江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第2127号
上诉人（原审被告）王惠，徐州天天传播中心主任。
委托代理人梁龙彬，男，1968年6月23日出生，汉族。
委托代理人沈勇，男，1976年12月26日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）徐州日成房地产开发有限公司，住所地徐州市云龙区铜山路康怡佳园72号楼二层。
法定代表人秦毅纲，该公司经理。
委托代理人陈凤礼，江苏帝伊律师事务所律师。
委托代理人张玉龙，江苏帝伊律师事务所律师。
原审第三人徐州市住房保障和房产管理局，住所地徐州市新城区昆仑大道1号行政区中心北2区1楼。
法定代表人宁兆坤，该局局长。
委托代理人杨梦楠。
上诉人王惠因与被上诉人徐州日成房地产开发有限公司（以下简称日成公司）、原审第三人徐州市住房保障和房产管理局（以下简称徐州房产局）案外人执行异议之诉一案，不服徐州市铜山区人民法院（2013）铜民初字第2221号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人王惠的委托代理人梁龙彬、沈勇，被上诉人日成公司的委托代理人张玉龙，原审第三人徐州房产局的委托代理人杨梦楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年4月20日，日成公司与案外人朱文静签订商品房买卖合同（合同号：0180586），约定朱文静购买日成公司开发的座落在徐州市铜山路康怡佳园xxxx室房产。该商品房价款为560448元，合同约定以分期付款的方式，买受人于签约时支付房款160448元，余款400000为商业贷款；同日，第三人向日成公司出具备案证明（合同备案号为：2009042000170）。2009年4月23日，日成公司为朱文静母亲史彦玲（身份证号码：××）开具预收购房款发票（合同号：0180588，楼牌号：xxxx），金额为148579元。2009年5月20日，朱文静交纳契税5604元；同年5月20日朱文静交纳物业维修基金5895元。2012年3月26日，原审法院作出（2012）铜民诉保字第0125号民事裁定书，查封被申请人朱文静所有的座落在徐州市铜山路康怡佳园xxxx室房产；同日，原审法院将该裁定送达给第三人徐州房产局。2012年4月13日，原审法院经诉前调解作出（2012）铜民调初字第0207号民事调解书，内容为：朱文静欠日成公司王惠借款310000元，于2012年4月18日前还清。
2012年4月23日，第三人徐州房产局向原审法院出具证明，内容为：经核实，朱文静所有的康怡佳园（奥运城）xxxx室房屋于2011年10月28日退回日成公司。该房于2012年3月26日被查封时，其房屋所有者已更改为日成公司。
2012年4月28日，第三人徐州房产局又致函原审法院《关于铜山路康怡佳园B5#-1-3004室房产权属情况的说明》，内容为：贵院于2012年3月26日至我中心对位于铜山路康怡佳园xxxx室的房产进行了查封保全（（2012）铜民诉保字第0125号），现日成公司对该查封提出异议，经我中心核实，现就该房屋的相关情况说明如下：该房产原购买人朱文静，身份证号××，于2009年4月20日购买了日成公司位于铜山路康怡佳园xxxx室房产一套并在《商品房（预）销售网上备案系统》中签定、备案了该房产的商品房购房合同（合同号0180586，合同备案号2009042000170）。2009年5月21日在我中心办理完成预告抵押登记业务，2011年8月还清贷款后，于2011年8月19日在我中心办理了预告登记注销手续。随后与日成公司双方协商于2011年10月26日提出撤销合同申请，我中心于2011年10月28日受理了该房屋的撤销合同业务，并于2011年11月17日为其办理完毕合同撤销手续后，该房屋退回可销售状态，所有权归日成公司所有。
因朱文静未能自觉履行（2012）铜民调初字第0207号民事调解书确定的义务，王惠申请执行。在执行过程中，2012年5月11日，原审法院作出（2012）铜执督字第704号民事裁定书，查封被执行人朱文静所有的座落在徐州市铜山路康怡佳园xxx室房产。2012年5月15日，日成公司以该诉争房屋系其所有为由提出执行异议。
