南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第6763号
原告张兵，男，汉族，1966年12月24日生，无固定职业。
委托代理人宋冬生，江苏焯燃律师事务所律师。
被告江苏益丰大药房连锁有限公司（以下简称益丰大药房），住所地本市秦淮区汉中路159号金泽大厦一、二、三楼。
法定代表人高毅。
委托代理人孙凯旋，男，汉族，1978年11月27日生。
委托代理人龚尚忠，男，汉族，1967年3月1日生。
原告张兵与被告益丰大药房房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘春晓适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兵及其委托代理人宋冬生、被告益丰大药房的委托代理人孙凯旋、龚尚忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张兵诉称，2011年11月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于本市乐瑰园01C幢11号、13号、14号房屋（以下简称11号房、13号房、14号房）出租给被告用于药品零售经营。在合同履行过程中，被告在没有办理合法扩建手续亦未征得原告的同意下，违规扩建，将作为公共通道的走廊隔断封闭，据为己用；被告在未经原告同意的情况下，将租赁房屋部分转租给第三方，并用于合同约定的“药品零售”外的用途。被告的行为违反了法律规定和合同约定，现原告提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告向原告返还房屋；二、被告立即拆除违建，恢复原状；三、被告支付违约金15000元；四、被告承担诉讼费用。
被告益丰大药房辩称，被告承租原告的房屋后，未变动过房屋的结构，亦未搭建原告所称的违建。而被告益丰大药房将11号房转租给他人之前，已当面征得原告张兵的同意，原告张兵当时表示同意被告转租。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年11月18日，被告益丰大药房作为丙方，与原告（甲方）、原承租人汪某（乙方）签订《门面转让协议》，该协议约定：甲方与乙方租赁合同从本协议签订日终止，甲方与丙方延续订立九年租赁合同，乙方已交给甲方的房租及水电费由乙方与丙方交接结清。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告张兵将其名下位于本市乐瑰园C栋底层三大间房屋（即11号房、13号房、14号房）出租给被告用于药品零售经营，租赁期限为9年，自2012年11月15日至2020年11月14日；2012年11月15日至2016年11月15日每年租金75000元，2016年11月15日到2020年11月15日每年租金在上一年基础上递增2%，租金年付。合同第三条第（二）款第1项约定：乙方有权对所承租的部分按自己经营需要进行装修，包括外观形象、色彩等；如需改变主体结构，要征得原出租方同意。同条同款第3项约定：乙方可以以承包、联办展台等形式与第三方部分合作经营并在特殊情况下（因经营发生变化等），在不损害甲方利益的前提下经甲方同意后转让。合同第五条第1款约定：乙方擅自违约解除合同的，应支付总标的额20%的违约金，甲方不补偿乙方装修损失费。被告益丰大药房已支付原告张兵房租至2014年11月15日。
被告益丰大药房自认于2012年12月4日将11号房转租给案外人崔某，开设了一家干洗店。对于被告益丰大药房辩称的转租之前口头征得了原告的同意，原告张兵予以否认。本案审理过程中，经本院释明，原告张兵明确表示不追加次承租人作为本案第三人，仅向被告益丰大药房主张返还房屋。
2014年1月23日，本院组织原、被告双方到诉争的租赁房屋，对原告诉称的被告违章搭建情况进行现场勘验和拍照。勘验情况为：1、13号房、14号房现由被告益丰大药房开设的药店使用，11号房现由一家名为“象王洗衣”的干洗店使用；2、原位于14号房前的公共通道上沿东西方向砌筑了一道约3.1米的墙，沿该墙向西水平方向另有一道约1.2米的墙，自该1.2米墙向西终点处向北修筑了一道约1.5米的墙。原告张兵称3.1米墙原仅有现墙体1／3的高度，系由前承租人砌筑用作开设饭店的厨房，后被告承租涉案房屋时，14号房前面的住户（房产分层分户平面图显示为“2”房）将该墙向上砌筑到顶，并砌筑了另外两道墙，同时，14号房前面的住户还在其南外墙破墙开门，以便其使用占用的公共通道。原告张兵称3.1米的原1／3墙体虽非被告砌筑，但被告既从前承租人处转租该房，也应承担前承租人砌墙的责任。至于14号房前面的住户所砌墙体和开门，原告张兵认为，被告益丰大药房承租房屋后，未能成功阻止他人砌筑墙体和破墙开门，应承担拆除墙体和堵门的责任；3、原为公共通道，现为“象王洗衣”入户右侧墙面，向南砌筑了一道约3.6米的墙。原告张兵称该通道为通往其11号房的出入口，被告应将该墙拆除，被告益丰大药房认可该墙为其砌筑。原告张兵称其11号房前面的住户（房产分层分户平面图显示为“6号”房）在其南外墙破墙开门，亦发生在被告承租期间，被告应为其未能阻止承担堵门恢复的责任。原告张兵明确其诉请中拆除违建、恢复原状系对现场勘验中确认的砌筑墙体进行拆除以及破墙开门进行封堵。
