上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7005号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨暑雨，男，1987年7月7日生，汉族，住上海市长宁区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋金坤，男，1963年4月20日生，汉族，住上海市长宁区。
上诉人杨暑雨、蒋金坤因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初22953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨暑雨上诉请求：撤销一审判决，改判蒋金坤返还租赁保证金人民币48,976元。事实和理由：杨暑雨母亲吴某签字的2016年7月2日的承诺书中“从2016年8月10日到下个租客起租日之间的空置期由本人承担”的内容系事后添加，且显失公平。况且，该承诺书未经杨暑雨确认，性质上仅为要约。杨暑雨于同年7月3日出具新的承诺书后，该承诺书已经作废。因此，租赁房屋空置期的损失不应杨暑雨承担，蒋金坤应当返还的保证金只应扣除杨暑雨确认的公用事业费3,024元。
蒋金坤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨暑雨一审诉讼请求，支持蒋金坤一审反诉请求。事实和理由：双方租赁合同约定租赁房屋的用途为居住、办公，杨暑雨违反约定用于开设小工厂。小区其他业主投诉后，经协调，杨暑雨确认违约事实，并承诺提前搬出。杨暑雨及吴某出具的承诺书系杨暑雨方的单方意思表示，并非双方协议终止租赁合同。杨暑雨违约，应当按约支付违约金104,000元，其已经支付的保证金应当抵扣违约金。
杨暑雨、蒋金坤互不接受对方上诉请求。
杨暑雨向一审法院起诉请求：判令蒋金坤退回杨暑雨押金52,000元及滞纳金。一审审理中，杨暑雨撤回对滞纳金的诉请。
蒋金坤向一审法院反诉请求：1、判令杨暑雨赔偿违约金104,000元；2、判令杨暑雨支付公用事业费用3,024元。
一审法院认定事实：杨暑雨（乙方）于2015年6月26日、蒋金坤（甲方）于2015年7月4日就上海市长宁区XX路XX弄XX号房屋签署《租赁合同》，约定乙方承租上述房屋用于居住和办公，租赁期为一年，但租赁期间由“自2015年7月5日起至2016年7月4日止”手写改为“自2015年7月10日起至2018年7月9日止”，并有吕某（杨暑雨妻子）及蒋金坤的签名。杨暑雨对此表示系蒋金坤擅自修改租赁期限。合同另约定：“租金每月26,000元，每两个月为一期支付，每期租金支付时间为应付月的5日前；乙方同意支付甲方保证金52,000元，并于合同签订当日支付；甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品完好地向甲方交割清楚、并付清所有乙方应付费用后二天内将保证金全额无息退还乙方；未经甲方同意，乙方不得以保证金抵付租金等任何费用；租赁期内的水、电、煤气、电讯使用费、闭路卫星电视接收、解码费及网络使用费等其他费用由乙方承担，并按单如期缴纳；物业管理费由甲方承担；如不续租，乙方应在租赁期届满前一个月内在原来状态下交还房屋，应经甲方验收方可，并相互结清各自应当承担的费用，甲方接受正常的磨损”。关于违约的处理，合同第9.1条约定：“甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为保证金的双倍返还……”。
上述租赁合同签订后，杨暑雨按期缴纳租金至2016年8月3日，并于支付第一笔房租时支付保证金52,000元。
2016年6月15日，杨暑雨因涉噪音扰民遭其他业主投诉。2016年7月1日，上海XX有限公司皇朝别墅服务中心出具情况说明：“……确认涉案房屋租户在别墅的车库内摆放一台卧式大型机床，据该员工说是把木料加工成工艺品。在制作时，机器会发出尖音鸣叫声，环境严重受到污染……”，并要求业主进行整改。杨暑雨对此辩称，根据噪音测试软件的测试，噪音处于正常范围内。
