福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终1239号
上诉人（原审被告）厦门兴食尚餐饮有限公司。
法定代表人李其生，总经理。
委托代理人林联铨、张敏，福建天衡联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门贵丰房地产开发有限公司。
法定代表人郭英兰，董事长。
委托代理人陈双愈，职员。
委托代理人罗涌，福建衡兴明业律师事务所律师。
上诉人厦门兴食尚餐饮有限公司（以下简称兴食尚公司）因与被上诉人厦门贵丰房地产开发有限公司（以下简称贵丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第10421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，贵丰公司、兴食尚公司分别签订编号为“贵丰（租字）兴食尚-2012-1”的《房屋租赁合同》及《﹤房屋租赁合同﹥之补充协议》，约定兴食尚公司向贵丰公司承租址于本市厦禾路882-888号禹洲世贸商城项目A区514单元店面及世贸商城六楼办公区域，建筑面积3944.75平方米（不含办公区）用于经营兴食尚餐饮；租赁期自2012年1月1日至2017年12月31日；2014年1月1日至2014年12月31日月租金合计为147897元，自2015年1月1日至2015年9月10日月租金合计为155292元，自2015年9月11日至2016年9月10日月租金合计为173800元，租金按月计算；首期租金于本合同签订当日内交清，除首期租金外，兴食尚公司应于上个月25日前向贵丰公司缴付租金和按月支付物业管理费、公共维修基金、自用水电费、公摊水电费及其他费用；每逾期一日，兴食尚公司应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金；若因兴食尚公司逾期支付租金超过30日的，贵丰公司有权解除合同并要求兴食尚公司承担相当于三个月租金的违约金；合同终止或解除的，兴食尚公司应向贵丰公司交还承租物业，交还时所承租物业要恢复到正常状态，若该物业在兴食尚公司交还时的建筑结构状况与贵丰公司交付时的结构状况不同的，兴食尚公司应负责恢复原状，并承担所有相关的费用；合同终止或解除的，兴食尚公司应在10日内迁出该物业并交还原有设备，并将家具等可移动物品予以清理，办理交还物业的手续，上述期间内除租金以外的费用仍由兴食尚公司承担；每逾期交还该租赁标的一天，兴食尚公司应向贵丰公司支付相当于原租赁合同最后一月日租金五倍的使用费；若超过5日，兴食尚公司仍未将该物业内的可移动物品清理完毕，则视为兴食尚公司放弃，贵丰公司有权在邀请物业管理机构的人员到场见证的情况下自行处置该剩余物品，并有权要求兴食尚公司承担清理该些物品所需的费用；因兴食尚公司逾期交还租赁标的产生的任何纠纷，贵丰公司均有权起诉至法院，并由兴食尚公司承担由此产生的所有费用；兴食尚公司确认其通讯地址为厦门市火车站禹洲世贸商城五楼新食尚美食广场办公室。
合同签订后，贵丰公司依约将店面交兴食尚公司使用。兴食尚公司自2014年11月至2015年3月拖欠贵丰公司租金、物业管理费、公维金、市场推广金、水电费等共计935389元。2015年3月23日，贵丰公司以EMS邮件形式向兴食尚公司确认的通讯地址发送了《房屋租赁合同解约函》，告知兴食尚公司租赁合同于2015年3月31日解除，要求兴食尚公司缴纳拖欠租金等费用及违约金，并要求兴食尚公司于2015年4月10日前将租赁店面及六楼办公区域恢复原状交还等。兴食尚公司于2015年3月24日收到该《房屋租赁合同解约函》。此后，兴食尚公司继续使用上述店面，并于2015年4月至2015年6月兴食尚公司累计向贵丰公司支付602310元。
后贵丰公司诉至法院，请求判令：一、确认贵丰公司、兴食尚公司签订的编号为“贵丰（租字）兴食尚-2012-1”的《房屋租赁合同》及《﹤房屋租赁合同﹥之补充协议》已于2015年3月31日解除；二、兴食尚公司向贵丰公司支付尚欠的租金、物业管理费、公维金、市场推广金、水电费共计935389元及逾期付款违约金791376.68元（计至兴食尚公司实际付清款项之日止）；三、兴食尚公司向贵丰公司支付2015年4月计至兴食尚公司实际交还讼争场地之日的占用费（以解约时租金标准两倍计算）；四、兴食尚公司向贵丰公司支付违约金465876元（以解约时租金标准计算三个月租金）；五、以上费用抵扣已缴纳保证金423780元后，共计2235693.01元；六、兴食尚公司立即将厦门市思明区厦禾路882-888号禹洲世贸商城项目A区514单元及六楼办公区域腾空、恢复原状并交还贵丰公司。
