广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1629号
上诉人（原审原告）：深圳市坤恒泰物业管理有限公司。
法定代表人：陈国保，该公司董事长。
委托代理人：陈宇敏，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市东山实业有限公司。
法定代表人：张伟坤，该公司董事长。
委托代理人：李中亮，广东都源律师事务所律师。
上诉人深圳市坤恒泰物业管理有限公司（以下简称坤恒泰公司）、深圳市东山实业有限公司（以下简称东山公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第1527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：东山公司系龙岗区中心城龙城中路XXX商住楼的开发商。2006年4月30日，东山公司与坤恒泰公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，该合同期限为三年，自2006年5月30日起至2009年5月30日止，合同约定：坤恒泰公司为XXX小区提供物业管理服务，坤恒泰公司根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，其中住宅为1.6元／月.平方米、商铺为3.2元／月.平方米，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。专项维修资金的筹集标准是0.25元／月.平方米。该合同到期后，双方并未签订新的物业管理服务合同，但坤恒泰公司一直继续为XXX小区提供物业管理服务。
东山公司同时系XXX小区X栋XXX号房（房屋面积为151.67平方米）的业主，双方确认自2009年11月份开始，东山公司未向坤恒泰公司交纳物业管理费、专项维修基金、水费等费用。
坤恒泰公司在原审起诉请求：1、东山公司支付坤恒泰公司自2009年11月起至判决生效之日止的物业管理费，该费用暂计至2015年4月16016.352元；2、东山公司支付坤恒泰公司自2009年11月起至判决生效之日止因逾期交纳物业管理费所产生的滞纳金，该费用暂计至2015年5月11日为8101.797元；3、东山公司支付坤恒泰公司自2009年11月起至判决生效之日止的专项维修资金，该费用暂计至2015年4月为2502.555元；4、东山公司向坤恒泰公司偿还由坤恒泰公司代缴的从2009年11月至2015年2月的水费共计1687元；5、东山公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，坤恒泰公司与东山公司之间签订的《前期物业管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效合同，双方在合同有效期内一直按照约定参照执行。合同到期后，东山公司辩称坤恒泰公司并没有继续提供物业管理服务，但坤恒泰公司提交的《电梯保养合同》、与银行及自来水公司三方签订的《委托代收水费合同书》及其他业主交纳物业管理费等相关费用的《收款收据》均证明坤恒泰公司在《前期物业管理合同》到期后一直持续为XXX小区提供物业管理服务，且东山公司并没有提交有其他的物业管理单位为涉案小区提供物业管理服务的证据，故原审法院对东山公司关于坤恒泰公司没有履行相应物业管理的职责的辩解不予采信。因坤恒泰公司实际提供了物业管理服务，东山公司应支付物业管理费及专项维修资金，现坤恒泰公司请求按原合同标准（物业管理费每月1.6元／平方米、专项维修资金每月0.25元／平方米）执行，经审查，该数额没有超过法定标准，可以作为计算依据，原审法院予以确认。从2009年11月截止至开庭之日（2015年7月15日），东山公司应支付物业管理费16744.37元（1.6元／平方米×151.67平方米×69个月）、专项维修资金2616.31元（0.25元／平方米×151.67平方米×69个月），之后的物业管理费及专项维修资金如东山公司再行拖欠，坤恒泰公司可另行起诉，现坤恒泰公司请求东山公司支付至本判决生效之日没有法律依据，原审法院不予支持。关于滞纳金，因为双方签订的《前期物业管理合同》已到期，坤恒泰公司并没有提供证据证明双方重新对滞纳金进行了约定，故坤恒泰公司要求东山公司支付滞纳金的诉讼请求没有合同依据，原审法院依法不予支持。关于水费，坤恒泰公司开庭时仅提供了自行制作的水费清单，庭后补充提交了深圳水务集团有限公司的《收费明细清单》及XXX小区《水表抄表记录》及《水费清单》。经查，深水集团出具的《收费明细清单》证明坤恒泰公司代替所有小区业主交纳了水费，但不能证明具体各户的用水量及费用；而《水表抄表记录》及《水费清单》均系坤恒泰公司自行制作，没有东山公司签名确认，东山公司亦对其真实性予以否认，上述证据无法说明具体各小区单位水费的计算依据，坤恒泰公司应自行承担举证不力的不利后果，其要求东山公司支付水费的证据不足，原审法院不予支持。东山公司主张东山公司地下停车场的收益部分可与坤恒泰公司主张的物业管理费用进行抵消，经查，关于涉及双方地下停车场收益纠纷的案件尚在另案审理过程中，且与本案的法律关系无关，东山公司可待另案生效后与坤恒泰公司自行主张抵扣，原审法院在此不做处理。
