江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3478号
上诉人（原审原告）南京红太阳房地产开发有限公司，组织机构代码72170141－3，住所地南京市浦口区大桥北路9号。
法定代表人曾焕沙，该公司董事长。
委托代理人钱卫。
委托代理人丁汪云。
被上诉人（原审被告）郭辉斌。
被上诉人（原审被告）黄媛媛。
以上两被上诉人共同委托代理人赵以良。
上诉人南京红太阳房地产开发有限公司（以下简称红太阳房地产公司）因与被上诉人郭辉斌、黄媛媛商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月24日公开开庭进行了审理。上诉人红太阳房地产公司的委托代理人钱卫，被上诉人郭辉斌、黄媛媛的共同委托代理人范以良到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。
红太阳房地产公司原审诉称，2009年10月30日，双方签订商品房预售合同一份，郭辉斌、黄媛媛购买南京市浦口区丽岛路15号旭日爱上城星岛园02幢1单元205室房屋，总房款462095元，在支付部分房款后，剩余369000元通过银行按揭方式付款，后因郭辉斌、黄媛媛自身原因未能及时归还银行贷款，中国农业银行南京浦口支行诉至法院，致使红太阳房地产公司承担连带还款责任，垫付本金349864.75元及各项费用40483.68元。根据合同约定，郭辉斌、黄媛媛应于红太阳房地产公司承担连带还款保证责任后七日内一次性归还垫付的全部款项及相应银行同期贷款利息。郭辉斌、黄媛媛至今未归还垫付的款项，根本违反合同约定。现向法院起诉，请求判令：1、解除双方2009年10月30日签订的关于浦口区丽岛路15号旭日爱上城星岛园02幢1单元205室商品房预售合同；2、按中国人民银行同期基准利率计算，赔偿总价款自2009年10月30日起至合同解除之日止同期利息的1倍损失82888元（暂计算至2012年9月29日），定金10000元不予退还；3、归还红太阳房地产公司为郭辉斌、黄媛媛垫付的各项费用40483.68元，并自2012年9月18日起按银行同期贷款利率支付利息；4、诉讼费用由郭辉斌、黄媛媛负担。
郭辉斌、黄媛媛原审辩称，不同意解除合同，希望能将涉案房屋拍卖，以所得价款偿还各债权人的债务。红太阳房地产公司要求赔偿损失82888元过高，要求归还垫付费用40483.68元过高。
原审法院经审理查明，2009年10月30日，红太阳房地产公司与郭辉斌、黄媛媛签订《旭日爱上城星岛园》商品房预售合同一份，约定：郭辉斌、黄媛媛购买红太阳房地产公司开发建设的位于浦口区丽岛路15号旭日爱上城星岛园02幢1单元205室的房屋，该房屋设计用途为成套住宅，建筑面积为96.31平方米；单价为4798元／平方米，总价款为462095元；郭辉斌、黄媛媛于2009年10月18日支付定金10000元，于2009年10月30日支付购房款83095元，剩余房款369000元，以银行按揭付款方式支付；红太阳房地产公司应于2011年12月31日前向郭辉斌、黄媛媛交付房屋；郭辉斌、黄媛媛确保在房屋按揭贷款期间按约归还银行按揭贷款，若因郭辉斌、黄媛媛原因未能及时归还银行贷款，致使红太阳房地产公司承担连带还款保证责任的，郭辉斌、黄媛媛必须在红太阳房地产公司承担连带还款保证责任后七日内，一次性向红太阳房地产公司归还红太阳房地产公司垫付的全部款项及相应银行同期贷款利息，逾期未能归还，则视为郭辉斌、黄媛媛严重违约，红太阳房地产公司有权解除契约，双方一致同意，红太阳房地产公司根据本条约定解除本合同后30日内将已付房款无息返还郭辉斌、黄媛媛（如红太阳房地产公司垫付款项，则直接从已付款中扣除），定金不返还，同时郭辉斌、黄媛媛按中国人民银行同期基准利率计算，在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的1倍向红太阳房地产公司支付赔偿金。
另查明，2009年12月7日，郭辉斌、黄媛媛（借款人）、红太阳房地产公司（保证人）以及中国农业银行股份有限公司南京浦口支行（以下简称农行浦口支行，贷款人）签订了个人购房担保借款合同，约定：郭辉斌、黄媛媛向农行浦口支行借款369000元，由红太阳房地产公司为上述借款提供担保，用于购买上述房屋，借款期限自2009年12月9日至2029年12月8日，执行年利率为4.158%；郭辉斌、黄媛媛采用等额本息还款方式每月还款2266.91元，如郭辉斌、黄媛媛不能按约归还本金，从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，至本息清偿为止，逾期期间如遇中国人民银行贷款基准利率上调，罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，即借款期内产生的应付未付利息和借款期后产生的应付未付利息，均按逾期借款利率计算复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人可提前收回已经发放的借款，并有权提前行使担保权；保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁费）、律师费等债权人实现债权的一切费用，借款人提供了抵押担保的，红太阳房地产公司有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。同日，三方又签订了南京市房地产抵押合同，约定：郭辉斌、黄媛媛将上述房屋作为抵押物，为农行浦口支行设定抵押权，作为上述借款债权的担保，抵押担保的范围包括借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金和实现抵押权的费用。
