广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5280号
上诉人（原审原告）：广州市洛城物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：李小明，该公司经理。
委托代理人：王鲁，广东华誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宋丽莉，住广州市番禺区。
上诉人广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）因与被上诉人宋丽莉物业服务合同纠纷一案不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人，资质等级为三级。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居8幢之二608房为宋丽莉名下的房产，建筑面积174.8平方米，发证日期为2004年11月12日。2010年1月13日广州市洛城物业管理有限公司曾与涉案小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，为小区提供物业管理服务，约定委托管理期限为24个月。自2010年1月1日起至2011年12月31日止，管理服务费为0.95元／月·平方米。上述《物业管理服务合同》还对其它事项进行了相关约定，但并未约定缴纳物业管理费的具体时间。上述《物业管理服务合同》约定的管理期限届满后，即自2012年1月1日起，洛城公司继续为小区提供物业服务。宋丽莉为小区的业主之一，接受洛城公司提供的物业管理服务，但自2012年1月起，宋丽莉没有缴纳物业管理费。
为此，洛城公司于2015年6月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.宋丽莉支付2012年1月至2014年12月的物业管理费5977元及滞纳金3317元（滞纳金以应缴纳的物业管理费为本金，按照每日千分之一的标准，自2012年1月起计至2014年12月）；2.宋丽莉承担本案诉讼费。
原审另查明：涉案房产所在小区第二届业主委员会任期届满后，该小区至今未能选举成立新一届成立业主委员会。
以上事实，有营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、物业管理合同、房地产情况证明及当事人陈述予以证实。
原审法院认为：洛城公司是具有相应物业管理资质的公司。2012年1月1日起，在涉案小区的业主大会或业主委员会没有做出选聘或者续聘新的物业服务企业的情况下，洛城公司沿用其与前业主委员会于2010年1月13日签订的《物业管理服务合同》继续为宋丽莉所在的小区提供物业管理服务，宋丽莉作为广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居8幢之二608房的业主，接受了洛城公司提供的物业管理服务后，双方形成了实际的物业管理关系，洛城公司向物业服务相对人收取物业服务费，原审法院予以支持。至于物业管理服务费的收取标准问题，由于洛城公司与原业主委员会所签订的物业管理服务合同于2011年12月31日届满，在业主大会或者业主委员会没有重新协商确定新的物业管理服务费标准前，洛城公司要求宋丽莉沿用以往签订物业管理服务合同的约定标准支付物业服务费用，未超过政府指导价规定的标准，亦撇开了物价上涨、管理人员工资上涨等因素，原审法院予以支持。故涉案物业拖欠的物业管理费应为0.95元／月·平方米×174.8平方米×36个月=5978元，洛城公司主张宋丽莉给付5977元，为其对自身权利的自由处分，不违反法律规定，原审法院予以支持。同时，由于宋丽莉应当支付的物业服务费在没有合同约定的情况下，双方之间只存在事实的服务合同关系，故宋丽莉拖欠的物业服务费不应计收滞纳金，对洛城公司要求宋丽莉支付滞纳金的请求，原审法院不予支持。宋丽莉经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，原审法院依法缺席审判。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，原审法院于2015年9月18日作出判决如下：一、宋丽莉在本判决发生法律效力之日起五日内支付2012年1月至2014年12月的物业服务费5977元给广州市洛城物业管理有限公司；二、驳回广州市洛城物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审诉讼费25元，由宋丽莉负担。
判后，上诉人洛城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：洛城公司系具备物业管理资质的企业，先后分别于2005年7月8日与番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签署《物业管理合同》；于2007年12月31日与洛涛居业主委员会（第一届）签署《物业管理服务合同》；于2010年1月13日与涉案小区洛涛居业主委员会签署《物业管理服务合同》，受委托管理涉案房屋所在小区。宋丽莉涉案房屋系广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居8幢之二608房，建筑面积174.80平方米。在2011年12月31日《物业管理服务合同》管理期限届满前，由于洛涛居业主委员会因任期届满解散。此后，没有相关合法组织承接组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。洛城公司在合同期限届满后，根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”之规定，自愿按照原《物业管理服务合同》的约定标准，继续为涉讼房屋所在的小区提供物业管理服务至今，符合法律法规的相关规定。据此，洛城公司实际上已经提供了物业管理服务，宋丽莉也享受了服务，双方已经形成了事实上的物业管理关系。宋丽莉不但应当按照原《物业管理服务合同》的约定收费标准，如期交纳物业管理服务费，还应当依照原合同第二十条第2点约定滞纳金按欠付总额每日1‰的标准计付。为此，洛城公司上诉请求撤销原审判决第二判项，改判宋丽莉应支付因逾期交纳物业管理服务费产生的滞纳金（每月管理费的滞纳金均以166元为本金，从次月1日起按每日1‰的标准计至清偿之日止，但总额以当月本金为限）；二审诉讼费由宋丽莉承担。
被上诉人宋丽莉二审经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其庭后提交书面答辩状，答复称：一、洛城公司非法进入涉案小区，其与开发商签订物业管理合同时，没有营业执照、伪造公章、订立虚假合同，没有权利收取管理费用。二、续签合同时的业委会，并非小区全体业主选举产生，物业管理合同签订，未经召开业主大会，没有经过大多数业主同意。三、从2012年之后，洛城公司就没有签订过任何物业管理合同，其非法占据涉案小区牟利。四洛涛北区的地界红线范围内的地方，业主无法享受，现华润万家及其停车场，都是洛涛北区业主共有地方，却被物业公司非法出租，侵犯了业主权利。五。涉案小区卫生情况恶劣。六、小区治安混乱。七、涉案小区会所遭严重破坏。综上，希望法院了解该管理公司的资质，取缔该公司在涉案小区的非法管理。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
本院认为：洛城公司与涉案房屋所属物业管理区域的广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定的管理期限至2011年12月31日即已届满。之后，因洛涛居业主委员会未作出选聘或续聘决定，而洛城公司继续对涉案房屋提供物业服务，宋丽莉接受洛城公司提供的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，物业服务费的支付标准可参照原《物业管理服务合同》的约定确定，但洛城公司要求宋丽莉依照原《物业管理服务合同》的约定承担逾期缴纳物业管理费的违约责任则缺乏充分理据，故原审判决驳回洛城公司的该项诉请并无不当，可予维持。
综上所述，上诉人洛城公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广州市洛城物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年三月十五日
书 记 员 璩方慧