上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第1335号
原告周勇，女，住上海市普陀区。
被告焦震华，女，住上海市长宁区。
原告周勇诉被告焦震华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判。于2015年8月10日公开开庭进行了审理，原告周勇、被告焦震华到庭参加诉讼。被告焦震华当庭提起反诉，但由于其拒绝缴纳反诉费且并不愿向本院提出减免诉讼费申请，本院对其反诉不予受理。本案现已审理终结。
原告周勇诉称，原告系本市长宁区新华路房屋（以下简称“涉讼房屋”）的承租人。2009年2月10日，原告母亲与被告就涉讼房屋签订了一份租赁合同，约定将涉讼房屋出租给被告，租期自2009年2月10日至2013年2月9日。合同到期后，被告要求续租，2013年2月11日，原告与被告继续签订了房屋租赁合同一份，租期自2013年2月11日至2015年2月10日。2015年2月5日，原告书面通知被告租期到2015年2月10日止，不再续租，要求被告在2015年4月30日之前搬离。后被告未按时搬离，原告多次电话，被告拒接。有鉴于此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令：1、确认原告与被告就涉讼房屋签订的房屋租赁合同于2015年2月10日解除（审理中要求增加确认）；2、被告立即搬离涉讼房屋将房屋交还给原告；3、被告向原告支付自2015年2月11日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按每月人民币1，200元计；4、被告向原告支付使用房屋期间拖欠的水、电、燃气和东方有线电视费（审理中，原告变更该诉请为要求被告支付拖欠的燃气费2，007.80元和2015年1-6月的有线电视费138元）；5、被告恢复租赁房屋的结构，恢复租赁房屋的门锁，归还钥匙和家具（后变更为要求被告返还房屋钥匙）；6、本案诉讼费由被告承担。
被告焦震华辩称，首先，原告没有出租权。涉讼房屋为上海新长宁集团新华物业有限公司（以下简称“新华物业”）出租给原告的，出租人是新华物业，原告不是产权人，无财产处分权，无转租权。其次，租赁合同的租期约定不明，无法确认租期至2015年2月10日，我可以继续租赁房屋，不同意解除合同。而且，租赁合同中，原告已经将涉讼房屋抵押给我了。第三，房屋的租金我付到2015年5月10日。其他的公共事业费，只要是我使用期间的，我都付了。不是我使用的，没有付的，我愿意付就付，不愿意就不付。另外，房屋目前是空关的，我没有使用房屋。由于周围邻居一直骚扰我正常生活，从今年2、3月起我就不住在涉讼房屋内了。综上，不同意原告的所有诉请。同时，鉴于原告的出租权资格问题，造成了原告无权出租房屋，也无权收取房租。且原告之前也未保证我正常使用涉讼房屋，造成了我巨大的财产损失，并造成了车祸。故被告要求反诉确认涉讼房屋的所有权人、出租人；要求原告退还租金并赔偿损失，包括装修损失、车祸补偿款、衣物损失、精神损失费等等。由于被告拒绝缴纳反诉费，且并不愿意向本院提出减免诉讼费申请，故本院对其反诉不予受理。
经审理查明，涉讼房屋为公房，原告系涉讼房屋的承租人。租赁部位为车间楼西北间（7.50平方米）、外壁橱一只、车间楼西南间（6.30平方米）；另有公用部位底层灶间、底层梯下小卫生间、园地。
2009年2月1日，原告母亲沈玉秀（甲方）与被告（乙方）就涉讼房屋签订《租赁合同》，约定由被告承租涉讼房屋，月租金为800元，押金800元。租期自2009年2月10日至2013年2月9日。乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、燃气费、电话费、有线电视费等费用应由乙方承担。
合同签订后，被告开始使用涉讼房屋并按时交付房租，房租均由沈玉秀收取。
合同到期后，被告提出要求继续承租涉讼房屋。2013年2月7日，原告（甲方）与被告（乙方）就涉讼房屋签订了《物业租赁合同》一份，约定由被告承租涉讼房屋。租期自2013年2月11日至2015年2月10日。期满后乙方应立即迁出该房，甲方有权收回出租的房屋及其设施。乙方如需继续租赁，需在本合同期满前一个月内向甲方书面提出，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。房屋月租金为1，200元，押金1，200元（前一期合同的押金800元转为本合同押金，另被告又补交了押金400元）。乙方使用该房屋的水费、电费、煤气费、有线费、电话费、清洁费、网络费等其他相关费用均由乙方承担。
