北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第08600号
原告（反诉被告）张月霞，女，1971年6月12日出生。
委托代理人朱士利，北京市兆中律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京广超技术发展有限公司，住所地北京市石景山区石景山路甲18号院2号楼11层1206室。
法定代表人李明秀，经理。
委托代理人徐卫东，北京市浩东律师事务所律师。
委托代理人刘疆。
被告詹杰，男，1974年5月4日出生。
原告（反诉被告）张月霞与被告（反诉原告）北京广超技术发展有限公司（以下简称广超公司）、被告詹杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张月霞及委托代理人朱士利，被告（反诉原告）广超公司委托代理人徐卫东、刘疆，被告詹杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张月霞诉称：2013年9月份，原告准备加盟红舵码头餐饮品牌，在选址过程中接洽到被告，被告在了解到原告准备加盟品牌后，表示能够满足原告和所加盟品牌的一切要求，原告看了被告的招商规划图，并于2013年12月23日，原告与被告签订《合作意向书》，向被告支付了定金。2014年2月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。签订租赁合同后，原告按约定支付租金，但被告承诺事项发生重大变化，面积反复变更、交房及装修被拖延、相邻商家变更、空调不能用、通道被堵、环境脏乱差、房租租价存在欺诈、不能办理营业所需手续、无法正式营业。无奈下，原告于2014年7月先行试营业，随后被来自各个政府机构的执法人员上门处罚，导致原告无法经营，经原告反复责问被告，被告称不能办理。原告与被告签订合同至今，无法实现合同目的。故诉至法院要求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告返还原告交付定金、押金及全部租金本金41.131631万元及利息；3、判决被告赔付原告经济损失123.170621万元及利息。要求二被告承担连带责任。
被告（反诉原告）广超公司辩称：1、不同意解除合同。2、根据双方签订的租赁合同，被告仅负有协助原告办理相关证照的义务，而非经营主体。原被告双方于2013年12月23日签订合作意向书，于2014年2月11日签订房屋租赁合同，期间长达两个月时间，原告应当充分了解开设餐饮服务所需的相关条件。原告提交环评申请的日期远远晚于其主张解除租赁合同的时间。3、被告作为转租方，其已经得到出租方的合法授权，其与原告的房屋租赁合同也在转租范围内。原告单方面停止营业退出经营场地，出现的不利后果不应由被告承担。
被告詹杰辩称：我不同意原告的诉求，不同意追加我作为当事人，跟我个人没有关系，我收到的钱都给公司了。其他意见同广超公司。
反诉原告广超公司反诉称：2014年2月11日，反诉人和被反诉人签订房屋租赁合同。被反诉人承租位于丰台区草桥欣园一区五号楼二层区域，使用面积220平方米房屋，经营红舵码头小火锅餐厅，约定租金为5.5元/平方米/天，自2015年1月25日后变更为5元/平方米/天。付款方式为每三个月支付一次。被反诉人自2015年4月25日起一直未向反诉人支付房屋租金，并自2015年2月26日至2015年3月25日拖欠水费、电费、广告电费、取暖费、空调制冷费、物业费、卫生费等费用。故反诉人提起反诉要求：1、被反诉人支付水费167.9元（从2015年2月26日至2015年3月26日）、电费1659.67元（2015年2月26日至2015年3月26日），截止2015年5月11日之前的取暖费11160.6元、空调制冷费12775.95元，截止至2015年7月24日所欠一年的物业费7920元，共计33684.12元。2、被反诉人支付2015年4月25日至2015年7月24日房屋租金100374元，2014年10月25日第二期租金欠付租金26767元。3、被反诉人支付违约金120450元（依据为合同约定第16.1条）。
