北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初9258号原告：北京德胜投资有限责任公司，住所地北京市西城区德胜门外大街36号楼5层2单元501（德胜园区）。法定代表人：刘洋，执行董事。委托诉讼代理人：许敬斌，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉秀涛，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：北京圣爱德胜餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街83号1、2、3、5、6单元、87号115单元（德胜园区）。法定代表人：汪建城。委托诉讼代理人：吴建伟，男，1961年12月10日出生，汉族，北京圣爱德胜餐饮管理有限公司负责人。委托诉讼代理人：王文佳，女，1990年10月2日出生，汉族，北京圣爱德胜餐饮管理有限公司总经理秘书。被告：上海东方华发企业发展有限公司，住所地上海市四平路710号717-A室。法定代表人：何敏华，执行董事。委托诉讼代理人：黎阳，男，1988年5月18日出生，汉族，上海东方华发企业发展有限公司员工。被告：北京正阳天宏实业发展有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街1号北京友谊宾馆63522室。法定代表人：汪建城。委托诉讼代理人：孙志明，男，1963年12月12日出生，汉族，北京正阳天宏实业发展有限公司员工。原告北京德胜投资有限责任公司（以下简称德胜公司）与被告北京圣爱德胜餐饮管理有限公司（以下简称圣爱公司）、上海东方华发企业发展有限公司（以下简称东方公�）、北京正阳天宏实业发展有限公司（以下简称正阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德胜公司委托诉讼代理人许敬斌、冉秀涛，被告圣爱公司委托诉讼代理人吴建伟、王文佳，被告东方公司委托诉讼代理人黎阳，被告正阳公司委托诉讼代理人孙志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德胜公司向本院提出诉讼请求：1．确认被告圣爱公司与原告签订的《房屋租赁合同》于2017年2月28日解除；2．判令被告圣爱公司将租赁房屋腾空、恢复原状并归还给原告；3．判令被告圣爱公司支付拖欠租金3002363．44元及逾期付款违约金（按照日千分之一的标准，截止2017年9月26日为3866073．85元，实际支付到付清之日）；4．判令被告圣爱公司自2017年3月1日起按每日32531元的标准向原告支付房屋占用费�截止2017年9月26日为6831510元，支付至被告圣爱公司将租赁房屋返还给原告之日止；5．判令被告圣爱公司承担原告支付的律师费70000元；6．判令被告东方公司、正阳公司承担连带责任，代为支付前述租金、违约金、律师费。事实和理由：2008年12月29日，原告与东方公司签订《房屋租赁合同》，约定由后者承租原告位于北京市西城区德胜门外大街xx号、xx号的德胜国际中心的x座xxx单元，以及x座x层xx、xx、xx、xx、xx单元，共计3688．31平方米。B座承租区域租期自2009年2月10日至2019年7月9日，E座承租区域租期自2009年4月10日至2019年7月9日。租金标准为2014年7月9日前的月租金为471181．6元，2014年7月10日至2019年7月9日前的月租金为494740．68元。2009年7月9日前为装修免租期。从2009年7月10日起，以一个月作为一个租金支付周期。首期租金于合同签订后的5个工作日内支付。其余各期租金需于当期租金支付周期开始的5日前支付。也就是说每个月5日前支付当月10日至下月9日的租金。东方公司未按合同约定的时间向原告支付租金或其他应付款项的，每逾期一日按未付款的千分之一向原告支付违约金。2010年2月3日，原告、东方公司、圣爱公司签署《关于转让承租人权利义务及调整装修免租期的三方协议》，约定东方公司将其于租赁合同项下的所有权利义务完全转让给圣爱公司，由圣爱公司作为租赁合同的主体继续履行该租赁合同。东方公司对圣爱公司履行租赁合同提供连带责任保证，保证期间为租赁合同项下主债务履行期届满之日起两年。