上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第1863号
原告上海东昊实业发展有限公司。
法定代表人曾文东。
委托代理人胡家道，北京市高朋律师事务所上海分所律师。
委托代理人冯峰，北京市高朋律师事务所上海分所律师。
被告王云霄。
原告上海东昊实业发展有限公司（以下简称东昊公司）与被告王云霄房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东昊公司的委托代理人胡家道、被告王云霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东昊公司诉称，原、被告于2013年4月10日签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市广中路XXX号第5幢和第8幢厂房（以下简称租赁厂房）出租给被告使用，租期自2013年4月20日起至2027年5月31日止，租赁费前四年为每年1，000万元，以后逐年增长，2013年5月1日起的安保费、清洁费及水电费由被告承担。合同并对违约责任进行了约定。原告于2013年4月15日即将租赁厂房交付被告使用，但被告却未按约支付租金等费用，经多次催促，被告仅支付了182万元租金，尚有800多万元的租金及水电费等费用未付，且被告之前支付的第二笔定金45万元也未按时支付。鉴于被告拖欠租金的行为，原告于2013年7月16日向被告发出解除合同的通知，并要求被告办理合同解除的后续事宜。原告已于2013年7月20日收回了租赁厂房。现要求判令：1、确认租赁合同于2013年7月17日解除；2、被告支付免租期内剩余的租金618，356元；3、被告支付违约金1，666，667元；4、被告支付赔偿金250万元；5、被告支付2013年5月至7月的水电费44，784.67元。
被告王云霄辩称，签合同时被告明确告知原告租赁厂房是用于开设养老院，原告还曾委托被告作为其公司的总经理向区领导申请开设养老院，但合同签订后被告从上海市虹口区商务委员会（以下简称虹口区商务委）得知该厂房性质为工业用地，不能用于开设养老院。原告明知区政府对该厂房的使用有业态上的管理，原告租赁该厂房不能继续用于经营，故转租给被告。被告已支付原告租金205万元（其中包括被告代原告归还的欠款20万元抵作了租金），加上装修已投入近500万元。原告未将租赁厂房全部交付被告，原告也使用了部分场地。解除合同的通知被告于2013年7月17日收到，但被告已于2013年7月12日将租赁厂房交还给了原告。被告认为，租赁合同无效，现同意支付2013年5月至7月的水电费44，784.67元，不同意原告的其余诉讼请求。审理中，被告表示，如法院认为被告违约应承担违约责任的，被告认为合同约定的违约金过高，要求法院调整。
经审理查明，2012年5月18日，案外人上海�用-友捷汽车电气有限公司（以下简称日用-
友捷公司）与案外人上海日捷投资管理有限公司（以下简称日捷公司）签订《厂房租赁合同》，约定日用-
友捷公司将名下位于上海市广中路XXX号厂房（12000平方米）出租给日捷公司使用，租赁期限为15年，自2012年6月1日起至2027年5月31日止。合同并明确出租的房屋系工业厂房，日捷公司的经营项目必须符合虹口区政府的政策导向（签约时为低碳金融实践区，合约期内按政府不时调整的政策导向执行），若超出此范围需经日用-
友捷公司或虹口区相关政府机构的同意并获得书面批复，否则日用-友捷公司有权解除合同。
同日，日捷公司与原告签订《厂房租赁合同》，约定：日捷公司将其承租的上述东侧厂房中的第一层部分、第二层、第三层和西侧厂房中的地下一层、地上一至五层（11500平方米）出租给原告使用，租赁期限为15年�自2012年6月1日起至2027年5月31日止，第一年的租金为6，716，000元。该合同也明确出租的房屋系工业厂房，原告的经营项目必须符合虹口区政府的政策导向（签约时为低碳金融实践区，合约期内按政府不时调整的政策导向执行），若超出此范围需经日捷公司或虹口区相关政府机构的同意并获得书面批复，否则日捷公司有权解除合同。
