上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民初161号
原告：上海平安欣仑物业发展有限公司，住所地上海市徐汇区淮海中路1045号。
法定代表人：孙建德，职务董事长。
委托诉讼代理人：温泰坤，公司员工。
委托诉讼代理人：周素文，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告：中国农业银行股份有限公司上海徐汇支行，住所地上海市徐汇区天钥桥路30号。
负责人：马晓军，职务行长。
委托诉讼代理人：刘洪俊，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚慧芸，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
原告上海平安欣仑物业发展有限公司与被告中国农业银行股份有限公司上海徐汇支行房屋租赁合同一案，本院于2016年7月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告上海平安欣仑物业发展有限公司之委托诉讼代理人周素文、原委托诉讼代理人周华明，被告中国农业银行股份有限公司上海徐汇支行之委托诉讼代理人刘洪俊、姚慧芸到庭参加诉讼。原告上海平安欣仑物业发展有限公司于2017年3月16日撤销对原委托诉讼代理人周华明的委托，改委托温泰坤为委托诉讼代理人。因本案等待与本案处理结果相关案件移送本院一并审理，故于2016年9月中�审理，于2016年12月恢复审理。本案现已审理终结。
原告上海平安欣仑物业发展有限公司（以下简称平安欣仑公司）向本院提出诉讼请求：1、判令被告中国农业银行股份有限公司上海徐汇支行（以下简称农行徐汇支行）补交2007年3月1日至2016年4月15日期间租金人民币（以下币种同）51,620,894元（含面积补差租金14,407,441元，价格补差租金37,213,453元），并支付滞纳金53,811,158元（计算至2016年4月15日），合计金额为105,432,053元；2、判令被告农行徐汇支行补交物业费1,200,248元（计算至2016年6月30日止）；3、判令被告农行徐汇支行赔偿因解除合同后其拒绝搬离给原告平安欣仑公司造成的经济损失3,062,243.55元（2016年4月16日至2016年6月30日）；4、诉讼费用由被告农行徐汇支行承担。事实和理由：2006年10月原、被告双方签订了《淮海国际广场办公楼预租合同》，合同1.1约定房�预租预测建筑面积是466.38平方米，第1.2条约定被告租用该房屋的预测建筑面积与实测面积（具体以相关部门出具的测绘报告为准）不一致的，以实测面积作为计算该房屋租金、物业管理费的依据；合同第五条约定了物业管理费的计算方式：租赁期内物业管理费按照房屋建筑面积每平方米每月50元计算，合同第十四条约定了逾期支付租金、物业管理费应交滞纳金及滞纳金的计算方式。从2007年3月1日开始，被告按照建筑面积477.67平方米支付租金和物业管理费。现被告租赁房屋的面积经上海市房屋土地测绘中心测量实际面积为692平方米。鉴于被告实际支付租金的面积比实际承租面积少了214.33平方米，故被告应补交2007年3月1日至2016年4月15日期间的面积差租金。同时，因为被告支付的租金标准远低于市场价，原告曾于2009年6月8日致函被告，要求从2007年3月1日起，日租金调整�每平方米36元，故被告还应补交2007年3月1日到2016年4月15日的价格差租金并支付逾期付款滞纳金。因原告多次催讨款项，而被告置之不理，故原告于2016年4月12日向被告发出合同解除通知书、搬离通知，但被告拒绝搬离，为此原告停止供电。综上，原、被告在房屋刚建成尚未实际测量面积的情况下签订预租合同，房屋面积存在巨大差异，房租单价明显过低。现房租市场价格连年上涨，被告拒绝支付面积差租金、物业费及涨价后的租金，严重侵害了原告的合法权益，故请求法院支持原告的诉讼请求。
被告农行徐汇支行辩称，不同意平安欣仑公司的诉讼请求。就双方签订的预租合同，平安欣仑公司单方行使合同解除权没有事实和法律依据。农行徐汇支行至今仍在按照平安欣仑公司及物业公司出具的请款单分别支付租金及物业费，预租合同仍然处于继续履行的实际状态，故平安欣仑公司主张租金滞纳金没有依据。平安欣仑公司主张的房屋租金差价部分包括面积差价和单价调整的差价。关于面积差价部分，平安欣仑公司要求按照692平方米计算租金，但在双方租赁合同履行过程中，平安欣仑公司一直是按照477.67平方米向农行徐汇支行请款，该面积就是平安欣仑公司确认的实测面积，而农行徐汇支行也一直按照该面积及平安欣仑公司的请款履行付款义务。