辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终6607号
上诉人（原审被告）：杨蔚然，女，汉族，1961年4月18日出生，住址沈阳市铁西区。
被上诉人（原审原告）：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街346号1-21-7。
法定代表人：初赫勋，该公司经理。
委托代理人：王哲，男，1982年7月28日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人杨蔚然因与被上诉人辽宁中恒物业管理有限公司（以下简称“中恒公司”）物业服务合同纠纷一案不服沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初406号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月26日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中恒公司一审诉称：杨蔚然系中恒公司所管理的金都花园的业主。购得铁西区腾飞二街22号2门，该房屋建筑面积194.45平方米。杨蔚然在接收该物业时与中恒公司签订了《物业管理委托合同》，合同约定中恒公司向杨蔚然提供物业管理服务，杨蔚然按建筑面积0.4元/平方米的标准向中恒公司交纳物业管理费，如杨蔚然逾期付款应根据欠款金额按每日千分之五的标准向中恒公司支付滞纳金。合同生效后中恒公司依约为杨蔚然提供完善的物业管理服务，但杨蔚然并未依约向中恒公司交纳物业管理费，自2011年1月1日起至2015年12月31日，杨蔚然共欠交物业费4665元，滞纳金5110.4元。中恒公司多次对其书面及上门催缴，均无效果，中恒公司向法院起诉，要求判令杨蔚然立即向中恒公司给付从2011年1月1日起至2015年12月31日止的物业费4665元，并支付滞纳金5110.4元；诉讼费和律师费由杨蔚然承担。
杨蔚然一审辩称：欠物业费事实存在，因为鑫竹物业时候告诉我可以自己处理不用缴纳了，换成中恒物业我就不清楚了，质疑物业公司的合法性，业主委员会什么时候成立的，业主委员会什么时候与中恒公司签订合同不清楚，鑫竹物业是在进驻时签订的，什么时候退出的不清楚，保洁和保安是社会上的，不用缴纳物业费是因为下水堵塞，排水管位于下水井污水1米以下，沉淀物没有及时清掏造成的。物业催缴没人给我发我能签字的催缴函，张贴门上我没看到，每年4-6次的清掏费用损失。
原审法院经审理查明：杨蔚然系沈阳市铁西区“金都花园”住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区腾飞二街22号2门、建筑面积194.45平方米。2010年8月30日沈阳鑫竹物业管理有限公司与沈阳市铁西区金都花园业主委员会签订物业服务合同，约定中恒公司为金都花园住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费0.80元/平方米/月，非住宅物业服务费0.40元/平方米/月，电梯费12元/人/月。服务期限自2010年9月1日至2013年8月31日。同时物业服务合同对业主委员会、业主、中恒公司的权利和义务以及沈阳鑫竹物业管理有限公司的管理事项、服务质量等进行了约定。物业服务合同第二十二条第43款约定：业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，按从逾期之日起按每天物业费5‰交纳滞纳金。第二十三条约定：沈阳鑫竹物业管理有限公司对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经沈阳市铁西区金都花园业主委员会同意。第二十五条约定：房屋共用部位的小修、养护费用，房屋共用设施、设备的小修、养护费用，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由沈阳鑫竹物业管理有限公司承担，大中修启动维修基金管理；公共绿地的养护费用，附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由沈阳鑫竹物业管理有限公司承担，启动维修基金修理。2013年10月12日中恒公司与沈阳市铁西区金都花园业主委员会签订物业服务合同，约定中恒公司为金都花园住宅小区提供物业服务，非住宅物业服务费0.40元/平方米/月，电梯费12元/人/月。服务期限自2013年9月1日至2016年8月31日。合同中的对业主委员会、业主、中恒公司的权利和义务以及沈阳鑫竹物业管理有限公司的管理事项、服务质量与第一份合同的内容大致相同。
原审法院另查明：沈阳鑫竹物业管理有限公司名称于2011年4月22日更名为中恒公司。
原审法院又查明：杨蔚然因下水井返水造成财产损失。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。中恒公司与沈阳市铁西区金都花园业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效。中恒公司为小区提供了物业服务，杨蔚然享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而杨蔚然提供的证据具有即时性等特点，根据杨蔚然提供的证据还不足以认定中恒公司提供的物业服务构成根本违约。关于杨蔚然提出的下水井返水问题。根据物业管理委托合同第五条的约定，中恒公司负有对小区内的共用设施、设备的维修、养护和管理的义务。根据中恒公司提供的排水淸掏养护合同，中恒公司将其下水井淸掏事宜委托给第三方，第三方每年淸掏两次。下水管道堵塞返水原因很多，如房屋下水管线的布局不科学或者业主使用生活用水时不注意致管线内进入很多生活垃圾和油，而淸掏不及时只是下造成水道堵塞返水中多种原因中的一种。通过本诉可知由于该园区建设时间较早，该争议房屋所在的下水井在设计时确实存在不合理之处，如按照常规下水井淸掏周期去淸掏此下水井确实容易发生返水现象，因在物业服务合同中对下水井的淸掏次数和间隔周期并没有明确规定，那么中恒公司就有义务对于容易发生返水的下水井加大淸掏次数，以避免下水井返水问题的持续发生。中恒公司没有及时淸掏此下水井，应认定中恒公司此处服务有一定瑕疵。但因中恒公司提供的服务项目不仅仅有下水井淸掏之事项，还有其他诸多服务事项，故只宜对中恒公司应收取的物业费进行一定的减免。至于杨蔚然提出的物业服务中存在的其他问题，原审法院认为这些情况的存在并不必然导致减免中恒公司应收取的物业费，但中恒公司应在后续服务中加以改进。关于杨蔚然提出的鑫竹物业承诺其不用缴纳物业服务费的抗辩主张，因其没有提供证据加以证明，故原审法院对此抗辩主张不予采纳。物业服务合同约定门市物业服务费0.4元/平方米/月，杨蔚然应交纳的自2013年1月1日起至2015年12月31日的住宅物业服务费为3033元。
关于中恒公司主张的滞纳金，因在中恒公司提供的物业服务合同中未载明物业费交纳的具体截止时间，故滞纳金应从中恒公司主张之日起计算，根据本案情况应认定中恒公司主张物业费的时间为提起诉讼之日，故杨蔚然不应向中恒公司支付滞纳金，对中恒公司滞纳金的诉讼请求不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告杨蔚然于本判决生效后十日内给付原告辽宁中恒物业管理有限公司2011年1月1日至2015年12月31日期间的住宅物业服务费人民币3033元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告辽宁中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告杨蔚然承担。
宣判后，杨蔚然不服，向本院提出上诉。上诉请求：变更原审判决第一项为被上诉人切实履行物业服务合同，修复排水井，使之功能正常后，上诉人补交物业费；维持原审判决第二项；上诉人的财产损失由被上诉人承担；驳回被上诉人诉请；诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人非前期物业；上诉人欠缴物业是因为下水井反水；被上诉人提供的排水养护合同虚假；房屋设计不合理没有专业机构结论；下水井反水是被上诉人原因。
被上诉人中恒公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、物业服务合同、照片等证据佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人所在园区建设方签订的前期物业服务合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，该合同对被上诉人亦具有约束力，上诉人与被上诉人均应依约严格履行。现被上诉人已提供物业服务，故上诉人负有给付物业费的义务。
关于上诉人应给付物业费数额，一审法院鉴于被上诉人就下水井返水问题有未及时清掏的服务瑕疵，酌定上诉人应交纳的自2013年1月1日起至2015年12月31日的住宅物业服务费为3033元并无不当，二审予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨蔚然负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年六月六日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。