安徽省肥西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0123民初1306号
原告：刘辉。
委托代理人：陈永庆，安徽中特律师事务所律师。
委托代理人：陈婷婷，安徽中特律师事务所实习律师。
被告：钱月梅。
委托代理人：胡文娟，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
被告：郑召冬。
委托代理人：胡文娟，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
第三人：合肥房管家房地产营销策划有限公司，住安徽省合肥市合经区繁华大道与莲花路交口尚泽国际803室。
法定代表人：董万生，总经理。
委托代理人：朱辉，公司员工。
原告刘辉与被告钱月梅、郑召冬，第三人合肥房管家房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年受理后，依法由代理审判员杜倩倩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘辉及其委托代理人陈永庆、陈婷婷，被告钱月梅及其委托代理人胡文娟、被告郑召冬的委托代理人胡文娟，第三人合肥房管家房地产营销策划有限公司（以下简称房管家）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘辉诉称：原告为置办婚房，于2016年2月24日通过合肥房管家房地产营销策划有限公司与二被告签订了《存量房买卖合同》。合同约定二被告将其位于合肥市肥西县桃花镇繁华大道与飞虎路交叉口东冠繁华逸城11幢604室以人民币62万元的总价出售给原告；约定于2016年4月1日前，原告将15万元存入托管账户，并于当日申请办理存量房转移手续；任一方违约，承担违约金及因此产生的中介服务费、诉讼费、律师费等。合同签订后，原告按约履行了合同义务，向被告支付了购房定金1万元，而被告拒绝履行合同义务，多次协商未果，导致原告合同目的无法实现。被告违反合同约定，拒绝履行合同义务的行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成了严重损失，应承担赔偿责任。故原告诉至法院，请求依法判令：1、依法解除原、被告双方签订的《存量房买卖合同》；2、被告双倍返还原告购房定金2万元；3、被告支付原告购房差价损失15万元（以实际评估为准）；4、被告承担律师费15000元；5、被告承担本案的诉讼费。
被告钱月梅、郑召冬共同辩称：根据《存量房买卖合同》附件四第1条规定，原告方应在2016年4月1日前将15万元存入托管账户，而原告方未按照约定将15万元存入托管账户，原告方违约在先；涉案房产证户名系郑召冬，原告方在购买涉案房屋时，明知房屋系本案被告郑召冬与钱月梅按份共有，却仍与钱月梅一人签订存量房买卖合同，签订买卖合同时，郑召冬并未到场，存量房买卖合同上的签字并非郑召冬本人所写，根据补充协议可以看出，郑召冬亦未在补充协议上签字。故本存量房买卖合同无效。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》15、共有房屋的部分登记权利人转让房屋，属于无权处分行为，其他登记权利人以转让房屋未经其同意为由主张买卖合同无效的，一般予以支持；合同签订系双方当事人意思自治原则，本案中存量房买卖合同及补充协议关于违约责任的约定均未明确有房屋差价的约定，且房屋差价系原告方自行确定，无事实与法律依据，依法不应当得到支持；关于律师代理费，首先该存量房买卖合同系无效合同，其补充协议亦无效，且根据律师费收费办法的确定，原告方主张的律师费过高，依法不应当支持原告的诉讼请求。
第三人房管家述称：3月29日之前负责原、被告签约的同事说涉案房屋不卖了，我与被告方联系后，被告方讲不想卖房了，在4月6日、7日左右，我将原、被告约到公司，当时被告要求解除合同，双倍返还定金，原告不同意，所以协调未果。
经审理查明：2016年2月24日，刘辉与房管家签订《房地产经纪合同》一份，委托房管家为其购买座落在肥西县桃花镇繁华大道与飞虎路交叉口东冠繁华逸城11幢604号附近的住宅。同日，刘辉与钱月梅经房管家居间签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：钱月梅作为出卖人（甲方）将其坐落在合肥市肥西县桃花镇繁华大道与飞虎路交叉口东冠繁华逸城11幢604室出售给作为买受人（乙方）的刘辉，转让价款为人民币62万元。2016年4月1日前，乙方须将15万元存入托管账户，并于当日申请办理存量房转移手续。甲方同意乙方向银行申请抵押贷款，总额为人民币46万元整。随后，钱月梅作为出售方（甲方）、刘辉作为买受方（乙方）再次签订《补充协议》一份，约定：乙方应向甲方支付定金人民币1万元，若甲方违约，双倍返还乙方定金；若乙方违约，甲方收取的定金不予退还。此外，甲、乙双方任一方违约，违约方承担违约金的中介服务费、诉讼费、律师费等。补充协议签订后，刘辉将1万元定金交付给被告钱月梅，钱月梅向其出具定金收条一份。后，被告钱月梅告知房管家其不再出售涉案房产，房管家于2016年3月29日将这一情况向刘辉进行了告知，并在2016年4月6日左右将刘辉及钱月梅约至其处进行协调，协调未果，以致成讼。诉讼过程中，原告委托律师支付律师费用15000元。
