四川省西充县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川1325执异22号
案外人：邓宁，男，1967年2月3日出生，汉族，住四川省阆中市。
委托代理人：缪永展，阆中市沙溪法律服务所法律工作者。
申请执行人：四川阆中农村商业银行股份有限公司（原阆中市农村信用合作联社）。住所地四川省阆中市。
法定代表人：蒲中华，董事长。
委托代理人：蔡崇荣，男，62岁，汉族，住四川省阆中市，四川阆中农村商业银行股份有限公司法律顾问。
委托代理人：曹琦，四川阆中农村商业银行股份有限公司职工。
被执行人：袁明文，男，1963年3月14日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托代理人：郝学余，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
被执行人：马永芬，女，1952年2月23日出生，汉族，住四川省阆中市。
被执行人：马郡，女，1966年10月12日出生，汉族，住四川省阆中市。
被执行人：杨丽，女，1976年4月11日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
在本院执行四川省南充市中级人民法院指定执行的申请执行人四川阆中农村商业银行股份有限公司（以下简称阆中农商银行）申请执行被执行人袁明文、马永芬、马郡、杨丽金融借款合同纠纷一案中，案外人邓宁向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
邓宁称：2004年，申请人邓宁就租赁阆中市原东风路x号（现阆中市保宁办事处东风路x号）房屋第一层营业房从北至南第三间做汽车配件生意。2009年10月20日，申请人购买租赁房屋，按约交清全部房款，并实际占有使用至今。因马郡不履行义务，申请人提起诉讼，四川省阆中市人民法院（以下简称阆中法院）作出（2012）阆民初字第3749号民事判决。因马郡仍不履行判决确定的义务，申请人于2013年申请强制执行，至今没有结果。现申请人到相关部门办理过户手续，又因阆中法院分四次将马郡的整栋楼房（面积1167.04㎡）查封而不能办理。阆中法院2012年9月19日（2012）阆民保字第110号、2013年11月19日（2013）阆民保字第92号的查封因未办理延期手续，其查封效力消灭，而2014年5月23日（2014）阆执字第194号、2016年11月18日（2014）阆执字第884号的查封是在申请人购买和法院判决之后。请求依法解除对被执行人马郡所有的位于阆中市保宁办事处东风路x号房屋中属于申请人购买房屋的查封。
邓宁为支持自己的主张，向本院提交了马郡与其签订的房屋购买合同、党朝政出具的收款收条、（2012）阆民初字第3749号民事判决书、（2013）阆民初字第2792号民事判决书、（2014）阆执字第194号执行裁定书、（2014）阆执字第884号执行裁定书、阆中市民政局和阆中市人民政府沙溪街道办事处拥军街社区居民委员会出具的证明等证据材料。
阆中农商银行称，一、邓宁的异议不能成立。阆中农商银行有合理理由怀疑邓宁的房屋买卖行为是虚假的。邓宁的房屋买卖合同签订于2009年10月20日，其所购房屋仅36.69㎡，价格为3800元∕㎡，总价款为13.9422万元，不足20万元。而另一异议申请人冉芳的房屋买卖合同签订于2009年10月25日，两份合同相隔仅5天，但两份合同第二条约定的内容却完全相同，均表述为“签订买卖合同时，乙方（指买受人）先一次性付给甲方（指出卖人）壹拾万元，半月内再付给甲方壹拾万元。办理完房产证和土地证后，乙方将剩余房款再一次性付给甲方（注：房产证必须在2009年底办理完）”。为什么会出现这种情况？