河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终4984号
上诉人（原审被告）：河南广鸿实业有限公司，住所郑州市金水区农业路东47号。
法定代表人：赵新士，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王振华，河南沃原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁婕，女，1971年1月19日出生，汉族，住郑州市金水区。
上诉人河南广鸿实业有限公司（以下简称广鸿公司）因与被上诉人梁婕合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初25699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
广鸿公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审；2.一、二审诉讼费由梁婕负担。事实与理由：一、原判决违反法定程序：1、本案的案由应当是租赁合同纠纷�梁婕为了支持其主张，向法庭提供了委托经营协议书等证据，该协议书可以证实租赁关系的合同相对人是河南正大世纪城市广场管理有限公司，而梁婕既未对其进行起诉，法院又没依职权进行追加，属于漏列当事人。2、本案存在2份商品房买卖合同、2份委托经营协议书，即存在2个争议，依法应当作为2个案件审理，而一审法院进行合并审理违反程序。二、本案中存在两个法律关系，广鸿公司作为商铺出售人已经履行了商品房买卖合同的全部义务，包含牵头促成商铺委托经营协议。关于广鸿公司（原广元公司）发布的宣传广告中对租金和租期的广告与房屋本身及相关设施并无关系，并非针对房屋本身及相关设施所做的具体确定的说明或允诺。商品房买卖合同签订后，梁婕与案外人河南正大世纪城市广场管理有限公司签订了委托经营协议，而且在原审查明，河南正大世纪城市广场管理有限公司作为受托人已经向梁婕支付了部分租金。对于梁婕主张的租金，应当依据委托经营协议向河南正大世纪城市广场管理有限公司主张。原判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定将广告认为要约，不仅不符合法律规定，而且该规定与本案案件性质明显不符。综上，请求二审法院依法撤销原判决，发回重审。
梁婕辩称，一、正是因为广鸿公司承诺的一系列后续服务，所以在周边临街门面5000元左右每平的情况下，梁婕才会用12000左右每平购买广鸿公司的房子，原审中的委托经营协议就是为了证明返租协议相关内容。二、两份商品房合同当事人相同，事由、时间及追诉金额都相同，进行合并审理符合法律规定并且可以节约司法资源。三、2004年河南广元置业有限公司发布的售房及宣传�告中均对房屋及相关设施做出了明确的说明和允诺，梁婕正是基于河南广元置业有限公司发出的要约及承诺的销售模式，才与其签订的商品房买卖合同，并在其要求下签订了委托经营协议。梁婕签订委托经营协议后，前三年的租金都是河南广元置业有限公司在承担，另在河南广元置业有限公司的解筹宣传资料中要求各业主现场签订《购房合同》、《委托经营协议》和《业主临时公约》，这些足以证明让业主签订《委托经营协议》是河南广元置业有限公司的一种售房模式和营销方式。原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定将广告认为要约，符合事实，适用法律正确。
梁婕向一审法院起诉请求：1、判令广鸿公司支付位于金水区农业路47号1层C0519号、C0518号商铺所欠房租57930元；2、判令广鸿公司支付房租违约金第一年1693元，第二年3886元，第三年5079元，第四年6772元，第五年8465元，第六年10158元，第七年10723元，第八年10723元，第九年（六个月）按四个月算3525元，违约金共计61024元；3、判令广鸿公司支付2015年4月30日合同中止至2017年10月30日的房屋占用不交付，因考虑广鸿公司不经营且不按市场指导价支付，按原合同8%支付梁婕两年半的房租损失，合计38655元；4、根据买卖合同，要求广鸿公司向梁婕交付房屋；5、诉讼费用由广鸿公司承担。
一审法院认定事实：2004年5月左右，广元公司发布售房广告和宣传资料，并于该年7月份在郑州晚报刊登宣传广告，该广告明确表示正大世纪城市广场发展商是河南广元置业有限公司。同时广元公司于2004年5月份发放给购买人的宣传资料和郑州晚报刊登的宣传广告上的内容一致，即：所购商铺均带10年租约；每年8％�总铺款）租金回报，10年收益80％租金和100％产权（可经营、贷款、转让、继承）；三年房租一次性先收，即投资即收益，每月固定回报（定时通过银行一本通划到投资人账户），月租大于月供，无需供铺，统一经营管理，无需投资人承担招租、经营、断租的风险，甚至无需操心。梁婕基于广元公司的宣传广告，于2005年6月18日前往广元公司售房部同其签订了合同编号为NO.0513825、NO.0513829的《商品房买卖合同》，主要约定梁婕自广鸿公司处购买金水区农业路南、107国道西主题商场一层C0518号、C0519号房，每套价款96642元，梁婕均以一次性付款的方式支付房款；广鸿公司应于2005年5月1日前将梁婕购买的房屋交付梁婕使用等。同时梁婕还现场签订《委托经营协议》。广元公司要求梁婕须和河南正大世纪城市广场管理有限公司签订《委托经营协议》，广元公司承诺委托经营协�书内容与广元公司宣传广告内容一致（10年即2005年5月1日至2015年4月30日带租约，每年回报商户按总铺款的8％计算），且广元公司对此拥有最终解释权。