江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1821号
上诉人（原审原告）彭思安，男，1930年5月11日生，汉族。
委托代理人王配华、单爱萍，江苏袁胜寒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）俞翠红，女，1954年12月11日生，汉族，职工。
委托代理人彭增刚（系俞翠红丈夫）男，1953年8月31日生，汉族。
委托代理人谢康（系俞翠红女婿）男，1978年4月13日，汉族。
上诉人彭思安因与被上诉人俞翠红房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2013）鼓民初字第4759号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人彭思安的委托代理人单爱萍、王配华，被上诉人俞翠红及其委托代理人彭增刚、谢康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭思安原审诉称，俞翠红系其儿媳妇，2013年2月2日，双方签订了房屋产权交换协议，约定彭思安将自己名下位于南京市鼓楼区某小区21号402室（建筑面积96.98平方米）的住宅房屋，与俞翠红名下位于南京市鼓楼区清风园某幢某单元301室（建筑面积69.65平方米）的住宅房屋，连同房屋的相关权益包括土地使用权一并进行交换。因双方房屋面积、价格明显不同，俞翠红应于2013年2月2日前一次性支付彭思安交换房屋差价35万元。协议签订后，彭思安积极配合俞翠红将自己房屋的产权证、土地使用权证变更到了俞翠红名下，俞翠红仅将自己房屋的产权证变更到了彭思安名下，未将土地使用权证变更到彭思安名下，也没有支付房屋差价35万元。故诉至法院，请求判令：1、俞翠红立即支付彭思安交换房差价款35万元；2、俞翠红协助彭思安将南京市清风园某幢某单元301室国有土地使用权证变更到彭思安名下。在原审法院审理中，因俞翠红已协助彭思安将南京市清风园某幢某单元301室土地使用权证变更到彭思安名下，故彭思安撤回其第二项诉讼请求。
俞翠红原审辩称，位于南京市鼓楼区某小区21号402室的房产是彭思安的集资房，因彭思安无力购买，同意其子即俞翠红的丈夫彭增刚出资购买。彭思安与彭增刚于2002年3月9日和5月16日分别签订了相关协议，协议中明确载明该房的房款、装修费全部由彭增刚支付，产权归彭增刚所有。位于南京市鼓楼区清风园某幢某单元301室的房产是俞翠红购买的房改房。为补偿彭思安，俞翠红将其南京市清风园某幢某单元301室的房产给彭思安居住至今。双方2013年2月2日签订的换房协议是2002年3月9日和5月16日签订协议的延续，目的仅是为了办理房产过户。2013年2月2日当天，双方先后签订了两份换房协议，其中第一份协议约定南京市某小区21号402室房屋价格为170万，南京市清风园某幢某单元301室房屋价格为80万元，房屋交换差价部分为空白。因需要缴纳的契税较高，双方又重新签订了一份换房协议，约定南京市某小区21号402室房屋价格为120万元，南京市清风园某幢某单元301室房屋价格为85万元，房屋交换差价35万元。双方将第二份换房协议在房产部门进行登记备案。但上述价格均是虚拟的，目的是为了少交契税。综上，俞翠红认为其不应再支付彭思安任何房屋差价款。
原审法院经审理查明，彭思安与彭增刚系父子关系。彭增刚与俞翠红系夫妻关系，双方于1979年5月26日领取结婚证。
俞翠红原系中国电子科技集团公司第十四研究所职工。1998年，俞翠红参加单位公有住房改革，购买了南京市鼓楼区清江花苑清风园某幢某单元301室的公有住房（建筑面积69.65平米），并取得该房屋所有权证。
