常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钟民初字第2377号
原告常州XX商业管理有限公司。
法定代表人闵XX，该公司总经理。
委托代理人赵XX，该公司员工。
委托代理人张XX，该公司员工。
被告张X，女，1965年6月11日生，汉族。
原告常州XX商业管理有限公司诉被告张X服务合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张XX参加了诉讼。被告张X经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月18日，出租方常州XX置业有限公司（以下简称XX公司）、管理方常州X国际广场有限公司（以下简称X公司）与承租方张X签订了《租赁管理合同》，约定承租方应按45元／平方米／月的标准向原告支付管理费，租期为3年。2013年3月，XX公司分立为原告和常州XX置业有限公司，租赁商铺归原告所有。根据租赁合同约定，被告应于2013年2月25日前支付首期管理费（2013年3月1日-2013年5月31日）期间的租金77289元；被告应于2013年5月25日前支付2013年6月1日至8月31日期间的期间的租金77829元；但被告至今未付。根据租赁合同第4.4条的约定，被告逾期支付管理费及其他费用的，每逾期一日，被告应向原告支付应付未付款项的3‰作为违约金，现被告应于2013年2月25日前支付的77289元租金已逾期185天（截至2013年8月30日），被告应当支付42895元违约金，被告应于2013年5月25日前支付的77289元租金已逾期95天（截至2013年8月30日），应当支付违约金22027元，合计64922元。根据租赁合同第10条的约定，被告拖欠管理费的行为已构成根本违约，因此原告于2013年8月27日向被告发出《解除租赁合同通知》，通知于8月30日签收。据此，原告请求确认原、被告之间的租赁合同已解除，并要求被告返还商铺。同时，由于被告构成根本违约，依据合同第13.2天条的规定，应按解除合同时该租赁年度三个月租金总额的标准向原告支付违约金。根据合同第11.2条约定，被告未及时将商铺交还原告，应按合同终止时该商铺管理费标准的200%向原告支付占用费，直至被告交还商铺之日止。据此，原告请求被告按照租金两倍的标准支付自收到解除合同之日起至实际交还商铺之日的占有使用费。为此原告特诉至法院，请求判令：1、判令确认原被告双方签订的《商铺租赁管理合同》已经解除，并判令被告立即搬离租赁商铺、将商铺返还给原告；2、判令被告支付拖欠的租金154578元，逾期付款违约金64922元，共计219500元；3、判令被告按照租金2倍标准支付占用费暂定5152元；4、判令被告支付违约金77289元；5、诉讼费由被告承担。
被告未作答辩，也未提供相应证据。
经审理查明，2012年9月18日，XX公司、X公司、被告分别为合同甲方（一）、甲方（二）、乙方）签订《租赁管理合同》一份，其中约定：甲方（一）是X国际广场的合法所有权人，甲方（一）委托甲方（二）对广场进行统一经营管理；甲方将其位于常州市XX西路123号（X国际广场）5号楼第2层的编号为5-35的商铺出租给乙方；乙方所承租的商铺租赁面积为121平方米；乙方承诺商铺之用途仅作为经营鞋，品牌为Fidellite，如未经甲方书面同意乙方擅自改变商铺用途，甲方有权单方解除合同并要求乙方承担违约责任；甲乙双方约定的租赁期限为36个月，自进场日起计算；双方于2012年10月18日对商铺进场交接（该进场日为暂定，最终以甲方下发给乙方的书面进场通知确定的进场日为准）；乙方的装修免租期为30天，自进场日起计算，装修免租期届满次日起即为计租日。装修免租期内乙方无需支付租金，但应支付管理费，并承担水、电、燃气等相关费用；乙方按照固定租金方式向甲方支付租金，第1年度日租金标准为7元／平方米·日、月租金为25763元，第2年度日租金标准为8元／平方米·日、月租金为29443元，第3年度日租金标准为9元／平方米·日、月租金为33124元，乙方应先付后用，按每3个月支付一次，乙方于进场日前5日内支付首期租金，在每个支付周期最后一月的25日前支付下期租金；乙方应当按照45元／平方米·月向甲方（二）支付管理费，管理费先付后用，乙方应按每3个月支付一次，乙方于进场日前5日内支付首期管理费，在每个支付周期最后一月的25日前支付下期管理费；如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的3‰作为违约金；甲方有权按照本合同约定向乙方收取租金、管理费、公用事业费及其他费用，在本合同租赁期内，甲方（一）授权委托甲方（二）向乙方收取、催收租金或向乙方主张本合同项下其他权利，乙方已经知晓甲方前述授权委托并对此没有异议；乙方应按本合同规定按时交付租金、管理费、