北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0117民初8490号原告（执行案外人）：刘爱华，女，1971年11月3日出生，汉族，北京市平谷区人，住平谷区。被告（申请执行人）：北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行，住所地北京市平谷区南独乐河镇同乐路128号1幢等5幢。负责人：龚秀娟，行长。委托诉讼代理人：卢燕，女，1982年10月4日出生，汉族，北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行员工。委托诉讼代理人：路海涛，男，1981年3月10日出生，汉族，北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行员工。被告（被执行人）：北京飞弘日房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街3号路兴旺达嘉园1层103。法定代表人：袁园，执行董事。委托诉讼代理人：余孝洪，男，1965年10月4日出生，汉族，北京飞弘日房地产开发有限公司员工。被告（被执行人）：北京众鑫宏盛贸易有限公司，住所地北京市朝阳区北四环中路8号五洲大酒店1403室。法定代表人：王友起，经理。第三人：中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司，住所地北京市东城区北三环东路36号E座18层。负责人：王晓军。第三人：中润经济发展有限责任公司，住所地北京市西城区三里河东路5号中商大厦9层。法定代表人：赵连刚。第三人：润木财富投资管理集团有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区西环南路18号B座123室。法定代表人：付春玲，经理。委托诉讼代理人：南童杉，女，1992年11月12日出生，汉族，润木财富投资管理集团有限公司法务专员。原告刘爱华与被告北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行、北京飞弘日房地产开发有限公司、北京众鑫宏盛贸易有限公司，第三人中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司、中润经济发展有限责任公司、润木财富投资管理集团有限公司（以下分别简称为：农商行南独乐河支行、飞弘日公司、众鑫宏盛公司、信达管理公司、中润发展公司、润木财富公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘爱华，被告农商行南独乐河支行的委托诉讼代理人路海涛、卢燕，被告飞弘日公司的委托诉讼代理人余孝洪，第三人润木财富公司的委托诉讼代理人南童杉到庭参加诉讼。被告众鑫宏盛公司，第三人信达管理公司、中润经济公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘爱华向本院提出诉讼请求：1、依法撤销北京市平谷区人民法院作出的（2017）京0117执异92号《执行裁定书》；2、依法解除对盈谷中心某座某单元某号房屋（现楼号变更为路兴旺达嘉园某号楼某单元某号）的查封措施。庭审中，经本院释明，原告变更诉讼请求为：不得执行盈谷中心某座某单元某号房屋（现路兴旺达嘉园某号楼某单元某号）房屋。事实和理由：被告农商行南独乐河支行依据法律文书申请执行被告飞弘日公司一案，在执行过程中，2011年9月21日，平谷区人民法院查封了盈谷中心某座某单元某号房屋，我依法提出案外人执行异议申请，2017年9月5日，北京市平谷区人民法院作出的（2017）京0117执异92号《执行裁定书》，并于当日送达给我。我不服上述裁定，依据《民事诉讼法》相关规定依法提起案外人执行异议之诉，具体理由如下：第一，涉案裁定书认定基本事实不清、证据不足。2010年，王某某从飞弘日公司处认购盈谷中心某座某单元某号房屋，2011年3月29日，崔某某从王某某手里购买该房屋。2011年5月22日，我从崔某某处以44万元的价格购买该房屋，后我只支付给崔某某23万元。2011年11月28日，飞弘日公司约我去售楼处做改名和网签，飞弘日公司收取我更名费2万元和剩余房款21万元，自此我支付了全部购房款，且都有飞弘日公司的签章收据，所以款项交给了王友成之说不成立。之后飞弘日公司以种种理由未办理网签手续。后因飞弘日公司与农商行南独乐河支行发生经济纠纷，农商行南独乐河支行向平谷区人民法院申请查封盈谷中心某座某单元某号房屋。2011年9月21日，平谷区人民法院作出（2011）平执字第03454号裁定，查封了该房屋。