苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初7934号
原告:中节能（苏州）环保科技产业园有限公司,组织机构代码：68961527-4住所地苏州工业园区东长路18号。
法定代表人：杨伟刚。董事长。
委托诉讼代理人：郭平，该公司员工。
委托诉讼代理人：王学芬，该公司员工。
被告：苏州不倒翁商贸有限公司,组织机构代码：34625280-3，住所地苏州工业园区东环路1508号星东环商务大厦1幢304室。
法定代表人：翁洋,总经理。
委托诉讼代理人：翁沛，该公司经理。
原告中节能（苏州）环保科技产业园有限公司（以下简称中节能公司）诉被告苏州不倒翁商贸有限公司（以下简称不倒翁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中节能公司的委托代理人郭平、王学芬、被告不倒翁公司的委托代理人翁洋、翁沛到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。
原告中节能公司诉称：2015年11月20日，原、被告签订租赁合同，由原告将苏州工业园区东长路18号3幢302室的房屋出租给被告，房屋面积1786.15平方米，月租金35723元，房租先付后用，逾期付款的每日按照万分之四支付滞纳金。但被告从2016年4月20日即开始拖欠租金，原告多次催要被告均未给付。原告起诉至法院，请求判令：1.被告支付原告自2016年4月20日至2016年11月19日止的租金250061元，以及因延迟履行而产生的滞纳金15647元，共计265708元；2.判令被告承担本案所有的诉讼费用。诉讼中，原告变更其诉请为：1、请求法院依法确认双方签订的租赁合同解除；2、被告支付自2016年4月20日至房屋恢复原状并实际交还之日按照每月35723元的标准交付租金及房屋使用费；3、被告支付截至2017年2月28日的逾期付款滞纳金25749.1384元；4、被告支付相当于4个月租金即142892元的违约金；5、被告承担本案诉讼费。
被告不倒翁公司辩称：对于解除租赁合同无异议。因为讼争房屋存在漏水，对被告的经营造成损害，违约责任在于原告，且租金应当相应扣减。此外原告主张的违约金过高，要求予以调整。
经审理查明：位于苏州工业园区东长路18号的房屋产权人为原告中节能公司。2015年11月20日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方、乙方）签订租赁合同，由原告将上述房屋出租给被告，该房屋建筑面积1786.15平方米，租赁期限从2015年11月20日至2019年11月19日止，在租赁期限内乙方不得将承租房屋转租给他人使用、经营。乙方需要向甲方交纳履约保证金71446元（两个月房租）、预付电费18000元，该款在签约时支付。保证金作为乙方按照约定履行义务的保证，乙方履约中有违约行为的，甲方有权从保证金中直接扣减。未经甲方书面同意，乙方单方面提前解除合同，甲方有权直接从保证金中扣除乙方应支付的违约金。租期届满乙方有欠付租金的或者有其余应付款或者赔偿款的，甲方有权从保证金中扣除拖欠的租金和滞纳金，余款返还乙方。双方约定的装修免租期内，乙方提出解除合同的已支付的履约保证金不予退还。合同终止后乙方将房屋全部交还甲方且办理完工商登记注册地址变更手续后，保证金无息返还乙方。2015年11月20日至2016年1月19日为优惠期。租金每月每平方米20元，每三个月支付一次，先付后用。甲方同意乙方对房屋进行装修、装潢，但装修、装潢方案须报甲方后得到甲方的认可并且不得破坏房屋结构，不得对房屋相邻方产生不利影响。租赁期间内承租区域的水、电、门、窗、灯、空调等设备设施及附件的维修和养护由乙方负责并承担费用，乙方承租区域外的公共部位由甲方负责维修和养护。