浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第513号
上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司宁波分公司。
代表人：方敏青。
委托代理人：吕仕法。
委托代理人：郑波。
上诉人（原审被告）：金瑾。
委托代理人：熊保华。
上诉人绿城物业服务集团有限公司宁波分公司、金瑾因物业服务合同纠纷一案，均不服宁波市江东区人民法院于2015年6月19日作出的（2014）甬东民初字第1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：被告金瑾系宁波市新时代小区8幢19号301室、302室房屋的业主。证人宋某（乙方）曾作为业主方就涉案房屋的装修与浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司新时代管理处（甲方）签订《新时代装修管理服务协议》，约定装修施工期间为2009年11月4日至2010年6月31日，该协议第六条第（二）项第3点约定业主应严格遵守甲方对外立面的管理要求，不擅自改变外立面，不擅自搭建雨篷，不擅自安装防盗栅栏、空调室外机、太阳能热水器等设施设备。2005年3月22日，浙江绿城物业管理有限公司与被告金瑾签订《新时代小区前期物业管理服务协议》、《新时代小区业主临时公约》及《新时代小区装饰装修重要事项的约定》各一份，其中《新时代小区前期物业管理服务协议》第一条第二项第7点约定：业主不得占用、损害本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，不得擅自安装防盗栅栏。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应征得物业管理企业同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。《新时代小区业主临时公约》第十五条约定：业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第十八条第3点约定：禁止在房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、设备平台等）安装、架设、搭建防盗门窗、玻璃房、遮阳蓬等；第4点约定：禁止在非指定位置安装采暖设备、热水供应装置等。《新时代小区装饰装修重要事项的约定》第八条约定：为保持房屋外立面整齐、美观，业主同意任何时候均不在该房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、露台等）架设、搭建或安装防盗栅栏、遮阳蓬、花架、广告牌、太阳能热水器及独立天线等，不在非指定位置安装空调室外机、采暖设备、热水供应装置等。2011年4月14日，浙江绿城物业管理有限公司变更名称为原告绿城物业服务集团有限公司。2011年5月18日，浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司变更名称为原告绿城物业集团有限公司宁波分公司。2011年9月8日至2014年12月31日期间，宁波市江东区新时代住宅小区业主委员会与绿城物业服务集团有限公司宁波分公司均签订过物业服务合同。2014年9月9日，宁波市江东区城市管理行政执法局向被告金瑾出具责令限期改正通知书一份，载明因金瑾在新时代小区8幢19单元东北侧进行的将空调室外机安置在绿地上的行为，违反了《浙江省城市绿化管理办法》第二十条的规定，责令其在2014年9月16日8时30分前改正上述违法行为，并接受复查。至原告起诉时，被告金瑾在其所有的宁波市新时代小区8幢19号301室、302室房屋的东面部分门窗外、北面设备平台安装有防盗窗，在涉案房屋的南面安装有扶手、雨篷。
原审原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司于2014年9月4日诉至原审法院，请求判令：原审被告金瑾立即将安装在公共绿地上的两台空调外机搬移，将空调管道和围栏拆除，恢复公共绿地的原状；将东面门窗防盗门和北面防盗门以及南面阳台扶手、雨篷拆除。庭审中，原审原告明确东面门窗防盗门和北面防盗门为东面门窗防盗窗和北面防盗窗。
原审法院审理认为：当事人对自己的诉讼请求所依据的事实和理由应提供充分的证据予以证明。首先，被告金瑾在宁波市新时代小区8幢19单元301室、302室东北侧进行的将空调室外机安置在绿地上的行为已经由行政主管部门作出整改通知，故原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司可以继续要求有关行政主管部门处理，该院在本案中不予处理。其次，《新时代项目物业服务合同》及《物业服务合同》等协议系原告与宁波市江东新时代小区业主委员会签订，对业主具有约束力。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司与被告金瑾签订的《新时代小区前期物业管理服务协议》、《新时代小区业主临时公约》及《新时代小区装饰装修重要事项的约定》系双方自愿签订，属真实意思的表示，被告金瑾关于上述合同、公约内容系格式合同的辩称，缺乏相应的事实和法律依据，故不予采信。根据上述协议约定的内容，被告金瑾作为业主不可在房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、露台、设备平台等）架设、搭建或安装防盗栅栏、遮阳蓬、花架、广告牌、太阳能热水器及独立天线等，经法院现场查勘，被告金瑾目前已拆除东面门窗防盗窗，且北面防盗窗与涉案房屋外延基本齐平，故对原告要求被告拆除东面门窗防盗窗、北面防盗窗的主张，不予支持，但被告金瑾仍应按约拆除南面阳台扶手及雨篷，对原告的该项请求，应予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、被告金瑾拆除位于宁波市新时代小区8幢19单元301室、302室南面阳台扶手及雨篷，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告金瑾负担。
