广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初6637号原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。统一社会信用代码91440600560865635Y。负责人陈宇辉。委托代理人柳学纯，女，汉族，1993年11月6日出生，住汕头市濠江区。系该公司员工。委托代理人伍阳毅，男，汉族，1991年8月24日出生，住佛山市三水区。系该公司员工。被告黎淑贤，女，汉族，1986年1月15日出生，住佛山市顺德区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司诉被告黎淑贤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员罗婉文、人民陪审员朱建忠组成合议庭，于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柳学纯到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买佛山市禅城区岭南大道北131号首层P11号商铺、地上三层S91号车位、地上四层S77号车位，前述物业均属于原告管理的物业服务区域范围，被告与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费370.70元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2013年1月开始拖欠原告费用，至2016年7月9日拖欠的款项已经达13526.19元。原告多次致电被告，且向被告发出《催缴通知单》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付P11号商铺2013年1月-2013年3月、2015年8月部分物业服务费、2015年9月-2016年6月物业服务费3805.56元，被告以每月物业服务费277.38元（3.50元/月/平方米×79.250平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。2、被告向原告支付91号车位2013年8月-2016年6月的物业服务费1633.10元，被告以每月物业服务费46.66元（1.40元/月/平方米×33.33平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止；3、被告向原告支付77号车位2013年08月-2016年06月物业服务费1633.10元，被告以每月物业服务费46.66元（1.40元/月/平方米×33.33平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的营业执照、核准变更登记通知书两份、被告的身份证复印件。拟证明原告及被告的诉讼主体资格。2、企业名称变更核准登记表。拟证明广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。3、资质证书、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表。拟证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。4、广东省商品房买卖合同三份、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书一份、岭南大道北131号三层、四层停车场单元建筑面积表、碧桂园城市花园前期物业服务协议一份、入住登记表一份、收楼通知书二份、物业及资料移交书一份。拟证明被告系涉案物业的产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。5、物业服务费欠费明细、邮局查询清单、物业服务费催缴通知单。拟证明被告自2013年1月开始长期拖欠物业服务费，经原告多次催要仍拒不交纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。诉讼中，被告未提供证据。为查明本案事实，本院依职权调取涉案房屋的房地产登记信息查询结果。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据1、2、3、4以及证据5中佛山市邮政局的查询清单，均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以采信；证据5中的物业服务费欠费明细为原告单方制作，至于原告的证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定。本院依职权调取的证据，原告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月16日，碧桂园房地产公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由乙方对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务事宜。第三章、物业服务费用：第四条、甲方或业主所有的物业若为商铺，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积3.50元／月／平方米计收。计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准。第七条、物业服务费应按月交纳。甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。第七章、。第十八条、甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。同年12月20日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司就涉案楼盘的物业管理服务基本情况及收费标准向佛山市禅城区发展规划和统计局进行了备案。2011年11月16日，被告（买受人）与碧桂园房地产公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买涉案佛山市禅城区岭南大道北131号首层P11号，合同约定：该商品房的用途为商业服务用房。“碧桂园城市花园”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责。出卖人应当在2012年12月20日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《碧桂园城市花园商铺前期物业服务协议》，约定由原告对被告已购买的涉案Ｐ11号提供物业管理服务。其中约定。第四条、甲方交纳服务费为每月每平方米3.50元。第六条、甲方应自商品房买卖合同约定物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，扣费时间为公历每月5日。