江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)连民终字第01876号上诉人（原审原告）连云港中茵房地产有限公司。法定代表人高建荣，该公司董事长。委托代理人周卫，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王明明。委托代理人刘柱文、孙加庆，江苏港人律师事务所律师。原审第三人徐菁。上诉人连云港中茵房地产有限公司（以下简称中茵公司）因与被上诉人王明明、原审第三人徐菁案外人执行异议之诉纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2014)海民初字第00637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭于2015年12月11日公开开庭进行了审理。上诉人中茵公司的委托代理人周卫，被上诉人王明明的委托代理人孙加庆到庭参加了诉讼。原审第三人徐菁经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中茵公司一审诉称，徐菁于2010年1月11日与中茵公司签订了商品房销售合同一份，由徐菁购买中茵公司开发的中茵名都小区房产。合同签订后，徐菁仅支付了首付款35.443万元，余款35万元由其向中国银行股份有限公司连云港海州支行按揭，由中茵公司为其提供担保。但徐菁却未能按按揭贷款合同的约定，按时还本付息，致中国银行股份有限公司连云港海州支行于2014年3月向法院提起诉讼，要求中茵公司承担连带责任。后法院于2014年4月11日以(2014)海商初字第251号民事判决书，判令徐菁还本付息并承担到还款之日的罚息，中茵公司承担连带责任。现上述判决已生效。鉴于徐菁未能按时支付房款，中茵公司能确认其已无能力履行其与中茵公司签订的合同，且徐菁亦未要求中茵公司为其办理房产证，事实上到目前为止，该房产未办理徐菁的权属证明。2012年7月31日，法院依据（2012）海商初字第0697号民事裁定书查封了上述涉案房产，后以（2013）海执字第0718-1号民事裁定书裁定评估、拍卖上述房产。中茵公司得知上述情况后，向原审法院提起案外人执行异议申请，请求原审法院撤销对中茵公司的上述房产的执行，后原审法院以（2014）海执异字第13号民事裁定书驳回了中茵公司的申请。中茵公司认为，中茵公司与徐菁之间的权利义务关系属债权债务关系，即徐菁具有房产登记的期待权，但该权利并非所有权，而系债权，我国民法已明确规定，不动产的产权以登记为准，现徐菁并不具有被执行房产的登记产权，因此在该产权转移前，中茵公司是所涉房产的唯一合法产权所有权人，任何单位或个人因与徐菁的债权、债务关系而要求执行上述房产均是没有法律依据的。中茵公司确认并同意，在中茵公司与徐菁的权利义务关系结清时协助法院执行，但在此之前任何对中茵公司物权的行为均是不合法的。为此中茵公司诉诸法院，请求法院对执行标的物中止执行，诉讼费由王明明承担。王明明一审辩称，一、中茵公司的起诉没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。本案涉诉房产，法院可以评估、拍卖，该房产应当予以执行。2010年1月11日，中茵公司与徐菁签订了商品房买卖合同，徐菁购买涉案房产，后该房产办理了网签手续，在连云港市产权监理处办理了销售备案登记。徐菁于2012年3月27日支付给中茵公司购房首付款354430元。2012年5月25日通过银行贷款取得的35万元支付给了中茵公司，至此，中茵公司取得了涉案房产的全部房款。徐菁已经履行了合同约定的全部义务，中茵公司负有将房产权属过户的义务。虽然该房产现登记于中茵公司名下，但该登记具有过渡性质，徐菁具有对涉案房产的物权所有权的期待权。中茵公司的所有权不足以对抗徐菁所有权的期待权。二、中茵公司与徐菁之间具有一般的债权债务关系，中茵公司有权对其承担的连带保证责任向徐菁追偿，但中茵公司无权要求解除双方签订的商品房买卖合同。2012年5月15日，徐菁与中国银行连云港海州支行签订借款合同，约定借款35万元，并约定由徐菁作为抵押人，中国银行连云港海州支行作为抵押权人，将涉案的房产及相关权益进行抵押，中茵公司对徐菁的借款提供连带责任担保。2012年5月16日，涉案房产办理了抵押预告登记。中国银行海州支行于2012年5月25日将贷款35万元转至中茵公司的账户。后因徐菁未履行借款合同的义务，中国银行海州支行起诉至海州区法院，法院判决徐菁承担还本付息的义务，中茵公司作为保证人承担连带给付责任。后经过法院执行，中茵公司承担了给付责任。因此中茵公司与徐菁之间现在具有的仅是一般的债权债务关系，中茵公司可以向徐菁行使承担担保责任后的追偿权。涉案的房款在银行将款项转至中茵公司账户时就已经全部付清，徐菁已履行了双方之间的商品房买卖合同的义务。