江苏省句容市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）句民初字第0430号
原告邓春平。
委托代理人蒋太巧，江苏永兆律师事务所律师。
被告句容市住房和城乡建设局，住所地句容市华阳东路2号。
法定代表人陈刚，系该局局长。
委托代理人朱建宁，系该局员工。
被告郑圩根。
被告郑文。
被告郑峰。
上述三被告委托代理人李金龙，句容市华阳法律服务所法律工作者。
原告邓春平与被告句容市住房和城乡建设局（以下简称句容住建局）、郑圩根、郑文、郑峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理，依法由代理审判员陆玉婷适用简易程序于2015年3月30日、2015年4月17日两次公开开庭进行了审理。后依法由审判员张伟、代理审判员陆玉婷、人民陪审员吴乐珍依法组成合议庭，适用普通程序于2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告邓春平及委托代理人将太巧、被告句容市住建局委托代理人朱建宁、被告郑圩根、郑文、郑峰的委托代理人李金龙三次开庭均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2007年上半年至今，原告租赁了被告郑圩根所有的位于句容市华阳镇宁杭路25号门面房从南往北数的第一间门面房从事电瓶车的销售与修理，并于2013年11月领取了名称为句容市华阳镇小邓电动自行车销售部的个体工商户营业执照。每年的租房协议是原告与郑圩根的儿子即郑文、郑峰签订，多年来原告如数交纳了房租以及水电等各项费用。2014年5月份，被告句容住建局发布了关于涉案房屋的拆迁公告。后被告句容住建局与被告郑圩根在原告不知情的情况下达成了拆迁补偿协议，并于2015年1月25日在原告没有得到任何补偿的情况下对原告租赁的门面房进行了强拆。现原、被告就补偿事宜未能达成协议，故诉至法院，请求被告方连带赔偿损失计171559元（含要求被告退还房租1250元）并承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、要求被告郑圩根、郑文、郑峰赔偿原告营业执照贡献补偿33750元、拆迁补偿款45000元、应退回的租金1250元；2、被告句容住建局对被告郑圩根、郑文、郑峰的债务承担连带赔偿责任；3、由被告方承担本案的诉讼费用。
被告句容住建局辩称：1、原告的主体不适格，原告的诉请是征收补偿款，而原告的身份是被征收房屋的承租户，而非被征收房屋的产权人，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《句容市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定，在国有土地上征收房屋的补偿对象应该是房屋产权人；2、原告起诉的主要证据为房屋租赁合同，而该合同先于甲城（长途汽车站）片区房屋实施征收决定的公告日到期，原告与被征收房屋已不存在法律上的利害关系，请求法庭依法查明事实，驳回原告诉请；3、原告要求我局承担连带责任没有法律依据。
被告郑圩根、郑文、郑峰共同辩称：1、本案所涉拆迁房产为郑圩根、郑文、郑峰三被告所有，签订拆迁补偿协议并领取拆迁补偿款的权利归三被告所有，三被告与句容住建局达成拆迁补偿协议不需要原告知情或同意，原告也无权干涉三被告的拆迁事宜；2、原告与三被告的房屋租赁合同已经在2014年3月到期，此后双方未签订新的租赁合同或交纳租金，而本案的拆迁是2015年1月25日开始，原告无权再主张租赁权利；3、原、被告之间租房协议并未载明原告享有拆迁补偿款的分配权利，原告诉请无事实和法律依据；4、原告无证据证明三被告收取了其多交的租金，因此三被告无返还义务。综上，请求法庭依法查明事实，依法驳回原告诉请。
本案的争议焦点为：1、原告主体资格是否适格？2、原告主张45000元的拆迁补偿款是否有法律依据？3、原告要求被告退还租金1250元是否能够成立？4、原告要求郑圩根三被告返还营业执照贡献补偿33750元是否能够成立？
针对争议焦点，原告提供如下证据材料：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格；
2、原告的营业执照副本一份，证明原告的经营场所为被告郑圩根的私建房屋，该处房屋能按门面房拆迁是基于原告的营业执照和实际经营；
