江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第1759号
上诉人（原审被告）徐德友。
被上诉人（原审原告）建湖县春城物业管理有限公司，住所地建湖县城秀夫南路13-20号。
法定代表人陈汝春，该公司董事长。
委托代理人唐茂林。
上诉人徐德友因与被上诉人建湖县春城物业管理有限公司（以下简称春城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2013）建高民初字第0275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月30日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年1月1日，徐德友与案外人焦成怀签订房屋租赁合同一份，约定徐德友从2011年1月1日起承租案外人焦成怀所有的位于建湖县城金阳花园的门面房七间三层（房屋建筑面积合计1456平方米）用于经营，租赁期间房屋物业费等由徐德友负责交纳。春城物业公司向徐德友提供物业服务，徐德友分别于2010年10月29日、2011年1月9日分别向春城物业公司交纳物业费各1600元（所交物业费时间段为2010年10月至2011年12月底），对此，庭审后春城物业公司表示该两笔物业费计3200元，同意全部在2011年春城物业公司应收取徐德友的物业费中予以抵冲。后徐德友未能足额交纳2011年度的物业费，春城物业公司于2012年2月向被告承租房屋的业主焦成怀的丈夫左学俊发出《物业管理费催缴通知》，催缴2011年度物业费，但焦成怀及徐德友仍未交纳，春城物业公司遂向一审法院提起诉讼，请求依法判令徐德友立即支付2011年度物业费8736元、逾期滞纳金1047.6元（每日1‰，主张120天），合计9783.6元，诉讼费用由徐德友承担。
一审另查明，建湖县物价局核准建湖县金阳花园小区普通住宅物业费标准为每月每平方米0.35元、别墅物业费标准为每月每平方米0.5元。
一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。春城物业公司依照约定向徐德友提供物业服务，徐德友作为物业使用人，应当向春城物业公司交纳物业费，故春城物业公司要求徐德友交纳物业服务费的诉讼请求成立。春城物业公司按照每月每平方米0.5元向徐德友收取物业费未得到建湖县物价局核准，故应按最低标准即普通住宅标准每月每平方米0.35元计算。春城物业公司为徐德友提供的物业服务存在瑕疵，可酌情降低徐德友应交纳的物业服务费（支持原告应收取的物业服务费的80%）。综上，徐德友应向春城物业公司交纳的2011年度物业费为4892元。徐德友已交纳给春城物业公司2011年物业费3200元，应予抵冲，徐德友尚欠春城物业公司2011年度物业费1692元。春城物业公司按每日1‰的标准主张滞纳金，违反了《江苏省物业管理条例》的规定，一审法院不予支持，但春城物业公司可按同期中国人民银行贷款基准利率6.1%主张120天的逾期利息为34元。关于徐德友称春城物业公司与焦成怀实际签订合同的时间是2011年11月26日，春城物业公司是在骗取徐德友物业费的辩称，因为春城物业公司在2011年前已实际为徐德友提供物业服务，故一审法院对徐德友该辩称不予支持。关于徐德友称其物品多次被盗和破坏，徐德友的损失应由春城物业公司赔偿以及春城物业公司私自将金阳花园门面房、游泳池和围墙建成车库卖钱，堵死安全通道的辩称，因与本案非同一法律关系，故本案不予理涉，徐德友可凭有效证据另行主张。据此，一审法院遂判决：一、徐德友于判决发生法律效力后十日内给付春城物业公司物业服务费1692元、滞纳金34元，合计1726元。二、驳回春城物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由徐德友负担。
上诉人徐德友不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人不具有有效的物业服务企业资质和收费依据。二、业主与被上诉人于2009年9月签订的所谓“物业管理协议”后，由于被上诉人所签协议和内容不合法，亦未能在房产主管部门客观生效，故双方主观上未履行物业管理协议的内容。客观上，上诉人使用的房屋所处位置具有特殊性，位于金阳花园小区电动大门外两侧的乡镇道路旁，水、电、下水道均在金阳花园小区以外，垃圾清运和垃圾桶均是由建阳镇环卫所承担和提供，上诉人向该所缴纳费，故实际上没有被上诉人进行物业管理和服务的事项和内容。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审。
被上诉人春城物业公司答辩称，一、被上诉人单位是经工商部门依法核准登记而成立的、具有法人资格的物业管理机构，收取的费用由建湖物价局批复，故双方签订的物业服务协议书合法有效，收费也有根据；二、上诉人所居住的位置属于建湖县建阳镇金阳花园小区规划范围之内；三、建阳县环卫所所收取的5元／月是垃圾处理费，该费用是政府财政收入，与物业管理费是两回事；四、上诉人明知应当缴纳物业管理费，与业主所签订的合同也有约定；五、被上诉人在小区管理中提供了相应的服务。请二审法院查明事实后维持原判。
本院二审查明的事实与一审相同，对一审查明的事实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：一、被上诉人春城物业公司是否具有法定资质；二、案涉物业服务协议是否合法有效；三、春城物业公司是否提供相应的物业服务及其向上诉人主张物业费有无事实依据。
