山东省菏泽市牡丹区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏牡商初字第894号
原告：菏泽市牡丹区德顺物业服务有限公司。住所地：菏泽市牡丹区。
法定代表人：刘海，董事长。
委托代理人：刘荣德，男，1968年11月6日出生，汉族，该单位总经理。
委托代理人：王素兰，山东君诚仁和律师事务所律师。
被告：李冯军。
委托代理人：程合芹，女，1962年8月14日出生，汉族。
委托代理人：丁何旺，男，1968年11月4日出生，汉族。
原告菏泽市牡丹区德顺物业服务有限公司（以下简称德顺物业）与被告李冯军物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德顺物业的委托代理人刘荣德、王素兰，被告李冯军的委托代理人程合芹、丁何旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告德顺物业诉称：被告李冯军是xx住户，自2013年10月份以来，被告不按物业合同交纳物业费、水费。原告多次找被告催要，被告拒绝交纳。被告的行为侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请法院查明事实，依法支持我方的诉讼请求，判令被告向原告交纳欠交的物业费及水费468.6元及滞纳金按5‰收取。
被告李冯军辩称：2012年9月10日我们与物业公司签订了三年的合同，今年是第二年，在涨价前我们没有一家欠费的，也没有拖欠物业费的，因为物业公司不履行合同，不清理化粪池，不清理污水管道等，只收费不管理，只是清扫下院子看下大门，其他的我们还要另外交钱。现在涨价了，我们按0.35元的价格缴费，物业公司不收，要捆绑收取，才形成这样的结局，我们请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告德顺物业为支持其诉讼主张，提交以下证据：
第一组证据：李冯军的xx小区物业缴费明细表。证明该住户建筑面积为85.1平方米，被告为该小区住户，被告自2013年11月15日至今未缴费，2013年年底是按照每月每平方0.35元收取的费用，2014年元月至今是按照每月每平方0.4元收取的费用，水费是按照每立方米3元收取的费用。
第二组证据：
证据1、物业服务合同，该合同第三页第六条注明“有新的收费标准，按照新的执行”。该条款不违反法律规定，属于有效条款。
证据2、原告与小区的业主委员会签订《关于xx小区物业费调整的补充协议》。证明调价是经过合法程序进行的调价。
证据3、小区物业等级评定情况，该评定情况是由菏泽市牡丹区物价局、菏泽市牡丹区住宅小区物业办公室进行评定，评定情况为该小区实行的是二星级服务并按照二星级收费标准进行收费。
证据4、牡丹区物价局收费管理办公室出具的证明一份，证明评定等级仍然有效。
证据5、2014年3月5日在xx小区张贴的致xx小区业主的一封信。证明合法的收费情况，花城小区物业收费涨价的过程及合法程序。以上证据证明原告收取的物业费调价符合法律规定，业主应该执行。
第三组证据：有关化粪池的情况。
证据1、关于小区下水道清理情况的说明。证明下水道清理情况是上几届物业遗留下的问题，而且原告与业主委员会已经达成协议按需清理。
证据2、2014年3月5日的牡丹晚报一份，上面对xx小区情况进行了报道，该报道说明化粪池由于前几届物业未清理曾经外溢，业委会召开大会但是业主不愿出资，评估清理费用为8万元。记者采访了房管局的物业科，结论是清理费用应由全体业主承担。本案由于业主不愿出资致使原告无法清理，另外该事件不能成为被告拒交物业费的理由。我们和业主委员会与2013年签订的合同，达成协议，2013年以前他们清了化粪池以后我们才继续履行该义务，我们负责每年清理一回。我们向物业科提交过化粪池清理方法，以前物业公司没有进行过清理，我们和业主共同出资进行清理。13#楼前天我们刚清理过，有照片为证。住家下水道堵塞不属于物业公司负责，我们只负责主管道清理。入室清理是要收费的。关于化粪池的问题，我们开过业主大会等，有会议记录为证。
被告李冯军质证认为：对第一组证据无异议。
对第二组证据中的1无异议，对证据2有异议，我们不知情，签订任何协议都不能绕过业主大会，别人都同意了，但是业主不同意也是不行的，没有召开业主大会，业主不知情，业主委员会没有维护业主的合法权益，我们要求撤销业主委员会并进行重选。对证据3的评定我们不知道是谁评定的，应该由业主大会决定参加评定等级的人员，该评定结果，我们认为是无效的。对证据4，因为我们有合同，所以我们不需要参考该份证明，该证据是针对前期物业的，不适用于我们的收费标准。并且该文件不是针对xx小区的，只是一个指导性文件，更不是什么标准。调价并未说明就是涨价，或许是降价，该证明并不单指xx小区，是针对全市的。对证据5无异议，但我们对里面的条款有异议，业主委员会没有召开业主大会来决策，他们只是跟楼长开了会，并没有召开业主大会，再者物业公司自负盈亏这是在合同中约定的，不能说你经济困难就成为让业主物业费涨价的理由。
对第三组证据的证据1有异议，这是小区委员会擅自盖的章，并不代表广大业主的意见，既然接受了前期物业的债务和债权，也得接受对业主的服务，包括之前欠业主的服务，就是因为前期物业服务不到位没有清理彻底才被我们赶走了。原告考察现状后签订了合同，就得履行义务，而不应该叫广大业主来承担清理费用。“头疼医头，脚疼医脚”只是推脱的说辞，并没有讲谁家堵了就给谁家清理的情况。对证据2只是物业科某些个人的意见，没有物业科盖章。任何决议都不能绕过业主大会，业主大会决议没有通过。主管道的问题在合同第二章第二条规定中。
被告李冯军为支持其诉讼主张，提交以下证据：
证据一、物业服务合同一份。证明原告没有履行物业服务，没有按照标准服务，也没有按照合同约定的标准收费。
证据二、照片一组，共计13张。证明从来没有搞过绿化；下水道清理清挖不彻底，导致我们都进行了管道改造，都花费了一千余元，给业主带来了损失；证明道路坑洼，主要是不清理下水道造成的；广场上有大坑，到现在都没有填埋，很多业主因此受伤；公共设施不维修，造成锻炼身体受影响。
证据三、菏泽房管局收费公示表。证明前期物业实行政府指导价，原告伪称自己为前期物业。证明业主大会成立后，我们实行的是市场调节价。
