江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终7772号
上诉人（原审被告）：连玉阁�
委托诉讼代理人：李大军,上海市君悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙玉堂。
委托诉讼代理人：郭兰君。
委托诉讼代理人：田云靖，河北十力律师事务所律师。
原审被告：孙清堂。
上诉人连玉阁因与被上诉人孙玉堂、原审被告孙清堂所有权确认纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2014)相民初字第01498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
连玉阁上诉称：1、一审认定事实错误。诉争房屋属于连玉阁和孙清堂共同所有，各占50%；税费共计31082.55元，均由连玉阁支出；装修费用也由连玉阁支出；连玉阁购买诉争房屋和孙辉购房共花费730962.55元，而62万元买不了这两套；连玉阁购买、装修、维修诉争房屋、添置家�等共计431224.55元，那么，连玉阁、孙清堂只需归还孙玉堂188775.45元，无需归还31.5万元；连玉阁购买诉争房屋是为其养老所用；在孙清堂未出庭的情况下，孙玉堂应对孙清堂出具证明是其亲笔所写承担举证责任；一审法院对季建学、蒋桂英的调查笔录未向连玉阁出示，剥夺了其质证的权利。2、适用法律错误。孙清堂与孙玉堂系同胞兄弟，在连玉阁与孙清堂反目成仇离婚的情况下，兄弟二人联手对付原姻亲是基本人性；孙清堂在过户时登记上自己的名字，表明其是共有人，占50%。综上，请求二审撤销原判，依法改判驳回孙玉堂的所有诉请，并由孙玉堂承担诉讼费用。
孙玉堂辩称：上诉人的上诉理由与事实不符，请求驳回上诉，维持原判。
孙玉堂向一审法院起诉请求1、确认江苏省苏州市相城区元和街道春申湖中路96号绿色时光花园13幢306室房屋及27号车库为孙玉堂所有，并由连玉阁、孙清堂与孙玉堂共同办理该套房产（包括房屋及车库）从连玉阁、孙清堂名下过户到孙玉堂名下的过户手续（即转移登记），连玉阁、孙清堂承担全部过户费用。2、本案诉讼费用由连玉阁、孙清堂承担。
一审法院认定事实：2004年12月18日，孙玉堂通过银行向连玉阁转账62万元。2004年12月21日，连玉阁与案外人姚建康、陆春芳签订《房屋买卖合同书》一份，约定案外人姚建康、陆春芳将坐落于苏州市相城区元和街道春申湖中路96号绿色时光花园13幢306室房屋以及该幢车库27号出卖给连玉阁。因该房屋系拆迁安置房，故当时房屋所有权证未能办理而没有办理过户手续。2011年8月31日，在一审法院主持下，连玉阁与案外人姚建康、陆春芳达成调解协议书一份，约定案外人姚建康、陆春芳协助将上述房屋过户至连玉阁名下。后因�外人姚建康、陆春芳未按约履行，连玉阁申请强制执行，一审法院出具协助执行通知书，将上述房屋及车库强制过户至连玉阁名下。现该房屋的所有权证号为苏房权证相城字第××号，所有权人为连玉阁。共有权证号为0430114889，共有权人为孙清堂。306室房屋建筑面积83.40平方米，27号车库面积27.21平方米。
2013年10月18日，孙清堂向孙玉堂出具证明一份载明：“苏州绿色时光东区十三号楼一单元三0六屋是孙玉堂出资购买，产权属孙玉堂本人。孙清堂2013.10.18”。
庭审中，孙玉堂申请朱某作为证人出庭作证，朱某当庭出具由连玉阁签字的收条一份，其中载明：“兹由孙玉堂委托406室出租绿色时光小区13幢306室及车库事宜，房子租金2011年9月17日
--2012年9月16日租金14400元、押金1800元。车库2010年9月26日--
