有限责任公司的委托代理人董晴晴、方孝子，被告卫志国的委托代理人邓双军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安徽新长江物业服务有限责任公司诉称：2009年9月8日，原告与合肥城建投资控股有限公司签订了《合肥望湖嘉苑小区前期物业服务采购合同》，合同对双方的权利和义务、收费标准、委托管理期限等均做出了约定。合同签订后，原告进入合肥望湖嘉苑小区履行物业管理服务。然而，被告卫志国从2012年9月1日起一直拖欠物业管理费，原告多次催要未果诉至法院，请求判令：1、被告缴纳物业服务费10518元。（暂从2012年9月1日算至2017年3月31日）；2、本案的诉讼费由被告承担。被告卫志国辩称：1.被告从未和原告签订物业服务合同，原告是和合肥城建签订望湖嘉苑小区签订前期物业服务合同，原告应当提供合理有效的服务，尽快为成立业主委员会提供协助。2.原告在2016年之前从未主张物业费，提出诉讼时效抗辩。3.被告在交接房屋时发现八处质量问题，原告置之不理，被告找维修工人花了几千元将房屋质量问题维修后方才居住，请求从2016年至今未付的物业费抵扣房屋维修费。4.被告所住楼宇1702户业主将住房出租用作仓库，每天均有大货车满载货物进出3号楼一单元，住宅楼未按仓库设计承载，长期负重对楼房使用有隐患，且大量货物上下占用电梯，导致电梯超负荷工作，加速电梯钢丝绳磨损，对住房安全造成威胁。经审理查明：2009年12月，合肥城建投资控股有限公司（甲方）与安徽新长江物业服务有限责任公司（乙方）签订《合肥望湖嘉苑小区前期物业服务采购合同》，安徽新长江物业服务有限责任公司受合肥城建投资控股有限公司委托，对望湖佳苑小区提供前期物业管理服务。合同对各自的权利、义务，物业服务内容、质量，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。委托管理期限暂定为首次物业交付之日起一年，初定为2010年7月1日至2011年6月30日。同期确定物业服务费选择包干制方式，由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准为高层（小高层）住宅为0.8元/平方米·月、商业（办公）用房为1.00元/平方米·月。2012年9月21日，合肥城建投资控股有限公司向原告出具《关于同意延续的复函》载明同意安徽新长江物业服务有限公司在小区业主大会没有做出选聘或续聘决定前继续履行物业管理工作。被告卫志国系望湖佳苑3栋701室业主，该房屋建筑面积182.13平方米。2011年8月21日，卫志国接收房屋时作为乙方与作为甲方的安徽新长江物业服务有限责任公司签订了《前期物业服务协议》，约定安徽新长江物业服务有限公司对望湖佳苑小区实施前期物业管理与服务。合同第四条主要约定：物业管理综合服务费不包括以下费用：1.房屋共用部位、公用设施设备大中修、更新、改造的费用；2.电梯运行电费、楼道灯电费、消防用电、弱电电费及电损以各单位为单位，按户平均分摊给业主；3.路灯电费，按户分摊给小区全体业主；4.供水水损由全体用房按用水量分摊；……收费标准：高层（小高层）住宅为0.8元/平方米·月、商业（办公）用房为1.00元/平方米·月。收费周期：首次办理入住时预缴一年的物业综合服务费，此后每半年前10日缴纳。合同第三条约定：物业服务质量一、房屋外观……三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1.共用部位、共用设施设备满足正常的使用功用；2.水、电、电梯等设备运行人员严格执行操作规程和保养规范，道路畅通，路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行。……2012年10月10日，原告取得物业服务一费制的申报审批，确定物业综合服务费收费：有电梯按1.05元/平方米·月（高层、小高层）收取，垃圾清运费3元/平方米，取消收取公共能耗费用。对合同期限，双方在合同第一条第一款约定：如未被业主、业主大会续聘，自本协议终止时起30日内，与业主大会选聘的物业服务企业办理相关移交手续，移交手续须经业主委员会确认。2016年9月29日和2016年12月7日，原告两次邮寄催费律师函给被告卫志国。另原先提供三份催费单和张贴催费单的照片，落款时间分别注明为2013年、2015年和2016年，但照片中看不出张贴地在何处。被告卫志国提供一组单元楼门前货车卸货并装载批量货物进入电梯轿厢的照片。其称3号楼1702室利用住宅房屋做仓库，该一单元电梯长期超负荷违规使用。被告卫志国另提供《望湖嘉苑房屋交付验收表》、《协议》和《收条》，兹证明涉案房屋在2011年8月21日办理交付被告发现多处质量问题，并与某施工队达成维修协议，共支付维修费为4750元。还查明：被告卫志国自2012年9月1日至今一直未交物业费。另，原告委托代理人于2017年5月31日用邮政EMS（快递单号：1012830274623）向本院邮寄了《小额诉讼转普程序申请书》、代理词、《电梯保养规范》、《电梯运行安全操作规程》等文件。