呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0105民初8033号原告：呼和浩特万达广场投资有限公司。法定代表人：于修阳，董事长。委托诉讼代理人：丁换生，内蒙古嘉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鑫，内蒙古嘉泽律师事务所律师。被告：白常山，无固定职业，住呼和浩特市。第三人：中国银行股份有限公司呼和浩特市玉泉支行，经营场所呼和浩特市金桥开发区昭乌达路东侧宇泰大厦A座。负责人：巩亚朝，行长。委托诉讼代理人：冯梓源，内蒙古蒙信律师事务所律师。原告呼和浩特万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）与被告白常山、第三人中国银行股份有限公司呼和浩特市玉泉支行（以下简称中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用普通程序于2016年12月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁换生、杨鑫，被告白常山，第三人中国银行的委托诉讼代理人冯梓源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告解除与被告签订的编号为×××《商品房买卖合同》（以下简称”合同”）和《附件-二区住宅》（以下简称”附件”）的行为有效，并判决被告立即返还自原告处购买的×号楼×单元×号房屋，房屋代码861376，同时配合原告办理该商品房网签注销手续并支付原告解除合同违约金121,610元、销售佣金1155元。房屋合同价格608,048元。2.依法判决被告承担原告为被告垫付的贷款本金及利息423,507.11元，违约金63,314.31元，房屋使用费328,346元（暂计至2016年8月31日，本金、利息、违约金、房屋使用费实际金额计算至被告还清原告垫付本金、利息及违约金之日止），律师费71,497元，公告费300元；3.依法判决被告承担原告因诉讼产生的诉讼费、保全费、公告费、鉴定费、拍卖费、差旅费等费用。事实与理由：原告与被告于2013年6月9日签订编号为×××合同和附件，合同约定被告以按揭贷款的方式支付购房款。但被告怠于履行其按揭还款义务，导致原告被其按揭贷款银行划扣保证金。根据附件第二条第三款第一项及第二项的规定，原告请求依法解除与被告所签订的合同和附件，并要求被告立即返还原告该商品房，配合原告办理该商品房网签注销手续。同时根据合同及附件的约定，被告应当承担因其违约行为导致原告垫付的贷款本金及利息，并承担相应的违约责任以及因诉讼所产生的诉讼费、律师费、保全费、公告费、鉴定费、拍卖费、差旅费等费用。综上所述，为维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律之规定提起诉讼，请求查明事实，依法裁判，支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。白常山辩称，不同意解除合同，认为原告诉讼请求中的费用没有依据，不予认可，公告通知的方式没有通知到被告，请求法院进行调解。中国银行没有答辩意见，认为原告已经将被告欠付的贷款本息还清，《个人一手住房贷款合同》已经履行完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年6月9日，原告万达公司与被告白常山签订编号为×××的《商品房买卖合同》一份，约定由被告购买万达广场二期第×号楼×单元×号房屋，房屋代码×，商品房预测建筑面积共90.21平方米；房屋单价为每平方米6740.36元，总金额608,048元；付款方式为按揭付款，合同签订同时支付188,048元，其余购房款420,000元向经原告认可的贷款银行申请贷款支付，并保证该贷款于本合同签订后30日内支付至原告银行账户。2013年6月9日，原告万达公司（甲方）与被告白常山（乙方）签订《附件-2区住宅》一份，第一条第二款约定甲方给乙方的所有通知可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递方式送达，或以在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达......当地公开发行的报纸上公告发出的，则公告发布当日为送达日。第二条第三款第一项约定，因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：乙方未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起三日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。第二条第三款第二项约定，乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。第十一条第二款第一项约定，如因乙方原因导致本合同及补充协议解除的，双方按以下方式处理：乙方向甲方支付购房款总额20%的违约金......；第二项约定，如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应当在甲方发出解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续......；第三项约定，如合同解除，需乙方腾退房屋的，除甲方书面允许保留的装修（甲方无需补偿装修费）外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，将房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担，将该房屋交还甲方;第四项约定，如该房屋交付后合同解除，乙方应向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至乙方实际交换该房屋之日，计费标准为购房款总额的3%/月......。2013年6月24日，原告万达公司（保证人）、被告白常山（借款人）与第三人中国银行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定贷款金额为420000元，贷款期限为30年/360个月，贷款直接划至原告专用账户。原告称，其已通知被告于合同约定时间2014年10月8日前来收房；被告自认，其于2014年9月27日自原告处接收了本案所涉房屋的钥匙。原告于2015年11月5日代被告向第三人偿还贷款本息423,507.11元，已将被告所欠贷款本息结清，有原告提供的贷款还款回单及贷款还款（已结清）凭证予以佐证，被告和第三人对此予以认可。2016年3月11日，原告通过《内蒙古法制报》向被告发出催款公告，载明被告应于登报之日起5日内支付原告代被告向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）423,507.11元，按日支付上述全部欠款万分之五的违约金。2016年7月22日，原告通过《内蒙古晨报》向被告发出公告，通知被告解除合同关系。