江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九中民一初字第175号
原告罗韧。
委托代理人顾海榕、袁军，江西惟民律师事务所律师。
被告九江盛银丰投资有限公司。
法定代表人田友海。
委托代理人余长松，江西浔阳律师事务所律师。
被告九江天意成房地产开发有限公司。
法定代表人张炜均。
委托代理人陶泰勤，江西一方天律师事务所律师。
原告罗韧与被告九江盛银丰投资有限公司（以下简称九江盛银丰公司）、被告九江天意成房地产开发有限公司（以下简称九江天意成公司）执行异议之诉纠纷一案，2015年9月2日诉来本院。本院受理后，依法由审判员高猛担任审判长，审判员郑敏红、代理审判员周和良组成合议庭，于2015年11月17日、12月28日两次公开开庭进行了审理。原告罗韧委托代理人袁军、被告九江盛银丰公司委托代理人余长松、被告九江天意成公司委托代理人陶泰勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗韧诉称，2013年11月21日，原告罗韧与被告九江天意成公司签订《商品房预（销）售合同》三份，原告向被告九江天意成公司购买其开发的位于滨江路250号浔阳江畔第18栋3单元108室、109室、110室三套房屋，合同总价款为1340255元。合同签订后，原告向被告九江天意成公司交付了全部购房款，被告九江天意成公司向原告出具了财务收据一份，并且在九江市房地产管理局办理了预售登记备案手续。此后，被告九江天意成公司向原告交付了上述房屋的钥匙。因被告九江盛银丰公司与被告九江天意成公司之间的债务纠纷，被告九江盛银丰公司向人民法院提出保全申请，九江市浔阳区人民法院将已备案登记在原告名下的三套房屋作为被告九江天意成公司的财产予以保全，该案已交由九江市中级人民法院执行。原告获悉后，向九江市中级人民法院提交了书面执行异议申请书，但九江市中级人民法院驳回了原告的异议，严重侵犯了原告的合法权益，故向法院起诉，请求：1、依法确认坐落于九江市滨江路250浔阳江畔第18栋3单元108室、109室、110室房屋归原告罗韧所有；2、解除对坐落于九江市滨江路250浔阳江畔第18栋3单元108室、109室、110室房屋的查封，并停止对上述房屋的执行；3、诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告罗韧变更起诉理由。称原告罗韧与被告九江天意成公司之间存在民间借贷关系，原告多次借款给被告九江天意成公司使用，被告九江天意成公司不能偿还借款，于2013年11月21日签订《商品房预（销）售合同》，以被告九江天意成公司所欠的借款1340255元冲抵购房款。
被告九江盛银丰公司辩称，1、涉案争议的房产属被告九江天意成公司所有。原告以争议房产已办理登记备案手续为由，要求法院确认为其所有，不符合法律规定。备案手续只表明原告与被告九江天意成公司之间就涉案房产进行了预售备案登记，并非不动产预告登记，不具有物权效力，房产所有权未发生转移，房屋所有权仍归被告九江天意成公司所有，而不是归原告罗韧所有；2、如果原告罗韧与被告九江天意成公司间以房产折抵借款属实，以房产抵偿借款债务的时间应当认定为2014年12月双方在（2014）九中民三初字第4号民间借贷纠纷案件调解期间。而九江市浔阳区人民法院对涉案三套房屋依法查封的时间是2013年12月13日，在原告与被告九江天意成公司达成房产抵偿债务行为之前，其行为违反了被人民法院采取保全措施的财产不得擅自转让、转移或自行变卖的规定，双方之间即使存在用房产折抵借款债务的行为无效；3、对涉案房产进行查封符合法律规定，依法应予维持。原告请求确认涉案三套房屋归其所有，不符合《物权法》第九条、第二十八条规定的法定条件，同时，原告也没有实际占有涉案的三套房屋，其关于确认三套房屋归其所有，解除对三套房屋的查封并停止对三套房屋执行的请求不应得到支持。原告主张支付三套房屋价款依据不足，其关于用借款债权折抵购房款也是发生在涉案三套房屋被法院查封之后，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告九江天意成公司辩称，被告九江天意成公司与原告2013年11月21日签订了商品房预销售合同三份，将涉案的三套房屋出售给原告，并进行了销售登记备案手续，房屋买卖合同已生效。被告天意成公司此前与原告间存在民间借贷关系，原告未实际支付购房款，与被告九江天意成公司间形成了债权债务关系，该房款在九江市中级人民法院（2014）九中民三初字第4号民间借贷纠纷冲抵了被告天意成公司所欠的借款。被告已将涉案三套房屋以及其他抵债的房产一并交付给原告，物权已发生转移，之所以不能进行物权登记，是因为被告九江盛银丰公司申请对房屋进行了查封。
