杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西商初字第35号
原告：丁某。
委托代理人：邢某。
被告：姚某。
委托代理人：叶某。
委托代理人：梁某。
原告丁某诉被告姚某合同纠纷一案，于2011年12月26日
向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员熊英英独任审
判，于2012年1月16日公开开庭审理。原告丁某及其委托代理
人邢某，被告姚某及其委托代理人叶某、梁某到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告丁某诉称：其与姚某约定以168000元的对价受让姚
某位于西溪路××号的“2010传世小吃”店，双方就此签订《
转让协议》。2011年11月21日上午，其向姚某支付了转让款，
但在下午才看到姚某与房某张某某关某某屋租赁的《协议》，
并从中发现姚甲征得张某某同意后方有权转让店面。之后，张
某某对转让事宜提出异议，而姚某一直未能取得张某某的同意
。2011年12月12日，张某某将“2010传世小吃”店关闭，因此
，其与姚某签订转让合同的目的无法实现。故诉至法院要求判
令：1、确认丁某与姚某签订的关于西溪路××号“2010传世
小吃”店的《转让合同》无效；2、姚某返还丁某转让款168000元。
被告姚某辩称：一、丁某主张《转让合同》无效缺乏事
实和法律依据。1、姚某与出租人张某某约定姚某在租期满一
年后享有转租权，本案所涉《转让合同》订立之时姚某已承租
满一年，故姚某享有转租权，丁某未提供证据反驳姚某的该转
租权或者证明张某某不同意转租；同时，本案所涉店面转让发
生在2011年11月，出租人张某某知晓转租事宜，但至今未提出
异议，更未根据《中华某某共和国合同法》第二百二十四条、
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释》第十六条之规定主张解除与姚某的租赁
合同关系或者要求确认丁某与姚某的转租合同关系无效，反而
多次向丁某催要水电费，以实际行动默示同意转租。2、本案
所涉《转让合同》不存在《中华某某共和国合同法》第五十二
条规定的合同无效的情形。3、丁某已使用“2010传世小吃”
店内的设备、用具、个体工商户营业执照、“2010传世小吃”
招牌在西溪路××号开展经营活动，即本案所涉《转让合同》
已经实际履行。二、姚某在经营“2010传世小吃”店期间，每
月可取得不少于35000元的营业利润。丁某基于该店的红火生
意才要求受让该店，却因自身经营不善而渐生悔意并试图解除
《转让合同》。丁某与姚某协商不成，便到出租人张某某处闹
事并拒交水电费，张某某为此埋怨姚某未妥善挑选转租对象，
双方关系恶化。丁某的行为给“2010传世小吃”店的经营和姚
乙成了不良影响，姚某不同意与丁某协商解除《转让合同》，
即便该《转让合同》被确认无效，姚某也无法再继续经营。三、《转让合同》不等同于转租协议，该合同包括房屋转租、小
吃店设备用具买卖以及经营资质、市场份额（姚某经营期间形
成的商誉）的使用三方面内容，不论房屋转租部分效力如何，
另两部分应认定合法有效，关于装修、设备的转让款122501元
款项不应返还，且丁某应承担其使用店面期间的房屋租金和水
电费。四、丁某诉状中所称内容多处与事实不符。1、张某某
仅是对丁某不交纳水电费的行为有异议，并未不同意转租。丁
某因自身经营不善导致“2010传世小吃”店生意每况愈下，并
于2011年12月9日自行停止营业（事先已将冷冻食品退货），
不存在张某某不同意转租而关闭店门导致丁某无法实现合同目
的的情形；2、从《转让合同》所载“假如明某如果续约有问
题，需要帮忙讲，甲方姚丙义务过来帮忙讲”可以看出丁某知
道姚某系房屋的承租人而非房某，事实上姚某在《转让合同》
签订之前即将自己与张某某关某某屋租赁的《协议》给丁某看
过，并在签订《转让合同》时将《协议》原件交给丁某，丁某
知道姚某与张某某之间房屋租赁合同关系的内容，并以订立《
转让合同》的行为承认姚某的转租权，不存在丁某所称的在支
付转让款后才知道需要征得张某某同意的情况。
