浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0127民初279号
原告：余燕青。
原告：余智苏。
被告：杭州得卜实业有限公司。
法定代表人：施建华，董事长。
委托代理人：余锋，财务经理�
委托代理人：张承进，浙江千岛湖律师事务所律师。
原告余燕青、余智苏诉被告杭州得卜实业有限公司（以下简称得卜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理，依法由代理审判员王文佳于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告余燕青、余智苏及被告得卜公司的委托代理人张承进、余锋到庭参加诉讼。本案经审委会讨论决定，现已审理终结。
原告起诉称：被告原企业注册名称为“淳安县玉翰房地产开发经营有限公司”、“杭州玉翰置业有限公司”，现变更登记为“杭州得卜实业有限公司”。2010年1月5日，原告就购买坐落于淳安县千岛湖镇新安东路238号1幢704室住宅与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定该商品房建筑面积共86.93平方米，单价为每平方米9018.75元，总价款784000元，由原告在合同签订之日支付首付款236000元，余款548000元于合同签订之日起三天内办妥按揭贷款手续，被告于2011年5月31日前将符合合同第九条约定条件的商品房交付给原告，且承诺于2011年8月31日前取得规定的土地、房屋权属证书交付给原告，否则按照合同第十条及第十六条约定向原告承担违约责任。《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行了支付购房款之义务，但被告拖至2011年11月3日才取得淳安县建设局住宅区配套公建建设合同履行确认书，达到规划配套要求，故被告实际延迟到2011年11月3日才将符合合同第九条约定条件的商品房交付给原告，比约定交房期限各延迟了153天，同时被告也未兑现2011年8月31日前取得规定的土地、房屋权属证书交付给原告，直至2012年9月30日才通知原告办理该商品房的权属登记手续，比办证时间延迟395天，故被告已构成违约。为此，原告就违约赔偿事宜与被告交涉，终�双方分歧较大而协商未果。为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《浙江省实施（中华人民共和国消费者权益保护法）办法》等有关规定起诉，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金25190元，逾期办理权属证书违约金65033元，两项合计违约金90223元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同1份（复印件），证明原告购买被告房屋及合同中的相关约定。
2、补充协议1份、发票1份（均为复印件），证明原告支付购房款的事实。
3、公建合同履行确认书1份（复印件），证明被告逾期交房的事实。
被告得卜公司答辩称：一、关于本案中涉及的有关事实的说明。1、物业用房属于公建配套设施，验收的责任主体是当时的县建设局。除了物业用房和社区用房之外的配套设施在2011年4月12日至5月23日验收合格。2011年5月10日，被告向县建设局申请建筑工程配套实施验收，验收的过程中5月11日镇政府对原规划的物业用房和社区用房提出要求更换调整位置的意见，5月17日向县领导打报告，之后一直在协商，直到7月7日才形成调整物业用房和社区用房的备忘录。由于公建配套设施调整，消防设施重新进行了调整，到2011年7月14日通过消防验收。由于公建配套设施调整，重新对调整后的物业用房和社区用房进行隔墙改造。直到2011年11月3日，县建设局依法对住宅区的配套公建建设情况进行复核，经复核已达到规划配套要求，于是出具了淳建设确（2011）08号《住宅区配套公建建设合同履行确认书》。综上，由于政府部门对原规划的物业用房、社区用房等公建配套设施调整，该延期的期限�没有超过12个月的宽延期。2、公建配套用房的验收是竣工验收的一部分。2011年5月20日，施工单位浙江中业建设集团有限公司完成竣工，建设单位杭州玉翰置业有限公司于2011年5月20日递交淳安县质量安全监督站组织验收，由于公建配套设施物业用房和社区用房的调整和协调，2011年7月7日形成了备忘录，并重新对调整后的物业用房和社区用房进行隔墙改造，只到2011年8月8日，淳安县建筑工程质量安全监督站才通知被告和设计、施工和监理单位进行竣工验收，并于8月12日同意提交备案机关备案。