苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第3152号
原告苏州工业园区联合发展（集团）有限公司，住所地苏州工业园区娄葑东兴路西口。
法定代表人黄玉侯，总经理。
委托代理人王红林，江苏正文人律师事务所律师。
委托代理人吴秀梅，江苏正文人律师事务所律师。
被告苏州华工印刷器材有限公司，住所地苏州工业园区娄葑街道宏业路158号。
法定代表人杨建伟，总经理。
本院于2015年8月19日受理原告苏州工业园区联合发展（集团）有限公司（以下简称“联合公司”）诉被告苏州华工印刷器材有限公司（以下简称“华工印刷”）房屋租赁合同纠纷一案，由代理审判员刘虎适用简易程序，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告联合公司委托代理人王红林、吴秀梅到庭参加诉讼，被告华工印刷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现本案已经审理终结。
原告联合公司诉称：原被告在2013年9月3日签订租赁合同一份，约定原告将其位于苏州工业园区通园路199号联发工业园内的17号厂房出租给被告，租期为2013年8月1日至2015年7月31日，合同对租期、租金及双方权利义务均有约定。被告为履约向原告出具担保，愿以其存放在租赁房屋内的部分资产处置所得清偿拖欠原告的租金和水电费。2015年7月7日，原告发函被告，要求租期届满不再续约，并要求被告于2015年7月31日前搬离并结清水电费。现被告仍欠付部分费用。原告起诉至法院，请求法院判令：1、被告将其占有的苏州工业园区通园路199号联发工业园17号厂房三楼房屋归还原告；2、被告按照648.5元／日向原告支付从2015年8月1日至实际归还之日的房屋占有使用费；3、被告据实支付最有一次水电抄表至归还占有期间发生的水电费用（截止2015年7月31日为3332元）；4、原告就被告提供履约担保（留置于承租房内）资产拍卖或变卖所得价款优先受偿前述的费用；5、本案诉讼费被告承担。
被告华工印刷未应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。本院曾联系该公司员工孙晓芳，其口头辩称离场时已经交付全部款项，且有押金在原告处。因被告设备在租赁房屋内处于拍卖阶段，无法清场。因本案适用简易程序，上述意见本院在裁决时一并考量。
经审理查明：位于苏州工业园区通园路199号联发工业园17号房产权登记人为原告。2013年9月3日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定原告将上述房屋厂房出租给被告，建筑面积740平方米，租期2年，从2013年8月1日至2015年7月31日，期满续签需提前三个月办理，经甲方风险评估及审核后重签租赁合同。租金约定2013年8月1日至2014年7月31日为每月13320元，2014年8月1日至2015年7月31日为每月13690元。保证金13690元在签约时由被告交付，作为租金及应付款的预付，甲方有权从中扣减应付款。租赁期满乙方有优先承租权。租赁期限内发生的水电费由乙方承担，乙方按照规定及时缴纳，否则应承担损失。租赁期满，乙方应当自费拆除物业内乙方装修的全部装置、构架及私人物品，并将该房屋恢复原状（自然损耗除外），以清洁、适宜租用的状态归还甲方。如甲方设施损失或损坏，乙方应当补偿修复，无法修复的进行赔偿。逾期交还房屋的，自租赁期限届满或合同解除、提前终止之日后第2天起至物业实际归还之日，每逾期一天按照月租金的5%支付该房屋占用使用费，并赔偿甲方因此遭受的损失。该合同下方原被告均盖章。2013年8月1日，被告向原告出具《资产抵押情况说明》，确认为保证原告收取房租及相关水电费的安全性，自愿将在工厂的现有设备及材料作为担保。如果被告无力支付相应的房租及水电费等款项，原告有权处理被告公司场地上的设备及材料作清偿房屋及水电费所用。被告据此确认相关生产设备并制作清单。
2015年7月7日，原告发函被告，告知其租赁合同于2015年7月31日到期，现通知被告届时按照约定及要求搬离承租房屋，否则将承担全部责任，并于2015年7月31日前搬离房屋前结清所有水电费。该函件上签署“孙晓芳，2015年7月8日”。
庭审中，原告主张被告结欠2015年6月21日至2015年7月31日的水电费计3332元并提交自行制作的单据。为进一步印证，原告向本院分别提交被告向原告交付的2015年2月、3月、4月、5月、6月的费用作参考，其中2月水电费3500元，3月是2760元，4月是2549元，5月是2998元，6月是2529元。原告诉称，因为水电费按照总表缴款，现诉请主张为被告使用的分表费用，无法独立分开。被告离开后未与原告核算，欠付期间为40天，被告此前正常使用期间每月交付的费用可以作为参照。原告另确认，截止合同自然终止前被告欠付的租金已经全部交付，现因遗留在室内设备未搬离，故诉请主张房屋使用费；已付保证金13690元属实，同意进行扣减。
另经本院核实，因被告欠付案外人苏州飞云铝型材有限公司的货款未清偿，被该公司起诉至本院。经本院判决，被告应当清偿相关款项。该案进入执行阶段，被告所有留存在租赁房屋内的设施、设备被本院依法查封，并处于拍卖阶段。
以上事实，有《租赁合同》、《资产抵押情况说明》等以及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。根据约定，租赁期满被告应当搬离，并自费拆除物业内部装修的全部装置、构架及私人物品，并将房屋恢复原状，逾期履行的的从第2日开始按照月租金的5%支付房屋使用费。现租赁期限届满，被告因未能按约履行恢复原状及搬离的合同义务，应当继续交付房屋使用费。被告辩称因财产被法院查封导致无法清场，本院认为，系因被告欠付债务未能清偿导致财产被查封，责任在于被告。被告也未能在不减损财产价值的情况下依法向法院申请另行租赁场地保管财产并经法院依法核准，其占用场地导致原告损失，应当向原告交付相应的房屋使用费。鉴于租赁房屋内的设施、设备处于拍卖阶段，上述设施、设备的处置已经超出被告的掌控，原告诉请被告交还房屋，本院暂不予支持。根据约定，被告逾期交还房屋，应当按照月租金的5%交付每天房屋使用费。上述约定属于房屋逾期交还违约责任的承担方式，因被告对此不予认可，且相关约定过高，本院按照月租金的1.3倍即17797元／月（13690元×1.3）予以支持，但本院支持计算至设施、设备实际搬离之日。关于水电费，一方面，根据函件，被告截止2015年7月8日尚未结清水电费。参照被告正常使用期间的水电费，原告诉请的金额并未明显过高；另一方面，被告也未出庭应诉就该水电费不合理或已缴纳提出异议并举证证实。故原告诉请水电费3332元，本院予以支持。至于原告诉请的设备优先受偿，本院认为，原被告对约定将设备抵偿租金，但并未据此进行抵押登记，不能因此对抗享有合法债权的第三人，原告该项诉请本院不予支持。原告确认已收取并自愿抵偿欠款的保证金13690元，本院在被告应付款中予以扣减。被告华工印刷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十七条、五十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告苏州华工印刷器材有限公司应当支付原告苏州工业园区联合发展（集团）有限公司房屋使用费（具体计算为：从2015年8月2日至设施、设备实际搬离之日，按照17797元／计算，扣减13690元）；
二、被告苏州华工印刷器材有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告苏州工业园区联合发展（集团）有限公司房屋水电费3332元；
三、驳回原告苏州工业园区联合发展（集团）有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费减半收取为104元，由被告苏州华工印刷器材有限公司负担。此款已由原告预交，本院不再退还，被告在给付上述款项时将该款直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 刘虎
二〇一五年十一月六日
书 记 员 张欢