重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终9号
上诉人（原审被告）：张娅辉,女,1979年9月4日出生,汉族,住重庆市开县,
被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。
法定代表人：王琦，董事长。
委托诉讼代理人：王文远，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆登鸿，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
上诉人张娅辉与被上诉人中海物业管理有限公司（以下简称中海公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张娅辉、被上诉人中海公司的委托诉讼代理人陆登鸿到庭参加询问。本案现已审理终结。
张娅辉上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判中海公司减收50%的物业服务费；3.不支持中海公司2016年9月5日之前的车位管理费。事实和理由：1.中海公司派驻的物业服务人员无相应职业资格证书，同时未尽到物业服务、安全保障等义务，张娅辉有权不支付全额物业服务费10038元；2.中海公司主张的公共区域分摊水电费481.57元构成不明，张娅辉怀疑是乱收费、乱摊派，在中海公司未对该费用告知、释明前有权拒绝支付；3.中海公司主张车位服务费1936.67元，因中海公司未尽到基本的管理义务，且收取服务费无市、区物价局批文，不具备收取车位服务费的资格，故请求不予支持该费用。
中海公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
中海公司向一审法院起诉请求：1、判令张娅辉向中海公司支付物业服务费10038元、公共区域分摊水电费481.57元、车位服务费4450元。2、判令张娅辉向中海公司支付以未交纳费用为基数，按每日千分之三的标准从2012年3月起计算至付清物业服务费之日止的违约金。3、本案诉讼费用由张娅辉承担。
一审法院认定事实：中海公司系中海·北滨1号物业管理企业，其资质等级为壹级。张娅辉中海·北滨1号小区业主，房屋属高层电梯住宅，房屋建筑面积132.78平方米。
2007年，中海地产重庆有限公司（甲方）与中海公司（乙方）签订《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》，合同约定由乙方为中海·北滨1号提供物业服务。合同第三条约定乙方提供的公共性物业服务内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯房（井）、楼内化粪池、垃圾通道、垃圾中转站、污水管（井）、雨水管（井）、物业管理用房。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、二次供水水箱及水泵、水泵房、潜水泵、信报箱、楼道灯、避雷装置、楼内消防设施设备、电梯、安防及消防监控设施。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤。以上约定的事项不含业主、非业主使用的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、室内装饰装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。”合同第六条约定：“本物业管理区域内的物业服务收费选择包干制，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：高层电梯住宅物业服务费1.8元/月/平方米。单车位物业服务费100元/月/个。”合同第七条约定：“小区共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，需据实分摊由业主或使用人交纳。共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收。专项设备运行费用指电梯、二次供水专用设备设施等发生的运行电费、日常维护保养费、年检费、检测费。”合同第八条约定：“物业服务费用（含车位服务费等）按季度交纳。业主或物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前（或以乙方通知时间为准）将四个季度的费用全部交清。逾期将按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金。”合同第十八条约定乙方的义务：“制止本物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告。向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告知装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理。”合同第二十四条、第二十五条约定：“甲方应于房屋交付前30日，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积860平方米。物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。”合同第二十六条、第二十七条约定：“本合同期限自2007年10月28日起至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。在以下条件下乙方继续履行本合同：（1）若本小区业主大会成立并未选聘或选聘物业管理企业，乙方继续履行本合同；（2）若本小区业主大会尚未成立，乙方继续履行本合同。”合同还对甲方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等进行了约定。2008年8月18日，重庆市江北区房屋管理局就中海公司对中海北滨1号进行前期物业管理出具前期物业服务合同备案证明。重庆市江北区物业服务收费价目表载明：中海˙北滨1号（北滨华庭）住宅收费标准为1.8元/月/平方米（含电梯费）。
2012年3月至2015年8月的物业服务费、2011年9月至2015年7月的公共区域分摊水电费、2011年12月至2015年8月的车位服务费张娅辉均未交纳。现该小区未成立业主委员会。
庭审中，中海公司举示了来电来访记录证明、客户沟通记录、入户维修回访公示表、物业管家工作日志、来访人员登记表、出入车辆登记表、出入证发放回收记录、消杀、消毒记录、公用设施维护保养记录、电梯日巡检记录、日检记录、工程值班记录、短信催费记录、2013年11月20日、同年12月6日、2015年4月14日、同年7月20日邮寄的催款函、律师函、EMS邮寄单、重庆市邮政速递物流有限公司城三分公司盘溪揽投站出具的证明，拟证实中海公司为小区提供了物业服务，履行了其义务，中海公司向张娅辉通过特快专递进行了物业服务费及公共区域分摊水电费的催收，且邮政公司证明上述催款函等已妥投。张娅辉质证称，对该组证据不认可，记录不能代表中海公司进行了有效的服务，其真实性有待考证；对于短消息、催款函、律师函，其是收到传票后才发现报箱里的律师函，之前一直没有打开过，短信一直没收到过，且只能说明中海公司寄过，寄到没有有待确认。
