广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂09民终696号
上诉人（一审原告）：徐祖源，男，1984年5月21日出生，住玉林市德兴花园Ｂ区。
委托代理人：梁雨液，广西桂铭律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西玉林永高房地产开发有限公司，住所地：玉林市德兴花园德旺苑一层。
法定代表人：卢荣发，董事长。
委托代理人：陈锐，广西振祺律师事务所律师。
上诉人徐祖源因房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2008年1月20日，原告与被告广西玉林永高房地产开发有限公司（以下简称永高公司）经协商一致，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告以总金额259410元出售德兴花园B区德旺苑403号房给原告。《商品房买卖合同》第三条第三款约定标的房屋层高为3米；第七条约定“甲方应当在2008年2月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同的商品房交付乙方使用”；第十四条约定“甲方应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，不能在规定期限内提供资料进行产权登记的，逾期一天补给0.5元给乙方…”。签订合同之后，原告通过支付首付款161410元及银行按揭98000元的方式，依约支付了商品房全部房款给被告，同时预交了办理房产证费用7823元给玉林市和黄物业管理有限公司。2008年2月19日，被告交付合同标的房屋给原告，标的房屋层高2.75米。2011年1月18日，被告公司员工到玉林市房屋产权登记部门领取涉案房屋房产证（登记时间：2011年1月5日）。2013年1月7日，被告因涉案房屋面积差价款纠纷，向该院提起民事诉讼，该院于同年7月10日立案受理该案，在该案审理过程中，原告在举证期限内于2014年2月7日提起反诉，反诉请求被告支付迟延办理房产证违约金10000元。后因原告未按规定期限交纳反诉费，该院于2016年7月30日作出的（2013）玉区法民初字第2508号之三十六民事判决书对其反诉按自动撤诉处理。
2017年9月11日，徐祖源向一审法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付因交付给原告层高不足3米的商品房的违约金3000元给原告；二、被告在判决生效后十五日内出示有效的《竣工验收合格报告》，同时支付违约金25000元给原告；三、被告支付因迟办理商品房产权证的违约金25000元给原告。
一审法院认为：原告于2008年2月接收合同约定的房屋，2011年1月，该房屋取得房屋产权证。2017年7月原告才提起层高不足、未出具竣工验收合格报告、逾期办理产权登记及退还多收办证费用的诉讼，已超过法定诉讼时效。对原告的诉讼请求，该院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决：驳回原告徐祖源的诉讼请求。案件受理费563元，由原告徐祖源负担。
上诉人徐祖源不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定上诉人于2011年1月取得房屋产权证的事实错误。双方于2008年1月20日签订《商品房买卖合同》，2013年12月，上诉人在小区公告栏张贴被上诉人诉上诉人补交房款纠纷一案的应诉、开庭公告后，直至2014年1月委托代理人到法院领取相关诉讼材料才知道被上诉人已代上诉人办理好房屋产权证。二、一审法院认定已超过诉讼时效是错误的。1、上诉人在2014年1月到法院领取被上诉人诉上诉人补交房款纠纷一案的证据材料时才知道被上诉人已经帮上诉人办好房屋产权证，即从2014年1月才开始计算诉讼时效，上诉人于2014年2月份向法院提出要求被上诉人支付因迟办理商品房产权证违约金的反诉，此时诉讼时效中断，后因上诉人未缴费，反诉按撤诉处理，该案2016年7月作出一审判决，于2017年6月8日作出二审判决，本案的诉讼时效最早应从2016年7月、最晚应从2017年6月开始计算，没有超诉讼时效。2、上诉人于2016年12月8日从玉林市建设工程质量安全监督站出具的《证明》才知道本案所涉的商品房没有竣工备案资料，所以，上诉人主张被上诉人支付因没有取得消防验收合格的违约金未超诉讼时效。3、被上诉人交付的房屋层高只有2.75米，未达合同约定的3米，被上诉人的违约状态一直持续至今，故上诉人主张要求被上诉人支付因交付层高不足3米的违约金未超诉讼时效。三、二审应支持上诉人在本案的各项诉讼请求。1、被上诉人交付的商品房层高只有2.75米，对上诉人房屋的使用价值有一定影响，被上诉人的行为构成违约，且属于持续违约状态，应依法承担违约责任。参照（2013）玉中民提字第4号民事判决，请求被上诉人支付违约金3000元。2、双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定被上诉人将验收合格的商品房交付上诉人使用，德兴花园B区商住楼没有进行竣工验收，没有取得《工程竣工验收备案表》要求的9项文件、资料，没有取得消防验收合格，不具备交楼条件，至今，视同被上诉人已逾期交付房屋9年多，根据双方签订的合同第八条计算得出的违约金巨大，请求被上诉人按总房价的10%支付违约金25000元，同时被上诉人应在本判决前或判决生效后15天内出示有效的工程竣工验收备案的9项文件、资料。3、在双方签订的合同中没有关于迟办理商品房产权证违约责任的约定，但是依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，本案签订合同时商品房为现房，2008年1月20日签订买卖合同，被上诉人应在2008年4月20日前为上诉人取得房屋的权属证书，但被上诉人于2011年1月5日才办理好证书，被上诉人已经违约992日，若按照年利率6%计算，应付的违约金为38600.21元，上诉人考虑到被上诉人已交付房屋多年及其经济能力的因素，参照已生效（2015）玉中民一终字第158号民事判决，请求被上诉人按总房价的10%支付违约金25000元给上诉人。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院判令：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人永高公司答辩称：上诉人的上诉请求已经超过诉讼时效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方争议的焦点，在于上诉人的诉讼请求是否已经超过诉讼时效。
关于上诉人请求被上诉人支付层高不足的商品房违约金、因未在交房时通过竣工验收应支付相应的违约金及出示《竣工验收合格报告》的诉讼请求，由于上诉人于2008年2月已经实际收房，在收房之日起即具有上述两项诉讼请求的请求权，诉讼时效从收房之日起开始计算，上诉人在2017年才提起该诉讼，被上诉人抗辩称已经超过诉讼时效，一审法院以超过诉讼时效为由判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
关于请求支付迟延办理商品房产权证的违约金是否超过诉讼时效的问题。双方在合同并未约定办理产权证的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案合同标的物为已竣工的房屋即本案上诉人从合同订立之日起满90日，上诉人就已经知道或者应当知道权利被侵害，即具有要求被上诉人支付逾期办证违约金的请求权，逾期办证的状态处于持续状态，被上诉人于2011年1月5日为被上诉人办理好产权证，上诉人请求被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼时效期间为2011年1月6日起至2013年1月5日，而不是如上诉人所称，诉讼时效从2014年1月份计算，期间因其他诉讼而导致诉讼时效中断，诉讼结束之后又重新计算，未超过诉讼时效。上诉人主张被上诉人延期办理房产证应当支付违约金，被上诉人亦同样提起已经超过诉讼时效的抗辩，一审判决以超过诉讼时效为由驳回上诉人的判决并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1125元（上诉人已预交），由上诉人徐祖源负担。
本判决为终审判决。
审判长 张业忠
审判员 钟 荣
审判员 李小莉
二〇一八年四月二十六日
书记员 陈 楚