广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂10民终485号上诉人（一审被告）：广西荣荣实业有限公司，住所地：广西平果县高速公路进城线西侧。法定代表人：黄开荣，该公司董事长。委托代理人：林政，男，1986年10月20日出生，汉族，现住广西平果县。系该公司职工。被上诉人（一审原告）：中国银行股份有限公司平果支行，住所地：广西平果县马头镇新兴街46号。负责人：黄汉璎，该行行长。委托代理人：翟飞，男，1969年1月11日出生，壮族，住广西平果县。系该公司职工。委托代理人：谭曰利，男，1969年12月23日出生，汉族，住广西平果县。系该公司职工。被上诉人（一审被告）：谭棕侨，男，1973年2月25日出生，壮族，户籍所在地广西平果县，现去向不明。被上诉人（一审被告）：玉秀念，女，1975年8月4日出生，壮族，户籍所在地广西平果县，现去向不明。上诉人广西荣荣实业有限公司（以下简称荣荣公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司平果支行（以下简称中行平果支行）、谭棕侨、玉秀念金融借款合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2015）平民二初字第421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月20日组织当事人到庭调查、质询和调解。上诉人的委托代理人林政，被上诉人荣荣公司的委托代理人翟飞、谭曰利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人荣荣公司上诉请求：依法撤销一审判决第三项，依法改判中国银行股份有限公司平果支行对抵押物平果县马头镇高速公路进城线东方国际第6幢2单元1101号房屋折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿，上诉人就抵押物的担保以外的债权承担保证责任。事实和理由：一、根据贷款合同约定，贷款人有权依法处理抵押物，并从中优先受偿，本案中，中行平果支行与谭棕侨、玉秀念办理的是在建工程抵押登记，虽在房产管理部门办理的抵押权预告登记，但该抵押房屋一旦符合办理房屋所有权证的条件，该预告登记将自动转化为抵押登记，且时间可追溯至办理预告登记之时。二、根据《担保法》第二十八条的规定，上诉人作为担保人应仅就抵押物的担保以外的债权承担保证责任。被上诉人中行平果支行答辩称：涉诉商品房办理并取得房产证以及上诉人荣荣公司办理该房的他项权证是一审判决之后，上诉人在一审判决之后发生的事实并不构成原审判决的错判，请求二审法院维持原判。被上诉人谭棕侨、玉秀念未作答辩。一审法院认定事实：被告谭棕侨与玉秀念是夫妻关系。2012年10月31日，原告中行平果支行作为贷款人、谭棕侨作为借款人、玉秀念作为抵押物共有人、原广西荣旺房地产开发有限公司作为保证人，三方签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》[合同编号：2012年平中银零房贷字第744号]，约定由谭棕侨向中行平果支行借款200000元用于购买座落在平果县马头镇高速公路进城线西侧东方国际6栋2单元1101号房，借款期限为二十年；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.45833‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；采用等额本息还款法，每月的15日为结息日和付息日，每期还款本息金额为1497.04元；借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权解除合同，要求保证人承担保证责任；谭棕侨、玉秀念自愿用其购买的上述商品房作抵押，并已办理商品房预售贷款抵押登记；原广西荣旺房地产开发有限公司自愿对上述债务提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续办理并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。合同签订后，原告依约将借款本金直接转入原广西荣旺房地产开发有限公司的账户。但被告谭棕侨未依约偿还本息，截至2015年12月21日连续逾期9期，尚欠本金186198.83元及利息8641.33元、罚息428.72元。另查明，原告中行平果支行尚未取得上述用于抵押房屋的正式抵押登记的他项权证书。原广西荣旺房地产开发有限公司于2012年12月3日变更为广西荣荣实业有限公司。一审法院认为，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合同合法有效，各方应恪守。合同签订后，原告已依照约定将借款本金直接转到原广西荣旺房地产开发有限公司的账户中，作为谭棕侨购买商品房的款项。谭棕侨应依照合同约定按月偿还本息，但截至2015年12月21日已连续逾期9期。依照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》“借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权解除合同”的约定，合同解除条件已成就，因此，原告主张解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，符合法律规定，该院予以支持。因原告在起诉前未向被告谭棕侨送达解除合同的通知，故应自该院向其送达应诉材料之日即2016年1月24日视为解除合同的通知送达被告。因此，该院依法确认《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》于2016年1月24日解除。