河南省光山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1522民初2277号
原告李某，女，1971年2月24日生，汉族,住。
委托诉讼代理人罗新、陶俊，光山县弦山街道中心法律服务所法律工作者。
被告刘某某，男,1961年1月2日生，汉族，住。
第三人何某某，男,1956年11月8日，汉族，住。
第三人光山鹏程物业管理有限公司。
委托诉讼代理人汪运胜，河南紫弦律师事务所律师。
第三人河南弦发置业有限公司。
委托诉讼代理人黄萌，河南紫弦律师事务所律师。
原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法终止与被告的房屋租赁合同，被告归还租赁费15万元；2、判令被告赔偿原告美容店装修损失85万元，经营损失24万，租赁案外人詹德远房屋5年16万，物业费另算；3、由被告承担诉讼费用。
事实与理由：2014年10月17日，原、被告签订房屋租赁合同，依合同约定，原告租用被告位于“盘龙城”楼盘西边二环路38-39号两间门面房，用于开办美容店，租期五年。前三年租金每年7.5万元（详见合同）。合同签订后，我即组织人员装修，历时三个多月，花费装修费80余万元，2015年元月美容店正式开业。2015年1月29日光山的一场大雪过后不久，二楼开始由渗水到漏水，且逐渐加大，我立即找被告解决，尽管被告也采取了一些措施，但是，不但没有解决问题，反而更大面积的破坏。2016年1月因房屋漏水严重，影响经营，美容店只好停止营业，一直拖到同年4月份，因客户提出意见，我们不得不想办法恢复了营业。但最终因客房破坏严重，设备发霉，气味难闻，客户意见强烈，确实无法作业，于2016年8月21日我不得不再次停止经营。造成了我经营和装修的巨大损失。为维护我的合法权益，依据我国《合同法》第60条、第107条及相关司法解释之规定，具状起诉，并列上述请求，请依法审理。
原告在诉讼中向本院提供的证据材料有：1、原告、被告身份证复印件各一张、营业执照复印件；2、房屋租赁合同及被告出具的租金收条；3、原告与上城装饰设计工程公司的施工合同；4、原、被告共同出具的房屋漏水申请书及光山县公证处公证书；5、信阳市三维资产评估事务所司法鉴定书。
被告刘某某辩称，李某诉称的理由依法不能成立，请法庭查明事实依据，依法驳回李某的诉讼请求，理由如下：1、14-15、15-16年房租原告已交，再退还不合理，无依据。对于其装修费等各项损失我也很同情，但不属我的责任，主要是何某某私自搭建违章建筑，破坏了李某租房楼顶的防水层。2015年极端天气造成排风管道破裂，才造成第一次纠纷，别家也有这种情况，于是我找到了物业，才发现私搭乱建，即使没有这个原因，也应是物业承担，这也给我造成了精神压力；2、物业公司既然收了物业费，就应尽义务，搭建时间长，物业应该发现。主要原因是何某某，物业公司与开发公司应承担相应的连带责任。我要求二楼楼顶恢复原状，停止人为破坏，若不恢复入住前状态，还将发生漏水现象。
为支持答辩意见，被告提交了以下证据：1、商品房买卖合同；2、责令违法行为通知书及房屋漏水问题申诉书；3、司法鉴定申请书及说明。
第三人何某某述称，租房是原、被告的事，与我无关，正式交房前已经检查，被告直接交毛坯房给原告，原告就找人抢时间装修，不跟物业联系，请物业监督，才造成的。漏水是锥形，不会造成房屋大面积破坏。由此原告排水管道漏水找我，我家却没有任何漏水，这次重大隐患加上装修的原因，才有了这些问题。被告在装修期间不管不问，只是打电话，而没有到场。我之后私人又掏了3、4万元修防水设施，被告都没管过，不考虑邻里关系，我还为此受过伤，我已经尽力而为了。被告总是把重点放偏，找公安、打官司，不实际关注房子的维修，让人心寒。
