浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第815号上诉人（原审被告）：陶伟。委托代理人：魏飞舟、沈希，浙江六和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹旸。被上诉人（原审原告）：谢薇。两被上诉人的共同委托代理人：段红星，浙江根旺律师事务所律师。上诉人陶伟因与被上诉人曹旸、谢薇房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第2505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。原审法院查明，曹旸、谢薇系夫妻关系，曹旸、谢薇系杭州市拱墅区锦兰公寓××幢××单元402室、404室两套房屋共同共有人。2014年7月29日，以陶伟为甲方（买方），曹旸、谢薇为乙方（卖方），杭州我爱我家房地产经纪有限公司为丙方（居间方），三方签订了两份编号为0036659、0036660的《购房意向合同》。约定曹旸、谢薇将其共同共有的位于杭州市拱墅区锦兰公寓××幢××单元402室（建筑面积77.77平方米）以2000000元、404室（建筑面积87.9平方米）以2190000元，两套房屋以总价4190000元转让给陶伟，同时约定：三、甲方权利和义务：1、甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金人民币50000元整。2、若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，则甲方同意上述意向金转为购房定金。若甲方不依约履行合同，无权要求返还定金。3、若乙方不接受甲方的购买条件，则该意向金由丙方在两个工作日后无息退还给甲方。4、甲方承诺其具备购房资格并应如实填写《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，且于本意向合同签订后30日内将杭州市档案馆所需的住房情况查询资料交予丙方。四、乙方权利和义务：1、乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金。若乙方不依约履行合同，需双倍返还定金。2、乙方保证所售房屋无权属争议，不存在限制、禁止转让情形，无优先购买权存在。……六、甲、乙、丙三方共同约定：1、甲、乙双方同意在《杭州市区住房情况查询记录》出具后10日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。2、乙方签署本意向合同后，甲方要求解除本合同的，应书面提出，并就解除事项三方进行协商。若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金，甲方可通过诉讼或其他合法方式要求乙方返还。3、乙方签署本意向合同后，要求解除本合同并取回权属证书的，应书面提出，并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，可通过诉讼或其他方式解除本合同。4、三方特别约定，房屋权属证书自乙方书面提出解除合同并要求取回之日起15日后返还乙方。5、当乙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、乙双方需积极履行本协议中约定的义务，若甲方不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，……。七、违约责任：1、本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。……。九、本意向合同在履行中发生争议，应协商解决，协商不成的，可依法向丙方所在地人民法院提起诉讼。……。在《购房意向合同》签订的当天即2014年7月29日，陶伟将购房意向金50000元交付给杭州我爱我家房地产经纪有限公司，现该50000元已由杭州我爱我家房地产经纪有限公司交付给曹旸、谢薇。因陶伟未按约签订涉案房屋转让合同，2014年9月17日，曹旸、谢薇通过浙江根旺律师事务所向陶伟发送律师函，要求陶伟签订涉案房屋转让合同，但陶伟仍未签订，双方因此产生纠纷引发诉讼。2014年10月28日，曹旸、谢薇起诉法院，请求判令：1、解除曹旸、谢薇、陶伟之间签订的《购房意向合同》。2、陶伟支付曹旸、谢薇违约金419000元。原审法院认为，曹旸、谢薇系涉案房屋的共同共有人，虽然在陶伟提供的《购房意向合同》乙方签名处仅有曹旸签名，但考虑到曹旸、谢薇系夫妻关系的特殊身份，且在曹旸、谢薇、陶伟签订的《购房意向合同》中乙方（卖方）明确写明为曹旸、谢薇，同时谢薇对出售房屋行为均没有提出异议，故法院认为曹旸、谢薇、陶伟之间成立房屋买卖合同法律关系。曹旸、谢薇、陶伟所签订的《购房意向合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。陶伟作为房屋购买方，未在合同约定的期限内履行签订《杭州市房屋转让合同》的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。在当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中曹旸、谢薇选择适用违约金条款主张要求陶伟承担违约责任，符合法律规定，予以支持。曹旸、谢薇主张按房屋转让总价4190000元的10%即419000元要求陶伟承担违约责任，陶伟提出抗辩认为曹旸、谢薇主张的违约金过高，要求法院予以调整。法院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案实际，曹旸、谢薇主张419000元违约金明显过高，依法予以调整，并酌情确定调整后的违约金150000元为合理。现陶伟已支付曹旸、谢薇款项50000元，予以扣除，故陶伟仍需支付曹旸、谢薇违约金100000元。曹旸、谢薇诉请解除曹旸、谢薇、陶伟于2014年7月29日签订的关于杭州市拱墅区锦兰公寓××幢××单元402室、404室两套房屋的《购房意向合同》，陶伟亦同意解除，予以准许。