北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第01697号
原告（反诉被告）北京楠辰皮革有限公司，住所地北京市西城区鸭子桥路35号。
法定代表人李曜，董事长。
委托代理人丁辉，男，1962年4月7日出生，北京楠辰皮革有限公司职员。
委托代理人侯世跃，男，1981年8月12日出生，北京楠辰皮革有限公司职员。
被告（反诉原告）北京富力邦物业管理有限公司，住所地北京市东城区广渠门内大街6号院13号楼6622房间。
法定代表人赵英杰，董事长。
委托代理人郑立昆，男，1966年1月2日出生，北京富力邦物业管理有限公司经理。
委托代理人康建龙，北京市中同律师事务所律师。
原告北京楠辰皮革有限公司（以下简称：楠辰公司）与被告北京富力邦物业管理有限公司（以下简称：富力邦公司）、被告刘阳房屋租赁合同纠纷一案，我院曾于2013年7月29日做出一审判决。判决后，二被告不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院审理后，以一审判决基本事实认定不清，违反法定程序，裁定撤销一审判决，发回本院重审。此后，本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，楠辰公司撤回了对刘阳的起诉，富力邦公司则提出对楠辰公司的反诉。此后，楠辰公司的委托代理人丁辉、侯世跃，富力邦公司的委托代理人郑立昆、康建龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告楠辰公司诉称：2010年10月20日，我公司与被告签订《房屋租赁协议》，我公司把位于北京市西城区珠市口西大街XXX号后院532平方米的房屋以及该院西楼2层第三间房屋和锅炉房（面积约200平方米）出租给被告使用；年租金为30万元；同时，该租赁协议还约定，此租赁协议为不定期租赁协议；租赁期间，如遇我公司需要收回房屋，被告应及时腾退，但应提前30日通知对方。协议签订后，我公司按约将房屋交予被告使用。2012年12月4日，我公司因需要对该出租房屋所在的XXX号院进行整体改造，向被告发出《关于解除﹤房屋租赁协议﹥的告知书》，通报了上述情况，并告知被告双方于2010年10月20日签订的《房屋租赁协议》将于2013年1月5日解除，要求被告在规定的时间内腾退租赁房屋并结清相关费用。此后，由于被告一直未能腾退租赁的房屋，我公司于2013年1月10日，向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求确认我公司与被告签订的《房屋租赁协议》已于2013年1月5日解除；要求被告腾退租用的房屋；并按照月租金25000元的标准，支付2013年1月1日至2013年1月5日期间的房屋租金4167元、支付2013年1月6日至实际腾退租赁房屋期间的房屋占用费；承担诉讼费用。在该案审理中，因被告自述其公司已将租用的房屋交予其员工刘阳用于经营北京华顺宾馆使用，故我公司申请追加刘阳为共同被告，要求刘阳对被告向我公司支付的房屋租金以及房屋占用费承担连带责任。2013年7月29日，北京市西城区人民法院做出一审判决。判决后，被告及刘阳均不服判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院受理后，以一审判决认定的基本事实不清，违反法定程序为由，撤销了一审判决，发回重审。重审期间，经我公司与刘阳核实，刘阳并不是被告的员工，被告与刘阳之间是租赁关系，是被告在与我公司签订《房屋租赁协议》后，将所租赁房屋转租给刘阳的。刘阳出资对租赁房屋进行了装修改造，并以该租赁房屋为注册地，注册成立北京华顺宾馆并从事经营活动。2014年5月7日，我公司已经与刘阳达成一致意见，刘阳已将其占用的房屋腾退给我公司。为此，我公司在本案中，撤回对刘阳的起诉。现我公司认为，根据我公司与被告2010年10月20日签订的《房屋租赁协议》第四条：“租赁期限为不定期。租赁期间如遇甲方需要收回房屋，乙方应及时清退。双方均有权解除协议，但应提前30日通知对方。”的约定，我公司已经于2012年12月4日向被告发出《关于解除﹤房屋租赁协议﹥的告知书》，履行了提前30天的告知义务。