广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1303民初1862号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司，住所地广东省惠州市惠阳区三和开发区。
负责人：李长江。
委托诉讼代理人：林素慧，该公司工作人员。
被告：刘小民，女，香港居民，现住广东省深圳市福田区。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司（以下简称物业公司）诉被告刘小民物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林素慧、被告刘小民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付自2014年7月起至2017年1月止的各项费用共计12754.18元（其中物业服务费12480.91元、其他费用264.27元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月19日，原被告双方签订《惠阳碧桂园前期物业服务协议》，由原告为被告位于惠阳碧桂园商品住宅区中的起风台01街XX号的单位提供物业管理服务，被告按每月402.61元的标准，按时向原告交纳物业服务费，同时还应按约定支付水电费及各项公、分摊费用。2014年3月15日，被告正式登记入住，之后双方一直依约履行各自的义务。但自2014年7月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳自2014年7月起至今的物业服务费及违约金。综上，被告长期拖欠物业费的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障小区物业的正常运行，特提起诉讼，请求法院判如所请。
被告刘小民辩称，一、我不认可原告的诉讼请求，不认同已完成收楼程序，不会执行《惠阳碧桂园前期物业服务协议》，理由如下：1.惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司（即开发商）和原告承诺，因我是一次性支付购房款，享受免一年服务费，从2014年7月起至2015年6月止。2.本物业由旧业主陈萍推介，购房时开发商承诺认购价享受一口价购房优惠以及1+1物业管理费。3.开发商和原告承诺如果没有装修入住的毛坯房，管理费减半，原告至今未入住。4.原告在2014年3月15日收楼时发现大门有问题，开发商和原告承诺会更换大门，但直至现在仍未更换。5.原告不执行1+1物业管理费，不配合更换大门及管理费优惠标准，并且，管理处经常更换管理层，以至无法解决上述问题。二、郑世强已经于2014年7月7日意外死亡，无法履行物业服务协议。由于郑世强意外死亡，而涉案房屋是我与郑世强共同共有，没能联系上郑世强的女儿，未能处理好另一半的业权继承，也不能将房屋出售。现被告失去家庭经济支柱，百病缠身，经济状况极差。
本院经审理认定事实如下：惠州市惠阳经济开发区惠阳碧桂园是惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司开发，原告认可其与惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司属于同一集团公司属下的子公司。2014年2月19日，刘小民和郑世强与惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司签订《惠阳碧桂园认购书》，约定刘小民和郑世强购买惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司开发的起风台一街XX号房屋，认购书第七条第5项约定：该单位认购价已享受“一口价购房优惠”以及“1+1物业管理费”。被告在庭审时称，“1+1物业管理费”的意思，是旧业主推介新业主购房的，新旧业主均享受减免一年的物业管理费。原告对被告该陈述未提出异议。
2014年2月19日，原告物业公司与刘小民、郑世强签订《惠阳碧桂园前期物业服务协议》，协议约定由原告为刘小民、郑世强位于惠阳碧桂园商品住宅区中的起风台一街XX号的单位提供物业管理服务。物业服务协议第四条约定：本园区的物业服务费采取包干制方式，甲方（被告）物业服务费的交纳标准按物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计算，甲方物业的套内建筑面积187.79平方米，公用分摊建筑面积4.62平方米，合计房屋建筑面积192.41平方米，花园面积35.57平方米，甲方应按393.36元/月向乙方（原告）交纳物业服务费。上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局的最终测绘面积为准。第四条第3项约定：住宅楼内走廊、楼梯、二次供水、消防、电楼、发电机等公共设施设备日常运行所需的水、电、燃料费用，以及园区公共照明费用，由相应设计备置使用的业主或物业使用人按其所有或使用的物业建筑面积分摊；水、电、燃气、通讯、有线电器、垃圾处理、防雷设施检测等费用由相关公司、部门按规定标准向甲方收取；如有需要，有关部门可委托乙方代收代交上述费用。第十六条约定：物业服务费按约定由甲方交纳，甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。《惠阳碧桂园样板区联体型号面积表（实测）》显示，一街XX号的单元总建筑面积为192.41平方米，套内面积为187.79平方米，公共分摊面积为4.62平方米，花园面积为35.57平方米。按实测面积计算，刘小民、郑世强每月应交纳物业服务费402.61元。
