安徽省六安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）皖15执异字第8号
案外人：钟永全。
委托代理人：郭华春，安徽兴隆律师事务所律师。
申请执行人：六安市皖西小额贷款有限责任公司。
法定代表人：潘娜，该公司董事长。
委托代理人：潘超，皖西小额贷款有限公司员工。
委托代理人：田中喜，安徽寻求律师事务所律师。
被执行人：安徽省宏伟家具有限责任公司。
法定代表人：沙孝培，该公司董事长。
被执行人：沙孝培。
被执行人：陈克芳。
本院在执行六安市皖西小额贷款有限责任公司（以下简称皖西小贷公司）与安徽省宏伟家具有限责任公司（以下简称宏伟家具公司）、沙孝培、陈克芳民间借贷纠纷一案中，对被执行人沙孝培名下位于霍邱县城关镇城东村的房屋及土地使用权进行了查封、评估、拍卖。案外人钟永全对上述执行标的提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，于2016年2月19日进行公开听证，现已审查终结。
案外人钟永全称：一、本案争议房地产其在2004年8月1日就与沙孝培签订了《房屋买卖合同》，当年9月1日其就全额付清了购房款73万元整。合同约定由沙孝培负责办理房屋产权过户手续，承担过户相关费用，根据地随房走的原则，房屋坐落的土地使用权也归其所有。二、其付清全部购房款后，就对该房屋占有、使用至今，没有任何人提出过产权纠纷异议，其已成为该房屋的所有权人。其购买房产时尚没有不动产物权变更登记的法律规定，故购房时虽未办理产权变更登记，但不违反法律强制性规定，不影响对该房屋所有权的取得。其已经完全履行了房屋买卖的义务，也多次要求沙孝培及时办理产权过户手续，但是沙孝培一再拖延不及时履行合同义务，才造成该房屋至今没有过户的情况，其对未及时办理产权变更登记无过错。该房屋是其合法所有的财产，而不是沙孝培所有的财产，法院执行时不应以登记来判定该房屋所有权人，应当停止对上述房屋的执行，以保护其案外人的实体权利。
案外人钟永全就其主张提交了下列证据：1、本人及家属赵以芝的居民身份证、结婚证、户口簿；2、与沙孝培签订的《房屋买卖合同》、沙孝培出具的《收条》；3、与郭得奕签订的《租赁协议》、与安徽百信医药有限公司霍邱大药房签订的《房屋租赁合同》。
申请执行人皖西小贷公司答辩称：法院执行的房产及土地均登记在被执行人沙孝培名下，从2004年至2010年间沙孝培多次使用该房产办理抵押登记，且沙孝培借款时亦将上述房产证、土地证质押在申请执行人处，而案外人主张2004年即购买取得上述房地产的产权与上述事实不符，案外人的异议请求不能成立。
经审查查明：皖西小贷公司与宏伟家具公司、沙孝培、陈克芳民间借贷纠纷一案，本院（2013）六民二初字第00380号民事判决：（一）被告安徽省宏伟家具有限责任公司、沙孝培、陈克芳于本判决生效之日起十日内偿还原告六安市皖西小额贷款有限责任公司借款1775617元及其利息（自2012年4月14日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算至本判决确定的偿还之日止）；（二）驳回原告六安市皖西小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，三被告未按判决主动履行义务，皖西小贷公司申请强制执行，本院于2014年5月21日立案执行。
执行中，本院依法委托评估机构对被执行人沙孝培名下位于霍邱县城关镇城东村的房屋及土地使用权的价值进行评估，确定在2014年9月16日的市场价值为2672036.31元。本院于2014年11月10日作出（2014）六执字第00095号执行裁定，拍卖上述房产及土地使用权，并选定安徽汇商拍卖有限公司作为拍卖机构。2014年12月17日，经公开拍卖申请执行人皖西小贷公司以2677000元的最高价成交，因当事人间达成执行和解协议，此次拍卖本院未予确认。后被执行人沙孝培未能按照和解协议完全履行义务，本院于2015年9月14日决定再次拍卖上述房地产，在此期间案外人钟永全向本院提起案外人异议，对该房地产主张实体权利，本院决定暂缓拍卖措施。
