山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第3159号
原告程咸勇，男，1965年1月6日出生，汉族，山东科健有限公司总经理，住济南市。
委托代理人解卓飞，山东林果律师事务所律师。
被告孟维亮，男，1959年11月27日出生，汉族，山东医学情报研究所职工，住济南市。
委托代理人宋慧冬，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人姚虎明，山东众成仁和律师事务所律师。
原告程咸勇与被告孟维亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月24日受理后，依法由审判员张来安独任审判，于2013年11月1日公开开庭进行了审理。原告程咸勇及其委托代理人解卓飞，被告孟维亮的委托代理人宋慧冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程咸勇诉称：原、被告系山东省医学科学院的同事。2001年11月30日原告与被告签订了《租赁协议》，由原告承租被告所有的位于济南市的本单位集资所建房屋，建筑面积87平方米。2003年10月被告拟出售该房屋，经双方协商，原告以16.5万元购买了该房屋，并分别于2003年10月15日和2003年11月25日将全部房款支付给被告。此后，该房屋一直由原告占有、使用并交纳采暖等费用至今。近日，该房屋的所有权证已经办理完毕，原告多次要求被告协助将该房屋的所有权证过户至原告名下，但遭到被告拒绝。原告无奈诉至法院，请求判令被告履行合同义务，立即协助原告办理房屋权属登记过户手续。
被告孟维亮辩称：一、被告与原告之间未签订《房屋买卖合同》，亦未达成房屋买卖合意，原告诉请办理房屋权属登记过户，无事实和法律依据。根据原告提供的证据显示，被告与原告仅签订了房屋租赁合同，未签订任何房屋买卖合同，收款收据上也无任何有关房屋买卖的信息和意思表示，无法认定双方曾达成房屋买卖的合意。房屋买卖较一般货物买卖更复杂，按照法律规定及正常的交易习惯，房屋转让必须签订书面的转让合同，买卖双方应详细规定购房事宜，就当事人、标的、数量、质量、价款或报酬、税费的承担、履行期限、地点和方式、违约责任以及解决争议的方法等约定清楚。而本案的被告与原告未签订任何房屋买卖合同，也未就房屋买卖达成合意，根本无法确定交易标的情况，不具有交易的可操作性，因此，无法认定双方存在房屋买卖合同关系，原告的诉讼请求，无任何事实和法律依据。二、本案房屋系省直房产，未进行房改前被告根本无权处分房屋所有权，故从法律规定及交易习惯可见，双方不可能达成房屋买卖的合意，原告的主张无事实和法律依据。本案中的涉案房屋系省直公房，2012年6月12日被告才签订《房产买卖契约》，按照省直房改政策进行房改。由此可见，在未进行房改前，涉案房屋属于单位所有，被告根本无权将房屋出卖给他人。原告诉状中称被告于2003年10月份将房屋出售给原告，显然不具有依据，故双方不可能存在房屋买卖合同关系。三、被告与原告之间系房屋租赁关系，涉及的仅是房屋使用权，而非房屋所有权，交付的款项为租房款，且原告至今未付清房租，违约在先。原告提供的收条明确载明收到房钱，被告认为该房钱是指租房款，并非购房款。原因在于，当时房屋属于省直公房，被告不具备处分房屋所有权的权利，不能进行房屋买卖。被告与原告签订租赁合同，存在租赁关系，故被告只能将该房屋的使用权租给原告长期使用。基于当时被告对房屋权利存在限制以及双方实际存在的法律关系，双方不可能产生房屋买卖合同关系，只能是房屋租赁关系的延续，双方交易的房钱也应当是租房款，非购房款。且原告至今未付清全部租房款，违约在先，无权主张该房屋的任何权利。综上，原告的诉讼请求应当依法予以驳回。
经审理本院认定：原、被告均系山东省医学科学院的职工，原告所在的山东科健有限公司和被告所在的山东医学情报研究所均为山东省医学科学院下属单位，双方为同事关系。原告程咸勇因其自己的房屋被拆迁，为解决拆迁后至回迁安置期间的居住问题，于2001年11月30日与被告孟维亮签订《租房协议》，承租被告孟维亮位于济南市市中区八里洼19号省医科院4号楼2单元二楼的房屋，每月租金650元，租期为壹年，租房期间水电费由原告程咸勇自付。协议签订后，被告孟维亮即将房屋交付原告程咸勇居住使用。2002年12月3日，原告程咸勇支付给被告孟维亮房租1950元，被告孟维亮出具收条一份；2003年4月1日，原告程咸勇支付给被告孟维亮租房费1950元，被告孟维亮出具收条一份。
2003年10月15日，被告孟维亮向原告程咸勇出具收条一份，内容为：“收到房款柒万元整。孟维亮2003.10.15”。2003年11月25日，被告孟维亮又向原告程咸勇出具收条一份，内容为：“今收房钱柒万元整。孟维亮2003.11.25”。2005年11月18日，原告程咸勇以被告孟维亮的名义向山东省医学科学院交纳住房集资款45850元。2009年7月3日，原告程咸勇又以被告孟维亮的名义通过中国农业银行向山东省医学科学院交纳住房集资款12782.12元。
