四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川11民初19号
原告（执行案外人）：杨淑容，女，1965年8月13日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：肖斌，四川创实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕佳，四川创实律师事务所律师。
被告（申请执行人）：乐山市夹江县易贷小额贷款有限公司，住所地：四川省夹江县漹城镇体育路239号。
法定代表人：刘毅强，董事长。
委托诉讼代理人：谢东杰，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：胡朝江，四川守诚律师事务所律师。
被告（被执行人）：武鸿源，男，1964年11月4日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：陈世立，四川金顶律师事务所律师。
被告（被执行人）：辜秀平，女，1976年9月16日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：陈世立，四川金顶律师事务所律师。
第三人：乐山鸿德房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区通江镇茶坊村4组。
诉讼代表人：乐山鸿德房地产开发有限公司管理人。
委托诉讼代理人：李晓玲，四川高贸律师事务所律师。
原告杨淑容与被告乐山市夹江县易贷小额贷款有限公司（以下简称夹江县易贷公司）、武鸿源、辜秀平案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月26日立案后，根据原告杨淑容的申请，于2016年8月11日依法追加乐山鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德房开司）、钟晓霞为第三人参加诉讼。2016年8月25日原告杨淑容提出申请撤回对第三人钟晓霞的起诉。2016年10月11日本院口头裁定准许原告杨淑容撤回对第三人钟晓霞的起诉。2016年10月11日、2017年3月17日本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨淑容及其委托诉讼代理人肖斌、毕佳，被告夹江县易贷公司的委托诉讼代理人谢东杰、胡朝江，第三人鸿德房开司的委托诉讼代理人李晓玲到庭参加诉讼。被告武鸿源、被告辜秀平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨淑容向本院提出诉讼请求：停止对杨淑容位于乐山市市中区×号“城市雅居”×1号门市一间、×2号住宅一套、×3号住宅一套的强制执行，并解除查封。2016年6月16日杨淑容向本院提出增加诉讼请求为：确认位于乐山市市中区×号“城市雅居”×1号号门市一间、×2号住宅一套、×3号住宅一套的所有人为杨淑容。审理中，杨淑容变更诉讼请求为：1、停止对杨淑容位于乐山市市中区×号“城市雅居”×1号门市一间的强制执行，并解除查封；2.确认位于乐山市市中区×号“城市雅居”×1号门市一间的所有人为杨淑容；3、鉴定费、诉讼费由被告负担。事实和理由：杨淑容于2009年6月16日将其位于乐山市市中区龙游路（现城市雅居楼盘所在地）的土地使用权（宗地编号：×号，土地使用权证号为乐城国用（2007）第×号，面积1433平方米】以400万元价格转让给了鸿德房开司，该公司在支付杨淑容250万元以后，双方协商其余150万元以换购该公司住房2套、门市一间的形式冲抵。2011年10月，鸿德房开司向杨淑容交付了换购的位于乐山市市中区×段城市雅居×1号门市一间（面积118.09）；2012年5月，鸿德房开司向杨淑容交付了位于乐山市市中区龙游路东段城市雅居×2号、×3号住宅二套。截止现在，杨淑容已实际使用购买的门市和住房已近6年。其间，杨淑容多次要求鸿德房开司办理房屋产权登记，但该公司至今未能办理。原告认为，所购买上述门市及住房已经全部支付了全部款项并实际使用了近6年，只是鸿德房开司的原因一直未能办理房屋产权证。根据相关法律规定，原告认为法院查封的上述门市及住宅产权应当属于杨淑容享有。