请求法院驳回中茵公司的诉讼请求。原审第三人徐菁一审未作陈述。原审法院经审理查明，王明明因与徐菁等民间借贷纠纷一案，于2012年7月31日向原审法院起诉，原审法院以（2012）海商初字第0697号民事判决书判决徐菁等人连带归还王明明借款495万元及利息。该判决现已生效。2013年9月24日，王明明向原审法院申请执行，原审法院于2013年11月21日作出（2013）海执字第0718-1号民事裁定书，裁定评估、拍卖徐菁所有的坐落于海州区海宁大道中茵名都房产。本案中茵公司向原审法院提出异议，认为该房产所有权归其所有，请求法院中止对该房产的执行。原审法院受理后，作出（2014）海执异字第13号民事裁定书，裁定驳回中茵公司的执行异议。中茵公司对此裁定不服，提起诉讼。原审法院另查明，2010年1月11日，中茵公司与徐菁签订商品房买卖合同，约定徐菁购买中茵公司开发的中茵名都房产。后涉案房产办理了网签手续，在连云港市产权监理处办理了销售备案登记。2012年5月15日，徐菁作为抵押人，中国银行股份有限公司连云港海州支行作为抵押权人，中茵公司作为担保人，三方签订房地产抵押合同，由徐菁将上述房地产及相关权益抵押，抵押权人向抵押人提供所购房地产抵押按揭贷款35万元。2012年5月16日，中国银行海州支行在涉案房产上办理了抵押预告登记。2012年3月27日，徐菁支付给中茵公司购房首付款354430元，2012年5月25日，徐菁将通过银行贷款取得的35万元支付给中茵公司。至此，中茵公司取得了涉案房产的全部房款。2014年3月7日，因徐菁欠银行按揭贷款未还，中国银行海州支行诉至原审法院。2014年4月11日，原审法院作出（2014）海商初字第251号民事判决书，判决徐菁等偿还银行借款本金309296.42元及利息、罚息，支付银行律师代理费21400元，中茵公司对上述判决内容负连带责任。2014年6月26日，中茵公司被原审法院强制扣划36万元至中国银行连云港海州支行账户。原审法院再查明，2012年3月22日，中茵公司与徐菁签订补充协议一份，约定徐菁将所购买的四套商品房（包括涉案房产）的全部房款付清后，中茵公司按上述四套房屋最后一笔房款到中茵公司银行账户日期起后30日内将上述四套房屋交付与徐菁。现该房尚未交付给徐菁，所有权登记于中茵公司名下，尚未过户至徐菁名下。以上事实，有商品房买卖合同、民事判决书、民事裁定书、银行交易凭证、协助扣划存款通知书、补充协议、房屋所有权证及各方当事人的当庭陈述予以证实。原审法院认为，中茵公司与徐菁签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有规避法律行为，应为有效协议。根据该协议，徐菁已付清首付款，并通过银行贷款付清了剩余房款，其已经履行了合同主要义务，后虽因徐菁逾期还贷，中茵公司作为担保人承担了保证义务，中茵公司作为债权人可以向徐菁进行追偿，但不影响双方合同的效力。现该房产权虽登记于中茵公司名下，但在徐菁付清全部购房款且已进行预售备案的情况下，其对该房屋享有事实上的所有权。故在徐菁对王明明负有债务的情况下，王明明申请法院对该房产进行查封、拍卖，不违反法律规定，中茵公司要求中止对该房产的执行的诉讼请求不符合法律规定，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院遂判决：驳回中茵公司的诉讼请求。案件受理费80元，公告费700元，共计780元，由中茵公司负担（案件受理费中茵公司已预交，公告费700元王明明已预交，中茵公司将此款于判决生效之日起十日内给付王明明）。中茵公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审法院以涉案房产已经“销售备案登记”为理由，认定徐菁对涉案房产有事实上的所有权没有事实和法律依据。首先，徐菁虽与上诉人签订合同，缴纳房款，并进行销售登记，但其仅是对涉案房产的所有权有期待权，而非事实上的所有权，而期待权是债权的一种，其与其它债权是可以进行相抵充的。其次，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，为保障将来实现物权，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记虽为债权获得特殊保护提供了法律依据，而非所谓的“事实上的所有权”。第三，根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售合同应当进行备案登记，但《城市商品房预售管理办法》并未对备案登记的性质作出明确规定。