北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初974号
原告（反诉被告）张珺，男，1985年3月22日出生。
委托代理人魏卓，北京市亚东律师事务所律师。
被告（反诉原告）王蕾，女，1973年9月11日出生，美中宜和妇儿医院有限公司医生。
委托代理人耿强，男，1973年10月14日出生。
原告（反诉被告）张珺与被告（反诉原告）王蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员邓徐娟独任审判，公开开庭进行了审理。张珺及其委托代理人魏卓、王蕾的委托代理人耿强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张珺诉称：2015年10月6日，张珺、王蕾在北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）的居间撮合下签订了房屋买卖居间合同及补充协议。协议约定王蕾将位于北京市昌平区×嘉苑×号楼×单元501号房屋（以下简称501号房屋）及固定车位转让与张珺，房屋成交价270万元。张珺按照合同约定在拿到房产证后7个工作日内将尾款20万元支付给王蕾后已经完成了全部的付款义务。按照合同约定，王蕾应当在收到全部购房款的3日内办理物业交割手续。按照合同约定王蕾应当将固定车位153号转让给张珺，但双方到物业公司要求办理车位转让时得知该车位不是王蕾的固定车位也不能转让。张珺无奈只能另行向物业公司租赁地下车位，比地上车位每年多付3200元的车位使用费。张珺认为，张珺选购该房屋的原因是该房屋带有固定车位，能满足张珺的使用目的，如果没有固定车位将不会选购该房屋。王蕾隐瞒相关事实，使张珺做出了错误的购房决策，王蕾应当赔偿相应的经济损失。另，张珺提前支付了该房屋的供暖费用，王蕾应当赔偿张珺供暖费的损失。故起诉至法院，请求：1、判令王蕾支付迟延履行违约金，以总房价款为基数按照每日万分之五自2015年12月22日开始计算至2016年2月23日实际交付房屋钥匙时止；2、判令王蕾赔偿无法转让固定车位的赔偿金96000元；3、判令王蕾赔偿张珺供暖费损失3290元；4、诉讼费由王蕾负担。
被告王蕾答辩并反诉称：张珺所诉与事实不符，没有法律依据，请求驳回其诉讼请求。事实为：2015年10月6日，经易合公司居间，张珺与王蕾在平等、自愿、公平、协商一致的基础上签订了501号房屋的房屋买卖居间合同及补充协议。张珺提出将王蕾承租的小区内153号地面车位转给张珺，王蕾表示需要到小区物业公司办理租赁变更手续。2015年11月9日，张珺支付了房屋首付款的第一部分128万元，王蕾协助张珺完成了房屋权属转移手续，张珺当日领取了房屋所有权证。2015年12月14日，张珺以公积金贷款向王蕾支付了剩余房款120万元。同日，在易合公司参与下，王蕾配合张珺与物业公司签订了物业服务合同，张珺自王蕾处接收了房屋新电卡的凭条、燃气卡，水电气均有余额。张珺在与物业公司签订物业服务合同时提出改由其承租153号地面车位，物业公司拒绝了其请求。自此，为协助张珺实现愿望，王蕾多次与物业公司协商，以期物业公司与张珺就153号地面车位能达成一致，但物业公司始终不同意。最后，买卖双方商议，由张珺次日继续与物业公司磋商。由于张珺主张在其实际租赁153号地面车位后才能在物业交割单上签字，导致当日未能完成在物业交割单上签字并交付房屋钥匙的手续。2015年12月15日，张珺回复称物业公司仍不同意，并提出王蕾给张珺2万元了结此事，王蕾表示反对。2015年12月18日，在王蕾的再次警告下，张珺支付了购房首付款中欠付的20万元，至此张珺支付了全部购房款。当日，王蕾再次要求张珺全面履行房屋交接手续，但张珺仍拒绝签字确认及接收房屋钥匙。此后，王蕾多次联系张珺并督促易合公司催促张珺严格按合同约定履行交接义务，但张珺始终不履行。2015年12月19日，王蕾分别通过顺丰快递和中国邮政EMS快递向张珺寄送了车位钥匙、车辆进入小区的磁卡和房屋钥匙。