湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邵中民三终字第42号
上诉人（原审原告）覃某某。
被上诉人（原审被告）邵阳市景秀房地产开发有限公司，
上诉人覃某某与被上诉人邵阳市景秀房地产开发有限公司（以下简称景秀公司）商品房预售合同纠纷一案，邵阳市大祥区人民法院于二○一五年八月二十日作出（2015）大民初字第701号民事判决，覃某某不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
覃某某向原审法院起诉称，2010年原告与被告景秀公司签订【景秀·江南世家】商品房预定协议书，购买被告开发建设的江南世家31栋3单元0301001号房，原告交纳了150000元定金，直到2015年才通知原告签订《商品房买卖合同》，被告仅承诺按照预定协议书支付违约金，但景秀公司的股东湖南金泉投资担保有限公司与原景秀公司的股东湖南宝源电力实业有限公司2011年3月17日签订的《股权转让协议》以及景秀公司2011年9月9日的《承诺书》都对其逾期交房做出新的约定和承诺，被告景秀公司按此标准向其他预定客户支付违约金，对原告却不适用此约定，原告为能够顺利签订正式的商品房买卖合同，只得先与被告景秀公司签订正式的商品房买卖合同，办理网签并在房产部门备案登记。现原告诉请法院判令：1、判令被告立即支付违约金59975元（合计为80975元，已支付21000元）给原告；2、责令被告返还多收到的阳台面积款8503.92元（2125.98元／㎡×4㎡，多计算的面积为4㎡）给原告；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告邵阳市景秀房地产开发有限公司口头辩称，1、本案不存在商品房违约合同纠纷，原告于2010年只是签订了认购意向书，不是正式的商品房买卖，在履行合同的过程中，被告按照合同第七条已经补偿到位；2、原告的情况不属于按照股权转让协议书和承诺书支付赔偿金的情形。综上所述，建议原告撤诉，如果原告坚持诉讼，恳请法院驳回原告的全部诉请。
原审查明，2010年1月30日，原告覃某某（乙方）与被告景秀公司（甲方）签订《【景秀·江南世家】商品房预定协议书》一份，合同约定乙方在甲方处预订景秀.江南世家31栋3单元0301001号商品房一套，乙方支付定金人民币150000元，双方即签订本预定协议；乙方在签署本预定协议后须在甲方通知签订《商品房买卖合同》之日起7日内到甲方处签订《商品房买卖合同》，乙方签订本预定协议书之日起至甲方通知签订《商品房买卖合同》之日止，在此期间每月乙方可获总房款减350元人民币。同日，覃海飞向被告景秀公司交付预购定金150000元。
2011年3月17日，湖南宝源电力实业有限公司与湖南金泉投资担保有限公司签订《股权转让协议》一份，第二条约定：“由湖南金泉投资担保有限公司向湖南宝源电力实业有限公司支付人民币8506万元，收购其持有的景秀公司95%股权。”第四条第3款约定：“乙方保证景秀公司按照江南世家的原规划一期同类多层住宅设计及交房标准尽快建设31栋楼、37栋楼，并按2008年职工内部价格向已签订认购意向书的业主销售，且在交房前按年利率10%计算支付已付房款的利息”。2011年9月9日，景秀公司发布《致湖南宝源电力实业有限公司、江南世家小区业主、31#37#栋预购房客户的承诺书》，承诺：“我公司保证切实履行2008年与江南世家31#、37#栋购房户签订的《购房意向协议书》以及金泉公司2011年3月17日与宝源公司签订的《股权转让协议书》第四条第3款之约定……北向生活阳台为亚洲铝材封闭阳台，但计价面积仍按开敞阳台计算；电力职工的购房价格在2008年《购房意向协议书》约定的内部价格基础上再优惠10%，如果因拆迁不能及时到位，但2013年12月31日之前又已经开工建设，自2014年1月至2014年12月，已交纳房款按年息15%计息（不含税），按月计取，自2015年1月起，已交纳房款按年息25%计息（不含税），按月计取。如果2013年12月31日前仍未进场施工，自2014年1月起至交房当月，已交纳房款按年息25%计息（不含税），按月计取。”
根据景秀·江南世家购房31、37栋非职工定购房款及优惠明细表，原告原应支付购房款总价为299402元，实际支付的购房总价款为278402元，少支付的21000元为双方依据《商品房预定协议书》第三条第7款每月总房款减350元的规定，计算至2015年1月31日止。2015年4月10日，原告覃某某与被告景秀公司签订正式的《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为邵开管预售证字（2014）第24号，买受人购买商品房为景秀.江南世家二期第31号楼3单元1层0301001号，该商品房阳台为非封闭，合同约定建筑面积共140.85㎡，该商品房单价为人民币1976.59元／㎡，总金额278402元；出卖人应当在2015年4月30日前交付商品房。同日，原告交付了购房款128402元。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房预定协议书、股权转让协议、承诺书、商品房买卖合同、非职工定购房款及优惠明细表、景秀·江南世家购房31、37栋签约交款单等证据在卷佐证，足以认定。
