福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1721号
上诉人（原审原告）孙瑜，女，1984年3月6日出生，汉族。
委托代理人程靓、齐云，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）厦门市宇庭酒店有限公司。
法定代理人陈钦宗，总经理。
委托代理人刘玉林、赖镇江，福建厦信律师事务所律师。
上诉人孙瑜因与被上诉人厦门市宇庭酒店有限公司返还原物纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第8849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙瑜向原审法院起诉，请求判令：厦门市宇庭酒店有限公司立即搬离孙瑜所有的位于厦门市思明区溪岸街76号第三层的房屋，并将该房屋交付给孙瑜管理使用。
原审判决查明，案外人任奋进系本案讼争房产即址于厦门市思明区溪岸街76号第三层房屋（建筑面积2134.24平方米）的原所有权人。2011年5月20日，厦门市思明区工商行政管理局预先核准投资人任奋进、任锦玉出资的，注册资本（金）890000元，住所设在思明区溪岸街76号第三层的企业名称为：厦门市宇庭酒店有限公司，经企业登记机关设立登记，颁发营业执照后企业名称正式生效。
2011年10月29日，案外人王建富、张再华（厦门市宇庭酒店有限公司成立后变更的股东之一）与任奋进签订了一份《租赁协议》约定，任奋进将讼争房屋出租并将其它相关配套设施转让给王建富、张再华使用，租期十一年；自有房产2143平方米及阁楼共按2000平方米收取租金；经营用途：旅馆及商业之用；转让费用：装修费用（不含电梯）及所有房屋内物品转让费用2800000元，房屋押金为1200000元，租金为每平方米25元（按季度月初交付）；交接及计租时间：初步交房时间一个月内，定金交完后进场交接管理；计租时间以消防过关、营业执照等过户完整能正常营业之日起开始计租，租赁期间承租方如需转租应得到出租方的同意；承租方预先交付定金500000元，第一周内再付700000元，第二周内付1000000元，第三周内付1000000元，剩余800000元在过户完整能正常营业当日付清。该协议签订后，王建富、张再华分别于2011年10月29日、2011年11月4日、2011年11月8日、2011年11月11日、2011年11月18日通过银行转账共计3200000元给任奋进，任奋进于2011年11月18日就上述付款（1200000元押金和2000000元装修费用及设备转让金）出具了收条。
2011年11月1日，王建富、张再华聘请任碧珊看管上述讼争租赁房屋。
2011年11月17日，王建富、张再华与任奋进就《租赁协议》签订《补充协议》约定，一、任奋进承诺一个月内交房（2011年10月29日-11月28日）并出资完成下列项目：1、消防过关过户，室内送鲜风及排气改造，卫生许可合格证通过过户、营业执照办理及过户等其他开业该通过各种手续完整过户给王建富、张再华正式营业；2、电梯应整理及年检、年审；3、其他配套未完成如：客房沙发、大厅沙发、房门牌等；任奋进完成承诺后，王建富、张再华按照2011年10月29日签订的租赁合同规定，正常营业当日把剩余800000元给任奋进；4、任奋进承诺以上手续过户完整让王建富、张再华正式营业时间不超过此补充协议签订之日一个月，超过一个月，每月任奋进赔偿已付款项3200000元的3%拖延费用，半年内如无法完成上述手续，过户完整让王建富、张再华正式营业，违约责任由任奋进承担。二、王建富、张再华定于2011年11月18日进场清点物品，并派人交接管理，在此期间至过户未正式营业期间任奋进不收取租金。三、任奋进同意王建富、张再华可以把酒店承包或者以合作形式和其他人合作，但承包合作不超过11年。
2011年11月30日，王建富与福建八零九零投资管理有限公司签订加盟合同。
