福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第7714号
原告邱葆青，女，1958年4月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人林岫峰、王祥涛，福建重宇合众律师事务所律师。
被告王永顺，男，1991年8月7日出生，汉族，住福建省惠安县。
原告邱葆青与被告王永顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序于2015年12月3日公开开庭进行了审理，原告邱葆青的委托代理人林岫峰到庭参加了诉讼，被告王永顺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱葆青诉称，邱葆青与王永顺于2012年4月14日签订《租赁合同》，约定：1、邱葆青将位于厦门市湖里区万达广场SOHO公寓B2栋2804-2811室出租给王永顺，用途为酒店；2、租赁期为2012年4月18日至2017年6月18日，每月租金12000元，第三年开始每间的租金为1600元每月，第四年开始至合同结束，按租金每年10%递增，支付方式为每隔三个月支付一次，提前一天支付；3、若王永顺逾期支付租金，每逾期一天，则按月租金0.2%支付违约金；4、王永顺承担租赁期内的物业管理费、水电费等相关费用。合同签订后，邱葆青依约将房屋交付给王永顺使用，但王永顺逾期支付租金及物业管理费、水电费等费用，严重违反了合同约定，邱葆青为维护合法权益，请求法院判令：1、解除邱葆青与王永顺之间的《租赁合同》；2、王永顺支付2015年第四季度租金38400元；3、王永顺立即搬离厦门市湖里区万达广场SOHO公寓B2栋2804-2811室；4、依法判决被告支付逾期腾房占有使用费；5、王永顺支付物业费、公维金、水费等共计46228.51元；6、王永顺支付违约金12800元；7、王永顺承担本案的全部诉讼费用。本案审理过程中，邱葆青将第4项诉讼请求并入第2项诉讼请求，并将第2、4项诉讼请求共同明确为：王永顺支付房屋租金至法院判决合同解除之日止，支付房屋占有使用费从合同解除之日后开始计算至实际腾退房屋之日止；邱葆青将第5项诉讼请求明确为按照所欠租金的日0.2%的标准计算违约金。
被告王永顺未作答辩。
经审理查明，2012年4月18日，邱葆青作为甲方（出租方）、王永顺作为乙方（承租方），双方签订了一份《租赁合同》，约定：1、邱葆青将位于厦门市湖里区万达广场SOHO公寓B2栋2804-2811室出租给王永顺，用途为酒店；2、租赁期为2012年4月18日至2017年6月18日，每月租金12000元，第三年开始每间的租金为1600元每月，第四年开始至合同结束，按租金每年10%递增，支付方式为每隔三个月支付一次，提前一天支付；3、若承租方逾期支付租金，每逾期一天，则按月租金0.2%支付违约金；4、承租方承担租赁期内的物业管理费、水电费等相关费用；5、承租方拖欠房租30天以上的，应向出租方支付一个月租金作为违约金，若违约金不足弥补出租方损失的承租方还应另行据实赔偿，出租方有权终止协议。6、租赁期内承租方逾期缴纳物业费、水电费等相关费用达一个月时，出租方有权向承租方收回相关费用并由承租方承担由此造成的一切后果。
2014年11月12日，邱葆青、王永顺、与作为物业方的深圳市开元国际物业管理有限公司万达管理处就本案讼争租赁的8个房间签订一份《三方协议》，约定：1、业主、租户把8个房间自2013年3月31日至2013年9月30日期间的物业管理费暂时搁置，从2013年10月1日开始正常缴纳物业管理费；租赁方自签订协议之日起7日内将8个房间自2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业管理费、公共维修金及时足额缴纳；租赁方自签订协议之日起7日内将8个房间所欠全部水费及时足额缴纳；租赁方将以上费用缴交完毕后，对所属房间三方共同确认后，由业主一次性补偿给租赁方1400元，但需提供正规发票，业主方以转账方式支付。
2015年8月18日，深圳市开元国际物业管理有限公司万达广场管理处出具讼争租赁8个房间的物业费、公维金、水费的欠费明细，载明8个房间共拖欠物业费17410.77元、公维金1801.07元、水费7290.5元，并产生滞纳金19726.17元，所有费用合计46228.51元。
2015年9月30日，因王永顺未按期缴纳租金、物业费、水电费等费用，邱葆青委托福建重宇合众律师事务所律师林岫峰以邮件方式向王永顺发出一份律师函，要求王永顺三日内支付拖欠的租金及物业费用，否则将解除双方签订的《租赁合同》，邮件回单显示收件人拒收邮件。
以上事实，有邱葆青提交的《租赁合同》、《三方协议》，物业欠缴明细、律师函及邮寄单，当事人的陈述以及法庭审理笔录等加以证实，足以认定。
本院认为，被告王永顺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃自身相应的抗辩权利。邱葆青、王永顺双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，合同当事人方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。王永顺依约应于2015年9月18日前缴纳2015年9月19日至2015年12月18日期间的租金，王永顺未依约缴纳达30天以上，邱葆青依约有权解除租赁合同，现邱葆青已经向王永顺发出具有解除合同意思表示的律师函，依约双方的租赁合同应于2015年10月18日解除。合同解除后，王永顺仍应依约缴纳2015年9月19日至2015年月18日期间的租金及合同解除之后的房屋占有使用费，故邱葆青主张按照每月14400元的标准支付合同期间的租金及合同解除后的房屋占有使用费，符合双方的合同约定，本院予以支持。同时王永顺还应依约缴纳租赁期间及使用房屋期间的的物业费、公维金、水电费，邱葆青根据物业管理公司出具的欠费明细主张相关费用46228.51元，本院认为，物业管理公司出具的欠费明细显示拖欠物业费、水费、公维金部分依约应由王永顺承担，但滞纳金部分为19726.17元约定过高，且邱葆青没有代为缴交，该部分可待实际发生后另行主张，故本院仅支持邱葆青主张的物业费17410.77元、公维金1801.07元、水费7290.5元。合同解除后王永顺已经无权占有使用讼争租赁房屋，应在合理期间内搬离，并应根据租赁合同的约定承担违约责任，邱葆青主张王永顺按照合同约定每日按月租金0.2%的标准支付逾期缴纳租金违约金，本院认为，邱葆青未举证证明王永顺逾期支付违约金给其造成的损失，双方约定的违约金明显过高，本院依法将违约金调整为按所欠一个月租金14400元为基数按每月2%的标准计算自逾期支付租金之日起的违约金。被告王永顺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决，综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原、被告双方于2012年4月18日签订的《租赁合同》于2015年10月18日解除。
二、被告王永顺应于本判决生效之日起十日内向原告邱葆青支付租金14400元及逾期支付租金的违约金（以14400元为基数按每月2%的标准自2015年9月19日起计至本判决确定的租金支付之日止）。
三、被告王永顺应于本判决生效之日起三十日内搬离厦门市湖里区万达广场SOHO公寓B2栋2804室、2805室、2806室、2807室、2808室、2809室、2810室、2811室。
四、被告王永顺应于本判决生效之日起十日内向原告邱葆青支付房屋占有使用费（自2015年10月19日起计至王永顺实际搬离讼争房屋之日止）。
五、被告王永顺应于本判决生效之日起十日内向原告邱葆青支付物业费17410.77元、公维金1801.07元、水费7290.5元。
六、驳回原告邱葆青的其他诉讼请求。
如果被告王永顺未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1650元，由原告邱葆青负担330元，被告王永顺负担1320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一五年十二月七日
书 记 员 吴朝旭
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。