浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍商终字第901号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司绍兴分行。
负责人：邵锦华。
委托代理人：黄雄兵。
委托代理人：吴彬。
被上诉人（原审被告）：绍兴县城中村改造建设有限公司。
法定代表人：杨仕达。
委托�理人：丁继胜。金列君，浙江大公律师事务所律师。
原审被告：潘佳丽。
原审被告：潘丽华。
原审被告：蒋经纬，现羁押于浙江省南湖监狱，公民身份号码：3306021972********。
上诉人中国工商银行股份有限公司绍兴分行（以下简称“工行绍兴分行”）为与被上诉人绍兴县城中村改造建设有限公司、原审被告潘佳丽、潘丽华、蒋经纬金融借款合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2014）绍越商初字第3453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月13日受理后，依法组成由审判员田欣担任审判长、代理审判员孙世光、季璐璐参加评议的合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：昌锋居住小区项目系被告绍兴县城中村改造建设有限公司开发的项目，被告绍兴县城中村改造建设有限公司与原告�订中国工商银行个人住房贷款最高额保证合同一份，约定其为购买昌锋居住小区项目的购房者提供按揭贷款的连带责任担保，为此原告与被告绍兴县城中村改造建设有限公司于2008年11月1日签订按揭贷款业务合作协议一份。2010年12月1日，被告绍兴县城中村改造建设有限公司向原告下属越城支行出具个人住房贷款联系单一份，要求原告为被告潘佳丽发放贷款279万元。收到被告绍兴县城中村改造建设有限公司联系单后，2011年4月29日，原告根据被告潘佳丽的申请与其签订个人购房借款／担保合同一份，约定原告为被告潘佳丽提供购房贷款279万元，贷款期限为2011年4月29日至2021年4月29日，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮10%计算，还款方式为按月等额本息还款，逾期还款利息按约定的利率上浮50%计算。合同并约定，若被告潘佳丽不按约支付利�，则原告有权提前收回全部贷款并追究其法律责任。2011年4月29日，原告与被告潘佳丽签订个人购房借款／担保合同一份，以被告潘佳丽购买的稽山一品别墅园179幢的房地产向原告抵押贷款279万元，抵押担保范围包括本金、利息、罚息、违约金、有关税费、实现债权的费用（含诉讼代理费用）等，合同于2010年12月27日向绍兴县房地产管理部门办理预抵押登记备案。上述合同签订后，原告安排下属绍兴越城支行于2011年4月29日将按揭贷款279万元存入被告绍兴县城中村改造建设有限公司的账户。因被告潘佳丽未按约归还贷款本息，原告决定提前收回贷款，为此原告于2014年8月29日通知被告潘佳丽宣布提前收回贷款。截至2014年8月27日，被告潘佳丽应归还原告贷款本息2101484.95元、支付利息21015.17元。现原告诉至法院，请求依法判令：一、被告潘佳丽归还原告借款本金人民币2101484.95元，利息计算自2014年5月29日起至实际付清日止（含复利、罚息，按照合同约定计算），其中2014年6月29日，第一被告潘佳丽支付利息198.04元；二、被告潘丽华、蒋经纬、绍兴县城中村改造建设有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、原告对被告潘佳丽所有的位于稽山一品别墅园179幢的房地产经拍卖、变卖所得款项依法定程序享有优先受偿权；五、本案的诉讼费用由各被告承担。另认定，原告于2014年6月、同年9月书面催告被告潘佳丽及时办理正式抵押手续。
原审法院审理认为：原告与被告潘佳丽之间的金融借款合同关系，各方主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告依约向被告潘佳丽发放了借款，但被告潘佳丽未能按约还款，根据合同约定，原告有权宣布合同提前到期并要求被告潘佳丽归还全部贷款本息。且原告已向被告发放贷款提前到期通知书，故对原告要求被告潘佳丽归还贷款本息的诉讼请求，该院予以支持。被告潘佳丽以本案中所购房产为原告对其享有的债权提供抵押担保，并已办理预告抵押登记手续。现原告提供证据证明了其已催告潘佳丽及时办理正式抵押登记手续而被告潘佳丽未配合原告办理相关手续，此种情况下，对非基于原告原因导致预登记无法转为正式抵押登记的情形，可以赋予原告对抵押物享有优先受偿权。现原告要求对抵押物享有优先受偿权，该院予以支持。被告潘丽华、蒋经纬、绍兴县城中村改造建设有限公司自愿为原告的贷款提供保证担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没�约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”，原告与被告潘丽华、蒋经纬另行约定了物保与人保并存时债权的实现方式，原告可要求该两被告对被告潘佳丽的上述债务承担连带清偿责任；原告与被告绍兴县城中村改造建设有限公司未另行约定物保与人保并存时债权的实现方式，因被告潘佳丽已以其有处分权的房产为其借款提供抵押担保，则被告绍兴县城中村改造建设有限公司仅需对被告潘佳丽自行提供的物的担保以外的债务承担连带清偿责任。