辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1957号
上诉人（原审原告）：梁桂菊，女，1970年2月20日出生，系沈阳翔凤物业管理有限责任公司经理，住址：沈阳市皇姑区。
委托代理人：时学丹，系辽宁正直律师事务所律师。
委托代理人：王宇平，系辽宁正直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李淑静，女，1960年7月14日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市皇姑区。
委托代理人：谭艳萍，系辽宁弘立律师事务所律师。
委托代理人：赵丹，系辽宁弘立律师事务所律师。
被上诉人：李琨，女，1983年6月28日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。
委托代理人：谭艳萍，系辽宁弘立律师事务所律师。
委托代理人：赵丹，系辽宁弘立律师事务所律师。
原审第三人：李文杰，男，1956年4月29日出生，汉族，现于辽宁省辽阳第一监狱服刑。
委托代理人：谭艳萍，系辽宁弘立律师事务所律师。
委托代理人：赵丹，系辽宁弘立律师事务所律师。
原审第三人：王钢，男，1966年1月28日出生，汉族，无职业，住址：营口市鲅鱼圈区。
上诉人梁桂菊因与被上诉人李淑静、李琨，原审第三人李文杰、王钢返还原物纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第595号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年1月6日公开开庭进行了审理，上诉人梁桂菊及其委托代理人时学丹、王宇平，被上诉人李淑静、李琨及原审第三人李文杰的共同委托代理人谭艳萍均到庭参加诉讼，原审第三人王钢经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告李淑静与第三人李文杰系夫妻关系，第三人李琨系二人婚生子女。李淑静、李文杰于1990年3月5日登记离婚，李琨由李文杰抚养，居住的无产权证临时房屋，归李文杰使用。2001年11月23日，第三人李文杰与沈阳机车车辆厂签订一份《出售公有住房协议书》，约定由李文杰以252，747元价格购买位于沈阳市皇姑区昆山西路88号331室，建筑面积122.10平方米的房屋（即本案诉争房屋），李文杰支付全部购房款并办理了房屋所有权登记。2006年5月30日，李淑静、李文杰复婚，复婚后诉争房屋由李文杰、李淑静、李琨共同居住。后李文杰因犯罪在辽宁省辽阳第一监狱服刑，李文杰服刑期间，诉争房屋仍由被告李淑静、第三人李琨共同居住。
2011年5月24日，李文杰服刑期间在省公证处公证员面前签署委托书，受托人为第三人王钢。委托书注明：“我，委托人李文杰拥有私有房产一处：位于沈阳市皇姑区昆山西路88号331，建筑面积122.10平方米，因我在监狱服刑，特委托王钢为我的代理人，并以我的名义办理如下事宜：1、到房产部门补办上述房产的《房屋所有权证》、《契证》、《土地使用证》并在相关笔录上签字等相关事宜；2、当上述房产符合交易条件后，受托人可以代为办理该房产的产权交易、更名过户手续、代收房款、房屋预告登记、代办资金监管、代收资金监管房款、查档、签署《房屋买卖合同》等与出售上述房产有关的一切事宜、包括代为回签房屋所有权移登记询问、代为填写房屋所有权登记申请书并签字等相关手续。代理人在上述授权范围内签署的有关文件，我均予以承认。受托人无转委托权。委托期限自2011年5月24日起至委托事宜办理完成之日止。”，当日，辽宁省公证处出具（2011）辽证民字第8394号公证书，对委托书予以公证。
