江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁商终字第617号
上诉人(原审原告)南京市汇金科技小额贷款有限公司，住所地在南京市六合区龙池街道集群路20幢20－5。
法定代表人杨信荣，该公司董事长。
委托代理人杨帆，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏嘉信物资有限责任公司，住所地在南京市六合区大厂长芦街道陆营村。
法定代表人蒋兰，该公司总经理。
委托代理人丁勇，江苏共盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蒋兰，女，1979年6月22日生，汉族。
被上诉人（原审被告）赵友隆，男，1972年11月17日生。
被上诉人（原审被告）孙建军，男，1979年6月12日生，汉族。
被上诉人（原审被告）常宏伟，男，1975年7月17日生，汉族。
委托代理人常忠，男。
委托代理人李星鑑，男。
被上诉人（原审被告）晋先翠，女，1962年4月4日生，汉族。
被上诉人（原审被告）许承清，男，1963年1月16日生，汉族。
被上诉人（原审第三人）郑爱芳，女，1975年12月17日生，汉族。
委托代理人贾清屹，江苏三法律师事务所律师。
上诉人南京市汇金科技小额贷款有限公司（以下简称汇金公司）、常宏伟因与被上诉人江苏嘉信物资有限责任公司（以下简称嘉信公司）、蒋兰、赵友隆、孙建军、晋先翠、许承清、郑爱芳借款合同纠纷一案，均不服南京市六合区人民法院（2015）六商初字第512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月10日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。常宏伟在二审庭审时当庭撤回上诉，本院庭审时裁定予以准许。上诉人汇金公司的委托代理人杨帆、被上诉人嘉信公司的委托代理人丁勇、被上诉人常宏伟及委托代理人常忠、李星鑑、被上诉人晋先翠、许承清、被上诉人郑爱芳的委托代理人贾清屹到庭参加诉讼，被上诉人蒋兰、赵友隆、孙建军经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
汇金公司一审诉称：2012年10月10日，汇金公司与嘉信公司签订了《借款合同》，约定嘉信公司向汇金公司借款500万元，借期10个月，借款利率为月利率1.25%，结息日为每月的第20日，借款到期时利随本清。蒋兰、赵友隆、孙建军为借款提供了连带责任保证，蒋兰、赵友隆、常宏伟、晋先翠、许承清以自有房产为借款提供了抵押担保。合同签订后，汇金公司按约发放了借款，嘉信公司仅支付利息至2013年2月20日，之后未再支付利息，汇金公司多次催要无果。为此，汇金公司于2013年6月28日向嘉信公司发出解除合同通知书，要求嘉信公司清偿全部债务，但嘉信公司一直未清偿。故请求判令：1、确认汇金公司与嘉信公司签订的借款合同已经解除；2、嘉信公司归还借款本金500万元，并支付利息（自2013年2月21日起至2013年6月28日止，按月利率1.25%计算；自2013年6月29日起至款项付清之日止，按月利率1.875%计算）、律师代理费4.5万元。3、蒋兰、赵友隆、孙建军对前项还款义务承担连带清偿责任；4、汇金公司对蒋兰、赵友隆、常宏伟、晋先翠、许承清提供抵押的房产享有优先受偿权。
嘉信公司、蒋兰、赵友隆、孙建军一审未答辩。
常宏伟一审辩称：常宏伟原打算为自己借款170万元提供抵押担保，因遭受汇金公司与蒋兰、案外人晋诚虎的联合欺诈，才会在空白合同上签字。常宏伟对汇金公司与嘉信公司的借款合同关系全然不知，不可能也不愿意为该借款提供抵押担保。《抵押合同》内容系汇金公司在常宏伟签字后填补，违背了常宏伟的真实意思表示。汇金公司应提供证据证明已发放170万元贷款给常宏伟，否则应承担举证不能的后果。综上，请求确认《抵押合同》无效，驳回汇金公司对常宏伟的诉讼请求。