宣判后，绿城物业服务集团有限公司宁波分公司、金瑾均不服，上诉至本院。
绿城物业服务集团有限公司宁波分公司上诉称：1.对于金瑾在绿地上安装空调室外机、围栏及架设空调管道的行为，原审法院以行政主管部门已经作出整改通知为由不予处理，依据不足。原审法院在事实认定部分，已经查明金瑾具有上述违章搭建行为，该行为违反了前期物业管理服务协议、临时公约、装修管理服务协议等，本案系物业服务合同纠纷，绿城物业服务集团有限公司宁波分公司据此要求金瑾拆除空调，恢复原状，符合合同约定。公民、法人遇到纠纷可以选择向行政部门投诉或提起行政诉讼，也可以通过民事诉讼化解矛盾，原审法院认为绿城物业服务集团有限公司宁波分公司只能择一行使错误。本案诉讼前，绿城物业服务集团有限公司宁波分公司也多次要求行政机关作出处理，但其一直不予处理。若原审法院以不予处理为由驳回，绿城物业服务集团有限公司宁波分公司将陷入投诉无门的境地。2.根据有关涉案小区的合同约定，不得安装防盗栅栏。原审法院以北面防盗窗与涉案房屋外延基本齐平为由，驳回了绿城物业服务集团有限公司宁波分公司要求金瑾拆除防盗窗的诉请，依据不足。综上，请求二审法院改判原审判决第二项，改判支持绿城物业服务集团有限公司宁波分公司的一审全部诉讼请求。
金瑾答辩称：空调的安装已由行政部门作出处理，司法判决应尊重行政决定，原审法院不予处理符合法律规定。北面防盗窗的安装与房屋外立面基本持平，原审法院的处理符合法律规定。南面阳台扶手已经部分拆除。因涉案房屋经常有高空坠物，安装雨篷是避险措施，不应拆除。综上，请求二审法院驳回绿城物业服务集团有限公司宁波分公司的上诉请求。
金瑾上诉称：金瑾在自己所有的房屋阳台安装扶手、雨篷未危及建筑物安全，未损害其他业主利益，更未危害市容市貌以及公共利益，金瑾对该专有部分有合理处分的权利。2.涉案新时代小区前期物业管理服务协议、物业服务合同、新时代装修管理服务协议中有关于不得安装雨篷的条款属于免除物业企业责任、加重业主委员会或业主责任、排除业主委员会或业主主要权利的条款。且绿城物业服务集团有限公司宁波分公司与金瑾是经营者与消费者的关系，经营者不得以格式合同的方式作出对消费者不公平、不合理的规定。因此，上述协议属格式合同，排除了金瑾对自己房屋阳台应享有的权利，绿城物业服务集团有限公司宁波分公司无证据证明其对限制金瑾主要权利的条款尽到了提醒义务，故涉案新时代小区前期物业管理服务协议、物业服务合同、新时代装修管理服务协议中有关不得安装雨篷的约定应属无效。3.金瑾在自己房屋的阳台安装扶手、雨篷等防护设施，属于保护自身及孩子人身安全的合理行为，符合情理。故请求二审法院撤销原审判决第一项。
绿城物业服务集团有限公司宁波分公司答辩称：金瑾安装雨篷及扶手违反法律法规，应予以拆除。请求二审法院驳回金瑾的上诉请求。
二审审理期间，绿城物业服务集团有限公司宁波分公司向本院提交关于必须依法拆除新时代小区8幢301-302室金瑾业主家违章装潢的意见一份共三页，拟证明金瑾在小区安装的空调室外机、防盗门窗、扶手、雨篷均为违法搭建，小区其他业主对此反响强烈，均要求拆除。
金瑾经质证认为，对证据的真实性无法确认。无法确定签名人是否是小区业主，且提交的证据违反了举证规则，故对绿城物业服务集团有限公司宁波分公司提交的证据不予认可。
本院经审查认为，该份证据系证人证言，证人未出庭接受质询，本院对该份证据不予认定。
双方当事人对原审法院认定的事实均无异议，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：金瑾与绿城物业服务集团有限公司宁波分公司签订的《新时代小区前期物业管理服务协议》、《新时代小区业主临时公约》和《新时代小区装饰装修重要事项的约定》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”金瑾在涉案房屋北面安装防盗窗、南面阳台安装扶手及雨篷的行为违反了协议中有关业主不得在房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、露台等）架设、搭建或安装防盗栅栏、遮阳棚等约定。绿城物业服务集团有限公司宁波分公司要求金瑾拆除安装在南面阳台的扶手及雨篷，理由正当，应予支持。同时，301、302室北面防盗窗的安装与房屋外墙面基本齐平，原审法院未判令金瑾拆除，基本妥当。关于空调外机、围栏及空调管道应否拆除，因行政主管部门已对金瑾将空调外机安置在绿地上的行为作出限期改正通知书，绿城物业服务集团有限公司宁波分公司应继续要求行政主管部门处理，原审法院未作处理并无不当，本院对绿城物业服务集团有限公司宁波分公司的该项主张难以支持。金瑾主张其在南面阳台安装扶手、雨篷系对建筑物专有部分的合理处分。因金瑾上述行为的实施范围已经超越了其建筑物的专有部分，不当搭建行为更非是对建筑物专有部分的处分行为，故本院对金瑾的该项主张难以支持。金瑾主张协议中有关禁止搭建等条款系格式条款，应属无效。本院认为，该条款内容并未免除物业公司责任，加重业主义务，不属于格式条款，金瑾应当依约履行，故对金瑾的该项主张不予采纳。综上，原审认定事实清楚，判决基本得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由绿城物业服务集团有限公司宁波分公司负担50元，由金瑾负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙锦菁
审 判 员 朱亚君
代理审判员 张颖璐
二〇一五年十月十日
代书 记员 薛 楠