河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫09民终2063号上诉人（原审被告）：刘倩含，女，1989年4月12日出生，汉族，住英国。委托诉讼代理人：刘建，男，1961年9月30日出生，汉族，住河南省濮阳市。被上诉人（原审原告）：濮阳市嘉理物业有限公司，住所地河南省濮阳市金堤路北段路西。法定代表人：张园涛，系该公司经理。委托诉讼代理人：高超，河南濮水律师事务所律师。上诉人刘倩含因与被上诉人濮阳市嘉理物业有限公司（以下简称嘉理物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2017）豫0902民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘倩含上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由嘉理物业公司承担。事实和理由：1、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为二年。嘉理物业公司提供的协议中没有另行约定诉讼时效，颐和银座小区住户手册第20页第86条中约定，对逾期不交各项费用的业主，除责令限期交纳外，还可按日加收欠费3%的滞纳金，三日内仍未交纳的，将给予服务限制直至诉诸法院追讨。一审期间，嘉理物业公司未提供经公证的催交单或通过其他方式行使债权的凭证。嘉理物业公司提交的有第三方见证的《颐和银座物业交接协议》也未见追讨债权的主张。2、嘉理物业公司提交的濮阳市发展和改革委员会颁发的收费许可证显示有效日期为2010年11月至2014年10月，且没有注明收费�准是0.7元/㎡，在商品房买卖合同中也没有标示物业费的收费标准。据刘倩含等人调查，2007年下半年颐和银座小区周边的丽都花园、建业花园等示范小区物业费均为0.35元/㎡，嘉理物业公司的收费标准明显高于周边小区，且没有收费许可。刘倩含提供的不动产登记薄查询档案单显示刘倩含的房屋性质属于经济适用房，按照《物业管理条例》第四十一条、第四十四条以及《物业服务收费管理办法》第六条、第七条的规定，嘉理物业公司的收费属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的擅自提高收费标准。故涉案物业管理协议对物业收费标准的规定显失公平，一是无制定依据，二是无物价部门审批依据，三是预收服务费一年既不合理也不合法。3、涉案物业管理协议文本为开发商提供，当时开发商称不签订协议、不预交物业费就不给交房钥匙。嘉理物业公司辩称，1、在嘉理物业公司与颐和银座小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，法院已经对诉讼时效的问题作出了认定，均认定嘉理物业公司的诉讼请求不超过诉讼时效。2、嘉理物业公司提交的濮阳市发展和改革委员会颁发的收费许可证，明确显示物业费收费标准高于0.7元/㎡，同时，在嘉理物业公司与业主签订的物业服务合同中，也明确约定了0.7元/㎡的物业费收费标准。请求驳回上诉，维持原判。嘉理物业公司向一审法院起诉请求：1、判令刘倩含支付物业费5517元。2、判令刘倩含赔偿嘉理物业公司损失519元及违约金156元。3、诉讼费用由刘倩含承担。一审法院认定事实：濮阳市颐和物业有限公司（甲方）与刘倩含（乙方）签订《颐和银座前期物业管理协议》一份，该协议主要约定：1、乙方所购房屋位�颐和银座小区房屋（建筑面积141.03平方米），甲方为颐和银座小区提供物业管理；2、本协议自签订起至小区业主大会选举产生的业主委员会与甲方签订的《物业服务合同》时止；3、该协议对双方权利、义务及物业管理服务内容、服务质量进行了明确约定；4、协议第五条约定住宅按建筑面积每月每平方米0.7元收取物业管理服务费用，每次交纳费用时间为每年元月1日至15日；5、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起每天按欠费额千分之三交纳违约金。后濮阳市颐和物业有限公司于2009年11月5日更名为嘉理物业公司，并于2015年3月31日终止在颐和银座小区的物业服务。嘉理物业公司要求刘倩含交纳已拖欠的51个月的物业服务费，刘倩含不同意支付，双方形成纠纷，诉至法院。一审法院另查明，嘉�物业公司提交的由濮阳市发展与改革委员会颁发的收费许可证显示嘉理物业公司的收费项目为：一、住宅物业费；二、停车费无车库；三、临时停车。有效日期为2010年11月至2014年10月。同时嘉理物业公司提供了物业服务企业资质证书显示企业名称为嘉理物业公司，企业类型为私营有限责任公司，准予从事物业管理活动时间为1997年7月22日，企业法人营业执照注册号为410900101018XXX，该资质证书的有效期至2019年5月4日。根据刘倩含提交的房屋所有权证书显示位于濮阳市市辖区任丘路××、××东076-15-001-X-X-XX的房屋所有权人为XXX，建筑面积为140.57平方米。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。刘倩含以被迫与嘉理物业公司签订涉案物业管理协议、嘉理物业公司将小区内的物业服务外包及《物业管理条例》第三十二条第一款规定等为由请求确认涉案物业管理协�是无效合同，嘉理物业公司对此不予认可，刘倩含未提供相应证据证实其主张的被迫签订协议及嘉理物业公司将小区内的物业服务外包等情形，故对刘倩含的该辩称意见不予采信；而《物业管理条例》第三十二条第一款的内容为：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”，嘉理物业公司为有限责任公司，具有独立的法人资格，故对于刘倩含以该条款请求确认其与嘉理物业公司签订的合同为无效合同的辩称意见，亦不予采信。