安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民四终字第00037号
上诉人（一审被告）：翟大财，男，1963年7月10日出生，汉族，个体经营户。
被上诉人（一审原告）：刘桂荣，女，1952年11月9日出生，汉族，个体经营户。
上诉人翟大财与被上诉人刘桂荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2013年11月9日作出的（2013）镜民一初字第01817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月20日公开开庭审理了本案。上诉人翟大财、被上诉人刘桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘桂荣一审诉称：2012年10月14日，刘桂荣与翟大财签订一份《房产租赁合同》。合同约定：刘桂荣承租翟大财在中和路阳光绿苑5幢6号一门面房，年租金20万元，租期二年，水电保证金1万元。合同签订后，刘桂荣按约交纳了一年的租金和水电保证金，翟大财出具一份保证租赁权无瑕疵的承诺书。刘桂荣接收租赁房屋不久，即收到两家法院通知。镜湖法院告知该房主因向别人借贷未经债权人同意，擅自将抵押的房屋出租给翟大财，其出租行为无效，故翟大财将房屋出租给刘桂荣的情形推定为无效。同时鸠江区法院又告知因房主欠他人债务，在判决后已对该房进入拍卖程序，并限令原告腾房，现该房屋产权人变更为第三人赵恒军所有。新的产权人以刘桂荣与翟大财签订的租赁合同无效为由要求刘桂荣腾让房屋或与其重新签订租赁合同。刘桂荣迫于无奈与新产权人签订了新的租赁合同，并再次交纳了租金。翟大财出租房屋故意隐瞒事实，导致刘桂荣遭受经济损失。故刘桂荣起诉要求确认其与翟大财签订的租赁合同无效，翟大财返还租金和保证金21万元，并按银行同期贷款利率计算支付自2012年11月30日起至租金返还之日止利息。
翟大财一审辩称：刘桂荣诉请依法不能成立，其主张的依据（2012）镜民二初字第00787号民事判决书已被二审法院发回重审，现（2013）镜民二初字第00566号民事判决书已驳回任清的起诉。刘桂荣与翟大财签订的租赁合同合法有效，故请求驳回刘桂荣的诉讼请求。
一审法院经审理查明：芜湖市中和路阳光绿苑5幢6号门面房产权人原系夏维根、朱文雅。2011年12月30日，夏维根、朱文雅与翟大财签订一份《房产房屋租赁合同》。合同约定，夏维根、朱文雅将中和路阳光绿苑5幢6号门面房出租给翟大财，租赁期限八年，每年租金15万元，水、电费押金1万元。同时约定翟大财享有对该租赁房屋除所有权以外的其他一切权利。2012年10月14日，刘桂荣与翟大财签订一份《房产房屋租赁合同》。合同约定，刘桂荣承租翟大财在中和路阳光绿苑5幢6号门面房，每年租金20万元，租赁期二年，自2012年10月15日起至2014年10月14日止，水、电费保证金1万元。合同签订当日，翟大财向刘桂荣出具一份承诺书，承诺刘桂荣在其承租经营期限内如遇该房屋因其他原因不能继续经营的，翟大财将按其实际租赁天数收取房屋租金，剩余部分将一次性归还。当日，刘桂荣按约定支付给翟大财一年租金20万元和保证金1万元。2012年12月1日，赵恒军与刘桂荣签订一份《租赁合同》。合同约定，刘桂荣租赁赵恒军所有的中和路阳光绿苑5幢6号门面房，租赁期限自2012年12月1日至2014年12月1日止，每年租金20万元，水、电费保证金1万元。2013年1月18日，中和路阳光绿苑5幢6号门面房产权人变更为赵恒军。2011年11月27日，夏维根、朱文雅以其所有的中和路阳光绿苑5幢6号门面房向任清抵押担保并办理了抵押登记。2011年12月30日，夏维根、朱文雅在未征得抵押权人同意的情况下将该门面房出租给翟大财。
