湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂28民终1220号
上诉人（原审原告）：唐建军，男，1961年5月15日出生，汉族，住湖北省咸丰县。
委托诉讼代理人：孙向阳，湖北楚屏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邬明成，湖北楚屏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张永发，男，1966年3月12日出生，汉族，住湖北省咸丰县。
委托诉讼代理人：李峰，湖北荆南律师事务所律师。
上诉人唐建军因与被上诉人张永发租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸丰县人民法院（2017）鄂2826民初41号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐建军上诉请求：撤销一审判决，改判张永发支付租金16839元，支付违约金120000元，并自2015年租赁年度起按每年180000元的租金标准支付租金。事实和理由：一审判决采信证据错误。唐建军一审时提交的相关证据来源合法，内容客观真实，应当作为定案依据，一审法院应当予以采信；一审法院认定张永发支付2016年至2017年度租费时扣减15天装修期间的租费不当；张永发未按约定足额交纳租费，应当按照约定支付违约金；双方签订的《房屋租赁合同》中约定，唐建军可以根据前胜街市场行情涨跌房租，最高不超过前胜街门面的10%，在唐建军提交相应证据的情形下，一审法院未支持其诉请不当。
唐建军向一审法院起诉请求：1、张永发补付2013年8月1日至2014年7月31日期间的门面租金1000元，补付2015年8月1日至2016年7月31日期间的门面租金20000元，补付2016年8月1日至2017年7月31日期间的门面租金15839元；2、张永发支付违约金120000元；3、张永发自2015年租赁年度起按180000元/年的租赁费标准支付租金；4、张永发承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年8月1日，唐建军（甲方）与张永发（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“经甲乙双方协商，甲方将咸丰县老街（咸丰县高乐山镇前胜街58号）门面五间及楼上房屋一套租赁给乙方作经营使用，签订合同如下：一、乙方租用甲方临街门面五间及楼上房屋一套（现状房屋水通电通门窗完好）。二、租用期限为十年（自2012年8月1日至2022年8月1日止），年租金为105000元，乙方于2012年3月27日预付定金10000元，甲方于2012年8月1日交付乙方所租门面及房屋（乙方在甲方交付门面3日内，一次性交付甲方年租金105000元），每年的房租费提前三个月缴清，自交房之日起，15天以内为门面装修期，免收房租费，楼上房屋2013年元月交付乙方使用（租赁期以交付之日起算，为期十年），甲方交房同时，乙方付楼上租金5000元，收付租金以甲方收据为准。在未交付门面及房屋给乙方之前，如甲方中途违约，需双倍赔偿定金给乙方。乙方若中途违约，甲方有权不返还预交定金。三、该租赁合同十年期间，前三年甲方不得涨跌乙方房租，三年后，如果市场行情出现涨跌，甲方可根据前胜街市场行情涨跌房租，最高不得超过前胜街同等门面的10%，合同期间，双方不得提前解除合同，如甲乙双方一方违约，按合同租赁费总金额的30%给付另一方违约金（城市建设规划原因及不可抗拒的因素除外）。”唐建军已按照合同约定将租赁门面五间及六楼房屋一套交付给张永发使用，张永发使用六楼房屋一段时间后，因唐建军要使用租赁房屋，经协商张永发未再继续使用该房屋，租赁一楼五间门面一直由张永发使用至今。2012年8月21日，唐建军向张永发出具《收条》一张，载明：“今收到张永发2012年8月1日至2013年8月1日一年房租费100000元。”（该款系收取门面租金）2012年，唐建军向张永发出具《收条》一张，载明：“今收到张永发六楼住房一年房租费5000元，2012年12月20日至2013年12月20日止。”2013年8月9日，张永发向唐建军转账50000元；2013年8月31日，张永发向唐建军转账40000元；2013年9月15日，张永发向唐建军转账9000元；2014年7月31日，张永发向唐建军转账50000元；2015年1月16日，张永发向唐建军转账50000元；2015年7月23日，张永发向唐建军转账80000元；2016年3月15日，张永发向唐建军转账20000元；2016年5月3日，张永发向唐建军转账84161元。
一审法院另查明，本案出租房屋所有权人是唐洪凯、唐洪浪（该二人与唐建军系父子关系），唐洪凯、唐洪浪对唐建军出租本案争议房屋的行为予以认可。
一审法院认为，唐建军享有本案争议房屋的出租权，唐建军与张永发于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力予以确认。签订协议后，双方均应当按照协议约定全面履行各自的义务。一审法院归纳该案的争议焦点为：一、唐建军主张要求张永发补交租赁费的诉讼请求能否得到支持；二、张永发是否应当支付违约金及唐建军主张要求从2015年度起按照180000元/年支付租赁费的诉讼请求能否得到支持。
