温县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温民一初字第00284号
原告温县温泉镇东梁所村第一村民组。
诉讼代表人任国强，组长。
委托代理人张忠阳，温县司法局温泉法律事务所法律工作者。
被告任红森，男，1952年出生，汉族。
原告温县温泉镇东梁所村第一村民组与被告任红森租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法向被告任红森送达应诉通知书、诉状副本、举证通知书、开庭传票。2013年12月25日，本案由审判员王国平适用简易程序公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序审理。2014年5月21日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温县温泉镇东梁所村第一村民组的诉讼代表人任国强及其委托代理人张忠阳、被告任红森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温县温泉镇东梁所村第一村民组诉称，1993年，原告与被告签订两份租赁合同，将原告位于村南路东长征地的土地2.07亩（实际为2.45亩）租赁给被告，当时约定租期为3年，土地租赁费为每年每亩3000元，交纳时间为每年的元月一日，并约定三年后被告可以续租。合同签订后，原告依约将土地交给被告，合同开始履行。三年期满后，原告应被告要求，在未签订书面合同情况下，口头和被告达成协议，按原合同继续履行。然被告至此开始欠交租赁费，起初以欠条形式欠租赁费，后开始拒交。因其在所租赁的土地已建房且又是本组群众，被告又承诺随后给原告补交租赁费。至2004年，为敦促被告交纳租赁费，原告与被告核实土地面积为2.45亩，每亩每年租赁费从2004年开始降为2000元，但被告仍以暂无钱为由拖欠租赁费。经过无数次催讨，现被告仅交了2011年、2012年的租赁费，而对之前所欠原告的租赁费及电费百般推拖，原告将其应分的人口款折抵后，其仍欠原告租赁费70660元、电费5480元。原告请求：判令被告立即支付所欠原告租赁费70660元、电费5480元，共计76140元；并承担本案诉讼费用。
被告任红森辩称，原告诉讼请求应予驳回，判令各自应承担的责任和各种款项及诉讼费。1993年至1995年原被告签订土地租赁合同三年按合同执行完毕。1996年至1998年续用原合同，由于被告购买机器问题不能正常生产，欠小组部分租赁费，1999年2月6日给小组写有欠条。在此之后，除去租赁地款外的多余款和交纳现金，陆续将欠款还清，一组将收款条交付给被告，该笔欠款已还清。关于电费欠条5480元，是被告与组长以正式电费条据计算的。1998年8月5日交给电工马会霞6000元临时电费条据并未计算在内。一组应给被告开6000元的正式电费条据，然后最终结算。一组应返还被告520元钱。1999年周长安做生意租用被告的厂房，开始动工时，一组以1993年合同条款规定：不按时交租金的，一组有权收回使用权，不让周长安租用。因此，周长安没有租成该地。另外我组村民张桂枝找过被告想租用被告鞋厂，被告都介绍到组长那里，最终张桂枝也未能租用。2002年元月，我组村民任胜利想租用被告厂房搞个小企业，经一组组长同意签了一份合同。主要内容是，每年租金是7500元，任胜利全交给一组。除6200元是交给一组的地租金外，多余的归被告还历年欠账。组长在合同上签字，合同期三年。2003年11月，由于多种原因任胜利终止合同，一组组长建议将该地分成两小块，分别租给杨靖波和吴刚。与杨靖波签三年合同，杨靖波实际用是6年，到2009年11月杨靖波交给一组停止使用。吴刚签合同五年，到2008年11月底。2004年元月到2005年底两年租金杨靖波和吴刚两人租金全由一组收走。2006年一组理财小组去杨靖波处收地租金，杨靖波交给被告1000元房租，任国强说要收收全。从此理财小组也不收地租金。2009年12月经理财小组研究决定，该地交由被告管理缴纳租金，并说明该地面积2.45亩。2010年全年租赁户，一组都没收，被告欠租金4900元。2011年到2012年交一组租金9800元。2013年交2900元现金加上2008年春节的人口款每人400元，被告家5口人应分2000元，合计2013年交一组是4900元。根据条据、合同，被告欠一组4900元地租金，减去多交的520元电费，现应欠一组4380元。
根据原被告诉辩意见，本院确认本案争执焦点是：原被告所签订土地租赁合同履行情况；被告欠原告土地租赁费、电费数额认定；原告诉讼请求应否予以支持。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
