浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第149号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波市甬旺房产经纪有限公司。住所地：宁波市海曙区解放南路***号7-22。
法定代表人：张杰，该公司总经理。
委托代理人：王益，浙江裕丰（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：张卫强，浙江裕丰（宁波）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡义康。
原审被告：李良骏。
上诉人宁波甬旺房产经纪有限公司（下称甬旺公司）因与被上诉人胡义康、原审被告李良骏合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2015年1月22日作出的（2014）甬东民初字第1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2014年10月19日，李良骏、胡义康、甬旺公司签订《存量房屋买卖中介合同》，约定胡义康以49万元价格购买李良骏所有的海曙区白衣巷44号13幢604室的房屋，由甬旺公司提供中介服务，胡义康承担中介服务费7840元、李良骏承担中介服务费4900元。合同载明，李良骏、胡义康中的违约方将承担全部中介服务费用12470元，以及其余两方支出的相应律师费、调查费、差旅费、诉讼费等实现权利的费用。合同第七条约定：“款清交房李良骏承诺在本合同生效所售房屋产权过户完成交房前，将所售房屋名下的户口全部迁移完毕。李良骏承诺该房屋内没小孩读书（6年内）胡义康购房读书用”。当日，李良骏收取胡义康定金10000元。后，胡义康委托北京大成（宁波）律师事务所，于2014年10月21日致函甬旺公司及李良骏，称因李良骏违反“该房屋内无小孩读书”的承诺，故要求解除三方签订的《存量房买卖中介合同》无效合同，李良骏返还定金10000元。其后，甬旺公司委托浙江裕丰（宁波）律师事务所致函胡义康，称三方合同有效，甬旺公司不存在欺诈，并要求胡义康继续履行《存量房屋买卖中介合同》。
另查明，涉案房屋属秀水社区，2014年该社区对应小学系海曙中心学校。李良骏孙女李圣怡现就读于宁波市翰香小学，其户籍登记在涉案房屋。
原审原告胡义康于2014年10月27日诉至原审法院，请求判令：一、撤销编号0566283《存量房屋买卖中介合同》；二、李良骏双倍返还胡义康定金20000元；三、甬旺公司赔偿原审原告142元。
原审被告甬旺公司提起反诉，请求判令：一、胡义康支付甬旺公司中介服务费12740元、律师代理费3000元；二、反诉费由胡义康承担。
原审法院审理认为：合同第七条载明“李良骏承诺该房屋内没小孩读书（6年内）胡义康购房读书用”，此部分内容系手工书写，可以反映各方当事人真实意思。胡义康与李良骏、甬旺公司签订《存量房屋买卖中介合同》，目的在于购买六年内无小孩读书的对应学区内房屋。胡义康主张李良骏、甬旺公司欺诈，但并未提供充足证据证明，故对其要求被告李良骏双倍返还定金、甬旺公司赔偿中介费142元的请求，不予支持。李良骏、甬旺公司抗辩称已将涉案房屋全部情况告知胡义康，但未提供相关证据加以证明，对该抗辩意见，不予采信。李良骏、甬旺公司抗辩称李圣怡未在对应学区学校就读，胡义康购买房屋用于小孩读书的目的可以实现，但并未提供充足证据加以证明。另外，即使该抗辩意见成立，但李圣怡户籍登记在涉案房屋，现小学在读的事实明显超出胡义康签订合同时合理预期，足以影响胡义康当初购买决定，构成重大误解。因重大误解订立的合同，一方当事人有权请求撤销。胡义康要求撤销三方签订的《存量房屋买卖中介合同》，予以支持。合同撤销后，应各自返还通过合同取得财产。合同撤销，被告（反诉原告）甬旺公司反诉要求原告（反诉被告）胡义康支付中介服务费、律师费代理费的诉请，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、撤销原告（反诉被告）胡义康、被告李良骏、被告（反诉原告）宁波市甬旺房产经纪有限公司于2014年10月19日签订的《存量房屋买卖中介合同》；二、被告李良骏于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）胡义康定金10000元；三、驳回原告（反诉被告）胡义康其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宁波市甬旺房产经纪有限公司诉讼请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费404元，减半202元，由原告（反诉被告）胡义康负担；反诉案件受理费193.5元，减半收取96.75元，由被告（反诉原告）宁波市甬旺房产经纪有限公司负担。