一、关于唐建军主张要求张永发补交租赁费的诉讼请求能否得到支持的问题。2013年8月1日至2014年7月31日期间，唐建军实际支付租赁费99000元，张永发辩称因租赁六楼住房问题，双方协商唐建军同意向张永发补偿1000元用于抵扣一楼门面房租，唐建军对此不予认可，且未提供证据予以证实，对欠付租赁费1000元张永发应当予以支付，该项诉讼请求予以支持。2015年7月23日，张永发向唐建军转账80000元；2016年3月15日，张永发向唐建军转账20000元；唐建军认为2015年8月1日至2016年7月31日期间张永发只支付租赁费80000元，欠付20000元，2016年3月15日，张永发转账20000元属实，但并不是支付的该年度租赁费。唐建军未提供证据证实双方之间除本案租赁合同外还有其他债权债务关系，该20000元系张永发支付2015年8月1日至2016年7月31日期间租赁费，该年度张永发已支付完毕租赁费100000元，对唐建军主张要求补交20000元的诉讼请求不予支持。2016年5月3日，张永发向唐建军转账84161元，唐建军认为张永发应当补交2016年8月1日至2017年7月31日期间租赁费15839元，张永发认为扣除唐建军延期交房42天（2012年8月1日至2012年9月12日期间）及免收租赁费装修期15天后，只应当支付84161元。双方主要争议是唐建军何时将租赁门面交付给张永发使用，应当从何时计算租赁费，庭审中唐建军陈述其已于2012年7月20日将租赁门面交付给张永发使用，张永发陈述唐建军于2012年9月12日将租赁门面交付给其使用，双方对门面交付使用时间陈述不一致，且均未提交证据予以证实，结合双方当事人的举证能力、交易习惯及唐建军2012年8月21日出具《收条》中显示收取100000元房租费的期限是2012年8月1日至2013年8月1日，且双方对交付租赁门面均负有办理交接的义务，故认定双方交付租赁门面的时间是2012年8月1日。张永发只应当扣除15天装修期的租赁费4109.55元（273.97元×15天），扣除后张永发还应当支付该年度租赁费11729.45元（100000元-84161元-4109.55元）。2012年8月21日，虽然唐建军认为其向张永发出具100000元《收条》一张，但并未收到100000元，已扣除15天装修期的租赁费，其未提供证据对《收条》予以否定，对唐建军的该抗辩理由不予采纳。对唐建军该项诉讼请求中超出部分不予支持。
关于张永发是否应当支付违约金120000元及唐建军主张要求从2015年度起按照180000元/年支付租赁费能否得到支持的问题。《房屋租赁合同》第三条对违约行为的约定是双方不得提前解除合同，如提前解除应按合同租赁费总金额的30%给付另一方违约金，张永发无提前解除合同的违约行为，不应当承担支付违约金的责任。同时，双方约定三年后，出租方可以涨跌房租，对涨跌房租的具体金额或计算方式未明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，双方对门面租赁费100000元/年的约定是明确的，仅仅是对三年后门面租赁费涨跌约定不明，虽然出租方有涨跌房租的权利，但双方应对涨跌房租的金额协商一致，达成一致意见，在双方不能协议补充达成一致，且唐建军提交的证据不足以证实前胜街市场行情的情况下，法院不宜确定涨跌房租的具体金额，对唐建军的该项诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决：一、张永发支付唐建军2013年8月1日至2014年7月31日期间的门面租赁费人民币1000元；二、张永发支付唐建军2016年8月1日至2017年7月31日期间的门面租赁费人民币11729.45元；三、驳回唐建军的其他诉讼请求。上述张永发应当支付的款项限判决生效后十五日内履行。案件受理费1718元（已减半），由唐建军负担1600元，由张永发负担118元。
二审中，当事人未向本院提交新证据。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，唐建军享有涉案房屋的出租权，其与张永发于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行各自的义务。二审中，双方均明确表示对一审法院查明的案件基本事实，张永发已付的租金数额，涉案《房屋租赁合同》继续履行无异议，本院予以确认。结合唐建军的上诉请求，双方主要争议是：唐建军依据《房屋租赁合同》约定，要求张永发支付违约金120000元及自2015年租赁年度起按180000元/年的租赁费标准支付租金的请求是否支持。经审查，双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定：“该租赁合同十年期间，前三年甲方不得涨跌乙方房租，三年后，如果市场行情出现涨跌，甲方可根据前胜街市场行情涨跌房租，最高不得超过前胜街同等门面的10%，合同期间，双方不得提前解除合同，如甲乙双方一方违约，按合同租赁费总金额的30%给付另一方违约金（城市建设规划原因及不可抗拒的因素除外）。”该条系双方当事人对租赁期间内三年后的租金标准及提前解除合同所应承担违约责任的约定。依据双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定：“租用期限为十年（自2012年8月1日至2022年8月1日止），年租金为105000元，”双方对前三年租金的约定明确，对三年后租金唐建军可依据市场行情涨跌，对具体租金数额约定不明，依据合同法第六十条规定，双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方签订《房屋租赁合同》后均能够按照约定全面履行，在合同履行过程中，虽存在纠纷，但双方对《房屋租赁合同》继续履行无异议，故，双方当事人应当遵循诚实信用原则和公平原则，按照合同约定或法律规定进行友好协商，就后续租金标准等尽可能达成补充协议。双方当事人对合同条款内容的理解发生争议的情形下，承租人张永发并非有意拖欠租金，也未提前解除合同，故一审法院认定其不构成违约，不应当承担支付120000元违约金的违约责任并无不当。同时，唐建军依据自行调查的证据证明前胜街市场行情房租的涨跌情况，而要求张永发自2015年租赁年度起按180000元/年的租赁费标准支付租金，唐建军提交的证据不足以证明其主张的事实，应当承担举证不能的法律后果。一审法院据此不支持其主张并无不当。
综上，唐建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3436元，由上诉人唐建军负担。
本判决为终审判决。
审判长 郜帮勇
审判员 张成军
审判员 李志华
二〇一七年八月二十三日
书记员 赖宏为