辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终3872号
上诉人（原审原告）：沈阳市科研实业公司，住所地沈阳市于洪区杨士乡科研村。
法定代表人：解宝光，该公司经理。
委托诉讼代理人：徐志国，辽宁安行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁萍，辽宁安行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市科研综合市场有限公司，住所地沈阳市于洪区青海西路16号。
法定代表人：史敬东。
被上诉人（原审被告）：史敬东，男，1965年4月17日出生，汉族，住沈阳市于洪区.
委托诉讼代理人：罗静，沈阳市于洪区中兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：于再河，男，1964年1月3日出生，汉族，住沈阳市于洪区.
委托诉讼代理人：孙阳，沈阳市于洪区中兴法律服务所法律工作者。
上诉人沈阳市科研实业公司（以下简称“科研公司”）因与被上诉人于再河、史敬东、沈阳市科研综合市场有限公司（以下简称“科研市场公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初2603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
科研公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决；二、请求依法判决支持上诉人诉讼请求或将本案发回重审；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、关于上诉人主体资格问题。上诉人系集体所有制企业,成立日期为1991年8月17日,经营期限自1991年8月17日至长期。2001年6月6日,沈阳市于洪区杨士乡人民政府出具证明,证明于洪区杨士乡科研村民委员会属于群众自治组织,不具备法人资格,为了发展经济和其他业务来往,设立了科研村的实体公司,全称为“沈阳市科研实业公司”,两套牌子,一套领导班子。2012年10月17日,中共于洪区南阳湖街道工作,委员会下发《关于科研实业公司解体成立科研工作组的决定》,科研实业公司解体,组建科研工作组。2016年7月20日,于洪区南阳湖街道办事处下发《关于沈阳市科研实业公司变更法定代表人的决定》，南阳湖街道办事处同意上诉人公司法定代表人由杨贵财变更为解宝光。该决定中针对的主体系上诉人公司（一审原告）而非“科研工作组”，上诉人公司仍然存续，不存在注销或解散，故上诉人（一审原告）主体适格。二、关于被上诉人（一审被告）主体资格问题（一）史敬东、于再河系本案诉争房产的承租人，理由如下：1.根据沈阳市科研综合市场有限公司原始档案中《租赁协议》能够证明上诉人将本案诉争房产出租给史敬东、于再河，该二被上诉人将房产作为住所地和经营性资产注册成立沈阳市科研综合市场有限公司。该《租赁协议》所列明的乙方为史敬东、于再河，虽然于再河在该租赁协议中未签字，但鉴于于再河系沈阳市科研综合市场有限公司股东，在注册有限公司时于再河知道或应当知道承租本案诉争房产作为设立有限公司的住所地作为经营性场所，因此上诉人有理由相信史敬东具有代理于再河签署《租赁协议》的权利，构成表见代理。2.根据沈阳市科研综合市场有限公司原始档案中设立登记申请书、股东会决议、章程、住所证明、验资报告、现金缴款单、银行询证函，均能证明史敬东、于再河承租了本案诉争房产作为沈阳市科研综合市场有限公司住所地及经营场所，该二被上诉人为诉争房产承租人。3.根据2012年1月5日专用收款收据中史敬东在会计主管一栏签字，能够证明沈阳市科研市场综合有限公司在向上诉人借款10万元时，代表沈阳市科研综合市场有限公司审批签署意见，进而补强证明史敬东明知其系沈阳市科研综合市场有限公司股东及法定代表人身份，还能补强证明工商档案中《租赁协议》的真实性，史敬东是案涉房产的实际承租人。（二）沈阳市科研综合市场有限公司是本案诉争房产的实际使用人，理由如下：1.根据该公司工商档案能够证明本案诉争房产是该被上诉人的住所地及经营场所；2.