湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）年度鄂黄陂盘民初字第00170号
原告武汉江车豪晟机械有限责任公司（反诉被告，以下简称江车豪晟公司），住所地：武汉市江岸区汉口城市广场二期商业A区1号楼11层5号房。
法定代表人吕毅，该公司总经理。
委托代理人徐鸿，湖北大晟律师事务所律师（特别授权代理）。
委托代理人苏超，系公司员工（特别授权代理）。
被告武汉华中通亿再生物资有限公司（反诉原告，以下简称华中通亿公司），住所地：武汉市黄陂区滠口街长松村唐家湾100号。
法定代表人谌国斌，该公司总经理。
委托代理人彭显正，湖北天泓律师事务所律师（特别授权代理）。
委托代理人杜刚，湖北天泓律师事务所律师（特别授权代理）。
原告江车豪晟公司（反诉被告）与被告华中通亿公司（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员李黎嘉担任审判长，人民陪审员陈家贵、裴建国参加的合议庭，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告江车豪晟公司委托代理徐鸿、苏超，被告华中通亿公司委托代理人彭显正、杜刚均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告江车豪晟公司诉称：2014年3月，原告因厂房面临拆迁，拟租赁被告位于武汉市黄陂区汉口北工业园内的厂房，因被告表示建设资金周转紧张，原告预付了200000元款项，但双方并未就租赁合同内容签订书面协议。2014年4月，原告因公司经营格局调整，将无法使用汉口北区域的厂房，即告知被告的法定代表人谌国斌，表示取消该租赁合同项目，并要求返还预付款200000元。被告同意取消合作项目，但是以前期已经发生了部分桩基、人工费用等种种理由，拖延返还款项。原告认为，双方并未建立租赁合同关系，被告应当本着诚实信用原则，及时返还款项。是此，原告诉请人民法院依法判令：1、判决被告返还款项200000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告江车豪晟公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、被告工商登记信息。证明被告主体身份情况。
证据二、上海浦东发展银行（浦发武汉江岸支行）借记通知（流水号970010160160）。证明2014年3月4日，原告通过银行网上转账方式向被告账户支付了200000元整。
证据三、被告华中通亿公司收款专用收据。证明被告确认收到了原告预付款200000元的事实。
证据四、记账凭证。证明付款性质是预付厂房租金，双方并未就200000元是保证金性质达成合意。
被告华中通亿公司辩称：被告按照原告的要求将厂房建好，原告应该履行租房协议；原告违反诚实信用原则，其应该承担相应的缔约过失责任，被告不应返还原告200000元；200000元款项性质不是预付款，是履约保证金。
被告华中通亿公司为支持本诉辩称理由，向本院提交了向本院提交了如下证据：
证据一、证明材料、情况说明、军队对外有偿服务许可证明。证明被告对涉案厂房的新建、招租行为系经国防信息学院同意的事实。
证据二、《厂房租赁合同》一份。证明：1、2013年7月，原告为租赁厂房与被告进行过磋商，双方拟定《厂房租赁合同》，约定被告按其要求新建厂房，然后出租给原告使用；2、2013年8月5日，被告开始为新建厂房进行前期基础工程施工；3、2014年5月6日，被告在《厂房租赁合同》上签字盖章，已经履行了义务。随后原告将该合同带回公司盖章，但最终原告并未在该合同上盖章，其违背诚实信用原则的事实；4、双方曾经有缔约行为的事实。
证据三、平面图及设计图、《钢构工程承包合同》一份、相片。证明被告已经按照约定内容在履行合同的事实。
证据四、网上支付转账操作凭证及收据。证明被告收到200000元保证金的事实。
证据五、建厂房支付的款项及租金明细、说明、基础工程结算单、记账凭证、支出证明、未付工程款证明。证明被告因厂房租赁事宜产生的经济损失。
证据六、《建设工程造价咨询报告书》、鉴定费发票。证明被告为原告量身定做部分的工程造价为687198.35元及支出鉴定费15000元的事实。
证据七、《评估报告书》、鉴定费发票。证明涉案厂房于2014年5月20日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场租赁价格为15.4元／月／㎡及支出鉴定费10000元的事实。
