辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1283号
上诉人（原审原告）：刘斌，男，1960年6月20日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：赵星奇，系辽宁铭星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳轻工房屋开发有限责任公司，住所地：沈阳市铁西区。
法定代表人：李晓东，该公司经理。
委托代理人：李怡琼，女，1982年10月23日出生，汉族。
上诉人刘斌因与被上诉人沈阳轻工房屋开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初重字第00047号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月6日受理后，依法组成由本院审判员赵明静担任审判长、代理审判员孙卓（主审）、审判员周海鹏参加评议的合议庭，对此案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：沈阳市中级人民法院于2009年12月11日作出的（2009）沈刑二初字4号刑事判决书的认定：2007年10月26日被告人于强因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。被告人于强任辽宁经法资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公司财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下：2006年10月6日，被告人于强以帮助沈阳轻工公司（即本案被告）办理银行贷款需要沈阳轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取沈阳轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。被告人于强未到银行为沈阳轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1200万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。上述事实有下列公诉机关举证，并经过庭审质证、认证的证据予以证明：1、证人李晓东（即本案被告法定代表人）证实，于强告诉董进融资没成后，又欺骗说不同董进做了，要把房产抵押向商行贷款。因为其公司要贷款1500万元，于强讲要用3000万元的资产佐抵押，于强让其准备27套房产，用这些人名到房地产大厦备案。大约在2006年10月6日，其公司准备的27套商品房销售合同及与之配套的转账收据交给了于强，并要求于强用转账支票作抵押，其与5张是农村信用社的转账支票，总计金额在1165.5万元。贷款根本没办下来，于强搪塞不是年底不能贷款、就是银行对房地产产业不支持。2007年7月份，有些身份不明的人持其公司给于强提供的27套房产销售合同、准住单、转账收据来公司办进住手续，才知道于强把这批27套房产私自处理了。2、证人李怡琼证实，于强要到盛京银行为其公司办理房屋贷款为名，于2006年10月6日从公司售楼处取走27套买受人为空白的商品房买卖合同、专用收款收据、房屋准住单等相关手续并留下收条、并给其公司开具5张农村信用社和一张华夏银行总计1165万元的空白支票作为抵押，后来其公司得知于强将上述房产卖出和抵押，欠款未给其公司使用的事实。3、证人白钰系沈阳轻工公司出纳员，能够给证实于强于2006年10月6日骗走沈阳轻工公司27套空白的商品房销售合同、专用收款收据等房屋销售手续，未交房款的事实。证人姜传辉系云顶大厦销售处销售经理，亦能证实于强取走27套房产手续的事实。5、证人赵丽丽证实，于强将云顶大厦12套房产以880万元卖给其，因于强欠其300万元，实际给于强550万元的事实，并证实于强将这12套房子卖给，不是抵押借款的事实。10、证人郝广治证实，……于强卖给赵丽丽12套房子，听于强说共计四、五百万元，一部分是其取的……11、被告人于强供述，因为李晓东要还中行的按揭贷款、利息，资金紧张，银行不给开发商房贷，其表示能帮忙，李晓东就相信了，27套房产当时价值3000多万元。其对李晓东说要贷款1500万元，必须要3000万元资产作抵押。其把这27套房产抵押出去接1000多万元，借款让其花了。从轻工拿走的手续都是空白的，李晓东后来问其贷款情况，其以年底银行没有指标为理由搪塞他。公安部门对于于强的询问笔录记载，2007年11月27日问：拿过轻工公司多少套房产手续作抵押，答：大约三十五套；问：同谁做的抵押，答：在社会上赵的人，都是放高利贷的；问：这些房产备案的名都是你指定的吗，答：借高利贷的人指定的；问：同那些人联系的抵押，答：赵丽丽等；问：赵丽丽抵押几套。