根据《火灾事故认定书》能够证明该被上诉人将诉争房产出租经营的事实。3.鉴于上述事实，上诉人曾经与于再河及史敬东于2008年10月28日签订的《承包协议书》实际并未履行也无法履行，因为在此时沈阳市科研综合市场已经核准设立并开始经营，史敬东和于再河无法实现以其个人名义承包经营，因此沈阳市科研综合市场有限公司是本案诉争房产的实际使用人。三、关于是否应当变更合同租金的问题2004年被上诉人史敬东被提拔为科研实业公司副经理，并全权掌管综合市场，从此该市场收入便未见进账。2008年史敬东和于再河分别投资8万元、2万元，注册沈阳市科研综合市场有限公司。2008年9月1日，被上诉人史敬东、于再河（未签字）与上诉人签订《租赁协议》，租用期为2008年9月1日至2010年8月31日，约定上诉人将科研综合市场及附属房产全部租给被上诉人史敬东、于再河管理和经营（实际用于科研综合市场公司经营）。2008年10月28日，上诉人又与被上诉人于再河签订《承包协议书》，约定上诉人将科研综合市场承包给被上诉人于再河（实际用于科研综合市场公司经营），承包期为2008年11月15日至2012年11月14日，承包费为5万元/年，《承包协议书》由甲方科研实业公司盖章、杨贵财、史敬东签字、乙方于再河签字确认。（注：科研综合市场2000年的管理费收入即达到58万余元，所以该约定的承包费明显过低，在订立租赁合同时显失公平，据此上诉人有权申请法院予以变更。）史敬东当时作为上诉人科研实业公司副经理却和自己担任股东的被上诉人科研综合市场公司的股东于再河签订《承包协议书》，并且实际也用于被上诉人科研综合市场公司经营管理并取得收益，显然是为了摆脱其与被上诉人科研综合市场公司的关系。）四、被上诉人是否应给付拖欠租金及停止营业的营运损失问题。被上诉人自租赁期限开始共计支付过5万元租赁费（2008年11月支付2万元、2009年12月支付3万元），再没有支付过其他费用。2011年10月23日，在乙方承包期间市场发生火灾，上诉人出租建筑被损毁，过火面积1248㎡（市场建筑面积2650㎡），至今被上诉人未采取任何补救措施，导致承包期限届满后上诉人仍然无法运营，造成非常严重的停业损失（上诉人在一审中已经递交鉴定申请，请求对于租金标准以及因火灾而导致的建筑物损失、因火灾导致诉争房产无法使用而产生的租金损失进行司法鉴定，一审法院未启动鉴定程序）。五、关于是否应由被上诉人赔偿上诉人火灾后的损失及租金问题。《火灾事故认定书》中明确：“沈阳市科研综合市场有限公司出租建筑被烧损。过火面积约1248平方米。”该份证据能够证明被上诉人沈阳市科研综合市场有限公司将案涉房产出租经营的事实。一审中法院对证人杨贵财“大强福购物中心系由上诉人出租给'胡清平'，由'胡清平'出租一部分给该购物中心”的证言予以采信，显然不符合证据证明效力书证大于证人证言的规定。《租赁协议》中均约定乙方对租赁期间市场的安全负全部责任，保证对市场固定资产、摊床设施保持完好，固定资产维修由乙方负责，期满后如数完好的交给甲方（即上诉人）。案涉房产发生火灾后，被上诉人至今未采取任何补救措施，导致上诉人在火灾后无法运营，损失巨大。根据合同约定及合同相对性原则，被上诉人应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此，被上诉人沈阳市科研综合市场有限公司将案涉房产转租给第三人，并且第三人给租赁物造成了严重损失，承租人应当赔偿火灾后的损失及租金。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审判决直接改判或者将本案发回重审。补充：我方主张变更租金标准为30万每年具有事实依据，依据为我方与胡庆平与2002年11月14日签订的承包合同，承包费为26万元每年，诉争房屋租金为5万元每年，过低应予调整。争议起火位置是二被上诉人租赁范围内，依据火灾事故认定书，起火点为沈阳市科研综合市场有限公司经营范围，一审判决后新证据，沈阳市于洪区南阳湖街道办事处委托辽宁慧泽会计师事务所有限公司出具的审计报告，该报告证明1.大强福购物中心自2009-2011年每年向沈阳市科研综合市场有限公司支付租金7万元，证明起火点是二被上诉人承租范围内。2.沈阳市科研综合市场有限公司企业性质为民营企业不属于集体企业3.原沈阳市科研实业公司书记管长修、经理杨贵财提供的关于史敬东担任沈阳市科研综合市场有限公司的说明与事实不符，说明包含争议起火点是否属于二被上诉人承租范围，证实内容与一审证人证言符合，证人证言不具有真实性。
