广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第48号
上诉人（原审原告）：宋瑞铭。
上诉人（原审原告）：梁锦娟。
以上两上诉人共同委托代理人：朱新平。
以上两上诉人共同委托代理人：孙贵文。
上诉人（原审被告）：广西荣和企业集团有限责任公司。
法定代表人：史英文。
委托代理人：阮健。
委托代理人：张莎。
上诉人宋瑞铭、梁锦娟与上诉人广西荣和企业集团有限责任公司（以下简称“荣和公司”）因商品房预约合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第1853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭，并于2014年2月17日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人委托代理人朱新平、孙贵文，被上诉人委托代理人张莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年11月，宋瑞铭、梁锦娟（乙方）与荣和公司（甲方）签订《荣和·大地商品房认购协议书》，协议书第一、二条约定：宋瑞铭、梁锦娟认购荣和公司开发的位于南宁市凤凰岭路1号“荣和·大地”住宅小区×号楼×座×号房，该房建筑面积为140.85㎡，其中套内建筑面积为118.99㎡，双方约定按照建筑面积计价标准单价为14456元／㎡，按照套内建筑面积计价标准单价为17111.76元／㎡，标准总价合计2036128元，优惠为（100%－预约升值礼包80000）×0.98，实际成交总价为1917005元；协议书第三条约定：乙方应于签订本协议书的同时向甲方支付定金20000元；协议书第七条约定：乙方应在本协议书签订之日起三日内到南宁市凤凰岭路1号荣和·大地售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《荣和·大地业主临时管理规约》；协议书第十条约定：如甲方在本协议书约定的期限内，未经乙方同意而将乙方认购的该房产另售他人的，双方认购关系即行解除，甲方应双倍返还乙方所交定金，不承担其他赔偿责任；协议书第十三条约定：甲方对有关商品房的样板房、模型、宣传资料、展示板及广告宣传仅供乙方购买房地产之参考，最终以政府批文及《商品房买卖合同》约定交付标准为准；协议书第十六条约定：本协议自双方签字且乙方向甲方交付定金后生效，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》后，本协议自动终止，双方的权利义务以《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》约定为准。宋瑞铭、梁锦娟于2012年11月2日向荣和公司支付了定金20000元。
另查明：2012年12月4日，宋瑞铭、梁锦娟依荣和公司的通知，向其支付了房款548133元、管道燃气费2300元，预告登记费80元，公共维修基金费10846元，以上共计561359元。2013年2月19日，宋瑞铭向荣和公司出具书面《申请》，载明“本人宋瑞铭，身份证号码：×，现申请将之前2012年12月4日认购的55-33A01号房已交房款568133元（含定金）全部转入现本人认购的55-1601房作为首付款，本人七天之内签约及办理所有相关手续，望领导批准。”宋瑞铭、梁锦娟认可荣和公司已将其支付的上述各款项共计568133元，及定金20000元，结转为其另向荣和公司购买的55-1601房的相应费用及定金。
再查明：宋瑞铭、梁锦娟因认为荣和公司在《荣和·大地商品房认购协议书》中向出售的55-33A01号房优惠后的价格高于其在房产部门的备案价格，存在价格欺诈，向南宁市价格监督检查局进行了举报，该局于2013年7月10日向原告梁锦娟出具《关于投诉“荣和大地”商品房价格问题的答复》，载明“……经查，2012提12月份，“荣和大地”一组团53号、55号楼共264号套房出售时，销售现场已进行明码标价，唯独您反映的×号楼×号房的现场标价高出备案价格。开发商反复自查确认是由于计算错误，导致该房官方挂网的备案价格出错，与您达成意向的成交价格高出备案价格近7万元。根据调查情况，我局认为“荣和大地“×号楼×房销售现场标示价格高出房产部门网上备案价格，应属于工作失误，非主观故意，开发商应予纠正。我局已协调开发商与您平等协商，后因您与开发商多次协商不下，开发商将争议的标的房按不高于备案价格另行出售与他人。至于您与开发商的买卖纠纷是否涉及退款及赔偿等问题不属物价部门管辖范围。”
