北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终501号
上诉人（原审原告、反诉被告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。
负责人：陈耀忠，总经理。
委托诉讼代理人：孙杰，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡博武，男，1976年8月15日出生。
上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业北京分公司）因与被上诉人胡博武物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初13810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
长城物业北京分公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回胡博武一审全部反诉请求。事实和理由：一、胡博武的房屋被水浸泡是由于其丝堵破损导致水路管道跑水，致使其室内被水浸泡，属于施工产品的质量问题，由此造成的损失应由施工方承担；二、胡博武提出的损失金额，只能证明是其后期对房屋装修的费用，不能证明该金额就是其因房屋被水浸泡而实际损失的金额。
胡博武辩称：同意一审法院判决，请求二审法院驳回长城物业北京分公司的上诉请求。房屋在我发现被水浸泡之前我一直没有入住。自来水管道的阀门在公共区域，应由物业公司负责管理，物业公司在未得到我的许可的情况下打开阀门，应对我房屋被水浸泡承担责任。一审时我提交了相关的合同和收据等证据，证明我房屋因跑水而造成的装修的损失是真实的。
长城物业北京分公司向一审法院起诉请求：判令胡博武支付2015年5月15日至2015年11月14日物业管理费3744.2元、2014年11月15日至2015年11月14日生活垃圾清运费30元、自逾期之日起每日按物业管理费欠费总额的万分之五交纳滞纳金630.8元，并由胡博武承担本案诉讼费。
胡博武向一审法院提出反诉请求：要求长城物业北京分公司赔偿因2014年3月9日物业擅自打开公共区域阀门导致屋内跑水的所有损失2万元；因其没有向我提供物业服务，要求返还我已经交纳的全部物业服务费用11232.45元；长城物业北京分公司承担反诉费。
一审法院认定事实：2005年12月30日，深圳市长城物业管理股份有限公司（乙方）与北京德成兴业房地产开发有限公司（甲方）签订《永丰嘉园前期物业服务合同》，约定由乙方为永丰嘉园小区提供物业服务，物业服务内容包括：物业档案资料管理工作，房屋建筑本体共用部位的养护和管理（包括但不限于楼盖、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等……）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业红线范围内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理（包括道路、室外上下水管道、污水处理系统、池、井、绿化、室外泵房、庭院灯、自行车房、停车场等），本物业红线范围内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，环境卫生管理（包括物业内公共楼道、公共环境、公共场所的清洁卫生、垃圾收集等），绿化管理，维持公共物业内公共秩序，消防管理，车辆交通管理、提供有偿便民服务，开展社区文化活动，配合政府各职能部门的工作，收取有关费用（向业主和物业使用人收取物业管理费，业主房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在业主提出委托时，可接受委托并合理收费），对业主违反物业管理法规政策及物业管理公约行为进行处理，法律法规规定由物业管理公司负责的其他事项。合同另约定：上述房屋、设施、设备因甲方原因导致存在质量问题，由甲方负责督促责任单位及时返修，也可委托乙方维修，维修费用由甲方承担；甲方依据建设部规定向乙方交接房屋，并参照甲方《商品房销售合同》中约定的交楼标准协助乙方办理业主入住手续，包括……完善本物业的消防系统及智能化系统；甲方需在本物业入住后指定专人或部门负责物业保修期内出现的按规定应保修项目的各类问题的处理……合同同时约定：管理服务期限自第一组团正式入住之日起至最后一个组团正式入住之后满两年止，本合同到期但本物业没有成立业主委员会的，本协议继续有效，直到业主大会成立并签订新的物业管理协议为止。后深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司更名为长城物业北京分公司。2011年12月，北京德成兴业房地产开发有限公司与长城物业北京分公司签订《协议书》，对原《永丰嘉园前期物业服务合同》的主体名称、物业管理费标准进行修改。长城物业北京分公司依据上述协议为涉案小区提供物业服务。
