广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初4978号
原告：叶璐蓥，女，1986年7月31日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
被告：黎柳明，女，1973年2月1日出生，汉族，住广东省罗定市，
原告叶璐蓥与被告黎柳明租赁合同纠纷一案,本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告叶璐蓥，被告黎柳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付未付租金88000元（以8000元每月为标准从2016年7月1日至2017年5月31日止）、违约金19200元（以剩余租赁期限内即2017年6月1日至2018年5月30日止的租金总额96000元的20%计算）及空置期损失40000元（原告起诉的诉讼期为3个月、大门维修期为2个月，共5个月，每个月8000元）；2.被告支付大门修复费用2500元；3.被告向原告交回位于佛山市南海区桂城南兴一路5号第4层写字楼物业并交还所有钥匙（5条木门房间钥匙、1条玻璃后门钥匙、1条玻璃前门钥匙、1条楼下公共铁门钥匙）；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告在2013年5月15日签订了关于南海区桂城南兴一路五号第四层写字楼的租赁合同，合同约定租期为2013年6月1日至2018年5月30日，月租金为6000元，被告必须在每月1日前以转账方式向原告支付，若逾期则租金按8000元计算，被告于2016年7月至今都未向原告交付房租，原告多次催促无果。被告未付租金的计算方式为逾期租金为8000元/月，从2016年7月至2017年5月未付，共11个月，总共欠付88000元。由于诉讼期间，仍为被告的租赁期内，且被告未交还钥匙，属于被告使用期间，产生的损失应由被告负责，预计诉讼期为3个月，另外大门维修期间也无法对外出租，预计维修期间为2个月，且被告实际违约，因此租金按8000元/月计算，空置期损失共5个月应为40000元。另外，合同约定，租赁期间，如无法定或约定的理由，乙方不能中途解除合同，否则甲方有权没收乙方所缴纳的租赁保证金，有权按租赁存续期内租金总额之20%收取违约金，并可收回物业自行处置。从2017年6月至2018年5月共12个月，违约金共计19200元（8000元/月×12个月×20%）。2017年4月5日，原告上被告承租物业查看时，发现大门被损毁，依照合同约定，被告须对大门修复原样，若无法修复至原样须折算成现金赔偿2500元。
被告黎柳明辩称，1.被告不同意原告诉请，被告承租原告的房屋是用于开办培训学校，2016年7月份学校放假，被告就致电原告说因为经营困难，无法继续经营下去，要求提前解除合同不再承租原告的房屋。之后，原告同意被告将其交纳的12000元押金抵扣2016年7月、8月份的租金，然后被告缴清了物业管理费及垃圾费、水电费，原告从被告处拿钥匙去另外配钥匙以便放租，期间，被告有介绍朋友来承租原告的房子，但最后被告朋友没有承租。2.被告认为涉讼合同已经解除，后期被告就没有理会了，因此，经抵扣后，被告已经付清2016年8月份以前（包含2016年8月）的租金，之后的租金被告认为已经无需缴纳。被告有一些桌子没有清理完毕，放在涉讼房屋，原告要求被告清理完毕并称其已经找到他人来租赁涉讼房屋了。被告询问原告下一手承租人是否可以接收被告的桌椅及空调，原告说下一手承租人不同意接收。故2017年4月即清明放假三天期间被告就叫清理垃圾的人来涉讼房屋清理物品，来清理垃圾的人就把涉讼房屋外面的铁闸门即原告所述的大门修费所指的大门拿走了。对于造成涉讼房屋大门的损坏，被告同意支付大门修复费用1000元。3.被告当初接手涉讼房屋时，已经重新装修过涉讼房屋，前后玻璃门及木门都是被告承租涉讼房屋后重新装的，门锁都是被告承租后加装的，只有一楼公共走廊的大门钥匙是当时原告给被告的，该大门长期不关闭。被告同意交回涉讼房屋及所有钥匙给原告。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2013年5月15日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于南海区桂城南兴一路五号第四层写字楼（以下简称涉讼房屋）出租给乙方作为写字楼用途，租期为五年，从2013年6月1日起至2018年5月30日止，首年月租金为6000元，租金按月结算，乙方必须于每月1日之前转账付款方式向甲方缴交当月租金，逾期则当月租金按8000元计算，乙方如拖欠租金，甲方除追收租金外，逾期一个月，甲方有权单方解除合同，没收租赁保证金并收回涉讼房屋自行处置，合同解除后，若乙方需要续租，则须重新签订合同，另外再交纳双倍租赁保证金，租金双倍计算；乙方在签订合同即日内必须支付12000元作为租赁保证金，租期内，保证金由甲方保管，租赁期满当天乙方必须按时缴清一切租金、费用及清理场地后，将涉讼房屋内的全部设施在清洁、良好并保证装修完好的状态下交还甲方，甲方在5天内将保证金无息退还给乙方；乙方在签订合同即日交纳6000元作为乙方第一个月租金；涉讼房屋原有装修为甲方所有，乙方有权对涉讼房屋进行自主装修并有义务定期维护和保养，涉讼房屋租约期满后，乙方出资的装修、装饰、入墙的附属物或搭建等，不能拆除或人为损坏，无偿归甲方所有，如乙方擅自拆毁视合同违约，甲方有权不退还租赁保证金给乙方，并且乙方必须负责修复损坏部分（若无法修复成原样或存在色差，则须重新装修该部分）或折算成现金赔偿甲方损失；租赁期间，如无法定或约定的理由，乙方不能中途解除合同，否则甲方有权没收乙方所缴之保证金，有权按租赁存续期内租金总额之20%收取违约金，并可收回涉讼房屋自行处理。
另查明，涉讼房屋已办理房地产权证，房屋用途为写字楼，登记权利人为原告叶璐蓥。
