盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民二初字第01012号原告：朱博，男，1987年9月26日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，，个体经营者，住盘锦市兴隆台区。委托代理人：陆晶晶，辽宁攻坚律师事务所律师。委托代理人：张学海，盘锦市海盛法律服务所法律工作者。被告：辽宁华润万家生活超市有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人：王松，该公司总经理。委托代理人：周洁，辽宁国奥律师事务所律师。委托代理人：丛健，辽宁国奥律师事务所律师。原告朱博诉被告辽宁华润万家生活超市有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年6月28日、2016年11月28日进行公开开庭审理，原告朱博及其委托代理人陆晶晶、张学海，被告辽宁华润万家生活超市有限公司的委托代理人丛健、周洁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿装修损失、设备折旧损失、闭店后直接损失、可得利益损失等共计100万元(各项损失以评估为准)；2、由被告承担诉讼费用。事实及理由：2014年7月，原告基于对被告的商业信誉和品牌的信任，与被告签订了《场地租赁合同》（场地位于兴隆台街125号3099店内店铺)，租期为5年，面积510平，年租金200400元（租金价格比同等地段的临街商网要高很多），为此原告为此项目投入装修等等费用近80万元。原告依约定按时支付了租金。被告在2015年6月1日闭店致使合同无法履行，双方就赔偿事宜多次协商未果。2015年盘锦市中级人民法院作出（2015）盘中民字第00363号民事判决解除双方的合同并告之原告应另行向被告主张赔偿权利。被告当庭辩称，因原告欠缴租金，存在违约行为致使《租赁合同》解除，被告不应承担赔偿责任。根据已发生法律效力的判决确认，双方签订的《租赁合同》是经法院判决解除的，并非被告单方解除合同。且合同解除的原因是由于原告违约造成的。因原告违约在先，被告闭店在后，即便被告没有闭店，双方合同也会因原告违约而解除。故被告无法履行合同的损失，是由于其自身违约行为造成因原告违约在先，双方合同也会因原告违约而解除。故被原告无法履行合同的损失是由于其自身违约行为造成租赁合同解除而造成的，同被告闭店无关。根据《最高院审理城镇房屋租赁合同的解释》第十一条第二款的规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”本案是因为原告的违约行为导致合同的解除，这一事实已由生效的判决予以认定，故被告不应承担赔偿责任。应驳回原告的诉请。原告围绕诉讼请求向本院提交了证据，对双方无争议的证据本院予以采信并在卷作证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提供的《租赁合同》、通知函、华润万家告顾客书、兴隆台区人民法院（2015)兴民一初字第00524号民事判决书、盘锦市中级人民法院(2015)盘中民终字第00363号民事判决书、华润万家3099店专用收款收据，盘锦世辅资产评估事务所资产评估报告、评估费发票，具有客观性，同本案有关联，本院予以采信。原告提供的损失明细系单方制作无其他证据佐证本院不予采信。原告提供的广告费单据不是正规发票，本院不予采信。经庭审，本院查明以下事实：原、被告于2014年6月签订了《租赁合同》，合同约定：被告将盘锦市兴隆台街125号3099店内店铺出租给原告经营真人CS游艺厅使用，租赁区域使用面积为510平方米，租赁期间从2014年7月16日至2019年7月15日，每月租金为16,700.00元，年租金为200,400.00元，租金计算周期为三个月。合同签订后，被告将该铺位交付原告迸行装修经营，后原告的真人CS游艺厅开业经营。原告将租金交至2014年7月，自2014年8月起未再向被告交纳租金及电费等费用。被告于2015年3月5日向原告发出了公函，通知原告按时缴纳租金及水电能源费，并提出被告拟定于2015年6月对盘锦店进行关闭，就装修相关方面的经济补偿问题会派专业人员与原告进行洽谈，但原告在收到该通知函后并未答复被告，亦未向被告支付租金及水电费用。本案被告华润万家以本案原告朱博未按合同约定履行全部义务尚欠2014年8月至2015年3月租金133,600.00元、电费1,317.60元为由向本院起诉，要求解除租赁合同，由本案原告朱博支付尚久租金133,600.00元及按贷款利率支付违约金至交付时止、租金支付至实际腾退之日止、支付久缴电费1,317.60元。经审理本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，应受法律保护。双方应按合同内容履行各自义务，辽宁华润万家生活超市有限公司按约定向朱博提供了租赁的铺位，朱博应按约定及时给付辽宁华润万家生活超市有限公司租金并履行合同中约定的其他义务，合同约定朱博逾期交纳租金15日以上，辽宁华润万家生活超市有限公司有权单方面提前解除合同；朱博逾期支付场地租赁费，除应补交欠费外，还应每日按场地租赁费的2%向辽宁华润万家生活超市有限公司交付违约金，朱博超过合同约定的履行期间自2014年8月起未向辽宁华润万家生活超市有限公司支付租金、电费，影响辽宁华润万家生活超市有限公司正常的经营管理秩序，致使辽宁华润万家生活超市有限公司的利益遭受损失，故对辽宁华润万家生活超市有限公司要求解除租赁合同及支付拖欠租金的诉讼请求予以支持。