一审法院认为：刘桂荣与翟大财签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，应确认有效。夏维根、朱文雅将已设立抵押权的抵押物即位于本市中和路阳光绿苑5幢6号门面房出租给翟大财，翟大财又将该房屋出租给刘桂荣。现该房抵押权实现，产权人变更为赵恒军。根据法律规定，刘桂荣与翟大财签订的租赁关系对新产权人不具有法律约束力。现新产权人又与刘桂荣重新签订一份租赁合同，导致刘桂荣与翟大财签订的租赁合同无法继续履行。翟大财承诺在刘桂荣承租经营期限内如遇该房屋因其他原因不能继续经营，将按刘桂荣实际租赁天数收取房屋租金，剩余部分将一次性归还。翟大财的承诺不违反法律规定，应按承诺履行。现刘桂荣租赁45天，每年租金20万元，翟大财应返还刘桂荣租金175000元。双方的租赁合同终止，翟大财收取的保证金1万元应返还给刘桂荣。翟大财未按约定归还租金和保证金，刘桂荣主张利息损失，符合法律规定，应予以支持。因刘桂荣没有提供证据证明在起诉之前向翟大财主张过权利，故利息损失应从刘桂荣起诉之日即2013年6月20日起计算。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，判决：一、翟大财于判决生效之日起十日内归还刘桂荣租金175000元、保证金10000元，共计185000元，并按银行同期贷款基准利率计算支付自2013年6月20日起至判决确定的履行期限届满之日止利息；二、驳回刘桂荣的其他诉讼请求。三、案件受理费减半收取2293元，由刘桂荣负担293元，翟大财负担2000元（诉讼费刘桂荣已预付，翟大财在给付上述款项时一并支付给刘桂荣）。
翟大财不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决并未认定翟大财与夏维根、朱文雅签订的《房屋房产租赁合同》无效，而该份有效合同规定了翟大财享有对租赁房屋除所有权以外的其他一切权利，故一审判决剥夺翟大财的转租权并无事实依据。2、翟大财自2011年8月8日至2013年8月7日一直租用涉案房屋，翟大财取得租赁权的时间在先，涉案房屋设定抵押在后（设定抵押时间为2011年12月27日），故而在先的租赁权不受在后的抵押权影响。3、涉案房屋所有权的变动不影响翟大财行使转租权。翟大财与房屋原产权人签订的租赁期限截止于2019年12月30日，故房屋产权人虽发生变更，该变更并不影响翟大财对房屋享有占有、使用和收益的权利。4、原审判决认定刘桂荣与翟大财签订的房屋租赁合同有效，却又认定该租赁关系对新产权人不具有约束力，属自相矛盾，且无法律规定，刘桂荣擅自与他人订立合同、另付租金且未经翟大财同意，系其自愿付款行为，对翟大财无约束力。5、刘桂荣至今一直在涉案房屋经营，没有发生不能继续经营的情况。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判、发回重审或改判驳回刘桂荣的诉讼请求，并判决本案一、二审诉讼费由刘桂荣承担。
刘桂荣辩称：对于涉案房屋，刘桂荣分别向翟大财、赵恒军交纳了两次房租。翟大财没有告知刘桂荣涉案房屋已经抵押的事实，抵押权实现后造成承租人损失，应当由翟大财承担。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人刘桂荣未提交新证据。上诉人翟大财为支持其上诉主张向本院申请三名证人出庭作证，三名证人均证实翟大财自2010年起与案外人陈勤忠合伙承租涉案房屋对外经营。
本院二审查明：一审判决对涉案房屋办理抵押登记的时间认定为“2011年11月27日”系事实认定错误，根据一审双方提交的证据显示，办理抵押登记的时间应为2011年12月27日。
