广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第6977号
原告王红菲，女，汉族，1980年8月19日出生。
委托代理人易飞，广东砝码律师事务所律师。
委托代理人吴佑坤，广东砝码律师事务所律师助理。
被告东莞市雅筑装饰工程有限公司。
法定代表人邹静，任职董事长。
委托代理人吴兴亮，广东名成律师事务所律师。
委托代理人李志业，广东名成律师事务所律师。
原告王红菲诉被告东莞市雅筑装饰工程有限公司（以下简称雅筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，依法由审判员尤中琴适用简易程序于2013年12月3日公开开庭进行了审理。原告王红菲及其委托代理人易飞、吴佑坤，被告雅筑公司委托代理人李志业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王红菲诉称，2007年5月10日，原、被告双方就东莞市横沥镇安娜花园安丽阁首某号房屋买卖达成协议约定，总楼价85000元，付款方式为分期付款。被告应当在2009年1月1日前办好房产证给王红菲，并约定每逾期××天按照总楼价的0.2％向原告支付违约金。现原告已经依照约定履行合同义务向被告支付了全部购房款，但被告经过原告多次要求仍然没有办理房地产权证。根据法律的相关规定，请求法院判令：××、确认位于东莞市横沥镇安娜花园安丽阁首某号房屋为原告所有；二、被告继续履行合同义务，将案涉的房屋过户给原告办理房产权证；三、被告自2009年1月1日开始依照约定支付原告逾期办理房产权证违约金直至办理完毕之日为止，暂时计算至起诉之日为299880元；四、本案诉讼费用由被告负担。
被告雅筑公司辩称，××、案涉房屋未能办妥房产证的责任不在于被告。按照有关规定，办理案涉房产的房产证必须由原告和被告共同向东莞市房管部门提出申请，并提交申请登记资料，被告无法单方面办理房产证。被告之前已经多次将上述要求告诉过原告，但原告总是以决定出售案涉房产、还在寻找买家为由，要求暂缓办理房产证；二、原告要求暂缓办理房产证是有原因的。1.原告在和被告签订付款协议时，所用名称为王红霞，而在提起诉讼时为王红菲，由于该项原因，造成被告根本无法办理案涉房产证。2.被告在签订上述付款协议之初将房产交付给了原告，但原告从未在内居住，实际上，原告购买房屋是为了投资，之前原告也多次找买家要求暂缓办理房产证。在长达数年的时间里面，原告从未就办理房产证的事宜主动找过原告。三、原告没有遭受任何损失，××直将房产用于租赁经营，由此获得了持续的租金收入，实际上，原告并没有办理房产证而受到任何损失。四、被告向原告出售房产的价格只有85000元，而原告提出的违约金却要求高达299880元，结合原告不但从未要求过被告办理房产证，而且还长期要求暂缓办理房产证的事实，可以说，原告提起诉讼的目的根本不是为了房产证，而是为了获取不当利益。四、原告的诉讼请求已经过了诉讼时效。根据付款协议约定，如果被告存在违约行为，原告应当在2009年1月1日即清楚的知道被告的违约行为，应当从2009年1月1日起向被告要求逾期办证的违约金，但原告从2013年11月份才向法院起诉，也未举证证明本案出现了诉讼时效中止、中断以及延长的情形，故即使被告存在违约，原告诉请的违约金也已经超过了诉讼时效，要求办证的违约金不应当予以支持。
经审理查明：
××、基本事实经过：2007年5月10日，原告王红菲（曾用名：王红霞）和被告雅筑公司签订“付款协议”××份（内容为买卖房屋的协议），约定雅筑公司将东莞市横沥镇安娜花园安丽阁首某单位以85000元的价格出售给王红菲。双方约定的付款方式为：王红菲于2007年5月15日签订付款协议时向被告支付全部总楼款的90%，余下楼款8500元于被告通知房产证过户手续时××次性付清。双方约定雅筑公司应当于2008年12月31日前通知办理房产交易手续，费用由王红菲负担。如超出3500元的部分，由雅筑公司负担。双方约定王红菲可以要求雅筑公司应当于2009年1月1日之前办理好房产证，如因雅筑公司原因导致不能顺利拿到房产证，延期××天按照总楼价的0.2%支付违约金。后案涉的房地产权证××直未从雅筑公司过户到王红菲名下，王红菲遂向本院起诉，并提出上列诉求。
