西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）碑民三初字第00082号
原告（反诉被告）：西安市食品药品检验所，住所地：西安市雁塔路中段**号。
法定代表人：李百华，所长。
委托代理人：赵云，陕西博纳新律师事务所律师。
委托代理人：金雪娇，陕西博纳新律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陕西博诚物业服务有限公司，住所地：西安市雁塔路中段26号。
法定代表人：夏建辉，董事长。
委托代理人：杨钧，北京市大诚律师事务所西安分所律师。
原告西安市食品药品检验所（以下简称药检所）与被告陕西博诚物业服务有限公司（以下简称博诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告药检所诉称，2001年2月22日其与被告签订《西安药品实验教学楼联建合同》，合同签订后，双方约定其将裙房一层至三层及地下一层出租给被告，并于2006年1月31日签订《房屋租赁合同》。租赁合同约定，其将药监大厦裙房一层至三层及地下一层建筑面积2827.93平方米租赁给被告，期限23年，2012年2月1日前年租金50万元，按季结算，每季度首月前15日内支付季度租金，逾期每日按1500元缴纳违约金。2009年9月24日双方作出会议纪要，纪要约定被告于2009年10月20日支付欠缴房租，但被告实际支付为2009年12月21日，之后，租金一直未能按时支付。2009年以来，被告共支付4次租金，每次支付租金时间都比约定时间迟，合计共迟交租金762天，按合同约定，被告应支付违约金1143000元。2003年3月28日，双方又签订《西安药品实验教学楼联建合同补充协议Ш》补充协议约定，由被告负责联建楼西侧增建三层轻钢结构自动扶梯走廊，用于安装商业用房自动扶梯，建筑面积约1300平方米，费用由双方各承担百分之五十，收益平均分配。自动扶梯走廊建成后，被告连同上述出租房屋一并转租给赛博公司，但未按约定支付房租收益。故请求判令被告支付延期缴纳房租违约金1143000元；支付扶手电梯占用房屋租金229850元，诉讼费由被告承担。
本案在审理中，原告申请增加诉讼请求，要求解除房屋租赁合同。
被告博诚公司辩称，其没有违约，不应支付违约金。原告从2003年入住大厦至今，使用的5800平方米办公房屋从不缴纳物业费，拖欠物业费高达185万元，其多次找药检所协商拖欠物业费问题，但药检所总以历史遗留问题众多为由不进行结算，不支付物业费。2009年9月24日双方就何时交付房租、物业费达成一致。约定：1、2009年10月20日前，被告支付房租；2、原告对拖欠物业费等费用于2009年底前拿出结算方案；2010年2月至3月期间支付物业费。2009年11月21日双方对协议进行了修改和补充，约定被告支付房租时间改为2009年12月20日。被告按约定在2009年12月21日将约定房租全部支付给原告（12月20日是星期天，无法转账）。因此，被告没有违约，相反原告未按约在2009年12月31日拿出结算方案，也没在2010年2月至3月支付物业费。根据约定的履行顺序，被告在原告违约后缓期支付房租是行使自己先履行抗辩权，并完全有权拒绝履行其债务。2、房屋租赁合同约定的违约金明显过高，已远远高于实际损失，应予减少。原告违约在先，从2003年原告入住至今未缴纳5800平方米办公房屋物业费，原告却要求被告承担高额的违约金，法院不应给予支持。3、大厦的三层轻钢结构自动扶梯走廊是给1至3层安装自动扶梯建设的，建造的刚结构并没有给被告带来收益，且原告也没有承担建设费用，所以原告要求支付钢结构租金不应支持。原告无权解除租赁合同。被告严格按照约定期限支付房租，没有违约。而原告享受物业服务后长年拒绝缴纳物业费，被告缓缴租金是行使履行协议中的抗辩权，是一种自我救济手段。原告无权以情势变更原则，解除双方租赁合同。2001年开始，双方联建赛博大厦，原告出地，被告投资6000万元之多建设赛博大厦地下一层，地上十三层，共计建筑面积为16000平方米。大厦建造好后产权面积各占一半。在此情况下，原告才承诺地下室，一至三层房屋每年租金50万元，租期23年。原告以没有想到同等地段房屋租金会涨价为由，解除本租赁协议在法律上是站不住脚的。原告房产是国有资产，通过8年时间，国有资产不仅没有流失，相反资产已经增值了。在近十年的时间里，原告房屋已增值高达4000万元。原告不能只看到房屋租金价格上涨，忽略房屋增值的事实。因此，不存在国有资产流失。综上，请求驳回原告诉讼请求。
