黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民终1306号
上诉人（原审被告）：杨丙森，男，1957年12月16日出生，汉族，个体业主。
上诉人（原审被告）：鲍亚茹，女，1962年9月29日出生，汉族，个体业主，住肇源县肇源镇城北街。
被上诉人（原审原告）：侯丽娟，女，1961年10月26日出生，汉族，个体业主。
委托代理人：杨维建，肇源县中心法律服务所法律工作者。
委托代理人：候立梅（与被上诉人系姐妹关系），女，1963年7月18日出生，汉族。
上诉人杨丙森、鲍亚茹因与被上诉人侯丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服肇源县人民法院（2016）黑0622民初3549号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
上诉人杨丙森、鲍亚茹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求。事实与理由如下：1.上诉人一直与肇源县中心农贸市场签订房屋租赁合同，上诉人与被上诉人之间没有约定过房租费5万元这一事实，上诉人交纳了2万元的房租费，且被上诉人已经接受，视为同意上诉人继续租赁该房屋，所以不能要求房租费由2万元变为5万元。2.一审法院以被上诉人提供的其与案外人签订的租赁合同来确认上诉人与被上诉人之间的房屋租赁价格不符合法律规定，因上诉人与被上诉人对租赁费没有明确约定，就应当参照上一年度房租费价格，上一年房租费为18400元，参照之前的增长速度，争议期间房屋租赁费最高为20400元，所以上诉人交纳2万元符合实际情况。综上，一审判决认定事实不清，请求二审依法改判。
被上诉人侯丽娟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，2015年4月肇源县中心农贸有限公司根据股东持股情况，将肇源县中心农贸市场转让给股东，被上诉人通过股权分配取得涉案房屋，并未违背法律规定。根据被上诉人一审提供的证据，可以证明上诉人租赁的房屋价格应为50000元，上诉人已经交纳了20000元，剩余的30000元应当交纳给被上诉人。
被上诉人侯丽娟向一审法院起诉请求：1.要求被告立即返还原告强占的肇源县中心农贸市场南侧44号库房；2.被告给付原告租金3万元。事实与理由：2015年12月5日原告将自己名下肇源县中心农贸市场原44号库房出租给被告，当时约定租金5万元。2016年1月被告交租金2万元，剩余3万元至今未交。2016年10月12日原告将该房屋换锁，要求被告给付租金。被告不给，还将门砸开，原告向公安机关报案。原告后将该房屋转让案外人。
一审法院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2015年4月肇源县中心农贸市场有限责任公司根据股东投资情况和持股数将肇源县中心农贸市场裙房转让给股东，实行自主经营。原告侯丽娟作为股东分得南侧裙房44号门。该房2015年5月14日经肇源县房产处登记为两个产权证，为南栋总排50号、51号，产权证号第YF00018640-51号、第YF00018640-52号，建筑面积均为28.86平方米。土地使用证号（2015）第0001043号、（2015）第0001115号。产权人肇源县中心农贸市场有限责任公司。2016年4月28日原告侯丽娟办理产权变更登记，在肇源县地方税务局交纳销售不动产税费。被告自2010年12月起一直承租该房屋，租金从16400元调至18400元。2015年12月6日至2016年12月6日被告继续承租，但未与原告签订书面租赁合同。原告提供周围相同房屋租赁合同及市场管理员孟群山出庭证实，2016年涉案房屋租金为每年5万元。被告认为年租金2万元并全部付清，但原告不予认可，上述证据予以确认。2016年10月13日原告因被告不交剩余房租3万元，将涉案房屋的门锁上，之后被告砸开。当日双方到肇源县公安局治安大队接受调查询问。2015年12月1日肇源县市场监督管理局作出源市监管处字（2015）第1号行政处罚决定书，撤销肇源县中心农贸市场有限责任公司登记。2017年原告已将该房转让他人。
