北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第05128号
上诉人（原审被告）北京金诺太和餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区上地十街1号院5号楼8层815室。
法定代理人陈海平。
委托代理人王志刚，河北冀北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林泳江，男，1967年6月3日出生。
委托代理人王珅，北京市玄德律师事务所律师。
上诉人北京金诺太和餐饮管理有限公司（以下简称金诺太和公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第11412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，林泳江起诉至原审法院称：我与金诺太和公司于2013年11月10日签订了《商铺租赁合同》，第一条约定金诺太和公司将北京市西城区×××大街金茂大厦A座负一层部分商铺约450平方米出租给我经营餐饮。第二条约定，租金支付为押3付6个月，我应在2013年11月12日前支付金诺太和公司押金172935元，金诺太和公司需将现场清理完毕，包括西侧隔墙拆除，首期租金我需在2014年2月15日前支付给金诺太和公司6个月租金345870元。第三条规定，租赁期限为124个月（10年4个月）。第四条约定，免租（装修）期限为120天（2013年11月15日至2014年3月14日）。第八条约定，金诺太和公司迟延交付房屋达到10日的，我有权解除合同。第九条约定，因金诺太和公司原因造成本合同解除或无法继续履行，金诺太和公司应退还我押金，并赔偿双倍押金和装修损失，支付我6个月的房租作为违约金。合同签订后，我如约交纳了押金172935元，并于2013年11月11日与北京中北佳宁装饰设计有限公司签订了《室内工程设计合同》，支付了设计费38000元。然而，金诺太和公司至今也未履行交付房屋的义务，不但没有把现场清理完毕，包括西侧隔墙拆除，还又新砌了一堵墙，并威胁我如果不提前交一年的房租，就将该房屋另租给卖红酒的，现金诺太和公司已明确表示要解除合同。金诺太和公司的行为已违反了本合同第八条规定，远超过了10天的交房时间，造成我无法进场施工装修，我白白支付了设计费，经多次与金诺太和公司协商，未果。综上所述，我与金诺太和公司签有合同，双方理应严格遵守，现金诺太和公司不按时交房房屋的行为，已构成违约在先，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，金诺太和公司的行为已构成根本违约。现诉至法院，要求判决：1、解除我与金诺太和公司在2013年11月10日签订的商铺租赁合同；2、金诺太和公司退还我押金172935元及其利息损失（自2013年11月12日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并赔偿我双倍押金345870元及双倍装修损失76000元；3、金诺太和公司支付我6个月房租的违约金345870元，诉讼费由金诺太和公司负担。
金诺太和公司辩称，同意解除商铺租赁合同，解除的时间是在2014年3月14日，解除的原因是林泳江未在合同约定的履行期届满前10日内按时交纳租金。林泳江应在2014年2月15日之前交纳租金，但其未交纳，所以我们要求解除合同。2013年11月3日，双方签订了商铺租赁意向书，林泳江向我公司支付意向金2万元。2013年11月10日双方签订租赁合同时，我公司向林泳江交付了房屋，因为出租的房屋是毛坯房，没有大门，在双方签订合同时我公司就向林泳江告知可以委托设计公司、施工公司到现场勘查提交设计方案，设计方案经我公司同意后可进场施工，我公司也向林泳江告知可以同大厦工程对接人以及物业人员进行对接协调，所有工作都由林泳江完成。双方在租赁合同第7.1条有约定，只要林泳江交纳押金后即可使用房屋。