原告罗韧为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：第一组证据1、原告罗韧身份证复印件，用以证明原告罗韧的主体资格；第二组证据2、九江市中级人民法院（2015）九中执异字第9号执行裁定书，证明原告已向九江市中级人民法院提出执行异议，并在法定期限内提起执行异议之诉；第三组证据3、原告与被告九江天意成公司2013年11月21日签订的涉案房屋的《商品房预（销）售合同》三份，4、原告与九江百顺综合物业房屋有限公司签订的物业服务合同三份，5、金额为1340255元的收款收据一张，证明原告与被告九江天意成公司签订了涉案三套房屋的购房合同并进行了备案登记，原告向被告九江天意成公司支付了购房款，被告九江天意成公司委托九江百顺综合物业服务有限公司将涉案房屋移交给原告并办理了交房手续；第四组证据6、原告罗韧与被告九江天意成公司法定代表人张炜均间汇款凭证及双方借款、还款、支付利息一览表，证明原告与被告九江天意成公司间多次发生资金借贷关系，被告九江天意成公司除用现金还款并支付利息外，还用房屋、车库、储藏室等房产冲抵借款本息，其中2013年11月21日用涉案的三套房屋冲抵1340255元，上述事实在九江市中级人民法院（2014）九中民三初字第4号民间借贷纠纷案件的审理过程中得到人民法院的确认。
被告九江盛银丰公司质证认为，对第一组证据无异议；对第二组证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为法院对涉案三套房屋的查封时间是2013年12月13日，查封是在原告提出执行异议之前作出的；对第三组证据中的购房合同的真实性无异议，但购房合同不能证明双方之间是为了房屋买卖而签订的合同，原告不能提供付款凭证，所提交的收款收据不能证明原告向九江天意成公司支付了购房款，因此原告与九江天意成公司签订购房合同的目的不是房屋买卖。（2014）九中民三初字第4号民间借贷纠纷案件的民事调解书证明了原告当时没有实际支付购房款，法院查封是2013年12月13日，原告与被告九江天意成公司以房抵债是在2014年底，查封在先，以被查封的房产抵债违反了国家法律的规定。同时原告也无证据证明房屋已经交付。对第四组证据中的汇款凭证的真实性无异议，但关联性有异议，部分汇款凭证的收款人是陈桂江，与本案无关，原告与被告九江天意成公司及其法定代表人张炜均个人存在的是民间借贷关系，而原告主张的是房屋买卖关系，是不同的法律关系，与本案无关。借款、还款、支付利息一览表的真实性无法确定，且该表最后一栏以三套住房冲抵记载的时间和金额与原告的陈述相矛盾。
被告九江天意成公司质证认为，对第一、第二、第三、第四组证据的三性均无异议，第四组证据中部分汇款凭证的收款人陈桂江是九江天意成公司的财务总监，这些借款都是天意成公司借款，用于公司，（2014）九中民三初字第4号民间借贷纠纷案件的民事调解书已经确认借款是公司借款。借款、还款、支付利息一览表是真实的，是双方在（2014）九中民三初字第4号民间借贷纠纷案件的审理过程中对双方往来账目进行对账罗列的，对已支付利息中超出国家规定标准的部分进行了适当的调整。表中记载的三套房屋是本案涉及的三套房屋。
被告九江盛银丰公司为支持其答辩意见，向法庭提交了（2015）九中执异字第9号执行裁定书，证明本案涉及的三套房屋已被人民法院依法查封，原告的执行异议已被驳回。原告对该份证据的三性无异议，但对证明目的有异议，认为执行裁定书只是执行程序中的审查，并未对原告的实体权利进行评判。被告九江天意成公司对该份证据的三性均无异议。
被告九江天意成公司诉讼过程中向本院提交了（2014）九中民三初字第4号民事调解书，证明原告与被告九江天意成公司间的债权、债务关系包含了本案涉及的三套房屋，2013年11月21日签订售房合同时，九江天意成公司向原告开具收据，同意以房款抵偿借款，以房抵债是在查封之前完成的，并不是查封之后对房屋进行处置。（2014）九中民三初字第4号案件民事调解时只是对双方债权债务进行确认，并不是在2014年12月调解时以房款抵借款。原告罗韧质证认为，调解书的真实性无异议，调解书反映的是双方算账的过程，实际以房款冲抵借款的时间是2013年11月21日。被告九江盛银丰公司质证认为，该份调解书证明原告在2013年11月21日没有支付购房款，是在2014年12月15日调解时确认以房款抵债，双方明知房屋已被法院查封而仍然用房屋抵债，违反法律规定。
