新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵08民终604号上诉人（原审被告）：新疆供销学校（新疆供销技工学校），住所地：乌鲁木齐市河北东路677号。法定代表人：宾大章，该校校长。委托诉讼代理人：周鹏，新疆同创（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周维德，男，1955年11月10日出生，住石河子市。被上诉人（原审原告）：罗艳（周维德之妻），女，1961年1月8日出生，住石河子市。两被上诉人委托诉讼代理人：韦会英，新疆七合律师事务所律师。上诉人新疆供销学校（新疆供销技工学校）因与被上诉人周维德、罗艳房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新疆供销学校（新疆供销技工学校）的委托诉讼代理人周鹏、被上诉人罗艳及被上诉人罗艳、周维德的委托诉讼代理人韦会英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人新疆供销学校（新疆供销技工学校）上诉请求：依法撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费及送达费。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定：因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。本案争议房屋的性质是单位内部集资房，不是商品房，不属于民法调整范围，法院应裁定驳回起诉或不予受理。涉案房屋在立项时经第八师发改委批准，在用地选址、建设规划、集资房屋单价、面积等手续均需经政府相关职能部门审批，而非集资单位自行决定，对此类集资建房发生纠纷的，法院也不应受理，应由政府有关部门依据集资建房行政法规处理。二、上诉人与被上诉人签订的《统建住房（集资房）预售合同》无效。上诉人为事业单位，而非房地产开发企业，不具有房地产开发、建设和销售的相应资质和经营资格，不是合法的房屋出售人，上诉人也未取得房屋的预售许可证，该合同不适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》及最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷司法解释的相关规定，按照上述法律规定理解，本案双方签订的预售合同无效。三、上诉人与被上诉人签订的《统建住房（集资房）预售合同》具有不确定性。本案所涉集资房预售合同在房屋面积和价格等方面均为暂定价，该集资房还没有进行最终的财务决算和审计，没有确定最终的面积、单价和总价，因此不能仅以一份暂定的集资房预售合同就认定被上诉人履行了全部的付款义务。四、涉案房屋为单位集资合作建房项目，其集资款项构成不能仅局限于被上诉人居住的房屋。集资房项目建设规划总建筑面积11000平方米，2012年第八师发改委政策要求集资高层住宅必须按3:2的标准修建地下车库，否则不准动工，后上诉人又重新立项申请，建筑面积由11000平方米增加至13587.03平方米，新增地下车位建筑面积2587.03平方米。变更后单位也将集资建房政策的变化告知所有参与集资建房的职工，如果职工不缴纳这部分集资款，上诉人单位又无此项专项拨款，那么集资房屋将无法建成，最终受损失的还是包括被上诉人在内的所有单位职工。五、本案被上诉人未按时缴纳全部的集资款项，无权要求上诉人交付集资房屋。2014年8月20日石河子市发改委对上诉人单位集资高层住宅的预售价格予以批复，批复文件中明确载明预售价格不含税金暂定为2603元/平方米，工程完工后按照财务决算和审计报告确定的成本核定正式销售价格，核定的销售价格与预售价格的差额，按照“多退少补”的原则执行。上诉人与被上诉人于2015年3月在预售价批复后，为了办理后续的分户和房屋备案手续，按照房产局要求，统一制作并签订了预售合同，该合同中仅是对上诉人集资住宅部分的建筑面积和价格予以约定，并不包括地下一层车位的集资款项和集资房屋建设产生相关税费、小区绿化和亮化、道路管网的建设、安防工程等部分的公摊费用。被上诉人应当缴纳的集资款为371816.64元，其只交付311900元，至今仍欠59916.64元。六、上诉人不应当支付迟延交房违约金7345元。双方签订的预售合同虽约定上诉人应于2015年9月20日前交房，但合同同时约定其他非上诉人所控制因素，可据实延期。因包括被上诉人在内的部分集资户未及时缴纳集资款，建房资金不到位导致工程停工，进而延期交工。因此，延期交房并不是上诉人的原因，上诉人不存在过错，不应当承担逾期交房违约金。上诉人在集资建房项目中没有盈利也不是受益人，不存在任何过错。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院查清案件事实，依法改判。被上诉人周维德、罗艳辩称，《关于房地产案件受理问题的通知》中规定，因单位内部建房分房等而引起的纠纷，不属于人民法院主管范围，针对的是集资单位确定由谁有资格分房或由谁能参与集资建房，而本案是在双方确定了购买资格的前提下，在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同，双方是平等主体，属于法院受案范围。上诉人与被上诉人2015年签订预售合同，合同中明确约定了双方的权利义务，并未将购买车位列入合同范围。被上诉人已按合同要求全额缴纳房款，其中多交的16667元缴纳的是营业税，不存在欠付房款的问题。上诉人未按合同约定期限交房的原因属于上诉人内部管理的问题，与被上诉人无关。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周维德、罗艳向一审法院起诉请求：1、被告十日内向原告交付其所购买的房屋；2、被告支付迟延交房违约金7345元（294992.28元×0.05‰×498天，2015年9月21日至2017年1月30日）；3、被告退还原告营业税16667元；被告承担向原告交房前该房屋的暖气费。