北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终265号
上诉人（原审被告）北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇中山口路21号佳莲大厦5层。
法定代表人王虎，总经理。
委托代理人苏连生，男，1961年8月29日出生，北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司法务部经理。
被上诉人（原审原告）北京昌平商业贸易总公司，住所地北京市昌平区城区镇东关二条。
法定代表人蔡渊，经理。
委托代理人张树勇，男，1959年12月23日出生，北京昌平商业贸易总公司资产部主任。
委托代理人贾东初，北京市君泰律师事务所律师。
上诉人北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司（以下简称佳莲伟业公司）与北京昌平商业贸易总公司（以下简称商业贸易总公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第5536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
商业贸易总公司在原审法院诉称：2006年7月25日，北京宏达兴投资管理公司（以下简称宏达兴公司）与北京佳莲伟业房地产开发有限公司（以下简称佳莲房地产公司）签订了《昌平二街商业用房、影院及管理用房项目拆迁补偿协议》（以下简称《拆迁补偿协议》），第四条约定：项目建好后，实物补偿宏达兴公司回迁商场建筑面积2269平方米。第七条约定：佳莲房地产公司在办理补偿宏达兴公司2269平方米房屋产权时应直接办理到商业贸易总公司或其转制后企业名下。2008年10月15日，双方又签订了租赁《协议书》，第一条约定：将还建给宏达兴公司的商业面积2269平方米租赁给佳莲房地产公司使用。第二条约定：佳莲房地产公司应于2010年10月31日前将补偿的2269平方米房屋产权及土地使用权办理到商业贸易总公司名下，逾期未能办理，宏达兴公司有权终止本租赁协议。第三条约定：租期自2009年6月1日起至2029年5月31日止共计20年。第四条约定了租金、押金，并约定：起租日为2009年6月1日，租金每半年交付一次，先交费后使用。协议书第九条第三款还将拖欠租金逾期超过3个月作为约定解除协议的条件之一。在租赁协议履行的过程中，宏达兴公司的权利和义务由商业贸易总公司享有和承担，佳莲房地产公司的权利和义务由佳莲伟业公司享有和承担。2011年，昌平区鼓楼南街6号佳莲时代广场（包括车库、商业用房、影院）合计36287.18平方米的房屋和土地使用权办理到了佳莲伟业公司的名下。商业贸易总公司完全履行了自己的合同义务，但佳莲伟业公司常常拖欠租金，截止到2015年2月28日，佳莲伟业公司累计欠付租金6698777元，也没有办理2269平方米房屋及土地使用权的过户手续。现诉至法院，请求法院判令：1、要求佳莲伟业公司立即给付截止到2015年2月28日欠付的租金6698777元，违约金2483285.98元，合计9182062.98元，至实际给付之日的违约金另行计算；2、诉讼费由佳莲伟业公司承担。
佳莲伟业公司在原审法院辩称：合同第10条第1款规定拖欠租金逾期超过3个月租赁协议自行解除，根据这条约定双方租赁协议已经于2011年9月1日自行解除，因此商业贸易总公司要求支付租金和违约金没有依据，请求法院驳回商业贸易总公司的诉讼请求。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据查明的事实，租赁协议系双方真实意思表示，不违背有关法律规定，双方均应按照合同约定履行义务。佳莲伟业公司租赁房屋后应按照合同约定履行交纳房屋租金的义务。但佳莲伟业公司无故拖欠租金，现商业贸易总公司要求佳莲伟业公司支付截止到2015年2月28日欠付的房屋租金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。经法院核算，截止到2015年2月28日佳莲伟业公司欠付租金的数额为6203522.25元，佳莲伟业公司应支付商业贸易总公司租金6203522.25元。商业贸易总公司要求佳莲伟业公司支付违约金，有事实和法律依据，法院予以支持。佳莲伟业公司自2013年3月1日起未支付租金，佳莲伟业公司应支付自2013年3月1日起的违约金，每逾期1日，按拖欠租金总额的万分之五支付违约金，截止到2015年2月28日的违约金数额为1721981.67元。自2015年3月1日起，应以6203522.25元为基数，按日万分之五的标准支付违约金。关于佳莲伟业公司答辩称欠付租金超过三个月，协议应自行解除。法院认为佳莲伟业公司就欠付租金情况曾多次函告商业贸易总公司表示将尽快支付租金，并未有解除合同的意思表示，商业贸易总公司亦对合同的履行不持异议，且佳莲伟业公司一直占有使用租赁物，双方的协议一直处于履行状态，故对佳莲伟业公司的该项主张，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司于判决生效后十日内支付北京昌平商业贸易总公司截止到二○一五年二月二十八日的租金六百二十万三千五百二十二元二角五分；二、北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司于判决生效后十日内支付北京昌平商业贸易总公司截止到二○一五年二月二十八日的违约金一百七十二万一千九百八十一元六角七分；三、北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司于判决生效后十日内支付北京昌平商业贸易总公司违约金（以六百二十万三千五百二十二元二角五分为基数，自二○一五年三月一日起至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算）；四、驳回北京昌平商业贸易总公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
