北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终1290号
上诉人（原审原告、反诉被告）:北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院1号楼108室。
法定代表人：朱灿，董事长。
委托诉讼代理人：岳仁东，北京市兴涛律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：余雅容，女，1990年2月8日出生。
委托诉讼代理人:沈俊航（余雅容之夫），1988年7月14日出生，无业，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：杨洁，北京市中迈律师事务所律师。
上诉人北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤公司）因与上诉人余雅容房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初15206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，审阅了一审卷宗，询问了双方当事人，在双方就本案争议事实没有提供新证据的情况下，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
鸿坤公司的上诉请求为：1.撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初15206号民事判决第三、四、六项，改判余雅容给付解除合同违约金120000元并支付占有使用费258410.6元，驳回余雅容要求退还保证金60000元的请求；2.判令余雅容承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.余雅容因逾期支付租金构成违约，应当按照双方所签合同编号为HKWY-
SG-GWZX-
LEAS-2015-AIC0119的《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）的约定，承担违约责任。一审判决在余雅容未主张违约金过高，且未提供证据证实违约金过高的情况下主动酌减违约金，没有法律依据。2.由于余雅容违约解除合同，其无权要求退还保证金。3.双方明确约定租赁合同解除后，余雅容逾期交还房屋期间的占有使用费按照每日1972.60元的标准支付，一审判决按照月租金的标准计算该项费用，没有事实及法律依据。
余雅容的上诉请求为：1.撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初15206号民事判决第三、四项，改判我无需支付违约金40000元及占有使用费86000元，2.判令鸿坤公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。鸿坤公司在双方签订租赁合同后，拒绝履行交付义务，导致我经营不善持续亏损，我多次要求其履行合同义务，但双方协商不成。为了防止损失扩大，我未再交纳租金，并要求其履行合同。我并未违约，反而是鸿坤公司严重违约，其应承担违约责任。一审判决在毫无证据的情况下认定双方以其他形式变更了租赁合同的租赁地点，无视我提供的证据，认定我违约，是错误的。鸿坤公司提供给我的临时地块属于消防通道，无法继续装修，无法注册营业执照，不符合商业租赁条件，一审判决按照双方约定的租金标准计算占用费过高，应按照每月每平方米3元的标准支付。
鸿坤公司向一审法院起诉请求：1.确认双方2015年7月21日签订租赁合同于2016年7月20日解除；2.余雅容向我公司支付租金12
903.23元、罚款2000元及因其违约解除合同的违约金120
000元；3.余雅容向我公司支付房屋实际占用费用258
410.60元（自2016年7月21日起至2016年11月28日止合计131天，按每日1972.60元的标准计算）；4.余雅容向我公司支付延期交纳租金的违约金（以12903.23元为基数，按每日0.1％计算，自2016年7月1日起计算至付清日止）；5.由余雅容承担本案诉讼费用。
余雅容向一审法院提出反诉请求：1.判令鸿坤公司返还我合同保证金60000元；2.判令鸿坤公司支付我经营损失314467.40元；3.由鸿坤公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年7月21日，鸿坤公司作为甲方与乙方余雅容签订租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市大兴区欣旺北大街8号1幢1层101被称为“鸿坤广场购物中心”F1层F1-K01号（以下简称F1-K01号）；乙方承诺租赁标的房屋作为经营“周大生/千星（品牌）珠宝（业态）”之用途，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变商号名称、商品/服务品牌及经营内容）；标的房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起2年3个月的时间，即2015年10月1日至2017年12月31日（包括起止日当天）；必须严格遵守《中华人民共和国消费者权益保护法》，确保所销售商品或提供服务的质量，承担质量责任，不出售假冒伪劣商品，维护商场整体商业形象；乙方逾期支付租金，每逾期1日，则应按逾期款项的0.1％向甲方支付违约金。乙方应于本合同签订前或签订之时或标的房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付标的房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每个月第一个工作日或之前向甲方付清；甲方同意给予乙方自标的房屋交付之日起1个月的装修期，即2015年9月1日至2015年9月30日（包括起止日当天）。乙方无需承担该装修期内的租金、管理服务费及宣传推广费，但在装修期内乙方应承担上述3项费用外本合同约定的其他费用；自装修期期满后的次日起，标的房屋的租金按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取；保底租金，按租用面积计算。2015年10月1日至2016年3月31日的月保底租金为10000元；2016年4月1日至2017年12月31日月保底租金为20000元；提成租金：2015年10月1日至2016年3月31日的月提成租金按乙方该租赁期间每个日历月的营业额的8％计算。2016年4月1日至2016年12月31日的月提成租金按乙方该租赁期间每个日历月的营业额的9％计算。2017年1月1日至2017年12月31日的月提成租金按乙方该租赁期间每个日历月的营业额的10％计算；乙方应于本合同签订之前或签订之时或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金60000元，该保证金自编号HKWY-