晋先翠、许承清一审辩称：他们与蒋兰不相识，不可能为陌生人借款提供抵押担保，之所以提供房产抵押是为了帮助晋先翠的侄子晋诚虎做酒生意。
郑爱芳一审述称：常宏伟提供抵押的房产系其与第三人郑爱芳的夫妻共同财产，提供抵押未经第三人郑爱芳同意，且汇金公司也未尽到注意义务，故抵押合同无效。
一审法院经审理查明：2012年10月10日，汇金公司（贷款人）与嘉信公司（借款人）签订编号为宁汇金科贷借字〔2012〕第0161号的《借款合同》一份，约定：借款用途流动资金;借款金额500万元;借款期限自2012年9月29日起至2013年7月29日止;月利率1.25%，按月结息，结息日为每月20日，借款须于每一结息日当日付息，在借款到期日结清其余利息（日利率＝月利率/30）;合同记载的借款金额、发放日、到期日如与借款凭证记载不相一致时，以借款凭证记载为准。合同第六条“借款人权利义务”中约定：“2、按期归还借款本金和支付应付利息……12、借款人应当承担与本合同及本合同项下担保有关的律师服务……公证等费用。”合同第七条“违约责任”中约定：“2、借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。3、借款人违反合同项下约定的义务，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为；有权停止发放借款、提前收回已发放借款；有权解除合同……贷款人解除合同的，借款人的异议期间为7个工作日，自贷款人以书面、口头或者其他形式通知借款人之日起计算。”合同签订后，汇金公司于2012年10月10日向嘉信公司发放借款500万元，借据载明借款到期日为2013年8月10日。借款发放后，嘉信公司仅支付利息至2013年2月20日，后未再支付利息，汇金公司于2013年6月28日委托江苏致邦律师事务所向嘉信公司邮寄发出《解除合同通知书》，要求解除合同，于发函之日起三日内归还借款本金500万元，并支付截止到2013年6月20日的利息257803.63元。嘉信公司于2013年7月8日收到该通知书。因该公司一直未能履行还款义务，汇金公司多次催要无果，遂诉至一审法院，并委托江苏致邦律师事务所代理诉讼，支付了律师代理费4.5万元。
一审法院另查明，蒋兰、赵友隆、孙建军为借款提供了连带责任保证，共同与汇金公司签订了《担保合同》，约定保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费……等），保证期间两年。此外，蒋兰、赵友隆、常宏伟、晋先翠和许承清分别与汇金公司签订了《抵押合同》，约定：蒋兰、赵友隆以位于建邺区江东中路219号凯旋丽都花园5幢803室房屋（房屋所有权证号：建转字第××号）为借款提供抵押担保；蒋兰以位于建邺区新安街99号317室房屋（房屋所有权证号：建转字第××号）和建邺区乐山路189号29幢3单元905室房屋（房屋所有权证号：××号）为借款提供抵押担保；常宏伟以位于浦口区江浦街道文德路5－5号房屋（房屋所有权证号：380922）为借款提供抵押担保；晋先翠、许承清以位于浦口区揽月山庄33幢504室房屋（房屋所有权证号：0205850202058503）为借款提供抵押担保。上述房产抵押担保范围为主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，其中主债权本金分别为140万元、100万元、40万、170万元和50万元。《抵押合同》第六条约定：甲方保证已如实陈述上述房地产的权属状况和其他状况；乙方也已充分了解上述房地产的具体状况。甲、乙双方确认，虽房屋所有权证未作记载，但依法对上述房地产享有共有权或依法有权决定上述房地产抵押的权利人均已书面同意该房地产抵押。上述房产抵押均办理了登记，登记的债权数额分别为140万元、100万元、40万、170万元和50万元。
