中华人民共和国吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉24民初299号原告：刘树林，男，1974年12月22日出生，汉族，个体工商户，住中华人民共和国吉林省抚松县。被告：石田慧敏（ISHIDAKEIMI），女，1968年5月10日出生，日本国公民，住日本秋田县，现暂住中华人民共和国吉林省延吉市。委托诉讼代理人：杨炳荫，吉林吉延律师事务所律师。第三人：吉林银行股份有限公司延边分行，住所地中华人民共和国吉林省延吉市友谊路66号。负责人：胡英强，该行行长。委托诉讼代理人：马慧银，女，吉林银行股份有限公司延边分行职员。原告刘树林与被告石田慧敏、第三人吉林银行股份有限公司延边分行（以下简称吉林银行）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘树林、被告石田慧敏及其委托诉讼代理人杨炳荫、第三人吉林银行股份有限公司延边分行的委托诉讼代理人马慧银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘树林向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的《二手房买卖合同》有效；2.请求判令被告石田慧敏依约将延吉市局子街三栋房屋（房屋产权证号为5943**号、594349号、5814**号）产权人变更为原告刘树林；3.本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月19日，原、被告在延吉市中关村电子大厦五楼签订了房屋买卖合同，被告石田慧敏将座落在延吉市局子街的三栋楼房（房屋产权证号5943**号、594349号、5814**号），以总价款160万元人民币卖给原告刘树林，合同签订后原告刘树林交付定金30万元，后又交付房款52万元，共交付82万元。合同约定给付房款一半后，被告石田慧敏将房产过户给原告刘树林。但被告石田慧敏至今未履行合同，现原告刘树林请求法院依法支持其诉讼请求。被告石田慧敏辩称，原、被告之间的房屋买卖合同已经实际解除。1.原、被告签订房屋买卖合同后，原告刘树林向被告石田慧敏支付了定金30万元，又支付了购房款52万元，但原告刘树林因自身原因，主动要求解除合同，且根据原告刘树林要求用其已支付的部分购房款以被告石田慧敏的名义购买了原始股31万元。2.原、被告签订房屋买卖合同后，又签订了延吉市延弘大厦一处房屋及车位的买卖合同，总价值45万元。原告刘树林之前交付的房款代顶该房屋及车位款。之后根据原告刘树林的要求，该房屋过户至其姐姐刘树英名下。3.2015年7月至2017年7月之间，被告石田慧敏通过银行转账分四次向原告刘树林退房款5万元。综上，原告刘树林的诉讼请求无事实与法律依据，应予驳回。第三人吉林银行述称，1.原、被告之间的房屋买卖合同与第三人吉林银行无关。2.第三人吉林银行对涉案的房屋产权证号为5943**号房屋享有抵押权。被告石田慧敏于2014年9月1日在第三人吉林银行处借款时，用涉案的594350号房屋抵押担保，并于2014年9月4日在延吉市房产管理局办理了抵押登记手续，他项权利证号为延房他证字第2474**号（该房屋附着的国有土地使用权同日也办理了抵押登记手续）。第三人吉林银行已经按照借款合同的约定向被告石田慧敏履行了发放贷款50万元的义务，并依法取得了594350号房屋抵押权。3.原告刘树林起诉称其与被告石田慧敏签订房屋买卖合同的时间是2015年5月19日，签订日期在借款合同和抵押合同签订之后，在银行办理抵押登记之后。根据《物权法》第一百九十一条的规定，房屋抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，故被告石田慧敏不得转让抵押房屋。综上，第三人吉林银行已经合法取得涉案594350号房屋的抵押权，房屋在抵押期间未经抵押权人同意不得转让抵押财产。故原、被告签订的房屋买卖合同对第三人吉林银行不产生效力，不能对抗抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告刘树林提供的2015年5月20日收条一份，证明原告刘树林依合同约定向被告石田慧敏支付了30万元定金。被告石田慧敏对该证据的真实性无异议，但主张2015年7月2日原告刘树林委托被告石田慧敏购买了深圳的香港鼎益丰价值31万元的股票。本院对该证据的真实性予以采信，对证明内容结合案件事实予以综合认定。2.原告刘树林提供的2017年5月17日购房款对账单一份，证明涉案三套房屋的买卖合同有效，并已经支付82万元房款。被告石田慧敏对该证据的真实性无异议，但主张该82万元基本都已返还给原告刘树林。本院对该证据的真实性予以采信，对证明内容结合案件事实予以综合认定。3.原告刘树林提供的2015年5月19日《二手房买卖合同》一份，证明涉案三套房屋买卖合同有双方及证明人的签字，原告刘树林按照合同已实际履行了约定的义务。被告石田慧敏对该证据的真实性无异议，但主张该合同在原告刘树林的要求下已经解除。本院对该证据的真实性予以采信，对证明内容结合案件事实予以综合认定。4.原告刘树林提供的2016年2月26日协议书一份，证明因被告石田慧敏一直没有履行办理房屋过户手续，后来原、被告经协商又达成了该协议。