重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终348号
上诉人（原审原告）：何薇。
委托代理人：尹乐，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴志群。
被上诉人（原审第三人）：徐倩。
委托代理人：陈道�，重庆市九龙坡区九龙法律服务所工作者。
上诉人何薇与被上诉人吴志群、徐倩房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年7月28日作出（2015）沙法民初字第06064号民事判决，何薇对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日立案受理后，依法由审判员刘毅担任审判长，代理审判员赵文建主审，与代理审判员刘润荔组成合议庭对本案进行了审理。上诉人何薇及其委托代理人尹乐，被上诉人吴志群，被上诉人徐倩的委托代理人陈道静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：案外人何渝龙与何薇系父女关系。吴志群与徐倩系母女关系。2006年2月，吴志群（乙方）与沙坪坝区联芳征地拆迁办公室（甲方）签订了《拆迁安置协议》，该协议载明：经市政府批复，已将联芳园区所属六社集体土地全部征用，作为城市规划建设用地，现需拆迁乙方住房。乙方安置对象4人，分别为吴志群、徐倩、徐家华、李知。乙方回购房面积为135平方米（三室一厅和一室一厅），其中100平方米，按1080元/平方米，15平方米，按1188元/平方米，20平方米，按1296元/平方米，回购房款合计151740元。乙方应享受奖励购买住房面积为40平方米，价格为1080元/平方米，实际安排给乙方一室一厅一套，面积45平方米，超面积5平方米，按1188元/平方米，乙方应交奖励购房款49140元。
2009年1月5日，何薇与吴志群签订了《房屋出售协议》，约定吴志群将重庆市沙坪坝区显丰大道XXX号房屋（即联芳还建房二期X**号）出售给何薇，房屋建筑面积大约47平方米，房屋总价为145000元，吴志群于2009年3月31日前支付一次性付何薇135000元；吴志群负责办理房权证时所产生的一切费用，过户办理好以后，何薇将尾款10000元支付�吴志群。同日，吴志群向何薇出具了收条一张，该收条载明：“今收到何渝龙购置吴志群所有的联芳园还建房二期XXX房屋壹套（壹室壹厅），定金壹万元整（￥10000.00元）。如果何渝龙反悔，所交定金不予退回；若吴志群反悔，则双倍返还定金给何渝龙”。2009年6月7日，何薇与吴志群签订了《补充协议》，约定何薇支付房款的时间推迟到2009年9月10日，但何薇需另支付吴志群5000元，作为延期付款的补偿。
2009年9月10日，何薇通过父亲何渝龙将130000元房款汇入了徐倩的中国工商银行账户，吴志群向何薇出具收条一张，载明：“今收到何渝龙购联芳二期还建房76栋附5号10-8房款130000元（壹拾叁万元整）”。同日，案外人何渝龙向吴志群出具了欠条一张，载明：“兹由何渝龙购买吴志群位于联芳园XXX号房屋，尚余壹万元尾款未付（￥10000.00元）。此款在吴志群办好�屋产权证时付清”。
自2009年8月起至今，何薇一直居住在涉案的房屋内。
2011年11月12日，涉案房屋即重庆市沙坪坝区显丰大道XXX登记在吴志群与徐倩名下，吴志群占用20%的房屋产权份额，徐倩占用80%的房屋产权份额。
一审庭审中，何薇称徐倩是知晓并同意吴志群出售涉案的房屋，130000购房款系汇给徐倩就是证据。吴志群则称之所以汇入徐倩银行卡，是因为徐倩的银行卡是由其在使用，其女儿徐倩并不知晓。
一审庭审后，案外人何渝龙向一审法院提交了一份情况说明，表明涉案的房屋是其女儿即何薇所购买的，其只是帮助办理。
何薇在一审中诉称：何薇与吴志群于2009年1月5日签订《房屋出售协议》，约定何薇购买吴志群所有的位于重庆市沙坪坝区显丰大道76附5号10-8房屋，建筑面积47平方米，房屋总价145000元，吴志群承担办理房地产权时所产生的一切费用。合同签订后，何薇通过其父亲何渝龙向吴志群支付了房款，而吴志群一直未履行过户义务。经何薇多次催告，吴志群仍拒绝办理房屋过户。何薇了解到涉案房屋以于2011年登记在吴志群及其女儿徐倩名下。何薇请求法院判令吴志群与徐倩将位于重庆市沙坪坝区显丰大道76附5号10-8房屋过户到何薇名下，并由吴志群承担房屋产权过户中的一切税费，即营业税、契税、个人所得税、交易费、登记费、土地出让金。
