上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初7168号
原告：林小珍，女，1968年4月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：薛丽，上海闰德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李泽山，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被告：陈凤娟，女，1958年5月8日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
被告：张金龙，男，1954年6月21日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
上列两被告共同委托诉讼代理人：钱冬生，上海市中山律师事务所律师。
第三人：陈建华，男，1968年4月17日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
原告林小珍诉被告陈凤娟、张金龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2017年7月6日第一次公开开庭进行了审理，原告林小珍及其委托诉讼代理人薛丽、被告陈凤娟、张金龙、第三人陈建华到庭参加诉讼。本案于2017年8月9日第二次公开开庭进行了审理，原告林小珍及其委托诉讼代理人薛丽、李泽山、被告陈凤娟、张金龙、第三人陈建华到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2017年8月28日转为普通程序，本院依法组成合议庭。本案于2017年9月26日第三次公开开庭进行了审理，原告林小珍及其委托诉讼代理人薛丽、被告陈凤娟、张金龙、第三人陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林小珍向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付拖欠的房款人民币260,000元(以下币种均为人民币)；2、判令两被告支付原告逾期付款违约金(以1,100,000元为基数，按每年10%的利率，自2016年10月22日起计算至2017年7月底)。
事实与理由：原告林小珍与第三人陈建华于2004年离婚。被告陈凤娟与第三人陈建华系姐弟关系。2014年，原告与第三人作为购房人，向案外人购某某于上海市青浦区赵巷镇赵重公路XXX弄XXX号XXX室房屋，房价款703,000元全部由原告一人出资。2016年9月21日，原告与第三人作为甲方(出售方)，两被告作为乙方(购买方)，双方签订购房协议，约定：甲方将位于上海市青浦区赵巷镇赵重公路XXX弄XXX号XXX室房屋作价1,100,000元转让给乙方；如一方违约，应按购房款年利息10%支付违约金。两被告签约时支付了100,000元，原告亦将房屋权利转让给两被告。原告于2016年9月30日交付两被告房屋，但两被告陆续共支付房款840,000元，在2016年10月22日后未再支付任何房款，剩余260,000元拒不支付。后原告得知第三人与两被告私下协议，将第三人所欠两被告的赌债260,000元抵扣房款260,000元。原告认为，系争房屋虽然是原告与第三人离婚后共同出面签订购房合同、出售合同，但房款由原告一人出资，故系争房屋属于原告个人财产，第三人对系争房屋并无权利，故第三人与两被告私下抵扣的约定对原告没有约束力，两被告仍应支付原告剩余房款260,000元。
被告陈凤娟、张金龙辩称：不同意原告诉讼请求。两被告已共同支付原告1,100,000元。其中陈凤娟于2016年9月23日支付100,000元给原告和第三人，在2016年10月22日支付250,000元给原告、第三人；张金龙于2016年10月13日支付300,000元给原告、第三人，2016年10月22日支付190,000元给原告、第三人，上述共计840,000元；剩余的260,000元房款，因第三人结欠两被告借款，故在签订购房协议前，第三人与两被告约定，分别抵扣陈凤娟的债权200,000元和张金龙的债权60,000元，第三人要求瞒住原告一个月，后来原告向被告催款，于是陈凤娟让原告去问第三人。
第三人陈建华述称，同意原告诉讼请求。2009年、2010年期间，第三人向两被告借款约460,000元。卖房时，第三人与两被告约定暗中扣款260,000元一个月时间，不要让原告知道。结果不到一个月，姐姐陈凤娟就告诉原告扣款的事情。系争房屋是原告一人出资购买的，属于原告个人财产。第三人无权以售房款抵扣第三人个人借款。
经开庭审理查明，2016年9月21日，原告与第三人作为甲方，两被告作为乙方，双方签订购房协议，约定：甲方将位于上海市青浦区赵巷镇赵重公路XXX弄XXX号XXX室房屋作价1,100,000元转让给乙方；签订合同时此房屋不具备过户条件；如乙方违约，乙方应按房屋交易价格偿还每年10%的利息计复利；2016年9月21日乙方支付甲方定金100,000元，剩余1,000,000元一次性付清，合同另约定了其他事项，但未约定交房和付款期限。
