广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第1792号原告：广州新星岛置业有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：陈泽辉。委托代理人：刘燕平，广东踔厉律师事务所律师。被告：广州市大旺城商业发展有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：罗志煌。委托代理人：黄登峰，广东高睿律师事务所律师。被告：广州市品昊市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：伍建英。委托代理人：江永乔，广东旗峰律师事务所律师。原告广州新星岛置业有限公司（以下简称新星岛公司）诉被告广州市大旺城商业发展有限公司（以下简称大旺城公司）、广州市品昊市场经营管理有限公司（以下简称品昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘勋独任审判，公开开庭进行了审理。原告新星岛公司的委托代理人刘燕平，被告大旺城公司的委托代理人黄登峰、被告品昊公司的委托代理人江永乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新星岛公司诉称：大旺城公司、品昊公司与新星岛公司签订了协议，约定品昊公司转租新星岛公司于2014年8月20日与大旺城公司签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》所涉的物业。按协议约定品昊公司有义务履行新星岛公司与大旺城公司签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并且协议对品昊公司应交付给新星岛公司的租金等费用进行了明确约定。同时，三方协议还明确约定，大旺城公司、品昊公司都有履行三方《协议书》和《补充协议书》中承租人的义务。合同签订后，大旺城公司、品昊公司却未按照约定履行付款义务，截止2015年11月20日，大旺城公司、品昊公司共拖欠新星岛公司各项费用3352532元。为此，诉至法院，请求法院判令大旺城公司、品昊公司支付租赁费4416970.23元（2015年6月计至同年11月）；二、大旺城公司、品昊公司承担本案全部诉讼费用。被告大旺城公司辩称：不同意新星岛公司的诉讼请求。理由如下，一、新星岛公司与大旺城公司之间确实就争议的场地存在租赁的合同关系。二、大旺城公司将场地通过两个合同，一个以朱某的名义转租给品昊公司，一个以大旺城公司的名义转租给品昊公司。三、新星岛公司与大旺城公司、品昊公司就转租关系，租金支付达成了三方协议，约定大旺城公司应付给新星岛公司的费用由品昊公司来支付。四、品昊公司直接付了一部分费用给新星岛公司，但是品昊公司现在不仅欠新星岛公司的费用，还欠大旺城公司的费用，具体数额应以三方的对账为准。被告品昊公司辩称：一、根据品昊公司持有的合同，合同的相对方是大旺城公司，不是新星岛公司。虽然新星岛公司、大旺城公司、品昊公司三方达成协议，但仅仅是对租金支付达成的协议，对承租方没有进行变更，品昊公司仅仅得到大旺城公司的指令将租金支付给新星岛公司，不代表品昊公司与新星岛公司直接有租赁关系，新星岛公司起诉品昊公司要求支付其租金没有依据。二、新星岛公司在2015年10月21日违法发布了一个告示，要求涉案房屋的商铺经营者直接交租给新星岛公司，导致品昊公司从去年10月至今没有收到任何的租金，责任在于新星岛公司。三、鉴于公司经营困难，品昊公司已经申请破产。经审理查明：广州市增城区国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证自字第××号《房地权证》载明“房地产权属人增城市新塘镇群星村经济联合社。规划用途非居住用房。房屋座落增城市新塘镇群星村大岭山（土名）商业广场。”。2014年8月27日，新星岛公司（甲方，出租方）与大旺城公司（乙方，承租方）签订合同编号20140820《房屋租赁合同》及附表，载明“……第一条租赁房屋本合同租赁物是位于增城市新塘镇群星村大岭山的房产、设备房及广场、停车场，详细地址为新塘镇港口大道339号。……第五条租赁房屋范围1、租赁物面积共计约29816平方米，以红线图标注为准……第七条计算租赁物费用依据的面积标准：建筑面积。……第十条租赁费用1、乙方应交付人民币贰佰万元整（¥2000000）给甲方作为租赁定金……2、乙方每月向甲方支付的租金、物业管理费详见附表，该款在当月的10日前支付。……第十四条关于水电费的相关约定……3、租赁期内乙方水电费的交付方式：甲方代收。4、水电费交纳时间：乙方在水电部分抄表后三日内每月20日前交纳上月水电费。……”，附表中乙方应向甲方支付的租金管理费的时间及数额“……2014年10月8日-2015年10月8日，租金（每月）335581.70元，管理费（每月）167790.80元。2015年10月8日-2016年10月8日，租金（每月）345649.10元，管理费（每月）172824.60元……”。2014年8月27日，新星岛公司（甲方）、大旺城公司（乙方）、品昊公司（丙方）签署编号SFXY-XDK-20140820《协议书》及附件《丙方代乙方支付甲方费用表》，载明“1、甲、乙双方于2014年8月27日签署了20140820号《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定甲方将位于广州市增城新塘镇港口大道339号星之岛广场的物业租赁给乙方，租赁期限至2032年10月8日。2、甲方同意乙方承租之后将租赁物业转租给丙方使用。3、乙方指令丙方代其向甲方支付相关费用，丙方同意在其应付乙方费用范围内代乙方支付相关费用。为此，甲、乙、丙三方协商一致，……协议如下：一、甲方同意乙方将租赁物转租给丙方，丙方租赁期限至2032年10月8日止，并同意丙方另行对外转租……。二、乙方指令丙方代其向甲方支付相关费用，丙方同意从2014年11月1日起在其应付乙方费用范围内，代乙方按附件一所列方式直接向甲方支付乙方应付甲方的租金、管理费和装修返还费。