浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初5552号原告（反诉被告）：杭州禹航建设工程有限公司，住所地杭州余杭区余杭街道城东路8号。法定代表人：黄志林。委托代理人：汪红妖、赵忆旻，浙江杭天信律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州禹通房地产开发有限公司，住所地杭州余杭区南苑街道南大街326号2幢601-602室。法定代表人：陈宝银。委托代理人：金涛、方剑锋，浙江金宏律师事务所律师。第三人：杭州市余杭区人民政府余杭街道办事处，住所地杭州市余杭区城南路9号。法定代表人：李晓琦。委托代理人：喻云皓，浙江金成太炎律师事务所。委托代理人：莫卫森，系单位员工。原告（反诉被告）杭州禹航建设工程有限公司（以下统称禹航建设公司）与被告（反诉原告）杭州禹通房地产开发有限公司（以下统称禹通房产公司）合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理，依法适用简易程序审理。应被告禹通房产公司申请，本院依法于2017年10月13日追加杭州市余杭区人民政府余杭街道办事处（以下统称余杭街道办）为本案第三人参与诉讼。本案于2017年5月17日、2017年10月11日、2017年10月26日公开开庭审理了本案。原告禹航建设公司的委托代理人汪红妖、赵忆旻、被告禹通房产公司的委托代理人金涛、第三人余杭街道办的委托代理人喻云皓、莫卫森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禹航建设公司起诉称：2004年11月30日原、被告及杭州市余杭区人民政府共同签订了《协议书》，根据协议书约定：一、乙方土地使用权证面积划出171.978平方米，由余杭区国土局收回使用权，作为甲方挂牌出让地块。二、乙方在该地块上的建筑物补偿，按前商定的由丙方出售给乙方非住宅约180平方米左右，若产权证面积大于180平方米，房款总价仍以70万元为准（位置靠乙方东侧底层、二层、二间）。三、考虑到乙方为配合改造工程，根据前商定的，由丙方一次性补偿乙方人民币100万元整。协议签订生效后，丙方先支付乙方30万元，乙方应积极配合丙方办理土地出让手续。协议书签订后原告依约履行划地、配合办理土地出让等手续，被告亦向原告支付了30万元补偿款。后余杭区国土局收回该地块的土地使用权并挂牌出让，最终土地使用权由被告依约摘牌取得。2014年6月5日，余杭区余杭街道办事处就该项目因街道城镇规划要求等政府原因导致整体系统一开发该地块及拆迁遇阻，遂向区政府上报《关于杭州禹通房产公司“禹航商城”16号楼项目延期开发的请示》，申请项目延期开发，并建议在2015年6月底前开发建设。现原告得知被告开发承建的“禹航商城”16号楼项目已经竣工，2016年2月17日，原告致函被告，询问房产过户事宜无果后又于2017年3月9日委托律师向被告发送律师函，经过多次沟通，原被告双方就建筑面积180平方米的房产过户事宜无法达成合意。鉴于案涉工程至今还未竣工验收，客观上又没有其他可参考的商品房（非住宅）或有效权证，因此该楼内房屋目前仍缺评估及交易的必要条件，暂无法确定原告的实际损失，也无法实际办理相关房产的过户手续。综上，原告特向贵院申请对双方于2004年11月30日所签订的协议书的效力予以确认，待标的房屋符合评估或过户条件时，原告在另行起诉原告主张权利。诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，依约将“禹航商城”16号楼内建筑面积为180平方米的房产作价70万元出售给原告，并配合原告办理房产过户手续；2、请求判令被告支付原告剩余补偿款70万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。案件审理中，禹航建设公司变更诉讼请求为：1.请求判令确认原被告于2004年11月30日签订的《协议书》有效；2.请求判令本案诉讼费用由被告承担。