黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民一民终字第206号
上诉人（原审被告）唐立春，男，1962年1月29日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人张凤，1956年7月1日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。
被上诉人（原审原告）哈尔滨哈电实业开发总公司，住所地哈尔滨市香坊区。
法定代表人焦钢军，总经理。
委托代理人王宪伟，黑龙江法融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杜昌敏，女，1966年7月31日出生，无职业，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人张凤，1956年7月1日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。
上诉人唐立春因与被上诉人哈尔滨哈电实业开发总公司（以下简称哈电实业公司）、杜昌敏占有物返还纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2013）香民一初字第446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月21日公开开庭审理了本案。上诉人唐立春和被上诉人杜昌敏的共同委托代理人张凤、被上诉人哈电实业公司的委托代理人王宪伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
哈电实业公司在一审时诉称：2005年6月9日，哈电实业公司与唐立春签订了《租房协议书》，约定哈电实业公司将位于哈尔滨市香坊区的房屋租赁给唐立春使用，租期为2005年10月1日至2010年10月1日。该租赁合同期满后，双方又两次口头延续租房协议至2012年10月1日。延续租赁期满，唐立春拒绝返还租赁房屋，无理强行占用该房至今。哈电实业公司请求：1、判令唐立春与杜昌敏立即迁出哈电实业公司位于哈尔滨市香坊区的房屋；2、判令唐立春与杜昌敏连带赔偿哈电实业公司占用房屋期间至迁出日的经济损失，按1500元／月计算；3、由唐立春与杜昌敏承担本案诉讼费用。
唐立春在一审时辩称：唐立春当初与哈电实业公司签订租房协议时，打算租赁20年。当时哈电实业公司房产处一位姓于的副处长跟唐立春说租赁合同每五年签订一次，不能让唐立春赔钱。因为当时唐立春对该处房产进行了一定的改造，双方签订合同的时候哈电实业公司房产处周处长也知道这件事情，他也同意这样签合同，双方于2005年6月9日签订了第一份租房协议书。2010年10月1日合同到期后，双方未签订书面的租房协议。后双方口头约定每年10月1日交纳下一年度租金。此后支付了三次租金，租金支付至2013年10月1日。此后哈电实业公司通知唐立春迁出该房。唐立春同意迁出诉争房产，但需要哈电实业公司提供新的住处。唐立春不承担哈电实业公司要求的经济损失，因为如果哈电实业公司继续同唐立春保持租赁关系的话，唐立春能够于2013年10月1日起将下一年租金交付给哈电实业公司。唐立春不承担诉讼费。
原审法院判决认定：2005年6月9日，哈电实业公司与唐立春签订了《租房协议书》，约定哈电实业公司将位于哈尔滨市香坊的房屋租赁给唐立春使用，租期自2005年10月1日至2010年10月1日。该租赁合同期满后，双方又两次口头延续租房协议至2012年10月1日。此后，双方未就讼争房屋租赁问题签订新的协议。唐立春在使用房屋过程中将该房屋部分出租给杜昌敏经营仓买，唐立春每年向杜昌敏收取租金18，000元，原审法院向杜昌敏核实情况时，杜昌敏对其在讼争房屋处实际经营仓买的事实予以承认，现唐立春与杜昌敏仍继续占有使用该讼争房屋。
原审法院判决认为：哈电实业公司与唐立春在双方签订的《租房协议书》履行完毕后，又以口头方式延续了双方的租赁关系至2012年11月，在此期间唐立春按期向哈电实业公司交纳房屋租金，每年为18，000元。唐立春最后一次向哈电实业公司支付租金是2012年10月12日，据票据显示，该笔租金为2011年11月至2012年11月的租金。根据合同法的相关规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，“租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付”。现唐立春最后一次支付房屋租金是在2012年11月，此后双方未以任何形式确认双方租赁关系继续存在，且哈电实业公司曾于2012年10月通知唐立春迁出房屋，故可认定双方租赁关系已经解除。