安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终767号
上诉人（原审原告）：郑子明，男，1963年9月4日出生，汉族，住安徽省长丰县。
委托诉讼代理人：张有辉，安徽天瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金兰兰，安徽天瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李苹，女，1968年12月15日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
上诉人（原审被告）：沈勇，男，1963年11月26日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
上诉人郑子明与上诉人李苹、沈勇因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初6938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑子明上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判李苹、沈勇一次性赔偿郑子明损失35万元；2、撤销一审判决第三项，依法改判李苹、沈勇赔偿郑子明房屋租金损失57600元；3、本案一、二审诉讼费用由李苹、沈勇承担。事实和理由：1、李苹、沈勇在2008年将案涉房屋以42.5万元出售给郑子明，在房屋买卖合同有效期内，采取欺诈手段称房产证丢失，补办新证将房屋抵押给他人，致使房屋无法过户。后又擅自将该房屋以80万元价格卖给第三人，一房二卖，从中非法获利37.5万元。该37.5万元即是郑子明的经济损失，依法应赔偿给郑子明。一审判决李苹、沈勇赔偿20万元损失明显过低。2、双方约定李苹、沈勇于2008年2月底将涉案房屋交付给郑子明使用，但李苹、沈勇并没有将钥匙交给郑子明，后承诺房屋以每月600元向外出租，租金打到郑子明指定银行账户，至2016年2月，李苹、沈勇共收取8年租金，造成郑子明租金损失56700元，该租金损失应得到支持。
针对郑子明的上诉，李苹、沈勇共同辩称，1、2008年3月份，李苹、沈勇就已经将房屋交付给郑子明，房屋出租与李苹、沈勇无关。从2008年至2013年期间，所有的物管费都是从李苹的工资里面扣除的。2、当时双方只是协商以70万元确定当时的房款。郑子明已支付425000元，剩余的作为补偿，双方虽然协商了但没有达成一致意见。故郑子明现要求补偿35万元损失没有依据。
李苹、沈勇上诉请求：撤销一审判决第二项，本案一、二审诉讼费用由郑子明承担。事实和理由：1、郑子明在本案中存在大部分过错。双方在2008年签订的协议中明确约定5年期满后办理过户手续，变更费用全部由郑子明承担。5年期满后李苹、沈勇多次要求郑子明办理过户手续，但郑子明不愿承担过户费用以及补缴差价。2008年至2015年期间房屋一直由郑子明实际使用并出租，租金由郑子明收取，期间产生的物业费及水电费都是李苹、沈勇承担。李苹、沈勇出售房屋也是出于保护郑子明的利益，在将所有购房款返还给郑子明并给予一定补偿后才将房屋出售。并且李苹、沈勇返还郑子明购房款后，依然多次向郑子明表示尽快过户，但是郑子明明确拒绝不要房子，故其应承担部分过错责任。2、李苹、沈勇出售房屋并没有获得任何利益，郑子明也不可能获得20万的利益。案涉房屋为单位福利房，过户需要补缴差价，一审判决也已查明，李苹、沈勇缴纳超标款188500元和土地收益费8000元，而按照双方2008年的协议约定该部分费用应全部由郑子明承担。也正是由于郑子明不愿意缴纳这部分费用，才导致双方的纠纷，一审判决20万的经济损失应扣除李苹、沈勇承担的196500元过户费用。
针对李苹、沈勇的上诉，郑子明辩称，1、郑子明不存在过错。房屋没有过户的原因是因为李苹、沈勇在5年中有两件事情导致房屋不能过户。其一是房屋被法院查封，其二是因李苹、沈勇采取欺骗方式，向房产局补办了房产证，在银行进行了抵押贷款，导致房屋不能过户。2、涉案房屋一直未交付给郑子明，只是在2008年合同签完后沈勇、李苹将房产证交给了郑子明。双方约定涉案房屋由李苹、沈勇负责出租，按600元/月的标准支付给郑子明，但该笔费用沈勇、李苹至今未支付。3、在2014年房屋不能过户的情况下，双方约定解除涉案房屋买卖合同，由沈勇、李苹补偿郑子明70万元（包括郑子明已支付的房款），李苹、沈勇部分履行了自己的义务，即退还郑子明45万元。至2016年沈勇、李苹又反悔了，并且将涉案房屋以80万元价格出售给案外人。故房屋差价35万元即沈勇、李苹应该支付给郑子明的损失。4、关于196500元的过户费用不应在本案中扣除。因为沈勇、李苹与郑子明协商买卖房屋时，并不包括该笔费用。这个从沈勇、李苹提供的短信记录里面可以反映出来。另从沈勇、李苹提供的证据来看，也不能证明该196500元是由他们支付。
郑子明向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的《售房协议》；2.李苹、沈勇赔偿因其违约行为给郑子明造成的经济损失350000元，并自2016年9月25日起按银行同期同类贷款利率支付利息至款清时止；3.李苹、沈勇赔偿郑子明房屋租金损失57600元；4.本案诉讼费用由李苹、沈勇承担。
一审法院认定事实：坐落于合肥市长江西路丰乐新村11栋106室房地产权利人为李苹，该房屋产别为私有房产。
