上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第1998号
原告许家曙，男，1954年8月30日出生，汉族，住上海市闸北区。
原告徐俊华，女，1955年9月22日出生，汉族，住上海市闸北区。
委托代理人许家曙（夫妻关系），男，1954年8月30日出生，汉族，住上海市闸北区。
被告上海市闸北区住宅建设发展中心，住所地上海市闸北区。
法定代表人崔东洲，职务主任。
委托代理人李启玲。
第三人上海市闸北区惠龙公寓业主委员会，住所地上海市闸北区。
负责人徐时康，职务主任。
负责人施金仙，职务副主任。
委托代理人黄意勤。
委托代理人陆继红。
第三人上海市闸北区惠龙公寓业主大会，住所地上海市闸北区。
负责人徐时康，职务主任。
负责人施金仙，职务副主任。
原告许家曙、徐俊华与被告上海市闸北区住宅建设发展中心（以下简称闸北住建发展中心）、第三人上海市闸北区惠龙公寓业主委员会（以下简称惠龙业委会）、上海市闸北区惠龙公寓业主大会（以下简称惠龙业主大会）业主共有权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，先后由代理审判员吴晓婕、吴双独任审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告许家曙（暨原告徐俊华的委托代理人）、徐俊华，被告闸北住建发展中心的法定代表人崔东洲及委托代理人李启玲，第三人惠龙业委会的负责人徐时康及委托代理人黄意勤、陆继红，第三人惠龙业主大会的负责人徐时康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许家曙、徐俊华诉称，其是上海市闸北区柳营路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）的业主。2013年5月，第三人惠龙公寓业主大会（业主委员会）与被告签订了土地补偿协议书，认定惠龙小区业主应获得土地补偿款人民币40万元（以下币种均为人民币），同时小区大产证及每户小产证的分摊面积也发生变更。在此之前，有150多户业主（占小区三分之二以上）在征询表上签字，同意把补偿款分发到每户。被告为确保资金安全，坚持补偿款只能打入业主大会集体账号，因维修基金账号是业主大会唯一账号，因此40万元就打入了维修基金账户。由于维修基金的资金进出制度严格，2014年4月14日，闸北区住房保障局物业科科长、街道房地办主任专程带着惠龙小区业主的征询意见表和补偿协议书，到市维修基金中心请示，答复是：这40万元是补偿款，只要多数业主同意，可以分发到每户。区、街道房地办和街道领导都同意照此办理。但是，2014年5月，惠龙公寓小区推选出的新一届业委会，从自身利益考虑，坚持认为这40万元进入维修基金账户后就只能作为维修基金了，不能分发给每户业主。原告认为，补偿款和维修基金是两码事，这样的做法损害了广大业主的利益，更违反了土地管理法和物权法。故诉至法院要求判令：1、第三人惠龙业委会向原告支付惠龙公寓征地补偿款中有关系争房屋的部分1，547.08元及利息（利息以1，547.08元为本金，自2013年6月3日起计算至第三人实际给付之日止，以建设银行同期一年期定期存款利率3.3%计算）；2、判令第三人惠龙业委会向原告支付查档费1，000元；3、诉讼费由第三人惠龙业委会承担。
被告闸北住建发展中心辩称，在签订土地补偿协议之前，其与业委会、业主大会、见证人居委会和物业公司共同签订了人民调解协议，2013年5月22日又签订了土地补偿协议，都明确将40万元打入维修资金专用账户，之后被告已向惠龙公寓维修资金专用账户支付了40万元，故其义务已完成。
第三人惠龙业委会及惠龙业主大会共同述称，不同意原告的诉请，理由为：第一，根据人民调解协议书和土地补偿协议的约定，土地补偿款打入维修基金专用账户，不得挪作他用。而原告作为当时签订两份协议的业主代表，现在却带头出尔反尔，违背了诚信原则。第二，原告提供的征询意见中并未明确要以现金形式分到每户，两份协议并未侵犯惠龙公寓全体业主的利益。相反，业委会代表的所有业主作为补偿款的权利人，补偿款以维修资金的形式用于业主，于情于理并无不妥之处。第三，原告产证上记载的土地分摊面积等内容没有因为征收而发生任何变化，原告权利未受损害，起诉没有依据。第四，由于历史原因，惠龙公寓的大部分维修资金一直没有到位，现有维修资金只有88万元，业主入住已经15年，期间一直没有进行过保养维修，40万元款项作为维修资金有利于小区保养维修。
经审理查明，原告为惠龙公寓小区的业主，也是惠龙业委会的前任委员之一。