公用事业费及其他费用，如乙方逾期超过15天仍未向甲方支付租金或管理费，甲方有权解除本合同并收回商铺，乙方应当按照本合同承担违约责任；交还期满后乙方仍未能将商铺交还给甲方的，则自交还期届满之日次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该商铺管理费标准的200%向甲方支付管理费，直到乙方按照合同要求交还该商铺为止；合同履行期间，乙方如有违反本合同规定的行为，损害甲方利益构成根本违约的，甲方有权解除本合同、收回商铺、没收该商铺、没收履约保证金，并有权要求乙方支付违约金（违约金数额为解除合同时该租赁年度三个月的租金总额），承担乙方由此而产生的直接经济损失。
同日，被告与XX公司、X公司签订《进场交接确认书》，双方确认2012年10月18日对5-235号商铺进行了交接验收，商铺租赁面积为121平方米。
2013年1月，XX公司经股东决定分立为两公司即常州XX商业管理有限公司（以下简称XX公司）和XX公司，X国际广场5-235号商铺归XX公司所有。
2013年6月30日，原告与XX公司向被告发出《解除合同通知》，主要内容为：根据合同约定，被告应在2月25日前支付2013年3月1日到5月31日的租金77289元、管理费16335元，应在2013年5月25日前支付2013年6月1日到8月1日的租金77289元，管理费16335元。经原告多次催要，被告至今尚未付清前述欠款。另被告在未经同意的情况下，擅自于2013年6月27日起停业，被告前述逾期付款及擅自停业行为已构成根本违约，为此特通知被告自即日起解除双方签订的《租赁管理合同》，被告立即付清所欠款项，将商铺交还原告，并按照合同约定承担违约责任。2013年8月29日，上述通知由被告签收。
2013年9月2日，原告诉至本院，请求判如所请。
上述事实有原告提供的《租赁管理合同》、《解除合同通知》等证据及当事人陈述予以证实。
本院认为，XX公司、X公司与被告签订的《租赁管理合同》是双方真实意思的表示，依法成立并生效，对双方均有约束力。被告未按合同履行缴纳支付租金等义务，原告于2013年8月29日向被告发出《解除合同通知》，根据原、被告《租赁管理合同》约定合同已经解除。故原告诉请确认合同已经解除，要求被告立刻搬离商铺、将商铺返还原告的诉讼请求，本院予以支持。因被告违约，原告依据合同约定要求被告承担相当于3个月的租金77289元的违约金的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。原、被告在合同中约定，被告逾期支付管理费及其他费用，每逾期一日应向原告支付未付款项3‰的违约金，由于该约定明显过高，本院依法调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%予以计算。原告在合同中约定，由被告按租金标准2倍计算占有使用费，明显过高，本院依法调整为按照租金标准计算占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第八十八条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款，第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告常州XX商业管理有限公司与被告张X签订的《租赁管理合同》于2013年8月29日已经解除；被告张X于本判决生效之日起十五日内搬出，将X国际广场5-235号商铺交还原告常州XX商业管理有限公司；
二、被告张X于本判决生效之日起十日内支付原告常州XX商业管理有限公司租金152860元（计算至2013年8月29日）及逾期付款违约金（其中77289元按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%，自2013年2月66日起计算至付清之日止；75571元按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%，自2013年5月26日起计算至付清之日止）；
三、被告张X于本判决生效之日起十日内向原告常州XX商业管理有限公司支付占有使用费（按月25763元标准自2013年8月30日起至实际搬出之日止）；
三、被告张X于本判决生效之日起十日内向原告常州XX商业管理有限公司支付违约金77289元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5830元，公告费600元，合计6430元。由原告负担550元，被告负担5880元（原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 曹永高
人民陪审员 蒋玉祥
人民陪审员 曹佳义
二〇一四年一月三十日
书 记 员 陈 琳