广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法民三初字第1024号
原告陈汝辉，身份证住址：广东省广州市番禺区。
委托代理人冼志明。
被告广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司，住所地：广东省广州市番禺区。
法定代表人高杏莲。
委托代理人许晓行。
委托代理人梁振业。
原告陈汝辉诉被告广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员区韶适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈汝辉及其委托代理人冼志明、被告广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司委托代理人许晓行到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈汝辉诉称，原告于2013年5月16日经广东物资拍卖行有限公司竞拍所得广州市番禺区市桥街房，原告为该房屋的合法所有权人。被告于2010年与案外人冯月儿签订《广州市番禺区房屋租赁合同》（合同号：穗番租登2010D130××××7420）为借口拒绝搬迁。但被告与案外人签订的合同为无效合同，该合同的租金明显低于市场的价格，经有资质的广东正森资产评估土地房地产评估有限公司评估，月租金单价应为22.5元／平方米，但租赁合同约定价为6元／平方米，故其双方恶意串通，损害国家、集体或第三人权益，以合法形式掩盖非法目的。因案外人经（2011）穗番法民二初字第799号审理查明：2009年8月17日案外人已将上述房屋作为抵押担保贷款。案外人同时也为被告股东，其租赁上述标的物明显违反相关法律规定。另外，被告将规划用途为住宅的商品房转变为商业用途，其行为违反法律的强制性规定，其商业使用行为严重危害邻里的生命安全。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告退还广州市番禺区市桥街禺山大道1号501房；2、被告每月向原告支付占用费3001.5元至退还上述房屋之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求中房屋占用费以评估价22.5元／平方米／月为计算标准，房屋建筑面积为133.4平方米，即每月房屋占用费为3001.5元（22.5元／平方米／月×133.4平方米），被告应付房屋占用费期限为2013年5月16日起至返还房屋之日止。
被告广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司辩称，第一，根据《中华人民共和国合同法》第229条关于“买卖不破租赁原则”的规定，被告与原业主即案外人冯月儿所签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》（合同号：穗番租登2010D130××××7420）合法有效，并不存在任何导致合同无效之情形，该合同对新业主即原告仍然有效，原告应受该租赁合同的约束；第二，被告与原业主签订的租赁合同约定，原业主以800元／月的租金标准将物业出租给被告使用，是因为被告自1996年成立公司之初即以该物业作为经营地点，原业主给予被告相对的优惠，并且双方签订租赁合同不久，被告自行投入了约300万元资金进行装修，后经与原业主协商，原业主仍同意以800元／月的价格出租给被告，租赁期限为20年；第三，原告在竞投该物业时，已知晓涉物业为带租不交吉的方式进行拍卖，原告应意识到其在竞买后的一定期限内不享有该物业的占有、使用的权利，现原告在取得该物业所有权后，却要求被告退还房屋，明显违反诚实信用原则。综上，原告的诉讼请求缺乏事实依据及法律依据，应予驳回。
经审理查明，被告是于1996年2月14日登记设立的有限责任公司，股东包括高杏莲（现为被告法定代表人，出资比例10%）、梁某甲（出资比例90%）。
2013年5月16日，原告在本院委托广东物资拍卖行有限公司进行的公开拍卖活动中，以2752064元竞得位于广州市番禺区市桥街房屋，共五套房屋（以下分别简称为“501房”、“502房”、“503房”、“507房”、“508房”），其中501房的建筑面积为133.4平方米，原登记所有权人为案外人冯某。同日，原告签署了《拍卖成交确认书》，该确认书显示上述五套房屋因租赁不吉。
2013年5月27日，本院作出（2012）穗番法执字第818-7号民事裁定书，裁定501房归原告所有。
