安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）凤民一初字第00147号
原告（反诉被告）：王维保，男，1970年8月3日出生，汉族，上海市莱赛服饰有限公司员工。
原告（反诉被告）：沈国琴，女，1967年4月19日出生，汉族，农民。
委托代理人：王维保，男，1970年8月3日出生，汉族，上海市莱赛服饰有限公司员工。系沈国琴丈夫。
被告（反诉原告）：蚌埠市禹王房地产开发有限责任公司。
法定代表人：吴敬江，该公司董事长。
委托代理人：李国峰。
原告（反诉被告）王维保、沈国琴与被告（反诉原告）蚌埠市禹王房地产开发有限责任公司（以下简称“禹王公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年7月11日作出（2011）凤民一初字第00838号民事判决。宣判后，被告（反诉原告）禹王公司提起上诉。安徽省滁州市中级人民法院于2012年11月20日以原判决事实不清为由，作出（2012）滁民一终字第01381号民事裁定，撤销本院（2011）凤民一初字第00838号民事判决；发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王维保、原告（反诉被告）沈国琴的委托代理人王维保、被告（反诉原告）禹王公司的法定代表人吴敬江及其委托代理人李国峰到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
王维保、沈国琴诉称：2010年3月15日，王维保、沈国琴与禹王公司签订商品房买卖合同，合同约定禹王公司将其开发的位于凤阳县总铺镇老街东侧禹王家园第1幢107号房屋，以320000元的价格出售给王维保、沈国琴。禹王公司2010年3月28日交付房屋。王维保、沈国琴依约全额交付了房款，但禹王公司2011年3月18日才通知交房，要求禹王公司支付逾期交房违约金56800元。
本诉王维保、沈国琴为证明自己的诉讼请求的成立，提交了如下证据：
1、商品房买卖合同一份。用以证明双方买卖商品房的事实。禹王公司对证据的真实性没有异议。
2、2010年2月21日定金收据一张，计10000元、2010年3月1日付房款收据一张，计230000元、2010年8月4日凤阳县农村信用合作联社总铺信用社借款借据一份，计80000元。用以证明王维保、沈国琴已经按照合同约定支付房款的事实。禹王公司对证据的真实性没有异议，但主张从王维保、沈国琴提供的证据可以看出，最后的按揭贷款日起是2010年8月4日，王维保、沈国琴并没有在交房前把购房款付清。
3、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、交房通知各一份。用以证明禹王公司延期交房的事实。禹王公司对证据的真实性没有异议。
禹王公司辩称：按约定，买受人没有付清房款，禹王公司可顺延交付房屋。认为施工期间雨雪天气、节能减排拉闸限电造成工地整体停工80余天，拆迁户迟延搬迁也影响了施工。双方签约日距交房日不足半个月，主体工程尚未完工，王维保、沈国琴也知道不能如期交房。王维保、沈国琴要求自2010年3月28日起计算违约金不符合客观事实，违约金大于实际经济损失，应根据总铺街道房屋租赁的实际情况，以每月租赁费200元至300元计算。逾期90日后交房的违约金计算标准双方没有约定，应按照最高院关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第十七条规定执行。禹王公司对王维保、沈国琴提供的证据没有异议。
本诉禹王公司为支持自己抗辩理由的成立，提交了如下证据：
1、客户资料付款记录一份。用以证明王维保、沈国琴逾期付款的时间。王维保、沈国琴对此没有异议。
2、凤阳县气象局凤阳地区2009年度、2010年度降水情况一览表、凤阳县总铺供电所禹王家园一期工程施工期间停电情况一览表。用以证明禹王公司由于气象原因和政府停电原因造成延期交房的客观事实。王维保、沈国琴对此有异议，主张该证据与本案无关，因为其购买的是基本建成的商品房，只是室内楼梯还没有建好，因此该证据不能作为延期交房的理由。
3、营业执照、组织机构代码证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、国有土地使用证、商品房预售许可证各一份。用以证明禹王公司的房产开发和预售合法。王维保、沈国琴对此没有异议。
4、房地产价格租金报告一份。用以证明预售给王维保、沈国琴的房屋所在地平均房屋租金价格。王维保、沈国琴对此有异议，主张其购买商品房就是为了投资做生意，由于禹王公司不交房，其损失远大于违约金。
