文书内容呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终1406号上诉人（原审原告）：赵国军，男，1979年7月28日出生，汉族，内蒙古泓仂景观园林绿化有限公司项目经理，现住内蒙古自治区呼和浩特市回民区。委托诉讼代理人：白宝如，内蒙古仁瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古长兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。法定代表人：陈明和，该公司总经理。委托诉讼代理人：高卫东，慧聪律师事务所律师。上诉人赵国军因与被上诉人内蒙古长兴房地产开发有限责任公司（以下简称长兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第05047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人赵国军及其委托诉讼代理人白宝如，被上诉人长兴公司的委托诉讼代理人高卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵国军上诉请求：一、依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2015)赛民初字第05047号判决书；二、依法解除赵国军与长兴公司在2014年6月8日签订的《商品房买卖合同》，判令长兴公司返还赵国军购房款218549元，并承担已付购房款一倍（218549元）的赔偿责任；三、判令长兴公司赔偿赵国军损失（已付房款利息）19240元(2014年6月8日至2015年11月7日，按照中国人民银行同期贷款利率计算），并计算至实际给付之日；四、判令长兴公司承担违约责任支付赵国军返租租金19669元；五、判令长兴公司承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、事实认定的问题。在赵国军提供详实的证据并申请人民法院调取证据后，一审法院怠于履职，未进行调取，致使该案事实并未完全查清。已查清的事实为涉案商品房在出卖给赵国军前已抵押；未查清的部分为本案争议房屋已被抵押权人行使处分，赵国军与长兴公司在2014年6月8日签订的《商品房买卖合同》履行不能，一审法院在长兴公司未提供任何证据的情况下，依据长兴公司不同意解除合同为由，驳回赵国军的请求，是司法公正的缺失，长兴公司故意隐瞒所售房己抵押的事实，使赵国军的权益处于不确定状态，长兴公司在商品买卖合同缔约时存在欺诈，更严重的是争议房屋己被抵押权人行使抵押，致使赵国军的合同权益丧失殆尽，长兴公司的严重违约行为致使不能实现合同目的。二、法律适用的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，无论是从目的解释还是从文意解释，该条文为了打击商品房买卖合同中出卖方的不诚信行为。本案中一审法院已经查明长兴公司故意隐瞒出售房屋已抵押的事实，而不依照法律、司法解释的规定作出判决是错误的。此外依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定、《中华人民共和国合同法》九十四条（四）和本案的事实，长兴公司的严重违约行为使合同目的不能实现，赵国军享有法定解除权。长兴公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。赵国军向一审法院起诉请求：一、解除赵国军与长兴公司在2014年6月8日签订的《商品房买卖合同》；二、长兴公司向赵国军返还购房款218549元，并承担已购房款一倍的赔偿责任；三、长兴公司支付赵国军已购房款利息19240元（2014年6月8日至2015年11月7日共计17个月的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、长兴公司向赵国军赔偿2014年10月至2015年10月31日的租金共计19669元。一审法院认定事实：2014年6月8日，赵国军与长兴公司签订《商品房买卖合同》，约定赵国军购买长兴公司开发的恩和·天街9号楼2层094号商铺，总金额为218549元。付款方式为：赵国军于2014年6月8日前交付20000元，剩余房款198549元于2014年6月10日付清。同日，赵国军与长兴房地产签订《商铺返租协议》，约定赵国军将所购买的恩和·天街2层094号的商铺，委托长兴公司经营，委托经营期限为10年，自2014年10月1日起算。以赵国军房款总额为依据，第1-3年每年回报9%，第4-7年每年回报10%，第8-10年每年回报12%。其中，第一年金额于本合同签署之日返还，其余每年租金于当年10月30日前返还。同日，赵国军向长兴公司交付购房款20000元，2014年6月10日，赵国军向长兴公司交付购房款178880元。另查明，2012年10月10日，国民信托有限公司（以下简称国民信托）与长兴公司签订《抵押担保合同》一份，约定长兴公司将位于呼和浩特市锡林南路以东，山丹路以北的恩和家园项目之未销售部分抵押给国民信托，抵押期限为2012年10月10日至2014年11月10日。其中包括9号楼2层商铺。以上项目已经办理抵押登记。一审法院认为，赵国军与长兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定了法定及约定解除合同的条件。在本案中，长兴公司并不同意解除合同，故该合同不符合约定解除的条件。对于该合同是否符合法定解除的条件，赵国军与长兴公司之间存在房屋买卖合同关系，长兴公司的主要合同义务为交付房屋，且该房屋已经交付并且已经通过赵国军与长兴公司签订的《商铺返租协议》进行返租，长兴公司已经将第一年的租金通过抵顶房款的形式支付给赵国军，应当认定长兴公司已经履行了主要的合同义务。对于该房屋已经办理抵押登记，由于该房屋的抵押期限已经届满，且不影响赵国军实际占有使用该房屋，不会致使合同的目的不能实现。故该合同亦不存在法定解除的情形。对于赵国军主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定长兴公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实而返还购房款218549元并承担已购房款一倍的赔偿及支付已购房款利息19240元的诉讼请求，由于赵国军与长兴公司所签订的合同并不存在解除、无效及撤销的事由，故对于赵国军的该项诉讼请求不应予以支持。