广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第467号
上诉人（原审原告、反诉被告)：深圳市家家顺房产交易有限公司
法定代表人：杜艳花，总经理。
委托代理人：张尊，系该司法务专员。
委托代理人：陈金月，系该司法务专员。
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵伟
委托代理人：邓绍斌，广东华程律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：赵国兴
委托代理人：罗婷婷，广东深天成律师事务所律师。
上诉人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）、上诉人赵伟因双方之间及被上诉人赵国兴房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法坂民初字第196号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，位于深圳市龙岗区xx街道xx苑x栋会所复式xxx号房，房产证号：深房地字第××号（以下简称涉案房产），系赵国兴的合法物业。2009年5月22日赵国兴与家家顺公司签订一份《房地产租赁合同》，主要内容为：1、赵国兴将涉案房产出租给家家顺公司作商业或金融业用途，商铺面积为186平方米，租金为每月11000元（人民币，下同），租期自2009年5月25日至2014年5月24日，租赁期满，出租方有权收回该房地产，承租方应如期交还；2、承租方应在本合同签订之时向出租方支付22000元作为押金，合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清所有费用之日起三日内，将押金退还承租方；3、承租方交付租金的方式为银行转账，转账至出租人××××账户，户名xxxxxxxxxxxxxxx；4、承租人应及时足额交纳租金及其他费用，如拖欠租金超过10天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过3000元，出租方有权立即单方解除合同，押金转化为定金并由出租方没收，如在租赁期未届满前，出租方单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，出租方须向承租方双倍返还定金；5、合同租赁期届满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房地产，同时结清费用。承租方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入该房地产内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的租金和杂费，如承租方无法联络的，出租方有权自行处置。上述合同签订后，双方又于当日签订一份《补充条款》，主要内容如下：1、租金付款方式为3个月支付一次；2、租金的递增方式如下：2009年5月25日至2011年5月24日每月租金11000元，2011年5月25日至2012年5月24日递增10%，2012年5月25日至2013年5月24日递增5%，2013年5月25日至2014年5月24日递增5%；3、出租方承诺承租方可将该物业分租，但出租方要求承租方不得分租给做餐饮和便利店及非法营业者；4、出租方每月租金为实收，其他所有费用由承租方支付，包括租赁税、管理费及水电费。《房地产租赁合同》和《补充条款》签订后，赵国兴于2009年5月25日将涉案房产交付给了家家顺公司使用，家家顺公司于2009年5月26日向赵国兴支付了租赁押金22000元，并按约定支付了合同期内的各月租金。
