辽宁省调兵山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）调民一初字第00055号
原告孙某某，男，汉族。
委托代理人陈某某，系辽宁某律师事务所律师。
被告调兵山市某置业有限公司，住所地调兵山市。
法定代表人周某某，系该公司董事长。
委托代理人宁某某，系该公司法律顾问。
原告孙某某诉被告调兵山市某置业有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王岱丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙某某的委托代理人陈某某、被告某公司的委托代理人宁某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙某某诉称，原、被告2012年1月14日签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买调兵山市某小区38号楼2单元13层1301号。被告在售楼时以宣传画等书面形式明确表示赠送露台，现原告得知被告并未赠送露台，而是将露台计入楼房总面积收取了房款。被告在宣传资料中赠送露台的允诺构成合同内容，被告未履行允诺，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，被告应当承担违约责任。原告提供的房证能证明原告所购房屋楼号与宣传资料记载的赠送露台的楼号一致，被告关于“宣传资料未记载赠送原告露台”的抗辩不能成立。关于诉讼时效，1、政府部门协调而成的《协议书》不能作为原告诉讼请求超过诉讼时效的证据使用。《协议书》没有原告签字，原告不是《协议书》当事人，不受《协议书》中关于返还露台款时间约定的约束。2、发票上记载的付款时间不是诉讼时效起算时间。发票中的金额并未注明包含露台款，被告也未释明发票金额中包含了露台款，不能证明原告知道了自己权利受到侵害。综上，原告诉至法院，要求被告返还多收原告的购房款10000元，诉讼费由被告承担。
被告某公司辩称，原告诉讼请求10000元没有事实及法律依据，原告退还露台款的金额是模糊计算，在事实理由中没有叙述露台面积及计算出多收购房款的事实。原告代理人在先期的诉讼已经明知应按露台面积的一半计算返还的露台款，并且根据原告提供的房产证也能计算出具体金额，但原告起诉仍以模糊金额起诉，因此法院不应支出原告的诉请。原告的诉讼请求通过原告提供的证据及被告提供的协议书证明原告的主张超出诉讼时效。不受法律保护。第一，原告的交费收据及办理房证的凭证，明确标明房屋的测量面积，被告多收了露台款原告应该是明知并清楚的，因为房证的面积平面图是计算面积的事实依据。第二，被告提供协议书充分证明原告小区业主代表与被告在市政府四部门的协调下达成协议，其内容还有确定退还露台面积款的时间，在协议书上确定的时间是原告主张权利的起始时间，对于起始时间是获取房证五日后，业主代表九人与被告签订的协议是在市政府四部门协调下进行的，其应受到法律的保障，其法律意义应当代表全部业主，原告以未在协议书签字否定协议的约束性，应当认定无效。本案诉讼涉及到被告退还多收露台款，其诉讼请求根据前期多人诉讼请求其主张是雷同的，只是差别本案原告没有提供宣传册上的露台证据，所以原告不承认协议书对其的约束力，是对市政府四部门协调工作及法院多次判决确定的事实予以否定，本案原告的诉讼请求与前期多人诉讼请求内容雷同，同一小区不可能存在对于上访及前期判决内容不知道的事实，法律确定诉讼时效的目的在于平衡权利人和义务人的利益。根据房证领取及业主上访达成的协议书、前期诉讼，根据一般常识应当推定原告应当知道自己的权益受侵害，因此原告的起诉是超过诉讼时效的，综上请求驳回原告的诉讼请求。
原告孙某某为支持自己的主张提供如下证据，被告某公司对原告孙某某提供的证据进行了质证，本院对原告孙某某提供的证据进行了认证：
1、房屋买卖合同复印件（与原件核对一致，原件退回）、交款凭证复印件（与原件核对一致，原件退回）及房屋产权证复印件各一份，证明双方签订了房屋买卖合同，并实际履行。被告质证，有异议，房屋买卖合同也证明原告对所购买的房屋面积及单价是确定的，对于是否收取露台款面积，原告依合同应当计算出来，是应当知道的。发票及房产证证明办理房证交款的时间是在2012年2月13日，根据发票及房证后的平面图能计算房屋的价款，由于原告购买的房屋在宣传册上并没有提供赠送露台的证据，那么原告主张退还露台款事实不存在。这两份证据证明房屋是2012年购买，如果原告认为被告多收露台款，在明知的前提下，其主张诉讼请求的时间应该在2012年2月18日第二天起，直至2014年2月18日之前止，原告的起诉超出诉讼时效。本院认为，结合原告所举证据2，对该证据的证明目的予以确认。
