北京市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）京02执异413号
案外人：北京天民房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村南。
法定代表人：马凤英，董事长。
委托代理人：王兆同，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人：高国春，男，1946年7月8日出生。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司北京怀柔支行，住所地北京市怀柔区商业街23号。
负责人：周小斌，行长。
委托代理人：李民峰，1979年4月20日出生。
委托代理人：王东生，1968年1月22日出生。
被执行人：北京朗威机电产品有限责任公司，住所地北京市庙城镇庙城村东。
法定代表人：李福琴，董事长。
委托代理人：陈志善，男，1957年1月22日出生。
委托代理人：郭雪松，男，1982年1月9日出生。
第三人：北京市怀柔国有资产经营公司，住所地北京市怀柔区北大街1号2层。
法定代表人：范淑玲，经理。
委托代理人：徐波，北京徐波律师事务所律师。
委托代理人：张凤稳，北京徐波律师事务所律师。
本院在执行中国工商银行股份有限公司北京怀柔支行（以下简称怀柔支行）与被执行人北京朗威机电产品有限责任公司（以下简称朗威公司）一般借款合同纠纷一案过程中，案外人北京天民房地产开发有限公司（以下简称天民公司）向本院提出执行异议，请求解除对北京市×××土地使用权（以下简称涉案土地使用权）的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查,并依法追加北京市怀柔国有资产经营公司（以下简称怀柔国资公司）为本案第三人，本案现已审查终结。
天民公司称：一、朗威公司不享有涉案土地使用权。根据朗威公司与第三人怀柔国资公司签订的《协议书》，怀柔国资公司出资450万元购买了涉案土地使用权，且办理了登记手续。根据物权法规定，涉案土地使用权归怀柔国资公司所有。虽然（2008）怀民初字第01800号民事调解书明确了朗威公司的回购权，但该权利只是债权，而非物权，且朗威公司并未行使该权利，不影响对涉案土地使用权归属的认定。二、朗威公司的回购权已经转让给天民公司。根据朗威公司、怀柔国资公司、天民公司三方达成的协议，涉案土地使用权的回购权及支付相应款项的义务已经概括性转让给天民公司，朗威公司对涉案土地已不再有任何权益。三、天民公司已经向朗威公司支付了全部对价，有权排除执行。在2006年6月26日朗威公司与天民公司签订《国有土地使用权转让合同》之后，天民公司已经向朗威公司支付了585万元。2008年12月29日，怀柔国资公司与天民公司签订《国有土地及厂房转让协议》之前，天民公司已向怀柔国资公司支付649.5885万元回购款。此外，天民公司已经合法占有了涉案土地。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，即使朗威公司拥有被查封土地的使用权，天民公司也有权排除执行。在朗威公司没有使用权且其回购权已经转让的情况下，法院更无理由查封涉案土地使用权。综上所述，请求法院解除对涉案土地使用权的查封。
怀柔支行辩称：一、涉案土地使用权原属于抵押给我行的资产，为了解决朗威公司职工安置问题，我行才同意朗威公司将该部分资产转让给怀柔国资公司，双方也为此签订了《抵押协议》，约定所得收入用途为安置抵押人职工的费用，剩余部分用于归还我行的贷款本息。二、从《国有土地及厂房转让协议》的相关约定看，该协议的真实意思应为朗威公司行使回购权，回购资金来源于天民公司，并非怀柔国资公司直接向天民公司出让土地使用权。怀柔国资公司是全民所有制公司，不可能将2003年估价700万元的资产在2008年以649.5885万元的价格私下低价转让。三、按照（2008）怀民初字第01800号民事调解书，怀柔国资公司在朗威公司支付相关款项后应将房产及土地使用权过户至朗威公司名下。如朗威公司与天民公司对回购后的财产归属另有约定，也应由二者另行签订转让协议。