黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）爱民初字第133号
原告（反诉被告）蔡凤兰，女，汉族，无职业。
委托代理人赵月芹，黑龙江法大律师事务所律师。
被告（反诉原告）侯志有，男，汉族，无职业。
委托代理人谷秀琴（被告的妻子），女，汉族，无职业。
委托代理人鄂恒志，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。
原告（反诉被告）蔡凤兰与被告（反诉原告）侯志有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理后，依法由代理审判员刘凤羽适用简易程序，于2014年3月13日、4月4日、5月9日公开开庭进行了审理；原告蔡凤兰及其委托代理人赵月芹，被告侯志有及其委托代理人谷秀琴、鄂恒志，证人于xx、袁xx到庭参加诉讼。因原、被告双方争议较大，故本案变更为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年5月28日、2014年11月7日、11月21日公开开庭进行了审理；原告蔡凤兰及其委托代理人赵月芹，被告侯志有及其委托代理人谷秀琴、鄂恒志到庭参加诉讼。2014年5月28日至2014年10月24日，本院委托牡丹江市宏伟房地产估价有限公司（以下简称宏伟估价公司）进行司法鉴定。本案现已审理终结。
原告蔡凤兰诉称：2007年12月10日，原告蔡凤兰以20000元价格将其所有的位于牡丹江市爱民区北安乡八达村、建筑面积40平方米房屋卖给被告侯志有，双方签订了房屋买卖契约。契约签订后，原告当场将土地使用权证和房屋所有权证交付给被告，被告将20000元购房款交付给原告。因被告不是八达村村民，且原、被告在买卖诉争房屋时未经八达村村民委员会同意，根据相关法律规定，双方签订的房屋买卖契约无效。故原告诉至法院，要求确认原、被告于2007年12月10日签订的《房屋买卖契约》无效；要求被告返还诉争房屋，原告返还购房款20000元；诉讼费由被告承担。
被告侯志有辩称：一、房屋买卖契约的效力应按照合同法的有关规定予以认定，不能按照土地管理法的有关规定来认定，只要原、被告签订的房屋买卖契约具备了法定的合同生效要件，就应认定有效；二、我国现行的法律法规并未禁止农村房屋买卖，且被告不是城镇居民，故其有权购买诉争房屋；三、被告全家自2007年购房后从外地迁入八达村居住至今，并承包了八达村的数十亩土地，生活基本稳定，且诉争房屋系被告唯一的安身立命之所，故应保证其最基本的生存条件；四、原告要求确认房屋买卖契约无效系因诉争房屋正处于拆迁规划中，原告系为了将来可能获得巨大利益而反悔，其行为与我国的立法宗旨相违悖，故从保护守约方及有利于维护现有的房屋占有关系的角度，法院应确认该契约有效；五、被告购房至今已有七年之久，但原告从未向被告主张过权利，现原告提起诉讼已超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告侯志有诉称：反诉被告明知宅基地上的房屋禁止流转而仍将诉争房屋卖给反诉原告，其在卖房多年后又以违反法律规定为由主张房屋买卖契约无效，且其系基于房屋价值上涨而请求确认买卖契约无效，其行为属于恶意毁约行为，明显违反了诚实信用原则，故反诉被告存在过错，如房屋买卖契约被确认无效，从公平的角度，反诉被告应对反诉原告因此造成的损失承担全部责任。故反诉原告提起反诉，要求反诉被告返还购房款20000元并赔偿利息7000元；要求反诉被告赔偿反诉原告可信赖利益损失及房屋装修损失共计80000元；诉讼费和反诉费由反诉被告负担。诉讼中，反诉原告变更反诉请求，要求反诉被告返还购房款20000元并赔偿利息7000元；要求反诉被告赔偿反诉原告房屋增值（含装修）损失34098元。
反诉被告蔡凤兰辩称：一、反诉原告提起反诉的事实和理由不符合法律有关规定，故反诉原告的反诉请求不成立；二、原、被告签订的房屋买卖契约因违反法律法规的强制性规定而无效，双方对此均有过错，但反诉原告的过错大于反诉被告的过错，且反诉被告自卖房后无房居住并得不到廉租房、低保等待遇，故反诉原告应对反诉被告的租房等损失承担赔偿责任，反诉被告对反诉原告没有赔偿的义务。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
