安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖07民终851号
上诉人（原审被告、反诉原告）：铜官山区晶鑫宾馆，经营场所安徽省铜陵市北京东路B段网点，系个体工商户。
经营者：周婷。
委托诉讼代理人：周正荣，系经营者周婷的父亲。
委托诉讼代理人：许和平，安徽许和平律师事务所律师。
被上诉人（原告原告、反诉被告）：钱任举。
被上诉人（原告原告、反诉被告）：钱萍。
上诉人铜官山区晶鑫宾馆（以下简称晶鑫宾馆）因与被上诉人钱任举、钱萍租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2016）皖0705民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人晶鑫宾馆的委托诉讼代理人周正荣、许和平，被上诉人钱任举、钱萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
铜官山区晶鑫宾馆的上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.支持上诉人反诉全部请求，并赔付提前解除合同的装潢损失和预期利益损失（以评估金额计），及从2016年9月20日起自被上诉人接手房屋时止每月3000元的看管费用；3.本案全部诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人无任何过错，诉讼前该房就不能正常经营，上诉人在房屋渗漏后的租赁期间不仅没有获得任何利益，还让自己的父母日夜值班看管房屋。一审上诉人当庭要求将房屋钥匙交给被上诉人接收，但被上诉人拒绝接收；2.上诉人要求对造成财产直接损失及因果关系重新作出鉴定，漏水原因与上诉人无关，一审将被上诉人与楼上的20%的责任分配用到本案中不合适；3.承租的房屋在2014年4月就出现了漏水现象，上诉人花了6500元进行维修，2015年5月又重新修了一次，工资、材料费共计8000元，到2016年6月霉变腐蚀严重便没有再经营了，被上诉人应承担投入和预期利益损失，并承担看护费用。
钱任举、钱萍答辩认为：1.我方始终在履行房主应尽的责任，上诉人反映漏水后，我都尽快去处理；2.在一审的时候，上诉人交钥匙的前提条件是不能装修，不能出租，确保宾馆内的一切原貌，后经法院协调说拍照留证是否可以，但上诉人不同意；3.2016年4月至5月期间，我去过宾馆多次，仅201、202两个客房因楼板大漏水，没有打扫整理，其余11个房间都整理有序，有旅客出入，说明正在营业；4.上诉人的有些损失是自己造成的，有的损失是三楼造成的。本案的诉讼费用及鉴定费用应当由上诉人自己承担。
钱任举、钱萍一审诉讼请求：1.判令晶鑫宾馆继续履行合同；2.支付2015年拖欠的房租2500元，2016年3月至9月拖欠的房租42500元，合计45000元整；3.本案的诉讼费用由晶鑫宾馆承担。一审庭审中，钱任举、钱萍增加诉讼请求，要求晶鑫宾馆支付自2016年10月至2017年9月30日的房租85000元。
晶鑫宾馆一审反诉请求：1.提前到2016年9月30日解除双方租赁合同；2.钱任举、钱萍退还2015年9月30日至2016年3月30日租金42500元，押金10000元，财务损失暂计40000元（以评估为准）；3.钱任举、钱萍承担本诉和反诉费用及鉴定费用。
本院经审查认为，晶鑫宾馆关于要求赔付提前解除合同的装潢损失和预期利益损失（以评估金额计），及从2016年9月20日起自被上诉人接手房屋时止每月3000元的看管费用的诉讼请求，超出一审其反诉请求的范围，经征询对方当事人的意见，其不愿意二审一并审理，故对该部分诉讼请求，二审不予审理，晶鑫宾馆可另行主张。
