北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第08601号
原告任克明，男，1926年8月5日出生。
原告任思嘉，男，1990年9月25日出生。
二原告委托代理人任钢，男，1961年4月30日出生。
二原告委托代理人张兴，北京市问天律师事务所律师。
被告张力，男，1956年12月5日出生。
委托代理人王小琳，女，1959年10月18日出生。
被告毛小东，男，1986年10月6日出生。
委托代理人李树军，北京市智维律师事务所律师。
原告任克明、任思嘉与被告张力、毛小东确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任克明、任思嘉的委托代理人任钢、张兴，被告张力的委托代理人王小琳、被告毛小东的委托代理人李树军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告任克明、任思嘉诉称：北京市昌平区××镇××府××号房屋是任航的个人财产，于2007年9月19日取得房屋所有权证书。2009年4月25日任航死亡，无遗嘱。原告任克明为任航之父，原告任思嘉为任航之子，任航无其他继承人，该房屋应由本案两位原告继承。但是2009年5月21日案外人王衎找人冒充任航，到北京市长安公证处办理了（2009）京长安内民证字第4842号公证委托书（已被撤销），内容为任航委托王衎出售本案涉争房屋。次日，王衎以任航委托代理人的身份与被告张力签订了合同编号为××的北京市存量房屋买卖合同，将该房屋出售给被告张力并于2009年5月25日完成过户登记手续。2012年5月23日被告张力又与被告毛小东签订了合同编号为××的北京市存量房屋买卖合同（自行成交版），将该房屋出售给被告毛小东并办理过户登记，目前该房屋登记在被告毛小东名下。王衎作为任航“代理人”与张力签订的房屋买卖合同已经被北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第10号民事判决书（该判决已经生效）确认无效。张力在受让该房屋时未支付房款，也应知王衎无权作为任航“代理人”（任航死亡一事王小琳知道，王小琳之配偶张力理应知道），张力不能善意取得该房屋所有权。两被告张力与毛小东是熟人关系，两人恶意串通于2012年5月23日签订的买卖合同也是无效的。根据《合同法》第五十二条规定，恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条规定“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；”本案房屋是独栋别墅，属于高档住宅，在2012年5月份市场均价大约为20000元／建筑平米。张力与毛小东买卖合同中的价格为4953.1元／建筑平米，属于明显不合理的低价。被告张力与毛小东之间的房屋买卖合同应属绝对无效合同。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”；根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。毛小东在与张力签订合同时，应知张力为无处分权，且合同约定房屋价格显著低于市场价格、属于明显不合理价格，故毛小东为恶意买受人，不能取得房屋所有权。请人民法院依法判决：1、请求判决张力和毛小东签订的编号为××的北京市存量房屋买卖合同无效；2、请求判令张力、毛小东将北京市昌平区××镇××府××号房屋恢复登记至任克明、任思嘉名下；3、请求判令本案诉讼费用由被告承担。
被告张力辩称：2012年5月23日，张力与毛小东办理了涉案房屋的过户手续，因为涉案房屋登记在张力名下，故张力有权办理过户。2009年4月，任航亲自到长安公证处办理公证委托书，委托王衎办理房屋过户手续，由于办理公证的时候缺少任航的婚姻关系证明，所以5月才拿到公证书。而撤销公证书的时间是在2012年5月24日，张力和毛小东房屋交易的时间是在2012年5月23日，不存在原告说的恶意串通，且毛小东支付了合理的价款，张力有合法的处分权。
被告毛小东辩称：毛小东在和出卖人张力签订房屋买卖合同过程中，核实了房屋当时登记在张力名下的房产证，合理合法的信赖房屋登记中关于物权登记的记载，并且我们支付了合理的转让价格，双方是在2012年5月23日完成的过户交易，办理完房产登记手续，毛小东即是受法律保护的所有权人。毛小东无法预料到在2012年5月24日，张力与任航之间买卖房屋的公证被撤销，以及2012年11月19日合同被确认无效。这些都发生在毛小东和张力交易过户之后，因此无论是从合同有效正常履行还是从善意角度而言，毛小东都应该取得房屋的所有权。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告任克明系任航之父，原告任思嘉系任航之子。任航于2009年4月25日因病死亡。任航的第一顺序继承人为原告任克明、任思嘉。2012年5月23日，被告张力（出卖人）与被告毛小东（买受人）的委托代理人王梦娟签订《存量房屋买卖合同》（合同编号为××）。合同约定被告张力将位于北京市昌平区××镇××府××号房屋出卖给被告毛小东，房屋面积为266.5平方米，房屋成交价格为1320000元。2012年5月23日，被告张力为被告毛小东出具收据，证明收到毛小东交来的房价款132万元。同日，被告张力协助被告毛小东办理了涉案房屋的产权过户手续。现在涉案房屋由被告毛小东占有使用。