宣判后，原审被告甬旺公司不服，上诉至本院称：一、原审法院认定事实错误，上诉人已将被上诉人购买该房屋的相关情况告知被上诉人，被上诉人未能举证证明上诉人或李良骏未告知该情况，且该情况的存在并不影响被上诉人实现合同的目的。二、一审法院适用法律错误，一审法院通过审理也认定本案不存在欺诈事由，因此被上诉人以存在欺诈为由要求撤销合同的理由也不成立。原审法院主动以存在重大误解这一理由作为撤销合同的依据，违反了不告不理的原则。且被上诉人在签订合同时不存在重大误解情况，被上诉人向原审被告购买涉案房屋，其目的是为了购买学区房，该房屋的现实状态并不影响其作为学区房的功能，也不影响小孩入学，并且《存量房屋买卖中介合同》中也明确合同履行后原审被告负责将该房屋内的所有户口予以迁出，因此，该合同的履行不会使被上诉人的利益受到损害。同时，被上诉人胡义康于2014年10月21日已经通过委托律师发送的律师函通知解除涉案《存量房屋买卖中介合同》，被上诉人再提起撤销权诉讼是不当的。请求二审法院查明事实，支持上诉人的原审反诉请求。
被上诉人胡义康答辩称：一、被上诉人在2014年10月21日发出的律师函明确指出合同是欺诈、无效的，要求解除的是无效合同，所以该份律师函的出具并不代表被上诉人要解除有效合同的事实。二、在签订合同过程中，原审被告承诺涉案房屋6年之内没有小孩读书，并在合同中对此作了明确的约定，所以对方隐瞒小孩户口的事实是成立的，该事实关系到被上诉人是否购买这套房子的关键因素，正是由于上诉人与原审被告隐瞒这个重要事实导致被上诉人签订了合同，合同的订立过程符合合同法第五十四条的规定。三、被上诉人购买房屋的合理预期是要购买一套6年内没有小孩读书的房屋，既然这套房屋内存在在读小学阶段的小孩户口，原审被告隐瞒这个情况，已经违反了承诺，所以这套房子就不是被上诉人当初签订合同希望购买的合理房子。请求二审法院维持原判。
原审被告李良骏陈述称：我的孙女户口虽然在这套房子，但是根本没有在房屋对口的学区读书，而是在原解放南路小学（现为翰香小学）上学，所以不影响被上诉人购买这套房子以后其孩子在对应小学读书的目的。
二审审理期间，各方当事人均未向本院提供证据。
对原审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：根据合同法规定，一方以欺诈等手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损一方当事人有权请求人民法院变更或撤销合同。涉案合同第七条明确约定“李良骏承诺该房屋内没小孩读书（6年内）胡义康购房读书用”，且合同该条约定系在规范性合同文本基础上以手书形式出现，表明被上诉人对“该房屋内没小孩读书（6年内）”条件的重视及“胡义康购房读书用”合同目的的强调，但事实上原审被告的孙女户口所在地登记为涉案房屋，且尚在小学就读，李良骏故意隐瞒上述事实，致被上诉人对该房屋必须具备的特殊要求判断发生偏差，该合同的签订实际上违背了被上诉人的真实意思，因此，原判对被上诉人要求撤销该合同的主张予以支持，于法有据，并无不当。上诉人称在签订合同过程中，上诉人及原审被告已将李良骏孙女户口及正在读小学的情况向被上诉人告知，对此，上诉人未能举证证明，结合涉案合同第七条上述约定，上诉人该主张也与情理不符，本院对此难以采信。上诉人提出李良骏的承诺与客观事实不符，并不影响合同目的的实现，合同可以继续履行，对此，虽然合同关于“该房屋内没小孩读书（6年内）”的约定与合同目的的实现上利益一致，但对被上诉人而言，“该房屋内没小孩读书（6年内）”属被上诉人对涉案房屋的特殊要求，因此合同目的的实现与否并不当然阻碍被上诉人以李良骏虚假承诺为由，行使对合同的撤销权，且关于学区房政策存在可变性，涉案房屋存在“小孩读书（6年内）”事实是否对合同目的的最终实现存在影响，也不能确定，因此，基于被上诉人对所购买房屋的特殊要求，上诉人的上述主张，本院也难以采信。至于上诉人提出被上诉人在起诉前已通知解除涉案合同，不能再起诉主张撤销权，对此，一方面上诉人对被上诉人的解除通知已明确以律师函形式提出异议，另一方面被上诉人也未请求法院确认合同解除，因此，被上诉人曾经通知解除合同的行为并不影响其提起本案诉讼。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律基本正确，判决并无不当。上诉人之上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费404元，由上诉人宁波市甬旺房产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一五年三月二十三日
代书记员 陆 琼