云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）德民二初字第16号原告德宏州广西商会。住所地：德宏州芒市大街**。法定代表人欧家同，系该商会会长。委托代理人李培军，云南泰恒律师事务所。委托代理人古平，男，1958年6月9日生，系德宏州广西商会常务副会长，住，住址广东省佛山市南海区/div>被告李永亮，男，1963年11月8日生，住，住址德宏州盈江县/div>委托代理人蔺汝林，昭明律师事务所。被告张小红，女，1967年10月20日生，住，住址德宏州盈江县/div>委托代理人白国仁，男，1963年5月24日生，现住德宏州盈江县。原告德宏州广西商会与被告李永亮、张小红租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月11日受理后，依法组成合议庭。双方当事人于2014年6月19日在本院组织下进行了证据交换。于2014年6月20日，本院公开开庭审理了本案。原告德宏州广西商会特别授权的委托代理人李培军、古平，被告李永亮及其特别授权的委托代理人蔺汝林，被告张小红及其特别授权的委托代理人白国仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德宏州广西商会诉称，本案诉争的盈江县天德星酒店原系被告李永亮、张小红投资建设，但在酒店相关工程尚未完工时，李永亮、张小红因没有资金投入造成工程长期停工，以酒店土地使用权抵押向信用社贷款也已经逾期而无法偿还，李永亮、张小红面临无力继续投资，酒店将被处置偿还债务的困境，虽经多方联系协调仍无法解决。此后，李永亮经人介绍主动与原告联系商洽酒店资产转让事宜。双方经多次协商后，达成一致意见，并于2010年1月27日签订《房地产转让合同》，约定被告李永亮名下位于盈江县的天德星酒店全部房地产转让给原告，由被告李永亮、张小红负责酒店装修的具体施工，原告承担不超过330万元的装修和设备设施费，酒店装修竣工验收后由李永亮、张小红租赁经营等相关事宜。在履行此合同过程中，为明确双方之间涉及的借款偿付、债务冲抵等事项中各自的权利义务，经双方协商一致后又多次签订补充协议书和订立合同。经补充协议书等变更后，酒店资产的转让总价格调整为715万元，承包租赁经营的期限和费用于2011年11月1日开始计算，承包经营期间调整为5年，每年的承包费118万元，在这5年内，每年抵扣转让金83万元，余下35万元按“先交费，后使用”的原则，每年按时一次交付。在此期间，原告依照双方合同约定，完全履行了支付房地产转让价款等全部的合同义务，原告支付了除经双方协商同意以5年的租赁费用抵扣转让款外的其余全部房地产转让价款，另外还支付装修费用和约定的借款等各种款项将近1000万元。依据双方合同约定办理了房地产转让的产权变更登记手续，原告取得了转让土地房屋的权属，双方之间有关房地产转让合同已全部履行完毕，包括转让的房屋、土地、设施、设备等在内的酒店现有全部资产，均属原告合法所有的财产。此后，原告与被告李永亮、张小红共同清点确认租赁经营标的物后，酒店交付李永亮、张小红租赁经营。双方订立合同至今已四年时间，一直以来原告都按双方约定全面履行各项合同义务。为促进被告履行合同能力，还多次提供借款贷款等帮助。但租赁经营酒店至今，被告从未支付过按约应承担的任何租金，包括向原告所借款项逾期，至今被告也无任何偿还的意思表示，虽然原告多次催告，但被告至今仍未履行支付租赁费的义务，被告迟延履行支付租赁费的违约行为，致使原告不能实现租赁合同目的。截止2013年11月1日止双方所产生的款项往来及债务账目清楚表明，李永亮应当支付的租金及偿还的逾期债务早已超过其用以抵扣的租赁费用。对于涉及双方所产生的款项往来及债务账目中被告未履行的债务，与本案租赁合同关系属于二个不同法律关系，原告将另案起诉，以维护原告合法权益。原告认为，原告为酒店项目先后投入巨资，却被被告以租赁为名一直实际占用，至今从未支付任何租赁费用，原告投资成本至今未实际收回分文，更不用说取得投资收益回报，被告的行为已明显违约，也损害了原告的合法利益。对于被告的违约事实，原告经多次与被告协商仍未能解决。依据合同法第九十六条及相关法律规定，原告决定解除与被告签订的所有涉及酒店租赁合同及相关补充协议，终止双方租赁合同关系，原告于2013年11月2日书面通知被告，自被告收到通知时解除所有租赁合同及补充协议，被告应无条件将房地产、设备设施等租赁资产移交所有权人，还应清偿双方债务抵扣后其所欠原告4201815元等事宜。被告收到解除租赁合同的通知至今已四个多月，不但未向原告提出任何书面异议，也至今未向人民法院提起诉讼，解除租赁合同的通知依法生效，现双方租赁合同已解除，合同权利义务也依法终止。期间，原告多次要求返还租赁资产，也经盈江县多个政府机关协调解决，被告却无理侵占租赁资产拒不办理移交手续，已严重损害原告合法财产权益，现仍不断扩大给原告造成直接经济损失。为维护原告合法权利，特提起诉讼。请求：1、判令被告停止侵占并立即返还原告盈江县天德星酒店房地产等全部财产；2、判令被告赔偿原告自2013年11月2日起至盈江县天德星酒店房地产等全部财产返还之日止每月按10万元计算的经济损失；3、判令被告承担本案全部诉讼费。被告李永亮答辩称，一、没有侵权；二、现无法经营要求清算财产，进行经济赔偿。天德星酒店是被告李永亮于2002年在盈江县土地局购得5.2亩地，该地为商业用地，期限50年，经过几年的艰苦努力，建盖好了7500平方米的房屋，并在2006年办了房产证，同时在2006年至2010年逐步完善了土建工程的项目，但由于购地、建筑房屋时面积过大，经济跟不上，且在信用社贷的款也快到期。