北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终2427号
上诉人（原审被告）吕良，男，1944年1月1日出生。
上诉人（原审被告）张品梅，女，1952年1月1日出生。
上列二上诉人之共同委托代理人李永革，北京凯普律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王跃涛，男，1969年6月19日出生。
委托代理人许春红（系王跃涛之妻），1968年4月6日出生。
委托代理人解丹，北京市方禾律师事务所律师。
上诉人吕良、张品梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第6127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，王跃涛起诉至原审法院称：501室（下称诉争房屋）原系公房，因吕良将离开北京到外地工作，吕良的原工作单位欲将诉争房屋收回。因我此前一直在诉争房屋中居住，我便与吕良协商由我以吕良名义购买诉争房屋，吕良同意。因吕良与我的姑父杨×1关系好，吕良便委托杨×1办理房改手续，1998年5月，杨×1带领我以吕良名义与大兴县房地产管理局签订了公有住宅楼房出售合同，1998年8月，我向大兴县房地产管理局交纳了全部购房款及房改手续费。因购买诉争房屋需要使用吕良的工龄，我给付了吕良8000元补偿款。因双方存在借名买房这一约定，2000年吕良出具了房产赠送证明书以便我办理房屋过户手续，2003年诉争房屋购买满5年后，吕良再次出具委托书委托王×1代表其办理诉争房屋的过户手续。自1995年起，我一家便在诉争房屋中居住，每年都交纳房租，1998年办理房改手续后，我一家在诉争房屋中居住至今，物业费、供暖费等均由我及家人交纳。诉争房屋房改一共花费了五万余元，上述费用吕良未支出分文，交纳各项费用的票据及房产证均在我手中，吕良并未见过。吕良于1997年、1998年取得的是诉争房屋的使用权而非所有权，故本案不涉及夫妻共同财产的问题，另，我借吕良之名购买诉争房屋后，吕良及其爱人张品梅自我处收取了很多现金和好处，张品梅对诉争房屋已由我购买一事不可能不知情。后吕良仍配合办理诉争房屋的过户手续，故起诉请求：判令吕良、张品梅协助我办理诉争房屋过户手续，将诉争房屋自吕良名下过户至我名下；判令吕良、张品梅承担本案诉讼费用。
吕良、张品梅辩称：不认可王跃涛所述内容，不同意王跃涛的诉讼请求，理由如下：一、诉争房屋原是公租房，吕良通过房改政策购买了诉争房屋，购买诉争房屋需要使用吕良的工龄，王跃涛及其爱人许春红与吕良并非同一单位职工，不具备购买诉争房屋的资格，双方不可能成立借名买房的关系；二、吕良委托杨×1办理诉争房屋的房改手续，吕良与大兴县房地产管理局（下称大兴房管局）签订的房屋出售合同是杨×1代吕良签订的。合同签订时吕良没钱，后来吕良通过其亲属分多次将钱给杨×1，由杨×1将房款交到大兴房管局。离开北京后，吕良将诉争房屋委托给杨×1管理，杨×1管理房屋时谁实际居住诉争房屋吕良并不知情；三、2000年、2003年，吕良出具了赠与证明及委托书，但出具原因是王跃涛因住房困难于2000年表示希望以12万元的价格购买诉争房屋，因王跃涛不认识吕良便通过杨×1问吕良是否同意出售，吕良表示同意，为了帮王跃涛节省税费，吕良出具了赠与证明，但赠与证明并非吕良的真实意思表示。赠与证明出具后杨×1意外去世，王跃涛未支付承诺的12万元。2003年，杨×1爱人王×1再与吕良协商房屋买卖事宜，但王跃涛仍未付款，故未能办理房屋过户手续。吕良并不认识王跃涛，从未与王跃涛协商过房屋买卖事宜。综上，吕良与王跃涛不存在买卖关系、借名买卖关系、赠与关系，请求驳回王跃涛的诉讼请求。