彭思安原系江苏省电信公司南京分公司职工。1998年，彭思安参加单位公有住房改革，购买了南京市鼓楼区某处4号104室的公有住房（建筑面积67.68平方米）。后彭思安所在单位进行集资建房，彭思安具有购房资格，故同意由其子彭增刚出资购买。2002年2月5日，彭思安（乙方）与江苏省电信公司南京分公司（甲方）签订了集资建房协议，约定甲方将位于南京市鼓楼区某花园某小区某幢21号402室的公有住房（建筑面积96.98平方米）出售给乙方，房款计92734.66元。因购买集资房后需将原有房屋退还，2002年12月30日，彭思安与南京电信局签订了南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议，将其购买的位于南京市鼓楼区某处4号104室房产退给南京电信局，南京电信局支付彭思安27970.44元。彭思安将鼓楼区某处4号104室房屋退还后，一直居住在南京市鼓楼区清江花苑清风园某幢某单元301室至今。
2002年3月9日，彭思安（甲方）与其四位子女即彭增刚（乙方）、彭增均（丙方）、彭向阳（丁方）、彭增蔚（戊方）签订了关于转让购买鼓楼区某花园某小区某幢21号402室集资房的协议（以下简称关于转让集资房的协议），约定2002年2月5日，甲方获得购买江苏省电信公司南京分公司售出的某花园某小区某幢21号402室的资格，经甲乙双方协商，甲方把购买某小区某幢21号402室的购买权转让给乙方，由乙方全额出资购买上述集资房，购买集资房的房款、装修费资金全额由乙方自理（购买的名义是甲方）。乙方全额交付房款和付出装修费后，上述房屋归乙方所有，甲方应协助乙方办理过户手续，在没有办理过户手续的情况下，上述房屋仍然由乙方所有，其他各方不得持有异议。为了解决甲方交出原有住房（鼓楼区某处4号104室面积67.68平方）后的居住问题，乙方将原有住房（清江花苑清风园某幢某单元301室70平方）交给甲方居住。甲乙双方已将转让情况告知丙丁戊三方，丙丁戊三方未提出异议。
2002年5月16日，在江苏省睢宁县梁集镇光华村彭庄组彭增南家中，在彭思康、彭增会、彭增南、彭增益、彭增瑞、彭增尚、彭增东、彭增省、彭光余的见证下，彭思安出具了关于对某花园某小区21号402室所有权情况的书面说明，载明南京鼓楼区某花园某小区21号402室是以本人（彭思安）的名义于2002年2月5日购买，但购买该房的资金和装修费用都是儿子彭增刚全额付出，该房所有权应归彭增刚所有，今后其他人对该房的所有权不能提出任何要求。
2002年8月，某花园某小区某幢21号402室房屋交房，俞翠红进行装修后入住至今。2003年该房办理了房屋产权证，登记的房屋所有权人为彭思安。
2013年2月2日，彭思安（甲方）与俞翠红（乙方）签订了两份房屋产权交换协议，第一份协议载明甲方拥有的房屋坐落于南京市鼓楼区某花园某小区某幢21号402室，建筑面积96.98平方米，房屋价格为170万元；乙方拥有的房屋坐落于南京市鼓楼区清江花苑清风园某幢某单元301室，建筑面积69.65平方米，房屋价格为80万元；甲乙双方议定房屋交换差价处空白；甲方同意于2013年2月2日前将上述用于交换的房屋交付给乙方，乙方同意于2013年2月2日前将上述用于交换的房屋交付给甲方。第二份协议载明甲方用于交换的房屋价格为120万元，乙方用于交换的房屋价格为85万元，双方议定房屋交换差价为35万元，由乙方在2013年2月2日前一次性支付给甲方，付款方式为现金，房屋交付由甲乙双方自行协商，其他内容与第一份协议相同。同日，双方将第二份房屋产权交换协议提交房产管理部门进行登记备案，并提交了房屋权属登记申请表。2013年2月7日，双方各自取得了交换房屋的房屋所有权证。在原审法院审理过程中，双方办理了国有土地使用权证变更手续，分别取得了交换房屋的国有土地使用权证。
2013年3月、5月，彭思安曾两次另案诉至原审法院。在2013年3月的起诉中，彭思安诉称房屋产权交换协议中他的签名系伪造，要求确认该房屋产权交换协议无效，后因双方沟通后，双方取得谅解，故彭思安撤回起诉。2013年5月，彭思安第二次诉至原审法院，诉称俞翠红欺骗他在空白的房屋产权交换协议上签字，将房产过户至俞翠红名下，故要求确认房屋产权交换协议无效，后自愿撤回起诉。2013年8月，彭思安第三次诉至原审法院，要求俞翠红按照房屋产权交换协议的约定支付差价款35万元，并协助办理土地使用权证。因俞翠红认为该房屋产权交换协议仅是为了办理过户手续所签订的，房屋差价款亦是为了少交税费捏造的，依据双方2002年签订的协议，俞翠红不应再支付任何费用，仅同意适当补偿彭思安部分费用，因双方数额差距较大，致调解不成。