原告丁某为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料
：
1、姚某与丁某签订的《转让合同》。证明姚某于2011年
11月21日将西溪路××号“2010传世小吃”的店面转让给丁某
的事实。
2、2010年8月9日张某某与姚某签订的《协议》。证明姚某与本案所涉小吃店的房屋出租人张某某明确约定姚某不得擅
自转租，即转让本案所涉小吃店需征得房屋出租人张某某的同
意。
3、姚某与丁某的电话录音光盘。证明姚某收到丁某支付
的168000元转让款的事实。
4、“2010传世小吃”店面照片1张。证明本案所涉小吃
店被出租人张某某关闭的事实。
5、姚某的个体工商户营业执照。证明本案所涉小吃店为
姚某所有的事实。
被告姚某为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料
：
1、2010年8月9日张某某与姚某签订的《协议》复印件。
证明出租人张某某与姚某之间存在合法有效的租赁关系，并约
定在租赁期满一年后姚丙转租权，且次承租人由姚某自行寻找
。
2、姚某与丁某签订的《转让合同》。证明该合同是双方
真实意思表示，丁某在签订该合同时明确知晓姚某系承租人而
非房某，并以签约的实际行为表示承认姚丙转租权；同时，丁
某明确表示愿意享有和承担与本案所涉房屋有关的权利义务，
包括承担房屋承租责任的事实。
3、2011年12月7日杭州市公安局西湖区分局留下派出所
出具的证明复印件。证明丁某因不想继续经营本案所涉小吃店
而反悔，就店面转让问题与姚某发生纠纷。
4、姚某制作的《姚某转让给丁某的店内装修、设备、用具清单》。证明姚某将总价值为122501元的店面装潢、设备、
厨房用具及原材料转让给丁某。
5、“2010传世小吃”店兼职员工杨某分别于2011年12月
17日、2012年1月2日出具的情况说明，以及其身份证复印件。
证明丁某夫妇已经使用“2010传世小吃”店面开展经营，但因
经营不善于2011年12月9日自行停止营业的事实。
经质证，关于原告丁某提供的证据，被告姚某对证据1、
3、5无异议；对证据2的真实性无异议，但对关联性和证明对
象有异议，认为姚某与出租人张某某之间存在合法有效的租赁
关系，姚某在租赁期满一年后有转租权，且次承租人由姚某自
行寻找；对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议，认为
该照片只能证明拍照当时本案所涉小吃店处于关门状态，无法
证明系张某某将店面关闭，更无法证明关闭的时间和原因，同
时不排除之后被打开继续用于经营。
关于被告姚某提供的证据，原告丁某对证据1、2的真实
性和关联性没有异议；对证据3的真实性无异议，但对关联性
有异议，认为该证据只能证明丁某与姚某发生纠纷，不能证明
丁某就店面转让问题反悔；对证据4的真实性、关联性均有异
议，认为该清单系姚某自行制作和估价，第一项“店面装潢”
中的“大厅装修”28000元系房某提供的装修，并不属于姚某
，双方订立的转让合同的主要标的包括经营权和店内设施设备
等，姚某所列第二项“店内设备”和第三项“厨房用具”所涉
设备存在；对证据5的真实性、关联性均有异议，表示不清楚
杨某与姚某的关系，虽然杨某在本案所涉小吃店打工，但在丁某受让小吃店后仅继续工作15天、16天左右就离开，现杨某未
到庭接受质询，对其书面证言不予认可。
本院审查后认为，原告丁某提供的证据1、2、5与被告姚
某提供的证据1、2、3的真实性没有争议，作为本案的有效证
据；原告丁某提供的证据3，可以证明本案讼争《转让合同》
所涉店面转让的对价为168000元，本院予以确认；原告丁某提
供的证据4的真实性没有争议，结合本院向张某某调查所了解
的情况，可以证明张某某因丁某未交纳水电费而将本案所涉店
面上锁；被告姚某提供的证据4系姚某单某制作，丁某对所涉
设备、用具的内容基本无异议，本院予以确认，但相关价格未
得到丁某的认可，不作为本案的有效证据；被告姚某提供的证
据5系证人证言，鉴于杨某未到庭接受质询，且丁某对内容的
真实性有异议，不作为本案的有效证据。
