云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0128民初1187号
原告（反诉被告）杨德春，男，汉族，1963年9月26日生，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。
委托代理人焦道福，禄劝彝族苗族自治县转龙法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被告（反诉原告）禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司。统一社会信用代码915301282169208778。
住所地屏山镇五星路421号。
法定代表人耿正权，经理。
委托代理人王鹏，上海市海华永泰（昆明）事务所律师。特别授权代理。
原告杨德春诉被告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，在审理中，被告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司提出反诉，经审查，被告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司提出的反诉，符合反诉条件，故本诉与反诉合并审理，于2016年9月22日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的其委托代理人焦道福，被告（反诉原告）禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司的委托代理人王鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉（反诉辩）称：2014年2月12日，原、被告签订《农资宾馆房地产有偿转让协议书》，协议约定，被告将农资宾馆作价1100万元转让给原告，原告须在协议签订之日交付给被告购房保证金10万元，购房款在2014年4月15日前付600万元，2014年6月30日前付200万元，余下300万元待房产证、土地使用证过户完毕后，原告在7个工作日之内支付给被告，该房地产过户由原告办理，相关税费由原告承担，被告须提供相应的合法手续及协助。协议签订后，原告依约先后支付了810万元购房款。但被告收到原告的810万元后，仍将宾馆出租给他人，原告数次电话要求被告提供房产证及相关资料办理过户，但遭被告拒绝。原、被告签订《农资宾馆房地产有偿转让协议书》后，被告曾三次委托云南宝隆拍卖有限公司公开拍卖宾馆。原告知道被告拍卖宾馆及拒不提供过户资料后向被告要求退还购房款，但被告以购房款已用于还贷款，无钱退还。被告出租宾馆、拒绝提供过户资料、公开拍卖宾馆的行为表明被告不再履行与原告签订的协议，被告不再履行协议的行为给原告造成错过最佳的经营机会，使协议目的不能实现，故请求人民法院判令：1、解除原、被告签订的《农资宾馆房地产有偿转让协议书》；2、被告返还原告购房款810万元；3、被告支付占用原告810万元资金的利息从2014年12月1日起每月8.1万元至2016年6月30日止（年息12%×810万元＝97.2万元；97.2万元÷12个月＝8.1万元/月）的利息，合计153.9万元；4、本案诉讼费由被告负担。被告伪造事实提出反诉，目的在于继续无偿使用原告所付810万元购房款，继续占有宾馆用于出租，从中获取租金。其行为违背公平诚实信用原则，故请法院驳回被告的反诉请求。
被告辩（反诉）称：原告所诉没有事实根据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告主张的付款期限和数额没有事实根据；原告所主张的利息没有法律根据；被告曾多次催原告办理过户手续，但是原告均没有办理；三次拍卖宾馆的行为均是原告的行为，与被告无关系。故请求法院驳回原告的诉讼请求。2014年2月12日，原、被告签订《农资宾馆房地产有偿转让协议书》，协议约定：被告将农资宾馆转让给原告，转让价款为1100万元，原告应在2014年4月15日前付款600万元，2014年6月30日前付款200万元，剩余300万元待房地产产权过户完毕，原告在7个工作日之内支付后，双方办清产权移交，签订协议之日缴纳购房保证金10万元，如原告不遵守协议则被告不退还保证金。后因原告无法在2014年4月15日前付款600万元，2014年4月21日双方又达成了《农资宾馆房地产有偿转让补充协议书》，补充协议约定：变更原告付款600万元的期限展至2014年5月20日前，2014年4月22日缴纳40万元作为保证金，若原告不能按补充协议约定的期限付款，此保证金归被告。根据协议，2014年5月20日前原告应履行付款600万元的义务，但原告仅履行付款490万元（不含保证金50万元）；2014年6月30日前原告应履行付款200万元，但原告从2014年5月21日至2014年12月1日，原告仅履行付款270万元。原告未按协议约定的限额800万元付款，其行为已属违约，应按协议约定承担违约责。故请求人民法院依法判决：1、反诉原告不再退还反诉被告缴纳的保证金50万元；2、反诉被告再支付房款50万元；3、反诉被告对该房地产向不动产所在地登记部门办理转移登记并承担转移登记需缴纳的所有税费；4、反诉被告在该房地产转移登记之日起7日内支付房款300万元；5、反诉被告承担案件受理费。
