成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武侯民初字第349号
原告（反诉被告）何新慧。
委托代理人邓虎，四川君合律师事务所律师。
委托代理人陈远，四川君合律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐应勤。
委托代理人成珊，北京市大成（成都）律师事务所律师。
委托代理人徐珊。
原告何新慧与被告徐应勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月14日予以受理。本案在审理过程中，被告徐应勤向本院提起反诉，经审查后本院依法予以受理。2013年5月8日，本院依法组成合议庭对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何新慧及其委托代理人陈远，被告（反诉原告）徐应勤及其委托代理人成珊、徐珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何新慧本诉诉称及反诉辩称，2009年6月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于成都市大石西路泰庄花园2栋1楼D-2商铺用于服装经营，租赁期限从2009年7月1日起至2019年6月30日止，并约定了租金数额和交纳方式，原告也逐年按时交纳了2009年7月至2012年6月的房租，并实际使用该房屋至今。按照双方的交易惯例，原告在每年度支付租金时均要与被告确认其汇款账号，但是2012年4月原告主动与被告联系房租交纳事宜，请被告提供可以汇入房租的账号时，被告却以距离交纳房租的时间尚早为由拒绝提供。6月份原告将2012年7月至2013年6月的房租放在承租的店铺中，并多次电话告知被告去收取，被告却以必须见到原告本人才收取房租为由一直拖延不去收取。后原告委托朋友白小林向被告交纳房租，但白小林将5万元房租交给被告之后，被告却出具了收到原告5万元违约金的收条，随后被告以原告未按合同约定时间交纳房租构成违约为由，多次到原告的服装店内闹事，要求原告搬出租赁房屋，严重影响了原告服装店的经营。原告多次与被告协商无果，2012年9月20日被告竟无理发出《搬离通知书》，并于2012年10月10日强行将租赁房屋锁上，禁止原告继续经营。合同约定，本合同期内，被告不得随意叫原告搬出和调价，若造成的经济损失由被告承担；若合同期内任何一方违约，违约方必须赔偿对方违约金5万元。被告有协助原告履行合同的义务，原告未按时交纳房租是因被告故意不提供账号所致，原告不应该承担迟交房租的责任。被告的目的是因为发现同地段商铺的房租上涨，想提前解除合同收回房屋再转租或由其女儿自己经营。被告以各种手段故意造成原告违约的假象，并以此为借口要求解除合同提前收回房屋，其见利忘义的行为违背了诚实信用的基本原则，给原告造成了巨大的经济损失。故，诉请判令被告继续履行原被告之间的《房屋租赁合同》，判令被告赔偿因其将租赁房屋锁闭期间原告的经营损失、人工、水电、物业等成本费用共计207080元（暂计至2012年12月10日），并承担本案诉讼费。
针对被告提出的反诉，原告认为，被告反诉诉讼请求没有事实依据和法律依据，原告不予认可，请求驳回被告反诉诉讼请求。
为支持其本诉诉请及反诉反驳主张，原告何新慧向本院提交了房屋租赁合同、录音光盘、搬离通知书、收条、证人白小林证言等证据材料。
