杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第02422号
原告：沈建荣。
原告：姚兰。
两原告共同委托代理人（特别授权）：赵晓兰。
被告：陈国琴。
委托代理人（特别授权）：洪波、梁红。
原告沈建荣、姚兰诉被告陈国琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法由审判员章幼戎适用简易程序进行审理，于2016年1月15日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人赵晓兰、被告陈国琴及其委托代理人梁红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈建荣、姚兰诉称，两原告系夫妻关系，原告姚兰全权委托给原告沈建荣处理屏风街XX号、XX号、XX号房屋的租赁事宜。2015年1月7日原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，由被告承租屏风街XX号、XX号、XX号共970.84平方米的商业用房，合同约定租期为七年，从2015年1月8日开始，免租期一个月，租金第一年190万元整，合同签订时付半年租金95万元，之后每半年提前三十天缴纳下半年租金，被告还应于2015年5月20日前缴纳店铺保证金16万元，同时约定水、电、煤气、物业等费用由被告承担，被告如未及时缴纳租金及费用，每拖欠一天罚款1500元，拖欠租金超过三十天，原告有权单方解除合同，并不退还保证金。合同签订后，被告先期缴纳了半年租金后即占用了房屋，但被告并未如期缴纳店铺保证金及第二期半年租金，屡次催讨均以资金紧张为由未予支付。2015年8月25日，双方又签订了《补充协议》，原告同意被告在8月28日前付清保证金及2015年8月8日至11月7日期间的房租，2015年11月8日至2016年2月7日期间的房租在9月28日前付清，如果被告拖欠至10月28日未付，原告有权无条件收回商铺租赁权，其他条款仍按原合同执行。但补充协议签订后，被告再一次违反约定，在9月9日支付了保证金16万元及租金4万元后就再也未支付款项。原告认为，被告多次不予支付租金的行为有违诚信，在原告已经作出让步的情况下被告仍未按约定履行，被告的行为违反了合同约定，也给原告造成了损失，故请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并判令被告于解除之日起七日内腾退屏风街XX号、XX号、XX号房屋；2、被告支付给原告至实际腾退之日止的房屋使用费，房屋使用费参照《房屋租赁合同》租金标准（暂时计算至2015年11月7日为435000元），以及物业管理费34253元、水电费5379.2元；3、被告支付给原告违约金230000元（暂时计算至2015年11月7日），从2015年11月8日起按每天1500元标准支付至被告实际付款日；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈国琴辩称：《房屋租赁合同》为原告沈建荣与被告签订的，姚兰不是本案的适格原告，应驳回姚兰的起诉。原告沈建荣与被告签订合同后，被告如约交付房屋租金，但原告交付的房屋因没有排污口而无法进行环评验收，从而导致被告无法取得营业执照，直至多次交涉后才于近日取得了XX、XX号房屋的营业执照。XX号房屋则因原告之前曾将该房屋出租给另一公司而导致被告直至2015年11月新政策出台后才取得营业执照。此外根据租赁合同中约定，原告应当确保租赁房屋中水电、消防设施的正常使用，但实际被告承租该房屋后发现消防系统至今无法使用。为此被告已向合作方支付损失7万元。基于原告的上述违约行为，被告拥有对租金缴纳义务的先履行抗辩权，故租金未付不构成解除合同的条件，原告提出的解除合同缺乏事实及法律依据，双方在合同中关于违约金的约定违反相关法律的规定，应属无效；即使有效，也因约定过高要求按照法律规定予以调整。此外被告已付清了直至2015年12月30日的水电、物业费。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
原告沈建荣、姚兰为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.《房屋租赁合同》，欲证明原、被告之间的租赁合同关系。
2.《补充协议》，欲证明在被告拖欠租金后原、被告就支付租金问题达成的约定。
3.收款收据，欲证明被告已支付租金的情况。
4.房屋登记信息查询记录，欲证明原告有权对涉案房产进行租赁。
5.《委托书》，欲证明姚兰全权委托原告沈建荣处理涉案房屋租赁的事宜。
6.《前期物业管理服务合同》、《拖欠物业费证明》，欲证明被告拖欠水电费及物业管理费的情况。
上述证据经庭审质证，本院审核认为：对证据1真实性被告无异议，对证据2真实性无异议，关联性有异议，认为该协议签订的前提条件是原告承诺做好相应的消防、环评及水电等事宜后，双方按该协议约定来履行。对证据3中第一张95万元的收据三性无异议；对第二份收款收据有异议，认为这是原告单方的行为，被告不认可原告对该款项进行的划分，实际上是被告一次性向原告支付的20万元租金。另外，被告还在2015年10月份通过银行转账向原告支付租金5万元。对证据4三性均无异议。对证据5真实性无异议，证明对象有异议，认为该证据仅能证明原告沈建荣具有签订合同的资格。对证据6中《前期物业管理服务合同》认为与本案无关联性，对拖欠物业费证明三性均有异议，认为实际上被告已于2015年12月30日通过银行转账向物业公司足额缴纳了水电费及物业费5万余元。本院认为上述证据1至5均与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。对证据6本院认为因涉及案外第三人，其真实客观性在本案中无法查实，故对其证据效力不予认定。
