山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德中民终字第253号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李春霞。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王秀青。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王迪。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王瑞。
四上诉人共同委托代理人：张雷，山东湛泸律师事务所律师。
四上诉人共同委托代理人：王志强。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：费振旗。
委托代理人：潘长城，山东君城律师事务所律师。
上诉人李春霞、王秀青、王瑞、王迪因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院（2014）齐商重初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案经本院审委会讨论，现已审理终结。
原审法院查明，2013年1月25日、2013年2月28日，刘成喜接受王秀青、李春霞的委托，分别与原告（反诉被告）费振旗签订房屋买卖协议两份，约定原告（反诉被告）将位于齐河县人民医院西邻沿街楼一层的门头房分别出售给王秀青、李春霞。合同约定每平方米价格为16000元，面积以最终实测面积为准。并约定先行给付定金（双方交易成功此款抵顶房屋价款），房屋交付、办理完房屋产权证后交清全部房款。王秀青合同第四条、李春霞合同第三条约定：办理房屋产权证书，所需行政性收费由乙方承担。如因甲方原因不能办理房屋产权证或到期无法交付房屋产权证均视为甲方违约。乙方所需行政性收费，如果甲方协助乙方办理，能少交的行政性收费部分，甲方承诺将节省的行政性收费20%的利益无条件由乙方受益。并约定以上各项，一方违约，须每日向对方支付本协议房屋价款的千分之二作为违约罚金。协议签订后，王秀青、李春霞分七次给付原告（反诉被告）费振旗定金及购房款8450799元（分别是：2013年1月26日给付购房定金500000元；2013年2月20日给付2000000元；2013年2月28日给付购房定金350000元；2013年3月16日给付购房办证用款500000元；2013年6月24日给付购房款4200000元，并在该条上注明，王秀青房款已清，王瑞房款已交50%，尚欠1457320元，办证应交986096元，已交50万，总欠1457320＋486096=1932826元；2013年6月26日给付办证款486000元；2013年12月27日给付购房款414799元）。2013年12月12日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出示应缴纳税款计算表两张，其中王秀青、王瑞的计算表上，注明的单价为每平米1.65万元，合计金额为5864518元，已交5838150元，尚欠26368元；王瑞、王迪的计算表上，合计金额为3661058元，已交2197746元，尚欠1463312元。这两张计算表上均由被告（反诉原告）代理人刘成喜签字确认。后经原告（反诉被告）催要，被告（反诉原告）于2013年12月27日给付购房款414799元后，余款1074881元一直未付。原告（反诉被告）于2014年1月8日诉至法院，请求判令被告（反诉原告）给付购房款1074881元。原审庭审中，被告（反诉原告）当庭提出反诉，请求判令原告（反诉被告）返还多支付的房款51559.44元并支付违约金50万元，并于2014年3月3日缴纳反诉费9316元。重审庭审中，被告答辩状改为请求原告返还不当得利70929元并支付违约金50万元。原被告签署的房屋买卖协议所涉及的房屋属于被拆迁户的安置房，齐河县委成立协调小组专门对被拆迁户的安置问题进行了研究，为补偿被拆迁户，县委（2013）第4次会议纪要决定：1、安置区域面积为839.62㎡，留出大厅通道后，自东向西安置至工行东侧，总面积为506.4㎡。2、被拆迁户集体购买506.4㎡对应的南部区域面积333.22㎡，价格为3000元／㎡，总价为999660元。3、被拆迁户交纳购房款时，扣除至2013年4月30日的临时安置费及补贴30万元，余款交清。4、在办理房产权证等证件时，县里协调按最终购房人以3000元／㎡的购房价格办理有关证件，同时免收朝北方向商业区内套内面积506.4㎡需缴纳的契税、测绘费、交易手续费。