北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终1466号
上诉人（原审原告）北京戴德梁行物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区光华路1号（写字楼）北办公楼14层1401-1412单元及南办公楼1423-1428单元。
法定代表人赵振兴，董事。
委托代理人樊宝，北京市逢时律师事务所律师。
委托代理人赵宇，男，1985年9月5日出生。
上诉人（原审被告）邢萌暄，女，1992年6月21日出生。
上诉人兼邢萌暄之委托代理人（原审被告）邢京文（邢萌暄之父），男，1966年9月5日出生。
上诉人北京戴德梁行物业管理有限公司，上诉人邢京文、邢萌暄因物业服务合同纠纷一案�均不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第16593号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月，北京戴德梁行物业管理有限公司（下称戴德梁行物业公司）起诉至原审法院称：我公司是北京市西城区×××西城晶华小区的物业管理企业，邢京文、邢萌暄是该小区×××201号房屋（下称涉案房屋）的业主。双方签有物业服务合同，合同约定了双方的权利义务、违约责任等内容。我公司完全依照约定履行了义务，邢京文、邢萌暄却没有按照约定支付服务费，邢京文、邢萌暄的行为不但违约，也损害了全体业主的共同利益。我公司为维护全体业主的利益，现依法提起诉讼，要求邢京文、邢萌暄支付2009年8月11日至2016年8月10日期间的物业费67674.88元及违约金67674.88元（2009年8月11日至2016年8月10日）；诉讼费由邢京文、邢萌暄承担。
邢京文、邢萌暄辩称：我们为涉案房屋的产权人。不同意戴德梁行物业公司的诉讼请求。答辩意见如下：1、涉案房屋购买时为精装修，2008年8月11日收房时发现涉案房屋两间卧室、客厅、厨房、卫生间装修方面均有严重质量瑕疵，均未达到收房验收标准。当日，戴德梁行物业公司承诺对涉案房屋进行整改，并出具了《西城晶华房屋整改单》。时至今日，我们多次向戴德梁行物业公司进行沟通，戴德梁行物业公司均未按照整改单记录内容对涉案房屋进行整改维修；2、我们在“不签物业合同不给户门钥匙”的胁迫下，与戴德梁行物业公司签订的《物业管理服务合同》非我们真实意思表示。此合同应一式两份，双方各执一份。事实上该合同只在戴德梁行物业公司处留存，我们手中并无该合同。按照该合同第十四条约定，“乙方（即戴德梁行物�公司）违反本合同第十一条和第三章的约定，甲方（即业主）有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方可报请物业管理部门作出处理，造成甲方损失的，乙方应给与甲方承担相应的法律责任并给予相应的经济补偿。”故戴德梁行物业公司未履行《西城晶华房屋整改单》记录的整改承诺前，我们没有支付物业费的后续义务，我们保留要求戴德梁行物业公司承担赔偿责任的反诉权利；3、2008年12月10日，我们的车辆停在小区的地下停车场，被无故损坏，戴德梁行物业公司为此自愿提出减免物业费来作为赔偿，戴德梁行物业公司经理张×1和保安主管刘×1向我们出具《说明》一份，承诺自愿减免我们2009年8月17日至2012年8月16日三年的物业管理费及二年的车位管理费。此部分减免数额应在戴德梁行物业公司主张的费用中予以扣除；4、关于张×1与刘×1的身份及权限问题。我们认为该二人确系戴德梁行物业公司委托的在职主管有关领导，该二人在西城晶华物业项目部门长期任职。我们提交了相关证据，证明该二人系戴德梁行物业公司员工，且证人刘×1也出庭作证。我们有理由相信该二人有代理权限，且我们善意、无过失，该代理行为真实有效；5、戴德梁行物业公司主张2009年至2013年度的物业费超过2年诉讼时效的规定，戴德梁行物业公司在诉讼前从未向我们主张过物业费的给付要求，亦未出具任何书面催收证明。