浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终218号
上诉人（原审被告、反诉原告）：国华人寿保险股份有限公司浙江分公司，住所地：杭州市江干区新城时代广场1幢1901、1902室。统一社会信用代码：9133010067397183XD。
负责人：江胜利，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卓静洁，浙江绿银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周东伟，男，1973年3月14日出生，汉族，住杭州市上城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张凤霞，女，1971年2月14日出生，汉族，住址同上。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：ＸＸ，上海刁骅律师事务所律师。
上诉人国华人寿保险股份有限公司浙江分公司（以下简称浙江国华保险公司）因与被上诉人周东伟、张凤霞房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初4684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年3月12日，周东伟、张凤霞（反诉被告、甲方）与浙江国华保险公司（反诉原告，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于杭州市江干区新塘路65号旺座中心B幢1501室（面积为380.32平方米）的商业用房屋出租给乙方使用，租赁期限自2012年3月13日起至2016年3月12日止；租金总额为人民币1646370.2元。协议签订后五个工作日内乙方支付押金5万元给甲方，同时支付第一年年租金370023.5元给甲方。第二、三、四年的租金386416.9元、421545.7元和468384.1元乙方应于2013年、2014年和2015年2月12日前一次性给甲方。乙方应合理使用其所租赁的房屋及其附属设备，如因使用不当造成房屋及其设施损坏的，应立即负责修复或经济赔偿。甲方应在租期满之前验收房屋，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于7日内向对方主张。乙方应在租赁期满前将在甲方房屋地址内注册的公司迁址或注销。如未及时迁址或注销，应按每逾期一日向周东伟、张凤霞支付原租金壹倍的滞纳金，并同意赔偿甲方因此所受损失。合同还就其他相关事宜作了约定。2016年5月19日，国华江干公司的营业地址由涉案房屋所在地址变更登记至其他地址。2016年9月14日，周东伟、张凤霞起诉至原审法院，请求：1、浙江国华保险公司支付违约金（滞纳金）171922元，并赔偿周东伟、张凤霞租金损失78064元；2、浙江国华保险公司修复损坏的空调外机并恢复使用功能，如果浙江国华保险公司不予修复，则要求浙江国华保险公司赔偿修复费用16900元；3、本案案件受理费由浙江国华保险公司承担。
原审法院认为，周东伟、张凤霞与浙江国华保险公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据法律规定，合同当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。虽然合同约定浙江国华保险公司应在租赁期满前将在涉案房屋地址内注册的公司迁址或注销，如未及时迁址或注销，应按每逾期一日向周东伟、张凤霞支付原租金壹倍的滞纳金，并同意赔偿甲方因此所受损失。但该约定并未明确“原租金”的概念，故无法按该约定计算违约金的数额。在周东伟、张凤霞未就因浙江国华保险公司逾期迁址所受损失提交相关证据的情形下，周东伟、张凤霞诉请要求按合同约定的第四年日租金的2倍支付违约金171922元并同时要求赔偿经济损失78064元，明显过高。浙江国华保险公司认为周东伟、张凤霞诉请的违约金及租金损失的数额明显过高要求依法予以调整的理由成立，原审法院予以支持，酌定浙江国华保险公司承担逾期迁址的违约金和损失人民币5万元。根据合同约定，周东伟、张凤霞应在租期满之前验收房屋，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于7日内向对方主张。本案中，周东伟、张凤霞未能提交其已向浙江国华保险公司提出要求维护空调的相关证据，亦未能提交空调系在浙江国华保险公司租赁涉案房屋期间损坏的证据，周东伟、张凤霞要求浙江国华保险公司修复空调或赔偿空调修理费16900元的诉讼请求，没有事实依据，原审法院不予支持。涉案房屋租赁合同已履行完毕，浙江国华保险公司亦已将房屋交还周东伟、张凤霞，周东伟、张凤霞已无理由继续占有浙江国华保险公司依约支付的押金人民币5万元，应予返还。浙江国华保险公司反诉要求周东伟、张周霞返还押金人民币5万元的反诉请求，原审法院予以支持。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，于2016年11月14日判决：一、国华人寿保险股份有限公司浙江分公司支付给周东伟、张凤霞违约金及经济损失人民币5万元；二、周东伟、张凤霞返还给国华人寿保险股份有限公司浙江分公司押金人民币5万元；三、驳回周东伟、张凤霞其他诉讼请求。上述一、二两项相互折抵后，周东伟、张凤霞和国华人寿保险股份有限公司浙江分公司不再互负付款义务。按规定减半收取的本诉案件受理费人民币2525元，由周东伟、张凤霞负担人民币2020元、国华人寿保险股份有限公司浙江分公司负担人民币505元。反诉案件受理费人民币525元，由反诉被告周东伟、张凤霞负担。国华人寿保险股份有限公司浙江分公司应负担的案件受理费人民币505元案件受理费应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。
