北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第01966号
上诉人（原审被告）徐鹏程，男，1979年5月1日出生。
被上诉人（原审原告）北京市东湖房地产有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业园西区266号1号楼301房间。
法定代表人陈明，董事长。
委托代理人李祥伟，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人刘丽彩，北京市君泰律师事务所律师。
上诉人徐鹏程因与被上诉人北京市东湖房地产有限公司（以下简称东湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，徐鹏程不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第24973号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐鹏程、被上诉人东湖公司的委托代理人李祥伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，东湖公司向原审法院起诉称：2010年10月1日，东湖公司与徐鹏程签订了《北京市商品房预售合同》及附件（以下称预售合同），约定由徐鹏程购买东湖公司开发的位于北京市朝阳区望京25-26#地块东湖湾名苑×#住宅楼×层×单元×室房屋（以下称涉案房屋），预测建筑面积为171.58平方米，套内建筑面积为135.9平方米，房屋价款按套内建筑面积计算，单价40991.2元，总价为5570749元；徐鹏程于签订合同当日支付首期购房款1680749元，剩余购房款3890000元由徐鹏程采取银行按揭贷款方式支付；徐鹏程应自签订合同当日向东湖公司指定的贷款银行申请按揭贷款，并同时按贷款银行的要求提交全部真实的资信材料并签署相关法律文件、交纳按揭贷款所需的各项费用，逾期提交相关材料或交纳费用超过15日的，东湖公司有权解除预售合同，徐鹏程按涉案房屋总价的百分之三向东湖公司支付违约金，签订预售合同所发生的全部税费由徐鹏程自行承担；徐鹏程所申请的按揭贷款应在涉案房屋具备贷款条件且预售合同备案登记之日起30日内到达东湖公司账户，否则徐鹏程应在涉案房屋具备贷款条件且预售合同备案登记之日起45日内一次性支付剩余全部房款；如实测面积大于预测面积，徐鹏程应补缴面积误差比在3%以内部分的房价款，应于房屋交付之日前补足，如逾期补交超过60日的，东湖公司有权解除预售合同，徐鹏程按涉案房屋总价的百分之三向东湖公司支付违约金，签订预售合同所发生的全部税费由徐鹏程自行承担；通知送达以特快专递方式送达的，特快专递发出后第二日视为送达日，上述书面通知送达徐鹏程在签署合同时预留的通讯地址或代收人处即为有效送达。预售合同签订后，徐鹏程仅向东湖公司支付了首期购房款1680749元，剩余购房款3890000元至今未付，且东湖公司多次催缴未果。经过实测，涉案房屋建筑面积为172.14平方米，套内面积为136.34平方米。2012年11月1日和2013年3月6日，东湖公司先后两次通过特快专递致函徐鹏程，要求支付购房款及面积差价款，特快专递均因无人签收被退还，徐鹏程预留的联系电话始终无法接通。故东湖公司诉至法院，要求解除东湖公司与徐鹏程于2010年10月1日签订的预售合同，徐鹏程配合东湖公司办理撤销网签登记手续，徐鹏程向东湖公司支付预售合同约定房屋总价3%的违约金167122.47元。
徐鹏程辩称：签订预售合同时，东湖公司的销售人员告诉我当时办不了贷款，具体办理时间以后再通知，因此是东湖公司不具备贷款能力而违约在先。2011年9月前，东湖公司一直没有通知我可以办理贷款；2011年9月以后，我因一起刑事案件被羁押，失去了人身自由，客观上无法履行合同。2013年6月以后，我重获人身自由，后多次与东湖公司的销售人员联系，但未能联系上。东湖公司并未通知过我可以办理贷款，东湖公司所称的两次通过特快专递向我发函，均未收到。因此，东湖公司未尽到告知义务。后来我才知道东湖公司已将我起诉至法院。现涉案房屋被山西省高级人民法院和山西省忻州市忻府区人民法院分别查封了，我也在积极协调争取解除查封。我不同意解除合同，希望能与东湖公司继续履行合同。违约金我不同意支付，因为涉案房屋已经增值了，我没有给东湖公司造成损失；如果法院认定为构成违约，我认为合同约定的违约金过高，要求法院予以酌减。
原审法院经审理查明：2010年10月1日，东湖公司与徐鹏程签订了预售合同，约定由徐鹏程购买东湖公司开发的涉案房屋，预测建筑面积为171.58平方米，套内建筑面积为135.9平方米，房屋价款按套内建筑面积计算，单价40991.2元，总价为5570749元；徐鹏程于签订合同当日支付首期购房款1680749元，剩余购房款3890000元徐鹏程采取银行按揭贷款方式支付；徐鹏程应自签订合同当日向东湖公司指定的贷款银行申请按揭贷款，并同时按贷款银行的要求提交全部真实的资信材料并签署相关法律文件、交纳按揭贷款所需的各项费用，逾期提交相关材料或交纳费用超过15日的，东湖公司有权解除预售合同，徐鹏程按涉案房屋总价的百分之三向东湖公司支付违约金，签订预售合同所发生的全部税费由徐鹏程自行承担；徐鹏程所申请的按揭贷款应在涉案房屋具备贷款条件且预售合同备案登记之日起30日内到达东湖公司账户，否则徐鹏程应在涉案房屋具备贷款条件且预售合同备案登记之日起45日内一次性支付剩余全部房款；如实测面积大于预测面积，徐鹏程应补缴面积误差比在3%以内部分的房价款，应于房屋交付之日前补足，如逾期补交超过60日的，东湖公司有权解除预售合同，徐鹏程按涉案房屋总价的百分之三向东湖公司支付违约金，签订预售合同所发生的全部税费由徐鹏程自行承担；通知送达以特快专递方式送达的，特快专递发出后第二日视为送达日，上述书面通知送达徐鹏程在签署合同时预留的通讯地址或代收人处即为有效送达。