山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民终字第654号
上诉人（原审原告）：山西新供合商务管理有限公司。住所地：临汾市尧都区青狮北街。
法定代表人：郑小荣，该公司董事长。
委托代理人：孔鉴平，山西师达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：临汾市米兰婚纱摄影有限公司。住所地：尧都区青狮北街购物城*楼。
法定代表人：ＸＸ，该公司经理。
委托代理人：张宁，男，1963年10月21日出生，汉族，住临汾市。
委托代理人：王元会，临汾市尧都区乡贤法律服务所法律工作者。
上诉人山西新供合商务管理有限公司（以下简称新供合公司）因租赁合同纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2014）临尧民初字第299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人新供合公司的法定代表人郑小荣及其委托代理人孔鉴平，被上诉人临汾市米兰婚纱摄影有限公司（以下简称米兰婚纱）的委托代理人张宁、王元会均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
尧都区人民法院查明：2007年11月3日，新供合公司与米兰婚纱签订了《柜台租赁合同》，双方约定：新供合公司将位于青狮北街新供合购物城六楼的部分面积租赁给米兰婚纱，租期十年，自2008年元月1日起计算，前五年每年18万元，后五年随行就市再做商议。之后米兰婚纱租赁该场地作为摄影实景基地，并在该场地进行实景装修投资。2009年3月，新供合公司因一至四层停业，经双方协商一致由新供合公司补偿米兰婚纱经营损失费3万元。米兰婚纱交租金至2010年（新供合公司诉称交至10月份，米兰婚纱主张交至12月份，以双方票据为准）。另查明，2009年万佳福租赁新供合公司一至四层经营，在装修时，将四层通往六层的供热管道截断，导致米兰婚纱无法经营，米兰婚纱安装了一台柜式空调，仍无法解决问题。后约2010年10月，米兰婚纱向当时的经理翁涛提出歇业，商议处理事宜，经多次磋商，未达成一致意见。米兰婚纱歇业期间至2012年10月25日，交纳过水电费，表明米兰婚纱偶有经营，并向新供合公司交纳过2万元承租费。原审庭审期间，米兰婚纱申请对其经济损失进行鉴定。临汾市中级人民法院委托临汾市价格认证中心于2014年8月4日作出《价格鉴定结论书》:1、建设婚纱摄影实景基地损失1644621元。2、实际经营损失21828元，共计鉴定损失1666449元。以上证据有双方的陈述，双方的《房屋租赁合同》，《柜台租赁补充合同》，水电费收据，《价格鉴定结论书》及新供合公司原董事长翁涛的证言等予以证明。现新供合公司诉至法院请求米兰婚纱支付至今尚欠的租赁费用，截止2010年9月底，共计70万元的租赁费并解除合同。一审中，米兰婚纱提起反诉称，要求新供合公司赔偿米兰婚纱经济损失2182542.3元，并解除合同。以上为本案事实。
尧都区人民法院认为：双方系房屋租赁合同关系，作为出租人，应在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。本案租赁房屋属楼房的顶层，系简易彩钢房，非混凝土结构，该彩钢房较一般房屋夏天热冬天冷，制冷、取暖靠中央空调进行。新供合公司作为房屋的出租方，在租赁期间，其他承租人将供往顶层的中央空调管道截断，一直未能续供。作为承租人的米兰婚纱，经营婚纱摄影业务，客户穿着单薄，夏热冬冷，给其经营造成困难，新供合公司应承担主要责任。米兰婚纱在承租期间，遇出租方不能提供正常的供热制冷，随自购买了一台柜式空调，进行了部分弥补，但虽未有中央空调，并不至其全年不能营业，米兰婚纱应采取积极措施防止损失扩大，且米兰婚纱在递交歇业报告后，有交纳水电费的证据，显示米兰婚纱偶尔进行了经营，应适当减轻新供合公司的责任。