被告博诚公司反诉称，2001年2月22日原告与陕西迪普物业有限公司签订《西安药品实验教学楼联建合同》，在补充协议中约定教学楼13层。地下室1至3层双方各享有百分之五十的产权，5至9层归原告所有，4层，10至13层归陕西迪普物业有限公司所有。2003年教学楼竣工，原告进住，陕西迪普物业有限公司提供物业服务。2005年陕西迪普物业有限公司将联建协议中的权利、义务及债权、债务一并转让给被告，至此由被告为该大楼提供物业服务。2003年3月原告入住后，至今没有缴纳物业费。被告与原告就物业费多次协商沟通，但至今未果，拖欠物业费高达1852544.92元。故反诉请求判令原告支付拖欠物业费1852544.92元。反诉费由原告承担。
原告药检所对反诉辩称，1、被告反诉请求与本诉诉讼请求并非同一法律关系，被告提起反诉不符合法律规定。2、退一步讲，反诉与本诉具有法律或事实上的牵连关系，应当将反诉与本诉一并审理，被告提起的反诉也已超过法律规定的诉讼时效。从2003年至2011年被告从未向原告提起过任何物业费的主张，因此被告提起反诉已超过法律规定保护其权利的诉讼时效。3、原告与被告从未建立物业服务合同关系，也未建立事实上的物业服务合同关系。被告请求物业服务费根本没有任何事实及法律依据。综上，请求驳回被告的反诉请求。
本案在审理中，被告申请撤回反诉请求。
经审理查明，2011年2月22日原告与陕西迪普物业有限公司（以下简称迪普公司）签订《西安药品实验教学楼联建合同》合同主要约定：双方在本市雁塔中路26号联建西安药品实验教学楼，该项目占地面积约为1300平方米，高度约24米，建筑面积约7000平方米，最终以规划审批文件为准。原告负责办理立项计划、联建范围的房屋搬迁、保证用地合法性、派代表参加共同组建联建办公室。迪普公司负责工程资金按计划转入银行专用账户，确保工程顺利进行。承担实验教学楼三通一平、前期各种手续、计设、勘探、土建、水、电、暖、内外装修等全部工程费用。负责配套辅助设施、水房改造、设备管网拆移、电增容、变压器等配套设备及施工、天然气入网、4吨燃气锅炉与相关设备及安装、水房、锅炉房及附属用房改造、地面提升、原告办公用房全部搬迁及施工期间过度费用。承担原告门面商业房每年20万元损失费，损失费自门面房商户搬迁之日至迪普公司付给原告联建楼一至二层租金之日止。联建楼分配为，该楼全部产权归原告所有，使用权由东向西按百分之五十面积垂直分割。北半部归原告使用，南半部归迪普公司无偿使用25年。使用期内，房产税、土地使用税等有关税费由迪普公司成承担。水、电双方各自支付其费用，暖气共用，迪普公司按约定支付暖气成本费。原告将自己使用的一、二层商业房租给迪普公司使用，租期25年，前10年租金每年50万元，10年后按市场价适当予以优惠，协议细则另行签订。违约责任约定，一方违约放弃联建时，除赔偿对方经济损失外，另向对方赔偿200万元违约金。原告必须保证迪普公司25年使用期及租用期，每减少一年，赔偿损失200万元。因国家建设、不可抗力因素原告不予赔偿。迪普公司因资金等原因不能按时竣工，超过2个月，迪普公司每月向原告支付违约金3万元。超过6个月，原告可终止合同，迪普公司无条件撤出联建，除已到位资金外，另赔偿原告200万元违约金。本合同生效后，原告不得将合同中的房屋抵押、担保或转让。”2001年9月26日，原告与迪普公司签订《西安药品实验教学楼联建合同补充协议》：补充协议对联建大楼分配变更为联建大楼原告、迪普公司各占百分之五十产权。裙房一三层及地下室一层按东西方向垂直分割，北半部分归原告所有，南半部分归迪普公司所有。楼房四层至七层归原告所有，八至十二层归迪普公司所有。”2002年5月18日，原告与迪普公司签订补充协议。协议补充为：原合同归原告所有4层及7层楼房调整为5至9层归原告所有，4层及至10至12层归迪普公司，裙楼分配方案按原合同执行。”2003年3月28日，原告与迪普公司签订补充协议。协议补充约定，“经报市规划局核准，由原定地上十一层变更为十三层。分配为方案变更为大楼1至3层及地下室仍按原协议执行。大楼5至9层归原告所有，4层及10层至13层归迪普公司所有。原告将8至9层包租给迪普公司，租期8年，租金每年60万元。