河南省上蔡县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）上民二初字第272号
原告张向云。
原告梁威。
原告王广亮。
原告肖薇。
原告翟起。
五原告委托代理人常自华，河南博建律师事务所律师。
被告岳永璋。
委托代理人王云龙，河南豫上律师事务所律师。
被告王艳林。
委托代理人王发亮。
原告张向云、梁威、王广亮、肖薇、翟起与被告岳永璋、王艳林确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张向云、梁威、王广亮及其委托代理人常自华、被告岳永璋委托代理人王云龙及被告王艳林的委托代理人王发亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告岳永璋于2012年在其位于蔡都大道东段北侧五岳巷10号的土地上建成一栋三层楼房。原告张向云、梁威夫妇购买了其中两套，王广亮、肖薇夫妇与翟起分别购买了其中一套。在签订房屋买卖合同时，被告岳永璋声称：该栋房屋手续齐全，房屋前小院由产权人共同使用，如购买人需办理房产证、土地证，其协助购房人随时办理过户手续。原告审查被告相关证件后，分别认购了其相应的套房。原告购房取得房屋所有权证后，未及时办理土地使用权证分割过户手续。二被告于2014年8月25日分别签订了房屋买卖合同和国有土地使用权转让协议，擅自将房前小院卖给了被告王艳林，把产权人共有的上国用2627512号国有土地使用权证项下的国有土地使用权全部转让给了被告王艳林。原告要求被告岳永璋履行承诺协助办理土地使用权证分割过户手续，把房前小院交付产权人共同使用，二被告均以种种理由推脱拒绝，为此，才形成本案诉讼，请求依法确认二被告于2014年8月25日签订的国有土地使用权转让协议及房屋买卖合同中关于买卖房屋前小院的条款无效，并要求被告岳永璋协助办理土地使用证分割，过户手续。
被告岳永璋辩称，1、根据原告分别与其签订的协议书可知，双方存在的是房产转让合同法律关系。原告要求确认二被告于2014年8月25日签订的国有土地使用权转让协议无效，因该协议涉及到原告已经购买的建筑物所占用的土地范围，并且已通过行政程序对该协议已撤销，再起诉确认无效无法律意义；2、原告要求确认二被告签订的房屋买卖合同中关于屋前小院的条款无效，该小院是被告岳永璋所留的自行居住使用，原告购买的是被告自建房屋和地下室等建筑物，另外原告与被告岳永璋签订的房产转让协议中，没有约定将小院出售或作为共有部分。依据法律的规定，房地产转让时房屋所有权及该房屋所占用范围内的土地使用权一并转让，该小院不是转让建筑物所占用的范围，无论从约定还是法定，原告无权分割或作为共有部分使用，应驳回原告的诉请。
被告王艳林辩称，1、二被告于2014年8月25日签订的房屋买卖合同及国有土地使用权转让协议系双方真实意思表示，不违背法律、法规的规定，双方约定符合市场行情，故合法有效；2、县公证处虽撤消了683号公证书，但买卖协议有效与否不以公证书有效为条件，故公证书被撤销不代表协议无效；3、二被告的行为不影响原告对自己财产的管理使用，没有侵害原告的合法权益。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明，被告岳永璋将位于上蔡县上和路北侧房屋进行翻建，2011年3月7日经法定申请、审批程序取得了建字第411722201100013号建设工程规划许可证，审批单注明“建设单位岳永璋，土地使用权属证号（2001）2627512号，工程名称住房，建筑性质翻建，建筑面积610平方米，间数6间，层数2层”，被告岳永璋国有土地使用证显示使用权面积368.9平方米，该翻建的房屋系多户、多元的一栋建筑物。房屋建成后，原告梁威与被告岳永璋于2012年9月8日签订协议一份，约定将岳永璋所有的其中两套房屋卖给梁威，并办理了房屋所有权证书，证号分别为上房权证字第20120013**号，2012001329号，原告张向云与梁威系夫妻关系。2013年12月12日，原告肖薇与被告岳永璋签订房产转让协议书一份，约定将被告岳永璋房屋卖给原告肖薇，建筑面积124.65m2，，价款30万元，后办理了房屋所有权证书，证号为上房权证字第014000083-1号，原告王广亮、肖薇系夫妻关系。后于2014年4月11日，被告岳永璋与李冠霖签订协议书一份，约定将被告房屋卖给李冠霖，该房屋建筑面积126.97m2，价款30万元，后办理了房屋所有权证书，证号为上房权证字第20130013**号，原告翟起与李冠霖系夫妻关系。以上原、被告签订的房屋转让协议中约定交易的房屋均已交付各合同签订人居住使用，原告张向云等人的房屋均集中在一栋建筑物内。
