辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民六终字第295号
上诉人（原审被告）：沈阳万恒易赛房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区新优街8-1号2门。
法定代表人：弗洛斯密特，系董事长。
委托代理人：罗少宁，男，1983年9月2日出生，汉族。
委托代理人：安娜，女，1989年2月16日出生，俄罗斯国籍。
被上诉人（原审原告）：张之昊，男，1978年9月5日出生，汉族，住址沈阳市东陵区。
委托代理人：张尧太，男，1950年10月1日出生，汉族。
上诉人沈阳万恒易赛房地产开发有限公司（下称万恒公司）因与被上诉人张之昊房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第891号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，审判员王纪主审，代理审判员王畅参加评议的合议庭对本案进行了公开审理。现本案已审理终结。
一审原告张之昊诉称，请求法院判令解除原、被告于2013年7月1日签订的商品房买卖合同；判令被告返还原告所付购房款864，175.78元，支付原告已付首付款564，175.78元的利息（从2014年6月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止），支付原告违约金25，925.27元（房屋全款百分之三），支付原告2013年10月9日起至实际给付日止，因贷款产生的利息（截止2015年5月4日，原告已支付利息23，153.55元），赔偿原告因购房产生的担保服务费1800元，公积金贷款产生的代办费600元，工本费1020元，律师咨询费1000元，诉状书写费、打印、复印费800元，误工费、交通费共计2000元，因购房产生的契税25，775.27元，维修基金费6771元；要求被告承担本案的诉讼费用。
一审被告万恒公司辩称，其不同意解除商品房买卖合同，因为被告已经按照合同约定交付了房屋，双方之间签订的合同合法有效，不应随意解除，被告希望与原告和解解决此事。
原审法院经审理查明，2013年7月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区新优街5-3号2-13-3，建筑面积117.76平方米的房屋一套，房屋总价859，175.78元，合同同时约定房屋交付时间为2013年10月31日前，交付条件为商品房经验收合格；如被告未按合同约定交付房屋，逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告按已付房款的3%向原告支付违约金。合同签订后，原告分别于2013年5月23日交付房款300，000元、2013年6月29日交付房款259，175.78元，2013年9月15日公积金贷款300，000元。被告于2013年10月底通知原告入住，原告于2013年10月31日去验房时，发现被告向原告交付的房屋不符合合同的约定，且被告未向原告提供工程竣工验收等手续，故原告未接收房屋，至今房屋未取得政府建设主管部门的竣工验收备案表。原告认为本案争议房屋至今未达到合同约定的交付标准，与被告多次协商未果，来院诉讼。
另查明，原告因购买涉案房屋，于2013年7月8日交纳房屋维修基金6771元，2013年7月8日交纳契税25，775.27元，2013年7月15日，向沈阳总管家房地产经纪有限公司交纳代办费和大厦工本费1020元，2013年7月24日向沈阳房地产置业担保集团有限公司交纳担保服务费1800元、房产登记费80元。
原审法院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效的，双方当事人均应自觉遵守履行。现被告未能按约定交付符合交付条件的房屋，且逾期超过90日，按照合同约定原告有权要求解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；关于购房款，合同约定房屋总价款为859，175.78元，原告向法庭提供的销售不动产统一发票，亦显示原告共给付被告购房款859，175.78元，原告向法庭提供的2013年5月1日的5000元的收款收据上无被告单位公章，且该收据上收款事由为服务费，故本院无法认定该5000元为原告向被告支付的购房款，故对原告要求被告给付购房款864，175.78元的诉讼请求，本院对其中的859，175.78元予以支持；合同解除后，原告有权要求被告承担赔偿损失等违约责任，根据合同约定被告应按原告已付房款的3%向原告支付违约金，即违约金共计25，775.27元，故对原告要求被告支付违约金25，925.27元的诉讼请求，本院对其中的25，775.27元予以支持；关于原告要求被告支付2013年10月9日起至实际给付之日止，因贷款300，000元产生的利息，因此项损失系原告的实际损失，被告应予赔偿，故本院予以支持。原告要求被告赔偿担保服务费1800元，房屋登记费80元、代办费和大厦工本费1020元的诉讼请求，因被告违约在先，上述费用系原告用于购买争议房屋的实际损失，故本院予以支持；原告要求被告赔偿代办费600元、律师咨询费1000元、诉状书写费、打印、复印费800元、误工费、交通费2000元的诉讼请求，因被告未向法庭提供证据予以证明，故本院不予支持；关于原告要求被告赔偿维修基金6771元、契税25，775.27元的诉讼请求，因该维修基金和契税是原告因买房向有关机关缴纳的，房屋买卖合同关系解除后原告可凭相关手续到有关机关办理退费，该项不是原告的实际损失，故本院不予支持；关于原告要求被告支付占有首付款564，175.78元的利息的诉讼请求，因对原告要求被告支付解除合同违约金的诉讼请求，本院已经予以支持，故对原告的该项诉请，本院不再予以支持。