山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2014）胶民初字第298号原告张国伟，男，住胶州市。委托代理人李展作，上海市三石律师事务所律师。被告青岛市少海地产有限公司，住所地山东省青岛市胶州市。法定代表人常颖，职务董事长。委托代理人王书瀚，山东琴岛律师事务所律师。委托代理人潘剑，山东琴岛律师事务所律师。原告张国伟与被告青岛市少海地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2013年12月10日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国伟委托代理人李展作，被告青岛市少海地产有限公司委托代理人王书瀚、潘剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国伟诉称，2011年4月11日，原被告签订一份《青岛市商品房预售合同》，原告向被告购买位于胶州市少海南路1号《中信森林湖一期》104号楼全幢，并按照该合同约定履行了付款义务，该商品房预售合同中约定，原告所购置的房屋的交付需要以达到通过单体竣工验收的标准为前提，同时被告需在2012年6月30日前将该房屋交付给原告，否则原告可以要求被告支付因迟延交付所产生的违约金，违约金按照原告已支付的房价款万分之三计算，违约金从最后交付期限的第二天（即2012年7月1日）起算至实际交付之日为止。被告至今仍未向原告交付符合合同要求的房屋。因被告的违约行为，已造成对原告权利的严重损害，为保护原告的利益，请求法院：1、判令被告支付从2012年7月1日起至2013年12月8日为止的违约金，共计470886.73元；2、判令被告支付从2013年12月8日起至判决生效日为止的违约金（以2989757.00元为基数，每日按照万分之三的比例计算）；3、判令由被告承担诉讼费用。被告青岛市少海地产有限公司辩称：一、涉案房屋按约通过房屋竣工验收，达到合同约定的交付条件。答辩人与被答辩人所签订的《青岛市商品房预售合同》（下称《预售合同》）系双方真实意思表示，且经网签备案，合法有效，对双方具有法律约束力。《预售合同》约定，房屋交付条件为涉案房屋通过单体竣工验收，交付时间为2012年6月30日前。涉案房屋已按合同约定先后经政府规划部门竣工规划验收合格，并于2012年6月23日通过勘察、设计、施工、监理及建设单位验收，单体验收合格，达到合同约定的交付条件。另外，涉案房屋各项配套设施于交付期限前施工完成，具备居住使用条件。二、答辩人已经按约履行通知义务，涉案房屋应视为已经依约交付。答辩人已按合同约定期限及方式，于报纸刊登《中信森林湖一期交付公告》（2012年6月1日），并向原告发出《中信森林湖一期交付通知书》，通知原告办理交付手续。根据双方所签《青岛市商品房预售合同》第十三条关于“房屋交付的标志为签署房屋交接单或媒体公告发布之日起第7日即视为交付”的规定，涉案房屋应视为已经交付，答辩人不存在逾期交付问题。三、原告至今拖欠有关费用，答辩人有权追究原告违约责任。根据《补充协议》8.3款关于“在原告向答辩人付清全部购房款（含实测面积结算款）……按主合同及本协议约定向本小区物业管理企业交纳物业服务费用、供暖费、违约金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续，否则，答辩人有权拒绝将该商品房交付给原告之规定，在答辩人发出交付通知且视为已交付后，原告至今未办理交付手续，亦未缴纳物业服务费用，答辩人有权依约拒绝交付房屋，并追究其违约责任。综上，原告有关诉请缺乏基本事实和合同及法律依据，故恳请贵院依法予以驳回原告诉请。经审理查明：一、2011年4月11日，原、被告签订商品房预售合同，合同约定：乙方（张国伟）向甲方（青岛市少海地产有限公司）购买胶州市少海南路1号《中信森林湖一期小区》104号楼1层全幢；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币2989757.00元；乙方于2011年4月11日与甲方签约，并全部房价款2989757.00元；合同第十一条约定甲方定于2012年06月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外，该房屋的交付必须符合该商品房经单体验收合格；甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行交接验收，房屋交付的标志为签署房屋交接单或媒体公告发布之日起第7日起视为交付。