湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0191民初340号
原告：东风嘉实多油品有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区芳草二路107号华中电子商务产业园C1／C2栋1-6层C1／C2-1、C1／C2-2室。
法定代表人：卢锋，该公司董事长。
委托代理人：姜龙，该公司员工。
被告：赵均。
被告：赵元，系被告赵均之女。
委托代理人：赵均。
原告东风嘉实多油品有限公司（以下简称嘉实多公司）诉被告赵均、被告赵元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法由审判员朱晓勤适用简易程序于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告嘉实多公司的委托代理人姜龙，被告赵均本人及作为被告赵元的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉实多公司诉称：原告嘉实多公司于2008年起与被告赵均、被告赵元建立房屋租赁合同关系，并于2008年8月7日签订东合中心写字楼租赁合同。2011年10月，租赁合同到期。双方再次签订租赁合同，租赁期限自2011年10月22日至2014年12月31日止。合同期间，原告嘉实多公司严格按照合同履行己方义务。2014年9月底，原告嘉实多公司通知被告赵均、被告赵元，因公司业务发展需要，合同租赁期限届满时不再续租。2014年12月31日前，原告嘉实多公司如期搬离租赁房屋。2015年2月，因双方租赁关系终止，原告嘉实多公司要求被告赵均、被告赵元按合同约定返还房屋租赁保证金遭拒。故原告嘉实多公司诉请法院判令：1、被告赵均、被告赵元返还原告嘉实多公司支付的房屋租赁保证金人民币26，790.54元；2、被告赵均、被告赵元承担本案全部诉讼费用。
被告赵均、被告赵元共同辩称：原、被告租赁合同到2014年12月31日期满，原告嘉实多公司在期满前三个月告知不再续租，并要求将房屋内总价值人民币70多万元的装修设施和办公桌椅、沙发等折旧残值人民币150，000元转移至被告赵均、被告赵元或第三承租方。被告赵均、被告赵元明确表示不能接受，原告嘉实多公司工作人员搬迁到新办公楼后，仍将大部分物品滞留租赁房屋内，直至2015年2月11日原告嘉实多公司才明确承诺放弃装修及相关物品的残值。原告嘉实多所谓的搬离，并没有改变仍实际占用租赁房屋的事实，其逾期返还租赁房屋的时间从2015年1月1日至2015年2月11日止。根据租赁合同约定，原告嘉实多公司租赁期满未经被告赵均、被告赵元书面同意逾期返还房屋的，每逾期一月，应按约定租金标准二倍支付该房屋占用使用费，故被告赵均、被告赵元不应退还租赁保证金，请求法院驳回原告嘉实多公司的诉讼请求。
经审理查明：被告赵均、被告赵元系武汉经济技术开发区东合中心B栋14层B1404号房业主。2008年8月7日，被告赵元、被告赵均（甲方）与原告嘉实多公司（乙方）签订《东合中心写字楼租赁合同书》，载明甲方向乙方出租东合中心B栋写字楼B1404号写字间，承租建筑面积为192.71平方米；租赁合同期为3年，自2008年10月22日始至2011年10月21日止；每平方米每月租金按照人民币40元的标准执行（不含任何其他费用）等内容。合同签订后，双方如约履行，原告嘉实多公司向被告赵均、被告赵元交纳租赁保证金人民币26，790.54元及租赁费用。2011年8月22日，双方续签《东合中心写字楼租赁合同》，约定租赁期自2011年10月22日起至2014年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；2011年10月22日至2012年12月31日每月每平方米建筑面积不含税租金为人民币40元；税额按实际发生额由乙方承担，乙方向甲方支付的每月每平方米建筑面积含税租金为人民币46.34元；租赁期第二年度和第三年度价格可在年度届满前3个月由甲乙双方进行协商约定；乙方应在本合同的租期届满或提前终止租赁合同之同时返还该房屋，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一月，乙方应按本合同约定的租金标准二倍向甲方支付该房屋占用使用费；若本合同租赁期满或因其他原因解除，自终止之日起30日内，乙方仍未将全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出承租写字间，则视为乙方放弃对财产、设备、物品的所有权利，届时甲方或甲方授权的代理人有权进入写字间并将乙方的上述财产与物品予以处理，且无须给予乙方任何补偿及承担任何赔偿责任等内容。