本案争议的焦点：一、诉争房屋是否属于农村宅基地上的房屋，被告是否是本集体经济组织成员，原、被告签订的《房屋买卖契约》是否合法有效；二、原、被告在买卖诉争房屋过程中有无过错及过错程度是多少，双方是否应承担相应的责任；三、被告是否应向原告返还诉争房屋，反诉被告是否应向反诉原告返还购房款并赔偿利息损失和房屋增值（含装修）损失；四、原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效。
审理中，原告（反诉被告）蔡凤兰为支持其主张，向法庭举证、被告（反诉原告）侯志有质证、本院认证如下：
证据1.房屋买卖契约复印件（与原件核对无异）1份。证明原告于2007年12月10日将位于牡丹江市爱民区北安乡八达村、建筑面积40平方米的房屋卖给被告；原告当场将土地使用权证和房屋所有权证交付给了被告。
被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。此份证据能够证明房屋交易价格为20000元，原、被告买卖诉争房屋系双方的真实意思表示，符合合同法的有关规定，不存在无效的情形。
本院认为，被告对此份证据的形式要件没有异议，本院予以采信。此份证据结合原、被告的当庭陈述能够证明原告所要证明的问题，本院予以确认。
证据2.户口薄复印件（与原件核对无异）、身份证复印件（与原件核对无异）各1份。证明原告是牡丹江市爱民区北安乡八达村的村民，是该集体经济组织的成员。
被告对此组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。原告在八达村未取得土地，且其自2007年卖房后至今一直未在八达村居住，故其系八达村的空挂户，并非八达村的集体经济组织成员。
本院认为，被告对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信。此组证据能够证明原告系八达村村民的事实，本院予以确认。
证据3.房屋登记查询证明及牡丹江市爱民区三道关镇八达村村民委员会（以下简称八达村委会）证明1份。证明诉争房屋的所有权人为原告；原告系八达村的村民，其系八达村集体经济组织成员。
被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。一、原告已于2007年将诉争房屋卖给被告，双方已签订买卖契约并已当场履行，根据物权法第十五条的规定，未办理房屋过户手续不影响合同的效力，故原告自契约签订之日起不再是房屋所有权人；二、原告在2007年卖房后至今未在八达村居住，且其在八达村未取得土地，故八达村委会出具的证明仅能证明原告曾经是八达村的村民，无法证明原告是八达村的集体经济组织成员。
本院认为，被告对此份证据的形式要件没有异议，本院予以采信。此份证据能够证明原告系诉争房屋所有权人及八达村村民的事实，本院予以确认。
证据4.八达村委会出具的证明1份。证明原告出售诉争房屋未经村委会同意，诉争房屋占用的宅基地系原告在八达村唯一的一处宅基地。
被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。一、该证明未记载出证时间，且仅能证明原、被告在买卖房屋时未经过村委会，不能证明村委会在原、被告买卖房屋后不同意或者默认该交易行为；二、根据土地管理法的有关规定，农村宅基地允许对外出让，因原告不是八达村集体经济组织成员，其不受集体经济组织成员有关规定的限制，故其对外出售诉争房屋无需经八达村委会同意和认可。
本院认为，被告对此份证据的形式要件没有异议，本院予以采信。此份证据能够证明原告所要证明的问题，本院予以确认。
被告（反诉原告）侯志有为支持其主张，向法庭举证、原告（反诉被告）蔡凤兰质证、本院认证如下：
证据1.房屋买卖契约复印件（与原件核对无异）、集体土地使用权证复印件（与原件核对无异）、房屋所有权证复印件（与原件核对无异）各1份。证明被告于2007年12月份以20000元价格购买了原告所有的诉争房屋，该交易行为系双方的真实意思表示，故原、被告的买卖关系成立；契约签订后，原告当场将其持有的相关证照交给了被告。
原告对此组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。一、此组证据仅能证明原、被告签订的房屋买卖契约成立，不能证明该买卖契约有效，按照相关法律规定，该契约应无效；二、此组证据能够证明土地使用权人和房屋所有权人为原告，被告有义务将土地使用权证和房屋所有权证返还给原告，故请求法院对此组证据证明的问题不予确认。
