广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终2443号
上诉人（原审被告）：东莞市虎门镇金洲社区居民委员会，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：谭建林，该单位主任。
委托代理人：卢苇丛，广东君谋律师事务所律师。
委托代理人：李国樑，广东君谋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方小敏，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××0029。
委托代理人：曾淑云，广东格雷兄弟律师事务所律师。
委托代理人：梁海景，广东格雷兄弟律师事务所律师。
上诉人东莞市虎门镇金洲社区居民委员会（以下简称金洲居委会）因与被上诉人方小敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第1980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年11月12日，方小敏向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认方小敏与金洲居委会双方签订的合同编号为002及004两份《虎门镇金洲社区综合楼A栋集资兴建和使用合同书》无效。2.金洲居委会退还方小敏购房款439801元、天然气安装费5000元，维修基金6000元，合计450801元，并支付利息（利息以450801元为本金，按银行同期贷款利率从2011年11月16日起计至付清之日止）。3.金洲居委会退还物业管理费10131元。4.金洲居委会承担本案的一切诉讼费用。
原审法院经审理查明：2011年11月21日，方小敏作为合同乙方，与金洲居委会作为合同甲方，共同签署了《虎门镇金洲社区综合楼A栋集资兴建和使用合同书》两份（合同编号分别为002及004），约定：由甲方组织兴建虎门镇金洲社区综合楼A栋，乙方自愿按甲方定价出资兴建并使用乙方自选定的住宅单元；乙方选定综合楼A栋05层02单元及05层04单元，建筑面积分别为64.86平方米及68.63平方米，价格分别为213691元及226110元；除集资价款外，乙方还需负担天然气管道安装费约5000元（约2500元/户×2户）、维修基金6000元（3000元/户×2户）；甲方须于2011年12月31日前将住宅交与乙方。合同还约定，案涉综合楼A栋对面的C栋停车场不能高于A栋5层地台，A栋与C栋外墙间隔四米宽。合同签订后，方小敏于2011年11月16日向金洲居委会支付了购房款439801元、天然气安装费5000元、维修基金6000元，金洲居委会亦按照合同约定将案涉住宅交付给方小敏。截至庭审之日，方小敏已陆续支付物业管理费10131元。再根据方小敏提交的《收据》显示，开具物业管理费《收据》的单位为“金洲综合大厦A栋管理处”。另，金洲居委会承认维修基金由金洲居委会管理和使用，主要用于案涉建筑物的公共维修，但未确定明确的使用标准。
再查明，金洲居委会称案涉房屋所属土地为集体用地，应为商业用途，但未能提交任何证据予以佐证。庭审中，金洲居委会承认案涉房屋为解决本村民住房困难所建的小产权房，未办理建设工程规划许可证及房产证等相关证件。
方小敏称，其于金洲居委会交付房屋后发现案涉房屋对面的C栋停车场高于A栋5层地台，违反合同约定，其后又发现金洲居委会不具备房地产开发销售的资质，案涉房屋属非法建筑，不能办理房屋产权证。经多次协商未果，方小敏遂提起本次诉讼，请求判如所请。
原审法院认定上述事实的证据有：《虎门镇金洲社区综合楼A栋集资兴建和使用合同书》两份（合同编号分别为002及004）、《收款收据》、《收据》以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《虎门镇金洲社区综合楼A栋集资兴建和使用合同书》虽名为集资建房，实则已具备商品房买卖合同的主要内容，但金洲居委会未取得开发建设和销售商品房的相关资格，案涉房屋亦未办理建设工程规划许可证及房产证，故案涉合同已违反了国家关于房地产开发经营的强制性规定。同时，案涉房屋所处的土地为集体土地，方小敏又非该集体经济组织成员，故案涉合同还存在变相向集体外部人员转让集体土地使用权之情形，又违反了国家关于集体土地使用权管理的强制性规定。综上，案涉《虎门镇金洲社区综合楼A栋集资兴建和使用合同书》应为无效合同。在合同无效后，因合同取得财产应当返还。因此，方小敏要求金洲居委会返还购房款439801元，天然气安装费5000元及维修基金6000元，合法有据，原审法院予以支持。至于利息，实为金洲居委会收取上述费用后产生的法定孳息，金洲居委会应一并退还给方小敏，利息以上述全部款项450801元为本金，自方小敏付款之日即2011年11月16日起按中国人民银行确定的同期限流动资金贷款基准利率计算至全部款项返还之日止。至于物业管理费，从方小敏提交的《收据》来看，金洲居委会并非实际收取物业管理费的主体，而且案涉房屋交付之后，方小敏已实际享受了物业管理服务，因此对于方小敏要求退还物业管理费的诉请，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2015年12月30日作出判决：一、限东莞市虎门镇金洲社区居民委员会于判决发生法律效力之日起十日内向方小敏退还购房款439801元、天然气安装费5000元及维修基金6000元并支付利息（利息以450801元为本金，自2011年11月16日起按中国人民银行确定的同期限流动资金贷款基准利率计算至判项确定的款项返还之日止）。二、驳回方小敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4782元，由方小敏承担84元，由东莞市虎门镇金洲社区居民委员会承担4698元。
