浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0783民初17391号
原告：东阳枫逸服饰有限公司，住所地浙江省东阳经济开发区小商品工业园区。
法定代表人：骆光建，董事长。
委托代理人：任向明，浙江稠州律师事务所律师。
委托代理人：金振宇，浙江稠州律师事务所实习律师。
被告：洪昌辉，男，1977年12月28日出生，汉族，住浙江省临海市。
委托代理人：蔡继龙，浙江东创律师事务所律师。
原告东阳枫逸服饰有限公司为与被告洪昌辉房屋租赁合同纠纷一案，于2016年11月23日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，分别于2016年12月29日、2017年1月24日两次公开开庭进行了审理。原告东阳枫逸服饰有限公司的委托代理人任向明，被告洪昌辉及其委托代理人蔡继龙两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东阳枫逸服饰有限公司起诉称：2011年5月1日，原告将位于东阳市小商品园区昆山路厂房第一层（靠西19间加大厅）（以下简称涉案房屋）租赁给被告办厂使用。2013年2月2日，双方签订了厂房租赁协议，租期自2011年5月1日起至2020年4月30日止，共9年，首年租金283000元，自第四年起（2014年5月1日）每年递增5%，次年起提前三个月付清年租金，如拖欠房租满十天，原告有权增收每日千分之五滞纳金，并有权终止租赁协议，任何一方违约需支付违约金30000元。被告支付了前五年度的租金。经原告多次催讨，被告一直拖延未支付第六年度的租金。原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方签订的租赁合同；二、被告支付租金人民币109200元、房产税及土地税18568元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际履行之日止）；三、被告支付违约金人民币3万元。
原告东阳枫逸服饰有限公司为支持其诉请，向本院提供了下列证据：
一、不动产权属查询结果单1份，拟证明原告系涉案房屋所有权人的事实。
二、厂房租赁协议1份，拟证明原告将涉案房屋租赁给被告使用并约定了租金、房产税、土地税支付方式及违约责任等的事实。
三、授权委托书1份，拟证明原告授权给骆艳丽与被告签订厂房租赁协议的事实。
被告洪昌辉向本院提交书面答辩意见，并在庭审中口头答辩称：1、双方于2013年2月2日签订的厂房租赁协议违反我国法律的强制性规定，应属无效合同。被答辩人诉状中称将厂房租赁给答辩人办厂不是事实，双方在签订该协议时，被答辩人已知答辩人租赁该厂房的用途为开食品商行，即商业性质，而被答辩人出租的厂房为工业用途，被答辩人将厂房租赁给答辩人使用时，并没有经过相关部门审批将工业用途的土地转变为商业用途。2、即使上述协议有效，双方也已于2012年6月10日协议解除。2011年1月17日，双方约定由答辩人租赁被答辩人位于东阳市小商品园区昆山路厂房第一层办食品商行，期限至2020年4月30日。2012年6月10日，因各方面原因，经被答辩人口头同意，答辩人将经营的东阳市白云东购食品商行（以下简称东购商行）转让给了夏建伟，在转让款中包含了答辩人已支付给被答辩人2012年5月1日至2013年4月30日的租金。此后租金均由第三人夏建伟支付。2013年2月2日，被答辩人以双方租赁面积实际变更为19间为由要求答辩人修改双方于2011年1月17日签订的协议，答辩人应被答辩人要求于2013年2月2日与被答辩人修改了厂房租赁合同，故2013年2月2日的合同系对2011年1月17日双方签订的合同的修正。答辩人转让商行后由夏建伟与被答辩人履行答辩人与被答辩人之间约定的权利义务。答辩人经被答辩人同意将商行转让给第三人夏建伟，故厂房租赁协议在被答辩人同意答辩人转让时已经解除，不存在拖欠租金的行为，相关税务根据我国相关法律规定应由产权人承担而不应由被答辩人承担，因被答辩人不存在违约行为，故不应承担违约责任。综上，被答辩人的诉请均无事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。
被告洪昌辉为支持其答辩意见，向本院提供了下列证据：
一、厂房租赁协议（复印件）1份，拟证明原告提供的2013年2月2日的厂房租赁协议只是对该份协议的部分修正，实际上是同一份协议的事实。
二、证人证言1份，拟证明证人在证明中陈述的内容（被告于2012年6月将东购商行卖给夏建伟，因证人刘某与被告的租赁期限未到期，被告与第三人协商让刘某经营至2013年4月份，到期后租赁事宜需与夏建伟协商，期满后，刘某未再续租）的事实。
三、东购食品商行转让协议1份，拟证明被告已于2012年6月10日将东购商行转让给夏建伟，原、被告之间关于厂房租赁的权利、义务全部转让给夏建伟的事实。
四、个体工商户登记情况2份，拟证明被告经原告同意已将东购商行转让给夏建伟，原、被告租赁关系已解除，现应由夏建伟履行与原告的厂房租赁协议的事实。
经开庭审理，本院认证如下：
原告提供的证据：被告对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为该证据不但能够证明涉案房屋系原告所有，也能证明该房屋用途为工业用地；被告对证据2的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为该证据只能证明原、被告之间曾存在租赁关系，不能证明被告违约及应承担违约责任，也不能证明该协议至今有效；被告对证据3无异议。本院认为，原告提供的证据符合证据的有效要件，能够证实原告主张的事实，本院予以采纳。
