湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂东西湖民商初字第00444号
原告TCL空调器（武汉）有限公司。
法定代表人陈卫东，总经理。
委托代理人高开伟，男，1980年3月16日出生，汉族，广东省中山市人。
委托代理人孔海彦，女，1987年1月3日出生，汉族，武汉市人。
被告湖北湘商源照明发展有限公司。
法定代表人颜细张，董事长。
委托代理人张细良，男，1960年5月30日出生，汉族，湖南省浏阳市人。
原告TCL空调器（武汉）有限公司（以下简称TCL公司）诉被告湖北湘商源照明发展有限公司（以下简称湘商源照明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张旭妍独任审判，于2013年8月26日公开开庭进行了审理。原告TCL公司的委托代理人高开伟、孔海彦，被告湘商源照明公司的委托代理人张细良等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告TCL公司诉称，2010年原告与被告签订第一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2010年8月1日至2011年1月31日；2011年签订第二份合同，约定租赁期限从2011年2月1日至2011年12月30日；2012年原告与被告签订第三份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2012年1月1日至2012年12月30日。2013年1月1日起至今，被告未与原告签订书面的《房屋租赁合同》，但双方的租赁关系实际存在。自2010年12月至2013年6月31日，被告共计拖欠原告房租、水电氧气费等1，003，008.74元。原告多次催促被告交纳房屋租金及水电氧气等费用，被告却一直拖欠。现请求判令：1、被告立即支付截至2013年6月30日所欠房屋租金、水电氧气费等1，003，008.74元及违约金466，552.05元（违约金按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的金额进行计算）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告湘商源照明公司辩称，1、我公司与原告之间的房屋租赁关系是事实，但所欠租金是原告单方面计算的，我公司不认可；2、自2010年8月至2012年12月，我公司已交纳房租及水电费等200多万元，原告未给我公司开税票；3、违约金约定过高，要求调整至不高于银行同期贷款利率的30%；4、原告利用我公司设备不方便移动的因素，恶意涨房租。
原告TCL公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
1、房屋租赁合同，证明原被告之间的租赁关系成立；
2、往来对账函，证明被告欠款的事实；
3、外协单位厂房及宿舍和宿舍水电费确认表，证明被告承租原告房屋所欠租金的事实；
4、缴费通知书，证明原告催收租金的事实；
5、外协单位用电分摊，证明被告所欠原告厂房水电氧气费的事实；
6、关于协商处理拖欠费用的方案，证明被告承认欠原告公司租金的事实。
原告TCL公司向本院补充提交租金发票（28张），证明其公司给被告开具了厂房租金发票。
被告湘商源照明公司未向本院提交证据材料。
庭审质证中，湘商源照明公司对TCL公司提交的证据材料质证意见如下：
对证据1真实性无异议，但2013年双方未签订租赁合同，TCL公司强行上涨每平方米0.5元租金；对证据2真实性无异议，但该证明不能真实反映本案事实；对证据3、5真实性无异议，但未加盖其公司公章；对证据4、6无异议；对补充提交的证据真实性无异议，但TCL公司未给其公司开具水电费的发票。
因湘商源照明公司对TCL公司提交的证据材料的真实性均无异议，本院已直接作为认定案件事实的依据当庭予以确认。
根据上述有效证据及当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：
TCL公司成立于2004年7月28日，经营范围：各类空调器、调温装置、洗衣机、电冰箱、小家电、空气压缩机、商用空调、中央空调、特种空调系列、热泵热水器组、电热水器、太阳能热水器及以上产品配件的开发、设计、制造、加工、销售并提供安装维修服务；铜管、铝箔、钣金件等产品零配件的销售；空调、电器工程的设计施工，并提供相应的服务和技术咨询；厂房、仓库及其设备的租赁。（国家有专项规定的项目须取得有效审批文件或许可证后方可经营）
