上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第282号
上诉人（原审被告）上海春尔动力科技有限公司。
法定代表人张凤林。
委托代理人洪举。
被上诉人（原审原告）上海天地软件创业园有限公司。
法定代表人梁专建。
委托代理人吴军，上海市万联律师事务所律师。
委托代理人张宇晟，上海市万联律师事务所律师。
上诉人上海春尔动力科技有限公司（以下简称“春尔动力公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第1857号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人春尔动力公司的法定代表人张凤林，被上诉人上海天地软件创业园有限公司（以下简称“天地软件公司”）的委托代理人张宇晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海新曹杨（集团）有限公司是上海市中江路XXX弄XXX号等、建筑面积为105960.11平方米房屋的权利人。该案外人出具委托书，将上海市中江路XXX弄XXX-
XXX号、XXX-XXX号、XXX-
XXX号内房屋委托天地软件公司租赁管理。2012年3月23日，天地软件公司与春尔动力公司签订房屋租赁合同，约定天地软件公司将建筑面积为609平方米的上海市中江路XXX弄XXX号楼102室房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给春尔动力公司，房屋用途为办公使用，租赁期限自2012年6月1日起至2014年5月31日止，2012年6月1日至2012年11月30日为免租期，租金标准为每日每平方米人民币（以下币种均为人民币）1.50元，每三个月支付一次，春尔动力公司应在每个应付月的前十五天内支付下一期租金，春尔动力公司若未按合同约定按时足额支付租金，应按未缴金额的1%／日向天地软件公司支付滞纳金，逾期达一个月以上，天地软件公司有权终止本合同，收回房屋，并没收春尔动力公司交纳的保证金作为对天地软件公司的赔偿。春尔动力公司须向天地软件公司支付55，571元作为保证金。实际履行中，春尔动力公司支付天地软件公司保证金50，000元，天地软件公司亦将涉案房屋交付春尔动力公司使用。2014年6月24日，天地软件公司自行收回涉案房屋。同年8月，天地软件公司起诉至原审法院称，春尔动力公司在免租期届满后至今未支付任何一期租金，合同期满后，春尔动力公司拒不交还房屋，占有至2014年6月24日，天地软件公司曾多次催缴租金及占用费，春尔动力公司以各种理由推诿，故天地软件公司要求春尔动力公司支付自2013年12月1日至2014年6月24日期间租金、占用费共计518，664.80元及逾期支付上述款项的违约金73，993.50元（截止至2014年5月31日）。
原审审理中，春尔动力公司辩称，根据租赁合同约定，其承租涉案房屋的免租期是从2012年6月1日起至同年11月30日止，而2012年6月至9月的三个月内，因楼上公司漏水造成其无法正常办公，其向天地软件公司及物业公司反映后，由楼上公司出资请人进行修复，故春尔动力公司曾向天地软件公司要求延长三个月免租期，天地软件公司未予回复。2013年5月30日，因春尔动力公司欠付租金，天地软件公司将涉案房屋的大门上锁，导致春尔动力公司停止经营，其工作人员从此时起未再进入过涉案房屋，故春尔动力公司不应支付2013年6月以后的租金，也就不存在支付违约金。另，春尔动力公司原先承租上海市中江路XXX弄XXX号楼103室房屋，合同届满后，天地软件公司未返还保证金，春尔动力公司将部分保证金用于抵充涉案房屋2012年12月的租金，且春尔动力公司认为2013年1至3月应作为因漏水引起春尔动力公司无法正常办公的延长免租期，不应支付租金。春尔动力公司同意支付2013年4、5两个月的租金，不同意天地软件公司的其他诉讼请求。
原审审理中，天地软件公司表示不存在春尔动力公司陈述的漏水、锁门的情况。涉案租赁合同于2014年5月31日届满，春尔动力公司未将涉案房屋返还，天地软件公司曾多次要求春尔动力公司清空场地返还房屋，均未果，2014年6月24日，天地软件公司将涉案房屋内所有物品集中保管后自行收回房屋，现物品由天地软件公司妥善保管。春尔动力公司表示2014年6月11日发现涉案房屋大门及房屋内所有办公室门被撬，工作人员报警，6月24日发现房屋内春尔动力公司所有的物品都没有了，春尔动力公司认为天地软件公司没有保管春尔动力公司物品的权利，对此春尔动力公司将就财产损失对天地软件公司另行提起诉讼。
原审审理中，春尔动力公司提供天地软件公司于2012年12月21日开具的发票，记载房屋租赁费28，542.14元（2011.12.6-2012.4.20，6号楼103室），用于证明其已将上海市中江路XXX弄XXX号楼103室房屋部分保证金抵充涉案房屋2012年12月租金，同时称当时曾出具同意将保证金抵充租金的书面材料交给天地软件公司，天地软件公司对该节事实不予认可，认为该发票与本案无关。
天地软件公司在原审审理中表示为便于诉讼，同意在要求春尔动力公司承担的租金中扣除三个月金额。另，考虑到合同约定的违约金标准过高，起诉时已降低标准为同期银行贷款利率的4倍。春尔动力公司表示若法院认定春尔动力公司存在违约，该标准仍过高，要求调低，并同意由法院酌定。
