黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绥中法民一民终字第364号
上诉人（原审被告）高荣军，男。
委托代理人于世军，黑龙江良言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）大庆市海龙建筑安装工程有限公司。
法定代表人张祜君，职务经理
委托代理人许万福，该公司职员。
委托代理人周相山，该公司职员。
上诉人高荣军因商品房销售合同纠纷一案。不服青冈县人民法院（2014）青法民初字第135号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人高荣军及其委托代理人于世军，被上诉人大庆市海龙建筑安装工程有限公司的委托代理人许万福、周相山到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，原、被告于2013年6月13日签订一份楼房买卖合同，原告将坐落在青冈县房地美名苑东区2号楼5单元403室楼房卖与被告，总价款214033元，被告已付款150033元，下欠64000元未给付。原告提交了合同书原件一份，合同书中载明了甲方：大庆市海龙建筑安装工程有限公司、乙方：高荣军，载明了楼房位置青冈县房地美名苑东区2号楼5单元403室、面积99.55平方米、单价2150.00元、总价款214033元、交款方式、违约方式，合同落款处有甲方、乙方的签字及日期。被告提交了购楼楼票原件一份，楼票上载明了买楼人：高荣军，售楼时间、价款、楼房位置、盖有黑龙江德圣隆房地产开发有限公司（该楼房所在小区开发商）的公章，该楼房系黑龙江德圣隆房地产开发有限公司优先给付原告的工程款，有决算与抵顶协议证实。经庭审质证，被告对合同书真实性无异议，亦承认下欠款64000元的事实，原告对购楼票真实性无异议，因此，本院对购楼票、双方签订的房屋买卖合同书及被告下欠64000元楼款的事实予以确认。
另查明，2010年5月黑龙江德圣隆公司（甲方）开发青冈县房地美名苑东区（本案诉争楼房所在小区），原告海龙建筑公司（乙方）作为建筑商承建该小区，当时双方签订合同，约定开发商给建筑商60%现金，工程款的40%用楼房抵顶，并约定乙方可销售商品房，呈明属甲方拨款。本案中涉诉楼房亦是海龙公司自行销售的商品房，以此抵顶其工程款。原告为证实自己有权销售该楼房，提交了建设工程施工合同原件、开发单位用商品房抵顶施工单位工程款协议原件一份，经质证，被告称看不懂，不发表质证意见。
原审法院认为，本案原告海龙建筑公司提交的建设工程施工合同原件、开发单位用商品房抵顶施工单位工程款协议原件及被告高荣军提交的购楼票，三证据已形成完整证据链条，足以证明原告与黑龙江德圣隆开发有限公司系建筑商与开发商之间的关系，黑龙江德圣隆开发公司与原告约定用楼房折抵工程款，原告有权销售本案争议楼房的事实存在，因此对建设工程施工合同、开发单位用商品房抵顶施工单位工程款协议及所证事实予以确认。
又因原、被告签订的商品房买卖合同约定了楼房的位置、面积、单价、总价款、交款方式、违约责任，合同落款处有甲方、乙方的签字及日期，客观上符合合同的构成要件，主观上系双方真实意思表示，所以该商品房买卖合同合法、有效，受法律保护，对原、被告双方均具有法律约束力。原、被告双方均应按照合同约定全面履行合同义务。如一方有违约行为应按合同约定承担违约责任。本案中原告已将楼房交付给被告，被告已将楼房装修并实际居住，因此，原告已履行了合同义务，而被告下欠楼款64000元，应按约定于2012年12月31日前交，可被告至今未给付，被告以原告应先给被告办理房屋产权手续（办房照）为抗辩理由拒不给付。被告的抗辩理由在双方签订的合同中没有任何约定，并且该商品楼出卖时已颁发预售许可证，待验收合格后，由黑龙江德圣隆房地产开发有限公司办理产权登记，亦属法定义务，现被告已实际入住，因此对被告的抗辩理由不予确认。故被告拒不给付属违约行为，根据《合同法》相关规定，被告应继续履行合同并承担违约责任。对原告要求被告继续履行合同并给付欠款64000元的请求予以支持，虽合同中没有约定违约利息，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，可是针对逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%）。自还款期限2012年12月31日至原告起诉之日2014年4月11日，被告违约一年零131天，同期贷款利率为年6.15%，按30%加收，故被告违约利息应为：64000元×6.15%（1＋30%）＋64000元×6.15%（1＋30%）÷365天×（4×30＋11）天=6953.00元，故支持原告违约利息6953.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《商品房销售管理办法》第十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条之规定，判决：被告高荣军于本判决生效后15日内给付原告大庆市海龙建筑安装工程有限公司下欠购楼款64000元及违约利息6953.00元，合计70953.00元。案件受理费700元（简易程序案件，诉讼费用已减半收取），由被告高荣军负担。