反诉被告张月霞就反诉辩称：被告广超公司的反诉没有事实及法律依据。请求法院驳回反诉请求。
经审理查明：2013年12月23日，张月霞（乙方）与广超公司（甲方）签订《合作意向书》，约定甲方将诉争房屋200平方米租赁给乙方作为红舵码头火锅经营使用。租金为5.5元每平方米，年租金为401500元。2014年1月10日，张月霞取得个体工商户名称预先核准通知书，准予预先核准张月霞出资设立的个体工商户名称为北京草桥月强火锅店。2014年1月20日，张月霞（乙方）与北京红舵码头餐饮管理有限公司（甲方）签订《合作经营合同书》，约定，甲方授予乙方红舵码头合作店经营权。乙方向甲方交纳合作管理费，该费用是乙方为开店接收甲方经营技术资产、商标初始使用权、合同期内服务的费用。除本合同另有规定之外，无论本合同期满还是中途解约或其他理由，乙方均无权要求甲方退还该合作管理费。为确保本合同签订，乙方于签订本合同时向甲方交纳履约保证金。甲方在合同正常解除后二个月内无息退还乙方所缴纳的履约保证金。乙方开店地址为丰台区草桥欣园一区5号楼。乙方变更合同地址时，须向甲方提出书面变更申请，经甲方书面批准后方可变更。经营权许可期限为五年。同日，张月霞交纳了管理费200000元，保证金50000元。
2014年2月11日，广超公司（出租方、甲方）与张月霞（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：张月霞承租位于丰台区草桥欣园一区五号楼二楼建筑面积220平方米房屋。租赁用途为乙方用作经营小火锅（红舵码头）使用。租赁期限五年，从2014年2月15日至2019年3月30日止。装修免租期为2014年2月15日至3月30日。年租金481800元，押金80300元。首次支付时间为2014年2月15日，支付租金120450元。此后每3个月支付租金一次，具体日期为3月30日，6月30日，9月30日，12月30日。乙方负责自费为租赁物安装水表和电表，该水电表为乙方水电使用的唯一计量依据。由于乙方租用租赁物所产生的水电费、取暖费、电话费、天然气费、物业费由乙方按照如下规定标准支付：水费6.3元/吨，取暖费42元/平米，空调制冷费42.5元/平米，天然气费3.23元/立方米，物业费3元/平米/月。按实际发生计算。在本合同中未列明的按照国家规定应该由乙方交纳的有关经营方面的税费、卫生安全费，由乙方缴纳。同意乙方在该租赁物办理营业执照，该执照的经营者由乙方自行安排人员，甲方同意乙方或乙方安排的前述营业执照在本协议所确定的经营场所内经营乙方所经营的餐饮品牌。甲方负责为乙方另出具办理营业执照所需要的工商部门备案用的房屋租赁合同。当乙方办理营业执照及按照年检、办税务手续、卫生、消防、防疫等需要甲方给予协助时，甲方必须给予协助，保证及时提供齐全的政府部门认可的相关文件和证明。协助乙方处理邻里关系及协调地方事务。甲方未能履行法律及本合同所赋予甲方的义务及甲方承诺的，乙方有权追究甲方违约责任。严重时乙方有权解除合同，由此给乙方造成损失的甲方应当赔偿。乙方在接到甲方书面通知逾期7天未交纳房租时，甲方有权收取应交租金的0.02%的违约金。
合同签订后，广超公司将房屋交付张月霞使用。庭审中双方均认可，装修免租期从2014年4月1日计算，免租期45天。双方均认可租金从2014年7月25日开始交纳，张月霞共计交纳了368041元，其中包括押金73608元，租金294433元。张月霞另交纳了10000元装修押金。广超公司认可张月霞不欠2015年2月26日之前的水电费。张月霞对于广超公司主张的2015年2月26日至3月26日水电费的抄表数和计算标准予以认可。
2015年4月9日，张月霞向广超公司发送律师函，通知广超公司解除双方的租赁合同，并要求广超公司退还定金、押金及剩余房租，赔偿损失。2015年4月15日，张月霞张贴了停业公告，载明“红舵码头草桥店于2015年4月16日因故停业，非常感谢一直以来对我店的支持与厚爱。门店因故停业后，我们诚邀会员速到店办理相关退费手续。”
