北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初14320号
原告（反诉被告）：孙丽静，女，1978年5月28日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：崔学铭，天津民合律师事务所律师。
被告（反诉原告）:周斌，男，1969年10月1日出生，汉族，西安猿人网络科技有限公司董事长，住陕西省西安市莲湖区。
原告（反诉被告）孙丽静与被告（反诉原告）周斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙丽静及其委托诉讼代理人崔学铭、被告（反诉原告）周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）孙丽静向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还购房款1200200元；2、被告向原告支付违约金40万元；3、被告赔偿原告经济损失10万元；4、被告向原告支付居间服务费4.4万元及交易保障服务费1万元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方为房屋买卖合同关系，2015年8月17日，原告通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）居间与被告签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，约定原告以总价200万元的价格购买被告所有的位于北京市大兴区生物医药基地综合配套区地块商业金融项目5号办公楼21层2501室房屋。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款100万元及每月替被告偿还涉案房屋银行贷款9100元，至今，原告共向被告支付购房款1200200元。双方在合同履行过程中，原告如约履行了全部合同义务，而被告却拒不履行合同义务，至今未取得房屋产权证书，也未按约定于2016年10月31日办理房屋解除抵押手续，进而导致其无法将涉案房屋过户至原告名下。原告认为，被告未履行合同义务的行为已构成根本违约，原告已于2017年5月29日向被告发出《告知函》，告知解除买卖合同的同时，要求其承担违约责任。
被告（反诉原告）周斌辩称：一、原告所称被告违约与事实不符，真正构成违约的是原告。原、被告于2015年8月17日签订《北京市存量房买卖合同》及相关协议，约定原告以200万元购买涉案房屋。合同签订当天，被告将房屋交付给原告，原告一直居住至今。诉争房屋未能及时办理产权转移登记，原因不在于被告，而是开发商未能及时将产权证交付给被告，被告并不构成违约。根据合同约定，自合同签订之日起740天内双方共同向房屋权属登记部门申请办理转移手续，也就是说合同最后履行时间应是2017年8月20日。涉案房屋未能及时解除银行抵押手续是由于原告先期违约所致，责任应由原告承担。原告应于2016年10月31日先行向被告支付第二笔30万元款项，被告才能持有该30万元前往银行办理抵押手续。事实上，在临近2016年10月31日之时，被告曾多次催告原告准备支付30万元用于解除银行抵押手续，但原告均以其配偶生病为由拒绝支付。二、原告诉求的违约责任不能够成立，应驳回其违约金及所称损失的诉讼请求。鉴于以上事实，违约责任不在被告，原告要求被告支付违约金、赔偿损失的诉求自然不能成立。三、原告诉请被告违约一事不符合法规，不应得到支持。
被告（反诉原告）周斌提出反诉请求：1、被反诉人支付反诉人违约金40万元及房屋（使用）租赁费（从2015年8月17日起至房屋交还之日止，按每月4000元计算租赁费）；2、被反诉人返还涉案房屋；3、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2015年8月17日，反诉人与被反诉人签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议，约定被反诉人以总价200万元购买反诉人名下涉案房屋。合同签订当天，反诉人即将房屋交付给被反诉人使用，被反诉人至今也一直居住其中。在合同履约过程中，根据双方约定，被反诉人应按约及时向反诉人支付第二笔30万元款项，以便反诉人向银行交纳贷款并办理解除银行抵押手续，但被反诉人在反诉人多次催告情况下一直拒不支付该款项，造成反诉人无法及时解除银行抵押手续。同时，被反诉人依约应当于每月2日前代为反诉人向银行支付购房贷款，但被反诉人自2017年6月擅自停止了该还贷，导致反诉人自2017年7月2日起开始被迫自行向银行还贷。综上所述，反诉人认为，被反诉人的上述行为明显构成违约并给反诉人造成损失。
原告（反诉被告）孙丽静针对被告（反诉原告）周斌的反诉辩称：针对违约金及租赁费的问题，我方不存在违约行为，无须向被告支付违约金。就房屋使用费，涉案房屋系被告自愿依照合同交付给我方，不存在房屋租赁费或使用费，我方属于合法占有使用。关于返还房屋问题，我方对返还涉案房屋无异议。诉讼费我方不同意承担。针对反诉事实理由部分，关于要求我方支付30万元款项的问题，根据双方签订的买卖合同及补充协议，补充协议的第二条第三款约定“反诉人应在2016年10月31日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款，并办理完毕解除抵押登记手续”，这是合同中约定的反诉人的义务，其中包括两点，一是向贷款机构还款，二是办理解抵押手续，这里并没有提到先由我方向被告支付30万元，然后其再办理解抵押手续，应是被告自行筹集款项偿还剩余贷款，之后我方才有义务向被告支付30万元。整个交易过程中，被告并没有通知我方及中介其约定了办理偿还贷款的时间、地点及手续，所以我方没有义务支付剩余这30万元。在2017年5月，我方已向被告发出了解除函，且反诉人已签收，我方认为在此时间，双方签订的买卖合同及补充协议已解除，我方没有再继续替其还贷的合同约定的义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、关于合同订立情况及房款支付
