广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终950号上诉人（原审原告）：陈卫东，住江西省九江市庐山区。委托代理人：周灵洋，广东江盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭华香，住广东省广州市天河区。委托代理人：韦周，广东一粤律师事务所律师。委托代理人：涂杰，广东一粤律师事务所实习律师。上诉人陈卫东因与被上诉人彭华香房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈卫东上诉请求：撤销一审民事判决；支持陈卫东一审全部诉请。事实理由如下：一、一审法院对彭华香的违约行为没有查明，将办理过户过程中因彭华香原因引起的程序问题与彭华香履行付款义务混为一谈。（一）根据《房屋买卖合同》第十七条付款细则第一项的约定，彭华香应该在取得房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天付清全部房款。（二）陈卫东与彭华香已经于2015年4月22日办理过户递件手续，并取得了回执，而彭华香却没有支付房款。直至合同约定的最后交易过户手续日期的最后一天(2015年4月28日)，彭华香仍未按合同约定向陈卫东付款，违约行为明显。（三）陈卫东在彭华香拒不按合同约定支付房款的情况下，向房地产登记交易部门办理具结事宜，是陈卫东因彭华香违约而行使不安抗辩权的行为，是对彭华香违约行为的一种应对，是保护自身合法权益的行为。二、一审法院根据陈卫东与彭华香作出《遗失的报告》和签署《具结书》的事实，作出“办理案涉房屋产权登记事宜出现障碍”的认定是错误的。（一）用于办理案涉房屋产权登记的所有材料已经提交给房地产登记交易中心，并取得了回执，已经没有材料可以遗失，陈卫东和彭华香一起作出上述遗失报告及签署《具结书》，完全是因为彭华香没有支付房款，陈卫东行使了不安抗辩权。（二）办理产权登记的材料有无遗失，产权变更登记能否顺利实现，并非彭华香支付房款的条件，双方合同对彭华香支付房款的条件明确约定为“收到交易递件过户受理回执当天”。综上所述，陈卫东认为本案事实清楚，彭华香违约证据确凿，故上诉请求二审法院查明事实，依法支持陈卫东的全部诉讼请求。被上诉人彭华香二审答辩称：一、一审法院认定事实清楚、证据充分。双方《房屋买卖合同》第十七条第一款约定楼价款应于双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。在办理过户手续过程中，因陈卫东遗失《天河区房地产登记交易中心缴费指引》，彭华香无法缴税，亦无法完税且没有取得受理回执，彭华香的付款条件未成就，故彭华香未付房款不构成违约。之后双方亦协商一致撤销了过户了申请，并于2015年5月11日另行签订了《广州市存量房买卖合同》，并按新合同履行了各自的义务，涉案房屋现已过户至彭华香名下，彭华香也已向陈卫东支付了全部房款及相应税费。一审法院认定由于遗失了《天河区房地产登记交易中心缴费指引》导致双方涉案房屋产权过户登记事宜出现障碍，彭华香没有违约行为，属于认定事实清楚，且证据充分，应予维持。二、一审法院适用法律正确、程序合法。基于上述事实认定，双方存在真实的房屋买卖合同关系，且已完成交易。陈卫东未能举证证明彭华香存在违约行为的情况下，以彭华香拒付房款为由要求彭华香支付违约金并承担违约责任，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，认定陈卫东违反诚信原则，驳回陈卫东的全部诉请，应予维持。综上，彭华香恳请二审法院依法驳回陈卫东的全部上诉请求，维持原判。陈卫东于2016年1月8日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、彭华香向陈卫东支付违约金30000元；2、彭华香向陈卫东支付中介服务费损失20000元；3.彭华香承担本案一审、二审的诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年4月21日，陈卫东（甲方/卖方）与彭华香（乙方/买方）、案外人广州市德才房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市天河区车陂路95号之221室（以下简称案涉房屋）的物业达成一致协议，签订本合同；该物业建筑面积为28.67平方米，成交价300000元；交易税费交付方式为所有缴交税费全由买方支付；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费；若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后由违约方赔偿其已支付的中介服务费；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已支付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金；乙方应于签订本合同时支付10000元作为定金，楼价款（含定金）共计300000元于甲乙双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续须于2015年4月28日前完成等。