本院认为，原告对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信。此组证据结合原、被告的当庭陈述，仅能证明原、被告于2007年12月10日签订房屋买卖契约，约定被告以20000元价格购买原告所有的诉争房屋及原告当场将土地使用权证和房屋所有权证交付给被告的事实，本院予以确认；仅根据此组证据不能证明房屋买卖契约是否有效的问题，本院对此不予确认。
证据2.土地租种协议复印件（与原件核对无异）、土地承包合同书复印件（与原件核对无异）各2份、照片4张、CT检查报告单复印件（与原件核对无异）1份。证明一、被告于2007年年末迁入八达村居住至今，诉争房屋系被告的安身立命之所；二、被告在八达村靠长期租种土地为生，且其身患疾病，如房屋买卖契约被确认无效，将对其身体健康造成影响；三、在此之前，原告从未向被告主张过任何权利。
原告对此组证据有异议。一、2008年的两份土地租种协议均未记载签订的具体日期，且2008年2月份租种协议与2012年至2016年的土地承包合同书的用纸和笔迹完全相同，故被告存在伪造证据的嫌疑；2008年1月20日土地承包合同书的签订时间有改动的痕迹，故该合同书在形式上存在瑕疵；被告未提供租种土地的相关手续，故无法证明被告租种土地的事实，且此组租种协议和承包合同与本案无关；二、此组照片未显示拍摄时间和拍摄人，故无法证明照片与本案具有关联性；三、CT报告单未加盖医院公章，报告单中记载的“侯志友”并非本案被告，故该报告单与本案无关。综上，此组证据不能证明被告所要证明的问题。
本院认为，一、CT检查报告单与本案不具有关联性，本院不予采信；二、此组证据仅能证明被告自2008年起在八达村租种八达村村民的土地的事实，本院对此予以确认。
证据3.证人于xx出庭作证。证明一、被告自2008年起租种证人承包经营的土地至今；二、证人的丈夫王xx与被告于2008年签订了租种协议，约定被告租种的土地面积为6亩（小亩为9.5亩），租金为被告每亩地交付200斤大米，期限为10年；三、证人系八达村集体经济组织成员，其没有粮食补贴证。
原告对该证人证言有异议。一、证人未提供土地承包经营权证、土地承包合同及粮食直补证等手续，无法证明其系土地承包经营权人，故其不具备作证的主体资格；二、证人开始时称其与被告未签订承包合同，后又称双方签订了承包合同，且证人称其系土地的承包经营权人，但土地承包合同系其丈夫王xx签订，故该证人出具的证言前后矛盾；三、证人证明有房有地是集体经济组织成员的问题无法律依据。综上，证人证明的内容与事实不符，无相关证据支持且与本案无关，故请求法院不予采信。
本院认为，该证人证言结合被告与王xx签订的土地租种协议，能够证明被告自2008年起租种证人与其丈夫王xx承包经营的土地，被告与王xx签订了租种协议并约定租金为被告每亩地交付200斤大米、期限为10年的事实，本院予以确认。
证据4.证人袁xx出庭作证。证明一、被告自2008年起租种证人承包经营的土地至今；二、证人与被告签订了承包合同，约定被告租种的土地面积为2.2亩（小亩为3亩），租金为被告每年每亩地向证人交付200斤大米；三、证人系八达村集体经济组织成员，其有粮食补贴证。
原告对该证人证言有异议。一、证人称其有粮食直补证，而证人于xx称其没有粮食直补证，两位证人出具的证言相互矛盾；二、对该证人证言的其他质证意见与对证人于xx出具的证言的质证意见一致。综上，该证人出具的证言不真实，请求法院不予采信。
本院认为，该证人证言结合被告与证人签订的土地承包合同书，能够证明被告自2008年起租种证人承包经营的2.2亩土地，双方签订了承包合同书并约定每年租金为被告每亩地向证人交付200斤大米的事实，本院予以确认。
证据5.八达村委会介绍信、2013年12月10日收据各1份。证明被告自2007年在诉争房屋居住至今并已向村委会交纳各项费用；八达村委会认可且同意被告购买诉争房屋并在该村居住。
原告对此组证据有异议。一、隋xx不是八达村委会的负责人，其无权在介绍信上签名，故该介绍信的形式要件不符合法律规定；介绍信的出具时间为2014年3月12日，但被告在上次庭审时并未举示，故该介绍信的形成时间存在虚假；该介绍信系被告到其他单位为办理相关事宜而开具，故与本案无关；此份介绍信不是证明，故不能作为证据使用；二、此份收据不是正规票据，故形式要件不符合法律规定；此份收据不能证明被告交纳了各种费用，且收据中记载交款人为“侯志友”，而非本案被告；假设该收据真实，仅能证明被告在2013年交纳了水费和卫生费，不能证明其在2013年以前交纳了水费和卫生费，故此份收据与本案无关。
