山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终9325号上诉人(原审原告)：青岛三龙怡河物业有限公司。法定代表人：孙聪聪，总经理。委托诉讼代理人：孙成志，山东道本律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐志科，山东道本律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：青岛海林置业有限公司。法定代表人：刘亮，董事长。委托诉讼代理人：郑加友。委托诉讼代理人：申有平。上诉人青岛三龙怡河物业有限公司（以下简称“三龙怡河公司”）因与被上诉人青岛海林置业有限公司（以下简称“海林公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院(2017)鲁0283民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人三龙怡河公司的委托诉讼代理人孙成志，被上诉人海林公司的委托诉讼代理人郑加友、申有平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三龙怡河公司向本院上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人支付赔偿款550526.4元。事实与理由：原审既已认定双方《物业前期服务委托合同》为有效合同，但在被上诉人违约的情况下，却未适用双方合同第十一条第5项的约定，即“甲乙任何一方无正当理由违约、毁约，其中一方有权要求另一方赔偿因违约、毁约造成的经济损失按一年的物业费计算（38231平方米×1.2元/平方米/月×12个月）”作出判决，是错误的，应予纠正。海林公司答辩称：原审判决正确，请求维持。三龙怡河公司向一审法院起诉请求：1、依法判决解除双方于2013年5月24日签订的《物业前期服务委托合同》；2、判令海林公司向三龙怡河公司支付赔偿款550526.4元（38231平方米×1.2元/平方米/月×12个月）；3、本案诉讼费由海林公司承担。海林公司在一审辩称：其同意解除双方签订的物业前期服务委托合同，但不同意三龙怡河公司要求支付的赔偿款数额，因双方签订合同后并没有实际履行，三龙怡河公司也未到海林公司的小区进行物业服务，没有入驻、设立相关的物业办公室并配备人员，三龙怡河公司的诉讼请求与事实不符，其要求赔偿于法无据，应予驳回。一审法院认定事实如下：2013年5月24日，双方签订物业前期服务委托合同，约定海林公司将其开发的位于平度市人民路南侧、苏州路东侧的“慧谷时空”商住楼（建筑规模38231平方米）委托三龙怡河公司实施物业前期服务，双方就物业服务的前期介入、基础工作、物业的接管验收、前期委托物业管理服务事项与服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、违约责任等方面在合同中进行了详细约定。合同第六条第二项规定：本物业服务费，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向三龙怡河公司交纳。合同第九条对三龙怡河公司的权利和义务约定为：1、制定物业管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项物业管理经营活动；2、向业主收取物业管理服务费；3、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接；4、负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大、中修方案并组织实施；5、业主和物业使用人装饰装修物业时，订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为并负责监督；6、对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理并采取相应措施；7、接受有关部门的监督指导；8、每半年向全体业主公布一次物业管理收支项目；9、向业主提供房屋自用部位、自用设施维修养护等有偿服务；10、如需在本物业内改建、扩建或完善配套项目，须报海林公司和有关部门批准后方可实施；11、及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的控诉，接受海林公司和业主的监督；12、建立物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；13、积极开展有效的社区文化活动和便民服务工作；14、本合同终止时，三龙怡河公司必须向海林公司移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料，移交本物业的公共财产；15、负责监督并制止物业买受人将车库改变使用用途的行为；16、不承担对业主或物业使用人的人身、财产的保管保险义务；17、因维修物业或公共利益，三龙怡河公司确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和海林公司的同意并在约定期限内恢复原状；合同第十一条违约责任中第5项规定：双方任何一方无正当理由违约、毁约，其中一方有权要求另一方赔偿因违约、毁约造成的经济损失按一年的物业费计算。上述合同签订后，三龙怡河公司未按合同约定进驻“慧谷时空”并按合同约定提供相关前期物业服务，由海林公司自行进行前期物业管理并收取相关费用，但三龙怡河公司在海林公司办理该小区住宅工程质量分户验收等相关手续时在相应表格的“物业公司”盖章栏中加盖了本单位公章。海林公司提供的《青岛市房地产开发项目竣工综合验收备案证》载明，“慧谷时空”商住楼的开工日期为2011年10月7日，综合验收日期为2015年7月17日。2014年12月12日，海林公司送给三龙怡河公司一份《工作洽商函》，内容为：我公司于2012年3月24日（实际是2013年5月24日）与贵公司已签订慧谷时空项目物业前期服务委托合同，并用贵公司资质在建委已办理前期相关备案手续。结合我公司慧谷时空项目现销售情况及资金状况，我公司意向于自行管理该项目的物业日常工作（保安、保洁、物业费用收取等相关工作），仅借用贵公司资质办理单体、综合验收等相关牵扯需用贵公司资质办理的一切相关手续，其余牵扯该项目的物业公司日常管理等相关工作，均由我公司自行安排相关工作人员进行管理。