诉讼过程中，本院调取了（2014）九中民三初字第4号案件庭审笔录、调解笔录，原告罗韧在该案中提交的资金拆借合同、汇款凭证，浔阳区人民法院查封被告九江天意成公司位于九江市滨江路250浔阳江畔第18栋108室、109室、110室房屋的协助执行通知书。原告罗韧、被告九江天意成公司对本院调取证据的三性无异议。被告九江盛银丰公司对法院调取的（2014）九中民三初字第4号案件的相关证据的真实性无异议，但关联性有异议，认为不能得出与本案涉及的三套房屋有关联。
本院认为，上述证据来源合法，客观真实，与本案有关联，可予认定。综合原告、被告的举证、质证意见以及在法庭上的陈述，本案事实可确认如下：
原告罗韧与被告九江天意成公司间自2009年6月开始，多次发生民间借贷关系，原告罗韧按被告九江天意成公司要求，将借款汇入被告九江天意成公司法定代表人张炜均及公司财务人员账户内，被告九江天意成公司陆续归还了部分借款，并以储藏室、地下车位、住房等房产抵偿借款。其中2013年11月21日，原告罗韧与被告九江天意成公司签订合同编号分别为9000071530、9000071531、9000071532的三份《商品房预（销）售合同》，约定原告罗韧以每平方米3500元的价格向被告九江天意成公司购买位于九江市滨江路250号浔阳江畔第18栋二单元108号房、第18栋三单元109号房、110号房三套房，房价总计1340255元。编号为9000071530、9000071531的合同约定购房款在2013年11月21日前付清并签署商品房买卖合同，编号为9000071352的合同约定购房款在2013年11月30日前付清并签署商品房买卖合同。三份合同均约定在2013年11月30日前将商品房交付给原告罗韧。当日被告九江天意成公司向原告罗韧出具收据，收据写明收到罗韧人民币1340255元，收款事由为“购房款18栋108#、109#、110#”。上述三份合同分别于2013年11月21日和2013年11月22日在九江市住房保障和房产管理局备案。2013年11月22日，原告罗韧还就浔阳江畔第18栋二单元108号房、第18栋三单元109号房、110号房三套房与九江市百顺综合物业服务有限公司浔阳江畔物业服务中心签订了前期物业管理服务协议、装修管理服务协议、消防责任协议书。
2013年12月13日九江市浔阳区人民法院作出（2014）浔民二初字第25号民事裁定书，并于同日查封了被告九江天意成公司包括浔阳江畔第18栋二单元108号房、第18栋三单元109号房、110号房三套房在内的部分房产。本院对（2014）浔民二初字第25号民事调解书提级执行后，原告罗韧向本院提出书面异议，要求解除对上述三套房屋的查封。在向本院提起执行异议时陈述，三套房屋的钥匙均已交付，但108号房在购买前已借给社区使用，109号房借给业主委员会使用，110房处于空置状态。本院2015年8月9日作出（2015）九中执异字第9号执行裁定书，驳回罗韧的异议。故原告罗韧向本院提起诉讼，请求判如所请。
另查明，本院在审理（2014）九中民三初字第4号罗韧诉张炜均、九江天意成公司民间借贷纠纷一案过程中，罗韧与张炜均核对双方往来账目，确认自2009年6月1日至2012年11月8日，罗韧一共借款2670万元给张炜均。张炜均及九江天意成公司以现金、房产折抵等方式还款2270万元，包括浔阳江畔第18栋二单元108号房、第18栋三单元109号房、110号房三套房房价1340255元。该案经本院调解达成如下调解协议：张炜均于调解书送达之日起十日内偿还罗韧借款本金300万元，九江天意成公司承担连带清偿责任。
本院认为，本案争议的焦点是原告罗韧与被告九江天意成公司2013年11月21日签订已登记备案的三份《商品房预（销）售合同》的法律效力以及原告罗韧是否按约支付了合同约定的全部购房款和支付购房款的时间。
