广东省阳江市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤17民终332号
上诉人（原审原告）：谭正双，男，1948年12月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审被告）：阳江市海达水产有限公司，住所地：广东省阳江市甲镇顺岸码头一号。
法定代表人：吴达来，该公司董事长。
原审第三人：阳江市海陵岛经济开发试验区经济发展局，住所地：广东省阳江市甲镇文明路60号。
法定代表人：金国固，该局局长。
上诉人谭正双因与被上诉人阳江市海达水产有限公司（以下简称海达水产公司），原审第三人阳江市海陵岛经济开发试验区经济发展局（以下简称海陵经济发展局）合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年11月11日作出的（2016）粤1702民初2166号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
谭正双向原审法院起诉请求：1、判令海达水产公司协助将阳江市甲镇乙街第二幢南边第一间三层半房屋的房地产权证办理到谭正双的名下；2、判令海达水产公司支付违约金329800元（从2011年11月30日起至2016年6月6日止，共1649天×200元/天）及从2016年6月7日起至上述房地产权证办理到谭正双名下之日止按每天200元违约金给谭正双；3、判令海陵经济发展局对海达水产公司应支付的违约金承担补充清偿责任。事实与理由：1985年间，甲粮管所为解决本单位职工的住房困难，发动12户职工集资大部分钱，粮管所出小部分钱在位于甲镇丙巷头建12间职工宿舍，每间二层半。2009年间，因建设需要，12户职工宿舍需全部拆除，经当地政府及海陵经济发展局粮食管理办组织12户职工与海达水产公司协商，达成一致意见。2011年8月29日，海达水产公司（乙方）及海陵经济发展局粮食管理办（甲方）与12户职工（丙方）签订了合同。合同约定：丙方（指谭正双）如果不按合同规定履行，不按约定的时间搬迁，按每天违约金200元罚款给乙方。乙方从签订本合同之日起，如果三个月内不完成办理国土、房地产权证给丙方，按每天违约金200元给丙方。合同还约定，海陵经济发展局粮食管理办协调相关部门申请减免两证费用，并督促海达水产公司在签订合同之日起六个月内办理好国土、房地产权证给丙方。合同签订后，谭正双按约定付清1万元办理国土、房地产权证的费用给海达水产公司，即对甲镇乙街第二幢南边第一间房屋进行装修，并加建一层，现该房屋共三层半，之后，谭正双一家搬入该房屋居住至今。谭正双按约定的时间将甲丙巷头的宿舍交付给海达水产公司，但经谭正双多方催促，海达水产公司不能按合同约定的时间为谭正双办理房地产权证，并多次欺骗谭正双。直至去年年初，谭正双知道海达水产公司的法定代表人被司法机关处理，再不走司法程序，谭正双的合法权益无法保障。海陵经济发展局作为监督谭正双、海达水产公司履行合同义务的监督方，有责任督促海达水产公司履行合同义务，但海陵经济发展局未尽到督促海达水产公司履行合同义务的责任，对造成谭正双的损失也有一定责任。综上所述，请求法院判决支持谭正双的诉讼请求。
海达水产公司原审未提供答辩意见。
原审第三人海陵经济发展局原审述称：一、海陵经济发展局虽是合同主体一方，但只负协调监督合同（双方）落实之责，对于海达水产公司因客观原因违约的情形难以协调监督落实，海陵经济发展局不属违约。违约金条款也未曾有让海陵经济发展局补充清偿的意思约定，谭正双请求海陵经济发展局承担对违约金的补充清偿责任缺乏事实根据和法律依据。1、2006年原海陵区粮管所改制将辖下资产整体转让（包括谭正双等12户的原职工宿舍及其用地）转让给海达水产公司，海达水产公司承诺置换用地用于建设住房安置谭正双等12户职工。海达水产公司陆续于2010年施工2011年落成12栋联排两层半楼房。虽然房屋落成，但国有土地使用权证仍是海达水产公司权属且规划用途是办公用地，必须先办理土地用途变更，再分割国有建设用地使用权变更登记到12户职工名下再办理房屋所有权证，因此三方才签订本案的合同。2、海陵经济发展局不是申请变更登记的当事人，海达水产公司的原国有土地使用权证中土地规划用途能否改变、能否实现分割等不确定因素非海陵经济发展局能知悉或预见。原海陵区粮管所单位改制中置换用地行为发生后，海陵经济发展局已经为12户职工落实安置住房即在海达水产公司用地上帮助建房居住，与原粮管所宿舍属公用性质职工有使用居住权利的状况差不多，至于产权能否及时落实则非海陵经济发展局义务。3、海达水产公司的原国有土地使用权证中的土地规划用途须从办公用地改变为住宅居住用地，批准权限在阳江市人民政府。由于海陵岛城乡总体规划、用地布局用地规划等近年来长时间处于调整待定状态，使得局部区域包括甲镇文明路56号房屋所在土地的控制性详细规划和修建性详细规划均处于不确定状态，也就长时间未取得阳江市人民政府对该宗地的规划用途改变的批复，所以耽搁了数年之久。海达水产公司的违约是因客观原因所致，属不可抗力，海陵经济发展局难以协调监督落实，不属违约。4、原合同第七条约定是属于乙、丙方之间权利义务履行的违约条款，未曾有让海陵经济发展局补充清偿的意思约定，约束力不及于甲方。