湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5835号
上诉人（原审原告）：王和奶，男，1966年12月24日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：刘梅芳，湖北金卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨晨，湖北金卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉中森华世纪房地产开发有限公司，住所地：武汉市洪山区徐东路7号徐东欧洲花园小区。
法定代表人：郑巨云。
上诉人王和奶与被上诉人武汉中森华世纪房地产开发有限公司（以下简称中森华公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服洪山区人民法院（2016）鄂0111民初4236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王和奶的委托诉讼代理人刘梅芳、杨晨参加诉讼，被上诉人中森华公司经本院合法传唤未参加诉讼，本院作缺席审理。本案现已审理终结。
王和奶上诉请求：1、依法撤销洪山区人民法院（2016）鄂0111民初4236号民事判决书，改判确认双方合同有效，违约金不再主张。2、两审诉讼费用全部由被上诉人承担。
事实与理由：一、一审判决明显脱离了合同效力本身，而纠结房款是否支付。商品房买卖合同是否有效，是本案的诉讼请求，也是焦点问题。如果有效，则应该支持该诉求；如果无效，则不予支持。但一审判决明显脱离了合同效力问题，也脱离了诉讼请求，一味纠结房款是否支付。其实，即使房款暂未支付，也不影响合同的效力，更何况还有已经付款的大量证据。二、一审判决无限地扩大了上诉人的举证责任。民事案件，采取的是优势证据规则，不是刑事案件“确实充分”的证明标准。本案中，上诉人已经完成了一宗商品房买卖合同可能的、自有的、必要的全部举证。被上诉人也认可了这些证据及其证明效力,也承认收到了购房款项。案件的基本事实已经完全清楚。但法庭脱离证据规则、甚至脱离被上诉人的代理人的意思表示，作出“不符合常理”、“不正当放弃权利”、“可能损害公司及其他债权人利益”、“未提供合理的解释”等种种臆断，进而认为举证不足。这种无限扩大了上诉人举证责任的做法，是不合适的。这种法庭角色错位成为被告代言人的做法，更是不合适的。三、对上诉人及代理律师无法取得的证据，一审未能进行调查。对法庭扩大要求举证的上述证据，上诉人及其代理律师经过艰辛努力确实无法取得，因为案件审理期间，收款人也即最关键的证人郑巨云被多家司法或纪委机关秘密关押、被告公司的财务账册被司法机关转移而不知去向。为此，上诉人及其代理律师多次口头要求法庭依职权调取，但法庭未能进行该调查。四、新的证据表明，一审判决中的臆断是完全错误的。一审判决下达后，司法和纪委机关归还了被上诉人的财务账册。上诉人得以调取到上述扩大举证的证据。这些新证据表明，被上诉人收取了上诉人的出借款，公司各部门于2014年11月14日签批后已经抵作上诉人的购房款，被上诉人在2014年12月31日前已经载入公司的《记账凭证》。那么，一审判决书的种种臆断及判决结果就是错误的，就应该予以纠正。综上，一审判决适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。故请求贵院依法予以改判。
中森华公司未发表答辩意见。
王和奶向一审法院起诉请求，1、判令双方签订的武汉市商品房买卖合同有效；2、判令中森华公司按已付房款的日万分之零点五从2015年8月1日起至实际交付之日止支付违约金；3、本案诉讼费由中森华公司承担。
一审法院认定事实：2010年11月15日、2010年12月13日，案外人郑建辉向公司法定代表人郑巨云分别转账750万元、300万元。2010年11月23日、2010年12月15日、2010年12月21日，案外人郑林国向郑巨云分别转账700万元、450万元、100万元。2010年12月13日，案外人郑素琴向郑巨云转账150万元。上述款项共计2450万元。2013年8月15日，王和奶、郑伟珍、郑素娥、王从国分别与中森华公司签订武汉市商品房买卖合同，合同约定上述四人购买中森华公司开发的徐东苑商铺，合同约定了商铺的坐落、面积、单价及其他权利义务。