内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民终字第711号
上诉人（原审被告）徐庆丰，男，1984年9月18日出生，汉族，无职业。
委托代理人张喜云，内蒙古义源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）徐艳丽，女，1981年8月28日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审原告）李万春，男，1952年1月24日出生，汉族，无职业。
委托代理人周振国，通辽市“148”协调指挥中心第四法律服务所法律工作者。
原审被告李桂华，女，1956年1月10日出生，汉族，无职业。
上诉人徐庆丰、徐艳丽因确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院作出的（2013）左民初字第2861号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人徐庆丰委托代理人张喜云，上诉人徐艳丽，被上诉人李万春及其委托代理人周振国，原审被告李桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2003年至2004年，原告李万春租赁被告徐庆丰和案外人王庆余房屋各两间，被告徐庆丰名下的两间房屋面积为104.89平方米，王庆余名下的两间房屋面积为98.59平方米。2005年5月16日，被告徐庆丰及其弟弟王庆余、母亲李桂华与原告李万春签订了《房屋出售合同》，约定房屋价款为100000元（徐庆丰、王庆余名下的房屋价款各50000元），被告李桂华给原告李万春出具了100000元房款收据一枚，原告李万春持有所有权人为徐庆丰、王庆余的《房屋所有权证》（左城房字第1××××号、第1××××号）和使用权人为徐庆丰的《国有土地使用权证》。四间砖木结构的房屋紧挨着。原告李万春从2003年居住使用该争议房屋至今。2010年6月1日，被告徐庆丰和王庆余基于诉争房屋又与被告徐艳丽签订了《房屋买卖合同》，约定徐庆丰、王庆余的房屋价款分别为160000元。2011年11月9日，科左中旗房产所依徐庆丰、王庆余的申请，公告声明作废所有权人为徐庆丰的左城房字第1××××号《房屋所有权证》和所有权人为王庆余的左城房字第1××××号《房屋所有权证》。被告徐艳丽与徐庆丰、王庆丰于2012年5月22日在科左中旗房产所签订了《房地产买卖契约》，并于2012年5月30日办理了房屋产权变更登记，被告徐艳丽持有蒙字第1540212×××××号和第1540212×××××号《房屋所有权证》。原告李万春与被告李桂华之间系兄妹关系，被告李桂华与徐庆丰、王庆余、徐艳丽之间系母子和母女关系。2005年，被告李桂华、徐庆丰、徐艳丽和王庆余是同一家庭成员。2012年年底，王庆余结婚，被告徐庆丰、徐艳丽未结婚。
原审认为，依法成立的合同，受法律保护。原告李万春以100000元的价格在被告徐庆丰和案外人王庆余处购买砖瓦结构房屋四间，并持有所有权人为徐庆丰、王庆余的《房屋所有权证》和使用权人为徐庆丰的《国有土地使用权证》，原告李万春占有使用诉争房屋至今。双方签订的《房屋出售合同》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，即具备法律规定的合同生效要件，是有效合同。原告李万春购买诉争房屋后虽未办理产权变更登记，但根据法律规定，当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。对于房款问题，当时被告徐庆丰、李桂华和案外人王庆余是共同生活的一家人且三人均在原、被告签订的《房屋出售合同》的甲方处签字，应认定原告李万春履行了房款给付义务。故被告徐庆丰主张原告李万春未履行给付房款义务违约的辩解理由不能成立。