文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0509民初1485号原告：徐祥，男，1986年10月14日出生，汉族，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：陈晔，江苏尚维律师事务所律师。被告：绿地集团（吴江）置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇滨湖新城B2地块一期（一号楼）。法定代表人：费军，总经理。委托诉讼代理人：包丽斯，系公司员工。原告徐祥诉被告绿地集团（吴江）置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法由审判员邵晓波适用小额诉讼程序于2018年2月27日、4月8日两次公开开庭进行了审理。原告徐祥的委托诉讼代理人陈晔、被告绿地公司的委托诉讼代理人包丽斯到庭参加诉讼，原告徐祥到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告徐祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告绿地公司返还原告购房款20000元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告欲购买被告绿地公司开发的位于苏州绿地中心的房屋。2017年12月18日，原告通过银行转账的方式向被告支付购房款2万元。双方未签订书面订购协议及《商品房买卖合同》。后原告因担心自己不符合贷款政策，故要求把贷款贷不下来可以退还定金的条款写进定购协议中，因被告不同意，故原告没有再继续付款。原告与被告多次交涉无果后，被告于2017年12月30日通知原告定金没收。故原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告绿地公司辩称：双方已成立定金合同关系，应按定金罚则处理。理由如下：2017年12月18日，被告填写完整的定购协议并已微信出示给原告，原告表示认可，后原告转入被告账户20000元，并明确认可为定金。2017年12月19日，原告以担心贷款无法办理为由提出让被告书面承诺的不合理要求，被告不予答应，之后原告提出退房，且未按照订购协议约定签署后续的购房协议及支付相应的房款，而此前已有上海银行及华一银行与原告沟通，是可以办理贷款的，原告仅因疑虑提出退房，根据定金罚则应予以没收定金。综上，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人在庭审中进行了举证和质证。综合证据和双方的当庭陈述，本院审理查明认定事实如下：2017年12月18日上午8：36分，绿地公司销售人员姜钰在与徐祥的微信中陈述：在么，你问过银行了嘛。徐祥回复：问过了，我今天给资料他。姜钰回复：好的，给他看过后可以的话立马就和我说哈。徐祥回复：好的。你有那个项目的电子资料吗？能不能再发份我。姜钰回复：我找一下看看。徐祥回复：我昨天看的那个项目里面带燃气吗。姜钰发送了电子资料并回复：没有燃气的，所有的商办都不带燃气的，因为危险性太高。材料给银行看了嘛，可以贷嘛。徐祥回复：还没有，今天给他。姜钰回复：你拍照给他看就好的。好了要立马告诉我啊，不然房子就被别的客户抢走了。徐祥回复：好的。约一个小时后，姜钰回复：你把你的征信报告和流水发给我一下，我给银行看一下能不能贷。把材料拍给我，我给我们另一个银行看看。徐祥在微信中发送了个人信用报告及交易明细查询结果的照片并询问：这个什么时候能确定下来？姜钰回复：马上就可以了。后姜钰回复：刚刚问了那个利率低的银行，可以贷的。同时附上了与富邦华一贷款群的聊天记录。随后姜钰又在微信中陈述：昨天看的1838，原价725205，98折是710701，首付360701，贷款35万。付款时间是今天交5万定金，三天内30%，7天内50%。徐祥回复：好的，我看到了。姜钰回复：你看你还有什么问题嘛。徐祥回复：付款时间需要延迟一下，你之前不是说到30号嘛。姜钰回复：那最后一笔给你延迟到30号可以嘛，刚刚给你发的是我们的正常流程。徐祥回复：好的，我待会给你回复，现在比较忙。姜钰回复：好的，大概几点。徐祥回复：14点吧，14-15点之间。姜钰回复：你要尽量快一点，我们现在这边好多客户在这边看房。要不然你先把身份证拍给我，我帮你把定单先填好给你确认。