湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永冷民初字第150号
原告周林丽，女，1982年3月6日出生，汉族，冷水滩区人，本科文化，公务员。
被告永州市吉发房地产开发有限公司，地址永州市冷水滩区凤凰园梧桐路银竹家园售楼部。
法定代表人何华吉，系该公司董事长。
委托代理人黄志新，系湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告周林丽与被告永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称吉发房地产）商品房销售合同纠纷一案，于2014年2月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序审理，组成由审判员王枫担任审判长，审判员匡琼、人民陪审员贺红参加的合议庭，于2014年4月14日在本院第二审判庭对本案进行了公开开庭审理，代理书记员罗春艳担任庭审记录。原告周林丽、被告吉发房地产的委托代理人黄志新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周林丽诉称，2006年12月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告位于冷水滩区凤凰园银竹家园金竹区第十栋602房。合同约定卖方应在2007年12月30日前将房屋交付买方使用，并约定卖方在房屋交付后六个月内办理好买方所房屋的房屋所有权证。合同生效后，原告履行了全部付款义务，并将办理房屋所有权证所需相关资料全部提交给被告，但被告延期交房，且未为原告办理房屋所有权证。按合同规定，卖方如未能按照合同约定的时间办理出房屋所有权证书，买方有权要求卖方按照已付购房款数额支付银行同期贷款利息的2倍作为违约金给买方。现经原告无数次催促，加上政府相关部门的积极协调，被告于2013年12月初才将房屋所有权证办好交给原告。为维护自己的合法权益，特诉请法院判令：1、被告支付违约金110000元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：
证据一《商品房买卖合同》一份、证据二购房收据及发票、证据三房屋所有权证二份，以上三份证据拟证实原告在被告公司购买了房屋并签订了合同，原告已按照合同约定按时付款，被告方未按合同约定办理房产证及土地使用证等事实。
被告吉发房地产对原告提交证据的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，但对证实内容有异议，合同中对采用按揭付款方式的，是违约金约定之外的情形；对证据二的真实性没有异议，原告按照按揭方式付款，首付款及按揭款均已付清是事实；对证据三没有异议。
被告吉发房地产辩称：答辩人不存在违约，不承担违约金。1、原、被告签订了购房合同是事实，但原告引用合同第六条第二款及第九条第二款要求支付违约金，与合同约定相违背。按揭贷款有其特殊性，不应受合同的约束；2、原告的产权已抵押给银行，办不出产权证是正常情况；3、原告无证据证明是被告原因造成的的没有办理产权证。请求驳回原告的诉讼请求。
被告吉发房地产为支持自己的辩称主张，向本院提交了湖南省非税收收入一般缴款书一份，拟证实原告所购房屋因银行按揭办理了抵押登记手续。
原告对被告提交证据的质证意见为：对该证据没有异议，当时因办理按揭手续时是被告办理按揭抵押手续，但相应的手续费是我原告缴纳的。
经庭审质证，本院对证据作如下确认：原告提交的证据一、二、三和被告提交的证据分别证实了原、被告双方商品房买卖合同的成立、合同中对房屋价款、付款方式、双方权利义务、违约责任等内容的约定，原告交纳房款、被告于2013年11月18日为原告办理房屋所有权证以及原告以按揭方式付款等事实，其形式合法，内容真实，与本案有关联，本院均依法确认其效力。
本院依据采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，确认以下案件事实：2006年12月13日，原告与被告签订了一份以周林丽为买方、以永州市吉发房地产开发有限公司为卖方的《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于冷水滩区凤凰园银竹家园金竹区第十栋、层号为602号、建筑面积122.6平方米的商品房一套；并购买金竹区第十栋、编号为北5号、建筑面积19.2平方米的车库一间。商品房按建筑面积计958元／平方米，金额为人民币117450元；车库按建筑面积计1688元／平方米，金额为人民币32409元；总计金额为149859元，不包括依法或依约定收取的物业管理费用和维修基金。其中，合同第五条付款方式及时间的主要内容有，“买方银行按揭方式支付购房款。买方在本合同签订时首付40%，即首期付款60000元整，向银行申请贷款89859元，期限为10年，月供按银行规定计算……”；合同第六条交房时间及交房办法的主要内容有，“1、卖方应在2007年12月30日前将房屋交付买方使用，交房时双方对房屋进行验收，办理和签证相关手续，交房时卖方应办理好预售许可手续；2、卖方在房屋交付之后六个月内（采用按揭付款方式除外）办理好买方所购房屋的房屋所有权证，在卖方将房屋所有权证交付买方的同时，买方应交清全部的购房款。