洛阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛开民初字第124号
原告（反诉被告）张磊，男，汉族，1973年11月24日出生，住洛阳市涧西区。
原告（反诉被告）张浩然，男，汉族，1945年2月21日出生，系张磊父亲，住洛阳市涧西区。
两原告共同委托代理人张冬棵，河南润合律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）河南太圣置业有限公司，住所地洛阳市西工区。
法定代表人张来正，董事长。
委托代理人焦江波、闫夏育，河南广文律师事务所律师。特别授权。
原告（反诉被告）张磊、张浩然诉被告（反诉原告）河南太圣置业有限公司（以下简称太圣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年3月21日受理后依法组成合议庭，于2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张磊、张浩然共同委托代理人张冬棵，被告（反诉原告）太圣公司委托代理人闫夏育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张磊、张浩然诉称，2012年8月1日，原告张磊与被告签订《房屋买卖协议》一份。协议约定原告张磊将位于高新开发区三山路皇都小区1号楼住宅出卖给被告，出售价格为138万元，如一方违约，违约方赔偿对方房价净款15%的违约金。当日，原告张浩然代母亲张英（已去世）与被告签订《房屋买卖协议》两份，协议约定张英将位于洛阳高新区孙旗屯乡皇都小区2-102号住宅及该小区门面东第3间出卖给被告，出售价格分别为66万、59万，如一方违约，违约方赔偿对方房价净款15%的违约金。《房屋买卖协议》签订后，被告向原告张浩然支付上述三套房屋款总计233万元。2012年9月12日，原告张浩然又与被告签订《协议书》，协议上述三套住房搬清后余款30万元一次性付清。被告于2013年初将上述房屋强行拆除，尚欠原告30万元余款至今拒不支付。综上所述，被告违反合同约定，侵害了原告的合法权益，现诉至贵院，请求依法判决：1、被告支付原告购房余款30万元；2、被告向原告支付违约金39.45万元；3、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）太圣公司辩称，1、本案在程序上违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，原告张磊与张浩然非共同诉讼的当事人。其起诉被告是基于三份不同的房屋买卖协议，为三个不同的民事法律关系，故对原告的诉讼请求应当予以驳回。2、根据原、被告于2012年9月12日签订的《协议书》约定，因原告张浩然未能及时搬离产权证号X287823、X287824的房产，原告张磊未能及时搬离其产权证号X233494的房产，阻碍到拆迁工作，应相应扣除给河南太圣置业有限公司的经济损失。3、因原告张浩然与租赁户存在纠纷且其没有履行协议义务，处理协调相关事宜，造成被告损失59134.96元，原告张浩然的行为已构成违约，根据协议依法应当承担违约金18.75万元。原告张浩然未按约搬离，阻碍拆迁工作，应承担14.7万元违约金，损失和违约金共计33.45万元。4、因原告张磊与租赁户存在纠纷且其没有履行协议义务，处理协调相关事宜造成被告损失95136.4元，原告张磊的行为已构成违约，根据协议依法应当承担违约金20.7万元。原告张磊未按约搬离，阻碍拆迁工作，应承担14.7万元违约金，损失和违约金共计35.4万元。5、因原告张浩然、张磊与租赁户存在纠纷且其没有履行协议义务，未达到合同约定的付款条件，被告有权不予付款，由此产生的责任由被告承担。原告给被告的损失已远超其主张的购房款。
被告（反诉原告）河南太圣置业有限公司反诉称，2012年8月1日反诉人与被反诉人张浩然签订《房屋买卖协议》两份，约定由反诉人购买被反诉人张浩然母亲张英（已过世）位于洛阳高新区孙旗屯皇都小区产权证第X287824号及产权证第X2878**号房产各一套，房价净款为125万元，被反诉人张浩然为上述房产的实际所有人。两份协议第三条均约定被反诉人张浩然未及时搬出，每天罚金1000元整。第七条均约定租赁户的相关事宜均由业主（被反诉人张浩然）负责，租赁户与反诉人无关。因被反诉人张浩然与租赁户存在纠纷且其没有履行协议义务，造成被反诉人损失59134.96元，被反诉人张浩然的行为已构成违约，根据协议依法应当承担违约金18.75万元，由于被反诉人张浩然未按约搬离，阻碍拆迁工作，应承担违约金14.7万元，损失和违约金共计33.45万元。2012年8月1日反诉人与被反诉人张磊签订《房屋买卖协议》，约定由反诉人购买被反诉人张磊位于洛阳市高新区三山路5号皇都小区1号楼房产一套，总价款138万元。