山东省菏泽市牡丹区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏牡民初字第1205号
原告：许素乾，市民。
被告：晁波（曾用名晁建玉），市民。
委托代理人：晁月起，农民。
被告：贾美荣（曾用名邓丽英、李英）。
原告许素乾与被告晁波（曾用名晁建玉）、贾美荣（曾用名邓丽英、李英）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许素乾，被告贾美荣及晁波的委托代理人晁月起到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告许素乾诉称：2012年8月22日我与被告签订了房屋转让合同，合同约定我购买被告在牡丹区南城东方红大街南、东顺城街东侧宏达商场01008号1层的商铺，房权证号为：09××33。我依照合同约定交付购房款41万元，被告将该房屋交付给我，但被告至今未按合同约定办理过户手续。为了维护我的合法权益，请依法判决被告履行房屋买卖合同，并协助办理房屋过户手续。
被告晁波辩称：房屋确实卖给原告，价格为48万元，由于当时原告没钱，后来原告付给我们41万元。
被告贾美荣辩称：房子是卖给原告，有很多证人证明房屋的价格为48万元，第二天原告付给我定金10万元，后原告又支付给我们31万元，总共付给我41万元，分两次给的，当时房子抵押给银行，我告知了原告。当时房子没过户有很多原因，是因为银行贷款和禽流感致使我损失惨重，所以没钱还银行，也没过户，以至于我无法履行协议。
原告许素乾为支持其诉讼主张，提交下列证据：××、房屋转让合同××份及房屋补充协议××份。二、2012年8月22日晁波出具的收到条××份，以上证据用于证明我买的被告的房屋。三、菏市房权证市直字第××号房产证××份，用于证明房屋已经卖给我了，房权证都交给我了。
被告晁波（曾用名晁建玉）对前述证据质证认为，对上述证据均无异议，都是事实。
被告贾美荣（曾用名邓丽英、李英）对前述证据质证认为，无异议，都是事实。
被告晁波（曾用名晁建玉）未向本院提交证据。
被告贾美荣（曾用名邓丽英、李英）未向本院提交证据。
本院依职权调取的证据：××、中国农业银行股份有限公司菏泽开发区支行申请执行书。二、（2013）菏牡执字第1056-3号执行裁定书。三、2013年9月27日许素乾查封异议申请书。四、（2013）菏牡执字第1056号执行裁定书。五、许素乾的送达回证。六、中国农业银行股份有限公司菏泽开发区支行复函。七、（2013）菏牡民初字第1144号判决书。八、最高额担保人借款合同。九、拍卖报告。十、拍卖成交确认书。
原告对前述证据质证认为：对上述材料有意见，法院拍卖我知道，但是我不让他们拍卖，我向法院提交了查封异议申请书，有个人拿执行裁定书让我看了，送达回证上的签字是我签的，但我不懂得什么意思。对中国农业银行股份有限公司菏泽开发区支行复函有意见，我要替晁波还清银行贷款，把房屋赎回来。个人借款合同开始我不知道，后来才知道。判决书与我无关。拍卖报告及拍卖成交确认书有意见，房屋是晁波、贾美荣卖给我的，我也提了执行异议了，房屋是我的，不该拍卖。
被告晁波对前述证据质证认为：1、对申请执行书无异议，是我贷的款。2、对执行裁定书有意见，房屋已经卖给许素乾了。3、对查封异议申请书无异议。4、对（2013）菏牡执字第1056号执行裁定书有意见，有合同、有收据，房屋已卖给许素乾，不应拍卖。5、送达回证不清楚。6、对农业银行复函有意见，房屋我可以卖，贷款还就是了。7、对判决书不清楚。8、对银行借款合同不清楚。9、拍卖报告及拍卖成交确认书都有意见，不应该拍卖。
被告贾美荣对前述证据质证认为：1、对农业银行申请执行书无意见。2、（2013）菏牡执字第1056-3号执行裁定书有意见，我在看守所里面，所长拿过来让我签字，我无法辩解。3、查封异议申请书无异议。4、（2013）菏牡执字第1056号执行裁定书有意见，如原告代我还了银行款，房子应当过户给原告。5、对送达回证不清楚。6、农业银行复函有意见，我还清银行的钱，我卖房子与银行无关。7、（2013）菏牡民初字第1144号判决书有意见，该判决书我没有收到，判决的内容不符合实际情况，我有银行汇款单为证，我也当面支付给过朱燕现金，我与朱燕的借款是不受法律保护的，属于高利贷性质。8、借款合同无异议，是事实。9、拍卖报告及拍卖成交确认书有意见，我只记得第××次没拍卖成功，第二次拍卖只是拿来让我看了××眼，让我签了个字，我没有说理由的机会，我对拍卖及拍卖的价格都有意见。
