北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第05329号
上诉人（原审原告）郗宏亮，男，1955年8月6日出生。
委托代理人刘静，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托代理人张薇，北京市百瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市天工房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区莲花河胡同2号院1号楼1层108室。
法定代表人盛红立，总经理。
委托代理人付少松，男，1973年1月24日出生。
委托代理人张猛，北京桓标律师事务所律师。
上诉人郗宏亮因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第04372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2015年1月，郗宏亮起诉至原审法院称：2009年8月23日，我与北京市天工房地产开发有限责任公司（以下简称天工房地产公司）签订了《商品房预售合同》（以下简称合同）。合同第三条约定，我购买由天工房地产公司开发建设的位于“宣武区×××楼3层0321号”商品房；第二十一条第（一）款约定“出卖人应当在2010年3月14日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买卖人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金”；第二十一条第（二）款第2项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（1）种方式处理：……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金”。我签订合同后，支付了购房款1375708元和1000元委托代办费，并于2009年11月8日入住。但截止到我起诉时，天工房地产公司并未按照合同约定在2010年3月14日前取得所购房屋所在楼栋的权属证明，亦未按照合同约定向我交付房屋所有权证书。综上所述，天工房地产公司的行为已构成违约，并已损害了我作为一名业主的合法利益。为了维护自己的合法权益，现诉至法院，要求天工房地产公司：1、支付2010年3月15日到取得楼栋权属证明之日间的违约金，计算到2013年10月15日是90109元；2、支付从2012年4月26日到我取得房产证之日间的违约金，计算到2014年4月3日是48631元；3、承担全部诉讼费用。
天工房地产公司辩称：延迟办理产权证不是我公司的原因，2009年11月30日由北京市住房城乡委员会和北京市住房资金管理中心联合下发的《关于住宅专项维修资金交存、过户及房屋权属登记有关问题的通知》，要求办理初始登记前必须交齐整栋楼的专项维修资金。我公司接到通知后第一时间于2009年12月29日向业主发出了告知函，2010年1月8日在网上发出了缴纳维修资金的通知，要求业主于2010年1月18日前到销售中心缴纳维修资金。期间部分业主自觉缴纳了维修资金，一部分业主并未缴纳，我公司与2010年2月、3月向未缴纳业主发送律师函，2011年5月20日公司向未缴纳业主发送通知，一份是继续催缴，一份是告知我公司后续垫付维修资金事宜。2011年6月24日我公司为14户业主垫付了专项维修资金，才交齐了专项维修资金。我公司于2011年8月3日完成垫付及相关手续，2013年10月13日我公司取得楼宇产权证。这段时间内包含了我公司向政府报批等手续。因为政策调整及个别业主未按时缴纳资金，导致初始登记延迟，逾期办证责任不在我公司。双方合同中约定的违约金标准过高，请求法院予以适当调整。郗宏亮第一项与第二项主张违约金的时间有重复。同类型案件（2014）西民初字第01857号案件处理过。故不同意郗宏亮的诉讼请求。
