陕西省南郑县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第00207号
原告南郑县妇幼保健院。
法定代表人明英娥，系该院院长。
委托代理人张文安，陕西嘉盟律师事务所律师。
被告彭海艳，女，生于1964年5月24日，农民，住汉中市汉台区。
被告余学玲，女，汉族，生于1981年2月26日，居民，住南郑县。
委托代理人李旻，陕西嘉盟律师事务所律师。
原告南郑县妇幼保健院诉被告彭海艳、余学玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李金海独任公开开庭进行了审理。原被告及委托代理人均出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告南郑县妇幼保健院诉称，被告彭海艳租赁原告位于南郑县城关镇汉山路保健院大楼一楼从东至西第二间门面房一间，从事理发店经营活动多年，每次租期为一年，每年租期到期后都经双方协商同意后重新签订合同。2011年12月26日在上一年租期届满后，经原告与被告彭海艳双方协商同意又续签了一份《房屋出租合同》，约定：由被告彭海艳租赁原告的门面房一间，租期为一年，从2011年11月30日起至2012年12月29日止；租金为每年6500元，签订合同时一次付清全部租金；同时还约定未经甲方（出租方）允许，乙方（承租方）不得私自将房屋转租他人，否则，甲方有权终止合同。合同签订后，被告彭海艳交了6500元租金。并继续承租使用房屋。被告彭海艳租赁房屋自己使用一段时间后，未经原告同意，就私自将其租赁的房屋一间转租给了隔壁的租房户（本案被告）余学玲。2012年上半年按照上级对妇幼保健工作的安排和要求，医院决定设立儿童保健中心并购回相应设备。但设备购回后，因本院的业务用房紧张，至今无法开展工作。2012年7月23日经本院决定，医院对外出租的房屋到期后，不再对外出租，由医院统一收回。当日，就给包括房屋实际使用人被告余学玲在内的四个租房户书面通知，房租到期日医院将要收回所有出租门面房屋，请各租房户做好相关准备。2012年11月25日医院又再次给包括房屋实际使用人被告余学玲在内的各租房户书面通知：要求各租房户在2012年11月29日租期到期之日腾空房屋并交还医院。房屋到期后，房屋实际使用人被告余学玲等租房户仍拒不将房屋腾空返还给原告，经原告多次做工作，房屋实际使用人被告余学玲却以种种理由要求医院给其赔偿40多万元损失，否则，拒绝返还房屋。原告为了给各租房户一定的腾房时间，医院又一次将返还房屋的时间延长10天，但到期后被告余学玲等租房户仍拒不返还房屋。被告彭海艳在合同期内未经原告同意，违反合同约定私自将其所租房屋转租给被告余学玲，其转租行为无效。被告余学玲作为房屋的实际使用人，在彭海艳与原告所签订的房屋租赁合同到期后无论在法律上或是情理上都应无条件向医院返还房屋。但被告余学玲在彭海艳租赁房屋的合同到期后，拒不给医院返还房屋强占医院房屋，严重侵害了医院的合法权利，无奈，依法提起民事诉讼，请求依法判令：1、由二被告与原告房屋租赁合同关系终止，由二被告立即将其承租的原告门面房腾空返还给原告；2、由二被告连带按每月542元的原合同约定的租金标准，向原告赔偿2012年11月30日至返还房屋之日期间给原告造成的损失。
被告彭海艳辩称，1、2012年她因家中有事，于4月底将门面内私有财产转让给被告余学玲，她将门面房转让给余学玲属口头协议。当时双方协商，将门面房内私有财产转让给被告余学玲，当面告知房屋租期为2012年11月30日，并告知被告余学玲房屋租期满后南郑县妇幼保健院是否再租给你，权利在妇幼保健院，与她无关。在此前提下，被告余学玲同意承租并接受转让。也就是说，拒绝交房行为不是房屋转让造成的，而是实际使用人余学玲的个人行为造成的。2、余学玲受让接受后，对门面房进行了全面装修，妇幼保健院是知道的，余学玲在装修期间未见有人告知和制止，如果及时制止，纠纷是完全可以避免的，对此，纠纷的产生完全是原告方一手造成的。