被告陈国琴在举证期间无证据材料提交。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
坐落于杭州市屏风街XX号、XX号、XX号房屋为两原告共同共有，2015年1月6日原告姚兰出具关于委托沈建荣负责上述三商铺的出租及租金收取等一切事宜的《委托书》，2015年1月7日原告沈建荣作为甲方，被告陈国琴作为乙方，共同签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方愿意将产权属于自己的屏风街XX号、XX号、XX号合计970.84平方米房屋出租给乙方陈国琴，租期七年，从2015年1月8日开始，免租期一个月，租金第一年190万元整，每两年递增5%。合同签订时付清半年租金95万元，之后每半年提前三十天缴纳下半年租金。乙方还应于2015年5月20日前缴纳店铺保证金16万元，合同终止，乙方交清租金及物业、水电、煤气等费用，退还保证金，如在承租期间造成房屋设备损坏，甲方有权从保证金中扣除维修费与赔偿费。水、电、煤气、物业等与经营相关费用由乙方承担，如未及时缴纳租金及费用，每拖欠一天罚款1500元，拖欠租金超过三十天，甲方有权单方解除合同，并不退还保证金。甲方保证会出示上述商铺有关证件配合乙方办理营业执照等相关手续。甲方确保该商铺内部消防、水电正常使用。协议签订后，被告按约支付了95万元租金。2015年8月25日原告沈建荣与被告陈国琴签订《补充协议》，双方约定，原告同意被告在8月28日前付清保证金16万元和2015年8月8日至2015年11月7日的房租475000元，共计635000元。2015年11月8日至2016年2月7日的房租475000元在9月28日前付清。如果到期未付被告必须赔偿原告违约金5万元，再按照原合同第五条条款执行。如果拖至10月28日未付，原告有权无条件收回商铺租赁权。其他条款按原合同执行。该补充协议签订后，2015年9月9日被告向原告交付20万元。因此后被告未能再根据合同约定支付全部租金，故引起诉争。
本院认为：案涉房屋为两原告共有，原告姚兰授权沈建荣与被告陈国琴签订《房屋租赁合同》，本案中又作为共同原告参加诉讼，可以确认案涉房屋的出租得到了全部共有权人的认可，系双方真实意思表示，具有合法效力，双方均应按约履行。在认为承租方违约的情况下，依据合同的相对性原则，沈建荣可以单独依据合同向对方主张权利，但根据合同权利可以转让的法律原则，沈建荣与姚兰共同作为合同出租一方主张合同权利的行为具有法律根据，被告认为原告姚兰无权共同主张权利，故应驳回姚兰起诉的意见不能成立。原、被告在签订租赁合同后，原告按约将房屋交付被告使用，被告亦应该按约交付租金。在被告不能按照原约定交付租金的情况下，原被告双方另外签订补充协议，原告同意将原定的保证金及租金交付时间延后，但在补充协议签订后，被告只在2015年9月9日交付20万元，在双方对该20万元性质未明确约定一致的情况下，对该款原告根据补充协议约定在扣除16万元保证金后，将余款4万元抵做租金的行为并无不当，对于此后被告声明还在2015年10月支付有5万元的意见，原告对收到的事实予以认可且不能提出该款并非案涉租金的依据，故本院确认除16万元保证金外，被告所支付的租金应加上该5万元，共计104万元。被告认为系原告未全面履行包括消防验收及协助办理营业执照的合同义务，故行使先履行抗辩权而迟延交付的意见缺乏依据，合同中约定“甲方保证会出示上述商铺有关证件配合乙方办理营业执照等相关手续。甲方确保该商铺内部消防、水电正常使用”。而由被告提出的营业执照办理困难的原因来看并非是原告不提供证件而造成的，被告称消防未经验收的意见亦缺乏依据，故本院认为被告提出的迟延交付租金系行使先履行抗辩权的意见不能成立，且即使消防、营业执照方面存在有一定问题，在被告已经履行交付房屋使用的合同主义务的情况下，被告擅自以部分附随义务未能妥善履行为由而拒绝支付租金也显然过当。根据合同约定，如未及时缴纳租金及费用，每拖欠一天罚款1500元，拖欠租金超过三十天，甲方有权单方解除合同，并不退还保证金。被告拖欠租金的事实清楚，原告有权依据合同行使合同解除权，对于原告解除合同的诉讼请求本院予以支持。截止2016年2月7日被告共应支付租金190万元，扣除被告已经支付的104万元，被告尚有86万元租金应予支付。对于合同解除后实际占用给原告造成的损失，原告要求根据合同约定标准支付至实际腾退之日止的请求正当，本院予以支持。对于违约损失，本院认为根据欠付租金的金额，原告所主张的违约金额显著过高，本院酌情调整至16万，即根据合同约定原告可以不予归还的16万元保证金。对于原告所主张的物业水电费用，原告提供了由物业公司提供的证明，但在本案中对于上述费用是否属实及被告是否已做支付的事实并无法审查，原告也未提交上述费用已经实际发生的依据，故对该部分诉讼请求本院不予支持，如原告有新证据的可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告就杭州市屏风街XX号、XX号、XX号房屋所签订的《房屋租赁合同》，被告陈国琴于本判决生效之日起10日内将杭州市屏风街XX号、XX号、XX号房屋归还给原告沈建荣、姚兰；
二、被告陈国琴于本判决生效之日起十日内支付原告沈建荣、姚兰86万元（暂计至2016年2月7日，之后按照合同约定的租金标准计算至实际腾退之日止）；
三、驳回原告沈建荣、姚兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10846元（已由原告预交），因本案适用简易程序而减半收取5423元，由原告沈建荣、姚兰承担2075元，被告被告陈国琴承担3348元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10846元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审判员 章幼戎
二〇一六年二月三日
书记员 吕丽娟