湘商源照明公司成立于2009年7月2日，经营范围节能荧光灯管、电子节能灯、节能光源与电器制造、销售；金属矿、非金属矿、建筑材料、钢材销售（国家有专项审批的项目经审批后凭许可证经营）。
2010年10月20日，TCL公司（甲方）与湘商源照明公司（乙方）补签《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于武汉市东西湖区吴家山五环路特九号面积为5667.904平方米的厂房出租给乙方；租赁期限从2010年8月1日至2011年1月31日止；租金为每平方米每月7元，物业管理费为每平方米每月0.35元，共计每月交纳41，659.0944元，交纳方式为首次交纳4个月租金和物管费，以后每3个月交纳一次3个月的租金，一年共交纳4次。第一次租金应在本合同签订之日起3日内交纳。合同到期后，在乙方完整交还所租物业时，甲方无息退还乙方所多交的1个月租金和物管费。如乙方续租则转入下期租金。以上所有费用在每月5日前交财务；租赁期间所发生的水电煤气等费用全部由乙方自行承担，甲方可以代扣代缴或由乙方自行向相关部门交纳；甲方提供的房屋不能正常使用、未按时交付房屋供乙方使用，或未尽修缮义务，影响乙方正常使用的，乙方可提出解除或终止合同，乙方未按时交付房租（含物业管理费）等相关费用时，每延迟一天，乙方应向甲方支付应付费用0.5%的违约金，超过15天时甲方可解除本合同，乙方承担应付费用20%的违约金。合同还约定了其他事项。
TCL公司与湘商源照明公司另外达成合意，2010年8月、9月、10月共计三个月以每间每月305元的价格将24件宿舍出租给湘商源照明公司使用；2010年11月、12月共计2个月以每间每月305元的价格将15件宿舍出租给湘商源照明公司使用。
2010年9月，湘商源照明公司向TCL公司交纳租金及水电氧气费195，900元；10月向TCL公司交纳租金及水电氧气费94，776.84元；11月TCL公司交纳租金及水电氧气费76，874.18元。2010年度共计向TCL公司交纳租金及水电氧气费367，551.02元。
2011年7月6日，TCL公司（甲方）与湘商源照明公司（乙方）补签《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于武汉市东西湖区吴家山五环路特九号面积为3894平方米的厂房及宿舍8间出租给乙方；租赁期限从2011年2月1日至2011年12月30日止；租金为每平方米每月9.5元，宿舍每间每月350元；共计每月39，793元，交纳方式为每月5日前将租金交至甲方财务部，每月20日前将上月水电费和氧气费交至甲方财务部；租赁期间所发生的水电煤气等费用全部由乙方自行承担，甲方可以代扣代缴或由乙方自行向相关部门交纳；甲方提供的房屋不能正常使用、未按时交付房屋供乙方使用，或未尽修缮义务，影响乙方正常使用的，乙方可提出解除或终止合同，乙方未按时交付房租（含物业管理费）等相关费用时，每延迟一天，乙方应向甲方支付应付费用0.5%的违约金，超过15天时甲方可解除本合同，乙方承担应付费用20%的违约金。合同还约定了其他事项。
2011年1月，TCL公司与湘商源照明公司另外达成合意，以每间每月305元的价格将15间宿舍出租给湘商源照明公司使用；2月，出租15间宿舍给湘商源照明公司使用；3月至5月计3个月出租8间宿舍给湘商源照明公司使用；6月-10月计5个月，出租7间宿舍给湘商源照明公司使用；11月、12月计2个月，出租6间宿舍给湘商源照明公司使用。
2011年1月，湘商源照明公司向TCL公司交纳租金及水电氧气费54，035.73元；3月，向TCL公司交纳租金及水电氧气费166，895元；4月，向TCL公司交纳租金及水电氧气费148，370元；5月，向TCL公司交纳租金及水电氧气费53，693元；7月，向TCL公司交纳租金及水电氧气费110，000元；8月，向TCL公司交纳租金及水电氧气费170，000元；10月，向TCL公司交纳租金及水电氧气费300，000元；12月，向TCL公司交纳租金及水电氧气费348，979元。2011年度，湘商源照明公司共计向TCL公司支付租金及水电氧气费1，351，972.73元。
2011年11月10日，TCL公司向湘商源照明公司出具往来对账函，显示湘商源照明公司尚欠TCL公司租金及水电费183，641.61元，湘商源照明公司加盖财务章予以确认。
2011年12月10日，TCL公司向湘商源照明公司出具往来对账函，显示湘商源照明公司尚欠TCL公司租金及水电费267，674.05元，湘商源照明公司出纳李婷婷签字，并加盖财务章予以确认。
