江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）澄徐民初字第0461号
原告江阴市徐霞客镇湖塘村村民委员会。
委托代理人朱国平、范宝露，江苏茂业律师事务所律师。
被告邓建锋。
被告江阴市久锦纺织有限公司。
委托代理人张士龙，江阴市旌阳法律服务所法律工作者。
原告江阴市徐霞客镇湖塘村村民委员会（以下简称湖塘村委会）与被告邓建锋、江阴市久锦纺织有限公司（以下简称久锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告湖塘村委会的负责人张坚及委托代理人朱国平和范宝露、被告邓建锋、被告久锦公司的法定代表人杨品伟及委托代理人张士龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖塘村委会诉称：2014年6月中旬，湖塘村委会发现邓建锋擅自在湖塘村杨淮头50号的车间厂房内进行生产作业，同年6月20日，湖塘村委会向邓建锋发出了搬离告知书，在明确收到告知书的情况下，邓建锋拒不搬离，并拿出其与久锦公司所签的租房协议书，而久锦公司与湖塘村委会的厂房租赁关系早已在2012年5月23日终止，久锦公司的行为系无权处分。湖塘村委会与邓建锋多次沟通，但其始终拒绝搬离厂房。请求判令：1、依法确认邓建锋与久锦公司之间的租赁协议无效；2、邓建锋迁出位于湖塘村杨淮头50号的厂房并恢复原状；3、邓建锋和久锦公司连带承担自2014年6月12日至判决生效之日期间的房租（以60元/平方米/年，面积600平方米计算），暂计算至2014年8月12日计6000元。4、本案诉讼费由邓建锋和久锦公司承担。
被告邓建锋辩称：他向久锦公司租赁厂房是因为看到了湖塘村委会出具的一份证明，该证明写明了厂房在内的资产是归杨品伟所有的，马镇本地人都知道厂房是久锦公司的，而不是湖塘村委会的，至于久锦公司与湖塘村委会的关系他不清楚；他租赁厂房期间的租金已经付给了久锦公司，他不应作为本案被告；如果法院认为厂房是湖塘村委会的而判决他搬出，则他对厂房进行的装修、搬迁费用都要湖塘村委会承担。
被告久锦公司辩称：2010年1月26日，湖塘村委会已明确所有的厂房、办公楼及其他生产附件、电力设备归他公司所有，根据物权法第39条，他公司有权对外出租厂房，要求法院驳回湖塘村委会的诉讼请求。
经审理查明：2005年12月11日，湖塘村委会与久锦公司签订土地、电力基础设施、房屋租赁协议一份，湖塘村委会将久锦公司厂房范围内的2250平方米的土地租赁给久锦公司，租金按每年10元/平方米计算，合计每年22500元，租赁期限为五年，自2006年1月1日起至2011年12月31日止。久锦公司厂房范围内的土地已取得非农业用地使用证，但厂房未办理房产证，也未取得建设工程规划许可证。
2006年4月30日，湖塘村委会与杨品伟签订收购协议书，杨品伟将坐落在湖塘村杨淮头村的厂房出售给湖塘村委会，包括二层主厂房生产车间3708平方米和主厂房西侧二层厂房50平方米，收购价格为450元/平方米，价款合计1691100元，付款方式为一次性付清。同日，湖塘村委会又与久锦公司签订租赁协议一份，湖塘村委会将上述厂房共计3758平方米租赁给久锦公司，租赁期限自2006年5月1日至2011年12月31日止，自2006年5月1日起至2007年12月31日止租金为每年55元/平方米，自2008年1月1日起至2011年12月31日止，租金为每年60元/平方米。2006年5月12日，久锦公司向湖塘村委会出具收据一份，金额为1691100元，收款事由为出让主厂房3708平方米、西侧的二层厂房50平方米，时任湖塘村委会书记范云飞于2006年5月14日在收据上签署“同意支付”。
2006年8月20日，湖塘村委会与久锦公司签订协议书一份，湖塘村委会投入久锦公司170万元作为长期投资，年利率12%。在湖塘村委会保存的同样内容的协议书上，杨品伟在盖章位置书写了“本协议是对银行借款使用，和06年村委的与江阴市久锦纺织有限公司签订的协议无……”。
2010年1月26日，湖塘村委会向久锦公司出具证明一份，载明：我村所在地江阴市久锦纺织化纤有限公司，所有主厂房、办公楼、宿舍、食堂、纺纱设备壹万纱锭、电力设施及生产附件全部归江阴市久锦纺织化纤有限公司所有，总计投资人民币：9383128元。当日，湖塘村委会还向江苏银行无锡宝光支行出具了上述相同内容的证明一份。在湖塘村委会保存的同样内容的证明上，杨品伟书写了“本证明是对银行借款使用，和村委的协议无冲突”。
后久锦公司因经营不良，要求中止（注：应为终止，下同）土地和房屋租赁协议，2012年5月23日，湖塘村委会与久锦公司签订合同中止协议一份，双方一致同意中止2005年12月11日签订的土地租赁协议书和2006年4月30日签订的房屋租赁协议。
2014年6月12日，久锦公司与邓建锋签订租房协议书一份，邓建锋向久锦公司租赁600平方米厂房作为生产用房，年租金51800元，租期为3年。协议签订后，邓建锋使用了厂房，并已经支付了30000元租金给久锦公司。
2014年8月12日，湖塘村委会具状起诉来院。审理中，湖塘村委会明确诉请中的恢复原状是指将车间一分为二的彩钢瓦拆除。庭审中，久锦公司认可是他公司将厂房隔开的。后湖塘村委会撤回了要求邓建锋将涉案厂房恢复原状的诉讼请求。