禹王公司反诉称：禹王公司与王维保、沈国琴签订了商品房买卖合同后，剩余房款80000元以贷款方式于2010年8月4日才交付禹王公司，逾期128天，要求王维保、沈国琴按日万分之五支付逾期付款违约金5120元。
王维保、沈国琴针对反诉辩称：王维保、沈国琴向禹王公司缴纳了办理贷款的费用及材料，已按合同约定按时履行了义务，何时发放贷款不是两人所能决定，王维保、沈国琴不存在违约。即使买受人贷款及时，禹王公司也不能按时交房。凤阳县气象局降水情况一览表无法定代表人签字，凤阳县总铺供电所停电情况一览表、房租评估报告等与本案无关联。对禹王公司的其他证据没有异议。
禹王公司为支持自己反诉诉讼请求的成立，提交了如下证据：
1、客户资料付款记录一份。用以证明王维保、沈国琴逾期付款的事实及预期的时间。王维保、沈国琴对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，主张从该证据可以看出其定金和首付都在合同约定内，按揭所需要的资料在合同内也及时提供给了禹王公司，已尽到了自己的义务。禹王公司主张是王维保、沈国琴的原因造成贷款迟迟未下，应当出示相关证据来证明。
2、商品房买卖合同一份。用以证明合同约定王维保、沈国琴预期付款应当承担的违约责任。王维保、沈国琴对证据的真实性没有异议，但主张合同只是约定双方该履行的责任和义务，其已经尽到了自己的义务。
王维保、沈国琴为支持自己的反诉抗辩理由成立，提交了个人商铺按揭贷款申请报告。用以证明其已经按照约定将按揭材料上交到禹王公司，但禹王公司没有及时上交，直到2010年6月28日才把材料交给总铺信用社，进一步证明其没有违约。
本院对证据效力的审查认定：双方对商品房预售资质、预售合同关系、缔约时间、房款总价、房款支付时间、房屋交付时间及相关书面证据等均无异议，证据效力及相关事实本院予以确认；对禹王公司提交的凤阳县气象局凤阳地区2009年度、2010年度降水情况一览表，经审查，2010年1月15日至2010年2010年4月2日双方合同履行期间，凤阳地区并无降水，故对禹王公司的证明目的本院不予采信，该证据的证明效力本院不予确认；对禹王公司提供的施工期间停电情况一览表，与本案虽有关联，但因属与第三方合同关系或因第三方违约所致，依法不能支持其抗辩意见，该证据的证据效力本院不予确认。
经审理查明：2010年3月15日，王维保、沈国琴与禹王公司凤阳分公司签订了《商品房买卖合同》（商品房预售许可证号：2009房预售证第043号）。合同约定，禹王公司将其开发的位于凤阳县总铺镇老街东侧禹王家园第1幢107号房屋预售给王维保、沈国琴，房款总价320000元。合同约定房屋交付日期为2012年3月28日前。签约前，王维保、沈国琴付清了合同约定的首付款240000元，余款80000元双方约定以按揭贷款的形式支付。2010年8月4日，王维保从凤阳县农村信用合作联社总铺信用社贷款80000元并授权该社将贷款转入禹王公司账户。2011年3月18日，禹王公司通知王维保、沈国琴交付房屋。
与本案争议有关的部分合同内容：第六条付款方式及期限：“买受人签订合同签付清首付款240000元，余款80000元由买受人到出卖人指定银行办理按揭贷款，购房款付清以银行按揭贷款到账日为准。”第七条买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按本合同规定的时间付款，1.逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2.办理银行按揭贷款，买受人须在交完首付款六日内提供银行所需的一切有效证件，否则出卖人不予协助办理，因买受人原因使经办银行不能办理放贷或延期放贷时间超过30天的，买受人所欠房款必须在超过时间20日内将余款全部付清，否则按合同第七条违约责任处理和出卖人将买受人的房屋另行再次出售，买受人已缴纳的首付款，由出卖人在扣除买受人的违约金后，剩余款项无息退还给买受人，由此造成的一切后果由买受人承担。”第八条交付期限：“出卖人应当在2010年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；造成影响工程进度的特殊天气，如连续雨、雪、气温过高、过低等天气原因而影响施工的，交付日期顺延（以当地气象台记录为准），购房款未付清的（含按揭未办理完成、代收代缴费用和物业费用），顺延交付。”第九条出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按出卖人向买受人支付已交付房价款日万分之五的违约金，合同继续履行的方式处理。”
