宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第327号
原告宁夏大禹房地产开发集团有限公司中卫分公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
负责人韩振喜，系该公司经理。
委托代理人欧阳云鹏，系该公司副总经理，代理权限为特别授权。
被告李建军，男，生于1972年6月5日，汉族，宁夏中卫市人，高中文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
原告宁夏大禹房地产开发集团有限公司中卫分公司（以下简称大禹公司）诉被告李建军返还原物纠纷一案，本院于2014年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月9日公开开庭进行了审理，原告大禹公司的委托代理人欧阳云鹏，被告李建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年10月5日，原告经公开销售，将其开发的中卫市沙坡头区禹都花园x号楼x单元xxx室以现金369878元出卖给了马某某，并先后依约定签订了认购书及房屋买卖合同书。2010年11月，原告向购房户马某某交付了房门钥匙，并办理了相关手续的交接。2010年11月份，马某某准备装修入住时，被告却私自将马某某购买的禹都花园x号楼x单元xxx室更换门锁后实际强占并装修。马某某随即与被告及其家人持合同及房产证进行交涉，才得知被告以分期付款形式于2008年10月共出资20万元，从禹都花园6号楼实际承包施工的包工头沈某某处购买涉案房屋后撬开门锁重新更换后强行搬入部分物品入住，经原告会同马某某及公安部门多次解释说明后被告拒不向马某某交付房屋。2011年7月6日，马某某以商品房买卖合同纠纷将原告诉至中卫市沙坡头区人民法院。要求：①解除与原告签订的《商品房买卖合同》；②返还购房款；③退还已付税金、物业专项维修基金、装修押金、物业费；④赔偿利息损失；⑤赔偿可得利益损失18万元；⑥承担已付房款一倍的赔偿责任；⑦承担诉讼费。2012年1月12日，中卫市沙坡头区人民法院以（2011）沙民初字第1097号民事判决书判决：一、解除原告与马某某于2010年9月20日签订的《商品房买卖合同》；二、返还购房款、物业专项维修基金、装修押金、物业费、税金、房屋所有权登记费合计378724.17元；三、支付购房款利息19973元，赔偿可得利益损失46917元；四、承担诉讼费6241元、鉴定费2500元。目前，该判决书已生效并由沙坡头区人民法院强制执行完毕。
另外，2011年9月8日，宁夏中卫市沙坡头区人民法院认定“沈某某先后以向他人借款或者“预售”楼房的方式将无权处分的6号楼11套房屋私自出售，从中获得255万元，构成诈骗罪，判处有期徒刑11年并处罚金一万元。”
综上，被告从不具有所有权的卖房人沈某某处非法购买涉案房屋禹都花园x号楼x单元xxx室，并于2010年11月强行入住至今。其行为持续侵害了原告及马某某了合法权益，并造成原告巨大经济损失，依法必须承担返还原物、恢复原状、赔偿损失的法律责任。现诉至人民法院请求：1.判决被告返还自2010年11月非法占有至今的原告禹都花园x号楼x单元xxx室住宅房；2.判决被告对其非法侵占的禹都花园x号楼x单元xxx室恢复原状、排除妨碍；3.判决被告赔偿其于2010年11月因非法侵占原告禹都花园x号楼x单元xxx室至2012年5月20日共计18个月的经济损失58143元（416795元×0.45％×18个月），后期损失计算至实际交房之日；4.判决被告赔偿因其非法侵占行为已造成原告不应支出的经济损失14290元，其中已缴纳税金5548.17元，诉讼费6241元，鉴定费2500元；5.判决被告承担本案诉讼费。
原告向法庭提供如下证据证明其主张：
第一组证据（均为复印件）：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证明禹都花园商住小区系建设用地，占地面积83.54亩。用地单位是原告宁夏大禹房地产开发集团有限公司中卫分公司（原石嘴山市大禹房地产开发有限公司）。2009年7月17日中卫市建设局向原告颁发了1-6号楼的施工许可证，原告单位才开工建设的事实；