综上，曹旸、谢薇诉讼请求有理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、解除曹旸、谢薇与陶伟于2014年7月29日签订的关于杭州市拱墅区锦兰公寓××幢××单元402室、404室两套房屋的《购房意向合同》。二、陶伟支付曹旸、谢薇违约金150000元，扣除陶伟已支付给曹旸、谢薇的款项50000元，陶伟尚需支付曹旸、谢薇违约金100000元。上述款项于判决生效之日起十日内支付。三、驳回曹旸、谢薇的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7586元，减半收取3793元，由曹旸、谢薇负担2436元，陶伟负担1357元。陶伟负担部分于判决生效之日起十日内支付至法院。宣判后，陶伟不服上述判决，向本院提起上诉称：上诉人认为，原审判决认定上诉人在与被上诉人曹旸签订《购房意向合同》后即与两被上诉人之间成立房屋买卖合同法律关系，同时认为被上诉人有权选择适用该《购房意向合同》中的违约金或定金条款，并据此判令上诉人支付两被上诉人违约金15万元，明显有违本案的事实，显系认定事实错误，且适用法律不当。具体理由如下:一、上诉人认为，在本案中，上诉人在与被上诉人曹旸签订《购房意向合同》后，其与两被上诉人之间尚未正式成立房屋买卖关系。上诉人认为，在本案中尽管上诉人与被上诉人曹旸间所签订的《购房意向合同》，部分具备了签约主体之间法律权利义务关系的内容从而具有合同的性质，对签约主体具有法律拘束力，但由于意向合同的另一当事人谢薇未在该意向合同上签字，事后也未在意向书约定的签订正式买卖合同的期限内告知上诉人，其己同意或愿意按前述意向合同约定的条件将涉案房屋出售给上诉人。因此，上诉人认为自身尚未就涉案房屋的买卖与本案的两被上诉人共同达成一致合意，故双方最终未能签订正式房屋转让合同，不能简单地归咎于上诉人，由上诉人单方来承担相应的后果。诚然，正如系原审判决书所认定的两被上诉人之间存有夫妻关系的特殊身份，但由于涉案房产系两被上诉人共同所有的财产，在未得到房屋共有权人明示同意出让房屋的意思表示之前，上诉人依法依理均可质疑该购房意向书是否确己成立。况且，在现实生活中，夫妻之间由于种种原因，一方擅自处分夫妻共有财产导致无效的情形也比比皆是。原审判决以两被?上诉人系夫妻，且被上诉人谢薇对出售房屋行为没有提出异议为由，认定双方当事人之间成立房屋买卖合同的法律关系，明显于法无据。二、退一万步说，即便不存在意向合同是否成立的争议，即确属上诉人无理违约，上诉人认为原审判决认定被上诉人有权选择适用该意向合同中的违约金或定金条款，也不符合本案的实际情况，属于适用法律错误。在本案中，尽管在双方所签订的前述《购房意向合同》第七条第l项有关违约责任的约定中有“本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金”的表述，但同时在该《购房意向合同》的第六条第5项亦有关于“当乙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲乙双方需积极履行本协议中约定的义务，若甲方不能按约签订房屋转让合同，己支付的定金由乙方没收”的明确约定，并在前述《购房意向书》的其余条款中如第三条第2项等亦有类似约定。上诉人认为，前者属于笼统概括的违约责任约定，而后者属于明确具体的定金违约责任。就本案而言，定金责任已经对无故不签署正式房屋转让合同的具体违约行为作了明确的约定，那么在发生此等违约行为时，就应该适用该等具体的违约责任而不应再适用笼统概括的违约责任约定，笼统的违约责任应当视为除无故不签订正式房屋转让合同以外的其他行为的违约的适用。具体到本案中，退一万步而言，即便确系上诉人违约无故不与被上诉人签订正式房屋转让合同，那么充其量也就是根据前述《购房意向合同》有关条款的约定，前已交付的定金由乙方即两被上诉人没收。两被上诉人主张适用笼统违约责任的约定要求上诉人支付其违约金，明显缺乏法律依据，而原审判决认定两被上诉人有权选择适用违约金或定金条款，显然没有注意到涉案意向合同的具体约定，明显属于适用法律错误。综上，上诉人认为，原审判决认定事实错误，适用法律亦有不当。因此恳请二审法庭在查明本案事实的基础上依法撤销原审第二项判决，驳回被上诉人的部分诉请。两被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人曹旸、谢薇答辩称：曹旸、谢薇与上诉人签订的《购房意向合同》中同时约定有定金条款和违约金条款，按照《中华人民共和国合同法》之规定，在合同一方当事人违反合同约定时，守约方有权选择适用定金条款或者适用违约金条款。按照曹旸、谢薇与上诉人签订的《购房意向合同》第七条之约定，本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，应按照房屋转让总价的10%向对方支付违约金。该条款的约定是对甲乙双方在履行合同中所可能发生的一切违约行为的制约性条款。综上，希望二审法院驳回上诉，维持原判。在本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。对原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，涉案的《购房意向合同》中乙方（卖方）明确写明为曹旸、谢薇，虽《购房意向合同》乙方签名处仅有曹旸签名，但曹旸、谢薇系涉案房屋的共同共有人，且2014年9月17日，曹旸、谢薇通过律师事务所发函给陶伟，表明谢薇对出售房屋行为均没有提出异议。故曹旸、谢薇、陶伟所签订的《购房意向合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。现陶伟作为房屋购买方，未在合同约定的期限内履行签订《杭州市房屋转让合同》的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，曹旸、谢薇选择适用违约金条款主张要求陶伟承担违约责任，符合法律规定，原审法院考虑到本案的实际情况，酌情判决陶伟承担违约金150000元并无不当。现陶伟的上诉请求不能成立，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人陶伟负担。本判决为终审判决。审判长 瞿 静审判员 盛 峰审判员 张一文二〇一五年五月二十日书记员 何英杰