新疆维吾尔自治区新源县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新4025民初2811号
原告：周孝恩，男，1959年1月6日出生，汉族，住新疆新源县。
委托诉讼代理人：彭志强，新疆秉正律师事务所律师。
被告：新疆浩睿房地产开发有限责任公司。住所地：新疆新源县幸福花园商业街A段*楼*号。
法定代表人：张勇，公司总经理。
委托诉讼代理人：李树森，男，1953年6月19日出生，汉族，新疆浩睿房地产开发有限责任公司员工，住新疆新源县。
委托诉讼代理人：韩惠祥，新疆盛业律师事务所律师。
原告周孝恩与被告新疆浩睿房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月5日作出（2015）新民初字第1795号民事判决，原告周孝恩不服，提起上诉。新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院于2016年6月16日作出（2016）新40民终977号民事裁定书，裁定撤销新源县人民法院（2015）新民初字第1795号民事判决，发回新源县人民法院重审。本院于2016年8月10日立案后，依法组织合议庭公开开庭进行了审理。原告周孝恩及其委托诉讼代理人彭志强，被告新疆浩睿房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李树森、韩惠祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周孝恩向本院提出诉讼请求：1、要求被告将位于新源县天山街18号新时代商住楼一楼1号商铺（由东至西第一间）交付原告；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年2月28日，原告与被告签订了旧房屋改造工程拆迁置换协议书。该协议书约定，将原告所有的建筑总面积为73.42平方米的房屋按1平方米置换1平方米的方式与被告在原告原商业门面位置上开发修建的一层商业门面即由东向西第1号商铺进行置换。被告应于2012年10月1日前向原告交付入住该房屋，但被告至今未将其修建的新时代商住楼一层南面从东至西第一间房屋即1号商铺门面房交付原告使用。新时代商住楼一层南门从东至西第1间房屋即1号商铺已经取得商品房预销售许可证，经过审图和备案的新时代商住楼一楼平面设计图中标注争议房屋为1号商铺。被告擅自更改设计，且没有按原程序进行审图和备案，其擅自在该商住楼争议的第一间房屋修建楼梯属于违约。该第一间房屋仍然属于商铺，其可以交付，为维护原告合法权益，现诉至法院，要求依法支持原告的诉求。
被告新疆浩睿房地产开发有限责任公司辩称，我方与原告签订旧房屋改造工程拆迁置换协议书属实，该协议约定被告向原告交付新源县新时代商住楼一楼南面从东至西第1号商铺。被告至今未交付房屋的原因是因原告先期违约，原告没有按照约定的时间履行拆迁安置协议。在被告起诉原告法院进行强制执行情况下，原告才履行该协议。我方向房地产管理部门提供的经审图中心审图的一楼平面设计图，在该图中标明的新时代商住楼一层南面从东至西第一间房屋在平面图纸设计变更前为1号商铺。但后来被告进行了设计变更，现该第一间房屋已设计变更为上下楼通道，已不是商铺了，从东至西第二间房屋现为1号商铺。被告作为开发建设单位，有权根据实际情况对原设计图纸进行变更，第一间房屋已经改为上下楼通道，无法再作为商铺向原告交付。在我方开发的工程竣工后，原告向法院起诉要求履行协议，我方一直在积极履行该协议，也为原告预留了1号商铺，但现在该1号商铺为新时代商住楼一层南面从东至西第二间房屋，并且通知了原告。我方自始至终都在积极履行协议，是原告耽误了合同履行时间，现我方愿意向原告交付新时代商住楼南面从东至西第二间房屋即1号商铺。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告周孝恩提供新时代商住楼一、二楼平面设计图、商品房预销售许可证、新源县新时代商住楼（预）测绘图和新时代商业楼预售价目表，以证实新源县新时代商住楼一层南面从东至西第一间房屋为商铺，非楼梯通道。被告质证认为，对原告提供的商品房预销售许可证、面积测绘图纸和商品房预售价目表真实性无异议，被告是根据相关规定办理了预销售许可证，但测绘面积图纸报告没有注明出具时间，对此不予认可。