杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭经开民初字第900号
原告（反诉被告）：浙江保利房地产开发有限公司。
法定代表人：陈冬桔。
委托代理人：唐锋、王磊，浙江浙元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张春莲。
委托代理人：黄晓燕、方志威，浙江品和律师事务所律师。
原告（反诉被告）浙江保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）诉被告（反诉原告）张春莲商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月23日受理后，依法由审判员肖振华独任审理。后因被告提出反诉，本院依法组成合议庭合并审理，于2014年2月10日、2014年7月2日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，保利公司的委托代理人王磊，张春莲的委托代理人黄晓燕、方志威到庭参加诉讼。第二次开庭，保利公司的委托代理人王磊、张春莲的委托代理人方志威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
保利公司起诉称：2010年4月21日，保利公司与张春莲签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：张春莲向保利公司购买“保利东湾”15幢1单元2101室房屋，房屋总价为2403046元，张春莲应于合同签订之日支付首期房款1213046元，剩余购房款1190000元应在签订合同后7天内办妥相关贷款手续。合同签订后，张春莲支付了首期房款，但剩余房款的贷款手续至今未办妥。根据合同及《补充协议》的相关约定，张春莲在非因出卖人原因无法以按揭贷款方式支付购房款的，应当按照出卖人认可的其他付款方式继续履行付款义务，否则视为违约。保利公司多次催促张春莲付款，但张春莲至今未支付剩余购房款，故诉至法院，请求判令：一、张春莲立即支付购房款1190000元；二、张春莲支付逾期支付购房款的违约金27973元（按年利率7.8%自发函之日2013年10月23日起暂计至开庭之日2014年2月10日，之后继续计算至实际支付之日）；三、本案诉讼费用由张春莲承担。
张春莲答辩称：一、保利公司在起诉状中的诉称不够客观全面。双方于2010年4月21日签订《浙江省商品房买卖合同》属实，但事实上双方之前在2010年4月17日就已经达成一致意见，双方签订合同的基础就是能够办理按揭贷款，因此张春莲才会在2010年4月17日在保利公司的带领下到交通银行办理按揭贷款事宜，在确认能够办理按揭贷款后才于2010年4月21日签订了《浙江省商品房买卖合同》。因此按揭贷款的办理是双方签订合同的条件和基础。2010年4月17日，国务院出台了新国十条，保利公司作为专业从事房地产开发的企业，并没有告知张春莲政策的变化，而是违背诚信原则与张春莲签订了合同。张春莲了解到贷款因为政策原因无法发放时多次找保利公司协商解除合同事宜，原告均予以推诿，这才导致今天诉讼的发生。二、保利公司的诉讼请求没有法律依据。双方之间的情况属于不可归责于当事人双方的事由，且张春莲没有继续履行合同的能力，保利公司诉请继续履行合同不应得到法律支持。
张春莲反诉称：2010年4月，张春莲在保利公司多方市场宣传下，与保利公司就购买杭州经济技术开发区保利东湾15幢1单元2101室房屋达成口头协议，其中约定若张春莲能够办理银行按揭，则双方签订正式的商品房买卖合同，否则双方将不予合作。2010年4月17日，经过银行审查合格后，双方达成购买商品房的一致意见，张春莲当天下午向保利公司交付首付款1213046元，并于2010年4月21日补签了《浙江省商品房买卖合同》。在此过程中，保利公司未及时告知张春莲国家出台相关政策的事实。张春莲知悉银行按揭贷款无法办理后，多次与保利公司联系协商解除合同事宜，保利公司一直未予答复。张春莲认为，保利公司在房屋买卖过程中违反诚实信用原则，更因限购、限贷的调控政策导致张春莲无法继续履行合同，张春莲有权解除合同，故提起反诉，请求判令：一、解除张春莲与保利公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、保利公司退还张春莲已支付的购房款计1213046元；三、保利公司承担本案全部诉讼费用。
保利公司答辩称：一、张春莲要求解除合同无合同或法律上的依据。无论合同约定的付款方式是一次性付款还是以按揭方式付款，支付购房款都是张春莲的主要义务。按照合同约定，办理按揭是张春莲的义务，保利公司并未违约。张春莲无法获得银行按揭贷款，进而未向保利公司支付购房款，是其违反了合同义务。二、张春莲未获银行贷款也并非由于政策调控。国务院于2010年4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，浙江省人民政府《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》于2010年5月17日才出台，而本案合同签订于2010年4月21日，并不受政策调控的影响。相反，有很多在2010年4月17日签订合同的业主都顺利从银行获得贷款。综上，张春莲的反诉请求不成立。
保利公司为支持其诉请及答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《浙江省商品房买卖合同》和《补充协议》，用以证明双方关于相关权利义务的约定和张春莲逾期支付房款的事实。
2.律师函、快递单、查询单，用以证明保利公司委托律师发函要求张春莲一次性付清剩余房款的事实。
3.告知书、快递单，用以证明保利公司发函要求张春莲付清余款后收房的事实。
4．逾期情况说明，用以证明张春莲未获得按揭贷款是由于其自身原因造成的事实。
张春莲为支持其答辩及反诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.保利东湾签约付款明细表，用于证明张春莲就涉案房屋贷款事宜经保利公司和交通银行双方确认的情况。
2.收据，用以证明张春莲于2010年4月17日达成协议并向保利公司支付首期房款的事实。
3.违法记录详细信息，用以证明张春莲前往保利公司处协商解除合同的事实。
根据张春莲的申请，本院准许证人黄某出庭作证。
