福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0205民初1388号
原告厦门银之座物业管理有限公司，住所地福建省厦门市海沧区滨湖东路826号之八。组织机构代码：70545604-0。
法定代表人林建忠，总经理。
委托代理人林建才，公司职员。
被告马仕军，男，1966年7月21日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
原告厦门银之座物业管理有限公司（以下简称银之座物业公司）与被告马仕军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银之座物业公司的委托代理人林建才、被告马仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银之座物业公司诉称，厦门银之座物业公司于2000年11月成立，于2006年5月正式接管“旭日海湾”小区至今。“旭日海湾”小区业主委员会与原告签订了《物业管理合同》，该合同真实、合法、有效，同时也是广大业主的真实意愿。原告已经按《物业管理合同》履行相应的责任和义务，并且获得了广大业主的认可，被告应履行缴纳物业管理费、公共维修金、电梯费公摊、城市垃圾处理费等。依据物业管理条例和“旭日海湾”物业管理合同，在被告欠费期间，原告对物业安全、清洁及维护进行了系列的物业服务工作。在原告提供服务之同时，被告从2012年9月1日至2015年6月30日期间未交物业服务费，经原告工作人员采取了多种形式和发放《缴费通知书》催缴未果。为了小区管理的正常运作，维护小区全体业主们的利益，维护原告的合法权益，请求判令：一、被告缴清物业管理费3917.48元（自2012年9月1日至2015年6月30日）、公维金714.36元（2012年9月1日至2015年6月30日）、电梯公摊341元（2012年9月1日至2015年6月30日）、水电公摊136.4元（2012年9月1日至2015年6月30日），并支付违约金7758.5元；二、案件受理费由被告负担。开庭后，原告明确违约金以欠付的物业管理费及公共维修金为基数，按日千分之三的标准计算。并自愿调整违约金的计算期限为：自2015年7月1日起计算至实际付清之日止。
被告马仕军辩称，对欠付物业管理费、公共维修金的期间和金额没有异议。对电梯公摊及水电公摊的计算方式不清楚，原告应重新计算。对原告主张的违约金有异议，原告于2012年10月13日已经起诉过被告，后来双方达成调解，但调解后原告的物业管理仍没有到位，所以没有缴纳物业管理费、公维金等费用，其不应缴纳违约金。另外，小区的公共性收益费用是谁收取、用于何处，原告没有公布，业主不清楚。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告马仕军系厦门市海沧区“旭日海湾”小区三期Ⅱ的业主，房产建筑面积115.22平方米。原告银之座物业公司系厦门市海沧区“旭日海湾”小区物业管理服务单位，于2009年5月10日与厦门市海沧区旭日海湾业主委员会签订《旭日海湾物业管理合同》，为“旭日海湾”小区的业主提供物业管理服务。物业管理期限自2009年5月1日起至2012年4月30日。合同约定委托管理事项为：小区公共部位、公共设施、公共环境、公共秩序的管理、维护。三期Ⅱ多层住宅每月每平方米的物业管理费为0.6元，小高层（带电梯）每月每平方米1元。公共维修金为每月每平方米0.2元。缴费时间：随时。每季度最后一天为该季度缴费的最后时限，逾期未缴纳的从逾期之日起按所欠费用总额的0.3%收取滞纳金。期限届满后，原告依厦门市海沧建设局、厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处的决定，继续在“旭日海湾”小区提供物业管理服务至今。在原告提供物业管理服务过程中，被告以原告物业管理服务不到位，拒绝缴交2012年6月30日起至2015年6月30日的物业服务费用。截止2015年6月30日止，被告拖欠物业管理服务费3917.48元、房屋公共维修金714.36元未付。
另查明，一、被告马仕军提交一组照片，拟证明小区公共部位损害没有维修、垃圾没有及时清理、车辆随意停放、三个保安亭没有保安执勤、没有消防水、楼道粉刷效果差等，原告的物业管理服务不到位。上述照片显示案涉小区部分公共区域存在一定的脏乱现象。
原告对照片的真实性没有异议，质证认为“旭日海湾”小区建设较早，硬件设施较差，属于开放式小区，被告所在的三期Ⅱ小区是半开放式小区，管理难度较大，原告一直尽职为业主提供物业服务，不存在管理不到位的事实。原告已多次向消防大队及街道办上报反应无消防水问题，现在已有资金对消防水进行专门维修。没有保安的保安亭已经设置成刷卡。电梯、隔热层、楼道粉刷等原告已经向建设局申请专项维修。公共性收益都是原告收取，每半年需要上传建设局网站，也都有公布收支情况。
二、原告提交向电力和水务部门交纳2012年度部分月份的电费和水费发票，拟证明原告已为被告代缴了水电费公摊。被告质证认为，原告提供的发票是被告欠费前的票据，不是有效证据。
上述事实有《旭日海湾物业管理合同》、《旭日海湾住宅小区业主公约》、欠费清单及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原告银之座物业公司与“旭日海湾”小区业主委员会签订《旭日海湾物业管理合同》后，与包括被告马仕军在内的小区业主确立物业服务合同关系。该合同的效力及于全体业主，对包括被告在内的小区业主具有法律约束力。原告作为物业服务企业履行了管理服务职责，为被告等业主提供了物业管理与服务，被告作为“旭日海湾”小区的业主，是原告物业管理服务的直接受益者，应依约缴纳相关管理服务费。虽然被告举证的照片显示小区特定时段特定区域存在一定的脏乱现象，但不足以证明小区整体、长期处于该状况，不能仅以此即认定原告管理服务不到位。即使原告的服务管理存在瑕疵和不到位的地方，原告作为业主可以要求继续履行、采取补救措施，或者通过业主委员会责令原告整改乃至更换物业服务企业，而不能直接拒交物业管理费用。被告以物业管理服务不到位为由，拒不缴交物业管理费用缺乏合同和法律依据。被告马仕军对于欠付2012年6月30日起至2015年6月30日的物业管理费3917.48元、房屋公共维修金714.36元的事实无异议，本院予以确认。原告诉请被告支付上述款项，本院予以支持。关于水电公摊和电梯公摊，原告仅提供其向电力和水务部门交纳2012年度部分月份的电费和水费发票，不能证明原告已向供水、供电部分代缴公摊水电费用，其未提供实际支出及具体计算依据方面的充分证据佐证，应承担不利后果，对于原告诉请被告支付的该部分费用，本院不予支持。被告未依约缴费，已构成违约，原告诉请被告支付违约金具有合同依据，本院予以支持。原告主张违约金按日千分之三的标准计算，过分高于实际损失，应以欠付的物业管理费及公共维修金为基数，按日万分之五的标准计算为宜。原告主张自2015年7月1日起计算，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告马仕军于本判决生效之日起10日内支付原告厦门银之座物业管理有限公司3917.48元、房屋公共维修金714.36元合计4631.84元，并支付违约金（以4631.84元为基数，按日万分之五的标准，自2015年7月1日起计算至本判决确定的还款日止）；
二、驳回原告厦门银之座物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费50元减半收取25元，由被告马仕军负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 郑松青
二〇一六年七月十六日
代书记员 卢 琳
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。