《委托经营协议》还约定若广鸿公司未能按协议规定时间向梁婕支付租金，每逾期一天按到期应付本金的万分之三计算违约金，委托经营期满如双方不再续约由梁婕收回自有商铺等。随后，在交纳购铺款时，广元公司将前3年的租金（总房款的24％）给购铺者用于抵扣购买商铺款，而在第四年，河南正大世纪城市广场管理有限公司在广元公司的要求下仅支付八个月的租金后就不再予以支付。后梁婕购买的商铺办理了房产所有权证书，登记地址为金水区农业路47号1层C0519号、C0518号，梁婕为房屋所有权人。广元公司现已变更为广鸿公司。另查明：梁婕曾以本案涉案的两份《商品房买卖合同》诉至该院，该院出具(2017)豫0105�初775号、(2017)豫0105民初776号、（2017）豫0105民初19741号民事判决书、（2017）豫0105民初19743号民事判决书，判决广鸿公司在每份《商品房买卖合同》项下向梁婕支付租金2万元。
一审法院认为，河南广元置业有限公司与梁婕签订的二份《商品房买卖合同》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，该院予以确认。广元公司发布的宣传资料以及报纸广告对其开发范围内的房屋及相关设施作出的具体说明和允诺，以及其承诺的十年带租约的销售模式，要求梁婕同河南正大世纪城市广场管理有限公司签订委托经营协议均对商铺买卖合同的签订以及商铺价格的确定有重大影响，应当视为要约，应作为商品房买卖合同的一部分。故河南正大世纪城市广场管理有限公司在第四年仅支付梁婕8个月的租金不再履行支付租金的义务，广元公司应�承担相应的法律责任。因广元公司变更为广鸿公司，故广鸿公司应当承担广元公司的债权债务责任。梁婕自认广鸿公司已支付租金至2008年12月31日，广鸿公司应向梁婕支付2009年1月1日起至2015年4月30日间的租金；2009年1月1日起至2015年4月30日共计76个月，每月租金应为644.28元（96642元×年利率8%÷12个月），两套房产租金共计97930.56元（644.28元×76个月×2套房产），扣除(2017)豫0105民初775号民事判决书、(2017)豫0105民初776号民事判决书、（2017）豫0105民初19741号民事判决书、（2017）豫0105民初19743号民事判决书判决的租金4万元，梁婕要求广鸿公司支付C0519号、C0518号房产的剩余租金57930元的诉讼请求该院予以支持。《委托经营协议书》约定广鸿公司应按月向梁婕支付租金，广鸿公司未按时支付已构成违约，应向梁婕支付逾期付款违约金；违约金自2009年1月1日至2015年4月30日间每月1日起以644.28元为本金按日万分之三计算至广鸿公司实际付款之日止。河南正大世纪城市广场管理有限公司经营本案涉案商铺应视为广鸿公司已履行了交付房屋的义务，根据《委托经营协议书》的约定委托经营期满如不再续约由梁婕收回自有商铺，双方均认可涉案房屋空置的事实，梁婕作为房屋所有权人有权随时收回房产并占有、使用、处分其所有的房产，梁婕的证据不足以证明涉案房产至今由广鸿公司掌握，故梁婕要求广鸿公司支付房租损失、交付房屋的诉讼请求该院不予支持。广鸿公司申请追加河南正大世纪城市广场管理有限公司为本案广鸿公司依据不足，该院不予支持。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第十四条、一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理商品房�卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、被告河南广鸿实业有限公司于本判决生效后十日内向原告梁婕支付租金57930元；二、被告河南广鸿实业有限公司于本判决生效后十日内向原告梁婕支付违约金（违约金自2009年1月1日至2015年4月30日间每月1日起以644.28元为本金按日万分之三计算至被告实际付款之日止）；三、驳回原告梁婕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3452元，减半收取1726元，由原告负担436元、被告负担1290元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的案件事实同一审。
本院认为，本案审理过程中，梁婕、广鸿公司对于一审查明的事实均表�没有异议。根据查明的事实，广鸿公司于2004年5月份在其发放的宣传资料和郑州晚报刊登的宣传广告中均对其出售的房屋的收益做出了承诺，而广鸿公司没有提供充分的证据证明梁婕得到了梁婕于本案诉讼请求中主张的租金。同时，已生效的民事判决对于广鸿公司负有向梁婕承担付款义务予以了认定。综合以上，一审判决广鸿公司向梁婕支付相应款项并无不当。本案中涉及的购房合同当事人均为梁婕和广鸿公司，即合同主体相同，法律关系的性质同一，因此，一审在本案中一并审理并无不当。
综上所述，河南广鸿实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3452元，由河南广鸿实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 亮
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一八年四月二十八日
书记员 杨林源