第三人光山鹏程物业管理有限公司（以下简称“鹏程物业”）述称，第一、本案租赁合同纠纷与答辩人没有任何关系。本案的案由是房屋租赁合同纠纷，根据我国《合同法》的合同相对性原则，合同只对缔约当事人具有法律效力。本案原告李某与被告刘某某是房屋租赁合同的纠纷主体，原、被告是房屋租赁合同的当事人，合同一方违约或承担责任与作为答辩人的第三人没有任何关系。第二、本案中被告房屋漏水所造成的损失不是答辩人的行为和过错造成的，被告申请追加答辩人作为第三人为其损失承担连带赔偿责任，应当依法驳回。根据被告向法庭提交的追加第三人的申请书中可以看出，被告认为其房屋漏水是由他人在楼顶上私自搭建违章建筑和垒花池造成的，属于另外一个法律关系，被告可以向他人另行起诉主张权利。退一步说，如果被告的房屋漏水不是他人在楼顶上私自搭建违章建筑和垒花池造成的，房屋漏水是房屋的质量问题，应当由开发商承担质量维修责任，因为被告与开发商是房屋买卖合同关系，答辩人与被告只是委托服务关系；另外，如果被告的房屋漏水是由于自己的原因造成的，应当由被告承担责任。第三、答辩人作为物业管理公司，已经依法有效履行了自己的管理义务。2014年，答辩人还没有正式进入盘龙城小区管理，被告2014年的物业费交给开发商河南弦发置业有限公司，由河南弦发置业有限公司进行前期物业管理，他人在小区楼顶上私自搭建违章建筑和垒花池是在答辩人入驻该小区前发生的，答辩人在入驻小区之后，全面履行了物业管理职责，公司在小区巡查期间，发现有人已经在小区楼顶私自搭建违章建筑和垒花池，这是既成的事实，于是及时向有关行政部门报告，有关执法单位进行了拆除，这一点，在被告向法院提交的追加第三人的申请书中事实部分得到证实，被告也认可有关执法单位对何某某在楼顶私自搭建违章建筑和花池进行了拆除。答辩人作为物业管理公司，已经依法有效履行了自己的管理义务。综上，被告追加答辩人作为第三人为其损失承担连带赔偿责任，无任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。
第三人河南弦发置业有限公司（以下简称“弦发置业”）述称，1、我公司不应作为本案的第三人；2、房屋已经出售交付被告多年，故不应担责；3、争论焦点是漏水，我公司在交付时已经质检合格，故对漏水不担责；4、我公司已交付物业，故脱离该关系，没有责任，且该案是侵权纠纷与我公司无关。
为支持答辩意见，第三人弦发置业提交了证据：弦发置业有限公司收据复印件。
经审理查明，2014年10月17日，李某与刘某某、占德远分别签订房屋租赁合同，租赁刘某某位于“盘龙城”楼盘西临二环路38-39号的两间两层门面房，该房为毛坯房，约定由李某装修装饰，租期五年，前三年的房租为每年7.5万元，第四年8.4万元，第五年9.3万元；租赁占德远位于“盘龙城”楼盘西临二环路36-37号的两间门面房的第二层，该房为毛坯房，约定由李某装修装饰，租期五年，前三年的房租为每年3.2万元，第四年3.58万元，第五年4万元。刘某某向李某出具两张收据为两年（2014年10月17日至2016年10月17日）房屋租金，共计15万元；占德远向李某出具收条，共计9.6万元，为前三年（2014年10月17日至2017年10月17日）房租。2014年10月12日，李某将其租赁的房屋发包给李晶晶进行装修装饰，签订《家庭居室装饰装修施工合同》，由李晶晶进行装修，总价款为85万元，从2014年10月18日开始，至2014年12月31日历时75天，世纪康园女士养生会所装修完成。2015年4月10日世纪康园养生会所取得营业执照。2016年1月因漏水严重，停止营业。同年4月恢复营业，后因客房漏水严重，造成墙体破坏，设备发霉，无法经营，同年8月21日再次停业，直至引起诉讼。第三人何某某为刘某某房屋的第三层业主，其自2014年底装修主房屋时，便开始在刘某某的房顶做防水层、贴地板砖、搭建厨房，修建水池、绿化带。2016年1月14日下午，李某因房屋漏水找鹏程物业要求解决未果，进而将物业公司办公室电脑显示器、玻璃桌等物品毁损，经协商双方达成如下意见：1、李某赔偿物业公司损失4000元；2、物业公司帮助李某解决房子漏水问题。