2011年8月至2013年1月，TCL公司每月出具《外协单位厂房及宿舍水电费确认表》，湘商源照明公司出纳李婷婷在外协单位签字处签字；2010年12月至2013年2月，TCL公司每月出具《外协单位用电分摊》《涌水量记录》《供氧气明细》，湘商源照明公司颜卫、颜峰在确认处签字。
2013年，TCL公司（甲方）与湘商源照明公司（乙方）补签《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于武汉市东西湖区吴家山五环路特九号的面积为3971平方米的厂房及员工宿舍4间出租给乙方；租赁期限从2012年1月1日至2012年12月30日止；租金为每平方米每月15.5元，员工宿舍租金为每月每间450元，共计每月63，350.5元，交纳方式为每月5日前将租金交至甲方财务部，每月20日前将上月水电费和氧气费交至甲方财务部；租赁期间所发生的水电煤气等费用全部由乙方自行承担，甲方可以代扣代缴或由乙方自行向相关部门交纳；甲方提供的房屋不能正常使用、未按时交付房屋供乙方使用，或未尽修缮义务，影响乙方正常使用的，乙方可提出解除或终止合同，乙方未按时交付房租（含物业管理费）等相关费用时，每延迟一天，乙方应向甲方支付应付费用0.5%的违约金，超过15天时甲方可解除本合同，乙方承担应付费用20%的违约金。合同还约定了其他事项。
TCL公司与湘商源照明公司另外达成合意，2012年1月至3月计3个月，出租6间宿舍给湘商源照明公司使用；4月至9月计6个月，出租5间宿舍给湘商源照明公司使用；10月-12月计3个月，出租4间宿舍给湘商源照明公司使用。
2012年3月，湘商源照明公司向TCL公司交纳租金及水电氧气费100，000元；5月，湘商源照明公司向TCL公司交纳租金及水电氧气费100，000元；7月，湘商源照明公司向TCL公司交纳租金及水电氧气费140，000元；9月，湘商源照明公司向TCL公司交纳租金及水电氧气费90，000元；11月，湘商源照明公司向TCL公司交纳租金及水电氧气费100，000元。2012年度，湘商源照明公司共计向TCL公司支付租金及水电氧气费530，000元。
上述租赁合同租赁期限届满后，TCL公司与湘商源照明公司未继续签订书面的房屋租赁合同，但双方房屋租赁关系继续存在至今。
2013年1月、2月，TCL公司出租4间宿舍给湘商源照明公司使用；2013年3月，出租3间宿舍给湘商源照明公司使用。
2013年3月，湘商源照明公司向TCL公司交纳租金及水电费13，600元。
2013年2月27日、3月9日、4月28日，TCL公司三次向湘商源照明公司发送缴费通知单，湘商源照明公司均未做回应。
2013年7月22日，TCL公司诉至本院，要求如诉称。2013年8月4日，湖北湘商源照明公司向TCL公司送达《关于协商处理拖欠贵司费用的方案》，但方案未被TCL公司接受。审理中，原告TCL公司与被告湘商源照明公司坚持各自的诉、辩称意见，本案调解不成。
本案争议焦点：1、湘商源照明公司能否以TCL公司未开具水电费发票行使先履行抗辩权；2、湘商源照明公司已交纳的水电费是否应按税率17%抵扣尚欠租金及水电费收取标准；3、TCL公司是否有权将厂房租金自2013年5月起每平方米上调0.5元；4、湘商源照明公司逾期交纳租金及水电费应承担违约责任的计算标准。
本院认为，原告TCL公司与被告湘商源照明公司签订的三份《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应严格按合同约定履行。TCL公司将合同约定的厂房面积及宿舍交付给湘商源照明公司使用，湘商源照明公司应当按照合同约定支付相应的租金及水电氧气费用。
1、关于湘商源照明公司能否以TCL公司未开具水电费发票行使先履行抗辩权的问题。
三份《房屋租赁合同》对水电费等费用的交纳方式约定为：“租赁期间所发生的水电煤气等费用全部由乙方自行承担，甲方可以代扣代缴或由乙方自行向相关部门交纳”，没有关于开具相应税票的约定。且租赁合同约定水电费可由TCL公司代扣，也可由湘商源照明公司自行向相关部门交纳，在合同实际履行中，湘商源照明公司未自行交纳，而是由TCL公司代扣，因此，是否开具水电费等相关发票，不能作为湘商源照明公司行使先履行抗辩权的理由。对湘商源照明公司认为因TCL公司未向其开具水电费等发票，所以不继续交纳厂房租金及水电费的辩称意见，本院不予采信。
2、关于湘商源照明公司已交纳的水电费是否应按税率17%抵扣尚欠租金，以及水电氧气费收取标准问题。