在办证过程中，买方应积极履行协助义务；3、开始办产权证时，买方累计支付的款额应当达到全部购房款的90%（采用按揭付款方式除外），否则卖方可以暂缓办证上，直至达至上述交付比例才开始办理，如因此而导致无法办理房屋所有权登记或办证的费用增加，其一切责任由买方承担，银行按揭贷款手续费用由买方承担；4、……办理房屋所有权证的契税由买方承担，其他费用由卖方承担”；合同第九条违约责任及处理的主要内容有，“1、卖方如不按本合同约定的时间交付买方所购房屋，在超出约定交房日期180天后，买方有权解除本合同退房，并可要求卖方按照已付购房款数计付银行同期贷款利息的2倍作为违约金给买方，本合同终止履行；如届时买方不愿解除本合同退房，则卖方只承担房屋逾期交付期间的银行同期贷款利息，作为违约金给买方；2、卖方如未能按照本合同约定的时间办理出房屋所有权证书，买方有权要求卖方按照已付购房款数额支付银行同期贷款利息的2倍作为违约金给买方，如超过约定期限一年后仍未能办理出房屋所有权证，则买方有权要求退房并赔偿经济损失，但因买方未按约付款或未能及时提供办证所需证件、手续除外……”。合同签订时，被告未就合同中的“采用按揭付款方式除外”与原告明确约定，亦未采用特别的文字、符号、字体等标识。
合同签订后，原告向被告交纳了购房首付款60380元。2008年2月25日，被告收取了原告保险费、抵押费、资料费等按揭手续费1032元后，于2008年3月20日为原告及其他业主代办了相应的房产抵押手续。2008年4月10日，原告通过银行按揭又向被告交纳了购房款87000元。2010年3月8日，被告向原告交付了住房及车库。2013年3月，原告接到被告通知后，向被告交纳了办理房屋所有权证的契税。2013年11月18日，永州市房产局对原告购买的住房及车库均进行了初始登记，并分别向原告颁发了永房权证冷字第713021X**号、第713023X**号房屋所有权证。2014年2月14日，原告以被告逾期办证为由，向本院提起诉讼，遂酿成本案纠纷。
另查明，原告因被告逾期交房，就被告2007年12月30日至2010年3月8日期间逾期交房的违约金曾向本院提起了民事诉讼，后经本院主持调解，被告向原告支付了相应的违约金。
再查明，2010年9月8日前适用2008年12月23日中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准年利率（一年至三年期）为5.4%。
本院认为：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告在合同签订后按约定向被告交付了购房款，被告至2013年11月18日才为原告办理出房屋所有权证，违反了“在交房后六个月内办理出房屋所有权证的约定”，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告提出采用按揭付款方式是违约金约定之外的情形，被告没有违约的观点，对此被告未提交证据证实，且被告未就合同中“采用按揭付款方式除外”与原告明确约定，亦未采用特别的文字、符号、字体等标识，被告以此主张免除责任无法律依据，故对被告的以上辩论观点，本院依法不予采纳。
二、原告主张被告承担自2008年6月1日至2013年11月18日期间逾期办证的违约金，双方合同虽然约定被告应在2007年12月30日前交付房屋，并在房屋交付之后六个月内办理好房屋所有权证，但根据庭审查明的事实，被告实际向原告交付房屋的时间为2010年3月8日，且原告已就被告逾期交房主张权利，并获得了相应赔偿。视为原告对自己权利的处分，本案被告应在合同约定的交房六个月内即2010年9月7日前为原告办理出房屋所有权证。而被告直至2013年11月18日才为原告办理出房屋所有权证，故被告应就2010年9月8日至2013年11月18日期间的逾期办证向原告承担违约责任。根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，被告逾期办证1168天，应向原告承担的违约金为50934元。但综合考虑到原告未提供有效证据证实被告逾期办证给其造成的实际损失、且该违约金达原告实际所交购房款147380元的35%，根据相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%，可以认定过分高于造成的损失，故依法应予适当减少。因本案被告逾期办证的时间较长，经原告多次催促拒不履行，有违诚实信用原则，根据违约金兼顾惩罚性质的立法原则，本院酌情认定由被告向原告支付违约金20000元。
综上，原告的诉讼请求，本院依法予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三十九条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
被告永州市吉发房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告周林丽支付违约金20000元。
本案受理费2500元，由被告永州市吉发房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 王 枫
审 判 员 匡 琼
人民陪审员 贺 红
二〇一四年七月二十九日
代理书记员 罗春艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。