平安欣仑公司称收到土地测量报告后就告知了农行徐汇支行，但实际上农行徐汇支行直到诉讼中才第一次看到土地测量报告。平安欣仑公司称2009年起数次发函向农行徐汇支行进行催告，但农行徐汇支行在2015年11月16日催告函之前从未收到过其他函件。至于平安欣仑公司主张的因单价调整而产生的租金差价部分，因预租合同明确约定不因面积调整而调整租金和物业管理费单价，故平�欣仑公司主张租金单价调整无合同依据。综上，平安欣仑公司单方面提高租金和物业管理费没有依据，且本案租赁物系委托专业物业管理单位提供物业服务，而农行徐汇支行也一直根据该物业管理单位出具的请款单按期支付物业费。平安欣伦公司在本案中主张物业费差价，不符合诉讼主体资格。请求驳回平安欣仑公司的诉讼请求。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明，双方无争议事实如下：
2006年10月25日，原告平安欣仑公司（甲方）与被告农行徐汇支行（乙方）签订《上海淮海国际广场办公楼预租合同》，约定被告农行徐汇支行向原告平安欣仑公司预承租坐落于上海市XX路XX号甲淮海国际广场商业裙楼一楼（名义楼层）局部开设银行。�屋预租预测建筑面积为466.38平方米，房屋用途为综合商办，房屋类型为新建商品房。合同1.2条约定，该房屋的预测建筑面积已列于本合同第1.1条。此外甲乙双方同意，乙方租用该房屋的预测建筑面积与实测面积（具体以相关部门出具的测绘报告为准）不一致的，以实测面积作为计算该房屋租金、物业管理费的依据。合同1.3条约定，甲乙双方在此同意并确认，即使该房屋实测面积与预测建筑面积有任何不同或误差，或者上述1.2条规定的该房屋租用面积与任何人士、组织或机关测量、登记的建筑面积、租用面积或其他算法的面积有出入，双方均不对该房屋的租金、物业管理费的计算基数作出调整（计算基数为本合同第4.1和5.1条的规定的租金及物业管理费每日每平方米的单价。）合同3.1条约定，甲方应于2006年12月1日前将该房屋交付乙方装修。合同3.8条约定，房屋租赁期为180个月，自2007年3月1日起至2022年2月28日止。起租日为装修期届满的第二日，即2007年3月1日。合同4.1条约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币20元。月租金总计为人民币283,714.50元。租金不包括物业管理费。合同4.3条约定，本合同项下乙方对甲方的所有付款，应以人民币支付至甲方书面指定之账户。甲方应于本合同规定的付款日期10日前向乙方发出付款通知书。合同5.1条约定，租赁期内该房屋目前的物业管理费按照租用房屋建筑面积每平方米每月人民币50元计算，即该房屋每月的物业管理费为人民币23,319元。物业管理费包含公共部位之照明费、空调费、水费、清洁费、安保费及维修服务的费用；不包括非正常营业时间空调费（即加时空调费）、单元内清洁费、电费、水费、通讯等费用。合同5.2条约定，乙方应于该房屋在交付日交付乙方的同时或之前，向甲�或管理公司支付该房屋一个月的物业管理费。其后各月的物业管理费，应由乙方于每月5日前向甲方或管理公司提前付清。合同5.4条约定，乙方同意，如租赁期内管理公司就该物业中所有综合商办用途的房屋统一调整物业管理费、车位费，需提前一个月书面通知乙方，则乙方就该房屋所应付的物业管理费、车位费将于该一个月期满时相应调整。合同9.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日17:00时之前向甲方交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意或未经与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍，即人民币18,655.20元向甲方支付该房屋占用期间的使用费，还应承担该房屋在占用期间内的物业管理费和第6.5条所规定的一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损�的，乙方还应承担赔偿责任。合同15.3条约定，租赁期内，乙方逾期支付租金的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一日按照该房屋月租金的1‰支付滞纳金。乙方逾期不支付租金超过一个月的，甲方有权根据16.3的有关规定解除合同。合同16.3条约定，甲、乙双方同意，由下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方应向甲方支付等同于保证金金额的违约金；给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的。（二）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的。（三）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。（四）乙方逾期不支付租金或物业管理费超过一个月的。（五）乙方利用该房屋从事非法活动的。预租�同还就其他事项作了约定。
