上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11259号
上诉人(原审被告)：新华乐舍(上海)文化发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人：李艳军，董事长。
委托诉讼代理人：刘雁飞，上海兴浦律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人：邓锐民，董事长。
委托诉讼代理人：张政，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：喻劼，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
上诉人新华乐舍(上海)文化发展有限公司(以下简称“新华乐舍公司”)因与被上诉人上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司(以下简称“洛克菲勒外滩源公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初9861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新华乐舍公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、九、十、十一、十二、十三、十四项，不同意解除双方之间就上海市(以下简称“系争房屋”)签订的《洛克•外滩源租赁补充合同》及《补充协议》，不同意迁出系争房屋，改判驳回洛克菲勒外滩源公司的一审诉请。事实和理由：洛克菲勒外滩源公司在明知新华乐舍公司与案外人上海熠舍餐饮管理有限公司(以下简称“熠舍公司”)就系争房屋存在有效承包协议的情况下，与熠舍公司就系争房屋签订租赁协议，导致熠舍公司继续拖欠新华乐舍公司承包款，客观导致新华乐舍公司资金断裂而无法及时支付系争房屋租金，故洛克菲勒外滩源公司在新华乐舍公司未及时支付租金上存在明显过错。双方合同约定，六个月装修免租期租金及减免的三个月租金优惠期租金，在合同违约后需支付给洛克菲勒外滩源公司，该约定实则是关于违约责任的相关约定，具体违约责任以违约金方式行使，违约金金额参照六个月租金和三个月优惠租金予以确定。一审法院机械适用双方合同约定，重复判决新华乐舍公司承担支付免租金租金、三个月优惠租金及解约违约金等，违约金过高，请求二审法院酌情予以调整。
洛克菲勒外滩源公司辩称，不同意新华乐舍公司的上诉请求。新华乐舍公司应按约支付租金，其与其承包人之间的关系不是其拖欠租金的理由，且与本案无关。洛克菲勒公司是依据合同约定行使单方解除权。新华乐舍公司一审中对其拖欠租金及其它费用的事实均是认可的。双方租赁合同对违约责任有明确约定，装修免租期租金和三个月租金优惠期的减免租金系洛克菲勒外滩源公司附条件的放弃，若双方租赁合同按约履行完毕，新华乐舍公司无需再支付，现新华乐舍公司违约，洛克菲勒外滩源公司放弃上述费用的条件不成就，新华乐舍公司理应支付前述费用。一审对违约金金额已作大幅调整，请求二审法院维持原判。
洛克菲勒外滩源公司向一审法院起诉请求：1.确认洛克菲勒外滩源公司与新华乐舍公司签署的《洛克•外滩源租赁补充合同》自2016年7月31日解除；2.要求新华乐舍公司支付2016年6月1日至2016年7月31日期间租金人民币(以下币种均为人民币)383,179.61元；3.要求新华乐舍公司支付2016年6月1日至2016年7月31日期间物业管理费111,115.60元；4.要求新华乐舍公司支付2016年6月1日至2016年7月31日期间推广费13,889.70元；5.要求新华乐舍公司支付2016年6月1日至2016年7月31日期间pos机租金1,556.10元；6.要求新华乐舍公司支付2016年4月1日至2016年7月31日期间水电费36,476.50元；7.要求新华乐舍公司支付2016年6月1日至2016年6月30日期间隔油池清理费400元；8.要求新华乐舍公司支付2016年6月1日至2016年6月30日期间垃圾清运费3,600元；9.要求新华乐舍公司支付2014年6月1日至2015年6月30日期间违约金181,496.59元；10.要求新华乐舍公司返还洛克菲勒外滩源公司6个月装修免租期期间租金1,218,774元；11.要求新华乐舍公司返还洛克菲勒外滩源公司减免的3个月租金优惠期期间租金503,813.90元；12.要求新华乐舍公司支付解约违约金与保证金、保险公司赔款差额718,701.90元(解约违约金1,598,382元，抵扣新华乐舍公司已支付的各项保证金872,680.10元、保险公司赔付新华乐舍公司款项7,000元)；13.要求新华乐舍公司支付诉请总额550,217.51元对应的滞纳金，以每日万分之五计，自2016年8月1日起计算至判决生效之日止；14.要求新华乐舍公司支付拖欠租赁保证金22,019.78元对应的滞纳金，以每日万分之五计，自2016年3月11日至2016年7月31日止，计1,574.41元；15.要求新华乐舍公司将其分公司的工商注册地址迁离系争房屋；16.要求新华乐舍公司清空遗留在系争房屋内的物品。