庭审中，王维保、沈国琴称已按合同约定时限向禹王公司提交了贷款所需材料，禹王公司称已按时将材料转贷款行，申请材料不符合银行要求都是由银行通知申请人补充，公司只是协助办理。同时查明，贷款办理过程中本案双方无材料交转登记手续，禹王公司或销售代理商与贷款行也无材料交转登记手续。
2011年7月25日，禹王公司委托安徽华兴房地产土地评估有限责任公司蚌埠分公司对禹王家园商业用房租金市价值进行评估，一层面积100-120㎡商业用房每套市场月租金为240元至300元。
本院认为：禹王公司凤阳分公司已取得涉诉房地产项目的商品房预售许可证，该公司与王维保、沈国琴签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方商品房预售合同关系成立，该合同对双方具有约束力。禹王公司自愿承担其分公司权利义务且王维保、沈国琴亦以其为被告提起诉讼，不违反法律规定，应予准许。
双方争议焦点是：禹王公司在王维保、沈国琴未付清房款前是否可以拒绝交付房屋？王维保、沈国琴贷款迟延是否要承担逾期付款违约责任？禹王公司在王维保、沈国琴付清房款后逾期交付房屋违约责任如何确定？
关于禹王公司在王维保、沈国琴未付清房款前是否可以拒绝交付房屋的问题。该问题属合同法中履行抗辩权规定范畴，双方在合同中购房款未付清可顺延交付房屋的约定，赋予了禹王公司先履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。先履行抗辩权为法定权利，本案中王维保、沈国琴为先履行义务方，禹王公司为后履行义务方，禹王公司在王维保、沈国琴未履行合同主要义务即付清全部购房款前可行使先履行抗辩权，有权拒绝交付房屋。
关于王维保、沈国琴贷款迟延是否要承担违约责任以及违约责任的确定问题。王维保、沈国琴的贷款行将房贷转入禹王公司的时间（2010年8月4日）虽然超过了合同约定的贷款办理及迟延后以其他方式付款的宽展期限（合计50天），因禹王公司有收转材料等协助办理贷款义务且禹王公司未能举证证明系因王维保、沈国琴贷款申请材料不合规才导致贷款合同缔约延误，王维保、沈国琴贷款超出合同约定时限不属违约。
关于禹王公司在王维保、沈国琴付清房款后逾期交付房屋违约责任确定问题。双方签订的商品房买卖合同对禹王公司逾期交房不超过90日的违约行为做出了约定，但合同中无其他条款对禹王公司交房超过90日之外的违约行为应当承担的违约责任作出明确约定，应视为未约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。禹王公司交付房屋逾期天数为222天，前90天按已交付房价款320000元日万分之五的支付违约金，后132天按月租金300元支付违约金。
综上，禹王公司在王维保、沈国琴付清全部房款后未能按照合同约定及时交付房屋，违反了合同义务，应依法承担相应的违约责任。王维保、沈国琴没有全面客观衡量双方的合同权利、义务以及违约情形和责任，在购房款未付清的情况下，未扣除合同约定的贷款迟延导致的房屋顺延交付等禹王公司先履行抗辩因素，仍要求禹王公司按照房屋总价款支付合同约定交房日后的违约金，无合同依据也无法律依据，属不当行使请求权，超出合理请求的部分，本院不予支持。禹王公司提出的未付清房款可行使先履行抗辩权的辩称意见，本院予以采纳，拆迁、停电、验收延误等其他辩称意见，不属约定也不属法定免责、抗辩事由或因属于第三方违约导致，本院不予采纳。禹王公司反诉要求王维保、沈国琴支付逾期付款违约金的反诉请求，因无充分证据证实，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）蚌埠市禹王房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王维保、沈国琴支付逾期交房违约金15720元；
二、驳回原告（反诉被告）王维保、沈国琴其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）蚌埠市禹王房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1220元，反诉案件受理费25元，合计1245元，由原告（反诉被告）王维保、沈国琴负担882元，被告（反诉原告）蚌埠市禹王房地产开发有限责任公司负担363元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 陈传利
审 判 员 郑维堂
人民陪审员 陆 海
二〇一三年十一月十日
书 记 员 孙 敏
附本案适用的相关法律条文
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。