陕西省山阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕1024民初489号
原告：吴某1，男，2000年10月13日出生，汉族，住山阳县。
法定代理人：叶某某，女，1976年4月2日出生，汉族，住山阳县。
原告：吴熙君，女，1972年9月9日出生，汉族，住山阳县。
原告：吴某3，男，1969年8月27日出生，汉族，住山阳县。
原告：吴某2，女，2007年12月7日出生，汉族，住山阳县。
法定代理人：吴某3，男，1969年8月27日出生，汉族，住山阳县。
被告：山阳县爱眼视光有限公司。
住所地：山阳县城关街道办事处北大街建苑大酒店。
法定代表人：岐涛，任该公司经理。
委托诉讼代理人：岐振朗，男，1965年12月16日出生，汉族，住山阳县。
被告：岐家豪，男，1979年6月15日出生，汉族，住山阳县。
第三人：山阳县建苑大酒店有限公司。
住所地：山阳县城关街道办事处北大街***号。
法定代表人：宋安东，任公司总经理。
委托诉讼代理人：刘刚，陕西丰阳律师事务所律师。
原告吴某1与被告山阳县爱眼视光有限公司（以下简称“爱眼视光公司”）排除妨害纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，吴熙君、吴某3、吴某2申请作为原告参加诉讼，本院书面通知吴熙君、吴某3、吴某2作为共同原告参加诉讼。经四原告申请，本院依法追加岐家豪作为被告参加诉讼。经被告爱眼视光公司申请，本院依法追加山阳县建苑大酒店有限公司（以下简称“建苑大酒店”）作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴某1及其法定代理人叶某某，原告吴熙君，原告吴某3（同时作为原告吴某2的法定代理人），被告爱眼视光公司的委托诉讼代理人岐振朗，被告岐家豪，第三人建苑大酒店的委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
四原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告爱眼视光公司停止侵权，撤离并归还其侵占的房屋于原告；2、判决二被告和第三人赔偿原告被侵权期间的损失即房屋占用费，从2014年9月1日起至腾房之日止按每年15万元计算；3、由二被告和第三人承担本案诉讼费用。事实及理由：2008年4月28日，原告吴某1的父亲吴昊通过拍卖取得山阳县城关街道办事处北新街19号1号办公楼房产及相应的土地使用权，并于2012年9月12日办理产权过户登记手续，取得了该房屋的产权证书，房屋所有权人为吴昊。2014年6月24日，吴昊病故，四原告作为吴昊的法定继承人，依法继承该处房产。被告未经原告同意和许可，非法占有和使用该房屋。原告多次催告，被告拒不搬离，故提起诉讼。
四原告为了支持其诉讼请求，提供了以下证据：
1、吴昊身份证复印件，吴昊和吴熙伟死亡注销证明复印件，吴昊、吴某1、童淑芬、吴熙伟、吴熙君、吴某2户口簿复印件，山阳县地方税务局和城关街办东关社区证明。证明四原告与吴昊的关系。
2、给拍卖公司出具的说明、拍卖成交意向书、拍卖成交确认书复印件。证明陕西文达拍卖有限责任公司重新出具了拍卖成交确认书，二被告看到的拍卖成交确认书是作废的。
3、申请补办出让用地手续的方案、出让方案审批表、山阳县国土局[2012]15号函、山阳县人民政府审批土地件、国有建设用地使用权出让合同、土地出让金收款票据复印件。证明房屋和土地属于吴昊所有，和宋安东的公司没有关系，其无权处理吴昊的房产。
4、宋安东和建苑酒店签订的《房屋租赁协议》。证明建苑酒店和吴昊之间是房屋租赁关系。当时产权是宋安东的，后来变更成吴昊所有。建苑酒店只是承租方，没有权利将房屋另外出租。