2010年6月22日家家顺公司与赵伟签订一份《商铺租赁合同》，主要内容为：1、家家顺公司将涉案房产中100平方米租赁给赵伟使用，租赁期为4年，从2010年7月11日至2014年5月24日止，其中2010年7月11日至2010年9月11日为装修期；2、租金：2010年9月11日至2011年9月10日每月6000元，2011年9月11日至2012年9月10日为每月6600元，2012年9月11日至2013年9月10日每月6930元，2013年9月11日至2014年5月24日每月7276元。赵伟应于每月15日通过转账方式向家家顺公司支付租金；3、赵伟应与本合同签订之日起3日内支付家家顺公司租赁保证金12000元，租赁期满后，赵伟无违约行为，家家顺公司将租赁保证金全额退还给赵伟；4、合同期满后，本合同终止，赵伟在合同终止当日将房屋退还家家顺公司，赵伟交付房地产时，固定装修设施的所有权无偿归家家顺公司。上述合同签订后，家家顺公司将涉案房产中的100平方米交付给了赵伟使用。
2014年5月24日上述合同到期后，赵国兴和家家顺公司未能续签租赁合同，家家顺公司也未与赵伟续签租赁合同，赵国兴要求家家顺公司搬离，并返还租赁物业，但因赵伟拒不搬离，家家顺公司无法向赵国兴返还租赁物业。
2014年3月12日赵国兴委托律师发函给家家顺公司，告知合同到期后终止，并要求家家顺公司合同期满起3日内搬离所有家家顺公司和转租方的物品，并告知转租方配合家家顺公司按期交还物业。2014年4月3日赵国兴委托律师发函给赵伟，告知赵伟，赵国兴与赵伟不存在租赁合同关系，并称赵伟在《续租回复》中所谓“赵国兴提议按现在租金续租”与事实不符，要求赵伟在2014年5月27日搬离租赁物业。2014年4月24日赵国兴再次委托律师发函给家家顺公司重申不同意将涉案房产续租给家家顺公司和赵伟，并要求家家顺公司和赵伟在2014年5月27日前搬离所有物品。2014年5月12日赵国兴第三次委托律师发函给家家顺公司，称已将租赁物业出租给第三方，租金为每平方米150元/天，租赁期从2014年6月1日起算，如家家顺公司在2014年5月27日不搬离家家顺公司及转租方所有物品，应承担赵国兴租金损失及其他一切经济损失。2014年6月5日赵国兴第四次委托律师发函给家家顺公司，要求家家顺公司立即搬离家家顺公司及转租方的所有物品，并称赵国兴已将租赁物业出租给第三方，租金为每月150元/平方米，每月租金为27900元，租赁保证金为83700元，租赁期限从2014年6月1日起算，交付时间为2014年6月1日，因家家顺公司拒不依约清场并返还租赁物业，造成赵国兴不能按时向第三方交付租赁物业，给赵国兴及第三方造成严重损失，如家家顺公司延迟向第三方交付租赁物业10天以上的，第三方有权要求赵国兴赔偿损失，并双倍返还租赁保证金。
赵国兴为证明因家家顺公司未依约向赵国兴返还涉案房产，赵国兴双倍返还了案外人深圳市xx仓储货物运输有限公司租赁定金并遭受了租金损失，向原审法院提交了与案外人深圳市xx仓储货物运输有限公司签订的《房屋租赁合同书》一份、《房屋租赁凭证》一份、《收款收据》一份、银行转账记录、《告知函》一份。
赵伟称赵国兴与赵伟已另行建立租赁合同关系，并提供转账记录和录音资料为证，转账记录显示赵伟于2014年5月22日向赵国兴支付6月份房租7276元，2014年7月5日向赵国兴支付7月份房租7276元。
赵伟申请追加赵国兴为第三人，因赵国兴为本案的涉案房地产的权利人，原审法院依法追加赵国兴为第三人参加诉讼。
家家顺公司的原审诉讼请求为：1、赵伟立即向家家顺公司返还位于深圳市龙岗区布吉镇xx村xx苑x栋会所复式xxx号商铺；2、赵伟立即支付家家顺公司租金人民币18376.00元；3、赵伟立即向家家顺公司支付赔偿案外人赵国兴的损失83700元；4、赵伟立即向家家顺公司支付赔偿案外人赵国兴的租金损失，暂计27900元，实际按每月27900元计算，从2014年6月1日起至赵伟返还租赁商铺之日止；5、赵伟支付延期支付租金的滞纳金人民币31974.24元；6、本案诉讼费用由赵伟承担。家家顺公司在原审庭审中变更了诉讼请求：第一项请求为赵伟立即向家家顺公司交付位于深圳市龙岗区布吉镇xx村xx苑x栋复式xxx号商铺；第二项请求为赵伟立即支付家家顺公司租金人民币20097.22元；第三项请求为判令赵伟支付家家顺公司租赁保证金12000元(庭审中家家顺公司明确表述此项请求的含义为赵伟所交的租赁保证金12000元不予退还)；第四项请求为判令赵伟立即支付家家顺公司因赵伟不交铺给家家顺公司造成的损失暂计41658元，实际损失以判决为准；第五项为本案诉讼费由赵伟承担。