综上，根据有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以
下事实：
2010年8月9日，姚某（乙方）与张某某（甲方）签订《
协议》，约定张某某将位于西溪路××号朝南两间店面出租给
姚某用于经营小吃店，租赁期限为2010年8月9日至2012年8月8
日，租金为每年45000元，一年一付，先付后租，第二年租金
提前15天一次性付清。同时，该协议第三条约定，“租赁期间
如果乙方需要转让，经甲方同意，在租赁期满后一年后乙方有
转让权，转让客户由乙方找到为止。则房租金与甲方协商，不
得转租”；第五条约定，“甲方不干涉乙方正常经营…，在经
营期间所发生的所有费用由乙方自理，乙方所需用的自来水费、电费按每月向甲方付清”；第七条约定，“租赁期满后，乙
方要继续租赁的，应当在租赁期满二个月前通知甲方，乙方如
需续租的，房租金在原来的基础上加5%整”。
2011年11月，姚某与丁某签订《转让合同》，约定姚某
于2011年11月21日将其在前述××××号经营的“2010传世小
吃”店的店面转让给丁某，并明确“自转让合同签订之日起，
甲方姚某便与此房毫无关系，任何关于此房的权利与责任，皆
由乙方丁某一个人享有与承担。假如明某如果续约有问题，需
要帮忙讲，甲方姚丙义务过来帮忙讲”。同时，丁某向姚某交
付了转让店面的对价168000元。
2011年12月4日，丁某因与姚某就前述店面转让事宜发生
争执而以“有人打架”为由报警。杭州市公安局西湖区分局留
下派出所民警出警后，丁某、姚某称未发生打架，民警要求双
方自行协商，如协商不成则通过法院解决。2011年12月12日，
张某某因多次向丁某催要水电费未果而将“2010传世小吃”店
上锁。2011年12月16日，丁某持前述《协议》和《转让合同》
，以姚某转租西溪路××号店面未取得张某某的同意为由，诉
至本院要求判如所请。
在庭审中，丁某与姚某均不能向本院递交关于张某某拒
绝或者同意姚某将西溪路××号店面转租给丁某的证据，同时
丁某表示因为张某某之前不愿意丁某承租并处处刁难，故即便
张某某现同意其作为次承租人租赁西溪路××号店面，其也不
愿意继续经营“2010传世小吃”店。为此，本院于2012年3月1
5日向张某某了解相关情况并于2012年3月22日向丁某、姚某出示了对张某某的调查笔录。张某某向本院表示：其在姚某与丁
某发生矛盾时才知道姚某将“2010传世小吃”店面转让给了丁
某，姚某、丁某事先均未就转租事宜征得其同意或者予以告知
，故其不愿意参与姚某、丁某的纠纷，无法就此直接表达是否
同意转租；姚某已付清2011年8月至2012年8月的房屋租金，而
水电费为每月一付，其发现丁某在实际经营“2010传世小吃”
店，故于2011年12月10日要求丁某交纳2011年11月10日至12月
10日的水电费共计1134元，但丁某认为水电费过高，不愿支付
，为此于2011年12月12日将“2010传世小吃”店上锁；在丁某
与姚某发生争执时，丁某的老婆曾躺在地上闹，其本不愿意将
房屋出租给这样的人，但如果丁某愿意本分经营，按时交纳房
租和水电费等，可以允许姚某将房屋转租给丁某，但其需与姚
某、丁某三人共同协商，解除其与姚某的《协议》并与丁某另
行签订房屋租赁合同以免发生纠纷，同时下一年的房屋租金应
重新协商。
另查明，《转让合同》所涉转让标的，除西溪路××号
两间店面的租赁权外，还包括“2010传世小吃”店的装修、电
器设备、厨房用具、食材等。同时，丁某在经营“2010传世小
吃”店期间，继续使用以姚某为经营者、以西溪路××号为经
营场所而申某的个体工商户营业执照。丁某与姚某没有书面确
认前述标的在168000元的转让对价中的价格构成，且在庭审中
无法达成一致意见。
本院认为：一、关于本案所涉《转让合同》的效力。根
据《中华某某共和国合同法》第二百二十四条之规定，姚某作为承租人，需经出租人同意方可将自己承租的西溪路××号店
面房转租给第三人，其与张某某订立的《协议》第三条亦明确
约定姚某转让店面需得到张某某的同意，姚某未经张某某同意
即将其在租赁房屋上经营的“2010传世小吃”店转让给丁某违
