湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第668号
原告朱山皋，男，1938年1月23日出生，汉族，住邵阳市大祥区西湖居委会*组**号。
委托代理人杨梅坤，湖南富强律师事务所律师。
被告邵阳市建城房地产开发有限公司，住所地：邵阳市双清区汽车东站进站口综合大楼2楼。
法定代表人宁江勇，该公司董事长。
被告肖军，男，1964年10月5日出生，汉族，住邵阳市大祥区青云街*号*栋*单元***号。
被告刘建平，男，1967年1月28日出生，汉族，住邵阳市大祥区六岭社区居民委员会邵府街新*栋第*栋*单元***号。
第三人中国工商银行邵阳市塔北支行，住所地：邵阳市双清区塔北路*号。
负责人向志善，该支行行长。
委托代理人曾璀玮，男，1982年9月8日出生，汉族，住邵阳市大祥区宝庆中路***号*栋*单元***号附*号，系该支行副行长。
原告朱山皋与被告邵阳市建城房地产开发有限公司（以下简称建城公司）、肖军、刘建平及第三人中国工商银行邵阳市塔北支行（以下简称工商银行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年8月30日受理后，依法组成由审判员陈功担任审判长、与代理审判员胡玲玲、人民陪审员刘丽明的合议庭，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告朱山皋委托代理人杨梅坤、第三人中国工商银行邵阳市塔北支行委托代理人曾璀玮到庭参加诉讼，被告邵阳市建城房地产开发有限公司、肖军、刘建平经本庭合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。经依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告朱山皋诉称，1998年5月27日，原告与被告建城公司订立《拆迁补偿安置协议书》，约定被告建城公司拆除原告所有的位于原遥临巷14号的房屋（砖木结构，建筑面积60.87平方米），并由被告以遥临巷新建综合楼三单元四楼6号住房及北头第15间门面偿还给原告，同时还约定由被告建城公司为原告无偿代为办理国土证及房屋产权证等手续。2004年，被告建城公司将新建的遥临巷综合楼1栋3单元406号住房和1栋1层第13号门面交付给原告使用（在交付门面时双方一致同意将原来在拆迁补偿安置协议书中约定的第15号门面变更为第13号门面）。被告建城公司将用于安置原告的住房及门面交付给原告后，一直不将房屋的所有权办理致原告名下，为此，原告曾多次向邵阳市房管局及市政府反映，但问题至今没有得到解决。后据原告了解得知，被告建城公司在将房屋交付给原告实际占有使用后，又将位于大祥区遥临巷综合楼1栋1层13号门面和大祥区遥临巷综合楼1栋3单元406号住房，分别与被告肖军、刘建平订立房地产买卖契约，将该门面和住房的所有权分别登记在被告肖军和被告刘建平名下（第13号门面的产权证号为3203350，建筑面积42平方米；406号住房的产权证号为3203504，建筑面积84.9平方米）。并且被告肖军与被告刘建平均用登记在其名下的涉案房屋在第三人处办理抵押贷款，并办理了抵押登记。
原告认为，位于大祥区遥临巷综合楼1栋1层13号门面和大祥区遥临巷综合楼1栋3单元406号住房是原告与被告建城公司因拆迁安置获得的安置房屋，双方订立的《拆迁补偿安置协议书》系合法有效的协议，并且被告建城公司也实际交付了安置房屋，合同主要内容已经履行完毕。而被告建城公司与被告肖军、刘建平之间涉案房屋订立的买卖协议的行为系恶意串通、严重损害原告合法权益的行为，依法属于无效协议，故其将涉案房屋用于与第三人之间订立的抵押贷款合同也是无效的。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、人民法院依法判决位于邵阳市大祥区遥临巷综合楼1栋3单元406号住房和大祥区遥临巷综合楼1栋1层13号门面的房屋所有权属原告所有；2、确认被告邵阳市建城房地产开发有限公司与被告肖军就位于大祥区遥临巷综合楼1栋1层13号门面所订立的房屋转让协议无效；3、确认被告邵阳市建城房地产开发有限公司与被告刘建平就位于大祥区遥临巷综合楼1栋3单元406号住房所订立的房屋转让协议无效；4、确认被告肖军以位于大祥区遥临巷综合楼1栋1层13号门面的房屋在第三人中国工商银行邵阳市塔北支行抵押贷款的协议无效；5、确认被告刘建平以位于大祥区遥临巷综合楼1栋3单元406号住房在第三人中国工商银行邵阳市塔北支行抵押贷款的协议无效；6、判决被告邵阳市建城房地产开发有限公司、被告肖军及第三人中国工商银行邵阳市塔北支行协助原告办理位于大祥区遥临巷综合楼1栋1层13号门面的房屋产权转移登记手续；7、判决被告邵阳市建城房地产开发有限公司、被告刘建平及第三人中国工商银行邵阳市塔北支行协助原告办理位于大祥区遥临巷综合楼1栋3单元406号住房的房屋产权转移登记手续。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1、原告身份证复印件1份1页，拟证明原告的主体资格。
