甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆西民初字第1010号
原告（反诉被告）庆阳三力商贸管理有限公司，住所地：庆阳市西峰区。
委托代理人田永利，男，汉族，1964年3月10日出生，该公司副经理，住庆阳市西峰区。
被告（反诉原告）张鹏，男，汉族，1967年12月16日出生，甘肃省镇原县人，庆阳市交通局职工，住庆阳市西峰区。
原告庆阳三力商贸管理有限公司诉被告张鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，在审理中被告张鹏提起反诉，经审查，其提起的反诉符合反诉的基本条件，本院予以合并审理。原告庆阳三力商贸管理有限公司的委托代理人田永利、李俊与被告张鹏及其委托代理人胡炯文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告庆阳三力商贸管理有限公司诉称：2013年4月29日，原、被告双方签订《场地租赁合同书》一份，约定原告将所有权和管理权属于自己的地处西峰区兰州东路三力义乌国际商贸中心2号楼三楼，建筑面积2219平方米的房屋整体出租给被告经营快餐及特色火锅使用。租赁期限为八年，时间从2013年5月1日起至2021年4月31日止。根据合同约定，被告第一年度应交租金665700元，被告实际交付了432800元，尚欠232900元未交。同时拖欠物业管理费62132元。第二年度租金需在2014年4月31日前缴纳，原告多次催收，被告推托未交。被告的违约行为，已影响了原告的管理活动。原告根据场地租赁合同第十三条约定：未按约定日期延迟交付租金超过十日的，原告有权解除合同并收回场地。2014年9月15日原告向被告发出解除合同通知书，但被告仍未交回房屋。现请求1、依法判令被告搬离占有使用的原告人房屋。2、承担使用期间拖欠的租赁费用787650元，物业管理费150892元（计算至2015年2月底）。诉讼期间另行计算。3、诉讼费由被告负担。
被告张鹏答辩并反诉称：2013年4月29日原告将义乌国际商贸中心2号楼三楼，整体出租给被告经营火锅，租赁期限为八年，被告一次性投入500多万元装修，租期未到，装修无法收回，给被告造成难以弥补的损失。原告违约在先，其未按合同约定将电梯和2号楼前南半面停车场交付使用，严重影响了被告的正常经营，造成了巨大损失。原告不是物业公司，不具有物业资质无权收取物业费用。原告也从未给被告提供过任何物业服务，收取物业费属于违法行为。原告拒绝为被告提供税务票据，其行为违反规定，业主应当先出具税票，承租人再支付租金。现反诉请求1、依法判令被反诉人继续履行场地租赁合同约定的内容；2、判令被反诉人交付2号楼前南半面停车场给反诉人使用，交付电梯给反诉人使用；3、判决驳回被反诉人的租金请求；4、返还收取的物业费123564元给反诉人；5、判决被反诉人承担本案诉讼费用。
经审理查明，2013年4月29日，原、被告双方签订《场地租赁合同书》一份，合同约定：“一、原告将西峰区兰州东路三力义乌国际商贸中心2号楼三楼，建筑面积2219平方米的房屋整体出租给被告经营快餐及特色火锅使用。租赁期限为八年，时间从2013年5月1日起至2021年4月31日止。三、甲、乙双方商定，前三年场地租金为每月每平方米25元，每年度租金为2219×25=665700元。三年合计租金1997100元整，第一年租金支付方式为：半年支付一次，首年度上半年租金在2013年5月15日前付清，下半年租金在2013年11月前付清，从第二年起租金付款方式为年付，逾期未付租金甲方有权对乙方进行停水、断电处理，造成的一切后果由乙方负责。承担租赁费用采取按年度一次性提前交付的方式执行，即本合同签订后乙方一次性交付第一年度使用租金，此后每个年度的租金在每年4月1日至31日一次性交付，依次类推。六、租赁期内，乙方不得改变场地的结构和租赁用途（经营餐饮），尤其不能经营宾馆住宿，由于乙方擅自改变，经营宾馆住宿给甲方造成的一切损失由乙方承担。十一、乙方有下列情况之一，甲方有权解除合同并收回场地，不退履约保证金。甲方解除合同通知书送达乙方后七日内乙方不依法行使权利，解除合同通知书即发生法律效力。乙方亦无权要求继续履行合同和计算相关损失费用。1、未经甲方同意，私自将承租的场地转租、转让、分租、转借、抵押、调换的。2、未经甲方同意改变约定的租赁经营用途或者场地结构的。3、未按约定交付日期延迟交付租金超过十日的。4、拒交管理部门应收水、电、暖费用及利用租赁物从事违法活动的。十四、特别约定：6、甲方将2号楼前南半面停车场交付乙方使用管理（包括卫生、安全等），但不得影响一楼商户的停车，三、四层消费者停车，由三层租户与四层租户协商。