天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0106民初6955号原告：冯云，1964年2月7日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。被告：聂皓，女，1958年8月9日出生，汉族，天津市人事局退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王荣贵，天津击水律师事务所律师。被告：戴鑫，男，1990年11月20日出生，回族，天津金圣弘房地产经纪有限公司经纪人，住天津市红桥区。第三人：天津金圣弘房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区佳荣里11号楼底商119号。法定代表人：王镇，职务总经理。委托诉讼代理人：谢鑫，该公司店长。委托诉讼代理人：韩刚，该公司法务。原告冯云与被告聂皓、戴鑫、第三人天津金圣弘房地产经纪有限公司（以下简称“金圣弘公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法适用普通程序于2017年4月11日、2017年7月6日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告冯云，被告聂皓，被告戴鑫，第三人金圣弘公司的委托诉讼代理人谢鑫、韩刚到庭参加诉讼；第二次开庭原告冯云，被告聂皓及其委托代理人王荣贵，被告戴鑫，第三人金圣弘公司的委托诉讼代理人谢鑫、韩刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯云向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的《金圣房屋居间买卖合同》、《天津市房产买卖协议》；2.依法判令二被告连带赔偿原告违约金68000元；3.依法判令二被告赔偿原告中介费用6800元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令解除原、被告双方签订的《金圣房屋居间买卖合同》、《天津市房产买卖协议》；2.依法判令被告聂皓赔偿原告违约金68000元；3.依法判令被告聂皓赔偿原告中介费用6800元；4.本案诉讼费用由被告聂皓承担。事实与理由：2016年8月10日，原、被告以及第三人签订书面居间合同，被告聂皓以680000元的价格购买由原告名下位于天津市红桥区房屋，该房屋的面积为63.08平方米，被告以贷款形式购买诉争房屋，合同又约定被告于2016年9月1日前凑齐第二部房款660000元，同时买卖双方共同办理签订《天津市房产买卖协议》、交易资金监管、买房贷款、产权过户手续，但被告拖延至2016年9月9日才与原告签订《天津市房屋买卖协议》，但同时提出以戴鑫名义签订《房屋买卖协议》。该协议第四条约定，被告戴鑫于签定协议书之日起五日内将首付200000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津兴业银行设立的专用帐户，协议签订后被告多次拖延履行办理贷款相关手续，导致原、被告之间的房屋买卖无法完成，被告所为已经构成严重违约，已经造成原告合同无法实现，现在原告为维护自身的合法权益诉至贵院，希望判如所请。被告聂皓辩称，其签订了居间合同，一切事宜都履行了居间约定，其他情况不清楚。被告戴鑫辩称，房子是被告聂皓买的，被告戴鑫帮被告聂皓贷款，是被告聂皓跟被告戴鑫说帮忙贷款，被告戴鑫也是为了业绩，就帮忙了。原告的诉讼请求与被告戴鑫无关。第三人金圣弘公司述称，被告戴鑫是第三人处的员工，签订合同时第三人代理人在场，被告聂皓买房子多，购买第三套房屋的时候，根据当时政策就不允许贷款了，被告聂皓购买房屋是与被告戴鑫联系的，被告戴鑫名下没有房屋，就让被告戴鑫帮助贷款，到房管局打买卖协议也是被告戴鑫与原告去的，该诉争房屋就是利用被告戴鑫的名字做买卖与贷款，实际购买人与被告戴鑫无关。原告冯云围绕诉讼请求依法提交了证据如下：证据一、《金圣房屋居间买卖合同（私产）》；证据二、《天津市房产买卖协议》；证据三、中介费收据；证据四、兴业银行存折，根据房管局要求设立的收房款的账户；证据五、诉争房屋房本。被告聂皓围绕诉讼请求依法提交了证据如下：证据一、资金监管收款凭证一张，证明200000元首付是被告聂皓出资的；证据二、协议书，证明本案涉案房屋实际购买人为被告聂皓，权利义务与戴鑫无关；证据三、回单，证明涉案房产的首付200000元全部由被告聂皓实际出资；证据四、收条，证明被告聂皓已经向原告冯云缴纳定金20000元，该定金至今尚未返还。