2013年11月11日，我公司将现场清理完毕，即将卫生间及西城隔墙拆除并将渣土清理干净，当日林泳江向我公司交纳了剩余押金152935元，加上2万元意向金，押金一共172935元。合同第2.3条约定了我公司将现场清理完毕后，林泳江再交付押金。林泳江交付完押金，现场也就清理完毕了。不同意林泳江的其他诉讼请求，林泳江的陈述与事实不符。不认可关于押金利息的问题，根据合同第9.2条，因为林泳江的原因导致了合同的解除，所以我公司无需向林泳江返还押金及利息。因为林泳江没有按合同约定交纳房租，根据合同第2.4条，林泳江应该在2014年2月15日前交付六个月的租金，即交纳首期的2014年3月15日至2014年9月15日的租金，但林泳江没有按时交纳。我公司在2014年3月14日向林泳江发出解除商铺租赁合同通知书并向林泳江发短信告知。我公司向林泳江交付了房屋，我们所谓的交付就是直接告知林泳江可以使用房屋了，在合同的第7.1和第7.2条有约定。我公司与林泳江签订合同时，明确告知林泳江其可以同大厦的物业人员及工程对接人员进行对接，同时，林泳江也向我公司及工程对接人员发了多份设计图纸及方案，林泳江同工程对接人进行了接触并由工程对接人带往物业公司进行了对接，物业向林泳江提供了书面材料，林泳江也带人在现场进行了勘查和测量，并向我公司及相应的人员提供了装修方案，但因为林泳江提供的工程图过于简单，缺少全面的规范性图纸，提出对水电接驳位置进行修改，遭到我公司拒绝后，林泳江再未提供新的图纸，我公司也无法联系上林泳江了。林泳江未能达到强制性规范性的要求，所以没有让林泳江进场施工，林泳江没有提供全面的装修方案。我公司不存在林泳江所述的强行要求其交纳一年租金的情况。2013年11月11日，我公司已经把西侧隔墙拆除，拆除隔断后又在拆墙的位置建了一个木板间，木板间是我公司同意隔壁商户汉丽轩建的，为了让汉丽轩临时存放建筑材料，垃圾也是汉丽轩产生的。木板间是在2014年1月中下旬建的，2014年2月底3月初汉丽轩的木板间及建筑垃圾就已清除。当时建造木板间的时候没有和林泳江说过。关于林泳江所说的砌墙的问题，消防规定大于140平方米的场地需要有两个安全出口，2014年1月中下旬，考虑到汉丽轩的消防验收，加建了一道消防通道。现提出反诉，反诉请求：1、判决确认双方于2013年11月10日签订的商铺租赁合同于2014年3月14日解除；2、林泳江支付我公司2013年11月15日至2014年3月14日房屋占有使用费226800元，此期间是我公司给林泳江的免租期，是林泳江的行为导致合同解除，此损失由林泳江承担，计算方法是120天，每天每平方米4.2元，再乘以450平方米的面积；3、林泳江支付我公司违约金345870元，依据合同第9.3条的约定。反诉的主要事实和理由为：商铺租赁合同签订后，我公司全面、适当的履行了合同义务，并按照合同约定向林泳江交付了房屋，但林泳江却未按照合同约定在2014年2月15日前向我公司支付首期租金345870元，其后，我公司多次联系林泳江，要求林泳江支付租金，均遭到林泳江拒绝，我公司于2014年3月14日向林泳江发出了解除合同通知。林泳江违反商铺租赁合同的约定，构成根本违约，导致合同无法履行。
林泳江针对金诺太和公司的反诉辩称，不同意金诺太和公司所述的第一项诉讼请求，因为我没有收到解除合同通知。我至今没有进场，不同意给付房屋使用费。我们认为是金诺太和公司违约，因为金诺太和公司一直没有把房屋交付我，不同意给付违约金。我需得到物业同意入场的通知才可入场，合同没有约定物业给我出具通知的问题，但根据惯例我需要入场通知。金诺太和公司的反诉请求不成立，不同意其反诉请求。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，林泳江、金诺太和公司之间签订的商铺租赁合同是双方的真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，林泳江、金诺太和公司双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，林泳江依约交纳了押金，金诺太和公司即应依约及时向林泳江交付房屋。