广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字1620号
上诉人（原审被告）：匡仁玉。
委托代理人：李瑱。
被上诉人（原审原告）：东莞市盈泰房地产开发有限公司，住所地：东莞市南城区胜和路金盈大厦1006室。营业执照注册号：441900000168595。
法定代表人：郭映光。
委托代理人：陈建，该公司员工。
委托代理人：师利娟，该公司员工。
上诉人匡仁玉因与被上诉人东莞市盈泰房地产开发有限公司（以下简称盈泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法排民一初字第101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年2月3日，盈泰公司向原审法院提起诉讼，请求法�判令：1.匡仁玉继续履行双方签订的《商品房买卖合同》（编号20140115C890FD211072），并向盈泰公司支付购房尾款368000元和逾期付款违约金10708.8元。2.匡仁玉承担一审诉讼费用。一审庭审中，盈泰公司申请将诉讼请求变更为：1.解除盈泰公司与匡仁玉于2014年1月15日签订的《商品房买卖合同》（编号20140115C890FD211072）。2.匡仁玉向盈泰公司赔偿违约金52593.8元.3.匡仁玉承担一审诉讼费用。
原审法院经审理查明：2013年11月2日，匡仁玉（乙方）与盈泰公司（甲方）签署《东江豪门认购书》，认购东莞市企石镇东江豪门34栋1单元1702房，并约定：“定金20000元匡仁玉于签署本《认购书》时付清，首期款140251元（不含定金）匡仁玉于签署本《认盈泰公司购书》7天内付清，同时签署《商品房买卖合同》。贷款371000元匡仁玉于签署《商品房买卖合同》的同时办理银行按揭手续�2013年11月30日前签约额外0.99折，最终成交价为525938元。盈泰公司已通过销售中心现场将匡仁玉待签的正式《商品房买卖合同》范本的条款及内容进行展示。匡仁玉已认真阅读并同意待签正式《商品房买卖合同》范本中约定的条款及内容。匡仁玉已经清楚办理银行按揭的条件及所需资料，如匡仁玉借款申请银行审批未通过，则匡仁玉应于收到盈泰公司通知之日起五日内按银行要求补齐资料或增加首期，或付清所余房款，或就支付余款的方式与盈泰公司协商一致。如不能达成一致，盈泰公司有权单方面解除合同，且匡仁玉有义务与盈泰公司办理该物业之《商品房买卖合同》的撤销／终止手续并承担相关费用。如匡仁玉选择银行按揭付款，则匡仁玉签订本协议书，即视为不可撤销地授权盈泰公司所合作之按揭银行通过中国人民银行《个人信用信息基础数据库》查询匡仁玉个人及其配偶的信用信息。匡仁玉、盈泰公司签署《商品房买卖合同》后，此认购书自动失效。同日，匡仁玉向盈泰公司缴纳定金20000元。2014年1月15日，盈泰公司、匡仁玉签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20140115C890FD211072）。合同约定由匡仁玉购买位于东莞市企石镇杨屋村、企石村东江大道南侧东江豪门34栋1单元1702号房，总价款525938元。合同第六条约定：首期款（含已付定金）157938元于签约当天前付清；余款共计368000元由匡仁玉向贷款银行申请按揭贷款于签约后60天内支付给盈泰公司。合同第七条约定：匡仁玉如未按本合同约定时间付款，按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。合同附件五第一条第1款约定：因买受人自身原因（如资料不全、个人信用问题、供款能力不足或不符合贷款条件等），致使出卖人不能按约收齐全部购房款，买受人须在出卖人发出书面通知之日起十五日内一次性将购房余款支付出卖人。否则，出卖人有权解除合同并按该商品房总价款的百分之十向买受人计收违约金。买受人已收楼的，还需按房地产评估机构评定的同类地段同类房屋租金标准向出卖人支付房屋使用费。第4款约定：如买受人没有及时足额支付购房款（包括因面积差异而产生的需按合同约定价补交的购房款），出卖人要求继续履行合同的，买受人除应每日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金（直至买受人付清楼款为止）外，出卖人有权依据《合同法》第66条、第67条的规定推迟交房入伙的时间，也有权推迟提供办证所需资料的时间，且不构成违约，不承担任何违约责任。此种情形下自合同约定的交付之日起该商品房毁损灭失的�险及物业管理费均由买受人承担。
合同签订当天，匡仁玉分两次向盈泰公司支付首期款33938元、104000元，但剩余房款368000元至今未付。盈泰公司于2014年11月25日，委托广东陈梁永钜律师事务所向匡仁玉发出律师函，要求匡仁玉于十五日内一次性将购房余款支付给盈泰公司。否则，盈泰公司有权解除合同并按该商品房总价款的10%向匡仁玉计收违约金。
