文书内容成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0112民初2738号原告：瞿生琼，女，1953年8月27日出生，汉族，住成都市武侯区。原告：胡晓咚，男，1982年3月3日出生，汉族，住成都市武侯区。二原告委托代理人：胥琢莹，四川万帆律师事务所律师。被告：刘华全，男，1966年12月23日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。委托代理人：杨文辉，四川法奥律师事务所律师。第三人：刘爱华，女，1973年6月1日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。原告瞿生琼、胡晓咚诉被告刘华全、第三人刘爱华房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月7日立案受理后，被告刘华全申请追加刘爱华为本案第三人，因刘爱华与本案有利害关系，本院口头裁定予以准许。后本院适用简易程公开开庭进行审理。原告瞿生琼及二原告委托代理人胥琢莹，被告刘华全的委托代理人杨文辉，第三人刘爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿生琼、胡晓咚向本院提出诉讼请求：1.被告刘华全支付从2013年4月25日至2016年4月26日欠付原告的房屋租赁费236496元；2.被告刘华全腾退房屋归还给原告瞿生琼、胡晓咚，同时将房屋恢复原状；3.被告刘华全支付违约金70948.8元；4.被告刘华全支付超过合同期限的房屋占有使用费13066.52元（实际计算至房屋腾退之日止）；5.被告刘华全承担本案诉讼费。庭审中原告当庭撤回要求恢复原状的诉讼请求。事实和理由：原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：“租赁期共10年，从2006年4月25日起至2016年4月26日止。房屋年租金人民币伍万元整，并且前五年内不变，从第六年开始上涨，但最高不超过20%”。原告按照合同约定交付房屋给被告使用，被告于2013年10月10日交付最后一次房租后，就拒不交付房租。之后原告多次催收租金无果，现租赁期限届满，原告请求被告腾退房屋、支付租金，被告拒不配合。被告刘华全辩称：1.租金的诉讼请求已超过诉讼时效；2.违约金的支付，双方的房屋租赁合同中无违约金的明确约定；3.房屋占有使用费，当时是从第六年开始按递增的租金支付的，但不应按递增方式支付占有使用费。第三人刘爱华述称：案涉酒吧是自己的哥哥也即本案被告使用自己的身份证办理的营业执照，但该酒吧一直是其哥哥也即本案被告在实际经营。本院经审理认定事实如下：2001年，瞿生琼、胡晓咚向龙泉驿区城乡建设管理委员会、成都市龙泉驿区国土局申请拆除旧房，改建砖混，龙泉驿区城乡建设管理委员会、成都市龙泉驿区国土局同意该申请。2007年3月25日，出租方胡晓咚、瞿生琼（甲方）与承租方刘华全（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：甲方将自有的座落在成都市洪河镇洪河大道白鹤小区建筑面积为800平方米的房屋出租给乙方作为商业使用。第二条：租赁期限共10年，从2006年4月25日起至2016年4月26日止。租赁合同期满，如乙方需要续租，须提前三个月向甲方提出书面续租请求，经甲、乙双方协商重新签订合同后，方能续约。第四条：租金和租金缴纳方式：房屋年租赁人民币伍万元整，并且前五年内不变，从第六年开始上涨，但最高不超过百分之二十，乙方与甲方在正式签订协议三日内向甲方付清租金，下一期租金必须提前10日付清。第五条：乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对承租房屋进行装修（饰），装修（饰）工料费用由乙方承担，但其规模、范围、工艺、用料、消防、安全等均应符合国家的法律、法规的要求，并经国家安全部门认可。乙方有责任爱护房屋及设施，对房屋内的设施应妥善保管和使用，如房屋内的设施有故障或不良反应时，应及时通知甲方处理，由此产生的费用由乙方承担。乙方未经甲方许可不得擅自增加和撤除房屋内的任何设施，由此造成的任何损害，由乙方负责赔偿。乙方因经营需要增加房屋内的重要设施设备应征得甲方同意，经甲方同意后才能进行。第七条：违约责任：甲方未按本合同第一条的约定向乙方交付房屋，负责赔偿乙方违约金35%元人民币。甲、乙方双方如有一方未履行第五条约定内容给对方造成损失的，违约方负责赔偿守约方违约金35%元人民币。合同签订后，被告刘华全按每年5万元向二原告支付了截止到2011年4月25日的租金，2011年，被告刘华全支付了6万元租金；2012年，被告支付了72000元租金；2013年，被告支付了78000元租金，之后被告未支付过租金。以上事实有《房屋租赁合同》、转账凭证以及部分当事人陈述予以佐证，本院予以认可。本案的争议焦点为：1.本案是否超过诉讼时效？2.本案合同效力？3.合同相对方如何认定？4.房屋租金及房屋占有使用费如何确定？5.被告是否有违约行为，如果存在违约，违约金如何认定？关于争点一。被告认为原告主张的2013年4月25日至2015年4月26日期间的租金已超过诉讼时效。本院认为，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，本案原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的债务为连续状态，且约定的租金支付方式为分期履行，故诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，而本案中案涉合同约定的房屋租赁期限为2006年4月25日起至2016年4月26日止，故本案并未超过诉讼时效。