2011年6月28日租金2700元,2011年7月3日-2011年10月3日租金1200�，押金400元，合计20500元，扣除修理费200元，通下水道100元后，余款20200元。现将上述费用交付至连玉阁女士（孙玉堂嫂），以后306室房屋及车库出租不在管理事宜。”。
一审法院又查，2012年12月7日，孙玉堂出具收条（书写为“今条”）一份载明：“今收到孙清堂还款31.5万元整，叁拾壹万伍仟元整。有金玉代还转账。2012.12.7号孙玉堂。”。
一审法院另查，孙清堂与连玉阁原系夫妻，二人共同生育了其子孙辉，但二人于2006年9月11日协议离婚，在双方的离婚协议中对诉争房产并未涉及。在连玉阁与案外人姚建康、陆春芳签订房屋买卖合同书的同日，孙清堂与连玉阁之子孙辉亦与案外人姚建康、陆春芳签订了房屋买卖合同书一份，约定案外人姚建康、陆春芳将坐落于苏州市相城区元和街道春申湖中路216号绿色时光花园29幢304室房屋及车库（建筑面积�计137.62平方米）出卖给孙辉。在连玉阁起诉案外人姚建康、陆春芳要求诉争房屋过户的同时，孙辉亦起诉案外人姚建康、陆春芳要求其购买的房屋过户，诉讼中亦与案外人姚建康、陆春芳达成了调解协议。
一审法院再查，孙玉堂系孙清堂之弟。
上述事实，由孙玉堂身份证复印件、孙清堂与连玉阁人口信息、转账凭证、证明、收条、房屋买卖合同书复印件、民事调解书复印、协助执行通知书复印件、离婚证复印件及当事人的陈述为证，一审法院予以确认。
一审审理中，双方一致确认，诉争房屋坐落于苏州市相城区元和街道春申湖中路96号绿色时光花园13幢306室房屋及27号车库。
争议焦点：诉争房屋是否系孙玉堂委托孙清堂、连玉阁购买。
孙玉堂主张，因其在2004年前中了500万元的大奖，其害怕在邯郸本地置业遭到别人惦记，而当时孙清堂与连玉阁之子孙辉在上海工作，故建议来苏州买房。所以当时孙玉堂汇给连玉阁62万元，其中32万元是系其委托连玉阁购买房屋，购买就是现在的诉争房屋。另外30万元系连玉阁向孙玉堂借款以购买原房东姚建康名下的另一套房屋。当时双方还说好，孙玉堂两夫妻购买一套小户，而孙清堂与连玉阁之子孙辉当时还未成家，所以孙清堂与连玉阁购买一套大户。房屋购买以后，孙清堂与连玉阁将房屋给了孙玉堂，孙玉堂对房屋进行了装修。因孙玉堂在邯郸居住，故其委托邻居朱某将其房屋进行出租，并由朱某通过银行转账将房屋租金交付孙玉堂及其妻子郭兰君。到了2011年，因为朱某不住那边房子了，故孙玉堂即委托连玉阁继续对房屋进行出租。2012年12月7日，连玉阁实际归还了其25万元，但应连玉阁的要求书写了31.5万元，否则该款连玉阁也不给孙玉堂�其中30万元即系借款时说好的孙清堂与连玉阁向孙玉堂借款30万元，另1.5万元作为利息。对此提供询问笔录两份、录像光盘一份，系孙玉堂律师对季建学、蒋桂英所作的笔录，证明诉争房屋系孙玉堂夫妻找人进行的装修，以此进一步证明孙玉堂系房屋的实际所有人。另孙玉堂申请证人朱某出庭作证，并提供银行2010年9月23日转账凭证一份，证明系朱某将房屋租金转给孙玉堂妻子。
一审庭审中，证人朱某陈述，其是苏州市相城区元和街道春申湖中路96号绿色时光花园13幢406的业主，其当时也是买的他人的拆迁房。大概在2006年左右的一天，孙玉堂及其妻子敲其家门，说看看其家的装修，参考一下，就此相识。后来苏州市相城区元和街道春申湖中路96号绿色时光花园13幢306室装修好后，孙玉堂及其妻子表示要租掉，因为他们不在苏州，故委托其将306室房屋出租，其�孙玉堂夫妻租给了一个四川人，合同也是其替孙玉堂签的。租金其收取后，其将租金一年一付交给孙玉堂夫妻。有时候孙玉堂夫妻来苏州，就现金转交给郭兰君，有时候就是通过转账支付至郭兰君卡上，孙玉堂提供的转账记录正是其将一年的房屋租金转给孙玉堂妻子。2011年因其要搬走，不方便再代出租房屋。后孙玉堂的嫂子连玉阁过来，连玉阁表示以后租金转交给她。对此，其也和孙玉堂确认过，孙玉堂同意将租金转交给连玉阁，所以其将租金给了连玉阁。其所给连玉阁的是2011年至2012年度的租金，连玉阁还写了收条给证人。对此提供收条一份，该收条的内容是由证人书写的，下面的身份证号码也是证人摘抄，连玉阁确认后签字。其之前从未见过连玉阁。
