福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2015）晋民初字第10552号原告：林华堂，男，1976年6月14日出生，汉族，住晋江市。委托诉讼代理人：王乐，北京市国乐律师事务所律师。被告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地晋江市。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭传挺、张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。原告林华堂与被告泉州世茂新领域置业有限公司（下称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王乐，被告的委托诉讼代理人郭传挺、张佳威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林华堂向本院提出诉讼请求：1.确认《商品房买卖合同》附件六第十四条第2项无效，确认附件三“备注”内容无效；2.世茂公司赔偿林华堂房屋贬值损失204973.2元；3.世茂公司退还林华堂房屋装修差价136552元。事实和理由：2012年4月20日，其与世茂公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定林华堂向世茂公司购买位于晋江世茂人工湖项目（K1-1，K2-1）5幢3704号商品房一套，建筑面积共170.69㎡，单价8005.67元/㎡，总价1366488元，房屋交付日期为2014年6月30日。《商品房买卖合同》附件六第14条第2款，附件三备注内容都属于格式条款，且加重买受人责任，减轻出卖人责任，损害林华堂的合法权益，故该条款无效。世茂公司拆除风情公园，小区的容积率、绿化率、建筑密度、停车位均发生变化，及每年只有50个第四实验小学名额，造成房屋贬值。世茂公司应赔偿林华堂总房价百分之十五的贬值损失。世茂公司销售诉争房屋时，向林华堂承诺的装修价格为1800元/㎡，而世茂公司给施工方的装修报价为1000元/㎡。故世茂公司应按800元/㎡=（1800元/㎡-1000元/㎡）退还林华堂装修差价。世茂公司辩称：1.林华堂主张涉诉《商品房买卖合同》附件三备注内容、附件六合同补充协议相关条款无效的理由不能成立。诉争条款不属于格式条款。即使涉诉条款构成格式条款，世茂公司已采取合理方式履行了提示及说明义务，相关条款也不存在减轻世茂公司责任、加重林华堂责任、排除林华堂主要权利，不具备依法应当认定无效的情形。2.关于房屋贬损，世茂公司按规划要求建设，不存在改变小区环境的问题。竣工验收备案证明中容积率、建筑密度、停车泊位、绿地比例的数值与规划批准一样。世茂公司在项目周边确实建有公园，该公园无论投资数额，还是景观面积都远超媒体报道的数值。关于第四实验小学，林华堂并无证据证明世茂公司曾就此作出过宣传，且客观上有50个名额可以就读第四实验小学。3.关于装修差价，林华堂未能提供证据予以证明，且装修的成本价与销售价是不同概念。在审理中，双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认：2012年4月20日，双方当事人签订商品房买卖合同一份，林华堂向世茂公司购买位于晋江世茂人工湖项目（K1-1，K2-1）5幢3704号商品房，房屋总价为1366488元，购房款已支付完毕。诉争房屋于2015年4月6日交房。双方当事人争议焦点为：1.本案诉争条款是否有效；2.诉争房屋是否存在贬值损失，如果存在，世茂公司应否赔偿林华堂贬值损失，赔偿标准如何认定；3.诉争房屋是否存在装修差价，如果存在，装修差价如何认定当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林华堂提供如下证据：1.商品房买卖合同及补充协议；2.购房发票；3.世茂公司宣传资料中描述的世茂御龙湾有万亩风情公园的外部环境，包括：（1）宣传挂历、台历一份、宣传图册两份、公园未拆除前业主拍摄的实景照片、互联网上的宣传信息图片8页；（2）东南早报关于世茂御龙湾有万亩风情公园的报道；（3）泉州晚报关于世茂御龙湾有万亩风情公园的报道；4.