合同解除后，被告谭棕侨应向原告偿还借款本金186198.83元及利息（利息计算：截至2015年12月21日已形成的未付利息为8641.33元、罚息428.72元；自2015年12月22日起至本案生效判决确定履行期限届满之日止以尚欠的本金为基数按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率计付）。被告玉秀念作为谭棕侨的妻子，其作为抵押物共有人在合同上签字确认，其知晓该借款事实，且该借款行为系在夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，应由夫妻共同偿还，因此原告主张由被告玉秀念承担共同偿还责任有理，该院予以支持。讼争房屋虽已设定抵押预告登记，但原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并未对上述房屋享有现实抵押权。因此，原告请求对被告谭棕侨、玉秀念购买的房屋的价款享有优先受偿权，于法无据，该院不予支持。被告荣荣公司自愿对谭棕侨的借款提供阶段性连带责任保证担保，现原告尚未取得上述房屋的抵押权，因此该保证担保还在保证期间内，荣荣公司应对上述债务承担连带清偿责任。原告聘请律师产生的费用不是原告实现债权必须产生的费用，故该院对原告主张由被告谭棕侨、玉秀念支付律师费的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告中国银行股份有限公司平果支行与被告谭棕侨、玉秀念、原广西荣旺房地产开发有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》[合同编号：2012年平中银零房贷字第744号]于2016年1月24日解除；二、由被告谭棕侨、玉秀念偿还借款本金186198.83元及利息（利息计算：截至2015年12月21日已形成的未付利息为8641.33元、罚息428.72元；自2015年12月22日起至本案生效判决确定履行期限届满之日止以尚欠的借款本金为基数按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率计付）给原告中国银行股份有限公司平果支行；三、被告广西荣荣实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司平果支行的其他诉讼请求。本案的受理费4034元，公告费350元，合计4384元，由被告谭棕侨、玉秀念、广西荣荣实业有限公司负担。二审期间，上诉人荣荣公司提交了房屋他项权证，证实涉案的房屋已经办理了抵押权登记。被上诉人中行平果支行对该份证据无异议，本院予以确认。经审理查明，一审法院对本案事实的认定属实，本院予以确认。另查明，一审判决后，涉案的平果县高速公路进城西侧荣旺·东方国际第6幢2单元11层1101号房屋已办理房屋所有权证书，被上诉人中行平果支行已取得该房屋的他项权证。本院认为，本案争议焦点为：一、被上诉人中行平果支行对涉案房屋是否享有优先受偿权。二、上诉人荣荣公司应承担保证责任的债务范围。关于焦点，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容合法，应为合法有效。因合同履行中，被上诉人谭棕侨未依约履行还款义务，中行平果支行依约行使合同解除权，合同解除后，被上诉人谭棕侨应向被上诉人中行平果支行偿还借款本金186198.83元及利息。被上诉人玉秀念作为谭棕侨的妻子，在合同中的抵押物共有人处签字，知晓该夫妻存续期间的债务，理应承担共同偿还借款的义务。对被上诉人谭棕侨、玉秀念抵押给被上诉人中行平果支行的房屋，因该房屋在一审判决后已办理了抵押权登记，被上诉人中行平果支行依法享有优先受偿权。上诉人荣荣公司自愿对谭棕侨的借款提供阶段性连带责任保证担保，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，上诉人荣荣公司在中行平果支行就涉案房屋实现优先受偿后，对不足部分承担连带保证责任。上诉人荣荣公司的上诉理由有事实和法律依据，本院予以支持。因本案未涉及商品房买卖合同效力的认定，被上诉人谭棕侨可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，就上诉人荣荣公司收受的购房贷款和购房款的本金及利息另行主张权利。本案因当事人在二审期间提供新证据，不视为一审错案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持平果县人民法院（2015）平民二初字第421号民事判决第一、二、四项；二、撤销平果县人民法院（2015）平民二初字第421号民事判决第三项；三、被上诉人中国银行股份有限公司平果支行对被上诉人谭棕侨抵押的平果县高速公路进城西侧荣旺·东方国际第6幢2单元11层1101号房屋享有优先受偿权；四、上诉人广西荣荣实业有限公司对被上诉人中国银行股份有限公司平果支行就平果县高速公路进城西侧荣旺·东方国际第6幢2单元11层1101号房屋行使抵押权后不足清偿部分承担连带保证责任。一审案件受理费4034元，公告费350元，合计4384元，由上诉人广西荣荣实业有限公司、被上诉人谭棕侨、玉秀念负担。二审案件受理费4034元由被上诉人中国银行股份有限公司平果支行、谭棕侨、玉秀念负担。上述债务，义务人应于本案判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本院判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  郭承峙代理审判员  陈菲菲代理审判员  王明新appoint二〇一七年五月三日书 记 员  钟牧成