广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3905号上诉人（原审被告）：广州钜东网络科技有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：江浩伦，该司经理。委托代理人：朱毅华、黄国标，广东尊海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州机电物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：黄双全，该司董事长。委托代理人：罗国林、韩烨，广东格林律师事务所律师。上诉人广州钜东网络科技有限公司（以下简称钜东公司）因与被上诉人广州机电物业管理有限公司（以下简称机电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初9523号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人钜东公司上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，改判钜东公司向机电公司支付2016年3月至6月的租金17689元，并以17689元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利息标准向机电公司支付违约金并以该本金为限。2、案件诉讼费用由机电公司承担。事实与理由：一、保证金具有债权质押担保的性质，其目的是用于保证债务人无法履行债务的情况下弥补债权人的损失，所以从这点可以看出保证金是一种损失填补的救济方式，而且根据我国法律关于违约行为补偿的原则是完全赔偿原则，赔偿以受害人的损失为限，不存在获利的赔偿，如果机电公司既要租金又要没收保证金，就超出了损失的范围，反而获利了，这与法律规定不符。实践中都把履约保证金认定为债权质押的性质。债的担保就是在债权无法实现时处理担保物用以弥补债权的损失，因此当承租人违约时，作为有权收取租金的机电公司是可以没收保证金，但其没收保证金的目的是弥补其租金的损失，而不是又要收取租金，又要没收保证金。《中华人民共和国合同法》规定违约的赔偿是采用损失填平原则，违约的赔偿是以损失为限，而且根据双方关于保证金条款的表述“甲方所收取的租赁保证金、水电保证金等相关款项不予退还，甲方有权要求乙方赔偿因乙方违约造成的损失和费用。”这里的表述不予退还保证金就是要用来赔偿损失。二、机电公司在诉请中主张了违约金，也就是表明了机电公司对钜东公司逾期交纳租金是主张了惩罚性的违约赔偿的，因此再支持没收保证金，就是双重违约赔偿。三、原审法院既支持机电公司没收保证金又支持违约金，过分高于违约的损失了。被上诉人机电公司答辩称：原审判决符合法律规定和事实根据，请求驳回上诉，维持原判。机电公司向原审法院起诉请求：1.确认机电公司与钜东公司之间签订的穗机物（联盛）临租〔2015〕038号《租赁合同》于2016年6月25日解除；2.钜东公司向机电公司腾空并返还位于广州市白云区沙太路华苑街18号自编16号4层02的租赁物；3.钜东公司向机电公司按合同约定的收款账户支付自2015年10月至2016年6月欠付的租金90945元，2016年2至6月水电费17992.4元；4.钜东公司向机电公司支付自应当支付租金之日起至支付全部欠付租金、水电费之日的违约金（每逾期一日按月租金的千分之二标准计算，自2015年10月16日暂计至2016年6月20日为16333.722元、水电费违约金1044.9032元；5.钜东公司承担自2016年7月2日至2016年7月17日钜东公司实际交还房屋给机电公司之日止按合同约定的租金月租金标准向机电公司支付占有使用费及利息（自起诉之日至实际清偿之日止按银行同期贷款利率计算）；6.钜东公司承担案件诉讼费用。原审法院查明的事实：2015年8月13日，广州华南信息产业有限公司（甲方，以下简称华南公司）与钜东公司（乙方）签订《租赁合同》，将位于广州市白云区沙太路华苑街18号自编16号4层02房出租给乙方。同年10月23日，机电公司（甲方）与钜东公司（乙方）签订《租赁合同》【穗机物（联盛）临租[2015]038】，约定：甲方将位于广州市白云区沙太路华苑街18号自编16号4层02房（工业厂房，建筑面积665平方米）出租给乙方使用；乙方临时租用租赁物的时间从自2015年11月1日起至2016年7月31日止；临时租赁期限内，甲方有权提前1个月书面通知乙方解除租赁关系并收回物业；乙方收到甲方关于终止或解除租赁关系书面通知之日为本合同终止之日；乙方在临时租用租赁物期间，每月按租赁物租赁面积665平方米计算，租金21.6元/平方米，管理费5元/平方米，总计17689元向甲方缴纳租金，按月结算；乙方必须于15日前向甲方缴纳当月租金，甲方收取款项后应向乙方开具收款凭证；乙方须在本合同签订时向甲方支付相当于3个月租金和管理费总额的租赁保证金53067元；租赁关系终止时，若乙方按本合同约定清空并退还租赁物且乙方无违反本合同任一行为的，收取的租赁保证金扣除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用后，剩余部分于租赁期满场地移交后10个工作日内甲方凭乙方提供的甲方所开具的租赁保证金收款凭证原件无息退还乙方；甲方在收到乙方租赁保证金及首期租金后10个工作日内，以租赁物之现状向乙方交付租赁物和有关设施设备（如有