广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1665号
上诉人（原审被告）：黄文兰，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1340。
委托代理人：吴雄文，广东万仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：裴越红，男，汉族，住江西省吉安市吉水县，公民身份号码为×××0018。
被上诉人（原审原告）：胥莉娟，女，汉族，住江西省吉安市吉水县，公民身份号码为×××0025。
上列两被上诉人共同委托代理人：吕春，广东尊品律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托代理人：鲁珩，广东尊品律师事务所律师。
原审被告：张天勇，男，汉族，住广东省兴宁市，公民身份号码为×××3092。
委托代理人：吴雄文，广东万仁律师事务所律师。
上诉人黄文兰因与被上诉人裴越红、胥莉娟、原审被告张天勇确认合同无效纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月14日，裴越红、胥莉娟向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认裴越红、胥莉娟与黄文兰签订的《地王广场商业街广场场地使用合同》无效；2、黄文兰返还裴越红、胥莉娟进场费39000元；3、黄文兰、张天勇连带承担裴越红、胥莉娟经济损失120000元；4、本案诉讼费用由黄文兰、张天勇承担。
原审法院经审理查明：2011年6月3日，裴越红、胥莉娟（乙方）与黄文兰（甲方）签订《地王广场商业街广场场地使用合同》，约定乙方向甲方承租位于东莞市××城区地××广场商业街广场中庭门口场地临街搭建的小商铺，场地使用费每月10000元，租赁按金20000元，进场费39000元，合同期限自2011年6月16日起至2014年6月15日止。2011年6月3日，黄文兰收取胥莉娟进场费39000元。裴越红将上述承租地注册登记为其个人经营的东莞市莞城湖地食品店的经营场所。2013年12月30日，张天勇承诺如2014年1月5日前东莞市莞城湖地食品店不能搬回原址经营，黄文兰不向该店要求支付租金，如2014年1月15日前东莞市莞城湖地食品店不能搬回原址经营，张天勇则赔偿该店120000元。
原审法院认定上述事实的证据有：场地使用合同、承诺书、个体工商户营业执照及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：本案为确认合同无效纠纷，争议焦点在于：一、案涉租赁合同效力应如何认定；二、黄文兰、张天勇应否返还收取裴越红、胥莉娟的进场费并承担120000元的赔偿责任。
黄文兰作为案涉物业的出租人，负有举证证明案涉物业取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的责任，否则应承担举证不能的法律后果，黄文兰并未向原审法院提供案涉物业的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据，工商部门在颁发营业执照时只对场地使用证明进行形式审查，不能就此证明案涉物业为合法建设，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，裴越红、胥莉娟与黄文兰签订的案涉租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，因此，黄文兰应当向裴越红、胥莉娟返还进场费39000元。案涉租赁合同无效，一方面系黄文兰未能就出租物业办理规划报建，另一方面裴越红、胥莉娟在承租时也没有就租赁物业的合法性予以审查，故双方对租赁合同无效均存在一定过错，应各自承担其相应的过错责任。本案中，张天勇承诺向东莞市莞城湖地食品店赔付120000元是以案涉租赁合同有效，张天勇负有让裴越红、胥莉娟搬回案涉物业正常经营的合同义务为前提条件的，一方面，张天勇并非案涉租赁合同主体；另一方面，上述承诺的内容属于合同不能依约履行而约定的违约赔偿，与合同无效的过错责任赔偿性质有别，更何况，张天勇个人所作的承诺，对黄文兰并无约束力，故此，在裴越红、胥莉娟未能举证证明其因案涉租赁合同无效所受到的实际损失情况下，其要求黄文兰、张天勇共同赔偿120000元的主张，事实依据不足，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一五年四月二十三日判决：一、确认裴越红、胥莉娟与黄文兰于2011年6月3日签订的《地王广场商业街广场场地使用合同》无效；二、黄文兰于判决生效之日起七日内向裴越红、胥莉娟返还进场费39000元。三、驳回裴越红、胥莉娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1740元，由裴越红、胥莉娟承担1313元，黄文兰承担427元。
