湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终30号
上诉人（原审被告）郴州市桂湘房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区民权路中国人民解放军76110部队军官培训大楼320房。
法定代表人刘泓锐，该公司董事长。
委托代理人刘少勤，男，该公司常务副总经理。
被上诉人（原审原告）黄兵，男。
上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司（以下简称桂湘公司）因与被上诉人黄兵房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第850号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人桂湘公司的委托代理人刘少勤，被上诉人黄兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月20日，黄兵与桂湘公司签订《商品房买卖合同》，购买桂湘公司开发的，位于郴州市冲口路“御景湾人和好景”小区第2栋602房，该房屋总房价342478元。黄兵一次性付清了房款给桂湘公司。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当于2013年12月26日前将商品房交付给买受人，但直到2014年10月29日，桂湘公司通知黄兵，于当天交纳了物业管理费、装修管理费、防盗门费。根据《商品房买卖合同》第十条所述：逾期交房超过90日买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。从2013年12月27日起至2014年10月29日止，桂湘公司逾期交房达307天，故黄兵起诉要求桂湘公司支付违约金24453元（342478×1％＋342478×2‰×304天）。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：一、桂湘公司是否应当向黄兵承担违约责任；二、桂湘公司逾期交房时间的确定；三、违约金数额的确定。
一、关于桂湘公司是否应当向黄兵承担违约责任的问题。《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效且已履行完毕，在履行过程中桂湘公司未按照合同的约定按时交付房屋。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因桂湘公司在履行合同的过程中存在逾期交房的违约行为，依照上述法律规定，对黄兵要求桂湘公司承担违约责任的诉讼请求，予以支持。
二、关于桂湘公司逾期交房时间的确定。黄兵认为实际交房时间是2014年10月29日，因黄兵提交的物业管理费、装修管理费、防盗门费证据，可以证实黄兵于当天向桂湘公司交纳上述费用后办理了所购买房屋钥匙的托管、房屋装修管理费手续等事项，故支持黄兵的主张，确定2014年10月29日为交房时间。从合同约定的交房时间2013年12月27日起至实际交房时间2014年10月29日止，逾期交房307天。
三、关于违约金数额的确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。黄兵主张按照双方合同中约定的逾期日万分之二计算违约金，于法有据，予以支持。但根据本案合同第十条规定：“逾期交房超过90日买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日退还全部已付，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。”黄兵主张继续履行合同，而不是解除合同，只能按照“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金”主张权利。故本案违约金为：342478×2‰×307=21028.15元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，作出如下判决：“一、被告郴州市桂湘房地产开发有限公司支付违约金21028.15元给原告黄兵，此款限被告郴州市桂湘房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内付清。二、驳回原告黄兵的其他诉讼请求。如果被告郴州市桂湘房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费411元，由被告郴州市桂湘房地产开发有限公司承担。”
上诉人桂湘公司不服上述判决，向本院提起上诉称：延期交房是由于政府修路和自来水公司未及时安装地下水管造成，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，依法可以免责。请求二审法院改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人黄兵答辩称：一、政府搞绿化工程需要修路与桂湘公司延期交房没有直接或间接的关系；二、自来水公司也不是政府主管部门，桂湘公司称因为自来水公司搞地下管道而导致延期交房的理由不能成立；三、桂湘公司没有证据证明有其他不能预见、不可抗拒的事由并在30日内告知黄兵且作出解释。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审查明：一、原审判决认定本案的违约金为“342478×2‰×307=21028.15元”存在笔误，应为“342478×2?×307=21028.15元”。二、桂湘公司主张其收到的判决书上载明的黄兵与桂湘公司签订合同的时间为2011年5月20日，因此签订合同在前，政府修路在后。但根据双方签订的合同显示，时间为2013年5月20日，原审判决载明为2011年5月20日系笔误，且原审法院已经进行校对。其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人逾期交房是否有免责事由。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上诉人提出的政府修路原因发生在双方当事人签订房屋买卖合同之前，不属于不能预见的客观情况，因此不属于不可抗力。另《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。根据该规定，自来水公司未及时安装地下水管导致上诉人延期交房，不能免除上诉人延期交房的违约责任。综上，上诉人上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费215元，由上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 李 程
代理审判员 刘 扬
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 孙宝乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。