黑龙江省拜泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0231民初167号
原告五大连池藝苑房地产开发有限公司（反诉被告），住所地五大连池市。
法定代表人刘德才，该公司总经理。
委托代理人孙淑梅，女，1962年10月2日出生，汉族，该公司职员，住拜泉县。
委托代理人丁为民，拜泉为民法律服务所法律工作者。
被告曹海云（反诉原告），女，1975年12月27日出生，汉族，无职业，住拜泉县。
委托代理人马宪君，黑龙江嵩岩律师事务所律师。
原告五大连池藝苑房地产开发有限公司（反诉被告）（以下简称“藝苑公司”）与被告曹海云（反诉原告）商品房买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告藝苑公司（反诉被告）的委托代理人孙淑梅、丁为民,被告曹海云（反诉原告）及�委托代理人马宪君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告藝苑公司诉称:2012年8月24日，我公司与被告曹海云签订商品房认购书，被告曹海云以每平方米6500.00元的价格购买了我公司开发的成长家园小区2号楼107室，经测绘面积为113.64平方米，总价款为738660.00元，被告曹海云给付购房款340000.00元，尚欠购房款398660.00元，至今未能给付我公司。对拖欠期间产生的利息，另行主张权利。现诉至法院，要求判令被告曹海云给付拖欠的购房款398660.00元，并承担本案诉讼费用。
被告曹海云辩称：我方不同意原告的诉讼请求，原告的主张没有合同依据，我与原告未签订过正式的商品房买卖合同，也未就已付款开具正规票据。原告与我方签订商品房认购书时，未提供预售许可证，我方主张该合同无效。商品房认购书未约�何时办理房产证，我方的权利没有得到充分保障，双方的权利义务不对等。按照商品房认购书中的内容，我方的付款方式为先行支付购房款的50%，剩余购房款待原告提供办理按揭材料后办理按揭贷款给付，即使按商品房认购书的内容，原告也是违约在先，我方有先履行抗辩权。原告主张的每平方米购房价格与当时约定不符，当时约定的购房价格为每平方米6000.00元，根据测绘面积113.64平方米计算，购房总价款应为681840.00元，这与我方先期交付340000.00元占房款的50%吻合，能够证明当时约定的单价为每平方米6000.00元。
反诉原告曹海云诉称：反诉被告藝苑公司开发了位于拜泉县实验小学东侧成长家园小区。2012年7月8日，我到反诉被告藝苑公司在拜泉县的售楼处看房，交付了200000.00元认购款，2012年8月24日交付85000.00元，同时反诉被告藝苑公司提供了一份没有加盖其公章的商品房认购书。我于2012年9月24日又交付了首付款中的55000.00元，共计向反诉被告藝苑公司交纳340000.00元，反诉被告藝苑公司给我出具了收据两张。一张收据为2012年8月24日，金额为285000.00元；另一张收据为2012年9月24日，金额为55000.00元。盖章单位均为藝苑公司拜泉成长家园。我与反诉被告藝苑公司至今未签订正式的商品房买卖合同，反诉被告藝苑公司也从未向我出示过商品房预售或者销售许可证。商品房认购书在没有公章且无预售许可的情况下为无效合同，反诉被告藝苑公司应当向我返还已付购房款并基于缔约过失责任赔偿我的装修费用。我基于同一法律关系，针对本诉原告藝苑公司的诉求提出反诉。现诉至法院，要求确认反诉原、被告签订的商品房认购书为无效合同；判令反诉被告藝苑公司返还已经交付的购房款340000.00元；判令反诉被告藝苑公司赔偿因退房造成的装修损失100000.00元；并承担本案的反诉费用。
