海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼02民终90号
上诉人（原审被告、反诉原告)：彭植振。
上诉人（原审被告、反诉原告)：郑少英。
共同委托诉讼代理人：杨珮煊。
共同委托诉讼代理人：李清理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩杜元。
委托诉讼代理人：胡青。
上诉人彭植振、郑少英因与被上诉人韩杜元房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初4191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人杨珮煊，被上诉人的委托诉讼代理人胡青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人彭植振、郑少英上诉请求：撤销一审判决，改判韩杜元赔偿装修损失费、购置安装电梯损失费暂定280万元（具体数额以司法鉴定的结果为准）。
事实和理由：一、一审法院未审先判，严重违反法定程序。一审时，彭植振、郑少英申请对房屋装修等损失进行司法鉴定，但一审法官称开完庭再决定，开完庭后，法官又称待双方对三亚市公安消防支队作出的三公消函[2016]142号复函质证后再决定，最后没有让彭植振、郑少英进行鉴定就直接下判，属于未审先判，剥夺了当事人的鉴定权利。二、双方签订的《房屋租赁合同》无效。该房屋没有取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称关于租赁合同的司法解释）第二条规定，租赁合同无效。另，根据彭植振、郑少英提交的《海南省人民政府关于海南省农垦总公司深化农垦系统住房制度改革的实施方案的批复》琼府（1995）36号文件中第9页第一段明确“集资合作建设的房屋只限于在农垦内部流动”，不能对外出租，韩杜元将房屋对外出租无效。涉案房屋农垦内部的房产证明上写的房屋性质是住宅，不能用于商业用途，韩杜元将其出租给彭植振、郑少英做KTV经营无效。韩杜元应对合同无效的后果负全部责任，对彭植振、郑少英的装修及购置设备等损失应全部赔偿。三、即使合同有效，根据关于租赁合同的司法解释第十一条第一款第一项规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院应予支持。根据《合同法》第二百一十六条规定，出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，韩杜元将此房屋出租给上诉人作为商业用途，导致上诉人不能取得消防许可，不能取得合法经营KTV的相关行政许可，合同目的无法实现，是韩杜元根本违约造成，应当赔偿损失。另，在发回重审时，韩杜元增加一项诉讼请求，即要求支付诉讼期间一年的房租。根据《合同法》的规定，通知到达对方时解除，在彭植振、郑少英收到起诉状时就同意解除了，合同解除后不存在租金问题，只是为了司法鉴定的需要而未移交房屋，如果移交装修就会被破坏，所以诉讼期间租金不应承担。
被上诉人韩杜元辩称，一、1、涉案房屋在2007年已取得所有权证书，是合法的建筑。《海南省人民政府关于海南省农垦总公司深化农垦系统住房制度改革的实施方案的批复》琼府（1995）36号文件第四条第五项规定“农垦二、三类区单位出售的公有住房（含职工集资合作建设的住房），在一定时期内，只限于在农垦内部流动，由农垦总公司统一审发房屋使用权证书。”2007年11月28日，农垦总公司已向韩杜元核发《房屋所有权证》。2、双方租赁合同有效。关于租赁合同的司法解释是2009年9月1日施行，适用的是城市、镇规划区内的房屋，涉案房产是农垦自建的福利房，是农垦总公司鼓励职工参与的国家福利政策自建房，也取得合法产权证，不需办理《建设工程规划许可证》。3、彭植振、郑少英未能按照国家强制性规定履行消防申报，且未能按约交租，应当承担违约责任。双方是依照先交钱后使用的交易习惯，彭植振、郑少英只支付了前两年的租金，就一直拖欠租金，存在违约。