安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）弋民二初字第00037号
原告：安徽柏庄物业服务有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市弋江区。
负责人：刘满兵，经理。
委托代理人：刘宇，该公司员工。
被告：吴永福，男，1940年12月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。
原告安徽柏庄物业服务有限公司芜湖分公司（以下简称柏庄物业公司）诉被告吴永福物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员朱顺旺适用简易程序独任公开开庭进行了审理，原告柏庄物业公司委托代理人刘宇、被告吴永福到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告柏庄物业公司诉称：被告于2008年购买了芜湖柏庄置业有限公司开发的芜湖九华南路柏庄春暖花开小区20栋2单元1101室房屋一套，面积166.13平方米。原告根据与被告达成的《前期物业管理服务协议》之规定一直积极履行相关权利义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。但被告自2010年5月1日起便无故拖欠物业费及物业费滞纳金等费用，截止2012年9月30日止共计拖欠物业费3721.31元、物业费滞纳金5274.96元，合计8996.27元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费，因其不予理睬，原告现请求法院判令被告立即支付物业费及物业费滞纳金8996.27元。
被告吴永福辩称：原告诉讼请求不符合芜价经费（2009）132号文件第二条有关“本办法适用于本市市区范围内具有物业管理资质的企业物业收费行为”的有关规定，又恶意违反该文件第六条“有关物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用内容与服务质量相适应”的原则，也同时违背了安徽柏庄物业管理有限公司董事长2009年9月向被告签发的《业主服务手册》上的相关明确允诺和约定，因此，原告的这一诉讼请求纯属胡乱收费。被告未结清物业费，是因原告胡乱收费所致。被告居住于九华南路柏庄春暖花开小区21幢501室，被告并非不理睬原告，而是从未签收过催缴信函。被告曾多次要求结清物业费，特别是2012年2月25日和2012年8月5日，被告两次主动去原告公司找方主管和刘满兵协商物业费交纳事宜，但或因方主管无权拍板需要请示，或因刘满兵拒绝执行芜价经费（2009）132号及芜价经费（2011）142号等文件精神，又不履行双方约定而导致协商失败。被告愿意按规定交纳物业费1591.60元，因被告不存在违约行为，故不应交纳滞纳金。
经审理查明：吴永福、胡素娟夫妇于2009年4月购买了芜湖柏庄置业有限公司开发的芜湖九华南路柏庄春暖花开小区20栋2单元1101室房屋一套，建筑面积166.13平方米，其中跃层面积42.72平方米。2009年4月24日，柏庄物业公司与吴永福、胡素娟签订了《前期物业管理服务协议》一份。该协议约定柏庄物业公司对柏庄春暖花开小区房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序；物业住宅按建筑面积每月每平方米0.70元人民币的标准收取物业管理服务费；物业管理费实行预交制度，业主交纳物业管理费用时间为每季度第一个月10日之前，每次预交不少于6个月的物业管理费；业主或者使用人办理入住手续后，连续6个月或6个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业（指水、电、气均未使用），业主应当事先向物业公司书面备案，经确认后，可按协议约定的物业管理交费标准的80%交纳空置物业管理综合服务费；物业管理服务费用标准按政府主管部门批准的收费标准调整；业主不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费的，应按物业公司要求的时间足额补交，并自逾期之日起，按每天千分之三的比例和应交数额及逾期天数，计算并向物业公司支付违约金等。该房屋于2009年9月26日交付，吴永福接收该房时柏庄物业公司向其收取了2009年10月1日至2010年4月30日期间的物业综合服务费698元。此后，因该房一直空置，吴永福遂与柏庄物业公司工作人员就该房物业费按何标准交纳多次协商。因双方协商未果，本案成讼。
另查明：柏庄物业公司为2008年4月1日成立并领取营业执照的法人分支机构（营业期限至2022年6月30日）。吴永福、胡素娟夫妇在柏庄春暖花开小区还拥有房屋一套，即21幢501室。吴永福、胡素娟夫妇二人一直居住该房，柏庄物业公司与夫妇二人对此房无物业费争执。
