黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第8号
上诉人（原审被告）牡丹江市南江实业总公司。
被上诉人（原审原告）孙瑀。
上诉人牡丹江市南江实业总公司（以下简称南江实业公司）因与被上诉人孙瑀所有权确认纠纷一案，不服牡丹江市西安区人民法院（2014）牡西民初字第274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）孙瑀一审时诉称：黑龙江省国际工程技术合作公司牡丹江工程处（以下简称“工程处”）是国贸小区的施工单位，诉争房屋是建设单位抵工程款给付工程处的。1994年4月16日工程处与吴彦章签订商品房交易协议书，把国贸小区27号楼1单元701室（116平方米）房屋出售给吴彦章，2001年1月7日房产局为吴彦章办理了221768号房屋产权证。2005年6月12日原告和吴彦章共同到房产处咨询，房产处答复双方拟交易房屋没有纠纷和查封，之后双方签订购房合同，原告给付吴彦章购房款10万元。过户手续由吴彦章办理，房产处给原告办理了221768号房屋产权证，原告进入国贸小区27号楼1单元701室居住至今。原告认为，吴彦章购房在先，且原告购房后已经实际入住至今，原告对诉争房屋属善意取得。故诉至法院，请求依法确认西安区国贸小区27号楼1单元701室的所有权归原告所有。
上诉人（原审被告）牡丹江市南江实业总公司（以下简称“南江实业公司”）在一审时辩称：2005年6月12日案外人吴彦章将诉争房屋卖给原告时，房产局于2005年5月30日就已经将吴彦章的房屋所有权证予以注销，该房屋出售后，原告在房产局登记，房产局将原告的221768号房屋所有权证于2007年9月27日公告作废。被告依据（1996）牡中法第32号执行裁定书及（2010）西行初字第2号行政判决书取得了2101684号房屋所有权证。被告认为依据中华人民共和国物权法第十七条的规定，被告已经取得了诉争房屋的产权证，原告仍居住在被告的房屋内，侵害了被告的财产权，根据原告的诉讼请求，被告的所有证据均能羁束住原告所主张的一切权利，故应依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院判决认定，1991年12月2日牡丹江市中级人民法院作出（1991）经字第3号经济判决书，判决牡丹江市大安建筑公司偿还南江公司借款130000元、利息26964元。牡丹江市大安建筑工程公司是挂靠牡丹江市乡镇企业局的企业。1992年7月21日经乡企局同意向牡丹江市工商行政管理局申请企业变更，1992年8月10日工商局同意大安公司变更为黑龙江省国际工程技术合作公司牡丹江工程处，法定代表人于国英。1994年4月16日吴彦章与黑龙江省国际工程技术合作公司牡丹江工程处签订商品房交易协议书，购买了国贸小区27号楼1单元701室，合同体现房屋面积为116平方米。1994年6月24日黑龙江省国际工程技术合作公司牡丹江工程处又与牡丹江市乡企局签订《集资建房协议书》，将国贸小区27号楼1单元701室出售给牡丹江市乡企局，合同体现房屋面积为110.443平方米（诉争房屋面积实为116.24平方米），实为以此房屋抵上交的管理费。1994年7月30日黑龙江省国际工程技术合作公司牡丹江工程处法定代表人于国英带领工程处二处全体职工合并到大东公司。中级法院（1991）经字第3号案件进入执行程序后，牡丹江市大安建筑工程公司已变更，而南江公司不放弃债权，中级法院找到大安公司挂靠的乡企局做工作。最终，经乡企局研究决定由挂靠乡企局的黑龙江省国际工程技术合作公司牡丹江工程处上交的管理费即将其建筑的国贸小区27号楼1单元701室，建筑面积110.443平方米的房屋来代大安公司偿还南江公司。据此，中级法院于1996年5月24日作出（1996）牡中法执字第32号执行裁定，确认国贸小区27号楼1单元701室，建筑面积110.443平方米（诉争房屋面积实为116.24平方米）的房屋归南江公司所有，但并未将房屋实际交付原告。国贸小区27号楼1单元701室，建筑面积116平方米的房屋由吴彦章实际居住。乡企局收到了（1996）牡中法执字第32号执行裁定书，因裁定书上的被执行人是大安公司，故没有履行签收手续。1998年5月，原告根据执行裁定到牡丹江市房产管理局办理了诉争房屋的产权证（第22564号），产权证体现建筑面积110.443平方米（与诉争房屋面积不符）。