上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初12349号
原告(反诉被告)：上海一成物流有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：张雪东，董事长。
委托诉讼代理人：张临军，上海市祥华律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海盛辉物流有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：王容华，总经理。
委托诉讼代理人：吴向先，福建谨而信律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海一成物流有限公司(以下简称一成公司)与被告(反诉原告)上海盛辉物流有限公司(以下简称盛辉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。于同年8月18日受理被告提出的反诉请求，并于同年9月25日进行了第一次证据交换。经原告申请，本院于同年10月12日对涉案房屋形成附合的5,400㎡仓库的装修现值及3,600㎡空地装修残值进行鉴定，后因原告未交纳鉴定费用导致鉴定于同年11月7日终止。本院分别于2018年1月8日进行了第二次证据交换，于2018年2月5日进行了公开开庭审理。原告委托诉讼代理人张临军、被告委托诉讼代理人吴向先到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意及本院院长批准延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告一成公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除与被告签订的租赁合同，并要求被告返还租金796,950元及保证金115,000元；2.被告按照中国人民银行同期银行贷款年利率4.35%计算，向原告支付自2016年11月1日至实际返还租金及保证金之日止的利息；3.被告向原告支付违约金以及赔偿原告经济损失合计230,260元。经本院释明合同部分有效、部分无效后，原告诉讼请求变更为：1.确认原、被告之间关于5,400㎡仓库部分的房屋租赁合同无效，被告返还原告使用费478,170元；2.解除与被告之间关于3,600㎡空地部分的房屋租赁合同，并要求被告返还租金318,780元；3.被告返还原告租赁保证金115,000元；4.前述三项诉讼请求共计911,950元，被告以911,950元为本金，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%为计算标准，向原告支付自2016年11月1日至实际返还原告租金、使用费、保证金之日止的利息；5.被告就合同有效部分向原告支付违约金106,260元、装饰装修费用200,000元、对外经营损失320,000元，要求被告就合同无效部分赔偿原告经济损失480,000元、装修补偿费1,200,000元。审理中，原告明确撤回上述第5项诉讼请求中要求被告赔偿其装饰装修费用的诉讼请求。事实和理由：2014年10月31日，原、被告就位于本区车墩镇康电路XXX号仓库和空地(以下简称涉案房屋)签订房屋租赁合同，其中仓库面积为5,400㎡，空地面积约为3,600㎡，租期3年。2016年11月16日，原告收到被告转交的案外人车墩工业公司告知书，要求原告须立即将仓库拆除，后被告及案外人车墩工业公司人员擅自闯入原告作业区，造成原告无法正常经营。原告已于2016年12月10日将所有仓库和房屋清空，并联系被告接收涉案房屋，但被告屡次拖延拒绝接收。原告于2017年1月19日将接收通知函张贴于被告公司门口。原告认为从其接到告知书开始，双方的协议已经实际终止，故原告要求终止与被告的租赁合同并赔偿经济损失。因违章建筑所占整个租赁面积比例为60%，故原告上述诉讼请求均按照这一比例进行了相应的折算。
被告盛辉公司辩称，首先，经法院释明，其对于原告有关合同效力部分的诉讼请求无异议；第二，就合同有效部分，其亦同意解除，但解除的时间应在2017年1月或2月；第三，其同意向原告返还2017年2月13日之后未使用的租金、使用费322,119元以及保证金115,000元，共计436,219元；第四，合同中已经约定若遇到政府拆迁或强拆，被告只返还剩余租金及保证金，未约定其应支付利息，且其一直愿意向原告支付上述款项，但原告拒绝收取；第五，双方之间合同无法继续履行是因为遇到政府拆迁，双方对于该问题有合同约定，不存在违约赔偿，且原告不能同时主张违约金以及损失赔偿。
同时，被告盛辉公司提出反诉请求：1.原告向被告支付涉及5,400㎡仓库部分自2016年11月1日至2017年2月13日期间的占用费273,240元；2.被告支付欠付水电费20,231元。事实和理由：被告预收原告自2016年11月1日至2017年4月30日止的租金及使用费合计796,950元，然原告于2017年2月13日才归还涉案房屋，故被告向原告主张自2016年11月1日至2017年2月13日的期间5,400㎡仓库部分的使用费273,240元(按照合同租金标准计算)以及水电费20,231元。合同有效部分的租金182,160元其认为可以自然抵扣，故未在反诉中提出。
原告一成公司辩称，被告不应提出反诉，使用费、租金具体支付至何时应由法院确认，其对水电费金额无异议。
经审理查明：被告系上海市松江区赵家泾路XXX号房屋登记权利人，备注：原坐落为松江区车墩镇康电路XXX号。
