湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂蔡甸民二初字第00373号
原告黄金芳。
委托代理人孙克弼，湖北人言律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告武汉深盈锋实业有限公司。
法定代表人胡家兵，总经理。
委托代理人陈宇，湖北勤宇律师所律师，代理权限为一般代理。
委托代理人熊志德，湖北勤宇律师所律师，代理权限为一般代理。
原告黄金芳诉被告武汉深盈锋实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理后，依法由审判员余靖独任审判，于2014年10月14日、11月18日公开开庭进行了审理。原告黄金芳及其委托代理人孙克弼，被告武汉深盈锋实业有限公司委托代理人陈宇、熊志德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄金芳诉称，2013年9月26日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告向被告支付购房款126，000元，被告未按约定期限向原告交付房屋。2014年7月3日，原、被告达成一致意见，终止商品房买卖合同，被告于2014年8月31日前向原告偿付已付的购房款和违约金共计127，260元，如未于2014年8月31日前向原告偿付上述款项，被告应另承担违约金人民币3万元。请求判令被告立即向原告偿付人民币127，260元，并支付违约金3万元，本案诉讼费用由被告负担。如果确认商品房买卖合同无效，导致合同无效的责任在被告，请求判令被告武汉深盈锋实业有限公司返还原告黄金芳购房款126，000元，并赔偿损失人民币31，260元。
为了支持其诉讼请求，原告黄金芳提交了如下证据：
证据一、黄金芳的身份证复印件，证明原告黄金芳的身份；
证据二、《武汉市商品房买卖合同》及补充协议，证明原、被告之间的权利义务关系，原告履行了付款义务；
证据三、购房款收据，证明被告收到原告的购房款126，000元；
证据四、《合同终止协议书》，证明原、被告协商一致终止商品房买卖合同，并就违约金及付款期限等进行了约定。
被告武汉深盈锋实业有限公司辩称，《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》（武房发（2013）146号）规定工业项目不得擅自改变规划用途，不能分割转让，涉诉项目系工业性质，被告在与原告签订商品房买卖合同时未尽到充分说明、风险提示义务，该商品房买卖合同无效，原告明知涉诉房屋系工业性质而�买，原、被告双方均有过错，涉诉房屋因政策原因不能销售，被告亦有损失，双方应各自承担损失，被告同意退还购房款，但不同意支付违约金。即使商品房买卖合同有效，原告仅支付购房款126，000元，未按约定期限付清全部购房款，被告未按约定期限交房不存在违约。
被告武汉深盈锋实业有限公司未提交证据。
本院依法向武汉市蔡甸区国土资源和规划局调取K0012216494《蔡甸区土地登记申请审批表》，内容为准予登记武汉深盈锋实业有限公司涉诉国有土地使用权，面积59007平方米，用途为工业用地；武规（蔡）建（2011）064号《建设工程规划许可证》，建设单位为武汉深盈锋实业有限公司，建设项目武汉深鸿润国际文化科技城（地块一）；武规（蔡）建（2011）065号《建设工程规划许可证》，建设单位为武汉深恒润实业有限公司，建设项目武汉深�润国际文化科技城（地块二）。本院还依法向武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局调取网上打印材料，即武汉深鸿润国际文化科技城（地块一）项目概况，该项目取得商品房预售许可（武房开预售（2012）192号），核准预售范围为2、4号科研楼建筑面积21346.34平方米，3、5号研发办公建筑面积20618.18平方米，7、8、11、12号楼厂房建筑面积24095.72平方米；武汉深鸿润国际文化科技城（地块二）项目概况，该项目取得商品房预售许可（武房开预售（2012）191号），核准预售范围为1、2、5、6号楼厂房建筑面积24050.72平方米，10、11号研发办公建筑面积20618.18平方米，12号科研楼建筑面积10456.24平方米。
经庭审质证，被告武汉深盈锋实业有限公司对原告提交的证据一未提出异议，本院予以采信；对证据二的真实性未提出异议，但认为原告没有按合同约定付清全款，没有履行完合同约定的义务，本院对该证据的真实性予以采信，对原告未付清全部购房款的事实予以采信；对证据三的真实性未提出异议，认为印证原告只付了126，000元，没有支付完全款的事实，本院对该证据予以采信；对证据四的真实性提出异议，认为公司没有这个项目专用章，不清楚谁代表公司签的终止协议书，但被告在指定期间未提交公司备案印章，未申请对印章及签名进行鉴定，故对被告的主张不予支持，对该证据予以采信。
原告黄金芳与被告武汉深盈锋实业有限公司对本院向武汉市蔡甸区国土资源和规划局和武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局调取的证据均未提出异议，本院予以采信。
