分管院长审批庭长审批
长春市二道区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二民初字第498号
原告（反诉被告）：长春万科京诚房地产开发有限公司，住所：长春市二道区自由大路5399号。
法定代表人：张建新，总经理。
委托代理人：李彦新，吉林功承律师事务所律师。
委托代理人：张书伟，吉林功承律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吉林省新王子餐饮有限公司，住所：长春市朝阳区红旗街616号万达广场5楼。
委托代理人：张杰，吉林诚元律师事务所律师。
原告（反诉被告）长春万科京诚房地产开发有限公司（以下简称万科公司）诉被告（反诉原告）吉林省新王子餐饮有限公司（以下简称新王子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万科公司委托代理人李彦新、张书伟，被告（反诉原告）新王子公司委托代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）万科公司诉称：2011年7月25日，原、被告签订《长春1948商业租赁合同》，原告将坐落于长春市二道区东盛大街666号“万科长春1948”建筑面积2766.3平方米S-1号楼出租给被告使用，租期为8年，第一年、第二年租金每月72782.5元、物业管理费每月27767元。合同约定原告向被告提供593.2万元装修垫付款。后原、被告又签订《补充协议》，补充协议中双方对房屋租期、租金给付时间、欠缴的物业费金额及采暖费金额予以明确，并约定被告返还装修垫付款时间及方式、原告向被告支付开业支持款以及违约责任等。
合同签订后，原告将租赁房屋交付被告进行装修使用，并支付了装修垫付款及开业支持款，但被告没有按照合同约定，向原告交纳过任何租金、物业管理费以及返还任何装修垫付款等费用。被告违反租赁合同及补充协议之约定，已构成违约，且已经给原告造成了巨大的经济损失。现原告诉至贵院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《长春1948商业租赁合同》及《补充协议》，被告对承租房屋恢复原状，并将房屋返还给原告；2、被告立即向原告返还装修垫付款5932000元及利息（利息从起诉之日起至实际支付时止）；3、被告立即向原告返还开业支持款25000元及利息（利息从起诉之日起至实际支付时止）；4、被告立即向原告支付自2013年1月1日至2014年3月31日期间欠交租金1091737.5元及利息（利息从起诉之日起至实际支付时止）；被告给付原告2014年4月1日至判决生效之日的房屋租金及利息（利息计算至实际支付之日）；5、被告立即向原告支付自2011年10月20日至2014年3月31日期间欠交物业管理费65282.5元及利息（利息从起诉之日起至实际支付时止）；被告给付2014年4月1日至判决生效之日的物业费及利息（利息计算至实际支付之日）；6、被告立即向原告支付自2011年至2013年期间采暖费94008.46元及利息（利息从起诉之日起至实际支付时止）；7、被告支付违约金1206594元。案件受理费、保全费由被告承担。
被告（反诉原告）新王子公司辩称：一、双方签订的长春1948商业租赁合同及补充协议均为无效协议，理由如下：以上两个协议在签订时，本案争议的租赁物并无建设工程规划许可，也未依法进行竣工验收，更未依据《消防法》第十条的规定通过消防竣工验收，这一行为违反《合同法》第二百七十九条、《建筑法》第六十一条、《消防法》第十条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，既未进行消防竣工验收，也无建设工程规划许可证，因其违反相关法律规定，根据《合同法》第五十二条规定，应为无效，无效原因为原告的自身过错所致，对其自身损失及答辩人损失均应承担责任。二、原告的各项诉求不应得到支持，1.诉求第一项被告未对租赁物进行任何损毁及改造，不存在恢复原状的问题；2.被告不存在返还所谓装修垫付款的问题，合同约定返还223.7万元装修垫付款是无效的，因为合同约定违反了合同法第五条的公平原则，合同在签订时原告没有建设工程规划许可证，租赁标的物尚在建设过程中，不是已经过合法竣工验收工程，属于在建工程，双方约定所谓装修的内容，实质为建设工程合同本身，而非装修，既然为租赁物本身应具备的工程项目，对于所付的资金不应由本案被告支付，且在签订合同时，原告提供的租赁物也不符合合同约定的租赁用途，所谓装修本身实质为建筑合同本身，而非对租赁物的添附，根据合同法第二百一十六条的规定，出租人应按约定交付租赁物及保证租赁物符合租赁用途，因此原告要求返还装修款是无效的。