福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0104民初3502号原告：林春锦，男，1987年8月29日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：薛一通、邱星，系公司职员。原告林春锦与被告福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院原审于2015年7月21日作出（2015）仓民初字第1464号民事判决。被告泰禾公司不服，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2017年4月11日作出（2015）榕民终字第4323号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚雅铃，被告委托诉讼代理人薛一通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林春锦向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾公司向林春锦支付因其违约向林春锦交付商品房的行为无效，泰禾公司应向林春锦支付逾期交付商品房的违约金（以716676元为基数，按已付款的日万分之贰从2013年12月21日起计至违约行为结束之日止）；2.判令泰禾公司向林春锦支付因泰禾公司未按双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定办理房屋所有权初始登记的违约金(以716676元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率标准0.35%，从2014年12月21日起计至违约行为结束之日止)；3.请求认定双方签订的《合同》附件六（合同补充协议）第十五条关于违约金赔付的最高数额不超过总房价款5%的条款无效；4.判令本案诉讼费由泰禾公司承担。诉讼过程中林春锦变更诉讼请求为：1.判令泰禾公司违反诚实信用原则欺诈交房，侵犯林春锦知情选择权，应向林春锦承担欺诈交房的违约责任（参照逾期交房违约责任标准，以716676元为基数按日万分之二自2013年12月21日起计至违约行为结束之日止）；2.判令泰禾公司将办理权属登记需由其提供的资料交付给林春锦，并向林春锦支付逾期办证违约金（以716676元为基数按中国人民银行同期活期贷款利率自2014年12月21日起计至违约行为结束之日止）；3.判令泰禾公司就其违反法律强制性规定将未经验收合格房屋交付使用的违法行为向相关行政机关主动报告，并向公众和林春锦公开道歉；4.判令本案诉讼费由泰禾公司承担。事实和理由：2012年5月1日，林春锦与泰禾公司签订《商品房买卖合同》，约定：林春锦以总价款716676元向泰禾公司购买位于福建省福州市××街道××大道××号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第A3#楼708单元房。同时，《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收……。”《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。”《商品房买卖合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第十五条约定：“针对合同第十四条关于产权登记的约定第2点的补充：买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金，但违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%。”《商品房买卖合同》签订后，林春锦依约向泰禾公司支付了购房款836075元，但泰禾公司在交房时对林春锦隐瞒了所购商品房未经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收的事实，违反双方所签订合同第八条的约定，属合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”之合同无效情形，泰禾公司向林春锦交付房屋的行为应视为无效商品房交付行为，即应当视为泰禾公司未按合同约定向林春锦交付商品房，则根据合同第九条约定，泰禾公司应向林春锦支付逾期交房违约金。泰禾公司在向林春锦交房后，因泰禾公司之故，林春锦未能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，泰禾公司的行为违反合同第十四条的约定，应向林春锦支付逾期办理房屋权属证明的违约金。另，合同补充协议第十五条中关于出卖人逾期未能办理商品房产权登记证的违约金赔付最高数额不超过总房价款5%的条款系泰禾公司所提供格式合同中的格式条款，明显显失公平，应属无效。综上，泰禾公司的违法违约行为严重侵害林春锦的合法权益，故诉至贵院。泰禾公司辩称，一、林春锦已于2014年2月7日签收了房屋交接单，领取了房屋钥匙，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，其已于2014年2月7日完成了房屋交付，逾期交付的违约责任应截至2014年2月7日。二、其同意依据《商品房买卖合同》第八条约定，承担未达到交付条件交付的违约金2000元。三、其同意支付逾期办证违约金，但逾期办证违约金的起算点应为房屋交付后一年，即2015年2月7日。其已于2017年7月6日取得福州市不动产登记和交易中心出具的首次登记通知书，通知书中载明讼争房屋土地权利按照宗地共有方式转移至小区业主，其仅应赔付截至2017年7月6日的逾期办证的违约金。