上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0112民初3028号
原告：郑小豹。
委托诉讼代理人：李良清，上海元才律师事务所律师。
被告：张文楚。
原告郑小豹与被告张文楚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑小豹的委托诉讼代理人李良清及被告张文楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑小豹向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的关于上海市XX区XXX路XXX号XXX室的《房屋买卖合同》，并由被告返还原告购房款人民币(以下币种下同)700,000元；2、请求判决被告支付原告违约金400,000元；3、判令被告支付原告因市场价波动造成的损失300,000元。诉讼中，原告明确诉讼请求第3项不再主张，予以撤回。
事实和理由：原告与被告经A公司介绍于2016年12月25日签订《房屋买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，该合同约定：被告将其位于上海市闵行区虹桥镇XXX路XXX号XXX室，房地产权证号：闵XXXXXXXXXX，建筑面积63.16平方米出卖给原告，房屋总价款2,000,000元。付款方式：签订合同前，原告支付给被告定金20,000元，签订合同3日内，原告自行支付给被告部分首期房款680,000元，上述房款合计700,000元作为原告支付给被告的首期房款。2017年3月31日前原告自行支付给被告第二期房款300,000元，同时约定，双方应该在2017年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，被告同意原告通过银行贷款1,000,000元的形式支付给被告第三期房款。原告依约于2016年12月8日支付被告20,000元定金，被告同日给原告出具收款收据，2016年12月27日原告通过建设银行一次性转账给被告的中国银行680,000元，至此原告按照合同约定全部履行支付了第一期购房款的合同义务。为支付第三期房款，原告在办理涉案房屋的贷款手续期间，发现涉案房屋已经被法院查封，2017年3月13日，原告起诉被告要求涤除房屋的权利负担，要求继续履行合同(2017沪01**民初7065号)因系争房屋查封，不具备办理过户登记的条件，故驳回了原告的诉请，2017年12月20日，系争房屋被判决由张文楚与案外人张某某等人共同共有，合同无法继续履行，被告根本违约。根据双方签订的房屋买卖合同约定，被告应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。故原告依法起诉至法院，诉诸法院要求判如所请。
被告张文楚辩称，不同意解除合同，因为其没有收到700,000元购房款，该钱款被孙女徐某某拿走了。不同意赔偿违约金，原告仅支付了700,000元，后续的300,000元和1,000,000元都没有支付，其没有违约，故不同意支付。也不同意支付房屋差价，其当时是将房屋便宜卖给原告的，售价仅为2,000,000元。
本院经审理认定事实如下：2016年12月25日由原告作为买受人(乙方)，被告作为卖售人(甲方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：第一条甲乙双方通过A公司X分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落XXX路XXX号XXX室，房屋建筑面积为63.16平方米。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,000,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；附件三付款协议中约定：1、签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金计20,000元。签订本合同后三日内，乙方应自行支付给甲方部分首期房价款680,000元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计700,000元；2、签订本合同后，甲乙双方应共同至上海市闵行区房地产交易中心申请办理本交易之纳税申报手续。同时乙方应依据上海市限购政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。同时办理房产税申报相关手续；3、甲乙双方确认，乙方应于2017年3月31日前自行给甲方第二期房价款计300,000元；4、甲方同意乙方通过向贷款银行申请1,000,000元贷款的形式支付第三期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第四条所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方；5、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7天内，甲乙双方赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据。待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第三期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；6、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第三期房价款支付至甲方指定账户后三日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方；7、甲方在此确认，若本协议中甲方人数在二人以上(含二人)，则甲方中任何一人或多人以任何形式收到本协议项下乙方支付的任何款项，均视为甲方全体收到该款项。第六条甲、乙双方确认，在2017年3月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……第九条乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付；第十条甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。
2016年12月8日被告出具收据载明收到刘某购买本人上海市XX区XXX路91弄406室房屋定金20,000元。2016年12月27日原告通过银行转账给被告房款680,000元。庭审中，被告确认收到上述原告所支付的房价款合计700,000元，但被告认为上述房款均被其孙女徐姗姗拿走。