答：十二套，问：赵丽丽干什么的，答：放高利贷的；问：专用收款收据都开的什么人名，答：赵丽丽指定的人名；问：开进住单交物业费怎么回事，答：借钱的人要求的；问：你同赵丽丽拿了多少钱，答：500万，在合同备案后，扣了100万是利息，实际给我400万；问，房产时正常销售出去的吗，答：不是，都是从高利贷手中放出去的，就是赵丽丽等。2007年11月29日问：外欠款及利息多少钱，答：欠赵丽丽750万，她要900万，等等；问：赵丽丽是十二套房产备案手续在哪办的，答：房地产大厦，备案人名是赵丽丽指定的；问：李晓东和你有没有什么委托，让你处理云顶大厦的房产，答：没有；2007年11月29日问：你拿出云顶大厦的房屋备案合同、收款收据，是出卖还是抵押，答：抵押；问：有合同吗。答：没有，就是我个人给出的欠条，在借款人手里；问：你抵押给赵丽丽十二套房产手续前，是否借钱，答：欠一百多万；问：这十二套房产给赵丽丽是否有原先借款和这次融资有关系；答：没有关系，和着十二套房产抵押借款是两回事；问，十二套房产给赵丽丽后，她究竟给你多少钱，答：共计500万。扣了利息100万，给我400万；问：钱在哪交易，答一百万支票给了郝广治，另三百万转郝广治卡上了；问赵丽丽将在合同备案后，在房地产大厦交给你180万现金，有这事没有，答：没有。公安部门对赵丽丽的询问笔录记载，2007年11月19日问：你与于强有业务上的来往吗，答：有，我借过他钱，2007年3月左右，第一笔是300万元；问：总计先后借多少钱，什么时间借的，答：次数非常多，想不起来了；问：借款利息多少，答：月息3-5%；问：于强主动还，还是你要的，答：有部分主动还的，也有部分是我拿刀向他要的。2007年12月18日问：你与于强处于什么样的关系，你向于强借款，答：押车、押房、押支票、押公司手续，这样我才借于强钱；问：备案的人名是你指定的吗，答：对；问：这些人是干啥的，答：我从这些人手里拿的现金，我就得用这些人名；问：你从包少武手中借过多少钱，答：包少武、刘斌他们两个人，我共借了300万；问这些房产（云顶大厦十二套）你备案给关杰、包少武、刘斌是按什么价格给的，答：关杰按3500一米给的，包少武、刘斌是我用的这两个人名，实际他俩的把套房产是我自己的；问：十二套手续在谁手里，答：我手里八套，关杰四套；问：十二套房产的备案谁去的，答：售楼处姓姜的、于强的会计郝广治，我们三个去的；问：你付这些房款什么时间付的，答：在备案之前付的款，备案表出来之后，我付的款，合同后出来的；问：于强卖给你这是十二套房有协议吗，答没有。2008年2月26日问：于强还你款项时，没有现金给过你吗，答：用现金给过，也就是一、两次吧，但每次也就给二、三万现金。公安部门对郝广治的询问笔录记载，2007年12月10日问：赵丽丽给于强多少钱购房款，答：四、五百万吧；问：你取了多少钱，答：七、八十万吧；问：钱交给谁了，答：于强；问，赵丽丽其他房款怎么交的于强，答：其余款赵丽丽交的于强，我没经手；问：你给赵丽丽写收条没，答：记不清了；问：于强还给赵丽丽钱这事你知道吗，答：知道，问：还了多少钱，答：有银行转账一千多万，还有现金交易的记不清了。2007年12月20日问：赵丽丽和于强之间借款利息是多少，答，最少4、5分，多则1、2角；问：赵丽丽在房地产大厦附近交过你二百万现金、二百万支票吗，答，记不清了。2008年1月14日问：2006年11月9日左右，你收到赵丽丽交的云顶大厦购房款究竟多少钱，答：我记得是四、五百万；问：你当初给赵丽丽写收条了吗，答：好像是写过，我忘了。公安部门对原告售楼部经理姜传辉的询问笔录记载，2008年11月20日问：于强当时拿走多少套手续，答：二十七套当时是空白的、没有买受人的；问：二十七套房子的备案人，有那些人去售楼去看过房子，答：我记只有闻春海去看过；问：关杰、包少武、刘斌这三个人去售楼处看过房子吗，答没有去过，只有赵丽丽去看过；问：这是十二套房子怎么备的案，答：于强让我去房地产大厦备案，他手里拿着空白合同，从兜里拿出一张纸，按着纸上的人名填写商品房合同，我按于强填的合同做的备案。问：你知道这十二套房子实际是谁买的，答：不知道。上述刑事案件中于强交给赵丽丽的12套房屋（文萃路24-2号1-10-1号、1-17-2号、2-19-1号、2-23-1号、1-18-2号、1-20-2号、2-17-2号、1-11-1号，文萃路24-1号1-9-1号、4-4-1号、1-10-1号、1-6-2号）商品房买卖合同总计房款为8，887，645元，合同与2006年11月6日均已备案。本案诉争房屋为12套房屋之一，原告持有的该房屋的商品房买卖合同记载，签订时间为2006年11月6日，房屋地址为沈阳市和平区文萃路24-2号1-11-1号、建筑面积为242.32平方米，每平方米单价3500元，总价为848470元，付款方式为签合同时一次性付清。