关于争点二。被告认为原告未提交房屋所有权证书，故案涉房屋不属于合法建筑。本院认为，本案中，原告向本院提交了成都市龙泉驿区城乡建设管理委员会批准同意的建房申请审批表，成都市龙泉驿区国土局同意原告使用土地的审批表，上述证据已能证明原告用于出租的房屋系经过相关部门同意修建，并不存在被告所述的违法建筑。故原、被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，并未违法法律、法规的效力性强制性规定，应为有效合同。关于争点三。本案中，原、被告均陈述双方签订租赁合同属实，被告认为房屋实际使用人系酒吧登记的经营者刘爱华，但刘爱华陈述其并未实际经营酒吧也没有案涉商铺。本院认为，本案中《房屋租赁合同》系原、被告签订，合同相对方应认定为本案被告刘华全。关于争点四。原、被告双方在《房屋租赁合同》第四条约定：“房屋年租赁人民币伍万元（50000）整，并且前五年内不变，从第五年开始上涨，但最高不超过百分之20%”。原告陈述，该条文意思应是自第六年起在前一年租金基础上每年上涨20%，而被告认为，该约定不明。从被告的履行情况来看，2011年被告支付了6万元，2012年被告支付了7.2万元，2013年被告支付了7.8万元，可以看出每一年被告支付的房租均在递增，同时2011年房租系2010年房租的1.2倍，2012年房租系2011年房租的1.2倍，2013年支付的7.8万元虽不是2012年的1.2倍，但该金额也在增长。从被告已经履行的情况来看，被告2011年、2012年支付的租金均是在按每年递增20%在履行，被告给付租金行为说明被告也是认同自2011年起，每年租金递增20%。据此，被告在合同期间内应交租金以及未交租金明细为：时间              租金金额              尚欠金额                  2006年4月25日      -2011年4月25日                 每年50000元              0                  2011年4月26日-2012年4月25日              50000×120%=60000              0                  2012年4月26日-2013年4月25日              60000×120%=72000              0                  2013年4月26日-2014年4月25日              72000×120%=86400              86400-78000=8400元                  2014年4月26日-2015年4月25日              86400×120%=103680元              103680元                  2015年4月26日-2016年4月26日              103680×120%=124416元              124416元      被告在合同期间内拖欠租金金额为236496元。对于合同期满后的租金，被告在合同到期后仍未腾退案涉房屋，应支付该房屋的占有使用费，但对于房屋的占有使用费标准，本院认为，应参照合同履行期间最后一年的标准即124416元一年给付，每天的使用费为340.87元，应从2016年4月27日计算至实际腾退之日止。关于争点五。原告认为被告存在欠付租金及未经原告允许搭建五层的违约行为，故主张按欠付租金的30%计算，被告认为双方合同关于违约金条款为无效条款，且被告并不存在任何违约行为。本案中，原、被告双方关于违约金的约定为：“……甲、乙双方如有一方未履行第五条约定内容给对方造成损失的，违约方负责赔偿守约方违约金35%元人民币……”。合同中第五条的约定为租赁期间的房屋修缮、装修（饰）及管理，被告认为其搭建五层的行为经过了原告的同意，但并未列举证据证明。本院认为，被告存在违约行为，但对于前述对违约金条款的约定，即便存在笔误，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，在违约金低于造成的损失，原告仍可请求增加违约金，综合全案，本院根据诚实信用原则、过错程度以及可能给原告造成的损失，将违约金酌定为10000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘华全于本判决生效之日起十日内向原告瞿生琼、胡晓咚给付合同期间内的租金236496元；二、被告刘华全于本判决生效之日起二十日内向原告瞿生琼、胡晓咚腾退并归还位于成都市龙泉驿大面洪河中路790、792、794号房屋；三、被告刘华全于本判决生效之日起十日内向原告瞿生琼、胡晓咚给付实际占用期间的房屋占有使用费（具体计算方式为：自2016年4月27日起，按每日340.87元每天的标准计算至实际腾退之日止）；四、被告刘华全于本判决生效之日起十日内向原告瞿生琼、胡晓咚给付违约金10000元；五、驳回原告瞿生琼、胡晓咚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3054元，由被告刘华全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审判员  兰莉萍二〇一六年十月二十五日书记员  李 静