湖北省罗田县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂罗田凤民二初字第00007号
原告蔡地芳。
委托代理人何桂华。
原告汪春丽。
原告高惠文。
上述三原告共同委托代理人陈志峰，湖北巴源律师事务所律师。
被告周星年（曾用名周兴年）。
委托代理人潘新国，湖北神宇律师事务所律师。
第三人（追加）罗田县供销合作联合社综合公司，（以下简称：县供销综合公司）。
法定代表人胡仲荣，系该公司经理。
委托代理人陈定中，该公司职工。
原告蔡地芳、汪春丽、高惠文诉被告周星年、第三人县供销综合公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员余宏担任审判长，代理审判员何凯飞、人民陪审员蔡新洪参加的合议庭。于2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告蔡地芳的委托代理人何桂华以及三原告共同的委托代理人陈志峰，被告周星年及其委托代理人潘新国，第三人县供销综合公司的委托代理人陈定中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称：三原告系县供销综合公司职工，于2002年10月29日与县供销综合公司签订一份房屋租赁合同。该合同约定：公司将义水商场一楼西起第八档门店租赁给原告进行经营活动。合同期限：2002年12月1日至2012年11月31日，合同期满后原告享有续租优先权。原告承租后经营门店六年，于2008年10月20日将该门店转租给被告周星年，并约定“转租期限自2008年10月20日至2012年10月20日止，租金为十二万元，租期届满后被告无条件退还房屋，如有违约应当向对方承担违约金10000元”。2012年合同到期后，原告多次要求被告退还房屋，被告均以其与公司签订租赁合同为由拒绝退还。原告为此与公司协商，公司承诺该房屋继续由原告承租，租期为至罗田县人民政府拆迁时止，同时公司向被告书面告知，被告才于2014年1月4日将门店退还给原告，但拒绝支付2012年10月20日后的租金。现原告向人民法院起诉，要求被告支付租金36250元并承担违约金10000元。
原告为支持其诉讼请求，庭审时向本院提交了证据：
证据一、原告身份证复印件、被告户籍证明各一份。拟证明原、被告主体适格。
证据二、原告与县供销综合公司房屋租赁合同一份。拟证明2002年10月29日原告与县供销综合公司签订了一份租赁合同，合同约定：公司将义水商场一楼西起第八档门店转租给原告进行经营活动，合同期限自2002年12月1日至2012年11月31日，合同期满后原告享有续租优先权。
证据三、原告与被告周星年签订的门面转租合同一份。拟证明原告于2008年10月20日将所承租的门店转租给被告，并约定转租期限自2008年10月20日至2012年10月20日止，租金为120000元，租期届满后被告无条件退还房屋，如有违约应当向原告承担违约金10000元的法律事实。
证据四、县供销综合公司出具的证明一份。拟证明：1.县供销综合公司与原告约定门店租赁期限到期后给原告一年的处货期时间，并将门店租赁期限延续至县政府对门店拆迁时止，此期间该门店的使用权归原告；2.县供销综合公司已明确向被告表明不会将该门店出租给周星年，也不会向其收取租金。
证据五、证人周凤银、丁艳华、刘红、苏彩秋、陈钰六人共同出具的证明一份。
证据六、原告代理人对丁火平、李冬枚的调查笔录两份。
证据五、六拟证明2014年1月4日，被告向原告退还所转租门店及原告当时对店面进行了分隔，被告迟延退还房屋十四个月零十五天的事实。
被告周星年辩称：原告方承租第三人县供销综合公司的一档门店至2012年11月30日止。2008年，我与原告方签订门面转租合同，约定将原告承租的门面转租给我，租期自2008年到2012年12月30日，租金为120000元一次性付清。我承租后将该店面装修用于从事海尔电器的经营场所。2013年罗田县政府张贴公告告知政府拟于2013年6月30日前搬迁和拆迁完。我与原告签订的门面转租合同到期后，2012年12月31日第三人县供销综合公司向我发出书面通知：原三承租人在租赁合同到期后未向其提出续租，故要求我不能与原告签订续租合同，并要求我只与县供销综合公司签订合同。后经我与县供销综合公司经理胡仲文协商，达成口头协议，租期到2012年农历年底，租金为8000元。我当即给付胡8000元，胡以个人名义向我出具了手续。2013年3到4月份左右，原告几次找我要求支付租金，在我讲明上述情况后，后我们三方达成一致意见，由县供销综合公司收取我8000元租金，城投公司给付的装修补偿款由三原告领取。2013年7月底，第三人县供销综合公司会计屈桂娟代表公司将原收取的8000元退还给我，我当时还心存感激，认为县供销综合公司考虑拆迁影响，店里没有生意而不收租金。2013年12月份，原告方又来我店里大闹，我只好将门店退还给第三人县供销综合公司。综上，原、被告转租合同到期后，房屋所有人已经向我主张过租金，并且与其达成了协议，原告对此也知情，现原告诉请主张租金主体不适格，应当依法驳回其诉讼请求。
被告周星年为支持其抗辩理由，庭审时向本院提交了如下证据：
证据一、转租合同一份以及收条一份。拟证明门店转租从2008年10月20日至2012年11月30日止，四年租金共计十二万元。