于再河辩称，1.关于被上诉人主体资格问题。史敬东所签订的协议与于再河重复，并且双方一致履行的也是于再河与科研公司之间签订的租赁协议，该市场系于再河自己单独租赁的，与史敬东无任何关系。史敬东不应承担任何责任。2.关于科研市场公司的问题。于再河认为，当初成立该公司系科研村民委会即科研公司自主成立的，其成立目的是为方便管理市场的经营。在成立初期科研公司未经过于再河同意，擅自使用于再河身份证，注册成立了该公司，于再河未投资一分钱，也从未在企业成立手续上签字予以认可。企业成立的全部手续系科研公司会计全程办理，企业成立手续中需答辩人签字的部分，也全系该会计签写，于再河完全不知情，也不知道该公司成立的任何情况。公司成立后的管理与经营也从未需要于再河参与。均系科研公司自行管理。3.关于科研市场公司是市场的实际使用人一事，于再河认为，既然科研市场公司是实际使用人，应当承担责任。科研公司在一审中不应起诉于再河为被告，起诉于再河就不应当列科研市场公司为被告。这与科研公司在上诉状中第二项上诉理由中第一条中陈述相互矛盾。并且于再河再次表明该公司系科研村民委员会即科研公司自主成立的，其成立目的是为方便管理市场的经营。4.关于科研市场公司系长期使用人一事，于再河认为，实际使用人可以不是租赁人，租赁人可以实际使用，也可以让其他人实际使用。并非实际使用就一定是租赁人。5.关于变更合同租金问题。双方租赁合同合法有效，科研公司无权要求法院确认租赁费用变更问题。6.关于拖欠租金问题。于再河从2008年租赁起始，因沈阳市政府加强管理街路占道经营问题，将路边占道经营者全部取替。致使占道经营者只能在固定市场进行经营活动，而市场的成立正式基于上述理由。于再河接手后，第二年也就是2009年，市场对面成立大型超市，导致购买者离去，致使市场经营者收入大幅度降低。2011年初，关于市场动迁一事，于洪区动迁办及街道开始运作，多次找科研村民委员会及我方协商补偿问题，及市场停止经营问题。经协商，首先确认了在租赁期内经营者继续经营至租赁期终止，所有到期业户不准许再经营，到期摊位全部空闲，等待动迁。2012年2月1日下发了征收通告。各类协议履行全部终止，禁止任何形式的建筑和改造。科研公司完成对该情况知情，却索要停止营业的营运损失，违背法律。7.关于火灾损失及租金问题。火灾事故认定书中明确了火灾的起火点及起火原因。起火点为沈阳市大福购物中心，该中心租赁行为发生在于再河承租之前，于再河也从未收取过该中心交纳的租金。火灾损失与于再河无关。
史敬东辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。史敬东在科研市场只是挂名法人不是市场的实际租赁人，不构成本案的适格主体，科研市场在成立注册时由于政策原因借用其身份证件办理公司注册，当时办理人为市场会计齐春红，史敬东从未签署过任何租赁合同、协议，也未出资，市场管理者是上诉人并非史敬东。
科研市场公司未到庭亦未提交书面答辩状。
科研公司向一审法院起诉请求：1.依法变更租赁期间租金为30万元/年；2.依法判令于再河、史敬东、科研市场公司向科研公司支付租赁期间的租金115万元；3.依法判令于再河、史敬东、科研市场公司向科研公司支付租赁期限届满后停止营业的营运损失，金额暂定150万元（以司法鉴定意见为准）；4.依法判令于再河、史敬东、科研市场公司赔偿科研公司建筑物损失，金额暂定225万元（以司法鉴定意见为准）；5.依法判令于再河、史敬东、科研市场公司返还借款10万元人民币；6.本案诉讼费用由于再河、史敬东、科研市场公司承担。诉讼过程中，科研公司放弃第5项诉讼请求。
一审法院认定事实:一、科研公司系集体所有制企业，成立日期为1991年8月17日，经营期限自1991年8月17日至长期。沈阳市于洪区杨士乡人民政府出具证明，证明于洪区杨士乡科研村民委员会属于群众自治组织，不具备法人资格，为了发展经济和其他业务来往，设立了科研村的实体公司，全称为“沈阳市科研实业公司”两套牌子，一套领导班子。
