上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初97660号原告：罗永琴，女，1966年1月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：罗永香(系原告罗永琴的妹妹)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱松年，上海李东方律师事务所律师。被告：刘阿根，男，1958年10月8日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被告：黄永康，男，1962年12月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周敏，上海豪派律师事务所律师。原告罗永琴与被告刘阿根、黄永康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案后，依法适用普通程序，本案于2018年1月23日、5月5日公开开庭进行了审理。原告罗永琴的委托诉讼代理人罗永香、朱松年，被告黄永康的委托诉讼代理人周敏到庭参加诉讼。被告刘阿根经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗永琴诉称，原告与被告刘阿根系夫妻，于2008年登记结婚，婚后夫妻感情很好。位于本市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)是被告刘阿根承租的公有住房，一直由原告和被告刘阿根共同居住。2016年4月，被告刘阿根突患脑梗并住院，期间由原告及原告妹妹精心照顾，出院后，被告刘阿根又去浦兴街道医院做康复治康住院三个月。2016年12月，被告刘阿根突然被其姐夫周某某带走，之后原告就联系不到被告刘阿根。2017年9月25日，原告收到被告黄永康发来的律师函，得知系争房屋的产权人已被变更至被告黄永康的名下。后经了解，被告刘阿根被其姐夫带走后购买下系争房屋的产权，并在2017年7月11日在买受人没有看房、也无中介参与的情况下将系争房屋转给了被告黄永康。经庭审调查得知，黄永康所谓的购房款其中第一笔人民币(以下币种同)100万元是刘阿根的姐夫周某某转给黄永康，黄永康再转给刘阿根，而刘阿根第二天就将其取出，过了几天，黄永康名下又存入110万元，并转给了刘阿根103万元，刘阿根在第二天又取出，而黄永康对于该110万元的来源未作合理解释，其妻子顾华所述的借款也没有转账记录，因此，原告认为，第二笔房款是用第一笔款项流转支付的。原告认为，虽然系争房屋产权登记在被告刘阿根一个名下，但系被告刘阿根和原告的夫妻共同财产。被告刘阿根将系争房屋产权转给被告黄永康，所签订的买卖合同对交房、违约责任等均未作约定，同时，所谓的买房介绍人卢伟、买房人黄永康的妻子顾华都是周某某公司的员工，且款项的支付也不符合常理，故可以确认两被告恶意串通出售原告和被告刘阿根的夫妻共同房产且系两人唯一的住房，损害了原告的利益，两被告所签订的买卖合同应属无效，故诉请要求判令两被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并判令系争房屋产权恢复登记至被告刘阿根的名下。被告刘阿根未到庭答辩。在本院找被告刘阿根谈话时，其称：系争房屋原是公有住房，是父母留下的，我哥哥和姐姐也有份。我和原告系夫妻，在我生病前夫妻关系就不好。2016年4月28日，我突发脑梗，原告拖了十几个小时才把我送到医院，我住院治疗了十几天，回家后又于9月去浦兴街道医院住院三个月，期间原告经常去浦兴街道医院吵闹，于是我哥哥刘小龙在2017年1月将我转到了现在住的亲和源医院。系争房屋是我自己卖的，是我哥哥刘小龙帮我找了中介，中介再找人卖的，卖房的条件也是哥哥帮我谈的。买房人叫黄永康，我和他在交易中心见过二次面，房子总共卖了203万元，房款由黄永康分二次转入我的上海银行卡内，一次100万元、一次103万元，然后我取出60万元，还给哥哥刘小龙和姐姐刘冬梅各30万元，这二笔借款当初用来看病，余下的钱存折交给了哥哥刘小龙保管，用于支付我现在住院的费用及日常开销。今年二月份，我把房屋钥匙交给哥哥刘小龙，现在房子已交给黄永康。我没有直接把房屋钥匙交给黄永康。我现在是脑梗留下的后遗症，右边不能动，生活不能自理，其他都好。被告刘阿根另表示，周某某是其姐夫，周某某没有参与卖房。