北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第10757号
原告耿乃出，男，1988年10月17日出生。
身份证号：×××
被告杨鹏，男，1991年3月22日出生。
身份证号：×××
原告耿乃出与被告杨鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘雪琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告耿乃出，被告杨鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
耿乃出诉称，我于2014年12月6日与杨鹏签订了租赁合同，承租了606号房屋的次卧，租期自2014年12月10日至2015年6月10日，我于当日支付杨鹏押金、租金、水、电、卫生等费用共计6050元。2014年12月15日，房主曹×告知我，杨鹏房屋租金仅支付至2014年12月25日，并要求收回房屋。我和房东均与杨鹏失去联系。现我起诉要求解除与杨鹏签订的《房屋租赁合同》；要求杨鹏退还我押金1300元、2014年12月10日至2015年3月9日的租金3900元、网费300元、卫生费350元、水电费及燃气费200元；赔偿违约金2600元；诉讼费由杨鹏负担。
杨鹏辩称，我将房屋出租给耿乃出，现耿乃出还在房屋内住着，应当继续向我支付费用。水电费、网费、卫生费都是实际使用产生的费用，不应退还。我没有违约行为，不同意耿乃出的诉讼请求。
经审理查明，2014年12月3日，杨鹏（承租方、乙方）与曹×（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同1》），杨鹏承租了坐落于北京市海淀区606室（以下简称606号房屋），双方约定乙方在征得甲方同意的情况下可以对该房屋进行装修、装饰或添置新物（不能破坏房屋承重；不能进行隔断）；房屋租赁期自2014年12月3日至2015年12月31日；乙方禁止将该房屋部分或全部转租给他人；乙方如有擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、擅自将该房屋部分或全部转租给第三方的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。后曹×将606号房屋交付杨鹏，杨鹏支付房屋租金至2014年12月31日。
2014年12月6日，杨鹏（出租代理方、甲方）与耿乃出（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同2》），耿乃出承租了606号房屋次卧一间，双方约定租赁期自2014年12月10日至2015年6月10日，租金为每月1300元，房屋租金交付方式为押壹付叁，必须提前叁拾日交纳；本合同签订之日起，乙方应向甲方交付壹个月房屋租金作为保证金，共计人民币1300元整，管理费、维修费、垃圾处理费等共计360元整，乙方交付的保证金用途，用于乙方违约所需支付的违约金、滞纳金及损坏房屋设施设备费用的赔偿，保证金用于垫付后，乙方应当在五日内补足保证金，保证金不得充抵末期房租；合同期满，结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应在七个工作日内将所收保证金返还给乙方；租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况，解除方应提前叁拾天通知对方，并支付两个月租金补偿给对方。合同签订后，耿乃出于2014年12月10日向杨鹏支付了押金1300元、2014年12月10日至2015年3月9日的租金3900元、卫生费350元、水电费及燃气费200元、网费300元，耿乃出并于同日入住其承租房间。
庭审中，耿乃出主张杨鹏无权转租房屋且未按时向房东曹×支付房租，并因此导致房东曹×要求其搬离房屋，应属合同违约，杨鹏对此不予认可。为此，耿乃出申请房东曹×作为证人出庭接受质询，曹×到庭陈述因杨鹏擅自转租且改变房屋结构，其于2014年12月15日通过短信告知杨鹏，要求解除与杨鹏之间的租赁关系，并前往606号房屋要求耿乃出于2015年1月15日前搬离，后与耿乃出另行签订了房屋租赁合同。曹×另表示按照电卡余额、燃气卡余额曾收取杨鹏电费、燃气费共计850元。耿乃出对曹×证人证言予以认可，杨鹏则以曹×与耿乃出存在利益关系为由，对证人证言不予认可。经询问，杨鹏认可曹×曾于2014年12月15日向其发送短信，以其转租房屋属于合同违约为由，要求解除双方租赁合同，但同时主张曾与曹×协商双方《合同1》履行至2015年1月3日再行解除，但杨鹏未能就此向本院提交相应证据，其亦未能就其具备房屋转租权利的事实向本院提交相应证据。
耿乃出另表示已与曹×另行订立租赁合同，并向本院提交了其作为承租方（乙方）之一与曹×（出租方、甲方）于2015年1月10日签订的《房屋租赁合同》（以下简称《合同3》），显示耿乃出承租606号房屋，租赁期自2015年1月16日至2015年7月15日，乙方承担水费、电费、电话及上网费、电视收视费、燃气费等，双方另约定如果乙方通过协商或法律途径追回了杨鹏（身份证号：×××）收取的相应钱款，则在收回钱款之日起5日内向甲方支付0.5个月租金（即2015年1月1日至2015年1月15日期间乙方实际居住的房租）2200元。耿乃出另提交了收条一张，显示其于2014年12月20日，按照2014年12月20日显示的电卡、燃气卡余额，另行向曹×支付了电费、燃气费、宽带使用费共计300元。杨鹏虽对上述证据均不予认可，但未提交相应反证。
另，针对耿乃出与杨鹏之间《合同2》效力问题，虽经本院释明，耿乃出坚持主张合同有效，并以杨鹏未保障合同履行，致使合同目的无法实现为由要求解除。
上述事实，有双方当事人的陈述、《合同1》、《合同2》、《合同3》、曹丹彤证人证言、收条等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，杨鹏将从房东曹×处承租的房屋转租给耿乃出，但耿乃出提交的《合同1》证实了曹×与杨鹏约定不得将606号房屋转租，曹×出庭接受质询时也未对杨鹏的转租行为进行追认，杨鹏亦未就其享有转租房屋权利的事实向本院提交相应证据，故杨鹏作为房屋出租人，无权就其承租的房屋进行转租，其与耿乃出签订的《合同2》应为无效。根据法律规定，合同被确认无效的，双方当事人应当相互返还。鉴于耿乃出自2014年12月10日起一直实际使用606号房屋，其与曹×重新订立合同，并于2015年1月1日起负有向曹×重新支付房屋租金的义务，故2014年12月10日至2014年12月31日期间的房屋使用费、卫生费为实际使用产生的费用，该期间的费用不应退还，但耿乃出所付的押金及超额支付的租金应由杨鹏予以返还。关于水电费、燃气费及网费，现耿乃出于2014年12月20日重新向曹丹彤支付了水电费、燃气费及网费，故2014年12月10日至2014年12月19日期间的水电费、燃气费及网费应向杨鹏支付，现耿乃出虽未提交证据证实两次收费时，电卡、燃气卡的表底数，但考虑耿乃出实际使用时间较短，本院对退还的金额酌情予以判定。现耿乃出要求杨鹏退还租金、押金、网费、卫生费、水电费及燃气费，理由正当，具体数额由本院判定。耿乃出作为承租人，在与杨鹏签订租赁合同前，亦负有对房屋产权及杨鹏是否具备出租、转租房屋权利等情况的核实义务，但其未履行自身义务，亦负有一定的过错责任，故本院对其要求杨鹏支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、耿乃出与杨鹏于二〇一四年十二月六日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、于本判决生效后七日内，杨鹏退还耿乃出押金人民币一千三百元、租金人民币两千九百四十七元、网费人民币二百八十三元、卫生费人民币三百零七元、燃气费及水电费人民币一百五十元，以上费用共计人民币四千九百八十七元；
三、驳回耿乃出的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由杨鹏负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘雪琳
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 赵鸣鸣