证据二、县供销综合公司向被告出具的通知一份。拟证明公司通知自2012年11月31日起不得与原告签订续租协议。2.自通知之日起由县供销综合公司主张权利。
证据三、晏戒娇出具的证明一份。拟证明：第三人县供销综合公司收取8000元后退还的事实。
证据四、营业执照一份。拟证明诉请被告主体不适格。
第三人县供销综合公司述称：本案以法院判决或调解为准，其他没有什么可说的。
第三人县供销综合司未向本院提交证据。
原告对被告提交的证据一真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据不能证明被告系代表罗田县海兴电器有限公司签订的，合同期限应以约定期限为准。对证据二真实性无异议，但该通知是2012年11月31日发出，而公司之后还发出通知由原告方继续承租。对证据三有异议，该证人与被告有利害关系不具备证人资格。对证据四有异议，该证据与本案无关联性。第三人对被告提交的证据不发表质证意见。被告对原告提交的证据一真实性无异，但对证明目的有异议。对证据二真实性、合法性、关联性无异议。对证据三真实性无异议，但对证明目的有异议，实际转租期限从2008年10月20日至2012年12月11日止，被告没有违约的行为。对证据四有异议，该证据形式上没有法定代表人签章，故该证据形式上不合法，内容上存在欺诈。证据五有异议，该证据是无效证据，共同作证形式上不合法。证据六无异议。第三人质证意见称原告方转租未征得县供销综合公司同意，其他没有异议。
经庭审质证、认证，本院对当事人无异议的证据依法予以采信。对原告提交的证据一内容真实客观，本院依法予以采信。证据三内容真实客观，依法予以采信。对证据四内容真实客观，且第三人当庭未提出异议，本院依法予以采信。对证据五形式不合法，不予采信。对被告提交的证据一不能达到其所要证明的目的，本院对该证据不予采信。对证据二虽然内容客观真实，但该通知属于订立合同的要约，依据原告的证据四可以认定该要约已失效，故该证据本院不予采信。对证据三证人未出庭作证，且该证人身份与被告存在利害关系，其证明力较小，且该证据系孤证未形成证据锁链，故对证据本院不予采信。对证据四原、被告所达成的门面转租协议上，罗田县海兴电器有限公司未加盖公章，故本院认为该证据与本案不具有关联性，依法不予采信。
经审理查明：2002年10月29日，原告蔡地芳、汪春丽、高惠文与第三人县供销综合公司签订房屋租赁合同一份，将县供销综合公司所有的义水商场一楼西起第八档承租。双方形成书面租赁合同：约定租期十年（2002年12月1日至2012年11月31日止），租金80000万元。原告方承租后于2008年10月20日将该门面转租给被告周星年，用于海尔电器经营场所。双方约定：租期为四年（2008年10月20日至2012年10月20日止），租金为120000元。原、被告签订的合同到期后，经原告催收房屋，被告一直以种种理由推诿至2014年1月4日才将该面店退还给原告，现原告诉至本院要求被告支付其占用期间门面租金36250元，并支付违约金10000元。
另查明：自原、被告签订转租合同到期后，第三人县供销综合公司于2012年11月31日，向被告发出通知：告知被告公司收回其所承租的门店；后于2014年1月12日出具证明证实原告方所承租的门店由三原告继续承租，并已向被告周星年宣布公司原作出的通告作废。
本院认为：租赁期限为六个月以上的租赁合同为要式合同，租赁双方应当形成书面租赁合同。本案原、被告所签订的门面租赁合同期限届满后，双方未形成书面租赁合同，故应当认定双方属于不定期租赁合同关系。被告以县供销综合公司向其发出的通知抗辩原告已对该房屋丧失出租权，该通知系公司订立合同的要约行为，且原告举出充足证据证实该要约行为已失效，故本院对被告该项抗辩理由不予采纳。另被告提出租赁该房屋是用于罗田县海兴电器有限公司主要经营场所，其行为属于职务行为，不是本案适格主体的理由。因被告周星年系本案主要证据（门面转租合同书）的相对人，该合同内容没有显示与罗田县海兴有限公司存在关联性，且被告亦对该合同书的内容真实性不持异议，综上本院对被告的该项抗辩理由不予支持。第三人庭审时称，原、被告签订转租合同时，未征得其同意，从原、被告举证以及第三人质证意见来看，原、被告的转租行为已得到该公司的确认和认可。综上，被告应当向原告支付（2012年10月21至2014年1月14日）租金36250元。原、被告签订的转租协议到期后，被告未积极履行合同所约定的义务，其行为应当认定构成违约，故对原告请求要求被告支付10000元违约金，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条判决如下：
一、被告周星年支付原告蔡地芳、汪丽春、高惠文房屋租金36250元、违约金10000元，共计46250元，此款限其在本判决书生效后三日内付清。
二、第三人罗田县供销合作联合社综合公司不承担责任。
案件受理费956元，由被告周星年负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件上诉费956元，款汇湖北省黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 余 宏
代理审判员 何凯飞
人民陪审员 蔡新洪
二〇一四年八月六日
书 记 员 张 丹