为了把这个项目进行下去，就决定找合作者，被告李永亮认识一个朋友叫吴天福，经他介绍，与原告秘书长卢定三商谈，谈了五个多月，最后基本达成协议，内容是：原告帮被告李永亮还清在盈江信用社贷的款200万元，同时支付100万元给被告李永亮，并投资330万元对天德星进行所有项目，即KTV、客房部两大项目的装修，同时还有一些附属项目并达到可以经营要求，待被告李永亮经营5年后，天德星的所有地产、房产将全部归属原告。被告李永亮的资产核定为760万元，原告先支付300万元后（还信用社236万元），余下的460万元在今后5年经营中由被告李永亮自行找回。当原告支付被告李永亮300万元后，被告李永亮必须办房产转给原告。当时并没有提要交给原告租赁费，当去签合同时，签合同的不是卢定三，而是欧家同了，不过当时被告李永亮没有在意这些，还是按照与卢定三谈的内容签了合同。至于每年要交给欧家同的45万元，是当时被告李永亮初步核算客房部和KTV两大项目每年会赚135万元，扣除每年90万元，还有45万元。这45万元被告李永亮也不要，还是给欧家同，结果这一想和做法就变成了租费，这实在让人费解，好心变成了坏事。在一切都按合同顺利做的时候，被告李永亮才发现，当时核定的330万元投资装修根本不够，要装修好7500平方米的KTV和客房，以及部分土建工程，被告李永亮又跟朋友借款大概300万元，用于天德星的装修和购置设备设施。当被告李永亮把天德星客房部基本装修完，盈江发生3·10地震。结果客房部投资化为乌有，唯有KTV的经营了。因沿街的主楼消失，所购置的设施设备白白投资。地震过后几个月，欧家同又跟被告李永亮签了一份合同，该合同内容与原来的合同内容不同。由于地震，消防对KTV娱乐场所的装修特别要求，装修款远远不够，被告李永亮只好向欧家同借款160万元进行装修和购置设施设备、办证等。最后，天德星娱乐城于2012年5月18日开业，可是在经营过程中，由于客房主楼不存在，客房部的经营根本没有利润。至于KTV经营同样也没有利润，因被告李永亮没有钱，找欧家同，要求减免租金，没有结果。后来，天德星经营一年多，欧家同就来天德星大闹，导致被告李永亮无法经营，还有三年多的经营期也无法实行，现要求欧家同结清双方之间的债权债务，被告退出，如不结清，被告将永远不退出，今后的一切后果，均由欧家同承担，请法院公正裁判。被告张小红答辩称，2010年1月27日被告李永亮与原告签订的《房地产转让合同》，对此，被告张小红根本不知道，是被告李永亮背着被告张小红与原告签订。原告对被告李永亮施以小利，以履行小额合同为诱饵，骗取信任，最终达到诈骗数额较大钱物的目的，以迷惑或者企图以此摆脱罪责。总之，被告张小红不欠原告任何款项，原告诉请无理，不能成立。故，恳请法院驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告承担。综合双方当事人的诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议:1、被告应否将租赁的盈江县天德星酒店房地产等全部财产返还原告？2、对原告主张的经济损失应否支持？针对以上争议，原告德宏州广西商会本院提交如下证据：第一组:1、社会团体法人登记证书，2、法定代表人身份证明。欲证明：原告主体资格。第二组：1、2010年1月27日《房产转让合同》，2、2010年6月1日《房产转让合同补充协议书》，3、2011年8月16日《房产转让合同补充协议书》，4、2011年11月7日《关于2011年8月16日签订的〈房产转让合同补充协议书〉第一条第3点的修改约定》，5、2010年2月5日《承诺书》。欲证明：（1）原、被告双方通过2010年1月27日签订的《房地产转让合同》及之后签订多份补充协议书，约定盈江县天德星酒店资产转让及被告租赁经营的相关事宜，以及各自的权利义务；（2）原告依据法律和约定解除合同，被告仍占有租赁物拒不返还，已侵犯原告权利；（3）原告对证照等经营手续和字号享有的权利（2010年6月1日《房产转让合同补充协议书》第六条第5款约定）；（4）明确约定李永亮的行为必然视为与张小红夫妻共同行为。第三组：1、2010年3月23日《云南省农村信用社贷款回收凭证(No94707164)》、2010年3月23日《云南省农村信用社贷款回收凭证(No94707166)》、2010年3月23日《云南省农村信用社贷款收息凭证(No0103378092)》、2010年3月23日《云南省农村信用社贷款收息凭证(No0103378091)》、2010年3月23日《云南省农村信用社贷款收息凭证(No0103378090)》、2010年3月23日《云南省农村信用社贷款回收凭证(No94707165)》、2010年3月23日《中国农业银行进账单（回单）》、2010年3月23日《中国农业银行进账单（收账通知）》和2010年3月23日《云南省农村信用合作社现金收方传票》，2、2010年1月29日《收据》，3、2010年12月24日《领条》、2010年12月21日《领条》、2011年1月4日《领条》、2010年11月25日《领条》、2010年6月17日《领条》、2011年9月2日《领条》三份、2011年9月6日《领条》二份、2011年9月9日《领条》、2011年9月26日《领条》、2011年10月18日《领条》、2011年10月3日《领条》、2010年6月17日《借条》、2011年1月12日《借条》、2011年11月7日《借条》，4、2010年9月30日《收条》、2011年1月28日《收条》、2012年9月10日《收条》，5、2013年9月22日《借款合同》、2010年12月28日《借款协议书》，6、2013年11月4日《梁河县瑞源小额贷款有限责任公司个人还款凭证》。欲证明：原、被告双方履行租赁合同的事实，原告按约定全面履行合同各项义务，被告存在未按约定支付租赁费用、迟延履行或拒不履行合同等合同解除的情形。