广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0112民初3577号
原告：广州经济技术开发区国有资产投资公司，住所地:广州经济技术开发区。
法定代表人：廖建洲，系该司董事长。
委托代理人：任力，广东信良兆诚律师事务所律师。
委托代理人：刘文燕，广东信良兆诚律师事务所律师。
被告：蒋学，住湖南省双牌县。
被告：崔维骁，住湖南省双牌县。
原告广州经济技术开发区国有资产投资公司（以下简称国资公司）诉被告蒋学、崔维骁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告国资公司的委托代理人刘文燕到庭参加诉讼，被告蒋学、崔维骁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告国资公司诉称：2015年12月22日，原告国资公司与被告蒋学签订《广州市房屋租赁合同》，约定：原告国资公司将广州高新技术开发区香山路17号办公楼402房（面积446㎡）租赁给被告蒋学，租赁期限自2015年12月1日至2017年11月30日，第一年租金每月15164.00元，第二年租金每月15618.92元。租赁保证金为30328.00元。被告蒋学逾期交付租金的，按日3%支付违约金，欠租6个月以上的，原告国资公司可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。该合同经过主管机关备案。
2015年12月24日，原告国资公司与被告蒋学、被告崔维骁、广州优宝科技园有限公司签订《房屋租赁协议》，对前述《广州市房屋租赁合同》进行补充，约定免租期为10天，被告崔维骁对被告蒋学债务承担连带责任，管辖法院为广州市黄埔区人民法院等。
原告国资公司按约定将租赁物交付被告蒋学，但二被告未支付租赁保证金和租金。原告国资公司于2016年5月23日向二被告发《律师函》催缴欠款，但二被告仍未支付欠缴款项。
综上所述，原告国资公司认为，原告国资公司与被告蒋学之间的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》合法有效，原告国资公司将租赁物交付被告蒋学使用，被告蒋学未按合同约定支付租赁保证金和租金，被告崔维骁也不承担连带责任，原告国资公司有权解除合同，要求被告蒋学交还租赁物、支付租金和违约金，被告崔维骁承担连带责任。
因此，原告国资公司起诉至本院，请求判令：1．解除原告国资公司与被告蒋学签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁协议》中原告国资公司与被告蒋学、被告崔维骁租赁协议部分；2．被告蒋学将广州高新技术开发区香山路17号办公楼402房交还原告国资公司；3．被告蒋学向原告国资公司支付租金及占用费（暂计至2016年6月30日为101256.39元，实际计算到被告返还房屋之日止）；4．被告蒋学向原告国资公司支付违约金（按年24%，暂计至2016年6月30日为11017.79元，实际计算至被告支付租金之日止）；5．被告崔维骁对上列诉讼请求承担连带清偿责任；以上金额合计112274.18元；6．由二被告承担本案诉讼费用。
两被告未应诉答辩。
经审理查明：
2015年12月22日，国资公司（甲方、出租人）与蒋学（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》（合同于2015年12月29日登记备案），约定：由甲方出租位于广州开发区科学城香山路17号办公楼402房（以下简称案涉房屋）给乙方，2015年12月1日至2016年11月30日的租金为15164元/月，2016年12月1日至2017年11月30日的租金为15618.92元/月，租金按月缴纳，由乙方在每月的第5日前支付给甲方。乙方向甲方交纳30328元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。合同第七条、乙方的权利和义务、第1款约定，依时交纳租金：逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。第八条约定，若有未尽事宜，双方另行商定签订补充协议，补充协议与本合同不一致处，以补充协议为准。
2015年12月24日，国资公司（甲方、出租方）与蒋学（乙方、承租方）、广州优宝科技园有限公司（以下简称优宝公司）（丙方、物业管理方）、崔维骁（丁某、担保人）签订《房屋租赁协议》，约定：国资公司将广州高新技术开发区科学城香山路17号办公楼402号（面积446㎡）租赁给蒋学，租赁期限自2015年12月1日至2017年11月30日，租金每月15164元，租金按照3%的增幅，每一年在前一年的租金基础上调增，免租期为10天（2015年12月1日至2015年12月10日），免租期届满开始计收租金，租赁保证金30328元。协议还约定以下内容：第五条、租赁费用的支付、第5.1款，乙方应于本合同签字盖章后三日内向甲方交纳保证金、月租金及向丙方交纳第一月的管理费。第十六条、丁某的权利与义务约定，1.丁某作为担保方，以其本人或家庭所有财产和权益，为乙方的租赁行为提供连带责任担保。担保范围包括但不限于乙方所欠甲方的租金、利息、违约金、诉讼费及甲方为保证债权的实现而产生的各项费用。担保期限自本合同签订之日起，至乙方向甲方清偿全部债务为止。2.如乙方无力缴纳或不缴纳租金或不履行相应的租赁责任，丁某应于接到甲方催款通知五日内，代乙方向甲方交纳所欠租金及承担相关的责任。
国资公司于2016年5月23日向二被告发出《律师函》催缴租金，邮政公司的妥投证明显示邮件于当日由本人签收。
国资公司陈述，签订租赁合同后，蒋学一直未退租，亦未缴纳租金及保证金，案涉房屋由被告占用，由被告上锁，但现基本无人办公，屋内存放有被告的物品。
上述事实有《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、《律师函》、快件单及妥投证明以及原告的陈述等证据证实。
本院认为，两被告经本院合法传唤未应诉答辩，视为其对自身答辩权利的放弃，本院根据国资公司的陈述及其提交的证据认定本案事实。
国资公司、蒋学签订的《广州市房屋租赁合同》以及国资公司、蒋学、崔维骁签订的《房屋租赁协议》是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。