次日，张珺接收了车位钥匙、车辆进入小区的磁卡但发来短信表示拒接。同日，张珺拒收了EMS送达的房屋钥匙。在房屋出售与交接过程中，王蕾严格依合同约定履行了房屋过户、交接的各项义务，王蕾不存在违约行为。并且，王蕾积极与物业公司协商，以期协助张珺与物业公司就张珺租赁153号地面车位能达成一致。王蕾于法、于理、于情对张珺无不当之处。张珺基于其自身对车位的利益需求对王蕾提出了不合理的诉求，并以该诉求为由拒绝全面履行房屋接收手续，其行为是错误的。张珺主张签订的停车位租赁协议，应由其与小区物业公司协商，王蕾没有义务对张珺与物业公司协商的结果承担责任，张珺对租赁地面车位的需求不能对抗依合同约定其应全面履行的房屋接收义务。综上所述，张珺无合理理由拒绝全面履行接收义务致使物业交割手续未能完毕，2015年12月14日办理物业合同签订时双方协商由张珺承担2015年冬至2016年春采暖季的供暖费并已完成缴付，故不同意其要求支付迟延履行违约金及供暖费的请求。张珺向物业公司以每年4800元租赁小区地下停车位，在事实上和法律上与王蕾无关，故不同意其要求赔偿96000元的请求。2015年11月9日，张珺取得房屋所有权证并开始在易合公司协助下申请公积金贷款，张珺应自当日起在7个工作日内向王蕾支付购房首付款的余款20万元，但张珺实际于2015年12月18日支付，依照补充协议第五条第3项之其他约定，张珺迟延支付购房首付款余款应支付迟延履行违约金。故提出反诉，要求张珺支付迟延交付购房首付款余款的违约金3万元（以20万元为基数按照每日千分之五自2015年11月19日开始计算至2015年12月18日）并承担本案诉讼费。
针对反诉原告王蕾的反诉，反诉被告张珺辩称：张珺没有延迟给付首付款的行为，不同意支付违约金。双方约定张珺于拿到房本后7个工作日内支付20万元首付款，是因为当时张珺凑不齐这么多首付款，所以补充约定进行变更，以给张珺更多时间凑钱。办理房屋权属转移手续后，张珺并未拿到登记为张珺所有的房产证，该房产证由易合公司收取并交给公积金办理贷款手续，张珺实际拿到房屋所有权证是在2015年12月14日。因此张珺在2015年12月18日支付余款20万元并未迟延给付，故请求驳回王蕾的反诉请求。
经审理查明：
2015年10月6日，张珺（买受人）、王蕾（出卖人）、易合公司（居间人）签订《房屋买卖居间合同》，约定：出卖人将建筑面积为×平方米的501号房屋出售给买受人，房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为120万元，买受人在签订本合同的同时支付定金2万元，向公积金管理中心拟贷款120万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。房屋交付日前发生的供暖费等由出卖人承担，交付日当日及以后的费用由买受人承担。第七条房屋的交付约定，出卖人应当在收到全部购房款3日内将房屋交付给买受人，该房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品，买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋房门钥匙。第十条违约责任约定，（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第七条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日之内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人已付房款的30%向买受人支付违约金。如出卖人未能按本条约定退还已付房款及支付违约金，应承担未付部分总额日千分之五的违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同解除后，如买受人未能按本条约定支付违约金，或出卖人未能按本条约定退还已付房款，均应承担未付部分总额日千分之五的违约金。合同还约定了其他内容。
