北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第42150号
原告（反诉被告）北京达玩世纪网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区望京园609号楼9层1007室。
法定代表人朴大英，董事长。
委托代理人王立元，北京市百伦律师事务所律师。
委托代理人周桂荣，北京市百伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘桂英，女，1967年7月17日出生。
委托代理人李同新，北京安贤律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京达玩世纪网络科技有限公司（以下简称达玩世纪公司）与被告（反诉原告）刘桂英（以下简称刘桂英）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。达玩世纪公司的委托代理人王立元、周桂荣，刘桂英及其委托代理人李同新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
达玩世纪公司诉称：2013年4月19日，我公司与刘桂英签订《北京市房屋租赁合同》，由我公司承租刘桂英所有的位于北京市朝阳区望京园××号房屋（以下简称涉诉房屋），租赁期限共计12个月。合同签订后，我公司按照约定向刘桂英支付了押金17000元，并按时支付了租期内的全部租金。2014年3月25日，我公司提前将涉诉房屋腾退交还刘桂英，但经多次催要，刘桂英始终拒绝退还押金。故为维护合法权益，我公司诉至法院，要求刘桂英：1、退还房屋押金17000元；2、以17000元为本金，按照银行同期贷款利率的标准支付利息，自2014年4月24日起计算至刘桂英实际退还押金之日止。
刘桂英答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。根据双方合同约定，租赁期限截止2014年4月23日，若达玩世纪公司不再续租，则应提前两个月通知，且在合同到期日前将其公司注册地址从涉诉房屋处迁出。然而，达玩世纪公司虽然在2014年3月25日将房屋交还给我，但并未交还水电卡，更未将公司注册地址迁出。经查询，达玩世纪公司变更注册地址的时间是2014年5月7日，其税务登记地址的变更时间则更晚。本案中，涉诉房屋的性质是商业用房，承租人均为公司或企业，且需要以涉诉房屋作为注册地址，现因达玩世纪公司的违约行为，导致我的房屋在双方租期届满后无法再顺利出租给他人，因此我要求以其公司支付的押金折抵我的损失，同时提出反诉，要求达玩世纪公司向我赔偿2014年4月23日至2014年6月4日的房屋租金损失23800元。
达玩世纪公司针对反诉答辩称：不同意刘桂英的反诉请求。我公司已经在租赁期限届满前按照双方合同约定腾退交还了涉诉房屋，刘桂英具有充足的时间再次出租，不存在租金损失，其反诉请求没有依据。
经审理查明：2013年4月19日，刘桂英（出租人）与达玩世纪公司（承租人）、北京思源创新房地产经纪有限公司（居间人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：由达玩世纪公司从刘桂英处承租涉诉房屋，租赁用途为办公，租赁期限自2013年4月24日至2014年4月23日；月租金为17000元，支付方式为押一付六；租赁期内的水费、电费、电话费由达玩世纪公司承担，供暖费、物业管理费由刘桂英承担；刘桂英迟延交付房屋达7日，交付的房屋严重不符合合同约定或影响达玩世纪公司安全、健康，不承担约定的维修义务，致使北京分公司无法正常使用房屋的，达玩世纪公司有权单方解除合同，刘桂英应按月租金的200%向达玩世纪公司支付违约金；达玩世纪公司不按照约定支付租金达7日，欠缴各项费用达17000元，擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活，擅自将房屋转租给第三人的，刘桂英有权单方解除合同，达玩世纪公司应按月租金的200%向刘桂英支付违约金，刘桂英并可要求达玩世纪公司将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，刘桂英需提前收回房屋的，或达玩世纪公司需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付租金，刘桂英还应退还相应的租金；刘桂英未按约定时间交付房屋或达玩世纪公司不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及达玩世纪公司未在租赁期限届满返还房屋的，应按1个月租金标准支付违约金。此外，上述合同“其他约定事项”处手写有以下内容：“主体隔断不能动，如果租赁合同到期，租户不续租，需提前2月通知；承租人承诺，合同到期，注销注册地址。”
上述租赁合同签订后，达玩世纪公司向刘桂英支付了17000元押金以及租期内的全部租金。2014年3月25日，达玩世纪公司将涉诉房屋腾退交还刘桂英。2014年5月7日，达玩世纪公司的工商注册地址由涉诉房屋处变更至北京市朝阳区望京园×1室。2014年6月10日，达玩世纪公司的税务登记地址由涉诉房屋处变更至北京市朝阳区望京园×1室。