2012年1月16日，任奋进与王建富、张再华签订《补充协议》约定，一、王建富、张再华已按照合同要求派人进场清点物品，并派人交接管理，但是任奋进由于消防验收出现拖延，无法按合约时间手续过户完整让王建富、张再华正式营业，任奋进承诺按照2011年11月17日补充协议承诺赔偿拖延费用及违约责任。二、交接管理期间由于任奋进消防验收出现拖延，目前酒店暂时由任奋进管理，日常水电管理费等其他费用由任奋进承担…王建富、张再华在任奋进完成手续过户开始营业时，清点清单，任奋进把酒店物品及其他设施交给王建富、张再华。
2012年5月26日，张再华向任奋进发出提醒函，提醒出租方抓紧办理完成消防过关过户、营业执照过户等其他，并按照协议交付给承租方使用。
2012年6月7日，王建富以厦门宇庭酒店有限公司名义与紫荆花（香港）酒店管理有限公司签订酒店管理信息系统销售合同。
2012年6月30日，任奋进与王建富、张再华签订《交接管理协议》载明，双方同意执行已经签署的协议……营业执照目前正在办理中，办理过户还未完成；任奋进同意2012年7月1日先把酒店交接给王建富、张再华管理，并开始计算租金；但任奋进必须抓紧办理营业执照及过户给王建富、张再华。同日，任奋进出具《收条》一张，确认收到王建富支付的装修费用及设备转让金尾款800000元。并任奋进与王建富、张再华签署交接结算单，载明物业管理水电费2012年5月30日前由任奋进负责交费，2012年6月1日以后由王建富、张再华负责交费；任奋进已收押金1200000元，装修费及设备转让费2800000元，2012年7月1日至2012年9月30日租金三个月150000元。
2012年7月3日，厦门市宇庭酒店有限公司正式成立并取得营业执照，任奋进为法定代表人并持有90%股权。厦门市宇庭酒店有限公司在厦门市工商局的注册资料中存一份任奋进于2012年5月10日签署的《无偿使用协议》载明：“本人同意将思明区溪岸街76号第三层无偿提供给厦门宇庭酒店有限公司（期限自2012年5月10日至2014年5月9日止）办公使用。”
2012年9月30日，厦门市宇庭酒店有限公司出具《收条》一份，确认收到王建富支付的租金150000元（2012年10月1日至2012年12月31日），其中实收130000元，余款20000元留作缴交租赁税之用。2012年10月17日，孙瑜与案外人任奋进签订买卖讼争房屋合同。
2012年10月24日，厦门市宇庭酒店有限公司营业执照和消防证件被任奋进债权人拿走，任奋进同意从2012年10月24日起到营业执照、消防证件追回期间不收租金。
2012年10月30日，孙瑜与案外人任奋进将讼争房屋过户至孙瑜名下，其取得厦国土房证第01016034号厦门市土地房屋权证，取得厦门市思明区溪岸街76号第三层的产权。
2012年10月30日，任奋进与王建富、张再华又签订一份《补充协议》，载明至2012年10月30日，任奋进仍无法把手续过户完成给王建富、张再华…任奋进同意把厦门市宇庭酒店有限公司90%股权连同其父任锦玉10%股权转让给王建富、张再华及其指定的第三人，股权变更时公司股权的具体分配比例由王建富、张再华方自行决定。任奋进同意在2012年11月10日内完成内部股权转让、工商部门股权变更及公司章程修改。逾期王建富、张再华可以从2012年11月11日起不再付租金给任奋进并免费使用酒店。2012年12月4日，厦门市宇庭酒店有限公司申请变更登记公司股东（由任奋进、任锦玉二人变更为王建富、张再华等八人）、章程修正案。
2013年2月1日起，王建富、张再华向厦门市鹭江公证处提存2013年度及2014年前三季度租金共计1050000元。
2014年3月5日，厦门金立信财务咨询有限公司出具一份“情况说明”，主要内容为厦门金立信财务咨询有限公司代理任奋进办理“厦门市宇庭酒店有限公司”工商注册登记相应事宜，当时根据办理工商注册的经验和习惯做法，让任奋进签了一份租赁合同和一份无偿使用协议，均是为了工商注册登记之用。
另查明，厦门市宇庭酒店有限公司在讼争房产变更登记为孙瑜之前，除聘请员工管理酒店外，在讼争房产内对于酒店亦进行日常管理，如于2012年4月18日支付宽带、付费频道费用、如支付工人工资、收取停车费、交纳物业管理费等等。原审审理中，经原审法院主持调解，双方未能达成一致意见。