被告于1998年5月按当时牡丹江市房改政策将诉争房屋出售给任会兰，1998年6月3日任会兰领取了诉争房屋的产权证（第125117号），产权证体现建筑面积110.443平方米（与诉争房屋面积不符）。2001年1月7日吴彦章取得诉争房屋产权证（2217**号），产权证体现房屋面积116平方米（与诉争房屋面积相符）。因诉争房屋一直由吴彦章居住，牡丹江市房产管理局经调查核实后，于2005年5月30日作出牡房发（2005）第24号《关于注销吴彦章房屋所有权证的处理决定》，认为黑龙江省国际工程技术合作公司牡丹江工程处将诉争房屋出售给牡丹江市乡企局、牡丹江市乡企局抵偿给被告、被告取得房证后出售给任会兰，房屋产权清晰，并且办证登记在先，登记要件和登记程序符合相关规定，应受法律保护。吴彦章在开发单位购房行为并无不当虽实际占有房屋，但其取得房证在后，并且房屋产权取得滞后于法院生效裁定书，其办理登记的经济损失应由售房单位负责，依据建设部令第99号《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一项、第四项规定，决定注销吴彦章持有的第221768号房屋所有权证。该决定于2005年6月9日向吴彦章送达，6月19日向任会兰送达。2005年6月12日，吴彦章在明知其房照被注销的前提下，又将诉争房屋卖给原告，牡丹江市房产管理局于2005年7月26日为原告颁发了221768号房屋产权证。2005年10月8日吴彦章不服《关于注销吴彦章房屋所有权证的处理决定》向本院提起行政诉讼，请求法院撤销该处理决定。2005年11月9日本院作出（2005）西行初字第11号行政判决，维持了牡丹江市房产管理局作出的处理决定。2006年3月9日吴彦章对（1996）牡中法执字第32号执行裁定不服，向中级法院提出执行异议。中级法院于2006年4月12日作出（1992）牡中法执字第26-1号执行裁定，认为依据牡丹江市房产管理局《关于注销吴彦章房屋所有权证的处理决定》及西安法院（2005）西行初字第11号行政判决认定的事实，（1996）牡中法执字第32号裁定并无不当。吴彦章对国贸小区27号楼1单元701室的占有、使用没有法律依据，依法不予支持。驳回吴彦章的异议请求。2007年4月29日任会兰不服牡丹江市房产管理局对被告房屋登记的行为，向本院提起行政诉讼。2007年6月15日本院作出（2007）西行初字第18号行政判决，认为2005年5月30日牡丹江市房产管理局作出的牡房发（2005）第24号《关于注销吴彦章房屋所有权证的处理决定》，已送达给吴彦章，期间，牡丹江市房产管理局借故又为吴彦章办理房屋转移登记，形成了一屋两照的事实，违反了《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，判决撤销了牡丹江市房产管理局为被告颁发的221768号房屋产权证并登报进行了公告，原告房屋产权证被注销后并未从诉争房屋迁出。任会兰于2007年7月23日死亡。牡丹江市房产管理局于2008年8月27日作出牡房发（2008）第105号《关于注销任会兰房屋所有权证的决定》，以申请不实和虚报、瞒报房屋权属情况为由，注销了任会兰的《房屋产权证》（1251**号），同时明确被告持合法的证明文件办理恢复房屋权属登记手续。该决定于2008年8月27日向吴彦章送达，9月22日向南江公司送达。被告到牡丹江市房产管理局申请恢复房屋权属登记，但牡丹江市房产管理局以被告已被吊销营业执照，企业已不存在为由，不同意办理恢复房屋权属登记手续，要求被告的上级主管部门办理。被告的上级主管部门牡丹江市西安区温春镇南江村民委员会又向牡丹江市房产管理局提出申请，牡丹江市房产管理局以牡丹江市西安区温春镇南江村民委员会不具有工商行政管理机关出具的关于证明被告债权债务归属的文件为由，没有为其办理。2009年11月牡丹江市西安区温春镇南江村民委员会向西安区法院提起行政诉讼，要求牡丹江市房产管理局履行法定职责，为其办理房屋权属登记。后被告得知自己虽被吊销营业执照，但没有到工商行政管理机关办理注销登记手续，仍具有民事主体资格，于是其上级主管机关牡丹江市西安区温春镇南江村民委员会又撤回起诉。被告再次要求牡丹江市房产管理局办理房屋登记，牡丹江市房产管理局未予以办理。