江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民初字第1282号
原告包吉吉。
委托代理人包益红（受包吉吉的特别授权委托）。
被告无锡金世房产职介有限责任公司。
委托代理人朱建培（受无锡金世房产职介有限责任公司的特别授权委托）。
被告沈建良。
原告包吉吉与被告无锡金世房产职介有限责任公司（以下简称金世公司）、沈建良民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月30日受理后，依法由代理审判员冯庆明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告包吉吉及其委托代理人包益红，被告金世公司的委托代理人朱建培参加了诉讼，被告沈建良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告包吉吉诉称：其自2010年10月起，就陆续向金世公司出借款项，截至到2015年1月1日，其共计向金世公司出借借款本金31万元。双方由原先约定的年利率16.56%，三个月支付一次利息变更为现在的年利率15%，半年支付一次利息，双方未约定还款日期。金世公司结清了2014年12月31日前的利息后，于2015年1月1日出具了两张《收款凭证》，金额分别为11万元和20万元。之所以开具两张收款凭证，是因为其中的11万元是其女儿包益红委托其出借给金世公司的，金世公司为了便于财务的管理。2015年9月2日，其与金世公司的法定代表人沈建良签订了抵押借款协议书，沈建良作为金世公司的法定代表人确认了金世公司尚结欠其借款本金31万元，同时沈建良个人愿意对本案债务承担保证责任的意思表示，并同意将名下无锡市凤翔馨城1－77号房屋提供抵押担保，并商定于2015年9月6日办理房屋抵押登记，同时沈建良支付了12000元补偿款，但沈建良并未按约办理房屋登记手续。其认为沈建良个人除提供抵押担保外，还有为金世公司债务提供保证的意思表示，故沈建良须对金世公司的债务承担共同还款的保证责任。综上，其要求：1、金世公司与沈建良共同归还借款本金31万元并支付利息（以31万元为基数，从2015年1月1日起至实际归还之日止，按照年利率15%计算）；2、要求对无锡市凤翔馨城1－77号房屋享有优先受偿权。
被告金世公司辩称：其同意承担还款责任，但其认为包吉吉出借的本金实际只有18万元，另外13万元为2014年12月31日前的利息。双方约定借款年利率确为15%，但该约定是以公司经营情况尚可及包吉吉出借满1年为前提的，现因公司经营困难，且包吉吉的借款期限未满1年，故不能按照年利率15%计算年息，仅同意依照银行活期存款利率支付包吉吉利息。抵押借款协议书上的约定及承诺系沈建良个人行为，并不能代表公司。另外沈建良与包吉吉签订《抵押借款协议书》时，支付了包吉吉120**元，要求将该款在本金中扣除。另外，无锡市凤翔馨城1－77号房屋未设立抵押权，因此包吉吉不享有优先受偿的权利。
被告沈建良未作答辩。
本案经审理查明：截至2015年1月1日，包吉吉共计向金世公司出借借款本金合计31万元，双方约定年利率为15%。2014年12月31日前的利息，金世公司已结清。2015年1月1日，金世公司向包吉吉出具了2张《收款凭证》，分别载明：“交款人，包吉吉；收款事由，借入公司款；金额，贰拾万元整。”、“交款人，包吉吉；收款事由，借入公司款；金额，壹拾壹万元整。”并约定年利率为15%。2015年9月2日，沈建良与包吉吉签订《抵押借款协议书》，载明“甲方沈建良、乙方包吉吉”，“兹有无锡金世房产中介有限责任公司法人沈建良借包吉吉本金31万元人民币”，“2015年9月6日上午甲方沈建良必须带好位于无锡市凤翔馨城1－77店面房屋所有资料，在产监处办理好该房屋的产权证和土地证，并且等两证出来后要通知甲方、乙方同时到场办理好该处房屋抵押给包吉吉的一切法律手续”等内容。协议签订后，沈建良支付了包吉吉因迟延支付借款本息的补偿款12000元。但双方未就无锡市凤翔馨城1－77号房屋办理抵押登记手续。
另查明：包吉吉与包益红系父女关系，本案中11万元的《收款凭证》上虽载明交款人为包吉吉，但实际交款人为包吉吉女儿包益红，包益红当庭表示将该债权转让给包吉吉。无锡市凤翔馨城1－77号房屋买受人为沈建良。
上述事实，有《收款凭证》、《抵押借款协议书》、《户籍信息证明》、《商品房买卖合同》及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护，金世公司对向包吉吉借款的事实亦无异议，故本案所涉的借款系双方真实意思表示，合法有效。根据金世公司出具的两份收款凭证及沈建良与包吉吉签订的《抵押借款协议书》，本院认定金世公司尚欠包吉吉借款本金31万元。双方约定年利率按照15%计算系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。金世公司辩称的其与包吉吉的实际借款本金只有18万元，另13万元系利息的意见，因无相关证据予以佐证，本院不予采纳。2015年9月2日，沈建良与包吉吉签订《抵押借款协议书》后已经支付了包吉吉120**元，该12000元应在金世公司应支付包吉吉利息中予以扣除。经计算，该款正好为24万元4个月的利息。
包吉吉与沈建良签订的《抵押借款协议书》，双方约定待无锡市凤翔馨城1－77号房屋取得房产证、土地证后，再“办理好”该处房屋抵押登记手续。本院认为该约定仅是双方预约去办理房屋抵押登记手续的意思表示，双方并未就房屋抵押的具体内容达成合意，且实际上，双方至今未办理无锡市凤翔馨城1－77号房屋的抵押登记手续，本院认为双方的房屋抵押协议并未成立。包吉吉要求对无锡市凤翔馨城1－77号房屋享有优先受偿权的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。另外，《抵押借款协议书》并未有沈建良个人愿意承担保证责任的意思表示，故包吉吉要求沈建良承担保证责任共同归还本案借款的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十五条、第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：
一、无锡金世房产职介有限责任公司自本判决发生法律效力之日起三日内归还包吉吉借款本金31万元并支付利息（以24万元为基数，自2015年5月1日起至实际给付之日止，按照年利率15%计算；以7万元为基数，自2015年1月1日起至实际给付之日止，按照年利率15%计算）。
二、驳回包吉吉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费3260.5元，由无锡金世房产职介有限责任公司负担3000元，包吉吉负担260.5元。该款已由包吉吉预交，无锡金世房产职介有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三日内将负担部分直接给付包吉吉。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 冯庆明
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 诸 琳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。
第十五条保证合同应当包括以下内容：
（一）被保证的主债权种类、数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）保证的方式；
（四）保证担保的范围；
（五）保证的期间；
（六）双方认为需要约定的其他事项。
保证合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第三十九条抵押合同应当包括以下内容：
（一）被担保的主债权种类、数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；
（四）抵押担保的范围；
（五）当事人认为需要约定的其他事项。
抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》：
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。