天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第791号
上诉人（原审被告）王艳华。
委托代理人刘万海，天津中岳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑力广。
委托代理人张白玉（郑力广之妻）。
上诉人王艳华因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2015）滨塘民初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭进行审理。上诉人王艳华的委托代理人刘万海，被上诉人郑力广及其委托代理人张白玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年4月2日，郑力广与案外人即房屋产权人满宝生签订《天津市房屋租赁合同》，满宝生将其所有的坐落于天津市塘沽区学校大街150号临街底商出租给郑力广，租期自2011年5月5日至2016年5月4日。2014年10月13日，郑力广与满宝生又签订《补充协议》，协议约定：满宝生同意郑力广对涉诉房屋进行转租，因转租所发生的债权债务及相关经济责任不涉及产权人。2011年8月4日，郑力广与王艳华签订《天津市房屋租赁合同》，合同约定：郑力广将坐落于天津市塘沽区学校大街150号建筑面积236平方米的房屋出租给王艳华使用，王艳华承租该房屋用于商业经营。租期自2011年9月5日至2016年5月4日，年租金280000元，每年8月5日支付年租金。郑力广交付该房屋时，王艳华向其交付押金10000元。租赁期间，非本合同约定的情况，王艳华解除本合同的，向郑力广支付违约金30000元，若约定的违约金不足抵付郑力广损失的，王艳华还应负责赔偿超过违约金部分的损失。上述合同签订后，双方均按约履行。2013年4月1日，郑力广与王艳华又签订一份《协议书》，协议明确王艳华使用该房屋用于“美郎克韩式美发店”经营，并对王艳华延期交付租金的违约责任和擅自转租、改变经营项目等违约责任进行了明确约定。2014年8月6日，双方签订了《解除合同协议书》，协议写明：双方签有《天津市房屋租赁合同》及2013年4月1日签订的补充协议，原合同约定租期至2016年5月4日，现王艳华提出提前解除该底商租赁关系，郑力广表示理解，双方就解除该底商租赁关系及相关补充协议事宜约定如下：自2014年8月6日，解除该底商租赁关系，不再续租，不涉及装修费用等；王艳华应于2014年9月4日将该底商交还给郑力广，如逾期一日按人民币1000元收取使用费；包括但不限于暖气费、水费、电费、网络宽带费、电话费、有线电视费及物业费等费用，王艳华撤场后次日结算。双方约定2014年9月4日为最后撤场日期，王艳华应将属于本方的物品全部清理撤离。撤场当日，双方会同并交接该底商所有出入户钥匙。逾期未撤离的物品，视为王艳华自动放弃所有未撤离物品的所有权，郑力广有权按照废品处理，王艳华不得追究。协议最后一条约定：本协议为双方签订该底商房屋租赁合同的附件，共两页，一式两份，双方各执一份，同具法律效力，未尽事宜按原合同执行。协议签订后，王艳华未能在约定的2014年9月4日腾交房屋，庭审中，郑力广称2014年9月14日王艳华转租的案外人朱蕊方将房屋腾出，郑力广随即换锁，现房屋系空置状态。另王艳华欠付其使用房屋期间即2011年至2014年度的暖气费用，郑力广予以垫付，三年共计26381.6元。王艳华称因郑力广换锁，王艳华屋内物品未能搬出，且郑力广交付暖气费未有通知王艳华，本可以少交，现郑力广交付费用太高，不同意给付。
另查，郑力广称王艳华将涉诉房屋进行了转租，王艳华予以否认，郑力广就此仅提供了租房合同，未有其他佐证。
现郑力广提起诉讼，请求：1、王艳华支付提前解除租赁合同违约金30000元；2、王艳华支付转租违约金30000元；3、王艳华支付租赁期间应担负的取暖费26381.6元；4、王艳华支付迟延迁出租赁房屋使用费10000元，以上共计96381.6元；5、本案诉讼费由王艳华承担。
原审法院认为，双方于2011年8月4日签订的《天津市房屋租赁合同》、2013年4月1日签订的《协议书》、2014年8月6日签订的《解除合同协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，均应合法有效。按照解除协议，王艳华应将其使用期间的暖气费等予以结清，王艳华未能按约履行，现郑力广已经交付，其依法享有追索权，故郑力广该项主张应予支持。王艳华对此抗辩理由没有事实和法律依据，原审法院不予采信。