连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海商初字第1074号
原告连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。
法定代表人王金芳，总经理。
委托代理人王金明。
被告韩永杰。
委托代理人戴辉、李祥志，江苏华德律师事务所律师。
第三人江乃康。
原告连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）与被告韩永杰、第三人江乃康物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由本院代理审判员鲁珍珍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金明物业公司的委托代理人王金明、被告韩永杰的委托代理人李祥志、第三人江乃康到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金明物业公司诉称，2012年9月1日，原告金明公司与盛世嘉缘业主委员会签订了《小区自治管理合同》，原告正式入驻盛世嘉缘小区进行物业服务。被告作为该小区业主应当交纳相应的物业服务费用，却久拖不交，且原告催要未果。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令被告给付物业管理服务费、公用电费1085元及相应利息1492元，共计2577元，诉讼费用由被告承担。
被告韩永杰辩称，原告承诺对对讲门门铃进行维修，至今没有维修，从交房就一直是坏的。门口绿化变成菜地，垃圾经常无人处理，走道到处都是小广告，门上全部贴满小广告。小区违章建筑物太多，去年电动车被偷，小区监控一直没有使用，利息没有法律依据，物业费应该由实际所有人给付。房子已经是第三人的了。
第三人江乃康辩称，我的电动车被盗了，到公安报案，公安要求提供监控录像，但是物业的监控录像并未使用，物业费应该由我履行。对讲门铃一直是坏的，至今也没有维修好，过年时我家门上小广告我清理过一次，清理完后又被贴满了。该房子的面积确实是107.15平方米，2012年年底的时候韩永杰将房子卖给我了，但是没有办理过户。我缴纳了200元的物业费。
经审理查明，2012年9月1日，原告金明物业公司（乙方）与海州区新东社区盛世嘉缘业主委员会（甲方）签订《盛世嘉园小区物业自治管理委托合同》一份，合同约定乙方负责整个小区的秩序管理工作、环境保洁服务工作、小区内所有设施设备及各个住宅共用部位的有偿维修服务、乙方违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三；多层每平方0.35元每月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费，化粪池抽取费用，业主均摊）；多层每半年一收；业主如按照物业公司指定地点停放车辆，并缴纳车位停放管理费用，所收取费用归物业公司所有；物业对小区内及楼梯间每周打扫一次，室外垃圾箱及时清理，不能出现垃圾外溢现象；物业公司对小区内绿化带应及时修剪，始终保持原先设计的基本形状；住宅楼共用部位（含给排水管道、屋面、楼梯、散水坡）的维修，由小区业主委员会向连云港市住房维修住房管理部门提交申请，批转维修资金。该项资金转到物业公司账后，由物业公司组织施工；不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管、保险义务；其他事项规定小区遗留问题：多年楼梯走道灯欠费没有电、多年有业主私搭乱建违建、多年回迁户种菜园、多年没有抽取化粪池，多年楼梯进户门损坏没有维修；本合同签约期限为三年，2012年9月1日至2015年9月1日。
2012年10月9日，连云港市物价局备案通知，确定盛世嘉缘小区的物业服务费收费标准为多层0.35元／平方米.月。
被告韩永杰系盛世嘉缘小区业主，住该小区11-1-401室，房屋建筑面积为107.15平方米。被告韩永杰未支付2012年9月1日至2014年9月30日期间的物业服务费用及泵费。经原告金明物业公司书面催交后，被告韩永杰仍未缴纳。
涉案小区存在对讲门铃损坏、绿地变菜地、小区垃圾乱放、墙上都是小广告等问题。
被告韩永杰与第三人江乃康均在庭审中称，涉案房屋已经实际归第三人，但尚未办理过户手续。
上述事实，有委托合同、代交公用电费发票、催收、连云港市物价局关于普通住宅物业管理公共服务收取标准的备案通知等证据以及原、被告双方及第三人的当庭陈述在案予以证实。
本院认为，海州区新东社区盛世嘉缘业主委员会与金明物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告韩永杰应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经原告金明物业公司书面催收后，仍未缴纳，应承担民事法律责任。原告金明物业公司主张被告韩永杰拖欠2012年9月1日至2014年9月30日期间的物业服务费用及泵费，根据物业服务合同约定，物业服务费为107.15平方米＊0.35元／每月／每平方米＊25月=940.71元，泵费为5元＊25月=125元，合计940.71元＋125元=1065.71元。对于被告韩永杰辩称的小区内对讲门铃损坏、违建、绿地变菜地、车辆被盗等情况，因在涉案物业合同中载明上述问题属于小区遗留问题及物业不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管、保险义务，故对该辩解意见，本院不予采信。对于被告韩永杰辩称的小区垃圾经常无人处理、门上全部贴满小广告的问题，在庭审中原告金明公司对该情况予以认可，根据合同约定，原告金明物业公司应当履行打扫卫生的义务，但原告金明公司未能全面按约履行，故本院酌情扣减20%的物业费即1065.71元＊20%=213.14元。对于原告金明物业公司诉求的违约金，本院认为，原告金明物业公司未能按照合同约定履行物业服务，亦存在违约行为，故对其诉求的违约金，本院依法不予支持。故被告韩永杰应当向原告金明物业公司缴纳的物业服务费、泵费为1065.71元-213.14元=852.57元。对于韩永杰辩称的涉案物业费用应由第三人江乃康给付的辩解意见，本院认为，涉案房屋仍登记在被告韩永杰名下，韩永杰与江乃康之间的买卖关系不能对抗第三人，故对该辩解意见本院不予采信。依照《物业管理条例》第三十五条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告韩永杰于本判决生效后十日内给付原告连云港金明物业服务有限公司物业费、泵费合计850.57元。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告负担，于给付上述物业费时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 鲁珍珍
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 陆 元
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《物业管理条例》
第三十五条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。