福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终2647号
上诉人（原审原告、反诉被告）：许丽君，女，1985年6月6日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：陈军、郭志伟，福建理策律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：方培文，男，1940年8月15日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。
上诉人许丽君因与被上诉人方培文房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人许丽君上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人许丽君的一审诉讼请求，驳回被上诉人方培文的反诉请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人方培文承担。事实和理由：1、虽然许丽君逾期支付房屋租金，但在每月均足额支付，不存在欠付租金的行为，并未给方培文造成损失。双方经协商一致于2016年2月25日解除《租贷合同书》，押金应予退还。一审判决不予退还押金，是错误的。2、许丽君向方培文承租832、826号两坎店面。832店面系在方培文同意的前提下转租给案外人张梅英，张梅英也提前支付了2个月的租金给方培文，方培文接受了租金，并没有在之后的合理期限内对许丽君的该转租行为提出异议，说明方培文对许丽君的转租行为是同意并接受的。双方于2016年2月25日口头解除租赁合同，并一并解除上述转租合同。随后，方培文于2016年1月19日、2016年3月8日将涉案两坎店面出租给案外人林进贵、郑星星，并收取了该两人的押金和租金。因此，方培文并未遭受任何租金损失，许丽君也不存在违约行为，故方培文应予退还押金。3、方培文在解除合同后立即将店面重新转租，实际上并无遭受租金损失，根据违约责任的补偿性，一审认定由许丽君支付违约金15000元，显然过分高于方培文的损失，对许丽君是不公平的，应予调整。
被上诉人方培文辩称：1、许丽君在其上诉状中承认其逾期支付房屋租金，应当承担取消押金的不利后果。2、合同明确约定押金在租赁期满后，方培文经验收房屋后如数退还押金。但许丽君单方毁约，于2015年12月31日偷偷搬离。因此，许丽君主张押金不予没收，于法无据。3、2015年12月31日，方培文发现许丽君要搬离涉案店面，双方为此从早上8点一直争吵到下午3点，不存在许丽君主张的双方协商一致解除合同的情形。4、案外人张梅英支付房租给方培文的事实，是张梅英与方培文的事情，与本案无关。5、方培文将涉案店面出租给案外人林进贵、郑星星，分别是2016年3月1日和2016年4月1日。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人许丽君向一审法院起诉请求：判令方培文立即偿还许丽君房屋押金15000元及该款自起诉之日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息。被上诉人方培文向一审法院反诉请求：判令许丽君立即支付因违约给方培文造成的经济损失共计45000元及该款自反诉之日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
一审法院认定事实：许丽君与方培文于2015年1月1日签订《租贷合同书》一份，约定：一、方培文将位于荔城中大道826、832号店面两坎出租给许丽君使用，2014年7月1日至2014年12月31日止月租金为1100元，2015年1月1日至2017年12月31日止月租金为7900元；二、租贷店面租金按月结算，许丽君应在每月4日前一次性付清给方培文，逾期支付视同违约，取消押金，解除本合同并收回所租贷房屋；三、许丽君在租贷期间须支付押金15000元（押金于2015年7月4日交清）。租贷期满后，方培文经验收房屋（包括与张金辉房屋同墙切体、粉刷等）如数退还押金；四、许丽君在租贷期间应遵守相关法律法规，保持环境卫生，房屋租金按月实收，水电卫生费及一切其他费用。租贷期满后，许丽君若要求续租，需提前一个月向方培文提出；五、租贷期间，任何一方违反本合同均视为违约（如甲方提前收回或乙方提前退租等），应向另一方支付违约金15000元。若许丽君要求转让，不得转租餐饮业，并必须征求户主同意。许丽君分别于2015年1月10日、10月9日、11月12日、12月15日通过其银行账户分别向方培文的银行账户（卡号：62×××32）转账存入2200元、7900元、7900元、7900元。2015年4月1日，许丽君与案外人张梅英签订《店面房出租合同》，将位于城厢区荔城中大道832坎店面转租给案外人张梅英，张梅英支付2016年1、2月份租金共计6000元给方培文。2015年12月30日，许丽君搬离其向方培文承租的店面。2016年6月14日，许丽君以方培文未归还房租押金为由，向一审法院提起诉讼。同月23日，反诉人方培文以被反诉人许丽君违约为由，向一审法院提起反诉。
一审法院认为，许丽君与方培文签订的《租贷合同书》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。双方约定许丽君应于每月4日前一次性付清租金给方培文，逾期支付视同违约，取消押金，结合方培文提供的DCC历史流水可以看出，许丽君2015年1月、10月、11月、12月均未依约于4日前付清租金，该行为已构成违约，故许丽君要求方培文偿还押金15000元，缺乏依据，不予支持。许丽君于2015年12月30日搬离其向方培文承租的店面，是提前退租，许丽君未提供任何证据证明其提前退租有经过方培文的同意，也未提供证据证实方培文有验收房屋，该行为已违反《租贷合同书》第五条的约定，故方培文要求许丽君支付违约金15000元及该款自反诉之日（2016年6月23日）起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，符合合同约定及相关法律规定，予以支持。方培文主张因店房未经其验收，造成房屋二楼房门、木窗各三个、水电线路改装及白灰涂料粉刷等材料费、人工费共计10000元，却未举证证实，不予支持。方培文另主张因许丽君提前搬离店面造成的租金损失20000元，但其提供的与案外人郑星星、林进贵签订的《店面租赁合同》不足以证实该主张，故方培文的该主张缺乏事实依据，亦不予支持。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、许丽君应于本判决生效之日起十日内支付给方培文违约金15000元及该款自2016年6月23日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；二、驳回许丽君对方培文的诉讼请求；三、驳回方培文对许丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费175元，减半收取为87.5元，由许丽君负担；反诉案件受理费462.5元（已减半收取），由方培文负担308.33元，许丽君负担154.17元。
本院二审期间，上诉人许丽君与被上诉人方培文均没有提交新证据。
经审理查明，对一审法院查明的事实，上诉人许丽君与被上诉人方培文均无异议，本院予以确认。
本院认为，涉案的《租贷合同书》系由上诉人许丽君与被上诉人方培文双方自愿签订，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行自己的义务。上诉人许丽君在租赁期限未届满的情况下，单方提前终止合同，存在违约行为，故一审判决不予支持上诉人许丽君要求退还押金及利息的请求，是正确的，应予维持。上诉人许丽君主张双方系协商一致解除合同，但没有提供充分证据予以证实，且被上诉人方培文对此予以否认，故本院对其该主张不予采信。在上诉人许丽君单方提前终止合同的情况下，一审既判决不予退还押金，又判决由上诉人许丽君根据《租贷合同书》第五条的约定支付违约金，明显加重上诉人许丽君的责任。考虑到本案实际情况及押金的数额，应判决不予退还押金，押金用于折抵上诉人许丽君因违约所需支付的违约金，不应再判决由上诉人许丽君另外再支付15000元用于支付违约金。
综上所述，一审法院认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初2585号民事判决第二项；
二、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初2585号民事判决第一项、第三项；
三、驳回被上诉人方培文的一审反诉请求。
本案一审案件本诉受理费175元，减半收取为87.5元，由上诉人许丽君负担，反诉案件受理费462.5元，由被上诉人方培文负担；二审案件受理费175元，由上诉人许丽君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
审 判 员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 黄慧萍
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
PAGE