本院认为，介绍信系八达村委会出具且有该村委会的公章及负责人的签名，收据亦盖有八达村财务专用章，故来源合法，本院对此组证据予以采信；原告虽称隋xx不是八达村委会负责人，但其未举证证实，故该质证意见不成立。此组证据仅能证明被告一家于2007年到八达村居住至今及被告于2013年12月10日交纳了2013年水费和卫生费的事实，本院予以确认；此组证据不能证明被告购买诉争房屋业经八达村委会认可和同意的事实，本院对此不予确认。
证据6.牡中法（2014）第169号《房地产司法鉴定评估报告书》、鉴定费票据各1份。证明经鉴定，诉争房屋及室内装修市场总价值为54098元，如房屋买卖契约无效，原告应按照该鉴定赔偿被告的损失；被告支付评估费2000元。
原告对此组证据有异议。一、此组证据与原告无关，被告申请此项鉴定无法律依据；二、此次鉴定在选择鉴定机构时未经过原、被告协商和抽签等程序，在鉴定时原告亦未到场，此次鉴定系为法院处理执行案件提供参考依据，且评估报告记载的鉴定委托单位系牡丹江市中级人民法院，故此次鉴定程序违法且与本案无关；三、经鉴定，房屋客观市场价值48960元、室内装修折旧后客观市场价值5138元，该鉴定意见与诉争房屋实际情况不符，评估价值明显过高，故原告不予认可；四、鉴定费票据记载的交款单位为谷秀琴，其不是原告或被告，且票据中记载的交款时间与鉴定时间不符，故此份票据的形式要件不符合法律规定且与本案无关。
本院认为，一、评估报告书系由本院依法委托并经牡丹江市中级人民法院审批的具有合法鉴定资格的鉴定人出具，在选择鉴定机构和现场勘查鉴定过程中，本院已依法向原、被告送达《抽取鉴定机构通知书》和《现场勘查通知书》通知双方参加，故鉴定程序合法，且鉴定意见依据充分，故本院对此份评估报告予以采信；此份评估报告能够证明经鉴定，诉争房屋及室内装修市场价值总额为54098元的事实，本院予以确认；原告虽主张此次鉴定程序违法且评估价值明显过高，但其既不申请鉴定人出庭，亦未举证证实此次鉴定存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定的情形，故该质证意见不成立；二、鉴定费票据系宏伟估价公司出具并已加盖该公司公章，故来源合法，本院予以采信；此份票据能够证明被告支付评估费2000元的事实，本院予以确认；原告虽主张交款人谷秀琴不是被告且交款时间与鉴定时间不一致，故该票据与本案无关，但因谷秀琴与被告系夫妻，此次鉴定系被告申请，且票据中记载的交款事项为评估费，此款系被告因此次鉴定实际支出的费用，原告亦未举证证实其主张，故该质证意见不成立。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
原告蔡凤兰系牡丹江市爱民区三道关镇八达村村民，系本村集体经济组织成员，其在八达村仅有一处宅基地；被告侯志有系五常市三道关镇八达村村民。2007年12月10日，原、被告在未经八达村委会同意的情况下签订《房屋买卖契约》，约定原告以20000元价格将其所有的原位于牡丹江市爱民区北安乡八达村、现位于牡丹江市爱民区三道关镇八达村、建筑面积40平方米私产房屋一处卖给被告。原、被告在契约上签名捺印；原告称，其系在被欺诈的情况下签订的房屋买卖契约，但未举证证实。契约签订后，被告当场将20000元购房款交付给原告及其女儿，原告将房屋所有权证和集体土地使用权证交付给被告；被告于当晚搬进诉争房屋居住至今，原告在卖房后离开了八达村，双方未办理房屋产权过户手续。被告称，其于2008年11月份对诉争房屋进行了装修，墙壁刷了大白、墙壁和地面贴了瓷砖、卫生间和厨房安装了扣板、客厅更换了一扇塑窗、打了柜子、安装了大理石灶台、有线电视和网线、重新铺设了上下水水管、重新安装了四扇门、仓房更换了防盗门，共支付装修费24685元。诉讼中，被告于2014年5月9日申请对诉争房屋现价值（含装修）按照市场价格标准进行司法鉴定；本院于2014年9月22日向原、被告送达《抽取鉴定机构通知书》，原告在接到通知后未参加鉴定机构抽取，本院依法组织抽取鉴定机构，抽取的鉴定机构为宏伟估价公司；本院于2014年10月9日向原、被告送达《现场勘查通知书》，原告在接到通知后亦未参加现场勘查，宏伟估价公司依法进行了现场勘查和鉴定。2014年10月24日，宏伟估价公司出具牡中法（2014）第169号《房地产司法鉴定评估报告书》，意见为：截至估价基准日2014年10月21日，诉争房屋的客观市场评估价值48960元、室内装修部分折旧后的客观市场评估价值5138元，合计54098元；被告支付评估费2000元。