第四组：1、2013年10月20日《云南省德宏州广西商会关于资产租赁合同终止适宜的通知（德桂商函字2013第001号）》，2、《云南邮政重要专函邮件详情单》二份，3、潞西邮政局邮件投递详情查询。欲证明：2013年11月26日原告将解除租赁关系合同的书面通知以邮寄方式寄送二被告，邮局于2013年11月26日送达被告，原、被告之间的租赁合同已经依法因邮件送达之日解除，且已发生法律效力。第五组：1、房屋所有权证（盈房权证平原字第**），2、土地使用权证【盈国用（2011）第XX号】，3、天德星主要设备盘点表（客房部）、天德星主要设备盘点表（KTV）、天德星主要设备盘点表（其他），4、2010年5月29日《德宏州广西商会理事会决议》，5、2014年6月10日《关于天德星酒店产权登记情况的说明》。欲证明：租赁合同依法解除后，被告占有应返还原告的房地产、设备设施等租赁资产明细（含经营证照等手续）。第六组：2014年6月18日《证明》。欲证明：双方经盈江社会矛盾调处中心调解，原告再次明确告知被告解除合同并要求其承担违约责任。经质证，被告李永亮对原告德宏州广西商会提交的第一组证据，认可真实性、合法性，不认可关联性和证明内容，认为原告不是适格主体。第二组证据，第1份，认可真实性、合法性，不认可关联性；第2、3、4份，认可真实性，不认可合法性和关联性，认为约定显失公平；第5份，认可真实性，不认可合法性和关联性；对第二组证据证明内容不认可。第三组证据，认可真实性、合法性和关联性，不认可证明内容。第四组证据，第1、2份，不认可，认为是原告单方制作，被告李永亮未收到过，第3份，未在法定时间内提交，不予质证。第五组证据，第1、2、3份，认可真实性和合法性，不认可关联性；第4、5份，不认可；对第五组证据证明内容不认可。第六组证据，认可真实性、合法性和关联性，不认可证明内容。经质证，被告张小红对原告德宏州广西商会提交的证据，均不认可。针对以上争议，被告李永亮向本院提交如下证据：第一组：天德星娱乐城的发展简历。欲证明：天德星由被告李永亮一手建设完成的，后转让给原告。第二组：天德星娱乐城结算清单一览表。欲证明：原、被告之间对转让和借款装修进行结算，原告还应付支付被告李永亮622.118万元。第三组：1、2010年6月1日《房产转让合同补充协议书》，2、2011年8月16日《房产转让合同补充协议书》，3、2010年1月27日《房产转让合同》，4、2010年6月17日《领条》，5、2010年9月30日《收条》，6、2010年11月25日《领条》，7、2010年12月21日《领条》，8、2010年10月24日《领条》，9、2011年1月4日《领条》，10、2011年9月2日《领条》三份，11、2011年9月6日《领条》二份，12、2011年9月9日《领条》，13、2011年9月26日《领条》，14、2011年10月3日《领条》，15、2011年10月18日《领条》，16、2010年6月17日《借条》。欲证明：（1）原、被告之间签的补充协议条款显失公平；（2）单据说明对酒店装修是由原告出资；（3）原、被告约定的是由被告按租赁方式以租金抵售房款。第四组：1、2010年2月18日《收据》，2、2011年2月25日《收据》，3、2010年6月14日《收据》，4、2011年10月23日《收据》，5、2010年11月8日《收条》，6、2010年12月10日《收条》，7、2010年12月26日《收条》，8、2011年4月28日《收条》，9、2012年6月15日《收条》，10、2010年7月18日《领条》，11、2010年11月26日《领条》，12、2011年1月28日《领条》，13、2011年10月15日《领条》，14、2012年1月15日《领条》，15、2011年9月17日《收款收据（No0234162）》，16、2012年1月5日《收款收据（No181832）》，17、2012年1月5日《收款收据（No181833）》，18、2010年8月5日《收条》，19、2010年8月21日《收条》，20、2010年9月12日《收条》二份，21、2010年10月15日《收条》，22、2011年10月22日《广东永利楼梯扶手订货协议》，23、2011年1月19日《收据》，24、2011年11月16日《收款收据（No0233666）》，25、2010年8月8日《收款收据（No324267）》，26、2012年4月20日《收款收据（No042537）》，27、2010年11月21日《收据》，28、2012年6月25日《领条》，29、2011年11月24日《收款收据（No00142779）》，30、2012年3月11日《收款收据（No0228686）》，31、2012年3月14日《收据》，32、2010年11月12日《收据》，33、2012年7月15日《收款收据（No0085878）》，34、2012年8月15日《收条》，35、2011年6月5日《收款收据（No208859）》，36、2012年1月22日《收据》，37、2012年3月18日《收款收据（No0038154）》，38、2010年6月23日《收据》，39、2010年9月17日《收款收据（No0046826）》，40、2011年12月17日《收款收据（No0038143）》，41、2012年1月14日《收款收据（No0038156）》，42、2012年2月17日《收据》，43、2012年2月28日《收据》，44、2012年3月14日《收据（No0048714）》，45、2012年3月24日《收据》，46、2012年3月14日《收据（No0048715）》，47、2011年10月22日《昆明市永兴五金经营部商品清单》，48、2012年3月3日《收款收据（No00017953）》，49、2011年10月28日《昆明市碧达名门销售明细单》，50、2011年10月28日《坚信门控精品五金认购清单》，51