原审法院经审理认为：郗宏亮与天工房地产公司签订的商品房预售合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。郗宏亮履行了支付价款的合同义务，天工房地产公司履行了交付房屋的合同义务。本案当事人买卖的房屋属不动产，具有交易后权属需要登记的特殊性，因此，在合同中双方针对权属登记进行了约定。通过合同第十一条中约定的房屋交付条件排除了第5项应具有权属条件可知，购房人郗宏亮购房时知晓涉案房屋在交付时未取得楼栋的房屋权属证明。联合通知规定的全部购房人交齐住宅专项维修资金后方可启动楼栋初始登记，成为天工房地产公司履行合同约定的办理楼栋初始登记义务的前提条件，此情况发生于郗宏亮与天工房地产公司签订合同后的履行期间，作为合同相对人均无法预见。天工房地产公司为履行合同义务，对没有自己交存住宅专项维修资金的购房人进行垫付的行为，消除了启动初始登记的障碍，天工房地产公司可就垫付的款项向义务人另行主张权利，但从住宅专项维修资金交齐至完成楼宇初始登记时隔2年有余，由此可见，购房人没有交齐住宅专项维修资金并非迟延初始登记的唯一原因，天工房地产公司亦负有责任。故对天工房地产公司以政策调整导致迟延办理初始登记为由不同意支付违约金的反驳，法院不予采纳。天工房地产公司应向郗宏亮支付违约金，对郗宏亮要求天工房地产公司支付违约金的主张，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。从该法律规定可知，违约金具有的补偿性与损失赔偿紧密关联，虽然损失赔偿与违约金属于不同的责任形式，但违约金的补偿性却是以损失赔偿为基础。另外，违约金作为违约责任的一种形式，它不仅仅是当事人预先约定的事项，也是国家以法律形式设定的责任形式，当国家认为当事人约定的违约金有过高或过低情形时，基于违约金的补偿性及一方当事人的申请，国家倾向于予以调整，故国家立法授予法院、仲裁机关提高或降低违约金的权力。本案当事人在合同中约定的违约责任承担方式包括支付违约金，郗宏亮选择该方式向房地产公司提出的主张，存在合同及法律依据，法院准许。鉴于支付价款、交付房屋及取得房屋所有权证书的合同义务均已履行完毕，且郗宏亮未提交证据证明因天工房地产公司的违约行为对其造成损失的证据，故郗宏亮按照合同约定的违约金计算标准计算的违约金数额过高，法院将依法予以调整。购房人取得房屋所有权以天工房地产公司取得楼栋所有权为基础，因此，天工房地产公司对楼栋所有权证负有直接向登记机关申请办理初始登记的义务，该义务重于为购房人办理所有权转移登记的协助义务，故房地产公司向购房人支付的初始登记违约金应高于转移登记的违约金。综上，法院确定初始登记的违约金数额为3000元，转移登记的违约金数额为1000元。据此，原审法院于2015年3月判决：一、判决生效后十日内，北京市天工房地产开发有限责任公司给付郗宏亮逾期办理楼栋权属初始登记的违约金三千元；二、判决生效后十日内，北京市天工房地产开发有限责任公司给付郗宏亮逾期办理房屋所有权转移登记的违约金一千元；三、驳回郗宏亮的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，郗宏亮不服，上诉至本院称：第一、违约责任和赔偿责任是完全不同的两个概念，当事人既可以主张违约责任，也可以主张损害赔偿，主张违约责任不需要提供所受损失的证据；第二、一审法院对违约金的补偿性认定有误，法律上对违约金的规定是偏惩罚性的，违约条款是合同履行的重要保障，目的是让违约方在法律允许的范围内受到相应的惩罚。因此在不违背法定原则的前提下，法院应当按照双方当事人合同约定，依法作出判决；综上，请二审法院撤销原判，依法改判支持我的原审全部诉讼请求。天工房地产公司同意原审判决。
经审理查明：2009年8月23日，出卖人天工房地产公司与买受人郗宏亮签订《商品房预售合同》（合同编号：Y863248）。合同中约定：该商品房房屋坐落为宣武区（现西城区）×××楼3层0321号。该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准；商品房总价款1357870元；出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明是该商品房交付时应当符合的条件之一；买受人自行向相关单位缴纳专项维修资金和契税税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据；出卖人应当在2010年3月14日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，买受人同意委托代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
合同签订后，郗宏亮给付天工房地产公司房屋总价款1375708元（含房屋面积差额款）。合同中约定的房屋坐落地址为北京市宣武区×××楼3层321号，现地址为北京市西城区××楼3层321号（以下简称涉案房屋）。