以上事实有原告向本院提交的营业执照、《前期物业管理服务协议》、芜价经费（2009）132号文件复印件、附件一复印件、被告向本院提交的芜湖柏庄春暖花开小区20栋2单元1101室房屋照片《房地产权证》、安徽省物价局皖价房（2003）32号文件复印件、芜价经费（2009）132号文复印件、芜湖市物价局对网友咨询的答复复印件、《业主服务手册》一份、芜湖市物价局芜价经费（2011）142号文件复印件及原、被告当庭陈述等在卷证实。
因原、被告意见悬殊，本院多次调解未果。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为被告所有的涉案房屋2010年5月1日至2012年9月30日期间物业综合服务费应以何标准收取。芜湖市物价局《关于明确物业综合服务费减半收取的通知》规定：2009年4月15日以后交付使用的新建普通商品住房，6个月以下全额交付物业综合服务费，6个月以上18个月以下未入住的新建普通商品住房，减半收取物业综合服务费，18个月以上未入住的新建普通商品住房按80%收取物业综合服务费。根据该通知规定，被告所有的涉案空置房应分段按不同标准交纳物业综合服务费。芜湖市物价局、芜湖市住房和城乡建设委员会于2009年12月22日联合发布、2010年1月1日执行的芜价经费（2009）132号《关于印发（芜湖市物业服务收费管理实施办法）的通知》第十七条规定：物业综合服务费按照法定产区面积计算，跃层按法定产权面积的一半收取，业主或使用人办理入住手续后，连续6个月或6个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业（指水、电、气均未使用），业主应当事先向物业服务企业书面备案，具体物业综合服务费收取标准按省、市物价部门规定的标准交纳，双方有约定的，从其约定。根据该通知规定，涉案房屋跃层物业综合服务费应按法定产权面积的一半收取，故涉案房屋应按144.77平方米（42.72平方米÷2＋166.13平方米-42.72平方米）收取物业综合服务费。芜湖市物价局于2011年11月9日发布、2011年12月1日执行的芜价经费（2011）142号《关于规范空置房物业综合服务收费的通知》规定：一、未入住的新建普通商品住房是指没有装修、每月发生的电费不超过2度的新建普通商品住房；二、根据省物价局皖价服（2009）148号文件规定，空置房物业综合服务收费恢复全额收取；三、物业服务企业与业主有约定的，从其约定。因原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中已约定了连续6个月或6个月以上未入住的空置物业按协议约定的物业管理交费标准的80%交纳空置物业管理综合服务费，而双方在2011年12月1日前后也未重新或者补充签订空置房物业综合服务费按全额收取的协议，故2011年12月1日以后的涉案房屋物业综合服务费不能全额收取，即仍应按80%收取。因2010年5月1日前的物业费已交纳且原、被告无争议，故自2010年5月1日至2012年9月30日期间涉案房屋综合服务费应为1935元（2010年5月1日至2011年4月30日期间减半收取（此期间空置满6个月未满18个月），为557元（144.77平方米×0.70元／月×0.5×11个月）；2011年5月1日至2012年9月30日期间按80%收取（此期间空置满18个月以上），为1378元（144.77平方米×0.70元／月×0.8×17个月）］。原告作为物业管理企业，有义务就其收费标准变更事宜向被告释明并提供相应政策依据。因原、被告就涉案房屋物业综合服务费收取多次协商未果与原告未充分履行释明义务具有一定关系，且被告并非有意拒交物业综合服务费，故本院对原告主张滞纳金不予支持。
综上，本院为规范物业服务收费行为，衡平业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款并参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关政策之规定，判决如下：
一、被告吴永福于本判决生效后十日内支付原告安徽柏庄物业服务有限公司芜湖分公司物业综合服务费1935元；
二、驳回原告安徽柏庄物业服务有限公司芜湖分公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半25元，原告安徽柏庄物业服务有限公司芜湖分公司承担15元，被告吴永福承担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 朱顺旺
二〇一三年九月十八日
书记员 鲍 淳
附适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。