北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终4894号
上诉人(原审被告)：张垣，男，1971年8月29日出生，住北京市东城区。
上诉人（原审第三人）：孙卓，女，1970年8月16日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：翟晓红，北京市京大（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙剑颖，女，1979年10月21日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘洋（孙剑颖之夫），1979年4月27日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：柳玉滨，北京市富程律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：李安琪，女，该公司职员。
被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司北京崇文支行，住所地北京市东城区永定门外大街86号。
负责人：肖斌，行长。
委托诉讼代理人：张隽，男，该行员工。
委托诉讼代理人：邢磊，男，该行员工。
上诉人张垣、孙卓因与被上诉人孙剑颖、北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）、中国工商银行股份有限公司北京崇文支行（以下简称工行崇文支行)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2016)京0101民初12261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张垣、上诉人孙卓及其委托诉讼代理人翟晓红，被上诉人孙剑颖及其委托诉讼代理人刘洋、柳玉滨，被上诉人麦田公司之委托诉讼代理人李安琪，被上诉人工行崇文支行之委托诉讼代理人邢磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张垣、孙卓上诉请求均为：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回孙剑颖的诉讼请求或发回重审。事实及理由：1.孙卓不同意也没有事后追认出售涉诉房屋；2.孙剑颖除交付了少量定金外，并没有履行后续交付房款的义务；3.涉诉房屋为我家庭唯一住房，因孙剑颖不具备购房资格并恶意拖延合同履行，导致我无法再行购买其他住房，我无房可住，事实上无法继续履行房屋买卖合同；4.一审判决超出了孙剑颖的一审诉讼请求，判非所请。
孙剑颖辩称，同意一审判决。签订涉诉房屋买卖合同时，孙卓在场，并未表示反对，我方确信张垣作为房屋产权人签约卖房的行为是夫妻合意的行为，我方提交的录音证明孙卓在签约后几个月后也没有表示不同意卖房，而是要提高房屋价格。我方亦从未隐瞒过购房资格的事实，我方在合同履行期限内取得了购房资格，有能力继续履行房屋买卖合同。
麦田公司辩称，上诉人的上诉请求与我公司没有直接关系。
工行崇文支行辩称，同意一审判决。
孙剑颖向一审法院起诉请求：1.要求张垣将其名下的位于北京市东城区西花市南里×号楼×层×单元×号房屋过户至我名下；2.张垣向我支付自2016年4月22日至2016年6月22日期间的延迟履行合同违约金16.151万元；3.本案的诉讼费由张垣承担。
一审法院认定事实：北京市东城区西花市南里×号楼×层×单元×号房屋产权人系张垣，建筑面积78.27平方米。
2015年12月21日，张垣（合同出卖人）与孙剑颖（合同买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（交易房屋尚未办理房屋所有权证），约定出卖人所售房屋位于北京市东城区崇外大街五号危改区新景家园住宅×号楼×层×单元×号（以下简称涉诉房屋），建筑面积78.27平方米。出卖人已经以贷款方式向开发建设单位付清购房款，应于2016年4月15日前办理提前还款及抵押注销手续。买受人支付的解押款作为购房款的一部分。该房屋尚未取得房屋所有权证，预计取得时间为2016年1月。该房屋成交价格为人民币521万元。双方应按约定履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金。自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权解除本合同。双方签订合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则，或按本合同约定成交价款的20%的金额向违约方索赔。违约方还须承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费。该合同附件二约定，买受人向出卖人支付定金50万元，其中2万元于签约当日支付，其余48万元于2015年12月23日前支付。出卖人同意将购房款1万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。出卖人于本合同签订之日起270日内将涉诉房屋地址上的原有户口迁出。买卖双方应于2016年4月25日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为240万元整。买受人于2016年5月15日前（含当日）以银行资金监管的方式支付出卖人购房款人民币230万元整。买卖双方应于贷款批复后3个工作日办理税、费缴纳手续。买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后3个工作日办理房屋权属转移登记手续。出卖人应于2016年5月31日前将房屋交付买受人。买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担。同日，张垣（合同出卖人）、孙剑颖（合同买受人）与麦田公司（合同居间方）签订《居间服务合同》，约定买卖双方委托居间方就买卖位于北京市东城区崇外大街五号地危改新景家园住宅×号楼×层×单元×号房屋提供居间服务。买卖双方签订的买卖合同成立时，居间服务完成，买受人应按本合同约定向居间方支付居间服务费8.4万元。居间方有权为买卖双方办理网签备案登记手续，买卖双方应配合提供相应材料并签署相应文件。出卖人或买受人违反本合同约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费。如支付方为守约方，则守约方有权要求赔偿。另，麦田公司向孙剑颖、张垣双方出示《重要事项告知书》，对交易过程中房款支付，户口问题，权属转移登记，出卖人需准备的材料以及买受人的相关情况（包括要求买受人如实告知名下房屋数量）等情况进行告知。孙剑颖、张垣双方在该告知书落款处签字确认。