被告戴鑫、第三人金圣弘公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：被告聂皓、戴鑫及第三人对原告提交的五份证据均无异议。原告对被告聂皓提交的证据一无异议；对证据二不发表意见，对真实性、合法性、关联性没有异议；对证据三真实性没有异议，但认为与原告无关，是被告聂皓与被告戴鑫的事；对证据四没有异议。被告戴鑫对被告聂皓提交的证据一无异议；对证据二没有意见发表，真实性没有异议，协议书是被告戴鑫签订的；对证据三、四均无异议。第三人对被告聂皓提交的四份证据的真实性均无异议。综合审查本案全部证据，本院认证如下：原告提交的五份证据与被告聂皓提交的四份证据均内容真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院对上述证据的证明力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋坐落天津市红桥区，私产房屋，权利人为原告冯云。2016年8月10日，原告冯云（卖方、甲方）与被告聂皓（买方、乙方）以及第三人金圣弘公司（居间方、丙方）就诉争房屋的买卖事宜签订合同编号为0000238的《金圣房屋居间买卖合同（私产）》（以下简称《合同》）。《合同》约定，诉争房屋成交价格为680000元，买方于2016年8月10日交付贰万元整给卖方作为购房定金，并作为一部分房款；买方采取贷款方式支付房款，买方须于2016年9月1日前攒齐首付款，同时买卖双方共同办理：签订《天津市房产买卖协议》、交易资金监管、买方贷款、产权过户等手续。违约责任条款约定：本合同签订后，如买卖双方或买卖一方未能履行本合同，居间方收取的服务费均不予退还，违约方或合同解除责任方应向非过错方承担居间服务费的损失；若买方以贷款方式购买该房屋，则买方必须提供真实有效的相关资料和证明：如因买方所提供的相关材料不符合贷款银行的审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由买方按照一次性付款方式从最终确定不能办理之日起三十日内向卖方补齐全部房款。否则视为买方违约，由违约方向另一方支付本合同确定的实际交易价格的10%作为违约金，实际损失超出违约金总额的责任方据实赔偿；买卖双方任何一方拒绝履行或解除合同或发生合同约定的违约行为，均由违约方向另一方支付本合同确定的实际交易价格的10%作为违约金，实际损失超出违约金总额的责任方据实赔偿。《合同》签订当日，被告聂皓依约向原告冯云支付了定金20000元，原告冯云与被告聂皓分别向第三人支付了中介服务费，其中原告冯云向第三人支付中介服务费6800元。2016年9月9日，原告冯云（出卖人，甲方）与被告戴鑫（买受人，乙方）到房管部门就诉争房屋签署了《天津市房产买卖协议》（以下简称《协议》）。该《协议》第四条约定乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的首付款200000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市兴业银行设立的专用账户；当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。2016年9月18日被告聂皓（甲方、实际购买人）与被告戴鑫（乙方、委托购买人）在第三人工作人员谢鑫的见证下签订《协议书》一份，约定诉争房屋实际购买人为甲方，甲方因自身原因，在办理购房手续时使用乙方姓名，该房屋购买一切费用及利益或增值部分与乙方无关，产生的一切责任与义务与乙方无关，甲方负责及承担。被告聂皓于2016年11月4日将首付款200000元交至天津市房地产交易资金监管中心账户内。关于贷款部分，被告戴鑫依据与被告聂皓的约定向兴业银行股份有限公司天津分行金钟支行提交了申请及部分资料，但因资料不全，且被告聂皓涉及多起以他人名义（包括被告戴鑫在内）向该银行申请贷款，均涉及到资料不齐全或征信无法通过等问题，后期银行又无法与被告聂皓及包括被告戴鑫在内的贷款人取得联系，故该银行对涉及被告聂皓的全部贷款均未予审核通过，做退件处理，银行将全部材料退至第三人处。同时该银行称贷款人交纳首付款的时间与办理贷款手续无关，并非如被告所称由银行通知交纳首付款的时间。上述贷款未被批准后，被告聂皓亦没有按照《协议》约定一次性交纳全部房价款。关于被告聂皓向原告冯云交纳的定金20000元，经询问原告同意退还，退还的方式为从其主张的违约金数额中予以抵扣。以上本院确认的事实，有各方当事人陈述以及提交的证据加以证明。