福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第2096号
原告厦门有巢氏房地产代理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨中路9号交通银行大厦之一21A室。组织机构代码证代码：26014702-5。
法定代表人林瑞琪，总经理。
委托代理人林燕勤（特别代理），福建衡兴明业律师事务所律师。
委托代理人陈智元（特别代理），福建衡兴明业律师事务所实习律师。
被告莆田天龙房地产有限公司，住所地莆田市城厢区沟头开发区。组织机构代码证代码：61125840-6。
法定代表人李嘉生，董事长。
委托代理人陈新云（特别代理），福建升恒律师事务所律师。
委托代理人林宏建（特别代理），福建壶兰律师事务所律师。
原告厦门有巢氏房地产代理有限公司（以下简称：有巢氏公司）与被告天龙房地产有限公司（以下简称：天龙公司）委托代理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告有巢氏公司的委托代理人林燕勤，被告天龙公司的委托代理人陈新云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告有巢氏公司诉称，原、被告于2011年5月10日签订《莆田天龙世纪广场项目销售代理合同》，约定被告将其开发的天龙世纪广场房地产项目委托原告作为销售总代理，销售代理服务期限自本合同签订之日起至项目已销售的住宅、商铺面积均达到可销售面积的95%止。鉴于签订合同时尚未进行项目商业定位，双方同意本合同的销售代理范围仅限于住宅而不包括商铺。根据被告取得的商品房预售许可证，批准销售的住宅共计300套。截止至2015年4月8日，已签约备案292套，其中284套签约、银行按揭贷款手续、放款等手续已全部办妥。剩余8套已签约并支付签约金，目前处于银行贷款尚未发放阶段。根据合同第七条第4款销售业绩考核目标认定以收妥客户支付的签约金为准的约定，原告销售的292套已全部签约并支付签约金，符合销售业绩考核目标认定标准。综上，诉争代理合同住宅销售面积达到97.3%，已满足合同第二条约定，诉争代理合同期限届满，合同已终止，被告应与原告办理交接结算手续。但经原告多次发函催促后，被告均拒绝与原告办理交接结算手续及支付剩余代理费用。故提起诉讼，请求判令：1.被告立即与原告办理项目交接结算手续，并赔偿原告因被告拒绝办理交接已实际产生的人工成本损失9575元；2.被告立即向原告支付剩余代理费人民币547589元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。原告于2015年11月26日向本院申请撤回要求被告立即与原告办理项目交接结算手续的诉讼请求。
被告天龙公司辩称，原告当庭变更的销售数量288套房不是事实，实际销售为285套。原、被告双方签订委托销售合同是事实，原告根本没有能力履行合同；在合同履行期间是原告严重违约，原告仅派一个本部工作人员蔡建林到莆田售楼部，售楼部的办公费用全是由被告代垫，售楼部工作人员的工资、奖金全是应蔡建林要求由被告代发的，原告在委托合同履行期间向被告借款21万余元（已另案起诉），委托代理合同中约定合同履行期间企业广告策划费用应由原告承担，但原告无法履行合同义务，由被告代垫29万余元的企划费。
在本院审理过程中，原告有巢氏公司在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1.《莆田天龙世纪广场项目销售代理合同》一份，欲证明双方约定的代理服务期限届满，被告应与原告办理交接结算手续并支付剩余代理费。
2.商品房预售许可证、莆田房地产管理信息网关于天龙世纪广场的项目信息各一份，欲证明被告获批销售的住宅300套，原告销售备案292套，代理合同住宅销售面积已达到97.3%。
3.厦门有巢氏房地产代理有限公司（函）复印件、顺风寄件单及回执复印件各一份，欲证明原告已发函要求被告于2015年4月30日前办理交接结算手续。
