河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二七民二初字第3094号
原告李敬，女，汉族，1982年6月5日生。
委托代理人白春艳，河南锦盾律师事务所律师。
被告河南长金置业有限公司，郑州市二七区京广南路9号2号楼3层北。
法定代表人王小兵，董事长。
委托代理人赵明华，北京市中创（郑州）律师事务所律师。
委托代理人朱双阳，北京市中创（郑州）律师事务所实习律师。
原告李敬诉被告河南长金置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李敬及其委托代理人白春艳，被告河南长金置业有限公司委托代理人赵明华、朱双阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李敬诉称，原、被告于2009年6月15日签订委托书，约定原告委托被告对郑房权证字第1101084686号和郑房权证字第××号房屋出租，并约定了租金的支付办法。该委托书于2014年6月15日到期，但被告仅支付了部分租金，同时也没有支付合同到期后2014年6月15日至2014年10月15日期间的租金，且未按协议书第六条约定恢复原有格局（房屋产权证图纸格局）。原告要求被告支付2014年6月15日至2014年10月15日期间的租金，同时保留向被告主张未按合同约定支付剩余部分租金的权利。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付2014年6月15日至2014年10月15日期间的房屋租金33632元。（后续租金支付至判决之日止）2、被告立即向原告返还郑房权证字第1101084686号和郑房权证字第××号房屋，并按房屋产权证图纸恢复原有格局。3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。
被告河南长金置业有限公司辩称，1、被答辩人主张支付2014年6月15日至2014年10月15日期间的租金数额超出受委托出租房产原购房时实际交款金额的年3.8%，超出部分的主张没有法律和事实依据。理由为：（1）至2014年6月15日，原委托租赁合同已经终止，答辩人按照委托书约定的支付义务也已履行完毕，被答辩人要求答辩人按照原合同支付租金没有事实依据。在委托期限到期后，答辩人明确表示不再续约，原委托租赁合同至2014年6月14日已终止。在委托书约定的委托期限到期前、到期后合理期间内，答辩人通过在商场外墙张贴、报纸公告、电话联络等方式通知包括被答辩人在内的各业主原委托期限届满，答辩人逾期不再具有相应受托权利和义务，并望各业主在一定期间内办理交接事宜。因在此期间收铺手续未办理妥当，物业管理公司出于善意继续对业主商铺进行管理，并未发生新的租赁合同关系。（2）2014年6月15日后，答辩人不再享有受托权限，但其于委托期间内根据委托事项范围对被答辩人房产对外出租的行为合法有效，此租赁行为的效力依法归于被答辩人。答辩人于2014年1月将被答辩人房屋出租给第三人，租赁期限为5年，自2014年1月20日至2019年1月19日，则被答辩人受此租赁期限的约束，2014年6月15日后的租金数额亦应按照商铺实际出租收取租金数额计算。2、被答辩人要求返还房屋的主张，在实际情况允许时，答辩人同意，且于委托书约定的期限届满前已通过公告、电话的方式通知业主办理。但答辩人在受托期间就被答辩人的房产与第三人签订的租赁协议依法约束被答辩人，答辩人应继续履行租赁协议内容，承担相应法律责任。3、被答辩人主张按委托书第六条约定恢复其房产原有格局的主张没有法律和事实依据。根据委托书第六条约定，答辩人应于租期届满交还租赁标的物时，负责恢复原格局。现因答辩人受委托出租的房产租赁期间尚未届满，被答辩人受此租赁协议内容约束，根据合同法对于委托合同的规定，答辩人仅负有将租赁合同交付被答辩人，并在扣除办理委托事务的合理费用后将实收租金返还被答辩人的义务。因此，被答辩人的此项主张缺乏法律和事实依据，且答辩人依法、依约不为此承担责任。4、被答辩人请求答辩人承担本案诉讼费用的主张没有法律依据。本案被答辩人的诉讼请求没有法律和事实依据，答辩人对本案的诉讼产生无过错，不应承担上述费用。
原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、2011年9月30日李敬与河南长金置业有限公司签订的委托书两份。2、李敬中信银行借记卡账户交易明细清单一套三页。3、原告代理人在现代童鞋城询问商户交纳租金情况的视频资料一份。