2016年7月2日，吴某出具承诺书，内容为：“本人承诺于承租皇朝别墅C10号房子，延长租期至2016年8月11日并追加押金50,000元和支付8月份租金26,000元。8月份实际租金按照后续租客实际租金计算（多出的部分于押金扣除），于2016年8月10日之前搬走一切家具、物品并恢复原状，于2016年8月10日验收，验收合格后扣除水电煤退还押金（押金共102,000元），从2016年8月10日到下个租客起租日之间的空置期由本人承担”。上述款项，并未实际支付。
2016年7月3日，杨暑雨本人出具承诺书，内容为：“此处皇朝别墅C10，本人承租人：杨暑雨承诺于2016年8月3日退租，将房屋结构恢复原样。房屋租金计算到8月3日”。
2016年8月3日，杨暑雨退租，向蒋金坤交还涉案房屋。
2016年8月17日，因出租事宜，蒋金坤向上海市长宁区国家税务局第五税务所、上海市地方税务局长宁区分局第五税务所支付房产税13,965.71元、个人所得税1,485.71元。
2016年8月19日，上海市公安局长宁分局程家桥派出所接到报警，涉案房屋内发生租房纠纷。杨暑雨认为对方是下家租户入户装修，蒋金坤则辩称是蒋金坤方在整理房屋。
2016年8月20日，居间方工作人员李某出具情况说明，陈述：“……双方商议按违约处理退房，结果杨暑雨和他母亲吴某都同意延迟一月搬走所有材料、机器以及设备并恢复原样，双方无异议”。杨暑雨认可承诺事实，但不认可承认违约行为。
2016年8月23日，蒋金坤与案外人胡某、王某就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：“租期自2016年9月1日至2022年8月30日；每月租金33,000元……”一审审理中蒋金坤表示，另约定了十天的免租期。
一审审理中，蒋金坤表示已经代杨暑雨支付涉案房屋2016年8月份水电煤等公共事业费用3,024余元并提交支付凭证。双方认可按照3,024元结算，杨暑雨表示同意在押金中予以扣除。
涉案房屋系蒋金坤及蒋某共有。2016年12月26日，蒋某出具情况说明，表示就本案同意委托蒋金坤全权处理。蒋金坤对本案的所有陈述均代表其本人意愿。
一审法院认为，本案的争议焦点有：一、杨暑雨是否存在违约行为导致租赁合同解除；二、两份承诺书的性质认定。
关于争议焦点一，杨暑雨是否存在违约行为导致租赁合同解除。杨暑雨认为，相关费用的缴纳、房屋的使用以及退租等事宜均按照双方的约定进行，杨暑雨不存在违约行为，租赁合同解除是双方协商的结果；蒋金坤认为杨暑雨违反合同约定改变房屋使用性质，擅自开设工厂，产生噪音影响周边居民正常生活、未按时缴纳水电煤等公用事业费用以及擅自改装、添装固定设备的事实导致合同无法继续履行，且未按约定交还房屋，杨暑雨本人及其母亲签署的承诺书已经承认违约事实。一审法院认为，根据原双方签署的租赁合同，双方约定杨暑雨承租涉案房屋的用途为居住和办公，杨暑雨承租涉案房屋从事经营性质的办公行为并未违反合同的约定。蒋金坤明知杨暑雨承租涉案房屋用于居住和办公，因此杨暑雨增添相应机器设备并无不当，经营行为导致影响周边居民的正常生活，蒋金坤对此也有过错，难谓杨暑雨违约。关于水电煤等费用，杨暑雨母亲已经承诺于退还押金中一并扣除，且蒋金坤认可，杨暑雨并无延迟支付行为。蒋金坤主张杨暑雨未在原来状态下交还涉案房屋，但因未提供相关证据予以佐证，结合涉案房屋目前已经出租给案外人的事实，一审法院不予认可。因此，蒋金坤的反诉请求，不予支持。
关于争议焦点二，两份承诺书的性质认定。吴某于2016年7月2日出具承诺书，记载双方延长租期至2016年8月11日且愿意向蒋金坤支付8月份的租金，标准按照后续租客实际支付的租金计算，于退租验收后扣除水电煤等费用退还押金，自愿承担2016年8月10日至新租客起租日期间空置期的租金。一审法院认为，此承诺得到双方认可，承诺内容应视为对原租赁合同的变更，双方已就租期、租金支付、押金的退还以及涉案房屋空置期费用的承担作出了新的约定。该约定系双方真实意思表示，应恪守履行。次日，杨暑雨向蒋金坤出具承诺书，承诺于2016年8月3日退租，蒋金坤对此予以认可，且已实际履行，应视为双方对合同终止作出新的约定，原租赁合同于2016年8月3日因租赁期届满而解除。关于“房屋租金计算到8月3日”的记载，杨暑雨表示只承诺支付租金至8月3日，之后的租金不再承担；蒋金坤对此不予认可。一审法院认为，此前的承诺书已承诺由杨暑雨支付8月份租金及自2016年8月10日之后空置期的费用，对此内容的变更应得到蒋金坤的认可，因此关于租金的支付仍应依据此前承诺的内容。
