江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第1098号
上诉人（一审原告）周成。
上诉人（一审原告）张翠红。
二上诉人委托代理人黄贺、刘录，江苏大楚律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）宿迁市恒翔置业有限公司，住所地宿迁市府苑小区商务楼A座501室。
法定代表人张来芽，该公司董事长。
委托代理人朱建军、张凯，江苏三佳律师事务所律师。
上诉人周成、张翠红因与被上诉人宿迁市恒翔置业有限公司（以下简称恒翔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第2112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周成、张翠红一审诉称，2010年10月21日，周成、张翠红和恒翔公司签订了商品房订购协议书，确认周成、张翠红订购恒翔公司开发的“恒翔银座”（后更名为“城市雅居”）3区2-1-1，3区2区2-202-212，3区2-301-312共计二十一间房屋。周成、张翠红自2010年10月21日至2011年5月27日交付给恒翔公司及其销售代理公司宿迁伟成房地产置业有限公司（以下简称伟成公司）房款共计180万元。由于恒翔公司和伟成公司之间产生销售代理合同争议，导致恒翔公司以此为由拒绝签订正式商品房买卖合同并交付房屋，直至2013年2月5日才将房屋交付给周成、张翠红。另外，恒翔公司交付的房屋存在质量问题，不能正常使用。恒翔公司的行为严重损害了周成、张翠红的合法权益，应受到法律的否定评价。故诉至法院，请求判令：1.恒翔公司赔偿逾期交房给周成、张翠红造成的损失128790元（自2011年10月16日起，每日按180万＊0.0015计算至2013年2月5日）；2.恒翔公司为周成、张翠红更换门面房玻璃门一面，并对全部屋顶及四周渗水及墙面脱落、裂缝问题修复达到正常使用标准；3.本案诉讼费用由恒翔公司承担。【诉讼中，周成、张翠红将诉讼请求变更为：1.请求恒翔公司赔偿因违反预约合同义务占有180万房款造成周成、张翠红的损失216270元（自2011年5月27日起，每日按180万＊0.00015标准计算至2013年8月6日）；2.恒翔公司赔偿周成、张翠红房屋维修费用2万元（维修费用是一楼门面房玻璃门更换费用及全部房屋屋顶四周渗水、墙面脱落、裂缝问题修复费用）；3.诉讼费用及其他费用由恒翔公司承担。同时将事实和理由部分“直至2013年2月5日才将房屋交付给周成、张翠红”的内容变更为“直到2013年2月5号才将钥匙交付给周成、张翠红，但2013年2月4日周成、张翠红购买的所有房屋被法院查封，一致无法装修使用，对方交付因违法而无效。直到2013年8月6日房屋被法院解封双方正式签订备案合同时，周成、张翠红才进行正常装修”。】
恒翔公司一审辩称：1.2013年8月6日双方签订正式商品房买卖合同，合同对房屋交付时间作出约定，约定时间为2013年10月15日，周成、张翠红在此前已经实际使用了该房屋，因此恒翔公司交房时间没有违反合同约定。另周成、张翠红和恒翔公司签订订购协议后，恒翔公司积极履行了订购协议的内容，不存在违反预约合同情形，因此周成、张翠红主张赔偿无事实和法律依据。2.关于房屋存在的质量问题。周成、张翠红提供的四张票据的真实性无法认定，不能证明是对涉案房屋损坏维修所支出的费用。即使是对涉案房屋的维修，也只是周成、张翠红单方面维修，恒翔公司并不知情，恒翔公司并没有拒绝维修。关于维修的必要性和支付费用的合理性，恒翔公司不认可，对周成、张翠红主张的维修费用不予认可。综上，请求驳回周成、张翠红诉讼请求。
