山西省隰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋1031民初229号
原告：耿某，男，1986年2月14日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张某，某法律服务所法律工作者。
被告：张某，男，1989年7月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张某某（系张某姨妈），女，1965年7月14日出生，汉族。
第三人：呼某，男，1972年11月10日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘某，某律师事务所律师。
原告耿某与被告张某、第三人呼某执行异议之诉一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耿某及其委托诉讼代理人张某、被告张某的委托诉讼代理人张某某、第三人呼某的委托诉讼代理人刘魏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令不得执行位于某市体育西路918号北区1#02单元016层1602号房屋（某市体育西路长风画卷A座2单元1602室）；2、请求确认原告和第三人签订的《售房协议书》有效，并确认原告对位于某市体育西路918号北区1#02单元016层1602号房屋（某市体育西路长风画卷A座2单元1602室）享有占有、使用、收益、处分的权利；3、请求判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2016年12月10日，某县人民法院（2016）晋1031民初508号判决书对本案被告张某与第三人呼某、案外人刘某、李某民间借贷纠纷一案作出民事判决书，判令：一、呼某、刘某于本判决生效后15日内一次性向张某偿还借款本金550000元及利息（利息按月利率2%结算，从2014年3月1日起算至借款还清为止）；二、呼某、李某于本判决生效后15日内一次性向张某偿还借款本金100000元及利息（利息按月利率2%结算，从2015年9月4日起算至借款还清为止）；三、呼某于本判决生效后15日内一次性向张某偿还借款本金80000元。2017年5月2日，原告对执行标的提出书面异议。某县人民法院于2017年5月16日作出（2017）晋1031执异39号执行异议裁定：驳回原告的异议请求。2014年5月17日，原告与第三人呼某签订《售房协议书》，呼某将坐落于某市体育西路918号第9幢1#02[单元]1602号房屋（某市体育西路长风画卷A座2单元1602室，也就是位于某市体育西路918号北区1#02单元016层1602号房屋）出售给原告，价格1284800元。签订《售房协议书》时，原告以抵顶债务的方式支付房款80万，剩余房款由原告以偿还按揭款的方式支付。协议签订后，原告和第三人均如协议约定履行各自义务，第三人将位于某市体育西路918号北区1#02单元016层1602号房屋交付给原告，原告开始交付剩余按揭房款。自此原告基于有效房屋买卖协议，享有了对位于某市体育西路918号北区1#02单元016层1602号房屋的合法占有、使用、收益、处分权，并实际占用了该房屋。之后，原告以实际出租人的身份，委托第三人及其妻曹某签订了房屋租赁合同，其中2017年2月19日签订的房屋租赁合同签署了原告的名字。原告认为自己对位于某市体育西路918号北区1#02单元016层1602号房屋享有合法的占有、使用、收益、处分的权利，某县人民法院对位于某市体育西路918号北区1#02单元016层1602号房屋执行错误，应当判令不得执行该房屋，如执行将严重侵害了原告的合法财产权利。故原告为了依法保护自己的合法权益，提起本诉，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。
被告张某辩称，呼某经张某某介绍向张某先后借款75万元。在2015年，呼某和张某某协商说他付不起张某的利息了，让张某某把太原的房子买下，把张某的钱还了，这座房屋是按揭贷款买的，把按揭还了，剩下的钱给张某还了。然后约定了一个时间和他媳妇曹某在太原看房子，曹某拿的房子的所有手续。张某某当时问呼某房子是不是已经卖给任斌了，呼某说没有说成，购房合同和发票以及其他手续都是曹某拿的，还让张某某看了。回来后，张某某和刘某找呼某协商买房的事，张某某又问呼某房子是否卖给任斌了，呼某说没有说成，嫌房子太贵，说如果不相信，可以问李某，李某什么都清楚。不管是谁说要这个房子，呼某就是要卖贵的价钱，跟张某某说把房子卖了，把他借张某的钱还了，把按揭还了，剩下的钱给他。房子卖价是一平米一万元，后来张某某就同意了，和刘某、呼某就达成了口头协议。呼某还让他老婆和张某某到复印店把购房合同复印了一份，呼某说这个上面的详细地址都有，按照这个写买卖合同，然后到公证处公证。写好后呼某就开始推脱。一直到2016年下半年，呼某因有外债外出，他弟弟呼某某联系张某某说，呼某让跟他商量，原来的口头协议他愿意履行，就是有个变动，要付全款。给张某还款之后，剩余的钱全部给他，他自己付按揭。后来没有达成共识。呼某回来后，张某某和刘某多次找他，他还说房子肯定是给水莲留着呢，现在房子租着呢，就是没有办法办手续，咱们商量看怎么办手续。经商量，愿意走法律诉讼程序，呼某说没问题，于是张某于2016年9月起诉并保全了该房产。在开庭审理到调解阶段，张某某和刘某又找呼某说协商处理，不要法院判决，费用可以减少。呼某说不怕，不判没办法办理过户手续。下判后，张某某和刘某找呼某，他说要执行，不执行还是没办法办理过户手续，说房子肯定是给水莲留着。2016年9月26日，张某申请财产保全，法院于2016年10月13日将上述房屋予以保全。某市不动产中心出具了告知函，时间是2016年12月27日17时10分，查封上述房屋，此时买受人为呼某，合同编号：20071016531。付款方式为按揭，已经签约备案。另外，2016年1月26日，呼某以4.8万元的价格将该房屋租赁给段某，租赁期限为2016年3月1日至2017年3月1日。到2017年2月19日，呼某还是以4.8万元的价格又续租了该房屋，并且和租赁方在续租合同上说明，让把该房租转给耿某账户。综上所述，原告所述的事实不属实，应当依法驳回原告的诉讼请求。
