广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1225民初350号原告（反诉被告）：封开县深森房地产开发有限公司，住所封开县江口镇大塘一路91号楼二楼，注册号:441225000006460，机构代码：57019761-8。法定代表人：陈安庆，总经理。委托诉讼代理人：毛文秀，女，1991年2月22日出生，汉族，住武汉市新洲区，该公司财务主管。委托诉讼代理人：江海华，广东业证律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨绿玉，女，1973年12月28日出生，土家族，住广东省德庆县。被告（反诉原告）：唐雨薇，女，1998年11月18日出生，汉族，住广东省德庆县。两被告委托诉讼代理人：陈明顺，男，广东正熙律师事务所律师。原告（反诉被告）封开县深森房地产开发有限公司与被告（反诉原告）杨绿玉、唐雨薇商品房预售合同纠纷一案，于2017年4月25日立案后，被告杨绿玉、唐雨薇在诉讼中提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）封开县深森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人毛文秀、江海华，被告（反诉原告）杨绿玉及两被告的委托诉讼代理人陈明顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告封开县深森房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告杨绿玉、唐雨薇支付购房款201270元及利息（又称违约金）95482.91元（利息计至2017年4月21日，以后每天60.38元）。事实与理由：被告杨绿玉、唐雨薇因为购买封开县深森房地产开发有限公司出售的位于封××香槟××小区××号商业房（即商铺），没有足够的款项，经与原告协商后，以欠款形式购买。随后，杨绿玉、唐雨薇得以办理了购房手续。但随后其没有完全履行还款义务。2014年7月11日，杨绿玉写下欠条，确认有关事实。直至今日，经过核定，被告尚欠购房款201270元，并根据《商品房买卖合同》第七条约定，逾期付款应按每日万分之三计算利息，计至2017年4月21日的利息为95482.91元，以后每天60.38元。为维护原告的合法权益，根据有关法律规定，向法院提起诉讼，请法院依法判决。封开县深森房地产开发有限公司对被告杨绿玉、唐雨薇提起的反诉辩称，杨绿玉、唐雨薇购买原告出售的位于封××香槟××小区××号商业房的认购价为100万元，经优惠打折后成交价为97万元。后来为了让杨绿玉、唐雨薇少缴税款，就以其已支付的房款630800元作为《商品房买卖合同》的合同价格，未付部分购房款由杨绿玉立下欠条予以确认。商铺的真正成交价为97万元而并非是杨绿玉、唐雨薇所诉称的630800元。杨绿玉后来支付的16万元款项是其对尚欠的购房款的还款，其并没有多支付房款，而是至今尚未付清房款。因此，其反诉请求归还多支付的16万元购房款是没有事实依据的，请法院驳回其反诉请求。被告杨绿玉、唐雨薇对原告封开县深森房地产开发有限公司的起诉辩称，杨绿玉、唐雨薇向封开县深森房地产开发有限公司购买位于封开县××镇××号香槟豪庭一幢3卡的商铺，购房合同约定总价款为630800元。2013年5月24日杨绿玉的丈夫唐平荣支付了商铺首期款148449元；2013年10月12日，用唐平荣供应的水泥材料款五笔共228900元抵扣商铺的购房款；2013年10月14日，杨绿玉的丈夫唐平荣再支付商铺购房款253451元。以上三次共计支付购房款630800元。杨绿玉、唐雨薇已经全部付清合同约定的购房款。2014年7月11日，由于封开县深森房地产开发有限公司不认可杨绿玉丈夫唐平荣的材料款抵消购房款，需另行支付商铺购房款才可交付商铺，因此要求杨绿玉立下《欠条》承认尚欠购房款339200元、办证费用22070元，共计361270元。2015年9月21日，杨绿玉支付办证费用22370元。之后，杨绿玉及其丈夫多次要求封开县深森房地产开发有限公司结算水泥材料款和交付商铺均遭拒绝。2016年7月15日，杨绿玉由他人代其支付了购房款16万元，封开县深森房地产开发有限公司才将商铺交付使用。杨绿玉为了装修商铺而支付16万元房款是迫不得已的。因此，为了维护杨绿玉、唐雨薇的合法权益，向法院提起反诉，请求判令封开县深森房地产开发有限公司归还多支付的购房款16万元给杨绿玉、唐雨薇，并承担本案的诉讼费用。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年5月24日，杨绿玉及其丈夫唐平荣与封开县深森房地产开发有限公司签订《香槟1号认购书》，约定由杨绿玉、唐平荣认购封开县深森房地产开发有限公司出售的香槟1号（又叫香槟豪庭）03卡商铺，认购价100万元，并约定认购方须于2013年5月24日前付清总房价的15%即148449元（含定金），剩余楼款与材料款相抵后结清。当日，唐平荣支付商铺首期款148449元。期间，唐平荣向封开县深森房地产开发有限公司销售水泥材料。2013年10月12日，唐平荣以五笔水泥款抵交商铺购房款共计228900元。2013年10月14日，唐平荣再支付购房款253451元。至此，唐平荣合计支付商铺购房款630800元。2014年5月5日，唐平荣立写了内容为“唐平荣尚欠封开县深森地产商铺房款合计326740元，…”的《欠条》给封开县深森房地产开发有限公司。2014年5月6日，以杨绿玉及其女儿唐雨薇为买受人与出卖人封开县深森房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：杨绿玉、唐雨薇购买封开县深森房地产开发有限公司出售的位于封开县××镇××号香槟豪庭1栋1层第3卡的商铺，建筑面积78.85平方米，每平方米8000元，总价款630800元；付款方式为一次性付款，在签订《商品房买卖合同》时付清；买受人逾期付款的，按应付款每日万分之三向出卖人支付违约金。2014年5月12日，封开县深森房地产开发有限公司开具了金额为630800元的购房发票给杨绿玉、唐雨薇。