福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第5147号
上诉人（原审被告）闽清县池园镇井后村民委员会，住所地福建省闽清县池园镇井后街。
法定代表人吴克唐，村委会主任。
委托代理人陈恒峰，福建秉峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许居坦，男，1972年5月24日出生，汉族，住福建省闽清县。
委托代理人郭学金、姚兴禄，福建学金律师事务所律师。
上诉人闽清县池园镇井后村民委员会因与被上诉人许居坦房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2015）梅民初字第818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年12月16日，被告井后村委会发布《井后村莲花园市场场地出租招投标公告》，对“新多又好”超市内属于被告井后村委会的全部场地公开招标出租。原告许居坦报名参与投标并于2014年12月23日向被告井后村委会缴纳了投标保证金1000000元。2014年12月26日，原告许居坦在公开竞标中以年租金850000元中标。2014年12月28日，双方签订《租赁合同》，主要约定：1.场地租赁范围为原有的“新多又好”超市内属于村集体的全部场地，面积约1800㎡[附属的原超市前方空地，并扣除由溪沿里十米范围后，作为租赁配套设施无偿提供乙方（原告许居坦）使用，但不含南北方向的第三人的店房、场地]；2.租赁期限自2015年6月1日起至2020年5月31日止；3.投标保证金1000000元的处理方式是，在甲方（被告井后村委会）将租赁场所交付乙方（原告许居坦）使用的六个月内必须开业对外经营，若乙方（原告许居坦）无法开业对外经营，乙方（原告许居坦）自愿将投标保证金1000000元作为违约金归甲方（被告井后村委会）所有，甲方（被告井后村委会）不予退还。之后，原告许居坦以被告井后村委会出租的场地为未按照建设用地规划许可证的规定建设的房屋，双方签订的《租赁合同》应为无效合同，向原审法院提起诉讼。本纠纷涉诉后，双方未就租赁物进行交接，被告井后村委会另行组织招投标，已由案外人中标承租。
另查明，1.莲花园市场（池园井后农贸市场）截止2015年9月2日庭审结束的审批报建情况为规划用地红线面积1900㎡（长50m，宽38m），建筑面积1900㎡，建筑层数一层，建筑限高6.5m以下，规划其他要求第4条“建筑最外沿线不得超过红线范围”。2.莲花园市场实际状况为占地面积2539.14m(长60.6m,宽41.9m)，建筑层数六层。
原审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第二款“申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。”之规定，政府核发建设工程规划许可证的主要目的在于控制标高、建筑密度和层数等，以确保建设工程的安全性和协调性。因此，在判别不可分建筑物是否超过建设工程规划许可证范围建设时，应对整体建筑物进行判别。本案原、被告租赁部分位于莲花园市场一层，属于整幢房屋中不可分的部分，不能做单独的区分认定。现有证据显示，莲花园市场的许可规划情况为“规划用地红线面积1900㎡（长50m，宽38m），建筑面积1900㎡，建筑层数一层，建筑高度6.5m以下，建筑面积不得超过红线范围”，但实际建成后情况为“占地面积2539.14m(长60.6m,宽41.9m)，建筑层数六层”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人未就取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，涉案房屋属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。即使按双方约定的租赁部分来判别，亦属于未按建设工程规划许可证规定建设的房屋，建成后的莲花园市场最长部分达60.6m,最宽部分达41.9m，租赁部分的长与宽都不同程度地超出了建设工程规划许可证审批的红线范围。另经原审法院多次释明，被告井后村委会均未在一审法庭辩论终结前向原审法院提交该房屋取得了完整的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，应由其承担举证不能的不利后果。因此，原、被告于2014年12月28日签订的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告许居坦诉请被告井后村委会返还因无效《租赁合同》取得的投标保证金1000000元，有事实和法律依据，原审法院依法予以支持。双方当事人均明确表示就因涉案纠纷受到的损失另案主张，原审法院予以准许。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决：被告闽清县池园镇井后村民委员会应于本判决生效之日起十日内返还原告许居坦人民币1000000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13800元，由被告闽清县池园镇井后村民委员会负担。
一审宣判后，原审被告闽清县池园镇井后村民委员会不服，向本院提起上诉。
