广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1034号原告:广州市海珠区瑞宝街瑞宝经济联合社，地址广州市海珠区瑞宝制衣城第八幢，组织机构代码：C14911342-2。负责人:李致祥，社长。委托代理人:刘华秀、刘兴桂，均是广东法制盛邦律师事务所律师。被告:广州加怡房地产开发有限公司，地址广州市海珠区侨港路怡顺街11号首层，组织机构代码：70828137-0。法定代表人:陈学熙，总经理。被告:龙金成，男，1954年1月24日出生，澳门居民。上述被告共同委托代理人张仁荣，北京市博颢律师事务所律师。被告中国银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区机场路1138号。法定代表人许培京，职务行长。委托代理人谢伟全、李凯茵，均为该公司职员。原告广州市海珠区瑞宝街瑞宝经济联合社诉被告广州加怡房地产开发有限公司（以下简称“加怡公司”）、龙金成、中国银行股份有限公司广州白云支行（以下简称“中行白云支行”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘华秀、刘兴桂、被告加怡公司、龙金成的共同委托代理人张仁荣、被告中行白云支行的委托代理人谢伟全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告加怡公司合作开发“瑞诚”商住楼项目，并签订了相关协议，约定原告在该项目中分得房产。被告加怡公司未按相关协议分配相应物业给原告。被告加怡公司和龙金成恶意串通将应分配给原告的物业予以转让。法院已判决两被告的转让无效。目前涉案商铺还登记在被告龙金成名下，因被告龙金成欠被告中行白云支行的款项，被告龙金成把房屋抵押给了被告中行白云支行。故起诉请求：1、判令由原告替被告龙金成提前还贷（具体数额以实际为准），被告中行白云支行配合涂销涉案商铺的抵押登记；2、判令被告加怡公司、龙金成为原告协助办理**共七间铺（面积为557.2275平方米）的产权过户手续和房地产登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。被告加怡公司辩称：涉案七间商铺至今仍登记在龙金成名下。龙金成于2015年2月2日将我司诉至广东省佛山市中级人民法院，请求判令我司退还购房款16138292元及利息，并赔偿税费损失493341元及利息。佛山市中院以（2015）佛中法民三初字第25号合同纠纷案于2015年4月16日9时开庭审理，至今尚未下判。在该案尚未审结、执结之前龙金成不会将七间商铺返还给我司。我司没有可能协助原告办理商铺的过户手续。我司请求法庭中止本案审理，待（2015）佛中法民三初字第25号合同纠纷案审结、执结后再审本案。二、龙金成将商铺返还给我司与我司在收回商铺后依合同约定分配给原告不是同一法律关系。我司与龙金成是商品房买卖合同关系，尽管合同无效，但买卖双方的账要结清。我司与原告是合资、合作房地产开发合同关系，双方的利益分配依合同约定。尽管原告认为我司违约，但违约责任的追究应依合资、合作合同的约定。在我司与原告之间的税费账目尚未依法结清之前，即使龙金成将七间商铺返还给我司，我司也要按合同约定在双方结清税费账目后再将七间商铺分配给原告。被告龙金成辩称：一、我方与本案合资、合作合同无关，不是本案适格被告人。二、我方是自然人，加怡公司是企业法人，我方与加怡公司是不同的民事主体，有各自不同的、独立的民事权利。尽管海珠区法院在（2014）穗海法民三初字第85号等10个系列案中，以及广州中级法院在（2014）穗中法民五终字第3867号等10个系列案中，认定我方与加怡公司之间的商品房买卖合同无效，但两级法院对加怡公司是否应当返还我方已经支付的购房款和税费没有作出判决。我方为维护自身权益，已于2015年2月2日诉至佛山市中级人民法院，佛中法以（2015）佛中法民三初字第25号案于2015年4月16日开庭审理，该案至今尚未审结。