以上事实，有双方当事人陈述及彭思安提交的房屋产权交换协议、南京市房屋权属登记申请表、房屋所有权证，俞翠红提交的关于转让集资房的协议、关于对某花园某小区21号402室所有权情况的说明、购房协议等在卷佐证，足以认定。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同成立的条件，首先签订合同的主体应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力，其次签订合同的主体之间意思表示一致，达成合意。依法成立且不违反法律、行政法规强制性规定的合同，自成立时生效。
本案中，关于某花园某小区某幢21号402室集资房的购买，彭思安2002年与俞翠红的配偶彭增刚签订了关于转让集资房协议，彭增刚签订该协议时与俞翠红在婚姻关系存续期间，协议中约定彭增刚将登记在俞翠红名下的清江花苑清风园某幢某单元301室房屋交由彭思安永久居住，该协议中对夫妻共同财产的取得及处分，俞翠红均予以认可同意，并已实际履行，故该协议中涉及夫妻共同财产的取得及处分的约定，对俞翠红亦具有约束力。关于转让集资房协议是各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该协议成立并生效。
现彭思安主张俞翠红应按双方2013年2月2日签订的换房协议约定，支付房屋交换差价35万元。俞翠红原审辩称双方2013年2月2日所签订的换房协议，是为了履行2002年所签订的关于转让集资房协议中过户的内容所签订，房屋差价款是为了缴纳契税需要填写，按照关于转让集资房协议的约定，俞翠红不应再支付任何款项。故关于某花园某小区某幢21号402室集资房的转让或交换，双方2013年2月2日签订的房屋交换协议，是对2002年签订的关于转让集资房协议的继续履行，还是对该协议的变更，是案件的主要争议焦点。对此，原审法院认为，双方当事人必须协商一致，才可变更合同。彭思安与俞翠红2013年2月2日签订的协议名为房屋交换协议，约定对双方各自所有的房产进行交换，实际上在2002年签订的关于转让集资房协议中，彭思安与俞翠红配偶彭增刚已对上述房产产权作出了约定，某花园某小区某幢21号402室集资房归彭增刚所有，俞翠红名下清江花苑清风园某幢某单元301室房屋给彭思安永久居住。在房屋交换协议中，俞翠红将原给彭思安永久居住房屋的所有权转让给了彭思安，对上述两房屋产权进行变更登记的约定是双方在关于转让集资房协议基础上真实意思表示。但对于交换房屋差价条款并非双方真实意思表示和合意，主要基于以下几点：
首先，关于某花园某小区某幢21号402室集资房，双方2002年已经做出约定，双方2013年2月2日签订的房屋交换协议，俞翠红明确表示仅为过户所需，房屋差价款系根据缴纳契税需要填写，而非双方协商的结果，故对房屋交换协议中房屋交换差价款内容，双方并未达成合意，因此合同中关于房屋交换差价款的协议未成立。
其次，通过双方的行为也可看出双方对房屋差价款内容未协商一致变更。第一、双方签订房屋交换协议的当天，共签订了两份房屋交换协议，两份协议对房屋交换差价约定并不一致，随意性较大，且两份房屋交换协议中除了签名外，其他内容均非双方所填写；第二、彭思安共三次诉至原审法院，其中前两次均主张确认房屋交换协议无效，而非要求被告支付房屋差价款；第三、依据2002年关于转让集资房协议的约定，彭思安就应当协助办理所有权转移登记手续，而在房屋产权交换协议中将关于转让集资房协议中的居住权变更为所有权，该房屋产权交换协议有利于彭思安，俞翠红再支付房屋差价款的可能性较小。因此，房屋交换协议是为了履行关于转让集资房协议，在关于转让集资房协议基础上的变更，但不应包括支付差价款。