佳莲伟业公司不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判驳回对方的一审诉讼请求。上诉理由：1、一审诉讼主体错误；2、上诉人使用的是自己的房屋，被上诉人对诉争房屋没有出租权。
商业贸易总公司服从一审判决，针对上诉人的上诉请求和理由答辩称：1、没有取得房产证，不影响合同的效力；2、宏达兴公司将合同的权利义务一并转让给我方。
本院经审理查明：2006年7月，佳莲房地产公司（甲方）与宏达兴公司（乙方）签订《拆迁补偿协议》，约定：“第二条、2、本项目中涉及乙方的拆迁范围为位于项目范围内的房产总面积为1819.05平方米，占地面积1924.16平方米。”“第三条、1、（1）、甲方在与乙方就实物补偿达成协议并在签署《北京市国有土地使用权出让合同》后，即拥有出让宗地的国有土地使用权，并依审定的设计方案进行项目的开发建设。（2）、甲方应保证在规划的建设期限内将补偿实物支付乙方使用并与乙方配合办理产权过户手续。”“第四条、实物补偿回迁商场建筑面积2269平方米。”“第七条、按昌平区国资委的指示，北京宏达兴投资管理公司法人营业执照上交区国资委使用，其法人资产并入北京昌平商业贸易总公司运作国有企业改制。甲方在办理补偿乙方2269平方米房屋产权时应直接办理到商业贸易总公司或其转制后企业名下。”协议还约定了其他内容。
2008年10月15日，宏达兴公司（甲方）与佳莲房地产公司（乙方）签订了《协议书》，约定：“第一条、甲方同意乙方的要求，将乙方应还建给甲方的商业面积2269平方米租赁给乙方使用。”“第二条、根据《拆迁补偿协议》第七条规定，乙方应于2010年10月31日前将补偿甲方的2269平方米房屋产权及土地使用权办理到商业贸易总公司名下，逾期未能办理，甲方有权终止本租赁协议，乙方并于90日内无条件腾空移交给甲方，同时甲方保留追究因此造成损失的权利。”“第三条、租赁期限自2009年6月1日至2029年5月31日，共计20年。”“第四条、1、第一年度至第二年度每年租金1656370元、第三年度至第四年度每年租金1739189元、第五年度租金1904825元、第六年度至第八年度每年租金1981019元、第九年度至第十一年度每年租金2060259元、第十二年度至第十四年度每年租金2142670元、第十五年度至第十七年度每年租金2228376元、第十八年度至第二十年度每年租金2317511元、二十年租金共计人民币40885448元。2、双方约定起租日为2009年6月1日，租金每半年交付一次。按照‘先交费，后使用’的原则，在签订本协议时，乙方支付第一租赁年度上半年租金之后，每6个月的月底前支付下半年的租金。4、租金、押金由乙方交纳到商业贸易总公司指定的账户名下。租金出具正式票据，押金出具收据。”“第九条、三、1、甲方在乙方有下列情形之一的，可以扣收乙方的押金，并可解除协议收回商业用房：（1）乙方擅自将房屋转租、转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）乙方拖欠租金逾期超过3个月的。”“第十条、1、乙方拖欠租金，除应支付租金外，每逾期1日，按拖欠租金总额的万分之五支付违约金，逾期超过3个月，租赁协议自行解除。租赁协议解除，乙方仍应向甲方支付欠付的租金和违约金。”协议还约定了其他内容。
后佳莲房地产公司变更为佳莲伟业公司，租赁《协议书》一直由商业贸易总公司和佳莲伟业公司履行。佳莲房地产公司2009年支付租金828125元，2010年支付租金800000元，2011年支付租金850000元，2012年支付租金500000元，2013年1至2月支付租金1000000元，截止到2014年5月31日共欠付租金4717758元，截止到2015年2月28日共欠付租金6203522.25元。
现商业贸易总公司要求佳莲伟业公司支付：1、截止到2015年2月28日欠付的租金6203522.25元；2、以4717758元为基数，按日万分之五的标准计算，截止到2015年2月28日的违约金1721981.67元；3、以6203522.25元为基数，按日万分之五的标准计算，自2015年3月1日起到实际支付之日的违约金。
上述事实，有《拆迁补偿协议》、《协议书》、律师函及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。佳莲房地产公司与宏达兴公司于2006年7月签订的《拆迁补偿协议》及2008年10月15日签订的《协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其中《协议书》约定租金、押金由佳莲伟业公司交纳到商业贸易总公司指定的账户名下。因此商业贸易总公司有权收取佳莲伟业公司欠付的租金及逾期违约金，一审法院判决支持商业贸易总公司按照合同约定要求佳莲伟业公司支付租金及违约金的诉讼请求正确，佳莲伟业公司称商业贸易总公司并非合同主体，因此不应向其支付租金及违约金的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。根据《拆迁补偿协议》及《协议书》，宏达兴公司有权出租诉争房屋，且该两份协议已经实际履行，佳莲伟业公司称诉争房屋登记在其名下，宏达兴公司因此不享有出租诉争房屋的权利，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七万六千零七十四元，由北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七万六千零七十四元，由北京佳莲伟业房地产开发有限集团公司负担（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 夏根辉
代理审判员 赵 蕾
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 杜 莹