北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第8510号
上诉人（原审被告）王莉茹，女，1952年4月29日出生。
委托代理人安庞靖，女，1977年10月16日出生。
被上诉人（原审原告）北京坤诚物业管理有限公司，住所地北京市东城区龙潭路1号。
法定代表人韩玉平，总经理。
委托代理人陈曦，北京合川（天津）律师事务所律师。
上诉人王莉茹因与被上诉人北京坤诚物业管理有限公司（以下简称坤诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第09138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
坤诚物业公司在原审法院诉称：坤诚物业公司系为王莉茹居住的xx庄园丁2-101号提供物业服务的物业公司。2011年11月30日坤诚物业公司与北京市昌平区xx庄园业主委员会签订的《北京市物业服务合同》约定：坤诚物业公司为xx庄园业主提供物业服务，其中第十三条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅2元／平方米·月；别墅2元／平方米·月。第二十六条约定：业主违反本合同约定，经乙方催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按每日物业费标准的0.1％的标准向乙方支付违约金。坤诚物业公司从2012年1月1日至2014年6月30日为xx庄园多服务了一个月，在此就暂不主张费用了。坤诚物业公司认为，王莉茹作为xx庄园业主，享受了坤诚物业公司提供的合格物业服务，却拒不履行按时足额付款的义务，属于严重违约，应追究王莉茹的法律责任。王莉茹拖欠了2013年1月1日至2014年6月30日的物业费8381.52元，而且根据《物业合同》第二十六条关于违约金的规定，王莉茹还应支付违约金4000元。坤诚物业公司多次催要，无果。综上所述，王莉茹的行为属于严重违约，已经严重侵犯了坤诚物业公司的正当利益，坤诚物业公司无奈之下，只能采取法律手段，为了维护坤诚物业公司的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、王莉茹支付拖欠的2013年1月1日至2014年6月30日的物业费8381.52元；2、王莉茹支付违约金4000元；3、诉讼费由王莉茹承担。
王莉茹在原审法院辩称：我家半年之内连续两次被盗，第一次被盗，小区录像就当天的没有，之前之后的都有，事发蹊跷，经业委会出面做工作，当时物业工作人员王x2承诺加强管理，免除以后的物业费，但是已经交纳的部分不再退还，我方才放弃了追查物业责任。现坤诚物业公司出尔反尔，这次诉讼属于诬告，应赔付我方因此次诉讼产生的证人出庭误工费、汽油费、停车费、取证和出庭误工费等费用。物业公司工作人员王x2有责任到庭反映情况，如果王x2不能到庭，坤诚物业公司应当承担相应责任。坤诚物业公司管理不善，大门随便进出；在我家失窃、报案过程中存在严重过失，希望法院驳回坤诚物业公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：王莉茹系北京市昌平区xx路8号xx庄园小区丁2-101号的业主，该房屋建筑面积为229.6平方米。2011年11月30日，xx庄园业委会（甲方）与坤诚物业公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，约定由坤诚物业公司为xx庄园小区提供物业管理服务。合同第六条约定了乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制定物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、负责共有绿地、景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7、其他服务事项：（1）园内施工、装修队伍及人员的管理；（2）外来人员及车辆管理；（3）电力、消防、有线电视、电话基站、供水等管理服务；（4）园内商户的管理；业主委员会委托的其他事项。
合同第十三条约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅2元／平方米·月；别墅2元／平方米·月。
协议签订后，坤诚物业公司进入xx庄园小区进行物业服务工作，并于2014年7月31日撤出小区。王莉茹未向坤诚物业公司交纳2013年1月1日至2014年6月30日的物业服务费8265.6元。
原审法院认为：xx庄园业委会（甲方）与坤诚物业公司（乙方）签订的《北京市物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。王莉茹作为坤诚物业公司提供服务的小区业主，享受了坤诚物业公司提供的物业服务，应当交纳物业费。王莉茹未按期交纳物业费，侵害了坤诚物业公司的合法权益。王莉茹辩称，坤诚物业公司已经承诺减免其物业费用；对此，坤诚物业公司予以否认；王莉茹亦未能提交充分证据证明其所述，故该辩解意见法院不予采信。王莉茹辩称，要求坤诚物业公司支付其为了应对此次诉讼所产生的证人出庭误工费、汽油费、停车费、取证和出庭误工费等，缺乏依据，法院不予采信。王莉茹辩称，坤诚物业公司在该小区内提供物业服务期间，保安工作存在问题，在其房屋失窃后未能提交监控录像等。法院认为，坤诚物业公司的物业服务质量存在缺陷，故此法院对坤诚物业公司主张的物业费酌情予以减免。坤诚物业公司主张的滞纳金，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王莉茹给付原告北京坤诚物业管理有限公司二○一三年一月一日至二○一四年六月三十日的物业费五千七百八十五元九角二分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京坤诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王莉茹不服原审法院判决，向本院提起上诉称：因坤诚物业公司工作失误导致我家中被盗，给我造成了严重的财产损失，坤诚物业公司为弥补其自身过错主动与我方协商，并明确表示免除我在坤诚物业公司服务涉案小区期间的全部物业管理费用，即免除2013年1月1日之后的物业费。一审中我方已经提供了证人证言予以证明，原审法院未予采纳是错误的。依据我所在小区xx庄园业委会与坤诚物业公司签订的物业服务合同，已经明确约定了坤诚物业公司具有维护小区公共秩序和协助做好安全防范的工作职责，故坤诚物业公司的物业服务存在严重瑕疵，我方不同意全额交纳物业费。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判驳回坤诚物业公司的全部诉讼请求。
