山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民四终字第1399号
上诉人（原审被告）（反诉被告）：程伟，男，1958年10月14日出生，汉族，烟台市公安局芝罘分局工作人员，住烟台市芝罘区新海阳西街64号内2号。
委托代理人：董学全，山东鑫希望律师事务所律师。
上诉人（原审被告）（反诉原告）：刘立晖，男，1956年12月19日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区魁玉花园*号*单元**号。
被上诉人（原审原告）（反诉被告）：宿建平，女，1960年3月22日出生，汉族，烟台市第七中学退休人员，住烟台市芝罘区铭山里**号内*号。
委托代理人：刘纪锋，山东平元律师事务所律师。
委托代理人：程佳。
上诉人程伟、上诉人刘立晖因与被上诉人宿建平所有权确认纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程伟及委托代理人董学全，上诉人刘立晖，被上诉人宿建平及委托代理人刘纪锋、程佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告与被告程伟原系夫妻，二人于1984年1月28日登记结婚。
2009年11月7日，被告程伟与烟台市住房公积金管理中心在签订的《住房公积金个人购房借款合同》中约定，被告程伟为购买坐落于烟台市芝罘区魁玉花园9号楼西单9层东户的房屋，申请贷款186000元，借期至2018年12月17日止共9年，月利率3.225‰。被告程伟自愿以坐落于烟台市芝罘区魁玉花园9号楼西单9层东户的房屋为上述借款提供抵押担保。原告在抵押共有人一栏中签字确认。
2010年11月28日，被告程伟与开发商烟台桦林置业有限公司（以下简称桦林置业）签订了《商品房买卖合同》及附属合同《小棚销售合同》、《暖气投资配套费代收合同》和《天然气投资配套费代收合同》，约定被告程伟出资284911.90元购买桦林置业开发建设的、坐落于烟台市芝罘区魁玉花园9号楼东二单元9层17号的房屋1套，建筑面积119.21平方米；并另行出资21888元购买魁玉花园9号楼东二单元9层17号小棚1套，交纳暖气投资配套费10058.94元及天然气投资配套费3218.67元。上述《商品房买卖合同》于2012年5月23日在房管部门登记备案（编号为1205230062），其中合同附件五的《共有人列表》中未载明共有人信息。
2012年2月1日，被告程伟具状至原审法院，请求判令与原告离婚，原审法院立（2012）芝民社一初字第292号案。2012年3月5日，被告程伟撤回起诉，原审法院书面裁定予以准许。
2012年8月14日，被告程伟提前全部偿还了2009年11月7日签订的《住房公积金个人购房借款合同》项下的全部贷款本息。
2012年8月27日，被告刘立晖通过登记在刘瑶（系被告刘立晖之女）名下的账户向被告程伟名下的农村信用社账户内汇入购房款560000元。2012年8月28日，被告程伟向被告刘立晖交付了坐落于烟台市芝罘区魁玉花园9号楼东二单元9层17号房屋的钥匙，被告刘立晖装修后入住至今。
2012年10月26日，被告程伟和被告刘立晖签订了《商品房买卖合同》，约定被告刘立晖向被告程伟购买坐落于烟台市芝罘区魁玉花园9号楼东二单元9层17号、建筑面积为119.27平方米的房屋一套，总价款600000元（含煤暖投资、小棚、楼层差价、太阳能热水器、车位建设费、不含装修押金）；被告刘立晖先预交定金40000元；应于被告程伟交付房屋钥匙时一次性将房款付给被告程伟。该合同签订后的当日，被告程伟向被告刘立晖出具了书面收条，确认“今收到刘立晖交付房屋买卖余款现金40000元整”。
2013年3月4日，原告与其苏姓朋友及被告刘立晖进行了一次当面谈话，被告刘立晖在谈话中表示“程伟对我说，他准备离婚，夫妻商量这个房处理后，把钱平分”。对此，被告刘立晖解释，其与被告程伟签订房屋买卖合同之时问及被告程伟，被告程伟并未向其说明婚姻状况，其认为也没有必要过问；是在原告与被告程伟的离婚诉讼之后，才知道二人处于离婚诉讼过程中。
2013年1月4日，被告程伟再次具状至原审法院，请求判令与原告离婚，分割夫妻共同财产。原审法院立（2013）芝民社一初字第248号案。2013年7月15日，原审法院作出了（2013）芝民社一初字第248号民事判决书，判令原告与被告程伟离婚，并认定坐落于烟台市芝罘区魁玉花园9号2单元17号的房屋因尚未取得房屋所有权证书，且双方意见分歧较大，在该案中不宜判决房屋所有权的归属。一审判决后，原告不服，提起上诉。山东省烟台市中级人民法院于2013年10月8日作出了（2013）烟民四终字第1352号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。
2013年11月宿建平诉至原审，请求确认诉争房屋系夫妻共有，程伟与刘立晖签订的商品房买卖合同无效，刘立晖支付占有期间的房屋使用费，并进行腾迁。刘立晖反诉称，如果法院认定房屋买卖合同无效，则请求程伟与宿建平共同返还购房款60万元，自2012年8月至判决之日的银行贷款利息。诉讼中，根据原告的申请，原审法院依法委托司法鉴定机构对坐落于烟台市芝罘区魁玉花园9号2单元17号房屋2012年10月至2014年6月间的房屋使用费进行鉴定，山东永大资产评估有限公司接受原审法院委托，于2014年8月13日作出了山永评咨字（2014）51号资产评估报告书，确定涉案房屋毛坯房的使用费为11500元，月平均使用费为500元；装修后的涉案房屋总使用费为34500元，月平均使用费为1500元；上述评估结论的有效期自2014年8月8日起一年。原告为此预交了鉴定费用2000元。原告另向原审法院申请追加烟台桦林置业有限公司作为本案的第三人参加诉讼，原审法院依法未予允准。
