广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初726号
原告：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：孔健涛。
委托代理人：韦锶蕴，广东纬韬律师事务所律师。
被告:李艺，住广州市东山区。
委托代理人：沈丹，广东穗卫律师事务所律师。
委托代理人：姚志康，广东穗卫律师事务所律师。
原告广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称宁骏物业公司）诉被告李艺物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告宁骏物业公司的委托代理人韦锶蕴，被告李艺的委托代理人沈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁某物业公司诉称：2009年5月11日，被告与广州市中天盈房地产开发有限公司（以下简称中天盈公司）签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于广州市花都区峰境园峰境街7号303、304号房（自编号为峰境园F12栋3层303、304号房），建筑面积共169.73平方米。根据开发商与原告签订的峰境园（二期）前期物业服务合同的约定，原告为被告购买的涉案房屋所在小区提供前期物业管理服务，物业管理服务费按月度结算，交费时间为每月的5号前；物业管理费由被告按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业管理服务费标准为每月每平方米1.96元（不含公共水电分摊费用）；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的1‰交纳违约金。原告依物业服务合同为被告提供了物业管理服务，但被告无故拒绝交纳管理费。为此，原告曾委托律师向被告发出律师函，要求其付清拖欠费用，但被告不予理会。暂计至2015年11月30日，被告已拖欠原告管理费本金24974元，逾期支付管理费的违约金28145.58元。据此，请求法院判令：1.被告于判决发生法律效力之日起三日内向原告支付自2009年8月30日至2015年11月30日的物业管理费24974元及违约金28145.58元（违约金以当月所欠物业管理费为本金，按每日1‰暂计至2015年11月30日止，具体日期以实际支付为准）；2.被告承担本案诉讼费用。
被告李艺辩称：一、我方并未办理涉案房屋的收楼手续，且未实际收楼，依法无须向原告缴纳物业管理费。二、我方并非物业服务合同的一方当事人，在收楼前的物业管理费应由开发商承担。三、我方未能收楼的原因是开发商及原告一直未能整改完毕涉案房屋，涉案房屋一直不适合居住。四、原告与开发商中天盈公司是高度关联企业，在原告起诉涉案楼盘的一系列案件中，开发商与原告联手侵害业主的合法权益，一方面开发商提供质量有问题的房屋，另一方面物业公司不能履行合同义务进行维修，还要求缴纳管理费，这两个关联公司联合对业主进行双重侵害。五、原告的部分诉讼请求超过诉讼时效，原告邮寄公函的地址并非我方在购房合同中约定的联系地址，该地址为无效地址，且原告不能证明邮寄的公函即为催收物管费的律师函，原告在2014年的催收行为无效。原告要求从起诉日倒推两年前的物业管理费超过诉讼时效。六、关于原告诉请的违约金，我方不存在违约行为，不应支付任何违约金。
经审理查明：宁某物业公司是具有壹级资质的物业服务企业。2008年9月15日，宁某物业公司（乙方）与中天盈公司（甲方）签订《峰境园（二期）前期物业服务合同》，约定由宁某物业公司为位于广州市花都区花东镇北兴犁头嘴水库周边峰境园（二期）高层住宅、别墅提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅1.96元/月/平方米，别墅3元/月/平方米，车位每个50元/月；按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天1‰的标准向乙方支付违约金。
2009年5月11日，李艺与中天盈公司签订两份《广东省商品房买卖合同》，约定李艺向中天盈公司购买广州市花都区北兴镇杨一村、杨二村、杨三村峰境园F12栋303、304号房，即涉案房屋，涉案两房屋的建筑面积共169.73平方米；甲方应于2009年12月20日前将房屋交付乙方使用。合同附件三为前期物业服务合同，双方均未能提供。
中天盈公司于2008年12月11日取得涉案房屋所在楼房峰境园F组团12-13栋楼房的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2009年7月22日，中天盈公司向李艺发出收楼通知书，通知李艺于2009年8月30日办理相关收楼手续。2009年8月30日，李艺到现场收楼，认为涉案房屋存在质量问题，并在房屋交接表上填写了房屋存在的问题，如公共卫生间排管接口爆裂、主阳台落地铝门轨道推拉不顺等。此后李艺又分别于2009年12月18日、2010年1月24日到现场查看涉案房屋并填写了房屋交接表，其中2010年1月24日的房屋交接表上注明待问题解决后再收楼。2014年4月4日，宁某物业公司向李艺发出《关于要求确认维修完毕的函》，该函的主要内容为：阁下提出的装修瑕疵维修事项，中天盈公司已经维修完毕，现受中天盈公司的委托，通知阁下在收到本函后3日内亲临天湖峰境峰境街7号3D进行查验。如阁下未按时进行查验的，我司将视为阁下已经对上述维修事项验收合格。另需提请阁下注意，房屋装修瑕疵属于质量保修范围问题，不构成拒绝收楼的正当理由，请阁下及时收楼，否则由此引起的一切不利后果由阁下承担。李艺称收到该函后几次到房屋查看，认为房屋仍有很多质量问题没有解决，且已向宁某物业公司反映并登记在维修记录薄上，其于2015年12月发现涉案房屋有几个白蚁窝要求宁某物业公司处理，故李艺认为其至今未办理收楼手续，无须向原告缴纳物业管理费，且其并非前期物业服务合同的一方当事人，在收楼前的物业管理费应由开发商承担。
