浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙03民终181号
上诉人（原审被告、反诉原告）：金红然，女，1972年7月2日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：林建岳，浙江蓝汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈蓝波，浙江蓝汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林颂，女，1966年4月16日出生，汉族，住温州市鹿城区。
被上诉人（原审原告）：黄健，女，1986年11月6日出生，汉族，住温州市鹿城区。
原审被告：黄雪武，男，1970年3月2日出生，汉族，住温州市鹿城区。
上诉人金红然因与被上诉人林颂、黄健、原审被告黄雪武房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初7096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
金红然上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判驳回林颂、黄健的一审诉讼请求，支持金红然一审反诉请求；2、一、二审诉讼费用由林颂、黄健负担。事实和理由：一、林颂和黄健不是涉案房屋的共同买受人，仅有一人与金红然存在房屋买卖合同关系，一审法院将林颂、黄健列为本案共同原告错误。二、涉案房屋系金红然一人所有，房屋买卖合同出卖人也为金红然一人，黄雪武与涉案房屋买卖合同不存在法律上的利害关系，无权变更房屋买卖合同。黄雪武系以自己名义与黄健签订的推迟买方付款期限的补充协议，该协议系为金红然设定义务的合同，黄雪武的行为不构成表见代理，该协议也未获得金红然的追认，对金红然无效。林颂、黄健没有证据证明黄雪武有代理权，亦未尽到合理的注意义务，存在过失甚至恶意。三、林颂、黄健未依房屋买卖合同约定在2017年5月25日前付清购房款，已构成违约，金红然有权解除合同并没收定金。
黄健、林颂辩称：一、黄健、林颂系母女关系，房屋买卖合同虽系林颂签订，但网签合同的买方、补充合同的当事人均为黄健，购房款亦由黄健支付，一审法院将黄健、林颂列为共同原告正确。二、黄雪武与金红然系夫妻关系，其经金红然授权与林颂、黄健协商房屋买卖事宜、签订补充合同等，金红然对黄雪武的行为知情并同意，也在事后进行了追认，故黄雪武的行为对金红然具有约束力。金红然从未告知涉案房屋系其个人所有，也从未出示《夫妻财产归属约定》，涉案定金打入黄雪武账户、中介预留黄雪武的联系电话、与黄雪武签订增加购房款的协议、协商纠纷解决等事实，均让黄健、林颂有理由相信黄雪武是有代理权的。金红然明知黄雪武处理涉案房屋买卖相关事宜，但从未提出异议。故黄雪武即使没有金红然授权，其行为亦构成表见代理。三、黄健、林颂不存在任何违约行为，金红然因涉案房屋价格上涨不愿意履行合同，显属违约，其无权没收定金并解除合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。
黄雪武未作陈述。
林颂、黄健向一审法院起诉，请求：1、确认林颂与金红然于2017年4月25日签订的《房屋买卖协议书》、黄健与黄雪武于2017年5月18日、5月24日分别签订的《协议书》、《补充协议书》合法有效；2、判令金红然、黄雪武立即协助黄健办理坐落于温州市鹿城区龟湖路46弄22号706室房屋所有权证及土地使用权证等相关手续过户至黄健名下；3、诉讼费用由金红然、黄雪武承担。金红然向一审法院提出反诉请求：1、判令解除金红然与林颂于2017年4月26日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令金红然有权没收林颂交付的购房定金100000元；3.反诉诉讼费用由林颂承担。
一审法院查明事实：林颂与黄健系母女关系，金红然与黄雪武系夫妻关系。2017年4月26日，金红然（作为甲方）经与黄雪武协商后，与林颂（作为乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方有坐落温州市鹿城区间，计建筑面积49.44平方米，自愿出卖给乙方为业；双方议定每平方米价格17000元，总房价840480元；立本协议之日，乙方即付甲方购房定金100000元，其余房款乙方保证于2017年5月25日前全数付清，否则作自动放弃论处。双方另约定：该房土地已出让，无营业税，今先放购房定金100000元，后总房款由银行按揭办理手续，乙方在一个月内如转手，甲方同意配合过户。同时，金红然在中介处留存其丈夫黄雪武的联系电话，由其代为与林颂进行协商涉案房屋买卖事宜。协议签订后，林颂经金红然指示委托黄健向黄雪武支付定金100000元。2017年5月18日，林颂委托黄健与黄雪武签订《协议书》，约定由林颂在原购房款基础上增补22000元，对此，金红然予以认同。2017年5月22日，经协商，金红然同意将涉案房屋过户至黄健名下，并以金红然为卖方、黄健为买方办理《温州市存量房买卖合同》网签手续，该合同项下金红然的联系电话仍为黄雪武所有。2017年5月24日，黄健与黄雪武再签订《补充协议书》，约定涉案房屋买卖合同推迟至2017年6月1日，若林颂未备好购房款，则由金红然没收定金，且双方协定购房款提前一小时支付金红然后过户。为及时办理过户，黄健的丈夫厉珀余于2017年5月31日在中国银行办理个人存款769000元，以作购房款支付。2017年5月30日起至6月1日，黄健、中介李平平与黄雪武进行沟通涉案房屋过户事宜，但未果。林颂与黄健遂诉至法院。一审法院另查明，2009年12月21日，金红然与黄雪武签订《夫妻财产归属约定》，约定双方于婚姻存续期间购买的坐落于温州市鹿城区龟湖路46弄22号706室房屋（建筑面积49.44平方米）归金红然个人所有。2010年1月4日，涉案房屋办理房屋所有权证，并登记由金红然单独所有。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。