福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0121民初3363号
原告：福建轩辉房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县上街镇金屿村316国道北侧（余盛批发市场大楼2-100室），组织机构代码78216075-3。
法定代表人：方文忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈吴祥，该公司法务专员。
委托诉讼代理人：陈能武，福建大中律师事务所执业律师。
被告：祖丕慈，男，1966年12月5日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委托诉讼代理人：林明昭、郑锦，福建亚嘉律师事务所执业律师。
原告福建轩辉房地产开发有限公司与被告祖丕慈商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建轩辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈能武、被告祖丕慈及其委托诉讼代理人林明昭、郑锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福建轩辉房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令祖丕慈应向福建轩辉房地产开发有限公司支付逾期缴纳专项维修资金违约金人民币21974元（违约金以购房总价款1220795元的2%为基数，按照日千分之五标准，自2014年8月2日起计至2015年1月29日止，实际以缴清专项维修资金之日为准）；2、判令祖丕慈应向福建轩辉房地产开发有限公司支付逾期缴纳契税违约金人民币32961元（违约金以购房总价款1220795元的3%为基数，按照日千分之五标准，自2014年8月2日起计至2015年1月29日止，实际以缴清契税之日为准）。3、本案的诉讼费由祖丕慈承担。事实与理由：2012年10月21日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：祖丕慈购买福建轩辉房地产开发有限公司开发的位于闽侯县上街镇金屿村永辉城市生活广场第6#楼16层1602单元房产，房屋价款为1220795元。且《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第2.3专项维修资金和契税的缴纳，乙方（祖丕慈）充分了解到及时缴纳�项维修资金和契税以及办理产权直接关系到甲方（福建轩辉房地产开发有限公司）为乙方贷款提供保证责任的解除，乙方愿意严格遵守以下约定：2.3.1具备办理产权证条件下（完成产权总登记受理）,乙方必须在甲方发出办理产权证通知之日起七日内，将物业专项维修资金全额存入相关房管部门指定的专用账户或将物业专项维修资金全额交由甲方代缴；若乙方不能按上述规定缴纳物业专项维修资金，则乙方每逾期一日，应按应交物业专项维修资金的千分之五向甲方支付违约金。2.3.2具备办理产权证条件下（完成产权总登记受理）,乙方必须在甲方发出办理产权证通知之日起七日内，缴清该套商品房应缴交的契税或将缴清该套商品房应缴交的契税交由甲方代缴；若乙方不能按上述规定缴纳契税，则乙方每逾期一日，应按应交契税的千分之五向甲方支付违约金。2014年7月23日，福建轩辉房地产开发有限公司取得上街镇国宾大道268-1号永辉城市生活广场房屋产权《初始登记通知书》，便于2014年7月25日发出办理房屋所有权证的公告，通知祖丕慈前往售楼中心领取办理产权证材料,且另外通过短信、电话等形式再次通知,但祖丕慈并未在通知之日起七日内按照上述合同约定缴纳专项维修资金和契税，已构成违约，应当支付违约金。
祖丕慈辩称：一、福建轩辉房地产开发有限公司的诉求超过法定的诉讼时效，丧失胜诉权。根据其主张要求买受人自2014年8月2日起向其支付逾期缴纳专项维修资金及契税的违约金，也就是说其认为买受人自2014年8月2日便已经构成违约，那么根据《民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，既然主张自2014年8月2日便已经构成违约，则自然知道其�利在2014年8月2日便已经被买受人侵害，诉讼时效应当从其主张的买受人违约之日起算。再根据《民法通则》第一百三十五条规定的两年诉讼时效，本案中福建轩辉房地产开发有限公司直至2016年8月11日才向法院提起诉讼，已经超过法定的诉讼时效，其丧失胜诉权。二、本案中，即便买受人祖丕慈逾期缴纳专项维修资金及契税，但是并未给出卖人福建轩辉房地产开发有限公司造成损失，故无权要求支付违约金。本案中，福建轩辉房地产开发有限公司为买受人向银行贷款提供了保证责任，而其为了自身保证责任的解除，才在补充协议中约定了如买受人未缴纳专项维修资金及契税，应当承担责任。但是买受人在逾期缴纳专项维修资金及契税后，出卖人并没有代买受人缴纳上述款项，也没有因买受人的逾期行为实际承担了保证责任，甚至对其权利义务没有产生任何实质性的�响，其要求买受人承担高额的违约金显然没有依据。根据担保法的规定，担保人必须承担了保证责任之后方可向被担保人主张相关权利。而本案中，合同约定了出卖人无需代买受人承担责任即可向买受人主张违约金的规定明显是与法律规定不符的，其在没有履行代缴责任，也没有产生损失的情况下无权要求买受人支付违约金。三、退一步讲，出卖人福建轩辉房地产开发有限公司主张的违约金支付标准也是没有事实及法律依据的，不应予以支持。1、出卖人以购房总价款的2%为基数计算未缴纳专项维修资金的违约金是错误的。根据补充协议第二条第2.3.1的约定，违约金计算基数为实际应缴的专项维修资金总额，而根据买受人提供的《福州市住宅专项维修资金缴款凭证》显示，买受人祖丕慈应缴的专项维修资金为24415.9元，低于以购房总价款的2%为基数。