赵伟反诉请求：一、家家顺公司立即向赵伟返还押金人民币12000元整；二、家家顺公司负责赔偿赵伟装修款及返还必要保险费用共计人民币310000元整；三、家家顺公司承担所有诉讼费用。
原审法院认为，涉案房产为赵国兴的合法物业，家家顺公司与赵国兴就承租该物业所签订的《房地产租赁合同》及《补充条款》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按上述合同约定享受权利，履行义务。租赁期届满而又不续租，承租方应在合同期限届满之日起3日内无条件搬出涉案房产，双方租赁合同于2014年5月24日到期，双方不能就续租达成一致意见，家家顺公司应按要求返还赵国兴涉案房产。而家家顺公司与赵伟签订于2010年6月22日的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按上述合同约定享受权利，履行义务。赵伟作为本案次承租人应即时腾房，并协助家家顺公司将涉案房产交还给赵国兴。赵伟称其与赵国兴已另行建立租赁合同关系，并提交银行转账记录和录音资料为证，经原审法院审核上述证据，两份证据并不能显示双方就租赁事宜达成一致意见，故原审法院对赵伟上述主张不予采信。家家顺公司要求赵伟返还涉案商铺的要求符合法律规定和双方约定，原审法院予以支持。
对于家家顺公司要求赵伟支付拖欠的租金20097.22元的请求，因家家顺公司无法明确是哪段期间的租金，且与其发出的催告函中所诉金额也不一致，赵伟对此也予以否认，故原审法院对家家顺公司上述主张不予采信，因此，对家家顺公司的第二项请求，原审法院不予支持。
对于家家顺公司的第三项请求，家家顺公司、赵伟双方均就租赁保证金提出了主张，双方签订的《商铺租赁合同》第五条中写明，赵伟应与本合同签订之日起3日内支付家家顺公司租赁保证金12000元，在租赁期满后，赵伟无违约行为，家家顺公司将租赁保证金全额退还赵伟（不计利息），如租赁期间，因赵伟的过错造成家家顺公司租赁房地产侵害的，其损失从保证金中相应予以扣除。赵伟作为本案次承租人在合同到期后应即时腾房，并协助家家顺公司将涉案房产交还给赵国兴，但因赵伟拒不搬离，构成了违约行为，家家顺公司无法向赵国兴返还租赁物业，因此，对于赵伟向家家顺公司支付的租赁保证金12000元，不予退还。
对于家家顺公司要求赵伟支付因赵伟不交铺的损失41658元的请求，根据家家顺公司、赵伟合同约定双方合同到期前涉案房产每月租金为7276元，原审法院参照上述租金标准确定赵伟应向家家顺公司支付的占用费，故赵伟应从2014年6月1日（家家顺公司主张的起算日）起按每月7276元向家家顺公司支付占用费直至本判决确定的涉案房产返还日止。因赵伟已向赵国兴支付2014年6月租金7276元和7月份租金7276元，上述款项应从赵伟应支付的占用费中扣除，经扣除赵伟应当从2014年8月开始每月应向家家顺公司支付7276元直至本判决确定的涉案房产返还日止。
对于赵伟要求家家顺公司返还押金12000元的问题，庭审中，赵伟明确押金12000元即是保证金，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，如租赁期间，因赵伟的过错造成家家顺公司租赁房地产侵害的，其损失从保证金中相应予以扣除。赵伟作为本案次承租人在合同到期后应即时腾房，并协助家家顺公司将涉案房产交还给赵国兴，但因赵伟拒不搬离，构成了违约行为，家家顺公司无法向赵国兴返还租赁物业，因此，对其反诉第一项请求，原审法院不予支持；对于反诉第二项请求，即赔偿装修款及返还必要保险费用310000元的问题，根据双方签订的《商铺租赁合同》第四条的约定，合同期满后，本合同终止，赵伟在合同终止当日将房屋退还家家顺公司，赵伟交付房地产时，固定装修设施的所有权无偿归家家顺公司。