第二组证据（均系复印件）1.（2010）沙保前字第74号民事裁定书，证明2010年1月28日沈某某与陈某某因工程纠纷，陈某某申请法院保全石嘴山市大禹房地产开发有限公司中卫分公司应支付沈某某的工程款33万元的事实；
2.（2010）沙民初字第1199-1号民事裁定书，证明2010年8月4日梁某某与沈某某买卖合同纠纷，梁某某申请法院保全沈某某在石嘴山市大业建设发展有限公司承建禹都花园2、5、6号楼工程的质保金和工程款26万元的事实；
3.（2010）沙民初字第1326号民事判决书1份，证明石嘴山市大禹房地产开发有限公司与沈某某建设工程施工合同一案，人民法院于2011年1月25日判决包括质保金在内，欠沈某某的工程款361007.56元。因陈某某、梁某某诉沈某某买卖合同纠纷一案分别申请了财产保全，人民法院下发协助执行通知书执行后，现原告不欠沈某某工程款的事实；
4.宁夏回族自治区统一收据1份，证明2011年3月21日中卫市沙坡头区人民法院执行陈某某与沈某某之间合同纠纷一案时向石嘴山市大禹房地产开发有限公司中卫分公司执行保全的案件款263173元的事实；
5.（2011）沙执字第235号执行裁定书1份，证明2010年5月12日梁某某申请法院提取保全的沈某某在宁夏大禹房地产开发有限公司中卫分公司的质保金和工程款19万元的事实；
6.宁夏回族自治区统一收据1份，证明2011年11月11日中卫市沙坡头区人民法院执行梁某某与沈某某合同纠纷一案时，向大禹房地产开发有限公司执行保全的案件款127000元的事实；
7.（2011）沙刑初字第196号刑事判决书1份，证明沈某某先后以非法占有他人财物为目的，虚构事实，隐瞒真相骗取何某某、孙某某、唐某某、李某、刘某某、童某某、李某某等11人现金255万元，被人民法院以诈骗罪判处有期徒刑11年并处罚金1万元的事实；
8.（2011）卫刑终字第50号刑事裁定书1份，证明沈某某不服（2011）沙刑初字第196号刑事判决书上诉，经中卫市中级人民法院审理后裁定维持原判决的事实；
第三组证据（2011）沙民初字第1097号民事判决书（复印件）1份，证明：1.马某某从原告处购买本案诉争的房屋后，于2010年11月办理交接手续入住时，该房屋就已经被被告强占的事实；2.马某某诉讼后，人民法院判决解除了原告与马某某签订的房屋买卖合同，退还了购房款、物业专项维修基金、装修押金、垃圾费和物业费，支付缴纳的税金5548.17元，支付马某某已付购房款的利息19973元，赔偿可得利益损失46917元、承担诉讼费6241元、鉴定费2500元的事实；
被告对原告提供证据的质证意见：
1.对第一组证据没有异议；
2.对第二组证据1-8的真实、内容的合法性无异议，这8份证据恰恰证明了原告大禹公司在2010年前欠沈某某工程款的事实；
3.第三组证据（2011）沙民初字第1097号民事判决书与被告没有关系。
被告辩称：1.被告于2008年10月份经朋友介绍，从沈某某处以约定价格28万元购买沈某某所建原告大禹公司开发的禹都花园x号楼x单元xxx室，当时沈某某称涉案房屋系顶账房，所以当时被告实际付给沈某某20万元，剩余8万元待房屋竣工验收并办理房产登记手续后再付，至今剩余的8万元未付；2.2009年沈某某将涉案房屋的钥匙给被告，被告于2010年7月份对涉案房屋装修了一部分，还在继续装修的过程中，马某某去阻止被告装修，被告便停止了装修并找沈某某解决房屋问题。沈某某称从其手中购买房屋的业主有11户，对应的从原告大禹公司购买房屋的业主也是11户，22户业主涉及到的是11套房屋，所以需要中卫市政府解决。中卫市政府召集几部门召开会议，最后决定把从原告大禹公司处购买房屋的11户业主的房产证撤销。之后涉案房屋一直由被告锁着。到2012年被告与妻子离婚后没有地方住，就将该房屋装修入住。被告居住期间，原告大禹公司一直没有找被告解决该问题，所以涉案房屋由被告从2012年居住至今；3.原告要求被告返还涉案房屋，被告不同意返还。