江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皋新民初字第1352号
原告吴迪春，男，1944年12月26日生，汉族，如皋市人，户籍所在地如皋市，现住如皋市。
委托代理人吴畏，男，1983年10月28日生，户籍所在地南通市港闸区，系吴迪春的儿子。特别授权。
委托代理人秦亚苏，女，1952年12月18日生，户籍所在地，现住，系吴迪春的妻子。特别授权。
被告如皋市广厦房产开发有限公司，住所地如皋市如城街道益寿路488号。
法定代表人蔡仲林。
委托代理人缪一强，江苏如一律师事务所律师，特别授权。
原告吴迪春与被告如皋市广厦房地产开发有限公司房屋拆迁补偿安置纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，先依法适用简易程序，于2015年11月9日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告吴迪春及其特别授权代理人吴畏、秦亚苏，被告如皋市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）的特别授权代理人缪一强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴迪春诉称，被告与原告签订的房屋拆迁补偿安置协议约定：被拆迁人如需拆迁人提供安置房源可另行签订购房协议，拆迁人提供的房源价格须按皋政办发〔2007〕33号文件第三章第十四条标准执行。即产权调换房屋（普通商品房）的指导价：居住用房（1-5层）的综合平均价为一类地区1350元/平方米，超过拆一还一面积以上30平方米以内在市场价基础上优惠10%（2006年市场价为2450元/平方米），而被告未能履行合同的约定，其安置价为1700元-2100元/平方米，超过拆一还一面积以上30平方米以内，以3800元-4200元/平方米优惠10%，超过30平方米以外单价为3800-4200元。请求：判令被告履行拆迁补偿安置协议，严格按照皋政办发〔2007〕33号规定的补偿安置标准执行，判令被告在未取得房屋验收合格证的情况下单方停发拆迁房屋过渡费行为无效。诉讼过程中，原告明确诉讼请求为：1、判令被告必须按照与原告签订的拆迁补偿安置协议的约定，即按照皋政办发〔2007〕33号文件第三章第十四条的规定（安置面积以内按1350元/平方米，超过拆一还一面积以上按2450元/平方米结算），与原告签订商品房买卖合同；2、判令被告按照每月1896元的标准继续支付自2015年6月9日起至实际交房之日止的过渡费（暂计算至2016年3月31日为18470元）；3、案件受理费由被告负担。
原告为证明其主张，向本院提交下列证据：
1、原告与被告签订的房屋拆迁补偿安置协议，以证明原、被告之间签订了拆迁补偿安置协议，协议对被拆迁房屋的面积和补偿安置、安置过渡费有明确的约定，明确约定了安置房源的价格按照皋政办发〔2007〕33号文件执行；
2、2005年如皋市建设局、如皋市国土资源局致8号地块规划范围内居民的公开信，以证明原告原居住地为被列入拆迁范围，对区位补偿也进行明确的说明，对安置房的价格也明确限价为1350元/平方米；
3、如皋市物价局皋价发（2007）20号文，以证明经政府多部门就各地的平均价会商形成意见，原告所在地块商品房的平均价是2450元/平方米；
4、被告2007年10月8日发出的房屋拆迁通知，以证明该通知明确拆迁的补偿安置按照南通市拆迁政策以及皋政办发〔2007〕33号文件执行；
5、被告出具的《关于申请GJ2005-8#地块商住楼、商品房销售价格备案报告》，以证明被告将该地块拆迁安置房的安置价确定为1700元/平方米，商品价确定为3800元每平方米；
6、如皋市物价局2008年12月1日出具的备案函，以证明如皋市物价局对被告上述备案报告更正为“同意备案”；
7、如皋市物价局2015年10月21日的答复书，以证明拆迁安置房的价格的制定不属于物价管理部门的职权范围；
8、2010年5月31日的如皋动态报，以证明原如皋市委领导陈惠娟书记要求被告严格执行皋政办发〔2007〕33号文件；
9、皋政办发〔2007〕33号文件，以证明拆迁人提供的房源价格须按皋政办发〔2007〕33号文件第三章第十四条的标准执行；