被告黄永康未出庭，其代理人在第一次庭中辩称，两被告之前不认识，购房是通过以前做中介的朋友卢伟在2017年6月底提供的信息，2017年7月9日，被告在卢伟和被告刘阿根带领下去看房，看房时房屋内没有其他人，看了满意后就与被告刘阿根进行商谈，商定房价205万元，2017年7月11日在卢伟的帮助下到卢伟之前工作的地方签订了合同，之后两被告和卢伟一起办理房地产变更登记手续。系争房屋产权登记在被告刘阿根一个名下，不属夫妻共同财产，被告购买系争房屋已经过相关部门审查，并合法取得产权，也已支付了合理的对价，不同意原告的诉讼请求。被告黄永康在本院找其谈话时称：我和原告及被告刘阿根不相识，2017年6月底，我老婆顾华的同事卢伟介绍了系争房屋信息，7月9日卢伟与我一起去看房，当时房屋门关着家里没人，我就问卢伟怎么看房，他就用脚在地上比划了一下户型，我们下楼时正好有一家门开着，几楼不记得了，我朝里看了一下，与卢伟比划的户型图一致，我觉得房型还可以，然后卢伟带我看了小区，我看到该小区交通比较方便，看房时卢伟告诉我房价205万元，我也没有讨价还价就同意了。7月11日，我和卢伟还有刘阿根(刘阿根由其哥哥陪同)去浦东房产交易中心签订合同，7月19日我通过银行转账给刘阿根100万元，8月初又通过银行转账给刘阿根103万元。8月底我拿到产证，拿好产证后我告诉刘阿根要交房了，刘阿根给了我钥匙，但交钥匙的具体时间和地点想不起来了。8月底我拿了刘阿根给的钥匙去系争房屋，打开了楼梯口的防盗门，但打不开进户门，后一个女的来开了门，她说是刘阿根的老婆，我告诉她这房子刘阿根已经卖给我，她说房子是她的，她不会搬走的，我就走了。之后我就找律师发了律师函。对于购房款的资金来源，黄永康表示，我老婆的老板周某某在2016年10月、12月借我们119万元，在2017年7月17日归还了我们100万元，7月19日我将这100万元付给了刘阿根，另外的103万元是向朋友借了点及自己存款取了点，对于问朋友借多少，自己存款取多少，其不能作答。被告黄永康的代理人在第二次庭审中称，其陈述可能与黄永康的陈述有不一致，如有不一致的，以黄永康的陈述为准。经审理查明，原告与被告刘阿根系夫妻，双方于2008年3月25日登记结婚。系争房屋原系公有住房，2016年12月，被告刘阿根买下系争房屋产权，系争房屋产权登记至被告刘阿根一个名下。2016年4月，被告刘阿根突患脑梗，经治疗后留下右侧肢体行动不便的后遗症。2017年7月11日，由被告刘阿根作为卖售人(甲方)、被告黄永康作为买受人(乙方)，双方签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，合同约定：甲方以205万元的价格将系争房屋出售给乙方；乙方于签订本合同后5日内支付甲方首付款100万元，待相关部门出具房产税申报结果和购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果后5日内，双方赴浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)当日内，乙方应支付甲方第二期房款103万元，待乙方取得房地产权证后10日内，双方应对房屋进行验看、清点，确认无误后，甲方应将房屋交付乙方，同时乙方应自行支付甲方尾款2万元；双方确认在2017年10月11日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该买卖合同对双方各自的违约责任未作约定。2017年7月19日，黄永康通过银行转账给被告刘阿根100万元，同年8月3日，两被告共同至浦东新区房地产交易中心申请办理系争房屋产权过户，当天，黄永康又通过银行转账给刘阿根103万元。2017年8月15日系争房屋产权登记至被告黄永康名下。之后，黄永康至系争房屋收房，遭原告拒绝。2017年9月25日，黄永康委托律师周敏向原告发送《律师函》，告知原告系争房屋的权利人已变更为黄永康，黄永康通过正当合法程序取得房屋权利，谨希原告在接至本函之日起一个月内，腾空搬离系争房屋，届时与律师进行交接。另查明，2017年7月17日由案外人周某某的账户转至黄永康建设银行账户100万元，7月19日，由黄永康的该建设银行账户转至刘阿根的上海银行账户100万元，7月20日，刘阿根从该上海银行账户取现100万元。2017年8月2日，黄永康的中国银行卡现金存入110万元，8月3日，由黄永康的该中国银行卡转至刘阿根的上海银行账户103万元，8月8日，刘阿根从该上海银行账户取现103万元。