合同中的补充条款8.2.2约定：买受人同意在该商品房交付日7日前，由出卖人同意向买受人发出《房屋交付通知书》（以下简称“入住通知书”），并且出卖人可视情况在该商品房所在地有关报刊媒体上发布该商品房入住通知的公告（以下简称“媒体公告”），媒体公告发布后，视为出卖人已将入住通知书送达买受人。合同签订后，原告按约支付了全部房款人民币2989757.00元。二、被告提交《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、胶州市供电公司营销部出具的《证明》、青岛新奥胶城燃气有限公司出具的《证明》、《城市排水工程竣工验收表》、《排水管理站检查情况》证明涉案房屋已于2012年6月13日经规划部门完成竣工规划验收合格，并于2012年6月23日按照《预售合同》约定期限和标准经建设、勘察、设计、施工、监理各方组成的竣工验收主办人和竣工验收组成员共同完成竣工验收合格，涉案住宅楼单体工程验收合格，达到合同约定的交付条件。三、被告提交的胶州市供电公司营销部出具的《证明》、青岛新奥胶城燃气有限公司出具的《证明》、《城市排水工程竣工验收表》、《排水管理站检查情况》证明2012年6月30日前，涉案房屋不仅完成单体竣工验收合格，且各项配套设施验收合格，具备基本的居住使用条件。四、2012年6月1日，被告在《青岛早报》上发出《中信森林湖交付公告》。五、2013年11月21日，被告在《青岛日报》上发出《关于中信森林湖一期项目补充完善交付手续的公告》。本案中原告提交的证据有：一、《青岛市商品房预售合同》，欲证明该合同的第11、12条对逾期交房违约做了规定，如原告逾期交房，违约金按房价款日万分之三计算；二、《青岛市少海地产有限公司房款专用收据》、《个人贷款借款借据》，欲证明本案的原告按约履行了合同；三、《致中信森林湖一期业主的公开信》，欲证明，进一步说明了被告没有按期交房。被告对原告提交的上述证据的质证意见为：对于证据一的真实性无异议，证明事项有异议，举证时会一并说明被告没有违约。对于证据二的真实性无异议，该证据只能证明原告应当履行的合同义务，与本案没有关系。对于证据三因没有被告的公章，形式真实性不予确定，另外该公开信的内容也未涉及本案原告房屋的交付问题，只是针对部分房屋因自然灾害导致地下室雨水倒灌，所造成的问题，进行整改维保，系房屋交付后的维保问题，与房屋交付无关。本案中被告提交的证据有：第一组证据，证据1：《青岛市商品房预售合同》（下称《预售合同》），证明事项：（1）《预售合同》第十条明确约定，房屋交付条件为涉案房屋通过单体竣工验收，且原告按约付清全部房款及履行完毕其他约定义务（包括补充条款第8.3款约定义务在内）；（2）《预售合同》第十一条及十三条约定，房屋交付时间为2012年6月30日前，交付标志为双方签署房屋交接单或被告于媒体交付公告发布之日起第七日起视为房屋已交付；（3）补充条款第8.3款约定，在原告向被告付清全部购房款（含实测面积结算款）……缴纳办理产权所需的契税和房屋登记费等全部产权税费和资料、按主合同及本协议约定向本小区物业管理企业缴纳物业服务费用、供暖费、违约金并签订物业管理服务协议后，方可办理入住手续，否则，被告有权拒绝将该商品房交付给原告（4）补充条款8.4款约定，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，被告按《商品房质量保证书》中规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为原告拒绝接收商品房并要求被告承担逾期交房责任的理由，且被告无需为此承担赔偿责任。（5）补充条款第15条及18条约定，因突发事件以及政府主管机关时间延误等不可抗力和意外事件发生的延期交房或其他违反合同约定行为，被告有权相应顺延且不构成违约，原告承诺已充分理解并同意《预售合同》及补充条款全部内容，且未经被告书面授权，被告任何人员所出具或签署的任何文件或做出的任何要约及承诺对被告没有约束力。第二组证据：证据2-1：《建设工程竣工规划验收合格证》；证据2-2：《建设工程竣工验收报告》；证据2-3：《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》；证据2-4：胶州市供电公司营销部出具的《证明》；证据2-5：青岛新奥胶城燃气有限公司出具的《证明》；证据2-6：《城市排水工程竣工验收表》《排水管理站检查情况》，证明事项：（1）涉案房屋已于2012年6月13日经规划部门完成竣工规划验收合格，并于2012年6月23日按照《预售合同》约定期限和标准经建设、勘察、设计、施工、监理各方组成的竣工验收主办人和竣工验收组成员共同完成竣工验收合格，达到合同约定的交付条件。