广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1584号
上诉人（原审被告）：农青，电信局职工。
委托代理人：陆寿东，广西益佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄秋，教师。
被上诉人（原审原告）：劳能星，学生，系黄秋之子。
两被上诉人的共同委托代理人：卢礼伟，广西祥泰律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托代理人：李菁华，广西祥泰律师事务所实习律师。
原审被告：劳可中。
上诉人农青因与被上诉人黄秋、劳能星，原审被告劳可中房屋买卖合同纠纷一案，不服隆安县人民法院（2014）隆民一初字第821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月27日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人农青及其委托代理人陆寿东，被上诉人黄秋及其与劳能星的共同委托代理人卢礼伟、李菁华，原审被告劳可中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2005年6月10日，劳可中与案外人某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以总价393618元购买位于隆安县文化街1-1××号的房地产，支付了首付款122618元，向中国农业银行隆安县支行按揭贷款270000元。2006年8月17日，劳可中取得了文化街1-1××号的房产证，房产证证号为桂房权证隆字第××号，所有权人为劳可中，共有人栏中注明为“无”。2006年11月1日，劳可中与劳可明签订《房地产转让合同》，合同主要约定，劳可中将文化街1-1××号房转让劳可明，劳可明除按原房价款392618元支付劳可中外，另付转让费30000元；劳可明支付劳可中已付的首付款122618元，其余270000元银行按揭贷款由劳可明负责偿还；劳可明还清按揭贷款后，劳可中有义务协助劳可明办理产权过户手续。《房地产转让合同》签订后，劳可中将其账号尾号为7086的存折交给劳可明作还贷使用，劳可明支付了劳可中首付款，交清各种费用。2007年2月2日，劳可明经手从该账号中取出250000元还清了所欠按揭贷款。劳可明办理取款手续后，在《取款凭条》客户签名栏处签了劳可中的名字。还清贷款后，银行解除了对该房地产的抵押，此后劳可明出资对该房进行装修，并对外出租至今，现该房地产登记的产权人仍为劳可中。
另查明，黄秋与劳可明原系夫妻关系，劳能星系其儿子。2008年劳可明因交通事故死亡后，其父母声明放弃继承权。劳可中与劳可明系同胞兄弟，劳可中于1994年11月与农青结婚，双方均认可文化街1-1××号房产购买时属于夫妻共同财产。2011年8月9日，劳可中曾向一审法院起诉，要求与农青离婚，2014年9月12日撤诉。同年9月29日，农青向一审法院提起离婚诉讼，其中要求分割本案诉争的文化街1-1××号房地产。2014年10月14日，黄秋、劳能星向一审法院起诉，请求判令劳可中、农青履行《房地产转让合同》，将位于隆安县城厢镇文化街1-1××号房地产过户到黄秋、劳能星名下。本案在审理过程中，农青向一审法院提出申请，请求委托司法鉴定机构对黄秋、劳能星提交的2006年11月1日签订的《房地产转让合同》中的“劳可明”签名及2007年2月2日《取款凭条（银行打印单）》上客户签名栏“劳可中”是否为劳可明的笔迹进行鉴定。一审法院为此委托广西科桂司法鉴定中心进行鉴定。广西科桂司法鉴定中心于2015年4月14日作出《广西科桂司法鉴定中心笔迹检验鉴定意见书》，认定《房地产转让合同》中的“劳可明”签名、《取款凭条（银行打印单）》上客户签名栏“劳可中”的签名是劳可明所写。对该鉴定意见的真实性各方均无异议。
一审法院认为，黄秋的丈夫劳可明去世后，劳可明的父母放弃了继承权，其遗产由黄秋及其婚生儿子劳能星继承，故劳可明生前与劳可中签订的《房地产转让合同》的权利可由黄秋、劳能星主张。劳可中将购买一年、只支付首付款的1-1××号房，在额外收取30000元转让费后，按原购价格转让给其同胞兄弟劳可明，其价格基本合理，故劳可明购买该房产是出于善意；该房产虽是劳可中、农青的夫妻共同财产，但其产权登记在劳可中一方名下，劳可中与劳可明又系同胞兄弟，劳可中、农青当时尚未发生离婚纠纷，劳可明有理由相信，签订《房地产转让合同》时农青是知情的，故劳可中与劳可明签订的《房地产转让合同》的行为，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，且房产转让后，由黄秋一家装修后出租多年，实现了对该房占有、使用、收益的权利，从保护交易安全和善意买受人的角度出发，也应当认定《房地产转让合同》有效。有效的合同对当事人具有约束力，黄秋一家已履行了付款义务，劳可中、农青应当按照《房地产转让合同》的约定，协助黄秋、劳能星办理房地产过户手续。
综上，黄秋、劳能星对其主张所提出的理由符合法律规定，故对其诉讼请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，一审法院判决：劳可中、农青于本判决生效后30日内，协助黄秋、劳能星将位于隆安县城厢镇文化街1-1××号房的产权过户到黄秋、劳能星名下。
案件受理费7189元，适用简易程序减半收取3595元，由劳可中、农青负担。