其一、涉案房屋是沈某某卖给被告的，沈某某与原告大禹公司是内部承包关系，沈某某有权出卖房屋给被告；其二、原告大禹公司在开发禹都花园6号楼过程中，对承建方石嘴山市大业建设发展有限公司以内部形式将工程转包给无建筑资质的沈某某时未尽到应有的监管职责，在施工过程中双方发生付款纠纷时，亦未尽到必要的协调作用，在沈某某擅自出售房屋时石嘴山市大业建设发展有限公司与原告大禹公司均未尽到应有的注意义务，因此原告大禹公司及石嘴山市大业建设发展有限公司存在较大的过错。因上述理由，被告不同意将涉案房屋返还给原告。此外，被告购买涉案房屋后至今未能正常居住，因此被告也是受害者，不应该给原告赔偿损失。
被告李建军向法庭提供以下证据证明其主张的事实：
1.（2011）沙刑初字第196号刑事判决书（复印件）1份，证明石嘴山市大禹房地产开发有限公司和大业建设发展有限公司将禹都花园2、5、6号楼转包给无建筑资质的沈某某承建，原告应承担沈某某实施行为的后果；
2.工程内部承包合同3份（复印件），证明石嘴山市大禹房地产开发有限公司和大业建设发展有限公司将禹都花园2、5、6号楼转包给无建筑资质的沈某某承建，原告应承担沈某某实施行为的后果。
原告对被告提供证据的质证意见：
1.对（2011）沙刑初字第196号刑事判决书的真实性、来源均不表异议，但不能证明被告主张的待证事实。其一、沈某某与大业建设发展有限公司之间是承包合同关系，不存在隶属关系和管理关系；其二、沈某某实施的行为不能代表大业建设发展有限公司，其行为也未取得大业建设发展有限公司的追认；其三、沈某某违法出售房屋的行为已构成了犯罪，原告是沈某某犯罪行为的直接受害者；
2.工程内部承包合同3份，对其真实性、来源不表异议，但与本案没有关联性。因为该份证据所涉及的问题已经由生效的判决予以了确认。
对原告提供证据的认定：
1.第一组证据，被告质证后没有异议，对其证明效力本院予以确认；
2.对第二组证据1-8，被告质证后对其真实性、内容的合法性无异议，对此经审查，证据1、2、4、5、6是陈某某、梁某某与沈某某之间为解决纠纷申请人民法院采取措施的依据或票据，其内容与本案不具有关联性，对其证明效力本院不予确认。证据3、7、8证明的事实与本案有一定的关联性，对其证明效力本院予以确认；
3.第三组证据（2011）沙民初字第1097号民事判决书，系人民法院作出的生效法律文书，来源合法，内容真实，其内容与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。
对被告提供证据的认定：
被告提供的证据1、2，原告质证后，对其来源、内容的真实性没有异议，经审查，以上证具的内容与本案具有一定的关联性，对其证明效力本院予以确认。
经审理查明：原告是中卫市沙坡头区禹都花园小区房地产开发商。2010年9月20日禹都花园小区6号楼办理了竣工验收手续。2010年9月20日，原告与马某某签订《商品房买卖合同》1份，合同编号：2010-0072。合同约定，马某某购买原告开发建设的位于中卫市鼓楼南街东侧的禹都花园小区6号楼2单元3楼232号住房，房屋建筑面积124.12平方米，每平方米2980元，总价款369878元。对于应付的购房款，马某某在合同签订前就于2009年9月10日以顶账的方式给原告付清。2010年8月30日原告给马某某办理了房屋交结单，于2010年9月20日给马某某出具了购房发票，马某某缴纳了专项维修基金1862元、装修押金800元、装修垃圾费100元及1年的物业费536元。同年12月马某某缴纳税金5548.17元，在中卫市房屋产权产籍管理所办理了房屋产权证。
因原告开发建设的中卫市沙坡头区禹都花园6号楼承包给石嘴山市大业建设发展有限公司施工建设，在承包建设过程中石嘴山市大业建设发展有限公司又以内部承包的形式将工程转包给了实际施工人沈某某。在结算工程款过程中，石嘴山市大业建设发展有限公司与实际施工人沈某某发生纠纷，沈某某于2008年10月18日擅自将中卫市沙坡头区禹都花园小区x号楼x单元xxx室出售给被告并收取被告预付购房款200000元，由沈某某给被告出具收条。禹都花园小区6号楼完工后，沈某某将涉案房屋的钥匙交给被告，被告于2010年7月份对涉案房屋进行装修的过程中，马某某去看房，发现自己购买的房屋被告在装修，双方进行了理论后没有结果，马某某遂找原告给予解决，最终因沈某某多方阻挠，致使原告无法实际向马某某交付房屋。涉案房屋一直由被告居住使用至今。