一审法院再查明，上述《抵押合同》内容均由汇金公司工作人员填写，汇金公司与常宏伟签订的《抵押合同》有两种手写笔迹，汇金公司与蒋兰、常宏伟、晋先翠、许承清签订的三份《抵押合同》内容有部分涂改，在“债务人为□甲方□江苏嘉信物资有限责任公司”处，原在“甲方”前方框打勾，后划叉，改在“江苏嘉信物资有限责任公司”前方框打勾，汇金公司与常宏伟签订的《抵押合同》中的抵押房地产清单亦有改动，所有权证号、土地权证号原填写为旧证号，后改为新证号，用途原为“住宅”，后更改为“商业”。此外，汇金公司与常宏伟签订的《抵押合同》中填写的丘权号为10801007－005－5，而《房地产抵押登记申请书》和《抵押房屋价值协议书》填写的丘权号为2210004400110801017－005－5，并且《房地产抵押登记申请书》填写的债务履行期限为“2012年9月29日至2012年7月29日”。
一审法院还查明，常宏伟与第三人郑爱芳系夫妻关系，于2000年2月18日登记结婚。位于浦口区文德路5－5号房屋的购买时间为2004年3月30日，房屋所有权证和土地使用权证登记在常宏伟名下。常宏伟在以该房产办理前述抵押时隐瞒第三人郑爱芳，挂失补办了新的房屋所有权证和土地使用权证。汇金公司在接受该房产抵押时未核实房屋的共有权人情况。
一审法院认为：当事人进行民事活动，应当遵循诚实信用的原则和合法的约定。汇金公司与嘉信公司签订的《借款合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。汇金公司已经按约发放了借款，嘉信公司应当履行按期支付利息和到期归还本金的义务。嘉信公司连续多月不支付利息，构成根本违约，汇金公司有权要求解除合同，双方合同于嘉信公司收到《解除合同通知书》之日解除。合同解除，视为借款到期，汇金公司要求嘉信公司归还借款本金500万元，并支付利息和律师代理费，符合法律规定，应予支持。
根据法律规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。汇金公司与蒋兰、赵友隆、孙建军签订的《担保合同》、汇金公司与蒋兰、赵友隆、晋先翠、许承清签订的《抵押合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。晋先翠、许承清辩称签订《抵押合同》系受他人欺诈，因无证据证明，故不应采纳。蒋兰、赵友隆、晋先翠、许承清提供的房产抵押均办理了登记，抵押权自登记时设立，抵押担保债权额应以登记为准。汇金公司的债权既有蒋兰、赵友隆、孙建军提供的连带责任保证，又有蒋兰、赵友隆、晋先翠、许承清提供的抵押担保，在《借款合同》解除的情况下，汇金公司有权就嘉信公司应承担的还款义务要求蒋兰、赵友隆、孙建军承担连带保证责任，也可以对蒋兰、赵友隆、晋先翠、许承清提供抵押的房产行使优先受偿权。蒋兰、赵友隆、孙建军、晋先翠、许承清承担担保责任后，有权对嘉信公司追偿。
关于汇金公司与常宏伟签订的《抵押合同》的效力。常宏伟、第三人郑爱芳辩称合同内容系后补，汇金公司与蒋兰有欺诈行为，理由：1、《抵押合同》存在涂改；2、《抵押合同》中有两种笔迹；3、《抵押合同》填写的丘权号与《房地产抵押登记申请书》和《抵押房屋价值协议书》不一致；4、《房地产抵押登记申请书》填写的债务履行期限有明显错误。经审查，《抵押合同》涂改之处具体为错勾债务人和涂改房屋所有权证号、土地使用权证号、用途，因汇金公司与蒋兰签订的《抵押合同》同样存在错勾债务人的情况，故一审法院认定此系笔误；房屋所有权证号和土地使用权证号的涂改与常宏伟挂失补办权证有关；《抵押合同》虽有两种笔迹，但汇金公司的工作人员杨恒松对此已做出合理解释；《抵押合同》中用途的更改，《抵押合同》所填的丘权号与《房地产抵押登记申请书》和《抵押房屋价值协议书》不一致以及《房地产抵押登记申请书》填写的债务履行期限错误问题，根据生活常理判断，应为笔误。上述笔误和填写错误，均对合同内容无实质性影响，不能据此认定合同内容系后补。常宏伟还辩称汇金公司未向其发放170万元贷款，因本案借款人系嘉信公司，常宏伟的身份为抵押人，汇金公司没有向其发放贷款的义务。综上，常宏伟和第三人郑爱芳无证据证明汇金公司与蒋兰有欺诈行为，对上述辩称不应采纳。退而言之，即使蒋兰有欺诈行为，亦无证据表明汇金公司知道或应当知道欺诈事实，故不能免除常宏伟的担保责任。
