北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第23070号
原告（反诉被告）马全娃，男，1969年2月28日出生。
委托代理人周涛，北京上泽律师事务所律师。
被告（反诉原告）张有林，男，1953年8月15日出生。
委托代理人田媛媛，北京市华伦律师事务所律师。
委托代理人张文焱。
马全娃诉张有林及张有林反诉马全娃房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。马全娃及其委托代理人周涛，张有林的委托代理人田媛媛、张文焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马全娃诉称，原告与被告签订房屋租赁合同，承租被告位于北京市西城区德外前荷包胡同xx号四间平房开餐厅，租期自2011年8月1日至2016年7月30日，年租金156000元，半年一付。被告承诺该房屋可以合法开餐厅，并给原告办理开餐厅所需证照，原告为此花费154000元对承租房屋进行了装修。但自原告承租后，被告以各种理由搪塞，既不给原告看房屋产权证，也不给原告办理餐厅证照。2014年4月25日西城区城管大队突然告知原告，原告承租的房屋属于违章建筑，要进行拆除，随后整个饭厅被城管拆除，造成原告餐厅无法继续经营。故原告诉至法院，要求解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，被告返还原告租金36944元、赔偿原告装修损失69714元、赔偿原告经营损失213750元、赔偿原告设备损失20000元，本案诉讼费由被告承担。
张有林辩称，原告所述被拆除的房屋并不是房屋租赁合同中的房屋，被告对此并没有过错。原告的诉讼请求没有法律依据，现被告同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。
张有林反诉称，2011年6月3日，马全娃与张有林签订租赁合同，约定年租金156000元，合同期限为5年，马全娃每半年支付一次房租。但2014年2月1日，马全娃并未足额支付房租，欠租8000元一直未交。2014年8月1日，马全娃又拖欠当期房租，张有林虽多次催告交租，但马全娃一直拒绝支付。此外，马全娃还因偷电被罚款4700元，也是张有林代其缴纳的。基于马全娃长期拖欠房租等违约事实，现张有林提出反诉，要求马全娃立即腾退房屋交还张有林；马全娃向张有林支付2014年2月1日至2014年7月31日期间所欠房租8000元；马全娃按年租金156000元的标准向张有林支付自2014年8月1日至实际腾房之日止的租金；马全娃向张有林支付张有林代马全娃交纳的偷电罚款4700元；本案诉讼费由马全娃承担。
马全娃辩称，因为张有林违约造成马全娃发生损失，故张有林的反诉请求没有事实和法律依据，马全娃不同意张有林的全部反诉请求。
经审理查明，2011年6月3日，张有林（甲方）与马全娃（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定张有林将本区德外前荷包胡同xx号平房四间出租给马全娃使用，房屋用途为餐厅；租赁期限自2011年8月1日至2016年7月30日，租金标准为78000元／半年，张有林应于2011年6月3日前将房屋按约定条件交付马全娃；租赁期满或合同解除后，马全娃应返还该房屋及其附属设施，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。马全娃提交的房屋租赁合同中其它约定事项一栏有手写“甲方提供所有证照”字样，张有林提交的房屋租赁合同中并无此记载。对此，马全娃表示因张有林口头承诺办照，故马全娃自行在合同中书写此内容。张有林对马全娃上述意见不予认可。
合同签订后，张有林将房屋交付马全娃使用，马全娃在涉案房屋处开办餐厅。2014年4月25日，马全娃用于开办餐厅的西侧自建房屋被城管部门拆除。后马全娃向本院提起诉讼，要求解除马全娃与张有林之间签订的房屋租赁合同，张有林返还租金36944元、赔偿装修损失69714元、赔偿经营损失213750元、赔偿设备损失20000元。张有林以其答辩意见，仅同意解除合同，不同意马全娃的其他诉讼请求，同时提起反诉，要求马全娃立即腾退房屋交还张有林；马全娃向张有林支付2014年2月1日至2014年7月31日期间所欠房租8000元；马全娃按年租金156000元的标准向张有林支付自2014年8月1日至实际腾房之日止的租金；马全娃向张有林支付张有林代马全娃交纳的偷电罚款4700元。马全娃以其答辩意见，不同意张有林的反诉请求。审理中，马全娃称所租赁的房屋包括被城管部门拆除的西侧自建房屋，张有林对此不予认可，称西侧自建房屋并不包含在租赁房屋范围内。经本院现场勘验，自建房屋部分马全娃原用于摆放餐桌进行经营，其余房屋部分分别为包间、卫生间、过道、后厨、员工宿舍及马全娃住所。另查，2014年2月1日至2014年7月31日期间的房屋租金马全娃实际交纳70000元，马全娃称张有林同意减免此期间的租金8000元，张有林对此不予认可。再查1，张有林向本院提交了窃电通知书及发票，载明前荷包胡同4号于2011年7月开始存在窃电情形，违约电费金额为4677.12元。再查2，鉴于马全娃与张有林均同意解除合同，本院于2014年11月2日勘验现场及2014年12月8日开庭时均提示双方应尽快办理房屋交接，并于2014年12月8日开庭时就拒绝交接房屋的法律后果进行了释明，但马全娃仍坚持不同意交接房屋。