上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终5946号
上诉人（原审被告）：谢勇，男，1979年12月10日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：王珂，上海诚帆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：应伟阳，女，1983年6月1日生，汉族，住浙江省温岭市。
委托诉讼代理人：吉建明，上海鼎善律师事务所律师。
原审被告：谢国珠，男，1948年11月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
原审被告：卢粉莲，女，1953年9月26日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人谢勇与被上诉人应伟阳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初28829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人谢勇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求，并由之承担全部诉讼费用。
事实和理由：原判程序违法，一审中，多次未依法传唤多名原审被告，本案《房地产买卖居间合同》因涉及居间方，原判未追加属遗漏当事人。原判认定事实、适用法律错误。原判所谓2016年3月止应伟阳已在上海连续缴纳社保23个月错误，实际其只缴纳了21个月，即被上诉人至2016年3月仍受上海两年限购政策限制并无购房资格；本案居间合同无法继续履行，原审认定系谢国珠、卢粉莲以房价飙升为由不同意出售导致，实际系被上诉人、居间方签约前未告知上诉人前者处于限购状态，据此，应认定居间方及被上诉人存在缔约过失，“违约在先”。双方签订的居间合同，仅支付少量房款，不能构成本约，原判违约责任分担明显偏袒；原判关于溢价损失70万元承担缺乏事实和法律依据，居间合同无法实际履行，被上诉人不能从合同中取得任何利益，也不存在溢价损失。
被上诉人应伟阳辩称，一审判决正确，被上诉人积蓄款项购买房屋不易，上诉人因房价上涨要求提价违法，被上诉人愿意继续履行合同，要求驳回上诉、维持原判。
应伟阳诉至一审法院，请求判令：1、判令谢勇、谢国珠、卢粉莲返还购房款人民币（以下币种相同）25万元；2、判令谢勇、谢国珠、卢粉莲双倍返还定金共计10万元；3、判令谢勇、谢国珠、卢粉莲向应伟阳赔偿房屋溢价损失88万元（根据评估报告上的市场价311万元，减去双方约定的房价223万元）。
一审法院认定事实：应伟阳与谢勇于2015年12月5日通过上海A有限公司（以下简称中介公司）居间介绍就系争房屋签订《房地产买卖居间合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：由应伟阳购买系争房屋，总房价款223万元；系争房屋的权利人为谢勇、谢国珠、卢粉莲；为表示购买诚意，应伟阳于2015年12月6日前向中介公司支付意向金5万元，如谢勇签署本合同，则应伟阳同意支付的意向金转为定金；应伟阳与谢勇同意在本合同签订后110日内到中介公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），除双方另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范文本的日期；应伟阳应于签订《买卖合同》并申请办理公证手续（若需）后当日内通过中介公司或直接向谢勇支付首期房价款计38万元（含已支付的全部定金）；若谢勇未能按照本合同约定签订《买卖合同》出售系争房屋或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向应伟阳双倍返还定金，若应伟阳未能按照合同约定签订《买卖合同》，则已支付谢勇的定金不予返还；本合同生效后，双方应诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款万分之五的逾期违约责任后继续履行本合同或单方解除本合同，若因上述原因解除本合同的，违约方应按照本合同约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金；……。签订《合同》的当日，谢勇出具《同意出售承诺书》，《同意出售承诺书》的主要内容为：系争房屋的权利人为谢勇、谢国珠、卢粉莲，现谢勇承诺系争房屋的产权人谢国珠、卢粉莲已知晓谢勇收取购买方支付的定金并签订《合同》，同时承诺系争房屋的产权人愿意在《合同》上补签字，若上述系争房屋产权人中任何一人反悔不同意出售系争房屋或不承认已收取的定金、房款，则一切法律责任由谢勇承担，包括向购买方退还已经收取的定金、房款，并根据所签订的买卖合同承担违约责任，同时向中介公司承担相应的违约责任。
