云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）昆民一终字第481号 上诉人（原审被告）云南开放大学。住所：昆明市学府路**。 法定代表人徐彬校长。 特别授权诉讼代理人何超，云南禹三堂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李榕，女，汉族，1973年2月7日出生，住，住云南省昆明市五华区/div> 一般授权诉讼代理人张承松，云南万成律师事务所律师。 上诉人云南开放大学与被上诉人李榕定金合同纠纷一案，上诉人云南开放大学不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月10日受理后依法组成合议庭，于2014年8月13日对本案公开进行了询问，上诉人云南开放大学的诉讼代理人何超，被上诉人李榕及其诉讼代理人张承松到庭参加了询问。本案现已审理终结。 一审法院经审理确认的本案事实是：2009年9月15日，云南广播电视大学（后更名为云南开放大学）与云南集成广福房地产开发有限公司签订了一份《商品房团购协议》，约定云南广播电视大学代表云南广播电视大学教职工与云南集成广福房地产开发有限公司签订此协议，合同还对团购商品房概况、团购物业价格及价格标准等进行了约定。2011年8月4日，云南广播电视大学与云南集成广福房地产开发有限公司签订了《〈商品房团购协议书〉补充协议》，协议对物业价格、付款约定、退房约定作出了约定。2009年9月11日，被告发布了《关于我校教职工参加团购广福路商品房的实施办法》，公布了团购广福路商品房的实施方案。之后又陆续发布了《关于广福路团购房有关情况的说明》、《致校外协作单位和各州市参加我校广福路团购人员的传真件》、《关于开展我校教职工广福路团购房选房工作的通知》、《广福路选房抽签选房须知》、《广福城教职工住宅选房工作流程》等一系列文件。另查明，2009年9月29日，李榕签署了一份《参与申购广福·滇池朗园的申明》（第849号），载明“1、本人已仔细阅知学校与开发商签订的协议，充分了解其中各项条款，同意执行《关于我校教职工参加团购广福路商品房的实施办法》和团购协议书，履行协议约定的各项义务。2、服从学校确定的认房办法。对提高窗户档次和指定入户门品牌所产生的差价以及增加网络接口的设施费，本人同意补交差价。3、在本人与开发商签订《商品房购销合同》后，在履行过程中的所有事宜，由本人直接同开发商交涉，与学校无关。4、小区建设完成交房后，本人保证按时缴纳物业管理费。同时知道，空置房也必须按时足额缴纳物业服务费。5、上述一切申明为本人自愿所作，并将在未来予以遵守和履行。”该份申明为原、被告各执一份。2009年9月29日，原告向被告交付了广福·滇池朗园购房定金人民币170000元，其中住宅人民币150000元，车位人民币20000元。2011年8月28日，原告向被告交付了购房款人民币138300元，其中住宅人民币118300元，车位人民币20000元。至此，原告付款至总价款的40%。庭审中被告云南开放大学表示同意原告要求退还购房款的请求，解除双方关于团购房的协议，收取的定金人民币170000元及购房（含车位）款人民币138300元全部退还，其余不同意退还。还查明，2013年1月2日选房当天，因被告云南开放大学用于选房的电脑中没有原告李榕的名字，导致原告李榕无法选房。现原告诉至法院，请求：一、判令被告退还原告购房款138300元及利息17287.5元（2011年8月28日至2014年3月28日期间，按年息5%计算），并双倍返还定金340000元；二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认为：本案中原告李榕起诉要求被告云南开放大学返还购房款人民币138300元，庭审中被告云南开放大学表示同意返还，一审法院对此予以确认。本案原、被告双方争议的焦点问题在于退还定金时是否适用定金罚则？一审法院认为，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”依据原告付款至总价款的40%为人民币308300元，计算出合同总金额应为人民币770750元，约定定金人民币170000元超过了总价的百分之二十，超过部分为人民币15850元，故一审法院确定原、被告之间的定金为人民币154150元。