宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0211民初3950号原告（反诉被告）：王智宏，男，1965年1月28日出生，汉族，住宁波市。委托代理人：张月红，浙江铭生律师事务所律师。被告（反诉原告）：周吉平，男，1962年10月23日出生，汉族，住宁波市，现住宁波市。委托代理人：周晓燕，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托代理人：孙莹，北京大成（宁波）律师事务所律师。第三人：宁波市镇海区骆驼街道房屋拆迁事务所（组织机构代码：77820000-3）。住所地：宁波市镇海区骆驼街道五选区贵安路10号。原告（反诉被告）王智宏与被告（反诉原告）周吉平、第三人宁波市镇海区骆驼街道房屋拆迁事务所（以下简称骆驼拆迁事务所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王智宏及其委托诉讼代理人张月红，被告（反诉原告）周吉平的委托诉讼代理人周晓燕、孙莹到庭参加诉讼。第三人骆驼拆迁事务所经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭并于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王智宏及其委托诉讼代理人张月红，被告（反诉原告）周吉平的委托诉讼代理人周晓燕、孙莹到庭参加诉讼。第三人骆驼拆迁事务所经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王智宏向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告搬迁费补偿款52506.98元、装修装饰损失补偿款138296元、停产停业损失补偿款262534.9元、提前搬迁奖励费131267.45元；2.被告退还原告房租费9468.49元；3.被告退还原告水电押金3000元；4.被告支付原告违约金10000元；5.被告赔偿原告因诉讼而支出的律师费9500元。事实和理由：2010年5月24日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，合同约定的租赁期限为6年，自2010年6月1日至2016年5月31日止。租赁合同明确约定，如遇政府拆迁原告必须无条件服从，但装修部分赔偿归原告所有。2016年1月28日，宁波市镇海区人民政府发出公告称：因大河拓宽，原告承租的房屋列入了拆迁范围，公告规定，搬迁期限为60天，即最迟要在2016年3月29日搬迁完毕。在公告发布前，被告已经很早获知此事，但并没有及时通知原告。为了履行租赁合同的约定，原告于2016年3月26日配合政府拆迁要求而完成搬迁。被告按合同约定应支付原告房屋装修装饰损失的补偿。因为，原告是实际损失者和执行者，同时按公平合理原则，停产停业损失的补偿、搬迁和临时安置的补偿及提前完成搬迁的奖励也应当归原告所有。但是被告至今没有支付原告应得的补偿款。原告认为，根据相关法律规定的规定，被告与第三人的行为已侵犯原告的财产权益，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法财产权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告周吉平答辩并反诉称，原告从2016年2月起拒付租金，在被告发函催款后仍然拒绝支付租金的情况下，被告以书面通知的方式解除租赁合同符合法律规定和合同约定。故原、被告之间的租赁合同已于2016年4月1日解除。政府征收国有土地上房屋所补偿的对象为房屋所有权人，原告作为承租人并非拆迁补偿对象。原告是否可以获得补偿应依据合同法及双方合同的约定。依据双方合同第八条约定，在租赁期内，如发生政府拆迁原告必须无条件服从，但装修部分赔偿归原告。此条款的意思为：因政府拆迁要求原告提前退租的情况下，装修部分赔偿归乙方。