河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫02民终2993号
上诉人（原审原告、反诉被告）：迪臣置业发展（开封）有限公司。住所地，开封市西门大街***号。
法定代表人：王京宁，董事长。
委托诉讼代理人：刘洪建，河南方迪律师事务所律师。代理权限，特别授权。
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙锋，男，汉族，1984年9月19日生。住河南省淮阳县，现住开封市龙亭区。
委托诉讼代理人：侯少轩，河南地依律师事务所律师。代理权限，特别授权。
迪臣置业发展（开封）有限公司与孙锋房屋租赁合同纠纷一案，迪臣置业发展（开封）有限公司（以下称迪臣公司）与孙锋因不服开封市龙亭区人民法院（2017）豫0202民初46号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
迪臣公司上诉请求：撤销开封市龙亭区人民法院（2017）豫0202民初46号民事判决第三项判决，改判被上诉人孙锋支付拖欠租金379183.2元，并支付月租金20%的滞纳金和年租金20%的违约金（从应当支付租金之日起计算）。事实与理由：一审法院认定事实不清证据不足。关于涉案商铺被锁门的时间以及锁门的主体，被上诉人的餐厅自2013年9月试营业以来一直经营不善，因其自身原因停业关门而不是任何第三方所为，能证明涉案商铺锁门时间的唯一有效证据是被上诉人自行锁门的现场照片是在2014年4月份。上诉人2014年7月23日向被上诉人发出解除合同通知后，为防止被上诉人转移资产导致上诉人受到更大损失，上诉人才于2014年10月将涉案商铺上锁。一审法院据此认定上诉人承担违约责任没有事实与法律依据。上诉人不存在违约行为，一审法院让上诉人承担违约责任适用法律不当。
针对迪臣公司上诉意见，孙锋答辩称：导致本案纠纷产生是迪臣公司单方违约在先。试营业期间，双方未就起租时间协商一致的情况下，迪臣公司责令孙锋停止试营业，并于2014年3月强行将商铺西侧大门上锁，阻止孙锋正常进入商铺，此后商铺实际控制权由迪臣公司掌控。同时迪臣公司于2014年10月又强行将商铺南侧房门上锁。而迪臣公司在责令孙锋停止营业和第一次强行将商铺营业大门上锁时，孙锋并不拖欠任何费用。故迪臣公司违约在先，造成孙锋投入巨资后无法经营，损失惨重。请求二审法院驳回迪臣公司的上诉请求。
孙锋上诉请求：撤销开封市龙亭区人民法院（2017）豫0202民初46号民事判决第一、二、四项判决，改判支持上诉人的合法诉求。事实与理由：一审法院认定被上诉人迪臣公司于2014年5月将涉案商铺西侧大门上锁与实际不符。一审法院向迪臣公司经办部门调取了情况说明，足以证明迪臣公司是在2014年3月将商铺西侧门上锁的事实。上诉人预交了三个月的租金和一年的物业费，在2014年3月迪臣公司将涉案商铺西侧门上锁时，上诉人并不欠租金和物业费，不存在违约行为。而迪臣公司锁门行为属于根本违约，一审法院认定上诉人违约在先属认定事实错误。迪臣公司应对其锁门行为导致合同无法继续履行而给上诉人造成的损失承担赔偿责任。
针对孙锋上诉意见，迪臣公司答辩称：关于锁门时间，不仅有2014年4月孙锋自行锁门的照片为证，还有庭审中孙锋本人对2014年5月锁门的自认。落款时间为2016年3月8日盖有“迪臣世纪豪苑项目专用章”的情况说明，是孙锋擅自盖的，且陈述的事实自相矛盾，落款时间名章不符，应不予采信。孙锋逾期未支付租金已构成单方违约，迪臣公司才行使合同解除权，孙锋因其单方违约和自行锁门应自行承担责任。