在该案未审结、执结前，我方不可能协助原告办理七间涉案商铺的过户。为此，我方请求法庭中止审理本案，待该案审结并执结后恢复审理。被告中行白云支行辩称：我司是合法债权人，我司债权应得到法律保护；是否由原告替被告龙金成提前还贷由法院依法判定；无论由谁偿还贷款，偿还的贷款数额都应以贷款结清当日的系统数据为准；我方作为无过错方，不应承担诉讼费用。经审理查明：1996年12月3日，广州市海珠区工业总公司（以下简称“工业总公司”）（甲方）、广州市广寿房地产开发有限公司（以下简称“广寿公司”）（乙方）与广州市新滘瑞宝经济发展公司（以下简称“瑞宝经济公司”）（丙方）签订《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书》，约定甲、乙、丙三方同意在经市规划局穗城规南片地复字（1995第214号）文批准的115631平方米建设用地中，划出约36亩土地兴建“瑞诚”商住楼，可建楼宇建筑面积约55000平方米，本协议所指的建设用地是指173亩中，地处东南角东临东晓南路，南与晓港湾交界的约36亩用地；等。1997年10月31日，工业总公司（甲方）、广寿公司（乙方）与瑞宝经济公司（丙方）签订《“瑞诚”商住小区补充协议》，约定甲、乙、丙三方经互惠友好协商于1996年12月签订的合作开发“瑞诚”商住小区协议，已按正常程序进行各项工作；考虑到红线图的变更，以及按市《关于七层以上住宅应设置电梯的通知》规定从1997年1月1日开始执行，因此造成乙方增大成本减少实用面积等原因，乙、丙方双方协商同意，超出容积率2.28部分，按乙方占80%，丙方占20%比例分成；但乙方在交付丙方的全部物业时必须按市“关于七层以上住宅应设置电梯的规定”交付物业；“按乙方60%、丙方40%的比例分成”应予取消；等。1998年元月14日，工业总公司（甲方）、广寿公司（乙方）、瑞宝经济公司（丙方）与广州钜海实业有限公司（以下简称“钜海公司”）（丁方）签订《关于的补充协议》，约定甲、乙、丙三方于1996年12月3日就瑞宝村地段合作开发建设“瑞诚”商住楼项目达成《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书》中乙方的责任和权利全部由丁方承担；乙方在本项目中的经济和法律责任同时由丁方承担；等。1998年4月10日，被告加怡公司经批准成立，经营范围为市海珠区××××以南地段的房地产开发。1999年3月16日，工业总公司（甲方）、被告加怡公司（乙方）与瑞宝经济公司（丙方）签订《补充协议》，约定原签订的“关于《合作开发“瑞诚”商住项目协议书》的补充协议”中的广寿公司和钜海公司已将其所有的责任和权利转让给被告加怡公司，且被告加怡公司已由市建委批准成立；甲、乙、丙三方均承认下列二个协议和一个补充协议的合法性和延续性：（1）《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议》（1996年12月3日签订）；（2）《“瑞诚”商住小区补充协议》（1997年10月31日签订）；（3）“关于《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书》的补充协议”（1998年元月14日签订）；上述两个协议和一个补充协议中的广寿公司和钜海公司的责任与权利均由乙方承担和享受；按原协议内容，甲方只负责乙、丙双方的矛盾调解工作；乙、丙双方的盈利或亏损均与甲方无关；等。