湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1250号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王博。
委托代理人：田美，湖北广众律师事务所律师。
委托代理人：李迁迁，湖北广众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉统百资产经营管理有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园路18号。
法定代表人：张太国，该公司总经理。
委托代理人：胡律学，湖北诚明律师事务所律师。
上诉人王博因与被上诉人武汉统百资产经营管理有限公司（以下简称统百公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第02098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月9日，统百公司诉至一审法院，请求判令：1、解除双方于2014年7月23日签订的租赁合同；2、王博支付统百公司商铺租金16664元（从2014年12月28日起算，暂计至2015年7月17日）；3、王博支付统百公司违约金9448元；4、本案的诉讼费用由王博承担。王博提起反诉，请求判令：1、统百公司返还我方租赁保证金、经营管理保证金、水电押金共计5741元；2、统百公司向我方支付违约金8223元；3、统百公司赔偿我方经济损失12390元；4、统百公司返还预交的租金8226元；5、诉讼费由统百公司承担。
一审法院经审理查明：2014年7月23日，统百公司与王博签订租赁合同，约定统百公司将位于幸福里商业街7栋1层109号商铺出租给王博用于经营服装。王博承租的商铺建筑面积22.84平方米（最终以房地局实测面积为准）。合同租期为2年，预计时间为2014年7月23日至2016年7月22日。第一个租赁年度租金为每平方米115.20元／月；第二个租赁年度租金每平方米124.50元／月。该商铺的物业管理费为每月109.70元。租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准，应按季度提前支付7893.60元。王博享有装修免租期60天。每三个月为一个计租期，王博应在每个计租期结束前15天内向统百公司支付下一计租期的租金及物业管理费。王博在签订合同同时向统百公司一次性缴纳2741元作为租赁保证金，若王博未能如约缴纳租金时，统百公司有权从租赁保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向王博追索。王博在合同签订同时向统百公司一次性交纳经营管理保证金2000元，作为王博遵守《经营管理制度》的保证金。若王博发生违反经营管理制度的行为而应承担违约责任的，统百公司有权从经营管理保证金中直接扣抵，不足部分仍有权向王博追索。王博若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向统百公司支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算。商铺装修时，王博应将装修方案事宜先交统百公司书面审查，并缴纳装修保证金5000元，装修方案经统百公司审批同意后方可实施，统百公司在收到装修方案后7个工作日内作出书面回复，王博装修完毕，经统百公司审核合格验收后，统百公司于15个工作日内将装修保证金无息退还给王博。因王博违约导致合同解除的，统百公司有权立即收回商铺，不返还保证金及王博已交纳的其他款项，并要求王博赔偿不低于3个月租金的违约金，王博应在合同解除后7日内向统百公司支付该违约金，如未能按时支付该违约金，统百公司有权按合同第六条约定向王博加收逾期付款违约金。因统百公司违约导致合同解除的，租金按实际租期结算，物业管理费据实结算且退还保证金，王博有权要求统百公司赔偿不低于相当于三个月租金的违约金，统百公司应在合同解除后7日内向王博支付该违约金和相关费用。王博如有逾期支付租金等费用超过7日及违反《经营管理制度》，符合解除租赁合同情形的，统百公司有权单方解除合同。合同解除或终止后，王博须在3天内在保留该商铺墙面、天棚（含灯具）、地面装修、玻璃门或卷闸门及灯箱等固定设备完整性的前提下，清除其他可移动物品和装修附着物，或恢复至统百公司初始交付王博时商铺的状态，并将商铺交还统百公司，否则，统百公司有权自行进行上述清除工作，将商铺恢复至统百公司初始交付王博时的状态，并在王博所缴纳的保证金中扣除相关费用，王博无权因此向统百公司主张任何权利，并自行承担全部损失。租金结算日期应计算至王博将符合约定条件的商铺交还统百公司的当日为止等。租赁合同签订后，王博于2014年9月28日正式开始经营，王博提交的装修合同中显示其装修期间为2014年8月5日至2014年9月5日。
2014年7月23日，王博向统百公司支付商铺租金7896元、租赁保证金2741元、代收的物业服务费330元、经营保证金2000元。此后，王博未向统百公司支付租金。王博就商铺漏水、商业街环境问题与统百公司进行过协商。
