重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初10513号原告：重庆百货大楼股份有限公司，住所地重庆市渝中区民权路28号（英利国际金融中心）第30、31、32层，统一社会信用代码91500000202824753F。法定代表人：何谦，董事长。委托诉讼代理人：解伟，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆国梁贵金属有限公司，住所地重庆市万州区高笋塘2号四楼，统一社会信用代码915001015656284362。法定代表人：赖祥君，经理。原告重庆百货大楼股份有限公司（以下简称重百公司）与被告重庆国梁贵金属有限公司（以下简称重庆国梁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重百公司的委托诉讼代理人解伟到庭参加诉讼，被告重庆国梁公司经本院传票传唤未到庭应诉。本案现�审理终结。原告重百公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的租赁合同；2.判令被告立即支付原告房屋租金（租金由两部分组成，一部分按每月15336.62从2017年1月1日元计算至2017年10月30日，第二部分按每月16103.7元从2017年10月31日计算至解除合同的法律文书生效之日）；3.判令被告支付原告逾期付款违约金（以2017年11月30日前未付租金总额169469.9元为基数按日万分之五的标准计算至付清时止，其中2017年1-3月的租金46009.86元按照日万分之五从2017年1月1日起计算至付清时止；其中2017年4-6月的租金46009.86元按照日万分之五从2017年4月1日起计算至付清时止；其中2017年7-9月租金46009.86元按照日万分之五从2017年7月1日起计算至付清时止；其中2017年10-11月租金31440.32元按照日万分之五从2017年10月1日起计算至付清时止；赔偿金为租金总额的2%即3389.4元）；4.判令被�支付原告违约金50万元；5.判令被告立即向原告交还房屋；6.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年12月1日，原告作为甲方（出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商业用房租赁合同》，合同约定原告将其位于万州区高笋塘2号第四层合法拥有的商业用房出租给被告使用，租赁期限2016年10月31日至2018年10月30日，其中第一年租金标准30.39元/平方米/月，每月租金15336.62元，每季度租金46009.86元，第二年租金标准31.91元/平方米/月。第四条约定，租金按季度支付。第九条约定，乙方签订合同后若不完全履行本合同，应当承担甲方因此发生的一切经济损失，支付甲方违约金50万元；乙方不能按期足额支付租金，除应如数补交外，若超过十天仍不支付，每逾期一日按当期未付租金总额的万分之五向甲方承担违约金，逾期超过三个月，乙方应向甲方一次性支付逾期三个月当期租金�计额的2%作为经济赔偿金，并如数补齐所欠租金，同时甲方有权立即终止本合同，收回本房屋。实际履行合同过程中，原告作为出租方完全履行了义务，但被告从2017年1月1日起至今，一直未按照合同的约定支付租金。原告于2017年5月31日催告被告在2017年6月15日前履行支付拖欠租金及违约金等合同义务，否则按合同既有约定解除合同、收回房屋并追索违约金50万元，但被告不予理睬。截止2017年11月30日，被告尚欠原告租金168469.9元及逾期支付租金的违约金、赔偿金，且被告违约不完全履行合同，导致原告产生了包含逾期利益在内的经济损失，被告应当按照约定向原告支付违约金50万元。现原告诉至人民法院，请求依法判决。被告重庆国梁公司书面辩称，被告公司因经营不善导致无法继续经营，于2017年2月28日搬出租用的场地。被告撤场后，多次与万州区重百的丁部长协商解决方案，协商结果为不能直接终止，可找第三方转租。被告于2017年3月找到第三方玉溪小袋鼠动漫玩具公司，谈好租赁条件，但原告的转租协议模板到2017年5月10日才出来，且签订协议还需五位领导签字才能完成，导致第三方无法办理营业执照而亏损撤离。关于租金，被告于2016年12月支付该年度剩余两个月的租金，其余租金请求用履约保证金予以部分抵扣。