广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终3322号上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市辰洋物业管理有限公司。住所地广东省中山市东升镇龙昌路旭景花园**幢010卡。法定代表人：陈建荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨海燕，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎丰强，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：曹宏康，男，1978年8月21日出生，汉族，住陕西省咸阳市杨陵区。上诉人中山市辰洋物业管理有限公司（以下简称辰洋物业公司）与被上诉人曹宏康物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。辰洋物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判曹宏康向辰洋物业公司支付2015年9月至2015年12月6日的物业管理费693元、梯灯电费公摊31.67元，合计724.67元；2.撤销一审判决第四项，改判曹宏康向辰洋物业公司支付2012年1月至2016年3月的物业管理费滞纳金（各月滞纳金以当月管理费217元为基数，按每日0.5%的标准，从当月16日起各计算至曹宏康实际付清之日止，现暂计算至2016年3月31日，曹宏康需支付的滞纳金为42905.24元）。事实和理由：一审法院对本案部分事实认定错误。从一审法院拍卖涉案房屋前公布的《竞买公告》及《竞买须知》的内容可知，曹宏康作为竞买人，其有义务承担涉案房屋上一手业主钟运生拖欠的全部费用。执行法院在对外拍卖涉案物业时，已书面披露涉案物业从2012年1月起拖欠物业管理费的情况，且明确一旦竞买即表示买受人同意接受涉案物业一切已知及未知瑕疵，同时也明确买受人应承担涉案物业所欠的一切水、电、物业管理费等欠费。故曹宏康选择竞买涉案物业，即表明其同意承担前业主钟运生所拖欠的全部费用。一审法院以评估公司评估的涉案物业所欠物业费数额限制曹宏康应承担的物业费欠费及滞纳金，与《竞买公告》及《竞买须知》相违背，严重损害辰洋物业公司的合法权益。此外，曹宏康恶意拖欠自2015年12月7日起产生的相关费用，应承担在此期间产生的物业费及滞纳金。曹宏康辩称，一审判决正确，曹宏康愿意承担涉案房屋2015年12月7日之后产生的物业费。但滞纳金及2015年9月到12月6日的物业费不应由曹宏康承担。一审判决后双方当事人经协商达成一致处理意见，但因辰洋物业公司反悔提起上诉。曹宏康向一审法院起诉请求：1.涉案物业自2012年1月至2015年12月7日之前的物业管理费10761.44元不应该由曹宏康承担；2.协助支持曹宏康办理与涉案物业相关的合法正常手续。一审庭审中，曹宏康明确其第2项诉讼请求为：辰洋物业公司协助曹宏康办理涉案物业进场装修的手续。辰洋物业公司向一审法院反诉请求：1.曹宏康向辰洋物业公司支付2012年1月至2016年3月的物业管理费11067元及滞纳金（以各月管理费217元为基数，按每天0.5%的标准，从当月16日起各计算至支付之日止，暂计至2016年3月31日合计为42905.24元）；2.曹宏康向辰洋物业公司支付2011年12月至2016年2月的梯灯电费公摊283.30元；3.曹宏康向辰洋物业公司支付2011年12月至2016年1月的电梯维修费86.14元；4.曹宏康向辰洋物业公司支付律师费4000元。一审法院认定事实：涉案物业为中山市辰洋房地产开发有限公司（以下简称辰洋房地产公司）开发的商品房，原权利人为钟运生，已经由中山市土地房产产权档案馆于2010年8月5日进行中山市商品房销售合同登记备案（合同业务编号为HTN2010034119），但未办理权属证书。2010年10月6日，涉案物业已交付钟运生使用。此前，辰洋房地产公司已于2008年4月18日与广州珠江物业酒店管理公司（以下简称珠江物业公司）签订了一份旭景花园前期物业服务合同，约定由珠江物业公司对辰洋房地产公司开发的旭景花园实行前期物业管理。在购买涉案物业时，钟运生于2010年7月31日与辰洋房地产公司签订了一份华盛?旭景花园前期物业服务协议，约定由辰洋房地产公司选聘的珠江物业公司对涉案物业实施前期物业管理。2012年2月29日，珠江物业公司退出旭景花园的前期物业管理。在其退场前发布的公告中，其明确将个别业主未按时缴交的管理费及楼层照明公摊电费交由辰洋房地产公司或其选聘的物业管理单位代为收取。此后，辰洋房地产公司经招标后于2012年3月14日与中标的辰洋物业公司签订了一份前期物业服务合同，约定由辰洋物业公司对旭景花园继续实施前期物业管理。