三、丙方代乙方支付相关费用后，由乙方和丙方之间进行结算，与甲方无关……四、根据甲、乙双方《房屋租赁合同》的约定，对该合同附表所列甲方应收的费用，乙方和丙方均有按本协议约定向甲方支付的义务。……”。附件《丙方代乙方支付甲方费用表》列明了从2014年9月8日至2032年10月8日，丙方应代乙方支付甲方费用的项目名称（租金、管理费、装修返还费某甲）、金额，其中，2014年10月8日至2015年10月8日，租金（每月）335581.70元，管理费（每月）167790.80元、装修返还费某乙每月）167790.90元；2015年10月8日至2016年10月8日租金（每月）345649.10元，管理费（每月）172824.60元、装修返还费某乙每月）172824.60元。2014年8月27日，新星岛公司（甲方）、大旺城公司（乙方）、品昊公司（丙方）签署编号SFXY-XDK-20140820-1《补充协议书》，载明“一、乙方指令丙方代其向甲方支付如下相关费用：1、乙方应支付给甲方增加的装修返还费330万元。……”。2015年11月20日，原告广州新星岛置业有限公司向本院提出财产保全的申请，要求本院查封大旺城公司、品昊公司价值500000元财产。本院审查后作出（2015）穗增法民三初字第1792号之一民事裁定书，查封大旺城公司、品昊公司价值50万元的财产。2016年3月22日，广州市增城区新塘镇群星村民委员会出具《证明》，载明“兹证明我单位所有的位于增城市新塘镇港口大道339号的物业整体出租给广州新星岛置业有限公司经营，其有权对外出租。”。审理中，一、新星岛公司、大旺城公司、品昊公司确认如下事实，1、涉案场地是整体转租给品昊公司的；2、希望法庭给予十天时间三方进行对账，以明确2015年6月至同年11月份的租金、管理费、装修返还费某甲电费某甲水费的具体数额。二、新星岛公司陈述以下事实，品昊公司共计拖欠2015年6月至同年11月的租金1833625元（其中6月份拖欠135581.70元；7月、8月、9月每月拖欠335581.70元；10月、11月每月拖欠345649.10元）、管理费1016812.4元（6月至9月每月拖欠167790.80元；10月、11月每月拖欠172824.60元）、装修返还费849021.90元（7月至9月每月拖欠167790.90元；10月、11月每月拖欠172824.60元）、电费680520.73元（8月电费31375.80元、9月份电费294836.53元、10月份电费225133.31元、11月份电费129175.09元）、水费36990.20元（8月份水费8624.20元、9月份水费9534.20元、10月份水费8647.60元、11月份水费10184.20元）。三、大旺城公司陈述以下事实，其没有向新星岛公司支付新星岛公司主张2015年6月至同年11月的上述费用。四、品昊公司陈述以下事实，1、没有向新星岛公司支付新星岛公司主张2015年6月至同年11月的租金、管理费、装修返还费某甲电费某甲水费。至于上述费用具体金额，需要对账之后才能明确；2、品昊公司现在尚未退场，仍占有使用涉案租赁物。本院认为：新星岛公司与大旺城公司签订的编号20140820《房屋租赁合同》及附表《乙方应向甲方支付的租金管理费的时间及数额》，新星岛公司、大旺城公司、品昊公司三方签署编号SFXY-XDK-20140820《协议书》及附件《丙方代乙方支付甲方费用表》、编号SFXY-XDK-20140820-1《补充协议书》，均是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。各方当事人均应恪守履行。根据新星岛公司、大旺城公司及品昊公司签署的《协议书》及附件《丙方代乙方支付甲方费用表》，三方已经明确约定了品昊公司代大旺城公司向新星岛公司支付的相关费用，品昊公司认为其不是与新星岛公司存在直接租赁关系，因此无需支付相应费用的抗辩理由，显然无事实和法律依据，本院不予支持。现新星岛公司主张品昊公司拖欠2015年6月至同年11月份的租金1833625元、管理费1016812.40元、装修返还费849021.90元，品昊公司、大旺城公司均确认并未交纳上述期间的费用，且上述各项费用的金额在双方签订的协议中均有明确约定，经核算，上述金额无误，本院予以确认。至于新星岛公司主张电费680520.73元、水费36990.20元的诉讼请求能否支持的问题，虽然品昊公司、大旺城公司确认没有交纳电费某甲水费，但并不确认新星岛公司主张的上述电费某甲水费的金额，同时新星岛公司提供的证据不足以证明品昊公司拖欠电费某甲水费具体金额，故新星岛公司应承担举证不能的法律责任，故本院对新星岛公司主张的电费680520.73元、水费36990.20元的诉讼请求，不予支持。根据新星岛公司、大旺城公司、品昊公司签署编号SFXY-XDK-20140820《协议书》中第四条“根据甲、乙双方《房屋租赁合同》的约定，对该合同附表所列甲方应收的费用，乙方和丙方均有按本协议约定向甲方支付的义务。”的约定，故新星岛公司主张大旺城公司应与品昊公司共同负担2015年6月至同年11月的租金、管理费、装修返还费的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市大旺城商业发展有限公司、广州市品昊市场经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告广州新星岛置业有限公司支付2015年6月至同年11月的租金1833625元、管理费1016812.40元、装修返还费849021.90元，合计3699459.30元；二、驳回原告广州新星岛置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21070元、诉讼保全费3020元，由原告广州新星岛置业有限公司负担3420元，被告广州市大旺城商业发展有限公司、广州市品昊市场经营管理有限公司负担20670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 勋二〇一六年四月二十日书记员 顾丽娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。