徐祥随即将身份证拍照在微信中发送。姜钰回复：好的。我马上把定单写好，给你确认，地址是哪个地址，到时候交房我们要寄挂号信给你。徐祥回复：上海市浦东新区锦绣东路1999号205室。下午12：38姜钰发送了一份《苏州绿地中心定购协议》的照片，并陈述：你看一下，没有问题的话，发我：确认无误四个字。下午1：23徐祥回复：房号是1839吗？姜钰回复：对的。徐祥回复：一层是有39以上房间吗？一个楼层总共有多少间这样的房。姜钰通过语音回复。徐祥回复：贷款征信良好方可享受98折是啥意思，能贷下来是不是就可以享受98折？姜钰回复：就是可以98折优惠。徐祥回复：付款还能再延长几天吗？姜钰回复：这个是底线了，因为年底公司要结算。徐祥回复：50%是一定要30号吗？姜钰回复：对的，你想想办法。徐祥回复：那30%能延长吗。姜钰回复：30%最长可以5天。那就5天，可以吧。徐祥回复：可以。姜钰回复：23号之前付30%哈。徐祥回复：嗯，两家银行的利率分别是多少，还款期限，每月应该是多少。姜钰回复：上海银行是上浮40%，华一是30%，所有的商业贷贷10年，像你这个月供大概是4000以内，上海银行6.86，华一6.37。我把定单拍给你，你回复我确认无误。徐祥回复：你先稍等下。姜钰回复：好的。并将修改过的《苏州绿地中心定购协议》拍照在微信中发送。徐祥回复：先稍等，我这边处理点事情。姜钰回复：好的。你确认一下信息对不对。这个是我们公司账户，你转到这个上面就可以，转完后截屏给我。徐祥回复：我明天付定金，可以吗？姜钰回复：不可以的，你这套房子现在有客户在看，现在你这套是我们这最好的房源。你现在不转进来绝对要被别的客户抢走。徐祥回复：好的……我先打2万，明天补齐3万，行吗。姜钰回复：行。随后徐祥通过手机银行转账支付了2万元。姜钰回复：好的。明天再转3万进来哈。徐祥回复：好。姜钰再次将修改过的《苏州绿地中心定购协议》拍照在微信中发送，并回复：定金那边加了一句话，就是今天付2万，明天付3万。徐祥回复：那行。2017年12月19日上午徐祥在与绿地公司销售人员姜钰的微信中陈述：你在上面再加一句话吧，贷款没批下来，5万定金要退的。你之前说过吧？姜钰回复：银行昨天不是和你确认过可以贷的嘛。徐祥回复：那你写在条款里面嘛。谁知道会出什么幺蛾子。你也知道确认了，我也相信应该没问题。你加到那个条款里吧。姜钰回复：你自己已经跟银行确认过可以贷了，是还有什么其他顾虑？你是单身还是已婚啊。徐祥回复：你加到条款里吧，这样保险一点，你不是也确认过了吗，我还未婚。姜钰回复：那你是有隐瞒我们什么情况嘛。徐祥回复：我没隐瞒啊，我不是都给出了吗。你对面楼盘，外地的就限贷。所以这个还是要落实在条款里，这也是你之前保证过的。下午徐祥在微信中陈述：那个怎么说？你加下条款，我把余下的定金付了。姜钰回复：这个不行的，贷款都是你跟银行去沟通的，你是确定好能贷款后才定的房。徐祥回复：之前你不是可以的吗？不是我发给你去沟通的吗，如果这样的我不签那个协议的。姜钰回复：银行不是跟你确认过可以贷款的嘛。徐祥回复：那你加个条款怎么了？你昨天一直在催，本来没这么快的。姜钰回复：你说的这个是不能加的，我知道你是为了有个心里保障。徐祥回复：如果这样我不会签这个协议，那这个没算生效吧。姜钰回复：你付了定金，定单就生效了。徐祥回复：我都没签字。那你都百分百了。那你可以在协议上写句。姜钰回复：这个是不行的。徐祥回复：那你的意思，是我付不付余下的定金都生效是么？姜钰回复：是定单生效。徐祥回复：我没签字也算吗？保单还要本人签字生效。姜钰回复：因为你这个是转账进来的，我昨天在微信上，是把定单拍给你确认过的。徐祥回复：你昨天算诱导好吧。姜钰回复：哪是诱导，我明明是帮助你买房，等到过几年你在这买的房子升值了你就不会说我诱导你了。徐祥回复：如果贷款下不来，我是不是付的36万都白付了，我全款买不了。姜钰回复：银行都跟你说了可以贷款的，难不成银行会骗你嘛。徐祥回复：你都不敢写，说明你也不能保证，你说这又是什么意思。姜钰回复：因为我们公司没有这条规定啊。徐祥回复：这样吧，我们条款不能达成一致，我不想买了。就算银行说可以，我也需要把这个写进条款里，这本来就是合理的诉求。我今天问过我售楼的朋友了，在协议没签字之前都是不能生效的。2017年12月26日上午姜钰在与徐祥的微信中陈述，徐先生，你在绿地中心定购的A1-1-1838室在12月23日要付进来共20万，你至今只交了2万元，请问这套房你还要嘛？剩下的款什么时候交？徐祥回复：我已经委托了律师起诉了你们公司，不买了。