由于政府部门对原来规划的物业用房、公建用房等公建设施的调整，于2011年7月7日才形成备忘录，造成消防验收延迟至2011年7月14日，竣工验收延迟至2011年8月8日，规划核实验收延迟至2011年12月9日，杭州房地产测绘公司测绘建筑面积延迟至2011年12月9日，期间加上春节放假，于2012�2月20日完成备案登记。3、杭州玉翰置业有限公司是如何通知业主办理交房和办证的？杭州玉翰置业有限公司在与各个业主签订的《商品房买卖合同》中业主留下的联系电话（余燕青的联系电话139××××7359）与之联系，为了联系方便，杭州玉翰置业有限公司将业主的联系电话录入移动E管家，通过短信平台发送短信的方式通知业主，主要通知有三次：2011年5月下旬通知业主交房；2012年5月份，通知业主办理房屋所有权证；2012年9月30日通知业主办理国有土地使用权证。在办理交房时，由业主交清尾款和物业费用后领取房屋钥匙。
二、关于逾期交房的违约金问题。1、本案中因政府部门对“物业经营用房”、“物业办公用房”公建设施的调整，才导致延期验收和交房，符合《商品房买卖合同》第九条和第十条的“特殊原因”，且未超过12个月，不属杭州玉翰置业有限公司违约，不应承担逾期交房的违约责任。（1）2011年5月20日，被告向淳安县建设局递交《建筑工程配套设施验收申请表》；因淳安县千岛湖镇人民政府对项目配建的社区用房问题、项目配套的物业用房提出调整而致使县建设局停止验收，被告于2011年5月17日向县政府领导递交了杭玉翰（2011）6号《关于请求解决明珠大厦项目相关问题的报告》；2011年6月17日，建设局相关科室对该项目进行了配套设施的验收，并提出了规划调整方案；在千岛湖政府、县建设局、县规划局经过多次与杭州玉翰协商，在2011年7月7日形成了《关于明确望湖社区办公用房位置的备忘录》和《关于调整玉翰—明珠公馆物业用房位置的备忘录》，同意将望湖社区新办公用房从高层公寓2号楼的2-3层调整为两部分：（一）明珠公馆裙房二楼东侧；（二）二号高层住宅楼二楼。明珠公馆项目的物业经营用房原先安排在住宅楼内，调整后位置在明珠公馆裙房三楼东侧，物业办公房在二号高层住宅楼三楼。因政府调整造成消防延迟至2011年7月14日验收，房屋竣工验收延迟至2011年8月8日，物业用房、社区用房延迟至2011年11月3日由淳安县建设局出具淳建设确（2011）08号《住宅区配套公建建设合同履行确认书》。（2）根据《商品房买卖合同》第九条规定，如果遇到“规划、环保、消防等政府主管部门根据法律、法规规定采取某项行政措施或与重大问题导致开发建设期延长的；为配合政府规划或市政配套设施导致延长建设期的”，则出卖人可以延期12个月交房，本案从2011年6月1日起计算并未超过12个月的宽延期。2、具备交房条件的时间是2011年11月3日，但实际交房时间为2011年5月31日，已经与杭州玉翰置业有限公司实际办理了交钥匙手续，完成交房手续。在双方于2012年7月13日�署的《商品房买卖合同补充协议》也已经做了确认。根据《商品房买卖合同》第十二条规定“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。（1）根据上述规定，除非当事人另有约定，否则，对房屋的转移占有，则视为房屋的交付使用。而本案中，双方并没有约定其他作为房屋交付使用的方式，原告所依据的合同第九条关于房屋交付期限和条件并没有改变转移占有的交付方式，只是对转移占有设定了一个条件，故原告对房屋的转移占有应当视为房屋的交付使用。（2）双方签订的商品房买卖合同第九条约定出卖人应当在2011年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。同时，合同第十条约定出卖人逾期交房的违约责任。很显然，上述第十条约定是违反第九条约定的责任承担方式，据此约定，买受人可以要求对方满足交付条件从而拒绝要房，并因此要求对方承担逾期交房的违约责任。当然，对于不符合约定条件的交付行为，作为权利人的买受人亦可在要求对方满足交付条件和尽快实现对所购房屋的占有使用权能之间进行选择。二者的权利行使方式不同，结果也不同。逾期交房违约责任的本质即为违约方对守约方未能实现对所购房屋占有使用权能所致损失赔偿之预定。故实现对所购房屋的占有使用权能和让对方承担逾期交房违约责任之间不能兼得。本案中，对被告交付的不符合约定条件的房屋，原告已选择了尽快实现对所购房屋占有使用。其在接受了房屋的转移占有、又未举证证明�方所约定的交付条件的不满足已导致其无法实现占有使用权能的情况下，以交付行为不符合约定否认被告的交房行为并要求对方承担逾期交房的违约责任没有合同和法律依据。
