北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）京01执异220号
案外人：贾淑芳,女,1964年6月17日出生。
申请执行人：中铁物资集团有限公司，住所地北京市海淀区西四环中路19号。
法定代表人：赵红鹰，董事长。
委托代理人：张文宇，北京市君致律师事务所律师。
委托代理人：武茜，女，1981年9月21日出生。
被执行人：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。
法定代表人：樊旭洪，董事长。
委托代理人：王日宏，男，1960年12月26日出生。
被执行人：沈阳东润（桃山）酒业有限公司，住所地法库县孟家乡桃山村。
法定代表人:李文斌。
被执行人：辽宁中南建材有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。
法定代表人:金小成。
被执行人：樊旭洪，男，1959年10月12日出生。
本院在执行中铁物资集团有限公司（以下简称中铁公司）与沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称东森房地产公司）、沈阳东润（桃山）酒业有限公司（以下简称东润公司）、辽宁中南建材有限公司（以下简称中南公司）、樊旭洪买卖合同纠纷一案[执行依据：北京市第一中级人民法院（2014）一中民初字第4552号民事判决书]过程中，轮候查封东森房地产公司位于辽宁省沈阳市某处房产。贾淑芳就此向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人贾淑芳述称：贾淑芳原为沈阳市沈河区中山路某房屋所有权人，2008年8月18日，上述房产被拆迁，拆迁单位直接将贾淑芳的拆迁款打入了东森房地产公司。贾淑芳被动接受了本案案涉房屋作为产权调换房屋。2009年10月12日，贾淑芳办理了案涉房屋的入住手续后接收房屋，并一直占有至今，故贾淑芳属于所有权调换形式的被拆迁人。贾淑芳就案涉房屋所签的《商品房买卖合同》已被生效判决确认为有效。因双方签订的房屋买卖合同合法有效，上述房产应为贾淑芳所有，故请求法院中止对相关房产的执行，解除查封冻结，以维护贾淑芳的合法权益和司法公正。
为支持其主张，贾淑芳向本院提交证据如下：
1、《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》；
2、《商品房买卖合同》；
3、沈阳市沈河区行政事业单位财务集中管理办公室出具的收款收据；沈河区置换用房建设管理办公室、东森房地产公司签发被拆迁人选购东森总部商务广场住宅交房款确认单；
4、贾淑芳签收的东森总部商务广场《入住文件》；
5、东森房地产公司出具的房款发票；
6、2009年10月12日，贾淑芳交纳物业费、电梯费、预交水电费的收费凭单；
7、沈阳建邦物业服务有限公司东森总部商务广场物业服务中心出具的《证明》；
8、2017年6月20日，辽宁省沈阳市中级人民法院（2017）辽01执异908号执行裁定书。
中铁公司辩称：不同意贾淑芳的异议申请。一、法院查封涉案房屋符合法律规定和程序。本案被执行人东森房地产公司等未在生效判决确定的履行期间履行义务。中铁公司向法院提出申请。由于东森商务广场多处房产已被查封，依据最高院规定，法院轮候查封包括涉案房屋在内的多处房产。2018年之前案涉房屋的所有权人是东森房地产公司而非贾淑芳,不动产权利由不动产登记簿确认。因此，法院查封时案涉房屋的权利人就是东森房地产公司。二、贾淑芳提供的证据并不能证明其在2008年实际入住且是房屋的所有权人。《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《商品房买卖合同》这两份主要合同中并没有明确指向性提到置换的房屋就是本案案涉房屋。《商品房买卖合同》没有合同号，无法在当地的不动产登记中心的官方网站查询是否有网签合同的备案,而且无签署日期，不能证明是在2008年签署的。贾淑芳提供的东森房地产公司出具的房款发票是2015年4月23日。2009年10月12日的收款收据是沈河区行政事业单位财务集中管理办公室出具的，对于沈河区置换用房建设管理办公室、东森房地产公司签发被拆迁人选购东森总部商务广场住宅交房款确认单不予认可。综上，法院对案涉房屋的查封符合法律规定。贾淑芳的证据无法证明其在案涉房屋的优先权利。贾淑芳提出在同一商品房尚有若干权利人主张权利的优先顺序，不能成立，法律法规中无此规定。对于贾淑芳提交的证据材料，关联性均不认可，贾淑芳提出的案外人异议不能排除中铁公司在案涉房屋上享有的权利。故请求依法裁定驳回贾淑芳的案外人异议申请。
