四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0704民初1670号原告：绵阳市博物馆，住所地：四川省绵阳市游仙区芙蓉路北段*号。法定代表人：唐光孝。委托诉讼代理人：何淑平，四川联衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓卫东，公司员工。被告：绵阳市衡石文化传播有限责任公司，住所地：四川省绵阳市游仙区沈家村三组（李杜祠）。法定代表人：衡小荣。委托诉讼代理人：杨帆，四川真道律师事务所律师。原告绵阳市博物馆诉被告绵阳市衡石文化传播有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绵阳市博物馆的委托诉讼代理人何淑平、邓卫东，被告绵阳市衡石文化传播有限责任公司的法定代表人衡小荣及其委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告绵阳市博物馆向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《李杜祠房屋场地租赁合同》；2.判令被告立即向原告返还承租的房屋场地；3.判令由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年7月18日，原绵阳市文物管理局与被告签订《李杜祠房屋场地租赁合同》，合同约定：原告将位于李杜祠的一层451.6平方米的房屋，二层271.6平方米的房屋以及750平方米的场地租赁给被告；租赁期限为5年，租赁期从李杜祠新建建筑竣工验收合格后60天（被告装修期）开始计算；出租房屋、场地租金基价为一层30元/平方米，二层20元/平方米，场地租金为5元/平方米。在合同的前三年给予下浮30%的支持，从第四年开始，再根据市场发展情况，逐年递增租金；被告租赁的房屋和场地用途为开办文化艺术品市场，主要经营根雕、奇石、玉器、古玩、字画、工艺美术品、茶艺等相关文化产业；被告未经原告书面认可，不得擅自改变房屋结构和用途，否则，经原告书面通知限期未改正的，原告有权单方解除合同。合同签订后，2015年11月25日，被告向原告提出《关于李杜祠门面申请开设历史名小吃“斫脍轩”店的请示报告》，原告未同意被告请求，并要求被告按合同约定履行。2015年8月25日，原告组织被告以及施工单位人员，对租赁物及水、电、气等相关事项进行了检查移交，房屋租赁期限从2015年12月1日开始计算。被告接收租赁财产后，原告发现被告除将部分租赁物用于合同约定经营相关文化产业外，在未经原告书面同意的情况下，仍擅自改变房屋用途，将271.6平方米的房屋用于经营烟酒和餐饮服务。2016年4月18日，原告向被告致《关于李杜祠租赁门面经营项目调整的函》，指出餐饮不属于合同约定的经营范围，要求被告在2016年6月30日前完成调整经营项目。被告收函后，未按要求进行整改。2016年6月14日，原告再次向被告送达《整改通知》，要求被告在2016年6月30日前整改到位。但被告至今拒不整改。在原绵阳市文物管理局与被告签订的《李杜祠房屋场地租赁合同》的履行过程中，根据市委、市政府《关于印发〈绵阳市人民政府智能转变和机构改革方案〉和〈关于组织实施绵阳市人民政府职能转变和机构改革方案有关问题的意见〉的通知》（绵委发[2014]15号有关精神，原绵阳市文物管理局事业编制由市编委全部收回，设立绵阳市博物馆。四川省文物保护单位李杜祠的文物保护工作，由新设立的绵阳市博物馆负责。根据《合同法》第90条的规定，原绵阳市文物管理局对《李杜祠房屋场地租赁合同》中的权利义务，已依法一并转让给原告。原告认为，被告违反《李杜祠房屋场地租赁合同》第2条租赁房屋用途的约定，擅自增加餐饮和烟酒销售经营项目，并经原告书面通知仍拒不整改的行为，已经构成违约行为。原告有权依据《李杜祠房屋场地租赁合同》第9条第1款的约定解除合同，并要求被告立即向原告返还承租的房屋场地。被告绵阳市衡石文化传播有限责任公司辩称：我与原绵阳市文物管理局签订的李杜祠租赁合同不违反相关法律法规，符合国家地方政策应为合法有效。双方均应履行合同义务。合同签订后被告严格按照合同履行了自己的义务，在2014.5.28足额缴纳了履约保证金，后于2014.9.22足额缴纳了190932元并开始策划经营业态和考察招商等活动，成功引进了数家文化产业商家。