根据《广州市房屋租赁合同》的约定，租赁合同的租期从2015年12月1日起至2017年11月30日止，蒋学应当于每月5日前向国资公司支付租金，每逾期一日，蒋学应当向国资公司支付当月租金额的3%作为违约金。结合国资公司的陈述，蒋学在签署《广州市房屋租赁合同》后未曾交纳过租金，其行为已经构成违约。《广州市房屋租赁合同》约定，若蒋学拖欠租金6个月以上的，国资公司有权解除合同，收回房屋，现蒋学拖欠租金6个月以上，故国资公司主张解除《广州市房屋租赁合同》并要求返还房屋有合同依据，本院予以支持。《房屋租赁协议》签订日期在《广州市房屋租赁合同》之后，是对案涉房屋租赁事宜的补充约定，国资公司主张一并解除《房屋租赁协议》中关于国资公司与蒋学、崔维骁的租赁关系部分有理，本院予以支持。国资公司未举证证明其在起诉前曾向两被告主张解除合同，鉴于两被告下落不明，本院通过公告送达方式向两被告送达诉状等应诉材料，应诉材料于2016年10月17日即视为送达，本院确认，合同解除时间为2016年10月17日。
承租案涉房屋后，蒋学未支付租金，应当向出租人国资公司承担支付租金的责任。其中，2015年12月1日至2015年12月10日为免租期，免租期届满后计算租金，故2015年12月的租金金额为10272.39元（15164元/月÷31天×21天）。此外，蒋学还应当向国资公司支付2016年1月起至合同解除之日止的租金及合同解除之日的次日至实际返还房屋之日止的占用费，租金及占用费的标准按照合同约定标准确定（其中，2016年1月1日至2016年11月30日的标准为15164元/月，2016年12月1日至2017年11月30日的标准为15618.92元/月，租金按照3%的增幅，每一年在前一年的租金基础上调增）。
关于国资公司主张的滞纳金问题。《广州市房屋租赁合同》约定，蒋学应当按时交租，每逾期一日，应当向国资公司支付当月租金额的3%作为违约金。蒋学未交纳租金的行为构成违约，国资公司有权根据合同约定要求其支付滞纳金，国资公司主张滞纳金标准按24%/年计算是其对自身权利的处分，本院予以支持。滞纳金从蒋学应付租金日的次日起算，因此，根据合同约定，2015年12月份的租金滞纳金从2015年12月28日起算，2016月1月份起至2016年10月份每个月的租金滞纳金分别从当月6日起算，计算至实际清偿之日止。2016年11月起，合同已经解除后，租金滞纳金缺乏计算基础，滞纳金不再计算。另，合同未约定蒋学逾期缴纳保证金的滞纳金，国资公司主张保证金的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。因此，蒋学应当按照年利率24%的标准，向国资公司支付2015年12月至2016年10月的租金之滞纳金，其中，2015年12月的租金滞纳金以10272.39元为本金，从2015年12月28日起算计算至实际清偿之日，2016年1月至2016年10月每个月的租金滞纳金分别以当月租金额10540元为标准，分别从当月6日起计算至实际清偿之日止，每月的租金滞纳金金额以不超出当月租金本金为限。
关于崔维骁的责任问题。崔维骁是蒋学的担保人，国资公司、蒋学、崔维骁签订的《房屋租赁协议》第十六条、丁某（崔维骁）的权利与义务约定：“1.崔维骁作为担保方，以其本人或家庭所有财产和权益，为蒋学的租赁行为提供连带责任担保。担保范围包括但不限于蒋学所欠国资公司的租金、利息、违约金、诉讼费及国资公司为保证债权的实现而产生的各项费用。担保期限自本合同签订之日起，至蒋学向国资公司清偿全部债务为止。2.如蒋学无力缴纳或不缴纳租金或不履行相应的租赁责任，崔维骁应于接到国资公司催款通知五日内，代蒋学向国资公司交纳所欠租金及承担相关的责任。”根据该约定，崔维骁为蒋学的租赁合同的债务提供连带责任担保，因此，国资公司主张崔维骁对蒋学在本案中的责任承担连带清偿责任有合同依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告广州经济技术开发区国有资产投资公司与被告蒋学于2015年12月22日签订的《广州市房屋租赁合同》解除及原告广州经济技术开发区国有资产投资公司、被告蒋学、被告崔维骁于2015年12月24日签订的《房屋租赁协议》中关于租赁关系的部分解除；
二、被告蒋学于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州经济技术开发区国有资产投资公司返还位于广州开发区科学城香山路17号办公楼402房的房屋；
三、被告蒋学于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州经济技术开发区国有资产投资公司支付从2015年12月11日至实际交还房屋之日止的租金及占用费（其中2015年12月的租金为10272.39元，2016年1月起至实际交还房屋之日止的租金及占用费标准按合同约定的租金标准确定，其中：2016年1月1日至2016年11月30日的标准为15164元/月，2016年12月1日至2017年11月30日的标准为15618.92元/月）；
四、被告蒋学于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州经济技术开发区国有资产投资公司支付2015年12月至2016年10月的租金滞纳金（滞纳金按照年利率24%的标准计算，其中2015年12月的租金滞纳金以10272.39元为本金，从2015年12月28日起算计算至实际清偿之日；2016年1月至2016年10月的租金滞纳金分别以当月租金额15164元为标准，分别从当月6日起计算至实际清偿之日止，每月租金的滞纳金金额以不超出当月租金本金为限）；
五、被告崔维骁对被告蒋学的上述债务承担连带清偿责任；
六、驳回原告广州经济技术开发区国有资产投资公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费2545元，由被告蒋学、崔维骁共同负担。上述费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 麦景昌
人民陪审员 王丽红
人民陪审员 麦国华
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 姚春华