以上事实，由经庭审质证的被告刘阿根买下系争房屋产权的资料(包括上海市公有住房出售合同、公有住房出售价格计算表、契税已申请办理证明、上海市不动产登记申请书)、买卖合同、上海市不动产登记申请书、被告黄永康名下中国建设银行卡客户交易明细清单、被告黄永康名下的中国银行交易流水明细清单、被告刘阿根名下的上海银行卡的账户历史明细、被告刘阿根取款的上海银行个人业务凭证(签单)及双方当事人的陈述在案佐证。审理中，本院依职权找被告黄永康所述的买房介绍人卢伟谈话，卢伟称：我与黄永康的老婆顾华是同事，刘阿根的姐夫周某某是我老板，刘阿根的姐姐刘冬梅是我老板娘。我从2007年开始做中介，周某某和刘冬梅买房是我经办的，由此相识，2015年周某某就带我到他的浦兴印刷品厂工作，负责管理方面的工作。2017年5、6月份，刘冬梅打电话跟我说她弟弟刘阿根有套房子要出售，让我帮忙，并说房价不低于205万元，我说问问有没有老客户要，后在闲聊中听顾华说要买房，就把这个信息告诉了她，她说之前就住在这小区对面，对这套房型还是比较了解的，考虑一下。过了两天，顾华说让丈夫来看房，6月份的一个中午我带黄永康去看房，当时家里没人，我们就下楼了，下楼中经过2、3楼，看到同户型房屋的门打开着，我们俩看了一下房型，我又用笔纸画了一下户型图，黄永康看了后说蛮好的，要回家和老婆商量一下，之后我又带他去小区里转了一下，介绍了一下小区情况。后来顾华找我说他们觉得房屋和价格都还可以，让我叫房东过来，我就跟刘冬梅说了，刘冬梅说他弟弟住院不方便，如果确认好刘阿根会过来的，后来确认房价205万元，我们就约了一起去房产交易中心过户了。交易中心去了二次，第一次签订合同，第二次审税和过户，刘阿根都有他哥哥和嫂嫂陪同。第一次交付房款银行转账时我在场，第二次我不在场，付款后刘阿根将房屋钥匙给了他哥哥，去年年底，他哥哥和嫂嫂带着我和黄永康、顾华去房屋交房，却发现刘阿根的老婆住在里面，他老婆不同意，顾华当天正好带着房产证和买卖合同，就拿出来给她看，但他老婆说房子是她的，不同意卖，我们告诉她，我们买房只看产证的。这套子卖给顾华刘冬梅开始是不知道的，大概在签合同时我才打电话告诉刘冬梅买房人是顾华，周某某对于本次买房是不知道的，一直到交房不成才知道。原告对卢伟的陈述内容有异议，不认可，同时表示，房价明显低于市场价，买房人和中间人都是被告刘阿根姐夫周某某的员工，两被告之间存在恶意串通。被告黄永康对卢伟的陈述没有异议。另，本院找被告黄永康谈话时其妻子顾华在场，对于2017年8月2日存入被告黄永康卡内的110万元的资金来源，顾华称，其中80万元是向其公司财务金文玲借的，金文玲一次性给的现金，出于信任，没写借条，另19万元是老板周某某归还的借款，11万元是一家四口工资存款拼凑的。被告黄永康提供卖售人为顾华、黄永康、黄建勋及买受人为程潜的《上海市房地产买卖合同》、顾华的中国建设银行个人活期账户交易明细，证明他们在2016年10月22日将位于本市浦东新区东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋出售，当天收到程潜房款100万元，10月23日通过银行转账将这100万元借给了周某某，2016年12月14日又收到程潜房款80万元，当天通过银行转账借给周某某19万元，周某某借款用于公司资金周转。黄永康另表示，借给周某某的钱原有借条，在周某某还款后其将借条撕掉了。原告对上述合同及交易明细形式真实性没有异议，但对内容的真实性不予认可，且表示，顾华和黄永康系普通职工，将唯一住房出售并将出售款借给周某某可能性不大，也不符合常理，他们的买卖合同对于交房、违约责任都没有约定，除了100万元其他没有支付凭证，因此有可能是虚假买卖，只是为了套贷，黄永康对于法院询问103万元房款的资金来源不能作答，顾华所述借款80万元，也无转账凭证，故对黄永康及其妻子顾华的陈述内容均不予认可。庭审中，被告黄永康表示，原告认为两被告恶意串通的理由都是主观推断，没有证据佐证。如法院确认买卖合同无效，本案中不主张无效后果的处理，另案主张。本院认为，根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同应属无效。本案中，被告刘阿根与被告黄永康签订买卖合同将系争房屋以205万元的价格转让给黄永康，根据相关证据显示，被告黄永康已付被告刘阿根203万元，系争房屋产权也已登记至被告黄永康名下。现原告称两被告之间的房屋买卖系恶意串通，损害了原告合法权益，买卖合同应属无效。