原审法院认为，天地软件公司与春尔动力公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。根据租赁合同约定，租赁期限至2014年5月31日届满，双方签订的关于涉案房屋之租赁合同终止。根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原审审理中，双方对春尔动力公司应按合同约定标准支付2013年4、5两个月租金均不表异议，法院予以确认。同时，春尔动力公司提出因漏水原因应延长三个月免租期，及因天地软件公司于2013年5月30日将涉案房屋大门上锁致其停止经营而不应支付之后租金的观点，天地软件公司对漏水、锁门之事宜不予认可，春尔动力公司亦未能提供有效证据予以证明，对此难予采信。且春尔动力公司提供的证据也无法证明其已将上海市中江路XXX弄XXX号楼103室房屋部分保证金已抵充涉案房屋2012年12月租金的观点，故春尔动力公司应支付2012年12月至2014年5月31日期间的租金及2014年6月1日至同年6月24日期间的使用费。关于天地软件公司为便于诉讼，同意在要求春尔动力公司承担的租金中扣除三个月金额的意思表示，系其对自己权利的处分，并无不当，可获准许。根据涉案租赁合同“春尔动力公司若未按合同约定按时足额支付租金，应按未缴金额的1%／日向天地软件公司支付滞纳金”之约定，天地软件公司要求春尔动力公司支付违约金，可获支持，虽春尔动力公司表示天地软件公司主张的违约金标准过高，请求予以减少，但天地软件公司起诉时已自行降低违约金标准，故对春尔动力公司观点，法院不予采信。关于保证金事宜，虽涉案租赁合同约定如春尔动力公司违约，保证金不予退还，并同时约定春尔动力公司还需支付违约金，属双重惩罚，加重了春尔动力公司的责任，为避免讼累，应在本案中予以一并处理。
原审法院据此判决：一、春尔动力公司应于判决生效之日起十日内支付天地软件公司租金411，075元（租赁期限为2012年12月至2014年5月31日期间，已扣除三个月金额）；二、春尔动力公司应于判决生效之日起十日内支付天地软件公司使用费21，924元（2014年6月1日至2014年6月24日期间）；三、春尔动力公司应于判决生效之日起十日内支付天地软件公司逾期支付2012年12月至2014年5月31日期间租金、2014年6月1日至2014年6月24日期间使用费的违约金（每三个月的租金或使用费自应付月的16日起至2014年5月31日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算）；四、天地软件公司应于判决生效之日起十日内返还春尔动力公司保证金50，000元。
原审法院判决后，春尔动力公司不服，向本院提起上诉称：其曾与被上诉人商定以原先支付的6号楼103室房屋的租赁保证金28，542.14元用于冲抵涉案房屋2012年12月的租金，故上诉人可不再支付涉案房屋当月的租金。上诉人已向原审法院提供了涉案房屋于2012年6月至9月漏水时的及维修情况的照片以证明漏水之事实的存在，原审法院对相关事实不予认定是错误的。被上诉人于2013年5月30日将涉案房屋强行上锁直至其于2014年6月24日撬开上诉人的办公室、工场间掠走所有物品，故被上诉人在此期间并未按约履行提供租赁场所的合同义务，上诉人无须支付相应的租金、房屋使用费以及违约金。上诉人据此请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人天地软件公司答辩称，其已按约将涉案房屋交付给上诉人，上诉人理应按约支付租金。上诉人关于房屋漏水、被上锁以及以被上诉人曾同意上诉人以其他房屋的租赁保证金冲抵涉案房屋2012年12月租金的情况并不存在。被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，按约支付房屋租金是承租人的主要合同义务。双方当事人签订涉案房屋租赁合同后，上诉人除向被上诉人支付了租赁保证金外未再支付任何租金，其行为已构成违约。上诉人主张以被上诉人本应归还的其他房屋租赁保证金冲抵涉案房屋2012年12月的租金，因被上诉人予以否认，且上诉人无法提供证据证明，故本院对上诉人的此项主张不予采纳。上诉人以涉案房屋曾经漏水为由主张延长3个月免租期，虽被上诉人对房屋漏水之事实不予认可，但原审法院依据被上诉人的意思表示免除了上诉人应支付的3个月租金客观上解决了免租期延长问题，亦已充分保障上诉人权益，鉴于前述情况，上诉人再就此提出上诉，本院不予支持。上诉人认为被上诉人自2013年5月30日起将涉案房屋强行上锁致其无法正常使用涉案房屋，但上诉人未能就其主张进行充分举证，且即使上诉人所述属实，则上诉人在长达一年多的时间里既未向被上诉人提出要求正常使用涉案房屋，亦未采取任何积极措施以解决双方争执的做法也明显有违常理，故本院对上诉人的该说法亦不予采信。原审法院基于上诉人未能履行其合同义务之事实，判决由上诉人承担相应期间的租金、房屋使用费及违约金并无不当。同时，原审法院为避免加重上诉人的责任，对合同约定的保证金退还之约定作出调整，也已充分考虑上诉人的利益。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，226元，由上诉人上海春尔动力科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 辰
审判员 成 皿
审判员 邬海蓉
二〇一五年四月二十日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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