河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）濮中法民二终字第00136号
上诉人（原审被告）：刘鱼洪，男，1951年8月24日出生，汉族，住河南省濮阳县。
委托代理人：杨和耀，河南优诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔爱云，女，1951年3月7日出生，汉族，住河南省濮阳县。
委托代理人：马敏，河南心力律师事务所律师。
上诉人刘鱼洪与被上诉人崔爱云确认合同无效纠纷一案，崔爱云于2012年6月27日向河南省濮阳县人民法院提起诉讼，请求确认李群成与刘鱼洪所签订的房屋及土地买卖协议无效，刘鱼洪返还占用的房屋及土地。原审法院于2012年9月14日作出了（2012）濮民初字第1596号民事判决。崔爱云不服，向本院提起上诉。本院于2013年4月15日作出了（2013）濮中法民二终字第18号民事裁定书，裁定撤销原判发回重审。2014年11月27日，原审法院作出（2014）濮民初重字第25号民事判决。刘鱼洪不服，向本院提起上诉。本院于2015年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人刘鱼洪及其委托代理人杨和耀、被上诉人崔爱云的委托代理人马敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月28日，李群成和刘鱼洪通过中介人刘广运介绍签订《楼房和使用土地买卖协议》，约定李群成将位于濮阳县铁邱路西段南13号区，临街门市楼四间两层共八间和院内使用土地，南北长15米，东西长17.7米，共使用面积0.398亩。土地和房屋共作价500，000元，自愿卖给刘鱼洪。刘鱼洪在签订合同后，分两次将房款500，000元支付给李群成，李群成将土地使用证和原房产证交给了刘鱼洪，土地使用权证上的土地使用权人和房产证上的所有权人的名字是崔爱云，房产证上共有人栏处显示：无。刘鱼洪使用该房产之后，未办理登记过户手续。李群成在诉讼中去世。原审另查明：崔爱云原房产证的房屋状况为北屋五间、东屋一间、西屋一间，均为平房。《楼房和使用土地买卖协议》中买卖的位于濮阳县铁邱路西段南13号区，临街门市楼四间两层共八间，该八间房屋为原平房拆后重建的房屋，未重新办理房屋所有权证。崔爱云申请评估，原审法院委托河南远东资产评估有限公司对涉案房屋及占用土地在2010年9月的市场价值进行评估，评估价值为：472，608元，崔爱云支付评估费3，000元。崔爱云不服，申请重新评估，2014年6月19日原审法院重新委托濮阳市信诚房地产估价事务所对涉案房屋及占用土地在2010年9月的市场价值及刘鱼洪在2010年9月之后新添建的不动产现在市场价值进行评估，评估价值分别为：525，621元、85，311元。崔爱云支付评估费5，700元。
原审法院认为：涉案房产系崔爱云与其丈夫李群成的夫妻共同财产，崔爱云与李群成对其房产属于共同共有。李群成将该房产转让于刘鱼洪，崔爱云与李群成均称未经崔爱云同意，现崔爱云要求确认买卖合同无效，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”李群成转让刘鱼洪房屋，未经共有人崔爱云同意，李群成无权私自处分该房产，违反了法律规定，该买卖协议无效。刘鱼洪主张系善意第三人，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案涉案房屋，刘鱼洪未将该房屋依法登记，故未取得该房屋的所有权，应当返还崔爱云，刘鱼洪新增加的建筑物等设施归崔爱云所有，崔爱云应退还刘鱼洪支付的房屋价款500，000元及同期中国人民银行贷款利息，并赔偿刘鱼洪新增加的建筑物等设施的损失共计85，311元，评估费由崔爱云独自承担。崔爱云、刘鱼洪如有其他损失，可另行主张。经调解无效，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条及其他有关民事法律、法规之规定，判决：一、李群成与刘鱼洪所签订的房屋及土地买卖协议无效；二、刘鱼洪返还给崔爱云其占用的房屋及土地；三、崔爱云退还刘鱼洪房产款500，000元，并支付利息（利息自2010年9月28日起，至执行完毕之日止，按同期中国人民银行贷款利率计算）；四、刘鱼洪新增加的建筑物等设施归崔爱云所有，崔爱云赔偿刘鱼洪85，311元；以上款项限判决生效后十日内履行完毕；五、驳回崔爱云的其他诉讼请求。案件受理费100元，由刘鱼洪承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘鱼洪不服原审判决，上诉称：一、《中华人民共和国物权法》第九十七条并没有规定不经其他共有人同意的法律后果，更没有说不经其他共有人同意就无效。且该条款是倡导性规定，并非强制性的规定，不能据此认定李群成与刘鱼洪签订的楼房和使用土地买卖协议无效。原审法院理解和适用法律错误，判决有失公正。二、2010年9月28日，李群成与刘鱼洪签订了楼房和使用土地买卖协议，李群成将房屋以500，000元的价格卖给了刘鱼洪，崔爱云虽然没有在买卖协议上签字，但是刘鱼洪有理由认为崔爱云是知情同意的：1、签订买卖协议时，李群成与崔爱云系夫妻关系，根据日常生活经验，在处理家庭重大财产时，李群成肯定与崔爱云商量同意。2、签订买卖协议时，李群成将土地使用证、原平房房产证和崔爱云身份证复印件都交给了刘鱼洪，这些重要凭证的交付也能证明崔爱云当时是知情同意的。3、刘鱼洪分两次将500，000元的房款支付给李群成，这么大额的款项李群成不会瞒着崔爱云。4、刘鱼洪从取得房产至崔爱云起诉，在涉案房屋中居住了两年时间，期间曾对房屋增添新设施，周围街坊邻里都知道刘鱼洪购买了该房。崔爱云不可能常年不到自己家的房子里去查看，在房子卖给刘鱼洪两年后，崔爱云才提出自己不知情，显然违背常理。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，崔爱云不能以不知道或不同意为由对抗善意第三人，因此刘鱼洪与李群成签订的协议是合法有效的。三、李群成转让给刘鱼洪的房屋，是重新建造的，该房屋虽未办理房产证，但是在转让前依然是李群成和崔爱云的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，崔爱云夫妇依据合法建造的行为取得了房屋的所有权，在其转让交付给刘鱼洪后，即使刘鱼洪没有将房屋登记，依然取得该房屋的所有权。原审法院认为刘鱼洪未将房屋登记，就不取得所有权的理解是错误的。综上，原审判决李群成无权处分该房屋，认定买卖协议无效，是错误的，请求改判驳回崔爱云的全部诉讼请求。