2013年9月10日，被拆迁16户及最终购房人书写申请书，请求县里协调按5户最终购房人办理房产证等证件。2013年10月11日，被告（反诉原告）王迪、王瑞与齐河县城市管理局达成拆迁安置协议，王迪、王瑞被安置的房屋坐落于齐晏大街富华苑5号、6号楼下地上一层商业用房，房屋建筑面积204.03平方米。2013年11月25日，县委（2013）第6次会议纪要决定，对县医院被拆迁户按最终5户购买人办理房产证。双方口头约定，原告负责为被告办理房产证。经被告申请，原审法院到齐河县房管局调查，2013年12月20日齐河县房管局将本案争议的两套房屋产权证书分别办理到王瑞、王志东、王秀青和王迪、王瑞名下。前者花费税11177.58元、住宅专项维修资金25368元，总计36545.58元。后者花费税7191.98元、住宅专项维修资金16322元，总计23513.98元。
原审法院认为，本案争议的问题是：一、被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）房屋，原告负责为被告办理房屋产权证书，原告所诉购房款，除房屋款外是否包括以二手房买卖为房屋办证所花费的税费，即被告是否应支付原告税费，双方对税费的承担有无约定。二、原告与被告王秀青签订的购房协议中，单价面积为16000元，而被告认可的税费表中单价面积为16500元，应按哪一个价格计算。被告是否欠原告“购房款”。如欠“购房款”应由谁承担。三、是否原告得到被告不当得利70929元，原告有无违约行为。四、原告是否偷逃税款，构成犯罪。关于争议问题一，从原被告双方提供的证据来看，在原告与被告王秀青、李春霞两份购房协议中，均约定了房屋每平方的价格、“办理房屋产权证书，所需行政性收费有乙方承担”、“乙方所需行政性收费，如果甲方协助乙方办理能少交的行政性收费部分，甲方承诺将节省的行政性收费20%的利益无条件由乙方受益”；在原告给被告的“王秀青、王瑞应缴纳税款计算表”“王瑞、王迪应缴纳税款计算表”中均列明了以二手房交易被告应承担的税费，被告的代理人刘成喜确认后进行了签名；齐河县城市管理执法局与王瑞、王迪签订的拆迁安置协议中对王瑞、王迪进行拆迁安置，二人的代理人刘成喜亦认可签了字。从以上证据可以看出，原告要求被告不但支付房屋款，而且支付以二手房买卖办证所需的各项税费，被告是知晓的、同意的，对原告能节省行政性收费也是知晓的。从被告答辩状将被告支付给原告的办证款也计算在总给付原告的房款内，亦能证明被告对给付原告税费是同意的。故对原告计算出来的被告认可的被告所欠“购房款”的诉讼请求依法应予支持。至于被告辩称的原告为被告办证节省的税费是否应交给政府，是另外的法律关系。被告购买原告房屋，被告与原告约定应承担哪些款项属民事范畴的内容。关于争议问题二，原告（反诉被告）的计算表中，关于王秀青、王瑞应缴纳税款计算表中，购房单价为1.65万元，虽然有被告（反诉原告）代理人的签字确认，但代理人庭审时表示签字时未详细审查，且该计算表与合同规定不符，应以合同上载明的单价为准，即按16000元／㎡计算。以此计算房价为16000元／㎡×317.1㎡=5073600元，营业税为253680元，城建税为12684元，教育附加营业税为12684元，个人所得税为50736元，印花税为2537元，土地增值税为101472元，契税为152208元，以上税款合计为586001元。该计算表所涉及的房产应付款项为5073600＋586001＋19979（房管局收费）＋80×317.1（维修基金）-17292（20%优惠金额）=5687656元。王瑞、王迪的计算表并无错误，应当予以认可，应给付购房款为3661058元。两处房产共计应付款为9348714元。被告（反诉原告）已给付原告（反诉被告）8450799元，尚欠897915元。被告（反诉原告）李春霞、王瑞、王迪与王秀青基于亲戚关系，合作买房，所付款项中未明确系哪个协议的房款，虽在2013年6月24日原告（反诉被告）书写的收到条中，注明王秀青房款已清，但被告提出异议，因此，尚欠房款应当有李春霞、王迪、王瑞、王秀青共同承担。关于争议问题三，通过以上分析与计算，被告确实拖欠原告“购房款”，故原告不构成不当得利，对被告（反诉原告）的该项反诉请求，不予支持。被告反诉称原告违约，并未提供证据证明在协议履行中原告有违约的地方，故对反诉请求中违约金的请求亦不予支持。关于争议问题四，原审法院认为，一、该争议不在法院审理范围之内，被告（反诉原告）可以向有权机关反映；二、原告（反诉被告）按3000元／㎡办理房产证是县委协调的，不存在偷逃税款的情形。因此，对该主张法院不予支持。综上，双方当事人签订的两份房屋买卖协议及缴纳税款登记表是其真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，应