故对原告要求该三被告对被告潘佳丽的上述借款承担连带清偿责任的诉请的合理部分，该院予以支持。被告潘佳丽、潘丽华、绍兴县城中村改造建设有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，该院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第�百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告潘佳丽归还原告工行绍兴分行借款本金2101484.95元，并按中国人民银行有关规定及合同约定支付自2014年5月29日至款清日止的利息（扣除已支付的利息198.04元），于判决生效之日起十日内履行；二、原告工行绍兴分行就其享有的上述债权，对抵押物（稽山一品别墅园179幢房地产）经折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告蒋经纬、潘丽华对被告潘佳丽的上述第一项债务承担连带清偿责任；四、被告绍兴县城中村改造建设有限公司对被告潘佳丽提供物的担保以外的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告工行绍兴分行的其他诉讼请求。案件受理费23612元、财产保全费5000元，合计28612元，由四被告共同负担。
上诉人工行绍兴分行不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：根据上诉人与被上诉人绍兴县城中村改造建设有限公司签订的《按揭业务合作协议》及《最高额保证合同》中的约定，排除了人保受执行后置于物保的可能性，属于《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定的“债权人应当按照约定实现债权”的情形。故请求：1、撤销一审判决书中的第四项内容，依法改判被上诉人绍兴县城中村改造建设有限公司对潘佳丽的债务承担连带清偿责任；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人绍兴县城中村改造建设有限公司答辩称：上诉人与被上诉人签订的《按揭业务合作协议》及《最高额保证合同》均没有对物保与人保并存时的债权实现顺序进行约定，也没有排除物保优先偿还的约定，上诉人的上诉理由不能成立。故请求：驳回上诉，维持原判。
原审被告潘佳丽述称：对签订购房合同的事实没有异议，之后没有继续还款的原因是因为得知越城区公安未通知其本人的情况下对案涉房产进行了查封。蒋经纬只是对购房提供了担保，购房的首付款及按揭还款都是潘佳丽本人所支付。
原审被告潘丽华述称：案涉房产是潘佳丽的，她后来没有钱还贷款了。
原审被告蒋经纬未向本院提交书面的述称意见。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理，本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点主要集中在被上诉人是否应当对案涉债务承担连带清偿责任。根据上诉人与被上诉人签订的《最高额保证合同》中第二条之约定，被上诉人为购买昌锋居住小区商品房的购房者提供的保证方式为�带责任保证，但第四条同时约定了被上诉人责任解除的情形，即任一主合同之从合同项下抵押房产的《房屋他项权证》交由上诉人保管后，该主合同项下被上诉人的保证责任自动免除。双方签定的《按揭业务合作协议》第五条也明确约定了“在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证”等相关内容，因此，上诉人自愿为案涉借款提供的系阶段性连带保证责任，上诉人担保的保证期间限于上诉人取得《房屋他项权证》为止。涉案房屋已经进行了抵押权预告登记，预告登记使得被登记的请求权具有物权的效力，可以对抗普通债权人，且未能办理正式抵押登记的原因并非由上诉人的原因所造成，预抵押登记房屋又符合折价、拍卖、变卖等能流通条件，因此，上诉人对预抵押登记房屋可以享有优先受偿权。但�后上诉人能否实际如期取得物的担保权利即期房按揭权转化为现房抵押权存在不确定性，上诉人的保证期间并未届满，在上诉人取得他项权利证明前，抵押人已有欠款或欠费的，上诉人对该部分应付款项仍应承担保证责任。至于上诉人主张的《按揭业务合作协议》第五条中约定的“如借款人在提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后15日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的帐户中扣收”相关内容，应系双方就阶段性连带责任保证期间内履行的支付方式进行了约定，也就是说，上诉人可以选择以该种方式要求被上诉人履行还款义务，但并不能反映出双方就实现债务的先后顺序进行了明确约定，因合同中并未约定实现债权的顺序，根据《中华人民共和国物权法》第一百�十六条之规定，被上诉人尚应在案涉抵押房产产权登记完成前对潘佳丽提供的抵押物担保以外的债务承担连带清偿责任。当然，如果案涉房产办理正式抵押登记后，被上诉人则无需再承担相应的担保责任。
综上，上诉人提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23612元，由上诉人中国工商银行股份有限公司绍兴分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 欣
代理审判员 孙世光
代理审判员 季璐璐
二〇一五年九月十八日
书 记 员 张银萍