鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内06民终2026号
上诉人(原审被告):康智勇，男，1982年3月5日出生，汉族，系创亿新房地产公司职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：刘学峰，内蒙古易非律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：郑春云，女，1966年2月2日出生，汉族，物业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
被上诉人(原审原告)：万建国，男，1958年11月1日出生，汉族。现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，与郑春云系夫妻关系。
被上诉人共同委托诉讼代理人：田昌浩，内蒙古义盟律师事务所律师。
被上诉人共同委托诉讼代理人：张忠良，内蒙古义盟律师事务所律师。
原审第三人：王俊叶，女，1959年8月28日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：贺继军，男，1962年5月2日出生，汉族个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，与王俊叶系夫妻关系。
原审第三人：贺继军，男，1962年5月2日出生，汉族个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
上诉人康智勇因与被上诉人郑春云、万建国、原审第三人王俊叶、贺继军案外人执行异议之诉一案，不服鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初12021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康智勇及其委托诉讼代理人刘学峰，被上诉人郑春云、万建国的委托诉讼代理人田昌浩，原审第三人贺继军（同时为王俊叶的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康智勇上诉请求：1、撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初12021号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费有被上诉人承担。事实和理由：一审判决定人被上诉人付清全部房款错误，涉案房产的房款在上诉人查封时并未全部付清，房屋未及时过户也是因为被上诉人的原因，被上诉人具有过错；一审判决适用法律错误。一审判决将被上诉人的债权以物权予以评价不当，应当予以纠正。
郑春云、万建国辩称，一审判决适用法律正确，被上诉人付清全部房款并无瑕疵，被上诉人也不存在任何过错，上诉人已经按照法律规定履行了全部义务；一审判决认定涉案房屋在查分之前银行贷款尚未清偿完毕致使无法办理过户的事实符合事实与法律，被上诉人并无过错。
王俊叶、万建军述称，一审法院认定事实清楚，涉案房屋确实早就卖给被上诉人并交付，一审适用法律正确，应当维持。
康智勇向一审法院起诉请求：1、依法确认郑春云、万建国为鄂尔多斯市东胜区万佳奥城13号楼1单元401室房屋（产权证号：1166**）的产权所有权人；2、停止执行东胜区人民法院（2015）东执字第753号裁定书的执行，停止对鄂尔多斯市东胜区万佳奥城13号楼1单元401室房屋（产权证号：1166**）的执行并解除查封；3、由康智勇承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：一审法院在审理被告康智勇与贺继军、王俊叶、贺建平民间借贷纠纷一案中，一审法院依原告申请于2014年4月24日查封了第三人王俊叶名下的位于东胜区万佳奥城13号楼1单元401室房产一处（产权证号：1166**），同年10月23日本院作出（2014）东民初字第2533号民事判决，内容如下：”被告贺继军、王俊叶、贺建平偿还原告康智勇借款本金50万元及从2011年7月10日至实际还款之日的利息......”，上述民事判决生效后，被执行人贺继军、王俊叶未履行该判决所确定的义务，申请执行人康智勇向本院申请强制执行。执行过程中，案外人郑春云、万建国以其系争议房屋的实际所有权人向本院提出执行异议，一审法院于2016年12月10日作出（2016）内0602执异283号执行裁定书，驳回了二案外人的异议请求。
另查明，2008年7月8日第三人王俊叶与鄂尔多斯市华莹房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以474975元的价格购买了本案争议房屋，付款方式为：首付款194975元，剩余280000元办理银行按揭贷款。2009年6月11日，第三人贺继军、王俊叶与原告郑春云、万建国签订房屋买卖协议，约定将本案争议房屋出售给二原告，协议约定房屋总价款31．5万元，并口头约定剩余房屋按揭贷款由二原告偿还。次日二原告向第三人贺继军转账支付29．5万元购房款，剩余2万元通过现金支付。同日二原告还另向第三人贺继军支付了两个月的银行按揭贷款，每月3100元、合计6200元，第三人贺继军向二原告出具收据一支。自2009年开始二原告每月按期通过第三人王俊叶的账户偿还争议房屋的银行按揭贷款至今。