）；乙方拖欠租金或费用超过20天，或存在拖欠租金或费用行为累计两次的（甲方书面同意的除外），甲方有权单方解除合同，收回租赁物；甲方适用上述条款解除合同时，合同解除时间以甲方解除合同的通知到达乙方时为准，甲方所收租赁保证金、水电保证金等相关款项不予退还，甲方有权要求乙方赔偿因乙方违约造成的损失和费用；乙方逾期交纳租金、水电费或其他费用的，每逾期1天按欠交金额的2‰加收违约金；逾期20天仍未交付租金、水电费或其他费用的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，所收租赁保证金及相关的款项不予退还；合同终止或解除，乙方不按本合同约定返还租赁物的，除应向甲方按本合同标准支付占有使用费外，还须按应支付的占用使用费总额的100%向甲方支付违约金；本合同所有的通知应以书面方式作出，任何一方以邮寄、快递、挂号信等方式将通知送达至本合同约定的对方地址的，即视为送达；……。同年10月31日，华南公司与钜东公司签订《提前终止租赁合同协议书》，约定：双方于2015年8月13日签订的《租赁合同》于本协议生效之日起解除；解除租赁合同后，乙方将与机电公司就租赁物的出租事宜签订新合同，将乙方在原租赁合同中承租人的全部权利义务概括转让给机电公司；《租赁合同》解除后，乙方已经支付的租赁保证金53067元由甲方作财务处理后协助乙方重新支付至机电公司；乙方应于2015年10月31日前将按甲方认可的状态将租赁物返还给甲方；……。同年11月19日，机电公司向钜东公司开具了53067元的保证金发票。2016年3月起，钜东公司未向机电公司交纳当月及之后租金；上月至6月的水电费（2月1977.6元，3月2631.9元，4月2750.8元，5月5340.4元，6月5031.4元，合计17732.1元）。同年3月1日，机电公司向钜东公司发出《催收租金、管理费的通知》，内容为：钜东公司向机电公司承租华苑街18号自编12号1层西边、华苑街18号自编16号4层01，02、华苑街18号自编1号东临建物业。钜东公司欠2015年12月及2016年1-2月租金合计94130元、管理费合计18000元。请钜东公司于2016年3月4日向机电公司补交租金。同年4月18日，机电公司委托广东格林律师事务所向钜东公司发出《律师函》，内容为：2015年8月13日，钜东公司与华南公司签订房屋租赁合同，该合同约定钜东公司承租华南公司位于广州市白云区沙太路华苑街18号大院自编1号东临建物业。同年10月31日，机电公司与华南公司及钜东公司三方签订了《租赁合同补充协议书》约定华南公司向机电公司转移上述房屋租赁合同中出租人的全部权利和义务。同年10月23日，机电公司与钜东公司签订了4份房屋租赁合同，约定钜东公司承租广州市白云区沙太路华苑街18号自编16号4层01、02，13号1层01及12号1层西边物业，租赁期限自2015年11月1日至2016年7月31日，以上四处物业租金、管理费每月合计56630.2元，钜东公司应当在每月15日前向机电公司支付当月的租金和管理费。上述合同签订后，机电公司已按约定向钜东公司移交了租赁物，实际每月代钜东公司向供水供电部门缴纳了水电费用。但承租期间，钜东公司无故拖欠租金、水电费及物业管理费，具体为：2015年10月，租金、水电费30966元；2015年12月、2016年1月，水电费5778.2元；2016年1月，水电费4391.4元；2015年12月，租金2760元；2016年1月，租金2760元；2016年3月，租金、水电费及物业管理费，76267.3元；合计122923元。机电公司及华南公司分别于2016年3月1日及3月14日向钜东公司寄发了催交租金、水电费、管理费的通知，但钜东公司仍未支付上述费用。钜东公司的行为已经构成严重违约，要求钜东公司在2016年4月12日前将所欠上述租金、水电费、管理费及逾期未支付上述费用而产生的违约金予以交纳，否则将追究法律责任。上述通知于同年4月19日送达钜东公司处。同年6月24日，机电公司向钜东公司发出《解除租赁合同通知书》，内容为：因钜东公司自2015年10月开始拖欠租金，经机电公司催告后，至今仍拒绝支付。钜东公司的行为已经构成根本违约。自本通知书送达之日起，机电公司与钜东公司签订的穗机物（联盛）临租[2015]037系列《租赁合同》解除。钜东公司应当于收到本通知后立即腾空相关租赁房屋交还给机电公司，立即补交所有欠付租金、承担违约责任并赔偿因此造成机电公司其他损失。上述通知于同年6月25日到达钜东公司处。同年7月8日，机电公司向钜东公司寄出《债权转让通知书》，内容为：华南公司将其与钜东公司在5份房屋租赁合同中的债权（欠租）41135.7元及其他相关权利转让给机电公司。请钜东公司接到通知书后向机电公司履行全部义务。上述通知书上加盖了华南公司和机电公司的公章。上述通知书于同年7月9日由他人签收。同年7月17日，钜东公司向机电公司交还了涉案房屋。原审法院认为，机电公司、钜东公司签订的《租赁合同》（穗机物（联盛）临租[2015]038）合法有效，双方应当恪守履行。钜东公司未支付2016年3至6月的租金，其行为已构成违约，达到合同解除的条件。机电公司单方解除合同符合法律规定，其提出确认合同于2016年6月25日解除的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。对于机电公司主张交还房屋的诉讼请求，其申请撤回该项诉讼请求，原审法院予以准许。