江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第01287号
上诉人（原审被告）乔红，个体。
被上诉人（原审原告）赵海，无业。
原审被告连建设，个体。
上诉人乔红因排除妨害纠纷一案，不服泉山区人民法院（2014）泉民初字第4130号民事判决，向本院提出上诉。本案立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乔红、原审被告连建设到庭参加诉讼，被上诉人赵海经本院合法传唤未到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原审经审理查明，2008年12月30日，经江苏省徐州市鼓楼公证处出具（2008）徐鼓证民内字第4499号公证书公证，乔红、连建设向案外人胡蕾出具委托书。委托书内容为：委托人乔红、连建设，受托人胡蕾；委托人因坐落于徐州市矿山路枫林绿洲24#-2-602室房屋（房屋所有权证号：徐房权证泉山字第××号，建筑面积：134.83平方米，已抵押给中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行）的提前还款、解押及出售事宜，因故不能亲自到房屋产权、土地管理部门办理相关手续，特委托受托人办理有关手续。授权范围：1、代为与中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行协商提前还款及到房地产管理局办理解除上述房屋的抵押登记手续。2、代为签订出售上述房屋的买卖合同等文件。3、代为到房产管理局与国土资源局办理上述房屋的过户手续，签收相关文书、文件。4、受托人为上述目的所签署的一切文书、文件，委托人均予以承认，并承担相应的法律责任。5、代为办理水、电、煤气、暖气、有线电视等过户手续。6、代收售房款。受托人无转委托权。委托期限：自委托之日起至上述委托事项办理终结为止。
2014年3月30日，受托方胡蕾以卖方乔红、连建设名义与买方赵海签订《房屋买卖协议》一份，约定卖方乔红、连建设委托胡蕾出售徐州泉山区枫林绿洲24号楼2单元602室房产，买卖双方达成以下协议：1、双方确（定）房产成交价格人民币玖拾万元整（900000元）；2、如产权处房屋买卖合同备案价格与成交价不一致时，以本协议成交价格为准，买方除了按照房产交易中心规定支付交易监管资金款项目外，剩余资金应于五日内支付给委托方；3、买方付清购房款后，卖方应于30日搬出房屋交付给买方。《房屋买卖协议》签订次日，胡蕾作为代理人与赵海至徐州市房产管理处签订《存量房买卖合同》（合同备案号201403310047），合同约定出卖方为被告乔红、连建设，赵海为买受方；由出卖方乔红、连建设将坐落于矿山路枫林绿洲24#-2-602室房屋出售给买受方，建�面积为134.83平方米，房屋用途为住宅，房屋所有权证号为117938，国有土地使用权证号为21253；该房屋的成交单价为人民币3337.54元／平方米，总价为人民币450000元，买受方实际支付的房屋价款应当等同于出卖方实际收取的房屋价款。买卖双方因成交价款发生纠纷的，应以本合同约定的数额为准；买受方于2014年3月31日前，按本合同第二条约定房屋价款，一次性支付人民币450000元；双方还约定了其他合同条款。《存量房买卖合同》签订当日，赵海存入存量房中国建设银行股份有限公司徐州环城路支行账户45万元。2014年4月2日，赵海取得矿山路枫林绿洲24#-2-602室房屋所有权证。2014年4月6日，赵海打入胡蕾账户45万元。2014年5月20日，赵海取得矿山路枫林绿洲24#-2-602室土地使用权证书。因至今涉案房屋未能交付，赵海遂以诉称理由诉至法院。
原审另查，2014年5月20日，乔红曾以胡蕾、赵海为被告诉至法院，要求确认胡蕾代其与赵海签订的涉案房屋存量房买卖合同无效，后撤回起诉。2014年9月3日，乔红以胡蕾为被告再次诉至法院，要求胡蕾返还其售房款90万元，并赔偿损失12.47万元。