戴德梁行物业公司主张2016年度的物业费，尚未达到给付期限，我不同意缴纳；6、戴德梁行物业公司违约在先，承诺的房屋整改维修义务尚未履行，且提出的减免物业费及车位管理费的承诺亦未兑现，戴德梁行物业公司要求我们支付违约金要求于理不合，且数额过高，于法无据。综上，戴德梁行物业公司在此次诉讼中存在明显的过�。请求法院依法驳回戴德梁行物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：戴德梁行物业公司与邢京文签订的《前期物业管理服务委托协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，戴德梁行物业公司履行了物业服务义务，邢京文、邢萌暄理应缴纳物业费。关于邢京文、邢萌暄所持《说明》称减免物业费一节，根据现有证据认定，张×1、刘×1在为邢京文、邢萌暄签署《说明》时系戴德梁行物业公司职员，其代表戴德梁行物业公司与邢京文、邢萌暄协商解决纠纷时应属于职务行为，其二人具有代理权限，该《说明》为双方真实意思表示，其效力法院予以认定。应当指出的是，戴德梁行物业公司在本案中依据物业服务合同主张邢京文、邢萌暄交纳物业费，因停车管理费基于车辆保管服务关系产生，本案对《说明》中载明的车位管理费不予处理，邢京文、邢萌暄可待实际费用发生后另行主张。邢京文、邢萌暄主张房屋装修存在问题，因与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理。关于邢京文、邢萌暄主张戴德梁行物业公司起诉已经超过诉讼时效一节，因物业服务具有持续性、不间断的特殊性，故法院对该答辩意见不予采纳。关于邢京文、邢萌暄所称2016年物业费尚未达到给付期限一节，因双方关于物业服务费收取时间在物业管理服务委托协议中有明确规定，故对该主张，法院不予采纳。关于戴德梁行物业公司主张的违约金一节，因邢京文、邢萌暄未交纳物业费，并非恶意拖欠，故该项诉诉讼请求法院不予支持。故戴德梁行物业公司要求邢京文、邢萌暄支付的2009年8月11日至2016年8月10日的物业费，法院予以支持。法院根据邢京文、邢萌暄所持《说明》约定的减免金额予以折抵，以确定邢京文、邢萌暄应予交纳的物业费金额。据此，原审法院于2015年9月23日判决：一、自判决生效之日起七日内，邢京文、邢萌暄支付北京戴德梁行物业管理有限公司二ОО九年八月十一日至二О一六年八月十日的物业服务费三万八千六百七十一元三角四分；二、驳回北京戴德梁行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果邢京文、邢萌暄未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，戴德梁行物业公司、邢京文、邢萌暄均不服，上诉至本院。
戴德梁行物业公司的上诉理由及请求为：1、《说明》对我公司没有约束力，张×1、刘×1出具《说明》时已离职，且无权免除邢京文、邢萌暄的费用；邢京文、邢萌暄在《说明�中要求减免物业服务费的基础是其车辆被撞、车牌丢失，但其未就此提供证据予以证明；《说明》未加盖我公司公章，不是我公司行为；2、邢京文、邢萌暄未按约定交纳费用属于违约，应向我公司支付违约金。故请求撤销原判，依法改判支持我公司的全部诉讼请求。
邢京文、邢萌暄的上诉理由及请求为：1、戴德梁行物业公司未按房屋整改单对我们的房屋进行整改前，我们没有交纳物业服务费的义务；2、车位管理费与本案物业服务费系属同一法律关系，应在本案中一并予以处理。故请求撤销原判，依法改判驳回戴德梁行物业公司的全部诉讼请求。
经审理查明：戴德梁行物业公司系涉案房屋所在小区的物业服务企业。邢京文、邢萌暄系父女关系，涉案房屋系邢京文购买的房屋，建筑面积152.01平方米。