因此，对赵伟反诉第二项请求，原审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、赵伟须于判决生效之日起5日内将涉案房产腾出，并协助家家顺公司将涉案房产返还给赵国兴。二、赵伟向家家顺公司支付的租赁保证金12000元家家顺公司可不予退还。三、赵伟须于判决生效之日起3日内向家家顺公司赔偿房屋占用费损失，损失从2014年8月开始按每月7276元的标准计算至判决确定的涉案房产返还日止。四、驳回家家顺公司的其他诉讼请求。五、驳回赵伟的反诉请求。本诉案件受理费2732元（家家顺公司己预交），由家家顺公司负担1200元，由赵伟负担1532元。反诉案件受理费3065元，由赵伟负担。
家家顺公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项，改判赵伟从2014年6月起按每月13340元的标准向家家顺公司支付占用费损失，损失数额以(2014)深中法房终字第2235号确定的数额为准；2、撤销原审判决第四项，支持家家顺公司要求赵伟支付租金及滞纳金20097.22元的诉讼请求；3、判令一、二审诉讼费用由赵伟承担。上诉事实与理由：一、原审法院认定赵伟从2014年8月开始按每月7276元租金的标准向家家顺公司支付占用费损失，其对占用费数额的认定属事实认定错误。1、家家顺公司与赵国兴就深圳市龙岗区xx街道xx苑x栋会所复式xxx号房签订《房地产租赁合同》。该商铺面积为186平方米，合同约定的租赁期限为：2009年5月25日至2014年5月24日，租金采取每年递增方式在2014年递增至13340元。签订合同后双方又订立补充协议赋予家家顺公司转租权。2、家家顺公司在获得转租权后，将涉案商铺中的100平方米分租给赵伟，并于2010年6月22日与赵伟签订《商铺租赁合同》租赁期限为：2010年7月11日至2014年5月24日，租金仍采取每年递增的方式在2014年已递增为7276元。3、2014年5月24日合同到期后，三方一直在协商续租事宜。后因续租协议无法达成，家家顺公司于2014年6月16日将自己使用的86平方米清理搬出后交付给赵国兴，并多次发函给赵伟要求其交付商铺，但赵伟一直拒不交铺，至今仍未搬出。家家顺公司因赵伟原因导致无法完整交付整个商铺，赵国兴起诉要求家家顺公司承担占用费损失。其主张的占用费不仅仅是赵伟拒不交付的部分，而是整个铺位的占用费。因此原审判令赵伟从2014年8月起按每月7276元支付占用费属事实认定错误，应以另案判决确认的每月13340元标准支付占用费损失。二、原审法院以家家顺公司无法明确20097.22元的租金及滞纳金属于哪一期间及赵伟否认为由驳回家家顺公司对租金的主张无事实法律依据。1、家家顺公司分别于2014年4月21日及2014年5月14日向赵伟发出催告函催告租金。函件列明的租金共计41379.22元如下：(1)2011年6月-2011年8月租金18000元；(2)2014年3月-2014年5月租金21828元；(3)2013年12月少缴346元（赵伟在2013年9月、10月及11月的租金按6930元标准支付，12月份缴纳7968元，仍有346元未支付）。(4)滞纳金按照拖欠金额的3%计算为1205.22元（根据家家顺公司和赵伟于2010年6月22日签订的《商铺租赁合同》第12条的规定计算）。赵伟在收到函件后于2014年5月17日支付家家顺公司租金21828元，因赵伟收到上诉催告函后又实际支付家家顺公司21828元，故赵伟共拖欠家家顺公司租金及滞纳金共计：20097.22元(41379.22-21282)。原审法院以催告函上的租金数额与主张不一致为由对上述金额不予认定，属事实认定错误。3、根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的举证规则，对租金有没有支付的举证责任在于赵伟，而赵伟未就租金事实向法院提交任何书面证据，其应承担相应举证不能的后果。三、因家家顺公司的损失由租赁合同产生的，赵国兴已起诉家家顺公司要求损失。本案家家顺公司损失的确定也应以赵国兴起诉家家顺公司的案件判决的结果为依据。根据《民事诉讼法》一百五十条第五款规定，本案应中止审理，待另案判决后再继续审理。
