广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字第247号
原告（反诉被告）：广州市国土资源和房屋管理局，地址广州市。
法定代表人：李俊夫。
委托代理人：罗肖娜，该局工作人员，联系地址。
委托代理人：何嘉华，该局工作人员，联系地址。
被告（反诉原告）：新丰县供销社驻广州购销部，住所广州市荔湾区。
法定代表人：潘希标，职务经理。
委托代理人：潘振平，该购销部工作人员。
原告广州市国土资源和房屋管理局诉被告新丰县供销社驻广州购销部租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法由审判员张艳独任审判，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗肖娜、何嘉华，被告的法定代表人潘希标、委托代理人潘振平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市国土资源和房屋管理局诉称：宝华路某号地下及二楼前截房屋是国家直管房，由原告广州市国土资源和房屋管理局经营和管理。被告2013年7月1日向原告承租该房屋作商业使用，承租面积161.79平方米，月租金12206.90元，租赁期至2015年6月30日止。但被告从2013年10月起欠交租金，经多次催缴，至今仍拒不缴纳，严重侵犯了原告的合法权益。
根据原被告签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》第四条第1款的规定，被告应依时交纳租金；第二十一条第1款规定，任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。被告欠交租金的行为，已经违反了合同规定，理应承担相应的法律责任。故起诉请求：1、解除原告与被告之间就宝华路某号地下及二楼前截房屋的租赁关系，并要求被告将该屋的使用权交还原告；2、被告按照每月12206.90元的标准，交付2014年10月至2014年12月的租金共36620.70元及交付2013年7月至2014年9月的租金差额共92822.7元（已扣除15046.8元），上述租金支付至交还涉案房屋使用权之日止；3、本案诉讼费由被告承担。
被告新丰县供销社驻广州购销部辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原被告于2014年1月3日签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》后不久，2014年1月中旬宝华大笪地商业城贴出公告称最迟到2014年3月份清场并拆除。广州地铁总公司于2014年3月初开始将大笪地商业城连同涉案商铺和商铺门口及3米宽的商用通道一并围闭起来导致被告无法经营。被告向原告反映该情况，原告到现场勘查后口头同意在商业城围闭期间按原月租5015.60元收取租金，故原告从2013年7月1日起至2014年9月止一直按原月租金5015.60元向被告收取租金，而且出具了发票。
2、原被告于2014年1月3日签订合同后，原告于2014年9月26日对本合同进行房屋租赁登记备案，至2014年12月22日才将本案合同连同附件送达给被告，故合同的生效时间是2014年9月26日。因原告拒收现金，被告通过银行转账方式向原告支付2014年10月至12月期间租金共15046.80元，原告对此没有提出异议，应视为原告已默认在商铺围闭期间按月租金5015.60元交付租金。
综上所述，由于被告的商铺及场地至今一直处于被广州地铁总公司围闭的状态导致被告无法经营，而原告的行为同意和默认了被告提出的涉案商铺在被围闭期间按原月租5015.60元交付的请求，被告的行为没有违约。故原告的诉讼请求缺乏事实和证据支持，应全部予以驳回。
被告新丰县供销社驻广州购销部反诉称：因广州地铁总公司于2014年3月初开始将大笪地商业城连同原告租赁给被告经营的商铺面积161.79平方米和商铺门口及3米宽的商用通道一并围闭起来导致被告无法经营。被告多次口头向原告反映此情况，要求其作为涉案商铺的业主派员与广州总地铁公司交涉，但原告除口头同意按原月租5015.60元收取外，对与广州地铁总公司交涉的请求不予理睬，原告没有履行其应尽的租赁管理义务，造成被告的商铺不能经营时段的经济损失，被告认为围闭期间应免租。故反诉请求：1、原告赔偿被告因不能经营造成的经济损失共55171.6元（从2014年3月至2015年1月按每月租金5015.6元×11个月计算）；2、本案诉讼费由原告承担。
原告广州市国土资源和房屋管理局针对反诉辩称：1、原告由2013年7月起收取被告的租金仅是预缴性质，按照书面的租赁合同约定，被告还欠原告10万多元的租金；2、原被告就涉案房屋建立的是租赁关系，租赁合同的主要权利义务是出租人提供房屋，承租人依时缴纳租金，合同并没有约定出租人要保证租赁房屋的经营环境能够让承租人获得满足其要求的利润，更没有约定出租人要赔偿承租人因为经营环境的变迁而遭受的一切损失。出租人收取租金，其余一切经营风险当然由承租人自行承担。经济损失的赔偿要有因果关系，原告没有对被告实施过任何侵权行为，被告的诉请是无理取闹。