其二人未能继续使用涉案房产，是因为其违法经营造成的，理应自行承担后果。经营场所的消防安全应当由彭植振、郑少英负责。二人未办理消防手续，也未取得相关工商、文体、消防、卫生等方面的许可就自行经营KTV达三年，三亚市消防局2014年10月15日对其发出责令限期整改的通知书，但二人不理会继续违法经营。三亚市消防局于2014年11月17日作出三公（河西）（消）行罚决字[2014]0064号《行政处罚决定书》，给予崖城天籁之音KTV责令停产停业，并处罚款三万元整的处罚。其二人继续违法经营，至2015年10月12日被三亚市文化广电出版体育局“证据先行登记保存”，并关门、停止营业至今。二、彭植振、郑少英是未能按照国家关于特种行业履行设计、施工及竣工验收的消防审批手续，且对于整改处罚拒绝整改，导致其无法获得消防批文，其先后称由于韩杜元不提供房产证导致未获批文、属于集资建房原因导致不能获得消防许可，韩杜元将未取得建设工程规划许可证的房屋及只能用于住宅的房屋出租作为商业用房经营KTV，不能取得消防许可，均不是事实。其二人未获得消防批文的事实，从三亚市消防局的责令限期改正通知书（三公消限【2014】第0567号）中可以看出，消防局于2014年10月10日对该场所进行消防监督安全检查，发现存在第2、10项消防安全违法行为，责令该场所于2014年10月30日前改正。因其消防装修及管理上的不符合要求才无法获取消防批文，并于2014年11月17日被消防局处罚并责令其停产停业。三、根据彭植振、郑少英申请法院调取的《关于南滨农场油棕林是否能够办理消防行政审批手续的复函》（简称复函）已经确认涉案房屋系可以办理消防审批手续的房屋。韩杜元出租给彭植振、郑少英的涉案房屋是依法建设并取得所有权证书的合法房屋，具备办理消防批文的条件，本案涉及房屋不存在无法履行租赁合同的情况。四、彭植振、郑少英违约在先，其除应承担其违法行为造成的一切法律后果与责任外，还应向韩杜元承担返还租赁房屋并恢复原状、赔偿损失、支付违约金的违约责任。韩杜元不应赔偿彭植振、郑少英装修损失费、购置电梯、设备费等损失。彭植振、郑少英提出的鉴定与本案纠纷无关。五、守约方有权解除合同，彭植振、郑少英应当将涉案房屋恢复原状后返还给答辩人，并且承担至今仍然占用房屋的租金费用。
韩杜元向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2012年11月13日签订的《房屋租赁合同》，并按现状向韩杜元交还租赁物（可以移动的物品归彭植振、郑少英所有，彭植振、郑少英不得破坏租赁物的正常使用功能，包括不得破坏墙体和水电等安全）；2、判令彭植振、郑少英支付拖欠第三年（2015年2月20日至2016年2月19日）租金35万元及利息（按年利率6%计算至实际支付之日）；支付拖欠第四年（2016年2月20日至2017年2月19日）租金40万元及利息（按年利率4.35%计算至实际支付之日）。彭植振、郑少英向一审法院提出反诉请求：判令韩杜元赔偿装修损失、购置安装电梯费损失暂定280万元（损失数额以司法鉴定的结果为依据）。
一审法院认定的事实：韩杜元与彭植振、郑少英于2012年11月13日签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、韩杜元将位于三亚市南滨农场海燕队铺面1号的一整栋五层半的“油棕林宾馆”出租给彭植振、郑少英使用；二、租赁期限自2013年2月20日至2019年2月19日止；三、前3年每年租金35万元人民币，定金10万元（定金在正常营业后可退还），2016年2月10日至2019年2月9日年租金40万元，一年一付清；…第八条、合同解除的条件有下列情形的，出租人有权解除合同：1、彭植振、郑少英不按约定支付租金达2个月以上的；2、彭植振、郑少英所欠各项费用达5万以上的；3、未经韩杜元同意擅自转租第三人或擅自改变房屋用途的；4、彭植振、郑少英在出租房屋进行违法活动的；…第十二条、任何一方未能履行本合同规定的，另一方有权解除本合同，所造成的损失由违约方承担。合同签订后，彭植振、郑少英依约向韩杜元支付了10万元定金及35万元租金，韩杜元也依约将涉安房屋交付给了彭植振、郑少英使用。彭植振、郑少英取得房屋使用权后，对房屋进行了装修，经营三亚崖城天籁之音KTV。2014年11月17日，三亚市公安消防局作出三公（河西）（消）行罚决字[2014]0064号行政处罚决定书，因三亚崖城天籁之音KTV未经消防安全检查擅自投入使用，应立即停产停业。在租赁合同履行过程中，彭植振、郑少英没有缴纳2015-2016年的租金，韩杜元于2015年8月17日诉至本院，请求法院判如所请。2015年10月20日，彭植振、郑少英提起了反诉。