2013年11月29日，本院向被告益丰大药房送达了原告的起诉状副本及相关应诉材料。
本案审理过程中，被告益丰大药房同意就其转租行为向原告张兵作出适当赔偿，但因双方关于赔偿数额的差距过大，致调解不成。
上述事实有房屋所有权证、房屋租赁合同、门面转让协议、现场勘验笔录、照片、本院的送达回证及当事人陈述等证据为证，本院予以确认。
本院认为，原告张兵作为租赁房屋的所有权人与被告益丰大药房之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立，合法有效。合同双方应根据合同约定全面履行各自的合同义务。出租人以承租人未经其同意转租为由，要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，原、被告于租赁合同中已经约定，被告经营发生变化需转让的，应征得原告的同意。被告益丰大药房将租赁房屋部分转租给案外人，虽辩称转租已事先征得原告的同意，但因原告对此否认，被告亦无证据证明其该辩称，故对于被告关于经原告同意转租的辩称，本院依法不予采信。被告擅自转租，违反了合同约定，原告张兵据此诉请解除双方之间的房屋租赁合同，于法有据，应予支持。原告张兵起诉要求与被告解除房屋租赁合同，被告益丰大药房于2013年11月29日收到原告的起诉状副本，双方之间的房屋租赁合同于原告的解除通知即起诉状到达被告时解除，即2013年11月29日。合同解除后，出租人有权要求承租人返还房屋，承租人逾期腾房的，应支付逾期腾房期间的房屋使用费，标准参照原租金标准。
因被告益丰大药房违反合同约定擅自转租致使原、被告之间的房屋租赁合同解除，应承担合同约定的违约责任。原告张兵主张年租金的20%，即15000元作为违约金，符合合同约定和法律规定，应予支持。因被告益丰大药房已向原告张兵支付房屋租金至2014年11月15日，对于被告提前支付部分的租金，在抵扣被告应支付的房屋使用费和违约金后仍有余额的，应由原告张兵予以返还；不足部分，应由被告相应补足。
对于原告张兵要求被告益丰大药房拆除违建、恢复原状的诉请。经本院组织原、被告双方现场勘验，其中，原告张兵要求被告拆除的位于14号房前公共通道上约3.1米的墙，原告张兵自认3.1米墙有1／3为前承租人所砌，另2／3以及该公共通道上另外的1.2米墙、1.5米墙为其他住户所砌，14号房前面房屋南外墙上的开门亦为该住户所开，但仍以被告益丰大药房自前承租人处转租以及承租使用期间未有效阻止他人砌筑和开门为由，要求被告益丰大药房承担拆除和封堵责任。对此，本院认为，被告益丰大药房自承租使用诉争房屋时，上述3.1米墙的部分即已存在，原告张兵以被告益丰大药房自前承租人处转租为由，即要求被告承担前承租人对出租人即原告的合同义务，无合同和法律依据，本院依法不予采纳。而其他住户所砌的墙体和开门，因非被告益丰大药房所为，被告益丰大药房作为房屋承租人，阻止他人在公共通道和自己房屋的墙上开门均非合同义务，原告张兵主张被告拆除上述墙体和封堵开门，无合同和法律依据，本院依法不予支持。对于“象王洗衣”入户右侧墙面向南砌筑的约3.6米墙体，被告益丰大药房承认为其所建，原告张兵以影响其11号房通行为由要求被告予以拆除，有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于原告张兵诉请的封堵其11号房前面房屋的开门，亦因该开门系其他住户所为，阻止该行为并非被告益丰大药房的合同义务，故本院依法不支持原告张兵的该诉请。
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告江苏益丰大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空、迁出本市乐瑰园01C幢11号、13号、14号房屋，并将房屋返还给原告张兵；
二、被告江苏益丰大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十五日内拆除现“象王洗衣”干洗店入户右侧墙面向南砌筑的约3.6米墙体，恢复该处公共通道；
三、被告江苏益丰大药房连锁有限公司按照6250元每月的标准支付原告张兵自2013年11月29日合同解除日起至实际返还房屋之日止期间的房屋使用费；
四、被告江苏益丰大药房连锁有限公司支付原告张兵违约金15000元；
五、上述三、四项判决款项自被告江苏益丰大药房连锁有限公司已支付给原告张兵的租金中抵扣（已支付至2014年11月15日），不足部分，由被告江苏益丰大药房连锁有限公司自其实际返还房屋之日起十日内向原告张兵支付；
六、驳回原告张兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10700元，因适用简易程序，减半收取5350元，由被告江苏益丰大药房连锁有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 刘春晓
二〇一四年一月二十四日
见习书记员 宋文天