上海市房屋土地测绘中心于2007年3月13日出具了房屋土地权属调查报告书。该报告书表五-1的房屋分套建筑面积计算成果表（预测）载明1幢1号甲，室号101-2建筑面积为455.45平方米，室号101-3建筑面积236.55平方米。原、被告在庭审中确认，该报告书所显示的室号101-2、室号101-3所在位置即被告所承租的标的物所在位置。
2015年11月16日，原告向被告发出《关于补交淮海国际广场租金、物业管理费、保证金的紧急催款函》，原告要求被告补交租金。原告在该函中指出：从2007年3月1日起，被告每月实际支付租金的面积比实际承租面积（实际测量面积）少214.33平方米，原告于2009年6月8日发函要求从2007年3月1日起，被告承租的办公楼的日租金调至每平方米36元，故被告应补交2007年3月1日到2015年11月30日的租金共计49,051,529.10元、应补交2007年3月1日到2015年11月30日的物业管理费共计1,125,232.50元、应补交办公楼租赁保证金1,455,919.50元，上述三项综合计算被告应支付原告总计金额51,632,681.10元。原告要求被告在收到函件后在2015年11月30日前予以妥善解决，否则原告将启动法律程序，届时原告不仅要支付上述所欠款项、未按期付款而产生的利息、违约金、诉讼费等，还要承担合同解除的不良后果。
2016年4月12日，原告向被告发出《合同解除通知书》称，截至2016年3月31日被告尚欠原告租金、物业管理费及应补交的租赁保证金共计53,440,376.78元。对于欠款原告多次向被告催讨，被告一拖再拖，至今仍未得到解决与清偿。根据合同法的相关规定及双方签订的预租合同第16.3条的规定，原告正式通知被告如下：1、即时解除被告与原告于2006年10月份签订的《淮海国际广场办公楼预租合同》；2、请被告于收到解除合同通知书之日起3日内，停止经营活动，清理完毕被告在商业裙楼中的物品，将所承租的商业裙楼归还原告，向原告结清上述欠款并承担违约责任。
2016年4月15日，原告向被告发出《搬离通知》称，由于被告违反双方签署的预租合同第16.3条的约定，原告于2016年4月12日通知被告解除了双方已签署的预租合同，请被告立即搬离并按预租合同第九条的约定条件向原告归还当前承租的物业，否则原告将有权按照预租合同第九条的相关规定自行处理，届时被告还要承担全部的违约责任及对原告造成的全部损失。
2016年4月23日，原告向被告发出《通知》称，被告累计拖欠租金、物业管理费约1.04亿元（含滞纳金），经原告发函解除租赁关系并要求归还物业后，被告依然占用该物业并对外经营。原告基于上述事项于2016年4月20日对被告办公区域采取停止供电……�
因原告于2016年4月20日起对被告承租的办公区域采取停水停电措施，被告停止对外营业，并向法院另案起诉要求继续履行预租合同，由原告恢复供水供电，并赔偿经济损失。原告则提起本案诉讼。
关于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告向本院提交如下证据材料：1、原告于2007年4月23日出具的《关于中国农业银行上海徐汇支行承租面积调整的情况说明》；2、原告于2007年6月18日出具的《关于要求变更预租合同为租赁合同的函》；3、原告于2007年10月18日出具的《关于要求变更预租合同为租赁合同的函》；4、原告于2009年6月8日出具的《关于调整租金等费用的通知》；5、原告于2009年11月17日出具的《回函》；6、原告于2010年1月11日出具的《关于再次要求调整租金的函》；7、原告自2016年1月至4月期间，与被告办公室主任的沟通邮件三份。共同证明原告在解除合同之前，就房屋面积差导致租金欠付，签订正式租赁合同，以及调整租金、物业费等问题与被告有过多次沟通。原告已通知被告按新的租金标准签约并支付欠租。因为被告没有履行，故原告按预租合同第15.3条、第16.3条行使合同解除权。
