浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金商初字第21号
原告：陈超海。
委托代理人：徐巧云。
委托代理人：胡可心。
被告：浙江百联安置业有限公司。
法定代表人：孙来江。
委托代理人：朱蔚明。
原告陈超海为与被告浙江百联安置业有限公司民间借贷纠纷一案，于2014年8月6日向本院起诉。本院同日受理后，依法组成合议庭审理本案。浙江百联安置业有限公司在答辩期内提出管辖权异议，本院于2014年9月19日作出（2014）浙金商初字第21-1号民事裁定，驳回了浙江百联安置业有限公司的异议申请。浙江百联安置业有限公司未提出上诉。本院于2014年11月10日对本案公开开庭进行了审理。陈超海及其委托代理人徐巧云、浙江百联安置业有限公司委托代理人朱蔚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈超海起诉称：2012年12月13日，陈超海（乙方）与浙江百联安置业有限公司（甲方）签订了《房产抵押借款合同》一份，约定：乙方同意借给甲方人民币5000万元；借款期限6个月；甲方自愿以其开发的位于上虞市迎宾大道东、横一路北的百安商贸城市场二区正二层商铺共116间，建筑面积共6229.66平方米，单价按8000元／平方米作价，抵押给乙方作为借款担保；抵押房产以商品房预售方式抵押给乙方，甲方保证于2012年12月15日前完成抵押房产预售备案；甲方应按借款总额月4%支付利息，利息按月支付。合同签订后，浙江百联安置业有限公司将116间商品房以预售方式抵押给陈超海，并依法进行了商品房的网签备案，陈超海依约履行了5000万元借款的出借义务，但浙江百联安置业有限公司没有依约支付利息和返还借款。经催讨，浙江百联安置业有限公司于2013年10月16日向陈超海出具《承诺书》，承诺于2014年1月20日前归还陈超海借款本金人民币5000万元及利息，如违约浙江百联安置业有限公司愿承担陈超海为实现债权所支付的诉讼费、律师代理费，并由陈超海所在地人民法院管辖。但至今浙江百联安置业有限公司都没有归还陈超海本金人民币5000万元及利息。为此，请求判令：一、浙江百联安置业有限公司归还陈超海借款5000万元并支付利息（算至2014年8月4日止的利息为19107200元，其余利息从2014年8月5日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计付至判决确定还款之日止）；二、确认陈超海对座落在上虞市迎宾大道东、横一路北的百安商贸城市场二区正二层商铺共116间（建筑面积共6229.66平方米）享有优先受偿权；三、浙江百联安置业有限公司支付陈超海因实现本案债权所支出的律师代理费30万元；四、本案的诉讼费用、保全费等均由浙江百联安置业有限公司负担。
浙江百联安置业有限公司答辩称：陈超海没有完全履行出借义务，合同约定借款5000万元，实际到账4800万元，首期利息200万元被预先扣除。2013年5月之前的利息已经结清，其中第二个月利息由公司员工孙晶支付给陈超海妻子陈利群200万元，另外730万元利息已结算到2013年4月发生的2000万元借款中。本案双方签订的《房产抵押借款合同》中部分条款无效，合同第三条第二项约定浙江百联安置业有限公司以商品房预售方式将房产抵押给陈超海，有悖于《合同法》和《物权法》的强制性规定，抵押未经过登记，属无效。合同第四条第三项约定，如甲方未在本合同约定的期限内归还乙方全部借款，乙方有权不予撤销抵押房产预售登记备案，并有权处置所抵押的房产，该约定是流质条款，也有悖于《物权法》第一百八十六条、二百一十一条的规定。合同第四条第二项和第五条第二项约定的借款月利率和违约金过高，超过了法定上限，请求法院予以调整。综上，请求法院在查明事实的基础上对本案借款依法作出处理。
针对上述诉讼请求，陈超海在举证期限内向本院提供了下列证据：
证据一、双方于2012年12月13日签订的《房产抵押借款合同》，证明本案借款、抵押等事实；
证据二、《商品房预售证》复印件两份【虞售许字（2013）第01号、015号】、网签备案表复印件五页，证明涉案抵押房产已依据合同约定进行网签备案登记；
证据三、汇款凭证九份，证明5000万元借款中4800万元是通过银行汇款的方式予以交付，200万元是现金交付，陈超海已履行交付借款的义务；
证据四、2013年11月16日由浙江百联安置业有限公司法定代表人孙来江和实际投资人孙尧忠共同出具的《承诺书》一份，证明浙江百联安置业有限公司已于2012年12月20日前收到涉案5000万元借款，浙江百联安置业有限公司承诺于2014年1月20日前还款，如有违约，则自愿负担陈超海为实现债权所支出的律师代理费、诉讼费等。
证据五、陈超海与委托代理人签订的《代理合同》、发票四张，证明陈超海为本案支出律师代理费30万元。
浙江百联安置业有限公司对以上证据发表如下质证意见。
对证据一的真实性、关联性没有异议，合法性有异议，具体理由在答辩意见中已阐明。
对证据二，《商品房预售证》的真实性无法确认，网签备案表的真实性没有异议，但其效力不能等同于抵押登记。
对证据三的真实性没有异议，证明目的有异议，陈超海没有足额交付借款。
对证据四的真实性没有异议，对证明目的有异议，孙尧忠、孙来江未认识到预扣利息不能算为本金，导致《承诺书》中载明的本金数额与实际借款数额有出入。
对证据五的真实性、合法性、关联性均没有异议，但要求陈超海提供支付代理费的凭据。
针对其辩解，浙江百联安置业有限公司在举证期限内向本院提供了下列证据：
证据一、银行账户收款清单两页，证明收到陈超海借款4800万元的事实。
证据二、转账凭据复印件一份，证明浙江百联安置业有限公司员工孙晶于2013年2月4日通过网银汇给陈超海妻子陈利群200万元款项，用于支付5000万元借款的第二个月利息，第一个月利息已经被预扣，其余利息被转入之后的2000万元借款中。
陈超海对浙江百联安置业有限公司的证据发表如下质证意见。
对证据一没有异议。
