陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第01164号
上诉人（原审被告）西安润德房地产开发有限公司。
法定代表人柳宗仁。
委托代理人范钦，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人陈彪，陕西恒达律师事务所律师
被上诉人（原审原告）殷宝兰。
委托代理人郭楠，系殷宝兰外甥女。
上诉人西安润德房地产开发有限公司（以下简称西安润德公司）因与被上诉人殷宝兰商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第00738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人西安润德公司的委托代理人范钦、陈彪，被上诉人殷宝兰的委托代理人郭楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2011年6月29日，殷宝兰与西安润德公司签订《商品房买卖合同》约定，殷宝兰向西安润德公司购买位于西安市莲湖区西大街含光街第1幢1单元6层10665号房屋，建筑面积31.78平方米，每平方米8896.39元，总金额282720元，该商品房的用途为办公，殷宝兰于2011年3月4日一次性付清总房款，西安润德公司应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格的商品房交付殷宝兰。西安润德公司未按规定的期限将商品房交付殷宝兰使用的，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，西安润德公司按日向殷宝兰支付已交付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，殷宝兰有权解除合同。殷宝兰解除合同的，西安润德公司应当自解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付购房款，并按殷宝兰累计已付款的0.2％支付违约金。殷宝兰要求继续履行合同的，合同继续履行，自商品房最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，西安润德公司按日向殷宝兰支付已交付购房款万分之一的违约金。
《商品房买卖合同》订立之前，殷宝兰于2011年3月4日一次性向西安润德公司缴纳购房款282720元，2011年6月29日双方签订合同后，西安润德公司向殷宝兰开具收款收据。涉案商品房在施工过程中，因西安润德公司与施工方产生纠纷，该工程自2012年年底停工至今。2013年5月1日，交房期限届满后，西安润德公司至今未交房。
殷宝兰诉请利息的依据是以购房款282720元为基数，自2011年3月5日至判决确定履行期满之日止按同期中国人民银行贷款利率计算；殷宝兰诉请损失的依据是自2013年5月2日至判决确定履行期满之日止按办公用房每月租金1600元计算。
殷宝兰诉称，2011年6月29日，其与西安润德公司签订《商品房买卖合同》，房屋用途为办公。其已支付全部购房款282727元。依据合同约定，西安润德公司应在2013年5月1日前将符合约定的商品房交付殷宝兰使用，但西安润德公司至今未交房。经查证，西安润德公司所开发的该处商品房主体工程至今未完工且已经停工1年多，交房期限遥遥无期，给殷宝兰造成了巨大的经济损失。依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，殷宝兰已向西安润德公司发出书面解除合同的通知，解除了双方签订的《商品房买卖合同》。由于西安润德公司严重违约导致合同解除，鉴于合同约定的违约金过低，请求人民法院依法调整，西安润德公司依据殷宝兰的直接损失及可得利益等赔偿损失。现诉至法院请求判令：1、解除双方2011年6月29日签订的《商品房买卖合同》；2、西安润德公司返还殷宝兰购房款282727元及利息（自2011年3月5日至判决确定履行期限届满之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息）；3、西安润德公司自2013年5月2日至本案判决确定履行期限届满之日止，按办公用房租金每月1600元的标准赔偿殷宝兰损失；4、诉讼费由西安润德公司承担。
西安润德公司辩称，逾期交房属实，但殷宝兰未履行催告程序，未给3个月的合理期限，殷宝兰无权解除合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，殷宝兰要求增加违约金应提供违约金过分低于损失的相关证据，殷宝兰诉请利息及租金损失无事实及法律依据，依法应予驳回。
