成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0107民初3331号
原告余佩霓，女，汉族，1982年3月1日出生，住成都市武侯区。
委托代理人李方园、许文林，系四川原石律师事务所律师。
被告王志均，男，汉族，1963年2月17日出生，住成都市温江区。
被告陶友华，女，汉族，1964年7月13日出生，住成都市温江区。
上述二被告共同委托代理人廖承业，系四川衡纵律师事务所律师。
第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房产公司）。住所地：成都市高新区。
法定代表人徐万刚。
委托代理人翼相超，男，汉族，1988年4月30日出生，住山东省阳谷县，系该公司员工。
委托代理人曾春丽，女，汉族，1994年8�18日出生，住四川省资中县，系该公司员工。
原告余佩霓与被告王志均、陶友华及第三人链家房产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日受理后，依法由审判员赵阳适用简易程序，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告余佩霓及其委托代理人李方园、许文林到庭参加了诉讼，被告王志均、陶友华的共同委托代理人廖承业到庭参加了诉讼，第三人链家房产公司的委托代理人翼相超、曾春丽到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。
原告余佩霓诉称，原告余佩霓与被告王志均、陶友华于2016年9月22日经第三人链家房产公司居间，签订了《成都市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》、《补充协议》，约定被告王志均、陶友华将位于成都市武侯区丽都世家B区1栋1单元1510号房屋出售给原告余佩霓，房屋成交价格为85万元，并约定如因违约方违约导致合同无法履行，违约方向守约方按房屋总价款20%承担违约责任。原告余佩霓于合同签订当日给付定金5万元以及全部中介费用、贷款服务费用。签订合同后，原告余佩霓多次要求被告王志均、陶友华履行合同义务，办理解除房屋抵押的手续及房屋过户手续，但被告王志均、陶友华均以各种理由推诿拖延，并明确表示不再履行前述已签订的合同，导致合同目的根本无法实现。
被告王志均、陶友华的行为已经构成根本违约，居间服务费及贷款服务费等费用也应当由被告王志均、陶友华承担，为维护原告余佩霓合法权益，遂诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》；二、被告王志均、陶友华支付违约金17万元；三、被告王志均、陶友华返还定金5万元；四、被告王志均、陶友华赔偿原告居间服务费17000元及贷款服务费2000元。
被告王志均、陶友华辩称，被告王志均、陶友华在本次交易过程中不承担任何违约责任，请求法庭驳回原告余佩霓的诉讼请求。
第三人链家房产公司述称。在交易过程中，被告王志均、陶友华未按约定归还银行贷款，存在违约。
经审理查明，2016年9月22日，原告余佩霓（买受人）与被告王志均、被告陶友华（出卖人）签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定原告余佩霓购买被告王志均、被告陶友华位于成都市武侯区丽都世家B区1栋1单元1510号（现地址名为成都市武侯区核桃堰路69号1栋1单元15层1510号）房屋，该房屋所有权证监证号�主产权）为：4760733，档案保管号（权）为：3172656，建筑面积80.26平方米，总价85万元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为农业银行武侯支行（被告王志均、被告陶友华因欠中国农业银行贷款，已将改房屋抵押与中国农业银行）；合同还约定，买受人（即原告余佩霓）于2016年9月22日向出卖人（即被告王志均、被告陶友华）支付定金5万元，买受人支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；剩余房款买受人采用商业贷款方式支付，贷款金额为57万元。
同日，原告余佩霓（乙方）与被告王志均(甲方)、被告陶友华（甲方）及第三人链家房产公司（丙方）签订了《补充协议》，约定鉴于甲乙双方经丙方居间就坐落于成都市武侯区核桃堰路69号1栋1单元15层1510号房屋签署的《成都市存量房屋买卖合同》作补充约定，甲方应于2016年9月29日前向案涉房�的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟在银行贷款审批通知后60个工作日内办理完毕解除抵押登记手续；甲方应在接到丙方的评估通知后配合评估公司对房屋进行评估；乙方于领取新产权证后将首付款23万元以资金托管（监管）的方式支付给甲方；采取资金托管（监管）方式的，乙方应于递交过户申请前将前述首付款存入丙方指定的银行托管账户中；甲乙双方应于评估完毕后接丙方通知5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。协议第四条第7项中约定甲方逾期履行上述约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
2016年9月22日，原告余佩霓（乙方）与被告王志均（甲方）、被告陶友华（甲方）及第三人链家房产公司（丙方）还签订了《居间服务合同》，约定甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋信息和签约机会；（2）实地看房；（3）代为草拟交易所需的文本;(4)促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同。还约定甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费，应向丙方支付的居间代理费为25500元，由甲方承担8500元，乙方承担17000元，并于本合同签订当日向丙方支付。合同第三条约定：（1）甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料；并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费用；甲乙双方应保证其提交的资料及签�真实、合法、有效；（2）丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在甲方或乙方的要求下，丙方可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务；（3）除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方面解除或变更本协议。甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方可向违约方追偿该笔费用。
