广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云罗法民初字第689号
原告吴智超，男，1988年6月16日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
委托代理人吕婷婷（系吴智超妻子），1990年10月20日出生，汉族，罗定市人，住址同上。
被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。
法定代表人：肖志均。
委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
原告吴智超诉被告云浮市创宇贸易有限公司（以下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月11日受理后，依法由审判员李云福适用简易程序独任审判，并于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告吴智超及其委托代理人吕婷婷、被告创宇公司委托代理人朱靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2012年5月20日与被告签订《商品房买卖合同》，原告作为买受人购买被告开发的位于罗定市罗城镇柑园祥发路的房地产住宅项目凤凰新城住宅的某座某层某号房，原告按合同约定已先后通过支付首付款192373元和银行贷款430000元方式向被告支付了全部房款622373元，同时向被告支付了代办土地使用权证、房产权证契税及工本费用合计18292元。按合同约定被告应当于2012年11月30日前交付上述房屋给原告使用。
被告于2012年11月22日通过邮政快递向原告发出收楼通知书，原告要求被告按合同第八条和第十一条的约定，提供符合收楼条件的全部资料，但被告未能提供《建筑工程竣工验收备案表》，也就是说被告要交付的房屋未达到交付使用的条件，故原告拒绝收楼。经多次催促后，被告至今仍无法出具经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表。根据有关规定，被告建造的房屋未达到国家规定的交付使用条件，由此产生的一切责任应由被告承担。按合同第九条约定，合同继续履行的，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。
由于被告建造的房屋未经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收合格，因此房屋不能办理房地产权证，原告有理由要求被告返还办理土地使用权证、房产权证契税及其他费用。
被告未依约交付符合交付条件的房屋，构成违约，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、判令被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，并按合同约定向原告支付2012年12月1日至2014年6月10日以房屋总价622373元计算的违约金34666.1元（622373元×1／10000×557天）；2、判令被告返还原告支付的办理土地使用权证、房产权证契税及其他费用共18292元及该款自2012年5月20日起计算至今的同期银行存款利息；3、判令被告承担本案诉讼费用。
为证明其主张，原告提交了如下证据：1.原告身份证，证明原告的身份及主体资格。2.商品房买卖合同，证实原告与被告于2012年5月20日签订商品房买卖合同，双方存在合同的权利义务关系，合同的第九条约定了逾期交房的违约责任。3.首期房款发票、刷卡银行回单，证实原告于2012年5月20日支付首期房款192373元给被告，发票是2012年6月3日开具的；其中有40000元通过银行划款，其余属现金支付，当时被告已出具收据，但在开具发票时收回。4.住房借款合同、购房款发票，证明原告已全额付清房款，原告与被告之间的债权债务已经结束。5.办理土地使用权证、房产权证契税及其它费用收款收据，证明原告于2012年5月20日支付了18292元办证费给被告。
被告辩称：一、原告认为被告开发的商品房未具备验收合格的条件不符合事实。1、合同约定的交付条件是“该商品房经验收合格”，合同补充协议约定交付时出示的文件是“工程竣工验收相关备案证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。而在合同约定的交楼时间内，被告开发的商品房已经具备交付条件，被告提供的《建筑工程竣工验收报告》证明被告交付的商品房经验收合格。至于合同约定“该商品房经验收合格”并没有明确由谁验收、怎样验收，也没有特别指定是政府部门出具验收合格备案证明才是验收合格。合同约定的政府部门出具验收合格备案证明只是交楼时应出示的文件之一，并非交楼条件。虽然交楼时欠缺验收备案登记表这份文件，但不代表该商品房经验收不合格。因此，被告认为施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等共同签暑的《建筑工程竣工验收报告》应视为“该商品房经验收合格”的依据，被告已具备交楼条件。原告拒绝收楼的责任在其自身。2、2014年4月28日，被告已经取得罗定市城乡建设局出具的《竣工验收备案表》，该备案表对《建筑工程竣工验收报告》予以确认，由此证明商品房经验收合格。二、原告逾期支付首期房款，违约在先，应承担违约责任。根据原、被告双方签订的认购书、合同及合同补充协议的约定，原告逾期7日支付首期房款，应承担相应的违约责任，赔偿逾期支付首期房款违约金2178.31元。三、原告请求返还办理房地产权证相关费用没有依据。办理房地产权证相关费用是根据合同约定由原告缴纳给被告的代办费用。被告销售的商品房完全具备办理房地产权证的条件。根据合同补充协议第四条的约定，办理房地产权证的时间是办理收楼手续后180天内，但原告至今没有办理收楼手续，也没有向被告提供办理房地产权证所需的相关资料。因此，未办理房地产权证的责任在于原告，而原告没有选择解除合同，故原告无权请求返还相关费用。
为证明其答辩意见，被告提交一份竣工验收备案表，证实被告开发的商品房在2013年8月16日就竣工验收合格，并于2014年4月28日取得竣工验收备案表。
对原告提供、出示的证据，被告质证认为：对原告提供的证据真实性无异议。对于商品房的交付条件，合同约定是经验收合格，并非经综合验收合格，因此被告认为经过建设单位、监理单位等五个部门的联合验收出具了竣工验收报告就具备了合同约定的交付条件。对于办证费用，补充协议证明了被告所收取的办证费用是有合同约定的，且按约定并未具备办证的条件，故不存在被告违约不办证的行为。对其余证据没有意见。
对被告提供、出示的竣工验收备案表，原告质证对真实性有异议，认为备案表上勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五个部门同意验收的意见不能代表政府的规划、消防、质监等部门的审核。
综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对原告提供的证据，被告对真实性没有异议，亦未对合法性、关联性提出异议，故本院予以采纳。对被告提供的证据，原告提出真实性异议，但仅为单方质疑，并未提供反证证实验收备案表是不真实的或者其反映的事实是不真实的，故对其质疑意见，本院不予采信，对被告提供的验收备案表，本院采纳其作为证据以认定本案有关事实。
