重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第00866号
上诉人（一审原告）：程学军，男，1968年12月8日出生，汉族，住重庆市万州区。
委托代理人：何力，重庆升腾律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：开县城镇建设开发有限责任公司，住所地：重庆市开县汉丰街道永兴社区五街56号，组织机构代码：69655780-X。
法定代表人：桑小林，董事长。
委托代理人：蔡正安，该公司职工。
被上诉人（一审第三人）：重庆万州金石物业有限公司，住所地：重庆市万州区国本路146号，组织机构代码：71160452-1。
法定代表人：谭端，执行董事。
被上诉人（一审第三人）：刘峰，男，1971年10月8日出生，汉族，住重庆市万州区。
上诉人程学军与被上诉人开县城镇建设开发有限公司（以下简称开县城建）、重庆万州金石物业有限公司（以下简称金石物业）、刘峰房屋买卖合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2013年12月19日作出（2012）万法民再初字第00007号民事判决。程学军不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人程学军及其委托代理人何力、被上诉人开县城建的委托代理人蔡正安、被上诉人金石物业的法定代表人谭端、被上诉人刘峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
重庆市万州区人民法院一审查明，1999年，被告开县建设开发公司以土地入股的方式与被告万州金石物业公司联合开发慈清公寓项目。双方在开发过程中，由于开县建设开发公司的开发资质失效，2002年6月30日，原审被告开县建设公司与第三人万州金石物业公司签订了转让协议，约定将开县建设公司及其万州分公司在万州区城内的所有人力、物力、项目及其一切债权债务转让给被告万州金石物业公司。此后，慈清公寓项目开发的相关事宜均由被告万州金石物业公司负责处理，被告开县建设公司开发的慈清公寓项目事实上处于停业状态。
2001年4月15日，案外人潘林云向被告开县城镇建设公司万州分公司以101327.10元的价格预购“慈清公寓”2号楼1单元402室的房屋，面积137.86㎡。从买卖合同反映潘林云支付了购房款31327.10元。2001年5月30日，潘林云与建设银行万州分行签订《个人住房借款合同》和《个人住房贷款抵押合同》，约定潘林云向该行借款7万元，借款期间自2001年5月30日至2011年5月29日，月利率为4.65‰，还款方式从贷款发放之日的次月起每月归还贷款本息762.44元，潘林云以所购房屋作抵押担保。同时，开县城镇建设公司万州分公司为潘林云的借款承担连带责任担保。合同签订后，建行万州分行向潘林云支付借款7万元。同日，建行万州分行与潘林云向万州区房地产交易管理所办理了《抵押登记书》。但潘林云未按约定偿还借款，之后，建行万州分行向该院提起诉讼，截止起诉之日潘林云尚欠建行万州分行借款本金59996.98元。该院（2004）万民初字第2983号《民事判决书》确认：1、解除建行万州分行与潘林云之间签订的《个人住房借款合同》，终止履行双方约定的权利义务。由潘林云在该判决生效后5日内一次性偿还建行万州分行借款59996.98元，并按约定的利率承担从2003年11月18日至付清之日的资金利息；2、建行万州分行与潘林云签订的《个人住房贷款抵押合同》有效，建行万州分行有权折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；3、开县城镇建设公司万州分公司对潘林云不能清偿的债务由其经营管理的财产承担清偿责任，开县城建开发公司对其分公司的财产不足以承担清偿责任的承担连带责任。该判决生效后，潘林云、开县城建开发公司及其所属分公司均未按照判决所确定的义务履行。2004年6月28日，建行万州分行将享有的潘林云债权转让给中国信达资产管理公司重庆办事处。同年11月29日，中国信达资产管理公司重庆办事处将该权利转让给案外人中国东方资产管理公司重庆办事处，该公司便向该院申请强制执行，现该案仍在执行过程中。
