福建省柘荣县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柘民初字第158号
原告叶吓森（曾用名叶铁森），男，1937年3月出生，汉族，柘荣县人，退休人员，现住福建省柘荣县。
委托代理人叶惠凤（系原告叶吓森的女儿），女，1970年6月出生，汉族。
原告叶郑朋，男，1953年10月出生，汉族，柘荣县人，农民，住福建省柘荣县。
被告叶金良，男，1930年6月出生，汉族，柘荣县人，农民，现住福建省柘荣县。
委托代理人叶兴平（系被告叶金良的儿子），男，1966年11月出生，汉族。
第三人王桂英（系被告叶金良的妻子），女，1930年2月出生，汉族，柘荣县人，住福建省柘荣县。
委托代理人谢霖峰。
第三�叶金成，男，1953年4月出生，汉族，柘荣县人，住福建省柘荣县。
原告叶吓森、叶郑朋与被告叶金良、第三人王桂英、叶金成确认合同有效纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶吓森、叶郑朋及原告叶吓森的委托代理人叶惠凤与被告叶金良的委托代理人叶兴平以及第三人王桂英的委托代理人谢霖峰、第三人叶金成等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶吓森、叶郑朋共同诉称：原、被告祖先有一座房屋坐落在柘荣县双城镇××路××号（四至略）。该座房屋归叶某甲、叶某乙、原告叶吓森、叶郑朋、被告叶金良5人共有。1993年，因××路拓宽，柘荣县人民政府征收了该房屋沿街部分房地产。叶某甲和被告叶金良将剩下部分的房屋拆除后，引起了土地使用权权属纠纷。柘荣县双城镇人民�府查明事实后，于1994年7月18日作出“双政（1994）33号”《关于对叶某乙、叶某甲、叶金良三户宅基地使用权纠纷的处理决定》。该决定确定：（1）该座房屋的宅基地南向一半面积的土地使用权确权给叶某乙；（2）该座房屋的宅基地北向一半面积的土地使用权确权给叶某甲、叶金良共同共有。之后，叶某甲与被告叶金良各分得21.465平方米的宅基地。被告叶金良所分得21.465平方米宅基地属原告和被告三兄弟及侄儿共同共有。原、被告兄弟经协商，决定在所分得该21.465平方米宅基地上重建三层房屋，并于1998年8月3日自愿订立了一份《合约》，该《合约》约定：重建新店资金由被告垫付，新店建成后，第三层房屋作为原、被告三兄弟存放祖先龙牌及祭祖之用，第一、第二层用于出租，所收入的租金用于抵偿被告垫付重建新房的资金，抵偿足额后所收入的租金作为被�及其妻子养老生活费，被告及其妻子死亡之后所收入的租金作为公益金使用。房屋重建后，被告却从2011年起侵占了整座房屋，并拒绝二原告进入该房屋。二原告曾多次请求双城镇人民调解委员会等单位调解，但因被告拒绝参加调解，导致调解未果。该座房屋宅基地归原、被告三兄弟共有，被告的行为已严重损害了二原告的合法利益。请求判令：1、确认原、被告于1998年8月3日签订的合约有效；2、收回房租费由三房管理统一研究公益开支使用。
被告叶金良辩称：第一，柘荣县双城镇人民政府的处理决定已将靠北向的一半的土地使用权确认给叶某甲、叶金良共有，之后，叶某甲与被告叶金良口头约定各分得21.465平方米的宅基地使用权。两原告没有证据证明该块地的土地使用权为原告和被告三兄弟共同共有，其主张共有的事实不能成立。第二，原告叶吓森、叶郑朋根本不具备对上述土地的土地使用权处分的主体资格，且被告妻子王桂英即本案第三人作为该块地物权的共有人并没有在合约上签字，该合约不具有法律效力。被告当时是在顾及同宗祭祖事宜的情况下签了字，但家里做祠堂，不利于子孙生活，被告叶金良现已在另外的地方建了祠堂，因此不应再将祠堂设在家中。第三，本案早已超过了诉讼时效。综上，请求确认合约无效并驳回原告的诉求。
