陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终7244号
上诉人（原审被告）陕西杨家置业有限公司。住所地西安市未央区大明宫街道杨家村内办公楼。
法定代表人李志辉，该公司监事。
委托代理人张露，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托代理人范国庆，陕西海普睿诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邓楚庚，男，1985年10月1日出生，汉族，无业，住陕西省铜川市印台区。
委托代理人晁瑜玮，陕西博纳新律师事务所律师。
原审被告西安茗都实业有限公司。住所地：西安市未央区太元路**号。
法定代表人林金和，该公司总经理。
委托代理人高奎博，陕西沣京律师事务所律师。
委托代理人曹国静，陕西沣京律师事务所律师。
上诉人陕西杨家置业有限公司（以下简称杨家公司）因与被上诉人邓楚庚、原审被告西安茗都实业有限公司（以下简称茗都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第08438号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，红星美凯城项目的开发主体为杨家公司，14号楼系茗都公司与杨家公司合作开发项目，依据茗都公司与杨家公司的合作协议，杨家公司负责申办“五证”承担相关费用，茗都公司在向杨家公司支付全款后，取得该栋楼独立的建设权利和义务、有权销售并取得销售收益，由杨家公司负责出具商品房销售发票，销售所得款项必须汇入以杨家公司名义开设的项目单体专用账户等。2013年5月17日，邓楚庚与茗都公司签订协议一份，约定邓楚庚认购位于西安市未央区大明官街道办事处杨家庄村红星美凯城14号楼2单元15层01号房，商品房面积71.1平方米、单价为5547.1元/平方米、总价为394399元，邓楚庚已交纳50％款项即1972O0元，邓楚庚在茗都公司未取得商品房预售许可证之前有权解除协议等；协议同时约定销售合同面积以相关政府部门预测为准、最终面积以实测面积为准。协议签订后，邓楚庚支付了房款1972OO元，茗都公司开具了收款收据。另查，邓楚庚持有的协议及收款收据上加盖的公章为“陕西杨家置业有限公司财务专用章(3)”，茗都公司称该公章系其公司持有使用，其收到了邓楚庚交纳的房款；2O14年12月2日，杨家公司取得14号楼的商品房预售许可证，西安市房屋管理局阳光售房网显示该商品房建筑面积为54.71平方米，该商品房现因茗都公司原因已被查封。现邓楚庚以商品房面积误差过大，且已被法院查封为由诉至法院要求退房。庭审中，邓楚庚坚持其诉讼请求；茗都公司、杨家公司坚持其答辩意见。庭审调解，因双方当事人各持己见致调解未果。
邓楚庚诉至西安市未央区人民法院称，2013年5月17日其在杨家公司处购买了由茗都公司联合开发的红星美凯城14号楼2单元15楼01号房，面积71.1平方米，并签订《红星美凯城房屋内部认购书》。后其向杨家公司交房款1972O0元整。2014年12月2日，茗都公司取得《商品房预售许可证》后一直未与其签订正式合同。经查询，邓楚庚所买房屋面积实际为54.71平方米，与原约定相差巨大，且该房屋已被法院查封，无法办理网签等房屋购买相关手续，取得房屋产权。故诉至法院要求：1、依法解除《红星美凯城房屋内部认购书》；2、茗都公司、杨家公司退还其已交房款197200元整及利息29380元；3、诉讼费、保全费由杨家公司、茗都公司承担。
杨家公司辩称，其公司从未与任何业主签订过14号楼的商品房买合同及红星美凯城内部认购协议，也从未收取过任何业主的购房款，要求驳回邓楚庚对其公司的诉讼请求。
茗都公司辩称，14号楼已经取得商品房预售许可证，属于“五证”齐全的商品房。现其公司同意向邓楚庚交付房屋，邓楚庚主张的利息过高，请求予以减少。因为商品房买卖必须减除公摊面积，所以不存在实际面积和合同约定不符的问题。
