西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终183号
上诉人（原审被告）西安中润房地产开发有限责任公司，住所地：西安市解放路陇海大酒店602室。
法定代表人郑芙霞，执行董事。
委托代理人王敏琼，陕西存实律师事务所律师。
委托代理人权素清，陕西存实律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）解江波，男，1972年11月15日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。
委托代理人郭磊，陕西咸益律师事务所律师。
上诉人西安中润房地产开发有限责任公司（以下简称“中润公司”）因与被上诉人解江波商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初11192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，解江波与中润公司于2013年11月13日签订《商品房买卖合同》，解江波购买中润公司开发的位于西安市未央区，建筑面积43.95㎡，总价294422元。中润公司于2014年5月1日前交房。交房时采暖安装到位，入住后第二个采暖季开通，如果在规定的日期内未达到使用条件，双方协商以其他方式解决。同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已付房款的0.35%向买受人支付违约金。2014年7月19日，中润公司将房屋交付解江波，同时对逾期交房的违约金进行了计算，解江波进行了确认。因交房结算清单上记载的物业费用起算时间是2014年11月1日，解江波称交房时间是2014年7月19日，房屋实际使用时间是2014年11月1日，中润公司中润公司称交房时间是2014年7月19日，2014年11月1日起开始收取物业费的原因是11月1日前是装修时间。中润公司认为解江波主张逾期办证违约金的诉讼时效应从2015年7月19日起，解江波认为因中润公司至今未向房屋产权登记机关提交办理权属证应由出卖方提供的资料登记备案，违约状态仍在持续，故不存在诉讼时效，即使有诉讼时效，诉讼时效应自2015年11月1日起计算，因为解江波的交房时间应为2014年11月1日。另查明，本案涉案房屋2015年、2016年采暖季均未供暖，解江波按照其租房两年的租金费用主张中润公司向其支付未按时供暖损失。截至法庭调查结束，中润公司未将办理权属登记由出卖人提供的资料全部报产权登记机关备案。
解江波诉称，双方于2013年11月13日签订《商品房买卖合同》，解江波购买中润公司开发的中润广场2号楼11207号建筑面积为43.94㎡的住宅一套，总价294355元。解江波按约支付了包含房款、房屋买卖契税和房屋维修专项基金等各项费用。中润公司违反合同约定，2015和2016两个采暖季未能供暖，拖延办理房屋产权登记达700多日。解江波积极与中润公司协商，中润公司拒不配合。现解江波诉至本院，请求：1、依法判令中润公司支付解江波2015年、2016年无法供暖造成的损失共计12000元；2、判令中润公司支付解江波房产证逾期违约金1030.24元；3、中润公司于2018年4月1日前完成产权登记。庭审中，解江波将诉讼请求第3项明确为：中润公司在2018年1月1日前将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
中润公司辩称，双方于2013年11月13日签订《商品房买卖合同》，合同第十四条约定：交房时采暖安装到位，入住后第二采暖季，属政府职能统一配套以其统一安排的时间为准，该条款系我公司的免责条款，涉案房屋采取市政统一供暖，根据政府政策及合同关于由市政部门统一安排的约定，到目前为止无法正常供暖的原因是市政统一安排和政策的问题，因此中润公司不存在过错，根据合同约定，亦存在免责约定；关于办理产权登记的问题，根据合同的约定，中润公司不存在为解江波办理产权证的义务；关于违约金的问题，我们认为已经超过诉讼时效，涉案房屋交付是时间是2014年7月19日，根据合同约定365日内中润公司提交资料，也就是说诉讼时效从2015年7月19日开始计算，但解江波的起诉在2017年7月19日之后，超过诉讼时效，同时解江波在起诉状中也认可是已经超过了700多日，也就是超过了两年，因此违约金的诉讼请求应予驳回；目前我们已经开始进行初始登记的办理了。
原审法院认为，中润公司按照合同约定应于2015年采暖季开始供暖，其未供暖。中润公司提供的政府文件均为2016年11月15日及以后发布，中润公司以此证明未按时供暖的原因在于国家政策，属于不可抗力，中润公司无过错，本院不予支持，本案未按时供暖的责任在于中润公司。双方在《商品房买卖合同》中约定如果在规定的日期内未达到使用条件，双方协商以其他方式解决，双方协商未果。未按时供暖不足以造成房屋无法使用，且每年供暖季仅4个月，解江波请求以其租房两年的租金作为中润公司未按时供暖的损失的诉讼请求本院不予支持，解江波因涉案房屋未能按约供暖而选择租房属扩大损失，扩大的部分应由其自行承担。中润公司未按约供暖实属违约，关于解江波2015年及2016年未供暖的损失，结合解江波的房屋面积，参照西安市市政供暖暖气费收取标准，本院酌情认定每平方米每年20元，2015年和2016年未供暖损失共计1758元。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。本案中，中润公司于2014年7月19日向解江波交付了涉案房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》，中润公司应当在2015年7月18日前向房屋产权登记机关提交相关办证文件。