当认定为合法有效，被告对拖欠“购房款”应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百五
十二条的规定，原审法院于2015年1月19日作出判决：一、被告（反诉原告）李春霞、王瑞、王迪、王秀青于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）费振旗购房款897915元。
二、驳回被告（反诉原告）李春霞、王瑞、王迪、王秀青的反诉请求。案件受理费14475元，由原告（反诉被告）费振旗负担2385元，被告（反诉原告）李春霞、王瑞、王迪、王秀青负担12090元；反诉费9316元，由被告（反诉原告）李春霞、王瑞、王迪、王秀青负担。
上诉人李春霞、王秀青、王瑞、王迪不服原审判决上诉称，一、一审法院事实认定错误。首先，认定上诉人与被上诉人之间在本案中的权利义务范围及双方履行协议情况，应严格以双方签订的房屋买卖协议约定为基准。但是一审法院并没有这样做。具体如下：1、2013年1月25日及2013年2月28日王秀青、李春霞分别与被上诉人签订了二手房房屋买卖协议，均约定每平方16000元，房屋面积分别为317.1平米和204.03平米，房屋价款分别为5073600元和3264480元，两处共计8338080元。截止到2013年的12月27日，上诉人已经付款8450799元。扣除房款后，尚余112719元。两处房屋价款已经足额支付，根本不存在欠付房款的事实。买卖双方均明确进行的是二手房交易，而且由被上诉人具体办理房产证登记事宜。协议签订以后，被上诉人除两次收取了85万元定金外，仅仅以办证款的名义就先后两次向上诉人收取了98.6万元的办证款，这些上诉人当时都是认可的。因为在没有实际办理房产证登记手续之前，本案所涉及的两套房产的税和行政性费用数额无法确定（但是购房款基本是可以确定的）；购房款、应由上诉人缴纳的二手房交易税及行政性费用，最后都由上诉人先期交给被上诉人的各款项来冲减。对此双方都是非常清楚的。2013年6月初及2013年12月12日。被上诉人按双方二手房交易及每平米16000元的价格自制了两张费用表，大体估算了本案中两套房的房款及税费情况，因为当时没有最终决算，而且被上诉人想说明的只是一种可能，所以上诉人都没有提出异议。这种情况同样发生在2013年6月24日上诉人给付被上诉人购房款42万元的收条上。因为实际办理房产证是在2013年12月20日，所以两套房屋价款最终决算应该是在2013年12月20日之后。上诉人的代理人签字认可的行为与双方协议约定并不矛盾。上诉人认为，双方在交易过程中所确认二手房交易性质及价格的行为，实际上都是在不断地强调双方买卖协议的作用。尤其在2013年6月26日上诉人给付被上诉人房款时，特别要求被上诉人在收条上注明了：房款及办证款据实结算，多退少补，房产证办理依协议履行。所以在2013年12月27日，上诉人按被上诉人主张的实际费用，最后支付了414799元（截止到2013年12月27日，被上诉人没有向上诉人出示过任何办理房产证缴费票据）。这说明，买卖双方再次强调要合意履行协议。但是，被上诉人显然没有按协议及自己的承诺履行，更没有按自己向上诉人所主张的税费额（两次列表）去缴纳。被上诉人不仅没有按二手房交易办理房产证，而且在没有与上诉人协商的情况下，擅自将上诉人每平米16000元购买的门头房登记成了每平米1174.98元，这明显构成违约。一审法院没有全面正确地考察买卖双方的在交易过程中的真实意思表示，片面地将上诉人的代理人的签字行为与双方协议割裂开来，认为代理人签字认可了，就是同意付款。但是，上诉人代理人的真实意思应该是：如果被上诉人按协议约定的二手房交易手续及每平米1.6万元办理登记，是可以付款的（但不包括被上诉人在二手房交易过程中应该由其缴纳承担税款）。至于拆迁安置协议，当时被上诉人只是说明为了办理房产证，要求上诉人的代理人签字。况且本案中的所谓安置协议显然是虚假的，更不能因此推断出上诉人欠房款的事实。2、双方签订的房屋买卖协议约定，办理房产证的行政性收费由乙方承担。实际办理这两处房产的房产证应该由买方缴纳的行政性费用分别为25368元和16322元，共计41690元及两个房产证的工本费100元（因房产证是由被上诉人办理的，被上诉人应该向买方提供正规票据）。扣除上述行政性费用外，买方付款尚余70929元，此款成为被上诉人的不当得利，应予返还。3、买卖双方均明确进行的是二手房交易。也就是说，被上诉人购买了开发商（山东昌奥置业有限公司）的房屋，转手又卖给了王秀青和李春霞。