黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终5390号
上诉人（一审被告）：辛泽敏，男，1963年7月23日出生，汉族，无职业，户籍所在地哈尔滨市南岗区，现住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：张龙，黑龙江远东律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：孙义喜，男，1957年5月20日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：郭瑞琨，黑龙江林大人文律师事务所律师。
上诉人辛泽敏因与被上诉人孙义喜房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初10869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辛泽敏及其委托诉讼代理人张龙、被上诉人孙义喜及其委托诉讼代理人郭瑞琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辛泽敏上诉请求：撤销原审判决，依法改判合同无效，返还孙义喜购房款3万元，并把房屋返回给房屋的真正所有权人辛巧云；2.诉讼费用由孙义喜承担。事实与理由：一、一审法院认定双方当事人于2000年7月15日签订的《卖房协议书》有效错误。首先，案涉房产是铁路公产房，相关法律规定公产房不允许向本单位职工以外人出卖，根据原铁道部《铁路出售公有住房暂行办法》第三条规定：“凡以自住为目的，符合本单位规定的购房条件的铁路职工均可购买铁路公有住房。”哈尔滨铁路局哈铁-
房改（1995）5号文件第四条规定：“职工已租用的住房仅限于现承租人购买，但承租人有下列情况之一的，暂不能认购，其中第2项规定，承租人非局内职工”，同时哈尔滨铁路局颁布的《哈三地区铁路职工住房内部转让换购暂行管理办法》第一条规定：“为支持和鼓励哈三地区铁路职工对所承租的住房或已按房改规定认购的住房，进行内部转让、换购，特制定本办法”，第二十八条规定“未经批准擅自转让公有住房使用权或转让已购住房的行为一律无效，产权单位不得为其更名过户”，从上述法律规定可以看出，铁路公有住房，只能在铁路内部职工之间进行转让换购，不允许向铁路职工以外的人转让，否则一律无效。本案中，孙义喜根本不符合法律规定的购买主体资格，辛泽敏又不是涉案房产所有权人，所以双方签订的《卖房协议书》必然无效。其次，根据哈尔滨铁路局房产管理所出具的《情况说明》，在2001年7月24日之前，在哈尔滨，铁路公有住房根本不允许交易买卖，而双方当事人签订的《卖房协议书》的时间为2000年7月15日，这时根本不允许买卖，所以协议应无效。第三，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定，未依法取得房屋产权证书，按照该法规定也是不得转让的房产，其签订的《卖房协议书》也应无效。在本案中，辛泽敏对该房产没有所有权和处分权的情况下违反法律禁止性规定买卖本案的房产，应当是无效的买卖行为，一审法院认定有效错误。二、一审法院认定“按照双方签订的合同的约定，被告负责为原告办理房屋的更名手续，但被告未按合同约定履行”的观点与事实不符。双方签订卖房协议后，辛泽敏就到铁路房管处询问更名过户事宜，房管处答复铁路公产房不允许买卖，如果想变更承租权到继承人任何一人名下，需要全体继承人都到现场签字确认才可以变更。后辛泽敏多次到房管处，发现确实不允许买卖公产承租权，2000年9月，辛泽敏向孙义喜讲明此情况并说房子不能卖。孙义喜同意“解除”双方的买卖，并让辛泽敏将所有款项返还给孙义喜。2000年12月11日，双方协商“解除”《卖房协议书》，辛泽敏为孙义喜出具了一份借条，包括3万元房款和借款1.3万元，此时双方当事人之间的房屋买卖关系就转化为了债权债务关系。并且孙义喜承诺找到地方就搬家，但一直以各种理由拒绝搬家。辛泽敏及家人此后多次找到孙义喜及家属，但均以“新房子买好了就搬”或是“明年5月份下来了就搬”等种种理由拖着，上述事实有录音证据为证，辛泽敏一审中提供了录音的文字版。所以说本案的事实是辛泽敏卖房后积极履行过户手续，但铁路公产房不允许买卖导致无法过户，辛泽敏也如实告知了孙义喜，辛泽敏及家属也一直与孙义喜交涉，只是孙义喜故意拖延至今。假使真的有损失也应由孙义喜自行承担。三、一审法院认定辛泽敏按照房屋鉴定的价格35.15万元赔偿孙义喜错误。