广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第1724号
上诉人（原审被告）王汉惠，女，汉族，1964年12月6日出生。
委托代理人肖小波，广东君强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市旺海怡康实业发展有限公司。
法定代表人胡X芳，董事长。
被上诉人（原审原告）深圳市瑞禹科技有限公司。
法定代表人谢长红，董事长。
被上诉人（原审原告）深圳市蛇口房地产有限公司。
法定代表人林伟斌，董事长。
三被上诉人共同委托代理人颜林波、杜兴，均为北京市地平线（深圳）律师事务所律师。
上诉人王汉惠与被上诉人深圳市旺海怡康实业发展有限公司（以下简称旺海公司）、深圳市瑞禹科技有限公司（以下简称瑞禹公司）、深圳市蛇口房地产有限公司（以下简称蛇口房地产公司）因物权保护纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第1339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，瑞禹公司原名深圳市XX粤菜王府餐饮管理有限公司，2010年11月11日变更为深圳市XX投资发展有限公司，2011年3月7日变更为深圳市XX酒店管理有限公司，2011年5月12日变更为现名。2008年1月7日，旺海公司的法定代表人由王X茂变更为胡X芳。案外人李X与王汉惠系夫妻关系，两人于1986年3月1日登记结婚。蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司合作开发了位于深圳市南山区后海路与东滨路交汇处的XX花园（高层），并于2000年12月27日完成了涉案项目的初始登记。XX花园X栋X号房产（即涉案房产）于1999年1月25日预售备案登记至王汉惠名下，预售证号为：深（南）房许字（1999）XXX号，合同号未定，合同价款为人民币（以下相同）996868元，建筑面积为161.97平方米；但在XX花园分户汇总表中，涉案房产没有记载的预售权利人。对此，王汉惠表示，分户汇总表中并未显示编制日期，该表的编制时间应当为2000年11月7日，王汉惠购买涉案房产的签约时间为2004年12月26日，故分户汇总表中无法反映涉案房产的预售登记信息。2003年3月6日，案外人李X办理了涉案房产燃气使用手续。2011年12月13日，深圳市南油XX物业管理有限公司XX花园业主服务中心出具证明证实，王汉惠于2002年4月25日装修涉案房产，于2003年3月1日起一直在使用涉案房产。蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司对王汉惠一直使用涉案房产的事实予以确认。旺海公司称，其于2007年被深圳市中级人民法院裁定进行重组，并于2009年5月22日进行了工商信息变更登记。
诉讼中，王汉惠为了证明其抗辩主张，另向原审法院提交了如下证据：1、旺海公司（甲方）与深圳市宝安区沙井镇XX铝窗厂（乙方）于2004年3月12日签订的《工程建设合同》，上载：甲乙双方约定，乙方承包XX花园铝合金工程，包括铝合金门、窗、幕墙及百叶窗工程，工程预算造价5885040元，承包方式为包工、包料、包工期、包质量；工期为270天，施工开工日期为1999年3月12日，竣工日期为1999年12月12日；施工合同生效后，甲方按进度付款给乙方；工程竣工后1个月内，甲方须再付乙方承包总金额75%的工程进度款4413780元；乙方收到总工程款后，开正式发票给甲方；其余5％工程保质金294252元在1年保修期满后，经甲方验收合格后，在一个月内付清给乙方。旺海公司在合同落款的甲方处加盖合同专用章，王X茂作为甲方代表签名；深圳市宝安区沙井镇XX铝窗厂在合同落款的乙方处盖章，李X作为乙方代表签名。王汉惠称，案外人李X与深圳市宝安区沙井镇XX铝窗厂系挂靠关系。蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司对上述《工程建设合同》的真实性没有异议，但认为该工程的施工时间为1999年，而该合同的签订时间为2004年，明显是事后倒签；工程建设和款项支付存在前后矛盾，内容虚假；同时，无法看出案外人李X与该厂的关系；王汉惠称其2002年入住涉案房产，但该合同签订于2004年，该合同与本案无关联性；此外，该证据与王汉惠提交的其他证据前后矛盾。
2、旺海公司出具的《XX花园铝合金工程结算清单》，上载：铝合金门窗金额5358000元、玻璃幕墙金额374400元、百叶窗金额35000元、钢化门金额117640元，工程结算总工程款为5885040元。蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司表示，旺海公司加盖的是房地产业务专用章，该章不应当对外签订合同，旺海公司重组后的新股东没有见过该章。
