广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法商终字第673号
上诉人（原审被告）：倪棕翔，男，××族，××年××月××日出生，身份证住址：惠州市××区淡水镇石桥××人民××虹城××单××房，身份证号码：×××521X。
委托代理人：彭扬武，广东宝城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。住所地：深圳市福田区深南大道****号东海国际中心*期*栋**层。组织机构代码：71527988-5。
法定代表人：吴军强，执行董事。
委托代理人：肖洪林，系该公司员工。
上诉人倪棕翔与被上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）居间合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民二初字第3499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年9月19日，在世华公司提供的居间服务下，倪棕翔与案外人邹某、邹某就深圳市XX区天XXXX房屋买卖签署了《房地产买卖合同》，约定倪棕翔向邹某、邹某购买上述房产，价格为356万元。《房地产买卖合同》对付款方式、房产交付、违约责任等条款作了约定。其中合同第三条1款约定：买方在签署本合同时向卖方支付定金30000元。合同最后一条约定：“备注（前述各条约定与本条不一致的，以本条为准）：在签署本合同，经买卖双方友好协商，买方首期款不能超过总楼款的4成即143万，如超过4成，买方有权解除合同退还定金。卖方自己赎楼”。同日，倪棕翔与邹某、邹某签订《补充协议》，约定买方同意于2010年9月25日支付定金人民币20000元给卖方（如该笔定金托管在经纪方的，由经纪方转付给卖方）。2010年9月19日，倪棕翔出具一份《购买物业独家代理委托书》，约定倪棕翔决定购买并独家委托世华公司购买涉案物业。2010年9月19日，倪棕翔向世华公司出具一份《佣金及必要费用确认及支付承诺书》（以下简称《承诺书》），内容为：“买方确认：居间方已就天XXXX房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于年月日（未填写具体时间，法院备注）签订了《房地产买卖合同》。现买方向居间方承诺：1、在买卖双方签订原合同时……；2、在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》时，买方自愿支付买方名下佣金共计人民币50000元。上述佣金包含已支付的必要费用。如买卖上方最终未能完成该房地产产权过户，则上述佣金无需退还。逾期支付的，每逾期一日，以应付佣金为基准，按每日千分之一向居间方支付违约金；3、若买方或者买方的亲属、配偶、合作伙伴、关联单位、所在单位直接或通过其他居间方与卖方签订《深圳市二手房买卖合同》，仍视为买卖双方有效利用了居间方提供的信息、条件、机会，买卖双方仍须按第2项承诺履行支付佣金的义务，国土部门登记的购房人承担连带支付责任。”
合同签订后，倪棕翔向世华公司交付了定金30000元，邹某、邹某在2010年9月19日签订《业主收据及托管单》，约定将30000元定金交世华公司托管。2010年9月27日，世华公司将20000元定金交付邹某。此后，倪棕翔未购买涉案房产。2010年11月23日，倪棕翔的亲哥哥倪某、深圳市招X置业顾问有限公司海XXX分部（以下简称招X公司）与邹某、邹某签订《房地产买卖居间合同》，约定倪某以353万元购买案涉房产，招X公司提供居间服务。该合同第十二条约定：此单为代办过户单，居间方不负责房款交割……。倪棕翔确认涉案房产现已登记在倪某名下。世华公司主张因案涉房产现在的所有权人为倪棕翔的亲属以及倪棕翔的居住信息显示其居住在该处物业内，故涉案房产实际购买人为倪棕翔或其亲属，根据《承诺书》、《购买物业独家代理委托书》的约定倪棕翔均应支付佣金人民币50000元以及延期付款违约金。倪棕翔主张案涉房产并不是其购买，自己亦未在房内居住，仅是为了办理暂住证需要将住址登记为涉案房产处；合同未能履行是由于世华公司不能按承诺申请首付四成的房贷，根据合同约定自己有权解除合同，并要求返还定金30000元。以上事实有庭审质证的证据及开庭笔录相互作证。
世华公司在原审中诉请判令：1、倪棕翔向世华公司支付佣金50000元；2、倪棕翔向世华公司支付违约金25500元（从2011年1月4日起，暂计至起诉之日，实际计至判决确定的付款之日。以50000元为基准，按每日千分之一标准计算）；3、倪棕翔承担本案全部诉讼费用。
原审法院审理认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按约支付报酬。倪棕翔与案外人签订了《房地产买卖合同》，世华公司作为居间人就已促成了合同成立，倪棕翔理应按约支付报酬。《房地产买卖合同》为倪棕翔与案外人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同。倪棕翔主张该合同不是正式的合同，仅为意向性约定，没有事实和法律依据，该院不予支持。《房地产买卖合同》中备注约定买方首期款超过总楼款4成时，买方有权解除合同退还订金，属于买卖双方的自行约定，对世华公司没有法律约束力。此外，倪棕翔主张世华公司代其申请的首期款超过了4成、倪棕翔名下有多套房产不能按揭购房，均未提供证据证明，故对其主张，该院不予采信。倪棕翔和案外人在合同签订后未按合同实际履行，并不影响倪棕翔按约向世华公司支付居间费50000的义务。《承诺书》中约定买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》时支付佣金，由于倪棕翔未签订《深圳市二手房买卖合同》，故世华公司主张倪棕翔支付逾期付款违约金，该院不予支持。世华公司收取的定金30000元是邹某、邹某委托其托管的，倪棕翔应向邹某、邹某主张返还定金，无权向世华公司主张返还。倪棕翔可另循法律途径维护其合法权益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，判决：一、倪棕翔在本判决生效之日起三日内支付世华公司佣金50000元。二、驳回世华公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费844元，由倪棕翔负担524元，世华公司负担20元。