另查明，郑召东、钱月梅系夫妻关系。涉案房屋产权证上登记的房地产权利人为郑召东，共有情况系按份共有，共有权人为郑召东、钱月梅，刘辉对此情况知情。签订《存量房买卖合同》时，郑召东本人未在场，亦未在买卖合同及补充协议中签字。
上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述及原告提交的原、被告身份证复印件、第三人营业执照复印件、《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》、《补充协议》、房产证复印件、定金收条、《委托代理合同》、法律服务费发票，被告提供的《存量房买卖合同》、《房地产经纪合同》等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原告刘辉与被告钱月梅签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权只是标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”两被告主张涉案房屋系夫妻共同财产，缔约时郑召东不在场，亦不同意出售房屋为由主张钱月梅与刘辉签订合同之行为系无权处分，涉案合同应属无效，对该主张，本院不予采纳。钱月梅在合同签订后明确表示不再出售房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称原告未按合同约定将15万元购房款在2016年4月1日前存入托管账户，系原告违约在先，但根据合肥市二手房交易的相关流程，只有在原、被告双方签订资金托管协议后，原告方能将购房款存入托管账户，而合同的签订需以当事人自愿为基础，目前尚无证据证明资金托管协议未签订系原告的行为所造成，被告以此为由主张原告构成违约，缺乏事实依据，不予采信。现原告要求解除其与钱月梅签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有事实和法律依据，本院予以支持。《房屋买卖合同》中已明确约定，若卖方违约，则双倍返还定金。故对于原告要求被告钱月梅双倍返还定金的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告钱月梅赔偿其房屋房价上涨的差价损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告为购买房屋确实存在定期存款提前支取的相关利息损失、必要的交通费用损失以及合同履行后可获得的利益损失等，但也不能简单地以房屋差价作为界定其损失的依据，鉴于合同订立时间很短钱月梅即表示不再出售涉案房产，给原告造成的损失有限，且原告在签订合同前已经知晓涉案房产登记的产权权利人系郑召东，涉案房屋系郑召东与钱月梅共同共有，签订合同时在郑召东未到场亦未见到郑召东书面授权委托书的情况下，仍与被告钱月梅单独签订合同，未尽审慎义务，本身亦存在过错，综合上述因素，本院酌定被告钱月梅另行赔偿原告其他损失6000元。关于律师费的承担，因在《补充协议》中有明确约定，且有委托合同和票据相印证，其标准亦未违反法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、解除原告刘辉与被告钱月梅于2016年2月24日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、被告钱月梅于本判决生效之日起十日内双倍返还原告刘辉定金共计20000元；
三、被告钱月梅于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘辉其他损失6000元；
四、被告钱月梅于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘辉律师代理费15000元；
五、驳回原告刘辉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4000元，减半收取2000元，由被告钱月梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 杜倩倩
二〇一六年六月三十日
书 记 员 王 伟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。