2013年4月10日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：1、原告将其承租的厂房出租给被告使用，租赁物的性质为工业厂房，被告的经营项目必须符合虹口区政府的政策导向（签约时为低碳金融实践区，合约期内按政府不时调整的政策导向执行），若超出此范围需经原告或虹口区相关政府机构的同意并获得书面批复，否则原告有权解除合同。因改变使用功能所需申办的手续及应交纳的全部费用由被告自行处理并承担，原告给予协助；2、租�期限自2013年4月20日起至2027年5月31日止；3、免租期为100天，自2013年4月20日起至2013年7月31日止；4、租金前四年为每年1，000万元，以后逐年增加；5、租金一年一付，先付后用，被告应于合同签订后的2013年5月16日前支付首年租金1，000万元，此后被告须在本期租金届满两个月前支付下期租金，即每年的6月1日前支付下期租金；6、被告须在首期租金支付前支付定金50万元，其中4月3日支付5万元，4月20日支付45万元，被告在支付租金时，此定金转为租金；7、如被告未按时付款，则视为被告违约，本合同即终止，定金作为违约金不予退还……；8、自2013年5月1日起，租赁区域内的安全保卫和清洁卫生、环境保护等事宜由被告负责并承担费用；9、在租赁期限内，若被告欠交租金或水电费超过2个月的，原告有权提前解除本合同，在原告以传真或信函等书面方式通知被告之日起，�合同自动终止……。同时被告退回已享受的免租期优惠，被告须支付三倍当月租赁费作为对原告的赔偿。被告对租赁物投入的搭建、装修和设施自动放弃，归原告所有，原告拥有处置权；10、在租赁期限内，如被告严重违反合同约定的，包括但不限于擅自转租、未经原告或有关部门同意改变房屋用途或房屋结构等，原告有权要求被告改进，如被告拒不改进或造成原告有重大损失的，原告有权经通知立即解除本合同，且有权要求被告支付当月2个月的租金，同时被告退回已享受的免租期优惠，被告须支付三倍于当月租赁费作为对原告的赔偿。合同并对其他事项作出约定。
原、被告签订合同当日，原告出具《授权委托书》，委托被告代表原告全权处理敬老院筹建事宜。2013年4月14日，被告又出具《授权委托书》，委托被告代表原告全权处理广中路XXX号原改造工程结算遗留问题。2013年4月19日，原、被告签订《协议书》，约定原告同意被告以原告的名义进行养老院的申请立项，以原告总经理的身份进行与养老院相关的一切工作，包括筹建立项、行政审批、设计施工等……在被告筹建工程中，原告须给予密切配合，提供一切必要的便利。
2013年4月3日，被告转账支付给原告5万元。2013年5月6日，被告又转账支付给原告177万元。之后，因被告开设养老院改变了租赁厂房的用途，且不符合虹口区政府确定租赁厂房应作为低碳金融实践区的产业定位政策，养老院未能开成。
2013年5月27日，被告向原告出具《承诺书》称：“因多种原因致使我方应按《租赁合同》支付的房租未能如期支付，鉴此，凡是因我方未支付房租而造成东昊公司与出租方日捷公司发生的一切法律后果（包括经济赔偿、滞纳金等），均由我方承担。”
2013年7月16日，因原告未按合同约定付清首年租金1，000万元，原告向被告发出《关于解除〈厂房租赁合同〉的通知函》，称，被告仅支付了205万元租金，尚有795万元租金及水电费等费用未能按约支付，已超过2个月，原告决定解除租赁合同。次日，被告回函称已收到解除合同通知函，但鉴于租赁厂房无法作为约定的用途进行立项审批，其已于2013年7月8日电话告知原告终止合同的决定，原告也表示同意，其于2013年7月12日正式交还了房屋。
原告现已收回租赁厂房。2013年5月至7月的水电费共计44，784.67元，被告未支付。
审理中，被告提供了一份落款时间为2013年5月10日，署名为上海圭罗建筑工程有限公司（以下简称圭罗公司）出具的收条，言明收到被告代原告还款20万元。对该份证据，原告表示，如被告能提供付款凭证，原告认可。原告并称，其与日捷公司的租赁合同已于2013年9月中旬解除，租赁厂房也已于2013年9月中旬交还给了日捷公司，原告和日捷公司之间的租金等费用尚未结清。
审理中，本院向上海市虹口区民政局（以下简称虹口区民政局）和虹口区商务委调查租赁厂房能否用于开设养老院的情况。该两部门答复，租赁厂房系工业厂房性质，产业定位为低碳园区，开设养老院不符合虹口区的产业导向。
上述事实，有原告提供的日用-友捷公司与日捷公司的厂房租赁合同、日用-
友捷公司的房地产权证、日捷公司与原告的厂房租赁合同、原告与被告的厂房租赁合同、付款凭证、承诺书、解除合同通知函及快递单、被告回函、水电费票据，被告提供的原告与被告的厂房租赁合同、授权委托书、协议书、汇款凭证、被告给区领导的信、收条，本院向虹口区民政局、虹口区商务委所做调查笔录及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。被告以租赁厂房不能用于开设养老院而主张合同无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。
