四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5193号
上诉人（原审原告）崔晋，男，汉族，1983年4月6日出生，住四川省成都市金牛区。
委托代理人鲍军，男，汉族，1955年12月20日出生，住四川省双流县。
委托代理人伯霞，女，汉族，1959年8月7日出生，住四川省成都市金牛区。
被上诉人（原审被告）重庆康发物业发展有限公司成都分公司。�所地：成都市武侯区玉林中路13号。
法定代表人张士奚，公司经理。
委托代理人马远，男，汉族，1956年8月3日出生，住四川省成都市金牛区。
被上诉人（原审被告）重庆康发物业发展有限公司。住所地：重庆市渝中区民生路***号****座。
法定代表人张士溪，公司总经理。
委托代理人马远，男，汉族，1956年8月3日出生，住四川省成都市金牛区。
被上诉人（原审第三人）吕秋缘，女，汉族，1992年8月25日出生，住成都市青羊区。
委托代理人王利，女，汉族，1964年9月10日出生，住成都市青羊区。
上诉人崔晋与被上诉人重庆康发物业发展有限公司成都分公司（以下简称康发成都公司）、被上诉人重庆康发物业发展有限公司（以下简称康发公司）、被上诉人吕秋缘因商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，康发成都公司系康发公司的分公司，位于成都市武侯区浆洗街61-97号、武侯祠大街1-3号、染靛街41-59号思培居3号楼系康发成都公司开发建设的楼盘。
2003年11月21日，崔晋与康发成都公司签订《商品房买卖合同》，约定崔晋以253587元的价格购买思培居3号楼19层A号房屋，康发成都公司应于2004年8月30日前向崔晋交房，逾期交房超过60日，崔晋有权解除合同，康发成都公司按照崔晋已付款金额的5%向崔晋支付违约金。同日，崔晋与康发成都公司签订《借款协议》约定崔晋向康发成都公司借款25000元作为购房首付款，还款期限为2004年8月31日前。崔晋逾期还款超过15日，康发成都公司有权单方面解除购房合同，崔晋按购房款总价的5%向康发成都公司支付违约金……。康发成都公司以收到崔晋全部还款作为履行房屋交付的前提条件，崔晋未还款前康发成都公司不向崔晋交房。2003年12月10日，崔晋与康发成都公司签订的《商品房买卖合同》办理登记备案，合同备案号为232478。2004年1月17日，崔晋（借款人）与中国银行人南支行（贷款人）、康发成都公司（保证人）签订《中国银行四川省分行个人住房贷款合同》并进行公证，约定借款人向贷款人贷款202000元用于购房，贷款期限为360个月，保证人为借款人的上述借款提供连带责任保证。
2004年11月6日，因康发成都公司未交房，崔晋出具退房委托书一份，委托其母亲伯霞代办退房手续。2004年11月8日，崔晋向康发成都公司提交退房申请书。2005年1月17日，崔晋与康发成都公司签署《解除合同书》，约定：“……二、根据乙方书面申请退房书，甲方同意双方协商按签订的《商品房买卖合同》书有关条款执行，解�合同；三、甲方按合同第九条支付乙方实际付款5%的违约金；四、乙方在银行办理解除房屋按揭贷款手续以及办理解除《商品房买卖合同备案书》，甲方退还乙方月供尾款；五、甲方退还乙方实际支付房款总额完毕，本合同生效。……”2005年1月18日，崔晋向康发成都公司出具收条，确认收到康发成都公司解除合同退还的首付款51587元、实际缴纳贷款本金2706.47元，并收取康发成都公司支付的违约金12679元，扣除崔晋已领赔偿金2358元，退款合计64614元。《解除合同书》签订后，崔晋停止向贷款银行支付按揭款，也未办理解除个人住房贷款合同的手续。截止2011年6月2日，崔晋已逾期还款71期，尚欠本金197088.45元，同时产生相应的利息和罚息。
2005年1月20日，吕秋缘向康发成都公司支付410289元购房款。2005年1月31日，吕秋缘与康发成都公司签订《商品房买卖合同》，约定购买�培居3号楼19层C2号和A号两套房屋，两套房屋房款共计431418元，付款方式为一次性付款。2012年5月，康发成都公司向吕秋缘交房，吕秋缘入住至今。
