湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株荷法民一初字第1198号
原告株洲大众物业管理有限公司。
法定代表人王鲁湘，系该公司董事长。
特别授权委托代理人侯廉裕，湖南火炬律师事务所律师。
委托代理人何行昌，株洲市法学会法律服务部法律工作者。
被告株洲市成功置业有限责任公司。
法定代表人唐光红，系该公司董事长。
特别授权委托代理人李冬梅，湖南法达律师事务所律师。
原告大众物业管理有限公司与被告株洲市成功置业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月26日受理，依法由代理审判员韩涛适用简易程序，分别于2014年9月22日、2014年10月10日公开开庭进行了审理，书记员吴敏担任庭审记录。原告株洲大众物业管理有限公司委托代理人侯廉裕、何行昌、被告株洲市成功置业有限责任公司委托代理人李冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告株洲大众物业管理有限公司诉称，2008年8月15日，原、被告双方签订了一份前期物业服务合同，合同约定，原告负责对被告所开发的荷塘月色小区进行物业服务，服务期限为2年，高层住宅按1元每平方米每月支付物业管理费，商业按1.5元每平方米每月的标准支付物业费。因合同到期后小区还未成立业主委员会，故原告在2011年与该小区半数以上业主达成了物业管理服务续签，约定在前期物业服务合同的基础上延长3年的服务期限，原告在2013年8月31日之前一直为该小区提供物业服务并收取业主的相应物业费。但是，自原告开始为该小区提供物业服务以来，被告就没有对其所有的地下停车场向原告缴纳过物业费，其面积为6950平方米。原告于每年的农历12月24日都派了员工到被告的住所地催收，但是被告一直未予支付。地下车库作为荷塘月色小区的产业，其物业服务当然包括在物业服务合同中，现被告拒付物业费，为维护原告合法权益，故将被告诉至法院，请求法院判令：1、判令被告支付原告自2010年1月1日至2013年8月31日以来所拖欠的物业管理费458700元；2、判令被告承担本案诉讼费。
原告株洲大众物业管理有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、原告工商信息复印件，拟证明原告的诉讼主体资格的事实；
2、被告工商信息复印件，拟证明被告的诉讼主体资格的事实；
3、前期物业服务合同复印件，拟证明原告于2009年12月31日进入荷塘月色小区提供物业管理服务，服务期间为2年以及商业物业管理费为1.5元／平方米／月的事实；
4、物业服务管理续签表复印件，拟证明原告自2009年12月31日起至今，一直为荷塘月色小区唯一物业管理单位并一直为该小区提供物业管理服务的事实；
5、情况说明，拟证明原告自2010年以来至今，每年都向被告催要了物业管理费的事实；
6、情况说明，拟证明原告自2010年以来至今，每年都向被告催要了物业管理费的事实；
7、催缴通知单与快递单复印件，拟证明原告自2010年以来至今，每年都向被告催要了物业管理费的事实；
8、同类案例复印件，拟证明原告向被告催要物业管理费合理合法，地下车库为原告所提供服务的产生管理范围的事实；
9、株洲市房产管理局回复函复印件一份，拟证明2013年7月份原告还是荷塘月色小区的物业单位的事实；
10、工作联系函复印件两份，拟证明原告对地下车库提供了物业管理服务的事实；
11、株洲市防雷中心证明复印件一份，拟证明电梯维修责任应由被告承担的事实。
被告株洲市成功置业有限责任公司辩称，该地下车库属于人防工程，被告作为投资者有权进行管理、收益，被告没有对本案涉及的地下车库提供物业服务，前期物业服务合同约定原告的服务范围仅为荷塘月色小区一期物业，不包括二期，该车库属于二期工程，且原、被告在办理二期物业交接时已明确地下车库由被告自己管理，该车库是在2011年5月24日才竣工的，原告要求被告自2010年1月1日起就支付该车库的物业费是诉讼请求也毫无根据。原告以所谓业主签名的方式延长物业服务合同的行为无效，该名单有造假嫌疑，很多业主签名时并不清楚签名的目的，且该签名没有达到超过占半数以上业主的同意。因原告之前从未就物业费事宜向被告主张过权益，故其2012年8月26日之前的主张已过诉讼时效。因该地下出库属于人防工程，被告仅是销售使用权，并没有用于商业活动，且在2013年11月之前一直由小区业主无偿使用，故原告以商业物业的标准计算的主张不能成立。原告在荷塘月色小区服务期间，收取了业主的物业费，但是没有对电梯、监控、路灯等设备进行日常维护，在业主委员会的要求下，被告对相关设备进行了维修更换，为此支付了30余万元，如果原告认为其对地下车库收取物业费具有合法性，则应支付被告垫付的费用。
