重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初4448号
原告：重庆川仪物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区碚峡路202号，统一社会信用代码91500109203232303T。
法定代表人：任强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭元江，重庆腾运律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘桢，重庆腾运律师事务所实习律师。
被告：叶大青，男，1958年9月26日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：刘真碧，女，1947年8月24日出生，汉族，住重庆市北碚区。
原告重庆川仪物业管理有限公司（以下简称川仪公司）与被告叶大青物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告川仪公司的委托诉讼代理人郭元江、刘桢，被告叶大青的委托诉讼代理人刘真碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告川仪公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决叶大青支付从2015年1月至2017年1月的物业服务费1625元和从2015年5月至2017年1月的公共能耗费105元；请求判决叶大青支付违约金2071.1元。事实和理由：2013年9月26日，川仪公司与重庆君恒建设有限公司、重庆龙旭实业有限公司、重庆市同兴工业园区开发建设有限公司签订《重庆市同兴工业园区××××小区前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）。该合同第五条约定物业服务收费标准为住宅1~2楼0.7元/平方米.月，3楼以上（含3楼）1元/平方米.月（包含电梯使用费）。该合同第六条约定，业主应于办理房屋交接手续之日起，交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定。该合同第二十五条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日应按千分之三的标准支付违约金。叶大青系××××小区×幢××-×的业主，房屋建筑面积65平方米。从签订前期物业服务合同开始，川仪公司一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对叶大青居住的小区实施规范的物业管理，为叶大青提供了完善的物业管理服务。但是叶大青从2015年1月开始拒绝交纳物业服务费用，至2017年1月共计欠川仪公司物业服务费1625元（1元/平方米.月×65平方米×25个月）、公共能耗费105元（5元/月×21个月），另外产生了相应违约金。公共能耗费是指公共区域的灯和楼栋过道的灯的电费。川仪公司曾多次以多种形式向叶大青催交物业服务费用，但叶大青一直拒绝交纳。川仪公司为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。
被告叶大青辩称，对川仪公司陈述的叶大青的物业服务费、公共能耗费的欠费期间、标准、计算方式和金额不清楚。物管费高了。川仪公司主张的违约金过高。叶大青不交纳物业管理费的理由如下：1、川仪公司管理小区以来，该小区环境脏、乱、差，清洁不到位，管理不负责。2、公共通道地砖及墙砖、天花板严重损坏，二层以上没有地砖。工程设施不完善，工程设施配套与管理不到位。3、绿化工程管理不到位，绿化地杂草丛生，绿化地被他人无故占有、践踏，种上小菜，物业公司没有尽到管理职责。4、小区道路四通八达，没有安全设施，没有保安人员在小区出现，就是有，也是难得一见。5、车辆乱停乱放，非法占有消防通道，物业无人来管理。6、电梯损害严重，有时一台电梯里一只电灯也没有，物业维护管理不负责。7、消防设施缺少配置，消防箱里没有消防水带及水枪，严重影响业主的安全。8、住宅楼下的防潮层被打开，非法更改公共建筑结构，严重损害业主的安全和利益。9、公共娱乐设施不完善，设施少，又简单，还有很多的安全隐患。10、叶大青的房屋门前过道的灯一年多都没亮。叶大青要求安装摄像头，消防箱里面要配置消防带和消防水枪，每栋楼都应该有一个保安，大门处应该有保安亭，满足这些条件后叶大青才交物业服务费用。
