辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1号
上诉人（原审被告）：大连都乐都酒店有限公司，住所地大连高新技术产业园区双D港双D一街13号。
法定代表人：战厚臣，董事长。
委托代理人：马金华，辽宁华府律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连宏港房地产开发有限公司，住所地大连保税区黄海西四路215号宜华大厦1408。
法定代表人：都本礼，董事长。
委托代理人：孙爱萍，辽宁竞业律师事务所律师。
原审原告大连宏港房地产开发有限公司与原审被告大连都乐都酒店有限公司房屋买卖合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2015年10月26日作出（2015）开民初字第1924号民事判决。大连都乐都酒店有限公司不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭于2016年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人大连都乐都酒店有限公司的委托代理人马金华，被上诉人大连宏港房地产开发有限公司的委托代理人孙爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大连宏港房地产开发有限公司一审诉称：2007年7月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告以每平方米2380元的价格将位于大连经济技术开发区双D港双D一街13号、建筑面积为19188.08平方米的地上五层、地下一层大部分房屋出售给被告，被告以自上而下分层买受房屋产权，每支付完全层房款，原告即可为被告办理交款部分的房层产权。原告将未交款的房屋定额租赁给被告经营，被告按每平方米每年228元的价格向原告支付租金。如被告两年不能按期足额缴纳租金，原告可以收回房屋使用权，被告必须保证完好无损的向原告交出实物及其使用权，对于被告的投入双方可共同聘请中介机构核实，作价抵作租金。合同签订后，被告并未按合同约定向原告支付相关款项，合同签订的目的无法实现，原告有权依据《合同法》的相关规定及合同的约定解除双方签订的《房屋买卖合同》，收回房屋，被告拒绝将房屋腾空交还原告，故诉至法院，请求：一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告立即腾空并交还位于大连经济技术开发区双D港双D一街13号的房屋。
被告大连都乐都酒店有限公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原告要求解除双方签订的买卖合同及腾空案涉房屋均没有事实和证据，也没有法律依据，原告在腾空楼房的诉讼主体上不适格，没有诉讼权利；要求原告继续全面履行房屋买卖合同。
一审法院审理查明：2007年7月5日，原、被告签订《房屋买卖合同［含租赁条款］》，约定：原告以每平方米2380元的价格将自有的位于大连经济技术开发区双D港双D1街13号的宏港商贸中心，建筑面积为19188.08平方米的地上五层、地下一层大部分房屋产权出售给被告；双方共同认定其定价保持三年不变（截止2010年3月末），三年以后，每迟延一年，按房屋单价递增5%计算；双方商定，被告可以自上而下分层买受房屋产权，每支付完全层房款，原告即可为被告办理交款部分的房层产权；其余尚未交款的房屋，产权仍属原告，为了方便被告经营管理，原告同意将尚未交款的房屋，定额租赁给被告经营，租金按每平方米每年228元计算，如被告分期买受部分产权后，剩余面积按照上述约定单价据实核算，每年年底被告须缴清全年的租赁金；双方买卖房屋产权如全部或部分不能成交，未成交后，房屋产权仍属原告，即形成被告向原告租赁经营形式；被告须确保按期缴纳租赁金，如当年不能按期足额缴纳租赁金，须承担9.6%的违约责任金；如两年不能按期足额支付租赁金，原告可以收回房屋使用权，被告必须保证完好无损的向原告交出实物及其使用权，对于被告的投入，双方可共同聘请中介机构评估核实，作价抵作租赁金。该合同中同时约定，合同之租赁条款自2007年1月1日起生效。
