广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第583号
上诉人（原审被告）：孔祥敏。
被上诉人（原审原告）：江门市益威物业服务有限公司。
法定代表人：舒兆洋，该公司总经理。
委托代理人：梁红艳、陈锦添，均系该公司员工。
上诉人孔祥敏因与被上诉人江门市益威物业服务有限公司（以下简称“益威公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民三初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年4月30日，益威公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、孔祥敏向益威公司立即支付2014年1月至2014年12月（共12个月）的物业服务费3459.6元，逾期付费违约金（滞纳金）1712.5元，合计5172.1元。其中违约金从逾期之日起按每日千分之三计，暂计至起诉之日，请法院判违约金至费用付清之日止；2、本案诉讼费用由孔祥敏承担。主要事实和理由是：经江门市某甲业主委员会选聘益威公司为某甲住宅小区的物业服务公司。2013年12月25日，江门市蓬江区某甲住宅小区业主委员会（以下简称“某甲业委会”）与益威公司签订《某甲小区物业服务合同》，约定益威公司为该小区提供物业服务按建筑面积每月每平方米1.9元向业主或物业使用人计收，包括益威公司派驻涉案小区管理人员的工资及福利补贴、益威公司在涉案小区管理费用开支及成本、涉案小区公共水费、公共电费及电梯维保和年审费用，不包含电梯及小区房屋建筑及公共设施、设备的维修费用。地下车库和露天停车位的停放服务费按每月每辆60元计收。露天停车位的租金由某甲业委会定价，由益威公司代收，收取的费用属于本小区业主所有，用作于本小区公共设施、设备的维修支出、某甲业委会的经费开支、小区活动开支。物业服务费的缴交时间为每月的1至10号交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交物业费的3‰交纳滞纳金；合同还对其他相关事项进行了约定。合同成立之日，益威公司即为该小区提供物业服务。孔祥敏是某甲小区的业主之一，已接受了益威公司为其提供的物业服务，按其江门市蓬江区某甲3幢401房的房屋面积151.72平方米计算，每月应交物业服务费为288.3元，2014年1月至2014年12月，应交物业服务费共计3459.6元，但孔祥敏至今未支付上述物业服务费给益威公司。益威公司多次催收未果。益威公司认为，益威公司为孔祥敏提供了物业服务，孔祥敏应当向益威公司支付物业服务费，孔祥敏拒不支付物业费的行为构成违约，应当承担向益威公司支付物业服务费及违约金的责任。据此，益威公司提起本案诉讼。
孔祥敏答辩称：第一，益威公司与某甲业委会签订的合同属无效合同，因为合同约定的内容不具备物业服务合同的基本要素，没有对益威公司违约责任进行约定。第二，即使合同有效，益威公司在管理涉案小区期间存在诸多明显违反《广东省物业管理条例》及广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》中规定的义务，存在对合同约定义务的不作为。故请求法院认定涉案《物业服务合同》无效，益威公司采取补救措施，驳回益威公司诉讼请求。第三，益威公司收取物业服务费没有法律依据，2014年由1.35元／月／平方米升价到1.9元／月／平方米没有经过合法的民主议定程序，不具法律效力。第四，因益威公司对设备的升级行为，导致孔祥敏不能正常回家，且保安经常有睡觉行为、对违章搭建未能及时处理，没有尽到应尽的责任。据此，请求法院驳回益威公司诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年12月28日，某甲业委会与益威公司签订《某甲小区物业服务合同》，约定由益威公司为某甲小区提供物业服务，益威公司按建筑面积1.35元／月／平方米向业主或非业主使用人收取物业服务费，合同期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止。2013年12月25日，某甲业委会（甲方）与益威公司（乙方）续签订《某甲小区物业服务合同》，续聘益威公司继续为某甲小区提供物业服务，合同约定的内容包括：一、某甲业委会选聘益威公司为某甲小区的全体业主和非业主使用人提供物业服务；二、物业服务内容和物业服务质量；三、物业服务费收费项目为：物业服务费的缴交时间为每月1至10号支付当月物业服务费，由本小区各位业主（非业主使用人）自觉到管理处交纳物业服务费，结算方式以现金或银行转账方式交纳；按建筑面积每月每平方米1.9元向业主或物业使用人计收，包括益威公司派驻涉案小区管理人员的工资及福利补贴、益威公司在涉案小区管理费用开支及成本、涉案小区公共水费、公共电费及电梯维保和年审费用，不包含电梯及小区房屋建筑及公共设施、设备的维修费用；四、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；五、本物业共用部位、共用设施、设备、公共场地等的大、中修和更新、改造费及零配件费由全体业主承担，可资金筹集、使用与管理按照有关法律、法规和有关规定执行；六、乙方责任包括向业主或非业主使用人告知使用本物业的有关规定，业主或非业主使用人装饰装修物业时，告知有关禁止行为和注意事项，具体要求另立制度；七、合同期限自2014年1月1日起至2016年6月30日止。