租金与客源情况挂钩，出租率低于70%时租金下调到50万元。租金支付时间为第一年半年结算，第二年起为季度清算。本协议规定的所有租金必须按时支付，超期滞纳金按日万分之三十计算。双方商定由迪普公司出资在紧靠联建西侧增建三层轻钢结构自助扶梯走廊，用于安装自动扶梯。双方商定，在紧靠联建楼西侧增建三层轻钢结构房屋，建筑面积约1300平方米，规划消防等审批手续由双方共同办理，设计施工由迪普公司实施，费用双方共同承担百分之五十。收益平均分配。”2006年1月31日，原告与迪普公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定，“原告将其拥有的本市雁塔路中段26号药监大厦裙房一至三层及地下一层建筑面积2827.93平方米房屋租赁给迪普公司。租赁期限为23年。2006年2月1日至2029年1月31日。租金在2012年2月1日前为每年50万元，2012年2月1日后租金，原告参照迪普公司实际收益适当予以优惠，届时双方商议。租金按季结算，迪普公司应于每个季度首月的前15日内支付季度租金。合同到期后承租方有优先续租权，承租方如愿续租，应在合同期满前3个月内与出租方重新签订合同。承租方不再续租，应在合同期满前3个月向出租方做出书面说明。原告应向迪普公司提供西安市财政局行政事业单位房屋租赁专用票据。迪普公司应按合同规定按期向原告支付租金，逾期向原告支付日万分之二违约金，逾期超过十五日，每日按1500元交纳违约金，拖欠房租三个月以上，原告有权终止合同，迪普公司除承担租金，违约金外，应另承担违约金5万元。”2009年9月24日，原告与陕西博诚投资有限公司召开联席会议对博诚投资有限公司（原陕西迪普大厦有限公司）欠原告房租归还问题，历时遗留账务及其相关费用结算标准，历史遗留账务结算时间召开专项问题会议，会议纪要内容为“1、陕西博诚投资有限公司所欠原告房租在2009年10月20日前付清到账。2、历史遗留账务及相关费用双方在2009年前拿出结算方案。3、历史遗留账务结算时间定于2010年2月至3月份之间。”2009年11月20日，原告与陕西博诚投资有限公司、西安市食品药品监督管理局作出《关于西安市食品药品监督管理局使用十三楼房屋情况的说明》“迪普公司所欠药检所2009年1月至2009年12月代租房屋的租金199775.16元在扣除药监局租用十三层房屋租金134553.64元后一次支付药检所565221.52元（含地下室和1至3层出租费50万元），并应在2009年12月20前到账。关于大厦办证，加装电梯及03年至09年物业费管理的分摊等遗留账务结算问题，按照2009年9月24日专题会议纪要执行”。根据上述会议纪要及情况说明中约定被告所欠原告2009年度房租金交纳的截止时间，2009年12月21日被告向原告交纳了525529元（其中500000元为2009年度房租）。2010年至2011年度房租，根据房屋租赁合同约定，被告应于每个季度首月前15日内支付该季度租金。被告于2010年9月2日向原告交纳2010年前三季度房租375000元。分别逾期2010年一季度房租227天、二季度137天、三季度47天。2011年1月6日交纳2010年四季度房租125000元，逾期2010年四季度房租81天。2011年6月14日交纳2011年前二季度房租250000元，分别逾期2011年一季度房租150天、二季度60天。2011年7月14日、2011年10月8日各分别交纳2011年三、四季度房租125000元。之后，被告于2012年1月30日、同年5月10日、同年7月12日、同年11月9日、2013年1月11日经西安市汉唐公证处分别将2012年度、2013年一季度房租提存在该公证处，共计房租625000元。
原告与迪普公司签订西安药品实验教学楼联建合同补充协议约定在联建楼西侧增建三层轻钢结构自动扶梯走廊，用于安装商业用房的自动扶梯。该工程2000年11月、2003年1月、2003年2月由西安赛博数码广场有限公司分别与大连星玛电梯有限公司、陕西乐金电梯有限公司、陕西迪普彩钢工程有限公司签订《电梯订购合同书》、《电梯安装合同书》、《电扶梯钢结构及阳光板外墙工程施工合同》后完成。
2003年起，迪普公司、博诚公司先后对西安药品实验教学楼配套设施设备的高低压柜、水泵、电梯负责进行保养、维修、管理，原告使用的水电费由迪普公司、博诚公司代收代缴。
