辽宁省本溪市明山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）明民一初字第00322号
原告张晓龙，男，汉族，丹东市人，本溪市平山区地方税务局职工。
委托代理人王湘宁，辽宁湘辉律师事务所律师。
被告本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司。
法定代表人申强，该公司董事长。
委托代理人李雪曼，该公司工作人员。
委托代理人曹璨，该公司工作人员。
被告辽宁东川房地产开发有限公司。
法定代表人程晓东，该公司总经理。
被告本溪碧水云天房地产开发有限公司。
法定代表人程晓红，该公司总经理。
委托代理人王娜，该公司员工。
原告张晓龙诉被告本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司（以下简称本钢房地产公司）、辽宁东川房地产开发有限公司（以下简称东川房地产公司）、本溪碧水云天房地产开发有限公司（以下简称碧水云天房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张晓龙及其委托代理人王湘宁，被告本钢房地产公司的委托代理人李雪曼、曹璨，被告碧水云天房地产公司的委托代理人王娜到庭参加诉讼，被告东川房地产公司经本院公告送达未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年9月6日，原告与被告本钢房地产公司签订了《商品房预订合同》，原告购买了其开发的位于明山区碧水云天花园的D4-2-6-2号楼房楼房面积119.03平方米，顶层阁楼系购买此房时被告本钢房地产公司附赠的阁楼，房屋总价为427198元，原告在合同签订时一次性向被告本钢房地产公司交付了全部的购房款。被告本钢房地产公司于2008年8月22日给原告开具了房屋销售发票，但原告自交付完全部购房款后被告一直未履行向原告交付房屋的义务，2008年11月13日，被告本钢房地产公司向原告承诺，将原告定在2008年6月交房的期限改为2009年6月底正式交房，并承诺除按合同约定给付补偿外，另按照购房面积每平方米给原告违约补偿共计5952元。但该承诺交房日期届满时仍未向原告交房。2009年7月10日，被告本钢房地产公司又向原告出具书面承诺，再次将交房日期延至2009年10月1日开始进住，并承诺依据上平方预订合同第七条第1项约定向原告支付双倍的违约金，违约金计算至实际入住日期止。被告的二次承诺均未兑现，至今仍未向原告交付房屋。2011年7月1日，本钢房地产公司与被告辽宁东川房地产开发有限公司签订了碧水云天合作项目主体变更协议书，约定碧水云天项目开发主体变更为辽宁东川房地产开发有限公司。后由于烂尾工程，同年经本溪市政府研究决定，由本溪碧水云天房地产开发公司承接了碧水云天项目，约定碧水云天项目开发主体变更为被告。到目前为止，被告一直未按合同约定履行义务。故提起诉讼，请求法院判令被告立即向原告交付所购买的位于碧水云天D4-2-6-2号、面积119.03平方米的楼房及赠送的顶层阁楼，并为原告办理房屋的过户手续，被告承担因延迟交付房屋赔偿原告违约金17万元，被告承担本案诉讼费。
被告本钢房地产公司辩称：我公司于2011年7月1日同辽宁东川房地产公司签订碧水云天合作项目主体变更协议书，根据该协议此前以本钢房地产公司为主体的商品房买卖合同，变更为辽宁东川房地产公司，并且东川房地产公司承诺对于未取得确认意见的购房业主，购房合同的全部权利、义务和责任都由东川房地产公司承担，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。
被告碧水云天房地产公司辩称：未进行备案的合同与行政法规上是无法向买受人交付的，原告与本钢房地产签订商品房预售合同时该项目并未取得预售许可，碧水云天承接该项目后于2011年9月取得商品房预售许可，立即通知所有购买人前来换签合同，并于2011年12月1日、2日、5日三次在本溪日报发布公告，通知购房者前来换签合同，办理备案等事宜。原告未能在通知时间内换签合同，故被告无法向原告交付房屋，并且在公告通知原告之后的时间，不应计算到被告违约期间内。本钢房地产公司向原告作出承诺当中，相应违约金条款约定比例过高，申请法院根据实际情况适当降低该比例。原告主张向其交付涉诉房屋及赠送的顶层阁楼，实际上是原告对赠送二字理解有误，被告在销售涉诉房屋时赠送的是阁楼部分层高2.2米以下，不计入产权登记面积的部分，而层高大于2.2米时因其进入商品房销售的产权登记面积，故不属于赠送部分。由于原告与本钢房地产签订商品房预售合同时该建筑设计图纸并未实际报予审批，仅依照设计草图无法确定阁楼实际进入产权登记的面积，故当时本钢房地产并未向原告收取该部分面积的购房款，因此被告认为原告应当向被告补交该部分面积购房款后继续履行合同。
被告东川房地产公司未提交书面答辩意见。
经审理查明，2005年被告本钢房地产公司与被告东川房地产公司合作开发“碧水云天”项目，并在其宣传资料作出如下宣传：“市内独创“LOFT”，带来双重享受；更有私家花园，阁楼倾情奉送，超值享有”。2007年9月6日，被告本钢房地产公司在未取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证的情况下，与原告张晓龙签订一份商品房预订合同，合同主要内容为：1、原告张晓龙购买碧水云天项目中的第D4幢2-6层2号房屋，面积119.03平方米（该房屋结构为附带阁楼，阁楼面积未计入房屋总面积中），每平方米3589元，房屋总价款为427198元，原告一次性付款。2、交房日期以正式合同为准。3、买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在七日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过七天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。4、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5、本项目商品房（预）销售许可证下发后，双方另行签订《商品房买卖合同》，文本内容以《商品房买卖合同》为准。合同签订后，原告张晓龙依约定向被告本钢房地产公司一次性交付该房屋款427198元，被告本钢房地产公司于2008年8月22日为原告出具了销售不动产统一发票。
