烟台市莱山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱山民三初字第354号
原告（反诉被告）烟台市莱山区华麒置业有限公司。地址，烟台市莱山区。
法定代表人栾景宇，经理。
委托代理人孙宏伟，烟台莱山初家法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）丁晓，男，1985年9月4日出生，汉族，无固定职业，住栖霞市。
委托代理人于少莹，山东金律通律师事务所律师。
原告（反诉被告）烟台市莱山区华麒置业有限公司与被告（反诉原告）丁晓房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙宏伟，被告的委托代理人于少莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2014年7月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，并先后于2014年7月20日、2014年10月8日签订《补充协议》，约定原告将位于烟台市莱山区初家工业园秀林路19号院内的多间房屋租赁给被告，并约定了付款方式及违约责任。根据合同约定，被告应于2015年5月12日前支付2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金89000元，但被告至今未支付该款，应承担违约责任。且按合同约定，被告应支付每日千分之五的违约金，共为5785元。原告多次找到被告催要此款，但被告一直拖延。请求判令：1、被告支付原告2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金89000元；2、被告支付原告2015年5月12日至2015年5月25日期间的违约金5785元；3、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告赔偿原告租金损失13750元（55000元/年÷12×3）；2、被告支付原告2015年5月7日至2015年8月5日期间的水费37.35元，电费197.40元。
被告（反诉原告）辩称，1、被告从事艺术教学工作，正筹备自己的培训机构，在原告处租赁房屋用作办学场所。在合同签订之前，被告到原告场所考察时，原告曾极力向被告说明其厂房环境非常安静，非常适合被告在此办学。但在被告入驻以后，原告将被告楼下的厂房出租给噪音、粉尘、气味污染都很严重的企业，该企业加工生产时产生的污染致使被告无法正常的上课。由于当前租赁房屋的条件和环境与签订合同之时发生明显改变，被告如果继续租用该房屋，将无法招生、上课，这对被告将造成很大的损失，故被告只能终止租赁合同的履行。2、在合同签订时，被告已经按照合同的约定支付了2014年9月1日至2015年8月31日的房屋租金，而合同约定的2015年5月12日支付下一年的租金的前提是双方继续履行合同，现被告已经明确表示不再继续租赁该房屋，所以被告不需要再按照合同约定支付下一年房租，更不需要支付因此而造成的违约金。3、原告未取得建设工程规划许可证，私自搭建的钢构厂房，完工后未经相关部门的验收备案，且存在严重的安全隐患，双方签订的租赁合同应当认定为无效。4、虽然合同中没有约定租赁房屋的环境条件，但是根据合同中明确约定租赁房屋的用途为办学，原告有保证租赁房屋用于办学的良好环境的义务。而原告明知楼上被告在上课、教学，仍将楼下出租给噪音大的企业，所以是原告违反合同义务在先。基于上述事实和理由，被告请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）诉称，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定租房用途为办学。在被告进驻房屋开始使用以后，原告将被告租用的房屋楼下出租给一个塑料加工厂。该塑料加工厂生产过程中产生噪音污染和刺鼻的气味污染致使被告无法实施正常的教学活动。为此，被告多次找原告协商，原告一直以各种理由和借口推脱至今也没有解决。因为原告的不作为致使被告无法使用租赁房屋，故原告应当退还被告已经支付尚未使用房屋期间的费用。请求判令原告返还被告2015年8月5日至2015年8月31日期间的房屋租金5548元（75000元/年÷365×27）。
原告（反诉被告）辩称，因被告违约，且被告没有将租赁房屋清理干净，破损物品也没有进行维修，所以原告不同意返还被告主张租金。