此外，三方约定增加装修免租期，B座承租区域的装修免租期调整为自2009年2月10日至8月20日，E座承租区域的装修免租期调整为自2009年4月10日至2009年8月20日。调整装修免租期后，租金支付�期相应顺延。也就是说，此后的租金支付周期由最初的每月10日至下月9日变更为每月21日至下月20日，租金支付日期由最初的每月5日前相应变更为每月17日前。此后，圣爱公司一直长期欠付原告各期租金，在原告不断催促下，圣爱公司于2016年7月19日向原告出具《圣爱德胜欠租还款确认函》，确认其拖欠的2015年租金数额、2016年1月21日至7月20日期间租金数额，并提出还款计划。此后虽未完全按照该计划履行，但也还勉强在断续支付。但自其2016年12月20日最后一次付款后，至今再未支付过任何款项。经核算，截止该日其全部已付租金只是覆盖到了2016年4月20日，余额75166．94元在冲抵2016年4月21日至2016年5月20日这一租金支付周期的部分租金后，欠付该期租金为419573．74元，2016年5月21日以后的每一租金支付周期的租金494740．68元均处于全额欠付状态。由于圣爱公司的长期欠租�为严重违反了《房屋租赁合同》，极大侵害了原告的合法权益，原告为了维护自身合法权益，无奈之下只能根据《房屋租赁合同》第20．3条之约定于2017年2月27日向圣爱公司发出了《解除通知函》，通知其《房屋租赁合同》于收到该通知函后解除。经查，圣爱公司于2017年2月28日收到该函，根据《房屋租赁合同》第20．5条的约定，合同解除日期因为解除通知送达之日即2017年2月28日。既然合同已经于该日解除，因此圣爱公司欠付租金的截至日期也应为该日，累计金额为5002363．44元。另，截止到2017年3月20日，逾期付款违约金为3104003．02元（注：2015年3月17日以前欠付租金所产生的违约金原告不再主张，该数字只是2015年3月17日之后欠付的各期租金所产生的违约金）。此外，因圣爱公司不履行合同致使合同提前解除，根据合同第7．7条约定，�告有权不退还其所交纳的租赁保证金989481．36元。综上，圣爱公司长期欠付原告大额租金未付给原告造成了巨大的经济损失，构成严重违约，原告根据合同解除条款行使解除合同权利及不退还租赁保证金合法有据，圣爱公司在合同解除后仍负有支付此前所欠付租金及由此产生的违约金的义务。此外，东方公司、正阳公司作为保证人应当按照合同约定对圣爱公司向原告所负债务承担连带保证责任。故原告特诉至法院，请求依法判决，准如所请，以维护原告的合法权益。被告圣爱公司辩称，认可拖欠原告租金，截止2017年2月28日我公司拖欠原告租金5002363．44元，我公司希望继续承租，希望能免除违约金。被告东方公司辩称，圣爱公司和原告之间的合同履行状况我公司不清楚，我公司同意承担连带责任。被告正阳公司辩称，我公司是圣爱公司的关联公司，我公司2017年6月代付款200万元后，原告把我公司作为第三被告不合情理。我公司和德胜公司没有关系。本院经审理认定事实如下：2008年12月29日，德胜公司（出租方、甲方）与东方公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1．定义。2．租赁房屋基本情况。2．1乙方承租的甲方租赁房屋位于：西城区德外大街xx、xx号，其所在建筑物名称为：德胜国际中心。承租单元为：E座115单元；B座2层01单元、02单元、03单元、05单元、06单元。2．2租赁房屋建筑面积共计3688．31平方米，此面积为租金及有关费用的最终结算依据。3．房屋用途。3．1该房屋的用途为：商业（商业形态为餐饮）。4．租赁期限。4．1房屋租赁期限：B座2层01单元、02单元、03单元、05单元、06单元自2009年2月10日起至2019年7月9日止，E座115单元自2009年4月10日起至2019年7月9日止。租�期限内乙方须支付租金、物业管理费和其他因使用租赁房屋而发生的相关费用。4．2乙方B座2层01单元、02单元、03单元、05单元、06单元享有5个月的装修免租期，自2009年2月10日起至2009年7月9日止；乙方E座115单元享有3个月的装修免租期，自2009年4月10日起至2009年7月9日止，在装修免租期内，乙方无须支付租金，但应当承担物业管理费及其实际消耗的资源费。5．租金的支付。5．