前期合作过程中，贵公司给予我方很大程度的帮忙与支持，我公司深表感激！我方意向于一次性给予贵方借用资质费用共计20000元，若有相关意见贵方可在五日内提出，双方再进行进一步协商。望贵公司给予答复为盼！三龙怡河公司未在海林公司指定的期限内就上述洽商函向海林公司作出答复。2015年10月1日，海林公司与青岛宜城美嘉物业管理服务有限公司（以下简称“宜城美嘉物业公司”）签订了为期4年的物业服务合同。海林公司称，慧谷时空商住楼目前有110户业主入住，尚未成立业主委员会。本案在审理过程中，海林公司对三龙怡河公司提供的《物业前期服务委托合同》内容提出异议，称其公司保存的合同中第十一条第5项内容中没有“按一年的物业费计算”这几个字，并提供了合同的复印件。因双方提供的合同内容不一致，双方同意以原审法院到平度市房产局物业管理处调取的在该处备案的《物业前期服务委托合同》为准。经原审调取，备案的合同内容与三龙怡河公司提供的合同内容一致。双方均同意解除其签订的《物业前期服务委托合同》。一审法院认为，双方签订的物业前期服务委托合同，是当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原审予以认定。现双方均同意解除上述合同，符合法律规定，原审予以准许。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，三龙怡河公司仅凭其提供的盖有本单位公章的“慧谷时空”住宅工程质量分户验收表及海林公司收取“慧谷时空”业主的物业费、垃圾清运费的收据，不能证明其已履行了上述合同约定的义务，故三龙怡河公司称已依约履行了合同义务，原审不予认定。在三龙怡河公司未履行合同义务的前提下，其要求海林公司按合同第十一条第5项的约定承担违约责任，原审不予支持。三龙怡河公司虽未履行合同义务，但其提供的盖有本单位公章的“慧谷时空”住宅工程质量分户验收表与海林公司送给三龙怡河公司的《工作洽商函》能够互相印证，证实海林公司在建委办理相关备案手续及办理单体、综合验收等相关手续需要三龙怡河公司盖章时，三龙怡河公司均予以盖章，海林公司也认可在此过程中，三龙怡河公司给予了他们很大程度的帮忙与支持，双方的合同虽未实际履行，但海林公司从该合同及三龙怡河公司提供盖章的行为中获取了利益，根据公平原则，海林公司应当给予三龙怡河公司一定的经济补偿，原审酌定海林公司付给三龙怡河公司经济补偿5万元。原审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除青岛三龙怡河物业有限公司与青岛海林置业有限公司于2013年5月24日签订的物业前期服务委托合同；二、青岛海林置业有限公司付给青岛三龙怡河物业有限公司经济补偿5万元，于判决生效后10日内付清；三、驳回青岛三龙怡河物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9305元，由青岛三龙怡河物业有限公司负担8460元，由青岛海林置业有限公司负担845元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审查明一致。本案经调解，双方当事人未达成一致意见。本院认为，海林公司与三龙怡河公司于2013年5月24日签订的物业前期服务委托合同，意思表示真实，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人均应按照诚实信用的原则全面履行其合同义务，违约一方应向对方承担相应的违约责任。在上述合同履行过程中，三龙怡河公司依约协助海林公司办理完毕其所开发房屋的单体及综合验收手续后，海林公司于2014年12月12日向三龙怡河公司发出《工作洽商函》，称其“意向于自行管理该项目的物业日常工作（保安、保洁、物业费用收取等相关工作）”，并于2015年10月1日就涉案商住楼小区的前期物业服务事宜与案外人宜城美嘉物业公司订立《物业服务合同》，导致其与三龙怡河公司之间的物业前期服务委托合同无法继续履行。在此情况下，三龙怡河公司于2016年12月12日诉请解除涉案物业前期服务委托合同，因海林公司亦同意解除该合同，原审判决解除该物业前期服务委托合同并无不当。尽管海林公司的违约行为致使本案双方当事人之间物业前期服务委托合同无法继续履行，其本应依照该合同第十一条第5项关于违约责任的约定，赔偿三龙怡河公司按一年物业费计算的经济损失550526.4元（38231平方米×1.2元/平方米/月×12个月），但因海林公司在一审期间已提出抗辩称其不同意三龙怡河公司要求支付的赔偿款数额，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条关于“当事人通过反诉或者抗辩，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，此举应视为海林公司主张约定的违约金过高请求予以适当减少。鉴于三龙怡河公司未举证证明其因海林公司违约所遭受的实际损失数额，根据海林公司同意支付三龙怡河公司2万元的情况，结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度及其预期利益等综合因素，本院酌情确认三龙怡河公司因海林公司违约造成的经济损失为5万元，该项经济损失应由海林公司予以赔偿。三龙怡河公司上诉称海林公司应支付其一年物业费的赔偿款，但因超出上述数额部分无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实及适用法律部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持山东省平度市人民法院(2017)鲁0283民初66号民事判决第一、三项；二、变更山东省平度市人民法院(2017)鲁0283民初66号民事判决第二项为：被上诉人青岛海林置业有限公司于本判决生效后10日内支付青岛三龙怡河物业有限公司赔偿款5万元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9305元，二审案件受理费8805元，由上诉人青岛三龙怡河物业有限公司负担16464元，被上诉人青岛海林置业有限公司负担1646元。本判决为终审判决。审判长 马 喆审判员 安太欣审判员 孙 琦二〇一七年十一月二十二日书记员 胡浩东书记员 吴苗苗