2013年6月21日，广州市国土资源和房屋管理局向原告核发501房的《房地产权证》（证号为：粤房地权证穗字第××号）。该房产证显示房屋权属人为原告，房屋建筑面积为133.4平方米，规划用途为住宅。
2013年9月25日，原告以被告一直占有使用501房拒不搬出为由向本院提起诉讼，要求被告返还房屋及支付房屋占用费。
庭审中，原告确认其在参与501房竞拍前已查看被告与原业主冯月儿签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》以及本院作出的（2011）穗番法民二初字第799号民事判决，知晓该房屋存在租约，但发现前述租赁合同违反法律规定为无效合同，故同意竞拍501房。
诉讼中，原告主张被告与冯月儿签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》［合同号：穗（番）租登2010D130××××7420号］为无效合同，理由为前述租赁合同约定租期长达20年，租赁价格为每月800元仅为市场价格的三分之一，且在租期内不增加，违反了市场规则，冯某为被告股东并于2009年8月17日将501房对外抵押，且由被告承担担保责任，冯某后将该房屋低价出租给被告使用，是为了对抗房屋被拍卖后可能出现的新业主，存在恶意串通损害他人利益的情形；被告还将501房、502房、503房、507房及508房某乙，整体作商业使用，已违反住宅的规划用途，给邻里生活造成影响。因此，前述租赁合同无效，现原告为501房的所有权人，无需承接该合同的权利义务，与被告亦不存在任何租赁关系，故有权要求被告返还房屋及给付房屋占用费。就其主张，原告提供了前述租赁合同、广州市工商行政管理局番禺分局出具的冯月儿与案外人叶汉强签署的《股权转让协议书》、梁兆文与高杏莲签署的《股权转让协议书》及广东正森资产评估土地房地产估价有限公司出具的《评估报告书》（编号：粤森番房评个字（2013）第1853号）予以证实。其中《广州市番禺区房地产租赁合同》［合同号：穗（番）租登2010D130××××7420号］显示冯月儿将501房出租给被告作商业使用，房屋建筑面积为133.4平方米，租赁期限为2009年7月15日至2029年7月14日，每月租金为800元，租金按月结算，合同签订时间为2010年11月30日，登记备案时间为2010年12月2日。冯某与叶某签署的《股权转让协议书》显示冯某为广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司（即被告）的股东，冯某将原出资5万元（占公司注册资本的10%）全部5万元转让给叶某，转让金为5万元，从2010年3月22日起叶某即为被告的股东，被告其他股东梁某乙文确认上述股权转让，并放弃行使优先购买权，该协议书签订时间为2010年3月22日。梁某乙文与高杏莲签署的《股权转让协议书》显示梁某乙文为广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司（即被告）的股东，梁某乙文将原出资45万元（占公司注册资本的90%）全部45万元转让给高杏莲，转让金为45万元，从2010年3月22日起高杏莲即为被告的股东，被告其他股东冯某确认上述股权转让，并放弃行使优先购买权，该协议书签订时间为2010年3月22日。《评估报告书》（编号：粤森番房评个字（2013）第1853号）显示广东正森资产评估土地房地产估价有限公司接受原告委托对位于广州市番禺区市桥街禺山大道1号508房的物业进行房地产估价，即为房地产租金市场价值在估价时点时的价值提供参考依据，估价时点为2013年8月25日，估价房屋建筑面积133.4平方米，月租金单价为22.5元／平方米，月租金总价为3002元，估价结论的有效使用期限自提交报告日期起一年内有效，即从2013年8月29日至2014年8月28日止。另，广东正森资产评估土地房地产估价有限公司是于1997年11月26日登记设立的企业法人，具备房地产估价二级资质。原告称501房与508房属于同层同类型商铺，两房产情况一致，故501房租金的市场价值可以参照前述评估价值。