被告石田慧敏对该证据的真实性无异议，但主张签协议时已经将82万元房款退还给了原告刘树林。本院对该证据的真实性予以采信，对证明内容结合案件事实予以综合认定。5.原告刘树林提供的中国农业银行业务凭证及交易明细清单共五页，证明原、被告之间还有另外借款往来关系。被告石田慧敏对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为对该借款不予认可。本院对该证据的真实性予以采信，对证明内容结合案件事实予以综合认定。6.原告刘树林提供的微信聊天记录2页，证明原、被告之间存在借款关系。被告石田慧敏对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为这份记录恰恰证明双方之间的房屋买卖合同关系已经解除。本院对该证据的真实性予以采信，对证明内容结合案件事实予以综合认定。7.被告石田慧敏提供的2016年5月10日原告刘树林出具的购买股票的承诺书及借记卡明细清单各一份，证明原告刘树林同意以被告石田慧敏的名义购买31万元香港鼎益丰股票的事实。原告刘树林对承诺书上其签字以上的部分内容无异议，但认为签字以下的部分是被告方后填上去的，签字时该处是空白的，且该股票是被告石田慧敏以自己的名义自行购买的，所以该股票是被告方的。原告刘树林对其签字以上的部分内容无异议，本院对该部分内容予以确认，但因该组证据只限证明双方之间的委托合同关系，与本案原、被告之间的房屋买卖合同纠纷无关，故本院对该组证据不予采信。8.被告石田慧敏提供的房屋所有权转移登记申请书一份，证明该房屋转移登记到原告姐姐刘树英名下，该房屋的房款和车位款是用原告刘树林已支付的房款45万元抵顶的，另外购买这套房屋时原告刘树林没有交其他的款项。原告刘树林对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该房屋虽然登记到刘树英名下，但不存在用另外三套房屋52万元房款中的45万元冲抵这套房屋和车位款项的事实。本院对该证据的真实性予以采信，对证明内容综合案件事实予以认定。9.被告石田慧敏提供的汇款凭证4份，证明签订三套房屋买卖合同后被告石田慧敏分四次退还给原告刘树林房款共计5万元，说明双方之间的合同已经解除。原告刘树林对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为这些钱都是被告石田慧敏偿还原告刘树林另外的借款，与本案无关。本院对该证据真实性予以采信，对证明内容综合案件事实予以认定。根据上述采信的证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：2015年5月19日，石田慧敏（甲方）与刘树林（乙方）签订《二手房买卖合同》，主要内容为：石田慧敏将座落于延吉市局子街的三栋楼房（房屋产权证号分别为5943**号、594349号、5814**号）出售给刘树林，交易总价为人民币160万元；支付方式为：在合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金人民币30万元，之后需再付人民币50万元，所付房款达到一半后，甲方将房产过户给乙方，乙方贷款支付上述三套房屋剩余房款人民币80万元。2015年5月20日，刘树林向石田慧敏支付定金人民币30万元。2015年6月30日，刘树林向石田慧敏支付购房款人民币52万元。2016年2月26日，刘树林与石田慧敏签订一份协议书，主要内容为：将位于滨河路以北，梨花路以南，文化街以西的百合帝苑116号楼1单元502号房屋顶账给刘树林，用以偿还刘树林汇给李绍鹏名下的人民币66万元；同日，刘树林与石田慧敏在该份协议书中补充商定内容：涉案三套房屋中一套门市房因在吉林银行抵押贷款，不能过户，其余两套房产限定石田慧敏在2016年3月20日前与刘树林去房产局办理冻结手续。2017年5月17日，刘树林与石田慧敏签订《购房款对账单》，主要内容为：2015年5月20日，石田慧敏收到刘树林人民币30万元整，此款为刘树林购买石田慧敏延吉市局子街三套房产的定金；2015年5月26日，石田慧敏收到刘树林人民币3万元，此款为刘树林购买石田慧敏的延吉市局子街延弘大厦1号楼3单元17层楼1号58平方米房屋及地下车位的定金；2015年6月30日，刘树林向石田慧敏转账人民币52万元整；2015年10月24日，刘树林向石田慧敏的儿子李绍鹏转款人民币60万元；2015年10月26日，刘树林向石田慧敏的儿子李绍鹏转款人民币6万元；延吉市延弘大厦1号楼3单元17层1号和地下车位1-62号过户完毕，该笔款已经结清；以上情况，双方均已确认，刘树林再出现其他钱款票据均属无效。2014年9月1日，石田慧敏在第三人吉林银行以房屋产权证号为5943**号涉案房屋办理抵押贷款，贷款本金为人民币50万元，借款期限自2014年9月1日起至2019年9月1日止，借款年利率为8.96%，并于2014年9月4日分别在延吉市房产管理局和延吉市国土资源管理局办理了房屋和附属土地的抵押登记手续，他项权利证号分别为延房他证字第2474**号和延他项（2014）第22177号。吉林银行已经按照借款合同的约定向石田慧敏发放贷款人民币50万元，截止到2018年5月20日，石田慧敏按期还本付息，已偿还借款本金340159.83元。庭审过程中，刘树林明确表示同意代为石田慧敏偿还吉林银行的借款本金及利息。