因宋瑞铭、梁锦娟与荣和公司就本案诉争房屋的价格产生争议，双方未能协商一致，至今未签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，双方由此产生纠纷，协商未果，宋瑞铭、梁锦娟遂诉至一审法院，请求判令：1、解除双方当事人于2012年11月签订的《荣和·大地商品房认购协议书》；2、荣和公司赔偿宋瑞铭、梁锦娟已付购房款一倍581359元；3、本案诉讼费用由荣和公司承担。
一审法院经审理认为：一、关于宋瑞铭、梁锦娟与荣和公司签订的《荣和·大地商品房认购协议书》如何定性的问题。因《荣和·大地商品房认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，宋瑞铭、梁锦娟与荣和公司签订的认购协议书是双方当事人在签署房屋买卖合同前所签订的文书，在该认购协议书中约定了房屋的基本情况、房屋价款、付款方式、及正式合同的签订时间等，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。虽然认购协议中载明了房屋位置、面积、价款等房屋基本情况，宋瑞铭、梁锦娟亦支付了相应房款，但是对于“交付使用条件及日期”、“装饰、设备标准承诺”、“面积差异的处理方式”、“办理产权登记相关事宜”、“违约责任”、“解决争议的办法”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，亦不具备商品房买卖的实际履行条件，且该认购协议书中亦明确了双方签订正式商品房买卖合同的期限，说明双方签订认购协议书的目的是为了将来签订商品房买卖合同，而不是对商品房买卖结果进行直接确认。因此，该认购协议书不属于商品房买卖合同，而是对今后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，即本案的认购协议书应属预约合同的性质。据此，本院对宋瑞铭、梁锦娟认为应将《荣和·大地商品房认购协议书》认定为商品房买卖合同的主张不予采纳。
二、关于本案《荣和·大地商品房认购协议书》是否已解除的问题。本案原告宋瑞铭虽于2013年2月19日向荣和公司出具书面《申请》，要求将×号房已交房款568133元（含定金）全部转入其另认购的×房，荣和公司亦依其申请将其已支付的房款、及公共维修基金、燃气费、登记费等均予以实际结转，但双方并未就解除认购协议书达成一致意思表示，且宋瑞铭、梁锦娟事后亦不认可双方的上述行为产生解除认购协议书的效力。据此，荣和公司辩称本案《荣和·大地商品房认购协议书》已解除的主张，依据不足，本院不予以采纳。根据本案认购协议书第十六条之约定，甲（宋瑞铭、梁锦娟）、乙（荣和公司）双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》后，协议自动终止。本案中，宋瑞铭、梁锦娟因与荣和公司就×号房屋价款问题无法达成一致意见而最终未签订正式的商品房买卖合同，故《荣和·大地商品房认购协议书》仍然合法有效。但因荣和公司在与宋瑞铭、梁锦娟就×号房屋价款进行协商过程中，已将该房屋另行出售他人，致使本案《荣和·大地商品房认购协议书》无继续履行之可能，合同目的也无法实现，现宋瑞铭、梁锦娟请求解除上述协议，荣和公司亦未表示反对，据此，本院对宋瑞铭、梁锦娟要求解除本案《荣和·大地商品房认购协议书》的诉求予以支持。