证据2、被告肖军、被告刘建平的身份资料复印件1份2页，拟证明被告肖军、被告刘建平的主体资格。
证据3、拆迁补偿安置协议书复印件1份2页，拟证明原告房屋拆迁安置协议书的内容。
证据4、房屋所有权证复印件1份2页，拟证明被告建城公司拆迁原告房屋证明。
证据5、收条复印件1份1页，拟证明原告支付超面积补偿款的事实。
证据6、房地产买卖契约、抵押登记、房屋产权信息查询资料复印件1份8页，拟证明该案房屋登记在被告肖军、刘建平名下，买卖契约无效，并抵押给第三人的事实。
证据7、承包协议书、租房协议、调查笔录复印件1份8页，拟证明该案房屋于2004年交付给原告，原告实际占有使用房屋的事实。
证据8、（2008）大法民初字第46号民事判决书复印件1份6页，拟证明被告建城公司的基本情况。
被告建城公司、肖军、刘建平未答辩，亦未向本院提供证据。
第三人工商银行辩称，原告明知被告肖军、刘建军从第三人处借款的事实十分清楚，且抵押合同合法有效。答辩人依法不承担责任。本案第三人的利益应得到保护。
第三人工商银行为支持其辩驳观点，向本院提交了如下证据：
证据1、公证书、（2005）双法执字第22号民事裁定书、申请强制执行公证书、执行证书、强制执行申请书复印件5份5页，拟证明我行对邵府街1栋3单元706号房屋具有抵押权。
证据2、个人购房借款合同复印件1份6页，拟证明刘建平合同的合法性。
证据3、刘建平贷款明细复印件1份6页，拟证明刘建平在我行贷款35000，未还10089.2元。
证据4、肖军贷款明细复印件1份3页，拟证明肖军在我行贷款70000元，已归还。
第三人工商银行对原告提供的证据真实性均没有异议，关联性都有异议。
对第三人提供的证据，被告陈燕红提出以下质证意见：
对证据1，公证书中最基本的前提不存在，刘建平和建城公司有恶意串通的行为，刘建平对该方作出的行为都是无效的。对裁定书，从本案看，双清区法院并没有管辖权。
对证据2，签订是真实的，合同内容是虚假的。建城公司和刘建平之间的合同在2001年1月已经签订，第三人提供的合同在2002年的5月，这与客观事实不符。
对证据3、4，对抵押物清单和本案并不是同一房屋，其他的还款情况我们并不知道。
本院经庭审质证，对原、被告提供的证据认证如下：
1、原告提供的证据，第三人对其真实性均无异议，且形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，予以采信；
2、第三人提供的证据1，证明被告刘建平以邵阳市大祥区遥临巷1号3单元406号房屋向第三人工商银行办理了抵押贷款，第三人于2002年5月31日在邵阳市第二公证处作出了具有强制执行效力的债权文书公证书的事实，予以采信。
3、第三人提供的证据2，证明被告刘建平以邵阳市大祥区遥临巷1号3单元406号房屋向第三人工商银行办理了抵押贷款的事实，予以采信。
4、第三人提供的证据3、证明刘建平在第三人处抵押贷款35000元，未还10089.2元的事实，予以采信。
5、第三人提供的证据4、证明被告在第三人处抵押贷款70000元，已全部归还的事实，予以采信。
根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
1998年5月27日，被告建城公司与原告朱山皋签订了一份《拆迁补偿安置协议书》，肖军等以公司经办人的名义在该协议上签字。该《协议书》约定：被告建城公司拆除原告所有的位于原遥临巷14号的面积60.87平方米的建筑，系砖木结构房子，并由被告以遥临巷新建综合楼三单元四楼6号住房（建筑面积79.63平方米）及北头第15间门面（建筑面积38平方米）偿还给原告，原告同意补偿被告建城公司面积补差款21997元；被告建城公司交付偿还的住宅房及经营性门面时需为原告无偿代为办理国土证及房屋产权证等手续。协议签订后，原告将其原位于邵阳市大祥区遥临巷14号住房及经营性门面交给被告建城公司拆除，并支付给被告建城公司面积补差款10000元。2004年2月，被告建城公司将遥临巷新建的综合楼1栋3单元406号住房和1栋1层第13号门面交付给原告使用至今。但1999年10月8日，被告邵阳建城公司将位于邵阳市大祥区遥临巷新建的综合楼1栋1层13号门面与被告肖军签订了商品房协议书，该协议书的的甲方为被告建城公司，而该公司的负责人即由被告肖军签字，并加盖了该公司合同专用章，该协议书的乙方是被告肖军，亦由肖军在协议书的乙方一栏签名，双方约定该13号门面的价款为105000元（建筑面积42平方米），并办理了房屋产权证登记，产权证号为3203350。2001年1月15号，被告建城公司与被告刘建平签订了房地产买卖契约，约定建城公司将遥临巷新建的综合楼1栋3单元406号住房出售给被告刘建平，成交价格为59430元（建筑面积84.9平方米），并办理了房屋产权证登记，产权证号为3203504。2002年2月被告肖军以邵阳市大祥区遥临巷新建的综合楼1栋1层13号门面在第三人工商银行处抵押贷款70000元，并办理了抵押登记，该款现已全部归还。2002年5月31日，第三人工商银行与被告刘建平签订了个人购房借款合同、抵押合同，根据该合同，被告刘建平在第三人工商银行用遥临巷新建的综合楼1栋3单元406号住房作抵押贷款，并办理了抵押登记；同日，根据第三人工商银行的申请，邵阳市第二公证处作出了（2002）邵二证内字地1593号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