对于赵国军主张赔偿2014年10月至2015年10月31日租金19669元的诉讼请求，由于第一年的租金已经抵顶购房款，故赵国军又主张返还2014年10月至2015年10月31日租金19669元的诉讼请求亦不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回赵国军的诉讼请求。案件受理费已减半收取4220，由赵国军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵国军二审向本院提交一份证据：呼和浩特市中级人民法院（2015）呼执字第00056-1号民事裁定，拟证明：涉案房屋已经呼和浩特市中级人民法院裁定拍卖，长兴公司不能向赵国军交付房屋，长兴公司已构成根本违约。本院对该证据的真实性以及证明的问题均予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》是否因合同目的不能实现而应当解除；二、赵国军请求长兴公司承担已付购房款一倍的赔偿责任是否成立；三、赵国军请求长兴公司支付返租租金的诉讼请求是否成立。针对第一个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。涉案合同为《商品房买卖合同》，鉴于不动产买卖交易的彻底完成包括交付和产权变更两个环节，故该类合同的合同目的无非有两种：一、对房屋的转移占有，以实现占有、使用以及收益的权能；二、通过物权登记以明确所有权的归属。故在本案中评判涉案《商品房买卖合同》是否因合同目的不能实现而应当解除，应考察长兴公司是否存有违约行为导致上述两个合同目的不能实现。对于合同目的一，根据长兴公司与赵国军签订的《商品房买卖合同》第十条关于交接的约定，长兴公司与赵国军在进行验收交接时，长兴公司应当出示政府和相关部门规定的证明文件，并与赵国军签署房屋交接单，以完成房屋的交付。长兴公司并未出具其已与赵国军签署的房屋交接单，故应当认定长兴公司未在合同约定的交付期限即款项交清之日完成向赵国军转移房屋占有的义务。现因涉案房屋被查封而导致房屋闲置，长兴公司向赵国军交付房屋的合同目的不能实现。对于合同目的二，根据长兴公司与赵国军签订的《商品房买卖合同》第十一条之规定，长兴公司保证涉案房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。而在实际履行合同过程中，长兴公司隐瞒了涉案房屋已抵押给他人的事实，抵押权人现欲通过诉讼程序实现抵押权，法院亦已裁定对涉案房屋进行拍卖，因涉案房屋已被设定抵押，房屋所有权始终受到抵押权追及效力的限制，赵国军对抵押房屋的所有权自始处于不稳定状态。故长兴公司的违约行为导致合同目的不能实现，构成根本违约，赵国军请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求应当予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故赵国军有权根据合同解除的法律后果主张相应的权利包括返还已支付的购房款以及支付相应的利息。返还的购房款应以赵国军实际支付的为准，即198880元，不包括作为购房款的返租租金。对于利息的支付，赵国军虽在二审上诉时请求支付的利息计算至实际给付之日，但其在起诉时仅主张2014年6月8日至2015年11月7日的利息，故应当以其一审诉讼请求为准。支付的利息以198880元为本金，其中的20000元从2014年6月8日起计算至2015年11月7日，178880元从2014年6月10日起计算至2015年11月7日。针对第二个争议焦点，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一条第一款二项之规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如上所述，长兴公司作为出卖人，其隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同目的不能实现，进而导致合同解除，故赵国军有权主张惩罚性赔偿，根据本案实际情况，本院酌定长兴公司承担的赔偿责任为已付购房款的70%，即139276元（198880元×70%）。针对第三个争议焦点，赵国军在与长兴公司签订《商品房买卖合同》的同日又签订了《商铺返租协议》，第一年返租租金已作为赵国军支付购房款的一部分，在商铺并未投入实际经营的情况下，返租租金其实质即为长兴公司占有使用赵国军资金的补偿，现赵国军欲解除《商品房买卖合同》，其主张的已付购房款的利息已弥补了其相应损失，其无权再行主张返租租金。综上所述，赵国军的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》九十四条第一款四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一条第一款二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第05047号民事判决；二、解除赵国军与内蒙古长兴房地产开发有限责任公司于2014年6月8日签订的《商品房买卖合同》；三、内蒙古长兴房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向赵国军返还198880元及利息（利息按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，其中20000元从2014年6月8日起计算至2015年11月7日，178880元从2014年6月10日起计算至2015年11月7日）；四、内蒙古长兴房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向赵国军赔偿139276元；五、驳回赵国军其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费12660元，由内蒙古长兴房地产开发有限责任公司负担9587元，由赵国军负担3073元。本判决为终审判决。审判长  吴铁刚审判员  苏 毅审判员  杨蔚堃二〇一六年九月二十九日书记员  唐 谣