山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6537号
上诉人（原审被告）：范建平，女，1981年2月18日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：孙太勇，山东鲁正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘金辉，董事长。
委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘东，山东豪才律师事务所律师。
上诉人范建平因与被上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初2419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
范建平上诉请求：撤销一审判决，改判范建平向东拓公司支付代偿款1077860.61元及相关费用。事实与理由：1.东拓公司以房屋买卖合同纠纷起诉主张解除该合同，同时又以《个人购房担保借款合同》为依据，向范建平追偿代为履行的还贷付息义务，显然不是同一法律关系。一审法院未经各方当事人同意，对两个法律关系合并处理，违反法律规定。2.东拓公司主张在房屋买卖合同被依法解除的基础上，范建平应向其偿付的借款本息及律师费在其应向范建平返还的购房款中扣除，这属于行使债权抵销权的主张。根据法律规定，行使抵销权的对象应直接向合同另一方当事人行使，为此发生争议时，才可诉至人民法院，由人民法院裁判。本案起诉之前，东拓公司从未向范建平主张债权抵销，也无从存在争议，东拓公司也未在一审中述及主张抵销而与范建平存有争议。在此基础上，一审法院所作出的判决，不属应判决事项，东拓公司之该项诉讼请求应予驳回。3.一审判决违反公平原则。范建平与东拓公司签订合同后，东拓公司及时交付了涉案房屋，范建平装修后居住至今，东拓公司如约获得了全部合同价款。至此，双方权利义务是对等和公平的，由于范建平及其家人与他人之间的民事纠纷，范建平未能如约偿还银行贷款，致使东拓公司承担了保证责任。而弥补东拓公司利益的直接方式就是偿还东拓公司代为清偿债务的部分，无需解除原房屋买卖合同。同时涉案房屋已交付范建平实际占有使用，且范建平已支付很大数额进行房屋装修。该房屋在范建平支付全部价款而实际占有使用期间，增值已达百万元。因此，范建平认为一审判决未审查房屋交付使用，属遗漏重要事实。未审查房屋已经装修的情况，也属遗漏案件重要事实。在判决相互返还时，一审法院未考虑范建平长期占有使用上述所付房屋价款的孳息利息，这都违反了公平正义的司法原则。4.东拓公司实际占有和使用范建平的购房款达4年，依照一审判决执行，就相当于东拓公司无偿使用了这部分资金，这笔资金的利息以及经营收益毫无对价地由东拓公司享有，房屋在范建平支付了全部购房款以后，其依照市场的物价变化而增值的部分又归属了东拓公司，严重违背公平原则。
东拓公司辩称，1.因本案所涉及的住房贷款合同只基于双方当事人之间商品房买卖合同产生而来，因此在双方商品房买卖合同已经解除的情况下，应将收到的购房款和购房款的本息分别返还给担保人和买受人。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第6条第3款的规定，出卖人有权在已付房款中扣除相应的违约金和其他费用，不足抵扣的买受人需另行支付。因此，对于东拓公司代范建平偿还银行的贷款以及因涉案合同所造成的损失及违约金等经济利益应在退还范建平购房款中有优先扣除并享有进一步追偿的权利。这符合合同的约定，同时也符合法定抵销的基本条件。2.对于范建平提到的有违公平原则，东拓公司认为东拓公司解除商品房买卖合同是基于范建平怠于偿还银行贷款的违约事实在先，东拓公司基于双方约定解除合同，符合合同约定及法律规定。对于范建平提到的房屋装修及升值损失，东拓公司在一审中已经放弃追究因解除合同所应当主张的房屋总价款的10%的违约金，关于房屋装修损失范建平应当另案处理，不属于本案应当审理的范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
东拓公司向一审法院起诉请求：1.解除东拓公司、范建平于2013年1月17日签订的《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》，范建平配合东拓公司办理合同备案及房屋预抵押登记撤销手续；2.范建平向东拓公司支付东拓公司代偿的银行贷款本息共计1077860.61元；3.范建平向东拓公司支付支出的律师费20211元；4.本案诉讼费、保全费由范建平承担。5.上述第2、3、4项诉讼请求涉及的款项由东拓公司在向范建平返还的款项中扣除。诉讼过程中，东拓公司撤回了要求范建平配合东拓公司办理房屋预抵押登记撤销手续的诉讼请求。
一审法院认定事实：2013年1月17日，东拓公司与范建平签订编号为销售（字）DTZY-03-2012的商品房买卖合同一份及地下车位使用权转让协议一份。双方约定范建平购买东拓公司开发的某小区16号楼1单元1-202号房产一套及配套的3车库1-637、1-638号车位两个，房屋总价款为1555569元，车位单价88000元，总计1731569元。商品房买卖合同第六条约定，如买受人没有按照与贷款银行的约定按时归还贷款本息，导致贷款银行要求出卖人履行保证责任的，出卖人有权解除本合同并收回商品房，买受人按照本合同房屋总价款的10%支付违约金，并赔偿出卖人的损失。