被告徐庆丰在签订了上述《房屋出售合同》后，于2010年6月10日又将诉争房屋卖给其亲姐姐徐艳丽，后以《房屋所有权证》丢失为由公告声明作废了原告李万春持有的徐庆丰名下的左城房字第1××××号《房屋所有权证》，被告徐庆丰、徐艳丽共同到某某房产所将该涉案房屋过户到被告徐艳丽名下，被告徐庆丰本身就有转移财产、损害原告李万春利益的故意。对于房款的给付方式，被告徐艳丽庭审中先陈述均为银行转账，法庭核实转账经过后改称为分期分批以现金的形式给付，先后陈述的房款给付方式、时间、金额均不一致。被告徐艳丽、徐庆丰在合同中未约定房屋交付事宜，被告徐艳丽购房时也未查看房屋现状，购买诉争房屋后又怠于催促交付房屋，因购买房屋属重大项目，被告徐艳丽作为房屋出卖人徐庆丰的同一家庭成员称其对徐庆丰和李万春之间的房屋买卖行为不知情不符合常理，也与原告李万春提供的录音内容相悖，被告徐艳丽的以上一系列行为，明显与常理及一般交易习惯不符，被告徐艳丽与徐庆丰存在恶意串通之故意，二人签订的《房屋买卖合同》应认定为无效。综上，原告李万春主张的诉讼请求有事实依据和法律依据，予以支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、原告李万春与被告徐庆丰、李桂华于2005年5月16日签订的《房屋出售合同》合法有效；二、被告徐庆丰与被告徐艳丽于2010年6月1日签订的《房屋买卖合同》和2012年5月22日签订《房地产买卖契约》无效。案件受理费100元，由被告徐庆丰、徐艳丽负担。
上诉人徐庆丰不服原审判决上诉的主要理由是：一、2005年5月16日，由原审被告李桂华作为证人，上诉人徐庆丰与被上诉人李万春签订了《房屋出售合同》，但被上诉人李万春未给付房屋价款。2006年10月30日，被上诉人李万春在未与上诉人徐庆丰协商的情况下，擅自将购房款十万元全部给付原审被告李桂华，并占有争议房屋至今。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项及第九十六条之规定，上诉人徐庆丰享有解除与被上诉人李万春《房屋出售合同》的权利。故原审认定被上诉人李万春已履行房款给付义务错误。二、原审认定上诉人徐庆丰与上诉人徐艳丽属恶意串通，二上诉人签订的《房屋买卖合同》及《房地产买卖契约》无效错误。三、原审法院依职权调取有利于被上诉人李万春的相关证据违反法定程序。
上诉人徐艳丽不服原审判决上诉的主要理由是：一、2005年5月16日，由原审被告李桂华作为证人，上诉人徐庆丰与被上诉人李万春签订了《房屋出售合同》，但未给付房屋价款。2006年10月30日，被上诉人在未与上诉人徐庆丰协商的情况下，擅自将购房款十万元全部给付原审被告李桂华，并占有争议房屋至今。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项及第九十六条之规定，上诉人徐庆丰享有解除与被上诉人李万春《房屋出售合同》的权利。原审认定被上诉人李万春已履行房款给付义务错误。二、对于上诉人徐庆丰将房屋出售给被上诉人李万春的事实上诉人徐艳丽不知情。二上诉人办理了房产过户手续后，原审被告李桂华才将争议房屋已出售给被上诉人李万春的事实告知上诉人徐艳丽。故原审认定上诉人徐庆丰与上诉人徐艳丽属恶意串通，二上诉人签订的《房屋买卖合同》及《房地产买卖契约》无效错误。三、原审法院依职权调取有利于被上诉人李万春的相关证据违反法定程序。
被上诉人李万春答辩表示服从原判。
原审被告李桂华答辩：房子是给王庆余、徐庆丰买的，签合同的事我承认，李万春答应给我儿子买楼。10万元的收条我打了，但是只给了5万元。对二上诉人之间签订《房屋买卖合同》不知情。