三、关于逾期办证的违约金问题。本案不是由于被告的原因，造成延迟办证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告不应承担逾期办证的违约责任。1、根据《商品房买卖合同》第九条规定，除了特殊原因可以延期以外的交房日期为2011年5月31日；根据《商品房买卖合同》第十六条规定，出卖人承诺的办证日期为2011年8月31日。8月31日是针对5月31日而言，相隔三个月。该三个月是的法律依据是《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变�和房屋所有权登记手续”。据此规定看，如果交房的日期顺延，则办证的时间也应相应顺延三个月。但都没有超过12个月的宽延期。2、被告延迟至2012年9月30日通知办理商品房的权属登记手续是事实，但并不是因被告的原因造成，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，被告不应承担逾期办证的违约责任。（1）综合本案，逾期办证主要是由于两个原因所造成，一个是根据《商品房买卖合同》的约定，因县建设局、规划局、镇人民政府对原批准的物业用房、社区用房公建设施的调整，造成延期验收和备案，以致延期办证；一个是由于县国土局不作为、乱作为的原因造成逾期办理国有土地使用权证。
第一、根据淳安县人民法院（2013）杭淳民初字第459号民事判决书以及相关证据显示，2011年12月22日，被告向县国土资源局递交了土地复核验收的申请，同日县国土资源局收回了被告编号为004《淳安县国有土地使用证收回凭证》，一直未给被告验收也不给被告答复。直到2012年9月大量业主向杭州市人民政府12345投诉和过问下，且在要求被告提供价值4000万元的房产做抵押的情况下，县国土资源局才于2012年9月份开始办理土地使用权证。根据《土地登记办法》第十九条的规定“国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日”，延期办证完全是由于县国土资源管理局的不作为、不履责的行为所致。
第二、根据淳安县人民法�（2013）杭淳民初字第459号民事判决书以及相关证据显示，被告于2011年12月11日向县国土局申请复核验收，县国土局认为被告存在改变土地用途的情形，于2012年11月8日向杭州玉翰置业有限公司发出通知要求被告签订土地出让合同补充协议并补缴土地出让金2329.09万元。但淳安县人民法院判决补缴的出让金131.55万元，与县国土局要求补缴的数额相差近20倍。（2）造成逾期办理权属证书是否开发商的原因，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，在无其他约定的情况下，只有因开发商的原因造成办理买受人房屋所有权证逾期的，开发商才承担责任。若因非开发商原因造成办理买受人房屋所有权证逾期的，开发商一般不承担责任。（3）《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的“由于出卖人的原因”，是否包括因行�部门或者其他第三方原因造成的迟延办证情形?这是本案争议的焦点之一，参照《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷疑难问题的解答》第15条规定“由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。”（4）《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，但本案应该使用更具体的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定。
三、原告的起诉已经超过诉讼时效。原告于2016年1月13日向淳安县人民法院提起诉讼，可逾期交房的时间从2011年11月3日计算，逾期办证的时间从2012年9月30日开始计算，均已超过诉讼时效，且不存在诉讼时效中断、中止的情形。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告得卜公司为证明其主张向本院提交证据如下：
