贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔2631民初810号
原告吴仕奇，男，1966年5月2日出生，住贵州省黎平县。
委托代理人吴荣德，男，黎平县德凤镇法律服务所法律工作者。
被告贵州宏信房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：91522631598393416D。
法定代表人廖礼付，男，该公司总经理。
地址：黎平县德凤镇民航小区5楼101室。
原告吴仕奇诉被告贵州宏信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员粟志文独任审判，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告吴仕奇及委托代理人吴荣德到庭参加诉讼。被告贵州宏信房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴仕奇向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告在90日内将书香美地1-2-2号商品房转移登记的有关文书交付给原告。2、依法判决被告向原告支付逾期交付有关文书违约金44850元。3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2013年10月2日与被告签订《商品房买卖合同》，原告以银行贷款按揭形式跟被告购买位于黎平县××书香××地××商品房××套，房屋总价款为429602元。合同签订后，原告已付清全部购房款，被告亦已向原告交房，双方合同约定被告应在2015年6月30日前将商品房转移登记的有关文书交付给原告，至今被告未有交付商品房转移登记有关文书给原告，被告己逾期违约。现原告不要求退房，依合同约定现原告要求被告承担按日万分之二的违约金。为保护原告合法权益，现原告依法诉讼，请求人民法院依法公正判决。
被告贵州宏信房地产开发有限公司辩称：一、原被告双方合同的约定合法有效，请法院依法按照双方合同约定进行判决。根据被告与原告双方签订合同第二十二条第三项关于转移登记第（二）中约定，逾期360以内的，被告按已付房价款的1%承担违约责任。约定日期起360日以后，双方同意按下列第(1)项处理，即买受人退房，出卖人退还已付款，并支付利息。该约定包含了两层意思，即如果逾期超过360日，双方同意买受人退房，出卖人必须承担退款付息责任；如果双方继续履行合同，则出卖人当然免除违约责任。该约定明确、具体，既不是约定不明也不属于未约定违约责任。该约定系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第十一条：“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依法事人约定处理。”故被告请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定，对于逾期360日以内的，被告同意根据合同约定按已付房价款的1%承担违约责任。对于逾期超过360日的，除非原告选择退房，否则对于逾期360日以后的部分不得判决支持违约金或利息。二、本案中逾期办证系施工方原因造成。根据被告贵州宏信房地产开发有限公司与承包人贵州弓山建筑工程有限公司黎平分公司于2013年8月2日签订的《“书香美地”施工建设协议》第18条之约定，承包人未及时办理竣工备案及未按约定将经档案馆审查合格的竣工资料完全移交发包人，导致不能及时办理房产证，由承包人承担工期延误以及相应的给发包人和最终用户带来的一切责任。可见，本案逾期办证的全部责任在于该项目承包人未及时办理竣工备案及未按约定将经档案馆审查合格的竣工资料完全移交发包人贵州宏信房地产开发有限公司，导致不能及时办理房产证。可见本案中逾期办证并非被告的原因，而应属于施工方的责任。故本案的判决结果与承包人具有直接利害关系。为了节约诉讼成本、减少诉累，彻底化解各方当事人之间的纠纷，同时便于法院分清责任、依法判决，被告现申请法院追加承包人贵州弓山建筑工程有限公司黎平分公司、贵州弓山建筑工程有限公司作为本案当事人参与本案诉讼。三、黎平县住房和城乡建设局的行政不作为也是本案中逾期办证的重要原因。为了促使承包方贵州弓山建筑工程有限公司及时履行合同义务，被告曾多次向黎平县住房和城乡建设局反映，请求该局能够高度重视，切实履行行政管理职责，督促施工方及时配合办理竣工备案手续及按约定将经档案馆审查合格的竣工资料完全移交被告办理房屋权属初始登记，以化解社会矛盾．妥善解决纠纷，但该局不知是什么原因，拒不履行法定职责，在收取相关资料后以各种理由拒绝办理才导致了如今的群体性诉讼局面。可见，黎平县住房和城乡建设局的行政不作为也是本案中逾期办证的重要原因。对此，也请法院予以充分考虑。综上所述，被告请求法院充分考虑到本案的实际情况，结合原告购房为按揭贷款方式购房，逾期办证并不影响其使用房屋，亦不会对其造成损失。就即便原告销售房屋，被告也会配合办理，根本不会对其处分房屋造成影响。同时，鉴于被告目前已经债台高筑、资不抵债，根本无力支付数百名业主的高额违约金、施工单位的剩余工程款及国家税金，现已处于破产边缘，为了妥善解决纠纷、化解社会矛盾，且有利于房地产业健康有序发展，请求法院根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第十一条的精神，充分考虑被告按揭方式购房因素，并从公平原则出发，综合考虑出卖人过错程度、违约行为情节、赔偿能力、判决执行的可能性以及买受人购房方式等因素，依法判决只按双方合同约定的已付房价款的百分之一支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。
原告在举证期限内向本院提交了以下7份证据：