（2）2012年6月30日前，涉案房屋不仅完成单体竣工验收合格，且各项配套设施验收合格，具备基本的居住使用条件。第三组证据：证据3-1：《中信森林湖交付公告》；证据3-2：《中信森林湖一期交付通知书》；证据3-3：《国内邮政回执》《国内挂号信函收据；证据3-4：《关于中信森林湖一期项目补充完善交付手续的公告》，证明事项：自2012年6月1日至今，被告已按照预售合同约定，多次通过特快专递邮寄、《青岛早报》刊登媒体公告等方式，通知和敦促原告按照约定办理房屋交付手续，被告按照合同约定履行完毕通知交付义务，视为房屋已交付，不存在逾期交付问题。综上，原被告双方就涉案房屋所签《预售合同》已经政府主管部门办理完毕备案网签登记手续，约定内容合法有效，原被告双方均应遵照执行。根据《预售合同》前述条款约定及被告庭审举证，足以证明涉案房屋已通过竣工验收合格，达到约定交付标准，并具备实际使用条件，且被告已按合同约定方式通知原告办理交付手续，涉案房屋已按约完成交付。原告主张所谓“未向原告交付符合合同要求房屋”，显然缺乏事实和合同及法律依据。另外，被告不但不存在前述违约行为，相反的，鉴于原告至今未办理相应物业缴费手续，被告依照合同约定有权拒绝交付房屋，并追究原告违约责任。原告对被告提交的上述证据的质证意见为：1、对于证据一的真实性无异议及证明事项均无异议。2、对于证据二的真实性均无异议，证明事项有异议，原告认为拥有了这些证书不能足以证明具有交房条件，对于证据2-1发证机关是胶州市规划局仅仅是对工程竣工的合格证明，它不是指涉案的商品房已经通过验收的证明，通过竣工验收的部门应该是城市房地产主管部门以及房屋工程质量检测站。对于证据2-2出具的单位全部是设计施工监理单位，没有任何政府主管部门的意见签署。对于证据2-3、2-4、2-5、2-6都不是能够房屋通过竣工验收的证据。3、对于证据三的真实性无异议，对于证据三刊登了交付公告不代表具备交付条件。综合的意见是本案被告还不具备符合房屋交付的条件。交付的条件是合同第十条的约定。本院所确认的上述事实，有原、被告双方分别提交的以上证据和双方当事人陈述笔录在案佐证，上述材料已经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行各自的义务。合同中明确约定房屋交付的条件为该商品房经单体验收合格，交付的时间为2012年6月30日前，房屋交付的标志为被告房屋交付的标志为签署房屋交接单或媒体公告发布之日起第7日起视为交付。2012年6月23日，经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，涉案住宅楼单体工程验收合格，并且已通电、通水、通燃气，中水、雨污水、消防用水等验收合格，已经具备基本的居住使用条件。被告于2012年6月1日按合同约定在《青岛日报》上发出交房通知，虽然被告发出公告之日涉案房屋并未竣工验收，但被告已于合同约定的交房日期前达到交房条件，因此，被告不存在逾期交房的事实，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《建设工程质量管理条例》第二条、第三条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：驳回原告张国伟的诉讼请求。本案案件受理费8363元，由原告张国伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 陈 敏代理审判员 孙 超代理审判员 刘素虹二〇一四年五月二十八日书 记 员 周 琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《建设工程质量管理条例》第二条凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例。本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。第三条建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。