湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂12民终164号
上诉人（原审原告）：程波涛，男，1976年9月19日出生，汉族，住湖北省崇阳县。
委托诉讼代理人：廖瑶，湖北佳成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：程米芳，女，1979年4月9日出生，汉族，住湖北省崇阳县。
上诉人程波涛因与被上诉人程米芳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院（2016）鄂1223民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
程波涛上诉请求：1.撤销一审判决第一项及第三项；2.改判由被上诉人依照租房协议的约定，按照每日300元，支付房屋租期届满之日起至房屋实际腾退之日止的房租，并赔偿上诉人损失30000元；3.二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.2015年8月24日，双方签订《租房协议书》，该协议约定的租期届满后，被上诉人继续占用租赁房屋，系对诉争房屋的不定期租赁，应依法受法律保护。诉争房屋周边的同一街道门面房租已经达到200000元，上诉人与案外人王某于2016年8月26日签订的年租金100000元租房协议符合实际情况，如果被上诉人按期腾退房屋，上诉人每日可收租金273.9元（100000元/365日）。故被上诉人应依照租房协议约定，按每日300元支付占用期间的房租。一审判决双方不存在房屋租赁关系，按每日99.73元支付房屋占用费的认定错误。2.2016年8月26日，上诉人已将诉争房屋以每年100000元的租金出租给案外人王某，但因被上诉人未依约按期腾退房屋，使上诉人不能将房屋交付案外人王某，上诉人因违约向案外人赔偿了违约金30000元。该事实情楚，证据确凿，依法应由被上诉人承担其不履行合同义务给上诉人造成的违约损失30000元。故一审判决30000元的违约金损失与本案无关联的认定，无法律依据。同时，被上诉人与上诉人父母因本案发生纠纷，造成上诉人父亲轻伤一级，上诉人因此损失了医疗费及鉴定费12077.1元和后续医疗费及误工费。故，因被上诉人违约，被上诉人应当赔偿上诉人的实际损失应为：273.9元（100000元/365日）×实际占用天数+上诉人已支付给案外人的违约金30000元+上诉人父亲医疗费等损失。另，因被上诉人已同意按水电费的实际发生额支付水电费，上诉人对水电费给付问题不上诉。
程米芳辩称：1.在双方于2013年8月20日签订的《租房协议书》还未到期的情况下，被上诉人不可能与上诉人再次签订租房合同，故2015年8月24日双方签订的《租房协议书》系虚假合同，被上诉人不构成违约；2.2013年8月20日，双方签订《租房协议书》时，被上诉人向原承租人张汉维支付了转租费13000元，上诉人应当返还被上诉人13000元；3.一审判决认定被上诉人按每日99.7元支付房屋占用费过高，且上诉人已腾退诉争房屋，上诉人要求被上诉人按每日300元支付租金，并赔偿上诉人向案外人赔偿的违约金30000元无事实及法律依据。
程波涛向一审法院起诉请求：1.要求程米芳立即腾出承租房屋，并依约按每天300元支付违约占用房屋期间的费用，直到交房之日为止；2.据实支付占用房屋期间使用的水电费1000元，后续按表计算；3.赔偿破坏程波涛房屋的损失5000元；4.本案诉讼费用由程米芳承担。在诉讼过程中，程波涛增加诉讼请求：请求判令程米芳赔偿程波涛其他损失30000元。
一审法院认定事实：位于崇阳县××长街（××）南侧的房屋，土地使用者是程波涛的父亲杨平芳，建房许可证的户主是程波涛。2013年8月20日，程波涛的父亲杨平芳与程米芳签订《租房协议书》，约定：将崇阳县××长街（××）南侧××层门面（二间）及住房（二间）出租给程米芳经营和居住。每年租金20000元，租期三年，自2013年8月20日起至2016年8月19日止。合同还对双方其他权利义务进行了约定。双方因房屋租赁发生纠纷，2015年8月24日，程波涛与程米芳重新签订《租房协议书》，约定：将崇阳县××长街（××）南侧××层门面（二间）及住房（二间）出租给程米芳经营和租住，租期为一年，自2015年8月20日至2016年8月19日，租金28000元。程米芳不得损坏房屋（如地面、墙体、门窗等），否则照价赔偿。到期没有退房，程波涛有权阻止程米芳经营，造成的一切后果由程米芳负担，并按每天300元计算房租。水、电费由程米芳负担。租赁期满后，程米芳继续占用涉案租赁房屋。在程米芳租赁涉案房屋期间，涉案租赁门店墙砖被程米芳的叔叔张建古损坏，2016年12月3日，经湖北循其本价格鉴定评估有限公司评估，墙砖损坏整体修复价格为3070元，花鉴定费200元。经程波涛催促程米芳腾退房屋未果，故程波涛诉至一审法院。