双方所签协议无效，辛泽敏返还孙义喜购房款3万元，而不是按一审法院认定的房屋现有价值赔偿。即使按一审法院认定协议有效，解除合同的赔偿责任也不应由辛泽敏全部承担。在房屋买卖过程中，孙义喜先是租住在该房中，对房屋状况非常了解，明知是铁路公产房和承租人不是辛泽敏还是买卖该房，在无法过户后其又承诺搬出案涉房屋却故意拖延至今，其主观存在明显过错，并且一直在案涉房屋居住，在一审中也没有主张给其造成损失的证据，因此一审法院认定辛泽敏承担全部责任明显错误。一审判决在判决辛泽敏返还3万元购房款的情况下又判决赔偿其经济损失35.15万元，两项总额为38.15万元，已超过了房屋现有价值，判决明显错误。并且35.15万元是房屋现价值，并不是给孙义喜造成的损失，孙义喜也没有证据证明其损失是35.15万元。四、一审法院超出审理范围判定孙义喜把案涉房产返还给辛泽敏错误。孙义喜在一审的诉讼请求中没有返还房屋这一项。现案涉房产的所有权人为辛巧云，而辛泽敏与案涉房产无关，即使返还也不应返给辛泽敏。因本案涉及辛巧云的利益，一审法院没有通知辛巧云参加诉讼违反法律规定。
孙义喜辩称，案涉的卖房协议书不违反法律、法规的效力性、强制性规定，不存在合同法第51条规定的情形，不应认定为无效。根据最高院买卖合同司法解释的规定，出卖人无权处分标的物的，买卖合同仍有效，出卖人因无处分权导致无法履行的应当对买受人承担违约责任。本案中，辛泽敏对案涉房产没有处分权导致孙义喜虽然签订了买卖合同，但无法取得房产的所有权，所以辛泽敏应当对孙义喜承担赔偿责任。因辛泽敏的违约行为导致孙义喜取得案涉房产所有权的期待利益落空，因此原审判决辛泽敏按照案涉房产现价值赔偿孙义喜符合合同法规定。本案在原审中，孙义喜要求解除买卖合同，合同解除后的法律后果，是双方相互返还，因此原审法院的判项没有超出诉讼请求的范围。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
孙义喜向一审法院起诉请求：一、解除与辛泽敏的买卖合同；二、辛泽敏赔偿实际损失351,500元；三、诉讼费用由辛泽敏承担。
一审法院认定事实:本案涉案房产位于哈尔滨市××街××单元××楼1门，房屋使用面积40.74平方米，系哈尔滨铁路局公产房屋，原承租人系辛泽敏父亲辛贵忠。2000年7月15日双方当事人签订卖房协议书，当时辛泽敏父亲已去世。协议的内容为：辛泽敏今有房一处，辛泽敏愿用繁荣街93号楼2单元3楼1门的房子卖给孙义喜，全部房金为陆万伍千圆整，先付叁万元整，一切改动手续由辛泽敏办理完后，剩余叁万伍千元一次性付清。一、辛泽敏必须在九月末前办完，如办不完扣卖房款壹万元整。二、房屋没有改名以前房费、取暖费一切费用由辛泽敏负责。三、双方经协议以此为据，不反悔。四、此协议一式贰份。协议签订时孙义喜支付辛泽敏房款3万元，辛泽敏在双方签订的协议书的空白处为孙义喜出具了收条。协议签订前孙义喜就已基于租赁入住涉案房产。协议签订后孙义喜一直居住此房至今。辛泽敏一直未为孙义喜办理涉案房屋的变更手续。2013年7月15日辛泽敏姐姐辛巧云成为涉案房产的承租人，取得产权单位颁发的铁路住房承租证。审理中孙义喜申请对涉案房产的现价值进行鉴定，一审法院委托黑龙江省汇海房地产评估咨询有限公司进行了鉴定。该公司于2017年5月18日出具黑汇海司法鉴定（2017）房鉴字第8号司法鉴定意见书，结论为：在鉴定基准日委托鉴定对象位于哈尔滨市××街××单元××楼1门（使用面积40.74平方米）的房产评估价值为人民币351,500元。另查（2015）南民一初字第283号民事裁定书，已裁定准许孙义喜撤回起诉。一审法院受理了案外人辛巧云诉孙义喜迁让纠纷案件，2015年3月9日以（2015）南民一民初字第47号民事裁定书裁定中止该案审理。一审法院认为，双方当事人关于涉案房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，虽然辛泽敏作为出卖人在与孙义喜签订买卖合同时对涉案房屋没有所有权或处分权，但依照法律规定并不影响买卖合同的效力，双方签订的买卖合同有效。按照约定辛泽敏负责为孙义喜办理房屋的更名手续，但辛泽敏未按合同约定履行，现涉案房产的承租人已变更为案外人辛巧云，且案外人已向法院起诉孙义喜迁让。因辛泽敏未取得涉案房屋的所有权或处分权，致使双方当事人签订的卖房协议书中标的物所有权不能发生转移，故孙义喜作为买受人要求解除与出卖人即辛泽敏签订的房屋买卖合同，并赔偿损失，有事实及法律依据，予以支持，经司法鉴定涉案房屋现价值351,500元，辛泽敏应予以赔偿。解除合同后，孙义喜应将涉案房屋返还辛泽敏，辛泽敏应将收取孙义喜的购房款3万元返还孙义喜，孙义喜主张另借给辛泽敏48,000元，折抵支付辛泽敏的购房款，辛泽敏否认，故对孙义喜的该主张不予采纳。（2015）南民一民初字第283号民事裁定书，已裁定准许孙义喜撤回起诉。故本案不属于重复立案。判决：一、解除孙义喜与辛泽敏签订的卖房协议书；二、孙义喜将哈尔滨市××街××单元××楼1门房屋返还给辛泽敏，辛泽敏退还孙义喜购房款3万元；三、辛泽敏赔偿孙义喜经济损失351,500元；四、孙义喜预交鉴定费5270元，由辛泽敏负担。案件受理6573元，由辛泽敏负担。
