湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第3号
上诉人（原审被告）唐伍妹。
委托代理人秦苏东，湖南湘南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋爱国。
委托代理人唐永明，湖南君义律师事务所律师。
上诉人唐伍妹因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2014）永冷民初字第1179号民事判决，于2014年11月13日提出上诉，原审法院2014年12月21日将本案全部案卷材料移交本院，本院2014年12月21日受理后，依法组成合议庭于2015年1月13日第二审判庭公开开庭进行了审理。上诉人唐伍妹及其委托代理人，被上诉人蒋爱国及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：被告唐伍妹及家人在2010年将其母亲郭金玉在冷水滩区黄玉岭4号老宅基地上的房屋进行了改建，改建成后被告唐伍妹及家人对此房屋进行了分配。该房屋的土地使用性质至今仍为集体所有制的土地，该宗土地上的旧房屋办理了房屋所有权证，其登记的所有权人为被告母亲郭金玉，该宗土地登记的使用权人�为郭金玉，而改建后的房屋至今没有办理房屋所有权证。2011年6月3日原告蒋爱国与被告唐伍妹签订了一份《售房协议》，该协议约定，被告唐伍妹将其在冷水滩区黄玉岭4号旧房改建中所分得的住房第五层（门面的第六层）进楼梯右手的大套住房一套卖给原告蒋爱国，该房屋的面积为118平方米，每平方米的价格为773元，实际面积以房产证为准，多出的平方按780元每平方计算，多退少补；房产证由被告唐伍妹负责办理，费用由原告蒋爱国负责，办理房产证的期限为二年，自签订《售房协议》之日起；该协议还约定了其他事项。该协议签订后不久，被告将房屋的钥匙交给了原告。在该协议签订前即从2010年5月10日开始至2011年11月23日止，原告蒋爱国通过各种方式分七次共向被告唐伍妹支付了购房款122，200元；其支付的款项分别如下：1、2010年5月10日支付10，000元；2、2010年7�21日支付10，000元；3、2010年8月19日支付5，000元；4、2010年9月1日支付50，000元；5、2011年6月3日支付5，000元；6、2011年7月6日支付37，200元；7、2011年11月23日支付5，000元。现原告主张合同无效，双方便发生纠纷。
另查明，2010年5月-9月期间中国人民银行公布的3-5年期的贷款基准利率为年利率5.76%，2011年7月-11月期间中国人民银行公布的1-3年期的贷款基准利率为年利率6.65%。
原判认为：原告蒋爱国与被告唐伍妹签订的《售房协议》虽是房屋的买卖行为，但我国物权法第一百四十七明确规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，故原、被告的《售房协议》依法也包含了其土地的转让行为。而本案所涉及的土地，其性质是被告家庭的宅基地，系农民集体所有的土地。根据我国土�管理法第六十三条的规定，农民集体所有的土地，其使用权依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故原、被告双方签订的《售房协议》违反了法律的禁止性规定，依法应认定为无效合同，该《售房协议》自始无效。对于被告因该《售房协议》所取得的原告的购房款122，200元，因该《售房协议》无效，被告唐伍妹依法应予返还给原告蒋爱国。被告唐伍妹明知其房屋的土地系集体所有的土地仍与原告蒋爱国签订《售房协议》，被告对此存在过错，依法应承担相应的过错责任；被告唐伍妹因本案中的过错给原告造成的损失，依法应予赔偿。原告虽没有提供其存在其他损失的相关证据，但原告的损失可以原告所交的购房款为基数、从交费之日起、按照银行的同期贷款基准利率计算所得的利息为原告损失数。原告要求此利息损失应按同期银行贷款利率三倍计算的诉请，无事实和法律依据，依法不予支持。原告要求所有的购房款均应从2011年6月3日开始计算利息损失的诉请，因原告在2011年6月3日之前只支付了购房款80，000元，此80，000元的购房款可从2011年6月3日开始计算其利息的损失，对剩余的购房款42，200元应从实际付款之日开始计算其利息损失。故对原告请求确认原、被告签订的《售房协议》无效和要求被告返还原告的购房款本金122，200元的诉请，依法予以支持；对原告要求被告支付利息的相关诉请，予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、2011年6月3日原告蒋爱国与被告唐伍妹签订的《售房协议》无效；二、被告唐伍妹在本判决生效后十日内将其向原告蒋爱国收取的购房款122，200元返�给原告蒋爱国；三、被告唐伍妹在本判决生效后十日内赔偿原告蒋爱国因本案的利息损失，其利息损失分别按以下方式计算：1、其中的80，000元购房款从2011年6月3日开始计算至本金付清时止，按年利率5.76%的标准计算；2、其中的37，200元购房款从2011年7月6日开始计算至本金付清时止，按年利率6.65%的标准计算；3、其中的5，000元购房款从2011年11月23日开始计算至本金付清时止，按年利率6.65%的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2，744元，由被告唐伍妹负担。
宣判后，上诉人唐伍妹不服，在法定期限内提起上诉。其上诉称，原告蒋爱国与被告唐伍妹房屋买卖系自愿的，是双方真实意思表示，不存在欺诈；上诉人愿意偿还被上诉人购房本�122，200元，但一审判决由上诉人承担购房款全部利息是不公平的，应由双方各自承担50%利息。据此，上诉人唐伍妹请求上级人民法院撤销原判并依法改判。
被上诉人蒋爱国答辩称：一、上诉人卖房时存在欺骗行为，明知自己家宅基地属集体性质土地不能转让、买卖，却连同房屋一起出卖给答辩人，一直欺骗答辩人承诺二年内办理好房屋产权证、土地使用权证。二、上诉人要求改判答辩人蒋爱国承担利息一半责任更无事实根据和法律依据，在整个购房过程中，答辩人没有任何过错，无承担过错责任之基础，上诉人单就购房利息这一项提出上诉，是毫无道理的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。
本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对原审认定的事实本院予以确认。
本院认为：一、本案买卖的房屋系上诉人唐伍妹和家人在其母亲宅基地上原有的房屋通过改建后分配所得，改建房屋土地使用权性质为农村集体土地，买卖房屋在诉讼期间未办理房屋所有权证。基于房屋买卖包含房屋占有范围内的土地（使用权）一并转让的属性，上诉人唐伍妹与被上诉人蒋爱国签订的《售房协议》就包括了双方约定的房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权一并转让，而本案买卖房屋所涉及的土地性质是上诉人唐伍妹家庭宅基地，属农村集体土地，在未转化为国有土地前依法不得转让，故该《售房协议》违反法律强行性、禁止性规定，协议无效。因此，上诉人唐伍妹因房屋买卖取得的购房款应予返还被上诉人蒋爱国。二、对于购房款利息，应由房屋买卖合同中有过错一方当事人承担。本案上诉人唐伍妹作为房屋出售方，在明知该房屋属集体土地建房、尚未取得房屋产权证或不能办理�屋过户手续的情形下而转让给被上诉人蒋爱国，其本身就具有一定主观过错；而购房款利息作为被上诉人在房屋买卖过程中所遭受的经济损失，亦应由上诉人承担赔偿义务。因此，上诉人唐伍妹提出房屋买卖双方自愿，双方各应承担50%购房款利息的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，744元，由上诉人唐伍妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 魏 蓉
审 判 员 李秋云
二〇一五年一月二十六日
代理书记员 秦小娟