安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）铜中民三终字第00086号上诉人（原审原告）：张勋晴，男，1972年8月21日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市枞阳县，经常居住地安徽省铜陵市世界花园**栋***号。被上诉人（原审被告）：高速地产集团铜陵有限公司。法定代表人：高波，该公司副董事长。委托代理人：洪波，安徽高速（江南集中区）律师事务所律师。上诉人张勋晴因与被上诉人高速地产集团铜陵有限公司（以下简称高速公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市狮子山区人民法院2014年6月13日作出的（2014）狮民二初字第00090号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年7月16日受理后，依法组成合议庭，并于2014年8月4日公开开庭对案件进行了审理，上诉人张勋晴，被上诉人高速公司委托代理人洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年7月15日，张勋晴（买受人）与高速公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：张勋晴购买高速公司开发的铜都天地花园G1#楼8号商铺，建筑面积124.99平方米，单位每平方米7781.30元，计总金额972584元。第八条交付期限：出卖人应在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；5.①工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案；②本期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求；③住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实；④商品房质量责任承担主体已明确；⑤前期物业管理已落实。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人自收到交房书面通知之日起15日内办理交房手续，买受人享有解除合同权利除外。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交付，由此产生的延期交房违约责任按本合同第九条约定处理。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人承担房屋毁损、灭失的风险，除双方当事人约定外，买受人还承担下列违约责任及相关费用：买受人自规定之日起30日内没有办理交房手续的，买受人应自《入住通知书》规定交房之日起向出卖人支付每日总房款万分之二的违约金。第十六条关于产权登记的约定：如因出卖人原因而致买受人逾期办证的，买受人有权按下列方式处理：1.买受人自房屋交付之日起届满90日无法申请商品房登记的，出卖人应向买受人按逾期的10元／天支付违约金。2.买受人自房屋交付之日起届满90日无法申请商品房登记的，买受人可选择退房，买受人退房，出卖人在买受人提出书面退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按10元／天赔偿买受人的损失；买受人不退房的，出卖人应向买受人按逾期的10元／天支付违约金。附件四合同补充协议：六、由于买受人原因，致使房屋未能按期交付的，买受人承担房屋毁损、灭失的风险，除双方当事人约定外，买受人还承担下列违约责任及相关费用：买受人需在出卖人发出《入住通知书》后，在规定的交房时间办理交房手续，房屋的相关风险以《入住通知书》上规定的交房之日转移至买受人。九、出卖人按《入住通知书》约定交房时，应会同买受人、物业管理公司共同检查商品房，办理交接手续。若商品房存在质量瑕疵，应在房屋交接时及时说明，出卖人现场核实后，应在合理期限内采取补救措施。由于买受人装修导致商品房发生质量问题时，出卖人不承担相关保修责任。2012年7月10日张勋晴付房款492584元，2012年10月8日付房款48万元。2013年10月17日高速地产完成房屋竣工验收备案工作，该房屋符合合同约定的交付条件。2013年12月23日，高速地产向张勋晴开具了发票。