湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民四终字第00416号
上诉人（原审原告）丁立荣，农民。
上诉人（原审原告）邓锐，农民，系丁立荣之子。
上诉人（原审原告）邓银，农民，系丁立荣次。
以上三上诉人的委托代理人邓敏，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代收法律文书。
被上诉人（原审被告）昝继炳，农民。
委托代理人邓新春，湖北鸿法律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代收法律文书。
被上诉人（原审被告）邓娟，农民，系丁立荣长。
上诉人丁立荣、邓锐、邓银因与被上诉人昝继炳，被上诉人邓娟确认合同无效纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2013）鄂房县民一初字第01720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员罗云飞、审判员柏媛媛参加评议的合议庭，于2014年9月3日公开开庭审理了本案。上诉人丁立荣、邓锐、邓银的委托代理人邓敏，被上诉人昝继炳的委托代理人邓新春到庭参加诉讼。被上诉人邓娟经传票传唤未到庭应诉。经合议庭评议，本案现已审理终结。
丁立荣、邓锐、邓银原审诉请依法确认昝继炳、邓娟之间签订的《房屋买卖契约》无效，判令昝继炳返还所占用的房屋、猪栏、厕所以及产量地、菜园。
原审法院经审理查明：邓娟系丁立荣之长女，邓锐系丁立荣之子，邓银系丁立荣之次女。争议的房屋系丁立荣及其丈夫于1993年建造，丁立荣丈夫于1998年去世，1999年9月13日丁立荣申请私有房屋产权登记，申请房屋所有权人为丁立荣。2004年12月10日，昝继炳与邓娟签订《房屋买卖契约》，当时有原军店镇副镇长刘某、上茅坪村书记邓某、副书记辜某、上茅坪村9组组长李奎生、军店镇司法所祁正阳、喻某（昝继炳姑父）、昝某（昝继炳之妹）、刘继荣（昝继炳之妻）在场。主要内容：军店镇上茅坪村九组（李家湾）户主丁立荣坐北向南砖混结构房屋叁间，其中正房壹层两间、横屋壹间（坐西向东、上下两层瓦屋面）出售给房县上龛乡昝继炳，买卖双方协商，经村组同意达成事宜如下：一、东以墙皮向外1.5M为公用道路，互不侵犯，西以墙皮向外1.2M（猪栏、厕所以外墙皮），南以前檐滴水向外7M为道场，北以墙皮外3.6M，横屋以外墙皮1M；二、房屋价格：经双方协商房屋价格为贰万柒仟元整，一次性付清；三、各项手续由卖方负责办理。契约上有出售方邓娟，购买方昝继炳，见证人喻某、辜某、邓某分别签字。契约签订当日，昝继炳给付定金7000元，并于2004年12月13日付清余款20000元，由邓娟出具收条一张，内容为：今收到昝继炳购房款贰万柒仟元整，于2004年12月13日一次性付清，收款人邓娟、见证人刘某、昝某。《房屋买卖契约》签订后，昝继炳于2004年12月13日缴纳了契税（出让方丁立荣、承受方昝继炳，纳税人昝继炳），于2005年7月12日办理了集体土地使用证，并于2005年10月对房屋进行了装修，2006年农历2月14日搬进去居住至今。2008年在该房屋基础上又加盖了一层。2013年1月4日，丁立荣以邓娟未经自己同意擅自出卖房屋，自己当时并不知情为由，提起诉讼。2013年7月10日，邓锐、邓银以是诉争房屋的共有人为由提出书面申请，请求作为共同原告参加诉讼，法院依法准许。
另查明：2005年3月22日，昝继炳落户军店镇上茅坪村9组，落户手续由丁立荣帮忙办理，丁立荣对此无异议。2005年7月12日昝继炳的集体土地使用证办理好后，由丁立荣亲手交给喻某，喻某转交给昝继炳之妻刘继荣。昝继炳自2005年农历11月开始耕种丁立荣的产量地（承包地），双方口头约定有租金，直到2011年年底双方发生纠纷之后未再耕种。2005年11月昝继炳对所购房屋进行装修时，丁立荣到现场并指出房屋边界，要求昝继炳所建的牛栏不能超出原房屋边界。