1、商品房买卖合同，证明原被告于2013年10月2日签订商品房买卖合同的事实。
2、收据，证明被告于2013年10月20日收到原告购房首付款129602元。
3、借据，证明原告向黎平农商行南门支行借款30万元购房的事实。
4、房屋交付通知书，证明原告收到被告交房的通知。
5、物业交接通知书，证明被告通知物业管理处为原告办理入住手续。
6、商品房预售登记备案表，证明原告跟被告预售的商品房已经备案预售。
7、契税、维修基金收据，证明原告已缴纳契税、维修基金。
被告在举证期限内未向本院提交证据。
经审理查明：2013年10月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的书香美地1栋2层2号商品房，建筑面积131.4平方米。合同签订后，原告于2013年12月26日付清全部购房款429602元。2015年3月31日被告向原告交付该商品房。被告应当在2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告至今未有将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同第八章第二十二条第三项约定：（一）出卖人于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之一承担违约责任。2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按当地银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。现约定日期已超过360日，原告不退房要求被告承担逾期办证违约金。
上述事实，有原告陈述，被告答辩、原告提交的证据在卷证实，本院予以认定。
本院认为，本案争议焦点：贵州宏信房地产开发有限公司超过约定办理商品房转移登记交付有关文书360日以后是否应当承担违约责任。
经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记中约定：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的百分之一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知日起30日内退还买受人已付款，并按照当地银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日，按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。显然，本案双方当事人在合同中对逾期360日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为约定选择按第（1）项处理，即约定买受人有权退房，而没有选择第（2）项“买受人不退房”，即继续履行合同。但当本案发生了出卖人在360日之后至今仍未能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任后,买受人却没有按合同约定选择退房，而是起诉请求“判令被告承担违约金44850元（违约金从2015年7月1日起至2018年5月8日止）。显然，该诉讼请求既不符合合同约定，也没有法律依据。贵州宏信房地产开发有限公司提出导致逾期办证是施工方和行政不作为的理由不符合合同的相对性原则。故该项抗辩理由不能成立，本院不予支持。因双方约定在2015年6月30日前交付相关文书，违约时间应是在2015年6月30日之后（即从2015年7月1日起算）。即约定日期起360日内的违约金按照已付购房款总额429602元为计算基数，从2015年6月30日之后（即2015年7月1日起）按百分之一计算429602元×1%=4296元；而对于逾期360日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，因双方已经约定为：买受人有权退房、退还购房款、出卖人按贷款利率支付利息等情形，故本案不存在合同没有约定违约责任，而应按法律规定追究违约责任的情形。但本案买受人在合同中对360日以后的违约责任已有约定情况下，却没有按合同“买受人有权退房”约定追究出卖人的违约责任，视为是对合同约定权利的放弃，是对自己权利的自由处分，没有违反法律规定。因此，买受人对逾期360日以后的诉讼请求，如前所述，因不符合合同约定，也没有法律依据，本院不予支持。贵州宏信房地产开发有限公司提出不应承担支付超过约定办理商品房转移登记交付有关文书360日以后的违约金责任的抗辩理由成立，本院予以支持。
对于吴仕奇起诉请求判令被告在90日内，按照双方签订的《商品房买卖合同》的规定，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的问题。经审理认为，因吴仕奇未能提交被告已经具备在90日办理商品房转移登记条件的相关证据，即本案不具体在90日内完成办理商品房转移登记的条件，判决在90日内履行办理商品房转移登记无法执行。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由贵州宏信房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向吴仕奇支付约定日期起360日内逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金4296元。
二、驳回原告吴仕奇的其他诉讼请求。
案件受理费922元，减半收取461元，由被告贵州宏信房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审判员 粟志文
二〇一八年七月四日
书记员 徐姗姗