被告夹江县易贷公司辩称，原告称土地是以400万元转让给鸿德房开司，我方不予认可，原告是与杨成文的人一起以增资入股的方式转入鸿德房开司，所以原告与鸿德房开司不存在土地买卖关系，并且鸿德房开司与武鸿源、辜秀平将所诉门市所有权预登记在武鸿源、辜秀平名下，以房抵账没有办理任何手续，武鸿源、辜秀平是被告的债务人，被告申请对武鸿源、辜秀平的门市强制执行并无不当。由于诉争的门市至今未办理竣工验收备案，不符合交付条件，即使杨淑容进行了占有使用，也属于非法行为。被告基于对房管部门备案登记的信任，才贷款给武鸿源、辜秀平，自身没有过错，请求人民法院驳回杨淑容的诉讼请求。
被告武鸿源、被告辜秀平未答辩。
第三人鸿德房开司述称，杨淑容和案外人杨成文共同享有涉案土地，当时为了避税，实际上双方是买卖关系，采用了增资入股的形式，变更后他们就退出了。在增资入股前，双方签订过协议，协议的内容是抵400万元，本案诉讼争议的门市和两个住房和一部分现金来抵。房屋已实际交付给了原告。没有办理房屋变更登记的原因是因为武鸿源、辜秀平他们的身份特殊，他们是鸿德房开司百分之百的股权人，一次性针对象原告一样购买房屋和门市的屋主大多数都存在这种所有权没有变更情形。原告陈述是事实，涉案门市是置换给了原告的。
各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。本院据此认定以下事实：
2007年4月5日，杨淑容、杨成文（杨淑容之兄）于取得乐城国用（2007）第×号《土地使用证》，该证载明：用地坐落于乐山市市中区龙游路，性质为出让，用途为综合、面积为1433平方米。2009年6月16日杨淑容、杨成文与鸿德房开司签订一份《土地合作开发协议》，将前述土地使用权以400万元价格转让给了鸿德房开司。该《协议》载明：一、关于本协议地块；㈠双方拟合作开发地块，宗地编号×号，《国有土地使用证》编号：乐城国用（2007）第×号，面积1433平方米，用途为综合（商业、住宅），使用期限到2051年5月7日止。㈡……㈢……二、关于土地价值与资金结算、给付；㈠双方商定本协议地块1433平方米的税后总价值为肆佰万元整（税费由乙方全部承担）。乙方按照本协议约定向甲方的结算方式为：或向甲方支付部分现金，或在土地开发完成并负责交清全部税费后将总价值400（肆佰）万元的剩余部分用分配房屋来支付。㈡……㈢……协议签订后，鸿德房开司向杨淑容、杨成文支付共计250万元转让款。以后鸿德房开司对前述土地在内的土地进行了房屋开发建设，开发名为“城市雅居”小区。2011年10月鸿德房开司向杨淑容交付了换购的位于乐山市市中区龙游路东段92号“城市雅居”×1号门市一间；杨淑容接收前述门市房屋后将涉案门市房屋出租给了他人使用。城市雅居小区的房屋至今未获得竣工验收备案。
另查明：武鸿源、辜秀平系夫妻关系。武鸿源系鸿德房开司的法定代表人。2014年1月6日，四川仁寿华南建筑有限公司以鸿德房开司不能清偿到期债务为由向本院申请对鸿德房开司进行破产清算。2014年1月21日本院作出（2014）乐民破预字第1-1号民事裁定书裁定：受理四川华南建筑有限公司对乐山鸿德房地开发有限公司的破产清算申请。并于同日以（2014）乐民破字第1-1号决定书指定“四川高贸律师事务所”担任鸿德房开司管理人。2014年4月25日，本院作出（2014）乐民破字第1-1号民事裁定书裁定：宣告乐山鸿德房地开发有限公司破产。