第三人提供贷款已还款明细清单一份，证明被告已经拖欠第三人贷款本息七期，2015年11月5日第三人从原告的保证金账户中扣划了被告欠付的全额贷款本息。原告及被告对其真实性予以认可。2016年9月27日，原告万达公司（甲方）与内蒙古嘉泽律师事务所（乙方）签订《专项委托服务合同》一份，约定原告与陈改先、高彦红等七户业主（业主清单及代理费详见本合同附件三）商品房买卖合同纠纷案，委托乙方指派律师提供本案一审诉讼代理服务。合同附件三列明被告白常山原代理费71,492元，增加后代理费71,497元；包括被告白常山在内的七名业主原代理费合计349,627元，增加后代理费合计382,186元。原告提供内蒙古增值税普通发票六张（编号分别为00477995、00477996、00477997、04134794、04134795、04134796），载明购买方为原告万达公司，销售方为内蒙古嘉泽律师事务所，代理费金额共计382,186元。因《专项委托服务合同》中七名业主增加后代理费合计数额与发票总额一致，故对原告在本案中支付律师费为71,497元，本院予以认可。原告提供内蒙古增值税电子普通发票一张，载明购买方为原告万达公司，销售方为内蒙古太阳晨光传媒有限责任公司，广告费合计9000元。原告提供内蒙古晨报出具的登报明细一份，载明被告白常山的登报公告费为300元，被告及第三人对此予以认可。故对原告在本案中支付公告费300元，本院予以认可。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《附件-2区住宅》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。对原告主张确认解除《商品房买卖合同》和《附件-二区住宅》的行为有效的诉讼请求，本院认为，根据附件第二条第三款第二项约定，被告逾期偿还银行贷款本息已达三次以上，导致原告承担保证责任，且原告已将被告所欠贷款本息全部结清，原告有权选择解除合同。由于原、被告已经在附件第一条第二款约定了在当地公开发行的报纸上发布公告的送达方式，原告于2016年7月22日公告解除与被告的合同关系，故本院确认原告解除与被告签订的编号为YS（2013）00008571《商品房买卖合同》和《附件-二区住宅》的行为有效。对原告主张被告返还房屋并配合办理网签注销手续的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同及附件解除后，原告应向被告退还首付款188,048元，被告应向原告返还房屋。《附件-2区住宅》第十一条第二款第二项、第三项亦约定合同解除后，被告应当返还房屋并配合办理相关撤销手续，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告支付其垫付的贷款本金及利息的诉讼请求，本院认为，《附件-2区住宅》第二条第三款第一项约定被告未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任，被告应向原告支付代偿的全部款项，故被告应当向原告支付代偿的贷款本息423,507.11元。但原告代被告向第三人偿还上述款项后，已将被告所欠贷款本息全部还清，《个人一手住房贷款合同》已履行完毕，故合同及附件解除后，原告还应将已收贷款420,000元退还被告。为避免诉累，核减后，被告应向原告支付贷款本息3507.11元。对于原告主张被告支付垫付款项违约金的诉讼请求，本院认为，《附件-2区住宅》第二条第三款第一项已约定按日万分之五支付违约金，且该约定没有超过法律的规定，故被告应当向原告支付以423,507.11元为基数，按照日万分之五，自2015年11月5日（原告代为偿还之日）计算至2016年7月22日（合同解除之日）的违约金55,055.92元。对于原告主张被告支付律师费71,497元及公告费300元的诉讼请求，本院认为，根据《附件-2区住宅》第二条第三款第一项约定，被告未能按期向银行偿还贷款本息，导致原告承担担保责任，被告应向原告支付全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），且原告提供了相应的票据证明了损失的数额，故对该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告支付解除合同的违约金以及房屋使用费的诉讼请求，本院认为，被告未按期偿还贷款导致《商品房买卖合同》和《附件-二区住宅》解除，被告应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，违约金应当以当事人的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，根据上述规定，违约金的目的即是为了弥补当事人的损失，而原告主张房屋使用费亦是损失，原告同时主张以上两项本院不予支持。故本院参照原告的实际损失即房屋使用费予以调整违约金，但合同中约定的房屋使用费计算标准亦过高，故本院依照房屋总价款608,048元÷土地使用年限70年÷365天计算每日房屋使用费为23.8元。又根据该解释第二十九条第二款的规定，违约金不超过损失的1.3倍，故本院调整违约金的计算方式为23.8元×实际使用天数（2014年9月27日计算至返还房屋之日止）×1.3倍。对原告主张被告支付销售佣金1155元的诉讼请求，本院认为，原告未举证证明其数额，故对该诉讼请求，本院不予支持。对原告第三项诉讼请求，只有诉讼费用和公告费实际发生，其他费用原告未举证证明，故对其他费用本院不予支持。故《商品房买卖合同》和《附件-二区住宅》解除后，原告应向被告返还首付款188,048元；被告应向原告支付贷款本息3507.11元、垫付款项违约金55,055.92元、律师费71,497元、公告费300元，核减后原告应向被告返还购房款57,687.97元。另外，被告还应向原告支付解除合同的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告解除与被告签订的编号为×××《商品房买卖合同》和《附件-二区住宅》的行为有效；二、被告白常山于本判决生效之日起三十日内向原告呼和浩特万达广场投资有限公司返还万达广场二期×号楼×单元×号房屋，并配合原告办理该房屋的网签注销手续；三、原告呼和浩特万达广场投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告白常山返还购房款57,687.97元；四、被告白常山于本判决生效之日起三十日内向原告呼和浩特万达广场投资有限公司支付解除合同违约金，按照23.8元×实际使用天数（2014年9月27日计算至返还房屋之日止）×1.3倍计算；五、驳回原告呼和浩特万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,360元（原告已预交），由原告呼和浩特万达广场投资有限公司负担3938元，被告白常山负担15,422元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长  范 虹代理审判员  冯一凡人民陪审员  王凤祯二〇一七年四月五日书 记 员  高梦莎