1、1993年1月1日原告与被告签订的土地合同两份，证明原告租赁给被告土地的面积以及租赁费的数额。
2、1999年2月6日被告给原告出具的欠条，证明被告欠原告租赁费16230元。
3、2000年9月11日被告给原告出具的欠条，证明被告欠原告电费5480元。
4、2005年和2007年收到条两份，证明原告将土地租赁给被告以后，被告一直在管理使用。
针对以上证据，被告质证认为，杨芳的收条全部都是房费，条据与本案无关系，不是土地钱；1999年2月6日的欠条是被告打的，但是条据上的钱已经还清，电费欠条是不错的，但是当时马会霞是电工，收被告6000元，没有给被告收据。
5、任红森欠款清单一份，被告认为2003年合同上根本没有7000元，与合同不符。
6、1998年9月7日电费单，证明被告所交电费已入账。被告认为不属实。
被告为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：
1、1993年1月1日租赁合同两份，证明租赁土地是经队里面同意的。
2、2001年12月3日租赁合同，证明地租是队里的，房租是被告的，多收的房租是被告还队里面的帐。
3、2003年12月1日合同，证明一组与被告和货运中心共同签订的合同。
4、2003年11月15日合同书，证明地分成两块分给任学春和吴小刚。
5、三份收款凭据，证明被告欠队里的钱全部还清。
6、2013年12月12日证明，证明地交给队里面了，土地不让被告租赁。
7、2013年6月21日证明，证明土地已经交给队里。
8、1998年8月5日收条，证明马会霞收到被告的电费。
9、2013年12月6日证明，证明2009年12月起土地重新交给被告管理。
10、2013年12月8日证明，证明小组队里面不收租赁户的租金，不是租赁户不交。
原告对上述证据质证意见是：对1993年1月1日的两份合同无异议；对2001年12月3日租赁合同有异议，合同首先不能证明被告的证明指向，合同相对人是被告和任胜利；对2003年12月1日一2003年11月15日证据有异议，不能证明被告证明指向，原告和被告签订合同后，将地已经租赁给被告，他们签的合同是在租赁期间，被告行使的权利，与租赁无关；对三份收款凭单证明指向有异议，三份凭单落款时间是1996年和1997年、1998年，被告是履行了这三年的租赁费缴纳义务，在1999年2月6日被告方给原告方出具的欠条，欠到1996、1997、1998年的土地租赁费，三份证据不能证明被告履行了三年的缴纳义务；被告所举的林素莲、张桂枝证言，根据证据规则证人应当出庭接受质询，不能证明两份证言是本人所写；马会霞的证明，只能证明马会霞收到7月份的电费，与本案无关联，不能证明被告的证明指向；对2013年12月6日和2013年12月8日的证明，因证人未到庭接受法庭质询，该证言不符合证据规则的要求，不能证明是其书写，不具备证据效力。
11、收条一份，原告认为会计当时有病住院，小组先开暂收条，后来更换。其它的已经更换。
本院调取张振亮笔录，说明原被告所在村、组报账情况。原告没有异议，被告认为当时小组里只有组长，没有出纳，组长一人当家。
证据分析、认定：
1、原、被告提交1993年1月1日原、被告签订的两份土地租赁合同，当事人没有异议，予以认定。
2、原告提交1999年2月6日被告给原告出具的欠条、2000年9月11日被告给原告出具的欠条，被告对证据真实性没有异议，予以认定。
3、原告提交2005年和2007年收到条，系被告任红森收取承租户杨芳2006年、2008年房屋租金，予以认定。
4、原告提交被告任红森欠款清单，该清单载明被告任红森欠租赁费、交土地租赁费以及因欠款小组扣其应分的人口钱的事实，虽然任红森不认可清单上载明的2003年交款7000元，但原告认可该款系被告交款，并从被告欠款中予以扣减，予以认定。
5、原告提交1998年9月7日电费单，可以证明任红森在当年交纳电费情况，予以认定。
6、被告提交2001年12月3日租赁合同、2003年11月15日合同、12月1日合同书，对上述合同真实性予以认定。
7、被告提交三份收款凭据，该三张收款收据分别是1996年至1998年应交小组租地租金，每年6210元，收据上加盖张振良印章，而被告在1999年2月6日给原告出具欠条载明欠一组租地租金1996年至1998年，每年6210元，计款18630元，虽然被告持有加盖张振良印章的收款收据，但被告所出具的欠条由一组持有，不能证明被告已将该款偿还原告，对被告所举三张收款收据的证明指向，不予认定。
8、被告提交2013年6月21日证明、12月6日证明、12月8日证明、12月12日证明，该四份证明系林XX、任XX、张X、张XX出具的书面证言，原告不予认可，因证人未到庭接受当事人质询，不予认定。