2010年6月28日，上海市人民政府印发沪府土（2010）401号文《关于收回土地使用权并批准柳营路拓宽工程供地方案的通知》，其上载明“同意收回该建设项目用地范围中涉及的43906.5平方米国有土地，并按规定程序办理该土地的收回事宜。”惠龙公寓小区部分土地即在该文件所涉范围内。
2012年12月19日，惠龙业委会出具《委托书》，委托原告许家曙担任柳营路拓宽工程占用惠龙公寓部分土地补偿协议签订相关事宜。当日，惠龙业委会（乙方）、闸北住建发展中心（甲方）、上海市闸北区共和新路街道燕子人民调解工作室共同签订《人民调解协议书》一份。其上载明：“经调解，自愿达成如下协议：一、……二、……三、甲方愿补偿乙方被征用土地24平方米，合计人民币肆拾万元整，乙方必须开具收款凭证。四、……五、在本协议签订后，乙方必须将该款打入惠龙公寓业主维修基金专业账户不得挪作他用。六……”落款处有惠龙业主委员会、闸北住建发展中心、上海市闸北区共和新路街道燕子人民调解工作室的盖章，以及许家曙的签名确认。
2013年5月22日，闸北住建发展中心（甲方）与惠龙业主大会、业委会（乙方）签订《柳营路拓宽工程占用柳营路635弄惠龙公寓部分土地补偿协议》，其上载明：“一、……二、根据上海八达国瑞房地产土地估价有限公司沪八达估字（2012）TD0025号土地估价报告，经甲、乙双方共同认定，本次柳营路拓宽工程需收回柳营路635弄惠龙公寓国有土地面积为24平方米，补偿款总金额为人民币肆拾万元。三、甲方支付补偿款时，乙方必须开出正规收据，而且该款项只能打入小区维修基金账户，不得挪作他用。四、五、六、……”落款处为被告、惠龙业主大会、业委员盖章确认及见证方闸北区家豪城居委会和上海市锦北物业公司盖章确认。
2013年6月3日，闸北住建发展中心将40万元汇入惠龙业主大会中国建设银行股份有限公司上海共和新路支行账户，该笔交易“摘要”栏记载为“补偿费”。
另查明，2012年8月，惠龙业委会通过两份书面《征询意见》向业主征询意见，其中一份表决同意了小区被征收土地的测算方法，另一份《征询意见》上载明：“惠龙公寓业主：惠龙公寓门前有一部分土地需要征用作为柳营路人行道一部分，如您同意把补偿款分发给每户业主，请签字。”下方为众业主签字确认。
审理中，惠龙公寓业委会提供了一份2014年8月9日的《征询意见》，内容为：“惠龙公寓业主：如您同意将土地补偿款（40万元），作为维修基金按实进户办公共实事，请签名。”下方为众业主签名。被告并称，小区共221户业主，其中大多数业主同意原来的协议，不同意分发补偿款。对此原告称，这次征询是业委会在本案审理中连夜做工作让业主签的，但根据小区议事规则，要推翻之前的征询结果，必须在召开业主大会前15天张贴公告，业委会这次征询的程序不合法。为此，原告还提供了2014年7月的《共同意见》一份，内容为：“闸北区法院，惠龙公寓有24个平方米土地需要征用作为人行道，这涉及到每户业主的权益。在补偿合同签订前，由三分之二以上业主签字同意把补偿款分发给每户业主。现补偿款现金却未能发放给每户业主。我们要求法院能妥善处理这件民生事，维护每户业主的合法权益！”下方为众业主签名。原告并称该份《共同意见》是原告起诉后开始签的，其中部分业主也是在业委会8月的《征询意见》上签过名又到原告处签名的业主。对此，业委会表示不清楚。此外，惠龙公寓业委会还提供了2014年3月30日《公示》一份，内容为：“各位业主：惠龙公寓40万元征地款已于2013年6月3日打入建设银行共和新路支行，账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX7，按定期一年期计息，至2014年6月2日，产生利息为1.3万元，将按面积系数打入每位业主维修基金个人账户。”落款处为“惠龙公寓业委会许家曙”。对此原告称，该《公示》并非原告张贴。
关于40万元款项进入小区维修资金账户的过程，原告称，当时原告曾提出40万元分别打入业主账户，但被告表示无法操作，必须打入公共账号；而当时小区维修基金账号因业委会换届等历史原因已被银行封闭，钱款无法进出。原告就写信向市领导多次反映，最终建设银行特事特办，钱才进入小区维修资金账户，建行同时表示仍要等新一届业委会产生后钱才能出来。但小区业委会换届工作一直持续到2014年3月，故该笔款项一直未能分发给各业主。对此被告称，作为政府部门委托实施征收的单位，其当时确实表示无法将该笔款项分别打入业主个人账户，故协议中约定必须打入小区维修资金这一公共账户。第三人则称，对小区维修资金账户封闭等情况不清楚，但认为既然补偿协议已约定要打入小区维修资金账户，该笔款项就应作为维修资金使用，最终也是分摊到业主个人的维修资金分账户，并未违反业主征询意见时的本意，故现在业主不应反悔，又要求以现金方式分发。对此原告称，业委会无权决定补偿款是否转为维修资金，根据相关法律规定，征收土地的补偿款必须专款专用。