一审法院认为，关于原告主张的确认诉争房屋归其所有的请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”，可见我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以合同方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权，本案中原告与第三人虽签订了《房屋买卖协议》，但在涉案房屋尚未办理房屋变更登记之前双方是存在债的法律关系，即诉争房屋所有权不发生物权变动效力，原告不具有涉案房屋的所有权，故对原告要求确认涉案房屋归其所有的请求一审法院不予支持。
关于原告主张的解除诉争房屋查封的请求，解除查封措施属于程序性和阶段性审查，而诉讼程序是认定案外人是否享有阻却执行的实体权利的救济，故解除查封不属于本案的审查范围，对原告的该项诉求不作审查。
关于原告主张的停止执行的请求，一审法院认为，案外人执行异议之诉是对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或者影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼，诉讼目的是请求法院判令停止执行机构对标的物的继续执行，而阻却执行需具备以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，其一，二原告与第三人于2009年6月11日签订书面房屋买卖协议，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效，且协议签订日期在涉案房屋被查封之前；其二，原告提交的证据二，能够证明在涉案房屋被查封前二原告已经实际占有使用争议房屋；其三，二原告通过银行转账方式向第三人支付29．5万元，通过现金向第三人支付2万元，合计向第三人支付购房款31．5万元，第三人也自认收到该31．5万元购房款，剩余房款二原告通过偿还银行贷款方式支付，二原告自2009年开始每月按时向银行偿还按揭贷款至今；其四，涉案房屋在银行贷款清偿完毕之前已被法院查封，以致无法及时办理过户手续，非因原告自身过错导致。综上，二原告对涉案房屋享有的物权期待权应当优先于被告康智勇申请执行的债权予以保护，原告请求停止执行涉案房屋的请求，理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、停止执行位于鄂尔多斯市东胜区万佳奥城13-1-401号的房屋；二、驳回原告郑春云、万建国的其他诉讼请求。案件受理费8425元，由被告康智勇负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了《房屋买卖协议》一份，拟证明被上诉人与原审第三人之间的买卖协议不成立并不成效，不符合买卖协议的实质要件，无单价、总价、无过户、无交付房屋时间。被上诉人对证据的真实性认可，对证明问题不认可。认为双方之间的协议内容清楚，协议成立并生效，被上诉人已经向原审第三人支付了全部房款，房屋买卖协议已经履行完毕。原审第三人对证据的真实性和证明的问题不认可，认为其与被上诉人买卖房屋的事实清楚。本院经庭审质证，对其真实性予以确认，但不能证明双方之间买卖合同不成立并不生效，本院不予采信。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人郑春云、万建国于2009年6月11日与原审第三人贺继军、王俊叶签订房屋买卖协议，约定将本案争议房屋出售给被上诉人，双方房屋价款等进行了约定，并口头约定了其他合同事项，合同签订后，原审第三人向被上诉人交付了房屋，被上诉人对涉案房屋进行了装修并入住，该事件早于2014年4月24日的人民法院查封时间，且由于涉案房屋尚有银行贷款无法办理权属登记变更，被上诉人并无过错。上述事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故被上诉人请求停止执行涉案房屋的理由能够成立。
被上诉人与原审第三人签订协议后又口头达成补充条款，双方依照约定履行自己的义务，合同已经履行完毕，且涉案房屋存在银行贷款不能办理权属变更系客观原因，被上诉人并不存在过错，故上诉人认为被上诉人与原审第三人签订的《房屋买卖协议》不成立并不成效、被上诉人对房屋未过户有过错的请求不能成立。
综上所述，康智勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8425元，由上诉人康智勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 哈斯巴雅尔
审判员 苗 繁 盛
审判员 赵 凯
二〇一七年十一月二十日
书记员 旗 香 渊