上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第3052号
原告（反诉被告，以下以原告表述其称谓）薛原，女，住本市。
委托代理人李红，北京金诚同达（上海）律师事务所。
委托代理人佀化昌，北京金诚同达（上海）律师事务所。
被告（反诉原告，以下以被告表述其称谓）金加骅，男，住浙江省温州市。
被告钱晓宇（反诉原告，以下以被告表述其称谓），女，住浙江省温州市。
上述二被告共同委托代理人陆耘，上海市申达律师事务所律师。
上述二被告共同委托代理人沈亢，上海市申达律师事务所律师。
原告薛原诉被告金加骅、钱晓宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理后，依法由审判员章晨煜独任审判，于2014年12月24日公开开庭进行了审理，原告薛原及其委托代理人李红，被告金加骅、钱晓宇的委托代理人陆耘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告薛原诉称，2014年9月13日，原告通过上海汉宇房地产顾问有限公司与被告签订了《房地产买卖协议》，约定以650万人民币的价格购买本市XX区XX路XX弄XX室房屋。同时，原、被告签署了《补充协议》。该补充协议第二条约定：原告于2014年10月31日前支付被告房款计人民币贰佰贰拾万元整，原告应配合结清其他房屋之贷款金额，并保证在签署本协议之后不人为破坏本人个人信用而导致贷款无法审批和履行，并提供贷款所需的一切相关材料，如因其他不可抗力因素导致原告贷款无法审批，则双方约定最晚于2015年2月28日之前和平解除该协议，原告赔偿被告人民币叁万元作为本次交易之违约金，除此互不追究对方违约责任，被告于之后的三个工作日内退还已收所有房款。当天，原告支付人民币5万元定金给被告。
原、被告于2014年9月29日签订了《上海市房地产买卖合同》，同时又签署了《房地产买卖合同之补充协议》，该补充协议第三条约定：原告应配合结清其他房屋之贷款金额，并保证在签署本协议之后不人为破坏本人个人信用而导致贷款无法审批和履行，并提供贷款所需的一切相关材料，如因其他不可抗力因素导致原告贷款无法审批或者通过的金额不足人民币壹佰贰拾万元，则双方约定最晚于2015年2月28日之前和平解除原合同，原告赔偿被告人民币叁万元作为本次交易之违约金，除此互不追究对方违约责任。当天，原告支付了225万元购房款给被告。
原告按照协议和合同约定的时间向银行提供了所有的资料申请贷款，而且已经结清了其他房屋之贷款金额。然而，四家银行均明确告知原告，凭原告的收入贷不到120万元人民币。原告立即电话、短信通知被告，希望按约合同解除合同。可是被告置之不理。故原告诉至本院，诉请判令：1、解除原、被告签署的《房地产买卖协议》和《上海市房地产买卖合同》；2、被告退还原告已付房款230万元。
被告金加骅、钱晓宇辩称，针对合同解除的诉讼请求，原告违约在先，因此被告享有单方解除权，原告不具有解除权。但对合同解除的效果无异议。针对返还房款的诉讼请求，则认为应当在扣除违约金和本案诉讼费之后，剩余部分返还给原告。
被告金加骅、钱晓宇反诉诉称：2014年9月13日，原、被告经中介公司居间就涉讼房屋签订了《房地产买卖协议》后又于2014年9月29日签订了《上海市房地产买卖合同》。原告应当按照约定在2014年12月1日前，向被告支付第二期房款人民币220万元。但被告在2014年9月29日收到首期房价款后，自此未再收到原告房款。并且，原告以无法办理贷款为幌子，明确表示不履行合同。故被告反诉请求：1、请求判令解除双方于2014年9月13日签订的《房地产买卖协议》与2014年9月29日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、请求判令原告协助被告撤销双方签订的《上海市房地产买卖合同》的网上备案；3、请求判令原告向被告支付因解除合同产生的违约赔偿金130万元。
原告薛原反诉辩称，原、被告签订了两份合同之后又分别签订了两份补充协议。补充协议均约定了若因“其他不可抗力因素”可以解除合同。而原告贷款不能就属于“其他不可抗力因素”，不能套用法律上的不可抗力定义。原告不应当按照合同约定向被告赔偿违约金，而应对违约金进行调整，补充协议已对违约金调整为3万元。
经审理查明：2014年9月13日，原告薛原与被告金加骅、钱晓宇签订本市XX区XX路XX号XX室房屋《房地产买卖协议》及《补充协议》，上述协议约定，原告薛原以650万元人民币的价格购买被告钱晓宇、金加骅所有的上址涉讼房屋。《补充协议》特别约定，“乙方（原告）应配合结清其他房屋之贷款金额，并保证在签署本协议之后不人为破坏本人个人信用而导致贷款无法审批和履行，并提供贷款所需的一切相关材料。如因其他不可抗力因素导致乙方贷款无法审批，则双方约定最晚于2015年2月28日之前和平解除该协议，乙方赔偿甲方人民币叁万元整作为本次交易之违约金。除此互不追究对方违约责任，甲方（被告）于之后的三个工作日内退还已收乙方所有房款。”