原告对其主张向本院提交下列证据证明：
1、原告身份证，证明原告的主体身份。
2、农资宾馆房地产有偿转让协议书，证明原、被告于2014年2月12日签订农资宾馆转让协议。双方对权利义务作了约定。
3、收款凭证（3份）、收条（2份）、进账单（2份），证明原告在2014年12月1日前共支付给被告农资宾馆房地产有偿转让款810万元。
4、拍卖委托书（2份）、禄劝县农资宾馆地产拍卖会报名表登记表，证明被告与原告签订转让协议后继续对涉案的农资宾馆房地产进行对外拍卖。
5、承诺书，证明被告在2016年3月30日向自治县监管办、自治县公共资源交易中心承诺涉案的农资宾馆房地产没有任何争议。
6、《国有产权转让备案登记表》、《国有产权转让文件审查备案表》、《国有产权转让公告发布表》，证明被告委托他人对涉案的农资宾馆房地产拍卖的事实。
7、请求提供过户文件、现场照片，证明原告到被告办公室要求被告提供过户文件。
8、通话清单，证明原告多次打电话给被告要求被告提供过户文件。
9、禄劝工商行政管理局市场规范管理科出具的《证明》，证明2014年4月1日被告委托拍卖参加人员的情况。
10、拍卖现场照片两张，证明农资公司参加拍卖会的人员。
11、《农资宾馆房地产有偿转让补充协议书》，证明被告同意延期付款。
12、原告出具给被告《承诺书》，证明承诺书倒数第二行系耿正权亲笔修改，该承诺书原件在被告处保存，证实被告同意延期付款。
13、购买农资宾馆房产及土地使用权付款时间调整为，证明被告同意杨德春在2014年12月1日前付款，原告已按约定时间付清了810万元的全部款项。
14、支付农资公司购房款明细表，证明至2014年12月1日原告已付房款810万元。
被告对原告提交的原告身份证、农资宾馆房地产有偿转让协议书及补充协议书无异议。对收款凭证、收条、进账单的三性认可，对收到810万无异议，但认为，其中有50万元是保证金。对拍卖委托书，认为系复印件，来源不清，不予认可。对禄劝工商行政管理局市场规范管理科出具的《证明》无异议，但认为不能证明原告的待证事实，拍卖会是原告的行为。对承诺书的真实性、合法性、关联性均不认可。对《国有产权转让备案登记表》、《国有产权转让文件审查备案表》、《国有产权转让公告发布表》的真实性、合法性无异议，但认为，均是应原告的要求，为配合原告而出具的。对请求提供过户文件、现场照片，认为系原告的单方行为，对真实性、合法性、关联性均不认可。对通话清单、拍卖现场照片，认为系原告的单方行为，对真实性、合法性、关联性均不认可。对《承诺书》，认为，因为是复印件，无法与原件核对，故对真实性、合法性、关联性均不认可。对购买农资宾馆房产及土地使用权付款时间调整为，认为系原告伪造，该证据内容不真实，该证据上印章也不是被告的印章，申请对该证据上文字形成时间、印章是否是被告的印章及该证据上落款处文字及印章形成的先后顺序作司法鉴定。
被告对其抗辩及反诉主张向本院提交下列证据证明：
1、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，证明禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司对转让的房地产具有使用权和房屋所有权。
2、《农资宾馆房地产在偿转让协议书》，证明2014年2月12日，原、被告签订协议，被告将农资宾馆以1100万元转让给原告；原告应于2014年4月15日前付款600万元，2014年6月30日前付款200万元，剩余300万元待土地使用、房产过户完毕后，原告在7日内支付给被告；原告缴纳购房保证金10万元，若原告不遵守协议的约定，被告不退还保证金；该房地产过户由原告办理，并承担相关税费；原告若发生产权变更，被告应该给予提供方便和协助，原告购买该房地产的目的是转让给第三人（为卖而买）。
3、见证情况说明，证明转让农资宾馆原告付款期限、额度及产权移交的程序；若原告购买后要出卖给第三人，发生产权变更，被告应给予其提供相关合法手续之便。
4、《农资宾馆房地产有偿转让补充协议书》，证明2014年4月21日，双方又签订补充协议，约定2014年4月15日前付款600万元延展至2014年5月20日前；2014年4月22日前支付40万元作为履行支付此600万元的延迟支付保证金，诺仍不按期付款则40万元作为违约金归被告。
