福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）厦民终字第2888号
上诉人（原审原告）方世传，男，1950年10月25日出生。
被上诉人（原审被告）厦门市杏林建设开发公司，住所地福建省厦门市集美区杏林杏东路43号。
法定代表人王智。
上诉人方世传因与被上诉人厦门市杏林建设开发公司（以下简称“杏林建发公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2013）集民初字第676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方世传向原审法院起诉，请求判令杏林建发公司：1、立即支付方世传逾期交房违约金人民币86077.6元（从2010年12月31日起计至2011年11月21日止，每日按已付房价款万分之三计）；2、立即支付逾期办证违约金人民币4098.9元（按已付购房款的0.5%计算）；以上两项共计人民币90176.5元；3、承担本案诉讼费。
原审判决查明，2007年7月6日，以杏林建发公司为出卖人、方世传为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1167522），约定由方世传向杏林建发公司购买位于文滨花园二期5＃楼、6＃楼6＃楼（T1）19层02单元，房屋总价款为819786.9元，其中第八条约定：“交付期限：出卖人应当在2010-12-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经设计单位、建设单位、监理单位及施工单位共同验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.详见附件四‘合同补充协议’第四条。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金。”第十一条约定：“交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四‘合同补充协议’第四条。”第十五条约定：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.详见附件四‘合同补充协议’第5条。”该合同的附件四《合同补充协议》第四条约定：“交付期限及交接：2.交房通知由出卖人用挂号信方式向买受人发出通知，并通过联系电话或短信通知买受人。在买受人未能及时收到交房通知信的情况下，交房通知自邮寄之日起（以邮戳为准）6日后视为送达。买受人应保证主合同中记载的联系方式真实、有效，如有变更应及时书面通知出卖人，否则导致出卖人无法或延迟进行有关通知的后果及损失均由买受人承担。3.出卖人可以提前按合同约定的交付期限将商品房交付买受人，买受人不得拒绝。买受人应按出卖人通知书指定的时间、地点与物业公司办理商品房交接手续，并交付物业管理费及有关费用。由于买受人原因未能按期交房的，从交房期限届满之日起，视为商品房已交付买受人，除商品房的风险责任自交房之日起转移由买受人承担之外，买受人应按物业管理规定缴交物业管理费及公共维修金。4.商品房交接过程中发现的质量问题不影响交接手续的办理，买受人应在房屋交接后根据合同及补充协议的有关约定要求出卖人承担保修责任。5.出卖人在交付商品房时可在取得厦门市建设与管理局颁发的《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》后，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且不影响商品房交接手续之办理。”第五条约定：“关于产权登记的约定：1.出卖人提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案日期以厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅开具的收件收据受理时间为准。2.买受人须在接到出卖人通知后的10日内将办理产权所需的有关资料及费用送交出卖人或委托的代办单位，统一向房管局申请办理该项目的产权证书。逾期由买受人自行负责，出卖人不再承担产权办理义务。”上述合同及补充协议并对双方的其他权利义务进行了约定。2009年9月27日，文滨花园二期6＃楼经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位共同进行住宅工程质量分户验收，综合验收结论为符合要求。2010年2月3日，讼争房屋经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位共同进行验收，单位工程质量综合验收结论为同意验收，竣工验收结论为“本工程按设计文件和合同约定的内容施工并完成，经专业验收小组检查验收符合设计及施工规范要求。本工程各个分部评定、质量控制资料核查、安全和重要使用功能核查及抽查结果均符合要求，观感综合评价好，单位工程质量等级合格，同意竣工验收”。其后，文滨花园二期5#楼6＃楼通过消防验收，并于2010年8月1日办理网上竣工验收消防备案。2010年11月，杏林建发公司向方世传发出《交房通知单》“文滨花园二期6号楼T1幢1902单元，定于2010年11月5日验收交接，请持交房通知单到兴发物业管理处办理交房手续”，2010年11月26日，方世传的妻子钟细凤替方世传签收该《交房通知单》。其后，方世传以房屋质量存在质量问题为由拒绝接收房屋。2011年4月28日，方世传在文滨花园二期6号楼（T1）1902室的《商品房使用说明书》及《商品房质量保证书》上签名“本套房经本业主验收，同意于房屋实际交付使用之日2011年4月28日接收。”2011年10月17日，厦门市国土资源与房产管理局受理讼争房屋的项目初始登记。2012年2月9日，厦门市房地产交易权籍登记中心向杏林建发公司发出《项目土地房屋权属登记通知书》“贵单位可于即日起办理该项目的分户登记及转移登记手续”。2012年3月21日，杏林建发公司代为收取方世传办理产权证的相关资料。2012年9月29日，厦门市国土资源与房产管理局受理讼争房屋的转移登记／分户登记。2012年10月9日，方世传取得讼争房屋的《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第01010603号）。