2015年4月16日，广超公司向张月霞发送律师函，敦促张月霞及时交纳水电费和租金。2015年4月18日，广超公司向张月霞发送《通知》，要求张月霞收到通知3日内恢复营业，所欠款项3日内交清。
2015年5月5日，广超公司发出《公告》，主要内容为因张月霞恶意拖欠租金、水电费及物业管理费，按照规定作自动离场处理，广超公司于2015年5月5日将对现场物品封存处理。同日，广超公司封存了张月霞部分物品并将诉争房屋门锁锁上。广超公司称5月5日将门锁锁上后，第二天就打开了。桌椅板凳等物品被搬到了隔壁保存，5月5日之后张月霞就没再经营。
张月霞提交视频录音证据，证明广超公司承诺办理餐饮服务许可证手续，最终诉争房屋无法办理餐饮许可证，租赁合同目的无法实现。广超公司对此不予认可。张月霞提交丰台区食品药品监督管理局出具的《责令改正通知书》、《听证告知书》、罚款单，工商行政管理局丰台分局出具的《询问通知书》、花乡安全生产委员会出具的《安全生产检查记录单》，以证明租赁房屋不能办理餐饮许可证，张月霞无法正常经营。广超公司对上述证据真实性予以认可。
庭审中，张月霞提交损失计算明细，要求被告退还定金5万元、押金3.03万元、装修押金1万元、2014年7月25日至2015年4月25日的租金27.5041万元及支付给案外人胡胜利的电缆服务费0.22万元，支付给胡胜利的广告费1.1万元，水电费2.201231万元，卫生管理费1.0763万元，共计本金41.131631万元及利息。要求被告赔偿损失123.170621万元及利息，包括房屋装修费、设备和安装搬运费损失33.734921万元，餐饮品牌加盟费损失25万元，品牌装修、设备和实际经营损失64.1357万元（包括品牌物料设备费用，印刷设计费用，指导经理工资、培训费用，原料货款，员工工资），其他损失0.3万元（行政处罚罚款）。利息从实际支付的次日起计算至返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
张月霞称其将租金打入了詹杰个人账户，故詹杰应承担连带责任。詹杰提交账户明细，证明其将租金打入了广超公司账户，并转交给了出租人华润公司。广超公司对此予以认可。
张月霞提交收据若干及北京红舵码头餐饮管理有限公司出具的说明，载明该公司协助张月霞代购工程材料、物料、设备、印刷品、指导经理工资、图纸二次设计费等共计217782元。广超公司、詹杰对此不予认可。
另查，2013年9月15日，华润公司（甲方）与广超公司（乙方）签订《租赁合同》，约定将位于草桥二层建筑面积为2229平方米场地租赁给广超公司使用。广超公司承租上述区域的用途为合法经营除本建筑物内冲突的及餐饮以外的经营项目。后双方又签订《补充协议》，约定乙方根据实际经营情况在不违反法律、行政法规及相关国家规定的前提下，自主决定经营范围。租赁期内，未经甲方书面通知，乙方有权根据经营需要自行转租或分租所承租的区域。
庭审中，张月霞主张因诉争房屋无法办理环评手续，故无法办理餐饮许可证和营业执照。因广超公司未提供诉争房屋相关手续且经询问诉争房屋无法通过环评，故张月霞并未向环保部门提交申报材料。广超公司对此不予认可，称其没有办证义务，仅为协助义务，张月霞亦没有要求过广超公司提供材料。后经本院向北京市丰台区环境保护局（以下简称区环保局）了解，办理环评手续，需由申报企业自行进行网上申报，相关材料由申报企业自行填写。故应本院要求，张月霞于2015年10月28日向区环保局提交了申报材料。
我院向区环保局调取诉争房屋申请环评手续的相关材料，区环保局回函称：北京市丰台区草桥欣园一区五号楼二楼的北京草桥月强火锅店于2014年3月12日在北京市建设项目环境影响评价审批系统进行了网上申报，我局工作人员于2014年3月14日进行现场勘查。结论是该项目位于居民楼下不符合《建设项目环境保护审批行政许可条件》、《饮食业环境保护技术规范（HJ554-2010）》等相关建设要求，2014年3月17日我局工作人员将其申请网上退回并注明了原因。其后，该项目又分别于2015年2月3日、2015年10月28日两次申报，我局均在法定时限内告知该项目不符合相关建设要求，无法受理。回函附表显示，项目名称北京草桥月强火锅店，2014年3月12日申请人登记为张月霞，电话为139XX****XX，2015年2月3日申请人登记为张月霞，电话为139XX****XX，2015年10月28日申请人登记为张月霞，电话为136XX****XX。张月霞称139XXXX****为广超公司法定代表人詹杰手机号码，对于前两次申报张月霞均不知情。詹杰认可139XXXX****为其手机号码。
