湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终26号
上诉人（原审被告）：湖南华道商业管理有限公司，住所地为醴陵市世纪花园后门1号
法定代表人：张英总经理
委托诉讼代理人：黄冰波，湖南弘扬律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，可代为进行和解，代为收取法律文书、收取执行款项等。
被上诉人（原审原告）：左海燕，女，1972年9月5日生，汉族，云南省西山版纳傣族自治州人，住云南省西山版纳傣族自治州。
委托诉讼代理人：刘昌全，醴陵市法律援助中心律师，代理权限：特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，可代为进行和解，代为收取法律文书、收取执行款项等。
上诉人湖南华道商业管理有限公司（以下简称华道公司）因与被上诉人左海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2016）湘0281民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年2月16日公开开庭审理了本案。上诉人华道公司的委托诉讼代理人黄冰波、被上诉人左海燕的委托诉讼代理人刘昌全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
华道公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决解除涉案租赁合同错误。1、双方合同约定了上诉人对涉案房屋享有优先承租权，一审判决解除租赁合同，严重侵犯了上诉人此项权利；2、上诉人与被上诉人的租赁合同到期后，上诉人继续租赁，被上诉人未提出异议。现被上诉人要解除租赁合同也应依照法律规定通知上诉人并给予一个合理期限，但是被上诉人均没有；3、租赁过程中，被上诉人的房屋多次漏水，被上诉人对此未予理睬，给上诉人造成了一定经济损失。二、一审判决自相矛盾，明显错误。一审判决解除涉案租赁合同，同时判决上诉人支付2016年7月1日至12月1日止的租金25000元。租金支付截止时间的认定逻辑错误，可能存在上诉人多支付租金的情形，且一审法院2016年10月判决合同解除，为何又要上诉人支付至2016年12月1日止租金，那么上诉人是否能继续使用房屋至2016年12月1日。综上，上诉人花费了巨资进行装修，而被上诉人的房屋亦需要继续出租，因此涉案租赁合同继续履行对双方均有益，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人左海燕辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。
左海燕向一审法院起诉请求：判令华道公司立即解除双方签订的租赁合同，华道公司立即搬出所租左海燕位于醴陵市世纪花园后门1号房屋，并支付所欠左海燕租金10000元，以及按每月5000元租金标准，支付从2016年7月1日至2016年12月1日止的租金25000元。
一审法院认定，被告华道公司承认原告左海燕主张的基本事实，即原告位于醴陵市世纪花园后门1号的30栋1楼有房屋一层，面积为678平方米。被告于2013年7月1日起租用原告该房屋，作为公司办公和会所营业及储物仓库使用，双方签订《房屋租赁协议书》，协议约定：租赁期限为叄年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止。现租赁期限已到，被告一直拖欠原告租金未支付，加上双方因合同续签的问题产生分歧，双方达不成协议，原告决定不再将该房屋出租给被告，因此，原告要求被告搬出该房屋，但被告一直未予理睬。为维护自身合法权益，原告遂向法院提起诉讼，请求处理。
一审法院认为，双方所签订的租赁合同期限已于2016年6月30日到期，故原告要求被告解除租赁合同并返还租赁物的诉讼请求，合乎法律规定，一审法院予以支持。被告对原告主张的拖欠自2016年7月1日起的租金无异议，一审法院予以支持。对于原告要求被告支付所拖欠的10000元租金，被告没有确认且原告没有提交相关证据，对此一审法院不予支持。被告要求续租房屋及由原告承担经济损失，因被告未提交相关证据证实，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告左海燕与被告湖南华道商业管理有限公司的房屋租赁协议书；二、被告湖南华道商业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起三日内向原告左海燕返还所租原告位于醴陵市世纪花园后门1号房屋；三、被告湖南华道商业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起三日内向原告左海燕支付从2016年7月1日起至2016年12月1日止的租金25000元；四、驳回原告左海燕的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取300元，由原告左海燕承担100元，被告湖南华道商业管理有限公司承担200元。
二审双方当事人均未提交新证据。对一审认定的事实，上诉人华道公司提出异议，认为其公司未拖欠被上诉人左海燕租金10000元，且认为被上诉人左海燕并未决定不再将涉案房屋租赁给上诉人华道公司，双方一直在协商中。由于一审法院已经确认上诉人未拖欠被上诉人2016年6月30日前租金10000元，本院对此事实予以确认。至于涉案租赁合同是否解除，本院综合确认。对双方无异议的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：1、涉案房屋租赁合同是否应解除？2、上诉人是否拖欠被上诉人租金？现分析如下：
1、关于涉案房屋租赁合同是否解除的问题。首先，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同已于2016年6月30日到期，其后双方之间的事实租赁关系因未签订书面租赁合同和约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，属于不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除双方租赁合同，被上诉人左海燕一审亦已提出解除房屋租赁合同关系的诉讼请求；其次，上诉人华道公司在合同到期后，仍在继续租赁使用被上诉人左海燕的房屋，但却自2016年7月1日起未再支付上诉人租金。综上，一审法院认定上诉人与被上诉人的房屋租赁合同关系解除并无不妥，本院予以确认。至于上诉人华道公司主张被上诉人左海燕作为出租人未在合理期限之前通知解除合同，故双方租赁合同不应解除的理由。从上诉人和被上诉人短信往来可知，双方正是因租金延期交付和是否重新签订合同等问题一直协商未果，故被上诉人左海燕才诉至一审法院，要求上诉人搬离涉案房屋，2016年10月的庭审更是明确提出解除双方租赁合同，因此自2016年10月起上诉人华道公司已明确知晓被上诉人左海燕要求解除双方租赁合同的意思表示，故上诉人华道公司主张被上诉人左海燕未在合理期限通知解除涉案房屋租赁合同理由不成立，本院不予支持。对于上诉人主张涉案房屋租赁合同解除侵犯其优先承租权的问题。承租人的优先承租权是在其享有承租权的基础上享有优先，而本案因被上诉人解除双方的不定期租赁合同合法合理，故上诉人自房屋租赁合同解除之日起就不再享有承租权，更不存在优先承租权，因此上诉人主张的优先承租权理由不成立，本院不予支持。
2、关于上诉人是否拖欠被上诉人租金的问题。上诉人华道公司承认自2016年7月1日起未再支付被上诉人左海燕租金系事实，上诉人华道公司在2016年6月30日租赁合同到期后仍继续占用、使用涉案房屋至今亦系事实，故一审法院在确认解除涉案租赁合同关系的同时，基于上诉人华道公司占有、使用涉案租赁房屋的事实，判决上诉人支付被上诉人相应的租金并无不妥，本院予以确认。对于上诉人主张一审法院认定租金截止时间为2016年12月1月错误的问题。由于该租金截止时间系被上诉人左海燕一审提出的诉讼请求，且直至本案二审判决即2017年3月21日前，上诉人仍未将涉案租赁房屋交付被上诉人，故一审法院将租金支付截止时间认定为2016年12月1日符合客观事实，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人湖南华道商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 陈 强
代理审判员 谢晓红
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 文 宇
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审;
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。