原告提供的设计图纸是2012年的设计图纸，但被告在后期建设过程中已经将争议的房屋进行了设计变更，2013年4月对该设计图进行了设计变更，已经将原告诉称为商铺的该房屋改建为楼梯通道。本院认为，该组证据具有真实性、合法性和关联性，且相互印证，故予以采信。原告提供的新源县新时代商住楼一楼平面设计图，该图是被告新疆浩睿房地产开发有限责任公司向建设部门提供的经过审图的备案设计图，其中标注新源县新时代商住楼一楼南面从东至西第一间房屋为1号商铺，并与被告办理了包括该争议房屋在内等房屋的商品房预销售许可证、面积测绘图纸和预销售商品房价目表等相互印证。故本院对原告主张的新源县新时代商住楼一楼南面从东至西第一间房屋为1号商铺的事实予以认定。2、原告提供的新源县建设工程质量监督站分别于2016年11月25日和2016年5月19日出具的关于新源县新时代商住楼建设项目竣工备案情况说明、说明复印件，以证实被告对新源县新时代商住楼进行竣工验收后未向新源县建设工程质量监督站进行竣工备案，被告擅自变更1号商铺为楼道和消费通道是违法行为。被告对该两份证据真实性认可，但认为该证据与本案缺乏关联性，根据相关规定，只有在办理土地证时才涉及备案问题。本院认为原被告对该两份证据无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。据此认定被告新疆浩睿房地产开发有限责任公司在对新源县新时代商住楼进行了竣工验收后，截至2016年11月25日仍未办理竣工备案手续。3、原告提供的新源县房地产管理办公室出具的预购商品房预告登记证明，以证实被告新疆浩睿房地产开发有限责任公司已将新时代商住楼二层门面房已经出卖给他人，并进行了预售备案登记，而一楼的商品房买卖并未进行任何预售备案登记。被告质证对该证明真实性、合法性认可，但对该证据的关联性不予认可。本院认为被告辩称意见合理，对辩称意见予以采信，原告提供的该份证据与本案缺乏关联性，故对该份证据不予采信，对原告主张的该事实不予认定。4、原告提供新时代商住楼南面照片一张，以证实新时代商住楼南面一层从东至西第一间房屋不是通道，是商铺。被告质证认为该照片无法显示具体拍摄时间，无法确认其真实性，且照片中显示的电话号码是二楼购买人对外出租的广告号码，对该份证据不予认可。本院认为该照片内容无法显示是对该争议房屋的出租，该份证据内容与本案缺乏关联性，故对该份证据不予采信。5、被告提供的新源县新时代商住楼建设工程竣工验收报告，以证实该工程符合竣工条件并进行了验收，被告不存在违法行为。原告质证对该份竣工验收报告不予认可，被告开发建设的该项工程包括住宅和商铺，但报告仅对住宅进行了竣工验收，对商铺没有进行竣工验收。本院认为，该份证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。本院依据该份证据对被告新疆浩睿房地产开发有限责任公司在新源县新时代商住楼竣工后，组织相关单位对该建设工程进行了竣工验收的事实予以认定。因被告对争议房屋进行改建涉及到对有独立产权的预销售商品房改为无独立产权楼道的问题，其设计变更图并未进行审图和备案，被告提供的该份证据不足以证实是对争议房屋更改楼道也进行了竣工验收的事实，因此对被告的该部分事实主张不予认定。6、被告提供一份新时代商住楼一楼平面设计变更图，以证实原告是根据新时代商住楼一楼的平面设计变更图图纸进行施工，将该商住楼南面一层从东至西第一间房屋改为通道，被告并未违约。原告质证认为该份证据缺乏合法性，被告将该争议房屋改为楼道，并没有进行备案，属于违法行为，被告擅自更改没有得到原告方同意，也属于违约。本院认为，被告提供的该份一楼平面设计图系彩印件，无法与原件核实，该证据存疑，故对该份证据不予采信，对被告主张的该事实不予认定。
