西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第03548号
原告徐立。
委托代理人胡尚宇，陕西克利律师事务所律师。
被告刘文燕。
原告徐立与被告刘文燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐立的委托代理人胡尚宇、被告刘文燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐立诉称，2011年4月8日，被告刘文燕与原告签订了《房地产买卖契约》，将位于西安市高新区锦业二路×号逸翠园×号楼×室（以下简称“涉案房屋”），房屋建筑面积177.30平方米，房产证号为高新区字第××的房产以180万元出让给原告。合同中约定，签订本契约买房支付人民币100万元整作为首付款支付于卖方，甲方不能按期向乙方支付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方合付相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金，撤押所需款项买方负责，该笔还款在房款中冲抵，除首付款100万元及银行还款外的购房尾款，由买方在过户当日一次性支付卖方。合同签订后，原告随即向被告转账支付了人民币100万元整首付款，并于2011年10月11日清偿了房屋剩余银行贷款本金500499.86元及利息1873元。但被告此后却不将房屋过户并交付给原告。原告多次催促被告交付房屋，协助原告办理房屋权属变更手续，但被告总以要求房款再涨价10万才给过户或种种理由推脱。被告的行为已属违约，严重侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令：1、被告将位于西安市高新区锦业二路×号逸翠园×号楼×室（房产证号：高新区字第××）的房产交付原告，并将该房产过户至原告名下；2、判令被告支付延迟交房违约金50万元整（自2011年10月11日至起诉之日）；3、诉讼费由被告承担。
被告刘文燕辩称，其不同意配合原告办理涉案房屋的过户手续。2011年4月8日，原告与其签署房屋买卖合同买卖涉案房屋，原告一次性支付购房款100万，被告遂办理了委托手续并将房屋钥匙交给了原告。当时双方还约定，原告每月向银行还房贷9000元，在支付银行的贷款完毕当日再向被告支付尾款30万元，原告对此亦作出承诺。直至2011年8月，被告却收到银行律师函，银行告知其已未按期偿还房贷达半年。被告遂联系原告，原告却一直找各种理由推脱。后原告向银行偿还完贷款后，被告要求原告结清剩余款项，原告再次承诺8月底付完剩余款项但一直未付。2011年9月底，原告装修房屋致使隔壁房屋漏水，物业找到被告后，被告才得知原告一直在装修房屋。被告就返回西安，让原告的装修工人离开房屋。第二天，原告电话联系被告。被告提出原告必须增加10万元以补偿被告的机票费、中介费等生活费用，否则涉案房屋无法办理过户手续。原告通过中介公司提出加价5万，被告也同意了原告的要求，但下午原告又反悔。综上，因被告未收到涉案房屋的全款，造成加价的情况也是原告所致，被告提出加价也是为了补偿中介费、未按期还贷给被告造成的损失及原告未及时支付购房款造成的损失等，故被告不同意原告要求办理房屋过户及支付50万元违约金的请求。
经审理查明，2011年4月18日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定原告购买被告所有的涉案房屋，建筑面积为177.3平方米，总价款为1800000元，付款方式为现金支付。第五条约定，买方不能按期向卖方付清购房款，或卖方不能按期向卖方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当与上述房地产价款千分之五的滞纳金。合同第十一条约定：1、买方确认了解该房屋权属状况，同意购买，卖方保证该房屋产权清晰无纠纷；2、上述约定价格为业主税后价，即在交易过程中产生的所有税费均由买方承担；3、经双方协商约定，签订本契约，买方支付人民币壹佰万元作为首付款支付于卖方。卖方自愿以全权委托公证的形式将该房屋的全权处分权委托给买方指定的第三方，后期所有出售的相关事宜均由受托人办理；4、该房屋目前存在银行按揭，双方协商约定，银行撤押还款事宜由委托人代为办理，撤押所需款项由买方负责，该笔还款在房款中冲抵；5、除首付款壹佰万元整及银行归还款项外的购房尾款，由买方在过户当日一次性支付给卖方；6、买方为按揭购房，如因国家及银行相关政策导致交易不成功，由买方采取更换产权人或者全款购买形式完成交易。上述契约签订当日，原告向被告支付购房款1000000元，并承担涉案房屋2010年5月至2011年6月的物业费、电梯费及2009年、2010年的取暖费，被告向原告交付涉案房屋，并在西安市公证处办理了委托公证，由其朋友李少坤代为办理银行还贷、撤押、抵押登记注销、转移登记、收取房款等事宜。