江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏01民终3836号
上诉人(原审原告)北京锋尚物业管理有限公司南京分公司，住所地南京市鼓楼区复兴街97号。
法定代表人陈青，该公司总经理。
委托代理人华洪群，江苏薛济民律师事务所律师。
委托代理人刘春玲，江苏薛济民律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)徐军，男，1963年2月25日生，汉族。
上诉人北京锋尚物业管理有限公司南京分公司(以下简锋尚物业南京分公司)与被上诉人徐军物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7510号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
锋尚物业南京分公司原审诉称，徐军系锋尚小区5幢305室住户，其与前任物业服务公司签有物业服务合同，且按合同交纳了相关费用。2011年2月起其为小区提供物业服务，徐军接受了物业服务，并在最初两年按与前任物业服务公司签订的合同标准交纳了相关物业费用及能耗费用，徐军、锋尚物业南京分公司之间已经形成物业服务合同关系，徐军应当履行交纳物业费、能耗费及违约金的义务。请求判令：一、徐军支付2013年10月至2015年12月的物业服费18038.7元及自2014年1月1日起按每天万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金。二、徐军支付自2013年4月至2015年9月的能耗费20769.6元及自2013年10月1日起按每天万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金。
徐军原审辩称，其并不是该房屋所有权人，只是受业主委托代为签订合同并代为交纳相关费用，故不应该承担交纳相关费用的义务。
原审法院经审理查明，徐军系南京锋尚国际公寓小区5幢305室实际使用人，该房屋未进行产权登记，相关房产部门登记备案的购房合同签订人并非徐军，徐军入住该小区后曾与上海高力国际物业管理服务有限公司（以下简称上海高力公司）签订前期物业管理服务协议，并按协议约定交纳相关费用，2011年1月上海高力公司停止提供服务，锋尚物业南京分公司于2011年2月1日起为该小区提供物业服务。
原审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由使用人交纳物业费用的，从其约定。现锋尚物业南京分公司未有证据证明徐军与业主有相关约定，且徐军与锋尚物业南京分公司之间亦未签订物业管理服务合同，徐军不属于本案的直接利害关系人，其作为被告主体不适格。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定:驳回北京锋尚物业管理有限公司南京分公司对徐军的起诉。原审案件受理费940元，予以免收。
锋尚物业南京分公司不服原审裁定，向本院提起上诉称,请求撤销原审裁定，发回重审，判决被上诉人承担本案一、二审案件受理费。具体理由如下：一、原审法院对本案的事实认定存在错误，徐军系本案的直接利害关系人，主体适格，有义务交纳物业相关费用。1、徐军为涉案房屋的实际使用人，江苏金纳瑞不动产投资管理有限公司（以下简称金纳瑞公司，法定代表人为徐军）注册地为锋尚公寓南区5幢305室。涉案房屋2008年交付时，上海高力公司与业主签订《前期物业管理服务协议》的业主方即是人徐军。涉案房屋2008年交付时，徐军自己留存在物业公司的业主信息联络表，明确写徐军为锋尚公寓南区5幢305室业主。徐军在上诉人锋尚物业南京分公司处承租一个地下车位，一直在续租。徐军自称“只是受业主委托代为签订合同并代为交纳相关费用”，没有提供证据予以证实。2、锋尚物业南京分公司与徐军其双方具有物业合同关系，徐军应是本案适格的主体，其有义务向上诉人交纳物业相关费用。徐军与上海高力公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效。2011年初，上海高力公司退出对锋尚小区的管理，上海高力公司提供物业服务期间（即2008年9月至2011年1月）的物业费和能耗费均由徐军交纳，且徐军在庭审中对此予以确认。