胡博武系北京市海淀区ⅩⅩ园ⅩⅩ区ⅩⅩ号楼ⅩⅩ单元ⅩⅩ室（以下简称ⅩⅩ室）的业主，于2013年11月办理房屋入住手续。入住时房屋为毛坯房，建筑面积249.61平方米。涉案房屋物业费标准为2.5元/月/平方米。胡博武未支付2015年5月15日至2015年11月14日物业管理费3744.2元、2014年11月15日至2015年11月14日生活垃圾清运费30元。小区尚未成立业主委员会。
另查，针对房屋交付时的质量问题，2013年11月15日签有《关于三区ⅩⅩ#-ⅩⅩ-
ⅩⅩ存在问题处理办法》一份，内容包括：关于一区厨房风道问题，现无风道，由开发单位于11月18日专业人员查看图纸，如未按照图纸施工，开发单位在一周内维修完毕；二层卫生间窗户问题，验房中发现此窗户为死扇，开发单位于11月18日专业人员查看图纸施工方法，如未按照图纸施工，开发单位在一周内维修完毕；室内污水管未除锈，验房后一周内完成。业主胡博武、开发单位工作人员、物业协调人员在上述材料中签字。同日，胡博武将户门钥匙交予长城物业北京分公司永丰嘉园管理处托管，用于维保期间房间内问题维修时代业主开启户门。
庭审中，胡博武对长城物业北京分公司物业服务不予认可，主张长城物业北京分公司提供维修服务未达标，拒绝支付物业管理费，并要求退还已缴纳的物业管理费。具体而言，胡博武主张长城物业北京分公司工作人员未及时修缮《关于ⅩⅩ区ⅩⅩ#-ⅩⅩ-
ⅩⅩ存在问题处理办法》所涉问题，且窗户修复不力导致漏雨；2014年5月卫生间管道破裂未及时解决；2015年7月房屋漏水拖延维修；室内防盗报警装置未修好；屋外下水管道维护不力导致雨天积水。胡博武以《关于ⅩⅩ区ⅩⅩ#-ⅩⅩ-
ⅩⅩ存在问题处理办法》、照片、录音证明上述主张。长城物业北京分公司认可证据真实性，但主张上述内容均涉及房屋质量和开发商责任问题，其仅进行沟通协调但未承诺由其进行维修赔偿。胡博武另主张长城物业北京分公司公共区域电路维护不到位导致失火，但未就此提交证据，长城物业北京分公司不予认可。
胡博武另称2014年3月因长城物业北京分公司管理公共区域管井门不善，导致待装修的毛坯房被泡，要求赔偿损失。双方认可系因管井门内自来水阀门打开导致涉案房屋跑水被泡，认可由长城物业北京分公司持有管井门钥匙并管理管井门，事发期间管井门未关闭，涉案管井门内仅有两户自来水阀门。就另一户入住情况，胡博武主张无入住、未装修，长城物业北京分公司称不清楚，但未就此进行核实。就房屋被泡导致的损失，胡博武提交照片、录像证明房屋受损状况；提交租房合同证明因延期入住涉案房屋使得其他房屋没有及时出租，并产生租金收益损失；提交装修报价、装修合同、装修款凭证，证明因房屋被泡导致装修方案变更及费用增加；提交录音、证人证言，证明长城物业北京分公司承诺维修并予以赔偿。对上述主张，长城物业北京分公司均不认可，主张开启管井门系为方便业主装修，不存管理不当；主张房屋被泡与卫生间水管质量有关，非其原因造成；主张事后协助业主进行现场处理，协商一致仅由其承担烘干房屋产生的电费。就上述主张，长城物业北京分公司未提交证据，胡博武不予认可。
上述事实有双方当事人陈述、合同、照片、录音、录像、证人证言等证据材料在案佐证。
一审法院认为：长城物业北京分公司依据《永丰嘉园前期物业服务合同》、《协议书》为涉案小区提供物业服务，胡博武作为涉案小区房屋业主与长城物业北京分公司之间形成了事实物业服务合同关系。长城物业北京分公司有义务为胡博武提供物业服务，胡博武有义务支付相应物业管理费。案件审理中，胡博武同意支付相应生活垃圾清运费，法院不持异议。胡博武以长城物业北京分公司服务未达标不同意支付涉案期间物业管理费并反诉主张退还已缴纳费用。就此，法院认为，根据双方陈述和提交证据，胡博武所称维修问题或属于房屋质量问题，或虽原因尚不明确但存与房屋质量相关可能。只有在上述原发问题原因明确的情况下，方能确认长城物业北京分公司是否系因自身原因导致胡博武所述维修争议。