广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛城法民一初字第1272号
原告黎梦婷，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码：×××0926。
原告王洪波，男，汉族，住广东省广州市海珠区。公民身份号码：×××1612。
两原告共同委托代理人何焕明，广东任高扬律师事务所律师。
被告佛山市新佛陈房地产开发有限公司，住所广东省佛山市禅城区。注册号：440600400000456。
法定代表人罗臻毓，总经理。
委托代理人吴葆炫，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人黄丽芬，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省清远市清城区永安街泰州。
原告黎梦婷、王洪波诉被告佛山市新佛陈房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2013年12月19日立案受理后，于2014年1月15日由代理审判员丁保国适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人何焕明及被告委托代理人吴葆炫、黄丽芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，2013年10月7日，原告黎梦婷到被告售楼处看楼，期间详细向被告业务员陈述实际出钱及购房人为王洪波，由于王洪波没有佛山户口，故用原告黎梦婷的名义购房。被告业务员指导原告可以通过公证的方式购买，保证不会发生产权纠纷，于是原告黎梦婷支付了定金1000元，未签订认购书，仅在收据上备注约定2013年10月8日前再付齐定金20000元。后因王洪波担心广州社保不能购房一直未再交付定金，在被告业务员不断催促并指引通过公证解决实际购房人问题后，才于2013年10月18日向被告交付49000元并签订《商品房认购书》。签订完认购书后，原告向公证处咨询，公证处拒绝办理相关公证。在签订正式合同前，原告发现合同未写明交楼标准是精装房，原告认为应当是精装标准，被告认为应为毛坯房，双方就交楼标准无法达成一致。如此巨大的支付未能办理公证，且系被告业务员错误指引导致原告支付定金，双方就交楼标准又无法达成一致，故未能签订商品房买卖合同系不可归责于双方的责任。另，2013年10月7日收据上面注明2013年10月8日补齐定金2万，逾期没收，原告黎梦婷对之后原告王洪波向被告交付49000元定金及签订认购书并不知情，也没有书面授权或事后追认，不构成表见代理。故请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《商品房认购书》；2、被告向原告返还50000元；3、被告承担本案诉讼费。
诉讼过程中，原告将第一项诉请变更为：确认原、被告签订的商品房认购书无效。
被告辩称，首先，双方在签约过程中被告从未以任何形式引导原告以办理公证的方式规避限购政策，原告是在明确知悉佛山市限购政策且不存异议的情况下与被告签署《商品房认购书》，为双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。诉争房屋的销售价格备案文件明确以毛坯标准进行销售，该项目的《建筑设计总说明》亦明确以毛坯为工程竣工验收标准。被告在销售现场公示的《商品房买卖合同》及其附件明确约定以毛坯为交楼标准，从未向原告宣称或承诺诉争房屋以精装修为交楼标准。原告在《商品房认购书》中确认其已详细阅读和充分了解被告公示的《商品房买卖合同》及其附件，知悉诉争房屋是以毛坯标准交付，签约过程不存在重大误解或欺诈等情形。其次，原告未按照《商品房认购书》的约定，在2013年10月25日前支付房款的30%，并与被告签署《商品房买卖合同》及其补充协议，经被告书面催告后仍未履行上述义务，其行为已构成根本违约，被告有权依据约定解除认购书，不予退还原告交付的定金。最后，原告二人系情侣关系，在整个认购过程中，一直是由王洪波陪伴黎梦婷进行看楼、选房。签署认购书后，被告向原告发出书面催告时，黎梦婷从未向被告提出过王洪波代理资格问题，且原告曾委托律师向被告发出律师函，律师函只是提及原告误导销售及装修不明问题。故黎梦婷对王洪波的代理行为是明知的，且从未向被告提出过异议，所以王洪波是黎梦婷购买诉争房屋的合法代理人。即使黎梦婷未出具书面委托手续，黎梦婷以其行为确认王洪波的代理资格，应构成表见代理。所以认购书为双方真实意思的表示，并未违反法律规定，应为合法有效。故原告的诉请没有事实和法律依据，请驳回依法。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证复印件、被告企业登记信息查询结果一份。证明原、被告诉讼主体资格。
2、原、被告于2013年10月18日签订的商品房认购书一份、收据两张、银行存根一张。证明双方签订了商品房认购书，原告支付了定金5万元。认购书签名是王洪波代签，而非黎梦婷本人签名，认购书是一个预约合同，不具备商品房买卖合同的全部条款，在无法达成协议时是可以解除的。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、商品房认购书、商品房买卖合同范本、确认函各一份。证明原告明知诉争房屋是按毛坯标准交付。
