福建省南靖县人民法院民 事 判 决 书（2015）靖民初字第1540号原告汪佳捷，男，1982年2月28日出生，汉族，居民，住福建省厦门市集美区。委托代理人郑静华，福建大易律师事务所律师。被告孙勇林，男，1970年7月12日出生，汉族，居民，住福建省厦门市集美区。被告曾美叶，女，1971年8月17日出生，汉族，居民，住福建省厦门市集美区。以上二被告的委托代理人孙斌林，男，1973年8月18日出生，汉族，居民，住福建省厦门市集美区。本院于2015年4月28日立案受理了原告汪佳捷与被告孙勇林、曾美叶房屋买卖合同纠纷一案，依法由代理审判员詹慧斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪佳捷的委托代理人郑静华、被告孙勇林、曾美叶的委托代理人孙斌林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪佳捷诉称，2013年4月29日，被告孙勇林、曾美叶将处于按揭中且未办理产权证的位于福建省南靖县山城镇溪边村四公里处天鹅湖花园一期57幢02号房出售给原告汪佳捷。原告汪佳捷已于2013年4月29日前付清全额购房款人民币1000000元。同日，原、被告双方签订《房屋买卖预约合同》，约定：由被告继续按月缴交银行房屋按揭款，但不能出现逾期还款，如逾期一次，被告需赔偿原告人民币5000元；如逾期二次，被告需赔偿原告人民币10000元；如逾期三次，被告需赔偿原告20000元；如出现四次逾期（含四次），被告需赔偿原告200000元且原告可以选择继续履行合同或解除合同；若原、被告双方解除合同，被告需在法律规定或约定的退款责任明确之日起3日内将原告实际支付的款项全额退还。2013年5月8日，原、被告共同到福建省厦门市鹭江公证处办理了合同公证。后原告经查询，发现被告有超过五次逾期交付按揭贷款。为此，原告汪佳捷起诉本院，请求判令：被告返还已支付购房款人民币1000000元及违约金人民币200000元，并解除双方于2013年4月29日签订的房屋买卖预约合同（编号：JRBZXF2013042XXX）。被告孙勇林、曾美叶辩称，被告孙勇林、曾美叶两夫妻都不识字，原、被告签订《房屋买卖预约合同》后，原告要被告去做公证，并称公证完了再支付1000000元购房款，做完公证和房屋买卖合约后，原告没有给被告公证书和房屋买卖合约。原告至今仍未支付被告购房款才导致被告18次逾期缴交房屋按揭款。被告要求驳回原告的诉讼请求，并要求判决原告履行合约，并支付违约金。经审理查明，2012年7月27日，被告孙勇林、曾美叶与漳州地利房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：35××××059），由被告孙勇林、曾美叶向漳州地利房地产开发有限公司购买了一套位于福建省南靖县山城镇溪边村四公里处天鹅湖花园一期57幢02号店面。建筑面积为110.550m2，商品房总价为人民币1000000元。原告汪佳捷于合同签订当日向漳州地利房地产开发有限公司一次性支付了购房款500000元作为首期，并约定其余购房款人民币500000元由被告孙勇林、曾美叶向中国工商银行有限公司南靖支行申请按揭贷款支付。后被告孙勇林、曾美叶又向漳州地利房地产开发有限公司支付了购房款100000元。2012年8月28日，被告孙勇林、曾美叶与中国工商银行有限公司南靖支行签订了《个人购房借款／担保合同》，约定：被告孙勇林、曾美叶向中国工商银行有限公司南靖支行借款人民币400000元，借款期限为120个月。2013年4月29日，原告汪佳捷与被告孙勇林、曾美叶签订《房屋买卖预约合同》，被告孙勇林、曾美叶将位于福建省南靖县山城镇溪边村四公里处天鹅湖花园一期57幢02号房出售给原告汪佳捷，由被告孙勇林、曾美叶继续缴交银行按揭贷款，全额购房款为人民币1000000元。