10、被告与沈云的拆迁补偿安置协议，该协议明确，选择货币补偿，被告支付被拆迁人沈云拆迁合法建筑面积的上一年度同类地区商品房平均价2450元/平方米（物价部门发布）与产权调换同类地区安置房政府指导价1350元/平方米的差价补贴，以证明原告所在地块上一年度同类地区商品房平均价2450元/平方米，政府指导价1350元/平方米。
被告对原告上述10份证据的真实性无异议，但认为该10份证据不能证明原告的主张，原告选购的不是普通商品房，属于高档住宅商品房，高档住宅商品房实行市场调节价，市场调节价只要物价部门备案就行。被告与原告结算的安置房价格不违反皋政办发〔2007〕33号文件的规定。
本院认证认为，对原告10份证据的真实性予以认定，但该10份证据不能证明原告主张的安置面积以内按1350元/平方米，超过拆一还一面积以上按2450元/平方米结算的事实。
被告广厦公司辩称，1、原告选购的安置房于2015年9月12日验收合格，符合交房条件；2、原告选购的不是普通商品房，属于高档住宅商品房，高档住宅商品房实行市场调节价，市场调节价只要物价部门备案就行。被告与原告结算的安置房价格不违反皋政办发〔2007〕33号文件的规定，且销售价格已经依法备案，并且经生效的判决书和行政裁定书确认价格符合规定；3、因原告未与被告签订购房合同，未补交差价，故未能交房，责任在原告，被告从2015年9月20日起停发过渡费符合政策规定。请求驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提交下列证据：
1、单位工程竣工验收证明，以证明原告所选购的广厦公寓3号楼于2015年9月12日已经过施工、监理、建设、设计、勘查单位验收，工程质量等级合格，同意交付使用；
2、《关于申请GJ2005-8#地块商住楼、商品房销售价格备案报告》及附表，以证明被告向如皋市物价局申请对GJ2005-8#地块产权调换的安置房价格进行请示，如皋市物价局同意备案；
3、（2009）通中行终字第0022号行政判决书，该判决书已经确认“实行产权调换的安置房价格也得到了价格主管部门的同意，符合拆迁政策”，以证明案涉地块安置房价格已经过司法审查；
4、皋政办发〔2007〕33号文件，该文件第三章第十四条规定了产权调换安置房（普通商品房）的指导价，也规定了超过拆一还一面积外，在30平方米以内的应在市场价基础上优惠，原告选购的房不是普通商品房，属于高档住宅商品房，超过拆一还一面积外的面积实行市场调节价，市场调节价只要物价部门备案就行；
5、如皋市物价局在（2008）皋行初字第0071号行政诉讼案件的答辩状，该答辩状中如皋市物价局明确原告选购的安置房属于高档住宅商品房，实行市场调节价，符合江苏省和南通市相关文件的要求；
6、〔2010〕皋建裁第028号房屋拆迁补偿安置裁决书，以证明原告被拆迁房屋合法建筑面积为77.15平方米，航测图有的无证面积2.35平方米，合计为79.5平方米，该部分面积按照安置价结算，其他部分面积按照市场价结算；
7、原告于2010年6月4日选购房的定单，以证明原告选购了广厦公寓3号楼301室，广厦公寓3号楼为高档住宅。
原告质证认为，被告的证据1不能证明选购的广厦公寓3号楼已经过验收后可以交付使用；证据2、3、5不能对抗原告的证据7（如皋市物价局的答复）的证明效力，证据6并非生效的裁决书，证据7不能证明广厦公寓3号楼为高档住宅。对证据4无异议。
本院认证认为，被告的证据1能证明广厦公寓3号楼经有权部门验收合格，同意交付使用，予以认定；证据2-5能证明被告制定的安置价和商品价经过物价管理部门同意备案，也经过司法审查，与皋政办发〔2007〕33号文件的规定并无冲突，予以认定；证据6如皋市住房与城乡建设局已答复原告该机关查无已生效的该裁决书，故对该证据6不予认定；证据7证明原告向被告选购广厦公寓3号楼301室，尚未签订购房合同的事实，予以认定。
经审理查明，2005年5月2日，如皋市国土资源局发出如皋市市区国有土地使用权挂牌出让公告，决定将GJ2005-8号地块等4幅地块进行挂牌出让，明确GJ2005-8号地块位于如皋市如城镇安定街以东、广济路以北，内城河以南，计8002.14平方米，用途为商业、居住。被告广厦公司通过竞买取得该地块的土地使用权，并于2005年6月18日与如皋市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，其后，被告广厦公司取得了皋发改（2005）127号立项批复、皋规地（2005）如字第26号建设用地规划许可证，〔2007〕皋城批字第101号建设用地批准书。
