广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初1660号原告：家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司，住所广东省广州市增城区逸翠庄园君御环路1号之十七。负责人：何伟雄。委托代理人：梁楚冰、洪锐英，广东南国德赛律师事务所律师、实习律师。被告：张锐琪，女，1993年8月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司（以下简称逸翠庄园分公司）诉被告张锐琪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告逸翠庄园分公司的委托代理人梁楚冰到庭参加诉讼，被告张锐琪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告逸翠庄园分公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期缴交物业管理费所产生的违约金3448.56元（计至2017年12月28日）；二、原告为本案聘请律师的费用3000元；三、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：开发商和记黄埔地产（广州增城）有限公司，于2012年4月依法选聘和记物业服务（深圳）有限公司（下称“和记物业”）为其开发的楼盘：逸翠庄园一期（下称：“该项目”）提供前期物业服务，双方就此签订《前期物业服务合同》。和记物业于2012年9月25日成立原告：和记物业服务（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司（现已更名为家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司），负责该项目的前期物业管理服务具体事宜。被告购买涉案房屋逸翠庄园君御三路15号101单元，并与原告签订了《前期物业服务协议》（下称“服务协议”），约定由原告为涉案房屋提供物业服务。房屋的建筑面积为366.42平方米，按建筑面积每月每平方米人民币3.5元缴纳物业服务费用（服务协议第四条第二款），每月5日之前以转账方式支付至甲方指定银行账户（服务协议第四条第六款）。逾期支付，从逾期之日起每天按应缴费用的千分之一交纳违约金。因起诉被告而支出的诉讼费、律师费、差旅费均由被告承担（服务协议第十一条第三款）。涉案房屋已交付被告使用。被告购买并入住涉案房屋后，按约缴纳物业管理服务费用至2016年10月。但自2016年11月起，被告开始拒绝缴纳、长期拖欠应缴的物业管理服务费、公共用电分摊费，虽经原告多次催促，被告仍拒绝缴纳。至2018年1月31日，被告拖欠物业管理费人民币19237.05元，公摊电费（代缴）人民币165.02元，以及逾期缴交物业管理费所产生的违约金3448.56元（暂计至2017年12月28日）。庭前被告已经缴纳欠付的上述物业管理费及公摊电费，但尚未支付违约金、律师费及诉讼费。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告张锐琪未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2012年4月1日，和记黄埔地产（广州增城）有限公司（甲方）与和记物业服务（深圳）有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由和记物业服务（深圳）有限公司对逸翠庄园（一期）提供前期物业管理服务事宜。2012年10月28日，和记物业服务（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司（甲方）和张锐琪（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议载明“鉴于：1、广州增城逸翠庄园项目的发展商和记黄埔地产（广州增城）有限公司，与甲方于2012年4月1日签署了《前期物业服务合同》（下称“物业委托合同”），将逸翠庄园……委托甲方实施前期物业管理服务；2、乙方所购本物业房屋坐落位置：广州增城市荔城街逸翠庄园君御三路15号101单元。房屋建筑面积：366.42平方米（最终以房屋《房地产权证》记载的面积为准）。第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务：1、对本物业共用部位、共用设施设备、市政共用设施、……进行维护、修缮、服务与管理。……6、依据本协议向乙方收取物业服务费用，并按本协议及《临时管理规约》的相关规定，对拖交、欠交行为，采取相应催交措施。……二、乙方的权利义务：……4、依据本协议向甲方交纳物业服务费用。……第四条物业服务费用（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。……。二、低层住宅单元按建筑面积每月每平方叁元伍角（RMB3.5）缴纳（不含依法应由全体业主分摊的水费和电费）。……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月五（5）日之前以自动转账方式，提前支付本月的物业服务费。……。