经质证，连玉阁对两份询问笔录的真实性、合法性，关联性均不予认可，认为证明应当出庭佐证，且�录的制作也不符合证据的形式要求，由孙玉堂的律师一个人去制作，不能证明孙玉堂委托连玉阁购房。对证人朱某提供的收条，认可系连玉阁签名。朱某给孙玉堂的汇款系连玉阁委托朱某汇给孙玉堂的，系连玉阁用房屋每年的租金归还2004年的借款。且证人也不清楚房屋是谁所有，证人只是转交租金，房屋所有权的确认应以房屋买卖合同或权属登记为准。对于2004年的借款，其陈述系当年连玉阁与孙玉堂合伙做买卖的钱，二人当时想在苏州市相城区的国际服装城做买卖，考察后发现做不下来，钱就一直放在账上，到2012年连玉阁归还了31.5万元。另外，通过房屋每年的租金，孙清堂、连玉阁还向孙玉堂陆续归还了18万元，该18万元在孙清堂与连玉阁离婚前作为孙清堂、连玉阁共同的还款，离婚后作为孙清堂的还款。另连玉阁为证明其具有购房的经济能力，提供连金玉、吕建明的结婚证复印件，吕建明为法定代表人的邯郸市聚龙房地产开发有限公司的营业执照复印件，连金玉户口本复印件，上海熠博实业有限公司营业执照复印件、大名县粮食局建筑公司营业执照复印件，大名县粮食局建筑公司出具证明一份，连玉阁出具情况说明一份，连玉阁的房产证一份，中国银行的存折，世贸广场委托经营合同、补充协议、收据、银行明细。大名县城关镇张小街村委会出具证明一份，公证书一份，证明连玉阁的亲戚都是做生意的，2003年连玉阁就在邯郸买了商铺，说明连玉阁有各种收益，可以证明其具有经济能力自己购买房屋。
经质证，孙玉堂对上述证据中，原件的真实性持保留意见，没有原件的不予质证，亲属关系的证据和亲戚是否有钱与本案无关。连玉阁称其从2001年开始有钱，但除了2003年购买房子外，其他的银行明细也只是从2007�10月13日开始的，没有证据证明连玉阁从2001年开始就有这么多钱，上述证据无法证明连玉阁所称的62万元是与孙玉堂合伙做生意。
一审法院认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，2004年12月18日孙玉堂向连玉阁汇款62万元，三天后，连玉阁与案外人姚建康、陆春芳签订了《房屋买卖合同书》一份，约定向案外人姚建康、陆春芳购买诉争房屋，诉争房屋现登记为孙清堂与连玉阁共同共有。现孙玉堂起诉，称诉争房屋系其委托孙清堂与连玉阁购买，其为房屋的真实权利人，要求确认其所有并由孙清堂与连玉阁配合办理房屋过户手续。对此一审法院根据双方提供的证据以及庭审查明情况认定如下：�一、2013年10月18日，孙清堂向孙玉堂出具证明一份，其中载明诉争房屋系孙玉堂出资购买，产权属于孙玉堂。孙清堂作为房屋的共有人之一，其出具的该份证明，具有较强的证明效力，可证明孙玉堂确为房屋的真实所有人。第二、证人朱某提供的收条由连玉阁签名确认，其中载明诉争房屋由孙玉堂委托其代为出租，由此可见诉争房屋在2011年9月以前由孙玉堂实际掌控，对此连玉阁也是予以知晓并认可。结合庭审中证人朱某的证言，其所代租收取的租金也是交付给了孙玉堂夫妻。而连玉阁称委托朱某出租房屋并委托朱某将租金交付给孙玉堂用以归还借款的陈述不仅与证人朱某的证人证言截然相反，更与其签字确认的收条内容明显相悖，故一审法院认为连玉阁陈述与事实不符，对此不予采信。