3、照片复印件一张，证明原告承租的门面房为由南往北数第一间，该房系郑圩根父子所建私房，并非开发商开发的营业性用房，同时证明涉案房产旁边的拆迁房已经拆迁完毕；
4、租房协议两份，收条三份，证明原告与涉案房产的被征收人之间在房屋被拆迁时仍然存在正式的租赁关系，原告合法占用、使用涉案房屋，是涉案房产的合法权益人，被告方签订拆迁协议以及强拆房屋未经原告同意，拆迁协议的效力待定；
5、说明一份，证明李相军作为承租人，在南大街拆迁改造中获得了3.8万元的拆迁补偿款；
6、南京市栖霞区人民法院（2013）栖迈民初第212号民事判决书打印件一份，证明拆迁办在测算、评估应否发放拆迁补偿款时需要被拆房屋实际经营并且具有合法的经营手续，对于经营性用房补偿款，承租人就应当获得拆迁补偿款；
7、谈话笔录一份，证明承租户许家珍，在被告住建局所涉及的南大街拆迁过程中获得过3.5万元的补偿款；
8、婚姻证明一份，证明郑峰与江慧于1999年3月5日登记结婚的事实。
经质证，被告句容住建局发表质证意见如下：
1、证据1没有异议；
2、证据2的真实性没有异议，但是在签订拆迁协议时并没有用到原告的营业执照，用的是郑圩根的营业执照；
3、证据3认可其真实性，但是该照片与本案无关联性；
4、对证据4中的2013年3月8日、2014年3月8日到期的两份的租房协议没有异议；对收条认为不属于正式的租房协议，2014年3月8日到期之后原告没有签订正式租房协议，最多属于不定期租赁的情况；
5、证据5真实性不予认可，该份说明不符合法律规定的证人证言格式，不具有法律效力；
6、证据6不予认可，因为我国不适用判例法，现行的案例指导制度是只有最高院统一发布的案例才具备指导意义；
7、证据7首先该证据是证人证言，证人应该出庭质证，否则不能作为证据使用；其次甲城（长途汽车站）片区与南大街至河滨北路片区房屋征收是两个不同的征收项目，被征收的房屋的产权比较复杂，不能简单参照；再次原告提供的租房合同对房屋在租赁期间遇到拆迁已有约定即：如遇到拆迁，多余房租甲方将如数退还乙方。也就是说原告以书面的形式认可，其承租的房屋如果遇到拆迁只要求退还剩余的房租即可，连续两年的租房合同条款都是一样的约定，根据合同自由的原则，该约定合法有效；并且我局不是租房合同的当事人，根据合同相对性的原则，即便是原告主张自己的权利，也不应该向我局主张；最后，该谈话笔录系原告单方制定，不予认可。
8、证据8系客观事实，认可。
经质证，被告郑圩根、郑文、郑峰共同发表质证意见如下：
1、证据1的真实性没有异议；
2、证据2营业执照的真实性没有异议，同意一被代的质证意见：
3、证据3是复印件不予认可，该照片与本案无关联性；
4、对证据4中2013年3月8日到期的租房协议真实性无异议，对原告的证明目的有异议，该协议清楚载明原告与二、三、四被告的租赁期限于2013年3月8日届满；2014年3月8日到期的协议虽然在甲、乙方载明了是原告与被告郑文、郑峰，但是协议的签订人为王成娣，因此原告无权就该协议主张权利；对被告郑峰写的收条内容真实性无异议；对江慧于2014年3月8日写的收条真实性、关联性、合法性均有异议，江慧不是三被告授权收取房租，原告也无证据证明江慧收取房租是三被告知情，原告如果将房款交给江慧，应向江慧主张权利，与郑圩根、郑文、郑峰无关；同时江慧也不是本案的被拆迁人和房屋产权人，其所打的收条在本案中不具有法律效力；
5、证据5不予认可，按照我国证据规则的相关规定，证人应当出庭接受质询，否则其证言不具有法律效力；
6、证据6的真实性、关联性、合法性均有异议，同意一被代的质证意见，栖霞法院的判决书不能作为句容法院的定案依据，而且该案与本案在事实上和法理上根本无相似之处。
7、证据7不予认可，同意一被代的质证意见；
8、证据8真实性没有异议。
针对争议焦点，被告句容住建局提交如下证据：
1、关于对甲城（长途汽车站）片区房屋实施征收的决定公告复印件一份，证明租赁合同先于公告日到期；
2、甲城社区安置户房屋、钥匙交接单一份，证明案涉房屋由产权人交由拆迁人的时间。
经质证，原告发表质证意见如下：
1、对证据1真实性没有异议，认为该公告的第五大条第1项规定“货币补偿的金额由具有房地产评估资质的评估机构按规定评估”，所以被告房屋的拆迁评估是大前提；该公告第五大条中的3、4、5项均规定了给予临时安置费、过渡费、营业用房损失补偿费，该部分的补偿按照法律规定谁损失谁获得的原则，所以应由原告享有该部分的拆迁利益；