被告对原告证据的质证意见：1、对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议。双方约定的履行期限已经届满，原告诉请的是在合同期限届满后的租金，原有租金标准不能适用。2、证据2为原告个人账户交易明细，不能证明被告没有向原告支付租金。3、、对第三组证据的真实性及证明目的均有异议。
被告向本院提交如下证据：1、2011年9月30日李敬与河南长金置业有限公司签订的委托书两份。2、2014年6月4日河南长金置业有限公司在商场外张贴公告的照片一张和2014年7月24日在《大河报》刊登的公告一份。3、合同编号为2F220和B1F001的现代童鞋城租赁合同各一份。4、有多名业主签字的授权书复印件一份和2014年9月29日河南长金物业管理服务有限公司与霍雅新等签订的协议书一份。5、被告制作的商铺明细和商铺原备案分布图各一份。
原告对被告证据的质证意见：1、对证据1的真实性无异议。该委托书明确委托期限至2014年6月14日，双方对此后的委托年限并没有进行约定。根据委托书第六条，被告应在合同终止后向原告交付房产并恢复原有格局，该义务为后合同义务，不受委托期限的限制。2、对证据2的真实性无异议。但在合同到期后，被告应当依法向原告返还商铺并恢复格局，而不是以原告逾期未处理为由将原告商铺自行出租给他人。3、对证据3，该两份合同的签订主体不明确，被告应当对合同中乙方的身份信息予以说明，而且根据原、被告签订的委托书，被告在签订该两份租赁合同时，约定的租赁期限远远超出了其与原告签订的合同期限，超出部分无效，不受法律保护。被告有恶意利用委托权限的故意，应当承担违约责任。4、证据4中的授权书系复印件，对其真实性有异议，该授权书上无原告签字，原告没有同意上述业主代表与被告所签订的协议书，也未见到过上述人员与被告签订的协议书的原件。5、对原告房产的认定应以房产证为准，被告制作的原备案分布图和商铺明细及现代童鞋城租赁合同无法对照一致。
在本案审理过程中，根据原告申请，本院依法向被告河南长金置业有限公司调取其与原告李敬委托书到期后将原告房屋对外租赁的租赁合同、收费票据、物业费纳税凭证及相关财务报表，并依法向该商场负一层商户调取其承租商铺的租赁协议及交纳租赁费的收据。河南长金置业有限公司向本院提交了编号为2F220的现代童鞋城租赁合同一份及租金、物业费收据五份以及编号为B1F001的现代童鞋城商铺租赁合同一份及租金、物业费收据三份。并向本院出具情况说明，称因税收及财务报表属单位整体情况报表，无法界定与哪一个人及哪一个商铺的经济数据关系，且与本案无直接连带关系，故无法提供。该商场负一层商户向本院提交了编号为B1F001的现代童鞋城商铺租赁合同复印件一份及租金、物业费收据复印件三份。上述证据在庭审中交原、被告双方质证。原告的质证意见为：1、对被告所提交的两份租赁合同及收据的真实性均有异议。2、被告的税收和财务报表在被告的控制之下，依照法律规定，其拒不提交的，应当认定原告所主张的申请成立。3、对商场负一层商户提交的证据的真实性有异议，其内容和形式与被告提交的证据完全一致，应为被告一手操办，不具有真实性。被告的质证意见为：商场负一层商户提交的证据真实，证明了业主房屋的实际出租及收入情况。
本院对原告提交的证据的认证意见如下：1、被告对原告提交的证据1的真实性无异议，对原告提交的证据2的真实性未发表实质性质证意见，故本院确认该2份证据客观真实。2、对于原告提交的证据3，因其未能向本院证明视频资料中接受调查人员的身份，且其不能直接证明本案原告所有的房屋在原告与被告签订的委托书到期后被告继续出租所实际收取的租金数额，故该份证据与本案待证事实没有直接关联，本院对该份证据不予采纳。
本院对被告提交的证据的认证意见如下：1、原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，对被告提交的证据3的真实性未发表实质性质证意见，故本院对该3份证据的真实性予以采信。2、对被告提交的证据4，该授权书系复印件，且无原告签名，故本院对该组证据不予采纳。3、对被告提交的证据5，该证据系被告单方制作，无其他证据证明该证据内容的真实性，故本院对该组证据不予采纳。