而被告在接到我公司发出的《关于解除﹤房屋租赁协议﹥的告知书》后，未做出任何答复，也未按照该通知的要求在规定的时间内腾退租赁房屋，其行为应视为违反了《房屋租赁协议》的约定。为此，我公司现诉至法院，要求确认我公司与被告2010年10月20日签订的《房屋租赁协议》已于2013年1月5日解除；要求被告按照月租金25000元的标准，支付2013年1月1日至2013年1月5日期间的房屋租金4167元；按照月租金25000元的标准，支付2013年1月6日至2014年5月7日期间的房屋占用费400821.92元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告富力邦公司辩称：在原告与我公司签订《房屋租赁协议》时，原告是明知我公司要将租赁的房屋用于经营旅馆使用的，并且同意我公司对租赁的房屋进行装修改造。现原告要求解除《房屋租赁协议》，会给我公司造成巨大的经济损失。为此，我公司不同意原告的诉讼请求。
反诉原告富力邦公司诉称：因我公司在租赁反诉被告房屋期间，已对租赁的房屋进行了装修改造，如果法院确认我公司与反诉被告签订的《房屋租赁协议》已于2013年1月5日解除，势必给我公司造成巨大的损失。为此，我公司提出反诉，要求法院在判令反诉被告与我公司解除《房屋租赁协议》的情况下，反诉被告应赔偿我公司为开办宾馆所付出的各项经济损失350万元，并由反诉被告承担本案反诉费用。
反诉被告楠辰公司辩称：我公司不同意反诉原告的反诉请求，理由如下：1、在我公司与反诉原告签订的《房屋租赁协议》中，并没有同意反诉原告可对租赁的房屋进行装修改造；2、在我公司发现反诉原告对租赁房屋进行装修改造后，已经向反诉原告发出《停止施工通知》；3、经我公司了解得知，反诉原告在与我公司签订《房屋租赁协议》后，已将租赁房屋转租给了刘阳，是刘阳为经营华顺宾馆支出的装修改造费，该费用应与反诉原告无关；4、在本案中，反诉原告曾经提出装修评估申请，后因其拒绝向评估部门交纳评估费用，其评估申请已经被评估部门退回。故其所述的装修改造损失费350万元，没有相关证据予以支持。据此，我公司请求法院判决驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2010年10月20日，原告（反诉被告）楠辰公司作为甲方与被告（反诉原告）富力邦公司作为乙方签订《房屋租赁协议》，该协议与本案有关联的主要条款为：一、甲方将位于北京市西城区珠市口西大街XXX号后院，建筑面积532平方米及该院西楼2层第三间及锅炉房两层房屋，建筑面积约200平方米，租赁给乙方使用；二、乙方每年要向甲方支付租金30万元；三、租赁期限为不定期；四、租赁期间如遇甲方需要收回房屋，乙方应及时清退，但应提前30日通知对方。”。该协议签订后，楠辰公司按照协议约定将房屋交予富力邦公司。2010年11月29日，楠辰公司因富力邦公司对租赁的房屋进行装修改造，向富力邦公司发出《停止施工通知》。2010年12月17日，富力邦公司针对该《停止施工通知》，做出如下答复：“1、将院内扩建部分，恢复美观整洁；2、向贵公司提交改造方案；3、确保安全第一，坚持安全施工，有事多和有关部门打招呼，听从管理；4、我们再次保证，皮革集团（楠辰公司原名称）珠市口大院整体改造时，我们无条件退出。”。2012年12月4日，楠辰公司通过EMS向富力邦公司发出《关于解除﹤房屋租赁协议﹥的告知书》，该告知书的内容为：“北京富力邦物业管理有限公司：鉴于我公司所属珠市口西大街XXX号合资合作整体开发项目即将实施，我公司需要收回贵公司所承租房屋，根据甲乙双方2010年10月20日签订的《房屋租赁协议》第四条规定，现告知贵公司：自2012年12月31日起，解除该《房屋租赁协议》。届时，请贵公司按照《房屋租赁协议》规定与我公司结清各项费用，及时腾退所承租房屋及所属设备、设施。敬请贵公司积极配合，另行寻找新的经营场所，确保我公司合资合作开发项目按期实施。北京楠辰皮革有限公司。”。2013年1月10日，楠辰公司以富力邦公司在接到《关于解除﹤房屋租赁协议﹥的告知书》后，未按照告知书要求的时间腾退租赁房屋为由，向本院提起诉讼，要求确认双方2010年10月29日签订的《房屋租赁协议》已于2013年1月5日解除；要求富力邦公司按照月租金25000元的标准，支付2013年1月1日至2013年1月5日期间的房屋租金4167元；要求富力邦公司按照月租金25000元的标准，支付2013年1月6日至实际返还房屋之日止的房屋占用费；并由被告承担本案诉讼费用。