上述合同签订后，益威公司依约为某甲小区提供物业管理服务。孔祥敏是该小区3幢401房屋的所有权人，自2006年起入住至今，该房屋的建筑面积为151.72平方米。孔祥敏没有支付2014年1月至2014年12月共12个月的物业服务费。按照《某甲小区物业服务合同》约定的1.9元／月／平方米的物业服务费收费标准，孔祥敏每月应支付物业服务费288.3元（151.72平方米×1.9元／月／平方米），2014年1月至2014年12月拖欠益威公司物业服务费共计3459.6元（288.3元×12个月）。
在合同履行期内，因小区其他业主私自搭建影响涉案的某甲小区3幢401房屋的使用，该房屋所有权人孔祥敏向益威公司反映并要求处理，益威公司回复孔祥敏其已与私自搭建的业主联系沟通，但因该私自搭建业主未及时处理，该问题至庭审辩论终结之时，仍未得到妥善解决。
益威公司于2007年11月13日登记成立，为有限责任公司，经营范围为：物业服务等，于2010年6月30日取得江门市住房与城市建设局颁发的中华人民共和国物业服务企业三级资质证书。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案属于物业服务合同纠纷。本案争议的焦点在于：一、益威公司与某甲业委会签订的《某甲小区物业服务合同》是否有效；二、孔祥敏是否应向益威公司支付其拖欠的物业服务费及物业服务费的收费标准应如何确定；三、孔祥敏是否应向益威公司支付逾期付费违约金。
一、关于益威公司与某甲业委会签订的《某甲小区物业服务合同》是否有效的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：……（七）违约责任；……当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”本案中，孔祥敏辩称益威公司与某甲业委会签订的《某甲小区物业服务合同》中没有约定益威公司的违约责任，不具备合同基本要素，因而无效。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》关于合同内容的规定是一项指引性规定，合同具体内容应由当事人双方协商约定，缺少违约责任条款并不产生导致合同无效的法律后果，孔祥敏未能举证证明涉案《某甲小区物业服务合同》存在法定的合同无效情形，对于孔祥敏的上述抗辩意见不予采纳。
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，益威公司提交《关于招聘物业服务企业事宜的公告》、《关于某甲小区选聘物业服务企业意见征询结果的公告》、《广东省江门市物业服务企业资质申请表》等书面证据材料，证明经某甲业委会征询涉案小区业主意见，过半数业主同意某甲业委会与益威公司重新签订涉案《某甲小区物业服务合同》，确定将物业服务费收费标准提升至1.9元／月／平方米，并将新收费标准向江门市住房与城乡建设局进行备案。孔祥敏对益威公司提升物业服务费收费标准及签订新的《某甲小区物业服务合同》的程序存在质疑，但其并未能提供证据予以证明，孔祥敏应承担举证不能的不利后果。综上，原审法院认为，益威公司与某甲业委会签订的《某甲小区物业服务合同》，是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。
二、关于孔祥敏是否应向益威公司支付其拖欠的物业服务费及物业服务费收费标准应如何确定的问题。
根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”某甲业委会是某甲业主大会的代表机构，其签订的《某甲小区物业服务合同》是代表业主大会所签订的，该合同对某甲全体业主具有约束力。益威公司签订协议后依约为某甲小区提供物业管理服务，孔祥敏作为业主，在获得益威公司提供的物业管理服务后，应当按照等价有偿的原则，向益威公司支付物业服务费用。涉案《某甲小区物业服务合同》是益威公司和某甲业委会经协商一致达成的合法有效协议，合同中约定的收费标准1.9元／月／平方米亦属有效，孔祥敏没有向益威公司支付2014年1月至2014年12月（共12个月）物业服务费，构成违约，益威公司起诉要求其支付物业服务费，合法合理，原审法院予以支持。孔祥敏所有的涉案房屋建筑面积为151.72平方米，每月应支付物业服务费288.3元（151.72平方米×1.9元／月／平方米），2014年1月至2014年12月拖欠益威公司物业服务费共计3459.6元（288.3元×12个月）。
三、关于孔祥敏是否应向益威公司支付逾期付费违约金的问题。