第三人王桂英述称：合约涉及的房屋属于被告叶金良与第三人王桂英共同共有，第三人王桂英既没有在合约上签字，也没有授权任何人对该房屋进行处分，因此合约无效。原告认为该宅基地为原告与被告三兄弟共同共有，没有证据证明，原告也没有权利主张房屋房租费的使用和开支，且本案已超过诉讼时效。综上，请求确认合约无效并驳回原告的诉求。
第三人叶金成述称：柘荣县双城镇××路××号房屋在重建前属第三人叶金成父母的遗产，对于第三人叶金成父母的遗产，无论如何分割，第三人叶金成均享有三分之一份额。本案合约订立时第三人叶金成并不知情，合约未经第三人叶金成同意。请求确认本案合约无效。
在本案审理过程中，原告叶吓森向本院提交如下证据：
1、叶氏迁柘世裔一览图1份；2、柘荣县人民法院（1994）柘行初字第01号行政判决书复印件1份、宁德地区中级人民法院（1995）宁中行终字第07号行政判决书复印件1份；3、《合约》1份；4、柘荣县双城镇人民调解委员会等单位通知文书3份；5、叶某丙、陈某某等人签字的《事由叶家祖祠历史真实情况》1份；6、1951年的柘字第××号叶某丁、叶铁森、吴某某等三人福建省柘荣县土地房产所有证复印件和1951年的柘字第××号叶金良、王桂英、叶陈氏等福建省柘荣县土地房产所有证复印件、××号福建省柘荣县人民政府公定买契纸及存根、契税发票复印件各1份；7、2014年5月8日袁某、叶某戊关于柘荣县××路××号房子的证言1份；叶某己于2014年5月8日出具的《证明》1份；叶某甲长子叶某戊于2014年4月25日出具的《证明》1份；8、夏某《声明》1张；9、涉诉房屋承租人补充证言2份；10、证人叶某戊的证言。原告叶吓森用以上证据证明其所主张的坐落于柘荣县双城镇××路××号房屋系其祖宗遗产，为两原告及被告叶金良三兄弟等人共有、合约有效、被告叶金良违约以及××路××号的房屋用作叶家祖祠祭祀、确权给叶某甲、叶金良共有的那部分宅基地并未分割等的事实。
原告叶郑朋认可原告叶吓森提交的所有证据，未向本院提交其他证据。
被告叶金良质证认为：原告叶吓森提�的证据1不是家谱的原件；证据6柘字第××号土地房产所有证持有人应当是被告叶金良，原告叶吓森持有该证据，来源不合法；证据7与事实有出入，可信度不大；证据8夏某的作废声明、证据9涉诉房屋承租人的补充证言，都是受到原告的压力才改口的；证据10证人证言相互矛盾，证人所述产权的归属为证人的个人意见。对原告叶吓森提交的其余证据的真实性没有异议，但认为并不能证明原告叶吓森所主张产权共有和合约有效的事实。
第三人王桂英同意被告叶金良的质证意见，还认为：对原告叶吓森提交的证据5的内容不予认可；证据4与本案无关联；不认可证据7；证人叶某戊认为土地使用权确权时被告叶金良作为诉讼代表人参加诉讼是不成立的。
第三人叶金成对原告叶吓森的证据没有异议。
在本案审理过程中，被告叶金良向本院提交如下证据：
1、1952年元�福建省柘荣县人民政府公定买契纸及契税发票复印件各1份；2、承租人出具的证明2份；3、夏某的询问笔录1份；4、柘荣县双城镇人民政府“双政（1994）33号”《关于对叶某乙、叶某甲、叶金良三户宅基地使用权纠纷的处理决定》复印件1份。被告叶金良用以上证据证明，合约所涉及的土地使用权政府已确权给被告叶金良，并非两原告所主张的为两原告与被告叶金良三兄弟共有、被告不存在干涉同宗祭祖、违约的事实。
两原告质证认为：被告叶金良提交的证据2不符合事实；证据3对夏某的询问笔录不合法；对其余证据的真实性没有异议。证据1虽是真实的，但当时是被告叶金良和叶某庚虚报产权。涉诉房屋属两原告与被告叶金良三兄弟共有乃是事实。
第三人王桂英质证认为：被告叶金良的证据3取证方式完全合法。对被告叶金良提交的证据无异议，
第三人叶金�质证认为：对被告提交的证据没有异议，但不同意原被告的主张，其对父母的遗产享有继承权。