4.酬劳结算表一份，欲证明被告尚未向原告支付的代理费共计人民币547589元。
5.劳动合同书复印件、工资发放明细复印件各一份，欲证明原告因被告拒绝办理交接产生的人工成本损失共计人民币9575元。
对原告有巢氏公司提供的证据，被告天龙公司质证认为：对证据1的真实性没有异议，合同第2页约定企划费从代理费中直接扣除，售楼处运行费用由原告承担；证据2中商品房预售许可证真实性没有异议，证明对象有异议，原告实际销售285套；证据3的真实性依法由法院认定，被告没有收到该份函件，顺风回执单的收件人是原告公司派驻的员工，被告无法知道其收到的是什么文件；证据4的真实性没有异议；对证据5的真实性、合法性、关联性有异议，原告的工作人员已全部从莆田售楼部撤离。
本院审查认为，被告对原告提供的证据1、2、4的真实性没有异议，本院依法予以确认。证据3中的函无原告公司盖章；顺风寄件单未备注邮寄内容，不能证实所要证明的内容。证据5工资发放表有加盖银行公章，真实性予以确认。
被告天龙公司在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1.已付有巢氏费用明细表、有巢氏代理费明细账各一份、电汇凭证二十六份、发票二十六份，欲证明被告已经支付给原告2768703元代理费的事实。
2.申领激励奖金申请书二十七份、奖金激励表一份、奖金现金支出传票一份，欲证明在合同履行期间代原告发放激励奖金654542元。
3.奖金激励表二十一份、奖金现金支出传票二十二份，欲证明被告应原告要求为原告工作人员支付奖金366069元。
4.《天龙世纪广场三维动画制作合同》一份、被告支付给风云动画科技（厦门）有限公司策划费的电汇凭证三份、《庆典活动策划承办协议书》一份、《庆典活动策划承办补充协议书》一份、被告支付给莆田市恒润文化传媒有限公司策划费的进账单二份、被告出具给帝宝花园大酒店有限公司的现金支出传票一份、被告出具给厦门若山文化传播有限公司的电汇凭证一份、发票七张、莆田天龙世纪广场项目代理合同终止协议及QQ邮箱电子截屏五张，欲证明在合同履行期间被告代原告垫付企划费292499.7元。
对被告天龙公司提供的证据，原告有巢氏公司质证认为对证据1的真实性没有异议，原告确实有收到被告支付的2768703元代理费；证据2、3的真实性、合法性、关联性均有异议，原告不清被告有发放奖金的事，原告没有收到被告方支付的奖金，激励奖金是被告发放给销售处的，销售处不仅是原告的工作人员，其中还有被告的工作人员，且申请人并非原告；证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据中的费用都是用于广告支出，合同第八条约定广告费由被告承担，原告应承担的只是设计费用，与原告的代理费主张不存在关联性。
本院审查认为，原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，本院予以确认。被告对证据2、3的真实性有异议，不予确认。证据4中的电汇凭证有加盖银行业务章，发票为正式发票，真实性予以确认，与电汇凭证、发票相对应的合同予以确认。
经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下：
2011年5月10日，被告天龙公司作为甲方与原告有巢氏公司作为乙方签订《莆田天龙世纪广场项目销售代理合同》，约定：甲方开发之天龙世纪广场房地产项目，坐落于学园南路与莆阳路交汇处，委托乙方为本项目住宅、商铺（商铺销售代理为暂定，是否最终委托以商业定位后，双方签订的具体协议为准）境内外全程策划唯一销售总代理；销售代理服务期限自本合同签订之日起至项目已销售的住宅、商铺面积均达到可销售面积的95%止。