湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0503民初1608号
原告李超刚，男，1966年3月10日出生，汉族，住湖南省隆回县
委托代理人范双云，湖南远达律师事务所律师。
委托代理人刘广，湖南远达律师事务所律师。
原告彭春华，女，1966年2月9日出生，汉族，住湖南省隆回县
委托代理人范双云，湖南远达律师事务所律师。
委托代理人刘广，湖南远达律师事务所律师。
被告邵阳市中海国信房地产开发有限公司，住所地邵阳市大祥区
负责人孙波，该公司法定代表人。
委托代理人周晓丹，湖南楚信律师事务所律师。
委托代理人刘宇，湖南楚信律师事务所律师。
本院于2016年12月7日立案受理了原告李超刚、彭春华诉被告邵阳市中海国信房地产开发有限公司（以下简称“中海国信公司”）商品房买卖合同纠纷一案，依法由审判员蒋建勇适用简易程序于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告李超刚、彭春华及其委托代理人刘广、范双云，被告中海国信公司的委托代理人周晓丹、刘宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李超刚、彭春华诉称，2013年2月26日中国电信股份有限公司邵阳分公司向各县市分公司、市公司各部门下发了《集资建房章程》并成立相应机构。2013年5月17日发布了《联合建房申购须知》。原告从邵阳分公司员工处受让了指标，并缴纳了房屋定金，确定为中国电信股份有限公司邵阳分公司联合建房户。2014年邵阳电信员工联合建房全权代表委员会下发《联合建房有关事项告知书》告知抽签定房工作结束后，与联合建房项目有关的所有资料，全权代表委员会将移交给被告中海国信公司。
2015年9月16日原被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买了由被告开发建设的圣地亚哥小区第12号栋1单元29层的0129003号房屋，约定建筑面积为126.83平方米，每平米2813.43元，房屋总价356827元。双方还对房屋基本情况、计价方式与价款、面积确认、付款方式及期限、违约责任、交付期限等事项进行约定。其中交房期限为2015年12月31日前。原告选择一次性付款方式付款，并已全部付清，后变更为以公积金按揭贷款方式付款24万元。原告于2015年4月21日向被告支付了三笔款项：房屋集资款145779元、134000元和代收代缴费3314元；2015年6月25日支付房屋集资款89207元；2016年1月21日支付了三笔款：代收代缴费18751元、保证金1500元、公积金贷款240000元。共计662551元。该662551元中包含车位款6万元、契税和房屋维修基金18751元、办证费3314元、保证金31500元、购房款548986元。后被告退还了原告购房款201908元。
原告认为，上述事实有合同、收据等予以证明，双方签订的合同合法有效，原被告均应按合同约定履行义务，原告已履行了付款义务，被告至今未交付房屋，且现房屋不具备交付条件。被告已严重违反了合同第八条的规定，原告有权解除合同，要求被告支付违约金。据此，请求人民法院：1、请求判令解除原被告于2015年9月16日签订的合同；2、请求判令被告立即退还原告已付购房款项460643元；3、请求判令被告向原告支付违约金46064元；4、依法判令被告承担本案诉讼费用。
被告中海国信公司辩称：一、被告没有违约，原告集资购房的12#栋楼房于2015年11月28日主体竣工，达到了约定交房的实质性条件，并且取得优质工程证书，被告及时告知了联合建房人约定交房日前可以收房；2、由于参与联合建房的人数成倍超出预计的数额，情势发生重大变更，为最大实现联合建房人的利益，被告与联合建房人全权代表委员会商议变更了合同内容，不急需收房的可以在春节后收房，并及时公示告知。二、即使逾期交房，被告也不必承担违约责任。1、参与联合建房的2677人中有1244人逾期交付房款，截止2016年8月27日累计拖欠金额达130536262元，被告权益受到严重损害。所有联合建房人是一个整体，任何一个联合建房人都要承担无限连带责任。2、原告没有按照《商品房买卖合同》的约定向被告支付全部购房款，联合建房领导小组代收原告的部分房款并没有支付给被告，既然联合建房人逾期交付房款违约在先，被告依法可以免责。3、邵阳市举行的湘商大会、创国卫运动出台了一些政策，禁止渣土外运，政策性影响工程建设施工进度，构成不可抗力，被告可以免责。4、多雨多雪天气严重影响工程进度构成不可抗力，被告依法可以免责。三、被告保留追究包括原告在内1244位逾期交付房款的联合建房人的违约责任。