现新供合公司诉称及米兰婚纱反诉均要求解除合同，属双方意思表示一致，应予以解除。关于损失问题，新供合公司主张的租赁损失，新供合公司诉称租赁费交至2010年10月，米兰婚纱辩称交至2010年12月，米兰婚纱无证据支持，酌情自2010年11月起计算至2015年1月最后一次庭审，共计4年2个月，按每年18万计算，共计75万元。米兰婚纱以其责任承担22.5万元，考虑米兰婚纱在此期间支付了2万元，还应支付20.5万元。米兰婚纱经济损失1666449元，新供合公司应承担主要责任，其承担1188514.3元。新供合公司应支付米兰婚纱（1188514.3元－205000元）961514.3元。据此，原审法院作出（2014）临尧民初字第299号民事判决：一、解除原告（反诉被告）山西新供合商务管理有限公司与被告（反诉原告）临汾市米兰婚纱摄影有限公司的《房屋租赁合同》；二、反诉被告山西新供合商务管理有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告临汾市米兰婚纱摄影有限公司经济损失961514.3元；反诉原告临汾市米兰婚纱摄影有限公司于本判决生效后十日内退还所租赁的反诉被告山西新供合商务管理有限公司房屋。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，反诉费24260元，共计33860元由原告山西新供合商务管理有限公司承担20000元，被告临汾市米兰婚纱摄影有限公司承担11860元。
新供合公司不服（2014）临尧民初字第299号民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定的事实不清。1、供暖制冷不是新供合公司的约定义务，依据《柜台租赁经营合同》，并无此条款，没有约定，就不存在违约。2、米兰婚纱放弃大楼中央空调供暖制冷，是其主动行为，是米兰婚纱怕交电费而弃之不用，新供合公司没有过错。3、米兰婚纱的投资损失，是其预测市场有误而导致的投资损失，与供暖制冷没有关系。摄影基地的装饰工程是否受顾客青睐，摄影基地的使用率的多少，是由市场决定，而非由冷暖决定。对米兰婚纱的投资及效益而言，冷暖只是一个客观条件，并非决定条件。米兰婚纱承租时，不是以冷暖为前提而投资的。况且，室内冷暖是可控制的，5万元既可解决冷暖问题。4、双方之间的法律关系是租赁关系。原审判决按过错大小划分责任，既违反合同法又违反双方约定。5、新供合公司解除合同是基于双方约定的权利，现已正式解除。对合法解除合同的后果，新供合公司应得到豁免权。因此，米兰婚纱不应将其“损失”归责于新供合公司，法院不应支持这种无据的索赔。6、米兰婚纱的损失是虚拟的，鉴定报告不能反映真实价值。摄影基地是因对市场失去吸引力而丧失了使用价值，没有价值就等于废物。按照《柜台租赁合同》第6条第三项：“乙方所增设的一切固定设施、设备产权归甲方所有（即新供合公司），”既然归新供合公司所有，就不存在赔偿。按照行业折旧标准，摄影场景景观的折旧期是三年，三年已折尽，而米兰婚纱的景观已过八年，米兰婚纱作为投资人，未在景观寿命期内收回成本，是决策失误。二、原审法院采信证据失实。1、米兰婚纱反诉218万元，其在举证期间，提供的索赔依据仅有一张自制清单，而其中景观设计费高达45万元。庭审中，新供合公司多次提请法庭责令其提供清单报价的依据未果。米兰婚纱并不具备鉴定条件。2、鉴定机构在没有一张图纸、一份施工合同、一张购物发票的情况下，仅用两个小时现场勘察，便虚拟了高达168万元的损失。但原审法院却予以采信。3、原新供合公司的法定代表人翁涛的证人证言，存在诸多瑕疵，却被原审法院予以采信。翁涛是米兰婚纱实际控制人张宁的挚友，因与米兰婚纱关系暧昧侵害了新供合公司利益而被免职。原审法院上北京收集证据无法律依据。翁涛应到庭接受质询而未到庭，其证明效力较低，其证言与其他直接证据、原始证据相冲突，并且翁涛证言的不确定性很强。三、原审法院适用法律不当。请求二审法院依法改判，驳回米兰婚纱的反诉请求，由米兰婚纱交付新供合公司未付租金54.5万元。
