成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第2999号
原告成都三朴物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人郭敏，经理。
委托代理人任正辉，四川英特信律师事务所律师。
委托代理人唐守君，男，1981年7月25日出生，汉族，住四川省简阳市，系公司员工。
被告陶继光，男，1974年4月20日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。
被告唐冬梅，女，1984年11月11日出生，汉族，住四川省岳池县。
原告成都三朴物业管理有限公司（简称三朴物业）与被告陶继光、唐冬梅租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月16日公开开庭进行了审理，原告三朴物业的委托代理人任正辉、唐守君到庭参加诉讼，被告陶继光、唐冬梅因下落不明，本院依法于2015年8月15日在《人民法院报》刊登公告向其送达起诉状副本、应诉及举证通知书、民事裁定书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书，现公告期届满，被告陶继光、唐冬梅未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告三朴物业诉称，2013年5月6日，原告与二被告签订《租赁协议》，约定二被告租赁原告位于成都市锦江区静渝路2号3楼的304、305、306、307、308、309、310、311号房屋，总租赁面积合计305平方米，自交付之日起三年内，租金为45元／平方米／月，共13725元／月，前三个月为免租期；租金为每季度一付，41175元／季，租赁物交付后三个月免租期届满前10日内支付第二季度的租金，第二季度届满后10日内支付下一季度的租金，以此类推；租赁期限十年，自2013年5月至2023年5月；二被告逾期支付租金的，每逾期一日，按应付款的万分之五向原告支付违约金；租赁期间，二被告使用租赁物产生的水、电、物业管理费等费用，由二被告承担，该费用由二被告及时向有关单位缴纳；二被告对履行本协议义务相互承担连带责任。《租赁协议》签订后，二被告支付了2014年2月之前的租金，但欠付2014年3月至2015年4月的租金合计192150元、2014年4月至2015年4月租赁房屋的物业费合计13959.6元、2013年9月至2015年4月租赁房屋的代收清洁费1280元，合计欠费207389.6元。原告多次催讨无果，故诉至法院，请求判令：1、二被告共同向原告支付所欠2014年3月至2015年4月的房屋租金共计192150元；2、二被告共同向原告支付所欠2014年4月至2015年4月租赁房屋物业费共计13959.6元（按承租房屋的面积×物业费标准4元／月／平方米×13个月）；3、二被告共同向原告支付所欠2013年9月至2015年4月租赁房屋的代收清洁费共计1280元（按8元／月／户计收，原告已向城市管理局代交了2013年9月1日至2015年4月30日的清洁费，共计20个月）；4、二被告按应付未付租金的日万分之五及物业费的千分之三标准，向原告支付违约金，直至付清租金及物业费时止（租金违约金根据《租赁协议》第十条第3款约定计算。根据《前期物业服务合同》第十一条约定，物业费应在每季度首月前的15日交纳，逾期未交，从逾期之日按日千分之三计收违约金，租金应于每季度首月的10日前交纳。物业费应于每季度首月的前15日交纳）；5、二被告向原告承担连带责任。本案诉讼费由二被告承担。
被告陶继光、唐冬梅未作答辩，也未提交书面答辩状。
原告三朴物业为证明其主张，向本院提交了原告的营业执照、陶继光与唐冬梅的居民身份证、《租赁协议》、《前期物业服务合同》、清洁费发票、承诺书、《交房手续单》、客户资源欠费明细表、代收公共事业费的协议、律师函、邮寄单、照片、成价费（2005）第31号文件等证据。本院认为，二被告未到庭参加诉讼，应视为其放弃对证据的质证权利，上述证据具备证据的真实性、合法性及关联性，二被告未到庭质证，不影响本院对上述证据效力的认定，对原告提交的上述证据，本院予以采信。
依据上述有效证据及原告的陈述，本院认定以下事实：
2013年5月6日，原告（出租方，甲方）与二被告（承租方，乙方）签订《租赁协议》，约定：二被告租赁原告位于成都市锦江区静渝路2号3楼的304、305、306、307、308、309、310、311号房屋，总租赁面积合计305平方米；租赁期限十年；自交付之日起三年内，租金为45元／平方米／月，即一年租金总计164700元；自交付之日起三个月内为免租期，不计租金；租金为每季度一付，租赁物交付后三个月免租期届满前10日内支付第二季度的租金，第二季度届满后10日内支付下一季度的租金，以此类推；乙方逾期支付租金或保证金的，每逾期一日，按应付款的万分之五向甲方支付违约金；租赁期间，乙方使用租赁物产生的水、电、物业管理费等费用，由乙方承担，该费用由乙方及时向有关单位缴纳；乙方中的本案二被告对履行协议义务相互承担连带责任。2013年6月13日，陶继光签署了《交房手续单》，办理了收房手续。原告按约将房屋交给二被告使用。