第三、在孙清堂与连玉阁的离婚协议书当中，并没有对诉争房产予以提及，房�作为夫妻间重大的财产，在离婚时却只字未提，与常理明显不符，亦可从侧面佐证其离婚时明知诉争房产不是其所有。第四、通过一审法院进行的调查，季建学、蒋桂英均向一审法院陈述诉争房屋由孙玉堂进行装修，与证人朱某陈述的孙玉堂敲其家门，需参考其家的装修予以印证。而连玉阁虽称房屋实际由其装修，但对此未提供证据。而根据一般之常理，房屋由孙玉堂实际进行装修，可佐证房屋系孙玉堂实际所有。第五，2004年12月21日，连玉阁与案外人姚建康、陆春芳签订了诉争房屋的房屋买卖合同书，于此同时，其子孙辉也与案外人姚建康、陆春芳签订了一份房屋买卖合同书，购买案外人姚建康、陆春芳坐落于苏州市相城区元和街道春申湖中路216号绿色时光花园29幢304室房屋及车库，该套房产亦在连玉阁起诉案外人姚建康、陆春芳案件的同时，由孙辉起诉了案外�姚建康、陆春芳，孙辉亦与案外人姚建康、陆春芳达成了调解协议，由案外人配合将其购买的房屋过户于孙辉名下。而在此之前几天，即2004年12月17日孙玉堂汇款了62万元给连玉阁，后孙清堂与连玉阁在2012年归还了孙玉堂31.5万元，剩余未归还的款项与诉争房屋购买的价款基本相符。且孙玉堂在庭审中对其向连玉阁汇款用途的陈述（汇款62万元，其中32万元用于购买诉争房屋，另外30万元系向孙清堂与连玉阁出借的款项，孙玉堂购买一套小户，孙清堂与连玉阁因其子需要结婚用，而购买一套大户）与上述实际情况相符，而连玉阁称汇款62万元系其与孙玉堂合伙做买卖，对此却未提供相应的证据。综合上述五点理由，一审法院认为诉争房屋系孙玉堂委托以连玉阁的名义购买，但基于当时拆迁安置房的政策，购买当时尚未办理房屋产权证，房屋未能及时办理过户。后续孙玉堂实际掌控房屋进行了装修并委托邻居朱某对房屋进行出租，在2011年因朱某搬走，故孙玉堂委托连玉阁对该房屋代管并代为出租，因当时房屋买卖合同书由连玉阁以其名义签署，故在诉争房屋可办理房产证时连玉阁以其名义进行诉讼，与案外人姚建康、陆春芳达成调解协议，将诉争房屋过户登记于其名下。而诉争房屋实际由孙玉堂出资购买，孙玉堂系房屋的真实权利人。因此，孙清堂与连玉阁应当协助将诉争房屋登记过户于孙玉堂名下。关于过户费用，因房屋实际由孙玉堂购买，房屋的过户费用应当由孙玉堂予以承担。孙清堂经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其举证、答辩权利的放弃，应承担不利的法律后果。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律、法规的规定，判决：一、坐落于苏州市相城区元和街道春申湖中路96号绿色时光花园13幢306室房屋及27号车库由孙玉堂所有，孙清堂、连玉阁配合将上述房屋于判决生效之日起十日内过户登记于孙玉堂名下，过户的相关税费由孙玉堂负担。二、驳回孙玉堂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6183元、财产保全费2121元、公告费600元，合计人民币8904元，由孙清堂、连玉阁共同负担。
一审期间，连玉阁对孙清堂出具证明的真实性、合法性、关联性均不认可，认为不是孙清堂本人所写，并表示应该由孙玉堂申请鉴定。在一审法院明确告知应当由连玉阁申请鉴定的情形下，连玉阁不同意一审法�的观点，不申请鉴定。二审中，上诉人连玉阁对孙清堂出具的证明提出异议，并申请鉴定。