一审法院认为，原告通过股权分配取得涉案房屋使用权，未违背法律禁止性规定，原告对该房屋享有占有、使用、收益的权利。肇源县中心农贸市场有限责任公司虽已被行政撤销，但其股东没有申请注销登记，不影响原告主张权利。被告抗辩原告诉讼主体不适格的理由不能成立。由于租赁期间已届满，2017年原告已将该房使用权转让他人，不存在被告向原告返还房屋问题。关于原、被告争议的租金，双方虽无书面合同，但原告已提供证据证明相同房屋的租赁价格，据此2015年12月至2016年12月被告所租房屋租金应为5万元，被告应给付原告剩余租金3万元。故依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（四）项规定，判决如下：一、被告杨丙森、鲍亚茹于本判决生效之日起立即给付原告侯丽娟2015年12月5日—2016年12月5日房屋租金3万元；二、二被告互负连带给付责任；三、驳回原告其他诉讼请求。
二审期间，上诉人向本院提交以下三组证据：1.房屋所有权证存根两份；2.公司注销登记申请书一份及大庆日报注销公告一份；3.肇源县人民法院（2016）黑0622民初2690号民事判决书一份，上述证据均为复印件。欲证明涉案房屋为公产，公产不能变更到个人手中，被上诉人所得房屋是违法的，本案涉案房屋原审法院认定的年租金价格不符合市场交易惯例。被上诉人对三组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，因上诉人提交的证据1和证据2均为复印件，无法核对真实性，且上述证据并不符合二审中新证据的法定条件，亦无法证明上诉人欲证明的问题，故本院不予采信。证据3肇源县人民法院（2016）黑0622民初2690号民事判决，本院对其真实性予以确认，但该证据无法单独证明涉案房屋的实际市场租赁价格。
被上诉人向本院提交证据一份：肇源县人民法院（2016）黑0622民初3424号民事判决书，欲证明（2016）黑0622民初3424号民事判决中的房屋与涉案房屋相邻，房屋租金也是按照本案中被上诉人主张的标准收取。本院对该证据真实性予以确认，但该证据无法单独证明涉案房屋的实际市场租赁价格。
本院二审查明，上诉人鲍亚茹出生时间为1962年9月29日，居民身份证号码为230622196209290020，其他案件事实与一审判决一致。
本院认为，首先，原审庭审中被上诉人提交的肇源县中心农贸市场有限责任公司2015年4月11日市场大厅外裙房分配方案能够证实被上诉人于2015年4月11日已实际取得涉案房屋出租及收益权利，且被上诉人于2016年4月28日取得了涉案房屋的销售不动产统一发票，可以进一步证明其对该房屋享有出租及收益的权利。因此，上诉人认为被上诉人不具有对涉案房屋收取租金的资格的上诉理由不能成立。
其次，因上诉人与被上诉人没有签订书面租赁协议，但上诉人在被上诉人主张的期限内使用涉案房屋确系事实。为证明涉案房屋租金为5万元，被上诉人在原审庭审中提交多份与涉案房屋相邻且面积相同、相近的房屋租赁协议。虽然这些租赁协议对上诉人不具有合同的约束力，不能直接作为认定本案房屋租金的依据。但是，该出租协议中约定的租赁期限、房屋面积、坐落位置等相关因素和本案争议房屋均具有相似性。由于上诉人对被上诉人所主张的年租金5万元不予认可，在本院依法释明的情况下，上诉人申请对涉案房屋年租金价格进行鉴定，本院依法履行鉴定委托程序，但上诉人在鉴定过程中又提出变更其鉴定请求为“被上诉人是否具有收费资格及是否具有营业资格”，且对原鉴定申请不予交纳鉴定费用，鉴定机构故将鉴定申请退回本院。因上诉人变更后的鉴定请求并不符合《民事诉讼法》第七十六条“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定”的规定，故本院对上诉人变更后的申请不再委托鉴定。上诉人在本院再次组织法庭调查时明确对原鉴定申请不缴纳鉴定费，因此，上诉人没有提供证据证明其所主张的房屋租赁费用，故上诉人应对其主张承担相应的法律后果，一审法院结合全案证据认定涉案房屋年租金为5万元并无不当。一审判决对上诉人鲍亚茹的自然情况认定有误，本院在二审调查核实后予以纠正。
综上所述，上诉人杨丙森、鲍亚茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人杨丙森、鲍亚茹负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁晓军
审判员 袁力民
审判员 刘宏博
二〇一七年十月十七日
书记员 姜雅文
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。