被告因牡丹江市房产管理局行政不作为于2009年12月16日诉至本院，本院于2010年1月18日作出（2010）西行初字第2号行政判决，责令牡丹江市房产管理局为被告办理诉争房屋的产权登记手续，牡丹江市房产管理局于2010年10月19日根据已生效的牡丹江市西安区人民法院（2010）西行初字第2号行政判决书将诉争房屋办理在被告名下，产权证号为牡房权证西安区字第21016**号，产权证体现建筑面积116.24平方米（与诉争房屋面积相符）。原告不服《关于注销任会兰房屋所有权证的决定》，于2010年11月16日提出行政复议申请，牡丹江市人民政府于2011年1月25日作出牡政复决（2011）5号行政复议决定书，认为牡丹江市房产管理局所作《关于注销任会兰房屋所有权证的决定》属于履行人民法院生效执行裁定内容，原告行政复议申请内容受（1996）牡中法执字第32号执行裁定书内容羁束，不予支持，维持《关于注销任会兰房屋所有权证的决定》。被告依据其持有的合法的产权证号为牡房权证西安区字第21016**号的产权证要求原告搬出诉争房屋，原告认为该房屋是其正常交易从吴彦章处购买所得，是善意取得的房屋，拒绝搬出。原告与被告协商未果，被告于2010年12月27日起诉原告，要求原告搬出诉争房屋，现该案已中止审理。现原告起诉被告，要求确认诉争房屋的所权归原告所有。原告称诉争房屋在其购房的第二年进行了重新装修。另查，诉争房屋所在楼房共四个单元，诉争房屋即1单元701室位于楼的东厢，房产图号为375-480-2／2-5-010701，房屋面积116.24平方米。该楼4单元702室位于楼的西厢，房产图号为375-480-2／2-5-040702，建筑面积为110.44平方米。
原审法院认为，原告2005年6月13日支付购房款10万元，于同年7月25日取得221768号房屋产权证，此后至今一直居住在国贸小区27号楼1单元701室，建筑面积116.24平方米的房屋。原告购买房屋时只能认定案外人吴彦章是产权人，其对案外人吴彦章产权证被撤销的具体行政行为的情形并不知情，原告作为买受人以合理的市场价格取得房屋，曾取得产权证，诉争房屋已作权利的变更登记，故原告取得不动产是善意的，且被告亦曾认可原告是善意取得诉争房屋。故应确认诉争房屋有权人为原告孙瑀所有。被告的损失可通过其他救济渠道解决。本院（2005）西行初字第11号、（2007）西行初字第18号行政判决是对具体行政行为的合法性及合理性进行审查，（2010）西行初字第2号行政判决是责成行政机关作出具体行政行为，三份生效的行政判决均未涉及具体确权，确权案件应当为民事案件受理范围。2010年8月2日最高人民法院审判委员会1491次会议通过《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”因该司法解释出台在三份生效的行政判决之后，对先前的审理无溯及力。综上所述，根据《根据中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：坐落于牡丹江市西安区375-480-2／2-5-010701、国贸小区27号楼1单元701室、建筑面积116.24平方米的房屋原告孙瑀所有。案件受理费2300元由被告南江实业公司负担。宣判后，南江实业公司不服，向本院提出上诉。
上诉人南江实业公司上诉称：1.原审法院查明的事实与牡丹江市中级人民法院（1992）牡中法执字第26－1号裁定认定的事实相悖；2.三份行政判决正确，应作为本案定案的依据；3.本案遗漏了当事人即吴彦章，被上诉人并不是善意取得。
被上诉人孙瑀答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案的争议焦点：1.原审认定的事实是否清楚、适用证据是否正确，审判程序是否合法；2.被上诉人是否构成善意取得。
二审审理过程中，双方当事人均没有提出新证据。
根据双方当事人的陈述，并结合一审质证双方当事人的证据，本院二审认定的事实与一审认定的事实相符。
本院认为，被上诉人孙瑀出资100043.84元购买国贸小区27号楼1单元701室面积为116㎡的房屋即诉争房屋原系黑龙江省国际工程技术合作公司牡丹江工程处（以下简称牡丹江工程处）的，牡丹江工程处在1994年4月16日以150800元将该房屋出售给吴彦章，并实际占有。2001年1月7日吴彦章办理了该房屋产权证（2217**号）后，于2005年6月12日出卖给被上诉人孙瑀，并实际占有居住至今，2005年7月26日办理了该房屋转让产权证（221768）；上诉人南江实业公司主张的诉争房屋是基于债权即由本院（1991）经字第3号经济判决由牡丹江市大安建筑工程公司（以下简称大安公司）给付上诉人南江实业公司借款及利息……。