一审法院在执行（2015）中二法执字第777号案件（申请执行人为辰洋房地产公司，被执行人为钟运生）中，因钟运生拒不履行生效法律文书确定的义务，遂委托中介机构对中山市东升镇旭景花园2幢1303房（即涉案物业）进行价值评估，并根据中介机构确定的评估价格379900元确定拍卖底价为379900元，于2015年11月25日通过淘宝网司法拍卖平台对涉案物业进行拍卖。经过拍卖，一审法院于2015年12月7日作出（2015）中二法执字第777－2号执行裁定书，裁定由曹宏康以379900元的价格（最高应价）取得涉案物业的所有权及其他权利，涉案物业的所有权自裁定送达时转移。2016年1月14日，曹宏康取得了涉案物业的权属证书。曹宏康提供并经辰洋物业公司确认的欠费明细表和客户账务明细表显示，涉案物业从2012年1月开始拖欠物业管理费（每月217元），至2016年2月共拖欠10850元；另拖欠从2011年12月至2016年1月的梯灯公摊电费272.30元和2011年12月至2016年1月的电梯维修费（大、中修分摊）86.14元；其中电梯维修费86.14元均发生在2015年7月之前，2015年11－12月的梯灯公摊电费为13元。辰洋物业公司提供的欠费明细表显示，钟运生从2012年1月开始拖欠涉案物业的管理费（每月217元），至2016年3月共拖欠11067元；另拖欠从2011年12月至2016年2月的梯灯公摊电费283.30元和2011年12月至2016年1月的电梯维修费（大、中修分摊）86.14元。一审法院（2015）中二法执字第777号案件档案材料中的房地产估价报告（档案第一册第54页房地产评估价格明细表）显示，涉案物业的房地产市场评估价格为502700元，在考虑未办理产权证、房地产的类型及现状等因素后按80%确定快速变现折价为402200元，最后再扣除房地产转让时的卖方税费12474元和拖欠的物业管理费9869.44元（2012年1月至2015年8月）后，最终确定涉案物业的房地产强制拍卖评估价格（精确到佰位数）为379900元。据一审法院（2015）中二法执字第777号案件档案材料中的拍卖资料（档案第一册第72页项目公告）显示，项目公告第八条明确载明“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担……”质证上述档案材料时，曹宏康确认在参与竞拍时已在淘宝网上看过上述房地产估价报告中的房地产评估价格明细表和拍卖资料中的项目公告。一审庭审中，曹宏康与辰洋物业公司一致确认曹宏康从2015年12月7日起取得涉案物业的所有权；曹宏康明确表示同意承担辰洋物业公司反诉请求的涉案物业自2015年12月7日起的相关费用。2016年4月27日，辰洋物业公司书面表示同意曹宏康关于“辰洋物业公司协助曹宏康办理涉案物业进场装修的手续”的诉讼请求。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。在本案中，涉案物业的所有权自2015年12月7日起从钟运生转移到曹宏康，而辰洋物业公司自2012年3月14日开始为涉案物业所在小区提供物业服务。因此，在庭审中曹宏康明确表示同意承担辰洋物业公司反诉请求的涉案物业自2015年12月7日起的相关费用，以及辰洋物业公司于2016年4月27日书面表示同意曹宏康关于“辰洋物业公司协助曹宏康办理涉案物业进场装修的手续”的诉讼请求的情况下，一审法院对曹宏康的相应诉讼请求和辰洋物业公司的相应反诉请求予以支持。上述辰洋物业公司的相应反诉请求包括自2015年12月7日计算至2016年3月的物业管理费和自2015年12月7日计算至2016年2月的梯灯公摊电费。其中自2015年12月7日计算至2016年3月的物业管理费应为826元（217元/月÷31天×25天+217元/月×3个月）。而据曹宏康提供的欠费明细表和客户账务明细表所示，涉案物业在2015年11－12月的梯灯公摊电费为13元；再对比曹宏康与辰洋物业公司提供的欠费明细表，梯灯公摊电费的金额分别为272.30元和283.30元，即2016年1－2月的梯灯公摊电费为11元（283.30元－272.30元）。故自2015年12月7日计算至2016年2月的梯灯公摊电费应为16.33元（13元÷61天×25+11元）。至于辰洋物业公司反诉请求的自2015年12月7日计算至2016年3月的物业管理费的相应滞纳金，由于本案中双方系因就曹宏康取得涉案物业所有权之前的相关费用承担问题意见不同而产生纠纷，即不存在曹宏康恶意不交纳物业管理费及其他费用的情形，且曹宏康并非涉案物业的原业主，对物业服务合同是否存在物业管理费的滞纳金约定不知情，故辰洋物业公司要求曹宏康支付上述滞纳金无理，一审法院不予支持。关于涉案物业在2015年12月7日前的相关费用问题。