黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）香民二初字第403号
黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路380号宏洋综合楼9层1号。
法定代表人李传业，男，该公司董事长。
委托代理人李培生，男，黑龙江福峰律师事务所律师。
被告元容仁，男，1971年2月24日出生，朝鲜族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。
被告元美子，女，1969年1月6日出生，朝鲜族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人任洪章，男，黑龙江万杰律师事务所律师。
原告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司诉被告元容仁、元美子房屋买卖纠纷一案，本院于2013年7月29日受理后，原告依法追加元美子为本案共同被告。本院依法组成合议庭，于2013年8月30日、2014年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李培生，被告元美子的委托代理人任洪章到庭参加了诉讼，被告元容仁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年6月8日，原告与被告元容仁签订购房合同一份，原告将位于哈尔滨市香坊区珠江路珠江名府18层D号房屋卖给被告元容仁，双方约定：首付60万元，2011年6月7日交余款70万元，付款方式为商业贷款。合同签订后，被告元容仁支付了60万元后，由于被告元容仁原因无法办理贷款，其余房款至今未付。因被告元容仁购买房产一事，均由其姐即被告元美子代办，且被告元美子之前与原告先签订购房合同一份，在办理房贷过程中，因被告元美子不符合贷款条件，被告元美子以其弟即被告元容仁的名义又与原告签订购房合同一份。因二被告至今未给付原告剩余房款，故原告诉至法院请求判令：1、第一被告元容仁立即给付购房款70万元及违约金50400元（违约金按照合同第七条第一款第一项的方式进行计算，日期是从2011年6月7日至2013年6月7日止），第二被告元美子承担连带责任；2、诉讼费用由第一被告元容仁承担。
被告元美子辩称：对原告的诉请均不同意，被告元美子认为此事与其无关，同时本案已经过诉讼时效，原告主张是2011年2月28日最后一次主张还款，起诉时间是2013年5月31日，已过诉讼时效时间。追加被告元美子为本案被告没有事实及法律依据，本案是一起房屋买卖合同纠纷，即原告与被告元容仁所签订的房屋买卖合同，该合同合法有效，从合同主体看系原告与被告元容仁所签，从内容看是原告与被告元容仁双方真实意思表示，并对相关的购房事宜进行明确约定，无论从原合同还是补充协议看，被告元美子均是以代理人身份办理此事，从公证书可见被告元美子是受托人及代理人而不是买受人。原告已接受代理人即被告元美子代其弟即被告元容仁对原告作出还款计划书，计划书中并已确认购房人系元容仁，原告已接受。原告追加被告元美子为被告的申请书已经承认被告元美子为被告元容仁代办与原告购房一事。根据以上情况被告元美子是代理人而不是购房者不应该承担还款义务。被告元美子联系不上被告元容仁，法院邮寄的相关法律文书是其他人代签的，被告元美子或者其他人员签收是无效的，因为被告元美子与被告元容仁不是同住家属，被告元美子也联系不上被告元容仁，被告元美子代表不了被告元容仁。
原告为证明自己的主张成立，向本院提交如下证据：
证据一、哈尔滨市商品房买卖合同复印件一份（网签号110XXXXXXXX），证明原、被告双方于2011年6月8日签订购房合同，购买哈尔滨市香坊区珠江路39号珠江名府小区1号楼18楼D号房，同时还证明合同第六条付款方式为：在2011年6月7日前被告方给付剩余金额70万元，合同第七条约定逾期付款的违约责任每逾期一天向出卖人支付日万分之一的违约金。
被告元美子对证据一的真实性有异议，认为合同没有签订时间，该合同系原告与被告元容仁签订的合同，购房人系元容仁，元美子系代理人。
证据二、国有土地使用证（哈国用2010第10000772号）复印件一份，建设用地规划许可证（哈规城地字2002年0171号）复印件一份，建设工程规划许可证（哈规城（香坊）建字第{2010}4号）复印件一份，建筑工程施工许可证（×××-01）复印件一份，商品房预售许可证（2010哈房预售证第0724号）复印件一份，证明原告方出卖给被告方的房产系原告方所开发的，买卖合法有效。
被告元美子对证据二有异议，认为房屋预售房许可证是2013年2月9日生效，原告卖给元容仁的时间是2011年6月8日，卖房子的时候没有许可证，建设工程施工许可与预售房许可证米数相差悬殊，建设用地许可证公章不符合开发建设规定，盖章是预登记，争议房屋是否是该面积无法确定，具体位置没有登记。
原告对证据二补充说明：预售建筑面积和使用面积不是一个面积，肯定是有差异的，不影响买卖房屋的合法性，商品房预售许可证属于换的证，原审批时间是2010年8月30日，预售范围已对1栋高层不含的范围做了明确规定，被告所购买的房屋不在不含范围之内，网签合同必须五证俱全。
证据三、哈尔滨市商品房销售预收款专用票据复印件三份，证明2010年12月6日被告方付款两次分别为30万元和9万元，2011年6月8日被告方付款21万元，合计付款60万元。
被告元美子对证据三没有异议，该票据能证明购房人系元容仁，不是元美子，以正式发票为准。
证据四、进户单复印件一份，证明被告方在2010年5月5日已经入住该房屋。进户客户名为元美子。
被告元美子对证据四有异议，认为进户单是原告方自己开具的，是单方行为，无论客户名是谁，但是必须以合同上的购买人为准。