证人黄某（男，1972年1月8日出生，汉族，住浙江省瑞安市玉海街道横塘桥2号1单元102室，身份证号：××）在庭审中陈述如下：证人是张春莲的朋友；证人知晓张春莲向保利公司购房的情况；因为按揭贷款没有成功办理，证人于2011年12月份两次陪张春莲到保利公司协商退房事宜，第一次去保利东湾售楼部，售楼员说按揭可以办下来的，要跟领导汇报，但并未说明什么时候能够办下来，第二次去保利公司，张春莲提出了因贷款办不下来要求退房，保利公司工作人员相互推诿还报警说张春莲及证人无理取闹，并告知不能退房，一定要交款。
保利公司提供的证据，其中：证据1、2、3，张春莲对真实性无异议，本院确认作为认定本案相关事实的依据。证据4，保利公司对真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，张春莲申请对该证据进行笔迹鉴定后，保利公司申请撤回该证据，并承认落款签字非张春莲所签，故该证据不作为证据使用。
张春莲提供的证据，保利公司对真实性无异议，本院确认作为认定本案相关事实的依据。
证人黄某的证言，张春莲用以证明其多次前往保利公司协商解除合同事宜的事实，保利公司无异议，本院予以确认。
本院根据保利公司的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2010年4月17日，张春莲向保利公司支付购买杭州经济技术开发区保利东湾15幢1单元2101室房屋的首付款1213046元，并与保利公司签署了关于该房屋的签约付款明细表，该明细表载明了该房屋的单价、总价、付款方式及按揭银行，张春莲和保利公司的销售代表人员、项目销控人员、财务收款人员在该付款明细表中进行了签字，按揭银行工作人员亦签字确认张春莲已提供齐全相关按揭资料。
2010年4月21日，张春莲与保利公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：张春莲向保利公司购买杭州经济技术开发区保利东湾15幢1单元2101室房屋一套，总价款为2403046元，张春莲选择银行按揭贷款方式支付房款，应于合同签订之日支付首期购房款1213046元，剩余购房款1190000元应在签订合同后七天内办理完毕相关贷款手续；如果贷款银行不受理买受人的贷款申请，买受人应在接到通知之日起七日内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续。因买受人原因逾期办理的，则承担逾期付款的违约责任；若买受人未按合同约定时间付款，逾期不超过90日的，按日万分之二向保利公司支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，也有权要求继续履行合同，并要求张春莲按日支付逾期应付款万分之四的违约金。《合同补充协议》第四条第2款约定：如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金。
2012年1月15日，保利公司向张春莲发送律师函一份，告知现保利公司已经接到张春莲办理按揭银行的通知，张春莲不符合银行放贷条件，银行不予发放按揭贷款，并催促张春莲在接函后按照合同约定，催促银行20日内发放贷款或者由张春莲一次性付清余款。2012年4月30日，保利公司向张春莲发送《告知书》一份，告知张春莲其购买的房屋已具备交房条件，并再次催促张春莲选择保利公司认可的其他付款方式付清余款，但张春莲至今未获得银行按揭贷款，亦未支付余款。
2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定商品住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
本院认为，当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律，应认定有效。双方虽于签订合同前签署了签约付款明细表，但仍应以最终签订的合同及补充协议作为认定双方权利义务的依据。现有证据显示，合同签订后，张春莲未能获得贷款。根据《合同补充协议》的相关约定，张春莲应当在限定期限内选择其他保利公司认可的方式付款，否则即构成违约。即使张春莲确因受房产新政影响而无法获得按揭贷款，也并非保利公司的原因造成，故保利公司依约可以要求张春莲选择其认可的付款方式继续履行合同。鉴于双方有如上特殊约定，张春莲以无法获得贷款为由要求退房缺乏依据。在得悉张春莲不符合银行放贷条件后，保利公司于2012年1月15日以发送律师函的形式向张春莲提出要求其继续履行合同义务的主张，但张春莲仍未按期取得银行按揭贷款或者提出其他付款方式以供保利公司确认。张春莲的行为已经构成逾期根本性违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；保利公司则依法可以解除合同，也可以要求张春莲支付价款，并获得损失赔偿。保利公司诉请要求张春莲一次性支付剩余购房款，于法有据，本院予以支持；张春莲的反诉请求，则缺乏依据，本院不予支持。关于保利公司诉请要求张春莲支付逾期付款的违约金，应自保利公司诉请提出上述付款主张之日即2013年10月23日起计算；其诉请按照人民银行同期同类贷款基准利率6.00%上浮30%为标准计算上述逾期付款违约金，未超出合理范围，本院予以支持。张春莲的相关辩称，缺乏依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、张春莲于本判决生效之日起十日内向浙江保利房地产开发有限公司支付剩余房款1190000元；
二、张春莲于本判决生效之日起十日内向浙江保利房地产开发有限公司支付逾期付款违约金77307.62元（自2013年10月23日起暂计至2014年8月22日，之后按年利率7.80%继续计算至生效判决确定的履行期满之日止）；
三、驳回原告浙江保利房地产开发有限公司其他诉讼请求；
四、驳回张春莲的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16206元，反诉案件受理费7859元，合计26085元，由张春莲负担。浙江保利房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；张春莲于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
审 判 长 肖振华
人民陪审员 林祥宽
人民陪审员 闫效先
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 沈吉丹