云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云23民终1547号上诉人（原审原告）：林波，男，1967年6月23日生，汉族，公务员，住楚雄市。上诉人（原审原告）：王倩，女，1976年10月10日生，白族，个体户，住楚雄市。二上诉人共同委托的诉讼代理人：罗云花，云南滇楚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：楚雄百川伟业置业有限公司。住所地：楚雄市鹿城镇团结路***号北浦伟业广场*幢*楼。法定代表人：胡志长，公司董事长。委托诉讼代理人：鲁成海，云南精益律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人林波、王倩因与被上诉人楚雄百川伟业置业有限公司（以下简称百川伟业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2016）云2301民初3917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林波、王倩上诉请求：撤销楚雄市人民法院（2016）云2301民初3917号民事判决，改判支持林波、王倩一审的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由百川伟业公司负担。事实和理由：1.百川伟业公司没有提交证据证明涉案的商品房在2016年5月9日交付，上诉人至今也没有见到和收到百川伟业公司的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，一审仅凭百川伟业公司单方制作的《北浦伟业广场项目交房公告》就认定上诉人于2016年5月9日接受和使用涉案商铺，一审认定错误；2.双方签订的《商品房购销合同》第十条约定：该商品房经建设单位组织验收合格后，百川伟业公司以电话、媒体形式通知上诉人办理交房手续。根据相关法律法规的规定，建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经竣工验收合格不得交付使用。一审已查明北浦伟业广场项目于2016年9月1日才经相关部门验收合格。故百川伟业公司只有在2016年9月1日后才能交房，其在未经验收合格的情况下将商铺交付上诉人的行为，违反法律法规强制性规定，属于无效行为，不能产生交房的法律后果，因此，违约金至少计算至2016年9月2日，一审计算错误；3.双方签订的《商品房购销合同》所包含的《合同补充协议》是一份格式合同，里面的内容均是百川伟业公司单方制作的免责或限制其责任的条款，明显违反相关法律规定，但百川伟业公司在签订该协议时，没有采用足以引起上诉人注意的文字、符号、字体等特别标识，也没有对该格式条款予以说明，明显与上诉人签订合同的初衷相违背。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条的规定，《合同补充协议》不具备合法性，不能作为其免除责任的依据；4.根据本案查明的事实，双方签订合同后，上诉人已履行了全部义务，是百川伟业公司违约逾期交房，但一审却由上诉人承担诉讼费的80%，而百川伟业公司仅承担诉讼费的20%，违反了《诉讼费用缴纳办法》第29条的规定。百川伟业公司答辩称，双方签订的商品房销售合同及补充协议合法有效，双方均应按约定履行，百川伟业公司虽然超过合同约定的期限交房，但是受市政工程进度影响造成，并非自身原因造成，现林波、王倩已经实际接收了商铺，一审已根据双方签订的合同计算了违约金，因此，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，林波、王倩的上诉理由不成立，请求依法驳回上诉，维持原判。林波、王倩向一审法院起诉请求：1.判决百川伟业公司按合同约定标准立即将房屋交付林波、王倩；2.判决百川伟业公司支付林波、王倩逾期交房违约金301534元，自2016年11月1日起至实际竣工验收合格交房之日止的逾期交房违约金继续按每逾期一天按总房款的0.02%计算；3.诉讼费由百川伟业公司承担。一审法院认定事实：百川伟业公司于2013年2月1日、2013年6月27日取得《国有土地使用证》，2013年3月13日取得《建设用地规划许可证》，2013年7月26日取得《建设工程规划许可证》，2013年8月27日取得《建筑工程施工许可证》，2013年9月18日、2013年11月13日取得《商品房预售许可证明》。2013年11月20日，林波、王倩与百川伟业公司签订《商品房购销合同》，约定：百川伟业公司将其开发的北浦伟业广场E区1层E1W010号商铺出售给林波、王倩，套内面积为47.88平方米，总价2351048元，百川伟业公司应于2014年12月28日前将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的商品房交付林波、王倩；百川伟业公司如未按约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，百川伟业公司按每天20元向林波、王倩支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，百川伟业公司按林波、王倩已付款的0.02%乘以逾期天数向支付违约金。合同签订后，林波、王倩向百川伟业公司支付全部房款2351048元。