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LEAS-2014-APOS0003的《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）中21.2条约定的房屋租赁保证金（共102060元）中进行抵扣，剩余租赁保证金（共42060元）转为租金；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还标的房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日1972.60元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担标的房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以标的房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则，每逾期1天，应向甲方支付1972.60元的违约金。如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金扣除乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的5个工作日内补交该等差额。租赁关系终止时，乙方应办妥以标的房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还标的房屋后且完成相关注销、变更手续后60日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。甲乙双方同意，乙方有逾期支付租金或其他任何应付款项超过15天的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年6个月的租金和6个月的管理服务费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。
鸿坤公司并未将上述合同约定的租赁位置交付给余雅容，余雅容实际经营的位置位于F1-K01号北西50米之内（没有编号，以下简称涉案场所）。余雅容于2016年11月28日将其在涉案场地的物品已经腾退完毕。
一审审理期间，就租赁场所的变更，鸿坤公司主张在余雅容入驻前双方对此已经协商过，余雅容已经实际经营很长时间，而且交纳了租金；余雅容则主张实际经营的地方是鸿坤公司安排的临时地点。鸿坤公司称余雅容于2015年7月1日开始在该场所经营，余雅容称其是2015年10月1日开始使用的。双方均认可目前仍由余雅容占用涉案场所。余雅容已经交纳了涉案场所的租金至2016年6月30日，也交付租赁保证金60000元。余雅容认可其与鸿坤公司之前签订的房屋租赁合同已于2016年7月20日解除。
鸿坤公司提交的2016年7月18日北京市兴涛律师事务所出具律师函，主要内容为：余雅容应于2016年7月1日前向鸿坤公司支付2016年7月份租金20000元，但余雅容已逾期15日支付，已经构成根本违约，通知余雅容收到律师函或视为收讫之日解除租赁合同；依据合同第12.2条之约定余雅容已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，并支付违约金。
一审法院审理认为:鸿坤公司与余雅容签订的租赁合同系双方真实意思表示，并不违反相关法律规定，应属合法有效。双方均应按照合同内容履行各自义务。在履行合同中，当事人有权协商变更合同。当事人变更合同可以采取书面形式、口头形式和其他形式。当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有变更合同意愿的，人民法院可以认定其采用以其他形式变更合同。本案中，租赁合同中约定余雅容承租F1-K01号地，但是余雅容实际在位于F1-K01号北西50米的涉案场所经营，且按照租赁合同约定的租金交付了2016年6月之前的租金，鸿坤公司与余雅容以其他形式变更了房屋租赁合同的租赁地点。余雅容主张其对租赁地点变更提出异议，但未提交充分证据予以佐证，法院对其主张不予采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。本案中，余雅容逾期15日支付2016年7月租金，鸿坤公司于2016年7月18日书面通知余雅容因其违约解除租赁合同，鸿坤公司行使解除权符合合同约定，故对鸿坤公司有关解除其与余雅容签订租赁合同的请求，于法有据，法院予以支持。余雅容当庭认可解除租赁合同的时间为2016年7月20日，法院不持异议。租赁合同关系中，承租人支付租金是承租人的主要合同义务，承租人应当依约支付租金，故鸿坤公司主张余雅容支付2016年7月1日至2016年7月20日租金12903.23元，法院予以支持。鸿坤公司要求余雅容支付2000元罚款，于法不符，法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽然租赁合同约定余雅容因逾期支付租金违约，应当向鸿坤公司支付相当于6个月的租金作为违约金，但结合本案具体案情，该违约金过高，故法院酌定余雅容向鸿坤公司支付以2个月租金的数额即40000元作为违约金。租赁合同约定余雅容逾期支付租金，应当按照逾期支付款项以0.1％的标准支付违约金，符合法律规定，故对鸿坤公司要求余雅容支付其逾期支付租金的违约金的主张，法院予以支持。