3、私自转让门面房历史由来已久，并不是原告方说的“不允许私自转让”。从1998年至今原告方几间门面房都曾进行过多次转让，而且原告方又承认了新租户并到期后签订了承租合同。私自转让门面房不是个例，而是原告方默认的普遍做法。4、我与原告方的房屋租赁合同早已到期，现在我既不是合同存期间的房屋承租户，又不是房屋实际占有使用者，原告方应起诉实际使用人而不是我。综上所述，我认为：第一、房屋出租合同早已到期，原告方所说的终止合同或强行收回房屋这是原告方的权利，与我无关；第二、实际占用房屋者拒绝交房是她个人行为与原告方产生纠纷，与房屋内财产转让无因果关系。第三、我不承担因余学玲拒绝交房的个人行为产生的任何责任；第四、我愿为解决余学玲与原告方的房屋纠纷尽一些力所能及的义务。
被告余学玲辩称，1、被告余学玲总共在南郑县妇幼保健院承租3间门面房，2012年5月从第一被告彭海艳手中转让的第三间门面房，当日即付58000元租金给第一被告，随后被告余学玲对该房屋进行了装修，装修接近尾声时，被告余学玲才知道房子将被收回。为了减少因交还房屋造成的损失，被告余学玲只能出高额转让费和租赁费在县城另租两间门面。2、被告余学玲认为由于原告出租门面房时都要求有内部担保人，而被告彭海艳姐姐彭海珍为妇幼保健院儿保科主任，彭海艳转让房子时没有任何征兆，余学玲得知消息便很快与其联系接下门面，然后就对门面房进行装修，装修完毕就听说原告要收回房屋。显然，这是原告与第一被告联合欺诈导致余学玲损失。3、余学玲认为如果原告方要收回房屋，确认彭海艳与余学玲之间转让合同无效，彭海艳应当退回所收余学玲58000元转让费，彭海艳的内部担保人应负责，而担保人是原告内部职工，因此，原告应当承担连带偿付责任。同时，由于原告方过错导致余学玲装修房屋实际损失扩大化，原告人与被告彭海艳应当承担余学玲装修损失及其它经济损失。
经审理查明：2011年12月26日，原告南郑县妇幼保健院将自己所有的门面房对外出租，与被告彭海艳协商签订房屋租赁合同一份。双方约定：甲方（南郑县妇幼保健院）有位于（南郑县县城）汉山路门诊一楼南北向临街门面房数间，每间约30平方米，公开对外出租。乙方（彭海艳）要求租用甲方的房屋一间，面积约30平方米；租赁时间：甲乙双方暂定为一年，时间从2011年11月30日至2012年11月29日；租金支付办法：租金每年每间6500元，签订合同时一次付清；同时还约定，合同期未满时，未经甲方允许乙方不得私自将房屋转让他人，若私自转让，甲方立即与乙方终止合同经济损失由乙方及其担保人承担。合同期满，乙方应提前一月主动与甲方取得联系，办理续签合同或终止合同的相关手续，到期不办理手续，甲方有权终止合同另租他人；乙方必须有甲方内部担保人，若乙方为在合同期内拖欠甲方有关费用或违反本合同有关项目，甲方从乙方担保人工资中扣除或追究担保人的责任；若遇国家政策变动、重大疫情流行、自然灾害及上级安排的临时指令性任务需要房屋时，乙方应积极配合甲方的工作，无条件将房屋退还甲方，甲方退回乙方已交的部分租金等。合同签订时，被告彭海艳给原告方交房租费6500元。合同签订后，原告方将租赁房屋交付被告彭海艳。彭海艳租赁后从事“美容美发”业务。此间双方并无纠纷。此间，被告余学玲也同时租赁原告的门面房从事“儿童服饰”经营。被告彭海艳在租赁期间，2012年4月，被告彭海艳以因家中有事为由，经与被告余学玲口头协商，将门面房及房内财产转让给被告余学玲，转让费58000元，被告彭海艳在转让中告知被告余学玲“所转让的门面房租赁期限在2012年11月30日到期，转租期届满后，如被告余学玲需继续租赁，由被告余学玲另与原告南郑县妇幼保健院协商”。被告彭海艳与被告余学玲口头协商转租事宜后，被告余学玲未提出异议，当日，被告余学玲将转让费58000元交付于被告彭海艳，被告彭海艳遂将门面房一间以及房内财产一并交付被告余学玲，当日被告彭海艳和余学玲对房内财产均未登记和评估。被告余学玲接受转让后，对被告彭海艳所移交财产及转让费问题均未提出异议。被告余学玲转租门面房一间后，对门面房相继进行简单装修，增添货架。