上海高力公司退出后，锋尚物业南京分公司承继了上海高力公司继续为锋尚公寓提供物业服务。2011年2月-2013年9月期间物业费、2011年2月-2013年3月能耗费均是徐军按原物业服务合同的标准向上诉人交纳的。锋尚公寓业主委员会至今没有完全成立，前期物业服务合同一直是由开发商与管理物业公司签订，开发商更换的物业公司与小区各业主形成当然的物业管理关系，且存在物业服务合同关系。根据物业管理条例之规定，只有在小区已成立业主委员会且业主委员会与物业公司签订物业服务合同之后，开发商和物业公司签订的前期物业服务合同和交房各业主与物公司签订的物业服务合同方才失效。二、原审法院所作出的裁定适用法律不当，应依法撤销其错误的裁定。原审法院依据民事诉讼法第一百一十九条作出驳回上诉人诉讼请求的裁定，属法律适用错误。本案原审中，被告系明确的，已经出庭应诉，同时被告作为锋尚公寓5幢305室的实际使用人与本案有着直接的利害关系。原告起诉的被告是否适格，涉及的是原被告之间是否存在实体上权利义务关系的问题，不属于程序性问题。三、原审法院所作出的裁定在程序上存在错误，应依法予以撤销。上诉人在原审谈话时要求追加涉案房屋的房主温玉兰作为本案的共同被告，原审法院在没有任何理由的情况下不同意上诉人追加被告。原审法院仅凭被上诉人口述，即认定为被上诉人徐军代交费用，属于审查错误。原审法院并没有完成法庭调查程序，在没有进行完整的举证质证的情况下直接下裁定，是严重的程序不当。3、被上诉人主体资格是否适格，它影响的不是上诉人的起诉是否成立，而是上诉人的诉讼请求能否得到支持，属于实体问题，应由法院组织完整的庭审程序审理后再做判决。
被上诉人徐军二审称辩，原审裁定合理合法，其和房屋主体没有任何直接关系，其不是涉案房屋房主，也不是承租人，承租人是金纳瑞公司，其只是承租单位的法定代表人，上诉人应诉房屋所有人，甚至不应当是承租单位，请求维持原审裁定。
二审中，上诉人认为原审遗漏了其是前期物业继续提供服务，且被上诉人同意其为小区提供服务并签字认可的。对原审查明的其他事实双方当事人没有异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人提交了一份《关于物业服务合同到期的意见征询》，予以证明在物业公司更换过程时，其向全体业主征求意见，锋尚公寓南区5幢305室的征询表系徐军签字，并注明同意，故前期物业合同继续有效。被上诉人质证认为，此征询意见上的字是自己代业主签的，但自己是否有代签字的权利需要另议。
被上诉人提交了涉案房屋房产证复印件，证明其不是涉案房屋业主，业主是产权人温玉兰。上诉人对其真实性没有异议，认为其不影响本案的起诉。
被上诉人提交了一份“关于锋尚国际南5栋305室的情况说明”，予以证明其与房主对物业费的交纳有其约定。“情况说明”的主要内容为，涉案房屋系温玉兰名下房产，2016年5月前出租给金纳瑞公司，双方约定物业费由温玉兰交纳或委托金纳瑞公司代为交纳等等。上诉人对此证据的真实性不予认可，不能确定其签名为温玉兰本人所签。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案根据现有证据和当事人陈述，案外人温玉兰系涉案房屋所有权人，案外人金纳瑞公司为涉案房屋实际使用人。本案审理中，被上诉人徐军陈述，其系涉案房屋承租人的法定代表人，其代房主签署了《前期物业管理服务协议》、意见征询书，代其交纳了部分物业费用，现亦没有证据对其陈述予以否定。另有，现亦没有证据证实被上诉人徐军租赁涉案房屋，且与房主约定交纳物业费用。故本案现有证据不足以认定被上诉人与上诉人具有相应的合同关系，上诉人认为被上诉人与其存在物业服务合同关系的上诉理由不能成立。原审中，虽然有证据证明，2008年案外人温玉兰与南京锋尚房地产开发有限公司签订了《锋尚国际公寓》商品房预售合同，但没有证据证实案外人温玉兰对房屋权属进行了登记，故无法推定案外人温玉兰系涉案房屋的实际产权人，故原审法院对上诉人申请追加案外人温玉兰为本案被告的请求不予准许，并无不当。据上，原审法院认定徐军不属于本案的直接利害关系人，其作为被告主体不适格并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律、裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年六月六日
书 记 员 王 慧