再查明，上述借款合同及抵押合同签订之后，农行浦口支行依约向郭辉斌、黄媛媛发放了贷款。但郭辉斌、黄媛媛自2011年8月9日起不按期足额还款，截至2012年3月5日，郭辉斌、黄媛媛逾期偿还贷款已达7个月，尚欠借款本金349864.75元、利息8773.6元。农行浦口支行遂向原审法院起诉郭辉斌、黄媛媛及红太阳房地产公司，要求判令：1、郭辉斌、黄媛媛立即归还借款本金349864.75、利息8773.6元（从2011年8月9日逾期至2012年3月5日，按合同约定标准计算至给付之日）、支付律师代理费12859元，合计371498.35元；2、红太阳房地产公司对上述款项的给付承担连带责任；3、农行浦口支行对于抵押的位于浦口区丽岛路15号旭日爱上城星岛园02幢1单元205室的房屋享有优先受偿权；4、诉讼费用由郭辉斌、黄媛媛承担。该案经原审法院审理，于2012年8月22日做出如下判决：一、郭辉斌、黄媛媛于判决生效后十日内归还农行浦口支行借款本金349864.75元、利息8773.6元（利息计算至2012年3月5日止）、律师代理费12859元，合计人民币371498.35元；二、郭辉斌、黄媛媛自2012年3月6日至付清之日止向农行浦口支行利息（按双方合同约定的利率计算）；三、红太阳房地产公司对郭辉斌、黄媛媛的上述欠款承担连带清偿责任；四、如债务履行期满，农行浦口支行未受清偿，农行浦口支行对浦口区丽岛路15号旭日爱上城星岛园2幢1单元205室的房产以折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。一审案件诉讼费6952元，公告费600元，合计7552元，由郭辉斌、黄媛媛、红太阳房地产公司共同负担。该判决生效后，红太阳房地产公司履行了该判决，向农行浦口支行支付借款本息369937.43元、律师代理费12859元及诉讼费7552元，合计390348.43元。2012年9月21日，红太阳房地产公司向郭辉斌、黄媛媛发出催款函，要求郭辉斌、黄媛媛依照商品房预售合同的约定，在2012年9月28日前一次性归还代付的上述款项，逾期未能归还，将依法解除商品房预售合同，并追究郭辉斌、黄媛媛的违约责任。因郭辉斌、黄媛媛未能支付上述款项，红太阳房地产公司遂向法院起诉，要求判如所请。
还查明，2010年7月至2011年6月，郭辉斌以非法占有为目的，通过挂失商品房预售合同的方式，将上述房屋四次出售，骗取他人购房首付款、定金及借款等合计1002000元。包括收取李某定金120000元，收取冯某315000元，收取单某267000元，收取徐某首付款300000元。公诉机关指控郭辉斌犯合同诈骗罪，向法院提起公诉。该案经原审法院审理，于2012年5月11日做出如下刑事判决：一、郭辉斌犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年六个月，罚金八万元；二、责令郭辉斌于判决生效后三十日内分别退赔被害人李某经济损失十二万元、冯某经济损失三十一万五千元、单某经济损失二十六万七千元、徐某经济损失三十万元。此外，因黄媛媛在合同上共同签字，协助郭辉斌完成相关卖房手续，公诉机关指控其犯合同诈骗罪，向法院提起公诉。该案经原审法院审理，认定黄媛媛与郭辉斌共同实施诈骗行为，系共同犯罪。原审法院遂于2012年11月2日做出如下刑事判决：一、黄媛媛犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，罚金二万元；二、责令黄媛媛于判决生效后三十日内分别退赔被害人李某经济损失十二万元、冯某经济损失三十万元、单某经济损失二十六万元、徐某经济损失三十万元（与郭辉斌承担连带责任）。上述刑事判决均已生效。上述受害人之中，冯某、单某已向原审法院起诉郭辉斌、黄媛媛，主张权利。
庭审中，红太阳房地产公司陈述，因郭辉斌、黄媛媛未按期偿还银行贷款，致使红太阳房地产公司承担连带还款保证责任，偿还了贷款本息，且郭辉斌、黄媛媛未在七日内归还红太阳房地产公司垫付的款项及相应的利息，故要求解除商品房预售合同，郭辉斌、黄媛媛应按合同约定支付赔偿金，且定金不退还，并返还红太阳房地产公司垫付的费用。郭辉斌、黄媛媛则表示，因郭辉斌已被收监，郭辉斌、黄媛媛仅有讼争房屋，无其他财产，请求法院将讼争房屋拍卖，以所得价款偿还各受害人，因此，不同意解除合同。
原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。红太阳房地产公司与郭辉斌、黄媛媛签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行，但在履行过程中应当遵循诚实信用原则。红太阳房地产公司在为郭辉斌、黄媛媛的银行贷款债务承担连带保证责任、清偿上述银行贷款债务之后，主张解除商品房预售合同，符合商品房预售合同约定，但是，本案郭辉斌、黄媛媛实施合同诈骗犯罪，将讼争房屋多次出卖，尚有百万余元赃款未退赔各受害人，造成各受害人重大损失，且郭辉斌、黄媛媛的可供执行的财产有限，唯有对讼争房屋采取执行措施以供清偿，在此情况下，红太阳房地产公司解除商品房预售合同，收回讼争房屋，其他受害人的权利难以得到保障；此外，从红太阳房地产公司自身的权利保护来看，红太阳房地产公司承担连带责任保证之后，依法取得向郭辉斌、黄媛媛追偿的权利，况且，红太阳房地产公司代郭辉斌、黄媛媛清偿贷款债务后，原贷款债权依法转让与红太阳房地产公司，作为原贷款债权的担保的抵押权亦一并转让与红太阳房地产公司，红太阳房地产公司作为抵押权人，可依法行使抵押权，将作为抵押财产的讼争房屋折价或以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，可见，即便不解除商品房预售合同，红太阳房地产公司的权利保护也并不因此而受到任何影响。