上述事实，有湖塘村委会提供的决议、澄土补（1988）189号文件、收购协议、收据、合同中止协议、照片、租赁协议、土地电力房屋租赁协议书附草图、（2012）澄青民初字第0240号民事判决书复印件、租房协议书复印件、告知书复印件、2010年1月26日证明、2006年8月20日证明、久锦公司提供的2006年8月20日协议书、2010年1月26日证明、协议书附（2003）12号文件及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为：一、关于诉争厂房的所有人。诉争厂房的土地属湖塘村委会所有，久锦公司建造了厂房，2006年4月，湖塘村委会与久锦公司签订了收购协议，2006年5月，湖塘村委会亦向久锦公司支付了收购协议约定的价款，故双方的收购协议已履行完毕，因厂房建设未取得建设工程规划许可证和权属证照，但附属于土地的建筑材料已一并转让给了湖塘村委会，故湖塘村委会对诉争厂房的建筑材料享有所有权。虽然久锦公司提交了与湖塘村委会于2006年8月20日的协议书、湖塘村委会于2010年1月26日的证明，用于证明涉案厂房归久锦公司所有，但根据湖塘村委会保留件中杨品伟书写的内容可以得知，前述协议书、证明仅用于办理银行借款使用，与湖塘村委会和久锦公司签订的收购协议书无关，故对久锦公司关于厂房归其所有的主张本院不予采信。至于湖塘村委会是否存在帮助久锦公司向银行骗贷的行为，不属本案审理范围，本案中不予理涉。
二、关于久锦公司与邓建锋的租赁合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，当事人可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，由于坐落在湖塘村杨淮头村的厂房未取得建设工程规划许可证和权属证照，故湖塘村委会与久锦公司签订的房屋租赁协议无效；另外，久锦公司与湖塘村委会在2012年5月23日签订协议终止了双方之间的土地租赁协议，故久锦公司在2014年6月12日与邓建锋签订租房协议时对于涉案厂房、土地既不具备所有权，也不不具有使用权，更无权出租给邓建锋，事后亦未获得所有权人湖塘村委会的追认，故久锦公司与邓建锋签订的租赁合同无效，湖塘村委会要求确认该合同无效以及要求邓建锋自涉案厂房迁出的诉讼请求应予支持。因租赁合同无效，久锦公司应返还邓建锋已经支付的租金30000元，但该部分不属本案审理范围，本案中不予理涉，邓建锋可另案向久锦公司主张权利。邓建锋使用厂房期间的房屋占有使用费可自2014年6月12日起计算，湖塘村委会自愿要求按照60元/平方米/年计算600平方米的房屋占有使用费，未超过久锦公司与邓建锋约定的租金标准，本院予以认可；湖塘村委会要求计算至判决生效之日止，并无不当，本院予以认可。湖塘村委会要求久锦公司与邓建锋连带支付房屋占有使用费，无法律依据，本院不予支持。湖塘村委会撤回要求恢复原状的诉请，系湖塘村委会自行处分诉权，本院予以准许。
邓建锋认为是在看了2010年1月26日湖塘村委会出具的厂房属于久锦公司所有的证明后才与久锦公司签订租赁合同的，而湖塘村委会向久锦公司出具该证明的目的、作用等，邓建锋是无法知道的，故邓建锋属于善意人，邓建锋对于租赁合同的无效不具有过错，对此，湖塘村委会和久锦公司虽然没有共同的故意，但均具有过错，如果邓建锋因租赁合同无效、迁出、恢复原状而产生损失，应由湖塘村委会和久锦公司共同赔偿，但不属于本案审理范围，邓建锋可另案主张权利。邓建锋虽应向湖塘村委会支付房屋占有使用费，原因在于久锦公司隐瞒重大事实，故相应的诉讼费用应由久锦公司负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、邓建锋与江阴市久锦纺织有限公司于2014年6月12日签订的租房协议书无效。
二、邓建锋应于本判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江阴市徐霞客镇湖塘村杨淮头50号的厂房。
三、邓建锋应承担自2014年6月12日起至判决发生法律效力之日止按单价60元/平方米/年计算600平方米的房屋占有使用费，于本判决发生法律效力之日起30日内给付江阴市徐霞客镇湖塘村村民委员会。
四、驳回江阴市徐霞客镇湖塘村村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（江阴市徐霞客镇湖塘村村民委员会已预交），由江阴市久锦纺织有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴市徐霞客镇湖塘村村民委员会。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院（开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）预交上诉案件受理费。
审 判 长 康晓光
代理审判员 施君晟
人民陪审员 赵永生
二〇一五年三月十六日
书 记 员 陈蓉蓉
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。