辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终1954号上诉人（原审原告）：李照松，女，1991年11月26日朱生，汉族，现住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：朱丙兴，辽宁云祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。法定代表人：马军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘永强，男，1977年8月4日出生，汉族，该公司工作人员。上诉人李照松与被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称“奥园公司”）因房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市苏家屯区人民法院（2016）辽0111民初5792号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成的合议庭对本案进行了审理。上诉人李照松的委托诉讼代理人朱丙兴、被上诉人奥园公司的委托诉讼代理人刘永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李照松上诉请求：撤销原审判决，依法改判并支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定商品房符合约定交付标准，与事实不符；2.一审判决房屋质量瑕疵不足以产生房屋无法使用、无法正常居住的后果，没有事实和法律依据；3.关于逾期交房违约金，被上诉人对其调解书后的持续违约行为，理应承担违约责任。另外，补充一份工程维修单，进一步表明涉案房屋无电线、无开关，强调了三恒设备不全，管路未连接的事实。也就是说被上诉人在沈阳中院民事调解达成以后，仅支付前期的违约交房违约金，除此之外被上诉人至今没有履行维修义务，更没有履行实际交房义务。因此，上诉人主张被上诉人后期持续违约行为所应当承担的违约责任，并且要求被上诉人在一定期限内按照合同约定履行维修修缮义务，直至达到交房条件为止，以实现商品房买卖合同的目的。另外，在一审庭审过程中上诉人已提供视频资料，表明经双方到涉案房屋现场实际勘验，涉案房屋存在维修单表明的质量问题。奥园公司辩称，1.双方第一次诉讼时关于违约金计算周期，上诉人说的不是事实。在一审时作为被告的我方对于违约金标准提出调减的申请，法院以房屋所在地的租金标准计算了上诉人的损失，我们在2012年6月份已经向本案上诉人寄发了交付通知书，法庭也是以合同约定的2011年11月30日至我们邮发的2012年6月份交付通知之日计算的逾期期限，计算出了上诉人的损失，所以上诉人陈述的日期是不准确的;2.案涉房屋经竣工验收合格后，在2012年6月份已视为交付，与房屋有关的权利义务已经转移由上诉人享有，上诉人提出的房屋质量问题不能证明是在被上诉人交付之前就存在的，应该承担举证不能的不利后果。李照松向一审法院起诉请求：2011年2月13日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街1188-30号1-5商品房，建筑面积240.68平方米，单价为每平方米8180.26元，总房款1968826元，付款期限及方式为2011年2月13日前付清全部房款，被告应于2011年11月30日前将符合合同约定的商品房交付使用等条款。《补充协议》6.1.3条约定逾期超过60日，按应付款5%支付违约金。合同生效后，原告已履行付款等合同全部义务，但被告出售的上述房屋至今尚存无电线、无开关、顶棚漏水、“三恒”设备缺失及其管路未连接等严重缺陷而不能正常居住和使用。为此，原告多次要求被告及时进行整改和维修，2016年4月27日被告经现场核实后将上述缺陷事项列入工程维修内容并承诺同年9月10日前完成安装、调试以达到正常居住和使用标准。但被告至今无履约行为。故原告诉至法院，要求被告从判决之日起3个月内履行合同义务，符合合同约定正常居住和使用标准，即合同18页（附件3）约定的明细。给付违约金98441.3元，诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2011年2月13日签订了商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街1188-30号5门1～3层房屋，建筑面积共240.68平方米，单价为8180.26元，总金额为1968826元。付款方式及期限2011年2月13日前付清全部房款，被告应当在2011年11月30日前将商品房交付房屋，商品房交付的条件为经验收合格，补充协议中约定商品房交付条件指被告在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）。诉争房屋所在楼宇于2011年12月10日取得前述竣工验收报告。2012年6月11日、6月21日被告以挂号信的方式通知原告收房，原告至今未收房。另查明，原告曾于2012年9月27日向本院起诉请求法院判令被告支付逾期交房违约金98441.30元。本院于2013年8月5日作出（2012）苏民二初字第1121号民事判决书，判令被告给付原告逾期交房违约金人民币59064.78元，驳回原告其他诉讼请求。原告不服本院判决，向沈阳市中级人民法院上诉，沈阳市中级人民法院于2013年11月15日作出民事调解书，被告于2013年12月15日前一次性给付原告李照松逾期交房违约金人民币59064.78元。双方就本案再无其他纠纷，本案一次性结案。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应受合同约束。本案中，原告提出案涉房屋尚未交付不符合交付标准，应继续限期履行合同义务，给付逾期交房违约金。本院认为关于涉案房屋是否符合交付标准的问题，双方在合同中约定的交付标准为商品房经验收合格，并在补充协议中明确约定商品房交付条件系该商品房项目取得由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》。诉争房屋已经取得竣工验收报告，符合合同约定的交付标准。被告于2012年6月11日、6月21日以挂号信的方式通知原告收房，履行了通知义务，被告已经履行了合同约定的交房义务。关于原告主张的房屋至今尚存无电线、无开关、顶棚漏水、“三恒”设备缺失等不能正常居住和使用问题，本院认为，上述房屋质量瑕疵不足以产生房屋无法交付使用、无法正常居住的后果，案涉房屋已经取得竣工验收报告，符合合同约定的交付标准，原告以此为由拒收诉争房屋缺乏法律依据。关于违约金问题，被告确实存在逾期交房的事实，但双方就逾期交房违约金问题已向法院诉讼，且已由沈阳市中级人民法院予以调解双方就本案再无其他纠纷。双方达成调解后，被告于2012年6月11日、6月21日以挂号信的方式通知原告收房，履行了通知义务，被告已经履行了合同约定的交房义务，故原告诉请没有法律依据，本院应予驳回。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李照松的诉讼请求。案件受理费2261元，减半收取，由原告负担。二审中，上诉人向法庭提供一份《客户投诉受理单》，时间是2013年4月2日，受理单中明确表明在此期间还没有经过验收交房，受理人员是被上诉人方的工作人员安宁，投诉方是李照松的父亲李延奎。被上诉人认为该证据不属于新证据，不予质证。客户签字也并非本案当事人，没有关联性。受理单没有任何单位签章确认，不具备证据的法律效力。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效，对双方具有约束力。本案争议焦点主要为两点，第一，案涉房屋是否符合约定的交付标准；第二，是否应支付逾期交房违约金。首先，关于案涉房屋是否符合约定的交付标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”据此，以商品房是否已经交付为标准，商品房质量问题可以分为房屋主体质量不合格和房屋质量瑕疵两大类型。本案中，上诉人主张的案涉房屋无电线、无开关，三恒设备不全等应属房屋质量瑕疵问题，其不会导致买受人不能实现合同目的，案涉房屋已取得竣工验收报告，符合约定的交付标准，上诉人不能以此为由拒收房屋。故一审法院认定上述质量瑕疵不足以产生房屋无法交付使用、无法正常居住的后果并无不当，本院应予支持。第二，关于是否应支付逾期交房违约金的问题，因双方已就逾期交房违约金问题向法院诉讼，并经本院于2013年11月15日作出的民事调解书调解结案，被上诉人于2013年12月15日前一次性给付上诉人逾期交房违约金人民币59064.78元，双方就本案再无其他纠纷。2013年达成调解后，双方应积极履行交房、收房义务，被上诉人已履行交房通知义务，上诉人应积极履行收房义务，故上诉人主张被上诉人承担后期持续违约行为的违约责任没有法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2261元，由上诉人李照松负担。本判决为终审判决。审判长 孙 卓审判员 王 虹审判员 单 立二〇一七年四月十日书记员 郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。