反诉被告藝苑公司辩称：原、被告双方签订了商品房认购书，按照反诉原告的要求已经将房屋交付给其使用，该合同已经实际履行，反诉原告主张的事实没有法律依据，将提供证据证明反诉原告主张的事实不成立。
通过原告藝苑公司（反诉被告）的陈述及被告曹海云（反诉原告）的答辩，本案争议的焦点问题是：
1、原、被告签订的商品房认购书的效力问题；
2、本诉原告藝苑公司和反诉原告曹海云的诉讼请求能否支持的问题。
为了证明自己的主张，原告藝苑公司（反诉被告）向法庭提供了如下证据：
1、商品房认购书一份，证实原、被告于2012年8月24日签订商品房认购书，被告曹海云购买了原告开发的商品房一处，约定购房价格为每平方米6500.00元，该房屋已经交付被告曹海云经营使用。
被告曹海云对该证据的真实性没有异议，但认为被告曹海云手中的商品房认购书上面没有原告藝苑公司的公章，该商品房认购书载明的付款方式为按揭贷款，而被告曹海云至今没有收到任何办理按揭贷款的资料，说明原告违反先履行合同的义务，该证据内容仅体现购买房屋的意向，并不能证明交付房屋的事实。
因被告曹海云对该证据的真实性没有异议，本院对该证据予以认定。对该证据的证明效力问题，在本院认为中予以阐述。
2、购房款收据两张，证实被告曹海云只交付原告藝苑公司�房款340000.00元，按照合同约定被告尚欠原告购房款398660.00元。
被告曹海云对该证据的真实性没有异议，但认为该证据不是正规票据，恰恰说明原告没有履行依法纳税及办理该房屋各种审批手续，致使该房屋无法取得产权登记，同时也能证明该合同的无效性。
因被告曹海云对该证据的真实性没有异议，本院对该证据予以认定。
3、建设项目选址意见书、房地产开发项目许可证、建设用地批准书各一份、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证各两份、商品房预售许可证三份，证实原告藝苑公司开发建设的成长家园小区的建筑工程各项手续齐全合法，进一步证明原、被告签订的商品房认购书合法有效，被告曹海云应履行合同约定给付原告购房款。
被告曹海云对该组证据的真实性没有异议，但认为对商品房预售许可证的取得时间有异议，从而说明后续会对办理房屋产权登记产生影响，根据相关法律规定，应当先取得土地使用权证，才能获得施工许可证的审批，原告提供的施工许可证核发日期为2012年9月5日，土地使用证核发日期为2012年9月22日，商品房预售许可证核发日期为2012年9月20日，根据上述日期顺序，显然该小区在五证的审批过程中存在重大问题，在没有取得土地使用证的情况下，就取得了施工许可证和商品房预售许可证，这既不符合法律规定，也不符合逻辑，这种审批流程上的重大瑕疵，势必影响房屋购买者办理房屋产权登记。同时土地使用证载明终止日期为2012年12月，根据文本内容该土地使用权的使用日期在该日期后终止，进一步会影响购房者办理房屋�权登记及土地使用权登记，请法院对该组证据进行审查。
原告藝苑公司开发的成长家园小区工程项目已经相关部门审批办理了五证等相关手续，因被告曹海云对该组证据的真实性没有异议，本院对该组证据予以认定。
为了证明自己的主张，被告曹海云（反诉原告）向法庭提供了如下证据：
1、曹海云居民身份证复印件一份，证实被告曹海云具有本案的诉讼主体资格。
原告藝苑公司对该证据的真实性和证明内容均没有异议。
因原告藝苑公司对该证据的真实性和证明内容均没有异议，本院对该证据予以认定。
2、商品房认购书一份，证实被告曹海云向原告藝苑公司交付首批款项时，原�出具的商品房认购书中载明的是按揭贷款，付款方式是前期给付购房款的50%，被告已经交付购房款340000.00元，购房总价款应为680000.00元，按照原告主张的房屋面积113.64平方米计算，可以印证被告主张的原告承诺实际购房价格为每平方米6000.00元，原告起诉时主张的购房价格与事实不符。该商品房认购书在形式上没有原告公章，只有销售代表签字并未附有授权委托书，欠缺合同成立和生效的要件，该商品房认购书是在没有具备预售许可的情况下签订的，不仅不具备形式要件，同时也缺乏实体要件，应认定为无效合同。该商品房认购书约定被告先给付50%购房款，剩余购房款待原告向被告提供办理按揭贷款材料后，在规定时间内办理按揭贷款，而被告从未收到原告提供的办理按揭贷款材料，原告违约在先。
