江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第01445号
上诉人（原审原告、反诉被告）南京苏韵快运有限公司，住所地南京市江宁区麒麟街道天旺路88号。
法定代表人聂腾云，该公司董事长。
委托代理人聂美元。
委托代理人张立廷，上海市北方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）镇江京友窗饰有限公司，住所地镇江市丹徒区谷阳大道35号。
法定代表人符俊仁，该公司董事长。
委托代理人李卫，江苏汇典律师事务所律师。
委托代理人钟艳，江苏汇典律师事务所律师。
上诉人南京苏韵快运有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2014）徒商初字第00252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月10日，镇江京友窗饰有限公司（以下简称京友公司）与南京苏韵快运有限公司（以下简称苏韵公司）签订《房屋租赁合同》，约定由苏韵公司承租京友公司位于镇江市丹徒区谷阳大道35号的房屋场地（含厂房租赁面积4800平方米，住宿房租赁面积2040平方米，厂房东侧空地1500平方米），租赁期限自2013年6月28日起至2017年6月27日止。年租金为90万元。
合同第十一条第（2）项约定：租赁期内，乙方（承租方）擅自解除本合同的，甲方（出租方）有权没收其履约保证金，以赔偿甲方重新招租而致场地空置的损失。
苏韵公司分别于2014年6月17日和6月18日向京友公司发出退租通知函，要求解除上述租赁合同，并同意将缴纳的5万元保证金作为赔偿的损失。2014年6月25日，京友公司向苏韵公司发出复函，要求苏韵公司赔偿租赁房屋闲置六个月的租金损失45万元。
另查明，苏韵公司租金及相关水电费缴纳至2014年6月27日。
苏韵公司一审诉称：该公司希望与京友公司协商解决合同解除后的善后事宜，以减少双方的损失，同意京友公司没收5万元保证金以赔偿其房屋场地空置期间的损失，但京友公司除要求没收保证金外，还要求苏韵公司再支付10个月的租金并扣押苏韵公司物品不让苏韵公司搬迁。请求判令：1、解除双方签署的《房屋租赁合同》；2、京友公司没收苏韵公司的5万元保证金以赔偿京友公司的损失；3、案件诉讼费用由京友公司承担。
京友公司一审辩称，苏韵公司单方解除合同应该承担相应的违约责任。该公司应当赔偿京友公司预期利益损失，该预期损失应该以6个月房租为限，苏韵公司缴纳的违约保证金不足以赔偿上述损失，故除5万元保证金应被没收外，还应当赔偿超出该数额的其他损失。据此，京友公司提起反诉，要求苏韵公司赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失40万元（不含保证金5万元），反诉费用由苏韵公司负担。
苏韵公司一审辩称，房屋租赁合同第十一条第二款已经对赔付标准作出了约定，即苏韵公司解除该合同时，京友公司没收缴纳的保证金，该约定符合合同法，对当事人具有约束力，应受法律保护，请求驳回京友公司的反诉请求。
原审法院认为，京友公司与苏韵公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应认定合法有效。苏韵公司要求解除合同，用赔偿损失代替继续履行，京友公司也附条件同意解除合同，双方继续履行合同的基础已发生动摇，判决强制履行原合同既无可能也无必要。故苏韵公司要求解除与京友公司之间的《房屋租赁合同》，应予以准许。
双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第（2）项约定：苏韵公司所需承担的违约责任仅是京友公司没收苏韵公司支付的5万元保证金。该约定仅仅是约定了在承租方擅自解除合同的情况下履约保证金的处理方式，并不是对出租方全部损失如何赔偿的约定。当5万元保证金不足以赔偿京友公司房屋闲置期间的损失，京友公司有权就损失部分提起赔偿。