姜钰回复：好的，收到。庭审中，绿地公司提供甲方为绿地公司、乙方为徐祥的《苏州绿地中心定购协议》一份，载明房号为A1-1幢1838室的房屋，总价人民币725205元，定金金额50000元，12.18付定金2万，于12.19付定金共5万。同时，协议第5条注明：乙方应于签订本订购协议起3日内携本定购协议、乙方身份证、印章、定金收据及签约应付款人民币总价*50%以及上首付款，至售楼处签订购房合同，逾期未签即视作乙方违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将该房屋自行处置。第6条注明：甲、乙双方签订本协议后，若存在乙方原因违约，甲方不予退还乙方支付的定金。若在规定期限内，甲方未经乙方同意将该房屋另售给第三方，乙方有权要求甲方双倍返还已支付的定金。第11条注明：2017年12月18号支付5万定金，2017年12月23号付15万，2017年12月30号付足房款50%，享受98折优惠，如有逾期，定金没收，房源另售。姜钰在《苏州绿地中心定购协议》的销售员处签字，徐祥未在乙方处签字，绿地公司未在甲方处盖章。但徐祥与绿地公司均确认本案所涉房屋为酒店式公寓。2017年12月30日绿地公司向徐祥寄出了《定金没收通知函》，载明：徐祥先生定购了绿地中心A1-1-1838物业，根据贵我双方2017年12月18日签订的《绿地中心定购协议》“特别约定第5条”之约定，你应于2017年12月23日前携带相关材料及签约应付款200000元，至售楼处签订购房合同，逾期视作你违约，我司可不经催告，该协议即告终止，我司有权将该物业自行处置。2017年12月23日，你未按约前来签订购房合同，而后，我司本着友好协商的精神多次主动与你联系催告你履约：于2017年12月26日发短信（打电话）联系你，且于2017年12月26日再次发《签约催告函》告知你来签约，已尽履约之诚意。然而你于2017年12月26日明确向我司表示将不再履行定金合同约定的签约义务，且已明确已付定金作为违约金不予退还。根据贵我双方的约定，我司在此郑重函告你：1、你逾期未签约已构成严重违约，你与我司于2017年12月18日签订的《绿地中心定购协议》即告终止；自本通知函发出之日我司有权另行处理该物业。2、你已支付的定金20000元按约不予退还。以上事实，有原告提供的微信记录、招商银行转账记录、定金没收通知函，被告提供的微信记录、《苏州绿地中心定购协议》以及原、被告双方的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：《苏州绿地中心定购协议》实质上系以签订正式的商品房买卖合同为目的的预约合同。本案的争议焦点在于该预约合同是否成立。本案中，首先，原、被告均未在上述定购协议上签字或盖章；其次，从双方的微信记录显示，绿地公司的销售员姜钰两次要求原告在看到上述定购协议后发送“确认无误”四字作为预约合同成立的意思表示，但原告并未作出“确认无误”的意思表示，因此被告并无直接证据证明原告认可了该定购协议；再次，双方在微信中通过沟通协商就房号、价格、付款方式、付款时间等内容达成了合意，但并无证据证明双方也就房屋贷款事宜达成了一致意见，而原告要求在定购协议中添加“如贷款不能批下来，则定金全退”的内容，但被告不同意，说明双方未能对此协商一致，从而导致定购协议未有效成立，属于不可归责于双方的原因，因此不应适用定金罚则，故对于原告要求返还20000元购房款的诉请应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告绿地集团（吴江）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告徐祥购房款20000元。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，帐号：62×××61）如被告绿地集团（吴江）置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元，由被告绿地集团（吴江）置业有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告徐祥，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。本判决为终审判决。审判员  邵晓波二〇一八年四月二十日书记员  杨宇红