黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑民终字第173号
上诉人（原审被告）绥化市德容房地产开发有限公司，住所地黑龙江省海伦市龙锦园小区。
法定代表人张亚波，该公司董事长。
委托代理人王继光，黑龙江贵诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）明水县富缘房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省明水县丽江锦绣家园7号楼。
法定代表人张涛，该公司董事长。
委托代理人尹涛，该公司职工。
委托代理人王玉英，黑龙江申平律师事务所律师。
上诉人绥化市德容房地产开发有限公司（以下简称德容公司）与被上诉人明水县富缘房地产开发有限责任公司（以下简称富缘公司）项目转让合同纠纷一案，绥化市中级人民法院于2015年8月14日作出（2015）绥中法民二民初字第2号民事判决。德荣公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人德荣公司的委托代理人王继光，被上诉人富缘公司的委托代理人尹涛、王玉英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2012年9月12日，富缘公司与德容公司共同签订《项目转让协议》一份，约定富缘公司将其开发的位于海伦市红旗街，项目名称为海金沙世纪城项目转让给德容公司，转让价款为1500万元，合同签订时支付转让款800万元，余款于2013年8月31日前一次性付清，如德容公司违约需赔偿给富缘公司造成的损失并承担总价款20%的违约金。双方于同日签订《补充协议》一份，约定德容公司使用富缘公司的资质开发，在此期间所发生的各种纠纷及法律责任由德容公司负责。德容公司于《项目转让协议》签订当日给付富缘公司出具一张700万元欠据。上述两个合同签订后，富缘公司按约定将开发项目所需手续、批件等材料交给德容公司，德容公司未按合同约定履行给付义务，仅给付富缘公司600万元转让款。后德容公司于2012年9月18日给富缘公司出具一张200万元欠据。欠据出具后德容公司给付富缘公司100万元，尚欠富缘公司第一笔转让款100万元至今未付。在第二笔转让款给付到期时，即2013年8月31日，德容公司未能按约定给付。截止富缘公司起诉时，德容公司尚欠富缘公司项目转让款共计800万元。富缘公司于2011年4月20日与案外人尹涛签订一份《协议书》，约定尹涛使用富缘公司资质开发建设海金沙世纪城工程，并出具委托书，由尹涛全权代表富缘公司负责该项目的开发建设。富缘公司为开发项目自2011年起多次以3分至5分利息向案外人借款。截至目前尚欠案外人张跃军、张锦涛、王双、张亚成、唐立伟、于天宇等六人借款（以下简称张跃军等六人借款）及部分利息没有给付。
富缘公司向原审法院提起诉讼，请求判令德容公司偿还欠款800万元，支付违约金300万元，由德容公司承担本案诉讼费用。主要理由，2012年9月12日，富缘公司与德容公司共同签订《项目转让协议书》，约定富缘公司将其开发的位于海伦市红旗街海金沙世纪城项目转让给德容公司，转让价款为1500万元，德容公司在签订合同时给付800万元，余款于2013年8月31日前一次性付清。合同约定的违约责任“如德容公司违约需赔偿由此给守约方造成的损失，并承担总价款20%的违约金，如富缘公司不能保证项目无权属争议，其应双倍返还德容公司首付款”，合同签订后富缘公司按照合同约定履行了全部义务，德容公司仅支付700万元，其余款项至今未支付。
德容公司辩称，认可双方签订的《项目转让协议书》以及拖欠富缘公司800万元转让款的事实，但合同约定的违约金过高，远远大于富缘公司的实际损失，请求法院予以调整。
原审法院确定本案争议的焦点是德容公司应否给付富缘公司800万元项目转让款以及300万元违约金的问题。
原审判决认为，富缘公司与德容公司签订的《项目转让协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，富缘公司按约定将全部项目所需手续、批件等相关材料交给德容公司，但德容公司未按约定将全部项目转让款给付德容公司，至今尚欠800万元没有给付。德容公司在答辩中对此事予以认可，故富缘公司该诉讼请求有理，应予支持。庭审中，德容公司抗辩富缘公司主张的违约金300万元过高，请求调整。但富缘公司为开发项目，多次对外高息借款，现尚欠张跃军等六人借款本金及利息未能给付。虽然上述借款的借款人均为尹涛，但富缘公司与尹涛签订合同并出具委托书，授权尹涛全权代表富缘公司负责该项目的开发建设，且张跃军等六名证人在出庭作证时均证实尹涛借款用于工程项目开发。故上述借款能够认定属于富缘公司的借款。