关于被告提出该诉争房屋已经“五方验收”合格，达到房屋交付条件而未违约的抗辩，本院认为，《建设工程质量管理条例》规定的“五方验收”合格的房屋，方可交付使用，其中的验收合格，是指工程竣工后的工程质量验收合格，这是房屋交付的前提条件，而商品房是人们生存、生活的居所，具有特殊的使用价值，必须满足人们日常生活的必备条件，所以，为了更好的保护购买人的合法权益，实现商品房买卖的合同目的，2002年，建设部、国土资源部等七部委联合发出通知，“所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用”，所谓综合验收应指工程质量、规划、消防、人防等在内的验收合格，并且《建设工程质量管理条例》中也规定了建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。可见，备案过程不仅只是一个形式的报备程序，建设工程质量只有经建设行政主管部门通过严格审查方式予以确认，对于买受人来说，才具有公示性和可信度。当然，法律法规并没有作出“未经综合验收，不得交付使用”的禁止性规定，也就是该综合验收可以在房屋交付之前，也可以在交付之后，但无论是在交付之前，还是之后，均是不可或缺的程序，如果在交付之后的话，不可时间过长，否则，将违反合同的诚信原则。就本案而言，涉案房屋虽然有“五方验收”合格手续，但房屋交付时存在诸多实际的问题，况且时至今日已逾房屋交付之日一年多，仍然没有到备案机关进行备案，说明该商品房不完全具备商品房使用的必备条件。因此，对被告的抗辩不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定，判决：一、原告张之昊与被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于2013年7月1日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效后立即解除；二、被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告张之昊购房款859，175.78元；三、被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告张之昊违约金25，775.27元；四、被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告张之昊因贷款产生的利息（以300，000元为基数，从2013年10月9日起至实际给付之日止按个人住房公积金同期款利率计算）；五、被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告张之昊担保服务费1800元、房屋登记费80元、代办费和大厦工本费1020元；六、驳回原告张之昊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，207元，由被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人万恒公司不服原判，向本院提出上诉，请求：撤销原判，依法改判。理由是：1、一审法院没有考虑到行业惯例和上诉人的商业利益的公平性。2、被上诉人认为购房价格高，拒绝收房，并提供调整楼层、减免物业费等要求。一审认定事实错误。
被上诉人张之昊辩称：同意一审判决，请求维持原判。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述，商品房买卖合同及发票、消防验收备案表、维修基金、契税、担保服务费、代办费和工本费收据、退房申请书、竣工验收报告等证据，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为，双方所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定遵守履行。
关于验收合格如何确定的问题，本院认为，备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房“验收合格”标准，也是交付的先决条件。首先，根据备案过程的规定，在备案过程中若建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。这说明对建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的的机关是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。其次，商品房在由施工单位交付给建设单位的过程中，经过了设计、勘察、施工、监理等部门的竣工验收，取得了验收合格的确认文件。建设单位在组织竣工验收备案的过程当中，又经过了规划、环保、消防等部门的认可，取得了相应的确认文件。这些都是备案登记合格的前提，因此备案登记合格说明房屋质量、消防、环保等方面都得到了国家的认可。再次，从购房者的知情权来分析。根据《合同法》的相关规定，买受人对买卖合同的标的物享有知情权。而商品房作为商品房买卖合同的标的物，不同于其他大宗物品，它有严格的质量要求，有严格的行业标准，只有具备相应的专业知识才能够独自检查验收，由于商品房的特殊性，购房者作为非专业人士很难充分行使自己的知情权。而知情权又是很重要的一项权利。若由开发商自己组织验收，无异于自己给自己打分，这种自我监督的形式对购房者来说是缺乏保障的。商品房竣工验收备案表是建设行政主管部门在对建设工程进行严格审查的基础上核发的，审查权由政府部门行使，具有可信赖性。
本案上诉人未能按约定交付符合交付条件的房屋，且逾期超过90日，按照合同约定被上诉人有权要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因合同解除系上诉人违约所致，故原审判决上诉人返还房款并从上诉人占有该款项之日起计算利息并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14，124元，由上诉人沈阳万恒易赛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李倩
审 判 员 王纪
代理审判员 王畅
二〇一五年八月七日
书 记 员 李颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；