在该案审理中，楠辰公司以诉争房屋的实际使用人为北京华顺宾馆，刘阳为北京华顺宾馆的负责人，故依法申请追加刘阳为该案共同被告，并要求判令刘阳对于上述期间的租金以及占用费承担连带责任。2013年7月29日，我院做出一审判决：一、确认楠辰公司与富力邦公司签订的《房屋租赁协议》于2013年1月5日解除；二、判令富力邦公司与刘阳将诉争房屋腾空交予楠辰公司；三、判令富力邦公司向楠辰公司支付2013年1月1日至2013年1月5日期间的房屋租金4167元，富力邦公司按照月租金25000元的标准，向楠辰公司支付2103年1月6日起至实际腾退房屋之日期间的房屋占用费；四、驳回楠辰公司其他诉讼请求。判决后，富力邦公司与刘阳均不服判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院受理后，以一审判决认定的基本事实不清，违反法定程序为由，撤销了一审判决，发回重审。本案审理期间，富力邦公司和刘阳以楠辰公司在将房屋租赁给富力邦公司时，是明知该租赁房屋将用于经营旅馆，楠辰公司2010年11月29日向富力邦公司发出的《停止施工通知》，只是督促富力邦公司按照相应的法律程序进行施工，并非停止施工，如法院判决解除《房屋租赁协议》，势必将给富力邦公司和刘阳造成经济损失为由，向本院提起反诉，要求本院在判令解除楠辰公司与富力邦公司《房屋租赁协议》的情况下，楠辰公司赔偿为开办旅馆所投入的各项费用损失350万元，具体金额以评估为准，并提出评估申请。此后，本院经北京市高级人民法院摇号确定北京中评联合价格评估有限公司为评估机构，对北京华顺宾馆的装修改造进行价格评估。评估期间，楠辰公司及刘阳本人亲自到庭，其中，刘阳向本院说明了下列情况：1、其不是富力邦公司的员工。2、2010年10月22日，本案被告富力邦公司的委托代理人郑立昆代表富力邦公司与其合伙人刘金华签订《房屋租赁协议》，富力邦公司以年租金35万元的价格将租赁房屋转租给刘金华。此后，其以该租赁房屋为注册地，注册成立北京华顺宾馆，并进行了装修改造。3、其已经与楠辰公司自行达成协议，并于2014年5月7日将占用的房屋腾退给楠辰公司。4、其撤回对楠辰公司的反诉以及评估申请，并就其所述向本院提交了富力邦公司与刘金华签订的《房屋租赁协议》原件以及北京华顺宾馆与北京隆成嘉艺建筑装饰工程有限公司签订的《北京华顺宾馆内部装修工程施工合同书》（工程承包造价2222800元）原件。对此，楠辰公司认可刘阳已经将占用房屋予以腾退，并申请撤回对刘阳的起诉。现楠辰公司持其诉称理由，要求确认其公司与富力邦公司2010年10月20日签订的《房屋租赁协议》已于2013年1月5日解除；要求富力邦公司按照月租金25000元的标准，支付2013年1月1日至2013年1月5日期间的房屋租金4167元；要求富力邦公司按照月租金25000元的标准，支付2013年1月6日至2014年5月7日期间的房屋占用费400821.92元，并由富力邦公司承担本案诉讼费用。审理中，富力邦公司对刘阳提供的《房屋租赁协议》、《北京华顺宾馆内部装修工程施工合同书》真实性不持异议，但否认与本案有关联性，持其辩称理由，不同意楠辰公司的诉讼请求，并提出反诉，要求本院在判令楠辰公司与其公司解除《房屋租赁协议》的情况下，由楠辰公司赔偿其公司为开办北京华顺宾馆所支出的各项经济损失350万元，并提出评估申请。此后，本院经北京市高级人民法院摇号确定北京中评联合价格评估有限公司为评估机构，对北京华顺宾馆的装修改造进行价格评估。评估期间，因富力邦公司未向评估部门交纳评估费用，本院向富力邦公司明示，如其拒绝向评估部门交纳评估费用，导致评估部门不能出具评估报告，其应承担不利后果。但富力邦公司仍拒绝交纳评估费。此后，北京中评联合价格评估有限公司对于该评估申请以退案处理。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁协议》、《关于解除﹤房屋租赁协议﹥的告知书》、EMS邮件全程跟踪查询单等材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，根据楠辰公司与富力邦公司的陈述、答辩以及举证、质证，本院可以认定以下事实及争议焦点。