上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初9576号
原告(反诉被告)：王定江，男，1963年7月6日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市。
被告(反诉原告)：王路生，男，1978年9月25日出生，汉族，户籍地江西省吉安市，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：周静，上海市世通律师事务所律师。
原告(反诉被告)王定江与被告(反诉原告)王路生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用简易程序于2016年4月25日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭。王路生在答辩期内提起反诉，本院受理后于2016年11月24日公开开庭予以合并审理。原告王定江，被告王路生及其委托诉讼代理人周静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王定江向本院提起诉讼请求：1.双方于2013年1月20日签订的《房屋租赁协议》终止，王路生搬离上海市闵行区虹梅南路XXX-
XXX号房屋，并向王定江返还上述房屋；2.王路生向王定江支付2014年9月20日起至实际搬离并返还上述房屋之日止的房屋租金，暂计人民币(币种下同)31,200元；3.王路生向王定江支付每日0.1%计算至实际付清之日止的逾期付款违约金；4.本案诉讼费由王路生负担。事实与理由：王定江于2013年1月20日起出租上海市闵行区虹梅南路XXX-
XXX号给王路生使用至今。王路生为系争房屋租户，并一直使用房屋。根据租赁合同的约定，王路生应按时足额支付房屋的租金费用。但王路生于2014年9月20日起至2015年10月19日止拖欠房屋租金31,200元及逾期付款违约金7,077.60元。经多次催讨王路生仍然拒绝支付，故以讼称事由诉至法院。
本案审理过程中，因系争房屋已经被拆除，王定江撤回了第一项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求为要求王路生支付自2014年9月20日起至2016年3月31日止的房租。
王路生辩称，不同意诉讼请求。2014初收到动迁公告，春节后就开挖路面，所有的商铺都得到王定江的通知可以不缴纳租金了，实际上也开始无法经营了，故不同意支付租金，也不同意支付逾期付款违约金。
同时，基于上述理由，王路生向本院提起反诉诉讼请求：1.王定江赔偿王路生2014年10月10日起至2016年1月10日止的租金40,500元；2.王定江支付转让费2万元；3.王定江赔偿损坏设备的费用2万元；4、诉讼费王定江承担。
针对反诉，王定江辩称，不同意王路生的反诉诉讼请求。场地开挖与其无关，是市政工程属不可抗力。其从没说过可以不支付租金，其自己还向上家支付租金到2016年3月31日。王路生一直占用系争房屋直至2016年5月26日房屋被拆除，至于王路生自己的经营活动应该自行负担，与其无关。
经审理查明，1997年4月18日由上海A(集团)有限公司(以下简称A集团)作为建设单位，就建设B铝合金装潢厂申请了建设工程规划许可证。房屋建成后，A集团与上海C仓储服务有限公司(以下简称C公司)签订委托书一份，委托书中载明：地处原朱梅路XXX号，现为虹梅南路XXX号上的租赁房隶属于A集团，该房于1997年4月18日由闵行区规划局批准建造A集团B铝合金装潢厂，该房现处于街面房，全部委托C公司进行门牌申请、房屋维护管理和租赁。
2004年4月1日，由王定江作为承租方(乙方)，C公司作为出租方(甲方)签订《虹梅南路房屋租赁合同》一份，合同约定：1、出租物业地址：虹梅南路XXX号场地上的所有出租房大约(1,300平方米左右)，甲方授权乙方有权在虹梅南路XXX号号码后编订门牌号码；2、租赁期限：甲、乙双方租赁关系保持到该出租房屋被市政拆迁为止。乙方将从2004年5月16日起支付租金给甲方；3、租金缴纳方法及押金规定：(1)租赁房屋租金：年租金为680,000元，每季为170,000元；(2)缴付租金按每季付款，先付后用，乙方必须在每季第一个月的十天前将租金170,000元整付清；(3)乙方租赁房屋须付押金100,000元，待市政用地、房屋拆除时退还押金。5、甲方的义务。(1)甲方提供虹梅南路XXX号出租房所需办理营业执照的一切手续和资料，并保障乙方能够办理营业执照；(2)甲方同意乙方有权将房屋转租或转借给第三方，所得差额归乙方所有与甲方无关。2004年4月27日王定江与C公司签订《虹梅南路房屋租赁合同补充协议》一份，协议约定：一、租金：因出租房屋面积减少约250平方米左右所以：(1)租赁房屋租金现定为：年租金540,000元；(2)每季度为135,000元；二、为了方便出租门面营业执照办理事宜，甲方同意提供甲方与第三方的租赁合同给乙方，以便第三方办理营业执照。
2013年1月20日由王定江作为出租方(甲方)，王路生作为承租方(乙方)签订《房屋租赁协议》一份，合同约定由甲方向乙方提供虹梅南路XXX-
XXX号用房约30平方米左右；租赁期限从2013年1月20日起至2016年1月19日止。届时双方有意继续合作，应在期满前二个月另行协商续约；该租赁房屋是提供给乙方作广告制作营业用房；租赁房屋租金每月2,400元，租金每三个月支付一次，每次支付给甲方7,200元，乙方每次应提前两周支付给甲方；乙方租赁房屋须付押金4,800元，待合同期满乙方不再续租，则乙方应提前两个月书面通知甲方。到期后甲方查收房屋结构、装修无损，水、电、房屋租金结清后退还押金给乙方；本物业无房地产权证，甲方只提供乙方场地和：(1)门牌号通知书；(2)梅陇镇政府和梅陇镇土地管理所的证明书。乙方自行负责该经营场所的营业执照及其他国家规定的有关手续，并遵守国家的法规合法经营，不得利用租赁房屋进行违法犯罪活动，并配合地区搞好社会治安综合治理工作；乙方应按期缴纳房租，不得拖延。乙方若逾期交付甲方租金，应按逾期天数，每日应支付租金总额1%滞纳金偿付甲方，逾期半个月，甲方有权提前终止租赁合同收回房屋，没收乙方的押金，并视为乙方违约，本合同终止，乙方未交付租金逾期满一个月后，乙方同意甲方有权开启乙方所租房门。同时，租赁房屋内的一切设施和设备都作无主物处理归甲方所有；甲方如违反合同，应退还乙方剩余房租，双倍退还押金等。