三、关于本案违约责任应如何确定的问题。本案宋瑞铭、梁锦娟以高于荣和公司在房产部门备案的价格认购×号房，虽经南宁市价格监督检查局认定上述价格差异系荣和公司的工作失误造成，而非其主观故意，但荣和公司的该过错行为却与双方因×号房的价款问题产生争议，双方未能在约定的期限内并最终未能签订正式的《商品房买卖合同》存在较大程度的因果关系；且荣和公司在双方签订的《荣和·大地商品房认购协议书》仍然合法有效的情形下，将宋瑞铭、梁锦娟认购的×号房另行出售他人，致使本案认购协议书的目的无法实现，荣和公司的上述行为明显构成违约，理应向宋瑞铭、梁锦娟承担违约责任。现宋瑞铭、梁锦娟要求荣和公司赔偿581359元，宋瑞铭、梁锦娟主张的该款项实则包括购房款548133元、管道燃气费2300元，预告登记费80元，公共维修基金费10846元，定金20000元。其中管道燃气费2300元，预告登记费80元，公共维修基金费10846元，荣和公司已按原告宋瑞铭的申请如数退还，宋瑞铭、梁锦娟再要求荣和公司予以赔偿，其主张于法无据，本院不予支持。其中购房款548133元，因《荣和·大地商品房认购协议书》不属于《商品房买卖合同》，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定。据此，在荣和公司已如数返还购房款的情形下，宋瑞铭、梁锦娟还要求荣和公司赔偿其已支付房款的一倍的诉求缺乏依据，本院不予支持。其中定金20000元，根据双方在认购协议书中第十条的约定，因荣和公司违约的，其应双倍还定金，据此，宋瑞铭、梁锦娟要求荣和公司再支付20000元的诉求，于法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除宋瑞铭、梁锦娟与荣和公司于2012年11月签订的《荣和·大地商品房认购协议书》；二、荣和公司应向宋瑞铭、梁锦娟支付20000元。本案案件受理费4807元，由荣和公司承担。
上诉人宋瑞铭、梁锦娟诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误，一审判决明显偏袒荣和公司，请求二审法院依法改判。1、宋瑞铭、梁锦娟与荣和公司依法签订的《认购协议书》的性质应视为商品房买卖合同，在合同没有解除前，荣和公司将合同标的物再行销售，应当承担已付购房款一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案的认购协议具备商品房销售合同的主要内容，且荣和公司已经按照约定收受房款，符合该条的规定应当认定为商品房买卖合同。而一审法院在合同已经部分履行的情况下却判决荣和公司支付定金的双倍作为违约责任的赔偿显然不妥。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明确规定：“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买卖人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿利息，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买卖人又将该房屋抵押给第三人”。根据该规定，荣和公司应当赔偿已付购房款一倍的赔偿责任。2、荣和公司存在价格欺诈行为。荣和公司在出售给宋瑞铭、梁锦娟房屋价格高于备案价已经违反了国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》：商品房销售实行一套一标价的规定，荣和公司高于备案价格出售给宋瑞铭、梁锦娟，物价局复函称：“因荣和公司工作失误而造成出售价高出备案价”无任何事实依据，而一审法院却采信这种牵强的解释，把荣和公司的违规行为视为失误行为，明显的偏袒荣和公司。综上，无论是按“一房二卖”还是“价格欺诈”荣和公司均应承担已付房款一倍的赔偿，请求二审法院撤销一审判决，改判依法解除宋瑞铭、梁锦娟与荣和公司2012年11月签订的《荣和.大地商品房认购协议书》；荣和公司赔偿宋瑞铭、梁锦娟已付购房款一倍价款581359元；本案诉讼费由荣和公司承担。