唐立春在使用租赁房屋过程中，对该房屋进行了部分改造，并于2012年将房屋部分出租给了杜昌敏，但在哈电实业公司与唐立春的《租房协议书》中明确约定，房屋“不得转租、转借”、“如乙方（唐立春）不再续租，该房屋内原有设施和物品以及所有乙方修缮的物品及设施等，均归甲方（哈电实业公司）所有，乙方不得带走、拆除或损坏”，故唐立春将该房出租给杜昌敏的行为构成违约，其主张要求哈电实业公司支付补偿款的请求根据双方签订的协议亦无法支持。现唐立春与杜昌敏在未与哈电实业公司形成任何书面或口头的房屋租赁协议的情况下占有使用该房屋，哈电实业公司请求唐立春与杜昌敏迁出讼争房屋，应予以支持。唐立春自2012年11月后至今未向哈电实业公司交纳任何占有使用房屋的费用，该笔占有使用费用可比照双方此前签订的《租房协议书》所载明的租金进行计算，即18，000元／年、1，500元／月。杜昌敏与哈电实业公司间无任何合同关系，现哈电实业公司要求杜昌敏支付占有使用该房屋期间使用费的请求，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、唐立春与杜昌敏于判决生效之日起十五日内迁出哈尔滨市香坊区租赁房；二、唐立春于判决生效之日起十五日内向哈尔滨哈电实业开发总公司支付自2012年12月至判决生效之日止占用讼争房屋的占有使用费，该笔费用按1，500元／月计算。案件受理费100元（哈电实业公司已预交），由唐立春及杜昌敏负担。
唐立春不服上述判决，向本院提起上诉称：2005年，唐立春和哈电实业公司下属房管处签订了租房协议书，由唐立春租赁位于哈尔滨市香坊区的房屋，当时双方同意租期为20年，因此唐立春投资近90万元用于修缮原泵房。在签订协议时，一个姓于的副处长说，合同每5年签订一次，鉴于唐立春投资较大，不能让唐立春赔钱。由于房产处更换领导，哈电实业公司未与唐立春签订第二个租期为5年的房屋租赁合同，唐立春一年一交钱。2013年10月，哈电实业公司以供热改造为名，通知唐立春搬出此房。唐立春如果搬出诉争之房，哈电实业公司必须赔偿经济损失50万元或者给唐立春安置一处住房。综上，唐立春请求撤销原判，改判哈电实业公司赔偿损失50万元或安置一处住房。
哈电实业公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
杜昌敏辩称：唐立春要是搬走，我就搬走，我是租的唐立春的房子。
二审诉讼期间，唐立春向本院提供杨威和裴彦生两名证人出庭作证，意在证明当时签订房屋租赁合同时，口头约定租赁期限为20年，只是每5年签订一次租赁合同。
经质证，哈电实业公司对证人的真实性和证明问题均有异议。主张不能证明签订房屋租赁合同时两人在场，哈电实业公司与唐立春有书面合同，应以书面合同为准。
本院认证意见为：唐立春提供的证据无法证明，在哈电实业公司与唐立春签订房屋租赁合同时，有租赁期限为20年，每5年签订书面租赁合同的口头约定。故对唐立春提供的证人证言，本院不予采信。
二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。
双方争议的焦点问题：唐立春应否从诉争之房迁出，哈电实业公司应否赔偿唐立春经济损失或者给唐立春安置一处住房。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，哈电实业公司与唐立春于2005年6月9日签订的《租房协议书》中约定，哈电实业公司将位于哈尔滨市香坊区东升家园小区原泵房的房屋租赁给唐立春使用，租期自2005年10月1日至2010年10月1日。上述约定是双方真实意思表示，合法有效。租赁期限届满后，哈电实业公司与唐立春在双方签订的《租房协议书》履行完毕后，唐立春继续占有使用租赁房屋，并交纳租金至2012年11月。根据《合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方在2010年10月1日至2012年11月期间建立不定期租赁关系。因不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，所以从2012年10月哈电实业公司通知唐立春迁出房屋时开始，双方租赁关系解除。原审判令唐立春从租赁房屋中迁出并比照租金标准给付实际使用租赁房屋时间的占有使用费用并无不当。唐立春主张双方口头约定租赁期限为20年，每5年签订一次租赁合同，但未提供证据证明该项主张。唐立春请求判令哈电实业公司赔偿经济损失50万元或者为其安置一处住房的上诉主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人唐立春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建民
代理审判员 关 冰
代理审判员 王桂玲
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 鲍载金