另查二，2009年5月21日，北京市长安公证处出具（2009）京长安内民证字第4842号公证书载明：“兹证明任航（男，一九五六年十一月十七日出生，中华人民共和国居民身份证号码：×××）于二〇〇九年五月二十一日来到我处，在我的面前，在前面的《授权委托书》上签名。”《授权委托书》的内容为委托王衎出售涉案房屋。2009年5月22日，被告王衎以任航委托代理人的名义与被告张力签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定，任航以897300元的价格将北京市昌平区××镇××府××号房屋出售给张力。2012年5月24日，该公证处出具的（2012）京长公决字第002号决定书载明：“二〇〇九年五月二十一日我处出具了（2009）京长安内民证字第4842号公证书，内容为委托书公证。经查办理该委托书公证的申请人并非权利人本人。依据《中华人民共和国公证法》第三十九条和《公证程序规则》第六十三条的规定，我处决定撤销该公证书。该公证书自始无效。同时，我处保留追究相关人员法律责任的权利。”
另查三，2012年12月，任克明、任思嘉将张力、王衎起诉到北京市昌平区人民法院要求确认张力与任航于2009年5月22日签订的合同编号为××无效。2013年7月，北京市昌平区人民法院依法作出（2013）昌民初字第10号民事判决书，确认王衎代理任航与被告张力于二〇〇九年五月二十二日签订的合同编号为CW34397的《存量房屋买卖合同》无效。张力、王衎对该判决不服上诉到北京市第一中级人民法院，后于2013年11月撤回上诉。
另查四，2009年6月26日，华夏拍卖有限公司申请变更登记，将董事成员变更为毛小东、张力、王小琳。2011年10月14日，北京市工商行政管理局海淀分局准予华夏拍卖公司注销登记的申请。
另查五，被告毛小东表示自己从2011年4月至2012年5月分六笔共取现金1415840元，并于2012年5月23日一次性支付张力购房款现金132万元。原告表示双方签订合同的时间是在2012年5月，而取款记录是从2011年4月开始，不符合常理，且该款项不能证明是用于支付购房款。
上述事实，有北京市死亡医学证明书、《存量房屋买卖合同》（合同编号为××、收据、公证书、（2012）京长公决字第002号决定书、（2013）昌民初字第10号民事判决书、（2013）一中民终字第12665号民事裁定书、房屋所有权转移登记申请书、招商银行交易明细、内资企业设立（变更）登记（备案）审核表及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，被告张力（出卖人）与被告毛小东（买受人）的委托代理人王梦娟签订《存量房屋买卖合同》（合同编号为××），约定房屋成交价格为1320000元，明显低于当时房屋买卖的市场交易价格。另外，被告毛小东表示自己从2011年4月至2012年5月共取现金1415840元，并于2012年5月23日一次性支付张力购房款现金132万元，用持续一年的时间取款并一次性支付132万元现金，不符合常理。因此，被告毛小东在购买涉案房屋时主观上并非善意。故被告张力与被告毛小东恶意串通转让房屋的行为损害了任航的合法权益，双方签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号为××）应为无效。关于二原告请求将涉案房屋恢复登记至任克明、任思嘉名下的诉讼请求，因本院（2013）昌民初字第10号民事判决书依法确认案外人王衎代理任航与被告张力于二〇〇九年五月二十二日签订的合同编号为××的《存量房屋买卖合同》无效，而本案中被告张力与被告毛小东签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号为××）亦为无效，且死者任航的第一顺序继承人只有原告任克明、任思嘉，故二原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决如下：
一、确认被告张力与被告毛小东的委托代理人王梦娟于二〇一二年五月二十三日签订的合同编号为××的《存量房屋买卖合同》无效；
二、被告毛小东于本判决生效后七日内协助原告任克明、任思嘉办理位于北京市昌平区××镇××府××号房屋的过户手续，将房屋登记恢复到原告任克明、任思嘉名下。
案件受理费七十元，由被告张力、毛小东负担，于本判决生效后七日内交纳。
公告费三百九十元，由被告张力、毛小东负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程 杰
人民陪审员 侯福禄
人民陪审员 张光辉
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 张 焱