被告对原告提供前述证据的真实性均无异议，但认为冯某虽曾为被告股东，但其个人资产与被告的公司资产相互独立，冯某将其所有的501房出租给被告使用，并无不当，故被告与冯月儿签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》合法有效，原告现为501房的所有权人，根据买卖不破租赁的民法原则，原告应继续履行前述租赁合同。被告认为《评估报告书》所显示房屋租金的估价金额过高，原、被告双方应按《广州市番禺区房地产租赁合同》中约定租金标准即每月800元的价格履行。被告称自1996年成立公司之初即向冯某、梁某乙文承租501房、502房、503房、507房及508房，合共五套房屋，当时双方未签订书面租赁合同，后被告将上述五套房屋连通整体用以办公经营并使用至今，因被告投入了约300万元进行装修，且租期届满后该装修物无偿归业主所有，故冯某同意以每月800元标准将501房出租给被告使用，双方就此于2010年11月30日签订了《广州市番禺区房地产租赁合同》并办理了备案手续，该合同订明的每月租金800元，租期20年，属于双方的真实意思表示，也没有明显低于租赁市场的价格，不存在导致合同无效的情形。至于冯某将501房抵押给银行与被告承租该房屋并不冲突，被告也不知晓相关的抵押情况。原告在竞买501房时，已知晓冯某将501房出租给被告使用，且房屋为不交吉拍卖，即使被告将该房屋用于商业用途，应由工商部门对此进行处理，现被告仍为501房的合法承租人，原告无权要求被告返还。另外，被告一直通过现金方式向冯某缴纳租金及按金，2013年以前是每年交租一次，2013年1月起则是每月交租一次，在原告取得501房所有权后，被告亦要求原告按照前述租赁合同约定的标准收取租金，但原告拒绝，被告特此通过公证的方式向原告发出催促收租的通知。就其陈述，被告提供了前述租赁合同、《拍卖成交确认书》、《承租确认书》、《公司设立登记申请书》、《企业注册基本资料》、照片、《按金收据》、《收据》、广州市番禺公证处于2013年8月21日出具的《公证书》［文号：（2013）粤广番禺第32231号］《关于尽快到我司收取租金或提供收租账户的通知》及顺丰速运袋照片予以证实。其中《承租确认书》显示冯月儿、梁兆文就被告自1996年开始一直无偿承租位于广州市番禺区市桥街禺山大道1号501、502、503、507、508房用于公司经营地址，因被告近期对该承租房屋进行装修耗费约300万元的事宜，确认如下内容：1、梁某乙文、冯某同意将包括501房内五套房屋继续出租给被告，每间房屋的月租金为800元，租期20年（其中501、502、503、507房的租期自2009年7月15日起至2029年7月14日止，508房的租期自2010年11月1日起至2030年10月31日止）；2、梁某乙文、冯某同意被告按上述租金和租期条件继续承租五间房产，为此，梁某乙文、冯某同意为配合被告经营需要而双方签订《房地产租赁合同》，办理租赁登记，但一切税、费由被告承担；3、以上20年租期届满后，被告承租期间自行对房屋投入的所有入墙、入地、入天花的装修、装饰无偿归业主所有，被告不得提出任何异议；4、本确认书自交付被告即生效，在双方订立租赁合同前，此确认书可作被告承租使用的有效文件。该确认书的出具时间为2008年6月20日。《公司设立登记申请书》显示被告于1995年10月23日申请设立登记，住所地为番禺市桥禺山大道1号丽景阁501、508室，法定代表人为梁某乙文，企业类型为个体。《企业注册基本资料》显示被告于1996年2月14日成立，地址为广州市番禺区市桥街禺山大道1号丽景阁508室，法定代表人为高杏莲，企业类型为有限责任公司。照片12张则显示501房与502、507、508房某乙，为被告办公场所，503房则用作被告员工饭堂。《按金收据》及《收据》则显示梁某乙文代为收取501房租赁按金2000元及2009年7月15日至2013年7月14日期间租金39200元。《公证书》［文号：（2013）粤广番禺第32231号］、《关于尽快到我司收取租金或提供收租账户的通知》及顺丰速运袋照片则显示被告委托代理人骆某于2013年8月20日在该处公证员及工作人员现场监督下，在本处由邮递员上门收件以顺丰速运的方式向原告寄送《关于尽快到我司收取租金或提供收租账户的通知》一份，兹证明与公证书相粘连的照片是在本处收寄现场所拍，与实际情况相符，附后的复印件与所速运的文件内容相符。《关于尽快到我司收取租金或提供收租账户的通知》载明：被告是位于广州市番禺区市桥街禺山大道1号501、502、503、507、508五间物业的出租人，原告于2013年6月21日通过法院裁定的方式取得上述物业的房屋所有权，原告在竞买时已清楚上述物业为带租约、不交吉的物业，因此，被告分别与前业主梁兆文、冯月儿签订的五份《广州市番禺区房屋租赁合同》对原告具有约束力，原告应继受前述合同的权利义务，按原租赁合同条件继续将上述房产出租给被告，被告将依合同约定每月支付租金，但原告自取得房产所有权之日起至目前为止，经被告多次电话催促，原告一直未前往被告处收取租金，也未提供收租银行账户，致使被告无法依约按月缴纳租金，故被告自2013年6月21日起未交租是因原告怠于收租造成的，特此，被告要求原告在收到本通知之日起三日或本通知发出之日起五日内（以早到之日为准），前往被告公司收取上述五间物业自2013年6月21日起至今的租金，或书面向被告提供收租银行账户，如原告逾期未履行上述义务导致被告无法交租，被告将对每月租金办理提存公证，提存后视为被告已完全履行交租义务，提存的费用由原告承担。
