广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤民终1991号
上诉人（一审被告）:深圳市市场和质量监督管理委员会。住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：邝兵。
委托诉讼代理人：马丽，该委员会工作人员。
委托诉讼代理人：陈玫，该委员会工作人员。
被上诉人（一审原告）：中国亚太贸易总公司。住所地：广东省深圳市罗湖区。
代表人：中国亚太贸易总公司管理人（深圳市金大安清算事务有限公司）。
委托诉讼代理人：叶慧雯，管理人工作人员。
委托诉讼代理人：蔡深兴，管理人工作人员。
上诉人深圳市市场和质量监督管理委员会（以下简称监督管理委员会）因与被上诉人中国亚太贸易总公司（以下简称亚太总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民破5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
监督管理委员会上诉请求：撤销一审判决第一、二项并依法改判，亚太总公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审遗漏重要法律事实。一审认定事实的重要证据是《关于深圳市罗湖区中兴路37号住宅拆迁赔偿相关问题的协议书》，第一点明确约定协议签订之日起9个月内亚太总公司无条件将案涉房产产权直接转移过户至黄某名下。一审仅片面认定双方存在租赁关系并支持了亚太总公司的租金及利息请求，但对协议书签订后亚太总公司并未依约将案涉房产过户到黄某名下的重要事实未予认定。以下三个事实可支持监督管理委员会的观点：1、协议约定亚太总公司无条件将案涉房产产权转移过户至黄某名下，支付对价为90万元拆迁补偿款。2、亚太总公司未实际履行将案涉房产产权转移过户至黄某名下的法律义务，依法仍应履行。3、案涉房产已经按照房改政策卖给黄某。（二）监督管理委员会要求继续履行协议书，亚太总公司无条件将案涉房产产权转移过户至黄某或监督管理委员会名下，监督管理委员会支付90万元购房款对价。
亚太总公司辩称：（一）协议书约定将案涉房产直接过户至黄某名下，不代表产权变更到黄某名下。监督管理委员会为方便办理产权变更手续而与亚太总公司在协议书中约定将案涉房产产权直接转移过户至黄某名下并不影响房屋所有权人的认定，亚太总公司仅按照监督管理委员会指令办理，该约定不能认定案涉房产产权人已发生变更。案涉房产是否已经房改给黄某与本案不是同一法律关系，与本案无关。（二）协议书除约定亚太总公司应在九个月内办理产权过户义务以外，还约定未能办理过户时的处理方式。监督管理委员会获得的罗湖区××37号住宅拆迁补偿款仍在其账户内，亚太总公司因各种原因无法办理产权变更手续，双方均未能按照协议书约定履行，已经出现协议书约定的第三条情形，该条实际是对置换合意的消灭。如果亚太总公司无法在规定期内办理变更手续，将无法获得拟置换房产的拆迁补偿款，仍属于监督管理委员会。监督管理委员会应收回由黄某居住的房产返还给亚太总公司，若未及时返还应交纳租金。（三）协议书中关于给付的约定是附生效条件的约定，因生效条件已经成就，当事人应按协议书约定履行。（四）监督管理委员会在协议书签订履行期届满后向亚太总公司支付租金的行为表明置换合意的消灭。（五）置换合意消灭不代表房屋置换关系变更为购买关系，因转换合意消灭，拆迁补偿款仍为监督管理委员会所有，案涉房产理应返还亚太总公司，不存在履行房产过户的义务。本案是房屋租赁合同纠纷，监督管理委员会的过户要求与本案无关，且监督管理委员会在一审时未向亚太总公司提出继续履行的请求，依法不属于本案审理范围。请求维持一审判决。
亚太总公司一审诉称：2010年5月20日，亚太总公司被法院裁定进入破产清算[案号：(2010)深中法民七清算字第7号]，深圳市金大安清算事务有限公司为亚太总公司管理人。经清查，深圳市罗湖区××花园××(301)、××(302)两套房系亚太总公司财产。2007年3月8日，监督管理委员会与亚太总公司、深圳市京基置业有限公司、黄某（列席）签订了《关于深圳市罗湖区中兴路37号住宅拆迁赔偿相关问题的协议书》（下称“协议书”），根据协议书约定，前述两套房产由被告租用后分配给列席者黄某居住，并由监督管理委员会向亚太总公司支付房租。监督管理委员会应在2008年3月8日前将前述两套房产收回并退还给亚太总公司，但监督管理委员会一直未履行退还房产之义务，前述房产至今仍由黄某居住。经查，监督管理委员会按市场价向亚太总公司支付前述两套房产每月4000元租金，租金由其支付至中国爱地集团公司，中国爱地集团公司代为收取后再以现金的形式交予亚太总公司，租金己交至2010年6月，之后，监督管理委员会再未付过房租。亚太总公司管理人曾于2010年12月20日、2013年5月6日、2014年10月三次书面通知监督管理委员会履行前述义务，但监督管理委员会以亚太总公司并非合法权利人为由拒付租金，经多次追收，监督管理委员会一直未予明确答复。