江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏审二民申字第00598号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：常州华丰建设开发有限公司。住所地：江苏省常州市河景花园*幢（华景大厦）****号。
法定代表人：康亚东，该公司董事长。
委托代理人：鄂小龙，江苏东晟律师事务所律师。
委托代理人：钱晓东，该公司副总经理。
被申请人(一审原告、二审被上诉人)：常州晟宇投资发展有限公司。住所地：江苏省常州市天宁区延陵西路**号。
法定代表人：于东平，该公司董事长。
委托代理人：李岳生，江苏中吴律师事务所律师。
再审申请人常州华丰建设开发有限公司（以下简称华丰公司）因与被申请人常州晟宇投资发展有限公司（以下简称晟宇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2013）常民终字第1620号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
华丰公司申请再审称:1、华丰公司与晟宇公司签订的拆迁补偿协议书明确约定由华丰公司对晟宇公司采取货币补偿方式进行拆迁补偿，补偿金额中包括房屋拆迁补偿、停业损失、租赁违约损失等各项费用。该补偿方案也经过市政府批示，华丰公司已对晟宇公司进行了完全补偿，双方之间的拆迁补偿安置合同关系已经履行完毕。双方在2005年8月签订补充协议约定的优先优惠选购房屋与房屋拆迁补偿合同关系属不同的法律关系。优先优惠的前提是在同等条件下享有该权利，该约定既不是拆迁补偿合同关系，也不是买卖房屋的约定，而仅仅是关于购买房屋的意向性约定。一、二审法院认为补充协议是拆迁补偿协议的组成部分，是为补偿晟宇公司因拆迁遭受损失而设置的财产权利，是晟宇公司履行腾房、交付拆迁的对价，完全错误。2、一审法院认为“通过竞价方式获得商铺购买权利的行为不符合民事活动中对优先权利的惯常思维和交易习惯”，并据此认定华丰公司违反补充协议约定错误。二审法院虽然纠正了一审法院关于“竞价违约”的错误认定，但其以华丰公司“没有向全部销售对象设置80%保证金的行为属于对优先购买权的违约”更是错误。由于常州市政府规划调整，前后北岸历史街区改造工程可售商铺面积大幅减少，地面建筑从14666平方米，减少到6689平方米，正对延陵西路的商铺面积不足3000平方米。为了保障具有优先购买权的单位和个人实现优先优惠的权利，华丰公司要求交纳保证金和竞价销售，并向所有具有优先购买权的被拆迁人和借款人发出相同的通知，不违反公平原则。华丰公司在开发的商铺具备销售条件后，及时通知晟宇公司优先购买，并在通知中列明了优先购买的条件及步骤，告知如不按时参加优先购买事宜的，视为自动放弃优先购买权。之后又两次详细告知晟宇公司“同等条件”包括购买价格、付款及时间、保证金支付等，而收取保证金的目的是为了筹集市政府前后北岸的项目资金，也是为了更好的体现公平性和严肃性。所有其他人都接受了这一条件，而晟宇公司提出异议是无道理的。晟宇公司没有实现优先优惠权，完全是其放弃参加购买的结果。二审法院同时认为，在优先购买后还有剩余的房屋销售时，也应通知晟宇公司并设置保证金更是错误。因为剩余房屋任何人都可以购买，晟宇公司如要购买，不存在任何障碍。3、晟宇公司已放弃优先购买，无法获得优惠。一、二审法院以其他具有优先购买权的单位和个人的成交价，并按补充协议约定的6%优惠比例计算晟宇公司的损失错误。而且二审法院还自作主张，对晟宇公司没有主张的逾期付款利息也予以计算错误。4、补充协议只是购买房屋的意向性约定，在法律性质上至多属于预约。本案中双方签订补充协议时还没有确定规划，在项目实施过程中规划调整，可售商铺面积大幅减少。华丰公司与晟宇公司就购买价格、付款等内容均需通过合意才能达成购买合同。而交纳保证金是优先购买的条件，也是本约的付款条件，这一条款应由出卖人华丰公司决定，更何况此是对所有享有优先优惠购买权的人条件。现双方没有达成购房合同，华丰公司并无任何过错，不应承担任何责任。综上，华丰公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(二)项、第（六）项之规定申请再审。