关于郑力广主张王艳华提前解除合同违约金30000元，根据双方租赁合同的约定，因王艳华提前解除合同，郑力广享有向其主张违约金30000元的权利，在双方因解除租赁合同又签订的解除协议中，明确了系王艳华要求提前解除合同，因此郑力广主张违约金的条件成立，而在该解除协议中双方对王艳华交付的押金及郑力广享有的违约金权利主张均未作明确约定，只是在合同最后条款中约定未尽事宜按原合同执行，因此，虽然双方就房屋租赁合同的解除进行了书面约定，但郑力广享有的违约金追索权和王艳华享有的押金追索权均未丧失，且庭审中，王艳华亦表示如郑力广违约金诉请成立，押金可在违约金中扣除。综上，郑力广依据房屋租赁合同要求王艳华支付违约金30000元，具有事实和法律依据，原审法院应予支持。王艳华抗辩押金可在违约金中扣除，亦属合理，原审法院应予准予。关于郑力广主张王艳华转租违约金30000元和王艳华延迟迁出房屋使用费10000元，郑力广就该主张提供的证据不足，原审法院无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告王艳华于判决生效之日起十日内给付原告郑力广提前解除合同违约金人民币30000元，扣除原告返还被告押金10000元，实际给付20000元；二、被告王艳华于判决生效之日起十日内给付原告郑力广2011-2014年度暖气费26381.6元；三、驳回原告郑力广之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2210元，原告负担1150元（已交付），被告负担1060元（被告于判决生效后十日内给付原告）。”。
原审法院宣判后，上诉人王艳华不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，两审案件受理费由被上诉人负担。主要理由：1、双方签订了解除租赁合同的协议且该协议作为租赁合同的附件，故双方是协议解除，上诉人不应当再承担违约金；2、被上诉人提交的供热费票据与双方租赁合同约定的租赁物地址不是同一地址，故该票据与本案不具有关联性。
被上诉人郑力广辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，被上诉人提交了满宝生与开发商签订购置涉诉房屋的《天津市商品房买卖合同》及天津滨海新区永利供热有限公司出具的证明，证明收取供热费票据的地址与租赁合同的地址为同一地址。上诉人对被上诉人提交《天津市商品房买卖合同》的真实性、合法性无异议，对该证据的关联性表示异议，对天津滨海新区永利供热有限公司出具证明的真实性表示异议，经本院审查认为，被上诉人对上诉人提交的《天津市商品房买卖合同》真实性、合法性无异议，该证据有购买诉争房屋的具体地址，与本案具有关联性，故对该证据的证明力予以确认。对天津滨海新区永利供热有限公司出具的证明，结合被上诉人在原审提交的采暖费发票，可以佐证该证据的真实性，且该证据来源合法与本案具有关联性，故对该证据的证明力也予以确认。上诉人未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，《天津市商品房买卖合同》中记载，涉诉房屋地址为，学校大街（永利花园9-13号楼商业底商）-150号。本院查明的其他事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于违约金的问题，双方在租赁合同中约定，在租赁期间，非本合同约定的情况，王艳华解除本合同的，应向郑力广支付违约金30000元。此后，双方协议解除了租赁合同，在解除合同中也明确是王艳华提出提前解除租赁关系，虽然双方约定解除合同协议书作为租赁合同的附件，但双方对违约责任的约定并没有进行变更，故原审法院依据双方租赁合同约定的违约条款，判令上诉人承担提前解除租赁合同的违约金并无不当。关于采暖费的问题，双方租赁合同约定，租赁期间的采暖费应由上诉人承担，上诉人亦认可在租赁期间没有缴纳采暖费。从涉诉房屋的买卖合同表明，涉诉房屋的地址为学校大街（永利花园9-13号楼商业底商）-150号，双方签订的解除合同亦约定，双方租赁合同约定的租赁物地址为“天津市塘沽区学校大街150号永利花园底商”，且供热部门也证实，永利花园9-13号楼商业底商与产权证塘沽区学校大街150号为同一地址。现上诉人以采暖费票据记载地址为永利花园9-13栋13号底商与双方签订租赁合同约定租赁物地址“塘沽区学校大街150号”不是同一地点的上诉理由不能成立。另上诉人主张就采暖费优惠问题与供热部门达成协议，就此也没有向法院提交相应的证据，原审法院判令其承担租赁期间的采暖费正确。据此，上诉人的上诉理由均不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1210元，由上诉人王艳华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 王 珊
代理审判员 孙 静
二〇一五年九月十日
书 记 员 牛卫锋
速 录 员 李 晶