2、广告宣传册复印件一份（与原件核对一致，原件退回），证明被告承诺赠与原告露台的事实。被告质证，有异议，不能确定宣传册上哪个是原告的房屋，哪个露台属于赠送给原告的，原告提供的宣传册中没有露台，那么也就不存在赠送露台的事实，不能证明原告有请求退还多收露台款的权利。原告在诉状上没有明确赠送露台面积及单价，宣传册中也没有赠送露台的具体事实。本院认为，被告对该证据提出异议，异议不成立，该证据作为认定案件事实依据。
被告某公司为支持自己的主张提供如下证据，原告孙某某对被告某公司提供的证据进行了质证，本院对被告某公司提供的证据进行了认证：
协议书复印件一份（与原件核对一致，原件退回），证明协议书真实合法有效，这个协议书是2011年11月1日调兵山人民政府及政府法制办、房产局及街道办事处四个部门进行协调，并由四部门领导共同签字，九名业主代表也进行了签字，协议书第二款内容确定了多收面积款退还时间，全体业主都明知退款的具体时间，协议书不单证明退还多收面积款的还款日期，还能够证明业主代表代表该小区与被告达成的协议，本案中原告的退款日期2012年2月18日之前，诉讼时效也应从2012年2月18日起算，综上原告超出诉讼时效，对其诉讼请求予以驳回。原告质证，原告没有在协议书当中签字，不是协议当事人，根据合同相对性原则，原告不受其约束。本院认为，原告对该证据提出异议，异议成立，该证据不作为认定案件事实依据。
依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定如下事实：
2012年，原告孙某某与被告某公司协商买房事宜，被告某公司在售楼时以宣传册等书面形式明确表示赠送露台。2012年1月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告孙某某从被告某公司处购买了调兵山市某小区38号楼2单元13层1301号房产一户。合同约定：建筑面积共92.59平方米，售价为每平方米2849.12元，总金额为263800元。2012年2月13日，原告孙某某按每平方米2849.12元交付房款263800元，现被告某公司收取了露台面积的一半即3.090平方米的房款8803元（取整数），并未按约定赠送露台。
本院认为，原、被告之间房屋买卖合同合法有效，双方应严格履行各自的义务。被告某公司在房屋销售宣传资料中向特定购房者承诺全赠送露台，对于房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重要影响，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于原告孙某某主张要求被告某公司返还露台款10000元一节，因被告某公司实际只收取了露台面积的一半即3.090平方米的房款8803元，结合本案实际，本院确定被告某公司酌情返还露台面积款8803元的85%即7482元为宜。对于被告某公司抗辩本案超过诉讼时效一节，被告某公司在售楼时的宣传册中向特定购房者承诺全赠送露台，而在与原告孙某某协商商品房买卖时，签订的是被告某公司提供的格式《商品房买卖合同》，在该合同中，并未明确房屋面积和露台面积各为多少平方米，也未向原告孙某某释明该商品房露台房款将按面积的一半收取。在收取房款时，被告某公司混收了一半面积的露台款也没有向原告孙某某释明。在办理产权证时，也没有向原告孙某某释明收取了一半面积的露台款。被告某公司与其他业主因收取一半面积露台款发生纠纷时，不论是在信访化解纠纷、还是诉讼解决纠纷的各个环节中，都没有向原告孙某某释明，致使作为普通老百姓、一般购房者的原告孙某某相信被告某公司会按照诚信原则进行交易。综上，原告孙某某不论是在主观上还是客观上都不具备知道或应当知道自己被收取了一半面积露台款的事实。故被告某公司主张本案超过诉讼时效的证据不足，其抗辩不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告调兵山市某置业有限公司返还原告孙某某房屋露台款7482元（取整数），在判决书生效后60日内履行完毕。
诉讼费50元（原告预交），由被告调兵山市某置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
审判员 王岱丽
二〇一五年三月六日
书记员 钟 兴
附：本判决引用的法律条款
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适合法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。