常宏伟提供抵押的房产为婚后购买，系其与第三人郑爱芳的夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”常宏伟为他人借款提供房产抵押，并非出于日常生活所需，其抵押房产未经第三人郑爱芳同意，系无权处分。汇金公司辩称其为善意，对该辩称不应采纳，汇金公司作为专业经营贷款业务的公司，应当具备完善的借款抵押专业和法律知识，在交易中理应承担更多的注意义务，汇金公司在签订合同时本可以通过审查常宏伟的婚姻状况及购房合同，以核实房屋的共有权人情况，进而完善合同效力，且根据合同约定，汇金公司负有核查房屋共有权人的义务。汇金公司未进行相关审查，不仅违反自身负有的注意义务，且不符合合同约定，不能被认定为善意。在第三人郑爱芳拒绝追认合同效力的情况下，汇金公司与常宏伟签订的《抵押合同》无效，抵押权的设立以抵押合同为依据，因此汇金公司对常宏伟提供抵押的房产不享有抵押权。根据法律规定，主合同有效而担保合同无效，债权人、担保人有过错的，担保人对不超过债务人不能清偿部分的二分之一承担赔偿责任。汇金公司与常宏伟签订的《抵押合同》无效，双方均有过错，结合本案实际情况，一审法院酌定常宏伟应在担保的债权额内，对嘉信公司不能清偿部分的35%承担赔偿责任。常宏伟承担补充责任后，有权向嘉信公司追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条，一审法院判决：一、南京市汇金科技小额贷款有限公司与江苏嘉信物资有限责任公司签订的《借款合同》于2013年7月8日解除；二、江苏嘉信物资有限责任公司于判决生效之日起十日内归还南京市汇金科技小额贷款有限公司借款本金500万元，并支付利息（自2013年2月21日起至2013年7月8日止，按月利率1.25%计算；自2013年7月9日起至判决确定还款之日止，按月利率1.875%计算）、律师代理费4.5万元；三、如江苏嘉信物资有限责任公司不能按期履行判决第一项确定的给付义务，则南京市汇金科技小额贷款有限公司有权对位于建邺区江东中路219号凯旋丽都花园5幢803室（房屋所有权证号：建转字第××号）、建邺区新安街99号317室（房屋所有权证号：建转字第××号）、建邺区乐山路189号29幢3单元905室（房屋所有权证号：××号）、浦口区揽月山庄33幢504室（房屋所有权证号：0205850202058503）房屋在判决第一项确定给付义务内、且不超过登记的债权额优先受偿；四、被蒋兰、赵友隆、孙建军对判决第一项债务承担连带清偿责任；五、常宏伟在担保债额170万元内，对嘉信公司不能清偿判决第一项债务的部分承担35%的赔偿责任；六、蒋兰、赵友隆、孙建军、常宏伟、晋先翠、许承清在依判决承担担保责任后，有权向江苏嘉信物资有限责任公司追偿；七、驳回南京市汇金科技小额贷款有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费48920元，保全费5000元，合计53920元，由江苏嘉信物资有限责任公司、蒋兰、赵友隆、孙建军、常宏伟、晋先翠、许承清共同负担（汇金公司已垫付，嘉信公司、蒋兰、赵友隆、孙建军、常宏伟、晋先翠、许承清在履行上述给付义务时加付此款）。