2、对证据2真实性没有异议，但是对内容有异议，因为2015年1月16日原告仍然在实际经营当中，并且其租赁房屋的锁是原告自己换的，钥匙一直是由原告本人保管的，被告郑圩根没有备用钥匙，该份交接单中载明的内容“所有物质全部搬空”应该是指房东自住的普通住宅。住建局在庭审中认可，房东签订交接单以后，其告知租赁户房东已签订了交接单，限原告与其他租赁户在三日内自行搬离，故该份交接单与本案没有任何的关联性，不能作为证据使用。
经质证，被告郑圩根、郑文、郑峰对第一份证据没有异议；对第二份证据真实性没有异议，但是认为其在2014年8月28日签订拆迁协议的当天就已经实际交出了房屋，因为如果不交房就领不到补偿款。
针对争议焦点，被告郑圩根、郑文、郑峰未提交证据材料。
为查明案件事实，本院调取了句容市城市管理局与郑圩根签订的《句容市房屋征收与补偿安置协议》一份，经质证，原告对该协议的真实性、关联性没有异议，但认为该协议效力待定。
经质证，被告句容市住建局对该协议没有异议。
经质证，被告郑圩根、郑文、郑峰对该协议没有异议。
经审核，本院认为：
1、原告提交的证据1被告方没有异议，本院予以认可；
2、原告提交的证据2的真实性被告方没有异议，能够证明案涉房屋为原告曾经的经营场所，故本院予以认可；
3、原告提交的证据3系复印件，照片中标注的位置上广告牌显示是“铃木轻骑”，且该照片无拍摄日期，未注明南北方位，与本案的关联性无法确定，对其证明效力本院不予认可；
4、原告提交的证据4中2013年3月8日到期的租房协议因被告方均无异议，本院予以采信；对2014年3月8日到期的租房协议，虽乙方上签名是王成娣，但庭审中原告对该租房协议内容及形式不持异议，结合原告提供的证据2营业执照副本上记载的注册日期2013年11月8日、经营场所是案涉房屋的内容与被告郑圩根、郑文、郑峰第二次庭审陈述的“双方租赁关系已经在2014年3月8日到期”内容，本院认为被告郑圩根、郑文、郑峰对原告在2013年3月8日至2014年3月8日期间使用租赁房屋是明知并认可的，故对该份租房协议的效力予以认可；对江慧于2014年3月8日出具的收条，因被告郑圩根一直委托被告郑文、郑峰处理案涉房屋的租赁事宜，被告郑文、郑峰其二人一直居住在案涉房屋内，江慧系郑峰妻子，原告在2014年3月8日租房协议到期之后继续使用房屋，对该情形被告郑圩根、郑文、郑峰均未曾提出异议，亦未再向原告主张房租，原告有理由相信江慧是系被告郑圩根、郑文、郑峰的委托向其收取房租，故对江慧收取房租的收条本院予以采信，被告郑圩根应对江慧的行为承担责任；对其他被告方没有异议的收条，本院予以认可；
5、原告提供的证据5与证据7均属于证人证言，原告没有提供李相军与许家珍的身份证明，不能证明该主体是否确实存在，形式上存有瑕疵；并且李相军与许家珍均未出庭作证，亦未向法庭提交确有正当理由不能出庭作证的证据，违反了证人应当出庭作证，接受当事人质询的规定，故对该份说明与谈话笔录的证明效力不予认可；
6、原告提供的证据6虽然名为判决书，但是没有南京市栖霞区法院印章，也没有注明出处，真实性无法确定，故本院不予采信；
7、原告提供的证据8内容真实，形式合法，与本案存有实际关联，本院予以采信；
8、被告句容住建局提交的决定公告，因原告与其他被告均无异议，能够证明实施征收的时间，本院予以采信；
9、被告句容住建局提交的房屋、钥匙交接单，因该交接单系被告郑圩根与被告句容住建局之间关于房屋、钥匙交接的手续，与原告与被告郑圩根之间的房屋租赁纠纷无关联性，故本院不予理涉。
根据原、被告双方针对争议焦点所提供的证据材料，经质证，结合庭审调查，本院确认如下事实：
被告郑圩根于1980年左右在句容市华阳镇宁杭南路25号建造两层住宅楼房一幢与一层门面房五间，住宅与门面房连成一个整体，共450余平方米。上述房屋未领取房屋产权证。2009年3月8日至2012年3月8日，原告邓春平租赁了被告郑圩根所有的上述门面房中的南面第一间房屋使用。此期间，双方未签订书面合同。2012年3月8日至2013年3月8日期间，原告与被告郑文、郑峰签订了书面的租房协议，该协议第一条约定“租期为一年，年租金7000元。付款方式为年支付一次，租金必须在到期前一个月支付，不得拖欠，否则甲方有权收回该房屋。如遇拆迁，多余房租甲方将如数退还乙方”。2013年3月8日至2014年3月8日期间，王成娣与郑文签订了书面的租房协议，该协议第一条约定内容与前述一致。庭审中，原告邓春平与被告郑圩根、郑文、郑峰对2013年3月8日至2014年3月8日的租房协议不持异议，均予以认可。2013年11月8日，原告邓春平以所承租房屋为经营场所，领取了名称为“句容市华阳镇小邓电动自行车销售部”的个体工商户营业执照。2014年3月8日租赁协议到期后，原告继续实际占有、使用所承租的房屋，2014年3月8日，郑峰妻子江慧向原告邓春平出具收条一张，载明“今收到邓春平房租费壹万元整（10000元），到期日为2015年3月8日”。