第三人万州金石物业公司因欠建筑商向泽民的工程款，该公司的法定代表人谭端便将“慈清公寓”2号楼1单元402室的房屋出卖给向泽民。向泽民便以其妻粟绍菊的名义，于2002年7月30日与第三人万州金石物业公司签订《商品房预售合同》，约定该房屋的总价款为80000元，同时粟绍菊将购房款按约交付给第三人万州金石物业公司。因粟绍菊欠扶永明的借款，便于2008年将该房转卖给扶永明。扶永明便与第三人金石物业公司签订《房地产买卖合同》，但将时间提前至2001年3月15日，约定购买该房的总价款为99250元。
2008年10月15日，扶永明授权扶永群将“慈清公寓”2号楼1单元402室的房屋出卖第三人刘峰。2009年3月12日，扶永群代表扶永明与第三人刘峰签订《二手房屋买卖合同》，约定扶永明以22万元的价格，将“慈清公寓”2号楼1单元402室的房屋出卖给原告刘峰。嗣后，第三人刘峰与被告万州金石物业公司签订《商品房预售合同》，但将合同的时间提前到2005年3月15日，约定购房总价款为98250元，且第三人万州金石物业公司给第三人刘峰出具收条，但该公司实际未收取该款。2010年5月，向泽民搬出该房，将房屋交付给第三人刘峰占有使用至今。
2009年9月15日，程学军与开县城镇公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将万州区沙龙路慈云寺花厂66号1号楼1单元8号门面（建筑面积36.96平方米）一间（单价为1500元／平方米），2号楼1单元402室房屋（建筑面积137.86平方米）一套（单价为800元／平方米），以165728元的价格卖给原告程学军。程学军于合同签订当日付清购房款。
2011年8月29日，程学军向该院提起诉讼，要求开县城镇建设公司办理房屋的过户手续。2011年9月2日，该院组织双方达成调解协议，即由开县城镇建设公司协助程学军办理房屋的过户手续。嗣后，刘峰以案外人的名义向本院申请再审，本院以原审事实不清，漏列当事人为由撤销该案原审调解书并将该案发回该院重审。
该案审理过程中，经该院向原审原告程学军释明其与开县城建签订的商品房销售合同无效后，原审原告程学军表示不变更诉讼请求，仍然主张合同有效，并要求由开县城建为其办理房屋过户手续，由刘峰交付占有的讼争房屋。
原生效调解书认定，原、被告于2009年9月15日签订《商品房销售合同》，载明：原告购买位于万州区沙龙路慈云寺花厂66号1号楼1单元8号门面（建筑面积36.96平方米）一间、2号楼1单元402室房屋（建筑面积137.86平方米）一套，价值165728元。原告于当天付清了房款，但该房的过户手续一直未办理。为此，程学军诉至法院，要求被告协助办理上述房屋的产权过户手续。
经原审法院主持调解，双方当事人达成如下调解协议：被告开县城镇建设开发有限责任公司协助原告程学军办理位于万州区沙龙路慈云寺花厂66号1号楼1单元8号门面（建筑面积36.96平方米）一间、万州区沙龙路慈云寺花厂66号2号楼1单元402室房屋（建筑面积137.86平方米）一套的产权过户手续。
重庆市万州区人民法院一审认为，原审原告程学军与原审被告开县城建签订的商品房销售合同，虽系双方当事人的真实意思表示，但由于经重审查明该合同所涉标的物虽原系开县城建开发建设，但开县城建已于2002年6月30日与再审第三人金石物业签订转让协议书，将开县城建名下的所有权益转让再审第三人金石物业，因此，再审第三人金石物业对于讼争房屋具有所有权，而原审被告将讼争房屋卖给原审原告程学军系无权处分。关于开县城建与金石物业在庭审中辩称的协议签订后双方均未实际履行，故协议无效的意见，由于其均未向该院提供证据加以证明，故该院不予采纳。依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四十六条第二款，以及《中华人民共和国合同法》五十一条的规定，该商品房销售合同应属无效合同。而重审还查明，销售合同所涉及的房屋在程学军与开县城建签订商品房销售合同之前已经向房地产部门办理抵押登记，故抵押权人对该房屋享有优先受偿权，原审被告开县城建未经抵押权人同意擅自处分该房屋，亦属无效行为。综上，本案应当确认原审原告程学军与原审被告开县城建于2009年9月15日签订的《商品房销售合同》属无效合同。本案原审原告程学军与原审被告开县城建在签订《商品房销售合同》后，程学军并未取得讼争房屋的产权登记，故其亦不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得条件，不能善意取得本案讼争房屋的产权。