审理中，贵丰公司、兴食尚公司确认兴食尚公司通过厦门音乐厨房餐饮有限公司支付本案及（2015）思民初字第10432案件的合同保证金共计423780元，同意将该保证金及2015年4月至2015年6月兴食尚公司累计支付的602310元在本案中抵扣。
原审法院认为，贵丰公司、兴食尚公司签订的上述《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。兴食尚公司未依约支付自2014年11月至2015年3月租金、物业管理费、公维金、市场推广金、水电费等共计935389元，应承担相应违约责任。兴食尚公司主张该部分违约金过高可以成立，法院酌定自合同解除之日起按银行同期贷款利率四倍计算。双方当事人对上述租赁合同于2015年3月31日解除无异议，法院予以确认。鉴于上述合同系因兴食尚公司拖欠租金等费用而解除，兴食尚公司此后又支付部分费用的行为亦不足以证明双方之间存在不定期租赁关系，故兴食尚公司提出的上述主张缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。贵丰公司要求按解约时租金两倍支付2015年4月至6月场地占用费931752元（155292元／月×3×2）及按上述标准支付3个月解约违约金465876元的请求符合双方合同约定，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认厦门贵丰房地产开发有限公司与厦门兴食尚餐饮有限公司签订的编号“贵丰（租字）兴食尚-2012-1”的《房屋租赁合同》及《﹤房屋租赁合同﹥之补充协议》于2015年3月31日解除；二、厦门兴食尚餐饮有限公司于判决生效之日起十日内将址于本市厦禾路882-888号禹州世贸商城项目A区514单元及六楼办公区域恢复原状返还给厦门贵丰房地产开发有限公司；三、厦门兴食尚餐饮有限公司于判决生效之日起十日内偿还厦门贵丰房地产开发有限公司自2014年11月至2015年3月的租金及至2015年6月物业管理费、公维金、市场推广金、水电费等共计935389元及违约金（自2015年3月31日起自实际还款之日止按按银行同期贷款利率四倍计算）；四、厦门兴食尚餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门贵丰房地产开发有限公司支付自2015年4月至2015年6月的场地占用费931752元（155292元／月×3×2）；五、厦门兴食尚餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付贵丰公司厦门贵丰房地产开发有限公司解约违约金465876元（155292元／月×3）；六、厦门兴食尚餐饮有限公司已支付的保证金423780元可抵扣厦门兴食尚餐饮有限公司上述债务；七、驳回厦门贵丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，兴食尚公司不服，向本院提起上诉。
上诉人兴食尚公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判对兴食尚公司尚欠2014年11月至2015年3月的租金及至2015年6月的物业管理费、公维金、市场推广金、水电费依法查明并予调整；对兴食尚公司尚欠2014年4月至2015年6月的场地占用费依照原租金标准计算；按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍作为违约金标准计算兴食尚公司因逾期付款应承担的违约责任；兴食尚公司已支付的602310元款项可用于抵扣本案的债务；2、本案的一审和二审诉讼费用由贵丰公司承担。事实与理由：一、原审判决未将依法查明的兴食尚公司于合同解除后继续支付的602310元在本案中抵扣，显然是错误的。原审查明，兴食尚公司于2015年3月24日收到《房屋租赁合同解约函》后，继续使用讼争店面，并于2015年4月至2015年6月累计向贵丰公司支付602310元。审理中，兴食尚公司与贵丰公司均确认已支付的保证金423780元及已支付的款项602310元在本案中抵扣。然而，原审判决对该事实进行查明与认定，却在判决主文中仅对兴食尚公司已支付的保证金423780元进行债务抵扣，而对兴食尚公司已支付的602310元未予任何认定或评价，显然是错误的。本案中，在没有其他相反证据的情况下，兴食尚公司于合同解除后继续支付的款项应依法予以抵扣相应债务。二、原审判决认定兴食尚公司尚欠贵丰公司有关物业管理费、公维金、市场推广金和水电费金额的证据存在瑕疵，系事实认定不清。原审判决未经任何审查直接依照贵丰公司单方提交的尚欠费用清单认定兴食尚公司未依约支付自2014年11月至2015年3月的租金及2015年6月的物业管理费、公维金、市场推广金、水电费等共计935389元。