广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终1426号
上诉人（原审原告）：李召、刘兰，女，汉族，住湖南省涟源市，身份证号码：×××4906。
上诉人（原审原告）：刘兰，女，汉族，1985年9月21日出生，住江西省吉安市吉水县乌江镇枫坪村枫坪自然村**号，身份证号码：3603131985********。
两上诉人共同委托代理人：杨创铄，广东奔犇律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：廖建勋，湖南湘永律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司，住所地：惠州。
法定代表人：罗山东。
委托代理人：赵志勇。
委托代理人：胥文浩，四川琴台律师事务所律师。
上诉人李召、刘兰与被上诉人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司（以下简称美泰诚公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第1623号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原审原告诉称：被告为“海韵雅苑”房地产项目的开发商，被告在对外宣传中称其开发的“海韵雅苑”项目物业拥有可户户观海、享有2公里私家海滩、配套海上婚礼台、配套游艇码头、按3000元／㎡的标准进行装修、引进豪华酒店品牌“豪派特”进行运营管理等优势。原告基于被告在宣传中具体明确的陈述及承诺，于2014年6月28日向被告购买了“海韵雅苑”项目3栋17层09号房，并于当天签订了《商品房买卖合同》。该合同约定原告所购物业的总价为569485元，被告须于2015年8月1日前向原告交付房屋。另根据被告的要求，原告现已向被告支付了289485元的购房款（不包含银行贷款）。后原告发现被告在销售房屋的过程中存在严重的欺诈行为，首先原告所购买的房屋并未如被告所宣传的那样可以看到海，另外被告宣传的海上婚礼台、游艇码头、2公里私家海滩等对房屋价值有重大影响的配套没有落实，再者被告所提供的装修远没有达到3000元／㎡的标准，更为严重的是被告并未按照承诺将原告购买的物业委托豪华品牌酒店“豪派特”进行统一管理运营。被告故意作出虚假陈述、承诺的行为，导致了原告所购买的涉案物业价值以及升值空间被严重高估，造成了原告的损失。原告认为被告在销售涉案物业的过程中构成了严重的欺诈，且由于被告的欺诈和虚假宣传行为造成原告对涉案项目物业产生了错误的认识，并基于这种错误的认识签订了显失公平和重大误解的《商品房买卖合同》，最终导致了原告巨大的财产损失。现原告依照《合同法》第五十四条的规定，请求法院判令：一、撤销原、被告间签订的《商品房买卖合同》；二、被告向原告返还原告已支付的购房款289485元，并按银行同期贷款利率支付利息（自付款之日起计至被告实际返还之日止）；三、被告承担涉案购房活动中所发生的交易杂费、专项维修资金、税费等共计11000元，并按银行同期贷款利率支付利息（自付款之日起计至被告实际返还之日止）；四、被告承担本案所有的诉讼费用、保全费用。
被告美泰诚公司辩称：1、原告诉称已支付房款的金额与实际支付的金额不符，原告实际支付203381元，相差的金额为86104元；2、被告宣传中所称的宣传点不涉及房屋的具体金额、面积及位置，仅是要约邀请不是要约；3、原、被告签订的商品房买卖合同补充协议第12条明确约定宣传销售资料属性的说明，该约定明确在出卖人通过包括但不限于样板间、模型、沙盘提供的楼书、宣传资料及在各媒体发布的广告等途径所表达和提供的信息仅作示意之用，所有出卖人与买受人的权利义务均以合同约定的为准，出卖人的楼书、宣传资料及广告中的有关资料、数据、信息等均以政府主管部门批准的为准，如有变化不再另行通知；4、原、被告间签订合同的时间为2014年6月28日，即便原告要主张行使撤销权也已经超过法定期限；综上，根据原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议明确约定双方的权利义务，原告已对宣传中实际情况不符的情形履行了告知义务，不存在欺诈行为，不足以导致原告做出错误的判断和认识。