一审法院认为：统百公司与王博签订的幸福里商业街商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据统百公司与王博签订的租赁合同约定，租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，合同预计时间为2014年7月23日至2016年7月23日，并给予60天的免租期，王博装修日期为2014年8月5日至2014年9月5日，王博从2014年9月28日开始经营，一审法院认定王博的租金应从2014年9月28日开始计租。根据租赁合同约定，王博应在每个计租期结束前15天内向统百公司支付下一计租期的租金及物业管理费。王博虽与统百公司就商铺漏水、商业街环境问题与统百公司进行过协商，但王博并未提交证据证明商铺漏水、商业街环境让商铺无法经营，且王博于2014年9月开始已经在商铺内进行经营活动，其2014年12月28日之后的租金未缴纳，统百公司要求王博支付租金的起始时间为2014年12月28日，并无不妥，一审法院予以支持。
根据统百公司与王博签订的租赁合同约定，王博如有逾期支付租金等费用超过7日，符合解除租赁合同情形的，统百公司有权单方解除合同。统百公司在起诉时要求与王博解除租赁合同，双方的租赁合同应于统百公司起诉之日（2015年7月9日）解除。因王博并未实际交付诉争商铺，故其应支付统百公司2014年12月28日至2015年7月17日的租金及房屋占有使用费共计17541.12元［115.20元／㎡／月×22.84㎡×（6＋20／30）月］。
根据统百公司与王博签订的租赁合同约定，若王博未能如约缴纳租金时，统百公司有权从租赁保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向王博追索，王博向统百公司支付了租赁保证金2741元，该款项应从王博应付租金中扣除，王博实际应支付统百公司租金及房屋占有使用费14800.12元（17541.12元－2741元）。
王博与统百公司签订的租赁合同约定，王博若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向统百公司支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算，统百公司要求将违约金支付至2015年7月17日，王博应支付统百公司违约金5879.89元［（115.20元／㎡／月×22.84㎡×3个月－2741元）×202天×0.003＋115.20元／㎡／月×22.84㎡×3个月×0.003×112天＋115.20元／㎡／月×22.84㎡×20／30个月×0.003×20天］。王博在签订合同同时向统百公司一次性缴纳经营保证金2000元，若王博发生违反经营管理制度的行为而应承担违约责任的，统百公司有权从租赁保证金及经营保证金中直接抵扣，不足部分仍有权向王博追索。故王博应向统百公司支付违约金3879.89元（5879.89元－2000元）。
统百公司与王博的租赁合同因王博违约而解除，王博要求统百公司支付违约金、赔偿经济损失、返还预交的租金，于法无据，不予支持。王博未提交证据证明其支付了装修预收水电费，对于其要求返还装修预收水电费的诉讼请求，不予支持。王博支付的租赁保证金和经营保证金已在其应支付给统百公司的租金及违约金中予以扣除，对王博要求返还租赁保证金和经营保证金的反诉请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉统百资产经营管理有限公司与王博签订的租赁合同于2015年7月9日解除；二、王博于一审判决生效之日起十日内向武汉统百资产经营管理有限公司支付2014年12月28日至2015年7月17日租金及房屋占有使用费14800.12元；三、王博于一审判决生效之日起十日内向武汉统百资产经营管理有限公司支付违约金3879.89元；四、驳回武汉统百资产经营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回王博的全部反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费453元，反诉案件受理费332元，由王博负担，因本诉案件受理费453元已由武汉统百资产经营管理有限公司预交，王博在支付上述判决款项时，将本诉案件受理费453元一并支付给武汉统百资产经营管理有限公司。
一审宣判后，王博不服，向本院提起上诉称：一、一审认定统百公司与上诉人的租赁合同因上诉人违约而解除，并判令上诉人承担违约金，无事实及法律依据。1、依据双方签订的《房屋租赁合同》第十条的约定，统百公司负有保持商业街经营环境以保障商业街正常运营及租户正常经营的义务。而统百公司没有履行相应的义务，致使整个商业街环境恶劣，严重影响到上诉人的正常经营，故统百公司属于违约在先。2、上诉人提供了网页报道、照片及录音录像等证据证明统百公司没有履行维护商业街的义务，致使运营环境恶劣无法正常经营，包括上诉人在内的众多商户就改善运营环境等事宜多次与统百公司协商。上诉人提供的证据完全可以证明统百公司违约在先的事实。3、上诉人不存在拖欠租金的行为及故意。上诉人不支付租金是因商业街运营环境恶劣致其无法经营所导致，而统百公司亦承认运营环境恶劣的事实，并多次就此与众租户商议，且明确告知租户待统百公司拿出缴纳租金的方案后再行通知，暂不用缴纳。故上诉人并非恶意拖欠租金，而是在按照统百公司的要求暂不缴纳租金，等待变更后的租金方案，不属于拖欠行为，更不属于违约，一审法院忽略了统百公司违约在先的事实，不仅没有减免上诉人的租金，还判处上诉人承担了过高的违约金。4、统百公司一直拒绝维护商业街的运营环境且恶劣的环境状况一直持续，上诉人享有不安抗辩权，由此导致的迟延履行，不负迟延责任。