湖南省辰溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1223民初251号
原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局，住所地怀化市迎丰中路646号。
负责人梁霖波。
委托代理人谭显友（特别授权），湖南人和人怀化律师事务所律师。
被告李喜梅，女，1981年11月15日生，汉族，湖南省湘乡市人，个体工商户，住湖南省湘乡市。
委托代理人曾安银（被告李喜梅之夫），男，1982年10月27日生，汉族，湖南省娄底市人，个体工商户，住湖南省娄底市。
第三人李道辉，男，1991年1月13日生，汉族，江西省余干县人，个体工商户，住江西省余干县。
原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局与被告李喜梅及第三人李道辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局的委托代理人谭显友、被告李喜梅的委托代理人曾安银及第三人李道辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局诉称,2013年1月1日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限1年，从2013年1月1日至2013年12月31日止，被告以每年租金30000元承租原告坐落于辰溪县辰阳镇东风路11号门面房屋，租金结算方式为签订合同之日一次性按年缴付。合同同时约定，被告若逾期交付租金，每日按当月租金的5%收取违约金，若租赁期届满，被告逾期5日交付租金，原告有权收回房屋，原告提供被告10日宽限期，宽限期内仍计算租金；若被告未依合同约定，则按占用期内租金总额5%支付违约金。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告依合同缴付2013年度与2014年度的租金后，一直未支付租金，经原告多次催讨，被告仍拒不缴付。现原告正逢内部重组，2015年8月26日原告书面通知被告，要求与被告解除合同收回门面，并且要求被告在2015年9月30日前自行退出租赁房屋。然而被告却在未通知原告的情况下将门面私自转租给第三人使用，原告要求被告及第三人腾退房屋并交付拖欠的租金时，被告及第三人均不予理睬。根据我国《合同法》第二百三十二条、第二百三十五条及双方签订的《房屋租赁合同》第三条3.4、3.5款的约定，原告有权解除租赁关系。因此原告解除《房屋租赁合同》既符合法律规定，也符合合同约定，但被告至今都未腾退房屋，也未支付租金。被告的行为即违法也违约，且给原告造成了极大损失，故请求人民法院依法判令解除原、被告双方于2013年1月1日签订《房屋租赁合同》形成的租赁关系，判令被告腾退并将辰溪县辰阳镇东风路11号门面房屋（房产证号080428**）返还原告，判令被告支付拖欠租金人民币35000元（暂计至2016年2月29日，实际租金支付直至被告归还租赁房屋之日止），并由被告按合同约定向原告支付违约金，本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求向本院提交了下列证据：
1、原、被告身份资料和中国电信股份有限公司湖南分公司文件〔中电信湘（2014）320号〕复印件（经与原件核对无异）1份，拟证明原告与被告身份情况等事实；
2、《房屋租赁合同》复印件（经与原件核对无异）1份，拟证明①双方于2013年1月1日签订房屋租赁合同，租赁期间为一年、租金每年每个门面三万，支付方式为一次性支付全年租金，②非经原告方同意被告不得将房屋转租、分租或以其他任何形式提供给第三人使用，被告营业执照法人代表需与合同签订人一致，否则视为转租，定金不予退还，③逾期交付租金的，每逾期一日按月租金5%支付每日违约金，逾期5日原告方有权解除合同等事实；
3、门面回收通知函1份，拟证明原告方已经在2015年8月26日向被告方告知要收回门面的事实并给予了一个月的宽限期等事实；
4、个体工商户登记基本信息1份，拟证明被告李喜梅于2014年7月31日已将承租的门面转租给第三人李道辉的事实；
5、辰房权证辰阳镇字第080428**号房产证复印件（经与原件核对无异）1份，拟证明租赁房屋属于原告所有的事实；
6、辰溪县辰阳镇人民调解委员会的证明1份，拟证明原告已经在2015年告知过被告原告要收回门面自用的事实。
被告李喜梅辩称，1，原、被告双方确实于2013年1月1日签订了辰溪县辰阳镇东风路11号门面的房屋租赁合同，根据该合同第二条第一款规定：“租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，合同期限为一年。”租赁合同到期后，原告即不终止合同，也不续签第二年的房屋租赁合同，而仍旧沿袭2013年1月1日签订的合同，履行承租房屋的权利和义务。被告依旧经营着该门面，承担着原合同应该承担的义务，一直经营到2015年7月。2015年7月1日，中国电信股份有限公司辰溪分公司指派工作人员到被告租赁的门面说：“2016年门面租赁款要提前交给公司”，并留下了开户银行、公司账号及开户名称，被告于2015年7月21日通过工商银行转账支付给原告2016年房屋租金30000元，既然已支付了2016年的房屋租赁款，被告理应经营到2016年12月31日止，中途腾退，有损公民的财产权益，且无法律依据。