2007年6月27日，被告广厦公司向如皋市物价局提交了《关于申请GJ2005-8#地块商住楼、商品房销售价格备案报告》，该报告主要内容为：根据GJ2005-8#地块的实际使用条件、开发成本及各方面因素对销售价格的影响和拆迁政策的相关规定，对该地块拆迁户中需要实行产权调换、原地安置的，提供3-7层的小高层、高层住宅进行产权调换，安置价见附表。附表为：三层的安置价1700元/平方米，商品价3800元/平方米；四层的安置价1800元/平方米，商品价3900元/平方米；五层安置价1900元/平方米，商品价4000元/平方米；六层安置价2000元/平方米，商品价4100元/平方米；七层安置价2100元/平方米，商品价4200元/平方米。如皋市物价局审核后批示：“同意该地块拆迁安置产权调换价格，3-7层的产权调换价见附表”。2008年12月1日，如皋市物价局致函广厦公司，内容为：鉴于本局关于你公司申请GJ2005-8#地块商住楼、商品房销售价格备案用语易引起误解，现更正为“同意备案”。
2007年9月29日，如皋市建设局向被告广厦公司颁发了皋拆许字（2007）第023号房屋拆迁许可证，该拆迁许可证载明拆迁范围：南至广济路，西至安定街，北至内城河，即如城GJ2005-8#地块，原告吴迪春原居住的如城街道广济路24号22室房屋在上述拆迁范围内。
2008年4月22日，原居住于如城街道广济路24号1幢504室的康宜富向海安县人民法院提起行政诉讼，要求撤销皋拆许字（2007）第023号房屋拆迁许可证，海安县人民法院经审理后，判决驳回康宜富的诉讼请求，康宜富不服该判决，向南通市中级人民法院提起上诉，南通市中级人民法院审理后认为被诉拆迁许可行为认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，并认为“实行产权调换的安置价格也得到了价格主管部门的同意，符合拆迁政策”，上诉人的上诉理由不能成立，于2009年3月2日判决驳回上诉，维持原判。
2010年6月9日，原告吴迪春与被告广厦公司经协商后，签订房屋拆迁补偿安置协议，该协议载明：吴迪春被拆迁房屋（平房）合法建筑面积77.15平方米，其他认定的补偿面积（超证面积）1.85平方米，有图无证面积2.35平方米，拆迁补偿情况：房屋建安成新价补偿费23620元，附属设施补偿49353元，区位基准价补偿为按居住用房600元/平方米，按合法建筑面积误工补贴费5元/平方米，吴迪春根据政策自愿实行过渡，广厦公司补贴自行过渡费自2010年6月9日至2010年12月8日止，吴迪春可享受2次搬迁补贴费，按被拆迁房屋的合法建筑面积每平方米每次10元，被拆迁房屋及附属设施在拆迁人规定期限内提前搬迁完毕，交出房屋并保持房屋评估现状完整的，按提前天数给予被拆迁房屋合法建筑面积每天每平方米30元的奖励，协议还约定，被拆迁人如需拆迁人提供安置房源，可另行签订购房协议，拆迁人提供的房源价格须按皋政办发〔2007〕33号第三章第十四条标准执行。
2010年6月14日，原告吴迪春向广厦公司选购了广厦公寓3号楼301室房屋（当时预估建筑面积为138.58平方米）及配套车棚（面积尚不确定），双方未签订购房合同。
2015年9月12日，建设、监理、设计、勘探、施工单位对广厦公寓3号楼进行工程竣工验收，经评定，该工程符合设计要求及施工验收规范，工程质量等级为合格，同意交付使用。设计单位和勘查单位如皋市规划建筑设计院有限公司、监理单位江苏腾飞工程项目管理有限公司、施工单位江苏志鹏建筑安装工程有限公司当日出具了单位工程竣工验收证明。
2015年9月19日，被告广厦公司通知原告结算购房款并签订购房合同，原告要求被告按照皋政办发〔2007〕33号文件规定，即安置面积以内按1350元/平方米，超过拆一还一面积以上按2450元/平方米结算，故未与被告签订购房合同。