1乙方承租该租赁房屋应向甲方支付租金，租金标准如下：5．1．12009年7月10日至2014年7月9日的日租金标准为4．2元/建筑平方米/天；月租金为：471181．6元；5．1．22014年7月10日至2019年7月9日日租金标准为4．41元/建筑平方米/天；月租金为494740．68元。5．2乙方租金以每一个月作为一个租金支付周期，首期租金（2009年7月10日至2009年8月9日）金额为：471181．6元，应于本合同签订后5个工作日内支付，其余各�租金乙方需于当期租金支付周期开始的5日前向甲方支付。5．3乙方租金期间的租金总额为：57955336．8元。5．4租金的计算：年租金=建筑面积×日租金单价×365天。月租金=年租金÷12个月。6．物业管理费及其他费用。7．租赁保证金及物业管理费保证金。7．1本租赁合同签订5个工作日内，乙方应当向甲方支付相当于两个月租金的租赁保证金，租赁保证金共计：942363．2元。2014年7月10日前5个工作日，乙方应当向甲方补齐租赁保证金至989481．36元。7．2双方办理租赁房屋交付手续时，乙方应当向物业管理单位支付相当于一个月物业管理费的物业管理费保证金，共计：88482．56元。7．3租赁保证金、物业管理费保证金不是预付的租金和物业管理费，仅作为乙方忠实履行本合同及物业管理合同约定义务的保证。甲方及物业管理单位有权按本合同及物业管理合同的约定扣除乙方支付�租赁保证金、物业管理费保证金并要求乙方按本合同和物业管理合同的约定予以补足。7．4如乙方违反本合同规定的条款未能按期向甲方支付租金、相关费用及向有关方缴纳物业管理费及其他应付费用，甲方可以相应扣留全部或部分租赁保证金、物业管理费保证金充抵。7．5如乙方违反本合同规定的除支付租金或缴纳相关费用以外的其他条款对甲方造成损失的，甲方亦可扣留全部或部分租赁保证金、物业管理费保证金以弥补甲方损失。7．7如由于乙方不履行本合同或其他乙方原因致使本合同提前终止时，甲方有权没收乙方的全部租赁保证金。7．9租期届满且乙方忠实履行本合同各项权利、义务时，包括乙方按本合同约定交还所承租的租赁房屋，并缴清租金、物业管理费及依照本合同规定的其它各类费用（包括因向甲方支付的违约金、赔偿金）以后，甲方须将乙方已付保证金无息退还乙方。8．租赁房屋交付。9．租赁房屋装修。10．广告标识。11、房屋结构的改动。12．返还。12．1租赁期满或合同解除后，乙方应当在租赁期满或合同解除的当天将该租赁房屋及其附属设施返还甲方。12．2对于由乙方添置的设备设施及乙方装饰、装修，在返还前乙方应予搬离、拆除，并使租赁房屋恢复至甲方交付时状态（自然损害除外）。乙方应同时保证交还房屋内部完好、墙面及地面清洁。13．租赁房屋的维护。14．租赁房屋的营业。15．甲方权利义务。16．乙方权利义务。17．违约责任。17．2乙方未按本合同约定向甲方支付租金或其他应付款项的，每逾期一日按未付款项的千分之一向甲方支付违约金。乙方欠付租金自应付日起超过两个月的，甲方有权解除本合同。合同解除后，甲方有权没收乙方支付的保证金（如果保证金有不足的部分，甲方有权向�方追偿外，乙方还应付租金期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日向甲方支付上述违约金。除此之外，给甲方造成的其他损失，乙方须按实际损失向甲方赔偿）。17．6租赁期限届满或本合同解除，乙方未按合同约定将租赁房屋及其附属设施返还甲方，则每逾期一天，乙方应按双倍日租金向甲方支付房屋占用费。17．8任何一方按本合同约定解除本合同的，本合同应于违约方收到解约方发出的解约通知之日解除。18．免责条款。19．不可抗力。20．合同的变更、终止、解除。20．3出现下列情形甲方有权解除本合同：20．3．2乙方无正当理由逾期支付甲方租金、物业管理费或其他应付款项超过三个月的。20．5任何一方按本合同约定解除本合同的，本合同应自解约方发出的解约通知送达之日起解除。……。2010年2月3日，德胜公司（甲方）、东方公司（乙�）、圣爱公司（丙方）签订《关于转让承租人权利义务及调整装修免租期的三方协议》，约定：一、乙方将其于租赁合同项下的所有权利义务完全转让给丙方，由丙方作为租赁合同的主体继续履行该租赁合同。乙方对丙方履行租赁合同提供连带责任保证。保证期间为租赁合同项下主债务履行期届满之日起两年。