荣和公司针对宋瑞铭、梁锦娟的上诉辩称：一、双方签订的《荣和.大地商品房认购协议书》已不再具有法律效力，假设认定《认购协议书》具有法律效力，《认购协议》也早已解除。（一）自×号房已交房款及其他费用（含定金）全部转入×号房房款及其他费用之时起，《认购协议》就已不再具有法律效力，根本不存在解除《认购协议》的问题。（二）假设认定《认购协议》具有法律效力，《认购协议》也已解除。二、荣和公司承担向宋瑞铭、梁锦娟赔偿其已付房款一倍赔偿责任的法定前提条件不具备，荣和公司无需赔偿；宋瑞铭、梁锦娟认为应赔偿是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的错误理解，故宋瑞铭、梁锦娟要求赔偿一倍购房款的上诉请求无事实及法律依据，依法应驳回。1、双方未签订商品房买卖合同，故荣和公司应承担赔偿责任的法定前提条件不具备。根据《认购协议》第十六条的约定，《认购协议》也不应认定为商品房买卖合同。2、宋瑞铭、梁锦娟并未支付任何购房款，故荣和公司应承担赔偿责任的法定前提条件不具备。3、假设《认购协议》被认定为商品房买卖合同，荣和公司也未在《认购协议》解除前将房屋另行出卖给第三人，故荣和公司应承担赔偿责任的法定前提条件不具备。4、假设认定荣和公司存在一房二卖，荣和公司另行出售房屋与宋瑞铭、梁锦娟无法取得房屋也不存在因果关系，故荣和公司应承担赔偿责任的法定前提条件不具备。三、宋瑞铭、梁锦娟无证据证明荣和公司存在价格欺诈行为，并且宋瑞铭、梁锦娟自行提交的证据7《关于投诉“荣和大地”商品房价格问题的答复》也进一步证明荣和公司不存在价格欺诈行为，故宋瑞铭、梁锦娟称荣和公司存在价格欺诈行为不是事实。综上所述，宋瑞铭、梁锦娟的上诉请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。
上诉人荣和公司上诉称：一、双方签订的《荣和.大地商品房认购协议书》早已解除，一审法院认定认购协议未解除与事实不符。宋瑞铭、梁锦娟要求将×号房已交房款及其他费用（含定金）全部转入其另认购的×房用于向荣和公司交纳该套房的房款及其他费用，其实质是要求荣和公司退还×号房房款及其他费用并另购×房，即×号房宋瑞铭、梁锦娟未支付任何费用。而仅有合同解除、合同无效、合同被撤销才可能产生退款的法律后果，合同继续履行是不可能产生退款的法律后果，并且从宋瑞铭、梁锦娟提交《申请》的意思表示中也完全得知，其已经不再购买×号房，否则荣和公司也不能同意全部退回×号房房款。显然，认购协议已解除，一审法院认定未解除与事实不符。事实上，从×号房已交房款及其他费用（含定金）全部转入×房房款及其他费用之时起，认购协议就已不再具有法律效力。认购协议第十六条规定“本协议书自双方签字（盖章）且乙方向甲方交付定金后生效”，同时，我国《担保法》第九十条规定：“定金合同从实际交付定金之日生效”。而正如前文所述，×号房已交房款及其他费用（含定金）已全部转入另购的×房房款及其他费用，×房的定金已不存在，即宋瑞铭、梁锦娟并未支付认购协议项下的定金，故依据认购协议前述条款及其他费用（含定金）全部转入×房房款及其他费用之时就已不再具有法律效力。二、一审法院判令荣和公司返还的定金20000元违反了不告不理之基本原则，且适用法律错误。宋瑞铭、梁锦娟并未提起双倍返还定金的诉请，一审法院在宋瑞铭、梁锦娟未提起该诉请的情形下仍判决双倍返还定金违反了我国民事诉讼程序规定的不告不理原则。认购协议因宋瑞铭、梁锦娟未支付定金而无法律效力，故一审法院引用认购协议判令双倍返还定金无合同及法律依据。假设法院认定认购协议有法律效力，荣和公司也未在认购协议解除前将房屋另售，故也不适用认购协议第十条向宋瑞铭、梁锦娟双倍返还定金。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，故请求二审法院撤销一审判决，驳回宋瑞铭、梁锦娟的全部诉讼请求。
宋瑞铭、梁锦娟针对荣和公司的上诉辩称：首先，认购协议书自始至终没有解除，荣和公司在一审中伪造了退房申请，并伪造了宋瑞铭的签名，将房款进行转移，我方一审时已经申请法院对该退房申请上宋瑞铭的笔迹进行鉴定，但荣和公司拒不提供原件进行鉴定，荣和公司违反了法律规定。本案中，将本案预交的房款转入其他购房合同是其他法律关系，不代表本案合同的解除，本案双方的认购合同没有满足双方约定和法定的解除条件，该合同并没有解除。其次，在签订认购协议后，宋瑞铭、梁锦娟已依约交付了首付款，若买房人已经交付了房款，售房人只需双倍退还买房人定金即可解除合同，则极大损害了买房人的权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，正是保护了购房者的利益，既然宋瑞铭、梁锦娟已经交付了购房首付款，则应该适用该解释。因此，荣和公司不仅应支付宋瑞铭、梁锦娟定金和退还已付房款，还应按该解释第八条赔偿宋瑞铭、梁锦娟已付房款一倍的损失。