2017年3月9日，原告向被告发出通知，通知载明“其已经按照约定向被告支付700,000元，现在离支付第二笔款及办理过户时间很近，但是原告在审税过程中发现该房屋被闵行区人民法院查封。特此通知被告，接本通知后一周内如不能涤除法院查封，原告将停止支付第二笔房款300,000元，并依法追究被告的违约责任”。被告在该通知上签字。
另查明，2017年3月13日，原告向本院起诉，要求被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理涉案房屋的产权变更手续，因涉案房屋涉及继承权纠纷被本院予以查封，本院于2017年11月22日作出驳回原告诉讼请求的(2017)沪0112民初7065号民事判决书。相关的继承权纠纷案件，本院于2017年12月20日作出(2017)沪0112民初3253号民事判决书，判决涉案房屋为被告、案外人张某某、张甲、张乙共同共有。
针对上述事实，被告郑小豹提供了如下证据材料：1、2016年12月25日原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》一份，证明原、被告之间存在合法有效的房屋买卖合同，合同约定了双方的权利义务，房屋的价格以及房款支付的时间。
2、涉案房屋的房地产权证一份，证明房屋登记的产权人为被告一人，被告具有合法的处分权。
3、被告出具的收款收据一份、原告的建设银行转账回执一份，证明原告依约支付了第一期购房款700,000元。
4、(2017)沪0112民初3253号民事判决书一份，证明涉案房屋已被判决归被告和案外人共同共有，故涉案房屋无法继续履行合同，被告构成根本违约。
5、(2017)沪0112民初7065号民事判决书一份，证明原告曾向被告主张要求继续履行合同，但是由于被告的过错不能继续履行，原告进行了催告的义务；
6、2017年3月9日原告发给被告的通知一份，证明原告履行了通知义务，行使不安抗辩权。
被告张文楚对原告所提供的上述证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，合同确实是被告所签；对证据2真实性无异议；对证据3真实性无异议，原告确实支付了700,000元的购房款；对证据4不认可，其认为这套房屋是被告与其爱人的；对证据5真实性无异议，其是愿意将房屋出售给被告的，是客观原因无法实现；对证据6真实性无异议，字确实由被告所签，但是原告确实也未支付300,000元。
本院结合原告郑小豹、被告张文楚对证据的举证、质证意见，以及庭审查明的事实，认定原告郑小豹所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》系签约当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原被告均应按照合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。
本案的主要争议焦点是原告是否有权解除涉案的房地产买卖合同。结合本案查明的事实，原告已经按照合同约定支付了首付款给被告，被告亦确认收到上述首付款，被告有义务配合原告办理房屋产权过户手续，但鉴于涉案房屋因他案被司法查封，至今仍未解封，原告在之前的继续履行诉讼中，涉案房屋司法查封的存在构成合同继续履行的客观障碍，导致涉案房屋买卖合同继续履行不能，而之前的生效判决书中已经驳回了原告主张要求继续履行合同的诉请。虽然被告在庭审中表示希望继续履行合同，但是司法查封的客观存在，即使被告有继续履行的意愿，涉案房屋买卖合同亦无法继续履行；更何况涉案房屋被认定为被告及案外人共同共有，在这样的前提之下，对于原告而言，涉案房屋存在极大的处分权争议，若继续履行该份买卖合同，还将涉及到其他案外人的共有权权益处分问题，将会极具加大本案合同继续履行的负担，而且依据合同约定，被告客观上确实无法按照合同约定履行过户的义务，其行为已经构成违约，原告基于此主张要求解除涉案的房屋买卖合同，有合同及法律依据，对此诉请本院予以支持。关于涉案房屋买卖合同的解除时间，本院以被告签收本案起诉状副本之日即2018年1月20日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的终止履行，已履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。基于合同解除，被告应返还原告已支付的购房款700,000元，虽然被告抗辩称其已收房款均被其孙女拿走，但是这并不影响原告已付款的客观事实；同时，原告亦应协助被告办理系争房屋买卖合同的网上备案登记的注销手续。关于房屋买卖合同解除后的被告方的违约责任承担问题，原告现要求被告按总房价款的20%支付400,000元违约金，本院注意到买卖合同不能履行系涉案房屋被司法查封所致，该司法查封是由于案外人就继承权纠纷引起，并非系被告本人主观过错，庭审中被告亦答辩称不存在违约行为，该答辩意见可视为其认为违约金约定过高，要求法院予以调整的意思表示。同时考虑到原告已经支付的房价款为700,000元，本院结合被告方的主观故意过错程度，并根据本案买卖合同解除后给原告所造成的实际损害后果以及原告已付房款的具体金额等综合因素考虑，酌情确定被告支付原告违约金以70,000元计。庭审过程中，原告自愿撤回诉讼请求第3项，此系原告自行处分诉讼权利，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告郑小豹与被告张文楚于2016年12月25日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2018年1月20日予以解除；
二、被告张文楚于本判决生效之日起十日内返还原告郑小豹购房款700,000元；
三、被告张文楚于本判决生效之日起十日内向原告郑小豹支付违约金以70,000元计。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计8,700元，由被告张文楚负担(于本判决生效后十日内向原告直接支付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一八年三月六日
书记员 许婵娟
附：相关法律条文
一．《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…….
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二．最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。