四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵高新民初字第1569号
原告（反诉被告）绵阳高新区通达联运有限公司。住所地：绵阳高新区绵兴东路**号。组织机构代码：20540683-X。
法定代表人冯素芬，董事长。
委托代理人陈道平，总经理。
委托代理人王祥，四川科大律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙廷立，男，汉族。
被告（反诉原告）蒋亚雄，男，汉族。
上列二被告共同委托代理人任强，四川诸葛律师事务所律师。
原告（反诉被告）绵阳高新区通达联运有限公司（以下简称“通达公司”）诉被告（反诉原告）孙廷立、蒋亚雄租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李美俊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）通达公司的委托代理人陈道平、王祥，被告（反诉原告）孙廷立、蒋亚雄及其委托代理人任强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）通达公司诉称：位于绵阳高新区绵兴东路某号楼是原告房产，其中该楼的第三和第五层楼系第三人所有，近八年来原告都和三、五楼产权人共同将该楼出租给他人开办某商务宾馆。2014年3月，被告通过绵阳昌顺汽修厂老板了解到房屋情况，经过多次考察后向原告提出租赁房屋。原告将绵房权证、《房屋产权证》和《国有土地使用证》交给被告审查。被告叫原告起草租赁合同，原告依据双方协商结果起草了《房屋租赁合同》并交给被告。几日后被告通知原告签订合同，原告在没有认真审查被告对合同部分内容变更的前提下就签字盖章。合同签订后，原告收到了被告交付的第一年租金。原告于2014年6月数次通知被告在2014年7月1日前来接受租赁物，并办理交接手续。到2014年7月10日被告都没有与原告办理房屋交接，却在2014年7月10日要求原告提供三楼和五楼的租赁合同，并要求原告书面保证其能长期租用三、五楼而不发生任何争议。后原告约见了三、五楼产权人，通过努力协商得到否定回答后，即在2014年7月23日通过书面和手机短信致函被告，提出因合同约定不明，要求解除《房屋租赁合同》。并邀约被告于2014年7月25日协商退还租金等事宜。被告孙廷立（孙到场称蒋亚雄全权委托其处理该事）按时前来协商，并在此后双方又多次协商，均因被告的无理要求未果。2014年8月17日，被告用车拉了一车沙和三十多人前来欲强行入场，非法用二锤将原某商务宾馆的大门和玻璃壁毁坏。经原告的保安报警，被告的违法行为才被前来的公安干警和城管制止，避免了可能发生的冲突和更大的损失。综上所述，《房屋租赁合同》是在原被告没有对租赁房屋约定明确的前提下签订的，双方也没有达成新的补充协议，导致合同无法履行。故起诉请求人民法院依法判令：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告赔偿损坏原告钢化玻璃墙壁及大门的经济损失人民币15000元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）孙廷立、蒋亚雄辩称并反诉称：原告所述签订房屋租赁合同以及被告支付租金的事实属实，其余所述事实则不属实。双方所签订的房屋租赁合同合法有效，请求人民法院依法判令原告继续履行。关于原告所提损失问题，拆除钢化玻璃以及大门系因装修需要，且拆除时大门是坏的，不存在故意损坏的问题。
关于反诉问题。双方所签订的《房屋租赁合同》就租赁标的物、年租金标准、支付方式、租赁房屋的交付时间以及违约责任等内容给以清楚明确的约定。并且，合同签订时原告向被告承诺2014年7月1日之前可交房。合同签订后，被告展开了酒店经营的前期考察和装修准备工作，期间支付了酒店设计费用和酒店加盟费以及经营酒店装修准备等相关费用。2014年6月20日，被告前去接收房屋，发现先前租用人开办的宾馆却仍在营业，被告无法接房。原告告知要到2014年6月底7月初才可接房。2014年6月底被告通过电话问询，原告告知原金都宾馆的所有物资及残值还未处理好，无法交房。2014年7月4日，被告再次前往现场接房，原告请求被告给一个星期时间处理残值及遗留问题，并告诉被告2014年7月10日便可接房。2014年7月10日，被告第三次到现场接房，发现宾馆物资残值仍未处理完毕。被告向原告指出，双方商定的租赁房屋交付时间是2014年7月1日之前，而目前交房时间已过10天。