黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑中民终字第375号
上诉人（原审原告）李清祥，男，汉族，无职业。
委托代理人武俊萍，女，汉族，无职业，系上诉人李清祥妻子。
委托代理人庄建福，黑龙江明鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈淑芹，女，汉族，无业。
委托代理人张双，男，汉族，无职业，系被上诉人陈淑芹儿子。
委托代理人陈广杰，孙吴县孙吴镇法律服务所法律工作者。
上诉人李清祥因与被上诉人陈淑芹房屋买卖合同纠纷一案，不服孙吴县人民法院（2015）孙民初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人李清祥及其委托代理人武俊萍、庄建福，被上诉人陈淑芹的委托代理人张双、陈广杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李清祥在原审法院诉称，2000年5月29日，我与被告陈淑芹签订了一份售房协议书，约定将孙吴县小百货开发楼4楼东边第2户住宅面积101平方米售给被告陈淑芹，定价50，000.00元。2000年5月30日，原告与被告又签订了一份售房协议书，约定将孙吴小百货开发楼4楼2栋口（中栋口）东边第1个住宅楼面积约101平方米卖给被告，定价50，000.00元。合同第4条后注：1999年12月15日小百货开发楼的一、二楼装修时，原告妻子武俊萍借陈淑芹现金130，000.00元，买小百货4楼（中栋口西边第1个屋）80，000.00元，还差50，000.00元至今未还，限定2000年10月15日前还清，如到期未还，按本合同执行，原告和被告双方各不找钱，楼的产权永归被告所有。2001年5月18日，原告和妻子武俊萍再次与被告陈淑芹签订了一份协议，原告夫妻二人向陈淑芹借款24，400.00元，用小百货开发楼4楼中间栋口东侧住宅楼抵押，还款日期为2001年7月18日，到期未还，抵押楼归陈淑芹所有。2000年10月13日，武俊萍偿还1999年借款50，000.00元。2000年10月13日又偿还20，000.00元。上述两份售房协议及售房合同，本质上是借款合同。被告仅凭此协议及合同就占有两户住宅，并办理了房屋产权登记，应属无权占有。故诉至法院，要求依法确认与被告陈淑芹签订的买卖合同无效，并要求被告退出无权占有的房屋，即昌源开发3号楼2单元401、402室。
原审被告陈淑芹在原审法院辩称，原告陈述的事实与理由不属实，被告与李清祥签订买房协议和买房合同。被告购买孙吴县小百货住宅楼应是成品楼，但原告建设的楼房只是一个大框。原告在收完购楼款后，留下烂尾楼不知去向。被告几十户业主只能自己再行投资接水、安电、装门窗、贴瓷砖，使房屋能达到居住状态，所以原告应将装修房屋的后期投入费用返还给被告。被告购买房屋不但签订合同也交足购房款，并且有收据及原告书写的办理房证证明为凭。孙吴县建设局房产处在法律规定时间内向社会进行公告。公告中列明房屋购买人，在两个月的异议期内，原告并没有提出异议，被告取得两个房屋产权证。请求法院确认房屋买卖合同有效。
原审法院判决认定，1998年原告李清祥挂靠孙吴县昌源房地产公司开发昌源3号楼。2000年5月29日，原告与被告签订了书面的售房合同书，约定原告将孙吴小百开发楼四楼西边第二个住宅楼101平方米卖给被告，价格为80，000.00元。交工日期为2000年10月30日，并于同日出具了金额为80，000.00元的收据。2000年5月30日，原告与被告签订售房合同书，约定原告将孙吴小百开发楼四楼东边第二个住宅楼101平方米卖给陈淑芹，价格为50，000.00元，交工日期为2000年10月15日。并注明：99年12月15日小百货开发楼的一二楼装修时，武俊萍借陈淑芹现金壹拾叁万元整，买小百四楼（中栋口西边第一个屋）捌万元整，还差五万元整至今未还，现定2000年10月15日前还清，到期还不上，按本合同执行，双方互不找钱，楼的产权永归乙方所有。并出具了收据，载明，收陈淑芹买4楼东二住宅楼款。收款时间为2000年5月29日。后原告李清祥于2000年10月13日，偿还了被告陈淑芹借款50，000.00元和20，000.00元，收据注明还1999年12月借款和2000年8月借款。2001年5月18日，被告与原告及其妻子武俊萍再次协商达成如下协议：武俊萍、李清祥借陈淑芹现金24，400.00元，用小百货开发楼中间栋口东侧住宅楼抵押，还款日期为2001年7月18日，到期还不上借款，四楼中间栋口东侧住宅楼归陈淑芹所有，楼房房产使用权归甲方陈淑芹所有，乙方李清祥、武俊萍负责办理房证及其费用。因此楼未完工，只是大框，经双方协商作价为40，000.00元，如全装完，达到住户标准，定价为50，000.00元，双方达成协议，不得反悔，如有违约追究法律责任。到还款期后，原告李清祥未偿还借款，双方约定将2001年5月18日协议约定的楼房及2000年5月29日约定的买卖楼房一并给付陈淑芹。2001年12月20日，原告妻子武俊萍以小百楼开发商的名义给孙吴县房产处出具了关于办理房证的请示。孙吴县房产处于2001年12月21日作了办证登记。被告于2001年11月24日交纳了房款45，600.00元。并于2009年10月20日作了换证登记。诉争房屋所有权人登记在被告名下。现原告诉至本院，以与被告签订的合同无效为由，要求确认原被告签订的合同无效，被告退还占有的房屋。被告以与原告签订的合同有效为由，要求驳回原告的诉讼请求。
