山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市商初字第1543号
原告兴业银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。
代表人吕伟，行长。
委托代理人杜万军，国浩律师（济南）事务所律师。
委托代理人张冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。
被告时海泉，男，1982年7月31日生，汉族，住济南市。
被告张冬冬，女，1983年11月13日出生，汉族，住济南市。
被告济南天业实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人徐佳明，总经理。
委托代理人孙大龙，男，1971年4月16日生，汉族，该公司员工，住山东省烟台市。
原告兴业银行股份有限公司济南分行（以下简称兴业银行济南分行）与被告时海泉、张冬冬、济南天业实业有限公司（以下简称天业实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴业银行济南分行代表人吕伟的委托代理人杜万军、陈冬冬、天业实业公司法定代表人徐佳明的委托代理人孙大龙到庭参加了诉讼，被告时海泉、张冬冬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告兴业银行济南分行诉称，2008年6月30日原告与被告时海泉、张冬冬、天业实业公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同约定原告向被告时海泉发放人民币305000元的贷款，用于其购买济南市高新区会展西路88号2号楼住房，借款期限为15年。张冬冬作为共同还款人在合同中签字确认。被告天业实业公司作为保证人为上述借款提供连带责任保证。被告时海泉、张冬冬将所购买的上述房屋抵押给原告。原告发放借款后，因被告时海泉、张冬冬未能按照合同约定按期归还借款本息，并在陬得房产证后，未按约定办理房屋抵押登记，已构成违约。原告经多次催收，被告时海泉、张冬冬至今未能还款，作为保证人的天业实业公司亦未履行担保责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2、被告时海泉、张冬冬偿还原告截止至2015年11月15日借款本金181919元、利息587.37元、违约金15250元及自2015年11月16日起至判决生效之日止按借款合同的约定计算的利息（含罚息、复利）；3、被告时海泉、张冬冬赔偿原告律师代理费12700元；4、被告天业实业公司在上述第二、三诉讼请求范围内承担连带清�责任；5、案件受理费、保全费、公告费300元由被告负担。
被告时海泉、张冬冬未答辩
被告天业实业公司辩称，我公司与原告签订合同约定的是承担阶段性担保责任。我公司只要具备办证条件，就不需再履行担保责任。2012年5月，被告时海泉所购房屋就已办理了房屋产权证书，后我公司多次找时海泉要求其去办理抵押登记，但其拒不办理。该行为是由被告所致，我公司不应再承担担保责任。
经审理本院认定，2008年6月30日，原告兴业银行济南分行（债权人、抵押权人）与被告时海泉（主债务人、抵押人）、张冬冬（共同债务人、抵押物共有人）、天业实业公司（保证人）签订编号为兴银济个借字2008-2409号《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同约定，被告时海泉向原告兴业银行济南分行借款305000元，借款期限为180个月，自2008年6月30日至2023年6月30日止，借款用途为购买债务人的第一套住房。借款基准利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率。借款利率按照百分比浮动定价，借款利率为基准利率下浮15%，实际利率等于基准利率乘以系数0.85。借款利率浮动方式采用固定日浮动的方式，利率浮动周期为年。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮30%。债务人不能按时支付利息的，债权人有权按合同约定的借款逾期利率对欠息息收复利。债务人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，即构成借款逾期的，债权人有权对逾期的借款计收罚息；债务人不能按时支付利息的，债权人有权按合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利。罚息和复利的计结息方式与合同约定的借款计结息方式一致。借款还本付息日期选择固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的21日及借款到期日为还�日。债务人愿意按照等额本息偿还法偿还借款本息，直至债务人还清借款本息为止。借款由抵押人以其有处分权的房产为抵押物提供抵押担保。抵押物为预售商品房的，抵押人应在该房产可以办理房屋所有权证后的三个月内办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续。抵押担保的范围包括但不限于合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等。债务人不按合同规定按时偿还借款本息，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。债务人、担保人未履行合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所实现债权的费用由债务人、担保人承担。