匡仁玉提交了4份电子邮件，拟证明盈泰公司存在欺诈行为。该4份电子邮件显示，2013年12月23日至2013年12月26日，匡仁玉发邮件给盈泰公司领导层，要求协商首付和按揭方式。盈泰公司对该4份邮件的真实性不予确认。匡仁玉提交了律师催收函及催款通知，拟证明与盈泰公司存在借款关系。从律师催收函显示，匡仁玉于2013年11月2日，与盈泰公司签订《佳兆业·东江豪门借款协议》，约定匡仁玉向盈泰公司借款104000元，还约定了该笔借款的还款期限以及违约责任。因匡仁玉未按约还款，盈泰公司委托律师发出催收函。盈泰公司确认该律师催收函及催款通知的真实性，但认为与本案无关；匡仁玉提交了按揭服务收据，拟证明向银行申请贷款。该收据显示，匡仁玉已向按揭公司缴交买卖合同律师费、按揭律师费、专项维修资金。盈泰公司认为该证据与本案无关。匡仁玉提交了置业计划书、广告、分期付款协议书、退房申请书等，拟证明盈泰公司存在欺诈、强制交易行为。盈泰公司对该证据的真实性不予确认。
原审庭审中，匡仁玉主张合同无法继续履行，因匡仁玉的银行贷款申请审批不通过。至于银行贷款审批不通过的原因，盈泰公司、匡仁玉均表示不清楚。匡仁玉称银行说资料无法通过审批。
匡仁玉主张盈泰公司提供的合同条款违反了合同法，盈泰公司存在强制交易行为，合同应属无效合同。
原审法院认定上述事实的依据有：《东江豪门认购书》、34栋1702房定金收款收据、34栋1702房首期款收款收据、《商品房买卖合同》、律师函及邮寄证明，匡仁玉提交的电子邮件、商品房买卖合同、律师函及催款通知、置业计划书、广告、收入证明、按揭服务收据、分期付款协议书、退房申请书以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：匡仁玉主张案涉《商品房买卖合同》及附件内容违反了《中华人民共和国合同法》第三条、第五十二条第五款、第五十四条第二款的规定，应属无效合同，为此，匡仁玉提供了电子邮件、置业计划书、广告等为证。由于盈泰公司对电子邮件、置业计划书、广告等证据不予确认，对该证据的真实性，原审法院不予确认，匡仁玉的该项主张，原审法院不予采信。案涉《商品房买卖合同》是盈泰公司、匡仁玉双方签订，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，原审法院依法予以确认。本案中，由于匡仁玉未能支付购房余款368000元，盈泰公司主张解除《商品房买卖合同》，匡仁玉亦主张案涉合同不能继续履行，故盈泰公司主张解除双方于2014年1月15日签订的《商品房买卖合同》（编号20140115C890FD211072），原审法院予以支持。案涉《商品房买卖合同》解除后，盈泰公司应向匡仁玉退回购房首期款，匡仁玉可另行起诉解决。
关于违约金。原审被告匡仁玉未能按期支付购房款余款，导致合同履行不能，已构成违约，根据《商品房买卖合同》附件五第一条“因买受人自身原因（如资料不全、个人信用问题、供款能力不足或不符合贷款条件等），致使出卖人不能按约收齐全部购房款，买受人须在出卖人发出书面通�之日起十五日内一次性将购房余款支付出卖人。否则，出卖人有权解除合同并按该商品房总价款的百分之十向买受人计收违约金。”的约定，匡仁玉应向盈泰公司赔偿违约金525938元×10%=52593.8元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，于2015年4月30日作出判决：一、解除匡仁玉、东莞市盈泰房地产开发有限公司于2014年1月15日签订的《商品房买卖合同》（编号20140115C890FD211072）。二、匡仁玉在判决发生法律效力之日起十日内向东莞市盈泰房地产开发有限公司赔偿违约金52593.8元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费3490.32元�由匡仁玉承担。
上诉人匡仁玉不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉认购书第七条约定匡仁玉先交付定金后双方再签订认购书是不公平的，且该认购书是格式合同，双方对于认购书的签订没有进行协商，盈泰公司在销售案涉房屋过程中采取了不公平的销售模式。（二）匡仁玉没有通过贷款并非匡仁玉的原因导致的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，本案属于不可归责于匡仁玉的事由未能订立商品房贷款合同，故盈泰公司应该向匡仁玉退还已支付的房款。（三）案涉《商品房买卖合同》附件五第一条约定的内容违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定。（四）《商品房买卖合同》第七条与附件五第一条的约定不一致，且该合同约定的内容存在不公平、强制交易的情形，违反了《消费者权益保护法》第十六条的规定。据此，匡仁玉请求本院：1.确认匡仁玉与盈泰公司于2013年11月2日双方签订《东江豪门认购书》为不合法协议。2.确认匡仁玉被迫与盈泰公司签订的《商品房买卖合同》为不合法。3.匡仁玉无需支付盈泰公司违约金52593.8元。4.盈泰公司向匡仁玉退还首期款59007元及支付利息4248.5元（利息从交付首期款之日起算至2015年9月，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。5.本案一、二审的诉讼费用全部由盈泰公司支付。