2，被告已全额支付了原告2014年、2015年、2016年房屋租金，并无拖欠租金之说。原、被告2014年、2015年虽未签定正式的房屋租赁合同，但这两年来一直沿袭着2013年1月1日签定的合同，并按该合同的约定履行义务，每年都按时向原告支付租金，只是与2015年7月21日支付方式不一样，2016年度租金，被告是以银行转账方式履行支付租金义务，而2014年、2015年则是原告指派工作人员到被告租赁的门面以现金方式收取租金，且要被告过几天开好发票后去原告辰溪分公司处领取收款凭证。被告因为已支付现金，且已取得该租赁门面的经营权，便无暇顾及交付门面租金的凭证，如果被告不支付房屋租金，原告会让被告在租赁门面经营两年之久吗？3，原告要求被告按合同约定向原告支付违约金没有有事实法律依据，因为原、被告双方在2014年后根本没有签订房屋租赁合同，即无租赁合同，何有违约之说。4，本案诉讼费用由谁负担的问题，民事诉讼法有明确规定，谁败诉谁承担，本案的诉讼纯属原告蛮不讲理之举，就算收回租赁门面，也要等租赁期满而提前告知承租人，这样可以减轻承租人的损失。综上所述，被告请求法院驳回二原告的诉讼请求。
被告李喜梅为支持其辩称的事实未向本院提交证据。
第三人李道辉述称，原、被告双方争议的门面是被告李喜梅向原告承租的，第三人只是为被告李喜梅打工，而不是转租该门面，本案与第三人无关。
第三人为支持其述称的事实未向本院提交证据。
经庭审举证质证，被告对原告提交的1、2、5号证据无异议，对原告提交的3号证据有异议，认为被告没有收到原告收回门面的通知，对4号证据有异议，认为工商登记虽然是第三人李道辉在经营小吃餐饮，但事实是被告李喜梅在经营，是以第三人李道辉的名义从事小吃经营的，对6号证据有异议，认为虽然被告被辰阳镇司法所通知去参加调解，但因为原告方没有派人参加，所以没有进行调解。
第三人李道辉对原告提交的证据与被告李喜梅的质证意见一致。
本院对原告提交的证据认证如下：
1、原告提交的1、2、4、5、6号证据，来源合法，内容客观真实，与本案有关联，予以采信；
2、原告提交的3号证据，系原告自行制作的通知函，因无其他证据予以佐证，不能形成证据锁链，不予采信。
本院根据采信的证据和当事人的陈述，认定以下案件事实：
2013年1月1日，原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局与被告李喜梅签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于辰溪县辰阳镇东风路的11号门面房屋（产权证号为辰房权证辰阳镇字第080428**号）租赁给被告李喜梅，租赁期限为1年，从2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金按年结算，每年30000元，由承租方在合同签订之日以现金或转账方式一次性支付。合同第三条第二款约定，在租赁期间，如出现房屋漏水、水管、厕所等一切维修事项的费用全部由承租方承担，第四款约定，租赁期内，出租方如因自用需要有权解除合同、收回房屋，但应提前一个月通知承租方，且不承担违约责任，第五款约定，租赁期届满，双方未另订立合同的，出租方有权收回房屋，但应提供10日宽限期（自租赁期届满之日起算）供承租方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算。第四条第三款约定，因使用需要，承租方可自费对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，承租方对房屋进行装修、改善、增设他物等添附时，不得破坏房屋的主体结构，并应遵守国家有关建筑、消防、坏境保护和卫生防疫等方面的法律、法规、规章及其他约束性规定，且承租方从事前述行为必须事先书面向出租方申请并经出租方书面同意，出租方有权对工程进行监督，租赁期满或本合同终止或解除后，承租方负责自行拆除上述添附物，拆除时不得破坏房屋的主体结构，承租方未拆除部分，出租方不予任何补偿。第五条第一款规定，除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款，或者违反法律、法规，以致不能想实现合同目的的，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任方承担，第三款规定，逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金的5％支付违约金，如果逾期5日仍不交付的，出租方有权解除合同，收回房屋，承租方仍需支付违约金和赔偿损失。合同签订后，原告将租赁房屋交付给了被告使用，被告依合同约定缴付了2013年度的房屋租金60000元。2013年12月31日合同到期后，双方未重新签订书面合同，仍按照原合同的约定履行相关权利和义务，被告继续承租原告的门面从事商业经营。被告向原告支付了2013年、2014年两年的房屋租金后,2015年度及之后的房屋租金被告至今未付。2014年7月31日，第三人李道辉在被告李喜梅承租的该门面经营小吃生意，并在辰溪县工商行政管理局登记为“辰溪县小馋猫风味小吃屋”，经营者姓名为第三人李道辉。2015年12月10日，原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局因与被告就解除合同、收回出租房屋协商无果后，向辰溪县辰阳镇人民调解委员会申请调解，要求收回出租房屋。同年12月18日，经该委员会组织调解，因双方意见分歧较大未能达成协议。原告为此诉至本院，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，判令被告李喜梅及第三人李道辉腾退并返还原告出租的辰溪县辰阳镇东风西路11号门面房屋，判令被告支付拖欠的房屋租金35000元（实际租金应支付至被告归还租赁房屋之日止），并由被告按合同约定向原告支付违约金。