原告让被告做好入场装修准备，几天后即可入场装修。当天下午原告电话告知，宾馆物资残值及遗留问题已处理好，叫被告几天后进场装修。鉴于此，被告于2014年7月12日同绵阳市新视觉装饰装修工程有限责任公司签订了装修价款为3674000元的《装饰装修合同》。2014年7月18日，装修公司安排数名打拆工进场施工，当日也将部分材料运到了装修现场。2014年8月17日，装修公司组织了数十名工人到现场施工，被原告强行阻拦。事后被告了解到，原告又将案涉房屋租赁给他人开办宾馆，他人也准备入场装修。故反诉请求人民法院判令：1.确认被告与原告于2014年5月8日签订的《房屋租赁合同》有效并判令原告继续履行合同；2.原告赔偿被告因其毁约给被告造成的已经支付的装修设计费和已发生装修费用、装修违约金等经济损失共计人民币130万元（包括酒店加盟费14万元、装修设计费8万元、已支付装修费用83万元以及2014年7月18日至9月14日期间按每天7528元计算的装修停工损失）；3.反诉诉讼费由原告承担。
原告（反诉被告）通达公司答辩称：1.交房事实并非被告所称原告不交房，而是被告不接房。后来被告要求原告对3楼、5楼保证十年租期的约定，因3楼、5楼不是原告所有，原告无权处分该房屋，故涉案租赁合同无法再履行，原告也无法交房。2.被告所称加盟酒店和签订装修合同均在原、被告签订涉案租赁合同之后，且不属实。原承租的某商务宾馆早已搬走，不存在原告还需处理残值的问题。被告所称原告将房屋租赁给第三人也不是事实。综上，原告认为被告主张赔偿损失130万元所依据的事实不属实，请求人民法院依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明：案涉房屋坐落于绵阳高新区绵兴路东段，其中该房屋2层、4层、5层、6层的所有权人为原告通达公司，3层以及底层一间门面的所有权人系案外人绵阳高新区蓝天石油销售中心，5层以及底层一间门面的所有权人系案外人绵阳市涪城区农村信用合作联社普明分社，底层的其余门面仍属通达公司所有。原告通达公司至今均以租赁方式使用、管理3层、5层以及相应门面。
2014年5月8日，原告通达公司（甲方）与被告孙廷立、蒋亚雄（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同对租赁标的物、租赁期限、租金及支付方式、权利义务、违约责任等作出了明确约定。其中第一条“租赁标的物”约定：甲方将其所拥有的座落于绵阳市高新区绵兴东路某号综合大楼2-7层（含一楼现《某商务宾馆》大厅及电梯；其中七楼茶园待2016年租赁期限届满时由甲方交付乙方使用，其中七楼电梯背后的一间房屋作为甲乙双方的共用办公室）租赁给乙方使用。第二条“租赁期限”约定：壹拾年整（从2014年12月1日至2024年11月30日止；2014年7月1日至2014年11月30日为甲方向乙方承让的装修期）。第三条“租金及支付方式”约定：每年租金人民币360000元，10年不变且不递增；双方签订合同之日起15日内，由乙方向甲方支付第一年租金人民币360000元。第七条“违约责任”约定：如甲方违约，甲方须向乙方赔付全部装修费用及经营损失。如乙方违约，则乙方须承担合同总额25%的违约责任。合同签订后，被告孙廷立、蒋亚雄向原告通达公司支付了第一年租金360000元。
2014年6月20日至7月10日期间，原告通达公司数次通知被告孙廷立、蒋亚雄接收案涉房屋并办理交接手续，被告孙廷立、蒋亚雄先后于2014年6月20日、7月4日、7月10日到案涉房屋现场接房。但双方因三、五楼租赁问题以及原金都宾馆善后处理事宜发生争议，被告孙廷立、蒋亚雄遂未接收房屋。
2014年7月23日，原告通达公司向被告孙廷立、蒋亚雄送达了《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》，载明的内容为：双方在签订《房屋租赁合同》时忽略了租赁物中3楼和5楼的情况，在2014年7月10日原某商务宾馆和原告向被告交接租赁物时，因被告要求原告保证能长期租用该两层楼的条件下才能接收租赁物，经原告多方向产权人作工作，仍无法达到保证结果，故无法将租赁物交付被告使用，决定解除双方所签订的《房屋租赁合同》，并要求被告于2014年7月25日协商退还租金等事宜。但经协商，双方未能达成一致意见。2014年8月17日，被告孙廷立组织人员要求入场，与原告通达公司的工作人员发生纠纷，经公安机关出警后予以平息。2014年8月18日，被告孙廷立、蒋亚雄向原告通达公司发出了《回复函》，要求继续履行合同。