综上，房屋交换协议中关于房屋交换差价款部分的内容并非双方真实意思表示，该条款未成立，对双方无法律约束力。彭思安主张被告按照房屋交换协议约定支付房屋差价款35万元的诉请，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决：驳回彭思安的诉讼请求。案件受理费6550元，由彭思安负担。
彭思安不服原审法院的判决，向本院提起上诉称，一、《关于转让购买南京市鼓楼区某小区21号402室集资房的协议》系伪造的，原审法院认定事实错误。1、原审法院认定上诉人对南京市鼓楼区某小区21号402室于2002年3月9日已经作出约定的事实是错误的。上诉人在原审庭审前未见到所谓的《关于转让购买南京市鼓楼区某小区21号402室集资房的协议》，之后了解才得知系彭增刚称为防止上诉人再婚后财产落入他人之手，才让协议各方在空白纸上签字，签字时并未记载任何内容。该份转让协议不仅不符合事实而且漏洞百出。首先，上诉人与单位在2002年2月5日签订的集资房建房协议中载明，该房屋出售给上诉人一人。即使双方之间真的存在集资房转让协议也无需经过协议中其余方的同意认可。其次，该份协议记载的签订时间是2002年3月9日，而当时协议上载明的彭思安的身份证号码为上诉人在2006年才更新的新身份证号码。再次，实际上上述房屋的购房款是由上诉人彭思安全额出资的，该出资总额为92734.66元，一部分是由彭增刚陪同上诉人交至单位并在购房手续上签字。上诉人完全有购买上述房屋的能力，而当时彭增刚夫妇根本无力进行出资。最后，如转让协议系真实存在，彭增刚应当要求实现转让协议中的权利，但在所谓的转让协议签订之后长达12年时间里，彭增刚并没有提出任何过户的主张，与情理不符。2、本案中“情况说明”并不能认定上诉人对402室所有权作出处分，该说明上书写的内容完全是上诉人应彭增刚的要求所写，系为让彭增刚说服其他几个女儿同意上诉人再婚，并非上诉人的真实意思表示。从情况说明所写之日至今，上诉人一直未与彭增刚办理过户手续可以看出上诉人从未认为产权归彭增刚所有。另外，当时在上诉人再婚情况下根本不可能处置自己唯一住房。二、原审法院认定事实证据不足，适用法律错误。原审法院认定上诉人与被上诉人于2013年2月2日签订的房屋交换协议中约定的交换房屋差价条款并非双方真实意思表示和合意的事实证据不足，有着极大的主观性和偏袒性。该协议系上诉人与被上诉人协商一致达成的共识，该协议内容为王绘仁应彭增刚要求代为填写，内容为彭增刚所确定，而后双方确定内容后签字。因被上诉人迟迟不履行给付35万元差价的义务，上诉人两次诉讼，但因年事已高提出不正确的诉讼请求，不能基于上述两次不正确的诉讼请求以及房屋交换协议内容并非上诉人或被上诉人所写就认定房屋交换协议是在转让集资房协议基础上的变更，而不包括支付差价款。即使真实存在《关于转让购买南京市鼓楼区某小区21号402室集资房的协议》，该房屋交换协议也是对前述转让协议的变更，而非转让协议的继续履行。上诉人主张该35万元差价有事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人房屋差价款35万元，并由被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人俞翠红答辩称，1、上诉人所称《关于转让购买南京市鼓楼区某小区21号402室集资房的协议》是伪造的毫无事实根据。上诉人已经在该协议上签字并且按下手印，且该协议上的手印都是位于原件首页正文第一行南京分公司“公司”二字之上，不可能是伪造的。2、关于上诉人的身份证号码，因彭增刚曾长期在单位纪委工作，与公安、检察院经常合作，懂得一代身份证的编码规律，签订协议时虽南京尚未实施新身份证标准，但彭增刚因工作关系写下了协议上的上诉人身份证号码，但不足以证明该协议内容的非真实性。3、上诉人称其全额出资购买的集资房，但其却在2002年2月5日前将《集资房缴费签约通知单》交给了彭增刚，并且关于购房文件与缴款收据等资料都是被上诉人持有，且上诉人不能提供一份付款的原始凭证，该集资房系被上诉人出资购买。因上诉人是单位员工，因此购房资料都必须是上诉人签字。被上诉人完全有能力出资购买涉案房屋，上诉人不能提供自己出资的证明材料。4、转让集资房协议和情况说明都是真实的，且都有见证人。转让集资房协议签订及情况说明出具后，并非被上诉人不主张，系因上诉人不予配合，才未进行房产过户，后在多人协调下，才将协议履行完毕。房屋交换协议是对转让集资房协议的继续履行，关于交换差价并非双方真实意思表示。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。