3、案外人王X茂于2004年5月23日出具的证明，上载：“本人已将XX花园X栋X号房（面积为158.58平方米）以人民币85万元卖给李X，房款已收。房产证未办理，有关办证手续请我公司有关部门协助办理。”蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司对于该证据上王X茂的签名不予确认，并表示，即使该签名是真实的，其内容体现的仅是王X茂的个人行为，并非旺海公司的法人行为；涉案房产系由蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司共同开发，王X茂无权对其进行处分；证据中记载的价格与预售备案登记中的内容不符，该证据与本案没有关联性。
4、深圳市宝安区沙井镇XX铝窗厂、广东省XX市建筑工程总公司深圳分公司与李X于2006年3月6日共同向旺海公司发出的《工程款追收确认函》，上载：“根据贵司与本人以深圳市宝安区沙井镇XX铝窗厂、广东省XX市建筑工程总公司深圳分公司（名义）签订的工程承包合同，贵司已对上述工程量进行工程结算，贵司尚欠本人工程款人民币3414563.35元，鉴于本人与贵司的长期合作关系，本人体谅贵司目前尚无能力支付该工程款，故特发此函追讨此款，请予确认，以免诉讼期过期而导致本人的经济损失。”该函页末处有手写字样：“情况属实。林X雄2006.3.6”。王汉惠表示，案外人林X雄是旺海公司建设XX花园的项目经理。蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司对该证据不予确认，并认为林X雄并非旺海公司的法定代表人亦未获得任何授权，旺海公司重组后的新股东未看到林X雄的任何资料，故对于其身份不予确认。
5、案外人李X于2007年5月14日向旺海公司监管组提交的《债权申报书》，申报债权的数额为3414563.35元，其中包括XX花园铝合金门窗款1603315.55元；XX花园装修工程款80779元（包括售楼处1栋201房、5栋403房）、会所装修款7155元（包括花园内外种花、种树）；XX装修、门窗铝合金工程款115200元；XX围墙加窗、加固、幼儿园、18－19栋改造工程款228813元；XX学院、人才市场、担保公司装修套房工程款725500元；XX大厦楼梯贴砖工程款853800元。蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司认为，该证据中债权的数额与《债权复审通知书》中的数额不一致，与旺海公司有关的债权均已清偿完毕，王汉惠提出的工程款抵扣房款一事无证据证明。
6、旺海公司管理人于2007年6月14日出具的《债权复审通知书》复印件，告知李X：2007年5月14日其向旺海公司监管组申报的债权3414563.35元，根据《中华人民共和国破产法》的规定，对李X提出的异议及申报材料经重新审核，确认金额为1691250.35元；如对确认结果有异议，根据《中华人民共和国破产法》第五十八条第三款规定，李X可以向深圳市中级人民法院提起诉讼。王汉惠确认，上述债权蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司已经如数支付给王汉惠，并称案外人李X承接了停车场、装修样板房、会所修改的工程，做完后将总帐交给旺海公司原法定代表人王X茂审核，减去抵扣房款的85万元，王X茂仍应给李X160多万元，李X根据此数据向旺海公司管理人申报债权。蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司对该《债权复审通知书》的真实性未提出异议，并确认案外人李X承接过上述工程，旺海公司向李X支付了部分工程款，但具体支付的数额在旺海公司管理人处。
为了证明本案的事实，根据原审法院的指定，蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司向原审法院提交了XX花园工程款的账目凭证及其整理资料，用以证实旺海公司与深圳市宝安区沙井镇XX铝窗厂签订的《工程建设合同》约定的预算造价为5885040元，根据旺海公司破产管理人处提供的《明细分类账》及附件，1999年3月2日至2001年5月30日期间，李X已经从旺海公司借款及预支款项共计4622237元，旺海公司破产管理人于2007年6月14日确认李X的债权为1691250.35元，李X在诉讼中已经确认收到，故李X已经从旺海公司及其管理人处收取6313487.35元，超出了李X主张的债权金额，王汉惠所称以购房款85万元抵扣工程款的主张没有事实依据。王汉惠认为上述证据中未注明XX花园铝合金工程事宜的票据与XX花园铝合金工程无关，根据其统计，蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司所提交的全部《记帐凭证》所涉及的借、领款金额共计3406513元，其中有202000元的款项缺少李X签字的借款单予以证实，有253000元的款项系李X为旺海公司装修样板房、商场、售楼处等其他工程所支取的款项，还有228000元的款项蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司未能提供证据证明与XX花园铝合金工程有关。