被上诉人盈泰公司口头答辩称：（一）匡仁玉实际交付的首期款为53938元，其他的契税、按揭费、维修资金与盈泰公司没有关系。（二）盈泰公司在销售现场向所有购房者公示了认购书的内容，法律没有规定签订认购�与支付房款的先后顺序，签订认购书与支付房款应当是同一天发生的。（三）签订认购书并支付定金对购房者来说是一个权益保障，是双方用于确定购买意向及购买方式的，认购书还约定了双方签订商品房买卖合同后认购书就自动失效。（四）商品房买卖合同是东莞房管所的标准版本，且盈泰公司有对买卖合同的内容进行公示，并不存在匡仁玉所说的存在不公平的问题。（五）匡仁玉称办不了贷款是属于不可抗力，盈泰公司认为匡仁玉贷款申请不能通过不属于不可抗力，是因为匡仁玉自身的信用问题，且商品房贷款的主体是匡仁玉与银行，如果贷款不能通过，匡仁玉应当要承担相应的责任。（六）合同附件五的补充协议是对买卖合同第七条的补充约定，如有商品房买卖合同不一致的，以补充协议为准，且该协议有匡仁玉的确认签字，应当认定为有效。合同附件五的补充协议上明确约定了违约支付房款的违约金，按照买卖合同的约定，匡仁玉应当在2014年3月15日前支付剩余的房款，但是至今匡仁玉仍未付清房屋剩余款项，盈泰公司有权解除合同，且匡仁玉应当按照合同的约定支付相应的违约金。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审补充查明，本院就匡仁玉的贷款申请未能获得通过的原因向中国银行股份有限公司东莞分行企石支行发函，该行回复称：“2014年1月，东江豪门项目的合作律师所向中国银行东莞企石支行转递客户匡仁玉的一手住房贷款申请，我行客户经理在收到资料时，发现该客户提交的资料不能满足我行住房贷款的申请要求，我行予以退件手续，便把全套资料退回律师所。退件后，我行并未收到该客户再贷款申请，也没有收到关于该笔贷款申请的咨询事宜。”另，匡仁玉向本院提交了其向银行申请贷款的资料，拟证明其已按律师的要求向银行提交了申请贷款的资料，律师称该资料是可以申请到贷款的。盈泰公司主张匡仁玉提交的该证据不能证明其贷款申请能够通过。匡仁玉二审请求盈泰公司向其返还已支付的首期款及利息，盈泰公司表示不同意支付，也不同意调解。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对匡仁玉上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案争议焦点为：一、案涉《东江豪门认购书》和《商品房买卖合同》的效力问题；二、匡仁玉是否应向盈泰公司支付违约金。对此，本院分析如下：
关于焦点一。匡仁玉一审提交了电子邮件、广告、置业计划书，拟证明盈泰公司存在欺诈行为。第一，根据电子邮件显示的内容，匡仁玉向盈泰公司投诉销售人员欺骗匡仁玉称可以帮忙从商业贷款转公积金贷款，但该电子邮件是匡仁玉单方的陈述，不足以证明盈泰公司存在欺诈行为；第二，宣传广告的内容“岁末钜惠一口价5400元／㎡起0首付0利息双景楼王即买即住”应为邀约邀请，根据案涉认购书显示，匡仁玉在签订认购书时已经清楚案涉房屋的房价、定金、首期款以及需办理按揭贷款等内容，故匡仁玉主张该广告是虚假广告、盈泰公司构成欺诈依据不足；第三，置业计划书是关于案涉房屋的付款计划，不足以证明盈泰公司存在欺诈行为。综上，匡仁玉主张盈泰公司构成欺诈的证据不充分，本院不予支持。案涉《东江豪门认购书》和《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理〈中华人民共和国合同法〉�干问题的解释（二）》第十四条规定的合同无效的情形，因此，匡仁玉主张案涉《东江豪门认购书》和《商品房买卖合同》无效缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。而案涉《东江豪门认购书》第12条约定：“双方签署《商品房买卖合同》后，此认购书自动失效。”由于双方在2014年1月15日已签订了《商品房买卖合同》，故《东江豪门认购书》现已失效。
关于焦点二。根据中国银行股份有限公司东莞分行企石支行的回复可知，匡仁玉的贷款申请未能获得通过的原因是匡仁玉提交的资料不能满足该行住房贷款的申请要求，根据案涉《商品房买卖合同》附件五第一条的约定，盈泰公司有权请求解除合同和要求匡仁玉支付总房价10%的违约金。因此，原审法院认定案涉《商品房买卖合同》解除、匡仁玉应向盈泰公司支付违约金52593.8元并无不当，本院予以维持。
关于匡仁玉在二审期间诉请盈泰公司向其返还已支付的首期款及利息，由于盈泰公司明确表示其不同意支付该款项，也不同意调解，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，匡仁玉可另行主张权利。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。匡仁玉的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1114.85元，由上诉人匡仁玉负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 淑 娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯 婉 娥
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 �曾雪贞
张优
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
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