北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第16259号
原告王晶，男，1986年7月15日出生。
委托代理人罗超，北京市某事务所律师。
被告北京西都地产发展有限公司，住所地北京市西城区西海北沿23号。
法定代表人刘洪文，董事长。
委托代理人董阐论，北京市某律师事务所律师。
原告王晶与被告北京西都地产发展有限公司（以下简称西都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王晓莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告王晶及其委托代理人罗超，被告西都公司委托代理人董阐论到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王晶诉称，原告与被告是房屋买卖合同关系，双方于2005年12月15日签订买卖合同，约定原告购买位于北京市西城区新街口西里一区某商业用房，建筑面积共187.50平方米，总金额为1593750元，出卖人应当在2006年8月31日前将商品房交付给买受人使用。原告按约定交付了款项，但是被告却延期交房，于2008年7月29日才交付原告房屋。原告认为，合同约定如逾期交房超过30日的，应当从约定交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金。并且，被告将房产证在2012年11月30日才给付，合同约定应当在本合同签订后12个月内，协助买受人办理完产权登记手续。所以，被告已构成违约，应当承担违约责任，故请求法院判令：1、被告支付原告延期交房的违约金439875元（从2006年8月31日起至2008年7月29日止，共计23个月，每月按30天计算）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告西都公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、双方签订买卖合同时，被告已经取得竣工验收备案，但因原告的房屋需要进行分户测绘和改造，所以没有立即交付，双方合同中也约定延期交付房屋的情况。第二，买卖合同签订时间是2005年12月，按照买卖合同的约定，合同签订后原告应当交付首付款并提交办理按揭手续的材料，但是原告直到2006年7月才缴纳了首付款，2006年11月才办理完毕按揭贷款。原告的付款时间已经远远超过了合同约定的时间，在原告没有全额交付购房款之前，被告是不可能交付房屋的。也就是说原告违约在先。第三，在达到合同约定的交付条件后，被告多次通知原告办理入住手续，是原告自身原因没有办理入住手续。2009年4月23日，双方就买卖交付一事达成一致意见，原告在入住手续的确认上签字，双方互不追究责任。第四，买卖合同约定的交房时间是2006年8月31日，如果被告违约，原告应当在此时就已经知道自己的权利受到损害，但其并没有主张自己的权利，现已超过诉讼时效。即使2008年7月29日被告向原告发布入住通知产生诉讼时效中断的情形，但是至2010年7月也到了两年的诉讼时效。第五，原告提出存在办理产权证延期的情况，实际办理产权证是需要原告配合提交相关材料的。2008年6月在被告已经取得房屋大产权的情况下，已经具备办理房屋登记手续的条件，实际上我方已经要求原告提交办理产权证的材料，但原告迟迟未提交，造成了办理产权证迟延，且原告的上述主张与违约没有必然关系。现不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年12月15日，西都公司作为出卖人与买受人王晶签订房屋买卖合同，约定：第一条、买受人所购商业用房的基本情况。买受人所购商业用房为北京市西城区桃园二期危改小区的配套商业用房，该商业用房目前已竣工验收合格并具备使用条件，买受人自愿购买位于北京市西城区新街口西里一区某商业用房。第二条、计价方式与价款。总金额为1593750元。第四条、付款方式及期限。本合同签订后，买受人支付给出卖人803750元，剩余款项79万元，买受人以按揭贷款方式支付。第六条、交付期限。出卖人应当在2006年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：出卖人提交北京市建筑工程竣工验收备案表。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起45日内告知买受人的；2、因买受人所购买商业用房需进行结构及水电改造，有关部门进行验收造成的延期。第七条、出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。第八条、交接。商业用房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第六条规定的证明文件，并签署房屋交接单。同时出卖人还需提供《房屋使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述合同签订后，王晶已向西都公司支付了购房款，西都公司于2008年7月29日向王晶发出入住通知，内容为：“您所购买的位于新街口西里一区1号楼某底商，已具备入住条件。请您尽快前往我公司办理入住手续。”2009年4月23日，王晶办理了房屋入住手续。
本案在审理过程中，西都公司提供2009年4月23日写有王晶姓名的“关于桃园底商住户王晶办理入住手续的确认”，内容为：“客户王晶购买了北京西都地产发展有限公司开发的新街口西里一区1号楼某底商，现王晶本人要求办理入住手续。由于双方对入住问题存在异议。王晶要求北京西都地产发展有限公司为其承担2年的物业费、并为王晶所购底商加砌两道隔断墙及增加两块电表后为其办理入住手续，且双方互不追究购房合同中的违约责任。由于加装电表事宜由供电部门审批实施，北京西都地产发展有限公司正在积极进行协调。考虑到王晶的实际需要，本着相互理解的原则，北京西都地产发展有限公司为王晶办理其所购底商的入住手续，交房标准为现状。王晶本人认可上述内容表述并予以确认。”，意欲证明王晶已确认互不追究合同的违约责任，王晶则称下方签字并非是本人签字。关于诉讼时效，王晶称其一直在向西都公司主张权利，西都公司称会给予补偿，但实际最后并没有补偿。且2012年11月30日才拿到产权证，2014年被告才将产权证交付原告，被告的违约行为一直延续到2014年，因此不存在时效问题。西都公司对此不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、入住通知、分配单、装修申请表、服务协议等证据材料在案佐证。
本院认为，王晶与西都公司签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容享有权利并履行义务。合同约定的房屋交付期限为2006年8月31日之前，而西都公司发出的入住通知是2008年7月29日，王晶已于2009年4月23日办理了房屋入住手续，但此后未在法律规定的诉讼时效期间内主张权利，本案在审理过程中，王晶亦未提供引起诉讼时效中止、中断之相应证据，现王晶提起诉讼已超过诉讼时效，其要求西都公司支付逾期交房的违约金，本院不予支持。对于其提出的西都公司延期办理产权证之主张，本院认为，双方签订的房屋买卖合同中对办理产权证一项并无约定，王晶主张西都公司的违约行为一直延续到2014年并无事实和法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
驳回原告王晶的诉讼请求。
案件受理费三千九百四十九元，由原告王晶负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
代理审判员 王晓莉
二〇一四年九月十九日
书 记 员 刘思雨