此间，被告彭海艳和被告余学玲均无人向原告方告知该房屋的转租事宜。2012年7月23日，原告南郑县妇幼保健院会议研究决定：对外出租的房屋房租到期后，不再对外出租，由医院收回开展儿童保健工作。原告会议决定后，当日，给被告余学玲等人发出通知，要求：根据我院业务发展的需要，经2012年7月23日院领导班子会议研究决定，2012年房租到期日（即2012年11月29日）将收回所有出租门面房，望各租房户做好相关装备工作。通知发出后，被告余学玲继续从事经营活动。2012年11月25日，原告再次发出腾房通知。载明：2012年11月29日房租到期，望所有租房户在租期到之日腾空房屋并交回医院。因通知日房屋租期未到，被告余学玲未按通知履行交房义务。2012年11月30日原告南郑县妇幼保健院所出租给被告彭海艳的门面房租期届满。2012年12月11日，原告再次给被告余学玲等租房户通知，限其腾空房屋，立即停止使用。此后，原告方又多次催促被告余学玲腾房，被告余学玲以前述辩称理由拒绝腾房。无奈，原告南郑县妇幼保健院依法提起民事诉讼。
上述事实，有原告南郑县妇幼保健院提交证据；①机构代码证，②房屋租赁合同，③租赁费收据，④三份通知；被告余学玲提交证据：①被告余学玲与原告方签订租赁房屋合同，②被告彭海艳与被告余学玲老公签订的房租转让协议，③苟小利收款收据，④2008年余学玲与晏代成签订的协议书，⑤调查笔录二份，与彭海艳签订转让协议，装修开支清单。被告余学玲另行承租房屋开支清单。被告彭海艳未提供证据。上述证据，经原被告双方质证，认证如下：对原告方所举四份证据，应认定为有效证据。对被告余学玲所举八份证据，其中①至④证据与本案无直接关联不予采信；对第、二份证据，应认定为有效证据；对证据、与本案无关不予采信。
综上所述，本院认为；原告南郑县妇幼保健院与被告彭海艳所签订的《门面房租赁合同》合法有效。原告依据合同约定按期将门面房一间租赁给被告彭海艳，双方约定租期一年（即从2011年11月30日起至2012年12月29日止）；同时约定合同期未满时，未经甲方（南郑县妇幼保健院）允许乙方（彭海艳）不得私自将房屋转租他人，若私自转让，甲方立即与乙方终止合同。此间，原告方履行合同，符合合同约定义务。被告彭海艳在履行合同中，违背合同“不允许在合同履行期间私自转让”的约定，擅自于2012年4月，将所承租门面房一间转租给被告余学玲，该行为已违背合同约定条件，对此，被告彭海艳应承担违约责任。被告余学玲虽然与原告在本纠纷中并无直接租赁关系，在原告与被告彭海艳的门面房租赁合同履行期间，擅自接受转租该门面房，转租后，依然按原告与被告彭海艳的租赁合同期限履行，合同到期后，原告经过多次给被告余学玲发出腾房通知，被告余学玲至今拒绝给原告交付门面房，其行为与法不符，已侵害原告合法财产所有权，对此，被告余学玲应承担给原告方交付门面房之义务。对被告余学玲与被告彭海艳之间转让门面房纠纷，系另一民事法律关系，被告余学玲应依法另行主张其民事权利。诉讼中，被告余学玲辩称“在被告彭海艳转租过程中，是原告与被告彭海艳联合欺诈，应由原告对被告余学玲的损失承担连带赔偿责任”一节，与法无据，依法不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六、二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：
由被告余学玲给原告南郑县妇幼保健院交付门面房一间。
由被告余学玲赔偿原告南郑县妇幼保健院房屋占用损失542元（2012年11月30日至2012年12月30日）。
上述一、二条限本判决生效后三日内履行完毕。
本案受理费150元，由被告彭海艳承担100元，由被告余学玲承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院提交上诉状及副本一式三份，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审判员 李金海
二〇一三年四月十二日
书记员 李柚位