金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0702民初3059号
原告：胡婉怡，女，1991年10月26日出生，汉族，身份证住址：金华市婺城区，现住金华市。
委托代理人：成奕，浙江泽鉴律师事务所律师。
被告：邬刚，男，1975年6月18日出生，汉族，住宁波市。
委托代理人：郭继跃，浙江甬港律师事务所律师。
委托代理人：邱昂，浙江甬港律师事务所律师。
被告：张波，男，1976年1月16日出生，汉族，住宁波市海曙区。
委托代理人：张奇，浙江导司律师事务所律师。
被告：施林斐，男，1975年6月17日出生，汉族，住宁波市海曙区。
原告胡婉怡与被告邬刚、张波、施林斐房屋买卖合同纠纷一案，于2017年3月21日向本院起诉，本院于当日受理后，依法适用简易程序，于2017年5月3日第一次公开开庭进行了审理，原告胡婉怡及其委托代理人成奕、被告张波的委托代理人张奇、被告施林斐到庭参加诉讼，被告邬刚经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因本案纠纷涉及面广，案件审理要以其他案件的审理结果为依据，本院于2017年5月8日裁定中止诉讼。原、被告向本院申请庭外和解，但未达成和解协议。2017年6月19日，本案转为普通程序，于2017年10月11日再次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人成奕，被告邬刚的委托代理人郭继跃、被告张波的委托代理人张奇到庭参加诉讼，被告施林斐经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告胡婉怡起诉称：2014年6月23日，原告与被告邬刚签署《存量房屋买卖合同》购买金华市站前区地块太阳城4幢315号房屋，约定总房款31万元，交房时间为2014年7月31日，逾期交房的被告将按日万分之八支付违约金。当时各被告承诺金华市站前区地块太阳城4幢3楼各房屋产权未分割，待收到房款后便分割产权并将315室过户到原告名下。2014年6月23日，原告已付清房款，此后三被告虽然将房屋钥匙交付给原告，由原告对房屋进行装修，然被告未能及时办理房屋过户，经原告多次催告至今仍未能办理。被告违约后原告查明太阳城4幢3楼整层产权至今未分割，所有房屋系各被告合伙共同投资登记在被告邬刚名下，原告房款也由各被告共同收取。另查明太阳城4幢3楼由被告抵押在中国工商银行股份有限公司金华经济开发区支行（以下简称“工行开发区支行”），现因各被告收取房款后未能还清工商银行贷款且未能按约归还工行开发区支行贷款按揭，银行已起诉查封该房产，现已进入执行阶段。原告认为目前房价大幅攀升而要求各被告继续履行合同将房屋过户给原告已不现实，各被告违约情况严重，情节恶劣，给原告造成损失。请求判令：解除与被告邬刚签署的《存量房屋买卖合同》；由三被告退还原告购房款31万元，并自2014年7月31日起按日万分之八支付违约金至实际履行日止（截至2017年3月18日违约金238328元）；本案诉讼费由被告承担。
为证明上述主张，原告胡婉怡向本院提供了下列证据：
1.原告的身份证复印件1份，用以证明原告的主体身份情况。
2.《存量房屋买卖合同》1份，用以证明2014年6月23日原告与被告邬刚签署《存量房屋买卖合同》购买金华市站前区地块太阳城4幢315号房屋，约定总房款31万元，交房时间为2014年7月31日，逾期交房的被告将按日万分之八支付违约金。
3.付款凭证2张，用以证明原告已付清全部房款。
4.婺城公安分局调取的证据（项目合作协议、备忘录、询问笔录），用以证明各被告的合伙关系。
5.房产信息、法院判决书各1份，用以证明太阳城3楼由被告邬刚抵押在工行开发区支行，现因各合伙人收取房款后未能还清银行贷款且各合伙人未能按约归还工行开发区支行贷款按揭，银行已起诉查封太阳城4幢3楼，现已进入执行阶段。
被告邬刚答辩称：其与原告签订过房屋买卖合同，但至今未收到过房款，故该房款不应由其返还。
被告邬刚未向本院提供证据材料。
被告张波答辩称：被告邬刚、张波从未收到原告的购房款，被告施林斐收取购房款系擅自行为，不应由被告邬刚、张波承担购房款的还款义务。原告诉称系各被告合伙共同投资不是事实，三被告间仅是共同投资，并未涉及合伙关系。