经本院多次释明，张月霞和广超公司仍未办理诉争房屋交接手续。在诉讼中，广超公司法定代表人由詹杰变更为李明秀。
经本院现场勘验，诉争房屋存在中央空调和暖气管道。案外人北京广发高科电器有限公司于2015年11月1日进驻诉争房屋进行经营。
经张月霞申请，我院委托北京科正资产评估有限责任公司对诉争房屋的装修进行评估，结论为装修现值为250119.48元，装修工程造价为271869元。
上述事实，有原、被告当庭陈述以及相应证据在案佐证。
本院认为：张月霞与广超公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按约履行合同义务。
关于本诉：张月霞以诉争房屋无法办理环评手续，无法实现合同目的为由要求解除合同。广超公司不同意解除合同。因此，双方争议焦点在于张月霞提出的解除合同的理由是否能够成立。本院从以下几个方面进行考虑：1、依照租赁合同的约定，双方约定房屋用途系用于经营餐饮，而通过环评程序系经营餐饮的前置条件。参考区环保局的回函，本院可以认定诉争房屋由于位于居民楼下不符合相关建筑要求而无法通过环评，无法进行餐饮经营，故无法实现合同目的；2、出租人应当保持租赁物在租赁期间符合约定的用途，广超公司作为出租人应当保证诉争房屋能够用于餐饮经营，现由于诉争房屋本身建筑原因导致张月霞无法正常经营餐饮，广超公司存在违约；3、现诉争房屋已由案外人占有使用，故已无法继续履行合同。综上，本院对张月霞要求解除合同的诉讼请求予以支持。
关于返还租金问题，虽然广超公司提供的房屋不能全面实现合同目的，但张月霞作为承租人，承租房屋进行餐饮经营，应当知道相关政策及房屋建筑情况，故张月霞对房屋状况亦未尽到审慎注意义务，对于合同无法继续履行亦应承担相应责任。因此，考虑到张月霞占有使用房屋的情节，本院认定张月霞亦应适当给付房屋租金。因双方均认可2015年5月5日，广超公司封存了张月霞部分物品，5月5日之后张月霞未再实际经营。2015年11月1日之后，房屋由案外人实际控制使用。故张月霞应付租金的计算方式如下：2014年7月25日至2015年5月5日，租金本院酌减为3元/平米/天，2015年5月6日至2015年11月1日，租金本院酌减为1.5元/平米/天。综上，本院认定截止至2015年11月1日，张月霞应给付租金共计246510元。因目前张月霞已经给付租金294433元，押金73608元，装修押金10000元，故广超公司应退还张月霞租金47923元，押金73608元，装修押金10000元。张月霞要求广超公司返还电缆服务费、广告费、卫生管理费，现其证据无法证明广超公司收取了上述费用，故本院对此不予支持。张月霞要求返还2014年10月至2015年3月的水电费，该期间的水电已由张月霞实际使用，故再主张广超公司返还水电费，无事实及法律依据，本院不予支持。
就赔偿损失部分，如前所述，对于诉争房屋无法满足合同约定的使用目的，张月霞和广超公司均应承担相应责任。根据本案已查明的事实，广超公司应承担主要责任，张月霞应承担次要责任。因此，广超公司应当给付张月霞装修损失，具体数额由本院根据鉴定结论酌情确定。因无法办理相关证照手续，合同无法正常履行，对张月霞的经营行为会产生一定影响，故品牌物料设备费用，印刷设计费用，指导经理工资、培训费用，原料货款，员工工资等确实属于张月霞的损失，具体损失数额由本院参考现有证据酌情确定。关于品牌加盟费和保证金的损失，该品牌加盟期限为五年，故加盟费损失由本院根据张月霞实际使用品牌的情况，结合现有证据酌情进行确定。根据加盟合同，在合同正常解除后二个月内保证金将无息退还张月霞，故现保证金损失尚不确定，张月霞主张赔偿保证金损失，本院不予支持。关于经营收益损失，张月霞未举证证明其经营收益情况；其次影响餐饮经营收益因素众多，且经营行为本身即存在商业风险，经营收益并不具有确定性和必然性；再者导致合同不能继续履行，张月霞亦存在一定过错，故其主张经营收益损失，本院对此不予支持。关于行政处罚罚款，确实发生，确系张月霞的实际损失，故对其主张赔偿此损失，本院予以支持。张月霞主张返还租金、押金的利息损失和上述损失的利息损失，无事实及法律依据，本院对此不予支持。