被告徐应勤本诉辩称及反诉诉称，原告所诉不是事实。房屋租赁合同签订后，原告开始装修铺面。装修期间，在被告及物管、房管部门均不知情的情况下，原告在商铺内填筑了高度约为45厘米、面积约为40平方米的一个跃层。原告开业后，被告发现提出疑问要求原告提供房管局备案的《装修报批申请书》，否则请原告自行拆除。但是，原告自称跃层是空心不会承重而不予拆除。直至2011年10月，被告发现跃层与墙体连接处出现渗水现象，要求原告整改，并在2011年11月1日向原告发出《关于拆除地下车库顶部楼板填筑物的通知》，要求原告七日内必须拆除该跃层。2011年11月14日，在原告拒绝拆除的情况下，被告到商铺内强行拆开跃层，发现里面居然填充了几十吨的建渣。2008年四川大地震后房屋已多处出现裂纹，而原告用欺瞒的方式增加房屋的使用荷载，使其重达几十吨的建渣在小区大型停车场上部存在长达2年半，改变了房屋的承重结构，严重影响了房屋的结构安全，造成了安全隐患。被告向有关部门反映后，在被告多次催促下原告才于2011年12月18日拆除跃层。原告应于2012年6月25日支付被告2012年7月1日至2013年6月30日房租，但是原告未按合同约定日期交付租金，原告也没有在2012年4月至6月期间收到过原告所述要求确认汇款账号和告知去店铺收取租金的任何形式的通知。直到2012年8月1日，被告再次催缴房租，原告才委托朋友按合同约定向被告支付了5万元违约金。之后，原告未向被告支付房租，并一直使用至2012年10月10日。2012年9月15日，原告发彩信称“三天内把租金补交付”，其后在未向被告交纳租金的情况下，原告于2012年9月22日书面回函就称“租金我已支付”。2012年9月20日被告向原告发出《搬离通知书》后，在原告拒不将房屋交还的情况下，被告于2012年10月10日通知110，由原告员工与被告双方将店门加锁关闭。2012年10月17日，原告发短信要求签订新的租赁合同，但是鉴于原告多次违约的不诚信行为，被告不愿再重新签订合同。2012年10月24日，原被告共同前往双楠派出所协商解决纠纷，双方解除合同，原告结清拖欠房租、腾退房屋、恢复原状，但是原告至今仍然未结清房租，交还房屋。综上，原告擅自改变房屋结构，增加跃层的行为，以及拒不交纳租金、交还房屋的行为，已经严重违反合同约定，损害了被告利益。故，请求驳回原告本诉诉讼请求，反诉请求判令解除《房屋租赁合同》，判令原告承担违约责任赔偿被告房屋损失4000元，判令原告支付被告房租约53400元（2012年7月1日至2013年6月30日为53400元，2013年6月30日之后按4600元每月计算至腾空房屋交还被告时止）。
为支持其本诉反驳主张及反诉诉请，被告徐应勤向本院提交了房屋租赁合同、物管证明、照片光盘、短信、中国邮政速递短信业务申请单、特快专递搬离通知书、回函、搬离通知书等证据材料。
根据原告（反诉被告）何新慧的起诉，被告（反诉原告）徐应勤的答辩，以及各方当事人在举证期限内提交的证据，结合各方当事人的庭审陈述，本院概述以下事实：
一、2009年6月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：原告承租被告位于成都市大石西路泰庄花园2栋1楼D-2商铺，租期从2009年7月1日起至2019年6月30日止；合同约定了租金数额以及交纳方式，其中约定第一年月租金4000元，前五年租金在上年基础上每年递增150元，原告必须按年度一次性向被告交纳房租，房租提前5天收取，不得拖延，否则被告有权无条件收回房屋；原告不得改变房屋结构，若有损坏必须赔偿；原告向被告交纳租赁风险金4000元，若原告违反合同条款，则被告有权没收风险金作为赔偿；若合同期内任何一方违约，违约方必须赔偿对方违约金50000元。
合同签订后，原告租赁被告商铺从事服装经营活动，原告逐年按时向被告交纳了2009年7月至2012年6月期间的房租。
二、房屋租赁合同签订后，原告对商铺进行了装修，在装修期间原告在商铺内非法填筑了一个跃层。2011年10月，被告发现跃层与墙体连接处出现渗水现象，要求原告整改，并在2011年11月1日向原告发出了《关于拆除地下车库顶部楼板填筑物的通知》，要求原告七日内必须拆除该跃层。2011年12月18日，在经过当地派出所以及物业单位协调后，原告拆除了在商铺内非法搭建的跃层。
三、按照房屋租赁合同约定，2012年7月1日至2013年6月30日每月租金为4450元，原告应向被告交纳的当年租金共计53400元，且按约定原告提前5天即应于2012年6月25日支付被告该年度租金。