2008年8月11日，邢京文、邢萌暄入住�案房屋时，邢京文签订了《承诺书》，声明同意遵守《西城晶华业主临时公约》。同日，戴德梁行物业公司（乙方）与邢京文（甲方）签订了《西城晶华前期物业管理服务委托协议》，约定：按购房合同要求，甲方于入伙之日起全额缴清首年度的物业管理费，此后每年的7月1日前全额缴清当年7月1日至次年6月30日的物业管理费；住宅的缴费标准为人民币5.3元／建筑面积平方米每月；乙方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金，若甲方拒绝交纳各项费用，乙方受发展商或业委会委托，保留通过司法途径追缴相关费用的�利。
诉讼中，戴德梁行物业公司提供如下证据：1、《西城晶华前期物业管理服务委托协议》，证明其公司与邢京文、邢萌暄之间形成物业服务合同关系；证据2、邢京文签署的《西城晶华物业管理处业主资料交接记录》及邢京文签署的《承诺书》，证明邢京文、邢萌暄的入住时间；证据3、《缴款通知书》，证明戴德梁行物业公司向邢京文、邢萌暄催缴物业服务费；证据4、《北京市丰盛危改小区B区-
西城晶华苑前期物业管理合同协议书》，证明戴德梁行物业公司提供物业管理的合同依据及收费标准、违约金计算方式。邢京文、邢萌暄对戴德梁行物业公司提供的证据1及证据2认可；对证据3不予认可，称没有见过任何催缴通知；对证据4，认为前期物业服务合同与其无关。
诉讼中，邢京文、邢萌暄提供如下证据：证据1、《说明》，载明：“减免×××201单元业主邢京文先生2009年8月17日至2012年8月16日叁年物业管理费（全额）及贰年车位管理费。戴德梁行管理有限公司西城晶华物业管理处张×1刘×12008年12月11日”，证明戴德梁行物业公司同意减免我应支付的费用；证据2、《西城晶华房屋整改单》，邢京文、邢萌暄于2008年8月11日办理入住时，对房屋装修及水电情况进行验收，证明涉案房屋交付时未达到验收标准；证据3、中国国际人才开发中心第二人力资源部《说明》两份，载明：刘×1、张×1系该单位派遣至戴德梁行物业公司的工作人员，在职时间分别为2008年8月至2009年12月、2008年2月至2009年7月，证明刘×1、张×1系戴德梁行物业公司的职员；证据4、证人刘×1出庭作证的证人证言，刘×1称出具《说明》时其为戴德梁行物业公司的保安部主任，张×1为戴德梁行物业公司西城晶华的总经理，张×1约其一同去邢京文家协商此�，签订《说明》时其在场。戴德梁行物业公司对邢京文、邢萌暄提供的证据1不予认可，认为证明上没有戴德梁行物业公司的公章，亦不认可张×1、刘×1为该公司职员，而且即使二人在该单位就职，其也没有权利进行承诺免除物业费；对证据2，认为开发商提供房屋精装修服务，装修的问题应该由开发商承担责任；对证据3，不认可真实性；对证据4，认为证人在此事件之前就已经离职，不认可证人证言。
经查，邢京文、邢萌暄未交纳2009年8月11日至2016年8月10日期间的物业费67674.88元。
上述事实，有《西城晶华前期物业管理服务委托协议》、《西城晶华物业管理处业主资料交接记录》、《承诺书》、《缴款通知书》、《北京市丰盛危改小区B区-
西城晶华苑前期物业管理合同协议书》、《说明》、《西城晶华房屋整改单》、中国国际人才开发中心第二人力资源部《说明》、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，邢京文与戴德梁行物业公司签订的《西城晶华前期物业管理服务委托协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。戴德梁行物业公司按照该协议约定为邢京文、邢萌暄提供了物业服务，邢京文、邢萌暄亦实际享受了戴德梁行物业公司提供的物业服务，应当交纳相应的物业服务费。故对戴德梁行物业公司要求邢京文、邢萌暄支付欠付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。