结合相关法律规定，本案中嘉理物业公司与刘倩含签订的《颐和银座前期物业管理协议》不存在法定无效情形，该协议为有效协议，该协议约定刘倩含所有的位于濮阳市颐和银座小区房屋由濮阳市颐和物业有限公司提供物业管理服务，物业服务费收费标准为每月每平方米0.7元，交费时间为每年元月1日至15日，后濮阳市颐和物业有限�司更名为嘉理物业公司，以上事实有相应的证据证实，予以确认，故刘倩含应当按照该协议约定向嘉理物业公司支付相应的物业服务费用。刘倩含应按每月每平方米0.7元的价格向嘉理物业公司交纳剩余51个月的物业服务费，刘倩含提供的房屋产权证书上显示房屋建筑面积为140.57平方米，故刘倩含共应支付物业服务费为140.57平方米×0.7元/平方米/月×51个月=5018.35元。对于嘉理物业公司要求刘倩含支付因拖欠物业费造成的实际损失及违约金的请求，该请求实际系嘉理物业公司因刘倩含未按照合同约定及时支付物业服务费而产生的利息损失，《颐和银座前期物业管理协议》中对违约责任进行了明确约定，但该约定过高，故将嘉理物业公司要求的实际损失及违约金一并调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算2015年3月31日起至2017年1月11日期间的利息损失。刘倩含辩称房屋开�商承诺待房产证办好后才收取物业费的主张与本案不属同一法律关系，如刘倩含认为房屋开发商的行为给其造成了损失，可另行协商或者通过法律渠道解决。关于刘倩含辩称的嘉理物业公司是否具有物业收费许可证、是否具有物业资质证书以及保障性住房的物业费的收费标准等问题，刘倩含可依法向有关管理部门请求处理。关于刘倩含在庭后提交的代理词中提出“5、华壹姿公司、熔点俱乐部破坏院内道路，被告等业主经和华壹姿公司商讨，由华壹姿支付押金二万，因不能成立业主委员会，押金委托存放在嘉理物业被其带走，要求退还。6、门岗一间被隔出一间，出租给广源熟食店一个月1800元、地下室会所出租给照相馆一年8万元，要求退回”的主张，刘倩含当庭并未提出反诉，故不予处理，刘倩含可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、�一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决：一、刘倩含支付嘉理物业公司物业管理服务费5018.35元及利息（利息以5018.35元为计算基数，自2015年3月31日起至2017年1月11日之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回嘉理物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘倩含负担。本院二审期间，刘倩含向法庭提交：一、濮阳市物价局颁发的收费许可证2份，用以证明颐和花�、清华都市文苑物业管理费收费标准为每月每平方米0.35元，该两小区均比颐和银座小区的档次高。二、颐和银座小区住户手册3页，用以证明本案已经超过诉讼时效。嘉理物业公司质证意见：证据一中的两份许可证不是嘉理物业公司的收费许可证，不能证明嘉理物业公司收费标准违法违规，不能达到刘倩含的证明目的。证据二是濮阳市广宇建设集团有限公司单方向业主发放的，嘉理物业公司从未向刘倩含等业主作出过放弃物业费主张的意思表示。本院对证据审核认定，刘倩含提交的上述证据不能实现其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点为：一、嘉理物业公司向刘倩含主张权利是否超过诉讼时效的问题。二、刘倩含应否向嘉理物业公司交纳欠付的物业管理费以及交纳标准应如何认定的问题。关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。濮阳市颐和物业有限公司与刘倩含签订《颐和银座前期物业管理协议》，协议约定：“协议期限：本协议自签订起至小区业主大会选举产生的业主委员会与甲方签订的《物业服务合同》时止”、“每次交纳费用时间：每年元月1日-15日”，后濮阳市颐和物业有限公司更名为嘉理物业公司。2015年3月31日，嘉理物业公司终止在颐和银座小区的物业服务。上述事实，有涉案物业管理协议为证，且双方当事人均无异议，本院予以确认。上述协议约定的服务期限、交费时间等内容显示，涉案小区的物业服务费用以年为周期结算，同时，涉案小区的物业管理服务呈持续履行状态，当事人之间因物业服务费用形成的债权债务关系亦呈持续状态，应视为一个整体。因此，本案诉讼时效期间应从物业服务费用最后一期履行期限届满之日起计算，2017年1月11日嘉理物业公司就本案诉至法院时未超过诉讼时效。故一审认定嘉理物业公司的诉请未超过诉讼时效并无不当，刘倩含上诉称本案已超诉讼时效的主张，无事实依据和法律根据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，刘倩含对涉案物业管理协议的真实性没有异议，该协议不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。刘倩含应按协议约定的交费标准、交费时间向嘉理物业公司交纳物业服务费用。刘倩含主张涉案协议存在胁迫签订、显失公平等可撤销的情形，证据不足。故刘倩含以物业管理费收费标准过高等为由拒绝交纳物业管理费的主张，无事实依�和法律根据，本院不予采纳。综上，刘倩含的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘倩含负担。本判决为终审判决。审判长  李彦敏审判员  郭 海审判员  李 辉二〇一七年十一月八日书记员  魏 营