另查明，2010年7月30日，成都市腾启房地产开发有限公司与原告签订关于位于成都市锦江区静渝路2号SOAR龙舟商业办公楼《前期物业服务合同》，约定由原告提供物业服务。该合同第十一条约定物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度首月的前15日之前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，自逾期之日起按所欠费用的3‰／天计收违约金。
二被告在使用租赁房屋期间出现拖欠租金、物业费及清洁费的情况。2014年11月，原告委托律师向二被告发送了催缴欠费的律师函。经庭审核实，二被告欠付2014年3月至2015年4月的租金合计192150元、2014年4月至2015年4月租赁房屋的物业费合计13959.6元（应交金额4327.12元＋应交金额9632.48元）、2013年9月至2015年4月租赁房屋的代收清洁费1280元，共计207389.6元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告作为案涉房屋物业管理方与二被告签订《租赁协议》，约定将位于成都市锦江区静渝路2号3楼的304、305、306、307、308、309、310、311号房屋出租给二被告，该《租赁协议》系各方当事人真实意思的表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告已按《租赁协议》的约定向二被告履行了交付租赁物的义务。但二被告在使用租赁房屋期间，拖欠2014年3月至2015年4月的租金合计192150元、2014年4月至2015年4月租赁房屋的物业费合计13959.6元、2013年9月至2015年4月租赁房屋的代收清洁费1280元，共计207389.6元，其行为已违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定以及双方《租赁协议》中的约定，现原告诉至法院，要求陶继光、唐冬梅立即支付尚欠2014年3月至2015年4月的房屋租金合计192150元、2014年4月至2015年4月租赁房屋的物业费合计13959.6元、2013年9月至2015年4月租赁房屋的代收清洁费合计1280元，共计207389.6元，符合事实与法律，本院予以支持。
关于逾期支付房屋租金及物业费的违约金。《租赁协议》中有关于“乙方逾期支付租金或保证金的，每逾期一日，按应付款的万分之五向原告支付违约金”、《前期物业服务合同》亦有关于“业主逾期交纳物业服务费用的，自逾期之日起按所欠费用的3‰／天计收违约金”之约定，二被告在使用租赁房屋期间，存在未全面履行给付租金及物业费义务的情形，故原告要求其支付违约金，符合事实与法律，本院予以支持，但上述违约金约定标准过高，本院予以适当裁减，酌定二被告应按中国人民银行同期贷款基准利率标准分断计算支付（根据《租赁协议》、《前期物业服务合同》中关于“第二季度届满后10日内支付下一季度的租金”、“物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度首月的前15日之前履行交纳义务”内容确定起算时间）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告陶继光、唐冬梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都三朴物业管理有限公司支付尚欠的2014年3月至2015年4月的房屋租金合计192150元、2014年4月至2015年4月租赁房屋的物业费合计13959.6元、2013年9月至2015年4月租赁房屋的代收清洁费合计1280元，共计207389.6元；
二、被告陶继光、唐冬梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都三朴物业管理有限公司支付逾期支付房屋租金及物业费的违约金（逾期支付房屋租金违约金为：以41175元为计算基数分别从2014年2月20日、2014年5月20日、2014年8月20日、2014年11月20日计至实际付清之日止；以27450元为计算基数从2015年2月20日计至实际付清之日止。逾期支付物业费违约金为以应交金额4327.12元为计算基数，从2014年4月15日计至实际付清之日止；以应交金额9632.48元为计算基数，从2014年6月15日计至实际付清之日止。上述违约金计付标准均按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
案件受理费418元，公告费600元，共计1018元，由被告陶继光、唐冬梅承担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 杨 琴
人民陪审员 张一川
人民陪审员 李 杨
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 高 娜
附：本判决所适用的法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。