北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第08500号
原告北京宝景物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街185号。
法定代表人金锐，董事长。
委托代理人谢国利，北京市京德律师事务所律师。
被告曹秀君，女，1939年2月18日出生。
委托代理人赵清振（系被告曹秀君之夫）。
原告北京宝景物业管理有限公司(以下简称宝景物业公司)与被告曹秀君物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝景物业公司之委托代理人谢国利与被告曹秀君之委托代理人赵清振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宝景物业公司诉称，我公司系北京市海淀区×小区的物业管理单位。曹秀君系该小区×704号房屋业主，房屋建筑面积142.81平方米，每年物业费3244.93元。曹秀君自2011年10月18日至2014年12月31日未交物业费，欠费共计10401.56元。我公司多次催要无果，为维护我公司的合法利益，故起诉要求曹秀君立即给付物业服务费10401.56元并承担本案诉讼费。
曹秀君辩称，不同意宝景物业公司的诉讼请求。我没有和宝景物业公司签订过任何合同，宝景物业公司没有权利起诉我。此外，宝景物业公司单方决定每平方米1.92元物业费收费标准未经过我们业主同意，这其中还包括公司自己要交的税费，这个不合理。由于宝景物业公司没有做到收费合理化、法定化、透明化，部分项目重复收费，故我要求宝景物业公司退还多收取的费用，双方重新签订合同，宝景物业公司支付交通费及赔偿金。
经审理查明，曹秀君系北京市海淀区×小区×704号房屋的业主，该房屋建筑面积142.81平方米。2003年1月22日，北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司与北京市海淀区×小区物业管理委员会签订《物业管理委托合同》，约定北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司对×小区进行物业管理，委托管理期限自2002年9月1日至2005年8月31日，物业管理服务费由北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司参照京价（房）[1997]第196号《北京市普通居民小区物业管理服务收费暂行办法》中的“甲类”收费标准执行，双方对物业收费项目及收费标准在合同附件一中进行了具体约定。2005年9月1日，北京市海淀区×小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处出具证明，表示×小区业主委员会正在筹备改选中，在未改选完成之前原《物业管理委托合同》继续履行。2012年12月25日，北京市海淀区×小区业主委员会与宝景物业公司签订《北京市物业服务合同》，约定宝景物业公司为×小区1#楼、2#楼、3#楼提供物业服务，物业服务期限自2013年1月1日至2015年12月31日；物业服务费收费方式为包干制；物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅：1.92元/平方米/月（均价）。2011年10月18日至2014年12月31日，曹秀君未向宝景物业公司交纳物业管理服务费用。
庭审中，宝景物业公司就诉讼请求提交《物业管理委托合同》及附件、《北京市物业服务合同》、收费通知单、照片、物业收费单、记账联等证据材料予以证明。曹秀君对宝景物业公司提交的证据材料均不予认可。曹秀君就答辩意见提交《关于×小区业主‘拒交物业费’的理由》，法律、法规文件等材料予以证明。宝景物业公司对曹秀君提交材料的证明内容及关联性提出异议，不予认可。针对曹秀君提交的《关于×小区业主‘拒交物业费’的理由》，宝景物业公司称将统一进行书面答复。
经核实，宝景物业公司提交的物业收费单记载：绿化费每年每建筑平米0.55元、化粪池清淘费每年每建筑平米0.3元、管理费每年每建筑平米3.5元、小修费每年每建筑平米1.83元、公共设施费每年每建筑平米1元、水泵运行费每年每建筑平米2.78元、电梯运行费每年每建筑平米10.37元、垃圾清运费每年每户30元、智能系统每月每户4元、保安费每户每月5元、保洁费每月每户3元、税费每年167.6元，结合曹秀君居住房屋建筑面积计算，物业费每年共计3244.93元。《物业管理委托合同》附件一收费标准中小修费为每年每建筑平米4.72元，智能化系统维护费为每月每建筑平米0.1元。附件备注：以上物业收费标准为税前单价，根据“京地税营[1997]386号”文件规定加收5.5%的营业税及其附加。曹秀君当庭未提供其他相关证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《物业管理委托合同》及附件、《北京市物业服务合同》、物业收费单、收费通知单、照片等材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同具有法律效力。北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司系宝景物业公司下属分公司，北京宝景物业管理有限公司莲花管理处系宝景物业公司下属部门，二者对外的行为结果依法均应由宝景物业公司承担。另，居住小区物业管理委员会、业主委员会是代表本物业区域全体产权人和使用人的合法权益、负责对区域内物业实施管理的组织。物业管理委员会、业主委员会与物业公司签订的合同对全体业主具有法律约束效力。虽然宝景物业公司未与曹秀君签订书面物业管理合同，但依据北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司与北京市海淀区×小区物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》（含附件）、宝景物业公司与北京市海淀区×小区业主委员会签订的《北京市物业服务合同》等证据材料，可以认定宝景物业公司依据上述合同为曹秀君居住房屋所在的小区提供了物业管理服务。宝景物业公司在提供了相应的物业管理服务后，有权要求业主曹秀君交纳相关物业管理服务费用。
关于宝景物业公司主张的物业管理服务费收费标准，宝景物业公司与北京市海淀区×小区物业管理委员会在《物业管理委托合同》中已达成一致意见，根据北京市海淀区×小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处出具的证明，在×小区业主委员会未改选完成之前应按《物业管理委托合同》中约定的物业交费标准继续履行，自2013年起应按《北京市物业服务合同》中约定的交费标准履行。宝景物业公司依据上述约定，核算了曹秀君的物业管理服务费数额并提交了收费明细，宝景物业公司在相关服务期间自愿降低物业管理服务费收费标准，本院不持异议。曹秀君当庭称宝景物业公司主张的物业费标准中不应包含税费且相关项目属于重复收费，与合同约定内容及本院查明事实不符，故本院对其相关抗辩意见不予采信。此外，尽管曹秀君提交业主签名材料等证明宝景物业公司在日常物业服务方面存在一些问题和不足，但曹秀君以此及与宝景物业公司未签订服务合同等作为不同意交纳拖欠物业服务费的理由，缺乏法律依据，本院不予采信。据此，宝景物业公司起诉要求曹秀君支付2011年10月18日至2014年12月31日所欠物业管理服务费，于法有据，本院予以支持。据此，曹秀君要求宝景物业公司退还多收取的费用，没有依据，本院不予采信。关于曹秀君要求双方重新签订合同，宝景物业公司支付交通费及赔偿金等主张，不属于本诉审理范围，且无客观依据，本院对其相关请求不予采信。
根据本案审理情况，宝景物业公司在今后履行物业服务合同期间应当加强与业主沟通，虚心接受业主的批评和建议，不断提升自己的物业服务水平。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
曹秀君于本判决生效后七日内给付北京宝景物业管理有限公司二〇一一年十月十八日至二〇一四年十二月三十一日的物业管理服务费共计一万零四百零一元五角六分。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六十元(北京宝景物业管理有限公司已预付三十元)，由曹秀君负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林宇军
人民陪审员
岳维
人民陪审员 任艳辉
二〇一五年六月十九日
书 记 员 魏明玮