甲方承担之义务为：甲方须委派专人协调销售现场作业，休假日及国家法定假日，如因客户业务需要须全力配合乙方作业；办理房产售后手续如：合同公证、鉴证、网上预售登记、按揭、交房、办理户口，乙方配合；于2011年7月1日前提供售楼处及售楼处电脑、打印机、传真、电话、办公桌椅等办公设备以及售楼处水电运行费用，本合同终止时，本条款所列全部设施应归还甲方；乙方起草销售合同范本及销售底价（具体以附件一为准）交甲方审核批准后执行；乙方提供促销广告建议方案，经双方讨论确定后，甲方批准后签字认可，并经当地广告审查机关核准后方可执行；负责本项目售楼处、样品房之设计、建设、装修工程；负责确定本项目的工程进度（见合同附件二），并确保工程进度的顺利进行；负责投入广告费（广告费包括广告短片、模型费用、户外POP、报纸、海报、DM、楼书、户型卡、杂志、电视、电台、礼品等），广告费的投入比例不高于本项目总销售金额的0.7%，由乙方提供广告策划方案，甲方根据实际情况确定广告投入（广告预算发布明细及投入进度表见附件三）。乙方承担之义务为：承担本项目全程代理销售总策划工作，包括市场调查，行情分析，进行可行性评估、项目经济效益评估等工作；参与项目之规划设计，提出产品定位、产品优化及规划方案建议；执行现场销售处业务操作和组织相关促销活动，为客户提供售后服务；承揽本项目房地产代理境内、外销售业务和企划事项；承担平面广告设计费用及企划设计费用；乙方的企划方案应保证质量，有助项目销售，如无法保证质量，由双方友好协商另行委托第三方提供企划方案，所产生的企划设计费用从乙方销售项目剩余产品产生的代理费的保留金中扣除，扣除的企划设计费用不得超过项目剩余产品价值的0.1%；销售代理服务期限内，协助甲方进行商业部分的招商并配合甲方完成商业招商所需的各项广告设计；负责联系督促业主办理购房合同之鉴证登记手续并督促业主按时提供按揭材料，并协助办理按揭登记、户口、公证等有关手续；承担乙方售楼处业务人员薪资、福利待遇，并保证售楼人员具备专业经验和职业操守，对不符合要求的人员应在甲方要求下及时进行更换；义务为甲方树立品牌；乙方提供售楼处日用易耗品及电话费、文具用品、交通费等相关费用；由乙方提供的所有企划内容（含文字、图片、创意等）必须符合法律法规、不得侵犯他人的合法权益（但甲方及开发商要求使用的资料及图片不在此限），应经甲方签字认可后并经当地广告审查机关核准后方可执行；协助甲方寻找洽谈项目物业管理公司，并促成物业管理公司的进驻；项目商业部分的企划、招商运营等内容为双方约定的商业秘密，乙方及其人员应遵守保密义务；在本合同有效期内，乙方不得在莆田市内接受类似商场楼盘的销售代理，除非经甲方书面同意。销售的住宅面积为42180.11平方米，商业面积为56267.36平方米，甲方将根据对项目最终的商业定位决定是否将本项目商铺销售委托给乙方代理，如届时甲方决定不将商铺销售委托给乙方代理的，则双方同意本合同的销售代理范围仅限于住宅而不包括商铺，并且不视为甲方违约。销售业绩考核目标认定以收妥客户支付的签约金为准。代理费的收取标准，分为基本代理费和奖励代理费两部分：①基本代理费是指为了保证乙方顺利组织销售而给予乙方的最基本的劳务报酬，其中住宅按销售成交每单元的基本底价的1%计算，商业按销售成交每单元基本底价的1.2%计算并收取（住宅、商业的销售底价由甲方在销售前提供的附件一为准）②奖励代理费是指甲方为了激励乙方销售人员，提高乙方销售人员的销售积极性和工作效率，对乙方售出的每单元售价超过基本底价的金额、给予乙方此部分金额15%的部分作为奖励，而形成的奖励代理费，按此标准计算的奖励代理费住宅部分不得超过500万，商业部分奖励代理费不得超过1000万③以上①、②点以下统称代理费④奖励代理费是代理费的组成部分，除计算方式与第①点不相同外，其他的同第①点的基本代理费性质一样，是甲方给予乙方的劳务报酬，乙方仍然应按第②点中的计算方式计算奖励代理费的金额开具合法的代理费发票给甲方，以便于甲方作为成本入账。代理费收取方式：①乙方代理费（基本代理费和奖励代理费）于本项目开始销售时每三十日请款一次②乙方请领代理费（基本代理费和奖励代理费）的条件：a、甲方取得销售许可证之后：如客户采用一次性付款，则以客户付完全部签约金并签定《商品房买卖合同》后，支付乙方85%的代理费，其余15%部分暂扣甲方处作为销售保留金；如客户采用按揭付款，以客户付完全部签约金并签定《商品房买卖合同》后，乙方请领该部分代理费的30%；在由乙方负责把客户需提供的按揭资料收集到位（客户需提供的按揭资料明细由甲方于销售前提供盖章的正式文本给乙方），并经银行同意发放按揭拨款后甲方支付给乙方55%代理费；其余15%的代理费留作销售保留金。