在本案审理过程中，第三人王桂英向本院提交户口簿1本、城南社区证明1份，证明第三人王桂英与被告叶金良系夫妻关系的事实。
两原告、被告叶金良、第三人叶金成对第三人王桂英提交的证据，均无异议。
在本案审理过程中，第三人叶金成向本院提交《合约》复印件2份，认为合约刚开始签订时其不知情，其在合约上的签字是2010年补签的。
两原告、被告叶金良、第三人王桂英对第三人叶金成的主张均无异议。
本院认为：原告叶吓森提交的证据4、证据9与本案没有关联，不予采纳。其余证据与本案有关联，可以采纳，但对证据的采信及证明力，在分析争议焦点时一并阐述。
被告叶金良提交的证据2与本案没有关联，证据3因证人夏某本人向本院递交相反陈述的声明，均不予采纳。其余证据与本案有关联，可以采纳，但对证据的采信及证明力，在分析争议焦点时一并阐述。
第三人王桂英的证据可以采信。
第三人叶金成关于合约签订时其不知情，其签字是2010年补签的陈述可以采信。
经审理查明：坐落于柘荣县双城镇××路××号的房屋（四至略），在××路未拓宽改造前，为当事人祖先叶某辛公所购置、建造。1993年××路拓宽改造，××路××号原祖屋被拆除，因叶某辛公之后代宗亲无法协商该块土地的土地使用权分配问题，引发纠纷。柘荣县双城镇人民政府于1994年7月18日作出“双政（1994）33号”《关于对叶某乙、叶某甲、叶金良三户宅基地使用权纠纷的处理决定》，将××路××号纠纷地南向一半土地使用权确认给叶某乙，北向一半土地使用权即四至为东至游某某厝�、西至××路十六米规划线、南至叶某乙宅基地、北至××巷的宅基地使用权确认给叶某甲、叶金良共同共有。该处理决定引发行政诉讼，经县、市两级法院审理，最后由宁德市中级人民法院作出终审判决，对前述处理决定予以维持。对北向一半的宅基地使用权，叶某甲、叶金良两户至今未予明确分割。
1998年8月3日，原告叶吓森、叶郑朋与被告叶金良订立了一份合约，合约约定：四至为东至游某某厝墙，西至××路大街，南至叶某甲应分店基，北至××巷的共有店基一间，面积21.465平方米，经叶某壬公、叶某丁公、叶某癸公三房当事人公议决定：一、共有店基即日交由金良独资加以重建，重建后的新店，划出第三屋楼房暂时仍充作三房共有家祠之用，……；二、重建新店的资金由新店建成后出租收入的租金抵偿；抵偿足额后，将店租收入移充金良夫妇养老之需，金良夫妇百年之后，整座店屋产权归叶房人口众人共有共益，店租收入储积起来作为公益金；合约还约定了其他事项。该合约订立时原告叶郑朋、第三人叶金成并不知情，后由原告叶吓森将合约交由叶郑朋补签，2010年2月21日叶金成在合约上签名。近年因合约在履行过程中发生争议，故引发本案纠纷。
另查明：原告叶吓森、被告叶金良、第三人叶金成均是叶某丁的儿子，原告叶郑朋系被告叶金良和第三人王桂英的儿子，两原告和被告叶金良及第三人叶金成均系叶某辛公之后裔。在1994年政府对××路××号的土地纠纷进行确权前，原告叶郑朋与被告叶金良已分户，各自承包相应耕地，原告叶吓森户籍已移至沙县。1945年4月被告叶金良与第三人王桂英按民间风俗结婚，两人之婚姻系事实婚姻。
本院认为：首先，公民合法取得�房屋可以依法继承，但××路拓宽改造当时，人民政府在处理××路××号地块纠纷时，该地上的房屋已被拆除，即能作为遗产继承的房屋，物权已经灭失，因此，原告叶金良、叶郑朋及第三人叶金成所主张继承的房屋物权也随之消灭。纠纷地经政府确权后，其上重建之房屋成立新的物权，非属遗产。
