广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民二终字第169号
上诉人（一审第三人）张钢，男，汉族。
委托代理人许邕桂，广西民族律师事务所律师。
委托代理人黎静，广西民族律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）刘新荣，男，汉族。
委托代理人江南，广西同望律师事务所律师。
委托代理人邓景方，广西同望律师事务所律师。
一审被告罗�光，男，汉族。
一审被告陈陆晓萍，女，壮族。
上列一审被告的共同委托代理人许邕桂、黎静，广西民族律师事务所律师。
上诉人张钢因与被上诉人刘新荣，一审被告罗永光、陆晓萍房屋买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2014）右民一初字第102号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭进行审理。上诉人张钢的委托代理人许邕桂、黎静，被上诉人刘新荣及其委托代理人江南、邓景方，一审被告罗永光、陆晓萍的共同委托代理人许邕桂、黎静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院确认以下法律事实，2006年11月21日，第三人张钢与本案被告罗永光签订《协议书》，协议约定：“1、甲方（第三人张钢）以乙方（被告罗永光）的身份代理按揭，坐�于金湾广场2幢2-F号所按揭金额为柒拾壹万肆仟元正。2、商铺按揭首付和所有费用由甲方承担；3、商铺的产权归甲方所有；4、银行办理按揭后，一切还款利息及银行收取的其他费用均由甲方支付；5、甲方每月提前把需要还银行月供的金额打入乙方帐号，作为乙方还银行月供的资金来源；6、甲方如变卖商铺所需要的税金和转户费、办证费等一切费用均由甲方承担。7、甲方有权任意处置本合同标的物，乙方无权干预，变卖商铺的全部收益归甲方所有。二、乙方责任：1、乙方以身份代理甲方办理商铺按揭和由甲方指定的转让；2、乙方在指定发放按揭的银行办理开户；3、乙方不拥有商铺产权；4、乙方提供银行所需的资料及证明；5、乙方不承担办理按揭的首付款及一切费用；6、乙方不承担银行月供的金额和利息；7、乙方不承担甲方如变卖商铺产生的所有税金和过户费、办证等一切费用；8、乙方不得将甲方每月支付银行月供的金额挪作它用。9、未经甲方书面授权，乙方不得私自将商铺用于抵押或其他担保。”第三人张钢与案外人廖咏华、ＸＸ、陆剑和陈萍、张勇、黄建波亦分别签订了类似协议。后，第三人张钢以被告罗永光的名义购买金湾广场瑞华苑2幢1层2-F号商铺（以下简称2幢1层2-F号商铺）、以廖咏华的名义购买金湾广场瑞华苑3幢28号商铺、以ＸＸ的名义购买金湾广场泰和苑6幢第二层B5号商铺、以陆剑的名义购买金湾广场瑞华苑3幢1层3号、20号商铺，以张勇的名义购买金湾广场瑞华苑3幢42号商铺，以黄建波的名义购买金湾广场瑞华苑3幢一层15、37号商铺，以自己名义购买金湾广场瑞华苑三号楼C1、C2、C3、D1、D2、29、30号、2幢第二层2-F13号商铺，并以上述人员及自己名义分别办理了上述十六套商铺的产权证。案外人张勇受第三�张钢委托办理涉案十六套商铺的银行抵押解押和转让事宜。2011年9月18日，案外人张勇依第三人张钢（甲方）委托与原告刘新荣（乙方）签订《商铺转让协议书》一份，协议约定第三人张钢将上述十六套商铺中除金湾广场3幢1层15号、3幢1层3号外的其余十四套商铺整体转让给原告刘新荣。转让的商铺总面积9211.3平方米，转让款6684.36万元。后原告刘新荣与张勇以上述十四套商铺产权证上登记的产权人作为甲方拆分制作出七份《商铺转让合同》，张勇作为转让方（甲方）代理人，原告刘新荣作为受让方（乙方），于2011年9月18日至20日间分别在该七份商铺转让合同上签名。