首先，就一般情形而言，因在2015年12月7日之前，涉案物业的权利人为钟运生，就涉案物业形成的相关物业服务合同的相对人也是钟运生，故根据合同的相对性原则，涉案物业在2015年12月7日前的相关费用应由钟运生承担。其次，鉴于本案的特殊情形，即在本院拍卖涉案物业时，所确定的拍卖底价为379900元，该拍卖底价系依据评估机构作出的房地产强制拍卖评估价格确定的。而在评估机构确定该房地产强制拍卖评估价格时，不仅考虑了涉案物业的房地产市场评估价格（502700元），及其未办理产权证、房地产的类型及现状等因素所导致的快速变现折价（折后为402200元），同时还将涉案物业转让时的卖方税费12474元和拖欠的物业管理费9869.44元（2012年1月至2015年8月）考虑在内并予以扣除，最终确定涉案物业的房地产强制拍卖评估价格（精确到佰位数）为379900元。即评估机构评估时所考虑的“拖欠物业管理费”这一因素已直接导致了最终评估价格的减损。由此，应认为在曹宏康通过竞拍并以拍卖底价379900元（也是最高应价）取得涉案物业所有权的情况下，因上述“拖欠物业管理费”因素所导致的涉案物业价值减损已由曹宏康直接受益。则在此情形下，若仍依合同的相对性原则，由涉案物业的原权利人钟运生承担在拍卖时已从涉案物业价值中扣除的相应“拖欠物业管理费”，将导致钟运生权益两面受损而曹宏康单方受益的不公局面。因此，从公平合理的角度考虑，应由曹宏康承担在拍卖时已从涉案物业价值中扣除的相应“拖欠物业管理费”，以达到利益衡平的结果。同时，虽然该扣除的欠费名为“物业管理费”，但经核查，2012年1月至2015年8月的物业管理费仅为9548元，且考虑到电梯维修费86.14元均发生在2015年7月之前，2015年8月之前也产生有梯灯公摊电费，故应认定上述应由曹宏康承担的费用9869.44元包含了涉案物业拖欠的计算至2015年8月止的物业管理费、梯灯公摊电费和电梯维修费，但未计算物业管理费的滞纳金。另外，对于未在拍卖时从涉案物业价值中扣除的自2015年9月计算至2015年12月6日止的物业管理费（及其相应的滞纳金）、梯灯公摊电费，以及上述已扣除的费用中物业管理费的滞纳金，则仍应依合同的相对性原则由钟运生承担。综上，除拍卖时已从涉案物业价值中扣除的计算至2015年8月止的物业管理费、梯灯公摊电费和电梯维修费9869.44元应由曹宏康承担外，其余费用或滞纳金不应由曹宏康承担。曹宏康的第1项诉讼请求部分有理，一审法院予以支持，其他部分应予驳回；辰洋物业公司的第1、2项反诉请求部分有理，一审法院予以支持，其他部分应予驳回；辰洋物业公司的第3项反诉请求有理，一审法院予以支持。关于辰洋物业公司反诉请求的律师费，因缺乏充足的法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款、第一百零五条之规定，判决：一、确认中山市东升镇旭景花园2幢1303房的房地产自2015年9月至2015年12月6日止的物业管理费无须曹宏康承担；二、辰洋物业公司于一审判决发生法律效力之日起7日内协助曹宏康办理涉案物业进场装修的手续；三、曹宏康于一审判决发生法律效力之日起7日内向辰洋物业公司支付计算至2015年8月止的物业管理费、梯灯公摊电费和电梯维修费共9869.44元及自2015年12月7日计算至2016年3月的物业管理费826元、自2015年12月7日计算至2016年2月的梯灯公摊电费16.33元，上述合计10711.77元；四、驳回曹宏康的其他诉讼请求和辰洋物业公司的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为35元，由曹宏康负担（已付）；反诉费629元，由曹宏康负担30元[该款已由辰洋物业公司垫付，曹宏康应于一审判决生效之日起7日内一并迳付给辰洋物业公司，一审法院不另行收退]，由辰洋物业公司负担599元（已付629元）。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：辰洋房地产公司先后与珠江物业公司及辰洋物业公司就涉案房产所在小区的物业管理所签订的两份前期物业服务合同均约定：住宅按建筑面积每月1.6元/平方米的标准计算；业主应于每月15日前交纳当月物业管理费；业主逾期交纳物业管理费需从逾期之日起按每日5‰的标准交纳滞纳金。涉案房产的建筑面积为135.07平方米。一审庭审中，曹宏康对辰洋物业公司主张的涉案房产拖欠费用的明细并无异议，但认为滞纳金的计算标准过高，要求法院予以调整。辰洋物业公司在一审中提交的涉案房产拍卖公告信息中“重要提示”一栏载明：竞拍前请务必遵照《竞买公告》、《竞买明细》及《标的物情况介绍表》要求，进行实地看样、调查标的物信息（如过户要求、违章情况等。请理性参拍。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据一审查明的事实可知，曹宏康通过司法拍卖取得涉案房产的所有权。