广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤18民终1006号上诉人（原审被告）:清远市盈科实业投资有限公司。法定代表人：王涛。委托代理人：苏丽慧，该公司职员。被上诉人（原审原告）:康小兰，女，1978年10月18日出生，汉族，住江西省吉安市。委托代理人：吴洁银，广东太平洋联合律师事务所律师。上诉人清远市盈科实业投资有限公司因与被上诉人康小兰房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第1483号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2015年11月15日，康小兰（乙方）与清远市盈科实业投资有限公司（甲方）共同签订了1份《商品房认购书》，约定康小兰向清远市盈科实业投资有限公司认购其开发的位于清远市清城区新城峡江西路8号天润御庭一期X号楼X住宅，建筑面积为83.26平方米，原价495592元，优惠折扣148653元，成交楼价346939元。认购书的第三条还约定“本认购书中的成交价为甲乙双方一致确认的最终成交价，已包含甲方以广告、口头或其他形式承诺给予乙方的一切优惠（包含但不限于折扣优惠、面积赠送、物业管理费赠送及相关物业或设备设施使用权的赠送）。乙方同意将不会因本认购书或相关买卖合同文件未提及前述优惠或未对给予优惠的方式进行详尽说明而拒绝签署买卖合同文件或要求赔偿”；认购书第四条约定：“乙方选择银行按揭付款方式，定金30000元，须于签署本认购书时付清（签署《商品房买卖合同》后自动转为首期楼款）；首期楼款76939元（楼价30％扣除定金），须于2015年11月23日或之前付清及签署《商品房买卖合同》;剩余楼款240000元（楼价70%)，须于2015年11月23日前办妥银行按揭申请手续”；第五条约定“乙方同意按上述方式依期如数缴付首期楼款及其他相关购房费用，并于2015年11月23日或之前到甲方公司签署《商品房买卖合同》及有关文件，届时应携带以下资料①认购书正本及身份证明正本②定金收据③其他甲方认为须提供的文件”；第七条约定“如乙方出现以下任一情况，则视为乙方根本性的违反本认购书，乙方已支付予甲方之定金归甲方所有，甲方有权随时解除本认购书，将该物业重新出售予任何第三方而无须向乙方发出通知：1、逾期未付清定金或首期房款或相关费用的；2、逾期未签署按揭合同或逾期递交办理按揭手续所需的全部资料；3、逾期未签署《商品房买卖合同》及其补充协议的；4、若银行未能批准乙方之贷款申请，乙方在收到银行或甲方通知书之日起计7天内选择甲方提供的其他付款方式（包括一次性付款在内）”；第十四条约定“相关购房费用，签订合同时缴交费用：1、代办费750元／宗；2、商品房预告登记费：住房80元／宗，非住宅550元／宗；3、物业专项维修资金（高层有电梯）：建筑面积×25元／㎡;4、契税……”等等。认购书签订当天，康小兰向清远市盈科实业投资有限公司支付了定金30000元。清远市盈科实业投资有限公司亦出具收据交由康小兰收执，收据显示收到康小兰天润御庭一期X号楼X房交来定金30000元。诉讼中，康小兰称认购书签订后，康小兰曾多次要求与清远市盈科实业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，但清远市盈科实业投资有限公司以康小兰未缴纳25000元的电商团购服务费为由拒绝与其签订《商品房买卖合同》，为此康小兰提供了清远市公安局横荷派出所的报警回执及广东省清远市国信公证处出具的公证书，公证书内容：2015年11月20日16时公证员、公证处工作人员及康小兰来到位于清远市清城区峡江西路一处建筑前，该建筑门口挂有“营销中心”的标志，进入该建筑物后，康小兰找到一名年轻的女性销售人员，康小兰称该销售人员是负责她购房的销售人员。康小兰对该名销售人员表明要求交付首期楼款并签订合同，该名女性销售人员说“你先刷25000元，我再跟你谈签合同的事情”。为此，康小兰还支付公证费720元。清远市盈科实业投资有限公司称其与案外人清远灏房网络科技有限公司合作的以25000元抵扣12万元的团购优惠活动，若康小兰要享受认购书中优惠成交价，就必须先缴纳25000元的电商团购费，但并未提供双方约定需缴纳电商团购服务费的依据。原审法院认为：本案属于商品房买卖合同纠纷。康小兰与清远市盈科实业投资有限公司签订的《商品房认购书》，是当事人真实的意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，属于有效合同，双方应恪守履行各自的义务。