2000年12月10日，被告加怡公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业分配及管理协议》，约定双方确认下列二个协议和二个补充协议的合法性和延续性：（1）《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书》（1996年12月3日签订）；（2）《“瑞诚”商住小区补充协议》（1997年10月31日签订）；（3）“关于《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书》的补充协议”（1998年元月14日签订）；（4）《补充协议》（1999年3月16日签订）；乙方为了减少向甲方购房的面积，提出取消《合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书》中有关乙方用50%的住宅换甲方25%商铺的协议；本着精诚合作的原则，甲方同意乙方这一要求，但同时提出，基于完整性有利销售的原因及尽量加快资金回笼，有利后续发展的需求，乙方同意首期五幢的首层商铺预先分配给甲方；预分给甲方的一期商铺物业面积在以后甲方所得首层商铺物业总面积中扣除；双方商铺的分配采用同一楼层按比例和垂直划分的办法；为了使“加怡花园”二期工程能顺利进行；当发生双方都要分担的费用时，乙方要配合甲方，及时把要发生的某项费用上交，以免影响工程施工；物业分配的基本原则：3.5容积率的物业分配，在减除2.28容积率的面积后，所增加了的建筑面积（商铺面积和住宅面积），按甲方占80%、乙方占20%分配；乙方应得的住宅及商铺物业应在“加怡花园”第二期中分配；分配面积的计算依据：本协议的住宅物业面积的计算标准按2000年广州市房管局的规定为准；商铺及公建配套面积以该工程竣工后的实际测量面积为准；等。2008年1月7日，被告加怡公司（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议书》，就合作开发的加怡花园各期物业分配进行了约定：（一）双方确认，二期（原协议中二期前三栋）房产共A、B、C栋，延侨港路自西向东顺序排列，其中，A栋和C栋结构和面积一致；因此，A栋和C栋双方各分得一栋；经抽签确认，甲方得C栋，乙方得A栋；（二）加怡花园一期房产中应分配给乙方的面积，原协议约定由甲方在二期（原协议中二期前三栋）中一次性补偿，现双方约定：一期中的40%在本期（原协议中二期前三栋）房产中补偿，一期房产中应分配给乙方的面积的60%在三期（原协议中二期后三栋）房产中补偿；（三）本期的B栋暂不分配，待双方按原约定的分配比例核算清楚时，根据核算结果进行分配；（五）甲方在本协议签订之日起十日内，到市房管局为乙方办理A栋的房产备案手续；等。2011年10月17日，被告加怡公司与被告龙金成就涉案房屋签订七份《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，由被告加怡公司将涉案的七间房屋转让给被告龙金成。后经房管部门登记，涉案房屋过户至被告龙金成名下，并办理了抵押登记手续，抵押权人为被告中行白云支行。2012年3月26日，原告出具《瑞宝村应分得物业对数表》，主要内容为：一、加怡公司欠款46757138元……二、瑞宝村应分得物业……2、第二期：商铺675㎡、住宅6780㎡……5、综上所得瑞宝村在二期应分得商铺995.8㎡、住宅9480.8㎡；6、按合同瑞宝村抽签抽得C栋住宅共8623.2㎡，即加怡方还欠857.6㎡未分给瑞宝村……；7、二期商铺欠995.8㎡；三、瑞宝村应付的公摊费用共31054305.51元；等。被告加怡公司和龙金成对上述《瑞宝村应分得物业对数表》记载的物业分配数额没有异议，但认为该对数表只统计了被告加怡公司欠原告的债务，没有统计原告欠被告加怡公司的债务，具体主要是税费46304712.48元。原告曾于2011年起诉被告加怡公司等，案号为（2011）穗海法民三初字第2875号。本院对该案作出的民事判决书查明：1997年8月8日，规划部门核发穗规地证字[1997]第49号《建筑用地规划许可证》，其中载明用地单位为工业总公司和广寿公司，用地项目名称为商住楼（R2）,用地位置为海珠区××××以南地段，用地面积为22187平方米（其中道路1782平方米）；等。