江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0158号
上诉人（原审原告）戴雪明。
委托代理人杨前明，江苏海联海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆山开发区新城拆迁有限公司。
法定代理人李永华。
被上诉人（原审被告）昆山开发区新城拆迁有限公司蓬朗分公司。
法定代理人徐玉林。
委托代理人邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。（代理上述两被上诉人）
委托代理人冯雨，江苏丰田律师事务所律师。（代理上述两被上诉人）
被上诉人（原审被告）嵇春伟。
原审第三人李勇。
上诉人戴雪明因确认合同无效纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2013）昆民初字第0873号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：戴雪明在昆山市蓬朗镇渔业村一组申请宅基地自建一上一下房屋及附房一间，共计80.54平方米的房屋，于1999年取得了村镇房屋所有权证（昆蓬房字第××号）。
2010年涉案房屋所在的地块即将拆迁，由于嵇春伟一直居住在该涉案房屋内，该村村民委员会要求其提供具有涉案房屋所有权的证据，嵇春伟提供了协议书复印件一份，该复印件甲方为戴雪明，乙方为李勇，内容为：乙方购买甲方房屋（含宅基地）一上一下一灶间，自买房日起，房屋（含宅基地）的所有权属乙方，在乙方使用过程中，6年内如有政府拆迁，政府补贴基金归乙方领取，付款方式为现金购买，分两次付款，1997年1月15日支付一半即1700元，1997年2月20日付另一半，本协议自制定日起生效，戴雪明、李勇在协议书上签字。嵇春伟在协议书复印件上写明“与原件一致”，协议书左下角载明“本人同意以伍千元人民币将此房产转让给嵇春伟”，落款人为李勇，落款时间为1999年11月5日。
2010年4月19日，昆山市公安局蓬朗派出所向嵇春伟进行调查时其陈述：其现在居住的渔业村的一上一下房子是其购买的，该房屋原是戴雪明的，1997年戴雪明将该房子以3400元的价格出售给耀马公司总经理助理李勇，后李勇辞职离开该公司后就将上述房屋出售给其，也是3400元，当场有协议，戴雪明在现场，并签了名，其是一次性付给李勇3400元，现在该协议遗失了。
2010年4月20日，昆山开发区新城拆迁有限公司（以下简称为新城拆迁公司）找到李勇，李勇向其出具《情况说明》一份，内容为：当初在耀马车业工作时，于1997年左右从渔业村戴雪明处购买一上一下一厨房间，价格约3500元左右，当时有协议，但时间太久，协议无从查找，我住了半年，后我同事徐石金找到我，说起要我将房子卖给其亲戚，后在徐石金的劝说下给我了约2000元，此房也就算卖掉了，当时应该是卖给嵇春伟的。
2010年，戴雪明向新城拆迁公司反映，其于1996年将涉案房屋租给李勇，租金3400元，租期约十年，李勇后来将房屋转让给了别人，其一直以为系李勇转租给现居住人的。
2010年5月8日，嵇春伟作为被拆迁人与新城拆迁公司签订《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定嵇春伟将涉案房屋交由新城拆迁公司拆迁，新城拆迁公司采用产权置换方式对嵇春伟进行安置。
以上事实，由戴雪明提供的村镇房屋所有权证、新城拆迁公司提供的公安机关询问笔录、李勇情况说明、拆迁协议及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审另查明：昆山市花桥镇蓬朗村村民委员会主任熊雪林在接受原审法院调查时陈述：2010年蓬朗镇渔业村即将动迁时嵇春伟住在该房屋里，鉴于该房屋的原所有人是戴雪明便要求嵇春伟提供其对该房屋的所有权证据，嵇春伟提供了协议书复印件，周围邻居都知道嵇春伟长期居住在该房屋内且都知道嵇春伟购买了此房屋，1997年时同村村民出售房屋的价格因面积、结构、装修不同，价格也会有所不同，一上一下的房子差不多3000-4000元，面积大一点的就稍微贵几百元钱。
原审法院向徐峰进行调查时其陈述：其于1993年向蓬朗镇村民购买了两上两下房屋，售价4000元；于1998年向该村民购买了前后2间房屋，价格也为4000元；1998年左右，村上许多村民都将房屋出售给外地人，因为出售的房屋都是比较破的，出售价都在3000－4000元间。
上述事实由原审法院所做的调查笔录、徐峰提供的房屋买卖协议及当事人陈述等证据予以证实。
