贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民再终字第74号
申诉人（原一审原告、二审上诉人）万梅森，男，1956年8月4日出生，汉族。
被申诉人（原一审被告、二审上诉人）贵州湘企房地产开发有限公司（以下简称湘企公司），住所地贵阳市金阳大道南段（商贸走廊）。
法定代表人刘东旺，该公司董事长。
委托代理人罗明、朱明磊，均系贵州听君律师事务所律师。
申诉人万梅森与被申诉人贵州湘企房地产开发公司商品房买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2012年8月16日作出（2012）云民一初字第421号民事判决，双方均不服，向本院提出上诉。本院于2012年12月12日作出（2012）筑民终字第2306号民事调解书。后因调解协议的内容不能得到执行，万梅森即向相关部门申诉信访。本院于2014年9月3日作出（2014）筑民监字第55号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。万梅森及贵州湘企房地产开发有限公司的委托代理人罗明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原一审查明：2007年11月6日，万梅森与湘企公司签订《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》四份，主要约定原告以4000元／平方米的价格购买湘企公司建设的位于贵阳市金阳南路1号西南五金机电专业批发市场的门面5间，其中12栋1层25号面积45.2平方米，价款18.08万元；12栋1层23号，面积为46.6平方米，价款18.64；11栋1层22号、23号，总面积89.1平方米，总价款35.64万元；15栋1层5号，面积102.3平方米，价款40.92万元；同时约定，待正式发售时，办理相关手续及协助买方办理产权证明。协议签订后，万梅森履约全额付清了购房款。现房屋已交付其使用，湘企公司对所建设的房屋办理了产权登记，所有权人为湘企公司。另查明，12栋1层23号、25号房屋有抵押登记。因湘企公司一直未给万梅森办理房屋产权手续，万梅森遂提起诉讼，请求：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同关系成立有效；2、判令被告湘企公司履行合同义务，向原告提供资料，协助原告办理房屋产权证。
原一审认为，虽然案涉房屋办理了产权登记，但无证据证明该房具备商品房销售性质，因此双方签订的《会员认购协议》不构成商品房预售合同关系，应认定为一般房屋买卖合同关系。该认购协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，且双方已履行了支付房款和交付房屋的主要合同义务，应为有效合同。协助万梅森办理产权证是湘企公司应尽的合同义务。但本案万梅森购买的12栋1层23号、25号已经有抵押登记，抵押权人享有优先受偿权，目前不具备办理产权过户条件，万梅森可对该两房另行主张权利，或待抵押登记注销后再主张湘企公司履行协助办理产权过户义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，原一审判决如下：一、原告万梅森与被告贵州湘企房地产开发有限公司于2007年11月6日签订四份《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》形成的房屋买卖合同关系有效；二、被告贵州湘企房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后90日内协助原告万梅森办理位于贵阳市金阳南路1号西南五金机电专业批发市场内的11栋1层22号、23号及15栋1层5号房屋产权手续；三、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由被告贵州湘企房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告于本判决�生法律效力后十日内直接支付给原告）。
原一审宣判后，双方均不服，向我院提出上诉。万梅森上诉称，一审对已经设立抵押登记的门面未予判决，违背“公平正义”原则。湘企公司上诉称，其开发的房屋属于商业用房，必须五证齐全才具备销售房屋的资格，湘企公司不具备销售房屋的任何前置许可条件，所以《认购协议书》应属无效协议，况且案涉房屋已经办理抵押登记，如果公司销售该房，就会违反法律、行政法规的强制性规定。
在二审中，经我院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、万梅森与贵州湘企房地产开发有限公司签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》合同有效，双方按该协议书继续履行；二、在具备办理过户手续的条件时双方再签订《商品房买卖合同》，并由贵州湘企房地产开发有限公司为购房人�理房屋所有权证书，过户产生的费用按政府部门的规定各自承担；三、一审案件受理费共60元，减半收取30元，贵州湘企房地产开发有限公司自愿负担；二审案件受理费60元，减半收取30元，贵州湘企房地产开发有限公司自愿负担。