合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告一直占有使用该房屋，但未向原告支付过购房款或租赁金等相关款项。原告遂于2009年11月25日将被告诉至一审法院，向被告分别主张2007年1月1日至该年12月31日的租金4374882.24元、2008年1月1日至2009年5月16日的租金6027815.53元以及其他款项。被告对原告的诉讼主张均予认可，经主持调解，双方自愿达成调解协议，并于2010年6月9日由一审法院分别出具（2010）开民初字第179号、第190号民事调解书予以确认。其后，被告大连都乐都酒店有限公司亦未按照生效调解协议履行限期给付租金义务。另查，在原审诉讼中，原告申请对被告在案涉大楼中被告投资所形成的添附物进行评估，被告申请对案涉大楼的整体进行评估。一审法院依法提请大连市中级人民法院司法技术处对原、被告双方的申请遴选鉴定机构，对于原告的申请，选定大连博兴工程咨询有限公司进行鉴定，2014年6月15日，该公司出具工程造价鉴定报告称：“已完无争议部分（地下室一层至地上四层）工程鉴定值为人民币11038913元；已完有争议部分（地上五层）工程鉴定值人民币1241903元；鉴定合计为人民币12280817元”，对该鉴定结论原、被告双方均无异议；对于被告的申请，选定大连胜华房地产土地评估有限公司进行鉴定，2014年8月20日，该公司出具退函称：“我机构已于2014年7月9日派评估师去鉴定地点，完成现场勘查，但由于无法联系到被告方，评估费未缴纳，同时鉴定时限30个工作日已经到期，我公司申请退回。”原告主张应以大连博兴工程咨询有限公司工程造价鉴定报告为依据对被告投资形成的添附物的现价值进行评估，被告不同意，经释明，原告坚持申请鉴定，一审法院依法提请大连市中级人民法院司法技术处对原告的申请遴选鉴定机构，选定辽宁胜华资产评估有限责任公司进行鉴定，2014年11月10日，该公司出具评估报告书称：本次评估确定的资产价值为4563536元。另查，原告已于2014年10月23日将案涉房屋卖与大连东兴门商贸有限公司并已办理过户手续。在本次诉讼过程中，被告大连都乐都酒店有限公司曾提出反诉，要求判令本案原告大连宏港房地产开发有限公司全面履行房屋买卖合同。因大连都乐都酒店有限公司未能缴纳相应诉讼费用，故对其反诉不予审理。另就装修投入问题，经庭审释明后，被告坚持要求原告继续履行房屋买卖合同，未就装修投入问题提出反诉。
一审法院认为：本案的诉讼焦点问题有三：一是本案纠纷性质及案由，二是原告主张解除合同及被告腾退房屋的请求应否予以支持，三是被告对案涉房屋的装修投入问题。
关于本案纠纷性质及案由问题。经查，原、被告双方系因房屋买卖而订立《房屋买卖合同［含租赁条款］》，合同中分别约定有房屋买卖及房屋租赁条款，并约定买卖房屋产权如全部或部分不能成交，双方即形成租赁关系，被告即应按照合同约定向原告缴纳租赁金，如被告两年不能按期足额支付租赁金，原告可以收回房屋及其使用权。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，而被告既未向原告给付购房款，也未在租赁关系形成后向原告支付租赁金，虽经原告起诉并由法院调解确认，被告仍不履行支付租金的合同义务。现原告起诉认为，被告不按合同约定支付相关款项，导致合同目的无法实现，请求解除合同并要求被告腾退房屋。一审法院认为，双方签订合同的目的虽为买卖房屋，但所签合同不仅约定了房屋买卖条款同时还约定了房屋租赁条款，并明确约定了买卖关系可以转为租赁关系的条件；双方于2007年7月5日签订合同，而在该份合同中专门约定，合同之租赁条款自2007年1月1日起生效，由此可见，在合同签订当时双方即已实际建立并认可了租赁关系；在合同实际履行过程中，双方已因被告没有支付购房款而依约形成租赁关系，并曾因房屋租赁合同纠纷经过诉讼及调解确认。综上所述，本次诉讼产生的根本原因，系双方依约形成租赁合同关系后，被告迟迟不履行缴纳租金义务所致，本案纠纷应为房屋租赁合同纠纷。因此，本案案由确定为房屋租赁合同纠纷较为适宜。