只有一种可能，就是异议申请人与抵押担保人恶意串通，用抵押资产抵债。二、邓宁向人民法院出示的购房合同签订时间是2009年10月，约定产权过户期限为2009年底，而阆中农商银行办理抵押登记时间为2010年11月，在长达一年的时间里，异议申请人既不查询房屋产权登记情况，又不按约定办理过户手续，其本身有过错。在订立抵押合同并进行登记时，抵押人马郡并未提及房屋已出售的信息。根据担保法相关规定，不动产办理抵押登记后即可对抗第三人，阆中农商银行无任何过错。即使邓宁的购房行为真实、合法，也应由过错方马郡承担赔偿责任。三、在邓宁诉党朝政、马郡房屋买卖合同纠纷一案中，党朝政、马郡辩称签订房屋买卖合同属实，因房屋又用于抵押贷款而未办理产权过户手续，由此可见，不能办理产权过户手续的原因是以房屋抵押贷款，故不能排除房屋设定抵押后，因偿债而抵偿给邓宁。本案中，邓宁不仅应提供购房合同、收款收据，更重要的是还应提供支付凭证。阆中法院（2012）阆民初字第3749号民事判决书说理部分载明：“且二被告（指党朝政、马郡）未经原告同意用已出卖给原告（指邓宁）的房屋办理抵押贷款，系恶意损害原告利益行为”，法官明知该房屋设定了抵押，为何不依法追加抵押权人参加诉讼？对此，阆中农商银行保留追诉的权利。
阆中农商银行为支持自己的主张，向本院提交了马郡与邓宁、党朝政、马郡与冉芳分别签订的房屋购买合同、党朝政向邓宁出具的收款收条、党朝政、马郡向冉芳出具的收款收条、（2012）阆民初字第3749号民事判决书、（2012）阆民初字第3750号民事判决书、阆中法院工作人员询问戴雷的笔录、阆中农商银行分别与马郡、马永芬签订的抵押合同等证据材料。
袁明文称，一、被查封房屋已于2010年11月3日办理抵押他项权证，债权人阆中农商银行享有优先受偿的权利。异议人虽于2009年与党朝政、马郡签订房屋购买合同，但未办理变更登记手续，而不动产物权的设立，以登记为生效要件，未办理变更登记的，不发生物权变动的效力。异议人对党朝政、马郡只享有债权，对被查封房屋不享有物权。马郡在2010年11月3日以其所有的被查封房屋向阆中农商银行申请贷款，设立抵押担保，并办理抵押他项权证，行为合法、有效，阆中农商银行理应享有对该抵押房屋优先受偿的权利。二、异议人所称二人已于2009年购买被查封楼第一层营业房从北至南的第一、二、三间房屋，当事人袁明文对此并不知情，也无过错。袁明文因党朝政（本案共同被告、借款实际使用人）自身征信问题，受党朝政、马郡夫妇之托，以袁明文的名义向阆中农商银行贷款300万元，用于交付党朝政开发项目的土地出让金，党朝政妻子马郡、前妻马永芬提供抵押担保，作为顶名贷款承贷人，袁明文并不知道被查封房屋第一层三间门面已出售的事实，也从未接到党朝政、马郡、邓宁、冉芳的任何告知。2010年11月3日，袁明文向阆中农商银行办理抵押贷款和到房屋管理部门办理他项权证时，也未见党朝政、马郡、邓宁、冉芳的任何告知和登记。且抵押房屋属马郡所有，袁明文无法得知也无权得知其已出售部分门面的事实。据异议人所述，两人先后于2009年10月20日、2009年10月25日购买门面，而阆中农商银行申请执行袁明文、马郡、马永芬金融借款合同纠纷一案，阆中法院早在2014年就作出（2014）阆执字第194号和884号执行裁定，异议人本应在2014年就该提出执行异议，但直至2016年5月16日四川省南充市中级人民法院指定执行，时至今日才提出，确有故意干扰执行程序正常进行的嫌疑。希望人民法院驳回异议人的异议请求，维护法律尊严。
袁明文未提交证据材料。