7、乙方使用电梯电费由甲方承担；8、乙方交付水、电、暖、物业管理费用标准：水费：8.5元／顿，电费：1.1元／度，物业管理费：4元／㎡／月，暖气费：27元／㎡／采暖季，如遇政府部门对采暖、水、电等收费标准调整时，按调整后的价格标准执行。”该合同签订以后，原、被告双方自觉履行。按照合同约定，对于第一年度的租金为665700元，应在2013年11月前付清，但被告对于第一年度的租金未按时间约定付清，实际交付了432800元，尚欠232900元未交；第二年度租金至今未付。同时，物业管理费被告按4元／㎡／月交付至2014年2月底，下剩物业管理费至今未付。2014年6月底，被告自行停业、关门，原告要求解除合同，被告搬离房屋，被告不同意，至今仍未搬离。同时，被告拖欠房屋租赁费及物业管理费至今未交。
上述事实，有原、被告陈述，《场地租赁合同书》、《消防安全责任书》等证据在卷佐证，予以认定。
本院认为：原告与被告之间签订的《场地租赁合同书》，是原、被告双方真实意思表示，合同约定的内容符合法律规定，应认定为有效合同，合同双方应该严格按照该合同约定的事项履行。但被告未按约定给付原告房屋租赁费及物业管理费，原告要求被告支付拖欠的该房屋租赁费、物业管理费的请求合法有据，应予支持；对于拖欠的租赁费，被告辩称其实际拖欠第一年度租赁费132900元，并非232900元，其中向公司缴纳过一笔10万元款项，但被告未提交相关证据，故其抗辩理由不能成立。对于第二年度租赁费即从2014年5月1日至今未付，物业管理费交付至2014年2月底，从2014年3月份至今拖欠未交，对此原、被告均无异议，本院予以确认，故对于被告反诉要求驳回被反诉人租金的请求不予支持。《场地租赁合同书》第十一条约定：乙方有下列情况之一，甲方有权解除合同并收回场地，不退履约保证金。甲方解除合同通知书送达乙方后七日内乙方不依法行使权利，解除合同通知书即发生法律效力。乙方亦无权要求继续履行合同和计算相关损失费用。3、未按约定交付日期延迟交付租金超过十日的。被告长期拖欠原告房租费已超过十日，被告辩称原告发出的解除合同通知书未收到，但该店在2014年6月底已关门停业，且原告找被告单位领导告知此事，被告单位领导也找过被告谈话，故被告辩称原告发出的解除合同通知书未收到不能成立；另外，被告自行关门停业至今，对于第一年度下剩租赁费、物业费及第二年度租赁费、物业费拖欠至今未付，根据实际情况，原、被告之间签订的《场地租赁合同书》难以履行，甲方有权解除合同并收回场地。原告与被告之间签订的《场地租赁合同书》解除，被告搬离占有使用的原告人房屋。反诉人要求被反诉人继续履行场地租赁合同约定内容的请求不予支持。原、被告双方签订《场地租赁合同书》第十四条特别约定中明确约定甲方将2号楼前南半面停车场交付乙方使用管理（包括卫生、安全等），但不得影响一楼商户的停车，三、四层消费者停车，由三层租户与四层租户协商。合同书签订后，2号楼前南半面停车场就由乙方使用管理，乙方可行使自己的管理权，对于自己管理不当的责任应由自己承担，合同该条约定乙方使用电梯电费由甲方承担；并未约定电梯交付乙方使用。故对于要求被反诉人交付2号楼前南半面停车场给反诉人使用，交付电梯给反诉人使用的反诉请求不予支持。合同第十四条约定乙方交付物业管理费用标准为：4元／㎡／月，被告已按合同约定缴纳至2014年2月底。2014年3月份至今的物业费拖欠未交，现被告反诉要求原告返还收取的物业费123564元，违背了合同约定，亦未向法庭提交相关证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
1、原告（反诉被告）庆阳三力商贸管理有限公司与被告（反诉原告）张鹏签订的《场地租赁合同书》终止，被告（反诉原告）张鹏退归原告（反诉被告）庆阳三力商贸管理有限公司位于庆阳市西峰区兰州东路三力义乌国际商贸中心2号楼三楼整体房屋一处。
2、被告（反诉原告）张鹏支付拖欠原告（反诉被告）庆阳三力商贸管理有限公司2013年5月1日至2014年4月30日第一年度下剩房屋租赁费232900元，并从2014年5月1日起按1823元／天（665700元÷365天）支付房屋租赁费至实际退房之日止；从2014年3月1日起按295元／天（4元／㎡／月×2219㎡÷30天）支付物业管理费至实际退房之日止。
3、驳回被告（反诉原告）张鹏的反诉请求。
上述给付内容，限判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13185元，反诉费1386元，以上共计14571元，由被告（反诉原告）张鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 苟培平
代理审判员 张亚丽
人民陪审员 何希宏
二〇一五年六月二日
书 记 员 王亚东