河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民终字第1383号
上诉人（原审被告）虞城信友置业有限公司，住所地虞城县。
法定代表人陈艳秋，董事长。
委托代理人委托代理人靳祥钰，梁晓燕（实习）河南浩君律师事务所律师。
上诉人（原审原告）李永峰，男，1973年5月25日出生，汉族，公务员。
委托代理人周洪灿、刘珍，河南木兰律师事务所律师。
上诉人虞城信友置业有限公司（简称虞城信友公司）与上诉人李永峰商品房预售合同纠纷一案，2015年6月25日，虞城县人民法院作出（2015）虞民初字第1255号民事判决，上诉人虞城信友公司、李永峰不服向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人虞城信友公司的委托代理人靳祥钰、梁晓燕与上诉人李勇峰及其委托代理人周洪灿、刘珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年12月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于虞城县人民路中段东侧“万鼎广场”第8幢2单元7层701号在建商品房一套，房屋建筑面积142.21平方米，价款377224元，2014年12月31日前交房。合同约定的交付方式为出卖人应书面通知买受人办理交付手续，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起7日内退还全部购房款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。原告按约定支付被告购房款377224元（其中首付157224元，房贷支付220000元），被告未交付经验收合格的商品房。
另查明，原告交纳房屋交易手续费853元，契税7544.48元，房地产抵押费440元，测绘费338元，登记费180元，天燃气、有线电视初装费3040元，房屋维修基金3772.24元，地下储藏室、车位排号费各1000元。
原审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，属有效合同，双方均应遵守。合同约定的交房通知方式为书面通知，在因买受人的原因不能书面通知的情况下，双方同意公告通知。被告明知原告的联系电话、身份证号码、邮政编码、通信地址，而未采取书面通知方式，直接以公告通知方式违反约定。其提交的公告费发票，不反映公告的具体内容，亦无证据证明原告已看到公告，不能证明被告通知原告交房的事实。被告亦没有提供涉案商品房已经验收合格的证据，不能认定2014年12月31日之前符合交付条件。将政府未在规定的时间完成拆迁及城建部门规划、设计发生变更作为延期交房的理由，又举证证明已于2014年12月30日公告通知交房，理由前后矛盾，且没有将发生延期交房的情形在10日内告知原告，延期交房的理由不成立。从交房期限届满的第二天（2015年1月1日）起至原告提起诉讼时（2015年5月21日）止，被告逾期交房141天，构成合同违约。关于原告请求解除合同、退还购房款的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同第九条约定逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款。该约定符合法律规定，原告据此请求解除合同、退还已付购房款，依法应予支持。关于原告要求被告按已付购房款给付利息及违约金（按同期银行贷款利率计付），并退赔各项税费的请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案合同约定逾期交房60日内，按已付房款的日万分之一支付违约金；逾期交房超过60日，按累计已付款的百分之一支付违约金。从交房期限届满的第二天（2015年1月1日）起至原告提起诉讼时（2015年5月21日）止，被告逾期交房141天，按百分之一给付违约金，不足以弥补原告的损失，对原告显失公平，违约金应按日万分之一计付。原告请求的已付款利息，实际是请求赔偿损失，与请求的违约金赔偿重复，不予支持。原告的其他请求没有依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告李永峰与被告虞城信友置业有限公司于2013年12月4日签订的《商品房买卖合同》；二、被告虞城信友置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告李永峰购房款377224元，并从交房期限届满的第二天（2015年1月1日）起至判决确定的履行期限届满之日止，按本金377224元，日万分之一计算，给付违约金；三、驳回原告李永峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7230元，由被告虞城信友置业有限公司承担6898元，原告李永峰承担332元。
上诉人虞城信友公司上诉称，原审既然认定双方签订的合同为有效合同，那么，双方选择符合第八条第一或第五种条件，就符合交房条件。上诉人在原审中提交有虞城县广播电视台出具的发票，证明上诉人已于2014年12月30日通知第4、6、8号楼业主办理交房手续，被上诉人的房屋位于8号楼，能够证明上诉人在2014年12月31日前通知被上诉人办理交房手续。且上诉人所提交贷款支付凭证，可以证明上诉人按照合同第八条约定向被上诉人交付了商品房，并有房屋交付确认书佐证，原审认定事实错误。被上诉人所提交证据不能证明自己的请求，应适用我国《民事诉讼法》第一百一十九条，驳回被上诉人的诉讼请求，而原审适用我国《合同法》第九十三条第二款，判决解除双方之间的合同，适用法律错误。原审认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回李永峰的诉讼请求，并由李永峰承担一审、二审诉讼费用。