上诉人倪棕翔不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、依法改判倪棕翔无需向世华公司支付任何费用；3、世华公司承担本案诉讼费。上诉事实与理由如下：一、世华公司最终并未促成买卖合同的成立，一审判决要求倪棕翔支付居间报酬，属于适用法律错误。1、世华公司并未完成居间行为。根据法律规定，居间人应当“促成合同”，在房屋买卖中，该促成合同应该理解为促成房屋的产权过户，而非简单地订立合同。在本案中，虽然倪棕翔与案外人邹某、邹某签署《房地产买卖合同》，但该交易并未履行，涉案房产被卖与他人，所以世华公司未完成居间行为。现房屋已经转让并过户至第三人名下，世华公司也已无法完成居间行为，获取报酬的基础已不复存在。2、根据法律规定，《承诺书》应为无效合同。《承诺书》属于格式条款合同，系世华公司单方制作，该合同买方向居间方承诺的第三款明显有违公平原则，加重倪棕翔责任，排除倪棕翔权利。所以，该条款是无效条款，不应作为判决的依据。二、根据事实和法律，世华公司应当向倪棕翔返还一万元。在倪棕翔与案外人邹某、邹某签订《房地产买卖合同》后，曾向世华公司交付三万元定金，但世华公司只向案外人交付两万元，剩余一万元已经占为已有。而一审判决认为倪棕翔应向邹某、邹某主张返还该款，此认定违反了法律规定。根据二手房交易惯例，一般是买方将定金交付居间人保管，在卖方将房屋产权证明交付居间人后，再由居间人将定金交付卖方，即居间人只能行使保管职能。本案中，倪棕翔将三万元交付给世华公司，其应当尽到妥善保管的义务，而倪棕翔随时可以行使领取保管物的权利。现世华公司不仅未将款项全部交付给案外人邹某、邹某，且对于倪棕翔领取的要求不予配合，已经构成非法占有，如其不予返还，应当承担相应的法律责任。因此，退一步而言，即使法院认定居间合同成立，作为同种类的到期债权，倪棕翔也有权利要求抵销，将上述一万元从居间报酬中扣除。一审判决要求倪棕翔向案外人主张，没有法律依据。综上，倪棕翔认为一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持倪棕翔的上诉请求。
被上诉人世华公司辩称：一、世华公司依据买卖双方的独家委托，促成了倪棕翔与案外人签订了《房地产买卖合同》，倪棕翔应依据《承诺书》向世华公司支付所承诺的佣金。目前涉案房屋已登记至倪棕翔亲哥哥倪某名下。倪棕翔申请了以涉案房屋为居住地址的居住证，并已实际入住涉案房屋。由于倪棕翔实际入住涉案房屋，世华公司去查询涉案房屋产权人时，才知道涉案房屋登记至倪某名下。倪某不仅系倪棕翔的亲哥哥，而且是倪棕翔为法定代表人的公司（深圳市兰XXX设计有限公司）的控股股东。并且倪棕翔手上掌握房屋买卖所需的原件资料。综上，倪棕翔实为涉案房屋的实际买受人。倪棕翔（或者其哥哥倪某）委托招X置业“代办过户”，逃避支付佣金的意图明显，违反诚实信用的商业原则和合同精神。二、《承诺书》条款不违反法律法规的强制性规定，是倪棕翔的真实意思表示，合法有效。综上，原审法院事实认定清楚，法律适用正确，依法应当予以维持。
双方当事人对原审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为：本案是居间合同纠纷，争议焦点主要为：一、世华公司是否促成倪棕翔与案外人邹某、邹某《房地产买卖合同》的成立。二、倪棕翔是否应按《承诺书》约定向世华公司足额支付佣金。
关于争议焦点一，倪棕翔在《承诺书》中签字确认世华公司已全面履行了向其提供了居间服务，《承诺书》为倪棕翔的真实意思表示，其效力应予以确认。另外，倪棕翔与案外人邹某、邹某签订了《房地产买卖合同》，且倪棕翔已向案外人邹某、邹某交付定金，据此可以印证世华公司已为倪棕翔提供了居间服务。至于倪棕翔与案外人邹某、邹某最终未能履行《房地产买卖合同》，并不影响世华公司向倪棕翔主张居间费。
关于争议焦点二，《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”本案事实表明，世华公司已促成倪棕翔与卖方达成《房地产买卖合同》，履行了居间服务义务，倪棕翔依照法律规定和合同约定应向世华公司支付佣金，但本院考虑到由于倪棕翔与卖方的《房地产买卖合同》最终未能履行，按房地产中介行业惯例世华公司在履行合同过程中如办理过户手续、办理贷款抵押手续等多项随附义务不用履行，为其节约了部分履约成本，故本院依公平原则酌定倪棕翔依约应向世华公司支付的佣金减少10000元，为40000元。
另外，倪棕翔主张世华公司应向其返还托管定金1万元，因该款为倪棕翔支付给卖方邹某、邹某的定金，世华公司受邹某、邹某委托保管，倪棕翔应另循法律途径解决。
综上所述，倪棕翔的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但处理欠妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民二初字第3499号民事判决第二项。
二、变更深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民二初字第3499号民事判决第一项为：倪棕翔在本判决生效之日起三日内支付深圳市世华房地产投资顾问有限公司佣金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回深圳市世华房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费人民币844元，二审案件受理费人民币1048元，共人民币1892，由倪棕翔负担人民币1000元，由深圳市世华房地产投资顾问有限公司负担人民币892元。
本判决为终审判决。
审 判 长 尤 武 雄
审 判 员 冼 朝 暾
代理审判员 陈 朝 毅
二〇一三年八月十四日
书 记 员 周荻（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。