汇金公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审法院（2013）六商初字第512号民事判决第五项，依法改判：1.汇金公司对位于南京市浦口区江浦街道文德路5-5号的抵押房屋（所有权证号380922）价值享有优先受偿权。2.上诉费用由嘉信公司、蒋兰、赵友隆、孙建军、常宏伟、晋先翠、许承清、郑爱芳负担。主要理由是：汇金公司对嘉信公司收回借款本息的债权，由常宏伟以其名下所有的南京市浦口区江浦街道文德路5-5号房屋（所有权证号380922）提供抵押担保，并办理抵押登记手续，汇金公司依法对该抵押财产享有优先受偿的权利。首先，汇金公司应属善意取得抵押权。1.抵押合同中已经提醒了抵押双方相应的义务，并且明确提示上述房地产享有共有权或依法有权决定抵押权利的人均已同意该房地产抵押，汇金公司有理由相信常宏伟是有权处分；2.不动产物权的登记具有公示效力。本案中，争议房屋的产权登记在常宏伟名下，汇金公司考察核实了常宏伟的自然人身份，并核对了用作抵押担保的房屋权属登记信息，在签署抵押合同过程中亦对常宏伟作出了有关该房屋处置权的提示，常宏伟自始至终均未提及其他权利人事宜，且依法办理了抵押登记，房产局也进行审核并正常发放了房地产抵押他项权证，因此，依照《物权法》第一百零六条第三款的规定，汇金公司属于善意取得抵押担保物权；3.一审判决不应当以主观认知能力的高低来判断民事主体是否善意。汇金公司系普通的市场主体，在具体市场交易过程中没有能力准确有效地考察交易相对方的婚姻状况、婚内财产分配关系、监护关系、继承权配置等身份情况，尽管这些身份情况会涉及某些财产权利的行使，但普通市场主体往往没有能力准确知晓。若将这些义务强加于普通市场主体身上，则无疑会严重降低交易效率、危害交易安全。因此，一审判决以汇金公司作为贷款机构为由而认定获得抵押权并非善意实属不当；4.举重以明轻，保护善意第三人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记的，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。该司法解释出台之际，最高法院民一庭负责人就该解释作出了《总结审判实践经验凝聚社会各界智慧，正确合法及时审理婚姻家庭纠纷案件》的答记者问，明确强调了“就第三人而言，要求其在房产交易中审查出卖人是否有配偶，处分的财产是否属于夫妻共同财产是不现实的，也不利于财产流转。对配偶一方以不知情、不同意为由主张返还房屋的诉讼请求不予支持”。因此，既然在权属发生彻底变化的房屋买卖中已经贯彻了不要求买受人核查出卖人婚姻状况、保护善意买受人的司法政策，则在并不转移权属的房屋抵押过程中也应当贯彻该原则，保护善意抵押权人。郑爱芳以不知情为由主张抵押权无效的诉求，不应当予以支持。其次，法律应当优先保障债权人的合法权益，拒绝失信行为。本案一审中得知，常宏伟、郑爱芳夫妻始终处于共同生活状态，二人夫妻感情正常，郑爱芳有着绝对便利的条件对涉案房屋的实际状况进行了解。但自涉案房屋办理抵押登记手续以来，双方均未就此提出过任何异议。一直到借款人嘉信公司及法定代表人蒋兰因生意失败而逃匿躲债之后，常宏伟、郑爱芳夫妇才对该抵押事项予以否认，此属于典型的失信行为，不应当予以支持。
被上诉人嘉信公司答辩称：请求法院公正判决。
被上诉人蒋兰、赵友隆、孙建军均未答辩。
被上诉人常宏伟答辩称：请求法院依法判决。
被上诉人晋先翠答辩称：没有意见。
被上诉人许承清答辩称：我是受害者。
被上诉人郑爱芳答辩称：1.常宏伟是因汇金公司、嘉信公司、蒋兰以及案外人联合欺诈而在抵押合同上签字，其没有为嘉信公司的贷款提供担保的意思表示；2.汇金公司不属于善意取得，其作为专业的金融机构，应具备比一般当事人更严格的注意义务，汇金公司一审提交的常宏伟的声明书中已经明确常宏伟为涉案房屋的共有权人，而汇金公司并未就其他共有权人是否同意进行审核；3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》不应在本案中适用。汇金公司为专业机构，而非一般当事人，且常宏伟并未收到任何收益，为纯义务性的负债。