针对家家顺公司的上诉，赵伟答辩称：1、家家顺公司主张赵伟拒不交铺，不符合本案的事实。租赁铺面到期后，赵国兴和赵伟前妻达成了协议，由赵伟前妻继续租赁涉案房产且已向赵国兴连续交纳几个月的房屋租金。赵伟前妻与赵国兴形成了新的租赁关系，赵伟无需返还商铺。2、原审驳回家家顺公司关于租金及滞纳金20097.22元的诉请是正确的。赵伟没有欠租，赵伟也没有接到家家顺公司的《催告函》。因为租金诉请不成立，所以也不存在滞纳金问题。
针对家家顺公司的上诉，赵国兴答辩称：1、涉案为家家顺公司与赵伟之间的转租租赁合同纠纷，赵国兴不是合同的当事人，不应当承担该合同下的权利义务，也不承担任何责任。2、涉案合同租金是赵伟直接向家家顺公司支付，赵国兴从未向赵伟收取过租金。3、赵伟所陈述的赵国兴与蒋xx所负责的xxx美容院存在事实租赁合同关系，与事实不符，赵国兴与蒋xx之前不存在事实租赁关系。由于家家顺公司因本案久拖不能腾房，所以赵国兴不得已与xxx美容院负责人蒋xx从2015年6月1日起达成新的租赁合同。赵国兴与家家顺公司租赁合同纠纷二审法院已经做出了终审判决。
赵伟亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判令家家顺公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定赵伟为涉案房产的次承租人错误。赵伟因与妻子离婚，已于2014年3月15日退出xxx美容院的经营及腾出所有私人物品，并按照协议履行全部权属和财务交给xxx美容院负责人。对此，赵伟已知会家家顺公司与赵国兴。后期有关房屋租赁和房租缴纳等事宜全部由xxx美容院与家家顺公司及赵国兴联系协商，由赵伟协助配合，事实也是如此操作，合同期满后，xxx美容院已与赵国兴就所使用铺面达成新的事实租赁关系并已实际履行。故此，有关合同期满后的合同主体应该是xxx美容院和赵国兴，而赵伟和家家顺公司之间就有关押金和约定的装修赔偿存在纠纷。二、违约责任认定错误，违约方是家家顺公司，而非赵伟。2014年5月24日，赵伟因与家家顺公司的合同到期，而且家家顺公司没有与赵伟达成新的协议，赵伟请求家家顺公司立即返还租房押金以及按双方《xx苑分行商铺租赁补充协议》办理装修赔偿交接事宜。而家家顺公司和业主始终不予办理腾房交接手续，并且，家家顺公司于2014年6月16日在没有办理任何交接手续、逾期交房20多天后，突然不辞而别（赵伟有报警记录），家家顺公司才是违约责任人。三、原审法院没有审理赵伟的反诉请求，即依据《xx苑分行商铺租赁补充协议》所诉请的装修赔偿损失，请二审法院据实审理此项诉请。
针对赵伟的上诉，家家顺公司答辩称：与上诉意见一致，并补充如下：1、因赵伟拒绝交铺的行为产生的实际损失已经确认，该费用系因赵伟拒不交铺的行为而产生，应由赵伟承担。2、家家顺公司先后三次发函向赵伟催要拖欠租金并告知其及时撤离纠纷房产，但赵伟未书面予以任何回复。3、2014年5月17日赵伟在收到家家顺公司于5月14日向其发送的催告函后向家家顺公司支付了2014年3、4、5月份的租金21282元，减去21282元赵伟仍需向家家顺公司支付拖欠租金20097.22元。4、家家顺公司系与赵伟签订的《商铺租赁合同》及《xx苑分行商铺租赁补充协议》根据合同的相对性，家家顺公司与案外人蒋xx之间不存在任何关系，赵伟提供的家家顺公司向其开具收据上名称也为赵伟本人而非蒋xx。5、赵伟在答辩过程中一直主张参照租赁习惯，若其拖欠租金达一个月，则家家顺公司有权清铺赶人，此主张赵伟并未提供相应的证据予以说明，明显系其主观臆断，请求法院不予采纳。
针对赵伟的上诉，赵国兴答辩称：答辩意见与对家家顺公司上诉状答辩意见一致。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，（一）赵伟与家家顺公司于2010年8月18日签订了《xx苑分行商铺租赁补充协议》。合同主要约定了在家家顺公司租期内，赵伟对涉案租赁面积的承租权，以及家家顺公司与业主续租情况下，赵伟对涉案租赁面积的优先承租权。如家家顺公司违反上述义务，则需赔偿赵伟损失，并配合赵伟向业主索赔。