实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费、鉴定费、差旅费、电讯费等。抵押人未及时办理抵押登记或虽办理抵押登记但抵押权人为债权人；未经抵押权人书面同意，抵押人将抵押物出租、出售、出借、赠与、转让、重复抵押他人或以其他方式处分。抵押权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷。被告天业实业公司为上述借款提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、含罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。保证方式为阶段担保，保证期为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权得凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。当债务人未依约履行合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证�抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利。
被告时海泉、张冬冬名下位于济南市高新区会展西路88号2号楼房屋于2012年4月20日办理了房屋所有权证，至起诉时未办理抵押登记手续。2015年6月1日，被告张冬冬将上述房产出租于张玉涛、济南瑞捷电子商务有限公司。
合同签订后，原告兴业银行济南分行于2008年6月30日向被告时海泉、张冬冬发放贷款305000元。被告时海泉、张冬冬一直按时归还借款本息，截止至2015年11月15日，尚有未到期借款本金181919元、利息587.37元没有归还。
另查明，原告为本案诉讼已实际支出律师代理费11939元。
上述事实，有个人购房抵押（保证）借款合同、商品房买卖合同、借款借据、帐户明细、租赁合同、房屋权属状况信息、委托代理合同、律师代理费发票、电汇凭证、协议书及原告的陈述等证据予以证实。
本院认为，原告兴业银行济南分行与被告时海泉、张冬冬、天业实业公司签订的个人购房抵押（保证）借款合同，系当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告兴业银行济南分行依约向被告时海泉、张冬冬发放贷款后，已履行相应义务。被告时海泉、张冬冬于2012年4月20日办理房屋产权证后，应依合同约定抵押人应在该房产可以办理房屋所有权证后的三个月内办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续。抵押人未及时办理抵押登记或虽办理抵押登记但抵押权人为债权人；未经抵押权人书面同意，抵押人将抵押物出租、出售、出借、赠与、转让、重复抵押他人或以其他方式处分。抵押权人有权暂停发放借款乃至终止发�借款或提前收贷。原告及天业实业公司多次催促其办理抵押登记，被告时海泉、张冬冬直至2015年6月18日原告起诉时亦未办理抵押登记。2015年6月1日，被告张冬冬将上述房产出租于张玉涛、济南瑞捷电子商务有限公司。被告时海泉、张冬冬已构成违约，根据合同的约定原告有权要求被告时海泉、张冬冬提前偿还未到期借款本息。合同中已明确约定了被告违约后收取罚息、复利，故对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。原告主张因本次诉讼支出律师代理费11939元及公告费300元，并提供相应证据材料证实该费用已实际发生，根据借款合同的约定，该费用应当由两被告承担。被告天业实业公司为上述借款提供连带责任保证，保证方式为阶段担保，合同约定如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押�得凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。被告天业实业公司虽主张未办理抵押登记，是因为被告时海泉、张冬冬不配合原因所致。但依合同约定，其保证责任为附条件解除的保证，故其保证责任不能解除。对原告要求被告天业实业公司承担担保责任的诉求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十六条、第三十四条第一款第（一）项、第四十二条、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如�：
一、解除原告兴业银行股份有限公司济南分行与被告时海泉、张冬冬、济南天业实业有限公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》。
二、被告时海泉、张冬冬于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司济南分行借款本金181919元、利息587.37元及自2015年11月16日起至判决生效之日止按借款合同的约定计算的利息（含罚息、复利）。
三、被告时海泉、张冬冬于本判决生效之日起十日内支付原告兴业银行股份有限公司济南分行律师代理费11939元。
四、被告济南天业实业有限公司对上述第二、三项判决内容承担连带清偿责任。
五、驳回原告兴业银行股份有限公司济南分行其他诉讼请求。
案件受理费4212元，保全费16200元，公告费300元，由被告时海泉、张冬冬、济南天业实业有限公司负担；案�受理费368元由原告兴业银行股份有限公司济南分行负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 赵 勇
人民陪审员 尹翠美
人民陪审员 隋保贵
二〇一五年十一月二十日
代理书记员 邓明艳