诉讼费及送达费由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月10日，被告在农八师发展和改革委员会备案登记新疆供销学校石河子学区职工集资住宅楼项目。2012年8月3日，被告经石河子市国土资源局批准在26小区其校园内建设职工集资住宅楼，取得建设用地批准书。2012年12月19日，被告取得建设工程规划许可证，建设面积规划为13456.93平方米。2014年8月20日，被告新建集资住宅楼价格经石河子市发展和改革委员会审查，暂按2603元/㎡综合平均价格预售（预售价格不含税金）。2010年11月5日至2015年7月24日，周维德向被告缴纳购房款311900元。2015年3月27日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《统建住房（集资房）预售合同》一份，合同约定出卖人以划拨方式取得位于城区红山街道地块的土地使用权，国有土地使用证号为石市国用（2014）第04000007号，规划用途为住宅；出卖人经批准，在上述地块上建设经济适用房（集资房），现用名：XX小区XX栋，建设工程规划许可证号为建字第659001201200167号，施工许可证号为659001201307010101；买受人购买的住房为预售经济适用住房；预售经济适用住房（集资房）批准机关为石河子市住房和城乡建设局，预售许可证号为石河子市房售字（2014）石第103号；买受人所购经济适用房（集资房）的基本情况：第XX栋X单元XXXX号房，该住房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，建筑层数地上17层，地下1层；该住房预测建筑面积共110.36平方米，其中，套内建筑面积91.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.01平方米；按建筑面积计算，该经济适用住房（集资房）单价为（人民币）每平方米2673元，总金额贰拾玖万肆仟玖佰玖拾贰元整；经济适用住房（集资房）交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按测绘公司测绘报告面积为准，房款按实际面积同预售面积差额核算后多退少补；买受人分期付款，于2015年4月1日付清总房款；出卖人应当在2015年9月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件的经济适用房（集资房）交付买受人使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3、其他非出卖人所控制因素；出卖人逾期交房除本合同规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该经济适用住房（集资房）交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；合同还对其他事项做了约定。同日双方签订补充协议，其中，补充协议第三条约定：“根据石河子市发改收费函（2014）19号文，新疆供销学校石河子学区高层住宅集资价格暂定2603元/㎡综合平均价格预售（预售价格不含拆迁补偿费及税金）。合同中的总房款为房屋预售单价与预测建筑面积的乘积，未考虑拆迁补偿费、土地出让金、维修基金、契税、各项税金、门牌证费、门户费、房产证工本费等费用”。目前，部分支付了购房款及车位款的业主已办理了房屋入住手续，原告办理房屋入住时，被告提出必须支付60000元车位款，双方协商无果，原告遂诉至法院。一审法院认为，原、被告争议焦点为：一、原、被告之间签订的《统建住房（集资房）预售合同》是否有效；二、被告应否在十日内向原告交付房屋；三、被告是否构成违约，应否承担违约金7345元；四、原告要求被告退还营业税16667元、支付房屋交付前的暖气费有无事实和法律依据。关于争议焦点一，单位集资建房是单位组织职工向单位缴纳资金，由单位以自己的名义，在自有土地筹建房屋，房屋建成后由单位依据内部集资建房的政策，按成本价销售给职工的房屋。2012年8月，被告经石河子市国土资源局批准在26小区其校园内建设职工集资住宅楼，被告先后取得了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等合法用地及建房手续。2014年8月20日，被告新建集资住宅楼价格经石河子市发展和改革委员会审查后确定。原被告于2015年3月27日在平等、自愿的情况下签订的《统建住房（集资房）预售合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告称其没有开发、建设、出售房屋的资质、双方签订的合同属于无效合同的辩解意见，无事实和法律依据，该院不予采纳。关于争议焦点二，首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，原被告均应恪守合约，全面履行各自的义务。原告依照合同约定已向被告支付了购房款，被告理应在合同约定的期限内向原告交付房屋。其次，因双方签订的《统建住房（集资房）预售合同》及补充协议均没有对车位进行约定，且车位购买属于自愿行为，被告要求原告交付车位款后交付房屋的辩解意见不成立，故对原告要求被告十日内交付房屋的诉讼请求，该院予以支持。关于争议焦点三，被告违反合同约定迟延交付房屋，且交付房屋附加缴纳车位款等条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方合同约定被告逾期交房，原告要求合同继续履行的，被告应自交付房屋第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。