江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南商初字第648号
原告无锡博睿投资发展有限公司，住所无锡市南长区新天地休闲广场1-705。
法定代表人裘冬，该公司董事长。
委托代理人吴怡辰，江苏瑞莱律师事务所律师。
委托代理人华铭，该公司员工。
被告唐月红。
原告无锡博睿投资发展有限公司（以下简称博睿公司）与被告唐月红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告博睿公司的委托代理人吴怡辰、华铭，被告唐月红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博睿公司诉称：2013年6月19日，双方签订租赁合同，博睿公司将无锡市永乐路XXX、XXX号房屋出租给唐月红经营足浴，租期8年，自2013年12月1日至2021年11月30日止；根据合同约定，唐月红应先付后用，每三个月支付一次房租，逾期支付租金和其他费用超过一个月的，博睿公司有权解除合同、没收保证金，并要求唐月红按逾期付款的0.1%支付滞纳金并另行支付三个月的租金作为违约金；现唐月红未支付2014年3月1日起的租金及水电费、物业费，经多次协商未果；现请求判令，1、解除双方签订的租赁合同；2、唐月红恢复房屋原状并返还租赁房屋；3、唐月红支付截止2014年6月30日的房屋租金249664元及物业费96000元；4、唐月红支付2014年5月1日至5月31日的水费362.6元、电费4158元；5、唐月红支付滞纳金88613元（以逾期款项为基数，按每日0.1%计算至判决给付之日止，暂算至2014年10月1日）；6、唐月红支付2014年7月1日起至实际返还房屋之日的租金187248元、使用费及物业费36000元（租金按748990元／年，物业费按12000元／月计算，暂计算至2014年10月1日）；7、唐月红支付违约金187248元，及装修免租期的租金312080元；8、唐月红承担本案诉讼费。审理中，博睿公司撤回了第5项诉讼请求。
被告唐月红辩称：1、其承租房屋是用于经营足浴，但在装修过程中发现房屋存在漏水，多次通知物业来维修，但一直未予维修，导致足浴店一直无法开业，其有理由不支付房租；其已经支付了2013年12月1日至2014年4月30日共五个月的房租，且博睿公司法定代表人裘冬同意减免房租6个月，故被告没有拖欠房租；2、博睿公司法定代表人裘冬承诺商场在2013年9月份就会整体开业，但至今未开业；物业公司也不允许其进行广告宣传，晚上10点钟就将广告牌的灯关掉，客观上也导致其无法经营；综上，不同意解除合同，在博睿公司未将房屋漏水问题解决前也不同意支付房租及其他费用。
经审理查明：2013年6月19日，博睿公司与唐月红签订租赁合同一份，约定博睿公司将无锡市永乐路XXX、XXX号房屋（面积约为1200平方米）出租给唐月红用于经营足浴，装修免租期为2013年7月1日至2013年11月30日，租赁期限为八年（不包括装修免租期），自2013年12月1日至2021年11月30日；第一、第二租赁年度的租金为748990元／年，第三个租赁年至第五年租赁年度，租金每年环比递增5%；承租人应每三个月向出租人支付租金，先付后用。承租人于合同签订后三日内支付相当于两个月的租赁保证金，即124832元；承租人应在合同期内按照10元／月／平方米（即12000元／月）的标准按季度向出租人支付物业管理费，承租人应于2013年10月1日前支付首季（2013年10月1日至2013年11月30日）物业管理费24000元，自2013年12月1日开始，物业费每三个月支付一次；电费按1.1元／度、水费按4.9元／度计算；如出现合同规定情形而出租人解除合同的，出租人解除合同前承租人已支付的所有租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）均不予退还；如承租人有逾期未付租金的，出租人有权向承租人追回承租人应支付的租金并另行支付三个月租金作为违约金；同时，出租人除没收承租人保证金外，出租人并有权向承租人索取装修免租期所免去的所有租金；在租赁期内，承租人逾期支付的租金、保证金、物业管理费、水费、电费等任何费用或任何应付的违约金，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金；承租人逾期支付租金或合同约定的其他任何费用超过一个月的，出租人有权解除合同。
