福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终2340号
上诉人（原审被告）：林希民，男，1991年12月20日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：李延海，福建凯峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：名城地产（福建）有限公司，住所地福建省福州开发区科技园区快安大道创新楼606室（自贸试验区内）。
法定代表人：俞凯，董事长。
委托诉讼代理人：张琦，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈松梅，女，该公司员工。
上诉人林希民因与被上诉人名城地产（福建）有限公司（以下简称名城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2017）闽0105民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
林希民上诉请求：驳回名城公司要求解除合同的诉讼请求，改判林希民应承担的违约金数额为名城公司的实际损失。事实和理由：一、原审判决违约金过高，应作适当合理调整。因林希民经济困难，名城公司同意缓交款项，且林希民正在积极筹备款项，并非恶意拖欠。名城公司只代垫了123712.4元贷款，其损失仅是不足2000元的利息损失。合同约定的违约金数额过分高于名城公司的实际损失。一审判决仅将合同约定的违约金标准从购房总价款的20%改为15%，与名城公司的实际损失不符。二、讼争房产是林希民全家的唯一住宅。且林希民已对讼争房产进行装修，形成添附，添附的价值已高于房屋原本价值。一审判决解除合同显失公平，侵犯了林希民的财产权。三、林希民愿意承担合理的违约金、支付123712.4元欠款，并赔偿名城公司的利息损失。
名城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回林希民的上诉请求。一、案涉《商品房买卖合同》及附件明确约定了林希民逾期还款则合同可解除、名城公司有权收取违约金的情形。该约定系双方真实意思表示，林希民存在严重逾期还款的违约行为，应自行承担后果。二、林希民持续逾期还款的违约行为给名城公司造成了较大的经济损失。且违约金具有惩罚性特征，不以非违约方遭受损失为前提。一审法院在充分考虑林希民的特殊情况和装修补偿后，将违约金调整为购房总价款的15%，是正确的，应予以维持。三、林希民未提供证据证明其对讼争房产进行了高额添附。即便林希民的确花费了装修款，因其违约在先，应自行承担该不利后果，该部分损失不应由名城公司承担。
名城公司向一审法院起诉请求：1.判令解除名城公司、林希民双方签署的《商品房买卖合同》，林希民应于合同解除之日起5日内配合名城公司办理合同及预告登记注销手续；2.判令林希民向名城公司支付690000元违约金；3.判令林希民偿还名城公司代垫的全部按揭款项（代垫款项仍在不断增加，暂计至2017年10月，名城公司已代垫按揭款123712.4元）。
一审法院认定事实：2014年7月5日，原告名城公司与被告林希民签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201132940407），约定被告购买原告开发的位于马尾区的房产，总价为3450000元。第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第一款约定买受人按照按揭付款的方式支付购房款，其中第1项约定：“买受人应于本合同签订之日即2014年7月5日向出卖人支付人民币壹拾万元作为履行合同的定金，定金充抵购房首期款，并于2014年7月5日向出卖人支付首期款人民币玖拾肆万元；余款人民币贰佰肆拾壹万零仟元办理银行按揭。”第5项约定：“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按合同约定总价款20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”被告向原告支付了购房首付款1040000元，原告向被告出具了《销售不动产统一发票》。2014年7月21日，原、被告与中国农业银行股份有限公司福州马尾支行（以下简称农行马尾支行）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120140033308），以福州市马尾区作为抵押向农行马尾支行贷款2410000元，并由原告作为该贷款的阶段性保证人。由于被告林希民未偿还到期贷款，农行马尾支行要求原告承担保证责任并扣划原告保证金，截止至2017年10月，原告已代被告偿还银行贷款123712.39元。2017年10月30日，原告按照《商品房买卖合同》约定的地址向被告发出《催款通知函》，要求被告及时归还原告按揭代垫款，该函件被告本人签收，但被告至今未还款。
一审法院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。根据该合同约定，被告支付首付款1040000元后，剩余2410000元采取银行按揭贷款方式支付。随后，原、被告与农行马尾支行签订了《个人购房担保借款合同》，由农行马尾支行向被告发放按揭贷款2410000元，由原告作为该借款合同的阶段性保证人。但在履行《个人购房担保借款合同》的过程中，被告因逾期未清偿到期银行贷款，导致原告承担连带保证责任，截止2017年10月13日，原告代被告偿还到期贷款123712.4元，且原告已于2017年10月30日按照被告在《商品房买卖合同》中约定的送达地址向被告发出《催款通知函》。合同签订后，双方均应依约全面履行合同义务，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第一款第5项的约定，被告连续三个月不交按揭贷款，且在原告发函催促后仍未向原告归还相关款项的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，因此一审法院对原告要求解除《商品房买卖合同》并要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。但按购房总价款的20%支付违约金过高，一审法院予以调整为15%，即3450000元×15%=517500元。