本案中，原告自被告应当交房次日，即2015年9月21日至2017年1月30日依照合同约定的日万分之0.5计算违约金7345元，符合法律规定和合同约定，该院予以支持。对于被告辩解逾期交房系集资购房户不按时缴纳房款所致的理由，因其未提供充分的证据加以证明，故该院不予采纳。关于争议焦点四，关于被告应否退还原告营业税的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告根据自称是被告出具的“石河子学区职工集资款缴纳情况”明细单，以证实被告收取了其营业税16667元，因被告对该明细单不认可，且该证据中未加盖被告公章，原告亦未提供其他证据予以佐证，故该院对原告要求被告退还营业税16667元的诉讼请求不予支持。关于被告应否承担交付房屋前的暖气费问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。本案中，因交付房屋的行为尚未发生，原告是否会承担房屋交付之前的暖气费尚处于不确定状态，故对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项之规定，判决：一、被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）于本判决生效之日起十日内向原告周维德、罗艳交付石河子市XX小区XX栋XXXX号房屋；二、被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）于本判决生效之日起三日内给付原告周维德、罗艳违约金7345元；三、驳回原告周维德、罗艳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费200元（减半收取），送达费90元，合计290元，原告周维德、罗艳自行承担100元，被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）承担190元，于本判决生效之日起三日内给付原告周维德、罗艳。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。对一审查明的事实，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否属于人民法院民事案件受理范围；二、上诉人是否应向被上诉人交付房屋；三、上诉人是否违约，应否承担违约责任。关于争议焦点一，本案是否属于人民法院民事案件受理范围的问题，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。对该规定应理解为，因单位内部集资建房、分房方案引起建房、分房纠纷，系单位内部行政管理事务，不属法院主管。建房、分房方案公布后，职工交了房款，单位接受了房款，职工与单位之间的关系表现为合同关系，属法院主管的范围。本案中，上诉人与被上诉人签订了《统建住房（集资房）预售合同》，上诉人已将优惠房确定分配给被上诉人，被上诉人也按合同约定缴纳了房款，这是一种平等主体之间的合同关系，属民法调整范围。故上诉人认为本案不属人民法院民事案件受理范围，应裁定驳回起诉或不予受理，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人经石河子市国土资源局批准在其校园内建设职工集资住宅楼，并先后取得了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等合法用地及建房手续，在此情况下，上诉人与被上诉人在平等自愿基础上签订的《统建住房（集资房）预售合同》应为合法有效。上诉人上诉认为双方签订的合同具有不确定性，且根据八师发改委政策要求，涉案集资建房必须要建地下车库，原告缴纳的款项仅仅是集资款的一部分，上诉人至今还欠集资款59916.64元，其无权主张交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，上诉人与被上诉人于2015年3月27日签订《统建住房（集资房）预售合同》，合同中不仅约定了涉案房屋的面积、价款、交付期限，同时还约定了违约责任，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，上诉人与被上诉人均应按约定全面履行各自的合同义务。被上诉人依照合同已向上诉人缴纳了购房款，上诉人理应在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋。关于上诉人主张房款只是集资款的一部分，还应包括地下车位和相关税金的问题，从庭审查明的事实看，发改委要求建地下车库时间早于上诉人与被上诉人签订合同的时间，双方在签订合同时并没有对地下车位进行约定，故对上诉人要求被上诉人支付车位款的上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人还欠集资款59916.64元的问题。根据合同约定，涉案房屋价款是294992元，被上诉人已向上诉人交付房款311900元，被上诉人已经按照合同约定全面履行了义务，不存在欠付集资款的问题，故对上诉人该项上诉主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人应按合同约定向被上诉人交付房屋。关于争议焦点三，上诉人是否违约，应否承担违约责任。根据《统建住房（集资房）预售合同》的约定，上诉人应于2015年9月20日前向上诉人交付房屋，但上诉人至今未交付房屋，其逾期交房构成违约，应当承担违约责任。对上诉人主张逾期交房系集资购房户不按时缴纳房款所致，因其未提供充分的证据证实其主张，本院不予采信。故原审法院依照合同约定判决上诉人向被上诉人支付违约金并无不当，本院亦予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人新疆供销学校（新疆供销技工学校）负担。本判决为终审判决。审判长  孙铭徽审判员  刘丽美审判员  胡春红二〇一七年八月十三日书记员  陈梓萱