经本院审理查明的事实及采信的证据与原审一致，本院予以确认。二审期间，上诉人徐庆丰提交证据一、某某居委会分别于2014年7月9日出具的《情况说明》、2014年7月21日出具的《介绍信》各一份，证明李桂华在该小区居住，李桂华本人与第四任丈夫张某甲和及继女张某乙长期居住，徐艳丽、徐庆丰、王庆余长期没有与李桂华共同居住；证据二、李桂华与第三任丈夫王某某《结婚证》一份，双方结婚登记日期为2006年2月22日，证明李桂华个人原因改嫁后未与徐庆丰、王庆余共同生活，并且母子关系僵化，矛盾很深。被上诉人李万春质证认为对于新证据由于上诉人一审没有提交，二审不予质证，没有共同居住并不意味未在一起生活，买卖房屋是在2005年5月16日，买卖房屋时李桂华还在与子女一起生活。上诉人徐艳丽质证认为无异议。原审被告李桂华质证认为无异议。上诉人徐艳丽提交证据一、2014年7月21日某某社区居委会出具的《介绍信》一份，证明问题与上诉人徐庆丰证明问题一致。证据二、2014年7月21日某某社区居委会出具的《证明》一份，证明2011年至今徐艳丽长期在该社区居住，未与李桂华、徐庆丰、王庆余一同居住。上诉人徐庆丰质证认为无异议，能够证明王庆余、徐庆丰与徐艳丽签订买卖合同时三方并未在一起共同居住生活，足以证明没有恶意串通的事实。被上诉人李万春质证认为由于该两份证据一审时未提交，二审不予质证，但对证据没有异议，上面写明2011年。未一同居住并不意味着未一同生活，同时不能证明我方买房时没有在一起生活和居住。原审被告李桂华质证认为无异议。
经本院综合认证认为，上诉人徐庆丰二审期间所举证据与本案不具有关联性，不予采信。上诉人徐艳丽二审期间所举证据一与本案不具关联性，不予采信；证据二仅证明2011年至今，上诉人徐艳丽在该社区居住，但因该份证据中无上诉人徐艳丽未与上诉人徐庆丰、案外人王庆余一同居住的证明内容。故仅对该份证据证明2011年至今上诉人徐艳丽在该社区居住的事实予以采信。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，上诉人徐庆丰认可其与被上诉人李万春签订《房屋出售合同》的事实。上诉人徐庆丰作为完全民事行为能力人，应当能够辨识其行为的性质及产生的法律后果，据此能够认定该合同系双方当事人真实意思表示，且该合同未违反法律、行政法规强制性规定。故原审法院认定该份《房屋出售合同》有效并无不当。原审被告李桂华在《房屋出售合同》甲方处签字，后为被上诉人李万春出具十万元房款收据，结合被上诉人李万春提供的上诉人徐庆丰及案外人王庆余的录音，能够认定上诉人徐庆丰认可原审被告李桂华对于购房款的处分权及原审被告李桂华接受被上诉人李万春购房款的事实，故原审认定被上诉人李万春已履行房款给付义务并无不当。二上诉人主张原审认定李万春已履行房款给付义务错误的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款之规定，人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。故二上诉人主张原审法院依职权调取的证据系有利于上诉人，且违反法定程序的上诉理由于法无据，不予支持。上诉人徐艳丽自述其自2002年至今一直照顾上诉人徐庆丰及案外人王庆余，其对于2005年上诉人徐庆丰将争议房屋出售给被上诉人李万春的事实应当知晓。二上诉人在明知争议房屋已出售给被上诉人李万春的情况下，又订立《房屋买卖合同》对该房屋进行买卖，并以丢失为由公告声明作废已经交付被上诉人李万春的徐庆丰名下的左城房字第1××××号《房屋所有权证》重新进行补办，后签订《房地产买卖契约》并将争议房屋变更登记至上诉人徐艳丽名下。在本案审理过程中，上诉人徐艳丽对于其给付房款过程的数次陈述亦相互矛盾。综合全案，能够认定二上诉人恶意串通，损害被上诉人李万春利益，故原审认定二上诉人签订的《房屋买卖合同》及《房地产买卖契约》无效并无不当。二上诉人主张原审认定其签订的《房屋买卖合同》及《房地产买卖契约》无效错误的上诉理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计200.00元由上诉人徐庆丰、徐艳丽各负担100.00元。
本判决为终审判决。
审判长 包永春
审判员 蒋鹏哲
审判员 郑旭然
二〇一四年九月十九日
书记员 白雪松