审理中，本院自闸北区房地产交易中心了解到，根据几年前的相关规定，目前房屋产权证上的土地面积分摊面积一栏已停止进行变更登记。具体到系争房屋目前的情况，交易中心若要对该分摊面积进行变更登记，亦需经过相关部门的授权才能进行。
以上事实，由原告提供的《关于收回土地使用权并批准柳营路拓宽工程供地方案的通知》、2012年8月的《征询意见》、《委托书》、中国建设银行对账单，第三人提供的《人民调解协议书》、《柳营路拓宽工程占用柳营路635弄惠龙公寓部分土地补偿协议》，以及各方当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，本案争议焦点在于，业主个人是否有权主张将已纳入小区维修资金账户内的40万元补偿款予以分割并提取。对此本院认为，其一，从40万元款项的性质来看，该款项来源于小区公共部位的部分土地被市政建设征用，性质属于土地补偿款，而小区公共部位的土地使用权系小区业主购房时一并购得，故该补偿款应是对业主的经济补偿。业主有权决定该款项是作为维修资金用于小区维修养护，还是将钱款提取出来另作他用。其二，从小区业主在对外签订补偿协议之前的《征询意见》来看，并未明确40万元补偿款是以现金方式分发给个人，还是以维修资金的方式存在于业主个人分账户中。但从该文字表述来看，强调的是“分发给每户业主”，却未强调“作为维修资金”。其三，从该笔款项进入维修资金账户的前因后果来看，系有其特定的历史背景。当时被告作为政府机关委托实施征收的单位，提出不能将40万元分别打入每位业主个人账户，只能打入小区公共账户，最后协商确定打入小区维修资金账户，与一般维修资金的筹集程序相比，具有明显的特殊性。之后，又由于小区业委会换届等历史原因，导致存入维修资金账户的该笔款项长期未动用。因此，对于该款项能否由业主个人进行分割、提用，也应考虑这一特殊背景。
综上，本院认为该40万元补偿款进入小区维修资金的特殊历史背景应当被尊重，不应仅因已进入维修资金账户，就改变其原本的性质。现原告作为业主个人，主张分割提取该40万元款项中属于其个人的部分，本院认为系还原该款项原本性质的一种方式，并无不可。
至于40万元款项中原告可分得的具体数额，原告主张依其房屋建筑面积占小区所有业主房屋建筑面积之和的比例进行计算，本院认为，鉴于业主购房时的房价款系由房屋单价乘以房屋建筑面积计算而来，而土地出让金的成本已纳入房屋单价中，故房屋建筑面积大的业主应得到较多的补偿。基于此，本院对原告该计算方式予以采纳。
此外，关于原告主张的利息损失以及查档费。本院认为，40万元补偿款至今未发放给业主个人，原因在于，其一，该笔款项已进入维修资金账户，其支出受制于维修资金进出规定的要求，难以以正常途径支出；其二，惠龙公寓小区前任业委会与现任业委会之间目前仍存在交接问题，钱款要从小区维修资金账户支出，客观上存在障碍；其三，以原告为代表的部分业主，与以业委会为代表的部分业主，两方对于该款项是否应以现金方式予以分发，存在深刻的分歧。故而，本院认为40万元补偿款至今未发放给业主个人，并非业委会一方怠于履行职责所致，原告主张由业委会承担相应的利息损失及本案审理中发生的查档费用，并无事实和法律依据，本院不予支持。
还需说明的是，本案发生的根源仍在于，早在惠龙公寓对外签订补偿协议之前，2012年8月小区业主签名确认的《征询意见》上，对于该笔补偿款的后续安排到底是以现金形式分发给业主，还是以维修资金形式存在于维修资金账户，用于小区公共事务，就存在表述不清、存在歧义。而原告作为时任业委会委员，并经业委会授权对外操办小区土地征用补偿款一事，对此歧义之产生、今日困局之形成，亦难辞其咎。现新一届业委会已产生，原告作为同样曾服务于小区公共事务的前任，理应对两届之间的交接工作予以配合，对新一届业委会的工作予以支持，共同为全体业主的共同利益这一大局服务。
兹依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：
一、第三人惠龙公寓业主大会、惠龙公寓业主委员会应于本判决生效之日起三十日内，给付原告许家曙、徐俊华征地补偿款1，547.08元，该款项应从惠龙公寓业主大会中国建设银行股份有限公司上海共和新路支行账户中提取；
二、驳回原告许家曙、徐俊华的其他诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告许家曙、许俊华已预缴），由第三人上海市闸北区惠龙公寓业主大会、上海市闸北区惠龙公寓业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 吴 双
人民陪审员 高贵荣
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。