吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初420号原告：陈德忠，男，1952年12月18日出生，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金成俊，吉林华烁律师事务所律师。原告：李静华，女，1955年2月6日出生，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金成俊，吉林华烁律师事务所律师。被告：刘长德，男，1964年5月14日出生，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：赵超，吉林何晓明律师事务所律师。第三人：延边保健大药房连锁有限公司，住所吉林省延吉市。法定代表人：张风君，该公司经理。委托诉讼代理人：辛凤敏，该公司副经理。第三人：延吉市童童蛋糕总店，住所吉林省延吉市。第三人：于战江，男，1970年2月20日出生，住吉林省延吉市。原告陈德忠、李静华与被告刘长德第三人延边保健大药房连锁有限公司（以下简称“延边保健大药房”）、延吉市童童蛋糕总店（“童童蛋糕店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案当事人原告陈德忠、原告李静华、被告刘长德、第三人延边保健大药房、第三人童童蛋糕店、第三人于战江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈德忠、李静华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除陈德忠、李静华与刘长德之间签订的《租房协议书》；2.请求法院判令刘长德承担本案诉讼费用。事实和理由：陈德忠、李静华为位于延吉市人民路佳垒集团一楼（*****）面积120平米房屋的所有权人。陈德忠于2012年4月3日、2016年8月30日与案外人于战江签订两份《租房协议书》。约定陈德忠将上述房屋租赁给案外人于战江，租赁期限分别为2012年9月30日到2017年9月30日止、2017年9月30日到2022年9月30日止。2016年11月2日，案外人于战江经陈德忠同意将房屋转租给了刘长德，房屋租赁期限为2016年11月2日起至2022年9月30日止，双方另行约定，未经陈德忠同意不得将房屋出租。2016年11月11日，刘长德未经陈德忠同意将房屋以第三人延边保健大药房的名义转租给了第三人童童蛋糕店。刘长德辩称，1.刘长德不是适格被告。刘长德系延边保健大药房职员，租赁房屋系履行的职务行为且用于延边保健大药房经营，故于战江与延边保健大药房形成房屋转租合同法律关系；2.于战江应为本案被告。陈德忠、李静华与于战江签订了两份租房协议书，依据合同具有相对性原则，在程序上理应将于战江列为本案被告，法院应驳回陈德忠、李静华的起诉；3.陈德忠、李静华不具有合同解除权。于战江已经将2016年9月30日至2017年9月30日的租金8万元支付给陈德忠、李静华，其获得租金的合同目的已经实现，不存在合同法94条法定解除的情形，即使于战江欠付租金，次承租人交纳租金也可以对抗出租人的合同解除权；4.第三人童童蛋糕店与延边保健大药房具有同样法益，不论转租给谁，陈德忠、李静华都已经实现了其租赁房屋的合同目的，其利益未受损；5.陈德忠、李静华申请追加于战江为本案第三人或被告已经超过法定时限。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条第3款之规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。延边保健大药房述称，1.同意刘长德的答辩观点。刘长德系我单位职工，其与于战江签订《出兑协议书》是履行职务行为，法律后果由我单位承担，故陈德忠、李静华起诉主体错误，应驳回其起诉；2.陈德忠、李静华不具有合同解除权。于战江已经将2016年9月30日至2017年9月30日的租金8万元支付给陈德忠、李静华，其获得租金的合同目的已经实现，不存在合同法94条法定解除的情形；3.第三人童童蛋糕店与延边保健大药房具有同样法益，不论转租给谁，陈德忠、李静华都已经实现了其租赁房屋的合同目的，其利益未受损，陈德忠、李静华只是因为租金价格问题与延边保健大药房发生了争议。童童蛋糕店述称，对原告诉讼请求无异议。于战江述称对原告的请求没有意见。原告与被告，包括我都同意转租，而且合同中已经签字，双方都达成了一致，应当按照合同约定履行。原被告转租时已经达成协议，应当按照合同原被告之间履行。。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2012年4月23日，陈德忠为甲方，于战江为乙方，签订了《租房协议书》。协议约定：“甲方将位于人民路佳垒集团一楼的门市房（*****）租赁给乙方，租期为五年，自2012年9月30日到2017年9月30日止。合同到期后如乙方续租，乙方有优先租用权。房屋全年租金为人民币八万元整，一次性支付全年房租，第二年房租提前一个月支付。甲方允许乙方在不改变原建筑结构的情况下，根据经营需要进行装修及装饰，在解除合同时装饰物无偿归甲方所有。如出兑时，装修价值归乙方所有。乙方在经营期间室内外应搞好维护和维修，应遵守物业小区管理。乙方在经营期间，应向有关部门及时交付水电费和其他一切费用，包括物业小区管理费和取暖费，此费用由乙方负责。如出租、出兑、转让，必须通过甲方同意方可进行。如果没有通过甲方，乙方私自出租、出兑，所签合同无效，一切后果由乙方负责。”合同尾部陈德忠和于战江均签字并捺印。合同签订后，双方均履行了合同，陈德忠交付了房屋，于战江支付了租金。2016年8月30日，陈德忠与李静华为甲方，于战江与马春梅为乙方，签订了《租房协议书》。