四川省南充市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）川13执异22号
异议人（案外人）：张仁强，男，1993年10月21日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
委托代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。
申请执行人：恒丰银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段467号。
负责人李久润，行长。
被执行人：南充莱茵威尔能源投资管理有限公司，住所地四川省南充市高坪区明宇路1号。
法定代表人杨晓斌，经理。
被执行人：四川思凯房地产开发有限公司，住所地四川省成都市高新区孵化园7号楼208、210号。
法定代表人陈春兰，经理。
被执行人：陈春兰，女，1965年3月6日出生，住四川省成都市武侯区。
被执行人：唐作银，男，1965年3月19日出生，住四川省南充市顺庆区。
被执行人：四川省南充市万事兴房地产开发有限公司，住所地南充市龙吟路56号。
法定代表人唐作银，经理。
本院在执行恒丰银行股份有限公司南充分行（下简称南充恒丰银行）与南充莱茵威尔能源投资管理有限公司（下简称莱茵威尔公司）、四川思凯房地产开发有限公司（下简称思凯房产公司）、陈春兰、唐作银、四川省南充市万事兴房地产开发有限公司（下简称万事兴房产公司）借款合同纠纷一案中，案外人张仁强2018年1月16日对本院查封、执行的成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场14栋1层3号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张仁强申请称，申请人于2012年4月16日与思凯房产公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，购买该房的总价款1554225元，合同签订之日申请人一次性付清了全部房款，思凯房产公司已于2012年6月30日交房给申请人，申请人已入住、占有并使用至今，该房屋的所有权归属申请人。请求解除对该房屋的查封，中止拍卖。
案外人为证明自己的主张，提交了：1、2012年4月16日思凯房产公司与张仁强签订的商品房买卖合同及补充协议，拟证明张仁强已购买房屋，是双方真实意思表示，合法有效；2、2012年4月16日购房款收据1份，拟证明购房款已交清；3、2012年6月30日的交房流程表，拟证明已将房屋交付给张仁强；4、2018年1月12日思凯房产公司《关于未及时办理业主产权的情况说明》，拟证明未办理产权的原因不能归责于张仁强。
申请执行人南充恒丰银行答辩称，一、答辩人是案涉房屋的合法抵押权人。2015年10月12日，答辩人与思凯房产公司签订《最高额抵押合同》，思凯房产公司以成房权证监证字第××号《房屋所有权证》登记的房屋所有权人为思凯房产公司单独所有的该房屋抵押给答辩人。依法办理了抵押登记。二、案外人不是案涉房屋的权利人。根据法律规定，房屋的转让在国家主管机关完成登记后生效，房屋所有权的归属以合法登记确定。所以案外人不是案涉房屋的权利人。三、请求依法驳回异议。无论案外人与思凯房产公司是否存在真实的房屋买卖关系、买卖合同是否有效，均不能证明案外人是已登记的不动产权利人。案涉房屋是抵押权、房屋他项权登记在答辩人名下的不动产，案外人没有能够排除执行的权利。
本院查明，2015年10月12日，抵押权人南充恒丰银行与抵押人思凯房产公司签订《最高额抵押合同》，约定抵押人为抵押权人与债务人莱茵威尔公司在2015年10月12日至2018年10月11日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同项下的债权提供最高额抵押担保，抵押担保的最高债权本金余额为人民币肆仟万元正。上述《最高额抵押合同》所附《抵押物清单》载明抵押物为思凯房产公司所有的坐落于成都市高新区中和大道二段99号办公房屋，合计4744.519平方米。抵押权人依法在成都市房屋产权登记中心领取上述抵押房屋共25套的25份《房屋他项权证》【成房他证他权字第××号至-22号】，其中包括案涉房屋即成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场14栋1层3号房屋（成房权证监证字第××号），抵押担保房屋共同担保4000万元。2016年10月25日，南充恒丰银行与莱茵威尔公司签订《流动资金借款合同》，约定南充恒丰银行借款人民币4000万元给莱茵威尔公司，借款期限自2016年10月25日至2017年10月24日止。2016年10月25日，南充恒丰银行向莱茵威尔公司发放借款4000万元。
本案诉讼前，根据南充恒丰银行的诉讼保全申请，2017年4月，本院查封了思凯房产公司的房产，其中包括案涉房屋即成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场14栋1层3号房屋（成房权证监证字第××号）。诉讼中，2017年8月10日，各方当事人自愿达成调解协议。本院（2017）川13民初58号民事调解书确认：一、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房产公司共同偿还南充恒丰银行借款人民币4000万元；二、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房产公司共同向南充恒丰银行支付利息人民币1166666.66元、复利人民币20409.86元（利息、复利、罚息计算至2017年7月20日止，2017年7月21日起至实际付清南充恒丰银行本息期间的利息、复利、罚息金额按照借款合同的约定另行计算支付金额）；三、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房产公司共同于2017年10月10日前向南充恒丰银行付清本调解协议确定的第一、二项确定的款项。
因债务人没有履行债务，南充恒丰银行向本院申请执行。本院立案执行，执行案号为（2017）川13执108号。执行期间，本院2018年1月决定将查封的案涉房屋进行评估、拍卖。异议人就此提出执行异议。
同时查明，案涉房屋案外人没有在房管部门办理备案登记及办理产权证等手续。
本院认为，案涉房屋现登记在本案被执行人思凯房产公司名下，且该房思凯房产公司与南充恒丰银行在房管部门办理了抵押登记，申请执行人南充恒丰银行虽作为该房的抵押权人，本院有权对该房采取查封措施。案外人认为已在涉案房屋抵押、查封前就购买了案涉标的物，且已占有使用，虽未办理过户登记，但不是自身过错，但因未在房管部门备案登记，没有办理产权证。因此其请求解除查封的条件尚未成就，对其解除查封的异议请求，本院不予支持。
因案外人提交了在本案抵押及保全之前签订了的商品房买卖合同及补充协议、购房款收据、银行转账回执、交房流程表、入住证明及思凯房产公司《关于未及时办理业主产权的情况说明》，实质为主张案涉房屋的所有权、抵押权效力问题，属于实体权利问题，执行程序无法审查处理，应另案通过诉讼程序解决。在此期间，本案需中止执行。
综上，案外人张仁强的异议理由部分成立。依照最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人以该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该保全财产解除保全”和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第（三）项、第二十八条的规定，裁定如下：
中止对成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场14栋1层3号房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陈红卫
审判员 邹宏辉
审判员 鲜代秋
二〇一八年三月十三日
书记员 赵 丽