2017年4月12日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均同意被告赔偿原告大门修复费用1000元，超出部分，原告放弃主张权利；原告同意以被告交付的押金12000元抵扣被告欠付原告的租金、违约金及空置期损失；被告主张其于2017年4月即清明放假三天内搬离涉讼房屋，但未通知原告；原告主张被告于2017年5月3日搬离涉讼房屋；2017年5月31日，被告向原告交付涉讼房屋内木门房间钥匙、玻璃后门钥匙、玻璃前门钥匙、楼下公共铁门钥匙及副钥，原告明确在其收到该钥匙前，其有前门玻璃钥匙，可以进入涉讼房屋；被告主张其于2016年7月开始停止经营；2016年9月11日，被告要求原告多给几天时间让其搬东西，2016年9月19日，原告催促被告尽快将物品搬走，其欲将锁钥放给多家中介，2017年4月3日，原告在短信中询问被告是否清空涉讼房屋，被告称尚有一部分物品未搬离。
本院认为，涉讼房屋已办理房地产权登记，合法适租，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。被告主张其已于2017年4月清明放假期间搬离涉讼房屋；原告主张被告于2017年5月3日搬离涉讼房屋。因从被告提交的短信聊天记录来看，2017年4月3日被告尚未完全搬离涉讼房屋内的物品，且其后被告完全搬离涉讼房屋内的全部物品后既未与原告交接涉讼房屋，亦未通知原告，故本院以原告自认的日期2017年5月3日搬离涉讼房屋。在被告实际搬离涉讼房屋前，原告亦确认其催促被告交租时被告曾提出想提前解除租赁合同，原告亦已经多次催促被告搬迁涉讼房屋内的物品，至2017年5月3日被告实际搬离涉讼房屋时，被告虽未向原告交付涉讼房屋的钥匙，但原告有进入涉讼房屋内的钥匙，能进入涉讼房屋，且涉讼房屋亦具备实际收回的条件，故本院认定原告于2017年5月3日实际收回涉讼房屋，对原告要求被告交还涉讼房屋的诉讼请求不再重复处理。2017年5月31日，原告确认收到被告交付的涉讼房屋内木门房间钥匙、玻璃后门钥匙、玻璃前门钥匙、楼下公共铁门钥匙及副钥，故本院对原告要求交还涉讼房屋钥匙的诉讼请求不再重复处理。
被告陈述自2016年7月1日起未向原告支付涉讼房屋租金，但自2016年7月份其已经停止营业，原告亦同意被告无需支付2016年9月及之后的租金，原告予以否认，且被告未提供证据证明原、被告双方就2016年9月及之后无需支付租金的问题达成一致，而至2017年5月3日止，被告的物品仍占用涉讼房屋，被告并未与原告办理涉讼房屋交接手续，故对被告认为其自2016年9月起即无需支付租金的抗辩，本院依法不予采纳。租赁合同虽然约定涉讼房屋租金标准为6000元/月，被告逾期支付租金的，应按8000元/月支付租金，但考虑到被告逾期交租给原告造成的实际损失以及被告2016年7月1日后对涉讼房屋的实际使用情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定2016年7月1日起至2017年5月3日止的租金标准仍按6000元/月计付，故被告应支付原告2016年7月1日起至2017年5月3日止的租金60580.65元[（6000元/月×10个月）＋（6000元/月÷31日×3日）]，原告诉请超出核定部分，本院不予支持。原告同意以被告支付的租赁押金12000元抵扣被告欠付的租金，经核算，被告尚需向租金48580.65元（60580.65元-12000元）。
租赁合同约定，无法定或约定理由，被告中途解除合同，原告有权没收被告的租赁保证金，有权按租赁存续期内租金总额之20%收取违约金，现原告同意以被告支付的租赁押金抵扣被告欠付的租金，而要求被告按租赁存续期内租金总额之20%支付违约金符合双方约定，本院依法予以准许。原告于2017年5月3日实际收回涉讼房屋，其主张剩余租赁期限为2017年6月1日至2018年5月30日期间，是其处分自身权利的行为，本院依法予以准许。但剩余租赁期限内的租金标准应按6000元/月计算，原告主张按8000元/月计算无事实依据，本院依法不予支持，故被告因提前解除合同需向原告支付违约金14400元（6000元/月×12个月×20%），超出核定部分本院依法不予支持。原、被告均同意因涉讼房屋大门损坏，由被告赔偿其大门修复费用1000元，超出部分原告不再主张，故被告需向原告支付大门修复费用1000元。原告在实际已经收回涉讼房屋且未提供证据证明大门修复时间为2个月的情况下，要求诉讼期间和大门修复期间的空置期损失没有事实依据；而因被告提前解除租赁合同给原告造成的空租期损失，本院已纳入前述违约金认定的考量范围，故对原告的空租期损失请求不再另行支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告黎柳明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金48580.65元予原告叶璐蓥；
被告黎柳明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金14400元予原告叶璐蓥；
被告黎柳明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付大门修复费用1000元予原告叶璐蓥；
驳回原告叶璐蓥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉案件受理费1647元（原告已预交），由原告叶璐蓥负担947元，由被告黎柳明负担700元，被告黎柳明负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告叶璐蓥，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 赵 燕
二〇一七年六月二十二日
书记员 邓洁婷