河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0184民初6014号原告：李仲衡，男，1971年3月9日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：朱保恒，河南仰天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李喆，河南仰天律师事务所律师。被告：河南九裕置业有限公司，住所地新郑市薛店镇。法定代表人：张红宾，总经理。委托诉讼代理人：赵坤，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，河南国基律师事务所律师。原告李仲衡与被告河南九裕置业有限公司（以下简称九裕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李仲衡的委托代理人朱保恒、李喆，被告九裕公司的委托人赵坤均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李仲衡向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告及时交付房屋，并向原告支付逾期交房违约金至验收合格并实际交付之日止，暂计至2017年7月10日共18882元；2、依法判令被告向原告返还燃气初装费2780元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2017年1月1日前将验收合格的商品房交付给原告使用，但至今被告仍未交付。根据合同“第九条出卖人逾期交房的违约责任”明确约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。因此被告应按合同约定，向原告支付逾期交房的违约金18882元。之后，原、被告之间经多次交涉无果，故诉至本院。被告九裕公司辩称：一、九裕公司已经按照合同约定将验收合格的房屋交付给原告，不存在任何违约行为，原告关于违约金的诉请无任何法律依据。1、本案涉及的房屋已经五大主体验收合格，根据合同约定已经符合交付条件；2、关于交付期限，因本案所涉及的九裕龙城项目施工过程中因遇到了重大城市规划、市政工程、恶劣天气等非出卖人所能控制的因素影响了工期，根据政府部门发布的针对重污染天气需要停工的应急文件及郑州市城乡建设委员会发布关于扬尘治理管控通知文件、微信记录、2015年、2016年新郑市气温、降水量、风速统计表及监理单位监理日志等相关证据计算，实际因不可抗力及非出卖人所能控制的因素影响工期天数为198天，根据合同相关约定，九裕公司交房日期应相应顺延198天。3、因原告存在逾期付款的行为，根据合同约定原告应当向九裕公司承担逾期付款的违约责任，同时逾期付款的天数应该在交房日期上予以顺延，据此九裕公司交房时间完全符合合同约定，不存在任何违约行为。4、九裕公司已经完成房屋交付义务。本案中，九裕公司通过电话、微信通知原告接收房屋，同时严格按照合同载明的的买受人提供的通讯地址以挂号信的方式向原告寄送了交房通知书，并通过河南商报以公告方式通知未办理收方手续的业主办理交房手续，九裕公司已经尽到通知交房的义务，在房屋具备交付条件的情况下，完全是原告拒绝收方的原因导致房屋未能交付，根据合同约定九裕公司已经完成交付，不存在违约行为。二、关于原告要求返还燃气初装费的诉请没有法律依据。燃气初装费的收取是新郑市政府文件的明确规定，符合文件规定。综上，请求依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为薛店镇神州路东、常刘村土地西九裕龙城11#楼1单元5层502号房。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3780元，总金额（人民币）叁拾叁万叁千零百壹拾捌元整……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式约定金额：73018元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-4-29；备注：剩余房款：260000元，付款方式：商业贷款，约定时间2016-5-29,……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于(1)项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当在2017年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、遇重大城市规划、市政工程、地下文物障碍、恶劣天气等非出卖人所能控制的因素影响工期的，顺延交房日期；3、买受人未按期办理完毕贷款、房屋抵押手续的以及买受人违反本合同约定情形的；如出现买受人逾期支付房款及相关费用的，待买受人将逾期的房款和相关费用缴纳完毕后，出卖人再将房子交付给买受人使用。除按照合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：因买受人的原因导致商品房未能按照合同约定的期限交付的，即视为已经交付，买受人承担商品房及设备损毁、灭失的风险和相邻侵权等一切民事责任等。同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳相应的物业管理费及承担相应的物业责任。……附件四：合同补充协议二、双方同意本合同第六条补充如下：（一）关于银行按揭付款方式的约定1、买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为【商业性贷款】，买受人【同意出卖人指定银行】，买受人应按贷款银行的要求于2016年4月29日前向【贷款方】提交并签署申请贷款所需的全部真实资料、交清因按揭、公积金贷款而产生的相关费用；否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。……四、合同第八条约定的交付条件为经五大主体验收合格。五大主体是指本项目的勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位和监理单位。……李仲衡按合同约定向九裕公司付购房首付款73018元（包含向九裕公司借款46000元，现已还16000元，下余30000元未还），并额外支付了燃气初装费2780元。第二期房款，李仲衡采用商业贷款方式进行支付，2017年1月2日，银行向九裕公司发放贷款。