2011年11月3日，张勇与原告刘新荣签订甲方记载为黄建波、陆剑、陈萍的《商铺转让协议书》，向原告刘新荣转让金湾广场3幢1层15号、3幢1层3号共二套商铺，转让款共计458万元。其中，甲方载明为被告罗永光的《商铺转让协议书》第一条约定，转让的商铺为罗永光名下2幢1层2-F号，面积661.42㎡，房产证号：百字第××号；第二条约定商铺转让价727.56万元，每平方米1.1万元。支付方式分为两期，第一期在本合同签订之日起十日内，乙方（原告刘新荣）向甲方支付等同于商铺抵押贷款数额的转让费44万元，甲方即日解押并办理过户商铺过户手续到乙方名下。第二期在“甲方担保的2011年9月18日签订的商铺转让协议书（关于产权属于张钢的金湾广场商铺转让事宜的约定）全面履行完毕后五日内，乙方向甲方支付商铺转让费的余款683.56万元”；协议第三条第（一）项第4、5点约定，“甲方自愿以该商铺第二期转让费作为对2011年9月18日签订的商铺转让协议书（约定权属张钢商铺转让事宜）的担保（愿付连带责任），如担保事项不能完成，乙方有权直接扣除该期转让费（共陆佰捌拾�万伍仟陆佰元整），如仍不足赔偿的，乙方可向甲方直接主张连带赔偿责任。5、商铺租金从2011年10月1日起归乙方所有，甲方应在乙方交纳转让费后依约移交转让的商铺及租金、押金等费，并全力配合乙方收取租金及处理与租户的关系。”协议第四条第3点载明：“甲方应通力协助乙方办理商铺移交事宜（包括收取租金），如有意拖延，应赔偿乙方所有损失，并向乙方另支付已交转让费的30%作为违约金。”甲方载明为第三人张钢的转让其名下8套商铺的《商铺转让协议书》、转让其享有实际产权的涉案十六套商铺的《商铺转让协议书》第三条第（二）项第3条均有“甲乙双方保证在全部商铺（总面积9211.3㎡）办理过户手续、移交铺面时，对商铺租金、押金、商铺实际面积（以房产证为准）计算的转让费进行统一核算”的约定。2012年4月16日，经第三人委托人张勇（甲方）与原告刘新荣（乙方）结算，双方签订《付款协议》，《付款协议》第一条约定，截止今日为止，甲方已收到乙方金湾广场商铺购房款项约60416.6万元，乙方应在2012年5月10日前付清金湾广场商铺余款约1100万元（已扣除保证金、3个月租金，多退少补）若乙方逾期支付，欠款部分按月息3%向甲方支付滞纳金，直至付清为止。甲方负责在4月21日前把剩余商铺全部过户至乙方名下；第二条约定，从乙方支付购房款到余款为伍拾万元时起，甲方应在三日内协助、配合乙方办理完所有金湾广场商铺的移交手续，包括帮助乙方与物业对接，派人陪同乙方办理与现有商户确认移交等事宜。否则，乙方有权延迟支付伍拾万元购房款（不计利息、滞纳金）作为办理商铺移交手续的履约保证金，直至甲方配合办完所有商铺移交手续为止；第四条约定，“双方约定乙方享有一、二楼�有商铺三个月租金（约柒拾叁万元），乙方有权在购房款中予以抵扣上述租金及租房交纳的保证金（约肆拾万零肆仟元）。自乙方付清商铺购房款的即日起，一、二楼所有商铺租金归乙方所有，对于甲方已预收的属于乙方的租金，乙方有权在支付余款伍拾万元时抵扣。”第五条约定，甲方负责所有商铺交接前的一切属于甲方的税费、责任，如因此致使乙方损失，乙方享有永久追偿权。第三人张钢提交《付款协议》（日期：2012年4月16日）前提交《付款协议》（日期：2012年4月20日），该2012年4月20日《付款协议》第二条至第五条的内容与2012年4月16日《付款协议》相同，协议第一条载明，“截止今日为止，甲方已收到乙方金湾广场商铺购房款项约陆仟壹佰伍拾柒万陆仟陆佰元（￥61576600.00），乙方应在2012年5月30日前付清金湾广场商铺余款约壹仟壹佰万元（￥11000000.00），若乙方逾期支付，欠款部分按月息3%向甲方支付滞纳金，直至付清为止。