辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第510号
上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地：沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人：应建仁，系该公司董事长。
委托代理人：赵庆波，系辽宁仲达律师事务所律师。
委托代理人：胡帅，男，汉族，1989年4月8日出生，系该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：李光伟，男，1956年1月23日出生，汉族，系个体从业人员，住址内蒙古通辽市科尔沁区。
委托代理人：李白（李光伟儿子），男，1981年11月24日出生，蒙古族，系个体从业人员。
上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司因与被上诉人李光伟商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院作出的（2013）沈铁西民三初字第1128号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2014年2月25日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员孙卓、代理审判员王虹（主审）参加评议的合议庭，于2014年3月19日公开开庭对此案进行审理。上诉人委托代理人赵庆波、胡帅，被上诉人李光伟及其委托代理人李白，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的座落于沈阳市铁西区北一中路19号B1-207，套内面积19.2平方米的商铺一处，总价款140，894.4元，同时约定被告应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按政府相关部门规定向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交纳了全部购房款，被告于2009年10月1日向原告交付了房屋，但被告在房屋交付使用后的270日内未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告于2013年7月19日向本院提起民事诉讼，要求被告承担逾期将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的违约责任。
另查明，被告单位已经于2013年10月21日完成了房屋所有权的初始登记，现已经可以办理房屋所有权证书。
又查明，原告李光伟与被告于2007年11月30日签署《认购书》约定原告所购买的商铺享有相应的优惠政策，同时在订立《商品房买卖合同》或《商品房预售买卖合同》时应当订立《补充协议》，被告公司对该铺位在正式营业后享有两年的经营权，委托期限为2009年10月1日至2011年9月30日，被告向原告支付两年委托经营收益在双方签订《商品房买卖合同》确定总价款时已扣除。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《认购书》、《补充协议》为双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。对于原告主张被告未能于2009年10月1日前将商铺交付而应当承担逾期交房违约金的诉讼请求，根据庭审查明的事实，双方约定被告对诉争商铺享有2009年10月1日至2011年9月30日两年的代为经营管理权，因此从2009年10月1日起，双方已经通过占有改定的方式实现了原告李光伟对商铺的间接占有，而且被告公司已经在双方签订《商品房买卖合同》时已经在总价款中扣除的方式支付原告两年的委托经营收益。在此期间，原告的商铺并未发生使用损失。因此原告的该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
对于原告主张被告未按照约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，应当承担违约责任的主张，本院认为，鉴于双方约定被告应当在房屋交付之日起270日内将需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而被告方直至2013年10月21日方完成房屋的初始登记手续，故被告应当承担2013年10月21日之前的违约责任。
关于被告在抗辩理由中指出原告的逾期将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案违约金诉求超过诉讼时效一事，本院认为，根据我国法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案《商品房买卖合同》约定的产权备案履行期限为商品房交付使用后的270日，即自2009年10月1日起顺延270日至2010年5月29日止，逾期将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的时间超过两年，应以被告在2013年10月21日完成初始登记的时间作为基点，向前追溯两年，超出两年范围的应视为超过了诉讼时效，不予支持。本院以立案之日即2013年3月18日确认为原告向被告主张权利之日，故2011年3月19日前的违约金部分，本院不予支持。对2011年3月19日至2013年3月18日之间的违约金部分，本院予以支持。鉴于合同中，双方仅约定被告的违约责任“按政府相关部门规定执行“，未明确约定违约金计算方式，本院按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于原告主张被告立即办理房屋所有权证书，因被告已经完成了初始登记，原告可以随时办理房屋所有权证书，鉴于双方对此无争议，故本院在此不予处理。