因德容公司自2013年8月31日至今仍拖欠富缘公司项目转让款800万元，致使富缘公司未能清偿上述借款及利息，已经给富缘公司造成高额利息损失，且按照最高人民法院《关于人民法院审理民间借贷案件的若干意见》（以下简称《借贷若干意见》）第六条“民间借贷的利息可以适当高于银行利率，各级人民法院可以根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”的规定，德容公司自2013年8月31日至今拖欠富缘公司项目转让款800万元的利息数额亦高于双方约定的违约金数额。德容公司虽然对富缘公司主张的损失数额有异议，但其并未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。故富缘公司请求德容公司给付300万元违约金有理，应予支持。德容公司主张违约金数额过高的抗辩理由不能成立，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）［以下简称《合同法》解释（二）］第二十九条之规定，判决：德容公司于本判决生效后十日内给付富缘公司项目转让款800万元，并给付违约金300万元。案件受理费87800元，由德容公司负担。
德容公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，依法改判原审多判德荣公司承担违约金200万元。案件受理费由富缘公司承担。主要理由：1.双方当事人约定转让该项目与尹涛的借款无因果关系，尹涛向张跃军等六人借款的时间大部分在项目转让之后，与损失无关。故富缘公司未能举证证实其损失情况，依法应当承担不利后果。2.原审法院适用法律错误。本案系合同纠纷，原审法院适用《借贷若干意见》的规定不当，应当依照《合同法》解释（二）第二十九条的规定。即约定的违约金数额超过损失数额30%的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因此，本案应依据上述司法解释的规定，按800万元欠款以及贷款利率计算损失数额，并以此为基础计算违约金。
富缘公司辩称：1.富缘公司与德容公司签订的《项目转让协议》合法有效，事实清楚，证据充分。德容公司未按合同约定履行给付项目转让款已构成违约，德容公司为开发该项目向个人借款约定3分至5分利息至今未还，给富缘公司造成损失，原审判决德容公司按照合同约定承担责任正确。2.双方虽为项目转让，但已形成欠条的债权债务关系。故原审法院判决依据《借贷若干意见》的规定正确。3.德容公司主张800万元欠款按照银行贷款利率计算违约金，无法律依据。
本院二审另查明，原判认定德容公司先后向富缘公司还款600万元和100万元，实为2013年2月7日50万元，3月11日50万元，9月12日300万元，9月18日300万元。
本院认定的其它事实与原审法院一致。
本院认为，本案的《项目转让协议》合法有效，双方均应按合同的约定履行各自义务。富缘公司已经依约将项目转让德容公司，而德容公司未按合同约定的期限和数额履行付款义务，构成违约，应承担违约责任，双方对此无异议。德容公司认为双方约定的违约金过高，请求调整违约金数额，故本案的争议焦点为双方当事人约定的违约金是否应予调整。双方在合同中约定：“如一方违约需赔偿由此给守约方造成的损失，并承担总价款20%的违约金。”富缘公司据此请求德容公司给付违约金300万元，并提供了尹涛向案外人借款的借据及证人证言以证明其发生的实际损失。由于富缘公司与尹涛签订合同并出具委托书，尹涛全权代表富缘公司对该项目进行开发，原审中富缘公司亦提供张跃军等六名证人出庭证实尹涛借款用于涉案工程项目开发，原审法院认定该项目建设单位为富缘公司并无不当。因德容公司并未于2013年9月12日、2013年8月31日付清约定的款项，欠款时间较长，导致富缘公司的损失持续增加。故原审法院依据富缘公司提供的证据并参照《借贷若干意见》第六条的规定，认定双方约定的违约金并未过分高于富缘公司的实际损失并无不当。另外，双方当事人均为房地产开发企业，从事的房地产开发经营活动，其融资成本和预期利益均较高，富缘公司受让该项目后进行开发建设，获取商业利益，而富缘公司较长时间未取得转让对价，双方利益明显失衡。原审法院依据《合同法》解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，判决德容公司按合同约定承担项目转让款20%的违约金300万元并无不当。德容公司提出原审法院适用法律错误及约定违约金过高请求调整的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由绥化市德容房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李维东
代理审判员 王晓兵
代理审判员 李艳梅
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 孙 佳