综上：我所说的绿化是日常绿化，而非某一次某一点某一块绿化，运动器械到位，如果还是要业主负担费用，就没必要再安装运动器械了。路面问题就是下水道造成的，原告接手时路面还算平整，现在已经坑坑洼洼了，就是不清理下水道和积水造成的。至于原告所说的路面协商，没有和我们协商过。我们要求把门口的路面填平。原告所述欠交物业费，我们是不承认的，因为原告没有按照合同履行义务，我们也没有付款的义务。门岗形同虚设，保卫工作没人做，车辆自由出入，外来车辆自动停放，保安都是60岁以上的，年岁太大，没起到保卫作用，我们不同意涨价。
原告德顺物业质证认为：对证据一真实性无异议。对证据二不搞绿化，我们去年投资种植了60棵树、购买了草种，我们在4#、8#、10#、14#撒了草种，有各楼楼长和部分业主参与，有照片和录像为证。道路坑洼和物业没有关系，锦绣花城小区没有经过验收，整体道路都不行，当时我们进入小区时承诺的已全部落实。大坑是因为下雨，我们填埋过一次，运动器械我们已经申请到位，准备把旧的淘汰。运动器械范围内的路面正在协商中。对证据三真实性无异议，但对其证明目的有异议，政府9号文和55号文上有明确规定。
综上，第一、被告李冯军欠物业费是事实，被告也认可，关于收费标准，原告与业主委员会签有物业合同，合同中明确约定政府新标准按照新标准执行，该约定不违反法律的规定属于有效条款。后相关单位有新的评定新的标准双方都应该按照新标准执行。第二、关于化粪池的问题，属于前期遗留的问题，原告在与业主委员会签订服务合同时有过协商也有过补充协议，原告是按照与业主委员会的约定履行的合同，不存在不按标准服务的问题。也不能成为原告拒交物业费的理由。
根据原、被的举证、质证，本院确认以下法律事实：2012年9月10日，原告德顺物业与菏泽市xx小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同第一条物业基本情况：物业名称山东菏泽市xx小区，座落位置：菏泽市xx。第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳具体标准如下：多层住宅：每月每平方米0.35元，商业物业每月每平方米0.8元，政府有了新的收费标准，按新标准执行，乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条：业主应于每月15-20日交纳物业服务费用。第三十一条：乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按标准向甲方业主支付违约金。第三十二条：乙方违反本合同第六条、第七条的约定擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第三十四条：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日3‰标准向乙方支付违约金。第三十九条：本合同期限自2012年9月10日起至2015年9月10日止。2014年3月24日，原告德顺物业与菏泽市xx小区业主委员会签订《关于xx小区物业费调整的补充协议》：本小区的物业费、住宅由原来的0.35元∕平方米调整至0.4元∕平方米，时间从2014年1月份开始执行，门市由原来的0.8元∕平方米调整至1元∕平方米，时间从2013年11月份开始执行。
被告李冯军尚欠原告德顺物业从2013年11月份至2014年4月份的物业费195.6元（29.8元×2个月﹢34×4个月）、水费273元，合计468.6元，无异议。交纳时间为每月的15
--20日。原告德顺物业与被告李冯军为了证明其主张在规定的举证期限内未提供其他相应的证据。
另查明：原告在代理词中言明为了小区的和谐稳定，放弃滞纳金的诉讼请求。
上述事实，由合同、协议、文件、报纸、照片证明及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：原告德顺物业与菏泽市xx小区业主委员会签订的《物业服务合同》和《关于xx小区物业费调整的补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，并经相应机关评定认可，该合同合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故该合同对该小区业主具有约束力。原、被告双方应当诚实履行上述合同义务，原告按物业服务合同约定向被告提供了物业服务，因物业管理是个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，原告德顺物业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，完善服务设施，为了小区的稳定、团结和生活多做有益的工作，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的公共利益，为了小区的稳定、团结和生活，和谐相处。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。该案中，原告德顺物业应不断提升物业服务质量，完善服务设施，加强与业主间的沟通交流；被告李冯军不能以原告德顺物业在提供物业管理服务过程中存在的瑕疵作为其拒绝交纳物流服务费的理由，在规定的举证期限内也未提交有效证据证明其观点，综上，被告李冯军的抗辩意见不能成立，该院不予采纳。被告李冯军的其他请求，可以依据相应的证据，另行主张权利。故被告李冯军应当向原告德顺物业支付从2013年11月份至2014年4月份的物业费195.6元（29.8元×2个月﹢34×4个月）、水费273元，合计468.6元。原告德顺物业在诉讼中表明为了小区的和谐稳定，放弃滞纳金的诉讼请求，应视为对自己诉讼权利的有效处分，本院予以支持。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经审判委员会研究，判决如下：
被告李冯军于本判决生效后十日内向原告菏泽市牡丹区德顺物业服务有限公司支付物业费195.6元、水费273元，合计468.6元。
案件受理费50元，由被告李冯军负担。
如果未按照生效判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 程 相 魁
审 判 员 王 洪 娟
人民陪审员 ：孟凡华
二〇一四年八月十九日
书 记 员 邢 琳