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：位于惠州大亚湾霞涌的“海韵雅苑”项目系由被告开发建设。被告在宣传广告中用大字体标注“零距离沙滩海景、2公里私家海滩、坐享70年产权度假酒店”，下面一行用略小字体标注“户户观海、零距离沙滩、五星级酒店配套、70年酒店产权、专业托管服务、户户精装”等用于宣传其楼盘优势。2014年6月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，买卖合同主要约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌海韵雅苑第3幢17层09号房，建筑面积42.33平方米，其中套内面积31.38平方米，单价按套内面积计算，每平方米18148.02元，房屋总价款为人民币569485元，在2014年6月28日已付清总房款50%的首期，计289485元，余额280000办理银行按揭贷款；原告逾期付款30日内，以应付款为基数从逾期之日起每日向被告支付万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，被告有权解除合同，原告按累计应付款的5%向被告支付违约金。合同第十三条约定，出卖人交付使用的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理，即出卖人负责对不达标的部分进行维修或更换，出卖人经买受人同意变更的不作赔偿。双方又于当日签订了合同补充协议，合同补充协议第十二条对销售宣传资料的说明载明：1.买受人确认，对于《合同》及本补充协议的签署以及对于该商品房价款有重大影响的因素，出卖人和买受人双方均已在《合同》及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。出卖人通过包括但不限于样板间、模型、沙盘、提供的楼书、宣传材料以及在各媒体发布的广告等途径所表达和提供的信息，仅做示意之用，所有出卖人与买受人的权利、义务均以本《合同》及本补充协议的约定为准。出卖人的楼书、宣传材料以及广告中的有关资料、数据、信息等均以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不再另行通知；2.出卖人设置的样板间及样板间的装修、设备、谢谢及室内陈列的家具、装饰物品、电器等内容，均不包括在该商品房的房价款和交付标准之内，也不构成出卖人对该商品房及其装修效果的任何承诺，样板间不能被理解为交付标准或合同样品。买受人所购该商品房的交付标准及房屋布局、类型均以《合同》及本补充协议的约定为准。合同签订后，原告向被告支付了购房款项（此款已抵扣深圳市豪派特酒店管理有限公司向原告支付的3年租金61200元）。
2013年1月25日，被告作为甲方，案外人深圳市豪派特酒店管理有限公司（以下简称豪派特公司）作为乙方，双方签订《豪派特酒店管理有限公司合作合同》，合同约定：被告同意按本合同约定的期限和条件委托豪派特公司为其所开发的东能银滩（海韵雅苑的推广名）海滨度假公寓项目提供全权委托经营管理服务，甲方委托乙方负责与东能银滩海滨度假公寓项目小业主签订前6年的酒店托管服务分成协议。2013年9月18日被告与豪派特公司又签订了《东能银滩项目前期酒店配合管理协议书》，再次委托豪派特公司对东能银滩项目实行管理。2014年6月28日，签订买卖合同的同时，原告作为甲方与豪派特公司作为乙方签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》，协议书第一条约定，原告将涉案房屋委托给乙方，供乙方作酒店公寓经营使用，乙方按月支付甲方租金，房屋租金前三年为1700元／月，第四年为1870元／月，第五年为2040元／月，第六年为2210元／月；第五条约定，乙方前三年房租金61200元已于协议签订时一次性现金支付给甲方，自第四年起乙方将租金支付给甲方指定账户。前三年租金61200元已在购房款中先行抵扣。