《某甲小区物业服务合同》约定物业服务费的缴交时间为每月1至10号支付当月物业服务费，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金，此约定的滞纳金实际上是逾期付费违约金。经原审法院查明，孔祥敏在2014年1月之前有交纳物业服务费，因小区其他业主违章搭建影响其物业使用，在向益威公司对违章搭建问题及门禁升级问题进行反映、投诉，未得到益威公司妥善解决或答复的情况下而拒绝继续支付物业服务费。虽然孔祥敏以此作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由，没有依据，但孔祥敏提出的违章搭建的问题确实存在，按合同约定，益威公司作为物业管理公司有义务积极回应业主提出的问题，应与违章搭建的业主进行沟通协商，协商不成可采取批评、规劝、警告等方式处理，若仍未解决，应积极协助业主向有关主管部门进行反映和咨询，但益威公司未能举证证实其已切实履行上述合同义务，存在一定的违约行为，虽然并未构成根本违约，但其以此再请求孔祥敏支付逾期付款违约金的主张，理据不足，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第三十五条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年7月15日作出如下判决：
一、孔祥敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向江门市益威物业服务有限公司支付2014年1月至2014年12月拖欠的物业服务费3459.6元；
二、驳回江门市益威物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果孔祥敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由孔祥敏负担。
当事人二审的意见
孔祥敏不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销一审判决，驳回益威公司对孔祥敏的诉讼请求；2、判令益威公司无权收取孔祥敏的物业管理服务费；3、判令益威公司对某甲小区的违章加建采取补救措施、并赔偿因益威公司对加建不作为造成孔祥敏的损失；4、本案一、二审诉讼费用由益威公司承担。主要事实和理由是：一、原审判决忽略影响本案裁定的主要因素。1、益威公司限制业主的正常出入，严重违法。益威公司借升级门禁系统为由，主观上控制未缴费的孔祥敏正常出入，在原审庭辩中，益威公司再次强调称：“不缴费就不准出入”的侵权事实。此举严重侵犯了孔祥敏的居住权的合法权益。2、因无违约责任条款导致违约方无法承担违约责任的合同应予以解除。违约责任对于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相关法律法规对违约责任的规定比较详细。但是，法律规定毕竟比较原则，难以面面俱到，而物业服务合同具有其特殊性，为了保证合同当事人的特殊需要，保证物业服务合同义务的切实履行，当事人应当按照法律规定的原则和自身的情况，对违约责任作出具体的约定。例如，约定违约损害的计算方法、赔偿范围等。益威公司与某甲业委会签订的合同不具备物业服务合同的起码要素，无违约责任条款，虽然法院认定其存在一定的违约行为，但是无判令其承担违约责任，合同无法履行，应予解除。二、判决不公：先违约方应承担违约责任后方可要求守约方或后违约方履行合同约定的义务。在本案中由于益威公司未能达到三级资质等级标准的管理服务，为先违约。根据中国物业管理协会二○○四年一月六日印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》普通住宅小区物业管理服务等级标准，对于三级物业管理服务的规定，益威公司未能达到的管理服务项目内容与标准如下：（一）基本要求：1、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。益威公司相关工作人员无证书。2、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。益威公司从来没有征询业主意见。（二）房屋管理：1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。益威公司无检查无保养。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。益威公司无检查无处理。3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。益威公司无劝阻无报告。（三）共用设施设备维修养护。对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复：属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。益威公司无及时组织修复，2015年4月发生的3幢17楼天花瓷片掉落问题到目前仍未处理，门禁系统仍然处于瘫痪中。（四）协助维护公共秩序。益威公司经理经常违章乱停。（五）绿化养护管理：1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。