经审理查明，2014年7月12日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《房屋租赁合同》，合同载明：“第一条：租赁房屋座落在莱山区初家工业园秀林路19号院内的西宿舍楼二楼（4号楼二楼），房屋质量合格。第二条：租赁期限从2014年9月1日至2019年8月31日。第三条：租金总计人民币275000元（不含其他费用）。第四条：租金的交纳期限：2014年7月1日承租人已支付给出租人租房定金10000元，合同签订之日，承租人一次性将2014年9月1日至2015年8月31日的房屋租金余款35000元支付给出租人，定于2015年5月12日前承租人一次性支付给出租人2015年9月1日至2016年8月31日的房屋租金55000元……。第五条：承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。查表时间为每月的5日—7日，交费时间为每月的8日—10日。第六条：租赁房屋的用途：办学。……第十一条：合同解除的条件……有下列情形之一，承租人有权解除本合同：1、出租人迟延交付出租房屋一个月以上；2、出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。……第十三条：违约责任：承租人未按合同规定的时间交纳租金或延期交纳水电等其它费用视为违约。违约金按租金及费用总额每日按5‰收取。若长期拖延交纳租金或水电等其他费用，除了收取违约金外，出租人有权停止承租人使用水电。”合同另约定了双方的其他权利义务。
2014年7月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，协议载明：“乙方因经营需求向甲方提出增加租用厂房一处，经甲乙双方协商同意甲方将西宿舍楼（4号楼）南间一处租给乙方使用，达成如下协议。一、租期：自2014年9月1日至2019年8月31日止。二、租金：年租金为10000元整。三、付款方式：协议签订之日乙方一次性将2014年9月1日至2015年8月31日的房屋租金10000元支付给甲方。其余年度的租金乙方须按双方于2014年7月12日所签订的房屋租赁合同规定的付款时间支付给甲方。四、其他条款均按双方于2014年7月12日所签订的房屋租赁合同相关条款执行。五、以上内容双方均已知悉且所有条款均予认可与双方于2014年7月12日所签订的房屋租赁合同具有同等法律效力。”
2014年10月8日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订补充协议，协议载明：“乙方因经营需求向甲方提出增加租用厂房一处，经甲乙双方协商同意甲方将西钢构厂房（4号楼东侧厂房内由南至北两跨半）一处租给乙方使用，达成如下协议。一、租期：自2014年9月1日至2019年8月31日止。二、租金：2014年9月1日至2015年8月31日的房屋租金为20000元整；2015年9月1日至2016年8月31日的房屋租金为24000元整……。三、付款方式：协议签订之日乙方一次性将2014年9月1日至2015年8月31日的房屋租金20000元支付给甲方。其余年度的租金乙方须按双方于2014年7月12日所签订的房屋租赁合同规定的付款时间支付给甲方。四、其他条款均按双方于2014年7月12日所签订的房屋租赁合同相关条款执行。五、以上内容双方均已知悉且所有条款均予认可与双方于2014年7月12日所签订的房屋租赁合同具有同等法律效力。”
《房屋租赁合同》及两份补充协议签订后，原告将西宿舍楼二楼及两处厂房交付被告使用，被告向原告支付了2014年9月1日至2019年8月31日期间的租金75000元。
2015年5月11日，被告搬离了涉案租赁房屋。2015年5月12日，被告以快递方式向原告发出不再租用涉案房屋的告知书。2015年5月14日，因原告拒收邮件被退回。
原告起诉前，原、被告一直未对涉案房屋进行交接。本案审理过程中，本院于2015年7月13日组织原、被告交接涉案房屋（涉案房屋均未上锁）。因被告搬离涉案房屋后，在租赁房屋内遗留大量物品和垃圾，同时存在墙面破损、涂抹及玻璃破损的情况，故原告拒绝接收涉案房屋，并要求被告清扫租赁房屋内的卫生并对破损的部位进行修复，被告表示同意。被告完成修复和卫生清扫工作后，本院于2015年8月4日再次组织原、被告进行交接。原告提出墙面粉刷着色不均匀、粉刷导致踢角线上有涂料、水龙头丢失、玻璃破损、地面仍有少量垃圾等问题，拒绝接收涉案租赁房屋，被告对原告提出的问题不予认可。本院告知原告，对其提出涉案房屋存在的问题应提交相关证据予以证实，但其提出的问题不影响租赁房屋使用，原告可以另行出租涉案房屋。
被告称入驻涉案租赁房屋后，原告将被告楼下的厂房出租给案外人，案外人在使用厂房过程中产生噪音、粉尘等污染，致使被告无法正常的上课，被告只能终止对租赁合同的履行。被告为证实其主张，提交了2015年3月27日被告工作人员与原告工作人员就上述问题进行交涉的视频及2015年6月27日被告自行录制的涉案房屋现场视频。原告对被告提交的视频不予认可，并认为被告提交的证据不能证实其主张。