另查，2005年2月16日陕西迪普物业有限公司将联建的西安药品实验教学楼协议中的权利义务及西安市药品检验所拖欠的物业等费用债权一并转让给陕西迪普大厦有限公司。2008年7月2日陕西迪普大厦有限公司名称变更为陕西博诚投资有限公司。2012年3月7日陕西博诚投资有限公司名称变更为陕西博诚物业服务有限公司。
上述事实有原告提交的房屋租赁合同、房屋租金转账缴款书、联建合同补充协议、土地使用证、西安药品实验教学联建合同、物业管理服务合同等证据。被告提交专项问题会议纪要、原告使用十三楼房屋情况说明、物业管理专用发票、联建合同、补充协议1-4、物业服务备案表、电费使用情况表、银行进账单、发票、律师函、电梯维护保养合同、消防维修、监控、中央空调维修保养、水箱、水塔、水泵维修保养付款凭证及发票单据、广场电扶梯订购、安装合同、电扶梯钢构及阳光板外墙工程施工合同等证据及庭审笔录附卷佐证。
本院认为，原告与迪普公司签订的《西安药品实验教学楼联建合同》、《西安药品实验教学楼联建合同补充协议》、《西安药品实验教学楼联建合同补充协议》、《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。2006年1月31日原告与迪普公司签订房屋租赁合同后，被告自2010年1月至2011年4月逾期累计交纳房租702天，已构成违约，应承担违约责任。但原告主张按房屋租赁合同约定每日1500元计算违约金，显系过高，应予调整。应以实际损失、合同履行情况、当事人过错程度、预期利益综合因素，根据公平原则，结合本案实际情况按银行同期贷款利率计算为宜。原告要求被告支付扶手电梯占用房屋租金229850元。本院认为，原告与迪普公司签订西安药品实验教学楼联建合同补充协议约定，在联建楼西侧増建三层轻钢结构房屋，建筑面积约1300平方米，设计、施工由迪普公司实施，费用双方各承担50%，收益平均分担。审理中查明该工程是由西安赛博数码广场有限公司与大连星玛电梯有限公司、陕西乐金电梯有限公司，陕西迪普彩钢工程有限公司签订合同后完成。被告并未按协议约定组织设计施工。该工程的费用、面积尚未确定，被告是否收益，收益多少原告尚无证据佐证。因此，原告要求被告支付扶手电梯占用房屋租金证据不足，依法不予支持。关于原告要求解除房屋租赁合同。本院认为，被告自2010年1月至2011年4月期间虽未按合同约定交纳房租逾期三个月以上，但结合本案全面情况看，原告与原迪普公司属联建关系，双方基于该关系，才签订了23年房屋租赁合同。该楼建成后，双方对产权进行了分配并各自进行了使用。该楼在使用中的配套设施设备长期以来由被告负责管理维修。双方为物业管理费曾在2009年11月20日对使用十三楼房屋情况作出的说明中约定，2003年至2009年物业管理费的公摊等遗留账务结算问题，按2009年9月24日专题会议纪要执行。该纪要只对结算时间做了规定。之后，双方对物业管理费的交纳一直协商未果。在此情况下，被告逾期缴纳房屋租金是有实际原因的。现原告抛开双方联建的历史背景和实际存在的物业管理费纠纷，仅按房屋租赁合同条文约定要求解除房屋租赁合同是不妥的，因此，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告陕西博诚物业服务有限公司于本判决生效后十日内分段以125000元为基数给付原告西安市食品药品检验所2010年1月15日至2010年9月2日、2010年4月15日至2010年9月2日、2010年7月15日至2010年9月2日、2010年10月15日至2011年1月6日、2011年1月15日至2011年6月14日、2011年4月15日至2011年6月14日期间的违约金。（违约金按中国人民银行同期贷款利率计付）。
驳回原告西安市食品药品检验所其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费29752.5元（其中反诉费9917.5元）由原告药检所负担本诉诉讼费14835元，被告博诚公司负担本诉诉讼费5000元、反诉费9917.5元减半收取4958.75元由被告博诚公司负担（本诉、反诉费原、被告各自已预交，被告博诚公司在给付上述款项时一并直付原告本诉诉讼费5000元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 马西来
审判员 唐星利
审判员 王 旭
二〇一三年七月十日
书记员 蒋金瑜