9、被告提交马XX在1998年8月5日收到华兴鞋厂7月份电费6000元条据，而被告任红森在2000年9月11日给原告出具欠款条，欠电费为5480元，被告所持马XX收条系其应交纳7月份的电费，而被告出具的欠条系其所欠小组的电费，被告持马XX出具的收电费收据来抵扣其所欠原告电费，不予认定。
10、被告提交收条一份，与本案无关联，不予认定。
依照上述证据分析、认定及庭审陈述，本院确认以下案件事实，1993年1月1日，原告温县东梁所村第一村民组与被告任红森签订两份租地合同，被告任红森租赁小组土地2.07亩土地，合同约定：租期三年，每年每亩租金3000元，每年元月一日上交现金，如不按期上交，小组有权终止任红森使用权。1993年至1995年的土地租赁费已经结清。合同到期后，双方没有再签订租地合同，被告任红森继续承租该块土地，并在所租赁原告土地上建房经营鞋厂。1996年至1999年被告任红森因未付小组租金，被告任红森在1999年2月6日给小组出具欠条一张，载明：欠到壹队租地租金96年97年98年每年6210元，共计18630元，已扣人口分款2400元，共欠壹万陆仟贰佰叁拾元整。2000年9月1日，被告任红森又给小组出具欠条一张，载明：电费款伍仟肆佰捌拾元整。2001年12月3日，被告任红森与任胜利签订一份租赁合同，合同内容主要载明：经双方共同协商，取得一组代表任学春同意后，将原华兴鞋厂土地1.9013亩、房屋20余间，以每年柒仟伍佰元价格租赁给乙方使用，租期三年。合同第三条约定：乙方每年将柒仟伍佰元租金交一组，除全部地皮租金约陆仟贰佰元外（包括门面地皮），余额为任红森还一组历年欠款。一组原组长任学春在合同上签字。任胜利实际租赁该部分土地为2年。原告提交清单上载明2002年交款3000元、2003年交款7000元。2003年12月1日，一组代表任学春和任红森（甲方）与惠通货运中心杨靖波（乙方）签订合同书，合同主要内容是：甲方将原任红森鞋厂北部五间平房及现界墙以内土地租赁给乙方使用，租金每年叁仟伍佰元，租期三年......。2003年11月15日，一组和任红森（甲方）与吴小刚签订合同书，将原任红森厂南部六间瓦房租给乙方，每间每年租金伍佰元，共计叁仟元，合同期暂定5年。原告清单上载明2004年收取杨靖波、吴小刚租金5500元。原告称被告2004年以前租金未给小组结清，小组对被告任红森租赁小组土地核实，任红森实际承租小组土地为2.45亩，双方协商每年每亩租金从2004年开始降为2000元。原告提交清单上载明2008年收取杨靖波等租金计款4500元。被告称从1999年元月至2009年11月是小组收回土地使用权阶段，小组对外租地，被告租房，租地租金所有权是东梁所村一组；从2009年12月，一组理财小组将该宗土地交被告管理并按照2.45亩交租金，2010年一组未收全组租赁费，被告欠4900元，之后租金全部交纳。
原告提交的任红森欠款清单载明：1996年至1998年欠款18630元，欠电费5480元；1999年至2003年12月任红森每年欠小组租金7350元；2004年至2010年12月按照每亩租金2000元、承租2.45亩土地，每年欠小组租金4900元；小组扣任红森人口分得款4500元（其中1996年、1997年、1998年2400元，2005年、2006年、2007年900元，2008年1200元）；2002年交款3000元，2003年交款7000元，2004年包括杨靖波交款3500元、吴小刚交款2000元，2008年包括杨靖波交款2500元、李中华交款2000元，2013年人口款2000元。原告称2002年所交款3000元是任胜利补交，2003年所交款7000元是任红森所交，被告称任胜利实际使用两年，杨靖波、吴小刚交款7000元。
本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。原告东梁所第一村民组将小组土地租赁给被告任红森使用，双方签订的土地租赁合同不违反法律、国家行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方签订的土地租赁合同到期后，未继续签订租赁合同，但被告继续使用原告土地，被告租赁土地行为应是原土地租赁合同的延续。现对原被告争执的焦点问题评判如下：