一审法院认定事实：2013年6月14日，洛克菲勒外滩源公司与新华乐舍公司签订《洛克•外滩源租赁补充合同》，新华乐舍公司向洛克菲勒外滩源公司租赁系争房屋，租期自2013年7月1日至2018年6月30日，2013年7月1日至2016年6月30日期间的月租金为203,129元。合同14-1条约定，新华乐舍公司有下列行为之一的，洛克菲勒外滩源公司有权单方面解除合同，(1)新华乐舍公司逾期不支付租金、物业管理费、推广费、公共事业费及应由新华乐舍公司承担的其它有关费用之任何一项累计达一个月或以上的，未按洛克菲勒外滩源公司要求时间支付和补足水、电、煤气、电讯费等公共事业费押金、租赁保证金、装修押金超过十五日的，因甲方单方违约在先除外。2013年10月17日，双方签订了《洛克•外滩源POS专用收银系统租赁协议》，约定新华乐舍公司向洛克菲勒外滩源公司租赁POS机专用系统及租金标准。2015年7月2日，双方签订《补充协议》，新华乐舍公司确认拖欠洛克菲勒外滩源公司房屋租金、物业管理费、推广费、POS机租金、租赁保证金、垃圾清运费、隔油池清洗费、开户电费保证金、水费电费等各项费用及其违约金共计2,123,289.46元，并约定了还款日期。2016年5月25日，双方签订《补充协议》，约定2016年6月1日至2016年6月30日的租金调整为207,432.40元，2016年7月1日至2017年6月30日的租金调整为175,747.21元。以后，因新华乐舍公司多次拖欠租金等，洛克菲勒外滩源公司于2016年7月20日通知新华乐舍公司于2016年7月31日解除租赁合同。
一审法院认为：洛克菲勒外滩源公司与新华乐舍公司签订的关于系争房屋的《洛克•外滩源租赁补充合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现新华乐舍公司认可拖欠洛克菲勒外滩源公司主张的租金、物业管理费、推广费、pos机租金，洛克菲勒外滩源公司与案外人签订的租赁合同是在2016年7月24日，并不构成新华乐舍公司拖欠洛克菲勒外滩源公司2016年6月租金等费用的理由，根据合同约定，新华乐舍公司构成违约，洛克菲勒外滩源公司有权单方面解除合同，新华乐舍公司应迁出系争房屋并按约支付租金、物业管理费、推广费、pos机租金。关于水电费，鉴于洛克菲勒外滩源公司没有提供直接证据，法院不予支持。关于隔油池清洗费、垃圾清运费、2014年6月1日至2015年6月30日期间违约金，双方均有约定，鉴于不构成新华乐舍公司拖欠洛克菲勒外滩源公司2016年6月租金等费用的理由，新华乐舍公司应当支付。关于6个月装修免租期期间租金及减免的3个月租金优惠期期间租金，系双方全面履行合同给予新华乐舍公司的优惠，现因新华乐舍公司构成违约，应按约支付该项租金。关于解约违约金，虽有合同约定，现新华乐舍公司提出约定过高，考虑到各项保证金及保险公司赔付新华乐舍公司的款项已足以补偿洛克菲勒外滩源公司损失，对超出部分不予支持。关于滞纳金，双方约定滞纳金是为了促使新华乐舍公司按时履行，如不支持该项约定，可能导致新华乐舍公司拖延履行义务并获益，故法院可予支持。关于工商注册地址迁离，该项诉讼请求不属法院处理范围，不予处理。判决：一、上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司与新华乐舍(上海)文化发展有限公司签署的《洛克•外滩源租赁补充合同》及《补充协议》于2016年7月31日予以解除；二、新华乐舍(上海)文化发展有限公司应在判决生效后十五日内迁出上海市房屋；三、新华乐舍(上海)文化发展有限公司应在判决生效后十五日内支付上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司2016年6月1日至2016年7月31日期间租金383,179.61元；四、新华乐舍(上海)文化发展有限公司应在判决生效后十五日内支付上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司2016年6月1日至2016年7月31日期间物业管理费111,115.60元；五、新华乐舍(上海)文化发展有限公司应在判决生效后十五日内支付上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司2016年6月1日至2016年7月31日期间推广费13,889.70元；六、新华乐舍(上海)文化发展有限公司应在判决生效后十五日内支付上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司2016年6月1日至2016年7月31日期间pos机租金1,556.10元；七、新华乐舍(上海)文化发展有限公司应在判决生效后十五日内支付上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司2016年6月1日至2016年6月30日期间隔油池清理费400元；八、新华乐舍(上海)文化发展有限公司应在判决生效后十五日内支付上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司2016年6月1日至2016年6月30日期间垃圾清运费3,600元；九、新华乐舍(上海)文化发展有限公司应在判决生效后十五日内支付上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司2014年6月1日至2015年6月30日期间违约金181,496.59元；十、新华乐舍(上海