2015年8月17日，孙丽静（买受人，乙方）与周斌（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日双方与居间方链家公司（丙方）签订《补充协议》。其中买卖合同约定：孙丽静购买周斌位于北京市大兴区生物医药基地综合配套区地块商业金融项目5号办公楼21层2501室房屋（现地址变更为：北京市大兴区天华街9号院4号楼21层2501室），房屋总价款为200万元；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2016年10月31日前办理抵押注销手续；买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为60万元；买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照第二种方式解决：2、买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生及要产生的各项费用；出卖人应当按照下列第3项约定将该房屋交付给买受人：3、按照本项约定时间或约定条件第一笔首付款当天将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起740日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。补充协议约定：乙方于2015年8月11日向甲方支付定金10万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；甲方承诺在2016年12月31日内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；甲方应在2016年10月31日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解押登记手续；乙方应于2015年8月17日将第一笔首付款90万元（不包含前期支付全部定金10万元）以自行支付的方式支付甲方；乙方于约定还款解押当天将第二笔首付款30万元以自行支付方式支付甲方；甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：⑶逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方若出现上述根本违约情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：⑶逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方若出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金。链家公司未在补充协议中签字盖章。
原、被告双方提交的补充协议原件中对于其他约定中的手写内容部分有所不同，孙丽静提交的补充协议中其他约定为：“第二笔首付款金额暂约定为30万元用于还甲方银行贷款，约定原由因开发商大产权下发时间没有具体时间，可能因开发商原因导致提前下发或推迟下发，第二笔首付款金额原则上遵守最终甲方剩余还款全额的50%，若超出30万元则乙方相应”。周斌提交的补充协议中其他约定为：“第二笔首付款金额暂约定为30万元用于还甲方银行贷款，约定原由因开发商大产权下发时间没有具体时间，可能因开发商原因导致提前下发或推迟下发，第二笔首付款金额原则上遵守最终甲方剩余还款金额的50%，若超出30万元则乙方相应补齐。从2015年9月2日前乙方按时还款，由于乙方未按时代甲方偿还银行贷款而造成甲方在银行黑名单的责任由乙方承担，乙方无条件无偿退房”。双方均认可孙丽静补充协议其他约定中的现有条款内容，主要争议在于，孙丽静不认可周斌补充协议其他约定中多出的条款内容，周斌则认为孙丽静提供的补充协议其他约定不完整，双方均认为应以己方提供的补充协议为准。
合同签订后，孙丽静分别向周斌支付定金10万元，第一笔首付款90万元，并代周斌向银行偿还按揭贷款（按月偿还，合计200200元），以上共计1200200元。2015年8月17日，周斌将涉案房屋交付给孙丽静使用至今。
二、关于违约责任
孙丽静称：被告未按照合同约定于2016年10月31日办理房屋解除抵押手续，亦未按照约定于2016年12月31日前取得所有权证。对于补充协议第二条第三款约定“应在2016年10月31日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解抵押登记手续”，我方理解是应先约定还款日子，然后被告一次性还清剩余贷款并解抵押情况下的当日我方再付这30万元。对于手写体部分的理解，我方认为，手写体的这句话是对前边一次性给付第二笔首付款30万元进行的变更，我方替被告按月向银行偿还月供9100元，每月还月供就是根据手写体这个条款来的，已经化整为零了。
周斌称:根据补充协议第二条第五款第二项的相关约定“乙方于约定还款解押当天将第二笔首付款30万元自行支付的方式支付甲方”。另外在合同最后一段手写内容中的双方均有的字迹部分中约定“第二笔首付款金额暂约定为30万元，用于还甲方银行贷款”。手写部分和补充协议的第二条相印证，而原告至今未支付30万元给我方，所以我方认为原告违约。