另查明，石田慧敏分别于2015年11月6日、2016年10月3日、2016年2月5日、2017年7月3日以自己或李绍鹏的名义向刘树林汇款合计人民币5万元。2017年7月份，石田慧敏购买了自己名下的价值港币37.2万元的香港鼎益丰原始股。本院认为，本案属涉外民事纠纷案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案系房屋买卖合同纠纷案件，双方当事人在中华人民共和国境内形成相关法律关系，且合同最密切联系地为中国，故本案应适用中华人民共和国法律进行调整。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告刘树林与被告石田慧敏于2015年5月19日签订的《二手房买卖合同》中，就所涉房屋的基本情况、价款数额、价款支付方式等主要内容进行了约定，且上述合同系双方自愿、真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故确认上述《二手房买卖合同》成立并有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应该按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告刘树林已经按照合同的约定向被告石田慧敏支付了半价以上的房款人民币82万元，被告石田慧敏亦应当按照合同的约定，及时履行与原告刘树林共同完成合同约定的购房人转移登记事宜。至本案诉讼时止，上述合同约定之转移登记尚未完成，故被告石田慧敏仍负有继续履行合同之义务。关于原告刘树林与被告石田慧敏就房屋产权证号为5943**号房屋签订的合同履行问题。被告石田慧敏于2014年9月1日在第三人吉林银行处以594350号涉案房屋抵押贷款，并于2014年9月4日在延吉市房产管理局办理了抵押登记手续，而原、被告双方是于2015年5月19日签订的涉案房屋买卖合同，因此涉案房屋买卖合同是该房屋在第三人吉林银行处抵押期间签订的。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让的限制，现原告刘树林明确表示愿意替被告石田慧敏代为清偿涉案房屋的抵押贷款，故原告刘树林要求代位清偿涉案房屋的抵押贷款和涂销抵押登记，并由被告石田慧敏协助办理过户手续的请求合理合法，本院予以支持。上述清偿的贷款及费用数额可在未支付的房款余额中扣除，被告石田慧敏对剩余房款可另行向原告刘树林主张权利。关于被告石田慧敏主张涉案房屋买卖合同已经实际解除，根据原告刘树林的要求用其已支付的部分购房款以被告的名义购买31万元股票的问题。本案中，没有证据证明原、被告之间关于用购房款购买股票事宜的约定，且该股票系被告石田慧敏名义购买，故被告石田慧敏的上述主张无事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告石田慧敏主张签订涉案房屋买卖合同后，原告刘树林与被告石田慧敏又签订了一份总价款为45万元的延吉市延弘大厦一处房屋及车位的买卖合同，原告刘树林之前交付的房款抵顶了该房屋及车位款的问题。因双方在上述买卖合同中对总价款45万元的支付方式和期限进行了具体的约定，被告石田慧敏对其主张的以房款冲抵上述45万元的事实亦未提供相关证据证明，且据原告刘树林与被告石田慧敏于2017年5月17日签订的《购房款对账单》记载：延吉市延弘大厦1号楼3单元17层1号和地下车位1-62号过户完毕，该笔款已经结清，该账单系双方真实意思表示，故被告石田慧敏的上述抗辩意见不能成立。关于被告石田慧敏主张2015年7月至2017年7月之间，通过银行转账分四次向原告刘树林退房款5万元的问题。因被告石田慧敏提供的上述汇款凭证只显示汇款金额，且原、被告双方在庭审过程中均自认双方之间另行存在借款关系，现被告石田慧敏未能提供其他证据证明上述款项系退房款的事实，故被告石田慧敏的上述主张亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘树林与被告石田慧敏于2015年5月19日签订的《二手房买卖合同》有效；二、被告石田慧敏于本判决生效之日起十日内协助原告刘树林就594349号、581475号房屋办理过户至刘树林名下的登记手续；三、原告刘树林于本判决生效之日起五日内直接向第三人吉林银行股份有限公司延边分行清偿涉案594350号房屋上尚欠的贷款本息(具体金额以还款当日银行按合同约定计算的借款流水账目数额为准)及相关提前还贷的费用；四、被告石田慧敏和第三人吉林银行股份有限公司延边分行在原告刘树林清偿上述判决第三项的本息和费用后的五日内办理涉案594350号房屋的抵押登记涂销手续；五、在涉案594350号房屋的抵押登记涂销手续办妥后五日内，被告石田慧敏协助原告刘树林办理该房屋过户至刘树林名下的登记手续。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由被告石田慧敏负担。如不服本判决，原告刘树林、第三人吉林银行股份有限公司延边分行可在判决书送达之日起15日内，被告石田慧敏可在判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  母龙刚审判员  金成焕审判员  陈立晖二〇一八年七月二十三日书记员  王 欢