二、未能办理房地产权证过户手续原因调查：被告雅筑公司称××直愿意办理房地产权证，但王红菲以决定出售房产、还在寻找买家等理由要求暂缓办理房产证，被告雅筑公司并未对以上主张提供任何证据；原告王红菲陈述原告曾多次催促被告办理房产证，双方也曾到房地产管理部门办理过户手续，但因房产证的面积登记不符合规定，需要先进行变更登记再办理过户。原告王红菲提供了三份收据，××份为被告收取办证费3912.30元的收据；两份收据为被告收取楼款的收据，其中××份收据的背面书写了“本人负责跟进丽首某办理房产证（时间）60天，将办证（收件通知单）负责交给业主本人”，下面有被告销售人员的签名及时间。被告对该证据的真实性予以确认，但认为承诺之后王红菲并不配合办理过户。
三、违约金约定内容以及调整问题：被告雅筑公司称即便被告存在违约行为，违约金数额也过高，应当予以调整。原告王红菲称违约金的数额是双方在合同中约定的，约定的计算方式合理，应当予以支持。
四、原告主张违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的调查：原告表示诉请违约金的诉讼时效应当从2013年11月3日开始计算，理由是当日雅筑公司的员工向王红菲发送了短信；被告认为诉讼时效的起算点应当从2009年1月1日开始起计算，理由是原告王红菲从2009年1月1日开始即知道房地产权证没有按期办理。
五、是否存在诉讼时效中断、中止情形的调查：原告主张有三次中断诉讼时效的情形：1.2010年8月14日，雅筑公司员工书面承诺“本人负责跟进丽首某办理房产证（时间）60天，将办证（收件通知单）负责交给业主本人”，被告雅筑公司认为承诺的内容仅是针对办理房地产权证，并非是愿意支付违约金。2.雅筑公司曾经于2012年将案涉房屋抵押给他人。被告雅筑公司认为即便有抵押行为，也和原告主张的违约金无关。3.2013年8月28日，雅筑公司员工短信承诺办理房产证的事实。雅筑公司对员工实际有发送短信的事实不予认可，且主张该行为不能引起诉讼时效的中断。
六、其他：被告雅筑公司提供了“安娜花园缴费通知书”等证据，证明原告王红菲曾委托被告雅筑公司将房屋出租给他人，以证明王红菲并未因逾期办证产生相应的损失。原告对此事实予以认可，但对证明的内容不确认，认为逾期办证给原告造成了其他损失，包括了通讯费用、误工费用等损失。
以上事实有原告提供的付款协议、房地产权证、收据以及销售人员承诺书、短信记录、通讯记录以及被告提供的收据四张、缴费通知书、支付证明单、个人汇款凭证以及本院庭审笔录附案证实。
本院认为，合法的房屋买卖合同关系应当受到法律保护。案涉合同是原告王红菲和被告雅筑公司自愿签订，且并未违反法律规定，双方当事人应当全面履行各自的权利和义务。综观本案，争议的焦点有如下几个方面：
第××、是否能够确认东莞市横沥镇安娜花园安丽阁首某房屋为王红菲所有。
本院认为，所有权是《中华人民共和国物权法》规定的物权的××种类型。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第九条第××款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据以上规定，案涉当事人签订房屋买卖协议自合同成立时生效，但这并不意味着买受人在交付购房款之后当然取得房屋的所有权。目前，我国法律规定不动产物权的取得需要以登记为要件，在原告王红菲未取得案涉房屋的房地产权证书之前，不能确认王红菲已经取得了案涉房屋的所有权。据此，原告王红菲要求确认案涉房屋所有权的诉请不能得到本院支持。
第二、被告雅筑公司是否应当继续履行合同，将案涉房屋过户给原告王红菲，并为原告王红菲办理房地产权证书。
《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案原告王红菲已经按照双方的约定支付了相应的购房款，并向被告雅筑公司支付了3912.30元的办证费，雅筑公司应当继续履行合同，并按照合同约定为王红菲办理房地产权证。此外，本案被告雅筑公司在答辩和庭审中对此也无异议，据此，对于原告王红菲提出要求继续履行合同，要求雅筑公司办理房地产权证的诉请应当得到支持。需要指出的是，办理房地产权证书往往需要房屋买受人和出卖人共同配合，因此，虽然合同约定办理房地产权证的主要义务人为雅筑公司，但房屋登记行政管理部门进行变更过户登记时需要王红菲协助办理时，王红菲也应当予以配合。第三、被告雅筑公司是否应当支付原告王红菲逾期办理房地产权证的违约金以及数额。
