福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第6079号
原告龙岩万融家居物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西城富健新村11幢102室，组织机构代码68938710-1。
法定代表人杨瑜，总经理。
委托代理人廖永红，福建欧顿律师事务所律师。
委托代理人罗鲜艳，女。
被告王惠侠，居民。
原告龙岩万融家居物业管理有限公司（以下简称万融物业公司）与被告王惠侠物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法由代理审判员章莹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万融物业公司的委托代理人廖永红，被告王惠侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万融物业公司诉称：2011年12月1日，龙岩新罗区银河山庄业主委员会与龙岩万融家居物业管理有限公司签订了一份《银河山庄物业管理委托合同》。该合同中约定了龙岩万融家居物业管理有限公司为银河山庄小区业主及物业使用人实行物业管理服务的主要内容：服务管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理期限、违约责任等条款。合同签订后，原告按约定履行了合同，为被告提供相应的物业管理服务，而被告王惠侠却多次拒付物业管理费、水电费。自2011年12月1日至2012年12月31日止，被告王惠侠累计拖欠原告物业管理费2，363.4元、水电费53.99元，合计2，417.4元。原告曾多次向被告催要尚欠的物业管理费、水电费，均未果。为此，原告诉请法院判令：被告王惠侠立即向原告支付尚欠的物业管理费2，363.4元、水电费53.99元，合计2，417.4元，并支付该款自2013年1月1日起至款清之日止、按每日千分之一计算的违约金。
被告王惠侠辩称：一、原告大部分诉讼请求超过诉讼时效。根据《民法通则》第135条规定：诉讼时效为二年，另有规定的除外。原告是2014年9月25日起诉，法院只应支持原告2012年9月25日以后的诉讼请求，其他超过诉讼时效，应不予支持。被告从未收到过缴费通知单。原告没有提供证据证明诉讼时效中断。二、对未超过诉讼时效的物业费，原告先违约终止合同，被告有权拒绝缴纳。物业合同约定的服务期限至2013年11月30日，而原告系于2013年1月撤离银河山庄，违反合同约定的服务期限，原告违约应赔偿业主经济损失。原告服务存在瑕疵，这也是原告撤离的原因。原告于2012年11月15日实际撤离小区，无人管理小区物业，原告有权拒绝支付2012年11月、12月二个月的物业费。
经审理查明：2011年12月1日，龙岩市新罗区银河山庄业主委员会作为甲方、原告万融物业公司作为乙方，双方签订了《物业管理委托合同》，约定甲方委托原告万融物业公司对银河山庄实行物业管理、期限为二年，并约定别墅的物业服务费按每月每平方米0.8元计算；逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三的违约金；小区公共绿地用水、水景观供水水泵运行电费、公共路灯、楼道照明及监控系统用电、会所用水用电均实际结算，由原告向业主或物业使用人分摊收取；原告万融物业公司代收代缴公摊水电费及业主水费。从2011年12月1日起至2012年12月31日止，原告万融物业公司对银河山庄进行了物业管理。被告王惠侠的别墅坐落于银河山庄69幢1-03室，建筑面积为227.25平方米。从2011年12月1日至2012年12月31日止，被告王惠侠未缴交物业服务费，公摊水电费53.99元亦未缴交。在原告为银河山庄小区业主提供物业服务期间，原告提供的物业服务存在一定的瑕疵。
以上事实，有原告万融物业公司提供的物业管理委托合同、物业水电费明细表各一份、缴费通知单四份、函二份、公告一份、工作联系函八份、整改建议七份，被告王惠侠提供的照片36张（时间显示为2012年11月20日），以及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：原告有独立的法人资格，系有资质的物业管理服务单位。龙岩市新罗区银河山庄业主委员会有权与原告签订物业服务合同，委托原告对其物业进行管理。双方签订的物业服务合同未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以认定。原告作为物业服务企业，应按约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务。被告作为业主，应按约向原告交纳物业服务费及公摊水电费。本案物业服务合同约定物业管理服务费每季度缴纳，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，原告从2011年12月1日起至2012年12月31日期间在银河山庄从事物业服务，本案物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算，故对被告提出的原告的诉请超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。根据被告提供的照片，可以证明原告提供的物业服务确实存在一定的瑕疵。被告共欠原告物业费2，363.4元，因原告未充分履行物业管理服务义务，对原告主张的物业费本院酌情予以扣减，被告应支付原告物业费2，127.06元（2，363.4元×90%）。原告要求被告支付公摊水电费53.99元，但未提供计算、交费依据予以证明，对原告的该项主张本院不予支持。虽然原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，但该瑕疵尚不足以影响该小区内大多数业主的正常生活，亦不能作为被告拒交物业费的理由，被告拒不交纳物业费用应承担相应的违约责任。原告要求被告支付按日千分之一计算的违约金过高，违约金标准按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告王惠侠应于本判决生效之日起十日内向原告龙岩万融家居物业管理有限公司支付物业管理费2，127.06元，并支付该款从2013年1月1日起至本判决确定的还款之日止、按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的违约金。
二、驳回原告龙岩万融家居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按被告指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取为25元，由原告龙岩万融家居物业管理有限公司负担5元，被告王惠侠负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 卢 伟 湘
二〇一四年十二月十九日
书记员 邱瑜（代）
附注：
一、引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示
发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。
具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款帐户时，应当在银行转帐后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。
判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。