四川省天全县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天全民初字第879号
原告成都合一投资有限公司（反诉被告），住所地：成都市武侯区航空路7号。
法定代表人：杨谦明，公司总经理。
委托代理人邓忠义，男，汉族，生于1955年2月16日，住四川省郫县筒镇东大街310号1栋2单元4楼5号，公司员工。
委托代理人侯俊，北京市一格律师事务所律师。
被告陈海鹛（反诉原告），女，汉族，生于1970年1月8日，教师，住雅安市雨城区。
被告朱律山（反诉原告），女，汉族，生于1963年2月9日，教师，住雅安市雨城区。
被告陈崇贵（反诉原告），男，汉族，生于1964年12月4日，教师，住雅安市雨城区，与朱律山系夫妻。
原告成都合一投资有限公司与被告陈海鹛、朱律山、陈崇贵及三被告反诉原告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓忠义、侯俊及三被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成都合一投资有限公司诉称：2013年2月18日，原告与三被告签订《销售合同》，约定原告将位于天全县城厢镇春熙街10号楼整栋房屋（房产证号为“天全房权证城厢镇字第7（1）（2）（3）号，建筑面积为758.50m2）以总价150万元出售给三被告，三被告在签订合同当日向原告支付50万元购房款，合同签订后45天内办理产权过户手续，全部产权证办理完毕之日起三个月内向原告支付购房余款100万元，一方不履行本合同义务或不按约定履行本合同义务，违约方应向守约方支付20万元违约金。合同签订后，原告即按合同约定分别在2013年3月7日和27日为被告办理好房产证和土地使用权证。三被告在2013年4月3日向原告出具《承诺书》和《欠条》确认共同对所欠原告的100万元购房款余款承担连带偿还责任后从原告处将房产证和土地使用权证领走。三被告取走房产证后，未在三个月内向原告支付所欠100万元购房余款，原告多次催收仍未给付。三被告的行为属于严重违约，原告依照合同法第94条的规定有权解除合同，故诉请法院依法判决：1、解除原、被告于2013年2月18日达成的房屋《销售合同》；2、由被告向原告支付违约金20万元；3、由被告协助原告将位于天全县城厢镇春熙街10号楼整栋房屋过户至原告名下，过户中产生的税费由被告承担；4、诉讼费由三被告承担。
原告提供的证据为：销售合同、收条、房产证、土地使用权证、欠条、承诺书、财产约定协议书、商铺租赁协议、蔡斌书面说明、同意声明书。
三被告辩称：被告与原告签订的《销售合同》是由原告提供，是双方在平等自愿的基础上签订，不违反法律规定，是有效合法合同，依法不得解除。房屋总价是150万元，原告同意被告先支付50万元购房款后把房产证和土地证过户给被告。2013年4月3日由原告携带房产证在多营镇农村信用社协助被告办理了向信用社抵押购房贷款申请，并由原告亲手把房产证和土地证交予信用社保管（至今全部证件还在多营信用社），申请抵押贷款100万元，用于支付剩余100万元房款，资金直接转给原告，支付账号也由原告提供给信用社。虽然合同没有约定后期的100万元付款方式由银行抵押贷款给付，但实际情况是原告认可和支持被告的现况和具体做法，被告也在积极地履行合同。但在信用社审核完资料准备放款时，发生了“4.20”特大地震，所购房屋严重受损，经过鉴定为Bsu级，结构安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的要求。房屋受损后双方对此事只进行过一次协商，但未达成一致。双方房屋买卖合同特别约定，所购房屋交付时间以付清房屋全款后交付；房屋为带租赁出售房屋，买方在购房前已知晓该情况，在买方付清房款后即成为租赁合同的当然甲方。故虽然形式上房屋产权已过户给被告，但原告是基于合同而占有了房屋。房屋受损是在约定付余款的期限内，原告没有移交房屋给被告，依照合同法和商品房买卖合同司法解释的相关规定，原告有维修房屋的义务。被告无拒付100万元房款的言行，只是要求原告修缮受损房屋，确保房屋质量。但原告推卸责任，坚持不维修房屋，其要求解除《销售合同》没有依据。由于原告不维修受损房屋，恶意造成了在房产证办理之后被告不能在三个月之内支付原告购房余款的事实，不正当地阻止附解除条件的合同条件成就，其要求被告支付20万元违约金的理由不成立。房屋损坏是明摆着的事实，可以预见的是如果被告把余款付给原告，原告交给被告的是损坏的房屋，原告在交易过程中就存在欺诈行为，故本次房屋买卖不是被告违约而是原告违约，原告应当向被告支付20万元违约金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。由于原告不承担房屋维修责任，房屋不能按期交付使用，已构成违约，且造成被告对拥有房屋收益权利受到损失，故反诉请求原告：1、限期修缮本案所涉及房屋；2、向三被告支付违约金20万元；3、向三被告支付房屋收益损失8万元；4、承担本案诉讼费。
被告提供的证据为：房屋建筑安全鉴定报告、商铺租赁合同、信用社情况说明。
