福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第4915号
原告中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街建行大厦，组织机构代码85610555-5。
负责人黄建锋，该分行行长。
委托代理人林贤忠，男，1971年11月23日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区，系该分行员工。
被告覃建伟，男，1986年12月14日出生，壮族，住广西马山县。
被告泉州宏益房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区宏益工业园宏益路半山道9号，组织机构代码66928924-8。
法定代表人洪涛，该公司负责人。
原告中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称“建行泉州分行”）与被告覃建伟、泉州宏益房地产开发有限公司（以下简称“宏益公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法由审判员傅天真适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告建行泉州分行的委托代理人林贤忠、被告覃建伟到庭参加诉讼，被告宏益公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告建行泉州分行诉称，2013年5月，被告覃建伟因购房资金不足以座落于泉州市洛江区电子产业集中区6-1地块宏益国际城·江山丽园一期×区×号楼×号住宅向原告申请个人住房贷款人民币35万元整（以下币种皆为人民币），期限15年（180个月），以其所购房产提供抵押担保，该借款合同项下的商业性借款年利率执行中国人民银行公布的基准利率执行。借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率基础上上浮50%。本息的归还方式采用等额本息还款法。经审查认可，双方签订了350652433-2012-20130268437号《个人住房借款合同》，合同签订后借款双方于2013年6月14日向法定登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续，其后原告于2013年6月17日如约将合同款项交付被告覃建伟使用。2012年4月19日，原告与被告宏益公司签订了一份《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，合同约定甲方即宏益公司提供连带责任保证，如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方即原告均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证�任。该最高额保证所担保的债权是指自2012年4月20日至2032年4月20日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、执行费、拍卖费等）。被告宏益公司为被告覃建伟提供连带保证责任的保证期间从借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。但合同签订至今，被告覃建伟已连续拖欠6期并累计拖欠18期贷款，拖欠额为29250.75元，虽经原告多次催告仍未归还。为维护自身合法权益，原告请求判令：1、解除原告与被告覃建伟签订的350652433-2012-20130268437号个人住房借款合同；2、被告覃建伟归还借款本金325351.77元及相应利息23018.45元(利息、罚息暂计至2015年8月4日，其后按合同约定及人行有关规定计至实际还款日止)，合计348370.22元；3、原告对被告覃建伟提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、被告泉州宏益房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告覃建伟、被告宏益公司承担。庭审过程中，原告自认被告覃建伟有偿还过款项，遂将其第二项诉讼请求的借款本金予以减少，具体明确为：被告覃建伟归还借款本金320230.77元及相应利息23523.1元(利息、罚息暂计至2015年9月9日，其后按合同约定及人行有关规定计至实际还款日止)，被告覃建伟对此并无异议，本院予以准许。
被告覃建伟答辩称，其向银行借款属实，没有按期还款是由于开发商逾期交房，开发商至今未交房给其。
被告宏益公司未做答辩。
经审理查明，2012年4月19日，被告宏益公司与原告建行泉州分行签订一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：被告宏益公司为原告与债务人（指因购置座落于泉州市洛江区电子产业集中区6-1地块宏益国际城·江山丽园项目所属之住房或商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额连带责任保证；该最高额保证所担保的债权指在2012年4月20日至2032年4月20日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款形成的全部债权，包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金、债务人应当向原告支付的其他款项等；最高额保证项下担保责任的最高限额为5亿元；如主合同项下债务到期或者原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前�期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，宏益公司应在保证范围内立即承担连带保证责任；保证期间从原告与借款人签订的借款合同生效之日起至抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。2013年5月，被告覃建伟因购买被告宏益公司开发的座落于泉州市洛江区电子产业集中区6-1地块宏益国际城·江山丽园一期×区×号楼×号住宅资金不足，向原告申请个人住房借款，双方于2013年5月31日签订了合同号为“350652433-2012-20130268437”的《个人住房借款合同》，约定：借款本金为35万元整；期限180个月，自2013年5月31日至2028年5月31日止；借款合同项下的商业性借款年利率执行中国人民银行公布的基准利率执行；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率基础上上浮50%；本息的归还方�采用等额本息还款法；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项均构成违约，贷款人有权解除与借款人的借款关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；被告覃建伟以前述所购房产（即座落于泉州市洛江区电子产业集中区6-1地块宏益国际城·江山丽园一期×区×号楼×号住宅）为上述借款本息提供抵押担保。借款双方并已于2013年6月14日向房管部门办理了预购商品房抵押权预告登记。原告建行泉州分行并于2013年6月17日将合同款项交付被告覃建伟使用。但合同签订后，被告覃建伟未依约偿付借款本息，截止至2015年9月9日，被告覃建伟尚结欠原告借款本金320230.77元及相应利息23523.1元。
以上事实，有原告建行泉州分行提供的被告覃建伟的身份证，被告宏益公司的营业执照、组织机构代码证、《个人住房借款合同》、《个人�房（商业用房）借款最高额保证合同》、《预购商品房抵押权预告登记证》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、贷款账户管理一览表以及庭审中原告建行泉州分行和被告覃建伟的陈述等为证，且被告覃建伟对上述证据均无异议，被告宏益公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，本院对上述事实予以确认。
本院认为，原告建行泉州分行与被告覃建伟签订的《个人住房借款合同》，与被告宏益公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同依法成立有效。上述《个人住房借款合同》签订后，原告已依约发放借款给被告覃建伟，但被告覃建伟却未能按期足额还款付息，已构成违约，根据合同的约定，原告建行泉州分行有权解除合同及宣布借款立即到期。因此，原告请求解除与被告覃建伟签订的《个人住房借款合同》，并请求被告覃建伟偿还尚欠借款本金并支付相应的利息、罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告覃建伟自愿以所购的座落于泉州市洛江区电子产业集中区6-1地块宏益国际城·江山丽园一期×区×号楼×号房产为上述债务提供抵押担保，并依法办理了预购商品房抵押权预告登记，该抵押权依法设立。原告请求行使抵押权，理由、依据充分，应予支持。被告宏益公司自愿对上述债务提供连带责任保证担保，意思表示真实，其保证方式、期间、范围明确，保证合法有效，原告要求被告宏益公司对被告覃建伟的上述债务承担连带清偿责任，合理合法，应予支持，其在承担保证责任后，有权向被告覃建伟追偿。被告宏益公司经本院合法传�，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条第一项、第二项、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司泉州分行与被告覃建伟签订的合同编号为“350652433-2012-20130268437”的《个人住房借款合同》；
二、被告覃建伟应于本判决生效之日起十日�向原告中国建设银行股份有限公司泉州分行偿还归还借款本金320230.77元及相应利息23523.1元，以及自2015年9月10日起至实际还款之日止按合同约定以及中国人民银行有关规定计算的相应利息、罚息和复利；
三、若被告覃建伟未能履行上述还款义务，原告中国建设银行股份有限公司泉州分行有权以被告覃建伟提供的抵押物即址在泉州市洛江区电子产业集中区6-1地块宏益国际城·江山丽园一期×区×号楼×号房产进行折价或以该抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、被告泉州宏益房地产开发有限公司应对被告覃建伟的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告覃建伟追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三�之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6456元，减半收取3228元，由被告覃建伟、泉州宏益房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 傅天真
二〇一五年十一月九日
书记员 杨实达
附注引用的主要法律法规条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：
（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。
（二）债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民�和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其�证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用�律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。