5、《付款凭证》，证明2014年2月12日原告缴纳保证金10万元；2014年4月22日原告缴纳保证金40万元；2014年5月20日前共付款490万元；2014年6月30日前共付款560万元；2014年7月1日至2014年12月1日期间仅支付200万元。
6、调查张晓春笔录，证明2014年4月1日，原告通过拍卖的方式将农资宾馆房地产转让给张晓春；在履行过程中按张晓春违约解除合同；合同解除前的房地产转让款都是付给原告；在交易和合同履行过程中，被告从未参与；签订的合同及解除合同的证据均由原告保管。
7、《云南宝隆拍卖有限公司成交确认书》、《云南宝隆拍卖有限公司成交价付款方式的通知》，证明拍卖农资宾馆房地产给张晓春的成交价为14042500.00元；成交价款汇入原告妻子杨宇美的账户内。
8、禄劝彝族苗族自治县公共资源交易监督管理委员会办公室出具的《证明》，证明2016年4月7日、5月6日，两次拍卖都是原告一人到禄劝彝族苗族自治县公共资源交易监督管理委员会办公室办理涉及备案的所有手续。
9、《拍卖公告》、《招拍挂公告》，证明2016年4月7日、5月6日，两次拍卖的联系人均是原告的妻子杨小姐（电话136××××0703）、原告的儿子杨先生（电话187××××8961）。
9、《关于县供销联合社系统企业资产处理的情况证明材料》，证明县供销社系统企业改制决定通过拍卖方式处置部分资产，筹集改制资金；原告持云南宝隆拍卖有限公司的营业执照与县供销联合社联系拍卖事宜。
10、《委托拍卖合同》、《招拍挂公告》，证明禄劝彝族苗族自治县供销联合社茂山中心社委托云南宝隆拍卖有限公司拍卖其资产；拍卖人的代理人签字是原告代签；拍卖的联系人是原告的妻子杨小姐和儿子杨先生。
11、《会议录音资料》刻录光盘、《会议录音记录》，证明2016年7月19日，供销联合社李汝顺主任召集农资宾馆转让协议双方协商履行问题。
12、张顺梅出具的《证明》,证明原告2016年5月带禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司的印章在相关材料上盖章。
原告对被告提交的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》的三性无异议。对《农资宾馆房地产在偿转让协议书》、《农资宾馆房地产有偿转让补充协议书》、《付款凭证》无异议。对《见证情况说明》，因系原、被告的共同法律顾问所写，故原告不作质证。对张晓春调查笔录，认为内容不真实、形式不合法，不予认可。对《云南宝隆拍卖有限公司成交确认书》、《云南宝隆拍卖有限公司成交价付款方式的通知》，原告方不知道这份确认书的存在，将钱打入杨宇美的账户是农资公司耿正权交待的。对《证明》，认为没有法定代表人签名，只有单位印章，不予认可。对《权拍卖公告》和昆明市公共资源交易平台服务系统公开的《招拍挂公告》、《拍卖公告》，认为与本案无关，不予认可。对《会议录音刻录光盘》、《会议录音记录》，认为，被告在译成文字的过程中篡改了内容，不予认可。对张顺梅出具的《证明》，认为内容不真实，不予认可。
本院认为，原告提交的农资宾馆房地产有偿转让协议书、收款凭证、收条、进账单，因被告无异议，本院予以确认；原告提交的拍卖委托书，因该委托书系复印件，无法与原件核对，本院不予确认；对禄劝县农资宾馆地产拍卖会报名表登记表，因被告无异议，本院予以确认；原告提交的《国有产权转让备案登记表》、《国有产权转让文件审查备案表》、被告签署的《国有产权转让公告发布表》、《农资宾馆房地产有偿转让补充协议书》，因被告无异议，本院予以确认；原告提交的《承诺书》，因为是复印件，无法与原件核对，故本院不予确认；原告提交的《购买农资宾馆房产及土地使用权付款时间调整为》，被告认为系原告伪造，申请对该证据上文字形成时间、印章是否是被告的印章及该证据上落款处文字及印章形成的先后顺序等作司法鉴定。本院依据被告的申请，经摇号选定，委托云南鼎丰司法鉴定中心鉴定。2017年2月17日云南鼎丰司法鉴定中心作出云鼎鉴文字（2016）第2150号文件检验鉴定意见书，鉴定意见为：《购买农资宾馆房产及土地使用权付款时间调整为》上的印文与被告的印章系同一印章，落款处形成顺序为先字后印，云南鼎丰司法鉴定中心对文字形成时间认为以其技术条件，无法对印文形成时间进行鉴定。依据该鉴定，《购买农资宾馆房产及土地使用权付款时间调整为》上盖有被告的印章，故本院对《购买农资宾馆房产及土地使用权付款时间调整为》予以确认。
