上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三(民)初字第4730号原告倪敏健，女，1989年2月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告沈卫华，男，1984年8月12日出生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市。两原告共同委托代理人牛培山，上海同脉律师事务所律师。两原告共同委托代理人邱本清，上海同脉律师事务所律师。被告上海农工商房地产置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人曹晓风，董事长。委托代理人严继成，上海市中天律师事务所律师。委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。原告倪敏健、沈卫华诉被告上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月9日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序审理。本案于2014年1月13日第一次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人牛培山、邱本清，被告委托代理人汪世雄到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭。本案于2014年4月16日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人牛培山、邱本清，被告委托代理人汪世雄、严继成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪敏健、沈卫华诉称：2013年1月22日，原、被告签订一份《上海市商品房预售合同》，约定被告将上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》X号房屋出售给原告，房子暂测面积86.64平方米，其中套内建筑面积为64.64平方米，公共分摊面积为22.20平方米，每平方建筑面积单价为人民币12,047元，总价为1,046,161元，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规规章另有规定外该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，房屋于2013年8月31日前交付原告，到时提前15天书面通知原告交房，如未能按时交房，每日按已支付房款的日万分之三计算。2013年9月2日，原告收到被告的交房书面通知书，通知6号可以交房，并要求补交公共分摊面积增加0.18平方米的房款1,204.70元。2013年9月15日，原告到被告售楼处进行收房，按被告要求补交了2,289元房款并对房屋进行验收，经实地查看，原告发现被告没有按照房屋的间数预留空调外机平台，客厅阳台也不符合合同约定的交付标准即阳台应为铁艺栏杆及安全玻璃，实际交付给原告的为实墙阳台，被告只出示了《住宅交付使用许可证》，无法提供房屋抵押登记注销证明和物业维修基金缴纳证明。为此，原告与被告沟通，被告表示房屋的交付符合规定，外墙无法再加装空调平台，空调外机可安装在厨房外的工作阳台上，客厅阳台也是考虑安全问题进行设计施工的，所以不存在合理之处。原告认为，按《上海市房地产转让办法》的相关规定，被告无权收取因房屋的公共分摊面积增加的部分房款，同时因套内建筑面积的减少应当退还部分房款。其次，被告交房不符合合同要求，2013年8月31日以后才通知原告收房，也无法向原告出示房屋抵押注销证明和物业维修基金缴纳证明，根据合同约定，原告有权利拒收房屋，由此引起的违约责任应由被告承担。最后，被告建造的房屋有明显缺陷，其没有按房屋间数配备空调外机平台，导致房屋的使用功能严重受损，虽被告声称在厨房外的工作阳台可安装一台中央空调外机，但这一信息被告没有在销售前告知原告，故原告认为被告为了销售房屋存在恶意隐瞒这一重要信息，剥夺了原告的知情权，从而导致原告作出错误购买决定，现没有空调外机平台，不但使房屋的使用功能严重受损，装备中央空调更是导致装修成本的增加和减少对原工作阳台的使用，因此被告应当为此缺陷对原告承担一定的赔偿责任。综上所述，原告认为被告存在严重违约行为，应承担违约责任，经原告与被告协商无果，故起诉到法院，要求判令：1、被告退还多收原告购房款3,493.70元(公共分摊面积增加0.19×12,047=2,289元，套内面积减少0.1×12,407=1,204.70元)；2、被告向原告支付迟延交房的违约金4,393.87元(已交房款每日万分之三计算，自2013年9月1日计算到9月15日)；3、被告按照合同约定将原告房屋的客厅阳台整改成铁艺栏杆及玻璃结构；4、被告赔偿因缺少空调外机平台造成的房屋使用功能受损的损失费104,616.10元(按房价的10%计算)。本案受理费被告负担。审理中，原告调整第3项诉求调整为如阳台不能整改，要求按照阳台实体墙的平面面积乘以购房款单价作为赔偿款，具体计算方式是：每平方米12,047元×1.614平方米=19,444元；第4项诉求金额为5万元。