天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第0226号
上诉人（原审原告）游某甲，女，1985年出生，汉族，住天津市红桥区。
委托代理人王某甲，北京甲（天津）律师事务所律师。
委托代理人李某甲，北京甲（天津）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）天津乙置业有限公司，住所地天津市西青区。
法定代表人秦某甲，经理。
委托代理人纪某甲，乙律师（天津）事务所律师。
上诉人游某甲与上诉人天津乙置业有限公司（以下简称乙公司）因商品房买卖合同纠纷一案，均不服天津市西青区人民法院（2013）青民一初字第141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2011年6月12日签订《天津市商品房买卖合同》。原告购买由被告开发的坐落于西青区大寺镇王村春源道南侧金瀚园4-3-＊＊＊号商品房一套，总价款为795285元。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。甲方于2012年6月30日前将符合上述条件的房屋交付乙方。”合同第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述期限的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。”
合同签订后，原告依约履行了付款义务。
2012年9月3日，被告取得涉案金瀚园4号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。
2012年9月，被告通过快递方式通知原告办理入住手续。原告于2012年9月28日前往被告处办理入住手续，但原告以上下水未通为由未接收房屋。被告陈述：2012年9月28日，上下水已通，具备交房条件。
2012年9月29日，涉案小区业主代表、被告工作人员及西青建委相关工作人员针对房屋交付问题进行协商，并形成《会议纪要》，该《纪要》载明，业主要求在通水到户的情况下办理入住手续；如水未入户，按照《购房合同》执行，且原《入住通知书》作废；涉及延期交房的赔偿按照《购房合同》执行等要求。被告则承诺完全按照《购房合同》执行，并对业主上述要求于2012年10月11日正式回复给业主。
针对原告房屋的上下水是否开通的情况，原审院定于2013年1月7日上午九时前往原告房屋进行现场勘验，并于2013年1月5日电话告知原、被告双方届时到场。原告电话陈述无需进行现场勘验，并认可2013年1月7日原告房屋上下水已通并达到使用条件。
案件审理过程中，被告提出原告在没有办理入住的情形下，已对涉案房屋进行了装修。原审院于2013年4月17日进行现场勘验，金瀚园4-3-＊＊＊号房屋上下水已开通，原告对房屋已进行装饰装修（卫生间及厨房已铺贴地砖和墙砖，屋内装有灯具、马桶、洗手盆、洗菜盆，并有沙发、电视柜、餐桌等）。原告陈述：原告是在2013年3月进行装修的，因为原告已确定了婚期，着急用房，但双方成讼后，原告想办理入住手续但被告不同意，故原告从案外人北京金网络物业管理有限公司天津分公司（涉案小区物业公司，以下简称“物业公司”）处借出房屋钥匙，借钥匙的时间记不清了。被告陈述：原告以看房为名，于2013年1月份从物业公司借了房屋钥匙，但迟迟没有归还，直至2013年3月底才向物业公司归还钥匙，原告借钥匙的具体日期记不清了。
被告提交的案外人天津市自来水集团有限公司于2012年9月26日出具的《新建住宅商品房给水工程验收合格证明》载明：金瀚园小区配套工程已竣工符合给水规范标准，已具备正式供水条件。
2013年1月，六个月至一年期的银行贷款利率为6.00%。
原审法院认为，依照法律规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依照约定全面履行各自的义务。现被告未能按期向原告交付房屋，构成违约，理应承担向原告支付已付款利息及违约金的违约责任。依照合同约定，被告负有在交付商品房时上下水达到使用条件的义务。虽然2012年9月26日，涉案房屋配套工程已竣工验收具备供水条件，但是，供水条件具备并不能证明2012年9月28日，涉案房屋已经通水。从2012年9月29日业主代表与被告协商形成的《会议纪要》可以看出，对于涉案小区上下水是否开通的情况，业主与被告未予以确认，但被告承诺对业主提出的要求于2012年10月11日予以回复。