禹通房产公司答辩称：禹航建设公司自身违约行为导致案涉项目开发方案的重新调整，案涉协议书目的已无法实现。2003年9月4日余杭镇政府召开会议，明确案涉区块整体改造意见，并要求原、被告两家单位应加紧办理相关手续、尽快进行拆迁安置，早日动工改造该区块。2004年11月30日，原、被告与余杭镇政府三方签订的《协议书》，明确原、被告的建设审批及施工招标等必须同步。禹通房产公司已依约履行了补偿30万元的义务。后禹通房产公司通过招拍挂取得案涉土地的建设用地使用权。但禹航建设公司一直未按协议书约定完成自已区块的拆迁工作及办理项目建设的申报手续，导致案涉项目开发一直搁置至2016年。2014年6月5日的余街【2014】85号文件，明确由于禹航建设公司拆迁问题无实质性进展，街道同意禹通房产公司单独对案涉地块项目进行开发。且因原告延迟拆迁交地，该地块的用途设计已发生调整，原拟定出售给原告的位置及面积客观上已不存在，禹通房产公司才变更设计重新进行规划建设。故我方不否认原《协议书》的效力，但该《协议书》已无继续履行的实际意义。禹通房产公司反诉称：2004年11月3日，为响应政府统一整体开发该地块的要求，原、被告及杭州市余杭区人民政府三方签订协议书一份。该协议明确，禹通房产公司考虑到禹航建设公司配合改造工程，所以对其进行补偿；但双方单位的建设审批及施工招标等必须同步。协议签订后，禹通房产公司已依约履行了自身义务。但禹航建设公司一直未按协议约定完成案涉区块的拆迁工作，导致案涉项目开发一直搁置至2016年。鉴于禹航建设公司不履行协议书约定内容，亦没有向禹通房产公司移交案涉项目土地的严重违约行为，给禹通房产公司造成了巨额的损失，根据相关法律规定，为维护自身权益，特向贵院起诉。诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2004年11月31日签订的《协议书》；2.请求判令反诉被告禹航建设公司返还反诉原告禹通房产公司已支付的补偿金30万元；3.请求判令反诉被告禹航建设公司赔偿反诉原告禹通房产公司土地闲置损失750915.6元（土地出让金106万元，按年利率6.12%，从2005年5月13日计算至2016年12月5日）；4.请求判令本案反诉费用由反诉被告承担。禹航建设公司答辩称：禹通房产公司的反诉没有依据。禹航建设公司已经履行了全部义务，不同意解除。原被告在2003年9月4日的会议纪要、2004年11月3日协议，就是禹航建设公司把土地给被告，作为补偿禹通房产公司给我们30万元现金及180平方的房子，不存在合作开发的事情。按照协议，我方已经履行了协议义务，把土地给了对方，我方不存在违约。工程延期是因为政府原因，并不是我方导致延期的。请求驳回禹通房产公司诉请。第三人余杭街道办针对本反诉一并陈述：案涉地块系毛地出让，相应的拆迁工作由被告自行负责。案涉《协议书》系原被告的真实意思表示，系双方多次协商后最终形成的协议内容，请求法庭公正判决。针对本诉与反诉，禹航建设公司为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.协议书、关于市政公司办公楼及禹航商城三期16#楼区块改造方案协调会议纪要各一份，证明在人民政府的协调下，原被告就禹航商城三期16号楼项目的征地补偿方案达成合意：原告出让171.978平方米土地给被告，原告享有以70万元的价格从被告处购买禹航商城16号楼内180平方米房产的优惠，同时被告一次性补偿原告100万元；2.进账单、收据各一份，证明被告已经向原告支付了30万元补偿款；3.关于杭州禹通房产公司“禹航商城”16号楼项目延期开发的请示一份，证明“禹航商城”16号楼因种种原因导致无法按期动工开发建设；4.函（2016.6.7）一份，证明被告于2016年6月7日致函原告，要求原告配合拆除出让土地内的建筑物，征收地块项目附属工程于2016年才开工；5.征收地块的现场照片一份，证明原告在收到被告函后立即拆除了地上建筑物之后被告完成了项目施工建设，现已建成了车库；6.原告致被告的函、律师函、回函各一份，证明被告未依约履行补偿内容，原告进行了多次催告被告拒绝履行。