依照认购书约定康小兰已向清远市盈科实业投资有限公司支付了定金30000元，双方应于2015年11月23日前签订正式的《商品房买卖合同》，但清远市盈科实业投资有限公司以康小兰未缴纳电商团购费为由拒绝与康小兰签订《商品房买卖合同》，致使双方无法达到签订认购书的目的，故对康小兰要求解除与清远市盈科实业投资有限公司签订的《商品房认购书》的请求，原审法院予以支持。对于清远市盈科实业投资有限公司应否双倍返还定金的问题。康小兰认为因清远市盈科实业投资有限公司的违约行为导致双方未能按约签订《商品房买卖合同》，清远市盈科实业投资有限公司构成违约，依据定金罚则，应双倍返还定金，而清远市盈科实业投资有限公司却提出“因康小兰未缴纳电商团购费、首期购房款及提交申请按揭手续所需材料，其不与康小兰签订《商品房买卖合同》是康小兰未履行其先行义务所致”的抗辩意见，本案中，双方签订的认购书明确约定签订《商品房买卖合同》、缴纳首期购房款、提交申请按揭手续材料均应在2015年11月23日前履行，故应都是同时履行，而双方签订的认购书中并未对缴纳电商团购服务费做出约定，清远市盈科实业投资有限公司亦未提供相应依据证明康小兰需缴纳电商团购服务费才能签订《商品房买卖合同》，故对清远市盈科实业投资有限公司的抗辩意见，原审法院不予采纳。依据康小兰提供的公证书及报警回执清远市盈科实业投资有限公司有明确拒绝签订《商品房买卖合同》，清远市盈科实业投资有限公司行为构成违约，依据定金罚则，康小兰有权要求清远市盈科实业投资有限公司双倍返还定金，故对康小兰要求清远市盈科实业投资有限公司双倍返还定金共60000元的请求，原审法院予以支持。对于康小兰要求清远市盈科实业投资有限公司支付公证费720元的请求，由于该公证费是康小兰提取本案证据并已实际发生之费用，且有公证书为证，故原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、解除康小兰与清远市盈科实业投资有限公司于2015年11月15日签订的《商品房认购书》;二、限清远市盈科实业投资有限公司于判决生效之日起10日双倍返还定金共60000元给康小兰；三、限清远市盈科实业投资有限公司于判决生效之日起10日支付公证费720元给康小兰；案件受理费659元，由清远市盈科实业投资有限公司负担。宣判后，上诉人清远市盈科实业投资有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决，并判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、一审法院忽略案件重要证据细节和事实，仅以公证书认定没有签订商品房买卖合同的责任在上诉人，对上诉人显失公平。一审判决认定双方签订的认购书中并未对缴纳电商团购费作出约定为由认定上诉人构成违约，明显与事实不符。根据《商品房认购书》中第三项中的“优惠折扣”中可以得到的信息是，认购方（康小兰）需缴纳电商团购费才能享受特批折扣148653元，即是总价优惠148653元的折扣。即使认购书中没有列明需缴纳的电商费用，但根据折扣情况，以及上诉人提交的与案外人清远灏房网络科技有限公司合作的以25000元抵扣12万元的团购优惠合同，及涉诉同一楼盘其他的购买人缴纳的团购费足以可以证明，被上诉人需缴纳电商团购费才能按认购书上的优惠成交价346939元签订《商品房买卖合同》。根据被上诉人提供的《公证书》中最后一句话“你先刷两万五，我再跟你谈签合同的事情”，这句话，先不论是否出自上诉人的员工的口，但从字面理解，交纳两万五和签订合同之间只是一个先后的履行顺序而己，该销售员并没有拒绝签合同的意思，该证据不足以证明上诉人存在拒绝签订合同的事实。被上诉人所购买的房屋于这段时间价格有所下跌，被上诉人亦无心购买，故利用此情况要求退还定金。试问，如果被上诉人诚心要于2015年11月20日前来签署合同的，怎会带着公证处的人前来，刻意做证据保全呢？二、买卖双方最终没有签订买卖合同，是双方对合同条款中的价格未能达成一致所致，上诉人无需双倍返还定金。根据双方的约定，若被上诉人不缴纳2.5万元的参与电商购房团购优惠活动，则无法享受《认购书》中约定的优惠成交楼价346939元，双方只能按原价495592元履行合同。因此被上诉人提供的《公证书》中的“你先刷两万五，我再跟你谈签合同的事情”，销售员说这话的缘由就是若被上诉人不缴纳2.5万元，则被上诉人需以495592元购买该房屋，对于被上诉人自然是不愿意按原价购买，此为双方之间的矛盾转为因价格未达成一致意见，而最终无法签订《商品房买卖合同》。因此，上诉人只需退还被上诉人己缴纳的定金3万元，无需双倍返还。