2014年10月31日，原、被告签订租赁合同，约定：1.被告将涉案房屋出租给原告经营物流和仓储，总面积为9,000㎡，其中仓库约5,400㎡、空地约为3,600㎡，租赁期限为三年，自2014年1月1日2017年10月31日；2.租金采用先缴费后使用原则，每半年一支付，第三年(2016年11月1日至2017年10月31日)年租金为1,593,900元，租赁保证金为115,000元；3.被告提供的涉案房屋仅限于原告作为物流、仓储等使用；4.原告要转租租赁物，应提前向被告报备，且转租合同期限不得超过与被告所签的合同期限；5.解除本合同的条件：如遇政府强拆行为或征用拆迁未到期的涉案房屋情况，被告应在第一时间通知原告，原告应按强拆、征用公告规定的搬迁时间前按时搬迁后，被告退还原告已支付的尚未到期的租金和保证金，本合同即行终止，同时若有政府部门的拆迁赔偿款项，属于原告新投资建设部分，属于原告享受权限；6.合同期间，非本合同规定的情况，被告擅自解除本合同，提前收回涉案房屋，被告必须支付相当于两个月租金的违约金，给原告造成损失的，且支付的违约金不足以抵付原告损失的，被告还应赔偿造成的损失与违约金差额部分费用。上述合同另对其他事项进行了约定。
原告已向被告支付了自2016年11月1日至2017年4月30日涉案房屋租金796,950元，此前无欠付租金情形；被告已收取原告押金115,000元且同意予以返还；原告同意向被告支付欠付水电费20,231元。
2016年11月16日，案外人车墩工业公司向业主及承租人发送告知书一份，载明：车墩工业公司将对工业园区内货运集散地及货运停车场依法进行综合整治，整治范围包括违法用地、违法建筑(包括棚舍)、违法排污、违法经营、违法居住等，若企业存在以上情况，请于11月30日之前自行整改(整改、拆除、搬离、改造等)，并请业主转告承租人应当履行的自行整改责任；12月1日起，将组织开展综合整治，逾期未自行整改而造成的损失由涉事企业自行承担。2017年2月，涉案房屋中仓库部分已经拆除。
另查明，关于涉案房屋返还情况，原告方提供下列证据：
1.2017年1月18日现场照片，证明其早已撤离现场，涉案房屋已经空置了，涉案房屋中的仓库部分后续亦已拆除。被告认为，原告将涉案房屋出租给多个物流公司，这些物流公司并非同一时间搬离的；其亦于2017年2月13日至现场拍摄，选取的是没有搬离的公司拍摄的，从客观上讲，自2017年1月开始有公司从涉案房屋现场搬离，陆续至2017年2月25日才全部搬走，政府自2月28日进场拆违，因此原告不能仅仅将部分场地返还给被告，而是应该全部返还。
2.送达接收通知照片，证明2017年1月19日，原告至被告位于本区赵家泾路XXX号地址门口张贴了接收通知，且将接收通知送达了被告方工作人员。被告认为，照片真实性由法院认定，其未收到原告的接收通知；即便是真实的，只能证明原告有交接的行为，但原告应该将涉案房屋整体返还给被告，并非是部分返还。
被告提供下列证据：
1.通知，证明直至2017年2月13日，原告仍未搬离涉案房屋，故被告于2017年2月13日通知原告，要求其于2017年2月18日完全搬离涉案房屋。原告确认收到该份通知，但被告直至2月13日仍用拆迁这个词，双方合同约定遇到拆迁行为被告不需负责，但现在是拆违不是拆迁。
2.案外人上海鑫标物流有限公司托运单，证明直至2017年2月13日，涉案房屋上仍有物流公司经营。原告对于该份证据的真实性不予认可，认为有些当事人不清楚情况，仍将货物发送至此，其已尽力，但难免有疏漏，不能有一、两张货单就认为其还在正常使用涉案房屋。
3.照片，证明直至2017年2月17日，涉案房屋仍在正常经营，同年2月20日涉案房屋清空。原告对此不予认可，称其工作人员早已撤离现场。
又查明，原告提供三份其与案外人之间的物流配送服务协议，证明其因向案外人支付违约金800,000元造成经济损失，但因其自身经营困难，无力支付该笔款项。被告对于上述证据的真实性均不予认可，并认为若原告未赔付违约金，则不能提出损失赔偿的请求；且该损失并非在签订合同时双方能够预见，不属于合同的可预期损失。
再查明，本院于2017年2月28日立案受理(2017)沪0117民初3698号一成公司与盛辉公司房屋租赁合同纠纷一案，该案中一成公司提出要求解除与盛辉公司就涉案房屋的租赁合同等诉讼请求，盛辉公司于同年3月4日收到起诉状副本，本院于同年5月15日受理盛辉公司提出的反诉请求，后一成公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。被告盛辉公司向本院提出撤回反诉申请，故本院于同年6月28日作出(2017)沪0117民初3698号民事裁定书，裁定本诉按一成公司撤诉处理，准许盛辉公司撤回反诉。
以上事实，主要由上海市不动产登记簿、租赁合同、告知书、照片、通知、物流配送协议、托运单、民事裁定书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。无效合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其它部分效力的，其它部分仍然有效。本案中，原、被告签订的租赁合同中所涉3,600㎡空地系登记在产证范围内，该部分租赁合同应属有效；5,400㎡仓库因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，该部分房屋的租赁合同应属无效。但该部分租赁合同无效，并不影响其余有证部分租赁合同的合法有效。被告作为出租人对房屋状况应该明知，却仍将涉案房屋出租给原告，其应对合同无效承担主要责任。原告作为承租人，未对房屋状况尽到审慎注意义务，对于合同无效承担次要责任。