（二）2015年9月24日深圳市龙岗区人民法院作出（2015）深龙法坂民初字第83号民事判决，认定赵国兴与案外人蒋xx于2015年5月9日签订《物业租赁合同》一份，约定赵国兴将涉案的中海xx苑x栋x单元xxx铺首层右后侧约90平方米房产出租给蒋xx使用，租赁期限为2015年6月1日至2020年5月30日。该判决已经发生法律效力。
（三）赵国兴在(2014)深中法房终字第2235号案件中确认其出租给蒋xx使用的房产，即为本案赵伟自家家顺公司承租的房产。该案一审判令家家顺公司须向赵国兴支付2014年6月租金6064元和2014年7月租金6064元，并从2014年8月起每月向赵国兴支付13340元占用费直至判决确定的涉案房产返还日止。家家顺公司未提出上诉。(2014)深中法房终字第2235号民事判决维持了上述计费标准，但根据查明的家家顺公司所承租房产由赵国兴重新出租的新事实，将此项变更为：家家顺公司向赵国兴支付2014年6月占有使用费6064元、2014年7月占有使用费6064元、2014年8月至2015年4月占有使用费120060元及2015年5月占有使用费7276元。
本院认为，家家顺公司与赵伟签订于2010年6月22日的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定租赁期已于2014年5月24日届满，双方未能继续达成租赁协议，赵伟依法依约应即时腾空房产，将其返还家家顺公司。赵伟称赵国兴在本案租赁合同届满之时，已就涉案商铺与案外人蒋xx建立租赁合同关系，并实际履行，故其无需返还涉案商铺。但赵国兴对此不予认可，赵伟所提交银行转账记录和录音资料亦无法显示双方当时已就租赁事宜达成一致意见，且（2015）深龙法坂民初字第83号民事判决已查明的赵国兴与蒋xx之间租赁合同的租赁期间起始时间为2015年6月1日，故本院对赵伟上述主张不予采信。由于赵国兴直接将涉案房产另行出租，赵伟无须再履行涉案房产的腾退及返还义务，但赵伟仍须就其在合同届满后未及时返还涉案房产所致家家顺公司损失承担责任。
家家顺公司主张赵伟应按(2014)深中法房终字第2235号所确定的家家顺公司向赵国兴所承担的合同期满后占有使用费数额向其承担损失赔偿责任，本院对此不予采纳，理由如下：首先，赵伟所占用租赁面积仅为家家顺公司所租用的赵国兴房产的一部分，而非全部；其次，赵伟所占用租赁面积与其余面积可以分别使用、分别出租收益，而家家顺公司及赵国兴亦实际分别使用、分别出租收益，故赵伟对涉案租赁面积的占用并不必然导致其余房产面积的租金损失；再次，家家顺公司在(2014)深中法房终字第2235号案件中并未提起上诉，故其按所承租赵国兴房产的整体租金标准承担占用使用费系其对自身权利的处分，家家顺公司以此主张赵伟应承担损失赔偿数额依据不足。原审法院参照赵伟与家家顺公司合同所约定每月7276元的租金标准，确定赵伟应向家家顺公司支付的占有使用费标准，具有事实和法律依据，本院予以确认。赵伟应支付自2014年6月1日（家家顺公司主张的起算日）起至2015年5月31日止（即赵国兴将涉案租赁面积出租给案外人蒋xx之前）的占有使用费。因赵伟已向赵国兴支付2014年6月租金7276元和7月份租金7276元，上述款项应从赵伟应支付的占有使用费中扣除，即赵伟应按每月7276元的标准向家家顺公司支付自2014年8月1日（家家顺公司主张的起算日）起至2015年5月31日止的房屋占有使用费共计72760元。
