江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邳民初字第5025号
原告张某甲，男，1989年8月23日生，汉族，居民。
原告王某，女，1989年4月28日生，汉族，居民。
委托代理人孙仲伟，江苏仲伟律师事务所律师。
被告张某乙，男，1984年7月18日生，汉族，居民。
第三人张某丙，男，1961年9月30日生，汉族，个体户。
第三人索某，女，1958年7月28日生，汉族，居民。
第三人李某，男，1958年10月6日生，汉族，居民。
原告张某甲、王某诉被告张某乙、第三人张某丙、索某分家析产纠纷（立案案由为执行异议之诉）一案，本院于2013年10月14日立案受理后，依法由代理审判员周磊适用简易程序，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。根据李某的申请，本院依法通知李某作为第三人参加诉讼。后依法组成合议庭，于2014年1月24日公开开庭进行了审理。原告张某甲及二原告的共同委托代理人孙仲伟，被告张某乙，第三人张某丙、索某、李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某甲、王某诉称，第三人张某丙、索某共生育二子一女，均已成年，次子已婚。为改变过去共同生活的状态，原、被告均表示分家析产，第三人张某丙、索某为子女生计考虑，将自己所有的财产分给各子女，于2012年1月16日达成了《分家析产协议书》。该协议书的第三条约定以被告张某乙名义购买的李某位于邳州市运河街道运平路东侧某小区X号楼X单元X室房产归原告所有。但协议签订后，案外人张某丁以被告欠款未还为由，于2013年3月28日向邳州市人民法院起诉，经调解双方达成调解协议，后张某丁向邳州市人民法院申请执行并查封了登记在李某名下的位于邳州市运河街道运平路东侧某小区X号楼X单元X室房产一套。为此，两原告向邳州市人民法院提出执行异议，认为原以被告张某乙名义购买的登记在李某名下的涉案房产系家庭共有财产，婚后两原告通过分家析产取得，应属两原告所有。邳州市人民法院经过公开听证审理认为，因多方当事人对涉案房产的所有权存在争议，应通过诉讼程序解决，故于2013年8月7日作出（2013）邳执异字第012号民事裁定书，裁定驳回原告提出的执行异议，并告知如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起15日内提起民事诉讼，逾期裁定将发生法律效力。因此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法确认《分家析产协议书》中第三条的效力，即位于邳州市运河街道运平路东侧某小区X号楼X单元X室房产归原告夫妻二人所有，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告张某乙辨称，原告起诉事实属实，位于邳州市运河街道运平路东侧某小区X号楼X单元X室房产登记在李某的名下，2011年3月30日以我的名义从李某手中购买，该房产是全家共同出资购买，是共同所有。后于2012年1月16日经分家析产分给二原告所有，当天李某与二原告签定了二手房买卖合同，现在这房子跟我没有关系了。
第三人张某丙、索某述称，分家析产属实，涉案房产是我们家庭共有财产，分家是经过全家人同意的，涉案房产属于张某甲、王某夫妻二人所有。
第三人李某述称，我与张某乙在2011年3月30日签订涉案房屋买卖合同，合同签订后，2013年3月份因张某甲与张某乙分家析产纠纷，我又与张某甲签订涉案房屋买卖合同，落款日期是2012年1月16日。后因张某乙、张某甲均未能及时偿还银行贷款，银行向我发出催款通知，2013年7月3日我催告张某乙、张某甲还款未果后，自行偿还了银行按揭贷款。涉案房屋登记在我的名下，现我要求解除两份涉案房屋买卖合同，返还涉案房屋，并赔偿违约金等损失，我视情况而定，保留进一步处理的权利。
经审理查明，案外人张某丁于2013年3月28日以张某乙借款未还为由将张某乙诉至本院，经本院主持调解，双方当事人达成如下协议：一、张某乙偿还张某丁借款本金97万元，利息10万元，合计107万元，分别于2013年4月10日前偿还50万元；2013年5月10日前偿还20万元；2013年6月10日前偿还20万元；2013年7月30日前偿还17万元。张某乙如有一期未按时履行，张某丁有权申请执行全部剩余款项。二、案件受理费7215元由张某丁负担。本院于2013年4月2日就该协议内容作出（2013）邳民调初字第0351号民事调解书。
调解书生效后，张某乙未在生效法律文书确定的期限内履行义务，张某丁向本院申请执行。本院受理后，根据张某丁的申请，于2013年4月22日作出（2013）邳立执字第573号民事裁定书，将张某乙购买的登记在李某名下的位于邳州市运河街道运平路东侧某小区X号楼X单元X室房产一套（房产证号：商-XXXX**号）予以查封。