这里有两个相对独立的合同关系：一个是以被上诉人为代表的安置户与开发商之间的安置协议；一个是以被上诉人为代表的安置户与王秀青、李春霞的房屋买卖合同。这两个合同关系互不影响。被上诉人在齐河县县委协调下所享受的任何优惠政策均与上诉人无关。不管是谁同意被上诉人以多少钱的价格办理房产证，只要上诉人没有明确同意，就不应该影响上诉人的房产证登记。其次，一审法院即没有对被上诉人在一审中主张的所谓构成房款的税种及税额进行认真审查是否正确、准确，更没有证据证明被上诉人已经实际缴纳了相关税款，就判决上诉人支付相关款项，实在是没有事实依据。二、一审法院适用法律错误。本案即是典型的房屋买卖协议纠纷，在协议有效的情况下，就应该适用我国民事法律诚实信用、公平公正的基本原则、关于房屋买卖的相关规定及与房屋交易有关税法的规定。本案涉及三种款项：房款、办理房产证的行政性费用、相关税。除了房款当事人可以自己约定及交付，行政性费用及税种税额的缴纳，在不同时期不同地方，往往规定不完全相同，难以把握，尤其应该适用税法的相关规定。请求：撤销原审判决，依法改判：上诉人不支付购房款897915元，被上诉人返还不当得利70929元，并承担违约金50万元；判令被上诉人依双方协议按实际购买价格每平米1.6万元重新进行注册登记；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人费振旗答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉。2013年1月25日、2月28日王秀青、李春霞分别与被上诉人签订了房屋买卖协议，协议约定办理房屋产权证书所需要行政性收费由王秀青、李春霞承担，如被上诉人争取到优惠政策，能少交的行政性收费部分的20%由王秀青、李春霞受益。因上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议所涉及的房屋是拆迁安置房，为此齐河县委成立了协调小组专门对被拆迁户的安置问题进行研究，为补偿被拆迁户，齐河县委（2013）第4、6次会议纪要决定“被拆迁户集体购买506.4㎡（免费安装）对应的南部区域面积为333.22㎡，购买价格为3000元／㎡，总价为999660元；在办理房产权证等证件时，县里协调按最终购房人以3000元／㎡的购房价格办理有关证件，同时免收朝北方向商业区套内面积506.4㎡需缴纳的契税、测绘费、交易手续费；对县医院被拆迁户按最终5户购买人办理房产证。”2013年10月11日，王瑞、王迪、王秀青。王瑞分别与齐河县城市管理局签订了拆迁安置协议，安置房屋坐落于齐晏大街富华苑5号、6号楼下地上一层商业用房，面积分别为204.03㎡和317.1㎡，齐河县委对被拆迁户的安置政策通俗讲就是被上诉人讲安置房按二手房交易出卖，齐河县委协调将房产证直接办理在最终购房人即上诉人名下，将节省的税费作为对被上诉人（被拆迁户）的拆迁安置补偿，从而达到妥善安置被拆迁户的目的，齐河县委（2013）第4、6次会议纪要被上诉人都已经给上诉人送达，并且上诉人对齐河县委对被拆迁户的补偿安置政策也是明知的，所以上诉人才和齐河县城市管理局签订拆迁安置协议，同意将房产证直接办在其名下。2013年12月12日被上诉人给上诉人送达的应缴纳税款计算表两张，对上诉人应缴纳的税种项目及数额、20%优惠金额，已交和尚差的购房款，每套房屋的总价款及计算方式都是非常明确的，上诉人认可并签字确认，上诉人从未提出过计算表中的税款不应当由其承担，而且在被上诉人的催要下，上诉人于2013年12月27日又给付购房款414799元，因此上诉人欠被上诉人购房款是清楚明确的，上诉人根本未付超购房款，其主张的不当得利和违约金无任何事实依据。上诉人主张应当按照16000元办理房产证，而且税款也不应当由其承担，其目的完全是为了少交购房款，如果像上诉人主张的那样，上诉人根本不会和齐河县城市管理局签订拆迁安置协议并同意将房产证直接办理在其名下，即办理初始登记，被上诉人也不会在买卖协议中约定被上诉人争取优惠政策节省的行政性收费的20%由上诉人受益，被上诉人更不会去争取任何优惠政策。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无事实依据。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人提交申请书一份，上诉人质证称：对签字真实性无异议，通过该申请书更能证实上诉人与齐河县城市管理局签订的两份拆迁安置协议是虚假的。二审中，就本案所涉有关问题，本院依法对齐河县信访局工作人员进行了调查了解。二审查明的其他事实与原审判决认定事实一致。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题有两个：一、原审判决四上诉人共同给付被上诉人897915元购房款是否具有事实与法律依据。二、上诉人一方在原审中提交的反诉请求是否应予支持。本院根据本案事实及有关法律，对当事人争议的焦点问题作如下分析认定：