2015年12月5日，应伟阳向谢勇支付定金5万元。2015年12月6日应伟阳向谢勇购房款25万元。
2016年3月15日前，应伟阳与谢勇约见了一次面，谢勇提出要上调房价，应伟阳不同意，双方未能协议一致。2016年3月6日，谢勇委托律师出具《律师函》，《律师函》的主要内容：2016年3月2日，中介公司告知谢勇：应伟阳的结婚证办好了，要求谢勇与应伟阳签订《买卖合同》，由于系争房屋的房价由总价223万元飙涨至340万元，且周边房屋均在飙涨，如以去年的价格出售系争房屋将导致房屋所有人极大损失，无法达到改善住房的目的，故二共有人（谢国珠、卢粉莲）均不同意出售，谢勇后虽经多次与应伟阳、中介公司业务员胡蛟协商，希望双方能重新议定价格达成交易，并愿意以低于市场价的价格300万元与应伟阳立即交易，均遭应伟阳拒绝，并称将诉至法院；故谢勇委托律师函告应伟阳及中介公司如下，1、《合同》因未获谢国珠、卢粉莲追认而无效，2、由于应伟阳未能与谢勇就系争房屋价款及履行条件达成新的合意，同时其社保未交满年限，至今仍不具备交易条件，故为避免损失扩大，谢勇将立即退还应伟阳已付房款25万元及定金5万元合计30万元，3、请应伟阳于收悉此函后3日内积极与谢勇联系，书面告知谢勇其接收退款的同名账号，中介公司应配合、通知应伟阳本函相应事宜，做好善后工作，4、因《合同》无效的责任后果，由于三方协商未果，且应伟阳明确表示将诉讼解决，故暂无法协商处理，只能由法院裁决另行解决，5、因中介公司在居间时，未能查明应伟阳现住址，未在居间合同中记载三方的送达地址，本函及其副本将送达至应伟阳身份证住址、应伟阳经营的门店及中介公司海阳路门店，请中介公司收悉后及时联系应伟阳。
应伟阳委托律师于2016年3月11日出具《律师函》给谢勇、谢国珠、卢粉莲，《律师函》的主要内容为：应伟阳与谢勇签订《合同》后应伟阳即按约给付相关款项，后谢勇、谢国珠、卢粉莲见房价有上涨趋势，便以加价为由，要求应伟阳按300万元购买系争房屋，虽经应伟阳与谢勇、谢国珠、卢粉莲协商，但谢勇、谢国珠、卢粉莲仍坚持要300万元才履约，谢勇、谢国珠、卢粉莲的行为已严重违法，属故意违约，并已给应伟阳造成损失，现应伟阳通过律师正式函告如下，1、在收到本律师函后继续与应伟阳履行协议约定事项，2、承担由此而给应伟阳造成的损失，否则应伟阳将诉讼要求谢勇、谢国珠、卢粉莲承担责任。至双方约定的签订《买卖合同》的时间2016年3月23日止，应伟阳在上海缴纳城镇基本养老保险费可达23个月。
在本案审理过程中，经应伟阳申请法院委托上海XX有限责任公司对系争房屋估价时点2016年4月15日的市场价值进行估价。上海XX有限责任公司于2016年8月5日出具估价报告，估价结果为系争房屋的市场价值为311万元。
一审法院认为：应伟阳与谢勇所签的《合同》，虽然系争房屋的其他产权人谢国珠、卢粉莲未在《合同》上签字，但谢勇出具《同意出售承诺书》，承诺谢国珠、卢粉莲同意出售系争房屋并已经知晓谢勇收取应伟阳定金、签署了《合同》、谢国珠、卢粉莲愿意在《合同》上补签字，故《合同》系应伟阳与谢勇关于买卖系争房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，应伟阳与谢勇应严格按约履行。
鉴于系争房屋的权利人谢国珠、卢粉莲以房价飙涨很高等为由不同意出售系争房屋，谢勇未能履行承诺让谢国珠、卢粉莲在《合同》上补签字，致使谢勇、谢国珠、卢粉莲未能按约与应伟阳签订《买卖合同》，故双方无法继续履行《合同》，应伟阳基于解除合同而提出本案的诉讼请求，且谢勇、谢国珠、卢粉莲也要求解除《合同》，故《合同》应予解除。
一、关于应伟阳要求判令谢勇、谢国珠、卢粉莲返还购房款25万元及要求判令谢勇、谢国珠、卢粉莲双倍返还定金共计10万元的诉讼请求之处理意见。《合同》解除后，谢勇应向应伟阳返还购房款25万元，谢勇违约不出售系争房屋，应向应伟阳双倍返还定金10万元。故应伟阳要求谢勇返还购房款25万元及要求谢勇双倍返还定金共计10万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因谢国珠、卢粉莲未收取应伟阳房款及定金，应伟阳未举证证明谢勇经过谢国珠、卢粉莲同意收取应伟阳房款及定金，并占有使用了房款及定金，故应伟阳要求谢国珠、卢粉莲共同返还房款及定金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