世茂公司开发的涉案楼盘环境的现状照片5张、原篮球场被拆除后的现场照片；5.世茂公司关于装修的补充合同说明复印件；6.其他业主与世茂公司方代表交涉时的录音光盘及文字整理内容。世茂公司提供如下证据：7.商品房预售许可证；8.建设工程竣工规划条件核实意见书、福建省房屋建筑工程竣工验收报告；9.世茂御龙湾部分小区通信网络设计合同、世茂公司工程部负责人出具的证明书、承建单位出具的证明书；10.晋江世茂御龙湾有线数字电视施工合同、世茂工程部负责人出具的证明书、建设单位出具的证明书；11.泉州市公安局消防支队建设工程消防验收意见书；12.晋江市建设工程竣工验收备案证明书；13.交房通知单及邮件详情单、邮件跟综查询单；14.晋江市气象局气象资料—天气证明、气象资料证明；15.晋江市G2010-34号至38号地块国有建设用地使用权挂牌出让文件、晋江市G2010-34号至38号地块国有建设用地使用权挂牌出让公告、国有建设用地使用权出让合同、晋江市G2010-34号地块出让说明、晋江市G2010-35号地块出让说明、晋江市G2010-36号地块出让说明、晋江市G2010-37号地块出让说明、晋江市G2010-38号地块出让说明；16.建设工程规划许可证；17..世茂人工湖项目总平图；18.房屋交接单。对当事人无异议的证据1、2，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：林华堂提供证据3中的宣传图册无法体现提供者为世茂公司；宣传信息图片、照片、台历等证据无法体现图片拍摄地点系所谓的风情公园，无法证明风情公园的存在及其位置；媒体报道无法体现报道内容来自于世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，对其证明力不予认定。证据4欲证明的事实应结合本院现场勘测情况认定。证据5中的补充合同系复印件，因世茂公司不予认可，真实性无法确认，对其证明力不予认定；证据6录音光盘及文字整理内容，真实性世茂公司予以认可，可作为本案的定案依据。世茂公司提供的证据7能够证明世茂公司取得商品房预售许可的事实。证据8、12能够证明本案诉争房屋已经相关部门验收合格。证据9、10能够证明相关事实。证据13、18能够证明世茂公司通知林华堂交房及房屋交付等事实。证据14真实性予以认定。证据15能够证明世茂公司与晋江市政府针对人工湖片区的水体和绿地景观建设的施工、出资等内容进行了约定以及规划许可情况，但与本案不具有关联性。证据16能够证明有关工程规划许可的事实。证据17能够证明涉案房屋所在小区的相关景观配套的规划位置。本院根据世茂公司的申请，依法向泉州市公安局消防支队调取有关建设工程消防验收意见书等相关材料。该意见书能够证明证据11的真实性，即诉争房屋经消防验收（合格）的事实。林华堂申请对诉争房屋的室内装修是否达到国家标准及诉争房屋的室内装修工程造价进行鉴定。本院依法予以准许。关于室内装修工程造价鉴定，福建联合中和工程造价咨询有限公司泉州分公司以世茂公司未能提供相关材料，造成无法继续鉴定为由，退回鉴定并回函建议此类型鉴定另委托资产评估公司进行评估。本院向林华堂释明可以评估的方式进行鉴定并告知相应法律后果，林华堂明确表示不再申请评估鉴定。关于室内装修是否达到国家标准的鉴定，林华堂变更为鉴定诉争房屋的室内装修使用的电线是否达到国家标准。经抽检，福建省东南产品质量司法鉴定所对诉争楼盘6幢402号房屋受检电线的鉴定意见为受鉴的2种电线（2.5m㎡和4m㎡）的70℃时绝缘电阻和20℃时导体电阻符合标准要求；对诉争楼盘5幢604号房屋受检电线的鉴定意见为：1.受鉴的2种电线（2.5m㎡和4m㎡）的70℃时绝缘电阻和20℃时导体电阻符合标准要求；2.本次鉴定未能将4电线从其安装位置抽出，不能就其性能进行检验。林华堂明确表示不再申请装修质量鉴定（包括电线）。审理中，本院组织双方当事人进行现场勘验，并形成相应的照片9张。现场勘验照片能够证明相应的事实。关于争议焦点一，本案诉争条款是否有效的问题。本院认为，审理中，世茂公司确认同批次的合同文本大致一样，但提示的方式不一样。因世茂公司未明确指出合同不一样的提示方式，故可确认双方所签订的《商品房买卖合同》附件六第十四条第2款、附件三备注内容均为世茂公司提供的格式条款。