同年7月，原告开始委托北京龙发建筑装饰工程有限公司对涉案房屋进行装修，被告以涉案房屋为其所有为由将装修人员赶出涉案房屋，并将门锁更换。2011年10月11日，原告代被告向购买涉案房屋的按揭贷款银行即招商银行股份有限公司西安分行提前还款，共偿还贷款本金500499.86元、利息1783.86元，将按揭贷款全部清偿。之后，被告一直再未将涉案房屋交付原告。2014年4月22日，原告将被告起诉至陕西省神木县人民法院，并申请对涉案房屋进行保全。2014年4月24日，该院作出（2014）神民初字第03747号民事裁定书，对涉案房屋进行了查封。2014年10月10日，该院认为本案为房屋买卖合同纠纷，争议标的为不动产，应由不动产所在地法院管辖，将该案移送至本院。
另查，被告已经取得涉案房屋的房屋权属证书，权属证号为西安市房权证高新区字第××，建筑面积实为177.3平方米，按揭已经注销。
本案在审理过程中，原告认为被告在将房屋交付后又强行收回，导致其将已经签订的《装修合同》无法继续履行，并长期在外租赁房屋居住，原告因此遭受170310.08元的装修损失、64800元的租赁损失。虽双方合同约定为逾期交付违约金为按日总房款的千分之五计算，但结合上述及原告已经支付150多万元购房款的情况，原告提出被告应自2011年10月11日起至今按照中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期交房违约金。被告对将涉案房屋已经收回的事实认可，但不同意支付逾期交房违约金。此外，原告同意按照合同约定向被告支付剩余购房款。
上述事实，有《房地产买卖契约》、收条、银行交易明细、公证书、收款收据、工程预算书、证明、律师函、房屋租赁合同、票据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告在双方协商一致的基础上自愿签订《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示，此合同内容并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行相关义务。虽原、被告签订的合同并未约定付款期限、交付期限，但根据签订合同当天原告向被告支付首付款1000000元，被告即向原告交付涉案房屋的事实，足以说明双方对签订合同之日交付涉案房屋已达成合意。但是之后，被告却未积极履行己方作为出卖人的义务，擅自将涉案房屋收回，且在原告按照约定代被告偿还银行按揭贷款后，仍未将涉案房屋再次向被告交付，也没有配合原告办理涉案房屋的过户手续，该行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，现原告已按约定履行了买受人的义务，被告作为房屋的出卖人理应向原告交付涉案房屋，并协助原告办理房屋产权过户手续。加之，涉案房屋登记在被告名下，已具备办理过户的条件。故原告请求被告交付涉案房屋，办理房屋过户手续之诉请，于法有据，本院予以支持。至于原告主张被告支付延迟交房违约金50万元的诉请，本案原告在交纳大部分购房款后长达四年的时间不能实际使用涉案房屋，且正在进行的装修也因被告的违约行为被迫中断，客观上的确遭受了损失。虽双方签订的合同约定逾期交付违约金为按日计算总房款的千分之五，但原告主动提出约定的逾期交房违约金过高，愿按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，系原告自行处分自己权利的行为，亦符合法律规定，本院依法予以支持。故本院以原告已付购房款1500499.86元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2011年10月11日起计算至原告起诉之日为245761.04元。此外，双方合同还约定，原告在房屋过户当日一次性支付被告剩余购房款，原告现尚欠被告剩余购房款299500.14元，其在庭审中虽表示愿按照合同约定向被告支付，但被告在本案中并未提出该主张，故本案对此不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告刘文燕于本判决生效之日起三十日内将位于西安市高新区锦业二路×号逸翠园×号楼×室房屋交付原告徐立。
二、被告刘文燕于本判决生效之日起三十日内协助原告徐立将位于西安市高新区锦业二路×号逸翠园×号楼×室房屋产权办理至原告徐立名下。
三、被告刘文燕于本判决生效之日起十日内向原告徐立支付逾期交房违约金245761.04元。
四、驳回原告的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8800元，由被告刘文燕承担。因原告已预交，被告刘文燕应于履行上述义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 叱红梅
人民陪审员 张金桂
人民陪审员 胡均安
二〇一六年三月十日
书 记 员 张超阳