庭审中，赵海提供出租人刘成龙、承租人李玲于2014年9月1日签订的房屋租赁合同及收条，主张其因乔红、连建设未按照合同约定的期限交付房屋，而每月支出2800元租赁房屋居住。乔红、连建设对此不予认可。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
首先，双方当事人对江苏省徐州市鼓楼公证处出具的（2008）徐鼓证民内字第4499号公证书内容均不持异议。根据该公证委托书约定，胡蕾的委托权限为代为签订出售房屋的买卖合同等文件；代为到房产管理局与国土资源局办理房屋的过户手续，签收相关文书、文件；代收售房款等；委托期限自委托之日起至委托事项办理终结为止。因此，在不能确认2014年3月30日《房屋买卖协议》及经过备案的2014年3月31日《存量房买卖合同》无效的情况下，应认定赵海取得的房屋所有权证与土地使用权证的合法有效性。
其次，结合乔红、连建设先以胡蕾、赵海为被告，要求确认胡蕾代其与赵海签订的涉案房屋存量房买卖合同无效，后撤回起诉。又再次以胡蕾为被告要求胡蕾返还其售房款并赔偿损失的情形，可以推定乔红、连建设认可了赵海购买涉案房屋的事实。因此，赵海作为涉案房屋所有权人，有权请求乔红、连建设迁出涉案房屋，但应给予合理期限。虽乔红、连建设未能按房屋买卖合同的约定交付涉案房屋，但因就本案诉争房屋买卖的效力一直在诉讼之中，属事出有因。故对赵海要求乔红、连建设承担房屋租赁费的请求，不予以支持。
综上，原审法院遂判决：一、本判决生效后三十日内，乔红、连建设迁出本市矿山路枫林绿洲24#-2-602室并交付赵海。二、驳回赵海的其他诉讼请求。
上诉人乔红不服上述民事判决，提起上诉称：1、乔红诉胡蕾委托合同纠纷现已审理终结，庭后提交该案判决书。2、胡蕾卖涉案房产至今未将房款交给我。如果能执行到胡蕾卖房子的钱我们就将房子给赵海，如果执行不到，我们就不把房子给赵海。
原审被告连建设的意见同上诉人乔红。
被上诉人赵海未答辩。
本案的争议焦点是：赵海提出排除妨害之诉有无事实和法律依据。
二审期间本案当事人均未提供新的证据。
二审另查明：乔红诉胡蕾委托合同纠纷一案，即徐州市泉山区（2014）泉民初字第3762号案件已经审理终结，徐州市泉山区（2014）泉民初字第3762号民事判决书已生效。
二审经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中赵海通过房屋买卖合同方式受让取得涉案房屋，并依法办理房屋产权变更登记，产生涉案房屋所有权变更的物权变动效力。乔红、连建设虽对赵海提起的涉案排除妨碍之诉持有异议，但根据已经生效的徐州市泉山区（2014）泉民初字第3762号案件查明的事实以及本案证据，能够认定乔红、连建设通过在徐州市鼓楼区公证处办理委托公证方式，将涉案房屋的出售事宜委托给胡蕾办理，并在胡蕾出售涉案房屋给赵海后，向胡蕾追索返还售房款并赔偿损失。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，公民可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。同时，基于乔红、连建设与胡蕾之前关于涉案房屋的买卖事宜进行的授权委托与代理行为均通过公证机关的公证文书予以确认，因此，买受人赵海根据公证委托文书的内容，对出售人乔红、连建设委托胡蕾代为办理相关买卖事宜存在合理信赖，赵海购买涉案房屋的买卖合同合法、有效。赵海基于有效合同债权办理了房屋所有权变更，依法取得了对涉案房屋的物权，因此，赵海在本案中提起对涉案房屋的排除妨碍之诉，有事实和法律依据，一审法院予以支持，并无不当。上诉人乔红的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条�一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费230元，由上诉人乔红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 政
审 判 员 王素芳
代理审判员 孙冬花
二〇一五年六月八日
书 记 员 吉彬彬