浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民初字第1439号
原告：义乌市孝富物业服务有限公司。
法定代表人：黄孝富。
委托代理人：黄亮亮。
委托代理人：楼淳杰。
被告：楼水波。
委托代理人沈雨霓。
原告义乌市孝富物业服务有限公司为与被告楼水波物业服务合同纠纷一案，于2013年6月20日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员余芹适用小额诉讼程序独任审判，于2013年7月19日公开开庭进行了审理。原告义乌市孝富物业服务有限公司的委托代理人黄亮亮、楼淳杰，被告楼水波的委托代理人沈雨霓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌市孝富物业服务有限公司诉称，2006年4月1日，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司（现代花园开发商）与原告签订了一份“物业服务合同”，合同约定由原告为现代花园提供前期物业管理服务。被告系义乌市现代花园X幢X单元XXXX室房屋的所有人。2007年12月24日，被告收到并详细阅读了原告发放的“临时管理规约”，并在当天与原告签订了一份“临时管理规约承诺书”。“临时管理规约”中约定由原告为现代花园提供物业管理，物业管理服务费每年交一次，在第一年第一个月的上半月前交纳；逾期不交纳物业服务费或其他费用的，业主须支付每日3‰的滞纳金及服务者因追讨欠款而发生的一切费用。但被告一直未向原告交纳2011年-2012年期间的物业服务费3984元、2011年-2012年期间的架空层J031服务费480元、2009年12月底-2011年12月底期间的架空层J031电费28元、2009年12月31日-2012年12月31日期间的水费1572元、2008年-2012年期间的电梯公摊能耗费1494元。虽经原告多次催讨，被告仍拒绝交纳。为此，诉请判令被告支付原告物业服务费3984元、架空层服务费480元、架空层电费28元、户内水费1572元、电梯公摊能耗费1494元及滞纳金（滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，暂计算到2013年5月29日为1891元），共计9449元；被告承担原告因追讨物业服务费而支出的1000元费用；诉讼费用由被告承担。
被告楼水波辩称，对原告诉请的物业费是没有异议的，关键是原告没有尽到物业服务的职责，既然原告支付了物业管理服务费，原告就应该提供相应的物业服务。在被告签了临时管理规约之后，双方就没有签订过任何书面形式的合同。我们小区是有业主委员会的，但是却不是由业主委员会来行使权利的。原告把小区的公共部分用于经营，但是却没有把这部分收益补充到专项维修资金中去。被告所在1202室房屋主卧室厕所漏水，物业公司只是来看一下，没有来帮我们解决。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、物业服务合同二份、临时管理规约一份（包含在业主手册内）、临时管理规约承诺书一份，证明原、被告之间存在物业服务关系的事实；
2、浙江省义乌市现代房地产开发有限公司出具的证明一份，证明现代花园J031架空层车库是被告所有的事实；
3、义乌市发展和改革局文件（义发改办2009-2号）一份、费用明细一份、律师函及国内挂号信函收据一份，证明被告拖欠原告物业服务费3984元、架空层服务费480元、架空层电费27元、户内水费1572元、电梯公摊能耗费1494元及原告多次向被告催讨的事实；
4、收款收据一份，证明原告为追讨被告拖欠的费用而支出1000元费用的事实；
5、当庭提供房产档案证明一份，证明被告系涉案房屋的所有权人的事实。
对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
证据1中的物业物业合同与我们没有关系，这是开发商和物业公司签订的，我们不知情。对临时管理规约和承诺书的真实性没有异议。对证据2没有异议。对证据3中的发改委文件没有异议，对费用明细清单没有异议，律师函收到过。对证据4，没有意见。对证据5无异议。
被告为证明其主张，向本院提供照片二份，证明被告房屋楼上厕所漏水。
对被告提供的证据，原告质证认为，被告没有在举证期限内提供证据，从照片上也看不出有漏水的情况，就算被告的房屋漏水也要去鉴定是否是开发商的房屋质量问题，与物业公司没有关系。
对原、被告提供的证据，本院认证如下：
