贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民商初字第241号
原告中国银行股份有限公司遵义分行。住所地贵州省遵义市红花岗区民主路*号。
负责人王宇清，行长。
委托代理人王颖，贵州佳信律师事务所律师。
委托代理人唐晓刚，贵州佳信律师事务所实习律师。
被告刘议阶，男，汉族，贵州省遵义市人。
被告遵义市康吉房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市红花岗区湘山路**号附*号。
法定代表人蒲文忠，董事长。
委托代理人陈涛，员工。
原告中国银行股份有限公司遵义分行（以下简称中行遵义分行）诉被告刘议阶、遵义市康吉房地产开发有限公司（以下简称康吉房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理，依法由审判员陈利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王颖和唐晓刚、被告刘议阶、被告康吉房开公司委托代理人陈涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中行遵义分行诉称，2003年6月19日，两被告签订《商品房买卖合同》，由被告刘议阶购买被告康吉房开公司开发的位于贵州省遵义市红花岗区颜村水晶碧苑X区XX号住房一套，该住房面积约为352平方米，购房总价款为510400.00元。2003年7月9日，我行与刘议阶签订《住房抵押贷款合同》，约定刘议阶向我行借款357000.00元，借款期限为13年，并约定了利息和逾期罚息支付标准。同时，刘议阶用其所购买的房屋为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押权登记，康吉房开公司也以保证人身份在合同上签章，约定为刘议阶该笔借款承担连带责任保证。合同签订后，我行按约履行了出借义务，但刘议阶却未按约归还贷款，已逾期61期，截止2015年1月19日尚欠借款本息296000.00元未还。经多次催收未果，特诉至人民法院，请求判决：一、解除三方于2003年7月9日签订的《住房抵押贷款合同》；二、判令刘议阶偿还借款本金211235.13元并支付利息、罚息84764.87元（截止2015年1月19日），并支付从2015年1月20日起至还清款之日止按照合同约定计算的利息和罚息；三、判令康吉房开公司对上述借款本息承担连带清偿责任；四、确认我行对抵押物享有优先受偿权。
被告刘议阶到庭参加了诉讼，但明确表示无答辩意见。
被告康吉房开公司辩称，被告刘议阶逾期还款超过61期，原告中行遵义分行应该及时主张权利，根据诉讼时效的原则我公司只承担24个月以内的罚息，超过部分不予承担。
经审理查明，2003年6月19日，被告刘议阶和被告康吉房开公司签订《商品房买卖合同》，约定刘议阶购买康吉房开公司开发的位于贵州省遵义市红花岗区颜村水晶碧苑X区XX号的房屋一套，约定购房总价款为510400.00元，支付方式为首付30%，余款作银行按揭支付。2003年7月9日，原告中行遵义分行与刘议阶、康吉房开公司三方签订《住房抵押贷款合同》，约定刘议阶向原告借款357000.00元用于购买前述房屋，贷款期限为13年，借款月利率为4.2‰，并按中国人民银行基准利率浮动按照有关规定进行相应调整，还款方式为按月等额本息还款，如连续三期或累计三期未能按约还款付息，则原告有权解除合同，并提前收回贷款及处置抵押物。该合同中同时约定，原告自愿以所购前述房屋为该笔借款提供抵押担保，康吉房开公司也自愿为该笔借款提供连带责任保证，保证期间至全部借款本息及有关费用清偿之日。合同中还约定了抵押物保管、债权转让、违约责任等其他各项权利义务。2003年7月15日，三方针对上述贷款合同向遵义市公证处申请公证，该处于同日作出（2003）遵市融证字第1669号公证书。合同签订后，原告按照约定发放贷款，但刘议阶却没有按照约定还款付息，截止2015年1月19日，尚欠本金211235.13元和利息40344.42元、罚息44110.23元。原告经催收未果，遂诉来本院，酿成本案讼争。
另查明，在三方当事人签订《住房抵押贷款合同》之前，即已经向遵义市红花岗区房屋产权监理处申请办理了关于所购房屋按揭贷款的抵押权登记手续，该处于2003年7月7日核发了房屋他项权利证书。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《住房抵押贷款合同》、公证书、借款借据、抵押物清单、房屋他项权证、利息清单等书证及各方当事人的当庭陈述在卷佐证，已经庭审质证、认证，足以认定。
本院认为，原告中行遵义分行和被告刘议阶、康吉房开公司所签订的《住房抵押贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。合同签订后，原告已按约定履行发放贷款的义务，而刘议阶却没有按照约定偿还借款，截止2015年1月19日，已累计逾期61期，按照合同约定，原告有权解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院对原告要求解除《住房抵押贷款合同》的诉讼请求予以支持。对于原告要求刘议阶偿还借款本金并支付利息、罚息的诉讼请求，因已经查明截止2015年1月19日尚欠本金211235.13元和利息40344.42元、罚息44110.23元，合同中也约定了合同解除后原告有权提前收回贷款，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，刘议阶应当偿还上述尚欠的借款本息，并支付从2015年1月20日起至还清款之日止按照合同约定计算的利息及罚息，但原告对该项诉讼请求中所主张的利息数额与本院查明事实不符，本院据实予以支持。对原告要求确认对抵押物具有优先受偿权的诉讼请求，因合同各方已经就该笔借款所提供的抵押担保到有关管理机关办理了登记备案手续，该抵押权已依法设立，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，本院对原告该项诉讼请求予以支持。对于原告要求康吉房开公司对上述借款承担连带清偿责任的诉讼请求，因各方对康吉房开公司为该笔借款进行保证担保的事实不持异议，且所约定的保证方式为连带责任保证，保证期间也尚未届满，故康吉房开公司应当承担连带保证责任，但根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，本案中提供抵押担保的系借款人，合同中对抵押担保和保证担保同时存续的债权实现方式未作特别约定，原告应当先就抵押物实现债权，故对于原告的该项诉讼请求本院仅支持康吉房开公司就该笔借款抵押物不足以清偿部分承担连带责任。对于康吉房开公司关于仅承担24期罚息的辩解意见，因合同约定为按月等额本息还款法，在合同履行期限内原告可以随时向借款人或者保证人主张权利，不适用诉讼时效抗辩，故本院对康吉房开公司该项辩解意见不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司遵义分行和被告刘议阶、遵义市康吉房地产开发有限公司于2003年7月9日，签订的《住房抵押贷款合同》（合同编号2003年1238号）；
二、由被告刘议阶在本判决书生效之日起十日内偿还给原告中国银行股份有限公司遵义分行借款本金人民币211235.13元，并支付该笔借款的利息和罚息（截止2015年1月19日共计84454.65元，从2015年1月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止按照合同约定计算）；
三、由被告遵义市康吉房地产开发有限公司对上述借款抵押物不足清偿部分承担连带清偿责任；
四、原告中国银行股份有限公司遵义分行对抵押物即位于贵州省遵义市红花岗区颜村水晶碧苑X区XX号的房屋具有优先受偿权。
案件受理费2870.00元，由被告刘议阶承担。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。
审判员 陈利
二〇一五年五月二十七日
书记员 刘燕