甲方维修房屋及辅助设施，应由甲方委托物业公司（为苏州森昶物业管理公司，以下简称森昶公司）提前书面通知乙方，乙方需要积极配合及协助。租赁期限内，乙方未经甲方书面同意，逾期支付租金累计15天以上的，甲方有权单方面通知乙方终止合同、收回房屋并采取必要措施，乙方因此产生的装修、装潢损失由乙方自行负责，同时需要另按合同规定的当年度二个月租金作为违约金支付给甲方。如乙方在甲方告知提前解除合同后的10日之次日仍未办理房屋移交手续，房屋内由物品未搬离，甲方将该些物品作为无主物进行处置，包括但不限于抛弃、变卖、使用、拆除等，乙方无权提出索赔，甲方也不进行任何赔偿或补偿。乙方在甲方告知解约后10日内仍未办理房屋移交手续，房屋内仍有物品未办理的，甲方将对该些物品作为无主物品进行处置，包括但不限于抛弃、变卖、使用、拆除等，乙方无权提出索赔，甲方也不作任何补偿或赔偿。甲方可以扣除乙方所缴纳的保证金作为违约金。租赁期限内，任何一方解约的要提前二个月书面通知对方，并按照租赁当年度两个月租金向甲方支付违约金，甲方解约的按照乙方装潢、装修投入费用并结合实际租赁使用时间协商补偿金额，乙方解约的其装潢、装修支出甲方不予补偿。租赁期限内乙方未按期交付租金的，除了应及时补缴所签租金外，还应向甲方按日支付逾期付款金额的万分之四支付滞纳金。因任何一方解约终止合同的，乙方应在解约通知书规定的日期内将租赁房屋归还给甲方，双方办理移交手续。双方在办理移交手续前，乙方应将房屋内的物品全部清理出场，垃圾清运完毕，在此期间乙方仍应按照约定支付租金。乙方未及时移交房屋、清理完毕物品并办理房屋工商地址变更的，除了支付租金外，每逾期一天还应当向甲方支付当前租金双倍的违约金。提前解约而终止合同后三天内未办理终止的移交手续的，房屋内仍有物品未清理完毕的，甲方有权作为无主物品自行处置，乙方无权提出索赔，甲方也不进行任何赔偿或补偿。甲方给予乙方的优惠期是附加条件的，如乙方原因中途提前解除合同，或乙方违约导致甲方提前解除合同，双方办理终止手续时，乙方应补缴优惠期的租金71446元。合同另对双方其余权利、义务有约定，合同下方双方加盖公章。2015年11月9日，森昶公司向不倒翁公司发交房通知书，不倒翁公司并缴纳首期物业费、装修押金及垃圾清运费。
另查明：2015年，被告不倒翁公司与森昶公司签订《物业管理与服务合同》及物业管理公约，对于森昶公司提供物业管理以及代为收取电费、物业管理费等进行约定。
2016年5月20日，不倒翁公司以经营困难、收入微薄为由向中节能公司书面申请延时缴费。
2016年7月22日，不倒翁公司向中节能公司发送《通知函》，陈述房屋在签约时即存在天花板上黄斑等问题，签约后对房屋装修时发现天花板上多处明显渗水并导致木板浸坏，后中节能公司派人对屋顶防水层进行处理，但效果不佳。目前越维修漏点越多，影响公司员工身体健康以及仓储、销售，故要求中节能公司在收函后30天内提供有效维修方案，否则将对租金或使用面积重新协商。房租、物业费涉及到实际使用面积的费用待将天花板渗水发黄问题妥善解决后再协商缴纳。房屋漏水是承租之日即开始存在，之前缴纳的租金及物业费涉及到实际面积的也要求重新协商。该函件由中节能公司人员在2016年7月25日签收。
2016年8月15日，由江苏华新建设工程有限公司提供不倒翁工厂店渗水维修方案，确认存在问题及维修方案包括：1、室内有一处天花板渗水，将采取水斗排水集中排水引至室外，维修时间为2016年8月15日至于8月16日；2、两侧雨水管至天花板周边渗水，将采取顶部开挖雨水管周边混凝土，水不侧漏刷二遍，JS防水刷两遍，最后混凝土观浇修复。维修时间为2016年8月17日至8月20日；3、天花板顶部多处渗水、发黄、两侧墙面渗水，待保温板里面水发挥之后再进行涂料覆盖，两侧墙面把原有的受潮部分铲除，再进行涂料粉刷。维修时间为2016年8月20日至8月25日，为9：00-17：00，如有特殊情况与不倒翁公司协商。该维修方案上原被告均有相关人员签字，双方对此均无异议。