1998年4月22日，房管部门向工业总公司和广寿公司核发穗国土建用通字[1998]126号《广州市建设用地通知书》，其中载明经广州市人民政府批准征用（收回）海珠区××××以南地段的土地，核准面积22187平方米给该单位使用，作为建设商住楼项目用地；等。1998年10月15日，广州市城市规划局出具穗规地复字[1998]第1335号《关于同意建设用地转名项目公司的复函》，主要内容为该局同意穗规地证字（1997）第49号《建设用地规划许可证》同意工业总公司和广寿公司征用海珠区××××以南地段22187平方米用地兴建商品住宅，经研究，同意上述建设用地转名为项目公司被告加怡公司进行开发建设，其他要求不变；等。2000年6月20日，规划部门核发穗规验证字[2000]第411号《建设工程规划验收合格证》，其中载明：建设单位为被告加怡公司，建设工程名称为商住楼（加怡雅居），建设工程地址为海珠区瑞宝村以南地段；等。2001年7月2日，房管部门向被告加怡公司出具穗国土建用函[2001]289号《关于建设用地批文延期及分期办理用地手续的复函》，其中载明：经查，我局曾以穗国土建用通字[1998]126号《建设用地通知书》、穗国土建用函[1999]49号文同意广州加怡房地产开发有限公司办理位于海珠区南洲路××以南地××、建设项目为商住楼、面积为16110平方米土地（扣除6077平方米用地已核发穗国土建用字[1999]261号《建设用地批准书》）的用地手续，但你单位未能在穗国土建用通字[1998]126号《建设用地通知书》规定的有效期限内全部办结用地手续，现根据你单位的申请，同意将穗国土建用通字（1999）126号《建设用地通知书》的有效期限延至2002年7月2日；分期办理用地手续，第二期用地面积为4730平方米，第三期用地面积为11380平方米；等。2002年1月11日，房管部门核发穗国土建用字[2002]第34号《建设用地批准书》，其中载明：用地单位为被告加怡公司，建设项目为商住楼（第二期用地），批准用地面积为4730平方米，土地位于海珠区××××以南；等。2010年1月18日，规划部门核发穗规验证[2010]81号《建设工程规划验收合格证》，其中载明建设单位为被告加怡公司，建设项目名称为商业、住宅楼工程；建设位置为海珠区瑞宝街；等。2012年4月23日，瑞宝经济公司出具《关于我司在（2011）穗海法民三初字第2875号案中不主张权利的说明》，主要内容为该案涉及的合作合同或协议（与本案涉及的合同、协议相同）是其司受原告瑞宝经济社委托出面签订，其司是原告瑞宝经济社开办的企业，在该系列合同或协议中并不享有和承担实体上的权利和义务，这些合同或协议中的权利义务由原告瑞宝经济社享有和承担，其司在该案中不主张权利；等。该民事判决书已经广州市中级人民法院以（2014）穗中法民五终字第418号民事判决书维持。后原告瑞宝经济社又于2012年10月11日起诉被告加怡公司和龙金成，要求确认包含涉案7间房屋在内的共10套房屋归其所有;撤销被告加怡公司和龙金成之间就10套房屋的商品房买卖合同；等。本院依法立案审理，案号（2012）穗海法民三初字第2168-2177号。之后，原告申请撤回了上述案件的起诉。原告等针对涉案的七间房屋还于2013年12月27日提起七案诉讼，案号为（2014）穗海法民三初字第87-93号，要求确认被告加怡公司和龙金成签订的涉案房屋买卖合同无效，并将该产权恢复原状。本院对上述案件分别作出（2014）穗海法民三初字第87、88、89、90、91、92、93号民事判决，认定被告加怡公司和龙金成进行包括涉案商铺在内的10间商铺的交易行为属于恶意串通，损害了原告的利益，但由于涉案房屋存在抵押，产权过户存在障碍，故判决如下：被告加怡公司与被告龙金成就涉案的七间房屋签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》无效；驳回原告其他诉讼请求。被告加怡公司和龙金成不服判决提起上诉，广州市中级人民法院分别作出（2014）穗中法民五终字第3870-3876号民事判决：驳回上诉，维持原判。