吴志群在一审中辩称：涉案的房屋是拆迁安置房，是通过拆迁吴志群及丈夫徐家华、女儿徐倩、女婿李知的房屋而获得的。因当时吴志群及家属共同获得三套拆迁安置房，吴志群需要钱购买另外两套拆迁安置房，所以就将其中的一套安置房私自卖给了何薇。吴志群卖房时，家人并不知晓，也未经过家人的同意，现在吴志群认为与何薇签订的合同是无效的，故不同意何薇的诉讼请求。
徐倩在一审中陈述：2009年1月5日吴志群与何薇的确签订了一份《房屋出售协议》，但后来系何渝龙与吴志群签订的《补充协议》，2009年9月10日的欠条也写明是何渝龙购买房屋，故何薇的主体不适格；2009年1月5日，吴志群与何薇签订《房屋出售协议》时，涉案房屋尚未依法取得权属证书是不得转让的，该合同是无效的；涉案房屋是2006年通过拆迁安置得来的，按照国家拆迁安置政策及当初的拆迁安置协议，该房屋系吴志群及其家人共有的，且2011年该房屋登记在徐倩及吴志群名下，吴志群在未经徐倩同意的情况下，不能私自出售该房屋；涉案房屋的土地使用权是通过划拨方式取得的，根据相关法律，还应当按规定报有批准权的人民政府批准，获批准后应办理土地使用出让手续，并按约�缴纳土地使用出让金，之后才能出售，但何薇与吴志群签订出售协议时，并未依法获得政府批准，是非法的。况且何薇知晓涉案的房屋是拆迁安置房，房屋时出售尚未取得房地产权证。综上，不同意何薇的诉讼请求。
一审法院认为，《房屋出售协议》系何薇与吴志群真实的意思表示，不违反法律、法规的规定，系有效合同。吴志群本应按照合同约定履行过户义务，但现涉案房屋登记于吴志群与徐倩的名下，造成该合同无法履行。虽然130000房款汇入徐倩的银行卡内，但此事实无法证明徐倩知晓并同意出售涉案房屋，况且房屋出售协议、补充协议均无徐倩的签字认可。因涉案房屋登记于吴志群及徐倩的名下，吴志群无权独立处分该房屋，何薇要求吴志群及徐倩共同协助办理过户的请求，无合同及法律依据，一审法院不予支持。何薇主张过户中产生的一切税费�并未实际发生，一审法院无法支持。
吴志群与何薇签订房屋出售协议在前，涉案房屋登记于吴志群及徐倩在后，现无法登记在何薇名下，吴志群存在明显的过错。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故何薇可以另案寻求救济。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回何薇的诉讼请求�案件受理费80元，减半收取40元（何薇已预交），由何薇负担。
上诉人何薇不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第06064号民事判决；二、改判吴志群、徐倩配合何薇将重庆市沙坪坝区显丰大道76附5号10-8房屋过户至何薇名下，并由吴志群、徐倩承担房屋过户所产生的税、费及土地出让金；三、一、二审案件受理费由吴志群、徐倩承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清，认定徐倩不知晓且不同意涉案房屋买卖错误。双方之间的房屋买卖合同关系有效，合同履行过程中，涉案房屋的购房款大部分转入了徐倩的银行卡中，虽然吴志群陈述徐倩对此不知情，但应当举示相应的证据予以证明，何薇在一审中向法院提交了责令举证申请书，但一审法院未予准许。从徐倩在一审的答辩意见可以看出，其是知晓并同意房屋买卖的。在签订房屋出售协议时，徐倩虽然不在场，但吴志群是出示了拆迁安置协议及与徐倩的亲属关系证明，何薇当即与徐倩电话联系并进行了确认，徐倩是同意吴志群处理涉案房屋的，由其收取房款。在签订补充协议时，徐倩是在现场，否则其不会对补充协议的签订的情况如此清晰，且签订补充协议当日，徐倩指定何薇的父亲何渝龙将购房款存入其银行卡中。二、一审法院适用法律错误，对事实认定及合同效力认定自相矛盾。一审法院适用商品房买卖合同司法解释的规定是错误的，本案中，徐倩的行为是认可房屋买卖行为的，并非本案合同履行不能。三、根据物权法及合同法等规定，本案应从维护交易安全角度出发，保护善意相对人合法权益。吴志群、徐倩的行为违背了诚实信用原则，因房屋价格上涨而违约。
被上诉人吴志群在二�中辩称：一审判决正确，请求维持。
被上诉人徐倩在二审中辩称：请求驳回上诉，维持原判。本案争议的焦点是是否需要徐倩同意，根据房地产管理法的规定，出售该房应当由共有人书面同意，而本案中何薇并未举示证据证明，具体意见同一审。