被告郑圩根系案涉句容市宁杭路25号房屋的所有权人，庭审中，其陈述一直委托郑文、郑峰出租上述房屋并收取房租。
2014年6月23日，被告句容住建局发布了《关于对甲城（长途汽车站）片区房屋实施征收的决定公告》，该公告明确征收部门为被告句容住建局，征收实施单位为句容市城市管理局。征收范围为：东起句容河、南至河滨北路、西至宁杭南路、北至东大街及东门桥之间的连接线。2014年8月28日，被告郑圩根与句容市城市管理局签订了关于甲城村住宅的拆迁与补偿安置协议。庭审中，被告郑圩根认可甲城村住宅与句容市宁杭路25号房屋系同一处房屋。2015年1月20日案涉房屋被实际拆除。
2015年2月6日，原告向本院起诉，要求被告方给付拆迁补偿款171559元（含要求被告退还的房租1250元），庭审中，原告变更诉讼请求为：1、要求被告郑圩根、郑文、郑峰赔偿原告营业执照贡献补偿33750元、拆迁补偿款45000元、应退回的租金1250元；2、被告句容住建局对被告郑圩根、郑文、郑峰的债务承担连带赔偿责任；3、由被告方承担本案的诉讼费用。
本院认为：被告郑圩根作为涉案房屋的所有人，曾两次委托其子郑文、郑峰与原告签订房屋租赁合同。原告在2014年3月8日租房协议到期之后继续使用房屋，被告郑圩根作为房屋所有人未曾提出异议，在郑峰妻子江慧向原告收取房租之后，被告郑圩根亦未再向原告主张房租，故本院认为江慧的这一无权代理行为得到了郑圩根的事后追认，原告邓春平与被告郑圩根之间的原房屋租赁合同继续合法有效，但租赁期限变更为2014年3月9日起至2015年3月8日止，年租金为10000元。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原租赁协议约定“如遇拆迁，多余房租甲方将如数退还乙方”，该约定实际包含了双方约定的解除合同的条件即拆迁时，该条件现已成就，且承租房也被拆除，租赁合同已无法履行。原告未能提供其他证据证明其与被告郑圩根、郑文或郑峰就遇拆迁时对拆迁补偿款的分配有过其他口头或书面约定，故原告向被告郑圩根、郑文、郑峰主张营业执照贡献补偿33750元与拆迁补偿款45000元无事实依据，本院不予支持。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收部门应当对被征收房屋的产权人给予公平补偿，享有拆迁补偿款的主体是被征收房屋的所有权人，而本案原告系案涉被征收房屋的承租人，故其向被告句容住建局主张拆迁补偿款无法律依据，对该诉请本院不予支持。原告认为被告句容住建局的拆迁行为损害了其合法权益，该纠纷不属于民事案件受案范围，本案中不予理涉。
原告邓春平与被告郑圩根的原租赁协议约定“如遇拆迁，多余房租甲方将如数退还乙方”，2015年1月20日，原告承租的案涉房屋被实际拆迁，租赁合同于事实上终止。2014年3月8日江慧出具给原告的房租费10000元的收条上注明到期日为2015年3月8日，按12个月房租10000元核算，每月租金为833.33元。原告实际交付12个月房租，实际使用房屋10.5个月，故原告主张应退回1.5个月房屋租金1250元符合租赁协议的约定，本院予以支持。被告郑文、郑峰与原告邓春平签订租赁合同，系受被告郑圩根的委托，因该合同产生的民事责任应由被告郑圩根承担，故对原告要求被告郑文、郑峰返还多余房租的请求本院不予支持。
原告主张被告句容住建局对被告郑圩根、郑文、郑峰的债务承担连带赔偿责任，无事实与法律依据，本院不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告郑圩根于本判决生效后十日内返还原告邓春平租金1250元；
二、驳回原告邓春平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费1866元，由原告邓春平负担1600元，由被告郑圩根负担266元（此款原告已预交，被告郑圩根应于本判决生效后十日内将此款给付原告）。
上述款项可汇至句容市人民法院（开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行。帐号：32×××95。汇款时请注明本案案号）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 张 伟
代理审判员 陆玉婷
人民陪审员 吴乐珍
二〇一五年七月一日
书 记 员 耿 琎