5、山阳县国土资源局证明、国有土地使用证、房产证复印件。证明房屋和土地属于吴昊所有。
6、山阳县人民法院（2017）陕1024民初1006号和1009号民事判决书，商洛市中级人民法院（2018）陕10民终40号和68号民事判决书。证明在相同的案子，判决确认房屋是原告的，被告无权占用。
被告爱眼视光公司辩称，2014年8月和建苑大酒店签订房屋租赁协议时，被告看了建苑大酒店的合法手续和房屋拍卖确认书才签订的合同，合同是真实有效的。租赁地点是建苑大酒店八楼，租赁期限5年，房屋租金每年3万元，其中不包括水电费、垃圾费、电梯费用和安全费用。为了营业被告筹备了三年，购买仪器和装修的费用也很大，2018年3月份才开业原告就来店里说被告是非法占用房屋。被告也是受害者，腾房被告不能接受，也不能赔偿原告的损失。
被告爱眼视光公司为支持其辩解，提供了以下证据：
1、2008年4月28日宋安东的拍卖成交确认书、建苑大酒店营业执照复印件。证明被告租房时，建苑大酒店提供的证据证明房屋所有权人是宋安东。
2、《房屋租赁协议》和收款收据。证明被告与建苑大酒店签订的合同是真实有效的，并且已经交纳了房屋租金。
3、律师函。证明原告请的律师是胡说的，被告没有趁火打劫，这是污蔑。
被告岐家豪辩称，合同是几年前签订的，当时建苑大酒店有合法有效的手续。房屋租金是每年3万元，并不是原告所说的15万元。被告不承担原告的损失，被告的装修费用特别大，被告也是受害者，被告没有赔偿能力，也不愿意赔偿。
被告岐家豪未提供证据。
第三人建苑大酒店辩称，2014年8月签订的房屋租赁协议合法有效，建苑大酒店已收到房屋租赁费，也将房屋交付给了爱眼视光公司。宋安东通过拍卖取得房屋所有权，后来成立建苑大酒店，拍卖成交确认书和国有土地使用证在2009年办理银行贷款时质押于陕西信合，原告出示的房产证是否合法有效有待质疑。2011年4月20日，吴昊和宋安东签订资产转让合同，宋安东向吴昊转让原山阳县建行资产项目，作价1600万元。后来在没有拍卖成交确认书和国有土地使用证原件的情况下，根据协议办理了房产证，但同时应该履行资产转让合同。吴昊未支付1600万元转让费，建苑大酒店对外出租房屋是维权行为。
第三人建苑大酒店为支持其辩解，提供了以下证据：
1、拍卖公司向宋安东出具的拍卖成交确认书复印件，原件在山阳县农商行抵押着。证明2008年4月28日原建行土地及房产由宋安东竞拍取得。
2、山国用（2001）字第000244号《国有土地使用证》复印件，原件在山阳县农商行抵押着。证明原始的土地使用证是宋安东竞拍成功后拍卖公司交给宋安东的，因此由宋安东持有。
3、2008年4月25日委托拍卖协议。证明宋安东和吴昊之间转让的根源，筹资人是孔庆春和赵华彪，吴昊占有25%份额，由此说明资产的演变。
4、宋安东与吴昊签订的《资产转让合同》。证明原告按照房产证来行使诉讼权利的同时应向宋安东支付转让费1600万元。
上述证据经当庭举证、质证，本院审查认定如下：四原告提供的证据，证据1、5和6，二被告和第三人均无异议，故予以认定。证据2，二被告对真实性无异议，但认为变更确认书其不知情；第三人当庭不发表意见；经审查，该证据已经生效裁判文书确认，故予以认定。证据3，二被告对真实性无异议，但认为与其无关；第三人认为该证据与本案无关，不能证明原告欲证明的问题；经审查，该证据能够证明吴昊以补交出让金方式办理了原山阳县建行使用的划拨国有土地转让用地手续，故予以认定。证据4，二被告认为与其无关；第三人对真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告的推理行不通；经审查，该证据只能证明宋安东作为出租方在2008年12月1日与建苑大酒店（筹）的法定代表人孔春生签订协议，将山阳县北新街原建行办公楼出租给建苑大酒店（筹），租期一年，不能证明建苑大酒店和吴昊系房屋租赁关系，且与本案无关，故不作为本案证据采信。