第二，本案合约所涉及的××路××号的宅基地使用权，三方当事人究竟谁有权主张共有物权。事实表明，合约所涉及的宅基地使用权已为生效的人民政府的处理决定所确权。宅基地属于农民集体所有，其取得与农民个人的集体组织成员资格紧密相关，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，可见宅基地使用权是以户为单位获取的。被告叶金良提交的证据4“双政（1994）33号”处理决定，可以证实纠纷地实际是确权给叶某乙、叶某甲、叶金良三户，这一点从该处理决定的标题亦可得到印证。根据证人叶某戊的证言及庭审查明的事实，政府确权给叶某甲、叶金良二户共有的那部分宅基地使用权，两户至今未予分割，因此，叶某甲农户成员、叶金良农户成员应当为合约所涉及的××路××号的宅基地使用权的共有物权人。在政府确权当时，原告叶郑朋与被告叶金良已分户，原告叶吓森户籍已移至沙县，虽原告叶吓森提交证据5、6、7，认为行政诉讼中被告叶金良是作为其兄弟的户代表人参加诉讼的，但作为农户的认定应当依据户籍证明以及农村集体组织对户的认定，原告叶吓森的证据显然不能作为认定分户的依据。因此，确权之时，两原告并非同属于叶某甲、叶金良二农户，政府确权给叶某甲、叶金良二户共有的那部分宅基地使用权与两原告无关。叶金良与第三人王桂英系夫妻关系，在政府对纠纷地确权之时，属于叶金良农户内的成员，故第三人王桂英系政府确权给叶某甲、叶金良二户共有的那部分宅基地使用权的共有人。
第三，三方当事人的争议亦涉及同宗祭祀地点选择和使用的问题。经查，××路××号房屋自原、被告先辈以来就有作为同宗祭祀地点的历史，本院在案件审理中已组织三方当事人进行了多次调解，均未能化解矛盾，但该问题不受法律规范所调整，不属于人民法院的受案范围，因此，三方当事人应当本着尊重民间善良风俗的态度，友好、和谐地加以协商解决。
综上所述，本案合约所涉及的××路××号的宅基地使用权乃系叶某甲、叶金良二户共有物权。合约的订立人为叶金良、叶吓森、叶郑朋三人，三人所订之合约乃是对××路××号叶某甲、叶金良共有的北向一半，北临××巷那部分的宅基地使用权进行处分。虽然，被告叶金良认为其与叶某甲农户已对双方的宅基地使用权口头进行过分割，但并无证据证明，且证人证言亦可推翻其陈述，第三人王桂英作为共有人亦无追认该合约的意思表示，因此，该处分并未征得叶某甲、叶金良两户全体共有人的一致同意，侵害了其他共有人的合法权利，属无权处分之合同，依法应当认定无效，被告叶金良关于合约无效的抗辩有理，对第三人王桂英、叶金成主张确认合约无效的请求，应予支持。合约无效，两原告主张收回房租费由三房管理，统一研究公益开支使用，亦无事实和法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决如下：
一、原告叶吓森、叶郑朋与被告叶金良于1998年8月3日订立的关于柘荣县双城镇××路××号地块北向一半的宅基地使用权处分的合约无效；
二、驳回原告叶吓森的其他诉讼请求。
本案受理费200元，由原告叶吓森、叶郑朋共同承担125元，被告叶金良承担50元，第三人叶金成承担25元（案件受理费已由原告交纳100元，第三人王桂英、叶金成各交纳100元，两原告、被告叶金良对应负担之数在本判决生效时迳付给第三人王桂英、叶金成）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。上诉人应当在人民法院受案之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期交纳的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁高贤
代理审判员 方向明
人民陪审员 谢绍池
二〇一四年六月十二日
书 记 员 张雨霏
【有关法律】
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》
89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务?在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。