湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0102民初386号
原告长沙世嘉物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区人民东路世嘉国际华城7栋1楼。
法定代表人葛浩，总经理。
委托代理人武继良，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人倪楷，湖南金州律师事务所律师。
被告张玉兰，女，1971年6月10日出生，汉族。
委托代理人何腾云，江西商海律师事务所律师。
原告长沙世嘉物业管理有限公司（以下简称世嘉物业）因与被告张玉兰发生物业服务合同纠纷，于2016年1月22日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员丁湘宁担任审判长，人民陪审员向纯坤、张莉华参加评议的合议庭，于2016年3月23日公开开庭进行了审理，书记员徐春艳担任庭审记录。原告世嘉物业的委托代理人倪楷，被告张玉兰的委托代理人何腾云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世嘉物业诉称：世嘉物业与世嘉国际华城的开发商湖南胜辉置业有限公司（以下简称胜辉公司）签订了前期物业服务合同及补充协议，约定世嘉物业为世嘉国际华城住宅小区带沿街商铺提供前期物业服务直至业主委员会成立，同时对物业服务费的收取标准进行了约定。世嘉物业一直按照合同约定积极履行物业服务的义务，但是世嘉国际华城商业楼的业主张玉兰自2012年6月1日起至今未向世嘉物业缴纳物业服务费和水费，严重违反合同约定，到2014年9月30日止，累计拖欠物业费34179.90元、水费2015.70元。在多次催收未果后，世嘉物业遂起诉至法院，请求判决：一、张玉兰立即支付欠缴的物业服务费34179.90元、水费2015.70元；二、张玉兰立即支付欠缴物业服务费而产生的违约金18514.50元（暂计算至2014年9月30日，之后至物业服务费缴清之日止的违约金，按每日1.5‰的标准继续计算）。
被告张玉兰辩称：一、本案应由长沙市仲裁委员会仲裁；二、张玉兰是商业楼的业主，长沙凡尔赛酒店是该商业楼的使用人，其与世嘉物业商妥按每月每平方米1元收取物业服务费。世嘉物业一直按该标准直接向长沙凡尔赛酒店收取物业服务费并及时开具了发票，长沙凡尔赛酒店按时足额交纳从未拖欠；三、世嘉物业未能提供证据证明其已替张玉兰垫付2015.70元水费。综上，应驳回世嘉物业的诉讼请求。
经庭审当事人举证，质证，本院认证，确认以下证据材料可以作为本案的证据：前期物业服务合同及附件，前期物业服务合同补充协议书及补充协议，长沙市公安局芙蓉分局东屯渡派出所报警回执，业主欠费明细表，芙蓉区人民东路299号世嘉国际华城1、2、3号商铺栋101至112、201、301、303所有权证，交纳物业服务费发票，装修保证金发票，证人证言，世嘉物业和张玉兰的陈述等。
经审理认定的上述证据，可证明如下事实：
世嘉国际华城系胜辉公司开发的商品房小区。2006年5月14日，胜辉公司与世嘉物业签订了前期物业服务合同，委托世嘉物业对世嘉国际华城进行前期物业管理，合同服务期限为2006年5月15日起至2008年5月15日止。2008年3月15日，因世嘉国际华城小区未能成立业主委员会，胜辉公司与世嘉物业又签订补充协议，将前期物业服务合同的期限延长至该小区业主委员会成立，世嘉物业与业主委员会完成交接为止。根据前期物业服务合同的相关约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准为小高层住宅每月每平方米1.5元，高层住宅每月每平方米1.8元，商业物业每月每平方米2.8元。世嘉物业按标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务；业主应于交房后次月第一日起交纳物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务费用按月交纳，业主和物业使用人应在每月十五日前履行交纳义务；胜辉公司、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠缴部分的1.5‰每天的标准向世嘉物业支付违约金；世嘉物业负责有线收视费、水费等公共服务性费用的代收代缴。合同签订后，世嘉物业对小区进行了基本物业管理。2014年9月24日，世嘉国际华城新成立的业主委员会欲解聘世嘉物业并要求世嘉物业人员撤离9栋物业公司的办公场所，遂与世嘉物业产生纠纷并向长沙市公安局芙蓉分局东屯渡派出所报案，自此世嘉物业再未向该小区提供物业服务。
张玉兰系世嘉国际华城1、2、3号商铺栋101至112、201、301、303房屋按份共有权人之一，整个世嘉国际华城1、2、3号商铺栋101至112、201、301、303房屋建筑面积6028.36平方米，张玉兰占7.50%，按份共计拥有建筑面积452.13平方米。长沙凡尔赛酒店是该商铺栋的使用人，长沙凡尔赛酒店与世嘉物业商妥按每月每平方米1元收取物业服务费，世嘉物业按该标准直接向长沙凡尔赛酒店收取物业服务费到2014年6月30日止并及时开具了发票（其中2013年1月、2月、3月的物业服务费，双方同意从长沙凡尔赛酒店于2012年4月4日交给世嘉物业的20000元装修保证金中抵扣）。从2014年7月1日开始，未向世嘉物业交纳物业服务费，到2014年9月24日止，张玉兰按份共有部分共计拖欠世嘉物业2个月零24天物业服务费1265.96元。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。而本案世嘉物业与胜辉公司签订的前期物业服务合同和补充协议，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，对世嘉国际华城的业主具有约束力。依照前期物业服务合同和补充协议的约定，商业物业可由物业使用人与世嘉物业另行商定物业服务费收取标准，业主负连带交纳责任。张玉兰作为世嘉国际华城的业主，已与物业使用人长沙凡尔赛酒店约定由物业使用人交纳物业服务费用。长沙凡尔赛酒店与世嘉物业商妥按每月每平方米1元收取物业服务费，世嘉物业按该标准直接向长沙凡尔赛酒店收取物业服务费到2014年6月30日止，并及时开具发票的行为表明，按每月每平方米1元实际交纳物业服务费的标准是得到双方一致认可的。长沙凡尔赛酒店应按每月每平方米1元实际交纳物业服务费的标准，按时履行交纳物业服务费的义务。长沙凡尔赛酒店从2014年7月起未交纳物业服务费的行为已构成违约，世嘉物业按前期物业服务合同和补充协议的约定，可要求商铺栋按份共有的业主张玉兰承担违约责任。故对世嘉物业提出要张玉兰按每月每平方米1元的标准，支付从2014年7月1日起至2014年9月24日止欠缴的物业服务费及相应违约金的诉讼请求，本院予以支持。超出部分的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因世嘉物业未能提供证据证明其已替张玉兰垫付2015.70元水费的事实、亦未能证明张玉兰使的水量及收费标准，故对世嘉物业提出要张玉兰支付其垫付的水费2015.70元的诉讼请求，本院不予支持。张玉兰的其他辨称理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张玉兰于本判决生效之日起三日内，向原告长沙世嘉物业管理有限公司支付欠缴的物业服务费1265.96元；
二、被告张玉兰于本判决生效之日起三日内，向原告长沙世嘉物业管理有限公司支付延期交纳物业服务费的违约金（具体计算方式：从2014年7月1日起，以延期缴纳的每月物业服务费为基数，从该月16日起按1.5‰每日为标准计算至本判决确定的给付期限届满之日止）；
三、驳回原告长沙世嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1168元，由原告长沙世嘉物业管理有限公司负担1139元，被告张玉兰负担29元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 丁湘宁
人民陪审员 向纯坤
人民陪审员 张莉华
二〇一六年六月三十日
书 记 员 徐春艳
附：本判决引用的法律条文原文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。