针对本诉与反诉，禹通房产公司为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.关于市政公司办公楼及禹航商城三期16#楼区块改造方案协调会议纪要一份，证明2003年9月4日，协调会议明确案涉项目由原、被告共同开发，要求双方加紧办理有关手续，尽快进行拆迁安置，早日动工改造区块；2.协议书一份，证明2004年11月30日杭州市余杭区人民政府、原、被告三方签订协议书，协议书明确约定原、被告建设审批及施工等必须同步的事实；3.农村信用社进账单一份，证明禹通房产公司依三方协议书支付给禹航建设公司30万元补偿款；4.杭州市余杭区国土资源局国有土地使用权出让合同、中华人民共和国土地使用权证各一份，证明2005年3月3日禹通房产公司取得案涉项目的土地及建设用地使用权，杭州市余杭区国土资源局国有土地使用权出让合同明确土地出让金总价为106万元，合同动工时间为2005年12月1日前的事实；5.现场照片一份、函二份，证明2016年6月7日，被告再次发函给原告，要求其交地，截止到2016年6月23日，原告仍未依协议约定完成自己区块的拆迁工作的事实；6.请示一份，证明余杭街道办事处的余街【2014】85号文件明确由于原告就拆迁问题无实质性进展，街道同意禹通房产公司单体启动该项目的事实；7.一层平面图一份，总平面图一份，证明案涉地块的用途设计已发生调整，原拟定出售给原告的位置及面积客观上已不存在的事实；8.【2005】50号《关于同意建设“禹航商城”16号楼项目的批复》一份，证明2005年3月23日，“禹航商城”项目获得余杭区发展计划局的立项批准；9、余政办【2005】158号《区域镇建设规划管理领导小组会议第2此会议纪要》、浙江省建筑设计院的《杭州余杭市政公司办公楼及禹航商城三期十六#楼方案设计》各一份，证明2004年6月13日，区城镇建设规划领导小组会议中，明确的方案五即案涉方案，会议同意由浙江建筑设计“杭州余杭市政公司办公楼及禹航商城三期16#楼方案设计”，而该方案系原被告双方均在拆除原有建设的基础上，共同建设一座六、四层新楼，即共同合作开发的事实；10.《杭州市余杭区人民政府余杭街道办事处会议纪要》（余街纪要【2014】83号）一份，证明2014年12月31日，余杭街道2014年第九次承建领导小组会议中，确定由被告单独开发禹航商城的设计方案的事实；11.《关于“禹航商城”16号楼项目延期开发的报告》、《关于余土合（毛）【2005】60号《国有建设用提使用权出让合同》的补充合同各一份，证明2014年4月21日，被告取得两宗出让土地，拟建“禹航商城”，因原告未能完成动迁工作，导致项目延期建设，现变更为被告单独开发，要求国土局给予办理延期开发的批准，余杭街道办事处在该报告中确认原告申请属实并加盖公章的事实，被告与杭州市国土资源局余杭分居签订《补充合同》，将出让地块的开工时间、竣工时间重新确定；12.《杭州市规划局余杭规划分居文件》（杭余规【2015】58号）、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《武汉华中科大建筑设计研究院设计方案》各一份，证明杭州市规划局余杭分局于2015年6月24日出具《关于同意禹航商城16号楼建筑设计方案的批复》，同意武汉华中科大建筑设计研究院的设计方案的事实，该方案区别于2005年与原告共同开发的设计方案；13.开工报告一份，证明被告开发的“禹航商城”十六号楼于2015年12月17日开工的事实。第三人余杭街道办未向本院提交证据。对禹航建设公司提供的证据，禹通房产公司经质证后认为，对证据1真实性无异议，证明对象有异议，系禹航建设公司未按约履协议履行义务；证据2三性无异议；证据3、4真实性无异议，但其中的政府原因系虚列，实际是因禹航建设公司的原因导致延迟开发；证据5真实性无异议，真实性无异议；证据6真实性无异议，待证事实有异议，并非禹通房产公司拒绝履行义务，而是案涉协议已无履行的实际意义。