福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第3528号
原告南平世华房地产开发有限公司，住所地南平市福兴路6号（新城中心一区）D区商业网点3-4层8号。
法定代表人吴建财，总经理。
委托代理人林希军，福建闽越律师事务所律师。
委托代理人肖娟，福建闽越律师事务所律师。
被告翁秀华，男，汉族，1969年5月22日出生，住福建省南平市延平区。
被告苏红，曾用名苏秀珠，女，汉族，1968年9月1日出生，住福建省南平市延平区。
原告南平世华房地产开发有限公司（以下简称世华房地产公司）与被告翁秀华、苏红商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理，依法由代理审判员王茜适用简易程序进行审理。原告世华房地产公司的委托代理人林希军、肖娟到庭参加诉讼。被告翁秀华、苏红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告世华房地产公司诉称，2011年10月24日，原告与被告翁秀华、苏红签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向二被告出售位于南平市延平区新城中心四期三地块3幢4层404号房，二被告向原告支付购房款428318元，其中首付款129318元，二期付款299000元（银行贷款）。同日，原、被告双方还签订了《补充协议》，协议第三条第七款约定：原告作为出卖人承担按揭贷款担保，在担保期内由于作为买受人的被告延期缴纳按揭本息，致使银行从原告账户扣款，被告应在原告发出书面通知之日的七日内，将原告被扣款金额归还原告，并以被扣款项金额为基数，另向原告按扣款日至被告归还日期间每日万分之二计付违约金；被告超过30日还未归还原告被扣款的，原告有权解除合同，并有权从被告已经支付的购房款中直接扣回原告被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及发生的相关费用。之后，被告向银行按揭贷款，原告为被告贷款提供阶段性担保，但被告从2013年9月起停止偿还银行贷款，导致原告被银行扣款，且截止2014年11月27日原告因被告行为被扣款项金额合计为30843.02元。经原告多次催告，被告仍未归还原告被扣款项金额，其行为已经构成违约，原告有权依约解除合同。故请求人民法院依法判令：1、解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO：0418558），被告协助原告办理注销商品房买卖合同备案登记；2、被告支付原告违约金2291.01元；3、二被告立即偿还原告垫付款30843.02元及违约金（以扣款金额为基数，按照扣款日至被告归还之日期间每日万分之二计付违约金，暂计算至2015年7月20日违约金为2291.01元）。
被告翁秀华、苏红未作答辩。
经审理查明，原告世华房地产公司以出让方式取得位于南平市延平区福兴路6号，编号为延平区（2004）地学第46号地块的土地使用权。经批准，原告在上述地块建设商品房，暂定名为新城中心四期三地块。后经南平市建设局批准，原告取得了商品房预售许可证，证号为2011（南）房预售证第012号。2011年10月24日，原告世华房地产公司与被告翁秀华、苏红签订了一份《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0418558），约定：原告（合同中为出卖人）将南平市延平区新城中心四期三地块3幢4层404号房出售给被告翁秀华、苏红（合同中为买受人）。房屋总价款为428318元，其中首付款129318元，余款299000元办理银行按揭贷款。同时，该合同附件六《补充协议》第三条第七款约定：“出卖人承担按揭贷款担保，在担保期内由于买受人延期缴纳按揭本息，致使银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人发出书面通知的七日内，将出卖人被扣款金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，另向出卖人按扣款日至买受人归还日期间每日万分之二计付违约金；买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及发生的相关费用。合同签订当日，二被告支付了购房首付款129318元。南平市房地产交易登记服务中心于2012年2月14日办理了涉讼房产的预售合同备案登记手续。
另查明，2012年2月21日，原、被告与中国银行股份有限公司南平分行（以下简称中行南平分行）签订了《个人一手住房贷款合同》一份，该合同约定，由中行南平分行向二被告发放贷款。原告自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，原告对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人实现债权的费用与担保权利而发生的担保费用承担连带保证责任。因二被告未按时还款，中行南平分行分别于2013年12月25日、2014年3月25日、2014年6月27日、2014年8月29日、2014年9月29日、2014年10月30日、2014年11月27日、2014年12月30日共八次扣划了原告账户内的资金2359.39元、7139.35元、7149.24元、4744.99元、2362.26元、2362.83元、2361.43元及2363.53元，以上共计30843.02元，用于偿还被告应支付的借款本息。之后，原告委托的闽越律师事务所的王旭律师于2014年6月20日通过省内特快专递向二被告寄送《律师函》一份，通知二被告及时支付被中行南平分行罚扣的款项。至今，二被告仍未归还原告被扣款项，原告遂诉至法院。
同时查明，上述房屋分别于2013年5月28日、2013年5月30日、2014年3月28日被人民法院裁定予以查封。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。二被告依约支付购房首付款后，未按约缴纳按揭贷款本息，已违反了《补充协议》第三条第七项的约定，构成违约。原、被告双方已在《补充协议》第三条第七项约定，二被告超过30日还未归还原告被扣款的，原告有权解除合同，该条属于约定解除条款。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告已经在合同约定了解除合同的条件，故原告依照合同约定的条件行使解除权，符合合同和法律规定，本院予以支持。
关于代垫款问题。根据合同约定，被告延期缴纳按揭贷款本息，致使银行扣罚原告账户的款项，被告应将被扣款项的金额归还原告。本案，二被告为购买原告开发建设的房产，向原告支付了首付款，余款299000元向银行按揭贷款，原告为二被告按揭贷款提供了担保。因二被告未按其与中行南平分行订立的《个人一手住房贷款合同》中约定的期限支付借款本息，致使原告的账户存款被银行扣划。依据《中华人民共和国担保法》的有关规定，作为保证人的原告承担保证责任之后，有权向作为债务人的被告追偿。故，二被告应承担偿还原告被扣划款共计30843.02元。
关于违约金问题。根据原、被告双方签订的《补充协议》第三条第七款的约定，“买受人以扣款金额为基数自扣款日至代扣款归还日期间每日万分之二的标准向出卖人支付违约金。”与“买受人按照本合同总价款的10%支付违约金。”是在合同未解除与合同解除两种不同情形下分别适用的违约金条款。现原告在诉请中已主张要求解除合同，故原告按照第二种情形主张违约金符合合同约定，本院予以支持。对原告同时主张按照第一种情形计付违约金，不符合合同约定，本院不予支持。根据原告被实际扣划的金额，以及原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》对违约金标准的约定，二被告应偿还原告代偿款30843.02元，并支付违约金42831.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告南平世华房地产开发有限公司与被告翁秀华、苏红之间于2011年10月24日签订的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0418558），被告翁秀华、苏红于本判决生效之日起三日内协助原告南平世华房地产开发有限公司办理南平市延平区新城中心四期三地块3幢4层404号房的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0418558）撤销备案登记手续。
二、被告翁秀华、苏红应于本判决生效之日起三日内一次性偿还原告南平世华房地产开发有限公司30843.02元，并支付违约金42831.8元。
三、驳回原告南平世华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费856元，由被告翁秀华、苏红负担821元，由原告南平世华房地产开发有限公司负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
代理审判员 王 茜
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 李闽洲
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间。