经审理查明，叶大青于2014年5月5日与重庆龙旭实业有限公司签订《经济适用房定向购买协议》，购买了坐落于重庆市北碚区×××街道××路××××小区×幢××层×号住宅。该房屋为电梯房，建筑面积约为65平方米。叶大青尚未取得该房屋的不动产权证。
2013年9月26日，川仪公司（乙方）与重庆君恒建设有限公司、重庆龙旭实业有限公司、重庆市同兴工业园区开发建设有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定由川仪公司为××××小区提供前期物业管理服务。其中，第二条约定：具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细详见附件一。第三条约定：乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：……2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、电梯、二次供水设施没备、楼内消防设施设备、消防环网及设施、发电机房、照明系统等。第四条约定：乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件二）。第五条约定：本物业管理区域的物业收费选择包干制方式：包干制指物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的合理利润。1、根据本物业管理区域物业服务等级标准，双方初步约定物业服务收费标准如下（按建筑面积计算）：（1）、住宅：1~2楼按建筑面积0.7元/平方米.月；3楼以上（含3楼）按建筑面积1元/平方米.月（包括电梯使用费0.3元/平方米.月）……。3、……公共区域的照明电费、绿化用水费用、楼道照明费用、自备发电机的油料费等费用，不在物业服务费支付范围，由业主和物业使用人据实分摊。上述分摊收费情况每月向业主公示。第十九条约定：本合同期限暂定为3年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十条约定：本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长合同期限协商，继续履行本合同。第二十五条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的应按3‰日标准向乙方支付违约金。第二十九条约定：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。附件一载明：共用设施设备明细1、绿化面积：27466.00平方米；2、道路面积：15481.00平方米；3、化粪池：2个；……8、消防水泵：个……10、机动车库：2个；11、庭院灯盏；12、电梯：29部；13、消防水池：个；14、发电机组：1个；16、消防箱：个；17、室外消防栓：个；18、供水计量水表（总表）个。附件二载明：1、房屋管理目标：房屋完好率98%以上。2、公共设施及设备的管理目标：公共设施设备正常使用率95%，维修服务及时率98%，维修质量合格率98%。具体实施措施：……（3）……路灯、楼道灯完好率不低于95%。3、附属设施、构筑物管理目标：小区道路、附属设施、构筑物完好率98%。4、环境卫生管理目标：小区公共区域实行白天8小时清扫保洁制度，保洁率95%以上。5、绿化管理目标：绿化完好率95%。6、安全防范管理目标：小区责任期间治安事件发生率不大于3‰。7、消防安全管理目标：消防设施设备完好率95%以上。8、交通与车辆停放管理服务标准：车辆停放有序，违章处理率90%。2013年11月25日，重庆市北碚区发展和改革委员会作出《重庆市北碚区发展和改革委员会关于重庆市同兴工业园区××××小区物业服务收费标准的通知》，该通知载明：……一、物业服务费（按建筑面积计算）（一）高层住宅：0.7元/平方米（含日常维护养护费0.25元/平方米）……二、电梯费电梯费可实行月票或次票的方式，物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费。月票票价：（1）按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。（2）按常住人口计算：每人每月10元计收……。川仪公司从2013年9月至今为××××小区提供物业管理服务。