针对三被告的反诉，原告辩称：1、房屋买卖合同真实、合法、有效，双方应按合同约定履行各自义务。原告于2013年4月3日履行了为被告办理全部产权证的义务，被告至迟于2013年7月4日就应向原告支付剩余购房款100万元。现被告拒不支付，属于违约，应承担违约责任；2、房屋买卖合同约定，所购房屋以房屋现状交付，交付时间以付清房屋全款后交付。故被告付款义务在先，原告房屋交付义务在后。依据合同法第67条的规定，被告因筹措不到剩余房款，违约在先，原告有权拒绝履行在后义务；3、被告反诉所陈述的原告恶意违约造成其无法向信用社申请贷款、原告不按期交付房屋造成其对拥有房屋收益权利受损的事实，与实际不符。双方合同并未约定被告是以银行贷款方式向原告支付剩余房款，被告以何种方式支付房款与原告无关。被告在签订《购销合同》前一直租赁涉案房屋用于经营，先后用自己的和其妹妹的名义签订租赁协议，涉案房屋一直处于被告的实际控制之下。且房屋买卖合同签订后，原告未收到过任何房屋租金，故被告要求原告承担房屋收益损失根本无从谈起。综上，被告的反诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回其反诉诉讼请求。
经审理查明：被告朱律山与被告陈崇贵系夫妻关系。2013年2月18日，原告成都合一投资有限公司与被告陈海鹛、朱律山签订《销售合同》，合同约定原告将其位于天全县城厢镇春熙街10号楼整栋房屋（房产证号为“天全房权证城厢镇字第7（1）（2）（3）号，建筑面积为758.50m2）以总价150万元出售给二被告。付款方式为：（1）以银行转账方式支付至出卖方指定的银行账户；（2）在本合同签订当日买方向卖方支付房价款50万元（含已付定金10万元），合同签订后45天内卖方先行办理房屋产权过户手续，全部产权证办理完毕之日起3个月内买方向卖方支付剩余房价款人民币100万元。房屋交付为：（1）所购房屋以房屋现状交付。在此合同签订前买方已知晓并认同房屋现状为交付标准；（2）所购房屋交付时间以付清房屋全款后交付。合同还约定：买卖双方办理产权过户手续，双方应缴的税费均由买方承担；房屋为带租赁出售房屋，买方在购房前已知晓该情况。在买方付清购房款后即成为租赁合同的当然甲方，买方承诺严格按照租赁合同约定享有权利，履行义务，此后因该租赁协议产生的任何争议和纠纷均由买方承担。房款付清后卖方将租赁保证金转给买方，租金从2013年6月1日起计算（买方如能在上述约定期限内付清剩余房款，卖方将房款付清之日起至2013年6月1日的租金给买方）；本合同双方签字（章）后生效，双方不得违约。如当事人一方不履行本合同义务或不按约定履行本合同义务的，违约方应向守约方支付20万元违约金；违约方仍应承担继续履行本合同约定义务；卖方所售房屋在办理过户手续期间，如因不可抗力原因而不能进行交易的，买方提出解除合同时，卖方应当同意，并如数退还已付购房款。
合同签订当日，三被告向原告支付购房款50万元。2013年2月26日，三被告签订《财产约定协议书》，约定该所购房屋陈海鹛占50%产权份额，朱律山、陈崇贵各占25%产权份额。2013年3月7日和27日，原、被告双方办理了房产证和土地使用权证过户登记手续。2013年4月3日，原告将所办理的房屋产权证、土地使用证交给被告，被告用该房屋作为抵押物向雅安市雨城区多营信用社申请抵押贷款，以支付所欠原告的房款100万元。三被告给原告出具了房产证和土地使用权证《收条》、房款《欠条》和《承诺书》。《欠条》和《承诺书》载明抵押贷款100万元下来后，款直接划到原告的银行账户；三被告对欠款承担连带偿还责任；如抵押贷款未审批，被告应及时将房产证和土地使用权证交给原告，另行协商还款事宜；如贷款获得批准后，未能及时划到原告账户而产生的一切后果，三被告同意按购房合同条款承担违约责任。2013年4月20日，雅安发生“4.20芦山地震”，地震造成双方买卖即作为贷款抵押物的房屋损坏，其价值发生变化，而该笔贷款尚在上报雅安市雨城区信用联社贷审会审批期间，信用社对被告的贷款申请暂时搁浅。三被告即未按期给付所欠原告房款。2013年6月2日，四川盛泰建筑勘察设计有限公司绵阳分公司对该房屋进行鉴定后作出《房屋建筑安全鉴定报告》，其安全性鉴定结论为：该建筑物鉴定等级为Bsu级，结构安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的要求，影响整体承载，建议对该房屋进行必要的修复处理及抗震加固。因双方对该房屋维修加固由哪方承担发生争议，原告于2013年11月8日诉至本院。诉讼中，被告方提出反诉。
另查明：2009年5月1日至2012年4月30日，原告将涉案房屋出租给被告陈海鹛和案外人曹晓梅开办幼儿园；2012年6月1日，原告又将该房屋出租给被告陈海鹛的胞妹姜海燕办幼儿园，租约期为二年，每年租金72018元，按年支付。2013年1月26日，姜海燕向原告出具《同意声明书》，同意原告将该房屋出售他人。
以上事实，有双方当事人陈述、销售合同、收条、房产证、土地使用权证、欠条、承诺书、财产约定协议书、商铺租赁协议、蔡斌书面说明、同意声明书、房屋建筑安全鉴定报告、商铺租赁合同、信用社情况说明等证据在案佐证，经庭审质证，合议庭评议认定，本院予以确认。
