安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民一终字第00002号
上诉人（原审被告）：安徽省中川置业有限公司，住所地安徽省六安市。
法定代表人：孙莉，该公司总经理。
委托代理人：胡正发，安徽皖西律师事务所律师。
委托代理人：余陈，安徽皖西律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李丽，汉族，1978年10月5日生，住安徽省六安市裕安区。
委托代理人：秦文革，安徽天爱律师事务所律师。
上诉人安徽省中川置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院作出的（2014）六裕民二初字第01374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭进行了审理。上诉人安徽省中川置业有限公司的委托代理人胡正发、余陈，被上诉人李丽及其委托代理人秦文革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李丽诉称：原告于2013年9月经人介绍从被告处购买六安周谷堆A8-05号商铺，面积62.04平方米。房款于2013年9月28日全部付清，合同约定被告于2013年10月31日前交房。10月下旬原告去被告售楼部要求交房并询问办理房产证事宜，售楼部说暂时交不了，房屋已经租给合肥一商户经营，让等一段时间，被告与租房商户协商尽快搬离。但直至2013年12月底，被告售楼部与我协商，说到2014年4月31日肯定交房，这期间补偿我4000元损失。2014年5月初原告又去找被告要求交房，但被告仍然以正在和租房户协商搬离搪塞。2014年6月3日原告在万般无奈之下正式书面通知被告要求解除商品房买卖合同，返还购房款并承担违约责任。但时至今日被告没有任何答复，房屋依然由租房户在经营使用。为此诉至法院请求判令解除原告与被告2013年9月28日签订的商品房买卖合同，返还购房款54万元并承担违约金20000元，被告承担一切诉讼费用。
原审被告安徽省中川置业有限公司辩称：1、本案的案由应当是商品房销售合同纠纷，对此原告诉请的理由部分予以证实；2、原告诉请解除合同无事实依据，原告诉请是基于房屋不能按期交付使用，但实际上该房屋买售人的丈夫已经向被告出具了一份书面申请书，该申请书已经明确认定该房屋已经实际对外租赁，认定原告暂不要求承租人退房，也证实该房系现房，不是期房，2013年1月5日原告实际收到了涉案房屋的租金，由此可以证实原告认可该房屋对外出租，并且同意承租人延后交房且实际收到了租金，收取租金的行为实际上是对自己权利的一种享有，证实了被告实际上于2013年11月31日交付原告房屋，且认可被告与承租人签订的租赁合同，至于租赁后承租户是否退房，不是被告实际交付房屋的依据，原告诉请无事实及法律依据，应当予以驳回。
原审法院查明：原告李丽与被告安徽省中川置业有限公司于2013年9月28日签订商品房买卖合同，约定原告从被告处购买六安周谷堆A8-05号商铺，面积62.04平方米，房款540000元，于2013年9月28日一次性付清，被告于2013年10月30日前交房。合同签订后原告李丽于2013年9月28当日即付清房款。2013年10月下旬原告向被告方要求交房并询问办理房产证事宜，被告方工作人员解释，房屋已经租给合肥一商户经营，让等一段时间，被告与租房商户协商尽快搬离。2013年12月底，被告方与原告协商，双方约定2014年4月31日交房，这期间补偿原告4000元损失。2014年6月3日原告书面通知被告要求解除商品房买卖合同，返还购房款并承担违约责任，双方仍未就交付房屋达成一致意见。为此原告诉至法院请求判令解除原告与被告2013年9月28日签订的商品房买卖合同，返还购房款54万元并承担违约金20000元。
