杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第1741号
原告张建明。
委托代理人（特别授权）漏志华，浙江峰翔律师事务所律师。
被告杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会，住所地杭州市滨江区浦沿街道滨盛社区国信嘉园小区36幢业会所2楼。
代表人查伟刚，主任。
委托代理人（特别授权）来林娟，浙江浙联律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）蔡回甜，浙江浙联律师事务所实习律师。
原告张建明诉被告杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月11日立案受理，后因本案的审理须待另案审理结果，本院依法中止本案的审理。本院适用普通程序并组成合议庭进行审理，于2015年4月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人漏志华、被告委托代理人来林娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建明起诉称，2013年9月7日，原告张建明与被告杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会、上海上房物业管理有限公司杭州分公司签订了《菜场租赁协议》一份。在菜场租赁过程中，原告按照法律规定在缴纳租金时多次要求被告提供房屋租赁正规完税发票，但被告一直以各种理由拖延拒不提供发票，属于严重违约。2014年9月，被告在双方租赁合同履行期内，严重违约擅自终止合同，阻挠原告正常经营菜场，在原告多次书面要求停止违约行为，请求协商处理相关事宜情况下，被告仍拒不停止，更加变本加厉直接恐吓，威胁菜农不允许其经营，转而要菜农向其支付费用，严重干扰原告按照合同约定正常经营菜场的经营活动，导致原告无法获取任何经济收入。
同时，被告所提供的菜场安全出口，消防设施，设备，排风排气设施缺乏严重，不符合合同及法律明文规定。同时，自从合同签订后，众多小区业主严重干扰原告张建明的菜场经营，无故向媒体、政府部门进行恶意举报，导致菜场内摊主无法正常经营。更恶劣的是杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会多次联合上房物业召集摊主开会，发函，威逼利诱摊主不要将经营费交给原告张建明，要交给杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会，而且许诺如果交给杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会，经营费在上期基础上降百分之十等。截止到11月上旬，所有的摊主都已将半年经营费交到业委会的账户。被告上述严重违约行为直接导致原告经营陷入严重困难，造成原告的巨大损失。根据相关法律规定，请求法院支持原告的诉讼请求。
在诉讼中，原告放弃部分诉讼请求，现变更为：1、被告继续履行与原告的房屋租赁合同；2、判决被告支付原告违约金30万元和损失33万元；3、判决被告向原告提供足额62.60万元租金正规完税发票。
被告杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会答辩称，原、被告签订了租赁合同，合同规定第一年租金626000元，合同签订当天交保证金和租金，根据合同规定原告应于2013年9月7日缴纳半年租金313000元，保证金50000元，2014年缴纳313000元，租赁期间，原告不按时缴纳租金要承担违约金。合同签订后，原告没有缴纳租金，2014年6月12日才缴纳租金，原告行为构成根本性违约。原告承租后，不仅拖延支付租金200多天，而且卫生不整洁，每天凌晨吵醒业主，给业主生活带来影响，导致业主向相关部门投诉。在合同履行过程中，原告签订合同后没有再出现，其亲属代理其工作，该亲属利用职务便利，请保洁员进行清洁工作。原告瞒着被告擅自将房屋转租给第三人。根据合同约定，原告要求开具租赁发票，税金由原告自行承担；原告延期交付租金，不交物业费的行为，被告有权终止合同，收回房屋。鉴于上述情况，2014年10月，被告与转租的经营户联系，单方面终止租赁合同，并且要求转租方将租金直接交给被告。被告认为原告要求继续履行合同的事实不存在，被告有权单方面终止合同，原告要求被告支付违约金的事实不存在，被告没有违约；原告必须缴纳租金的税金，被告才能开具正规发票，被告要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实，提供证据如下：