原告对于被告提供的《承租确认书》的真实性、合法性及关联性均不予确认，对其余证据的真实性无异议，原告认为《承租确认书》显示出具时间为2006年6月20日，但所载正文显示租赁期限已预设分别自2009年7月15日、2010年11月1日开始起算，显然不符常理，梁某乙文、冯某曾为被告股东，因此该份证据所载内容不真实，不应采信。庭审中，原告确认收到被告寄发的催促收租通知书，亦与被告就房屋租金标准进行协商，但被告坚持按照每月800元的标准缴纳租金，不同意原告提出的按市场标准缴纳租金的要求，双方就此无法达成一致意见，故原告不同意被告催收租金的要求，且被告向某业主梁某乙文、冯某缴租的情况与原告无关；被告则明确不申请对501房的市场租金价格进行司法评估。
为查明本案事实，本院向广州市工商行政管理局番禺分局调取被告登记注册的相关资料，包括《企业注册基本资料》、《出售商品住宅协议书》（丽景阁区编号：26、29号）。其中《企业注册基本资料》显示被告业户地址为广州市番禺区市桥街禺山大道1号丽景阁508室。《出售商品住宅协议书》（丽景阁区编号：29号）显示冯月儿于1994年3月13日向原番禺市房地产联合开发总公司购买位于广州市番禺区市桥街禺山大道1号丽景阁501室的房屋（即501房）。《出售商品住宅协议书》（丽景阁区编号：26号）显示梁兆文于1994年3月13日向原番禺市房地产联合开发总公司购买位于广州市番禺区市桥街禺山大道1号丽景阁508室的房屋（即508房）。原、被告双方对于前述资料的真实性、合法性均无异议。原告称被告业户地址为508号房屋，与501房无关；被告则称被告公司原由梁某乙文、冯某二人设立，并将501房、508房的买卖合同提供给工商部门用以公司注册，并将前述地址作为被告经营地址，实际上被告将502、503、507号房一并承租用以经营，后被告变更登记地址为508号房。
再查明，本院在（2011）穗番法民二初字第799号《民事判决书》查明如下事实：梁某乙文与中国银行股份有限公司广州番禺支行于2009年8月17日签订《个人贷款合同》，约定梁某乙文向该行申请贷款290万元；同日，中国银行股份有限公司广州番禺支行与梁某乙文、冯某签订《个人循环贷款最高额抵押合同》，约定梁某乙文、冯某分别以501房、502房、503房、507房、508房及其他物业为上述贷款作抵押担保，并办理了抵押登记手续；同日，中国银行股份有限公司广州番禺支行与被告签订了《保证合同》，约定被告为上述贷款提供保证担保。原、被告对于上述判决查明的事实予以确认。
以上事实，由原、被告提供的前述证据、当事人陈述及本案庭审笔录予以证实。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本院作出的（2012）穗番法执字第818-7号民事裁定书现已发生法律效力，原告亦取得了501房的《房地产权证》，故原告依法享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利。本案的争议焦点在于被告与501房原权属人冯月儿签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》［合同号：穗（番）租登2010D130××××7420号］的效力问题。
首先，根据原告提供的《股权转让协议书》、被告提供的《公司设立登记申请书》以及本院向广州市工商行政管理局番禺分局调取的被告登记注册的相关资料，被告于1995年10月23日向工商部门申请设立登记，公司股东包括冯某、梁某乙文，冯月儿与梁兆文分别以其向原番禺市房地产联合开发总公司购买的501房、508房登记为被告经营地址，并提供了相应的购房合同用以备案，后被告经营地址变更为广州市番禺区市桥街禺山大道1号丽景阁508室（即508房），且被告提供的照片也显示被告现仍使用501房及其余四套房屋为其经营场所。现原、被告对于前述证据的真实性均无异议，本院对该证据所显示的内容亦予以认可。
其次，根据冯某、梁某乙文于2008年6月20日向被告出具的《承租确认书》所载内容，冯某、梁某乙文确认被告自1996年开始一直承租501房、502房、503房、507房及508房用于公司经营，因被告对承租物业进行装修耗费约300万元，故冯某、梁某乙文同意将该五套房屋继续出租给被告，每间房屋月租金为800元，租期20年（其中501房、502房、503房、507房的租期自2009年7月15日起至2029年7月14日止，508房的租期自2010年11月1日起至2030年10月31日止），租期届满后，被告承租期间自行对房屋投入的所有入墙、入地、入天花的装修、装饰无偿归业主所有。现原告未能提供有效证据证明前述《承租确认书》所载内容虚假，故本院合理采信被告提出前述确认书所载内容为双方真实意思表示的主张。据此，本院认为前述证据已构成完整的证据链证明被告自成立之时即向冯某、梁某乙文承租501房及其余四套房屋作为经营地，并使用至今的事实。