同日，张珺（乙方、买受方）、王蕾（甲方、出卖方）、易合公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，其中第二条关于房屋交易具体事宜的约定为：1、定金：乙方于2015年10月6日向甲方支付定金2万元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分。2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照以下方式履行：甲乙双方约定于2015年11月16日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后7日内，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房首付款150万元（其中包含定金2万元）一次性付给甲方，乙方选择以住房公积金贷款方式支付甲方剩余房款120万元，该笔贷款到帐后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款。3、权属转移登记：甲乙双方同意，共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。4、物业交割：甲乙双方应在丙方陪同下在出卖方收到全部购房款3日内办理物业交割手续。第四条违约责任约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。协议最末有手写的其他约定，内容为：1、出卖人与买受人共同协商约定于本合同第二条首付款支付方式做如下变更，出卖人与买受人共同约定于过户当日，买受人先向出卖人支付部分首付款130万元整，后再办理过户手续，其余首付款20万元整于买受人拿到房本之后，7个工作日内向出卖人一次性支付20万元整，若乙方未在约定的时间内完成支付，买受人向出卖人按日计算支付千分之五的违约金（尾款20万元的千分之五）；2、房屋固定车位153号由甲方转给乙方（无作价，与房屋一起支付给买受人），买卖双方配合去物业办理车位交接；3、甲乙双方约定在2015年11月30日前完成本协议房屋的权属变更登记手续，若乙方未在约定时限内完成该手续，视为乙方违约，并应自次日起按500元/日向甲方支付违约金，至实际办理权属变更登记完毕之日止。若因甲方原因致未按期履约，已耽误时间相应顺延。协议还约定了其他内容。
关于《补充协议》中约定的153号车位，王蕾与该小区物业公司北京汇信·利恒物业管理有限公司自2009年起每年均签订期限为1年的机动车停车服务协议书，约定王蕾可在指定车位即153号车位停放车辆，停车管理服务费每月150元，年付一次性支付1600元，期满后可以续签，最后一次合同期限为2015年5月1日至2016年4月30日。
合同及协议签订后，张珺于2015年10月6日当日向王蕾支付定金2万元。2015年11月9日，张珺向王蕾支付128万元，双方办理了501号房屋所有权转移登记手续，北京市国土资源局于2015年11月9日颁发了501号房屋所有权人为张珺的不动产权证书。2015年11月26日，501号房屋设立抵押登记。2015年12月10日，中国建设银行将张珺所贷款项120万元支付给王蕾。2015年12月14日，双方办理了水电气暖及物业交接手续，水电气尚有余额，张珺交纳了501号房屋2015年冬至2016年春的供暖费。2015年12月18日，张珺向王蕾支付20万元，至此，全部房款付清。但因物业公司不同意153号车位的机动车停车服务协议书存车方变更为张珺，双方因车位问题发生争议，故未能于当日交接车位地锁钥匙、车辆进入小区的磁卡和房屋钥匙及在物业交割单上签字，王蕾发短信给张珺表示房屋内留有财物，张珺未接收房屋则无权撬锁进入房屋，并催促张珺继续办理交接手续。因北京汇信·利恒物业管理有限公司不同意153号车位的机动车停车服务协议书存车方变更为张珺，张珺为用车需要于2015年12月18日向北京汇信·利恒物业管理有限公司交付2015年12月18日至2016年12月17日期间地下车位管理服务费4800元。2015年12月19日，王蕾通过顺丰快递向张珺寄送了车位钥匙、车辆进入小区的磁卡，通过中国邮政EMS快递向张珺寄送了房屋钥匙及门禁卡。2015年12月20日，张珺签收了车位地锁钥匙、车辆进入小区的磁卡，但拒收了EMS送达的房屋钥匙及门禁卡。