因大安公司挂靠牡丹江市乡镇企业局（以下简称乡企局），其于1992年7月21日变更为牡丹江工程处后，于1994年6月24日牡丹江工程处与乡企局签订了集资建房协议书，协议约定拟分配方案诉争的房屋给乡企局，房屋面积为110.443㎡。本院在执行上诉人南江实业公司与大安公司借款纠纷一案时，大安公司上级主管单位乡企局同意由牡丹江工程处挂靠该局上交的管理费偿还上诉人南江实业公司欠款。本院于1996年5月24日作出（96）牡中法执字第32号执行裁定书：“南江实业公司与大安公司借款一案，因大安公司无力偿还本金13万元及利息，大安公司上级主管乡企局愿意用国贸小区27号楼1单元701室建筑面积为110.443㎡，抵偿大安公司欠南江实业公司全部欠款，该房产权归南江实业总公司所有。上诉人南江实业公司经原审法院2010年1月18日作出（2010）西行初字第2号行政判决于2010年10月19日取得产权证。从上述事实来看，案外人吴彦章与牡丹江工程处签订的商品房交易协议书在先，并实际居住占有多年。牡丹江工程处与乡企局签订集资建房协议书在后，是拟分配房屋，后变成牡丹江工程处交纳管理费，到底是拟分配房屋还是交纳挂靠管理费，说法不一，另外诉争的房屋面积亦不相符，乡企局拟分配房屋面积为110.443㎡，房产记载诉争房屋面积为116.24㎡，不是同一标的，而乡企局在本院执行调查时，愿意用牡丹江工程处交纳的管理费即诉争房屋来偿还上诉人南江实业公司欠款。牡丹江工程处于1994年7月30日与牡丹江市大东建筑总公司合并后，自认牡丹江工程处于1994年5月25日被吊销资质后，不需要给乡企局交纳管理费，双方不存在债务关系，乡企局无权处分该争议的房屋。本院作出（96）牡法执字第32号执行裁定又未予送达，又未将诉争房屋交付上诉人南江实业公司，因诉争房屋乡企局没有占有使用，乡企局在没有证据佐证具有所有权的情况下，其处分诉争的房屋偿还大安公司欠上诉人江南实业公司借款属于超越职权。而本院的执行裁定是执行已生效的民事判决过程中为了保证给付义务得到履行而作出的执行裁定，其不能确定新的权利义务关系即对诉争房屋进行产权确认，虽然原审法院的三个行政判决［（2005）西行初字第11号、（2007）西行初字第18号、（2010）西行初字第2号］已生效，因房屋买卖出现争议，根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》法释（2010）15号第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，房屋买卖争议应先解决民事纠纷即进行民事确权，而三份生效的行政判决不是确权之诉，是对行政机关作出的具体行政行为进行的审查，不是确权判决。上诉人南江实业公司依据原审法院（2010）西行初字第2号行政判决取得产权证，不是真正意义上的房屋买卖合同，是基于债权转化为物权，应经过民事确权。被上诉人孙瑀从吴彦章处购买的房屋是二手房，是以合理的市场价格购买，并取得了产权证，虽然孙瑀购买的房屋产权证被撤销，但其并不知情。案外人吴彦章与牡丹江工程处签订的商品房交易协议书并履行给付义务是善意和有偿的，而且该商品房交易协议书交付履行行为均在先，被上诉人孙瑀与案外人吴彦章的交易行为，是基于案外人吴彦章有合法的产权证照，双方交易后在房产部门变更了产权所有人为被上诉人孙瑀，其买卖行为是有偿的，善意的，其行为已构成善意取得，上诉人江南实业公司在另案侵权诉讼中诉状上已认可被上诉人孙瑀是善意取得。原审法院判决：坐落于牡丹江市西安区375-480-2／2-5-010701、国贸小区27号楼1单元701室、建筑面积116.24平方米的房屋被上诉人孙瑀所有并无不当。上诉人南江实业公司上诉称原审法院查明的事实与本院（1992）牡中法执字第26－1号裁定认定的事实相悖、三份行政判决正确，应作为本案定案的依据及本案遗漏了当事人即吴彦章，被上诉人孙瑀并不是善意取得没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人南江实业公司上诉的理由不能成立，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人江南实业公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 于 尧
审判员 周晓光
审判员 张继凯
二〇一五年一月二十二日
书记员 刘 鸿