被申请人晟宇公司提交意见认为：1、优先优惠购买权是一项财产性权利，不能因为华丰公司已经履行了货币补偿义务，而豁免其给予晟宇公司的优先优惠购买义务。2、华丰公司为了占有他人资金和免除其应当给予晟宇公司6%的优惠义务，不正当设置限制条件，阻止晟宇公司行使优先购买权，已构成违约，应当承担违约责任。3、华丰公司的行为不但剥夺了晟宇公司享有的优先购买权，使晟宇公司在原址购买商铺继续经营的目的无法实现，而且失去了购房总价6%的优惠利益。原址经营损失及优惠价格损失都属于可得利益。晟宇公司的诉讼请求即是要求赔偿损失。这一损失可以包括原址经营损失、优惠价格损失，也可以包括资金使用期间的利息损失。故一、二审法院对于晟宇公司的损失认定正确。综上，一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回华丰公司的再审申请。
本院认为：一、关于优先优惠购买商铺的约定与拆迁补偿的关系问题。双方订立的拆迁补偿协议在货币补偿之外，明确约定晟宇公司可在原址后退处所建新商铺中优先优惠选购3-5间。在此之后，双方又签订补充协议，就同等条件下优先购买商铺的位置、面积、优惠比例进行了细化约定。该份补充协议虽是就优先优惠购买商铺所订立的专项协议，但双方在此协议中已明确注明补充协议与拆迁补偿协议书互为补充，具有同等法律效力。可以看出，双方已将优先优惠商铺作为拆迁补偿的一部分，而晟宇公司之所以同意签订拆迁补偿协议，腾房交付拆迁，与华丰公司同意其优先优惠购买新建商铺不无关系。因此，华丰公司主张其已对晟宇公司进行了货币补偿，优先优惠购买商铺的约定与拆迁补偿分属不同法律关系的申请再审理由，不能成立。
二、关于华丰公司是否存在违约行为的问题。本院认为，首先，双方在拆迁补偿协议及补充协议中就有关晟宇公司享有优先优惠购买新建商铺的约定，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效约定。华丰公司赋予晟宇公司优先优惠购买新建商铺的权利，对于晟宇公司而言，其只享有权利，而无必须缔结本约或为缔结本约必须进行磋商的义务，故该约定并非华丰公司所称预约合同，其主张以预约及本约关系处理涉案纠纷，并无依据。其次，华丰公司主张由于规划调整造成可售商铺面积不足，故采取由所有享有优先购买权的被拆迁人及借款人交纳80%保证金，并以竞拍销售方式确定购买人。对此，本院认为：1、规划调整并不构成华丰公司的免责事由，由于第三方原因造成华丰公司不能履行优先优惠购买商铺的约定，华丰公司仍应承担违约责任。2、双方所约定的晟宇公司享有同等条件下的优先优惠购买权，该同等条件应是指优先权人相对普通买受人而言的条件。华丰公司设置由众多享有优先购买权人竞价销售方式，对于余下商铺，华丰公司仍由义务按原拆迁补偿协议及补充协议约定履行通知晟宇公司的义务。其在2008年10月9日给晟宇公司的通知中，单方设定若不参加该轮优先购买的，即视为放弃优先购买权的限制条件构成违约。3、华丰公司本来是考虑到晟宇公司为被拆迁人，从顺利拆迁推动项目建设角度，而赋予晟宇公司优先优惠购买新建商铺的权利。但由于华丰公司对外允诺的享有优先购买权的单位和个人较多（除被拆迁人外，还有借款人），在规划调整，新建商铺面积缩减以后，华丰公司无法全部满足优先购买人的需求，故而设定一次交纳销售底价80%的保证金，并采取竞拍销售的二轮销售方式。但在华丰公司第二轮对普通买受人出售商铺时，却无预交80%保证金竞拍销售的条件限制，相比较而言，对本应给予优先优惠的被拆迁人所限定的购房条件明显严苛与普通买受人的购房条件。由此可见，华丰公司不正当设置购房条件，限制优先优惠购房人行使优先权的行为违反诚信原则，一、二审法院认定华丰公司的相关行为构成违约，并无不当。
三、关于晟宇公司主张华丰公司赔偿660万元损失能否支持的问题。本院认为，双方协议中关于晟宇公司优先优惠6%比例购买新建约2000平方米商铺的约定有效，由于华丰公司的违约行为，造成晟宇公司未能购得相应商铺，享受到有关优惠，存在损失。晟宇公司主张以同等商铺成交价6%作为损失依据，有合同依据，且该损失系双方订立合同是所能预见到的违反合同可能造成的损失。二审法院以相同位置商铺的销售均价，结合合同约定的优惠购房面积及优惠比例，并考虑利息损失，支持晟宇公司要求华丰公司赔偿660万元的诉讼请求，并无不当。
综上所述，华丰公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回常州华丰建设开发有限公司的再审申请。
审 判 长 葛晓明
代理审判员 王 芬
代理审判员 陈 皓
二〇一六年五月六日
书 记 员 戚亦萍