保留金按以下方式支付：在销售率达95%后的七日内，并且银行按揭贷款等手续已办妥后，甲方应将15%的保留金一次性付清给乙方（在计算销售率时住宅、商业的销售率分开计算）。b、在计算商业面积已销售比率时，对已招商的单元且不进行对外销售的面积，比如主力店进驻可不列入可售面积进行计算。c、如客户购买之房产已被甲方交由银行设定抵押，甲方必须于客户签约前提供银行放行单，如因甲方无法提供银行放行单导致客户因无法进行合同登记而不付签约金与签约的，乙方只须收取保留认购金即算完成服务，即可请领代理费并将销售金额计入业绩目标。d、若客户签署认购书或认购合同之后毁约，客户已交付的定金将作为赔偿甲方的违约金，乙方有权获得扣除因此而产生的法律诉讼费用后的违约金余额的50%作为服务费，可与当月的代理费一并结算。如客户银行按揭办不成，且又不能变更为直接付款方式的，导致该《商品房买卖合同》解除的，或遇客户违约退房解除合同的，乙方的该销售业绩相应取消，不计算该单业务的代理费，如代理费已结算支付的，甲方有权在下阶段应付代理费或保留金中直接扣除，若代理费和保留金已全部支付的则甲方有权要求乙方在10日内退还，乙方对此应予以同意，但甲方取得的客户支付的违约金按本项上述约定计算支付给乙方。e、甲方关系户购买住宅（已在售处接待并登记过的除外）均以甲方书面通知并由甲方有权批准人签字为准。这部分销售业绩乙方按销售金额的0.5%收取基本代理费，且甲方关系户认购套数不超过100套或10个楼层；如销售价格高于低价，则乙方仍可按本条第1点的②点收取奖励代理费，如销售价格低于销售底价，则不计算奖励代理费，低于底价部分由甲方自行承担。甲方关系户以内部认购时间阶段内成交的单元为准；在内部认购时间内若对成交超过100套或10个楼层范围的单元及内部认购时间结束后所有成交单元，都不计算为甲方关系户，乙方按本协议第八条方式计算代理费。内部认购的时间双方可在实际销售前协商书面确定。甲方应于收到乙方递交的请款单之日起五日内审核并支付乙方该部分代理费；如超过上述日期，则视同同意乙方所递交的请款单上的计算金额并按日加收千分之一的违约金。合同解除和违约责任：乙方已提前按本合同规定完成销售目标，并理清相关手续（包括甲方已收到乙方所代理销售房屋的全部购房款项），甲、乙双方均可提前解除合同，双方应在30日内，办理交接结算，支付相应费用。合同一方除根据本合同有关解除合同的约定依法解除合同外，若合同任意一方无正当理由单方面要求解除本合同的，守约方有权要求违约方继续履行本合同。若守约方同意解除本合同的，可要求违约方支付本合同附件一所列本项目总销售底价金额的1%金额作为违约金给守约方。本条款所列违约金的支付时间为提出解除合同一方提出解除合同之日起7日内。本合同房地产销售以人民币及平方米为计算单位。乙方承诺除发放正常的薪资和奖金外，另从请领的代理费中提取至少10万元作为现场销售人员的额外激励奖金，发放给甲乙双方均认可的优秀人员。本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其它任何联系，必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。合同签章处原、被告均未填写联系地址。原告于2015年3月17日制作的《酬劳结算表》中合计酬劳为3316292元。
原、被告双方于2015年7月15日本案庭审时确认已销售的住宅面积达到可销售面积的95%，即已销售的285套住宅办妥银行按揭，双方未对商铺销售代理委托签订补充协议。被告已向原告支付的代理费为人民币2768703元，尚欠的代理费为547589元。
