浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越袍民初字第722号
原告浙江天工建设集团有限公司。
法定代表人胡柏成。
委托代理人（特别授权代理）严炎中。。
被告李方桂。。。。。
委托代理人（特别授权代理）吕文兴。。
原告浙江天工建设集团有限公司（以下简称天工集团）诉被告李方桂物权保护纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法由审判员裘彬彬适用简易程序独任审判，于2015年6月18日、8月27日公开开庭进行了审理，被告李方桂及其委托代理人吕文兴到庭参加诉讼。本案处理反诉上诉期间为2015年6月23日至8月7日。本案双方当事人申请庭外和解1个月。本案现已审理终结。
原告天工集团诉称，原告与2010年4月27日与案外人王某签订一份《市场摊位（营业房）租赁合同》，约定将位于绍兴袍江农贸市场外西侧的三间房屋（编号分别为127号、128号、130号）租赁给王某从事经营活动，租赁期间为三年，自2010年5月1日起至2013年4月30日，租金为每年21000元。租赁合同到期后，原告明确告知不再租赁且以书面形式催告其腾退并返还租赁房屋，但王某未予退还。然，原告于2015年初得知上述三间房屋租赁到期后一直由被告非法占用，被告在（2015）绍越袍商初字第140号案庭审中也承认其在2012年底从王某处转租上述房屋，并一直占有、使用上述三间房屋，承认其知道原告已明确告知不再续租、要求腾退的事实，但至今被告仍非法占用，拒绝疼特、返还。现原告诉至本院，请求判令：一、被告立即腾退并向原告返还绍兴袍江农贸市场外西侧127、128、130号三间房屋；二、被告向原告支付其非法占用上述房屋的房屋使用费42000元（暂计算至2015年4月30日，房屋使用费要求自2013年5月1日起按每年21000元的标准计算至被告实际返还之日止）；三、被告支付上述三间房屋使用的水费540.6元、电费784.16元（暂计算至2015年5月14日，要求支付至实际返还之日止的全部欠付水电费）；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确水电费主张至2015年1月7日止。
被告李方桂辩称，2010年4月27日被告外甥王某与原告签订租赁合同，约定将诉争房屋出租给王某。后被告从王某处转租涉案房屋。该合同从王某与原告原合同复印后，将租期变更为8年，承租人变更为被告，其他内容不变。被告在协议上签字（原告持有），变更后协议再复印一份给被告，而原告在复印件上加盖袍江农贸市场财务专用章。被告以取得的协议及袍江农贸市场出具的一份证明分别办理了工商营业执照、卫生许可证。被告一直经营该浴室，并按时缴纳房租、水电费、物业费、卫生费。但自2013年5月份开始，原告无故要求解除租赁协议，被告一直与其沟通，希望原告遵守合约，但一直无果。2015年1月7日，原告突然对被告停水停电，致使被告无法经营。根据相关规定，原告无故终止被告对房屋的使用权，导致被告的浴室营业旺季无法正常营业，各项设备将一直处于无法运转状态。根据往年的业绩，被告在此期间平均每日营业额为2500元。根据合同第七条约定，到目前为止不存在约定解除条件。根据合同第八条约定，出租房违约，应向对方支付合同总金额10%的违约金，因此违约金为16800元。据上，原告单方违约，应承担相应的违约责任。本案被告不存在侵权，原告的主张没有事实法律依据。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
证据1、房产权证复印件1份（原件抵押在银行），证明涉案房屋系原告所有。被告认为证据系复印件，没有提供原件和房管部门的相关证明，缺乏证据“三性”。本院在庭后向绍兴袍江管委会房管处核实原件，对该证据予以确认。
证据2、市场摊位营业房租赁合同1份，证明原告将涉案房屋租赁给王某，租期自2010年5月1日至2013年4月30日，租金为每年21000元。被告认为没有关联性，是原告与案外人签订的合同。本院对该证据予以确认。
证据3、函及邮寄凭证各1份，证明原告催告王某腾退交房，快件因王某拒收退回。被告认为没有收到，真实性无法核实，快递单中的电话号码反映原告承认承租人是被告。本院对证据本身真实性予以确认。
证据4、上诉状1份，证明被告承认其自2010年底从王某处转租涉案房屋。被告对真实性无异议。本院予以确认。
证据5、申请调取本院（2015）绍越袍民初字第140号案庭审笔录1份，证明被告在另案中承认其承租的房屋是从2012年11月开始，被告认为涉案房屋租金是交到2013年4月30日止，后面再去交但原告不收。原告认为真实性由法院核实。该证据系本院制作的法律文书，予以确认。
证据6、水电费说明1份、水电费发票各1份、收款收据复印件2份，证明被告自2015年1月尚欠水电费的事实。被告经庭后核实质证，两份收款收据事实，说明本案涉及的房屋被告是合法承租人。本院对证据真实性予以确认。
