贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）筑观法民初字第2291号原告:贵阳市美的房地产发展有限公司，住所地贵阳市观山湖区长岭北路8号。法定代表人郝恒乐，职务董事长委托代理人刘明，贵州元朗律师事务所律师。被告:徐波，男，汉族，1990年12月26日生，住所地贵阳市白云区。第三人:中国建设银行股份有限公司贵州省分行，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路148号。负责人李果，职务行长。原告贵阳市美的房地产发展有限公司（以下简称美的房开）诉被告徐波及第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称建行贵州省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘明到庭参加了诉讼，被告徐波、第三人建行贵州省分行经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告美的房开诉称，2015年4月2日原、被告在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字D2X8X号），双方约定，原告将位于贵阳市观山湖区长岭北路东侧美的˙林城时代第A-43栋X单元XX层X号的房屋一套出卖给被告，总价款为819,765元，被告以按揭贷款方式支付购房款，原告为被告的按揭贷款向第三人提供保证担保。合同签订后被告支付了首期款并通过第三人贷款支付了570,000元，但在合同履行过程中被告没有按照约定偿还第三人借款，原告代被告向第三人偿还了借款20,418.57元，根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，如被告逾期偿还借款，原告有权解除合同，转售房屋且有权要求被告按照房屋总价款的20%支付违约金、赔偿损失等。综上，原告诉至人民法院请求判决：一、依法判令解除原被告于2015年4月2日签订的黔契合字D2X8X号《商品房买卖合同》；二、依法判令被告协助原告办理注销美的˙林城时代第A-43栋X单元XX层X号房屋的商品房预售合同登记备案；三、依法解除被告与第三人之间签订的《借款合同》；四、依法判令被告支付原告违约金163,953元并赔偿原告经济损失20,418.57元；五、本案诉讼费由被告承担。被告徐波经本院合法传唤，未到庭，本案对其作缺席审理。第三人建行贵州省分行经本院合法传唤，未到庭，本案对其作缺席审理。经审理查明，原告美的房开（出卖人）与被告徐波（买受人）于2015年4月2日签订《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字DX6X4号），合同约定徐波向美的房开购买其开发的位于贵阳市观山湖区长岭北路东侧美的˙林城时代第A-43栋X单元XX层X号房屋一套，建筑面积为128.46平方米，套内建筑面积105.91平方米，总价款819,765元。买受人以银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期款249,765元，余款570,000元以银行按揭支付。第十条约定逾期付款责任：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当至收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期未付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。同日，原、被告双方签订《补充协议》，协议第十九条约定：买受人同意并授权出卖人在行使本合同项下单方解除合同的权利时，出卖人在向买受人发出通知后，即有权单方面或以买受人特别代理人身份代表买受人到有关单位办理合同的终止手续，签署办理该房屋注销手续及其他必要手续所需的一切文件，出卖人也有权不经买受人同意将该房屋转售他人，出卖人扣除相关费用（包括垫付款项、经济损失及按照总价款20%计算的违约金）后将余款退还给买受人。另查明，2011年8月15日美的房开（甲方）与建行贵州省分行（乙方）签订《个人房屋销售贷款合作协议书》，约定乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于金阳新区长岭北路8号命名为美的金阳项目的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款度内，对第一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息及乙方为实现债权而发生的所有有关费用。2015年4月27日，被告徐波（借款人）与第三人建行贵州省分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为：5204XXXX0-2012-201503XXXX9），合同约定：徐波（借款人）因购买商品房需要向第三人建行贵州省分行（贷款人）申请贷款570,000元，贷款期限240个月。合同约定的担保方式为抵押加最高额保证。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，第三人按照约定于2015年4月30日发放了贷款，但被告未按照约定履行偿还义务，原告分别于2015年6月30日、2015年12月30日为被告垫付了贷款本息10,315.28元、10,103.29元，以上金额合计20,418.57元。上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、商品房预售合同备案登记表、《个人住房（商业用房）借款合同》、收款收据、个人贷款还款凭证等证据在卷佐证，亦经庭审质证核实，足以认定。本院认为，本案争议的焦点问题有三点：一、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是否应予解除；二、原告与第三人之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是否应予解除；三、合同解除后的法律后果。关于焦点一：本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，以及原、被告与第三人之间签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按合同约定履行各自义务。本案被告徐波逾期偿还银行按揭贷款的事实有美的地产提供的代偿票据为证，本院予以认定。徐波从2015年6月出现逾期偿还银行按揭贷款的情况，在美的地产为其代偿后至今未向美的地产归还代偿款项，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，本院对于原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，予以支持。关于焦点二，原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》应否解除的问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》因被告徐波构成根本性违约予以解除，原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》目的已无法实现，现原告要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉请，本院予以支持。关于焦点三，合同解除后的法律后果，本院认为合同解除后的法律后果包含以下几点：违约金计算问题；被告已支付款项的返还问题；涉案房屋备案登记的注销问题；第三人提供的按揭贷款余额的偿还问题。关于合同解除后的违约金计算标准，原告主张按房屋总价款的20%收取违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”之规定，本案原告基于代被告向第三人代偿按揭款20,418.57元，提出了解除合同和支付违约金163,953元之诉请，本院酌情以购房款的3%支持原告的违约金诉请，即被告应当向原告支付违约金24,593元；关于原告主张的经济损失20,418.57元，根据庭审查明的事实，原告作为被告的贷款担保人，基于合同约定的保证责任为被告向第三人偿还了20,418.57元的贷款本息，该款项被告应当向原告返还，本院也予支持；关于合同解除后被告已支付款项的退还问题，因被告并未提出独立的诉讼请求，本案不宜审理，其可与原告协商退还，也可另行主张；关于原告要求办理涉案商品房预售备案注销手续，本院认为原、被告之间签订的商品房买卖合同已依法解除，注销该房屋预售合同备案登记属于合同解除后的附属义务，原告基于买卖合同的解除享有要求徐波协助办理注销登记的权利，本院依法予以支持。关于原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》解除后的法律后果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”之规定，本案第三人建行贵州省分行并未就贷款余额的返还提出独立的诉讼请求，亦未另行起诉，本案不宜作出处理，当事人可径行支付并办理相关注销手续，也可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五、第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳市美的房地产发展有限公司与被告徐波于2015年4月2日签订《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字D2X8X号）；二、解除被告徐波与第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行于2015年4月27日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为：5204XXXX0-2012-201503XXXX9）；三、被告徐波于本判决生之日起十日内协助原告贵阳市美的房地产发展有限公司办理位于贵州省贵阳市观山湖区长岭南路8号美的˙林城时代第A-43栋X单元XX层X号房屋的商品房预售合同备案登记注销手续；四、被告徐波于本判决生效之日起十内支付原告贵阳市美的房地产发展有限公司违约金24,593元、代偿金20,418.57元；五、驳回原告贵阳市美的房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,893元，由被告徐波承担490元，原告贵阳市美的房地产发展有限公司承担1,403元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员  熊德敏二〇一六年七月二十日书记员  陈 卓