据此，原审法院依照《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决：一、东山公司应当于本判决生效之日起五日内支付坤恒泰公司2009年11月至2015年7月的物业管理费16744.37元；二、东山公司应当于本判决生效之日起五日内支付坤恒泰公司2009年11月至2015年7月的专项维修资金2616.31元；三、驳回坤恒泰公司的其他诉讼请求。本案受理费253.85元（坤恒泰公司已预缴），由坤恒泰公司负担80.85元，东山公司负担173元。
坤恒泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决以“《前期物业管理合同》已到期，坤恒泰公司未提供证据证明双方重新对滞纳金进行约定”为由驳回坤恒泰公司有关滞纳金的诉讼请求，属于对事实认定不当、适用法律错误。
1、2006年4月30日，坤恒泰公司与东山公司签订《合同》约定：坤恒泰公司为XXX小区提供物业管理服务，坤恒泰公司根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，其中住宅为1.6元／月＊平方米、商铺为3.2元／月＊平方米，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。《合同》的期限为三年，自2006年5月30日起至2009年5月30日止。坤恒泰公司一直按照《合同》约定为该小区提供物业管理服务。《合同》履行期间届满后，坤恒泰公司仍一直持续为该小区提供物业管理服务，该小区业主接受坤恒泰公司提供的物业管理服务，并未提任何异议。根据坤恒泰公司提供的《深圳市坤恒泰物业管理有限公司收据》可知，该小区其他业主均是按照《合同》约定，交纳物业管理费、专项维修金、滞纳金等费用。由此可见，《合同》履行期间虽已届满，但坤恒泰公司与该小区的业主均是以实际行动继续履行《合同》，坤恒泰公司按照《合同》约定提供物业管理服务和收取相关费用，该小区其他业主按照《合同》约定享受物业管理服务并交纳相关费用。
2、《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条第一款、第二款明确规定：“物业服务合同期限为二年至五年。前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。……”。根据上述法律规定，在本案中，《合同》履行期间届满时，该小区尚未成立业主大会，也未依法选聘物业服务企业，坤恒泰公司与该小区业主之间的《合同》应是继续履行的。综上所述，无论是从实际操作，还是从法律层面来看，坤恒泰公司为该小区提供物业管理服务和该小区业主接受物业管理服务，均是《合同》继续履行的表现。既然是《合同》继续履行，那么，在东山公司拖欠物业管理费的情况下，坤恒泰公司便可按照《合同》约定要求其支付相应的滞纳金，根本无须如一审判决所言的“重新对滞纳金进行约定”。由此可见，一审判决对于滞纳金问题的事实认定不当、适用法律错误，请求二审法院查明事实、支持坤恒泰公司有关滞纳金的诉讼请求。
二、在坤恒泰公司与东山公司对于欠缴水费均无异议的情况下，只因东山公司单方否认坤恒泰公司记录的用水量，一审判决便以此认定坤恒泰公司举证不力、驳回坤恒泰公司的诉讼请求，这是极其不恰当的，且违背公平原则。本案中，坤恒泰公司提交《收费明细清单》、《深圳市坤恒泰物业管理有限公司收据》、《水表抄表记录》、《水费清单》等一系列的证据已证明了坤恒泰公司代缴水费以及东山公司欠缴水费的事实。东山公司并未对前述事实予以否认。一审双方争议的焦点在于用水量及水费计算的问题。东山公司在庭审中认为坤恒泰公司提供的用水量及水费计算均是坤恒泰公司单方制作的，对真实性予以否认。坤恒泰公司认为东山公司的前述主张，明显是违背诚实信用原则的，具体如下：
第一、根据坤恒泰公司与深圳市龙岗区自来水有限公司签订的《委托银行代收水费合同书》及《深水龙岗水务集团有限公司收费明细清单》可知，坤恒泰公司为该小区业主代缴的水费包括自来水用水费、污水处理费、垃圾处理费三种，计算标准如下：（1）在2012年6月前，按自来水价2.1元／m3、污水处理费0.9元／m3、垃圾处理费0.59元／m3，共计3.59元／m3；（2）自2012年6月开始，按自来水价2.3元／m3、污水处理费0.9元／m3、垃圾处理费0.59元／m3，共计3.79元／m3。上述情况以及计算的标准，是不争的事实。