本院认为，原被告争议的焦点为：新时代商住楼南面从东至西第1间房屋是商铺还是楼梯通道，能否交付。原告周孝恩认为被告作为建设单位向新源县住房和城乡建设局提交备案资料，其新时代商住楼一楼设计平面图中标注了该楼南面从东至西第一间房屋为商铺，且办理了商品房预售许可证。被告擅自将该争议房屋改建了楼梯，其并未向新源县住房和城乡建设局进行变更备案，属于私自变更，该房屋性质仍属于商铺，可以交付，被告应当按协议履行该商铺的交付义务。该争议房屋属于商品房，要求被告按照合同约定向原告交付该商铺。被告新疆浩睿房地产开发有限责任公司认为，被告作为建设单位有权对原有设计进行变更，现已根据变更设计图将新时代商住楼南面从东至西第一间房屋改为楼梯通道，现已不属于商铺。该楼一层从东至西第二间房屋现为1号商铺，被告已将该商铺预留给原告，被告也愿意向原告交付该1号商铺即第二间房屋。被告在与原告签订房屋置换协议书时并非为商品房预售协议，也不应适用《商品房销售管理办法》的规定。虽然该建设工程的第一次设计图纸已经经过审图中心审图后在建设行政主管部门备案，被告在不涉及公共安全和房屋主体结构变更情况下可以进行部分设计变更。被告建设该商住楼项目从立项到竣工均符合相关法律规定。现新时代商住楼南面从东至西第一间已经变成了上下楼的公用通道，且已经投入使用，是一楼到二楼商铺的疏散通道和安全出口。本院认为，从被告向住建部门备案的经过伊犁新筑施工图审查有限公司审查的新时代商住楼一楼平面设计图看，该备案的一楼平面设计图中标注显示为该商住楼一层南面从东向西第一间房屋为1号商铺，且与被告在新源县房地产管理办公室办理的商品房预销售许可证、新源县新时代商住楼（预）一楼测绘平面图和经新源县发展改革委员会审核的新时代商业楼房屋预售价目表相互印证，证实新时代商住楼南面从东至西第一间房屋为商铺，并取得了商品房预销售许可证。根据备案的一楼平面设计图看，在该商住楼东部一二楼间设计建设有上下楼梯通道，且向北面建设有出口通道，该一二楼通道设计和建设在原被告争议的商铺北面。后被告在该商住楼争议房屋后墙即北墙上改建了楼梯通道，并与原一二楼楼梯接通，由此形成了二楼下楼梯向南和北面的两个出口，但被告未将自行更改的设计图纸在住建部门进行备案。其后，被告作为新时代商住楼的开发建设单位，组织相关单位对该建设工程进行了竣工验收，但其迟迟未将竣工验收资料交新源县住房和城乡建设局备案。被告新疆浩睿房地产开发有限责任公司在与原告周孝恩签订了合同后，其应当按照合同约定全面履行自己的义务，依约交付该争议房屋。为保证房屋买卖合同的履行，被告应当遵守诚实信用原则，在新时代商住楼建设过程中，根据原审查设计图纸开展该工程的建设施工，不得随意变更相关设计而影响购买该建设工程商品房的合同当事人利益。被告自行在新时代商住楼一楼南面从东至西第一间房屋改建楼梯通道，且迟迟不予交付该房屋，其行为已经构成合同违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告自行变更设计在该争议房屋北墙上修建通道，致使该楼道出现南北两个出口，被告在争议的第一间房屋北墙上改建的通道，其有无并不影响原设计一二楼楼道的通行。被告辩称其已将争议房屋改建为楼梯通道，但其更改设计并未进行备案，其也未能提供相应证据证实其改建房屋无法取得独立产权，被告辩称理由不足以说明该争议房屋无法取得独立产权，无法交付。本院认为双方争议的第一间房屋系取得商品房预销售许可证的商品房，从现有证据看该争议房屋可以取得独立产权，可以作为独立产权商品房予以交付。原告要求被告按合同约定继续履行争议房屋的交付义务有事实根据和法律依据，被告应当依约履行该争议房屋的交付义务。被告在履行交付过程中，应当按原审查备案的一楼平面设计图纸将在争议房屋北墙墙体上搭建的楼梯拆除并将墙体恢复原状。关于被告交付的该房屋建筑面积及房屋总价款有出入的，双方可根据合同约定另行对该房屋的总房款差额进行处理。
综上所述，对原告周孝恩要求被告新疆浩睿房地产开发有限责任公司将新源县天山街18号新时代商住楼一楼1号商铺（即由东至西第一间）交付原告的诉求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
被告新疆浩睿房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告周孝恩交付新时代商住楼一楼1号商铺（即该商住楼一楼南面从东至西第一间房屋）。被告新疆浩睿房地产开发有限责任公司在交付该房屋前负责将该房屋北面墙体上改建的楼梯拆除并将北墙恢复。
案件受理费70元。由被告新疆浩睿房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。
审 判 长 邓 刚
代理审判员 吕迎春
人民陪审员 王晓波
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 周其凤