米兰婚纱答辩称：1、新供合公司主张米兰婚纱主动放弃供暖制冷，没有证据可以证实。米兰婚纱投资20多万元，完善了中央空调末端。租赁合同中使用供冷暖的费用每平方米规定为5.5元，米兰婚纱不会因怕交电费而不使用空调设备。2、对于米兰婚纱的经营问题，无论是否有客人，新供合公司均应按照合同为米兰婚纱提供冷暖。3、米兰婚纱于2008年元月便开始营业，在2008年4月，新供合公司一至四层便停业，中央空调也停止运行，致米兰婚纱无法营业。新供合公司于2008年4月1日至2009年4月1日间补偿了米兰婚纱3万元的损失。2009年万佳福接手后，侵占了对米兰婚纱的空调管道，此后万佳福仅营业十个月便倒闭了。本案事实是新供合公司的违约造成米兰婚纱的损失。4、米兰婚纱的损失经过物价部门的鉴定可以证实。5、没有证据可证实米兰婚纱的张宁与新供合公司的法定代表人翁涛为挚友。6、双方所签订的房屋租赁合同中第5条第4款，第7条第3款、第5款，第10条第2款均有明确的约定，依照约定，新供合公司未尽义务，故其构成明显违约。请二审法院依法维持原判。
经本院审理查明的主要事实与原审法院审理查明的主要事实基本一致，本院对此不再予以重复叙述。
本院认为：新供合公司与米兰婚纱为租赁合同关系。新供合公司起诉主张解除租赁合同，米兰婚纱亦反诉要求解除租赁合同，故双方的合同应予以解除。依据双方签订的《柜台租赁合同》的约定，因米兰婚纱原因导致商场不能正常经营的，由米兰婚纱承担责任并赔偿新供合公司。因商场原因导致米兰婚纱不能正常经营的，由新供合公司承担责任并赔偿米兰婚纱。合同还约定，有下列情形之一的，视为新供合公司违反合同，米兰婚纱有权解除合同。因新供合公司的原因，致使米兰婚纱无法按合同约定的用途使用或继续使用租赁标的物的，新供合公司1—4层停止经营而影响米兰婚纱正常经营的。根据本案事实，2007年11月3日双方签订租赁合同，2008年1月3日米兰婚纱在六层开始经营，2008年3月购物广场因故停业，2009年10月万佳福接手重新开业。万佳福开业不久，便将通往五、六层的送气管断开，原因是中央空调机组部件损坏，带不起负荷所致。在此期间因未按租赁合同约定给五、六层供暖制冷，经协商由新供合公司分别给五、六层两个经营户做了补偿。2010年5月份，万佳福所经营的购物广场地上部分也因故停业，只剩负一层超市在经营。此后，米兰婚纱在试过一个夏、冬两季之后，认为无空调影响其经营，而向新供合公司递交歇业报告。对上述事实，有原审中对新供合公司的原法定代表人翁涛的调查笔录可证实。合同约定，因新供合公司的原因，致使米兰婚纱无法按合同约定的用途使用或继续使用租赁标的物的，新供合公司1—4层停止经营而影响米兰婚纱正常经营的，视为新供合公司违反合同。合同还约定，因商场原因导致米兰婚纱不能正常经营的，由新供合公司承担责任并赔偿米兰婚纱。结合本案事实，对于米兰婚纱反诉请求赔偿其损失的主张应予支持。原审判决根据双方过错大小以及米兰婚纱的实际经营情况，判决由新供合公司承担主要责任并无不当，本院对此不再予以变更。对于新供合公司上诉主张的要求米兰婚纱支付未交付的租金问题，原判按4年2个月计算租金，并按双方过错责任，由米兰婚纱承担22.5万元租赁费，并无不当，本院对此不再予以变更。对于新供合公司上诉提出的鉴定问题，因新供合公司对于鉴定未申请重新鉴定，并且其未提供有力证据推翻该鉴定报告。故对于新供合公司的此项上诉主张，本院亦不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18358元，由上诉人山西新供合商务管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 遆海鹏
审判员 吉 磐
审判员 贾芝真
二〇一六年十月三十一日
书记员 杨 艳