一审法院认定事实：北京中路505号二层（原北京东路B段网点13-21号二层）所有权人为钱任举、钱萍父女。钱任举、钱萍将该房屋于2009年9月20日出租给周婷用于经营铜官山区晶鑫宾馆，并签订《房屋租赁合同》，约定租赁期共捌年，出租方从2009年9月20日起将出租房屋交付承租方使用至2017年9月30日。租金前四年每年捌万元整，押金壹万元整，后四年每年捌万伍仟元整，租金是半年一交，在签合同时交纳年租金和押金，之后是每年的9月30日和3月30日交租金。租赁合同期满，如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿，押金不退还承租方。合同到期后，所有装修不得拆损，在检查验收了水电路畅通无损，房屋与装修没有人为损坏后，所收押金壹万元全部退还承租方。承租人要求提前退房的，应支付违约金42000元，本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成，可向当地经济合同仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。
2016年7月26日，铜陵市铜官区人民法院（原铜陵市铜官山区人民法院,现因行政区划调整更名为铜陵市铜官区人民法院）在（2015）铜官民一初字第00981号案件（钱任举、钱萍诉陈支信、铜官山区锦禾茶楼排除妨害纠纷案）中，对本案所涉房屋北京中路505号二层渗漏水原因进行了鉴定，并在（2015）铜官民一初字第00981号民事判决书中认定“三楼防水及使用水不当是造成漏水的主要原因，二层外墙及窗边存在质量缺陷是次要原因，本院酌定被告铜官山区锦禾茶楼负百分之八十责任，原告负百分之二十责任。”并判决如下“被告铜官山区锦禾茶楼于本判决生效后十日内对三楼洗刷室墙根防水不当之处予以修复”,在该份民事判决书中经审理查明部分载明：“2015年10月8日，因铜陵市晶鑫宾馆房间内漏水并发霉，宾馆经营者与原告钱任举发生纠纷，原告钱任举报警。同年10月25日，宾馆经营者周正荣因渗水再次报警。”同时在该份民事判决书中，钱任举、钱萍陈述“渗水现象愈发严重，楼下宾馆装修变色、起泡、脱落、发霉、渗水，严重影响了二楼承租人晶鑫的正常经营”。双方当事人当庭均确认该房屋仍处渗漏状态，并未修复。
在诉讼过程中，晶鑫宾馆向一审法院申请对宾馆内的工程装饰损失造价进行鉴定，经鉴定，铜陵华诚工程咨询有限公司于2017年8月9日作出《晶鑫宾馆装饰工程损失造价鉴定意见书》，鉴定结论中有确定性结果为36667.12元，选择性结果窗套、床头靠背、床、木质踢脚线、房间窗帘轨以及203室内木地板损失造价28373.9元。对于选择性结果，鉴定意见书中有特殊情况说明：2017年2月13日，同承办法官及原被告勘查现场，对现场损失进行了测量和记录，因现场窗套、床头靠背、床、木制踢脚线、房间窗帘轨以及203室木地板情况良好，故未计入造价。后期被告通过回复意见稿要求将窗套、床头靠背、床、木制踢脚线、房间窗帘轨以及203室木地板作为损失计入鉴定造价，我公司经承办法官同意于2017年7月4日同被告再次勘查现场，窗套、床头靠背、床、木制地脚线、房间窗帘轨以及203室木地板已损坏，但损坏原因不明，涉及造价28373.90元。
晶鑫宾馆尚欠钱任举、钱萍2015年房屋租金2500元，晶鑫宾馆租金交付至2016年3月30日，此后租金没有交付。截至2016年9月30日，晶鑫宾馆尚欠钱任举、钱萍房屋租金共计45000元（42500元+2500元）。铜陵市公安局石城路派出所出具《说明》，载明：2016年8月，石城路派出所社区民警在工作检查中，发现晶鑫宾馆由于某种原因，已经不再经营。该租赁物房屋，截至本案第二次开庭时止，晶鑫宾馆未交付钱任举、钱萍。
原审法院认为，钱任举、钱萍与晶鑫宾馆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的权利义务。钱任举、钱萍已经依约将房屋交付晶鑫宾馆使用，晶鑫宾馆应当按照合同约定支付房屋租金。晶鑫宾馆当庭自认2015年尚欠钱任举、钱萍2500元房租，但辩称此2500元钱任举、钱萍说是房屋维修费。但对晶鑫宾馆此辩称，钱任举、钱萍予以否认，且晶鑫宾馆并未提供其他证据予以佐证。故对晶鑫宾馆此辩称，不予采纳，认定2015年晶鑫宾馆尚欠钱任举、钱萍房屋租金2500元。截至2016年9月30日，晶鑫宾馆尚欠钱任举、钱萍房屋租金合计45000元。2016年10月1日至晶鑫宾馆将房屋交付钱任举、钱萍之日止的房屋占有使用费，考虑到晶鑫宾馆已不再经营，且钱任举、钱萍一直未对房屋渗漏完成维修，故酌定占有使用费按照42500元/年计算。