在本案审理过程中，双方于2016年2月23日办理了房屋钥匙交接手续，张珺将水电气余额付给了王蕾。庭审中，张珺称其选购房屋时即要求有车位，因王蕾承诺其有车位可以转让才购买501号房屋，但王蕾未能向其披露153号车位系租赁车位且为一年一签，亦未能按照《补充协议》约定交付153号车位，致使张珺只能向北京汇信·利恒物业管理有限公司另行租赁地下车位，导致每年车位管理服务费增加3200元，故要求王蕾按照30年赔偿其增加的车位管理服务费。张珺申请证人朱×出庭作证证明其主张。朱×作证称其为张珺与王蕾房屋买卖交易的中介服务人员，张珺看房的前提是要有车位，看房时王蕾称其有抽到的优惠的一个轮流使用的车位，签合同时王蕾未提到车位是否要交使用费。王蕾对张珺的说法及主张不予认可，认可朱×为中介服务人员，但对朱×的其他证言均不予认可，称因张珺未要求故未向张珺出示机动车停车服务协议书，但不存在故意隐瞒，王蕾所承诺的是在王蕾使用期限内可将153号车位交予张珺使用，故不同意张珺的该请求。庭审中，张珺表示知晓车位没有所有权证。关于《补充协议》中手写其他约定对首付款支付方式进行变更一事，双方均认可系因张珺当时不能凑够全部首付款150万元，故变更支付方式首付款20万元于买受人拿到房本之后7个工作日内一次性支付。但对于“买受人拿到房本”的含义，王蕾称是指房屋所有权转移登记后，张珺自相关部门领取张珺为所有权人的不动产权证书之时，即2015年11月9日。张珺称是指房本实际由张珺掌控之时，办理房屋所有权转移登记手续后，新的不动产权证直接由中介公司持有并办理公积金贷款后，张珺才从放款银行领取到了不动产权证，即2015年12月14日。张珺称作此约定系因张珺需提取公积金余额才有能力支付余款20万元。张珺提交了易合公司出具的公积金贷款手续办理流程说明及公积金材料领取登记表照片证明其主张。公积金贷款手续办理流程说明的主要内容为，因需办理公积金贷款，为保障交易安全，故中介公司在办理房屋所有权转移登记手续后将代持房屋的不动产权证及契税票原件并直接交由公积金贷款中心办理抵押事宜，完成贷款面签手续及放款后，买受人根据通知到放款银行领取不动产权证等贷款材料；王蕾对该证据真实性及内容予以认可，但认为不能证明张珺的主张。公积金材料领取登记表照片未盖有任何印章，其上显示张珺于2015年12月14日领取了501号房屋的不动产权证书；王蕾对该证据真实性及证明目的均不予认可。
上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、机动车停车服务协议书、停车服务费发票、供暖费发票、不动产权证书、银行转账信息回单、个人贷款支付凭证、定金收付证明、公积金贷款手续办理流程说明、公积金材料领取登记表照片、证人证言、快递单、快递信息查询网页截图、照片、短信及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《房屋买卖居间合同》及《补充协议》中关于房屋买卖部分的约定是张珺与王蕾的真实意思表示，该约定不违反法律、行政法规效力禁止性强制性规定，约定合法有效，双方均应如约履行各自的义务。双方在合同履行中发生争议，综合双方诉讼请求及查明的事实，本案争议焦点有三：一是王蕾是否应当支付张珺无法转让固定车位的赔偿金，二是王蕾是否构成迟延履行，三是张珺是否构成迟延支付房款。
