广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第459号
上诉人（原审原告）：张国庆。
上诉人（原审原告）：张国东。
被上诉人（原审被告）：麦旭强。
上诉人张国庆、张国东因与被上诉人麦旭强房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法公民初字第200号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：张国庆、张国东、麦旭强于2006年6月18日签订《铺位使用合同》，约定张国庆将位于深圳市光明新区某小区D18商铺出租给麦旭强，租期五年，从2006年8月20日起至2011年8月20日止，租金3，800元／月，张国庆、张国东收取3，800元作为押金。签订合同后，张国庆、张国东将商铺交付麦旭强使用，麦旭强按期支付租金。该合同到期后，张国庆、张国东、麦旭强又于2011年6月20日签订《租赁合同》，约定张国庆、张国东将上述商铺出租给麦旭强，租期五年，从2011年8月20日起至2016年8月20日止；并约定麦旭强应在每月15日前交清当月租金，若三个月不交清当月租金，则张国庆、张国东有权收回商铺及押金。张国庆、张国东主张麦旭强拖欠2006年9月、10月、11月、2008年12月和2011年11月的租金，多次催讨未果，遂诉至原审法院。另查明，涉案商铺的产权人为张国庆、张国东，其中张国庆占80%的份额，张国东占20%的份额
张国庆、张国东的诉讼请求为：1、麦旭强支付张国庆、张国东拖欠的租金19，000元，并解除租赁合同，返还房屋；合同解除后至麦旭强实际返还房屋之日的房屋占用费按原合同约定租价支付；2、张国庆、张国东不予返还麦旭强押金3，800元；3、本案诉讼费用由麦旭强承担。
原审法院认为，张国庆、张国东、麦旭强之间的租赁合同关系合法有效，双方应按约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，故麦旭强主张张国庆、张国东请求支付2006年9月、10月、11月、2008年12月租金已超过一年诉讼时效期间的抗辩理由，原审法院予以采信。至于2011年11月的租金，根据麦旭强提交的银行转帐记录，麦旭强也已足额支付。综上，张国庆、张国东请求麦旭强支付拖欠2006年9月、10月、11月、2008年12月和2011年11月的租金没有事实和法律依据，原审法院不予支持。张国庆、张国东、麦旭强的《铺位使用合同》已于2011年8月20日到期，现双方履行的是2011年6月20日签订的《租赁合同》，故张国庆、张国东以麦旭强拖欠2006年9月、10月、11月、2008年12月租金为由请求解除现租赁合同依据不足，原审法院不予支持；麦旭强已足额支付租金，其虽存在每俩月交纳一次租金（两个月租金）的情形，但张国庆、张国东一直未在合理期限内提出异议，故应视为张国庆、张国东已认可该种交租的方式。因此张国庆、张国东请求解除租赁合同、返还商铺没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，对张国庆、张国东的全部诉讼请求，原审法院均不予支持。鉴此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回张国庆、张国东的全部诉讼请求。本案受理费185元，由张国庆、张国东负担。
张国庆、张国东不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原判决，予以改判。2、一、二审诉讼费用由麦旭强承担。其上诉依据的事实和理由为：一、原审判决查明事实不清。1、原审判决查明“麦旭强按期支付租金”，事实错误。自合同于2006年6月18日签订后，麦旭强即没有按合同约定支付租金。根据麦旭强交纳租金的银行交易记录显示，麦旭强没有交租金的月份有：2006年9、10、11月份；2007年2、4、9月份；2008年2、4、7、10、11月份；2009年1、3、9月份；2010年1、6、9月份；2011年2、5、8、9月份；2012年1、3、5、7月份。2006年6月签订合同时，合同约定麦旭强每年按10％递加租金，2011年6月续签合同时，合同约定每年按当时市场价格商议一次，但，麦旭强都没有按照合同约定履行，2012年张国庆、张国东要求麦旭强按照合同约定商议价格时，麦旭强却置之不理。因此，原审查明“麦旭强按期支付租金”事实明显错误。2、原审查明“张国庆、张国东主张麦旭强拖欠2006年9月、10月、11月、2008年12月和2011年11月的租金”，并不是张国庆、张国东的真实意思表示。张国庆、张国东主张拖欠五个月的租金是指自2006年6月18日签订合同之日起至起诉时止，麦旭强累计拖欠了五个月的租金。原庭审时，张国庆、张国东口述虽然不准确，但是有充分的证据证明是主张累计五个月的租金，而不是特定的某五个月的租金。庭审中，代理人要作出解释时，却被制止。因为，房屋租赁合同交纳租金的行为是连续发生的法律行为，因此，麦旭强交纳租金的实际情况，2007年1、3月份交纳的租金就充抵了2006年9、10、11份欠交的租金；2007年5、6、7月份交的租金就充抵了2007年1、2、3、4月份的租金；以此类推，截止到2012年8月份之前交纳的租，经充抵后实际交纳到了2012年3月份，也就是说截止到2012年8月，2012年4、5、6、7、8月份的租金即没有交纳。如果麦旭强自2012年8月份都按月交纳了租金，那么以此类推，假如到2012年12月份，麦旭强欠交的租金就是8月、9月、11月．12月份的租金。只要麦旭强没有持续不交纳租金，就无法确定是具体欠交某五个月的租金。二、原审判决适用法律错误。根据法律规定，在麦旭强没有提出诉讼时效抗辩时，法院不得直接适用诉讼时效的法律规定作出判决。本案中，张国庆、张国东从没有收到过麦旭强的答辩状，在庭审时，麦旭强也从没有利用诉讼时效抗辩过，但原审法院却以超过诉讼时效为由，作出判决，实属错误。事实上，本案也并无超过诉讼时效，因为麦旭强没有交纳租金的行为从来也没有持续超过过一年以上的时间。原审判决查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判决，予以改判，支持张国庆、张国东诉讼请求。
麦旭强口头答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。二、一审判决后双方就租金的递增方式作出了补充协议，经双方于2011年6月20日签订的租赁合同，双方同意继续履行。
本院经审理查明，麦旭强在一审中并未以书面或口头答辩方式对张国庆、张国东主张的租金诉请提出诉讼时效抗辩。
原审已查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，张国庆、张国东与麦旭强之间于2006年6月18日、2011年6月20日签订的租赁合同均系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。双方当事人均认可对于合同的继续履行已达成协议，故对张国庆、张国东关于解除合同的诉请，二审不再予以处理。本案二审的争议焦点是：麦旭强拖欠的5个月租金是否应予支付。
对于拖欠租金金额达5个月的事实，双方均无异议。因双方在合同履行中，租金支付虽时有中断，但总体是持续发生，双方亦并未以书面收据或其他方式明确所交纳租金属何月份产生，张国庆、张国东称租金是顺延抵扣，其诉请是针对累积欠租5个月而非特定5个月的主张，符合常理及一般生活经验，本院予以采纳。并且，麦旭强作为债务人，在原审诉讼中并未提出诉讼时效抗辩，原审主动审查并适用诉讼时效规定，违反了相关法律法规规定，导致处理不当，本院依法予以纠正。综上，原审查明事实基本清楚，但适用法律错误，处理不当，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法公民初字第200号民事判决；
二、麦旭强应于本判决生效之日起十日内向张国庆、张国东支付租金人民币19000元；
三、驳回张国庆、张国东其他诉讼请求。
如当事人未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计人民币555元，均由麦旭强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年三月二十七日
书 记 员 刘司元
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第三条当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。