广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第1243号
原告邹开志。
委托代理人韦仲想，叶少军，广西建开律师事务所律师。
被告谭仕平。
被告李成敏。
委托代理人农慧超，广西广来律师事务所律师。
原告邹开志与被告谭仕平、李成敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人叶少军与被告李成敏及其委托代理人农慧超到庭参加了诉讼。被告谭仕平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告邹开志诉称：位于南宁市亭洪路江南区沙井街道办事处东南村八组的原保温厂工业用地为南宁市江南区沙井街道办事处东南村八组所有土地。2007年3月10日，南宁市江南区沙井街道办事处东南村八组与被告李成敏签订《租地协议书》，由双方合作开发农贸市场，合作期限为20年。因被告李成敏资金不足，被告李成敏与被告谭仕平分别于2010年9月18日和2012年10月7日签订《项目合作开发合同书》和《关于亭洪路延长线农贸市场A5区出租屋管理事宜的协议书》，约定由被告谭仕平投资70万元入股该项目，被告谭仕平占项目股份权益60%，被告李成敏占40%，被告谭仕平享有农贸市场A5区2至5楼共80间房屋的经营管理权，并可对外转让。2012年10月9日，原告与被告谭仕平签订《房屋转让合同》，约定被告谭仕平将上述80间房屋15年的租赁经营权全部转让给原告，即从2012年10月8日至2027年9月30日止，转让费为30万元。合同签订后，原告依约支付了转让费，但被告谭仕平躲避不履行义务。原告要求被告李成敏配合交付，被告李成敏不承认原告享有80间房屋的租赁权，并拒绝办理交付手续。现原告要求二被告将位于南宁市亭洪路江南区沙井街道办事处东南村八组的原保温厂工业用地上所建的农贸市场内A5区2至5楼共80间房屋的租赁经营权交付给原告，诉讼费用由二被告承担。
原告邹开志提交以下证据：1、集体土地使用证，2、租地协议书，3、办公厅文件，以上三份证据共同证明位于南宁市亭洪路江南区沙井街道办事处东南村八组的原保温厂工业用地为南宁市江南区沙井街道办事处东南村八组所有，并与李成敏合作开发；4、项目合作开发合同书，5、关于亭洪路延长线农贸市场内A5区出租屋管理事宜的协议书，以上二份证据共同证明李成敏与谭仕平合作，谭仕平享有农贸市场内A5区出租屋经营管理权，并可对外转让；6、房屋转让合同，证明原告与谭仕平签订合同，取得80间房屋租赁经营权；7、收条，证明原告支付30万元转让费给谭仕平。
被告李成敏辩称：被告李成敏与被告谭仕平明确约定出租房屋不低于160万元，但原告与被告谭仕平却以30万元签订《房屋转让合同》，被告李成敏不知情，原告与被告谭仕平双方恶意串通，损害了被告李成敏的利益。30万元不是转让费，实际是被告谭仕平向原告借款30万元，但汇款为28.2万元，扣除了利息1.8万元，且被告李成敏未收到一分钱。故原告与被告谭仕平签订《房屋转让合同》为无效合同，应驳回原告的诉讼请求。
被告李成敏提交以下证据：1、借条复印件，2、股权担保合同复印件；以上二份证据共同证明30万元为个人借款，谭仕平用享有的项目开发股权进行质押；3、房屋转让合同复印件，证明原告与被告谭仕平恶意串通，损害被告李成敏的利益，30万元不是转让费，被告谭仕平为了偿还原告的借款才签订的合同，故该合同无效。
被告谭仕平未答辩亦未提交证据。
根据原、被告的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：一、原告与被告谭仕平签订《房屋转让合同》是否有效？二、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据？
经审理查明：位于南宁市江南区沙井镇东南村八组面积4222.34平方米土地为南宁市江南区沙井镇东南村八组所有，土地性质为工业用地，集体土地使用证号为南宁集用（2003）字第8068871号。2007年3月10日，南宁市江南区沙井镇东南村八组（甲方）与被告李成敏（乙方）签订《租地协议书》，主要约定：甲方将位于南宁市江南区沙井镇东南村八组土地提供给乙方经营农贸市场，按南府发（2006）135号文件及规划相关要求建设，乙方每年向甲方按用地亩数交纳约定的土地使用金，甲方不参与乙方的具体经营；本土地合作开发期限为贰拾年，缴纳土地使用金自2007年10月1日至2027年9月30日止；在不违反本协议和相关法律的情况下，乙方有权按自己的经营方式经营，自行决定与第三方联营、合作、转租。
