重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万法民初字第08735号
原告重庆农村商业银行股份有限公司万州支行，住所地重庆市万州区太白路99号，组织机构代码67613265-2。
负责人黄小京，行长。
委托代理人罗勇，该行个贷中心职工。
被告谭群，男，汉族，万州区人。
被告范兴菊，女，汉族，万州区人。
被告谭群、范兴菊共同委托代理人谭小阳，男，汉族，系谭群父亲。
被告重庆旺福实业有限公司，住所地万州区牌楼红花路1号办公楼二层。组织机构代码66644101-3。
法定代表人孙颖清，董事长。
委托代理人王忠斌，重庆渝万律师事务所律师。
原告重庆农村商业银行股份有限公司万州支行（以下简称农商行万州支行）与被告谭群、范兴菊、重庆旺福实业有限公司（以下简称旺福公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农商行万州支行的委托代理人罗勇与被告谭群、范兴菊的委托代理人谭小阳、被告旺福公司委托代理人王忠斌到庭参加诉讼。
原告农商行万州支行诉称，2011年6月28日，被告谭群向原告贷款34万元用于购房。约定2021年6月27日到期，贷款利率为基准利率上浮10%。如遇基准利率调整，次年1月1日调整。若未按合同约定期限归还贷款，按贷款利率上浮50%计收罚息。被告旺福公司为该笔贷款提供阶段性连带担保。被告谭群还以自己购买的龙山观邸10号楼1804室房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记。借款发放后，被告谭群、范兴菊在按期支付了部分利息后未按期还款。截止2014年7月28日，欠款6期，欠到期应还未还本金14195.06元、利息9768.72元、复利761.3元。2014年8月8日，原告向被告谭群发出贷款提前到期通知书。要求被告谭群提前清偿剩余贷款本金及积欠利息。8月26日，原告向人民法院递交诉状。要求被告谭群、范兴菊偿还借款本息，同时要求被告旺福公司承担连带清偿责任。截止2015年1月6日第一次开庭当日，被告谭群尚欠到期应还未还本金28909.24元、利息、复利、罚息21998.01元。被告谭群共有贷款本金277099.3元未清偿。被告旺福公司虽然约定是承担阶段性担保。但是该担保期限短于主债务的履行期间，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月内。请求判令被告谭群、范兴菊共同偿还借款本金277099.30元及积欠利息、复利和罚息；被告旺福公司对该笔贷款承担的清偿承担连带清偿责任；并请求对被告谭群所有的位于万州龙山观邸10号楼1804室房屋优先受偿。
被告谭群、范兴菊辩称，借款、抵押及欠款金额的事实均属实。因谭群生病，目前无力全额清偿，请求在春节后还15万元，余下在2015年4月还清。
被告旺福公司辩称，借款合同未解除，原告请求借款人归还未到期贷款无事实和法律依据。被告旺福公司只是承担阶段性担保。旺福公司已经履行了办理房屋产权证并就该房屋设立了抵押，产权证书及抵押登记手续也交给了原告。请求驳回原告对旺福公司的诉讼请求。
经审理查明，2011年5月13日，原告农商行万州支行（贷款人、甲方）与被告谭群（借款人、乙方）、被告谭群、范兴菊（抵押人、丙方）、被告旺福公司、范兴菊（保证人、丙方）签订《个人房屋按揭贷款合同》。合同约定，借款人谭群向原告贷款34万元。贷款期限为120个月。即自2011年5月13日起至2021年5月12日止。实际贷款上账日和到期日以贷款凭证记载为准。贷款利率为基准利率水平上浮10%。如遇基准利率调整，贷款利率于次年的1月1日调整。抵押人以被告旺福公司出售给谭群的位于龙山观邸10号楼1804室房屋作抵押担保。并于5月16日办理了预购房屋抵押权登记【登记证号渝预告万州房管字第036530号】。抵押人谭群、保证人范兴菊提供全程担保；被告旺福公司提供阶段性连带保证担保。该合同对阶段性担保的约定为“贷款发放后到办妥相关担保登记手续并交甲方保管之前，由阶段性担保人对贷款承担连带清偿责任。”还款方法为等额本息还款法。并授权原告在每月按时扣收。若乙方逾期还款，则构成违约，甲方有权宣布贷款提前到期，并按贷款利率上浮50%计收逾期利息，并计收复利。2011年6月28日，原告发放该笔贷款。借据载明，贷款日期2011年6月28日，到期日期2021年6月27日，年利率7.48%。合同通用条款第十三条第三款第（六）项还约定，无论甲方对本合同项下的债权是否拥有其他担保，甲方均有权直接要求保证人在其担保范围内承担担保责任。