万梅森再审称，在调解书生效后，协议内容不能执行。因为调解协议的第二项“在具备办理过户手续的条件时……”内容不明确，且调解书未明确房屋的具体栋号、楼层、房号、面积等，无具体执行标的。湘企公司在抵押登记到期后又继续办理抵押登记，申诉人的合法权益得不到保护，要求将所购房屋过户到申诉人的名下。
湘企公司再审辩称，原审认定事实清楚，证据充足，作出的调解书是双方的真实意思表示，是可以被执行的，只是现在条件还未成就，还未到执行的时间。双方签订的《认购协议书》不应属于商品房�卖合同。
本院再审查明的事实与原一审查明的事实基本一致。另查明，2007年，双方签订认购协议后，申诉人即按照协议约定付清全部房款，湘企公司亦当即交付所购门面房交由申诉人占有使用至今。2011年12月，湘企公司对涉案房屋办理了产权登记，但至今未给购房户办理分户产权登记。万梅森向湘企公司所购门面的楼房栋号在办理产权登记后发生了变更，《认购协议书》中载明的“壹拾壹”栋现产权登记为为S栋，产权证号为010286014；“壹拾贰”栋现登记为R栋，产权证号为010286024；“壹拾伍”栋现登记为U栋，产权证号为010286006。另，万梅森所购门面现已被湘企公司全部办理了抵押登记。
上述事实，有双方当事人的陈述及《认购协议书》等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点为双方当事人之间的认�协议是否合法有效，湘企公司是否应为申诉人办理房屋产权手续。
本案《认购协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。因为该协议书对所购房屋的位置、房号、面积、单价、总价款、付款方式、交房日期、面积差异的处理方式及违约责任均有明确约定，符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，并且湘企公司已经按照约定收受全部购房款，将房屋交付给万梅森占有使用多年，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该协议应认定为商品房买卖合同。现湘企公司已经对涉案房屋办理了产权初始登记，且双方当事人已经按照协议履行了主要合同义务，故该合同应属有效合同。湘企公司应当依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关为申诉人办理房地产权属证书。万梅森主张湘企公司为其办理房屋过户登记手续（即办理房地产权属证书）的诉求应予支持。
关于本案设定的抵押登记问题，因本案双方当事人买卖房屋在先，房屋在设定抵押登记之前就已经交付使用，且湘企公司对涉案房屋设定抵押登记未取得申诉人同意，所以抵押权人就涉案房屋的抵押可另行主张权利。原一审判决对已经设立抵押登记的房屋不予处理不当，应予纠正。
综上，原二审调解书未能查明涉案房屋现在产权登记的实际情况，且调解协议的第二项“在具备办理过户手续的条件时，双方再签订《商品房买卖合同》，并由湘企公司为购房人办理房屋所有权证书，办理房屋所有权证书……”的约定不具体明确，导致生效的法律文书不能执行，达不到双方当事人签订调解协议的目的，因此，原二审调解书亦应予以撤销。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款“人民法院�照审判监督程序再审的案件，……发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十八条“人民法院按照第二审程序审理再审案件，发现原判决认定事实错误或者认定事实不清的，应当在查清事实后改判。……”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院（2012）筑民终字第2306号民事调解书和贵州省贵阳市云岩区人民法院（2012）云民一初字第421号民事判决第三项；
二、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2012）云民一初字第421号民事判决第一项；
三、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2012）云民一初字第421号民事判决第二项为：贵州湘企房�产开发有限公司于本判决生效之日起10日内协助万梅森办理位于贵阳市金阳南路1号西南五金机电专业批发市场内的S栋1层22号、23号，R栋1层23号、25号，U栋1层5号房屋的产权手续。
原一审案件受理费60元，减半收取30元，由贵州湘企房地产开发有限公司负担（万梅森已预交，贵州湘企房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内直接支付给万梅森）；原二审案件受理费120元（其中万梅森已预交60元，贵州湘企房地产开发有限公司已预交60元），由贵州湘企房地产开发有限公司负担（万梅森已预交的费用由贵州湘企房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内直接支付给万梅森）。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛永鸿
审 判 员 隋凤清
代理审判员 赵 曜
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 覃桢榕