、2010年8月25日《收据》，52、2010年1月5日《中国农业银行银行卡存款业务回单》，53、2010年12月12日《收据》，54、2010年10月21日《收款收据（No6062414）》，55、2011年2月19日《收款收据（No6062592）》，56、2012年1月21日《天德星装修工程结算清单明细表》，57、2012年6月28日《天德星装饰工程总结账单》，58、2012年1月21日《天德星装修工程结算清单明细表》，59、2012年6月30日《收条》，60、2012年10月16日《收条》，61、2012年12月28日《收条》，62、2013年9月25日《收条》，63、2013年2月10日《收条》，64、2013年5月18日《收条》，65、2013年7月13日《收条》，66、2013年2月8日《领条》，67、2010年5月15日《领条》，68、2010年10月9日《领条》，69、2012年7月21日《领条》，70、2010年10月6日《领条》，71、2011年2月7日《领条》，72、2012年3月21日《领条》，73、2010年4月8日《收据》，74、2011年1月13日《收据》，75、2011年7月19日《收据》，76、2012年8月10日《收据》，77、2012年7月15日《收款收据（No0038518）》，78、2012年7月15日《上海石化消防工程有限公司订货单》，79、2012年3月10日《收款收据（No8100815）》，80、昆明金淞电器有限公司设备清单及价目表，81、昆明金松电器有限公司设备清单及价目表、昆明金松电器有限公司KTV设备清单；82、2010年7月4日《收条》，83、2010年11月27日《领条》，84、2012年2月13日《收款收据（No436327）》，85、2012年9月9日《梁河县瑞源小额贷款有限责任公司借款借据》，86、2012年9月10日《收条》，87、李永亮还款清单。欲证明：装修过程中，除原告投资的330万元和160万元外，被告还自筹资金300多万元。第五组：1、2010年7月8日《合同书》，2、2012年1月12日《结算单》，3、2010年7月15日《合同书》，4、2010年3月25日《合同书》，5、2010年6月18日《合同书》，6、2010年3月17日《合同书》，7、2010年11月12日《家具购销合同》，8、2010年2月15日《协议书》，9、2010年9月17日《合同书》。欲证明：被告实际装修工程的真实性，装修总投资897.118万元。经质证，原告德宏州广西商会对被告李永亮提交的证据，第一、二、四和五组证据，不认可；第三组证据，认可真实性、合法性和关联性，不认可证明内容。经质证，被告张小红对被告李永亮提交的证据，均不认可。针对以上争议，被告张小红向本院提交如下证据：第一组：2010年6月1日《房地产抵押合同》。欲证明：（1）与原告提交的2010年6月1日《补充协议》中“张小红”签名不同，他们伪造了签名；（2）合同内容不一致，是原告把内容换了，以及章的数量不一致。第二组：2010年6月17日《天德星宾馆装修方案》。欲证明：被告张小红本来是来签该装修方案，但签成了房地产抵押协议。第三组：2010年12月23日《经营协议》。欲证明：被告一家四人有股份，有利润，被告张小红才签的装修合同。第四组：1、2010年5月20日《通知》，2、2010年5月20日《借款抵押合同》，3、房屋抵押登记申请书。欲证明：原告跟寸待欢借款买被告家的酒店。第五组：2010年1月27日《房产转让合同》。欲证明：被告张小红未签字，不认可该合同。第六组：证人尹某证言。证人尹某称，具体时间其记不得了，其跟张小红到芒市德宏州广西商会谈宾馆装修合同的事，不知怎么变成抵押合同，在德宏州广西商会时，德宏州广西商会的人说，不签合同就不让走，口头威胁等。欲证明：被告张小红到芒市签装修合同时证人尹某在场，之后变成了房产地抵押协议。第七组：证人张某证言。证人张某称，其与被告张小红是亲兄妹，被告张小红购买天德星酒店土地时，与其借款30万元，未打欠条等。欲证明：被告张小红为买地跟证人张某借了30万元。经质证，原告德宏州广西商会对被告张小红提交的证据，第一组证据，认可真实性和合法性，不认可关联性和证明内容，认为二份合同是同一天、同一地点签的，是被告张小红签的；第二组证据，认可真实性、合法性和关联性，不认可证明内容；第三组证据，不认可；第四组证据，认可真实性和合法性，不认可关联性和证明内容，认为该合同未实际履行；第五组证据，认可真实性、合法性和关联性，不认可证明内容；第六、七组证据，不认可。经质证，被告李永亮对被告张小红提交的证据，第一组证据，认可真实性，不认可合法性、关联性和证明内容；第二组证据，认可真实性、合法性和关联性，不认可证明内容；第三组证据，认可真实性、合法性和证明内容，不认可关联性；第四、五、六、七组证据，认可。通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告德宏州广西商会提交的第一组证据，被告李永亮认可真实性和合法性，被告张小红不认可，但该组证据客观、真实，本院予以采信；第二组证据，被告李永亮认可真实性，被告张小红不认可，但该组证据客观、真实，本院予以采信；第三组证据，被告李永亮认可真实性、合法性和关联性，被告张小红不认可，但该组证据客观、真实，本院予以采信；第四组证据，被告李永亮对第1、2份不认可，对第3份，不质证，被告张小红不认可，但该组证据证实原告将《云南省德宏州广西商会关于资产租赁合同终止适宜的通知（德桂商函字2013第001号）》于2013年11月28日送达被告张小红；第五组证据，被告李永亮对1、2、3份，认可真实性和合法性，第4、5份，不认可，被告张小红不认可，但该组证据，客观、真实，本院予以采信；第六组证据，被告李永亮认可真实性、合法性和关联性，被告张小红不认可，但该组证据客观、真实，本院予以采信。