上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第315号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈晓丹，
委托代理人吴海寅，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海香梅物业管理有限公司，
法定代表人顾伟伦，董事长。
上诉人陈晓丹因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第29096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月11日公开开庭审理了本案。上诉人陈晓丹及其委托代理人吴海寅到庭参加诉讼。被上诉人上海香梅物业管理有限公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。
原审经审理查明，2004年3月，陈晓丹（乙方）与案外人甲公司（以下简称甲公司、甲方）签订商品房预售合同，约定：乙方向甲方购买涉讼的本市浦东新区锦绣路1650弄16号201室房屋，甲方已选聘案外人上海世邦魏理仕物业顾问有限公司（以下简称世邦公司）或甲公司进行前期物业管理等内容。2004年5月15日，陈晓丹签署香梅花园（一期）文件签收单，包括《业主临时公约》、住宅使用说明书等文件。《业主临时公约》载明：在前期物业管理期间，发展商委托上海香梅物业管理有限公司（以下简称香梅公司）承担本物业的物业管理工作，并约定物业管理费标准为人民币（下同）3.50元／平方米（发展商补贴0.50元／平方米，直至业主委员会成立）。同日，甲公司签署致业主函，载明：香梅公司系甲公司根据预售合同中关于住宅使用公约有关约定而出资组建的专业物业管理企业，甲公司将按预售期间的承诺香梅花园一期物业管理费为3.50元／平方米／月（其中开发商补贴0.50元／平方米／月，直至业主委员会成立）。为此香梅公司（乙方）与甲公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对香梅花园实行物业管理，物业坐落位置浦东新区锦绣路、梅花路，委托管理期限自2004年12月24日起至2006年12月23日止，管理费由乙方按建筑面积每平方米3.50元向业主收取，其中0.50元由甲方补贴等内容。2004年10月经核准，陈晓丹登记为涉讼房屋产权人之一，房屋建筑面积131.39平方米。2006年6月23日上海市物业管理协会就香梅花园的物业服务收费标准出具《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》，论证意见为：同意香梅公司申报的物业服务内容及相应的收费标准，物业服务按原合同约定及申报承诺执行，物业服务收费标准为每平方米建筑面积3.50元／月。2007年4月香梅公司（乙方）与甲公司（甲方）再次签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对香梅花园实行物业管理，委托管理期限自2006年12月24日起至业主委员会成立签订合同时止，管理费由乙方按建筑面积每平方米3.50元向业主收取，其中0.50元由甲方补贴等内容。2009年2月11日、2009年11月2日，香梅公司向涉讼房屋地址邮寄物业管理费催缴通知，催缴通知列明收件人为“陈国檀”。2010年4月16日香梅公司向陈晓丹邮寄物业管理费催缴通知，陈晓丹签收了该通知。2004年5月至2007年12月期间，陈晓丹缴纳物业管理费16，503.20元。陈晓丹未缴纳2008年1月1日至2013年6月30日期间的物业管理费。
原审审理中，香梅公司请求判令陈晓丹支付拖欠的2008年1月1日至2013年6月30日期间的物业管理费26，015.22元。
陈晓丹辩称：香梅公司并非预售合同约定的物业管理单位，其与香梅公司之间不存在法律关系。香梅公司仅具有三级物业管理资质，故其不具备对香梅花园进行物业管理的资质。香梅公司与甲公司存在关联关系，香梅公司并未通过合法手续取得香梅花园的前期物业管理权，故其不应向陈晓丹收取物业管理费。此外，香梅公司的收费标准已超过分等收费中最高标准，但并未提供该标准经过相关合法备案手续的相应依据，故该标准不具有效力，且香梅公司也未提供符合收费标准的物业管理服务，故其收费依据不足。香梅公司提供的几份催缴函中，陈晓丹仅收到了2010年4月16日的催缴函，其他函件均未收到。2009年的两份催缴函收件人为陈国檀，并非邮寄给陈晓丹，陈国檀也并非陈晓丹父亲，2012年8月1日的催缴函无邮寄凭证。虽然陈晓丹收到了2010年4月16日的催缴函，香梅公司据此也只能主张本案诉讼前两年起即2011年7月22日起的物业管理费。综上，要求驳回香梅公司的诉请。同时，陈晓丹提起反诉，请求判令香梅公司返还陈晓丹已缴纳的2004年5月至2007年12月的物业管理费16，503.20元。