宁某物业公司称李艺自2009年8月30日起至今从未缴纳物业管理费，其每月均向李艺催收相关费用，催收的主要方式为每月向涉案房屋的邮箱投递缴费通知书及电话催收。宁骏物业公司并称其于2014年5月18日以EMS快递方式（邮寄地址为广州市越秀区保安南街34号201房）向李艺寄送律师函，催收涉案房屋的物业管理费及滞纳金。对此，宁某物业公司提供了缴费通知单一份、律师函及EMS快递单、妥投单予以证明。李艺对缴费通知单不予认可，认为是宁某物业公司单方制作的，且没有向其送达；对2014年5月18日的律师函、EMS快递单及妥投单不予确认，认为其没有收到该律师函，EMS快递单中邮寄的地址并非其留在购房合同的地址（广州市天河东路47号天河国家税务局第四税务分局），该地址所在房屋已于2013年转让给他人，且原告亦无法证明EMS邮件的内容就是律师函。
本院认为：本案的争议焦点为：李艺至今没有办理收楼手续是否构成其不支付物业管理费的正当理由，李艺应否向宁某物业公司支付物业管理费？
一、开发商中天盈公司于2009年7月22日在取得涉案房屋所在楼房的竣工验收备案表后向李艺寄送收楼通知书，通知李艺收楼，李艺前往收楼时经查看房屋后认为房屋存在多处质量问题，要求处理。此后经过开发商或宁某物业公司多次对房屋存在的问题进行处理及李艺的多次提出质量异议后，宁某物业公司受中天盈公司的委托于2014年4月4日向李艺发函，说明已对李艺提出的维修事项验收合格，要求李艺在收到函件后3日内查验并及时收楼。李艺收到该函到房屋查看后仍认为房屋存在质量问题继续拒绝收楼。根据上述情况，李艺在收到收楼通知书后没有收楼是因为房屋存在多处质量问题经多次反映多次维修后仍未达到其要求所致。从宁某物业公司于2014年4月4日向李艺发出的函可知直至该时中天盈公司和宁某物业公司均确认李艺未收楼，且要求李艺在收到该函后三天内查验并及时收楼，因此，宁某物业公司主张2014年4月4日之前的物业管理费，因李艺未收楼，风险责任未转移。但李艺在2014年4月4日收到宁某物业公司的函件要求查验并及时收楼时仍以房屋存在质量问题没有解决，拒绝收楼。因李艺在收到该函件后没有提供证据证明涉案房屋仍存在的质量瑕疵达到严重影响其居住的证据，故李艺该次拒绝收楼的理据不足，本院不予支持。李艺如认为涉案房屋仍存在质量瑕疵可另循途径与开发商解决。根据商品房买卖合同的约定，应视为李艺在收到该函件后三日内即于2014年4月7日收楼，该日起涉案房屋的风险责任应由李艺承担。
二、虽然宁骏物业公司和李艺均未能提供《广东省商品房买卖合同》的附件三前期物业管理服务合同，但宁某物业公司根据其与中天盈公司签订的《峰境园（二期）前期物业服务合同》为峰境园小区提供物业管理服务，李艺向中天盈公司购买的涉案房屋在该小区范围内，因此李艺作为业主应向宁某物业公司交纳物业管理费。李艺以其与宁某物业公司不存在物业服务关系为由拒交管理费，理由不能成立，本院不予支持。根据上述的分析意见，李艺应向宁某物业公司支付2014年4月7日起的物业管理费。2014年4月7日前由于房屋存在质量问题致使李艺没有办理收楼手续，无法入住产生的管理费，不应由李艺承担。因此，本案中李艺应向宁某物业公司支付2014年4月7日-2015年11月30日的物业管理费6586.89元（169.73平方米×1.96元/平方米×19个月零24天）
三、关于滞纳金问题，因李艺迟延向宁某公司支付物业管理费，应向宁某物业公司支付滞纳金，但宁某物业公司主张滞纳金按日1‰计算明显高于李艺未按时交纳物业管理费给宁某物业公司造成的损失，结合宁某物业公司提供物业管理服务的情况及李艺是因其房屋存在质量问题一直得不到解决而拒交管理费等因素，管理费滞纳金的计算标准应调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，且滞纳金以本金为限。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李艺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付物业管理费6586.89元。
二、被告李艺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，滞纳金以本金为限。
三、驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费564元，由原告广州市宁骏物业管理有限公司负担491元，被告李艺负担73元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一六年三月三十一日
书记员 袁美华