协议同时约定如一方违约，违约方应赔付对方房价净款15%的违约金。协议第三条约定被反诉人张磊未及时搬出，每天罚金1000元整。协议第七条约定租赁户的相关事宜均由业主被反诉人负责，租赁户与反诉人无关。因被反诉人张浩然与租赁户存在纠纷且其没有履行协议义务，造成被反诉人损失95136.4元，被反诉人的行为已构成违约，根据协议依法应当承担违约金20.7万元，由于被反诉人未按约搬离，阻碍拆迁工作，根据协议应承担违约金14.7万元，损失和违约金共计35.4万元。综上，为维护反诉人的合法权益，现诉至贵院，请求法院依法判令：1、被反诉人张浩然赔偿反诉人损失59134.96元。2、被反诉人张浩然向反诉人支付违约金33.45万元。3、被反诉人张磊赔偿反诉人损失95136.4元。4、被反诉人张磊向反诉人支付违约金35.4万元。5、本案诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）张磊、张浩然针对反诉辩称，被告提出的反诉不符合我国法律规定条件。1、被告提出的反诉应是举证期限届满前提出，被告在法院规定的举证期限届满前未提出反诉，不符合法律规定。2、被告提出反诉的理由必须与原诉基于同一事实或法律关系，原告起诉的事实是被告拖欠购房款，被告反诉的是基于非法拆除案外第三人装修，给他人造成损失的事实，系侵权法律关系，应当驳回被告反诉。
原告（反诉被告）张磊、张浩然提交如下证据：证据一房屋买卖合同三份，证明1、签订日期2012年8月1日；2、张磊与被告签订高新区三山路5号皇都小区住宅房屋买卖协议一份，张浩然与被告签订高新区孙旗屯乡皇都小区住宅房屋买卖协议两份；3、证明原告与被告签订合同将房屋卖给被告，价款总计263万元。证据二房产证三份，证明1、颁发机关洛阳市房地产管理局；2、房产登记所有权人分别系张磊、张英；3、证明原告出售给被告的房产合法。证据三死亡证明两份，证明1、张英、张滑夫妻死亡；证明2、房产证编号为X287823、X287824的两套房产在本案原告签订房屋买卖合同前所有权人已经死亡。证据四证明一份，证明张英、张滑夫妻生育子女情况。证据五遗产继承协议书一份，证明原告张浩然因继承对本案涉诉房屋享有财产权。
被告（反诉原告）太圣公司提交如下证据：第一组证据：证据1：房屋买卖协议（X287823）一份，证明：1、合同的出卖人为张英、买受人为河南太圣置业有限公司；2、合同所涉及的房屋位于洛阳市高新区孙旗屯皇都小区，产权证号X287823，总价款为59万元；3、《房屋买卖协议》第三条第1款约定：“甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷。”4、《房屋买卖协议》第三条第2款约定：“双方在本合同生效之日起5—7日内搬出该小区，若5—7日内未搬出每天罚金1000元整。”5、《房屋买卖协议》第三条第3款约定：“本合同签订后，双方不得违约。如一方违约，违约方应赔付对方房价净款15%的违约金。”6、《房屋买卖协议》第七条约定：“租赁户的相关事宜均由业主负责，租赁户与河南太圣置业有限公司无关。”证据2：房屋买卖协议（X287824）一份，证明：1、合同的出卖人为张英、买受人为河南太圣置业有限公司。2、合同所涉及的房屋位于洛阳高新区孙旗屯皇都小区，产权证号X287824，总价款为66万元。3、《房屋买卖协议》第三条第1款约定：“甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷。”4、《房屋买卖协议》第三条第2款约定：“双方在本合同生效之日起5—7日内搬出该小区，若5—7日内未搬出每天罚金1000元整。”5、《房屋买卖协议》第三条第3款约定：“本合同签订后，双方不得违约。如一方违约，违约方应赔付对方房价净款15%的违约金。”6、《房屋买卖协议》第七条约定：“租赁户的相关事宜均由业主负责，租赁户与河南太圣置业有限公司无关。”证据3：证明一份。证据4：承诺书一份（2012年9月12日），证据3、4证明：原告张浩然为产权证号X287823及产权证号X287824的权利人，其代张英签订的房屋买卖协议（X287823）、房屋买卖协议（X287824），所产生的权利义务应当由原告张浩然承担，原告张磊无权基于上述两份房屋买卖协议向被告主张任何权利。第二组证据：证据5：房屋买卖协议（X233494）一份，证明：1、合同的出卖人为张磊、买受人为河南太圣置业有限公司。2、合同所涉及的房屋位于洛阳市高新区三山路5号皇都小区，产权证号X233494，总价款为138万元。3、《房屋买卖协议》第三条第1款约定：“甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷。”4、《房屋买卖协议》第三条第2款约定：“双方在本合同生效之日起5—7日内搬出该小区，若5—7日内未搬出每天罚金1000元整。”