一审法院认为，1.房屋租赁合同是以房屋的使用收益和租金支付为目的的合同。房屋租赁合同转让的是房屋的占有、使用、收益的权利，因此不以出租人对房屋拥有所有权为必要条件，出租人可以出租他人所有的房屋。涉案租赁房屋，土地使用者是程波涛的父亲杨平芳，程波涛可以出租，程波涛诉讼主体适格。2015年8月24日，程波涛与程米芳签订的《租房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行合同义务。房屋租赁期满后，程米芳没有腾出涉案租赁房屋，属违约。程波涛要求程米芳腾出涉案租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”程米芳辩称早已空出涉案租赁房屋，因程米芳没有提供有效的证据，一审法院未予采信。2.2015年8月24日，程波涛与程米芳签订《租房协议书》，约定将涉案租赁房屋出租给程米芳，租期自2015年8月20日至2016年8月19日，租金28000元。到期程米芳没有退房，按每天300元计算房租。房屋租赁合同期满后，由于当事人之间不存在房屋租赁关系，故一审法院认为不宜直接判令承租人给付租金。只能参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占用费。程波涛主张因程米芳到期没有退房，按每天300元支付违约占用房屋期间的费用，程米芳辩称按300元支付违约金，数目明显过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故一审法院认定本案程米芳违约占用房屋期间的费用应确定为36400元／年[28000元／年+8400元（28000元／年×30%）]，即每天99.73元（36400元／年÷365天）。3.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”的规定，在租赁期间，涉案租赁门店的墙柱所贴墙砖损坏，修复价为3070元，鉴定费200元，程波涛选择违约责任起诉，要求程米芳赔偿3270元的请求，于法有据，一审法院予以支持。程米芳辩称瓷砖砸坏是其叔叔张建古造成的，不应由程米芳赔偿的意见，一审法院不予采信。程波涛主张的其他损失30000元，一审法院认定与本案没有关联性，本案是房屋租赁合同纠纷，租赁期满后，程波涛只能参照合同约定的租金标准要求程米芳支付房屋占用费，故程波涛要求程米芳赔偿30000元的其他损失，一审法院不予支持。程波涛主张程米芳支付占用房屋期间使用的水电费1000元，没有提供有效的证据，一审法院不予支持。判决：一、被告程米芳于本判决生效后十日内腾出位于崇阳县××长街（××）南侧××层门面（二间）及住房（二间）归还原告程波涛，并向原告程波涛支付房屋占用费（从2016年8月20日起至实际腾退租赁房屋之日止按每天99.73元计付）；二、被告程米芳于本判决生效后十日内赔偿原告程波涛房屋损坏维修费3070元、鉴定费200元，合计3270元；三、驳回原告程波涛的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告程米芳负担。
本案二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.二审期间，上诉人申请证人王某出庭作证，拟证实程波涛与王某签订《租房协议书》、《调解协议书》和《收条》的真实性，即诉争房屋租金已达到100000元/年，程波涛未在约定期限内交付租赁房屋，程波涛因违约向王某支付了违约金30000元的事实。因其申请证人出庭符合法律规定，本院依法通知证人王某出庭作证。被上诉人对证人证言质证认为，其不认识证人王某，对证人证言不发表意见。经查，证人王某的证言与2016年8月15日签订的《租房协议书》、2016年9月2日达成的《调解协议书》和2016年9月25日出具的《收条》相互印证，能够证明上诉人以每年100000元的租金与王某签订了《租房协议书》，因上诉人未在约定期限内交付租赁房屋，向王某支付了违约金30000元的事实。