福建省龙岩市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽08执异13号
案外人：陈鸿杨，男，1963年9月16日出生，汉族，住龙岩市新罗区。
申请执行人：交通银行股份有限公司龙岩分行，住龙岩市龙岩大道266号商务营运中心紫金大厦，组织机构代码06878098-X。
法定代表人：郑景山，行长。
委托代理人：邱清海，男，1970年3月10日出生，汉族，住龙岩市新罗区。
委托代理人：邱天，男，1988年10月23日出生，汉族，住龙岩市新罗区。
被执行人：龙岩三裕煤炭运销有限公司，住所地龙岩市新罗区登高东路经贸大厦钟楼，组织机构代码73800251-2。
法定代表人：林裕民，总经理。
被执行人：龙岩华亿房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区铁山镇洋头村（东方三洋城）6幢1、2号店，组织机构代码74635594-0。
法定代表人：林晓春，总经理。
被执行人：林裕民，男，1955年1月6日出生，汉族，住龙岩市新罗区。
被执行人：林晓春，男，1977年11月30日出生，汉族，现住龙岩市新罗区。
被执行人：张厦港，男，1960年8月8日出生，汉族，住龙岩市新罗区。
本院在执行申请执行人交通银行股份有限公司龙岩分行（以下称交行�岩分行）与被执行人龙岩三裕煤炭运销有限公司、龙岩华亿房地产开发有限公司、林裕民、林晓春、张厦港金融借款合同纠纷一案中，案外人陈鸿杨对本院执行的登记在被执行人龙岩华亿房地产开发有限公司（以下称华亿公司）名下的位于龙岩市新罗区铁山镇洋头村三洋路2号（东方三洋城）5幢1层18、19号店面（产权证号为xxxxxxxxx、xxxxxxxxx号）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审查终结。
案外人陈鸿杨称，2013年元月24日其与龙岩华亿房地产开发有限公司（三洋城）签订了商业房产购买协议，之前交了110万元作为协议的预付款，至2013年5月止共交了139.45万元。2013年4月30日，其又与华亿公司签订了商品房认购书。2013年5月1日，其已将东方三洋城内5#楼18、19号店面租给了龙岩市宏昌畜牧有限公司办公。前述店面没有办理过户是因为开�商华亿公司当时将店面抵押给中信银行尚未解押。开发商在还清中信银行贷款后并没有将18、19号店铺剔除出来，于2013年8月23日又将店铺抵押向交通银行股份有限公司贷款。因此，案外人陈鸿杨认为，其与华亿公司购买在先，华亿公司将其认购的18、19号店面抵押给交通银行在后，按理讲应属于无效抵押担保贷款，为此请求法院维护其合法权益，解除对前述18、19号店面的查封拍卖。为证明其主张，案外人陈鸿杨提交了《商业房产购买协议》、《“东方三洋城”商品房认购书》、《收款收据》、《房屋租赁合同》等证据材料肆份。
申请执行人交通银行股份有限公司龙岩分行答辩称，根据物权法定原则，案外人陈鸿杨对异议店面不存在足以排除强制执行的实体权利，依法应当予以驳回异议申请。理由：一、交行龙岩分行对于异议店面的抵押权依法设立。华亿公司于2009年10月9日取得异议店面的房屋所有权证，交行龙岩分行于2013年8月13日依法对该现房进行抵押登记，取得房屋他项权证书：龙房他证字第xxxxxxx**号。二、案外人陈鸿杨对异议店面的买卖行为未经登记，未发生物权效力，其与华亿公司签订的商业房产购买协议仅仅是一个债权行为，不得对抗交行龙岩分行依法设立的抵押权。三、陈鸿杨与华亿公司签订的《商业房产购买协议》不是一般意义的买卖合同关系，该协议中约定的110万元系华亿公司股东林裕民所欠的陈鸿杨的个人债务，华亿公司的资产不应对其股东的个人债务承担偿还责任，陈鸿杨应当直接找林裕民追偿所造成的损失。四、陈鸿杨签订《商业房产购买协议》时并非善意，且有过错。陈鸿杨与华亿公司、林裕民签订《商业房产购买协议》时其明知该店面抵押给中信银行，存在权利瑕疵，并非善意，且未后续跟踪进行房产登记，亦存在相应的过错。而交行龙岩分行的抵押权业经有权部门登记设立，依据物权公示公信原则，不存在任何过错。五、不排除案外人陈鸿杨与林裕民恶意串通的可能。《商业房产购买协议》的真实签订时间是否为2013年1月24日不确定。该协议签订的初衷是陈鸿杨借给林裕民的外债110万元无法收回，却以独立法人的华亿公司房产作为买卖标的，实质侵害华亿公司财产权，应为无效合同。根据《商业房产购买协议》第四条规定双方应在2014年6月1日前再签订《商品房买卖合同》，但均发现有此材料，《商业房产购买协议》并不是有权部门规定的经备案的房屋买卖合同，房屋买卖要式行为并未完成。综上，交行龙岩分行认为案外人陈鸿杨对异议店面不享有足以排除强制执行的实体权利，不能对抗其依法设立的抵押权，案外人异议不能成立，请求依法驳回其申请。
被执行人龙岩三裕煤炭运销有限公司、龙岩华亿房地产开发有限公司、林裕民、林晓春、张厦港未提交答辩意见。