以上事实，有原告提供的《合肥望湖嘉苑小区前期物业服务采购合同》、《关于同意延续的复函》、《前期物业服务协议》、《关于申报“一费制”的情况说明》、催费单、快递查询信息；被告提供的《望湖嘉苑房屋交付验收表》、《协议》、《收条》和电梯使用照片若干等以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：原告安徽新长江物业服务有限责任公司对望湖佳苑住宅小区进行前期物业管理，是基于其与建设单位合肥城建投资控股有限公司签订的《合肥望湖嘉苑小区前期物业服务采购合同》、被告卫志国与安徽新长江物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》中对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。在上述协议以及合同履行期间，原告安徽新长江物业服务有限责任公司依约为包括被告卫志国在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。而被告卫志国作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，负有按照协议以及合同的约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。物业服务合同因其履行上的连续性，对其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起算，本案中原告的物业服务一直延续至今，故本院对被告所称其与原告未有建立物业服务关系及物业费超出诉讼时效的抗辩不予采纳。另，被告卫志国称房屋自有部分在办理交付时发现多处质量问题，不属于物业服务合同约定管理服务的范围，可另案主张，被告据此要求抵扣缴纳物业费用的理由不充分，对其该节辩称意见，本院不予采纳。《前期物业服务协议》合同第三条第三款约定，共用部位、共用设施设备的维护和管理，包括但不限于电梯等设备运行人员应严格执行操作规程和保养规范。原告提供的《电梯运行安全操作规程》第二条载明“电梯行驶中值班人员应注意事项：轿厢的载重量应不超过额定载重量。乘客电梯不允许经常作为载货电梯使用。”《中华人民共和国特种设备安全法》第三十八条规定“特种设备属于共有的，共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。故本案中，原告安徽新长江物业服务有限责任公司作为物业服务单位有义务按合同约定完全履行义务，同时对电梯的安全合理使用负有管理职责。现被告卫志国提供其居住楼宇电梯自2014年起违规、超负荷使用的照片，原告委托代理人庭后核实后未提出反证予以推翻。本院认为原告安徽新长江物业服务有限责任公司未能认真履行电梯安全管理义务，对电梯的安全合理使用管理不严，在发现电梯被业主违规使用后不积极并及时地予以制止和消除，管理服务存在有待改善之处，对2014年度至今的物业服务费酌情按90%收取较为合理。另原告安徽新长江物业服务有限责任公司提供的《关于申报“一费制”的情况说明》，载明最后的审批时间为2012年10月10日，故原告确定物业综合服务费“一费制”的收取应从该时间点起具备收费依据。原告未提供该时间点前公共能耗费用的分摊明细及诉请，故对2012年10月10日前的能耗费不再另行计算。综上，被告卫志国应向原告安徽新长江物业服务有限公司交纳自2012年9月1日至2017年3月31日物业服务费合计9713.17元【其中2012年9月1日至2012年10月10日期间的物业管理费189.59元（0.8元/平方米/月×182.13平方米×1.3个月）；2012年10月11日至2013年12月31日期间的物业管理费2811.18元（1.05元/平方米/月×182.13平方米×14.7个月），2014年1月1日至2017年3月31日期间的物业管理费6712.4元（1.05元/平方米/月×182.13平方米×39个月×90%）】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条,《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第六十七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卫志国于本判决生效之日起十日内支付原告安徽新长江物业服务有限责任公司2012年9月1日至2017年3月31日期间物业管理费9713.17元；二、驳回原告安徽新长江物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取为32元，由被告卫志国负担30元，原告安徽新长江物业服务有限责任公司负担2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李玥玥二〇一七年六月九日书记员  顾 馨附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。