宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0211民初1072号原告：马言军,男，1984年6月24日出生，汉族，住安徽省霍邱县。原告：赵先领,女，1983年12月16日出生，汉族，住安徽省霍邱县。上述两原告的共同委托诉讼代理人：黄涛，北京高文（上海）律师事务所律师。被告：董忠林，男，1949年8月23日出生，汉族，住浙江省。（现下落不明）被告：徐奇波，男，1972年6月1日出生，汉族，住浙江省。（现下落不明）原告马言军、赵先领与被告董忠林、徐奇波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，因被告董忠林、徐奇波下落不明，依法适用普通程序进行审理，于2017年7月31日、8月23日公开开庭审理了本案，并当庭宣告判决。原告原告马言军、赵先领及其委托诉讼代理人黄涛到庭参加诉讼。被告董忠林、徐奇波经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告马言军、赵先领向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿原告购买房屋损失款715855.59元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除2016年11月16日的存量房屋买卖中介合同和2016年11月17日的宁波市存量房买卖合同；2.判令被告赔偿原告购买房屋各项损失865855.59元（购房本金40.5万元、定金40万元、暂计至2017年4月16日的购房款本金利息4万元、房屋买卖中介费11500元、房屋保全费及担保费4545元、已交付税金及物业费4810.59元），后又撤回税金4123.59元的诉请；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年11月16日签订存量房屋买卖合同，约定被告董忠林将位于镇海区骆驼街道兴海北路2027号茗莲春晓小区2号503室房屋（号：房权证镇骆字第××号76号）卖给原告，原告依约于2016年11月16日将40.5万元汇入镇海区骆驼街道农商银行，还清了被告徐奇波涉案房产按揭贷款（被告徐奇波系被告董忠林女婿，被告董忠林房产购买系以其女婿名义向银行按揭借款）。不料被告董忠林提供给原告的房产证有假，在办理房产过户手续时被房管部门识别，假房产证被当场没收，没能办理。后原告催促被告董忠林提供真实房产证，不料期间该房产被其他债权人申请宁波市海曙区人民法院保全查封，导致原告最终过户不能。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供了如下证据：2016年11月16日存量房屋买卖中介合同一份、2016年11月17日宁波市存量房买卖合同一份、房屋产权证复印件一份、中国农业银行银行卡交易明细清单一份、2016年11月16日董忠林的收条一份、宁波市不动产登记情况证明一份、使用非法印制伪造的土地使用权证没收证明一份、物业发票一张、担保费收据一张、（2016）浙0211民初3652号案件诉讼费票据一张、宁波增值税普通发票一张、税收缴款书一张，上述证据本院予以确认并在卷佐证。被告董忠林、徐奇波未向本院提供答辩状和证据材料，经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己辩驳和质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月16日，甲方董忠林，乙方马言军、赵先领，丙方宁波市镇海区骆驼四方房产中介签订了一份《存量房屋买卖中介合同》，约定了以下主要内容：甲方董忠林将其所有的位于镇海区骆驼街道兴海北路2027号茗莲春晓小区2号503室权证号：房权证镇骆字第××号76号）卖给乙方马言军、赵先领。房屋价款计62.5万元，合同签订日，乙方支付甲方定金40万元，2016年12月30日前付22.5万元，乙方按揭贷款后付清。中介服务费11550元，乙方按揭贷款后付清。如甲方违约，则甲方退还定金40万元，同时补偿乙方定金等额的补偿金，乙方付给丙方的中介费、办证费11500元由甲方承担，乙方已交的中介费、办证费由丙方退还给乙方。2016年11月17日，甲方董忠林，乙方马言军签订了一份《宁波市存量房买卖合同》，约定了以下主要内容：甲方董忠林将其所有的位于镇海区骆驼街道兴海北路2027号茗莲春晓小区2号50权证号：房权证镇骆字第××号0376号）卖给乙方马言军。房屋成交总价40万元，2016年11月16日前，乙方支付购房定金2万元，2016年11月17日前支付首付款16万元，余款22万元乙方按揭贷款后付清。该份合同为宁波市镇海区房地产管理中心网签合同。同一天，双方注明以《存量房屋买卖中介合同》为准，自行成交网签合同不作为准。2016年11月16日，原告赵先领汇入被告徐奇波银行账户40.5万元，被告董忠林出具收条一份，载明：今收到马言军、赵先领房屋定金40.5万元。