庭审中，刘桂英申请证人张×到庭作证。在作证过程中，张×表示其系北京思源创新房地产经纪有限公司员工，在达玩世纪公司与刘桂英签署《北京市租赁合同》时，其并不在场，但清楚此份合同的具体履行过程，并在2014年4月15日带过一名客户到涉诉房屋处协商租赁事宜，但因该客户查询到涉诉房屋处尚有达玩世纪公司在登记注册，故没有承租该房屋。此外，刘桂英提交了其与案外人张××签订的《房屋租赁合同》以及电子银行回单，证明因达玩世纪公司逾期迁出注册地址，故直到2014年6月9日，其才将涉诉房屋以低价出租。根据此份《房屋租赁合同》载明的内容，签订时间为2014年6月9日，刘桂英将涉诉房屋出租给张××，租赁期限自2014年6月4日至2015年6月10日，月租金为14000元，支付方式为押一付六。对于证人证言，达玩世纪公司认为张×未能提供其劳动合同、社保证明，故不认可其证人身份，同时达玩世纪公司表示张×所称的带另一客户看房的时间尚在其公司租赁期限内，故截至当时其公司注册地址在涉诉房屋处实属合理，不会影响刘桂英再次出租房屋。对于《房屋租赁合同》，达玩世纪公司认为房屋的再次出租完全是由刘桂英的自主意愿决定，故不认可此份合同与本案的关联性。
以上事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、收条、发票、工商登记备案通知书、税务登记证、《房屋租赁合同》以及电子银行回单等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，达玩世纪公司与刘桂英签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据已经查明的事实，达玩世纪公司与刘桂英的租赁期限已经届满，且涉诉房屋亦提前腾退交还，故刘桂英应当退还押金。虽然租赁合同中载明了达玩世纪不续租时需提前二月通知，且应于合同到期注销注册地址，但双方并未就达玩世纪公司未能履行此义务时的违约责任进行约定，在此情况下，刘桂英主张据此扣除押金的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。但达玩世纪公司主张利息的诉讼请求，亦缺乏法律依据，本院不予支持。
关于刘桂英的反诉请求。根据双方在《北京市房屋租赁合同》中手写条款的约定，应当理解为达玩世纪公司在租赁期限届满前办理完毕其公司的工商注册地址迁出手续。现达玩世纪公司逾期履行上述义务，在2014年5月7日才将公司注册地址从涉诉房屋处迁出，不仅违反了双方在合同中的约定，而且因涉诉房屋为商业用房，达玩世纪公司在租期届满后仍以该房屋作为其住所地的行为，确实会再一定程度上给刘桂英再次出租房屋造成不利影响，故对于刘桂英反诉请求中要求达玩世纪公司支付2014年4月24日至2014年5月7日期间房屋租金损失的部分，本院予以支持。但房屋租赁属于经营行为，受到房屋客观情况、租赁市场行情以及出租人、承租人的主观意识等诸多因素的影响，达玩世纪公司在其与刘桂英的租赁合同终止后，对于涉诉房屋的再出租不享有任何主动权和控制权，且达玩世纪公司已于2014年5月7日将工商注册地址从涉诉房屋处迁出，而双方又并无关于变更税务登记地址的约定，故对于刘桂英要求达玩世纪公司赔偿2014年5月8日以后租金损失的反诉请求，本院不再支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条条以及第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘桂英于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京达玩世纪网络科技有限公司房屋押金一万七千元。
二、原告（反诉被告）北京达玩世纪网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）刘桂英房屋租金损失七千九百三十三元三角三分。
三、驳回原告（反诉被告）北京达玩世纪网络科技有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）刘桂英的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费230元，由原告（反诉被告）北京达玩世纪网络科技有限公司负担50元（已交纳），由被告（反诉原告）刘桂英负担180元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费395元，由被告（反诉原告）刘桂英负担345元（已交纳197.5元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由原告（反诉被告）北京达玩世纪网络科技有限公司负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由原告（反诉被告）北京达玩世纪网络科技有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙茜倩
代理审判员 余 昉
代理审判员 李甲军
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 吴青沛