原告藝苑公司对该证据的真实性没有异议，但认为虽然该合同未加盖原告印章，但有销售代表的签字，该签字是原告认可的。按照该合同约定原告已经将房屋交付给被告使用，被告在此处经营卫生所，按照合同约定购房价格为每平方米6500.00元，并不是被告所述的购房价格为每平方米6000.00元。该合同签订以后，原告要求被告履行按揭贷款，但被告用实际行动不履行义务，更不给付尚欠的购房款，导致原告诉至法院。
因原告藝苑公司对该证据的真实性没有异议，本院对该证据予以认定。对该证据的证明效力问题，在本院认为中予以阐述。
3、购房款收据两张，证实被告曹海云已经向原告交付了购房款340000.00元，原告没有出具正规票据，没有履行纳税义务，说明商品房认购书签订时原告未履行相应手续，无法确保房屋产权确认。
原告藝苑公司对该证据的真实性没有异议，但认为该证据虽不是正规票据，是由于被告曹海云没有交付全款，如果被告交付了全部购房款，原告将为其开具正规票据，办理相关产权登记，进一步证明原、被告双方商品房买卖的事实清楚，系原、被告真实意思表示，被告对原告交付的房屋予以认可，并且占有使用了该房屋，尚欠原告购房款398660.00元。
因原告藝苑公司对该证据的真实性没有异议，本院对该证据予以认定。
4、依被告曹海云申请向拜泉县城乡规划委员会办公室调取成长家园小区规划图一份，证实根据该规划图该小区至少应该有两块面积为1212.15平方米的绿地，事实上该小区建成后，该规划图上北侧的绿地位置盖成了一栋楼房，南侧的绿地变成了停车场、办公室、地下歌厅，致使小区内采光、噪声、空气质量都受到了影响，与开发商售楼时承诺的环境不一致，即使认购的房屋已经交付，原告存在根本违约的情形，应承担相应的法律后果，因原告未按照规划图的要求建设工程，该工程的竣工验收势必在相关部门审批过程中存在不确定性，如果审批过程存在障碍，势必影响被告依法取得产权登记，虽然该证据是建设规划图，但其对被告的实体利益结合该工程的现状有实质影响。
原告藝苑公司对该证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案没有关联性，不能证明原告对其作出承诺，被告在购买该房屋的时候，对该房屋的环境已经知悉认可，不存在原告违约的行为，该小区其他按揭贷款的业主都已经实际办理按揭贷款手续，并办理了他项权利证，该规划图完全没有对被告办理房产手续构成障碍。
因该证据与本案诉争事实具有关联性，本院对该证据予以认定。
经审理查明：2012年，原告藝苑公司开发建设了成长家园小区项目。被告曹海云于2012年8月24日与原告签订商品房认购书，约定被告购买成长家园小区2号楼由南向北数第七座即107室，房屋使用功能为商服，每平方米价格为6500.00元，一、二层面积均为62.08平方米，合计为124.16平方米，购房总价款为807040.00元，被告于2012年8月24日给付订金285000.00元，前期50%房款（含订金）403520.00元于2012年9月20日前付清，银行贷款403520.00元，被告在接到原告通知三日内按银行要求提供有关按揭资料及证明，办理按揭贷款手续。该商品房认购书签订后，被告于2012年8月24日、9月24日向原告分别交纳购房款285000.00元和55000.00元，合计340000.00元。原告于2012年9月20日办理了商品房预售许可证等相关审批手续，后被告入住该房屋并进行装修使用至今，该房屋后经测绘面积为113.64平方米，实际购房总价款为738660.00元，被告尚欠购房款398660.00元。原告多次向被告索要尚欠购房款，但被告至今未能给付。现原告诉至法院，要求判令被告曹海云给付拖欠的购房款398660.00元，并承担本案诉讼费用。在本案诉讼过程中，被告曹海云提起反诉，要求确认反诉原、被告签订的商品房认购书为无效合同；判令反诉被告藝苑公司返还已经交付的购房款340000.00元；判令反诉被告藝苑公司赔偿因退房造成的装修损失100000.00元；并承担本案的反诉费用。