四、本案系合同纠纷，并不涉及人格权、身份权侵权，其愿依法承担赔偿责任，但无须公开道歉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：林春锦提供的《福建省新建商品住宅质量保证书》第三条及《商品房交付通知书》内容表明泰禾公司告知讼争房产于2013年12月间经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收合格，而泰禾公司提供的2013年12月10日福建省房屋建筑工程竣工验收报告加盖有建设、勘察、设计、施工、监理单位等相关单位的公章，记载金山生活区八期南片泰禾红峪A3#楼工程竣工验收合格，同意交付使用，表明A3#楼工程已进行单体验收，其内容与《福建省新建商品住宅质量保证书》及《商品房交付通知书》中的表述相一致，故林春锦主张泰禾公司交付时存在欺诈行为依据不足，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林春锦（买受人）与泰禾公司（出卖人）于2012年5月1日签订《商品房买卖合同》，约定：林春锦购买由泰禾公司开发建设的坐落福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）第A3#楼708单元房，总价款为716676元。《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应于2013年12月20日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人。如果在规定日期内未达至上述条件，双方同意按“买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”的第2种方式处理。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交给买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定，双方协商同意选择”：[2]出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金。林春锦已依约支付全部购房款，并于2014年2月7日实际接收了房屋。2016年8月31日，讼争泰禾红峪A3#-A6#、A7#-A14#楼及地下室建设工程综合评定工程消防验收合格。讼争房屋于2017年7月6日办理了产权初始登记，但泰禾公司于2017年9月26日庭审时才向被告出示（即告知）该产权初始登记。本院认为，泰禾公司作为建设单位，在交付商品房过程中违反法律强制性规定之情况属行政管理范畴，应由相应行政机关予以处理，林春锦诉请泰禾公司就违反法律强制性规定交付讼争房屋之行为向相关行政机关主动报告不属于民事诉讼受案范围，故林春锦诉请泰禾公司向公众和其本人公开道歉，于法无据，本院不予支持。林春锦主张泰禾公司虚构事实诱骗其接收未经验收合格房屋构成商业欺诈依据不足，本院亦不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。即在当事人之间不存在另有约定情形下，房屋转移占有即应认定为交付使用，逾期交房违约金的计算应截至实际交付之日，而不论是否符合交付条件。本案《商品房买卖合同》约定讼争房屋交付时间为2013年12月20日前，但此时讼争房屋尚未通过消防验收，且泰禾公司于2014年2月7日才向林春锦实际交付房屋，泰禾公司已逾期交房49天，应当按照合同第九条约定承担逾期交房违约责任，即以已付房款716676元为基数，以每日万分之一标准支付逾期交房违约金3511.7元（716676元×0.01%×49天）。本案《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应于2013年12月20日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人。如果在规定日期内未达至上述条件，双方同意按“买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”的第2种方式处理。泰禾公司明知讼争房屋尚未通过消防验收，却在交付时未向业主明示，致业主在不知情情况下接收讼争房屋，违反公平交易原则，故本院将合同约定的瑕疵交付违约金2000元酌情提高至五倍，即10000元，以此警示。本案《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金。林春锦于2014年2月7日实际接收讼争房屋，至2015年2月6日已交付使用满365日，而讼争房至2017年7月6日才办理产权初始登记，而泰禾公司于2017年9月26日才向林春锦告知讼争房已办理了产权初始登记，且又未能举证证明已将讼争房产权初始登记等办理权属登记需由其提供的资料交付林春锦，故自2015年2月7日至2017年9月26日止，泰禾公司构成逾期办证违约，应当按照合同第十四条约定向林春锦交付办理权属登记需由其提供的资料，并承担逾期办证违约责任，即以已付房款716676元为基数，以中国人民银行规定的同期活期存款基准利率0.35%标准，自2015年2月7日至2017年9月26日止共计963天，向林春锦支付逾期办证违约金6618元（716676元×0.35%÷365天×963天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向林春锦支付逾期交房违约金3511.7元及瑕疵交房违约金10000元；二、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料交付林春锦；三、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向林春锦支付逾期办证违约金6618元；四、驳回林春锦的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1428元，由林春锦负担985元，福州泰禾房地产开发有限公司负担443元。福州泰禾房地产开发有限公司负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  刘文玲人民陪审员  胡榕芳人民陪审员  伍建英二〇一七年十月十六日书 记 员  宋一旻附一：本民事判决书引用的主要法律条款1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”