江西省信丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信民二初字第94号
原告（反诉被告）罗某某。
委托代理人曹某某。
被告（反诉原告）张某某。
被告（反诉原告）赖某某。
二被告（反诉原告）的委托代理人陈某某。
原告（反诉被告）罗某某与被告（反诉原告）张某某、赖某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗某某的委托代理人曹某某、被告（反诉原告）张某某、赖某某及其委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年12月22日签订《房屋买卖合同》及《定金协议书》，约定：原告购买被告位于嘉定镇胜利路桃江御景22号楼1001号房（建筑面积149.09平方米）及B-29号柴间（面积20平方米），总价款为826000元；合同签订之日原告支付被告首期购房款（含定金2万元）376000元，办理好产权过户手续后，余款450000元于2014年3月30日前全部付清。合同还约定双方任何一方违约的，由违约方赔偿200000元给对方。
签订合同后，原告按约定向被告支付首期购房款（含定金2万元）376000元后，被告均以各种理由拖延不办理房屋产权过户手续，经多次催促，被告至今尚未办理房屋过户手续。后原告多次与被告协商返还已支付的购房款，被告均拒绝还款。被告收取首期购房款后，拒不按约定办理房屋过户产权手续，致使合同无法继续履行，被告已构成违约，应按合同约定承担违约责任。
为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求：1、解除原、被告之间的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款（含定金2万元）376000元及利息（利息从2013年12月22日起计算至清偿之日）；3、判令被告偿付原告违约金200000元；4、判令被告承担本案的诉讼费。
原告为证明其主张，向本院提交了《房屋买卖合同》、《定金协议书》、收条各一张予以证实。
被告辩称并反诉称，2013年12月22日，反诉原告张某某与反诉被告罗某某在中介方信丰大地房产中介服务中心（以下简称“中介公司”）签订《房屋买卖合同》一份，约定反诉原告将信丰县嘉定镇胜利路（桃江御景22号楼1001号房（产权证号0000000426**）及附属房B-29柴间出售给反诉被告，房屋总价款826000元（含中介费8000元）。双方约定好后由中介公司提供合同，中介公司按照其公司交易惯例提供格式合同“付款方式通过银行按揭，先由乙方（反诉被告）先行支付首付款376000元给甲方（反诉原告），余款在办理好产权过户银行按揭房款以银行放款日为准后全部付清。”反诉原告看过合同后不同意该付款方式，后经双方协商约定补充条款，反诉被告应于2014年3月30日之前付清该笔款项，逾期视为违约。反诉被告同意后双方在合同中签字，反诉被告支付了首付款376000元，反诉原告依约将房屋产权证件提供给中介公司保管。购房余款给付期届满，反诉原告多次打电话给反诉被告联系付款事项，但反诉被告一直以无钱支付为由拒不履行合同。因双方协商未果，反诉原告多次向反诉被告及中介公司提出解除合同，并要求中介公司退还反诉原告交其保管的房屋产权证件，双方为此发生争执，公安110出警多次。
综上，反诉被告未在合同约定的期限内支付购房余款，其行为已构成违约，依合同约定应向反诉原告支付违约金20万元。为保护当事人的合法权益，特提出反诉，请求依法判令：1、反诉被告支付反诉原告违约金20万元；2、反诉被告承担反诉原告支付的中介费用8000元；3、反诉费用由反诉被告承担。
被告为证明其主张，向本院提交了《房屋买卖合同》、中介方某某陈述书、电话录音材料、胡某某陈述书、信丰县公安局现场治安调解协议书复印件等证据予以证实。