案涉房屋于2015年5月通过竣工验收，但原绵阳市文物管理局并没有马上将房屋交付给被告，而是在2015年9月才通知被告接房。原绵阳市文管局至今没有按照合同约定和交付清单所载内容向被告交付房屋图纸和场地。2015.8.25答辩人没有参加过原告在诉状中所称水电气的租赁物的检查移交。被告从接手移交的房屋和部分场地后投入了大量的人力物力和资金，对所租赁的房屋进行装修，严格按照合同约定经营相关文化产业的经营，没有任何违约之处，所经营的项目均是与文化相关产业，且事先向绵阳市物管局打了书面报告，绵阳市物管局并没在合理期限内向被告通知不予允许，却在被告斥巨资装修投入使用后才提出整改通知。真实情况系原物管局部分领导想违约解除合同，并非被告有违约行为。绵阳市文管局在合同租赁后，曾口头提出要收回租赁合同中约定的场地，导致被告对外招商的活动严重受阻，有几个商家就是因为无法使用场地提出退租，给被告造成严重经济损失，包括租金、违约金损失，这部分费用根据合同法相关规定应由原告承担。对被告至今尚未接手和使用的场地500平米，根据合同法被告不应当承担这部分租金，对这部分租金21000元应当从下年度租金中扣减和抵扣。被告至今没有收到过绵阳市博物馆要求解除该份合同的任何通知。综上，被告认为原告提出的诉请，要求解除合同和退回租金既不符合合同约定也不合法，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年7月8日，原绵阳市文物管理局（甲方）与被告绵阳市衡石文化传播有限责任公司（乙方）签订《李杜祠房屋场地租赁合同》一份，约定：一、甲方出租房屋位置、结构和面积位于绵阳市游仙区一环路东段121号李杜祠钢筋混凝土结构、使用面积为一层451.6平方米、二层271.6平方米、场地面积750平方米。二、房屋租赁用途：乙方租赁该房屋和场地开办文化艺术品市场，主要经营根雕、奇石、玉器、古玩、字画、工艺美术品、茶艺等相关文化产业。三、租赁期限：5年，李杜祠新建建筑竣工验收合格后60天（乙方装修期），为租期开始计算之日。四、保证金、租金及支付方式：房屋、场地租金基价为一层30元/平方米，二层20元/平方米，场地租金为5元/平方米。合同前三年租金下浮30%,第四年开始，根据市场发展情况，逐年递增租金。据此，前三年的租金为190932元。乙方在合同签订前须向甲方缴纳履约保证金人民币50000元，作为定金。租期开始计算之日的前10日，乙方向甲方缴纳一年租金，下一年租金在合同满周年的前15日内向甲方缴纳，依此类推。五、房屋装修与使用要求......乙方不得擅自改变房屋用途，如确需改变房屋用途，必须提前30天通知甲方，并经甲方同意后方可改变。......九、合同的变更和解除：1.乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同，并且不承担任何赔偿责任或补充责任：（1）未按约定期限交付租金，超过30天以上的；（2）在租赁期内，未经甲方书面认可，擅自改变房屋结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未改正的......2014年5月28日被告支付李杜祠门面出租保证金50000元。2014年9月22日，被告支付租金190932元。2015年9月10日，原绵阳市文物管理局向被告出具通知一份，载明“绵阳市衡石文化传播有限公司：你公司租赁我单位李杜祠左绵公馆和治平书院的房屋已验收合格，达到交付使用条件，请贵公司收到通知后，务必在2015年9月15日前，来接洽移交使用的相关事宜。”2015年9月25日，原绵阳市文物管理局向被告出具《李杜祠新建房屋移交协议》及《李杜祠出租房屋移交清单》各一份，移交协议写明：“房屋移交时间：2015年9月28日，房屋装修时间从2015年10月8日开始计算，装修时间为两个月。移交相关内容：将房屋建筑相关图纸资料（电子版）；现场对新建房屋水电气和门窗等方面进行全面检查”。移交清单上载明“出租房屋位于游仙区一环路东段121号，房屋名称左绵公馆、治平书院，建筑风格为川西北仿古建筑”。移交协议和移交清单上仅有邓卫东的签名，没有被告的签名或盖章。被告当庭陈述原告没有向自己移交场地和图纸资料，只移交了房屋，所以当时没有在移交协议上签名。原告当庭陈述场地没有交付给被告，但双方达成口头协议场地可由被告免费使用，如原告有公共需要时被告须交出场地归原告使用。被告陈述双方未达成过口头协议。原、被告双方均陈述“场地”是指院子。