我已经支付了全部房款，签订了购房合同，名下没有其他住房居住，且我取得该房屋系善意，没有任何过错，依相关法律规定，该房屋应属于我所有。至于没有网签手续，完全是飞弘日公司内部管理问题导致，而且，我在2011年11月28日已经缴纳全部房款，都有财务部门签章的收据，而飞弘日公司是在2015年10月份接受股权的，政府接管也在2013年5月，所以款项交给了王友成之说不成立。购买事实发生在2010年12月，远在2011年7月1日（2011）平民初字第3046号民事调解书之前，之后房屋所有权已经发生变化，属于银行监管不力，我方没有过错，不能因此剥夺我们的正常住房权利。第二，原裁定适用法律错误。法院适用《最高人民法院关于适用的解释》第465条第一款第一项之规定认定我对涉案房产享有的权利不足以排除本院的执行是错误的。原告与飞弘日公司有合法有效的房屋买卖合同，且我已经交付相应的合同款项，履行了合同的相关义务，且该房产已经交付给原告占有、使用，不再适宜被第三人执行，足以排除本案的执行，因此，依法应当适用《最高人民法院关于适用的解释》第465条第一款第二项之规定，依法裁定执行异议成立，解除对盈谷中心某座某单元某号房屋的查封措施。综上所述，原告认为，涉案裁定认定基本事实不清、证据不足，适用法律明显错误，裁定结果有悖法律规定。望法院依法查明案件事实后，依原告诉求裁判终止对盈谷中心某座某单元某号房屋（现楼号变更为路兴旺达嘉园某号楼某单元某号）房屋的查封执行，以维护我们普通公民的基本生存居住的权利。被告农商行南独乐河支行辩称，我行已将债权转让给信达资产公司。被告飞弘日公司辩称，不同意原告的诉讼请求，依法应予驳回。理由如下：第一，原告未办理网签手续。第二，我公司未收到原告交付的购房款。第三，原告提供的收款收据上的公章为王友成私刻，与我公司无关，且该公章已被鉴定为假章，涉及刑事犯罪，建议移送公安机关处理。第四，原告未通过建委办理合法入住手续，属于非法入住。被告众鑫宏盛公司，第三人信达资产管理公司北京分公司、中润经济发展有限责任公司未发表意见。第三人润木财富公司述称，农商行南独乐河支行将本案债权转让给信达资产公司，信达资产公司又将其转让给中润发展公司，后中润发展公司将其转让给我方，现我方正在进行执行主体变更工作，因材料不齐，尚未办妥，但我方应是实质意义上的申请执行人，应以被告身份参与诉讼。原告就执行标的不享有足以排除执行的权益，故不同意原告的诉讼请求，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据和事实，本院认定如下：2006年12月26日，众鑫宏盛公司（乙方）作为借款人、农商行南独乐河支行（甲方）作为贷款人签订《借款合同》。同日，农商行南独乐河支行作为抵押权人、飞弘日公司作为抵押人签订《抵押合同》。飞弘日公司同意以座落于北京市平谷区平谷北街3号，地号为F-某的土地使用权作为抵押物，并办理了抵押物登记手续。农商行南独乐河支行取得京平他项（2006抵）第某号土地他项权利证明书。证书载明：抵押期限自2006年11月15日起至2009年11月15日止。2011年5月18日，农商行南独乐河支行将众鑫宏盛公司、飞弘日公司诉至本院，要求众鑫宏盛公司归还借款本金2000万元及贷款利息；对被告飞弘日公司提供的京平国用（2006出）字第某号、京平他项（2006抵）第某号载明的抵押物享有优先受偿权。2011年7月1日，本院作出（2011）平民初字第3046号民事调解书，载“双方当事人自愿达成如下协议：一、被告众鑫宏盛公司于2011年7月30日前向原告农商行南独乐河支行归还借款本金人民币2000万元并支付相应的利息；二、如果被告众鑫宏盛公司于2011年7月30日前不履行本调解书第一项确定的债务，原告农商行南独乐河支行对京平国用（2006出）字第某号、京平他项（2006抵）第某号载明的抵押物进行折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。后因众鑫宏盛公司未履行，农商行南独乐河支行向本院申请强制执行。2011年9月21日，本院作出（2011）平执字第03454号裁定，2011年12月13日，本院查封了涉诉房屋；2013年9月22日，由本院续封，涉诉房屋目前仍处于查封状态。案件审理期间，经本院向平谷区土地管理机关查询，上述抵押权期限仍为2006年11月15日起至2009年11月15日止。2010年12月10日，王某某与飞弘日公司签订《商品房优先认购协议书》，约定由王某某认购“盈谷中心”某座某单元某号（现路兴旺达嘉园某号楼某单元某号）房屋，该房屋暂定面积30.76平方米，折后单价8678元/平方米，总价266935元。王某某同意在本协议签署的同时向被告支付认购房款（含定金20000元）56935元。