双方均认可租赁物房屋处渗漏状态。依据《中华人民共和国合同法》相关规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修”，本案中，钱任举、钱萍作为出租人有维修房屋的义务。本案中晶鑫宾馆承租房屋的目的是用于经营宾馆，钱任举、钱萍在2016年7月26日（2015）铜官民一初字第00981号案件中的陈述“渗水现象愈发严重，楼下宾馆装修变色、起泡、脱落、发霉、渗水，严重影响了二楼承租人晶鑫的正常经营”，且本案中双方当事人当庭均认可租赁房屋仍处渗漏状态，租赁房屋渗漏已经严重影响晶鑫宾馆的经营，影响了其合同目的实现，晶鑫宾馆有权解除合同。故对晶鑫宾馆要求提前到2016年9月30日解除合同的反诉请求，予以支持。对晶鑫宾馆反诉要求钱任举、钱萍退回2015年9月30日至2016年3月30日租金42500元的反诉请求，考虑到在2015年9月30日至2016年3月30日期间房屋虽处于部分渗漏状态但晶鑫宾馆仍处于经营状态，故对该时间段内的房屋租金法院予以酌减10000元。对于押金10000元，折抵晶鑫宾馆尚欠钱任举、钱萍的房屋租金。酌减和折抵后，截止2016年9月30日晶鑫宾馆尚欠钱任举、钱萍房屋租金25000元。对于被告（反诉原告）铜官山区晶鑫宾馆的装饰工程损失，虽然钱任举、钱萍抗辩称合同约定“合同到期后所有装修不得拆损”，但本案中综合考虑合同总租赁期限为8年，现在提前1年解除及（2015）铜官民一初字第00981号民事判决书中酌定钱任举、钱萍对漏水负百分二十责任的认定，本院酌定装饰工程损失应赔偿916.68元（36667.12*1/8*20%）。对于《晶鑫宾馆装饰工程损失造价鉴定意见书》中选择性结果，因损坏原因不明，晶鑫宾馆也并未提供其他证据证明该部分损失是由于钱任举、钱萍原因造成。故对晶鑫宾馆要求钱任举、钱萍赔偿该部分选择性结果损失的反诉请求，因证据不足，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1.原告（反诉被告）钱任举、钱萍与被告（反诉原告）铜官山区晶鑫宾馆于2009年9月20日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月30日解除；2.被告（反诉原告）铜官山区晶鑫宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）钱任举、钱萍截至2016年9月30日的房屋租金25000元，并支付原告（反诉被告）钱任举、钱萍房屋占有使用费〈计算方法：自2016年10月1日起至被告（反诉原告）铜官山区晶鑫宾馆将房屋交付原告（反诉被告）钱任举、钱萍之日止，按照42500元/年计算〉；3.原告（反诉被告）钱任举、钱萍于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）铜官山区晶鑫宾馆装饰工程损失916.68元；4.驳回原告（反诉被告）钱任举、钱萍其他诉讼请求；5.驳回被告（反诉原告）铜官山区晶鑫宾馆其他反诉请求。如晶鑫宾馆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2850元，由钱任举、钱萍承担1074元，由晶鑫宾馆负担1776元。反诉案件受理费1056元，钱任举、钱萍承担140元，由晶鑫宾馆负担916元。鉴定费2000元，由钱任举、钱萍负担50元，由晶鑫宾馆负担1500元。
上诉人晶鑫宾馆二审向法庭提交如下证据：1.被上诉人女婿洪涛写的事情经过，证明房屋漏水的原因不在于承租人，我们认为有司法所的鉴定报告，所以一审没有提供；2.2014年4月份房屋维修的单据一份，证明在2014年4月份、2015年的5月份，承租人对房屋自行维修过两次；3.石城路派出所出具的证明一份，证明该宾馆从2016年8月份已经不再经营。