2、建筑设计总说明一份。证明诉争房屋所在的凯德瀚城项目是以毛坯房标准为工程竣工验收标准。
3、佛山市禅城区明码标价监制表、商品房销售价格相关信息公示表、商品房销售价目表各一份。证明诉争房屋是按“毛坯房”的装修标准在政府部门进行销售备案，被告已将该资料公示在销售现场。
4、同户型单元情况对比表一份、商品房买卖合同五份。证明与诉争房屋同户型单元的交楼标准均为毛坯。
5、佛山市凯德物业管理有限公司出具的证明一份。证明诉争房屋是按毛坯标准交付。
6、书面催告一份、解除商品房认购书通知书一份及对应EMS单据、妥投证明。证明被告已向黎梦婷的户籍所在地发出书面催告，但黎梦婷并未对王洪波的代理资格提出任何异议。
7、佛山世联房地产顾问有限公司出具的证明及附件（销售中心现场图片、明码标价监制表、商品房销售价格相关信息公示表、商品房销售价目表、商品房买卖合同样本、销售服务全程代理合同及补充协议、营业执照）。证明被告已在销售现场将价格备案资料、买卖合同示范文本等与商品房销售相关信息进行公示，原告认购时明知诉争房屋是按毛坯交付。
8、原告向被告发出的律师函一份。证明黎梦婷明知王洪波的购房代理行为，且对此不提出异议。
9、证人麦某、汪某证人证言。证明被告从未引导原告通过公证产权的方式来规避限购政策，原告黎梦婷明知王洪波的购房代理行为，原告明知诉争房屋是按毛坯交付。
经质证，本院认证如下：
对原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信；证据2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
对被告提供的证据，原告对证据1、6、8的真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告对其他证据均不予认可，但并没有提供相关证据予以反驳，由于被告证据2、3、4、5、7、9之间能相互印证，故本院均予采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2013年10月7日，原告黎梦婷向被告交付1000元定金，被告向原告黎梦婷出具《收款收据》一份，载明“今收到黎梦婷交来瀚城10-302临定1000元，于2013年10月8日前交齐定20000元，逾期挞定处理”。2013年10月18日，原告黎梦婷（乙方）与被告（甲方）签订《商品房认购书》一份，约定“乙方认购的物业位于佛山市湾梁路23号凯德瀚城10座302房，总房价2676266元；乙方于签订认购书时交付定金50000元，于2013年10月25日前交付房款的30%，于2013年11月25日交付房款的30%，于2013年12月25日交付房款的40%；乙方确认，在签署本认购书前，已详细阅读并充分了解甲方公示的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议、《前期物业服务协议》以及《临时管理规约》等文件，并对其内容全部接受，无异议；乙方同意于2013年10月25日前到甲方售楼处与甲方签订上述协议；乙方如未按认购书约定的时间、方式签订合同并支付房款，则甲方有权没收乙方交付的定金并向乙方收取总房款的10%作为违约金，同时本认购书自动解除等”，甲方盖章处加盖被告公章，乙方签名处为“黎梦婷（王洪波代）”。同日，原告王洪波代原告黎梦婷向被告出具《确认函》一份，载明“本人购买贵司开发的凯德瀚城10座302单元房屋并签订《商品房认购书》，本人确认认购时已知悉该单元相连上层单元存在业主自行加建构筑物的情况，搭建位置位于饭厅的露台上方、厨房的阳台上方，且确认该单元房价已考虑该情况进行了适当调整，本人对此不存在异议，并承诺将来不会以此作为拒绝收楼的理由或向贵司提出任何权利主张。”同日，原告王洪波通过银行转账方式向被告支付49000元，被告向其出具《收款收据》一份，载明“今收到黎梦婷交来瀚城10-302定金49000元”。
2013年11月5日，被告通过邮递向原告黎梦婷发出《催签函》一份，催告原告黎梦婷收到本函之日5日内支付价款并签订买卖合同。2013年12月23日，被告通过邮递向原告黎梦婷发出《解除商品房认购通知书》一份，告知至收到通知之日双方签订的认购书自动解除，没收定金等。原告起诉后向被告发出《律师函》一份，告知由于认购书约定装修标准不明，被告业务员错误引导导致原告支付定金，故建议被告扣除一定手续费，解除双方认购书，余款45000元退还原告等。
庭审过程中，两原告确认与被告发生认购关系的系原告黎梦婷，王洪波只是黎梦婷的代理人。被告认可两原告的上述陈述，认为与其发生认购关系的相对人系原告黎梦婷个人，原告王洪波只是原告黎梦婷的代理人。
证人汪某当庭陈述：本人系被告公司销售人员。2013年10月1日、6日两天，二原告及其亲属一起来看房。2013年10月7日，原告二人再次来到售楼部，看中了10座302房并下了1000元定金。2013年10月17日原告二人又一起来看房。2013年10月18日，原告王洪波单独来交定金并签订认购书。