现双方对于合同有效部分解除均无异议，但原告认为被告于2016年11月16日向其转交告知函，通知其搬离涉案房屋，明确提出不能继续履行双方之间的租赁合同，则双方之间的租赁合同系法定解除，合同解除的责任方在于被告。被告辩称该部分租赁合同系约定解除，政府强拆行为属于合同约定解除的条件之一，双方都意识到5,400㎡仓库部分拆除之后涉案房屋已经丧失了使用功能，合同目的无法实现；此外，其于2016年12月初才收到告知函后，2017年1月中旬转交给原告，后原告未搬离涉案房屋，故其于同年2月13日回函催促原告，明确向原告表明解除合同的意思表示大概在2017年2月上旬。本院认为，租赁合同中已将政府拆除行为作为双方解除合同的情形之一，且根据上述已查明的事实，被告已向原告行使了合同解除权，故合同有效部分应属约定解除。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。
关于原告要求被告返还自2016年11月1日至2017年4月30日已付租金及使用费796,950元的诉讼请求，鉴于双方对于涉案房屋返还时间存在争议，本院认为：首先，即便依据原告自认，其于2016年12月10日才搬离涉房屋，则原告要求被告返还自2016年11月1日开始的租金及使用费的意见，本院不予采纳；其次，告知书载明承租人自行整顿的时间截止至2016年11月30日，本案中原告并无证据证明其自2016年11月1日至11月30日期间因案外人或被告原因造成其在涉案房屋内的正常经营受到影响，故原告应按照租赁合同约定标准向被告支付涉案房屋自2016年11月1日至11月30日期间的租金、使用费132,825元；再次，结合原、被告提供的相关证据，本院难以认定原告已于2017年2月13日前将涉案房屋整体返还给被告，但从原告提供的现场照片可知，涉案房屋确于2016年11月30日开始进行整顿，影响了原告对房屋的正常使用，结合原、被告的过错程度，本院对于原告自2016年12月1日之后的租金、使用费予以酌情减少，原告仍需向被告支付涉案房屋自2016年11月1日至2017年2月13日期间的租金、使用费合计230,000元，故原告该项诉讼请求本院予以部分支持，即被告应返还原告自2017年2月14日至4月30日期间的租金、使用费566,950元。对于被告要求原告支付涉及5,400㎡仓库部分自2016年11月1日至2017年2月13日期间的占用费273,240元的诉讼请求，根据上述已查明的事实，原告对于上述期间的使用费实际已经支付完毕，故被告该项反诉请求，本院予以驳回。
关于原告要求被告返还租赁保证金115,000元的主张，双方均无异议，故本院对于原告该项诉讼请求，予以支持。
关于原告主张租金、使用费及保证金利息的诉讼请求，鉴于合同中已经约定被告在此约定解除合同情况下只需向原告返还尚未到期的租金(使用费)及保证金，则原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告违约金部分的诉讼请求，原告所依据的违约条款系针对非合同约定情况下被告擅自解除合同，原告有权主张相应的违约金。然本案属于约定解除，不符合上述违约条款适用情形，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的合同有效部分的对外经营损失320,000元、合同无效部分经济损失480,000元，一则缺乏该损失实际发生的依据，二则超过了被告订立租赁合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围，故本院对于原告该项诉讼请求，亦不予支持。
关于被告向原告主张的水电费20,231元，双方均无异议，则本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)上海一成物流有限公司与被告(反诉原告)上海盛辉物流有限公司之间于2014年10月31日就位于上海市松江区车墩镇康电路XXX号签订的租赁合同中关于5,400㎡仓库部分合同无效；
二、确认原告(反诉被告)上海一成物流有限公司与被告(反诉原告)上海盛辉物流有限公司之间于2014年10月31日就位于上海市松江区车墩镇康电路XXX号签订的租赁合同中关于3,600㎡空地部分合同解除；
三、被告(反诉原告)上海盛辉物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海一成物流有限公司返还押金115,000元；
四、被告(反诉原告)上海盛辉物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海一成物流有限公司返还自2017年2月14日至2017年4月30日期间的租金、使用费566,950元；
五、原告(反诉被告)上海一成物流有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海盛辉物流有限公司支付水电费20,231元。
上述第三、四、五项判决义务相互抵销，被告(反诉原告)上海盛辉物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海一成物流有限公司返还661,719元；
六、驳回原告(反诉被告)上海一成物流有限公司其余诉讼请求；
七、驳回被告(反诉原告)上海盛辉物流有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21,369元，减半收取10,684.50元，反诉案件受理费2,851.50元，合计诉讼费13,536元，由原告(反诉被告)上海一成物流有限公司负担6,860元(已付)，由被告(反诉原告)上海盛辉物流有限公司负担6,676元(已付2,851.78元，余款3,824.22元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一八年三月九日
书记员 顾家俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。