被告提交的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《农资宾馆房地产在偿转让协议书》、《农资宾馆房地产有偿转让补充协议书》、《付款凭证》，因原告无异议，本院予以确认；《见证情况说明》，能与《农资宾馆房地产在偿转让协议书》的内容相印证，本院予以确认；张晓春调查笔录，能与其他证据印证，本院予以确认；《云南宝隆拍卖有限公司成交确认书》、《云南宝隆拍卖有限公司成交价付款方式的通知》，能与其他证据印证，本院予以确认；《证明》、《拍卖公告》、《招拍挂公告》，能相互印证，本院予以确认；对《关于县供销联合社系统企业资产处理的情况证明材料》、《委托拍卖合同》，因与本案无关，本院不予确认；《会议录音刻录光盘》、《会议录音记录》，能与其他证据印证，本院予以确认；张顺梅出具的《证明》，并不能证明被告的主张，也无其他证据印证，本院不予确认。
经审理，本院确认下列法律事实：2014年2月12日，原告杨德春与被告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司签订《农资宾馆房地产有偿转让协议书》，协议约定:被告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司将其所有的农资宾馆房地产作价1100万元转让给原告杨德春;原告杨德春必须在签订协议之日缴纳购房保证金10万元给被告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司;原告杨德春应于2014年4月15日前付款600万元，2014年6月30日前付款200万元，剩余300万元待土地使用权、房产过户完毕后，原告杨德春在7个工作日之内支付给被告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司，该房地产过户由原告杨德春办理，相关税费由原告杨德春承担，被告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司提供所必须的合法手续，原告杨德春若发生产权变更，被告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司应给予提供方便和协助。协议签订后，原告杨德春于次日交付了10万元购房保证金。后因原告杨德春无法在2014年4月15日前支付600万元购房款，双方又于2014年4月21日签订《农资宾馆房地产有偿转让补充协议书》，补充协议约定：原告杨德春在2014年4月22日前支付40万元给被告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司作为保证金；被告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司同意原告杨德春第一期付款600万元延展至2014年5月20日前，若仍不能付款则40万元作为违约金归被告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司。补充协议签订后，原告杨德春于2014年4月22日支付40万，2014年5月20日支付490万元。后原告杨德春仍无法在2014年5月20日前付清600万元购房款,被告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司于2014年5月20日出具《购买农资宾馆房产及土地使用权付款时间调整为》：同意杨德春在2014年5月30日前付款600万元；同意杨德春在2014年12月1日前付款200万元；否则按2014年4月21日补充协议承担经济损失。原告杨德春于2014年5月30日支付70万元，2014年12月1日支付200万元。至2014年12月1日原告杨德春共支付给被告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司810万元。
另确认，原告杨德春与被告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司签订《农资宾馆房地产有偿转让协议书》后，原告杨德春曾于2014年4月1日、2016年4月7日、2016年5月6日三次以被告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司的名义委托云南宝隆拍卖有限公司对涉案的农资宾馆房地产进行拍卖。