二、2000年11月29号，沈阳市商品市场规划委员会做出《关于同意建立沈阳市科研综合市场的批复》，对于洪区人民政府报送的《关于组建沈阳市科研综合市场的请示》（沈于政[2000]141号）进行批复，同意建立沈阳市科研综合市场。该市场由于洪区人民政府主办，杨士乡科研村建设。市场地址于洪区青海西路16号。竣工时间为2000年12月31日。2004年4月28日，沈阳市科研综合市场取得市场登记证。市场负责人史敬东，主办单位：沈阳市科研实业公司。
2008年10月28日，科研公司作为甲方与于再河作为乙方签订《承包协议书》，约定甲方将科研综合市场承包给乙方于再河，双方就有关事项协议如下：1.承包期：从2008年11月15日至2012年11月14日止计四年。2.承包费为每年5万元，第一年因维修少上交3万元，乙方只交2万元整，第二年开始每年上交5万元。3.乙方在承包期内对市场的员工工资及福利待遇和市场食品的安全负责全部责任。对市场的固定资产和摊床设施必须管理好、维护好，保持完好无损，有损坏及时维修。4.乙方在承包期内，不准转包、抵押和变卖。承包期满时，如数完好的交给甲方。5.乙方在承包期内，市场发生的一切税、费用由乙方承担，甲方只负责承包费的税务义务。2008年11月，于再河支付租金20,000元；2009年12月，于再河支付租金30,000元。之后，于再河未再向科研公司支付租金。
三、史敬东原系科研公司公司副经理。2008年8月27日，科研市场公司成立，法定代表人为史敬东。史敬东占80%股份，于再河占20%股份。公司注册资本为10万元，经营范围为市场管理、摊位租赁、物业管理。办理公司设立申请登记的为齐春红，为科研综合市场的会计。史敬东及于再河均主张该公司的设立并非其本人办理，登记材料中签名也非本人所签。
四、2011年10月23日16时11分，科研综合市场发生火灾。沈阳市于洪区公安消防大队出具《火灾事故认定书》，事故基本情况为：位于沈阳市于洪区青海西路179号的沈阳市大强福购物中心发生火灾，死亡0人，伤1人，（薛素珍，身份证号码：210102194203181223）造成沈阳市大强福购物中心、沈阳市于洪区嘉盛恒通汽配商店、王丹经营的纯碱馒头花卷店、旺万鑫通讯店内存放物品不同程度烧损；沈阳市科研综合市场有限公司出租建筑被烧损，过火面积1248平方米。沈阳市于洪区公安消防大队出具《火灾事故认定书》，查明起火原因为火起于沈阳市大强福购物中心西北角做饭小屋燃气灶处，起火原因为薛素珍用火炖菜引起的。
五、2012年10月17日，中共于洪区南阳湖街道工作委员会下发《关于科研实业公司解体成立科研工作组的决定》，科研实业公司解体，原公司人员解散，账目封存，资金转入街道核算中心代管，人员工资截止到2012年10月31日。组建科研工作组，由5人组成，其中街道下派2人，原公司推荐1人，原村民推荐2人，实行聘任制。
2016年，科研公司法定代表人由杨贵财变更为解宝光，同时解宝光兼任经理。被告史敬东被任命为原告公司书记，史敬东和刘戴东两人任副经理。
2016年10月30日，沈阳市科研实业公司清算领导小组作出《关于暂缓发放于再河工资和农龄款的决定》，载明：鉴于于再河在承包科研农贸市场期间因失火给科研村财产造成的严重损失，以及承包费等往来自今未结清，经科研清算工作领导小组研究决定暂缓发放于再河10月份工资和本次农龄款，此决定从发布之日起生效。该决定还盖有科研公司公章，并有8人签字。
一审法院认为，本案的争议焦点有五点，一、科研公司的主体资格问题；二、于再河、科研市场公司、史敬东的主体资格问题，即租赁合同的主体问题；三、是否应变更合同租金的问题；四、于再河、科研市场公司、史敬东是否拖欠科研公司租金的问题；五、是否应由于再河、科研市场公司、史敬东赔偿科研公司火灾后的损失及租金的问题。
一、关于科研公司的主体资格问题。科研公司系集体所有制企业，成立日期为1991年8月17日，经营期限自1991年8月17日至长期。2001年6月6日，沈阳市于洪区杨士乡人民政府出具证明，证明于洪区杨士乡科研村民委员会属于群众自制组织，不具备法人资格，为了发展经济和其他业务来往，设立了科研村的实体公司，全称为“沈阳市科研实业公司”，两套牌子，一套领导班子。2012年10月17日，中共于洪区南阳湖街道工作委员会下发《关于科研实业公司解体成立科研工作组的决定》，科研实业公司解体，组建科研工作组。2016年7月20日，于洪区南阳湖街道办事处下发《关于沈阳市科研实业公司变更法定代表人的决定》，南阳湖街道办事处同意科研公司法定代表人由杨贵财变更为解宝光。该决定中针对的主体系科研公司而非“科研工作组”，于再河、科研市场公司、史敬东亦未举证证明科研公司已经被注销或解散，故科研公司主体适格。