原审法院认为，殷宝兰与西安润德公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容并不违反法律或行政法规的强制性规定，应认定有效。该合同明确约定了解除条件，即“西安润德公司逾期交房超过90日后，殷宝兰有权解除合同”。依据该约定，解除条件成就时，当事人即享有解除权。合同约定2013年5月1日交房，西安润德公司至今未能将符合交付条件的商品房交付殷宝兰使用，逾期已超过90日，故鉴于双方合同解除的法律事实已然成就，殷宝兰诉请解除合同，返还购房款284863元，理由正当，依法予以支持。因本案殷宝兰是通过诉讼主张解除合同，并非是以通知方式解除合同，不受催告程序的限制，西安润德公司辩称殷宝兰未经催告无权解除合同的理由，不能成立，对该辩称理由不予采信。
关于违约金及损失问题，本案系因西安润德公司违约而导致合同解除，西安润德公司应承担违约责任，支付违约金。违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，根据本案合同履行情况、西安润德公司违约程度以及殷宝兰预期利益等因素综合考虑，合同约定的违约金计算标准过低，殷宝兰请求调整违约金，予以支持。调整后的违约金计算标准为按同期中国人民银行贷款利率计算已付购房款自2011年3月5日至判决生效给付之日期间的利息。当约定的违约金低于违约造成的损失情况下，违约金属于赔偿性质，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”故增加违约金后，殷宝兰诉请西安润德公司按月租金1600元的标准赔偿损失之请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、原告殷宝兰与被告西安润德房地产开发有限责任公司于2011年6月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效，予以解除。二、被告西安润德房地产开发有限责任公司于判决生效后六日内返还原告殷宝兰购房款282720元并支付原告殷宝兰违约金（违约金的计算标准为以购房款282720元为基数，自2011年3月5日至判决生效给付之日止，按同期中国人民银行贷款基准利率计算）。三、驳回原告殷宝兰其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3741元，由原告殷宝兰负担100元，被告西安润德房地产开发有限责任公司负担3641元（原告已预交，在执行上述款项时由被告直接支付给原告）。
宣判后，西安润德公司不服向本院提起上诉称，1、原审法院判决支付违约金超出殷宝兰的诉讼请求，属程序违法。2、即使认定违约金，原审法院以认定逾期付款损失的方式来认定本案的违约金适用法律错误。3、原审法院采取惩罚性的认定方式不符合违约金的调整原则。综上所述，原审法院的判决超出殷宝兰的诉讼请求，程序违法，且适用法律错误，请求二审法院：1、依法撤销西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第00738号民事判决书第二项，并改判驳回被上诉人殷宝兰要求支付利息损失的诉讼请求。2、二审诉讼费用由被上诉人殷宝兰承担。
殷宝兰辩称，原审判决正确，要求维持原判决。
经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以认定。
本院认为，西安润德公司与殷宝兰签订《商品房买卖合同》，殷宝兰按照合同约定按期支付了购房款，西安润德公司未能按期交付房屋，是西安润德公司违约，殷宝兰按照合同约定请求解除《商品房买卖合同》，既符合双方约定的合同条款，也符合法律规定，依法应予支持。殷宝兰在诉讼中，明确提出合同约定的违约金过低，请求人民法院依法调整，原审法院认为双方约定违约金确实过低，依法调高了西安润德公司向殷宝兰支付的违约金，并未超出殷宝兰诉讼请求，该项判决亦无不当，故西安润德公司上诉请求，依法不予支持。殷宝兰购买西安润德公司的商品房，合同约定和实际支付的购房款均是282727元，原审判决中经审理查明部分出现笔误为282720元，原审判决本院认为部分出现笔误为284863元，都应更正为282727元。据此，原审判决第二项应予以变更，第一、三项正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第00738号民事判决第一、三项。
二、变更西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第00738号民事判决第二项为：西安润德房地产开发有限责任公司于判决生效后六日内，返还殷宝兰购房款282727元并向殷宝兰支付违约金（违约金的计算标准为以购房款282727元为基数，自2011年3月5日至判决生效给付之日止，按同期中国人民银行贷款基准利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3741元（已由殷宝兰预交），由殷宝兰负担100元，由西安润德房地产开发有限责任公司负担3641元；二审案件受理费1173元（已由西安润德房地产开发有限责任公司预交），由西安润德房地产开发有限责任公司负担。西安润德房地产开发有限责任公司在履行上述款项时一并向殷宝兰支付。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 宏
代理审判员 董 凡
代理审判员 朱利安
二〇一四年八月一日
书 记 员 张 伟