本院查明，申请执行人交通银行股份有限公司龙岩分行与被执行人龙岩三裕煤炭运销有限公司、龙岩华亿房地产开发有限公司、林裕民、林晓春、张厦港金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月13日作出（2014）岩民初字第383号民事判决，判决龙岩三裕煤炭运销有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告交通银行股份有限公司龙岩分行借款本金人民币8335949.16元及利息，交通银行股份有限公司龙岩分行有权折价或者拍卖、变卖龙岩华亿房地产开发有限公司提供抵押的包括龙岩市新罗区铁山镇洋头村2号（东方三洋城）5幢1层18、19号店面（房产证号：龙房权证字第xxxxxxx**号、xxxxxxx**号）在内的多处房产并优先受偿。该判决已经�生法律效力。龙岩市新罗区铁山镇洋头村2号（东方三洋城）5幢1层18、19号店面（房产证号：龙房权证字第xxxxxxx**号、xxxxxxx**号）登记产权人为龙岩华亿房地产开发有限公司，登记时间为2009年10月9日，登记面积分别为81.89平方米和77.56平方米。交行龙岩分行于2013年8月13日在前述两店面上设定抵押权，房屋他项权利证书为：房他证字第xxxxxxx**号。2015年2月9日，本院在执行被执行人华亿公司系列执行案中，以（2015）岩执字第32号执行裁定书和协助执行通知书查封了前述两店面。
另查明，案外人陈鸿杨向本院提供的材料表明，陈鸿杨与被执行人华亿公司、林裕民于2013年1月24日签订《商业房产购买协议》，约定陈鸿杨购买华亿公司开发的铁山三洋城5幢18、19号店面，购买单价10000元／㎡，面积约156㎡，陈鸿杨之前借给林裕民的人民币110万元抵作本次购房预付款，在�订正式商品房购买合同后抵交购房款等内容。2013年4月30日，案外人陈鸿杨与被执行人华亿公司签订《“东方三洋城”商品房认购书》，约定陈鸿杨购买“东方三洋城”5幢18、19号店面，建筑面积159.45平方米，每平方单价人民币10000元，总价人民币1594500元，自愿支付定金110万元，2014年6月1日前双方签订正式的《商品房买卖合同》等内容。2013年5月22日，华亿公司向陈鸿杨出具的NO：0003341号收款收据，款项金额人民币1394500元，款项内容5号楼18、19号店面定金。2013年5月26日，陈鸿杨与龙岩市宏昌畜牧有限公司签订《房屋租赁合同》，约定陈鸿杨将“东方三洋城”5幢18、19号店面出租给龙岩市宏昌畜牧有限公司，租赁期限2013年5月1日至2015年4月30日。另据查，2012年5月8日至2013年5月15日，东方三洋城5幢1层18、19号店面（房产证号：龙房权证字第xxxxxxx**号、xxxxxxx**号）有抵押登�记录，抵押权人中信银行股份有限公司龙岩分行。
本院认为，被执行人龙岩三裕煤炭运销有限公司等未履行生效民事判决所确定的义务，本院依法有权对华亿公司提供抵押的登记在其名下的财产（龙岩市新罗区铁山镇洋头村2号东方三洋城5幢1层18、19号店面）采取查封措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人陈鸿杨对登记在被执行人华亿公司名下的前述不动产提出异议要求排除执行的，应提供证据证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有不动产、非因买受人自身原因未办理过户登记等。本案中，案外人提交的《商业房产购买协议》和《“东方三洋城”商品房认购书》均约定就讼争店面的买卖需另行签订正式的《商品房买卖合同》，但案外人未提供。事实上，早在2009年10月9日华亿公司即取得了讼争店面的产权，案外人陈鸿杨在与被执行人华亿公司签订《商业房产购买协议》和《“东方三洋城”商品房认购书》时，讼争店面存在抵押权权利负担情况，但案外人陈鸿杨未尽审慎的注意义务，对存在抵押权利负担的标的仍进行买受，自身存在过错。申请执行人交行龙岩分行在讼争店面上设立的抵押权已经有权机关登记公示，产生了物权效力，案外人依据现有证据而对讼争店面主张的权益不足以排除人民法院的强制执行，其异议主张应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人陈鸿杨的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 林发富
审 判 员 王乔金
助理审判员 邹 晖
二〇一六年九月十四日
书 记 员 林 渊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的�依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。