当日，飞弘日公司收取王某某更名费16014元，其他款项6935元、985元。2011年3月29日，王某某将拟购买房屋卖给崔某某。2011年5月22日，崔某某又将该房屋转卖给原告，双方签订了《房屋买卖合同》，主要内容如下：一、房产坐落于平谷区盈谷中心小区某座某单元某号，建筑面积30.76平方米，朝向朝南。二、房屋成交金额430000元。1、原告支付崔某某定金10000元。2、原告于2011年6月28日一次性全款付清崔某某（含定金），共计230000元。附加：如崔某某不能改名，如数退还原告共计220000元，另定金10000元，改名费由原告承担。中介人代崔某某向原告出具收条，记载：今收到原告刘爱华购房全款230000元，含定金10000元。2011年11月28日，北京嘉怡伟业房地产经纪有限公司向原告出具证明，记载：原告刘爱华已把房款交给王友成，共计230000元。2011年12月1日，飞弘日公司收取原告购房款210000元。庭审中，原告述称其于2017年2月份入住涉诉房屋至今。对上述事实原告提交了商品房优先认购协议书、购房款收据、交易凭条等证据予以证明。飞弘日公司及润木财富公司主张，依据平谷公安分局鉴定意见通知书（京公平刑鉴通字〔2014〕000071号），原告提交的证据所附“北京飞弘日房地产开发有限公司1101170010154”印文与样本印文不是同一枚印章盖印，故不认可上述证据的真实性；原告未办理合法的入住手续，属于非法入住。2013年10月23日，原告将飞弘日公司诉至本院，要求交付涉诉房屋。2013年11月29日，本院作出（2013）平民初字第05957号判决，判决被告飞弘日公司继续履行与原告签订的房屋买卖合同，在路兴旺达嘉园工程经竣工验收合格后十五日内向原告刘爱华交付路兴旺达嘉园某层某单元某号房屋；原告应在接收房屋时按房屋套内建筑面积计算结清房款等相关费用。一审宣判后，飞弘日公司不服，提出上诉，2014年4月8日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第01693号裁定，裁定撤销原判决，发回重审。后原告提出执行异议申请，请求解除对涉诉房屋的查封，终止（2011）平执字第03454号裁定对该房屋的执行。2017年9月5日，本院作出（2017）京0117执异92号裁定，裁定驳回原告的异议请求。另查明，2016年3月25日，农商行南独乐河支行（甲方）与信达管理公司（乙方）签订债权转让协议，将其对众鑫宏盛公司享有的债权转让给了信达管理公司，约定自2015年8月16日起，乙方成为新的债权人，取代甲方的债权人地位，并履行了通知义务；2016年8月8日，信达管理公司与中润发展公司签订债权转让协议，将该笔债权转让给了中润发展公司，并履行了通知义务；2016年11月份，中润发展公司与润木财富公司达成债权转让协议，将该笔债权转让给了润木财富公司，并履行了通知义务。本院认为，王某某与被告飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》已具备拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，具有买卖合同的性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王某某将认购房屋转卖他人后再次卖予原告，飞弘日公司收取了原告房款。因此，确认王某某对涉案房屋的权利义务转由原告承继，原告为飞弘日公司与王某某房屋买卖合同的房屋买受人。公安机关出具的鉴定意见通知书仅表明原告提交的证据所附飞弘日公司的印章与样本印章不是同一枚印章，未认定公章系伪造的虚假公章，不能否认其效力，故对二被告的抗辩意见，本院不予采纳。协议书签订于本院查封涉诉房屋之前，无证据证明原告购买房屋非用于居住，且原告已实际入住至今。飞弘日公司及润木财富公司主张原告系非法入住，但涉诉房屋所在小区有物业管理，原告已交纳水电费及燃气费，证明涉诉房屋已经通水通电通气，投入正常居住使用，二被告亦未提交充足证据予以证明，故对其该意见本院不予采纳。原告现已付清房款。综上，原告对涉诉房屋享有足以排除强制执行的权利，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十条、第三百一十二条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行路兴旺达嘉园某号楼某单元某号房屋。案件受理费70元，由被告北京飞弘日房地产开发有限公司负担（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  查金枝人民陪审员  丁宝顺人民陪审员  张福江二〇一八年四月二日书 记 员  尤士兰