北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终421号
上诉人（原审被告）：北京市安泰祥物业管理有限公司，住所地北京市东城区西革新里108号院。
法定代表人：王树凯，总经理。
委托诉讼代理人：李强，男，北京市安泰祥物业管理有限公司职工。
委托诉讼代理人：孟玮，男，北京市安泰祥物业管理有限公司职工。
被上诉人（原审原告）：北京市丰台区汇丰家园小区业主委员会，住所地北京市丰台区汇丰家园五号楼地下一层业主委员会办公室。
负责人：程方策，主任。
委托诉讼代理人：靳宝玲，女，北京市丰台区汇丰家园小区业主委员会副主任。
上诉人北京市安泰祥物业管理有限公司（以下简称安泰祥物业公司）因与被上诉人北京市丰台区汇丰家园小区业主委员会（以下简称汇丰家园业委会）确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初14954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
安泰祥物业公司上诉请求：撤销一审法院判决，驳回汇丰家园业委会的全部诉讼请求。事实和理由:第一，一审法院判决适用程序错误，汇丰家园业委会主体不适格。汇丰家园业委会提起本案诉讼并未经过业主大会授权，无权提起本案诉讼，一审法院判决未审查汇丰家园业委会的主体资格。且汇丰家园业委会与安泰祥物业公司签订了《汇丰家园业主委员会与北京市安泰祥物业管理有限公司关于物业经费的补充约定》(以下简称《补充约定》)，汇丰家园业委会无权要求认定其签署的该份协议无效。第二，一审法院判决适用法律错误。一审法院判决依据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定认定《补充约定》无效，而《中华人民共和国物权法》第七十六条并非效力性强制规定，该条属于授权性条款，并未规定违反该条规定合同即为无效。第三，汇丰家园业委会具备签订合同的法定职责，其行为构成表见代表。根据《物业管理条例》第十五条第二款之规定，代表业主签订物业服务合同是业委会的法定职责。安泰祥物业公司有理由相信汇丰家园业委会有权签订合同，也没有法律法规要求物业公司在和业委会签订合同时查阅调取业主大会会议记录，物业公司无法从任何合法渠道得知业委会的签约行为是否得到了全体业主的同意。本案中，无论是新一届汇丰家园业委会还是老一届汇丰家园业委会都具有履行签订合同职责的权利。第四，《补充约定》的签订是安泰祥物业公司做出让步放弃重大利益后形成，并未损害业主的利益，对双方当事人都是公平的，不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的法定情形。
汇丰家园业委会辩称，同意一审法院判决，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。汇丰家园业委会应当维护全体业主的合法权益，老一届汇丰家园业委会与安泰祥物业公司签订的《补充约定》损害了全体业主的利益，该协议应属无效。
汇丰家园业委会向一审法院起诉请求：一、判令汇丰家园业委会与安泰祥物业公司签订的《补充约定》无效；二、安泰祥物业公司返还汇丰家园业委会人民币108221.69元；三、诉讼费被告承担。
一审法院认定事实：2013年5月24日，汇丰家园业委会（甲方）与安泰祥物业公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，该合同附件七约定：“共用部位、共用设施设备经营收入由物业公司和业主委员会按扣除营业税后的收益6:4比例分配。汇丰家园小区固定车位262个，每个车位每年按1600元人民币预收。业委会活动经费按220个车位计算，每车位按1400元，扣除营业税及附加（5.5%）合计为116424.00元，物业公司每年分两次拨入业委会指定账户。即每年1月31日之前为第一次拨付期，当年的7月31日之前为第二次拨付期，每次拨付的额度应不少于拨付总款额的50%。物业公司无权干预、限制业委会活经费使用。本合同期每车位每年增加的200元机动车停车管理服务收费归物业公司作为对物业服务费不足的补充。”
2015年9月21日，汇丰家园业委会与安泰祥物业公司签订《补充约定》，约定：“汇丰家园业委会行将届满，汇丰家园小区物业服务收费标准不再增加。根据BF-2010-2713《北京市物业服务合同》附件7“物业公用部分的经营收入约定（停车场管理收入的约定）”同时终止，原约定所提活动经费全部归于安泰祥物业公司，用于弥补物业服务成本提高而未提高物业服务收费标准造成的物业经费不足。对于2015年所余活动经费59711.69元，本着汇丰家园小区全体业主利益共享的原则，此笔经费全部用于物业服务经费不足的补充。”该《补充约定》的签订未召开小区业主大会。
