湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终822号
上诉人（原审原告）袁凯旋，男，1951年9月24日出生，汉族，住湖南省株洲县。
上诉人（原审原告）苏凉山，女，1952年10月20日出生，汉族，住湖南省株洲县。
委托诉讼代理人曾铁军，湖南火炬律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、反驳对方上诉请求，和解，代签法律文书等。
委托诉讼代理人龚俐，湖南一星（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人（原审被告）尹小平，男，1965年6月19日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。现住天元区。
上诉人（原审被告）袁月明，女，1964年5月5日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
委托诉讼代理人ＸＸ飞，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、反驳对方上诉请求，和解，代签法律文书等。
委托诉讼代理人谭忠良，株洲市中良法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
上诉人袁凯旋、苏凉山与上诉人尹小平、袁月明房屋买卖合同纠纷一案，因双方不服株洲市荷塘区人民法院（2015）株荷法民一初字第1821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人袁凯旋、苏凉山及其委托代理人曾铁军、龚俐，上诉人尹小平、袁月明及其委托代理人谭忠良、ＸＸ飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人袁凯旋、苏凉山请求：一、判决二被上诉人返还二上诉人购房款28000元；二、改判(2015)株荷法民一初字第1821号民事判决书第二项，判决二被上诉人赔偿二上诉人损失195725元(230725元减35000元)，不服金额11145元。事实和理由：双方口头买卖合同已经成立并生效。现尹小平、袁月明拒绝办理过户手续且将房屋断水断电造成双方合同目的不能实现，袁凯旋、苏凉山选择解除合同并返还购房款、全额赔偿损失合理、合法。
被上诉人尹小平口头答辩称：收到两万七千元购房款属实，另外一千元是租金，不是购房款。我是背着袁月明收的购房款，一审判决不予返还购房款是正确的。一审法院判决我赔偿损失，没有任何事实与法律依据。
被上诉人袁月明口头答辩如下：尹小平收购房款我不知情，一直到2008年上诉人将房屋出租后，我才知道，并及时断水断电，表示不同意卖房，且我没见过尹小平向袁凯旋出具的收条。一审法院判决我赔偿损失，没有任何事实与法律依据，
上诉人尹小平、袁月明请求：撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：尹小平无权处分涉案房屋，双方没有达成房屋买卖协议，也没有实际履行。双方已经更改了原口头协议，达成了以利息代房租的房屋租赁协议，原审要求赔偿184580元损失没有事实和法律依据。
被上诉人袁凯旋、苏凉山答辩称，1、涉案房屋的口头买卖协议合法有效，合同的主要权利义务均已履行。2、没有证据证明口头买卖房屋协议变更为租赁合同。3、袁月明和尹小平拒绝配合过户属于严重违约，答辩人没有违约行为，二上诉人应当赔偿原告的全部经济损失。
袁凯旋、苏凉山向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同。2、返还原告购买株洲市荷塘区××房屋的购房款28000元；3、赔偿原告的购房损失240000元。4、二被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：原告袁凯旋与被告袁月明系兄妹关系，二原告系夫妻关系，二被告亦系夫妻关系。被告尹小平购买了位于株洲市荷塘区××房改房，并于2001年1月5日办理了该房屋的产权登记手续，建筑面积为59.13平方米。2002年，二原告与被告尹小平达成口头协议，约定二原告购买被告所有的位于株洲市荷塘区××房，购房款为人民币35000元，后二原告于2003年7月8日向被告尹小平支付了购房款27000元，被告尹小平于当日向二原告出具了收条一份，其内容为：“今收到袁凯旋交来购房款贰万柒仟元整（27000）是实”，二原告与被告尹小平一致同意原告之间交纳的租金1000元冲抵购房款1000元，余款7000元二原告至今未支付给被告。二原告在达成房屋买卖协议前租住在该房屋。后二原告要求被告办理过户登记手续未果，由此酿成纠纷。
另查明，本案诉争的房屋系被告尹小平、袁月明的夫妻共同财产，登记在被告尹小平个人名下。在本案审理过程中，被告袁月明自称对该房屋买卖并不知情，其不同意买卖该房屋。诉争房屋经株洲天正房地产评估经纪有限公司评估，现市场价值为230725元。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告之间自愿达成了口头买卖房屋的协议，原告向被告支付了大部分房款，被告将该房屋交付给原告使用至今，双方已形成事实上的房屋买卖关系。本案中，虽然原、被告未签订书面房屋买卖协议，但原审通过庭审查明，双方对该房屋在当时达成口头买卖协议时确认的价格为35000元，且被告已将诉争房屋交付给了原告使用至今，故原审认定原、被告双方的房屋买卖合同有效。被告袁月明主张其作为诉争房屋的共有人，未同意买卖房屋，该协议无效，被告袁月明的该主张不能成立，其理由如下：原告袁凯旋与被告袁月明系兄妹关系，有理由相信该房屋买卖系二被告的意思表示，故对二被告要求确认该房屋买卖合同无效的反诉请求，原审不予支持。