一、被告任红森给原告出具欠条认定问题。1、原告提交被告任红森在1999年2月6日给小组出具欠条欠小组款16230元，被告任红森提出原小组组长将张振亮盖章的三张收款条交付给被告，该笔欠款已经还清，经本院询问张振亮，张振亮表示只有出纳即原告小组组长在出纳栏目内签字确认收到款，符合财务制度。但任红森提交的三张收款凭单上出纳栏目没有人签字，且被告任红森出具的欠条明显载明欠小组1996年至1998年土地租金，该欠条由原告持有，故被告任红森所持的三张收款凭单的证明效力低于原告所持被告出具的欠款条，被告任红森应偿还原告土地租金16230元。2、被告任红森在2000年9月1日给小组出具欠条欠电费5480元，被告提出其在1998年8月5日交给马会霞电费6000元，应予折抵欠款。被告任红森提交马会霞出具的条据是收到华兴鞋厂7月份电费6000元，该鞋厂是被告任红森经营，而任红森出具的欠条时间是2000年9月11日，根据一般理解，马会霞给任红森出具的收条应是任红森所交的当月电费，而被告任红森出具欠条表明任红森欠小组电费，任红森要求将其应交纳电费抵扣其所欠的电费，理由不能成立，不予采纳。综上，被告任红森应偿还原告1996年至1998年土地租金16230元、电费5480元，计款21710元。
二、1999年至2010年期间的租金数额认定问题。1、被告租赁原告土地每年租金的认定。1993年1月1日，原被告签订的两份租赁合同明确约定被告租赁原告土地合计2.07亩，每年每亩租金3000元，截止2003年12月，被告任红森每年应交租金为6210元；原告提交被告欠款清单认定被告在2003年12月以前每年应交租金7350元，不予认定。根据原告诉状内容，从2004年开始被告任红森实际租赁原告土地2.45亩，双方对租金又进行调整为每年每亩2000元，2004年元月以后被告每年应交原告土地租金4900元。被告提出2009年12月理财小组研究决定将该宗土地计2.45亩交任红森管理。因该宗土地在被告租赁后就建房建厂，从小组、任红森以及其他租赁户签订协议内容来看，并不能反映被告已经将租赁土地交给原告，对被告该项辩称理由，不予采纳。原告认定从2004年开始每年按照每亩2000元收取租金，虽然确定被告实际租赁土地亩数比原租赁合同多，但被告实际应交纳租金比原来合同规定减少，对该事实予以认定。2、被告任红森应交原告租金的认定。根据上述分析，被告任红森在1999年至2003年期间按照2.07亩、每亩3000元交租金5年、每年6210元，计款31050元；被告任红森在2004年至2010年12月期间应交租金7年、每年4900元，计款34300元，该时间段被告任红森应交原告租金共计款65350元。3、被告任红森租赁原告土地期间交款数额的认定。原告提交被告欠款清单载明因被告欠原告租金未付，原告扣发被告家庭应分的人口款合计6500元，被告没有异议，予以认定。原告提交清单上载明2002年交3000元、2003年交7000元、2004年交5500元、2008年交4500元，予以认定，以上合计款20000元。被告任红森与任胜利签订租赁合同约定“任胜利每年应交租金7500元，任胜利每年将7500元交给一组，除全部地皮租金约6200元外，余额为任红森还一组历年欠款，原一组组长任学春在该租赁合同上签字确认。”虽然合同上约定任胜利每年向一组交租赁费，而原被告租赁合同载明被告任红森每年向原告足额交纳租赁费6210元，根据合同的相对性原则，任胜利租赁被告房屋期间，任红森仍有义务按照原被告签订的土地租赁合同向原告交纳租赁费。关于一组、任红森与杨靖波、吴小刚签订合同书问题。两份合同书上并没有明确杨靖波、吴小刚应将租赁费交给一组，且该土地上有被告任红森经营鞋厂期间所建的厂房，应视为被告任红森继续租赁原告土地，被告任红森仍有义务继续向原告交纳土地租赁费。被告任红森辩称在履行合同中，小组从1999年已经收回了土地使用权，其所诉理由不能成立，不予采纳。综上，被告任红森应偿还原告租赁费87060元，被告任红森租赁期间交纳租赁费20000元，原告扣被告应分人口款6500元，被告任红森应偿还原告款60560元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，判决如下：
一、被告任红森应偿还原告温县温泉镇东梁所村第一村民组租赁费60560元，在判决生效后10日内履行。
二、驳回原告温泉镇东梁所村第一村民组的其它诉讼请求。
案件受理费1705元，原告温泉镇东梁所村第一村民组负担505元，被告任红森负担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决生效后，当事人必须自觉履行，如一方拒绝履行，对方当事人可在判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。
审 判 长 周长军
审 判 员 王国平
人民陪审员 陈 成
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 宋旷哲