原审原告戴雪明的诉讼请求为：请求判令确认昆山开发区新城拆迁有限公司蓬朗分公司（以下简称为新城拆迁蓬朗分公司）与嵇春伟之间签订的拆迁补偿协议书无效；2、由新城拆迁公司及其蓬朗分公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：本案争议焦点在于戴雪明与李勇之间是房屋买卖关系还是房屋租赁关系。戴雪明称双方系租赁关系，李勇称系房屋买卖关系，对此双方均未能提供书面合同予以证实。戴雪明就租金金额、租金支付时间的陈述前后不一致，另结合证人证言证实“1997年左右，昆山市蓬朗镇渔业村村民出售房屋的价格大约在3000元至4000元之间”，李勇陈述的购房款3500元与当时市场价相符，故戴雪明与李勇间系房屋买卖关系。因涉案房屋系农村房屋，农村房屋买卖涉及宅基地使用权的转让，李勇不具备受让农村宅基地使用权的条件。基于农村房屋买卖合同“无效不返还”的原则，戴雪明作为原宅基地的合法使用权人，其转让房屋应视为对宅基地使用权的放弃，故买卖关系虽然无效但不发生返还房屋的法律后果。后李勇又将涉案房屋出售给嵇春伟，嵇春伟也支付了相应的对价，现新城拆迁蓬朗分公司基于上述事实与嵇春伟签订拆迁安置协议并无不当，故戴雪明要求确认诉争的拆迁补偿协议书无效的主张无事实及法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告戴雪明的所有诉讼请求。案件受理费80元，公告费1340元，由原告戴雪明承担。
上诉人戴雪明不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，违反法律规定。1997年前涉案房屋归上诉人戴雪明所有没有异议。1997年至拆迁前，戴雪明从未表示过将涉案房屋出售给李勇，被上诉人无可靠证据证实戴雪明有出售房屋的事实，不能认定房屋已经出售。《协议书》复印件是本案关键证据，被上诉人未提供证据原件与复印件进行比对，仅凭复印件无法认定上诉人已经出售房屋。原审法院调取的所谓证人证言无法直接认定上诉人已将涉案房屋出售。村里存在他人出售房屋的事实不能反推上诉人出售了涉案房屋，被上诉人无法提供买卖协议原件，证明上诉人没有出售房屋的意思表示，没有买卖协议。原审法院调取的证人证言是拆迁后的事，与诉争的拆迁协议无关。李勇和嵇春伟对涉案房屋转让价格的陈述不一致，原审判决未予认定，裁判不公。农村房屋不能出售给村集体以外的成员，上诉人尊此规定对涉案房屋未予出售，原审判决以“无效不返还”为由判上诉人败诉没有道理。被上诉人没有有效证据证明拆迁补偿协议的合法性，请求撤销原判，依法改判；本案诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人新城拆迁公司及其蓬朗分公司辩称：上诉人在1997年1月将本案所涉房屋出售给李勇，1997年10月左右李勇又将该房屋转让给嵇春伟，并签订协议。上诉人已经失去涉案房屋的所有权。虽然房屋登记在上诉人名下，但不妨碍上诉人出售行为及房屋的归属。涉案房屋所有权事实上应属于嵇春伟。《协议书》虽为复印件，但其与公安笔录、李勇的情况说明、一审法院的调查能够相互印证。戴雪明将房屋出售给李勇的价格和当时的市场价格是相符的，况且在此之后上诉人对该房屋不闻不问，事实房屋确实已被出售。请求二审法院依法驳回上诉人一审中的诉讼请求。
被上诉人嵇春伟未作答辩。
原审第三人李勇未作答辩。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审另查明：
2011年2月17日，新城拆迁公司与嵇春伟签订《昆山市房屋拆迁安置补偿协议》，明确双方已于2010年5月8日签订了拆迁协议，现对拆迁安置予以明确。2011年2月18日，新城拆迁公司与嵇春伟签订《昆山市房屋拆迁补偿安置补充协议书》，就相关事宜进行了约定。新城拆迁公司及其蓬朗分公司主张其与嵇春伟已经结算完毕，嵇春伟获得两套拆迁房屋中，蓬曦园娄江小区41号楼405室尚未办理产权证明，蓬曦园娄江小区264号楼503室已经办理房屋产权证，经了解嵇春伟已将之过户给他人。
昆山市公安局蓬朗派出所向嵇春伟进行调查的时间为2010年4月19日，2010年4月20日，李勇、戴雪明分别出具《情况说明》一份，李勇主张涉案房屋系戴雪明出售给其后其出售给嵇春伟；戴雪明主张涉案房屋系出租给李勇，约定十年租金3400元，事后得知李勇将房屋出售给嵇春伟。
新城拆迁公司及其蓬朗分公司提供的《协议书》系从昆山市花桥镇蓬朗村调取，证据上加盖有蓬朗村村民委员会的印章。
2013年7月29日，原审法院向昆山市花桥镇蓬朗村村民委员会主任熊雪林进行调查时，其陈述：2010年蓬朗村24组即将动迁，当时嵇春伟住在该房屋里，因为该房屋的原所有人是戴雪明，我们要求嵇春伟提供其对该房屋有所有权的证据，当时嵇春伟就提供了该份协议书，他没有提供原件。因为他一直居住在这个房子里，且周围邻居也知道他是买下这个房子的，所以当时嵇春伟在该协议书上签了“与原件一致”并把该协议书给了动迁办，当时我们向嵇春伟调查时，派出所和新城拆迁公司也都在。当时村上有四五户卖给其他人，包括嵇春伟这一户。