根据《办法》及相关规定，商品房预售合同备案登记目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，而并非赋予当事人因合同而取得所谓的“事实上的所有权”；备案登记的内容是对商品房预售合同本身进行备案，而不是“所有权归属的确定”，否则产权证及登记簿即无设立之必要，仅向社会公众宣示特定债权已被特殊保护；备案登记的方式是在商品房预售合同上加盖备案登记专用章，而不是将特定的权利人及其特定的权利写入登记簿。第四，备案登记没有时间或期限上的要求，不需要在出现特定法律事实或经过一定期限后再行登记，当债权经相抵消后，可以不进行不动产过户登记。第五，上诉人与徐菁之间因合同而进行的商品房预售合同备案登记在登记的目的、内容、方式、时限上与《中华人民共和国物权法》规定的预告登记存在明显区别。商品房预售合同虽因备案登记而得已公开，但不具有预告登记的效力。最后，退一步讲如本案所涉登记符合《中华人民共和国物权法》所称的预告登记，根据第二十条之规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。上诉人与徐菁之间所谓的预告登记亦因超时而失效。2、由于徐菁尚欠上诉人36万元房款，依据商品房买卖合同和补充协议，该房屋不符合交付条件，原审法院认定徐菁对房屋有事实上的所有权是错误的。在补充协议第8条，双方明确约定徐菁只有将全部房款全部到账后，中茵公司才将该房屋交付徐菁。而商品房买卖合同附件4也明确约定该内容。银行从上诉人处获取的36万元表面看时贷款纠纷引起的债权债务关系，但本质上是上诉人与徐菁之间的买卖房屋所造成的债权债务。贷款合同本身也是上诉人与徐菁的买卖合同的附件，也是上诉人与徐菁买卖房屋所产生的附加权利义务关系。就是说买卖合同不存在，贷款合同也不能产生。因此，徐菁没有付清上诉人的房款，房屋没有交付给徐菁。综上，请二审法院撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人王明明答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律恰当，判决正确，应当予以维持，上诉人的上诉理由不能成立。理由：1、原审法院认定徐菁对房产有事实上的所有权，是基于双方签定的商品房买卖合同在产权处办理了网签手续、销售备案登记、抵押预告登记以及徐菁付清了所有房款等等事实来予以认定的，并不是上诉人认为的仅以销售备案登记为理由的。2、上诉人在上诉状中认可了徐菁对涉案房产的所有权享有期待权的事实，但却又认为该期待权是债权的一种，与其他债权可以进行抵充的，该观点显然是没有依据，属认识错误。期待权并不是上诉人理解的只是债权的一种，物权上也可以发生期待权，本案就是基于房屋所有权享有的期待权。3、上诉人与徐菁之间因上诉人承担担保责任，上诉人对徐菁享有债权，其可以行使担保的追偿权，但该债权和涉案的房款是两码事，不能等同认识，而且上诉人享有的仅仅是一般的债权，并不足以对抗徐菁对涉案房产享有的相应权利。4、上诉人对物权法以及相关解释的规定理解片面，所引法条的证明观点不正确。综上，请求二审法院查清事实，正确适用法律，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。本院认为，原审第三人徐菁购买上诉人中茵公司开发的涉案商品房，为此双方签订商品房买卖合同并在连云港市产权监理处办理了销售备案登记。该商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同约定，徐菁在向中茵公司付清首付款的情况下，对剩余购房款已经通过银行贷款的方式向中茵公司予以了支付。至此，徐菁已经履行了商品房买卖合同主要义务。原审法院据此认定徐菁对涉案商品房享有事实上的所有权并无不当。中茵公司上诉称原审法院以涉案房产已经“销售备案登记”为理由，认定徐菁对涉案房产有事实上的所有权没有事实和法律依据的理由，明显与案件事实不符，本院不予采信。至于因徐菁后来逾期偿还银行贷款，导致中茵公司作为徐菁向银行贷款的担保人承担担保责任，为徐菁向银行偿还了贷款，中茵公司可以依法向徐菁另行主张。中茵公司以贷款合同本身是其与徐菁之间商品房买卖合同的附件，也是其与徐菁买卖涉案商品房所产生的附加权利义务关系为由，上诉主张徐菁没有付清购房款，无事实和法律依据，本院亦不予采信。至于中茵公司依照其与徐菁签订补充协议的约定未将涉案商品房的产权过户至徐菁名下以及未向徐菁实际交付涉案商品房，均不构成对徐菁享有涉案商品房事实上所有权的影响。综上，中茵公司的上诉请求和理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元（中茵公司已预交），由上诉人连云港中茵房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  万红英代理审判员  程 艳二〇一五年十二月二十日书 记 员  卞晓璐法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。