北京市第一中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京01民终1439号
上诉人（原审原告）：李井河，男，1967年5月8日出生。
委托诉讼代理人陈君，北京市亚东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈振，男，1942年8月18日出生。
委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈亚东（陈振之子)。
上诉人李井河因与被上诉人陈振农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初14505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。上诉人李井河及其委托诉讼代理人陈君、被上诉人陈振的委托诉讼代理人陈亚东、肖梅霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李井河上诉请求：1、撤销北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初14505号民事判决，改判支持李井河的一审诉讼请求。2、判决由陈振承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审法院判决所依据的契证是由北京市财政局颁发的，北京市财政局无权对房屋所有权及集体土地使用权的变更进行确认，故一审法院依据契证认定房屋所有权已经转移的事实认定错误。中证人陈×无村委会的授权，其行为不能够认定村委会对房屋转让的认可。集体土地建设用地使用证未经合法变更，不具有房屋所有权及土地使用权转移的合法效力。一审法院以《中华人民共和国土地管理法》等规定未对城镇居民购买集体土地上的房屋并未做禁止规定的法律适用错误。
陈振辩称，同意一审判决，不同意李井河的上诉请求。双方《买卖房屋草契》是其真实意思表示，且1996年双方合同签订时，法律并不禁止农村房屋买卖，故双方房屋买卖合同有效。契证是北京市政府颁发的，陈振取得房屋所有权经过相关行政部门的批准，属合法有效。
李井河向一审法院起诉请求：1、李井河与陈振签订的买卖房屋协议无效；2、陈振返还李井河位于北京市昌平区178号院内所有房屋（以下简称涉案房屋）；3、陈振承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：1997年6月22日，李井河与陈振签订《买卖房屋草契》，约定李井河将四间房屋卖与陈振，每间一千五百元，共计六千元。草契有中证人陈×签字。签订《买卖房屋草契》后，双方履行了各自的义务。陈振为城镇居民户口，购买涉案房屋后，一直在此居住。
另查，涉案房屋所在的宅基地系李景山（又名李井山，李井河的哥哥）于1986年以其名义申请的，后于1994年由昌平县人民政府确权给李井河，并给李井河颁发集体土地建设用地使用证。
庭审中，李井河提交证明一份，证明涉案房屋系其家庭内部分家取得房屋所有权，陈振对证明的真实性予以认可。陈振为证明自己系合法取得的房屋，提交以下证据：1、北京市契税纳税收据一份，证明购买涉案房屋依法向北京市财政局交纳契税360元。且该收据显示房屋转移日期为1996年7月7日，所以陈振认为卖房草契签订时间应为1996年，草契上的时间应为笔误；2、北京市契证一本，证明交纳契税后，由北京市财政局为陈振颁发契证，且立契日期为1996年7月11日，佐证卖房时间为1996年。契证扉页注明：“凡房屋所有权发生转移变动时，产权承受人必须按照国家规定缴纳契税。产权承受人依法完纳契税后，颁发此证”，契证遵守事项显示：“……三、本证是房屋所有权合法证件之一……”，说明陈振已经按照规定缴纳契税，依法取得国家颁发的契证，房屋所有权已经转移给了陈振；3、土地使用证一本，证明李井河将象征土地权利的土地使用证原件交给了陈振；4、集体土地建设用地使用证，证明涉案房屋的土地使用者已变更登记为陈振。李井河认为陈振缴纳契税属行政管理范畴，不能因缴纳契税，合同就有效，且契证也并非土地管理部门颁发，不能产生房屋所有权确认和土地使用权人确认的效力；土地使用证未经依法变更登记，不能证明陈振取得宅基地的使用权；集体土地建设用地使用证上土地使用者一栏的“陈振”二字是后期涂改的，未经合法的审批程序变更，无任何效力，土地使用者仍应为李井河。
在法院受理的（2016）京0114民初4715号李井山诉李井河、陈振农村房屋买卖合同纠纷一案中，为了查明案件事实，法院联系草契上签字的中证人陈×，其表示1996年李井河卖房找到村里，经村里同意，陈×作为当时的村长在《买卖房屋草契》中证人处签字。法院到村委会了解情况，村委会表示村民的集体土地使用证均由村委会统一保管，法院查看了关于涉案房屋的集体土地使用证，使用证上土地使用者的名字登记为“陈振”，但“陈振”二字明显系涂改的。村委会对于涂改一事未给予明确答复。
关于双方当事人对《买卖房屋草契》签订的时间有争议，综合陈振缴纳契税收据显示的房屋转移日期、取得契证日期及当事人陈述等，应认定签订草契的日期为1996年。
一审法院认为，关于当事人于1996年签订的《买卖房屋草契》是否有效的问题。确认合同效力，应当以合同成立时的法律为依据。根据本案中当事人的主张，争议焦点在于判断《买卖房屋草契》是否违反成立时的法律规定。由于宅基地上的房屋与宅基地的不可分割性，转让宅基地上的房屋时将必然导致宅基地使用权的转移。因此，对《买卖房屋草契》效力的判断主要是审查其是否违反了草契成立时关于宅基地使用权的法律规定。从当时施行的《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订）及其实施条例（1991年发布）等规定来看，对城镇居民购买集体土地上的房屋，法律、行政法规并未禁止。且本案的《买卖房屋草契》签订时经过了民委员会的同意且由当时的村干部作为中证人签字，陈振亦依照当时的法律规定，缴纳了购买房屋的契税，并由北京市财政局颁发了契证。由村委会统一保管的《集体土地建设用地使用证》上登记的土地使用者的名字涂改为陈振，虽未经合法途径变更，但能充分说明村委会对陈振购买该房屋、实际使用该宅基地是知晓的，但多年来村委会并未提出异议，这表明集体土地的经营、管理者对宅基地使用权的转移是认可的。协议签订后，双方当事人均按照约定履行了各自义务。因此，本案《买卖房屋草契》不违反法律规定，应为合法有效，李井河主张《买卖房屋草契》无效，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
其次，关于李井河主张陈振返还房屋的诉讼请求。《买卖房屋草契》为当事人真实意思表示，合法有效。各方当事人均应遵循诚实信用原则按照协议约定履行各自义务，李井河已依照约定将房屋交付陈振，陈振也履行了支付房款的主要义务，且本案契约已经实际履行多年，陈振对涉案房屋进行了装修与翻建，并一直占有使用涉案房屋，已形成较为稳定的社会关系，故对于李井河要求返还房屋的诉讼请求，法院不予支持。依据中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条规定，判决：驳回李井河的诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，陈振、李井河之间的房屋买卖行为发生在1996年，早于1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》、国务院办公厅在1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，因此，双方的买卖行为发生时，并无对该类行为的禁止性规定。依据法不溯及既往的原则，不能以之后的相关规定否认陈振、李井河之间的房屋买卖行为的效力。李井河与陈振签订的《买卖房屋草契》，系双方当事人真实意思表示，陈振购买李井河的房屋，经村民委员会同意，且已缴纳了契税，并取得由北京市财政局颁发的契证，履行了相关手续，据此，一审据此认定双方的房屋买卖合同有效并驳回李井河要求返还房屋的诉讼请求的判决正确，本院予以确认。
综上所述，李井河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由李井河负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 赵 蕾
审 判 员 柳适思
二○一七年三月二十三日
书 记 员 舒 妍
法 官 助 理 黄旭宁