经审理查明：2013年2月19日，中国电信股份有限公司邵阳分公司召开职工代表大会，大会采用无记名投票方式表决通过了一份《中国电信股份有限公司邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》（以下简称“《集资建房章程》”），2013年2月26日向各县市分公司、市公司各部门下发了通知。该《集资建房章程》第一条总纲规定：中国电信股份有限公司邵阳分公司员工本次自愿全额集资建房，属由工会牵头、员工自愿参与原则下的自发性活动，实行参与者全额集资、自主管理、自负其责、自享其利统一实施的方式，可选自建、联建、团购等方法，以实现建房利益最大化。《集资建房章程》还对筹建集资建房工作组(中国电信股份有限公司邵阳分公司联合建房领导小组，以下简称“联建领导小组”)，选举产生集资建房活动员工特别代表，集资建房人的资格、权利义务，集资建房人的报名，集资资格的转让、退出，建房款的缴纳，集资建房的决策流程，竣工后房屋的选择等其他重要事项进行规定。其中，《集资建房章程》第三条规定集资建房活动员工特别代表（全权代表）经职工代表大会采用无记名投票方式表决通过产生全权代表9人，组成邵阳电信员工联合建房全权代表委员会。全权代表委员会代表全体集资建房人，维护集资建房的合法权益，参与建房过程中的重大事项的决策，参与集资建房过程的监督管理。代表全体集资建房人承担有效管理、质量保证、安全生产、时效要求等方面的责任。承担与全体集资建房人沟通、联络与协调的责任，并督促集资建房人承担自身义务的责任。《集资建房章程》第七条第三项规定工程建设期，集资建房人无权干涉施工、无权修改或变更设计。发现建筑质量问题，向全权代表或日常工作组反映，由全权代表或日常工作组与有关单位交涉。2013年5月17日发布了《联合建房申购须知》。《联合建房申购须知》第一条写明本次联合建房申购人与开发商之间的权利义务关系授权由9名代表行使，申购人知晓《集资建房章程》及《联合建房申购须知》的内容并遵照执行，认可代表对开发商的选定、工程总造价和建设标准、房屋单价以及在施工、分房过程中的各项决定决策。《联合建房申购须知》还对联合建房楼盘的基本情况、建设时间、户型、建筑面积、房价及车位、定金交纳后续款项的付款方式，联合建房人资格的转让等内容进行告知。
2013年5月30日申购人魏铁成（隆回分公司员工）填写了联合建房申购书，要求申购一套户型为小三室二厅二卫一厨，建筑面积为120平方米左右的房屋，以及车位一个。同日魏铁成又将其联合建房指标转让给原告彭春华（非电信公司员工），并与彭春华签订《联合建房指标转让协议书》，该协议书约定魏铁成将其作为电信公司员工所享有的联合建房申购指标转让给彭春华，彭春华认可《集资建房章程》的内容，并授权全权代表行使建房、分房、物业管理等各项权利与义务，对《联合建房申购须知》各项内容均知晓并遵照执行。原告彭春华通过受让建房指标，取得联合建房资格。当天，彭春华向邵阳电信员工联合建房全权代表委员会的全权代表出具授权委托书，委托全权代表代其参与建房过程中的重大事项决策。
2013年11月1日联建领导小组向包括原告在内的所有联合建房人下发通知要求支付40%的房屋价款。至2014年5月4日止，彭春华共将134000元（含车位款1万元）通过银行转账支付给联合建房领导小组。
2014年5月14日邵阳电信员工联合建房全权代表委员会制定了《邵阳电信联合建房抽签定房办法》，并就抽签定房事宜向联合建房人发出告知书。原告彭春华通过抽签确定所购房屋为12#栋1单元29层0129003号房。
2015年4月21日原告向被告缴纳了房屋集资款145779元，代收代缴费用3314元；2015年6月25日原告向被告缴纳房屋集资款89207元，2015年7月31日，原告又向被告缴纳了3万元，以上共计268300元（含车位款5万元）。
2015年9月16日，原告彭春华、李超刚（买受人）与被告中海国信公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、李超刚、彭春华向中海国信公司购买位于大祥区西湖南路“圣地亚哥”小区第12#栋1单元29层0129003号房屋，建筑面积126.83平方米，房价为每平方米2813.43元，房屋总价款为356827元；2、付款方式及期限为：买受人以公积金按揭方式付款的，应于合同签订当日向出卖人交付不低于40%房款为首期房款116827元，余款240000元买受人向公积金管理中心申请贷款。出卖人应提供相关资料。3、交付期限：出卖人应于2015年12月31日前将经验收合格的前述房屋交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；由于买受人逾期付款（包括代收的款项）导致出卖人不能按时交付房屋，出卖人可据实延期，且不承担延期交房的违约责任。4、出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间分别处理，（1）逾期不超过30日,自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之6.67的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之6.67的违约金。
2016年1月12日，原告办理住房公积金贷款后，向中海国信公司支付代收代缴费用18751元、保证金1500元以及公积金贷款24万元；同时被告向原告退还了用公积金置换的201908元房款。