本院认为：
（一）关于被上诉人春城物业公司的资质问题，国务院《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。经查，被上诉人春城物业公司具有独立的法人资格，经营范围为“一般经营项目：物业管理（三级）”；房屋水电安装、维修（限办理资质证书用）”。故被上诉人春城物业公司具有物业管理的相应资质，民事主体资格符合法律规定。
（二）关于案涉物业服务协议效力问题。该协议是业主焦成怀与被上诉人春城物业公司的真实意思表示，内容合法有效。该协议是否在房管部门备案不影响协议的效力，双方应按照物业管理协议履行各自的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务合同请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。业主焦成怀将案涉房屋租赁给本案上诉人，在租赁合同中约定物业费由上诉人徐德友交纳，故被上诉人春城物业公司有权选择向上诉人徐德友主张物业费。虽然该协议签订于2011年11月16日，但春城物业公司在2011年前已实际为徐维道提供物业服务，故春城物业公司有权向上诉人徐德友主张2011年全年的物业费用。
（三）关于被上诉人是否提供物业服务及收费是否得当的问题，根据国务院《物业管理条例》第二条之规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的内容。根据国务院《物业管理条例》第三十五条第二款之规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。但双方在物业服务合同中并未明确约定相对具体的服务内容，故根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据物业管理与服务相关法律法规的一般性条款及行业、交易习惯，本案中，物业管理服务事项一般应包括以下内容：物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理，物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理，协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项，物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务，应业主要求进行的室内特约维修服务，物业档案资料的管理等。另，关于物业管理服务费用问题，根据国务院《物业管理条例》第四十一条之规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。本案中，被上诉人春城物业公司负责维护金阳花园物业共用部位和物业共用设施设备，负责物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务，应业主要求进行室内特约维修，并管理物业档案资料。但根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》第二十三条之规定，按国家行政建制设立的市的主要街道、广场和公共水域的环境卫生，由环境卫生专业单位负责。案涉门面房位于街道的两侧，其中日常环境卫生、绿化管理都是由建湖县建阳镇环卫所负责，且建湖县建阳镇环卫所向上诉人收取了垃圾处理费用，故被上诉人春城物业公司并未对本案物业使用人尽到负责卫生、绿化管理的职责。关于小区居民投诉小区有盗窃和违章建筑的问题，国务院《物业管理条例》第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和适用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。显然，本案中，春城物业公司并未完全尽到协助管理和安全防范的职责，也未及时向有关行政管理部门反映。综合前述服务合同应具备的具体服务项目及被上诉人所提供的服务来看，被上诉人仍有权主张合同约定费用的一半左右。另双方在合同中明确约定按0.5元／平方米计费，故一审判决采用0.35元／平方米没有依据。总之，一审酌定0.35元／平方米及裁量上诉人承担80%的物业费，均没有充分的法律、合同及事实依据。但一审计算的结果于本院依上述认定所计算的结果大致相当，均可予以维持。
综上，尽管被上诉人春城物业公司的服务有严重瑕疵，一审法院对物业费的认定是根据当地物业费的最低标准并进行了酌减，虽然在算法上不够合理，但结果基本公平得当。被上诉人春城物业公司应及时改进服务质量，不能只顾收费不顾服务，上诉人在接受相应的物业服务之后也应按合同约定及时交纳物业服务费用。这样双方才能建立起正常、稳固的合作关系，共同营造和谐美好的小区环境。综上，一审判决结果可以维持，上诉人的上诉理由本院不予支持。依照《国务院城市市容和环境卫生管理条例》第二十三条、《国务院物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人徐德友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘仁海
代理审判员 胡廷霞
代理审判员 严 星
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 刘 湘