经审理查明，2013年12月22日，被告（反诉原告）张某某为甲方与原告（反诉被告）罗某某为乙方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：由被告（反诉原告）张某某将其所有的（共有权人其妻赖某某）位于嘉定镇胜利路桃江御景22号楼1001号房（产权证号0000000426**）及附属房B-29号柴间出售给原告（反诉被告）罗某某，房屋总价款为人民币826000元（含中介费）。该合同第四条关于付款方式与时间约定“1、付款方式：银行按揭；2、付款程序：签订本合同之日，乙方付给甲方首付款，金额以银行按揭要求的金额为准，首付款计人民币叁拾柒万陆仟元整（￥376000元），办理房屋产权证登记受理后，余款肆拾伍万元整（￥450000元）在办理好产权过户、银行按揭（房款以银行放款日为准）后全部付清。办理房屋产权过户手续和银行按揭贷款手续费用由乙方承担（乙方必须确保贷款信誉良好）；3、合同签订后，因不可抗力、政策性因素和其他不可预知的因素，甲乙双方另行协商……；4、补充条款：余款2014年3月30日之内付清。”同时，该合同第六条明确了违约责任“甲、乙双方任何一方违反本合同均视为违约，由违约方赔偿20万元人民币给对方。”合同签订后，原告（反诉被告）罗某某按照合同约定向被告（反诉原告）张某某支付了首付款376000元（含定金2万元），被告（反诉原告）张某某及时还清银行抵押贷款将房屋产权证件交给合同丙方（中介方）保管，以备办理房屋产权过户及银行按揭使用。后来，在合同继续履行过程中，因银行停止了二手房交易的按揭放贷，导致被告（反诉原告）未办理房屋产权登记过户手续，原告（反诉被告）也无法按合同约定的“银行按揭”方式给付余款。对于购房余款的给付，原、被告双方一直未能另行协商达成协议，多次发生矛盾纠纷。原告（反诉被告）主张按《合同》第四条第2项“余款在办理好产权过户、银行按揭后全部付清”，认为被告（反诉原告）未办理产权过户属违约；而被告（反诉原告）主张给付余款时间按第四条第4项补充条款“余款2014年3月30日之内付清”，认为原告（反诉原告）在规定的时间内未付余款属违约。双方均认为对方应承担20万元的违约金，而导致本诉讼。
上述事实，有原、被告陈述答辩及双方提供的前述书面证据予以证实。证据经庭审质证，能相互印证，本院予以认定。
本院认为，造成原、被告不能继续履行合同的主要原因及对“余款”支付时间与方式的理解是本案争议的焦点。根据原、被告签订的《房屋买卖合同》的全部条款内容，结合中介方对合同双方履行情况的陈述及市场交易习惯，应理解为被告（反诉原告）主张余款给付的时间是对原告（反诉被告）主张余款给付的时间的补充与完善，使之具体明确，即必须确保在2014年3月30日前完成产权过户、银行按揭，从而付清购房余款。但双方所选择的按合同第四条第1项规定的“银行按揭”付款方式仍未变更。由于政策停止放贷的因素，造成原、被告无法按约定继续履行合同，且双方又不能协商确定其他的履行方式。该情形为双方当事人在签订合同时所不能预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情势变更原则，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，对于原告（反诉被告）提出解除合同并返还购房款的请求的予以支持。对于该结果的发生，均不能归责于原、被告双方当事人的原因与责任，且双方也未举证因此所造成的损失，根据民事诉讼证据规则，对原、被告双方要求对方支付20万元违约金的请求不予支持。被告（反诉原告）提出的中介费问题，因主体与法律关系均不同，不属本案解决的范围。据此，为维护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）罗某某与被告（反诉原告）张某某、赖某某之间的《房屋买卖合同》；
二、被告（反诉原告）张某某、赖某某应返还原告（反诉被告）罗某某购房款计人民币376000元，限于本判决生效之日起一个月内履行完毕；
三、驳回原告（反诉被告）罗某某的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）张某某、赖某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，参照银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务息。
案件受理费17300元、诉讼保全费5000元，由原告（反诉被告）负担；反诉费2210元，由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判长 肖照秀
审判员 钱园春
审判员 兰雨虹
二〇一四年八月六日
书记员 林晶晶