广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1881民初3517号
原告英德市悦安居物业管理有限公司，住所地：英德市。
法定代表人刘志明，总经理。
委托代理人张雪娟，广东华途律师事务所律师。
委托代理人黄红兰，广东华途律师事务所实习律师。
被告陈财文，男，住英德市。
原告英德市悦安居物业管理有限公司（以下简称悦安居物业公司）诉被告陈财文物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理。依法由审判员刘越适用简易程序公开开庭进行了审理。原告悦安居物业公司的委托代理人张雪娟、黄红兰、被告陈财文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告悦安居物业公司诉称，2012年12月1日原告与英德市XXXX房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务。被告系涉案房屋的业主，物业面积138.1平方米，物业管理费交至2012年11月30，截止至2015年12月31日计37个月未交管理费人民币6134.60元。该合同第二十九条约定，业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时交纳物业服务费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之二的标准向乙方支付违约金，该违约金由乙方自行负责追讨。被告逾期违约金人民币9327.90元。原告已按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未有效果。现特向法院起诉，请求判决：一、被告陈财文支付原告物业管理费人民币6134.60元、逾期违约金9327.90元，以上合计15462.5元。二、被告承担本案诉讼费。
原告悦安居物业公司向本院提交的证据有：一、《英德市悦安居物业管理有限公司撤场协议》复印件，证明原告管理XXXX小区至2015年12月31日止，被告需交至2015年12月31日止未交物业管理等费用。二、XXXX《前期物业管理服务合同》，证明原告从2012年12月1日起对XXXX小区进行物业管理和业主应交管理费的约定。三、《商品房买卖合同》复印件，证明被告是XXXX小区的业主。四、收费公示栏照片，证明原告有公示收费、法定代表人及联系方式。五、催缴费用公告照片，证明业主委员会认可原告的管理，原告因开发商遗留问题撤离，部分业主长期拖欠管理费、水费，水费都是统一交付的。六、资质证书复印件，证明原告有物业管理资质。七、水费发票，证明原告统一代业主交纳水费至2015年9月30日。
被告陈财文辩称，原告以被告违反《前期物业管理服务合同》为由向法院主张权利没有事实证据，亦没有法律依据。原告提交的证据只能证明被告的购房事实。证据一、二均无被告签名认可，对被告依法不具有任何约束力，因此被告不存在违约行为。至于被告与开发商签订的购房合同是另外一个法律关系，不能将开发商与原告签订的不公平条款转嫁于业主，被告不能接受。被告购房后至今，并未入住所购房产，也就是说被告自始至终，均未享受原告提供的任何形式的服务，被告不承担任何责任。
经审理查明，英德市XXXX房地产开发有限公司是英德市XXXX小区的建设单位，2012年12月1日，原告与英德市XXXX房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业合同》），该《前期物业合同》约定：由原告对XXXX小区进行物业管理，物业服务收费采用包干制，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅1.2元/月/平方米，商业物业2.3元/月/平方米。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10-15日前交纳当月物业服务费，并交纳上月水费及公摊费用。业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费用的，原告有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之二的标准计收违约金。合同期限自2012年12月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告即依约进入XXXX小区进行物业管理服务。
2013年5月27日，原告英德市悦安居物业管理有限公司取得了由英德市住房和城乡建设局颁发的物业管理三级资质证书，有效期限至2014年5月27日。原告与XXXX小区的业主代表签订了撤场协议，其中约定，原告需要向业主退回已收取的2015年10月至12月的水费以及2016年1月1日之后的物业管理费用，移交相关资料，原告不再对XXXX小区进行管理，原告称该撤场协议于2016年1月26日签订。
2011年1月28日，被告陈财文与英德市XXXX房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋，属住宅，建筑面积138.13平方米，合同约定了买受人接受开发商选聘的物业管理企业提供的统一物业管理服务，授权开发商与物业管理企业签订前期物业管理服务合同。现原告主张被告自2015年1月1日至2015年12月31日未交物业管理费，按房屋面积计算物业管理费为6134.6元，起诉要求判令被告支付所欠费用及按合同计算的违约金9327.9元，庭审中，被告承认未向原告交纳过物业管理费，原告明确违约金计算至2016年7月31日。
以上事实，有原告提交的证据以及本院的庭审笔录证实，本院予以认定。
本院认为，英德市XXXX房地产开发有限公司与原告悦安居物业公司签订的《前期物业合同》是合法有效的合同,应受法律的保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“…建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力…”以及第六条“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告与英德市XXXX房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》对被告具有约束力，被告以未与原告签订物业服务合同、未入住所购房屋未享受原告提供的任何形式的服务为由拒交物业费，于法无据，本院对其不交物业费的抗辩意见不予采纳。从2012年12月至2015年12月31日，原告撤场之前，被告也实际上享受了原告提供的物业管理服务，所以应按合同约定交纳物业管理服务费。被告当庭承认其未向原告交纳过物业管理费，因此，原告依据合同约定收取2012年12月至2015年12月的物业管理费，本院依法予以支持。
被告房屋建筑面积138.13平方米，原告要求计算2012年12月至2015年12月的物业费为6134.6元，合法有据，本院予以支持。关于原告请求的违约金问题，一方面被告未按时向原告缴交物业服务费属合同违约行为，应当按约定承担违约责任，但是另一方面由于原告的物业管理三级资质有效期于2014年5月27日届满，原告没有办理资质续期，怠于履行自己的义务，使得其签订的物业服务合同存有法律上的瑕疵，因此本院对原告的违约金请求，支持2014年5月之前欠交的物业费计算违约金，2014年6月起欠交的物业费不再计算违约金，原告要求违约金计算至2016年7月31日，不违背法律规定，本院依法予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，判决如下：
一、被告陈财文于本判决生效之日起十日内支付原告英德市悦安居物业管理有限公司2012年12月至2015年12月的物业管理费6134.6元。
二、被告陈财文于本判决生效之日起十日内支付原告英德市悦安居物业管理有限公司前述物业管理费中2012年12月至2014年5月部分物业费的违约金，以165.8元/月为基数，从欠交物业费的次月1日开始每天按应交金额的千分之二计算至2016年7月31日止。
三、驳回原告英德市悦安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费93.28元，由被告陈财文负担60元，原告英德市悦安居物业管理有限公司负担33.28元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 刘 越
二〇一六年十二月二十六日
书记员 华倩文
附相关的法律条文内容:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:（五）按时交纳物业服务费用。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。