迪臣公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方签订的商铺租赁合同；2.判令被告孙锋支付拖欠的租金379183.2元、物业费91386元，共计470569.2元；同时支付月租金日20%的滞纳金和年租金20%的违约金（从应当支付租金之日起计算）；
孙锋向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告迪臣公司因无故单方解除租赁合同，退回向反诉原告收取的各项费用205997元；2.判令反诉被告赔偿因解除合同给反诉原告造成的经济损失759105元。两项共计965102元。
一审法院认定事实：2013年4月22日，原告（反诉被告）迪臣公司（甲方）与被告（反诉原告）孙锋（乙方）签订了房屋租赁合同，约定：第一条商铺位置、面积，1.1甲方将坐落于开封市西门大街388号的迪臣世纪广场F区一层东侧商铺租赁给乙方，用于经营料理，营业面积为267.73平方米，建筑面积为315.92平方米。第二条租赁合同期限，2.1合同租赁期限的起止时间为空。第三条租金、保证金及有关费用，3.1租金以建筑面积计算，乙方承租该商铺的租金标准如下：第一、二年，63.00元/㎡/月；第三年，66.16元/㎡/月；第四年，69.46元/㎡/月；第五年，72.93元/㎡/月。3.2乙方应在本合同签订时向甲方一次性交清三个月的租金。在已交租金经营期内最后一个月的15日前，缴纳后面三个月的租金。甲方提供给乙方正规租金发票。如乙方未按时交纳租金，一个月内，按月租金及费用的日百分之二作为滞纳金，直至付清日止。超过一个月，甲方有权单方终止合同，并由甲方承担本合同12.1规定的违约责任。3.3乙方同意在本合同签订时向甲方一次性缴纳合同保证金20000元人民币，以保障乙方落实遵守本合同及物业合同所有条款。在合同期满并不再经营后的三个月，乙方若无任何质量、服务方面的投诉，且缴讫全部租金及其他费用，并无违约行为，且经甲方验收，该商铺基础设施完好无损，甲方必须将其保证金无息退还乙方。3.4甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业服务公司代为行使和履行，无论是否通知乙方，乙方均应接受。本合同中关于物业管理的权利，直接由物业服务公司行使，无须甲方再出具任何授权。3.6乙方同意在本合同签订时向甲方一次性缴纳装修保证金20000元人民币，装修垃圾清运费790元（每平方米2.5元）。装修保证金在乙方装修结束营业3个月后无异常问题，甲方需将其装修保证金无息退还乙方。第四条装修及消防，4.4合同期满或乙方在合同期内自行撤柜或甲方由于乙方违约终止本合同，甲方不予装潢补偿。第八条合同变更解除，8.1双方可协商变更或解除本合同。变更合同需提前30天书面通知对方；解除合同需提前60天通知对方。8.2一方接到另一方关于变更或者解除合同的书面要求时，应在15天内书面答复，逾期不答复，视为同意另一方要求。第九条合同终止，乙方有下列情形之一，甲方有权终止合同。（1）租赁期满后终止；（2）擅自改变商铺的使用性质；（3）擅自转租、转让商铺或利用商铺从事违法经营活动；（4）销售假冒伪劣商品，给甲方造成重大名誉和经济损失；（5）违反甲方管理制度，经劝导不改正者；（6）违反甲方管理制度，造成重大人身损害和财产损失；（7）乙方逾期支付租金达30天；（8）干扰或影响其他商户正常营业的；（9）被职能部门查封或查处后拒不整改的；（10）乙方严重违反本合同相关条款。第十条合同终止后的善后工作，10.5合同终止后，乙方应当将租赁房屋恢复到初始的使用状态。乙方拆除设备、设施不得损害租赁房屋的功能与结构，乙方投资的不可移动和不可拆除的设施、设备与附着物，无偿归甲方所有。10.7合同期满前，乙方因自身原因终止合同或者被甲方终止合同时，甲方不予退还乙方已缴纳的合同保证金、物业费、装修破坏外墙石材费等费用。