天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民二初字第1175号原告天津凯撒皇宫大酒店有限公司。法定代表人宋鸿志，该公司董事长。委托代理人程伟，天津德利信律师事务所律师。委托代理人刘春田，天津德利信律师事务所律师。被告天津市怡泰达进出口贸易有限公司。法定代表人温阳，该公司总经理。委托代理人王磊，天津奇迹律师事务所律师。原告天津凯撒皇宫大酒店有限公司与被告天津市怡泰达进出口贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津凯撒皇宫大酒店有限公司的委托代理人程伟、刘春田、被告天津市怡泰达进出口贸易有限公司的法定代表人温阳、委托代理人王磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告天津凯撒皇宫大酒店有限公司诉称，2013年9月7日，原告与案外人国麟起签订《租赁合同》，约定：“原告将天津市河西区＊＊＊号天津凯撒皇宫大酒店内主楼底层右侧独立区域场地出租给国麟起，房屋面积约460平方米，国麟起所承租�场地用于经营东南亚新派菜系；租赁期限为2013年11月9日至2019年11月8日，租金按月交付，每月租金为56000元，每个租赁月之前3天，国麟起向原告支付房租和上个租赁月的其他费用（电费、税费、燃气费、采暖费及其他费用）。”2013年12月19日，国麟起向原告致函，要求提前终止租赁合同。同日，原、被告双方及国麟起共同签订一份《收购协议书》，约定：“被告一次性收购国麟起所持有的本场地内全部设备及其家私所有权；原告认同被告收购并协助被告签署新的租赁合同，在新签订的合同内维持现有的主要条件，包括收费标准和免费条件。”然而，因种种原因，新的租赁合同未能签署。自2013年12月19日至今，被告事实租赁该场地，并向原告支付租金。截止日前，被告已向原告支付了截止2014年9月之前的租金，但自2014年10月起开始拖欠租金至2015年5月，共计拖欠租金448000元，以及自2014年11月至2015年3月止共计42675.04元的水、电、采暖费。原告于2015年5月12日向被告致函，要求立即解除双方之间的事实租赁关系，被告收妥后并未提出任何异议。同时，2015年6月8日的函件要求被告腾空租赁房屋。然而，被告至今仍占用该房屋。原告为此提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告间形成的事实租赁关系；2、被告立即支付欠付原告长达8个月的房屋租金448000元（2014年10月至2015年5月），以及2014年11月至2015年3月期间的水、电、采暖费42675.04元，两项合计490675.04元；3、被告立即腾空其所占用的房屋。被告天津市怡泰达进出口贸易有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由：一、原告所述内容有部分与事实不符，被告于2013年12月19日从国麟起处收购了租赁房屋内的家具、设备，获得了租赁房屋的承租权，当时三方签订了书面协议，约定：“被告�次性收购国麟起所持有的本场地内全部设备及其家私所有权；原告协助被告签署新的租赁合同，同时认同被告收购，并在新签订的合同内维持现有的主要条件，包括收费标准和免费条件；一旦签订新的协议，旧合同作废。”由于原告的原因，双方没有签订新的租赁合同，于是双方按照原告与国麟起签订的租赁合同的内容履行；二、2014年10月，由于原告的原因，被告所租房屋出现渗漏情况，屋顶、墙面、电脑设备、摄录系统均受到损坏，给被告造成了较大损失，因此被告一直没有交纳租金；三、原告一直拒绝提供租赁房屋产权证的原件、复印件，延误了被告办理营业执照；四、2015年3月份，房屋的产权人找到被告，告诉被告涉诉房屋是不能转租的，且原告已经向产权人提出解除合同，因此要求被告搬离房屋，否则将停水、停电，在被告的积极沟通下，没有立即停水、停电。当时在签订合同时被告曾询问过原告，原告保证可以转租，被告计划租到2019年，原告同意了，被告才与其签约。综上所述，被告因原告的行为造成损失，且被告不知道向谁交纳房租，于是被告暂停交纳房屋租金。庭审中，原告当庭举出如下证据：1、《租赁合同》（原告与案外人国麟起于2013年9月7日签订），2、案外人国麟起致原告的函及原、被告与国麟起三方签订的《收购协议》，以上证据旨在证明被告以收购的方式取得位于原告所租房屋主楼底层右侧独立区域的承租权；3、一品当潮欠款费用明细及被告交费收据，旨在证明原、被告双方形成事实租赁关系；4、关于立即缴清欠付租金及相关费用之函、关于立即腾空租赁房屋事宜的函件及相关邮寄凭证，旨在证明原告通知被告解除双方租赁关系，且已将通知送达被告；5、中国人民解放军＊＊＊部队出具的证明，旨在证明原告与产权人存在租赁关系，转租事宜已经得到产权人的认可；6、网络新闻报道打印件，旨在证明总后勤部、空军出台军事政策对部队出租军产房屋作出禁止性规定，严禁出租军事行政区房地产。被告对原告所举上列证据1、4无异议；对原告所举上列证据2中的函件不清楚，对原告所举上列证据2中的收购协议无异议；对原告所举上列证据3中的收据无异议，对原告所举上列证据3中欠款费用明细中记载的所欠房租数额持有异议，认为被告已经交纳了2014年12月份租金，其余月份确实没交租金，对明细中记载的所欠水、电、采暖费数额持有异议，认为被告没有欠那么多费用；对原告所举上列证据5、6的真实性无异议，但对于证明目的不予�可，认为两个证据相互矛盾。