判后，被告高荣军不服，提出上诉，一、请求二审法院依法撤销青冈县人民法院（2014）青法民初字第135号民事判决书；重新判令上诉人不向被上诉人承担给付剩余购楼款70953.00元的义务。二、请求由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。主要理由：一、本案案件事实一审法院未能准确查明。被上诉人作为原审原告诉讼主体资格不适格。适格主体应为黑龙江德圣隆房地产开发有限公司。2012年2月15日，上诉人从黑龙江德圣隆房地产开发有限公司购买商品住房一处，即青冈县房地美名苑东区2号楼5单元403室。该公司为此开具了售楼专用发票一份，体现购房人为上诉人，标明购房款为214033.00元。该收据加盖黑龙江德圣隆房地产开发有限公司财务专用章。双方就此房屋买卖合同成立，上诉人在收到此票据当日，向该公司交付了10万元购楼首付款，并开始对此房屋装修后实际入住，后上诉人又于2013年6月13日交付了50033元余款，剩余64000元楼款一直未能给付的原因是该公司一直未能为上诉人办理房屋产权证照。虽经原告多次催促，该房照上诉人一直未能依法取得。上诉人在支付大部分购房款后，却未能依法取得该楼房的合法产权证照，上诉人的合法财产权利无法得到法律保护。二、上诉人在原审庭审过程中向法院递交了反诉状，并提出了反诉被上诉人赔偿违约金65000元整的明确诉讼请求。上诉人的此项诉讼请求并没有得到原审法院的支持。原审法院认定上诉人的此项抗辩理由在双方签订的合同中没有任何约定，而依此判决显然违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第18条的规定，是因为该开发公司的违约在先，致使上诉人未能交付剩余64000元楼款，且被上诉人及所属开发公司理应依法对其此项违约情形承担法定的赔偿责任，赔偿期限直至上诉人依法取得房屋所有权证照为止，并主张以此赔偿款与上诉人的拖欠楼款相互抵销。三、本案的原审原告适格主体应为黑龙江德圣隆房地产开发有限公司。
经本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，被上诉人大庆市海龙建筑安装工程有限公司提交的建设工程施工合同、开发单位用商品房抵顶施工单位工程款协议及被告高荣军提交的购楼票三证据已形成完整证据链条，足以证明被上诉人大庆市海龙建筑安装工程有限公司与黑龙江德圣隆开发有限公司系建筑商与开发商之间的关系、黑龙江德圣隆开发公司与被上诉人约定用楼房折抵工程款、被上诉人有权销售本案争议楼房的事实存在。上诉人所提的主体资格不适格的上诉理由不成立，不予支持。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定了楼房的位置、面积、单价、总价款、交款方式、违约责任，合同落款处有甲方、乙方的签字及日期，客观上符合合同的构成要件，主观上系双方真实意思表示，所以该商品房买卖合同合法、有效，受法律保护，对上诉人、被上诉人双方均具有法律约束力。上诉人、被上诉人双方均应按照合同约定全面履行合同义务。如一方有违约行为应按合同约定承担违约责任。本案中被上诉人已将楼房交付给上诉人，上诉人已将楼房装修并实际居住，因此，被上诉人已履行了合同义务，而上诉人尚欠楼款64000元，应按约定于2013年12月31日前交，可上诉人至今未给付，上诉人的上诉理由在双方签订的合同中没有任何约定，并且该商品楼出卖时已颁发预售许可证，待验收合格后，由黑龙江德圣隆房地产开发有限公司办理产权登记，亦属法定义务，现上诉人已实际入住，上诉人所提的应先给上诉人办理房屋产权手续（办房照）上诉理由不成立，不予支持。本案中上诉人高荣军和被上诉人签订的房屋买卖合同约定的还款日期为2013年12月31日，违约利息的计算日期应是自还款期限2013年12月31日至原告起诉之日2014年4月11日，共计违约131天，同期贷款利率为年6.15%，按30%加收，违约利息应为：64000元×6.15%（1＋30%）÷365天×（4×30＋11）天=1836.44元，故支持被上诉人违约利息1836.44元。原审判决违约利息自2012年12月31日开始计算有误，应予改正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《商品房销售管理办法》第十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条之规定，判决如下：
变更青冈县人民法院（2014）青法民初字第135号民事判决即：被告高荣军于本判决生效后15日内给付原告大庆市海龙建筑安装工程有限公司下欠购楼款64000元及违约利息6953.00元，合计70953.00元。为：上诉人高荣军于本判决生效后15日内给付被上诉人大庆市海龙建筑安装工程有限公司所欠购楼款64000元及违约利息1836.44元，合计65836.44元。
上诉案件受理费1573元，由上诉人高荣军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜再民
审 判 员 赵 明
代理审判员 杨晓涵
书 记 员 李美红