第十一条其他约定，11.6本合同履行中甲方所需通知乙方的各种事项甲方采取下列方式进行通知，视为乙方已收到通知内容：书面送达给乙方导购员或现场经营人员，由其进行签收。拒不签名的，有三名以上现场人员签名，留置送达并视为已送达给乙方。第十二条违约责任，12.1甲、乙双方如任何一方在租赁期内无故单方终止本协议的，应按年租金20%支付守约方违约金，并赔偿其相应损失。甲方不予退还乙方已缴纳的合同保证金。第十六条补充条款，16.1乙方应与相关物业管理部门签订协议，因乙方违反物业管理要求和双方的约定造成的损失由其自己承担。16.2在本合同有效期内，甲方不得准许他人在此经营与乙方相同类型的餐饮（手写）。第十七条本合同自签订之日起生效。2013年4月20日，孙锋为其所租上述商铺预交三个月的租金59709元。
2013年4月22日，孙锋与开封市迪胜物业管理有限公司（以下简称迪胜公司）签订一份商业物业管理合同，约定：第一条物业基本情况，物业名称：迪臣世纪广场，物业类型：商铺，坐落位置：开封市西门大街388号，建筑面积：315.92平方米。第四条本物业管理区域物业服务收费选择包干制收费方式。物业服务费用由乙方按其租赁物业的建筑面积交纳，具体标准如下：每月物业服务费=物业服务费收费标准×计租面积1、第一期收费标准为：每平方米每月20元人民币。2、物业服务费支付方式：以一个租约年为一个交费期。3、第一期物业服务费应于本合同签订后3个工作日内支付，物业服务费金额为6318元。以后租约年乙方应当在每个交费期满前的20日内（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付应缴物业服务费用。其中，第二期至第五期的物业服务费收费标准分别为：20元/㎡/月、21元/㎡/月、22.05元/㎡/月、23.15元/㎡/月。第七条无论乙方经营状况如何，上述费用须按时交纳，如逾期交纳按应缴额日万分之三支付违约金，逾期二个月的甲方有权单方终止合同停止相关服务。2013年4月20日，孙锋为其所租上述商铺预交一年的物业费75816元。
2013年6月3日，迪臣公司（甲方）与孙锋（乙方）签订租赁合同补充协议，约定：第一条商铺位置、面积，1.1甲方将坐落于开封市西门大街388号的迪臣世纪广场F区一层东侧商铺租赁给乙方，用于经营料理，营业面积为151.07平方米，建筑面积为178.26平方米。第二条租赁合同期限，2.1合同租赁期限起止时间为空。第三条租金、保证金及有关费用，3.1租金以建筑面积计算，乙方承租该商铺的租金标准如下：第一、二年，60.00元/㎡/月；第三年，63.00元/㎡/月；第四年，66.15元/㎡/月；第五年，69.45元/㎡/月。3.2乙方应在本合同签订时向甲方一次性交清三个月的租金。在已交租金经营期内最后一个月的15日前，缴纳后面三个月的租金。甲方提供给乙方正规租金发票。第四条本合同是租户孙锋所经营的御尚料理与迪臣置业发展（开封）有限公司签署的迪臣世纪广场租赁合同的组成部分，经双方代表人同意后签署，与原合同具有同等法律效力。第五条补充条款，5.2主合同中其它相关条款如第四、第五、第六、第七、第八、第九、第十、第十一、第十二条，本合同不再显示，按照主合同约定执行。第六条本合同自签订之日起生效。合同签订当日，孙锋为其所租上述商铺预交三个月的租金32086.8元、三个月的物业费10695.2元。