2016年5月9日，百川伟业公司将房屋交付林波、王倩。另查明，2013年百川伟业公司向楚雄市供电有限公司申请“北浦伟业广场”项目的永久供电线路。2013年10月16日，云南电网公司楚雄供电局向楚雄市供电有限公司作出《楚雄供电局关于北浦伟业广场项目外部供电方案的批复》：北浦伟业广场项目所在地距离上级电源110KV变电站均较远，因市政配套电缆沟修建滞后，相应的配电网规划项目无法按期建成，且规划拟建的110KV花果山变电站由于文鼎路东段、东南新城4号路未修建而不具备外部建设条件，目前老城区鹿城东路至威楚大道片区供电电源点不足，难以满足在建报装容量较大项目的永久性用电需求。根据配电网实际情况，决定采用过渡供电方案和终期供电方案相衔接的方式，满足北浦伟业广场报装用电需求，具体为：（一）同意百川伟业公司北浦伟业广场项目采用10KV电压等级供电。（二）过渡供电方案：1.目前楚雄市住建部门正在组织修建雄宝路阳光大道交叉路口至小姑英段配套电缆沟，为提高该片区供电能力，计划2014年从110KV东郊变电站10KV楚风苑I、II号回线T接建设10KV小河口I、II号回线，预计2014年12月建成投入运行，因供电容量有限，只能初步缓解该区域供电能力不足问题。2.同意北浦伟业广场项目从10KV小河口I、II号（豪胜酒店旁环网柜）T接两回10KV线路供电，该两回10KV线路分别接入北浦伟业广场10KV配电室I、II段母线。3.根据过渡供电方案供电能力，期间北浦伟业广场每回线路用电负荷原则不得超过2500KW，超出部分云南电网公司楚雄公司供电局有权采取限电措施，以确保配电网安全运行及其他客户的用电需求。（三）终期供电方案。待楚雄市文鼎路东段、东南新城4号路及配套电缆沟修建完成，110KV花果山变电站建成投运后，北浦伟业广场相关负荷接入110KV花果山变电站供电，方可满足申请报装容量用电需求。但10KV小河口I、II号回线输电线路于2015年6月15日才开工建设，2015年11月25日正式投运，2015年12月11日竣工验收合格。北浦伟业广场项目于2016年9月1日竣工验收合格。一审法院认为，关于百川伟业公司应否承担逾期交房违约责任的问题。根据林波、王倩与百川伟业公司签订的《商品房购销合同》约定，百川伟业公司应于2014年12月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交给林波、王倩，但百川伟业公司实际于2016年5月9日才将房屋交给林波、王倩，百川伟业公司存在逾期交房的事实，双方当事人均无异议。双方仅对逾期交房的责任如何承担存在争议，百川伟业公司认为在本案中存在不可抗力及情势变更的情形，不应承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。不可抗力可以是自然原因（如台风、地震、水灾、旱灾等自然灾害）酿成的，也可以是人为的、社会因素（如战争、政府禁令、罢工等）引起的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。百川伟业公司提出的免责事由均不符合法律规定的不可抗力及情势变更的情形，其此项主张不能成立。本案中，双方签订的《补充协议》第十条第4款约定：若出现以下情形之一导致甲方逾期交房的，甲方不承担逾期交房违约责任：（1）因不可抗力导致意外事件；（2）因政府政策的变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的。百川伟业公司于2013年向楚雄市供电有限公司申请北浦伟业广场项目的供电线路后，云南电网公司楚雄供电局向楚雄市供电有限公司作出《楚雄供电局关于北浦伟业广场项目外部供电方案的批复》，根据电力市政基础设施的实际情况给出了终期供电解决方案和过渡供电方案。因终期供电方案相应的配电网规划项目无法如期完成，导致北浦伟业广场项目暂时采取过渡供电方案供电，而过渡供电方案的供用电线路10KV小河口I、II号回线于2015年12月11日经建设竣工验收，该情形属于双方签订的《补充协议》第十条第4款约定的情形，本案存在北浦伟业广场项目的建设受到终期供电方案相应的配网规划项目无法如期完成的影响和10KV小河口I、II号回线建设影响的情形，对于北浦伟业广场项目建设受到以上影响的时间不应计算逾期交房违约金。关于百川伟业公司应承担的逾期交房违约金应如何计算的问题。双方签订的《商品房购销合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，对双方均有拘束力，合同合法有效。合同对百川伟业公司如未按约定的时间交房的违约责任做了约定，该约定并不违反法律规定，根据上述焦点的论述，在扣除《补充协议》第十条第4款中约定的因政府进行市政工程建设影响项目建设的逾期期间后，百川伟业公司应按照合同约定向林波、王倩支付违约金。因10KV小河口I、II号回线于2015年12月11日竣工验收，自第二日起影响北浦伟业广场项目建设的情形消除。故本案应自2015年12月12日开始计算逾期交房违约金。由于林波、王倩于2016年5月9日已经接房并实际使用并控制房屋，故逾期交房违约金依法计算至林波、王倩接房前一日止。百川伟业公司应支付林波、王倩的逾期交房违约金为：2015年12月12日至2016年1月10日为600元（30天×20元/天）；2016年1月11日至2016年5月8日为55955元（2351048元×119天×0.02%），合计56555元。