3.所谓装修款，由原告全部支付给装修公司，被告未收到装修款，不存在由被告返还的问题。4.请求给付租金及取暖费无事实依据，双方合同约定自2013年12月起支付租金，由于租赁物不符合租赁用途，不符合法律规定，存在重大权利及质量瑕疵，也未对租赁物实际使用，所以不存在给付上述金额的问题。5.双方签订的合同无效，也不存在支付违约金的问题。综上，合同无效是由原告造成的，对合同无效造成的损失，原告应予赔偿。另，请求返还开业支持款2500000元没有事实和法律依据，由于补充协议无效，约定的支付给被告的开业支持款已经明确的说明是应为租赁物存在漏水、采暖、消防竣工验收等各项问题使被告自2011年8月签订的合同至补充协议签订之日未能经营给被告造成了巨大的损失而支付的，性质根部不是借款，补充协议签订后未能营业是由于原告仍不具备合法的开业条件所致，不能提供工程竣工验收包括消防环保等合法手续，双方约定违法开业的条款也是无效的，无论从协议的效力和内容来看，请求返还2500000元均无事实和法律依据，不应予以支持。
反诉原告新王子公司诉称：反诉原告与反诉被告在2011年签订《长春1948商业租赁合同》，2012年双方就此签订了《补充协议》，以上二协议对双方权利义务做出了明确规定。其中，约定反诉被告应提供合法的一切用于反诉原告办理合法经营登记手续的文件，可反诉被告违反约定，虽经反诉原告多次催告，现仍无法提供合法的消防、环保等文件，致使反诉被告反诉原告不能依法经营，无法办理相关批文。房屋存在质量瑕疵，无法经营。因反诉被告违法、违约，存在重大缔约过错，已给反诉原告造成巨大经济损失。请法院判令：一、反诉被告向反诉原告提供用于办理营业的所有合法证件（包括消防、环保等）；二、判令反诉被告赔偿反诉原告损失4062428.1元。反诉费由反诉被告承担。
反诉被告万科公司辩称：原、被告签订的租赁合同及补充协议未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务，双方在签订合同时，对方已明确知晓房屋状况，并且承诺不对房屋的质量瑕疵及无法办理相关营业证照等向我方主张违约责任及追究我方责任，因此反诉原告的反诉请求不能成立。
经审理查明：2011年7月25日，原告万科公司与被告新王子公司签订《长春1948商业租赁合同》，合同约定：原告万科公司出租给被告新王子公司的房屋坐落于长春市二道区东盛大街666号“万科长春1948”（以下简称“该物业”），被告新王子公司承租该物业的S-1号楼，建筑面积为2766.3平方米（以下简称“出租店铺”），被告新王子公司承诺，租赁该出租店铺作为经营新王子美食汇（自助餐）使用，被告新王子公司在设立公司的过程中，需自行办理一切相关的审批、登记、备案等手续。该出租店铺的租赁期限为8年，自2011年10月20日起至2019年10月20日止。原告万科公司于2011年8月5日（即房屋交付日）向被告新王子公司交付该出租店铺。原告万科公司给予被告新王子公司75天的装修免租期（自2011年8月5日起至2011年10月20日止）。租金分为两种：基本租金、提成租金。每月实际收到的基本租金与提成租金，两者中取较高者为当月被告新王子公司应向原告万科公司支付的租金金额。该出租店铺的租金按每个日历月记为一期，以月固定租金形式如下：租金为人民币0.865元／天／㎡，该租金自第3个租赁年度起递增，递增率为10%／两年。该出租店铺的每日历月固定租金按租用面积计算，“（1）第一年租金为每天每平方米0.865元，月租金72782.5元；2、第二年租金为每天每平方米0.865元，月租金72782.5元；3、第三年租金为每天每平方米1.73元，月租金为145565元……”。原告明确表示向被告主张的租金为基本租金。对于物业管理费，原、被告双方在《出租合同》附件二中约定，该出租店铺的物业管理费按照租用面积每平方米每月人民币10元计算。“该出租店铺每日历月的物业管理费为人民币27767元。”
合同签订后，在履行《租赁合同》过程中，经双方协商同意，原、被告双方对《租赁合同》进行了调整和重新约定，并增加补充条款，原合同其他条款依然有效。又签订了《补充协议》一份，协议约定：原告万科公司已充分告知被告新王子公司，原合同租赁标的物尚未通过政府相关部门组织的竣工验收手续，被告新王子公司对此予以认可。本协议签署之前，原合同中租赁标的物存在的瑕疵，诸如漏水、采暖、竣工验收等问题，各方也已经知悉，且不就此向原告万科公司主张任何赔偿请求。原告万科公司为此给予被告新王子公司一定优惠支持（如装修垫付款、免租期、开业支持款等），被告新王子公司承诺不以原告万科公司相关验收手续未办理完毕和工程质量瑕疵导致其无法办理营业相关证照及无法营业为由，违反原合同、本补充协议约定和追究原告万科公司责任。