本案双方当事人在合同中约定“雅筑公司应当于2008年12月31日通知王红菲办理房产交易手续，费用由王红菲负担。如超出3500元的部分，由雅筑公司负担。双方约定王红菲可以要求雅筑公司应当于2009年1月1日之前办理好房产证，如因雅筑公司原因导致不能顺利拿到房产证，延期××天按照总楼价的0.2%支付违约金”。根据以上约定，雅筑公司负有通知并帮助王红菲办理房地产权证书的义务。从雅筑公司员工承诺“本人负责跟进丽首某办理房产证（时间）60天，将办证（收件通知单）负责交给业主本人”的内容来看，雅筑公司也是明确知悉该项义务的。现雅筑公司并未提交任何证据证明案涉房屋未过户登记是由于王红菲的原因导致的，因此，本院认为被告雅筑公司需要承担逾期办证的责任，原告王红菲亦有权依照合同约定向被告主张逾期办证的违约金。
第四、原告王红菲主张逾期办证违约金的诉请是否已经超过了诉讼时效。
诉讼时效，系指权利人在××定期间不行使权利，就丧失依据诉讼程序保护其权利的可能性的法律制度。此项制度的目的，××方面通过法律对权利人行使请求权形成压力，促进权利人及时行使请求权，避免权利人睡眠于权利之上；另××方面，又通过赋予义务人以拒绝履行对应义务的抗辩权，从而使长期的既存交易状态得以维持，同时避免在诉讼中因历时已久而造成的举证困难或成本过高。本院认为，原告诉请被告雅筑公司履行办理房地产权证的义务属于物权请求权，该诉请并不受到诉讼时效的限制，而要求主张逾期办证违约金诉请的性质属于债权，如果对方当事人提出诉讼时效的抗辩，法院应当进行审查。《中华人民共和国民法通则》第××百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第××百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”根据以上规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。从双方当事人签订的合同内容来看，双方约定雅筑公司应当于2009年1月1日之前办理好房地产权证，否则原告王红菲有权向被告主张逾期办证的违约金。根据合同约定，原告王红菲从2009年1月2日未收到雅筑公司办理好的房地产权证之日开始就应当知道自己有主张逾期付款违约金的权利，也即应当从该日开始作为诉讼时效的起算点，若从该日之日起超过两年才主张权利，将丧失胜诉的权利。
那么本案是否存在诉讼时效中断、中止的情形呢？《中华人民共和国民法通则》第××百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人××方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案原告主张诉请违约金的诉讼时效于2010年8月14日因被告方员工书面承诺办理房地产权证、2012年因被告将案涉房屋抵押给他人、2013年8月28日因被告员工短信承诺办理房地产权证而三次中断。被告雅筑公司对此均不予认可。本院认为，如前文所述，原告要求被告办理房产证与要求支付逾期办证违约金的诉请属于不同性质的权利，前者属于物权请求权，后者属于债权请求权。从原告主张曾三次中断诉讼时效的事实来看，均无王红菲要求雅筑公司支付违约金或者雅筑公司向王红菲表示愿意支付违约金的情形。本院认为，原告要求办理房地产权证或者被告同意办理房地产权的行为均不能当然中断原告诉请逾期办证违约金的诉讼时效。因此，本院认定原告王红菲主张逾期办证违约金的请求已经超过了诉讼时效，本院依法不予支持。需要说明的是，原告该项诉请丧失的是胜诉的权利，并非是实体权利，被告雅筑公司如自愿支付不在此限。
综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第××百五十九条、《中华人民共和国民法通则》第××百三十五条、第××百三十七条、第××百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第××百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市雅筑装饰工程有限公司应继续履行合同，并于本判决发生法律效力之日起十五日内将其名下的东莞市横沥镇安娜花园安丽阁首某的房屋过户登记给王红菲（如房屋登记管理部门需要王红菲协助，王红菲应当予以配合）；
二、驳回原告王红菲的其他诉讼请求。
本案受理费2899元，由原告王红菲负担2874元，被告东莞市雅筑装饰工程有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 尤中琴
二〇一四年一月二十四日
书记员 邓小娴
附本案适用法律法规：
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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