另查，2007年11月28日，韩杜元取得了海南三亚市南滨农场海燕队国道西侧北起1号的房屋所有权证，该证由海南省农垦总公司住房制度改革领导小组工作办公室核准颁发，登记字号为10000067，所有权人为韩杜元，所有权性质为私有，来源为集资建房。经一审法院发函咨询，2016年9月30日，三亚市公安消防支队作出三公消函[2016]142号关于南滨农场油棕林是否能够办理消防行政审批手续的复函，明确了海南省南滨农场海燕队1号的油棕林宾馆属于韩杜元的自建房，取得房屋所有权证，具备办理消防行政审批手续条件。本案在审理过程中，彭植振、郑少英向一审法院提出鉴定申请，请求法院委托鉴定机构对彭植振、郑少英用于经营KTV所租赁的房屋投入的装修费、购置电梯费、消防工程及设备的财产损失情况进行评估鉴定。
一审法院认为，海南省南滨农场海燕队1号的土地属于海南省农垦系统所有，对于海南省农垦总公司住房制度改革领导小组工作办公室核准颁发的房屋所有权证，予以采信。该证明确了韩杜元合法取得了位于海南省南滨农场海燕队1号五层楼房的所有权。对于三亚市公安消防支队作出三公消函[2016]142号复函，予以采信。三亚市公安消防支队作出三公消函[2016]142号关于南滨农场油棕林是否能够办理消防行政审批手续的复函，也明确了涉案房屋具备办理消防行政审批手续条件。韩杜元将自己合法拥有所有权的房屋租赁给彭植振、郑少英，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同的约定全面恪守履行。因韩杜元取得了涉案房屋的所有权证，彭植振、郑少英主张涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此双方签订的《房屋租赁合同》系无效合同，理由不成立，不予采纳。因彭植振、郑少英未支付2015年至2016年的租金，违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。合同约定，彭植振、郑少英不按约定支付租金达2个月以上的，韩杜元有权解除合同。彭植振、郑少英至今尚未支付2015年2月20日至今的租金，韩杜元诉求解除双方于2012年11月13日签订的《房屋租赁合同》，于法有据，予以支持。合同解除后，彭植振、郑少英应将涉案房屋返还给韩杜元。彭植振、郑少英所拖欠按合同约定需支付的租金，应向韩杜元支付。2015年2月20日至2016年2月19日的租金为35万元，2016年2月20日至2016年10月19日的租金为26.67万元（40万元/年÷12个月×8个月），韩杜元诉求彭植振、郑少英支付2015年2月20日至2016年10月19日的租金共计61.67万元，于法有据，予以支持。韩杜元诉求的超额部分，不予支持。彭植振、郑少英逾期支付租金，违反合同约定，韩杜元诉求2015年2月20日至2016年2月19日一年租金的利息，按年利率6%计算，符合法律规定，予以支持。但双方并未约定一年一付的具体时间，因此，利息应以35万元为本金，从2016年2月20日起计算。2016年2月20日的租金因不满一年，韩杜元诉求该期间的利息，于法无据，不予支持。
