广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第666号
上诉人（原审原告）：中山市星华纸业发展有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：王民星，该公司总经理。
委托代理人：刘海星，广东广瀚律师事务所律师。
委托代理人：欧嘉敏，广东广瀚律师事务所律师助理。
上诉人（原审被告）：中山伟强科技有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：王台光，该公司董事长。
委托代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。
委托代理人：李向阳，男，1971年7月1日出生，汉族，系中山伟强科技有限公司的职员，住广东省中山市。
原审被告：中山市三乡镇灵达塑料制品厂，住所地广东省中山市。
投资人：刘文福，该厂总经理。
原审被告：刘文福，男，1962年10月13日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人中山市星华纸业发展有限公司（以下简称星华公司）因与上诉人中山伟强科技有限公司（以下简称伟强公司）、原审被告中山市三乡镇灵达塑料制品厂（以下简称灵达厂）、原审被告刘文福租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2004年11月24日，星华公司、伟强公司签订土地租赁合同1份（简称：租赁合同一），主要约定：星华公司将其所有的位于中山市三乡镇白石工业区内土地一块出租给伟强公司；面积约4000平方米；租金每月每平方米3元，每月租金1.2万元；租期从2004年11月24日起至2011年12月31日止。2005年3月24日，星华公司、伟强公司又签订土地租赁合同1份（简称：租赁合同二），主要约定：星华公司将其所有的位于中山市三乡镇白石工业区内土地（含现有厂房）一块出租给伟强公司；土地面积977.32平方米，厂房面积800平方米，厂房前空地面积为222平方米；每月租金8000元；租期从2005年3月24日起至2011年12月31日止。签订上述两份合同后，双方均能履行各自义务。2010年12月30日，伟强公司与灵达塑料厂签订厂房租赁合同1份，主要约定：伟强公司将上述租赁合同二中所涉土地及厂房转租给灵达塑料厂；每月租金8000元；租期从2010年12月30日起至2011年12月31日止。星华公司对上述转租事实表示同意，合同履行中，由灵达塑料厂直接向星华公司按月支付租金。
上述租赁合同期满后，星华公司要求伟强公司返还租赁物未果，曾于2012年5月31日诉至原审法院，案号为：（2012）中一法三民一初字第492号，星华公司该案诉求为：伟强公司立即返还租赁土地及厂房。该案诉讼中，伟强公司提起反诉，反诉请求为：星华公司支付伟强公司投资建房及安装相关设施的资金5942620元。双方该案纠纷，经一审、二审，本院于2013年7月17日作出终审判决：驳回上诉，维护原判，即：一、伟强公司于判决生效之日起三十日内将承租的土地厂房（2004年11月24日签订土地租赁合同约定的位于中山市三乡镇白石工业区面积约4000平方米的土地、2005年3月24签订土地租赁合同约定的位于中山市三乡镇白石工业区面积977.32平方米土地及800平方米的厂房）返还给星华公司；二、驳回伟强公司的反诉请求。另外，在该案诉讼中，星华公司曾提出要求伟强公司按每月每平方米13元标准支付租金损失的诉求，后星华公司撤回了该项诉求。2013年5月7日，星华公司就其租金损失再次诉至原审法院，请求判令：1．伟强公司向星华公司支付租金（从2012年1月1日起，按每月每平方米13元标准，并按使用面积5500平方米计至实际返还厂房之日止，暂计至2013年3月31日为1072500元）；2．伟强公司向星华公司支付利息损失（以拖欠租金总额为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利息，计至实际返还厂房之日止）；3．灵达厂、刘文福对伟强公司上述债务承担共同清偿责任；4．本案的诉讼费用由伟强公司、灵达厂、刘文福承担。