经审理查明，2011年9月30日，原告李敬（甲方）与被告河南长金置业有限公司（乙方）签订委托书两份，约定：甲方将其在现代鞋业广场内承购的负一层B23号、负一层B22号店面委托于乙方出租，委托期限自2009年6月15日起至2014年6月14日止，共计五年。租金以《商铺销售合同》约定交铺日开始记租。前三年每月租金分别为人民币4903元、2571元，后二年每月租金分别为人民币5516元、2892元。合同还约定，乙方为商场整体性经营规划，有权将本委托标的物全部或一部分拆除改变或进行分户或与他户合并或设立柜位等，乙方并有权将本标的转租予第三者经营使用，唯乙方于租期届满交还本租赁标的物时，应负责恢复原格局。乙方应于租期届满后三日内，将本标的物内的物品清理并将标的物交还予甲方，甲乙双方不得向对方要求任何费用。为经营本商场，甲方同意乙方得将本约租赁权转让于经营公司。该协议签订后，李敬即将其所有的上述房屋交付被告对外出租，被告按照合同约定向其支付租金。2014年6月4日，河南长金置业有限公司在商场门口张贴公告，内容为“郑州市二七区京广南路9号楼鞋业广场各商铺业主：各业主于2009年6月15日分别与我公司以《委托书》形式签订的委托我公司代为出租并管理所购商铺的委托合同所约定的委托期间将于2014年6月14日届满，届时我公司将不再具有相应受托权利及义务。望各业主在自本公告发布至日起10日内前来我公司办理交接事宜，逾期责任按相关法律法规处理。特此公告。”2014年7月24日，该公司在《大河报》再次发布上述公告。合同到期后，被告未再向原告支付租金，也未将原告房屋恢复原格局交付原告，经多次协商未果，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付2014年6月15日至2014年10月15日期间的房屋租金33632元。（后续租金支付至判决之日止）2、被告立即向原告返还郑房权证字第1101084686号和郑房权证字第××号房屋，并按房屋产权证图纸恢复原有格局。3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。
本院认为，本案中原、被告于2009年9月30日签订的委托书，名为委托，但根据合同内容及被告当庭陈述称合同履行期间被告支付给原告的租金一部分是实际出租租金，一部分是由被告向原告补贴，并不符合委托合同中委托人与受托人的权利义务关系，实为房屋租赁合同。该合同中原告委托被告对其房产对外出租，实为原告同意被告对其所承租的原告房产进行转租。在合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务的，应当承担违约责任。根据法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不应超过承租人剩余租赁期限，故被告称其在合同期限内将原告房屋出租给第三人，租赁期限现未届满，原告应受此租赁期限约束，继续履行其与第三人签订的租赁协议的答辩及辩论意见，本院不予采纳。根据双方签订的协议，被告承租原告房产的租赁期间为2009年6月15日至2014年6月14日。在租赁期间届满后，被告应当向原告返还房产，按照双方合同约定，被告并应将所承租房产恢复原格局。其称因与第三人租期未满，仅负有将租赁合同交付原告并在扣除办理委托事务的合理费用后将实收租金返还原告义务的答辩意见，本院不予采纳。另，被告虽在合同期间届满前、后采取多种方式通知原告进行交接，但在合同期间届满后，其并未按照合同约定或法律规定的方式履行返还原告房产的义务，而是继续占有使用，此期间，被告应继续向原告支付租金。被告称委托书委托期限届满后，其与业主对于商铺管理事宜进行了协商并与原告授权的业主代表签订了协议书，约定自2014年6月15日起租金按照购房时实交金额的3.8%计算，因未提交有效证据予以证明，本院对被告的该项答辩意见不予采纳。被告继续占有使用原告房产，应当继续按照原租赁合同约定的金额向原告支付租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告河南长金置业有限公司于本判决生效之日起三十日内按照原告李敬持有的郑房权证字第1101084686号和郑房权证字第××号房屋所有权证分户图恢复占有的原告李敬的房产，并将该房产返还原告李敬。
被告河南长金置业有限公司于本判决生效之日起十日内按每月8408元的标准支付原告李敬房产租金（自2014年6月15日至判决确定给付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费640元，由被告河南长金置业有限公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 韦亚磊
人民陪审员 何保险
人民陪审员 陈予兰
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 冯斌阳