再查明：2012年7月20日，武鸿源、辜秀平与夹江县易贷公司签订《借款合同》向夹江县易贷公司借款600万元，同年同月同日鸿德房开司与夹江县易贷公司签订《保证合同》，约定由鸿德房开司对前述借款提供连带责任保证。2012年7月30武鸿源、辜秀平与夹江县易贷公司签订《抵押合同》，约定将城市雅居1层1号、4号、5号门市抵押给夹江县易贷公司。乐山市住房保障和房地产管理局出具的《商品房信息查询结果》显示：城市雅居×1号门市，建筑面积为113.02平方米，权利人为武鸿源、辜秀平，合同备案时间为2012年7月30日，抵押权预告登记权利人为易贷公司。2013年7月31日，武鸿源、辜秀平与夹江县易贷公司签订《补充协议》，约定夹江县易贷公司同意续贷，武鸿源、辜秀平继续以城市雅居1层1号、4号、5号门市作抵押担保。2013年8月2日，夹江县易贷公司与武鸿源、辜秀平签订《借款合同》，同年同月同日鸿德房开司与夹江县易贷公司签订《保证合同》，约定由鸿德房开司继续提供连带责任保证。同年同月同日，武鸿源、辜秀平与夹江县易贷公司签订《个人无限连带责任保证合同》，约定武鸿源、辜秀平以其夫妻个人所有财产及夫妻共同财产以及将来所得财产为前述借款提供连带责任保证。借款到期后因武鸿源、辜秀平未能按约还款，夹江县易贷公司向本院起诉，请求判令武鸿源偿还贷款本金及利息、罚息、违约金、实现债权的律师费，夹江县易贷公司有权对武鸿源、辜秀平抵押担保的财产享有优先受偿权，辜秀平、鸿德房开司对武鸿源应支付的费用承担连带清偿和赔偿责任。2015年7月7日，本院作出（2014）乐民初字第37号民事判决书判决：一、被告武鸿源在本判决生效后十五日内支付原告乐山市夹江县易贷小额贷款有限公司借款本金600万元及利息（以600万元为本金，从2013年11月2日至付清之日止按月利率1.3%计算利息）；二、被告武鸿源在本判决生效后十五日内支付原告乐山市夹江县易贷小额贷款有限公司实现债权的律师代理费1万元；三、被告辜秀平在上述判项第一、二项债权范围内对原告乐山市夹江县易贷小额贷款有限公司承担连带责任；四、确认被告乐山鸿德房地产开发有限公司在本金600万元及利息（以600万元为本金，从2013年11月2日至2014年1月21日，按月利率1.3%计算的利息）以及原告乐山市夹江县易贷小额贷款有限公司实现债权产生的律师费1万元范围内对原告乐山市夹江县易贷小额贷款有限公司承担连带责任；五、驳回原告乐山市夹江县易贷小额贷款有限公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。在夹江县易贷公司向本院申请执行过程中，杨淑容于2016年3月3日提出执行异议，认为其对被查封的城市雅居×1号门市已实际占有、使用6年多，系该门市的权利人，要求解除查封。本院于2016年5月9日作出（2016）川11执异字15号执行裁定书裁定：驳回了案外人杨淑容的异议。杨淑容遂提起本案诉讼。
审理中，杨淑容于2016年11月30日向本院提出申请，要求对被告夹江县易贷公司提交的《股东会会议纪要》、《增资入股协议》中“杨淑容”的签名、捺印是否系其本人签名、捺印进行鉴定。本院经征询当事人同意后于2016年12月5日委托“成都联合司法鉴定中心”对《股东会会议纪要》、《增资入股协议》中“杨淑容”的签名及捺印是否系其本人签名、捺印进行了鉴定。
2017年2月13日，成都联合司法鉴定中心作出成联【2017】文痕鉴字第020号《司法鉴定意见书》。该鉴定意见载明：1.标称日期“二○一○年四月八日的”《乐山鸿德房地产开发有限公司股东会会议纪要》上全体股东签字部位的签名“杨淑容”不是杨淑容本人书写形成；同部位的“杨淑容”押名指印不是杨淑容手指捺印形成。2.注册资本“800万元”、甲方“乐山鸿德房地产开发有限公司”、乙方“杨淑容、杨成文、郭天云”的《增资入股协议》尾页上乙方签字部位的签名“杨淑容”不是杨淑容本人书写形成；同部位的“杨淑容”押名指印不是杨淑容手指捺印形成。杨淑容支付鉴定费15000元。
上述事实，有各方当事人陈述，乐城国用（2007）第×号《土地使用权证》，《土地合作开发协议》，武鸿源出具的《关于还房给原土地使用权人的声明》，鸿德房开发司出具的《杨淑容还房一览表》，《门市租赁合同》，乐山市住房保障和房地产管理局出具的《商品房信息查询结果》，照片，本院（2014）乐民破字第1-1号民事裁定书、（2014）乐民初字第37号民事判决书、（2016）川11执异字15号执行裁定书，成联【2017】文痕鉴字第020号《司法鉴定意见书》等证据予以证明。