被告提供的证据：证据1，原告认为系复印件，原件已销毁，无法确认内容真实性，据被告所说该原件已被收回，那么相关内容已被新的厂房协议替代，并不能说两份协议是相同的，而应按新的协议履行相关权利义务。本院认为，该证据不符合有效证据认定要件，不能达到被告证明目的，本院不予采纳。证据2，原告认为，证人证言应申请证人出庭作证，无法核对证人与本案有无关联，从证言内容上看也无法证明原告是否清楚被告与夏建伟之间的关系。本院认为，该证据不符合有效证据认定要件，本院不予采纳。证据3，原告认为，该份协议系被告与第三人签订的，真实性无法确认，且与本案无关，原告对该份协议并不知情。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采纳。证据4，原告对真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，与本案无关，系被告与第三人之间的关系，原告并不知情也未予以认可，原告都是向被告催讨租金而从未向第三方催讨租金。本院认为，该组证据不能达到被告的证明目的，本院不予采纳。
根据本院认定的证据及庭审中原告的陈述，本院认定事实如下：
原告委托骆艳丽与被告曾于2011年签订一份厂房租赁协议，后双方又于2013年2月2日签订《厂房租赁协议》一份，约定：“一、出租厂房情况，甲方（即本案原告）出租给乙方（即本案被告）的厂房坐落在小商品园区昆山路厂房第一层，租赁建筑面积为靠西19间加大厅平方米……二、厂房起付日期和租赁期限，1、厂房租赁自2011年5月1日起至2020年4月30日止。租赁期玖年。2、租赁期间，乙方如有特殊原因需转租，但转租行为需经甲方确认同意方可生效，转租时乙方需提前三个月以书面形式向甲方提出要求……三、租金支付方式，1、甲、乙双方约定，该厂房租赁租金首年人民币283000元（贰拾捌叁仟元整），第四年开始租金按递增5%，首年需交保证金贰万元整。房产使用税及土地税每年计壹万捌仟伍佰陆拾捌元整（18568.00元）。2、采用先付后用形式，甲、乙双方一旦签定协议后，承租方（即本案被告）应支付清首年租赁房款后，协议即生效，后按顺序每年提前三个月付清……九、双方以诚信为原则共同遵守以上各条款，任何一方违约支付违约金叁万元整……”被告已支付原告保证金20000元，且至今未退还。嗣后，被告未支付自2016年5月1日起的厂房租金及房产使用税、土地税。原告自认于2016年7月份左右知晓被告已擅自搬离涉案房屋。
本院认为，原、被告于2013年2月2日签订的《厂房租赁协议》不存在法律规定的合同无效情形，应认定合法、有效，故对于被告关于该协议系无效合同的辩称意见，本院不予采信。被告辩称其经原告同意后于2012年6月10日将其经营的东阳市白云东购食品商行转让给夏建伟，原、被告签订的《厂房租赁协议》已于2012年6月10日协议解除，应由夏建伟履行相应租赁义务，本院认为，被告未提供证据证明其系经原告同意后转让其经营的商行，且根据原、被告提供的证据表明，被告于转让商行后与原告重新签订了《厂房租赁协议》，故对于被告的上述辩称意见，本院不予采信。原、被告双方均应按照协议约定履行各自的义务，被告在协议履行过程中未按约支付租金并擅自搬离涉案房屋的行为表明其已不愿继续履行租赁协议，已构成根本违约，故原告要求解除租赁协议并由被告支付房屋租金、房产使用税、土地税及违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称夏建伟系经原告同意后于2016年4月30日搬离涉案房屋，但未提供证据予以佐证，故本院不予采信。被告搬离涉案房屋应提前告知原告，结合本院认定的事实及原、被告所述，本院酌定该合理期限为一个月，故被告应支付原告2016年5月1日起至2016年7月30日止的租金81902元（根据原、被告约定，2016年5月1日至2017年4月30日的厂房租金应为327607元）及房产使用税、土地税4642元，共计86544元。原告于2016年7月份知晓被告已搬离涉案房屋，应当及时采取相应措施防止其损失扩大，故原告要求被告承担2016年8月份之后产生的租金损失，本院不予支持。原、被告已约定违约金，且原告也已主张要求被告依约支付违约金，故对于原告第二项诉讼请求中要求被告支付利息的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告东阳枫逸服饰有限公司与被告洪昌辉于2013年2月2日签订的《厂房租赁协议》。
二、被告洪昌辉应于本判决生效之日起十日内支付原告东阳枫逸服饰有限公司房屋租金81902元及房产税、土地税4642元，共计86544元。
三、被告洪昌辉应于本判决生效之日起十日内支付原告东阳枫逸服饰有限公司违约金30000元。
四、驳回原告东阳枫逸服饰有限公司的其他诉讼请求。
（上述款项汇入：户名：东阳市人民法院执行款专户，账号：12×××85，开户行：东阳市工商银行）
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3455元，由原告东阳枫逸服饰有限公司负担878元，由被告洪昌辉负担2577元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 张丽萍
人民陪审员 楼正康
人民陪审员 钟义友
二〇一七年二月二十日
代书 记员 蒋锦阳
适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。