香梅公司对陈晓丹的反诉诉请辩称：虽然预售合同约定由世邦公司或甲公司进行物业管理，但2004年5月甲公司致业主函明确告知香梅公司系甲公司根据预售合同约定组建的专业物业管理单位，故物业管理企业并未变更，香梅公司有权进行物业管理。陈晓丹签署了文件签收单、致业主函，并实际按3元／平方米／月的收费标准缴费，故陈晓丹对香梅公司进行物业管理及相应的收费标准是知晓并认可的，故其要求返还已支付的物业费，缺乏依据，要求驳回陈晓丹的反诉请求。
原审认为，根据香梅公司提供的前期物业管理服务合同、业主临时公约、收费标准论证报告、甲公司致业主函等，香梅公司对涉讼房屋所在香梅花园小区实行物业管理，并按每月每平方米3元的标准收取物业管理费，具有事实及法律依据，原审法院对此予以确认。香梅公司为陈晓丹提供物业管理服务，陈晓丹应按核定的标准按时支付物业管理费。因此，香梅公司要求陈晓丹支付拖欠的物业管理费之诉求，依法并无不当，予以支持。陈晓丹要求香梅公司返还已付物业管理费之请求，缺乏法律依据，故不予支持。然香梅公司向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，2010年4月16日的催缴函陈晓丹确认收到，此时发生诉讼时效中断，而香梅公司就2012年8月1日的催缴函并未提供邮寄凭证，陈晓丹亦否认收到该次催缴通知，故对该次催缴，原审法院无法认定。鉴于香梅公司未能提供2010年4月16日之后再次向陈晓丹催缴的相应证据，陈晓丹抗辩香梅公司只能主张本案起诉前两年即自2011年7月22日起的物业费，符合法律规定，予以采纳，故香梅公司主张的物业管理费中2011年7月22日之前的物业管理费，因已超过诉讼时效，故难以支持。香梅公司就2011年7月22日至2013年6月30日的物业管理费主张，依法有据，予以支持，根据涉讼房屋面积131.39平方米及3元／平方米／月的收费标准，该期间物业管理费经核算为9，195.50元，对此陈晓丹应予缴纳。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条之规定，于二○一三年（原审法院笔误为二○一四年）十二月十日作出判决：一、陈晓丹应于判决生效之日起十日内支付上海香梅物业管理有限公司2011年7月22日至2013年6月30日的物业管理费9，195.50元；二、驳回陈晓丹的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费450元，减半收取计225元，由上海香梅物业管理有限公司负担200元，陈晓丹负担25元；反诉案件受理费106元，由陈晓丹负担。
判决后，陈晓丹不服，上诉于本院，诉称：1、原审判决回避香梅公司据以提起本案诉讼的《前期物业管理服务合同》未经房地产主管部门备案而存在造假的可能性而直接认定该合同的真实性，显属认定事实不清。2、原审判决回避香梅公司是否具备管理涉案小区资质的问题，对陈晓丹依据《物业服务企业资质管理办法》提出的香梅公司无权对涉案小区进行管理的抗辩未予采纳，显属有误。3、原审法院对《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》中关于房屋销售合同中未约定物业服务合同内容的法律后果，即物业费由建设单位承担的规定置之不理，导致错误判决。4、原审判决对收费标准的认定同样缺乏事实依据和法律依据。一方面出具论证报告的落款人章为“上海市物业管理协会”，但该单位在该报告落款时间之前已经更名为“上海市物业管理行业协会”，对此香梅公司无法自圆其说。另一方面，由于涉案小区中央花园的归属发生了转移，原论证报告也不能直接适用。此外，原审判决对《上海市浦东新区商品住宅物业管理服务收费实施办法》、《浦东新区高等级物业管理服务收费试行分级定价的通知》、《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》等文件不屑一顾，对香梅公司物业收费标准未经审核、备案等明显违法之处视而不见，拒绝依据最高人民法院相关司法解释关于物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的人民法院应予支持，业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持的相关规定，判决陈晓丹败诉，显然在事实认定和法律适用上存在选择性和不公平性。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回香梅公司原审全部本诉诉请并支持陈晓丹原审全部反诉诉请。