另查明：本院从不动产登记机关调取的产权登记资料表明：本案争议房地产坐落城关镇东郊街道望湖选区，房屋产别私产，，发证日期2003年6月23日；设定他项权利摘要包含四次记录，第一次1998年8月设定，2003年2月注销，第二次2003年7月设定，2004年10月注销，第三次2004年10月设立，2006年12月注销，第四次2006年12月设立，2009年3月注销。国有土地使用证权证字号，土地使用者沙孝培，用地面积153.52平方米，发证日期1988年9月5日。
再查明：案外人钟永提交的《房屋买卖合同》主要内容：卖方沙孝培，买方钟永全；甲方有门面房两间，坐落于光明大道中段东侧，占地面积153.52平方米，主屋建筑面积307.8平方米，内院30.4平方米，后房41.04平方米；经双方充分协商房屋总价为73万元；乙方同意在房产证过户前借给甲方贷款使用（使用期一年）；甲方负责办理房产证过户手续及相关费用，合同签订后甲方同时交给乙方土地使用证；合同签订日期2004年8月1日。《收条》内容：今收到钟永全购房款柒拾叁万元整，购房款全部付清，收款人沙孝培，2004年9月19日。《租赁协议》主要内容：甲方赵以枝，乙方万鑫摩配郭德奕，房屋年租金4万元，半年一付，以后租金随行就市，合同签订日期2004年10月10日。《房屋租赁合同》主要内容：甲方钟永全、赵以芝，乙方安徽百信医药有限公司霍邱大药房，租赁期限六年，自2012年9月8日至2018年9月7日，租金前三年每年12万元，后三年根据国家GDP增降率而增降，房租每年一次性付清，合同签订日期2012年9月4日。本案执行中，上述房地产的使用人安徽百信医药有限公司亦向本院提交《房屋租赁合同》一份，合同主要内容与前述房屋租赁合同一致。
本院认为：本案争议焦点为案外人钟永全对位于霍邱县城关镇城东村的房屋及土地使用权是否享有所有权。
根据《城市房地产管理法》第四十条之规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，案外人钟永全提交的《房屋买卖合同》及被执行人沙孝培出具的《收条》，表明钟永全与沙孝培之间形成了合法有效的房屋买卖合同关系；根据《物权法》第二百四十一条之规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，案外人钟永全提交的与第三人郭得奕签订的《租赁协议》、与第三人安徽百信医药有限公司霍邱大药房签订的《房屋租赁合同》及证人郭得奕的证言，表明案外人钟永全依照合同约定已对本案系争房地产形成了合法的占有；而根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，本案系争房地产产权证书齐备，从2004年至今并未办理产权变更登记，所有权并未发生变更或转让，故该房地产所有权仍属于被执行人沙孝培，案外人钟永全不享有所有权。
根据1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》第六十条第三款之规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，2004年案外人钟永全与被执行人沙孝培签订房屋买卖合同、支付购房款并合法占有该房产后，理应尽快办理产权变更登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，钟永全（乙方）与沙孝培（甲方）在《房屋买卖合同》第四项的约定，乙方同意在房产证过户前借给甲方贷款使用（使用期一年）系双方真实意思表示，可见案外人钟永全在购买上述房地产后，对沙孝培仍使用该产权证办理抵押贷款的事实是明知的，对抵押期间无法办理产权变更登记的后果亦是知晓的。故案外人钟永全主张其购房时虽未办理产权变更登记，但不违反法律强制性规定，不影响对上述房地产所有权的取得，其对未及时办理产权变更登记无过错的异议理由不能成立。
综上，案外人钟永全的异议理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人钟永全的异议。
案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 王丽华
代理审判员 丁志欢
代理审判员 龚江涛
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 张 悦
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。