大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民初字第04797号
原告杨宜霖，男。
委托代理人李远祥，系辽宁欣生律师事务所律师。
委托代理人王智泓，系辽宁欣生律师事务所律师。
被告大连海创房地产开发有限公司。
法定代表人王吉东，系总经理。
委托代理人康玉奇，系辽宁东亚律师事务所律师。
委托代理人邓春平，系辽宁东亚律师事务所律师。
原告杨宜霖（以下简称原告）与被告大连海创房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员刘共喜担任审判长，与审判员卢丹丹、人民陪审员于淑梅依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李远祥、王智泓及被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区海创聚贤西园（半山壹号）的房屋。合同约定，被告应在商品房交付使用后180日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。后被告交付房屋，但其在合同约定的办证时间内，并未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告逾期取得房屋权属证书。故原告诉至法院，请求判令：被告支付自2012年10月31日至2014年3月23日的逾期办证违约金51，235.4元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：第一、原告起诉的违约金天数没有扣除新政影响的天数，因此数额计算错误。2011年3月14日，公安部消防局发布《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，规定：从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字（2009）46号）第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。对已经审批同意的在建工程提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除。案涉楼盘虽经规划、消防部门审批同意采用了燃烧性能为B1级材料，但按该通知属拆除之列。因此案涉楼盘自2011年3月15日起不能通过消防验收，且影响了道路、绿化、邮箱等十几项配套工程验收，故影响了竣工验收备案即房屋权属初始登记。直到2012年12月公安部发文废止该《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，案涉楼盘才于2013年6月9日通过消防验收。且2010年11月23日，大连市政府颁布了《大连市房屋建筑工程验收备案管理暂行办法》致使工程竣工备案增加了十几项备案内容。综上，导致被告未能完成初始登记的实质原因是“新政”和“办法”的实施所致，不属于被告的责任，故违约期间应扣除新政影响的天数。第二、部分业主起诉的违约金天数没有扣除双方约定的一年免责期间，计算错误。第三，消防新政废止后，被告需要完成工程档案验收、新增的自来水、供热、燃气、绿化、社区用房、道路等十几项工程及验收手续，方能完成工程竣工备案初始登记手续，因此按照双方约定的一年免责期间不仅符合合同的意思表示，对原、被告双方亦更为公平。第四，已由生效判决认定自交房之日起至办理初始登记之日止应扣除新政影响的期间和双方约定的一年办证期间计算被告的违约责任。第五，原告的诉请已超过诉讼时效。
经审理，本院查明以下事实：
1、2010年12月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区海创聚贤西园（半山壹号）49-2-13-3号房屋（建筑面积为88.34平方米），房屋总价款为人民币1，007，959元。合同约定：出卖人（被告）应在2011年10月31日前交付经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的房屋，合同第十五条同时约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。合同签订后，原告履行了交款义务。据楼宇验收交付书记载，2011年11月8日，被告将案涉房屋交付给原告。
2、2010年6月9日，半山壹号（海创中冶焦耐）楼盘项目取得建设工程规划许可证。2013年6月9日，案涉楼盘项目经检验其外墙燃烧性能符合“C级”对应为B1级要求。同日，该项目中部分楼按照要求完成竣工验收消防备案。2013年10月17日，案涉楼盘项目取得竣工档案初验合格证。2013年11月6日，案涉楼盘项目完成社区办公和服务用房交接。2013年12月3日，案涉楼盘项目完成竣工验收备案。2014年2月24日，被告向房产登记机关递交案涉楼盘的房屋权属初始登记申请。截至2014年3月31日，被告取得案涉楼盘项目的初始登记并通知业主领取办理产权登记的建筑面积分户图及结算发票。
关于案涉楼盘项目未能按约办理初始登记，被告辩称系因为消防“新政”对于民用建筑外保温材料采用严格标准，致使已按审批消防设计建设的案涉楼盘无法通过消防验收，直至公安部消防局发布新规定，案涉楼盘的消防工程方于2013年6月9日通过验收。