另“圣地亚哥”联合建房项目申购人达2677户，由被告中海国信公司开发建设，2013年5月底开工建设。截止至2014年5月，联建领导小组代为收取的40%部分的房款尚有约1.6亿元未支付给被告中海国信公司，截至2016年8月27日尚约有约1.3亿元未支付给被告。原告彭春华通过抽签确定所购房屋为12#栋1单元29层0129003号房，该栋房屋于2015年底主体工程竣工，2016年8月25日完成工程竣工验收。其中在建设过程中，2015年10月28日，邵阳市大祥区市容监察大队发布《关于渣土停运的通知》，通知大祥区范围内所有建筑工地从2015年10月28日到11月5日禁止渣土外运。2015年11月5日再次发布通知，大祥区范围内所有建筑工地从2015年11月5日到11月30日禁止渣土外运。2015年12月15日，被告中海国信公司向全体业主发出公开信，提出因雨雪较多及邵阳市创建国家文明卫生城市及邵阳举办湘商大会禁止渣土运输等不可抗力因素，导致联建项目及市政道路的土方回填等工作无法实施，小区道路无法及时完成，因此安排在春节后再统一交房。邵阳电信员工联合建房全权代表委员会与邵阳中海国信公司进行协商，双方确定于2016年3月26日举行交房庆典仪式。2015年12月29日邵阳电信员工联合建房全权代表委员会发布《联合建房相关情况说明》将上述事实告知全体集资联合建房人。另邵阳中海国信公司已于2016年12月20日向原告发出收房通知书，要求原告收房。
以上事实，有原、被告的陈述及原告身份证、被告的工商登记《商品房买卖合同》、收据、照片、《联合建房申购须知》、《集资建房章程》、邵阳电信联合建房抽签定房办法、授权委托书、邵阳联合建房指标转让（补充）协议、联合建房有关事项告知书、通知书、致全体业主公开信、张贴公告照片、联合建房相关情况说明、关于联建项目配套工期顺延的回复函、联合建房相关情况说明及公告照片、联合建房领导小组收款凭证、关于1-7栋联合建房人签约及交款通知书、联合建房人逾期交付房款、签约及交款通知书、欠款情况统计表、工作联系函、关于渣土停运通知、湘商大会及创国卫运动有关报道、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、优质主体结构工程证书（12#）、单位工程竣工验收申请表（12#）等证据在案佐证，足以认定。
本院认为，原告李超刚、彭春华与被告中海国信公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。依照该《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2015年12月31日前交付房屋，被告未能在该期限内交付房屋，构成延期交房的事实。
本案争议的焦点是被告就其延期交房的行为是否应当承担违约责任。被告辩称因邵阳市创建国家文明卫生城市、举办湘商大会禁止渣土运输以及多雨多雪天气延误工期，构成不可抗力因素，被告可以免责。因创卫、湘商大会禁止渣土运输的情况系原被告在签订合同时不可预计，且客观上导致被告不能施工，该抗辩理由成立，本院予以支持，被告可据实延期；多雨多雪天气不属于不可抗力因素，该辩解理由不能成立，本院不予支持。
中海国信公司主张联合建房人逾期交付房款违约在先，被告目前只收到原告的部分房款，当时为了方便各位联合建房人办理贷款、合同备案等方面的需要，被告才在联合建房领导小组代收的13.4万元的收据上加盖了公章，该款实际上一直没有收到。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告可以不承担延期交房的违约责任。从被告提供的证据来看，“圣地亚哥”小区是中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资采用联合建房方式由被告开发建设的。原告是通过概括受让电信公司员工认购的建房指标的方式参加了集资联合建房。原告按照联合建房领导小组的要求，将40%的集资建房款支付给联合建房领导小组。根据原告提供的票据及被告提供的现金交款单、转账凭条，合同签订时原告虽然支付了各项购房款项共计402300元，但其中13.4万元（含1万元车位款）是直接支付给联合建房领导小组。根据审理查明的事实，联合建房领导小组代收包括原告在内所有认购人40%部分的房屋集资款后，截至2014年5月尚约有约1.6亿元未支付给被告，截至2016年8月27日尚约有约1.3亿元未支付给被告。被告辩称其虽然在联合建房领导小组代收的13.4万元收据上加盖了公章，但实际没有收到该款的观点与客观事实相符，本院予以采信。因联合建房领导小组代收的款项未能全部支付给被告，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第二项约定的内容：“由于买受人逾期付款（包括代收的款项）导致出卖人不能按时交付房屋，出卖人可据实延期，且不承担延期交房的违约责任”，被告据此主张不承担延期交房的违约责任，符合合同的约定。故对原告要求解除合同、退还购房款以及由被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李超刚、彭春华的诉讼请求。
本案减半收取案件受理费计人民币4434元，由原告李超刚、彭春华共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判员 蒋建勇
二〇一七年五月十日
书记员 宁 明
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。