崔晋起诉认为，2003年11月21日，与康发成都公司签订《商品房买卖合同》及《按揭付款补充协议》，以253587元的价格购买成都市武侯区浆洗街61-97号、武侯祠大街1-3号、染靛街41-59号思培居3号楼19层A号住宅房屋。合同签订后，康发成都分公司将该合同于2003年12月10日进行了备案登记，崔晋也按照合同的约定向康发成都分公司支付了房款253587元，但康发成都分司至今未将上述房屋交付，也未按照合同约定为崔晋办理房屋权属登记。故请求判令：1、康发成都公司向崔晋交付思培居3号楼19层A号房屋；2、康发成都公司向产权登记机关办理崔晋所购房屋的权属登记；3、康发成都公司向崔晋支付逾期交房和逾期办证的违约金共计87182�；4、本案诉讼费由康发成都公司承担；5、康发公司对康发成都公司所负之合同义务承担连带责任。
康发成都公司、康发公司辩称，崔晋于2004年11月8日提交了“退房申请书”，双方于2005年1月17日又签订了“解除合同书”，崔晋要求解除合同并退房，康发成都公司已经向其退还了首付款、贷款本金，并支付了违约金、赔偿金等相关费用，双方合同已解除。双方解除购房合同后，崔晋未与银行办理解除房屋按揭贷款手续以及解除商品房备案合同书，导致康发成都公司未能全额退还房屋总价款。后康发成都公司将该房屋出售给吕秋缘，不存在违约情形，且崔晋的起诉已经超过诉讼时效，故请求驳回崔晋的诉讼请求。
吕秋缘辩称，在崔晋与康发成都公司解除商品房买卖合同后，吕秋缘全额购买了讼争房屋，已经缴纳了全部购房款和相关费用，并实际入住。由于崔晋没有去银行办理解除按揭手续，影响了吕秋缘对讼争房屋进行备案。吕秋缘已经向人民法院另案提起诉讼
原审法院认定上述事实，有身份证、营业执照、《借款协议》、《商品房买卖合同》2份、《商品房买卖合同备案表》、《中国银行四川省分行个人住房贷款合同》、《退房申请书》、《退房委托书》、收条、《解除合同书》、贷款还款明细清单、房款收据及当事人陈述记录收集在案，予以佐证。
原审法院认为，崔晋与康发成都公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无违反法律强制性规定的内容，当属合法有效，双方均应按照约定享受权利和履行义务。根据《商品房买卖合同》的约定，康发成都公司应于2004年8月30日前交房，逾期超过60日，崔晋有权退房，康发成都公司向崔晋支付违约金。后因康发成都公司未按时交房，双方协商退房事宜并签署了�解除合同书》，康发公司向崔晋退还相关款项并支付了违约金，崔晋的上述退房行为应视作解除权的行使。《解除合同书》第五条约定“甲方退还乙方实际支付房款总额完毕，本合同生效”，崔晋认为康发公司仅退还了首付款和崔晋已偿还的按揭款，未退还剩余贷款，因此不满足《解除合同书》第五条“甲方退还乙方实际支付房款总额”这一生效条件，《解除合同书》并未生效，双方的商品房买卖合同关系并未解除。对此，原审法院认为，《解除合同书》是否生效系本案争议的焦点，而如何理解“实际支付房款总额”系认定《解除合同书》是否生效的关键。根据《解除合同书》第四条“乙方在银行办理解除房屋按揭贷款手续以及办理解除《商品房买卖合同备案书》，甲方退还乙方月供尾款”的约定，康发成都公司退还剩余贷款的条件为崔晋自行办理解除按揭贷款手续及合同备案手续后。该条件的成就完全依靠崔晋自身，不属于康发成都公司的控制范围。崔晋至今未办理上述手续，康发成都公司无支付剩余贷款的义务。因此《解除合同书》中约定的“实际支付房款总额”应理解为崔晋已经支付的首付款及偿还的按揭款，剩余贷款的支付不属于“实际支付房款总额”的范围。康发成都公司已经将崔晋支付的首付款及按揭款足额支付给崔晋，因此双方签订的《商品房买卖合同》已于2005年1月18日解除，崔晋无权要求康发成都公司继续履行合同。故对崔晋要求康发成都公司交付房屋和办理房屋权属登记的诉讼请求，原审法院不予支持。双方合同解除后，康发成都公司已向崔晋支付了解除合同违约金，其无继续向崔晋交房的义务，故对于崔晋提出的要求康发成都公司支付逾期交房违约金及康发公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：驳回崔晋的诉讼请求。案件受理费6410元，由崔晋负担。