同日，原告薛原向被告金加骅、钱晓宇支付购房定金人民币5万元。
2014年9月29日，原、被告又签署《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》并进行了网上备案。上述合同约定，原告薛原以650万元的价格购房涉讼房屋；“在甲（被告）、乙（原告）双方签订本合同前，乙方已向甲方支付定金为人民币伍万元整。在甲、乙双方签订本合同当日，乙方应向甲方支付部分购房款人民币贰佰贰拾伍万元整。乙方支付甲方的上述款项构成乙方支付的首期购房款合计为人民币贰佰叁拾万元整。同时，甲方应向乙方出具收款凭证。”“在2014年12月1日之前，乙方应向甲方支付第二期购房款人民币贰佰贰拾万元整。同时甲方应向乙方出具收款凭证。”“甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付部分房款。在甲方向乙方出具了足额首期购房款收据后十个工作日内，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。乙方申请的贷款金额（第三期购房款）为人民币壹佰玖拾伍万元整。在该房地产所属区域的房地产交易中心出具银行所需放款材料后三个工作日内，乙方应将材料原件交其贷款银行，贷款银行在收齐材料后将乙方所贷款项支付甲方。”“甲、乙双方应在乙方的贷款获得银行审批通过最晚不迟于2015年2月28日共同赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。如果乙方申请的贷款金额未获通过或者通过的贷款额度不足其申请额度的，则乙方应在银行作出上述决定后二十个工作日内将不足申请贷款金额部分直接以现金方式支付甲方。同时，甲、乙双方共赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。”“乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……。（三）乙方逾期未履行合同约定的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方未付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的乙方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过拾日后乙方仍未履行合同约定的，除乙方应向甲方支付拾日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还为乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起叁日内向甲方支付。”补充协议特别约定“乙方应配合结清其他房屋之贷款金额，并保证在签署本协议之后不人为破坏个人信用而导致贷款无法审批和履行，并提供贷款所需的一切相关材料。如因其他不可抗力因素导致贷款无法审批和履行，并提供贷款所需的一切相关材料。如因其他不可抗力因素导致乙方贷款无法审批或者通过的金额不足人民币壹佰贰拾万元整，则双方约定最晚于2015年2月28日之前和平解除原合同，乙方赔偿甲方人民币叁万元整作为本次交易之违约金。除此互不追究对方违约责任，甲方于解除合同之后的三个工作日内退还乙方支付的所有购房款。”
同日，原告薛原向被告金加骅、钱晓宇支付购房款225万元。被告金加骅、钱晓宇出具了合计230万元的收据。
2014年11月10日，交通银行昆明市柏联支行出具证明“兹有贷款客户薛原，客户号：XX，身份证号：XX，于2010年1月6日在交行申请办理了个人住房商业性贷款，合同号：XX，贷款金额：113万元，贷款期限10年，房屋座落：昆明市XX街XX，该笔贷款于2014年11月10日全部结清。”
2014年10月27日，上海XX学院出具证明“薛原，女，身份证号：XX，上海XX大学外国语学院教师，目前在我院德语系任教，平均年收入约为人民币柒万元，特此证明。”
2014年11月27日，农行静安支行个贷中心出具证明“借款人薛原，单身，户籍地址上海市XX区XX路XX弄X号XX室。现就职于上海XX大学外国语学院德语系。因购买XX路XX号XX室房产向我行申请住房按揭贷款人民币120万元整，贷款期限30年。因其提供的收入证明为年收入7万元，不足还贷。不符合我行受理条件，故不予受理。”同年12月17日，中国银行松江支行亦出具了相似内容的《贷款初审告知书》。
2014年12月4日，被告金加骅、钱晓宇通过居间方向原告发出《告知函》，要求其按照合同约定支付第二期房款220万元。