对格式条款效力的认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。关于附件六第十四条第2款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。该条款与该规定相悖，免除世茂公司责任，排除林华堂主要权利，故应确认为无效。关于附件三备注内容“本附件所列各项标准内容如有表述未尽或与实际交付情况有差异的，则届时均以交付现场实际状况为准”，该内容含有任由世茂公司交付之意思，存在减轻或免除世茂公司责任、加重林华堂责任，排除林华堂主要权利的情形，故应确认为无效。关于争议焦点二，诉争房屋是否存在贬值损失，如果存在，世茂公司应否赔偿贬值损失，赔偿标准如何认定的问题。审理中，林华堂主张贬值损失的依据在于小区环境没有达到签约时承诺的条件（绿地面积、容积率、建筑密度、停车位均发生改变，风情公园被拆除），及每年只有50个第四实验小学名额。本院认为，世茂公司提供的建设工程竣工规划核实意见书体现，批准文件要求的容积率、建筑密度、停车泊位、绿地比例等相关指标与竣工执行情况的相对应指标均一致，故本院认定世茂公司关于前述指标的竣工执行情况并未违反有关审批要求。关于风情公园，林华堂提供的相关证据，无法明确拍摄地点系所谓的风情公园，亦无法证明风情公园存在于K4地块；其提供《泉州晚报》、《东南早报》等报道，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容；从规划平面图及现场勘验现状来看，K4地块规划建设的是低密度建筑，目前建设的亦是低密度建筑，与规划内容一致，而新闻报道中提到的景点，结合现场勘验照片，多数仍然存在涉案房屋所在小区。关于林华堂主张的世茂公司承诺小孩可入读第四实验小学，林华堂未能举证证明，应承担不利的后果。综上，林华堂关于贬值损失的主张，证据不足，不予认定，因此而主张的赔偿请求本院不予支持。关于争议焦点三，诉争房屋是否存在装修差价，如果存在，装修差价如何认定。审理中，世茂公司确认有承诺业主1500元/㎡或1800元/㎡的装修标准，但世茂公司未具体指明诉争房屋的装修价格为1500元/㎡还是1800元/㎡，应承担不利的后果。故本院认定诉争房屋的装修标准为1800元/㎡。因双方当事人对实际装修价格是否达到世茂公司承诺的标准产生争议，林华堂申请对诉争房屋进行造价鉴定。在鉴定中，鉴定机构以世茂公司未能提供鉴定所需资料造成无法鉴定为由退回鉴定，并回函建议此类型鉴定另委托资产评估公司进行评估。本院向林华堂释明可以评估的方式进行鉴定，但林华堂表示不再申请评估鉴定。林华堂主张诉争房屋的装修价格为1000元/㎡，未能举证证明，应承担不利的后果。诉争房屋实际装修价格与承诺标准是否存在差价缺少必要的对比要素。综上，林华堂主张的退还房屋装修差价的请求，本院不予支持。除双方当事人无争议的事实外，本院另查明：世茂公司于2012年4月6日取得商品房预售许可证；2014年12月20日，涉诉房屋通过竣工验收（合格）；2015年1月22日，通过建设工程消防验收（合格）；2015年7月20日通过晋江市建设工程竣工验收备案。综上所述,本院认为，林华堂与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。《商品房买卖合同》附件三“备注”条款与附件六《合同补充协议》第十四条第2款，因条款内容存在免除世茂公司责任或者加重林华堂责任，排除林华堂主要权利的情形，应确认为无效。林华堂的其他主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告林华堂与被告泉州世茂新领域置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件三“备注”条款与附件六《合同补充协议》第十四条第2项条款无效；二、驳回原告林华堂的其他诉讼请求。案件受理费6416元，由原告林华堂负担6316元,由被告泉州世茂新领域置业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  洪民强审 判 员  吴雅莉代理审判员  蔡燕萍二〇一七年四月二十八日书 记 员  陈琦颖书 记 员  黄钟越附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。