关于原告主张解除合同及被告腾退房屋的请求应否予以支持问题。经查，原告与被告签订的《房屋买卖合同［含租赁条款］》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，应属合法有效。双方均应按照合同的约定自觉、全面地履行各自义务。依照合同约定，如被告两年不能按期足额支付租赁金，原告可以收回房屋使用权，被告必须保证完好无损的向原告交出实物及其使用权。如前所述，在合同签订后，原告履行了交付房屋义务，被告既未支付购房款，也未在双方依约形成租赁关系后向原告支付租赁金，虽经原告起诉并由法院调解确认，被告仍不履行合同义务。以上事实表明，被告不按合同约定履行支付租金义务，原告通过诉讼行为对其予以催告，其至今仍不履行该项义务，案涉合同目的已无法实现，故原告有权解除合同。同时，依照合同关于被告两年未付租金原告有权收回房屋使用权的约定，原告亦有权依照该约定解除合同。故原告的诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。
关于被告对案涉房屋的装修投入问题。按照双方合同约定，对于被告的投入双方可共同聘请中介机构评估核实，作价抵作租赁金。而在本次诉讼中，双方就此未能达成一致。鉴于原告未就欠付租金提出诉请，并经庭审释明被告依然坚持要求原告继续履行房屋买卖合同，未就装修投入问题提出反诉，均应视为当事人对自身权利的处分，故对装修投入问题不予审理。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）、（四）项之规定，判决：一、解除原告大连宏港房地产开发有限公司与被告大连都乐都酒店有限公司签订的《房屋买卖合同［含租赁条款］》；二、于本判决生效之日起三十日内，被告大连都乐都酒店有限公司向原告大连宏港房地产开发有限公司腾退位于大连经济技术开发区双D港双D一街13号的房屋。案件受理费41799.05元，由被告大连都乐都酒店有限公司承担。
大连都乐都酒店有限公司的上诉理由及请求是：一审判决程序和事实都违法。程序部分，被上诉人增加的诉讼请求和原诉求不是同一法律关系，原诉讼请求是判令上诉人立即腾退并交还房屋，发回重审后增加了解除房屋买卖合同的诉求，二者不是同一法律关系；房屋买卖合同标的额是4566万元，实际价值超过2亿元，一审法院无权管辖，被上诉人也没有就解除房屋买卖合同按标的交纳诉讼费，仅是2013年第一次起诉时交纳200元诉讼费，应视为撤诉，一审法院继续审理并强行作出判决违反了不诉不理的原则，法院应驳回被上诉人的诉讼请求，告知被上诉人另行起诉；对腾退的诉讼标的没有进行质证，本案第二次开庭后法院限期双方举证并组织调解，这期间突然宣判，对被上诉人是否提交新证据，是否补交诉讼费，补交的是基于什么诉讼请求的诉讼费，标的额是多少等都没有审理，没有质证，剥夺了上诉人的诉讼权利；一审案号应为（2015）开民重初字案号，一审使用（2015）开民初字案号程序错误。