2015年9月15日，汇丰家园业委会向安泰祥物业公司支付59676.78元。
一审法院认为，汇丰家园业委会要求确认《补充约定》无效，以侵害社会公共利益和违反法律、行政法规的强制性规定为请求权基础。有关共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。本案中，汇丰家园业委会未经业主同意，处分了属于业主共有的财产权益，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。故，汇丰家园业委会与安泰祥物业公司签订的《补充约定》因违反法律、行政法规的强制性规定无效。汇丰家园业委会依据该《补充约定》已向安泰祥物业公司支付了59676.78元，因《补充约定》无效，应予以返还。汇丰家园业委会要求返还的其他款项系基于双方签订的《北京市物业服务合同》的约定，与本案不属于同一法律关系，汇丰家园业委会可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国民合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决：一、北京市丰台区汇丰家园小区业主委员会与北京市安泰祥物业管理有限公司于二〇一五年九月二十一日签订《汇丰家园业主委员会与北京市安泰祥物业管理有限公司关于物业经费的补充约定》无效；二、北京市安泰祥物业管理有限公司于判决生效之日起七日内返还北京市丰台区汇丰家园小区业主委员会59676.78元；三、驳回北京市丰台区汇丰家园小区业主委员会其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院二审补充查明：2013年5月24日，汇丰家园业委会（甲方）与安泰祥物业公司（乙方）签订的《北京市物业服务合同》第五条第二款约定：“在本合同执行满二年的前三个月乙方可以根据物业服务成本提高情况和管理部门相关规定提出对物业服务收费标准进行修改，经甲乙双方商定后，并经业主大会通过，方可对物业服务收费标准进行修改。”该合同附件七《物业共用部分的经营收入约定（停车场管理收入的约定）》载明：“根据《业主大会议事规则》，业主大会及业主委员会开展日常活动的经费由本物业区域内全体业主承担，经业主大会会议表决通过，经费来源及支出用途如下：一、共用部位、共用设施设备经营收入由物业公司和业主委员会按扣除营业税后的收益6:4比例分配……”。
本院认为：根据最高人民法院2009年7月7日发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条之规定，违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。本案中，涉案《北京市物业服务合同》附件七《物业共用部分的经营收入约定（停车场管理收入的约定）》的内容经过汇丰家园业主大会表决通过。汇丰家园业委会与安泰祥物业公司签订《补充约定》中约定《北京市物业服务合同》附件七《物业公用部分的经营收入约定（停车场管理收入的约定）》终止，未经过汇丰家园业主大会表决通过。汇丰家园业委会未经汇丰家园业主大会表决通过签订《补充约定》，处分了属于汇丰家园全体业主共有的财产权益，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，汇丰家园业委会有权提起本案诉讼主张《补充约定》无效。一审法院判决《补充约定》因违反法律、行政法规的强制性规定无效，并判决安泰祥物业公司返还汇丰家园业委会59676.78元，并无不当。安泰祥物业公司提出的一审法院审理程序有误、一审判决适用法律错误、《补充约定》未损害业主利益应属有效的上诉主张不能成立，本院不予采信。关于安泰祥物业公司上诉提出的汇丰家园业委会签订《补充约定》属于表见代表的主张，因本案系审查《补充约定》是否因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，且安泰祥物业公司应当知道终止履行《北京市物业服务合同》附件七《物业公用部分的经营收入约定（停车场管理收入的约定）》需要经过汇丰家园业主大会表决通过，故安泰祥物业公司的该项上诉主张不能成立，本院不予采信。
综上所述，安泰祥物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1362元，由北京市安泰祥物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李晓波
代理审判员
林文彪
代理审判员
杨琳琳
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 潘 妍