江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通中民初字第0038号
原告南通华达微电子集团有限公司，住所地江苏省南通市紫琅路99号。
法定代表人石明达，董事长。
委托代理人李垚，北京市大成（南通）律师事务所律师。
委托代理人许周，北京市大成（南通）律师事务所律师。
被告上海兴宇集团有限公司，住所地上海市崇明县工业园区秀山路30号118室。
法定代表人杨益方，董事长。
原告南通华达微电子集团有限公司（以下简称华达公司）因与被告上海兴宇集团有限公司（以下简称兴宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年4月18日诉至本院，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。因被告兴宇公司下落不明，本院依法于2013年9月4日、2014年3月19日公告送达。本院于2013年12月18日、2014年6月24日公开开庭审理了本案，原告华达公司的委托代理人李垚、许周参加了庭审，被告兴宇公司经本院公告送达，未到庭参加庭审，本院依法作缺席审理。本案经审理，现已审理终结。
原告华达公司起诉称，华达公司与兴宇公司于2007年5月签订了房屋租赁合同，约定兴宇公司租赁华达公司位于南通市濠南路28号华达广场4号楼二、三、四层及部分地下室房屋，租期十年，自2007年11月1日至2017年10月31日，每三个月为一期，除首期付款外，其余各期租金均须提前一个月支付。租金为240万元／年（三年内不变），租赁期满三年后，年租金按逐年递增3%计算。兴宇公司自签订合同以来，经华达公司多次催缴，仍欠租金4857142元未付，该款扣除华达公司应返还给兴宇公司的装修保证金35090元、水电押金50000元，兴宇公司仍需支付拖欠租金4772052元。兴宇公司拖欠租金已达三个月以上，故华达公司已于2012年10月发函解除房屋租赁合同。华达公司认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，兴宇公司拖欠租金的行为已构成违约，请求法院判令：1、解除双方于2007年5月签订的房屋租赁合同；2、兴宇公司立即支付拖欠租金人民币4772052元以及以该金额为本金按同期银行贷款年利率的130%计算的违约金（自2012年10月17日计算至判决生效之日）；3、兴宇公司承担本案诉讼费用。
被告兴宇公司未应诉答辩。
原告华达公司为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、房屋所有权证，证明案涉房屋系华达公司所有。
2、房屋租赁合同，证明双方之间的房屋租赁合同关系、华达公司主张租金计算的依据及解除合同的依据。
3、房屋交接单，证明双方实际起租日为2007年12月9日。
4、解除通知及EMS邮寄材料，证明华达公司发函解除合同。
5、兴宇公司交纳租金的统计表、银行转账凭证、收据，证明兴宇公司实际交纳租金共计6992858元。
被告兴宇公司未质证。
本院认证认为，房屋所有权证可证明案涉房屋系华达公司所有，本院予以确认。房屋租赁合同、房屋交接单有双方代表的签字，并加盖双方单位公章，本院予以确认。解除通知由对方签收，本院予以确认。兴宇公司交纳租金有银行转账凭证、收据证明，本院予以确认。
综合双方当事人的举证、质证及本院认证，本院确认以下事实：2007年5月24日，华达公司（甲方）与兴宇公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，双方约定华达公司将位于南通市濠南路28号华达广场4号楼二、三、四层及部分地下室出租给兴宇公司用于经营大型餐饮项目。房屋租赁期限10年，自2007年11月1日至2017年10月31日止。房屋租金为每年240万元，该租金三年内不变，从第四年开始，年租金按逐年递增3%计算。同时，该合同约定，自房屋交付之日起，华达公司免除兴宇公司5个月的装修期间的房屋租金。合同第九条第二款约定，乙方有以下行为之一的，甲方有权停电、停水，或解除合同，收回该房屋：……（6）拖欠房屋租金三个月以上。合同还约定了双方的违约责任，凡乙方逾期支付租金等费用的，每逾期1日，应向甲方支付该房屋总承租金额日万分之五。合同签订后，华达公司于2007年7月8日将房屋交给兴宇公司南通濠河8号酒店筹建处。此后，案涉房屋以南通市崇川区濠河8号酒店的名义进行经营，从2007年12月25日至2012年5月31日，南通市崇川区濠河8号酒店向华达公司共交纳房屋租金6992858元。2012年5月31日至今，兴宇公司未支付租金。2012年10月18日，华达公司向兴宇公司邮寄房屋租赁合同解除通知。2012年10月20日，兴宇公司签收该通知并于一周左右搬离租赁房屋。
本院认为，本案的争议焦点为：1、双方的房屋租赁合同是否解除。2、双方的租金及违约金如何计算。
关于争议焦点1，合同的解除是指合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示使合同关系归于消灭的行为。合同有效成立之后，由于主客观情况的变化，使合同履行成为不必要或不可能，如果再让合同继续发生法律效力，约束双方当事人，则有害无益。同时，只要不违反法律的强制性规定，当事人双方在合同中可约定解除权产生的条件。当合同解除的条件成就时，行使解除权的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，华达公司与兴宇公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。双方在合同中约定兴宇公司拖欠房屋租金三个月以上，华达公司即有权解除合同，收回房屋。该条款亦对双方具有约束力。案涉房屋的使用人兴宇公司在2012年5月31日之后未再交纳租金，至2012年10月18日华达公司发出解除合同通知时，兴宇公司不交租金已接近五个月之久，此时华达公司行使解除权的条件已经成就，故该解除通知到达兴宇公司时即2012年10月20日，双方的房屋租赁合同解除。此外，兴宇公司接到该通知后一周左右即搬离房屋，其以自己的行为表示同意解除房屋租赁合同，故对华达公司解除合同的请求应予支持。
关于争议焦点2，房屋租赁合同签订后，双方于2007年7月8日进行房屋交接，根据合同约定，自房屋交付之日起华达公司免除兴宇公司5个月装修期间的房屋租金，故华达公司收取租金起算时间为2007年12月9日，截止时间为合同解除之日即2012年10月20日。现华达公司主张2007年12月9日至2012年10月16日之间的租金应予支持。华达公司应收租金合计11850000元。扣除兴宇公司已交纳的6992858元，以及装修保证金35090元，水电押金50000元，兴宇公司仍欠华达公司4772052元。关于逾期支付租金的违约金，双方在合同中约定兴宇公司每逾期一日，应向华达公司支付房屋总承租金日万分之五的违约金，现华达公司主动调整为按照银行同期同类贷款利率的130%计算违约损失于法有据，应予支持。关于违约金的起算时间，兴宇公司在2012年5月31日之后未再交纳租金，其应当支付逾期违约金，现华达公司主张从2012年10月17日支付违约金应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除南通华达微电子集团有限公司与上海兴宇集团有限公司于2007年5月24日签订的房屋租赁合同。
二、上海兴宇集团有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付南通华达微电子集团有限公司租金人民币4772052元。
三、上海兴宇集团有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付南通华达微电子集团有限公司以4772052元为本金，按照同期银行贷款利率130%，自2012年10月17日起计算至判决确定履行之日止的违约金。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费51508元，公告费900元，合计52408元，由被告上海兴宇集团有限公司负担。（该费用原告南通华达微电子集团有限公司已预交，本院不予退还，由被告上海兴宇集团有限公司在履行本判决时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行；帐号：10×××75。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 周 君
代理审判员 曹 锐
二〇一四年六月三十日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。