2014年2月20日，深圳市罗湖区人民法院判决包括前述房产在内的十套房产产权归亚太总公司所有[案号为：(2008)深罗法民三初字第280-283、287、288、290-293号]，该判决己于2014年5月28日生效。根据相关法律规定，监督管理委员会与亚太总公司存在不定期租赁合同关系，现亚太总公司已进入破产清算程序，监督管理委员会应尽快收回前述两套房屋交付给亚太总公司，在前述房屋未交付前，应向亚太总公司补交欠付的租金及利息。亚太总公司于2015年6月25日再次向监督管理委员会送达了《通知书》，要求监督管理委员会七日内支付前述房屋的租金及利息，但监督管理委员会至今未付。特提起本案诉讼，请求判令：1、解除监督管理委员会与亚太总公司的不定期租赁合同关系；2、监督管理委员会向亚太总公司交付深圳市罗湖区××花园××(301)、××(302)两套房产；3、监督管理委员会向亚太总公司支付欠付租金人民币264000元及利息42799.53元（租金按每月4000元计算至交付房产时止，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2010年7月计算至交付房产时止）；4、本案诉讼费由间谍管理委员会承担。
监督管理委员会一审答辩称：一、监督管理委员会与亚太总公司并无房屋租赁合同关系，亚太总公司向监督管理委员会请求支付租金及交付房产并无依据。根据亚太总公司提交的《关于深圳市罗湖区中兴路37号住宅拆迁赔偿相关问题的协议书》，涉案两套房屋由黄某实际居住。事实上，监督管理委员会从未占用、使用过涉案两套房屋。监督管理委员会与亚太总公司之间也不存在不定期租赁合同关系。二、亚太总公司未将实际居住人黄某列为被告，也未实地调查涉案两套房屋实际居住情况，未尽到管理人调查义务。实际居住人黄某已从原深圳市工商局退休多年，并且在2011年经原深圳市市场监督管理局向深圳市住建局申请，分配到公务员福利房。亚太总公司并未按照《关于深圳市罗湖区××37号住宅拆迁赔偿相关问题的协议书》的约定将涉案两套房屋过户至黄某名下，自2010年7月后也未向黄某主张过租金，而且对黄某是否仍居住在涉案两套房屋也未调查，不利于法庭审查，也不利于案件执行。综上，涉案两套房屋应由黄某支付房租及交付房产，监督管理委员会与本案无直接的、法律上的利害关系，请求驳回亚太总公司诉讼请求。
一审法院查明：2007年3月8日，亚太总公司与监督管理委员会、深圳市京基置业有限公司通过磋商，签订《关于深圳市罗湖区中兴路37号住宅拆迁赔偿相关问题的协议书》，约定由亚太总公司自协议签订之日起9个月内将位于深圳市罗湖区翠华园28栋301、302号两套房屋（以下简称涉案两套房屋）转移过户至黄某名下（监督管理委员会已将此房产房改给黄某）；若亚太总公司能在约定期限将案涉两套房屋的房产转移过户至黄某名下，监督管理委员会将深圳市京基置业有限公司向其支付的深圳市××37号房的拆迁安置补偿款90万元在三个工作日内汇入亚太总公司指定账户；若亚太总公司未能在约定期限内将涉案两套房屋之产权转移过户至黄某名下，则深圳市××37号房的拆迁安置补偿款归监督管理委员会所有，监督管理委员会在一个月内收回现由黄某居住的案涉两套房屋并退还给亚太总公司，若超过一个月，亚太总公司有权按市场价收取涉案两套房屋的租金。黄某以列席人员身份出席磋商会议并在上述协议书上签字。之后，亚太总公司未能依照上述约定将案涉两套房屋过户至黄某名下，监督管理委员会亦未向亚太总公司支付深圳市××37号房的拆迁安置补偿款。案涉两套房屋由黄某居住至今。亚太总公司提交的《收款收据》、银行凭证等载明监督管理委员会自2008年1月至2010年6月，按照每月4000元的标准，通过亚太总公司指定收款人中国爱地集团公司转账的方式，向亚太总公司支付房租120000元的事实。从2010年7月起，监督管理委员会再未支付任何款项。监督管理委员会对上述付款事实予以确认，但陈述该款项的性质为案涉两套房屋的使用费而非租金。2014年2月10日，深圳市罗湖区人民法院作出（2008）深罗法民三初字第280-283、287、290-293号民事判决书，确认位于深圳市罗湖区××花园××房产（含28栋3A、3B号）归亚太总公司所有的事实。监督管理委员会对于亚太总公司为案涉两套房屋所有权人的事实不持异议。2015年6月25日，亚太总公司管理人向监督管理委员会邮寄《通知书》，要求其七日内交付案涉两套房屋并补缴欠付租金，且在交付案涉两套房屋之前按月支付租金。双方均确认亚太总公司及其管理人在本案起诉之前并未解除对涉案两套房屋的租赁关系。亚太总公司为解除案涉租赁关系及追缴租金向一审法院提起本案诉讼，一审法院于2016年3月15日向监督管理委员会送达本案起诉状以及本案证据，并于2016年5月20日开庭审理了本案。另查明，2009年，监督管理委员会名称由深圳市工商行政管理局变更为深圳市市场监督管理局，2014年，再更名为深圳市市场和质量监督管理委员会。2010年4月28日，一审法院裁定受理亚太总公司破产清算一案,并指定深圳市金大安清算事务有限公司担任亚太总公司管理人。