被告质证认为，其从未收到过原告出具的上述函件，原告2015年11月16日才发函要求被告按照692平方米建筑面积计付租金，之前原告从未提出过；2007年3月29日原告以书面发函的形式告知被告房屋测绘报告已经取得，实测面积为477.67平方米，并要求被告自2007年5月开始按照该实测面积计付租金和物业费；双方一直按该标准履行至今。同时，被告主张，物业费的请款、收款、发票出具的主体，系案外人上海XX有限公司并非原告，且该公司出具的请款单也一直按照建筑面积477.67平方米计付物业管理费。为此，被告向本院提交如下证据材料：1、2007年3月29日原告出具的《关于按实测面积计算并调整相关费用的通知》；2、2015年1月至2016年11月期间物业管理费的请款单、付款凭证及发票。
原告对于被告提交的上述证据材料质证认为，证据1没有原件，且原告从未向被告发出过该份函件，原告自2007年4月23日起一直就实测面积692平方米与被告进行交涉，但被告拒绝沟通；对于证据2的真实性予以确认，但被告认为根据合同5.2条约定，原告或物业管理单位均有权收取物业管理费。
审理中，双方一致确认，预租合同履行至今，原告始终按每天每平方20元的合同单价及建筑面积477.67平方米向被告出具租金请款单，被告也一直按原告的请款单金额支付租金，并由原告收款后开具租金发票。同时，物业管理单位也一直按照合同约定的单价及建筑面积477.67平方米向被告出�物业管理费请款单，被告也一直按请款单金额支付物业管理费。
针对上述双方争议的证据材料，本院认为，原告提交的上述7份证据材料，被告否认收到，而原告也未能就其已向被告送达函件提供相关证据予以佐证；且证据材料7系电子邮件，原告提交的该证据形式不符合我国《民诉法》对于电子证据提交的相关规定，故本院对原告提交的该组证据材料均不予采纳。关于被告提交的证据材料1，原告否认系其出具，但原告认可其一直按建筑面积477.67平方米向被告出具租金请款单，而该履行行为与此函件内容相符，原告亦未能举证证明除此函件之外，其请款单计付租金的租赁面积之其他出处。故本院对该份函件的真实性予以确认。至于被告提交的证据材料2，原告对其真实性不持异议，故本院对此亦予以确认。据此，本院确认如下事实：
2007年3月29日，原告向被告发出《关于按实测面积计算并调整相关费用的通知》，函件提到原告于2007年2月1日获得了房地产登记册的有关房屋状况信息，得知了淮海国际广场楼层的实测面积。被告所承租的商业裙楼一楼局部的实测面积为477.67平方米，根据预租合同第1.2条、第1.3条的规定，对被告的租金和物业管理费及保证金的收取调整如下：从2007年5月起按实测面积重新计算、收取被告所承租房屋的租金及管理费（具体金额见于下月下旬请款单）。被告需补足所承租房屋从承租日起至2007年4月份按实测面积较预测面积所增加面积的相应租金及物业管理费及补交以实测面积计算的保证金和已缴纳的保证金的差额。补交租金、物业管理费及保证金明细及缴纳期限届时将载于原告另行向被告发出的请款单。
审理中，案外人上海XX有限公司向本院出具书面意见，表示该公司同意由�告平安欣仑公司依据本案所涉预租合同向被告农行徐汇支行主张物业管理费，该公司愿意承担该诉讼后果，并不再另行就此诉讼。
审理中，被告农行徐汇支行向本院表示，若其承租的房屋实测面积确为692平方米，则原告平安欣仑公司直至2015年11月才第一次通知被告农行徐汇支行补面积差，故原告平安欣仑公司至多只能主张2014年11月起的面积差，并应扣除停水停电期间的租金。
本院认为，原告与被告就上海市XX路XX号甲淮海国际广场商业裙楼一楼所签订的预租合同系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，该合同当属有效，双方均应严格恪守。根据该合同约定，以实测面积作为计算房屋租金、物业管理费的依据，故被告理应按实测面积支付租金及物业管理费。根据涉案房屋土地权属调查报告书显示，本案所涉XX路XX号甲中由被告承租使用的101-2及101-3所涉建筑面积共计692平方米，故被告理应依约按建筑面积692平方米支付租金及物业费。
现双方争议在于被告一直按477.67平方米支付租金和物业费是否构成违约。对此本院认为，在双方履约过程中，尚无证据显示原告在2015年11月16日之前向被告披露过涉案租赁物的实测面积，并提交过测绘报告给被告。从本案查明的事实显示，合同履行至今近十年，原告一直按建筑面积477.67平方米向被告出具租金请款单，并按477.67平方米向被告收取租金。虽然2015年11月16日原告向被告发函，明确告知应按建筑面积692平方米计付租金和物业费，但无论是原告还是物业公司，在此之后却仍然按477.67平方米向被告请款，因此被告自始自终按原告及物业公司的请款金额按时支付租金和物业费，其行为并未构成违约。关于原告称其在2009年6月8日曾发函给被告，要求调高日租金至36元/平方米。一则，被告否认收到过该函件，而原告也未提交相关函件送达之凭证;二则，双方在合同1.3条共同确认，不对房屋租金、物业管理费的计算基数即合同第4.1及5.1条规定的租金及物业管理费每日每平方米的单价作出调整;三则，之后原告仍一直按合同约定的每日每平方米20元的单价出具请款单。因此，原告认为被告拒绝支付涨价后的租金及物业管理费已构成违约，显然依据不足。综合上述分析，现原告主张被告未按实测面积692平方米及涨价后的租金单价向原告支付租金已构成违约，并据此行使合同解除权，无合法依据，本院不予采信。被告在原告单方行使合同解除权后，拒绝搬离并无不当，故原告起诉要求被告赔偿因其拒绝搬离所造成的经济损失，本院不予支持。