其他关于面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等事项均为空白、在卖出人处盖章有原告的合同专用章及法定代表人李晓东名章。该合同已经备案登记。原告持有的专用收款收据第三联记载了该房屋的间号、面积、付款人为“刘斌”，金额为848470元。时间为2006年11月6日；被告持有的专用收款收据第一联仅记载了该房屋的间号及面积，付款人、金额、时间均为空白，但收据两联均该有原告财务专用章。原告持有的准住通知单记载了该房屋的间号、面积、被通知人为“刘斌”，落款无日期，盖有被告的合同专用章。原告持有的物业费收据记载，时间为2010年7月5日，缴纳了该房屋2006年12月1日至2012年12月31日的物业费11755元、2010年7月1日至2011年6月30日的电梯费288元。诉争房现由原告占用。原告因无法办理诉争房产的产权，故起诉来院。
原审法院认为：原、被告之间是否为商品房买卖合同关系，依据《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或社会公共利益。”这是法律关于民事法律行为一般生效要件的规定，法律行为只有具备上述条件才能具有法律效力。本案原告称其与被告存在房屋买卖合同关系，被告予以否认，本院认为，一方面，本案涉及商品房买卖系案外人于强在实施合同诈骗犯罪的过程中所形成的，被告也否认与原告签订该房屋买卖合同的意思表示，根据于强在公安机关的公诉签订的商品房买卖合同是作为借款的抵押，并无出卖房屋的表示，被告对其“卖房”的行为不是其真实的意思表示。另一方面，1、尽管案外人赵丽丽在公安部门的询问笔录中陈述及原告自己主张，诉争房产为购买取得，但依据于强在公安机关供述，房产不是正常售出去的，都基于其与赵丽丽之间的借款关系，开进住单、交物业费都是借钱人要求的，之所以提供商品房合同等手续是为了向案外人赵丽丽借款作为抵押物；2、依据原告提供的本案诉争房屋的相关证明，原告购买诉争每平方米价格为3500元，双方以明显低于购买诉争房屋的价格签订签订房屋买卖合同，明显有悖于房地产市场交易情形；3、依据原告提供的诉争房商品房买卖合同，合同中对于交房期限逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，有悖于交易习惯。综上不能认定原告具有购买诉争房屋的真实意思表示。综合以上两个方面，对原告主张与被告为买卖关系，证据不足，本院不予支持，对原告以上述依据为基础，诉请办证的诉争请求，本院亦不予支持。
原审法院判决：驳回原告刘斌的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
宣判后，原告刘斌不服，向本院提出上诉，请求：撤销原判，依法支持上诉人的诉讼请求。主要理由：1、原审判决依据于强在公安机关的供述和被上诉人的否认，就认定上诉人与被上诉人之间没有真实的房屋买卖关系，理由不成立。2、原审认定双方以明显低于市场价格签订合同，理由不成立。3、合同虽一些条款未填写，并不影响合同有效。4、刘斌支付了房屋对价，并取得了商品房买卖合同、专用收款收据、准住通知单等合法手续，并实际占有使用了购买的房屋多年，进行了装修，交纳物业费，合法取得。
被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为：本案的争议焦点为上诉人与被上诉人之间是否存在真实的商品房买卖合同关系。
首先，本案涉及商品房买卖系案外人于强在实施合同诈骗犯罪的过程中所形成的，被上诉人也否认与上诉人签订该房屋买卖合同的意思表示，根据于强在公安机关的公诉签订的商品房买卖合同是作为借款的抵押，并无出卖房屋的表示，被上诉人对其“卖房”的行为不是其真实的意思表示。
其次，尽管案外人赵丽丽在公安部门的询问笔录中陈述及上诉人自己主张，诉争房产为购买取得，但依据于强在公安机关供述，房产不是正常售出去的，都基于其与赵丽丽之间的借款关系，开进住单、交物业费都是借钱人要求的，之所以提供商品房合同等手续是为了向案外人赵丽丽借款作为抵押物。上诉人购买诉争每平方米价格为3500元，双方以明显低于购买诉争房屋的价格签订签订房屋买卖合同，明显有悖于房地产市场交易情形。依据上诉人提供的诉争房商品房买卖合同，合同中对于交房期限逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均为约定，有悖于交易习惯。
综合上述事实，不能认定上诉人与被上诉人存在商品房买卖关系，上诉人主张被上诉人协助其办理所有权登记，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 孙 卓
二〇一四年七月十五日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以、决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。