关于被告所称的消防“新政”系指公安部消防局于2011年3月14日发布的《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号），该通知第一项载明：“在新标准发布前，从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字（2009）46号）第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。”同年3月21日，大连市制定《关于贯彻落实部局、总队﹤关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知﹥的实施意见》，进一步明确要求“从2011年3月15日起，所有新受理的工业、民用建设工程消防设计审核和验收内容，建筑外保温材料必须全部采用燃烧性能为A级的材料。”2012年12月3日，公安部消防局下发《关于民用建筑外保温材料消防监督管理有关事项的通知》（公消（2012）350号），明确提出“为认真吸取上海胶州路教师公寓‘11.15’和沈阳皇朝万鑫大厦‘2.3’大火教训，2011年3月14日，部消防局下发了《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号），对建筑外墙保温材料使用及管理提出了应急性要求。2011年12月30日，国务院下发的《国务院关于加强和改进消防工作的意见》（国发（2011）46号）和2012年7月17日新颁布的《建筑工程消防监督管理规定》对新建、扩建、改建建设工程使用外保温材料的防火性能及监督管理工作作了明确规定。经研究，《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》不再执行。”
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票，被告提供的《建设工程规划许可证》、《检验报告》、竣工验收消防备案记录、《初验合格证》、《大连高新区房地产开发企业还建社区办公和服务用房交接书》及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，原、被告均应依据该合同约定享有权利并履行义务。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：1、消防“新政”实施期间是否应从合同约定的被告办证期间扣除；2、被告逾期办证的违约期间。3、原告诉请是否超过诉讼时效。
关于消防“新政”实施期间是否应从合同约定的被告办证期间扣除的问题。本案双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金直至可以办理。可见被告承担逾期办证违约责任的前提为“由于出卖人的原因”，即非被告的原因导致一年内无法办证，被告无需支付违约金。根据已查明的事实，案涉楼盘外墙保温材料采用燃烧性能为B1级的材料，未达到《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号）所要求的A级标准，继而无法在该“新政”实施期间进行消防验收备案。而此通知的实施系在合同签订后，故可认定执行消防“新政”期间不能办理产权证书并非被告原因所致，消防“新政”实施期间应从合同约定被告履行办证手续的一年期间内予以扣除。
关于被告逾期办证违约期间的计算问题。案涉房屋买卖合同约定购房人办理案涉房屋所有权登记的期限为自房屋交付之日起一年，被告将案涉房屋交付给原告的日期为2011年11月8日，而并非原告诉称的2011年10月31日。故根据合同约定，被告办证起算日应为2011年11月9日，办证截止日期本应为2012年11月8日。2011年3月15日，即交房前消防“新政”已开始，故2011年11月9日至2012年12月3日此期间应不计为被告的办证期间。至2012年12月3日，消防“新政”被废止，故应自2012年12月3日起才开始计算被告的一年办证期间。原告虽称被告是于2014年3月24日通知原告可办理产权证，但考虑本案与其他多案系群体性诉讼，被告作为开发商通知业主们可办证的时间存在先后不同，故综合以2014年3月31日为被告完成初始登记时间并已通知作为业主的原告可办理产权证的时间。原告虽未主张2014年3月24日至2014年3月31日期间的逾期办证违约金，但考虑到原告主张的部分期间的违约金并未予以支持，故未超过其全部诉请数额，同时为避免原、被告诉累，本案中亦以2014年3月31日为被告已完成合同所约定的办证义务日期。故被告履行合同约定的办证义务实际使用天数为482天（自2012年12月4日至2014年3月31日），据此，被告逾期办证违约期间为117天（482天-365天）。故被告应支付逾期办证违约金为11，793.12元（1，007，959元＊0.1‰＊117天）。关于原告所主张的其他期间的逾期办证违约金，本院不予支持。
关于原告诉请是否超过诉讼时效，本院认为，被告完成初始登记即完成办证义务的时间为2014年3月31日，故原告应自该日起方可主张全部的逾期办证违约金，故原告的诉请并未超过诉讼时效。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告大连海创房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告杨宜霖逾期办证违约金11，793.12元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告杨宜霖的其他诉讼请求。
案件受理费1，081元，其他诉讼费50元，合计人民币1，131元（原告已预付），按照本院判项支持诉请部分与原告诉请部分比例，由被告大连海创房地产开发有限公司承担299元（案件受理费249元，其他诉讼费50元），与上述款项一并给付原告，剩余832元由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 刘共喜
审 判 员 卢丹丹
人民陪审员 于淑梅
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 王 月
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。