被告上海农工商房地产置业有限公司辩称：空调外机，在预售合同中规定是按照房屋预留的位置安装，被告已经按照规定预留了平台和相关设施供业主安装空调，不管是中央还是分体的空调都可以安装。很多业主已经安装了空调。在样板房中也把空调安装在设备平台上，业主们已经看过样板房和自己的房子，所以是知道平台情况的。平台材料具有保温等功能，但不能承重，所以业主的要求是不可实行的，这样可以避免环境污染和小区之间业主的矛盾。被告的设计让大部分业主满意。业主们签订了物业规约，承诺在被告设计的平台上安装空调，现在业主的请求被告不能理解。房屋补差款的诉求不符合双方合同约定，注意预售合同第4条、第5条规定，实测和预测不一样的话，购房款是要再结算的。司法解释的效力是最高的，不能适用上海的办法规定。逾期交房的诉求，2013年8月31日被告获得许可证，因为2013年的气候原因，7月份的高温天气突破100年的记录，这是事先没有办法预料的，在高温天是不能在外施工作业以及相应的停电措施导致被告施工进度受到影响。拿到许可证当天被告就告知了业主，并告知500多家业主同时交房比较混乱，所以建议分批，但是9月1日当天也是可以交房的。诉讼的业主晚来了很久，理由是被告没有提供抵押注销证明和物业维修基金证明，但是合同没有规定交付时要提供该两项材料，且抵押、物业维修基金等手续其实在预售时候被告已经获得了。如果涉及违约，在交房的时候被告向业主支付了2,000元的补偿，所以在交房上双方已经达成谅解了。如果法院认定被告构成逾期交房违约，希望考虑补偿问题及天气等原因。客厅阳台的诉求，被告承认合同约定有瑕疵，但是在预售合同中设计的阳台的规格就是3种规格，当时的设计和目前竣工的方案是一致的，竣工没有变更，阳台造价在500多元、900多元和1000多元，原告提出异议的阳台的价格高于合同约定的标准的价格。虽然合同约定有瑕疵，但是预售过程中，原告知道购买房屋的阳台是怎样的，原告看到预售时在售楼中心的模型，且预售时原告也到自己购买的房屋看过，实地查看时肯定注意到了阳台是什么规格，在合同中注明业主已经实际查看购买房屋，愿意按照实际房屋样子交房。经开庭审理查明，原告向被告购买位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》X室房屋，双方于2013年1月22日签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋暂测建筑面积为86.84平方米，其中套内面积为64.64平方米、公用分摊建筑面积为22.20平方米，每平方米房屋建筑面积单价为12,047元，总房价款暂定为1,046,161元；房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积误差超过3%(包括3%)，不向原告收取超过部分的房价款，被告同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%(包括-3%)，原告有权单方面解除本合同；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、被告对该房屋设定的抵押已注销、被告按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2013年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，原告有权单方面解除本合同；被告定于2013年8月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；被告如未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，应向原告支付违约金，按已付房价款日万分之三计算，违约金从最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止；附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；附件五《前期物业管理服务合同》、《使用公约》等约定安装空调应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装；补充条款规定原告已至实地察看，对本合同所涉房屋的形状、格局、设施、朝向等均已知晓等。合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理(预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定)。签订上述合同后，原告于2013年1月22日支付346,161元、2月28日支付70万元。原告2013年9月2日收到被告《交付通知书》，被告要求原告在2013年9月6日亲临现场办理入户手续，如有其它时间安排请提前与被告联系，并告知集中办理入住手续最后的截止时间为2013年9月8日，如逾期办理将享受不到集中办理服务，可能带来不便，办理收楼手续时须带齐房屋的全款发票，其它办理交付手续需携带资料及费用详见附件，附件为“西郊半岛名苑住宅区入住应缴费用明细表”，该表载明了原告需要交付房屋补差款2,289元，有线电视初装费630元等。原告于2013年9月15日支付补差款2,289元。原告于2013年9月15日在《业主领房验收交接表》上签字，并提出了“房屋质量问题”，并记录“上述问题已收到，会尽快解决”。