2013年7月16日，迪臣公司（甲方）与孙锋（乙方）签订仓库租赁合同，约定：第一条商铺位置、面积，1.1甲方将坐落于开封市西门大街388号的迪臣世纪广场F区负一层一号商铺租赁给乙方，用于御尚料理的仓库使用，乙方租赁该场地的使用面积为120平方米，建筑面积为140平方米。第二条租赁合同期限，2.1合同租赁期限起止时间为空。第三条租金、保证金及有关费用，3.1租期五年，租金以建筑面积计算，支付方式：以一个租约年为一个交费期，每年的租金均为12000元。3.2乙方应在本合同签订时向甲方一次性交清一个租约年的租金。在已交租金经营期内最后一个月，缴纳后面一个租约年的租金。甲方提供给乙方正规租金发票。如乙方未按时交纳租金，一个月内，按应付月租金及费用的日百分之二作为滞纳金，直至付清日止。超过1个月，甲方有权单方终止合同。第六条补充条款，6.2主合同中其它相关条款如第四、第五、第六、第七、第八、第九、第十、第十一、第十二条，本合同不再显示，按照主合同约定执行。6.3由于该商户租赁营业面积超出7.76㎡，该超出面积抵扣仓库租金。第七条本合同是租户御尚料理孙锋与迪臣置业发展（开封）有限公司签署的迪臣世纪广场租赁合同的组成部分，经双方代表人同意后签署，与原合同具有同等法律效力。第八条本合同自签订之日起生效。合同签订当日，孙锋为其所租上述仓库预交租金900元。
2013年5月6日，孙锋书面提出装修申请后开始对所租商铺进行装修。2013年9月29日，孙锋所租商铺的装修经过迪臣公司的书面验收，之后开始试营业。
2013年7月11日，迪臣公司书面通知孙锋于2013年7月20日开始起租，孙锋签收了该通知，但由于其所租商铺并未装修完毕，双方并未按照此次起租时间计算租金。2014年2月10日、13日，迪臣公司两名工作人员先后向孙锋送达关于所租商铺于2014年2月16日开始起租的通知，孙锋拒绝签收。2014年3月底，涉案商铺关门停止营业。2014年5月份，迪胜公司将涉案商铺西侧的大门上锁。因孙锋逾期支付租金达2个月之久，迪臣公司于2014年7月23日按照合同约定向其提出了合同终止通知书，并于2014年10月份将涉案商铺南门上锁。
孙锋除向迪臣公司预交上述租金和物业费外，还分别于2013年4月2日交纳合同保证金20000元、2013年4月20日交纳垃圾清运费790元、2013年7月16日交纳广告费6000元，连同租金和物业费共计205997元。
一审法院认为，迪臣公司与孙锋所签订的房屋租赁合同中没有关于起租日期的约定，而且双方也没有关于起租日期的补充协议，属于约定不明。2013年7月11日，迪臣公司通知孙锋将于2013年7月20日起租，孙锋虽予以签字认可，但因孙锋所租商铺尚未装修完毕，双方并未按照此起租日期计算租金。鉴于孙锋于2013年9月份装修验收后开始使用涉案商铺进行试营业，已经具备了支付租金的条件，因此将2014年2月16日视为双方租赁合同的起租日期。
孙锋于2013年4月22日与迪胜公司签订物业服务合同并预交一年的物业费，根据物业服务合同约定，孙锋应当在每个交费期满前的20日内向迪胜公司一次性足额支付下一年的物业服务费，再结合迪胜公司于2016年3月8日出具的情况说明可以认定，因孙锋未按照物业服务合同约定交纳下一租约年的物业费，迪胜公司于2014年5月将涉案商铺西侧大门上锁。
鉴于物业服务合同系孙锋与迪胜公司之间签订的，根据合同相对性，孙锋与迪臣公司之间并不存在物业服务合同权利义务关系，但迪臣公司却在本案中向孙锋主张物业费，且租赁合同中约定，迪臣公司可将合同中的部分或全部权利义务委托给迪胜公司代为行使和履行，无论是否通知孙锋，孙锋均应接受，证明在履行本案租赁合同和物业合同时，迪胜公司的行为可以视为迪臣公司的行为，故对于迪胜公司于2014年5月将涉案商铺西侧大门上锁的行为，迪臣公司应承担责任。
孙锋与迪臣公司签订房屋租赁合同后预交了三个月的租金，按照2014年2月16日为起租日期计算，即自2014年2月至2014年5月的租金，因此迪胜公司于2014年5月将涉案商铺西侧大门上锁时，孙锋并不拖欠迪臣公司租金，只是未按照合同约定在已交租金经营期内最后一个月的15日前向迪臣公司支付下一季度的租金，迪胜公司的锁门行为影响了孙锋对涉案商铺的占有、使用，迪臣公司对此应当承担违约责任，故对于迪臣公司要求孙锋支付租金、物业费及滞纳金、违约金的诉讼请求，不予支持。