原告罗韧与被告九江天意成公司签订的编号分别为9000071530、9000071531、9000071532的三份《商品房预（销）售合同》均系合同当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告罗韧与被告九江天意成公司签订上述《商品房预（销）售合同》后，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，分别于2013年11月21日和2013年11月22日在九江市住房保障和房产管理局登记备案。该登记备案虽然不具有《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条规定的物权登记和预告登记的法律效力，但在我国不动产预告登记制度尚未完善的情况下，商品房预（销）售合同的登记备案具有一定的预告登记的作用，具有一定的排他效力。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《合同法》规定的建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权，在受偿顺序上优先于抵押权和其他债权。预（销）售商品房的买受人所享有的仅是债权请求权，从该条司法解释的规定来看，依法登记备案的买受人享有的债权可以对抗法定优先权，具有排他效力，是具有物权效力的债权，具有准物权性质。因此，参照上述司法解释的规定，原告罗韧基于已登记备案的三份《商品房预（销）售合同》对浔阳江畔第18栋二单元108号房、第18栋三单元109号房、110号房三套房享有的债权具有排他效力，是具有物权效力的债权。
原告罗韧与被告九江天意成公司之间自2012年6月开始多次发生民间借贷法律关系，至2013年11月21日原告罗韧与被告九江天意成公司签订三份《商品房预（销）售合同》时，被告九江天意成公司尚欠原告罗韧借款未还。《商品房预（销）售合同》签订后，原告罗韧按合同约定应当支付购房款1340255元。此时，双方互负到期债务，被告九江天意成公司在原告罗韧未实际支付购房款的情况下，向原告罗韧出具收据，应当视为双方以购房款冲抵借款达成合意，并实际进行了债务抵销，因此，可以认定原告罗韧依约全部支付了三套房屋的购房款且支付购房款的时间为被告九江天意成公司开具收据的时间。至于本院（2014）九中民三初字第4号民间借贷纠纷案件审理过程中罗韧与张炜均、九江天意成公司达成的调解协议，是双方对以往的全部债权、债务关系的核对和诉讼确认，并不是在诉讼过程中以三套房屋购房款抵销借款。原告罗韧购买浔阳江畔第18栋二单元108号房、第18栋三单元109号房、110号房三套房并支付全部购房款的时间在九江市浔阳区人民法院对三套房屋查封之前。
虽然三套房屋处于借用和空置状态，但原告罗韧作为业主2013年11月22日与九江市百顺综合物业服务有限公司浔阳江畔物业服务中心签订了前期物业管理服务协议、装修管理服务协议、消防责任协议书，拿到房屋的钥匙，办理了物业的入住手续，应当视为对房屋有事实上的管理和支配权，其对三套房屋继续借用和空置，是原告对房屋的管理和支配，在法院查封前已合法占有该三套房屋。原告购买涉案三套房屋后，九江市浔阳区人民法院查封了该三套房屋，不能办理房屋过户手续，不是原告自身原因。综上所述，原告罗韧对涉案三套房屋能够证明其已支付全部价款，实际占有房屋且对房产未办理过户手续没有过错，法院不得继续查封。被告九江盛银丰公司的答辩意见无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、第四十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定，判决如下：
一、登记于被告九江天意成房地产开发有限公司名下位于九江市滨江路250号浔阳江畔第18栋二单元108号房，第18栋三单元109号房、110号房三套房产归原告罗韧所有；
二、解除对九江市滨江路250号浔阳江畔第18栋二单元108号房，第18栋三单元109号房、110号房三套房产的查封，停止对该三套房产的执行。
案件受理费16862元，原告罗韧、被告九江盛银丰投资有限公司、被告九江天意成房地产开发有限公司各承担5620.67元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于江西省高级人民法院。
审 判 长 高 猛
审 判 员 郑敏红
代理审判员 周和良
二〇一六年二月十七日
书 记 员 王 鑫