本院认为，原告冯云、被告聂皓及第三人金圣弘公司签订的《合同》，以及原告冯云与被告聂皓以被告戴鑫名义签订的《协议》均系各方当事人真实意思表示，均为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方均应本着诚实信用的原则，依约全面履行自己的义务。根据查明的事实，能够确认被告聂皓系借用被告戴鑫之名签署了《协议》，被告聂皓为诉争房屋的实际买受人。现原告提出要求解除《合同》、《协议》，本院认为自签订《合同》、《协议》后，被告聂皓未按约定内容按时交纳首付款，直至2016年11月4日才将首付款存入资金监管账户，后续贷款也未被批准，在此种情况下，被告聂皓既未重新申请贷款，亦未按照《合同》及《协议》约定的条款一次性支付全部购房款，直至原告起诉，被告聂皓没有提交任何证据证明其有继续履行合同的行为，被告聂皓延迟并怠于履行付款义务，已经违反了《合同》、《协议》的相关约定，构成违约。买卖双方仅仅签订了《合同》、《协议》，交付定金及首付款，房屋买卖合同大部分义务尚未履行，原告因被告未履行付款义务坚持要求解除合同，被告戴鑫因贷款未被批准亦无法协助被告聂皓继续合同的履行，本案原、被告之间建立的房屋买卖合同关系不具备继续履行的条件，现原告因被告聂皓存在上述违约行为要求解除合同，合法有据，本院予以支持。关于承担责任的主体，被告聂皓抗辩被告戴鑫与原告未经其同意私自签署《协议》，后被告戴鑫又擅自向银行提出不再贷款，故应由被告戴鑫承担合同不能履行的违约责任。对此，据本院查明的事实，被告戴鑫到房管部门签署《协议》的行为得到被告聂皓的追认，且并非被告戴鑫不配合办理贷款，而是贷款银行将所有涉及到聂皓的贷款全部不予批准并作退件处理，同时二被告签署的《协议书》中亦明确载明购买诉争房屋的责任和义务由被告聂皓负责和承担，因此原告主张《合同》及《协议》不能继续履行的责任由实际买受人被告聂皓承担，本院予以支持。关于原告主张的违约金68000元，因被告聂皓未按约定的期限履行支付首付款义务，亦未履行后续付款义务，导致本案合同无法继续履行，被告聂皓应按合同约定承担相应的违约责任。但对于《合同》中约定的违约金计算标准，被告抗辩标准过高，且原告亦未提交相关证据证明其损失具体数额，对此本院结合守约方的履约情况、违约方订立合同时对可能造成损失数额的预见能力、当事人过错程度等因素综合判定，本院酌定被告聂皓应向原告支付违约金40000元。另根据法律规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，经本院询问，原告同意将定金20000元以在违约金中抵扣的方式退还给被告。综上，被告聂皓应向原告冯云支付违约金20000元（违约金40000元-定金20000元）。关于原告要求被告赔偿中介服务费6800元的主张，根据《合同》相关约定，应由违约方即被告聂皓承担原告该项损失，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于首付款200000元，合同解除后应予返还，经询问，被告戴鑫同意协助被告聂皓办理退还首付款200000元的相关手续，并退还给被告聂皓，对此本院予以照准。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告冯云、被告聂皓及第三人天津金圣弘房地产经纪有限公司于2016年8月10日签订合同编号为0000238的《金圣房屋居间买卖合同（私产）》中关于房屋买卖合同的内容；解除原告冯云与被告戴鑫于2016年9月9日就坐落天津市红桥区房屋签订的《天津市房产买卖协议》；二、被告聂皓于本判决生效之日起十日内一次性支付原告冯云违约金20000元；三、被告聂皓于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告冯云中介服务费损失6800元；四、被告戴鑫于被告聂皓履行完毕本判决书第二、三项内容后五日内，协助被告聂皓将天津市房地产交易资金监管中心中以被告戴鑫名义支付的首付款200000元退还给被告聂皓；五、驳回原告冯云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1670元，公告费260元，共计1930元，由原告冯云负担1239元，被告聂皓负担691元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王 芳人民陪审员  安尔书人民陪审员  马银鲜二〇一七年七月二十八日法官 助理  熊 剑书 记 员  赵 爱附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。