金洲居委会不服原审判决，向原审法院提起上诉称：（一）方小敏的行为违反了等价有偿、公平诚信原则，也破坏了市场交易的安全。案涉房屋是金洲居委会为解决村民住房困难集资兴建的，方小敏虽不是金洲社区的居民，但也是东莞虎门人，其对于房屋的性质功能、市场价值、产权的状况是清楚的，其与金洲居委会签订合同也是其真实的意思表示。现方小敏以合同无效为由要求退房款及利息、天然气安装费、维修基金、物业管理费等，无非是想利用合同的无效获取非法的不当利益，这种做法明显违反了公平诚信原则，破坏了市场交易的安全。（二）即便合同无效，方小敏也不应当从中获取不当利益。合同无效，因合同取得的财产应当返还。原审法院判决金洲居委会返还方小敏的全部财产，并支持了相应的利息，但方小敏占用该房多年，原审法院没有判决方小敏向金洲居委会支付占用费，明显对金洲居委会不公。另外，金洲居委会已经将天然气安装费和维修基金支付给了第三方，第三方也提供了相应的服务，方小敏也享受了相应的设备和服务，该两笔费用无需退回方小敏。（三）案涉合同因为违反法律强制性规定而无效是没有异议的，但是对于无效后的法律后果，原审法院应当判决方小敏向金洲居委会返还财产，包括返还案涉房屋以及方小敏占用房屋期间的占有使用费，但原审法院只是判决金洲居委会返还方小敏的财产，没有判决方小敏向金洲居委会返还财产。据此，金洲居委会请求本院：1.依法改判金洲居委会无须支付天然气安装费5000元、维修基金6000元。2.依法改判金洲居委会无须支付相应利息（以购房款、天然气安装费及维修基金总金额450801元为本金，自2011年11月16日起按银行同期贷款利率计算至款项返还之日止）。
被上诉人方小敏答辩称：（一）原审认定的事实基本无误。原审法院认定案涉合同无效是合法合理的。该合同书虽名为集资建房，但实际是商品房买卖合同，且金洲居委会不具有开发建设和销售商品房的资格，也未办理建设工程规划许可证及房产证。案涉土地是集体土地，但方小敏并非金洲社区的成员，金洲居委会是变相向集体以外人员转让集体土地，因此案涉合同明显违反我国法律的强制性规定而无效。本次交易中，是金洲居委会不按照国家规定，私自进行房地开发及商品房销售，并在案涉房屋建成后，以房屋符合法律规定及能办理相应证件等条件向方小敏进行兜售，而并非像金洲居委会所称为解决村民住房困难集资兴建。方小敏购买后，金洲居委会却没有按照当初约定向方小敏出示商品房符合使用条件的相关证件，也没有为方小敏办理相应权属证书；方小敏在售楼时还发现金洲居委会违反了合同的约定。（二）方小敏不存在获取不当得利。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还。合同无效后，方小敏不再对案涉房屋享有任何权利，金洲居委会当然应当返还收取的购房款、天然气安装费、维修基金等费用及相应的利息。原审期间，方小敏提出因金洲居委会提供的商品房不符合合同约定的“对面C栋停车场不能高于本楼5层地台”，也不符合法律的规定，更不符合安全使用的要求，方小敏根本未曾使用，金洲居委会对此也没有提出异议。方小敏没有享受天然气安装费和维修基金带来的服务。对于金洲居委会所称的商品房占用费，鉴于案涉商品房未经验收合格，未达到使用条件，不符合合同约定，且对于商品房的交付标准及条件等问题一直存在争议，方小敏也未曾使用过案涉商品房，因此无需支付占用费。对于物业管理费，金洲居委会不肯承认是其收取，更无法提供其所称收款及提供服务的物业公司的资料，方小敏未就该事项提起上诉，但不代表方小敏对案涉商品房进行使用，更没有享受包括物业管理费在内的任何服务。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审补充查明，金洲居委会主张案涉天然气安装费其收取后已经交给燃气公司，但未能提供相关证据予以证实。另，金洲居委会主张案涉维修资金是其收取用于房屋维修，但其未能提供证据证明有因维修房屋而支出过。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对金洲居委会上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。由于案涉房屋买卖合同违反法律的强制性规定，故原审法院认定为无效并无不当。另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”本案中，由于金洲居委会在一审期间没有提起反诉请求方小敏支付房屋占有使用费，故原审法院对于房屋占有使用费部分没有进行审理并无不当。金洲居委会主张原审法院应判决方小敏向其支付房屋占有使用费缺乏依据，本院不予支持。围绕双方的上诉和答辩，本案的争议焦点为：金洲居委会是否应向方小敏退回天然气安装费、维修资金以及购房款、天然气安装费、维修资金的利息。对此，本院分析如下：
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，金洲居委会主张案涉天然气安装费已经交给燃气公司、案涉维修资金有因维修房屋而支出过，但对此均未能提供证据予以证实，因此，本院对其该主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因合同取得的财产应当返还，故原审法院认定金洲居委会应向方小敏返还已收取购房款439801元、天然气安装费5000元和维修基金6000元及其利息并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。金洲居委会的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2828元，由上诉人东莞市虎门镇金洲社区居民委员会负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何玉煦
代理审判员 李瑞峰
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 张 优
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……