北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第07085号
原告刘桂香，女，1950年11月20日出生，满族，农民。
委托代理人马万军，男，1949年7月31日出生，汉族，农民。
被告北京朋利兴业展览展示有限公司，住所地北京市东城区。
法定代表人陈长更，总经理。
委托代理人张洪海，北京市明诚律师事务所律师。
委托代理人王高明，北京市明诚律师事务所律师。
原告刘桂香与被告北京朋利兴业展览展示有限公司（以下简称北京朋利兴业公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何双全独任审判，公开开庭进行了审理。原告马万军、刘桂香、被告北京朋利兴业公司的委托代理人张洪海参加了第一次庭审。后马万军撤回对被告北京朋利兴业公司的诉讼，以刘桂香委托代理人的身份参加了第二次、第三次庭审。原告刘桂香、被告北京朋利兴业公司的委托代理人张洪海、王高明参加了第二次、第三次庭审。本案现已审理终结。
原告刘桂香诉称：2011年3月24日，我与被告北京朋利兴业公司签订土地租赁协议，协议约定我方将北京市房山区小次洛村西的养殖场院内27亩生产改建用地及周边附属用地，总计面积100亩租赁给被告，租赁期限28年，自2011年1月1日至2038年12月31日止。场地租金每年250000元，租金每5年递增10%，到租期结束。每年12月31日前以现金形式支付下一年租金。合同签订需交当年租金，已交定金转为租金。自2011年至2012年被告已经履行合同2年，在此期间，被告声称27亩生产改建用地需要将原有房屋拆除71间，并附有图纸。我便向经联社提出翻建申请。但原有房屋被拆除后，被告一直未建新的房屋。我向被告催要租金时，被告声称不租了。我多次联系被告解决问题，被告总是推脱。被告的行为构成单方违约，为保护我的合法权益不受侵害，现诉至法院，诉讼请求：1、被告继续履行合同条款，按照合同的约定，支付2012年12月31日应交2013年的租金250000元以及按每日5‰利息至被告继续履行合同之日；2、被告支付逾期不交租金的违约金106.025万元；3、被告赔偿将我院内场房拆除造成的经济损失275.4558万元；4、被告赔偿院墙倒塌施工23500元、2012年被告所用电费13208.14元、种地管理费36500元、买种子及人工费9835.5元；5、诉讼费由被告承担。庭审中原告撤回第1项诉讼请求，第4项诉讼请求仅保留被告赔偿原告电费13208.14元一项。
被告北京朋利兴业公司辩称：一、本案原告刘桂香和马万军不是适格的诉讼主体，无权提起本诉。2011年3月24日，本案被告北京朋利兴业公司与小次洛综合养殖场签订了一份《土地租赁合同》，合同的甲方为小次洛综合养殖场，乙方为北京朋利兴业公司。合同从前期谈判到后期的履行，甲方始终是小次洛综合养殖场，马万军只是作为甲方的负责人，代表甲方履行合同。后来发现合同所盖单位章为北京市韩村河镇桂香养殖场，该单位与本合同没有任何法律关系，属于误盖公章。所以，甲方起诉乙方，应当是小次洛综合养殖场，而非马万军，更不应该是刘桂香，本案原告主体不适格；二、本案被告与小次洛综合养殖场签订的《土地租赁合同》应当为无效合同。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，北京朋利兴业公司为解决加工生产场地不足问题，而与小次洛综合养殖场签订协议，租赁小次洛村西的养殖场及周边附属用地。该地块是农业用地，但是被告租赁该地块的目的是建造生产车间，用于生产加工各种设备，属于非农建设。故本案被告与小次洛综合养殖场签订的合同违反了《土地管理法》，应属于无效合同；三、起诉书中的诉讼请求没有任何法律与事实依据。1、本案被告与小次洛综合养殖场签订的《土地租赁合同》为无效合同。依据合同法的规定，无效合同自始没有法律约束力，所以本案被告没有义务继续履行该租赁合同，该合同项下的违约条款对双方也没有约束力。自原被告签订《土地租赁合同》后，被告从2011年4月底进入该租赁土地进行场地清理平整，5月份进行施工建设，2011年11月份停止了所有施工并且撤离了所有工作人员。此后，该场地一直由小次洛综合养殖场实际占有并使用。合同签订的两年内，被告严格按照合同的约定支付了50万元租金，并投资近40万元用于租赁土地改造，本案被告为此已经遭受了重大损失。2、2011年4月至9月，本案被告在对租赁土地进行改造建设过程中，只是对已经严重破损的残墙断臂进行了清理平整，基本保留了能够使用的房屋。并且小次洛综合养殖场也在《土地租赁合同》中明确承诺，对原厂区内的建筑，由于不适用乙方的需求，将不需要的原建筑进行拆除或改建，不再对原建筑进行评估和计价。故原告提到的因拆除房屋造成的损失没有事实和法律依据；3、依据《合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案的施工费是小次洛综合养殖场负责人在未经过被告委托的情况下，擅自完成的，所以施工费不应当由被告承担；4、自2011年11月开始，被告已经撤离该租赁土地，无工作人员在此办公，所以本案被告未使用的电力不应当由其承担。本案被告从大局出发，已经支付了2011年1月至2012年4月的电费，起诉书中提到的2012年的电费不知从何而来，而且每月平均如此之高的电费更是让人费解；5、由于该租赁土地的用途无法改变，不能实现合同目的。本案被告不能够按照事先计划实现该租赁土地。小次洛综合养殖场负责人担心该租赁土地闲置会被村委会收回，其要求利用该土地种植农作物。被告同意了该要求，并且承担了种子费，农药化肥费用，耕种收割费，但是未约定管理费，所以原告要求的种地管理费无事实依据。