原审诉讼中，王汉惠称签约后所有的房屋买卖合同均留存于旺海公司处，其无法提供房屋买卖合同，亦无法从国土档案系统中调取；其不记得合同中约定的价款是多少，但与旺海公司原法定代表人王X茂协商的价格为85万元；合同是倒签的，1998年－1999年案外人李X已经完成了XX花园的铝合金工程，王X茂是王汉惠的哥哥，王X茂就拿涉案房产抵了铝合金及停车场、保安亭、样板房等工程的工程款，最初王汉惠不同意该方案，故一直拖到2002年才装修，2003年3月才入住。
涉案房产所在地段住宅（带电梯）的房屋租赁指导租金标准2009年为每月每平方米24元、2010年为每月每平方米26元、2011年为每月每平方米30元。
蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司于2011年10月20日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认涉案房产归蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司所有；2、王汉惠返还涉案房产；3、王汉惠按深圳市政府指导租金标准赔偿2009年12月起至2011年11月涉案房产的租金损失107892元；4、由王汉惠承担诉讼费。
原审法院认为，王汉惠称其于2004年12月26日与蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司签订房屋买卖合同，但王汉惠没有证据证明该合同的存在，在涉案房产1999年1月25日进行的预售备案登记资料中亦显示合同号未定。因此，原审法院对王汉惠称其与蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司已经签订书面房屋买卖合同的主张不予采纳。对于王汉惠所主张的以XX花园铝合金工程款抵扣购房款85万元的情况，根据原审法院查明的事实可以看出，首先，王汉惠无法确定其与旺海公司约定的合同价格，其主张的85万元的购房款与预售备案登记资料中显示的996868元的合同价格不符；其次，根据旺海公司与深圳市宝安区沙井镇XX铝窗厂签订的《工程建设合同》，XX花园铝合金工程发生的时间在1999年3月12日至1999年12月12日期间，晚于涉案房产预售本案登记在王汉惠名下的时间，王汉惠关于XX花园铝合金工程完工后才协商以房抵债的主张不能成立；第三、上述《工程建设合同》的当事人并不包括王汉惠，除了案外人王X茂出具的证明外，王汉惠没有任何证据证明各方曾就深圳市宝安区沙井镇XX铝窗厂、李X用工程款为王汉惠抵扣涉案房产价款的问题达成过任何一致意见；同时，王X茂于2004年5月23日出具的证明属于证人证言性质，其并未出庭作证，并且其与王汉惠是兄妹关系，该证明本身不能单独作为认定案件事实的依据，故王汉惠关于以工程款85万元抵扣涉案房产购房款的主张亦缺乏事实依据；第四、上述《工程建设合同》中约定的XX花园铝合金工程款旺海公司在进行重组前已经部分予以支付，案外人李X亦已将剩余债权进行申报，并在对复审结果无异议的情况下收受了剩余款项，王汉惠没有证据证明旺海公司与案外人深圳市宝安区沙井镇XX铝窗厂、李X之间的工程承包合同关系与涉案房产转让关系存在关联性。综上，王汉惠称其已向旺海公司支付了涉案房产购房款的主张，没有事实依据，原审法院不予采纳。本案中，虽然涉案房产预售备案登记在王汉惠名下，且王汉惠一直在使用，但王汉惠与蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司没有签订房屋买卖合同，并且没有向蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司支付过涉案房产的购房款，现蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司以诉讼的方式主张涉案房产的所有权并要求王汉惠返还房产，已经表明蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司、王汉惠之间无法再就涉案房产的转让达成一致意见，故王汉惠在预售备案登记中的预期权利已经无法变成现实权利，涉案房产初始登记在蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司名下，仍为蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司所有，王汉惠占有涉案房产缺乏法律依据，应当向蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司返还涉案房产。