第三人徐州房产局于2012年5月24日再次致函本院：贵院于2012年3月26日向我中心送达（2012）铜民诉保字第0125号协助执行通知书及民事裁定书，要求对位于铜山路康怡佳园xxxx室予以查封，我中心予以办理。现我中心核实，2011年10月26日朱文静与日成公司向我中心提出退房申请，我中心已于2011年11月17日为其办理完毕合同撤销手续，该房屋退回日成公司所有可销售状态。朱文静办理登记、退房的具体情况我中心形成书面材料，于2012年5月11日前分两次寄送至贵院，以上情况我中心随时配合贵院的调查，贵院于2012年5月11日再次送达（2012）铜执督字第0704号协助执行对该房屋进行第二次查封，函请贵院审查核实，并依据相关法律规定裁决贵院的两次查封是否需要予以解除，以确保案件各方当事人的合法权益不受损害。
2012年9月23日，原审法院作出（2012）铜执异字第11号民事裁定书，驳回异议人日成公司的异议申请。日成公司不服该裁定，遂以申请人王惠为被告，以徐州房产局为第三人于2012年10月22日向原审法院提起上述案外人执行异议之诉。
另查明，2009年4月23日，朱文静在中国银行徐州西关支行营业部开户（账号为：xxxx）。2009年11月10日，日成公司与中国工商银行江苏分行签订“银商通”业务协议，以侯海文的名义办理清算账户卡（卡号为：xxxx）。2011年6月27日，侯海文通过网上银行向日成公司的会计向凡翠（卡号：xxxx）卡上转账390000元；同日，向凡翠（卡号：xxxx）通过转账向朱文静（贷款账号：xxxxx）付款380956.13元，支付提前还贷手续费1507.75元。2011年8月19日，徐州房产局为朱文静和中国银行徐州西关支行办理了房地产抵押（按揭）登记注销手续。
2012年6月18日，日成公司取得涉案的康怡佳园B5#-1-3004室房屋所有权初始登记证明（国房初徐州字第CS0035823）；2012年8月10日，日成公司取得康怡佳园B5号楼国有土地使用权分割转让证（编号：2012-25982）。
针对日成公司的异议申请，原审法院于2012年5月24日举行的听证会。被执行人朱文静到庭对执行康怡佳园xxxx室房产未持异议，称：本人确实在11月份在产权处退过房，是日成公司会计向凡翠替我还的这一次贷款……，（买房子）是零首付，在中国银行按揭，之前我妈交的钱我不知道，我一分没交，三十多万是向会计打的……。本案在审理中，日成公司和第三人对日成公司已与朱文静协议解除商品房买卖合同及双方退房申请等证据均不能提供纸质证据材料。
原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该条规定明确了预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。预告登记并不改变请求权本来的法律关系，债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去了存在的基础。预告登记中的义务人基于债的本来法律关系，仍可以对预告登记权利人行使抗辩权，甚至可以使预告登记效力消灭。虽然日成公司与案外人朱文静签订了涉案的康怡佳园xxxx室商品房买卖合同，双方也依照我国《城市商品房预售管理办法》的规定，在第三人处办理了合同备案及预告登记、抵押登记，案外人朱文静依照相关规定缴纳了契税和物业维修基金，但预告登记只是对朱文静将来取得该房产物权请求权的保全，朱文静并未取得现实的涉案房产的所有权。根据日成公司及案外人朱文静的陈述，朱文静对涉案的房产是零首付，也未按照约定分期偿付商业贷款，最终由日成公司通过其会计向凡翠转账支付涉案房屋的商业贷款，涤除了涉案房产的抵押权。日成公司、合同相对人朱文静均表示该商品房买卖合同已经撤销，日成公司已经取得涉案的康怡佳园xxxx室房屋所有权初始登记证明，尽管日成公司和第三人对日成公司已与朱文静协议解除商品房买卖合同及双方退房申请等证据均不能向本院提供纸质证据材料，但第三人作为法定的房地产登记管理机构作出了明确的说明，应当确认涉案的康怡佳园xxxx室仍属于日成公司所有。对日成公司要求停止对康怡佳园xxxx室房产执行，应予以支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决：停止对座落在徐州市铜山路康怡佳园xxxxx室房产的执行。案件受理费7000元，由被告王惠负担。