原判认为，本案是一起商品房预售合同纠纷。本案中，被告在签订《商品房买卖合同》前取得商品房预售许可证。故原、被告签订的《商品房预定协议书》是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。原、被告双方在第三条第7款对资金占用问题进行了约定：“乙方签订本预定协议之日起至甲方通知签订《商品房买卖合同》之日止，在此期间每月乙方可获总房款350元人民币。”原告方主张适用湖南金泉投资担保有限公司与湖南宝源电力实业有限公司签订的《股份转让协议》计算违约金，根据合同的相对性原则，原告并不是《股份转让协议》的相对方，无权根据《股份转让协议》主张权利。同时，《承诺书》已对其发布对象作出了约定，其适用对象是“2008年与江南世家31#、37#栋购房户签订的《购房意向协议书》”的人群。同时，根据原、被告双方签订的《商品房预定协议书》及《商品房买卖合同》，被告方应支付原告方资金占用补偿费至2015年4月10日，从2015年1月31日至2015年4月10日的资金补偿费为816元。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，该商品房阳台为非封闭，原告未能提供证据证明被告多收取4平方米的阳台面积款，对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条之规定，判决：一、被告邵阳市景秀房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告覃某某补偿金816元。二、驳回原告覃某某的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费756元，由原告覃海飞负担604元，被告邵阳市景秀房地产开发有限公司负担152元（此款原告已垫付，限被告于本判决生效后5日内交付原告）。
覃某某上诉称：1、原判认定覃某某不是《股权转让协议》的相对方，无权根据该协议主张权利错误。覃某某与景秀公司签订《商品房预定协议书》后即具有合同上的法律关系，景秀公司的新旧股东签订《股权转让协议》是景秀公司新旧股东之间就股权转让中景秀公司当时的所有债权债务等进行约定并承诺，该协议对已与景秀公司具有合同权利义务的相对方作出了新的约定和承诺，作为已经与景秀公司签订《商品房预定协议书》的覃某某就应享有该新约定的权利。2、原判认定《承诺书》只针对2008年与江南世家31栋、37栋购房户签订《购房意向书》的业主错误，《承诺书》是针对所有与景秀公司签订《商品房预定协议书》的江南世家31栋和37栋的预购客户，覃某某应享有该承诺书的相应权利。请求二审在依法维持原判第一项的基础上，改判景秀公司还应支付覃某某违约补偿金59159元。
景秀公司辩称：《股权转让协议书》与《承诺书》所指向对象均为2008年签订协议的业主。覃某某与景秀公司签订预订协议书的时间是2010年而非2008年，不是《股权转让协议书》承诺的对象。依照《股权转让协议书》约定，景秀公司承担违约责任对象为2008年签订协议的电力局职工。原判认定事实清楚，适用法律正确，覃某某上诉请求无事实与法律依据，请求驳回覃某某的上诉请求。
本院二审经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
认定本案事实的证据有双方当事人陈述、商品房预定协议书、股权转让协议、承诺书、商品房买卖合同、非职工定购房款及优惠明细表、景秀·江南世家购房31、37栋签约交款单等。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点是覃某某是否可以依据《股权转让协议书》以及《承诺书》要求景秀公司承担违约责任。《股权转让协议书》是景秀公司的新股东湖南金泉投资担保有限公司与原股东湖南宝源电力实业有限公司于2011年3月17日就景秀公司股权以及相关债权债务转让等事宜达成的协议。该协议的双方当事人是湖南金泉投资担保有限公司与湖南宝源电力实业有限公司，根据合同的相对性原则，若湖南金泉投资担保有限公司履行债务不符合约定，其承担违约责任的对象应为湖南宝源电力实业有限公司。覃某某并非《股权转让协议书》的合同当事人，其主张依据《股权转让协议书》要求景秀公司承担违约责任的诉讼请求无事实与法律依据。景秀公司在《致湖南宝源电力实业有限公司、江南世家小区业主、31#37#栋预购房客户的承诺书》中明确承诺对象为2008年与该公司签订《购房意向协议书》的江南世家31#、37#栋购房户，并承诺该批购房户的购房价格在2008年《购房意向协议书》约定的内部价格基础上再优惠10%，逾期开工或逾期交房对已交纳的房款按年息25%计息承担违约责任。覃某某是2010年与景秀公司签订《商品房预定协议书》的购房户，其享受的购房折扣及逾期交房的违约补偿方式均不同于2008年签订《购房意向协议书》的购房户，不属于景秀公司承诺对象，故对于覃某某要求景秀公司依照《承诺书》承担违约责任的主张不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1278元，由上诉人覃某某负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 谭晓飞
审 判 员 李玉芳
审 判 员 李盛刚
二〇一六年一月十一日
代理书记员 邹 鹏
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……