江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬邗民初字第1299号
原告鲍某，女，1983年8月16日生，汉族。
委托代理人高虎存，江苏中立信律师事务所律师。
委托代理人杨玉林，江苏中立信律师事务所律师。
原告鲍某某，男，1978年12月9日生，汉族。
委托代理人高虎存，江苏中立信律师事务所律师。
委托代理人杨玉林，江苏中立信律师事务所律师。
原告陈某，女，1978年11月26日生，汉族。
委托代理人高虎存，江苏中立信律师事务所律师。
委托代理人杨玉林，江苏中立信律师事务所律师。
被告扬州祥生可宇置业有限公司。
法定代表人陈国祥，董事长。
委托代理人张巍，江苏尚鼎律师事务所律师。
原告鲍某、鲍某某、陈某与被告扬州祥生可宇置业有限公司（以下简称祥生公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日受理后，依法组成合议庭，并于2014年6月24日公开开庭进行了审理。三原告共同委托代理人高虎存、被告祥生公司委托代理人张巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍某、鲍某某、陈某共同诉称，2010年10月20日，原告与被告订立商品房买卖合同，购买被告开发的位于扬州市四望亭路399号旺庭公馆399-13号商铺。2011年被告向原告交付上述商铺。2011年4月28日，鲍某、陈某与承租人冯士宏签订了为期三年的租赁合同，将上述商铺连同399-12号商铺××起出租给冯士宏，租期从2011年5月18日至2014年5月17日止。2011年6月26日，原、被告及承租人共同签订备忘录××份，其中规定了被告因房屋质量问题应尽的义务。2011年，冯士宏起诉要求赔偿，后撤回诉讼。2011年8月6日，冯士宏再次起诉原告和祥生公司，诉讼中原告为避免损失扩大而收回商铺，但因诉讼未能再次出租。2012年3月5日，原告和祥生公司再次签订备忘录，通过维修原告的商铺渗水问题仍未得到解决。同年8月15日，原告商铺再次渗水，祥生公司派人到场查看证实此事，后经祥生公司维修，渗水问题得以解决。2013年3月，冯士宏再次撤回诉讼。2013年3月26日，冯士宏再次起诉原告要求赔偿装潢损失、退还已交租金等。2013年10月，××审法院作出判决，判决原告鲍某、陈某向承租人返还租金100000元、赔偿损失合计112258.2元及诉讼费5891元。原告不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉、维持原判，并承担二审诉讼费6026元。故起诉要求赔偿损失273218.69元，计算方法为：应得三年租金649280元-实际重新出租已得租金182225元（从2013年4月10日至2014年5月17日计402天×165000元／364天）＋判决书确定赔付金额112258.5元＋××审诉讼费5891元＋二审诉讼费6026元=591230.5元，再按照两商铺面积比例分担为591230.5／304.9×140.9=273218.69元
原告船舶修理部提供了下列证据：
1、商品房买卖合同××份，证明三原告与被告之间存在房屋买卖关系并对相关事项进行约定的事实；
2、房屋产权证××份，证明三原告为本案涉诉商铺的所有权人；
3、商铺租赁合同书××份，证明原告鲍某、陈某将所购商铺出租给冯士宏，双方并对租金、租期等进行约定的事实；
4、2011年6月26日，原、被告及冯士宏三方订立的备忘录××份，证明原告所购商铺存在漏水问题，祥生公司答应××个月内维修完毕的事实；
5、2011年8月8日公证书××份，证明祥生公司于该日仍进行施工的事实；
6、2011年8月6日民事诉状××份，证明冯士宏起诉原告鲍某、陈某的事实，也证明商铺存在质量问题；
7、2012年3月11日备忘录××份，证明2012年3月5日商铺再次渗水，原告鲍某、陈某与被告双方对此进行确认，被告答应于2012年4月10日前维修完毕的事实，进××步证明商铺存在质量问题；
8、照片××组，证明2012年3月5日商铺再次渗水的事实；
9、2013年3月13日，本院承办人江媛与祥生公司、原告鲍某谈话笔录××份，证明冯士宏申请进行鉴定，原告鲍某和祥生公司之前××直对鉴定报告不服，截止该日明确不再提出异议，也证明在此之前鲍某无法将商铺进行出租；
9、民事裁定书××份，证明冯士宏撤回第二次诉讼的事实；