另外，上述（2014）穗中法民五终字第3870-3876号民事判决还认定加怡公司出售给龙金成的包括涉案7间商铺在内的10间商铺的总面积为970平方米。本案诉讼中，原告、被告加怡公司、龙金成均确认2008年1月7日的《补充协议书》中的A、B、C栋是针对住宅而言的，商铺是在裙楼，不区分是在哪一栋。原告表示按照协议书的约定商铺建成后就应当分配给原告，但是二期商铺经双方多次讨论最后10间商铺是留给原告的，其他被告加怡公司认为应分配给其司的都已被加怡公司另行出售。被告加怡公司确认只有包括涉案7间商铺在内的10间商铺尚未出售。本院询问被告加怡公司是否愿意将剩下10个商铺分配给原告，被告加怡公司表示待其司和龙金成之间的纠纷解决完毕，龙金成将涉案房产先返还给其司，另外其司和原告之间的费用也结算清楚，这两个条件具备之后，其司才可以将10个商铺分配给原告。据房管部门出具的《房地产登记簿查册表》记载，涉案七间房屋权属人为被告龙金成，抵押权人为中行白云支行。涉案房屋均为非居住住房。本院认为：被告加怡公司与原告之间就包含涉案房屋在内的工程项目形成合作开发房地产的关系，被告加怡公司应按其与原告的约定及时将应分配给原告的物业过户给原告。关于原告与被告加怡公司之间具体的房屋分配问题，根据加怡公司与原告于2000年12月10日签订的《物业分配及管理协议》、于2008年1月7日签订的《补充协议书》，加怡公司应分配给瑞宝经济社一期、二期的商铺在二期中一次性进行分配，因此，加怡公司应按约定在二期中分配商铺给原告。2008年1月7日的《补充协议书》还约定：二期（原协议中二期前三栋）房产共A、B、C栋，延侨港路自西向东顺序排列；被告加怡公司得C栋，原告得A栋；加怡花园一期中的40%在本期（原协议中二期前三栋）房产中补偿，2012年3月26日原告出具的《瑞宝村应分得物业对数表》更明确“二期商铺欠995.8㎡”，被告加怡公司对该对数表记载的物业分配数额没有异议，仅是认为对数表没有计算原告欠付被告加怡公司的费用。鉴于加怡公司出售给龙金成的包括涉案7间商铺在内的最后10间商铺的总面积并未超出对数表中的面积，且被告加怡公司也仅是以其司和龙金成之间的纠纷未解决以及其司和原告的费用未结算清楚为由不同意现在分配给原告，故原告要求被告加怡公司分配涉案七间商铺，合法有理，本院予以支持。被告加怡公司主张的费用结算问题应另循途径主张，被告加怡公司以此为由不同意分配涉案商铺依据不足，本院不予采纳。被告加怡公司和龙金成之间的房屋买卖行为被认定为恶意串通，进而被认定为无效，被告加怡公司和龙金成以双方的纠纷未解决为由不同意原告的诉讼请求，该抗辩意见无理，本院不予采纳。综上所述，原告要求代被告龙金成提前偿还贷款本息，被告中行白云支行在涉案贷款本息清偿后协助配合涂销涉案商铺的抵押登记，合法合理，本院予以支持。在涉案商铺涂销抵押的同时，被告加怡公司和龙金成应协助原告办理涉案商铺的产权过户手续和房地产登记手续，将涉案商铺产权登记至原告名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、原告广州市海珠区瑞宝街瑞宝经济联合社在本判决生效之日起30日内代被告龙金成提前偿还共七套房屋所对应的被告龙金成应向被告中国银行股份有限公司广州白云支行偿还的贷款本息；被告中国银行股份有限公司广州白云支行在上述贷款本息清偿的同时协助原告涂销上述房屋的抵押登记。二、被告广州加怡房地产开发有限公司和龙金成在上述七套房屋涂销抵押的同时，协助原告办理将上述七套房屋过户至原告名下的产权过户手续和房地产登记手续。本案受理费105800元，由被告广州加怡房地产开发有限公司和龙金成负担。如不服本判决，被告龙金成可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡华强人民陪审员  彭 海人民陪审员  王君碧二〇一七年一月九日书 记 员  徐 石陈文慧