经审理查明：2011年3月24日，北京市韩村河桂香养殖场（前身为房山区东营乡小次洛村养殖场）（甲方）与北京朋利兴业公司（乙方）签订土地租赁合同，合同约定：甲方将北京市房山区小次洛村西的养殖场及周边附属用地租赁给乙方作为生产经营之用；场地用途为办公及生产经营之用；租赁期限为28年，自2011年1月1日至2038年12月31日止；场地年租金为250000元，自合同签订之日起，租金按照租期每五年递增一次，递增比例为每五年递增10%，直到租期期满结束。租金支付为每年支付一次，每年12月31日前以现金的形式全额支付下一年度租金；甲方有义务协助乙方办理相关手续；甲方承诺对原厂区内拥有的建筑，由于不适用乙方的需求将不需要的原建筑进行拆除或改建，不再对原建筑进行评估和计价；土地租赁期内，任何一方均不得单方终止合同，若甲方终止合同导致合同不能继续履行，需赔偿给乙方造成的全部直接损失，包括投资开发的全部费用。并向乙方支付按照合同约定剩余期限租金的20%承担违约责任。若乙方终止合同，乙方在该土地上的一切不动产及相关权利一律归甲方所有，并向甲方支付按照合同约定剩余期限租金的20%承担违约责任。若乙方到期不支付租金给甲方，则每日需按照租金额的千分之五支付利息，直到付清全款。合同签订后，北京市韩村河桂香养殖场业主刘桂香将约定土地交给北京朋利兴业公司使用，北京朋利兴业公司也按照合同约定支付了2011年和2012年两年的租金50万元。2012年12月，北京朋利兴业公司撤出所承租的土地，向原告明确表示不再履行合同义务。
另查明，北京市韩村河桂香养殖场的前身是房山区东营乡小次洛村养殖场，小次洛村养殖场被注销后，变更为北京市韩村河桂香养殖场，该养殖场为个体工商户，业主为刘桂香，实际经营人为马万军。1998年12月2日，北京市房山区东营乡小次洛农工商公司（甲方）与房山区东营乡小次洛村养殖场（乙方）签订土地租赁协议，协议约定，甲方将东起农场地边往西至现有院墙长128m，北起尤家坟地界往南至现有院墙长128m，占地面积20224m2，另加村东头宅院0.4亩土地租赁给乙方使用。租赁期限为三十年，自1999年1月1日至2028年12月31日止。2011年3月24日，北京市韩村河桂香养殖场向房山区韩村河镇小次洛村委会提出申请，申请的目的是引入北京朋利兴业公司，来解决养殖场现有经营困境，提高企业管理水平，扩大经营规模；并增加生产加工收入，缓解养殖费用不足的矛盾。在提出申请的当天，北京市韩村河桂香养殖场与北京朋利兴业公司签订了土地租赁合同。对上述土地的性质，经本院查明为农业用地，用做农业养殖用。自小次洛综合养殖场时起，该土地上即存在建筑物，但是未办理建设用地审批手续。
上述事实，有双方当事人陈述，北京市韩村河桂香养殖场与北京朋利兴业公司签订的土地租赁合同，北京市房山区东营乡小次洛农工商公司与房山区东营乡小次洛村养殖场签订的土地租赁协议，北京市韩村河桂香养殖场向小次洛村委会提交的申请报告，规划图以及北京市韩村河桂香养殖场个体工商户营业执照等证据在案佐证，以上证据经庭审质证和本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。原被告签订的《土地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反相关法律规定，属有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。北京朋利兴业公司未与原告协商一致单方撤离所承租的土地，并明确表示不再继续履行合同，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。但是当事人在合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，本院予以合理调整。违约金的具体数额确定为25万元。关于场房拆除一节，因原被告双方在合同中明确约定对不适用乙方需求的建筑物予以拆除或改建，不再对原有建筑进行评估和计价，原告提交的工程概算书亦不能证明院内场房拆除造成的经济损失，故对原告要求被告赔偿院内场房拆除造成经济损失275.4558万元的诉讼请求本院不予支持。原告要求被告赔偿电费的请求与本案不是同一法律关系，本案不予处理。在本案中，北京市韩村河桂香养殖场作为个体工商户，其业主有诉讼主体资格，故对被告认为原告不适格辩解，本院不予认可。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告北京朋利兴业展览展示有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘桂香支付违约金二十五万元。
二、驳回原告刘桂香的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万九千九百九十一元，由原告刘桂香负担一万四千九百九十一元（已交纳），被告北京朋利兴业展览展示有限公司负担五千元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 何双全
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 高莹洁