二、关于于再河、科研市场公司、史敬东的主体资格问题，即租赁合同的主体问题。本案为租赁合同纠纷，科研公司作为租赁协议的一方当事人，其起诉要求租金应向合同相对方主张。科研公司主张其将科研村综合市场租赁给了史敬东与于再河，并实际由其二人注册的沈阳市科研综合市场有限公司经营，对于该主张，科研公司应提供相应的证据予以证明。科研公司共提供两份租赁协议，一份为2008年9月1日科研公司与史敬东签订的《租赁协议》，另一份为2008年10月28日科研公司与于再河签订的《承包协议书》。该两份协议的租赁时间存在重合，分别为2008年9月1日-2010年8月31日及2008年11月15日-2012年11月14日。根据庭审情况明显可以看出，于再河系实际承包人，其已按照合同条款的约定给付过部分租金，而史敬东签订的合同中并没有关于租金的条款。科研公司自行提供的《关于暂缓发放于再河工资和农龄款的决定》中也记载，鉴于于再河在承包科研农贸市场期间因失火给科研村财产造成的严重损失，以及承包费等往来自今未结清，经科研清算工作领导小组研究决定暂缓发放于再河10月份工资和本次农龄款。从以上证据可相互印证，于再河系实际承租人，科研公司在未能举证证明史敬东也系共同承租人的情况下，要求史敬东给付租金，于法无据，一审法院不予支持。
关于科研公司主张综合市场的实际管理人系科研市场公司，对于该主张，科研公司未提供证据予以证明，科研公司与于再河签订的《承包协议书》中也没有科研市场公司盖章，科研市场公司亦不是合同主体。虽然在庭审中，史敬东与于再河均表示设立该公司时的签字均不是本人所签并申请笔迹司法鉴定，但因科研公司未提供证据证明本案要求的租金与科研市场公司有关联性，故对于与本案没有关联性的司法鉴定申请，一审法院不予委托。科研公司要求科研市场公司承担给付责任的请求，一审法院不予支持。
三、关于是否应变更合同租金的问题。科研公司与于再河签订的《承包协议书》，系双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。该协议签订于2008年，现科研公司根据2000年的营业收入来证明双方于2008年签订合同中的租金明显过低，缺乏事实依据。同时，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案原告与被告于再河签订的合同也不符合前述第五十四条的规定，其要求提高租金的请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。
四、关于于再河是否应给付拖欠租金的问题。根据《承包协议书》的约定，承包期：从2008年11月15日至2012年11月14日止计四年。承包费为每年5万元，第一年因维修上交3万元，乙方只交2万元整，第二年开始每年上交5万元。于再河实际上于2008年11月支付租金20,000元，于2009年12月支付租金30,000元。于再河主张2009年因下水道需要维修，只交3万元租金，但其未提供证据证明原告已免除其支付另外20,000元的义务。2010年11月之后于再河未再交纳租金，其表示系因经营状况不好，但其也未提供证据证明科研公司免收该年租金，故其应向科研公司支付2010年11月15日起一年的租金共50,000元。综上，于再河应向科研公司支付2009年11月15日至2011年11月14日的租金共计70,000元。
