广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初8033号原告：中国银行股份有限公司广州东山支行，住所地广州市越秀区中山二路25号之一五洲大厦1-5层。负责人：陈春汉，行长。委托诉讼代理人：童波，广东启源律师事务所律师。被告：李永超，男，1983年9月1日出生，汉族，住所广州市海珠区。被告：温景文，男，1984年1月7日出生，汉族，住所广州市海珠区。被告：田炜，男，1983年3月17日出生，汉族，住所广州市荔湾区。被告：刘婧，女，1984年2月14日出生，汉族，住所广州市海珠区。被告：黄璐殷，女，1983年8月29日出生，汉族，住所广州市萝岗区。被告：广州富力创盛置业发展有限公司，住所地广州市海珠区新港东路2429号一楼自编084房。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：饶文谦，该公司职员。委托诉讼代理人：方婧，该公司职员。原告中国银行股份有限公司广州东山支行与被告李永超、温景文、田炜、刘婧、黄璐殷、广州富力创盛置业发展有限公司（以下简称富力公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人童波及被告富力公司的委托诉讼代理人方婧到庭参加了诉讼，被告李永超、温景文、田炜、刘婧、黄璐殷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉请求判令：1、解除原告与被告李永超、温景文、田炜签订的《个人商业用房贷款合同》；2、被告李永超、温景文、田炜立即向原告偿还全部贷款本金2489019.10元及按合同约定算至实际清偿日的利息和罚息（暂计至2017年3月16日的利息为144791.40元，罚息为19251.77元）；3、原告的律师代理费93600元由被告李永超、温景文、田炜承担；4、被告刘婧、黄璐殷、富力公司对被告李永超、温景文、田炜的上述债务承担连带清偿责任；5、原告对拍卖、变卖被告李永超、温景文、田炜名下位于广州市海珠区江南大道中180号富力海珠商业广场自编海珠城广场项目B区27层2708房的房产所得价款享有优先受偿权；6、本案的诉讼费、保全费由六被告承担。被告李永超、温景文、田炜、刘婧、黄璐殷无答辩，无提交证据。被告富力公司辩称：一、不同意原告的诉讼请求，涉案房屋已办理了商品房预告登记和商品房抵押权预告登记，原告的抵押权已成立，根据物权法�规定，原告应先处分涉案房屋，不足部分再由被告富力公司承担相应的保证责任；二、原告没有对被告富力公司进行过催告。根据原告与被告富力公司签订的合作协议第五条的约定，购房人连续三期或累计五次逾期还款，经原告书面通知，被告富力公司在一个月内代为清偿。但原告未向被告富力公司发过书面通知，因此被告富力公司承担连带责任的条件未成就；三、关于律师费，原告与被告富力公司签订的合作协议并无明确约定律师费支付在保证范围内，故律师费不在被告富力公司的保证范围内，请法庭予以驳回。经审理查明：2013年12月20日，被告富力公司（甲方）与原告（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》，约定：甲方为申请“富力海珠商业广场”商业用房抵押贷款的购房人向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保；担保期限至办妥抵押房屋《房�产权证》和以乙方为权利人的房地产抵押登记证明为止；担保范围为购房人所欠乙方的贷款本息及有关费用。同日，原告（贷款人）与被告李永超、温景文、田炜（借款人、抵押人）及被告刘婧、黄璐殷（抵押物共有人）签订编号JG5UCB20134881《个人商业用房贷款合同》，约定：借款金额为2860000元，期限为120个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用于借款人支付其购买坐落于广州市海珠区江南大道中180号富力海珠商业广场自编海珠城广场项目B区27层2708房的购房款；利率为浮动利率，浮动周期为十二个月，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款;借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房，并可以办理抵押权预告登记或预抵押登记，借款人应在合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后30日内办理正式抵押登记；借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失，依法及合同约定对抵押房屋行使抵押权等。涉案的广州市海珠区江南大道中180号富力海珠商业广场自编海珠城广场项目B区27层2708房已办理预告抵押登记手续。签约后，原告于2014年4月18日向被告李永超、温景文、田炜指定账户发放借款2860000元。被告李永超、温景文、田炜自2016年2月22日开始逾期还款，成讼。截至2017年8月25日止，被告李永超、温景文、田炜尚欠借款本金2489019.10元、利息203219.99元、罚息37602.74元。