综上，在整个交易过程中，上诉人并非是《商品房买卖合同》未能签订的过错方、责任方，即使在开庭前，上诉人愿意即使被上诉人不缴纳2.5万元即可享受优惠成交楼价346939元，但被上诉人明确表示拒绝履行。明显，合同无法签订的原因不在上诉人，而是被上诉人对涉案房屋早己无心购买。因此被上诉人的诉求并不符合依据《担保法》及《合同法》定金法则的相关规定，无权要求上诉人双倍返还定金，上诉人也仅仅是需将已收取的3万元订金返还被上诉人即可。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，对一审法院的判决予以改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人康小兰答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院认定事实清楚，同答辩人实际情况相符合，答辩人不仅提供了公证书，还提供了报警回执、商品房认购书、定金收据等证据证明被答辩人明确拒绝与答辩人签订《商品房买卖合同》。而双方签订的《商品房认购书》并没有对缴纳电商团购服务费作出约定，被答辩人也没有提供证据证明答辩人需缴纳电商团购费才能签订《商品房买卖合同》。双方签订的认购书明确约定签订《商品房买卖合同》、缴纳首期购房款、提交申请按揭材料均应在2015年11月23日前履行，故应都是同时履行。答辩人于2015年11月20日到达被答辩人销售中心三次，要求与被答辩人签订《商品房买卖合同》，均遭到被答辩人拒绝。只好搜索附近的律师事务所咨询律师，后来找到广东中肯律师事务所的赖律师，赖律师建议先做证据保全，而公证处就在广东中肯律师事务所附近。在赖律师的建议下，答辩人找到公证员，并去到被答辩人销售中心做了公证。二、《商品房认购书》明确约定楼房原价为495592元，优惠折扣148653元，成交楼价346939元，认购书的第三条还约定“本认购书中的成交价为甲乙双方一致确认的最终成交价。成交楼价已经包含了一切优惠”。《商品房认购书》已经明确约定成交楼价，同时答辩人己经履行了自己支付定金和多次要求签订《商品房买卖合同》的义务，实在没有理由再缴纳25000元的电商团购服务费再签订《商品房买卖合同》。答辩人是通过刷卡缴纳定金的，此时答辩人卡里还有几十万存款，如法院需要，可以打印相关的银行流水记录。经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人清远市盈科实业投资有限公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为上诉人清远市盈科实业投资有限公司是否构成违约，应否双倍返还定金。双方签订的《商品房认购书》，约定了房屋面积、价格及优惠折扣等条款，但并无条款约定认购方须缴交25000元电商团购费才能享受优惠折扣。现上诉人未能提供证据证明其在销售房屋过程中已通过广告、书面或其他方式向被上诉人明确告知享有优惠折扣的条件或手续，现有证据无法证明双方对于被上诉人须缴交电商团购费25000元方能享有优惠折扣购买涉案房屋达成一致意见。综上，上诉人拒绝以合同约定的成交楼价交易涉案房屋并无合同依据，换言之，上诉人应当按照《商品房认购书》约定的成交楼价与被上诉人签订《商品房买卖合同》。从被上诉人提交的《公证书》可以证明，上诉人以被上诉人不同意缴交25000元电商团购费为由，拒绝按照《商品房认购书》约定的成交楼价（享有优惠折扣）与被上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人该行为已构成违约。被上诉人以此为由主张解除合同，理据充分，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原审判决依据定金罚则，判令上诉人双倍返还定金共60000元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人清远市盈科实业投资有限公司未能提供充分证据证实其上诉主张，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1318元，由上诉人清远市盈科实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏永术代理审判员  赖淑雯代理审判员  郑家驹二〇一六年七月二十日书 记 员  汤有金附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。