贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黎民初字第358号
原告吴国祥，男，1975年12月6日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托代理人罗永豪，男，宏强律师事务所律师。
被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。
法定代表人彭章龙，男，该分公司总经理。
委托代理人刘家才，男，该公司职工。
原告吴国祥诉被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年5月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员葛登琴独任审判，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告吴国祥及其委托代理人罗永豪、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司委托代理人刘家才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年3月9日签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告将港澳新区“锦绣天成”C幢2座3单元2层X号住房卖给原告；建筑面积142.69平方米；房价274250元；交房时间为2011年9月30日，交房条件为“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”；逾期交房或付款均按日万之八支付违约金。合同签订后，原告于签约当日付清首付款84250元，余款已办理银行按揭贷款付清。被告到2013年5月14日才取得“该商品房竣工合格证明文件”，逾期交房19个月零13天。被告企图以简单的“交钥匙”替代“依法交房”，对其延期交房应付原告的违约金分文未付。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：判决被告支付逾期交房违约金40775.20元（逾期19个月零13天，违约金计算：1、头一个月按特别约定日万分之八算，即：274250元×万分之8×30天＝6582元；2、剩余18个月零13天，按实际损失房租再加30％，即：实际损失：月租1426.90×18个月＋日租47.56元×13天＝26302.50元；损失30％：26302.50元×30％＝7890.70元，即：26302.50元＋7890.70元＝34193.20元；两项合计共计40775.20元）。
原告吴国祥在举证期限内向本院提交以下证据：
1、身份证，证明原告主体资格。
2、《商品房买卖合同》，证明原、被告买卖双方的权利、义务。
3、付款收据，证明原告依约付清房款的事实。
4、竣工验收备案表，证明被告逾期交房的事实。
经庭审质证，被告对原告的证据1、2、3、4没有异议，本院予以确认。
被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司辩称：原、被告签订合同后，原告付清了房款，被告出售给原告的房屋也于2012年8月19日竣工验收合格，同时，被告于2012年8月6日将房屋交付原告，根据合同约定，被告逾期10个月零5天交房是事实，原告在接收房屋时应当知道被告逾期交房，但未提出异议，直到现在才起诉，根据《民法通则》第135条的规定，原告的起诉已超过诉讼时效。为此，请法院驳回原告的诉讼请求。再者，原告诉请的违约金过高，
被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在举证期限内向本院提交三组证据：
一、1、营业执照；证明被告的主体资格。
2、组织机构代码证；证明被告的主体资格。
3、法定代表人身份证明。证明被告的主体资格。
二、1、《贵州省建设工程竣工验收备案表》，证明被告出卖的房屋具备交付条件。
2、《锦绣天成房屋产权办理税费（代收）清单》；证明原告在2012提8月6日已接收房屋的事实。
3、《交房清单》。证明原告的起诉已超过诉讼时效的事实。
三、“锦绣天成”楼盘一楼门面的租赁合同。证明该栋房屋一楼的门面2013、2014年的租金数额，（每月每平方米7元，住房租金应低于门面租金），证实原告主张租金按每月每平方米10元计算过高。
经庭审质证，原告对被告提交的第一、二组证据没有异议，对第三组证据的真实性没有异议，但对其证明的目的有异议，认为不能作为本案违约金损失的依据。
经审理查明：被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在黎平县港澳新区修建商品房出售，并办有商品房预售许可证（证号为2011）02号。2011年3月9日原告到被告处购买港澳新区锦绣天成C幢2座3单元2层X号商品房一套，双方并签订一份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第二条约定房屋为预售商品房；第三条约定商品房建筑面积为142.69平方米；第七条约定了房屋总价款为274250.00元；第十一条约定出卖人应当在2011年9月30日前将取得建筑工程竣工合格证明文件的商品房交付买受人使用，该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；第十三条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期30日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日，买受人有权退房。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。第十四条约定商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。被告出售的商品房在2012年8月19日验收合格，但建设部门直到2013年5月14日才备案登记。2012年8月6日，被告将商品房交付原告。原告认为从被告取得“该商品房竣工合格证明文件”之日起计算，被告逾期交房19个月零13天，遂于2015年5月12日向本院起诉，请求：判决被告支付逾期交房违约金40775.20元。
以上事实，有原、被告当庭陈述、当事人双方签订的《商品房买卖合同》、原告出具的收款收据等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告于2011年3月9日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，自成立时生效，对缔约双方均具有法律约束力，缔约各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的合同约定，“出卖人应当在2011年9月30日前将取得建筑工程竣工合格证明文件的商品房交付买受人使用，该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；房屋交付时间为2011年9月30日。”“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，被告未能在约定的期限内交付房屋，直到2012年8月6日才将房屋交付给原告，且不提供“该商品房竣工合格证明文件”及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，根据合同约定被告已构成违约，但原告在接收房屋时未就此向被告提出异议，已实际接收房屋，并占有、使用，属于默认被告所交付房屋符合交付条件，应视为原告是对自己权利的处分。且在本案诉讼前被告已取得“该商品房竣工合格证明文件”及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以此证明被告所交付的房屋符合合同约定的交付条件。现原告嗣后又以被告的房屋在交付时不具备交付条件为由，要求被告承担违约责任，有违民法的公平和诚信原则。关于诉讼时效的问题，本院认为，按照合同约定房屋交付时间为2011年9月30日前，在原、被告双方约定的交付时间届满时被告未能交付房屋，原告应当知道权利被侵害。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。因此，原告请求保护民事权利的时间为2011年9月30日起至2013年9月30日止。即使在合同履行期间，被告的房屋未能实际交付或者不符合交付条件，原告不能或不便于行使权利，但在2012年8月6日被告已实际交付房屋给原告时，原告应当知道被告所交付的房屋不符合交付条件且存在逾期交房情形，此时原告已知权利受到侵害，而原告并未及时主张权利。故原告请求保护民事权利的时间节点亦应从实际交房之日起计算，请求保护民事权利的时间为2012年8月6日起至2014年8月6日止。而原告到2015年5月12日才向法院提起诉讼，显然已超过了请求法律保护的期限，同时原告也未说明和提交诉讼时效从何时至何时中断的理由和证据，故对被告辩称原告请求已过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
驳回原告吴国祥的诉讼请求。
案件受理费820.00元，减半收取410.00元，由原告吴国祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审判员 葛登琴
二〇一五年六月二十五日
书记员 聂晓彬