河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民终字第689号
上诉人（原审被告）商丘市康家置业有限公司。
法定代表人邱文军，该公司总经理。
委托代理人庞亚杰，河南凤苑律师事务所律师。
被上诉人胡伟华，女，1960年6月12日出生。
委托代理人蒋保军，河南振商律师事务所律师。
上诉人商丘市康家置业有限公司（以下简称康家公司）与被上诉人胡伟华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，胡伟华于2014年5月8日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求：1、确认双方签订的拆迁安置补偿合同有效；2、判令康家公司向胡伟华交付安置房三套（每套135.43平方米），并办理房产证。可以同区域、同地段其他能办理房产证的小区进行安置，也可以按照同区域、同地段能办理房产证的小区房屋市场价格赔偿损失；3、判令康家公司支付胡伟华拆迁房屋周转过渡金（2007年11月1日至2008年10月31日按每月每平方米10元计算，共计44520元；2008年11月1日至交付房屋之日按每月每平方米20元计算）；4、判令康家公司向胡伟华支付违约金30万元；5、案件受理费、律师代理费由康家公司负担。商丘市梁园区人民法院于2015年6月3日作出（2014）商梁民初字第01752号民事判决，康家公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月13日受理本案后，于2015年7月23日公开开庭进行审理。上诉人康家公司的委托代理人庞亚杰、被上诉人胡伟华的委托代理人蒋保军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：康家公司进行房地产开发建设，需拆除胡伟华在商丘市梁园区昆仑路以东，新兴路以南，祥和路以西的自建房房屋。双方经协商，于2007年11月7日签订了一份《房屋拆迁安置补偿合同书》。合同主要约定：房屋拆迁建设项目名称为商丘市祥和小区；康家公司在拆迁范围内的房屋面积371平方米；拆迁安置采用“拆一补一，不找差价”的原则，即康家公司拆除胡伟华一平方米房屋，为胡伟华安置一平方房屋，双方互不找补差价；康家公司按照效果图标准，为胡伟华安置A户型135.43平方米的房屋三套。安置位置在祥和家园的楼房从北往南数3号楼最东面单元1层东户和3号楼2层东户，及3号楼3楼东户（以A户型确定东西户）;康家公司提供的安置房屋面积，如果超出胡伟华被拆除的房屋面积，每超出一平米由胡伟华补偿400元；临时过渡期限为12个月，自2007年11月1日至2008年10月31日，如果超过此期限，由康家公司支付给胡伟华周转过渡金，按安置房面积的平方数，每平米每月10元进行计算，至房屋交付时止；康家公司将房屋交付给胡伟华后，自交付之日起90日内为胡伟华办理好房产证，办理房产证的一切费用由康家公司负担；康家公司提供的安置房，应当符合国家建设工程设计规范标准；安置房屋的内在设施及其他标准与所开发出售的商品房相同；安置房必须做到通水、通电、通气。合同签订后，胡伟华的房屋被拆除。2009年年初，康家公司将祥和花园建设完毕。康家公司向胡伟华交付预留的三套安置房，胡伟华以预留房屋不符合约定为由，未予接受。截至到目前，康家公司未出示工程验收合格的相关手续，亦未将安置房屋交付给胡伟华。且康家公司明确表示，该房屋无法办理房产证。另查明：双方约定的预安置房屋位于商丘市梁园区民主路以北、新兴路以南、祥和路以西、昆仑路以东。
原审法院经审理认为，胡伟华与康家公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同书》是双方真实意思表示，为有效合同。胡伟华按约定拆除房屋后，康家公司应按照约定向胡伟华交付房屋。虽然康家公司为胡伟华预留了安置房屋，但该房屋没有建设部门验收合格的相关手续，且与双方合同中约定的房屋位置不相符，康家公司明确表示该房屋无法办理房产证，胡伟华的合同目的不能实现。胡伟华拒绝接受该房屋，该事实应当认定康家公司不能按照约定交付安置房屋，构成违约。胡伟华要求康家公司交付能够办理房产证的安置房屋三套（每套135.43平方米）,理由正当，予以支持。因合同中约定的房屋无法办理房产证，经询问，胡伟华同意在同区域、同地段其他能办理房产证的小区进行安置。如果不能安置，由康家公司按照同区域、同地段房屋当前的市场价格对胡伟华进行赔偿。因康家公司未按照合同约定的时间交付房屋，胡伟华要求康家公司按照安置房屋面积支付拆迁房屋周转过渡金，该院予以支持。但合同中对临时过渡期限即自2007年11月1日至2008年10月31日未约定过渡金，而是约定如果超过此期限，由康家公司按照安置房屋面积的平方数，每平方米每月10元计算周转过渡金至交付房屋时止；根据该合同约定，康家公司应自2008年11月1日起，按照应安置房屋的面积，每平米自2008年11月1日起，按照应安置房屋的面积，每平方米每月10元计算拆迁房屋周转过渡金至房屋实际交付之日止。