广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1972民初90号
原告：黄伟，男，汉族，1976年4月20日出生，住广东省兴宁市。
委托代理人：徐锋，广东今见律师事务所律师。
被告：东莞市悦和置业有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇纵队路（矮岭冚段）**号。统一社会信用代码为914419006964663500。
法定代表人：李文琪。
委托代理人：吴宏忠，该公司员工。
被告：东莞市悦和物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇纵队路（矮岭冚段）**号****室。组织机构代码为56822801-6。
法定代表人：李润华。
委托代理人：黄衍华，该公司员工。
原告黄伟诉被告东莞市悦和置业有限公司（以下简称“悦和置业公司”）、东莞市悦和物业管理有限公司（以下简称“悦和物业公司”）租赁合同�纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法由审判员黄方圆适用简易程序独任审判，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告黄伟及其委托代理人徐锋，被告悦和置业公司的委托代理人吴宏忠，被告悦和物业公司的委托代理人黄衍华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄伟诉称：2011年11月1日，原告与两被告分别签订的《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》，该两份合同为无效合同，理由：第一，不存在不动产的使用权依法单独转让，双方签订的转让合同为无效合同；第二，被告悦和置业公司没有取得涉案商铺的所有权，没有提交产权证明、建设工程规划许可证、建设施工许可证，且涉案商铺占用的土地属于集体土地、工业用地，被告悦和置业公司擅自改变涉案土地为商业用地，构成违法，故上述两份合同为无效合同。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.原、被告双方确认于2011年11月1日签订的《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》无效；2.两被告连带向原告返还商铺使用权转让费133998元及利息（以133998元为本金，从2011年11月1日起，按年利率24%计算至款项清偿之日止，暂计算至2016年10月31日为160797.6元）；3.本案诉讼费由两被告共同承担。
被告悦和置业公司、悦和物业公司共同辩称：第一，该两被告与原告签订的两份合同都是有效的。原告与该两被告自愿对商铺进行经营而签订合同，三方之间存在投资经营关系，原告是投资人，涉案合同是投资经营性合同。第二，原告请求返还本金的理由不成立，因为经营商铺的款项已投资进建筑物上，以目前的经营环境，该两被告有困难，且原告与该两被告双方仍在经营涉案商铺，没有返还的理由。第三，原告与该两被告签订的合同有经律师事务所见证，双方权利义务清楚，合同是有效的。第四，被告悦和置业公司及悦和物业公司同意对涉案债务承担连带责任。
本院经审理查明：2011年11月1日，原告作为受让方，被告悦和置业公司作为转让方，双方共同签订一份《商铺使用权转让合同》，约定被告悦和置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城三层3260号商铺（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给原告，转让期限为自2011年11月1日起至2051年10月31日止，转让费为133998元，原告必须于该合同签订之日一次性支付转让总价款；在签订该合同之日，原告应向被告悦和置业公司一次性支付押金1000元，转让使用权期限届满后，在原告结清所有相关费用并办理完相关手续的情况下，被告悦和置业公司在15日内无息返还押金。原告于2011年11月1日支付了转让费133998元、合同押金1000元、见证费300元。2011年11月1日，原告作为委托方，被告悦和物业公司作为受托方，双方共同签订一份《商铺委托经营协议》，约定原告委托被告悦和物业公司经营涉案物业，同意被告悦和物业公司将涉案物业交由第三人使用；商铺委托经营期限为5年，从2011年11月1日起至2016年10月31日止；委托经营期间的全部返还金已在原告支付给被告悦和置业公司的商铺总价款一次性扣除。原告主张涉案物业《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》无效，被告悦和置业公司及悦和物业公司连带向原告返还转让费133998元及利息。被告悦和置业公司仅同意向原告返还转让费，被告悦和物业公司同意对涉案债务承担连带责任。原告主张利息应结合原告的实际损失按民间借贷的计算方式计算，但原告没有提供证据证明其实际损失。
另查�，涉案租赁物在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明。
以上事实，有原告提供的《商铺使用权转让合同》（合同含附件及见证书）、《商铺委托经营协议》、收款收据，被告悦和置业公司及悦和物业公司提交的营业执照、组织机构代码证、住所使用证明、住所（经营场地）使用证明、《协议书》、《补充协议书（二）》、东莞农村商业银行电汇凭证、收费缴款通知书、工程报建缴费单、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《商品交易市场登记证》、土地使用权证、《关于开办东莞市悦和义乌小商品城的复函》、《广东省企业基本建设投资项目备案证》、证明及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：被告悦和置业公司将涉案物业交由原告使用，原告支付使用费，原告与被告悦和置�公司之间的关系为租赁合同关系，本案是租赁合同纠纷。原告与被告悦和物业公司签订的《商铺委托经营协议》实质上是转租合同，原告与被告悦和物业公司之间的关系是租赁合同关系。本案的争议焦点为：一、涉案《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》是否有效；二、原告诉请的利息损失是否合法有据。
关于本案争议焦点一，涉案物业在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，悦和置业公司将涉案物业出租给原告使用，原告将涉案物业转租给被告悦和物业公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结�取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》无效。原告于2011年11月1日支付了转让费133998元，被告悦和置业公司及悦和物业公司同意返还上述费用，本院予以确认。
关于争议焦点二，原告主张的转让费的利息属于法定孳息，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告悦和置业公司及悦和物业公司应向原告返还。原告主张结合其实际损失，利息应按民年利率24%计算，但原告没有提供证据证明其实际损失，故本院对原告主张的利息标准不予采信，并参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算利息，从2011年11月1日起计算至款项清偿之日止。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告黄伟与被告东莞市悦和置业有限公司于2011年11月1日签订的《商铺使用权转让合同》以及原告黄伟与被告东莞市悦和物业管理有限公司于2011年11月1日签订的《商铺委托经营协议》无效；
二、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告黄伟返还转让费133998元及相应利息（以133998元为本金自2011年11月1日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计算至款项返还之日止）；
三、被告东莞市悦和物业管理有限公司对本判决第二判项确定的债务承担连带责任；
四、驳回原告黄伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为2861元，由原告黄伟负担971元，由被告东莞市悦和置业有限公司、东莞市悦和物业管理有限公司负担1890元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黄方圆
二〇一七年三月二十九日
书记员 李艳君