关于邢京文、邢萌暄应支付物业服务费的数额问题，根据中国国际人才开发中心第二人力资源部出具的《说明》及证人刘×1的证人证言，可以认定张×1、刘×1在向邢京文、邢萌暄出具《说明》时系戴德梁行物业公司的职员，张×1、刘×1向邢京文、邢萌暄出具《说明》的行为系代表戴德梁行物业公司作出的职务行为，该《说明》对戴德梁行物业公司具有法律约束力。张×1、刘×1出具的《说明》中载明，减免邢京文、邢萌暄2009年8月17日至2012年8月16日3年的物业服务费，故邢京文、邢萌暄应支付物业服务费的数额，应扣除戴德梁行物业公司同意减免的物业服务费的数额。经查，邢京文、邢萌暄未交纳2009年8月11日至2016年8月10日期间的物业费67674.88元，原审法院在扣除戴德梁行物业公司同意减免的3年物业服务费后，判令邢京文、邢萌暄支付戴德梁行物业公司物业服务费38671.34元，并无不当。
关于戴德梁行物业公司主张张×1、刘×1出具的《说明》对其没有约束力的问题，首先，戴德梁行物业公司称张×1、刘×1出具《说明》时已离职，该事实与中国国际人才开发中心第二人力资源部出具的《说明》及证人刘×1的证人证言不符，戴德梁行物业公司未能就其陈述的该事实提供证据予以证明，故对戴德梁行物业公司的该项意见，本院不予采信；其次，戴德梁行物业公司称张×1、刘×1无权减免物业费，但结合刘×1的证人证言，张×1和刘×1分别系涉案房屋所在小区物业公司的总经理和保安部主任，对于邢京文而言，其有充分理由相信张×1、刘×1有权代表戴德梁行物业公司减免其物业服务费，故对戴德梁行物业公司的该项意见，本院不予采信；再次，戴德梁行物业公司称张×1、刘×1出具的《说明》未加盖公司公章，但加盖公章并非《说明》是否对戴德梁行物业公司具有约束力的必要条件，故对戴德梁行物业公司的该项意见，本院不予采信；最后，戴德梁行物业公司称邢京文未就《说明》减免物业服务费所依据的事实即邢京文�辆受损提供证据予以证明，该陈述与张×1、刘×1出具《说明》所依据的事实不符，故对戴德梁行物业公司的该项意见，本院亦不予采信。
关于戴德梁行物业公司主张违约金的问题，根据邢京文与戴德梁行物业公司就物业服务费进行交涉的事实，可以认定邢京文、邢萌暄未交纳物业服务费并非恶意拖欠，故对戴德梁行物业公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于邢京文、邢萌暄主张涉案房屋交付时存在质量问题，戴德梁行物业公司未为其整改房屋之前，其不同意交纳物业服务费的问题，因交付房屋并非戴德梁行物业公司的义务，整改涉案房屋亦不属于戴德梁行物业公司提供物业服务的内容，因此，邢京文、邢萌暄的该项抗辩理由不能成为其不交纳物业服务费的正当理由，故对邢京文、邢萌暄的该项抗辩意见，本院不予采信。如邢京文、�萌暄认为涉案房屋存在质量问题，其可向开发商另行主张其权利。
关于邢京文、邢萌暄主张车位管理费应在本案中一并处理的问题，因车位管理费与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，本院对此不予处理，邢京文、邢萌暄可另行解决。
综上，戴德梁行物业公司及邢京文、邢萌暄的上诉请求，均无事实及法律依据，本院均不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1504元，由北京戴德梁行物业管理有限公司负担1074元（已交纳），由邢京文、邢萌暄负担430元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费3008元，由北京戴德梁行物业管理有限公司负担2148元（已交纳），由邢京文、邢萌暄�担860元（已交纳767元，余款于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 郭 融
二〇一六年四月七日
书 记 员 刘梓晨