针对被告刘立晖交付的600000元购房款的收取及使用情况。原告述称，其与被告程伟自2011年6月份开始正式分居；上述购房款600000元是由被告程伟独自收取，原告对此并不知情，也未收到任何的房款，不应由其承担退还房款的责任；同时对被告程伟所述的房款使用情况不予认可。被告程伟认可其与原告自2011年6月开始正式分居，对原告所述的房款收取情况也没有异议，但表示因工资存折一直在原告处，在买车、车祸赔偿及涉案房屋购房的相关配套费用等方面均是母亲出借资金，故其收取的房款均用于偿还涉案房屋的贷款、归还其母亲的借款，以及离婚前的日常生活费用，包括孩子上大学的费用等，都属于与原告离婚前的共同生活费用。经查，被告程伟起诉原告离婚纠纷的原审法院（2013）芝民社一初字第248号案件中，被告程伟表示已用涉案房屋的购房款归还了购车借款（向母亲借款130000元）、交通事故赔偿款70000余元（向母亲借款4万元）等债务170000元，故不主张法院对上述债务进行分割。
为证明在被告刘立晖购买涉案房屋前，原告与被告程伟已经委托装饰公司对涉案房屋进行了装修设计，原告另提供了设计草图复印件一份。
2013年11月29日，根据原告的申请，原审法院依法裁定查封了坐落于烟台市芝罘区魁玉路魁玉花园9号楼2单元17号的房屋1套。
上述事实，有《住房公积金个人购房借款合同》、《商品房买卖合同》及附件和附属合同、合同登记备案回执、银行转账回单、转账记录、收条、谈话录音光盘及文字整理资料、（2013）芝民社一初字第248号民事判决书、（2013）烟民四终字第1352号民事判决书、山永评咨字（2014）51号资产评估报告书等为证，还有双方当事人的陈述在案为凭。
原审法院认为，（一）坐落于烟台市芝罘区魁玉路魁玉花园9号楼2单元17号的房屋系原告与被告程伟在夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产的事实清楚。原告理应与被告程伟共同享有被告程伟与桦林置业在2010年11月28日签订的《商品房买卖合同》及其附属合同项下的权利，故原审法院支持原告的该项诉讼请求。
（二）关于被告程伟与被告刘立晖在2012年10月26日签订的《商品房买卖合同》效力。首先，被告刘立晖与原告在2013年3月4日谈话中的“程伟对我说，他准备离婚，夫妻商量这个房处理后，把钱平分”内容能够证明被告刘立晖应知晓涉案房屋不属于被告程伟单独所有，而是夫妻共有；在被告程伟自认其与原告已于2011年6月开始正式分居的情况下，两被告未能举证证明双方买卖涉案房屋的行为征得了原告的同意或追认，原告亦明确提出异议；其次，涉案坐落于烟台市芝罘区魁玉路魁玉花园9号楼2单元17号的房屋尚未办理个人所有权证书，仍登记在开发商桦林置业名下；综上，被告刘立晖买卖涉案房屋的行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得要件。现原告请求确认被告程伟与被告刘立晖在2012年10月26日签订的《商品房买卖合同》无效，要求被告刘立晖退还涉案房屋的主张，依法予以支持。因涉案房屋的装修由被告刘立晖出资完成，故原告请求被告刘立晖按涉案房屋装修后的租金标准支付自2012年10月26日起至腾还房屋之日止的房屋使用费主张，与事实不符，原审法院仅能支持按涉案房屋毛坯房的租金标准支付房屋使用费，超出部分不予支持。
（三）被告刘立晖分别于2012年8月27日和2012年10月26日向被告程伟支付了购房款560000元和40000元，共计600000元的证据充分，有银行转账回单和收条佐证。庭审中，原告与被告程伟一致认可双方自2011年6月份开始正式分居，被告程伟未能提供有效证据证明其收取的购房款用于家庭共同生活。现被告刘立晖反诉请求原告与被告程伟共同退还购房款600000元、赔偿自2012年8月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失的主张，原审法院依法仅能支持被告程伟退还购房款600000元，并赔偿自2012年8月27日和2012年10月26日起至判决确定的给付之日止分别以560000元和40000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付利息损失的主张，其余部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十二条、第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，原审法院于是2015年7月9日判决：一、确认原告（反诉被告）宿建平和被告（反诉被告）程伟共同享有被告（反诉被告）程伟与烟台桦林置业有限公司在2010年11月28日签订的《商品房买卖合同》及其附属合同项下的权利。二、确认被告（反诉被告）程伟与被告（反诉原告）刘立晖在2012年10月26日签订的《商品房买卖合同》无效。三、限被告（反诉被告）程伟于判决生效之日起30日内向被告（反诉原告）刘立晖退还购房款600000元，并以560000元和40000元为基数分别自2012年8月28日和2012年10月26日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息损失给被告（反诉原告）刘立晖。