重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第02058号
上诉人（原审被告）重庆美心房地产开发有限公司，住所地重庆经济技术开发区南坪白鹤路51号，组织机构代码70940797-5。
法定代表人夏明宪，董事长。
委托代理人夏烈，中豪律师集团（上海）事务所律师。
被上诉人（原审原告）何昌壁。
上诉人重庆美心房地产开发有限（下称美心公司）与被上诉人何昌壁房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第10941号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年6月29日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区腾龙大道××××××××××号房屋，总价款120829元。第七条约定被告应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第九条甲方即被告逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日后，乙方即原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。附件五1.3《重庆市商品房买卖合同》中第十二条第1款的约定修改为：本合同签订之后，自乙方提交完相关资料之日起90日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房买卖合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单，若因乙方原因未提交完相关资料，导致甲方无法办理本商品房预购商品房买卖合同登记备案的，甲方不承担违约责任。合同第十二条关于办理合同登记备案的约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。附件五第十七条约定，原房屋《认购协议》与本《重庆市商品房买卖合同》及补充协议有不一致的，均以本《重庆市商品房买卖合同》及补充协议为准，甲方延期交房违约责任，按《认购协议》执行。
合同签订后，原告分两次共支付了96663元房款及各种税费，被告于2012年8月11日向原告出具购房款发票。被告未按合同约定按期向原告交付房屋及对商品房买卖合同进行备案登记。
2012年9月12日，重庆市南岸土地房屋权属登记中心向双方出具业务受理通知书，对涉案合同备案登记。同日，被告取得涉案房屋的商品房买卖合同登记备案证明。
2013年7月4日，被告在其网站发布关于南滨雅苑延期交房相关事宜的说明，载明：关于违约金问题，我司将严格按照与业主签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议执行。延期交房违约责任，我司按照《认购协议》执行。并定于2013年7月10日至7月30日期间分栋先行支付截止2013年6月30日前所产生逾期交房违约金总额的20%，剩余违约金在交房时结算。2013年10月23日，被告向原告支付违约金4558元。被告在庭审中认可，该4558元即为上述违约金总额的20%。
另查明，2007年9月2日，被告与甘茂签订《美心集团第二次员工福利商品房内部认购协议》，约定双方确定乙方即甘茂选择的福利商品房单价为套内面积2288元／平方米，乙方交纳合作建房总价款为114400元（面积暂按50平方米计算，支付第二期购房款时多退少补）；乙方同意分三期支付建房款：签订本协议时支付总房价的50%，金额为57200元；住宅楼主体建筑封顶时支付总房价的30%，金额为34320元；住房竣工交付使用时支付总房价的20%，金额为22880元。被告即甲方保证在本协议签订后18个月内交房，若遇特殊困难不计违约顺延3个月。甲方逾期交房的违约责任。自本办法规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，公司按日向购房员工支付其本人已交付房价款万分之二的违约金。
2011年6月29日，被告向甘茂出具收据，载明保证金15843元。同日，被告向原告出具收据，载明手续费6000元。原告庭审中陈述，原告已将第一笔购房款57200元支付给甘茂；手续费6000元是其受让甘茂与被告的内部认购协议，变更合同买方向被告缴纳；保证金是其为补缴甘茂工龄差距向被告缴纳。
涉案房屋至本案纠纷发生仍未交付。
原告何昌壁诉称，2011年6月29日，原被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区腾龙大道××××××××××号建筑面积65.04平方米的房屋一套，房款120829元。被告应在2012年12月31日前交付房屋，2011年9月27日前办理《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。合同签订后，原告支付了96663元房款，并于签订合同当日向被告交付了办理商品房买卖备案证明的所有资料和手续。被告于2012年9月12日办理商品房买卖备案证明，至今未交付房屋。原告多次与被告交涉，并发给被告律师函，被告于2013年7月13日支付逾期交房违约金4558元。根据合同及附件约定，被告应支付逾期办理备案证明的违约金为6786元（96663×0.0002×351）；被告应支付从2009年6月3日起至实际交付日止的违约金，至2013年6月30日违约金为22792元，扣除4558元，尚有18234元未支付。原告起诉请求判令被告支付逾期交房违约金18234元，逾期办理备案证明违约金6786元，共计25020元，并由被告承担诉讼费。
被告答辩称，对原告诉称的事实无异议。涉案房屋未交付，逾期交房违约金无法计算，被告已部分支付违约金，在交房时解决违约金问题。原告的部分计算方式不符合合同约定。
原审法院认为：原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议是其真实意思表示，合法有效。双方均应按合同及其补充协议约定履行各自的权利义务。被告未按合同约定按期交房及进行合同备案登记，属违约行为，应向原告支付相应违约金。
