福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第545号
上诉人（原审被告）绿欧集团有限公司。
法定代表人张茂清，董事长。
委托代理人吴香云，福建九越律师事务所律师。
委托代理人罗作湍，福建九越律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）福建闽北大饭店有限公司。
法定代表人陈文斌，董事长。
委托代理人王敏，福建闽越律师事务所律师。
委托代理人肖娟，福建闽越律师事务所律师。
上诉人绿欧集团有限公司（以下简称绿欧公司）因租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2015）延民初字第316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人绿欧公司的委托代理人罗作湍，被上诉人福建闽北大饭店有限公司（以下简称闽北大饭店）的委托代理人王敏、肖娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人闽北大饭店原审诉讼请求：判令绿欧公司立即向闽北大饭店支付租金75000元（自2014年8月计至2014年12月止），并继续履行《闽北大饭店大堂吧租赁合同书》。
原审法院查明，2013年11月26日，闽北大饭店与绿欧公司（原福建凯鲍投资有限公司）签订了一份《闽北大饭店大堂吧租赁合同书》，合同主要约定：闽北大饭店（合同甲方）将闽北大饭店大堂左边咖啡吧的部分及物品贮存间约65平方米，租给绿欧公司（合同乙方）作沙盘展示和客户接待使用。租赁期限自2013年12月1日至2015年11月30日止，租赁起始日，即为租金的起算日；租金第一年为每月15000元，第二年为每月16000元，于每月开始前5天一次性缴清当月租金；合同签订后三日内，绿欧公司向闽北大饭店支付3万元作为租赁风险押金。合同第五条第一款约定：“在租赁期限内，甲、乙双方不得无故终止本合同，如双方需提前解除合同或者续租，均要提前一个月以书面的形式告知对方”。第七条“合同的变更、解除与终止”中约定：“1、双方可以协商变更或终止本合同”。合同签订后，闽北大饭店将租赁物交付绿欧公司使用。绿欧公司向闽北大饭店交纳了3万元押金。2014年8月14日，绿欧公司向闽北大饭店发出《关于解除“闽北大饭店大堂吧租赁合同书”的协商函》。闽北大饭店于2014年8月16日复函绿欧公司，表示合同履约时间需为一年以上，要求绿欧公司于8月20日前及时支付租金。2014年9月4日，福建九越律师事务所接受绿欧公司委托向闽北大饭店发出《律师函》一份，表示双方签订的《租赁合同书》已经解除，要求闽北大饭店收回租赁场所。倘若有遗留物，闽北大饭店可当做废品处置。闽北大饭店在将押金抵扣租金后剩余部分应予退回。2014年9月13日，福建闽越律师事务所接受闽北大饭店的委托向绿欧公司发出《律师函》一份，表示双方签订的《租赁合同书》仍为有效。2014年11月11日，闽北大饭店向绿欧公司发出《租金催收函》一份，要求绿欧公司交纳拖欠的2014年8月至2014年11月的租金。2014年12月4日，绿欧公司复函闽北大饭店，认为双方之间签订的租赁合同已解除。
原审法院另查明，福建凯鲍投资有限公司于2014年7月10日将企业名称变更为绿欧集团有限公司。
原审法院认为，闽北大饭店、绿欧公司签订的《闽北大饭店大堂吧租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
合同的解除必须符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，虽然绿欧公司已向闽北大饭店发出了解除合同的通知，但是其不具备合同法第九十三条规定的协商解除、约定解除与第九十四条规定的法定解除的条件。因此，双方签订的《租赁合同书》并未解除，双方均应按照《租赁合同书》的约定履行合同义务。本案中，绿欧公司抗辩认为其依据《租赁合同书》第五条第一款约定，享有单方解除权。原审法院认为，《租赁合同书》第五条第一款约定：“双方不得无故终止合同。如双方需提前解除合同或者续租，均要提前一个月以书面的形式告知对方”，该条第一款已明确约定了合同双方当事人不得无故解除合同。该条中“如双方需提前解除合同或续租，均要提前一个月以书面的形式告知对方”仅是约定行使解除权在时间上需提前一个月通知对方，并不是约定解除合同的条件。根据《租赁合同书》第七条第一款的约定，解除合同需要绿欧公司发出解除合同的请求后与闽北大饭店协商一致才可以解除。本案，绿欧公司发函要求解除《租赁合同书》，但闽北大饭店并未表示同意解除合同。即双方并未对协商解除《租赁合同书》达成一致意见。故绿欧公司辩称依照《租赁合同书》第五条约定行使单方解除权解除合同，不符合法律规定和合同约定，原审法院不予支持。综上，本案《租赁合同书》并未解除，绿欧公司应支付从2014年8月1日起至2014年12月31日的租金75000元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、绿欧公司应继续履行与闽北大饭店于2013年11月26日签订的《闽北大饭店大堂吧租赁合同书》；二、绿欧公司应于判决生效之日起三日内支付闽北大饭店租金75000元（自2014年8月1日至2014年12月31日止）。