其中，王和奶所购商铺为1-2层1（商）、2（商）、3（商）号房建筑面积639.82平方米，总价9597300元；王从国所购商铺为1-2层10（商）、11（商）号房，建筑面积481.36平方米，总价7220400元；郑伟珍所购商铺为1-2层7（商）、8（商）、9（商）号房，建筑面积735.51平方米，总价11032650元；郑素娥所购商铺为1-2层4（商）、5（商）号房，建筑面积216.77平方米，总价3251550元。另，2015年2月4日，郑素娥与中森华公司又签订上述合同购买1-2层6（商）号房，建筑面积267.31平方米，总价4009650元。上述商铺，单价均为15000元／平方米。合同还均约定，上述四人应在2013年8月15日前一次性付清购房款；中森华公司应于2015年7月30日前交付商铺，逾期交房，每日按已付房款万分之0.5支付违约金。2014年10月18日，郑巨云代表中森华公司（甲方）与王从国、郑伟珍、郑素娥、王和奶（均为乙方）分别签订协议书一份，协议书约定甲方因在2010年12月开发武汉市洪山区徐东村徐东大道以东、铁机路以西地块用于商品房建设需资金周转，乙方拟购甲方开发的商铺，双方就此自愿达成协议。上述四人所签协议的内容除借款金额和付款方式不同外，其余内容相同。其中，王和奶所签协议约定的借款金额为700万元，乙方委托郑林国已将款项汇至郑巨云账户；王从国所签协议约定的借款金额为470万元，乙方委托郑素琴、郑建辉已将款汇至郑巨云账户；郑伟珍所签协议约定甲方借款金额为800万元，乙方委托郑林国、郑建辉已将款汇至甲方授权代表郑巨云所提供的账户；郑素娥所签协议约定的借款金额为480万元，乙方委托郑林国已将款项汇至郑巨云账户。上述协议书还均约定：借款利息为年利率12%，自借款汇至账户之日开始计息，结息时间为“甲方开发的商品房具备售房条件，甲、乙双方签订商品房买卖合同之日止”；签订商品房买卖合同后，甲、乙双方结算借款本息，将借款本息冲抵购房款，多退少补；甲方承诺乙方享受所购商铺8折优惠；甲方所开发的商品房具备售房条件后，因甲方原因导致双方未签订商品房买卖合同，甲方退还乙方借款本息，并承担借款总金额5%的违约金；因乙方原因导致双方未签订商品房买卖合同，甲方退还乙方借款本息，并由乙方承担借款总金额5%的违约金。2014年11月28日，中森华公司向王和奶出具金额为9597300元的收据一张，载明收款方式为“抵帐”，收款事由为“徐东苑商1-3铺”。同日，中森华公司还向郑伟珍、郑素娥、王从国出具收据，金额分别为11032650、7261200元、7220400元。上述收据共计金额35111550元。诉讼过程中，王和奶以及郑伟珍、郑素娥、王从国向一审法院提供了有案外人郑林国、郑建辉、郑素琴签名、捺印的申明书四份。三案外人均声称于2011年11月-12月受以王和奶及郑伟珍、郑素娥、王从国委托向郑巨云付款，该款项是对郑巨云任职的中森华公司的出借款，三案外人不对此款提出任何权益主张。具体内容为，其中，郑林国、郑建辉受郑伟珍委托共向郑巨云转款800万元（郑林国70万元，郑建辉730万元）；郑林国受郑素娥委托向郑巨云转款480万元；郑建辉、郑素琴受王从国委托向郑巨云转款470万元；郑林国受王和奶委托向郑巨云转款700万元。诉讼过程中，王和奶以及郑伟珍、郑素娥、王从国还向一审法院共同出具情况说明一份，主要内容为：2010年，中森华公司因商品房开发建设需资金周转，而上述四人均有定购商铺需求。因此，由中森华公司法定代表人郑巨云分别向郑素娥借款480万元、郑伟珍借款800万元、王从国借款470万元、王和奶借款700万元，共计2450万元，约定年利率12%。上述款项均于2010年11月-12月间汇至郑巨云个人账户，并用于中森华公司项目开发。因资金紧张，中森华公司未向上述四人归还本息。2013年8月15日，中森华公司以借款本息折抵购房款的方式分别与上述四人签订了位于武汉市洪山区徐东苑1-2层1-5号、7-11号商品房买卖合同，但因双方对利息的计算存在争议，中森华公司将已签订的合同留置。2014年10月18日，双方为明确权责签订了借款、购房协议书。2014年11月，双方核定借款本息，并根据合同约定折抵购房款多退少补后，中森华公司向上述四人出具购房款收据，并交付商品房买卖合同。
一审另查明，中森华公司于2013年7月16日就徐东村K4地块（徐东苑）项目取得武汉市商品房预售许可证。后中森华公司因债务纠纷，中森华公司及其多家关联公司、关联人员被大量债权人起诉，涉案金额巨大。中森华公司股东为湖北徐东（集团）股份有限公司和中森华投资集团有限公司，中森华投资集团有限公司的法定代表人同为郑巨云。湖北徐东（集团）股份有限公司起诉的要求解散中森华公司一案，正在本院审理之中。中森华投资集团有限公司与湖北徐东（集团）股份有限公司之间有关股东身份、股权返还等纠纷，目前正在武汉市中级人民法院审理。中森华公司法定代表人郑巨云目前已被羁押，其所涉非法吸收存款刑事案件正在审理之中。