本院认为，合同解除必须具备解除的条件,合同一经有效成立，就具有法律效力，双方当事人都必须严格遵守，全面履行，不得擅自变更或解除。本案中，双方所签订的《农资宾馆房地产有偿转让协议书》及补充协议，是在双方协商一致、自愿的基础上签订的，是合法有效的合同。双方均应严格遵守，全面履行，不得擅自变更或解除。原告以双方签订《农资宾馆房地产有偿转让协议书》后，被告继续对涉案的农资宾馆房地产进行对外拍卖，被告的这一行为表明被告不在履行合同主要的交付房产的义务为由，要求解除双方所签订的《农资宾馆房地产有偿转让协议书》。从原告所举拍卖委托书、承诺书、《国有产权转让备案登记表》、《国有产权转让文件审查备案表》、《国有产权转让公告发布表》来看，被告确实将涉案的农资宾馆房地产委托云南宝隆拍卖有限公司公开拍卖。但又从被告所举成交价付款方式通知及禄劝彝族苗族自治县公共资源交易监督管理委员会办公室出具的《证明》来看，两次对涉案的农资宾馆房地产进行拍卖均是原告杨德春办理拍卖备案手续，及2014年4月1日有人竞买时，云南宝隆拍卖有限公司通知竞买人将成交价款汇入原告杨德春妻子杨宇美的银行账户内。由些可看出拍卖涉案农资宾馆房地产的人实际是原告杨德春，而非被告；关于“被告出租宾馆、拒绝提供过户资料”的问题。因在双方签订《农资宾馆房地产有偿转让协议书》之前被告就一直在出租，对此原告杨德春是知晓的；原告杨德春主张被告拒绝提供过户资料，被告对此否认，原告杨德春对该主张又未能举出确实充分的证据证明，本院不予采信。且合同当事人一方在合同规定的履行期到来之前，明示或默示其将不履行合同。其中，违约人向对方明确作出其将不履行合同的意思表示，这属于明示毁约;当事人虽未向对方声明将不履行合同，但以自身的行为明确表示其将不履行合同，此时构成预期违约，属于默示毁约。预期违约是对承诺的违反，但预期违约本身并不具有解除合同效力，只有权利人接受预期违约的既成事实，己不再准备继续维护合同效力的情况下，权利人即获得了合同的单方解除权。本案中，预期违约没有成为事实被原告杨德春接受，故原告杨德春的主张不成立，要求解除双方签订的《农资宾馆房地产有偿转让协议书》的诉讼请求，本院不予支持。双方所签订的《农资宾馆房地产有偿转让协议书》及补充协议，是在双方协商一致、自愿的基础上签订的，是合法有效的合同。双方均应严格遵守，全面履行，不得擅自变更或解除。故被告反诉要求反诉被告按协议约定对该房地产办理产权转移登记，并承担所有税费，反诉被告在该房地产转移登记之日起7日内支付剩余转让款的反诉请求，本院予以支持。关于反诉原告反诉要求反诉被告因其未按约定的时间支付房款，反诉原告不再退还反诉被告缴纳的保证金50万元、反诉被告再支付转让房款50万元的反诉请求，因从案双方所举证据来看，反诉被告并来违约。且2016年4月7日、5月6日反诉原告仍协助反诉被告办理拍卖事宜，从反诉原告所举2016年7月19日会议录音记录来看，2016年7月19日在禄劝供销联社主任主持的协调会来看，反诉原告从头至尾都未提及反诉被告逾期付款的问题，只提要反诉被告尽快办理过户，过户后交付余款的问；从反诉被告所举《购买农资宾馆房产及土地使用权付款时间调整为》来看，反诉原告己同意反诉被告在2014年12月1日前支付800万元购房款。故反诉被告并不违约。且违约金是弥补未违约一方因对方违约而造成的实际损失。本案中，双方签订《农资宾馆房地产有偿转让协议书》后，反诉被告至2014年12月1日已支付给反诉原告810万元，反诉原告已从2014年12月1日至今无偿使用810万元，而涉案的房地产“农资宾馆”仍是由反诉原告出租并收取租金，故反诉原告并无损失；本案反诉原告反诉所涉及的保证金，是为《农资宾馆房地产有偿转让协议书》及补充协议履约担保，不是定金，没有定金性质，所以不应适用定金罚则,故本院对反诉原告“不再退还反诉被告缴纳的保证金50万元、反诉被告再支付转让房款50万元”的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告杨德春的诉讼请求。
二、反诉被告杨德春在本判决生效后十五日内办理禄劝彝族苗族自治县农资公司宾馆房地产权过户手续(在反诉被告杨德春办理时反诉原告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司应予协助),办理产权过户手续所需缴纳税费由反诉被告杨德春承担。
三、反诉被告杨德春在该房地产权属转移登记之日起七日内支付给反诉原告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司购房余款290万元
四、驳回反诉原告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司的其余反诉请求。
如果负有给付义务的一方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费79273元，由原告杨德春负担。反诉费19400元，由反诉原告禄劝彝族苗族自治县供销联合社农资公司负担9400元，反诉被告杨德春负担10000元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 李志平
审 判 员 兰 芳
人民陪审员 杞 红
二〇一七年三月二十日
书 记 员 李逻辑