对原合同第三条交付日期和租赁期限中的租赁期限重新约定如下：该出租店铺租赁期为8年，被告新王子公司承租期自2013年1月1日起至2020年12月31日止。被告新王子公司自2013年12月20日起开始支付租金（租金起付日期），并在此后的租赁期内继续以季度付的方式支付租金，租金按原合同约定计算。被告新王子公司应在2013年12月20日前支付原告万科公司租金436695元、2014年3月20日前支付原告万科公司租金436695元、2014年6月20日前支付原告万科公司436695元、2014年9月20日前支付原告万科公司436695元，自此被告新王子公司首期租金合计1746780元缴纳完毕，第三年至第八年的租金自2014年12月20日起按季度付款的方式开始缴纳。
另查明，《租赁合同》第七条补贴条款约定，原告万科公司向被告新王子公司提供现金2000元／㎡（建筑面积）的装修补贴及室内扶梯补贴40万，共计593.2万元人民币。《租赁合同》签订后，原告万科公司与被告新王子公司、吉林省大拓装潢设计有限公司（案外人）签订了工程合同书，合同约定：原告万科公司、被告新王子公司、吉林省大拓装潢设计有限公司三方经协商，原告万科公司同意被告新王子公司在二道区万科蓝山1948S1店面经营新王子美食汇，并达成协议：一、工程总造价为6225000元（陆佰贰拾贰万伍仟元整），其中5932000由原告万科公司向吉林省大拓装潢设计有限公司支付，剩余293000元由被告新王子公司向吉林省大拓装潢设计有限公司支付。2011年9月6日，原告万科公司向吉林省大拓装潢设计有限公司支付两笔款项，分别为2966000元、686000元；2011年9月28日，原告万科公司向吉林省大拓装潢设计有限公司支付三笔款项，分别为2504400元、2372800元、548000；2011年12月23日，原告万科公司向吉林省大拓装潢设计有限公司支付一笔款项，为1252200元，以上共计支付人民币10330200元，其中5932000元为原告万科公司为被告新王子公司支付的装修垫付款。
又查明，《补充协议》约定，被告新王子公司承诺在知悉原合同中租赁标的物尚未通过政府相关部门组织的竣工验收手续的情况下，S1于2012年8月18日前开始营业。如被告新王子公司按照上述承诺的时间开业，并始终处于经营状态，则原告万科公司2012年9月10日支付乙方（本诉被告）人民币2500000元开业支持款。2012年9月11日，原告万科公司通过中国工商银行深圳罗湖支行营业部将开业支持款人民币2500000元汇入被告新王子公司开户银行中国民生银行股份有限公司长春红旗街支行。
再查明，原告万科公司与被告新王子公司在《租赁合同》及《补充协议》中约定，被告新王子公司逾期不支付保证金、租金、物业管理费或合同约定应付的其他款项连续超过30日或累计超过90天的，原告万科公司可以解除《租赁合同》及《补充协议》，被告新王子公司需向原告万科公司支付解约当年基本租金标准12个月的租金及物业管理费作为违约金外，另需全额支付原告万科公司给予被告新王子公司的装修垫付款及开业支持款。
再查明，2013年4月28日，原告万科公司取得了建设工程竣工备案证。
再查明，被告新王子公司庭审中明确表示不再主张反诉请求的第一项即要求原告万科公司向被告新王子公司提供用于办理营业的所有合法证件。，
上述事实有原、被告双方当庭陈述及相关的证据材料在卷为凭。
本院认为：原告万科公司与被告新王子公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
本案涉诉房屋“万科长春1948”S-1号楼为原告万科公司自行开发建设，原告万科公司作为涉诉房屋的所有权人，有权对房屋进行出租。虽然签订《租赁合同》时，原告万科公司尚未取得涉诉房屋的建设工程规划许可证，但在2012年2月1日，原告万科公司已依法取得涉诉房屋的建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因原告万科公司取得涉诉房屋建设工程规划许可证的时间在其向人民法院起诉之前，故本案《租赁合同》及《补充协议》应为合法有效。对于被告新王子公司提出的《租赁合同》及《补充协议》因违反相关法律规定而无效的主张，本院不予支持。