原审法院经审理确认：借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担；若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的，借名人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。本案中，王跃涛主张借名买房关系成立的理由有三：一是王跃涛实际支付了房改全部费用；二是王跃涛长期在诉争房屋中居住并支付了居住期间因房屋产生的供暖费等费用；三是吕良曾两次出具书面材料表明其同意协助王跃涛办理诉争房屋的过户手续。法院对王跃涛的上述意见，根据双方当事人提交的证据，结合吕良的答辩意见，法院认为，王跃涛提交的证据可以证明借名买房关系成立，理由是：一、吕良离京后诉争房屋房改前，王跃涛占用诉争房屋并向大兴房管局交纳租金，王跃涛与吕良就诉争房屋实际形成的是借用关系。在王跃涛借用诉争房屋8年后，诉争房屋房改，而房改的公有住房买卖合同、房款及其他所有与购房相关的票据原件全部由王跃涛向法院提交，根据一般生活经验，王跃涛持有房改全部手续及费用票据可以证明其实际交纳了房改费用，除非吕良有充分证据证明王跃涛以不当方式取得上述证据，但吕良未提交相关证据，杨×1虽是诉争房屋房改的经手人，但作为证明诉争房屋归属的重要凭证，根据一般生活经验，如果吕良实际支付了房改费用，吕良应当向杨×1索要交费票据，特别是杨×1去世后其应当收回由己保管，而事实上房改全部票据均由王跃涛持有，故吕良关于王跃涛通过杨×1取得上述证据原件的意见亦与常理不符。为证明吕良支付了房改费用，吕东冬作为吕良的证人出庭作证，但法院向吕良本人核实本案情况时，吕良称吕东冬并未跟随吕铭上楼与杨×1交接钱款，而吕东冬则陈述称其见证了吕铭与杨×1交接钱款的过程，二人陈述明显不一致，且吕东冬能够记得清楚事情发生哪一年，却记不清楚送钱的具体地址，结合吕东冬与吕良的关系，法院对吕东冬的证言不予采信。即使吕东冬证言真实，仅凭该证言亦不足以证实吕良实际缴纳了购房费用。综上，法院确认王跃涛支付了房改的全部费用。关于王跃涛称其除支付房改费用外还另向吕良支付8000元一节，法院认为王跃涛提交的宋维利、李占军的证言不足以证明这一事项，故王跃涛的上述意见，不予采信。二、王跃涛占用诉争房屋的25年中，吕良在明知王跃涛占用诉争房屋的情况下未向王跃涛主张过任何权利，特别是杨×1去世后王跃涛长期占有使用诉争房屋，而根据吕良之陈述，其与王跃涛并不相识更无交往，作为与诉争房屋的登记权利人无特殊关系的一方，王跃涛长期不受干扰的占有使用诉争房屋的情形可以佐证王跃涛占有诉争房屋具有合法依据。三、吕良于2000年、2003年两次出具包含了产权变动意思表示的书面材料，其中2000年的赠与协议中吕良明确表示同意将涉案房屋过户至王跃涛名下，而2003年的委托书亦对办理诉争房屋过户事宜的内容有清晰地记载。作为完全民事行为能力人，吕良应当清楚地知道其出具上述两份书面材料可能产生的法律后果，吕良作出的诉争房屋买卖事宜磋商过程中为了便利王跃涛实现买受人权利便出具上述两份书面材料的解释明显与常理不符，吕良三年内两次出具包含产权变动意思的书面材料的行为，恰可佐证吕良有将涉案所有权转移登记至王跃涛名下的意思表示，虽然上述书面材料因欠缺吕良配合未能产生产权变动的效力，但吕良出具上述材料可以证明双方存在借名登记这一约定。综上，双方当事人虽未有书面借名买房协议，但王跃涛长期在诉争房屋中居住，持有房改所有费用票据及合同的情况下，且能够提供吕良出具的记载有产权变动意思的书面材料，法院认为王跃涛提供的证据相互印证形成了完整的证据链条，可以证明王跃涛以吕良名义购买诉争房屋，双方存在借名买房合同关系，现诉争房屋已经具备过户条件，吕良、张品梅作为诉争房屋的共有权人，应当协助王跃涛办理房屋过户手续，吕良关于张品梅对借名买房事宜不知情的意见，法院不予采信。据此，原审法院于2015年12月判决：吕良、张品梅协助王跃涛办理房屋过户手续，将坐落于501室自吕良名下过户至王跃涛名下。