同日，彭华香向陈卫东支付购房定金10000元，陈卫东出具相应收据。2015年4月28日，陈卫东、彭华香双方共同向广州市天河区房地产登记交易中心作出《遗失的报告》，称陈卫东为案涉房屋的权属人，现办理业务事项转移或交换（二手房免勘），登记字号15登记09006334，因遗失《天河区房地产登记交易中心缴费指引》原件，申请该遗失报告做缴费指引使用，请批准。该报告下方手写如下内容“①已申请退案，于2015年5月7日领取资料原件②1楼撤网签③契税已退案”，手写内容上加盖广州市天河区房地产登记交易中心受理专用章。同日，陈卫东、彭华香还签署《具结书》，内容为兹因不慎遗失《天河区房地产登记交易中心缴费指引》原件，现向天河区房地产登记交易中心申请办理遗失具结等相关事项，如有任何虚假及今后因遗失受理回执而引起的任何争议和纠纷，概由本人承担一切法律责任，与审批（或批准）机关无关。2015年5月7日，陈卫东、彭华香签署《广州市存量房买卖合同撤下申请表（自行交易版）》，内容为合同双方经协商一致撤下网上签订的穗存量房合字15040116072号《存量房买卖合同》，各方当事人的法律关系根据相关法律法规规定处理。该申请表下方打印体注明如下内容：本申请表为撤下合同的必填资料，一式三份，双方当事人各一份，提交撤下合同的操作机构（签约服务点或者中介机构）一份，本表持有人：。2015年5月11日，陈卫东（甲方/卖方）与彭华香（乙方/买方）签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称《存量房合同》），约定房地产地址为案涉房屋，建筑面积28.67平方米；该房地产按整套出售并计价，总金额275000元；甲乙双方选择自行交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付5000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款，总金额275000元，乙方应于2015年5月25日前向甲方支付；甲乙双方按照甲乙双方共同办理的方式办理产权转移登记，甲乙双方应当于2015年5月11日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲乙双方按政府规定各付各税；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%等。同日，彭华香向陈卫东支付房价款，陈卫东出具《收据》载明已收到全部楼款，广州市天河区地方税务局开具广东省地方税收通用发票（电子）载明彭华香向陈卫东支付售房款275000元，陈卫东支付房地产交易手续费86元。广州市天河区地方税务局出具《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》，显示彭华香支付契税8516.13元、印花税137.5元；陈卫东支付营业税14193.55元、地方教育附加等20154.85元、印花税137.5元。2015年5月14日，案涉房屋登记至彭华香名下。关于《买卖合同》的履行情况，双方陈述如下：陈卫东称双方于2015年4月21日签署《买卖合同》，同日陈卫东收取彭华香10000元定金，并约定2015年4月22日递件当天一次性付清所有购房款，在递件以后，彭华香对税费的数额提出异议并拒绝支付剩余房款，陈卫东曾多次以打电话及发短信的方式催促彭华香支付房款（陈卫东表示无法提交证据对该主张予以证明），直至2015年5月7日彭华香仍未支付剩余房款，故陈卫东于当日向房管局申请退件，彭华香予以配合并要求陈卫东退还10000元定金；彭华香称双方于2015年4月21日签署买卖合同，同日向陈卫东支付定金10000元，2015年4月22日双方办理递件手续，但陈卫东表示其遗失缴费指南并要求彭华香配合办理退件，2015年5月7日陈卫东退还彭华香支付的10000元定金。关于《存量房合同》的履行情况，双方陈述如下：陈卫东称双方办理退件手续后，又于2015年5月11日在房管局签署《存量房合同》，陈卫东认为《存量房合同》是前面《买卖合同》的延续，陈卫东承担该《存量房合同》的所有税费；彭华香称双方连同中介方于2015年4月22日办理了递件手续，但彭华香并未支付税费，后来陈卫东告知彭华香其与中介方存在争议，且丢失了一份材料，递件手续不能继续办理，并要求彭华香配合其办理退件，彭华香表示同意配合，陈卫东、彭华香双方办妥退件手续后，双方于2015年5月11日在房管局重新签订《存量房合同》，彭华香付清全部购房款，彭华香认为该《存量房合同》是双方新的合同，并非此前《买卖合同》的延续。一审法院认为，陈卫东、彭华香双方就案涉房屋交易所签订的《买卖合同》及《存量房合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效。陈卫东以双方签署《买卖合同》后彭华香未按照约定付清购房款为由要求其支付违约金。