北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初2073号
原告：北京市朝阳区人民政府亚运村街道办事处，机构地址北京市朝阳区安苑北里21号楼，统一社会信用代码111101050000534950。
负责人：历广权，单位主任
委托诉讼代理人：张冀巍,北京市岳成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆沈凤,北京市岳成律师事务所实习律师。
被告：北京亚奥佳特图文制作中心，住所地北京市朝阳区安苑北里*号楼，注册号110105600592874。
经营者：李立群。
委托诉讼代理人：秦浩（经营者李立群之夫），现住北京市朝阳区安苑北里*号楼。
原告北京市朝阳区人民政府亚运村街道办事处（以下称原告）与被告北京亚奥佳特图文制作中心（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张冀巍、陆沈凤、被告委托诉讼代理人秦浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的租赁合同自2016年12月5日解除；2、判令被告腾退北京市朝阳区安苑北里X号楼X号房屋，并返回给原告；3、请求被告给付原告自2014年4月10日至实际腾退返还房屋之日的占有使用费，暂计算至2018年3月9日为94000元；4、判令被告支付逾期腾房违约金2400元。事实和理由：2009年3月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将朝阳区安苑北里X号楼X号房屋出租给被告，租赁期限自2009年4月10日起至2011年4月9日止，年租金24000元。合同期满后，双方未达成续租合意。被告拒绝腾房，实际占有使用至今。双方合同第二条第二款约定，租赁合同如因期满而终止时，如被告逾期不搬迁仍占用房屋超过15日，原告有权向人民法院起诉，要求被告立即腾房，并按年租金的10%即2400元支付违约金。违约金不足补偿时，原告可要求被告另行支付赔偿金。合同期满后，双方未达成续租合意，原告于2011年6月30日书面通知被告，如被告未在2011年7月15日前交齐所欠房款，原告将终止合作不再出租涉诉房屋。后，被告未按时交纳所欠房款且拒绝腾房，占有使用至今，使原告无法使用涉案房屋。
被告辩称，不同意双方合同已解除。我方不欠原告租金，不同意腾退，原告从来没有要求我腾房，只是让我交租金。我为了经营把自己的房子卖了，没有地方住，除了经营之外没有其他工作，我的孩子转业回来也一起经营。原来我在小关有两家店，房子是我自己的，1998年7月原告把我们的房子拆了，说给我们置换房子，原告给我找了一套72平方米的房子，1999年又把这个72平方米的房子拆了，又说给我找房子，隔了7年，2006年原告又给我们找了一套房，本案北京市朝阳区安苑北里X号楼X号房屋作为宿舍。我不认可双方是租赁合同关系，我是被迫签订的租赁协议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有争议的事实，本院予以确认：
原告系北京市朝阳区安苑北里X号楼X号房屋所有权人。
2009年3月20日，原告作为甲方与乙方被告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市朝阳区安苑北里X号楼X号房屋有偿出租给乙方使用，建筑面积为72.57平方米，租期为两年，自2009年4月10日至2011年4月9日；租赁合同如因期满而终止时，如乙方逾期不搬迁仍占用房屋超过15日，甲方有权向人民法院起诉，要求乙方立即腾房，并按年租金的10%支付违约金，违约金不足补偿时，甲方可要求乙方另行支付赔偿金；全年租金共计24000元，每租期年度分两次缴纳，缴费方式为上缴费，即乙方应在半年用房期开始前10日缴纳此期房费；乙方如需装修房屋，需提交书面申请及装修方案，并经甲方审核同意后方可施工，费用自理；合同期满后，房屋装修改造后设备、设施、装修物等不可移动部分归甲方所有，甲方不予经济补偿。
原告提交2017年3月其工作人员玄某与秦浩谈话录像资料一份，其中玄某称：“原来是要求2016年12月31日前腾出来，您一直没有腾，一而再再而三地谈，您这不光是没有腾房子，您还欠着我们的房租，希望您按期按时3月31日前将房屋腾出来，现在您也说一说您房子的情况”，秦浩称：“06年5月31日租的房子，2011年5月31日到期，11年以后就没有签订新合同，为什么没有签订新的协议，一、你们收我费就是不合理的，30年了，由来已久，我跟你办事处不是租房关系，而是你给我解决问题的结果，87年的时候小关有两间房”……“我要说一下，现在你们办事处说我欠了你们一百多万，不对”……“不是交不上了，当时是一开始郝主任谈的时候，提出28万暂定，他说暂时先这么定，实际经营过程中确实不行，我写了一个申请，2007年，在这之间我一直找他，说不行，我写了申请，要求他同意减8万，我写，也没说8万，就说给减点，实际上我交房租11年之前都是按20万交的，郝主任答应我的”……玄某：“2011年以后就没签，因为你不承认这28万的房租是吗？”