2013年3月13日，范建平与浦发银行签订《个人购房担保借款合同》一份。范建平申请银行贷款1000000元，期限30年，约定浮动利率按签订本合同时人行基准年利率6.55%计算，按年调整。逾期罚息利率按计收罚息日适用的贷款利率加收30%执行。东拓公司为范建平的借款承担阶段性连带保证责任。保证范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现职权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知出质人费用以及其他的合理费用）。保证期间为至借款人的债务履行期届满之日起两年止。借款发放后，因范建平未履行全部还款义务，故浦发银行将范建平、东拓公司起诉至济南市历下区人民法院。济南市历下区人民法院经审理作出（2015）历商初字第2988号民事判决书，判决范建平偿还借款本金976884.47元及利息，东拓公司对范建平的给付款项承担连带保证责任。后东拓公司代范建平向浦发银行偿还借款本息共计1077860.61元。另查明，东拓公司为本案支出律师费共计20211元。东拓公司认可范建平车位款176000已全部交清。
一审法院认为，东拓公司与范建平于2013年1月17日签订的编号为销售（字）DTZY-03-2012的《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。因范建平未按期偿还浦发银行贷款，导致东拓公司承担了保证责任，共计向浦发银行代偿1077860.61元。关于东拓公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定的解除条件，予以支持。关于东拓公司要求解除《地下车位使用权转让协议》的诉讼请求，因范建平已将车位款全部付清，故东拓公司的该项诉求既不符合合同约定，亦无事实和法律依据，不予支持。商品房买卖合同解除后，范建平应按合同约定配合东拓公司办理涉案房产的合同备案撤销手续。东拓公司要求范建平偿还代偿款1077860.61元及支付律师费20211元的诉讼请求，予以确认。因合同解除后，东拓公司应将涉案房屋总房款1555569元返还给范建平，本案中范建平应当支付的代偿款1077860.61元及律师费20211元可在东拓公司应返还的款项中予以抵扣。范建平经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。判决：一、解除济南东拓置业有限公司、范建平于2013年1月17日签订的编号为销售（字）DTZY-03-2012的《商品房买卖合同》。二、范建平于判决生效之日起15日内配合济南东拓置业有限公司办理某小区16号楼1单元1-202号房产的合同备案撤销手续。三、范建平于判决生效之日起10日内支付济南东拓置业有限公司代偿款1077860.61元、律师费20211元，共计1098071.61元。上述款项自范建平已向原告东拓置业有限公司支付的涉案房屋购房款1555569元中抵扣。四、驳回济南东拓置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18765元，财产保全费5000元，由范建平负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。涉案的商品房买卖合同第六条约定，如买受人没有按照与贷款银行的约定按时归还贷款本息，导致贷款银行要求出卖人履行保证责任的，出卖人有权解除本合同并收回商品房，买受人按照本合同房屋总价款的10%支付违约金，并赔偿出卖人的损失。因范建平未按时归还贷款本息，东拓公司诉请解除合同并赔偿损失，符合双方合同约定。本案虽涉及《个人购房担保借款合同》，但并未对该合同进行审理并作出实体处理，范建平关于一审法院未征求双方当事人意见，对两个法律关系合并审理的上诉主张，无事实依据。本案商品房买卖合同解除后，范建平负有向东拓公司支付代偿款及赔偿损失的义务，东拓公司则负有向范建平返还购房款的义务，为便于判决的履行、避免双方当事人的诉累，一审法院判令范建平应支付的代偿款及损失在东拓公司应返还的款项中予以抵扣，并无不当。至于涉案房屋的装修费用等损失及所付购房屋的孳息利益，因范建平一审中未到庭主张，一审法院对此未予处理符合法律规定，当事人可另行主张权利。因商品房预售合同的备案及其撤销并非人民法院审查和处理的事项，故一审判决的相关判项，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初2419号民事判决第一项、第三项、第四项及案件受理费负担项；
二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初2419号民事判决第二项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费18765元，由上诉人范建平负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 吴彦沛
审判员 刘 洋
二〇一七年九月二十日
书记员 李宜濂