2、定期清除绿地杂草、杂物。3、预防花草、树木病虫害。到目前小区内仍是杂草从生。益威公司虽为三级物业管理服务资质，但存在提供明显低于三级劣质服务事实，违反了《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》规定的义务。根据《合同法》第六十六条、第六十七条。作为物业服务公司未能完全履行物业服务义务，业主有权行使瑕疵履行抗辩权，拒交或要求少交管理费。在物业服务合同中，物业服务公司的主要合同义务是为业主提供合格的服务，业主的主要合同义务是依照约定交纳物业费，二者互为对待给付义务。物业服务公司的服务质量问题严重不符合约定和法定的标准，足以认定益威公司未依约履行其主要合同义务时，业主有权拒绝履行其对待给付义务。根据广东高院《全省民事审判工作会议纪要》粤高法（2012）240号规定“物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整。”三、益威公司提升物业服务收费存在造假，合同存在欺诈。2013年12月23日公告同意率为74.4%是对两个公司的投票之和，并不是同意聘请益威公司，而益威公司直接认定同意率为74.4%对广大业主是一种欺诈。2013年12月26日公告调查的同意益威公司为51.2%，而且在同意的签名中存在不合法签名及众多雷同的签名，益威公司存在投票造假。以上说明益威公司存在坑骗业主的事实，所签合同存在欺诈，同时益威公司存在与某甲业委会串通欺骗业主的嫌疑。综上所述，请求法庭认真审查孔祥敏提起的诉讼事由、审核益威公司物业管理服务合同的有效性，判令益威公司自从2010年1月至2015年8月收取孔祥敏的物业管理费属于非法收费，并予以退还；对益威公司在小区内敷衍业主、侵犯业主权利的行为给予合理公正的判决。
孔祥敏在二审期间提供的证据有：1、业主签名反映的情况，以证明其他业主一同证实益威公司不作为的事实。2、紧急通告，以证明益威公司没有经过程序非法入驻涉案小区。
益威公司答辩称：关于业主违章建筑的问题，益威公司没有赔偿义务，处理违章建筑应该是行政部门的范畴，益威公司只是提请城建有关部门，而城建部门已经到现场开展这一方面的工作。
益威公司在二审期间提供的证据有：1、益威公司向12345投诉的文件，具体为某甲301和302住户占用公共平台违章搭建雨棚、某甲2幢、3幢的楼顶有人违章兴建房屋及某幢301住户占用三楼的公共平台违章加建房屋，以证明益威公司有履行职责向政府部门反映情况。2、某甲第三届业委会成立过程照片16张，以证明有开过业主大会。
益威公司针对孔祥敏提供的证据认为该文件是在益威公司进驻之前出具的，对其真实性不清楚。
孔祥敏针对益威公司提供的证据1的真实性无异议，但认为并非益威公司所做，而是前业委会主任所做的。对证据2的真实性无异议，但小区共有100户，当时只有13户参加，是不达标准的。业委会的选举与本案无关，上述证据不能证明益威公司要证明的内容。
经审查，双方当事人在二审期间提供的证据均与本案事实存在关联，且对方当事人均未否认该证据的真实性，故本院予以采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：某甲业委会于2009年9月23日发出《紧急通告》，内容为9月21日下午、22日晚，“益威物业服务公司”在未知会本业委会的情况下私自在本小区乱张贴告示，逐户敲门非本业委会授意，至于该公司私自定于2009－09－23日晚二十时正召开业主大会的决定，纯是该公司的单方霸道行径，与本业委会无关，特此告知！另，以后告示栏的内容，盖有“某甲住宅小区业主委员会”公章的才是业委会正式公布内容。请各位业主要注意，今后如有可疑人物扰乱，请电话知会保安。
再查明：江门市蓬江区城管局分别于2015年5月19日和6月1日分别接到“某甲301和302的住户占用公共平台违章搭建雨棚”和“蓬江区某甲2幢和3幢的楼顶有人违章兴建房屋及某幢301的住户占用三楼的公共平台违章加建房间”的投诉，该局已跟进处理。益威公司曾于2013年期间就该小区3幢货梯处理情况、消除安全防火的隐患问题张贴报告或通知。
还查明：某甲小区曾于2013年间召开业主大会，进行业主委员会的换届选举，选出第三届业主委员会。
本院判决理由和结果
本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。孔祥敏提出的第三项上诉请求，即“判令益威公司对某甲小区的违章加建采取补救措施、并赔偿因益威公司对加建不作为造成孔祥敏的损失”，属二审程序中增加的诉讼请求，双方当事人对此无法达成调解，故本案二审对此不予调整。本案争议的焦点在于：一、益威公司与某甲业委会签订的《某甲小区物业服务合同》是否有效；二、孔祥敏是否应向益威公司支付其拖欠的物业服务费及物业服务费的收费标准应如何确定。
关于益威公司与某甲业委会签订的《某甲小区物业服务合同》是否有效的问题。本案中，孔祥敏主张合同无效，其主要理由为《某甲小区物业服务合同》是业主委员会未经业主同意签订的，合同当中缺乏合同一方违约责任等必备条款，且在合同订立过程中存在欺诈及串通行为。本院对此认定如下：