原告已从被告广厦公司领取了自2010年6月9日至2015年6月8日的过渡费。被告广厦公司其后向原告吴迪春出具了安置房结算清单，载明：吴迪春户拆迁面积81.35平方米，安置房3#号楼301室面积142.41平方米，安置面积81.35平方米以内购房金额138295元（单价1700元/平方米），超30平方米以内购房金额102600元（单价3420元/平方米，即3800元/平方米优惠10%），超30平方米外（31.06平方米）购房金额118028元（单价3800元/平方米），购房款小计358923元，代收公共维修基金4272.3元（30元/平方米），减吴迪春户的拆迁补偿款172147.25元，另减应补算给吴迪春户2015年6月8日至2015年9月20日期间的过渡费6446.4元，吴迪春户尚应补交房款184601.65元。
原告于2015年10月16日诉至本院，要求判如所请。
另查，2011年7月29日，如皋市住房和城乡建设局对居住于人民医院宿舍3号楼305室的郭承孝作出（2011）皋建裁第030号房屋拆迁补偿安置裁决书，主要内容为：对郭承孝被拆迁房屋产权证标注的建筑面积77.2平方米，实测建筑面积87.81平方米的房屋各项补偿总计107503.66元，实行产权调换的房屋为GJ2005-8号地块（即广厦公寓）1号楼902室，建筑面积约为96.38平方米，安置价款为235900.2元（拆一还一安置面积87.81平方米以内按2300元/平方米计算〈3层为1700元/平方米，每增加1层增加100元/平方米，郭承孝的安置房为9层，故按照2300元/平方米计算〉，超过87.81平方米以上30平方米以内按4400元/平方米计算），郭承孝应补找差价128396.54元。因郭承孝未履行裁决书规定的交房拆迁义务，如皋市住房和城乡建设局申请执行上述裁决书。本院经审查后认为（2011）皋建裁第030号房屋拆迁补偿安置裁决事实依据和法律依据充分，程序合法，不损害被执行人的合法权益，于2012年7月19日作出（2012）皋非诉行审字第0338号行政裁定书，裁定准予强制执行。该裁定书已发生法律效力。
本院认为，本案的争议焦点是：1、原告要求被告安置面积以内按1350元/平方米，超过拆一还一面积以上按2450元/平方米结算能否成立？2、原告要求被告继续支付自2015年6月9日至交房之日止的过渡费能否支持。
《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》规定，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照有关规定计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。皋政办发〔2007〕33号文件对城镇规划区内国有土地上的住宅房屋的拆迁评估按照市场比较法进行拆迁评估，即被拆迁房屋产权调换补偿为合法建筑面积的建安成新价加合法建筑面积的区位补偿基准价加合法空地补偿。本案中，原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议是双方真实意思的表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，原告对协议中载明的其被拆迁房屋的安置面积81.35平方米无异议，对房屋拆迁补偿安置协议中确定的补偿款也无异议，该补偿价款符合《江苏省城市房屋拆迁管理条例》及皋政办发〔2007〕33号文件的规定。
关于原告所称的被告应按照皋政办发〔2007〕33号文件规定的产权调换指导价进行结算（安置面积以内按1350元/平方米，超过拆一还一面积以上按2450元/平方米结算）问题，上述文件规定：产权调换房屋（普通商品房）的指导价：居住用房（底层车棚层高为2.2米）1-5层的综合平均价为一类地区1350元/平方米，超过拆一还一面积以上30平方米以内在市场价基础上优惠10%。但上述文件指明的产权调换安置房为普通商品房，而被告认为原告选择的安置房不是普通商品房，属于高档住宅商品房，应实行市场调节价。根据《江苏省商品房价格管理规定》第五条第二款的规定，普通商品房实行政府指导价，高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。上述文件第六条规定，经济适用房和普通商品房，房地产开发经营单位按价格部门核定的价格或在规定的基准价格3%浮动幅度内执行预、销售价格。