因杨暑雨于2016年8月3日搬离涉案房屋，2016年8月3日至2016年8月10日之间的租金无须支付。2016年8月10日至2016年9月1日期间涉案房屋空置期的费用，由杨暑雨依承诺按照每月租金33,000元的标准支付。另外，水电煤等公用事业费用3,024元，应由杨暑雨承担。为避免讼累，涉案房屋空置期间的费用以及水电煤等公共事业费在本案中一并解决，由蒋金坤在保证金中予以扣除，多余部分返还杨暑雨。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，于二○一七年二月二十四日作出判决：一、蒋金坤应于判决生效之日起十日内返还杨暑雨租赁保证金28,900元；二、驳回杨暑雨其余本诉请求；三、驳回蒋金坤全部反诉请求。本诉案件受理费1,100元，因适用简易程序，减半收取计550元，由杨暑雨负担245元，被蒋金坤负担305元。反诉案件受理费1,190元，由蒋金坤负担。
二审中，杨暑雨陈述，其原本不认可租期为3年，但由于蒋金坤不同意杨暑雨1年后退租，杨暑雨告知蒋金坤可以继续履行。2016年7月2日，蒋金坤至租赁房屋以杨暑雨开办工厂为由要求吴某承诺同年7月9日搬走，因时间仓促，杨暑雨方不予同意。后来双方协商搬离时间延长1个月，杨暑雨多付5万元押金。当时，中介亦在场。蒋金坤陈述，物业公司告知其其他业主的投诉情况后，其至租赁房屋现场发现杨暑雨确实开办了小工厂，其通知中介到场。当时，杨暑雨委托其母亲吴某到场。蒋金坤告知吴某，租赁房屋不能用于开设小工厂，吴某承认开设小工厂不对，并表示寻找新的房屋需要一个月时间。此时，中介询问届时如果不搬怎么办，吴某提出增加5万元保证金以保证按约搬离。
二审中，双方一致确认，吴某出具承诺书后，蒋金坤要求杨暑雨尽量提前搬离，杨暑雨予以同意，并于2016年7月3日出具承诺书。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，杨暑雨、蒋金坤签订的《租赁合同》虽然约定租期为1年，但起止日期却反映租期为3年，鉴于起止日期系手写修改，且经杨暑雨配偶吕某、蒋金坤签字确认，双方《租赁合同》的租期应确认为3年。
双方《租赁合同》约定租赁房屋的用途为居住和办公。所谓办公，按照通常的理解系作为办公场所使用，显然不是用于安装机器设备用作生产。杨暑雨在租赁房屋内的生产行为，应认定为违反双方关于房屋用途的约定。同一小区相邻业主投诉后，在中介参与的情况下，杨暑雨母亲出具承诺书，对2016年8月10前搬离，承担房屋空置期损失等作出具体承诺。杨暑雨主张关于空置期损失的内容系事后添加，无任何证据予以证明，本院不予采信。基于杨暑雨与吴某之间的身份关系，以及双方当事人于二审中的陈述，可以看出承诺书的内容实系吴某代表杨暑雨与蒋金坤协商一致的结果，即在杨暑雨违约的情况下，双方对于合同提前解除的后果达成了协议。双方应按照该承诺书履行各自义务，杨暑雨应当承担的违约责任为赔偿蒋金坤的空置期损失，而非合同约定的违约金。至于空置期的起算时间，根据吴某的承诺书，实际应为2016年8月10至2016年8月31日。由于蒋金坤的原因，杨暑雨实际于2016年8月3日搬离，8月3日至8月10日的租金，杨暑雨不应再行承担。
双方合同解除后，对于保证金的返还以及杨暑雨尚应承担的公用事业费，双方实际并无异议，本院予以确认。蒋金坤应当返还杨暑雨的保证金，扣除杨暑雨应当承担的前述空置期损失及公用事业费，实际为25,557元，一审计算有误，应予纠正。
综上，蒋金坤的上诉请求不能成立，应予驳回。对于蒋金坤实际应当返还的保证金金额，本院重新予以认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款规定，判决如下：
一、撤销上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初22953号民事判决；
二、蒋金坤于本判决生效之日起十日内返还杨暑雨保证金25,557元；
三、驳回蒋金坤要求杨暑雨赔偿违约金104,000元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
依杨暑雨上诉请求计算的二审案件受理费1,024.40元，由上诉人杨暑雨负担，依蒋金坤上诉请求计算的二审案件受理费2,290元，由上诉人蒋金坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 许 军
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……