只有在修复方案、损失数额等问题予以确定的情况下，方能明确判定责任归属和大小。在此情况下，胡博武要求以不缴纳物业管理费、退还已缴纳物业管理费的方式弥补损失，依据尚不充分，法院不予支持。同时，必须指出，诉讼虽是主张权利的合法方式，但提高自身服务水平才是维系良性物业服务关系的基本途径。无论相关问题是否涉及房屋质量及案外人责任，作为小区物业服务提供者，长城物业北京分公司都有责任积极协调、妥善处理。对于涉案房屋相关事件处理中体现的服务意识弱、工作效率低、沟通能力差等问题，长城物业北京分公司必须认真反思，及时改进。至于胡博武针对房屋跑水致损的赔偿要求，长城物业北京分公司虽主张事故与水管质量有关，但未提交证据，法院不予采信。事故系因自来水阀门被擅自打开所致。在涉案管井门内仅有两户自来水阀门，且另一户尚未入住、装修的情况下，长城物业北京分公司作为管井门钥匙持有人及管理者，应对事故的发生承担责任，并对胡博武的合理损失予以赔偿。具体损失数额，本案将综合胡博武主张及其提交证据情况等确定为11724.87元。鉴于胡博武不支付物业管理费系因其对物业服务有异议等原因导致，并非恶意，故对长城物业北京分公司关于逾期支付物业管理费滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。
案件审理中，长城物业北京分公司称不清楚事发时另一户的入住情况，但未就此进行核实，应自行承担不利后果。长城物业北京分公司称双方同意其仅承担跑水导致的水电损失，但未提交证据，且与胡博武提交的录音内容、证人证言不一致，法院不予采信。胡博武主张长城物业北京分公司公共区域电路维护不到位导致失火，但未就此提交证据，长城物业北京分公司亦不予认可，法院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、胡博武于本判决生效后七日内向长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司给付二○一五年五月十五日至二○一五年十一月十四日的物业管理费三千七百四十四元二角、二○一四年十一月十五日至二○一五年十一月十四日生活垃圾清运费三十元，以上合计三千七百七十四元二角；二、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司于本判决生效后七日内向胡博武赔偿损失共计一万一千七百二十四元八角七分，三、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求；四、驳回胡博武的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，长城物业北京分公司提交了申请人姓名为王子恺、装修房号为ⅩⅩ区ⅩⅩ-ⅩⅩ-
ⅩⅩ、申请日期为2013.11.18的房屋装修申请表一份，用以证明该户业主也可能因为装修而错误打开位于公共区域的胡博武家的自来水管道阀门。胡博武认为该份证据与本案无关，对该份证据的真实性认可，关联性不认可。胡博武在二审期间未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于长城物业北京分公司上诉认为不应当由其承担胡博武的房屋因水管跑水造成的损失问题。本案中，涉案管井门内有两户自来水阀门，胡博武房屋的水管阀门可以单独进行控制，在胡博武的房屋尚处于毛坯房状态且其并未通知长城物业北京分公司开启自来水阀门的情况下，阀门被打开并导致其房屋被水浸泡，长城物业北京分公司作为涉案管井门钥匙的持有人及管理者，应对事故的发生承担责任并对胡博武的合理损失予以赔偿。长城物业北京分公司虽主张事故与水管的丝堵质量有关，但未提交充分证据加以证明，对此本院不予采信。关于具体的损失数额，因房屋被浸泡，胡博武的房屋装修费用必然增加，房屋也会产生如迟延居住等相关损失，一审法院结合本案具体情况及胡博武提交的证据酌情确定由长城物业北京分公司承担的损失数额为11724.87元并无不当。
综上所述，长城物业北京分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费九十三元，由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 汤 平
代理审判员 赵小军
二〇一七年三月十五日
法官 助理 刘天一
书 记 员 张薷芯