另，原告�供了被告李永超与被告刘婧的《结婚证》复印件，证明被告李永超与被告刘婧于2006年3月13日登记结婚，两人为夫妻关系。同时原告还提供了被告温景文与被告黄璐殷的《结婚证》复印件，证明被告温景文与被告黄璐殷于2008年8月8日登记结婚，两人为夫妻关系。另查，原告委托律师向六被告主张本案相关权利，支出了律师费93600元。原告申请财产保全，支出财产保全费5000元。上述事实有《按揭业务担保合作协议》《个人商业用房贷款合同》、借款借据、房地产预告登记证明、逾期未还款查询、民事委托代理合同、律师费发票、律师费转账凭证等为证。本院认为：涉案《按揭业务担保合作协议》《个人商业用房贷款合同》合法有效。原告依约向被告李永超、温景文、田炜发放了贷款，履行了贷款义务，依法享有按时收回贷款本息的权利。被告李永超、温景文、田炜未依约偿还借款本息，构成违约，应承担违约责任。原告依据合同约定，请求解除合同，要求被告李永超、温景文、田炜偿还借款本息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告刘婧、黄璐殷作为抵押物共有人在《个人商业用房贷款合同》上签名，说明其知晓被告李永超、温景文借款的事实并同意将共有房产作为抵押担保债务，原告亦提交了被告李永超与被告刘婧以及被告温景文与被告黄璐殷的结婚证复印件予以佐证，故本院认定上述债务发生于被告李永超与被告刘婧以及被告温景文与被告黄璐殷夫妻关系存续期间，依法应属于夫妻共同债务。现原告就被告李永超、温景文所负上述债务要求被告刘婧、黄璐殷承担连带清偿责任合法有据，本院予以支持。被告李永超、温景文、田炜提供其名下房产为上述借款提供担保，办理了抵押权预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，在办理正式的抵押权登记之前，双方约定的抵押房产的抵押权尚未设立，原告依据抵押权预告登记对涉案房屋仅享有优先设立抵押权的权利，并非直接享有抵押权，故原告要求对被告李永超、温景文、田炜名下的涉案抵押房屋优先受偿的主张，不符合法律规定，本院不予支持。被告富力公司承诺在办妥房地产抵押登记证明前对被告李永超、温景文、田炜的上述借款承担连带保证担保责任，本案中，涉案房产尚未办妥抵押备案登记手续，现被告李永超、温景文、田炜未依约还款，原告要求被告富力公司承担连带保证担保责任于法有据，本院予以支持。被告富力公司在承担保证责任后享有《�华人民共和国担保法》第三十一条规定的追偿权。原告支出律师费属实现债权的费用，有合同及事实依据，应由被告李永超、温景文、田炜、刘婧、黄璐殷承担。因原告与被告富力公司签订的《按揭业务担保合作协议》并无明确约定律师费支出在担保范围内，被告富力公司抗辩成立，被告富力公司对原告主张的律师费不承担连带保证责任。由于六被告违约，引起本案诉讼发生，由此造成原告诉讼保全费用支出，六被告应予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四�，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起，原告中国银行股份有限公司广州东山支行与被告李永超、温景文、田炜、刘婧、黄璐殷签订的编号JG5UCB20134881《个人商业用房贷款合同》予以解除；二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告李永超、温景文、田炜、刘婧、黄璐殷向原告中国银行股份有限公司广州东山支行偿还贷款本金2489019.10元及利息、罚息（计至2017年8月25日止的利息为203219.99元、罚息为37602.74元；自2017年8月26日起的利息按照《个人商业用房贷款合同》约定的相应利率标准计算至合同解除之日止；自2017年8月26日起罚息按照《个人商业用房贷款合同》约定的相应利率标�计算至款项还清之日止，罚息不得计算复利）；三、被告广州富力创盛置业发展有限公司对被告李永超、温景文、田炜、刘婧、黄璐殷的上述债务承担连带清偿责任。被告广州富力创盛置业发展有限公司承担保证责任后，有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告李永超、温景文、田炜、刘婧、黄璐殷追偿；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李永超、温景文、田炜、刘婧、黄璐殷、广州富力创盛置业发展有限公司向原告中国银行股份有限公司广州东山支行支付案件财产保全费5000元；五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李永超、温景文、田炜、刘婧、黄璐殷向原告中国银行股份有限公司广州东山支行支付律师费93600元；六、驳回原告中国银行股份有限公司广州东山支行的其他诉讼请�。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28773元，由被告李永超、温景文、田炜、刘婧、黄璐殷、广州富力创盛置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 婷人民陪审员  谢页凡人民陪审员  易美红二〇一七年九月二十五日书 记 员  周家谊