坤诚物业公司答辩称：我公司认可王莉茹家中失窃的事件，但是原审法院已经针对该事件对物业费进行了减免，故同意一审法院判决，不同意王莉茹的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。业主王莉茹陈述小区没有监控摄像头，坤诚物业公司作为物业管理单位应当承担安装的义务；坤诚物业公司表示，因涉案小区业委会未投入监控运营资金，导致小区监控无法运营。双方均认可，涉案小区仅在门口装有摄像头，王莉茹家中失窃期间小区门口摄像头无影像。
另查，原审审理中，王莉茹申请xx庄园业主委员会委员王x1出庭作证，王x1陈述：因盗窃事件，坤诚物业公司韩玉平总经理在业委会约谈过程中承诺免除王莉茹的物业费，虽然没说多长时间，但表示这件事已经解决了。王x2（音）承诺免除所有服务期间的物业费。业委会约谈坤诚物业公司有书面记录，但无法提交给法庭；王x2是口头承诺。
二审中，王莉茹向法院提交了以下材料：1、xx庄园业委会的集体证词，证明每个阶段物业服务水平，在2012年10月之后，坤诚物业公司物业服务质量急剧下降，许多小区业主家中被盗，安保服务严重不到位。2、物业服务调查表，证明从2013年之后坤诚物业公司就没有提供服务。3、王x1的证人证言，证明坤诚物业公司因王莉茹家中失窃事件已承诺免除其在该公司服务涉案小区期间的全部物业管理费用，还可证明坤诚物业公司提供的物业服务质量存在严重瑕疵。王x1到庭陈述，其是xx庄园第二任业委会委员，王莉茹家中发生失窃事件后，其找坤诚物业公司当时的物业经理王x2进行协商，并要求调取事发当晚的监控录像，经查事发时的监控录像是空白的，王x2说监控录像应该是被人抹掉了，因为有可能涉及监守自盗，其要求追究物业公司丢失录像的责任。王x2向该公司总经理汇报后，承诺免除业主在其公司服务期间的物业费。关于物业服务水平，王x1陈述，坤诚物业公司的物业服务不到位，安保服务、出入车辆登记、电工水暖服务及卫生问题均未按照合同约定提供相应服务。
坤诚物业公司发表如下质证意见：1、对集体证词不予认可，不能证明我公司没有提供服务。2、王莉茹提供的调查表仅是一张空调查表，且为复印件，我公司不予质证。3、对王x1的证人证言不予认可。
二审审理中，坤诚物业公司表示知晓业主王莉茹家中失窃，当时是由王x2与王莉茹进行协商，公司同意减免一部分费用，但不是全部免除，因原审法院判决已经对物业费进行了酌减，故不再同意减免物业费。
上述事实，有当事人陈述、北京市物业服务合同、房产证、证人证言等材料在案佐证。
本院认为：xx庄园业委会与坤诚物业公司签订的《北京市物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力，坤诚物业公司亦实际为涉案小区提供了物业服务，王莉茹作为小区业主应当交纳物业费。
本案争议焦点在于，业主王莉茹是否应当交纳物业费。一方面，王莉茹以坤诚物业公司物业服务存在严重瑕疵为由要求免除物业费，原审法院已结合本案查明的事实认定坤诚物业公司提供的物业服务包括安保在内，服务质量存在缺陷，对业主王莉茹应交纳的物业费已经进行相应的酌减；另一方面，王莉茹以因家中失窃坤诚物业公司承诺免除其物业费用为由要求免除物业费，并提交业委会委员王x1的证人证言，对此本院认为，业主委员会是小区全体业主利益的代表，王x1作为业委会委员，代表的亦是业主利益，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，本院对王x1的证言不予采信。二审审理中，坤诚物业公司陈述其公司确因王莉茹家中失窃与王莉茹协商过减免部分物业费，但不认可免除此后全部的费用。对此本院认为，鉴于本案双方当事人确实就王莉茹家中失窃达成过减免物业费的口头协议，但对免除的期限王莉茹未提交证据加以证实，且考虑到业主失窃涉及第三人侵权、小区的硬件设施水平亦与小区安保义务履行的质量呈正相关，故本院在综合原审法院已经对小区整体物业服务费用进行酌减的基础上，对业主王莉茹再行酌减3个月的物业费，对王莉茹要求免除物业费的诉求，本院不予支持。
综上所述，因坤诚物业公司在二审期间的陈述，致本案相关事实发生改变，对王莉茹上诉请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第09138号民事判决；
二、王莉茹给付北京坤诚物业管理有限公司二○一三年一月一日至二○一四年六月三十日的物业费四千四百零八元三角二分，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回王莉茹的其他上诉请求；
四、驳回北京坤诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费为五十五元，由王莉茹负担二十元（本判决生效后七日内交纳）；由北京坤诚物业管理有限公司负担三十五元（已交纳）。
二审案件受理费五十元，由王莉茹负担三十八元（已交纳）；由北京坤诚物业管理有限公司负担十二元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
代理审判员 白 云
代理审判员 王玲芳
二〇一五年十二月二十五日
法官 助理 何 悦
书 记 员 赵倬希