被告在租赁房屋内仍有部分办公设备，请求抵扣租金。被告从2017年2月至今一直处于未经营状态，无营业收入，违约金过高，无力承受，请求予以免除或减少。请求人民法院依法判决。本院经审理认定事实如下：原告重百公司系万州区高笋塘2号部分的房屋所有权人（301房地证2005字第07355号）。2012年11月14日，原告重百公司（合同称甲方）与被告重庆国梁公司（合同称乙�）签订《商业用房使用权租赁合同（接轨）》，鉴于：乙方于2010年10月31日与重庆市万州区金鸿物业发展有限公司（以下简称金鸿公司）签订了《商业用房使用权租赁合同》；甲乙双方及金鸿公司拟在重庆市第二中级人民法院就甲方诉请解除甲方和金鸿公司之间的房屋置换合同签订的调解协议中约定由甲方收回乙方已承租的房屋；自甲方诉请解除与金鸿公司的房屋置换合同次日（即2011年6月4日起）至今，乙方持续实际占用房屋，并拟继续租用房屋。现甲乙双方本着自愿、平等的原则，就甲方位于重庆市万州区高笋塘2号第四层的房屋相关租赁事宜，达成以下协议：甲方同意将其位于重庆市万州区高笋塘2号第四层合法拥有的商业用房建筑面积504.66平方米出租给乙方使用，租赁期限从2011年6月4日至2016年10月30日。合同还约定，因乙方在与金鸿公司签订合同后已向金鸿公�支付了履约保证金37849.5元，经甲乙双方一致同意，在本合同期限届满无违约的前提下，甲方根据乙方所持有金鸿公司出具的履约保证金收条向乙方进行相应退还。合同签订后，双方当事人依约履行了合同的义务。合同到期后，原（甲方）、被告（乙方）于2016年12月1日签订《商业用房租赁合同》，约定由甲方将其位于重庆市万州区高笋塘2号第四层合法拥有的商业用房建筑面积504.66平方米出租给乙方使用，租赁期限从2016年10月31日起至2018年10月30日止，其中第一年租金标准30.39元/平方米/月，月租金15336.62元，季度租金46009.86元，第二年租金标准31.91元/平方米/月，月租金16103.7元，季度租金48311.1元。第四条约定，租金按季度支付（每次租金的支付时间为：租赁房屋对应使用期限届至之前的15日内支付下一个季度的租金），按照先付租金后租用费房屋的原则。第�条约定，乙方签订合同后若不完全履行本合同，应当承担甲方因此发生的一切经济损失，支付甲方违约金50万元；乙方不按期足额支付租金（法定节假日除外），除应如数补交外，若超过十天仍不支付，每逾期一日按当期未付租金总额的万分之五向甲方承担违约金，逾期超过三个月，乙方还应向甲方一次性支付逾期三个月当期租金累计额的2%作为经济赔偿金，并如数补齐所欠租金，同时甲方有权立即终止本合同，收回本房屋。第十条约定，为保证本合同的全面有效履行，甲乙双方一致同意由乙方向甲方缴纳履约保证金37849.5元，因本合同乙方系原承租人，乙方已经缴纳保证金给甲方代管单位重百万州商场，本次签订合同不再缴纳；乙方所交合同履约保证金不计息，合同履行期满，甲乙双方无异议后，乙方交还保证金收据之日起10个工作日内，重百万州商场一次性无息退还履约保证金。合同签订后，被告重庆国梁公司继续使用涉案房屋，但仅向原告缴纳了2016年10月31日至2016年12月30日期间的租金30673.24元。2017年2月底，因经营困难，被告搬出涉案房屋，但并未解除与原告的租赁合同，也未将房屋交还原告。2017年5月31日，原告重百公司向被告重庆国梁公司邮寄送达《履行催告函》，催告被告履行合同义务，缴纳租金，否则原告有权解除合同，收回房屋。被告收到函件后，未履行义务，原告遂向本院提起诉讼。另查明，被告搬出涉案房屋后，仅将该房屋上锁，并未将办公设施设备搬离。原告当庭不同意以办公设备抵扣房屋租金。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人产生法律拘束力，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。一方当事人不履行合同�务或者履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告就涉案房屋订立租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的禁止性规定，该合同属有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。