吉林省农安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）农民初字第2386号
原告：长春市森秋牧业有限公司。住所：农安县。
法定代表人：蒋玲涛，总经理。
委托代理人：李刚，吉林功承律师事务所律师。
委托代理人：姚甜甜，吉林功承律师事务所律师。
被告：吉林华正农牧业开发股份有限公司养殖分公司。住所：公主岭市。
负责人：韩真发，董事长。
委托代理人：夏力沛，总经理。
被告：吉林华正农牧业开发股份有限公司。住所：长春市。
法定代表人：韩真发，董事长
委托代理人：张杰，吉林诚元律师事务所律师。
原告长春市森秋牧业有限公司（以下简称“森秋牧业”）诉被告吉林华正农牧业开发股份有限公司养殖分公司（以下简称“养殖分公司”）、吉林华正农牧业开发股份有限公司（以下简称“华正公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告森秋牧业委托代理人李刚、姚甜甜到庭参加诉讼，被告养殖分公司委托代理人夏力沛、华正公司委托代理人张杰到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
森秋牧业诉称，2013年8月23日，原告与被告养殖分公司签订了《租赁合同书》，约定由原告在农安县巴吉垒镇莫波村按照养殖分公司的要求建设养猪场，建成后由养殖分公司承租。合同约定租赁期10年，养猪场经养殖分公司验收合格之日起算：年租金240万元人民币，采用一年一交的方式，上打租；若养殖分公司逾期支付租金，则以年租金的3‰按日向原告支付违约金。同时，合同对双方的其他权利、义务进行了约定。
合同签订后，原告已经全面履行了合同约定的义务，养殖分公司于2014年1月24日向原告支付了2013年12月10日—2014年12月9日的租金240万元。但是却一直拖欠应当向原告支付的第二年度（即2014年12月10日—2015年12月9日）的租金，虽经原告多次催要，但被告一直拖欠至今，被告的行为已构成严重违约，故依法应当向原告给付租金及承担相应的违约责任。由于吉林华正农牧业开发股份有限公司是养殖分公司的总公司，其作为养殖分公司的民事责任承担主体，亦应承担支付租金及承担相应的违约责任。请求判令二被告立即向原告支付2014年12月10日至2015年12月9日的租金人民币240万元。给付逾期支付租金的违约金（违约金自2014年12月10日起以年租金240万元的3‰按日计算至被告向原告支付租金完毕时止，截至2015年6月3日，已累计发生违约金人民币126万元）。本案诉讼费由二被告承担。
华正公司辩称：1、双方对2014年以后的租金支付方式并没有约定是上打房银，合同第3条3款明确约定租金的交纳方式采取一年一交的方式，并没约定先交房租，也就是说2014年至2015年的房租并没到支付期限。2、答辩人并没有违约，租赁期限内，租赁物不符合双方合同约定的标准，租赁物存在漏雨、地面塌陷、管道断裂等很多质量问题，被答辩人没有按合同第6条第3款规定，履行修缮义务，致使租赁物一直闲置，答辩人不能使用，同时答辩人在使用的过程中被农安县环保局口头告知应当提供相应的环评手续，应当建设相应的环保排污设施，由于被答辩人未能履行上述修缮及提供环评、建设环保设施，致使租赁物一直不能使用，处于闲置状态，综上，答辩人没有违约，而是被答辩人提供的租赁物不符合环保法的规定，没能履行租赁物使用期间的修缮义务，因此答辩人不存在支付租金，承担违约责任的义务，请求驳回原告诉求。
养殖分公司答辩意见同华正公司答辩意见。
在本案审理过程中，原告为证实自己的主张，向法庭提供如下证据：
1、企业信息表二份、分公司设立登记申请书一份，证明被告主体是适格被告。
二被告均无异议。
2、租赁合同书一份，证明按合同内容应上打房银先交房租的事实。
华正公司：真实性无异议，证明内容有异议，不能证明原告方已经按被告要求投资建设。不能证明租金的交付方式是先交房租，只是约定一年一交房租。此合同也证明原告方具有按被告方的要求建设租赁物，和在使用期间的修缮义务。
养殖分公司：同华正公司质证意见相同。
3、中国建设银行客户专用回单，证明被告养殖分公司支付第一年租金240万元。
华正公司无异议，养殖分公司无异议。
4、照片4张及录像，证明原告起诉后，被告才将猪从本案涉及的猪场运出，被告一直使用本案涉及的猪场饲养猪。
华正公司：真实性无异议，证明内容有异议，被告被迫将场内猪运出是因为原告提供的租赁物存在严重的质量问题，不能饲养猪，致使被告被迫将猪运出，否则猪不能生存，我们保留向原告方追索相应损失的权利。
养殖分公司：同华正公司的质证意见相同。
养殖分公司、华正公司为证实自己的主张，向法庭提供如下证据：（二被告的举证及证明的内容一致）。
1、租赁合同书一份（复印件），证明根据合同书第3条1款规定，第一年的租金交付方式为申请验收之日起支付租金，第3条3款并没约定支付租金的方式是上打房银，在租赁物符合合同约定的前提下，我方有权在年度终了时也就是2015年12月9日前支付。此合同第4条1款明确约定原告方有义务解决相应的环保问题，本案原告提供的租赁物没有环保设施，致被告多次被农安县环保局通知关闭转厂，而不能经营。同时根据第6条3款，租赁物存在屋内漏雨、地面塌陷、管道断裂等很多质量问题，致使原告不能使用。