双方签订的合同系有效合同，合同第十二条明确约定了任何一方未能履行本合同规定的，另一方有权解除本合同，所造成的损失由违约方承担。彭植振、郑少英逾期支付租金，违反合同约定，彭植振、郑少英诉求韩杜元赔偿经济损失，于法无据，本院不予支持。彭植振、郑少英向本院提出申请委托鉴定机构对彭植振、郑少英用于经营KTV所租赁的房屋投入的装修费、购置电梯费、消防工程及设备的财产损失情况进行评估鉴定，已没有必要，对该申请不予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除韩杜元与彭植振、郑少英于2012年11月13日签订的《房屋租赁合同》；二、彭植振、郑少英应于本判决生效之日起十五日内将位于三亚市南滨农场海燕队铺面1号的一整栋五层半房屋返还给韩杜元；三、彭植振、郑少英应于本判决生效之日起十五日内，向韩杜元支付租金61.67万元及利息（利息以35万元为本金，按年利率6%计算，从2016年2月20日起计至本金还清之日止）；四、驳回反诉原告彭植振、郑少英的反诉请求。案件本诉受理费6550元（韩杜元已预缴），由彭植振、郑少英承担。反诉受理费14600元（彭植振、郑少英已预缴），由彭植振、郑少英承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、合同效力问题；二、韩杜元是否应赔偿彭植振、郑少英的装修损失；三、诉讼期间房屋租金的计算问题；四、一审程序是否违法的问题。
一、关于合同效力的问题。本案涉案房屋的权证为海南农垦总公司颁发给韩杜元，房屋权属来源为集资建房，在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》实施之前，韩杜元已取得了相关权属证书。海南农垦系统自批自建的房屋具有特殊性，在现无明文规定其颁发的权属证书无效的情况下，应认定韩杜元取得了合法的房屋权证。彭植振、郑少英主张韩杜元的房屋为未取得建设工程规划许可证导致租赁合同无效的主张与事实不符，不予支持。另，《海南省人民政府关于海南省农垦总公司深化农垦系统住房制度改革的实施方案的批复》琼府（1995）36号文件中，实施方案第四条第五项记载“农垦二、三类区单位出售的公有住房（含职工集资合作建设的住房），在一定时期内，只限于在农垦内部流动，由农垦总公司统一审发房屋使用权证书”，该规定载于第四条“稳步出售公有住房”项下，解决相关住房权属问题，并未涉及禁止出租的内容。彭植振、郑少英以此主张出租合同无效于法无据，不予支持。涉案房屋属海南农垦系统自批自建的房屋，具有特殊性，也并无规定其住宅不得用于出租经营使用，彭植振、郑少英以此主张租赁合同无效没有事实和法律依据，不予支持。综上，彭植振、郑少英与韩杜元签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。
二、关于韩杜元是否应赔偿彭植振、郑少英的装修损失的问题。根据合同第八条规定，承租人不按约定交付租金达2个月以上的，出租人有权解除合同。彭植振、郑少英未缴纳2015年至2016年的租金，违反合同约定，构成违约，韩杜元有权解除合同。合同第十二约定，任何一方未能履行本合同规定的，另一方有权解除本合同，所造成的损失由违约方承担。彭植振、郑少英违约应承担违约责任，其诉求韩杜元赔偿装修损失没有事实和法律依据，不予支持。
三、诉讼期间房屋租金的计算问题。诉讼期间双方亦可对房屋进行交接并对租金进行结算，但彭植振、郑少英以未鉴定为由一直不予办理退房，其持续使用房屋，应当向韩杜元支付相应的租金。彭植振、郑少英不予支付租金的理由不成立，不予支持。
四、一审程序是否违法的问题。一审法院根据双方合同的明确约定，及结合当事人的违约情况已对待证事实作出认定，不予准许彭植振、郑少英鉴定申请，并无不当。彭植振、郑少英主张一审程序违法没有事实和法律依据，不予采信。
综上，彭植振、郑少英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理21150元（彭植振、郑少英已预交），由彭植振、郑少英负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓艳
审判员袁俊杰
审判员 李 柔 翰
二〇一七年三月十三日
书记员 陈 田
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。