贷款发放后，被告谭群按约从2011年7月起，每月28日按时足额偿付当月应付本金及利息至2012年4月，2012年5月，被告谭群第一次未足额清偿当月本息。之后又陆续发生延期支付或不足额清偿的情形。2014年1月15日，被告谭群最后一次归还贷款本金和利息。之后在1月28日和3月21日，原告通过银行存贷款管理系统自动扣收了利息2.2元和0.03元。之后，该帐户未再有资金进入供原告扣收。2014年8月8日，原告向被告谭群发出《贷款提前到期通知书》。宣布贷款剩余未清偿各期本金277099.3元提前到期并要求立即清偿。截止2014年7月28日，尚有积欠利息10530.02元也应一并清偿。8月9日，该提前到期通知书送达被告谭群。因被告谭群未及时清偿贷款本息，原告遂诉至本院。2014年8月26日，原告农商行万州支行向本院递交诉状，并预缴了部分案件受理费。本院于2014年10月11日正式立案受理该案。2014年8月13日，被告旺福公司就按揭抵押的位于万州区石峰路999号10号楼18层1804室房屋办理了房屋产权证书【房地证号301房地证2014字第20524号、建筑面积84.14㎡】并办理了正式的抵押登记。9月2日，被告旺福公司将房屋产权证书交付原告。
经当庭核实，截止2015年1月6日第一次开庭当日，被告谭群尚欠原告贷款本金277099.3元，其中到期应还未还本金28909.24元；被告谭群尚欠利息19449.37元、复利1030.16、罚息1518.48元。欠息合计21998.01元。2011年3月3日，被告谭群与被告范兴菊登记结婚至今。
本院认为，原被告各方签订的《个人房屋按揭贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。原告按约发放了贷款。被告谭群未按约及时清偿各期贷款本息，构成违约，应当承担本案的违约责任。原告依照合同约定，宣布贷款提前到期，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。原告发出的贷款提前到期通知书在2014年8月9日到达被告谭群处。当日，贷款提前到期，被告谭群应当及时清偿。原告请求被告谭群偿还剩余贷款的请求，本院予以支持。被告多次逾期还款，应当承担逾期还款的违约责任，本案贷款为长期贷款，按照人民银行相关政策，长期贷款的复利应按季计收。原告请求被告谭群支付逾期利息和复利主张，符合合同约定，本院予以支持。被告谭群、范兴菊系夫妻，该笔借款系夫妻关系存续期间所发生，应未夫妻共同债务。原告请求被告范兴菊承担共同清偿责任的主张，本院予以支持。
被告谭群以购买的房屋为贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。抵押权设立。原告请求对抵押房屋变现价款优先受偿的主张，本院予以支持。
贷款合同约定被告旺福公司为该笔借款提供阶段性连带保证担保。具体约定为“贷款发放后到办妥相关担保登记手续并交甲方保管之前，由阶段性担保人对贷款承担连带清偿责任”。该约定，系保证人在条件不成就前承担连带保证责任，条件成就后担保责任免除的约定。其对担保责任的承担和免除的约定是附条件，而不是附期限。原告认为该阶段性担保责任的保证期间的约定期限短于主债务履行期间，视为没有约定的主张，本院不予采信。被告旺福公司已经在诉讼过程中履行了合同约定的办理房屋产权证书、办理抵押的登记并交付产权证书给原告的合同义务。满足了保证责任免除的条件。被告旺福公司的保证责任免除。原告农商行万州支行要求被告旺福公司承担连带保证责任的主张，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告谭群、范兴菊于本判决生效后三日内偿还原告重庆农村商业银行股份有限公司万州支行贷款本金277099.30元及利息、逾期利息和复利（2015年1月6日前积欠利息、逾期利息和复利21998.01元，2015年1月7日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮10%后再上浮50%计算逾期利息，并按同期同类贷款利率上浮10%按季计收复利）至付清之日止。
二、原告重庆农村商业银行股份有限公司万州支行对被告谭群购买的位于万州区石峰路999号10号楼18层1804室【房地证号301房地证2014字第20524号、建筑面积84.14㎡】房屋变现所获得价款在本判决所确定的给付义务优先受偿。
三、驳回原告重庆农村商业银行股份有限公司万州支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5614元，由被告谭群、范兴菊共同负担，原告已垫付，被告迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并受到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定时间内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 王 宇
人民陪审员 刘金琼
人民陪审员 唐成蓉
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 余方东