第二，坤恒泰公司每月对该小区各个房产单独的水表显示的刻度进行抄表，记录各个房产的每月用水量，制作《水表抄表记录》，在各业主缴纳物业管理费、专项维修基金时，向业主出示《水表抄表记录》，经确认无误后计算水费，各业主缴纳物业管理费、专项维修基金、水费后，坤恒泰公司向业主出具收据。坤恒泰公司与其他缴费业主均是按照前述方式确认用水量的，其他业主均无异议，若有疑问也可以即时查看水表刻度。
第三，东山公司拖欠水费长达6年之久，在此期间，坤恒泰公司每月均如实抄表，且未曾因拖欠水费问题将东山公司名下房产断水等。东山公司一直均正常用水及排污等，但其经坤恒泰公司多次催告仍故意拖欠物业管理费、专项维修金、水费等，间接导致坤恒泰公司无法每月与其确认用水量。
第四，东山公司因其自身原因不与坤恒泰公司确认用水量，现在又以《抄表记录》未经其确认为由矢口否认坤恒泰公司每月抄表记录的真实性，其行为明显违背了诚实信用原则。在长达6年多的时间里，坤恒泰公司一直为东山公司代缴垫付水费，从未曾擅自关闭东山公司名下房产的水阀，也未曾使用任何方式强行给东山公司断水。东山公司在正常用水的情况下，拒不缴纳水费，现又设法继续拖欠水费，一审法院未对其违背诚信原则的行为予以否定性评价，还采纳其主张驳回坤恒泰公司的诉讼请求，这显然是违背公平原则的。
据此，坤恒泰公司上诉请求：1、维持（2015）深龙法横民初字第1527号第一项和第二项判项；2、撤销（2015）深龙法横民初字第1527号第三项“驳回原告的其他诉讼请求”的判项，依法改判：（1）东山公司向坤恒泰公司支付自2009年11月起至判决生效支付之日止因逾期交纳物业管理费所产生的滞纳金，该滞纳金暂计至2015年5月11日为8，101.8元：（2）东山公司向坤恒泰公司偿还由坤恒泰公司代缴的自2009年11月至2015年2月的水费共计2，368.38元；3、东山公司承担本案一、二审全部诉讼费。
东山公司的答辩意见与其上诉意见一致。
东山公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、东山公司与坤恒泰公司签订的《前期物业管理合同》早在2009年5月30日已经到期，在合同到期后，坤恒泰公司没有与建设单位续签前期物业管理合同，也没有与业主委员会签订物业服务合同。因此，坤恒泰公司不是物业服务合同的服务提供方，自然也没有收取物理管理费和专项维修资金的权利。
按照我国《物业管理条例》第2l条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，以及第35条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”的规定，无论是前期物业服务合同还是物业服务合同，均要求采用书面的形式。而在本案中，坤恒泰公司在《前期物业服务合同》到期后，并没有与建设单位续签前期物业服务合同或者与业主委员会签订物业服务合同。从民事诉讼法的举证规则来看，坤恒泰公司应该提供而没有提供书面合同作为证据，没有尽到相关的举证责任，应承担举证不能的不利后果。因此，坤恒泰公司不是物业服务合同的服务提供方，自然也没有收取物理管理费和专项维修资金的权利，东山公司无需向坤恒泰公司支付物业管理费与专项维修资金。
二、坤恒泰公司提供的证据不能证明其提供了相应的物业服务，故其主张东山公司支付物业管理费与专项维修资金没有事实上的依据，东山公司无需支付物业管理费与专项维修资金。坤恒泰公司主张其按照于2009年5月30日到期的《前期物业管理合同》履行权利和义务，而根据《前期物业管理合同》第四条的规定，坤恒泰公司提供的管理服务事项包括：共同事务管理、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理、属于业主共用的设施设备的日常维修、养护、运行和管理、物业管理区域内的绿化服务、物业管理区域内的安全防范服务、协助业主大会开展社区文化活动。《前期物业管理合同》第二十条更是对坤恒泰公司的义务作了更加详细的阐述。根据合同的约定，物业管理服务的基础工作为日常管理工作，但坤恒泰公司并没有任何证据证明其提供了相应的服务。物业管理公司要证明其提供了物业服务，应该提供进行日常管理工作所形成的书面工作记录，包括按照《前期物业管理合同》对小区共用部分进行安全检查以及维修等工作记录。而坤恒泰公司在一审中并没有提供此类证据，因此，其不能证明其提供了相应的物业服务。另外，坤恒泰公司在本案提供的证据虽然有《电梯保养合同》，但没有与合同配套的体现坤恒泰公司提供了物业管理服务的相关证据，如维修保养记录等等，因为提供电梯保养物业服务的重点不是签订《电梯保养合同》，而是签订合同后促使合同相对人按照合同的约定对电梯进行保养，从而确保电梯的安全。因此，该《电梯保养合同》并不足以证明坤恒泰公司委托他人对电梯进行维护和保养。此外，坤恒泰公司提供的《易速递合作协议》、《深圳市捷顺科技事业股份有限公司合同书》，均不能证明其提供了相应的物业服务。
据此，东山公司上诉请求：1、改判东山公司无需向坤恒泰公司支付2009年11月至2015年7月的物业管理费16744.37元和专项维修资金2616.31元；2、坤恒泰公司承担本案一审、二审诉讼费。