原审判决认为，本案的争议焦点在于：厦门市宇庭酒店有限公司占有讼争房产是否基于2012年5月10日的《无偿使用协议》？孙瑜主张，从任奋进提供给工商局的资料可知，厦门市宇庭酒店有限公司占有讼争房产是基于2012年5月20日《无偿使用协议》。厦门市宇庭酒店有限公司抗辩，《无偿使用协议》是任奋进自己与自己签订的协议，是为注册公司才出具的，在法律上是无效的；2012年5月12日《房屋租赁合同》也是为了注册公司之用。事实上，任奋进已于2011年10月29日将讼争房产及酒店经营管理权出租给王建富、张再华。
原审判决分析认为，据前述查明之事实，原产权人任奋进于2011年5月20日以讼争房屋为经营地向工商部门预登记设立“厦门宇庭酒店有限公司”，但2011年10月29日任奋进与案外人王建富、张再华签订了一份《租赁协议》，约定将讼争房屋出租并将其它相关配套设施转让给王建富、张再华使用，租期十一年，随后双方开始履行该租赁协议，王建富、张再华在2011年11月接收讼争房屋（双方在2012年1月16日的补充协议中再次确认该事实），进行日常经营管理，双方在履行过程中多次签订相关补充协议，其中于2012年6月30日确定自2012年7月1日开始计算租金，2012年7月3日“厦门宇庭酒店有限公司”登记成立，之后该公司的股东由任奋进等二人变更为王建富、张再华等八人。厦门宇庭酒店有限公司对于股东之一的王建富、张再华的行为予以概括承受。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条第二款“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”等规定，王建富、张再华作为厦门市宇庭酒店有限公司实际发起人、股东在厦门市宇庭酒店有限公司成立前所履行的合同权责归于厦门市宇庭酒店有限公司，故厦门市宇庭酒店有限公司于讼争房屋物权变动至孙瑜前即已“实际占有、现实租赁”讼争房屋，厦门市宇庭酒店有限公司的占有使用讼争房屋合法有据。因此，尽管“厦门宇庭酒店有限公司”于2012年7月3日正式登记成立时向工商部门出具一份《无偿使用协议》，但正如厦门金立信财务咨询有限公司出具的“情况说明”所体现的，该《无偿使用协议》仅系“根据办理工商注册的经验和习惯做法”、“是为了工商注册登记之用”，即《无偿使用协议》并未履行，实际履行的是租赁协议及其后一系列补充协议。从举证责任的角度论，孙瑜并未举示证据证明《无偿使用协议》得以实际履行，应承担举证不能之后果。相反的，厦门市宇庭酒店有限公司举证的一系列证据形成证据链条证实了实际履行的是租赁协议及补充协议等，厦门市宇庭酒店有限公司之抗辩应予确认。综上，厦门市宇庭酒店有限公司占有使用讼争房屋具有事实及法律依据，采纳其抗辩意见。孙瑜主张厦门市宇庭酒店有限公司系无权占有与在案事实相悖，无法成立，不予支持在案诉请。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回孙瑜的诉讼请求。
宣判后，孙瑜不服，向本院提起上诉。
上诉人孙瑜上诉称，一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定了厦门市宇庭酒店有限公司提供的所有证据材料并据此认定本案事实，孙瑜认为原审判决如此认定事实显然错误。因为厦门市宇庭酒店有限公司提供的证据全部是由案外人制作的，所有的证据都只是签名，没有任何的其他有证明力的第三方的证明。2、孙瑜提供的《无偿使用协议》是非常重要的证据，且是证明力大于厦门市宇庭酒店有限公司提供的一切证据的档案资料，原审判决直接认定这只是为了办理厦门市宇庭酒店有限公司的公司注册而为应付厦门市工商局所用。3、关于厦门市宇庭酒店有限公司提供的证据材料尤其是租赁协议及相关补充协议本身，存在诸多矛盾和可疑之处，原审法院却未做任何调查就直接认定厦门市宇庭酒店有限公司提供的全部证据材料的内容。主要有如下几点：（1）、厦门市宇庭酒店有限公司与案涉租赁协议的承租人王建富和张再华在法律上是不同的权利主体。案涉租赁协议明确约定了承租人是不得转租的，但承租人是自然人，租赁用途又是酒店及商业经营，这实际上导致了合同的标的不能，依法租赁协议无效。（2）关于人民币280万元的巨额装修和设备转让款。