二审期间，本院组织连玉阁、孙玉堂对一审法院调查蒋桂英、季建学所做的笔录进行质证。连玉阁认为，对蒋桂英、季建学的笔录因为是法院做的，形式真实性是认可的，但是关联性、合法性不认可，更不认可证明目的。因为根据法律规定证人证言证明效力很低，证人必须出庭质证。而且笔录一个是黄坚、一个是罗蕾，原则上应该是两个法官，书记员只是做记录的。孙玉堂认为两份笔录是合法有效的，一审中被上诉人已经提交了季建学、蒋桂英的光盘视听资料，当时上诉人也对视听资料进行了质证。
二审期间，连玉阁向本院提供下列新证据：1、孙清堂的情况说明，证明62万元是用来合伙做生意的。房屋并非为孙玉堂购买。2、装饰瓷砖的老板黄增强写的情况说明，证明连玉阁购买了涉案房屋的装饰地砖。3、秦阿二的情况说明，证明涉案房屋是秦阿二找徐文荣进行装修的。4、徐文荣的情况说明，证明水电瓦工都是徐文荣所做。5、徐文荣买装修材料的和老板做的证明。孙玉堂质证认为五份证据都属于证人证言，根据法律规定证人证言需要证人出庭作证，因此对证据的合法性、真实性均有异议。孙清堂在06年和连玉阁办理离婚登记，但是至今还共同生活在一起，所以情况说明的真实性有异议。秦阿二在（2011）相民调初字第605号调解书中为连玉阁的委托代理人，有利害关系，他的证言不可采信。提供的证据形式不合法，所以均不予认可。
二审中，连玉阁陈述已还给孙玉堂31.5万元，剩余的钱由租金还。
本院查明的其余事实与一审判决查明事实相一致。
本案争议的焦点是坐落于苏州市相城区元和街道春申湖中路96号绿色时光花园13幢306室房屋及27号车库的所有权属于连玉阁、孙清堂共有还是属于孙玉堂所有。本院就此认为，诉争房产虽然登记在连玉阁、孙清堂名下，但首先购房款项来源于孙玉堂，连玉阁所述孙玉堂向其汇款62万元，系与其共同做生意的出资，但连玉阁未举证证明其作为与孙玉堂共同做生意的另一方的出资情况，而且在收到该62万元的三天后即与案外人姚建康、陆春芳签订了《房屋买卖合同书》，购买诉争房产，均有违共同经营之常理。其次，作为诉争房产共有人的孙清堂出具的《证明》载明该房屋系孙玉堂出资购买，产权属于孙玉堂本人，虽连玉阁对该《证明》不予认可，但在一审法院明确告知应当由连玉阁申请鉴定的情形下，连玉阁不申请鉴定，视为放弃自己的权利，应承担相应的不利后果，现连玉阁在二审中申请鉴定，本院不予采纳。第三，季建学、蒋桂英均向一审法院陈述诉争房屋由孙玉堂进行装修，该调查笔录未在一审中进行质证，存在瑕疵，本院在二审中就该笔录进行了质证，虽连玉阁对此不予认可，但该调查笔录由法院两名工作人员在场制作，程序合法。第四，证人朱某陈述孙玉堂敲其家门，称需参考其家的装修；而连玉阁虽称房屋实际由其装修，但对此未提供证据。同时，朱某提供的由连玉阁签名的《收条》载明诉争房屋由孙玉堂委托其代为出租。第五，连玉阁与孙清堂的离婚协议书未提及夫妻共有的诉争房产，有违常理。第六，在连玉阁归还了孙玉堂31.5万元后，剩余未归还的款项与诉争房屋购买的价款基本相当。亦与孙玉堂所陈述的62万元汇款中32万元用于购买诉争房屋，另外30万元出借给孙清堂与连玉阁的情形，较为相符；而连玉阁所陈述的已还给孙玉堂31.5万元，剩余的借款�租金归还的说法，即向他人几乎借全款买房后由所购房屋的租金归还借款的理由，更是有悖常理。综上分析，本院推定诉争房屋实际由孙玉堂出资并委托以连玉阁的名义购买，实际权利人为孙玉堂，已达到高度盖然性。关于连玉阁在二审期间向本院提供的孙清堂、黄增强、秦阿二、徐文荣及其老板所做的情况说明及证明，因上列证人未出庭作证，该证人证言不能作为证据认定。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人连玉阁的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6183元,由上诉人连玉阁负担。
本判决为终审判决。
审判长 施 伟
审判员 徐 辉
审判员 王小丰
二〇一六年十一月二十八日
书记员 杨乐婷