三、关于合同解除
本案审理中，对于双方所签订的房屋买卖合同及补充协议，双方均当庭确认已经解除，不要求本院再予以确认。且，周斌同意返还房款1200200元；孙丽静同意返还涉案房屋。
上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、银行转账凭条、收据及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：孙丽静与周斌签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。由于双方当事人在庭审中确认合同已经解除，无需本院再判决予以确认，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故，对于孙丽静要求返还房款1200200元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于周斌要求返还涉案房屋的反诉请求，符合相关法律规定，本院予以支持。
本案的争议焦点为买卖双方在涉案房屋交易过程中是否存在违约行为，本院具体分析如下：
一、孙丽静在合同履行过程中是否违约。
周斌主张孙丽静未能按照合同约定支付第二笔购房款30万元，构成根本违约。
从合同约定看，补充协议约定：“甲方应在2016年10月31日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解押登记手续；乙方于约定还款解押当天将第二笔首付款30万元以自行支付方式支付甲方”。其中补充协议其他约定中，双方提供的合同原件中均有的约定为：“第二笔首付款全额暂约定为30万元用于还甲方银行贷款，约定原由因开发商大产权段时间没有具体时间，可能因开发商原因导致提前下发或推迟下发，第二笔首付款金额原则上遵守最终甲方剩余还款全额的50%，若超出30万元则乙方相应”。
从事实情况看，在庭审中孙丽静认可其未向周斌支付30万元进行涉案房屋解押，而是每月代周斌偿还银行贷款9100元，至今已偿还200200元。
结合补充协议及事实情况，本院认为，涉案房屋的还款解押应是用孙丽静支付的30万元完成。对于孙丽静所述应由周斌自行还款解押，其只是应替周斌按月偿还银行月供的主张，未提供相应证据予以证明，本院不予采纳。故，孙丽静未能按约定支付第二笔购房款30万元，构成违约，应承担相应违约责任。
二、周斌在合同履行过程中是否违约。
孙丽静主张周斌未按照合同约定办理房屋解除抵押手续，亦未按照约定取得所有权证，构成根本违约。
从合同约定看，补充协议约定：“甲方承诺在2016年12月31日内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续”。
从事实情况看，在庭审中周斌认可其未在补充协议约定的时间办理完成涉案房屋所有权证，但根据房屋买卖合同第九条第一款约定，双方自合同签订之日起740日内共同向房管部门申请办理产权过户手续，该日期最终截止日应为2017年8月20日。
结合补充协议及事实情况，本院认为，其一，补充协议中明确约定了周斌应在2016年12月31日内取得涉案房屋所有权证，其未能在约定时间取得房屋所有权证，构成违约。其二，虽然孙丽静违约在先，但周斌并未在合同约定的时间向孙丽静发出解除合同的通知，应视为其同意继续履行合同，其仍然应履行合同中相关义务约定。故，周斌未在补充协议约定的时间取得房屋所有权证，亦构成违约，应承担相应违约责任。
综上所述，孙丽静与周斌在合同履行过程中均存在违约行为，故对于双方所相互主张的违约金，本院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定为双方相互主张的违约金两相抵销，互不支付。
对于孙丽静要求赔偿经济损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
对于孙丽静主张的赔偿已付中介费4.4万元及交易保障服务费1万元，因系居间服务法律关系所致纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，无法在本案中一并解决，本院在本案中不予处理，双方可另行主张解决。
对于周斌要求支付房屋租赁费的反诉请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:
一、原告（反诉被告）孙丽静于本判决生效后十日内将位于北京市大兴区生物医药基地综合配套区地块商业金融项目5号办公楼21层2501室（现地址为：北京市大兴区天华街9号院4号楼21层2501室）房屋腾空并返还给被告（反诉原告）周斌；
二、被告（反诉原告）周斌于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）孙丽静购房款1200200元；
三、驳回原告（反诉被告）孙丽静的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）周斌的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费20588元、保全费5000元，由原告（反诉被告）孙丽静负担8081元（已预交15294元），由被告（反诉原告）周斌负担17507元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3650元，由被告（反诉原告）周斌负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 时亚东
人民陪审员 张景华
人民陪审员 王继华
二〇一八年三月三十日
书 记 员 杨京爽