二、租赁合同签订后，乙方已经向甲方支付的2009年7月10日至2009年8月9日的房屋租金471181．6元，租赁保证金942363．2元整，视为丙方缴纳。三、甲乙丙双方同意对租赁合同约定的装修免租期进行调整。调整后德胜国际中心B座2层01、02、03、05、06单元的装修免租期自2009年2月10日起至2009年8月20日止；E座115单元的装修免租期自2009年4月10日起至2009年8月20日止。调整装修免租期后，租金支付周期相应顺延。上述对装修免租期的调整作为�方因实施加固工程而对乙方装修工程造成影响的全部补偿，乙、丙方承诺不再另外向甲方提出补偿要求或主张其他任何权利。装修免租期增加后，租赁期间的租金总额由57955336．8元相应调整为57329246．18元。……。八、本协议是租赁合同的补充协议，若租赁合同与本协议有不同之处，以本协议的约定为准；租赁合同其他未变更的条款继续有效。……。上述合同签订后，圣爱公司向德胜公司支付租赁保证金989481．36元。合同履行过程中，圣爱公司存在迟延支付房屋租赁的情形。德胜公司分别于2015年9月20日、2016年4月29日向圣爱公司送达了《催款函》，要求圣爱公司支付拖欠的房屋租金。圣爱公司于2016年7月19日向德胜公司出具《圣爱德胜欠租还款确认函》，确认了欠租金的数额及还款计划。由于圣爱公司仍未能按期支付租金，2017年2月27日，德胜公司向圣爱公司发送了解除《房屋租赁合同》通知函，通知圣爱公司解除《房屋租赁合同》。圣爱公司于2017年2月28日收到了该通知函。审理中，德胜公司与圣爱公司共同确认截止2017年2月28日，圣爱公司共计拖欠德胜公司租金5002363．44元。本案审理过程中，2017年6月16日，正阳公司向德胜公司出具《承诺函》，内容为：由于圣爱公司拖欠贵公司剩余欠款房租，我司作为圣爱公司关联公司，自愿于2017年6月16日前代圣爱公司偿还租金200万元。如果圣爱公司未能在2017年6月19日前支付拖欠的剩余欠款租金，我司承诺继续代圣爱公司偿还拖欠的剩余欠款租金。如果圣爱餐饮于2016年6月19日前偿还了贵公司的全部房租，则我司代圣爱公司支付的房租视为我司代圣爱公司预付的按租赁合同约定未到付款日期的租金。谢谢！特此承诺。同日，正阳公司支付德胜公司200万元。现德胜公司诉至本院，要求：1．确认被告圣爱公司与原告签订的《房屋租赁合同》于2017年2月28日解除；2．判令被告圣爱公司将租赁房屋腾空、恢复原状并归还给原告；3．判令被告圣爱公司支付拖欠租金3002363．44元及逾期付款违约金（按照日千分之一的标准，截止2017年9月26日为3866073．85元，实际支付到付清之日）；4．判令被告圣爱公司自2017年3月1日起按每日32531元的标准向原告支付房屋占用费，截止2017年9月26日为6831510元，支付至被告圣爱公司将租赁房屋返还给原告之日止；5．判令被告圣爱公司承担原告支付的律师费70000元；6．判令被告东方公司、正阳公司承担连带责任，代为支付前述租金、违约金、律师费。审理中，各方均认可房屋交付时为毛坯状态，德胜公司要求圣爱公司将房屋恢复至毛坯状态。圣爱公司主张合同约定的违约金过高，房屋使用费应当按照租金标准�付。东方公司同意承担连带责任。正阳公司主张该公司不应承担连带责任。本院认为：德胜公司与东方公司签订的《房屋租赁合同》、德胜公司、东方公司、圣爱公司签订的《关于转让承租人权利义务及调整装修免租期的三方协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。各方均应按照合同约定履行义务。圣爱公司承接承租人的权利义务后，应当按期足额支付房屋租金。圣爱公司拖欠房屋租金的行为构成违约，达到了合同约定的德胜公司解除合同的条件，德胜公司向圣爱公司发送的解除合同通知函发生了解除合同的效力，房屋租赁合同自圣爱公司收到通知函之日即2017年2月28日解除，德胜公司要求确认合同解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，圣爱公�应当按照合同约定将房屋恢复原状后返还给德胜公司，对德胜公司要求圣爱公司将房屋恢复至毛坯状态并返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。德胜公司要求圣爱公司支付拖欠租金3002363．