新疆生产建设兵团第七师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）兵07民终4号
上诉人（原审被告、反诉原告）奎屯易辰房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区奎屯市青年街21-16号。
法定代表人郑鸣亚，该公司经理。
委托代理人陈敏，新疆盛尊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）奎屯荣城置业房地产
经纪有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区奎屯市青年街2-3号。
法定代表人李庆，该公司经理。
上诉人奎屯易辰房地产开发有限责任公司（以下简称易辰公司）因与被上诉人奎屯荣城置业房地产经纪有限责任公司（以下简称荣城公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2015）奎垦民二初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人易辰公司的委托代理人陈敏，被上诉人荣城公司的法定代表人李庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，荣城公司（乙方）与易辰公司（甲方）于2014年1月3日订立《销售策划代理合同》，合同约定：“甲方为易辰.天玺广场项目的投资商，甲方委托乙方代理该项目的策划代理销售总代理，在合同期内为该项目营销策划和代理销售该项目之所有单元；代理期自双方签署本合同之日起至2016年12月30日”；合同第八条第3款约定：“在本合同签订210天后，本项目工程节点还没有达到正负零（通常所说的工程项目出地面），甲方在每月30日前补偿乙方月基本费用20000元，一直到本项目取得预售证之月为止（特殊情况除外）”；第十条第2款约定：“甲、乙双方任何一方未履行本合同之条款时（除销售指标以外），所造成的经济损失由违约方承担，并向守约方支付违约金人民币壹拾万元整”。合同签订后，荣城公司对该项目的销售进行了营销策划，包括易辰.天玺广场项目电话说辞，关于集团购房优惠的建议，易辰.天玺广场项目营销计划，制作易辰.天玺广场售房部沙盘，关于集团员工购房优惠的建议，制定易辰.天玺广场9-11月工作计划，为易辰公司设计名片、广告标语、工地围墙设计图，制作易辰.天玺广场项目楼书设计稿一套，制作易辰.天玺广场项目ＶＩ设计一套，制作了易辰.天玺广场项目营销推广方案，制作易辰.天玺广场项目平面设计方案（已经使用）。合同签订210天后，易辰公司开发的易辰.天玺广场项目未达到工程正负零，该项目至今未取得《预售许可证》。荣城公司因诉讼支付邮寄送达费96.60元。
原审法院经审理认为，荣城公司与易辰公司签订的《销售策划代理合同》是当事人真实意思表示，合法有效。易辰公司请求解除双方签订的《销售策划代理合同》，符合法律规定，原审法院予以支持。由于合同的解除不是荣城公司的原因，故反诉案件受理费应由易辰公司负担。《销售策划代理合同》中约定：“合同签订210天后，本项目工程节点还没有达到正负零，易辰公司在每月30日前补偿荣城公司月基本费用20000元至取得预售证”。该合同签订210天后，易辰公司的工程进度未达到正负零，易辰公司应当自2014年的8月起，每月补偿荣城公司损失20000元至取得《预售许可证》止，由于易辰公司至今未取得《预售许可证》，故对荣城公司要求支付补偿款260000元（2014年8月至2015年8月止）的诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除后，易辰公司还应赔偿荣城公司的损失，由于双方对违约金的约定过分高于荣城公司的利息损失，故易辰公司应当按人民银行同期贷款利息的130%赔偿荣城公司的利息损失11544元。易辰公司认为，由于第七师奎屯天北新区城建局对该建设项目规划设计条件与奎屯市城乡规划管理局对该建设项目规划设计条件要求不一致，导致易辰公司按照天北新区城建局设计要求做出的建设项目规划重做，也使合同履行陷入僵局，属于合同约定的“特殊情况除外”的情形。