上诉人李永峰上诉称，一、一审判决认定了上诉人李永峰交纳的各项费用，其中包括房屋交易手续费853元、房地产抵押费440元、房屋产权测绘费338元、登记费180元、天然气有线电视初装费3040元、地下储藏室排号费1000元、车位排号费1000元、维修基金3772．24元，计10623.24元，一审判决驳回上诉人李永峰该项诉讼请求明显错误。请求改判支持上诉人李永峰各项费用10623.24元；二、一审判决自2015年1月1日起至判决确定的履行期限届满之日止，按本金377224元日万分之一计算违约金，明显偏低，因为上诉人李永峰是按银行同期贷款利率支付的利息，上诉人李永峰要求按银行同期贷款利率计算违约金，才能弥补上诉人李永峰的损失。应从2013年12月4日交付房款157224元，并按合同约定从中国建设银行商丘分行贷款220000元将房款付清。请求改判按己付房款自付款之日起至还清之日止按同期银行贷款利率计算违约金。
根据虞城信友公司与李永峰的诉辩意见，本院归纳双方争议的焦点为：1、涉案合同是否符合解除条件；2、虞城信友公司是否应支付李永峰维修金及各项费用；3、违约金应按何种标准计算。
在二审审理期间，上诉人虞城信友公司与上诉人李永峰均未向本院提交新证据。
二审查明事实与一审事实相同。
本院认为，关于上诉人虞城信友公司与上诉人李永峰是否符合解除合同条件的问题。上诉人虞城信友公司与上诉人李永峰签订有《商品房买卖合同》，按照合同约定，上诉人李永峰支付了购房款，上诉人虞城信友公司应按照约定交付房屋，但上诉人虞城信友公司并未在双方约定的最后期限内即2014年12月31日前向上诉人李永峰交付经验收合格的商品房，已构成违约。且依双方所签订《商品房买卖合同》第九条约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，上诉人虞城信友公司在约定的交房期限的最后一天起至上诉人李永峰起诉时止，逾期交房已超过60日，上诉人李永峰据此要求解除与上诉人虞城信友公司签订的商品房买卖合同、并由上诉人虞城信友公司退还购房款、承担违约金合法有据，原审判决解除双方之间的商品房买卖合同，并判决上诉人虞城信友公司退还上诉人李永峰购房款并无不当。上诉人虞城信友公司在一审所举虞城县广播电视台出具的广告费发票证明其已公告通知交房，但其并未按与上诉人李永峰的约定进行书面通知交房，直接公告通知交房，违反合同约定。且上诉人原审中所提交贷款支付凭证并不能证明上诉人开发的商品房符合交房条件，上诉人虞城信友公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人李永峰所主张交纳的各项费用计10623.24元的问题。上诉人李永峰根据上诉人虞城信友公司的规定交纳的各种费用，在原审审理时已经查明，但原审不予支持错误，应予纠正。上诉人李永峰的此项上诉理由成立，本院予以采信。
关于违约金按何种标准计算的问题。根据上诉人虞城信友公司与上诉人李永峰签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人虞城信友公司已构成违约。但是，在上诉人虞城信友公司商品房开发过程中，确实存在政府未在规定的时间完成拆迁及城建部门规划、设计发生变更的情形，虽然对商品房买卖及交房有一定的影响，但不能作为延期交房的客观理由。原审根据以上综合情况，判决上诉人虞城信友公司从交房期限届满的第二天（2015年1月1日）起至判决确定的履行期限届满之日止，按本金377224元的日万分之一计算给付违约金并无不妥之处。上诉人李永峰上诉称应按2013年12月4日交付房款157224元及按合同约定从中国建设银行商丘分行贷款220000元将房款付清起至还清之日止按同期银行贷款利率计算违约金的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，部分判处不当，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销虞城县人民法院（2015）虞民初字第1255号民事判决第二项；
二、维持虞城县人民法院（2015）虞民初字第1255号民事判决第一、三项；
三、上诉人虞城信友置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还上诉人李永峰购房款377224元。并从交房期限届满的第二天即2015年1月1日起按本金377224元的日万分之一计算给付违约金至债务清偿完毕之日止。
四、上诉人虞城信友置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还上诉人李永峰各项税费10623.32元；
五、驳回上诉人虞城信友置业有限公司上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费仍按原审判决执行，二审案件受理费7230元，由上诉人虞城信友置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 峰
审 判 员 赵保良
代理审判员 刘瑞英
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 时 淼