2012年1月11日、2012年12月20日、2013年12月24日，原、被告三次续签租赁合同。三份续签租赁合同约定，租期分别自2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年12月31日止；租金标准分别为每平方米每月人民币43.53元、每平方米每月人民币48.97元、每平方米每月人民币52.24元；续签合同时开具发票税率为8.1%，以后如遇国家调整税率则相应增减租金标准。合同期限届满前三个月，原告嘉实多公司向被告赵均、被告赵元告知不再续租。2014年12月27日，原告嘉实多公司的工作人员及部分办公物品搬迁至新办公地点，但仍有部分办公桌椅、沙发等物品留置于被告赵均、被告赵元的租赁房屋内。原、被告因此发生争议。2015年2月11日，双方经协商，原告嘉实多公司明确表示放弃留存在租赁房屋内物品的所有权。当日，被告赵均、被告赵元将挂在正大门上的U型锁取走，原告嘉实多公司向被告赵均交付租赁房屋电表卡，原告嘉实多公司的办公桌椅、沙发等物品仍留在租赁房屋内。2015年2月15日，原告嘉实多公司向被告赵均、被告赵元发函，要求被告赵均、被告赵元返还租赁保证金人民币26，790.54元等内容。被告赵均、被告赵元认为，因春节放假等因素，原告嘉实多公司实际占用租赁房屋，应承担违约责任。双方协商无果，原告嘉实多公司遂诉至本院，请求依诉予判。
另查明：2015年1月1日到2015年2月15日，被告赵均交纳涉案租赁房屋的物业费人民币2，312.52元。2015年3月，被告赵均将涉案租赁房屋内原告嘉实多公司的装修拆除，遗留物品清空。
以上事实，有庭审笔录、原告嘉实多公司提交的租赁合同书、搬迁运输合同、物业公司证明、告知函，被告赵均、被告赵元提交的电卡收条、字条、房屋移交证明、照片、物品放行登记汇总表、家俱验收交接清单、租赁合同、物业费发票、问题解除建议函、租赁合同及续签租赁合同、税务局文件、商品房买卖合同、地税局发票等证据，经庭审质证予以证实。
本院认为：原告嘉实多公司与被告赵均、被告赵元签订的《东合中心写字楼租赁合同书》及双方续签的租赁合同，除违约金的约定过高，超过法律规定部分应属无效外，其他合同条款均符合法律规定，应属有效。原告嘉实多公司违反合同约定，在合同期限届满后未及时腾退全部办公物品，实际占用租赁房屋导致被告赵均、被告赵元无法将租赁房屋再次出租及获得收益，由此酿成本案纠纷，原告嘉实多公司应承担赔偿被告赵均、被告赵元实际损失及违约金的全部法律责任。被告赵均、被告赵元由此产生的实际损失，包括租赁房屋占用期间的租金及物业管理费损失。因2015年2月11日原、被告办理房屋移交时室内仍有原告嘉实多公司的办公物品未腾退完毕，从公平合理的角度考虑，相关遗留物品的合理腾空期限应计入房屋占用期限内。鉴于时逢春节假期，被告赵均、被告赵元主张房屋占用期限从2015年1月1日计算至2015年2月25日的主张，本院予以支持。故被告赵均、被告赵元的租金损失按原租金标准每平方米每月人民币52.24元，从2015年1月1日起计算至2015年2月25日为人民币18，456元（52.24元／平方米×192.71平方米＋52.24元／平方米×192.71平方米÷30天×25天）；物业管理费损失为人民币2，815元（2，312.52元÷46天×56天），上述实际损失合计人民币21，271元。对于被告赵均、被告赵元主张原告嘉实多公司应承担的违约金，本院以被告赵均、被告赵元的租金、物业管理费实际损失人民币21，271元为基础，考虑到合同履行过程中原告嘉实多公司存在的过错，酌情认定为上述实际损失的30%即人民币6，381.30元。据此，原告嘉实多公司所交纳的租赁保证金人民币26，790.54元，并未超过其应向被告赵均、被告赵元赔偿的房屋占用期内租金损失、物业管理费损失及违约金，故原告嘉实多公司要求被告赵均、被告赵元退还租赁保证金的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告东风嘉实多油品有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费人民币506元，减半收取人民币253元，由原告东风嘉实多油品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 朱晓勤
二〇一六年六月六日
书记员 陈小雯