林颂与金红然于2017年4月26日签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。关于黄健与黄雪武分别于2017年5月18日、5月24日签订的《协议书》与《补充协议书》是否合法有效。涉案房屋虽为金红然单独所有，但从金红然庭审陈述及有关中介李平平的相关录音、微信等视听资料内容可知，在涉及涉案房屋买卖问题上，金红然与黄雪武系保持沟通的，金红然知情且同意由黄雪武代其处理房屋买卖及合同履行相关事宜。另就整个合同履行过程来看，黄雪武于《房屋买卖协议书》签订时到场参与协商，并代金红然收取购房定金100000元，后直至2017年6月1日均由黄雪武与黄健进行协商处理合同履行问题，期间，金红然未与林颂、黄健进行联系，亦未以其他方式对黄雪武的代理行为提出异议。综合上述事实，林颂有理由相信黄雪武有权代为处理涉案房屋买卖相关事宜，且金红然对于黄健与黄雪武于2017年5月18日签订的《协议书》亦已予以认可，故黄雪武与黄健分别于2017年5月18日、5月24日签订《协议书》与《补充协议书》的行为构成表见代理，《协议书》与《补充协议书》应属合法有效。林颂与金红然均应按约全面履行自己的义务。林颂于《补充协议书》约定的支付期限届满前已备好购房款，并通知黄雪武配合办理过户手续，但黄雪武予以拒绝，该行为应已构成违约，依法应承担违约责任。但由此产生的违约责任应由金红然进行承担。故林颂、黄健诉请要求金红然协助黄健办理涉案房屋的产权过户手续，于法有据，予以支持。根据《协议书》约定，涉案房屋总价应为862480元（840480元+22000元）。因此，林颂应于涉案房屋办理过户手续前，向金红然支付剩余购房款762480元（862480元-100000元）。金红然反诉要求解除其与林颂于2017年4月26日签订的《房屋买卖协议书》，并没收林颂交付的购房定金100000元，缺乏事实与法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，判决：一、确认林颂与金红然于2017年4月26日签订的《房屋买卖协议书》、黄健与黄雪武于2017年5月18日、5月24日签订的《协议书》、《补充协议书》合法有效；二、林颂于判决生效之日起三日内向金红然支付购房款762480元，金红然于收到上述购房款之日起十日内协助黄健办理坐落于温州市鹿城区龟湖路46弄22号706室（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积49.44平方米）房屋的产权过户手续；三、驳回林颂、黄健的其他诉讼请求；四、驳回金红然的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7300元，减半收取3650元，保全费2970元，合计6620元，由林颂负担3310元，金红然负担3310元；反诉受理费1150元，由金红然负担。
二审中，双方均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审认定的事实予以确认。
本院认为，鉴于林颂系2017年4月26日《房屋买卖协议书》的当事人，黄健系2017年5月18日《协议书》及2017年5月24日《补充协议书》的当事人，一审将林颂、黄健列为本案共同原告，并无不当。
林颂与金红然于2017年4月26日签订的《房屋买卖协议书》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法、有效。对于黄雪武与黄健于2017年5月18日签订的《协议书》，金红然予以认可，故该《协议书》亦应认定为有效。关于2017年5月24日黄雪武与黄健签订的《补充协议书》的效力问题，本院认为，本案一、二审中，金红然对其让黄雪武出面联系沟通房屋买卖事宜的事实均予以承认，据此应认定金红然曾授权黄雪武办理涉案房屋买卖事宜，金红然主张黄雪武没有代理权，与客观事实不符。关于黄雪武的代理权限问题，金红然虽主张其仅授权黄雪武出面联系，并未授权黄雪武签订合同，但从2017年5月18日《协议书》签订情况看，黄雪武的代理权限显然包括就涉案《房屋买卖协议书》约定的相关事项签订补充协议在内。况且，当事人在缔约过程中应遵守诚实信用原则，基于金红然与黄雪武之间的特殊身份关系以及黄雪武全程参与涉案房屋买卖协商及合同签订的事实，如黄雪武仅有权代表金红然进行沟通，无权代表其签订补充协议，金红然应及时向合同相对方进行披露、告知。金红然在未就黄雪武的代理权限进行披露、告知的情况下，对黄雪武与黄健签订的增加22000元购房款的《协议书》予以认可，而对付款期限延长至2017年6月1日的《补充协议书》不予认可，明显有违公平原则与诚实信用原则。基于金红然与黄雪武系夫妻关系，且2017年4月26日的《房屋买卖协议书》签订前系由黄雪武出面协商并代金红然收取100000元定金以及金红然在签订《房屋买卖协议书》、《温州市存量房买卖合同》时均留存黄雪武的联系电话，2017年5月18日《协议书》由黄雪武代表金红然签订等事实，林颂、黄健亦有理由相信黄雪武有权代为签订2017年5月24日的《补充协议书》。综上，黄雪武与黄健于2017年5月24日签订的《补充协议书》对被代理人金红然发生法律效力，双方均应按照上述《补充协议书》的约定履行各自的义务。上述《补充协议书》已将涉案《房屋买卖协议书》约定的付款时间进行变更，金红然以林颂、黄健未在《房屋买卖协议书》约定的时间付款为由主张林颂、黄健违约，缺乏依据。
需要指出的是，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，而涉案《房屋买卖协议书》及《协议书》、《补充协议书》的签订时间分别为2017年4月和2017年5月，故一审适用《中华人民共和国民法总则》的规定，不当，本院予以纠正。金红然的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人金红然负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
审 判 员 曾 慧
二〇一八年三月九日
法官助理 周婷婷
代书记员 ＸＸ程