二审中，常宏伟提交如下证据：证据一、常宏伟失业证,拟证明常宏伟系自主创业，需要筹集资金。证据二、号码为苏E7249890755的存折，拟证明常宏伟自交养老金，无业。证据三、嘉信公司营业执照、名称预先核准通知书、公司准予变更登记通知书，拟证明嘉信公司企业名称没有变更为江苏物资公司，汇金公司放款时对嘉信公司的主体资质没有审查清楚。证据四、房屋登记簿三份，拟证明嘉信公司及蒋兰负债累累，蒋兰名下多套房屋被法院查封，资产恶化，但汇金公司仍然贷款给嘉信公司。
当事人质证意见：
汇金公司对证据一的真实性、合法性、关联性均不认可。对证据二认为与本案无关。对证据三真实性无异议，但认为没有证明力，汇金公司作为贷款机构有自主贷款的权利。对证据四的真实性无异议，房屋登记簿是在2013年8月份查询的，而汇金公司是在2012年10月借款给嘉信公司，且在2013年7月份汇金公司也起诉了嘉信公司，汇金公司并非明知蒋兰负债累累还借款给嘉信公司。
嘉信公司对证据一的证明目的无法确认。对证据二、证据三认为与本案无关。对证据四的真实性无异议，但司法查封是在案涉借款之后。
晋先翠、许承清未发表质证意见。
郑爱芳对常宏伟提交证据的真实性及证明目的均无异议。
本院认证意见：对于常宏伟二审中提交的证据一，常宏伟未提交证据原件，且该证据与本案缺乏直接关联性，故本院对其证明效力不予采信；证据二、三、四与本案争讼贷款主合同及常宏伟所签抵押担保从合同亦不具有直接关联性，故对上述证据证明效力亦不予采信。
对一审法院查明的事实，汇金公司、嘉信公司、常宏伟、晋先翠无异议，许承清对主债权本金为50万元有异议，称合同被汇金公司修改过，将抵押的债权数额进行了变更。郑爱芳对“被告常宏伟以位于浦口区江浦街道文德路5-5号房屋（房屋所有权证号：380922）为借款提供抵押担保”有异议，称常宏伟是为其本人的借款提供的担保，汇金公司在常宏伟签字处进行了涂改。本院对原审判决认定的事实中各方当事人不持异议部分予以确认。
本案争议焦点为:汇金公司与常宏伟之间的抵押担保是否有效。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。本案中，常宏伟系挂失补办新的房屋所有权证和土地使用权证后将案涉房屋进行抵押，在抵押时并未告知郑爱芳，也未得到郑爱芳的同意，汇金公司亦未提供证据证明郑爱芳知道或应当知道案涉房屋的抵押情况，故常宏伟在将其与郑爱芳共同共有的房屋设定抵押时，并未经过共有人郑爱芳的同意，一审法院认定汇金公司与常宏伟签订的《抵押合同》无效并无不当。
汇金公司认为其系善意取得抵押权，但作为专业的金融机构，汇金公司的专业水平比普通人较高，作为案涉房屋的抵押权人，其在审查案涉房屋是否有共有人时，应当尽到合理的审查和注意义务，即应向抵押人了解案涉房屋的权属情况，还可通过向相关部门查询来核实房屋的真实状况。本案中，汇金公司仅要求常宏伟出具声明书，未进一步核实案涉房屋的权属状况，不属于物权法上的善意第三人，不能善意取得涉案房屋的抵押权。
综上，汇金公司的上诉请求缺乏事实及法律根据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当，应予维持。基于第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有请求，不予审理的规定，常宏伟自愿撤回上诉，并经人民法院裁定准许，故对其相应上诉意见不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费14745元，由南京市汇金科技小额贷款有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 雷
审 判 员 周毓敏
代理审判员 王瑞煊
二〇一五年八月四日
书 记 员 胡 戎
附录：
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第五十四条按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。
共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。