被告株洲市成功置业有限责任公司为支持其答辩意见，向本院提交了下列证据：
1、被告营业执照复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；
2、前置物业服务合同、二期规划图、竣工验收报告、测绘报告、联系会议记录、二期业主、商铺业主名单，拟证明地下停车库属二期物业，二期物业在2011年5月24日竣工验收；原、被告在2011年5月24日才开始对二期物业进行交接，在交接时双方已约定地下停车库由被告管理；地下停车库的面积为4520.69平方米；“荷塘月色”小区业主共有597人，其中一期住宅业主383人，商铺10人，二期住宅业主204人的事实；
3、株洲日报，情况说明一份，拟证明“荷塘月色”小区业主委员会成立后，曾多次要求原告退出小区，但原告既拒绝退出小区，又没有承担起物业管理的职责；被告只是出售地下停车库的使用权，并没有将地下停车库用于出租，办公等日常商业活动，地下停车库一直是被告自己在管理；“荷塘月色”小区共有业主597人的事实；
4、房产证复印件、认购合同各一份，拟证明证人易强、陈晓健为“荷塘月色”小区业主，均购买了地下停车库的事实；
5、缴款书，拟证明2012年、2013年的电梯年检费是被告支付的，原告拒绝退出“荷塘月色”小区期间，其根本未承担起小区的物业管理职责的事实；
6、荷塘月色小区业主委员会情况说明复印件一份，拟证明小区的消防系统只有一个，2012年7月份以前，该消防系统一直在地下车库及原告拒绝撤离小区期间未提供合格的物业服务的事实。
根据原、被告的举证、质证，本院对原、被告双方提供的证据确认如下：
对于原告株洲大众物业管理有限公司提交的证据1、2经被告株洲市成功置业有限责任公司质证无异议，本院予以采信；对证据3，经被告质证对其真实性无异议，故对该证据的真实性予以采信；对证据4，经被告质证对其真实性有异议，部分业主在签名时并不清楚签名的目的，且该签名并未达到“面积过半的业主且占总人数过半的业主同意”的法定条件，经查，荷塘月色小区共有业主597人，该签名表人数并没有过半，且原告未提供该签名表原件，故对该证据不予采信；对证据5、6，经被告质证认为对其真实性有异议，经查，该两份情况说明为证人证言，作出说明的人员为原告单位员工，与原告有利害关系，故不予采信；对证据7，经被告质证对其真实性有异议，因该证据不能证明其内部的物品为该“催交通知书”，且被告的合法住所地为荷塘区文化路晨光小区，故对该份证据不予采信；对证据8，经被告质证对其三性均有异议，本院认为，该证据与本案无关，故不予采信；对证据9，经被告质证认对其证明目的有异议，故对该份证据的真实性予以采信；对证据10、11，经被告质证对其真实性有异议，无法证明签收人是被告员工，签收并不代表对内容的确认，且小区只有一个，该消防系统就在地下车库，本院认为，该小区消防系统只有一个，且当时该消防系统就在地下车库，故原告对该消防系统的维护不能等同于对地下车库的管理，故对该份证据不予采信；对证据12，经被告质证有异议，于本案无关，本院认为，该证据与本案无直接关系，故不予采信。
对被告株洲市成功置业有限责任公司提交的证据1，经原告株洲大众物业管理有限公司质证无异议，本院予以采信；对证据2，经原告质证有异议，该联系会议记录里并没有说不收取物业费，因原、被告双方只是对该证据内容意见不一致，真实性无异议，故对该证据的真实性予以采信；对证据3，经原告质证对该证据的三性均由异议，本院认为，该证据可作为本案参考；对证据4，经原告质证对其真实性、合法性无异议，故对该证据的真实性、合法性本院予以采信；对证据5，经原告质证对其真实性、合法性均有异议，本院认为，该份证据与本案无直接关系，故不予采信；对证据6，经原告质证对其真实性无异议，故对该份证据的真实性予以采信。
根据本院采纳的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