证据五、还款承诺一份，证明2011年2月28日被告元美子代元容仁签订的还款承诺，承诺分三期还款91万元，2011年3月31日前还21万元（该款已支付），2011年6月30日前偿还欠款20万元，2011年12月31日偿还借款50万元，后七十万元没有给付，如未按期还款被告同意承担日万分之五的违约金，并同意用被告购买的房产做抵押，如在2011年12月31日前不能偿还以上全部本息及违约金，原告方有权收回其购买的房产，并从交款中扣除违约金及利息。
被告元美子对证据五的真实性没有异议，能证明购房者是元容仁，元美子是代理人。承诺书是写给原告的，原告已经接受。
被告元美子为证明自己的主张成立，向本院提交如下证据：
证据一、房屋买卖合同复印件一份，证明购房者系元容仁，元美子系代理人。
原告对证据一的真实性及证明问题均无异议。
证据二、公证书复印件一份，证明元容仁委托元美子为元容仁办理购房事宜，购房人是元容仁，元美子系代理人。
原告对证据二的真实性没有异议，该证据只能证明被告元容仁要求被告元美子代理购房事宜。
证据三、承诺书复印一份，证明原告已接受元容仁系购房人，元美子系代理人。
原告对证据三的真实性没有异议，对证明问题有异议，该证据恰恰证明元美子承诺向原告方分期还款，虽代签元容仁名，但其行为未得到授权，所以其应作为本案第二被告附有连带偿还的义务。
证据四、元容仁户籍身份证复印件一份，元美子身份证复印件一份，证明二被告不是同住成年家属。
原告对证据四的真实性没有异议，对证明问题有异议，该证据只能证明户籍所在地不能证明其现住址情况。
证据五、原告起诉状一份，证明起诉时间是2013年5月31日，而还款承诺书中原告最后的主张权利的时间是2011年2月28日，给付款项的时间应该是2011年7月7日，按照哪个时间计算都已经过了诉讼时效。
原告对证据五的真实性无异议，对证明问题有异议，诉讼时效起算点应当是给付之日起，无论是从合同签订时间2011年6月8日还是合同约定余款给付时间2011年7月7日，还是还款承诺约定的最后给付时间是2011年12月31日，诉讼时效两年均没有超过。
证据六、追加被告申请书一份，该申请书中原告已承认购房人为元容仁，元美子属代办人。
原告对证据六的真实性无异议，对证明问题也无异议，原告追加被告元美子作为连带给付人依据的是元美子在2011年2月8日出具的还款承诺，其自认承诺还款。
被告元容仁未质证，亦未提交证据。
综合原、被告的诉、辩主张和庭审调查，本院对以下事实予以确认：原告与被告元容仁签订了商品房买卖合同，合同约定：被告元容仁购买原告开发建设的位于哈尔滨市香坊区珠江路1栋1单元（珠江名府）18层18D号房屋。房屋约定金额为130万元，被告元容仁已支付60万元，剩余70万元至今未付。被告元容仁通过公证委托被告元美子代为办理购买上述房屋的一切相关手续。被告元美子代被告元容仁签订了商品房买卖合同，并于2011年2月28日代被告元容仁出具了还款承诺书，还款承诺书承诺：1、2011年3月31日前偿还借款210，000元人民币（被告元容仁已给付）；2、2011年6月30日前偿还借款200，000元人民币；3、2011年12月31日前偿还借款500，000元人民币。另查明，双方提供的商品房买卖合同书第七条第一款约定：买受人逾期付款，应按逾期应付款的日万分之一支付违约金。
本院认为：原告与被告元容仁签订的商品房买卖合同系原告与被告元容仁的真实意思表示，被告元容仁公证委托被告元美子代为办理购买房屋的一切相关手续表明被告元美子有代理权限，故该房屋买卖合同属于合法有效的合同，依法成立。合同签订后，原告按照合同的约定已经交付了房屋，被告元容仁应当按照合同约定履行给付购房款的义务。被告元美子是被告元容仁的代理人，被告元容仁通过公证委托被告元美子代为办理购买房屋的一切相关手续，被告元美子具有合法的代理权限，故被告元美子代被告元容仁签订的购房合同及还款承诺应视为被告元容仁的真实意思表示，被告元容仁应当对被告元美子的代理行为承担民事责任。根据还款承诺可知被告元容仁尚欠原告购房款70万元，故被告元容仁应将拖欠的购房款70万元给付原告，被告元美子不承担连带责任。关于被告元美子辩称原告的诉讼请求超过诉讼时效的问题，根据还款承诺可知被告元容仁承诺的最后还款期限为2011年12月31日，原告于2013年5月31日提起诉讼，原告起诉的时间未超出民法通则中诉讼时效期间两年的规定，故本院对被告元美子的抗辩不予采信。关于原告诉请给付2011年6月7日至2013年6月7日的违约金共计50400元的问题，原告与被告元容仁签订的商品房买卖合同中第七条第一款第一项约定了违约金，故原告要求被告元容仁赔偿违约金的诉请符合法律规定，本院予以支持。因被告元容仁承诺的最后还款时间为2011年12月31日，故违约金的计算时间应自2012年1月1日至2013年6月7日止，共计524天，违约金计算方式为合同约定的被告元容仁按日向原告支付逾期应付款万分之一进行计算，故被告元容仁应给付原告违约金36，680元（70万×日万分之一×524天）。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告元容仁于本判决生效之日后立即给付原告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司购房款700，000元；
二、被告元容仁于本判决生效之日后立即给付原告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司违约金36，680元（2012年1月1日起至2013年6月7日止）；
三、驳回原告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费11，304元（原告已预交），由被告元容仁承担，并与上述款项一并给付原告。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 王 超
人民陪审员 王春艳
人民陪审员 熊依丽
二〇一四年四月十一日
书 记 员 李 朦