京友公司在履行租赁合同过程中没有过错，在房屋租赁合同解除后，其相应的损失应当得到合理的赔偿。综合考虑四年的租赁期限苏韵公司仅履行一年后即要求解除合同以及租赁房屋、场地面积较大，短期内难以出租的实际情况，以苏韵公司赔偿京友公司四个月的租金损失30万元为宜（90万元÷12个月×4个月=30万元）。扣除苏韵公司已支付的5万元保证金，苏韵公司还应支付京友公司25万元。
原审法院据此判决：一、2013年5月10日南京苏韵快运有限公司与镇江京友窗饰有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年6月28日解除；二、南京苏韵快运有限公司于判决生效后十日内赔偿镇江京友窗饰有限公司租赁物闲置期间的损失250000元（该款已扣除南京苏韵快运有限公司向镇江京友窗饰有限公司交纳的50000元保证金）。本诉案件受理费减半收取525元，由南京苏韵快运有限公司负担；反诉案件受理费由南京苏韵快运有限公司负担2280元，镇江京友窗饰有限公司负担1370元。
上诉人苏韵公司不服一审判决，提起上诉称，《房屋租赁合同》中已经约定了解除合同时的损失赔偿标准，该约定合法有效。上诉人已经提前通知被上诉人解除合同，被上诉人应当积极寻找新租户，避免损失扩大。一审法院认定的损失数额过高。一审本诉的案件受理费应当由被上诉人负担。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的请求。一审、二审案件诉讼费全部由被上诉人负担。
京友公司辩称，一审判决有法律依据，应予维持。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
一审法院已经查明，但一审判决书未记载的事实有：1、讼争《房屋租赁合同》第三条第（2）项约定，租赁期满，如乙方要求继续承租该房屋的，应在租赁期满的三个月前向甲方提出续约申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同，在同等条件下乙方享有优先承租权；2、合同第四条第（5）项约定，乙方免租金装修期为45天，自本合同附件《交房条件》所附条件（包含乙方办证资料）全部满足之日起算；3、苏韵公司于2014年6月17日送达给京友公司的退租通知书上记载的解除合同的时间是2014年6月28日。
二审期间，双方当事人确认，讼争《房屋租赁合同》解除后，讼争房屋、场地至今尚未出租。
本院认为，《房屋租赁合同》第十一条第（2）项约定：租赁期内，乙方（承租方）擅自解除本合同的，甲方（出租方）有权没收其履约保证金，以赔偿甲方重新招租而致场地空置的损失。该约定显然并未限定乙方（承租方）擅自解除本合同时的损失是5万元。上诉人根据该约定排除被上诉人主张5万元履约保证金以外的损失，依据不足，本院不予支持。
上诉人单方提出解除合同，但起诉前及诉讼期间，双方未达成解除合同的合意。苏韵公司起诉时，单方解除合同的通知到达被上诉人尚未超过三个月，在苏韵公司起诉前及诉讼期间，双方租赁合同关系是否解除尚不确定。上诉人称已经提前通知被上诉人解除合同，被上诉人应当积极寻找新租户，避免损失扩大的意见不成立，本院不予支持。
一审法院判决认定合同解除的时间是2014年6月28日，二审期间双方也确认讼争房屋尚未租出。同时，参照《房屋租赁合同》中租赁期满的3个月前提出续约申请的约定，以及该合同约定的免租金装修期为45天，一审法院根据四个月的租金标准酌情认定被上诉人的损失并无明显不当。
一审判决确认了上诉人单方通知解除合同的效力，确认讼争《房屋租赁合同》于2014年6月28日解除，并非根据上诉人的一审本诉诉讼请求判决解除讼争合同。双方当事人对被上诉人没收上诉人缴纳的5万元保证金并无争议，上诉人一审本诉第2项诉讼请求的诉讼利益在于排除被上诉人主张5万元以外的损失，一审法院并未支持上诉人主张的该项诉讼利益，故一审法院判定一审本诉案件受理费全部由上诉人负担并无不当。
综上，上诉人的上诉意见均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人南京苏韵快运有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一四年十二月五日
书 记 员 刘 静