本院认为：关于杨淑容主张以土地使用权置换方式取得涉案门市能否执行的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定可知，不动产物权变动要区分原因行为与结果，原因行为中的债权合同只要符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定即为合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，是指未登记的不动产转让不能产生物权变动的结果，而非针对转让合同效力的强制性规定。《土地合作开发协议》系杨淑容、杨成文与鸿德房开司的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。杨淑容将其依法取得的出让性质的国有土地使用权与鸿德房开发司的城市雅居相应门市进行置换，并接收涉案的城市雅居×1号门市后实际进行了占有、使用，双方之间形成以物易物的互易合同关系，杨淑容由此享有的债权是特种债权，具有物权优先效力。从查明的事实来看，鸿德房开司与武鸿源、辜秀平之间并无真实的商品房预售合同关系，鸿德房开司将涉案的城市雅居×1等门市预购权利人备案登记为武鸿源、辜秀平缺乏法律依据。虽然武鸿源、辜秀平向夹江县易贷公司借款时，将前述涉案门市作为抵押物并办理了抵押权预告登记，但该抵押权预告登记并不是设立抵押物权的登记，不能产生抵押权设立的法律效力，夹江县易贷公司仅对武鸿源、辜秀平享有金钱债权，且该金钱债权形成于杨淑容、杨成文享有的特种债权之后，同时在本院执行过程中查封涉案门市前杨淑容已合法占有涉案门市，并以互易及支付补差款的方式支付了全部价款，未办理涉案门市产权登记并非杨淑容自身原因所致。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，夹江县易贷公司享有的金钱债权不能对抗杨淑容对涉案门市享有的特种债权。杨淑容要求对城市雅居1-1-1号门市停止执行的请求，应予以支持。
关于杨淑容主张确认城市雅居×1号门市所有人为杨淑容的请求应否支持的问题。按照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，……”的规定，根据查明的事实，城市雅居的房屋由鸿德房开司开发，但目前尚未进行竣工验收备案，房屋所有权初始登记的条件尚未成就。由于杨淑容与鸿德房开司就涉案门市形成互易合同关系，应由鸿德房开司将房屋初始登记办理完毕后，杨淑容才能通过转移登记的方式取得涉案门市的所有权。因此，对杨淑容在本案中要求确认其系涉案的城市雅居×1号门市所有人的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、不得执行四川省乐山市市中区×号城市雅居×1号门市；
二、驳回原告杨淑容的其他诉讼请求。
本案受理费18300元，由原告杨淑容负担4300元，被告乐山市夹江县易贷小额贷款有限公司负担10000元，被告武鸿源负担2000元，被告辜秀平负担2000元；鉴定费15000元，由原告杨淑容负担3000元，被告乐山市夹江县易贷小额贷款有限公司负担3000元，被告武鸿源负担3000元，被告辜秀平负担3000元，第三人乐山鸿德房地产开发有限公司负担3000元。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
本院（2016）川11执异字15号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 易 平
代理审判员 荆 勤
代理审判员 王亚丽
二〇一七年三月十七日
书 记 员 吴 君
附法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。