根据租赁合同的约定，被告应先支付原告定金50万元，其中5万元于2013年4月3日支付，45万元于2013年4月20日支付，被告支付租金时，该定金转为租金；如被告不按时付款，则视为被告违约，合同终止，定金作为违约金不予退还。被告迟延支付第二笔定金45万元，但原告并未就此行使解除合同的权利，而且还接受了被告支付的租金，该50万元定金也在被告支付租金时转为了租金。原告发出《解除合同通知函》解除合同所依据的事实是被告未付清首年租金1，000万元，而非迟延支付定金。租赁合同明确约定租赁厂房的性质为工业厂房，被告租赁该厂房经营项目必须符合虹口区政府的政策导向（签约时为低碳金融实践区，合约期内按政府不时调整的政策导向执行）。被告租赁该厂房系用于开设经营养老院，原告在签订租赁合同的当日出具《授权委托书》，委托被告代表其全权处理养老院筹建事宜，可见，原、被告双方对区政府就租赁厂房的产业定位以及被告租赁厂房的约定用途是明知的。现被告无法将租赁厂房用于开设养老院，被告签订租赁合同租赁该厂房的目的无法实现，对合同解除之后果，原、被告双方均有责任。被告在确知无法开设养老院的情况下未继续支付后续租金和水电费，系事出有因，故不构成违约。
原告主张合同解除，并要求确认合同解除的日期为原告发出的解除通知函送达被告之日即2013年7月17日，鉴于原告在被告无违约情形下单方行使解除权无合同和法律依据，故本院不予支持。被告在回函中称其已通知原告决定终止合同并已交还租赁厂房，现原告也确认收�了租赁厂房，故本院认定合同已解除。对合同解除的时间，因双方未办理房屋交接，被告也未举证证明其确实是在2013年7月12日向原告交还了租赁厂房，现原告表示其于2013年7月20日自行收回了租赁厂房，故本院确认双方合同于2013年7月20日解除。
被告提供182万元的转账凭证及圭罗公司的收条以证明其共支付原告租金205万元，鉴于原告在解除合同通知函中也确认收到被告租金205万元，故本院认定被告共支付了租金205万元。
根据租赁合同的约定，被告欠交租金或水电费超过2个月的，原告有权提前解除本合同，被告须退回已享受的免租期优惠，并支付三倍当月租赁费作为对原告的赔偿，原告还有权要求被告支付当月2个月的租金作为违约金。鉴于被告未支付后续租金等费用不构成违约，现原告要求被告承担违约责任，支付相当于两个月租金的违约金，理据不足，故本院�予支持。至于原告主张返还装修期内免收的租金，因租赁合同是以使用、收益标的物为目的的继续性合同，合同性质决定了合同解除不能溯及既往，承租人享用了标的物的利益是不能返还的，除另有约定的除外。现原、被告双方没有就合同解除且被告在无违约情形下也应返还装修期内免收的租金作出约定，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对被告已支付的租金，原告认为应冲抵部分免租期租金，缺乏依据，本院不予采纳。对原告主张的相当于三个月租金的损失赔偿，鉴于原、被告双方对合同解除均有责任，故对合同解除的损失应由原、被告双方分担。被告支付了原告租金205万元，已分担了被告的损失，现原告还要求被告支付赔偿金，没有依据，故本院不予支持。对原告主张的水电费，被告同意支付，与法不悖，故本院予以照准。原、被告双方如另有纠纷，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第九十四条第（五）条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告上海东昊实业发展有限公司与被告王云霄签订的《厂房租赁合同》有效；
二、确认原告上海东昊实业发展有限公司与被告王云霄签订的《厂房租赁合同》于2013年7月20日解除；
三、被告王云霄应于本判决生效之日起10日内支付原告上海东昊实业发展有限公司水电费44，784.67元；
四、驳回原告上海东昊实业发展有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费45，355.02元，由原告上海东昊实业发展有限公司负担44，934.47元，被告王云霄负担420.55元。
如不服本判决，可在判决书�达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 金国宝
人民陪审员 李 棣
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。