二、统百公司应当退还上诉人缴纳的预付租金。《房屋租赁合同》约定“租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准”，但上诉人至今没有收到统百公司的书面开业通知，统百公司也没有提供任何开业或书面的证据，因此租金和租期尚未开始计算，统百公司应当退还上诉人预交的租金。统百公司称上诉人以实际经营、缴纳租金的行动认可开业，没有事实和法律依据。三、统百公司违约在先，其应当返还上诉人缴纳的租赁保证金、经营保证金及水电押金、承担违约责任及给上诉人造成的损失。上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的反诉请求，驳回统百公司一审的诉讼请求；2、由统百公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人统百公司口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，王博认为双方合同约定的违约金过高，请求二审法院予以调整。
本院认为，统百公司与王博签订的幸福里商业街商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。
租赁合同中约定“租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准”，统百公司虽未书面通知王博商业街实际开业日期，但是租赁合同中约定的预计起租日为2014年7月23日，并给予60天的免租期，王博提交的装修合同中显示的装修日期为2014年8月5日至2014年9月5日，且王博于2014年9月28日开始实际经营，一审法院认定王博的起租日期为2014年9月28日并无不当。王博认为统百公司未向其送达书面开业通知，租金和租期尚未开始计算，并要求统百公司返还预交租金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。王博认为商业街运营环境恶劣导致其无法正常经营，统百公司没有履行维护商业街的义务属于违约在先，统百公司应向王博支付违约金并赔偿经济损失的上诉请求，因王博并未提交充分的证据予以证明，且其从2014年9月开始即在商铺内实际经营，对其该项上诉请求，本院不予支持。王博认为统百公司告知其待统百公司拿出缴纳租金的方案后再缴纳租金，其没有违约，不应承担违约金的上诉请求，因其未提交证据证明，本院不予支持。王博认为其享有不安抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以终止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，王博并未提交证据证明统百公司符合上述四种情形，且统百公司已经将诉争商铺交付给王博，王博亦在商铺内实际经营，因此，王博不享有不安抗辩权。王博未按租赁合同约定缴纳租金构成违约，统百公司有权按合同约定解除合同，王博应向统百公司支付2014年12月28日至2015年7月17日的租金、房屋占有使用费及支付逾期付款违约金。
关于王博认为合同约定的违约金过高，要求予以调整的上诉理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因双方均未举证证明统百公司的损失，本院认为统百公司的损失为逾期付款期间欠付租金及房屋占有使用费的利息损失，双方合同约定“每日按欠费总额的千分之三计算”的违约金过分高于因王博违约所造成的统百公司的损失。因王博要求对合同约定的过高的违约金予以调整，本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以欠付租金及房屋占有使用费14800.12元为本金，自2014年12月28日起计算至王博实际支付14800.12元止。因王博在签订合同时向统百公司一次性缴纳经营保证金2000元，统百公司应向王博返还经营保证金2000元。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于二审中上诉人王博认为违约金过高，请求予以调整，本院对一审判决作适当调整，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第02098号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第02098号民事判决第三项为：王博于本判决生效之日起十日内向武汉统百资产经营管理有限公司支付违约金（以14800.12元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2014年12月28日起计算至实际支付14800.12元止）；
三、武汉统百资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还王博经营保证金2000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费453元，反诉案件受理费332元，由王博负担。
二审案件受理费785元，由王博负担600元，由武汉统百资产经营管理有限公司负担185元。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二〇一六年五月十九日
书记员 黄劼