甲方负责在4月30日前把剩余商铺全部过户至乙方名下。”经笔迹鉴定和指纹鉴定，该2012年4月20日《付款协议》上刘新荣的签名及签名上指纹非刘新荣本人所留，刘新荣在本案审理过程中对2012年4月20日《付款协议》不予认可。原告刘新荣于（2013）右民一初字第1447号张勇诉刘新荣房屋买卖合同纠纷一案的答辩中，以2012年4月20日《付款协议》作为抗辩依据。本案审理过程中，第三人张钢以刘新荣尚欠涉案十六套商铺转让款600万元为由，向该院提起民事诉讼。经对该（2014）右民一初第1034号原告张钢诉被告刘新荣、第三人张勇、黄建波、潘艳玲、陆剑、陈萍、廖咏华、农霞、罗永光、陆晓萍、ＸＸ、麻晓荣房屋买卖合同纠纷一案开庭审理，该院采纳刘新荣提供的付款凭证27份，查明刘新荣于2012年7�10日前已支付涉案十六套商铺转让款共6342.692287万元，其中包括于2012年7月5日支付的商铺转让款200万元，于2012年7月10日支付的300万元购房款。第三人张钢对刘新荣至2012且4月20日已支付6157.66万元，后支付500万元，共计商铺转让款6657.66万元予以认可。另查明，被告罗永光名下2幢1层2-F号商铺已于2011年9月28日过户到刘新荣名下。再查明，被告罗永光名下2幢1层2-F号商铺被分割为2-F1、2-F2、2-F3、2-F5、2-F6、2-F7共六个商铺，并存在出租给他人情形。至2014年3月止，第三人收取五商铺租金为：2幢1层2-F号商铺之2-F1号商铺2011年10月起至2012年7月每月租金为3461元，2012年8月至2013年7月每月租金为3692元，2013年8月至2014年4月每月租金为3877元；2幢1层2-F号商铺之2-F2、2-F3号商铺2011年10月至2014年4月每月租金为5578元；2幢1层2-F号商铺之2-F5、2-F6号商铺2011年12月15日至2014年3月26日每月租金为5548元；2幢1层2-F号商铺之2-F7号商铺2011年10月至2014年4月每月租金为2952元。罗永光商铺共收取承租人押金28000元。
一审法院认为，本案《协议书》明确约定第三人张钢享有被告罗永光名下金湾广场瑞华苑2幢1层2-F号商铺的产权，被告不拥有商铺产权；且在庭审过程中，两被告对第三人为涉案商铺的实际产权人无异议，承认购买上述相应商铺的首付款及银行借款均由第三人支付偿还，涉案商铺实体权利由第三人实际享有，相应义务由第三人履行，可认定第三人为被告名下商铺的实际产权人，享有依《协议书》约定的收益、处分涉案商铺的各项权利、承担约定义务。故，第三人张钢为金湾广场瑞华苑2幢1层2-F号商铺的实际产权人，该商铺转让约定的相应权利、义务应由第三人自行享有、承担。罗永光、陆晓萍作为2幢1层2-F号商铺名义产权人为本案适格被告，基于原告刘新荣对第三人张钢为商铺实际产权人知情，两被告不应承担转让该商铺约定的义务。第三人张钢整体转让包括本案被告罗永光名下2幢1层2-F号商铺在内的涉案十六套商铺给原告刘新荣，有原告刘新荣与第三人张钢的代理人张勇签订的甲方记载为“张钢”的《商铺转让协议》两份、日期为2012年4月16日《付款协议》、刘新荣陆续支付购房款的付款凭证为凭，应予确认。原告与第三人签订的《商铺转让协议书》九份、日期为2012年4月16日《付款协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同。其中日期为2012年4月16日《付款协议》是之前签订的协议书的补充协议，该《付款协议》对之前协议内容有变更、补充的，以该《付款协议》为准。因日期为2012年4月20日《付款协议》上乙方签名及其上捺指纹非原告刘新荣本人，该日期为2012年4月20日《付款协议》不作为定案依据。