一审法院认为，双方订立商品房买卖合同，其实质是以房抵债。本案所涉债务，源自民间借贷。诉讼过程中，双方均未提供借款合同、借据等债权凭证，借贷资金往来也并非直接发生在王和奶与中森华公司之间。王和奶口头委托仅是一般同乡的郑林国等案外人提供大额出借资金的行为，从拆分资金进行委托付款的资金安排和以上委托方式看，不符合常理。王和奶、中森华公司均未提供证据证明其法定代表人郑巨云已将收到的借贷资金用于公司。郑巨云身兼中森华投资集团有限公司和中森华公司的法定代表人，其收到案涉借贷资金之时，正值中森华投资集团有限公司涉足徐东村“城中村”综合改造。王和奶、中森华公司均未提供证据证明案涉资金已为中森华公司用于项目开发。王和奶提供的证据不能证明其与中森华公司之间存在借贷关系。双方之间存在借贷关系是“以房抵债”行为成立的前提条件。庭审中，王和奶、中森华公司均陈述该公司自收到借款后未支付任何利息。按双方于2014年10月18日所签协议中约定的年利率12%的借款利率计算，王和奶、郑伟珍、郑素娥、王从国出借的总资金至双方签订商品房买卖合同时的本息金额，与商铺总价值基本相当。此虽然能印证双方所作的中森华公司自收到借款后未向王和奶支付利息的陈述，但却与王和奶、郑伟珍、郑素娥、王从国共同出具的情况说明中双方因利息结算有争议且中森华公司因此将已经签订的商品房买卖合同留置的内容不一致。本息结算后所确定的借贷之债，是“以房抵债”行为的基础。案涉借款发生于2010年11月，以房抵债行为发生于2013年8月。王和奶应举证证明在此期间双方本息结算的经过，以便查明“债”的真实情况，不能事后通过协议“以房定债”。还需指出的是双方签订的协议书对原债务是否因商品房买卖合同的签订而消灭这一重要内容未作出明确约定。另，中森华公司将用于抵债的商铺在定价上给予王和奶大幅优惠，对中森华公司在面临巨大债务压力却又不正当放弃权利的情形，双方均未提供合理的解释。在中森华公司外有大量债务纠纷、内有公司解散、股权纠纷的情况下，案涉以房抵债的行为有可能损害公司及其他债权人利益。综合上述情况，王和奶对案涉借贷关系的主体、借款期限、本息结算等形成借贷之债的基本要素，举证不足，其基于“以房抵债”提出的要求确认合同有效、支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回王和奶的全部诉讼请求。本案案件受理费300元、保全费5000元，共计5300元，由王和奶自行负担。
二审中，王和奶提交《业务办理审批单》、记账凭证照片各一张及民事裁定书一份、武汉市房屋查封信息单一份。《业务办理审批单》、记账凭证因无原件，中森华公司亦未到庭进行质证，本院不予认定，民事裁定书、武汉市房屋查封信息单的真实性，本院予以认定。
二审与一审查明的事实相同。
本院认为，本案中王和奶与中森华公司签订案涉《商品房买卖合同》的行为，实为以房款抵偿双方之间的其他债务，法律、行政法规本身并未禁止该类行为。故该合同的效力应严格按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行审查。现无证据证明双方签订的《商品房买卖合同》具有法律规定的无效情形，应认定该合同有效。如果王和奶和中森华公司存在通过以房抵债协议逃避债务，侵害第三人合法权益的，第三人可以依照《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定行使撤销权。一审法院在王和奶与中森华公司均认可合同的效力而未主张不存在真实的房屋买卖合同关系的情况下，以双方的行为有可能损害公司及其他债权人利益为由驳回王和奶确认合同有效的诉讼请求，无事实和法律依据。
综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初4236号民事判决书；
二、确认王和奶与武汉中森华世纪房地产开发有限公司2013年8月15日签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。
本案一审案件受理费300元，保全费5000元，合计5300元，由被上诉人武汉中森华世纪房地产开发有限公司负担；本案二审案件受理费300元，由被上诉人武汉中森华世纪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 娜
审 判 员 刘 隽
审 判 员 蹇鹏飞
二〇一八年八月三十一日
法官助理 邹艳伟
书 记 员 周 靓