根据已查明的事实，陈卫东、彭华香双方于2015年4月28日共同作出《遗失的报告》并签署《具结书》，载明因遗失《天河区房地产登记交易中心缴费指引》，故申请该遗失报告做缴费指引使用及遗失具结，由上可知因遗失相关材料导致陈卫东、彭华香双方办理案涉房屋产权登记事宜出现障碍；而对于陈卫东所主张的因彭华香未按约定支付购房款故陈卫东向房管部门申请办理退件手续其并未提供证据予以证明，关于其所声称的多次以电话及短信方式催促彭华香支付购房款陈卫东亦未提供证据予以证明；另，陈卫东、彭华香签订《买卖合同》后，彭华香依约支付了购房定金10000元，经过双方协商陈卫东又将该笔定金返还彭华香，双方再行签订《存量房合同》并实际履行完毕，案涉房屋权属已登记至彭华香名下，陈卫东、彭华香之间存在真实的房屋买卖合同关系，在此情况下，陈卫东以彭华香拒付购房款为由要求其支付违约金明显有违诚信原则；综上，对于陈卫东要求彭华香支付违约金30000元的诉请一审法院不予支持。同理，根据《买卖合同》的约定，陈卫东、彭华香双方应各自承担中介服务费，在陈卫东未能举证彭华香存在违约行为未能依约买入案涉房屋的情况下其要求彭华香赔偿其已支付的中介服务费缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2016年10月28日作出判决如下：驳回原告陈卫东的全部诉讼请求。一审案件受理费1050元，由原告陈卫东负担。双方对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，一、双方2015年4月21日签订的《房屋买卖合同王》第十七条第一款明确约定“楼价款300000元于双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清”、合同备注还约定“甲方（陈卫东）需向乙方（彭华香）提供上手购房发票及契税完税证……”。二、陈卫东二审期间向法院提交了一份《调查取证申请书》，请求法院调取其与彭华香因履行本合同向广州市天河区房地产登记交易中心提交的过户递件资料、变更登记情况以及递件受理回执等，以证明彭华香未依约支付全部房款。二审庭后，陈卫东又向法院提交一份《天河区房地产登记交易中心缴费指引》（该缴费指引载明“1、申请人持《缴费指引》到2楼北区取号、凭号到57-58号窗预受理；2、到3楼71-74号窗缴费；3、凭相关票证到二楼25号窗换取正式受理回执）及广州市房地产转移登记申请书（申请人均未签名），并主张彭华香未办理过户交税事宜，彭华香丢失完税指引不符合事实，双方之所以办理遗失证明是因为彭华香缴纳的房款与之前中介价格不一致而拒绝付款，从而申请退件处理，而缴费指引一直由中介保管。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对陈卫东的上诉主张，认定如下：根据一审查明的事实，陈卫东、彭华香于2015年4月28日共同作出《遗失的报告》并签署《具结书》，载明因遗失《天河区房地产登记交易中心缴费指引》而申请交易退案。据此，一审认定因遗失相关材料导致陈卫东、彭华香双方办理案涉房屋产权登记事宜出现障碍，并驳回陈卫东要求彭华香承担违约责任的诉请，合法有据，本院予以维持。陈卫东上诉主张因彭华香未按约定支付税费及购房款导致其被迫申请办理退件手续的问题。首先，陈卫东申请二审法院调取涉案房屋过户递件材料、变更登记情况及递件受理回执拟证明彭华香逾期付款，因陈卫东系该交易一方当事人，其理应就其主张向法院提供证据，其所述双方已经取得递件回执，彭华香未及时支付购房款导致交易不成而撤件，但该陈述与双方签订的《遗失的报告》及《具结书》等书面证据的内容不符，根据证据优势原则，对于陈卫东的所述，本院不予采纳。其次，陈卫东二审庭后补交从中介公司取到的《天河区房地产登记交易中心缴费指引》原件等，恰恰佐证彭华香所述的因为陈卫东告知彭华香因陈卫东与中介公司存在争议且丢失一份材料，导致交税、递件手续无法继续办理，而后双方才签订《遗失的报告》及《具结书》办理了退件手续。该缴费指引也证明了双方并未取得正式受理回执，其主张彭华香支付房款的条件并未成就，且不可归责于彭华香。另外，陈卫东、彭华香协商撤回网签合同后陈卫东又将彭华香交付的定金返还给了彭华香，双方并再行签订《存量房合同》并实际履行完毕，案涉房屋权属也已登记至彭华香名下。综上，陈卫东并没有证据证明彭华香存在违约情形，其在双方已就涉案房屋交易完成的情况下，现以彭华香逾期支付购房款为由要求彭华香按照“乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业的，应向甲方支付成交价10%的违约金”，亦明显于约不符且有违诚实信用原则，本院不予支持。同理，根据《房屋买卖合同》的约定，陈卫东、彭华香应各自承担中介服务费，在陈卫东未能举证彭华香存在违约行为未能依约买入案涉房屋的情况下其要求彭华香赔偿其已支付的中介服务费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人陈卫东的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人陈卫东负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一七年三月二十一日书记员  璩方慧