原审法院另查明：涉案租赁合同期满后，星华公司曾于2012年1月14日向伟强公司发函，内容有：由于租赁合同到期，本公司发展需要，之前出租给贵司的厂房需全部收回自用；请贵司别再乱给我司打款，刚打进来的款项，我司已再次退回，以后若有不明确的款项再打进我司账号，我司将会把不明白款项汇到白山市河口小学作公益慈善之用；请尽速安排有关人员到星华公司办理退租手续和租金结账；2012年1月1日起每平方米租金13元。2012年2月1日，星华公司又委托律师向伟强公司发函，内容有：请贵司在收到本函的3日内，根据贵司实际使用的厂房及土地面积，按照每月每平方米13元的价格先行支付2012年1月份租金，并同意委托人的全部条件后签订新租赁合同，双方才可能继续合作，如贵司逾期未支付租金及签订租赁合同，且继续实施侵权行为，我司将循法律途径追究贵司法律责任。
伟强公司收到上述函件后，未迁出涉案土地及厂房，也未与星华公司重新签订续租合同，并继续按月向星华公司银行账户支付租金，2012年1月1日起至2013年11月30日止，伟强公司支付租金具体情况：2012年3月15日付37934.67元，4月18日、5月28日、7月4日、7月30日、9月10日各付12644.89元，10月10日付66195.89元，11月16日付12644.89元，12月5日、12月31日、2013年1月31日各付18644.89元，2013年2月28日、3月15日、5月3日、5月27日、6月28日、7月24日、8月28日、10月8日、11月27日各付12644.89元，以上共计362383.47元。另外，2012年1月1日至3月15日间，伟强公司曾先后6次向星华公司银行账户各支付租金12644.89元，但均被星华公司退回。
2012年1月1日起至2013年11月30日止，灵达厂向星华公司支付租金具体情况：2012年3月26日付9650.18元，3月29日付19300.36元，4月13日、5月4日、6月4日、7月11日、8月20日、9月11日各付9650.18元，10月10日付13698.2元，11月2日付20670.18元，2012年12月17日、2013年1月7日、2月5日各付12663.18元，3月21日、4月16日、5月31日、6月17日、7月10日、8月8日、9月13日、10月17日、11月15日各付8000元，以上共计：231209.54元。另外，2012年1月11日、2月13日，灵达厂曾分别向星华公司银行账户各支付租金9650.18元，但均被星华公司退回。
此外，2012年2月15日，星华公司曾与案外人林文彻签订租赁合同一份，将包括涉案土地及厂房在内的6666.7平方米的土地及厂房出租给林文彻，每月租金9万元（按面积折算约为每月每平方米约13.5元），租期从2012年3月1日起至2015年2月29日止。另外，据伟强公司在诉讼中提交的评估报告显示，包括涉案租赁物在内的位于中山市三乡镇白石环村“先锋埔”的整幅土地（不含地上建筑物），在基准日2013年6月25日的租金为每月每平方米3.5元。
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。星华公司、伟强公司签订的租赁合同一、租赁合同二，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，上述两份租赁合同于2011年12月31日到期后，星华公司不同意伟强公司续租，伟强公司应当返还租赁物，而伟强公司拒不返还，并继续占有使用，导致星华公司不能将土地及厂房交付新的承租人并获取租金收益，伟强公司理应赔偿星华公司因此所受相关损失。
关于星华公司损失计算问题。2012年2月1日，星华公司委托律师致函伟强公司时，已明确表示将提高续租租金，即根据实际使用的厂房及土地面积，按每月每平方米13元计算，如伟强公司认为租金过高，不能与星华公司达成续租合意，应及时返还涉案土地及厂房，但伟强公司拒返还并使用至今，星华公司主张按上述标准计算其2012年2月1日起的租金损失，未超出伟强公司预见，且有其与案外人林文彻租赁合同为据，应予支持。至于2012年2月1日前的损失，星华公司虽在2012年1月14日致函中，曾提到“2012年1月1日起每平方米租金13元”等内容，但其该项意思并不明确，故2012年1月的损失按原租金标准计算，共计2万元（1.2万＋8000）。关于计价面积，涉案租赁合同一、租赁合同二载明的土地总面积为4977.32平方米、厂房面积800平方米，星华公司主张按5500平方米面积计算，是对其自身权利的处分。据此，2012年1月1日至2013年11月30日止，伟强公司应向星华公司支付的租金损失共计159.3万元（2万＋5500×13×23），扣除伟强公司、灵达厂至2013年11月30日止已付593593.01元，尚应支付999406.99元。2013年12月1日起至伟强公司实际返还涉案土地及厂房之日止的租金损失，按每月71500元标准计算。另外，星华公司诉求的利息损失为其预期利益，因其已超出伟强公司的合理预见，原审法院不予支持。