孙瑜要求厦门市宇庭酒店有限公司提交装修以及设备转让的相关资料用以证明其租赁协议相关约定的真实性，但是厦门市宇庭酒店有限公司一直无法提供。原审判决未予以仔细审查其合理性，就简单地就认定了这280万元的协议约定，显然错误。（3）、关于人民币80万元和租金15万元的现金收条。现金收条根本不符合当事人之间的款项往来习惯，甚至都不符合正常的交易习惯，原审判决却予以忽视，不查明其存在的真实性就直接认定，显然错误。4、从法律关系上讲，厦门市宇庭酒店有限公司提供的证据根本不是其直接参与的证据，都是案外人之间形成的，都是间接证据，根本无法证厦门市宇庭酒店有限公司主张的事实，而且证据内容上还存在诸多的矛盾和疑点，在孙瑜一再要求的情况下，原审判决怠于仔细审查，也不予以调查取证，就武断地认定了厦门市宇庭酒店有限公司提供的全部证据及相关内容，认定事实显然错误。二、原审判决适用法律错误。原审法院在未经调查、错误认定事实的基础上，又适用法律错误。1、厦门市宇庭酒店有限公司提供的租赁协议及相关协议实质上是承包经营合同，并非租赁合同，因为所谓的承租人不仅使用了厦门市宇庭酒店有限公司的营业场所，更使用了厦门市宇庭酒店有限公司的企业名称。这是承包经营的法律关系，而不是租赁场所的法律关系。承包经营合同是无法适用买卖不破租赁的原则的，也是无法对抗善意的房屋受让人的。2、在原审判决中，明确认定：“任奋进与王建富、张再华签订的实质是酒店的承租经营合同”，但实际上，应该是承包经营合同，但是承包经营合同又无法对抗善意的房屋所有权的取得人，无法达到支持厦门市宇庭酒店有限公司的目的，所以在判决中才会出现“承租经营合同”的提法，实属错误。3、孙瑜提供的重要证据《无偿使用协议》在性质上属于档案资料，被告提供的租赁协议及相关补充协议只是书证，而且还是案外人制作未经案外人证实真实性的书证。根据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力可以依照下列原则认定：……（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；……”，依法《无偿使用协议》的证明力大于被告提供的《租赁协议》及相关协议的证明力。4、法律虽然规定了买卖不破租赁的原则，但是其适用也是有严格限制的。承租人的承租权需要保护，善意的房屋受让人的房屋所有权同样需要保护。一审法院错误且机械地适用法律，完全无视孙瑜作为善意的房屋所有权人的合法权益。就厦门市宇庭酒店有限公司提供的租赁协议及相关协议而言，根据该协议的内容及本案事实，买卖不破租赁的原则在本案中根本无法适用。因此，一审判决对本案的事实认定不清，证据不足，对本案涉及的法律关系亦未仔细审查与定性，导致适用法律错误，严重侵犯了孙瑜作为案涉房屋所有权人的合法权益。综上，请求撤销原审判决，改判支持孙瑜的全部诉讼请求。
被上诉人厦门市宇庭酒店有限公司答辩称，一、本案的事实真相应当是如下所述。2011年10月29日，厦门市宇庭酒店有限公司股东王建富、张再华（厦门市宇庭酒店有限公司股东）与案外人任奋进（诉争房产原产权人）就本案诉争房屋租赁事宜签订一份《租赁协议》，协议约定任奋进将诉争房屋出租及其他相关配套设施转让给厦门市宇庭酒店有限公司股东王建富、张再华做经营旅馆及商业之用，租期为十一年。王建富、张再华按该份《租赁协议》第七条的约定，前后付给任奋进租赁诉争房屋押金人民币120万元和相关配套设施转让费人民币280万元。后王建富、张再华与任奋进就诉争房屋租赁事宜，分别于2011年11月17日、2012年1月16日、2012年6月30日签订《补充协议》、《补充协议》、《交接管理协议》。2012年10月30日，厦门市宇庭酒店有限公司修改公司章程，同意将任奋进和任锦玉名下的厦门市宇庭酒店有限公司100%股权全部转让给厦门市宇庭酒店有限公司现任全体股东，并于2012年12月4日进行工商变更登记。期间，王建富、张再华投入大量人力、物力、财力对诉争房屋进行管理、经营，总费用合计超过人民币450万元。2013年1月15日，王建富、突然被告知诉争房屋被任奋进以人民币600万元的价格出售给孙瑜。此前，厦门市宇庭酒店有限公司对诉争房屋买卖事宜都不知情。