合同签订后，唐月红支付了2013年12月1日至2014年2月28日期间的房租，并支付了保证金124832元，并于2013年7月1日租用了房屋，自2014年3月1日起的租金及相关费用未能支付，博睿公司遂诉讼来院。
另查明：无锡市永乐路XXX、XXX号房屋存在部分漏水现象，漏水面积约为75.23平方米，占整个房屋面积的6.25%。自2014年5月1日至同月31日，租赁房屋产生水费362.3元、电费4158元。
上述事实，有租赁合同、发票、证明等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：博睿公司与唐月红签订的租赁合同合法有效，双方当事人均应按约履行；根据租赁合同的约定，唐月红应每隔三个月向博睿公司支付一次租金，唐月红支付了第一期租金（2013年12月1日至2014年2月28日）后，未再支付此后的租金及相应的物业管理费，其行为已构成违约，博睿公司有权解除合同，并要求唐月红继续支付拖欠的租金及物业管理费。
关于唐月红提出的因房屋漏水而有权拒付租金以及博睿公司法定代表人裘冬承诺减免6个月租金的抗辩，本院认为，虽然租赁房屋存在部分漏水的情况，但根据本案查明的事实，房屋漏水面积仅占整个房屋面积的6.25%，房屋存在的瑕疵尚不足以导致唐月红无法使用房屋，唐月红未提供证据证明博睿公司曾向其承诺过减免6个月房租，故本院对唐月红提出的上述抗辩不予采纳；因租赁房屋存在部分瑕疵，故本院对博睿公司主张的租金及物业管理费酌减7%，即租金按58046元／月、物业管理费按11160元／月计算；水电费系唐月红使用租赁房屋期间产生的费用，根据租赁合同的约定，唐月红应当向博睿公司支付。
关于博睿公司主张的违约金、装修免租期间的房租的问题，本院认为，博睿公司主张唐月红支付装修免租期间的房租是基于唐月红的违约行为，违约金也是基于唐月红的违约行为，两者均是因唐月红的违约行为而产生，若二者同时适用，则过于加重唐月红的违约责任，根据本案租赁合同的履行情况，本院对博睿公司要求唐月红另行支付3个月房租的违约金的主张，不予支持。关于唐月红支付的保证金的问题，本院已将装修免租期间的租金作为唐月红承担违约责任的方式，则唐月红支付的保证金不宜再作为其承担违约责任的方式，应冲抵其拖欠的房租。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除无锡博睿投资发展有限公司与唐月红于2013年6月19日签订的租赁合同。
二、唐月红于本判决生效后10日内从无锡市永乐路XXX、XXX号房屋迁出，并将房屋交还无锡博睿投资发展有限公司。
三、唐月红于本判决生效后10日内支付无锡博睿投资发展有限公司租金268380元（截至2014年9月30日，自2014年10月1日起至实际迁出之日止，按58046元／月计算）。
四、唐月红于本判决生效后10日内支付无锡博睿投资发展有限公司物业管理费122760元（截至2014年9月30日，自2014年10月1日起至实际迁出之日止，按11160元／月计算）。
五、唐月红于本判决生效后10日内支付无锡博睿投资发展有限公司2014年5月1日至5月31日期间的水电费4520.6元。
六、唐月红于本判决生效后10日内支付无锡博睿投资发展有限公司装修免租期间的租金290230元。
七、驳回无锡博睿投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15350元（已由博睿公司预交），由博睿公司负担6368元，唐月红负担8982元（博睿公司预交案件受理费由唐月红向其直接支付，本院不再退还，由唐月红在本判决生效之日起3日内向博睿公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 冯卫红
代理审判员 李楠君
人民陪审员 徐 健
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 张 欣
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。