河北省秦皇岛市北戴河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第296号
原告杨芝宝，男，汉族，现住秦皇岛市山海关区。
委托代理人高俊霞，河北高俊霞律师事务所律师。
委托代理人古秀荣，河北高俊霞律师事务所律师。
被告秦皇岛煜明房地产集团有限公司，住所地秦皇岛市海港区。
法定代表人刘庆银，公司董事长。
委托代理人梁俊，河北德圣律师事务所律师。
原告杨芝宝诉被告秦皇岛煜明房地产集团有限公司（以下简称“煜明房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月11日立案受理后，依法组成合议庭于2013年9月30日公开开庭进行了审理。原告杨芝宝委托代理人高俊霞、古秀荣、被告�明房地产公司委托代理人梁俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨芝宝诉称，2007年5月24日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的北戴河海韵假日长岛别墅2幢1单元402号房屋一套，房屋总价款为1365000元。签订合同后，原告按约于2007年5月24日向被告付清了购房款，被告于2007年7月9日交付房屋。原、被告签订的房屋买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。在被告向原告交付房屋后，由于被告的原因，原告至今未能办理房屋权属证明。原告就此多次找被告协商未果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规�：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综上，基于被告的违约行为，原告请求法院判令被告为原告办理房屋所有权证，并支付逾期办理房屋权属证明的违约金695899元。
原告就主张事实提供主要证据为：1、商品房买卖合同书复印件一份；2、原告贷款（810000元）购买房屋的银行凭证复印件；3、被告收取原告购房款的发票复印件；4、原告交付购房配套费和维修基金的收据复印件。
被告煜明房地产公司辩称，原告的请求不符合法律规定，法院应驳回其诉讼请求。（一）原告起诉已超过诉讼时效。通常，逾期办理房产证明属于违约行为，主张违约的诉讼时效应为两年。原、被告双方在2007年5月24日签订的商品房买卖合同第十五条明确约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。被告于2007年7月9日向原告交付房屋，原告应在2008年12月23日既知被告能否履行办理房产证明的义务。依诉讼时效规定，原告则应在2010年12月23日之前主张权利，而本案原告则是在2013年4月3日才提起诉讼，向被告主张权利。因此原告的请求已超过诉讼时效。（二）被告在逾期办理房产证明的过程中没有过错，不应承担逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋�属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”被告是在2003年1月30日经北戴河区政府公开招标取得该区204.262亩土地使用权。在项目建设期间，为配合北戴河区政府的工作，维护社会和谐稳定，被告认可改变原来规划，在建设中作出了拓展道路、取消底商等减少开发面积行为，并为此增加拆迁安置投资成本和返迁建设成本等2258万元。2007年，秦皇岛市国土资源局因北戴河区海韵假日二期规划容积率提高而要求被告多缴纳土地出让金1137.6261万元。针对被告在开发建设中多支出的2258万元，北戴河区政府认可被告以2258万元中的一部分冲抵土地出让金，并多次与被告向秦皇岛市国土资源局和秦皇岛市政府提出申请。由于申请冲抵金额较大，该行政审批程序无法在短时间内完成，秦皇岛市国土资源局等单位也无法及时为被告出具规划验收合格手续，才导致被告无法及时为原告办理房屋权属证明。事实上，被告在工程竣工后就及时向有关部门递交了办理房产证明所需的各项材料，并于2008年12月18日办理了房屋权属登记备案登记手续。直到2013年3月20日，北戴河区政府的申请才被审批，之后，被告及时办理相关手续，于2013年7月18日取得了北戴河区海韵假日三区2栋的房权证。所以，未能及时协助原告办理房屋权属证明，是因行政审批等客观原因所致，并非被告不及时办理，被告对此不存在过错，也就不应承担违约责任。（三）原告在逾期办理房产证明期间没有遭受任何实质上的损失，按照法律规定，合同中的赔偿与违约金请求权是根据权利受侵害方所遭受的损失计算，本案原告支付购房款总额1365000元，原告要求损失695899元，达到购房款总额的二分之一，但原告无证据证明其损失数额。综上所述，被告在履行合同的过程�并不存在过错，原告要求违约金没有事实依据，且原告主张权利已超过诉讼时效，法院应驳回其诉讼请求。