之后，孙瑜无视法律规定，藐视法律规定的“买卖不破租赁原则”，多次拒绝收取王建富、张再华欲缴纳的租金及无理要求厦门市宇庭酒店有限公司搬出诉争房屋。王建富、张再华无奈之下向厦门市鹭江公证处公证提存给厦门市宇庭酒店有限公司2013年度及2014年前三季度租金共计人民币105万元。因此孙瑜的上诉请求缺乏事实依据和法律依据。二、本案一审法院认定事实正确、适用法律正确。厦门市宇庭酒店有限公司对诉争房屋的占有及对厦门市宇庭酒店享有的经营管理权完全符合相关法律法规的规定。孙瑜的上诉请求没有任何事实依据及法律依据。首先，根据厦门市宇庭酒店有限公司所提交的证据（包括本案发回重审之前一、二审所提交的证据），包括租赁协议及相关补充协议（租赁协议及补充协议至今客观存在并未被解除）、任奋进的证人证言，均合法合理证明了厦门市宇庭酒店有限公司对诉争房屋的占有系有权占有及本案适用买卖不破租赁原则。相反，孙瑜无任何证据可以证明其有权向法院主张要求厦门市宇庭酒店有限公司返还诉争房屋。其次，孙瑜提供的《无偿使用协议》系任奋进自己跟自己私自签订的，其目的是为了办理厦门市宇庭酒店有限公司的注册进而取得营业执照（任奋进在证人证言中对该事实也予以确认），该《无偿使用协议》并不能否认任奋进与王建富、张再华签订的租赁协议及相关补充协议的存在。而且，租赁协议签订在前（2011年10月29日），《无偿使用协议》签订在后（2012年5月12日），因此，《无偿使用协议》并不具备任何法律效力，《无偿使用协议》不能否定租赁协议的客观存在，也无法剥夺厦门市宇庭酒店有限公司依据租赁协议而取得的租赁使用权。故，该《无偿使用协议》证据不能作为孙瑜要求厦门市宇庭酒店有限公司返还诉争房屋的依据。第三、根据厦门市宇庭酒店有限公司在一审提交的租赁协议及相关补充协议以及在二审提交的任奋进证人证言可知：1、本案的租赁关系为：厦门市宇庭酒店有限公司的股东王建富、张再华与任奋进签订租赁协议、相关补充协议以及宇庭酒店的交接管理，并不存在孙瑜所述的合同标的不能、协议无效的情形。a.2011年11月17日的《补充协议》第三条明确约定：“甲方（任奋进）同意乙方（即王建富、张再华）可以酒把店承包或以合作形式和其他人合作”；b.2012年10月30日的《补充协议》第三条明确约定：“甲方（任奋进）同意乙方（即王建富、张再华）可以把酒店经营权转让，甲方有义务无条件配合乙方租赁合同过户或股权转让，如甲方拒绝或不配合，乙方可以不付租金”；c.任奋进、任锦玉分别与厦门市宇庭酒店有限公司的八位股东签订股权转让协议并向工商局办理股权变更登记手续；d.租赁协议的效力已经得到（2013）思民初字第5442号民事判决书的确认。2、关于本案人民币280万元的装修款和设备转让款，根据任奋进与王建富、张再华签订的租赁协议的第三条、第四条、第七条约定可知，王建富、张再华需支付任奋进宇庭酒店装修款及设备转让款合计人民币280万元及押金人民币120万元，并以分期付款的形式支付给任奋进（任奋进在证人证言中对该事实也予以确认）。王建富、张再华分别于2011年10月29日转账付款50万元、2011年11月4日转账付款70万元、2011年11月8日转账付款80万元、2011年11月11日转账付款20万元、2011年11月18日转账付款100万元、2012年6月30日现金付款80万元给任奋进。厦门市宇庭酒店有限公司与任奋进之间就宇庭酒店转让的约定，合法有效，并且厦门市宇庭酒店有限公司已依约履行完毕付款义务。以上付款不管是转账交易亦或现金交易，均符合租赁协议的约定及正常的交易习惯。3、厦门市宇庭酒店有限公司提供的所有证据都是任奋进与厦门市宇庭酒店有限公司股东王建富、张再华签订的，系双方真实意愿表示，均可直观的证明本案任奋进与厦门市宇庭酒店有限公司存在合法、有效租赁关系的事实。第四、厦门市宇庭酒店有限公司已在孙瑜取得诉争房屋产权之前对诉争房屋合法租赁占有及经营管理。根据厦门市宇庭酒店有限公司股东王建富、张再华与任奋进于2011年10月29日签订的《租赁协议》的约定，以及于2011年11月17日、2012年1月16日、2012年6月30日签订《补充协议》、《补充协议》、《交接管理协议》等相关书面协议的约定可知，任奋进于2013年6月30日将诉争房屋正式出租给厦门市宇庭酒店有限公司股东王建富、张再华及将厦门市宇庭酒店有限公司正式交接给厦门市宇庭酒店有限公司股东王建富、张再华经营管理（任奋进在证人证言中对该事实也予以确认）。