综合上述证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年8月22日原告与被告晁波签订房屋转让合同书约定将被告晁波所有的位于牡丹区南城东方红大街南、东顺城街东侧宏达商场01008号1层的商铺，房权证号为：09××33的房产卖给原告许素乾，房屋转让价格为48万元，原告依照合同约定交付了房款41万元，剩余7万元待被告晁波将房产证交给原告后由原告全部支付被告晁波。2013年原告与被告晁波、贾美荣签订房屋转让补充协议，就该涉案房屋产权证办理时间及违约情况进行了约定。2010年11月10日被告晁波与中国农业银行菏泽南华支行签订最高额担保人借款合同并将涉案房产抵押给中国农业银行菏泽南华支行，抵押期限为2011年11月23日至2013年10月9日。2014年2月19日中国农业银行股份有限公司菏泽开发区支行向本院提交申请执行书要求拍卖涉案房产以清偿下欠债务。朱燕依据本院2013年6月16日（2013）菏牡民初字第1144号判决书申请执行本案被告晁波欠付其债务65万元及利息。2013年9月27日原告许素乾向本院提出查封异议申请书，申明该涉案房屋已由被告晁波卖于其所有，并由其居住，要求解除查封。本院于2013年10月22日作出（2013）菏牡执字第1056-3号执行裁定书，该裁定书认为：“不动产物权变动以登记产生效力，本院诉讼中保全查封登记在被告名下的房产，行为合法有效，中国农业银行菏泽南华支行抵押登记在先，被执行人晁波、李英在房产抵押期间未经抵押权人同意，无权转让。被执行人晁波、李英与案外人签订的房产转让合同违反法律、损害第三人利益，转让行为无效。异议人的异议不成立，本院依法不予支持。”裁定驳回案外人许素乾的执行异议，并告知许素乾如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向菏泽市牡丹区人民法院提起民事诉讼。该裁定书于2013年10月27日送达本案原告许素乾。后本院委托菏泽拍卖行有限公司进行拍卖，2014年6月10日竞买人朱燕与菏泽拍卖行有限公司达成拍卖成交确认书。以48万元的价格拍得涉案房产。
本院认为：原告诉请被告履行房屋买卖合同，并协助办理房屋过户手续。因原告许素乾在本案中的诉请与本院（2013）菏牡执字第1056号执行案件（中国农业银行菏泽南华支行请求被告晁波抵押清偿、朱燕请求被告晁波债务清偿）标的物系同××房产，均位于牡丹区南城东方红大街南、东顺城街东侧宏达商场01008号1层的商铺，房权证号为：09××33的房产。且涉案房产已经法院拍卖成交，被告无法履行原、被告之间签订的房屋转让合同，已属履行不能。该涉案房产性质及权利主体已经法院执行确定。该涉案房屋在银行设有抵押，银行享有抵押权，是抵押权人，是该房产的担保物权人。《担保法》第四十九条规定：抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《物权法》第××百九十××规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中被告即未取得银行的同意又未及时通知房屋买受人代其向银行清偿债务，就将房屋出售。故原、被告之间的房屋转让合同为无效合同，原告该项主张，本院不予支持。原告要求继续履行合同的前提是合同有效，经本院向原告释明，告知原告可以变更诉讼请求，但原告不予变更诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第××百九十××条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第××款、第××百三十四条之规定，判决如下：
驳回原告许素乾的诉讼请求。
案件受理费8500元，由原告许素乾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判长 尘军梅
审判员 朱淑玮
审判员 高 媛
二〇一四年十月九日
书记员 范 静