二、关于应伟阳要求判令谢勇、谢国珠、卢粉莲向应伟阳赔偿房屋溢价损失88万元（根据评估报告上的市场价311万元，减去双方约定的房价223万元）的诉讼请求之处理意见。签订《合同》后，应伟阳已经按约向谢勇支付了部分购房款30万元（含定金），《合同》实际已经转为本约；但由于谢勇的违约未能继续履行，造成应伟阳房价溢价损失88万元，谢勇应予以赔偿，鉴于应伟阳主张了双倍返还定金，法院上文也予以了支持，应伟阳所付的房款30万元仅占双方约定房价款的百分之十三，故88万元溢价损失中应先扣除谢勇、谢国珠、卢粉莲赔偿应伟阳的另一倍5万元定金，由法院酌定谢勇赔偿应伟阳溢价损失70万元。
谢国珠、卢粉莲未在《合同》上签字，未收取应伟阳房款，故应伟阳要求谢国珠、卢粉莲赔偿溢价损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。应伟阳于双方约定的签订《买卖合同》时间2016年3月止，已经在上海缴纳社保23个月，若按照通常情况在《买卖合同》中约定签订《买卖合同》后二个月内办理系争房屋的过户手续，则应伟阳在上海缴纳社保即满二年，满足应伟阳签订《合同》时的上海购房政策，应伟阳可以在上海购买系争房屋，故谢勇以应伟阳不符合购房政策不能在上海购房为由要求解除合同的意见，不予采信。谢国珠、卢粉莲经法院依法公告传唤未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。
一审法院审理后，根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定,于二〇一七年二月四日判决：一、谢勇于判决生效之日起十日内返还应伟阳房款25万元；二、谢勇于判决生效之日起十日内双倍返还应伟阳定金共计10万元；三、谢勇于判决生效之日起十日内赔偿应伟阳房价溢价损失70万元；四、驳回应伟阳的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,870元，由应伟阳负担720元，由谢勇负担15,150元；保全费5,000元,由谢勇负担。
二审中，被上诉人向法庭提交上海市社会保险事业管理中心（虹口）2017年8月9日盖章确认之《社保摘抄》，载明应伟阳由（其参保单位）上海B有限公司缴纳个人城镇基本养老保险自“2014年5月至今（无中断）”，上诉人经质证对其真实性无异议，本院予以确认，该证据材料载明内容可资形成本案法庭事实。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，被上诉人应伟阳2014年5月至2017年8月（由其参保单位上海B有限公司）连续缴纳个人城镇基本养老保险。
本院认为，上诉人谢勇与被上诉人应伟阳签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，虽然标的房屋其他产权人（原审被告）谢国珠、卢粉莲未在上述合同上签字确认，但并不妨碍谢勇与应伟阳间就其约定之权利、义务成立房屋买卖合同法律关系。
上诉人主张双方间签署与履行者仅构成为居间合同关系，属买卖合同之预约。查上述《房地产买卖居间合同》虽名有居间，但双方约定的权利义务包括：确定的交易标的房屋，定金及其后续全部房款及其给付期限，签订网签合同、过户登记及交房以及相关履行期限等，业已包括了房屋买卖合同项下完整之权利、义务。合同履行期间，上诉人除支付定金外，又支付了首期房价款，显然已进入实质性履行阶段，应该认为，就双方约定履行而言，上诉人与被上诉人亦已进入房屋买卖合同关系，上诉人所谓双方预约之主张缺乏事实及法律依据，本院不能采信。
有效合同依法约束当事人按约全面履行。根据查明事实，上诉人在被上诉人已按约履行情况下，拒绝按约签署网签合同，拒绝按其承诺由谢国珠、卢粉莲在上述合同中补签确认，拒绝继续履行买卖义务，导致上述合同无法继续履行而解除，上诉人应依法承担违约责任：双倍返还定金，并赔偿被上诉人因本案合同终止丧失之合法利益，原判于之裁判准确，应予维持。
上诉人有关原判程序违法主张，经查，一审程序业经合法、有效传唤各方当事人，所谓原审被告未经合法传唤，缺乏基本依据；另本案诉讼标的并非涉及与居间方之居间关系，不存在所谓遗漏当事人之程序瑕疵，该等上诉主张缺乏依据，本院不能采信。另关于被上诉人购房资格问题，经查其自2014年5月以来已连续缴纳个人城镇基本养老保险，不存在所谓不具备本案房屋买卖合同履行资格问题。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14,250元，由上诉人谢勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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