第三人余杭街道办经庭审质证后认为，证据1三性均无异议；证据2真实性有异议，与第三人无关；证据3三性均无异议；证据4、6关联性有异议，系原、被告之间的证据；证据5真实性无异议。本院经审核后，对禹航建设公司提交的证据1-7真实性均予以确认。对禹通房产公司提供的证据，禹航建设公司经质证后认为，对证据1、2真实性性均无异议，待证事实有异议；证据3真实性无异议；证据4-7真实性均无异议，待证事实有异议，该部分证据能够证明禹航建设公司已按约交出土地，履行了义务，禹通房产公司未完全按约履行合同义务；证据8真实性无异议，关联性有异议；证据9、10、11真实性无异议，待证事实有异议，该证据无法证明原、被告系合作开发；证据12真实性无异议；证据13真实性无异议，但开工延期并非原告造成。第三人余杭街道办经质证后认为，证据1、3三性无异议；证据2与第三人无关；证据4-7真实性无异议；证据8、9真实性无异议，当时原、被告双方有意向一起开发建设；证据10、11、12真实性无异议；证据13无法核实。本院经审核后认为，禹通房产公司提交的证据1-7真实性均予以确认；证据8-13真实性予以确认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2003年9月4日，人民政府（现余杭街道办事处）办公室发布余政办[2003]18号文件《关于市政公司办公楼及禹航商城三期16#楼区块改造方案协调会议纪要》，载明：9月4日下午，在倪水敏副镇长办公室召开了关于市政公司办公楼及禹航商城三期16#楼区块改造方案协调会议。会议由倪水敏副镇长主持，余杭区交通房地产开发有限公司陈宝银、杭州禹航市政工程有限责任公司黄文龙、镇村建设服务中心莫卫森参加了会议。会议就对市政公司办公楼及禹航商城三期16#楼区块改造的方案及两家单位间的补偿关系进行了协商，现纪要如下：会议认为：市政公司办公楼周边区块都意见或正在改造，面貌将焕然一新。但现有市政公司办公楼从城市景观、功能上与其周围改造以后极不相称。为此，区政府、镇政府高度重视，认为该区块的改造势在必行。会议明确：1、规划设计方案中建筑红线必须满足退让道路、道路交叉口等城市规划要求。2、余杭区交通房地产开发有限公司补偿杭州禹航市政工程有限责任公司2间1-2层房屋，位置位于沿兆家桥路，紧靠市政工程公司办公楼，建筑面积180平方米左右。3、余杭区交通房地产开发有限公司一次性补偿杭州禹航市政工程有限责任公司资金30万元。会议要求：交通房与市政公司两家单位应加紧办理有关手续，尽快进行拆迁安置，早日动工改造该区块。2004年11月30日，杭州市余杭区人民政府（甲方）、杭州禹航市政工程有限责任公司（乙方）、杭州禹通房地产开发有限公司（丙方）共同签订《协议书》，约定：鉴于禹航路安乐路和余昌路交汇改造工程，甲方、乙方、丙方经多次协调后，现根据区政府323号抄告单意见，明确如下：一、乙方土地使用权证面积中划出171.978平方米，（见附图）由区国土局收回使用权，作为甲方挂牌出让地块。二、乙方在该地块上的建筑物补偿，按前商定的由丙方出售给乙方非住宅的180平方米左右。若产权证面积大于180平方米，房款总价仍以70万元为准。（位置靠乙方东侧底层、二层、二间）。三、考虑到乙方为配合改造工程，根据前商定的，由丙方一次性补偿乙方人民币100万元整。协议签订生效后，丙方先支付乙方30万元，乙方应积极配合丙方办理土地出让手续。四、乙方的房屋前期设计费、地质勘察费由丙方负责支付。五、乙、丙两份的建筑项目相关手续办理及施工招投标等各自进行，但必须同步，严格按图施工，保证整体效果。施工期间及永久使用的水电等设施各自安装。六、未尽事宜另行商讨。禹航建设公司与禹通房产公司就补偿房屋位置在附图中亦作出注明。2005年3月3日，禹通房产公司与杭州市余杭区国土资源局签订国有土地使用权出让合同，取得了上述《协议书》约定的171.978平方米在内的449平方米土地使用权，同时，出让合同中约定，本合同项下出让宗地用途为商业用地；出让金为106万元；本合同签订之日起，即是同出让人将本合同项下宗地按现状条件方式交付给受让人，该宗地地上建筑物、附着物的拆迁工作及费用由受让人自行负责；受让人同意在2005年12月1日之前动工建设等。