事实认定上，一审法院认定上诉人没有缴纳购房款错误，2010年以后上诉人放弃贷款购房的约定，上诉人原法定代表人刁柏林与被上诉人的法定代表人口头协商，允许上诉人抵押贷款购房，上诉人多次要求支付首付款，要求被上诉人配合向银行贷款，资金出资方贾立松在民生银行的个人存款证明就可以作证，可被上诉人看到当年的房屋现在房价上涨，拒不配合贷款，为了达到不能履行房屋买卖合同目的，被上诉人于2010年6月28日将房屋在银行设定抵押贷款一个多亿，致使案涉房屋无法过户，2014年10月23日又将案涉房屋出售，更使合同无法履行，这两种行为都说明被上诉人违约在先；一审认定上诉人未按照生效调解协议履行限期给付租金义务错误，按照双方合同约定，对于上诉人的投入，双方可共同聘请中介机构评估核实，作价抵作租金，依据（2013）开执字第1662号执行裁定书，上诉人投资的设备等资产已经抵债给被上诉人，不存在未向被上诉人支付租金问题；对于添附物评估，是整体评估，还是现价值评估，都与本案无关，不应当作为本案的事实来认定，根据执行裁定书，这些资产都已经抵作租金，转化成被上诉人的财产，无需评估；一审对于重大事实没有表述和认定，2010年6月28日被上诉人将案涉房屋在大连湾信用社设定抵押，贷款1个多亿，对房屋过户设置了人为障碍；对2014年9月10日一审法院（2013）开执字第1662号执行裁定书，将楼内资产抵债给被上诉人的事实没有认定。关于本案案由问题，本案房屋买卖合同中租赁只是其中一个过渡附加条件，房屋买卖合同履行期间价格至少在三年之内不变，以后是按每年递增5%的无限履行期，上诉人可以以任何方式交房款，而租赁最短是2年履行期，双方的租赁关系从2009年就已经解除，2010年在法院民事调解后又申请执行，执行中将大楼资产归被上诉人所有，到此双方的租赁关系彻底解除，不存在一审法院认为的买卖关系可以转化为租赁关系的问题，根据一事不再理原则，本案不能再对租赁关系进行诉讼，法院更不能依职权再一次进行审理，故案由不能由买卖合同纠纷转化为租赁关系纠纷；关于腾退房屋的问题，案涉房屋的财物已经通过执行归属了被上诉人，物品与上诉人无关，在原一审时上诉人的人员都已经不控制酒店，根本不存在腾退的问题。综上所述，本案的案由是房屋买卖合同纠纷，一审法院也认定房屋买卖合同有效，双方应当依法履行，现在是被上诉人的原因导致合同不能履行，被上诉人没有催告过上诉人限期缴纳房款，因此被上诉人要求解除合同不符合合同法规定，被上诉人应继续履行合同并赔偿上诉人的损失，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
大连宏港房地产开发有限公司二审辩称：第一，关于程序的合法性问题，原一审判决程序符合法律规定，上诉人与被上诉人之间的纠纷是基于双方所签订的房屋买卖合同履行过程中所发生的争议，在该合同解除以后，上诉人附随义务即需要将房屋交还给被上诉人，合同的解除与房屋的腾退是同一事实，并且互相具有关联性，在同一案件中进行审理并作出判决符合相关法律规定；关于管辖级别的问题，上诉人所称的诉讼费的缴纳以及法院受理级别的管辖，均是法院依职权作出判断，被上诉人只要按照法院的要求缴纳相应的诉讼费即符合法律规定，上诉人以诉讼费交纳标准以及案涉房产的价值为2亿元等为由，认为一审法院审理程序违法没有法律依据。第二，关于上诉人所称其曾要求支付购房款，而因被上诉人的原因导致其无法支付，这一节与事实不符，根据双方所签订的房屋买卖合同约定，上诉人在每支付完一层房屋购房款以后，被上诉人才可以为其办理房屋产权过户手续，从该约定内容可以看出不存在被上诉人允许上诉人用买卖合同当中的房屋做抵押向银行贷款的方式来支付房款的事实，上诉人所称向案外人借款准备支付房款一节，上诉人没有任何证据予以证明，原审法庭审理过程中上诉人也认可自房屋买卖合同签订以后，上诉人并未向被上诉人支付租金，也未支付购房款。第三，关于添附物，双方签订合同约定合同解除之后，上诉人投资在房屋中所形成的添附物可以委托评估公司进行评估后抵顶相应的租金，在本案起诉的过程中，为了明确该部分可以抵顶的租金数额被上诉人申请法院进行了鉴定及评估，原审法院对于案涉房屋的附属物评估符合相关法律规定，与本案有关，应作为认定相关事实的依据。第四，上诉人实际公司控制人刁柏林的弟弟一直在案涉的房屋当中居住占用至今，说是为上诉人看护房屋，拒不搬出，影响案涉房屋的交付，上诉人占用案涉房屋事实存在，因此，原审法院在合同解除以后判令上诉人腾空并交回案涉房屋有充分的法律依据。