被告华中通亿公司反诉称：2013年7月期间，原告开始与被告协商厂房租赁事宜，约定由被告按照原告的要求建造厂房，再由被告将建成的厂房租赁给原告使用，其按时支付租赁费。原告为促成签约，向被告支付了200000元保证金，同时还提供租房的设计图。之后，被告在双方拟定的《厂房租赁合同》上签字，而原告却以公司经营格局调整，不能再到汉口北区域租赁厂房为由拒签在合同上签字。
被告自2013年8月5日开始为新建厂房进行前期基础施工，并按原告提供的平面图制作施工设计图，委托陈矿承建厂房。2014年5月18日前，涉案厂房建成。原告拒签合同的行为违反了诚实信用原则，给被告造成巨大的经济损失。是此，被告特提出反诉，请求人民法院依法判令：1、原告赔偿因缔约过失造成被告的经济损失共计1980904.56元；2、反诉诉讼费及其他费用由原告承担。
被告华中通亿公司就其反诉请求，向本院提交的证据与本诉辩称的证据相同。
原告江车豪晟机械公司针对被告华中通亿公司的反诉辩称：原告不存在缔约过失，被告要求原告承担缔约过失赔偿责任缺乏事实及法律依据。被告的此项主张与本案没有关联性，其反诉请求不能成立。
原告江车豪晟公司就其反诉辩称意见，向本院提交的证据与本诉证据相同。
经庭审质证，被告华中通亿公司对原告江车豪晟公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一、证据二均无异议；对证据三的真实性无异议，对关联性有异议，恰好证明200000元是保证金而不是预付款；对证据四的关联性有异议，不是预付款而是保证金。
原告江车豪晟公司对被告华中通亿公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一有异议，该证据的真实性无法确认，系案外人与被告的合同关系，与本案没有关联性；对证据二有异议，该证据是被告的单方证据，无证据效力。该合同没有原告方的公章和签字，恰好证明该合同对原告没有法律约束力。被告在举证时说拿回原告公司盖章，没有这个事实，双方没有缔约行为，仅有租赁厂房的意向，没有就该合同进行具体的磋商；对证据三有异议，真实性无法确认。被告建设该厂房是自主行为，不一定是履行租赁合同，与本案无关；对证据四的真实性、关联性无异议，对于收据上保证金性质的观点不予认可；对证据五有异议，建厂房支付的款项及租金明细，是被告单方证据，不具有证据效力，与本案无关，不存在土地闲置的损失。对基础工程结算单、记账凭证有异议，没有资金流向，没有会计记账，是虚假的。支出证明没有证据效力，单方制作，是工业园区建设所发生的费用，跟本案具体厂房桩基损失没有关联性。对未付工程款证明有异议，真实性无法确认，是与案外人的约定，与本案无关。做厂房是被告自己的行为，不能以此主张缔约过失损失；对证据六有异议，其认为被告提出鉴定申请已过举证期，不具备证据效力，且对于事项的范围自行过大，鉴定意见与客观事实不符；对证据七有异议，其认为被告的申请事项已超过举证期，该鉴定提起程序不合法，且恰好印证涉案房屋的状态并不符合评估报告的假设和限制条件，不能作为证据使用。
经审理查明：2013年5月27日，被告华中通亿公司与案外人中国人民解放军国防信息学院（以下简称国防信息学院）签订《军队房地产租赁合同〈补充协议〉》一份，约定由华中通亿公司承租国防信息学院位于武汉市黄陂区滠口街长松村唐家湾100号的划拨土地，租赁期十年，自2013年8月1日起至2013年7月31日止。
2013年下旬，原告江车豪晟机械公司因老厂房面临拆迁，需租赁新厂房，遂与被告华中通亿公司协商，由被告在上述土地上建造厂房再出租给原告使用。2014年3月4日，原告通过上海浦东发展银行向被告转账支付200000元。被告收到款项后，于2014年3月13日向原告出具了收据一张，其内容为：今收到武汉江车豪晟机械有限责任公司保证金人民币200000元。2014年3月26日，原告将涉案厂房的施工图纸修改之后，交被告按图纸开始施工。被告在施工过程中，原告以拆迁厂房的有关政策发生变化为由向被告提出不再租赁涉案厂房，并要求被告返还已付款项200000元。被告则反诉认为，原告的行为违反了诚实信用原则，给其造成巨大的经济损失。后双方多次协商未果，由此发生诉争。
本案在审理过程中，根据被告的申请，本院启动司法鉴定程序，将被告的申请事项委托相关部门进行司法鉴定。2015年10月15日，湖北玖誉房地产评估有限公司作出玖誉估字（2015）SC鉴字第015号《评估报告书》，确定涉案厂房于2014年5月20日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场租赁价格为15.4元／月／㎡；2015年10月30日，武汉长诚工程造价咨询有限责任公司作出武长工造字（2015）D-009号《司法鉴定报告书》，确定涉案厂房为原告江车豪晟机械公司量身定做部分的工程造价为687198.35元。