原审法院认为：原告李丽与被告安徽省中川置业有限公司2013年9月28日签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。李丽的主要合同义务是按时支付购房款，安徽省中川置业有限公司的主要合同义务是按时交付房屋。双方在商品房买卖合同中约定李丽于2013年9月28日一次性付清，被告安徽省中川置业有限公司于2013年10月30日前交房。原告李丽于2013年9月28日已经付清房款，已经履行了合同约定的义务。安徽省中川置业有限公司在签订商品房买卖合同前已经与王洪俊签订商铺协议将六安周谷堆A8-05号商铺租赁给王洪俊，其与原告李丽签订合同时约定2013年10月30日前交房，理应与该商户协商好相关事宜，在交房日来临时将房屋交房给于原告。2013年12月底，被告售楼部与原告协商，双方约定2014年4月31日交房，这期间补偿原告4000元损失。该约定系双方同意将交房日期变更为2014年4月31日。2014年4月31日被告安徽省中川置业有限公司并未通知原告李丽办理房屋交接。由于在商品房买卖合同约定的被告交房之日起逾期超过三十日后，被告仍未依照法律法规及合同约定交付，也未向原告出具其他可以延期交付的证明，故依照商品房买卖合同第九条规定的解除合同的条件已经成就，原告有权行使合同解除权。故原告要求解除原被告2013年9月28日签订的商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。由于商品房买卖合同的解除系由被告逾期交付的违约行为所导致，被告应承当相应的违约责任，即依合同约定退还原告全部已付款540000元并按照该已付款的3%向原告支付解除合同违约金16200元，原告收取的4000元予以扣除。庭审过程中被告辨称2013年11月5日原告申请中同意2014年4月31日交房，收取4000元的行为视为被告交付房屋。本院认为2013年11月5日原告虽收取4000元但合同约定的房屋并没有转移占有，2013年11月5日六安周谷堆A8-05号商铺还处于承租状态，该商铺的出租人仍是六安周谷堆农产品市场有限公司，原被告并未协商约定将该商铺的租赁合同的出租方变更为原告李丽，故2013年11月5日原告打收条收取4000元的行为只能视为双方同意将交房日期变更为2014年4月31日。综上，原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条第一、二款的规定判决：一、解除原告李丽与被告安徽省中川置业有限公司2013年9月28日签订的商品房买卖合同；二、被告安徽省中川置业有限公司应于本判决生效之日起十日内，退还原告李丽购房款540000元，并支付给原告李丽解除合同违约金16200元，（扣除4000元）。
上诉人安徽省中川置业有限公司上诉称：上诉人实际已于2013年10月31日向上诉人交付了涉诉的房屋，上诉人的丈夫张智勇向上诉人出具的申请书及收取的租金行为，均能表明涉案房屋上诉人已实际接收。被上诉人出具的4000元收据上明确写明系涉案房屋的租金，故该款并非延期交房的补偿费，而是涉案房屋的租金，一审认定事实错误。涉案房屋2013年11月5日仍在出租，一审认定上诉人与被上诉人将交房日期变更为2014年4月31日无事实和法律依据。即便认定上诉人逾期交房，但因双方合同并未约定上诉人可以不经催告即可直接解除涉案房屋买卖合同，故一审法院判决解除双方所签订的商品房买卖合同无事实和法律依据。综上，请求二审查明事实，撤销（2014）六民二初字第01374号民事判决书第一、二项，依法驳回被上诉人的全部请求。
被上诉人李丽答辩称：1、原审法院关于上诉人延迟交房的事实认定是正确的，上诉人称已于2013年10月31日向被上诉人交付了涉诉的房屋不是事实。上诉人没有履行房屋交付的义务，且伪造证据，该份《申请》的内容与签名均不是被上诉人所写，被上诉人收取的4000元仅为上诉人的延期交房补偿费。2、原审法院支持被上诉人解除合同并支付违约金的诉求，符合双方合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，是正确的。3、上诉人对原审判决支付16200元违约金并扣除4000元的异议有其合理性，该款是补偿款，上诉人仍应全额支付16200元违约金不应扣除4000元。
二审期间，上诉人安徽省中川置业有限公司二审期间提供以下新证据：证据一、公证书、给据邮件跟踪查询结果。证明上诉人已经再次向被上诉人李丽公证送达了交房通知书，被上诉人李丽本人签收。证据二、商品住宅使用说明书、质量保证书。证明涉诉房屋质量合格，涉案房屋早已具备交房条件。