判决后，吕良、张品梅不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判，驳回王跃涛的诉讼请求。王跃涛同意原判。
经审理查明：吕良与张品梅系夫妻关系，吕良与杨×1系朋友关系，杨×1与王×1系夫妻关系，王×1与王跃涛系姑侄关系，王跃涛与许春红系夫妻关系。杨×1已于2000年去世。
本案诉争房屋坐落于501室，原为大兴房管局的公有住房。1987年11月11日，吕良与大兴房管局签订了房屋租赁契约，约定吕良承租坐落于501号的房屋一套，月租金5.29元，租期自1987年11月1日起，该租约是吕良取得承租房屋使用权的凭证。1990年10月，吕良因离京到四川工作故搬离诉争房屋，吕良称其离京时将房屋交由杨×1管理，后王跃涛搬至诉争房屋居住，此后的房租由王跃涛直接向大兴房管局交纳。1998年，诉争房屋根据大兴区相关政策可以购买方式进行房改。1998年5月26日，大兴房管局（甲方）与吕良（乙方）签订了公有住宅楼房出售合同，杨×1代吕良在合同落款乙方处签名，杨×1作为经办人在合同上签名，该合同约定：大兴房管局将诉争房屋按房改政策出售给吕良，吕良购买的公有住宅楼房所有权受法律保护，住用满五年后方可按房改政策规定出售，在同等条件下，大兴房管局有优先购买权，吕良按房改政策购买的公有住宅楼房住用不满五年擅自出售、出租后变相出售、出租的由大兴房管局没收其全部非法所得。大兴房管局出具的《单位出售公有住房房价计算表》记载：诉争房屋建筑面积52.88平方米、阳台面积3.77平方米、各项优惠无、标准价846元／平方米，实际售价47926元。1998年8月19日，大兴房管局收取了诉争房屋的购房款47926元。1998年8月至1999年，大兴房管局、大兴县财政局先后收取了诉争房屋的登记费、测绘费、房产买卖手续费、公共维修基金等各项费用。1999年5月7日，诉争房屋登记在吕良名下。上述公有住宅楼房出售合同、房产证原件、各项交费票据的原件均由王跃涛保管并向法庭出示，王跃涛称上述原件可以证明其交纳了房改所需全部费用，诉争房屋系其借用吕良名义购买。吕良认可票据的真实性，但表示房改所需全部费用均由其个人交纳，因其当时不在北京，其委托吕铭、吕东冬一次性给付杨×15万元，杨×1用该笔钱支付了房改费用，房改全部手续由杨×1保管，杨×1去世后房改手续为何到王跃涛手中其并不知情。
2000年8月10日，吕良出具房产赠送证明书一份，内容是：“吕良（身份证号：×××）自愿从即日起将坐落於501混合式楼房一套（56.65平方米，房产证：兴私字第0001**号）私有房赠与王跃涛，产权永属王跃涛（身份证号：×××）所有。特立此据。”该赠送证明书原件由王跃涛向法院提交，吕良对该证据的真实性不持异议。王跃涛认为该证据可以证明吕良同意诉争房屋归王跃涛所有。对该证据的形成原因，王跃涛陈述如下：其以吕良名义出资购买诉争房屋后与杨×1商量希望让吕良出具一份书面材料确认诉争房屋归王跃涛所有，杨×1与吕良沟通后，吕良打印了上述赠送证明书并按了手印给王跃涛寄到北京，因政策规定诉争房屋房改5年后方可交易并办理过户手续，故王跃涛无法依据上述赠送证明书将诉争房屋过户至自己名下。吕良则称其之所以出具该赠送证明书，是因为杨×1与吕良联系称王跃涛希望可以购买诉争房屋，因与杨×1是好友，吕良勉强同意以12万元出售，王跃涛认可该价格但要求吕良出具一个赠送证明以避税之用，为此吕良出具了上述赠送证明书并邮寄回北京，后因王跃涛未实际支付房款12万元，赠送证明书未发生效力，且吕良亦非真心卖房，其后未再提起此事。