庭审中，中海公司还举示了关于高投司1－2#楼宇北滨华庭为同一物业区域的报告、选址意见书、请求社区秩序稳定的报告及公摊水电费交纳发票、清单，拟证实天赐龙都和北滨一号为同一个物业管理公司管理，该公司管理不违法；张娅辉向中海公司收取的公摊水电费没有包含其他费用。张娅辉质证称，报告是2012年的，我们接房是2011年，当时完全没有提到过高投司，是中海公司强加给我们的，我不认同中海公司的说法。整个过程我们业主没有参与，业主没有知情权，对上述证据不认可。对于公摊水电费，由于我那栋楼公共区域本应有10个灯，但只有4个灯亮着，保安巡查后也不管，我没享受到这么多，不应该全交。
庭审中，张娅辉举示了与中海公司重庆分公司签订的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《住宅工程质量分户验收核查表》（复印件）、公开信、照片一组、土地使用权证、红线图、小区规划图、视听资料等证据，上述证据拟证实服务协议系格式合同，中海公司重庆分公司没有资质，该协议是无效的；中海公司管理混乱，对公共区域、公共绿化等方面的物业服务过程中存在违约。中海公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可。
审理中，张娅辉申请法院到重庆市公安局江北区分局大石坝派出所调取了2015年5月14日、同月15日的出警记录。该所出具情况说明，载明：2015年5月14日19时许、15日19时许，我所多次接110系统转警，称大石坝天赐龙都外面许多业主聚集，我所民警接警后立即出警，到达现场后经了解，系大石坝北滨华庭小区业主与天赐龙都的业主因消防通道归属权的问题在小区聚集并相互指责。张娅辉对情况说明载明的内容有异议，当时是发生该小区内的事情。中海公司对情况说明的真实性无异议，对关联性有异议。
一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，中海公司与中海地产重庆有限公司签订的《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，中海公司与张娅辉之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。关于中海公司主张的物业服务费、公共区域水电分摊费、车位服务费的请求能否成立的问题。根据《物业管理条例》的规定以及本案《物业服务合同》的约定，业主负有按时交纳物业服务费用的义务。本案中，中海公司举示了初步证据证明其按照合同约定履行了提供物业服务的义务，张娅辉应按约支付物业服务费、公共区域分摊水电费、车位服务费。审理中，张娅辉提出中海公司的物业服务存在瑕疵等数项拒交物业服务费的抗辩意见。法院认为，如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。庭审中，张娅辉举示的用以证明中海公司提供的物业服务存在瑕疵的证据，仅能证明中海公司在提供物业服务过程中存在不足之处，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。故张娅辉不能以此拒绝交纳物业服务费。庭审中，张娅辉称交纳过2012年的物业服务费及公共区域分摊水电费，但未举示证据予以证明，对其辩解法院不予采信。
关于诉讼时效的问题。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。庭审中，中海公司举示了短信催费记录、2013年11月20日、同年12月6日、2015年4月14日、同年7月20日的催款函、律师函、EMS邮寄单、邮政公司证明等证据，法院认为，短信催费记录只能证实中海公司发送了此消息，但不能证实张娅辉收到了该消息，且证据的真实性无法核实；但中海公司发送的催款函、律师函等证据能够证实其在诉讼时效期间内向张娅辉催收过物业服务费及公共区域分摊水电费用。故对张娅辉的此辩解意见，法院不予采信。但对于车位服务费，现中海公司未举示证据证实进行过催收，该公司于2016年1月20日提起诉讼，对于其主张的2014年1月19日之前的车位服务费，因已过诉讼时效，法院不予支持。综上，张娅辉应向中海公司交纳2012年3月至2015年8月期间的物业服务费10038元（239元/月×42个月）、2011年9月至2015年7月期间的公共区域分摊水电费481.57元、2014年1月20日至2015年8月期间的车位服务费1936.67元（100元/月×19个月11天）。对中海公司超过上述部分的诉讼请求，法院不予支持。
关于中海公司主张的违约金的请求是否成立的问题。虽然物业服务合同约定了业主逾期不交纳物业服务费，应承担违约金，但中海公司是否已按照《物业服务合同》的约定全面履行了物业管理义务，其没有提供充分证据予以证实，且从张娅辉提供的证据来看，中海公司所提供的物业服务亦存在不足之处。因此，对于中海公司要求张娅辉支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：一、被告张娅辉于本判决生效之日起五日内支付原告中海物业管理有限公司物业服务费10038元、公共区域分摊水电费481.57元、车位服务费1936.67元。二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，张娅辉举示了《关于北滨华庭车库规范管理的通知》、《重庆市江北区停车收费公示牌》等证据，拟证明中海公司车库收费标准过高，收费时间应该是2016年9月5日之后计算。中海公司认为《关于北滨华庭车库规范管理的通知》系2016年8月25日制作，而本案主张的车位服务费截至时间为2015年8月，故该证据与本案无关联性；认为《重庆市江北区停车收费公示牌》系复印件，真实性无法核实，不认可其关联性、合法性。因上述证据中海公司不予认可，且与本案缺乏关联性，本院不予采信。
本院认为，中海公司与中海地产重庆有限公司签订的前期物业服务合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，因该小区至今未成立业主委员会，故该合同对张娅辉仍具有约束力，中海公司与张娅辉均应按照该合同约定行使权利、履行义务，故一审法院判决张娅辉依照合同约定缴纳物业服务费、公共区域分摊水电费、车位服务费并无不当，应予维持。张娅辉虽提出中海公司提供物业服务存在瑕疵，但一审判决不予支持违约金，表明已对中海公司物业服务中可能存在的不足予以了告诫，而减交物业费必须是物业管理公司提供的物业服务存在重大过错的情形，故本院对张娅辉要求减交物业服务费的请求不予支持。对张娅辉提出中海公司可能存在乱收费的问题，因其并未提供相应证据证明，不能以此作为拒绝缴纳相应费用的理由。关于车位服务费的问题，中海公司依照合同约定收取车位服务费，收费标准是否经市、区物价局备案并不影响合同效力，且张娅辉举示的通知系2016年8月25日制作，中海公司在本案中请求主张的是2016年8月之前的车位服务费，故张娅辉拒绝支付车位服务费的理由不能成立。
综上所述，张娅辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费174元，由张娅辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余彦龙
审 判 员 师玉婷
代理审判员 刘 希
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 刘思含