执行法院在对涉案房产进行网络拍卖时，已在竞买须知、竞买公告中明确向竞买人告知竞买涉案房产存在拖欠物业管理费及水、电费等相关费用的瑕疵，并提醒竞买人自行到涉案房屋现场及相关部门调查涉案房产拖欠费用情况。曹宏康作为竞买人，其在竞买涉案房产前应已对涉案房产存在的拖欠物业管理费、水、电费等情况的瑕疵进行充分了解，并谨慎作出竞买的决定。纵观曹宏康取得涉案房产的所有权的过程可知，执行法院发出拍卖公告的行为属于要约，其要约的内容已明确载明，若竞买人出价竞买，则表示其愿意接受涉案房产存在欠费等瑕疵。而曹宏康在执行法院司法拍卖时出价竞买涉案房产的行为属于对上述要约所作出的承诺。因此，曹宏康出价竞买涉案房产的行为应视为其接受涉案房产存在的瑕疵，并愿意承担该房产所拖欠的物业管理费及滞纳金等相关费用。此外，因辰洋物业公司在本案中主张的物业管理费、梯灯电费及电梯维修费均系依附于涉案房产所产生的费用，该部分费用与涉案房产的使用具有密切之联系，曹宏康作为涉案房产的产权人，其应对该房产产生的上述费用承担清偿责任。现曹宏康对辰洋物业公司主张的涉案房产拖欠的物业管理费、水、电费及梯灯电费公摊、电梯维修费的数额并无异议，故其应按辰洋公司主张的欠费数额向辰洋公司支付涉案房产拖欠的2012年1月至2016年3月的物业管理费11067元、2011年12月至2016年2月的梯灯电费公摊283.3元、2011年12月至2016年1月的电梯维修费86.14元。关于涉案房产拖欠的物业管理费所产生的滞纳金的问题。虽然涉案房产所在小区开发商与物业公司所签订的前期物业服务合同均约定，业主逾期交纳物业管理费需从逾期之日起按每日5‰的标准交纳滞纳金，但曹宏康主张该滞纳金的计算标准过高，应予以适当减少。而辰洋物业公司并未举证证明其因业主逾期交纳物业管理费对其造成损失的具体数额。本院综合考虑涉案物业服务合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将曹宏康应向辰洋物业公司支付的逾期付款滞纳金的计算标准调整为：以涉案房产每月所欠缴的物业管理费为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决按每日5‰的标准计算曹宏康应向辰洋物业公司交纳的逾期付款滞纳金明显过分高于辰洋物业公司的损失，本院予以纠正。因涉案前期物业服务合同约定每月的物业管理费业主应于当月15日前交纳，故辰洋公司主张自每月16日起起算涉案房产所拖欠的物业费产生的滞纳金，并无不当，本院予以支持。关于辰洋物业公司主张的律师费4000元。因涉案小区的前期物业服务合同对于律师费的问题并未进行约定，该费用亦非辰洋物业公司主张涉案权利所必须支出的费用。故本院对辰洋公司主张的该部分费用不予支持。对双方未上诉部分，本院不予审查。综上，辰洋物业公司的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。一审认定有误，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2072民初317号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2072民初317号民事判决第一、三、四项；三、被上诉人曹宏康于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人中山市辰洋物业管理有限公司支付中山市东升镇旭景花园2幢1303房2012年1月至2016年3月产生的物业管理费11067元及滞纳金（滞纳金计算方法：以涉案房产每月所欠缴的物业管理费217元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从当月16日起各计算至曹宏康实际支付之日止）；四、被上诉人曹宏康于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人中山市辰洋物业管理有限公司支付中山市东升镇旭景花园2幢1303房2011年12月至2016年2月产生的梯灯公摊电费283.3元及2011年12月至2016年1月产生的电梯维修费86.14元；五、驳回曹宏康的其他诉讼请求及中山市辰洋物业管理有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费70元，减半收取为35元（曹宏康已支付），由曹宏康负担；一审反诉案件受理费629元，由中山市辰洋物业管理有限公司负担129元，由曹宏康负担500元。二审案件受理费988元（中山市辰洋物业管理有限公司已预交891元），由中山市辰洋物业管理有限公司负担100元，由曹宏康负担888元。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 刘 通代理审判员 吴合波二〇一六年十二月二日书 记 员 龙战江