朗威公司以天民公司名义与怀柔国资公司签订《国有土地及厂房转让协议》，约定将土地使用权直接过户至天民公司名下的行为违反了其与我行签订的抵押协议，具有逃避债务的故意，并已严重损害我行利益，同时也规避了房地产二次转让应缴纳相关税费的义务，该转让协议应属无效。四、法院查封涉案土地使用权符合法律规定。首先，天民公司未提供证据证明其向朗威公司支付了585万元，且根据物权法规定，抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，因此转让款项只能用于归还我行借款，不应用于向怀柔国资公司支付调解书确定的款项。其次，《国有土地使用权转让合同》约定，土地过户后一年内，天民公司将土地及地上物无偿给朗威公司使用，天民公司并未实际占有涉案土地。最后，天民公司存在过错。在朗威公司与怀柔国资公司未就回购事宜达成一致的情况下，天民公司就与朗威公司签订合同并支付款项显然存在过错。天民公司在签订转让合同时应明知朗威公司有多起诉讼在法院执行，朗威公司并无能力回购，天民公司支付的585万元用途应是支付回购款，天民公司并未督促郎威公司专款专用，在朗威公司未按约定期限回购时，也未采取任何措施，导致朗威公司将资金转移，无力支付回购款项。根据《国有土地及厂房转让协议》和（2008）怀民初字第01800号民事调解书，怀柔国资公司应将涉案土地过户至朗威公司名下，天民公司明知过户至朗威公司名下有可能被法院查封，与怀柔国资公司约定将涉案土地使用权直接过户至自己名下，具有以合同形式掩饰其规避法院执行以及与朗威公司串通逃避银行债务的故意，而且存在逃税故意，损害了国家利益。五、天民公司曾于2009年3月30日书面向贵院提出异议请求，但未获支持，现其重复提出异议申请，应予驳回。
朗威公司称，天民公司所述属实，同意天民公司的异议请求。
怀柔国资公司称，朗威公司经我公司同意将其在（2008）怀民初字第01800号民事调解书中的权利和义务概括性转让给天民公司，且已实际履行，天民公司已将调解书确定的全部款项支付给我公司，我公司亦同意将涉案土地使用权过户至天民公司名下。
本院查明：2002年11月13日，朗威公司与怀柔支行签订编号为2002年（怀柔）字第0097号《借款合同》。同日，朗威公司与怀柔支行签订编号为2002年怀柔（抵）字第0034号《抵押合同》，朗威公司以其公司的房地产作为抵押物，抵押的房地产座落于×××。
2002年11月20日，怀柔支行（抵押权人）与朗威公司（抵押人）签订一份《抵押协议》。双方约定：“一、抵押权人同意在抵押人以其房地产向抵押权人整体抵押的基础上，允许抵押人对其厂区东南部的厂房及土地对外进行开发、转让、融资，[该区域四至为：×××所涉及区域见厂区平面图。]其所得收入的用途为安置抵押人单位职工的费用，剩余部分用于归还抵押权人的贷款本息。二、抵押人如果拟对上述房地产进行开发、转让或融资时，须提前30天以书面方式通知抵押权人，在抵押权人的利益不受到损害的情况下，抵押权人应该以书面方式同意实施。”
2003年3月20日，朗威公司与怀柔国资公司签订《协议书》。协议约定，根据区政府的会议精神，以怀柔国资公司购置朗威公司部分资产的形式，由怀柔国资公司出资450万元购买朗威公司部分资产，解决全体职工一次性补偿金问题；怀柔国资公司在2003年3月25日前一次性出资450万元，购买朗威公司部分资产（土地、房产），该区域四至为：×××以上资产已经资产评估公司评估为700万元；双方一致同意自怀柔国资公司将上述地产与房产过户为怀柔国资公司名下（签字之日起）之日起五年内，朗威公司有权以原价450万元回购上述资产，怀柔国资公司承诺五年内不向第三方出让上述资产，并保持上述资产状态不发生根本性变化；五年后，若怀柔国资公司出让上述资产，同等条件朗威公司具有优先购买权；怀柔国资公司购置上述资产后，其资产的所有权归怀柔国资公司所有，但在怀柔国资公司未出让前，委托朗威公司代为管理，朗威公司按年度向怀柔国资公司支付租金（租赁协议另定），该协议与此协议一并执行。朗威公司在租赁期内，要确保怀柔国资公司资产的完整；怀柔国资公司购买资产区域内尚有朗威公司7金华车间两层约1200平方米，尚未办理房产证，待五年期满后，怀柔国资公司出让土地时，金华车间问题，双方协商解决。