对此，本院认为，第一，虽然黄永康与卢伟都称去看过房，因家里没人而没有进去，下楼时看到了同类型的房屋，但黄永康和卢伟对看房细节的陈述明显不符，且这样的看房也不符合常理，故对被告黄永康所述的去看过房，本院不予采纳。被告黄永康作为购房人未至系争房屋内看房，有悖常理。第二，被告黄永康的委托诉讼代理人系其特别授权，该代理人在庭审中的陈述代表被告黄永康所述，但该代理人在庭审中称两被告进行商谈确定房价为205万元及签约地点在卢伟之前工作的地方等与被告黄永康的陈述不一，也就是说，被告黄永康对前述内容的陈述前后不一。第三，作为买卖双方的两被告与参与整个买卖过程的介绍人卢伟对于买房细节包括看房、价格商谈、房屋钥匙交付等的陈述不一。第四，作为合同主要条款的违约责任合同中并无约定，不符合正常的交易习惯。第五，本院找刘阿根谈话时，他表示房子卖了203万元，黄永康都付了，分两次付的，一次100万元、一次103万元，刘阿根的该陈述与合同约定的转让价205万元，及尾款2万元在交房当天支付，明显不符。第六，对于购房款的来源，其中，100万元是周某某在被告黄永康付款的前二天转给黄永康，再由黄永康转给刘阿根，虽然黄永康称该100万元是他们2016年10月卖房时收到房款后借给周某某的，并提供了出售房屋的买卖合同和妻子顾华的银行卡明细，但这也仅证明2016年10月底，顾华与周某某之间有100万元的转账，并不足以证明双方之间存在100万元的借款且周某某于2017年7月17日将借款100万元归还给被告黄永康。另，被告黄永康在2017年8月2日现金存入110万元，8月3日转给被告刘阿根103万元，但对于存入的该110万元的资金来源，被告黄永康称向朋友借一点，自己存款取一点，而对于借多少取款多少，被告黄永康未能作答，而当时在场的被告黄永康妻子顾华则称80万元是向公司财务金文玲借的，金文玲一次性给的现金，出于信任，没写借条，另19万元是周某某还的借款，11万元是一家四口的存款及工资拼凑的，对此，首先，购房是家庭大事，夫妻俩对于购房资金的来源都应当清楚，但被告黄永康却不能陈述用于支付第二笔103万元房款的该110万元的资金来源，不符合常理，而其妻子顾华所述的其中80万元是向公司财务金文玲所借，也未提供证据证明，且像这样一笔大金额的借款，既没有借款凭证又没有银行转账流水，也不符合常理。第七，被告刘阿根在第一笔100万元打入其账上后于第二天全部现金取出，且在之后半个月左右，又将打入其银行账户上的第二笔103万元全部现金取出，被告刘阿根在短时间内连续取出其账户内的这么多钱，且没有合理的支取理由，也不符合常理。综上，本院认为，原告与被告刘阿根系夫妻，原告一直居住在系争房屋内，现被告刘阿根未与原告商量即与被告黄永康签订买卖合同将系争房屋转让给黄永康，而两被告之间就系争房屋买卖又存在着上面所述的诸多异点及不合常理之情况，故本院有理由相信，两被告的房屋买卖系恶意串通，且损害了原告的合法权益，原告主张两被告所签买卖合同无效，符合法律规定，本院予以采纳。根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还。鉴于涉案买卖合同被确认无效，故依据该买卖合同办理的系争房屋的产权过户登记应当恢复原状，为此，原告诉请要求系争房屋产权恢复登记至被告刘阿根名下，应予支持。庭审中，被告黄永康表示，如法院确认买卖合同无效，本案中不主张无效后果的处理，另案主张，并无不妥，应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘阿根与被告黄永康就上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室房屋于2017年7月11日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告刘阿根、被告黄永康应于本判决生效之日起十日内办理将上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记到被告刘阿根名下的手续。案件受理费23,200元，由被告刘阿根和被告黄永康各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  赵传伟人民陪审员  顾铭洲二〇一八年五月二十八日书 记 员  张晓龙附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。