经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园祥发路的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2012年5月20日，原告吴智超作为买受人与被告创宇公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12050071，含合同附件四《合同补充协议》）。《商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第某座某层某号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为622373元。第六条约定了付款方式为银行按揭付款方式，买受人须于2012年5月20日前付清首期房款192373元，剩余房款430000元须于2012年5月27日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同附件四《合同补充协议》第四条的约定处理。
另外，双方在《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第四条对《商品房买卖合同》第十五条补充约定，甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，……。第七条对《商品房买卖合同》第十一条补充约定，出卖人向买受人发出《收楼通知书》后，且在买受人办理收楼手续时，向买受人出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖出卖人公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，买受人同意办理收楼手续。
合同签订当天，原告向被告支付凤凰新城住宅小区（一期）B座23A03房代办土地使用权证、房产权证契税及其它费用18292元，另以银行刷卡的方式向被告支付部分首期房款40000元。合同签订后，被告于2012年6月3日向原告开具首期房款192373元的发票。2012年7月23日，原告与中国银行股份有限公司云浮罗定支行签订《个人住房组合借款合同》，约定由原告借款430000元，该款限用于原告支付其购买凤凰新城第B座23A03号房的购房款。2014年5月19日，被告向原告开具购房款430000元的发票。至此，原告已付清商品房总价款622373元。
2012年11月22日，被告向原告发出收楼通知，因被告未能出示竣工验收备案的证明文件，故原告拒绝收楼，引致发生纠纷。此后，被告再未向原告出示竣工验收报告和竣工验收备案表，也没有向原告再次发出收楼通知，致原告至今仍未收楼。
2014年6月11日，原告向本院起诉，请求判令被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同及按合同约定向原告支付违约金，并由被告返还代办权证及其它费用18292元及该款的利息。被告答辩认为原告逾期支付首期房款构成违约，应承担支付相应违约金的责任，并当庭提出反诉。原告不同意在本案中处理反诉。经审查，被告当庭提出反诉已超过法定期限。
被告提交一份由罗定市城乡建设局作出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，“凤凰新城住宅小区（一期）”（包括B栋）工程竣工验收日期为2013年8月16日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案；备案日期为2014年4月28日。
本院认为：当事人在诉讼过程中有权依法行使诉讼权利，同时亦应依法履行诉讼义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”，被告当庭提出反诉，已超出相应的期限，原告亦不同意在本案中处理反诉，故对于被告提出的反诉，本院在本案中不予处理。
本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案争议的焦点是：1、被告有否按合同的约定将符合交付条件的商品房交付给原告？其在履行合同的过程中是否构成违约？2、原告请求被告返还代办权证等费用有无依据？
根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案原告。《商品房买卖合同》第十一条和《合同补充协议》第七条则约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，在双方进行验收交接时，被告应当出示《商品房买卖合同》第八条规定的证明文件，即商品房经验收合格、工程竣工验收相关备案证明及已加盖被告公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。本案中，被告于2012年11月22日向原告发出收楼通知，但其在诉讼中提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示“凤凰新城住宅小区（一期）”工程的竣工验收日期为2013年8月16日、竣工验收备案日期为2014年4月28日。即被告在工程经验收合格及工程竣工验收备案之前要求原告办理商品房交接手续，在双方进行商品房交接时未能依约出示商品房经验收合格、工程竣工验收相关备案证明等文件，其已构成违约，原告按照双方约定有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告继续履行合同的诉讼请求理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方签订的合同第九条约定逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。至本案起诉时止，被告逾期交房已超过180日，原告要求被告支付逾期交付商品房的违约金的主张符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。被告虽于2014年4月28日取得双方争议的竣工验收备案表，但此后并未向原告出示以督促原告办理交接手续，致原告至今仍未办理商品房交接，故原告请求以已支付房价款622373元计算从2012年12月1日起至2014年6月10日止的违约金合理，本院予以支持。原告已付清房价款622373元（包括首期房款192373元及银行贷款430000元），因此，被告应支付从2012年12月1日起至2014年6月10日期间共556天的违约金34603.94元（622373元×1／10000×556天）给原告。原告诉讼请求34666.1元，已超出应获得的金额，本院仅对合理部分予以支持。
根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条的约定，原告应在办理本合签约手续同时向被告缴付代办权证及其它费用，故被告是按合同约定收取该费用18292元的。同时根据该条款，被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内办理权证登记的相关手续。由于原告至今仍未办理收楼手续，约定由被告代办相关权属登记手续的条件尚未成就，故被告根据该条款应当履行的义务应在原告办理收楼手续后180天内履行。现原告请求继续履行合同，故其要求被告返还代办权证及其它费用18292元并支付该款利息的诉讼请求理据不足，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告云浮市创宇贸易有限公司继续履行与原告吴智超签订的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》。
二、由被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴智超支付从2012年12月1日起计至2014年6月10日止的违约金34603.94元。
三、驳回原告吴智超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费562元（原告已预交），由原告吴智超负担195元，被告云浮市创宇贸易有限公司负担367元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 李云福
二〇一四年八月五日
书记员 罗燕银