关于灵达厂、刘文福是否承担本案责任问题。虽然星华公司同意伟强公司将租赁合同二所涉土地及厂房进行转租，合同履行中，也是由灵达厂直接支付租金给星华公司，但星华公司、灵达厂并无直接租赁关系，对此，星华公司在诉讼中亦表示确认。因此，根据合同相对性原则，本案责任应由星华公司的合同相对方伟强公司承担，星华公司要求灵达塑料厂、刘文福承担本案责任的诉求，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、伟强公司于原审判决发生法律效力之日起七日内向星华公司支付租金损失（至2013年11月30日止为999406.99元，次日起，按每月71500元标准，计至伟强公司实际返还涉案土地及厂房之日止）；二、驳回星华公司的其他诉讼请求。如果伟强公司未按判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14453元，由星华公司负担5154元，伟强公司负担9299元。
上诉人星华公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院驳回星华公司对租金利息损失的诉讼请求没有事实和法律依据。本案租赁合同期限届满后，星华公司于2012年2月15日已与案外人林文彻签订了租赁合同，将涉案土地及厂房出租给林文彻，租金约为每月每平方米13.5元，租期自2013年3月1日起至2015年2月29日止，租金按月支付，但由于伟强公司拒不返还上述租赁物，致使星华公司不能将租赁物实际交付给新的承租人并获取租金收益，故伟强公司应赔偿星华公司由此所受的损失。一审法院已认定按星华公司主张的按每月每平方米13元计算租金损失未超出伟强公司的预见，那么由此产生的利息损失也在其合理预见范围内，且确实产生了实际的利息损失，故星华公司对利息的请求应予支持。二、伟强公司还应支付星华公司租金损失45万元港币。星华公司于2012年1月14日向伟强公司发函，要求伟强公司别再乱给星华公司打款，若有不明确的款项再打进星华公司账号，星华公司将把不明白款项汇到白山市河口小学作公益慈善之用。伟强公司收到此函后继续向星华公司账号汇款，说明其明确并认可星华公司的处理方式。星华公司于2012年8月30日及2013年11月14日两次向吉林省白山市河口小学捐赠共计45万港元，该45万港元不能计算在伟强公司已支付的593593.01元租金内，故除原审判决伟强公司应支付的款项外，伟强公司还应支付上述45万港元租金损失给星华公司。三、租赁合同于2011年10月31日到期，星华公司已于2012年1月14日发函给伟强公司，明确指出“2012年1月1日起每平方米租金13元”等内容，故从2012年1月1日起，租金应按每平方米13元计算。四、星华公司因维权而产生的全部诉讼费应由伟强公司承担。此外，案件对星华公司负责人的工作造成较大影响，请求二审法院依法从速判决，判令：1.依法支持星华公司原审第二项诉讼请求，即伟强公司向星华公司支付利息损失；2.伟强公司支付星华公司租金损失45万港币（折合35.118万元人民币）；3.本案一、二审案件受理费由伟强公司负担。
针对上诉人星华公司的上诉，伟强公司答辩称：一、星华公司没有利息损失，故其该请求无事实和法律依据；二、星华公司关于45万元港币的租金损失是否属实并不确定，故该请求亦无事实和法律依据。