另查明：案外人陈勤忠与翟大财自2010年4月23日起合伙经营儿童摄影店，其中协议约定双方共同投资包括两年房租30万元及由陈勤忠负责经营管理等事项。陈勤忠与夏维根于2010年7月23日就涉案房屋签订房屋租赁合同，用于合伙经营儿童摄影店。2011年12月30日陈勤忠、翟大财、夏维根三人共同签订变更承租人协议书，约定陈勤忠退出涉案房屋的承租，原2010年7月23日签订的房屋租赁合同中承租人变更为翟大财，原陈勤忠的合同权利义务由翟大财承继，为理顺房屋租赁关系，同时约定由翟大财与夏维根重新直接签订房屋租赁合同。翟大财与夏维根即日签订房产房屋租赁合同，变更了部分合同内容并作了补充约定。
再查明：刘桂荣与赵恒军于2012年12月1日就涉案房屋签订租赁合同，2012年12月5日、2013年元月9日、2013年元月10日，刘桂荣支付赵恒军房租共计30万元。2013年1月18日，涉案房屋的产权人变更为赵恒军。
以上事实有证人证言、合作协议、房屋租赁合同、变更承租人协议书、收据、房地权证等可以证实，本院予以确认。
本院对一审法院查明认定的其他事实予以确认。
本院认为，结合诉辩意见及查明的事实，本案的争议焦点在于：翟大财是否享有涉案房屋的承租权以及该承租权对赵恒军是否具有约束力；刘桂荣与翟大财签订的房屋租赁合同是否有效以及其支付给翟大财的租金、保证金应否返还。对此，综合分析如下：
一、2010年7月23日，陈勤忠与夏维根就涉案房屋签订房屋租赁合同，系执行合伙事务行为，承租的房屋完全用于其与翟大财合伙的儿童摄影店的经营，该房屋租赁合同的权利义务及于合伙人翟大财，应视为翟大财与陈勤忠共同承租涉案房屋，而后涉案房屋一直由翟大财与陈勤忠以承租的方式占有并使用，直至2011年12月30日三方协议陈勤忠退出对涉案房屋的承租，改由翟大财独自承继合同权利义务。涉案房屋于2011年12月27日办理抵押登记，赵恒军于2013年1月18日基于抵押权的实现取得涉案房屋的所有权。显然，涉案房屋办理抵押的时间后于翟大财取得租赁权的时间。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”因此，翟大财取得的涉案房屋承租权对新的产权人赵恒军仍具有约束力。
二、刘桂荣与翟大财签订的《房产房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同。翟大财在承租期内于2011年12月30日与原涉案房屋产权人夏维根、朱文雅补充签订租赁期为8年的房产房屋租赁合同，其依据该合同合法享有对外转租涉案房屋并收益的权利。刘桂荣与翟大财签订的房屋租赁合同成立于2012年10月14日，租赁期限为两年，对此约定翟大财显然有权处分。在转租合同有效且未被依法解除的情况下，刘桂荣应按合同约定履行义务，其要求确认合同无效、返还租金和保证金并支付利息的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
三、通过本院查明的事实，可以看出刘桂荣与赵恒军就涉案房屋签订租赁合同以及刘桂荣支付租金时，赵恒军并非涉案房屋的所有权人。刘桂荣在未与翟大财解除合同的情况下，擅自与赵恒军就涉案房屋签订租赁合同并支付租金的行为，系其自主行为，不应由翟大财来承担责任。刘桂荣当然不应就租赁同一房屋支付两份租金，若赵恒军在取得涉案房屋产权后认为出租涉案房屋带来的收益应由其享有，其应向承租人翟大财主张，而不应向次承租人刘桂荣直接主张收取租金。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院作出的（2013）镜民一初字第01817号民事判决；
二、驳回刘桂荣的诉讼请求。
一审案件受理费2293元、二审案件受理费4000元，由翟大财自愿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 勇
审 判 员 张 勤
代理审判员 丁晓丽
二〇一四年八月十八日
书 记 员 宋喜萍
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。