原审法院认为，合同的效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，具有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2004年12月10日，邓娟作为精神、智力正常的成年人，在有基层政府、法律服务部门、村组干部在场并作为证人参加的情况下，与昝继炳签订的《房屋买卖契约》，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，其意思表示真实，昝继炳有理由相信邓娟有权处分诉争房产。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。从本案的签约过程看，丁立荣、邓锐、邓银虽没有到场并在《房屋买卖契约》上签字，但所涉房屋早交付给昝继炳，昝继炳也支付了相应的购房款，缴纳了契税，办理了集体土地使用证，并且在2005年10月对房屋进行了装修后在2008年又加盖了一层，丁立荣、邓锐、邓银均未提出异议。丁立荣帮助昝继炳落户到军店镇上茅坪村9组，在知道房屋所涉及的集体土地使用权已经转移到昝继炳名下时，非但没有提出异议，反而将该证交给昝继炳，在2005年11月昝继炳对所购房屋进行装修时，丁立荣到现场并指出房屋边界，要求昝继炳所建的牛栏不能超出原房屋边界，结合《房屋买卖契约》第一条（房屋边界）以及第三条（各项手续由卖方负责办理）的约定及本案的其他证据，应当认定丁立荣是以积极的外在行动履行《房屋买卖契约》的约定内容，以自己的积极行为明确对邓娟将涉案房屋出卖给昝继炳的行为进行认可。第三，从目前房屋的实际支配状态看，昝继炳占有、使用房产至今长达8年之久，丁立荣、邓锐、邓银对邓娟实施的卖房行为既未提出异议，也未依法主张权利，其在时隔8年后要求确认该买卖协议无效，明显违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则。从维护交易的稳定性及安全性要求，邓娟与昝继炳签订的《房屋买卖契约》应当认定为有效合同。原告请求确认合同无效，证据不充足，理由不充分，不予支持。至于丁立荣要求昝继炳返还产量地（承包地）及菜园，与本案不属于同一法律关系，不予合并审理，原告可另行起诉。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第四十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回丁立荣、邓锐、邓银的诉讼请求。案件受理费475元，由丁立荣、邓锐、邓娟负担。
宣判后，丁立荣、邓锐、邓银不服，提起上诉称，一审判决认定事实错误及适用法律错误。本案涉及的房屋属于家庭共同财产，根据相关法律规定，邓娟与昝继炳签订的《房屋买卖契约》无效。请求二审法院依法改判支持三人的原审诉讼请求。
昝继炳未予书面答辩。
二审庭审中，上诉人丁立荣等人提交了“户籍变动信息证明”（房县公安局军店派出所签署了“情况属实”并加盖了公章）和军店镇综治办的“证明”各一份，拟证明签订契约时昝继炳属于非农业户口，更不是上茅坪村9组的成员，其购买农村房屋的主体资格不适格。
昝继炳质证认为，对两份“证明”的真实性无异议，但该两份“证明”不符合单位作证的法定形式，且昝继炳在签订契约后已经成为了上茅坪村9组集体经济组织的成员，其购买行为合法。
本院认为：1、昝继炳于2005年3月22日从房县上龛乡草池沟村5组迁入上茅坪村的事实有户口登记记录可以证实，此应当可以证明昝继炳本身属于农业户口，“户籍变动信息证明”中“2010年9月29日变更户口性质非农业转农业”的记载无其他证据证实；2、军店镇综治办证明中“双方买卖了房屋，但因为土地问题双方发生矛盾”的表述间接证明了村组、乡镇对双方房屋买卖行为的知晓和认可。昝继炳的质证意见符合法律规定，予以采信。
经审理查明，原审认定的双方发生纠纷的原因、结果等事实属实。
本院认为：在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，根据合同归《中华人民共和国合同法》调整，物权变动归《中华人民共和国物权法》规制的原则，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，如没有违反《中华人民共和国民法通则》第五十五条“（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”规定，就不影响作为原因行为的买卖合同的效力，买卖合同属债权合同，其效力是独立存在的，不受物权能否变动、是否变动的影响，即使物权不能变动，合同仍然有效。此外，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据该规定，丁立荣等三人以涉案房屋共有人的身份主张邓娟在未经其同意的情况下与昝继炳签订的《房屋买卖契约》无效的上诉理由及请求，无法律依据，不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费475元，由上诉人丁立荣、邓锐、邓银负担。
本判决为终审判决。
审判长 王广泉
审判员 罗云飞
审判员 柏媛媛
二〇一四年九月九日
书记员 王 亮
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。