张某甲、王某以本院查封的涉案房产属于其所有为由，向本院提出执行异议。本院受理后，于2013年7月26日进行公开听证。听证中查明，涉案房产系李某所有，2011年3月30日李某与张某乙签订涉案房产买卖合同，按照约定李某以659062元价款将涉案房产转让给张某乙，张某乙首付303892元，剩余的房款即银行按揭贷款由张某乙按月支付。张某乙支付首付款后即占有涉案房产。李某在听证中称，涉案房产买卖合同签订后，因张某乙未能及时偿还银行贷款，银行向李某发出催款通知，2013年7月3日李某催告张某乙还款未果后，自行偿还了银行按揭贷款。李某要求解除涉案房产买卖合同，返还涉案房产，赔偿违约金等损失。张某甲在听证中向本院提供其父母主持的分家析产协议，该协议第三条载明：“以乙方（张某乙）购买的位于某小区X号楼X单元X室归丙方（张某甲、王某）所有，剩余按揭贷款由丙方承担，在还清该房按揭后，房屋由卖方和乙方配合丙方过户至丙方名下，因此所产生的过户费用由丙方承担。”又提供李某与张某甲、王某签订的涉案房产买卖合同，该合同主要内容与张某乙于2011年3月30日签订的涉案房屋买卖合同相同，其合同载明的签订日期为：“2012年1月16日”。李某对该合同的落款日期予以否认，证明该合同实际签订日期为“2013年3月”。本院认为因多方当事人对涉案房产的所有权有争议，需通过诉讼程序予以解决，遂于2013年8月7日作出（2013）邳执异字第012号民事裁定书，驳回异议人张某甲、王某提出的异议。
庭审中，被告、第三人对（2013）邳执异字第012号民事裁定书查明部分的内容无异议，原告对该裁定书查明部分李某辨称其与张某甲、王某签订的涉案房产买卖合同落款日期不是2012年1月16日，而是2013年3月有异议，对查明部分其余内容均无异议。
另查明，涉案房产于2011年4月21日登记在第三人李某名下，涉案房产买卖合同签订后未办理过户登记手续。
以上事实，有庭审笔录、当事人陈述、（2013）邳执异字第012号民事裁定书、（2013）邳立执字第573号民事裁定书及查封公告、房屋所有权证存根予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告请求确认《分家析产协议书》中第三条的效力，即位于邳州市运河街道运平路东侧某小区X号楼X单元X室房产归原告夫妻二人所有，需要明确两个主要问题：一，第三人李某转让涉案房产的行为是否有效；二，涉案房产所有权的归属。
一、关于李某李某转让涉案房产的行为是否有效的问题。原告提交《分家析产协议书》及《二手房买卖合同》，拟证明原以被告张某乙名义购买的涉案房产于2012年1月16日经过分家析产，变更为原告购买，已归原告所有。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”该条第三款又规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”第三人李某将涉案房产抵押至银行并办理按揭贷款手续，在未经抵押权人即银行同意的情况下即转让给他人，作为抵押人的李某亦未将转让涉案房产所得的价款提前向银行清偿或者向与银行约定的第三人提存，所以第三人李某与张某乙以及张某甲、王某之间的转让涉案房产的行为均无效。
二、关于涉案房产所有权的归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”结合本案，涉案房产登记在第三人李某名下，第三人李某依法享有所有权。后第三人李某转让涉案房产，未办理过户登记手续，不发生转让物权的效力，且本案不存在法律另有规定的除外情形，因此未经登记过户，第三人李某仍对涉案房产享有所有权。转让行为在相关当事人之间形成债权债务关系，如有纠纷可另案处理。
综上所有，本院认为，第三人李某未经抵押权人即银行同意即转让涉案房产，转让行为无效，涉案房产的所有权仍属第三人李某所有，本案当事人分家析产时对涉案房产无权进行处分，处分行为也未经第三人李某追认，其处分无效。况且二原告虽与第三人李某补签房产买卖合同，但并未实际支付价款。因此，原告诉讼请求确认《分家析产协议书》第三条内容的效力，本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，判决如下：
驳回原告张某甲、王某的诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告张某甲、王某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 张元领
代理审判员 周 磊
人民陪审员 郑思德
二〇一四年三月三日
书 记 员 张胜楠