被告李永亮提交的第一、二组证据，原告及被告张小红均不认可，系被告李永亮单方制作，本院不予采信；第三组证据，原告认可真实性、合法性和关联性，被告张小红不认可，该组证据客观、真实，但无法证实被告李永亮称签订协议显失公平的主张；第四、五组证据，原告及被告张小红均不认可，与本案无关联，本院不予采信。被告张小红提交的第一组证据，原告及被告李永亮认可真实性，但该组证据与本案无关联性，也无法证实被告张小红的主张，本院不予采信；第二组证据，原告及被告李永亮认可真实性、合法性和关联性，本院予以采信，但该组证据无法证实被告张小红的主张；第三组证据，原告不认可，被告李永亮认可真实性、合法性，但该组证据与本案关联性，本院不予采信；第四组证据，原告认可真实性、合法性，被告李永亮认可，但该组证据与本案无关联性，本院不予采信；第五组证据，原告认可真实性、合法性和关联性，被告李永亮认可，本院予以采信，但该组证据无法证实被告张小红的主张；第六组证据，原告不认可，被告李永亮认可，但证人尹某的证言无其它充分证据印证，本院不予采信；第七组证据，原告不认可，被告李永亮认可，但证人张某证言与本案无关联性，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告德宏州广西商会与被告李永亮经协商于2010年1月27日签订《房产转让合同》，约定：“经甲乙双方平等自愿共同协商，甲方将位于云南省德宏州盈江县的‘天德星酒店’的房产、地产（房产证号：盈房房权证平原字第**，产证号：盈国用（2006）XX号，土地面积3403.5平方米）全部转让给乙方，为此双方达成以下协议：一、转让价格及方式：转让总价定为人民币760万元，转让手续费由乙方负责，甲方配合乙方办理。为促进双方互利互惠、共同发展，乙方将转让过来的酒店装修好后又承包给甲方经营管理，期限为五年。二、付款方式：转让合同签订后，乙方现付人民币100万元给甲方，甲方收到该款后，即付清2009年12月底前欠盈江信用社贷款利息36万元。甲方在盈江信用社以天德星酒店的房产、地产作抵押所贷款197.4万元的债务从2010年1月1日起由乙方承担付清。除上述两笔共计297万元外，其余款项计462.6万元则从酒店的承包费中逐年抵扣，分五年扣完，具体内容见下面第四项。三、产权过户：自甲方收到乙方人民币100万元，甲方拥有的‘天德星酒店’全部房地产产权即归属乙方所有，待乙方把‘天德星酒店’装修完毕，交付甲方承包经营并付清盈江信用社贷款后，甲方根据乙方要求，将‘天德星酒店’的全部产权协助办理过户给乙方所有，甲方不得以任何理由拒绝办理。甲方并保证此项房产无其它抵押债权。四、承包经营方式：乙方把‘天德星酒店’的KTV包房、酒店住房等全部装修好可以经营后，全部交给甲方进行经营，经营期限为五年，每年的承包经营费定为人民币135万元，甲方在这五年内，每年年底前抵扣转让金90万元，余下承包款上缴给乙方人民币45万元。甲方在承包五年内全部抵扣完，在第五年抵扣完90万元后，余下的30万元在该年底前上缴乙方。五年内甲方付清全部承包费给乙方时，即乙方全部付清甲方的转让款。五年的经营期满后，所有的产权、经营权均归乙方所有。如甲方继续承包经营，乙方届时优先与甲方进行协商承包事宜。五、乙方将酒店交由甲方进行承包经营时，经营所需的一次性消耗用品由甲方负责，甲方在经营过程中所产生的税收及其它费用均由甲方承担，损坏酒店一切设备、设施由甲方维修或赔偿，甲方必须遵守国家有关行业的法律及规章制度，凡与法律、法规有抵触所引起的一切后果由甲方负责。六、装修好后，游泳池那幢楼的第三层楼，长期留给乙方使用，甲方不收取任何费用。七、该合同有不详尽的地方，可由甲、乙双方共同协商解决。双方因协议的解释或履行发生争议或索赔的应根据任何一方提出的要求举行会晤，友好协商解决，无法友好协商解决的，任何一方均有权向合同履行地法院提起诉讼，各方在诉讼判决公布前均应继续履行各自应承担的全部义务，但该履行不影响根据该判决书进行最后调整。八、违约责任：本合同自签字之日起生效，具有法律效力。任何一方不得违约，违约方除须赔偿对方损失外，还需支付合同总价20%的违约金计152万元。九、该合同一式四份，甲、乙双方各执两份。甲方：李永亮，乙方：欧家同（并盖有德宏州广西商会的章），二0一0年一月二十七日”。2010年6月1日原告德宏州广西商会与被告李永亮、张小红签订《房产转让合同补充协议书》，约定：“基于甲、乙双方于2010年1月27日签订的房产转让合同，为进一步完善合同中资产转让及租赁经营等相关事项，明确合同双方各自权利义务，保证双方顺利履行合同，经双方协商一致，订立如下补充协议，以便共同遵守履行：一、甲、乙双方于2010年1月27日所签订的房产转让合同（含双方合同附件、书面承诺等合同内容）仍有效，本补充协议书系在房产转让合同基础上的补充约定，房产转让书合同与本补充协议书及其附件承诺具有同等效力。如房产转让合同与本补充协议书不一致时，以本补充协议书为准。二、甲方同意：以现已转让给乙方所有，但产权登记仍在甲方名下的盈江县天德星酒店的全部房地产及其所有附属设备设施，作为乙方履行双方所签订的房产转让合同及本补充协议书所涉及权利义务的抵押物，抵押给甲方。抵押担保有关事项，由双方另行订立抵押协议，作为合同附件。三、甲、乙双方于2010年1月27日所签订的房产转让合同中约定转让给乙方的盈江县天德星酒店的房地产，已包含天德星酒店所有附属设备设施在内。甲方应在酒店装修工程完工之日起三日内，与乙方共同办理房屋所有权证、国有土地使用权证过户到乙方（或乙方指定的任意名下）名下。办理房屋所有权证、国有土地使用权证权属变更登记的所有费用由乙方承担。