同日，三方另签订了《关于合同（编号：MM0021897）的补充协议》，约定因房屋有按揭，未能取得产权证原件的原因，甲方同意将全部定金5万元交付丙方托管；甲方同意应支付丙方的业主佣金8500元及物业保证金2000元从托管定金中扣除，剩余托管定金待取得产权证原件交于丙方托管后5个工作日内由丙方退还给甲方；在托管期间，若因甲方原因导致合同无法履行，甲方同意丙方在合同解除后将该笔款项退还给乙方。
同日，原告余佩霓（乙方）与被告王志均（甲方）、被告陶友华（甲方）及第三人链家房产公司（丙方）另签订了《过户、按揭代理合同》，约定甲乙双方同意，由甲方委托丙方办理交易房屋的权属变更登记及物业交验手续（过户手续）及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向房屋登记机关申请办理过户及协助办理与过户手续相关的全部事项；由乙方委托丙方办理上述事项及交易房屋的购房贷款手续（贷款手续）及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向银行申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的全部事项。另约定丙方代为办理商业贷�/公积金贷款手续的服务费为2000元，由乙方承担，应于本合同签署当日向丙方支付；甲乙双方如未按照本合同约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失，因甲方或乙方任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。
上述合同签订当日，原告余佩霓向被告王志均支付了定金50000元，向第三人链家房产公司支付了居间服务费17000元和贷款服务费2000元。同日，原告余佩霓所支付的定金50000元，被告王志均、被告陶友华托管于第三人链家房产公司39500元，被告王志均、被告陶友华另支付第三人链家房产公司居间服务费8500元，物业保证金2000元。
上述《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》签订后，被告王志均、被告陶友华于2016年9月27日向中国农业银行申请提前还款，银行出具《提前还款书面预约申请书（客户联）》，预约提前还款时间为2017年4月。虽然被告王志均、被告陶友华与中国农业银行预约的还款时间为2017年4月，但在此前的几个月内，中国农业银行三次通知被告王志均、被告陶友华前往办理提前还款手续，被告王志均、被告陶友华最初以拒绝承担提前还款违约金为由拒绝，在第三人链家房产公司表示愿意垫付违约金的情况下，又以缺钱为由拒绝提前还款，导致设立在该房屋上的中国农业银行抵押权至今没有解除，被告王志均、被告陶友华更没有也无法向原告余佩霓进一步履行《成都市存量房屋买卖合同》过户、交付房屋等事宜。
原告余佩霓为继续履行合同向被告王志均、被告陶友华支付购房尾款，向中国农业银行成�青羊支行申请按揭贷款57万元，该行于2016年12月21日审批通过。
由于长时间未获得被告王志均、被告陶友华一方提前还款、解除抵押的信息，2016年11月30日，原告余佩霓通过第三人链家房产公司向被告王志均、被告陶友华致以《履约通知书》，要求被告王志均、被告陶友华按《房屋买卖合同》约定履行相关义务，于2016年12月2日前将办理贷款所需资料（房屋所有权证原件或复印件）交与丙方(即第三人链家房产公司)，否则有权向人民法院起诉，追究被告王志均、被告陶友华的违约责任。
2016年12月2日，翼相超、王春梅出具《证明》，证明被告王志均、被告陶友华未按合同约定将房屋所有权证（原件）交由第三人链家房产公司，也未按约定前去还银行贷款。
2017年3月29日，四川原石律师事务所律师李方园、许文林向被告王志均、被告陶友华寄发《律师函》，要求被告王志均、被告陶友华于2017年4月5日前办理案涉房屋抵押解除手续和房屋过户手续，但无效果。
上述事实,有《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《关于合同（编号：MM0021897）的补充协议》、《过户、按揭代理合同》、三份《买卖业务预收费专用收据》、《定金/房款收据》、《贷款审批通知书》、《证明》、《履约通知书》、《律师函》、中国邮政EMS邮寄单和查询退件单、《交易方留存信息表》、《提前还款书面预约申请书（客户联）》、证人证言以及当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。
本院认为，原告余佩霓被告王志均、被告陶友华通过签订《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》建立了房屋买卖合同关系，此系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。根据合同及补充协议约定，被告王志均、被告陶友华应于2016年9月29日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟在银行贷款审批通过后60个工作日内办理完毕解除抵押登记手续，如逾期超过十五日，构成根本性违约，应以该房屋总价款的20%向对方支付违约金。本案中，被告王志均、被告陶友华虽然在2016年9月27日即向贷款银行中国农业银行提交了提前还款的申请，且预约还款时间在2017年4月，但实际在接到中国农业银行通知可以办理提前还款手续达三次之多，仍然以种种理由拒绝办理提前还款手续；2017年4月以后仍然没有完成提前还款事务，至设立在交易房屋上的抵押权至今没有解除，使房屋买卖合同无法进一步履行，被告王志均、被告陶友华已经构成根本性违约，应向原告余佩霓支付违约金，违约金为房屋总价款85万元的20%为17万元。由于被告王志均、被告陶友华一方的违约行为，根据《合同法》关于合同法定解除条件的规定，原告余佩霓有权要求解除房屋买卖合同。合同解除后，定金应当返还，原告余佩霓有权要求赔偿损失，原告余佩霓为此次交易所开支的居间服务费、贷款服务费等属于损失范围，被告王志均、被告陶友华应予赔偿。至于《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》系原告余佩霓与第三人链家房产公司之间的合同，不属于原被告之间的合同，所以原告余佩霓请求解除其与被告王志均、被告陶友华之间的合同不应包括《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告余佩霓与被告王志均、被告陶友华于2016年9月22日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；
二、被告王志均、被告陶友华于本判决生效之日起十日内支付原告余佩霓违约金170000元；
三、被告王志均、被告陶友华于本判决生效之日起十日内返还原告余佩霓定金50000元；
四、被告王志均、被告陶友华于本判决生效之日起十日内赔偿原告余佩霓损失19000元；
五、驳回原告余佩霓的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4885元，减半收取2442.5元，保全费1715元，合计4157.5元，由被告王志均、被告陶友华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 赵 阳
二〇一七年五月二十四日
书记员 杨谨荣