湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第601号
原告肖洪，男，1965年3月24日出生，汉族。
委托代理人米艳艳（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。
被告怀化柒星房地产开发有限公司。
法定代表人施方全。
委托代理人杨杰，湖南诚怀律师事务所律师。
委托代理人吴凯文（特别授权），男，1966年2月21日出生，汉族。
原告肖洪与被告怀化柒星房地产开发有限公司（以下简称柒星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭进行了审理，代理书记员曾群担任法庭记录。原告肖洪及其委托代理人米艳艳，被告柒星公司的委托代理人吴凯文、杨杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖洪诉称：原告于2009年8月25日与被告签订选房意向书，并在2009年9月份与被告签订商品房买卖合同，购买被告修建的位于怀化市鹤城区杨村乡城东路柒星国瑞小区第4栋205号房屋，房屋总价327724元整，后由于房号排列方向发生变化，205号房号变更为202号，实际房屋没有发生变化。原告分四次交了房屋首付款127721元，通过公积金贷款20万元，在2010年9月30日将该款交付给了被告，至此，原告付清所有房款。现原告每月还公积金贷款本息金额1500余元。原告已按合同约定全面履行义务。按合同约定，出卖人应当在2010年12月31日前交付房子，但被告一直没有达到交付条件，无法按照约定履行交付义务。在这期间，原告经常到被告处向其主张权利，被告应当承担违约责任。原、被告双方约定违约金按每月100元计算，明显低于造成原告的实际损失。原告购买争议房屋居住，就是因为现住的房子楼层过高，面积过大。现被告延期交房，导致原告无法入住争议房屋，出租现住房屋，造成原告的租金损失，应当由被告承担。违约时间应从2011年1月1日开始计算至2014年4月20日原告收到被告交房通知书日为止，按照每个月1500元计算，被告应当赔偿原告58500元整。综上，原告诉于法院，请求判决被告赔偿原告延期交房违约金58500元（自2011年1月1日起按照每月1500元计算至2014年4月20日止，具体金额参照最终评估结果计算），本案诉讼费由被告承担。
被告柒星公司辩称：1、原告违约金支付请求权多数已经超过诉讼时效。本案当事人在合同中约定以月为单位累计计算逾期交房违约金，即违约一月应就支付一定数额的违约金，违约金的总额等于一月的违约金乘以违约月数，违约金可以累计。原告请求权属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告主张自2011年1月1日至2014年4月20日，共计40个个别请求权，其中按起诉日倒推两年即2011年1月1日至2012年6月24日期间的相应18个个别请求权超过两年的诉讼期间，依序丧失胜诉权。自2012年6月25日至2014年4月20日的请求权仍在诉讼时效期间内，按合同约定计算，原告主张的逾期交房违约金应是2086.67元，未超过诉讼时效期间。2、未超过时效的全部或部分请求权依法不应支持。2011年9月2日柒星国瑞4号楼经过设计、施工、监理与建设单位检验合格，已经具备约定交房条件。2011年10月17日原告已经收到《交房、收房通知书》但拒绝收房，该日后被告不应当承担违约责任，原告不应当得至逾期交房违约金。2013年9月23日涉案房屋完成验收后备案，已经完全满足原告认可的交房条件，因原告已经收至前述交房通知且不再有拒收理由，故自2013年9月23日起至2014年4月20日共计6个月28日，不应当计算在迟延履行范围内，故违约金数额应为2186.67元-100元／月×（6月＋28日÷30日／月）＝1493元。3、房屋交付迟延由多种原因造成，具有法定免责事由。自2010年9月6日部队要求市委及其他多个政府部门责令被告停工，涉案房屋建设、施工、验收受到案外人影响，该因素属于不可抗力，延期交房责任不在被告。4、原告要求调整违约金支付标准的诉讼请求不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》等的规定，违约金的调整以实际损失为前提，原告在诉状中所称的损失并未实际发生，不是实际损失，只是一种预期的利益。原告以预期利益为基数要求增加违约金计算标准没有事实和法律依据，应不予支持。