5、《房屋买卖协议》第三条第3款约定：“本合同签订后，双方不得违约。如一方违约，违约方应赔付对方房价净款15%的违约金。”6、《房屋买卖协议》第七条约定：“租赁户的相关事宜均由业主负责，租赁户与河南太圣置业有限公司无关。”证据6：委托书一份（2012年9月12日），证明：1、产权证号X233494的产权人为张磊。2、原告张浩然非产权证号X233494的所有权人，无权依据该协议向被告主张任何权益。第三组证据：证据7：协议书一份（2012年9月12日）。证据8：民事起诉书。证据7、8证明：1、协议约定因原告张浩然未能及时搬离产权证号X287823及产权证号X287824的房产、原告张磊未能及时搬离产权证号X233494的房产阻碍到拆迁工作，应相应扣除带给河南太圣置业有限公司的经济损失。2、原告张浩然、张磊承认其出卖给被告的房产存在纠纷。其出卖房屋的租赁户极力反对，且原告至今没有解除租赁合同，原告没有就租赁房屋装修、搬迁补偿与租赁户达成一致。第四组证据：证据9：（2013）洛开民初字第52号民事判决书（产权证号X2334**）。证据10：（2013）洛开民初字第53号民事判决书（产权证号X287823及X287824）。证据11：（2014）洛开执字第26号执行通知书。证据12：（2014）洛开执字第23号执行通知书。证据13：客户借记回单。证据9至12证明：1、因原告张浩然与租赁户存在纠纷且其没有履行协议义务，处理协调相关事宜造成被告损失59134.96元，原告张浩然的行为已构成违约，根据协议依法应当承担违约金18.75万元。原告张浩然未按约搬离，阻碍拆迁工作，应承担14.7万违约金，损失和违约金共计33.45万。2、因原告张磊与租赁户存在纠纷且其没有履行协议义务，处理协调相关事宜造成被告损失95136.4元，原告张磊的行为已构成违约，根据协议依法应当承担违约金20.7万元。原告张磊未按约搬离，阻碍拆迁工作，应承担14.7万违约金，损失和违约金共计35.4万。
原告（反诉被告）张磊、张浩然对被告（反诉原告）太圣公司提交的证据发表如下质证意见：证据真实性均无异议，证明方向均有异议。第一组证据1、两份房屋买卖协议该协议约定生效条件是被告支付完生效，该份协议至今未生效，原告方搬出的起始时间是协议生效5-7日内，承担违约金是合同签订后一次性足额支付款项，被告承担合同不能生效的责任。证据2、质证意见同证据一。证据3、4，不能证明原告签订合同至今应当承担的责任，因合同至今未生效，质证意见同证据三。证据5、质证意见同证据一。证据6、不能证明原告应当向被告承担任何责任，原因是房屋买卖合同未生效。证据7、没有记载原告具体搬出房屋的具体期限。证据8、不能证明原告向被告承担任何赔偿责任，反而证明被告提出反诉的诉求是被告侵害第三人的利益，与原告无关。证据9-13不能证明原告向被告承担任何房屋搬出责任，被告侵害第三人的合法权益，与原告无关。
被告（反诉原告）太圣公司对原告（反诉被告）张磊、张浩然提交的证据发表如下质证意见：证据1、真实性无异议，证明方向有异议，合同中并没有约定被告向原告支付房款的具体时间，因此原告主张的违约不成立；合同第三条的第二项、第七条均约定了原告作为合同的向对方搬出房屋的义务，与租赁户协商并办理租赁户搬出房屋的相关事宜。证据2至5，真实性无异议。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案的事实确认如下：
2012年3月7日，洛阳高新开发区项目服务和经济发展局向洛阳高新技术产业开发区房屋征收和补偿中心下发了洛开经（2012）5号文件，同意将皇都小区拆迁改造项目列入高新区2012年国民经济发展计划。2012年3月14日，洛阳市旧城开发改造工作领导小组办公室向洛阳高新技术产业开发区房屋征收和补偿中心下发了洛旧改立字（2012）2号文件，同意将皇都小区纳入旧城开发改造项目进行管理，要求按照国家、省、市有关政策规定，抓紧办理相关手续，尽快组织项目实施。2012年5月24日，洛阳高新区皇都小区拆迁改造指挥部发出通知，决定对皇都小区进行拆迁，要求业主尽快签订合同，兑现拆迁补偿等相关事宜，并于2012年6月10日前与承租方办理解除租赁关系的事宜，搬离小区。
原告张磊所有位于洛阳高新开发区三山路皇都小区（洛市房权证（2003）字第X2334**号）的房屋。2010年9月6日，原告张浩然（系张磊父亲）代张磊（甲方）与牛轩辉（乙方）签订一份租赁合同，约定租赁张磊上述房屋，租赁期间自2010年10月1日至2016年9月30日。牛轩辉对租赁房屋进行了装修。2012年8月1日，原告张磊（甲方）与被告太圣公司（乙方）签订一份《房屋买卖协议》。协议约定：1、由乙方购买甲方位于洛阳高新开发区三山路皇都小区1号楼3-101号房屋（洛市房权证（2003）字第X2334**号）的房屋，价格为138万元，乙方足额付款后合同生效。2、协议第三条第1款约定：“甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷。”3、协议第三条第2款约定：“双方在本合同生效之日起5—7日内搬出该小区，若5—7日内未搬出每天罚金1000元整。”4、协议第三条第3款约定：“本合同签订后，双方不得违约。如一方违约，违约方应赔付对方房价净款15%的违约金。”5、租赁户的相关事宜均由业主负责，租赁户与被告太圣公司无关等内容。