另查，被告自2008年起租种八达村村民的土地至今，其户籍尚未迁入八达村。
本院认为：关于诉讼时效的问题。由于诉讼时效的客体为债权请求权，原告的诉讼请求为确认房屋买卖契约无效，确认合同无效实质为实体法上的形成权，不适用诉讼时效的规定，故本院对被告主张本案已过诉讼时效的问题不予支持。
关于原、被告于2007年12月10日签订的《房屋买卖契约》的效力问题。根据土地管理法的有关规定及相关的土地政策，宅基地使用权系基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性和保障性权利，本集体经济组织成员可无偿取得，故宅基地上的房屋仅能在本集体经济组织成员之间流转，本集体经济组织以外的村民购买本集体经济组织成员的房屋和宅基地应认定无效。原、被告签订的《房屋买卖契约》虽系双方的真实意思表示，但因诉争房屋所占土地系八达村集体所有的宅基地，原告在该村仅有此一处宅基地，且被告不是八达村村民，原、被告在买卖诉争房屋时亦未经八达村委会等相关组织和部门批准，故原、被告的买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，且《房屋登记办法》第八十七条明确规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。因此，根据我国合同法第五十二条第（五）项之规定，原、被告签订的房屋买卖契约无效，本院对原告的诉讼请求予以支持。
关于反诉原告的反诉请求是否合法合理的问题。一、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故原、被告基于房屋买卖契约取得的财产应予返还，即反诉原告应将诉争房屋返还给反诉被告，反诉被告应将购房款20000元返还给反诉原告；二、反诉原告系于2007年以20000元价格购买诉争房屋，房屋交易距今已近七年之久，诉争房屋的价值已上涨，且经鉴定诉争房屋及室内装修市场现价值为54098元，即诉争房屋（含装修）增值34098元，根据法律规定，此系反诉原告因合同无效而受到的可信赖利益损失，故对于反诉原告请求反诉被告赔偿此部分损失的主张，本院予以支持；又因原、被告均明知诉争房屋所占土地系八达村所有的宅基地，亦明知反诉原告不是八达村村民，但双方仍进行房屋交易，故双方对导致房屋买卖契约无效负有同等过错责任，即反诉被告应赔偿反诉原告房屋（含装修）增值损失的50%即17049元；三、由于原、被告系在订立合同过程中存在过错导致双方签订的房屋买卖契约无效，根据合同法的有关规定，有过错的当事人承担的赔偿责任为缔约过失责任，而非违约责任，故反诉原告请求反诉被告赔偿其购房款利息7000元的主张，不符合法律规定，本院不予支持。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告蔡凤兰与被告侯志有于2007年12月10日签订的《房屋买卖契约》无效；
二、被告侯志有于本判决生效后十日内将原位于牡丹江市爱民区北安乡八达村、现位于牡丹江市爱民区三道关镇八达村、产权证号xx、建筑面积40平方米的私产房屋一处返还给原告蔡凤兰；原告蔡凤兰于本判决生效后十日内将购房款20000元返还给被告侯志有；
三、反诉被告蔡凤兰于本判决生效后十日内赔偿反诉原告侯志有房屋及室内装修增值损失17049元；
四、驳回反诉原告侯志有的其他反诉请求。
如果原告（反诉被告）蔡凤兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由被告侯志有负担；反诉费1220元，由反诉原告侯志有负担422元、反诉被告蔡凤兰负担798元；鉴定费2000元，由原告蔡凤兰、被告侯志有各负担1000元。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 刘凤羽
代理审判员 杨 光
人民陪审员 孙秀萍
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 耿云蕾