西安市不动产服务中心依据《房屋登记办法》第二十三条的规定，房屋登记机构应当在受理登记之日起30个工作日内将申请登记事项进行登记。据此推算，解江波应当自2015年8月28日起知道其权利被侵害，自该日起至解江波起诉未超过两年。故，解江波按照合同约定主张中润公司支付1030.24元违约金的诉讼请求本院予以支持。解江波要求中润公司在2018年1月1日前将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安中润房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告解江波2015年、2016年未供暖损失1758元。二、被告西安中润房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告未按约将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的逾期违约金1030.24元。三、被告西安中润房地产开发有限责任公司于2018年1月1日前将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。案件受理费125元，原告解江波已预交，现由被告西安中润房地产开发有限责任公司承担100元，于上述时间支付原告，剩余25元由原告自行承担。
宣判后，中润公司不服向本院提起上诉称，一、原审人民法院认定事实错误，应依法予以纠正。l、涉案房屋采取市政统一集中供暖，属于政府职能部门统一配套，依据《商品房买卖合同》第十四条第一款第5项：属政府职能部门统一配套项目，以其统一安排的时间为准之约定。因2015及2016年度政府有关禁土令、治污减霾政策的影响，市政集中供暖部门对涉案小区供暖的时间有其具体的、统一的安排，故涉案小区市政集中供暖依合同约定应以有关职能部门统一安排时间为准。中润公司存在合同约定的免责条款，即市政供暖以市政统一安排的时间为准。故依据合同中润公司不存存违约，解江波的诉讼请求不能成立。一审未予以查明认定，属事实认定错误，二审法院依法予以查明认定。2、本案判决与原审法院已绝判决同案不同判，显失公允，应予纠正。原审法院按每采暖季按每平方20元标准计算供暖费用损失，判令中润公司予以赔偿，既缺乏解江波证据佐证，且无相关社会调查或者鉴定意见证实，原审就此判决缺乏事实及法律依据。且原审人民法院曾于2017年9月11日作出的(20l7)陕0112民初5049号民事判决书，判令中润公司与本案相同案件采暖损失标准为：每采暖季按每平方9元，而本案竟判令中润公司每采暖季按每平方20元标准计算损失，两份判决标准相差230%，显然是同案不同判，显示公允。二审应予纠正判决。二、原审人民法院适用法律错误，二审应予以纠正。中润公司于2014年7月19日向解江波交付涉案房屋，依据《商品房合同》第十五条约定，中润公司应十交付后365日内，办理产权资料备案登记。依据法律规定：当事人自知道或应当知道其权益受侵害之日起计算诉讼时效，本案中即2015年7月20日起解江波应当知道其产权资料报送登记机关备案的权益受侵害，开始计算诉讼时效二年至2017年7月20日，诉讼时效已过。中润公司在一审中已提出诉讼时效抗辩。原审错误适用法律，未依据诉讼时效制度驳回解江波诉讼请求系适用法律错误，且一审适用依法不得直接适用规章作为裁判依据，错上加错。综上，请求1、依法撤销原审判决改判驳回解江波的全部诉讼请求；2、解江波承担本案一、一审诉讼费用。
解江波辩称，原审判决适用法律正确，认定事实清楚，中润公司上诉理由缺乏法律依据，依法应予驳回。经审理查明，原审法院查明事实属实，双方当事人均无异议。
本院认为，中润公司上诉称，涉案房屋采取市政统一集中供暖，属于政府职能部门统一配套，依据《商品房买卖合同》第十四条第一款第5项：属政府职能部门统一配套项目，以其统一安排的时间为准之约定。因2015及2016年度政府有关禁土令、治污减霾政策的影响，市政集中供暖部门对涉案小区供暖的时间有其具体的、统一的安排，故涉案小区市政集中供暖依合同约定应以有关职能部门统一安排时间为准。中润公司存在合同约定的免责条款，即市政供暖以市政统一安排的时间为准。依据合同，中润公司不存存违约。因中润公司按照合同的约定应于2015年采暖季开始供暖，案涉房屋供暖系统的施工均应在房屋交付之前完成，入住后第二个采暖季开通，且中润公司提供的政府文件均为2016年11月15日及以后发布，中润公司以此证明未按时供暖的原因在于国家政策，应予免责之理由依据不足，不予采信；中润公司上诉称，原审法院曾作出相同案件采暖损失标准为每平方米9元，而本案判令按每平方米20元计算损失，显失公允。原审法院在本案中结合房屋面积，参照西安市市政供暖暖气费收费标准，酌情认定每平方米每年20元，2015年和2016年为供暖损失共计1758元，符合本案实际，并无不当，中润公司该上诉理由不能成立；关于诉讼时效。本案中，中润公司于2014年7月19日向解江波交付了涉案房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》，中润公司应当在2015年7月18日前向房屋产权登记机关提交相关办证文件，原审法院依据西安市不动产服务中心《房屋登记办法》第二十三条的规定，推算解江波应当自2015年8月28日起知道其权利被侵害，确认自该日起至宣子立起诉未超过两年，亦是正确的。综上，原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费125元，由西安中润房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 焦海林
审判员 李美红
审判员 朱利安
二〇一八年三月十六日
书记员 孙 妍