王汉惠在没有支付对价的情况下使用涉案房产，侵害了蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司的合法权益，造成了经济损失，蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司主张从立案之日起倒推两年内的房屋使用费，合法合理，原审法院予以支持。因此，王汉惠应当参照深圳市政府颁布的相同地段、同类住宅的租金标准支付2009年12月1日至2011年10月20日的房屋使用费101288.72元［24元／月／平方米×1个月×161.97平方米＋26元／月／平方米×12个月×161.97平方米＋30元／月／平方米×（9＋20／31）个月×161.97平方米］。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条、第三十三条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、涉案房产归蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司所有；二、王汉惠于本判决生效之日起三十日内将涉案房产返还予蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司；三、王汉惠于本判决生效之日起十日内向蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司支付2009年12月1日至2011年10月20日涉案房产的房屋使用费101288.72元；四、驳回蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司的其他诉讼请求。案件受理费14743元，由蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司负担88元，王汉惠负担14655元。
上诉人王汉惠不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司全部诉讼请求；2、由蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司承担诉讼费。主要事实与理由如下：王汉惠已提交的证据足以证明自己与蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司已签订房屋买卖合同且已支付购房款，原审法院无视上述证据，尤其是对王汉惠提交的两份极为关键的证据不予提及，属认定事实错误。一、现有证据已充分证明双方早于2004年12月26日就涉案房产签订了房屋买卖合同。（一）王汉惠提交了由深圳市房地产权登记中心就涉案房产出具的两份查档文件。其中2008年8月29日出具的文件上载明“合同权利人：王汉惠，份额：100％，转移方式：买卖，购房性质：购商品房，合同价款：996868元，合同签订日期：2004-12-26”。另一份2011年12月12日出具的《房地产权预售备案登记查询表》载明“开发商：蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司，买方：王汉惠，份额：100％，合同价款：996868元”。（二）涉案房产预售备案登记在王汉惠名下这一事实本身亦足以证明双方已签订房屋买卖合同。所谓预售备案登记，是购房者与开发商签订房屋买卖合同后，在一定期限内报房地产管理部门进行备案登记的程序。有商品房预售备案登记，就一定有房屋买卖合同。根据深圳市规划与国土资源委员会的规定，房地产预售合同备案条件之一也是“已签订房地产预售合同”。（三）查档文件中“合同号”显示“未定”，但没有任何法律规定合同必须加注编号，更不会规定以有无合同号来认定合同是否成立。（四）没有证据显示蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司在合同登记备案后将合同交给王汉惠，王汉惠并无出示合同的举证责任。有购房经历的人都知道，购房者在房屋买卖合同上签字后，通常由于售楼处没有公章需要交由发展商加盖公章，更重要的是，按《城市商品房预售管理办法》第十条关于“开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，必须由发展商将已签约合同送往主管部门登记备案，因而所有合同会被发展商暂时留下，购房者在备案登记前不能持有合同。王汉惠在合同签字后不久，旺海公司法定代表人王X茂即因涉嫌经济犯罪被有关部门带走，旺海公司从此长期处于混乱瘫痪状态，无人将登记备案后的合同交给王汉惠。原审法院混淆了举证责任主体。蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司未证明其已将合同交给王汉惠，故王汉惠不负有出示该合同的义务。