本院经审理查明，一、重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心档案记载，2010年8月3日，徐家华、吴志群、徐倩、李知签订了《还建安置房分割协议》，载明，涉案房屋以吴志群、徐倩名义办理的重庆市房地产权证。一审的2015年6月30日庭审中，徐倩、吴志群对该协议质证时，对该协议没有异议，但认为协议上签名为“徐倩”的并非徐倩签名，由吴志群代签，后在庭审中称记不清楚签过该协议。二、一审中，徐倩举示了硕士研究生毕业证书，记载了：徐倩于2007年9月至2010年7月期间在重庆医科大学进行遗传学学习。
二审中，吴志群、何薇均认可，签订《房屋出售协议》时，吴志群口头说过涉案房屋是吴志群与徐倩共有，但吴志群可以处置。吴志群、徐倩均认可，徐倩于2007年9月至2010年7月期间经常回家居住。
二审中，吴志群陈述，安置房屋分配后，其没有告知徐倩；吴志群居住的房屋也是安置房，与涉案房屋为同一小区；没有告诉过徐倩房屋出售的情况；没有证据证明转入徐倩房款的银行卡是徐倩交由其在使用，记不清楚使用该卡是取现金还是转账。徐倩陈述，转入房款的银行卡放在家里的，由吴志群管理，没有证据证明其将该银行卡交由吴志群使用，该卡好像没有短信提示。
其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是吴志群在与何薇签订的《房屋出售协议》时能否代表徐倩或徐倩是否同意出售该房的问题。�据查明的事实，第一，吴志群、徐倩等四人因征地拆迁，吴志群一人与沙坪坝区联芳征地拆迁办公室签订了《拆迁安置协议》以及处理安置的相关事宜可以看出，吴志群能够代表家庭成员处理家庭重大事项，并对家庭成员具有约束力。第二，吴志群与何薇签订协议时，涉案房屋尚未进行权属登记，不能确定被拆迁的四人中谁为权利人，结合前面认定及吴志群在一审中的答辩意见，吴志群为了四人的共同利益处分权利尚不明确的共同财产，应当认定其行为的效力，徐倩认为不知情与常理不符。第三，本案购房款中大部分是直接存入徐倩的银行账户的，虽然吴志群、徐倩陈述该银行卡是吴志群在使用，但正常情况下，银行卡应由本人持有、使用，且吴志群、徐倩均未举示证据证明该事实，应当由其承担相应的举证责任。第四，虽然徐倩从2007年至2010年读书，但其经常回家与吴志群共同居住，且吴志群居住房屋与涉案房屋属于同一小区，故徐倩不知晓出售房屋的事实也与常理不符。第五，如果出售该房时，徐倩没有同意，但涉案房屋从2009年8月一直由何薇占有使用，徐倩作为该房的权利人，为何多年一直没有向何薇主张过权利。通过上述评判，应当认定吴志群可以代表徐倩等家庭成员处理家庭重大事务的权利，其行为对家庭成员均具有约束力，从本案证据也可以看出，徐倩对吴志群出售该房的行为是同意的，故吴志群、徐倩应当按照协议的约定履行自己的义务，但吴志群、徐倩未履行，存在违约，何薇有权要求其协助办理过户，本院对何薇的该请求予以支持。
对于何薇要求吴志群承担过户所产生的税费的请求，根据双方约定及上述认定，过户所产生的所有费用应当由吴志群、徐倩承担，但过户将会产生什么费用、费用金额是多少以及吴志群、徐倩是否同意支付等尚不明确，何薇现在也尚未产生该费用，故本院对何薇的该请求不予支持。如何薇在过户过程中产生了相关费用，其可以按照合同约定另行主张权利。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，何薇的部分上诉理由成立，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第06064号民事判决；
二、由被上诉人吴志群、徐倩在本判决生效后十日内协助上诉人何薇将位于重庆市沙坪坝区显丰大道76附5号10-8的房屋过户至上诉人何薇的名下；
三、驳回上诉人何薇的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如义务人未按判决�裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如义务人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案一审案件受理费80元，减半收取40元，二审案件受理费80元，共计120元，由被上诉人吴志群、徐倩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 毅
代理审判员 赵文建
代理审判员 刘润荔
二〇一六年四月二十日
书 记 员 廖婧伊