第八条、小汽车车位（地上车库）为1.40元／月／平方米。2013年7月4日，被告（买受人）与碧桂园房地产公司（出卖人）再签订《广东省商品房买卖合同》二份，约定由买受人向出卖人购买涉案佛山市禅城区岭南大道北131号三层停车场3S91号、四层停车场4S77号，合同约定：该商品房的用途为车位。“碧桂园城市花园”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责。出卖人应当在2013年7月4日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2012年12月18日，碧桂园房地产公司向被告送达收楼通知书，主要内容为：阁下购买的佛山市禅城区岭南大道北131号首层P11号商品房，可按《商品房买卖合同》约定于2012年12月20日交付阁下，请阁下前来办理相关手续。物业服务费从2013年1月1日计收。2013年7月4日，碧桂园房地产公司再向被告送达收楼通知书，通知被告办理佛山市禅城区岭南大道北131号三层停车场3S91号车位的收楼手续，物业服务费从2013年8月1日计收。2013年10月18日，原、被告办理物业及资料移交手续并签订移交确认书。另查明，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务、物业租赁、停车场（库）服务。2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司，2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，即本案原告。原告具有物业管理的资质。据佛山市禅城区房地产登记信息查询结果上载明：涉案131号首层P11号、三层停车场3S91号、四层停车场4S77号权利人为被告，首层P11号建筑面积为79.25平方米、三层停车场3S91号建筑面积为33.33平方米、四层停车场4S77号建筑面积为33.33平方米。原告陈述，被告是参与营销优惠介绍买房活动购买涉案P11号商铺，碧桂园房地产公司向被告赠送物业管理费共7844.40元，现碧桂园房地产公司已向原告支付相关费用，并分别用于抵扣涉案P11号铺位2013年4月至2015年7月的物业管理费和2015年8月的部分物业管理费77.76元。因碧桂园房地产公司赠送协议推迟移交原告，故原告没有将上述费用用于抵扣涉案P11号铺位2013年1月至2013年3月的物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告作为有资质的物业服务企业与开发单位碧桂园房地产公司签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述《碧桂园城市花园前期物业服务合同》对原告及涉案碧桂园城市花园小区全体业主均具有约束力，被告购买了涉案房屋，其作为小区业主，实际上已接受了原告的物业服务，理应依约向原告支付物业管理费。关于原告诉请被告交纳涉案铺位物业服务费。根据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》第七条的约定，原告已依约向被告提供物业服务，被告作为购房人理应依约履行支付物业管理费的义务。原告主张被告拖欠P11商铺2013年1月至2013年3月、2015年8月的77.76元、2015年9月至2016年6月的物业管理费，地上三层S91号、地上四层S77号2013年8月至2016年6月的物业管理费，因被告未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，本院采信原告的主张，确认上述欠费期间。依据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》约定的物业服务费标准，被告需向原告支付P11商铺的物业管理费为3805.56元（3.50元/月/平方米×79.25平方米×13个月＋277.38元-77.76元），三层停车场3S91号的物业管理费为1633.10元（1.40元×33.33平方米×35个月）、四层停车场4S77号的物业管理费为1633.10元（1.4元×33.33平方米×35个月）。原告诉请于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的违约金。如前认定，被告拖欠涉案铺位的物业服务费的行为已构成违约，根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第十六条的约定，原告有权向被告主张违约金。因被告未到庭对违约金的计付标准提出抗辩，故本院不对协议约定的违约金计付标准进行调整，原告诉请按每日5‰计付，本院予以支持。原告诉讼中主张违约金自欠费月的后两个月的1日开始起计，系对其自身权利义务的自由处分，本院予以确认，因原告主张被告拖欠2015年8月部分管理费199.62元，故2015年8月的物业管理费的违约金应以199.62元为本金计算，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告黎淑贤应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司交纳佛山市禅城区岭南大道北131号首层P11号房产2013年1月2013年3月、2015年8月、2015年9月至2016年6月的物业服务费共计3805.56元及违约金（2013年1月至2013年3月期间的违约金以每月277.38元为本金，自2013年3月1日起按每日5‰分段累计至本判决确定的给付之日止；2015年8月的违约金以每月199.62元为本金，自2015年10月1日起按每日5‰累计至本判决确定的给付之日止；2015年9月至2016年6月违约金以每月277.38元为本金，自2015年11月1日起按每日5‰分段累计至本判决确定的给付之日止）；二、被告黎淑贤应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司交纳佛山市禅城区岭南大道北131号三层停车场3S91号、四层停车场4S77号2013年8月至2016年6月的物业管理费共计3266.20元及违约金（违约金以每月93.32元为本金，自2013年10月1日起按每日5‰分段累计至本判决确定的给付之日止）。三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，受理费收取138元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司负担3元，被告黎淑贤负担135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛审 判 员  罗婉文人民陪审员  朱建忠二〇一六年十二月八日书 记 员  李若梅附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，需要按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。