一、关于违约责任及违约金支付问题。原告主张其未违约拖欠购房款，两被告不移交2幢1层2-F号商铺违约。原告诉称，原告与被告签订的《商铺转让协议书》约定以租金冲抵商铺转让款。自2012年10月至2014年12月止，第三人张钢代刘新荣收取的商铺租金估计为1100万元，张钢代收租金冲抵商铺转让款尚有余额，张钢应返还。刘新荣不向张钢支付600万元购房款属于先履行抗辩权。原告与被告签订的《商铺转让协议》第三条第一项约定“甲方自愿以该商铺第二期转让费作为对2011年9月18日签订的商铺转让协议书（约定权属张钢商铺的转让事宜）的担保（愿负连带责任），如担保事项不能完成，乙方有权直接扣留除该期转让费（共陆佰捌拾叁万伍仟陆佰元），……”。该转让费作为张钢履行《商铺转让协议书》办理相关事宜的担保，原告有权拒付该转让费。两被告、第三人辩称，《付款协议》已明确至2012年4月20日止刘新荣尚欠1100万元商铺转让款。关于租金的约定已在《付款协议》中进行了变更。《付款协议》并没有关于租金冲抵房屋转让款的约定。原告所谓罗永光以其转让款作为担保的条款没有任何履行条件。原告所谓先履行抗辩权无任何事实和法律依据。该院认为，转让包括两被告名下2号楼1层2F号商铺在内的八份《商铺转让协议》中关于购房款的支付、商铺移交以及租金归属的约定已在2012年4月16日《付款协议》中作变更、补充，双方应按变更后的协议履行。根据《付款协议》第二条的约定，原告刘新荣支付商铺转让款到余款为50万元时起，第三人在三日内协助、配合乙方办理完所有金湾广场商铺的移交手续；根据第四条约定，第三人预收的属于原告的租金，原告有权在支付商铺转让款到余款50万时予以抵扣。�从2012年4月16日《付款协议》第一条看，第三人张钢转让的十六套商铺总价款为7255.06万元（双方认可收到款6041.66万元＋应付款1100万元＋扣除的三个月租金73万元＋扣除的保证金40.4万元），扣除第三人认可的原告刘新荣已付商铺让款6657.66万元以及约定的可抵扣相当三个月租金73万元的购房款，原告刘新荣目前尚拖欠张钢商铺转让款524.4万元。故，本案第三人移交商铺，第三人预收的属原告的租金予以抵扣购房款的条件未成就，第三人无违约情形。且转让罗永光名下商铺的《商铺转让协议》约定的担保事项不符合物权的有关规定。担保物权属物权范畴，《商铺转让协议》约定刘新荣以其应支付但尚未支付给张钢的商铺转让款，即尚未实现物权效力的钱款作为担保物，不符合担保法的规定。原告关于先履行抗辩权的主张无事实依据。故原告刘新荣关于违约金的诉讼请求无事实依据与法律依据，该院不予支持。二、关于商铺及商铺押金、租赁合同移交问题。虽然《付款协议》第二条约定第三人张钢应在原告刘新荣支付购房款到余款为伍拾万元时起三日内协助、配合乙方办理完所有金湾广场商铺的移交手续。对此该院认为，本案原告刘新荣与第三人张钢之间房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应本着诚实信用原则履行各自义务。作为房屋买卖合同出卖人的主要义务就是向买受人交付房屋，而买受人的主要义务则是向出卖人支付价款。鉴于原告刘新荣目前已支付了大部分商铺转让款，关于张钢诉刘新荣拖欠商铺转让款一案亦在审理当中，且2幢1层2-F号商铺已于2011年9月28日过户到刘新荣名下，故于情于理，第三人均应依法与原告刘新荣办理2幢1层2-F号商铺交房、�交押金、移交该商铺租赁合同等相关事宜。如前所述，刘新荣关于交房、移交押金、移交商铺租赁合同原件的主张，该院依法予以支持。三、关于租金归属问题。原告刘新荣主张，本案商铺租金自2011年10月1日起归其所有。被告、第三人抗辩称《付款协议》第四条已明确刘新荣付清房款前十六套商铺租金归第三人张钢所有。