孙锋未按照合同约定向迪臣公司支付下一季度的租金，属于其违约在先。2014年7月23日，因孙锋逾期支付租金达2个月，迪臣公司向孙锋提出了合同终止通知书。根据合同约定，迪臣公司有权终止合同，双方之间的租赁合同自合同终止通知书到达孙锋之日起解除。因孙锋违约被迪臣公司终止合同，根据合同约定，迪臣公司不予退还其已缴纳的合同保证金、物业费等费用，不予装潢补偿。综上，对孙锋要求迪臣公司退还预交款、赔偿损失的诉讼请求，不予支持。
关于孙锋提出的迪臣公司于2014年3月份将涉案商铺西侧大门上锁的意见，因其在第一次庭审中陈述迪臣公司于2014年5月将涉案商铺西侧大门上锁，关于锁门时间其前后陈述不一致，且未提供充分证据予以证实，故不予采纳。关于孙锋提出的迪臣公司在招商阶段所作的诸多承诺均未兑现、不具备开业条件、不应从2014年2月16日开始计算租金的答辩意见，因双方签订的合同中并未对此作出明确约定，且未提供充分证据予以证实，故不予采纳。
一审法院判决：一、原告（反诉被告）迪臣置业发展（开封）有限公司与被告（反诉原告）孙锋之间签订的房屋租赁合同自2014年7月23日起予以解除。二、原告（反诉被告）迪臣置业发展（开封）有限公司于判决生效当日将涉案房屋锁具打开，被告（反诉原告）孙锋于判决生效后十日内将涉案房屋腾空交还原告（反诉被告）迪臣置业发展（开封）有限公司。三、驳回原告（反诉被告）迪臣置业发展（开封）有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）孙锋的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
二审查明事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，关于迪胜公司将商铺上锁的时间，孙锋上诉称是在2014年3月，由于迪胜公司于2016年3月8日出具的“情况说明”，加盖的印章与落款单位名称不符，也无单位负责人签名，且孙锋在2016年3月23日的一审庭审中已经认可锁门的时间是2014年5月，一审判决认定锁门的时间是2014年5月并无不当。双方在租赁合同中对起租时间没有约定，也未约定起租的条件，双方对于是否具备起租条件、何时开始起租不能达成一致意见，从而发生纠纷，对此双方当事人均存在过错。从查明的事实看，租赁合同签订后，孙锋预交了三个月的租金，迪臣公司将租赁的房屋交付孙锋。孙锋于2013年9月29日装修完毕后，开始试营业。至2014年2月16日迪臣公司提出开始起租，孙锋已经经营5个月有余，故将2014年2月16日确定为起租时间是合理的。至2014年5月，孙锋应当按照合同约定提前15日缴纳后面三个月的租金。由于孙峰未按约缴纳后续租金，应属违约在先，其要求迪臣公司返还租金、赔偿损失于法无据。而迪胜公司采取锁门的方式亦属不当。根据商铺租赁合同的约定，迪胜公司的锁门行为应视为迪臣公司所为，迪臣公司应为此承担相应的责任。双方在履行合同的过程中均存在过错，一审判决驳回双方要求对方承担违约责任的诉讼请求并无不当。双方关于物业管理费的诉讼请求，涉及孙锋与迪胜公司之间商业物业管理合同的权利义务，本案不宜审理，可另行处理。综上，孙锋、迪臣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15085元，迪臣公司负担8359元，孙锋负担6726元。
本判决为终审判决。
审判长 张保林
审判员 胡朝勇
审判员 张 震
二〇一八年二月二十六日
书记员 张亚贞