其中，认定的事实部分为：1、楠辰公司与富力邦公司于2010年10月20日签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，且《房屋租赁协议》内容并不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同；2、楠辰公司在签订《房屋租赁协议》后，已经按照约定，将房屋交予富力邦公司使用；3、富力邦公司在回复楠辰公司《停止施工通知》中，已经明确表示，在楠辰公司对珠市口大院整体改造时，其公司将无条件退出；4、楠辰公司已于2012年12月4日通过EMS向富力邦公司发出《关于解除﹤房屋租赁协议﹥的告知书》，富力邦公司已于2012年12月6日接受该邮件。争议焦点为：1、富力邦公司在向楠辰公司回复《停止施工通知》后，继续对租赁的房屋进行施工，能否视为楠辰公司已同意富力邦公司对租赁房屋进行装修改造；2、楠辰公司在提出解除《房屋租赁协议》后，根据该《房屋租赁协议》租赁期限为不定期的实际情况，楠辰公司是否应给予富力邦公司相应的经济补偿。针对争议焦点1，本院认为，因楠辰公司在接到富力邦公司就《停止施工通知》所做的内容为：“向贵公司提交改造方案；确保安全第一，坚持安全施工，有事多和有关部门打招呼，听从管理”的回复函件后，未再要求富力邦公司停止施工，故本院可以推定楠辰公司已经默许富力邦公司对租赁房屋继续进行装修改造。针对争议焦点2，本院认为，因富力邦公司在回复《停止施工通知》中，有“我们再次保证，皮革集团（楠辰公司原名称）珠市口大院整体改造时，我们无条件退出”的表述，故本院可以推断出无论是富力邦公司投入资金对租赁房屋进行装修改造，还是刘阳投入资金对房屋进行装修改造，该费用均与楠辰公司无关。为此，本院根据楠辰公司与富力邦公司《房屋租赁协议》中，已经明确约定租赁期限为不定期的条款，以及楠辰公司已经于2102年12月4日向富力邦公司发出《关于解除﹤房屋租赁协议﹥的告知书》，富力邦公司已于2012年12月6日收到该通知书的实际情况，认定楠辰公司主张2013年1月5日《房屋租赁协议》解除，于法有据。为此，本院对于楠辰公司要求确认其公司与富力邦公司2010年10月20日签订的《房屋租赁协议》已于2013年1月5日解除；要求富力邦公司按照月租金25000元的标准，支付2013年1月1日至2013年1月5日期间的房屋租金4167元；按照月租金25000元的标准，支付2013年1月6日至2014年5月7日期间的房屋占用费400821.92元，并由富力邦公司承担本案诉讼费用的全部诉讼请求，将予以支持。对于富力邦公司要求本院在判令解除《房屋租赁协议》后，反诉要求楠辰公司赔偿其公司为开办宾馆所付出的各项经济损失350万元以及承担本案反诉费用的反诉请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、确认原告北京楠辰皮革有限公司与被告北京富力邦物业管理有限公司于二Ｏ一Ｏ年十月二十日签订的《房屋租赁协议》于二Ｏ一三年一月五日解除。
二、自本判决书生效之日起三十日内，被告北京富力邦物业管理有限公司向原告北京楠辰皮革有限公司支付二Ｏ一三年一月一日至二Ｏ一三年一月五日的房屋租金四千一百六十七元。
三、自本判决书生效之日起三十日内，被告北京富力邦物业管理有限公司按照每月二万五千元的租金标准，向原告北京楠辰皮革有限公司支付二Ｏ一三年一月六日至二Ｏ一四年五月七日期间的房屋占用费四十万零八百二十一元九角二分。
四、驳回被告北京富力邦物业管理有限公司的反诉请求。
如果被告北京富力邦物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千三百七十四元八角三分、反诉费三万四千八百元，均由被告北京富力邦物业管理有限公司负担（已交纳三万四千八百元），自本判决书生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高玉峰
人民陪审员 石静慧
人民陪审员 窦学梅
二〇一四年七月十五日
书 记 员 聂秋烨