2011年10月11日，王钢以李文杰名义与原告梁桂菊签订一份《存量房买卖合同》，约定梁桂菊以690，000元购买本案诉争房屋（合同注明购房款为600，000万元）。同日，王钢与梁桂菊向房产登记管理部门递交了所有权转移登记申请书，王钢为梁桂菊出具收条，内容为：“收到购房现金陆拾玖万元整”。王钢与梁桂菊未至诉争房屋实际看房，亦未约定房屋交付事宜。2011年11月30日，梁桂菊取得了诉争房屋的房屋所有权证。因李淑静、李琨在诉争房屋实际居住并拒绝腾房，故梁桂菊于2013年5月3日起诉至本院。
原审法院认为：公民的民事法律行为应为其真实意思表示。本案为返还原物纠纷，梁桂菊对诉争房主张权利，一方面其已办理不动产登记，另一方面是基于其与李文杰间的房屋买卖行为。李文杰现主张其与王钢间不存在债权债务关系，委托卖房不是其真实意思表示。因梁桂菊对诉争房的取得是基于王钢主张的与李文杰间存在债权债务关系，后李文杰通过公证授权王钢办理房证挂失和房屋出卖手续，王钢与梁桂菊签订了房屋买卖协议，故本院对上述问题分别予以审查，以确定房屋买卖合同行为的效力。
关于王钢与李文杰间是否存在真实有效的债权债务关系问题。王钢称李文杰于2001年至2004年因做生意多次向其借钱，并提交欠条复印件一份，注明：“2003年10月3日向王钢借款（现金）人民币贰佰陆拾万元整。定于2004年1月15日前还清。”李文杰对这份欠条的真实性提出异议，并否认欠款事实。现王钢无正当理由不提交欠条原件，本院对欠条的真实性无法确认，故不能认定王钢与李文杰间存在真实有效的债权债务关系。
关于公证委托书是否为李文杰真实意思表示问题。公证档案显示：委托公证申请、询问笔录、公证权利告知、签委托书、出具公证书、收费等文件手续均在2011年5月24日一天完成，即使李文杰处于被羁押状态，公证手续简化，但程序上也存在瑕疵。另外，公证档案中李文杰婚姻状况证明与事实不符，未反映出李淑静与李文杰2006年起即复婚的事实，降低了公证委托证据的证明力，且第三人李文杰否认委托卖房是其真实意思表示，故本院对公证委托书证据不予采信。
关于梁桂菊购房是否尽到谨慎注意义务问题。做为房屋买受人，依照正常的房屋买卖交易习惯，在与出卖人达成房屋买卖合意前，应到房屋处看房，且签订买卖协议时，作为合同基本条款，对房屋的付款及交付，必须作出明确约定。而本案梁桂菊与王钢达成房屋买卖合意前后，未到诉争房实际看房。另外，梁桂菊在房屋交付时间、方式尚未确定的情形下，即支付大部购房款，仅余1万元尾款，同样不符合日常生活经验法则。综上所述，梁桂菊与李文杰间存在真实的房屋买卖关系现证据不足，故依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告梁桂菊的诉讼请求。案件受理费4，963元、公告费260元，均由原告梁桂菊自行承担。
宣判后，上诉人梁桂菊不服一审法院判决，向本院提起上诉，理由：原审超范围裁判，严重违反法律规定。本案案由系返还原物纠纷，上诉人的诉请是要求被上诉人腾房，故法院应查明的是上诉人是否是诉争房屋的合法产权人以及被上诉人是否具有合法居住诉争房屋的事由，但原审却错误论述王钢与李文杰之间的债务关系，公证书是否为李文杰的真实意思表示和上诉人购房是否尽到谨慎注意义务以及涉案房屋产权证书的效力，违背了物权法的规定。请求：撤销原判，依法支持上诉人的诉讼请求。由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人李淑静辩称：1、李文杰与王钢之间没有真实的债权债务关系；2、第三人王钢取得辽宁省公证处（2011）辽证民字第8394号《公证书》程序不合法，公证书存在众多疑点；3、李文杰与梁桂菊之间没有真实的房屋买卖关系，王钢与梁桂菊房屋交易行为无效；4、上诉人于王钢恶意串通取得本案诉争房产，被上诉人李淑静、李琨不具备腾房条件，其诉讼请求依法不应得到支持。综上，原审认定事实清楚，依据证据充分，适用法律正确。请二审法院依法驳回上诉人的无理上诉，维持原判。