本案中原告李榕于2009年9月29日签署了《参与申购广福·滇池朗园的申明》，该申明为原、被告各执一份，且其后被告云南开放大学收取了原告李榕交付的定金及购房款，表明被告已同意原告参加团购。自此被告云南开放大学即负有制定公平合理之程序，协助原告李榕确定购买标的并协助其与开发商签订《商品房购销合同》。依本案已查明的事实，选房当天因被告云南开放大学的电脑中没有李榕的名字导致原告未能选房成功，被告显然未能尽到自己的义务，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”故一审法院确定由被告云南开放大学向原告李榕返还定金人民币324150元。至于原告李榕诉请被告云南开放大学支付购房款人民币138300元的利息人民币17287.5元，一审法院认为，被告云南开放大学双倍返还的定金已足以弥补原告李榕的损失，故一审法院对于原告李榕的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：“一、被告云南开放大学在本判决生效后十日内向原告李榕返还购房（含车位）款人民币138300元及定金人民币324150元。二、驳回原告李榕的其他诉讼请求。”案件受理费人民币8734元，减半收取人民币4367元，由原告李榕承担人民币1310元，由被告云南开放大学承担人民币3057元。 宣判后，云南开放大学不服一审判决，向本院提起上诉。 上诉人云南开放大学上诉称：一、一审判决认定的法律关系欠妥，上诉人与被上诉人之间的法律关系是代理法律关系，上诉人不具有商品房开发建设的资质，学校向教职工收取的定金已如数的转交开发商，是代开发商收取，代理法律关系的后果应由被上诉人和开发商之间承受。被上诉人要求双倍退还定金的请求对象应当是开发商，上诉人并非本案适格的被告，应驳回上诉人的起诉。二、一审判决认定学校不能按约定为被上诉人提供需要购买的房屋错误。开发商至今仍然将房屋保留在被上诉人名下，是被上诉人迟迟未到学校办理继续缴款义务和购房手续，而是突然提出诉讼要求退还已交购房款并承担违约责任，一审法院判决由上诉人承担责任错误。三、一审判决没有判决合同的解除，直接就判定上诉人承担双倍返还定金，是法律逻辑上的错误。综上，请求二审法院：一、依法判改或驳回起诉；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人李榕答辩称：被上诉人收到的是（2014）五法民二初142号民事判决，而上诉人不服的是（2014）五法民二初143号民事判决，我方没有收到过（2014）五法民二初143号民事判决，不发表答辩意见。 双方当事人在二审中均未向本院提交新证据。 经审理，二审查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。 归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人云南开放大学是否应当向被上诉人李榕返还购房（含车位）款及定金？ 本院认为，被上诉人于2009年9月29日所签《参与申购广福滇池朗园的申明》后，上诉人收取了被上诉人所交纳的定金及购房款，根据该申明约定的“在本人与开发商签订《商品房购销合同》后，在履行过程中的所有事宜，由本人直接同开发商交涉，与学校无关”内容可知，被上诉人需在与开发商签订《商品房购销合同》后才与学校无关，而涉案房屋系上诉人与云南集成广福房地产开发有限公司团购房，而被上诉人至今未能与开发商签订《商品房购销合同》，故本案主体应为上诉人，一审认定正确，本院予以确认。双方在合同履行过程中，导致被上诉人不能取得房屋的原因系选房当天上诉人的电脑中没有被上诉人名字，故上诉人未完全履行合同义务的行为构成违约，应承担相应的责任。关于双方合同是否已解除的问题，经审查，一审中上诉人已明确表示同意解除与被上诉人所签团购房协议，二审在无其他相反证据对其陈述予以反驳的情况下，双方合同实际已解除，一审法院在解除合同的情况下，判令上诉人向被上诉人双倍返还定金并无不当，一审法院认定正确，本院予以确认。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费8734元，由云南开放大学承担。 本判决为终审判决。 若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  杨 茜 审 判 员  朱 欢 代理审判员  黄金成 二〇一四年十一月六日 书 记 员  孙浩宇