关于被告新王子公司提出的签订《租赁合同》及《补充协议》时本案涉诉房屋未经消防验收合格导致双方签订的租赁合同无效的主张，据最高人民法院（2003）民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》：“第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”另《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条规定，除国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程外，建设工程的消防设计和消防竣工均采取公安消防机构备案制，由公安消防机构进行抽查，而非过去的审核制。本案涉诉房屋的建设工程在规划时，规划用地性质为居住和公建，其建设用途及其单体建筑规模并不属于公安部第106号令即《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，加之本案涉诉房屋已于2012年12月10日取得了建设工程竣工验收消防备案受理凭证，未被确定为抽查对象，因此本案双方当事人签订的《租赁合同》及《补充协议》并未违反上述规定，应属合法有效。
关于被告新王子公司辩称《租赁合同》及《补充协议》中关于返还5932000元装修垫付款的约定因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的公平原则而无效，《租赁合同》中关于房屋交付条件的约定及装修是对涉诉租赁房屋的建设违反公平原则应为无效合同的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条之规定，“违背公平原则、订立合同时显失公平”，并不属于合同无效的法定情形，而属于可变更、可撤销合的同。而且关于返还5932000元装修垫付款的约定，是原告万科公司与被告新王子公司基于自愿原则订立的，原告万科公司已按照合同约定为被告新王子公司支付了相应的装修垫付款，被告新王子公司作为接受装修垫付款的受益方，并不存在双方权利义务严重不对等，经济利益显著不平衡、明显违反公平、等价有偿原则的情况。综上所述，原、被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自相应的义务。
原告万科公司已按照合同约定，将涉诉房屋交付给被告新王子公司使用，并为被告新王子公司支付装修垫付款5932000元、开业支持款2500000元，被告新王子公司虽在合同约定的时间开业经营，但逾期支付装修返款、物业管理费和租金累计超过了90天，经原告万科公司在合理期限内催告后，被告新王子公司仍然未履行还款义务，其行为己符合《租赁合同》和《补充协议》约定的解除合同及返还房屋的条件，故原告万科公司要求解除与被告新王子公司签订的《租赁合同》和《补充协议》及返还房屋，于法有据，本院予以支持。原告万科公司主张被告新王子公司对承租房屋恢复原状，因在合同中并无此约定，且被告新王子公司亦未有毁损承租的房屋致其不能继续使用的情形，故对原告万科公司的该项主张不予支持。
关于房屋租金。原告万科公司主张被告新王子公司应向其支付2013年1月1日至2014年3月31日期间欠交的租金1091737.5元及利息（利息自起诉之日起至实际支付之日止），以及2014年4月1日至判决生效之日的租金及利息。按照原、被告双方在《补充协议》中的约定，被告新王子公司应在2014年9月20日前支付给原告万科公司的首期租金合计1746780元缴纳完毕。《补充协议》同时约定，如原告万科公司租赁房屋竣工验收证照的取得时间迟于2013年1月1日，则2013年1月1日至原告万科公司实际取得竣工验收证照期间的租金被告新王子公司按照1.73元／平／天的标准，原告万科公司在被告新王子公司缴纳首期租金时给予减免。因原告万科公司是在2013年4月28日取得的建设工程竣工备案证，而2013年1月、2月、3月及4月份取得竣工验收证照前的天数分别为31天、28天、31天、27天，以上共计117天，则原告万科公司在被告新王子公司缴纳首期租金时给予减免的款项为1.73元／平／天×2766.3平方米×117天=559926.78元，则被告新王子公司应缴纳的首期租金应为1746780元-559926.78元=1186853.22元，以上为2014年9月20日前被告新王子公司应向原告万科公司缴纳的租金。另根据《补充协议》约定，2014年12月20日前，被告新王子公司应向原告万科公司缴纳的租金为72782.5元／月×3个月=218347.5元。上述房屋租金合计1405200.72元。综上，被告新王子公司应给付原告万科公司房屋租金1405200.72元。
关于装修垫付款、开业支持款及违约金。因原告万科公司与被告新王子公司在《租赁合同》及《补充协议》中约定被告新王子公司逾期不支付租金、物业管理费或合同约定应付的其他款项连续超过30日或累计超过90天的，原告万科公司可以解除合同，因被告新王子公司违约导致原告万科公司解除《租赁合同》及《补充协议》，被告新王子公司需向原告万科公司支付解约当年基本租金标准12个月的租金及物业管理费作为违约金外，另需全额支付原告万科公司给予被告新王子公司的装修垫付款及开业支持款。故依据该《租赁合同》及《补充协议》的约定，被告新王子公司应返还原告万科公司装修垫付款5932000元、开业支持款2500000元。违约金应按2014年原告万科公司起诉时的标准计算，则被告新王子公司应给付原告万科公司的违约金为72782.5元／月（租金）×12个月＋27767元／月（物业管理费）×12个月=1206594元。