2015年8月5日，被告向“东能•银滩”的业主发出《致业主的一封信》，该信函第三条载明：因原受托管理方“深圳市豪派特酒店管理有限公司”在经营理念、运营模式及实际效应上达不到我司的预期效果，经慎重考察，我司决定更换为“伊思德（中国）有限公司”进行经营管理。
另查明：涉案楼盘签订合同时已取得预售许可证，证号为惠湾房预字（2013）第049号。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案原告提起的是撤销合同之诉，其依照的是《中华人民共和国合同法》第五十四条，即一方重大误解或订立合同时显失公平的，以及一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求撤销合同。本案中，原告认为被告存在欺诈行为，导致原告订立合同时产生重大误解，合同显失公平。首先，被告是否有欺诈的行为。被告在对外发布的宣传广告单中，确实出现过“户户观海、2公里私家海滩、配套海上婚礼台、配套游艇码头、引进豪华酒店品牌豪派特运营管理等”内容，涉案小区并未达到上述要求，被告确有夸大宣传的行为。其次，被告的这些行为是否导致原告作出了违背真实意思、错误的判断。原告购买房屋的目的是用于投资或者居住，是否具有投资价值以及是否适合居住才是原告购买房屋时的真实意思。房屋作为贵重商品，买受人在购买房屋时往往会实地观看、反复斟酌，本案中，原被告的签约地点就在“海韵雅苑”项目内，可见原告对涉案房屋的现状是明知的。况且涉案房屋确实位于海边，小区内也确有沙滩，房屋的成交价格并没有明显虚高（合同是按套内面积计价）。也就是说，被告在宣传广告上发布的内容并不足以造成原告误判而产生重大误解。另外，原告在购买涉案房屋时，被告作为项目开发商确实也已经与豪派特酒店管理有限公司签订了合作合同，原告也据此提前收回了三年的房屋租金，被告更换酒店管理公司并不影响原告投资收益的实现，即合同目的的实现。综上，被告虽有夸大宣传的行为，但该行为不足以导致原告作出违背真实意思的错误判断，不足以影响原告合同目的的实现。因此，原告要求撤销合同的理由不充分，本院不予支持。
本案中，被告在销售中确有宣传失实的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，被告在销售广告和宣传资料中的具体允诺，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，被告因此应承担相应的违约责任。但本案在审理过程中，经本院释明，原告不同意变更诉讼请求，不同意主张违约责任。
综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李召、刘兰的诉讼请求。
案件受理费5808元，由原告李召、刘兰负担。
当事人二审的意见
上诉人李召、刘兰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判决撤销一审判决；2、支持上诉人在一审中提出的诉讼请求；3、判令被上诉人承担本案所有的诉讼费用。
事实与理由：被上诉人在预售“海韵雅苑”项目房产时，宣传该项目房产拥有可户户看海、2公里私享沙滩、配套海上婚礼平台、配套游艇码头、按3000元平方米进行豪华装修、打造五星级婚庆主题酒店、引进豪华酒店品牌豪派特进行返租管理等优势。上诉人基于该宣传承诺，在预售阶段购买了该项目的房产。该项目房产竣工拆除围蔽设施后，上诉人发现其所购买的的房产并无被上诉人在预售时宣传承诺的优势，该房产的价值被严重高估。上诉人遂就被上诉人的欺诈行为向法院提起诉讼，要求撤销因欺诈产生重大误解而签订的购房合同。一审法院驳回了上诉人的诉讼请求，上诉人认为一审法院的判决存在以下的错误。
一、一审法院认定事实不清、甚至错误。
1、一审法院对被上诉人在预售阶段所宣传、承诺的内容事实认定不清，遗漏了“配备海上婚礼平台、配备游艇码头、3000元／平方米精装修、按五星级标准打造婚庆主题酒店、委托豪派特酒店管理集团托管经营”等关键内容。恳请二审法院依法查明并认定被上诉人在预售涉案房产时的宣传情况，以判定本案是否存在虚假宣传的欺诈行为。
