上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第41520号
原告上海绿地施湾置业有限公司。
法定代表人吴卫东。
委托代理人王百党。
被告余文海。
委托代理人殷思亮，北京德和衡（上海）律师事务所律师。
被告周丽仙。
原告上海绿地施湾置业有限公司（以下简称绿地施湾置业）与被告余文海、周丽仙商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月26日受理后，依法适用简易程序，于2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告绿地施湾置业的委托代理人王百党，被告余文海的委托代理人殷思亮、被告周丽仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海绿地施湾置业有限公司诉称，2012年5月18日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定被告向原告购买上海市浦东新区施镇路256弄1.4.5号1层111室房屋（以下简称系争房屋），房屋暂测建筑面积为99.02平方米，房屋单价为每平方米人民币（以下币种相同）32，829.73元，暂定总价为3，250，800元；被告应于2012年5月18日前支付房款980，000元，2012年7月15日前支付房款650，800元，2012年8月15日前支付房款1，620，000元；如被告未按照约定时间付款，被告应支付违约金，违约金按照逾期未付款日万分之五计算，从应付款期限之第二天算至实际付款之日止。双方签署预售合同后，被告仅支付了980，000元房款，之后就未依照约定再履行其他房款的支付义务，经原告催要，被告仍然拖延付款。鉴于被告行为严重侵害原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，由此提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付购房款2，270，800元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金（以未付房款650，800为本金，从2012年7月15日起计，以未付房款1，620，000为本金，从2012年8月15日起计，按照每日万分之五标准计算，至本案判决生效之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告余文海、周丽仙共同辩称，原告所提供系争房屋自行安装了公共设施即排风管道，与被告购买系争房屋情况不一，被告要求拆除该公共的排风管道，遭到原告拒绝。另外预售合同约定系争房屋建筑面积为99.02平方米，被告通过自行测量，原告擅自侵占了被告房屋的公摊面积，用以出租给超市，构成了擅自变更房屋的建筑设计。被告认为即使支付了房款，被告也无法取得预售合同所约定的房屋，从房屋的面积及实际使用都达不到合同的约定，致使被告的合同目的无法实现，被告有权解除预售合同。原告目前实际支付980，000元房款。是原告违约在先，就原告主张的逾期付款违约金被告认为不应该承担，就违约金的计算构成被告没有考虑，也不做抗辩。综上，被告对原告的所有诉请，均不同意。
经审理查明，2012年5月18日，原告绿地施湾置业（甲方）作为卖方与被告余文海、周丽仙（乙方）作为买方订立《预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，规划用途为商业，房屋单价为每平方米32，829.73元，暂测房屋建筑面积99.02平方米，其中套内建筑面积为60.85平方米，公用分摊建筑面积为38.17平方米；暂定总价为3，250，800元；乙方于2012年5月18日前，支付甲方房款980，000元，2012年7月15日前，支付房款650，800元，2012年8月15日前，乙方付清余款1，620，000元；乙方若未按照本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除合同，……；在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，……甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3%（包含＋3%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），乙方有权单方解除本合同，……；甲方定于2013年5月31日前将房屋交付乙方；乙方应在付清全部房款即其他与购房相关的应由乙方支付的款项后，方可办理房屋交接手续，否则甲方交付期可相应推迟；签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，……甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同；条款中“建筑设计变更”单指合同生效后，甲方对本合同附件二“该房屋建筑设计及平面图”明示的内容因改动而产生的变化，但由于甲方为配合法规、规章、政府部门的命令、通知以及不可抗力因素而对乙方所购房屋作出的设计变更或变化及对乙方使用该房屋无任何不利影响的除外；甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意，甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款0.05%违约金；小区内所设的箱变、开关站、街坊变电站、配电分支箱、有线电视箱、水泵房、煤气调压站、车库安全疏散口、排风竖井、垃圾站等设施的位置，以政府及电力、煤气等相关部门最终确定为准，本合同附件四及展示模型所示位置仅供参考，若有所变动，乙方表示充分理解，甲方不构成违约；……另在合同中所粘贴的一层平面图，文字表示“型图仅表示单元室内分隔布置，没有表示室外可能存在的装饰构件，……设施位置以政府部门批文为准，若放置室内，小业主不得擅自移动或拆除”。预售合同签订当日，被告向原告支付房款980，000元。后被告未以其他任何方式向原告继续履行付款义务。根据被告自行至购买商铺查看，表示商铺顶部吊有公共通风管道，并因安装管道致使墙面产生由管道通过的墙洞，原告对于商铺该安装管道现状并无异议，但表示管道通过符合设计规范，是必要的公共设施，不影响被告对房屋的使用及安全。
另查，2013年4月经上海市浦东新区房产测绘中心对系争房屋在内的绿地东海岸商业广场房屋建筑面积测算，系争房屋的建筑面积为99.44平方米，独用面积为60.85平方米，共用面积为38.59平方米。
以上事实，由《上海市商品房预售合同》、照片、《房屋土地权属调查报告书》等及当事人陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的预售合同系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。被告作为房屋的购买方，支付房款是其所应承担的主要合同义务。根据预售合同对于付款金额及期限的明确约定，被告并未在约定期限内履行其相应的合同义务，其行为已构成了违约。被告在庭审中表示，原告在其购买房屋内顶部擅自安装公共通风管道，与双方合同约定房屋不一致，原告擅自侵占了被告购买房屋的公摊面积用以出租给超市，上述行为均构成原告擅自变更房屋的建筑设计，原告有权解除双方的预售合同，故其并未继续履行付款义务。本院认为，第一，就系争房屋内顶部安装公共排风管道，被告并未证据证明该安装的不合法性，也无证据证明该安装系出卖人擅自变更了房屋建筑设计，对其陈述本院难以采纳；第二，关于被告陈述公摊面积被侵占导致减少，首先根据相关部门的面积测算，房屋的实测面积与合同中的暂测面积误差并未达到减少3%的标准，其次原告是否侵占了业主的公摊面积不是合同中擅自变更房屋建筑设计的范畴，而是基于物权行使相关的权利，从合同约定及法律规定中并未赋予被告单方对债权合同的解除，被告可在其获得房屋的权利后另行向原告提出主张；综上，被告陈述的相关情况均不能构成其不履行付款义务的抗辩理由。原告现选择要求继续履行双方的预售合同，要求被告支付剩余房款2，270，800元，符合合同约定，本院予以支持。同时，原告要求被告支付逾期付款违约金，以未付房款650，800为本金，从2012年7月15日起至本案判决生效之日止按照每日万分之五标准计算，以及以未付房款1，620，000为本金，从2012年8月15日起至本案判决生效之日止按照每日万分之五标准计算，根据合同约定，逾期付款违约金应从双方约定付款期限第二日开始计算，故就起算日本院分别从2012年7月16日及2012年8月16日开始起算，关于违约金的其他计算构成及标准问题，在本院向被告明确若不支持其免责抗辩的释明下，被告对原告违约金的主张不做任何抗辩，由此原告就违约金的其他计算构成符合合同约定，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告余文海、周丽仙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿地施湾置业有限公司剩余房款2，270，800元；
二、被告余文海、周丽仙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿地施湾置业有限公司按照以未付房款650，800为本金，从2012年7月16日起及以未付房款1，620，000为本金，从2012年8月16日起，按照每日万分之五标准计算至本案判决生效之日止的逾期付款违约金（若被告在本判决生效之日前付清房款，则算至实际付款之日止）。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28，689元，减半收取计14，344.50元，由被告余文海、周丽仙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 盈
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。