上诉人伟强公司亦不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实错误。1.本案两份租赁合同到期后，双方因合同续期的租金标准一直未达成协议而引起纠纷。2013年7月的（2013）中中法民一终字第370号民事判决要求伟强公司将承租的土地厂房返还给星华公司。因此，在该终审判决生效前，双方存在租赁合同关系，且该期间伟强公司并未拖欠星华公司的租金。因此，在2013年8月以前，星华公司不存在租金损失，伟强公司也没有侵权。2.2013年9月开始产生的租金损失应以该地块周边地区市场租赁价格标准为依据，而不能以星华公司意志为依据，更不能以案外人提供的虚假证明为依据。2013年11月，中山市住房和城乡建设局编制的《中山市房屋租金参考价》中，位于中山市城区的厂房最高参考价是12元／建筑面积平方米／月，而伟强公司向星华公司租赁的是一块空地，其使用价值大大低于厂房的使用价值，星华公司要求其土地的租赁价格为13元／平方米／月完全是恶意涨价，逼迫伟强公司在无法承受租金上涨的情形下搬迁。目前位于三乡白石的钢筋混凝土结构厂房出租价格为8元／平方米／月左右，林文彻自有的钢筋混凝土结构厂房的出租价格也未达到13元／平方米／月。另外，伟强公司在原审中按法院要求委托了中山市安大资产评估有限公司对涉案块进行评估，该评估公司以2013年6月25日作为评估基准日，该地块土地租赁单价为每月每平方米3.5元，按此价格伟强公司已总共多支付了71551元租金，故星华公司并没有产生任何租金损失。原审法院既然要求伟强公司在诉讼中对该地块进行评估，如不采纳评估结果应由法院重新委托评估，但原审法院并未依法委托评估，而是直接采纳星华公司与案外人伪造的一份租赁合同为据，完全没有任何法律依据，原审法院关于租金损失标准的认定完全错误。3.星华公司提供的与林文彻签订的租赁合同为虚假证据。直到2012年10月12日，星华公司还委托律师发函要求双方需重新协商订立租赁合同，该行为说明此时星华公司还未将涉案地块出租给林文彻，故星华公司不可能与林文彻于2012年2月签订租赁合同，该合同明显是一份倒签合同。再者，林文彻应作为证人出庭作证，但其并未出庭。4.2011年12月31日以后，灵达厂租赁使用星华公司的地块和厂房与伟强公司完全没有关系，原审法院认为伟强公司应承担灵达厂给星华公司造成的租金损失没有事实和法律依据。二、原审法院适用法律错误。原审法院既然适用合同法第一百零七条、第一百一十三条，就说明原审法院认定双方之间存在租赁合同，纠纷属于租赁合同纠纷而不是侵权纠纷。原审法院适用合同法第二百三十五条也与本案无关。综上，请求判决：1.撤销原审判决第一项，驳回星华公司的诉讼请求；2.维持原审判决第二项；3.本案一、二审案件受理费由星华公司负担。
针对上诉人伟强公司的上诉，星华公司答辩称：一、（2013）中中法民一终字第370号民事判决认定从2012年1月13日起双方的合同关系已经解除，伟强公司至今仍未归还土地，该行为明显属于侵权，故原审判决是合理的。二、星华公司在原审中提供了星华公司与林文彻签订的厂房租赁合同，约定的租赁价格是每平方米13元，法律并没有禁止出租人将租赁物高于市场价格出租，故伟强公司的上诉理由不成立。三、伟强公司没有证据证明星华公司与林文彻的租赁合同是虚假的；四、灵达厂作为次承租人与星华公司没有直接的合同关系，与星华公司签订合同的是伟强公司，星华公司只能要求伟强公司承担责任，灵达厂与伟强公司的关系由其自行解决，不应在本案中处理，故原审法院判令伟强公司承担全部责任正确。
原审被告灵达厂及刘文福述称：星华公司与伟强公司之间的纠纷与其无关。在灵达厂与伟强公司的租赁合同届满前，其曾到星华公司就续租事宜进行商谈，但星华公司暗示该公司与伟强公司有纠纷故暂时不签合同，直至其收到应诉通知书时才知道星华公司把灵达厂及伟强公司均作为被告起诉。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：诉讼中，星华公司为证明其已慈善捐赠共计45万港元提供了两份金额分别为20万港元及25万港元的慈善捐款收据，其中金额为25万港元的收据载明的捐款人为星华公司的法定代表人王民星，星华公司二审中确认上述两笔捐款的捐款人均为王民星本人。伟强公司认为该慈善捐款是捐款人的个人行为，不能代表星华公司的行为。此外，二审期间，伟强公司向本院提出司法鉴定申请，请求对涉案土地及厂房周边土地的市场租赁价格进行鉴定。星华公司则不同意鉴定，认为租金多少是一个市场行为。