2017年5月20日，在××××小区存在如下现象：部分绿化带中有杂草。室外公共区域多处有垃圾。第9幢楼楼梯间采光口外的平台有垃圾。靠近小区车行道入口处的道路旁放置有装有垃圾的车载垃圾箱。小区内道路一侧停放有车辆。第9幢楼1楼过道两边停放有摩托车。第9幢楼1楼过道处有多块地砖砖角损坏形成小凹坑，有预制盖板损坏，墙砖有脱落。第9幢楼多个楼层的消防箱内没有消防水带、消防水枪。第8栋楼附近的小区车行道入口附近道路旁搭有一个棚。第9幢楼底楼有墙体被打开，未恢复。
还查明，××××小区有9幢房屋，没有围墙，有7、8个出入口，进出小区没有大门，有2个车辆进出的出入口。该小区进出小区的出入口都没有门，没有岗亭，没有人执勤。××××小区的装修垃圾由川仪公司清运。××××小区未成立业主委员会。
审理中，叶大青提供照片证明××××小区第9幢楼处的绿化带被人走出了一条小路，表示不清楚拍摄时间，川仪公司对照片真实性无异议。
审理中，川仪公司要求叶大青支付从2015年1月至2017年1月期间的80%的物业服务费和从2015年5月至2017年1月期间的80%的公共能耗费，放弃要求叶大青支付从2015年1月至2017年1月期间的20%的物业服务费和从2015年5月至2017年1月期间的20%的公共能耗费的诉讼请求，放弃要求叶大青支付违约金2071.1元的诉讼请求。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《重庆市北碚区发展和改革委员会关于重庆市同兴工业园区××××小区物业服务收费标准的通知》、《经济适用房定向购买协议》、等书证、视频资料，以及双方当事人在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。
本院认为，川仪公司与重庆君恒建设有限公司、重庆龙旭实业有限公司、重庆市同兴工业园区开发建设有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
本案中，叶大青与重庆龙旭实业有限公司签订《经济适用房定向购买协议》，购买了坐落于重庆市北碚区×××街道××路×幢××层×号住宅，已经合法占有该住宅，尚未依法办理所有权登记，按照有关规定，叶大青为该房屋的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，《前期物业服务合同》对川仪公司与叶大青均有约束力。《前期物业服务合同》第二十条约定本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长合同期限协商，继续履行本合同。现××××小区未成立业主委员会，川仪公司虽未提供2016年9月以后签订的物业服务合同，但在2016年8月31《前期物业服务合同》履行期限届满后，川仪公司继续为××××小区提供物业服务至今，应当视为川仪公司以自己的行为实际履行了合同义务，且实际上叶大青也接受了服务，应当按照《前期物业服务合同》约定的内容确定双方的权利义务。
《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，叶大青应当根据《前期物业服务合同》载明的标准按时支付物业服务费用。对叶大青辩称不交纳物业服务费用的理由，本院分别评析如下：1、叶大青辩称川仪公司管理小区以来，该小区环境脏、乱、差，清洁不到位，管理不负责，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，虽然××××小区在2017年5月20日部分绿化带中有杂草，室外公共区域多处有垃圾，靠近小区车行道入口处的道路旁放置有装有垃圾的车载垃圾箱，第9幢楼楼梯间采光口外的平台有垃圾，但叶大青未提供充分证据证明上述情况产生的时间以及上述情况持续的时间，而川仪公司起诉要求叶大青支付的物业服务费、公共能耗费为2015年1月至2017年1月期间的费用，叶大青未提供充分证据证明上述情况发生在2015年1月至2017年1月期间，并且《前期物业服务合同》附件二表明环境卫生管理目标为保洁率95%以上，而非100%。叶大青未提供充分证据证明其主张，本院对其辩称意见不予采纳。2、叶大青辩称公共通道地砖及墙砖、天花板严重损坏，二层以上没有地砖。工程设施不完善，工程设施配套与管理不到位，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，虽然××××小区在2017年5月20日时第9幢楼1楼过道处有多块地砖砖角损坏形成小凹坑，有预制盖板损坏，墙砖有脱落，但叶大青未提供充分证据证明上述情况产生的时间以及上述情况持续的时间，而川仪公司起诉要求叶大青支付的物业服务费、公共能耗费为2015年1月至2017年1月期间的费用，叶大青未提供充分证据证明上述情况发生在2015年1月至2017年1月期间，并且《前期物业服务合同》附件二表明房屋管理目标为房屋完好率98%以上，而非100%。