关于焦点一，王蕾是否应当支付张珺无法转让固定车位的赔偿金。首先，关于车位事宜仅在《补充协议》手写的其他约定中有约定，即“有房屋固定车位153号由甲方转给乙方（无作价，与房屋一起支付给买受人），买卖双方配合去物业办理车位交接”，该约定对于153号车位的性质、王蕾转给张珺的具体是什么并不明确，双方对此的理解也不一致。张珺认为系王蕾承诺将153号车位转给张珺长期使用，王蕾认为系王蕾承诺将153号车位在其有权使用期间转给张珺使用。对此本院认为，张珺陈述称其明知153号车位没有所有权证，且《补充协议》中约定对153号车位无作价且双方需至物业办理车位交接，并结合常理，可见张珺知晓车位使用需交纳相关费用，且双方均应知道153号车位使用方变更需物业公司同意。但双方对此重大事项，均未就物业公司是否同意车位使用方由王蕾变更张珺进行核实，协议时亦未对车位事宜进行详细明确约定，导致车位转让事宜履行产生争议，双方对此均存在重大疏忽的过失。《补充协议》对于车位事宜约定不明确，但张珺未能举证证明王蕾承诺153号车位是转给张珺长期使用，王蕾亦未将153号车位转给他人使用，现有证据也不能证明王蕾故意隐瞒相关情况，故综合全案情况，张珺要求王蕾支付无法转让固定车位的赔偿金的请求，缺乏依据，本院不予支持。
关于焦点二，王蕾是否构成迟延履行。根据合同约定，王蕾应在收到全部房款3日内将房屋交付使用。张珺于2015年12月18日付清全部房款，故王蕾应于2015年12月21日前将房屋交付使用。双方实际已于2015年12月14日进行了水电气暖及物业的交接，仅剩车位及房屋未进行交接。因车位问题，双方在2015年12月18日未能进行剩余交接手续，不欢而散。虽然王蕾于2015年12月18日发短信给张珺表示张珺不得擅自进入房屋，但王蕾于2015年12月19日又将房屋钥匙、车位钥匙、车辆进入小区的磁卡邮寄给张珺，应当视为王蕾通过实际行动主动向张珺履行剩余交接手续。邮件于2015年12月20日到达张珺，张珺接收了车位钥匙、车辆进入小区的磁卡，但拒收房屋钥匙，之后又不联系王蕾对房屋情况进行验收，在此情况下，应当视为王蕾已于2015年12月20日全面履行了剩余交接义务。故张珺要求王蕾支付迟延履行交接手续的违约金的请求，本院不予支持。因张珺未能在采暖季使用房屋的原因在于张珺不接收房屋，故其要求王蕾承担供暖费的请求，本院亦不予支持。
关于焦点三，张珺是否构成迟延支付房款。双方对于买受人拿到房本之后7个工作日内一次性支付20万元中的“买受人拿到房本”的含义各执一词。对此本院认为，双方均认可作此变更的原因系因张珺不能一次性筹集全部首付款150万元。因合同签订时至支付首付款时之间有一段时间，说明张珺在签订合同时即已经预料到其筹集不够150万元，则张珺所称其需房屋过户后持不动产权证书提取公积金余额方有能力支付余款20万元的说法具有合理性。要提取公积金余额，需持有不动产权证书及契税完税凭证原件方能办理。易合公司出具的公积金贷款手续办理流程说明符合实际，本院予以采信。根据公积金贷款手续办理流程，张珺需在银行放贷后才能自银行领取到不动产权证书原件，之后才能办理公积金提取手续。公积金管理部门一般自申请之日内3日内决定是否准予提取，审核准予提取的，在3日内将提取额划入提取人银行账户。故综合上述分析，本院认为张珺所称“买受人拿到房本之后”系指张珺自银行处领取不动产权证书后实际持有不动产权证书的说法更合情理，本院予以采信。虽然张珺提交的公积金材料领取登记表照片无任何印章，不能确定其真实性，但不动产权证书发放通常在贷款发放之后，从中国建设银行于2015年12月10日将张珺所贷款项120万元支付给王蕾来看，则张珺于2015年12月18日将余款20万元支付给王蕾并不构成迟延支付房款。故对王蕾要求张珺支付迟延付款违约金的反诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回张珺的诉讼请求；
二、驳回王蕾的反诉请求。
本诉案件受理费一千一百四十五元，由张珺负担，已交纳。反诉案件受理费二百七十五元，由王蕾负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 邓徐娟
二〇一六年四月六日
书 记 员 张 欣