该院认为，《付款协议》第四条约定，“自乙方（原告刘新荣）付清商铺购房款的即日起，一、二楼所有商铺租金均归乙方所有”，该约定应理解为，涉案十六套商铺按各《商铺转让协议》的约定租金归刘新荣所有。自原告刘新荣付清购房款之日起，第三人张钢已代收本属于原告刘新荣的商铺租金全部予以返还刘新荣。惟有如此，方符合协议的本义和日常生活常理及商业习惯。据此，本案2幢1层2-F号商铺租金自2011年10月1日起归刘新荣所有。经查，�2014年3月止，第三人收取的2幢1层2-F号商铺租金应为517845元［（3461元／月×10个月＋3692元／月×12个月＋3877元／月×8个月）＋5578元／月×30个月＋5548元／月×（27个月＋12日÷30日／月）＋2952元／月×30个月］。基于第三人与原告之间拖欠购房款纠纷已另案审理，上述租金第三人应返还原告刘新荣。原告未能举证2014年3月后的租金收取情况，该院不作审理，原告可另行主张权利。综据上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国物权法》第一百一十六条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、第三人张钢应返还原告刘新荣所有的百色市江滨二路金湾广场瑞华苑2幢1层2F号商铺租金517845元；二、第三人张钢将百色市江滨二路金湾广场瑞华苑2幢1层2F号商铺移交给原告刘新荣；三、第三人张钢应移交百色市江滨二路金湾广场瑞华苑2幢1层2F号商铺租赁押金28000元给原告刘新荣；四、第三人张钢应移交百色市江滨二路金湾广场瑞华苑2幢1层2F号商铺租赁合同原件给原告刘新荣；五、驳回原告刘新荣的其他诉讼请求。
案件受理费8480元，鉴定费24640元，共计33120元，由原告刘新荣负担6705元，由第三人张钢负担26415元。
上诉人张钢上诉称，一、一审判决商铺租金按《商铺转让协议书》约定的日期归刘新荣所有与《付款协议》约定完全相悖，适用法律及判决均有错误。根据2012年4月16日《付款协议》第四条约定：自刘新荣付清商铺购房款的即日起，一、二楼所有商铺的租金均归刘新荣所有。显然该条约定明确了商铺租金归刘新荣所有的条件和时间，即刘新荣付清商铺款的即日起。付清前，商铺租金归张钢所有。一审判决理解该条约定完全错误，严重违背当事人协议的约定。该条款分三层意思：一是刘新荣仅享有一、二楼三个月租金73万元，有权在购房款中抵扣。原审判决张钢返还刘新荣的租金约686万元，严重缺乏事实依据。按一审理解，该条根本没有必要另行强调刘新荣享有三个月租金，就应直接写明刘新荣按《商铺转让协议书》约定日期起享有租金。二是刘新荣自付清商铺购房款即日起商铺租金均归刘新荣所有。该约定变更了原《商铺转让协议书》关于租金的约定，形成了新的意思表示，即刘新荣在付清商铺款后才享有商铺租金，该条款中没有上诉人代刘新荣收取租金至商铺款交清时再移交的意思表示，况且，刘新荣从2012年4月签订《付款协议》起至上诉人起诉其拖欠商铺转让款时从未向上诉人主张过租金。三是对于上诉人已预收的属于刘新荣的租金，刘新荣有权在支付到余款为50万元时抵扣。综上，《付款协议》第四条是双方关于商铺转让后�金收益归属条件的特别约定，该约定优于法定，应按约定执行。该协议正是为了杜绝刘新荣无限期拖欠商铺转让款，上诉人才与之约定在付清商铺款前租金归上诉人所有，付清以后才归刘新荣所有。该约定未违反法律规定，也符合协议的本义及生活常理、商业习惯。关于商铺所有权的转移。上述《付款协议》分别约定了商铺所有权转移和商铺租金收益权转移的条件，两者是独立存在，成就条件各不相同。该约定是双方真实意思表示，合法有效，应按约定执行。此外，《付款协议》是对全部《商铺转让协议书》的总结算、补充和变更，其效力高于《商铺转让协议书》，故应按《付款协议》履行。二、涉案的商铺及商铺押金、租赁合同原件移交条件尚未成就。