证据1、菜场租房协议，证明原告与被告及案外第三人签订了三年的菜场租赁合同的事实。
证据2、民事起诉状，证明被告承认菜场租房协议成立且目前仍在合同履行期间内，该合同至今仍然有效。
证据3、《关于收取经营保证金的通知》、《关于经营户押金承诺书》，证明被告在合同履行期间擅自终止合同，阻挠原告正常经营菜场的事实。
证据4、照片，证明被告提供的菜场不符合法律规定，安全不达标，消防设施，排风排气设施严重缺乏的事实。
证据5、各类信函、律师公函、快递凭证、快递单查询记录，证明原告要求被告纠正其违约的事实和整改菜场不安全因素，要求协商租金，履行合同义务的事实。
证据6、联名信、收费阻挠录音及文字整理材料、媒体报道证明材料，证明菜场与业主纠纷由来已久，被告及业主通过媒体骚扰原告正常经营，被告威胁、利诱菜农拒付经营费给原告。
证据7、聘用合同、工资证明，证明因被告违约导致原告聘用员工，并应支付工资24万元，现已支付8万元的事实，若租房合同中途解除，原告应再支付员工4万元的赔偿额。
证据8、案例，证明被告违约应担责。
证据9、菜农打款统计、打款记录，证明原告收取的经营费且经营受损。
证据10、被告收取菜农经营费账单，证明未解除合同前提下，被告已收取经营费的事实。
证据11、打款凭证，证明业主直接把经营费交给被告的事实。
证据12、租赁合同，房屋租赁备案证，杭州市物业维资基金和用房缴交确认单，证明被告交付原告房屋的租赁面积严重不足的事实。
被告杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会未提供证据。
依据原告的申请，证人何某（男，汉族，1976年6月13日出生，住浙江省开化县城关镇江滨路4号1-303室，公民身份号码××）出庭作证，并接受原、被告的质询，本院对于证人的以下意见予以认定：2013年10月20日，原告将函件交给何某，后其将函件放在物业前台，由物业前台转交给业委会。事后，业委会是否收到，并未核实。
上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：本院对于证据1-3，证据11、12的真实性，予以认定。证据4，被告关于证据的真实性异议成立，本院对于该证据不予认定。证据5，系原告为双方之间的纠纷发送的函件，被告方抗辩称均未收到，本院认为上述函件系原告方单方主张，并不能证实其主张的事实，本院对于原告主张的事实不予采信。证据6，本院对于原告经营的菜场与小区业主之间存在着纠纷的事实予以认定，原告主张的其他事实本院不予认定。证据7系复印件，本院不予认定。证据8，与本案无关，本院不予认定。证据9、10，被告抗辩称系原告单方制作，本院不予认定。
根据上述有效证据和当事人陈述，本院对案件事实的认定如下：2013年9月7日，被告（甲方）作为出租人，上海上房物业管理有限公司杭州分公司作为乙方，原告（丙方）作为承租人，三方签订《租房协议》一份，约定：甲方拥有位于杭州市滨江区伟业路526、528、530、532号国信嘉园的沿街商铺（菜场）出租给丙方用于菜场（不能有油烟）经营；租用期自2013年10月21日至2016年10月20日止；第一年租金62.60万元，以后每年比上一年租金增长8%，押金即保证金5万元；租金采取半年一付的办法付清，第一年租金的50%和押金在合同签定之日付清，租金的另50%在2014年4月20日前付清；第二年租金的50%于2014年10月20日前，租金的另50%在2015年4月20日前付清；第三年租金的50%于2015年10月20日前，租金的另50%在2016年4月20日前付清；物业费应与租金同期付清，房屋租赁税由丙方自行承担，租金由丙方直接打入甲方（国信嘉园业主委员会）中国银行彩虹城支行的银行账户中。丙方在租赁期间同不得擅自将经营场所转让或分租给第三方使用。如丙方出现违反本条款规定的情况，甲方及甲方委托的物业管理公司有权立即终止本协议并采取停电、停水等措施，并追究由此所造成的一切经济损失，丙方需支付违约金，违约金为本合同总租金的30%。合同第十条、合同的变更、解除与终止：…3.房屋租赁期，丙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋的：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；…（7）拖欠房租或物管费累计3个月以上。合同第十二条丙方违约责任：…3.丙方如逾期支付租金，每逾期一日，则丙方需按日租金的加倍支付滞纳金。第十八条丙方拖欠租金或物业费一个月，甲方有权终止合同，丙方需支付甲方本合同全部租金10%的违约金。丙方拖欠租金或物业费三个月以上的，视丙方违约，甲方有权单方面终止合同，并有权收取丙方本合同全部租金的30%违约金。