2015年11月25日，被告向原绵阳市文物局发出《关于李杜祠门面申请开设历史名小吃“斫脍轩”店的请示报告》，内容为：“绵阳市文物局：我公司租赁贵局李杜祠门面，在该门面原有位置，历史上曾经有‘斫脍轩’餐饮名店，该店清末主要经营绵州特色鲜鱼。为与原有历史餐饮文化呼应，我公司特申请在现有门面处开特色餐饮‘斫脍轩’一处”。原告举出该请示报告的原件拟证明自己从未同意被告在租赁房屋开设餐饮店。原告举出的请示报告原件下方空白处写有“按合同约定执行，无此经营内容，请报单位领导审阅。李洪斌。11/29”“按照合同约定的经营内容实施，2015.11.30”字样。2016年1月4日，中共绵阳市委机构编制委员会作出绵编发[2016]2号文件，文件大致内容为：同意设立绵阳博物院，挂绵阳市考古研究所牌子，为绵阳市文化广电新闻出版局管理的公益一类事业单位。主要职责是：……文物的合理利用……原绵阳市文物管理局（绵阳市博物馆）事业编制41名（含工勤编制5名）由市委编委全部收回，在编34人（含工勤编制15人）继续履行绵阳博物院职责，其人员身份保持不变，由市委编办专账管理，随着自然减员和调出逐步消化。2016年7月8日中共绵阳市委机构编制委员会作出绵编发[2016]64号文件，文件的大致内容为：将绵阳博物院更名为绵阳市博物馆，挂绵阳市考古研究所牌子，为绵阳市文化广电新闻出版局管理的公益一类事业单位，其主要职责不变。2016年6月1日，原绵阳市文物管理局向被告发出整改通知，通知载明“绵阳市衡石文化传播有限责任公司：2014年7月18日我单位与你公司签订了《李杜祠房屋场地租赁合同》，在房屋经营使用过程中，你公司开设了餐饮和烟酒销售等经营内容未上报我单位审查批准，擅自改变房屋用途，超出了经营范围，严重违反《李杜祠房屋场地租赁合同》第二条和第五条第3款之约定。现通知你公司于2016年6月30日前整改到位，逾期未进行整改，我单位将根据合同第九条第1款第（2）项、第（3）项之规定，解除租赁合同，收回房屋。”2016年6月16日，被告向原告发出《关于李杜祠有关问题的情况汇报》，大致内容为：贵单位单方将《李杜祠房屋场地租赁合同》中约定的的院坝租赁全部收回，就此导致我公司已经招商成功的多个合伙人退出，造成我公司很大经济损失，加上经济环境不景气，导致大量房屋长期闲置。我公司在赴各地历史文物景区实地考察了解后发现类似历史文化景区不仅有大量历史文化古迹还有许多“食文化”并存，即满足了游客观赏历史文化古迹又满足了对饮食文化的需求，我公司结合李杜祠历史文化背景，查阅了大量的历史资料，将公司员工食堂改造成具有历史文化底蕴的“斫脍轩”历史文化名店。2015年11月25日我公司上报贵单位开设“斫脍轩”历史文化小店的报告一直未得到贵单位正式批复，我公司认为“斫脍轩”历史文化同属文化的范畴，符合合同约定，所以投入大量资金进行打造，在经营过程中，针对不足我公司下大力度多次进行整改，引进了具有绵阳风味的土特产文化产品展示厅，丰富了广大人民群众的物质文化和精神生活。对于贵单位《整改通知》提出的该项目属于违反合同的行为，我公司认为该项目属于合同未禁止的项目，且属于相关文化产业，不存在合同违约，或许是对租赁合同中一些条款的内容理解上的差异。2016年7月13日，被告向原绵阳市文物管理局发出函一份，大致内容为：我公司与贵局签订租赁合同，至今贵局没有向我方移交院内场地及建筑物的相关资料，使我方的经营活动受到严重限制，请贵局尽快移交，以便我公司尽快开展正常的经营活动。2016年7月14日，原绵阳市文物管理局向被告发出函一份，大致内容为：绵阳市衡石文化传播有限公司：你公司2016年7月13日送达的李杜祠文件已收悉，经了解，先回复如下：2015年8月25日我单位组织你公司人员及施工单位负责人等三方在李杜祠现场对租赁房屋及水电气等相关事项进行了检查移交，房屋租期从2015年12月1日计算，并将房屋清单一式四份交你公司，要求双方签字盖章后各自保留，你公司至今未将签字盖章的房屋移交清单交回。开业至今你公司租赁的房屋及场地都在正常经营使用，不存在租赁房屋未移交等问题。2016年7月19日，被告向原绵阳市文物局发出回复函，大致内容为：陈述自己未在2015年8月25日移交清单上签字是因为院坝没有移交。租期开始的时间提出异议，认为应双方另行协商。由于你局违约不交付院坝导致已经与我公司签约的租户退租，产生了损失，为了保证人气，我公司不得不在2016年2月自行经营“斫脍轩”文化风味酒家，而另一门面经多方努力直至2016年3月底才租赁出去。