二审中，上诉人彭思安申请证人彭增均、彭向阳、彭增蔚到庭作证，证明涉案集资房系由上诉人出资购买以及2002年双方签订的转让集资房协议当事各方系在空白纸上签名，签名时协议上并未记载任何内容。上述证人均陈述上诉人称涉案房产系由上诉人出资购买。关于转让集资房协议，彭向阳陈述当时在两张空白纸上签名按手印，签字时该纸张上未记载内容；彭增均陈述协议上系其本人签名按手印，当时签名系因防止财产落入他人之手，被上诉人要买该房产，故同意由其购买，但未讲要过户，在签名时协议上是否记载有内容及协议份数其记不清楚了；彭增蔚陈述其本人当时签名按手印时签字纸张上并没有字迹，但对协议份数记不清楚了，但认可被上诉人持有的几份原件上均系其本人签字。
二审查明的其他事实与原审查明事实一致。
本院认为，关于涉案南京市鼓楼区某小区21号402室集资房，2002年3月9日，上诉人彭思安与其子彭增刚及其他子女签订了关于转让购买该集资房的协议，明确约定彭思安将该房产的购买权转让给彭增刚并由彭增刚全额出资购买上述集资房及支付装修该房产的一切费用，在支付上述费用后，该房产归彭增刚所有，彭思安应当按协议办理过户手续，在未过户情况下，该房产仍归彭思安所有，其他协议各方不持有异议，协议各方均在该协议上签名并按手印确认。二审中，上诉人彭思安对该协议真实性提出异议，但其并未举证证明其主张，加之其余协议各方出庭作证时均认可协议上系其本人签字，但对签订时协议上是否记载有内容以及签订协议的份数均无法明确表达；关于该房产的出资情况，证人陈述均是上诉人自己陈述系其本人出资，故对三位证人的证言本院不予采纳。此外，关于涉案房产的购买，上诉人彭思安在签订转让集资房的协议后，2002年5月16日再次手书情况说明一份，明确表示该房产购房款及装修费用都是由彭增刚支付，所有权归彭增刚所有，该情况说明由多名见证人签字见证。综合以上情况，本院认为，关于涉案房产的购买双方已经明确约定由彭增刚出资购买并进行装修，双方对该房产的所有权已经做出了明确的约定。
关于上诉人按照2013年2月2日的房屋产权交换协议主张的房屋交换差价款35万元。本院认为，2013年2月2日上诉人与被上诉人签订房屋交换协议，约定对双方各自所有的房产进行交换，但结合上诉人与被上诉人丈夫彭增刚在2002年转让集资房协议中已经明确约定涉案集资房的所有权归彭增刚所有，被上诉人所有的清江花苑清风园某幢某单元301室房屋给上诉人彭思安永久居住，而在2013年2月2日房屋交换协议中，被上诉人将自己名下的清江花苑房产所有权转让给彭思安，可以看出双方签订房屋交换协议的真实意思是对上述两房产进行过户登记。而关于房屋产权交换协议中约定的交换差价款35万元，因在签订交换协议当天双方共签订了两份交换协议，且两份协议中对房屋价款的约定存在明显差异，而在双方首份签订的交换协议中并没有差价款的约定；且在正式办理过户手续的交换协议中双方约定在签订协议当天即以现金方式支付35万元差价款，若双方在签订该35万元差价款交换协议前已经达成合意，则该笔款项在当天应当已经支付，再结合购买该房产及装修时均由彭增刚出资等情况，本院认定双方签订该交换协议系为办理产权变更登记，该35万元房屋交换差价款并非双方真实意思表示。上诉人彭思安要求被上诉人支付35万元房屋差价款的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费6550元，由上诉人彭思安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年八月八日
书 记 员 朱亚芳