本院对证人证言予以采信。2.二审期间，上诉人提交了其与程望兰于2017年1月12日签订的《租房协议书》和《收条》各1份。拟证实诉争房屋现在的租金为90000元。经被上诉人质证，对证据的合法性认可，对其真实性不发表意见，对其关联性和证明目的提出异议。本院认为，被上诉人对证据的真实性未发表意见，但亦未提出异议，本院对其真实性予以认定，其能够证明上诉人以每年90000元的租金与程望兰签订了《租房协议书》，租期为2017年1月12日至2022年1月11日，并收到程望兰支付的第一年租金90000元。3.照片3张和视频资料。拟证实诉争房屋周边人流量较多，所处地段繁华。经被上诉人质证，对其真实性和合法性无异议，对其证明目的提出异议。本院认为，被上诉人对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定，其能够证明诉争房屋周边人流量较多，所处地段繁华。4.一审法院于2016年12月29日作出的调查笔录2份（一审卷宗正卷第一册第94页、95页），证实被上诉人于2016年12月29日已腾退诉争房屋。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同，予以确认。
二审诉讼中，上诉人于2017年3月15日请求二审法院委托鉴定机构对诉争房屋租金价格进行鉴定，后自愿撤回鉴定申请。
本院认为，本案争议焦点为：一、一审认定被上诉人按每日99.73元支付房屋占用费是否正确；二、上诉人向王某支付的违约金30000元、其父因本案纠纷产生的医疗费及鉴定费12077.1元和后续医疗费及误工费是否应由被上诉人承担。
1.关于一审认定被上诉人按每日99.73元支付房屋占用费是否正确的问题。上诉人主张租赁合同租期届满后，被上诉人继续占用租赁房屋，双方之间形成了事实上的不定期租赁合同关系。同时，参照上诉人与王某签订的租房协议，如被上诉人按期腾退房屋，上诉人每日可收租金273.9元（年租金100000元/365日）。被上诉人应依照原合同的约定，按每日300元支付租金。被上诉人主张双方于2015年8月24日签订的《租房协议书》系虚假合同，被上诉人不构成违约，不应支付房屋占用费。经查，双方于2015年8月24日签订《租房协议书》上有被上诉人程米芳的签名，且被上诉人在一、二审均对其签名的真实性无异议。本院认为，1.2015年8月24日签订的《租房协议书》，系双方在自愿平等的基础上签订，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应恪守合同约定的权利义务。2.依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方签订的《租房协议书》第一条约定：租期为1年，自2015年8月20日至2016年8月19日；该协议第三条约定：如乙方（被上诉人）到期没退房，甲方（上诉人）有权阻止乙方经营，造成的一切后果全部由乙方负担，并按每天300元计收房租。经查，程波涛向一审法院提出的诉讼请求是要求程米芳按每日300元支付违约占用房屋期间的费用，即主张被上诉人支付房屋占有使用费；双方在协议中明确约定了租赁期限，且上诉人向一审法院提交的2份接警记录、1份公安调解协议书、1份行政处罚决定书均证实，上诉人在该合同租期届满后，因被上诉人拒不腾退房屋，上诉人多次提出异议，双方引发了多起纠纷。故该合同到期后，不应视为原租赁合同继续有效，亦不存在不定期租赁关系。一审判决认定房屋租赁期届满后，双方之间不存在房屋租赁关系并无不当。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。即房屋租赁合同履行期限届满后，出租人可以请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，但并未规定出租人只能向次承租人主张，出租人依据合同相对性向承租人主张逾期腾房占有使用费的，亦符合法律规定。根据双方于2015年8月24日签订的《租房协议书》、2016年8月15日上诉人与王某签订的《租房协议书》、2017年1月12日上诉人与程望兰签订的《租房协议书》，参照本院对诉争房屋周边门面房2016年租金的实地调查了解（北门心意水果超市年租金600元/㎡、金洲药店年租金600元/㎡、窝窝遇上馍门店年租金900元/㎡、北门小吃店年租金1000元/㎡），诉争房屋门面（75㎡）和2间住房年租金应在65000元至70000元价格区间内，本院酌定年租金67500元[（65000元+70000元）÷2]。