但本案中，原告能够正常使用租赁房，原告未将房屋退还给被告，且拒付租金的情况下，被告行使法律规定及合同约定的解除权。因此，并不适用租赁合同第八条约定。同时租赁合同第五条约定，原告若因经营需要装修，必须实现将装修方案告知被告，征得被告同意后方能实施。原告未能提供证据证明其装修已获得被告同意，因此，原告不能向被告主张装饰装修补偿。即使原告装修行为已获得被告同意处理，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因原告违约导致合同解除，被告作为出租人亦不用赔偿装修的残值损失。原告向被告支付了至2016年2月止的租金，双方于2016年4月1日解除合同，故原告还需向被告支付2016年3月份房租及垫付的水电费691.49元。综上，请求驳回原告的诉请，并要求：1.确认原、被告之间的《房屋租赁协议》于2016年4月1日解除；2.原告支付被告2016年3月1日至2016年4月1日的房租费9167元，并支付违约金10000元；3.原告向被告支付水电费691.49元。针对被告周吉平的反诉，原告王智宏称，1.《房屋租赁协议》解除时间为2016年1月29日，该日为房屋租赁征收生效日期。2016年2月16日，原告看到公告之后，曾与被告多次进行协商，但由于被告隐瞒相关拆迁事宜，协商未果。原告认为，履行政府相关政策法规是每个公民应尽义务，且双方《房屋租赁协议》第八条有合同解除相关约定，因此原告根据公告要求进行搬迁，并于2016年3月26日完成搬迁。原告也书面告知了被告寄拆迁办。原告认为，依据合同法第四十五条之规定，《房屋租赁协议》应该从政府征收拆迁公告之日起解除，即于2016年1月29日解除；2.涉案房屋在2015年3月10日就已被征收，被告理应及时通知原告，退还多收的房租及水电费押金，告知原告评估实情，并依据《房屋租赁协议》的约定，处理好原告因拆迁造成的损失问题，然而被告不但隐瞒拆迁事实，反而在2016年3月26日收到原告寄送的搬迁完成告知书后，于2016年3月31日向原告寄送催收房屋告知书，催原告支付2016年3月1日至2016年4月1日的房租。被告的行为明显违背诚信原则及《房屋租赁协议》的约定，被告行为显属违约，被告应当支付原告相应违约金，并应当退还剩余的32天房租费和水电费押金。对于被告垫付的691.49元水电费，原告予以认可。第三人骆驼拆迁事务所未到庭应诉，亦未提交答辩状。原告王智宏向本院提供了如下证据：1.房屋租赁协议一份、房产证复印件一份，欲证明原被告双方存在租赁合同关系及被告是房屋的所有者的事实。被告质证认为，无异议。本院对该组证据予以认定。2.营业执照复印件一份，欲证明原告在拆迁时是正常营业的个体户的事实。被告质证认为，对真实性、合法性无异议，但关联性有异议，只能证明原告有营业执照，不能证明拆迁时原告正在正常经营这一事实。本院对该证据的真实性予以认定。3.中国农业银行交易回单、无折存款回单、中国农业银行银行卡取款业务回单、中国邮政储蓄银行宁波分行同城跨行业务申请书一组，欲证明原告向被告支付房租费至2016年2月28日，并支付了水电费押金3000元的事实。被告质证认为无异议。本院对该组证据予以认定。4.房屋搬迁完成告知书打印件一份，欲证明原告于2016年3月26日完成搬迁的事实。被告质证认为，被告确实收了该告知书，收到的日期是2016年3月27日。该证据也恰恰证明原告占用房屋直至2016年3月26日，且被告尚有物品未搬离房屋。本院对该证据的形式真实性予以认定。5.房屋搬迁完成录音及录像一组，欲证明原告于2016年3月26日完成搬迁的事实。被告质证认为，对录像的真实性有异议，录像拍摄日期不明确，拍摄对象无法辨别，对证明的对象有异议。对录音的真实性无异议，但对原告所要证明房屋已于2016年3月26日退还给被告的事实有异议。本院对录音的真实性予以认定。因原告未能进一步提供证据佐证录像的真实性，故本院对录像的真实性不予认定。6.催收租金通知书一份，欲证明被告向原告寄送通知书，催收2016年3月1日至2016年3月31日的租金的事实。被告质证认为，无异议。本院对该证据予以认定。