另查明，原、被告双方未签订书面的房屋买卖合同，但涉案房屋一直由原告程咸勇居住使用至今。2012年9月，被告孟维亮取得涉案房屋的所有权证，房屋坐落登记为济南市市中区（产权证号为省直303620号），地下室编号为2－108（产权证号为省直303621号）。
以上事实，有《租房协议》、房租收条、房款收条、山东省往来结算统一收据、中国农业银行山东省分行现金缴款单等证据予以证实。
本院认为，根据原告的起诉与被告的答辩，本案的争议焦点为：一、原、被告之间是房屋租赁关系还是房屋买卖关系；二、原告是否已全部履行了付款义务。
关于焦点一，原告程咸勇主张双方已达成房屋买卖的合意，且原告程咸勇已经完全履行了合同义务。被告认为根据法律规定及交易习惯房屋转让必须签订书面合同，同时，买卖双方要达成买卖合意，因本案并未签订房屋买卖合同，也未达成买卖合意，进而无法认定为买卖关系，而是长期租房关系。另被告称习惯将房租表述为租房费，也印证了两张房款收条中房款、房钱就是指租房费。
本院认为，根据原告程咸勇提交的《租房协议》及两张房租收条，可以说明被告孟维亮在建立房屋租赁关系及收取房租时，并不存在理解歧义，其房屋租金收条无论是以“房租”还是“租房费”来称谓，里面都一个“租”字。从字面意思理解，“租”字的存在可以明确无误的说明该两笔款项为租金而非购房款。但被告孟维亮于2003年10月15日、11月25日向原告程咸勇出具的两张收条中，则表述为“房款”和“房钱”，而未出现“租”字，并且在2003年10月15日的收条中还用括弧标明了“总房款壹拾陆万伍仟元整”。从上述证据可以看出，被告孟维亮多次向原告程咸勇出具收条，其对于租金和购房款，是分辨明确的，并不存在书写错误及不规范情形，被告辩称的书写习惯不能成立。因此，被告孟维亮于2003年10月15日、11月25日出具的两张收条为购房款的收条。综上，原、被告之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但通过被告孟维亮出具的购房款收条，能够证明双方已经达成了买卖房屋的合意，而非长期租赁房屋的合意。故对于原告程咸勇主张的房屋买卖合同关系，本院予以确认。关于被告孟维亮辩称涉案房产原属省直公房，在未进行房改前其无权处分房屋所有权，双方不可能达成房屋买卖合意的问题。因本案所涉房屋系山东省医学科学院单位集资所建房屋，我国法律并未禁止集资房的买卖，且房屋现已办理产权证，故原、被告之间的房屋买卖行为并不违反法律、行政法规的禁止性规定，属于合法有效的合同行为，依法应予保护。
关于焦点二，被告孟维亮辩称原告程咸勇未付清房屋租金，违约在先，无权主张该房屋的任何权利。原告程咸勇称房屋交易价格是165000元，其于2003年10月15日支付7万元，11月25日支付7万元，后得知被告孟维亮并未全额交纳房屋集资款，鉴于双方系同事关系，为了促成交易的完成及房产的过户，其又于2005年11月18日、2009年7月3日分两次以被告孟维亮的名义向山东省医学科学院交纳住房集资款45850元和12782.12元。四次共计支出198600余元，原告程咸勇表示因双方系同事关系，对于多支出的部分也不再要求被告孟维亮返还。
本院认为，根据焦点一的分析已经确认原、被告之间系房屋买卖关系而非租赁关系，故被告辩称未付清房租的理由不成立。但原告程咸勇是否已经履行房屋买卖合同的全部付款义务了呢？根据原告程咸勇提交的证据情况，其向被告孟维亮支付了14万元的购房款，事实清楚，证据充分，本院予以认定。另原告程咸勇为被告孟维亮向山东省医学科学院直接交纳剩余住房集资款共计58632.12元如何认定？本院认为，全额向单位交纳住房集资款是被告孟维亮的义务，因被告孟维亮未全额交纳住房集资款，不考虑被告孟维亮是否有怠于交纳剩余集资款的情况，原告程咸勇为了促成双方交易的完成主动替被告孟维亮交纳，对此应当认定为原告程咸勇及时正当地履行房屋买卖合同的付款义务；而且其四次付款总额已超出双方约定的房屋交易价格，即原告程咸勇已全部履行了支付购房款的义务，本院予以确认。
综上，本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告程咸勇已按约超额履行了付款义务，被告孟维亮却未能按约履行协助办理产权过户的义务，应当继续履行。根据法律规定，当事人就有关合同内容约定不明，如履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因被告孟维亮已经取得涉案房屋的产权证，现原告程咸勇要求被告孟维亮协助其办理房屋产权过户登记手续，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
被告孟维亮于本判决生效之日起三十日内，协助原告程咸勇办理济南市市中区房屋（产权证号为省直3036**号）及编号为2－108的地下室（产权证号为省直303621号）的产权过户登记手续，将该房产（含地下室）过户到原告程咸勇名下。
案件受理费50元，财产保全费5000元，由被告孟维亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 张来安
二○一三年十一月十九日代理书记员王腾