反了前述规定和约定；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁
合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款
对出租人以承租人未经同意为由要求解除合同或者认定转租合
同无效作出了六个月异议期的时间限制，虽然张某某目前尚未
就姚某的转租行为正式提出异议，但亦未表示同意，而本案所
涉店面转让行为发生至今尚不足六个月，故姚某与丁某的《转
让合同》应认定无效。同时，营业执照亦不属于法律允许转让
的标的。而本案所涉《转让合同》的转让标的虽不限于房屋的
转租，但店面转让与经营场所密切相关，且丁某与姚某未将店
内设备等物品的转让与房屋转租予以区分，故姚某要求单独确
认店内装修、设备等转让有效的意见，本院不予采纳。
二、《转让合同》被认定无效后，丁某支付的168000元
转让款的处理。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，
同时有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过
错的，应当各自承担相应的责任。首先，从《转让合同》的行
文看，丁某明知姚某系西溪路××号店面房的承租人，且从常
理看，丁某在签订《转让合同》之前即应了解姚某租赁房屋的
具体权利义务，而法律对承租人经出租人同意方可将租赁物转
租给第三人亦有明确规定，故丁某关于其事先不知道姚甲经张
某某同意方可转租的意见，本院不予采信，丁某与姚某对《转让合同》的无效均有过错。其次，“2010传世小吃”店面被张
某某上锁系丁某拒绝支付1314元水电费所致，张某某并非以此
表明其拒绝姚某转租房屋，且从张某某向本院的陈述看，丁某
与姚某如愿意与张某某共同协商，仍有可能取得张某某对《转
让合同》所涉房屋转租事宜的同意，但丁某不但不促进三方的
协商，反而直接表明其已不愿意经营“2010传世小吃”店，有
违诚信原则，对《转让合同》的无效负有较姚某更重的缔约过
失责任。鉴于丁某与姚某就168000元转让对价的具体构成无明
确约定，本院综合前述因素和“2010传世小吃”店返还给姚某
对姚某所造成的损失，在2011年11月21日至今的房屋租金应由
丁某负担的基础上，根据姚某、丁某的过错酌情确定姚某返还
丁某110000元（已考虑丁某经营期间欠付的水电费）。
综上，依据《中华某某共和国合同法》第六条、第四十
二条、第五十二条第（五）款、第五十八条、第二百二十四条
，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应
用法律若干问题的解释》第五条、第十六条之规定，判决如下
：
一、丁某与姚某就西溪路××号“2010传世小吃”店订
立的《转让合同》无效。
二、姚某于本判决生效之日起十日内返还丁某转让款110
000元。
三、驳回丁某的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应
当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3660元减半收取1830元，由丁某负担632元，
姚某负担1198元，姚某负担部分于本判决生效之日起十日内交
纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江
省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交
上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不
服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分
理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中
级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回
上诉处理。
审判员 熊英英
二〇一二年三月二十六日
书记员 林 聪