被告天龙公司与风云动画科技（厦门）有限公司签订《天龙世纪广场三维动画制作合同》，约定由风云动画科技（厦门）有限公司制作三维演示片3分钟、电子售楼系统1套、虚拟样板房1套，总金额为150000元。被告于2011年4月20日、6月23日、9月14日分三次支付了150000元。2012年1月16日，被告向厦门若山文化传播有限公司支付广告策划服务费40000元。2012年9月24日，被告与莆田市恒润文化传媒有限公司签订《庆典活动策划承办补充协议书》，约定被告委托其为［天龙世纪广场］“感恩有你，情系中秋”活动的文艺表演、环境设计及安装等，费用为48689.7元。2012年9月27日，被告向莆田市恒润文化传媒有限公司支付广告费24344.5元。2012年10月19日，被告与莆田市恒润文化传媒有限公司签订《庆典活动策划承办补充协议书》，约定被告委托其为［天龙世纪广场］“感恩有你，情系中秋”活动的现场设计、布置及人员调配，费用为27266元。2012年11月23日，被告向莆田市恒润文化传媒有限公司支付51611.2元。福建帝宝花园大酒店有限公司开具给天龙房地产的发票，2012年9月29日至2012年9月30日的餐饮费26544元。以上共计292499.7元。原告认为合同住宅销售面积达到97.3%，合同期限届满，但被告拒绝办理交接结算手续及支付剩余代理费用，致引起诉讼。
综上所述，本院认为，原告有巢氏公司与被告天龙公司签订的《莆田天龙世纪广场项目销售代理合同》（以下简称：合同）意思表示真实、内容合法有效，本院予以确认。该合同约定销售代理服务期限自合同签订之日起至项目已销售的住宅、商铺面积均达到可销售面积的95%止，因原、被告未对商铺销售代理签订补充协议，故本案原告仅为住宅销售代理。现双方确认已销售的住宅面积达到可销售面积的95%，但原、被告提供的证据未能体现销售面积达95%的具体日期，故合同于双方确认之日即2015年7月15日服务期限届满。原告于诉讼过程中申请撤回要求被告与其办理项目交接结算手续的诉讼请求，本院予以准许。原告要求被告赔偿其因拒绝办理交接产生的人工成本损失9575元，该9575元为原告公司员工林立、蔡建林2015年5月、6月的工资，因前述合同期限届满日为2015年7月15日，故该主张本院不予支持。合同约定在销售率达95%后的七日内，并且银行按揭贷款等手续已办妥后，被告将15%的保留金一次性付清给原告，即付清全部的代理费，故原告要求被告向原告支付剩余代理费人民币547589元的主张本院予以支持。被告辩称售楼部的办公费用由其为原告代垫应予扣除，但未能提供证据证明，本院不予采纳。被告辩称原告售楼部工作人员的工资、奖金应蔡建林要求由被告代发应予扣除，但合同约定售楼处业务人员薪资、福利待遇约定由原告承担，被告未能提供证据证明其有与原告协商工资、奖金的发放问题，应承担举证不能的不利后果。被告辩称其为原告代垫企划费292499.7元，合同约定被告投入广告费（广告费包括广告短片、模型费用、户外POP、报纸、海报、DM、楼书、户型卡、杂志、电视、电台、礼品等）、原告承担平面广告设计费用及企划设计费用，本案被告提供的证据为三维演示片、电子售楼系统、虚拟样板房、广告策划服务费、活动的文艺表演、环境设计及安装费用，不属于平面广告设计费用及企划设计费用，故该辩解亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告莆田天龙房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门有巢氏房地产代理有限公司代理费人民币五十四万七千五百八十九元；
二、驳回原告厦门有巢氏房地产代理有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币9376元，由原告厦门有巢氏房地产代理有限公司负担100元、被告莆田天龙房地产有限公司负担9276元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 林 怡
人民陪审员 俞学锋
人民陪审员 郑育顺
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 阮奕清
附：本案相关的法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。