2003年11月11日，经朗威公司申请，怀柔支行与朗威公司签订编号为2003年（怀柔）字第0078号《借款合同》。合同约定，借款用途为用于偿还2002年（怀柔）字第0097号借款合同项下朗威公司所欠怀柔支行的贷款本金。同日，双方签订编号为2003年怀柔（抵）字第0044号《抵押合同》，该《抵押合同》项下约定的抵押物与前述2002年怀柔（抵）字第0034号《抵押合同》项下约定的抵押物相同。2003年11月17日，双方在怀柔区国土资源和房屋管理局就上述《抵押合同》约定的抵押物办理了抵押登记手续。
2004年6月21日，怀柔支行向怀柔区国土资源和房屋管理局出具证明，上面载明：“经朗威公司申请，我行同意将抵押协议书中约定的房产及土地从我行设定抵押范围之内部分转让出去（面积约22.87亩），界限以2003年3月20日北京市怀柔国有资产经营公司与朗威公司签订的协议书中约定的四至为准，原抵押登记不撤销。请贵局在房产证、土地证及他项权证中注明变更内容，我行不与朗威公司重新签订借款及抵押合同”。
2005年3月18日，本院就怀柔支行诉朗威公司一般借款合同纠纷一案作出（2005）二中民初字第01845号民事判决，“一、中国工商银行北京市怀柔支行与北京朗威机电产品有限责任公司签订的2003年（怀柔）字第0078号《流动资金借款合同》及2003年怀柔（抵）字第0044号《抵押合同》有效；二、北京朗威机电产品有限责任公司于本判决生效后十日内向中国工商银行北京市怀柔支行偿还借款本金人民币一千六百九十万元并支付利息（自二ＯＯ三年十一月十一日起至二ＯＯ四年十一月十日止，按照月利率千分之四点八六七五计算借款本金人民币一千六百九十万元的利息，按月结息，计收复利；自二ＯＯ四年十一月十一日起至款付清之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算借款本金人民币一千六百九十万元尚未偿付部分的利息，按月结息，计收复利）；三、扣除北京朗威机电产品有限责任公司已转让给北京市怀柔国有资产经营公司的约二十二点八七亩土地（该区域的界限以二ОО三年三月二十日北京市怀柔国有资产经营公司与北京朗威机电产品有限责任公司签订的《协议书》中约定的四至为准）及编号为十三号的厂房，中国工商银行北京市怀柔支行对北京朗威机电产品有限责任公司在2003年怀柔（抵）字第0044号《抵押合同》中提供的抵押物享有优先受偿权，债权范围为本判决主文第二项确定的内容”。
判决生效后，怀柔支行向本院申请执行，本院于2005年4月14日立案执行。
2006年6月26日，朗威公司与天民公司签订《国有土地使用权转让合同》，约定：朗威公司向天民公司转让位于北京市×××土地使用权，转让金为1170万元（含房屋）；签订合同后三日内，天民公司付给朗威公司585万元，朗威公司在一个月内必须办理完与区国资委土地回购事宜，解除债务关系，同时完成此块地北经法院拍卖的土地分割后的面积，出具准确图纸。双方尽快办理完此块土地过户，天民公司拿到国有土地使用证后，三日内一次性付给朗威公司剩余款项585万元；在办理有关土地及地上物手续过户中所产生的营业税和土地增值税由天民公司承担，但朗威公司需提供相关证据和材料，此块土地的评估费、图纸测绘费由双方对等承担；此块土地过户后一年内，天民公司将此块土地及地上物无偿给朗威公司使用。
2008年，朗威公司向北京市怀柔区人民法院起诉怀柔国资公司，要求怀柔国资公司将2003年3月20日《协议书》中约定的位于×××的土地、房产交给朗威公司，由朗威公司向怀柔国资公司支付450万元回购款。诉讼过程中，经法院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、朗威公司于调解书生效后三十日给付怀柔国资公司回购款450万元，土地出让金762145元，测绘及各种税费383740元，律师费20万元；二、朗威公司于调解书生效后三十日内给付怀柔国资公司租金15万元；三、朗威公司于调解书生效后三十日内给付怀柔国资公司补偿款50万元；四、怀柔国资公司在朗威公司付清回购款、土地出让金、测绘及各种税费、律师费、税金、补偿款各项费用三日内，将双方于2003年3月20日签订的《协议书》中约定的位于北京市×××的土地和房产交付给朗威公司，并协助办理过户手续（四至为：×××）；五、在办理产权过户手续过程中发生的所有费用由朗威公司承担。北京市怀柔区人民法院于2008年11月26日作出（2008）怀民初字第01800号民事调解书，对上述协议予以确认。