我公司保留追究的权利。原告举出照片一组，拟证明被告将案涉房屋用于开设“斫脍轩”餐饮店及烟酒店。原告举出《文化及相关产业分类》打印件，拟证明餐饮和烟酒不属于国家规定的文化产业。被告举出李杜祠房屋一、二楼平面示意图拟证明土特产经营面积仅占租赁房屋面积的三分之一，不构成根本违约。被告举出案涉房屋现状图片一组拟证明案涉房屋经营现状为文化相关产业(图片内容为案涉房屋的经营现状，有画廊、斫脍轩餐饮店、土特产店〈挂丰谷酒王的招牌〉、茶铺、画坊、文玩工坊。原告对该图片真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的，餐饮、土特产、丰谷酒店都不属于文化及文化相关产业。被告举出其与案外人签订的房屋租赁合同、违约收据拟证明因原告不交付院坝使用权，导致自己与已经成功招商的商家解除租赁合同而产生损失。原告质证认为案外人退租与自己无关。另查明：本院于2016年8月15日向被告送达起诉状副本。以上事实，有事业单位法人证书、情况说明、法定代表人身份证复印件、绵编发[2016]2号文件、绵编发[2016]64号文件、《李杜祠房屋场地租赁合同》、《关于李杜祠门面申请开设历史名小吃“斫脍轩”店的请示报告》、《整改通知》、函、复函、回复函、照片、《李杜祠新建房屋移交协议》、《李杜祠出租房屋移交清单》、图片及当事人的陈述等证据证实，事实清楚，足以认定。本院认为：中共绵阳市委机构编制委员会作出绵编发[2016]2号文件及中共绵阳市委机构编制委员会作出绵编发[2016]64号文件的内容可以认定绵阳市文物管理局的权利义务已经由原告绵阳市博物馆全部承继，因此本案原告的诉讼主体适格。本案争议的焦点是原告行使合同解除权是否符合合同约定。按照《李杜祠房屋场地租赁合同》的约定被告租赁房屋的用途只能是在开办文化艺术品市场的前提下主要经营根雕、奇石、玉器、古玩、字画、工艺美术品、茶艺等相关文化产业。文化产业是指以生产和提供精神产品为主要活动，以满足人们对文化需要作为目标，是指文化意义本身的创作与销售，而被告利用案涉房屋开设餐饮店及烟酒店并不符合开办文化艺术品市场的前提，且餐饮店及烟酒店亦不属于上述文化产业的范畴。另外，从被告向绵阳市文物管理局发出《关于李杜祠门面申请开设历史名小吃“斫脍轩”店的请示报告》来看，被告是明知且应知开设餐饮店的行为与《李杜祠房屋场地租赁合同》所约定的案涉房屋使用用途不相符合的，否则其无需以书面形式向绵阳市文物管理局请示汇报。被告在未得到绵阳市文物管理局同意的情况下擅自改变案涉房屋的用途，在绵阳市文物管理局向其发出《整改通知》后虽进行了部分整改，但仍未达到《李杜祠房屋场地租赁合同》约定的房屋使用用途。综上，原告有权按照《李杜祠房屋场地租赁合同》的约定行使合同解除权。本案原告起诉前未向被告书面寄送解除合同通知，本院于2016年8月15日向被告送达起诉状副本，因此合同解除时间为2016年8月15日。合同解除后，因合同所取得的财产应当予以返还，因此被告应当向原告返还其承租的位于绵阳市游仙区一环路东段121号李杜祠一层451.6平方米、二层271.6平方米的房屋。被告已经支付的房屋租金超出了其使用期间及使用面积应当支付的金额，超出部分因被告在本案中未提出反诉，原、被告可另行协商解决。原、被告均陈述原告未交付《李杜祠房屋场地租赁合同》中约定的场地，被告并未实际占有场地，无须返还。故对于原告要求被告返还场地的要求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，判决如下：一、绵阳市文物管理局于2014年7月18日与被告绵阳市衡石文化传播有限责任公司签订的《李杜祠房屋场地租赁合同》于2016年8月15日解除。二、被告绵阳市衡石文化传播有限责任公司在本判决生效后十日内将其承租的位于绵阳市游仙区一环路东段121号李杜祠一层451.6平方米、二层271.6平方米的房屋返还给原告绵阳市博物馆。三、驳回原告绵阳市博物馆的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半征收计50元，由被告绵阳市衡石文化传播有限责任公司（该款原告已经预交，被告在履行上述判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。审判员  杨秋艳二〇一六年九月二十七日书记员  龚 苓