经审理查明，2013年9月26日，原告黄金芳与被告武汉深盈锋实业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告位于武汉市蔡甸区�甸街幺铺村（蔡国用（2011）第2541号）深盈锋3#倒班楼5层13号房（武规（蔡）建（2011）064号、武房开预售（2012）192号），该商品房的用途为研发办公，层高3米，建筑面积70.52平方米，套内建筑面积52.92平方米。该商品房单价为每平方米3，488.37元，总金额246，000元，买受人自合同签订之日起7日内，支付126，000元（含定金），剩余房款120，000元，买受人申请办理银行按揭贷款支付给出卖人，买受人应在合同签订五个工作日内，向出卖人指定的申贷银行提供全部的个人申贷资料，因买受人原因不能在本条约定的期限内提供符合银行要求的申贷资料的，经出卖人口头或书面通知后七日内，买受人仍不能履行该义务的，出卖人有权解除本合同，买受人应承担违约责任，并按本合同总价款的10%的标准向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已支付的房价款中扣除该违约金。出卖人应当在2013年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。逾期交房超过90天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2013年9月26日，原告向被告支付购房款126，000元。被告武汉深盈锋实业有限公司至今未向原告交付房屋。2014年7月3日，原、被告协商一致，签订《合同终止协议书》，约定：鉴于乙方（原告）退房申请，甲（被告）、乙双方就《武汉市商品房买卖合同》终止事宜达成一致，双方同意解除2013年9月26日签订的《武汉市商品房买卖合同》及相关协议，自本协议签订之日起终止履行，甲方同意于2014年8月31日前将乙方已支付的126，000元购房款和甲方应支付的违约金1，260元一并汇入乙方账户，本协议签订生效后，双方�不追究其他违约责任，甲方有权另行出售上述商品房，如甲方未于2014年8月31日前退款到乙方账户，甲方应另承担违约金人民币30，000元。被告至今未履行上述《合同终止协议书》。
另查明，2011年5月30日，被告武汉深盈锋实业有限公司以出让方式取得位于武汉市蔡甸区蔡甸街幺铺村国有土地（蔡国用（2011）第2541号）使用权，面积59007平方米，用途为工业用地，使用期限50年。该宗土地经武汉市蔡甸区国土资源和规划局规划为武汉深鸿润国际文化科技城，其中地块一（武规（蔡）建（2011）064号）建设单位为武汉深盈锋实业有限公司，建2号科研楼11层，占地943.1平方米，建筑面积10456.24平方米，4号科研楼11层，占地1146.6平方米，建筑面积10890.1平方米，3号、5号倒班楼均为11层，占地均为933.41平方米，建筑面积均为10309.09平方米，7号、8号厂房均为4层，占地均为1897.8平方米，建筑面积均为3721.8平方米，11号厂房5层，占地1770平方米，建筑面积7493平方米，12号厂房5层，占地2119.84平方米，建筑面积9159.12平方米；地块二（武规（蔡）建（2011）065号）建设单位为武汉深恒润实业有限公司，建1号厂房5层，占地1743平方米，建筑面积7412平方米，2号厂房5层，占地2119.84平方米，建筑面积9159.12平方米，5号、6号厂房均为4层，占地均为1897.8平方米，建筑面积均为3739.8平方米，10号、11号厂房均为11层，占地均为933.41平方米，建筑面积均为10309.09平方米，12号科研楼11层，占地939.6平方米，建筑面积10456.24平方米。2012年5月30日，武汉深鸿润国际文化科技城取得商品房预售许可资格（武房开预售（2012）191号、武房开预售（2012）192号），核准预售范围为2、4号科研楼建筑面积21346.34平方米，3、5号研发办公建筑面积20618.18平方米，7、8、11、12号楼厂房建筑面积24095.72平方米；1、2、5、6号楼厂房建筑面积24050.72平方米，10、11号研发办公建筑面积20618.18平方米，12号科研楼建筑面积10456.24平方米。目前，涉诉建设项目尚未竣工。
本院认为，原告黄金芳与被告武汉深盈锋实业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，理由如下：一、虽然《武汉市商品房买卖合同》约定的房产系单套销售，违反了武房发（2013）146号《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的规定》第二条“未经批准不得擅自分层、分套（间）分割转让”的规定，但该规定系管理性规定，并非效力性的强制法律、法规，并不必然导致合同无效；二、涉诉项目取得了商品房预售许可，原、被告之间的买卖行为在许可范围内；三、《武汉市商品房买卖合同》明确约定合同标�物为倒班楼，占地为工业用地，没有证据证明涉诉项目改变了土地用途以及建设规划许可。《合同终止协议书》系原、被告真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方协商一致解除合同符合《中华人民共和国合同法》的规定，《武汉市商品房买卖合同》于2014年7月3日解除。被告应依照《合同终止协议书》的约定履行返还购房款以及支付违约金的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉深盈锋实业有限公司于本判决生效之日起三日内立即返还原告黄金芳购房款人民币126，000元；
二、被告武汉深盈锋实业有限公司于本判决生效之日起三日内立即支付原告黄金芳违约金人民币31，260元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币3，445元，减半收取人民币1，723元，由被告武汉深盈锋实业有限公司负担（原告垫付，与执行款一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 余靖
二〇一四年十一月二十一日
书记员 吴杨