张英所有位于洛阳高新开发区三山路皇都小区东第3间门面房（洛市房权证（2005）字第X287824号）和洛阳高新开发区三山路皇都小区1号楼2单元102室住房（洛市房权证（2005）字第X2878**号）。2010年11月28日，原告张浩然代其母亲张英与李章成签订一份租赁上述两套房屋的租赁合同，租赁期间自2010年11月28日至2012年11月27日，月租金3200元。李章成对租赁房屋进行了装修。2012年8月1日，原告张浩然又代其母亲张英（甲方）与被告太圣公司（乙方）签订两份《房屋买卖协议》，分别约定由乙方购买甲方的上述两套房屋，价格分别为66万元和59万元。该协议其他内容同原告张磊（甲方）与被告太圣公司（乙方）签订的《房屋买卖协议》。
2012年9月12日，原告张浩然向被告太圣公司出具一份承诺书，主要内容是房屋的所有权人张英与原告张浩然系母子关系，张英已于2009年8月9日去世，皇都小区1号楼2单元102室（房产证号为X2878**）的继承，兄妹5人已经达成协议，一致同意将售房款向原告张浩然支付，由原告张浩然承担全部责任，期间涉及该房产的所有分家析产纠纷与被告太圣公司无关。
洛阳高新开发区三山路皇都小区东第3间门面房（洛市房权证（2005）字第X287824号）和洛阳高新开发区三山路皇都小区1号楼2单元102室住房（洛市房权证（2005）字第X2878**号）所有权人张英去世后，张英的六位继承人签订由原告张浩然继承张英上述两套房产的遗产继承协议书。
2012年9月12日，原告张浩然和被告太圣公司签订一份协议书，主要内容是被告太圣公司购买的三套房屋，房产证号分别为X287823、X287824和X233494，共计263万元，已支付233万元，余款30万元待房屋全部搬清，交予被告太圣公司后一次性付清余款。因未能及时搬离阻碍到拆迁工作，相应扣除带给被告太圣公司的经济损失。2013年2月初，被告太圣公司拆除了房产证号分别为洛市房权证（2005）字第X287823、X287824和洛市房权证（2003）字第X233494的房屋。原告张浩然和被告太圣公司2012年9月12日协议约定的购买的三套房屋余款30万元，被告太圣公司至今没有支付。庭审中，二原告明示售房款233万元是在被告太圣公司拆除三套房屋后家庭才分的，所欠余款30万元是张磊房屋款项。
本院认为：原告张磊（甲方）与被告太圣公司（乙方）签订的《房屋买卖协议》、原告张浩然代其母亲张英（甲方）与被告太圣公司（乙方）签订的两份《房屋买卖协议》，内容不违反法律规定，该三份房屋买卖协议成立。三份房屋买卖协议均约定被告太圣公司足额支付售房款后合同生效。至被告太圣公司拆除三份房屋买卖协议约定的三套房屋，被告太圣公司没有足额支付售房款，故至被告太圣公司拆除三套房屋时，该三份房屋买卖协议没有生效。因此，原告按照房屋买卖协议约定要求被告支付违约金的诉讼请求、被告按照房屋买卖协议约定反诉要求原告支付违约金的请求，均不能成立。原告张浩然和被告太圣公司签订的内容为被告太圣公司购买的三套房屋，余款30万元待房屋全部搬清交予被告太圣公司后一次性付清；因未能及时搬离阻碍到拆迁工作，相应扣除带给被告太圣公司的经济损失的协议书，因该协议书没有约定原告搬离的具体时间，且被告太圣公司拆除三套房屋后，售房余款30万元至今没有支付原告，故被告反诉要求原告赔偿损失的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告河南太圣置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张磊购房款30万元；
二、驳回原告张浩然的诉讼请求；
三、驳回原告张磊的其它诉讼请求；
四、驳回被告河南太圣置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费10745元，由原告张浩然、张磊承担5372.5元，被告河南太圣置业有限公司承担5372.5元；本案反诉费12228元，由被告河南太圣置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本一式六份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 刘小平
审 判 员 王 凯
人民陪审员 刘玲玲
二〇一四年十月八日
书 记 员 刘贵涛