本院查明，2009年10月20日，马郡（甲方）与邓宁（乙方）签订房屋购买合同，约定将甲方位于阆中市保宁镇东风路x号（原市肉类冷冻厂办公楼）一层门面房靠沙溪方向向下第三间房屋（面积36.69㎡）卖给乙方，双方同时约定了房屋价款、给付时间、房屋权属证书办理时间、违约责任等内容。合同签订后，邓宁向马郡支付购房款10万元，马郡之夫党朝政（现已死亡）向邓宁出具了收条，同时，马郡夫妇向邓宁交付了房屋。因马郡夫妇未按合同约定为邓宁办理房屋产权过户手续，邓宁向阆中法院提起诉讼，请求判令党朝政、马郡为其办理房屋产权手续，并承担违约金3万元。2012年11月25日，阆中法院作出（2012）阆民初字第3749号民事判决书，判决：一、被告党朝政、马郡为原告邓宁办理位于阆中市原东风路（现张飞路）x号第一层营业房从北至南的第三间房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证，费用由二被告负担；二、被告党朝政、马郡向原告邓宁支付违约金3万元。
2009年10月25日，党朝政、马郡（甲方）与冉芳（乙方）签订房屋购买合同，约定将甲方位于阆中市保宁镇东风路x号（原市肉类冷冻厂办公楼）一层门面房靠沙溪方向向下第一、二间房屋卖给乙方，双方同时约定了房屋价款、给付时间、房屋权属证书办理时间、违约责任等内容。邓宁、冉芳的房屋购买合同均为格式合同，其打印的条款内容一致。但邓宁的房屋购买合同第二条“签订买卖合同时，乙方先一次性付给甲方壹拾万元，半月内再付给甲方壹拾万元。办理完房产证和土地证后，乙方将剩余房款再一次性付给甲方（注：房产证必须在2009年底办理完）”中“半月内再一次性付给甲方壹拾万元”一语被用笔划掉，上面捺有手印。
2010年11月3日，袁明文以购房为由在阆中农商银行借款300万元，双方签订个人借款合同。同日，马郡、马永芬与阆中农商银行签订抵押合同，马郡以其位于阆中市东风路x号、权属证书号为“房权证阆中字第xxxxxxx**号”和“阆国用（2009）第xxxx号”、面积为1167.04㎡的办公房，马永芬以其位于阆中市河溪镇太平桥村、权属证书号为“阆房权证阆权字第xxxxxxx**号”和“阆国用（2005）第xxxx号”、面积为1605.96㎡的生产用房为袁明文与阆中农商银行依主合同所形成的债务提供抵押担保。马郡抵押财产价值350万元，马永芬抵押财产价值160万元。抵押合同签订后，阆中农商银行与马郡、马永芬到房屋管理部门办理了房屋他项权登记。因袁明文未按合同约定支付利息，阆中农商银行向阆中法院提起诉讼，请求判令：1、解除借款合同，立即归还借款本息；2、若被告袁明文不归还借款本息，原告有依法处分抵押物后优先受偿权；3、被告承担为实现债权而实际发生的一切费用。2013年11月25日，阆中法院作出（2013）阆民初字第2995号民事判决书，判决：一、被告袁明文在判决发生法律效力后一个月内偿还原告阆中农商银行借款本金300万元，并从2010年11月3日起至2013年11月2日止按月利率8.4001‰计付资金利息，从2013年11月3日起至清偿完毕之日止在月利率8.4001‰的基础上加收50％罚息；二、被告袁明文如不履行债务，原告阆中农商银行有权对被告马郡、马永芬提供担保的抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿。
2014年1月17日，阆中法院立案受理阆中农商银行申请执行袁明文、马郡、马永芬借款合同纠纷一案，同年5月19日，阆中法院作出（2014）阆执字第194号执行裁定书，裁定对被执行人马郡所有的位于阆中市东风路x号的房屋（权属证书号分别为：阆国用〔2009〕第xxxx号、房权证阆中字第xxxxxxx**号，面积为1167.04㎡）和被执行人马永芬所有的位于阆中市河溪镇太平桥村的房屋（权属证书号分别为：阆国用〔2009〕第xxxx号、阆房权证阆权字第xxxxxxx**号，面积为1605.96㎡）予以查封。
2014年10月27日，根据阆中农商银行的申请，阆中法院作出（2014）阆执字第194-4号执行裁定书，裁定追加杨丽（系袁明文前妻）为被执行人。