证据1中的物业服务合同系房地产开发商与原告签订，有房地产开发商及原告的盖章，本院对其真实性予以认定，对临时管理规约及承诺书的真实性予以认定。因被告证据2、3均无异议，本院对证据2、3予以采信。证据4为收款收据，并非正式的发票，本院对该证据不予采信。对证据5予以采信。
对被告提供的照片的真实性予以认定。但从照片中无法看出漏水的具体原因，被告也未提供证据证明曾向原告反映，而原告未予处理。即使被告所陈述的情况真实，也只能说明原告在履行物业服务合同的过程中存在一定程度的瑕疵，而不能证明原告严重的违反了合同义务。
经审理查明，“现代名人花园”开发商与原告签订前期物业服务合同，约定由原告为“现代名人花园”小区提供物业服务，服务期限分别为2008年9月5日至2011年9月4日及2011年9月5日至2014年9月4日；高层按1.2元／月／平方米收取物业服务费，商铺按1.5元／月／平方米收取物业服务费；物业服务费每12个月预收一次，业主或物业使用人应于下一个收费周期前向原告交纳物业服务费，逾期缴纳的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之二作为滞纳金。2007年12月24日，被告在原告提供的《临时管理规约》承诺中签字，被告承诺其已经收到并详细阅读了解了现代花园《临时管理规约》，完全理解其含义并作出承诺遵守。承诺书所载明的《临时管理规约》包含在发放给业主的业主手册中。在《临时管理规约》中载明，小区的服务费按建筑面积计算，没有建筑面积的，按个数交纳：高层住宅1.2元／平方米／月，商铺1.5元／平方米／月，地下车库30元／个／月，架空层铺20元／个／月，物业费为临时收费，最后以物价局审核为准，多退少补；物业服务费自《入伙通知书》规定之日起开始缴纳计收，按年度支付，在第一年第一个月的上半月前缴纳；逾期缴纳物业服务费用的，支付每日3‰的滞纳金。2009年1月21日，义乌市发展和改革局发文核准原告管理的现代花园小区的收费标准为：高层住宅（建筑面积）每月每平方米1.2元，地下车库（位）前期物业管理综合服务费最高标准为17元／个，下浮不限。被告系现代花园X幢X单元XXXX室房屋业主，房屋建筑面积为138.35平方米。2012年7月3日，原告委托律师事务所发函向被告催讨物业费，被告未支付。现被告尚有物业服务费3984元、架空层服务费480元、架空层电费28元、户内水费1572元、电梯公摊能耗费1494元未缴纳。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与浙江省义乌市现代房地产开发有限公司签订的物业管理服务合同合法有效，业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。原告在物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未缴纳物业费的情况下仍对被告楼水波等业主的住宅物业提供服务，保障该小区的正常运行、维护，履行了合同主要义务，可以认定原告已经按照合同约定以及相关规定向业主提供物业服务。被告应当按照物业合同的约定缴纳物业服务费用，原告也应该进一步改善瑕疵，提升服务质量。因管理规约中载明物业费应在第一个月的上半月前缴纳，现被告逾期未支付，应承担相应的违约责任，原告要求被告分别从2011年1月16日、2012年1月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算滞纳金未超过双方约定的滞纳金计付标准。综上，被告应支付原告2011、2012年的物业管理服务费3984元（138.35平方米×1.2元／平方米／月×12个月×2=3984元）及相应的滞纳金、架空层服务费480元（20元／个／月×12个月×2）、架空层电费28元、户内水费1572元、公摊能耗费1494元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告楼水波于本判决生效后十日内支付原告义乌市孝富物业服务有限公司物业服务费3984元及滞纳金（1992元从2011年1月16日开始计算，另1992元从2012年1月16日开始计算，均以中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至2013年5月29日）、架空层服务费480元、架空层电费28元、户内水费1572元、公摊能耗费1494元；
二、驳回原告义乌市孝富物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31元，由原告义乌市孝富物业服务有限公司负担6元，由被告楼水波负担25元。
本判决为终审判决。
代理审判员 余 芹
二〇一三年八月十二日
书 记 员 骆健雄