2003年1月6日，吕良手写一份委托书，内容是：“主管部门各位领导：我因目前在四川工作，无法抽身回大兴，特委托王×1同志全权代表我来贵处办理房屋过户各项手续事宜。望大力协助。”上述委托书原件由王跃涛向法院提交，王跃涛提交该证据以证明杨×1去世后，吕良又委托杨×1妻子王×1与王跃涛办理诉争房屋的过户手续。对该证据的形成原因，王跃涛陈述如下：2003年，诉争房屋房改已满五年，根据政策可以上市交易，其咨询他人后得知单凭2000年吕良出具的赠送证明无法办理过户手续，办理过户需要吕良出具授权委托书或其本人到场，为此，王跃涛再与吕良协商，吕良同意委托王×1代为办理并出具该委托书，后吕良将委托书邮寄给王跃涛，但王跃涛拿着该授权委托书与王×1到大兴区建委办理过户手续时，被告知吕良本人必须到场且需提交吕良和张品梅的结婚证，为此其又与吕良联系，但吕良拒绝到场亦不同意提供结婚证，最终，王跃涛未能办理过户手续。吕良则称：2000年杨×1去世，2003年王×1与吕良电话联系称王跃涛还是想购买诉争房屋，其碍于与杨×1的关系同意卖房，售价仍是12万元，为此吕良出具了授权委托书，但因吕良并不是真心想卖房且尚未收到房款，故吕良特意未将张品梅的身份证及结婚证提供给王跃涛，后因王跃涛又未支付购房款，其与王跃涛的买卖意向未达成，王跃涛也未能根据委托书办理过户，其后再未再与王跃涛提及卖房一事。
2013年6月19日，吕良以诉争房屋的房产证遗失为由补办新证，新房产证记载诉争房屋的房屋所有权人是吕良、共有情况是单独所有、房屋性质是房改房（标准价）。补办新证的原因，吕良陈述如下：吕良离京时曾与杨×1表示房改后其同意王跃涛在诉争房屋内居住十五年，十五年后其会收回房屋，2013年吕良之子吕京川到北京后却发现王跃涛将诉争房屋出租营利，为此其将房产证挂失。
2015年6月4日，原审法院向吕良本人进行了询问，吕良作出如下陈述：1990年10月，吕良本人离京时将诉争房屋及室内家具委托给杨×1管理，杨×1问吕良房子怎么办，吕良告诉杨×1愿意让谁住就让谁住，后王跃涛入住诉争房屋并交纳了租金。大概1997年、1998年，杨×1电话告知了吕良诉争房屋可房改，费用五万元。因杨×1系吕良最好的朋友其便委托杨×1办理房改事宜。吕良的弟弟吕×1一家在北京，吕良与吕×1也存在生意往来，吕良给吕×1打电话让吕×1给杨×1送五万元，后吕×1带着其子吕×2开车到大兴将现金五万元送到杨×1办公室交给了杨×1，吕良听说吕×2当时未上楼，在楼下等着吕×1。杨×1收到钱后电话告知了吕良。后杨×1用该笔钱支付了房改费用，办理了房改手续。另，吕良称其从未与王跃涛直接协商过房屋买卖事宜，其曾与杨×1说过可以让王跃涛使用15年房屋，15年后便会将诉争房屋收回，现15年已经满了，吕良的户口还在诉争房屋内，吕良要求收回房屋。
庭审中，王跃涛提交证人证言两份，证明王跃涛曾于1997、1998年向证人宋×2、李×1借款以给付借吕良之名购买诉争房屋的补偿款8000元，两位证人称亲眼见证王跃涛将8000元给付吕良。吕良对上述证人证言的真实性不予认可，理由是上述证言仅能证明王跃涛借款的事实，宋×2陈述其并未见证王跃涛将钱给付吕良的过程，李×1虽称其见证王跃涛将钱给付一男性，但并不知该男性是谁。另，吕良指出王跃涛在原审案件中提交上述证人证言是为了证明王跃涛为给付吕良购房款而借款，而在本案审理过程中，王跃涛称其借款是给了给付吕良借名买房的补偿款，王跃涛提交上述证据的证明目的前后矛盾，故上述证据不应被采信。王×1作为王跃涛的证人出庭作证，证明王跃涛购买了诉争房屋。但经询问，王×1称杨×1与吕良是要好朋友，但其本人与吕良并不熟悉，亦未参与办理诉争房屋的买卖事宜，对于吕良出具的赠送证明并不知情，其虽知道有授权委托书一事，但该授权委托书是许春红出示给其本人的，其本人并未按照授权委托书的内容去办理过相关手续，但其愿意配合王跃涛去办理。吕良以王×1与王跃涛存在亲属关系为由对王×1的证言不予认可。王跃涛提交了许春红与吕良的通话录音，证明吕良认可王跃涛支付了房改费用，亦认可双方存在借名买房的关系。吕良认可录音中是其本人的声音，但认为录音内容不完整，断章取义，证据来源不合法，且不认可王跃涛的证明目的。