但根据林泳江、金诺太和公司双方均认可的短信记录及谈话录音可以看出，在合同履行过程中，金诺太和公司意欲变更林泳江的租金交纳方式，由押3付6变更为年付，至少是想将第一年的租金支付方式变更为年付，林泳江对此不同意，双方由此产生分歧，金诺太和公司即采取堆放建筑垃圾等方式不将房屋交付林泳江，导致林泳江未能使用租赁房屋。金诺太和公司该行为属违约，其应按合同约定承担相应的违约责任，故林泳江现要求解除双方之间签订的合同，理由正当，法院对此予以支持。合同解除后，金诺太和公司应将林泳江交纳的押金予以退还，故对林泳江要求金诺太和公司退还押金的诉讼请求，法院予以支持，但其要求金诺太和公司支付押金的相应利息，于法无据，法院对此不予支持。关于林泳江要求金诺太和公司赔偿其双倍装修损失款的问题，法院认为，装修费作为林泳江的实际损失，金诺太和公司应于赔偿，但根据合同第九条，双方约定的是金诺太和公司赔偿双倍押金，而不包括双倍装修费，且林泳江实际支出的装修费作为林泳江的实际损失，由金诺太和公司足额赔偿已足以弥补，故对林泳江要求金诺太和公司双倍赔偿其装修费的诉讼请求，法院不予支持。关于林泳江要求金诺太和公司赔偿其双倍押金及六个月房租作为违约金的问题，法院认为，双倍押金实际上也是违约金，林泳江、金诺太和公司双方在合同第九条约定，因金诺太和公司的原因导致合同解除，金诺太和公司应赔偿双倍押金，又约定，任何一方不得借故解除合同、任何一方违反本合同约定，应支付守约方六个月房租作为违约金，这两种对违约金的约定，均是针对一方违约导致合同解除的情形，应是包容关系，且考虑到双方合同履行的程度，将双倍押金及六个月房租均作为违约金，其金额的确过高，故对金诺太和公司要求酌减违约金的意见法院予以采纳。据此，对林泳江要求金诺太和公司赔偿其双倍押金的诉讼请求，法院不予支持，金诺太和公司赔偿林泳江六个月房租作为违约金较为适宜。
关于金诺太和公司的反诉问题，由于是金诺太和公司的原因导致合同解除，故其要求确认双方的合同在2014年3月14日解除，没有法律依据，法院对此不予支持。同理，对金诺太和公司要求林泳江支付其免租期内的房屋使用费并赔偿其违约金的反诉请求，法院均不予支持。据此，原审法院于2015年3月判决：一、解除林泳江与北京金诺太和餐饮管理有限公司于二○一三年十一月十日签订的《商铺租赁合同》。二、判决生效后七日内，北京金诺太和餐饮管理有限公司退还林泳江押金人民币十七万二千九百三十五元。三、判决生效后七日内，北京金诺太和餐饮管理有限公司给付林泳江违约金人民币三十四万五千八百七十元。四、判决生效后七日内，北京金诺太和餐饮管理有限公司赔偿林泳江装修损失人民币三万八千元。五、驳回林泳江其他诉讼请求。六、驳回北京金诺太和餐饮管理有限公司所有反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，金诺太和公司不服，以本案违约方应认定为林泳江为由提出上诉，要求本院依法改判驳回林泳江的全部诉讼请求，支持其反诉请求。林泳江同意原判。
本院经审理查明：2013年6月28日，金诺太和公司（承租方、丙方）与北京韩建物业管理服务有限公司（物业管理方、甲方，以下简称韩建物业）、中电投财务有限公司（出租方、乙方）签订《金贸大厦A座负一层商铺租赁合同》，约定丙方同意租赁原乙方租赁房屋：北京市西城区×××大街18号金贸大厦A座负一层（原协议地址为：金贸大厦地下一层-101号），该商铺的实测建筑面积为2131.87平方米，实测套内建筑面积为1476.15平方米；该商铺目前为毛坯房，丙方实际租赁套内建筑面积为1065.15平方米，该商铺租金以套内建筑面积计算；丙方租赁该商铺用于餐饮服务活动；租赁期限为20年，自2013年10月1日至2033年9月30日，共计240个月。