本院认为，原、被告于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同履行期限届满后，双方没有为此另行签订房屋租赁合同，被告仍然继续使用该租赁房屋，原告亦没有对此提出异议，原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限应当为不定期，对于不定期租赁当事人可以随时解除合同，故原告要求解除原、被告之间的房屋租赁关系，要求被告腾退并返还租赁房屋理由正当，本院予以支持。关于被告是否已经交付了2015年度及之后的房屋租金问题，根据本案事实，被告没有证据证明自己已向原告支付了2015年、2016年度房屋租金的事实，故被告辩称已向原告交付了2015年、2016年度房屋租金的意见本院不予采信。被告在原合同期限届满后继续使用租赁房屋且在未经原告同意的情况下将租赁房屋交付给第三人李道辉经营小吃生意，该行为应当认定为转租，原告有权解除租赁合同，被告李喜梅和第三人李道辉应当及时腾退并返还原告的房屋。但不管是被告自己使用租赁房屋还是第三人转租该租赁房屋，被告李喜梅均应当向原告支付租金，而被告从2015年1月1日起至今已达一年以上未向原告支付租金显然有违诚实信用原则，应当承担向原告支付2015年度房屋租金30000元的民事责任，并应当自2016年1月1日起每月支付原告房屋租金2500元，至被告及第三人李道辉腾退并返还租赁房屋之日止。关于原告要求被告支付违约金的问题，虽然原、被告在2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》租赁限期届满后没有重新签订合同，但被告仍然继续使用该租赁房屋，原告亦没有对此提出异议，双方均按照原合同履行相关权利和义务，故2013年1月1日的房屋租赁合同继续有效，被告应当按照原合同的约定向原告支付租金，针对本案而言，被告自2015年1月1日起承租原告房屋至今已达一年以上未向原告支付租金已构成违约，但因租赁期限为不定期，双方对支付租金的期限没有约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，“租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，由此被告应当在2016年1月1日向原告支付2015年度的房屋租金60000元，逾期未交付租金应当承担违约责任，但原合同约定的每逾期一天按当月租金（30000元÷12个月×＝2500元）的5％即125元支付违约金显然过分高于原告方所受到的损失，本院酌情考虑按照每日万分之四的标准计算逾期付款违约金，即由被告自2016年1月2日起每天支付原告逾期付款违约金12元（30000元×0.0004），至租金付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条和第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局与被告李喜梅之间的房屋租赁合同；
二、由被告李喜梅、第三人李道辉于本判决生效后3日内将所承租的地处辰溪县辰阳镇东风路的原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局所有的11号门面房屋腾退并返还给原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局；
三、由被告李喜梅于本判决生效后3日内付清所欠原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局2015年度的房屋租金30000元，并按每日万分之四的标准向原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局支付逾期付款违约金，至租金付清之日止；
四、由被告李喜梅按照每月2500元的标准向原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局支付2016年度的房屋租金，自2016年1月1日起开始计算，至被告李喜梅和第三人李道辉腾退并返还租赁房屋之日止，限判决生效后3日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费755元，由被告李喜梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 魏良象
审 判 员 刘小山
人民陪审员 陈莎莎
二〇一六年七月十四日
书 记 员 谌庆庆
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。