吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终4814号
上诉人（原审被告）：刘岩，住长春市二道区。
委托诉讼代理人:王盛鑫,吉林刘继业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭皓天，住长春市南关区。
委托诉讼代理人：刘淑华，住长春市南关区，系谭皓天母亲。
委托诉讼代理人：陈平平，吉林良誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林省富民集团有限公司，住所地：长春市二道区富民花园小区10号101门市。
法定代表人：陈金富，董事长。
委托诉讼代理人：高云楠、李冰，该公司职员。
上诉人刘岩因与被上诉人谭皓天、吉林省富民集团有限公司（以下简称富民集团）案外人执行异议之诉一案，不服长春市二道区人民法院（2017）吉0105民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘岩上诉请求：1.依法撤销长春市二道区人民法院（2017）吉0105民初81号民事判决，驳回谭皓天的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定，本案中，被上诉人谭皓天与被上诉人富民集团并未签订合法有效的书面合同，被上诉人谭皓天称买卖房款也是全部用现金支付，无任何银行流水，在无充分证据证明的情况下，房屋买卖关系不能认定。同时，该房屋并非用于居住，而是进行商业经营，其权利不能排除执行，不符合上述法律规定所保护的情形，人民法院对其请求不应予以支持。一审法院违反新法优于旧法的原则，错误适用了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，此条款不应在本案中予以适用。二、一审法院认定事实错误。被上诉人谭皓天与被上诉人富民集团并不存在真实的买卖关系，而是恶意逃避债务，名为买卖实为租赁。被上诉人谭皓天其母用近十年的时间支付房款违反交易习惯，而且也没有明确说明买卖过程中的相关事实，至于被上诉人谭皓天出具的交付相关费用的票据等也符合租赁的法律形式，谁使用谁缴费，不能认定买卖关系。另不动产发票也不符合事实，不动产发票记载的单价金额全都不一致，且在款项性质上记载的是预收购房款，而不是购房款，买卖行为并未成立。三、一审法院审理程序违法。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释第三百零七条的规定，本案中被执行人富民集团不反对案外人谭皓天的异议，应列为本案第三人，而不应为被告，程序违法，不能保障实体法律的合法性。
谭皓天辩称，本案法律适用正确，应认定我方为诉争房屋的合法权利人。
富民集团辩称，认可一审判决，要求维持原判。
谭皓天向一审法院起诉请求：1.停止长春市二道区远达大街富民雅居1--5栋越层102号房屋的执行；2.确认长春市二道区远达大街富民雅居1--
5栋越层102号商品房为原告所有；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告提供以下证据：1、收据11张（日期为2007年6月25日10万元、2008年8月20日45万元、2008年11月6日20万元、2010年2月3日40万元、2012年1月9日10万元、2012年3月19日20万元、2011年9月6日10万元、2013年8月86日35万元、2016年4月26日5035元）；2、发票自开联和办证联各三张（日期为2012年3月28日120万元，2013年12月31日100万元，2016年4月26日5305元）；3、富民集团出具证明一份；4、长春市二道区八里堡街道办事处及长春市二道区八里堡泰和办事处证明一份、2012年牌匾门市装饰决定书、争议标的历年原告使用情况照片及现状照片、电费缴费票据35张、取暖费卡及缴费记录、物业费缴费证明；以上证据能够证明原告在2014年之前就支付完了全部房款，2016年交纳的是扩大面积款，都在被告申请查封该房屋之前，被告富民集团向法庭提供原始帐本和收据也能够证明以上内容。
一审法院认为，根据我国物权法之规定，我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，此时买受人依据买卖合同迳行主张确认其对于诉争房屋享有所有权，没有法律依据，故对于原告谭皓天确权的诉讼主张不予支持。原告谭皓天作为诉争房屋的买受人，于法院查封之前即已支付了全部价款，并已实际占有诉争房屋，虽然其与富民集团未办理产权过户手续，但目前尚无证据证明系原告谭皓天的过错所致。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，对于所购买的诉争房屋，法院不得查封。因此，原告谭皓天诉请停止对诉争房屋所采取的执行措施，理由充分，应予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第14条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，判决如下：一、停止长春市二道区远达大街富民雅居1
--5栋越层102号房屋的执行。二、驳回原告谭皓天的其他诉讼请求。案件受理费12222元，由原告谭皓天负担12122元，被告刘岩负担100元。
本院经二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。另查明，刘岩与富民集团民间借贷纠纷一案，长春市二道区人民法院于2016年5月11日作出（2016）吉0105民初73号民事调解书，确认富民集团欠原告刘岩借款本金200万元，利息8万元，本息合计208万元。因富民集团未履行上述调解协议，刘岩向长春市二道区人民法院申请执行，该院于2016年7月25日作出（2016）吉0105执615号，裁定：冻结、划拨被执行人存款；提取、扣留被执行人收入；查封、扣押、变卖被执行人财产价值2091400元及利息，执行费23314元一并给付。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，谭皓天应就其主张承担举证责任。一、关于谭皓天所举证据能否排除执行问题。首先，销售不动产统一发票办证联、发票联，结合谭皓天提供的收据、富民集团提供的原始账本可以证实谭皓天于法院查封之前已就诉争房屋支付款项总计2205305元。上述款项性质应为购房款或是刘岩所称名为买卖实为租赁的租赁费，根据不动产统一发票开具日期，可以证明谭皓天自2007年始最迟至2013年12月31日共缴纳220万元，若为租赁费，则2014年至2016年亦应比照该标准缴纳租赁费，而在上述期间谭皓天并未支付相应款项，同时根据不动产统一发票记载的款项性质为预收购房款，可以证实谭皓天缴纳的是诉争房屋的购房款而非租赁费。谭皓天与富民集团虽未就诉争房屋于人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，但谭皓天分多次缴纳购房款、面积补差款并实际占有房屋，富民集团收取房款、开具收据及不动产销售发票且未对谭皓天占有提出异议，可以确认双方存在事实上的房屋买卖合同关系且此合同实际履行。其次，谭皓天所举多份缴纳电费、物业费、取暖费票据及使用诉争房屋开办幼儿园的照片等证据可以证实谭皓天在法院查封之前已经合法占有诉争房屋；再次，诉争房屋虽未办理产权过户手续，但目前尚无证据表明未办理产权过户登记手续系谭皓天的过错所致。综上，原审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，确认应停止对诉争房屋进行执行依据充分。因谭皓天所购商品房并非用于居住且未举证名下无其他用于居住的房屋，因此本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条。二、关于一审审理程序是否违法问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人第三人。”本案一审诉讼过程中，富民集团辩称，买卖关系是合理合法的，依法判决。根据该辩称意见，结合上述法律规定，一审法院可以列富民集团为第三人，虽一审诉讼过程中存在错列当事人地位的情况，但并未构成实质上的程序违法且未影响原审法院对本案的实质裁判结果，本案应予维持。
综上所述，上诉人刘岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人刘岩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宇
代理审判员 曾范军
代理审判员 王君伟
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 杨皓翔