一审法院经审理查明，2010年10月21日，周成（乙方）和恒翔公司（甲方）签订订购协议书一份，约定，周成订购恒翔公司开发的“恒翔银座”项目3区1层2-101号、3区2层2-201-212号、3区3层2-301-312号房屋。并约定，签订订购协议时乙方缴付定金200000元。乙方签订订购协议后，须按甲方通知的时间内，持订购协议书、定金收据及身份证到售楼接待中心或甲方指定地点签署《商品房买卖合同》及相关补充协议等，并支付不低于办理按揭贷款银行要求的首期房款（含定金）。后经协商，周成、张翠红作为共同乙方和恒翔公司又签订一份订购协议书（乙方注明日期为2010年10月21日，甲方注明日期为2012年10月21日），订购协议书的内容和2010年10月21日周成与恒翔公司签订的订购协议书的十条内容完全一致，仅是多了一条备注信息：“甲方同意在验收后将物业用房与乙方购买的二层（相同面积及相同区位）调换使用”。后周成、张翠红于2010年10月21日向恒翔公司缴纳了定金200000元，并分别于2011年3月3日、2011年3月14日向恒翔公司缴纳了房款500000元和300000元。2011年5月27日周成、张翠红再次缴纳部分购房款，恒翔公司经汇总后向周成、张翠红出具了1800000元的购房款收据。后因周成、张翠红缴纳的购房款中有500000元被恒翔公司委托的销售代理公司收取，且因恒翔公司和销售代理公司之间发生争议，导致销售代理公司未将该500000元支付给恒翔公司，故恒翔公司一直未和周成、张翠红签订正式的商品房买卖合同。2013年2月5日，恒翔公司向周成、张翠红交付了上述房屋的钥匙，周成、张翠红向物业公司缴纳了装修押金、公共水电费、垃圾清运费等费用后开始对涉案房屋进行装修。期间，宿迁市中级人民法院于2013年2月4日作出（2012）宿中民初字第0132-1号民事裁定，查封了恒翔公司部分房屋，其中就包含本案所涉的3区二层、三层的房屋。后周成、张翠红提出财产保全异议，但被宿迁市中级人民法院驳回。后在针对涉案房屋的保全措施解除后，周成（乙方）和恒翔公司（甲方）于2013年7月19日签订了一份补充协议，协议载明：“乙方于2012年3月在甲方所开发的城市雅居项目中购买2-101（单价7400元每平米）、2-201至2-212（单价3900元每平米）、2-301至303A、2-309至312号（单价3700元每平米）商铺并签订《订购协议》，该商铺按房屋勘测成果报告总价为人民币叁佰叁拾伍万捌仟壹佰捌拾壹元整。乙方按照协议约定将定金人民币壹佰叁拾万元整打入甲方在江苏银行的监管账户，后经核实，乙方另有人民币伍拾万元整被甲方之前聘用的代理公司私自收取，并未入甲方的监管账户。导致乙方在我公司账面显示付款只有人民币壹佰叁拾万元整，并且无法签订《商品房买卖合同》，给甲乙双方带来损失。现经甲乙双方协商，达成一致：1.乙方采用一次性付款形式，甲方给予优惠人民币贰万元整。2.乙方将剩余首付房款人民币叁拾柒万玖仟零玖拾壹元整补齐，甲方给予开具正式发票，并签订《商品房买卖合同》。3.关于被代理公司私自收取的人民币伍拾万元整，甲方予以认可，但乙方需协助甲方追讨此款；在签订《商品房买卖合同》的同时，乙方将剩余房款壹佰壹拾伍万玖仟零玖拾元整付清，甲方给予乙方开全额发票。4.甲方同意乙方将三层的物业用房和社区用房调至二层。”该补充协议签订后，周成、张翠红按照协议内容补缴了购房款，恒翔公司向周成、张翠红出具了正式发票。同时，双方于2013年8月6日就城市雅居项目3区的2-101、2-201至2-212、2-301至303A、2-309至312号商铺分别签订了正式的《商品房买卖合同》。关于合同约定的交房日期，除3区2-101号房屋约定的房屋交付时间为2011年10月15日前外，其他所有房屋约定的交房时间均为2013年10月15日前。后周成、张翠红以恒翔公司逾期交房及房屋存在质量问题为由诉至法院，提出上述诉讼请求。