另查明，(2015)闵民五(民)初字第1351号民事调解书中确认了C公司与王定江之间于2004年4月1日所签订的《虹梅南路租赁合同》、2004年4月27日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议》、2005年12月12日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议(二)》、2008年12月31日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议(三)》继续履行；原告于2015年10月10日前支付给C公司自2014年7月1日起至2015年12月31日止的租金330,000元及至2015年9月30日止的逾期付款违约金13,034.79元。
还查明，2014年1月22日，上海市闵行区梅陇镇人民政府于租赁场所张贴《告知书》，载明为配合市重点项目沪闵高架接中环线高架WS匝道工程的顺利实施，将对该工程沿线区域进行环境综合整治，2014年春节过后将对C公司非居住房屋有证建筑进行补偿动迁，无证建筑依法拆除。2014年12月24日，沪闵高架-
中环立交WS匝道沿线住宅小区周边环境综合整治工程选址拟定。王定江出租房屋附近道路被开挖，2016年4月C公司张贴公告要求各次承租人搬离，2016年5月10日，上海梅陇城市建设投资发展有限公司张贴公告要求各租赁户搬离，系争租赁房屋于2016年5月26日被拆除。
王路生于2014年10月10日另租漕宝路五号桥1390号房屋经营，系争商铺未交还王定江，仍占有使用直至2016年5月26日房屋被拆除。另，胡招君于2016年3月21日向公安机关报警，称系争商铺的玻璃门被砸碎，碎片掉进了店内的打印机及复印机内。
上述事实，由王定江提交的(2015)闵民五(民)初字第1351号民事调解书、《房屋租赁协议》、《虹梅南路房屋租赁合同》、委托书、门牌号码变更通知书、建设规划许可证、地籍图，由王路生提交的告知书、接报回执单、协议书、照片一组，由本院调取的(2015)闵民五(民)初字第1442号民事判决书、《建设项目选址意见书》及批复与决定、《搬离通知书》及邮寄凭证、通告三份、照片一组等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，涉案房屋虽然并无房屋产权证，但是从王定江提供的A集团提供的委托书及建设工程规划许可证可以说明涉案房屋属于合法建筑，作为王定江从C公司处承租涉案房屋之后再进行转租符合王定江与C公司之间的租赁合同约定，且C公司亦认可王定江对外转租的行为。王定江与王路生签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。对于房屋租金，王路生认为王定江曾表示剩余租金无需支付，并向本院提交情况说明，该情况说明实为证人证言，现证人未到庭作证，且除该情况说明外并无其他证据予以佐证，对于该节事实本院难以认定。又虽因涉市政工程，系争房屋门前道路于2014年年底开始施工开挖，但于当时并未拆除该承租商铺，该商铺仍可对外经营，王路生于租赁期内占有使用该商铺，既未向王定江交还房屋，也未与王定江结算押金，应按合同约定支付相应租金。该合同到期后，王路生仍继续使用房屋，此后因该合同标的物房屋已于2016年5月26日被拆除，双方的租赁协议已无法实际履行。关于租金标准，本院注意到自2014年8月起系争商铺因市政工程周边的经营环境发生了巨大变化，王定江作为出租方确实存在怠于履行相关经营管理保障义务的情况，应承担相应的责任。因此，本院根据公平原则与诚实信用原则，兼顾双方权利义务的对等性，参照双方合同中约定的月2,400元的标准，酌情确定杨振宴按照月租金1,440元的标准支付租金及房屋占有使用费。又系争房屋于2016年5月26日被拆除，王定江主张的租金支付期间至2016年3月31日，该段期间房屋由王路生占有使用，故自2014年9月20日起至2016年3月31日止的租金及占有使用费26,448元王路生应予以支付。关于王定江主张的逾期付款违约金，因商铺对外经营环境发生变化，故该合同的履行也并未能完全按约进行，王定江在此后一年多的时间内并未要求金乃立支付租金。故租金的支付方式已发生变更，且租金标准本院也作出调整，王定江的该请求本院不予支持。关于押金4,800元，因双方租赁合同已解除，王定江亦同意返还，本院予以支持。
对于王路生主张的反诉诉讼请求，如前所述系争商铺虽涉动迁，但一直未予拆除，对于外部环境对经营情况的影响，本院已酌情降低租金标准。而王路生既占用系争商铺，又于他处另租房屋系其个人经营行为，该租金及转让费应由王路生自行负担。至于王路生主张的设备损坏费用2万元，该数额并无依据，且从其提交的报警回执单中无法确定行为实施主体为王定江，本院不予支持。
综上，王路生应向王定江支付租金及占有使用费26,448元，王定江应向王路生返还押金4,800元，王定江的其余本诉诉讼请求及王路生的反诉诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)王路生于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)王定江支付租金及占有使用费26,448元；
二、原告(反诉被告)王定江于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)王路生返还押金4,800元；
三、驳回原告(反诉被告)王定江其余本诉诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)王路生的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费756.94元，由原告(反诉被告)王定江负担302.78元，由被告(反诉原告)王路生负担454.16元；反诉案件受理费减半收取计906.25元，由被告(反诉原告)王路生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 殷 雪
人民陪审员 王建中
人民陪审员 尹 萍
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 罗香琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。