合同签订后，被告继续承租涉讼房屋并按时向原告母亲沈玉秀缴纳房租。其中，最后一次支付房租是在2015年2月5日，向沈玉秀支付了3，600元。审理中，原告认可该笔房租为2015年2月11日至同年5月10日的房租。
原告称曾于2015年2月5日向被告送达房屋收回通知，要收回房屋自用，要求被告于2015年4月30日之前搬离，但被告未予搬离。此后，原告多次联系被告要求其搬离，被告置之不理，遂致诉。
另查明，原告在2015年5月30日查询得知被告欠付2009年5月份的燃气费399.40元、2009年7月份的燃气费1，042.10元、2009年9月份的燃气费476.30元及2015年5月份的燃气费90元。另被告亦未支付2015年1-6月的有线电视费138元。
审理中，原告表示被告已支付的租赁押金1，200元可以抵扣被告欠付费用。
上述事实，有《物业租赁合同》、租用公房凭证、《租赁合同》燃气费发票、租金收条等证据以及当事人的陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，关于原告的主体资格。涉讼房屋为公房，根据公房租赁凭证，原告是涉讼房屋合法的承租人。其有权出租或委托他人出租涉讼房屋。法律并未规定仅有房屋所有权人才能出租房屋，承租人亦有权依法出租房屋。故被告关于原告出租权资格的抗辩意见没有法律依据，本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的租赁合同已于2015年2月10日到期，到期后双方并未续签合同，原告也不愿意继续出租房屋。原告称曾于2015年2月发出通知要求对方搬离，但并未提供被告收到该通知的相关证据。另一方面，原告自认收取了2015年2月11日至同年5月10日的租金，在行动上默认了租赁合同的延续。由于双方未签订书面协议，租赁合同实际转为不定期租赁。故本院无法确认双方的租赁合同于2015年2月10日解除。而不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。鉴于原告此后已向法院起诉，本院以被告收到诉状的时间确认合同解除，即双方的租赁合同于2015年7月25日解除。被告抗辩涉讼房屋根据合同已经抵押给被告，对此，租赁合同并无明确约定此款，且双方签订的是租赁合同并非抵押合同，因此被告的抗辩没有依据，本院不予采纳。
由于租赁合同已解除，被告显然应立即搬离涉讼房屋，将房屋钥匙交还给原告。由于被告一直未交还房屋，造成了原告无法收回涉讼房屋，已经侵害了原告的合法权益。原告要求按照租金标准要求被告支付房屋使用费（租金）并无不当，本院予以支持。然实际被告已支付了截至2015年5月10日的房租，故该使用费（租金）应从2015年5月11日计算至被告实际搬离之日。
关于被告拖欠的燃气费、有线电视费，按照合同约定被告应支付涉讼房屋的此项费用。被告辩称最近涉讼房屋空置，被告没有使用。但由于被告一直未交还涉讼房屋，房屋至今尚在被告控制中，期间发生的公共事业费应由被告承担。本院注意到原告主张的燃气费一共有四笔，其中有三笔费用是在之前的租赁合同期间内（2013年2月之前），且上一期合同也非原告所签，故在本案中，原告无权主张该三笔费用。原告如需主张，可另寻途径解决。对于2015年5月的燃气费90元及2015年1-6月的有线电视费138元，本院依法予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
原告周勇与被告焦震华就上海市长宁区新华路房屋签订的《物业租赁合同》于2015年7月25日解除；
被告焦震华应于本判决生效之日起十五日内搬离上址房屋，将上址房屋交还给原告周勇；
三、被告焦震华应于本判决生效之日起十五日内按每月人民币1，200元的标准向原告周勇支付自2015年5月11日起至其实际搬离之日止的房屋租金或使用费（被告焦震华已支付的押金人民币1，200元可抵扣上述费用）；
四、被告焦震华应于本判决生效之日起十五日内向原告周勇支付拖欠的燃气费、有线电视费共计人民币228元；
五、驳回原告周勇的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，因本案适用简易程序减半收取计人民币25元，由被告焦震华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 朱佳伟
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 王 宁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。