二、海达水产公司发生债务危机后，海陵经济发展局在代其履行合同主要义务，实际付出远多于原协调监督合同落实之责，恪守了合同一方主体的诚实信用和积极履行原则，谭正双请求海陵经济发展局承担对违约金的补充清偿责任违反公平原则。海达水产公司2013年底因牵涉走私犯罪案件，法定代表人被长期羁押并判处刑罚，公司发生债务危机，对于合同履行无从顾及，致谭正双等原粮管所职工不断信访。海陵经济发展局实际在代海达水产公司履行原合同义务，从向该公司借款612900元用于补交土地出让金（滞纳金）等各项税费，到协调政府部门帮助申请改变宗地规划用途，委托地产中介机构代办分割变更登记手续等，实际付出远多于原协调监督合同（双方）落实之责。三、合同第四条约定谭正双需出资壹万元给海达水产公司办证，但至今为止谭正双未支付该费用，存在违约，在此情形下乙方有抗辩其应先履行的权利，谭正双请求违约金的条件尚不成立。四、该房屋土地过户登记正在进行中且即将完成，时间长期拖延乃是调整原土地用途规划须经阳江市人民政府批准等原因，属于不可抗力。而谭正双对于房屋居住使用等权益未受任何影响，其主张按200元一天索取违约金显然过高，依法应予调整，且合同对于履行期限有明确约定，违约金能否一直计算至今存在疑问。综上所述，请求法院驳回谭正双有关违约金的诉讼请求，并判决海陵经济发展局不需承担清偿责任。
原审法院认为，本案中谭正双与海达水产公司、海陵经济发展局所订立的《合同》是机关事业单位的内部事务，并不是平等的民事主体之间的合同关系。因此，该合同约定的内部事务应由海陵经济发展局等部门妥善处理，不属于人民法院处理范围，故对于谭正双的起诉，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回谭正双的起诉。
谭正双上诉请求：撤销原审裁定，指令原审法院审理本案。事实和理由：一、原审裁定认定事实错误。1、订立《合同》的主体一方是自然人，一方是企业法人，一方是机关事业单位法人，他们之间所订立的《合同》，根本不是机关事业单位的内部事务，而是对签约各方均有约束力的协议。2、从《合同》约定的内容看，无论是合同的权利还是义务，违约责任等都进行了约定，符合《合同法》所规定的要件。因此，本案各方所订立的《合同》是平等的民事主体之间所签订的合同。二、原审裁定驳回谭正双的起诉没有法律依据。原审裁定无法适用实体法，证明原审裁定没有法律依据。本案各方当事人是在平等自愿的情况下签订的协议，是各方当事人的真实意思表示，他们之间所签订的《合同》应受法律保护。综上所述，请求二审法院支持谭正双的上诉请求。
本院经审理查明，谭正双原是甲粮管所的职工，甲粮管所此前为解决职工的住房困难，由甲粮管所提供土地，并发动部分职工集资建职工宿舍。后来由于粮管所改制，政府将粮管所的资产转让给海达水产公司，由海达水产公司负责对相关被拆迁宿舍的职工进行安置。2011年8月29日，海陵经济发展局粮食管理办（甲方）、海达水产公司（乙方）与谭正双（丙方）签订《合同》，部分内容以下“根据甲粮管所原宿舍改革处置的相关文书约定，经甲、乙、丙方充分协商达成如下的约定条款：一、甲方有责任协调、监督本合同落实。……四、办证费用丙方出资壹万元给乙方，由乙方负责整幢房屋的办证全部费用；……五、乙方在签订本合同之日起，保证在三个月内，完成土地过户手续和房地产权证的办理，不得以任何借口拖延，并在房地产权证里面（土地使用权来源有‘出让’字样，房屋所有权性质栏‘私有’字样）。……七、乙方从签订本合同之日起，如果三个月内不完成办理国土、房地产权证给丙方。按每天违约金贰佰元给丙方。八、甲方协调相关部门申请减免两证费用，并督促乙方在签订本合同之日起六个月内办理好国土、房地产权证给丙方，不得以任何理由扣押丙方房地产权证（除丙方未还清借款外），如果乙方六个月内未能完成办理国土、房地产权证给丙方，甲方将继续履行2009年6月10日与丙方签订《解决原甲粮管所职工宿舍问题会议决议》的内容。九、本合同从签订之日起生效，未尽事宜三方协商解决。如协商不成，可通过法律渠道解决。…”。
海陵经济发展局粮食管理办是海陵经济发展局的内设机构。2010年4月24日，中共海陵岛试验区委办公室、海陵岛试验区管委办公室作出海委办发[2010]2号《关于印发<海陵岛试验区管理体制改革方案实施意见>的通知》，将原区粮食局、区外经贸局、区安监局并入区经济发展局，下设粮食管理办、物价统计办、招商局、经贸与科技办、安全生产管理办。
本院经审查认为，甲粮管所属海陵经济发展局主管的事业单位，谭正双原是甲粮管所的职工，居住在粮管所的职工宿舍。后来由于甲粮管所改制，政府将甲粮管所的资产（包括谭正双居住的宿舍）转让给海达水产公司，由海达水产公司负责对相关被拆迁宿舍的职工进行安置，故谭正双与海陵经济发展局粮食管理办、海达水产公司于2011年8月29日签订了本案的《合同》。本案涉及事业单位改制的历史遗留问题。参照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，本案不属人民法院民事案件的受理范围，应由谭正双向有关部门申请解决。原审裁定驳回谭正双的起诉正确，应予维持。谭正双的上诉理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 林 广
审判员 司徒达国
审判员 施 震 宇
二〇一七年三月十七日
书记员 詹 礼 迪