7.关于中大河拓宽工程（镇海东排南线丁新桥至南二桥）项目房屋征收决定的公告复印件、中大河拓宽工程征收补偿方案复印件各一份，欲证明涉案房屋于2016年1月28日已经被列入征收范围的事实。被告质证认为，对公告真实性无异议，但是对原告证明内容有异议，该公告中明确写明签约搬迁期限为60日，具体日期由相关部门另行通知，这说明原告于2016年3月26日自行搬迁没有相应依据，是单方违约行为。对补偿方案真实性无异议，但是与本案无关，补偿方案中写明具体搬迁60日的起始日期是签订之日起60日内，原告在2016年3月26日搬迁是原告单方行为。该补偿方案是被拆迁人及拆迁部门协商的依据之一，但被拆迁人所得的实际补偿应当按照实际签署的补偿协议为依据。本院对该组证据的真实性予以认定。8.镇海区政府依申请公开信息申请表复印件、政府信息不予公开告知书（含附件）、政府信息公开登记申请回执、政府信息不存在告知书、申请公开结果查询打印件各一份，欲证明被拆迁房屋的拆迁依据是2016年1月28日镇海区政府因建设工程需要而发布的房屋征收决定公告。被告质证认为，对真实性、合法性无异议，对原告欲证明事实有异议，被拆迁房屋的拆迁利益与原告无关。本院对该组证据的真实性予以认定。9.房屋拆迁评估装璜及附属物价格清单复印件一份，欲证明被拆迁房屋赔偿的装修装璜的价格。被告质证认为，无异议。本院对该证据予以认定。10.律师费发票二份，欲证明原告支出的律师费用损失。被告质证认为，对发票本身的真实性无异议，该份证据显示原告支付的是（2016）民249号案件律师费，而本案案号是（2016）浙0211民初3950号，且只开具了发票，不能证明原告为本案诉讼支出了9500元律师费。双方合同也没有律师费损失的相关约定，因此原告主张律师费没有依据。本院对该证据的形式真实性予以认定。11.政府信息依申请公开告知书及其附件3各一份，欲证明该附件载明的协议格式与法院调取的被告与骆驼街道拆迁事务所签订的《非住宅商业用房拆迁安置补偿协议》格式不一致。按照信息公开的格式，应该分开列明安置费、搬迁损失补偿费及停产停业等各项金额，但是被告与第三人签订的《非住宅商业用房拆迁安置补偿协议》，不仅与信息公开的文本格式不一致，且没分开列明一次性搬迁和临时安置费、停业停产损失费、各大重大损失等费用，根据宁波市政府于2015年3月18日发布的宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法第54条规定，补偿协议格式文本由市住房与行政主管部门监制。而《关于中大河拓宽工程关于房屋拓宽的公告》是2016年1月26日发布的，该项目的拆迁所签订的协议应当按照原告依申请公开的补偿协议的格式文本签订。原告认为，被告与第三人串通损害原告的合法权益。搬迁补偿费与停产停业损失费已经包含在被告补偿费用之中。被告质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议，该份证据与本案无关。本院对该证据的真实性予以认定。被告周吉平向本院提供了如下证据：1.房屋租赁协议复印件、房产证复印件各一份，欲证明原、被告签订了租赁协议，约定了租赁期限、租金支付金额及支付方式、违约金、水电费承担等内容。原告质证认为，无异议。本院对该组证据予以认定。2.催收租金通知书复印件一份，欲证明原告自2016年3月起未支付房租，被告通知原告于2016年4月1日前支付清拖欠的房租，否则合同解除。原告收到通知，未付租金也未提出异议，因此房屋租赁协议已于2016年4月1日起解除。原告质证认为，对真实性无异议，原告已收到该通知书。对于被告主张的解除日期有异议，被告在催收租金通知书载明的是要求付清租赁期内的房租，故被告实际催收的是2016年3月1日至2016年5月31日的房租。而此时，被告已经与第三人签订房屋拆迁协议，被告仍然隐瞒相关事实，不履行通知义务，故被告已违约在先，相关不利后果应由被告承担。本院对该证据的真实性予以认定。3.国网浙江省电力公司宁波供电公司发票联、用户水电清单各一份，欲证明被告为原告垫付水电费的事实。