森秋牧业认为：对真实性有异议，因为是复印件，我不认可，证明内容有异议，租赁合同第3条1款明确约定的内容，由于被告已经接收猪场并验收合格，已交付第一年租金，且一直使用至今，因此被告主张原告所建猪场质量不合格不成立。关于第二年度租金支付的期限，被告主张按2015年12月9日前支付即可，森秋牧业认为不成立，虽然合同第3条3款租金采用一年一交的方式，由于双方事先有约定租金是上打租的方式，且第一年也是采用上打租的方式，因此原告认为租金应当实行上打租的方式，于2014年12月10日前支付。关于被告认为租赁物在租赁期间存在质量问题，森秋牧业认为不能成立，合同第6条3款后部约定，如出现屋内漏雨、地面塌陷、管道断裂等问题，是应通知原告去维修，如原告未维修，被告有权自行维修。但我们认为是不存在这些质量问题的。另原告认为猪场不存在环保问题，且被告也一直未向原告提出过猪场存在环保问题，因此被告主张由于环境问题造成其损失不成立，其不能以此为由拒绝向原告交付租金的理由。
2、照片17张，证明原告方的租赁物存在漏水、地面塌陷、管道断裂等质量问题，被告无法使用的事实。
森秋牧业认为真实性有异议，证明事项有异议，该17张照片没有具体的日期，也不能证明其存在的质量问题，且租赁合同第6条3款明确约定被告如果认为质量有问题应当通知原告，被告从未通知原告猪舍存在质量问题，因此被告的主张不成立。
经过庭审，对原告提交的证据1、3，被告无异议，予以确认；对证据2、4，被告对真实性无异议，故对证据真实性予以确认。对二被告出示的证据1，对真实性予以确认；对证据2，因无法证明其主张，故不予确认。
综上，结合庭审及对证据的确认，本院查明如下案件事实：
经审理查明，原告与被告养殖分公司于2013年8月23日签订“位于农安县巴吉垒镇莫波村森秋猪场”租赁合同书。合同规定，原告按照被告养殖分公司要求，为其新建占地面积6.5公顷，猪舍建筑面积23160平方米，配套房屋（有料库、办公室、宿舍等）建筑面积2440平方米，总建筑面积25600平方米，原告按照被告养殖分公司要求将建成规模养猪场后（由原告自行出资）租赁给被告使用。租赁期限为10年，每年租金240万元，租金采取一年一交的方式。被告验收合格后，七日内支付年租金。合同规定，如养殖分公司违约，由被告华正农牧业开发股份有限公司承担违约责任。被告必须按时间向原告交纳足额的年租金，如果出现拖欠租金按租金金额日利率3‰追加。原告在2013年11月30日前必须将所有的设备、设施按照被告的建造方案全部建设完成，否则给被告带来的一切损失均由原告赔偿。合同还规定原告承担由于环保问题可能出现的“关场”等直接和间接损失。租赁期间，如房屋发生非被告方原因造成的自然损坏或屋面漏水、房屋坍塌、排污管道断裂或下沉等，原告应在接到被告方通知之日起三天内予以修缮，超过三天，被告有权自行修缮，但费用由原告负担。合同的履行还作了其他规定。合同签订后，原告于2013年11月28日完工，被告于2013年12月10日验收合格并接收使用。被告于2014年1月24日向原告支付了第一年租金240万元。2015年初原告向被告催要第二年租金240万元未果，因此原告诉至来院，要求二被告立即向原告支付2014年12月10日至2015年12月9日的租金人民币240万元。给付逾期支付租金的违约金（违约金自2014年12月10日起以年租金240万元的3‰按日计算至被告向原告支付租金完毕时止，截至2015年6月3日，已累计发生违约金人民币126万元），并负担本案诉讼费用。
另查：华正公司于2003年12月18日向登记机关申请设立养殖分公司，于2003年12月23日经公主岭市工商行政管理局登记注册，成立养殖分公司。
本院认为，原告森秋牧业与被告养殖分公司签订的租赁合同合法有效。被告养殖分公司系被告华正公司设立的分公司，按照《中华人民共和国公司法》规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，因此被告养殖分公司的民事责任应由被告华正公司承担，被告养殖分公司不承担责任。租赁合同第三条总体明确了租金的给付时间和方式，并且被告按照合同约定给付了第一年的租金240万元。按照合同有关条款和交易习惯，可确定第二年房租交付为上打房租。现被告以合同第三条第三款抗辩应向原告支付租金的时间，其理由不成立，本院不予采纳，但二被告提出违约责任每日支付利息按日3‰利率计算过高需要调整的意见，本院予以采纳，应按年利率24%计算为宜。被告提出原告租赁场地存在质量问题及环保达不到要求，因被告一直在使用该场地，并且没有提供证据加以佐证，因此，本院不予采纳。依据《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告吉林省华正农牧业开发股份有限公司于判决生效后应向原告长春市森秋牧业有限公司支付第二年度租金240万元。
二、被告吉林华正农牧业开发股份有限公司于判决生效后应向原告长春市森秋牧业有限公司支付违约金。违约金自2015年1月25日起算至判决生效时止，以应付租金240万元为基数，按年利率24%计算给付。
三、驳回原告长春市森秋牧业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36，080.00元及邮寄费162元，保全费5，000元由被告吉林华正农牧业开发股份有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 陈明江
审 判 员 孟庆燕
人民陪审员 孟 灵
二〇一五年十一月九日
书 记 员 赵运兴