对证据二的真实性、关联性没有异议，但该200万元系支付第一个月的利息。
本院对陈超海提供的证据认证如下：对证据一、证据二中的网签登记表、证据三、证据四的真实性予以确认；对证据五，陈超海于庭后提交了妻子陈利群于2014年8月21日向浙江律明律师事务所转账30万元的凭据，本院对该份证据的三性均予以确认；由于证据二中《商品房预售证》系复印件，其真实性无法确认，故不予认定。
本院对浙江百联安置业有限公司提供的证据认证如下：对证据一予以认定；对证据二的真实性、关联性予以确认。
本院经审理后认定事实如下：2012年12月13日，陈超海（乙方）与浙江百联安置业有限公司（甲方）签订《房产抵押借款合同》一份，约定：乙方同意借给甲方人民币5000万元；借款应于2012年12月20日前汇入甲方指定账户；借款期限为6个月；甲方自愿以其开发的位于上虞市迎宾大道东、横一路北的百安商贸城市场二区正二层商铺共116间，建筑面积共6229.66平方米，单价按8000元／平方米作价，抵押给乙方作为借款担保；抵押房产以商品房预售方式抵押给乙方，甲方保证于2012年12月15日前完成抵押房产预售登记备案；甲方应按借款总额月4%支付乙方借款利息，利息按月支付。合同签订后，陈超海依据浙江百联安置业有限公司的要求，向孙尧忠的账户汇款4800万元。浙江百联安置业有限公司于2013年4月18日对合同约定的116间商铺进行商品房预售网签备案，购房人登记为陈超海。浙江百联安置业有限公司于2013年2月4日通过员工孙晶向陈超海的妻子汇款200万元用于支付月息。此后，浙江百联安置业有限公司未按期还本付息。经催讨，2013年10月16日浙江百联安置业有限公司向陈超海出具《承诺书》一份，载明：“借款人浙江百联安置业有限公司于2012年12月20日前收到出借人陈超海人民币伍仟万元整，根据双方签订的《房产抵押借款合同》约定，借款人浙江百联安置业有限公司应于2013年6月20日之前归还出借人陈超海本金人民币伍仟万元及利息。现借款人浙江百联安置业有限公司承诺于2014年1月20日之前归还出借人陈超海本金伍仟万元及利息。如违约，借款人浙江百联安置业有限公司愿承担出借人陈超海为要回债务所支付的诉讼费、律师代理费，并由出借人所在地人民法院管辖。”事后，浙江百联安置业有限公司仍未履行还本付息义务。另查明：陈超海为本案支出律师代理费30万元。
本院认为，陈超海与浙江百联安置业有限公司签订的《房产抵押借款合同》中明确约定，借款应当汇入浙江百联安置业有限公司指定的账户。陈超海应当依据合同约定履行交付借款的义务。但合同签订后，陈超海仅将4800万元汇入了对方指定账户，其主张其余200万元系在签订合同当日以现金方式予以交付。而浙江百联安置业有限公司主张200万元被当成第一个月利息被预先扣除。由于200万元数额巨大，以现金交付不具有合理性，亦与合同约定的交付方式不符，且民间借贷市场中确实存在预扣利息的做法，本案借款的月息也恰为200万元，故本院对陈超海关于200万元以现金予以交付的主张不予采信。本案借款金额应以实际交付的借款金额4800万元为准。浙江百联安置业有限公司借款后应及时履行还本付息的义务，逾期不付，应承担相应的民事责任。陈超海有权要求浙江百联安置业有限公司从借款之日起支付相应的利息，并承担逾期利息损失，但不应超过中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍，对于超出部分诉请，本院不予支持。浙江百联安置业有限公司已经支付的200万元利息，应该予以扣除。另外，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，虽然双方在涉案《房产抵押借款合同》中约定，浙江百联安置业有限公司将涉案房产以商品房预售方式抵押给陈超海，并依约办理了预售登记，但双方当事人并未办理相关的抵押登记，故不能产生排他的法律效力，陈超海对涉案房产不应享有优先受偿的权利。陈超海要求对涉案房产优先受偿的诉请本院不予支持。关于律师代理费问题。由于浙江百联安置业有限公司在《承诺书》中承诺承担陈超海为实现债权所支出的诉讼费、律师代理费等。现陈超海已提供了代理合同、收费发票、转账凭据等证据，该费用亦没有超过律师收费标准，故本院对陈超海要求浙江百联安置业有限公司负担30万元律师代理费的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，第二百一十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：
一、由浙江百联安置业有限公司于本判决生效后十日内归还陈超海借款4800万元，并支付利息（利息自2012年12月20日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍计算至判决确定履行之日止，扣除已经支付的200万元）；
二、由浙江百联安置业有限公司于本判决生效后十日内支付陈超海因本案支出的律师代理费30万元；
三、驳回陈超海的其他诉讼请求。
如浙江百联安置业有限公司未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费387336元，诉讼保全费5000元，合计392336元，由浙江百联安置业有限公司负担376643元，由陈超海负担15693元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费387336元（具体金额由浙江省高级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇浙江省财政厅非税收入结算分户，开户银行农业银行西湖支行，帐号39×××75，单位编码515001，逾期则按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 楼淑馨
审 判 员 黄玉强
审 判 员 汤 泉
二〇一四年十二月八日
代书记员 项蓓蕾