2013年11月3日，林泳江（乙方）与金诺太和公司（甲方）签订《商铺租赁意向书》，主要内容有：“经过甲乙双方平等协商，本着互利互惠，相互合作的原则就乙方租赁租赁位于北京市西城区×××大街18号金贸大厦A座负一层商铺事宜，签署此意向书：一、乙方自愿租赁该商铺，该商铺实际可租赁使用面积约为450平方米（具体面积以实际测量并签署于《商铺租赁合同》中为准）；二、乙方意向租赁起始租金为4.2元／天／建筑平米……三、乙方于签署本意向书当日需向甲方支付租赁意向金2万元；四、自签署意向书之日起10日内，甲方不得将该商铺租赁给他人，待双方按本意向书的约定签署《商铺租赁合同》，本意向书终止，所交纳租赁意向金，自动转为租金……”。意向书签订后，林泳江向金诺太和公司交纳意向金2万元。
2013年11月10日，林泳江（承租方、乙方）与金诺太和公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，主要内容有：“一、房屋基本情况及用途：1.1、甲方同意将位于北京市西城区×××大街金贸大厦A座负一层部分商铺在现有的状态下出租给乙方使用，承租区域的净使用面积为450平方米（具体面积以实测为准）。1.2、房屋用途：商业。……1.4、该商铺只供乙方以北京聚食汇餐饮有限公司商号／名号经营餐饮之用途……二、租金及押金。2.1、租金标准：第1-2年度租金为4.2元／平米／天；第3-4年度租金为4.5元／平米／天；第5-6年度租金为4.73元／平米／天；第7-8年度租金为4.97元／平米／天；第9-10年度租金为5.22元／平米／天。租金价格不含房租发票，包含物业费、取暖费和制冷费。该商铺的租金以每月30.5天计为一期。2.2、支付方式：租金（押金）支付方式采用押3付6（个月）。租金6个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一期租金。2.3、押金支付方式：该押金（为履约保证金）172935元（相当于3个月租金），乙方需在2013年11月12日前支付（甲方需将现场清理完毕，包括西侧隔墙拆除）。租赁期满或合同解除后，在乙方完成相关退房手续的办理后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、其他费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应当无息如数返还给乙方。2.4、首期租金付款：乙方需在2014年2月15日前支付甲方6个月租金，即人民币345870元，乙方直接汇入甲方所提供的指定账户内。三、租赁期限。3.1、自2013年11月15日起租至2024年3月14日止，租期124个月。如因铺位内部拆除影响交付时间，则按实际交付时间顺延。……四、免租（装修）期限。自2013年11月15日至2013年3月14日止总计为120天。乙方在免租期内免付租金，但水电费燃气等相关费用由乙方承担。如因铺位内部拆除影响交付时间，则按实际交付时间顺延。七、乙方的权利义务。7.1、乙方按照本合同的约定条款，按时支付押金和租金后有权使用本承租区域的房屋。承租区域内的装修费用及协调工作由乙方负责。7.2、乙方对承租区域进行的装修应符合国家相关法律法规及行业规范的要求，并提前向甲方提供内部装修设计施工图，甲方书面同意确认后，乙方方可进行施工，由此产生的一切费用由乙方承担。……八、合同的解除。8.1、甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方按照本合同第九条约定支付违约金：8.1.1、甲方迟延交付房屋达10日的；8.1.2、甲方不履行约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。8.2、乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方按照本合同第九条约定支付违约金：8.2.1、乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋或联营，拖欠租金超过10天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过十天的。