2、一审法院对涉案房产的现状并未作出认定，以回避被上诉人在预售时的宣传与现实情况存在巨大差异的事实。该行为导致被上诉人故意虚构事实，骗取上诉人购买涉案房产的欺诈行为未被认定。恳请二审法院依法查明涉案房产的现状，以判定被上诉人的宣传行为仅仅是夸大还是虚构事实。
3、一审法院认定“原告对涉案房屋的现状是明知的”，该认定错误。事实上，上诉人是在预售阶段购买的该房屋，彼时涉案房屋正在建设之中，被上诉人对涉案房屋采取了围蔽处理，上诉人根本无法到其所购买的房屋进行实地查看，更有甚者上诉人在购买涉案房屋时该房屋并未建造出来。所以一审法院认定上诉人在购买涉案房屋时对现状是明知的认定不符合逻辑，属于严重的认定错误。恳请二审法院查明该事实并予以纠正一审的错误认定。
4、一审法院认定“被告虽然有夸大宣传的行为，但该行为不足以导致原告作出违背真实意思表示的错误判断，不足以影响原告合同目的的实现”，该认定属于事实认定错误。事实上，上诉人基于被上诉人虚构的项目房产优势（五星级酒店的标准、户户观海、海上婚礼平台、游艇码头等配套），产生了该房产价值高且升值空间巨大的认识，进而以快速投资升值为目的购买了该房产。但被上诉人建设出来的房产质量低劣且无承诺的配套，与五星级婚庆主题酒店差距甚远根本不具各此前宣称的优势，导致上诉人的购买价格相对于房产的真实价值虚高、该酒店后期的入住率以及入住价格远低于预期，快速投资升值的目的不能实现。故一审的该事实认定错误，与真实的客观情况严重不符，恳请二审法院依法予以查明。
二、一审法院适用法律错误。
一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第三条规定，排除了上诉人要求适用《合同法》54条，撤销合同的主张。
首先在本案中，被上诉人既存在虚构事实的欺诈行为也存在未能依约履行合同的违约行为，在此欺诈和违约竞合的情况下，根据私权处分原则上诉人有权选择任何一种法律关系来提出自己的诉求。所以在上诉人依照《合同法》骈条规定提出撤销合同的情况下，一审法院强制适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第三条规定是明显的适用法律错误。
再者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第三条并无在欺诈和违约竞合的情况之下不主张违约责任即应当驳回诉讼请求的规定。所以，该条款不能成为本案驳回上诉人一审诉讼请求的法律依据。一审法院以此条款作为驳回依据，属于适用法律错误。
三、一审程序违法。
首先，一审法院在判决书中未依据任何证据，直接即认定涉案诉争的房屋成交价格没有明显虚高。民事审判的基本原则为根据证据认定事实，审判结果应当以事实为依据以法律为准绳。但一审法院在本案中为达到预设的审判结果，毫无证据和事实根据地认定交易房价没有虚高的行为是严重违反法定程序的。恳请二审法院依法予以纠正。
再者，上诉人在一审庭审的过程中认为涉案房屋的装修价值远低于3000元／平方米，要求有履行交付装修标准为3000元／平方米的房屋合同义务的被上诉人提供证据证明涉案房屋的装修价值。庭审中法庭也同意上诉人的主张，要求被上诉人在五日内提供证明涉案房屋装修价值的的证据。被上诉人一直没有提供该类证据，依法应当承担举证不能的不利诉讼后果。但一审法院在一审判决中却故意遗漏了该关键事实，在判决书中没有提及该事实。一审法院在判决中，故意遗漏案件关键事实的行为属于严重的程序违法，恳请二审法院予以纠正。
综上，一审判决存在事实认定不清、错误，适用法律错误，审判程序严重违法等诸多的错误。而且一审法院的错误直接导致了本案一审判决结果严重违背公平正义，上诉人的合法权益未能通过司法程序得到维护。申请人特此提起上诉，恳请二审法院依法监督纠错。