2016年9月2日，中节能公司向不倒翁公司发函，告知经原、被告及物业管理方、维修方已协商确定维修方案，维修时间为2016年9月5日至2016年9月11日，由于维修需要进入承租区域并得到被告配合，希望被告予以配合。关于被告提出的确定维修时间前的房屋租金和物业管理费问题双方可另行协商，对房屋质量问题将积极处理，如因被告导致承租房屋无法得到及时维修，导致生产经营影响或扩大损失，由被告承担。
2016年9月4日，不倒翁公司向中节能公司邮寄函件，表明因房屋存在大面积渗漏的情况下，中节能公司发函要求先维修后协商前期房租及物业管理费的减免问题，中节能公司认为不合理、不予接受。对于提出的维修方案表示同意，但房屋渗漏问题自承租即便存在，之前维修效果不佳，目前不能确认对方在短时间内能维修好渗漏问题，要求先行协商确认承租之日即便渗漏造成无法使用的面积以及在维修中导致无法正常使用的面积，确认清楚后再行安排维修，不倒翁公司愿意配合。故坚持要求中节能公司先行确认之前不能正常使用的面积，再确定维修时间。该函件邮寄至中节能公司，中节能公司对收到该邮件无异议。
诉讼中，中节能公司提交森昶公司与2016年6月、7月、8月向不倒翁公司催要物业费、租赁费及水电费的催款通知，以及不倒翁公司交付水电费的部分票据，不倒翁公司对此不持异议。被告不倒翁公司提交部分照片，证实房屋一直存在渗漏且至今尚未修好；原告诉称不能证实渗漏的具体时间。
诉讼中，原、被告一致确认，被告欠付租金的起始时间为2016年4月20日（该时间原告解释为签约时扣除免租期2个月外，仅为签约时提前交付的2个月租金），此外被告另交付保证金71446元。双方一致同意以本院第二次开庭的时间即2017年2月28日作为租赁合同解除的时间，原告诉称系被告欠付租金导致合同解除，被告辩称因为房屋漏水的违约责任在于原告。关于房屋漏水的时间，原告诉称是从2016年7月至今，该时间之前被告也未报修，也未发现质量问题。2016年9月确定维修方案后，因被告不同意施工人员进场施工，导致之后无法继续维修。被告辩称，从承租开始即存在漏水，2016年7月之前有三次电话报修，当时是现场维修，但是也没有修好，同样的部位继续渗漏，但是没有书面报修记录。至于未能按照维修方案维修，是因为要求施工单位出具施工资质和施工人员签名未果所致。关于漏水的部位，原告诉称有2、3个漏水点，有部分墙体存在霉斑和石灰粉脱落；被告辩称存在3、4个漏水点，分别为门口、中间段、后部的天花板，滴水的部位有2、3个，下雨更加严重，墙上有霉斑、石灰粉有脱落。
本院为避免损失扩大，询问当事人是否愿意进行房屋交接。原告诉称不同意交接，且可移动物品在被告清偿债务之前不同意搬离，同时要求被告将房屋按照约定恢复原状；被告辩称同意交接，可移动物品要求搬离，不可移动的部分主张放弃。
以上事实，由租赁合同、函、通知、缴费单等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。根据合同约定，被告欠付租金超过15天的，原告有权解除合同。现被告确认从2016年4月20日即欠付租金，被告的相关行为构成违约且系根本违约，原告诉请解除合同具有事实及合同依据，被告对解除合同也不持异议，本院认定双方的租赁合同于2017年2月28日解除。合同解除后，被告按约应将房屋恢复原状并交还给原告，原告该项诉请本院一并支持。被告辩称房屋从承租开始即存在漏水、违约责任在于原告，原告主张漏水开始的时间为2016年7月。本院认为，一方面，被告对于2016年7月之前房屋存在漏水的主张因原告不予认可，被告也不能就此举证证明；被告提交拍摄于诉讼前阶段的照片无法证实漏水产生的确切时间，故被告的主张证据不足。