……8.2.4、乙方因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方已支付的押金。九、违约责任。9.1、因甲方原因造成本合同解除或无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿双倍押金和屋内装修款（根据交房时装修折旧率评估）。9.2、因乙方原因造成本合同解除或无法继续履行，甲方无须退还乙方已支付但没有使用的押金及租金。9.3、本合同签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方6个月房租作为违约金。9.4、因任何一方违约给守约方造成的损失，守约方均有权要求违约方赔偿并承担违约责任。9.5、乙方未按约定期限支付租金，乙方应按未支付租金数额每日千分之五向甲方支付滞纳金，如逾期超过10天，则按年租金10%向甲方支付违约金，合同继续履行。
2013年11月11日，林泳江支付金诺太和公司押金152935元。
2013年11月11日，林泳江与中北佳宇装饰设计有限公司签订《室内工程设计合同范本》及该公司的装修设计图、二装审图意见单，合同约定林泳江委托该公司进行装修设计，设计费共计38000元。2013年11月11日，北佳宇装饰设计有限公司给林泳江出具3万元的收据，2013年11月18日，北佳宇装饰设计有限公司向林泳江出具了8000元的收据。
庭审中，金诺太和公司称娄洪生是代表金诺太和公司与林泳江洽谈租赁事宜的经手人，在租赁事宜上，其有权代表金诺太和公司的意见。
林泳江称金诺太和公司未按照合同约定在2013年11月15日前向其交付房屋，即：1、金诺太和公司没有清理租赁房屋内的垃圾；2、金诺太和公司拆除西侧隔断墙；3、金诺太和公司没有给物业公司开具让林泳江进场的通知；4、金诺太和公司在2014年2月份在林泳江租赁房屋场地内又砌了一堵墙。林泳江称金诺太和公司应在2013年11月15日交付房屋的原因是双方约定自2013年11月15日开始计算免租期。
庭审中，林泳江提交了其与娄洪生之间的手机短信记录。其中，娄洪生在2013年11月18日向林泳江发出以下短信：“林总，今晚拆除墙体工作可以结束，明早可以把铺位移交。拆除后，小宋将测量实际面积，你可以跟他联系一下，最好一同测量。延长交付的时间，将顺延租期。”2013年12月16日，林泳江向娄洪生发出一下短信：“娄总，你们商量的怎么样了，在不进场，工程队我已经违约了。”2013年12月19日，娄洪生向林泳江发出以下短信：“不好意思林总，我们合作的事可能出了一些问题，我跟小祝都交代了，您跟他联系吧。他在中间会妥善处理的。”林泳江对此进行了回复：“娄总你好，祝经理没有联系我，现在工程队我还要不要让他们继续等下去，在晚进场损失就或大了，谢谢，尽快回复。”2013年12月20日，林泳江向娄洪生发出以下短信：“娄总：我们现在什么做了。你让我等，小祝说他不知道你交代什么事情。”娄洪生对此回复称：“实在不好意思，由于种种复杂原因，我们不能合作了，请林总多多谅解！共同处理好善后事宜。”同日，娄洪生向原告发出短信：“真协调不下来呀，抗的住我肯定让你做……你的投入只要合情合理，我保证都给你要过来！对不住啦老哥，我再给你找找其他铺位。”2013年12月26日，娄洪生再次向林泳江发出短信：“老林，你们那边商量的如何？如果实在勉强就算了，我们可以商量解约的事。红酒那边着急要给我们签约，我最多只能抗到月底。”2014年1月3日，林泳江给娄洪生发出短信：“娄总，你说在交9个月房租，合伙人说不行，合同已经签了，你也是做商业招商，合同签了，千方百计不让我进场，我都无语。希望你好好解决这个事情，谢谢。”金诺太和公司认可该短信记录的真实性。