被告张波未向本院提供证据材料。
被告施林斐答辩称：原告的房子买卖是事实，我与被告张波是合作关系，张波在宁波为主，我是现场负责，房款大部分是由我收取的，部分是张波指派的毕晓甬收取，所有项目的装修费用都由我支出，但最终以结算为准，张波大概一个月来一、二趟。我不认可收取房款是我的擅自行为，太阳城的销售不是一天的时间，被告邬刚亲笔签的买卖合同放在毕晓甬处。至于我和张波间是共同投资还是合伙关系我不清楚，我认为太阳城的事情是我与张波两个人一起的，我们之间签订有项目合作协议。房款收取后最终都由我和张波签字，支付到项目上。
为证明上述主张，被告施林斐向本院提供了结算单1份，用以证明其与被告张波对整个项目进行了结算，两被告间是合伙关系。
庭审过程中，本院将当事人提交的证据交由对方当事人进行质证，对双方均无异议的证据，本院依法确认其证明力；对其余证据，根据证据审核认证的有关规定，本院现认证如下：
1.对原告提供的证据2《存量房屋买卖合同》，被告邬刚、施林斐均无异议。被告张波对真实性无异议，但该合同的落款时间为2014年6月23日，根据买卖合同第5条2.1的支付方式，原告理应在合同签订之日向被告邬刚支付房款的50%，但被告邬刚与其均未收到过。本院认为，该份证据可以证明原告向被告购买本案所涉房产等事实，对其证明力予以确认。
2.对原告提供的证据3收款收据，被告邬刚称真实性不能确认，该款未收到过。被告张波对真实性予以认可，但其与被告邬刚未收到该房款，该房款系被告施林斐私自收取。被告施林斐无异议。本院认为，结合被告陈述，该组证据足以确认原告已支付购房款31万元的事实，对其证明力予以确认。
3.对原告提供的证据4项目合作协议、备忘录、询问笔录，被告邬刚对真实性无异议，但均不能证明各被告间存在合伙关系，且其也未在相关的项目合作协议上有任何的签字。被告张波对真实性无异议，但证据来源刑事侦查不应作为民事经济纠纷的主要证据或定案证据，不应干涉民事纠纷，从笔录中被告邬刚的证言可以看出，房产证写的是被告邬刚的名字，且银行办理也是他，从法律层面，邬刚才是房屋真正所有人，被告施林斐无权处分邬刚名下的房屋及收取房款，从笔录第2页中段所述，邬刚承认只与陈晓姣、刘芳、许海军产生过房屋买卖关系，并收取过房款。对其证明事项有异议，从该协议书来看，被告张波、施林斐似乎合伙经营，但实际上双方并非共同合伙经营关系，仅仅是共同出资购买房屋、投资房屋，特别是双方在签订项目合作当天，即签订了备忘录来看，明显是各自负责各自房屋的销售，各自承担各自风险。另外，从协议内容和备忘录的内容，一层房屋所有权登记是在被告施林斐指定人员名下，二至五层登记在被告张波指定人员名下，故被告施林斐无权处分本案涉案房屋及本案房屋的房款收取行为。被告施林斐无异议。本院认为，该组证据可以证明涉案楼盘系被告张波、施林斐共同购买、合作经营，对其证明力部分予以确认。
4.对原告提供的证据5，被告邬刚对真实性无异议，只能证明其拥有涉案房屋的所有权，与其他被告无关，法院判决其与配偶共同还款。被告张波对证据三性无异议，但对证明事项有异议，称其与邬刚至今未收到过原告的房款。被告施林斐无异议。本院认为，该组证据可以证明被告邬刚以金华市站前区地块太阳城4幢3层的房屋作抵押向银行贷款，因未按约归还，银行提起诉讼等事实，对其证明力部分予以确认。
5.对被告施林斐提供的证据结算单，原告称对三性均无异议，足以证明被告张波、施林斐间的合伙关系。被告邬刚称，这是被告张波、施林斐间的结算单，其不知晓，不予承认。被告张波认为是复印件，不予认可。本院认为，被告施林斐仅提供了结算单复印件，故对其证明力不予确认。
根据上述确认了证明力的证据及当事人的法庭陈述，本院认定以下事实：