2008年11月13日，被告本钢房地产公司向原告张晓龙发出一份承诺，主要内容为：我们项目的工期一直拖延至今未能交房，原定2008年6月份交房期限改为2009年6月底正式交房。我们会给各位业主按照签订合同的日期给予相应补偿，对于已购房的业主，我们除了执行合同约定的补偿以外，另按照付款百分比，回馈给各位业主每平方米50元的补偿金，按已付款额折算面积计算补偿金额为5952元。
2009年7月10日，被告本钢房地产公司向原告再次发出承诺，主要内容为：为了保证工程质量及进驻后的各项设备正常使用，本公司决定将签订的今年6月30日入驻日期，延至多层10月1日开始入驻，高层11月1日开始入驻。关于违约赔偿：公司将依据原签订的《商品房预订合同》第七条第一项之约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金进行双倍赔偿。计算日期从2009年6月30日至实际入驻日期止。
2011年7月1日，被告本钢房地产公司与被告辽宁东川房地产公司签订碧水云天合作项目主体变更协议书，该协议主要内容为：双方同意碧水云天项目开发主体由本钢房地产公司变更为辽宁东川房地产公司，由辽宁东川房地产公司独立实施完成。因签订的合同、协议和销售手续包括各类抹房、交预订金所产生的纠纷由辽宁东川房地产公司负责并承担全部经济和民事责任。
2011年11月份，被告碧水云天房地产公司通知原告换签正式合同，并分别于2011年12月1日、2012年12月2日、2012年12月5日，先后三次在本溪日报上刊登公告，公告的主要内容为：碧水云天房地产项目已由我公司独立承接，复工建设后该项目预售许可证已于2011年9月24日下发，请原与本钢房地产公司原签订购房合同的购房业主于2011年12月15日前来碧水云天售楼处换签《商品房买卖合同》用以备案。贷款业主请于2011年12月31日前办理完成贷款手续并将贷款转入我公司账户，或于2011年12月31日前以现金或转账方式直接支付剩余房款，否则按逾期付款处理。因原、被告双方在违约金及增补房款方面存在争议未能签订正式商品房买卖合同。故原告诉至本院，请求依法判令被告立即向原告交付所购买的位于碧水云天D4-2-6-2号、面积119.03平方米的楼房及赠送的顶层阁楼，并为原告办理房屋的过户手续，被告承担因延迟交付房屋赔偿原告的违约金17万元，被告承担本案诉讼费。
上述事实，有商品房预订合同、发票、合作项目主体变更协议书、承诺书、报纸公告及双方当事人陈述笔录等证明材料载卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告张晓龙与被告本钢房地产公司虽然签订的是商品房预订合同，该合同已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告本钢房地产公司已经按照约定收受原告张晓龙购房款427198元，该预订合同应认定为原告张晓龙与被告本钢房地产公司签订的商品房买卖合同。原告张晓龙签订的商品房预订合同虽与被告本钢房地产公司签订，但经原告同意，双方签订的商品房预订合同的权利和义务全部转让给被告辽宁东川房地产公司，后又由被告碧水云天房地产公司承接，故该商品房预订合同的内容及先前被告本钢房地产公司对原告作出的逾期交房违约赔偿的承诺对于原告张晓龙与被告碧水云天房地产公司均具有约束力。原告已按约定支付全部房款，故原告请求被告立即向原告交付所购买的位于碧水云天D4-2-6-2号、面积119.03平方米的楼房及赠送的顶层阁楼，并为原告办理房屋的过户手续的诉讼请求成立，本院予以支持。逾期交房违约金的数额按照被告本钢房地产公司发出的承诺计算。因被告碧水云天房地产公司于2011年11月30日已具备房屋交付条件，故原告主张的逾期交房违约金应计算至2011年11月30日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：
一、被告本溪碧水云天房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告张晓龙交付坐落于本溪市明山区碧水云天D4-2-6-2号、面积119.03平方米的房屋，并为原告张晓龙办理该房屋的过户手续。
二、被告本溪碧水云天房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告张晓龙逾期交房违约金九万七千零三十元（按照本钢房地产公司承诺的标准分段计算至二0一一年十一月三十日止）；
三、驳回原告张晓龙对本钢房地产开发有限公司、辽宁东川房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千七百七十元、公告费五百六十元，总计一万零三百三十元，由被告本溪碧水云天房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 谷 震
人民陪审员 丁亚珍
人民陪审员 周俊英
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 费 阳
附：本案所适用法律条文、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
逾期交房违约金=（427198元×364天（2008.7.1-2009.6.29）／10000）＋5952元＋（427198元×884天（2009.6.30-2011.11.30）×2／10000）=97030元