云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终2005号
上诉人（原审被告）：昆明新亚房地产经纪有限公司。住所地：昆明市世纪城S段1－07号。
法定代表人：董文杰，董事长。
委托诉讼代理人：高鲲，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：张骜，男，1990年9月7日出生，汉族。
委托诉讼代理人：邹启群，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：岳奕彤，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人昆明新亚房地产经纪有限公司因与被上诉人张骜房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第3175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
昆明新亚房地产经纪有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2014年8月，上诉人公证了解除租赁合同的通知并向被上诉人邮寄送达，于2014年8月7日向被上诉人交还了租赁房屋的钥匙并搬离该房屋，此后涉案房屋就一直处于被上诉人的实际控制之下，上诉人再未对该房屋进行使用，且自2016年5月起涉案房屋就已经由案外人实际使用，在前案中上诉人就一直表示因国内经济下滑已无能力继续承租房屋，要求解除租赁合同，由被上诉人自行处置或另行出租房屋，前案判决上诉人支付租金182256元，上诉人已经履行完毕，足以弥补被上诉人的损失，因被上诉人的原因导致租赁房屋发生扩大的租金损失，过错不在上诉人，不应由上诉人承担房屋空置的损失，故一审判决认为双方租赁合同没有解除与事实不符，且一审判决继续履行合同并由上诉人对于未使用的房屋支付一年的房租200481元显失公平，明显不公。
被上诉人张骜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张骜向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付租金200481元（2015年8月7日至2016年8月6日的租金）；2、判令被告支付违约金40096.20元（200481元×20%）；３、判令被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年6月27日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将位于昆明市天怡峰景花园1-2幢S-122、S-123号商铺租赁给被告使用，租期自2013年8月7日至2018年8月6日，租金一年一付，每年到期前30日缴纳下一年度租金，第一年租金为165687元，第二年租金为182256元，第三年租金为200481元，租金逐年递增，押金为10000元，被告未经原告允许拖欠房租的，被告应每日支付原告400元违约金。合同签订后，被告向原告支付了第一年房屋租金165687元。2014年8月6日被告关闭租用位于昆明市天怡峰景花园1-2幢S-122、S-123号商铺，并通过公证邮寄送达告知函给原告，原告未能收到。由于双方不能协商解决纠纷，原告于2015年1月诉至法院，昆明市盘龙区人民法院于2015年7月14日作出（2015）盘法民初字第16号民事判决，判令被告向原告支付2014年8月7日至2015年8月6日的房屋租金182256元以及违约金。随后被告不服该判决，提起上诉。2016年4月15日，昆明市中级人民法院作出（2015）昆民一终字第882号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方在协商一致的情况下签订的，是双方真实意思表示且不违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同全面履行自己的义务。现原告起诉要求被告继续履行合同并不违反法律的规定，应予支持。关于被告主张其在2014年8月已向原告邮寄送达解除合同的告知函导致双方租赁合同已解除的观点，因被告未能提交充分证据证明其已将告知函送达原告处或与原告协商一致解除了合同，故对于被告的上述观点不予支持。关于被告在（2015）盘法民初字第16号案件诉讼程序中已经向原告以书面方式告知解除合同的观点，因法律并未赋予违约方解除合同的权利，故被告应按合同约定履行支付原告房屋租金的义务。对原告主张要求被告支付2015年8月7日至2016年8月6日租金200481元的诉讼请求予以支持。对于原告要求支付违约金40096.2元的诉讼请求，因被告表示违约金过高，一审法院综合考虑案情，酌情支持原告以租金200481元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算一年的违约金。判决：一、被告昆明新亚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张骜2015年8月7日至2016年8月6日租金200481元；二、被告昆明新亚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张骜违约金（以房屋租金200481元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算一年利息）；三、驳回原告张骜的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人昆明新亚房地产经纪有限公司向本院提交照片两组，主张该两组照片分别拍摄于2017年2月和2017年6月27日，照片显示涉案商铺于2017年2月被案外人使用，2017年6月27日已经空置，上诉人未再使用涉案商铺，不应继续承担租金。