另一方面，根据双方往来函件，被告在2016年5月仅以经营不善为由申请减免房租，并未提及漏水；被告在2016年7月才就之前漏水提出主张且相关要求仅为减免租金，故现有证据尚不足以证实2016年7月之前是否存在渗漏，或者基于渗漏面积过大而足以导致被告无法实现合同目的并有权依法解除合同。故本案导致本案合同解除的根本责任在于被告。根据约定，被告欠付租金的，应当按照欠付金额每日万分之四支付滞纳金，原告按照上述标准计算滞纳金并确认只主张至2017年2月28日,本院予以支持，但基于房屋漏水，逾期付款滞纳金本院酌情支持23000元。本案中，原告作为出租方提供的房屋存在渗漏客观属实，相应面积及时间段的租金应当予以扣减。就漏水面积，原、被告对于此陈述不一，因渗水维修方案为第三方出具且经得原被告签字确认，本院参照维修方案所确定的部位予以认定，另外双方均认可存在霉斑、石灰粉脱漏，相关影响本院一并考量；关于漏水时间段，根据现有证据，确定维修方案后被告以需要先行协商确定减免租金为由拒绝配合维修，其庭审主张需要核实维修单位的资质及人员签字，但相关行为是否存在以及对于维修行为造成实质障碍不能确认，故维修方案未能实施导致持续漏水并扩大损失的后果应由被告承担。本院综合考量需要维修的部位及时间等因素，对于合同范围内的租金予以两个月金额为30%的扣减，即扣减21433.8元。原告主张按照租金标准交付房屋解除后至恢复原状并实际交还前的使用费符合法律规定，本院一并支持。关于违约金，合同约定乙方违约的应当支付2个月的租金标准主张违约金，甲方可以从保证金中扣除违约金，同时双方确定承租优惠期在乙方违约导致合同解除的情况下需要补交。本院认为，违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告主张按照4个月租金的标准计算违约金符合上述合同约定且并未明显过高，故本院在裁决由原告按约没收保证金的情况下，由被告另行向原告交纳2个月租金金额作为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、依法确认原、被告签订的关于苏州市东长路18号“中节能（苏州）环保科技产业园3幢302室”的《中节能（苏州）环保科技产业园租赁合同》（编号：中节环租合2015-045）于2017年2月28日解除；
二、被告苏州不倒翁商贸有限公司于本判决生效之日起30日内将租赁房屋恢复原状并交还给原告中节能（苏州）环保科技产业园有限公司；
三、被告苏州不倒翁商贸有限公司与本判决生效之日起10日内支付原告中节能（苏州）环保科技产业园有限公司租金及使用费（具体计算为：从2016年4月20日至房屋恢复原状并实际交还之日，按照每月35723元计算，扣减21433.8元）；
四、被告苏州不倒翁商贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告中节能（苏州）环保科技产业园有限公司逾期付款滞纳金23000元；
五、被告苏州不倒翁商贸有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告中节能（苏州）环保科技产业园有限公司违约金71446元；
六、驳回原告中节能（苏州）环保科技产业园有限公司的其余诉讼请求。
如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为4530元，由被告苏州不倒翁商贸有限公司承担。此款已由原告预交，本院不再退还，被告在给付上述款项时将该款一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 刘 虎
二〇一七年三月十日
书记员 夏李扬
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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