根据《付款协议》第二条约定，上诉人应在刘新荣支付购房款到余款为50万元起三日内协助、配合办理完所有商铺的移交手续。一审判定刘新荣尚欠转让款524.4万元，故商铺的移交条件尚未成就。三、被上诉人严重缺乏诚信，伪造2012年4月20日《付款协议》的签字，又在诉讼中恶意申请笔迹鉴定，企图掩盖事实，逃避债务，故意损害上诉人的权益，依民诉法的规定，应追究法律责任。综上所述，一审判决罔顾协议约定，适用法律及判决错误，请求撤销一审判决，驳回被上诉人刘新荣的全部诉讼请求。
被上诉人刘新荣答辩称，一、一审判决关于商铺租金归被上诉人刘新荣所有事实清楚，适用法律正确。引起本案纠纷是因上诉人故意将租金归属与租金移交条件的约定混为一谈，片面地认为《付款协议》第四条是对原《商铺转让协议书》关于租金归属的约定形成了新的意思表示，借此继续对刘新荣已付大部分对价的所有物既无偿占有租金又收取商铺欠款及违约金多重获利�上诉人的行为严重违反了合同约定，侵犯了被上诉人的合法权利，造成被上诉人巨大损失。本案争议的焦点核心是对《付款协议》第四条的理解，但无论从文义、体系、目的解释或是根据法律规定、交易惯例进行理解，都得出唯一结论：自2011年10月1日起，商铺租金归刘新荣所有，但在刘新荣付清商铺款前，上诉人张钢有权代收并留置租金，直到支付房款尚欠50万元时，方可以租金抵扣，再由张钢多退少补。总之，《付款协议》第四条的根本要旨是在原《商铺转让协议书》的基础上细化了移交租金的条件，而非重新约定租金归谁所有。涉案商铺的租金按《商铺转让协议书》约定归刘新荣所有，张钢在刘新荣未付清房款前代收并予抵扣才是刘新荣的真实意思。二、关于商铺及商铺押金、租赁合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，并不存在相互矛盾的情形。在本案商铺转让关系中，刘新荣已支付大部分合同款项，张钢的主要义务是对商铺进行交付，而商铺已完成法律交付，商铺事实上的移交及押金、租赁合同的移交即是张钢的附随义务。虽然在一审的（2014）右民一初字第1034号案中认定被上诉人刘新荣拖欠张钢商铺余款524.4万元，但至2015年4月9日即一审判决时止，上诉人代收属于被上诉人的租金及押金已达1041.1984万元，足以抵扣商铺余款，余额张钢应依法返还。综上，若按上诉人诉求，其既要占据商铺，又收取租金，还要向被上诉人索要少部分的商铺余款及高额的违约金，上诉人必然多重获利，法律如果支持合同目的完全落空的交易，即与民商法律精神、市场交易原则和当事人真实意思、商业道德皆背道而驰。因此，上诉人张钢应按《商铺转让协议》约定，将收取的租金返还被上诉人，并及时移交商铺及租赁合同原件。
一审被告罗永光等人陈述对于一审判决认定一审被告的身份地位无异议，对于本案也无其他意见。
二审期间，双方当事人无新证据材料提交。
经审理查明，一审判决认定本案的事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人应否向被上诉人交付涉案商铺？二、上诉人应否退还被上诉人涉案商铺的租金、押金及租赁合同原件？
关于焦点一，即买卖商铺法律关系的问题。
双方当事人确认涉案商铺已确定上诉人张钢为实际产权人，涉案商铺虽然登记在一审被告名下，但一审被告并不是涉案商铺的实际产权人。庭审中，双方当事人一致确认，至2014年4月前，上诉人已经将16套商铺过户登记给刘新荣。双方转让的金湾广场16套商铺的转让总价款应通过一审被告黄建波等人�刘新荣签订的八份合同（共8套商铺）及张钢本人与刘新荣2011年9月18日签订的一份8套商铺整体转让合同（共3页）约定的转让价款合计得出。经统计，张钢转让给刘新荣的16套商铺总价款为：7142.34万元。