关于业主委员会是否有权订立《某甲小区物业服务合同》的问题。根据益威公司提供的71份《关于招聘物业服务企业事宜的公告》以及业主委员会就选聘物业服务公司事宜发出的多份公告可知，业主委员会经征求业主意见并取得过半数业主同意的情况下与益威公司签订上述合同，故孔祥敏主张业主委员会未经业主同意订立该合同致合同无效的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。
关于《某甲小区物业服务合同》是否因缺乏益威公司的违约责任等条款而无效的问题。我国《合同法》第十二条是对合同条款一般应具备条款的指引性规定，而根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条的规定，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外，对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。上述合同具备当事人名称、标的和价格等合同成立的必备条款，缺少一方当事人违约责任条款并不影响合同的成立和生效，亦不会因此免除一方当事人构成违约时依法应当承担的违约责任。
关于该合同是否因欺诈、串通而无效的问题。依据我国《合同法》第五十四条第二款关于“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，以欺诈方式使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，仅构成合同可变更或撤销的事由而不导致合同无效。另外，如上所述，上述合同由业主委员会根据多数业主的意见与益威公司订立，无证据证明存在业主委员会与益威公司恶意串通损害业主利益情形，故孔祥敏以此为由主张合同无效亦缺乏依据。
经审查，益威公司与业主委员会订立的《某甲小区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，益威公司具备相应的物业服务资质，业主委员会根据过半数业主的表决意见，与益威公司订立的上述合同并无违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。
关于第二个争议焦点。根据《某甲小区物业服务合同》的约定，益威公司有权按照1.9元／月／平方米的标准收取物业服务费。孔祥敏的房屋建筑面积为151.72平方米，根据该合同约定，孔祥敏应按每月288.3元的标准交纳2014年1月至2014年12月（共12个月）物业服务费3459.6元。孔祥敏承认益威公司在合同订立后为某甲小区提供物业服务，因此，已经接受了物业服务的孔祥敏应向益威公司支付物业服务费，但如益威公司未完全履行合同义务，孔祥敏可据此请求降低物业服务费标准。本案中，孔祥敏主张益威公司未完全履行合同义务的情形主要体现在以下几个方面：一是未对房屋共用部分、共用设施及绿化及时检查、保养和修复，二是未对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门，三是对维持公共秩序存在不足。关于公共设施等的维护问题，《某甲小区物业服务合同》约定本物业共用部位、共用设施、设备、公共场地等的大、中修和更新、改造费及零配件费由全体业主承担，可资金筹集、使用与管理按照有关法律、法规和有关规定执行。虽然孔祥敏提供的照片可见小区中存在部分楼层外墙砖剥落、部分公共设施保养不善的问题，但根据上述约定，共用部位、共用设施设备及公共场地的维修有赖于全体业主作出维修决定并筹集相应费用。本案中，孔祥敏未能提供证据证明相应公共设施、公共部位的维修事宜已经业主大会讨论同意并筹集相应资金但益威公司拒绝配合维修，而且事实上益威公司已对危险范围作出了相应的安全措施，故孔祥敏以此为由主张益威公司未尽合同义务缺乏依据。对于孔祥敏陈述益威公司对个别业主私搭乱建未予制止的问题。孔祥敏确认该行为发生于2009年，亦即在益威公司订立本案合同前已存在，益威公司提供初步证据证明其已就该问题向行政机关反映，孔祥敏虽对此不予确认，但未进一步提供证据予以反驳，故应认定益威公司对此无明显失当之处。而关于秩序维护问题，虽从孔祥敏提供的证据反映益威公司确实存在不足之处，但未能充分证明益威公司提供的物业服务显著低于一般行业标准而致某甲小区秩序混乱。
综上，益威公司在提供物业服务的过程中虽有不足，但并无充分证据证明其减少服务项目或服务质量明显低于正常物业服务水平，且原审法院已考虑益威公司在服务方面的不足，以此免除孔祥敏逾期交纳物业服务费的违约责任，平衡了双方当事人的利益，故原审判令孔祥敏按合同约定标准向益威公司交纳2014年1月至2014年12月（共12个月）物业服务费3459.6元，处理正确，本院予以维持。
综上所述，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由孔祥敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶柳东
审判员 曹富荣
审判员 黎景欣
二〇一五年十二月十六日
书记员 区健敏