如因甲方原因（故意或过失）导致酒店装修工程未能在2010年12月30日前完工时，在乙方已支付完毕2010年12月30日前已经实际完成的装修款项的前提下，甲方保证无条件办理房地产权属变更登记到乙方名下，并于2011年1月5日前与甲方共同履行完成产权变更登记申请的所有手续，甲方不得拒不签署、提供产权变更登记所需甲方签署、提供的任何材料、手续。如因乙方原因（故意或过失）导致酒店装修工程未能在2010年12月30日前完工时，则由乙方向甲方赔偿相关损失。四、甲、乙双方均同意：在双方合同履行过程中，甲方李永亮为李永亮、张小红夫妻二人，张小红同意并授权李永亮全权处理与本合同相关的所有事务。无论是本补充协议书签订之前或之后，李永亮个人签字及行为必然视为其夫妻双方均认可的夫妻共同行为。五、房产转让合同中装修问题明确如下：1、甲、乙双方到盈江县房地产管理部门办理完毕抵押权登记手续（即取得房屋、土地他项权利证）后，由甲、乙双方共同修改确定装修方案，并在双方认可的装修方案（作为合同附件二）上签字确认。酒店经营所需设备设施按照双方签字确认的《购置酒店经营设备设施明细表》（作为合同附件三）购置。2、酒店装修按双方签字确认的装修方案实施。装修方案经由乙方确认后，由甲方负责具体施工，竣工时由双方共同验收并出具书面验收报告。酒店经营所需全部设备设施由甲方负责购置。装修过程中，乙方不承担任何施工过程中出现的风险、责任。现双方确认酒店装修（包括但不限于酒店建筑装修、酒店经营所需全部设备设施等）所有费用不得超过330万元，超支部分由行为人各自承担责任。3、酒店装修费用由乙方承担，并按下书约定方式支付：（1）装修方案确定之后的三日内，乙方支付装修全部费用总额的40%；（2）装修工程进度完成50%之时，甲方通知乙方，经由乙方书面确认后，乙方支付装修全部费用总额的30%；（3）装修工程进度完成80%之时，甲方通知乙方，经由乙方书面确认后，乙方支付装修全部费用总额的20%；（4）装修工程全部完工结算后，双方共同验收并出具书面验收报告之日起10日内，乙方支付剩余的装修全部费用总额的10%。4、房产转让合同中留作乙方商会无偿使用的第三层楼房所需装修费用包含在双方约定装修之内。5、双方确认：自本合同生效之日起，酒店房地产及附属设施、经营所需全部设备设施（包括但不限于酒店建筑、装修、地上建筑物、构筑物、绿化景观、酒店设施设备等）等酒店范围的有形及无形资产，无论其权属来源（除经甲、以双方书面确认及法律规定的第三方财产外），均属于乙方所有。合同期限内，甲方享有管理使用权，并承担维护责任。六、房产转让合同中承包经营问题明确约定如下：1、甲、乙双方对房产转让合同所约定的承包经营，确认其实际上应当属于租赁经营，承包款或承包经营费应当属于租金，双方属于财产租赁关系。2、甲方保证自酒店装修竣工验收之日起计算租赁经营期限。如因乙方原因导致酒店无法开始经营营业，酒店开始经营营业（租赁经营日期）应扣减因乙方引发妨碍的期间。只要是酒店任何组成部分营业（含试营业）均视为全部酒店开始经营营业，即开始计算租赁经营期限。3、酒店开始装修时，由乙方垫付人民币30万元，作为甲方前期经营费用，甲方不得挪作他用。乙方垫付的前期经营费用在酒店经营后的第2年内，甲方全额偿还乙方。4、合同中租赁经营资产，未经乙方书面同意，甲方无权转让、转租、抵押、担保、处置。5、租赁经营所需工商、税务等所有证照及经营手续，由甲方负责办理，乙方有义务协助甲方办理。租赁经营期满后，乙方有权要求甲方将所有或部分经营证照、手续变更至乙方指定名下，以及继续使用并享有酒店字号名称。6、租赁经营期内，酒店房地产、经营所需全部设备设施（包括但不限于酒店建筑装修、地上建筑物、构筑物、绿化景观、酒店设施设备等）由甲方管理使用，负责维护维修，但无权处分。除正常使用导致损耗外，无论任何原因所导致损害，均由甲方承担赔偿损失的责任。7、本合同期内，除本合同双方约定外，乙方概不承担甲方（包括甲方聘请人员）以及第三方的任何利润、风险或连带的损失、责任。8、租赁经营期内，甲方无条件同意在开始经营之日起每满一个公历年度至次日前按时、足额付清当年全部租金以及合同约定应由甲方承担的费用，绝不提出任何异议。9、租赁期满或依据合同约定终止、解除合同时，乙方应提前一个月书面通知甲方，甲方应在期满或合同终止、解除之日起三日内无条件将所有资产交回乙方，并付清水费、电费、员工报酬等所有应由甲方承担的费用。七、合同终止、解除：甲方有下列情形之一的，乙方可单方面决定终止合同，且不承担任何赔偿责任；如乙方决定终止合同，甲方应将无条件将所有资产交回乙方；1、如甲方违约，导致按双方合同约定甲方未付清的租金以及其他应费用、利息等欠款总额，累计不足以充抵乙方尚未支付的转让款项以及其他应费用、利息等应付甲方总款项时。2、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；3、利用承租房屋进行违法活动，导致乙方权利受到限制或损害；4、擅自单方决定转租的。八、违约责任：1、如甲方未按双方约定按时、足额付清当年全部租金以及其他应由甲方承担的费用，甲方应为延迟付清支付利息，利率为每日万分之六，自应付款之日起计算至乙方收到付款之日止。2、如乙方未按双方以及装修方案约定按时、足额付清全部装修款项以及其他应由乙方承担的费用，乙方应为延迟付款向甲方或装修方承担全部违约责任。如事先未经乙方确认装修的方案、合同等，乙方有权拒绝支付事先未经乙方确认部分的款项，且不承担与此相应的任何的违约责任。3、如因甲方原因导致未能在约定期限内办理产权过户手续，乙方有权单方决定如何处置抵押物，甲方对乙方单方面处置抵押物的价款、方式等均不提出任何异议及赔偿。如因乙方原因导致未能在约定期限内办理产权过户手续，由乙方承担全部责任。4、若乙方违约引发诉讼（包括他争议解决方式），违约方应承担赔偿的损失包括且并不限于下列项目：另一方为实现合同权益所支付的律师费、诉讼费、鉴定费、执行费、评估费等全部相关费用，履行本合同可得利益。