南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第6569号
原告谢宝英，女，汉族。
委托代理人吴晓林，江苏君泊律师事务所律师。
被告张怀德，男，汉族。
委托代理人朱宪章。
原告谢宝英与被告张怀德房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢宝英的委托代理人吴晓林，被告张怀德及其委托代理人朱宪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢宝英诉称，原告夫妇与被告于2013年4月1日签订了房屋租赁合同，约定原告夫妇承租被告位于本市鼓楼区水佐岗XX号XX室房屋（以下简称案涉房屋）。租赁期间，双方协商购买该房产，并于2013年5月19日签订了房屋买卖合同，原告已支付购房款8.9万元。现被告拒绝履行房屋买卖合同，并将案涉房屋出售他人。被告的行为构成根本违约，给原告造成重大损失。故诉至法院，请求判令：1、被告支付违约金30万元；2、被告返还原告已支付的购房款8.9万元。
被告张怀德辩称，原、被告签订房屋买卖合同后，原告并未支付任何定金和首付款，也未按照合同约定支付租金，构成违约。后经被告委托律师催要，原告才支付五个半月租金7950元。因原告违约在先，且原告实际上并无损失，故原告无权主张违约金。签订房屋买卖合同时，原告同意先借钱给被告购买六合区的房产，但原告违背承诺只借给被告1万元，致使未能按约购买六合区房产，导致损失定金1万元及居间费用7200元。双方据此发生纠纷并多次报警，原告在纠纷中殴打被告。纠纷发生后，被告多次询问原告是否继续购买案涉房屋，原告均表示要等40万元高利贷及楼上房屋出售后才能购买，后因条件不成熟，明确表示不再购买，被告才将案涉房产出售给他人。关于原告主张的已付房款8.9万元与事实不符，原告至今未付任何购房款项。仅是向被告出借过款项合计3.6万元。因原告给被告造成罚款、定金损失等合计2.26万元，上述费用抵扣后，被告仅欠原告1.34万元。综上，对原告不合理的诉讼请求应予驳回。
经审理查明，原告谢宝英与刘某系夫妻关系。
2013年4月1日，被告张怀德（甲方）与刘某（乙方）签订了租房协议，约定乙方承租甲方水佐岗XX号XX室门面房一间，租金为1700元一个月，季付，押金1000元；租期为二年，二年期间甲方不得叫乙方离开，如乙方有原因不租本门面房提前向甲方说明，并且甲方同意乙方转让，押金1000元甲方退还乙方，在季付之内租金甲方不退；水电费每月4号结算。刘某并于2013年3月22日向前承租人闫某支付了门面房转让费1.8万元。
2013年5月19日，原告谢宝英（买方、乙方）与被告张怀德（卖方、甲方）签订了房屋买卖合同，约定甲方从南京市鼓楼区房产经营公司（以下简称经营公司）承租公有住房一套，面积为53平方米，座落在南京市鼓楼区水佐岗路XX号XX幢XX室，根据相关政策，甲方可以从经营公司购买获得上述房屋的所有权；乙方有意向购买上述房屋，甲方同意先购买上述房屋，然后将房屋卖与乙方，双方确认房屋总价为人民币90万元，该价格不得随意变动；在房屋办理产权证及办理过户手续时，所需税费均由甲方承担；甲方自本协议签订之日起7日内向经营公司递交购买公租房的申请及相关材料，待甲方产权证办理之后30日内甲方应积极协助乙方办理过户手续；甲方办理产权证后，协助乙方办理过户时，成功递件当日乙方一次性支付甲方购房款人民币90万元；因在签订本协议之前，乙方承租甲方该套公租房，为此，甲方将房屋过户至乙方名下之日，视为房屋已经交付，房租应付至交付日；甲乙双方应严格按照本协议履行，如有违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金按照合同总价款的20%计算。
2013年6月23日，被告张怀德出具借条一张，载明：今借到刘某人民币3万元整。2013年7月5日，被告张怀德出具欠条一张，载明：今欠到小刘人民币2000元。2013年8月7日，被告张怀德出具欠条一张，载明：今欠到刘某现金人民币5000元。2013年8月13日，被告张怀德出具欠条一张，载明：今欠到刘某生活费2000元。2013年7月29日，被告张怀德出具欠条一张，载明：今欠到谢宝英公证费1000元。
2013年7月29日，吴某、闫某出具收条两张，一张载明：2013年7月29日已收到张怀德房屋买卖劳务费9000元（由谢宝英夫妻垫付），张怀德在该收条上签字确认。另一张载明：今2013年7月29日收到谢宝英夫妻房屋买卖劳务费共计4万元，尾款1万元等两证投递当日付清（总金额5万元整），房客闫某夫妻住此房到2014年3月中旬自行退出，如谢宝英夫妻有违约行为自行赔偿闫某夫妻任何一切经济损失，两证未办下来之前房租300元由张怀德收款，谢宝英夫妻由两证办下来投递后房租300元由谢宝英夫妻收取，如双方有一方违约，劳务费由违约方支付，两方劳务费概不退还。被告张怀德作为见证人在第二份收条上签字。