关于第一个焦点问题，原审判决四上诉人共同给付被上诉人897915元购房款是否具有事实与法律依据。关于本案所涉楼房办证手续及费用问题，系由齐河县委协调处理的，并有两次会议纪要、申请书、拆迁安置协议及本院对齐河县信访局工作人员的调查笔录予以证明。上诉人认为齐河县委的会议纪要有规避法律及行政法规的嫌疑，但未能提交证据证明其向有关机关进行了反映以及处理的结果。因此，上诉人的该项主张证据不足，根据现有证据，齐河县委的处理意见应当认定为地方党委根据拆迁工作的实际情况作出的具体政策。本案涉及两份房屋买卖协议，两份协议均对行政性收费问题作出了约定：办理房屋产权证书所需行政性收费由上诉人方承担；上诉人方所需行政性收费如被上诉人协助其办理，能少交的行政性收费部分，被上诉人承诺将节省的行政性收费20%的利益无条件由上诉人方受益。上诉人方委托代理人在《应缴纳税款计算表》中签字的时间为2013年12月12日，当时上诉人一方已经在2013年9月的《申请书》中签署了名字，并已经与齐河县城市管理执法局签署了《拆迁安置协议》。根据以上事实，结合双方在《应缴纳税款计算表》中将购房款与行政性收费统一计算这一情况，应当认定双方对能够节省的行政性收费的利益归属问题作出了约定，即上诉人一方认可将行政性收费节省部分80%的利益交于被上诉人。虽然上述计算表中对节省部分20%的利益进行了计算，但与双方的合同约定不符，即在将上诉人应付税费按房屋总面积计算的情况下，仅按购买部分面积计算上诉人应享受利益的数额，对上诉人一方明显不公平。因此，根据《房屋买卖协议》中的相关约定及两张计算表中列明的项目、数额，应当认定上诉人应享受利益的数额为195703元［即（377055＋13848＋586001＋19979-11177.58-7191.98）×20%＝195703元］。因此，原审认定上诉人应享受利益的数额不当，应当对此予以纠正，上诉人应给付被上诉人购房款的数额为730151元［即5073600（购房款）＋3264480（购房款）＋586001（税费）＋377055（税费）＋19979（房管局收费）＋13848（房管局收费）＋25368（物业维修基金）＋16322（物业维修基金）-8450799（已付款）-195703（上诉人应享受利益的节省部分）＝730151元］。因尚无证据证明本案所涉两套房屋的土地使用证已经办理完毕，如在办理土地使用权证过程中需要交纳计算表中载明的有关税款，则应由四上诉人与被上诉人按照2：8的比例分担。
关于第二个焦点问题，上诉人一方在原审中提出的反诉请求是否应予支持。根据现有证据，应当认定上诉人欠付被上诉人购房款的事实存在，上诉人并未超付购房款，故其关于返还不当得利的反诉请求无事实与法律依据，一审法院未予支持并无不当。关于上诉人主张的违约金问题，因其未提交充分证据证明被上诉人存在违反约定的行为，也未提交充分证据证明房屋登记过程中的具体处理方式以及对房产价格的登记是否给其造成损失以及损失的数额，故原审法院未予支持并无不当。如上诉人确因此种房产登记方式或登记价格遭受了损失且应由被上诉人予以赔偿，其可在证据充足后另行解决。
综上，原审对上诉人应付款的数额计算不当，本院依法予以纠正。上诉人的其他上诉理由证据不足，本院不予采纳。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省齐河县人民法院（2014）齐商重初字第16号民事判决第二项，即“驳回被告（反诉原告）李春霞、王瑞、王迪、王秀青的反诉请求。”
二、变更山东省齐河县人民法院（2014）齐商重初字第16号民事判决第一项为：上诉人李春霞、王瑞、王迪、王秀青给付被上诉人费振旗购房款730151元，于本判决生效之日起七日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14475元，由上诉人李春霞、王瑞、王迪、王秀青负担11102元，由被上诉人费振旗负担3373元；一审反诉费9316元，由上诉人李春霞、王瑞、王迪、王秀青负担；二审案件受理费12780元，由上诉人李春霞、王迪、王瑞、王秀青负担10390元，由被上诉人费振旗负担2390元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王玉敏
审 判 员 郭依静
代理审判员 王子超
二〇一五年九月三十日
书 记 员 张笑梦