上述事实有方世传提供的商品房买卖合同（包括附件一：房屋平面图、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三：装饰、设备标准、附件四：合同补充协议，商品房买卖合同备案证明）、厦门市土地房屋权证、厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅收件收据（收件号：20122171058904）、厦门市杏林建设开发公司办理权证收件单（No.0003383），杏林建发公司提供的《厦门市商品房使用说明书、商品房质量保证书》、交房通知单、厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅收件收据（收件号：2011201000145）、《项目土地房屋权属登记通知书》（编号：20120018）以及双方当事人的当庭陈述为证。
原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，双方应当按照该合同的约定履行各自的义务。关于方世传主张的逾期交房违约金，原审法院认为，根据双方之间《商品房买卖合同》的约定，交房条件为“该商品房经设计单位、建设单位、监理单位及施工单位共同验收合格”，讼争房屋已经在合同约定的交房日期之前经过了设计单位、建设单位、监理单位及施工单位的共同验收合格，并经过了消防验收，已经具备合同约定及法律规定的交房条件，且杏林建发公司也在合同约定的交房日期前向方世传发出了书面的交房通知单，现方世传以房屋存在质量问题为由延迟收房，根据《合同补充协议》第四条的约定“出卖人可以提前按合同约定的交付期限将商品房交付买受人，买受人不得拒绝”，“商品房交接过程中发现的质量问题不影响交接手续的办理，买受人应在房屋交接后根据合同及补充协议的有关约定要求出卖人承担保修责任”，故方世传延迟收房的理由不能成立，方世传要求杏林建发公司支付逾期交房违约金因缺乏相应的事实依据与法律依据，不予支持。关于方世传主张的逾期办证违约金，原审法院认为，由于买受人原因导致房屋延迟交付的，办证时限自实际交付之日起算，方世传于2011年4月28日在《商品房使用说明书》及《商品房质量保证书》上签名“本套房经本业主验收，同意于房屋实际交付使用之日2011年4月28日接收”，故办证时限应从房屋实际交付之日即2011年4月28日起算，即从2011年4月28日起的540日内。关于杏林建发公司的办证义务，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”以及《合同补充协议》第五条的约定“出卖人提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案日期以厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅开具的收件收据受理时间为准”，应认定出卖人即杏林建发公司承担的是商品房项目登记的主办义务，违约责任的承担也仅针对该项义务的完成，但出卖人对买受人办理分户登记仍应承担协办义务。根据庭审查明的事实，杏林建发公司于2010年11月7日将办理权属登记的资料报产权登记机关进行项目初始登记并得到产权登记机关的受理，杏林建发公司承担的项目登记的主办义务已经完成，其后其承担的是分户登记的协办义务。2012年2月9日，厦门市房地产交易权籍登记中心向杏林建发公司发出《项目土地房屋权属登记通知书》“贵单位可于即日起办理该项目的分户登记及转移登记手续”；2012年3月21日，杏林建发公司代为收取方世传办理产权证的相关资料；2012年9月29日，厦门市国土资源与房产管理局受理讼争房屋的转移登记／分户登记；2012年10月9日，方世传取得讼争房屋的《厦门市土地房屋权证》；上述各项办理产权证手续的时间均在自实际交房时间即2011年4月28日起算的540日以内，故方世传要求杏林建发公司支付逾期办证违约金亦因缺乏相应的事实依据与法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回方世传的诉讼请求。案件受理费2054元，减半收取1027元，由方世传承担。
宣判后，方世传不服，向本院提起上诉。
上诉人方世传上诉称，一、一审认定被上诉人不存在逾期交房缺乏事实和法律依据，依法应当改判。首先，2007年7月6日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，合同约定被上诉人应于2010年12月30日前，将房屋交付上诉人使用。上诉人在接到交房通知书准备接受房屋时，发现房屋存在严重的质量问题，卫生间及厨房地面空鼓，防水失效，塑钢窗密封不严，房间大窗玻璃压条缺失，阳台涂料脱落等无法正常居住。根据厦门兴发物业业主入住房屋验收单可知，房屋存在质量问题并非上诉人单方陈述，而是由兴发物业服务中心管理人员认可后依据实际情况填写的。由此可知，即使被上诉人已经向上诉人送达了交房通知书，但其交付的房屋存在质量问题，影响上诉人的正常居住，在被上诉人未将房屋整改完毕后，上诉人拒绝接受房屋是合情合理的。一审判决以《合同补充协议》第四条的约定认定上诉人延迟收房的理由不能成立，从而认定被上诉人不存在逾期交房的事实是缺乏事实依据的。其次，从本案的事实来看，上诉人于2011年4月28日在《商品房使用说明书》及《商品房质量保证书》上签名，同意接收讼争房屋。从法律上看，被上诉人向上诉人发出交房通知书，仅仅履行的是通知的义务，而实际完成交付则应当经过上诉人的验收，并经上诉人对该房屋的设备、设施正常运行签字认可。