合同签订后，系争房屋于2016年9月30日交付两被告。两被告自2016年9月23日起至2016年10月22日止陆续向第三人转账支付房款820,000元，另有房款20,000元与原告和第三人之前结欠两被告的借款20,000元互相抵销，原告和第三人对此共同出具收条确认收到购房款840,000元。
在签订房屋买卖合同前，两被告与第三人未经原告同意，私下约定：剩余房款260,000元，与第三人结欠陈凤娟的借款200,000元和结欠张金龙的借款60,000元互相抵销，为此第三人于2016年10月9日向两被告出具收条2份，确认收到房款260,000元。原告自2016年10月22日后多次向两被告催讨余款260,000元，于2016年11月知悉两被告与第三人之间的抵销约定后拒绝追认。
另查明，原告与第三人于1990年7月24日登记结婚，于2004年7月16日登记离婚，双方约定婚前婚后财产归第三人所有，现有外债70,000元由第三人负责归还。
2014年6月29日，原告将其名下位于上海市青浦区赵巷镇水产村XXX号的宅基地房屋出售给案外人卫某某，房价款计1,870,000元。2014年7月7日，原告与第三人共同出面作为购房人，向案外人袁存根、谢霞新购买系争房屋，房价款703,000元，由原告名下宅基地房屋的出售款中支出。后原告与第三人及二人共同生育的儿子一起居住在系争房屋内，直到房屋交付给两被告。
再查明，系争房屋系集资房，无法办理产权证。
上述查明的事实，由以下证据证明：原告、被告、第三人的陈述，原告提供的离婚证、离婚协议、购房协议、银行明细、房屋买卖及宅基地转让合同，被告提供的收据、物业登记材料，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，三方当事人争议焦点为：一，系争房屋是否是原告个人财产；二，260,000元能否视为两被告已支付；三、两被告跟第三人关于房款中扣除260,000元的约定是否有效；四，原告、被告、第三人有何法律权利、应承担何种法律责任。
针对争议焦点一，原告林小珍称，原告与第三人离婚后并非一直同居，只是有时第三人住到原告处。离婚后两人各得一块宅基地，第三人将其名下的宅基地出售，原告在自己宅基地上建房时用了第三人的一部分宅基地出售款。后来原告将自己的宅基地房屋出售得款1,870,000元，次日即代第三人归还债务680,000元，后又转账支付第三人81,000元，故原告宅基地房屋中属于第三人的部分权益已分割完毕，原告用于购买系争房屋的703,000元是属于原告的个人财产。原告与第三人共同出面购房，是出售方要求两人共同签字。后来两人共同出面与两被告签订购房协议，是为了与之前合同对应。故系争房屋属于原告一人所有，第三人无权以其个人债务抵扣。
对此原告提供银行明细一组，以证明原告出售宅基地获得款项后，转账支付第三人81,000元、代第三人归还借款680,000元。两被告对证据真实性无异议，但认为与本案无关，未载明转账对象。第三人对证据及证明事项均无异议，并称680,000元转账给了第三人的债权人于秀明。
两被告称，原告与第三人虽然离婚了，但是财产没有分割，第三人出售自己宅基地的钱用来建造原告的宅基地房屋，出售原告宅基地房屋时是原告、第三人及二人儿子共同作为出卖方签字的，原告和第三人共同出面购买、出售本案系争房屋，故系争房屋是原告和第三人的共同财产。
第三人称，同意原告意见，离婚后，第三人有时会在没房子住时住到原告处，物业管理公司来登记系争房屋的住户时正好第三人在场，所以将第三人也登记上去，系争房屋应该属于原告一人所有。
针对争议焦点二，原告称，当初让第三人代为收款，是因为两被告要求转账到建设银行账户，而原告名下没有建行卡，所以让两被告转账至第三人的建行卡中，转账支付的钱款第三人后来以现金方式给了原告。针对840,000元，原告和第三人共同出具收据予以确认。但是第三人针对260,000元独自出具的收条，原告不知情，与原告无关，原告未收到剩余房款260,000元。
两被告称，买卖双方未约定收据必须由原告和第三人共同出具。原告同意由第三人收取房款，第三人也出具收据确认收到房款，第三人作为共同出售人本来就有权利收取房款，不论第三人是用何种方式收取，均视为两被告已支付全部房款。
第三人称，26万元是两被告与第三人瞒着原告约定互相抵销债务的，故没有实际交付，只有第三人一人出具收条。
针对争议焦点三，原告称，第三人所欠两被告的债务是赌债，不合法，不能用来抵销。即使借款是合法的，借款是两被告对第三人享有债权，系争房屋是原告的个人财产，购房款是原告对两被告享有债权，债权关系主体不一致，不能互相抵销。第三人无权对购房款进行处分，两被告与第三人抵销债务的约定没有通知原告，未得到原告同意，故该约定无效。
两被告称，原告与第三人离婚后共同购买系争房屋，因二人并非夫妻关系，二人对共有方式亦无约定，故二人对系争房屋应为按份共有，两被告不知道原告与第三人约定房屋归原告一人所有，故认为二人各有一半的份额，故第三人有权针对自己的份额决定房款收取方式，两被告是代第三人归还赌债，故两被告对第三人的借款是合法的，而且这些赌债本来就是原告与第三人的共同债务。故两被告与第三人约定互相抵销260,000元债务是有效的。当初两被告看到原告和第三人将系争房屋挂在中介出售时，就对第三人提出要购买，也不还价了，但是需要将房款中的260,000元与借给第三人的借款260,000元相抵销，第三人同意了，只是要求瞒住原告一个月。