钱任举、钱萍质证认为：1.洪涛所写的事情经过是在上诉人胁迫下所写，有石城路派出所报警纪录为证；2.对证据3的真实性不认可，为什么一审没有开出来，一审法官自己去也没有调出来；3.证据2没有号码没有公章、日期等，我方怀疑是刚刚才开的。
本院认证如下：1.洪涛写的事情经过由于钱任举、钱萍对取证过程的不认可，且也只代表洪涛个人的看法，从证据形式来看，该证据属于证人证言，洪涛本人未到庭接受质证，另该房的渗漏原因有司法鉴定所的鉴定结论，故对情况说明的真实性、合法性、关联性不予认定；2.房屋维修单据，仅有单据，且钱任举、钱萍对该证据的真实性不予认可，无其他证据相印证，系孤证，故对于该证据的真实性不予认定；3.铜陵市石城路派出所的说明，加盖了该所公章，经本院庭后核实，该说明的出具民警确认该说明的真实性并补充签字。故对该说明的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
被上诉人钱任举、钱萍二审没有新的证据向法庭提供。
对于一审所提交的证据，上诉人晶鑫宾馆认为，秋浦鉴定所出具的鉴定结论，不仅指出了三楼是造成二楼渗漏的主要原因，也指出了二楼自身存在的质量缺陷，无论是楼上还是楼下的原因，与承租人无关。另外，华诚所的鉴定结论提到一审承办人去了现场，但一审承办人并没有去现场。
被上诉人钱任举、钱萍对于一审提交的证据坚持原来的证明观点和质证意见。
晶鑫宾馆二审申请对房屋渗漏原因及宾馆停业的经营损失进行评估鉴定，本院认为，房屋渗漏的原因在安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2015）铜官民一初字第00981号案中，已经委托安徽秋浦司法鉴定所对该房渗漏原因进行过鉴定，该判决已经生效，故没有必要重新鉴定。另，晶鑫宾馆一审时申请对宾馆因渗漏造成的实际损失进行鉴定，诉请范围为40000元财务损失，二审要求对停业的经营损失进行鉴定，超出一审诉请范围，不属于二审审理范围，故对该申请亦不予准许。该部分损失晶鑫宾馆可另行主张。
对于原审经审理查明的事实，上诉人晶鑫宾馆对承办法官有无去现场有异议，另外，对于房屋交付问题，并不是晶鑫宾馆未交付，而是晶鑫宾馆要求交付，但钱任举、钱萍不愿意接收。钱任举、钱萍对一审经审理查明的事实无异议。
本院二审另查明以下事实：2016年，铜陵市公安局石城路派出所社区民警多次在工作检查中，发现晶鑫宾馆存在漏水现象，当年8月，该宾馆已不再经营。
本案二审争议焦点：1.房租及房屋占用费应当如何计算？2.上诉人主张的因渗漏造成的直接损失应当如何认定？
本院认为：1.晶鑫宾馆与钱任举、钱萍签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的权利义务。钱任举、钱萍作为出租方，有义务提供能够正常经营使用的房屋。根据铜陵市公安局石城路派出所的说明，该宾馆经营至2016年8月，具体至8月几号，并未表述清楚，本院将经营期间酌情计算至2016年8月31日。在此之前，虽有渗漏，但仍在经营，故对于该日期之前所欠的房屋租金，晶鑫宾馆应当按照合同约定的租金标准予以支付，即2016年3月31日之前所欠租金2500元加上2016年4月1日至2016年8月31日的房屋租金85000/365*153天=35630元，合计38130元。一审考虑到该期间房屋处于部分渗漏状态，故予以酌减10000元，钱任举、钱萍对此并未上诉，故本院也予以确认扣减；对于2016年9月1日至2017年9月30日未经营后拖欠的房租和占用费85000/12+85000=92083元，由于房屋渗漏造成成无法经营的主要责任并不在于晶鑫宾馆，但晶鑫宾馆应当在此之后要求解除合同，并及时交还房屋，防止损失的进一步扩大，故本院酌情认定，该部分损失钱任举、钱萍承担百分之六十，晶鑫宾馆承担百分之四十，即晶鑫宾馆应当支付钱任举、钱萍2016年9月1日至2017年9月30日的房租及占用费36833元；对于2017年9月30日以后的房屋占用费，由于钱任举、钱萍一审并未主张，一审法院将其判决至房屋交付之日属超诉讼请求判决，本院现予以纠正。