2012年，被告张波与施林斐以项目合作的方式，以张波的名义购买了坐落于金华市站前区地块太阳城4幢的房屋。双方于同年10月24日签订《项目合作协议》及《备忘录》各一份，《项目合作协议》约定的主要内容有：1200万元购房资金，由双方各出资600万元；税金、银行贷款利息及其他费用，双方各承担50%；房产过户给谁的名下均经过双方磋商，但以张波指派的房产过户给谁的部分均由张波负责，以施林斐指派的房产过户给谁的部分均由施林斐负责；该项目在合作过程中如有一方提出需要销售必须经得另一方同意后才能实施（并由双方协议好销售价格）。《备忘录》约定的主要内容有：第一层的房屋经施林斐指派张波同意分别过户给郭杨丽、郭锡奇、方秋香等人名下，2-5层的部分房屋经张波指派施林斐同意分别过户给邬刚、刘晋瑟等人名下；上述房屋过户给所有权人后，如所有权人与本合作协议的权利拥有人发生争议所产生的后果均由房屋过户时的指派方承担一切责任和损失；上述房屋过户给所有权人后，所有权人如与其他第三方发生债权债务关系涉及法律程序所产生的后果及损失均由房屋过户时的指派方承担一切责任和损失；上述房屋过户给所有权人后，如由于所有权引起的被法院查封、银行拍卖等所造成的一切损失均由房屋过户时的指派方承担一切责任和损失。被告方将该楼盘定名为“ihome尚客”。
2014年6月23日，原告胡婉怡（乙方）向被告购买该楼盘315号房屋，与被告邬刚（甲方）签订《存量房屋买卖合同》一份，约定总房款31万元，交房时间为2014年7月31日；甲方将办理过户手续所需的各项资料准备完毕后，通知乙方约定办理时间；甲方逾期交房的，按乙方已付房款的日万分之八支付违约金等。原告于2014年6月23日付清了全部购房款，上述款项由被告施林斐经手，并向原告出具了加盖“ihome尚客”销售专用章的收据。之后，被告将房屋钥匙交付给原告，原告对房屋进行装修，但该房至今无法办理过户手续。
经查，2012年12月31日，被告邬刚以金华市站前区地块太阳城4幢3层的房屋作抵押，向工行开发区支行贷款290万元，因未按约归还，银行提起诉讼，法院查封了抵押房产，该案现已进入执行阶段。
本院认为，原告向被告购买金华市站前区地块太阳城4幢315室房屋，并已付清购房款31万元的事实清楚，本院予以认定。该房在出售给原告之前已抵押给工行开发区支行，现仍未解除抵押且已被法院查封，致使该房至今无法办理过户登记手续，原告购房的目的无法完整实现，故其要求解除《存量房屋买卖合同》，由被告返还购房款并支付违约金的请求合法有据，依法应予支持，但原告主张的违约金计算标准过高，本院依法予以调整。本案的争议焦点主要是：一、涉案楼盘是否属被告张波与施林斐共同所有和经营；二、三被告是否应共同承担责任。关于第一个争议焦点，本院认为，首先，涉案楼盘是以张波的名义购买的，而从被告张波与施林斐签订的《项目合作协议》及《备忘录》的内容可见，购买该楼盘的资金由两被告各半支付，合作过程中如有一方提出需要销售必须经得另一方同意后才能实施，并由双方协议好销售价格。因此，两被告之间属于共同购房的关系。其次，两被告在购买涉案楼盘后虽将房产登记在他人名下，但所登记的产权人均由两被告各自指定，且一方指定的产权登记人应经另一方同意，如因此造成损失还应由指定人承担责任。因此，涉案楼盘在双方分割之前仍属两被告实际共有。涉案楼盘由两被告共同购买、销售、出租，两被告之间系共同购房、合作经营的关系。被告张波关于两被告之间只是合伙购买房屋、不存在合作关系的辩称依据不足，本院不予采信。关于第二个争议焦点，根据查明的事实，与原告签订合同的邬刚为被告张波指定施林斐同意的房屋持有人，并非实际所有人。因“ihome尚客”不具有合法的主体资格，故相关责任应由房屋的实际所有人即被告张波、施林斐承担。虽然被告张波、施林斐未直接与原告签订合同，但因涉案楼盘系由两被告合作经营，故被告张波与施林斐应共同承担责任。原告要求被告邬刚共同承担责任，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告胡婉怡与被告邬刚于2014年6月23日签订的《存量房屋买卖合同》；
二、被告张波、施林斐于本判决生效之日起七日内共同返还原告胡婉怡购房款31万元，并支付违约金（从2014年7月31日起按年利率24%的标准计算至上述款项付清之日止）；
三、驳回原告胡婉怡的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9284元、财产保全费2270元，合计11554元（原告已预交），由被告张波、施林斐共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 应 岚
人民陪审员 陈丽雅
人民陪审员 沈小如
二〇一七年十一月二十八日
代书 记员 叶俊红