由于原告作为被告购房担保借款合同的保证人，已承担保证责任代原告偿还贷款123712.39元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”规定，原告名城公司依法享有向被告追偿的权利，故原告要求被告偿还代垫按揭款项的诉讼请求，一审法院予以支持，暂计至2017年10月13日为123712.39元，由于被告持续未向银行偿还贷款，原告仍存在继续代被告还款的可能，实际应返还款项以被告继续未偿还按揭款项情况下原告最终为被告垫付的款项为准。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，在合同解除后，原告名城公司应将购房款3450000元退还被告林希民。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决：一、解除原告名城地产（福建）有限公司与被告林希民签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201132940407），被告林希民应于本判决生效之日起五日内配合原告名城地产（福建）有限公司办理合同备案及预告登记注销手续；二、被告林希民应于本判决生效之日起十日内向原告名城地产（福建）有限公司支付违约金517500元；三、被告林希民应于本判决生效之日起十日内返还原告名城地产（福建）有限公司按揭代垫款123712.39元（暂计至2017年10月13日），实际应返还款项以原告名城地产（福建）有限公司最终垫付的款项为准；四、原告名城地产（福建）有限公司应于本判决生效之日起十日内将购房款3450000元返还被告林希民。案件受理费34400元，减半收取计17200元，由被告林希民负担。
二审中，林希民陈述其愿意向名城公司支付违约金200000元。另，林希民向本院提交如下证据:1.智慧柜员机业务回执、2.贷款交易明细。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审查，对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。根据现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明，《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第一款第5项约定：“……因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内向出卖人归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到买受人归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向出卖人归还计付利息；若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还全部款项。买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按合同约定总价款20%的比率向出卖人计付违约金，……”合同履行过程中，截至2018年3月，除了一审法院查明的名城公司代林希民偿还的123712.39元款项（其中2017年4月19日代还41253.72元，2017年7月18日代还41250.67元，2017年10月13日代还41208元）外，没有产生新增的代偿款。2018年4月19日，林希民一次性向名城公司还清上述代偿款。
本院认为，林希民在二审中已向名城公司还清了银行按揭代偿款，故名城公司要求林希民偿还银行按揭代偿款的诉讼请求已得到实现，本院对此不予处理。
关于案涉《商品房买卖合同》是否应予以解除的问题。名城公司系依据案涉《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第一款第5项“林希民连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且林希民未向名城公司归还相关款项的，名城公司有权单方面解除《商品房买卖合同》。”的约定诉请解除案涉合同，因林希民在二审中已向名城公司还清了银行按揭代偿款，结合上述协议约定、林希民的主观过错程度，以及林希民欠缴按揭款数额及偿还时间等案件具体情况，本着促进合同履行和保障交易秩序稳定的原则，本院对名城公司关于解除合同、要求林希民配合办理合同及预告登记注销手续的诉讼请求不予支持。
关于林希民应承担的违约金数额问题。案涉《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第一款第5项约定了两种情形下的违约金支付标准，名城公司主张的“合同约定总价款20%”的违约金标准适用前提是“林希民连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且林希民未向名城公司归还相关款项”、《商品房买卖合同》被解除的情形。因林希民已向名城公司还清了银行按揭代偿款，本院对名城公司关于解除合同的诉请亦不予支持，故林希民应承担的违约金标准不应适用上述约定，而应适用“以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到买受人归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向出卖人归还计付利息；若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还全部款项。”的约定。林希民在二审中陈述其愿意向名城公司支付违约金200000元，该数额不低于适用上述违约金标准计算所得的数额，本院对此予以照准。
综上所述，因林希民在二审中提交了新的证据，林希民的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市马尾区人民法院（2017）闽0105民初1420号民事判决；
二、林希民应于本判决生效之日起十日内向名城地产（福建）有限公司支付违约金200000元；
三、驳回名城地产（福建）有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回林希民的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费34400元，减半收取计17200元，由林希民负担；二审案件受理费34400元，由林希民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 薇
审 判 员 黄 锋
审 判 员 陈碧珍
二〇一八年五月四日
法官助理 刘玲玲
书 记 员 张华真