四、庭审中，原被告双方自认第一年度房租现金交纳，第二年度房租银行打款交纳，第三年度房租现金交纳。
原告陈述称2012年4月已经回到广东办事并且身怀有孕休息，原告因此在4月15日打电话给被告联系房租交纳事宜，请求被告提供可以汇入房租的账号，被告以距离交纳房租的时间尚早为由拒绝提供。对此，被告确认原告2012在4月15日打电话一事，但是抗辩否认原告的说法，称原告来电不是交纳房租，而是问被告什么时候交纳房租。
五、原告陈述称，2012年6月25日前后，多次打电话要求被告到原告店铺收取租金，对此被告否认收到原告任何形式的通知，被告主张是其多次向原告催缴房租。
2012年8月1日，原告委托朋友白小林在店铺等候向被告交纳房租，当日，被告来到原告店铺，白小林将事先准备的5万元现金交给被告存入银行，被告收款后即将事前写好的收条交给了白小林，该收条载明的内容为：“今收到原告交来违约金5万元正，由白小林转交。”当即白小林提出异议，之后原告即与被告多次电话、短信等方式进行交涉，为此双方发生纠纷。
2012年9月20日，被告以原告逾期至今未交纳房租违反合同为由向原告发出《搬离通知书》，要求原告结清各种费用搬出商铺，将商铺退还被告。2012年9月22日，原告回函予以拒绝。
2012年10月10日，被告到原告店铺要求原告支付房租，原告以房租已经交纳为由予以拒绝，也不同意将商铺退还被告，在双方协商无果争执不下的情况下，原告店员关闭店门停业，之后被告在店门已锁闭的情况下再次加锁将店门锁闭至今。
2012年10月22日，原告向被告发短信要求被告10月23日上午将锁打开，被告未予理会。2012年10月24日，双方在当地派出所进行调解协商仍然无果，原告于2012年12月14日诉至本院。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。依双方当事人合同约定，原告应当提前5天于2012年6月25日交纳下一年度租金，在合同约定交纳租金时间到来之际，客观上原告没有在该约定时间向被告交纳租金。虽然原告陈述电话通知原告在合同约定时间到店铺收取租金，被告以要在原告本人手上收取租金为由同意延期至8月初见面收取租金，但是原告缺乏相应的证据予以证明，客观事实反映原告存在逾期交纳租金的违约行为。根据双方当事人的庭审陈述，原告在4月15日已与被告联系房租交纳事宜的事实是成立的，该事实与合同约定提前于6月25日交纳租金并不矛盾，该事实反映原告在履行房租交付义务行为上的表现仍然积极的，因此原告在逾期交纳租金的违约问题上尚不构成根本性的违约致使房屋租赁合同根本不能履行。
在原告交纳租金逾期之后，被告于2012年8月1日到原告店铺收取了5万元款项，双方当事人争议的焦点在于5万元是租金还是违约金。原告支付被告5万元款项其意思表示是交纳租金，被告收取原告5万元款项其意思表示是基于原告逾期交纳租金的行为收取合同约定的违约金，显然双方当事人在交付5万元款项之时各自内心的意思表示是不一致的，根本的一点是双方当事人在此争议问题上并未达成一致的意见。对此争议，本院认为，交纳租金是原告应当首先履行的合同义务，该合同义务是确定的，而原告未在2012年6月25日交纳租金的行为是否构成违约，是否应当承担违约责任，应当承担多少数额的违约金，在双方当事人发生争议的情况下是不确定的，有待双方当事人的协商解决或者通过法律途径解决，因此应当认定被告收取的5万元款项是原告迟延履行合同交付的租金。
在双方当事人对5万元款项是租金还是违约金发生争执的情况下，被告以原告逾期至2012年9月20日未交纳房租为由向原告发出了《搬离通知书》，该通知应视为被告发出的解除合同通知，对此原告提出了异议并提起了本案诉讼，要求继续履行合同。被告反诉则要求解除合同。对此，本院认为，被告反诉确认解除合同的法律依据是合同法关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的“当事人可以解除合同”的规定，根据上述，本院认定原告已经在2012年8月1日也即被告发出解除合同通知之前向原告交纳了5万元租金，应当视为原告已经履行主要债务，并未出现经催告后原告在合理期限内仍未履行主要债务的情形，因此被告2012年9月20日发出的《搬离通知书》不产生解除合同通知的效力，故被告反诉请求解除《房屋租赁合同》的理由不能成立，本院不予支持，原告本诉请求被告继续履行《房屋租赁合同》的理由成立，本院予以支持。
