浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终03108号
上诉人（原审原告、反诉被告）：袁建强。
委托代理人：洪汝逢，浙江玉海律师事务所律师。
委托代理人：蔡李娜，浙江玉海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周文财。
委托代理人：黄晓燕，浙江品和律师事务所律师。
委托代理人：曾晓雁，浙江品和律师事务所律师。
上诉人袁建强因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2016）浙0381民初1991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月27日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为没有新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原判认定，2014年10月20日，原告（反诉被告）袁建强与被告（反诉原告）周文财签订了一份《厂房设备转让协议》，协议约定：周文财将位于仙降街道横街工业区前面2间、后面3间三层厂房租赁给袁建强使用；租赁期限为3年，即从2014年10月25日至2017年10月25日；三年租金为人民币1050000元，同时厂房内所有的生产设备及工具等一并转让给袁建强所有，设备转让费为人民币300000元。协议签订后，袁建强向周文财支付了租金970000元。据双方当事人陈述2015年9月30日仙降街道国土资源管理所、仙降街道办事处、仙降街道住建所等三家单位联合颁发限期拆除横街村新工业区厂房的通知书，限期在2015年10月10日前自行拆除，若在限期内没有自行拆除，将依法组织强制拆除。后周文财向袁建强退还了租金640000元。另查明，周文财为重新搭建本案所涉厂房的三楼彩钢房花去费用130000元。
袁建强于2016年2月24日向原审法院起诉，请求：第一，请求依法确认原、被告双方于2014年10月20日签订的《厂房设备转让协议》无效；第二，依法判令被告返还原告租金150666.72元；第三，本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，其明确第一项诉讼请求：依法确认原、被告双方于2014年10月20日签订的《厂房设备转让协议》中所涉厂房租赁部分的内容无效。并明确陈述因原、被告签订的《厂房设备转让协议》中所涉厂房租赁部分的内容无效，对原告实际占有厂房期间的使用费应参照被告与横街村村委会签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准计算，即被告与横街村村委会签订的《厂房租赁合同》约定的三年租金为807000元，每月租金为22416.66元，原告转租使用11个月（2014年10月25日-2015年9月30日接到限期拆除通知止），减掉三个月的租金补偿，应付租金为八个月，即22416.66×8=179333.28元，原告已付租金970000元，被告已退租金640000元，原告应付租金为179333.28元，故被告还需退还租金150666.72元（970000元-640000元-179333.28元）。
周文财于2016年3月8日提起反诉，请求判令袁建强赔偿彩钢房搭建费用130000元，承担本案全部诉讼费用。
原判认为，双方当事人在审理过程中一致确认2014年10月20日签订的《厂房设备转让协议》所涉的租赁部分的内容无效，应予以认可。原告（反诉被告）袁建强主张要求按照被告（反诉原告）周文财与横街村村委会签订的《解除租赁合同》内容履行原、被告之间的义务，即以周文财与横街村村委会约定的租金标准计算袁建强实际使用月份的租金，并需扣减三个月的租金作为补偿。原审法院认为，袁建强系与周文财签订了《厂房设备转让协议》，该份协议内容涉及到厂房转租内容，双方虽均认定该份协议无效，但就袁建强已占有使用厂房期间的租金仍应参照原、被告约定的租金标准支付，周文财与横街村村委会的约定内容对本案原、被告之间不具有约束力，故袁建强的上述主张依据不足，应不予支持。鉴于本案原、被告约定的三年租金为1050000元，即每年租金为350000元，原、被告双方对原告实际租用厂房的时间未能达成一致意见，原审法院结合双方签订的合同内容及原、被告陈述的拆除厂房的通知内容等确定原告使用厂房的时间从2014年10月25日至2015年10月10日，故原告对厂房的占有使用租金已超出330000元，鉴于袁建强实际支付周文财租金970000元，周文财已退还租金640000元，袁建强要求周文财还需返还租金150666.72元，依据不足，应不予支持。周文财要求袁建强承担彩钢房搭建费用130000元，原审法院认为，双方当事人在签订协议时已约定好租赁物系三层厂房，周文财应当保障其租赁物的完整性，因他人原因造成租赁物的损毁，周文财应该负有重建、修缮义务，故本案所涉厂房三楼彩钢房因损毁需要重新搭建的费用应由周文财自行承担，其主张由袁建强承担该部分费用，依据不足，应不予支持。至于周文财在庭审中提到的因彩钢房被袁建强自行拆除所造成的损失情况，因周文财既未提出明确主张又未提供相关证据予以证实，故在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）袁建强与被告（反诉原告）周文财于2014年10月20日签订的《厂房设备转让协议》中所涉厂房租赁部分的内容无效；二、驳回原告（反诉被告）袁建强的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周文财的反诉诉讼请求。本案本诉受理费3313元，减半收取1656.50元，由原告（反诉被告）袁建强负担；反诉受理费1450元，由被告（反诉原告）周文财负担[原告（反诉被告）袁建强已预交受理费3313元，于本判决生效后予以退回1656.50元]。
宣判后，袁建强、周文财均不服提起上诉。
袁建强上诉称：本人与周文财之间的租赁合同，和周文财与横街村村委会之间的租赁合同具有关联性。周文财与横街村村委会之间的租赁合同因违法建筑而无效，周文财因该无效合同获得的利益，属于不当得利，本人系不当得利的受害人，该应返回给本人。周文财与横街村村委会解除租赁合同，所得到的搬迁补偿，是对实际使用人的补偿，该补偿利益应属于本人。请求撤销原判第二项，改判周文财向本人返还租金150666.72元。
周文财上诉称：原判对本人搭建彩钢房支付13万元予以认定，但对拆除彩钢房的损失却不予处理，显属不当。袁建强在本人不知情的情况下拆除彩钢房进行变卖，并将所得占为己有，其应赔偿本人的损失。请求撤销原判对反诉部分的判决，改判支持本人的反诉请求。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故袁建强应依涉案合同约定向周文财支付占有使用费，而袁建强已交付的租金扣除周文财退还部分的余额，实际已经不敷其应支付的占有使用费。并且，袁建强并非周文财与横街村村委会签订的租赁合同的当事人，其主张可因该租赁合同获得补偿，依据不足。因此，原判对其返还租金150666.72元的诉讼请求不予支持，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。彩钢房的搭建应由周文财负责，故原判对周文财要求袁建强承担彩钢房搭建费用13万元的诉讼请求不予支持，亦无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4763元，由袁建强负担3313元、周文财负担1450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 郑文平
二〇一六年七月六日
代书记员 李博武