湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘05民终347号
上诉人（原审被告）：湖南鑫旺佳房地产开发有限公司，住所地湖南省邵阳市大祥区红旗路与中心路交汇处卓嵩一城13栋1501号。
法定代表人：高培槟，该公司执行董事。
委托诉讼代理人谭文军，湖南楚信律师事务所律师。
委托诉讼代理人肖丹秀，湖南楚信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李加农，男，汉族。
委托诉讼代理人：蔡晨，男，汉族。系李加农女婿。
委托诉讼代理人李燕飞，女。系李加农女儿。
上诉人湖南鑫旺佳房地产开发有限公司（以下简称鑫旺佳公司）因与被上诉人李加农合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2017）湘0502民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鑫旺佳公司上诉请求：撤销（2017）湘0502民初1679号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求或减少违约金。事实和理由：一、一审认定事实错误，上诉人从未与被上诉人签订《旧房改建合同》，《旧房改建合同》上加盖的公章并非上诉人的公章，该份合同与上诉人无关；二、一审判决适用法律不当，《旧房改建合同》约定的违约金明显高于被上诉人所受到的损失，要求按当地租金予以减少。
李加农对鑫旺佳公司的上诉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李加农向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令鑫旺佳公司按照约定支付补偿金198,000元（2014年10月到2017年11月）给李加农，延期照计;2、本案的诉讼费用由鑫旺佳公司承担。
一审法院认定事实：2013年10月22日，李加农、鑫旺佳公司双方签订了《旧房改建合同》，约定李加农提供位于邵阳市东大路428号房屋，鑫旺佳公司出资承建并承诺自交保证金之日起12个月内建成交房，如鑫旺佳公司延期交房，则按照合同约定“自收到保证金之日起超过时间从第十三个月开始，门面费按2000元/月补偿给甲方，二十四个月后按3000元/月补偿给甲方，以此类推；住房第十三个月开始按每月1000元，第二十四个月后每月按2000元/月，以此类推”承担交房延期责任。鑫旺佳公司自2013年10月17日支付保证金后既未建成交房也未向李加农履行违约责任。
另查明，合同中的位于邵阳市东大路428号房屋与房产证上的位于双清区东大路27号系同一房屋。
一审法院认为，本案属于合同纠纷，涉案的《旧房改建合同》系李加农、鑫旺佳公司真实意思表示，合同内容客观真实，且没有违反法律强制性规定，具备法律约束力。合同签订后，李加农在收到鑫旺佳公司支付的保证金后，即按照合同约定搬出涉案的房屋，将其交由鑫旺佳公司承建，鑫旺佳公司至今既未交房也未支付李加农合同约定中的任何补偿金，应承担本案的全部民事责任。鑫旺佳公司应交房之日至本院收到李加农起诉状之日现已过37个月（从2014年10月16日至2017年11月15日止），按照双方合同约定，鑫旺佳公司应支付李加农补偿金189,000元（自2014年10月16日逾期交房起，逾期的前12个月，门面按2000元/月补偿、住房按1000元/月补偿；第13到24个月，门面按3000元/月，住房按2000元/月补偿，第25个月到第36个月，门面按4000元/月，住房按3000元/月，第37个月，门面按5000元/月，住房按4000元/月补偿）。据此，对李加农要求鑫旺佳公司支付其2014年10月至2017年11月的198,000元的补偿金，延期照计的诉讼请求，应予以部分支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决：鑫旺佳公司湖南鑫旺佳房地产开发有限公司在本判决书生效后7日内赔偿李加农189,000元，延期照计;驳回李加农其他诉讼请求。
二审期间，本院依职权从中国邮政储蓄银行股份有限公司邵阳市分行调取了账号为605550016200009299的陈梅林的账户交易明细，并对邵阳市双清区规划局副局长做了一份调查笔录，拟证明鑫旺佳公司法定代表人高培槟在《旧房改建合同》签订前几天从其本人账户转入李加农妻子陈梅林账户40600元，高培槟2016年来经手在邵阳市双清区规划局办理涉案旧房改建的规划审批手续。经组织双方当事人质证，李加农和高培槟对账户交易明细的真实性均无异议，但高培槟提出，是案外人李家新向其借钱，并要求他直接打入陈梅林账户。李加农对调查笔录的情况不清楚，但高培槟提出他是没办法才去办理规划手续的。本院认为，以上两份证据客观真实，高培槟的辩解没有证据支持，也不符合情理，故对该两份证据予以采信。
本院二审经审理查明，2013年10月17日鑫旺佳公司的法定代表人高培槟从其邮政储蓄银行的账户向原告李加农的妻子陈梅林的账户转入40600元，高培槟曾经经手办理涉案旧房改建项目的建设规划手续。本案二审审理查明的其他事实及证据的采信与一审一致。
本院认为，本案系合同纠纷，双方当事人的争议焦点是：一、上诉人鑫旺佳公司是否与被上诉人李加农签订了《旧房改建合同》，涉案《旧房改建合同》与鑫旺佳公司是否有关；二、《旧房改建合同》约定的违约金是否明显高于李加农所受到的损失，是否应按鑫旺佳公司的要求予以减少。关于第一个争议焦点，《旧房改建合同》上加盖了湖南鑫旺佳房地产开发有限公司合同专用章，鑫旺佳公司提出其公司没有合同专用章，但未提交证据予以证实，且该公司的法定代表人高培槟在合同签订前几天按合同约定向李加农的妻子账户转入门面损失费、房租等费用40600元，同时高培槟还在积极经手办理旧房改建项目的规划手续，以上证据形成证据锁链，足以证明鑫旺佳公司与李加农签订了《旧房改建合同》，故鑫旺佳公司认为《旧房改建合同》与其公司无关的上诉理由与事实不符，本院不予支持。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。在本案中，因鑫旺佳公司违约给李加农造成的损失就是房屋的租金损失，双方当事人在合同中对李加农收到保证金起超出24个月后的违约金约定不明，原审判决按房屋和门面每延期一年交房每月各增加1000元违约金的标准明显高于房屋的租金损失，现鑫旺佳公司要求减少违约金，因双方当事人均未提交证据证明房屋的租金损失数额，根据双方当事人合同约定及租金行情，确定李加农收到保证金起超出24个月后的违约金为门面每月3000元。住房每月2000元比较合理。故上诉人要求减少违约金的上诉请求成立，本院予以支持。
综上所述，鑫旺佳公司的上诉请求部分成立，应予支持，原审决认定事实清楚，审理程序合法，但适用法律部分错误，处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省邵阳市双清区人民法院（2017）湘0502民初1679号民事判决；
二、湖南鑫旺佳房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿李加农171000元，顺延照计；
三、驳回李加农的其他诉讼请求。
二审案件受理费4080元，由上诉人湖南鑫旺佳房地产开发有限公司负担3690元，被上诉人李加农负担390元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭晓飞
审 判 员 彭淑婷
审 判 员 莫佩华
二〇一八年八月十五日
代理书记员 周 鑫
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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