另查明，被告建城公司向原告交付门面时，双方一致同意将《拆迁补偿安置协议书》中约定的遥临巷新建综合楼北头第15间门面变更为遥临巷新建的综合楼1栋1层13号门面。因被告建城公司至今未能给原告住房和门面办理产权登记手续，因而酿成纠纷。
本院认为，本案是一起房屋拆迁安置补偿合同纠纷。被告建城公司与原告签订的《拆迁补偿安置协议书》，系当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当事人应当全面履行上述合同约定的义务；被告建城公司虽然已按上述合同的约定将位于邵阳市大祥区遥临巷综合楼1栋3单元406号住房及1栋1层第13号门面补偿给原告并交付给原告使用，但至今未能给原告办理产权登记手续，系违约行为，应负本案的全部责任。被告建城公司及被告肖军明知邵阳市大祥区遥临巷综合楼1栋1层第13号门面已经安置给原告，且已交付给原告使用，确又将上述门面卖给被告肖军，两被告的行为显然属于恶意串通，严重侵犯了原告的合法权益，故被告建城公司与被告肖军之间关于邵阳市大祥区遥临巷综合楼1栋1层第13号门面的买卖合同为无效合同，被告肖军以位于邵阳市大祥区遥临巷综合楼1栋1层第13号门面的房屋所有权证在第三人工商银行抵押贷款并办理抵押登记的行为因上述无效买卖合同均应认定为无效。故原告起诉人民法院依法判决位于邵阳市大祥区遥临巷综合楼1栋1层13号门面的房屋所有权属原告所有，确认被告邵阳市建城房地产开发有限公司与被告肖军就位于大祥区遥临巷综合楼1栋1层13号门面所订立的房屋转让协议无效，确认被告肖军以位于大祥区遥临巷综合楼1栋1层13号门面的房屋在第三人中国工商银行邵阳市塔北支行抵押贷款的协议无效，判决被告建城公司、被告肖军及第三人中国工商银行邵阳市塔北支行协助原告办理位于大祥区遥临巷综合楼1栋1层13号门面的房屋产权转移登记手续的诉讼请求合法有理，本院予以支持；第三人陈述原告对被告肖军从第三人处借款的事实十分清楚，且抵押合同合法有效的理由，因缺乏事实依据和有效前提，本院不予支持。
《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移…”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被告建城公司已按照《拆迁补偿安置协议书》的约定将邵阳市大祥区遥临巷综合楼1栋3单元406号住房安置并交付给原告使用，该房屋的所有权自被告建城公司交付时转移给原告。故原告起诉法院判决邵阳市大祥区遥临巷综合楼1栋3单元406号住房所有权归原告所有，被告建城公司协助原告办理位于大祥区遥临巷综合楼1栋3单元406号住房的房屋产权转移登记手续的诉讼请求有理，本院予以支持。依法成立的合同，自成立时生效。故原告起诉确认被告邵阳市建城房地产开发有限公司与被告刘建平就位于大祥区遥临巷综合楼1栋3单元406号住房所订立的房屋转让协议无效的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持；原告起诉确认被告刘建平以位于大祥区遥临巷综合楼1栋3单元406号住房在第三人中国工商银行邵阳市塔北支行抵押贷款的协议无效的诉讼请求亦无事实和法律依据，本院不予支持；原告起诉判决被告刘建平及第三人中国工商银行邵阳市塔北支行协助原告办理位于大祥区遥临巷综合楼1栋3单元406号住房的房屋产权转移登记手续的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第二项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、位于邵阳市大祥区遥临巷综合楼1栋3单元406号住房及邵阳市大祥区遥临巷综合楼1栋1层第13号门面的房屋所有权归原告朱山皋所有。
二、被告肖军以位于邵阳市大祥区遥临巷综合楼1栋1层第13号门面在第三人中国工商银行邵阳市塔北支行抵押贷款的行为无效。
三、被告邵阳市建城房地产开发有限公司、被告肖军及第三人中国工商银行邵阳市塔北支行在本判决生效后十日内协助原告朱山皋办理位于邵阳市大祥区遥临巷综合楼1栋1层第13号门面的产权登记手续。
四、被告邵阳市建城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内协助原告朱山皋办理位于邵阳市大祥区遥临巷综合楼1栋3单元406号住房的产权登记手续。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费5000元，由被告邵阳市建城房地产开发有限公司负担3500元，被告肖军负担1500元（此款原告已垫付，限被告在本判决生效后七日内付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 陈 功
代理审判员 胡玲玲
人民陪审员 刘丽明
二〇一四年四月十一日
书 记 员 曾 盼