另查：2009年11月30日，北京市住房和城乡建设委员会与北京市住房资金管理中心联合下发京建物（2009）858号《关于住宅专项维修资金交存、过户及房屋权属登记有关问题的通知》（以下简称联合通知），主要内容有：“……三、预售商品住宅的，开发企业办理房屋初始登记时需向房屋登记部门提交《预售商品住宅项目住宅专项维修资金交讫证明》……。”原审庭审中，郗宏亮对天工房地产公司使用该联合通知的关联性及证明目的不予认可，主张该证据不能证明天工房地产公司未按合同中约定的期限履行合同系因政策调整所致。该联合通知下发后，天工房地产公司通过网络、信件等方式通知涉案房屋所在楼栋的购房人交存专项维修资金。2010年2月4日，郗宏亮交存住宅专项维修资金13994元。涉案房屋所在楼栋有部分购房人没有就自己所购买的房屋交存住宅专项维修资金。后天工房地产公司为14名购房人垫付住宅专项维修资金后，2011年8月3日，北京市住房资金管理中心为天工房地产公司开具了《预售商品住宅项目住宅专项维修资金交讫证明》，内容为：“兹证明天工房地产公司已交齐××小区住宅楼（××）项目×号楼共525套房屋的全部住宅专项维修资金。”
又查：天工房地产公司于2013年10月10日取得坐落于北京市××楼的权属初始登记证书。天工房地产公司为证明非因其主观原因造成初始登记迟延，提交了通过主管机关办理初始登记流程的相关办理手续及所取得的证件及票据。郗宏亮对上述证据的真实性没有异议，但主张上述证据可以证明天工房地产公司办理楼栋权属证明的日期明显晚于合同约定的日期，天工房地产公司提出未按合同中约定的日期履行合同系因政策调整所致的理由不能成立。2014年3月5日，涉案房屋所有权转移登记于郗宏亮名下。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》及补充协议、购房款发票、契税票据、专项维修资金收据、代办费收据、京建物（2009）858号北京市住房和城乡建设委员会北京市住房资金管理中心文件、预售商品住宅项目住宅专项维修资金交讫证明、大宗邮件交寄清单、告知函、律师函、通知、房屋所有权证、民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述法律规定，法院有权依据当事人的申请以实际损失为基础对当事人约定的违约金予以调整并作出裁决。本案中，天工房地产公司主张双方合同中约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，郗宏亮未提供证据证明天工房地产逾期取得楼栋权属登记和房屋所有权证给其造成的实际损失情况，在此基础上，原审法院对双方约定的违约金予以调整，并无不妥。另，根据已查明的事实，在双方2009年8月签订《商品房预售合同》后，同年11月30日，北京市住房和城乡建设委员会与北京市住房资金管理中心联合下发《联合通知》，导致涉案房屋所在楼栋初始登记的相关政策调整，只有全部购房人交讫涉案房屋所在楼栋的全部住宅专项维修资金后方可进行楼栋初始登记。虽然郗宏亮在2010年2月交存了住宅专项维修资金，但由于部分业主未及时交纳住宅专项维修资金，直至2011年8月3日，相关资金才因天工房地产公司垫付全部交讫，因政策调整产生的初始登记障碍消除。因此截至此日未能及时办理涉案房屋所在楼栋权属初始登记和房屋所有权转移登记的责任并不在天工房地产公司。天工房地产公司仅应承担此后未及时办理涉案房屋所在楼栋权属登记和房屋所有权转移登记的违约责任。此外，天工房地产公司已交付涉案房屋，且郗宏亮亦取得涉案房屋的所有权证书。原审判决根据双方合同履行情况、天工房地产公司的违约责任程度、造成损失的情况及双方约定的计算违约责任的方式，酌情确定天工房地产公司应负担的违约金数额，并无不妥，本院予以确认。综上所述，郗宏亮的上诉请求不成立，本院不予支持。原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1537元，由郗宏亮负担1493元（已交纳），由北京市天工房地产开发有限责任公司负担44元（于判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费3074.8元，由郗宏亮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 杜传金
二〇一五年六月十七日
书 记 员 张邵青