关于逾期交房违约金，被告在庭审中认可，被告逾期交房的违约金计算方式为：第一笔购房款57200元，从2009年6月3日至2013年6月30日共计1488天，57200元×1488天×0.0002=17023元；第二笔购房款39463元，从2011年6月30日至2013年6月30日共计731天，39463×731天×0.0002=5769元。违约金共计17023＋5769=22792元。扣除被告已向原告支付的4558元，被告还应向原告支付18234元（22792-4558=18234元）。被告认可的上述计算方式是按其与甘茂签订认购协议所约定的交房时间为起算点计算而成，与原告与被告签订的商品房买卖合同约定的“甲方延期交房违约责任，按《认购协议》执行”相一致，结合原告提供的收据及当庭陈述，认定被告对原告继受甘茂与被告签订的认购协议予以认可。对被告辩称其支付了违约金并不代表其认可原告继受甘茂权利义务的理由，不予采信。
关于逾期办理合同备案登记违约金，根据重庆市南岸土地房屋权属登记中心出具的业务受理通知书载明，双方需提交的要件为：申请人身份证明、交易合同登记申请表、不动产购房发票、商品房买卖合同、资金监管银行进账单、专项维修资金收据、授权委托书、代理人身份证明。被告在庭审中确认需原告提交的要件为原告身份证明。双方在签订商品房买卖合同当日即2011年6月29日，原告就向被告提交了身份证明。结合商品房买卖合同附件五1.3条及合同第十二条的约定，被告应在原告提交资料90日即2011年9月27日前办理合同备案登记，但被告于2012年9月12日取得备案登记证。被告应向原告支付的违约金为6786元（96663元×0.0002×351天=6786元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆美心房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告何昌壁支付2009年6月3日至2013年6月30日期间的逾期交房违约金18234元；
二、被告重庆美心房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告何昌壁支付逾期办理商品房买卖合同备案登记违约金6786元。
宣判后，美心公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判依法改判驳回被上诉人何昌壁全部诉讼请求，诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、1.被上诉人何昌壁并未与上诉人签订《认购协议》。原审查明被上诉人并未与上诉人签订《美心集团第二次员工福利商品房内部认购协议》（简称认购协议），双方系于2011年6月29日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称《买卖合同》），合同约定，上诉人延期交房违约责任，按《认购协议》执行。但双方并未签订《认购协议》，因此延期交房的违约责任仍应当按照《买卖合同》约定计算。2.上诉人受让《认购协议》中的权利义务，并未经上诉人的同意，对上诉人不发生法律效力。合同法规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。2007年9月2日，案外人甘茂与上诉人签订《认购协议》，约定甘茂认购上诉人的福利商品房。2001年6月29日，上诉人与被上诉人签订《买卖合同》，约定购房事宜，后因种种原因，导致未能按期交房，为减少购房人的损失，上诉人于2013年7月向购房人先行支付了截至2013年6月30日的违约金20％，虽然被上诉人何昌壁并未签订《认购协议》，但上诉人为减少其损失、避免纠纷，决定给予其一定的优惠，即按照《认购协议》的约定向其支付部分违约金。但是上诉人认为，该项优惠并不构成任何权利的明示或默认。对此，上诉人一直向包括一审法院在内的各方明确表示，其按照《认购协议》之约定向被上诉人何昌壁支付部份违约金，只是一项优惠政策，并不表示上诉人同意或者默认甘茂与何昌壁私下约定的一并转让《认购协议》项下的权利义务一事。故在未经《认购协议》的一方当事人上诉人同意的情况下，被上诉人何昌壁受让甘茂在《认购协议》项下权利义务一事，对上诉人是不产生任何法律效力的。二、《买卖合同》约定的违约金交付期限系实际交房之日，而非购房人起诉之时，一审法院忽视该约定作出了错误的判决。
被上诉人何昌壁答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。
本院认为：美心公司与何昌壁于2011年6月29日签订的《买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。该合同中约定美心公司延期交房违约责任，按《认购协议》执行。虽然美心公司在与何昌壁签订买卖合同前后并未实际与何昌壁签订《认购协议》，但由于美心公司就《买卖合同》所涉房屋的《认购协议》早在2007年9月2日就已经与案外人甘茂予以了签订，同时在2011年6月29日签订合同时还向何昌壁出具案涉房屋手续费的收据，上述事实足以认定美心公司在与何昌壁签订《买卖合同》时就已经知晓何昌壁受让了案涉房屋《认购协议》确认的权利义务，且美心公司并未提出任何异议，应视为美心公司同意甘茂将案涉房屋《认购协议》中权利义务转让给何昌壁。根据《中华人民共和国合同法》第88条之规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。故美心公司未能按约进行合同备案登记及交付房屋，理应按照《认购协议》向何昌壁承担违约责任。上诉人美心公司以未与何昌壁签订《认购协议》为由不同意按该协议约定标准承担违约责任的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由重庆美心房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
代理审判员 苏 渝
代理审判员 钱昳心
二〇一四年五月十八日
书 记 员 栗宏豪