2016年1月22日，原告李某与被告刘某某共同向弦发置业提出“关于世纪康园养生会所房屋漏水问题申请书”，请求开发商河南弦发置业有限公司尽快安排人员协商室内外维修及经济损失赔偿事宜，将三楼住户的厨房拆除，停止三楼房顶的养花、种草、人员活动。2016年5月30日，刘某某就何某某在三楼搭建违章建筑导致楼下严重漏水一事向光山县城建规划监察大队申诉，要求何某某拆除全部违章建筑，禁止一切人为活动，将防水做好，并赔偿由此带来的经济损失。2016年6月6日，光山县城乡规划监察大队因何某某在“盘龙城3号楼上建临时棚”而做出责令停止违法行为通知书。2016年8月19日，李某申请公证处对房屋漏水情况进行了证据保全，公证处对世纪康园进行现场拍摄记录后，做出（2016）光证民字第237号公证书（复印件）并附有工作记录及拍摄的现场照片（复印件）12张。在诉讼过程中，经李某申请，2017年3月7日，信阳市三维资产评估事务所对李某位于光山县“盘龙城”西边二环路世纪康园美容店内装修损失价值进行评估，出具资产评估司法鉴定书，评估装修损失价值为55.17万元。李某为此支付差旅费用800元和评估费8000元。2017年3月6日，刘某某申请对房屋漏水原因作司法鉴定，本院委托驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所对该门面房漏水原因进行鉴定，鉴定所工作人员于2017年5月18日到达鉴定现场后，何某某拒绝对其室内和室外地面进行鉴定检测所必须的局部破拆，导致鉴定无法完成。
另查明，2014年7月14日，被告刘某某交给河南弦发置业有限公司38-39号门面价调基金2387元、门面维修基金31820元、门面物业费2886元、垃圾清理费555元、门面装修保证金15000元，共计52648元。2015年8月7日，李某将38-39号门面房2015年5月至2016年4月的物业费共计2890元交给光山鹏程物业管理有限公司。
在审理过程中，被告刘某某提出反诉，要求原告支付第三年租金，因没缴纳反诉费，本院不予审理。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并且不违反相关法律规定，属合法行为，双方均应当遵守约定。根据《合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物不能实现合同目的，承租人可以解除合同。故原告要求终止合同的要求应予支持。原告因房屋漏水导致无法经营带来的各项损失（包括已交两年的房租费15万元）是否应该由被告来承担。本案中，被告刘某某是在河南弦发置业有限公司手中购得38-39号两间两层门面，房屋在购买交付时质检合格，之后便在未做任何改动的情况下即将毛坯房交于原告李某租赁使用，原告李某聘请有资质的装修公司进行装修装饰。但由于第三人何某某私自搭建违章建筑一直没有拆除，导致刘某某房顶漏水原因无法鉴定，也无法进行修复，何某某在刘某某房顶私自搭建建筑物系违法行为，且与刘某某房顶漏水具有明显的关联性，不能排除系其私自搭建违章建筑物造成房屋漏水的可能性。而被告刘某某在本案中既没有违约行为，也没有侵权行为，反之，其在知道侵权行为发生后，积极找到弦发置业和鹏程物业寻求解决房屋漏水及维修等相关问题，并向光山县城乡规划监察大队反映，以求减少原告损失和恢复经营，积极履行出租人的义务，原告要求被告赔偿其损失及退还房租费于法无据，本院不予支持，原告的各项损失应当向侵权责任人另行主张。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十一条之规定，判决如下：
（2016）终止原告李某与被告刘某某于2014年10月17日签订的房屋租赁合同，原告于本判决生效后三日内将该租赁房屋交给被告刘某某；
二、驳回原告李某其他诉讼请求。
案件受理费13800元，由原告李某承担13500元，被告刘某某承担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 张 锋
审 判 员 房 岩
人民陪审员 邓荣莉
二〇一七年九月七日
书 记 员 王娇娇