10、2013年3月26日民事诉状××份，证明冯士宏第三次起诉原告鲍某、陈某的事实；
11、商铺租赁合同书××份，证明原告等人再次将两间商铺出租给王星辰，双方并对租金和租期等进行约定的事实；
12、本院制作的（2013）扬邗民初字第0704号民事判决书××份，证明房屋存在质量问题，法院判决原告鲍某、陈某赔偿冯士宏损失的事实；
13、扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）制作的（2014）扬民终字第0091号民事判决书××份，证明原告不服上诉，扬州中院最终判决驳回上诉、维持原判；
14、收条××份，证明冯士宏收到原告等人交付的返还租金、赔偿损失、预交的诉讼费合计218149.5元的事实。
被告祥生公司辩称，因存在以下原因，不同意原告的诉求：1、本案主要依据为（2014）扬民终字第0091号民事判决，对于该判决被告已向扬州中院申请撤销，故在扬州中院作出结论前应暂缓判决；2、根据原告××、二审民事判决书可以看出原承租人冯士宏对原告的损失有××定过错，判决其只对装修损失承担的10%的责任，对原告的租金损失等，冯士宏也应当承担相应的责任；3、关于租金损失，冯士宏早在2011年7月即向法院提起相关诉讼，但直至2012年6月才委托司法鉴定机构对装修费用进行评估，直接导致涉案房屋在此期间无法顺利承租，造成原告租金损失的扩大，对于冯士宏怠于行使权利导致原告损失扩大的这部分赔偿应当由冯士宏承担；4、依据原告提供的与王星辰签订的商铺租赁合同书的约定，原告与王星辰涉案租金具体数额应当由王星辰提供的正式税务发票记载的为准，以此计算原租赁合同与新合同间的租赁差额；5、关于装修费用损失，在两份判决书中虽然确定本案原告需承担装修损失，但该装修尚有部分残值由原告或其房屋承租方占有使用，故对该部分装修不应由被告进行赔偿，对于其它损失请法院依法酌定。
被告祥生公司未提供证据。
经审理查明：
2010年10月20日，原告鲍、陈某和被告祥生公司签订商品房买卖合同××份，约定鲍某向祥生公司购买祥生旺庭公馆第三幢103号房，该商品房用途为商铺，属框架剪刀墙结构，层高为××层4.5米，二层3.6米。双方并对价款、面积等作了约定。
2011年8月12日，鲍某领取了扬房权证维字第××号房屋产权证书，共有情况为共同共有，房屋坐落为四望亭路399-12号（旺庭公馆），登记时间为2011年8月10日，规划用途为商铺，建筑面积为140.9平方米，附记中注明该房系鲍某、陈某、鲍某某共有。
2011年4月28日，鲍某、陈某（甲方）与冯士宏（乙方）订立商铺租赁合同书××份，约定甲方将四望亭路399号旺庭公馆399-12、399-13的商铺租赁给乙方使用。租赁期限为3年，自2011年5月18日至2014年5月17日；租赁费用约定为第××年200000元，以后每年对比上××年上涨8%，第二年、第三年租金分别为216000元和233280元，总租金为649280元。合同订立后，冯士宏接收房屋进行装修。
2011年6月26日，冯士宏、鲍某某和祥生公司的三方代表共同签署备忘录××份，备忘录写明：2011年6月17日以来，由于连降大雨，导致鲍某所购买的商铺（已出租给冯凯，用于车衣裳经营）大面积积水，水深达1厘米以上，无法正常经营，现三方对上述事实予以确认。为解决纠纷，达成共识包含先把砼墙的外面土挖开，挖到地下室顶板，再重做××层防水，确保不渗漏。时间在××个月内即2011年7月26日前完成。对承租人冯士宏已经造成的损失待维修结束后三方再行协商，确定赔偿事宜；经维修后不能解决问题，开发商承担购房人和承租人的全部损失。
2011年7月，原告以冯凯名义起诉被告陈某，后撤回诉讼。2011年8月，原告再次起诉被告鲍某、陈某，后因故再次撤诉。在第二次诉讼中，本院委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对商铺的装修价格进行评估，评估价为115755元。2011年12月28日，被告收到原告退回的钥匙并向原告返还押金10000元。
2012年3月11日，鲍某、陈某与祥生公司代表再次签署备忘录××份，备忘录写明旺庭公馆399-12、13号商铺自2012年3月5日以来再次出现渗水现象，严重影响商铺经营。开发商要采取有效措施和方案从根本上修缮好商铺确保永久不出现渗水现象，在××个月内（即2012年4月10日之前）完成修缮工作。由于渗漏水造成业主无法出租商铺的损失，待开发商维修结束后，按时间计算损失大小，给予业主全额赔偿。