被告就主张事实提供主要证据为：1、北戴河区人民政府于2008年1月10日、25日两次向秦皇岛市国土资源局申请为被告扣减土地出让金的报告函复印件；2、北戴河区人民政府于2013年3月19日向秦皇岛市人民政府申请为被告减免土地出让金的报告函复印件及市政府的批示复印件；3、被告于2013年7月18日取得北戴河区海韵假日三区1栋房屋的集体房权证复印件。
经审理查明，2007年5月24日，原告杨芝宝与被告煜明房地产公司签订格式商品房买卖合同一份，合同第一至第四条约定原告购买被告开发的北戴河海韵假日长岛别墅2幢1单元402号房屋一套，房屋建筑面积为245.35平方米，房屋总价款为1365000元。另合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起ⅹ日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的ⅹ赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的ⅹ向买受人支付违约金。3、双方协商解决。”签订合同后，原告于2007年5月24日向被告支付了购房款，被告于2007年7月9日将房屋交付原告使用。
另查明，北戴河区人民政府于2008年1月10日、25日两次向秦皇岛市国土资源局出具报告函，说明煜明房地产公司在北戴河区拆迁安置中因改变规划而增加投入和减少利润情况，并认可煜明房地产公司以增加投入和减少利润部分抵扣土地出让金。2013年3月19日，北戴河区人民政府为此又向秦皇岛市人民政府出具报告函，说明煜明房地产公司在北戴河区拆迁安置中因改变规划而增加投入和减少利润情况及应免缴土地出让金情况，并建议市政府协调相关部门对建设项目先行予以规划竣工验收，并办理产权手续。在获得土地及规划部门审批同意后，原告于2013年7月18日取得北戴河区海韵假日三区1栋房屋的集体房权证。即被告已能够办理房屋权属证明，为此，原告在诉讼中表示撤回要求被告办理房屋权属证书的请求，将要求被告支付违约金变更为赔偿经济损失695899元。
本院认为，原、被告双方于2007年5月24日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的北戴河海韵假日长岛别墅2幢1单元402号房屋一套，原告于2007年5月24日向被告交付购房款1365000元，被告于2007年7月9日向原告交付房屋的事实清楚。对于双方争议办理房地产权属证明问�，原告主张被告逾期办理房地产权属证明构成违约，并要求被告赔偿经济损失695899元。被告辩称其在工程竣工后，已积极向相关部门申请办理房屋权属证明，只是由于行政审批等客观原因未能及时办理，并非被告不予办理，即不存在主观上的违约行为。对此，被告提供的北戴河区政府向秦皇岛市国土资源局及秦皇岛市政府的报告函等内容，能够证明北戴河区政府自2008年1月至2013年3月，多次向秦皇岛市国土资源局申请减免被告应缴的土地出让金及建议秦皇岛市政府协调相关部门对被告的建设项目先行予以规划竣工验收，并办理产权手续，直至2013年7月，被告才能够办理房屋权属证明的事实。上述事实说明，被告未按合同约定的交付房屋后365个工作日内办理房地产权属证明，并非被告怠于申请和拖延办理，确因客观原因而延迟至2013年7月，故原告主张被告违约的观点不能成立。另双方签订房屋买卖合同时，该格式合同的第十五条第1、2项明确有可选择的赔偿损失或支付违约金条款，而原、被告双方选择了第3项的“双方协商解决”条款。被告于2007年6月20日交付房屋，计算365个工作日应为2008年12月23日，自2008年12月23日至原告2013年4月11日原告起诉，原告无证据证明在此期间其与被告协商解决并曾主张权利，且原告在诉讼中也无证据证明其实际损失695899元的事实。综上，对于原告主张被告逾期办理房地产权属证明构成违约及要求被告赔偿经济损失695899元的请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杨芝宝的诉讼请求。
案件受理费10332元，由原告杨芝宝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 刘海英
审 判 员 毕起平
人民陪审员 刘 军
二〇一四年六月十日
书 记 员 张 萌