庭审中，被告当庭举出如下证据：1、照片3张，旨在证明租赁房屋于2014年10月发生漏水，给被告的财产造成了损害；2、原告于2015年4月28日向中国人民解放军＊＊＊部队出具的函件（复印件），旨在证明租赁房屋在无法租赁的情况下，原告仍将其转租给被告，造成了被告的经济损失；3、原告于2015年5月8日向中国人民解放军＊＊＊部队出具的函件（复印件），旨在证明原告瞒着被告与产权人沟通，请求产权人给予补偿。原告对被告所举上列证据1的真实性不予认可，但对漏水事实无异议，认为一间房屋漏水不会产生如此大的损失，且不构成被告拒付租金的理由；对被告所举上列证据2的真实性无异议，但是对证明目的不予认可，认为2015年总后勤部才出台政策禁止出租军产房屋，2015年4月25日才告知原告无法办理租赁许可证，此前产权人与原告之间的租赁行为是有效的，是符合政策的，且原告与产权人之间合同有明确约定，有政策变化，双方会解除合同；对被告所举上列证据3的真实性无异议，但是对证明目的不予认可，认为原告只是向产权人请求支付律师费等费用。本院对原、被告所举上列证据认定如下：原告所举上列证据，具有真实性、合法性且与本案具有关联性，本院对原告所举上列证据依法予以采信。被告所举上列证据，因不能充分证明被告所要证明的问题，故本院对被告所举上列证据所要证明的问题依法不予采信。经审理查明，天津市河西区＊＊＊号原告所用房屋系中国人民解放军＊＊＊部队所属军产房屋，产权人中国人民解放军＊＊＊部队与原告存在房屋租赁关系，且知晓原告使用房屋的情况。2013年9月7日，原告与案外人国麟起签订《租赁合同》，约定：“原告将坐落于天津市河西区＊＊＊号天津凯撒皇宫大酒店内主楼底层右侧独立区域场地出租给国麟起，该房屋面积约460平方米（建筑面积）；国麟起用所承租的场地经营东南亚新派菜系；租赁期限自2013年11月9日起至2019年11月8日止；租金按月交纳，每月租金为56000元。”合同签订后，双方依约履行。2013年12月19日，国麟起致函原告，要求提前终止租赁合同。同日，原、被告与国麟起三方签订《收购协议》，约定：“被告一次性收购国麟起所持有的本场地内全部设备及其家私所有权；原告认同被告收购，并在新签订合同内维持现有的主要条件，包括收费标准和免费条件；原告协助被告签署新的租赁合同；本协议签署后国麟起将失去对原合同的法律效应；本协议在新的租赁合同签�后自动作废。”协议签订后，被告进驻原国麟起的经营区域开始经营餐饮，并按原告与国麟起所签合同约定的费用标准向原告支付相关费用。被告经营期间部分屋顶出现漏水问题，被告以此为由拒绝向原告交纳房屋租金及水、电、采暖费。2015年5月12日，原告向被告发出催缴欠付租金及相关费用的函件，要求被告在2015年5月20日前付清欠付的房屋租金及水、电费。被告收到函件后，未向原告交纳房屋租金及水、电费。2015年6月8日，原告向被告发出腾空租赁房屋的函件，要求被告在接到函件之日起10日内腾空房屋，被告拒收该函件。原告为此起诉来院，请求法院判令：1、解除原、被告间形成的事实租赁关系；2、被告立即支付欠付原告长达8个月的房屋租金448000元（2014年10月至2015年5月），以及2014年11月至2015年3月期间的水、电、采暖费42675.04元，两项合计490675.04元；3、被告立即腾空其所占用的房屋。本院认为，因天津市河西区＊＊＊号原告所用房屋的产权人中国人民解放军＊＊＊部队依据总后勤部、空军出台的关于严禁出租军事行政区房地产的规定，要求本案原告搬离涉诉房屋，致使原、被告间的租赁关系无法存续，故本院对原告所提要求解除原、被告间的房屋租赁关系及要求被告腾空其所占用房屋的诉讼请求依法予以支持。原告与案外人国麟起所签《租赁合同》及原、被告与国麟起三方所签《收购协议》，系当事人真实意思表示，内容并未违反相关法律规定，为有效合同。被告应按约定按期给付原告房屋租金，而不应借故拖欠。虽然在被告经营期间部分屋顶出现漏水问题，给被告的经营造成了一定影响，但被告在诉讼期间并未就己方所受损害的程度提交相关证据加以证明，故本院对被告就该问题所提抗辩主张依法不�支持。被告可在证据搜集充分后，另行主张。关于原告所提要求被告支付欠付的水、电、采暖费的诉讼请求。因原告在庭审中并未提交相关证据对其主张加以充分证明，且被告对原告所提欠费数额不予认可，故本院对原告所提该项诉讼请求依法不予支持。原告可在证据搜集充分后，另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告天津凯撒皇宫大酒店有限公司与被告天津市怡泰达进出口贸易有限公司之间的房屋租赁关系；二、被告天津市怡泰达进出口贸易有限公司于本判决生效之日起10日内，给付原告天津凯撒皇宫大酒店有限公司2014年10月至2015年5月期间的房屋租金448000元；三、被告�津市怡泰达进出口贸易有限公司于本判决生效之日起30日内，从天津市河西区＊＊＊号天津凯撒皇宫大酒店内主楼底层右侧独立区域场地内搬出，并将该房屋返还给原告天津凯撒皇宫大酒店有限公司；四、驳回原告天津凯撒皇宫大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8660元，由原告天津凯撒皇宫大酒店有限公司负担753元，被告天津市怡泰达进出口贸易有限公司负担7907元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  臧昆�理审判员李佳琪人民陪审员  杨英二〇一五年十二月十八日书 记 员  喻聪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履�债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义�的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。