安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民一终字第01503号
上诉人（原审被告）：桂银华，男，1978年8月24日出生，汉族，农民，住安徽省潜山县。
委托代理人：刘庆海，安徽皖激扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽天琅置业有限公司。
法定代表人：黄南云，该公司经理。
委托代理人：孙彦，安徽安潜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴艮节，男，1971年4月28日出生，汉族，住安徽省潜山县。
委托代理人：陈来旺，潜山县王河镇法律服务所法律工作者。
上诉人桂银华因与被上诉人安徽天琅置业有限公司、吴艮节确定合同无效纠纷一案，不服安徽省潜山县人民法院（2015）潜民一初字第01286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年11月9日公开开庭进行了审理。上诉人桂银华及其委托代理人刘庆海，被上诉人安徽天琅置业有限公司的委托代理人孙彦、被上诉人吴艮节的委托代理人陈来旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2012年，原告开发潜山县黄柏镇大桥街黄柏佳苑商业小区商住楼项目，吴艮节系投资人之一，是该项目工程负责人。工程竣工后，吴艮节为尽快收回投资，在未告知原告的情况下，于2013年12月29日，与桂银华签订租房协议，出租黄柏佳苑南面商铺给桂银华经营家具（具体房屋为原告开发的黄柏佳苑商业小区商住楼1幢1层101室、102室、103室、104室、105室），租期三年，年租金38000元；于2014年5月31日，吴艮节再次与桂银华签订房屋出租协议，出租黄柏佳苑南面地下商场一、二单元楼下给桂银华（具体房屋为原告开发的黄柏佳苑商业小区商住楼一单元102室、二单元101室），租期一年，年租金16000元。该合同已到期，未续租，但桂银华仍在使用。2014年下半年，原告发现吴艮节向桂银华出租自己开发的房屋，要求吴艮节与桂银华终止合同履行，并于2015年6月12日向桂银华发出通知，要求桂银华在接通知后十日内搬出家具，腾空并返还房屋。通知规定期限届满后，桂银华未向原告返还所租房屋，原告具状诉讼。
另查：原告公司原名称为潜山县伟业房地产开发有限责任公司，2013年8月13日，经潜山县工商行政管理局变更登记为安徽天琅置业有限公司。潜山县黄柏镇大桥街黄柏佳苑商业小区商住楼项目，原告于2011年7月25日取得该宗土地使用权，于2013年9月13日取得建设工程规划许可证和施工许可证，于2013年1月4日取得商品房预售许可证。案涉房屋房地产权利人登记为安徽天琅置业有限公司。
原审法院认为，本案争议焦点有三：1、涉案房屋所有权的归属；2、吴艮节与桂银华之间签订的《租房协议》是否有效；3、桂银华与吴艮节是否构成共同侵权。关于第一个问题，涉案房屋所有权的归属。桂银华认为，涉案房屋系吴艮节借用原告资质开发的项目，吴艮节对其享有所有权。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。不动产权属应以不动产登记簿记载为依据，涉案房屋的土地使用权证和房地产权证的权利人均登记为原告，故涉案房屋应归原告所有。建筑法规定禁止个人借用资质挂靠等手段进行房地产开发，吴艮节若因此取得房屋所有权，则无疑认定违法行为合法化，有违法律规定，故吴艮节对涉案房屋不享有所有权。原告系涉案房屋的所有权人，桂银华与原告之间不存在租赁关系，故原告要求桂银华搬出家具返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于第二个问题，吴艮节与桂银华之间签订的《租房协议》是否有效。桂银华认为，吴艮节与桂银华之间签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。房屋出租是对房屋的一种处分行为，吴艮节对涉案房屋无处分权，在原告不知情的情况下，与桂银华订立的租房协议，属效力待定合同，吴艮节在事后未取得涉案房屋处分权，又未获得原告追认，该协议无效。故原告要求确认吴艮节与桂银华订立的租赁合同无效的请求，依法予以支持。桂银华认为本案吴艮节与原告之间构成表见代理，本院认为，吴艮节是以自己的名义（不是以原告的名义）与桂银华签订租房合同，不符合表见代理的法律特征，其意见本院不予采纳。关于第三个问题，吴艮节与桂银华是否构成共同侵权。原告认为吴艮节与桂银华恶意串通，构成共同侵权，吴艮节陈述签订租房协议时已告知桂银华其对案涉房屋不享有所有权，桂银华本身存在过错。本院认为，原告和吴艮节对自己的此项主张均未提供证据予以证实，其意见本院不予采纳。根据租赁合同的法律规定，承租人负有支付租金、对租赁物依约使用、妥善保管等义务，未规定承租人对租赁物的处分权有审查义务，桂银华在订立和履行合同过程中不存在过错，故安徽天琅置业有限公司要求桂银华将租赁的房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条之规定，原审判决：一、被告吴艮节与被告桂银华之间签订的两份租房协议无效；二、被告桂银华于本判决生效后30日内搬出所租房屋内家具，向原告安徽天琅置业有限公司返还所租房屋（具体为黄柏佳苑商业小区商住楼1幢1层101室、102室、103室、104室、105室、一单元102室、二单元101室）；三、驳回原告安徽天琅置业有限公司其他诉讼请求。本案受理费4300元，由原告安徽天琅置业有限公司负担1300元，被告吴艮节负担3000元。
桂银华上诉称，原判事实不清，被上诉人吴艮节有权出租诉争的房屋，上诉人与被上诉人吴艮节签订的租赁合同有效。
被上诉人安徽天琅置业有限公司辩称，原判事实清楚，处理适当，请求维持原判。
被上诉人吴艮节的意见同被上诉人安徽天琅置业有限公司的答辩意见。
上诉人为证明其主张提供证据二份。证据一、吴艮节取得该宗地原始结算单复印件，证明该宗地是由吴艮节取得，吴艮节为实际开发者；证据二、建筑施工合同复印件，证明施工合同也是由吴艮节与施工人签订的。被上诉人安徽天琅置业有限公司质证认为，这两份证据都不是二审新证据，即使该份证据属于新证据，也达不到上诉人举证目的。证据一、从结算单上不能看出实际开发者为被上诉人吴艮节，且该证据也是复印件，没有证明力；证据二、该合同系复印件，本公司不认可。被上诉人吴艮节质证认为，这两份证据都不是二审新证据，两份证据均为复印件，对证明力不认可。
本庭认证认为，上诉人所提交的证据均为复印件，且两被上诉人均不予认可，因此，该两组证据的真实性无法确认，本庭不予认定。
二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，故对原判查明的事实予以认定。
本院认为，不动产权属应以不动产登记簿记载为依据，涉案房屋的土地使用权证和房地产权证的权利人均登记为安徽天琅置业有限公司，故涉案房屋应归被上诉人安徽天琅置业有限公司所有。被上诉人吴艮节在没有所有权和所有权人授权的情况下，以自己的名义擅自出租被上诉人安徽天琅置业有限公司的财产，将被上诉人安徽天琅置业有限公司所有的房屋出租给他人，该行为属无权处分行为。关于被上诉人吴艮节与上诉人桂银华2013年12月9日和2014年5月31日的签订的两份《租赁协议》是否有效的问题。被上诉人吴艮节在被上诉人安徽天琅置业有限公司不知情的情况下，与桂银华订立的租房协议，属效力待定合同。至二审庭审结束时止，上诉人桂银华未能举证证明，吴艮节已取得涉案房屋处分权，或获得了安徽天琅置业有限公司追认。上诉人请求确认该两份协议有效的理由不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人桂银华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章伏虎
审 判 员 胡 毅
代理审判员 陈铜林
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 许德智
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。