叶大青未提供充分证据其主张的其余事实，本院不予确认。本院对叶大青的该辩称意见，不予采纳。3、叶大青辩称绿化工程管理不到位，绿化地杂草丛生，绿化地被他人无故占有、践踏，种上小菜，物业公司没有尽到管理职责，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，虽然××××小区在叶大青拍照时第9幢楼处的绿化带被人走出了一条小路，在2017年5月20日部分绿化带中有杂草，但叶大青未提供充分证据证明上述情况产生的时间以及上述情况持续的时间，而川仪公司起诉要求叶大青支付的物业服务费、公共能耗费为2015年1月至2017年1月期间的费用，叶大青未提供充分证据证明上述情况发生在2015年1月至2017年1月期间，并且《前期物业服务合同》附件二表明绿化管理目标为绿化完好率95%，而非100%。叶大青未提供充分证据证明绿化地被种上小菜，本院不予确认。本院对叶大青的该辩称意见，不予采纳。4、叶大青辩称小区道路四通八达，没有安全设施，没有保安人员在小区出现，就是有，也是难得一见，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，××××小区为开放式小区，该小区建造时就没有围墙，进出小区的出入口都没有门，没有岗亭，小区的出入口较多，小区出入口没有人执勤应属于正常情况，川仪公司实际上无法对车辆和行人进出小区进行管理。叶大青未提供充分证据证明其主张，本院叶大青的辩称意见不予采纳。5、叶大青辩称车辆乱停乱放，非法占有消防通道，物业无人来管理，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，虽然在2017年5月20日小区内道路一侧停放有车辆，第9幢楼1楼过道两边停放有摩托车，但小区内道路一侧停放的车辆旁有道路可供其他车辆通行，且叶大青未提供充分证据证明上述情况产生的时间以及上述情况持续的时间，而川仪公司起诉要求叶大青支付的物业服务费、公共能耗费为2015年1月至2017年1月期间的费用，叶大青未提供充分证据证明上述情况发生在2015年1月至2017年1月期间，并且《前期物业服务合同》附件二表明交通与车辆停放管理服务标准为车辆停放有序，违章处理率90%，而非100%。本院对叶大青的该辩称意见，不予采纳。6、叶大青辩称电梯损害严重，有时一台电梯里一只电灯也没有，物业维护管理不负责，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，叶大青未提供充分证据证明其主张的事实，本院对叶大青的该辩称意见不予采纳。7、叶大青辩称消防设施缺少配置，消防箱里没有消防水带及水枪，严重影响业主的安全，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，虽然2017年5月20日第9幢楼多个楼层的消防箱内没有消防水带、消防水枪，但叶大青未提供充分证据证明上述情况产生的时间以及上述情况持续的时间，而川仪公司起诉要求叶大青支付的物业服务费、公共能耗费为2015年1月至2017年1月期间的费用，叶大青未提供充分证据证明上述情况发生在2015年1月至2017年1月期间，并且《前期物业服务合同》附件二表明消防安全管理目标为消防设施设备完好率95%以上，而非100%。因此，本院对叶大青该辩称意见不予采纳。8、叶大青辩称住宅楼下的防潮层被打开，非法更改公共建筑结构，严重损害业主的安全和利益，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，虽然第9幢楼底楼有墙体在2017年5月20日时被人打开，未恢复，但是川仪公司起诉要求叶大青支付的物业服务费、公共能耗费为2015年1月至2017年1月期间的费用，叶大青并未提供充分证据证明该情况是发生在2015年1月至2017年1月期间，本院对叶大青的该辩称意见不予采纳。9、叶大青辩称公共娱乐设施不完善，设施少，又简单，还有很多的安全隐患，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，小区公共娱乐设施的建设不属于川仪公司的物业服务范围，叶大青认为公共娱乐设施有很多的安全隐患，但并未提供证据证明其主张。本院对叶大青的该辩称意见不予采纳。10、叶大青辩称其房屋门前过道的灯一年多都没亮，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，叶大青未提供充分证据证明其主张的事实成立，本院对叶大青的该辩称意见不予采纳。