该认定与客观事实不相符合：（一）关于租金。兴食尚公司针对2014年11月至2015年3月期间尚欠的租金共计734847元无异议。（二）关于物业管理费、公维金、市场推广金。原审按照贵丰公司主张的依照每月43725元的标准支付物业管理费、公维金、市场推广金明显不符合合同约定。《房屋租赁合同》中约定，承租期间兴食尚公司承担物业管理费5元／月／平方、公维金1元／月／平方、市场推广金5元／月／平方（按建筑面积计缴，建筑面积为3944.75平方）。因此，每月应缴上述费用合计应为43392.25元而不是43725元。此外，贵丰公司数次在未提前通知的情况下突然停电，造成兴食尚公司的美食广场被迫停业，遭受库存冻品变质等严重损失。兴食尚公司认为，根据权利、义务相统一的原则，贵丰公司收取物业管理费应以提供符合约定的物业服务为前提条件和对等义务，故相应的物业管理费应予调整。（三）关于水电费。原审直接依照贵丰公司主张，在没有其他证据印证的情况下认定兴食尚公司欠缴2015年3月至2015年5月期间的水电费共计200542元，明显证据不足。因该水电费包含自用水电费和公摊水电，兴食尚公司认为，贵丰公司应就有关主张提供对应的用电总量、公摊计算方式、费用凭证或兴食尚公司确认的凭证等证据予以证实。三、原审判决未认定兴食尚公司与贵丰公司之间在合同解除后存在不定期租赁关系，明显与事实不符。本案存在特殊的背景，一是受厦门火车站停运的影响，致使客流剧减；二是受贵丰公司对商城进行装修的影响，经营环境严重恶化；三是贵丰公司已经默认兴食尚公司与商城的其他商户享受同样的减租免租待遇（贵丰公司事实上对诸多商户均给予减租），不存在任何恶意躲避债务的行为。在双方解除书面租赁合同后，双方依然存续租赁事实即不定期租赁关系，即在贵丰公司许可的情况下，兴食尚公司仍继续从事餐饮经营活动，双方并就后续经营等事宜开展多次会议与书面函件的沟通。后因未能摆脱经营困境，兴食尚公司才向贵丰公司发出申请撤场的函件，贵丰公司也在收到函件后向兴食尚公司回函，同意兴食尚公司的撤场请求，双方的不定期租赁关系方才解除。本案中，兴食尚公司在书面租赁合同解除后，仍继续接受贵丰公司的市场推广，维持每月亏损五十几万的经营，并向贵丰公司累计支付602310元的行为，均可印证双方仍存在事实租赁关系，此为其一；其二，讼争租赁标的作为厦门市大型商场，且贵丰公司不仅是商场的权利人，还是物业服务提供和市场推广方，倘若贵丰公司不同意兴食尚公司继续租赁讼争房屋，则完全可以采取诸多措施要求兴食尚公司立即搬离，断然不可能出现兴食尚公司仍可继续在该大型商城经营达半年之久的情形！故，双方在协议解除后确定了不定期租赁关系，原审判决以解约时租金标准的两倍计算场地占用费没有任何依据，应当按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计付场地占用费。四、原审判决就兴食尚公司逾期付款的违约行为进行了重复评价，既不符合法律规定，也违反了公平原则，应予纠正。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金额的计算方法”以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，立法所规定的违约金与实际损失应该是择一适用的，且违约金的性质是以补偿为主，以惩罚为辅。本案中，原审判决依据《房屋租赁合同》第十条第1款以及第十一条第2款，要求兴食尚公司既承担“逾期付款”违约金，又要求兴食尚公司承担“逾期支付租金及其他费用超过30天”的解约违约金，显然不妥。实际上，两项违约金均是针对兴食尚公司迟延支付费用的违约行为，相加显著畸高。原审该项判决既是对同一违约行为的重复评价，也是罔顾实际损失的法律规定，不但违反了《合同法》所确立的违约金性质的规定，更违反了法律所确定的公平原则。另，如上所述，即使存在解约违约金，其也因双方间确定了不定期租赁关系而被解除。
被上诉人贵丰公司答辩称，一、兴食尚公司与贵丰公司的房屋租赁合同已经依法解除，双方之间并不存在不定期租赁关系。首先，因兴食尚公司无故长期拖欠贵丰公司案涉物业的相关费用，且经贵丰公司多次催促后，兴食尚公司仍未缴清。无奈之下，贵丰公司于2015年3月23日，向兴食尚公司寄送《房屋租赁合同解约函》，明确租赁合同及其补充协议于2015年3月31日正式解除。兴食尚公司签收了该函件，且未在法定期间内提出有效异议，因此双方之间的租赁关系已于2015年3月31日正式解除。其次，贵丰公司作为案涉物业的权利人，在租赁合同解除之后要求兴食尚公司立即腾空租赁房屋合理合法。对此，在贵丰公司寄送给兴食尚公司的律师函中业已清楚写明要求兴食尚公司恢复原状的时间。