上述事实，有《房地产买卖协议》及《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》、定金收据及收款收据、交通银行昆明市柏联支行出具证明、上海交大外国语学院出具证明、农行静安支行个贷中心出具证明、中国银行松江支行亦出具了相似内容的《贷款初审告知书》、《告知函》等证据及当事人的陈述为证，并经质证无误。
本院认为，原、被告最主要的争议是原告薛原未能取得贷款审批是否符合补充协议所约定的“其他不可抗力因素”并因此而具有合同的解除权。
根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；被告认为，双方在补充协议中所约定的“不可抗力”根据其定义仅包括自然事件（如自然灾害）或社会事件（如动乱战争）的范畴。而原告则认为，双方约定的是“其他不可抗力”，从当事人订约时的理解力角度不能局限于传统理论的自然灾害、战争等范畴。本院分析认为，当事人在补充协议中约定了“其他不可抗力因素”若将其仅作为自然灾害、战争暴乱的范畴去理解，确实过于狭窄。但是，无论是“不可抗力”还是“其他不可抗力”其特点应当是一致的。也就是，这一客观情况或客观因素是双方在缔约时不可能预见并无法避免克服的。而从本案的事实来看，原告最终不能取得贷款的原因在于其供职单位出具了年收入仅为七万元的收入证明。原告虽然辩解其刚刚参加工作，对于工资收入的具体数额并不清楚。但本院认为，原告作为高校教师，在就职时应当对收入有所预估，完全不属于不能预见的客观情形。因此，原告因收入证明过低而至贷款不能的情形即不符合法定的不可抗力的情形，亦不符合约定的“其他不可抗力”的因素。原告据此依据补充协议的约定提出的合同解除请求，本院不予支持。
综上，原告不具有合同约定的解除权就应当依约支付房价款。现被告以原告未在合同约定的期限支付第二笔房款为由主张解除合同有合同依据，本院予以采纳。被告诉讼前未曾发出过合同解除函，仅以反诉状的形式书面提出合同解除的请求。本院确认原告收到反诉状之日即2014年12月24日为合同解除之日。合同解除后，被告理应返还原告已付购房款230万元，原告亦应配合被告撤销涉讼合同的网上备案。本案涉讼合同的解除系因原告违约所致，应当承担合同约定的20%房价款的违约金。但原告提出违约金过高应予调整的抗辩，被告亦未明确举证证明其损失的构成。但综合考虑到本次签约的成本（如交通等），引发诉讼的损失以及今后另行出售涉讼房屋可能增加的费用，兼顾违约金的补偿性与惩罚性，本院酌定违约金的数额为25万元。
另外，本院虽酌情调整了违约金，但原告作为违约一方理应承担全部反诉费用。而作为被告来说，即便完全如其诉请亦应当及时将剩余120万元房款返还原告以避免相对方的损失，因此亦应当分担相应的本诉和保全费用。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款第二款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）金加骅、钱晓宇应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）薛原本市XX区XX路XX弄XX室房屋购房款人民币2，300，000元；
二、驳回原告（反诉被告）薛原的其余诉讼请求；
三、确认原告（反诉被告）薛原与被告（反诉原告）金加骅、钱晓宇就本市XX区XX路XX弄XX室房屋所签订的《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议于2014年12月24日解除；
四、原告（反诉被告）薛原应于本判决生效之日起十五日内协助被告（反诉原告）金加骅、钱晓宇撤销双方就本市XX区XX路XX弄XX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》的网上备案；
五、原告（反诉被告）薛原应于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）金加骅、钱晓宇违约金人民币250，000元。
财产保全费人民币5，000元，由原告（反诉被告）薛原负担人民币2，392元，由被告（反诉原告）金加骅、钱晓宇负担人民币2，608元。
本诉案件受理费人民币25，200元，因适用简易程序减半收取计12，600元，由原告（反诉被告）薛原负担人民6，026元，由被告（反诉原告）金加骅、钱晓宇负担人民币6，574元。
反诉案件受理费人民币8，250元，由原告（反诉被告）薛原负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 章晨煜
二〇一五年一月二十三日
书记员 饶 婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十四条第一款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。