预售合同签订当日，双方办理了网签备案。至预售合同签订当日，徐鹏程向东湖公司支付了首期购房款1680749元，余款未付至今。经过实测，涉案房屋建筑面积为172.14平方米，套内面积为136.34平方米。2012年11月1日和2013年3月6日，东湖公司先后两次通过特快专递致函徐鹏程要求支付购房款及面积差价款，特快专递均因无人签收被退还。另查，涉案房屋因李克荣与徐鹏程及其配偶侯晓荣一案被山西省忻州市中级人民法院、山西省高级人民法院查封，因张福元与徐鹏程及其配偶侯晓荣一案被山西省忻州市忻府区人民法院轮候查封。
2011年9月23日，徐鹏程因涉嫌诈骗罪被山西省定襄县公安局刑事拘留。2011年10月29日，徐鹏程被山西省定襄县人民检察院批准逮捕。2012年12月5日，山西省忻州市中级人民法院作出（2012）忻中刑初字第94号刑事判决书，判决徐鹏程犯非法经营罪，免于刑事处罚。
庭审中，东湖公司认可自预售合同签订至2011年5月22日期间东湖公司不具备办理贷款的条件，至2011年5月23日才具备了办理贷款的条件。
原审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，东湖公司与徐鹏程签订的预售合同系双方的真实意思表示，内容不违背相关法律规定，双方均应遵照执行。徐鹏程购买了东湖公司开发的涉案房屋，并已支付部分价款，但其未能按照合同约定继续履行付款的相关义务，致使东湖公司的合同目的不能实现，现预售合同约定的解除条件已经成就，东湖公司行使解除权具有事实和法律依据。涉案房屋虽已被查封，但徐鹏程至今并未取得涉案房屋的所有权，亦因未完成合同义务而不应当取得涉案房屋的所有权，故对于东湖公司依法要求解除合同的诉讼请求应予准许。因此，对于东湖公司要求解除合同、徐鹏程配合东湖公司办理解除网签登记手续的诉讼请求，法院予以支持。徐鹏程关于不同意解除合同的答辩意见，依据不足，法院不予采信。对于违约金，法院根据本案实际情况酌定为10000元。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，于2013年12月2日判决如下：一、解除东湖公司与徐鹏程于2010年10月1日就位于北京市朝阳区望京25-26#地块东湖湾名苑×#住宅楼×层×单元×室房屋签订的《北京市商品房预售合同》及其附件。二、徐鹏程于本判决生效后七日内协助东湖公司办理解除网签登记手续。三、徐鹏程于本判决生效后七日内给付东湖公司违约金一万元。四、驳回东湖公司的其他诉讼请求。
判决后，徐鹏程不服原审判决，提起上诉。徐鹏程上诉称：合同签订后，因为东湖公司不具备贷款条件，导致按揭贷款不能及时办理，又因我于2011年9月23日至2012年12月7日被刑事羁押，客观上我无法与东湖公司取得联系，而东湖公司只是进行了形式上的告知，没有尽到有效告知，我因此未能办理按揭贷款，所以我不存在违约行为，不同意解除合同。综上，原审法院对事实认定不清，适用法律不当，请求依法改判驳回东湖公司的诉讼请求或者发回重审。
东湖公司答辩称：我公司于2012年11月1日和2013年3月6日，按照徐鹏程在合同中预留的地址向其快递了催款告知函，徐鹏程因自身的原因不能收到通知，应由其承担不利后果。我公司同意原审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、预售合同、付款凭证、发特快专递单、告知函等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方在预售合同的附件五：银行贷款付款方式中约定”买受人所申请按揭贷款应在该房屋具备贷款条件［此日期出卖人另行通知］且预售合同备案登记之日起30日内到达出卖人账户。”由此可见，该条款属于附期限的合同条款，当房屋具备贷款条件时由出卖人通知买受人办理按揭贷款。此后，2011年5月23日涉案房屋具备了办理贷款的条件，东湖公司分别于2012年11月1日和2013年3月6日按照徐鹏程在合同中预留的地址向其快递了催款告知函，东湖公司已经尽到了出卖人的通知和催告义务。徐鹏程因其自身原因未能收到通知，不能成为其违反合同主要义务的抗辩理由，本院对其主张因东湖公司未尽到有效告知义务的上诉理由不予采信。由于徐鹏程经东湖公司催告后未按合同约定履行付款义务，双方在合同中约定的出卖人行使解除权的条件已经成就，故东湖公司依合同约定主张解除与徐鹏程签订的预售合同，理由充分，于法有据，本院予以支持。作为合同解除后的附随义务，徐鹏程应当在合同解除后协助东湖公司办理解除网签登记手续。原审法院依据徐鹏程的违约行为，酌情确定其应向东湖公司支付的违约金数额，并无不妥，本院予以维持。综上，徐鹏程的上诉理由不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1821元，由徐鹏程负担（已交纳）；二审案件受理费3642元，由徐鹏程负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 胡新华
代理审判员 鲁 南
二〇一四年四月十八日
书 记 员 陈文文