租赁合同被解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，租赁合同已经解除，余雅容依然占用涉案场地至2016年11月28日，应当向鸿坤公司支付占有使用费，占有使用费的标准参照月租金的标准进行计算，余雅容向余雅容支付占有使用费86000元。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，虽然租赁合同中约定余雅容违约，保证金不予退还，但是该约定由鸿坤公司制定且广泛大量用于其房屋租赁关系中属于格式条款，且鸿坤公司未举证证明其已经采取合理方式提醒余雅容，而对于余雅容的违约，鸿坤公司一方面要求余雅容支付违约金，另一方面保证金不予退还，显然该约定加重了余雅容的责任，当属无效，故对余雅容要求鸿坤公司退还其交纳的保证金的请求，法院予以支持。余雅容要求鸿坤公司支付其经营损失，但未提交充分证据予以佐证，故法院对其请求不予以支持。据此，判决：一、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司与余雅容于二〇一五年七月二十一日签订的《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》于二〇一六年七月二十日解除；二、余雅容于判决生效之日起十日内给付北京鸿坤伟业房地产开发有限公司二〇一六年七月一日至二〇一六年七月二十日租金一万二千九百零三元二角三分；三、余雅容于判决生效之日起十日内给付北京鸿坤伟业房地产开发有限公司解除租赁合同违约金四万元；四、余雅容于判决生效之日起十日内给付北京鸿坤伟业房地产开发有限公司占有使用费八万六千元；五、余雅容于判决生效之日起十日内给付北京鸿坤伟业房地产开发有限公司逾期支付租金违约金（自二〇一六年七月一日起至缴纳全部逾期租金止，以一万二千九百零三元二角三分为基数，按照日利率千分之一为标准计算）；六、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司判决生效之日起十日内返退还余雅容保证金六万元;七、驳回北京鸿坤伟业房地产开发有限公司其他诉讼请求；八、驳回余雅容其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方对一审判决认定事实均无异议，也未提供新的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。双方一致确认，双方于2015年7月21日签订租赁合同之后，余雅容按该合同约定按月向鸿坤公司支付租金至2015年12月；双方之前所签房屋租赁合同解除后剩余的102060元，其中60000元折抵了余雅容按照租赁合同约定应该支付的租赁保证金，其余款项折抵了2016年1至4月份租金，不足部分已由余雅容补齐；余雅容还依约支付了2016年5月和6月的租金。就双方在租赁合同专用条款中约定的相当于3倍租金的占用费标准问题，鸿坤公司认可其没有单独就此履行提示义务。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。
鸿坤公司与余雅容签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的规定，当属合法有效。双方均应按照合同内容履行各自义务。
本案争议焦点问题是由哪方承担违约责任的问题。本院对此认为，鸿坤公司虽未依约将F1-K01号场所交付余雅容，但余雅容接受了鸿坤公司为其提供的涉案场所进行经营，且按照租赁合同的约定交付了该场所2016年之前的租金，并用双方原房屋租赁合同剩余款项折抵了租赁合同约定的保证金及2016年1至4月部分租金，其以实际行为表示其接受了鸿坤公司对于租赁场所的调整。一审法院以此认定鸿坤公司与余雅容以其他形式变更了房屋租赁合同的租赁地点，并无不当。余雅容主张其曾对租赁场所变更提出异议，但未提交充分证据予以佐证，本院对其所述不予采信；其主张鸿坤公司未交付租赁标的构成违约，本院不予确认。根据已查明的事实，可以确定余雅容逾期15日支付2016年7月租金，已经达到租赁合同约定的解除条件，鸿坤公司据此于2016年7月18日书面通知余雅容因其违约解除租赁合同，系行使解除权的行为，理应得到支持。余雅容认可解除租赁合同的时间为2016年7月20日，本院对此不持异议。因余雅容违约导致合同解除，其理应支付违约金，但余雅容抗辩鸿坤公司主张的违约金数额过高，一审法院根据本案实际情况依法予以酌减，是人民法院行使裁量权的体现。现鸿坤公司认为一审法院无权减免违约金及余雅容不同意承担违约金，均没有道理，本院均不予支持。
租赁合同解除，余雅容仍应支付合同履行期间的租金及合同解除后其占用涉案场所期间的占有使用费。余雅容不同意支付占用费，显然没有道理，本院不予支持。鸿坤公司、余雅容对于一审判决确定的余雅容应支付的租金均无异议，本院对此不再论述。关于占有使用费问题，本院认为，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。本案中，鸿坤公司虽约定了3倍租金的占有使用费标准，但其对于加重了余雅容承租人义务的格式条款并未向余雅容尽提示义务，一审法院按照原定租金标准确定占用费数额，并无不当。同理，虽然租赁合同中约定余雅容违约，保证金不予退还，但是该约定由鸿坤公司制定且广泛大量用于其房屋租赁关系中属于格式条款，鸿坤公司未举证证明其已经采取合理方式提醒余雅容，而对于余雅容的违约，鸿坤公司一方面要求余雅容支付违约金，另一方面保证金不予退还，显然该约定加重了余雅容的责任，该约定当属无效，故对余雅容要求鸿坤公司退还其交纳的保证金的请求，应予支持。鸿坤公司坚持认为保证金不应退还，依据不足，本院不予支持。
综上所述，余雅容和鸿坤公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7876元，由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司承担5126元（已交纳），由余雅容负担2750元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 白 松
审判员 王 磊
审判员 刘慧慧
二〇一七年三月一日
书记员 孙春玮