九、有关合同的任何争议，由双方协商解决；若未能协商一致，有本补充协议书签订地或合同履行地人民法院审理。十、附则：1、本补充协议书自双方签字之日生效。2、本协议书内所述双方所签订的房地产转让合同、补充协议书、附件及双方在合同履行期间签署的文件、承诺、信函、传真等，均为双方合同不可分割的部分。3、本合约一式三份，均具有同等效力；双方各执一份，乙方备一份。甲方：李永亮、张小红，乙方法定代表人：欧家同（并加盖德宏州广西商会的章）”。2010年6月17日原告与被告李永亮签订《天德星宾馆装修方案》。2011年1月10日双方转让的天德星酒店房产证办到原告指定的欧宗洋的名下，2011年6月16日双方转让的天德星酒店土地使用权证办到原告指定的欧宗洋的名下。2011年8月16日原告德宏州广西商会与被告李永亮签订《房产转让合同补充协议书》，约定：“鉴于盈江‘3·10’地震不可抗力的情形，导致甲、乙双方均受到不同程度的财产与经济损失。为明确双方的权利和责任，对甲、乙方原于2010年1月27日签订房地产转让合同、2010年6月1日签订的补充协议书，以及在上述协议履行过程中发生的承诺书、借款等有关事项，现经双方协商一致后同意作出以下变更、调整，本补充协议书未涉及变更的其他约定，均按原条款执行。一、装修开业事项。1、乙方同意，除因‘3·10’地震拆除的大楼外，甲方对其余的建筑、设备、设施可改为主营娱乐城。2、甲方继续向乙方借款人民币60万元，以及对地震所拆除大楼内的设备双方同意按人民币20万元折价处理给甲方。上述借款及设备折价共计人民币80万元，甲方只能用于完成地震损坏修复及甲方未完成的装修工程，由乙方指定欧宗洋为其全权代表参与管理，并代为双方管理所有费用支出，未经乙方指定全权代表欧宗洋签字所支出的费用，由甲方自己承担。3、自本补充协议书签字之日起，用于完成地震损坏修复及甲方未完成的装修工程的所有款额，不得超出上述借款及设备折价共人民币80万元的限额。如超出此限额的支出不大于20万元均以借款方式由甲方承担。如甲方要求乙方垫付款额的超支大于20万元，甲方同意另外按超支部分款项的20%向乙方承担违约金以及资金占用等损失费。乙方垫付的超支款项及其20%损失费，全部在实际支出时直接抵扣乙方的房屋转让费并按款项比例扣减甲方原定的承包时间。4、甲方承包期内所有娱乐城的动产和不动产属乙方所有，开业当时由双方进行一次清算盘点后登记造册，签字认可后各执一份。此后每年11月份前进行一次清盘增补。甲方承包租赁经营期满时，按双方约定完好交回乙方，损坏遗失照价赔偿。二、费用调整。1、根据2010年2月5日李永亮承诺书，2010年1月29日签订的《房产转让合同》第一条中原约定的转让总价格调整为：人民币715万元；第四条中原约定的承包经营方式调整为：承包期五年，每年的承包费人民币118万元，甲方在这五年内，每年（2012年10月30日起，往后每年10月30日前）抵扣转让金83万元，余下35万元甲方按时一次上交给乙方。2、双方同意：解除2010年12月28日签订的《借款协议书》第一条中原‘宾馆开张营业5天内甲方向乙方借款人民币50万元’的约定；乙方原已经借给甲方的人民币50万元，调整还款时间变更为：2012年1月份起每月还款人民币10万元直至还清所借款人民币50万元整（即2012年5月30日前还清全部借款人民币50万元整）。其他条款按原协议书执行。3、用于完成地震损坏修复及甲方未完成的装修工程的借款60万元及其若超出款项，参照以上《借款协议书》条款执行，调整还款时间为：2012年6月份起每月还款人民币10万元，直至还清人民币60万元整及其若超出款项。4、对于2010年6月1日《房产转让合同补充协议书》第六条第3款的约定，乙方现已借给甲方人民币30万元，调整还款时间为：甲方于2013年10月30日前一次性全额偿还乙方。三、特别约定。1、鉴于原双方所约定的开业时间多次逾期，现甲方承诺：不论任何因素（包括不可抗力等情形），不管是否实际完工或开业，甲方无条件同意于2011年11月1日开始计算甲方承包租赁经营的时间和费用，且甲方已充分理解对此应承担的责任和风险，并自愿放弃任何抗辩理由。2、甲方向乙方应当交纳及偿还的各种款项，必须严格遵守双方约定的时间、期间等。否则，除按约定计算交款、还款数额另外加资金占用费10%，合计数额抵扣乙方的房屋转让费和甲方的承包租赁经营时间。例如：甲方未按时还款和交款合计55万元，则（55万元＋55万元×10%）÷83万元／年＝0.73年，甲方承包时间为5年－0.73年＝4.27年，转让费减60.5万元。3、甲方承包费按‘先交费，后使用’的原则，即：甲方第五年的承包费35万元应在当年的6月15日前交给乙方后才可承包至当年11月1日终止。4、因‘3·10’地震所拆除的大楼（含基址附属土地面积）均由乙方全权另行处置，不属于甲方承包租赁经营的范围，也不在双方现有的所有协议范畴之内。如乙方决定需重建，甲方不得以任何理由干涉，但乙方应尽量减少对甲方经营影响的因素，重建后，乙方有自主处置权，甲方无权干涉过问；如经双方协商后同意由甲方经营或使用，由双方另行订立相关合同协议。5、本补充协议书自双方签字之日生效，双方原协议、合同等的约定与本补充协议书不一致时，以本补充协议书为准；本补充协议书未有约定的，均按双方原协议等约定的条款执行。四、本协议一式四份，甲、乙双方各两份。甲方：李永亮，乙方：欧家同（并盖有德宏州广西商会的章）”。2011年11月7日原告德宏州广西商会与被告李永亮签订《关于2011年8月16日签订的〈房产转让合同补充协议书〉第一条第3点的修改约定》，约定：“《房产转让合同补充协议书》第一条第3点原文：‘自本补充协议书签字之日起，用于完成地震损坏修复及甲方未完成的装修工程的所有款额，不得超出上述借款及设备折价共人民币80万元的限额。’