第五，关于上诉人所称的案涉房屋内的动产已抵给被上诉人一节，案涉房屋中的动产经法院评估以后抵顶给被上诉人已通过法院的执行程序予以确认，该房屋中现只有上诉人的人员及其所使用的生活物品没有退出，因此本案中的腾退仅包括人员和其使用的生活物品，不包括房屋中的其他动产。第六，抵押行为不属于违约行为，被上诉人将案涉房屋抵押以后，如果上诉人按合同约定支付了相应的购房款，被上诉人完全可以立即解除查封，并且协助上诉人办理过户手续，不会影响上诉人任何权利的行使。第七，关于将房屋转让给第三人的问题，因为原一审法院已经判决腾退，被上诉人认为合同已解除，之后才与第三人达成买卖房屋的协议。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：被上诉人诉上诉人的两个租赁合同纠纷案件，一审法院审理期间双方达成调解协议，形成了（2010）开民初字第179号、190号民事调解书。之后，上诉人未按照调解协议履行限期给付租金义务，被上诉人向一审法院申请执行，其中（2010）开民初字第179号民事调解书作为执行依据的执行案号为（2013）开执字第1662号案件，执行标的额为租金、违约金、土地使用税、垫付押金、电费、案件受理费共计6773766.31元；（2010）开民初字第190号民事调解书作为执行依据的执行案号为（2013）开执字第1661号案件，执行标的额为租金、违约金、案件受理费共计4817450.44元，以上两案合并执行，共计11591216.75元。执行过程中被上诉人同意对上诉人的酒店设备等资产按照第二次流拍价2642076元以物抵债，以偿还（2010）开民初字第179号民事调解书所确定的部分债务，受偿金额包括评估费80000元、拍卖公告费4600元、案件受理费29505元、本金2527971元，合计2642076元。一审法院作出（2013）开执字第1662号执行裁定书，裁定：“将被执行人大连都乐都酒店有限公司所有的酒店设备等资产［详见众华评报字（2013）第29号资产评估明细表］按照第二次流拍价2642076元人民币以物抵债给申请执行人大连宏港房地产开发有限公司所有，以偿还等额债务。”其余执行标的额以及购房款，上诉人仍未交付。另查，（2013）开民初字第1824号即本案原一审庭审过程中，上诉人陈述案涉不动产由上诉人占有，被上诉人派一名员工监控上诉人，酒店内物品由上诉人购置并实际控制。本次二审审理期间，上诉人主张（2013）开民初字第1824号案件审理时上诉人已不控制酒店。被上诉人对此不予认可，主张上诉人原法定代表人刁柏林的弟弟还在酒店内，上诉人陈述不知道此事，亦与上诉人无关，被上诉人可到公安机关报案清除。
本院确认以上事实，有（2013）开执字第1662号执行裁定书及各方当事人的陈述等证据在案为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同［含租赁条款］》是双方当事人真实意思表示，合法有效。从该份合同内容上看，双方之间合同目的是房屋买卖，合同对买卖合同的标的，包括房屋的面积、价款、款项支付方式、产权办理等进行了约定，双方之间形成了房屋买卖合同关系。虽然合同中有关于租赁的条款，但此部分条款是对购房款未支付之前房屋所有权归属及如何交付使用做出的特别约定，在购房款支付前双方形成临时性的租赁关系，此租赁关系的持续和维系目的还是为了房屋买卖合同能够履行，故合同的租赁条款和租赁关系涵盖在房屋买卖合同条款和房屋买卖合同关系之中，现被上诉人的诉讼请求是要求解除双方签订的《房屋买卖合同［含租赁条款］》并腾退房屋，故双方之间的纠纷性质应为房屋买卖合同纠纷，一审法院认定为房屋租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。