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同系出租人将房屋交承租人使用，承租人定期支付租金的法律关系。亚太总公司、监督管理委员会双方在《关于深圳市罗湖区中兴路37号住宅拆迁赔偿相关问题的协议书》中约定，在案涉两套房屋未在限定期限内转移过户且监督管理委员会未将其退还亚太总公司的条件下，亚太总公司有权按市场价收取案涉两套房屋的租金，上述约定属附生效条件的合同。因上述生效条件在本案中业已成就，涉案两套房屋已由监督管理委员会使用，而监督管理委员会亦按照一定标准向亚太总公司支付使用费，该院认定，亚太总公司、监督管理委员会之间的租赁合同已经发生法律效力。监督管理委员会虽辩称与亚太总公司存在租赁关系的相对方为黄某，但黄某系以列席身份在协议书上签字，其并无承租人的相关义务，而监督管理委员会以单位名义承租案涉两套房屋并交付职工黄某实际居住的事实并不影响租赁合同仅在亚太总公司、监督管理委员会之间生效的相对性，监督管理委员会关于案涉两套房屋承租人系黄某的主张，与事实不符，该院不予支持。由于亚太总公司、监督管理委员会对案涉两套房屋的承租期限并无约定，案涉租赁合同应视为不定期租赁，依法可随时解除。亚太总公司诉请解除租赁合同，于法有据，该院予以支持。案涉租赁合同自本案起诉状送达监督管理委员会之日起解除，监督管理委员会应当向亚太总公司返还案涉两套房屋。监督管理委员会作为承租人依法负有按期支付租金的义务。我国合同法规定，对租金支付期限没有约定的租赁合同，承租人应于租期每届满一年时支付租金。因亚太总公司未能提交证据证明双方对租金支付限期存在约定，而监督管理委员会实际支付租金的时间亦不相一致，据此，该院认定，监督管理委员会应于每届满一年时支付该年度租金。至于欠付租金的数额，因监督管理委员会在停止支付租金之前均按4000元/月（两套合计）的标准给付，且监督管理委员会当庭确认双方存在相关约定，而亚太总公司对该租金标准亦未持异议，据此认定，亚太总公司、监督管理委员会已就按4000元/月（两套合计）的标准支付租金达成补充协议，监督管理委员会应按照上述标准向亚太总公司偿付至合同解除之日止的租金，经计算为274000元。鉴于至本案开庭之日，监督管理委员会尚未返还案涉两套房屋，监督管理委员会亦应参照上述租金标准向亚太总公司支付房产占有使用费4666.67元。之后的房产占有使用费，亚太总公司可再凭占有事实确定发生的证据另行主张。因监督管理委员会逾期支付上述款项对亚太总公司造成利息损失，亚太总公司主张监督管理委员会按中国人民银行同期贷款利率向其支付利息，有事实及法律依据，该院予以支持。监督管理委员会向亚太总公司偿付的利息数额为，以每一年度欠付租金以及房屋占用费为本金，按照中国人民银行同期一年期贷款利率，从付款期限届满后的下一年度起，计至实际清偿之日止的各年度利息的总和。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除亚太总公司与监督管理委员会之间对深圳市罗湖区××园××301、302两套房屋的租赁合同；二、监督管理委员会应当在本判决生效之日起十日内向亚太总公司返还深圳市罗湖区××园××301、302两套房屋；三、监督管理委员会应当本判决生效之日起十日内向亚太总公司支付租金、房屋占有使用费278666.67以及利息损失（数额为以每一年度欠付租金及房屋占用费为本金，按照中国人民银行同期一年期贷款利率，从下一年度起计至实际清偿之日的各年度利息的总和）；四、驳回亚太总公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：《关于深圳市罗湖区中兴路37号住宅拆迁赔偿相关问题的协议书》是亚太总公司、监督管理委员会之间就案涉两套房产相关权利义务的约定，不违反法律行政法规的效力性规定，合法有效。根据该协议约定的内容和逻辑顺序可知，亚太总公司如未在协议签订之日起9个月内将案涉两套房产过户至黄某名下，则监督管理委员会在一个月内收回案涉房屋退还亚太总公司，逾期就应支付租金。因监督管理委员会未在一个月内收回案涉两套房产退还亚太总公司，已按照协议书约定向亚太总公司支付了2008年1月至2010年6月的租金。双方成立不定期房屋租赁合同关系，亚太总公司可以随时要求解除租赁合同关系并请求支付拖欠的租金。一审支持亚太总公司的诉讼请求，判令解除租赁合同，监督管理委员会向亚太总公司返还案涉两套房产并支付租金、房屋占有使用费，并无不当。监督管理委员会上诉主张一审遗漏事实，亚太总公司应依约继续办理案涉两套房产的过户手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件上诉费5901.99元由深圳市市场和质量监督管理委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 费汉定
审判员 熊 忭
审判员 王 庆
二〇一七年四月二十八日
书记员 黎云香