由于被告未能举证证明已对业主要求进行回复以及上下水开通房屋达到使用条件的具体时间，而原告在2013年1月5日通知进行现场勘验时提出无需进行现场勘验认可上下水在2013年1月7日（原定现场勘验之日）已通，由此，应当认定原告于2013年1月5日知晓涉案房屋已达入住使用条件。由于原告在未办理房屋交接手续的情形下，以看房为名从物业公司处借取钥匙对房屋进行装饰装修，应当视为原告在借取钥匙时已实际使用房屋，因双方均未明确原告领取钥匙的时间，原告亦未举证证明实际进行装饰装修的起止时间，综合本案情况，认定被告逾期交房的期限为2012年7月1日至2013年1月5日。经核算，被告违约期间，原告已付款利息为24708.31元（795285＊6.00%＊189天／365天），违约金为7873.32元（795285＊（189天-90天）＊万分之一】。
原告于2013年1月5日知晓涉案房屋已达入住使用条件，并对房屋进行装饰装修，应当视为原告已接收房屋并实际使用房屋。由于双方并未办理房屋交接手续，故被告应协助原告办理入住手续。
原审法院判决：“一、被告天津乙置业有限公司协助原告游某甲办理入住手续；二、被告天津乙置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告游某甲已付款利息24708.31元及违约金7873.32元；三、驳回原告游某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费652元，由被告天津乙置业有限公司负担。”
原审法院判决后，上诉人游某甲不服，向本院提出上诉认为，原审法院对于乙公司逾期交房的违约期限这一事实认定不清，对于违约期间违约金的核算方法也存在错误，乙公司除应承担原审判决的利息损失和违约金外，还应承担违约期间内前90天的每日万分之一的违约金。综上，请求二审法院依法撤销原判，并依法改判支持游某甲的全部诉讼请求，两审诉讼费用由乙公司承担。
针对上诉人游某甲的上诉请求，乙公司答辩称，合同约定是违约超过90天才开始计算万分之一的违约金，乙公司已经计算出了从约定交房日至2012年9月28日实际交房日止的明确的赔偿数额，同意赔付业主，不同意游某甲的诉讼请求。
上诉人乙公司向本院提出上诉认为，原审法院关于交付的房屋正式开通上下水时间的认定没有事实依据，天津市自来水集团2012年9月26日的证明，证明交付房屋已经具备了供水条件。游某甲不是业主代表，没有参加9月29日的会议，也没有在会议纪要上签字，乙公司不知其为反映问题的业主之一，根本无法通知。原审法院对违约金重复计算且数额过高。对于证据和事实相同的案件，原审法院判决结果不一致。综上，请求二审法院依法撤销原判，并依法改判，两审诉讼费用由被上诉人承担。
针对上诉人乙公司的上诉请求，游某甲答辩称，原审法院认定1月5日通水是正确的，自来水集团的证明只能证明具备了供水条件，不能证明已经开始供水。业主代表是业主推荐的，代表业主签字，如果已经通水，乙公司有义务通知每位业主。违约金和利息在合同中有明确的约定，乙公司应当依照合同约定支付迟延履行的利息和违约金。
本院经审理查明，原审法院认定事实正确。案经本院调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，当事人双方签订的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。乙公司未能按照合同约定的期限交付房屋，应依照合同约定承担迟延交房的违约责任。关于逾期交房的时间计算问题，2012年9月29日业主代表与乙公司协商形成的《会议纪要》表明，双方因上下水开通问题产生争议，乙公司承诺对业主提出的要求于2012年10月11日予以回复。上诉人乙公司虽主张上下水已于2012年9月28日开通，但未提供充分证据予以证明，故原审法院对其主张不予采信并无不当。且乙公司未能举证证明已对业主的要求进行回复以及上下水开通房屋达到使用条件的具体时间，故原审法院依据业主认可的上下水通水时间作为计算违约金的截止时间并无不当。原审法院根据双方合同的约定判决乙公司承担逾期交房的已付款利息和违约金，计算期限和数额并无不当，乙公司应承担赔付责任并协助业主办理入住手续。综上，二上诉人的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费389元，由上诉人游某甲负担50元，上诉人天津乙置业有限公司负担339元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷 焱
代理审判员 张炳正
代理审判员 张玉明
二〇一三年七月十九日
书 记 员 康 艳
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……