宣判后，国华人保公司不服，向本院提起上诉称：2012年3月12日，浙江国华保险公司和周东伟、张凤霞签订了《房屋租赁合同》，合同约定周东伟、张凤霞将位于杭州市江干区新塘路65号旺座中心B幢1501室，面积为380.32平方米的商业用房出租给浙江国华保险公司使用。租赁期限自2012年3月13日起至2016年3月12日止；房屋租金总计为1646370．20元。浙江国华保险公司在租赁期满前应将在租赁房屋内注册的公司迁出，如逾期，按每逾期一日向周东伟、张凤霞支付原租金壹倍的滞纳金。一、根据《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，首先，浙江国华保险公司该延期迁出的行为未给周东伟、张凤霞造成损失；其次，浙江国华保险公司已真实完整履行合同的其他义务，未存在其他违约行为；再次，浙江国华保险公司不存在主观恶意态度，浙江国华保险公司及时将迁址上报至浙江国华保险公司上级主管机构，确因浙江国华保险公司未考虑周全，基于主管机关流程体系中的一些不可预见性导致迁址延误，但浙江国华保险公司并不是恶意不予迁出，且浙江国华保险公司已及时找寻新的地址并积极做好新旧地址的更换，以此证明浙江国华保险公司无主观恶意性。二、根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复：（一）1996年最高人民法院《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》中规定，“逾期付款违约金应当依照付款金额每日万分之五计算。”2001年最高人民法院的司法解释将此比例调整到每日万分之二点一。本案关于预期迁址的违约责任的计算依据可以参考上述条款。请求：1、原审法院判决的对浙江国华保险公司逾期迁址的违约金金额判定过高，请求予以改判；2、判令周东伟、张凤霞承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人周东伟、张凤霞在二审中答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确。针对浙江国华保险公司上诉提出的理由与事实，关于浙江国华保险公司称其工商登记延期迁出没有给周东伟、张凤霞造成损失的主张，不符合本案事实。租赁合同到期后，在该期限届满前浙江国华保险公司就应依法将其租赁的周东伟、张凤霞的房屋从工商登记处办理迁出手续，但在周东伟、张凤霞不断催促之下，浙江国华保险公司直到2016年5月19日才从原址迁出，合同期满到其实际迁出这期间周东伟、张凤霞一直在催促浙江国华保险公司，周东伟、张凤霞在此期间无法将房屋出租出去，已经影响到周东伟、张凤霞的再次出租行为，造成周东伟、张凤霞收益的损失。浙江国华保险公司认为其没有从原址迁出是因为其上报到主管机关，主管机关审批造成拖延，故其不存在恶意，但双方租赁合同明确约定在租赁期满前浙江国华保险公司就应该办理迁出手续，而合同到期日为3月13日，对此浙江国华保险公司是清楚的，如果要向上级主管机关办理审批手续，其应该提前办，而不应在此之后才报批营业地址迁址手续，浙江国华保险公司完全可以在房屋租赁合同期限届满前两个月办理，但浙江国华保险公司怠于行使其义务，这是对本案双方的不负责任。实际在租赁合同期满之后，在周东伟、张凤霞催促之后，其才办理，浙江国华保险公司应当对其拖延办理迁出手续负责任。浙江国华保险公司主张的违约金应当以最高院规定的万分之2.1来算，其主张的该法律依据是错误的，该规定主要是涉及到买卖合同，而本案为房屋租赁关系，适用该规定是不合适的。对于逾期迁出工商登记地址的违约方式，双方在合同有明确约定的，浙江国华保险公司每逾期一日，按原房屋租金一倍来支付违约金，该约定是双方意思自治表示，应该遵守，不应再引用其他规定。对于原审仅判决周东伟、张凤霞5万元经济损失是过低的，但鉴于原审认定事实清楚，故周东伟、张凤霞还是可以接受的。请求驳回浙江国华保险公司的上诉请求。
二审中，上诉人浙江国华保险公司及被上诉人周东伟、张凤霞均未向本院提交新的证据。
根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于浙江国华保险公司逾期迁址应承担的违约责任。依据周东伟、张凤霞与浙江国华保险公司签订的《房屋租赁合同》，浙江国华保险公司应当在2016年3月12日租赁期满前将周东伟、张凤霞房屋地址内注册的公司迁址或注销，但浙江国华保险公司于2016年5月19日方完成迁址变更登记，已构成违约，应承担违约责任。对于违约金数额，浙江国华保险公司认为合同约定的违约金过高，应予调低，原审法院依据合同及本案实际情况，酌情认定浙江国华保险公司支付违约金5万元并无不当。浙江国华保险公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由国华人寿保险股份有限公司浙江分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 袁其伟