如上所述，三份《房屋租赁合同》均未对水电氧气费等费用的发票进行约定，且TCL公司如果未向湘商源照明公司开具水电费发票，应属税务机关管理范畴，对湘商源照明公司要求对其已交纳的水电费按税率17%抵扣尚欠租金及水电氧气费的辩称意见，本案不予采纳。
湘商源照明公司可自行到相关部门交纳水电氧气费等费用的情况下，由TCL公司代扣，庭审中，湘商源照明公司对租赁期间TCL公司出具的《外协单位厂房及宿舍和宿舍水电费确认表》、《外协单位用电分摊》上其公司水电量及价格签字的人员均认可为其公司人员，仅以未加盖其公司公章为由否认水电氧气费的金额。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则若干问题的意见﹥（试行）》第58条的规定，其公司人员在水电费确认表上及用电分摊表上的签字应视为职务行为，其法律后果应当由湘商源照明公司承担。因此，对湘商源照明公司未提交证据证明其使用的水电氧气费的情况下，认为水电费金额不准确，应当重新计算的辩称意见，本院不予采信。
3、关于TCL公司是否有权将厂房租金自2013年5月起每平方米上调0.5元的问题。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，TCL公司与湘商源照明公司的房屋租赁合同于2012年12月30日租赁期间届满，双方未继续签订租赁合同，但事实上的租赁关系仍然存在，应当按照2012年的租赁合同履行。2012年租赁合同中并无关于租金调整方面的约定，双方也未就租金调整另行协商并达成一致，因此，TCL公司无权将厂房租金自2013年5月起每平方米上调0.5元。
4、关于湘商源照明公司逾期交纳租金及水电氧气费应承担违约责任的计算标准问题。
《房屋租赁合同》约定：“乙方未按时交付房租（含物业管理费）等相关费用时，每延迟一天，乙方应向甲方支付应付费用0.5%的违约金，超过15天时甲方可解除本合同，乙方承担应付费用20%的违约金。”本案中，湘商源照明公司延迟交纳房租等相关费用已超过15天，TCL公司按照延迟一天，按应付费用0.5%的标准计算违约金，超过法律规定，且湘商源照明公司认为该违约金计算方法过高不予认可。对此，本院予以调整。合同约定的应付费用20%作为违约金，未超过法律规定，因此，湘商源照明公司逾期交纳租金及水电费应承担的违约责任的计算标准应以应付费用20%来确定。
综上，截至2013年6月30日，湘商源照明公司应付厂房租金为1，642，457.40元（依合同约定的单价及面积计算，2013年1-6月租金依2012年《房屋租赁合同》确定）；宿舍租金为97，035元；水电费等费用为1，524，724.20元，共计3，264，216.60元。扣除湘商源照明公司已付款项2，263，123.75元，尚欠1，001，092.85元未付，按照未付款的20%计算违约金为200，218.57元。对TCL公司要求湘商源照明公司支付至2013年6月30日差欠租金及水电费1，033，008.74元的诉讼请求，本院在1，001，092.85元的范围内予以支持，超出部分不予支持；对TCL公司要求湘商源照明公司支付违约金466，552.05元的诉讼请求，本院在200，218.57元的范围内予以支持，超出部分不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）﹥》第二十九条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告湖北湘商源照明发展有限公司于本判决生效后十日内向原告TCL空调器（武汉）有限公司偿还截至2013年6月30日差欠租金及水电费等费用1，001，092.85元；
二、被告湖北湘商源照明发展有限公司于本判决生效后十日内向原告TCL空调器（武汉）有限公司支付违约金200，218.57元。
三、驳回原告TCL空调器（武汉）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，013元（已减半收取，原告TCL空调器（武汉）有限公司已预交），由被告湖北湘商源照明发展有限公司负担7，368元，原告TCL空调器（武汉）有限公司负担1，645元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费9，013元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；帐户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张旭妍
二〇一三年十月十七日
书 记 员 钱 嫚