2013年12月21日，林泳江与娄洪生之间进行了电话沟通，林泳江在庭审中提交了录音材料，录音包括有以下对话内容：娄洪生：“老林，是这样，我根你说，之所以现在想不让你干那干了，其中一个原因就是另外有一家，实际上是红酒这家，红酒这家想把外面面积都拿了。他给我们开出的条件是什么呢？就是把底下一年的租金一次性全付了，你知道我大哥是干装修的，因为到年底，他四处给人结钱。现在，钱上有缺口。”林泳江：“他钱上有缺口，我们合同是这样定的。这段时间耽误我的，我可以跟你这样说，咱们先往后面说，这个损失咱们到时候都要坐下来谈。现在先说你的条件吧。”娄洪生：“其实是这样，你要说一直抱着这种想法，就是签了合同也不能变了，其他的损失咱回头再谈，这个事咱就往底下弄不了了。我现在为什么拦着这个事呢？实际上，也是希望你能干，就是站在这个角度，正好借着资金有缺口这个事，咱能拿一笔钱把这个缺口给堵上，就是你不用再找别人，这个租金就能够给你付了。你借着这个机会，把这个步骤在你那儿借着干就完了。”娄洪生：“要是说租金这一块，也能够按年给他，哪怕就是今年把这个钱付了，就是今年第一年给他付了，他堵上那个资金缺口，还是让你这儿接着干，我也就找不出别的理由来。”林泳江：“这个根本就不是理由。第一、咱们是有合同的；第二、我付你九个月已经不少了。”娄洪生：“问题现在不是没拿着吗。你要到三月份才能付那六个月了，现在他那儿六个月租金不够用，他还希望你能按年，因为他现在需要给人结账去。所以，他才想到这招儿。包括红酒也说了，我给你钱，给我就完了，单价就是按照原来那个单件，他给你什么条件我给你什么条件，我只是整年给你付，是这样的情况，所以，我大哥那边比较动心，想起租给那家了，加上国企和开发商那边也都有些压力压过来。”林泳江：“如果你大哥真的是这种想法的话，我们这边真的没办法答应。”娄洪生：“也就是说，你按年付还是有问题，付不了？”林泳江：“付不了。”娄洪生：“老林，那咱可能就真合作不了了。因为我现在给你打电话，实际上是想协调一下，整体上这事还能继续往下弄。”
2013年12月25日，林泳江与娄洪生之间再次进行了通话，林泳江在庭审中提交了录音材料，包含有以下通话内容：林泳江：“对，我想做。但是，我那个搭档担心给你们三个月的房租，不知道以后还会有什么，因为前面出了那么多事，让人感觉到跟以前认识你的时候不一样……到现在场地都没有腾出来，他说，你让我们怎么办。”娄洪生：“合作这个事，确实是需要双方信任的。……现场垃圾，整现场这事简单，不瞒你说，这都是有意往那儿搁的，你如果要是谈完了，我三天之内都给你清完了，这些都好说。”“是这样，我只是说三天给你整垃圾，你要说电表箱什么的，三天没戏。而且，迁那个还有费用。我现在跟你谈，还是说能不能把租金再交一部分？”“……弄现场这些事情都没问题。实际上，现在还是钱的事。”林泳江：“等于现在不是按合同那样办，现在我要想进场装修之前，得把9个月的，加上那3个月的，合起来就是一年的钱全部交给你？”娄洪生：“对。”……娄洪生：“林总，咱就做一个最坏的打算，如果你确实交不了这笔钱，那没办法，最后可能就毁约了。毁约了之后，他可能就跟那家签了，无非就是拿出点钱来赔钱你这块。”金诺太和公司认可上述通话的真实性。
另查，2014年1月，金诺太和公司在林泳江的租赁面积中修建一条消防通道。
金诺太和公司称因林泳江的装修方案不合格，故其未进场装修，为此申请证人宋×、吴×出庭作证。宋×的证言内容主要有：“2012年3月，我们公司委托我管理金贸大厦C1座和A座装修工作和A座B1层物业用房装修工作及售后服务、A座B1层其他商户入驻后工程对接工作和安全管理工作。2013年11月，我接到中电投集团相关人员通知，称A座B1层有家商户要入驻，让我去对接。对接图纸审核、施工过程的安全管理。我在2013年11月10日左右和原告开始接触。原告给我发了两套图纸，图纸中只有平面图，我说图纸不行，要求他回去重新准备一套完整的图纸。2013年11月中旬，我带林泳江去了韩建物业，见了物业公司客服部经理吴×，吴×和林泳江交代了进场需提供的资料和手续。2013年12月8日至12日，林泳江又发了三套图纸，我看了图，还是不全，就和林泳江说缺少消防图纸、空调图纸不全，林泳江说尽快补齐图纸。