二、蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司以抵扣王汉惠配偶李X工程款的方式收取了房款，王汉惠已履行了付款义务。（一）旺海公司7年前已确认王汉惠支付购房款的事实。2004年5月23日，时任旺海公司法定代表人的王X茂出具《证明》，证明其已将涉案房产以85万元的价格卖给王汉惠配偶李X，房款已收，并要求其公司有关部门协助办理房产证手续。王X茂作为旺海公司当时的法定代表人，其出售房产及出具《证明》的行为均属代表旺海公司的职务行为。（二）旺海公司4年多前确认李X债权并已全额清偿的行为证明王汉惠不存在未付购房款的事实。旺海公司管理人于2007年6月14作出《债权复审通知书》确认李X的债权为1691250.35元，该债务已由旺海公司实际清偿。如果王汉惠未付购房款，旺海公司应从其对李X的债务中扣除王汉惠未付的购房款。旺海公司确认李X债权并清偿的行为说明至2007年6月14日，除旺海公司对李X负有债务1691250.35元，旺海公司与王汉惠不再存在其他债权债务关系。（三）旺海公司提交的财务凭证进一步证明了王汉惠购房款已从XX花园铝合金工程款抵扣的事实。旺海公司管理人作出的《债权复审通知书》及提交的财务支付凭证均能证明李X不仅承建了XX花园铝合金工程，还承建了售楼处装修工程、样板房装修工程（X栋2XX房、X栋4XX房）、会所装修及花园内外绿化在内的其他多个项目。而根据XX花园铝合金工程的结算单显示，仅就该项目，旺海公司就应向李X支付工程款5885040元。旺海公司声称在未抵扣王汉惠购房款的情况下已全部支付了李X承揽的XX花园铝合金工程款，以证明未从该项工程款中扣抵王汉惠购房款的事实。旺海公司提交的财务凭证中，除与XX花园铝合金工程款无关（系李X装修售楼处、样板房、会所等项目所支取的款项）的253000元外，其他所涉借款及预支款项金额仅为3153513元，另有202000元没有李X签字确认，还有228000元无法证实与XX花园铝合金工程有关。如果旺海公司未抵扣王汉惠购房款，因其在债权申报后向李X支付了1691250.35元，则其在此前应已向李X支付XX花园铝合金工程款4193789.65元，而不是其举证的3153513元。旺海公司的主张与其提交的证据矛盾。（四）退一万步讲，即便王汉惠未依约支付购房款，蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司也无权要求返还涉案房产。在蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司交房后，王汉惠于2002年4月开始装修，并于2003年3月入住，至今已在涉案房产居住了8年之久。蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司从未催要购房款或提出任何异议。而房屋买卖合同成立后，如购房人未履行付款义务，出卖人仅可向购房人主张履行付款义务，不因此影响合同的成立。蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司也因已过诉讼时效丧失索要购房款的胜诉权。（五）原审法院误将预售许可证的批准时间当成王汉惠房屋买卖合同备案登记的时间，据此得出王汉惠关于XX花园铝合金工程完工后以房抵债的主张不能成立及王汉惠未支付购房款的结论，是错误的。
三、涉案房产的权属不存在争议，蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司要求确认涉案房产归其所有的诉请不具备诉的利益，依法不应支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告须与本案有直接利害关系。所谓诉的利益，是指必须具有值得诉讼救济之利益，具有通过法院裁决来解决当事人之间民事争议的必要性。无利益即无诉权，诉的利益是所有诉讼的前提，是诉权行使的基本要件。虽然王汉惠有权要求蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司将涉案房产过户给自己，但王汉惠对涉案房产目前初始登记的情况无异议，无须经由法院裁决。
被上诉人蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司答辩称：一、2008年8月29日的查档文件右上角的“清理标志”全部都打“√”，表明有待国土部门进行清理，“产权状态”显示“无效”。因此，该证据不能证明王汉惠签订过房屋买卖合同。二、涉案房产预售备案登记与产权无关，应按证据判定双方的实际关系。三、XX花园工程款的账目凭证显示双方只有一份标的为5885040元的合同，王汉惠已拿到工程款4622237元，通过破产程序王汉惠又拿到1691250.35元，两者合计6313487.35元。