2017年5月27日，九裕公司建设的九裕龙城项目11#楼经勘察单位河南省有色工程勘察有限公司、设计单位河南省朝阳建筑设计有限公司、施工单位河南建隆建筑安装装饰工程有限公司、监理单位河南创达建设工程管理有限公司、建设单位河南九裕置业有限公司验收合格。2017年6月27日，九裕公司通过河南商报通知未办理收房手续的九裕龙城业主到售楼中心办理交房手续。2007年9月24日，郑州市人民政府颁布的郑政文[2007]170号《郑州市城市基础设施配套费征收管理办法》，2017年5月26日郑州市人民政府颁布的郑政文[2017]100号《郑州市城市基础设施配套费征收管理办法》均通知各县（市）、区人民政府，各有关单位，要求凡在本市新建、扩建和改建建设项目的单位和个人均要按照办法要求缴纳城市配套费；按本办法开征城市配套费后，天然气入网费停止征收。上述事实，有当事人的陈述，《房屋买卖合同》、发票、《收据》、郑州市人民政府文件郑政文[2007]170号、[2017]100号、《工程竣工验收意见表》、2017年6月27日河南商报A04版等相关证据证明。本院认为，李仲衡与九裕公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。李仲衡支付了房款333018元，交付了燃气初装费2780元及其他相关费用，但九裕公司截止庭审当天仍未交房，应承担相应的违约责任；同时，合同约定的李仲衡二期购房款交付时间为2016年5月29日，实际李仲衡通过商业贷款付款时间为2017年1月2日，李仲衡也应承担逾期付款的违约责任。九裕公司向本院提交的关于相关市政部门发布的针对重污染天气需要停工的应急文件和关于扬尘治理管控等通知，微信聊天记录，2015年、2016年新郑市气温、降水量、风速统计表、施工监理日志，拟证明在九裕公司承建的九裕龙城项目建设过程中因遇到了重大城市规划、市政工程、恶劣天气等非出卖人所能控制的因素影响了工期，其交付房屋时间应当相应的顺延198天。本院认为，九裕公司提交施工监理日志中记录的停工日期大多未注明停工原因，关于风、雨、雪天气并非均属于恶劣天气，其施工监理日志中记载的停工日也并非均因不可抗拒因素造成；同时，施工监理日志中记录的与市政府部门的相关文件要求存在相互矛盾部分，故对于九裕公司辩称交付房屋时间应当相应顺延198天的意见，本院不予支持。但是综合九裕公司提交的相关证据可以认定，2015年及2016年期间，因大气污染多次红色预警，政府及相关责任人多次通知相关建筑企业停工，以保证大气质量，九裕龙城作为当时正在施工的建筑工地，停工在所难免，因此，对于双方合同约定的2017年1月1日前交付房屋的实际交付日期可以相应顺延，顺延天数本院酌定为50天，即九裕公司应当于2017年2月20日前向李仲衡交付符合合同约定的房屋，逾期应当承担相应的违约责任。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因李仲衡的第二期购房款260000元是采用商业贷款形式，银行向九裕公司放款时间为2017年1月2日，故李仲衡付清房款的日期为2017年1月2日，而合同约定的付清房款日期为2016年5月29日，李仲衡第二期购房款逾期付款218天，李仲衡应当承担的逾期付款违约金应以二期购房款260000元为基数，按照日万分之一自2016年5月29日起计算至2017年1月2日，即17004元。根据合同约定，九裕公司承建的商品房达到交付条件为经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位和监理单位五大主体验收合格，其验收合格时间为2017年5月27日；九裕公司应当于2017年2月20日前交付房屋，但九裕公司在应当交房时并不具备交房条件，应当按照合同约定承担相应的违约责任，九裕公司在其房屋具备交付条件后，应当及时通过确保李仲衡能够收到的方式通知李仲衡向其交付房屋，九裕公司向法庭提交的证据均不能证实李仲衡已实际收到了交房通知，因此李仲衡请求九裕公司向其交付涉案房屋并支付相应违约金的诉讼请求本院予以支持。九裕公司向李仲衡交付房屋时，李仲衡应予协助。违约金的具体计算方式为：截止2017年11月21日，逾期天数273天，九裕公司应当承担的违约金应当以房屋总价款333018元扣除李仲衡尚欠九裕公司的借款30000元，即303018元为基数，按照日万分之三自2017年2月21日起计算至2017年11月21日，即24817元（四舍五入保留整数）。据此，九裕公司应向李仲衡支付的违约金为24817元-17004元=7813元。之后的违约金以303018元为基数，按照日万分之三自2017年11月22日起付至实际交房之日止。关于燃气初装费，郑州市人民政府文件郑政文[2007]170号、郑政文[2017]100号均已经明确要求各县市人民政府应该按照文件的要求征收城市配套费，按照要求征收城市配套费之后，天然气入网费停止征收；九裕公司提交的新郑市住建规划局关于相关问题的回复并非官方正式通知性文件，且该回复在郑政文[2017]100号文件颁布之前，故九裕公司不应退还燃气初装费的辩称意见，本院不予支持。根据郑州市人民政府相关文件的要求，李仲衡要求九裕公司退还已缴纳的燃气初装费，有事实和法律依据，本院予以支持。九裕公司辩称，因李仲衡逾期付款，交房日期应当相应顺延，因李仲衡付清房款日期在本院确定的九裕公司应当交付房屋之前，故九裕公司再顺延交房日期的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河南九裕置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李仲衡交付九裕龙城11#楼1单元5层502号房屋，李仲衡应予协助；二、被告河南九裕置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李仲衡支付2017年11月21日前的违约金7813元，并于实际交房之日支付自2017年11月22日起至实际交房之日的违约金（以303018元为基数，按照日万分之三自2017年11月22日起计算至实际交房之日止）；三、被告河南九裕置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李仲衡退还燃气初装费2780元；四、驳回原告李仲衡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元，由被告河南九裕置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  代蔚青人民陪审员  吕慧敏人民陪审员  杨 涛二〇一七年十二月十二日代理书记员  张明阳代理书记员  吕锦豪