原审法院判决：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内，按原告李光伟已付房款140，894.4元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付自2011年3月19日起至2013年7月19日止的迟延备案违约金给付原告李光伟；
二、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费823元，由原告承担400元，被告承担423元。
宣判后，沈阳国际纺织服装城开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审民事判决；被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要理由：《商品房买卖合同》约定上诉人承担的是提交房产产权登记备案资料，并非办理房屋权属证书。上诉人已于2011年末按照合同约定向沈阳市房产局提交了应由上诉人提交的产权登记备案资料，房产局于2012年7月20日出具《房屋测绘受理凭证》，并于2013年10月21日下发《沈阳市房屋所有权初始登记证明》，在此期间上诉人未被要求补充任何材料，故上诉人已于2012年7月20日履行合同义务。同时，合同关于提交房产产权登记备案资料约定违约责任按政府部门规定执行，一审判决适用最高院关于对逾期取得房屋权属证书的司法解释错误，本案未满足未约定或约定不明的适用条件，被上诉人甚至获得收益。一审判决适用法律错误，超出被上诉人诉请。补充：一审法院就同类案件适用证据明显不同，本案适用被上诉人持有的合同，上诉人在一审时提交了备案合同，两份合同就违约责任约定不一致，其他同类案件采信备案合同，而本案采信被上诉人持有的合同并判决我方承担责任，不符合政府档案书面证据优于一般书面证据的证据适用规则，请求二审法院予以纠正。
被上诉人李光伟辩称：一、一审判决认定事实清楚，上诉理由不成立。因上诉人违约被上诉人至今不能办理房屋权属证书是基本事实，上诉人应当承担违约责任。上诉人提出2011年末按照合同约定向沈阳市房产局提交产权登记备案资料，房产局于2012年7月20日出具房屋测绘受理凭证。可见，上诉人提交的产权登记备案资料，不符合房产登记备案和办理权属证书条件，否则房产局也不会在8个月后才出具房屋测绘受理凭证，更不会于2013年10月21日才下发所有权初始登记证明，证明上诉人的说法不真实。上诉人提出此期间上诉人未被要求补充任何资料，但上诉人未对房产局不作为提起行政复议或行政诉讼，证明房产局未办理是有理由的。一审判决上诉人承担违约责任并无不当。二、一审判决适用法律正确，不存在改判理由。补充：被上诉人仅持有一审提交的这一份合同，上诉人提交的备案合同被上诉人未曾签订过，不知从何而来。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、购房款发票、房屋准住通知单等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：关于双方签订的《商品房买卖合同》应以哪一份为准的问题。被上诉人提交的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按政府相关部门规定执行”，上诉人在一审庭审中对该份合同没有异议。上诉人提交的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。上诉人主张备案前双方又签订《商品房买卖合同》，对原合同进行变更，被上诉人予以否认。上诉人提交的合同虽然附在一审卷宗内，但根据一审庭审笔录记载，并未经过一审举证、质证程序，合同没有约定办理期限明显不符合常理，合同注明签订日期为2008年1月30日，与被上诉人持有的同日签订的合同约定内容不同，如果双方变更合同约定重新签订合同，应注明实际签订日期或收回之前签订的合同原件。此外，上诉人提交的合同原件通过肉眼即可看出合同封皮与部分合同内容用纸颜色、纸张大小有差别，且装订部位有订书钉重复装订痕迹，上诉人委托代理人在庭审中不能说明变更合同是重新签订新的合同，还是将原合同部分页予以替换。因此，本院采信被上诉人持有的《商品房买卖合同》。
二、关于上诉人是否应当承担逾期办理权属登记备案手续违约责任的问题。房屋权属登记作为房地产开发建设流程靠后的环节，需要审查的材料涵盖了前期的国土、规划、建设、质监、公安消防、环保等批件和证明材料，如果开发商未取得上述合法手续，就无法办理房屋的初始登记。只有在开发商办理完房屋初始登记后，才表明相关手续已经办理完毕，房屋才符合权属登记条件，购房人才能够办理房屋权属证书。上诉人仅以沈阳市房产局出具《房屋测绘受理凭证》，尚不能证明其已履行了合同义务。根据被上诉人持有的《商品房买卖合同》约定内容，在合同没有约定违约金情况下，一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并无不当，应予维持。
此外，对于上诉人提出一审判决超出被上诉人诉请的问题。根据民事起诉状和一审庭审笔录记载，诉请支付逾期办理权属登记违约金的计付标准为按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审判决违约期限和违约金数额并未超出诉请范围，上诉人的此项上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费823元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一四年四月十五日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。