本院经审理查明，1999年1月25日系XX花园取得预售许可的时间，而非涉案房产预售备案登记至王汉惠名下的时间。
原审判决查明的事实其他无误，本院予以确认。
二审庭审调查中，王汉惠表示不知其所称房屋买卖合同的具体备案登记时间，其兄王X茂于2004年12月29日因涉嫌经济犯罪被抓获、同日被刑事拘留，其曾向蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司主张过交付房屋买卖合同及办理过户登记手续，但无法提交证据证明。
本院另查明，王X茂出具的关于涉案房产已出售给李X等内容的《证明》落款时间（2004年5月23日）系打印，而非手写。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，王汉惠主张其与蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司就涉案房产形成房屋买卖合同关系且其已依约履行，王汉惠应承担相应举证责任。本院认为，王汉惠未完成该举证责任，理由如下：
一、涉案房产系蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司共同开发建设。虽然2008年8月29日的查档文件显示涉案房产的房屋买卖合同于2004年12月26日签订，但王汉惠无法提交该合同，且2011年12月12日的查档文件显示合同号未定，XX花园分户汇总表未记载涉案房产的预售权利人，王汉惠亦无足以采信的证据证明至今其曾向蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司主张交付合同、办理过户登记手续或将对涉案房产的债权以向旺海公司管理人申报等形式主张权利，该情形不符合日常生活经验。
二、涉案房产开发商之一旺海公司前法定代表人王X茂系王汉惠之兄，二人存在利害关系。王汉惠自认于2002年4月已装修涉案房产，远早于其所称房屋买卖合同的签订时间（2004年12月26日），二者时间先后顺序不符合常理。而王X茂于2004年12月29日被抓获，仅为王汉惠所称签订房屋买卖合同时间的三天后。涉案房产办理预售登记备案与王X茂被抓获的事实，二者具有高度关联。
三、从合同履行情况来判断王汉惠主张的房屋买卖合同关系是否成立。2011年12月12日的查档文件显示涉案房产的交易价格为996868元，王汉惠称不记得其所称房屋买卖合同约定的价款，并主张的交易价格为85万元且其已实际履行，为此提交了打印落款时间为2004年5月23日、王X茂出具的《证明》为证。如前所述，王X茂、王汉惠存在利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项的规定，王X茂出具的《证明》不能单独作为认定案件事实的依据。王汉惠无法合理解释说明其所称交易价格与登记交易格不同的原因，亦不能提交足以采信的证据证明其所称李X承接包括XX花园铝合金工程在内的工程应付工程款及旺海公司已付工程款金额，即不能证明涉案房产购房款系以相关工程款85万元抵扣的事实，王X茂出具的《证明》不足以采信。且涉案房产系蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司共同开发建设，王汉惠不能证明以工程款抵扣购房款的行为被蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司接受。因此，王汉惠亦不能从合同履行情况证明与蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司存在房屋买卖合同关系。
综上，蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司关于涉案房产预售登记备案至王汉惠名下系旺海公司前法定代表人王X茂利用职务便利办理的主张的举证具有优势，王汉惠未能举证证明其与蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司存在房屋买卖合同关系及其已实际履行，其占有使用涉案房产没有合法依据。原审法院根据涉案房产初始登记在蛇口房地产公司、瑞禹公司、旺海公司名下的事实确认涉案房产的权属判令王汉惠返还涉案房产及按指导租金标准支付相关占有使用费的处理及计算结果正确，本院予以确认。
综上所述，王汉惠的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一、二款、第六十四条、第六十六条、第六十九条第（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14743元由王汉惠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年二月八日
书 记 员 李开宇（兼）