1、房地产（住宅区）配套公建合同确认流程表12份（复印件），拟证明自2011年4月12日至5月23日，分别通过淳安县邮政局、中国电信股份有限公司淳安分公司、淳安县地名办、淳安县发改局、淳安县自来水公司、淳安县防雷设施检测所、淳安县人民防空办公室、淳安县环境保护局、淳安县供电局、淳安县交通警察大队、淳安县公安局技防办、淳安胜嘉利天然气有限公司对相关项目的验收。
2、2011年5月10日淳安县建设局建筑工程配套设施验收表（含2011年5月10日的申请表、2011年11月3日的淳安县建设局配套设施验收意见）1份（复印件）、2011年5月17日杭州玉翰�业有限公司杭玉翰（2011）6号《关于请求解决明珠大厦项目相关问题的报告》1份（复印件）、2011年7月7日关于明确望湖社区办公用房位置及关于调整玉翰—明珠公馆物业用房位置的备忘录2份（复印件）、2011年7月11日望湖社区办公用房移交协议及图纸2份（复印件）、杭州市公安消防局杭公消审[2011]第0181号《关于玉翰.千岛明珠建设工程消防验收合格的意见》（2011年7月14日）1份（复印件）、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（2012年2月20日）1份（复印件）、淳安县房屋建筑工程竣工验收报告（2011年5月10日）1份（复印件）、2011年11月3日淳安县建设局淳建设确（2011）08号《住宅区配套公建建设合同履行确认书》1份（复印件）、淳安县规划局浙江省建设工程规划核实确认书（2011年12月9日）1份（复印件）、杭州房地产测绘公司《建筑工程建筑面积实测表》（2011年12月9日）1份（复印件）、淳安县城建档案中心（2012）淳城档认字第5号《建设工程竣工档案认可意见书》（2012年2月16日）1份（复印件），拟证明被告从2011年5月10日申请配套设施验收，因政府对配套设施范围内社区用房、物业用房的规划重新调整等，直至2011年8月8日房屋验收合格，2011年11月3日县建设局对配套设施验收，对住宅区配套公建建设合同履行确认，2011年12月9日才通过规划局的规划核实确认，2012年1月23日是春节，直到春节过后，于2012年2月16日对建设工程档案接收进档，2012年2月20日办好建设工程竣工验收备案手续。
3、2009年9月29日移动e管家业务使用协议1份（打印件）、客户收（付）款入账通知6份（打印件）、移动e管家2份（打印件），拟证明被告采用短信群发通知方式的通知业主交房和办证，原告是成员之一，系统超过三个月自动删除信�的事实。
4、移动e管家（短信成功量1005条）（2011年5月份）1份（打印件），拟证明被告于2011年5月份通过短息通知所有业主可以办理交房和按揭贷款手续，业主实际从2011年8月、10月开始与被告办理交房手续。
5、移动e管家（短信成功量2146条）（2012年5月份）1份（打印件），拟证明被告于2012年5月份通过群发短信的方式通知所有业主办理房屋所有权证，从2012年5月开始办理房产证。
6、淳安县人民法院判决书1份（复印件）、淳安县国有土地使用证收回凭证1份（复印件）、关于要求对明珠大厦项目分割办证的申请1份（复印件）、收据1份（复印件）、移动e管家（短信成功量2146条）（2012年9月份）1份（复印件），拟证明被告于2011年12月11日向县国土局申请土地复核验收，因县国土局的原因而造成被告延期办理土地证的事实。县国土局在2012年9月份同意给业主先办理土地证，被告为此于2012年9月份通过群发短信的方式向业主通知办理土地证的事实。
经比照证据的法定要件，本院认为原告提交的证据三性被告无异议，本院予以采信；对被告提交的证据1，真实性原告无异议，予以确认，但不能证明该项目已通过配套公建综合验收；对被告提交的证据2，真实性原告无异议，予以确认，关于被告是否存在违约逾期交房、违期办证见下文分析；对被告提交的证据3、4、5，真实性原告无异议，予以确认，但不能证明被告履行了通知义务，不予采信；对被告提交的证据6，不能证明其待证事实，且与本案的审理结果无关，本院不予采信。