被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
证据7、市场摊位营业房租赁合同1份，证明原、被告双方签订合同的事实。原告质证对证据“三性”均有异议，证据是复印件，没有加盖任何与原告有关的合法有效印章，该份合同的复印件除了所谓承租人是被告、第二条租赁期限2018年的“8”字、“捌年”以及“李方桂”的字样以外，其他内容与原告提交的合同一致，体现该份合同是在原告提交合同基础上篡改的。本院认为，该合同除尾部签字盖章处的承租人处盖有“袍江农贸市场财务专用章”字样印章外，其余内容均系复印，对其真实性无法进行核实，故不予认定。
证据8、被告的个体工商户营业执照1份、卫生许可证1份，证明被告与原告签订租赁合同向相关部门领取执照的事实。原告对真实性无异议，关联性、合法性有异议，原告从未将涉案房屋出租给被告，也不清楚被告用何种手段取得证照，并不能说明双方存在租赁合同关系。本院对证据真实性予以确认。
证据9、收据3份、收条复印件1份（原件存档于2015绍越袍民初字第140号案卷中），证明被告向原告支付房租，原告收取的事实。原告质证认为真实性无法确认，部分收款收据无印章或者印章不清，不能证明原、被告间存在租赁合同关系，该收款收据对应的房屋是原告出租给王某的，被告与王某是舅舅和外甥的关系，他为王某支付相应款项符合常理。收条不能说明被告要证明的事实，被告是王某舅舅，他代其支付款项是符合常理的，而且收条出具时间是原告与王某租赁合同期间。本院对该证据真实性予以确认。
证据10、书面通知复印件1份（原件存档于2015绍越袍民初字第140号案卷中），证明原告向被告停水停电，导致被告无法经营的事实。原告质证对真实性无异议，通知明确表明涉案房屋是原告租给王某的，并且租期到期，王某不肯搬出，原告才出通知。本院对该证据予以确认。
证据11、申请证人王某出庭作证的证人证言1份，证明原告与被告在王某转让后重新签订合同的事实。原告质证认为证人与被告是亲戚关系，陈述和被告有利的内容没有可信性，根据证人的陈述，其与胡经理说过转租的事情，但重签合同的事情是在他走以后，是否重签合同不确定，而且证人也认为是不用重签的，故得不出被告要证明的内容，可以佐证被告的租赁合同是伪造的。本院认为，证人王某系被告外甥，其证言的证明力较低，且证人陈述不清楚原、被告是否重新签订过租赁合同，亦无法达到被告的证明目的。
结合上述确认有效的证据及当事人庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：原告系绍兴袍江农贸市场127、128、130号营业房的房屋所有权人。2010年4月27日，浙江天工建设集团有限公司袍江农贸市场（出租人）与王某（承租人）签订市场摊位（营业房）租赁合同一份，约定出租人将本市场外西侧3间（127、128、130）号营业房3间，面积约110平方米，以及水、电配套设施出租给承租人使用；租赁期限从2010年5月1日至2013年4月30日。
2012年11月开始，由被告在涉案营业房中开设公共浴室经营，并办理卫生许可证、个体工商户营业执照。2013年7月30日，原告快递函告王某，通知其因合同已到期，于2013年8月7日前腾退承租房屋。2015年1月7日，原告对涉案营业房停水、停电。
另查明，被告已向原告公司华庭小区物业管理缴纳2012年5月1日-2013年4月30日的房租11000元，之后房租再未支付。截止2015年1月7日，被告尚欠水电费合计1325.06元未付。
本院认为，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原、被告未签订房屋租赁合同，其持续占用使用涉案房屋缺乏正当理由，侵害了原告的合法权益。故原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋使用费，因被告一直占用涉案房屋未予腾退，理应支付相应的费用，同时应结清至2015年1月7日止的水电费。被告提出双方房屋租赁期至2018年4月30日的意见，因未能提供合同原件证明予以证明，对其抗辩本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
被告李方桂应于本判决生效之日起十日内腾退坐落于绍兴袍江农贸市场127、128、130号营业房给原告浙江天工建设集团有限公司，同时支付给原告浙江天工建设集团有限公司截至2015年1月7日的水电费1325.06元及自2013年5月1日起至实际腾退日止的房屋使用费（按2.1万元／年的标准计算）。
本案案件受理费减半收取441.5元，由被告李方桂负担。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 裘彬彬
二０一五年十月十七日
书记员 寿雯婷
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。