2016年11月17日，原、被告双方办理过户手续时，宁波市国土资源局发现被告董忠林所持非法印制、伪造的土地使用权证2本，并予以没收。同日，涉案房屋因被告其他案件纠纷被海曙区人民法院查封，后又被本院其他案件纠纷查封。原告马言军因涉案房屋已缴纳契税4123.59元、物业费687元。因涉案房屋纠纷，原告马言军、赵先领曾诉至本院[（2016）浙0211民初3652号]，要求被告董忠林、徐奇波办理房屋过户手续,并申请保全了涉案房屋，交纳了财产保全费2545元和担保费2000元。本院认为，本案中，由于被告董忠林在办理房屋过户过程中，提供了伪造的产权证，导致被国土部门没收，无法办理过户手续。后又因被告其他案件纠纷，涉案房屋被法院查封，导致无法正常办理过户手续，而且目前被告董忠林又下落不明，无法联系上。现原告认为房屋买卖合同目的无法实现，主张解除2016年11月16日的存量房屋买卖中介合同和2016年11月17日的宁波市存量房买卖合同，本院认为原告提出的合同解除理由成立。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。针对原告的诉请，本院逐一分析认定如下：1.现原告要求被告董忠林退还其支付的购房款40.5万元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告董忠林支付占有购房款的利息，于法有据，本院予以支持，故本院认定被告董忠林支付以40.5万元为基数，自2016年11月16日起至实际履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。原告方主张按照4倍的贷款利率计算利息，因双方没有合同约定，依据不足，本院不予支持。2.虽然2016年11月16日的存量房屋买卖中介合同和2016年11月17日的宁波市存量房买卖合同中关于房屋成交价款和定金数额的约定不一致，但结合被告董忠林出具的收条载明的内容，可以看出，双方真实意思表示的房屋总价款应当是62.5万元，定金是40万元。现被告违约，原告按照定金罚则要求被告董忠林支付40万元定金等额的补偿金。本院认为，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。因此，本院认定被告董忠林应向原告方支付定金为12.5万元（62.5万元×20%）。原告对超出部分定金的主张，本院不予支持。3.根据合同约定，如被告董忠林违约，则原告方已交的中介费、办证费由房屋中介退还给原告方。由此可见，假如原告方支付了中介费，该费用也应由房屋中介退还给原告方，而不是向被告董忠林主张。而且，实际上原告方庭审称其尚未支付中介费。因此，原告方要求被告董忠林支付中介费11500元，依据不足，本院不予支持。4.原告马言军、赵先领曾诉至本院[（2016）浙0211民初3652号]，要求被告董忠林、徐奇波办理房屋过户手续,并申请保全了涉案房屋，交纳了财产保全费2545元和担保费2000元。本院认为，该费用与本案无关，原告方要求被告董忠林支付保全费和担保费4545元，依据不足，本院不予支持。5.原告方已替被告董忠林支付物业费687元，本院认为，该费用是原告方因购买涉案房屋已替被告董忠林支付物业费，由于被告董忠林违约，导致房屋无法过户，造成了原告方的损失，现原告方要求被告董忠林支付物业费687元，于法有据，本院予以支持。6.原告方称涉案房屋系被告董忠林和徐奇波的共有物，所以被告徐奇波应当共同承担上述费用。根据本院查明的事实，涉案房屋系被告董忠林单独所有，而非与徐奇波共有。即使原告赵先领汇入被告徐奇波银行账户405000元，根据原告的庭审称是按照被告董忠林的指示，才向被告徐奇波银行账户汇入购房款项，被告董忠林出具的收条。综上，原告方要求被告徐奇波应当共同承担上述费用，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原被告于2016年11月16日签订的《存量房屋买卖中介合同》和2016年11月17日签订的《宁波市存量房买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告董忠林退还原告马言军、赵先领购房款40.5万元、支付定金12.5万元、物业费687元，合计530687元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告董忠林向原告马言军、赵先领支付以40.5万元为基数，自2016年11月16日起至实际履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告马言军、赵先领的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费12417元，由原告马言军、赵先领负担4770元（已预交），被告董忠林负担7647元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  张发生人民陪审员  孙霓蕉人民陪审员  王坚芬二〇一七年八月二十三日代书 记员  邵 璐