2013年4月2日，冯士宏第三次起诉被告鲍某、陈某，要求鲍某、陈某共同返还租金100000元、押金10000元、赔偿物业费6567元、垃圾处理费912元、公共能耗费600元、装璜费115755元、宣传费1800元，合计235634元。诉讼中，因鲍某已返还押金，冯士宏撤回要求返还押金10000元的诉讼请求。经审理，本院认为，因冯士宏私自将空调管接入下水管的行为可能影响排水速度，对此存在××定过错，应当承担10%装潢损失外，其余××切损失均由出租方鲍某、陈某承担赔偿责任，故判决鲍某、陈某于本判决生效后十日内，共同返还冯士宏租金100000元，赔偿物业费6567元、垃圾处理费912元、公共能耗费600元、装璜费104179.5元，合计212258.5元。鲍某、陈某不服本院××审判决，向扬州中院提起上诉。2014年2月28日，扬州中院审理后做出如下判决：驳回上诉、维持原判。
2013年3月30日，鲍某、陈某、鲍某某（甲方）与王星辰（乙方）签订商铺租赁合同书××份，约定甲方将四望亭路399-12、13商铺租给乙方使用，总面积为304.9平方米。租赁期限为6年，第××年（2013年4月10日至2014年4月9日）、第二年（2014年4月10日至2015年4月9日）租金均为165000元。合同同时约定，本合同租金不包含税金，双方约定租金的税金由乙方承担，并由乙方代为办理租金的发票和缴纳租金的税金事宜。双方并对其他事项进行了约定。
针对祥生公司提出冯士宏的装修留有残值交付给原告方的抗辩，诉讼中，本院召集双方进行了现场勘验，证实涉案的商铺已变为嘉维制服展示及设计厅，评估报告中各项内容已全部不存在，大门并非评估报告中的塑钢电动卷帘门和铝合金进户大门，已全改为玻璃门，室内的房间设计已全部变更，墙面、地面吊顶也与评估报告中照片不××致。双方对勘验结果均无异议。
另查明，2014年6月3日，祥生公司向扬州中院申请撤销扬州中院（2014）扬民终字第0091号民事判决。2014年6月18日，扬州中院制作（2014）扬民撤诉字第00002号民事裁定书，裁定对祥生公司的起诉不予受理。
本院认为，原告鲍某、陈某与被告祥生公司签订的商品房买卖合同、鲍某、陈某与祥生公司、冯士宏三方订立的备忘录及鲍某、陈某与祥生公司双方订立的备忘录均是各方当事人真实意思，各方均应按照合同及备忘录的约定履行各自的义务。祥生公司作为出卖方，应当保证所售商铺的质量，在商铺出现渗水导致购买人不能出租的情形下，原告有权利要求祥生公司予以赔偿租金等实际损失。在两份备忘录中，祥生公司对原告购买的商铺出现渗水均无异议，并允诺进行维修确保不再渗水并按照时间给予业主全额赔偿，故对原告要求祥生公司进行赔偿租金、装潢等实际损失的请求予以支持。至于原告所主张的损失具体计算方法并无不妥，即应得冯士宏三年总租金减去实际重新出租王星辰已得租金，加上判决书确定赔付的装潢损失、××、二审诉讼费。其中第二份备忘录中祥生公司允诺2012年4月10日前完成修缮工作，而原告出租给王星辰恰好亦为2012年4月10日，故原告方也不存在故意拖延出租的情形。至于被告对冯士宏的责任分担存有异议，且认为冯士宏故意拖延鉴定应承担部分租金损失的辩解，因法院作出的生效判决对冯士宏的责任已予以明确，祥生公司也向扬州中院提起撤销之诉而被扬州中院裁定不予受理，故本院亦不予支持。被告另行持有的冯士宏投入的装修尚留有残值供原告使用的辩解，经本院和原、被告双方现场勘验，新承租人未使用任何原装修，被告的主张未有事实依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第××百零七条、第××百××十二条、第××百五十三条之规定，判决如下：
被告祥生公司于本判决生效后十五日内赔偿原告鲍某损失273218.69元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5398元，由被告祥生公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（收款人：扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，帐户：1108020909000104857）。
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审 判 长 陈 彦
人民陪审员 郭春华
人民陪审员 姚盛雨
二〇一四年八月一日
书 记 员 孟 婷