2010年9月18日，被告李成敏（甲方）与被告谭仕平（乙方）签订《项目合作开发合同书》，主要约定：由甲方将位于南宁市江南区沙井镇东南村八组土地进行市场内住宅建设，即A5区2至5层住宅开发项目，工期为2010年9月20日至2010年12月31日，使用期限开发完工日至2027年9月30日止；甲方利用已承租的农贸市场规划用地和共同设施投入以及该项目住宅楼的建设作为甲方的股权投入，土地使用金由甲方交纳，甲方占该项目股份权益的40%，乙方投入70万元入股该项目，享有该项目股份权益的60%，该项目由甲、乙双方共同经营管理，经营的盈亏由甲、乙双方依据所占份额分享或分担。后被告李成敏和被告谭仕平按照合同约定合作开发建设，建成2至5层共80间住宅用房，该房屋未取得建设工程规划许可证。012年10月7日，被告李成敏（甲方）与被告谭仕平（乙方）签订《关于亭洪路延长线农贸市场内A5区出租屋管理事宜的协议书》，主要约定：经甲乙双方共同协商决定由乙方出资建设，位于亭洪路延长线农贸市场内A5区（2-5层）共80套出租屋经营管理权从2012年10月15日起由乙方接管；按原来甲乙双方签订的建设协议的规定，乙方占A5区（2-5层）共80套出租屋的股份为60%，现约定A5区（2-5层）共80套出租屋由乙方实施经营和管理；甲乙双方协商同意由乙方处理A5区（2-5层）共80套出租屋的方式有以下二种：1、由乙方负责转让全部或者部分A5区（2-5层）共80套出租屋，但转让价不低于160万元或者每套2万元，所得转让费用，提留30万元在另设共同账户作为公共支出外，其余按甲乙双方所占股权分成；2、乙方出资重新装修及改变出租屋的结构以小产权房的形式出卖出租，所得利润按甲乙双方所占股份分成。
2012年10月9日，被告谭仕平（甲方）与原告（乙方）签订《房屋转让合同》，主要约定：甲方将位于南宁市亭洪路江南区沙井街道办事处东南村八组的原保温厂工业用地上所建的农贸市场内A5区2至5楼共80间房屋的租赁权转让给乙方，即从2012年10月8日起至2027年9月30日止；总转让费为30万元，即乙方以该价格一次性付清以上全部房屋十五年的租金；本合同经双方签字即生效；该合同最后一页附：附件1、甲方与李成敏签订的《项目合作开发合同书》；附件2、甲方与李成敏签订的《关于亭洪路延长线农贸市场内A5区出租屋管理事宜的协议书》；3、李成敏与东南村八组签订的《租地协议书》。2012年10月9日，原告向被告谭仕平转款282000元。
本院认为：南宁市江南区沙井镇东南村八组将南宁集用（2003）字第8068871号工业用地出租给被告李成敏开发建设农贸市场，并按照南府发（2006）135号文件及规划相关要求进行建设，但被告李成敏与被告谭仕平在未取得建设工程规划许可证的情况下，将农贸市场建成住宅用房，违反了土地用途。后被告谭仕平将建成房屋“转让”给原告。依据原告与被告谭仕平签订的《房屋转让合同》的约定，被告谭仕平将涉案房屋十五年的租赁权转让给原告，原告一次性付清十五年的租金，合同期满时，被告谭仕平有权收回房屋。结合双方权利义务的约定，原、被告之间签订的合同名为房屋转让合同，但实为房屋租赁合同。依据法律规定，被告谭仕平将未取得建设工程规划许可证并违反土地用途建设的房屋出租给原告，原告与被告谭仕平于2012年10月9日签订的《房屋转让合同》为无效合同。本院已向原告释明，原、被告签订的《房屋转让合同》因违反法律相关规定为无效合同，释明原告是否变更诉讼请求，但原告坚持自己的观点，不变更诉讼请求。原告要求二被告履行交付房屋租赁经营权前提需合同为有效合同，因原、被告签订的合同为无效合同，故对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告谭仕平基于合同取得的282000元应当返还给原告。原告陈述向被告谭仕平支付现金18000元，因没有证据予以证明，对原告陈述，本院不予采信。被告李成敏辩称30万元为被告谭仕平的个人借款，因被告李成敏提交证据为复印件，且原告对此不予认可，故对被告李成敏辩称，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告邹开志与被告谭仕平于2012年10月9日签订的《房屋转让合同》为无效合同；
二、被告谭仕平向原告邹开志返还282000元；
三、驳回原告邹开志的诉讼请求。
案件受理费5800元，由原告承担2900元，由被告谭仕平承担2900元。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费5800元，汇款：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。上诉人逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王兴霞
人民陪审员 吴菊妹
人民陪审员 梁志友
二〇一五年十月十二日
书 记 员 徐梦丽
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。