关于物业管理费。原告万科公司与被告新王子公司在《补充协议》中约定被告新王子公司应支付原告万科公司S1楼欠缴的2011年10月-2012年8月31日物业费249903元，被告新王子公司按承担一半缴纳，即被告新王子公司应缴纳124951.5元。被告新王子公司应支付原告万科公司S1楼2012年9月1日-2012年12月31日物业费111372元。根据原、被告双方签订的《租赁合同》中关于物业管理费每月27767元的约定，则被告新王子公司应给付原告万科公司的2013年、2014年度的物业费应为27767元／月×24个月=666408元。则被告新王子公司应给付原告万科公司的物业费总额为902731.5元。
关于采暖费。原告万科公司与被告新王子公司在《补充协议》中约定，2011年度被告新王子公司欠缴的采暖费134296.92元，被告新王子公司承担一半即67148.46元。另原告万科公司虽提供了2012-2013年度缴纳采暖基础费的正规发票，但该发票上记载的面积为3730.469，与原告万科公司出租给被告新王子公司的S1楼的面积不符，无法证实系该出租房屋的采暖费，不予支持。故被告新王子公司应给付原告万科公司2011年度采暖费67148.46元。
关于原告万科公司要求被告新王子公司给付租金、装修垫付款、开业支持款、物业管理费、采暖费的利息，因原、被告双方在合同中对此未有约定，故对原告关于利息的主张，因证据不足，不予支持。
关于被告新王子公司提出的要求原告万科公司赔偿其经济损失4062428.1元的反诉请求，被告新王子公司提出上述费用系其为开业经营购买设备、设施等物品产生的费用，本院认为被告新王子公司在庭审期间提供的购买上述物品的票据均非国家正规发票，无法证明上述费用是否客观发生，也无法证明上述费用与本案是否具有关联性，故对其反诉请求，证据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）长春万科京诚房地产开发有限公司与被告（反诉原告）吉林省新王子餐饮有限公司2011年7月25日签订的《长春1948商业租赁合同》及2012年签订的《﹤长春1948S1、S3、S6楼租赁合同﹥补充协议》中原告（反诉被告）长春万科京诚房地产开发有限公司与被告（反诉原告）吉林省新王子餐饮有限公司关于长春1948S1号楼的协议；
二、被告（反诉原告）吉林省新王子餐饮有限公司于本判决生效之日起30日内将承租的坐落于长春市二道区东盛大街666号“万科长春1948”S-1号楼返还给原告（反诉被告）长春万科京诚房地产开发有限公司；
三、被告（反诉原告）吉林省新王子餐饮有限公司于本判决生效之日起立即给付原告（反诉被告）长春万科京诚房地产开发有限公司装修垫付款5932000元；
四、被告（反诉原告）吉林省新王子餐饮有限公司于本判决生效之日起立即给付原告（反诉被告）长春万科京诚房地产开发有限公司开业支持款2500000元；
五、被告（反诉原告）吉林省新王子餐饮有限公司于本判决生效之日起立即给付原告（反诉被告）长春万科京诚房地产开发有限公司房屋租金1405200.72元；
六、被告（反诉原告）吉林省新王子餐饮有限公司于本判决生效之日起立即给付原告（反诉被告）长春万科京诚房地产开发有限公司物业管理费902731.5元；
七、被告（反诉原告）吉林省新王子餐饮有限公司于本判决生效之日起立即给付原告（反诉被告）长春万科京诚房地产开发有限公司2011年度采暖费67148.46元；
八、被告（反诉原告）吉林省新王子餐饮有限公司于本判决生效之日起立即给付原告（反诉被告）长春万科京诚房地产开发有限公司违约金1206594元；
九、驳回原告（反诉被告）长春万科京诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
十、驳回被告（反诉原告）吉林省新王子餐饮有限公司对原告（反诉被告）长春万科京诚房地产开发有限公司的反诉请求；
案件受理费90670元，财产保全费5000元，由被告（反诉原告）吉林省新王子餐饮有限公司承担。
反诉费19650元，由反诉原告吉林省新王子餐饮有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审判长 翟 君
审判员 张洪洋
审判员 包蕴琦
二〇一五年二月十日
书记员 胡雪莹