上诉人闽清县池园镇井后村民委员会上诉称：一、一审根据《中华人民共和国城乡规划法》对本案进行审理，属适用法律错误。本案涉讼租赁房屋系2001年6月13日开工建设，2001年12月30日竣工验收，至今已建成使用14年之久。《中华人民共和国城乡规划法》2008年1月1日才施行，施行后，上诉人所在的池园镇才依法进行镇区规划，确定了镇区规模，界定了规划区范围。因此，一审适用《中华人民共和国城乡规划法》是错误的。二、一审认为本案租赁房屋不能单独区分是否在规划范围之内，是错误的。首先，一审的上述“认为”没有法律依据；其次，从实际上看，若不考虑成本，没有不可分的建筑物；再者，整体建筑物哪部分在规划范围之内或之外，并非绝对不可区分。本案莲花园市场整体建筑虽有六层，但租赁部分位于莲花园市场的一层。从莲花园市场的规划许可情况看，规划建筑面积为1900㎡，建筑层数为一层。可见，规划许可的范围在整个建筑物中可以确定位于底层即一层，排除了其他层数。上诉人出租给被上诉人的房屋就在一层，出租面积1800平方米，未超过规划的1900平方米，完全可以按照规划范围作单独的区分认定。三、上诉人出租给被上诉人的房屋，只是略有瑕疵，一审认定租赁合同无效，严重失当。莲花市场一层规划用地红线面积为长50米、宽38米，共1900平方米。上诉人出租给被上诉人使用的部分，面积为长60米、宽30米，共1800平方米，二者相比，后者仅长度超出10米，绝大部分仍在规划范围内，仅是略有瑕疵。一审未考虑到该市场已建成并使用15年之久，且作为超市使用还获得政府相关部门认可和奖励等具体情况，未考虑到被上诉人使用该租赁物并无实际障碍，瑕疵部分也并非不能弥补，租赁合同并非根本上无法履行的情形，未从维护村集体利益和经济合同稳定性的角度出发，简单地认定房屋租赁合同无效，明显失当。四、被上诉人的诉讼具有恶意，不应得到人民法院支持。上诉人出租涉讼房屋的主要目的是给村里的老人和困难村民发放生活补助。被上诉人对出租物的状况是明知的，签约4个月后，因市场发生变化，被上诉人转租不成，便置诚信和村集体利益于不顾，企图将损失转嫁给村集体和村民，明显具有恶意。综上，请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人许居坦答辩称：一、上诉人的出租房屋属城镇建设规划区域，从上诉人在建设过程中曾办理了部分面积的城镇建设规划审批手续可以证实，建设时审批所依据的法律是《中华人民共和国城市规划法》，现被《中华人民共和国城乡规划法》取代，一审判决援引《城乡规划法》目的是判别上诉人主张的整体建筑物可予分割认定的不合理性，不存在适用法律错误。二、上诉人出租的一层房屋与其他整体建筑物是同时设计、同时施工，并整体利用的，一审判决认定属于整体房屋不可分的部分，不能做单独的区分认定是合理合法的，上诉人整体建造的房屋违反规划审批规定属违法建筑物是不争的事实，现上诉人再行主张在不计成本情况下可以单独区分认定其所出租房屋的合法性，显然是无理无据。三、上诉人招标出租的房屋不仅是略有瑕疵，而是违法建筑物，经现场勘查，上诉人一层出租部分的房屋属于不规则长方形，建筑面积为1999.14平方米，其中最长长度为60.6米，最宽宽度为41.9米，即使独立审查出租面积，上诉人出租标的物也是属于未按规划许可证的规定建设的房屋，其违法性仍然可清晰认定，上诉人以房屋已长期使用，不导致合同无法履行及需维护集体利益为由，要求将违法建设的房屋出租行为认定为有效，严重违背法律规定，不应予支持。四、被上诉人不存在恶意诉讼，被上诉人在中标后，经咨询才意识到上诉人的招标及房屋出租行为存在违法性，并导致租赁合同的无效，因此，被上诉人的承租利益将无法得到切实保障，为此提起本案诉讼。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中，上诉人提交《闽清县池园镇总体规划》（修编）评审会纪要一份，拟证明池园镇总体规划是从2008年8月才开始。被上诉人对该证据的真实性没有异议，但认为这份证据与本案无关，这是2008年池园镇政府所做的远景规划，与执行的规划设计没有关联。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人提供的证据不属于二审程序中的新证据，且与本案并无直接关联，故本院不予采纳。
根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实基本清楚。
本院认为，根据政府部门核发的池园井后农贸市场（即井后村莲花园市场）的《建设工程规划许可证》，该市场建设工程的许可规划设计要求为“规划用地红线面积1900㎡（长50m，宽38m），建筑面积1900㎡，建筑层数一层，建筑高度6.5m以下，建筑面积不得超过红线范围”；而莲花园市场的实际建设情况为“占地面积2539.14m(长60.6m，宽41.9m)，建筑层数六层”。由此可见，莲花园市场属于未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋。本案讼争租赁合同中的租赁房屋位于莲花园市场的一层，租赁房屋的长度、宽度均已超出了建设工程规划许可证审批的红线范围。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人未就取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该解释规定旨在严肃执法、维护城镇建设规划秩序、维护政府行政管理秩序和经济社会秩序。一审诉讼中，由于上诉人在一审法庭辩论终结前仍未能提交讼争租赁房屋相关建设审批的证据材料，一审法院认定本案讼争租赁合同为无效合同，上诉人应返还被上诉人投标保证金1000000元符合法律规定。现上诉人主张案涉租赁房屋仅略有瑕疵、可以按规划范围作单独区分认定等没有法律依据，本院不予采纳。另经审查，一审法院并不存在适用法律错误的情形。综上，上诉人的上诉理由缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决执行。本案二审案件受理费13800元，由上诉人闽清县池园镇井后村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 黄 锋
代理审判员 赵雪莹
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 刘 奕