接下修改为：超出的55万元人民币由乙方以借款的方式由甲方承担，但还款的时间、方式、责任有特别的约定，即：一、乙方如2011年11月7日借款55万元人民币给甲方后，甲方于2012年3月7日前一次还清。二、甲方在2012年3月7日前还清此款项的同时必须保证原协议的其他还款约定。三、甲方在2012年3月7日前，如有不兑现原协议规定还款约定或此借款55万元的还款约定之一的，甲方自愿：1、减少甲方承包期五年中的两年的承包期和乙方抵扣给甲方的房屋转让金共计166万元整。2、甲方违约之日起收回承包给甲方的经营权，由乙方自己经营，则：按原合同约定由甲方承包经营五年的约定，因此罚则减少甲方两年经营权作为违约金，同时抵扣乙方抵扣给甲方的房屋转让金166万元，乙方则尚欠甲方房屋转让金415万元减166万元，共计249万元。乙方欠甲方房屋转让金249万元抵扣甲方欠乙方借款215万元，抵扣后乙方尚欠甲方转让金34万元，由乙方在三年的经营中每年支付给甲方11.33万元（从乙方收回经营权之日起满一年计），三年内还清。乙方还清甲方转让今后，双方所有协议、合同失效。四、甲方在开业经营时，乙方派出人员任甲方收款员，甲方经营的所有收入全部由乙方收取，多还少补。如甲方违反此条款则按上述第三条执行。五、本约定一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方：李永亮，乙方：欧家同（并加盖德宏州广西商会章）”。在履行上述协议过程中，2010年6月17日至2011年1月4日原告先后支付被告李永亮盈江县天德星酒店装修款330万元。2012年5月28日，原告将天德星酒店主要设备移交给被告李永亮，且被告李永亮在三份《天德星主要设备盘点表》签字确认。之后，被告未按协议约定支付租金。2013年10月20日原告制作了《云南省德宏州广西商会关于资产租赁合同终止适宜的通知（德桂商函字2013第001号）》，并通过邮寄方式于2013年11月28日将上述通知送达被告张小红。因双方就天德星酒店租赁事宜发生纠纷，经盈江县社会矛盾调处中心调解，双方未达成一致意见。之后，原告提起诉讼。本院认为，本案属租赁合同纠纷，原、被告经多次协商并签订协议对租赁关系进行约定，双方对租赁关系的约定是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的协议。关于被告应否将天德星酒店全部财产返还原告的问题。从本案现有证据看，双方约定于2011年11月1日开始计算租赁时间和费用，2012年5月28日原告将盈江县天德星酒店设备交付被告李永亮，但至今，被告未按合同约定支付租金，违反了双方对支付租金“先交费，后使用”的约定，因被告未按约定支付原告租金，致使原告不能实现租赁目的，原告于2013年11月28日通过邮寄方式将《云南省德宏州广西商会关于资产租赁合同终止适宜的通知（德桂商函字2013第001号）》送达被告张小红，被告收到解除租赁合同的通知后，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，双方之间的租赁合同关系于2013年11月28日原告将《云南省德宏州广西商会关于资产租赁合同终止适宜的通知（德桂商函字2013第001号）》送达被告张小红时，已解除。被告应将租赁的标的物盈江县天德星酒店房地产等全部财产返还原告，故，对原告要求被告停止侵占并返还盈江县天德星酒店房地产等全部财产的主张，本院予以支持。关于对原告主张的经济损失应否支持的问题。因2013年11月28日双方之间租赁关系解除，被告应将盈江县天德星酒店房地产等全部财产返还原告，但被告未返还，造成原告损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对于原告诉称的从2013年11月2日起至财产返还之日止被告应按每月10万元计算赔偿原告经济损失的主张，本院认为，应参照原来双方约定的租金从租赁关系解除的自2013年11月28日起按每月98333元计算至本判决确认的2014年8月27日止，赔偿原告经济损失884997元，从本判决确认后，即从2014年8月28日起按每月98333元计算至返还财产之日止的经济损失赔偿原告。被告李永亮辩称，被告不存在侵占，被告在经营盈江县天德星酒店一年多，原告就来盈江县天德星酒店大闹，导致被告李永亮无法经营，现原告结清双方之间的债权债务，如不结清，被告李永亮永远不退出的抗辩。本院认为，因本案是租赁合同纠纷，而租赁合同关系中，被告李永亮未能提交充分证据，证实其抗辩主张，其抗辩不能成立，本院不予采纳。被告张小红辩称，被告张小红不欠原告任何款项，原告诉请无理，应以驳回的抗辩，不能成立，本院不予采纳。综上所述，原告德宏州广西商会的诉讼请求，有部分事实和法律依据，本院予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李永亮、张小红于本判决生效之日起十五日内返还原告德宏州广西商会盈江县天德星酒店房地产等全部财产；二、被告李永亮、张小红于本判决生效之日起十五日内支付原告德宏州广西商会自2013年11月28日起截止2014年8月27日占用盈江县天德星酒店房地产等全部财产造成的经济损失884997元，及自2014年8月28日起按每月98333元计算至返还盈江县天德星酒店房地产等全部财产之日止的经济损失；三、驳回原告德宏州广西商会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币64300元，由原告德宏州广西商会负担人民币4300元，被告李永亮、张小红负担人民币60000元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  高玉荣审判员  王 云审判员  毛松清二〇一四年八月二十七日书记员  乔 菁