河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀03民终1471号
上诉人（原审被告）：高彦。
委托代理人：周天刚，河北渤海明达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：秦皇岛市宏添源物业服务有限公司，住所地：秦皇岛市经济技术开发区。
法定代表人：刘彤，董事长。
委托代理人：刘春燕、王凯迪，河北权智律师事务所律师。
上诉人高彦为与被上诉人秦皇岛市宏添源物业服务有限公司（以下简称宏添源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市北戴河区人民法院（2016）冀0304民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭审理了本案。上诉人高彦的委托代理人周天刚和被上诉人宏添源物业公司的委托代理人王凯迪、刘春燕等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：宏添源物业公司系具备物业管理服务资质的企业，高彦为红屿别墅小区C36号及E29号住宅业主。红屿别墅小区系北京天泽锦程房地产开发有限公司所开发、建设、销售。2013年4月22日，北京天泽锦程房地产开发有限公司与宏添源物业公司签订了《红屿别墅前期物业服务合同》，约定：物业管理区域内提供服务包括：1、本小区物业公用部位进行养护、维修、管理。2、物业公共部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水主管道的疏通。3、公共绿化的管理、养护。4、车辆秩序的管理。5、协助公安部门做好公共秩序维护和安全防范等；业主应在年初按年提前交纳物业服务相关费用，独栋别墅按每月每平米2.3元交纳；滞纳金的收取标准，从逾期之日起按每天应缴纳物业服务费总额的千分之三收取滞纳金；合同期限自2013年4月22日起至2018年4月21日止等。合同签订后，宏添源物业公司在红屿别墅小区进行了物业管理，小区存在监控损坏、业主家中被盗、私搭乱建等事实。高彦未交纳2013年9月1日至2015年10月31日物业管理费40024.73元。另查，高彦所有的红屿别墅小区C36号及E29号住宅均为独栋别墅，房屋建筑面积分别为291.82平方米和377.49平方米。
原审法院认为，宏添源物业公司与北京天泽锦程房地产开发有限公司签订的《红屿别墅前期物业服务合同》，内容未违反法律法规强制性规定，应为有效合同，对宏添源物业公司、高彦均具有约束力。双方应按合同约定履行各自义务。由于宏添源物业公司在履行合同过程中，小区存在监控损坏、业主家中被盗、私搭乱建等事实。据此认定宏添源物业公司在履行合同中存在一定瑕疵，但并未构成根本违约，故应适当减轻高彦给付物业费的民事责任。法院酌情认定高彦按90的比例交纳物业管理费为宜。因宏添源物业公司存在违约行为，故法院对宏添源物业公司要求高彦支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，高彦尚应给付宏添源物业公司物业管理费36022元［（291.82＋377.49）平方米×2.3元／月×26个月×90%］。遂判决：（一）高彦于判决生效之日起十日内向秦皇岛市宏添源物业服务有限公司支付物业管理费36022元。（二）驳回秦皇岛市宏添源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取733元，由秦皇岛市宏添源物业服务有限公司负担337元，由高彦负担396元。
上诉人高彦不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实有误，导致判决结果显失公平。被上诉人在履行物业服务的义务中不仅存在重大瑕疵，而且存在重大的、已经严重影响业主正常居住的安全隐患，且已经给广大业主造成了严重的财产损害，物业费的收取标准应当在九折的基础上继续下调。根据小区业委会和市区两级物业办两次对小区的广大业主的征询意见，已经达到了《物业管理条例》双过半的要求，广大业主同意提前解除与被上诉人的《前期物业合同》。宏添源物业公司与红屿别墅小区的《前期物业服务合同》解除后，海屿物业公司于2015年9月1日正式进驻红屿别墅小区。海屿物业公司于进驻红屿别墅小区后，采购了保安站台伞、工作服、保洁用品等设备，并且实际向保安、保洁等人员支付了工资。应当认定该段时间是由海屿物业公司向业主提供物业服务。在海屿物业公司进驻后，宏添源物业公司强行占据办公设施，拒不撤场的期间，因《前期物业服务合同》已解除，且在此期间原告并未向业主提供物业服务，业主不应向原告支付该段时间的物业费。综上所述，恳请贵院考虑本案的事实情况及背景，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人宏添源物业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审中，上诉人高彦新提交了4份证据：1、解除合同通知函（复印件），拟证明被上诉人已于2015年7月26日被红屿小区业委会解聘；2、海屿公司的物业合同（复印件），拟证明小区业委会已于2015年7月28日与新的物业公司签订了物业服务合同；3、物业费缴费票据（复印件），拟证明上诉人已向新的物业公司交纳了2015-2016年度物业费；4、海屿公司支出账目（复印件），拟证明2015年8月31日之后海屿公司已实际向红屿小区提供物业服务。
被上诉人宏添源物业公司质证意见为：证据1的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，小区业委会成立不合法；证据2的真实性无异议，但对关联性、合法性有异议，小区业委会成立是否合法还在另一案审理过程中，与海屿公司签订合同的主体资格待定；对缴费收据不认可；海屿公司的开支与本案无关联性。
本院认为：上诉人高彦提交的证据1、2与本案具有关联性，且被上诉人对真实性无异议，本院予以采信。上诉人提交的证据3、4，与本案不具有关联性，不予采信。
被上诉人宏添源物业公司二审提交了一份移交协议，拟证明2015年11月12日将红屿小区的全部物业管理移交给了北戴河东山街道办事处。
上诉人高彦质证意见为：对该证据的合法性有异议。签该协议时，被上诉人已被小区业主委会解聘，无权将物业移交第三方。
本院审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：北戴河红屿别墅小区系北京天泽锦程房地产开发有限公司所开发，上诉人高彦系北戴河红屿别墅小区C36号及E29号的业主。被上诉人宏添源物业公司与北京天泽锦程房地产开发有限公司签订的红屿别墅前期物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效。针对上诉人的上诉主张，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定；第七十八条规定业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条规定物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。二审期间上诉人主张红屿别墅小区业主委员会于2015年7月26日向宏添源物业公司送达了解聘通知，被上诉人对此未提出异议，故自2015年7月26日红屿别墅小区业主委员会向宏添源物业公司送达解聘通知之日双方物业服务合同的权利义务终止。但本案中上诉人主张物业费收取的区间计算至2015年8月31日，该主张属当事人对自身权利的处分，且不违反法律法规的强制性规定，不侵害他人利益，本院予以支持。另，原审判决认定被上诉人在履行合同中存在一定瑕疵，根据本案案情判决上诉人按照90%的比例给付被上诉人所主张的物业费并无不妥，上诉人对此虽不认可，但其未提交有效证据证明其主张。综上，确定上诉人支付物业费的期间为2013年9月1日至2015年8月31日，共计24个月，物业费为33251.32元（2.3元／平米／月×669.31平方米×24月×90%）。综上，原审判决认定部分事实有误，适用法律欠妥，依法应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销河北省秦皇岛市北戴河区人民法院（2016）冀0304民初62号民事判决；
二、上诉人高彦于本判决生效后十日内给付秦皇岛市宏添源物业服务有限公司物业管理费33251.32元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取733元，由高彦负担396元，由秦皇岛市宏添源物业服务有限公司负担337元；二审案件受理费146元，由高彦负担76元，由秦皇岛市宏添源物业服务有限公司负担70元。
本判决为终审判决。
审判长 张跃文
审判员 刘兴亮
审判员 潘秋敏
二〇一六年七月十一日
书记员 王秀兰