一审法院认为，双方当事人签订的订购协议书合法有效，双方应按照协议约定全面履行各自义务。恒翔公司虽然因未和周成、张翠红就周成、张翠红支付给恒翔公司委托销售公司的500000元购房款问题协商一致，导致未在合理的期间内签订正式商品房买卖合同。但是双方在该问题发生后，经过了多次的协商，且双方于2013年7月19日就剩余房款的支付、商品房合同的签订、500000元款项的处理等内容签订了补充协议。该补充协议是在确认双方均存在损失的基础上协商达成的，该协议应属解决双方矛盾的“一揽子协议”，故周成、张翠红在该协议之外要求恒翔公司支付占用资金损失依据不足，对其该主张依法不予支持。
关于周成、张翠红主张的维修费问题。周成、张翠红提供的照片等证据不足以证明其主张的质量问题存在。同时，周成、张翠红提供的案外人出具的浇楼顶人工费、吊车费、屋面防水材料及人工费、水泥及黄沙款等票据在没有其他证据佐证的情况下，其真实性无法确认，却仅凭上述票据也不能证明其上的费用系用于维修涉案的房屋质量问题。再者，周成、张翠红未举证证明其曾要求恒翔公司维修房屋，且恒翔公司拒绝维修，故在该情形下周成、张翠红自行维修房屋不符合商品房买卖合同的约定。综上，周成、张翠红要求恒翔公司支付房屋维修款20000元的主张依据不足，依法不予支持。本案调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回周成、张翠红的诉讼请求。案件受理费4844元，由周成、张翠红负担。
一审判决宣判后，周成、张翠红不服，向本院提起上诉称：1.一审法院认定双方当事人于2013年7月19日签订的补充协议为解决双方矛盾的“一揽子”协议错误。事实上该协议是为恒翔公司对于上诉人一次性付款而给予两万元优惠以及签订正式房屋买卖合同的约定，并非双方矛盾的“一揽子”解决协议。首先，恒翔公司对自己的违约行为明确予以认可。其次，该协议对上诉人的损失事实并未涉及，仅涉及到上诉人一次性付清房款则优惠两万元，该优惠和上诉人遭受的损失没有任何关联。再次，该协议明确约定上诉人将剩余购房款付清后签订房屋买卖合同，恒翔公司开具发票，进一步证明两万元优惠仅是双方为签订正式合同达成的约定，与上诉人的订购损失无关。2.恒翔公司非法占用上诉人预交的购房款180万元，以该公司与案外人伟成公司之间存在销售代理合同争议为由拒绝与上诉人签订正式的商品房买卖合同并交付房屋，恒翔公司依法应当向上诉人承担订购合同的违约责任。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持周成、张翠红的一审诉讼请求。
被上诉人恒翔公司答辩称，恒翔公司无违约行为。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本案的争议焦点是：双方当事人于2013年7月19日签订的补充协议，是否是就双方未能及时签订商品房买卖合同事项的“一揽子”解决方案。如不是“一揽子”解决方案，上诉人主张的相关损失216270元应否予以支持。
二审诉讼中，双方当事人均未提供新证据。
本院认为，双方当事人于2013年7月19日签订的补充协议在具体约定双方权利义务之前，就前期无法签订商品房买卖合同的情况进行了总结，并表明前述情况给双方当事人带来了损失。故应当认定，在对前期情况总结之后双方达成的具体协议，应当是对之前问题的一并处理。二审诉讼中，周成、张翠红陈述其在签订补充协议时曾提出延期签订商品房买卖合同的损失赔偿问题，但恒翔公司的工作人员张保基说签订补充协议、缴纳剩余房款、签订买卖合同与周成二人主张的损失赔偿没有关系，其可以另行主张。恒翔公司对上述事实不予认可，周成、张翠红亦无证据加以证实，故对该事实本院不予认定。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费4844元，由周成、张翠红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 王晓玲
代理审判员 朱 海
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 黄艳萍
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