2014年3月10日，张勋晴向高速地产出具收条载明：根据本人与高速地产集团铜陵有限公司签署《商品房买卖合同》第九条约定，经双方平等、友好协商，高速地产集团铜陵有限公司对高速·铜都天地项目G&G3商铺延期交房业主，按已交房款每日万分之一支付违约金。截止10月17日拿到竣工备案表，共支付17天（10月1日至10月17日）的违约金。违约金支付方式：第一种方式为现金方式，第二种方式为发放6个月物业管理费抵用劵。本人同意选择第壹种方式。一、G1楼8号商铺延期交房违约金壹仟六佰五拾叁元，本人已收到上述第壹种方式违约金，并按双方签署的《商品房买卖合同》第九条约定，在收到上述违约金后，本人认可高速地产集团铜陵有限公司已充分履行了延期交房的全部违约责任，且无其他异议。2014年3月13日，张勋晴前往高速公司办理验房交付手续领取钥匙时，因是否先交物业费及标准问题与高速公司及物业公司产生纠纷，张勋晴报警备案。一审法院判决认为：张勋晴与高速公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应自觉履行。张勋晴购买的商铺，高速公司于2013年10月17日才竣工验收备案完毕，迟于合同约定的9月30日前交买受人，对此双方已于2014年3月10日就逾期交房的违约责任达成了协议并履行完毕，张勋晴要求高速公司支付违约金53868元，无事实和法律依据，法院不予支持。张勋晴与高速公司对入住通知书送达时间存在争议，即使按张勋晴陈述，在2013年12月23日高速公司向张勋晴送达了入住通知书，张勋晴购买的商铺可以进行交接。商品房买卖合同第十一条约定：买受人自收到交房书面通知之日起15日内办理交房手续，附件四合同补充协议第九条约定：出卖人按《入住通知书》约定交房时，应会同买受人、物业管理公司共同检查商品房，办理交接手续。因此交接手续的办理应在商铺所在地进行。张勋晴未领取钥匙受领商铺，是在与高速公司、物业公司三方验房办理交接手续过程中因是先交物业费及标准还是先交钥匙产生争议引起，非高速公司单方拒绝交付钥匙造成，庭审中，高速公司明确表示张勋晴可随时到公司办理交房手续领取钥匙，并协助办理相关产权登记手续，张勋晴应当依合同约定到高速公司办理相关交房手续。张勋晴与物业公司之间的问题可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、原告张勋晴于判决生效之日起十五日内到被告高速地产集团铜陵有限公司办理铜都天地花园G1#楼8号商铺交付使用手续并领取钥匙；二、被告高速地产集团铜陵有限公司在房屋交付使用后90日内协助原告张勋晴办理产权登记；三、驳回原告张勋晴的其他诉讼请求。本案受理费减半收取574元，由原告张勋晴负担。上诉人张勋晴上诉称：1.一审法院不判逾期交房违约金，损害了上诉人的合法权益。一审庭审时上诉人陈述并举证开发商不交房的事实，开发商要求上诉人预交一年物业费3750元，否则不交房。直到2013年12月23日，上诉人才从开发商处领到发票，而房款2012年9月已全部付清。期间上诉人多次找开发商言明不能延误工期，直至2014年3月10日上诉人要求交房时被告知，因延期交房17天，领取17天违约金后即可到物业领取钥匙，为拿到钥匙，上诉人被迫签字拿走了17天的违约金。但物业称需预交一年物业费3750元，否则不给钥匙，而双方签订的《商品房买卖合同》对此并未约定，过错责任在被上诉人。2.一审被上诉人称“系上诉人不愿办房屋交接手续，《入住通知书》上诉人已签字”，但《入住通知书》非上诉人本人签字，系被上诉人伪造其签名。3.上诉人认为违约不止17天，上诉人没有拿到钥匙，就视为没有收到房屋，被上诉人应赔偿实际违约天数256天（2013年9月30日至2014年6月16日），共计53000元。因上诉人领取了17天违约金，该17天违约金可以扣除。请求二审法院维持一审判决第二、三项；变更第一项为支付违约金53000元（2013年9月30日至2014年6月16日，266天）；判令被上诉人向上诉人赔礼道歉并负担一、二审诉讼费用。被上诉人高速公司当庭答辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人对一审判决不持异议。2.上诉人诉请被上诉人支付逾期交房违约金，在2014年3月10日双方已经就17天违约交房达成和解协议，同时和解协议已履行完毕，上诉人领取违约金时注明，在收到违约金后双方就延期交房的事实没有异议。3.上诉人拒绝收房原因是认为物业费收费标准过高，这与被上诉人无关，至于物业费什么时候收取，上诉人可另行主张。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。