第三人称，当时是两被告要求互相抵销，第三人要求两被告瞒住原告一个月，但没瞒住。第三人现在认为该抵销约定是无效的。
针对争议焦点四，原告称，无论第三人是无权代理还是无权处分，均由第三人承担相应责任。两被告未支付房款260,000元，应当承担继续履行付款义务的责任。原告只要求两被告承担付款责任，不要求第三人承担责任。因双方未约定付款期限，而两被告最后一次付款是在2016年12月22日，故要求自该日起，按照合同约定的每年10%的利率支付逾期付款违约金。即使合同无效，原告也坚持诉请。
两被告称，两被告已履行全部付款义务，林小珍应与陈建华结算房款。当初未明确约定交房和付款时间。若合同无效，不要求处理后果，合同已履行完毕。
第三人称，确认两被告为第三人代还了部分赌债，但是认为第三人欠两被告的债，应由第三人个人偿还。本案的剩余房款应由两被告支付给原告。
本院认为，原告、第三人与两被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，但当事人一致确认本案系争房屋系集资房，无法提供合法审批建造的手续材料，故本案房屋买卖合同应属无效。鉴于两被告已于2016年9月底入住系争房屋并已支付大部分房款，原、被告均不要求互相返还房屋和房款，从维护社会稳定角度出发，可维持居住使用现状，本院确认两被告应及时付清原告和第三人房价款。现买卖双方为是否已付清房款存在争议。
针对争议焦点一，根据查明的事实，原告与第三人共同出面购买、出售系争房屋，且系争房屋购买资金来源于原告名下的宅基地房屋的出售款，而原告名下宅基地房屋的建造费用部分来源于第三人名下宅基地的出售款，第三人对系争房屋的购买也是有贡献的，故系争房屋应属原告与第三人共有。原告提供了银行明细用于证明出售其名下宅基地房屋后部分资金用于补偿第三人，703,000元全部系原告个人出资。但该组证据收款人不明，无法确认资金流向，也无法确认资金用途，无法反映与本案的关联性，故本院不予采信。即使原告确实代第三人偿还债务，补偿了第三人对原告名下宅基地房屋的出资，但之后原告与第三人共同出面签订合同购买系争房屋并共同居住，反映二人存在共有房屋的合意并实施了共有、共用的行为，系争房屋应系原告与第三人共有。
针对争议焦点二，三方当事人均确认260,000元未实际给付，第三人出具收据的行为，与客观事实不符，故本院难以确认260,000元已支付。
针对争议焦点三，债务抵销是指当事人双方互负给付种类相同的债务，双方各以其债权充当债务之清偿，而使互负债务在对等数额内相互消灭。债务抵销要求双方当事人互负债务，即双方互为债权人和债务人。
两被告称原告和第三人并非夫妻关系，故对系争房屋应是按份共有，第三人可对属于自己份额的房款进行处分。但根据法律规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。故原告和第三人对出售系争房屋的房价款享有连带债权。
两被告对第三人的借款用途是归还第三人的赌债，应属第三人个人债务，两被告称借款是原告与第三人的共同债务，但对此未举证证明，故本院难以确认被告上述主张。
本案房屋买卖合同关系中的债权人是原告和第三人，债务人是两被告。而借款关系中的债权人是两被告，债务人是第三人。两项债务的主体并不一致。且两被告与第三人均确认约定抵销时是刻意隐瞒原告的，故两被告与第三人关于房款借款互相抵销260,000元的约定并非善意，且损害原告利益，原告对此已拒绝追认。综上，本院确认两被告与第三人关于房款与借款互相抵销260,000元的约定为无效。
针对争议焦点四，现两被告至今拖欠260,000元房价款未付，显属不当，应立即支付原告和第三人。因第三人同意相关权益由林小珍一人享有，故对原告要求两被告支付剩余房款260,000元的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，因合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
至于两被告与第三人之间的借款关系，两被告与第三人可另循合法途径解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十九条、第一百条、第一百五十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定，判决如下：
一、被告陈凤娟、张金龙应于本判决生效之日起十日内支付原告林小珍剩余购房款260,000元；
二、驳回原告林小珍其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,875元，由原告负担675元，两被告负担5,200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 胡春明
审 判 员 陈菊芳
人民陪审员 袁 曙
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 周 诗
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。