原告作为出租人，已依约履行交付租赁物的义务，而被告作为承租人，交纳租金为其合同主要义务，被告未依约支付租金，违反合同约定，属于违约行为，且经原告催告后仍未缴纳，原告诉请解除合同符合双方合同的约定，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还租赁房屋，并依约支付解除前的租金、逾期付款违约金及经济赔偿金。关于租金，按照合同约定，2017年1月1日起至2017年10月30日的月租金标准为15336.62元，租金合计153366.2元，被告抗辩要求将其缴纳履�保证金37849.5元抵扣租金，因两笔债务均属金钱债务，且不具有人身专属性，本院对该意见予以采纳。被告抗辩要求将办公设备抵扣租金，未获原告同意，本院对该意见不予采纳。因此，被告应向原告支付2017年1月至2017年10月的租金115516.7元（153366.2元-37849.5元），并从2017年10月31日起至合同解除之日按照16103.7元/月支付租金。关于逾期付款违约金（原告主张至2017年11月30日），原告欠付2017年第一季度租金46009.86元，履约保证金抵扣后，尚欠8160.36元，欠付第二季度租金46009.86元，欠付第三季度租金46009.86元，2017年10月-11月租金31440.32元，共计131620.4元。其中第一季度租金8160.36元应从2017年1月1日起按照日万分之五计算违约金，第二季度租金46009.86元应从2017年4月1日起按照日万分之五计算违约金，第三季度租金46009.86元应从2017年7月1日起按照日万分之五计算违约金，2017年10月-11月租金31440.32元应从2017年10月1日起按照日万分之五计算违约金。同时，由于被告逾期支付2017年前三季度的租金已超三个月，按照合同约定还应向原告支付租金总额2%的经济赔偿金2003.6元（100180.08元×2%）。关于原告主张的违约金50万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，虽然双方当事人在合同中对违约金存在明确约定，但被告书面抗辩要求免除或减少，本院根据原告的实际损失对违约金进行调整。考虑到原告收回租赁场地后重新招租需要一定的时间，本院计算原告的损失为3个月的租金损失，即调整违约金的金额为48311.1元（16103.7元×3）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告重庆百货大楼股份有限公司与被告重庆国梁贵金属有限公司于2016年12月1日签订的《商业用房租用合同》；二、被告重庆国梁贵金属有限公司于本判决生效后十日内，向原告重庆百货大楼股份有限公司返还租赁房屋；三、被告重庆国梁贵金属有限公司于本判决生效后十日内，向原告重庆百货大楼股份有限公司支付2017年1月1日至2017年10月30日的租金115516.7元，并从2017年10月31日起至本判决生效之日止按16103.7元/月支付租金；四、被告重庆国梁贵金属有限公司于本判决生效后十日内，向原告重庆百货大楼股份有限公司支付逾期付款违约金（第一季度租金8160.36元从2017年1月1日起至付�时止按照日万分之五计算，第二季度租金46009.86元从2017年4月1日起至付清时止按照日万分之五计算，第三季度租金46009.86元从2017年7月1日起至付清时止按照日万分之五计算，2017年10月-11月租金31440.32元从2017年10月1日起至付清时止按照日万分之五计算）；五、被告重庆国梁贵金属有限公司于本判决生效后十日内，向原告重庆百货大楼股份有限公司支付经济赔偿金2003.6元；六、被告重庆国梁贵金属有限公司于本判决生效后十五日内，向原告重庆百货大楼股份有限公司支付违约金48311.1元。七、驳回原告重庆百货大楼股份有限公司的其他诉讼请求。如未在本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10529元，减半收取5265元，由被告重庆国梁贵金属有限公司负担1670元，原告重庆百货大楼股份有限公司负担3595元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员 肖 阳二〇一七年十二月四日书记员 丁凡洙