再次，原告主张被告与冯某、梁某乙文约定包括501房在内五套房屋的租期为20年过长，每间房屋租金每月为800元明显低于市场价格，前述约定存在恶意损害第三人利益的情形，并提供了广东正森资产评估土地房地产估价有限公司出具的《评估报告书》（编号：粤森番房评个字（2013）第1853号）予以证实。本院认为，虽冯某、梁某乙文曾为被告股东，但其向被告出租自有的501房等物业并未违反我国法律法规的禁止性规定，且被告自成立公司以来即使用该物业经营，也进行了一定的装修投入，故双方签署《广州市番禺区房地产租赁合同》约定较长的租赁期限及较低的租金价格，符合一般的市场交易习惯，结合被告提供的缴租《收据》，被告在承租期间按照合同约定向冯某、梁某乙文足额缴纳了租金，可见，被告自1996年承租501房等物业经营并缴纳租金的行为应属持续行为，而原告在2013年才通过拍卖的方式取得包括上述房屋的所有权，原告亦承认在参与拍卖时已知悉该房屋为带租约、不交吉的状态，现原告仅凭《评估报告书》所显示的租金市场价明显高于被告与冯某约定的租金标准，即认定《广州市番禺区房地产租赁合同》关于租期、租金的约定存在恶意串通损害他人利益的情形，显然理据不足，原告就其主张未能提供其他有效证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告前述主张不予采信。
最后，被告承租包括501房在内的五套房屋进行经营，并先后使用501房、508房的地址注册登记为企业经营地址，工商部门对此予以准许并办理相应的备案手续，现被告登记营业地址未被工商部门责令变更或注销，相关行政部门亦未对被告使用包括501房在内的五套房屋作商业用途进行处罚，并且，原告也没有提供其他有效证据证明被告使用房屋进行商业经营违反了我国法律法规的强制性规定，故原告主张《广州市番禺区房地产租赁合同》为无效合同，理据不足，本院不予采信。综上，本院认为，被告与501房原权属人冯月儿签署的《广州市番禺区房地产租赁合同》［合同号：穗（番）租登2010D130××××7420号］主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均负有法律约束力。
关于原告要求被告向其返还501房及给付房屋占用费的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，本案中，被告与501房原权属人冯月儿签署的《广州市番禺区房地产租赁合同》合法有效，原告依据本院作出的生效法律文书即（2012）穗番法执字第818-7号民事裁定书，取得501房的所有权，并于2013年6月21日取得了该房屋的《房地产权证》，故原告应按前述租赁合同的约定履行。现原告未能举证证明该租赁合同依法予以撤销或解除，据此，原告应按照《广州市番禺区房地产租赁合同》的约定将501房出租给被告使用，租赁期限为2009年7月15日至2029年7月14日，并按照原合同约定每月800元的租金标准收取租金，原告现提出被告向其返还501房的诉讼请求，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。至于原告主张被告应按照《评估报告书》载明的租金标准向其缴纳租金的要求，缺乏合同依据及法律依据，本院不予采信。另，被告已通过公证邮寄催告通知的方式，要求原告继续履行《广州市番禺区房屋租赁合同》的约定，将501房出租给被告，并按原合同约定即每月800元的标准收取租金，但原告明确表示不同意被告上述要求及收取租金，因此，被告已积极履行其缴租义务，原告没有提供相关证据证实被告存在恶意拖欠租金的违约行为，故原告现要求被告按每月3001.5元的标准向其支付自2013年5月16日起至返还房屋之日止的房屋占用费，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条的规定，判决如下：
驳回原告陈汝辉的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告陈汝辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
代理审判员 区 韶
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 范津津