重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0118民初10868号
原告：中国建设银行股份有限公司永川支行，住所地重庆市永川区。
负责人：陈健，行长。
委托诉讼代理人：张杰，重庆索通（永川）律师事务所律师。
被告：曾东，男，1977年6月30日出生，汉族，住重庆市永川区。
原告中国建设银行股份有限公司永川支行与被告曾东金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月22日受理后，依法由审判员龙锋适用简易程序于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司永川支行的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。被告曾东经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司永川支行诉称，2015年4月9日，原告与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为25万元，贷款期限自2015年4月9日起至2035年4月9日止，被告以其所有的重庆市永川区XXX房屋作为抵押担保，并办理了抵押登记。2015年4月22日，原告向被告发放了贷款25万元，但被告没有按约定履行还款义务，截至2016年10月24日，被告尚欠原告借款本金241997元，利息4199.73元、罚息68.8元，合计246265.53元，故原告起诉要求：一、由被告偿付原告借款本金241997元，截至2016年8月10日的利息4199.73元、罚息68.8元，合计246265.53元；二、由被告支付原告自2016年10月24日起至借款本息全部清偿之日止的罚息和复利（罚息以借款本金241997元为基数，按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率水平上调5%后再上浮50%计算；复利以未归还的利息4199.73元为基数，按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率水平上调5%后上浮50%计算）；三、由被告支付原告律师费12100元和诉讼费用2496元；四、若被告未偿清上述债务，原告有权对抵押的财产（重庆市永川区XXX，产权证号XXX）予以折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿。
被告曾东经本院依法送达有关法律文书后未予应诉答辩，亦未提交任何证据材料。
经审理查明，2015年4月9日，曾东（甲方、借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司永川支行（乙方、贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款本金为25万元，借款期限为240个月（即2015年4月9日起至2035年4月9日止），本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下的贷款利率执行浮动利率，即在起息日基准利率水平上上调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时进行相应调整，本合同中贷款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率，如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外；本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定，本合同项下贷款利率或罚息利率依前述约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；本合同项下贷款的利率调整日于每年的1月1日调整；本合同项下借款在计息时，每月的计息天数按30天计算；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；曾东以其所有的重庆市永川区XXX的房屋（产权证号为X**）为借款作抵押担保。
之后，曾东与中国建设银行股份有限公司永川支行签订《重庆市房地产抵押合同》，约定曾东以其所有的重庆市永川区XXX房屋（产权证号为X**）为借款作抵押担保，并在重庆市永川区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。
2015年4月22日，中国建设银行股份有限公司永川支行向曾东发放了借款25万元。之后，曾东未依照《个人住房（商业用房）借款合同》履行还款义务。截至2016年10月24日，曾东尚欠借款本金241997元，利息4199.73元、罚息68.8元。
2016年10月20日，中国建设银行股份有限公司永川支行与重庆索通（永川）律师事务所签订《律师代理工作任务书》，中国建设银行股份有限公司永川支行委托重庆索通（永川）律师事务所代理曾东等5户个贷纠纷案诉讼事宜。中国建设银行股份有限公司永川支行为此向重庆索通（永川）律师事务所支付律师费12100元。
2016年10月28日，重庆索通（永川）律师事务所向曾东邮寄了《关于宣布贷款立即到期并结清全部贷款本息的函》。
上述事实，有当事人陈述、面谈申请审批表、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、重庆市房地产抵押合同、抵押权证、贷款账户基本信息、律师代理工作任务书、重庆增值税专用发票等证据在卷佐证，经庭审核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，借款人应当按照约定的期限返还借款，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息；办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定，超过此限度的，超出部分的利息不予保护。本案中，原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务，被告没有按照约定履行还款义务，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告以自有的房屋为借款作抵押担保，并已经办理抵押登记，双方签订的抵押合同已经生效，故原告有权对被告抵押的房产主张优先受偿。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由曾东于本判决生效后十五日内偿付中国建设银行股份有限公司永川支行借款本金241997元，截止2016年10月24日的利息4199.73元、罚息68.8元，合计246265.53元；
二、由曾东于本判决生效后十五日内支付中国建设银行股份有限公司永川支行自2016年10月25日起至借款本息全部清偿之日止的罚息和复利（罚息以借款本金241997元为基数，按照中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率的157.5%计算；复利以利息4199.73元为基数，按照中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率的157.5%计算）；
三、由曾东于本判决生效后十五日内支付中国建设银行股份有限公司永川支行律师费12100元；
四、若曾东未偿清上述债务，中国建设银行股份有限公司永川支行有权对抵押的财产（重庆市永川区XXX的房屋，产权证号为XXX）予以折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿；
五、驳回中国建设银行股份有限公司永川支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4992元，减半收取2496元，由曾东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 龙 锋
二〇一六年十二月二十三日
书记员 杨炯杭