2015年12月21日，孙剑颖向麦田公司支付居间服务费8.4万元，并于2015年12月23日前向张垣支付定金50万元。
另查，张垣与孙卓于1996年9月19日登记结婚。2012年9月27日，张垣与孙卓、北京崇文新世界房地产发展有限公司签订《认购协议》，认购北京市东城区新景家园×号楼×层×单元×号房屋。2015年10月27日，涉诉房屋完成产权登记，产权人为张垣。2015年12月15日，涉诉房屋设定抵押登记，抵押权人为工行崇文支行抵押贷款金额为135万元。经询，孙剑颖、张垣均认可北京市东城区崇外大街五号危改区新景家园住宅×号楼×层×单元×号房屋与北京市东城区西花市南里×号楼×层×单元×号房屋系同一房屋。孙剑颖同意代张垣提前清偿未偿还的贷款，但要求代偿款项用于折抵购房款。
2016年4月22日，孙剑颖与其夫刘洋通过购房资格核验。2016年6月17日，麦田公司向张垣发送《通知函》，通知张垣于收到函件之日起三个工作日内提交房屋核验材料，并办理房屋核验和申请贷款手续。
另查，为购买涉诉房屋，2013年5月14日，张垣（借款人、抵押人）与工行崇文支行（贷款人）、北京崇文新世界房地产发展有限公司（担保人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款人民币135万元，该款项用于购买坐落于北京市东城区崇外大街五号地危改区新景家园住宅小区×号楼×层×单元×号房屋。贷款期限为240个月，借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为涉诉房屋。2015年12月15日，涉诉房屋办理抵押登记，工行崇文支行为抵押权人。截止至本案一审最后一次庭审时，张垣尚欠贷款本金1217821.52元。
庭审中，孙剑颖提交录音证据，以证明孙卓知晓并认可张垣将涉诉房屋出售给孙剑颖一事，并且张垣及孙卓因房价上涨想要违约的事实。张垣及孙卓均认可录音证据的真实性，但提出系孙剑颖隐瞒其无购房资格的事实，属于孙剑颖违约在先。同时，张垣提交录音证据，以证明其与孙卓于2016年3月20日才知晓孙剑颖在签订购房合同时没有取得购房资格，对此，孙剑颖认为其对购房资格一事已向张垣及孙卓如实告知，且孙剑颖已经于2015年11月将夫妻名下的一处房产出售，并在合同约定的期限内取得购房资格，不存在违约行为。另询，孙卓称签约时其在现场，但其未向孙剑颖及麦田公司表示不同意出售涉诉房屋，仅向张垣表示过其不同意出售涉诉房屋。
一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，孙剑颖、张垣签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。在合同履行过程中，张垣认为在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，孙剑颖故意隐瞒其拥有的住房数量及购房资格等重要事实，且在签订合同时，孙剑颖并不具备购房资格，故不同意继续履行上述买卖合同。张垣提出的相关情况，并不影响双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》效力。而在合同履行期间，孙剑颖已获得购房资格，在此情况下，上述买卖合同应当继续履行。关于孙卓提出其作为共有权人，不同意继续买卖合同的陈述意见。根据已查明的事实，在孙剑颖、张垣签订上述买卖合同时，孙卓在场，其并未明确向孙剑颖及中介方表示其不同意出售涉诉房屋。在此情况下，孙卓的相关意见法院不予采纳，其应当协助办理产权过户手续。虽然涉诉房屋现设定有抵押，但经询，工行崇文支行同意孙剑颖先行代张垣偿还银行贷款，并在贷款清偿后协助办理涉诉房屋的抵押注销手续，故该情形对合同继续履行并不构成影响。应当指出，孙剑颖代张垣偿还贷款本息后，应当将扣除贷款本息后的剩余购房款一次性支付给张垣。关于孙剑颖要求张垣支付迟延履行合同违约金的诉讼请求，因孙剑颖在签订合同时并未取得购房资格，对于合同未能顺利履行亦有一定责任，故孙剑颖的该项诉讼请求，法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条之规定，一审法院于2017年1月判决：一、孙剑颖于判决生效后七日内代张垣向中国工商银行股份有限公司北京崇文支行偿还全部的剩余贷款本金及截止至贷款还清之日止的全部利息等；二、张垣、中国工商银行股份有限公司北京崇文支行于孙剑颖代张垣偿还全部剩余贷款本金及利息等后十日内，协助孙剑颖办理注销北京市东城区西花市南里×号楼×层×单元×号房屋的抵押登记的相关手续；三、张垣、孙卓于注销抵押登记后十日内将北京市东城区西花市南里×号楼×层×单元×号房屋过户至孙剑颖名下。过户同时，孙剑颖一次性向张垣支付全部剩余购房款（剩余购房款金额为四百七十一万元扣除孙剑颖代张垣偿还贷款本息金额后的金额）；四、驳回孙剑颖的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，孙剑颖与张垣签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。张垣与孙剑颖签订涉诉房屋买卖合同时，孙卓亦在签约现场，且根据合同履行过程中的录音能够看出，关于合同是否应继续履行、应如何履行的洽商，均有孙卓进行参与，现孙卓在诉讼中主张其自始不同意出售涉诉房屋，并无证据支持，本院不予采信。孙剑颖已依合同约定向张垣支付了部分购房款，在合同履行过程中，张垣解除房屋现有抵押的义务在先，在张垣未履行先合同义务的情况下，孙剑颖未支付剩余购房款系履行抗辩权的行为，孙剑颖并无违约行为，张垣作为违约一方并不享有合同解除权，合同应当继续履行。孙剑颖诉请张垣将涉诉房屋过户至其名下，并同意代张垣清偿剩余贷款、支付剩余购房款，一审判决并未判非所请。
综上所述，张垣、孙卓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48270元，由张垣、孙卓各负担24135元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周梦峰
代理审判员 马 潇
代理审判员 杜传金
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 刘 佳