庭审中，吕×2作为吕良的证人出庭接受询问时称吕良与其为叔侄关系，1998年，吕良委托其父亲吕×1给杨×1五万元用于交纳购买诉争房屋的购房款，吕×2跟随父亲吕×1到杨×1工作的地方将五万元现金交给了杨×1，当时吕良、吕×1及吕×2均未要求杨×1出具收据，对于该5万元的资金来源，吕×2称是其父亲吕×1办理的，其仅是跟随吕×1将钱交给杨×1，其他的不知情，吕×1现已去世。王跃涛对吕×2的证言不予认可，王跃涛称吕×2的证言明显与常理不符，且就同一事实证人证言与当事人陈述的内容相互矛盾。
本案审理过程中，王跃涛向原审法院提交书面申请一份，王跃涛在该申请中表示基于其与吕良的关系，为减少双方诉累，愿意补偿吕良25万元。
另查明，截止到原审法庭辩论终结时，王跃涛实际占用诉争房屋，并交纳了自1998年起至今的供暖费。
上述事实，有双方当事人陈述、公有住宅楼房出售合同、2004年的房产证、房租收据、房款收据、2013年补办的房产证等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，王跃涛自诉争房屋房改前即在诉争房屋中居住，并交纳了相应的房屋租金及供暖费。1998年，杨×1代吕良与大兴房管局签订公有住宅楼出售合同，并交纳了房改费用。后，吕良于2000年8月10日出具房产赠送证明书，将诉争房屋赠与王跃涛，并载明房屋产权永属王跃涛；其又于2003年1月6日出具委托书，委托杨×1的配偶王×1全权代其办理诉争房屋过户的各项手续。关于购房款一节，购房相关费用票据及房产证的原件均由王跃涛持有，吕良虽主张购房款系其委托其弟吕×1、其侄吕×2交给杨×1的，但杨×1并未出具收据，现吕×1与杨×1均已去世，吕×2出庭作证的陈述与吕良所述存在出入，且吕良事后亦未向杨×1索要相应购房合同、票据及产权证等相关材料，有悖常理。关于房产赠送说明书及委托书一节，吕良对其真实性予以认可，但辩称上述材料系其与王跃涛协商购房事宜时为了方便王跃涛办理过户手续而出具的，但应当指出，吕良并未提交证据证明其与王跃涛曾协商或达成诉争房屋买卖的意向，且房屋属于大宗财产，若在双方尚未就购房事宜达成一致的情况下，吕良称其向购房人出具带有赠与及产权归属王跃涛的意思表示的书面说明，亦有悖常理。王跃涛持有房产证、购房合同、相关票据原件及吕良出具房产赠送说明书及委托书恰能映证王跃涛所述借名购房的情况。结合吕良所述其与王跃涛并无交往，但王跃涛在诉争房屋中已居住使用20余年且吕良未提出异议等情况，王跃涛提交的上述证据能相互映证，形成完整的证据链，能够认定王跃涛系借用吕良的名义购买了诉争房屋。现王跃涛据此起诉要求吕良、张品梅协助其将诉争房屋过户至其名下，诉争房屋亦已具备过户条件，故王跃涛的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。综合上述情况，张品梅主张其对借名购房事宜不知情，依据不足，本院不予采纳。吕良、张品梅的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由王跃涛负担（已交纳）。
一审案件受理费998元，由吕良、张品梅负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费998元，由吕良、张品梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 陈雨菡
代理审判员 杜传金
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 马博文