云南省江川县人民法院民 事 判 决 书（2014）江民二初字第211号原告江川县海天物业有限责任公司。法定代表人杨有华，系该公司经理。委托代理人李世伟，男，系该公司职工。代理权限：特别授权代理。委托代理人王彦东，云南李世敏律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告毕发义，男。原告江川县海天物业有限责任公司（以下简称海天物业公司）因与被告毕发义物业服务合同纠纷一案，于2014年8月7日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭于2014年10月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李世伟、王彦东到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月1日、2013年12月2日，其公司与江川县大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会分别签订了2013年度和2014年度的《德馨苑物业服务委托合同》。合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1、住宅的物业服务费0.74元／月·平方米；2、商铺的物业服务费0.51元／月·平方米；3、高层住宅的物业服务费除正常收取物业服务费0.74元／月·平方米外，另收取电梯使用费。合同第七条约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在2013年1月10日和2014年3月10日前分别交纳本年度的物业服务费，逾期不交纳物业服务费的，应按每天（应交纳物业服务费总额）5‰的标准支付违约金。合同签订后，其公司按照约定履行了提供物业服务的相关义务，而被告毕发义作为德馨苑小区的一般住宅用户，其购买的德馨苑小区某组团某幢某单元某室的建筑面积为134.46平方米，按合同约定的0.74元／月·平方米标准计算，2013年度的物业服务费为1196元，2014年度的物业服务费为1196元，二年合计2392元被告未按期交纳，经多次催收，被告仍未交纳，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约金。为维护其公司的合法权益及德馨苑小区的物业管理秩序，其公司起诉要求判令：1、被告毕发义支付其公司2013年度和2014年度的物业服务费合计2392元。2、被告支付其公司2013年度逾期交纳物业服务费的违约金2182.7元（按2013年度的物业服务费1196元×5‰×365天计算），被告支付其公司2014年度逾期交纳物业服务费的违约金1076.4元（按2014年度的物业服务费1196元×5‰×180天计算），合计3259.1元；3、诉讼费由被告承担。被告毕发义未到庭参加诉讼，未作答辩。经审理查明，原告海天物业公司与江川县大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会于2012年12月1日、2013年12月2日分别签订了2013年度和2014年度德馨苑物业服务委托合同。合同约定：原告应按双方在合同附件中约定的物业服务质量标准为德馨苑小区所有住宅、商铺提供物业管理服务，服务内容包括物业共用部位、公共绿化及设施设备的卫生清洁、维修养护和管理，公共秩序维护、安全防范事项的协助管理等；原告根据规章制度对物业管理区域提供服务时，业主委员会、业主和物业使用人应给予必要的配合，原告应及时向全体业主通告有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主委员会、业主和物业使用人的监督；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1、住宅的物业服务费0.74元／月·平方米；2、商铺的物业服务费0.51元／月·平方米；3、高层住宅的物业服务费除正常收取物业服务费0.74元／月·平方米外，另收取电梯使用费；物业服务费按年交纳，业主和物业使用人应于2013年1月10日和2014年3月10日前分别交纳当年度的物业服务费，逾期不交纳物业服务费的，应按每天（全年应交纳物业服务费总额）5‰的标准向原告支付违约金；原告不得违反合同约定的物业费收费标准擅自提高物业服务费，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，已收取的有权要求予以返还；物业使用人违反本合同约定的，业主应与其承担连带责任。之后，原告对德馨苑小区公共物业进行了相应的管理和服务，并在小区物业服务中心公示栏内张贴通知，催缴2013年和2014年度的物业服务费。被告毕发义系江川县大街街道浪广社区德馨苑小区某组团某幢某单元某室住宅用户，是该套房产的实际购买人，其房产建筑面积为134.46平方米。按上述合同约定的物业服务费0.74元／月·平方米标准计算，被告2013年度和2014年度的物业服务费均分别为1194元，合计为2388元，被告未按合同约定的时间向原告交纳。为此，原告向本院提起诉讼。在审理本案过程中，针对原告提出被告未按合同约定支付物业服务费，要求承担支付违约金的主张，本院向被告进行释明后，被告主张其不存在违约行为，而且认为双方在协议中约定的违约金过高，并要求对违约金予以减少。另查明，原告海天物业公司系经营物业管理服务的自然人出资有限责任公司，具有从事物业管理服务的叁级资质。江川县大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会于2012年10月27日经业主代表大会选举产生，并于2012年11月17日申请备案，江川县房地产管理所于2013年1月8日准予备案。德馨苑小区业主代表大会第一次会议于2012年10月27日表决通过了《德馨苑小区管理规约》及《德馨苑小区业主代表大会议事规则》，分别对业主的权利和义务，业主代表大会、业主委员会的职责等进行了规定，并表决同意与原告签订物业管理合同。上述事实，有原告提供的其公司企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、物业服务企业资质证书、德馨苑物业服务委托合同、德馨苑物业管理服务内容及成本支出表、江川县大街街道浪广社区居委会、德馨苑小区业主委员会出具的证明、物业服务费催缴通知书、提示、告业主书、照片、商品房购销合同、江川县业主委员会备案核准通知、大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会备案资料，本院依法对原、被告的询问笔录，以及原告在庭审中的陈述予以证实。本院认为，江川县大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会与原告海天物业公司签订的德馨苑小区物业服务合同系双方真实意思表示，合同约定的内容未违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于原告要求被告支付2013年度和2014年度物业服务费合计2392元的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”，第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，被告毕发义作为德馨苑小区的业主，其所购买的德馨苑小区某组团某幢某单元某室住宅建筑面积为134.46平方米，按合同约定的物业服务费0.74元／月·平方米标准计算，2013年度和2014年度的物业服务费均为1194元，合计为2388元。被告未按合同约定的期限履行支付物业服务费的义务，应承担向原告支付物业服务费的民事责任，为此，原告的该项诉讼请求，本院予以支持2388元。关于原告要求被告支付2013年度和2014年度违约金3259.1元的诉讼请求，虽然被告未按物业服务合同约定的时间支付原告物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，但在本案审理过程中，被告认为物业服务合同中约定的违约金计算标准过高，经本院释明后申请予以减少，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，上述物业服务合同中约定的业主逾期不交纳物业服务费的，应按每天（全年应交纳物业服务费总额）5‰的标准向原告支付违约金，综合合同中约定的物业费交纳标准和合同履行情况，本院认为按物业合同中约定的违约金标准计算的违约金数额超过了被告当年应交纳物业服务费总额的近2倍，已明显过高，应予以适当减少，考虑到被告迟延支付物业服务费的行为会给原告造成资金占用上的损失，故可以参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准，在不超出四倍的范围内予以适当调整，本院酌情按被告未支付原告当年物业服务费总额1194元的15%计算违约金数额，即2013年度被告因逾期交纳物业服务费应承担的违约金数额为当年未付物业服务费总额1194元×15%=179.1元；对于2014年度的违约金，因原告仅主张按180天计算违约金数额，由此，被告应承担的违约金应按当年未付物业服务费总额1194元×1／2×15%=89.55元支付。故对原告的该项诉讼请求本院支持268.65元。综上，为维护原、被告双方当事人的合法民事权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告毕发义于本判决生效之日起15日内支付原告江川县海天物业有限责任公司2013年度和2014年度的物业服务费合计2388元，并支付违约金268.65元，两项共计2656.65元；二、驳回原告江川县海天物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告毕发义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判长  靳国磊审判员  罗 敏审判员  张钦奕二〇一五年一月二十三日书记员  梁艳华