没过几天，我联系林泳江，林泳江说金诺太和公司没有给他移电箱、改排水主管，我回复林泳江说排水主管和电箱是不能更改的。再后来给林泳江打电话就联系不上了，也就没有再联系。2013年11月底见过林泳江带着装修公司的负责人到现场进行过勘查。林泳江带着装修人员和设计人员在2013年11月底到现场勘验。没有注意西墙有无拆除。卫生间的隔断在2013年11月初就拆了。2013年11月中旬我去现场，建筑垃圾已经清理干净了，卫生间隔断也已拆除清理完毕。林泳江和设计人员在11月底去现场时，当时有点建筑垃圾，边上还有烤肉店产生的建筑垃圾堆放在此。”吴×的证言主要内容有：“我原来是韩建物业金贸大厦客服部经理，2014年4月离职。2013年11月初，金诺太和公司的员工带着林泳江到物业办公室咨询装修事宜，我做了回复并给林泳江一些装修申请书、消防安全承诺书等资料。几天后，林泳江拿着单独一张纸的平面图过来问我行不行，我解释说图纸需要一套二十张，要求林泳江回去补齐图纸。之后就一直没有来过。后联系金诺太和公司的小宋，问装修进展手续办理的如何，然后就没有下文了。”林泳江对证人证言不认可。
庭审中，金诺太和公司称其于2014年3月14日向林泳江发出了解除合同的通知短信，该短信主要内容为：“林泳江先生，由于您未依照《商铺租赁合同》的约定，在2月15日之前向北京金诺太和餐饮管理有限公司支付首期房租345870元，北京金诺太和餐饮管理有限公司将依据《商铺租赁合同》第2.4条、8.2条的约定以及合同法相关规定，解除与您签订的《商铺租赁合同》，并将依法收回房屋。解除合同通知书将在2014年3月14日的《法制晚报》声明版刊登。”林泳江称其未收到该短信。金诺太和公司在庭审中出示了其自称在2014年3月14日的法制晚报上刊登的解除合同通知书，林泳江对该通知书的真实性无异议，但称其未看到过该通知书。
诉讼中，金诺太和公司称租赁房屋已于2014年7月被中电投财务有限公司收回，林泳江称其不清楚房屋被收回的时间。
上述事实，有当事人双方当庭陈述、金贸大厦A座负一层商铺租赁合同、商铺租赁意向书、商铺租赁合同、短信记录、电话录音、室内工程设计合同范本、收据、图纸、收条、招商银行转账汇款业务受理回单、解除商铺租赁合同通知书等证据材料在案佐证。
本院认为：根据林泳江、金诺太和公司双方均认可的短信记录及谈话录音可以看出，在合同履行过程中，金诺太和公司意欲变更林泳江的租金交纳方式，由押3付6变更为年付，至少是想将第一年的租金支付方式变更为年付，林泳江对此不同意，双方由此产生分歧，金诺太和公司即采取堆放建筑垃圾等方式不将房屋交付林泳江，导致林泳江未能使用租赁房屋。故综合上述情形，原审法院认定金诺太和公司的行为属违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。经查，原审法院的该认定符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当。金诺太和公司上诉所提本案违约方是林泳江的主张缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。因导致合同解除的原因系金诺太和公司的违约行为所致，故金诺太和公司要求确认双方的合同在2014年3月14日解除并要求林泳江支付其免租期内的房屋使用费并赔偿其违约金的反诉请求，均缺乏相关法律依据，本院不予支持。
综上，原审根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13206元，由林泳江负担3838元（已交纳）由北京金诺太和餐饮管理有限公司负担9368元（本判决生效后7日内交纳），反诉费9527元，由北京金诺太和餐饮管理有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费13206元，由北京金诺太和餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一五年六月二日
书 记 员 张 雯