浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙舟民终字第266号
上诉人（原审原告）杨明君。
委托代理人陈松尧。
被上诉人（原审被告）齐毅挺。
上诉人杨明君因与被上诉人齐毅挺房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2013）舟普民初字第328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月6日立案受理后，依法组成合议庭，因被上诉人齐毅挺下落不明，依法向其公告送达了开庭传票等诉讼材料，并于同年12月18日公开开庭进行了审理，上诉人杨明君及其委托代理人陈松尧、被上诉人齐毅挺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，舟山市普陀区东港莲恒公寓01号店面、02号店面房系杨明君所有，由于杨明君长期工作生活在杭州，故该房屋的租赁事宜委托其父徐小龙负责。2010年4月17日，在当时东河中介所的介绍下，杨明君之父徐小龙与齐毅挺签订了一份租房协议，租房协议第一条约定租期为三年，自2010年4月18日至2013年4月17日止。第二条约定了第四年、第五年的租金数额。2013年初，杨明君认为合同已经到期，要求齐毅挺搬出，齐毅挺认为合同并未到期，双方由此发生争议。后杨明君于2013年4月23日诉至法院，请求判令：1、齐毅挺立即腾退位于舟山市普陀区东港莲恒公寓01号店面、02号店面；2、齐毅挺支付自2013年4月18日起至实际搬迁之日的租金及水电等费用。2013年7月22日，杨明君代理人向原审法院提交代理词，认为第四年、第五年的租金约定未经杨明君同意，属于无权代理，故合同期限只有三年；齐毅挺未经杨明君许可将诉争房屋转租给案外人李玉红，该租赁合同应予解除；李玉红开设的超市及棋牌室均无营业执照，系从事违法活动，合同应予解除。
原审法院认为：关于杨明君与齐毅挺之间签订的房屋租赁合同期限系三年还是五年的问题，由于双方均认可当时对第四年、第五年的租金数额做出了约定，那么该约定实际就对合同第一条的租赁期限做出了变更，中介人员的说法也印证了这一点。如果杨明君关于三年到期后其可以按照此价格选择是否继续出租给齐毅挺的主张成立，那么合同签订时双方根本没必要对第四年、第五年的租金数额进行约定，且约定的租金数额较前三年有所上涨。双方合意达成的这一约定，对合同双方均有约束力，不存在所谓选择权的问题。关于杨明君提出只追认父亲徐小龙签订的三年期限，不追认第四年、第五年期限约定的主张，既然杨明君认可委托父亲徐小龙签订租房协议，即应对徐小龙的整个代理行为进行认可，如果对合同条款存在异议，也应及时提出，而非在合同履行近三年后提出，故对该主张不予支持。综上，双方约定的实际租赁期限是2010年4月18日至2015年4月17日，租金数额是前三年不变，后两年逐年递增，该合同合法有效，应予保护。关于杨明君提出齐毅挺未按时支付第四年租金构成违约、导致合同解除的主张，由于杨明君已于2013年2月26日通知齐毅挺合同到期并要求其腾退房屋，此时双方已就合同期限发生争议，由此导致齐毅挺未能按期支付房租，这不属于齐毅挺主动违约行为，故对杨明君的该项主张不予支持。关于杨明君提出齐毅挺未经其同意将房屋转租给他人，租赁合同应予解除的主张，杨明君对此未提供任何证据，原审法院依职权调查时也仅看到案外人李玉红系该超市的从业人员，其否定与齐毅挺之间存在转租关系，根据谁主张谁举证的原则，杨明君对自己的主张未能提供证据，应承担举证不能的责任，故对其该项主张不予支持。关于杨明君提出齐毅挺利用其店面无证经营，属于违法活动、合同应予解除的主张，该项主张不属于本案处理范围，且无证经营与合同约定的从事违法活动并非同一概念，杨明君可向相关职能部门反映情况，对此不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、驳回杨明君第一项诉讼请求；二、齐毅挺应在判决生效后三日内支付杨明君2013年4月18日至2014年4月17日的房屋租金36500元。案件受理费80元，减半收取40元，由杨明君负担。
宣判后，杨明君不服原审判决，向本院提起上诉称：1、双方约定的租赁期限应为三年，并非原审认定的五年。租房协议约定第四年、第五年租金的目的在于，合同到期后，如果双方再行续租，租金数额可按上述约定确定，但是否续租的选择权在双方，只有双方均同意续租，才能按此约定确定租金。2、即便租赁期限为五年，因被上诉人存在违约行为，上诉人有权请求解除合同。首先，被上诉人应于2013年4月18日前支付房租，但其至今未付，违反了租房协议第七条之约定。其次，讼争房屋在工商部门登记的经营者并非被上诉人，而系案外人李玉红，故被上诉人存在明显的转租行为，违反租房协议第八条。再次，涉案房屋被次承租人李玉红用于从事违法活动，违反租房协议第四条。原审判决事实认定错误，请求二审查清事实，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人齐毅挺口头答辩称：双方约定的租赁期限为五年。被上诉人与李玉红系合伙关系，上诉人主张的转租事实不存在。被上诉人未按时支付租金的原因在于双方就租赁合同的履行产生争议，合同内容处于不确定状态。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，杨明君向本院提供以下证据：1、个体工商户登记情况贰份，拟证明讼争店铺的经营者为李玉红；2、工商银行的交易明细账目，拟证明李玉红曾向杨明君支付租金。