经审理查明：广州市宝华路某号房屋是原告的经租房产。2014年1月3日，原告属下的广州市荔湾区土地房屋管理所（甲方）和被告（乙方）签订《广州市直管房租赁合同》（非住宅），约定：甲方将坐落在荔湾区宝华路某号首层及二层前截部位的房地产出租给乙方，作商业、办公用途，建筑面积161.79平方米；租赁期限从2013年7月1日至2015年6月30日，租金每月12206.90元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金3个月，甲方有权终止合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；本合同经双方签名或盖章后，自租赁登记备案之日起生效。该合同于2014年9月26日办理了房屋租赁登记备案。合同期间原告按每月5015.60元的标准通过现金方式向被告交纳租金至2014年9月。并由原告向被告出具当月的发票。
2014年10月至2014年12月期间，被告分别于2014年10月23日、12月10日、12月23日三次向原告提交申请报告，请求原告与地铁公司协商预留铺面门口和通道以及从2014年3月1日起免租或按原每月5015.60元收取租金至被告商铺可正常经营时止等。原告确认收到上述三份报告。因原告从2014年10月起未收取被告缴交的租金现金，被告于2014年11月27日及2014年12月19日分三次通过银行转账的方式按原月租5015.60元向原告交纳2014年10至12月份租金，原告确认收到被告转账的15046.8元，但认为该款项仅为被告补交的租金差额。
庭审中，原告确认在2013年7月至2014年9月期间未向被告书面主张过补缴该时段的租金差额。另被告陈述，涉案商铺目前由被告使用，因宝华大笪地商业城与广州地铁总公司场地租约最迟到2014年3月份清场并拆除，广州地铁总公司于2014年3月初开始将大笪地商业城连同涉案商铺、商铺门口及3米宽的商用通道一并围闭起来，故被告主张的经济损失实际上是从2014年3月开始无法正常经营的租金损失。
本院认为：原、被告签订的《广州市直管房租赁合同》（非住宅）是双方平等自愿协商的意思一致表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，被告一直使用案涉场地并向原告交纳租金，履行了主要义务，原告亦收取了租金并开具发票，故双方的租赁合同自成立时生效。被告答辩称合同于2014年9月26日才生效不符合法律规定，本院不予采纳。
根据合同约定租金每月12206.90元。但从被告提交的租金发票以及庭上的陈述分析，被告自2013年7月至2014年9月期间均是按每月5015.60元的标准交纳租金，原告亦收取了该时段的租金并出具发票，且原告并无提交证据证明其就2013年7月至2014年9月期间的租金差额向被告主张过权利，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”故上述双方行为应视为对原合同约定的租金标准协商一致，变更了原合同的约定，现原告要求被告补交该期间的租金差额与前述其收取租金的行为意思表示不符，有违诚实信用原则，本院对此不予支持。
由于原告从2014年10月开始明确表示不同意按照每月5015.60元的标准收取租金，并且主张按合同约定的标准收取，故从2014年10月开始，双方应按合同约定的标准收缴租金。被告从2014年10月起没有依约足额交纳租金违反了合同约定，应予以补缴。被告答辩称原告曾口头同意在涉案商铺围闭期间按原月租5015.60元收取租金，但未能提供证据进一步证明，故本院对被告的答辩意见不予采纳。
在租赁合同约定的租赁期限内，被告按照合同约定从2013年7月1日起每月以现金或银行转账的方式缴纳租金给原告，虽然从2014年10月开始未足额缴纳，但由于被告在2014年10月至2014年12月期间曾就租金问题向原告提出书面申请，原告对此并未予以明确答复，应视为双方对租金标准进行协商。因此，此段期间被告仍按原租金标准交纳租金不构成违约，合同约定的解除合同的条件未成就。故对于原告要求解除原告与被告之间就宝华路某号地下及二楼前截房屋的租赁关系，并要求被告将该屋的使用权交还原告的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告要求原告赔偿因不能经营而遭受的租金损失55171.6元的反诉请求，由于涉案商铺被围闭非原告原因造成，被告未能就其主张的租金损失举证证明，是因原告在主观过错下实施了违法行为所导致，因此被告要求原告承担赔偿责任理据不足。虽然被告在庭上陈述其从2014年3月份开始没有在涉案商铺经营，但目前涉案商铺仍由被告控制使用，被告仍应继续按合同约定向原告交纳租金，故本院对于被告反诉要求原告赔偿租金损失55171.6元不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条，第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
一、被告新丰县供销社驻广州购销部在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市国土资源和房屋管理局支付从2014年10月至12月未付的租金差额21573.90元，并从2015年1月起按月租12206.90元的标准每月向原告广州市国土资源和房屋管理局交纳租金至本判决发生法律效力之日止。
二、驳回原告广州市国土资源和房屋管理局的其他诉讼请求。
三、驳回被告新丰县供销社驻广州购销部的全部反诉请求。
本案本诉受理费1645元，由原告负担1475元，被告负担170元。反诉受理费590元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 艳
二〇一五年二月十日
书记员 梁斯睿
钟细妹