经审理查明：2009年，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于怀化市鹤城区杨村乡城东路柒星国瑞小区第4栋202号；该房的预售许可证号为怀房售许字（2009）第0111号；房屋总价327724元；被告应当在2010年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。双方另在本合同的附件四即合同补充协议中约定：“若出卖人逾期交房，出卖人补偿买受人按合同逾期时间计算每月100元人民币。此条款只适用于买受人已按合同约定付足了相应购房及其他费用款项的情况，其余情况出卖人不负责任。”合同签订后，原告分期交付了房款127724元，办理了公积金贷款200000元，房款现已全部付清。2011年被告通知原告收房，原告以商品房未经验收合格拒绝收房。后原、被告进行多次协商未果。2014年4月22日被告再次向原告发出《交房、收房通知书》一份，通知原告收房。同年5月6日，原告以被告延期交房等为由投诉至怀化市工商行政管理局消保科，经该部门组织调解，双方于5月28日达成《消费者投诉调解协议书》一份，内容为：“1、由怀化柒星房地产开发有限公司补偿投诉人肖洪损失人民币壹万元整，在5月底前补偿到位；2、5月底前，消费者肖洪先生到怀化柒星房地产开发有限公司收房，并交纳收房相关费用；3、肖洪自2014年6月开始交纳物业管理费……”，怀化市工商行政管理局消保科在该调解协议书上加盖了公章。后双方因补偿款支付与收房的履行先后顺序问题产生争议，致该协议至今未履行。2014年6月26日，原告诉至法院要求被告支付延期交房违约金，形成纠纷。在庭审过程中，原告将诉讼请求金额58500元变更为52316元。
另查明：原告所购房屋编号原为205号，后因编号方向改变，签订合同时变更为202号。截止2011年9月3日柒星国瑞4#楼分别经勘察、设计、施工、监理单位验收合格。2013年9月23日，柒星国瑞4#楼工程经竣工综合验收备案。另，原、被告陈述2014年5月28日在怀化市工商行政管理局消保科调解协商的是延期交房违约金及收取物业费、配套设施费等内容。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、原告肖洪身份证复印件及被告柒星公司营业执照、机构代码证、法定代表人证明书复印件各一份，证明原告的身份及被告柒星公司的基本信息情况；
2、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告从被告处购买柒星国瑞小区第4栋202号房屋，双方约定被告应当在2010年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用及合同附件四中的合同补充协议对逾期交房违约责任的约定情况；
3、收据复印件五张，证明原告通过付现及公积金贷款的方式已付清总房款327724元的情况；
4、《柒星国瑞4#楼工程竣工综合验收备案表》复印件一份，证明柒星国瑞4#楼开工日期为2009年7月20日，竣工日期为2011年9月1日，截止2011年9月3日柒星国瑞4#楼分别经勘察、设计、施工、监理单位验收合格及2013年9月23日柒星国瑞4#楼工程经竣工综合验收备案的情况；
5、《交房、收房通知书》一份，证明被告2014年4月22日书面通知原告办理收房手续的情况；
6、《消费者投诉调解协议书》一份，证明经怀化市工商行政管理局消保科调解，原、被告于2014年5月28日达成调解协议及协议约定的情况；
7、庭审笔录中当事人陈述，证明本案的其他情况。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应诚实全面履行。按合同约定，原告付清房屋总价款后，被告应当在2010年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，但被告未能按合同约定时间交付经验收合格的商品房给原告，被告应承担逾期交房违约责任。被告辩称房屋交付迟延系由多种原因造成，责任不在被告的主张，因被告提交的相关证据材料均为复印件且部分资料的发生时间在合同约定的交房时间之后，故本院对此抗辩理由不予采信。原告以双方约定的每月100元违约金低于其实际损失要求被告赔偿原告租金损失的请求，因原、被告已就逾期交房补偿等达成调解协议书一份，该调解协议书系在相关职能部门的组织下达成，是当事人真实意思的表示，具有民事合同的性质，双方应按约履行，故对原告要求被告赔偿逾期交房违约金中超过10000元的诉讼请求，本院不予支持。因双方于2014年5月28日达成包括逾期交房补偿在内的调解协议，故被告辩称原告部分诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告怀化柒星房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告肖洪支付逾期交房违约金10000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1262元，由原告肖洪负担1046元，被告怀化柒星房地产开发有限公司负担216元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 陈艳君
人民陪审员 倪 勇
人民陪审员 向绪平
二〇一四年九月三十日
代理书记员 曾 群
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。