被上诉人李丽对安徽省中川置业有限公司二审提供的证据质证意见如下：对证据一的真实性，合法性无异议，但认为与本案无关联性，反而证明了一审判决之前，上诉人并没有交房。证据二与本案没有关联性。
经当庭举证、质证，本院对上诉人安徽省中川置业有限公司二审所举的证据认证如下：对证据一，真实性李丽予以确认，李丽也认可2014年12月5日收到了该份交房通知书。对该份证据本院予以确认。对证据二，与本案不具有关联性，本院不予确认。
安徽中川置业有限公司二审庭审后向法院递交了一份《司法鉴定申请书》，要求对自己在一审提供的证据《申请》中的张智勇（李丽丈夫）签名的真实性作司法鉴定。李丽对安徽中川置业的该份司法鉴定申请提出反对意见，认为该份《申请》不是判定案件的关键事实，且在质证意见相同的情况下，上诉人一审期间未提起鉴定申请，现申请司法鉴定是为了拖延案件审理时间，请求法院驳回上诉人的鉴定申请。经查，该份《申请》系安徽中川置业有限公司在一审中作为证据向法院提供，李丽在一审庭审质证时对该份《申请》的内容及签名均不予认可，认为该份申请的内容及签名均系伪造。一审对该份《申请》予以认定，但认为不能证明房屋已完成交付。本院认为该份证据对本案的待证事实无意义，故本院对安徽中川置业有限公司提出的《司法鉴定申请》不予许可。因李丽在一审、二审期间均对该份证据的真实性不认可，故对该份《申请》的真实性，本院不予认定。
经审理查明：2013年9月28日，李丽与安徽省中川置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定“李丽作为买受人从安徽省中川置业有限公司处购买六安周谷堆A8-05号商铺，面积62.04平方米，房款540000元，于2013年9月28日一次性付清，安徽省中川置业有限公司于2013年10月30日前交房，如出卖人逾期交房超过三十日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后李丽于2013年9月28日向上诉人付清了购房款。安徽省中川置业有限公司未按约在2013年10月30日前向李丽交付房屋。2013年11月5日，李丽从安徽省中川置业有限公司领取了4000元，并出具收条一张，收条上记载“今收到A8-05门面房2013年11月1日至2014年4月30日房租4000元，收款人李丽”。后因安徽省中川置业一直未将涉案房屋交付给李丽，李丽于2012年7月诉至法院，要求解除与上诉人的商品房买卖合同，上诉人返还购房款540000元并承担违约金20000元。
本院认为：上诉人安徽省中川置业有限公司与被上诉人李丽签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，双方均应按合同的约定履行合同义务。李丽于2013年9月28日按合同约定付清购房款，安徽省中川置业有限公司未按合同约定的日期向李丽交付房屋。后李丽从安徽省中川置业有限公司领取2013年11月1日至2014年4月30日的房租款4000元，但并不能据此推定李丽与安徽省中川置业有限公司完成了房屋交付，安徽省中川置业有限公司辩称与李丽已完成房屋交付，本院不予采信。安徽省中川置业有限公司直到2014年12月5日才向李丽寄送《交房通知书》，根据合同约定其违反了合同约定的交房时间，构成违约。因本案双方合同约定“逾期交房超过三十日，买受人有权解除合同”，该约定并未约定李丽解除合同需经向上诉人的催告，故李丽起诉要求解除自己与安徽省中川置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，依法应予准许。按合同约定安徽省中川置业有限公司理应返还李丽的购房款并支付违约金16200元。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决程序合法、认定事实清楚、适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9400元，由安徽省中川置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 张海龙
代理审判员 许 琛
二〇一五年三月三日
书 记 员 季 敏
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。