2005年4月5日，禹通房产公司支付禹航建设公司300000元补偿款。2005年5月13日，禹通房产公司取得《协议书》所涉土地在内的土地使用权证。后“禹航商城”16#楼项目延期，2014年5月21日，杭州市国土资源局余杭分局向余杭街道办事处发函：你街《关于禹通房产公司“禹航商城”16#楼项目延期开发的请示》已收悉，现回复如下：根据你街函中所述，由于前期街道城镇规划要求，整体统一开发该地块及拆迁遇阻等原因，造成项目未能按约定时间开工建设，应属政府原因导致业主单位延期开竣工，请你街道相应在函中明确，并明确该地块上的拆迁问题落实解决的具体时间。原则上同意你街道关于逾期该地块项目延期开竣工的建议，建议将请示报区政府，具体以区政府批复意见为准。2014年6月5日，余杭街道办事处将该函意见上报区政府。“禹航商城16号楼”项目于2015年12月18日开工，建设单位为禹通房产公司，该工程至今未完成竣工验收。禹航建设公司的旧楼改造工程因搬迁遇阻，未能进展施工；禹通房产公司在建设施工过程中，于2016年6月7日发函禹航建设公司：由于我公司开发的“禹航商城”16#楼项目主体施工已经结顶，根据工程进度需要，该项目的附属工程即将开工，在4月份与贵公司商定于5月30日前财产属本公司所有土地内的建筑物（详见附宗地图），但至今未拆除。为了不影响工程施工进度，望贵公司于6月15日前必须拆除该建筑物。2016年6月27日，该土地上的建筑物被拆除。本院认为：原、被告及第三人签订的《协议书》，系对原、被告双方权利义务的约定，系双方真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议焦点为：案涉《协议书》是否约定原、被告双方共同开发？原告禹航建设公司认为，该协议书并未约定双方具有共同开发案涉项目的意思表示；被告禹通房产公司认为双方系共同开发案涉项目，因原告禹航建设公司未及时拆迁导致其项目延期开发，已违反合同约定，要求解除合同并承担违约责任。本院认为，《协议书》签订后，禹航建设公司按约履行了退让土地使用权的义务，禹通房产公司也实际取得该土地使用权，并履行了支付补偿款义务。根据该《协议书》第五条内容“乙、丙两方的建筑项目相关手续办理及施工招标等各自进行”，结合2003年9月4日政府会议纪要内容，原、被告双方系配合城市道路规划要求，同时各自设立项目，并无合作开发之合意，结合后续禹通房产公司单独设计、规划、建设施工过程，亦无双方合作开发之事实；该内容中的“必须同步，严格按图施工，保证整体效果”应为政府要求，并非双方权利义务的约束。故，对禹通房产公司提出的禹航建设公司存在违约，要求解除案涉《协议书》并返还补偿款30万元的主张，证据不足，本院不予支持。关于禹通房产公司要求禹航建设公司赔偿土地闲置损失，根据杭州市国土资源局及余杭街道办出具的函件中，明确“禹航商城16号楼”项目属政府原因导致禹通房产公司延期开工，禹通房产公司亦未提交有效证据证明其项目延期开发系禹航建设公司造成，故，对其该项主张，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第五十六条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）杭州禹航建设工程有限公司与被告（反诉原告）杭州禹通房地产开发有限公司于2004年11月30日签订的《协议书》系有效；二、驳回被告（反诉原告）杭州禹通房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）杭州禹通房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费5655元，由被告（反诉原告）杭州禹通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  卢燕二○一七年十月十七无书 记 员  徐昕?*ArabicDash?-14-??*ArabicDash?-15-?