原、被告在房屋买卖合同履行过程中，二被告主张双方在事后又达成以息代租协议，因二被告未提供充分有效的证据予以证实，该主张不能认定，二被告以实际行为表明不履行合同，二被告违约，二原告可以根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，要求二被告继续履行合同或赔偿损失。现二原告不要求二被告履行合同，而要求被告赔偿损失，原审予以支持。因二原告未全部支付房款，亦有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，二原告的损失为已支付房款及相应增值部分价值，故本院认定二原告损失为184580元，计算方式：已支付房款28000元÷房款35000元×现价值230725元＝184580元。
因反诉原、被告未继续履行合同，故二反诉原告要求二反诉被告交付诉争房屋钥匙，原审予以支持。对于二反诉原告要求二反诉被告支付房租款及恢复房屋原貌费用，因其主张的以息代租协议未予认定，故原审不予支持。
经原审组织调解，原、被告双方无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原、被告之间关于株洲市荷塘区××房屋的买卖合同有效；二、被告（反诉原告）尹小平、袁月明在本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）袁凯旋、苏凉山损失人民币184580元；三、原告（反诉被告）袁凯旋、苏凉山在本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）尹小平、袁月明交付株洲市荷塘区××房屋钥匙；四、驳回原告（反诉被告）袁凯旋、苏凉山的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）尹小平、袁月明的其他反诉请求。本案受理费4656元，减半收取2328元，反诉受理费2445元，以上合计4773元，由原告（反诉被告）袁凯旋、苏凉山承担407元，由被告（反诉原告）尹小平、袁月明承担4366元。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：1、双方的房屋买卖合同是否成立并生效？2、双方履行房屋买卖合同中是否存在违约？3、涉案双方的协议是否由买卖合同变更为租赁合同？4、袁凯旋、苏凉山要求解除买卖合同并赔偿损失是否有事实与法律依据？现分析如下：
2003年7月8日袁凯旋、苏凉山向尹小平支付了购房款27000元，尹小平接受了该购房款并于当日向袁凯旋、苏凉山出具了收条一份，该收条明确载明“今收到袁凯旋交来购房款2700元整，”双方意思表示真实且一致，根据《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，双方的口头房屋买卖合同于2003年7月8日时成立并生效。尹小平、袁月明主张尹小平出卖涉案房屋没有经过房屋共有人袁月明的同意而房屋买卖合同无效的意见不符合法律规定，原审不予支持是正确的，本院也予以确认。袁月明主张其权利受到的侵害并要求损失赔偿，其应向出卖人尹小平主张，不属于本案处理范围。
根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，双方均应各自诚实履行各自的义务，袁凯旋、苏凉山应给付全部房款，尹小平、袁月明应交付房屋并协助办理过户等相关手续。本案中袁凯旋、苏凉山没有及时支付剩余的购房款，尹小平、袁月明也没有及时协助办理过户手续，双方在履行过程中均存在过错才导致兄妹之间互不信任并产生纠纷。现尹小平、袁月明将涉案房屋断水断电，导致房屋无法居住，袁凯旋、苏凉山也要求解除双方的房屋买卖合同，根据《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“。(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;”的规定，袁凯旋、苏凉山要求解除房屋买卖合同，原审依法予以支持是正确的。
尹小平、袁月明主张双方已由买卖合同变更为租赁合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”和第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；”的规定，尹小平、袁月明应对双方之间存在以利息代房租的租赁合同关系承担举证责任，但诉讼中尹小平、袁月明没有提供确实充分的证据证明，原审不予采信尹小平、袁月明认为双方之间存在租赁合同的认定是正确的。
关于损失赔偿，原审法院根据涉案房屋现有的价值及袁凯旋、苏凉山购买房屋时仅出资27000元，占总房款35000元的比例享有涉案房屋升值部分作为损失赔偿的依据是合理、合法的，本院也依法予以确认。袁凯旋、苏凉山要求返还27000元，因袁凯旋、苏凉山从2003年7月8日起实际占有、使用该房屋，没有另行支付费用，且其损失也得到了赔偿，故袁凯旋、苏凉山再要求返还27000元原审不予支持，本院也予以确认。
综上所述，上诉人袁凯旋、苏凉山和上诉人尹小平、袁月明双方的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当、应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5435元，由上诉人尹小平、袁月明负担4656元，由上诉人袁凯旋、苏凉山负担779元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一七年六月五日
书 记 员 郭佳妮