关于连带责任承担，广超公司和詹杰均认可，詹杰收取张月霞租金的行为是履行公司职务行为，张月霞现以将租金打入詹杰账户这一事实要求詹杰承担连带责任，但租赁合同的相对方系张月霞和广超公司，詹杰并非合同相对方，仅凭詹杰收取租金的行为，并不能充分证明詹杰加入到合同履行中，故本院对张月霞要求詹杰承担连带责任的诉讼请求，不予支持。
关于反诉：关于支付租金，如前所述，按照上述计算方式，张月霞所支付的租金尚有结余，张月霞无需再支付租金。故对广超公司要求张月霞支付租金的请求，本院不予支持。关于水电费，此为张月霞实际使用发生的费用，应予支付。张月霞对于广超公司的水电费抄表数和计算标准予以认可，本院对此不持异议。关于取暖费，张月霞称诉争房屋没有暖气设备，经本院核实诉争房屋存在暖气管道，故张月霞应依据合同约定交纳占用使用房屋期间的取暖费。故广超公司要求张月霞支付取暖费，本院予以支持。关于空调制冷费，张月霞称中央空调不凉快，达不到标准，但未提交证据予以证明，本院对此不予采信。故对于广超公司要求张月霞支付空调制冷费的诉求，本院予以支持。关于物业费，因张月霞实际占有使用诉争房屋，应当交纳其占有使用房屋期间的物业费，张月霞称物业费已经交纳，但未提交证据予以证明，本院对此不予采信，故对于广超公司要求张月霞支付物业费的诉求，本院予以支持。关于违约金，张月霞不欠付租金，故对于广超公司主张张月霞支付违约金的诉求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张月霞与被告（反诉原告）北京广超技术发展有限公司于二〇一四年二月十一日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告（反诉原告）北京广超技术发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）张月霞租金四万七千九百二十三元，押金七万三千六百零八元，装修押金一万元。
三、被告（反诉原告）北京广超技术发展有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）张月霞经济损失四十三万二千七百九十四元。
四、原告（反诉被告）张月霞于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京广超技术发展有限公司水费一百六十七元九角，电费一千六百五十九元七角，取暖费九千二百四十元，制冷费九千三百五十元，物业费七千九百二十元。
五、驳回原告（反诉被告）张月霞其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）北京广超技术发展有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19587元，鉴定费10000元，保全费5000元，由原告张月霞负担18144元（已交纳），由被告北京广超技术发展有限公司负担16443元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5519元，由原告张月霞负担508元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京广超技术发展有限公司负担5011元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 高 原
审 判 员 孙宇杉
人民陪审员 戴桂琴
二〇一六年七月六日
书 记 员 辛明明