综上，林波、王倩要求百川伟业公司支付违约金的诉请，不违反法律规定，予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：1.由百川伟业公司支付林波、王倩逾期交房违约金55955元；2.驳回林波、王倩的其他诉讼请求。案件受理费2912元，由林波、王倩负担2372元（已交），百川伟业公司负担540元（未交）。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，林波、王倩认为一审判决认定“2016年5月9日，百川伟业公司将房屋交付林波、王倩”错误，百川伟业公司交付商铺钥匙的时间是2016年7月9日，而非2016年5月9日，且交房时没有验收合格，没有交付商品房质量保证书和使用说明书等材料；同时遗漏认定了“北浦伟业广场的施工用电一直畅通的事实”。百川伟业公司对一审判决认定的事实均无异议，对林波、王倩提出的异议认为，交付商铺钥匙的时间确实是2016年7月9日，交钥匙时已将质量保证书和使用说明书等材料一并交付；北浦伟业广场的施工用电没有停电是事实，但百川伟业公司所述市政工程进度影响交房是指北浦伟业广场的生活用电设施建设，不是施工用电。双方在二审中均未提交新的证据，故对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.百川伟业公司是否将商铺交付给了林波、王倩；2.双方签订的《合同补充协议》是否有效；3.百川伟业公司应支付给林波、王倩的逾期交房违约金应如何计算。关于百川伟业公司是否将商铺交付给了林波、王倩的问题，本院认为，根据双方在二审中认可的事实，百川伟业公司将涉案的商铺建设完工后，进行了相应的交房公告，林波、王倩于2016年7月9日向百川伟业公司领取了商铺的钥匙。因林波、王倩于2016年7月9日接收钥匙并实际控制了商铺，北浦伟业广场项目已于2016年9月1日竣工验收合格，因此，百川伟业公司已将商铺交付给了林波、王倩，交付时间为2016年7月9日。关于双方签订的《合同补充协议》是否有效的问题；本院认为，双方于2013年11月20日签订的《合同补充协议》系自愿签订，双方的意思表示真实，协议的内容不违反法律法规的强制性规定，百川伟业公司以补充协议的方式就销售的商铺与林波、王倩签订《合同补充协议》，就是以适当的方式提示林波、王倩对补充内容的注意，在双方签订的《合同补充协议》第十条第4款中，已经明确约定因政府进行市政工程建设影响本项目建设，导致百川伟业公司逾期交房的，百川伟业公司不承担逾期交房违约责任，该条款并无歧义。因此，双方签订的《合同补充协议》为有效合同。关于百川伟业公司应支付给林波、王倩的逾期交房违约金应如何计算的问题，本院认为，根据双方签订的《商品房购销合同》，百川伟业公司应于2014年12月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交给林波、王倩，但百川伟业公司实际于2016年7月9日才将房屋交给林波、王倩，百川伟业公司已违约，应承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的《合同补充协议》第十条第4款约定，因政府进行市政工程建设影响本项目建设，导致百川伟业公司逾期交房的，百川伟业公司不承担逾期交房违约责任。本案百川伟业公司向楚雄市供电有限公司申请北浦伟业广场项目的供电线路后，云南电网公司楚雄供电局也向楚雄市供电有限公司作出《楚雄供电局关于北浦伟业广场项目外部供电方案的批复》，但终期供电方案相应的配电网规划项目无法如期完成，导致北浦伟业广场项目暂时采取过渡供电方案供电，而过渡供电方案的供用电线路10KV小河口I、II号回线输电线路于2015年6月15日开工建设，2015年11月25日正式投运，2015年12月11日竣工验收合格，因此，对于北浦伟业广场项目输电线路建设期间的时间不应计算逾期交房违约金。本案北浦伟业广场项目已于2016年9月1日竣工验收合格，林波、王倩于2016年7月9日接收钥匙并实际控制了商铺，故逾期交房违约金应自合同约定交房期限届满的次日即2014年12月29日起计算至林波、王倩接房前一日即2016年7月8日。因此，百川伟业公司应支付林波、王倩的逾期交房违约金具体为：2014年12月29日至2015年1月27日共计600元（20元/天×30天）；2015年1月28日至2016年7月8日共计163632.94元〔2351048元×﹙528天-180天）×0.02%〕，合计164232.94元。综上所述，林波、王倩的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但计算违约金错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销云南省楚雄市人民法院(2016)云2301民初3917号民事判决。二、由楚雄百川伟业置业有限公司于本判决生效后10日内支付林波、王倩逾期交房违约金164232.94元。三、驳回林波、王倩的其他诉讼请求。一审案件受理费2912元，二审案件受理费4984元，合计7896元，由楚雄百川伟业置业有限公司负担4000元（未交），林波、王倩负担3896元（已付）。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长  李孔俊审判员  蒋文娟审判员  蔡建华二〇一七年十二月十九日书记员  张雅平