2016年5月16日，四川省南充市中级人民法院作出（2016）川13执监7号执行裁定书，裁定阆中法院受理执行的（2014）阆执字第194号案件指定本院执行。
同时查明，2008年5月20日，邓红将阆中市东风路x号房屋出卖给党朝政、马郡，后因马郡夫妇未按照约定履行义务，邓红向阆中法院提起诉讼。2014年3月18日，阆中法院作出（2013）阆民初字第2792号民事判决书，判决马郡在判决书发生法律效力后十日内偿付邓红购房款360万元。因马郡未履行判决确定的给付义务，邓红向阆中法院申请执行。2016年11月17日，阆中法院作出（2014）阆执字第884号执行裁定书，裁定对被执行人马郡所有的位于阆中市保宁办事处东风路x号的房屋（房屋所有权证号为：房权证阆中字第xxxxxxx**号，土地使用证号为：阆国用〔2010〕第013839号，建筑面积为1167.04㎡）一套予以查封。
另查明，2009年9月16日，党朝政、马郡将肉类冷冻厂办公楼的产权证办在马郡名下。因城市建设和发展需要，该办公楼所在行政区划先后隶属阆中市保宁镇、保宁街道办事处、沙溪街道办事处，其街道名称和门牌号码先后被命名标注为东风路x号、东风路x号、张飞北路x号。
本院认为，从本院查明的事实可以认定，阆中市东风路x号、东风路x号、张飞北路x号为同一地址。
案外人邓宁于2009年10月20日从党朝政、马郡处购买阆中市东风路x号肉类冷冻厂办公楼第一层营业房从北至南的第三间房屋，双方签订有房屋购买合同，并各自按照约定履行了支付购房款和交付房屋的义务。此后，该房屋一直由邓宁实际占有、使用和管理。后因马郡夫妇用整幢办公楼向阆中农商银行办理抵押贷款，致邓宁所购房屋不能在房屋管理部门办理产权过户登记，双方为此发生纠纷，邓宁向阆中法院提起诉讼。2012年11月25日，阆中法院作出（2012）阆民初字第3749号民事判决，对邓宁与马郡签订房屋买卖合同的真实性、合法性予以确认，且明确认定未办理房屋产权过户登记的违约责任在马郡一方，并据此判决马郡夫妇为邓宁办理房屋产权证并支付违约金，故邓宁对该房屋未能办理过户登记手续并无过错。而阆中法院依据发生法律效力的（2013）阆民初字第2995号民事判决书，作出的（2014）阆执字第194号执行裁定查封马郡所有的位于阆中市东风路x号房屋，其中就包含了邓宁购买的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，邓宁针对（2014）阆执字第194号执行案件提出的异议成立，其依法解除对属于申请人购买房屋的查封的请求应予支持。
马郡因袁明文在阆中农商银行贷款而以阆中市东风路x号整幢房屋提供抵押担保，双方因此所签订的抵押合同效力如何、阆中农商银行是否享有优先受偿权，不属本异议审查案需要解决的问题。而邓宁现在才对执行标的提出异议，并不违背《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出”的规定。
至于邓宁对阆中法院（2014）阆执字第884号执行裁定查封东风路x号房屋的异议，按照《中华人民共和国民事诉讼法》关于地域管辖的相关规定，其应向执行法院即阆中法院提出，本院不具管辖权。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款规定，裁定如下：
解除四川省阆中市人民法院（2014）阆执字第194号执行案件对阆中市原东风路x号（现张飞北路x号）房屋第一层营业房从北至南第一、二间房屋的查封
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王龙中
审判员 庞 彪
审判员 王洪先
二〇一七年八月二十二日
书记员 李南君