厦门市宇庭酒店有限公司依据合法、有效的租约关系对诉争房屋享有承租权，并依据合法、有效的股权转让手续对厦门市宇庭酒店享有经营管理权。第五、本案应当适用买卖不破租赁原则。根据我国《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；以及我国《城市房屋租赁管理办法》第11条：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同”；以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”等之法律法规的规定，本案应当适用买卖不破租赁原则。厦门市宇庭酒店有限公司股东王建富、张再华与任奋签订的租赁协议及相关协议系租赁合同，不管是从协议的名称“租赁协议”、协议的内容约定、协议的实际履行还是从法律关系上来看，确属租赁合同无疑。厦门市宇庭酒店有限公司股东王建富、张再华在孙瑜取得诉争房屋所有权之前就实际取得了对诉争房屋的承租权和和对厦门市宇庭酒店的经营管理权。孙瑜要求厦门市宇庭酒店有限公司返还诉争房屋，严重损害了厦门市宇庭酒店有限公司股东王建富、张再华在先取得的对酒店的承租权，违反了买卖不破租赁的原则。孙瑜的上诉请求没有任何事实依据和法律依据。综上，请求撤销原审判决，改判驳回孙瑜的上诉请求。
经审理查明，孙瑜认为原审判决中查明的王建富、张再华与任奋进签订《租赁协议》及《补充协议》、聘请人员看管租赁房屋、与案外人签订加盟合同、签订《交接管理协议》、支付租金、办理股东变更等孙瑜未参与事项均不能确认。对王建富、张再华等签订的多份协议和补充协议等无法确认其真实性。同时，原审判决遗漏查明2012年5月10日，任奋进向公司管理部门出具了无偿使用协议，王建富和张再华应当是明知的。从占有情况看，是厦门市宇庭酒店有限公司实际占有，而非张再华等。酒店的管理也是任奋进，而非张再华、王建富。此外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
审理过程中，厦门市宇庭酒店有限公司提交如下证据：1、企业名称预先核准申请书、审核表。通知书；2、验资报告；3、股东会会议、公司设立登记申请材料；4、准予设立登记通知书；5、企业营业执照副本及颁发归档记录；6、企业外档；7、证人证言，拟证明1、2012年2月6日，厦门市宇庭酒店有限公司取得企业名称预先核准；2、2012年6月18日，厦门中汇瑞丰会计师事务所就厦门市宇庭酒店有限公司设立登记出具验资报告；3、2012年6月18日，厦门市宇庭酒店有限公司召开首次股东会议；4、2012年6月19日，厦门市宇庭酒店有限公司向厦门市思明区工商局申请设立登记并递交相关材料；5、2012年7月3日，厦门市宇庭酒店有限公司被准予设立登记并颁发企业登记证照；6、2012年8月2日，厦门市宇庭酒店有限公司现任股东陈炳民、王建富等八位股东已完成股权转让的所有投资，后因任奋进、任锦玉的不配合，导致企业相关证照无法及时办理；7、综上，以证据及原证据目录均相互印证，厦门市宇庭酒店有限公司现任股东陈炳民、王建富等八位股东出资装修宇庭酒店以及对价获得讼争房产的承租权，本案应适用买卖不破租赁原则；8、对于证人证言，任奋进确认将宇庭酒店出租以及将所有配套设施转让，并将股权转让给王建富、张再华等八人实际经营、管理和掌控。孙瑜质证认为，对第1-6项证据的真实性、合法性均予以认可，但厦门市宇庭酒店有限公司最初登记均在王建富等与任奋进签订租赁合同之后，且所有证据均未体现承租人的信息。所以，讼争房产系由任奋进直接控制，与王建富、任奋进之间没有任何关系。至于证人证言，任奋进均未到庭，而在另一个纠纷中，王建富、张再华是原告，任奋进为被告，可证明双方之间存在串通。本院对上述证据经分析认为，对第1-6项的证据的真实性予以确认，但上述证据中均体现为“任奋进、任锦玉”，而非其所称的王建富等股东，故对其主张由王建富等出资装修宇庭酒店及获得承租权不予采信。对于公证的任奋进证人证言，证人应当出庭作证，未经法庭质证，亦不予采信。