对胡伟华要求康家公司支付临时过渡期限2007年11月1日至2008年10月31日的过渡金，该院不予支持。双方在合同中未对违约金进行约定，胡伟华要求康家公司支付违约金30万元，证据不足，该院不予支持。案件的受理费由双方分别负担。胡伟华要求康家公司支付律师代理费，未提交证据予以证明，该院不予支持。康家公司辩称已向胡伟华履行房屋交付义务，未提交证据予以证明，且康家公司所述房屋未经相关部门验收合格，亦无法办理房产证，对其抗辩意见，该院未予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、胡伟华与商丘市康家置业有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同书》为有效合同；二、商丘市康家置业有限公司向胡伟华交付安置房屋三套，每套135.43平方米，比照房屋拆迁安置补偿合同约定的位置，同区域、同地段等面积安置，并按约定办理房产证。如果无法安置，由商丘市康家置业有限公司按照同区域、同地段能办理房产证的小区房屋市场价格赔偿胡伟华损失；三、商丘市康家置业有限公司按照406.29平方米自2008年11月1日起向胡伟华支付拆迁房屋周转过渡金每平方米每天10元，计算至实际交付房屋之日止；上述第二、三项于判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回胡伟华的其他诉讼请求。
上诉人康家公司不服原判，向本院上诉称：合同标的物是农村旧房改造，是安置房而非商品房。合同虽然约定有办理房产证的条款，但因被拆迁房屋没有房产证，房屋坐落的土地是农村集体土地，小产权房不允许办理房产证，且胡伟华是商丘市睢阳区人，而非涉案房屋占地所属的集体组织成员，故合同中有关对办理房产证的约定是无效的，涉案合同只能是部分有效。商丘市梁园区新农村建设是重新归还安置的，祥和花园前后共建九座楼房，涉及几百户人家。除胡伟华一家外，其余几百户人家均顺利安置到位，胡伟华诉称康家公司未对其安置只是借口，其要求办理房产证的理由不能成立。双方约定的3号楼在小区统一编号时被编成了9号楼，胡伟华称房屋未按约定预留是歪曲事实。康家公司已按约定为胡伟华预留安置房屋，房子早已安置到位，一审判令康家公司承担拆迁房屋周转过渡金不当。综上请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回胡伟华的诉讼请求。
被上诉人胡伟华答辩称：双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同书》合法有效。康家公司是有资质的开发商，从事的是商品房开发。康家公司为了追求利润最大化，不按照国家规定缴纳土地出让金是造成房产证无法办理的原因。康家公司用于安置的小区未经相关部门验收，故安置房屋没有交付是客观事实。根据河南省城市房屋拆迁管理条例的规定，因拆迁人的责任，延长拆迁安置过渡期的，拆迁人应自逾期之日按双倍支付临时安置补助金。康家公司未按约定安置，已构成违约，应当按照双倍即每天每平方20元的标准支付拆迁房屋周转过渡金。一审未支持双倍周转过渡金，也没说明理由，请求发回重审。
根据上诉人康家公司的上诉请求及被上诉人胡伟华的答辩观点，本院归纳本案争议焦点为：1、涉案《房屋拆迁安置补偿合同书》的效力应如何认定；2、康家公司是否已向胡伟华交付安置房屋，一审法院判决康家公司向胡伟华支付拆迁房屋周转过渡金是否适当。
双方当事人对上述争议焦点均无异议，并进行了论辩。在二审中均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案是一起因拆迁安置补偿引起的纠纷。康家公司作为一家专业从事房地产开发的公司，为进行房地产开发，与胡伟华达成房屋拆迁安置补偿合同，该合同是双方的真实意思表示。康家公司称其拆迁房屋安置是进行农村旧房改造和新农村建设，该主张没有证据支持，且与合同约定相悖。双方签订的房屋拆迁安置补偿合同书并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，康家公司主张双方约定办理房产证的条款无效的理由不能成立。因拆迁安置补偿合同对安置房屋的位置、交房条件均做了明确约定。康家公司在一、二审审理时均未提交安置房屋的相关规划及验收手续，且其已明确表示其所提供的安置房屋无法办理房产证。故其提供的安置房屋不符合合同约定的交付条件，康家公司主张已交付安置房屋的理由不能成立。因康家公司未按照约定交付安置房屋，一审判决其按照合同约定向胡伟华支付拆迁房屋周转过渡金并无不当。因胡伟华未对一审判决提出上诉，其要求判决按照双倍支付周转过渡金及发回重审的主张，本院不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6470元，由上诉人商丘市康家置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周克风
代理审判员 刘冬梅
代理审判员 宁传正
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 陈 颖