原审法院判决认为，原告与被告于2000年5月29日及2001年5月18日签订的售房合同和协议书系双方当事人的真实意思表示，且内容合法，法院认定该两份合同有效，原告要求确认合同无效的理由不正确且无证据支持，本院不予支持。2001年5月18日的协议书虽不是售房合同，属于原告为了如期偿还借款对被告作出的保证，到还款期后，原告未履行还款义务，故原被告协商用该协议中约定的房产折抵欠原告债务，且2001年12月20日李清祥妻子武俊萍以小百楼开发商的名义给孙吴县房产处出具的关于办理房证的请示，该事实表明经原被告协商原告已经同意将诉争的两处楼房的所有权登记为被告名下，并且被告在办理初始登记后2001年11月24日又交付了房款45，600.00元。故本院认定2001年12月20日李清祥妻子武俊萍以小百楼开发商的名义给孙吴县房产处出具的关于办理房证的请示的行为是对原被告之间签订的合同和协议的履行，是认可向被告交付房屋的意思表示。因此原告要求被告退还房屋的诉讼请求证据不足，理由不充分，本院不予支持和采信。为维护正常社会经济秩序，保护公民的合法权益不受侵犯，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决，驳回原告李清祥的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告李清祥负担。
判决宣判后，原告李清祥不服，向本院提起上诉。主要上诉理由：1、原审法院判决认定上诉人同意将诉争楼房登记在被上诉人名下错误，原审法院判决认定武俊萍以小百楼开发商名义向孙吴县房产处出具办理房证的请示表示上诉人已同意将房屋登记在被上诉人名下错误。武俊萍请示未经上诉人同意，事后上诉人也不知道。被上诉人在办理产权登记时，提供材料都是个人的，完全不符合买卖房屋登记产权的要件。武俊萍出具请示出于无奈，上诉人有案件求助他人抗诉，承诺先把房证办出来，被上诉人不会不给钱。2、被上诉人未足额给付购房款，原审法院认定给付错误。原审法院判决被上诉人办理初始登记后于2001年11月24日又交付房款45，600.00元，不是事实。武俊萍出具办房证申请，被上诉人房证晚于出具时间，而原审法院却认定2001年11月24日被上诉人在办完初始登记后交付45，600.00元，事实上此款是上诉人借被上诉人的尾款。请求二审法院撤销原审法院判决，重新审理予以改判。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。另查明，2001年12月20日，武俊萍向孙吴县房产管理处出具“关于办理房证的请示”，其内容为：县房产处：我开发的小百楼，现请示办理2栋口四层404、402户，建筑面积101.78，望给办理。特此请示，孙吴小百开发商：武俊萍。
本院认为，上诉人李清祥对于2000年5月29日及2001年5月18日两份协议内容真实性无异议，本院对此予以确认。上述协议签订后，双方当事人已按协议内容实际履行。2000年5月30日上诉人与被上诉人签订的售房合同书注明“99年12月15日小百货开发楼的一二楼装修时，武俊平借陈淑芹现金壹拾叁万元整，买小百四楼捌万元整，还差伍万元整至今未还，现定2000年10月15日前还清。”2001年5月18日被上诉人与武俊萍签订协议书，约定到期还不上借款，四楼中间栋口东侧住宅楼归陈淑芹所有。楼房房产使用权归陈淑芹所有，李清祥、武俊平负责办理房证及费用。上述证据材料能够证实，李清祥对武俊萍出具请示为被上诉人办理房证的行为是知道并认可的，上诉人称请示内容系武俊萍出具，其本人不知情的辩称理由不能成立。上诉人称被上诉人未足额给付购房款亦未提交有效证据予以证实，且上诉人在原审起诉时诉讼请求是依法确认与陈淑芹签订的买卖合同无效，并要求陈淑芹退出占有房屋，由于双方签订合同系有效合同，又已实际履行，故上诉人如有证据证实被上诉人未交足购房款，可就购房款问题另行主张权利。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元、邮寄费60.00元，由上诉人李清祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 代柳怡
审 判 员 满国石
代理审判员 张可秋
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 赵 雪