被上诉人齐毅挺质证后认为，对上述证据的真实性均无异议，但李玉红进行工商登记系经被上诉人同意，双方系合伙关系，由李玉红出面经营。
本院审查后认为，证据1、证据2具备证据三性，对其证据资格予以确认，证据1对李玉红系讼争店铺经营者的事实有证明力，证据2对李玉红向杨明君支付租金的事实有证明力。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。
二审另查明，2012年9月19日，舟山市工商行政管理局核准李玉红作为个体工商户，在普陀区东港街道海珠路280-282号（即讼争房屋所在地）经营，经营范围为预包装食品兼散装食品、乳制（不含婴幼儿配方乳粉）零售（凭有效食品流通许可证经营）、棋牌服务，组成形式为个人经营。2013年8月30日，李玉红以歇业为由，在舟山市工商行政管理局对上述登记进行注销。2012年10月8日，李玉红通过转账方式向杨明君的个人账户汇款16500元。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点在于：一、双方之间的租赁期限应如何确定。上诉人对双方约定第四年、第五年租金的事实并无异议，但认为上述约定的目的在于，若双方在租赁期满后均同意续租，可直接据此确定租金。根据上诉人的主张，三年期满后，只要有一方不同意续订，双方签订的合同即行终止，故第四年、第五年双方是否存在房屋租赁关系处于不确定状态。如果上诉人的该项主张成立，那么双方可待三年期满后再对相关续租事项进行约定，根本无须在涉案合同中约定第四年、第五年的租金，这显然不符合双方订立合同的本意，也与书写合同的中介人员的说法相违背。因此，租房协议第二条关于第四年、第五年租金数额的约定，是对协议第一条所约定的三年租赁期限的变更，系双方真实意思表示，原审据此认定双方的租赁期限为五年并无不当。二、上诉人是否有权请求解除合同。上诉人主张解除合同，理由在于被上诉人存在迟延支付租金、违法转租房屋、利用讼争房屋从事违法活动等事实。关于被上诉人迟延支付租金一节，根据合同约定，被上诉人应于2013年4月18日前支付第四年度的租金，但上诉人于2013年2月26日发函给被上诉人要求解除合同，并于同年4月23日起诉至原审法院，故双方的权利义务关系从2013年2月26日起即处于不确定状态，被上诉人未按约支付租金并不构成违约。关于房屋转租一节，个体工商户登记情况显示，讼争房屋的经营者为李玉红，上诉人据此主张被上诉人存在转租行为。根据法律规定，当事人对自己的主张有责任提供证据，上诉人提供的证据足以证明讼争房屋并非承租人本人经营的事实，被上诉人作为承租人，理应对此作出合理说明并提供相应的证据，被上诉人虽主张李玉红系其亲戚，其与李玉红系合伙关系，但未能提供相应证据，故上诉人主张的被上诉人将讼争房屋转租给第三人李玉红的事实成立。租房协议第八条约定，被上诉人不得将承租的房屋转租，转租须征得上诉人同意，以上诉人书面签字为准，现被上诉人未经上诉人同意将房屋转租，明显违反双方约定。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，现上诉人以被上诉人违法转租为由请求解除合同，符合法律规定，应予支持。至于上诉人主张李玉红利用讼争房屋从事违法活动，其主要依据在于房屋内开设有棋牌室，根据上诉人提供的个体工商户登记情况，房屋使用人提供的棋牌服务系工商部门核准的经营项目，故上诉人的该项主张不能成立。综上，被上诉人未经上诉人同意，将讼争房屋转租，上述行为违反法律规定及合同约定，上诉人据此主张解除合同于法有据，本院予以支持。三、合同解除的法律后果。双方的合同虽未到期，但根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故上诉人有权请求被上诉人从讼争房屋内腾退。关于腾退期限，考虑到案件的实际情况，本院酌情确定为两个月。上诉人主张按70000元／年的标准计算2013年4月18日至实际腾退之日的租金，根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故房屋租金应按合同约定计付。根据合同约定，第四年房租为36500元，故被上诉人应按36500元／年的标准支付上诉人2013年4月18日至实际腾退之日的租金。至于上诉人主张的水电费用，双方可在房屋腾退时按实结算，房屋租赁期间产生的水电费均由被上诉人承担。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，二审根据新证据认定事实，对原审部分事实认定予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销舟山市普陀区人民法院（2013）舟普民初字第328号民事判决；
二、解除双方于2010年4月17日签订的《租房协议》；
三、齐毅挺于本判决生效后两个月内从舟山市普陀区东港莲恒公寓01号、02号店面腾退；
四、齐毅挺于房屋腾退之日按36500元／年的标准向杨明君支付2013年4月18日至房屋实际腾退之日的租金；
五、房屋腾退时双方应按实结算租赁期间产生的水电费，齐毅挺于房屋腾退之日按结算金额向杨明君支付水电费；
六、驳回杨明君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费80元，减半收取40元，由杨明君负担；二审案件受理费80元，由齐毅挺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 吉
审 判 员 徐惠忠
代理审判员 张秀梅
二〇一三年十二月二十日
代书 记员 高嘉侃