山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民初字第1164号
原告贾中升。
原告吕婷婷。
委托代理人李志平，山东永立律师事务所律师。
被告青岛鹏飞房地产开发有限公司。
法定代表人单保平。
委托代理人马立东，山东森嵘律师事务所律师。
委托代理人石雯君，山东森嵘律师事务所律师。
原告贾中升、吕婷婷与被告青岛鹏飞房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告贾中升、吕婷婷的委托代理人李志平，被告青岛鹏飞房地产开发有限公司的委托代理人马立东、石雯君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月3日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的枫林绿洲二小区5号楼1单元303户房屋，现原告已根据合同约定交清全部房款345998.10元。2012年7月8日，原告已接收并入住该房屋。根据约定被告应在双方交接房屋后180日内办理房屋权属证书，但因被告原因，致使原告至今不能办理房地产权属证书，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故请求判令：1、被告按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付自2013年1月5日起至2013年10月31日止的逾期办理房屋权属证书违约金23896.94元。2、被告在房地产权属证书办理完毕之日起10日内按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付自2013年11月1日起至原告实际取得房产证之日止的逾期办理房屋权属证书违约金。3、诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告向本庭提交下列证据：
1，青岛市商品房预售合同1份，证明原告与被告之间的房屋买卖合同关系以及房款、交款、办证的事项的约定。被告对该证据的真实性无异议，该合同第十四条是关于办证约定。
2，预收款收据1份、工商银行青岛市北第二支行个人购房借款担保合同1份，证明原告已按合同约定全额交清房款。被告对该证据的真实性无异议，但借款合同证明不了原告9向被告付款的时间及事实，且合同约定应于2010年8月10日付款27.5万元，但原告2010年9月9日才签订了借款合同，付款必然逾期，根据合同第三页第7条约定，逾期付款超过七天应承担总房价款1%的违约金，被告保留要求原告承担逾期付款违约责任的权利。
3，青岛鹏飞物业有限公司收据1份，证明原、被告双方于2012年7月对涉案房屋进行了交接，且原告自接收之日起开始缴纳物业费。被告认为物业公司出具的收款收据与被告无关，被告无法确认其真实性，且与本案无关联性，证明不了原告所要证明的事项。
被告辩称，根据合同约定被告应在取得房地产权登记证明180日内双方签订房屋交接书，房屋交接书签订之日起180天内办理过户手续，必须具备该两条件才存在逾期办证问题，由于该两个条件均未成就，因此被告不存在违约问题。原告所诉无事实及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。
为证明其抗辩理由，被告向本庭提交下列证据：
1，大房产证1份，证明2014年4月24日涉案房屋办理了大房产证。原告对此无异议。
2，原告贾中升、吕婷婷2014年8月26日房屋交接书1份，证明原告签了房屋交接书，此时合同约定的申领房地产权证条件成就。原告对签订的交接书的真实性均无异议，但这是被告为了逃避支付逾期办理房地产权证违约责任而签订的人为证据，且与实际交房时间不符，该交接书的签订过程中，被告存在欺诈和胁迫行为，不应当作为证据使用；房屋交接的日期应以原告主张的实际交接日期为准。
经审理查明，2010年8月3日，原告贾中升、吕婷婷与被告青岛鹏飞房地产开发有限公司签订了《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于青岛市城阳区银河路555号枫林绿洲二小区5号楼1单元303户房屋，房屋总价款为345998.10元，该房屋的交付必须具备综合竣工验收证明，并定于2012年6月30日前甲方即被告向乙方即原告交付该房屋。房屋交付的标志为房屋交接时业主签字认可的房屋验收交接书。第十四条约定：在甲方取得了房地产权属登记证明后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。甲方已选聘青岛鹏飞物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》。合同附件一约定原告付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，乙方于2010年8月3日与甲方签约，并付首付房款70998.10元，于2010年8月10日前支付房款275000元。
2012年7月8日，原、被告双方对房屋进行了交接，原告接收涉案房屋。
2014年4月24日，被告青岛鹏飞房地产开发有限公司取得了涉案房屋的权属登记证书
2014年8月26日，原告贾中升、吕婷婷与被告青岛鹏飞房地产开发有限公司签订了《房屋交接书》。
以上事实，有商品房预售合同、房屋交接书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，综合原、被告的诉辩理由，并结合本院查明的事实，本案争议的焦点问题是原告主张的逾期办证违约金应适用双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条约定还是适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本院认为，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违法法律规定，应认定为有效合同，双方当事人的权利义务应以合同约定为准，该合同第十四条明确约定：“在甲方取得了房地产权属登记证明后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证”，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条之“特殊约定”情形，排除了该条办理房屋权属证书期限和违约责任规定的适用。本案中，办理房地产权证必须的条件有三项：一、被告取得房地产权属登记证明，即初始登记（大产权证）；二、被告在取得上述初始登记后180日内与原告签订《房屋交接书》；三、双方签订《房屋交接书》之日起180日内内向青岛市城阳区房地产管理处办理相关手续，申领房地产权证，被告取得初始登记的时间是2014年4月24日，此时具备办理房地产权证的第一项条件，被告应在180日内与原告签订《房屋交接书》，而被告在同年8月26日与原告签订《房屋交接书》，未逾期办理，此时办理房地产权证的第二项条件具备，双方应在180日内，即2015年2月25日前向房产部门办理申领房地产证手续，因此至原告起诉之日即2014年2月19日，被告不存在违反合同第十四条约定的情形，原告亦未提交证据证明其受到的实际损失，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：
驳回原告贾中升、原告吕婷婷要求被告青岛鹏飞房地产开发有限公司按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付自2013年1月5日起至原告实际取得房产证之日止的逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求。
案件受理费397元，由原告贾中升、吕婷婷负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 秦忠基
审判员 顾 伟
审判员 赵丕杰
二〇一四年十二月二日
书记员 胡绪云
附本案依据的法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。