坤恒泰公司的答辩意见与其上诉意见一致。
经审理查明：（一）坤恒泰公司原审提交的《水费清单》记载了涉案房屋2009年11月至2013年1月、2013年1月至2015年2月的水表读数，水费数额共计2368.38元。在原审法院2015年8月5日组织当事人对该《水费清单》进行质证时，坤恒泰公司经法庭询问后明确表示对起诉状内容没有变更。
（二）原审判决已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）东山公司应否向坤恒泰公司支付物业服务费、专项维修资金及相应滞纳金；（二）东山公司应否向坤恒泰公司支付水费。
关于东山公司应否向坤恒泰公司支付物业服务费、专项维修资金及相应滞纳金的问题。本院认为，涉案前期物业管理服务合同虽于2009年5月30日到期，但《广东省物业管理条例》第五十条第四款已规定物业服务合同期限届满后，如业主大会没有作出选聘或者续聘决定，且原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，则物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。据此，因涉案小区业主大会尚未依法选聘新的物业管理服务企业，故坤恒泰公司与东山公司之间的前期物业管理服务合同仍应继续履行，东山公司应当按约支付物业管理费及专项维修资金。同理，因涉案前期物业管理服务合同已经约定欠付物业管理费的应按欠费总额日万分之五计付滞纳金，故坤恒泰公司原审请求支付物管费滞纳金至判决生效之日，符合合同约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，本院依法予以支持。
东山公司上诉称坤恒泰公司未提供物业管理服务，本院对此认为，坤恒泰公司在原审中已经提供了《电梯保养合同》、《委托代收水费合同书》以及其他业主支付物业管理费用的收款收据等证据，坤恒泰公司所主张的其持续为涉案小区提供物业管理服务的事实具有高度可能性，本院予以认定。而东山公司虽否认该事实，但不能举证证明或具体说明在2009年5月30日原合同到期后另有他人为涉案小区提供物业管理服务，应当自行承担举证不能的不利后果。
关于东山公司应否向坤恒泰公司支付水费的问题。本院认为，坤恒泰公司提交的水费清单虽系其单方制作且未经东山公司确认，但坤恒泰公司与深圳市龙岗区自来水有限公司签订有《委托银行代收水费合同书》，且在原审中已提交了供水方出具的《收费明细清单》，在东山公司不能举证其已自行支付水费予以反驳的情况下，坤恒泰公司主张的垫付水费事实具有高度可能性，本院予以认定。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条关于不当得利应予返还的规定，东山公司应当向坤恒泰公司返还其已垫付的水费。坤恒泰公司本案原审诉请返还的1687元水费低于《水费清单》中的记载，属对其民事权利和诉讼权利的自行处分，本院予以准照，坤恒泰公司二审主张的2368.38元水费超出其原审诉讼请求范围，本院对超出部分不予支持。
综上，原审判决认定事实及适用法律均有错误，本院依法予以相应改判。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条第一款，《广东省物业管理条例》第五十条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第1527号民事判决第一、二项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第1527号民事判决第三项；
三、深圳市东山实业有限公司于本判决生效之日起五日内向深圳市坤恒泰物业管理有限公司支付物业管理费滞纳金（以每月242.67元为基数，自2009年11月起按日万分之五的标准逐月计付至本判决生效之日）；
四、深圳市东山实业有限公司于本判决生效之日起五日内向深圳市坤恒泰物业管理有限公司返还垫付水费1687元。
五、驳回深圳市坤恒泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计599.87元，由深圳市东山实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 李开宇（兼）
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》第九十二条：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《物业管理条例》第五十四条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
《广东省物业管理条例》第五十条：物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。