原审法院认为，邓楚庚与茗都公司签订的《红星美凯城房屋内部认购协议书》系双方当事人协商一致订立且不违反法律规定，应为有效。现邓楚庚认购的商品房协议暂定面积与预测面积误差为16.39平方米，双方所签协议虽约定销售合同面积以预测面积为准，但本案商品房面积误差比达到23％，面积误差过大足以影响使用，且商品房现因茗都公司原因已被查封，故邓楚庚要求解除协议的请求予以支持。协议解除，茗都公司应退还邓楚庚所交房款，因协议解除系茗都公司原因造成，邓楚庚要求支付房款利息损失的请求应予支持，利息标准酌情以中国人民银行现行1-3年期贷款基准利率年息4.75％计算。本案所涉商品房为茗都公司与杨家公司合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入以杨家公司名义开设的专用账户，故杨家公司应承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十四条之规定，遂判决：一、原告邓楚庚与被告西安茗都实业有限公司于2013年5月17日签订的《红星美凯城房屋内部认购协议书》解除。二、被告西安茗都实业有限公司于本判决生效后二十日内退还原告邓楚庚房款197200元。三、被告西安茗都实业有限公司于本判决生效后二十日内以197200元为基数按照年息4.75%自2013年5月18日至本判决确定的退款之日支付原告邓楚庚房款利息损失。四、被告陕西杨家置业有限公司对被告西安茗都实业有限公司向原告邓楚庚承担的返还房款和支付房款利息损失的责任承担连带清偿责任。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4798元（原告邓楚庚已预交），由被告西安茗都实业有限公司和陕西杨家置业有限公司承担，被告西安茗都实业有限公司和陕西杨家置业有限公司承担部分于上述付款时一并给付原告邓楚庚。
宣判后，陕西杨家置业有限公司不服原审判决上诉称，一审法院认定事实不清，杨家公司不是《红星美凯城房屋内部认购书》当事人，邓楚庚要求杨家公司与茗都公司承担连带责任没有事实依据。邓楚庚与茗都公司签订的《红星美凯城房屋内部认购书》，虽加盖“陕西杨家置业有限公司合同专用章(3)”；茗都公司向邓楚庚出具的收款票据虽加盖“陕西杨家置业有限公司财务专用(3)”，但茗都公司在一审中明确认可这两公章为其使用、控制，邓楚庚所交房款由茗都公司实际收取。虽然茗都公司与杨家公司约定，茗都公司出售14号楼的款项须汇入杨家公司设立的项目单体专业银行账户，但该款项实际归茗都公司所有。一审法院查明的事实均充分证明《红星美凯城房屋内部认购书》及所涉及“红星美凯城”14幢2单元15楼01号住房的销售、收益等均发生在邓楚庚、茗都公司之间，杨家公司没有向邓楚庚出售过该住宅，也未收取邓楚庚的购房款。杨家公司与茗都公司分别为独立的公司法人、非关联公司，杨家公司不是《红星美凯城房屋内部认购书》的当事人，也未从邓楚庚与茗都公司签订的合同中获取任何收益，一审法院以茗都公司与杨家公司合作开发为由，判令杨家公司与茗都公司承担连带责任没有事实依据。一审法院判令杨家公司对茗都公司向邓楚庚承担退还房款的责任承担连带清偿责任没有法律依据。一审法院作出(2015)未民初字第08438号民事判决所依据的法律条文为《合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，前列法律规定仅涉及合同当事人茗都公司应向邓楚庚承担合同责任，没有关于非《红星美凯城房屋内部认购书》当事人杨家公司向邓楚庚承担连带责任的法律规定。上诉请求：1、请求撤销西安市未央区人民法院(2015)未民初字第08438号民事判决书第四项，依法改判，驳回邓楚庚要求杨家公司与茗都公司承担连带责任的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用、保全费由邓楚庚承担。
邓楚庚辩称，茗都公司有杨家置业授权，杨家公司和茗都公司的内部协议不能对抗第三人，应承担连带责任。请求驳回上诉，维持原判。
西安茗都实业有限公司辩称，双方是商品房买卖合同关系，而非民间借贷关系，其未上诉，请法院依法裁判。
经查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”杨家公司与茗都公司之间合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依双方合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入杨家公司名义开设的专用账户，杨家公司亦认可与茗都公司之间为合作关系，应共担风险。原审法院判决杨家公司对茗都公司向邓楚庚承担的返还房款和支付房款利息损失的责任承担连带清偿责任，并无不当。综上，杨家公司上诉请求无事实和法律依据，依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4244元（陕西杨家置业有限公司已预交），由陕西杨家置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 陈 歆