关于原告主张的水电费，原告提交了其给被告出具的水电费结算明细单三张，明细单载明2015年5月7日至2015年8月5日期间被告应承担的电费为197.40元、水费为37.35元。被告对原告主张的水电费不予认可，被告主张2015年5月11日原告已经断电，被告搬离租赁房屋，之后产生的水电费与被告无关。涉案房屋一直在原告的控制下，原告可随时进入，如果产生水电费，被告也不知情。被告为证实2015年5月11日原告已经断电，提交了其录制的视频，原告对被告提交的视频不予认可。
原告未提交涉案房屋的产权登记证书，提交了村镇规划选址意见书（2002年6月7日）、建设工程规划许可证（2004年4月23日）、村镇建设工程施工许可证（2004年4月23日）、2009年1月21日原告与烟台市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，其中村镇规划选址意见书、建设工程规划许可证、村镇建设工程施工许可证中建设项目名称为综合楼、办公楼、宿舍楼、厂房。原告称，涉案钢结构厂房是二零一几年才建设的，建设时未取得建设规划许可证。
另查，原告原企业名称为烟台高新区华麒置业有限公司，2009年5月12日变更为现企业名称。
上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、两份补充协议、告知书、快递单、被告提交的照片、视频等证据及庭审笔录在案佐证，上述证据已经本院质证核查，足以采信。
本院认为，原告提供的证据可以证实其出租给被告使用的座落于烟台市莱山区初家工业园秀林路19号院内的西宿舍楼二楼办理了建设审批手续，故原告与被告于2014年7月12日签订的《房屋租赁合同》合法有效。原告未提供其出租给被告使用的两处钢结构厂房的建设规划许可证，因此其与被告就出租厂房签订的两份补充协议无效。
2015年5月11日，被告搬离了涉案租赁房屋，但一直未与原告进行交接，且被告搬离租赁房屋时未对屋内遗留的物品和垃圾进行清理，亦未对破损部位进行修复。2015年8月4日，被告完成涉案房屋的清理和修复工作后，在本院主持下双方进行交接，因此双方签订的《房屋租赁合同》于2015年8月4日解除，两份补充协议亦于同日终止履行。
被告实际占有使用涉案房屋至2015年8月4日，故应当按照《房屋租赁合同》的约定支付原告实际使用西宿舍楼二楼期间的租金，并参照两份补充协议约定的租金标准支付原告两处钢结构厂房的占用费。被告已支付原告租金至2015年8月31日，因此被告要求原告返还2015年8月5日至2015年8月31日期间的租金5548元（75000元/年÷365×27），符合法律规定，本院予以支持。
被告提供证据不能证实原告将其建设的厂房交由案外人使用过程中产生的噪音及气味足以影响其使用租赁房屋用于教学，因此被告在《房屋租赁合同》未到期的情况下提前解除合同，其行为构成违约。原告要求被告赔偿三个月的租金损失13750元（55000元/年÷12×3），于法有据，本院予以支持。
原告要求被告承担水电费仅提供了其单方出具的水电费结算明细单，而未与被告共同查表进行确认，原告提交的证据不能证明其主张的水电费均系被告使用租赁房屋期间产生的，因此原告要求被告支付2015年5月7日至2015年8月5日期间水电费，证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）丁晓赔偿原告（反诉被告）烟台市莱山区华麒置业有限公司租金损失13750元；
二、原告（反诉被告）烟台市莱山区华麒置业有限公司返还被告（反诉原告）丁晓租金5548元；
三、上述第一、二项兑除后，被告（反诉原告）丁晓赔偿原告（反诉被告）烟台市莱山区华麒置业有限公司租金损失8202元，于本判决生效之日起十日内履行；
四、驳回原告（反诉被告）烟台市莱山区华麒置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告（反诉原告）丁晓未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费150元，原告（反诉被告）烟台市莱山区华麒置业有限公司负担3元，被告（反诉原告）丁晓负担147元；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）烟台市莱山区华麒置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 张纯山
审 判 员 孙玮琳
人民陪审员 贺业猛
二〇一六年五月七日
书 记 员 郭 瑞