关于原告主张的补交租金及滞纳金的诉讼请求。根据原告所述，其主张�补交租金数额起算于2007年3月，包含因租金单价调整而产生的租金差额以及建筑面积从477.67平方米调整到692平方米所产生的租金差额。被告辩称，其已按原告请款数额支付租金，故无需补交租金，且即便应按692平方米计付租金，原告2014年11月前的诉请数额也超过了诉讼时效。对此，本院认为，原告主张的关于租金单价调整而产生的租金补交数额，因违反双方合同关于不调整租金单价的约定内容，故本院不予支持。至于原告主张的因面积差而产生的补交租金数额应否由被告支付的问题。由于原告在2015年11月16日向被告发函，明确要求被告按实测面积692平方米补交租金，虽然之后，原告仍按477.67平方米向被告请款并收取租金，但并不能就此认定原告放弃了租金面积的差额之主张权利。然因原告亦无证据证明其在2015年11月16日之前向被告主张过补交面积差额部分的租金，�被告关于原告的主张已部分超过诉讼时效的辩称意见，于法有据，本院予以采纳。据此，原告主张的因面积差而产生的租金补交费用中，自2014年11月16日起，按692平方米与477.67平方米之间的面积差，按合同约定的日租金20元/平方米计算的租金应由被告向原告予以支付。但考虑到双方均确认自2016年4月20日起原告在被告租赁部位采取了停水停电措施，故此后被告已无法正常使用该租赁物，故租金理应予以适当扣减。考虑到被告在原告停水停电后仍按原告的请款按时支付租金，故本院酌情认定被告在原告采取停水停电措施后，按477.67平方米支付租金。面积差产生的租金补交费用截止于2016年4月19日，鉴于原告主张的由被告支付的面积差产生的租金补交费用截止于2016年4月15日，本院予以准许。至于滞纳金，因被告不存在欠付租金的违约行为，故原告主张补交租金产生的滞纳金依据不足，本院不予支持。
关于原告是否具备主张物业费之诉讼主体资格。根据双方合同约定，物业费由被告向原告或管理公司支付，故原告和管理公司均有权依约向被告收取物业费。鉴于涉案租赁物之物业管理公司在本案审理中，明确同意由原告在本案中向被告主张物业管理费，并表示愿意承担诉讼后果，且不再另行就此诉讼，故被告关于原告不具备主张物业费之诉讼主体资格的抗辩意见，本院不予采纳。至于原告主张的物业费补交数额，亦因前述面积差所产生，故结合前述分析，应由被告向原告补交自2013年11月16日起至2016年6月30日止，按692平方米与477.67平方米之间的面积差，按合同约定的每月每平方米50元计算的物业费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条�三项之规定，判决如下：
一、被告中国农业银行股份有限公司上海徐汇支行应于本判决生效之日起七日内向原告上海平安欣仑物业发展有限公司补交自2014年11月16日起至2016年4月15日止，按建筑面积214.33平方米、每日每平方米20元计算之租金；
二、被告中国农业银行股份有限公司上海徐汇支行应于本判决生效之日起七日内向原告上海平安欣仑物业发展有限公司补交自2013年11月16日起至2016年6月30日止，按建筑面积214.33平方米、每月每平方米50元计算之物业费；
三、驳回原告上海平安欣仑物业发展有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币590,272.72元，由原告上海平安欣仑�业发展有限公司负担577,525.44元，被告中国农业银行股份有限公司上海徐汇支行负担12,747.28元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 毛 焱
审 判 员 蒋庆琨
人民陪审员 陈炳良
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二�，法律另有规定的除外。
三、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条
下列的诉讼时效期间为一年：
……
（三）延付或者拒付租金的；
……