然自租赁合同解除后直至贵丰公司起诉之时，兴食尚公司始终拖延时间，未将案涉物业恢复原状返还贵丰公司，且经贵丰公司多次催促，兴食尚公司始终未置可否。综上，兴食尚公司并无任何证据表明兴食尚公司与贵丰公司之间仍存在事实的不定期租赁关系，原审判决认定事实清楚，不存在改判事由。二、原审判决认定兴食尚公司应当支付拖欠的2014年11月至2015年3月租金、2015年6月物业管理费、公维金、市场推广金、水电费及其逾期付款违约金，符合案件事实及案涉租赁合同的具体约定，并不存在错误。根据租赁合同第四条的相关约定，兴食尚公司应当在每月25日之前交付下个月的租金、物业管理费、公维金、市场推广金等费用，在每月25日缴清当月的公摊水电费用及水电通讯等费用。本案当中原告自2014年11月以来，无故拖欠上述费用且在贵丰公司催告之后仍拒不缴纳，根据租赁合同第十条的约定，其应当支付拖欠款项及其逾期付款违约金。特别需要强调的是，原审法院在庭审中已就兴食尚公司于2015年4月至2015年6月累计向贵丰公司支付的款项602310元这一事实进行了认定，而该笔款项在兴食尚公司的诉讼请求已经予以抵扣，用于支付兴食尚公司所拖欠的2014年11月至2015年4月的物业管理费、公维金、市场推广金等相应费用，原审法院的认定事实清楚，证据充分，并不存在错误。三、对于兴食尚公司逾期付款的违约行为，原审法院的判决不仅符合合同约定，也符合法律规定。依据《房屋租赁合同》第十条的约定及合同法的有关规定，违约金责任属于合同双方自由约定的范畴，其主要目的在于制裁违约行为以担保债务的履行。本案当中双方已就逾期付款的违约行为会产生的法律后果作出了明确约定，兴食尚公司逾期支付租赁合同所约定相关费用，其应当按照合同约定承担“逾期付款违约金”及“逾期支付租金及其他费用超过30天”的解约违约金。同时，针对原审当中兴食尚公司所指违约金过高的情形，原审法院亦作出了相应调整，并不存在重复评价的行为。综上，兴食尚公司的诉讼请求于法无据，于理不合，依法予以驳回。
经审理查明，对于原审判决查明的事实，除兴食尚公司认为租赁合同约定的括号部分（不含办公区）与合同约定不符外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审期间，针对兴食尚公司所主张的602310元是否应当抵扣问题，本院要求双方对其主张提供计算依据，兴食尚公司经核实后在其代理意见陈述即使按贵丰公司主张金额计算，合同解除后兴食尚公司继续支付的602310元中也有127925.5元尚未抵扣。
本院认为，讼争相关合同合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。根据合同约定，兴食尚公司逾期支付租金超过30日的，贵丰公司有权解除合同并要求兴食尚公司承担解约违约金，由于兴食尚公司自2014年11月起即拖欠租金等费用逾期30日以上，贵丰公司于2015年3月23日通知解除租赁合同符合合同约定，故原审法院据此认定租赁合同于2015年3月31日解除有事实和法律依据，此后兴食尚公司虽在占用期间支付部分费用，由于贵丰公司行使合同解除权导致合同权利义务消灭，兴食尚公司以其继续支付部分费用即认为双方存在不定期租赁关系缺乏法律依据。因兴食尚公司在合同解除后仍然欠付租金等费用至今未予偿还，该违约行为产生贵丰公司至今未能及时收取被拖欠租金等费用及合同提前终止的法律后果，故原审法院依据双方合同约定的逾期付款违约责任及解约违约责任判令兴食尚公司支付相应违约金并不存在重复评价问题，兴食尚公司关于双方存在不定期租赁关系故应当按照租金标准计付占用费及无需支付解约违约金的上诉主张本院不予采信。
关于本案兴食尚公司拖欠租金等各项费用金额如何认定问题，由于原审中兴食尚公司对欠款金额并无异议，原审法院亦认定该事实。同时双方在合同中已明确约定租金等费用的支付期限及方式，双方对于兴食尚公司已付清2014年11月之前的租金等费用均无异议，故兴食尚公司在贵丰公司提起本案诉讼后方才主张有关物业管理费、公维金、市场推广金和水电费金额计算及证据存在瑕疵显然依据不足，本院不予采信。至于602310元有无在本案抵扣问题，经二审双方各自核实，兴食尚公司仅认为尚有127925.25元未予抵扣，该主张与其上诉主张自相矛盾，且也无证据予以佐证，故其该上诉主张本院亦不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费21983元，由上诉人兴食尚公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一六年六月三十日
书 记 员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。