易辰公司的该主张不符合《销售策划代理合同》的约定和法律规定，原审法院不予支持。易辰公司应赔偿荣城公司因诉讼支付的邮寄送达费损失96.60元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定判决：一、荣城公司与易辰公司于2014年1月3日签订的《销售策划代理合同》于2015年11月10日解除；二、易辰公司于判决生效后十日内支付荣城公司260000元，并赔偿荣城公司损失11544元、邮寄送达费损失96.60元；三、驳回荣城公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费3350元（减半收取），由荣城公司负担837.50元，易辰公司负担2512.50元；反诉案件受理费50元，由易辰公司负担。
上诉人易辰公司不服原审判决，上诉称，一、易辰公司在第七师天北新区辖区内从事城市建设开发项目，第七师奎屯天北新区管理委员会城建局是该辖区城市建设开发的直接管理机构，易辰公司当然要按照该局的要求进行建设规划，申报项目须先报第七师奎屯天北新区管理委员会城建局，达到该局要求后，再层报奎屯市城乡规划管理局。易辰公司与荣城公司签订《销售策划代理合同》后，易辰公司按照第七师奎屯天北新区管理委员会城建局的要求，于2014年1月作好建设项目规划，上报奎屯市城乡规划管理局后，由于第七师奎屯天北新区管理委员会城建局与奎屯市城乡规划管理局对建设项目规划设计条件不一致，奎屯市城乡规划管理局于2014年4月25日给第七师天北新区国土资源房产局下达该建设项目的规划设计条件，要求易辰公司对该建设项目重新规划。易辰公司又于2014年5月重新作出易辰-
天玺广场建设项目规划，经第七师天北新区主管部门上报后，该建设项目规划于2014年7月获得奎屯市城乡规划管理局的批准。易辰公司开发的易辰-
天玺广场建设项目开发时间延迟，建设项目工程进度发生重大变化，原因是由于第七师奎屯天北新区管理委员会城建局与奎屯市城乡规划管理局对建设项目规划设计条件不一致，第七师奎屯天北新区管理委员会城建局于2013年7月9日给天北新区国土资源房产局下达的建设项目规划设计条件为地上不大于20层，建筑高度不大于70米；而奎屯市城乡规划管理局于2014年4月25日给天北新区国土资源房产局下达的建设项目规划设计条件为地上不大于30层，建筑高度不大于100米。导致易辰公司对建设项目规划进行变更，该责任在政府主管部门，易辰公司无法左右，易辰公司不能如约履行《销售策划代理合同》，不是易辰公司的过错；解除该合同给荣城公司造成损失，双方也均无过错，其原因是由于出现了情势变更的情形，属于合同约定的“特殊情况除外”的情形。原审法院无视这一情形，对案件事实作出错误认定，进而错误地适用法律，导致判决错误。二、原审判决认定易辰公司赔偿荣城公司违约金为利息损失11544元，那么，原审作出判决的本金为多少，从何时起开始计算，如何计算的。综上，易辰公司请求二审法院撤销原审判决第二项，改判易辰公司不承担荣城公司任何补偿或赔偿责任，二审案件受理费由荣城公司负担。
被上诉人荣城公司辩称，在第七师天北新区政府辖区内开发建设的所有项目规划都必须按照奎屯市的整体规划实施，第七师奎屯天北新区管理委员会城建局没有权利擅自作出建设项目规划的，易辰公司将建设项目规划设计条件变更视为合同约定的“特殊情况除外”，是对事实的错误认识。第七师奎屯天北新区管理委员会城建局于2013年7月9日给天北新区国土资源房产局下达的建设项目规划设计条件，是天北新区国土资源管理局进行招拍挂时做出的控制性规划，并非真正意义上的建设规划设计条件，起决定作用的建设项目规划设计条件是由奎屯市城乡规划管理局作出的。所谓情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。房地产开发公司在取得土地使用权后，都会多次修改设计方案，易辰公司至今还在修改规划设计方案，规划设计方案的变更根本不属于法律规定的“情势变更”的情形，双方当初签订《销售策划代理合同》时，正是考虑到建设项目规划设计条件可能出现变更等因素导致工期拖延，才在合同中约定，签订合同210天后，项目工程节点要达到正负零的工程状态。