原告与被告发生纠纷之后，在双方协商无果争执不下的情况下，被告采取加锁锁闭原告店铺的行为应属非正常的救济手段，在原告2012年10月22日发短信要求被告将锁打开的情况下仍然不予理会，继续锁闭店铺实属不当，对此被告应当立即解锁，便于被告开店经营，以避免可能的损失发生。原告在本诉中，明确请求被告赔偿店铺锁闭期间的损失为经营损失、人工成本损失、物业费用损失，对此本院认为，经营损失是不确定的商业风险损失，也是被告订立合同之时不能预见的商业风险损失，对此被告不应当承担赔偿责任。人工成本损失属于原告经营成本费用的范围，原告与被告发生争议产生纠纷停止经营，客观上是被告锁闭店铺造成，但是停止经营期间原告可以采取适当的措施防止人工成本损失产生，继续产生人工成本费用则是原告不采取措施发生的扩大损失，对此被告不应当承担赔偿责任。物业费用损失605元是店铺锁闭期间原告承担的店铺物业费用，该费用属于被告店铺物业必然发生的正常费用，但是原告在锁闭期间未实际经营使用店铺，因此该物业费用应当由被告承担。故，原告诉请被告赔偿租赁房屋锁闭期间经营损失、人工、物业等成本费用，本院对原告关于物业费用的赔偿请求予以支持，对经营损失以及人工成本损失本院不予支持。
由于被告反诉解除《房屋租赁合同》的诉讼请求本院不予支持，那么被告反诉原告支付被告房租至腾空房屋交还被告时止是不妥当的，原告本次交纳租金应当限于2012年7月1日至2013年6月30日一个年度，该年度租金共计53400元，原告已经支付5万元，尚欠被告租金3400元未支付，故被告反诉请求原告支付租金本院在3400元的范围内予以支持，其他租金请求部分本院予以驳回。
根据本院查明的事实，原告在商铺装修之时在商铺内非法填筑了一个跃层，此非法状态长期持续至2011年12月原告才自行拆除，其行为有违房屋租赁合同关于不得改变房屋结构的约定，原告的该行为客观上必然对原告的物业造成一定的影响。根据房屋租赁合同约定，若原告违反上述合同约定，被告有权没收风险金作为赔偿，被告反诉请求原告赔偿房屋损失4000元，则是基于原告私自非法搭建请求将合同风险金4000元作为对被告房屋的赔偿，由于该风险金4000元原告在签订房屋租赁合同时已经交付被告，因此该风险金4000元应当作为对被告房屋的赔偿，被告在房屋租赁合同终止时不予退还原告，故被告在本案反诉中再次请求原告向其赔偿房屋损失4000元已无必要。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）徐应勤继续履行与原告（反诉被告）何新慧之间的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）徐应勤于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何新慧物业费用损失605元；
二、原告（反诉被告）何新慧于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）徐应勤租金3400元；
三、驳回原告（反诉被告）何新慧的本诉其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）徐应勤的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4410元，反诉案件受理费620元，共计5030元，由原告（反诉被告）何新慧负担3590元，被告（反诉原告）徐应勤负担1440元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李成春
人民陪审员 顾志凤
人民陪审员 李含荣
二〇一三年六月二十八日
书 记 员 韩亚群