原告质证认为，无异议。本院对该组证据予以认定。4.《关于中大河拓宽工程（镇海东排南线丁新桥至南二桥）项目房屋征收决定的公告》复印件一份，欲证明政府相关部门要求涉案房屋的拆迁搬迁时间为从被告与政府签署拆迁协议之日起算60日，并非原告主张的2016年3月29日前。原告质证认为，真实性无异议，对被告欲证明内容有异议，被告与第三人已于2015年3月签订拆迁协议。本院对该证据的真实性予以认定。5.录音光盘一张、录音记录文字稿一份，欲证明原告承认未支付2016年3月份的房租，并确认至2016年4月7日仍知道被告尚未签署拆迁协议，政府要求的涉案房屋的搬迁尚未开始的事实。原告没有收到政府的搬迁要求，也并非被告要求原告进行搬迁，是原告自行进行搬迁。原告质证认为，真实性无异议，原告是看到政府部门于2016年1月28日发出的房屋征收决定公告后，从2016年3月1日起陆陆续续开始搬迁，直至2016年3月26日搬迁完毕。本院对该组证据的形式真实性予以认定。6.情况说明一份，证明涉案房屋是在2016年7月底交给拆迁办，动工拆除时间是2016年8月4日，于2016年8月10日拆除完毕的事实。原告质证认为，对该证据的真实性无异议，对于被告将钥匙交给拆迁办有异议，被告的钥匙不知道从哪里来，因为原告至今未将钥匙给被告。本院对该证据的真实性予以认定。第三人骆驼拆迁事务所未向本院提供证据。本院依职权调取了非住宅商业用房拆迁安置补偿协议、房屋拆迁评估装潢及附属物价格清单、非住宅拆迁补偿资金核算单各一份。原告质证认为，对房屋拆迁评估装潢及附属物价格清单无异议，对其他两份证据有异议；被告质证认为，对该组证据的真实性无异议，但是非住宅商业用房拆迁安置补偿协议是倒签的，真实签署日期是在2016年6月份左右，2016年7月底将拆迁房屋交给拆迁办，动工拆除时间是2016年8月4日，于2016年8月10日拆除完毕。本院对该组证据的真实性予以认定。经审理，本院查明如下事实：2010年5月24日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定被告将其位于骆驼街道咸宁路10号面积为377平方米的房屋出租给原告，租赁期限为自2010年6月1日至2016年5月31日，合同签订日付清第一年租金九万元，以后每年提前一个月付清，第二年起每年加四千元。租赁期间的水电费由原告自理，水电押金三千元。原告如经营需要，需对房屋进行装修，必须事先将装修方案告知被告，事先征得被告同意后方能实施。原告在装修时，未经被告同意，不得破坏原平面装潢及房屋的建筑结构，终止合同时，原告应及时交回房屋，并保证房屋内部设施完好，搬迁时不得拆除原有固定装潢。同时还约定，如遇政府拆迁原告必须无条件服从，但装修部分赔偿归原告。2016年1月28日，镇海区人民政府发布《关于中大河拓宽工程（镇海东排南线丁新桥至南二桥）项目房屋征收决定的公告》，决定征收中大河南侧、西大河西侧、丁新桥至南二桥的红线范围内国有土地上的房屋。住宅、商业、办公用房签约搬迁期限为60日。本案涉案房屋在该征收范围内。原告自行于2016年3月26日完成涉案房屋搬迁工作，并向被告及第三人邮寄了《房屋搬迁完成告知书》。被告确认于2016年3月27日收到该告知书。原、被告双方共同确认原告仅支付了至2016年2月28日止的房租，并确认双方协商一致自2015年起租金按季度收取。2016年3月31日，被告向原告寄送《催收租金通知书》一份，载明要求原告“于2016年4月1日前付清租赁期内的租金，逾期不交，合同作废。”另查明，本院向骆驼拆迁事务所调取的《非住宅商业用房拆迁安置补偿协议》、房屋拆迁评估装潢及附属物价格清单、非住宅拆迁补偿资金核算单，载明涉案房屋采取货币安置方式补偿，拆迁补偿金合计为5167272元，其中装修评估价为138296元。被拆迁人保证在2015年4月20日前搬迁腾空房屋。《非住宅商业用房拆迁安置补偿协议》写明的签署时间为“2015年3月10日”。还查明，被告为原告垫付了水电费691.49元，原告在被告处尚有3000元押金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。