本院认为：原、被告双方签订的房屋销售合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，是有效合同，合同双方应当按照约定履行各自义务。本案争议的焦点为：
一、涉案房屋因地震损坏的风险承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定，“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。本案中，原、被告虽办理了房产过户手续，房屋所有权发生了转移，但双方在房屋销售合同中约定所购房屋交付时间以付清房屋全款后交付，而被告为支付所欠购房款在向信用社申请贷款期间发生“4.20芦山地震”，贷款申请搁浅，所欠房款未付清，房屋尚未交付，故该房屋因地震损坏的风险依法应由原告承担。原告提出被告在签订房屋买卖合同前一直租赁涉案房屋用于经营，先后用自已的和其妹妹的名义签订租赁协议，涉案房屋一直处于被告方的实际控制之下，实际已经交付。经本院查明后期与原告签订房屋租赁协议的是被告陈海鹛的妹妹姜海燕，原告并不能证明该房屋实际由被告方控制，且姜海燕承租使用该房屋与原、被告房屋买卖中的房屋交付不是同一概念，法律意义和后果也不相同，也不符合双方房屋销售合同的交付约定，故原告该主张不能成立，本院不予采纳。
二、被告未支付所欠购房款是否构成违约？原告要求解除双方房屋《销售合同》、由被告支付违约金及协助办理房屋过户手续并承担相关税费能否成立？
《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……；（四）有丧失或者可能丧失债务履行能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应承担违约责任”。第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，双方书面《销售合同》虽约定合同签订后45天内卖方先行办理房屋产权过户手续，全部产权证办理完毕之日起3个月内买方向卖方支付剩余房价款人民币100万元，未约定该100万元用所购房屋向银行抵押贷款支付，但根据被告向原告出具的《欠条》和《承诺书》的内容可以看出原告是认可被告用所购房屋向多营信用社抵押贷款支付该100万元余款的。该《欠条》和《承诺书》可视为房屋《销售合同》的补充合同，也为房屋买卖协议的约定内容，具有法律效力。而该贷款在上报审批期间发生“4.20芦山地震”，地震造成作为贷款抵押物的所购房屋损坏，致被告向信用社的贷款申请搁浅，被告不能按约定的期限支付剩余房款，属于不可抗力，根据本案实情可免除被告迟延付款的责任。且地震造成所买卖房屋损坏，双方对由谁承担该房屋损坏风险即由谁承担损坏房屋的维修加固义务有争议，被告对原告能否履行交付完好房屋义务持有疑虑，即原告有可能不能按双方约定的交付标准交付房屋，其中止履行付款义务属于合同法第六十八条规定行使不安抗辩权，符合合同约定和法律规定，依法不构成违约。故原告要求解除双方房屋《销售合同》、由被告支付违约金及协助办理房屋过户手续并承担相关税费，其证据不足，理由不能成立，不符合法律规定，本院不予支持。
三、被告反诉请求能否能立？
根据以上第一项所述理由，该案房屋因地震损坏的风险责任应由原告方承担，三被告反诉要求原告限期修缮涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。本案纠纷的发生是因地震造成，属于不可抗力，且双方约定被告付款在先，房屋交付在后，根据合同法第一百一十七条规定及公平原则，结合本案实情，亦应免除原告部分责任，故被告要求原告支付违约金及赔偿房屋收益损失，本院不予支持。
本案审理中，因双方各持已见，致本案调解不能达成协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十八条、第一百一十七条、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告成都合一投资有限公司要求解除原、被告于2013年2月18日达成的房屋《销售合同》及由被告向原告支付违约金20万元，以及由被告协助原告将位于天全县城厢镇春熙街10号楼整栋房屋过户至原告名下，过户中产生的税费由被告承担的诉讼请求；
二、由原告成都合一投资有限公司自本判决生效之日起三个月内对本案所涉房屋进行修缮；
三、驳回三被告反诉要求原告支付违约金20万元及房屋收益损失8万元的诉讼请求。
本诉案件受理费15600元，由原告承担。反诉案件受理费5500元，由原告承担1500元，三被告承担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审 判 长 王 军
审 判 员 牛燕军
人民陪审员 杨本红
二〇一四年八月五日
书 记 员 苏宝淋
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事
人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。