易辰公司辩称，第七师奎屯天北新区管理委员会城建局的规划设计条件为楼高不大于70米，而易辰公司第一次的设计方案楼高为75米；易辰公司开发建设项目的工程至今也未全部达到正负零的工程状态，至今也没有取得《预售许可证》。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，荣城公司要求驳回易辰公司的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，易辰公司与荣城公司对双方签订的《销售策划代理合同》均无异议，该合同不违反国家法律的强制性规定，对该合同的效力，本院予以确认。《销售策划代理合同》第八条第3款约定：“在本合同签订210天后，本项目工程节点还没有达到正负零的（通常所说的工程项目出地面），甲方（易辰公司）在每月30日前补偿乙方（荣城公司）月基本费用20000元，一直到本项目取得预售证之月为止（特殊情况除外）”。该合同签订210天后，易辰公司工程进度未全部达到正负零的工程状态，且易辰公司尚未取得该建设开发项目的《预售许可证》。按照双方合同的约定，易辰公司应当自合同签订期满210天后，于每月30日前补偿荣城公司月基本费用20000元，直至易辰公司取得《预售许可证》止。原审法院判决易辰公司支付荣城公司补偿款260000元，并无不当，本院予以支持。原审判决自2015年11月10日起解除双方签订的《销售策划代理合同》，易辰公司与荣城公司均未对该内容提出上诉，本院对该项判决内容予以支持。
关于易辰公司上诉称，由于第七师奎屯天北新区管理委员会城建局对建设项目规划设计条件与奎屯市城乡规划管理局对建设项目规划设计条件不一致，导致易辰公司延期履行合同，属于《销售策划代理合同》第八条第3款约定的“特殊情况除外”的情形的问题。本院认为，双方签订的是销售策划代理合同，易辰公司作为辖区内的房地产公司，对奎屯市城乡规划管理局的文件规定，应当了解；对建设开发的工程项目规划设计出现变更，应当有所预见。双方在《销售策划代理合同》中约定，合同签订210天后，项目工程节点要达到正负零的工程状态，说明易辰公司在签订合同时已预见到自己开发建设的项目规划设计条件可能出现变化，才约定有210天的履行期。在城市建设开发过程中，出现工程建设项目规划设计条件变更系常遇到的问题，不属于“特殊情况除外”的情形，也不属于法律规定的“情势变更”的情形，且在《销售策划代理合同》中也未明确写明“特殊情况除外”的情形，易辰公司不能将该理由作为其不履行合同义务的免责事由，易辰公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于易辰公司上诉称，原审法院判决认定易辰公司赔偿荣城公司违约金为利息损失11544元，那么，原审作出判决的本金为多少，从何时起开始计算，如何计算的问题。本院认为，易辰公司与荣城公司签订的《销售策划代理合同》第十条第2款载明：“甲（易辰公司）、乙（荣城公司）双方任何一方未履行本合同之条款时（除销售指标以外），所造成的经济损失由违约方承担，并向守约方支付违约金人民币壹拾万元整”。原审法院以双方约定的违约金过高为由，按人民银行同期贷款利息的130%计算违约金为利息损失，判决易辰公司赔偿荣城公司利息损失11544元，原审判决的违约金数额远低于双方在合同中约定的违约金数额，且原审法院判决解除双方签订的《销售策划代理合同》自2015年11月10日止，如果以该时间为截止日期，原审判决确定的违约金数额，低于荣城公司实际的利息损失数额，故易辰公司的该上诉意见，本院不予采纳。
综上，易辰公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5374.60元，由上诉人奎屯易辰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 敬 红
代理审判员 梁廷友
代理审判员 刘志银
二〇一六年四月二十日
书 记 员 李 阳