福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第271号
上诉人（原审被告）陈启发，男，1964年3月25日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托代理人黄美娟，福建衡评律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈跃增，男，1980年10月19日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托代理人黄必胜，福建仁胜律师事务所律师。
委托代理人黄庆亮，福建仁胜律师事务所实习律师。
上诉人陈启发因与被上诉人陈跃增申请执行人执行异议之诉一案，不服漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第9283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈启发的委托代理人黄美娟，被上诉人陈跃增的委托代理人黄必胜、黄庆亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：本院于2012年9月5日立案受理陈跃增与杨顺淋、杨午枝、杨明民间借贷纠纷一案，于2012年11月9日作出（2012）芗民初字第6792号民事判决，确定：杨顺淋、杨午枝应于本判决生效之日起十日内偿还陈跃增借款人民币100万元及从2011年6月3日起至还清欠款之日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算利息。杨顺淋、杨午枝不服该判决，提起上诉。漳州中级法院于2013年6月19日作出（2013）漳民终字第235号民事判决，驳回上诉，维持原判。陈跃增依生效判决，向本院申请强制执行。本院于2014年3月12日作出（2014）芗执行字第226号执行裁定，查封了漳州市芗城区芝山镇金峰村××号房屋。本院在执行申请执行人陈跃增与被执行人杨顺淋、杨午枝民间借贷纠纷一案中，案外人陈启发于2014年4月8日对执行标的漳州市芗城区芝山镇金峰村××号提出书面异议。本院于2014年10月26日作出的（2014）××执外异字第××号执行裁定书认为：案外人陈启发已向被执行人杨顺淋、杨午枝、杨明、杨剑、张小贞购买了该房产，且支付了全部购房款，并已实际占有。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，案外人陈启发要求解除冻结、查封于法有据，异议成立，故裁定中止对址在漳州市芗城区芝山镇金峰村××号房屋的执行。陈跃增不服该裁定，于2014年11月20日向本院提起诉讼。
原审另查明，陈启发提供其与杨顺淋、杨午枝、杨明、杨剑、张小贞于2013年2月9日签订的关于漳州市芗城区芝山镇金峰村××号房屋的《房屋买卖协议》，协议约定，杨顺淋、杨午枝、杨明、杨剑、张小贞以人民币168万元的价格，将址于漳州市芗城区芝山镇金峰村××号自建二层半的楼房连同该楼房上的土地一起出售给陈启发，该款在本协议签订之日一次性以现金支付完毕。协议第四条约定：甲方（杨顺淋等）在2013年9月12日付现金20万元整，如无按期支付，甲方（杨顺淋全部搬出，完整交付楼房及土地。协议第五条约定：甲方（杨顺淋等）自签订日起18个月内归还人民币168万，乙方（陈启发）无条件将甲方（杨顺淋等）房屋连同土地归还给甲方（杨顺淋等）。漳州市芗城区芝山镇金峰村委会在该协议上盖章确认“以上财产属于杨顺淋甲方5人所有”。
原审又查明，该房屋现由陈启发居住使用。
原审判决认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。双方提供的2013年2月9日《房屋买卖协议》第四条约定：甲方（杨顺淋等）在2013年9月12日付现金20万元整，如无按期支付，甲方（杨顺淋等）全部搬出，完整交付楼房及土地。协议第五条约定：甲方（杨顺淋等）自签订日起18个月内归还人民币168万，乙方（陈启发）无条件将甲方（杨顺淋等）房屋连同土地归还给甲方（杨顺淋等）。陈启发提供的2011年7月至8月的银行转账凭证，汇款人为郑艺臻，收款人有漳州扬名贸易有限公司、杨明等及“杨明”“杨顺淋”出具的收条，不足以证明上述款项用于购买涉诉房屋。该协议以房屋买卖的形式抵偿债务，不适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。该协议违反了《中华人民共和国担保法》的相关规定，且陈跃增与杨顺淋、杨午枝的债务发生在前，陈启发与杨顺淋等人的房屋买卖协议签订在后，该房屋买卖协议损害了陈跃增的合法利益，陈跃增主张协议双方恶意串通，损害第三人利益，协议无效，理由成立，本院予以采纳。综上，陈启发主张其与杨顺淋等基于房屋买卖合同关系，善意取得该房产，没有法律依据，本院不予采纳。陈跃增请求对该房屋许可执行，本院予以支持。陈启发与杨顺淋等人的债务纠纷可另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五项，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决：继续对址在漳州市芗城区芝山镇金峰村××号房屋的执行。本案受理费100元，由陈启发负担。
宣判后，原审被告陈启发不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人陈启发上诉称：1、上诉人与被执行人杨顺淋等人签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，已成立并生效，适用最高院《查封规定》第十七条，而原判却认定该协议以房屋买卖的形式抵偿债务，不适用最高院《查封规定》第十七条的规定，属认定事实、适用法律错误。2、上诉人在与被执行人杨顺淋等人房屋买卖过程中并无存在过错，也无证据证明双方存在恶意串通的行为，故原判认定该协议无效是错误的。请求撤销原判，依法改判中止对执行标的许可执行。
被上诉人陈跃增答辩称：上诉人与被执行人杨顺淋等人之间不存在真实的房屋买卖关系，这从银行转账的时间及房屋买卖协议内容得以体现。银行转账是2011年，而双方订立的协议是2013年，故银行的转账不是用于本案的房屋买卖；从双方协议第四、五条约定的内容，很明显所谓的房屋买卖合同是以房抵债的事实。要求驳回上诉，维持原判。
本院查明，庭审中，双方均陈述对原判查明认定的事实无异议，本院予以确认。
另查明，上诉人陈启发是芝山镇上坂村村民，杨顺淋、杨午枝、杨明、杨剑、张小贞是芝山镇金峰村村民。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规及第四款的规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该规定表明，农村村民是可以出卖住房的，而按照我国现行房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。因农村宅基地的所有权归集体，其使用权的主体是特定的农村村民，即属于本集体经济组织特定的成员，本集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。本案的受让人陈启发并非涉讼房屋宅基地所在集体经济组织成员，无权获得该集体经济组织宅基地使用权及宅基地上房屋的所有权，因此，本案被执行人杨顺淋等人将其自建的本市区芝山镇金峰村××号二层半楼房转让给上诉人陈启发，双方签订了《房屋买卖协议》，该协议违反上述法律规定，属无效。因此，被上诉人请求许可对本市区芝山镇金峰村××号房屋予以查封、扣押、冻结的理由成立，应予支持。上诉人陈启发提出双方签订的《房屋买卖协议》成立并生效，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应当解除对涉讼房屋的查封、扣押、冻结的主张，与法不符，不予采纳。原判认定上述协议以房屋买卖的形式抵偿债务的理由不适用最高院《查封规定》第十七条规定，虽未对上述协议的效力作出认定，但不影响实体处理。原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人陈启发负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 李 凌
二〇一五年四月十日
书 记 员 卢 杰
附本判决适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。