2011年7月6日，马某某以商品房买卖合同纠纷将原告诉至本院，在审理中经本院委托鉴定，马某某购买的中卫市沙坡头区一禹都花园小区x号楼x单元xxx室在2011年10月18日的价格为416795元。2012年1月12日，本院作出（2011）沙民初字第1097号民事判决书，判决：1.解除原告与马某某于2010年9月20日签订的《商品房买卖合同》；2.原告返还马某某购房款369878元、物业专项维修基金1862元、装修押金800元、装修拉圾费100元及1年的物业费536元，支付缴纳的税金5548.17元，合计378724.17元；3.原告支付马某某购房款利息19973元，赔偿可得利益损失46917元；4.原告承担诉讼费6241元、鉴定费2500元。人民法院判决原告向马某某履行的上述义务已经履行。
另查明，沈某某因虚构事实，隐瞒真相，以房屋顶借款或者“预售”楼房的方式将无权处分的中卫市沙坡头区禹都花园小区6号楼包括本案所涉房屋共11套私自出售给他人，其行为构成诈骗罪，被依法追究刑事责任。
本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。沈某某在向被告出售中卫市沙坡头区禹都花园小区x号楼x单元xxx室时并不是该商品房的所有权人，亦无相关证据证明其有权处分，且在事后也未得到所有权人原告的确认，因此沈某某与被告之间的买卖行为系无效行为，依法不予保护，被告占有原告房屋的行为是无权占有，依法应予返还。原告起诉要求被告返还禹都花园小区x号楼x单元xxx室的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告的无权占有行为，虽然造成了原告无法给马某某按约交付房屋，致使原告与马某某解除了合同并赔偿了经济损失14289.17元（其中已缴纳税金5548.17元、诉讼费6241元，鉴定费2500元），但原告在开发建设中卫市沙坡头区禹都花园6号楼过程中，对承建方石嘴山市大业建设发展有限公司以内部形式将工程转包给无建筑资质的沈某某时未尽到应有的监管职责，在施工过程中双方发生付款纠纷时亦未尽到必要的协调作用，在沈某某擅自出售房屋时石嘴山市大业建设发展有限公司与原告均未尽到应有的注意义务，未及时予以制止致使损失进一部扩大，因此原告及石嘴山市大业建设发展有限公司存在较大的过错，而被告在本案中已承担了相应的侵权责任返还无权占有的房屋，故对原告要求被告承担该项损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿因无权占有行为给其造成的经济损失58143元的诉讼请求，经审查，根据本地区的房地产发展趋势来看，本市商品房价格逐年呈上升趋势，上涨价格远远超出原告主张的损失，因此原告的该主张与事实不符，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李建军于本判决生效之日起20日内将位于中卫市沙坡头区禹都花园小区x号楼x单元xxx号住宅房返还给原告宁夏大禹房地产开发有限公司中卫分公司；
二、驳回原告宁夏大禹房地产开发有限公司中卫分公司的其他诉讼请求。
被告李建军如未按照本判决指定的期间履行返还义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。
案件受理费1811元，由原告宁夏大禹房地产开发有限公司中卫分公司负担1011元，被告李建军负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审 判 长 王希刚
人民陪审员 宋 波
人民陪审员 高 博
二〇一四年九月十六日
书 记 员 张立佳
附：本案相关的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。