上诉人绿欧公司上诉称，一、原判对《租赁合同书》的约定条款理解错误：1.原判认为《租赁合同书》第五条第一款仅约定行使解除权在时间上需提前一个月以书面形式告知对方，并非关于合同解除条件的约定，但该条中关于“如双方需要提前解除合同”、“提前一个月书面形式告知对方”应理解为单方解除合同的条件；2.《租赁合同书》第七条第一款是双方关于协商变更或终止合同的约定，并非关于解除合同的约定，原判援引该条约定并以此认为绿欧公司需与对方协商一致才能解除合同，是对合同条款的曲解，且即便该条包含解除合同的约定内容，也不因此排除当事人可附条件解除合同；3.《租赁合同书》第二条对租赁期约定“暂定为两年”、第八条第一款约定了乙方即绿欧公司可中途单方退租、第八条第二款还约定了一方擅自解除合同应承担的违约责任，以上条款均系关于绿欧公司可提前解除合同的依据。原判未全面审查上述约定，导致判决错误。二、原判继续履行合同不符合客观事实，且适用法律错误。绿欧公司因市场原因，认为已无必要租赁闽北大饭店的场地用于设置沙盘、展示区等，并向闽北大饭店发函解除合同。从双方往来函件可证，绿欧公司已于2014年8月退出租赁场地，未继续使用该场地，绿欧公司解除合同的意思表示已非常明确、真实，原判继续履行合同显然不符合事实情况。三、本案《租赁合同书》符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的情形，事实上已不能履行，且租赁是行为，不适于强制履行，闽北大饭店在合理的期限内也没有要求绿欧公司要搬回租赁场地，继续承租该场地，原判继续履行合同违背法律规定。综上，请求二审撤销原判，改判驳回闽北大饭店本案诉讼请求。
被上诉人闽北大饭店答辩称，一、上诉人绿欧公司对于《租赁合同书》关于合同解除条件的约定理解错误。合同第五条并不是关于合同解除条件的约定，关于承租人解除合同的条件，双方在合同第七条作了约定，即出租人擅自增加租金的，承租人才能解除合同，反之其他情况，绿欧公司作为承租人不得单方解除合同。二、绿欧公司发出的函件为协商函，属于要约，闽北大饭店已回函，对该要约的内容作了实质性变更，该回函是新要约，双方并未达成协商解除合同意思表示。三、绿欧公司至今仍在使用租赁场地，并未退还该场地，其主张单方解除合同且合同已解除，该主张不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。
上诉人绿欧公司二审期间向本院提交一份新证据：《律师函》，拟证明福建九越律师事务所律师吴香云、罗作湍接受绿欧公司的委托，就该公司不再履行本案租赁合同事宜，于2015年4月17日致函闽北大饭店的事实。被上诉人闽北大饭店质证认为，其未收到该函，对该证据不予认可。本院认为，绿欧公司确未提供相应证据证明闽北大饭店收到该函，故对绿欧公司提交的新证据不予采纳。
本院认为，法律并未规定租赁合同的承租人享有任意解除权，绿欧公司上诉认为依合同文意的理解，其享有的单方解除权应为约定解除权，但对约定解除权，《中华人民共和国合同法》第九十三条明确规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律所规定的“解除条件”是指当事人约定的将来发生的某种情况，故当事人对于“解除条件”的约定应当是明确、具体的，如本案租赁合同中第七条所约定的解除条件。至于绿欧公司上诉主张本案租赁合同有关于“如双方需提前解除合同，应提前告知对方”、“中途单方退租的，应及时告知”、“租赁期间，擅自解除合同，应赔偿对方经济损失”等合同约定内容，不能理解为约定解除合同的条件，而应当理解为如需解除合同，仍应互相协商，避免造成损失；以及关于守约方对违约方擅自解除合同享有主张赔偿损失的文意表示。如果将此类合同约定条款理解为约定解除合同的条件，势必赋予合同违约方随意解除合同的权利，既不利于市场交易秩序的稳定，亦与《中华人民共和国合同法》第八条规定的立法精神相悖。因此，本院对绿欧公司提出其享有合同约定的单方解除权的上诉理由不予支持。
本案租赁合同双方对于租赁期限一致约定暂定为二年，体现当事人对于租期的意思表示是审慎的，现绿欧公司以市场变动为由主张单方解除合同，没有事实依据和法律依据。绿欧公司向闽北大饭店发出《关于解除“闽北大饭店大堂吧租赁合同书”的协商函》，该函从标题及内容上看，均应认定系该公司就解除双方租赁合同事宜，征求闽北大饭店意见的协商函。该函发出后，闽北大饭店复函未作出同意解除租赁合同的意思表示，故不能认定双方租赁合同已解除。其后，绿欧公司虽委托其本案代理律师发函认为本案租赁合同已解除，但实际上双方租赁合同并未实际解除。绿欧公司上诉主张其已退出租赁场地，该主张并无充分证据证明，且闽北大饭店亦不认可；绿欧公司还以其已退出租赁场地为由主张本案租赁合同无法继续履行，其理由不能成立，本案租赁合同亦不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的不能继续履行的情形。
综上，绿欧公司提出其可依据本案租赁合同的约定，单方解除合同，且合同已解除的上诉理由不成立，本院不予支持；闽北大饭店诉请绿欧公司支付租金，并继续履行租赁合同应予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1676元，由上诉人绿欧公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
代理审判员 余观贵
代理审判员 刘冬龙
二〇一五年七月一日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。