辽宁华润万家生活超市有限公司要求给付至2014年8月至2015年3月租金133,600.00元及电费1,317.60元，朱博对上述数额予以认可，故对1,317.60元的诉讼请求予以支持，对于辽宁华润万家生活超市有限公司主张的违约金，因其主张按中国人民银行同期贷款利率支付违约金低于合同中约定每日按月场地租赁费的确2%交付违约金，视为对其权利的处分，故朱博可按辽宁华润万家生活超市有限公司主张的违约金支付。朱博在庭审中认为诉争店铺的空调、扶梯及外墙原因影响其正常经营，导致合同目的无法实现，法院认为朱博承租的商铺至辽宁华润万家生活超市有限公司起诉时一直处于经营的状态，并非不能实现合同目的，且其提供的证据不能证明是上述原因直接导致客流量减少，客流量减少等情况属于经营风险的范畴，该风险应由经营者自负，对朱博因上述原因拒付租金的理由不予采纳。本院于2015年10月20日做出如下判决:(一)解除原、被告所签的《租赁合同》；(二）朱博给付辽宁华润万家生活超市有限公司2014年8月至2015年3月的租金133,600.00元，并自2015年4月7日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；(三)朱博给付辽宁华润万家生活超市有限公司电费1,317.60元。上述款项于判决生效后十日内一次性付清；(四）驳回辽宁华润万家生活超市有限公司的其它诉讼请求。宣判后，朱博不服上诉至盘锦市中级人民法院，上诉称对原判决给付的费用没有异议，但不同意原审以其违约为由解除合同，其未交纳租金等费用是因为辽宁华润万家生活超市有限公司要关闭盘锦店，其是基于不安抗辩才未交纳租金等费用，请二审法院变更解除合同的理由，二审法院查明的事实与原审法院认定的事实一致。二审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方签订的合同中明确约定“乙方逾期交纳租金15日以上，甲方有权单方面提前解除合同”。上诉人朱博未按合同的约定交纳租金系事实，故被上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司有权按照合同的约定解除合同，上诉人朱博提出未交租金系因辽宁华润万家生活超市有限公司欲关闭盘锦店，其是行使不安抗辩权，故要求变更解除合同的理由，因被上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司是否构成违约与本案不属于同一法律关系，故不能予以支持。于2015年12月16日判决驳回上诉，维持原判。被告的华润万家盘锦店于2015年6月1日关店。原告向本院申请对装修损失、设备折旧损失、闭店后直接损失、可得利益损失进行评估。法院委托盘锦世辅资产评估事务所进行评估，评估结论为：41,91O.00元。其中室内装修评估价值为27,720.00元、设备设施评估价值为14,190.00元。原告支出评估费10,000.00元。评估报告中显示，本次评估不含闭店后直接损失和可得利益损失、广告费损失。其中申报22万元：电子屏广告费6万元，广告宣传8—0种含排版照相设计费3万元，发广告传单人工费2万元，会员退卡经济损失10万元，店铺押金1万元。本次资产评估报告书中未做评估。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同成立并有效，原被告应当依照合同约定全面履行合同。虽然被告按照合同约定的形成权起诉原告要求解除双方签订的租赁合同并要求原告给付拖欠的租金及电费的事实已被生效的民事判决所确认，但判决认为本案被告闭店是否构成根本违约与本案原告拖欠的租金及电费不属同一法律关系，本案原告主张解除合同并赔偿损失应另行处理。原告拖欠租金违反了合同约定，被告在合同期限届满前提前闭店，亦系违约行为，双方均应承担违约责任。被告应赔偿其提前闭店给原告造成的损失。双方所签订的租赁合同租赁期间为5年(60个月)，自2014年7月16日起至2015年6月1日被告闭店时止，原告已经使用租赁物11个月，室内装修残值为226,380.00元(277,200.00元-277,200.00元÷60个月×11个月)，设备设施残值为115,885.00元(141,900.00元-141,900.00元÷60个月×11个月)，以上装修残值及设备设施残值计为342,265.00元。原告支付的保证金1万元，因双方的租赁合同已经解除，该保证金未在生效判决中抵销原告拖欠的租金，故被告应予返还。对于可得利益损失及广告费损失，因评估机构未予评估，故对该诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁华润万家生活超市有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告朱博装修残值226,380.00元、设备设施残值计为115,885.00元,以上共计342,265.00元；二、被告辽宁华润万家生活超市有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告朱博保证金10,000.00元；三、驳回原告朱博的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800.00元，由原告承担8938.74元，由被告承担4861.26元；评估费10,000.00元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审 判 长  赵 谦人民陪审员  张景平人民陪审员  陈丽娟二〇一七年三月十六日书 记 员  杨 捷