因此，解除商品房预售合同，其他债权人的权利难以得到保障，而不解除商品房预售合同，红太阳房地产公司的权利亦能得到保护（而且是优先保护），此际，红太阳房地产公司主张解除合同，虽符合合同约定，但违背诚实信用原则，故红太阳房地产公司主张解除与郭辉斌、黄媛媛之间的商品房预售合同，原审法院不予支持。红太阳房地产公司主张郭辉斌、黄媛媛承担违约责任，按合同约定支付赔偿金，且定金不予退还，上述诉讼请求均建立在商品房预售合同解除的基础上，以解除商品房预售合同为前提，故原审法院亦不予支持。红太阳房地产公司主张郭辉斌、黄媛媛返还红太阳房地产公司为其垫付的各项费用40483.68元，因上述费用包含在红太阳房地产公司为郭辉斌、黄媛媛代为清偿的贷款债务之中，在本案中对于红太阳房地产公司为郭辉斌、黄媛媛代为清偿的部分债务单独予以处理，不利于红太阳房地产公司追偿权的行使，故在本案中不予处理，红太阳房地产公司可另行向郭辉斌、黄媛媛主张追偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，判决：驳回南京红太阳房地产开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费9849元，由红太阳房地产公司负担4924.5元，郭辉斌、黄媛媛负担4924.5元。
红太阳房地产公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决没有依据。上诉人与两被上诉人签订的《商品房预售合同》，合法有效，双方当事人应按合同约定履行。根据合同约定，上诉人在为两被上诉人的银行贷款债务承担连带责任、清偿银行贷款债务后，两被上诉人应于上诉人承担连带还款保证责任后七日内一次性归还上诉人垫付的全部款项及相应银行同期贷款利息，逾期未能归还，则视为两被上诉人严重违约，上诉人有权解除本合同。上诉人的诉请符合合同约定及法律规定。二、原审判决违反法律规定。原审判决违反合同当事人意思自愿原则，剥夺上诉人的合同解除权，突破了合同相对性原则，强行促成双方进行商品房买卖交易。恳请二审法院撤销南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第232号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人郭辉斌、黄媛媛答辩称，原审判决公正、合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。
二审中，红太阳房地产公司明确表示放弃没收定金与支付赔偿金的诉讼请求。
二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人与被上诉人郭辉斌、黄媛媛于2009年10月30日签订的《旭日爱上城星岛园》商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定，若因两被上诉人原因未能及时归还银行贷款，致使上诉人承担连带还款保证责任的，两被上诉人必须在上诉人承担连带还款保证责任后七日内，一次性向上诉人归还垫付的全部款项及相应银行同期贷款利息，逾期未能归还，则视为两被上诉人严重违约，上诉人有权解除契约，并有权没收定金，按中国人民银行同期基准利率要求两被上诉人承担自合同签订之日起至合同解除之日止同期利息的1倍赔偿金。现两被上诉人未及时归还银行贷款，致使上诉人承担连带还款保证责任，双方约定的合同解除条件成就，故上诉人要求解除合同，没收定金、归还垫付费用及利息、支付赔偿金的诉讼请求符合合同约定与法律规定。但在本案审理过程中，上诉人红太阳房地产公司主动放弃没收定金与支付赔偿金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。故对上诉人要求解除合同、归还垫付费用及利息的诉讼请求，本院予以支持。被上诉人郭辉斌、黄媛媛不同意解除合同，于法无据，本院不予支持。上诉人的上诉请求本院予以部分支持，原审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第232号民事判决；
二、解除上诉人南京红太阳房地产开发有限公司与被上诉人郭辉斌、黄媛媛于2009年10月30日签订的《旭日爱上城星岛园》商品房预售合同；
三、被上诉人郭辉斌、黄媛媛于本判决生效之日起十日内归还上诉人南京红太阳房地产开发有限公司垫付的40483.68元，并自2012年9月18日起按中国人民银行同类同期贷款基准利率支付利息；
四、驳回南京红太阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费9849元，由被上诉人郭辉斌、黄媛媛负担；二审案件受理费9849元，由被上诉人郭辉斌、黄媛媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 左自才
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 冯 超