2、出卖人�购房总价款的3%为基数计算未缴纳契税的违约金是错误的。根据补充协议第二条第2.3.2的约定，违约金计算基数为实际应缴的契税总额，而根据买受人提供的《税收完税证明》显示，买受人祖丕慈应缴的契税金额为36623.85元，低于以购房总价款的3%为基数。3、合同约定按日千分之五计算未缴纳专项维修资金及契税的违约金标准明显过高。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》是由出卖人提供的格式合同，出卖人对于其自身违约行为的违约金支付标准按照日万分之二即年7.3%计算，但是对于买受人违约行为的违约金支付标准却是按照日千分之五即年180%进行计算，二者相距悬殊，可见出卖人通过其提供的格式合同严重加重了买受人的责任，导致双方的权利义务明显不对等。根据《合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、�除对方主要权利的，该条款无效。以及《合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。因此，合同约定的日千分之五标准明显过高，严重加重了买受人的责任，应属无效，同时根据格式合同的公平对等原则，在计算被告违约金支付标准时可以与出卖人一致，即按日万分之二计算。4、出卖人将违约金计算至2015年1月29日是错误的。违约金的计算时间应当到买受人实际缴纳专项维修资金及契税之日为止，根据买受人提交的证据显示，买受人于2014年8月5日缴纳专项维修资金，于2014年8月27日缴纳契税，则违约金应当分别计算至上述时间，而非统一计算至2015年1月29日。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
2012年10月21日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，祖丕慈购买福建轩辉房地产开发有限公司开发的位于闽侯县上街镇金屿村永辉城市生活广场第6#楼16层1602单元，房屋价款为1220795元。祖丕慈与中国建设银行股份有限公司福建省分行、福建轩辉房地产开发有限公司三方订立了一份个人住房借款合同，以按揭贷款800000元方式支付房款，福建轩辉房地产开发有限公司作为借款方保证人。补充协议约定，买受人充分了解到及时缴纳专项维修资金和契税以及办理产权直接关系到出卖人为买受人贷款提供保证责任的解除，买受人必须在出卖人发出办理产权证通知之日起七日内缴纳专项维修资金和契税，否则每逾期一日，应按应交物业专项维修资金和契税的日千分之五支付违约金。2014年7月23日，福建轩辉房地产开发有限公司取得上街镇国宾大道268-1号永辉城市生活广场房屋产权《初始登记通知书》，于2014年7月25日发出办理房屋所有权证的公告，通知祖丕慈前往售楼中心领取办理产权证材料，并缴纳专项维修资金和契税，但祖丕慈分别于2014年8月5日缴纳专项维修资金24415.9元，于2014年8月27日缴纳契税36623.85元。
本院认为：双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应全面履行自己的义务。依双方补充协议约定，及时缴纳专项维修资金和契税以及办理产权直接关系到出卖人福建轩辉房地产开发有限公司为买受人贷款提供保证责任的解除。买受人必须在出卖人发出办理产权证通知之日起七日内缴纳专项维修资金和契税，否则每逾期一日，应按应交物业专项维修资金和契税的日千分�五支付违约金。祖丕慈未在通知之日起七日内即2014年8月2日前缴纳专项维修资金和契税，已构成违约，而迟延交纳确有加大保证人承担保证责任的风险，祖丕慈应承担违约责任。本院综合衡量福建轩辉房地产开发有限公司为贷款方提供担保的贷款金额、承担保证责任的风险以及逾期办证的违约责任承担等因素，福建轩辉房地产开发有限公司主张按应交物业专项维修资金和契税的日千分之五支付违约金偏高，应予适当调整为日千分之二，本院予以认定。福建轩辉房地产开发有限公司于2016年8月11日起诉，从2014年8月11日起算至缴纳专项维修资金和契税之日止的违约金诉求，未超过诉讼时效，本院予以支持。综上所述，祖丕慈于2014年8月5日缴纳专项维修资金24415.9元，但福建轩辉房地产开发有限公司于2016年8月11日诉请祖丕慈支付从2014年8月2日起算至缴纳专项维修资金之日止的违约金，该诉求已超过诉讼时效，本院不予支持；祖丕慈于2014年8月27日缴纳契税36623.85元，逾期缴纳天数16天，应支付违约金1171.97元（36623.85元×0.2%×16天），本院予以认定。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、祖丕慈应于本判决生效之日起十日内向福建轩辉房地产开发有限公司支付逾期缴纳契税的违约金1171.97元；
二、驳回福建轩辉房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1174元，由福建轩辉�地产开发有限公司负担1148元，由祖丕慈负担26元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 林建新
人民陪审员 林金水
人民陪审员 杨 华
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 张守良
附件：
本案适用法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事�应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约�后，还应当履行债务。