协议约定：“甲方将位于人民路佳垒集团一楼的门市房（*****）租赁给乙方，租期为五年，自2017年9月30日到2022年9月30日止。合同到期后如乙方续租，乙方有优先租用权。房屋全年租金为人民币八万元整，一次性支付全年房租，第二年房租提前一个月支付。甲方允许乙方在不改变原建筑结构的情况下，根据经营需要进行装修及装饰，在解除合同时装饰物无偿归甲方所有。如出兑时，装修价值归乙方所有。乙方在经营期间室内外应搞好维护和维修，应遵守物业小区管理。乙方在经营期间，应向有关部门及时交付水电费和其他一切费用，包括物业小区管理费和取暖费，此费用由乙方负责。在乙方合同期内，允许出租、出兑、转让，必须通过甲方同意方可进行。”合同尾部甲方由陈德忠和李静华签字并捺印，乙方由于战江和马春梅签字并捺印。合同尾部写有：“同意转租给刘长德，按原合同执行”字样，并有陈德忠与刘长德的签字和捺印。2016年8月30日至2017年8月30日的租金于战江已交付给陈德忠。2016年11月2日，于战江为甲方，刘长德（现延边保健大药房职工）为乙方，共同签订了《出兑协议书》。协议约定：“甲方将位于人民路佳垒集团一楼的门市房（*****）以三十一万元出兑给乙方，合同期为自2016年9月30日至2022年8月30日止。乙方必须在不能改变原建筑结构的情况下，根据经营需要进行装修及装饰。在甲方出兑之前，已交清取暖费，水费，电费，物业费。自出兑之后，一切费用由乙方承担。甲方无条件配合乙方办理房屋转租事务。”合同尾部于战江和刘长德均签字并捺印。同日，延边保健大药房向于战江交付31万元，于战江出具收条“收房屋出兑费三十一万元整”并签字捺印，将房屋钥匙交付给了刘长德。合同签订前，于战江已告知陈德忠要将房屋租赁给刘长德，并将租赁房屋用来烤面包。延边保健大药房付给于战江的31万元中包含了2016年11月到2017年8月的租金。2016年11月11日，刘长德代表延边保健大药房为甲方，童童蛋糕店为乙方，签订了《租房协议》。协议约定：“甲方同意将位于人民路佳垒集团一楼的门市房（*****）租赁给乙方。租期为五年，自2016年12月1日到2021年11月30日止。2016年12月1日至2019年11月30日房租费年租金为16万元（含取暖费），后两年房租费随行就市。乙方于每年的11月10日前一次性付清下一年房租费，并且承担一切费用（如水、电费等）。乙方在不改变原建筑结构的情况下，根据经营需要进行装饰及装修，乙方在经营期间室内外应搞好维护和维修，遵守法律法规，合法经营。乙方在经营过程中做好防火、防水、防盗、防破坏，如发生火灾等灾害，一切损失由乙方全部承担。甲方积极配合乙方提供房东的购房协议和身份证复印件并保证提供的证件合法有效。”合同尾部甲方由延边保健大药房盖章，乙方由童童蛋糕店盖章并由联系人王忠林签字。合同签订后，延边保健大药房将房屋交付给童童蛋糕店，童童蛋糕店开始使用房屋并进行了装修，2016年12月1日至2017年11月30日的租金16万元童童蛋糕店已交付给延边保健大药房。2016年12月24日，刘长德以延边保健大药房的名义交纳2016年千盛物业费776元，延边信达物业管理有限公司出具了编号为7089207号的收据及编号为11623640号的增值税发票。2017年8月23日，延边保健大药房向本院提出书面申请，因原告拒收，请求将2017年9月30日至2018年9月30日的租金人民币8万元提存，履行《租房协议书》的租金给付义务。现已提存到本院。另查，2016年5月20日刘长德与延边保健大药房连锁有限公司签订了劳务合同，合同期限为三年。本院认为：2016年8月30日陈德忠、李静华与于战江、马春梅间的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同有效。合同附加条款同意转租给刘长德，并由陈德忠、刘长德签字认可，于战江与刘长德签订出兑合同，书面认可了转租行为。收取出兑款将房屋交付使用，。根据刘长德德提供的劳动合同，以及事后保健大药房的认可，可以认定刘长德的行为代表保健大药房。本案的原告开庭审理后，将于占江申请追加为第三人。但是按照合同来看，刘长德是代理了保健大药房，而非原告合同的甲乙方。根据住建部《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定：“承租人转租房屋的应当经出租人书面同意。未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋，并要求出租人赔偿损失”。本案原告起诉的被告刘长德或保健大药房是次承租人，原告要解除的合同承租人应当是于占江。根据最高人民法院第16条第二款之规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人，作为第三人参加诉讼，本案当中，原告直接把次承租人作为被告，进行了诉讼。原告与被告刘长德及保健大药房，不存在直接的合同关系，出兑费也是于占江收取的，2016到2017年的房租金也是于占江支付的。于战江应当为本案原告合同的相对方。原告与于占江之间的租房协议，持续期间到2022年9月30日。于占江转租给保健大药房，是经过原告同意的。于占江为承租人，没有退出租赁关系。原告与被告刘昌德及保健大药房之间没有形成新的房屋租赁关系。所以原告请求解除与刘昌德及保健大药房之间的房屋租赁关系，没有事实和法律依据。不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、《商品房屋租赁管理办法》第十一条的规定，判决如下：驳回陈德忠、李静华的诉讼请求。案件受理费1,633元（原告已预交），由原告陈德忠、李静华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  俞泉龙人民陪审员  王惠琴人民陪审员  刘振辉二〇一八年六月六日书 记 员  金梅花