根据合同法规定，当事人应当按照合同约定全面履行义务，一方当事人迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人有权解除合同。上诉人与被上诉人2007年签订了案涉《房屋买卖合同［含租赁条款］》，被上诉人将房屋交付给上诉人使用，而上诉人一直未交付购房款，亦未向被上诉人交纳房屋租金，被上诉人向一审法院起诉上诉人交付房屋租金案件调解之后，上诉人也未主动履行过调解协议，直至被上诉人申请执行，通过以物抵债方式才用酒店设备抵顶了一部分的租金，之后上诉人仍未交付过剩余租金和购房款。被上诉人已完成合同约定的交付房屋义务，上诉人却一直没有履行支付款项义务，其行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现，现案涉房屋已被转让给案外人大连东兴门商贸有限公司并办理完毕过户手续，故案涉的房屋买卖合同实际上也无法继续履行，因此被上诉人要求解除，一审法院判决解除并判令上诉人腾退并无不当。上诉人主张双方租赁关系已于2009年解除，而房屋买卖合同未约定履行期限，上诉人可以以任何方式交房款故要求继续履行合同一节，上诉人未缴纳任何房款，对购房前过渡性的租赁关系履行过程中也没有按照合同约定履行义务，即便如其所述在2009年双方解除了租赁合同关系，但其依然占有和使用房屋，而又不支付任何对价，上诉人的行为不仅违反合同约定，也违背诚实信用、公平和权利义务对等原则，故对其此节上诉理由，不应给予支持。
关于上诉人提出的上诉人与被上诉人口头协议通过抵押贷款的方式购买房屋，而被上诉人于2010年将案涉房屋抵押给银行导致其不能通过抵押贷款方式购买房屋的上诉理由，案涉房屋买卖合同约定款项支付方式是上诉人可自上而下分层购买产权，每支付完全层房款，被上诉人即可为上诉人办理交款部分的产权，即合同并未约定款项交付方式为抵押贷款，上诉人也无证据证明合同履行过程中双方对合同内容进行了变更，变为抵押贷款，故上诉人主张的付款方式为抵押贷款无证据证明。因此，被上诉人作为房屋所有权人有权以房屋向银行申请贷款，这也不影响上诉人支付购房款义务的履行，上诉人完成付款义务后，被上诉人可以解除抵押，办理房屋过户手续，故上诉人此节上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人提出的多次要求交纳首付款而被上诉人拒收的上诉理由，上诉人提供的案外人在银行的存款证明和上诉人与案外人之间的经济往来合同，不能证明其有向被上诉人要求交付购房款而遭拒绝的事实存在，且其在租赁合同纠纷的两个案件中都没有履行支付租金义务，最终还是通过法院执行才以物抵顶了部分款项，故上诉人主张的此节事实，本院无法采信。
关于上诉人主张的上诉人没有控制案涉房屋，房屋内的人员与其无关，不存在腾退的上诉理由，上诉人在原一审审理过程中陈述其控制酒店，在本次二审过程中否认，又无证据推翻其此前的自认，故上诉人此节上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人提出的被上诉人一审中增加诉请与原诉请不是同一法律关系、未按规定交纳案件受理费、案号使用错误等程序违法的上诉理由，被上诉人一审中增加诉讼请求并按一审法院要求交纳案件受理费，符合法律规定，一审审理程序并无不当，不影响本案审理结果的正确性，故上诉人的上诉理由，本院不予支持。
综上，原审判决查明事实清楚，判决结果正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41799元（上诉人已预交），由上诉人大连都乐都酒店有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨学超
审 判 员 金 艳
代理审判员 司玉峰
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 徐蕴清