第三人呼某述称，原告起诉书所陈述的事实属实，该房屋在2014年5月17日第三人和原告签订了房屋买卖协议。第三人确实是欠张某的钱，欠的是张某和张某某的钱，现在没能力还，但是房子确实当时卖给原告了。被告答辩的事实，第三人没有给代理人讲过。
本院经审理认定事实如下：2008年5月8日，第三人呼某与山西千禧投资集团有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF－2000－0171），购买了位于某市体育西路918号北区第9幢1#02单元1602号房屋，即本案诉争房屋。2016年9月23日，张某以民间借贷为由将呼某及案外人刘某、李某诉至本院。2016年9月28日，依张某申请，本院作出（2016）某民初字第508－1号民事裁定，查封了上述房屋。该房屋被查封后，呼某未提出异议，亦未通知耿某。2016年12月10日，本院作出（2016）晋1031民初508号民事判决，判决：一、呼某、刘某于本判决生效后15日内一次性向张某偿还借款本金550000元及利息（利息按月利率2%结算，从2014年3月1日起计算至借款还清为止）；二、呼某、李某于本判决生效后15日内一次性向张某偿还借款本金100000元及利息（利息按月利率2%结算，从2015年9月4日起计算至借款还清为止）；三、呼某于本判决生效后15日内一次性向张某偿还借款本金80000元……。2017年1月11日，某市不动产登记中心出具告知函，载明：“截止2016年12月27日17点10分，预查封体育西路918号北区9幢1#02单元016层1602户，买受人：呼某，合同编号20071016531，付款方式：银行按揭，已签约已备案，查封期限：2016年10月13日至2018年10月12日。”上述判决生效后，2017年2月14日，张某向本院申请强制执行。在对涉案房屋执行过程中，2017年5月2日，原告对执行标的提出书面异议。2017年5月16日，本院作出（2017）晋1031执异39号执行裁定，裁定：驳回耿某异议的请求。原告不服，遂向本院提起执行异议之诉。
另查明：原告耿某向本院提交了其与呼某签订的《售房协议书》，协议签订时间显示为2014年5月17日，协议约定：一、甲方（呼某）愿将坐落在体育西路长风画卷A座2单元1602室房卖给乙方（耿某）；二、双方协定为上述楼房以每平方米8000元计算，共160.6平方米，总价为人民币壹佰贰拾捌万肆仟捌佰元整；三、付款方式：签订合同日付80万，剩余房款，由乙方结清房屋的按揭款；……五、本合同签订后，如一方违反合同条款，应向对方加倍赔偿违约金……。2016年1月26日，第三人呼某将涉案房屋租赁给案外人段某，租赁期自2016年3月1日至2017年2月28日。2017年2月19日，呼某又将房屋租赁给案外人潘辉兵，双方签订了《房屋租赁合同》，合同尾部出租方一栏有原告耿某签名，租赁期限自2017年3月1日至2018年2月28日止。在房屋出租期间，一直由第三人呼某收取房租，且房屋按揭款由第三人及其妻子曹某支付，原告耿某只是在2017年3月9日支付过3000元按揭款。
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《售房协议书》、《房屋租赁合同》、中国民生银行个人账户对账单，本院调取的案卷资料以及原告、被告、第三人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经当庭对质和本院的审查，可以采信。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告耿某在本案中主张其对被告张某与第三人呼某之间因民间借贷而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，耿某在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与呼某签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。在原告与第三人签订的《售房协议书》中尽管对房屋总价款进行了约定，但在付款方式中剩余房款为多少并没有体现，是否与剩余按揭款数额相一致也无从知晓，进而导致房屋价款无法确定。违约责任方面，只是提到了违约金，违约金具体为多少双方也无明确约定。买卖双方在合同内容的重要条款约定方面存在缺失，有违通常的交易惯例。第三人呼某在收到本院查封房屋裁定书后，并未提出异议，亦未告知原告，也不符合常理。且在被查封前后，该房屋一直由第三人进行出租、收取房租并支付按揭款。因此，原告提供的《售房协议书》显示的签订时间虽然在本院查封房屋之前，但不足以认定原告与第三人之间达成的合意及买卖合同的真实性。关于案涉房屋的价款是否得以全部或者部分支付的问题。在《售房协议书》中，买卖双方约定付款方式为签订合同日付80万，但在履行过程中原告并未实际支付房款，其称通过折抵工程欠款的方式予以履行。二者之间存在矛盾。而在工程欠款方面，原告仅仅提供了自己出具的便笺，便笺上并没有呼某的签字确认。原告与第三人在工程价款尚未结算、是否拖欠工程款及准确金额未确定且还未签订抵债协议书的情况下，就签订商品房买卖合同，明显不符合交易习惯。关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。原告与第三人虽然签订过《售房协议书》，但在被查封前后，涉案房屋一直由第三人呼某对外出租、收取房租，对房屋进行实际控制。原告只是在2017年2月19日签订的《房屋租赁合同》中出租方一栏中有签名，但房租仍由第三人呼某收取。故现有证据不足以证明原告基于买卖合同取得对涉案房屋的实际占有。因此，原告与第三人之间就案涉房屋的交易存在诸多不合常理之处，原告提供的证据亦不足以证明其已支付了全部或者部分购房款项且已基于房屋买卖合同实际占有涉案房屋。原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告耿某的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告耿某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。
审 判 长 李 刚
审 判 员 张 渊
人民陪审员 ＸＸＸ
二〇一七年九月五日
书 记 员 李 淋