一审判决以被上诉人于2010年12月30日发出交房通知书便认定被上诉人已经履行完交房的义务明显是缺乏法律依据的。上诉人于2011年4月23日签收了《商品房使用说明书》及《商品房质量保证书》之日，但讼争房屋仍然存在质量问题，被上诉人消极怠慢，不承担相应的维修责任，拒不将房屋交付上诉人，后经上诉人多次催促，才于2011年11月21日勉强将房屋交付上诉人。因此，被上诉人虽于2010年12月30日前向上诉人发出交房通知书，但其交付的房屋存在严重的质量问题，一直未将房屋实际交付上诉人，上诉人实际接收该房屋的时间为2011年11月21日，被上诉人存在逾期交房的事实。二、一审判决认定被上诉人不存在逾期办证的行为是缺乏事实和法律依据的。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》四十五条的规定，被上诉人应于房屋交付使用后的540天内将办理权属登记资料报产权登记机关备案。但截止至2012年9月29日，被上诉人才到厦门市国土资源与房产管理局办理分户登记，上诉人于2012年10月9日才取得讼争房屋的产权证，一审判决首先认定被上诉人不存在逾期交房，被上诉人已在合同约定的2010年12月30日前完成交房，但一审判决同时又认定因本案宋争房屋于2011年4月28日才由上诉人同意接收，办理产权证的时间应从这一日起算，因此不存在逾期办证，这一判决是前后矛盾的。综上，被上诉人不仅要承担逾期交房的违约金，还应承担逾期办证的违约金，一审判决是错误的，应当改判。
被上诉人杏林公司答辩称，一、一审法院对被上诉人不存在逾期交房事实及上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金缺乏事实与法律依据的认定是正确的。1、被上诉人通知上诉人交房验收争讼房屋时，讼争房屋不仅已经通过四方单位的竣工验收，而且也取得“两书”，讼争房屋完全符合合同约定和实践操作要求的交房条件。2、被上诉人提前通知上诉人办理宋争房屋交房验收手续，上诉人却拒不按照交房通知书的时间办理交房手续，因此，本案“逾期交房”的责任在于上诉人。3、被上诉人提交的证据证明讼争房屋的各个项目都验收合格，不存在上诉人所述的质量问题。二、被上诉人已于合同约定的办理权属登记日期之前，依约履行了协助办理权属证书的义务，一审法院对被上诉人不存在逾期办证的事实以及上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金缺乏事实与法律依据的认定是正确的。1、根据合同法第十五条的约定以及合同附件第五条的约定，在被上诉人将办理权属所需的资料向产权登记机关报备，并由产权登记机关出具收据收件之日，被上诉人就履行了协助办理权属证书的义务。2、被上诉人已向权属登记机关办理商品房产权初始登记，应视为已经完成了办理权属登记相关业务。3、本案是由于上诉人的原因导致房屋迟延交付，故办证时间应以实际交付时间起算。4、退一步说，即使按照合同约定的交房时间2010年12月31日为办证时间的起算点，540天的办证截止日为2012年6月22日，而被上诉人2011年10月17日已经完成协助办证的法定义务，也不存在逾期办证的事实。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请予以驳回上诉，维持原判。
经审理查明，除上诉人认为验收单上关于房屋有质量的描述并非其单方陈述而是有物业公司的确认以外，双方对一审查明的其他事实没有异议，双方均未提交新证据，本院对双方无异议的事实予以确认。
本院认为，本案讼争焦点在于杏林建发公司是否逾期交房以及杏林建发公司是否逾期办证。本案双方当事人自愿签订《商品房买卖协议》，意思表示真实，内容合法有效，双方应严格履行各项合同义务。杏林建发公司是否存在逾期交房等违约行为，应根据双方订立之协议确认。
首先，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，该讼争房屋交房的质量要件为“该商品房经设计单位、建设单位、监理单位及施工单位共同验收合格”，根据杏林建发公司举示之证据，本案讼争房屋已经过以上四单位共同验收合格，并通过了消防验收，符合合同约定的交房质量要件，讼争房屋已具备合同约定的交房条件。根据该协议第四条“商品房交接过程中发现的质量问题不影响交接手续的办理，买受人应在房屋交接后根据合同及补充协议的有关约定要求出卖人承担保修责任”的规定，方世传在交接时认为房屋存在质量问题，并书面记录后，应按照合同约定办理房屋交接手续，并要求杏林建发公司在交房后承担保修责任。现方世传以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持其要求杏林建发公司支付逾期交房违约金的请求，并无不当。
其次，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”以及《合同补充协议》第五条的约定“出卖人提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案日期以厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅开具的收件收据受理时间为准”，杏林建发公司已于2011年10月17日将办理权属登记的资料报予产权登记机关进行项目初始登记并取得了受理的收件收据，其在办理权属登记中应履行的合同义务已经完成。方世传以其取得权属证书的时间诉称杏林建发公司存在逾期办理情况，缺乏事实依据，不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。方世传的上诉请求缺乏事实和法律依据，不应得到支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2054元，由上诉人方世传负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
代理审判员 洪德琨
代理审判员 许 莹
二〇一三年十二月二十七日
代书 记员 潘婉燕