江苏省南通经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第00735号
原告江苏乐天玛特商业有限公司，住所地江苏省南通开发区上海路。
法定代表人卢柄容，董事长。
委托代理人李方方、ＸＸ，该公司员工。
被告施业春。
原告江苏乐天玛特商业有限公司与被告施业春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月4日进行了公开开庭审理。原告江苏乐天玛特商业有限公司的委托代理人李方方到庭参加诉讼，被告施业春因下落不明，本院依法进行了公告。公告期满，仍未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月7日，原、被告双方签订了《专柜租赁合同》，约定被告承租原告上海春申路店地下一层A29场地经营保健品，合同有效期为门店开业日至2013年12月31日，租金每月13000元，后将租至11000元，实际起租日2013年1月26日。签约后，原告依约将场地交付给被告，被告入场经营至2013年8月擅自撤场。根据双方租赁合同第十三条第（二）款约定，乙方即被告未满合同期限自行解约撤场的，履约保证金不予退还。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告拖欠的2013年4月-12月租金99000元；2、被告支付原告拖欠的电费7757.20元；3、被告支付逾期付款违约金152955元（暂计至2014年5月31日，实际计算至被告付款之日止）；4、保证金26000元不予返还；5、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第二项请求为要求被告支付原告拖欠的电费7697.60元；同时增加一项诉讼请求，要求被告支付场地空置损失22000元。
被告未答辩。
经审理查明，2012年9月7日，原告（出租方、即甲方）、被告（承租方，即乙方）签订专柜租赁合同，合同约定原告将坐落于上海市春申路乐天玛特B1楼，专柜编号A29，建筑面积约为72平方米的专柜出租给被告，店招为优禾生活。合同的主要内容为：1、租赁期限为2012年开幕日至2013年12月31日，租金起算日2012年开幕日；2、每月租金、设备使用分摊费、物业管理费为13000元，费用一月一付，先付后用；3、租赁期间专柜所发生的水、电、煤气、通讯等费用由被告承担，每月日由被告按原告提供的帐单以现金或者汇票支付给原告，原告收取的水、电、煤气、通讯等费用为代缴行为；4、如被告逾期支付租金、设备使用分摊费及物业管理费和其他费用，每逾期一日，需按应付租金、设备使用分摊费及物业管理费和其他费用总额的0.5%支付逾期付款违约金，如被告逾期支付（含不足额支付）累计超过30天视为被告严重违约，原告有权解除合同，且被告同意原告可采取必要行动停止被告在原告商场的营业行为；5、被告在合同成立时向原告支付履约保证金，保证金为贰个月租金、设备使用分摊费及物业管理费，即人民币26000元。原告收取保证金后向被告出具凭证。租赁关系终止时，该保证金除用于抵充由被告承担的费用外，剩余部分无息退还给被告；6、被告无论因何种原因结束与原告之合同时，如有积欠原告费用的，原告有权自保证金扣除相应金额，若保证金不足以赔偿损失的，不足部分被告应另行支付，被告须在收到原告通知的7日内补足保证金；7、因被告违约致合同被解除，被告还须支付贰月的租金以赔偿原告重新招租而致场地空置的损失。
合同签订后，被告于2013年1月26日进场经营，于同年8月底，被告自行从原告上海春申路乐天玛特店撤场。2013年3月起，租金降低为每月11000元。期间，被告缴纳了保证金26000元以及2013年1-3月的租金、2013年1-2月的电费。此外，原告另为被告垫付3-8月期间的电费7697.60元。
上述事实，有原告提供的专柜租赁合同、电费明细表及原告的陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。合同双方应依照约定履行各自的义务。合同订立后，原告将租赁房屋已交付给被告，被告应当按期给付租金及电费。本案中，被告从2013年1月26日起经营，并于2013年8月底擅自撤离。对于被告擅自撤离的行为，应当视为被告自行解约撤场。合同解除后，原告要求被告支付撤场后的租金没有法律依据。因此，被告应当支付原告2013年4月-8月的租金。因双方合同约定，对于租金属一月一付，先付后用，故本院认定被告应在每月1日前支付当月租金11000元，合计55000元（4月至8月），但双方在合同中明确约定：租赁关系终止时，履约保证金除用以抵充专柜租赁合同约定由被告承担费用外，剩余部分在本合同约定时间内无息退还被告，根据该约定履约保证金应优先充抵租金，由此被告尚欠的租金为29000元（55000-26000）。关于原告按照合同约定主张逾期付款违约金，因被告逾期付款行为给原告造成的损失，本院酌定违约金以拖欠租金金额按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至被告实际给付租金之日止。关于场地空置损失，本院认为，合同中已约定如果被告违约致合同被解除，被告还需支付两个月的租金、设备使用分摊费、物业管理费作为补偿原告寻找新租户期间的场地空置的损失，该条款并不违反法律法规，也具有一定合理性。故原告主张两个月的场地空置损失22000元，本院予以支持。而原告主张履约保证金不予以退还的诉讼请求，本院认为，合同中约定如未满合同期限被告自行解约的，履约保证金不予退还，该履约保证金性质属解约性质的违约金。而双方就被告违约致合同解除所产生的损失计算已有明确约定，本院也支持了该诉讼请求，且该履约保证金亦已冲抵了所欠租金，故本院对该具有解约违约金性质的履约保证金不再单独予以处理。关于原告主张电费7697.60元，合同约定由被告按原告提供的账单支付原告，由原告代为缴纳。现被告未能按期缴纳电费，原告主张被告给付拖欠的电费7697.60元，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告施业春于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏乐天玛特商业有限公司租金29000元及逾期付款违约金（以7000元为基数自2013年6月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至被告实际给付之日止；以11000元为基数分别从2013年7月1日、2013年8月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至被告实际给付之日止）；
二、被告施业春于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告江苏乐天玛特商业有限公司损失22000元；
三、被告施业春于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏乐天玛特商业有限公司电费7697.60元；
四、驳回原告江苏乐天玛特商业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5914元，公告费600元，合计6514元，由原告江苏乐天玛特商业有限公司负担4518元；由被告施业春负担1996元（被告负担部分原告已垫付，待执行时由被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5914元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 钱 伟
代理审判员 陈 婷
人民陪审员 于 佳
二〇一五年一月十六日
书 记 员 缪俊龙
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一看的，应当在租赁期间届满时支付。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。