本案争议的焦点为：1、原、被告之间的法律关系应如何认定；2、被告反诉原告赔偿损失1980904.56元能否得到法院的支持。
对于“原、被告之间的法律关系应如何认定”的问题，本院评判如下：
根据《合同法》第十三条之规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺的方式”。2013年下旬，原告因公司厂房拆迁需另租新厂房。原、被告双方经协商后，确定由被告在其承租的国防信息学院的土地上建造厂房，然后再将该厂房出租给原告使用。为此原告于2014年3月4日向被告预付租金200000元，原告的该行为应视为要约，即希望与被告订立租赁合同的意思表示。当该要约到达被告后，被告作出承诺即受领该款项，随后开始平整场地、制定建厂规划。2014年3月26日，原告将厂房钢结构设计图修改后交由被告按图施工，原告作出的该行为进一步使其要约内容具体确定，并愿意受该意思表示约束。因此，原告于2014年3月4日向被告预付租金200000元、被告接受该款项时，双方的厂房租赁合同关系成立并生效，故对原告诉称“双方并未建立租赁合同关系”的理由，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告未实际使用涉案厂房的事实，本院对原告要求被告返还预付租金200000元的诉讼请求予以支持。
对于第二个焦点问题“被告反诉原告赔偿损失1980904.56元能否得到法院的支持”，本院评判如下：
由于原、被告之间租赁合同关系已成立，而案外人国防信息学院对租赁物本身不存争议，并授权被告对租赁物及附属地块土地享有出租、收益的权利，故被告对涉案厂房享有使用和收益权。虽然原、被告之间最终未能签订书面的租赁合同，但双方关于建成厂房后进行租赁的口头约定合法有效。根据《合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，现被告按约定完成了涉案厂房的建设施工义务，但原告已明确表示拒绝租赁，故原告的行为构成违约，其应依法承担赔偿损失的违约责任，而非被告主张的缔约过失责任。
根据《合同法》第一百一十三条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，被告因原告违约造成的损失包括直接损失和可得利益损失。因诉争厂房系原告根据自身的生产特点，在修改、确定设计图之后交被告建造的，具有一定的专用性和特殊性。原告拒租后，为其量身定做的部分因缺乏通用性，势必降低使用价值，增加寻租难度，故被告为原告量身定做部分的工程造价687198.35元应定性为直接损失，而其余部分系通用性的钢结构厂房，被告可另行租赁，不在被告的损失范畴。另双方对租赁期限未作约定，故无法通过租赁期限和评估结果计算被告的可得利益损失，但该项损失于被告而言确实存在。因此，本院通过衡量当事人的过错程度、合同履行情况以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，以原告预付租金200000元为基数，确定原告承担的可得利益损失为40000元（200000元×20%）。综上，原告应承担被告的违约损失合计为727198.35元（687198.35元＋40000元）。故本院对被告的该项反诉请求中合理部分予以支持，其余部分因于法无据，不予支持。是此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉华中通亿再生物资有限公司退还原告武汉江车豪晟机械有限责任公司租金200000元；
二、原告武汉江车豪晟机械有限责任公司赔偿被告武汉华中通亿再生物资有限公司违约损失共计727198.35元；
三、驳回被告武汉华中通亿再生物资有限公司的其他反诉请求。
四、上述应付款项，于本判决生效之日起五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费4300元、反诉费22630元、鉴定费25000元，合计，由武汉江车豪晟机械有限责任公司负担25850元，由武汉华中通亿再生物资有限公司26080元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李黎嘉
人民陪审员 陈家贵
人民陪审员 裴建国
二〇一六年一月十八日
书 记 员 陈 广