黄文兰不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实错误。裴越红、胥莉娟承租的并非是建筑物，而是东莞莞城地王广场商业街中庭门口的场地，在双方签订的《地王广场商业街广场场地使用合同》中明确约定为场地出租，收取的是场地使用费，并不是裴越红、胥莉娟所称的物业租金，黄文兰并没有收取裴越红、胥莉娟使用的物业租金或使用费。（二）原审法院适用法律不当。原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，认定涉案合同无效错误，上述解释只适用于房屋租赁，而本案并非房屋租赁，裴越红、胥莉娟承租的是场地，给付的是场地使用费，因在地王广场外场场地经营，所以才缴纳相应的场地费用，并非为房屋等物业的使用而收取的租赁费用。双方签订合同时，明确约定的是场地，裴越红、胥莉娟也清楚出租的是场地，在合同中已明确约定了场地使用费用、时间及提前结束合同的处理方法，因出租场地并未违反法律的强制性规定，涉案合同系双方自愿协商签订，其内容合法有效，双方应当遵守。（三）裴越红、胥莉娟经营的场地已到工商部办理了有效的营业执照，足以说明此场地系合规场地，是可以用作出租的，如没有合法有效证件，工商部门也不可能给裴越红、胥莉娟颁发营业执照。（四）裴越红作为本案主体不适格。在双方签订的《地王广场商业街广场场地使用合同》签名处，裴越红是作为胥莉娟的代理人签署的名，并且还特别注明系“代”签名，所以可以确认裴越红非涉案合同的当事人，作为本案的主体起诉黄文兰当然不适格。（五）裴越红、胥莉娟承租后，一直在使用涉案场地，直到2015年3月11日开庭当日，涉案场地还是由裴越红、胥莉娟使用，在其控制之下，而一审中裴越红、胥莉娟并未提供任何证据证明其无法使用涉案场地或已终止使用涉案场地。但是裴越红、胥莉娟只交付场地使用费至2014年1月，之后的场地使用费还未交付，存在长期拖欠黄文兰场地使用费的行为，所欠费用裴越红、胥莉娟就交付给黄文兰。（六）本案进场费39000元是双方协商后达成的一致意见，按约定合同期满后是不退还的，在2014年11月裴越红、胥莉娟起诉时，涉案合同已到期，其进场费当然不予以退回。据此，裴越红、胥莉娟请求本院：1、撤销原审判决。2、依法改判黄文兰无需向裴越红、胥莉娟返还进场费39000元。3、裴越红、胥莉娟承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人裴越红、胥莉娟口头答辩称：黄文兰的上诉理由不成立，请求驳回黄文兰的全部上诉请求。
原审被告张天勇口头答辩称：确认黄文兰的上诉状。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，《地王广场商业街广场场地使用合同》承租人（乙方）为胥莉娟、裴越红，该合同约定“根据中华人民共和国有关法律法规的规定，经双方友好协商，甲、乙双方为租赁东莞市莞城区地王广场临街加建的小商铺事宜，通过友好协商，本着公平、自愿、合理的原则，签定本合同，双方必须共同遵守”。东莞市莞城湖地食品店个体工商户营业执照显示，经营者为裴越红，经营场所为东莞市莞城东纵大道地王广场三区一层第一号地铺。
又查明，裴越红、胥莉娟及黄文兰在二审中均主张张天勇将案涉物业租赁给黄文兰，黄文兰再将案涉物业出租给裴越红、胥莉娟，张天勇对此不持异议。
本院认为，本案系确认合同无效纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
案涉租赁合同注明承租人为裴越红、胥莉娟，虽然案涉合同由裴越红代胥莉娟签名，但结合工商部门登记案涉物业地点的经营者为裴越红，胥莉娟起诉时主张由裴越红、胥莉娟共同租赁案涉物业，可以认定裴越红为本案适格原告。结合案涉租赁合同约定的租赁物为临街加建的小商铺及工商部门登记的营业场所等情况来看，黄文兰主张裴越红、胥莉娟承租的是场地，并非是建筑物，本院不予采纳。黄文兰作为案涉物业的出租人，对案涉物业建设的合法性负有举证证明责任。黄文兰未能提供案涉物业的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，认定案涉租赁合同无效，合法有据，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。黄文兰与裴越红、胥莉娟签订案涉租赁合同后，收取裴越红、胥莉娟进场费39000元，应当予以返还。至于黄文兰主张裴越红、胥莉娟拖欠场地使用费的问题，因黄文兰未提出反诉，且在二审中未能达成调解，本院对裴越红、胥莉娟纠纷发生后有无实际占有使用案涉铺位的问题不予审查。
综上所述，上诉人黄文兰上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费775元，由黄文兰负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 冯颖欣
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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