被告爱眼视光公司提供的证据，证据1，原告认为该拍卖成交确认书已作废，对营业执照无异议；被告岐家豪和第三人均无异议；经审查，该证据真实，予以认定。证据2，原告、被告岐家豪和第三人均无异议，故予以认定。证据3，原告无异议；被告岐家豪对该律师的身份提出质疑，认为其没有权利下函；第三人认为该律师函无效；经审查，该律师函系个人观点，与本案事实不符，故不予认定。第三人建苑大酒店提供的证据，证据1和2，原告认为已作废，二被告均无异议；经审查，该证据真实，故予以认定。证据3，原告不认可，认为该证据只能说明当时取得资产的过程，不能说明怎么演变成吴昊的个人资产；被告爱眼视光公司认为真实有效，但与其无关；被告岐家豪无异议；经审查，该证据系委托人之间就原山阳县建行资产拍卖一事的内部协议，与本案无关，故不作为本案证据采信。证据4，原告认为不能证明吴昊没有给宋安东转让费，二被告认为与其无关；经审查，生效裁判文书已确认宋安东认可该合同系其本人与吴昊所签，故予以认定。
经审理查明，原山阳县建设银行在山阳县城关街道办事处北大街19号有一处资产，其中临街有办公楼1幢九层。2008年4月28日，宋安东通过拍卖竞得山阳县城关镇北新街19号第1幢办公楼，第3号住宅楼及附属第4幢锅炉房房产。2011年4月20日，宋安东与吴昊签订《资产转让合同》，约定：宋安东向吴昊转让原山阳县建行资产项目（山阳县北新街19号），整个项目作价人民币壹仟陆佰万元（￥16000000），包括宋安东于2008年拍卖的所有资产和权利。2011年11月10日，宋安东向陕西文达拍卖有限责任公司出具“说明”：本人同吴昊在贵公司2008年4月28日举行拍卖会上，联合竞买成交山阳县北新街19号1号办公楼及3号、4号房产和相应的土地使用权，现申请将1号办公楼房产及相应的土地使用权办理到吴昊名下，其余的房产及土地使用权办理到宋安东名上。请贵公司变更拍卖确认书，同时原成交确认书作废。申请人：宋安东、吴昊。陕西文达拍卖有限责任公司分别向吴昊、宋安东出具“拍卖成交确认书”，载明“买受人：吴昊，于2008年4月28日14时在本公司举办的拍卖会上，以人民币大写：肆佰叁拾伍万玖仟伍佰元整（小写：4359500元）的价格竞得山阳县城关镇北新街19号1号办公楼房产，建筑面积3093.12平方米及相应的土地使用权……”“买受人：宋安东，于2008年4月28日14时在本公司举办的拍卖会上，以人民币大写：玖拾玖万零伍佰元整（小写：990500元）的价格竞得山阳县城关镇北新街19号3号楼部分住宅房产及4号楼房产，建筑面积702.75平方米及相应的土地使用权……”。2012年9月12日，山阳县房屋登记发证办公室向吴昊颁发了山阳县城关镇北大街19号一楼至九楼共11本房屋所有权证，房屋所有权人均为吴昊。
同时查明，建苑大酒店为有限责任公司（自然人投资或控股），公司成立于2008年12月12日，法定代表人为宋安东。2014年9月1日，建苑大酒店（出租方）与岐家豪（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定“1、租赁地点及设施：山阳县北新街建苑大酒店八楼；2、租赁期限：甲方（建苑大酒店）同意乙方（岐家豪）租用2014年09月01日起至2019年09月01日，合同期限伍年。3、房屋租金每年叁万元整。4、付款方式：按租赁期限在签字之日一次付清前三年租金玖万元整，后两年租金2017年08月01日前付清……”。出租方处加盖建苑大酒店公章、宋安东签字，承租方处岐家豪签字盖章。后岐家豪与其弟岐涛筹备成立爱眼视光公司，将该房屋作为爱眼视光公司营业用房，岐家豪已向建苑大酒店付清了房屋租金共计150000元。爱眼视光公司为有限责任公司（自然人独资），公司成立于2016年1月25日，法定代表人为岐涛。