被上诉人李琨辩称：同李淑静答辩意见。
原审第三人李文杰辩称：同李淑静答辩意见。
原审第三人王钢未到庭进行答辩。
本院查明事实与原审法院认定事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的离婚登记申请、离婚协议、契证、房证、房产档案、出售公有住房协议、发票、结婚登记审查表、公证书、银行对账单、律师询问笔录、书面证明、户口本、公证档案、无婚姻登记证明、社区证明等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案双方当事人的诉争焦点为上诉人要求被上诉人腾房的诉请能否得到支持。
关于上诉人要求被上诉人腾房的诉请能否得到支持的问题。虽庭审中，上诉人向法庭提交了涉案房屋的产权证书及付款凭证等证据材料，用以证明其合法取得涉案房屋产权的事实，但本院认为，被上诉人应否腾房的前提应重点审查上诉人是否为涉案房屋的合法产权人，而确立此问题的关键就是要先认定涉案合同的效力问题。
1、关于涉案《存量房买卖合同》的效力问题，首先，从涉案合同的内容来看，该合同只记载了涉案房屋的地址、面积及房屋成交的总价款，并未约定房屋交付的具体时间、付款方式及产权如何变更情况等必要的房屋买卖合同的基本内容。同时，合同的落款处并未有作为房主的原审第三人李文杰的签字确认，且在原审庭审中，李文杰对王钢主张的“其委托王钢出卖诉争房屋一事”予以否认；其次，从涉案合同的付款情况及付款过程中来看，王钢在原审法院的询问笔录中陈述上诉人支付了10万元定金后，余下的房款系通过案外人史岳珍的银行账户打过来50万元支付的；而原审法院对全程参与买卖房屋过程的案外人史岳珍所作的询问笔录中，史岳珍则称，上诉人先给付了王钢10万元定金，而后，上诉人又于次日给王钢支付了9万元现金，余款50万元通过转账方式支付。但本院对案外人史岳珍所作的询问笔录中，史岳珍又称，合同签订的当日上午，梁桂菊交了10万元的定金，下午双方就到房产部门办理更名过户手续，办完手续后，梁桂菊就将尾款支付给王钢了。而在本案审理过程中，梁桂菊则陈述，其先支付定金10万元，而后过了2-3天，其又通过转账的方式向刘刚支付50万元并提起现金9万元。因此，各方当事人所陈述的付款时间及付款金额相互矛盾；第三，从庭审中上诉人提交的公证档案显示：委托公证申请、询问笔录、公证权利告知、签委托书、出具公证书、收费等文件手续均在2011年5月24日一天完成，即使李文杰处于被羁押状态，公证手续简化，但程序上也存在瑕疵。另外，公证档案中李文杰婚姻状况证明与事实不符，未反映出李淑静与李文杰2006年起即复婚的事实，降低了公证委托证据的证明力；第四，做为房屋买受人，依照正常的房屋买卖交易习惯，在与出卖人达成房屋买卖合意前，应到被出售的房屋处看房，了解房屋的基本情况，但本案中，上诉人并未到诉争房实地看房。另外，梁桂菊在房屋交付时间、方式尚未确定的情形下，即支付大部购房款，仅余1万元尾款，同样不符合日常生活经验法则。故从本案现有证据来看，既无法反映涉案合同系梁桂菊与李文杰的真实意思表示，亦无法反映梁桂菊与李文杰之间存在真实的房屋买卖行为。
2、关于上诉人要求被上诉人腾房的诉请能否得到支持的问题，本院认为，因上诉人取得涉案房屋的产权证书是基于涉案合同，而通过上述论述可知，涉案合同又无法反映出梁桂菊与李文杰之间存在真实的房屋买卖行为，故本院依现有证据无法确认上诉人为涉案房屋的合法产权人，原审驳回上诉人的诉请并无不当，本院对上诉人的上诉主张不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，963元元，由上诉人梁桂菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年一月十九日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。