原告于2013年9月15日签收《交付物品清单》，收到被告支付的2,000元购物卡。另查明，原告所购房屋的实测独用面积为64.54平方米、共用面积为22.49平方米、建筑面积为87.03平方米。还查明，被告于2012年11月23日取得原告所购房屋的预售许可证。2013年8月31日被告取得上述房屋的住宅交付使用许可证。被告于2013年2月向房地部门提出房屋建设工程抵押权终止注销申请。中国农业银行股份有限公司上海市分行、中国农业银行股份有限公司上海长宁支行等盖章证明“……现因办理预告登记事由，上述部分房地产：新府中路XXX弄XXX号全幢、X号全幢、X号全幢、X号全幢、X号全幢、X号全幢、X号全幢、X号全幢、X号全幢、X号全幢、X号全幢、共计12幢、454套房源抵押关系已告终止，抵押合同仍然有效”。被告于2012年11月交付59万元维修资金(第一期)、2013年4月交付62万元维修资金(三期全部)、260013年3月支付60万元维修资金、2013年8月23日交付45万元维修资金(第四期)。以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的预售合同、房屋分套建筑面积计算成果表、交付通知书及费用明细表，被告提供的预售许可证、住宅交付使用许可证等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告表示1、因实测面积与暂测面积有误差，被告要求原告必须交清差价款后方可收房；2、被告所称的设备平台在销售时向原告表示可以打通墙壁作为阳台使用，但交房时表示只能作为放置空调外机的设备平台，原告基于销售时的理解认为被告交房时应该另外提供业主安装空调外机的位置，但实际交房时并无位置，因此原告认为房屋缺少原告认为的放置空调外机的平台导致了原告无法放置空调外机致使房屋使用功能受损，而且被告所说的设备平台上安装多台外机是违反有关空调安装规定的；3、关于阳台铁艺栏杆及安全玻璃的诉求，原告认为约定与交付不符，对原告的瞭望权、采光、通风、使用寿命等造成影响，阳台不能整改故而提出赔偿方案，要求按照阳台实体面墙的平面面积乘以购房款单价作为赔偿款，第二次庭审中表示具体金额因无法鉴定评估要求法院酌情确定。被告表示1、差价款确实要求原告交付，但不存在不交清差价款就不能交房的情况，实际上原告是因为其他原因才不收房的；2、现在的设备平台从设计之初到竣工均未有变更，样板房在设备平台上放置的也是中央空调外机，原告购房时可以看到，被告从未向原告承诺设备平台可以作为阳台等使用。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于购房款争议，根据合同约定及法律规定，本院认为，因共用面积增加引起实测面积与暂测面积不一致时被告不得向原告收取该部分增加面积的房款，套内实际面积与约定面积的误差比绝对值在3%以内，被告应按时结算。因此，被告应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。关于迟延交房争议，合同明确约定交房时间，被告无正当理由迟延交房应承担逾期交房违约责任并据此支付违约金。被告提出天气原因导致迟延交房，依据不足，本院不予采信。根据被告制作的“西郊半岛名苑住宅区入住应缴费用明细表”的内容、原告补缴差价款的时间、原告签收交付物品清单的时间等，本院有理由相信被告在交付房屋时确实有要求业主必须付清差价款方可交房的要求。被告提出双方以被告支付原告2,000元购物卡的方式对迟延交房达成一致意见的主张，原告对此不予认可，本院认为，被告提出的上述解决迟延交房问题的方式需以原告认可为前提，因此本院对被告的该项主张不予采信，对被告要求从逾期交房的违约金中扣除2,000元的主张不予支持。违约金的金额按照日万分之三的标准，以原告收房前已支付房款为基数，从2013年9月1日计算到2013年9月14日，金额为4,393.87元。关于阳台的争议，本院认为，合同附件对阳台的约定明确，被告交付的阳台确与约定不符，考虑阳台设计未作变更、被告的违约程度以及对原告的影响，本院酌情确定被告赔偿原告5,000元。关于缺少空调外机平台造成的使用功能损失费，本院认为，被告对房屋设计未作变更，因此原告的该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告倪敏健、沈卫华房款3,493.70元;二、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告倪敏健、沈卫华逾期交房违约金4,393.87元；三、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告倪敏健、沈卫华因交付阳台不符合同约定的赔偿款5,000元；四、原告倪敏健、沈卫华要求被告上海农工商房地产置业有限公司赔偿因缺少空调外机平台造成的房屋使用功能受损损失费5万元的诉讼请求不予支持。本案受理费1,733.28元，由原告负担1,444.43元，被告负担288.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邵 霞审 判 员  段美玲人民陪审员  俞逸辉二〇一四年四月二十四日书 记 员  赵晓霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。