截止2012年4月16日签订《付款协议》时刘新荣已付6041.66万元；2012年7月5日另付200万元；2012年7月10日另付300万元。刘新荣已付商铺转让款共计元6091.66万元。扣除双方另约定刘新荣享有三个月租金73万元，刘新荣仅尚欠商铺转让款527.68万元（7142.34-6041.66-200-300-73=527.68万元）。本院认为，上诉人张钢从2011年起已收取了大部分商铺转让款，并且商铺已办理过户登记手续，张钢应当交付商铺给刘新荣，张钢继续占有商铺，有悖诚实信用原则。因被上诉人刘新荣拖欠的商铺转让款，已另案判决刘新荣支付拖欠的商铺转让款及承担了违约责任。因此，上诉人应将涉案商铺移交给被上诉人刘新荣。
关于焦点二，即商铺租赁法律关系的问题。双方当事人签订16套商铺转让的九份《商铺转让协议书》均约定：“商铺租金从2011年10月1日起归乙方（刘新荣）所有，甲方（张钢）应在乙方交纳转让费后依约移交转让的商铺及租金、押金等，并全力配合乙方收取租金及处理与租户的关系。”2012年4月16日，双方签订《付款协议》第四条约定：“双方约定乙方（刘新荣）享有一、二楼所有商铺三个月租金（约柒拾叁万元），乙方有权在购房款中予以抵扣上述租金及租户交纳的保证金（约肆拾万零肆仟元）。自乙方付清商铺购房款的即日起，一、二楼所有商铺租金均归乙方所有，对于甲方已预收的属于乙方的租金，乙方有权在支付余款伍拾万元时抵扣。”为此，双方对租金的归属产生争议。本院认为，双方当事人对合同条款理解有争议的，应根据《中�人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，应按照合同所使用的词句、有关条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同条款的真实意思。对于本案租金归属问题应当根据原物与孳息的衍生关系来认定，即商铺租金为商铺所有权的基础产生的收益，商铺租金与商铺产权并存。本案双方当事人在《商铺转让协议书》中约定涉案商铺的租金从2011年10月1日起归刘新荣所有，这是双方订立合同时的基本意思，也是当事人受让商铺的目的所在。《商铺转让协议书》中不仅约定了租金的归属，也约定张钢了在刘新荣交纳转让费后依约移交商铺、租金及押金等。《付款协议》第四条并未重新约定租金的归属，而是再次约定租金于商铺转让款付清后移交。对于该约定不应理解为双方达成新的意思表示，更不是对租金归属的变更。此外，涉案商铺已登记在刘新荣名下�刘新荣亦支付大部分的对价款，根据《中华人民共和国物权法》一百一十六条第二款“”的规定，租金属于涉案商铺的法定孳息，张钢交付标的物同时，租金也应一并转移。依《付款协议》约定的租金移交的条件，因刘新荣拖欠商铺转让款纠纷一案已经判决由刘新荣支付并承担违约金责任，张钢向刘新荣移交租金的条件已经成就。因此，一审判决张钢移交租金并无不当，本院予以维持。交付租赁押金及租赁合同属于上诉人张钢交付商铺的附随义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，故张钢移交商铺时亦应一并移交租赁押金及租赁合同的原件。
综上所述，双方当事人在《商铺转让协议书》中已经对商铺租金归属作出约定，《付款协议》约定并未改变租金的归属，被上诉人刘新荣拖欠商铺转让款及违约金已另案确定。所以，上诉人张钢交付商铺、租金、押金及租赁合同原件的条件已经成就。一审判决认定事实清楚，审判程序合法及判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9258元，由上诉人张钢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨玉林
审 判 员 郭承峙
代理审判员 黄 婷
二〇一五年十一月十日
书 记 员 许艳梅