第六条代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、污水处理费、公摊水费、公摊电费、燃（煤）气费等代收代缴费服务。在甲方提供代收代缴费服务的情况下，乙方未按时将代收代缴费用支付给甲方而导致有关部门或单位直接从甲方账户中扣除本应由乙方支付的代收代缴费用的，乙方应根据甲方的要求按时将代收代缴费用偿还给甲方，并按照水费、污水处理费、电费、公摊水费、公摊电费、燃（煤）气费、欠缴物业服务费所产生的滞纳金、物业服务费的顺序进行清缴。乙方亦同意甲方预收公摊电费、水费，收费标准执行政府规定。……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。……”。2013年10月21日，和记黄埔地产（广州增城）有限公司向张锐琪发出逸翠庄园物业交楼通知书，通知张锐琪可于2013年10月31日办理收楼入伙手续，该单元的物业服务费将由2013年12月1日起计收。2013年11月1日，张锐琪办理收楼手续。2014年9月1日，和记物业服务（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司的名称变更为家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司。2017年11月23日，逸翠庄园分公司与广东南国德赛律师事务所签订《常年法律服务合同》，约定由广东南国德赛律师事务所为逸翠庄园分公司提供常年法律服务等事宜，常年法律服务费为每年20000元。在合同期限内逸翠庄园分公司委托的诉讼案件5件，每件RMB3000元，共计15000元。律师费20000元已支付的事实有广东增值税普通发票予以佐证。2018年2月6日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明增城市荔城街逸翠庄园君御三路15号，建筑面积为366.42平方米，产权人为张锐琪，登记日期为2014年8月12日。本案在审理过程中，逸翠庄园分公司陈述：张锐琪在逸翠庄园分公司起诉后于2018年3月21日缴清了2016年11月到2018年1月的物业管理费本金和公摊电费。本案中，张锐琪实际欠付的金额是滞纳金和律师费3000元。逸翠庄园分公司主张本案物业管理费的欠费期间为2016年11月1日至2018年1月31日。本院认为：逸翠庄园分公司和张锐琪签订的《前期物业服务协议》，约定由逸翠庄园分公司为张锐琪购买的涉案房屋提供物业管理服务，由张锐琪按月支付物业服务费。《前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。张锐琪未按合同约定的时间支付自2016年11月起至2018年1月止的物业服务费，其行为已构成违约。根据《前期物业服务协议》第十一条“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金”的约定，逸翠庄园分公司据此要求张锐琪支付违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据逸翠庄园分公司和张锐琪签订的《前期物业服务协议》的第四条约定以及涉案房屋的房地产权资料的内容可知，涉案房屋的建筑面积为366.42平方米，经核算，涉案房屋的每月物业服务费为1282.47元（3.5元/平方米/月×366.42平方米）。张锐琪于2018年3月21日付清了2016年11月1日至2018年1月31日的物业服务费，因此，违约金应计算至2018年3月21日止，每月违约金应从每月应缴费的次日即6日开始以当月欠付的物业服务费为本金，每逾期一日按千分之一计算，并以该月欠付的物业服务费本金为限。至于逸翠庄园分公司请求张锐琪支付律师费的问题，根据逸翠庄园分公司与张锐琪签订的《前期物业服务协议》约定，张锐琪不按协议约定交纳有关费用，逸翠庄园分公司采用起诉的方式催交费用的，逸翠庄园分公司支出的诉讼费、律师费、差旅费等均由张锐琪承担。依此约定，逸翠庄园分公司因本案支出的律师费有逸翠庄园分公司与广东南国德赛律师事务所签订的《常年法律服务合同》和收费发票为证，逸翠庄园分公司要求张锐琪支付律师费3000元，合理合法，本院予以支持。被告张锐琪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张锐琪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司支付拖欠2016年11月1日至2018年1月31日物业服务费的违约金（违约金从每月应缴费的次日起即6日开始以当月欠付的物业服务费为本金，每逾期一日按千分之一计算，计算至2018年3月21日止，每月以该月欠付的物业服务费本金为限）；二、被告张锐琪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司支付律师费3000元；三、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费223.10元，由被告张锐琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  顾丽娟二〇一八年五月十一日书记员  王燕芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。