四、限被告（反诉原告）刘立晖于判决生效之日起30日内向被告（反诉被告）程伟和原告（反诉被告）宿建平退还坐落于烟台市芝罘区魁玉花园9号2单元17号的房屋。五、限被告（反诉原告）刘立晖于判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）宿建平和被告（反诉被告）程伟赔偿自2012年10月26日起至本判决确定的腾房之日止按每月500元标准计算的房屋使用费损失。六、驳回原告（反诉被告）宿建平的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）刘立晖的其他反诉请求。案件受理费9800元、财产保全费3520元及司法鉴定费2000元，由原告负担600元，被告（反诉被告）程伟和被告（反诉原告）刘立晖各负担7360元；反诉案件受理费4900元，由被告（反诉被告）程伟和被告（反诉原告）刘立晖各负担2450元。
宣判后，上诉人程伟不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人于2010年11月28日与桦林置业公司签订商品房买卖合同，2012年5月又重新签订合同并在房产交易中心进行登记备案，所以原审法院判决确认上诉人与被上诉人共同享有2010年11月28日与桦林置业公司签订的商品房买卖合同项下的权利是错误的。原审判决上诉人与刘立晖签订的商品房买卖合同无效是错误的。因在房产交易中心备案的商品房买卖合同中未标注共有人，上诉人对该房有完全的处分权，并且在双方分居期间，完全由上诉人承担房屋的贷款，所以上诉人多次与被上诉人协商出卖诉争房屋，双方因对卖房款的分割未达成一致意见，被上诉人才否认同意卖房的事实。上诉人与刘立晖之间签订的房屋买卖合同属债权行为，不应当适用物权法，而应当适用民法通则的规定“第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”，所以刘立晖的行为构成善意取得，上诉人与刘立晖签订的合同有效。根据《中华人民共和国婚姻法》的规定“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还”，《中华人民共和国物权法》第102条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权、债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务”，所以原审法院判令上诉人独自退还购房款60万元适用法律错误。
上诉人刘立晖的上诉理由同上。
被上诉人宿建平答辩称，原审判决正确，请求维持原判。
本院二审查明事实与原审判决认定事实一致。
本院认为，婚姻法规定夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案程伟在与宿建平夫妻关系存续期间出售夫妻共有财产，其未能证明征得宿建平的同意，故程伟的行为属于无权处分，因其损害共有人的合法权益，并且刘立晖购买房屋后未办理产权过户手续，故刘立晖的购房行为不构成善意取得。原审法院认定刘立晖与程伟签订的房屋买卖合同无效，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第102条规定，“因共有的不动产或者动产产生的债权、债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务”。据此，因房屋买卖合同无效产生的债务，属于程伟与宿建平因共有的房屋产生的债务，程伟与宿建平作为涉案房屋及售房款的共有人，应当对刘立晖负连带返还义务。程伟实际占有售房款的事实并不改变购房款共有的性质，故原审仅判令上诉人程伟承担还款义务不当。上诉人部分上诉理由成立，依法应予改判。根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第894号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；
二、撤销山东省烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第894号民事判决第三项、第七项；
三、上诉人程伟于本判决生效之日起30日内返还上诉人刘立晖购房款600000元，并以560000元和40000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算利息分别自2012年8月28日和2012年10月26日起支付至本判决确定的给付之日，被上诉人宿建平对上述债务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9800元、财产保全费3520元及司法鉴定费2000元，由上诉人程伟承担7660元，上诉人刘立晖承担7660元；反诉案件受理费4900元，由被上诉人宿建平、上诉人程伟各承担2450元。二审案件受理费14700元，由上诉人程伟与被上诉人宿建平各承担7350元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕华
审 判 员 丁 伟
代理审判员 王莉莉
二〇一五年十一月十日
书 记 员 林斐斐