在本案二审中，上诉人李召、刘兰补充上诉理由如下：一审法院一方面认定被上诉人由夸大宣传的行为，一方面认为该行为不足以导致上诉人作出违背真实意思表示的行为，不影响合同目的的实现是错误的。根据合同法第五十四条规定，因欺诈、显失公平导致合同撤销的，判定的标准应该是该欺诈行为是否导致了行为人违背真实意愿作出了错误的意思表示。上诉人是因为被上诉人说的纯海景，有私家海滩，有平台豪华装修，五星级酒店管理等宣传才做出了明显高出同地段楼盘价格购买该房屋，如果被上诉人一方告知上诉人该楼房不是面朝大海，不是无敌楼景，也没有私家沙滩跟海上平台的，业主不会高出其它楼盘价格很高的价格购买，是因为被上诉人的行为导致上诉人作出了违背真实意愿的意思表示，上诉人购买这些房屋的真实目的是为了投资，不是长期的居住，前期因为对被上诉人的宣传跟陈诺的信赖而认为该楼盘有较好的投资价值，目前的状况跟真实情况看，上诉人的合理投资目的是不能实现的。因为海景被挡导致上诉人空租率的增加，租金也会减少，转让也会比较困难，上诉人签订购房合同达到投资的目的也是不能实现的。
被上诉人美泰诚公司答辩称：对上诉人认为原审判决认定事实的基础上认为上诉人不享有撤销权，所以案件的争议焦点为被上诉人是否违约。在依法向上诉人释明后，上诉人不变更诉讼请求，在此基础上驳回上诉人的诉讼请求，被上诉人认为原审判决有法有据，原审判决本院认为中认为上诉人购买房屋的目的是用于投资或居住是否有投资价值及合适居住才是上诉人购买房屋的真实意思表示，房屋作为贵重商品，买受人在购买时往往会实地查看反复斟酌，上诉人跟被上诉人的签约地点就在涉案项目内，可见上诉人对房屋的现状是可以明知的。涉案房屋位于海边，小区内也有沙滩，房屋的成交价格没有明显居高。被上诉人认为居于以上理由上诉人不具有合同的撤销权，上诉人跟被上诉人之间的合同已经明确对宣传资料的属性做了约定，双方在此事项上已经达成了一致。同时私家海滩、游艇码头不在被上诉人的规划范围内，根据最高院审理商品房买卖合同纠纷案件的解释，以上承诺也不构成合同要约，上诉人跟豪派特之间就房屋出租及托管达成了协议，收取了前三年的房屋租金，投资的目的已经实现且上诉人跟豪派特之间的托管协议没有解除，还具有后续收取投资收益的权利。综合以上意见，被上诉人认为上诉人不具有合同撤销权，原审判决依法有据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。争议的焦点问题是：美泰诚公司在销售过程中的广告是否对上诉人决定购买涉案的房屋形成误导。
首先，从美泰诚公司的销售广告与最终签订的《房屋买卖合同》的关系来看，销售广告并未成为《房屋买卖合同》的组成部分。因此，涉案的销售广告只具有宣传、推广功能，起到的只是吸引潜在购买者的作用。如果这些广告的内容是促使购买者作出购买决定的主要原因，则购买者在与开发企业签订《房屋买卖合同》时，应当坚持将广告的相关内容写入合同。
其次，上诉人与美泰诚公司签约时涉案的房屋已经在施工过程中，是否可以“户户看海、2公里私享沙滩”等并不需要等到拆除围蔽设施之后才能发现；“海上婚礼平台、游艇码头、3000元／平方米的装修”等只是影响成交价格的因素，本案诉讼中上诉人并未举证以上因素对价格的影响程度是否达到了显失公平的程度。
第三，根据上诉人与案外人豪派特酒店管理有限公司签订合同，上诉人已经收取了三年的房屋租金。上诉人并未举证因为“户户看海、2公里私享沙滩、海上婚礼平台、游艇码头、3000元／平方米的装修”不具备因此，上诉人所称的购买涉案房屋用于投资的目的能够实现。
综上所述，尽管美泰诚公司没有完全按照其推销广告的内容建设涉案房屋所在的项目，但是上诉人没有提交该推销广告对合同的签订及房价的确定存在的影响达到了重大的程度；对于广告中做出了明确的“3000元／平方米”的装修问题，上诉人作为一审原告并没有提交证据证明装修的价值，且经一审法院释明也未变更其诉讼请求为主张违约责任。因此，即便美泰诚公司违约但李召、刘兰拒绝主张其承担违约责任而主张解除合同的，一审法院认为其诉讼请求不当予以驳回的做法正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币5808元，由上诉人李召、刘兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一六年六月三十日
书 记 员 彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；