秦浩：“对，我不承认，当时你参与了，当时你不仅说是不减反加，你说加百分之五十都有，在这种情况下我拒绝了”玄某：“您听我说，咱捋一遍，当时2011年到期的时候，办事处也想跟您签合同，因为您说这个28万这个我当时跟您说这个28万中的8万，没有文字的东西，所以现在认定不了，而且当时咱们这房产呢，我还跟您举个例子，我说咱们现在房产都要涨钱了，2006年签的是什么时候，2011年已经涨钱了，我说您还接受得了么，咱们小区已经涨了60%多了，我跟您说涨了50%的都有，是这意思吧？”秦浩：“嗯嗯”。玄某：“所以我说您要是继续签合同的话，咱就得涨钱，您还记得不？”秦浩：“对，得涨钱”……玄某：“2011年起就没签合同？”秦浩：“嗯”，玄某：“2011年起就没签合同？”秦浩：“嗯”，玄某：“也没交房租后边是吧？”秦浩：“交了，一直交着，一点一点”……。
2011年6月30日，原告向被告发出《通知》，称：双方租赁合同已到期，但被告拖欠房费3.6万元，协议期满之后，按协议租金单价计算至2011年6月30日拖欠房费0.6万元，考虑到被告提出原告有16万元制作费尚未支付，请被告尽快将16万元制作费用明细账目找原告相关负责人签字认定，认定后的制作费可冲抵房费，请被告于2011年7月15日前持认定手续及剩余欠费交到原告处。被告认为该通知上没有原告的盖章，不认可。
庭审中，原告认可被告在2014年4月10日之前的租金已经交齐。
对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、原、被告之间法律关系的性质。被告认为双方系产权换租赁权的关系，并提交其从业证明、占地费收据、电费收据、1995年8月22日房屋证明、1998年7月23日拆房通知、因拆迁引发的行政起诉书、2017年11月16日情况说明、解决问题函等。原告认为上述证据均与本案无关，均不能证明涉案房屋系置换取得。本院认为，被告提交的证据虽可显示其经营地点的变迁情况，但均不能显示本案租赁合同系置换而来；双方所签《房屋租赁合同》对于置换情况未置一辞；并且根据合同约定，合同期满被告应予腾房，该约定的法律后果与置换相去甚远；综上，本院对被告所持产权换租赁权的陈述不予采信。
二、被告支付租金的时间和金额。被告称其不欠租金。就涉案房屋租金交纳情况，被告未能提供充分证据。为证明被告交纳租金的情况，原告提交秦浩签字的字条一张，显示2009年3月20日支付12000元（并提交被告于2009年3月25日开具的同等金额的发票），该字条另显示2013年3月19日支付了72000元。2016年12月5日，原告向被告发出《通知》，要求被告在2016年12月底前结清所有欠费（至2016年12月31日共欠费65333元），于2016年12月底前腾空房屋归还街道。被告收到该通知，但对此不认可。本院认为，负有履行义务的当事人应当就履行情况承担举证责任，故被告应就其支付租金的情况举证，现被告未能充分证明其已支付涉案房屋的全部租金，故本院对其所持不欠租金的主张不予采纳，并根据原告的自认认定2014年4月10日之后未支付租金。
本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，双方应依约履行。现涉案合同于2011年4月9日到期，但此后被告仍继续支付租金，原告在收取租金时并未有证据显示其要求原告腾退房屋，故应认定双方租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现被告拖欠租金至今，构成根本违约，原告于2016年12月5日发出通知要求解除双方合同，具有法律依据，本院予以确认。合同解除后，被告应向原告腾退涉案房屋，并向原告支付拖欠的租金及合同解除后的占用费，占用费按照租金标准确定。原告主张逾期腾房违约金，具有合同依据，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认原告北京市朝阳区人民政府亚运村街道办事处与被告北京亚奥佳特图文制作中心就北京市朝阳区安苑北里X号楼X号房屋达成的租赁合同关系于二〇一六年十二月五日解除；
二、被告北京亚奥佳特图文制作中心于本判决生效之日起十五日将北京市朝阳区安苑北里X号楼X号房屋返还给原告北京市朝阳区人民政府亚运村街道办事处；
三、被告北京亚奥佳特图文制作中心于本判决生效之日起七日内给付原告北京市朝阳区人民政府亚运村街道办事处自二〇一四年四月十日至二〇一六年十二月五日的租金六万三千八百四十七元；
四、被告北京亚奥佳特图文制作中心于本判决生效之日起十五日给付原告北京市朝阳区人民政府亚运村街道办事处自二〇一六年十二月六日至实际腾退返还房屋之日的占有使用费，按照每日六十五元七角五分计算；
五、被告北京亚奥佳特图文制作中心于本判决生效之日起七日内给付原告北京市朝阳区人民政府亚运村街道办事处逾期腾房违约金二千四百元；
六、驳回原告原告北京市朝阳区人民政府亚运村街道办事处的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2210元，由被告北京亚奥佳特图文制作中心负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 蔡 峰
审判员 刘坤鹏
审判员 张 怡
二〇一八年六月一日
书记员 马 悦