东森房地产公司辩称：关于案外人贾淑芳对法院查封沈阳市某处房屋提出异议一案。东森房地产公司认为，贾淑芳系我市房屋拆迁补偿安置户，依据2008年8月18日《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，于当日与我公司签订《商品房买卖合同》，交接房屋。并在2009年10月办理入住手续。上述情况属实。由于当时不具备商品房买卖合同备案条件未能及时给贾淑芳办理商品房买卖合同备案手续。2013年初，东森房地产公司在与大连银行办理贷款抵押时，误将贾淑芳所购房屋列入抵押房产名单。综上，贾淑芳已于2008年8月就购买了法院所查封上述房产，一直居住至今，依法具有排他性所有权。请法院依法解除对上述房产的查封。
本院经审查查明：本院在审理中铁公司与东森房地产公司、东润公司、中南公司、樊旭洪买卖合同纠纷一案过程中，依据中铁公司的财产保全申请，于2014年6月25日保全轮候查封东森房地产公司名下位于辽宁省沈阳市某房产（具体房产证号见所附清单）。2015年5月5日，本院作出（2014）一中民初字第4552号民事判决书，判决：“一、沈阳东森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还中铁物资集团有限公司欠款二亿零二百一十九万元及违约金（以二亿零二百一十九万元为基数，自二○一三年十二月十五日起至二○一四年三月三十一日止，按月息千分之十三计算；以二亿零二百一十九万元为基数，自二○一四年四月一日起款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；二、沈阳东润（桃山）酒业有限公司、辽宁中南建材有限公司、樊旭洪对沈阳东森房地产开发有限公司上述债务承担连带保证责任，沈阳东润（桃山）酒业有限公司、辽宁中南建材有限公司、樊旭洪承担保证责任后，有权向沈阳东森房地产开发有限公司追偿。”判决书生效后，东森房地产公司、东润公司、中南公司、樊旭洪未履行判决书确定的义务，中铁公司向本院申请强制执行。
执行中，本院对上述房产予以续行轮候查封。
另查，2008年8月18日，贾淑芳与沈阳市沈河区城市建设局、沈阳万安城市房屋拆迁有限公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，约定：被拆迁人贾淑芳所有的中山路某房屋拆迁补偿金额为382091元。沈阳市沈河区城市建设局将东森总部商务广场的房屋作为产权调换房屋。贾淑芳与东森房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定：贾淑芳购买东森房地产公司开发建设的位于沈阳市沈河区某处房屋一套，签订合同时一次性付款。双方约定东森房地产公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由东森房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。
2009年10月12日，沈阳市沈河区行政事业单位财务集中管理办公室出具收款收据，确认贾淑芳交纳东森总部商务广场住宅购房款388021元。同日，沈河区置换用房建设管理办公室、东森房地产公司签发被拆迁人选购东森总部商务广场住宅交房款确认单，确认贾淑芳已交某处房屋全部房款770112元。2015年4月23日，东森发地产公司出具购房款发票。
2009年10月12日，贾淑芳与物业公司经办人沈洪濛签署《东森总部商务广场入住文件》，主要内容：贾淑芳办理入住时间为2009年10月12日。同日交纳物业费、电梯费、有线电视等费用。
2015年5月13日，东森房地产公司出具《承诺书》，主要内容为：因公司原因至今未能给贾淑芳办理商品房买卖合同备案登记手续，现承诺2015年5月底前办理完备案手续。
2017年6月13日，沈阳建邦物业服务有限公司东森总部商务广场物业服务中心出具《证明》，主要内容：贾淑芳从2008年8月18日起至今交纳物业费，并实际使用此房。
2017年6月20日，辽宁省沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01执异908号执行裁定书，主要内容：中止对沈阳市某处房屋的执行。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，贾淑芳与东森房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买东森房地产公司开发建设的位于沈阳市某处房屋一套的房产，并按照约定交纳合同全部价款，且实际占有使用该房产，因东森房地产公司的原因未办理产权登记。现贾淑芳对该房产主张权利，申请法院中止对该房产的执行，符合相关法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
一、案外人贾淑芳提出的异议成立。
二、中止对辽宁省沈阳市某处房产的执行。
如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 范红萍
审判员 娄玉玲
审判员 栗俊海
二〇一八年六月二十二日
书记员 徐文影