被上诉人香梅公司未到庭也未书面答辩。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，首先，就陈晓丹对系争《前期物业管理服务合同》真实性所持异议，其主要理由一是认为该合同未经房地产主管部门备案，二是认为香梅公司在2004年12月24日之前根本无法提供前期物业服务合同。对此，因物业服务合同经房地产主管部门备案并非法律、行政法规规定的效力强制性条款，故即便系争前期物业合同未经主管部门备案，也并不导致该合同无效的法律后果。虽然根据系争前期物业合同的约定，香梅公司接受涉案小区开发商甲公司委托进行前期物业管理的期限始于2004年12月24日，但在2004年5月15日陈晓丹签收的《业主临时公约》中明确载明了涉案小区前期物业管理单位为香梅公司及相应的物业服务费标准，陈晓丹也实际向香梅公司支付了2004年5月至2007年12月期间的物业管理费，即陈晓丹对香梅公司在2004年12月24日之前即为涉案小区提供物业服务的事实是确认的，故现陈晓丹以香梅公司与甲公司在2004年12月24日之前不存在书面的物业服务合同为由否定系争前期物业合同的效力，显然依据不足。其次，对陈晓丹关于香梅公司不具备管理涉案小区资质的主张，因陈晓丹该主张所依据的物业企业资质管理的相关规定系建设部颁布的部门规章而非法律、行政法规，故香梅公司是否具备相应管理资质对系争前期物业合同的效力亦不产生影响。第三，对陈晓丹关于根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，房屋销售合同中未约定物业服务合同内容的，物业费应由建设单位承担的主张，根据法不溯及既往的基本法理，因陈晓丹购买系争房屋的预售合同签订于2004年3月，故系争房屋的物业收费事宜应适用国务院2003年9月1日起施行的《物业管理条例》和1997年7月1日起施行的《上海市居住物业管理条例》。因国务院2003年的《物业管理条例》仅规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同中应包含前期物业合同约定的内容，但对建设单位未履行该条的后果并未作出规定，而1997年《上海市居住物业管理条例》则仅规定前期物业合同应当作为房屋买卖合同的附件，而陈晓丹上述主张中关于房屋销售合同中未约定前期物业合同内容的应由建设单位承担物业费的相关规定最早系出自2004年11月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》，而该规定并不适用于本案，故陈晓丹该主张亦不能成立。第四，就陈晓丹对香梅公司收费标准所持异议，本院认为，一则陈晓丹以涉案小区物业费收费标准论证报告上落款单位的名称在落款日前已变更为由而否定该论证报告的真实性依据尚不充分。二则陈晓丹认为因涉案小区物业管理范围的变化故上述论证报告即使有效也不能直接适用，但对此陈晓丹并未提供充分法律依据。三则陈晓丹主张香梅公司依据的收费标准未经主管部门审核、备案而属于违规收费，根据最高院相关司法解释的规定，陈晓丹有权以此提出抗辩并要求香梅公司退还已收取的违规费用，但陈晓丹认为香梅公司收费标准违反的相关规定并不属于上述司法解释规定的法律、法规或部门规章，故上述司法解释亦不适用于本案。此外就陈晓丹主张其实际接收系争房屋时间为2004年8月1日，故其不应承担该日之前的物业费，但由于陈晓丹于2004年5月15日签收了系争房屋钥匙而开始实际使用系争房屋，故对其该主张本院亦不予采纳。有鉴于陈晓丹拒付系争房屋物业管理费的理由均不能成立，故对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币156元，由上诉人陈晓丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 朱 强
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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