五、关于是否应由于再河、科研市场公司、史敬东赔偿科研公司火灾后的损失及租金的问题。沈阳市于洪区公安消防大队出具《火灾事故认定书》，起火原因为火起于沈阳市大强福购物中心西北角做饭小屋燃气灶处，起火原因为薛素珍用火炖菜引起的。根据该事故认定书，于再河、科研市场公司、史敬东并非实际的侵权主体。科研公司主张应根据合同相对性，由该地的实际出租人负责赔偿。根据法庭调查情况，于再河主张该沈阳市大强福购物中心并非系由其出租，而是由科研公司出租，于再河并非实际出租人。对于该主张，于再河申请原科研村主任，即科研公司的原法定代表人杨贵财出庭作证，杨贵财证明该购物中心系由科研公司出租给“胡清平”，由“胡清平”出租一部分给该购物中心。对于该证人证言，一审法院认为，本案涉及的众多事实均系因历史原因产生，发生时间较早，科研公司法定代表人、经理、书记、副书记人员几经变更，科研公司也自述其很长一段时间法人意志无人实现，科研公司自身主体身份亦经历过解散、清算等阶段，单位现有人员对于历史问题不能准确说明。火灾发生于2011年，因科研公司人员的变更，科研公司本身怠于主张自身权利，至2017年才向法院提起诉讼，造成现法庭在查明事实时较为困难。杨贵财系2011年发生火灾时科研公司的法定代表人，也是科研村委会主任，其了解案件当时的情况，其作为证人出庭作证，其证言的效力应予认定。故于再河并非沈阳市大强福购物中心的实际出租人，其不应对因火灾对科研公司造成的损失承担赔偿责任，科研公司可向实际侵权人主张赔偿。鉴于火灾发生之后，综合市场未再营业，故于再河不应再向科研公司交纳火灾之后相应的租金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：被告于再河于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市科研实业公司租赁费70,000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,150元，由原告负担13,600元，由被告于再河负担1550元。保全费5000元，由原告负担4280元，由被告于再河负担720元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人科研公司提交了证据一、2002年11月14日与胡庆平签订的承包合同，证明1.出租胡庆平租赁期限2002年12月1日-2004年11月30日，该租赁合同到期后胡庆平未继续承租。诉争租赁合同是由我方与二被上诉人于2008年签订，因此一审中证人证言证明大强福购物中心不属于租赁范围与事实不符。2.租金标准为26万元每年，诉争合同为5万元每年，史敬东利用担任我方副经理职务便利，将该资产出租给自己和于再河侵害集体企业的资产权利，租金标准予以调整。3.一审认定的大强福购物中心是由胡清平出租的，实际正确名字是胡庆平，证明一审中证人证言不真实。证据二、沈阳市于洪区南阳湖街道办事处委托辽宁慧泽会计师事务所有限公司出具的审计报告，来源于沈阳市于洪区南阳湖街道办事处，该报告证明:1.大强福购物中心自2009-2011年每年向沈阳市科研综合市场有限公司支付租金7万元，证明起火点是二被上诉人承租范围内。2.沈阳市科研综合市场有限公司企业性质为民营企业不属于集体企业。3.原沈阳市科研实业公司书记管长修、经理杨贵财提供的关于史敬东担任沈阳市科研综合市场有限公司的说明与事实不符，说明包含争议起火点是否属于二被上诉人承租范围，证实内容与一审证人证言符合，证人证言不具有真实性。史敬东，发表质证意见称,对证据一真实性没有异议，合法性关联性有异议。证明出租方是上诉人，体现不出包括大强福购物中心。该承包合同与史敬东无关。对证据二、该报告书出具时间为2018年2月11日，一审判决书下发为2018年2月23日，根据时间顺序该报告书不属于新证据。真实性、合法性、关联性均有异议。于再河，发表质证意见称,对证据一我方认为该证据不符合民诉法二审新证据规定，该证据由上诉人自行签订、自行作出，不存在新发现的依据，故不应作为二审新证据审理，并且该证据无法体现出任何上诉人要证明的事项。证据二不属于新证据，该证据19页中记载上诉人所要证明的事实因综合市场有限公司未提供摊床及大强福购物中心租赁合同，结论为无法认定是否完整可靠，所以被上诉人认为上诉人凭借无法认定是否完整可靠的证据证明其主张是错误的。并22页中明确表述综合市场账务中无任何实收资本记录，23页记载投资情况表明综合市场成立后向上诉人及陶胜纯各借款5万元后将该10万元借款转为投资，在综合市场成立后不久以现金支票将10万提走，账目记载用于偿还借款，该表述证明综合市场成立是上诉人一手造成的与被上诉人无关。于再河提交了证据征收通告（复印件），证明2012年2月1日起所有合同均终止，上诉人不存在停止营业损失。科研公司发表质证意见称,对该证据真实性有异议，未能提供原件，合法性有异议，该政府机关未向我方送达征收文件，我方不属于该具体行政行为的相对人，对我方不产生法律效力。该建筑至今没有被征收，因火灾发生被上诉人拒绝履行修复赔偿导致建筑物无法投入运营，因为建筑物为我方经营性资产，停止经营必然产生营业损失。史敬东发表质证意见称对该证据没有异议。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”