叶大青要求川仪公司安装摄像头，消防箱里面要配置消防带和消防水枪，每栋楼都应该有一个保安，大门处应该有保安亭，满足这些条件后叶大青才交物业服务费用，本院认为，物业管理是物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。叶大青要求川仪公司安装摄像头、建设保安亭不属于物业管理范围。叶大青要求消防箱里面要配置消防带和消防水枪，每栋楼都应该有一个保安，可向川仪公司提出意见，由川仪公司依法依约进行处理。且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故，叶大青可另行主张，本案不予处理。其据此不交纳物业服务费用，不符合有关法律规定。对叶大青的该意见，本院不予采纳。
物业服务是一种动态服务，小区内服务不到位，有时不可避免。川仪公司提供的是小区公共管理服务，物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，同时，更需要业主积极的协助配合，并按合同交纳物业服务费用，才能共同营造整洁有序的生活环境。川仪公司在2017年5月间物业服务有瑕疵，川仪公司应积极进行整改。现在川仪公司仍在为××××小区提供物业服务，叶大青如果对川仪公司的物业服务有意见，可及时向川仪公司反映，川仪公司应按照相应约定和规定及时处理，或向川仪公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门依法进行督促整改。只有通过物业服务企业和业主的共同努力，才能建好和谐、文明、有序的小区。
本案中，《前期物业服务合同》约定物业服务收费标准为3楼以上（含3楼）按建筑面积1元/平方米.月（包括电梯使用费0.3元/平方米.月），符合《重庆市北碚区发展和改革委员会关于重庆市同兴工业园区××××小区物业服务收费标准的通知》规定的××××小区物业服务收费标准。《经济适用房定向购买协议》载明叶大青的房屋建筑面积约为65平方米，叶大青的房屋为15层，因此，叶大青每月应支付川仪公司物业服务费1元/平方米.月×65平方米=65元/月。叶大青认为物管费高了的辩称意见，本院不予采纳。川仪公司主张叶大青从2015年1月至2017年1月未支付川仪公司物业服务费，而叶大青向川仪公司交纳物业服务费的情况的举证证明责任依法应由叶大青承担，其未提供证据证明其向川仪公司交纳物业服务费的情况，应承担不利的后果。故本院确认叶大青从2015年1月至2017年1月未支付川仪公司物业服务费。因此，叶大青从2015年1月至2017年1月应支付川仪公司物业服务费1625元（1元/平方米.月×65平方米×25个月）。川仪公司放弃要求叶大青支付从2015年1月至2017年1月期间的20%的物业服务费的诉讼请求，为川仪公司对其权利的处分行为，本院予以准许。川仪公司要求叶大青支付上述期间的80%的物业服务费1300元（1625元×80%）的诉讼请求，本院予以支持。
本案中，川仪公司主张叶大青从2015年5月至2017年1月未支付川仪公司公共能耗费即路灯费，而叶大青向川仪公司交纳公共能耗费即路灯费的情况的举证证明责任依法应由叶大青承担，其未提供证据证明其向川仪公司交纳公共能耗费即路灯费的情况，应承担不利的后果。故本院确认叶大青从2015年5月至2017年1月未支付川仪公司公共能耗费即路灯费。叶大青虽未支付川仪公司从2015年5月至2017年1月的公共能耗费即路灯费，但《前期物业服务合同》约定公共区域的照明电费、绿化用水费用、楼道照明费用、自备发电机的油料费等费用，不在物业服务费支付范围，由业主和物业使用人据实分摊，而川仪公司未提供证据证明其要求叶大青支付的公共能耗费即路灯费为据实分摊的费用，叶大青对路灯费按5元/月计算也没有认可。因此，川仪公司要求叶大青支付从2015年5月至2017年1月的80%的公共能耗费即路灯费84元（5元/月×21个月×80%）的诉讼请求，本院不予支持。川仪公司自愿放弃要求叶大青支付违约金2071.1元的诉讼请求，为川仪公司对其权利的处分行为，本院予以准许。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告叶大青在本判决生效之日起五日内支付原告重庆川仪物业管理有限公司从2015年1月至2017年1月的物业服务费1300元。
二、驳回原告重庆川仪物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告叶大青负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 李军
二〇一七年七月二十八日
书记员 包薇