被告株洲市成功置业有限责任公司是株洲市荷塘区荷塘月色小区的开发商，2008年8月15日，被告与原告株洲大众物业管理有限公司就该小区一期工程的物业服务签订前期物业服务合同，约定由原告为其开发的荷塘月色小区提供前期物业服务，其中一期工程包括3栋、4栋、5栋、6栋、7栋共五栋住宅，商业铺面16个。合同期限自2009年12月31日至2011年12月30日，物业服务区域东至太阳村安置小区，南至石油公司宿舍，西至快速环道辅道，北至太阳村私人住宅，服务内容包括：物业公共部位及共用设施设备的维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾处理机管道疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2011年5月24日，荷塘月色小区二期工程竣工，同年7月11日经有关部门验收合格，二期工程包括1栋、2栋住宅楼及地下车库，本案争议的地下车库为人防工程，属于该小区二期工程。2011年5月23日，原、被告双方就即将竣工的荷塘月色二期工程的物业交接专门召开联系会议，双方对该小区的二期工程物业移交内容及移交时间做了安排，该联系会议中还约定地下车库由被告自行管理，水电费按国家相关标准执行，相关费用及事宜由公司负责人协商处理。
另查明，在该前期物业服务合同到期前，荷塘月色小区还未成立业主委员会，原告以取得过半数业主签名同意为由，将前期物业服务合同延长三年。至2013年7月30日原告撤离该小区前，荷塘月色小区的物业服务一直由原告负责。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，是由建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。原、被告双方签订的前期物业服务合同物业管理区域四至虽然包括地下车库，但是该合同签订时地下车库并未竣工，该地下车库是2011年5月24日才竣工的，同年7月11日经有关部门验收合格，故原告请求被告自2010年1月1日起支付该地下车库的物业管理费与事实不符。前期物业合同于2011年12月30日到期，在该前期物业服务合同到期前小区还未成立业主委员会，原告以取得过半数业主的签名为由将前期物业服务合同延长三年，原告实际为荷塘月色小区提供物业服务至2013年7月30日，故前期物业服务合同有效期限至2013年7月30。原、被告双方于二期工程竣工前专门召开联系会议，专门就二期工程物业交接进行安排，双方约定地下车库由被告自行管理，水电费按国家标准缴纳，其他相关费用及事宜由公司负责人协商处理，但该相关费用是什么费用，不能明确。本院认为，该地下车库虽然由被告所有，但是并不能以此为由将地下车库等同于小区住宅及商业住户，住宅、商业业主以自己的专有面积为标准缴纳物业费，只是计费方式，根本原因是业主享受了小区公共区域的保洁、安保、水电维护、绿化维护等物业服务，故原告不能以未给住宅、商业业主提供室内服务也收取了物业费为由收取地下车库的物业费，原告请求被告支付地下车库的物业管理费的基本前提是为该地下车库提供了物业服务。既然双方已约定地下车库由被告自己管理，且原告也未提供相关证据证明其对地下车库的卫生、停车等日常事务提供了物业服务，故原告请求缺乏事实依据。该地下车库为人防工程，业主只能购买使用权，在原告为荷塘月色小区提供物业服务期间，该地下车库除了少量车位使用权出售给了业主以外，绝大多数是由业主无偿使用的，根据前期物业合同第四章第三条约定，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位100元／月、车库车位50元／月的标准向原告缴纳停车管理服务费，故即便原告为小区车辆进出、安保等提供了一定的物业服务，也只能向相关受益人收取。综上所述，原告的诉讼请求不应的到支持。
经本院主持调解，原、被告双方未能达成协议，据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
驳回原告株洲大众物业管理有限公司请求被告株洲市成功置业有限责任公司支付自2010年1月1日至2013年8月31日荷塘月色小区地下停车库物业管理费人民币458700元的诉讼请求。
本案案件受理费8181元，减半收取4090.5元，由原告株洲大众物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农业银行株洲荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：农业银行株洲荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
代理审判员 韩涛
二〇一四年十月十七日
书 记 员 吴敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十条当时人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。