2013年7月22日，原审法院向李勇调查时其陈述：约1997年时向戴雪明购买了涉案房屋，大概花了3500元，当时和戴雪明签订过买卖协议的。2000年左右，李勇同事徐石金说嵇春伟要买涉案房屋，李勇同意了，经协商2000元卖给嵇春伟，没有签过协议，将其和戴雪明的协议给了徐石金，房款由徐石金转交。李勇确认《协议书》复印件上的签名系其本人所写，协议左下角“本人同意以5000元人民币将此房转让给嵇春伟，李勇，1999.11.5”不是其签的，这些字是徐石金写的。因为我和徐石金很熟悉，这份协议书是不是戴雪明签的我也不知道。其当时向戴雪明买房子村上周围的人都知道的。李勇确认2010年4月20日的《情况说明》系动迁办找其了解情况时其写的，内容属实。
2013年7月22日，原审法院向案外人杨青华调查时其陈述：其曾在耀马车业公司上班，当时租住在蓬朗村24号附近，和李勇是同事，李勇购买蓬朗村24组房屋其知道的，当时很多同事都在蓬朗村24组买了房子，李勇是其中之一。
2013年8月8日，原审法院向案外人徐峰进行调查，但徐峰是何身份，与本案有何关联原审法院未查明。
上述事实，由《昆山市房屋拆迁安置补偿协议》、《昆山市房屋拆迁补偿安置补充协议书》、蓬朗派出所对嵇春伟制作的调查笔录李勇、戴雪明出具的《情况说明》、原审法院制作的调查笔录及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，当事人对自己的主张有义务提供证据予以证实。本案中，戴雪明据以证实其对涉案房屋拥有所有权的证据为该房屋的权属登记证明。新城拆迁公司据以证实嵇春伟对涉案房屋享有处分权的证据为：蓬朗村村民委员会提供的嵇春伟提交的房屋买卖《协议书》复印件，蓬朗村村民委员会主任熊雪林的陈述，嵇春伟于2010年4月19日接受公安机关询问时的陈述，原审法院对李勇、案外人徐峰制作的调查笔录，李勇于2010年4月20日出具的《情况说明》等。本院认为，蓬朗村村民委员会作为基层的村民自治组织，对于本村的基本情况较为了解；涉案房屋拆迁时，蓬朗村村民委员会参与了对涉案房屋权属状况的调查核实，其明确周围邻居都知道戴雪明把涉案房屋出售给了嵇春伟，村内几户卖房子的村民中就包括嵇春伟这一户。蓬朗村村民委员会作为与双方当事人均无利害关系的第三人，其陈述较为真实可信。蓬朗村村民委员会的陈述与李勇的陈述、嵇春伟提供的《协议书》复印件所载明的内容可以相互印证。
戴雪明主张将涉案房屋出租给李勇，但未能提供任何证据证实租赁关系的存在，结合其自1997年至2010年长达十几年间对涉案房屋未进行过任何控制和管理，也未提供任何证据证实曾就涉案房屋主张过权利的事实，本院对戴雪明的相关主张不予采信。新城拆迁公司及其蓬朗分公司提供的证据以及涉案房屋在拆迁前由嵇春伟长期占有、戴雪明怠于行使权利的现状与戴雪明据以证实其对涉案房屋享有所有权的证据的证明力相较，明显处于优势；故本院依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定对新城拆迁公司及其蓬朗分公司提供的证据予以认定。戴雪明已将涉案房屋出售，应当视为其对涉案房屋上相关权利的放弃，其以对涉案房屋享有所有权为由要求确认涉案的房屋拆迁协议无效的主张没有事实依据，本院不予支持。
李勇、嵇春伟均非蓬朗村集体组织成员，故戴雪明将涉案房屋出售给李勇，李勇又出售给嵇春伟的行为因违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定应属无效。但房屋买卖关系的成立系当事人真实意思表示，李勇、嵇春伟取得涉案房屋时已经支付了合理对价，其相关权益应当受到保护。嵇春伟作为涉案房屋的实际占有使用人与新城拆迁公司签订的拆迁安置补偿协议系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强行性、禁止性规定，合法有效。戴雪明的相关上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院在重审本案时未按本院（2012）苏中民终字第1818号民事裁定书要求对案由进行纠正，确有不当，本院予以纠正。原审判决实体处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费80元，由上诉人戴雪明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年四月一日
书 记 员 黄 婷