另外，上诉人向本院递交调查令申请，申请本院出具调查令，分别向中国邮政昆明市巡津街邮政支行调取快递单号为1046148819406的EMS特快专递的送达详情，以及向盘龙公安分局映象派出所调取陈郑菲合同诈骗一案中受害人谢欣、房屋所有权人黄丽娜、张骜的报案材料、询问笔录和其他相关材料。本院应上诉人申请，于2017年7月4日出具调查令，向中国邮政昆明市巡津街邮政支行调取快递单号为1046148819406的EMS特快专递的送达详情，上诉人于2017年12月27日向本院出具情况说明，载明经向中国邮政快递单位查询，因档案记录只保存三个月，所有数据在三个月之后自动更新，因此快递单位无法查询快递送达情况。同时，本院应上诉人申请，向昆明市盘龙区人民法院调取讯问、询问笔录共6份。经质证，被上诉人张骜对于上诉人提交的拍摄于2017年2月的照片认可照片所显示的是涉案商铺，但被上诉人表示其并不清楚为何案外人会在使用该商铺，其并未转租给案外人使用；对于上诉人提交的拍摄于2017年6月27日的照片，认为是庭审结束后超过举证期提交，不予质证，也不能证实上诉人将房屋交还给被上诉人；对于本院出具的调查令的真实性予以认可，对上诉人于2017年12月27日出具的情况说明的真实性、合法性、关联性不予认可，认为不能证实被上诉人收到了上诉人邮寄的告知函。针对本院应上诉人申请调取的讯问、询问笔录共6份，上诉人对真实性予以认可；被上诉人对真实性亦予以认可，但认为与本案无关，笔录内容没有反应出涉案房屋处于被上诉人控制之下，实际上房屋还是在上诉人控制下，本案双方签订的租赁合同继续有效，上诉人没有向被上诉人交还房屋也没有就解除合同进行协商的意思表示，因此上诉人仍应支付租金。对于上诉人提交的前述证据、调查令及情况说明，本院对形式上的真实性予以确认，对于本院应上诉人申请调取的讯问、询问笔录共6份的真实性亦予以确认，至于以上证据是否足以证明上诉人的上诉主张，本院将结合全案事实和证据在下文一并评述，此不赘述。被上诉人张骜未向本院提交证据。经审理，对于一审法院已经审理确认的案件事实与二审查明一致，本院予以确认，不再赘述。本院二审补充确认以下事实：一、2016年10月10日吴海江向昆明市公安局盘龙分局映象派出所报案，称其于2016年6月12日就天怡峰景S-122号铺面与陈郑菲签订租赁合同，并于当日和次日向陈郑菲支付了租金，后于2016年9月23日发现陈郑菲是假房东。2017年3月28日，吴海江、谢欣到昆明市公安局盘龙分局映象派出所接受询问，二人表示系合伙人关系，想做矿泉水水站生意才租赁天怡峰景1栋S-122号铺面。二、涉案商铺在2017年2月时系由案外人使用做“云尚之露”水站，2017年6月27日涉案房屋为空置状态。
综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付2015年8月7日至2016年8月6日的租金及违约金？
本院认为：本案双方于2013年6月27日签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自义务，不得擅自解除合同。根据本案查明事实，2014年8月6日上诉人通过公证邮寄送达解约告知函给被上诉人，单方表示要求解除租赁合同，对此本院（2015）昆民一终字第882号生效民事判决书已认定上诉人无相应证据证实被上诉人收到上诉人邮寄的租赁房屋钥匙，并对于上诉人主张双方房屋租赁合同已经解除的主张不予支持。现被上诉人坚持继续履行租赁合同，而上诉人坚持表示其已搬离且无能力继续履行租赁合同，要求解除该合同，从本案现有证据来看，至少在2016年6月涉案商铺就由案外人在使用，就本案实际情况而言，双方租赁合同已不宜继续强制履行，故本院酌情确定双方于2013年6月27日签订的租赁合同于2016年6月30日解除。就被上诉人本案诉请的2015年8月7日至2016年8月6日的租金及违约金，上诉人应承担2015年8月7日至2016年6月30日的租金，上诉人仍应向被上诉人支付200481元/年÷12个月×10个月+200481元/年÷12个月÷30天×23天=179876.01元，并支付以应付租金179876.01元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算一年的利息作为违约金。对于被上诉人的其他诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第3175号民事判决。
二、由上诉人昆明新亚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人张骜支付2015年8月7日至2016年6月30日的租金179876.01元，以及以179876.01元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算一年的利息的违约金。
三、驳回被上诉人张骜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4909元、二审案件受理费4909元，共计9818元，由上诉人昆明新亚房地产经纪有限公司负担7340.77元，由被上诉人张骜负担2477.23元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 起 俊
审判员 钱晓燕
审判员 汪 佳
二〇一八年三月二日
书记员 罗 冉
黄琰钊