上诉人农青不服一审判决，上诉称：1、一审判决主要事实认定错误。本案讼争的房产属于农青和劳可中共同共有，劳可明明知该情况，仍与劳可中签订房产转让合同，因此劳可明显然不能构成善意。2、一审判决关于转让合同有效、受让人取得转让房产的所有权的认定，与法律规定相悖。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产的，只有经权利人追认，该处分合同才有效。而根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让他人的，所有权人有权追回；只有在受让人善意取得且转让的不动产或者动产已经办理登记手续的情况下，受让人才能取得该不动产或动产的所有权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条亦明确规定，一方未经另一方同意，出售夫妻共同共有的房屋，只有在第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的情况下，另一方主张追回该房屋的，人民法院才不予支持。而本案中，农青在庭前及一审庭审中均已明确表示拒绝追认该转让行为，且转让的房产至今没有办理转让登记手续。因此，转让合同应为无效，上诉人有权收回房产。3、本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条的规定，一审判决以《中华人民共和国合同法》第八条和最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定作为定案依据显然是错误的。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人黄秋、劳能星答辩称：一、劳可中将房产转让给劳可明，农青是知情的。1、2006年11月1日签订转让合同时，农青与黄秋均在场，因房产只登记在劳可中名下，又在同胞兄弟中转让，故农青和黄秋没有在合同上签字。该事实双方的家公家婆劳一环、黄肖连可以作证。2、2006年6月至2007年2月，涉案房产每月房贷和一次性还清贷款均由劳可明将款转入劳可中的还贷帐户予以偿还。3、劳可明受让房产后，即出资购买材料对房产进行装修，如果农青不同意转让，不可能允许劳可明对房产进行装修。4、2010年，黄秋按当地风俗举办入住该新屋仪式，农青参加了仪式，证人卢某、张某和、韦广善等人可以作证。5、自房产转让后，涉案房产的水电费、房产税等费用均由黄秋交纳。6、该房产一直由黄秋对外出租，并取得租金收益。上述事实，劳可中认可，且房产转让时农青与劳可中夫妻之间尚不存在矛盾，故不存在劳可中隐瞒农青转让房产的情形。另外，该房产就在小县城内，农青也在县城工作，距离该案房产不远，不可能不关注自己的房产情况，不可能不知道被上诉人对房产装修、入住、出租的事实，但上诉人从不提出异议，可见劳可中将房产转让给劳可明，农青是知情并同意的。二、被上诉人取得该房产属于善意取得，受法律保护。劳可明受让房产己支付了合理的对价并实际履行了转让合同，劳可中与劳可明双方不存在恶意串通。
原审被告劳可中辩称：房屋事实上已经转让。转让房屋的时候劳可中与农青的感情还未破裂，并且在转让房屋的时候农青和劳可中的父母都在场。2006年房屋转让后没有马上过户是为了免除营业税。后来劳可明去世，房屋过户的事情就被搁置了。卖房所得款已经用于偿还位于国泰街的房屋的贷款。
本案的争议焦点是：一、劳可中与劳可明签订的《房地产转让合同》是否合法有效二、讼争房屋应否过户到黄秋和劳能星名下
二审期间，农青和劳可中无证据提交。黄秋和劳能星向本院提交如下证据：发货清单7张、送货清单2张、收款收据2张，证明隆安县城厢镇文化街1-13号房和讼争房屋都是劳可明出资装修的。黄秋和劳能星还申请证人张某和出庭作证，证明农青参加了黄秋举办的涉案房屋的入伙酒，农青知情涉案房屋已经转让给劳可明的事实。
上诉人农青经质证认为：1、被上诉人提交以上证据已经超过举证期限；无法核实证据的真实性，并且与本案没有关系。本案《房地产转让合同》签订的时间是2006年11月，以上票据产生的时间是2006年2月，只能证明是以劳可明的名义购买材料，不能证明房屋转让给劳可明；2、证人证言有一部分不真实，证人没有明确是否在入伙酒上见到农青及其亲戚朋友。
原审被告劳可中经质证，认可以上证据和证人证言的真实性，认可房屋是劳可明出资装修的，主张双方早已达成口头转让协议，《房地产转让合同》是补签的。
本院认为，一审法院查明“此后劳可明出资对该房进行装修，并对外出租至今”，各方当事人对该事实均无异议，被上诉人提交的以上证据与该事实相符，故本院对这些证据予以采信；张某和的证人证言没有明确在涉案房屋的入伙酒仪式上见到农青，不能直接证明农青知情涉案房屋转让的事实，但是能证明涉案房屋一直由黄秋出租使用的事实。
各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：关于劳可中与劳可明签订的《房地产转让合同》的效力问题。涉案房屋原为劳可中和农青的夫妻共同财产，劳可中一个人与劳可明签订了《房地产转让合同》，农青主张劳可中转让夫妻共同财产未经其同意，故该《房地产转让合同》无效。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”依据该条法律规定，无论劳可中是否为无权处分房产，其与劳可明签订的《房地产转让合同》都是有效合同。
关于讼争房屋应否过户到黄秋和劳能星名下的问题。首先，劳可中和劳可明为同胞兄弟，两人签订《房地产转让合同》时劳可中与农青并无矛盾，劳可明一家人从2006年起装修、使用涉案房屋至今，一直在同一个县城居住生活的农青主张其对房屋已经转让给劳可明不知情，不符合常理，本院对其的主张不予支持。因此，劳可中并非擅自处分夫妻共同财产。其次，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”劳可明购买涉案房屋已经支付了合理对价，并居住使用房屋多年，基于双方当事人的特殊身份关系，劳可明一家人有理由相信转让涉案房屋是劳可中和农青的共同意思表示，农青不得以不同意或不知道为由对抗劳可明一家人。一审法院判令农青和劳可中将涉案房屋产权过户至黄秋和劳能星名下，并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人农青的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7189元，由上诉人农青负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢玉梅
审判员 刘 萌
审判员 高翔宇
二〇一五年十二月二十一日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。