淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦商初字第00933号
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行，住所地淮安市淮海南路130号。
负责人庄号召，该分行行长。
委托代理人朱敏、马建春，该分行职员。
被告金明明，江苏银行股份有限公司淮安市分行职员。
被告周晓兰，鼎立国际大酒店职员。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行（以下简称邮储银行淮安分行）与被告金明明、周晓兰金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月29日立案受理后，依法由代理审判员薛爱丽适用简易程序于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告邮储银行淮安分行的委托代�人朱敏到庭参加诉讼，被告金明明、周晓兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邮储银行淮安分行诉称：2012年9月27日，原告与被告金明明之间签订《个人购房借款及担保合同》1份，约定被告金明明、周晓兰共同借款金额25万元；同时，被告金明明、周晓兰以其共有的位于淮安市开发区东冠逸品花园6幢1701室房屋为该借款提供抵押担保。2012年10月19日，原告按照合同约定发放了贷款，但被告未按时归还原告贷款。截止2015年12月6日，被告共拖欠本息合计190856.17元，原告索款无果，故诉至本院，请求法院判令：1、被告金明明、周晓兰共同偿还借款本金185416.77元及利、罚息5439.4元（该利、罚息计算至2015年12月6日，之后的利息按照合同约定的贷款利率上浮30%计算至实际还款之日）；2、原告有权对被告金明明、周晓兰位于淮�市开发区东冠逸品花园6幢1701室的房屋行使抵押权，对该抵押物折价或者拍卖、变卖等价款享有优先受偿权；3、两被告承担本案诉讼费用。
被告金明明、周晓兰未答辩，亦未举证。
经审理查明：2012年9月11日，被告金明明、周晓兰向原告出具了共同还款承诺书，承诺愿意共同承担归还全部贷款本息义务。
2012年9月27日，原告邮储银行淮安分行（贷款人）与被告金明明（借款人）、周晓兰（共同借款人）签订《个人购房借款及担保合同》1份，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币25万元；本合同项下贷款仅用于购买坐落于淮安东冠逸品花园6幢1701室的房屋；本合同项下贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以中国�民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮15%计算，实际利率以借据为准，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述浮动比例确定并执行新的利率；贷款归还按照按月等额本金还款法还款。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。罚息利率按在上述约定利率的基础上加收30%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他的情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，及所产生的利息、罚息、复利、违约金、补偿金及其他费用；处分抵押物，实现抵押权。在抵押条款部分，约定：抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。抵押担保的债权范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用。被告金明明在借款人及抵押人处签字确认，被告周晓兰在共同借款人及抵押物共有人处签字确认。
2012年10月19日，原告向被告金明明发放贷款25万元，并与被告金明明签订《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》1份，载明借款期限2012年10月19日至2022年10月19日，年利率5.5675%，借款用途购房，还款方式等额本金。被告金明明在该借据下方借款人处签名确认。
2013年10月22日，双方�理了房屋抵押登记（他项权证号：淮房他证开字第D13080**号），被告金明明、周晓兰将其所有的位于经济开发区深圳路7号6幢1701室的房屋抵押登记在原告名下，债权数额为25万元。后两被告未能按照合同约定的期限还款，截至2015年12月6日，共欠原告借款本金185416.77元，利、罚息5439.4元，并已逾期六个月。经索要无果，原告遂诉至本院。
上述事实，有原告陈述及其举证的《个人购房借款及担保合同》、《共同还款承诺书》、房屋他项权证、《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》各1份、欠款明细截屏6页在卷印证。因被告金明明、周晓兰无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对证据的质证权利。经审查，原告举证具有真实性、合法性，能够证明原、被告之间的借款关系、抵押关系及被告欠款事实，与本案具有关联性，本院对其证据效力均予以采纳。
本院在审理过程中，因被告金明明、周晓兰未到庭应诉，致本院无法主持双方进行调解。
本院认为：原告邮储银行淮安分行与被告金明明、周晓兰签订的《个人购房借款及担保合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。原告邮储银行淮安分行按约向被告金明明发放贷款，借款人金明明未按约履行还款义务的行为属于违约（已超六次未按时足额偿还贷款本息），邮储银行淮安分行有权按合同约定要求被告金明明偿还所有借款本息并承担逾期利息。周晓兰作为共同借款人，应与金明明承担共同还款责任。故邮储银行淮安分行要求两被告共同偿还借款本金185416.77元及利、罚息5439.4元（该利、罚息计算至2015年12月6日，之后的利息按照《个人购房借款及担保合同》约定的贷款利率上浮30%计算至实际还款之日）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。根据《个人购房借款及担保合同》，被告金明明、周晓兰以其所有的位于淮安市经济开发区深圳路7号（东冠逸品花园）6幢1701室房屋提供抵押担保，原告有权对上述抵押物行使抵押权，以该抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。但关于行使抵押权的范围，因房屋他项权证载明担保的最高债权额为25万元，故原告对淮安市经济开发区深圳路7号（东冠逸品花园）6幢1701室房屋拍卖、变卖的价款应在25万元限额内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告金�明、周晓兰应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行偿还借款本金185416.77元及利、罚息5439.4元（该利、罚息计算至2015年12月6日，之后的利息按照《个人购房借款及担保合同》约定的贷款利率上浮30%计算至实际还款之日）。
二、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司淮安市分行有权对被告金明明、周晓兰提供的抵押物，即位于淮安市开发区深圳路7号6幢1701室房屋（他项权证号：淮房他证开字第D13080**号）行使抵押权，以该抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款在25万元限额内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4117元、减半收取2058.5元，由两被告负担。
（上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院账户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，账号：80×××32）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的�从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
代理审判员 薛爱丽
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 庄 浥
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定�不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。