2013年7月29日，张怀德、刘某、谢宝英、闫某在江苏朗宁律师事务所两位律师主持下形成一份书面笔录，在笔录中，原、被告双方确认2013年5月19日签订的房屋买卖合同系双方自愿签订；谢宝英表示至签订协议时，代被告张怀德垫付借款32000元（已支付）、律师见证费1000元（已支付）、劳务费9000元（已支付）、给付闫某的劳务费40000元（已支付），后期购房相关费用由谢宝英垫付，以上所有费用均从购房款中扣除；被告张怀德表示在其违约情况下承担房屋装潢费用，若谢宝英违约，应支付张怀德房屋租金1700元／月（2013年5月15日计算）。
2013年8月27日，被告张怀德出具了房屋租金收条，载明：今张怀德收到刘某房屋租金，2013年5月19日至2013年11月底，共计5个半月，房屋租金共计7950元。从2013年11月份开始不追究房屋租金任何问题。
2013年10月18日，被告张怀德将案涉房屋以108万元价格出售给于某，并向本市房产部门递交了关于本市鼓楼区水佐岗XX号XX室房屋的权属登记申请书。2013年10月21日，案涉房屋已变更登记至于某名下。后于某再次将案涉房屋出售，现案涉房屋登记的所有权人为丁某。
因案涉房屋买卖及租赁问题产生纠纷，原、被告双方多次报警。
以上事实，有双方当事人陈述及房屋买卖合同、租房协议、收条、笔录、南京市房屋权属登记申请书、房屋登记簿、接处警工作登记表等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告2013年5月19日签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被告辩称原告购买房屋未支付定金及首付款，且未支付房租，违约在先，无权主张违约金。因原、被告双方签订的房屋买卖合同约定房款支付方式为成功递件当日一次性支付全部购房款，案涉房屋租金已支付至2013年11月，且被告也明确表示不追究房屋租金任何问题，原告按约定不应支付定金和首付款，也不存在拖欠房租的情形，故原告不存在违约情形，对被告的该项辩解意见，本院不予采信。被告张怀德在签订上述房屋买卖合同后，又将案涉房屋出售给他人，并办理了房屋权属变更登记，致使原、被告之间签订的房屋买卖合同无法继续履行，构成根本违约，应承担违约责任。关于违约金数额，合同约定的标准为合同总价款的20%即18万元，原告认为案涉房屋现有价值应为120万元左右，因被告的违约导致原告房屋增值损失30万元，故违约金应调整至30万元。本院认为，违约金应以弥补实际损失为主，且以违约方订立合同时能够预见因合同违约可能造成的损失为限，原告提供的房屋现有价值证据材料为与案涉房屋相近房屋的挂牌价，并非实际成交价格，结合被告再次出售房屋的价格以及原告为此已支付的相关费用情况，本院认为合同约定的违约金18万元与原告的实际损失相当，且原告未提供充分证据证明其实际损失已达到30万元，故原告要求将违约金调整至30万元的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张被告退还已支付的购房费用问题，本院认为，因房屋买卖合同无法继续履行，原告已代被告垫付的钱款，被告应当支付。因借款3.2万元与本案系不同法律关系，原告应另行主张。原告谢宝英支付给闫某的劳务费4万元，已作为原告的实际损失在上述违约金中予以考虑，原告要求退还该笔费用的诉讼请求，不予支持。原告已代被告垫付的律师见证费1000元、劳务费9000元，被告张怀德应予支付。关于被告辩称应抵扣2.26万元的问题，被告对此未能举证证明该部分损失系原告原因所致，故被告的该项辩解意见，不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张怀德于本判决生效之日起十五日内支付原告谢宝英违约金18万元；
二、被告张怀德于本判决生效之日起十五日内支付原告谢宝英垫付的律师见证费和劳务费合计1万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7135元，由原告谢宝英负担3650元，被告张怀德负担3485元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 周力文
代理审判员 孙 燕
代理审判员 朱玉梅
二〇一四年六月五日
见习书记员 杨 艳