广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第685号原告：广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区。负责人：陈宇辉。委托代理人：巩小燕、曹娟，该公司员工。被告：蒋子裕（曾用名蒋潇潇），住湖南省株洲市天元区。原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司诉被告蒋子裕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司的委托代理人曹娟到庭参加诉讼，被告蒋子裕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司诉称：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与原告签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。该合同签订至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公告区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告享有所有权的位于新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤凰岛02街20栋的房屋正处于该物业管理服务区域内。2009年9月19日，原告与被告签订《碧桂园前期物业服务协议》一份，约定被告按房屋建筑面积每月每平方米1.8元计收物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.5%交纳违约金，同时，原告按照《碧桂园前期物业服务协议》的约定为被告代付了水某、污水处理费等费用。现被告自2013年7月起开始拖欠物业管理费及原告代付的水某、污水处理费等费用，虽经原告多次催促，发催交函催收，被告至今仍未交纳所拖欠的物业服务费、违约金及水某、污水处理费等费用。交纳物业服务费是每一个业主对整个居住小区应尽的义务，被告长期拖欠物业服务费及水某、污水处理费等费用的行为不仅违反了原告与被告双方的合同约定，还对整个小区的物业正常运行造成严重的影响。为维护原告的合法权益，保障碧桂园凤凰城小区物业的正常运行，现原告依据《中国人民共和国合同法》的相关规定及双方合同约定，请求法院判令，一、被告向原告支付自2013年7月起至2015年2月止共20个月的物业服务费7318元（按房屋建筑面积203.28平方米，每月每平方米1.8元，每月的物业服务费为365.9元）；二、被告向原告支付逾期支付物业服务费所产生的违约金4963.4元（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，从每月拖欠物业管理费的次月1日起计算，按每日0.5%为标准，暂计至2015年3月13日的违约金为9926.87元，调整违约金金额为违约金总额的一半，即调整违约金为4963.4元）；三、被告向原告支付自2009年8月起至2015年3月24日止的水某20.7元及利息（利息以拖欠的水某20.7元为本金，按中国人民银行同期银行贷款利率计算，从2015年3月25日起计至付清款项之日止）；四、被告向原告支付自2009年8月起至2015年3月24日止的污水某14.49元及利息（利息以拖欠的污水某14.49元为本金，按中国人民银行同期银行贷款利率计算，从2015年3月25日起计至付清款项之日止）；五、被告承担本案的全部诉讼费用。被告蒋子裕未答辩。经审理查明：广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司成立于2006年4月24日，经营范围是物业管理服务等。2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定增城市碧桂园物业发展有限公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务事宜，至本物业管理区域内全体业主依法选聘的物业服务企业时止。2009年9月19日，被告（买受人）的法定代理人肖琼（系被告的母亲）、蒋永清（系被告的父亲）与增城市碧桂园物业发展有限公司（出卖人）签署《广东省商品房买卖合同》，约定被告向增城市碧桂园物业发展有限公司购买增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤凰岛02街20幢B座202号房。2009年9月19日，被告（甲方、业主）的法定代理人肖某（系被告的母亲）、蒋某（系被告的父亲）与广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司（乙方、物业服务企业）签署《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》，该协议载明“……甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就乙方已购买的由增城市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“建设单位”）负责开发建设的广东省增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城物业中的凤凰岛二街20幢B座202号房（以下简称“该物业”）交付使用后乙方提供物业管理服务事宜达成一致意见，特订立本协议。第一条甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区事实前期物业管理服务。……第五条本园区的物业服务费采取包干制方式，乙方按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费；甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元。该物业的套内建筑面积为184.51平方米；该物业的公用分摊建筑面积为18.77平方米；合计该物业的房屋建筑面积为203.28平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按366元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准。……第七条甲方应自商品房买卖合同该约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用现金交纳的方式或银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（结交日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。……第十二条水某、电费、燃气费、通讯费、有限电视费以及按法律、法规规定征收的其他费用，由相关部门按规定标准向甲方或该物业使用人收取，如有需要，有关部门可委托乙方代收代缴上述费用，甲方或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。……第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.5%交纳违约金；逾期2个月不交者将予以公布，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。……”。2010年7月4日，被告的法定代理人肖某接收了涉案房屋。2012年12月10日，广州市工商行政管理局核准广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司更名为原告。2015年3月24日，增城市清源自来水厂有限公司出具一份《证明》，内容为“兹有广东碧桂园凤凰城凤凰岛02街20栋B座202自2009年8月至今水某及污水某共35.19元，已由广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司向增城市清源自来水厂有限公司代缴完毕”。另查明，2010年10月19日，涉案房屋登记在被告名下，涉案房屋建筑面积为203.28平方米。2015年4月27日，原告诉至本院。本院认为：原告与被告签订《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》，约定由原告为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，由被告按月支付物业服务费。《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。现被告未按合同约定支付2013年7月至2015年2月止共20个月的物业服务费，其行为已构成违约，为此，原告请求被告支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。经核算，被告每月应支付的物业服务费为365.90元（203.28平方米×1.8元/月/平方米），被告应支付上述期间的物业服务费为7318元（365.90元/月×20个月）。至于物业服务费的违约金问题。因被告未依约支付物业服务费，原告主张要求被告支付合同约定的从拖欠物业服务费的次月1日起以每月物业服务费为本金，按每日0.5%计算违约金至2015年3月13日止，有事实依据和法律依据，本院予以支持，但每月违约金的金额不得超过当月应付的物业服务费365.90元，违约金的总额不得超过4963.40元。关于原告主张的水某、污水某。原告提供了增城市清源自来水厂有限公司出具的《证明》，故本院对原告主张的2009年8月至2015年3月24日水某及污水某合共35.19元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张水某、污水某的利息的问题。因未有证据证明被告已知悉原告曾向其追讨水某、污水某，故利息应以被告未付的水某、污水某为本金，按中国人民银行同期同类基准贷款利率从原告起诉之日起即2015年4月27日计至被告付清之日止。原告主张要求从2015年3月25日起计算利息，无相关依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋子裕向原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付自2013年7月起至2015年2月止共20个月的物业服务费7318元；二、被告蒋子裕向原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付违约金（该违约金以第一判项中每月所拖欠的物业服务费365.90元为基数，从每月拖欠物业管理费的次月1日起计算，按每日0.5%计至2015年3月13日止，但每月物业服务费的违约金均不得超过365.90元，违约金的总额不得超过4963.40元）；三、被告蒋子裕向原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付自2009年8月起至2015年3月24日止的水费、污水费35.19元以及利息（利息以拖欠的水费、污水费35.19元为本金，从2015年4月27日起按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算至付清款之日止）；四、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，由被告蒋子裕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  罗巧宜人民陪审员  卢淑敏二〇一五年十一月二十六日书 记 员  彭美英李靖法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。