崔爱云辩称：刘鱼洪主张其是善意取得，对善意取得法律规定明确：1、应当善意。本案中涉案房地产登记所有权人均是崔爱云，刘鱼洪在签订合同时，对此是明知的，其仅仅与李群成签订买卖合同，而不征得崔爱云的同意，所以说善意取得的前提不存在；2、善意取得的根本点在于“取得”，对于不动产来说，取得是进行了变更登记，如果没有进行变更登记，即使是善意的也不构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第九十七条虽然没有规定共有人无权处分的后果，也仅仅是为善意取得留了一个抗辩理由。刘鱼洪以夫妻关系来推测崔爱云应当知道李群成处分房产也是不正确的，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条规定，夫妻一方擅自处理共同财产有效的一种情况，必须符合三个条件，一是善意购买，二是支付合理对价，三是办理产权登记手续。三个条件不同时具备处分就是无效。因为李群成是以自己的名义与刘鱼洪签订的合同，而本案涉案的房地产是登记在崔爱云名下，所以说本案不涉及表见代理。故刘鱼洪的上诉理由不能成立。合同无效是自始无效，对于因合同取得的利益应当双方相互返还，原审判决仅让崔爱云返还刘鱼洪的利息这一利益，但是没有让刘鱼洪返还因出租房地产取得的收益，对崔爱云来说也是不公平的，但崔爱云没有提出上诉。请求驳回上诉，维持原判。
本院对原审判决查明的事实予以确认。另查明：李群成与崔爱云系夫妻关系。
本院认为：双方当事人对涉案房屋系李群成与崔爱云的夫妻共同财产没有异议，对此本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的动产或不动产没有约定为按份共有或共同共有或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。因此，依此规定本案涉案房屋应是李群成、崔爱云共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，崔爱云未在李群成与刘鱼洪签订的《楼房和使用土地买卖协议》上签字，刘鱼洪亦没有提供证据证明崔爱云曾口头或者书面同意出售涉案房屋。在此情况下，李群成与刘鱼洪签订《楼房和使用土地买卖协议》，将涉案房屋出售给刘鱼洪，属于擅自处分夫妻共同财产，构成无权处分。刘鱼洪主张其有理由相信买卖房屋系李群成夫妻共同意思表示，崔爱云不能以不知道或不同意为由对抗善意第三人。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。该条中的“日常生活需要”应仅限于夫妻双方及其未成年子女日常生活所必要的家庭事项，如购买食物、衣物、家用电器、子女教育消费等一般性生活事务。而房屋价值高、对家庭生活影响大，购置、出卖也非经常发生，出卖房屋显然不属于家庭“日常生活需要”的范畴，应属于家庭重大事务，由夫妻共同决定。刘鱼洪仅以日常生活经验来推定崔爱云应该对李群成出卖房屋的行为知情，不符合法律规定，本院不予采信。另根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因此对刘鱼洪受让涉案房屋是否构成善意取得应当予以审查：1、刘鱼洪受让涉案房屋时是否为善意。民法上所称的“善意”即不明知，当事人必须对崔爱云“是权利人”的事实不知道或不应当知道。而在刘鱼洪提交的其与李群成签订的《楼房和使用土地买卖协议》中显示：“土地证房产证所有权人崔爱云”，且李群成在刘鱼洪支付房款后将土地使用证和原房产证交给了刘鱼洪，土地使用权证上的土地使用权人和房产证上的所有权人均显示为崔爱云，因此刘鱼洪对所购买的房屋系李群成与崔爱云共同共有的事实应当是明知的，但是在交易时却没有征询共同共有人崔爱云的意见，没有尽到必要的注意义务。故刘鱼洪购买涉案房屋的行为不能构成民法上的“善意”。2、转让的房屋是否登记。截至目前，刘鱼洪尚未对受让的房屋办理过户登记。综合以上事实，刘鱼洪购买涉案房屋的行为无法认定为善意取得，所以本案应当适用无权处分的有关规定进行处理。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第95条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。依此规定，李群成擅自处分涉案房屋，共同共有人崔爱云对其擅自处分行为不予认可，故李群成的无权处分行为应为无效，其与刘鱼洪签订的《楼房和使用土地买卖协议》亦应无效。刘鱼洪诉称其与李群成签订的《楼房和使用土地买卖协议》应为有效的理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由刘鱼洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李彦敏
代理审判员 李 辉
代理审判员 王利霞
二〇一五年六月二十九日
代理书记员 王骥龙