44元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，德胜公司要求圣爱公司按照双倍日租金的标准支付房屋占用费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。圣爱公司拖欠租金，构成违约，应当按照合同约定支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，本院综合考虑合同履行情况及圣爱公司的过错程度，酌情将违约金调整为三个月的房屋租金，对德胜公司此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。德胜公司要求圣爱公司赔偿律师费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，东方公司对上述房屋租金、房屋占用费、违约金应承担连带给付责任，德胜公司此项诉讼请求，存在合同依据，本院予以支持。关于德胜公司要求正阳公司对租金、房屋占用费、违约金承担连带给付责任的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国担保法》第十七条规定，当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证；一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十五条规定：“一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。”本案中，正阳公司在《承诺函》中确认：�如果圣爱公司未能在2017年6月19日前支付拖欠的剩余欠款租金，我司承诺继续代圣爱公司偿还拖欠贵司的全部房租”，依法应认定为一般保证条款，即正阳公司对圣爱公司拖欠的房屋租金承担一般保证责任，德胜公司要求正阳公司对房屋租金承担连带保证责任，应属法律认识错误，本院予以调整。根据《承诺函》，正阳公司保证担保的范围只有房屋租金，故德胜公司要求正阳公司对房屋占用费及违约金承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条之规定，判决如下：一、确认北京德胜投资有限责任公司与北京圣爱德�餐饮管理有限公司签订的位于北京市西城区德外大街xx、xx号德胜国际中心x座xxx单元；x座x层xx单元、xx单元、xx单元、xx单元、xx单元的《房屋租赁合同》于二О一七年二月二十八日解除。二、自本判决生效之日起九十日内，北京圣爱德胜餐饮管理有限公司将北京市西城区德外大街xx、xx号德胜国际中心x座xxx单元；x座x层xx单元、xx单元、xx单元、xx单元、xx单元腾空并恢复至毛坯房状态后交还给北京德胜投资有限责任公司。三、自本判决生效之日起七日内，北京圣爱德胜餐饮管理有限公司支付北京德胜投资有限责任公司房屋租金3002363．44元。四、自本判决生效之日起七日内，北京圣爱德胜餐饮管理有限公司支付北京德胜投资有限责任公司房屋占用费（按照每日32531元的标准，自二О一七年三月一日起支付至实际交还上述房屋之日止）。五、自本判决生效之日起七日内，北京圣爱德胜餐饮管理有限公司支付北京德胜投资有限责任公司违约金1484222．04元。六、上海东方华发企业发展有限公司对本判决第三、四、五项承担连带给付责任。七、如果北京圣爱德胜餐饮管理有限公司、上海东方华发企业发展有限公司财产被依法强制执行后仍不能履行本判决第三项，对不足部分，北京正阳天宏实业发展有限公司承担清偿责任。八、驳回北京德胜投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果北京圣爱德胜餐饮管理有限公司、上海东方华发企业发展有限公司、北京正阳天宏实业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104420元，由北京德胜投资有限责任公司负担18593元（已交纳）；由北京圣爱德胜餐饮管理有限公司、上海东方华发企业发展有限公司负担85827元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 俊人民陪审员  苗文浩人民陪审员  王振宇二〇一八年六月二十日法官 助理  王德林书 记 员  林 彤