上诉人王惠不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、依据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让与消灭，依照法律应当进行登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。原审法院于2012年3月26日、5月11日两次查封涉案房产时，该房产均显示朱文静为所有权人，日成公司主张朱文静已退房，其为所有权人的主张不能成立。2、2009年4月20日，朱文静与日成公司签订商品房买卖合同，买受人于签约时支付首付款160448元，又于同年5月20日缴纳契税及物业维修基金，原审法院到第三人房产局处查询，该局网上也显示朱文静为房产所有权人，朱文静执行异议答辩时对查封也予以认可，均证明朱文静系房产所有权人。3、如果商品房买卖合同被解除，应有退房协议，合同当事人应各持一份，但朱文静明确表述不知有退房协议，第三人处没有备案存档，本案多次开庭，日成公司与第三人均没有纸质证据。假使退房协议成立，前期的费用也应予以返还。4、日成公司的会计作证陈述其将购房款支付给西关支行，但是汇到谁的帐户不清楚，而朱文静质证认为是由其还给西关支行，证人证言无真实性，日成公司主张是其代为偿还贷款，但在两年多的时间，会计却不知道还到什么地方，明显在作虚假陈述。5、适用法律错误。根据物权法第二十条规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。原审法院在朱文静不清楚有退房协议，日成公司不能提供纸质证据时，原审法院依据物权法第二十条的规定认定退房是经过了预告权利人的同意，是对法律的曲解。请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人日成公司答辩称：1、因为朱文静从未取得涉案房屋所有权，朱文静对涉案房屋的债权因与被上诉人解除合同而消灭。2、原审法院查封涉案房产属于认识错误，错误在于混淆了物权与债权，以及对第三人操作流程和方式的不了解。请求二审法院依法维持原判。
原审第三人徐州房产局答辩称：本案是王惠和日成公司之间的民事争议，与第三人无法律关系。请求二审法院依法裁判。
根据双方当事人的诉辩主张，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：应否停止对涉案房屋的执行。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，债权请求权的存在是预告登记的前提，债权消灭，预告登记失效。预告登记失效后，应否停止对涉案房产的执行取决于执行案外人是否对涉案房产享有实体权利，其享有的权利能否排除法院的强制执行。本案中，虽然朱文静与日成公司签订了涉案康怡佳园xxxx室商品房买卖合同，朱文静依照相关规定缴纳了契税和物业维修基金，双方也在徐州房产局办理了合同备案及预告登记、抵押登记。但预告登记仅具有对朱文静将来取得该房产物权请求权的保全效力，并不能证明朱文静已取得涉案房产的所有权。也就是说，预告登记的实质在于限制出卖人行使处分权。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但预告登记后债权消灭的，预告登记失效。从本案查明的事实看，2011年6月27日，日成公司侯海文通过网上银行向日成公司的会计向凡翠（卡号：xxxx）卡上转账390000元；同日，向凡翠（卡号：xxxxx）通过转账向朱文静（贷款账号：xxxx）付款380956.13元，支付提前还贷手续费1507.75元。该事实与朱文静于2012年5月24日在原审法院“三十多万是向会计打的”陈述一致。据此，原审法院认定涉案房屋由日成公司通过其会计向凡翠转账支付涉案房屋的商业贷款，涤除了涉案房产的抵押权并无不当。日成公司、朱文静均表示该商品房买卖合同已经撤销，且原审第三人徐州房产局作为法定的房地产登记管理机构，也于2012年4月28日、5月24日均出函证实，日成公司与朱文静于2011年10月26日提出退房申请，该事实也能够与朱文静于2012年5月24日在原审法院“本人确实在11月份在产权处退过房”的陈述相互印证，至此，朱文静对日成公司的物权请求权消灭。结合涉案房产还贷资金来源、朱文静在日成公司买房后退房以及原审第三人徐州房产局对涉案房产所有权的确认，原审法院判决停止对涉案房产的执行并无不当。
综上，王惠的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人王惠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 超
代理审判员 周东海
代理审判员 黄传宝
二〇一四年十一月三日
书 记 员 薛淑淑