本院认为：关于本案案由应如何确定的问题，本案立案阶段初步确定案由为商品房买卖合同纠纷，通过庭审查明的事实来看，原告藝苑公司将正在建设中的房屋预先销售给被告曹海云，被告曹海云给付部分购房价款而产生的纠纷，故本案案由以商品房预售合同纠纷确定为宜。关于原、被告签订的商品房认购书的效力及本诉原告和反诉原告的诉讼请求能否支持的问题，被告曹海云持有的商品房认购书虽然原告没有加盖公章，但其与原告持有的商品房认购书内容一致，原告亦认可被告购买了诉争房屋，原、被告签订商品房认购书后，该诉争房屋取得了商品房预售许可等审批手续，被告亦按照商品房认购书约定交纳了部分购房款，并实际占有使用了该房屋。因此，该商品房认购书具备商品房买卖合同的基本内容，并且原告已经按照约定收受购房款，该商品房认购书应认定为商品房买卖合同。该商品房认购书系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该诉争房屋经测绘实际面积为113.64平方米，实际购房总价款为738660.00元，按照�定被告曹海云前期交纳购房款的50%即369330.00元，余下购房款办理按揭贷款。但被告曹海云只交纳了购房款340000.00元，前期款项尚欠29330.00元，原告将诉争房屋交付被告使用至今，但被告曹海云未能给付尚欠的前期款项29330.00元，故对原告的该部分诉讼请求予以支持。鉴于成长家园小区项目尚未验收完毕的实际情况，在原告销售房屋具备办理按揭贷款的前提下，被告曹海云应按约定就余下购房款369330.00元，积极配合原告办理按揭贷款手续。因该诉争房屋已经取得商品房预售许可等审批手续，原、被告签订的商品房认购书为有效合同，反诉原告曹海云的诉讼请求，既无事实根据又无法律依据，本院对反诉原告的诉讼请求不予支持。关于被告曹海云提出购房价格应为每平方米6000.00元的抗辩意见，因双方签订的商品房认购书中约定的购房价格为每平方米6500.00元，原告藝苑公司并不认可被告主张的购房价格，被告亦未能提供充分的反驳证据证实其主张，本院对该项抗辩意见不予支持。关于被告曹海云提出原告藝苑公司未按照规划图施工建设，工程竣工验收审批过程中存在不确定性，如审批过程中存在障碍，势必影响被告曹海云取得产权登记的抗辩意见，因被告主张的产权登记事项，不属于本案的审理范围，本院对此不予调整，故对该项抗辩意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：
一、被告曹海云于本判决生效之日起十日内给付原告五大连池藝苑�地产开发有限公司前期购房款29330.00元；
二、在原告五大连池藝苑房地产开发有限公司具备办理按揭贷款的前提下，被告曹海云应就余下购房款369330.00元积极配合原告办理按揭贷款手续；
三、驳回反诉原告曹海云的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7280.00元由被告曹海云负担510.00元，原告五大连池藝苑房地产开发有限公司负担6770.00元。反诉案件受理费3950.00元由反诉原告曹海云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 任金山
代理审判员 汤英莲
人民陪审员 张淑兰
二〇一六年六月十二日
书 记 员 刘 伟