关于上诉人科研公司主张史敬东、于再河系本案诉争房屋的承租人及科研市场公司为实际使用人的问题。上诉人依据科研市场公司档案中的《租赁协议》及科研市场公司设立过程中的登记资料记载，认为于再河、史敬东为房产承租人及科研市场公司为实际使用人。首先，根据一审期间上诉人提供的科研市场公司成立的工商档案记载，科研市场公司成立于2008年9月2日，但对于该公司工商档案中的登记材料并非由登记股东于再河、史敬东本人签字。对于科研市场公司注册资本，于再河、史敬东亦不认可系其出资。另结合一审期间证人即原上诉人法定代表人杨贵财对于成立科研市场公司的出资系由科研公司出资的陈述，在科研公司未能提供证据证明科研市场公司的成立系由于再河、史敬东共同出资并系其真实意思表示的情况下，本院对于科研公司主张科研市场公司系由于再河、史敬东出资成立，并用诉争房产作为住所地及经营场所，因依据不足，无法认定。其次，在科研市场公司注册成立后，科研公司又于2008年10月28日与于再河签订了《承包协议书》，而非与科研市场公司签订《承包协议书》，在实际履行过程中双方亦系按该协议书约定由于再河向科研公司支付承包费，现科研公司主张于再河、史敬东为共同承租人，科研市场公司为实际使用人依据不足，本院无法支持。
关于上诉人科研公司主张《承包协议书》约定的租金过低，应予变更租金的问题。《承包协议书》系上诉人与于再河的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。现上诉人主张变更租金，应就其请求变更的情形具有《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可变更情形承担举证证明责任，上诉人未能提供证据证明具有法律规定的可变更的情形，仅就协议约定租金与科研综合市场2000年的管理费收入来比较相差较大依据不足。另《承包协议书》约定于2008年，上诉人在明知2000年收入较协议约定高的情况，仍约定较低的租金，上诉人应自行承担不利后果。现主张调整租金，缺乏法律依据，本院无法支持。
关于上诉人科研公司主张的赔偿其火灾后的损失及租金、营运损失的问题。根据沈阳市于洪区公安消防大队出具《火灾事故认定书》，起火原因为火起于沈阳市大强福购物中心西北角做饭小屋燃气灶处，起火原因为薛素珍用火炖菜引起的。现沈阳市大强福购物中心是否在于再河承包范围内，双方各执一词，争议较大。根据证据规则，上诉人主张应由承包方承担火灾后损失，则上诉人应提供证据证明沈阳市大强福购物中心系于再河承包范围内，在本院审理期间上诉人提供了沈阳市于洪区南阳湖街道办事处委托辽宁慧泽会计师事务所有限公司出具的审计报告，证明大强福购物中心自2009-2011年每年向沈阳市科研综合市场有限公司支付租金7万元，证明起火点是二被上诉人承租范围内。但该审计报告中亦载明收入存在的问题是未提供沈阳市大强福购物中心的租赁合同，亦即与沈阳市大强福购物中心建立租赁关系的主体尚不明确，故仅凭该审计报告，本院无法认定于再河与沈阳市大强福购物中心之间存在租赁关系。现科研市场因火灾后无法继续使用而停止经营，上诉人依据与于再河的承包协议主张其承担火灾后的损失及租金、营运损失，依据不足，本院亦无法支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,150元，由上诉人沈阳市科研实业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 韩彩霞
审 判 员 姜会军
二〇一八年五月七日
法官助理 史舒畅
书 记 员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。