2008年3月12日，郑子明（乙方）与李苹、沈勇（甲方）签订《售房协议》一份，甲乙双方经过商谈，甲方把长江西路丰乐新村11栋106室，面积135.15㎡，一次性作价425000元出售给乙方，具体约定如下：一、甲方收到乙方款时，以收据形式打条，等到房产变更完后，收据甲方收回。二、由担保人担保，房产证变更等房屋5年期满后再办理，甲方保证无条件的配合提供有关手续，变更费用由乙方承担。三、甲方房产自协议签订之日起归乙方所有，甲方要把房产证交给乙方，并在2008年2月底前把房屋钥匙交给乙方。四、甲方交付钥匙前会结清水、电费用，但（物业费用现从本人工资内扣除的等到房产证变更后再过户，房产证未变更前物业费用由甲方承担，乙方将一年一付给甲方物业费用），即2008年2月底房子所发生的费用都由甲方负责。同日，郑子明支付购房款425200元，李苹出具收条一份，言明：今收到长江西路丰乐苑11栋106号购房款：425200元，（其中还贷204400元，本息：176000元，卡汇：44800元）。李苹、沈勇未提供证据证明涉案房屋已交付郑子明。
2014年-2015年6月间，双方就上述房屋的履行及解除多次商榷，未达成一致意见。2015年2月，李苹短信表示房子一次性作价700000元，先付450000元，3、4月份凑齐余下的250000元，双方解除合同。2015年2月17日、2月18日、2月23日，李苹通过银行分四次共向郑子明转款450000元。
2015年9月25日，李苹（出卖人，甲方）与凌玲（买受人，乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：第一条甲方出卖存量房的具体情况如下：（一）存量房坐落在合肥市丰乐新村11幢106室，权属证号：140023315，用途：住宅，结构：钢混。（二）建筑面积135.15平方米。第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为人民币捌拾万元等…李苹缴纳超标款188500元和土地收益费8000元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郑子明与李苹、沈勇之间签订的《售房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应本着诚实信用的原则按照协议的约定全面履行各自的义务。《售房协议》签订后，郑子明依约履行了付款义务，李苹、沈勇没有按约交付房屋，且在双方协商解除售房协议未果的情况下，于2015年9月25日将位于合肥市长江西路丰乐新村11栋106室卖于案外人，李苹、沈勇擅自处分房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于涉案房屋已被李苹、沈勇处分，郑子明请求解除与李苹、沈勇签订的《售房协议》，予以支持。关于郑子明主张李苹、沈勇违约给其造成的经济损失问题，从李苹、沈勇违约出售涉案房屋所获得的利益和双方协议约定的售价之间的差额，以及郑子明遭受基于双方约定可期待得到的房产价值损失等方面综合考虑，一审法院酌定200000元。郑子明要求李苹、沈勇赔偿损失超出200000元的部分，不予支持。郑子明要求李苹、沈勇自2016年9月25日起按银行同期同类贷款利率支付利息至款清时止及赔偿房屋租金损失57600元，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除郑子明与李苹、沈勇之间签订的《售房协议》；二、李苹、沈勇于本判决生效之日起七日内一次性赔偿郑子明损失200000元；三、驳回郑子明的其他诉讼请求。本案一审案件受理费7414元，减半收取3707元，由郑子明负担1557元，李苹、沈勇负担2150元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，从2008年3月21日郑子明与李苹、沈勇签订《售房协议》来看，双方约定房屋5年期满后办理过户手续，在郑子明已足额支付购房款的情况下，至2013年李苹、沈勇应当配合郑子明办理房屋过户手续。但从本案现已查明的事实来看，在双方约定的办理过户时间即2013年前，李苹、沈勇已于2011年已将案涉房屋办理了抵押，直至2015年10月才将抵押权涤除。在2014年至2015年6月期间，双方就合同的履行及解除多次商榷未果的情况下，李苹、沈勇于2015年9月25日将案涉房屋出售给案外人。故从整个合同的履行情况来看，李苹、沈勇存在明显违约，应承担违约责任。结合2015年2月17日李苹发短信表示案涉房屋一次性作价70万元，先付45万元，余款25万元在4月前给齐的相关证据，同时考虑李苹、沈勇出售给案外人房屋价款与李苹、沈勇与郑子明双方约定的价款之间的差价，一审法院综合考虑后酌定李苹、沈勇赔偿郑子明20万元的损失并无不妥，本院予以维持。李苹、沈勇认为郑子明在房屋交易过程中存在过错及郑子明认为其损失为35万元的主张，均依据不足，不予采信。
关于房屋租金问题，郑子明主张李苹、沈勇应支付其8年的租金56700元，但从本案现有证据来看，无法证实双方就案涉房屋的出租及租金支付达成一致意见，在郑子明无法提供切实有效的证据证明其主张的情况下，对郑子明的该项请求，本院不予支持。
综上所述，郑子明、李苹、沈勇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11714元，由李苹、沈勇负担4300元，由郑子明负担7414元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年四月一日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。