广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠香法湾民一初字第938号
原告：薛晨，女，1987年7月24日出生，汉族，户籍所在地：珠海市香洲区。
委托代理人：王争，广东广和（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：于淑珍，系原告母亲。
被告：胡锦兴，男，1962年12月2日出生，汉族。
委托代理人：高育红，广东香山律师事务所律师。
委托代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。
原告薛晨诉被告胡锦兴民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛晨及其委托代理人王争、于淑珍，被告胡锦兴及其委托代理人高育红、黄俊科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛晨诉称，2010年4月1日，原告与被告签订借款合同，合同约定原告出借人民币3200000元给被告用作建筑用款。当日，原告通过原告的母亲于淑珍建设银行账号×××8351向被告胡锦兴账号×××5018汇入人民币3200000元。被告向原告出具收款收据。双方借款合同约定乙方（即被告）用其参与开发的中山市三乡塘澉布匹市场经竣工验收合格后的商住楼共计一千三百平米转让给甲方（即原告）用作还款，合同约定交房期限为2010年12月31日前。合同同时约定“乙方到期不能按时交付给甲方房产时（以交房为准），乙方承诺在2011年1月1号归还甲方全部欠款，每月按照20％支付利息，直至还清为止，从乙方收到甲方借款日期开始计算利息”。时至今日，被告仍未依约定交付房产，也未向原告返还任何款项，有鉴于此，原告向贵院提起民事诉讼，请求贵院查清事实，依法判决，支持原告的诉讼请求，判决被告返还借款及利息（按照银行贷款利息的四倍计算），以保护原告的合法权益。原告薛晨请求：1、判决被告向原告返还借款人民币320万元；2、判决被告向原告支付借款利息直至付清为止。（自2010年4月1日起算，按照中国人民银行同期贷款年利率6%的四倍计算，截至2013年10月22日，利息共计人民币2733238元（3200000元＊（365天＊3＋204天）／365天＊6%＊4））；3、判决被告承担本案的诉讼费用。
原告薛晨对其诉称提供以下证据：1、借款合同，证明（1）原被告存在320万元的债权债务纠纷事宜；（2）被告承诺在2010-12-31向原告交付竣工验收合同的商住楼共计1300平方米；（3）乙方逾期交付房产时，承诺在2011-1-1归还甲方全部欠款，月利息20%；（4）乙方承诺用其个人、直系亲属财产承担无限连带责任。2、收款收据（建筑用款）2010年4月1日中国建设银行转账凭条，原告通过其母亲账号，向被告出借320万元；3、分配协议（2011年12月26日），证明在被告逾期履行借款合同后，原被告双方曾协商房屋分配，但至今被告未依约交付竣工验收合格房产给原告，存在根本违约。
被告胡锦兴辩称，原被告双方在2011年12月26日就原借款合同的还款事宜达成分配协议，被告通过以房产清偿方式，分配给原告2套商铺、900平方米住宅，按照分配协议，双方的借款关系终止，签订分配协议当日，原告已收2套商铺，分配协议并未约定交付900平方米房产的具体交付时间，原告注明等另外股东分房时再作分配。后房产具备交付条件，被告随时可以将房产交付给原告，但原告一直不主动要求被告交付房屋。被告按照分配协议履行义务，不存在拖欠原告款项行为，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告胡锦兴对其辩称提供以下证据：1、广东省中山市商品房预售许可证2份，证明涉案的商铺、住宅在2011年具备签署预售、买卖合同的条件，由于原告由于迟迟不予签订；2、照片6张；3、装修报价单2张；证据2、3证明原告接收涉案的2个商铺，被告按原告要求对商铺进行装修；4、平面图2张，证明原告委托被告对商铺进行装修、设计，装修已经完成；5、竣工验收备案表；6、建设工程施工安全评价书。
经审理查明，2010年4月1日，原、被告签订《借款合同》，合同约定：原告出借人民币3200000元给被告；被告承诺用中山市三乡塘澉布匹市场、经竣工验收合格后的商住楼共计一千三百平米转让给原告用作还款，约定交房期限为2010年12月31日前；如被告到期不能按时交付给原告房产时（以交房为准），被告承诺在2011年1月1号归还原告全部欠款，每月按照20％支付利息，直至还清为止，从被告收到原告借款日期开始计算利息。2010年4月1日，原告通过原告的母亲于淑珍建设银行账号×××8351向被告胡锦兴账号×××5018汇入人民币3200000元，被告向原告出具收款收据。
另查明，原被告指向的中山市三乡塘澉布匹市场项目，位于中山市三乡塘澉村，开发企业为中山市嘉实丰房地产咨询有限公司，项目名称为泰兴楼，该项目于2011年7月27日获得预售商品房许可证，但截止庭审之日尚未通过竣工验收。2011年12月26日，原、被告对分配给原告的商铺进行了确认，原告分得1幢2座（B）4号铺、5号铺，剩下的900平方房子等股东分房再分配，以上协议还特别约定：以上房分到手，借款合同注还清。
本院认为，基于自主、真实的意思表示，原、被告签订了《借款合同》，在借款合同中约定了借款合同转为商品房买卖合同的条件，即2010年12月31日前交付竣工验收合格的商住楼1300平方，原、被告的以上约定不违反法律规定，本院依法确认《借款合同》的法律效力。
《借款合同》生效后原、被告应当按照约定履行各自的合同义务。借款合同转化为商品房买卖合同的条件是否成就是本案的争议焦点，本院认为，原、被告明确约定了2010年12月31日前交付竣工验收合格的商品房的条件，在实际履行过程中，被告承诺交付的“泰兴楼”商品房，截止到庭审之日，被告也未提供“泰兴楼”竣工验收合格的证据，因此本院认定“泰兴楼”房产开发项目未经竣工验收合格，被告不能如约在2010年12月31日前交付合格的商品房给原告，原、被告约定的借款合同转化条件不成就，原、被告仍应按照《借款合同》有关还本付息的约定履行。被告辩称原告已经实际接受了部分商铺，本院认为，《借款合同》明确约定了是经竣工验收合格的商品房，虽然2011年12月26日原告确认了分配的商铺编号，但整个“泰兴楼”未经竣工验收合格不能交付，在未经竣工验收合格情况下商铺的占有移转不能产生法律上的交付效力，因此本院对于被告的抗辩不予采纳。
按照《借款合同》的约定，被告应当于2011年1月1日还清借款，每月20%的利息，从被告收到原告借款后计算利息，本院认为，被告未能于2011年1月1日还清借款，原告有权提起诉讼追收；每月20%的利息，超出法律保护的范围，原告主动按照同期同类银行贷款基准利率的四倍（含本数）计算利息，本院予以支持；起息时间为被告收到借款之日，即2010年4月1日，直至还清之日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条之规定，判决如下：
一、被告胡锦兴于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金人民币320万元给原告薛晨；
二、被告胡锦兴于本判决发生法律效力之日起三日内支付借款利息（按本金人民币320万元，利率为同期同类银行贷款基准利率的四倍计算，从2010年4月1日起至还清本息之日止）给原告薛晨。
本案受理费人民币53333元、保全费人民币5000元，合计58333元，由被告胡锦兴负担。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 崔金涛
人民陪审员 张 瑜
人民陪审员 何润贤
二〇一四年三月七日
书 记 员 何绍峰