又查明：星华公司委托广东广瀚律师事务所于2012年10月12日向伟强公司发出律师函一份，主要内容为：伟强公司于2012年10月10日向星华公司账户汇入53551元，星华公司多次询问伟强公司均不予答复，如伟强公司汇入上述款项给星华公司作为租金用途，则双方需要重新协商订立租赁合同。伟强公司据此认为，直到2012年10月12日，星华公司还发函要求双方需重新协商订立租赁合同，故星华公司不可能与林文彻于2012年2月签订租赁合同。星华公司则称，其于2012年2月与林文彻签订租赁合同后，因伟强公司没有返还土地，故林文彻曾表示可能会解除与星华公司的租赁合同，为了降低损失，星华公司才于2012年10月12日向伟强公司发函要求伟强公司明确是否继续租赁土地。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。星华公司与伟强公司签订的本案两份租赁合同约定的租赁期均至2011年12月31日届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，上述两份租赁合同到期后，伟强公司应当向星华公司返还租赁物，而伟强公司拒不返还租赁物，并继续占有使用，由此导致星华公司的租金损失，伟强公司应予赔偿。关于星华公司租金损失的计算标准问题。星华公司认为应按每月每平方米13元计算，而伟强公司则认为租金损失应以涉案土地及厂房周边土地的市场租赁价格标准为依据，并申请对涉案土地及厂房周边土地的市场租赁价格进行鉴定。对此，本院认为，出租行为属于市场行为，出租人有权以高于市场租赁价格出租其租赁物。本案中，星华公司于2012年2月1日向伟强公司所发的函件中已明确表示要提高续租租金至每月每平方米13元，如伟强公司认为该租金过高，不能与星华公司达成续租合意，应及时返还涉案土地及厂房，但伟强公司拒绝返还并继续使用，故星华公司主张按上述标准计算其2012年2月1日起的租金损失，未超出伟强公司预见范围。此外，星华公司还提供了其与案外人林文彻签订的租赁合同佐证其上述主张，伟强公司虽认为星华公司提供的该租赁合同为虚假合同，但未对此提供充分的证据予以反驳，且在伟强公司长期拒不返还租赁物的情况下，星华公司为减少损失于2012年10月12日向伟强公司发函要求伟强公司明确是否继续租赁土地的行为亦符合常理，故伟强公司据此认为星华公司不可能与林文彻于2012年2月签订租赁合同的主张缺乏依据，本院不予采纳。伟强公司在租赁期满后拒不返还租赁物已违背诚实信用原则，原审法院认定星华公司从2012年2月1日起的租金损失按每月每平方米13元的标准计算并无不当。
关于星华公司诉求的利息损失问题，因原审认定的按每月每平方米13元计算星华公司的租金损失已可充分弥补星华公司因伟强公司占用租赁物而对其造成的损失，且星华公司要求的利息损失亦超出了伟强公司合理预见的范围，故原审判决对此未予支持并无不当。
关于星华公司认为其已慈善捐赠的45万港元应从伟强公司已付的款项中扣除的主张。本院认为，星华公司提供的两份捐款收据均为王民星本人的捐款，虽然王民星是星华公司的法定代表人，但其个人的捐款并不等同于星华公司的捐款。且星华公司虽然在发给伟强公司的函件中载明，如伟强公司再打款进星华公司的账户，则星华公司将把不明款项作捐赠之用，但伟强公司对此并未予以认可。因此，星华公司关于伟强公司需再支付45万港元租金损失的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。
关于伟强公司主张的灵达厂占用涉案租赁物的损失不应由其承担的问题。本案中，与星华公司签订租赁合同的主体是伟强公司，虽然伟强公司后将部分租赁物转租给灵达厂，但根据合同相对性原则，星华公司有权要求伟强公司支付相关的租金损失。如伟强公司认为灵达厂应承担相关责任，伟强公司可依据其与灵达厂之间的租赁合同另行主张权利。
关于伟强公司主张的原审判决适用法律的问题。本案纠纷是因星华公司与伟强公司的租赁合同期限届满后，伟强公司未返还租赁物而产生的纠纷，属于租赁合同纠纷的范畴，故原审判决适用合同法的相关规定并无不当。
综上，原审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人星华公司及伟强公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20362元，由上诉人中山市星华纸业发展有限公司负担6568元，上诉人中山伟强科技有限公司负担13794元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年六月二十日
书 记 员 易嘉璇