对于该部分的费用钱任举、钱萍可另行主张；2.对于晶鑫宾馆因为房屋渗漏造成的损失，一审法院委托铜陵市华诚咨询有限公司出具的鉴定报告中，确定性结论为36667.12元，选择性结论28373.9元，一审法院认定选择性结论因为该范围的物品在第一次入场测量时情况良好，第二场入场时，已损坏，损坏原因不明，故未采用，本院予以确认。关于渗水原因2011年5月17日安徽秋浦司法鉴定所的鉴定结论中表述为，二层外墙及窗边存在质量缺陷，以及三楼卫生间用水或楼面使用水不当造成的，个别存在顶板外墙角渗漏水，或还与三楼外墙渗漏水有关，另，207室的渗漏水是对对应本楼层使用的楼梯休息平台卫生间的用水点防水不符合要求，外墙渗漏水、三楼洗刷室墙防水不当造成。由于晶鑫宾馆认可室内装潢为其所装，故对于207室内的损失2209.68元，晶鑫宾馆承担三分之一的责任，钱任举、钱萍承担三分之二的责任，即1480元，余下损失34457.44元，合计35938元，考虑到晶鑫宾馆已经使用7年，尚有1年未使用，故钱任举、钱萍应当承担的损失为4492元，三楼的渗漏造成的损失，钱任举、钱萍可在本判决后向三楼追偿。
综上，上诉人晶鑫宾馆的上诉理由部分成立，晶鑫宾馆应给付钱任举、钱萍的租金及占用费，扣除钱任举、钱萍应当承担的损失和返还的押金，合计为28130+36833-4492-10000=50471元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持安徽省铜陵市铜官区人民法院（2017）皖0705民初2180号民事判决第一项、第四项，即“原告（反诉被告）钱任举、钱萍与被告（反诉原告）铜官山区晶鑫宾馆于2009年9月20日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月30日解除；”“驳回原告（反诉被告）钱任举、钱萍其他诉讼请求；”“驳回被告（反诉原告）铜官山区晶鑫宾馆其他反诉请求。”；
二、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院（2017）皖0705民初2180号民事判决第二项、第三项，即；“被告（反诉原告）铜官山区晶鑫宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）钱任举、钱萍截至2016年9月30日的房屋租金25000元，并支付原告（反诉被告）钱任举、钱萍房屋占有使用费〈计算方法：自2016年10月1日起至被告（反诉原告）铜官山区晶鑫宾馆将房屋交付原告（反诉被告）钱任举、钱萍之日止，按照42500元/年计算〉。”“原告（反诉被告）钱任举、钱萍于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）铜官山区晶鑫宾馆装饰工程损失916.68元。”；
三、铜官山区晶鑫宾馆于本判决生效之日起十日内支付钱任举、钱萍至2017年9月拖欠的剩余房租和占用费50471元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费2900元，由钱任举、钱萍负担1518元，铜官山区晶鑫宾馆负担1382元；一审案件反诉受理费2112.50元，由钱任举、钱萍负担331元，铜官山区晶鑫宾馆负担1781.5元；鉴定费2000元，钱任举、钱萍负担50元，铜官山区晶鑫宾馆负担1500元；二审案件受理费2450元，钱任举、钱萍负担450元，铜官山区晶鑫宾馆负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 冬 松
审判员 张 庄 女
审判员 盛 丽 娜
二〇一八年二月九日
书记员 汪颖（代）
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二项原判决、裁定认定事实错误，或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；