本院二审期间，双方当事人都没有举示新的证据。二审经审理查明，1998年孙义喜租赁了案涉的南岗区繁荣街93号2单元3楼1门房屋，孙义喜称1998年向辛泽敏交纳房租12000元，1999年交纳房租8000元，在双方签订房屋买卖合同后就没有再交任何费用，并在此房居住至今。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定确认合同无效,必须系违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性强制性规定。孙义喜与辛泽敏签订的房屋买卖合同，没有违反上述规定，虽然双方签约时案涉房屋为公产房不允许买卖，辛泽敏亦非该房承租人，但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，一审判决认定双方房屋买卖合同有效正确。因该买卖合同事实上已不能履行，孙义喜请求解除合同符合法律规定。
关于辛泽敏上诉提出双方所签合同已经于2000年12月11日解除的主张，但没有举示充分证据证明，该上诉理由不成立。
关于孙义喜主张的赔偿损失问题。在本案纠纷中，辛泽敏作为房屋出卖人，出卖不属于自身所有的房屋导致合同不能履行，应承担违约责任，但损失赔偿数额依照法律规定不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而孙义喜作为房屋买受人，对案涉房屋权属没有调查核实即签订房屋买卖合同具有一定的过错，签约后在合同约定当年9月末前办理完更名而没有办理的情况下，也没有采取主动迁出、提起诉讼、购买替代性房屋等相应措施防止损失扩大，而是在只交纳3万元房费的情况下一直在案涉房屋居住17年之久，在此期间孙义喜不仅没有实际损失发生，反而获得了17年的居住利益。其在本案中主张损失数额为案涉房屋现商品房的价值，这实质上是指合同如果实际履行现在出卖案涉房屋可获得的利益。按孙义喜主张损失数额的逻辑，其什么时间提出解除合同之诉，就以起诉时案涉房屋的商品房价值作为赔偿损失的依据，但是需要明确的是从双方签约到孙义喜主张解除合同这期间已经经过了17年，而孙义喜在双方签订房屋买卖合同履行期限届满时即2000年9月份就应当知道合同不能履行，其主张权利的时间点应当在此后的合理期间之内，其损失数额也应界定为此间的损失，而此间孙义喜的损失完全可以与其在案涉房屋居住17年相抵。至于其主张以案涉房屋现商品房的价值为损失赔偿数额，一是该房屋价值为签约17年后商品房的价值，属于孙义喜扩大的损失，二是双方签约时案涉房屋是铁路公产房并非商品房，以现商品房的价值作为损失并不合理。鉴于孙义喜在合同签订和履行中的过错、签约后没有采取措施防止损失扩大、在案涉房屋居住已经取得了17年的居住利益的实际情况，孙义喜的损失与取得的多年的居住利益相抵，因此本院对孙义喜关于赔偿损失的请求不予支持。辛泽敏虽存在违约行为，但也付出了相应代价，即孙义喜在案涉房屋无偿居住17年，对此辛泽敏的损失应由其自行承担，并不得再向孙义喜主张案涉房屋的使用费。
关于辛泽敏上诉称原审判决超出诉讼请求审理，案涉房屋不应返还的主张。因孙义喜提出了解除合同之诉，房屋买卖合同解除的法律后果就是退房返款。孙义喜是与辛泽敏签订的前期租赁合同和本案买卖合同，并从辛泽敏手取得房屋，根据合同的相对性原则，一审判决房屋返还给辛泽敏并无不当。辛泽敏该上诉理由不成立。
综上，辛泽敏上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持（2016）黑0103民初10869号民事判决第一、二项；
二、撤销（2016）黑0103民初10869号民事判决第三、四项；
三、驳回孙义喜其他诉讼请求。
一、二审案件受理费13,146元，由孙义喜负担。鉴定费5270元，由孙义喜负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯 芳 芳
审判员 唐 新 元
审判员 孔 德 林
二〇一七年十一月六日
书记员 都关红叶