当事人的争议焦点是：1、双方签订的《荣和.大地商品房认购协议书》应如何定性？该协议书是否已解除？2、荣和公司是否存在违约行为？如违约，违约责任应如何承担？
双方当事人在二审期间均未提交新的证据，且对一审查明的事实无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：关于第一个争议焦点。对于认购协议书的性质。宋瑞铭、梁锦娟与荣和公司签订的《荣和.大地商品房认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。虽认购协议书约定了房屋的基本情况、房屋价款、付款方式、定金等，且宋瑞铭、梁锦娟亦交付了定金及部分房款，但是对于交付使用条件及日期、装饰设备标准、面积差异处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任、解决争议的办法等商品房买卖合同的必备条款未作约定，且认购协议书亦明确约定了双方签订《商品房买卖合同》的期限，因此，该认购协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。故，宋瑞铭、梁锦娟主张该认购协议书属商品房买卖合同，本院不予支持。一审认定该认购协议书属商品房预约合同正确。对于认购协议书是否已解除。虽宋瑞铭、梁锦娟认购的×号房已交款项已全部转入其另认购的×号房，但宋瑞娟、梁锦娟与荣和公司并未就解除认购协议书达成一致意思表示，且双方就×号房屋最终亦未签订商品房买卖合同，故荣和公司主张认购协议书于×号房已交款项结转至×号房之时解除，本院不予采信。因荣和公司在与宋瑞铭、梁锦娟就×号房屋价款进行协商过程中，已将该房屋另行出售他人，致使认购协议书无继续履行之可能，合同目的也无法实现，故一审判决解除双方签订的《荣和.大地商品房认购协议书》正确，本院予以支持。
关于第二个争议焦点。荣和公司出售×号房给宋瑞铭、梁锦娟时，因认购价格与房产部门备案的价格存在差异，为此双方产生争议，在双方就房屋价款进行协商过程中，荣和公司已将该房屋另行出售他人，致使本案认购协议书的目的无法实现，荣和公司的行为已构成违约，应承担相应违约责任。如上所述，由于本案认购协议书不属于商品房买卖合同，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，故宋瑞铭、梁锦娟依照该条规定要求荣和公司赔偿已付房款的一倍，本院不予支持。因宋瑞铭已申请将×号房已交款项（含购房款548133元、管道燃气费2300元、预告登记费80元、公共维修基金费10846元、定金20000元）转入×号房，荣和公司亦已将上述款项实际结转，视为荣和公司已将55-33A01号房已交的款项退回宋瑞铭、梁锦娟。根据双方在认购协议书中第十条的约定，荣和公司存在违约，应承担双倍返还定金的责任，因荣和公司已退回宋瑞铭、梁锦娟定金20000元，故一审判决荣和公司支付宋瑞铭、梁锦娟定金20000元正确，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9614元，由上诉人宋瑞铭、梁锦娟负担4807元，上诉人广西荣和企业集团有限责任公司负担4807元。上诉人宋瑞铭、梁锦娟已预交二审受理费9614元，由本院退回4807元；上诉人广西荣和企业集团有限责任公司已预交二审受理费9614元，由本院退回4807元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 萌
审 判 员 唐荣娜
代理审判员 覃若鹏
二〇一四年五月十三日
书 记 员 李 源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。