证人麦某当庭陈述：本人系被告公司销售人员。原告黎梦婷通过其继父给我打电话希望拿到最优惠的折扣，我也帮他们做出了申请。2013年10月7日，我接待了原告黎梦婷，她对10座302房比较有意向，我建议她下1000元定金，之后黎梦婷本人直接下了1000元定金。
原告王洪波到庭陈述：我与原告黎梦婷在购房时是大学同班同学，且系男女朋友关系，毕业后为进一步确立关系准备购房，由于广州房价较贵，就来到佛山看房。但由于刚大学毕业，资金不足，购房的实际出资人是我姐姐，由于我与我姐姐户口均不在佛山，而黎梦婷户口在佛山，故就决定以黎梦婷名义购房。在交定金前，我去过售楼部两次，黎梦婷去过售楼部一次。2013年10月7日，为了拿折扣，我们通过黎梦婷父亲介绍认识证人麦某后，就下了1000元定金。2013年10月18日，我去售楼部交了定金并签订了认购书。我去交钱买房的事情都有给黎梦婷讲，交钱后也致电告知了她。由于实际出资人是我姐姐，而登记产权人是黎梦婷，因两人无法进一步协商房屋权属问题，我姐姐就不同意出资购买涉案房屋了。
另查明，2013年7月30日，被告将包括佛山市禅城区湾梁路23号凯德瀚城10座302房在内的商品房的《商品房销售价目表》、《商品房销售价格相关信息公示表》在佛山市禅城区发展规划和统计局做了备案登记，备案资料显示商品房的装修状况均为毛坯。2013年12月27日，佛山市凯德物业管理有限公司出具《证明》一份，证明该项目包括住宅、商铺等所有物业均以毛坯标准交付使用。2014年1月7日，项目销售方佛山世联房地产顾问有限公司出具《证明》一份，证明被告已按照规定将《佛山市禅城区明码标价监制表》、《商品房销售价目表》、《商品房销售价格相关信息公示表》、《广东省商品房买卖合同》等在售楼现场进行了公示，供所有客户查看。
本院认为，就位于佛山市湾梁路23号凯德瀚城10座302房的购房事宜，原告黎梦婷向被告支付1000元定金后，原告王洪波于2013年10月18日代原告黎梦婷与被告签订《认购书》及交付定金49000元，并约定在一定期限内签订商品房买卖合同，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。
首先，关于商品房预约合同主体。诉讼过程中两原告确认原告黎梦婷为认购主体，原告王洪波只是原告黎梦婷的代理人，被告亦认可两原告的陈述并认为与其发生认购关系的合同相对人系原告黎梦婷个人，故本案合同一方主体为被告，另一方主体为原告黎梦婷。原告王洪波在认购过程中只是原告黎梦婷的代理人，非本案商品房预约合同的相对人，对本案不享有实体权利，故对原告王洪波针对被告提出的诉请，本院依法予以驳回。
其次，原告王洪波对原告黎梦婷的代理行为是否构成表见代理，原告黎梦婷与被告之间的商品房预约合同是否有效。根据双方当庭陈述，原告黎梦婷与原告王洪波在与被告发生预约合同过程中仍系男女朋友关系，二人多次共同看房并与被告初步达成预约后交付定金1000元，之后原告二人又曾共同去看房选房，故对于原告王洪波于2013年10月18日代原告黎梦婷与被告签订认购书并支付定金49000元，虽没有原告黎梦婷的书面授权委托书，但作为合同相对人的被告有理由相信王洪波是有代理权的，且两原告已于庭审中共同确认原告王洪波系原告黎梦婷代理人的事实，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，原告王洪波对原告黎梦婷在购房过程中的代理行为构成表见代理，原告黎梦婷与被告之间签订的商品房预约合同合法有效，对原告黎梦婷与被告均具拘束力。对于原告黎梦婷主张确认双方认购书无效的诉请，本院不予支持。
最后，关于原告黎梦婷退还定金的诉请。《商品房认购书》系原告黎梦婷与被告自愿签订，内容合法有效，双方当事人应依约履行各自的权利与义务。认购书第四条第3款约定“乙方如未按本认购书第三条第四条第一款约定的时间、方式完成《商品房买卖合同》及补充协议等文件的签署并支付约定房款的，则甲方有权没收乙方交付的定金不予退还……”包含定金的内容，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，原告黎梦婷除有不可归责的事由外，应依约与被告签订商品房买卖合同，否则将承担违约责任。原告黎梦婷抗辩提出被告存在误导购房、交房标准应为精装修等，但原告并未提供有效的证据予以证明，且认购书并未载明交房标准为精装修，而被告举证的证据则证实涉案房屋的交付标准为毛坯，故原告的抗辩意见无事实根据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，原告无正当理由拒绝签订商品房买卖合同已构成违约，无权要求被告退还定金。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告黎梦婷、王洪波的诉讼请求。
本案受理费减半收取525元，由原告黎梦婷、王洪波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 丁保国
二〇一四年二月十四日
书 记 员 吴春辉
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。