另查明，吴昊与叶某某生育一子吴某1。吴昊于2014年6月24日去世。吴昊之父于2002年去世，吴昊之母童淑芬于2014年10月去世。童淑芬生育有四个子女：长子吴某3，次子吴熙伟（2013年2月19日去世），三子吴昊，女儿吴熙君。吴熙伟的女儿吴某2现由吴某3夫妇抚养并承担监护责任。
本院认为，根据物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法登记，登记方能发生法律效力。本案中，宋安东虽然曾经参与原山阳县建设银行资产拍卖会并取得拍卖确认书，但拍卖确认书只是拍卖成功的证明，在当事人之间仅能产生买卖合同成立的效力，而涉案房产并未登记到宋安东名下，故不能直接产生物权变动的效力，因此宋安东和建苑大酒店并未取得涉案房屋的所有权。2011年11月10日，陕西文达拍卖有限责任公司根据宋安东和吴昊共同申请，重新出具了成交确认书，确认了吴昊对1号办公楼的买受人地位。之后，吴昊依据该成交确认书办理了土地使用权出让手续和房屋所有权变更登记手续，上述事实证明涉案房产权属流转关系清楚，吴昊已合法取得了涉案房产的所有权。2014年吴昊和其母先后死亡，吴昊之兄吴熙伟也已先于其母死亡，根据继承法相关规定，涉案房产作为遗产，吴昊之子吴某1、吴昊之兄吴某3、吴昊之妹吴熙君、吴昊侄女吴某2有权继承相应的份额，在遗产未作分割之前，继承人之间形成共有关系，可共同行使所有权。房屋所有权证是证明房屋所有权的合法凭证，对社会公众具有公示的效力。本案房屋租赁协议签订时，该房屋所有权已经登记在吴昊名下，建苑大酒店并不是房屋的所有权人，其未取得涉案房产的所有权或处分权而签订合同出租涉案房屋属于无权处分。建苑大酒店在无权处分涉案房产的情况下向承租人交付了出租房屋并收取租金，侵犯了所有权人的收益权，被告占有出租房屋属于无权占有，其不能对抗房屋所有权人行使所有权。原告要求被告爱眼视光公司停止侵权、撤离并归还房屋的理由成立，本院予以支持。本案争议房屋用于商业经营活动，被告已实际使用且距离合同期限届满仅有一年，原告主张搬离前的房屋占用费并且同意被告在原合同约定的租赁期限内继续使用，故被告爱眼视光公司可在原房屋租赁协议到期后10日内搬离并交还房屋给原告，被告如需继续租赁其使用的房屋应与该房屋的物权人即原告另行协商。第三人建苑大酒店将自己无权处分的房产出租，其获取的房租收益属不当得利，由于被告岐家豪已将合同期内的房屋租金30000元/年共计150000元支付给了第三人建苑大酒店，故第三人建苑大酒店应当将其收取的房屋租金返还给原告。原告主张二被告和第三人赔偿房屋占用费每年15万元，没有依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第二十九条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，判决如下：
一、由被告爱眼视光公司在2019年9月1日起10日内将其使用的位于山阳县北大街19号八楼的房屋交还四原告。
二、由第三人建苑大酒店在本判决生效之日起15日内返还四原告150000元。
三、驳回四原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9800元，由四原告负担6400元，被告爱眼视光公司负担100元，第三人建苑大酒店负担3300元。
如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审 判 长 邓莺歌
审 判 员 习 源
人民陪审员 邹来群
二〇一八年八月十六日
书 记 员 孙琳舒