湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖吴民初字第661号
原告：陈佳杰。
法定代理人：陈丽华。
法定代理人：潘红星。
委托代理人：俞晓。
被告：刘建强。
委托代理人：杨建军。
委托代理人：闻霏。
原告陈佳杰与被告刘建强房屋租赁纠纷一案，原告陈佳杰于2013年5月30日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员施同生适用简易程序于2013年7月1日公开开庭进行了审理。原告陈丽华的委托代理人俞晓，被告刘建强的委托代理人杨建军、闻霏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈佳杰起诉称：2007年6月原告母亲陈丽华与被告订立“租房协议”一份，协议规定，原告将其座落在湖州现代广场、苕溪西路21-23号店面营业房一至三层租赁给被告作经营使用，租赁期限为2007年6月10日至2017年8月9日，该协议还分别规定了租金及支付时间。该协议第七条规定：甲乙双方如有一方违约则负违约责任，违约责任金为50万元。该协议第十条规定：本协议履行过程中，乙方若延期交付租金，即为违约。甲方给予宽展期三天，乙方过了宽展期仍未支付租金，则甲方有权单方终止本租房协议，收回全部出租房屋。乙方所有装饰归甲方所有并不作补偿。协议还规定了其他内容。协议签订后原告如期向被告交付了租赁房屋，被告在前期也能履行交租义务但当被告履行了第14期交租义务时，并未能完全履行。仅于2013年2月9日、2013年2月26日向原告支付了房租50000元及47500元，剩余房租97500元未予支付，被告在过了宽展期后仍未向原告支付剩余房租。原告依约有权解除与被告签订的“租房协议”，并收回该出租房屋，且被告在该租赁房屋内的所有装饰物依约应归原告所有，鉴于被告的行为已构成违约，被告除应向原告支付房租外，还应支付违约金。故请求判令：1、解除原、被告于2007年6月8日订立的“租房协议”；2、被告立即腾退座落于湖州现代广场4幢苕溪西路21、23号、北宁长巷37、39号房屋；3、被告立即支付房屋租金97500元；4、被告支付违约金50万元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告刘建强答辩称：1、2007年6月8日原、被告双方签订租房协议属实。协议签订后，被告对房屋进行装修，开设“头头是道”美发店。营业期间发现房屋存在严重渗水问题，与原告沟通及向物业反映，但漏水问题依然没有解决，故三楼房屋一直未能使用。2011年12月，原告承诺对漏水事项予以处理，因此被告对三楼房屋进行装修，共花费装修费用五六十万。2012年春季，被告发现漏水现象依然存在并加剧，造成被告无法正常营业。被告认为：1、被告的行为不构成违约。漏水问题在原告未解决前，被告有权拒绝支付租金，属于履行合同法的抗辩权。故不同意解除合同，应当继续履行。2、原告没有妥善处理漏水问题，其行为已构成违约，应当减少租金或延长租期。综上，被告认为原告的起诉不能成立，请求法院驳回诉讼请求。
经审理查明，2007年6月8日，原告陈佳杰母亲陈丽华代表原告与被告刘建强签订《租房协议》一份，将原告所有的湖州市现代广场4幢苕溪西路21、23号，北宁长巷37、39号一至三层房屋（建筑面积507.88平方米）租赁给被告。租赁期限为十年二个月，自2007年6月10日起至2017年8月9日止。租金分为三段计算：2007年6月10日至2012年8月9日即五年二个月，其中装修期二个月不计房租，其余每年租金为365000元；2012年8月10日至2015年8月9日即三年，每年租金39万元；2015年8月10日至2017年8月9日即两年，每年租金40万元。具体付款方式为：2007年1月23日被告付给原告定金5万元；2007年6月8日前付租金4万元、保证金5千元，合计4.5万元（原5万元定金抵作该季房租）；2007年11月8日前，付租金9万元；2008年2月8日前，付租金9万元；2008年5月8日前付租金9.5万元；2008年8月8日前付租金18万元；2009年2月8日前付租金18.5万元；2009年8月8日前付租金18万元；2010年2月8日前付租金18.5万元；2010年8月8日前付租金18万元；2011年2月8日前付租金18.5万元；2011年8月8日前付租金18万元；2012年2月8日前付租金18.5万元；2012年8月8日前付租金19.5万元；2013年2月8日前付租金19.5万元；2013年8月8日前付租金19.5万元；2014年2月8日前付租金19.5万元；2014年8月8日前付租金19.5万元；2015年2月8日前付租金19.5万元；2015年8月8日前付租金20万元；2016年2月8日前付租金20万元；2016年8月8日前付租金20万元；2017年2月8日前付租金20万元。双方还约定租赁期内产生的水、电、天然气、有线电视、物业等相关费用由被告承担。关于违约责任，双方还约定任何一方违约，应承担违约金50万元。被告提前退租，应提前三个月通知，并付违约金50万元；原告提前收回房屋，也应提前三个月通知，并付违约金50万元。同时，双方还约定：“本协议履行过程中，乙方（被告）若延期交付房租，即为违约。甲方（原告）给予宽展期三天，乙方过了宽展期仍未支付房租，则甲方有权单方终止本租房协议，收回全部出租房屋。乙方所有装饰归甲方所有，并不作补偿”。协议签订后，原告将房屋交由被告使用，被告按约支付定金、房租，同时还交给原告保证金5000元。2013年2月26日前，被告在支付了第十四期（2013年2月8日前）房租97500元后，尚余97500元至今未支付。2013年5月17、18日双方为催讨房租发生纠纷，原告用车堵住大门，为此被告曾向“110”报警。原告于2013年5月向本院起诉。
另查明，被告承租房屋后，一、二楼转租他人，三楼自用开设“头头是道”美发店。2011年下半年，被告曾对租赁房屋的三楼再次进行装修。截止2003年6月，被告共拖欠物业费22363.50元，其中租赁房屋的二、三两层物业费从2008年6月便开始拖欠。
上述事实，有原告提交的房产证、土地使用权证、《租房协议》、施工单位情况说明及工程联系单、派出所询问笔录及现场照片、及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原、被告签订的《租房协议》，是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、法规禁止性规定。双方当事人均应按照合同的约定主张自己的权利，履行自己的义务。被告在合同履行期间，未能按照协议约定如期支付租金，并长期拖欠物业费，
原告按照合同的约定要求解除《租房协议》，符合双方合同签订时解除合同的条件，故原告要求解除房屋租赁合同、将租赁房屋腾空返还原告、支付拖欠租金，并承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。被告关于租赁房屋存在严重漏水，被告有权拒绝支付租金的辩称，与本案所查明的事实不符，原告出租的房屋系新房购置后首次出租给被告，被告理应按约定如期交纳物业费，当房屋出现漏水等问题后，被告应及时同相关物业管理部门取得联系进行维修。因被告长期拖欠物业费，致使物业公司未能及时维修，责任在于被告。故被告的辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告陈佳杰与被告刘建强于2007年6月8日签订的《租房协议》。
二、被告刘建强应将所租赁的湖州市现代广场4幢苕溪西路21、23号，北宁长巷37、39号一至三层房屋，于本判决生效之日起三十日内腾空，并移交给原告陈佳杰。
三、被告刘建强应支付原告陈佳杰拖欠的房屋租金97500元，限于本判决生效之日起十日内支付。
四、被告刘建强应支付原告陈佳杰违约金500000元，限于本判决生效之日起十日内支付。
如果被告刘建强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9775元，减半收取4888元，由被告刘建强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 施同生
二〇一三年七月二十九日
书记员 蔡 燕