2014年9月1日，原告通达公司遂诉至本院，提出如前诉讼请求，被告孙廷立、蒋亚雄亦提起反诉。诉讼中，原告通达公司自愿放弃要求被告孙廷立、蒋亚雄赔偿其钢化玻璃及大门经济损失15000元的诉讼请求，本院已裁定予以准许。
诉讼中，原告通达公司陈述案涉房屋已由其另行组织人员进行装修用于酒店经营，被告孙廷立、蒋亚雄则对其陈述的装修事实不持异议。
被告孙廷立、蒋亚雄为佐证其主张的经济损失，向本院提供了如下证据：1.付款单位为孙廷立并加盖有“四川某连锁酒店有限公司发票专用章”印章的税务发票2张、收据1张，用以证明针对案涉房屋已于2014年7月7日向四川某连锁酒店有限公司支付了特许经营加盟费100000元、酒店管理系统使用费10000元、特许经营保证金30000元。上述票据均未载明加盟所涉及的房屋；2.甲方为孙廷立、乙方为绵阳市新视觉装饰装修工程有限责任公司、签订时间为2014年7月12日的《装饰装修合同》1份、收据2份，用以证明针对案涉房屋已于2014年7月5日、7月12日向绵阳市新视觉装饰装修工程有限责任公司现金支付装修设计费80000元及装修费用830000元，并佐证其主张的装修停工损失。经质证，原告通达公司均不予认可，并书面申请本院向四川某连锁酒店有限公司核实加盟情况。经本院核实，该公司项目拓展部经理谢珣称上述加盟费票据指向的是案涉房屋，而该公司副总经理陈蓉则称上述加盟费票据与案涉房屋无关。
上述事实，有经过庭审核实的身份证明、企业法人营业执照、组织机构代码证、房屋租赁合同、通知、房屋所有权证、国有土地使用权证、收据、回复函、调查笔录、询问笔录、工作记录以及当事人陈述等证据载卷佐证，足以认定。
本院认为：原告通达公司与被告孙廷立、蒋亚雄在平等自愿、协商一致的基础上所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，被告依约向原告支付了租金，原告依约则负有交付租赁物的合同义务。但根据庭审查明的事实，原告在2014年7月10日之前曾数次通知被告接收房屋，但因双方为案涉房屋三、五楼租赁问题以及原某宾馆善后处理事宜发生争议，被告未接收房屋。因原告已另行组织人员对案涉房屋进行了装修并用于酒店经营，故原告事实上已无法向被告交付案涉房屋，合同目的已无法实现。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，对原告要求解除与被告所签订的《房屋租赁合同》之诉请，本院予以支持。庭审中，原告自愿同意返还被告方已交纳的租金360000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本院为减少讼累，在本案中对该项费用予以处理。
至于被告所提反诉请求。本院认为，关于加盟费用。被告孙廷立提供的加盟费用票据虽反映出其向四川某连锁酒店有限公司支付加盟费用的事实，但未载明加盟费用是否与案涉房屋有关，也无相应的加盟合同佐证加盟情况；且根据本院调查核实，四川某连锁酒店有限公司相关人员对上述票据指向的加盟情况又陈述不一。关于装修费用。被告孙廷立称装修费用90余万元均系现金支付，但对此未提供充足证据证明现金支付的合理性；其次，被告孙廷立与装修公司也均未提供相应依据来证明装修公司是否已实际入场并发生装修投入的事实；再次，装修公司法定代表人左达虽到庭称因被告违反装修合同约定故不会退回已收取的装修费用，但也明确表示其与被告之间对此尚有争议。据此，被告并无充足证据来证明其所主张的加盟费用及装修费用已实际产生，也无证据来证明上述费用在实际产生的情形下必然导致相应的经济损失。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对被告所提反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告绵阳高新区通达联运有限公司与被告孙廷立、蒋亚雄于2014年5月8日签订的《房屋租赁合同》；
二、原告绵阳高新区通达联运有限公司应于本判决生效之日起五日内返还被告孙廷立、蒋亚雄租金人民币360000元；
三、驳回被告孙廷立、蒋亚雄要求原告绵阳高新区通达联运有限公司继续履行合同并赔偿经济损失的反诉请求。
本案本诉受理费140元，由原告绵阳高新区通达联运有限公司负担；反诉受理费8250元，由被告孙廷立、蒋亚雄负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 李美俊
二〇一五年三月三十一日
书记员 顾鸿飞