对于家家顺公司要求赵伟支付合同期内拖欠的租金20097.22元的请求，家家顺公司主张该笔费用包括2011年6月至2011年8月的租金18000元、2013年12月少缴的租金346元，以及迟延支付上述租金及2014年3月至2014年5月租金的滞纳金1205.22元。对此，本院认为，截至家家顺公司向赵伟发出催告函之时，其关于2011年6月至2011年8月的18000元租金诉请已超过诉讼时效，赵伟亦不认可欠租事实，而诉讼时效制度的目的即在于督促权利人行使权利，稳定社会秩序，对于超过诉讼时效期间的债务，不应苛求债务人对履行情况予以证明，且双方在长达五年的合同期内，并未因租金支付情况产生纠纷，家家顺公司直至租赁期将近届满始主张存在逾期两年多的未付款项，亦不符常理，因此，其主张赵伟尚欠2011年6月至2011年8月的租金18000元，事实依据不足，本院不予采信。家家顺公司主张2013年12月少缴租金346元，未超过诉讼时效，赵伟未举证证明其已足额支付该月租金，应承担举证不能的不利后果，故赵伟应向家家顺公司支付346元补齐该月租金。至于滞纳金，依据双方合同第十二条第一款的约定，赵伟拖欠租金七天以上，应支付欠付金额3%的滞纳金。赵伟依约应于每月15日支付当月租金，家家顺公司自认赵伟于2014年5月17日支付2014年3月至2014年5月租金，赵伟对此无异议，故赵伟迟延支付2014年5月租金尚未达到计付违约金的条件，其应承担的滞纳金为14898（2014年3月-4月租金14552元及2013年12月少缴租金346元）×3%=446.94元，对于家家顺公司超出此数额的滞纳金请求，本院不予支持。
关于租赁保证金。涉案租赁合同仅约定在因赵伟提前解除合同，或因赵伟违约导致家家顺公司主张解除合同的情形下，家家顺公司可以没收租赁保证金，而涉案合同系因履行期满终止，故家家顺公司主张没收租赁保证金不符合合同约定。至于涉案合同第五条关于租赁保证金的约定“租赁期满后，乙方（赵伟）无违约行为，甲方（家家顺公司）将租赁保证金全额退还给乙方，如租赁期间，因乙方的过错造成甲方租赁房地产侵害的，其损失从保证金中相应予以扣除”，在赵伟违约时，家家顺公司亦仅享有就赵伟所致租赁房产侵害的损失从租赁保证金中予以扣除的权利，而非有权直接没收。况且，本案家家顺公司并未主张赵伟对租赁房产造成侵害，赵伟因占用租赁房产所致家家顺公司损失亦已另行支持，家家顺公司主张没收租赁保证金，事实依据不足。现合同已经履行完毕，赵伟主张家家顺公司退还12000元租赁保证金符合合同约定，本院予以支持。
对于赵伟主张依据双方签订的《xx苑分行商铺租赁补充协议》，反诉赔偿装修款及返还必要保险费用310000元的诉请。家家顺公司在其与赵国兴的合同租期内，将涉案租赁面积分租给赵伟直至合同期满，并未违反《xx苑分行商铺租赁补充协议》的约定，而根据双方《商铺租赁合同》第四条的约定，合同期满后，赵伟在合同终止当日将房屋退还家家顺公司，其固定装修设施的所有权无偿归家家顺公司，故赵伟反诉请求赔偿装修款及返还必要保险费用310000元于法无据，本院不予支持。
综上，赵伟及家家顺公司的上诉请求均部分有理，对其有理部分本院予以支持。原审查明事实基本清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正，并据二审新查明事实，对原审判决予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法坂民初字第196号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法坂民初字第196号民事判决第三项为：赵伟应于本判决生效之日起3日内向深圳市家家顺房产交易有限公司赔偿房屋占用费损失72760元；
三、赵伟应于本判决生效之日起3日内向深圳市家家顺房产交易有限公司支付租金346元及滞纳金446.94元；
四、深圳市家家顺房产交易有限公司应于本判决生效之日起3日内向赵伟返还租赁保证金12000元；
五、驳回深圳市家家顺房产交易有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回赵伟的其他反诉请求。
本案一审本诉受理费2732元，由深圳市家家顺房产交易有限公司负担1067元，赵伟负担1665元；反诉受理费3065元，由深圳市家家顺房产交易有限公司负担114元，赵伟负担2951元。二审案件受理费共计5797元，由深圳市家家顺房产交易有限公司负担1181元，赵伟负担4616元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 谢文琦（兼）