同时，上诉人主张按约定的每日300元计算被上诉人占用房屋期间的费用，被上诉人主张房屋占有使用费过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故本案被上诉人违约占用房屋期间的费用应以年租金67500元为基础进行计算，本院确定为87750元/年[67500元/年+20250元（67500元/年×30%）]，即每日240元（87750元/年÷365日）。被上诉人应向上诉人支付自2016年8月20日起至2016年12月29日（实际腾退房屋之日）止的占有使用费31680元（240元×132天）。一审法院认定被上诉人按每日99.73元支付房屋占有使用费不当，本院依法予以纠正。上诉人的该项上诉理由部分成立，调整后予以支持。
2.关于上诉人向王某支付的违约金30000元、其父因本案纠纷产生的医疗费及鉴定费12077.1元和后续医疗费及误工费是否应由被上诉人承担的问题。上诉人主张因被上诉人未依约按期腾退房屋，使上诉人不能将房屋交付案外人王某，上诉人因违约向案外人赔偿了违约金30000元，而上诉人的损失赔偿额应相当于因被上诉人违约所造成的损失，故应由被上诉人承担其不履行合同义务给上诉人造成的违约损失30000元，并主张由被上诉人赔偿其父因本案纠纷产生的医疗费及鉴定费12077.1元和后续医疗费及误工费。被上诉人主张双方于2013年8月20日签订《租房协议书》时，被上诉人向原承租人张汉维支付了转租费13000元，上诉人应当返还被上诉人13000元。同时，上诉人关于由被上诉人赔偿30000元的主张无事实及法律依据。本院认为，1.在一审中，程米芳未就13000元转租费针对原审原告的本诉提出反诉，本院对被上诉人该项请求，依法不予审理，被上诉人可另案诉讼。2.一审期间，程波涛未就其父因本案纠纷产生的医疗费及鉴定费12077.1元和后续医疗费及误工费向原审法院提出诉讼请求，亦未向一、二审法院提交相关证据，本院对上诉人该项请求，依法不予审理，上诉人可另案诉讼。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被上诉人不履行腾退义务，致使上诉人无法将涉案房屋对外出租，给上诉人带来租金损失，应当依法支付房屋占有使用费，但上诉人主张由被上诉人承担其向案外人王某赔偿的30000元违约损失，显然超过被上诉人与上诉人订立合同时所能预见到因合同履行期限届满后，不履行腾退义务可能给上诉人造成的损失；并且在合同履行期限届满前和届满后，因租金及房屋腾退问题，双方一直处于激烈对峙状态，在上诉人并不实际占有、控制房屋的情况下，上诉人仍将诉争房屋对外出租，并约定迟延交房违约金30000元，上诉人对其损失的进一步扩大存在重大过错，上诉人在其存在重大过错的情况下，而要求被上诉人承担其赔偿责任，不具合理性，如依其所请确定由被上诉人赔偿上诉人对案外人王某的违约损失30000元，则对被上诉人显失公平，一审法院对此处理并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立。
综上所述，程波涛的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省崇阳县人民法院（2016）鄂1223民初1227号民事判决第二项；
二、撤销湖北省崇阳县人民法院（2016）鄂1223民初1227号民事判决第三项；
三、变更湖北省崇阳县人民法院（2016）鄂1223民初1227号民事判决第一项为：被上诉人程米芳于本判决生效后十日内向上诉人程波涛支付房屋占有使用费31680元（房屋占有使用费以每日240元为标准，自2016年8月20日起计算至2016年12月29日止）；
四、驳回上诉人程波涛的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费150元，由程米芳负担100元，由程波涛负担50元。二审案件受理费550元，由程米芳负担350元，由程波涛负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 张 宏
审判员 汤兆光
审判员 杨荣华
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二〇一七年八月三十一日
书记员 陈超雄
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；