)文化发展有限公司应在判决生效后十五日内支付上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司6个月装修免租期期间租金1,218,774元；十一、新华乐舍(上海)文化发展有限公司应在判决生效后十五日内支付上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司减免的3个月租金优惠期期间租金503,813.90元；十二、新华乐舍(上海)文化发展有限公司应在判决生效后十五日内支付上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司解约违约金879,680.10元(由新华乐舍(上海)文化发展有限公司已支付的各项保证金872,680.10元、保险公司赔付新华乐舍(上海)文化发展有限公司款项7,000元抵扣)；十三、新华乐舍(上海)文化发展有限公司应在判决生效后十五日内支付上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司550,217.51元对应的滞纳金，以每日万分之五计，自2016年8月1日起计算至判决生效之日止；十四、新华乐舍(上海)文化发展有限公司应在判决生效后十五日内支付上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司拖欠租赁保证金22,019.78元对应的滞纳金，以每日万分之五计，自2016年3月11日至2016年7月31日止，计1,574.41元；十五、驳回上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司要求新华乐舍(上海)文化发展有限公司支付2016年4月1日至2016年7月31日期间水电费36,476.50元的诉讼请求。
本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，洛克菲勒外滩源公司与新华乐舍公司就系争房屋签订的《洛克•外滩源租赁补充合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。租赁合同约定，新华乐舍公司逾期不支付租金、物业管理费、推广费、公共事业费及应由新华乐舍公司承担的其它有关费用之任何一项累计达一个月或以上的，洛克菲勒外滩源公司有权单方面解除合同。新华乐舍公司认可拖欠洛克菲勒外滩源公司主张的租金、物业管理费、推广费、pos机租金,洛克菲勒外滩源公司2016年7月20日已通知新华乐舍公司于2016年7月31日解除双方之间的租赁合同。据此，一审法院确认双方之间租赁合同及补充协议于2016年7月31日解除，并无不妥。新华乐舍公司上诉不同意解除双方之间的租赁合同，缺乏事实与法律依据，对其主张本院不予支持。合同解除后，新华乐舍公司理应迁出系争房屋，新华乐舍公司上诉不同意迁出系争房屋，本院不予支持。对于2014年6月1日至2015年6月30日期间的违约金，双方有明确约定，现洛克菲勒外滩源公司主张该期间违约金，一审法院予以支持，并无不当。因新华乐舍公司构成违约，其应根据租赁合同的约定承担相应违约责任。洛克菲勒外滩源公司要求新华乐舍公司支付6个月免租期租金及减免的3个月租金优惠期期间租金，以及拖欠的租赁保证金对应的滞纳金，一审对此予以支持，并无不妥；因新华乐舍公司主张合同约定的解约违约金过高，一审结合本案实际，对新华乐舍公司应承担的解约违约金所作处理，亦无不妥。关于新华乐舍公司应承担的逾期未付款项违约金，因洛克菲勒外滩源公司未提供充分证据证明新华乐舍公司拖欠水电费，故水电费应从新华乐舍公司逾期付款金额中扣除，新华乐舍公司应支付513,741.01元对应的滞纳金，一审相关认定有所不妥，本院予以补正。新华乐舍公司上诉以支付免租期租金、减免的租金优惠期租金及支付解约违约金等均是合同违约的违约金计算方式，新华乐舍公司因同一行为承担了不同的违约金责任为由，主张违约金明显过高，理由不足，对其主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初9861号民事判决第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十四、十五项；
二、变更上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初9861号民事判决第十三项为新华乐舍(上海)文化发展有限公司应在本判决生效后十五日内支付上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司513,741.01元对应的滞纳金，以每日万分之五计，自2016年8月1日起计算至判决生效之日止；
三、对上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币32,797元，减半收取人民币16,398.50元，由新华乐舍(上海)文化发展有限公司负担；二审案件受理费人民币29,683.55元，由新华乐舍(上海)文化发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一八年二月二日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。