2014年3月15日，惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司向刘小民、郑世强发出收楼通知书，通知刘小民、郑世强的物业服务费从办妥收楼手续之日起的次月开始计收，若在2014年3月19日仍未办妥收楼手续的，则物业服务费从2014年4月1日起计收。刘小民、郑世强于2014年3月15日办理了房屋入住登记手续，之后，双方均依约履行《惠阳碧桂园前期物业服务协议》。郑世强于2014年7月7日意外身亡，被告刘小民从2014年7月开始拖欠物业服务费，以及从2014年4月起的路灯照明电费分摊和每月8元的居民住户卫生费，截至2017年1月，共拖欠物业服务费12480.91元、其他费用264.27元。
原告在起诉时，将郑世强列为共同被告，诉讼中，原告申请撤回对郑世强的起诉，本院予以准许。原、被告均未能举证证明郑世强是否有第一顺序继承人，未提供其第一顺序继承人的基本信息，也未申请追加郑世强的第一顺序继承人参加诉讼。庭审时，被告刘小民称，开发商口头承诺，未装修入住的业主享受物业费减半的优惠，但被告未能提供证据证明，原告对被告的陈述意见不予认可。
另查明，原告物业公司成立于2007年8月2日，具有物业管理收费经营资质。
本院认为，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订的书面合同。原被告签订的《惠阳碧桂园前期物业服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。”被告在接收所购买的房产物业并享受原告提供的各项物业管理服务后，自2014年7月起至2017年1月止未按双方签订的物业服务合同的约定支付物业管理费等相关费用给原告，已构成违约，应当承担违约责任。根据原告提供的证据，经核算，被告共拖欠自2014年7月至2017年7月的物业服务费12480.91元，2014年4月至2015年9月的居民住户卫生费、2014年5月至2017年1月的路灯照明电费分摊264.27元，共计12745.18元。郑世强已经在2014年7月去世，原被告均未能提供证据证明郑世强有没有第一顺序继承人，未能提供第一顺序继承人的基本信息，也未申请追加其第一顺序继承人参加诉讼，因此，上述物业管理等费用应由被告刘小民承担。
关于被告刘小民免交一年物业费的抗辩。刘小民和郑世强与惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司签订的《惠阳碧桂园认购书》，约定刘小民和郑世强购买惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司开发的起风台一街66号房屋，认购书第七条第5项约定：该单位认购价已享受“一口价购房优惠”以及“1+1物业管理费”。被告在庭审时称，“1+1物业管理费”的意思，是旧业主推介新业主购房的，新旧业主均享受减免一年的物业管理费。原告对被告该解释未提出异议，本院予以认定。原告提供的收楼通知书，落款单位是惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司，加盖了原告单位的印章，两者均属同一集团公司属下的子公司，原告应当了解惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司与被告之间有关减免物业管理费的约定。因此，鉴于本案原告与开发商之间的特殊关系，以及郑世强已经去世的实际情况，为保护小业主的合法权益，减少当事人的讼累，对被告提出减免一年物业管理费的意见，本院予以支持，一年的物业管理费为4831.32元。扣减后，刘小民仍应支付原告物业管理等费用7913.86元。
对于被告提出未装修入住的业主享有物业费减半优惠的抗辩意见，被告对其主张未提供相关证据证实，且原告对此不予认可，根据谁主张谁举证原则，被告应承担举证不能的不利后果，本院对被告的主张不予采信。
至于大门的维修或更换问题，属于开发商交付的房屋质量问题，与本案物业服务合同纠纷属于不同的法律关系，本案不作审查，被告可另循合法途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第第一款、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告刘小民在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的截至2017年1月止的物业服务费、居民住户卫生费、路灯照明电费分摊共计7913.86元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司；
二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费59元，由原告负担9元，被告负担50元。
本判决为终审判决。
审判员 钟新华
二〇一七年八月三十一日
书记员 罗丽婷