双方所举证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院经审理查明事实：2014年3月13日张勋晴前往高速公司领取钥匙时被告知，先交纳物业费后才能领取钥匙，后张勋晴报警，报警记录显示：民警联系高速地产营销部门后得知，先交物业费后才能领取钥匙是房地产行业的普遍现象，其他业主也是先交物业费后才领取钥匙。本院经审理查明事实的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳的争议焦点是：被上诉人是否逾期交房，如果违约，违约金如何计算？本院认为：1.关于通知交房时间问题。高速公司以2013年9月25日《入住通知书》送达日为交房时间，张勋晴不予认可，自认高速公司通知交房时间为2013年12月23日。高速公司提供的9月25日的《入住通知书》没有张勋晴的签字确认，不能仅凭《入住通知书》认定2013年9月25日高速公司就曾通知交房，高速公司未能提供其他证据证明在12月23日前通知过交房，故可以认定交房时间为2013年12月23日。2.关于违约责任问题《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：高速公司应在2013年9月30日前交付经验收合格并在主管部门备案的房屋，而涉案房屋2013年10月17日才履行完竣工备案手续，符合合同约定的交付条件。双方当事人对10月1日至10月17日期间延期交房达成一致意见，高速公司已按约支付了17天的违约金，张勋晴亦已领取，张勋晴再次诉求高速公司承担10月1日至10月17日期间的逾期交房责任无事实及法律依据，依法不予支持。2014年3月10日高速公司出具由张勋晴签字的“收条”，是名为“收条”，实为由高速公司提供的一份格式合同，是对逾期交房违约责任如何承担进行约定的协议。“收条”中虽然约定：“共支付17天（10月1日至10月17日）的违约金……在收到上述违约金后，本人（张勋晴）认可高速地产集团铜陵有限公司已充分履行了延期交房的全部违约责任，且无其他异议”，该条约定减轻了高速公司自己的合同责任，作为提供格式条款一方，高速公司未能提供证据证明对此约定已尽合理提示和明确说明义务，张勋晴对此约定亦不予认可，该约定对张勋晴不发生法律效力，故高速公司应按约对2013年10月18日至2013年12月22日期间逾期交房承担违约责任。张勋晴称因房屋质量存在问题，在2013年12月23日高速公司通知交房当天双方没有办理交房手续，非因高速公司要求其缴纳物业费而拒绝交房，不履行交房手续，故张勋晴要求高速公司承担2013年12月23日至2014年3月10日（高速公司再次通知交房）期间的违约责任，依据不足，本院不予支持。2014年3月10日后高速公司明确表示不交物业费不予交房，对此合同并未作出约定，是否缴纳物业费并非交房的必备条件，高速公司据此拒绝交房显属违约，故高速公司应依约承担2014年3月10至3月16日（张勋晴主张至3月16日）期间的逾期交房违约责任。张勋晴一审诉求高速公司承担逾期交房责任时间至2014年3月16日止，二审时增加诉讼请求，要求高速承担责任时间至2014年6月16日止，并要求高速公司赔礼道歉，对二审阶段增加的诉讼请求，高速公司不同意调解，张勋晴可另案起诉。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省铜陵市狮子山区人民法院（2014）狮民二初字第00090号民事判决第一、二项，即：“原告张勋晴于判决生效之日起十五日内到高速地产集团铜陵有限公司办理铜都天地花园G1#楼8号商铺交付使用手续并领取钥匙，高速地产集团铜陵有限公司在房屋交付使用后90日内协助原告张勋晴办理产权登记”；二、撤销安徽省铜陵市狮子山区人民法院（2014）狮民二初字第00090号民事判决第三项，即：“驳回张勋晴的其他诉讼请求”；三、高速地产集团铜陵有限公司支付张勋晴逾期交房73天的违约金14198.50元（违约时间段：2013年10月18日至2013年12月22日；2014年3月10日至2014年3月16日，按合同约定每日总房款万分之二计算）。四、驳回张勋晴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取574元，由张勋晴负担。二审案件案件受理费1147元，由张勋晴负担803元，高速地产集团铜陵有限公司负担344元。本判决为终审判决。审 判 长  查慧凌代理审判员  盛丽娜代理审判员  马海平二〇一四年九月二十六日书 记 员  戴卢刚相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……