第七条规定，高档住宅商品房和非住宅商品房价格实行市场调节价，房地产开发经营单位在商品房预、销售后报价格部门备案。《南通市商品房价格管理暂行办法》第六条规定，低价位普通住宅商品房实行政府定价，多层无电梯的普通住宅商品房实行政府指导价，其他住宅商品房、非住宅商品房实行市场调节价，其销售价格由买卖双方协商议定，并报价格主管部门备案。《南通市商品房价格管理暂行办法》第十六条规定，低价位普通住宅商品房是指政府限定销售价格，定向销售给市政建设工程、土地储备项目、重点建设项目用地的被拆迁人，以及符合经济适用房政策性补贴条件的家庭及其他中低收入家庭的普通住宅商品房；多层无电梯的普通住宅商品房是指层高三层以上六层以下（含六层）、无电梯的普通住宅商品房。本案中，原告选购的广厦公寓3#楼系层高为14层的有电梯的商品房，不属于皋政办发〔2007〕33号文件规定的普通商品房，而属于《南通市商品房价格管理暂行办法》中规定的“其他住宅商品房”，应实行市场调节价。原告选购的3#号楼301室建筑面积为142.41平方米，拆迁安置面积81.35平方米部分被告同意对原告等被拆迁人的安置面积以内按照1700元/平方米结算，超过其拆迁安置面积81.35平方米的30平方米以内在市场价3800元/平方米基础上优惠10%，超过拆迁安置面积81.35平方米30平方米外的按照3800元/平方米结算，符合相关政策文件的规定，也经过价格主管部门备案，且已经司法审查，发生法律效力的（2009）通中行终字第0022号行政判决书和（2012）皋非诉行审字第0338号行政裁定书已确认被告实行产权调换的安置价格合法。故原、被告双方应按照经过价格主管部门备案，且已经司法审查的安置价和商品价进行结算后，签订购房合同。原告要求安置面积以内按1350元/平方米，超过拆一还一面积以上按2450元/平方米结算的理由依法难以支持。
关于原告要求被告按照每月1896元的标准继续支付自2015年6月9日至实际交房之日止的过渡费问题，虽然原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议约定自行过渡费自2010年6月9日至2010年12月8日止，但因被告的原因未能在2010年12月8日前交付安置房，根据《南通市城市房屋拆迁管理办法》规定，临时安置补助费按实际过渡期限结算。2015年9月12日，广厦公寓3号楼工程竣工验收，有权部门出具了竣工验收证明，证明工程符合设计要求及施工验收规范，工程质量等级为合格，同意交付使用，即证明被告2015年9月12日已具备向原告等被拆迁人交付房屋的条件，故被告于2015年9月19日通知原告结算购房款，签订购房合同，并同意再支付自2015年6月9日至2015年9月20日前的过渡费6446.4元（原告的有证面积77.5平方米+其他认定的面积1.85平方米，合计79平方米，按每月每平方米24元，计三个月零12天），而原告坚持己见，因而双方未能签订购房合同，原告因此至今也未予入住其选购的房屋。故原告要求被告支付实际交房之日止的过渡费缺乏依据，依法难以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条之规定，判决如下：
一、被告如皋市广厦房产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告吴迪春2015年6月8日至2015年9月20日期间的过渡费6446.4元。
二、驳回原告吴迪春的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决第一项指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1620元，由原告吴迪春负担1595元，被告如皋市广厦房产开发有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1620元（户名：南通市财政局；帐号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审 判 长 刘 斌
人民陪审员 阮铁钧
人民陪审员 沈丽华
二○二○一六年六月八日
见习书记员 孙德宝