之后，封开县深森房地产开发有限公司按630800元的价格缴纳该商铺的契税及其他办证费用，并于2014年7月2日对该商铺的产权登记在杨绿玉和唐雨薇两人的名下。2014年7月11日，杨绿玉立写了内容为“兹有本人杨绿玉向封开县深森房地产开发公司购买的位于封开县××镇××香槟××小区××03卡商铺，欠购铺房款人民币339200元、办证费22070元，两项共计欠款361270元。本人承诺并保证在2014年7月21日前将以上欠款全部还清。如逾期未还款，封开县深森房地产开发有限公司有权收回该商铺，本人将无任何异议。封开县深森房地产开发有限公司已将商铺的房产证交于本人。”的《欠条》给封开县深森房地产开发有限公司。2015年9月21日，杨绿玉支付该商铺的办证费用22370元给封开县深森房地产开发有限公司。2016年7月15日，由他人代杨绿玉支付该商铺购房款两笔共计16万元给封开县深森房地产开发有限公司。2017年4月25日，封开县深森房地产开发有限公司以杨绿玉、唐雨薇拖欠购房款为由向本院提起诉讼。在诉讼中，杨绿玉、唐雨薇以多支付购房款16万元为由提出反诉，要求封开县深森房地产开发有限公司返还多付的购房款16万元。本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案商铺的成交价格是多少；二、封开县深森房地产开发有限公司的诉讼请求和杨绿玉、唐雨薇的反诉请求是否支持的问题。一、关于涉案商铺的成交价格问题。封开县深森房地产开发有限公司主张涉案商铺的成交价为97万元（即认购价100万元打9.7折优惠），而杨绿玉、唐雨薇主张涉案商铺的成交价为630800元。根据双方签订的认购书约定的商铺总价为100万元，并且自2013年5月24日签订认购书当日至2013年10月14日唐平荣累计支付商铺购房款630800元（其中包含唐平荣以水泥款抵扣购房款的228900元），对于这期间唐平荣支付购房款630800元的事实双方均无异议。但是，在签订《商品房买卖合同》前一天即2014年5月5日，唐平荣还向封开县深森房地产开发有限公司立写《欠条》确认尚欠商铺购房款326740元，次日再由杨绿玉、唐雨薇与封开县深森房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，而该《商品房买卖合同》约定的涉案商铺的总价格为630800元。而又在2014年7月11日杨绿玉收到商铺房产证时再次向封开县深森房地产开发有限公司立写《欠条》确认尚欠商铺购房款339200元及办证费22070元。如果商铺的成交价为630800元，那么唐平荣在《商品房买卖合同》签订前就已经支付了购房款630800元，之后唐平荣与杨绿玉就无须再出具欠条确认尚欠购房款，而且在2016年7月15日还支付了购房款16万元。相反，根据杨绿玉出具欠条确认尚欠购房款339200元，以及唐平荣在购房合同签订前已支付的购房款630800元，即可印证商铺总价格为97万元。原、被告以630800元的价格签订商品房买卖合同只是为了少交税费而已。因此，本院认定涉案商铺的成交价为97万元。杨绿玉、唐雨薇主张涉案商铺的成交价为630800元的事实依据不足，其认为出具欠条和事后的付款是迫不得已的理由不充分，本院不予确认。二、关于封开县深森房地产开发有限公司的诉讼请求和杨绿玉、唐雨薇的反诉请求是否支持的问题。上述本院已确认涉案商铺的总价款为97万元，扣减在签订商品房买卖合同前已支付的630800元及2016年7月15日支付的16万元，得出杨绿玉、唐雨薇尚欠封开县深森房地产开发有限公司购房款179200元（办证费已另外付清），该款应予继续清偿。至于封开县深森房地产开发有限公司主张逾期付款的违约金按未付金额每日万分之三计算的问题，该违约金的计算是《商品房买卖合同》中约定的违约金计算方法条款，而《商品房买卖合同》约定的价款为630800元，对该价款买受人杨绿玉、唐雨薇已依约付清，故该违约金计算方法的约定只对合同约定的价款630800元有约束力，对合同之外的价款则无约束力。因此，封开县深森房地产开发有限公司主张逾期付款的违约金按未付金额每日万分之三计算，本院不予支持。但是，杨绿玉在其出具的《欠条》中已承诺所欠的购房款及办证费在2014年7月21日前付清，其逾期未付清购房款属于违约行为，依法应承担违约责任，可是欠条中没有约定违约金的计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。…”的规定，杨绿玉、唐雨薇应从2014年7月22日起至2016年7月15日按未付购房款339200元，从2016年7月16日至本判决确定履行期限届满日止按未付购房款179200元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付利息给封开县深森房地产开发有限公司。杨绿玉、唐雨薇主张其多付16万元购房款缺乏事实依据，其反诉请求应不予支持。综述上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下：一、被告（反诉原告）杨绿玉、唐雨薇在本判决生效之日起五日内付清购房款179200元，并从2014年7月22日起至本判决确定的履行期限届满日止，按未付购房款金额以中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款逾期利息的标准支付利息（违约金）给原告（反诉被告）封开县深森房地产开发有限公司；二、驳回被告（反诉原告）杨绿玉、唐雨薇的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9251.3元，减半收取即4625.65元（其中反诉受理费1750元），保全费1844.62元，共计6470.27元，由被告（反诉原告）杨绿玉、唐雨薇负担5524元，原告（反诉被告）封开县深森房地产开发有限公司负担946.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 莫湛慈二〇一七年六月二十三日法官助理 李小玲书 记 员 张 莉