2013年10月29日，上海上房物业管理有限公司杭州分公司（甲方）作为出租人，杭州市滨江区彩邦综合商行（乙方）作为承租人，签订《租赁合同》，但是该合同第二十条约定：以乙方与业委会签订的合同为准。根据杭州市物业维修基金和用房缴交确认单的记载，杭州市滨江区伟业路526、528、530、532号国信嘉园的沿街商铺的面积为317.20平方米。杭州市滨江区伟业路526、528、530、532号商铺曾办理过房屋租赁备案证。
被告曾于2014年6月26日向本院起诉，要求解除租赁协议，并要求原告归还涉案商铺，支付违约金等。上述案件经过一审、二审法院审理，浙江省杭州市中级人民法院于2015年11月2日作出（2015）浙杭民终字第1411号民事判决书，判决如下：原、被告于2013年9月7日就位于杭州市滨江区伟业路526、528、530、532号国信嘉园沿街商铺、签订的《租房协议》于判决生效之日解除；原告张建明于判决生效之日起十五日内支付被告物业管理费2853元；原告张建明于本判决生效之日起十五日内支付被告违约金110000元；驳回被告其它诉讼请求。现上述判决已经发生法律效力。
2014年7月、8月、10月，原告多次向被告发函交涉本案纠纷。2014年10月23日，被告向各经营户发出《关于收取经营保证金的通知》，要求各经营户向被告直接缴纳2014年10月20日至2015年4月19日菜场经营保证金，并给予一定期限内缴纳按90%缴纳的优惠。张涵依于2014年10月24日向被告缴纳33725元；孟永平于2014年10月向被告缴纳36000元。
本院认为，被告曾向本院起诉，要求解除租赁协议，并要求原告支付违约金等。本院经审理后作出一审判决，原告不服上诉，浙江省杭州市中级人民法院于2015年11月2日作出（2015）浙杭民终字第1411号民事判决书，判决原、被告就涉案房屋签订的《租房协议》于判决生效之日解除，并判定原告张建明因存在违约行为须向被告支付违约金。现上述判决已经发生法律效力。原告请求继续履行本合同，与生效裁判矛盾，本院不予支持。根据生效判决，本合同自2015年11月2日时解除。因此，原告认为被告违约擅自终止合同，阻扰原告正常经营菜场，直接向经营户收取经营费，导致原告经营陷入困难，并造成巨大损失，请求违约金及损失。本院认为，被告对于合同存续期间原告对于租赁物的占有、使用、收益等权利应当予以尊重，被告自行收回涉案房屋，易导致矛盾激化，且相关纠纷已经法院受理，相关情况并不符合自力救济的情形。鉴于本案原告存在着拖延支付租金、物业管理费、未获得被告允许情况下擅自转租，被法院判定构成违约行为。被告应在合同解除权成立时即应依法行使解除权，现迟延主张合同解除权导致合同效力继续。基于诚实信用原则、合同履行的实际情况等，本院酌情确定由被告方赔偿原告5万元；对于原告请求被告支付违约金30万元，本院不予支持。原告提出被告收取租金后未开具发票问题，应当向税务机关举报请求其依法处理，不属于法院民事审理范围，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会于本判决生效之日起十五日内支付原告张建明50000元。
二、驳回原告张建明本案其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10100元，减半收取5050元，由原告张建明负担4649元，被告杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会负担401元。原告张建明于本判决书生效之日起二十日内来本院退费；被告杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会于本判决生效之日起十五日内，向本院缴纳诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照诉讼财产标的不服部分向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行。）
审 判 长 杨仙林
代理审判员 陈 波
人民陪审员 张怡珀
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 毛丰艺