本案经调解，双方当事人各执己见。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、收据、汇款明细、装修协议、装修图、照片、收条、记账流水、证人证言、老年证、户口本、居住证、房屋结构示意图、录像、银行凭条、短信记录、窃电通知书、发票、现场勘验照片等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，马全娃与张有林之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。马全娃称张有林应为其提供相关证照，但张有林提交的房屋租赁合同原件中并无此约定，张有林对此亦不予认可，故本院对马全娃该项主张不予采信。关于租赁房屋范围一节，张有林虽主张西侧自建房屋并不包含在租赁房屋范围内，但就此未向本院提交充分、有效的证据，经本院调查亦不能证明张有林所述情况属实。结合现场勘验的情况，本院认定马全娃所租赁的房屋包括被城管部门拆除的西侧自建房屋。因上述自建房屋被城管部门拆除，现马全娃要求解除房屋租赁合同，张有林亦同意解除合同，本院对此不持异议。
关于返还租金。按照合同约定2014年2月1日至2014年7月31日期间的房屋租金应为78000元，马全娃已向张有林交纳了70000元。马全娃称张有林同意减免此期间的租金8000元，缺乏相关依据，本院不予采信。因租赁房屋中西侧自建房屋于2014年4月25日即被城管部门拆除，致使马全娃无法继续在此正常经营，故张有林应当按照78000元／半年的标准，将2014年4月25日以后的房屋租金在扣除马全娃尚未支付的8000元后，余款部分退还马全娃。综上，本院对于马全娃该项诉讼请求中合理的部分予以支持。
关于装修损失。马全娃要求张有林支付装修损失，但就其装修一节未向本院提交符合法律规定的装修合同或正式票据，亦未向本院提交购买装修材料的相关票据，且租赁房屋中西侧自建房屋已被城管部门拆除。综上，依据本案庭审情况本院无法认定马全娃因装修所实际支出的具体金额，对马全娃该项诉讼请求，本院不予支持。
关于经营损失。马全娃就其主张的经营损失仅向本院提交了其自行书写的记账流水，仅凭该份证据本院无法认定马全娃是否必然存在经营损失以及经营损失的具体数额，故对马全娃该项诉讼请求，本院不予支持。
关于设备损失。马全娃要求张有林赔偿设备损失，未向本院提交相关证据，本院对此不予支持。
关于腾退房屋。房屋租赁合同解除后，马全娃应当将所租赁的房屋交还张有林。对于张有林该项反诉请求，本院予以支持。
关于拖欠房租8000元。因张有林应当将2014年4月25日以后的房屋租金在扣除马全娃尚未支付的8000元后，余款部分退还马全娃，故马全娃无需再向张有林支付该8000元房租。故对于张有林该项反诉请求，本院不予支持。
关于租金。租赁房屋中西侧自建房屋在被城管部门拆除后，马全娃已无法继续在租赁房屋处正常经营，此后的租金马全娃本无须再向张有林支付。但鉴于马全娃在本案审理中经本院多次询问均表示不同意交接房屋，至2014年12月8日开庭时经本院明确释明拒绝交接房屋的法律后果后马全娃仍坚持不同意交接房屋，故马全娃应当向张有林支付自2014年12月8日至实际腾房之日止的租金。关于租金标准，鉴于租赁房屋现已不符合合同约定的使用条件，本院参照周边地区同等房屋的租金价格，酌定马全娃应支付张有林的租金标准为每月6000元。
关于偷电罚款。马全娃虽称于2011年8月开始使用房屋，但双方签订的房屋租赁合同中明确约定张有林应于2011年6月3日前将房屋按约定条件交付马全娃，且马全娃提供的证人赵×的证言表明马全娃于2011年6月即开始在租赁房屋处进行装修，故本院认定张有林主张的窃电行为发生在马全娃使用租赁房屋的期间内，马全娃应当向张有林支付违约电费。综上，对于张有林该项反诉请求中合理的部分，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：
一、解除马全娃与张有林于二〇一一年六月三日签订的《房屋租赁合同》。
二、自本判决生效之日起十日内，张有林退还马全娃房屋租金三万三千一百六十七元。
三、自本判决生效之日起十日内，马全娃将北京市西城区前荷包胡同4号租赁的房屋腾空交张有林收回，腾房时不得损坏房屋原有设施。
四、自本判决生效之日起十日内，马全娃按照每月六千元的标准，向张有林支付二〇一四年十二月八日至实际腾房之日止的房屋租金。
五、自本判决生效之日起十日内，马全娃给付张有林违约电费四千六百七十七元一角二分。
六、驳回马全娃的其他诉讼请求。
七、驳回张有林的其他反诉请求。
如果马全娃、张有林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千四百零七元，由马全娃负担五千七百八十三元（已交纳二百七十五元，余款自本判决生效之日起七日内交纳），由张有林负担六百二十四元（自本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费一千零九十三元，由马全娃负担四百八十元（自本判决生效之日起七日内交纳），由张有林负担六百一十三元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 涛
人民陪审员 高 赛
人民陪审员 石静慧
二〇一五年三月十三日
书 记 员 付欣颖