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，合同双方因该合同取得的财产应当互相返还，故原审被告开县城建应返还原审被告程学军购房款165728元。由于讼争房屋现实际并非由程学军占有，且程学军也未取得该房屋的权属登记，故无需另行判决由程学军返还房屋。原审原告程学军在本次重审中主张合同有效，且经该院向其释明后仍然拒绝变更诉讼请求，故对原审原告程学军是否因合同无效产生损失以及该损失应由谁承担，本案不予调整。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决一、原审原告程学军与原审被告开县城镇建设开发有限公司签订的《商品房销售合同》无效；二、原审被告开县城镇建设开发有限公司于本判决生效后十日内返还原审原告程学军购房款本金165728元；三、驳回原审原告程学军的其他诉讼请求。
程学军不服该判决，向本院上诉称，本人购买的房屋系善意取得，应该得到法律的保护。重庆市万州区人民法院（2012）万法民再初字第00007号民事判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销一审判决，径直改判或发回重审。
被上诉人开县城建辩称，开县城建出售给程学军的房屋系由其开发建设，金石物业无权进行买卖。开县城建与程学军签订的商品房销售合同有效，对于将房屋产权过户给程学军没有异议。
被上诉人金石物业辩称，我公司与开县城建系联合开发慈清公寓。我公司与刘峰签订的房屋买卖合同是真实的，程学军与开县城建签订的房屋买卖合同，我公司不知情，同时，该合同是否有效，由法院依法认定。
被上诉人刘峰辩称，诉争的房屋系重庆万州金石物业有限公司因欠建筑商向泽明的工程款，抵给向泽明，向泽明又欠扶永明工程款，抵给扶永明，我从扶永明手里购买该房。为了办理房屋相关手续，我与重庆万州金石物业有限公司签订了商品房预售合同。开县城建公司已将讼争房屋所在的开发项目转让给了金石物业公司，因此，金石物业公司有权对该房屋进行处分。开县城建公司与程学军恶意串通，伪造虚假买卖事实，欺骗原审法院，制造假案。
本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，开县城建于2002年6月30日与被上诉人金石物业签订转让协议书，将开县城建名下的所有权益转让给金石物业，因此，开县城建对讼争房屋不再具有所有权，亦无权进行处分。另外，由于诉争房屋已于2001年5月30日，被案外人潘林云在建设银行万州分行办理了个人住房贷款抵押，现对该房屋享有债权的中国东方资产管理公司重庆办事处，已经向重庆市万州区人民法院申请强制执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，除了受让人代为清偿债务消灭抵押权外，抵押人在未得到抵押权人同意下不能转让抵押物，开县城建在对诉争的房屋已无所有权及处分权的情形下，擅自处分诉争的房屋，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，故开县城建与程学军签订的《商品房销售合同》应属无效。程学军购买诉争房屋的行为，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得条件，不能善意取得本案讼争房屋的产权。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，一审法院只能针对程学军提出的诉讼请求进行审理，程学军并未主张要求开县城建返还购房款，原审法院判决开县城建返还程学军购房款，超出了当事人的诉讼请求，违背了“不告不理”原则。
综上所述，上诉人程学军的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
一、维持重庆市万州区人民法院（2012）万法民再初字第00007号民事判决第一项、第三项；
二、撤销重庆市万州区人民法院（2012）万法民再初字第00007号民事判决第二项；
上诉案件受理费3615元，由上诉人程学军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹绍云
代理审判员 赵自辉
代理审判员 何玉华
二〇一四年八月二十日
书 记 员 杜 娟