本院认为，本案争议的焦点在于厦门市宇庭酒店有限公司占有使用讼争房产是否存合法依据，足以对抗孙瑜业经物权登记所享有的所有权。
首先，被上诉人厦门市宇庭酒店有限公司系由任奋进、任锦玉设立。任奋进与厦门市宇庭酒店有限公司之间于2012年5月10日签订《无偿使用协议》，将讼争房产作为营业场所。任奋进同时将该《无偿使用协议》出具给工商登记部门备案。因任奋进在设立厦门市宇庭酒店有限公司之时，其本就为讼争房产的所有权人，亦无厦门市宇庭酒店有限公司向任奋进支付任何款项的依据，故任奋进与厦门市宇庭酒店有限公司之间就讼争房产之间成立的无偿使用关系，而非租赁合同关系。原审判决认定该《无偿使用协议》并未实际履行，于事实不符。且该《无偿使用协议》在工商部门的登记本应具有一定公示、公信效力，原审判决对此仅以与厦门市宇庭酒店有限公司存在关系的厦门金立信财务咨询有限公司所称系“工商注册的经验和习惯做法”予以否定，缺乏充分的依据，故对原审判决的该项认定予以纠正。
其次，在二审审理中，厦门市宇庭酒店有限公司亦未主张其与任奋进之间形成租赁合同关系，而是主张王建富、张再华与任奋进之间方才形成租赁合同关系。即使王建富、张再华与任奋进之间成立租赁合同关系，而王建富、张再华并不依法占有讼争房产。根据以上分析乃厦门市宇庭酒店有限公司无偿合法占有，故亦不产生公示对抗第三人即买受人孙瑜的效力。厦门市宇庭酒店有限公司非属与原所有权人任奋进形成租赁合同关系的相对方，其援用“买卖不破租赁”予以抗辩，缺乏法律依据，故对厦门市宇庭酒店有限公司的该项抗辩主张不予支持。
再次，原审判决适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条第二款“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，认为王建富、张再华作为发起人、股东，由其承接此前合同的权责。但是，该条款系为保护公司设立人的合同相对方在公司设立后可迳行向公司主张权利。本案中并非租赁合同相对方主张权利，而是租赁合同之外的第三人孙瑜主张权利。且厦门市宇庭酒店有限公司的发起人为任奋进、任锦玉，而非张再华、王建富等，且任奋进的行为亦非为设立公司而签订租赁合同，故原审判决适用该条款认定由厦门市宇庭酒店有限公司承继张再华、王建富的合同权责，于法相悖，应予以纠正。
最后，在孙瑜取得讼争房产时，任奋进、任锦玉与王建富、张再华等之间尚未完成股权转让登记，亦无证据证明孙瑜知晓该股权转让事宜。孙瑜买受原产权人任奋进所有的讼争房产，并无过错。参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二十七条之规定“股权转让后尚未向公司登记机关办理变更登记，原股东将仍登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分，受让股东以其对于股权享有实际权利为由，请求认定处分股权行为无效的，人民法院可以参照物权法第一百零六条的规定处理”。由此可知，未经登记的股份受让人不能对抗善意第三人，厦门市宇庭酒店有限公司以其现股东王建富、张再华享有权利为由，对抗孙瑜就讼争房产享有的所有权，于法相悖，亦不予支持。
综上，孙瑜作为讼争房产的所有权人，厦门市宇庭酒店有限公司并无法定事由足以对抗孙瑜之所有权，其继续占有讼争房产并无法定和约定之依据，应予以返还。原审判决适用法律有误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第8849号民事判决；
二、厦门市宇庭酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离孙瑜所有的位于厦门市思明区溪岸街76号第三层的房屋，并将该房屋交付给孙瑜管理使用
本案一、二审案件受理费各100元，均由厦门市宇庭酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 朱燕萍
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。