2008年11月28日，朗威公司与天民公司签订《土地房产回购权转让协议书》，内容为：朗威公司将与怀柔国资公司2003年3月20日签订的协议中的权利义务转让给天民公司，怀柔国资公司同意上述转让后，该协议生效；怀柔国资公司同意后，天民公司负担法院调解书中确定的回购上述土地、房产所需的费用，房产所有权和土地使用权归天民公司所有，土地房产回购所需税费由天民公司承担；天民公司应给付朗威公司的剩余款项585万元不再付给朗威公司，作为调解书中确认的款项的一部分一并付给国资公司；在资产过户至天民公司名下后朗威公司另付天民公司15万元，双方在此议项中货款两清。
2008年12月29日，怀柔国资公司与天民公司签订《国有土地及厂房转让协议》，约定：为履行怀柔国资公司与朗威公司签订的关于×××院内土地房产之协议，鉴于怀柔国资公司已收到天民公司应付款649.5885万元（其中房产及土地金额为450万元），现就该项土地及厂房转让事宜协议如下：怀柔国资公司同意将位于×××；怀柔国资公司协助天民公司办理过户手续，在此过程中有关部门收取的各种税费均由天民公司负责缴纳。
2009年1月13日，本院向北京市国土资源局送达协助执行通知书，要求该局协助执行以下项目：查封朗威公司依据（2008）怀民初字第01800号民事调解书第四项所回购的北京市×××。未经本院允许不得为其办理转让、买卖、抵押手续。
庭审中，天民公司提交了付款凭证、转账支票存根、收据、发票、相关税费、测绘费缴付凭证等证据，证明在本院查封前，其已履行了（2008）怀民初字第01800号民事调解书确定的应当支付给怀柔国资公司的全部款项，以及支付了办理土地使用权过户手续所需要的相关费用。朗威公司对上述证据予以认可。怀柔国资公司认可收到天民公司按照（2008）怀民初字第01800号民事调解书支付的全部对价。怀柔支行对上述证据的真实性表示无法核实，对证明目的不予认可。
天民公司称涉案土地上的厂房已过户至其名下，且未被本院查封。为证明该事实，天民公司提交其名下房屋所有权证一份，载明：房屋坐落在×××等3幢，登记时间为2009年1月16日，规划用途为厂房，面积合计3107.5平方米，土地使用权取得方式为有偿出让。朗威公司和怀柔国资公司均认可所有权证的真实性。怀柔支行亦认可所有权证的真实性，但认为天民公司取得该所有权证的途径不合法。
天民公司另提交其与朗威公司签订的《协议书》、与北京嘉润粉末注射技术有限公司签订的多份《租赁厂房、场地协议书》及收取租金凭证（收据、支票存根、银行进账单等），证明其在本院查封前已合法占有涉案土地。怀柔支行对上述证据均不予认可。
另查，本院此前未对天民公司的相同异议请求立案审查并作出裁决。
本院认为，涉案土地现登记在第三人怀柔国资公司名下。根据（2008）怀民初字第01800号民事调解书的约定，朗威公司只有在付清回购款及其他各项费用后，方有权要求怀柔国资公司交付涉案土地并协助办理过户手续。因此，仅依据（2008）怀民初字第01800号民事调解书并不能认定朗威公司已实际拥有涉案土地使用权。该调解书在履行过程中，朗威公司经怀柔国资公司同意，将其在调解书中的权利义务全部转移给天民公司，天民公司亦与怀柔国资公司签订了《国有土地及厂房转让协议》，上述行为未违反相关法律规定，应认定为合法有效。天民公司向怀柔国资公司支付了调解书约定的全部对价，且已实际控制涉案土地。上述行为均发生在本院查封涉案土地之前，且天民公司对未办理土地使用权过户登记不存在过错，故天民公司所提异议请求理由正当，于法有据，应予支持。怀柔支行的抗辩意见依据不足，本院不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对北京市×××土地使用权的执行。[土地四至为：×××]
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 曾小华
审判员 侯成成
审判员 连 强
二〇一七年一月二十四日
书记员 吕苏岩
王皓