综合本院采信的上述有效证据并结合双方举证责任、当事人的庭审陈述及本院查明的事实，认定事实如下：2010年1月5日，原告就购买坐落于淳安县千岛湖镇新安东路238号1幢704�住宅与被告签订了商品房买卖合同，合同总价款784000元，约定被告于2011年5月31日前将符合合同第九条约定条件的商品房交付给原告，于2011年8月31日前取得规定的土地、房屋权属证书交付给原告，并在合同第十条及第十六条约定了逾期交房和逾期办证的违约责任：从合同约定的最后交付（或办证）期限的第二天起至实际交付（办证）之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之2.1。同时，合同第九条第4款第2项约定“以下情形出卖人可以据实予以延期：规划、环保、消防等政府主管部门根据法律、法规规定采取某项行政措施或遇重大问题导致开发建设期延长的；配合政府规划或市政配套设施导致延长建设期的，但最长不得超过12个月。合同签订后，原告依约履行了支付购房款之义务。2011年5月10日，被告向淳安县建设局提交建筑工程配套设施验收申请表。2011年6月17日，淳安县建设局对该项目的配套设施提出了整改意见，整改项目涉及七大类（含物管用房及社区办公用房分割、物业专项维修资金和保修金未缴交、地下出入口裙房屋顶部位非永久性型材、违反县城规委【2003】06号文件下式广场应改为绿地、五楼空中花园配电箱无防雨防水设施存安全隐患等20多项子项目）。2011年7月7日，因因千岛湖镇政府提出社区办公用房需要调整，被告与淳安县规划局、淳安县建设局共同签署了调整玉翰明珠公馆物业用房位置的备忘录，对物业用房的位置进行了调整。被告经整改后于2011年8月22日出具整改情况说明，说明中陈述物管用房及社区房已经规划确认，正式协议及移交手续已办理，物业办公用房已装修完毕并投入使用。2011年11月3日，淳安县建设局出具《住宅区配套公建建设合同履行确认书》，通过公建配套设施验收。另查，原、被告双方认可的房屋满足合同交付条件的时间为2011年11月3日，通知办理房屋权属登记手续的时间为2012年9月30日。
本院认为：关于本案诉讼时效问题，经查，原告曾向相关部门主张权利，故对被告的诉讼时效之抗辩，本院不予采纳。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，应认定为合法有效。原告已依约支付了购房款，被告应承担按约交付房屋及办理产权登记的义务，而被告直至2011年11月3日才将符合合同约定的房屋交付给原告，故被告客观上逾期交房的事实予以确认，但被告逾期交房的原因包含案涉小区物业用房和社区办公用房的规划调整，本院根据被告的整改情况及合同第九条的约定，酌情认定交房时间延长三个月，相应的原告主张的逾期交房违约金调整为10537元（784000元×64天×0.021%）。关于逾期办证违约金，被告辩称系因淳安县国土资源局拖延办证造成的，本院认为，商品房买卖合同中未约定可以免除逾期办证违约责任的情形，即使淳安县国土资源局存在拖延办证情形，也不能免除被告应对原告承担的逾期办证违约责任，原告主张的逾期办证违约金不违反合同约定及法律规定，本院亦予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州得卜实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告余燕青、余智苏逾期交房违约金10537元、逾期办证违约金65033元，共计75570元。
二、驳回原告余燕青、余智苏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行�付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2056元，减半收取1028元，由原告余燕青、余智苏负担208元，被告杭州得卜实业有限公司负担820元。
原告余燕青、余智苏于本判决生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州得卜实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费2056元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行�工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
代理审判员 王文佳
二〇一六年七月六日
书 记 员 李 洁
附法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十五条权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断。