对于双方诉辩主张，本院做如下分析：1.《房屋租赁协议》第八条约定在租赁期限内“如遇政府拆迁乙方必须无条件服从，但装修部分赔偿归乙方”。根据本院向骆驼拆迁事务所调取的《非住宅商业用房拆迁安置补偿协议》，载明涉案房屋签订拆迁协议的时间为“2015年3月10日”。对此，被告主张该拆迁该协议签订日期系倒签。骆驼拆迁事务所向本院核实，该拆迁协议实际签订日为2016年3月29日，并陈述系基于维护被拆迁人利益最大化考量，才与被拆迁人协商一致认可协议生效时间为2015年3月10日。可见，无论系从被告与第三人意思表示一致认可的协议生效时间，还是从该拆迁协议实际签订的时间来看，涉案房屋均在原、被告租赁期限内发生“政府拆迁”事实。故原告有权依据《房屋租赁协议》第八条约定要求被告支付相应赔偿款。2.在此前提下，原告在镇海区人民政府于2016年1月28日发布《关于中大河拓宽工程（镇海东排南线丁新桥至南二桥）项目房屋征收决定的公告》后，自行进行搬迁以及未支付搬迁期间的租赁费，不能视为原告单方违约。被告在已与骆驼拆迁事务所签订拆迁协议后，仍然发函要求原告交纳租赁期限内的租金，也违背了合同主体的基本诚实信用原则。故，对于被告认为《房屋租赁协议》已因原告未支付租赁费的违约行为而解除并要求支付相应违约金的主张，本院不予支持。3.《房屋租赁协议》第八条已明确原告仅能就装修部分获得赔偿，该约定应视为双方对在租赁期间内发生拆迁时可期待利益的分配及自行利益平衡的结果，因此对于原告要求被告支付搬迁费补偿款、停产停业损失补偿款、提前搬迁奖励费以及被告认为装修赔偿款范围应区分是否为原有装修的主张，本院均不予支持和采纳。被告应支付原告装修部分赔偿款为138296元。4.如前所述，原告于2016年3月26日自行搬迁完毕，而被告则实际于2016年3月29日与骆驼拆迁事务所签订了《非住宅商业用房拆迁安置补偿协议》，按照《房屋租赁协议》第八条应有之意，本院认定原、被告之间的《房屋租赁协议》自2016年3月29日起解除。原告仅支付至2016年2月28日止的租金，原告仍然要向被告支付自2016年3月1日起至2016年3月29日止的租金。对于原告要求被告返还相应租金及被告要求确认《房屋租赁协议》自2016年4月1日起解除的诉请，本院不予支持。5.关于水电费及押金。被告已替原告垫付了租赁期间的水电费，被告可在水电押金内扣除该水电费后返还。6.关于原告主张的律师费损失，因双方《房屋租赁协议》并无相关约定，故对该主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第二百二十六、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周吉平支付原告王智宏装修赔偿款138296元，返还原告王智宏押金3000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、反诉被告王智宏支付反诉原告周吉平租金8661元、水电费691.49元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告王智宏的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告周吉平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉部分案件受理费9966元，由原告王智宏负担7682元（已预交），由被告周吉平负担2284元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。反诉部分案件受理费296元，减半收取148元，由反诉原告负担78元（已预交），由反诉被告王智宏负担70元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员  谢国斌人民陪审员  陶国联人民陪审员  唐向华二〇一七年七月十四日代书 记员  郑罗方