对于机电公司主张2016年3至6月租金的诉讼请求，原审法院予以支持，但机电公司主张租金数额有误，原审法院予以纠正。对于机电公司主张2016年2至6月水电费的诉讼请求，经核定，2016年2至6月的水电费为17732.1元，原审法院在该范围内予以支持。对于机电公司主张逾期支付租金、水电费的违约金的诉讼请求，原审法院予以支持，但违约金标准过高，原审法院予以调整至中国人民银行同期同类贷款利息标准。对于机电公司主张自2015年7月2日起至2017年7月17日房屋实际交还之日止的房屋占有使用费及利息的诉讼请求，因钜东公司对房屋交还事实存在诉讼利益，但其却未能积极举证证明交还时间，故原审法院对机电公司自认的交还时间2016年7月17日予以确认，计得房屋占有使用费为9130元，超出部分及利息不予支持。对于机电公司主张2015年10月租金的诉讼请求，原审法院认为，上述租金为另一法律关系，涉及合同债权转让，不适宜合并审理，故原审法院不予处理，机电公司可另案主张。对于钜东公司提出租赁保证金可抵扣租金的抗辩意见，经查，合同约定在钜东公司违约导致合同解除的情况下，机电公司有权没收租赁保证金，原审法院认为，上述约定的意思是以没收租赁保证金作为合同解除的违约责任，故合同解除后，租赁保证金已被机电公司没收，不能抵扣租金，钜东公司就此提出的抗辩意见不能成立，原审法院不予采纳。对于钜东公司提出机电公司主张违约金的同时不能没收保证金的抗辩意见，原审法院认为，机电公司主张的是迟延履行合同义务的违约金，根据合同法相关规定，可与合同解除的违约责任同时适用，故该抗辩意见缺乏法律依据，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2017年1月23日作出判决：一、确认广州机电物业管理有限公司与广州钜东网络科技有限公司于2015年10月23日签订的《租赁合同》（穗机物（联盛）临租[2015]038）于2016年6月25日解除；二、广州钜东网络科技有限公司于判决生效之日起5日内向广州机电物业管理有限公司支付2016年3至6月的租金70756元；2016年2至6月的水电费17732.1元；合计88488.1元；三、广州钜东网络科技有限公司于判决生效之日起5日内向广州机电物业管理有限公司支付逾期支付2016年3至6月租金的违约金（分别以当月租金17189元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，从当月16日起至付清之日止，以本金为限）；逾期支付2016年2至6月水电费的违约金（分别以当月欠费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，从次月16日起至付清之日止，以本金为限）；四、广州钜东网络科技有限公司于判决生效之日起5日内向广州机电物业管理有限公司支付2016年7月2日至2016年7月17日期间的房屋占有使用费9130元；五、驳回广州机电物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2726元，由广州机电物业管理有限公司负担100元，广州钜东网络科技有限公司负担2626元并于判决生效之日起5日内向原审法院交纳。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。另查明，《租赁合同》【穗机物（联盛）临租[2015]038】第十条第3项约定：存在任何与本合同权利义务不一致的合同文本，双方确认以本合同约定的权利义务为准，并作为解决双方纠纷的依据。二审中，钜东公司、机电公司双方确认上诉争议的焦点是保证金能否抵扣租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。双方二审争议的焦点是保证金能否抵扣租金。对此本院分析如下：根据《提前终止租赁合同协议书》“双方于2015年8月13日签订的《租赁合同》于本协议生效之日起解除；解除租赁合同后，乙方将与机电公司就租赁物的出租事宜签订新合同，将乙方在原租赁合同中承租人的全部权利义务概括转让给机电公司”的约定，华南公司与钜东公司之间的租赁关系已经解除，机电公司、钜东公司双方之间也已经签订了《租赁合同》（穗机物（联盛）临租[2015]038），该合同就是机电公司、钜东公司对华南公司、钜东公司之间的租赁关系承继的体现，系机电公司、钜东公司自愿签订，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，对机电公司、钜东公司双方均具约束力。根据《租赁合同》（穗机物（联盛）临租[2015]038）约定，保证金不予退还是机电公司因钜东公司违约行使合同解除权时钜东公司应承担的一种违约责任，钜东公司主张可以用来抵扣欠付的租金没有合同依据，原审法院对此不予采纳并无不当，而逾期支付租金违约金是针对逾期支付租金行为的一种违约责任，与没收保证金属两种不同性质的违约责任，原审法院认为可以同时适用亦无不当。至于违约责任是否过高的问题，原审法院已对逾期支付租金、水电费违约金予以调整，钜东公司认为没收保证金的违约责任过高但未提供充分依据，本院不予支持。综上所述，钜东公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1570元，由广州钜东网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹佑平审判员  蔡粤海审判员  闫 娜二〇一七年六月二日书记员  吴 桐