宣判后，原审原告崔晋不服提起上诉，请求撤销原审判决，支持崔晋原审中的诉讼请求。理由是：一、原审法院错误解释“实际支付房款总额”的内容，《解除合同书》约定康发成都公司应退还崔晋实际支付房款总额包括首付款和银行贷款，而康发成都公司只退还了首付款，未退还银行贷款202000元，故原审法院认为崔晋与康发成都公司签订的《商品房买卖合同》已于2005年1月18日解除是错误的；二、原审法院认为崔晋未办理解除按揭、康发成都公司无支付贷款义务是错误的，康发成都公司不退还崔晋银行贷款，崔晋就无法履行《解除合同书》约定的崔晋办理解除房屋按揭贷款手续和办理解除备案合同的义务；三、康发成都公司与崔晋的合同未解除的情况下，康发成都公司与吕秋缘签订的《商品房买卖合同》无效，不受法律保护。
被上诉人康发成都公司、康发公司、吕秋缘均辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，合同解除，双方的权利义务终止。本案中崔晋主张继续履行2003年11有21日订立的《商品房买卖合同》，康发成都公司认为该合同因2005年1月17日签订的《解除合同书》而终止，故本案争议的焦点是2005年1月17日的《解除合同书》是否已经生效。
关于2005年1月17日的《解除合同书》是否已经生效的问题。本院认为，《解除合同书》约定的生效条件为康发成都公司退还崔晋实际支付房款总额完毕，由于双方对合同条款中“实际支付房款总额”的理解有争议，故应根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定处理。本院认为，第一、从《解除合同书》的内容看，第四条约定“崔晋在银行办理解除房屋按揭贷款手续以及办理解除《商品房买卖合同备案书》，康发成都公司退还崔晋月供尾款”，第五条约定康发成都公司退还崔晋的款项为实际支付的房款。第二、从2005年1月18日崔晋签字的收条看，明确载明退款合计为64614元，该款项只包括崔晋交付的首付款51587元、违约金12679元、实际已偿还的按揭贷款2706元，并不包括未偿还的银行按揭贷款。第三、从本案纠纷的情况看，崔晋在收到康�成都公司2005年的退赔款项后，时至崔晋20**年起诉的这个期间，崔晋并未向康发成都公司主张崔晋未偿还的按揭贷款。由于“月供尾款”才是崔晋实际已经给付的款项，且崔晋事实上收取的也是实际已经给付的款项，且崔晋在本案前并未主张过未偿还的按揭贷款，因此，应当对《解除合同书》中的“实际支付房款”理解为崔晋实际已经支付的费用，不包含未偿还的按揭贷款。因康发成都公司已经履行了《解除合同书》中约定的“退还实际支付房款总额”义务，因此《解除合同书》已经生效，双方签订的《商品房买卖合同》已于2005年1月18日解除。
关于崔晋认为康发成都公司不退还崔晋银行贷款，崔晋就无法履行《解除合同书》约定由崔晋办理解除房屋按揭贷款手续和办理解除备案合同的义务问题、康发成都公司与吕秋缘签订的《商品房买卖合同》无效的问题。本院�为，由于崔晋与康发成都公司在《解除合同书》中只约定了由崔晋办理解除房屋按揭贷款手续和办理解除备案合同，但对银行的按揭贷款由谁负责直接清偿未作约定，且办理解除房屋按揭手续会涉及第三方权益，故本案不能直接处理。关于康发成都公司与吕秋缘签订的《商品房买卖合同》是否无效的问题，因该内容是崔晋在二审提出的新的主张，本院不予审理。
综上，崔晋的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原审判决确定的方式承担。二审案件受理费6410元，由崔晋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐云国
代理审判员 李 俊
代理审判员 毛程程
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 罗晓都