同时查明，2014年8月25日，被告岳永璋又与被告王艳林签订房屋买卖合同及国有土地使用权转让协议各一份，其中房屋买卖合同约定：“出卖人（甲方）岳永璋，买受人（乙方）王艳林……第二条房屋的坐落、面积情况。1、本合同所称标的房屋是指位于蔡都大道东段北侧，房产证号2014000118—1.2、该房屋套内面积110.68平方米，建筑面积为123.96平方米。另包括楼下楼梯东四间地下室、房屋前小院。3、本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让，土地使用证号2627512号。第三条房屋计价方式与价款。房屋的交易总价为人民币40万元整（大写肆拾万圆整）等”，合同后有被告岳永璋和王艳林及见证人孟四梅签字、摁印。另外二被告又签订一份国有土地使用权转让协议，该协议载明：“甲方岳永璋，乙方王艳林，甲方将位于上蔡县上和路北侧，东至唐志茹，南至过道3.45米，西至路5.6米，北至过道3米，宅基地面积368.9平方米，土地使用证号为上国用（2001）字第2627512号土地使用权转让给乙方。一、甲方以拾伍万元（150000）整的价格转让给乙方，乙方一次性付清土地款……”协议后又被告岳永璋和王艳林签名、摁印。合同签订后岳永璋将国有土地使用权证交付给被告王艳林，该国有土地使用权转让协议经上蔡县公证处公证，作出了（2014）上证民字第683号公证书。因该国有土地使用权证涉及的土地范围包括原告张向云等人所购买房屋所占用的面积，后经调查，上蔡县公证处于2014年9月2日以该国有土地使用权转让协议公证书内容存在违法现象为由，依法作出（2014）上证撤字第14号撤销决定，撤销了该公证书。
上述事实，有原、被告陈述、房权证、房屋分户平面图、房屋转让协议、房屋买卖合同、公证书、（2014）上证撤字第14号撤销决定、证人证言等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，被告岳永璋将位于上和路北侧房屋进行翻建，经法定申请、审批程序取得建设工程规划许可证，被告岳永璋按规划建成一栋多户、多元的建筑物，后其分别与原告张向云等人签订房屋转让协议，原告张向云等人按约取得交易的房屋，并进行了过户登记，后依法取得相应的房屋所有权证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。因原告张向云等人的房屋集中在一栋建筑物上，为此，原告等人对房屋所占用范围的土地享有共有的使用权。2014年8月25日被告岳永璋与王艳林签订一份国有土地使用权转让协议，该协议的面积涉及建筑物所占用的范围及建筑物东侧小院的面积，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件使用法律问题的解释》第十一条的规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”从岳永璋的国有土地使用权证显示使用权类型系划拨，二被告签定土地使用权转让合同之前并未获得人民政府的批准，为此，对原告诉请确认二被告于2014年8月25日签订一份国有土地使用权转让协议无效，本院予以支持。对于原告要求确认二被告签订的房屋买卖合同中关于买卖房屋前小院的条款无效的诉请，从建设工程规划许可证显示，批准的建筑面积为610平方米，2层，国有土地使用权证显示使用权面积为368.9平方米。也即为国有土地使用权面积包含建筑物所占用的面积及屋前东侧小院的面积，被告将小院面积一并转让给被告王艳林，转让之前也未获得人民政府的批准，应认定为无效条款，对原告的该项诉请，本院予以支持。对于原告要求被告岳永璋协助办理土地使用证分割、过户手续的诉请，因该栋建筑物系多户、多元的，原告张向云等人均为该栋建筑物的业主，根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定“业主对建筑物内的住房，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。原告张向云等人对购买的房屋享有专有所有权，对建筑物所占有的面积为共有部分，依法享有共有和共同管理的权利，另外土地使用权证的面积还包含小院面积，该小院面积在房产转让协议上未约定共同使用，也不属于共有部分，应认定为被告岳永璋的专有部分，为此对于原告的该诉请，于法无据，证据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件使用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、依法确认二被告岳永璋、王艳林于2014年8月25日签订的国有土地使用权转让协议无效；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费200元，由原告承担100元，被告岳永璋承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 任秋莲
审 判 员 李广涛
人民陪审员 景卫民
二〇一五年六月二日
书 记 员 焦亚辉