《房屋买卖预约合同》约定：由被告孙勇林、曾美叶继续按月缴交银行房屋按揭款，但不能出现逾期还款，如逾期一次，被告需赔偿原告人民币5000元；如逾期二次，被告需赔偿原告人民币10000元；如逾期三次，被告需赔偿原告20000元；如出现四次逾期（含四次），被告需赔偿原告200000元且原告可以选择继续履行合同或解除合同；若一方违约，守约方可要求违约方支付违约金人民币200000元；若双方解除合同，则被告需在法律规定或约定的退款责任明确之日起3日内将原告实际支付的款项全额退还。2013年5月8日，原、被告共同到福建省厦门市鹭江公证处就双方签订的《房屋买卖预约合同》办理了公证。后原告汪佳捷发现被告孙勇林、曾美叶有超过五次逾期交付按揭贷款。在举证期限内，二被告均未提出反诉另查明，经原告汪佳捷申请，法院到中国工商银行股份有限公司南靖支行调取被告孙勇林、曾美叶在该行按揭还款情况，被告孙勇林、曾美叶于2013年9月7日至2015年2月28日期间逾期归还按揭款共计18次。上述事实，有原告汪佳捷提供的厦门市鹭江公证处公证书、房屋买卖预约合同、商品房买卖合同、中国工商银行南靖支行的购房借款／担保合同、孙勇林个人信息表、本院依法调取的被告孙勇林、曾美叶在中国工商银行南靖支行商品房按揭还款情况等证据予以证明，上述证据经庭审举证质证，均能相互印证，本院予以确认。本案的主要争议焦点：原告汪佳捷是否已支付被告孙勇林、曾美叶购房款人民币1000000元？原告汪佳捷认为，原告汪佳捷于2013年4月29日与被告孙勇林、曾美叶签订《房屋买卖预约合同》前已支付了全部购房款，公证书的第二页也明确写明经双方共同确认，原告汪佳捷已于“合同”签订之前向被告孙勇林、曾美叶支付购房款人民币1000000元整。被告孙勇林、曾美叶认为，原告汪佳捷称做完公证再支付购房款1000000元，对原告的财务才有保证，两被告均不识字，而且做完公证和房屋买卖合约后，原告汪佳捷也没有给两被告一份留底，两被告也不知道做了房屋买卖合约，直到被起诉才知道。本院认为，原告与两被告于2013年4月29日签订的《房屋买卖预约合同》第三条第三行明确约定：“双方共同确认，乙方（即原告汪佳捷）已于合同签订之前向甲方（即被告孙勇林、曾美叶）支付购房款人民币壹佰万元整。”原告与两被告于2013年5月8日共同到福建省厦门市鹭江公证处办理的公证书正文第二页第二段第五行再次约定：“双方共同确认，乙方（即原告汪佳捷）已于‘合同’（《房屋买卖预约合同》）签订之前向甲方（即被告孙勇林、曾美叶）支付购房款人民币壹佰万元整（￥1，000，000.00）”。因此，根据原、被告双方签订的《房屋买卖预约合同》和（2013）××证金字第××号《公证书》，原告汪佳捷已于2013年4月29日前支付被告孙勇林、曾美叶购房款人民币1000000元。综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告孙勇林、曾美叶与原告汪佳捷所签订的《房屋买卖预约合同》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。原告汪佳捷按约付清了全部房款，被告孙勇林、曾美叶应当按照合同约定按时归还按揭款项。由于被告孙勇林、曾美叶于《房屋买卖预约合同》签订后逾期归还按揭款已超过四次以上（于2013年9月7日至2015年2月28日期间逾期归还按揭款共计18次），已符合解除合同的条件，因此原告汪佳捷请求被告孙勇林、曾美叶返还已支付购房款人民币1000000元及违约金人民币200000元，并解除双方于2013年4月29日签订的房屋买卖预约合同（编号：JRBZXF2013042XXX）的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（四）项、第（八）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告汪佳捷与被告孙勇林、曾美叶于2013年4月29日签订的《房屋买卖预约合同》（编号：JRBZXF2013042XXX）。二、被告孙勇林、曾美叶应于本判决生效后十日内归还原告汪佳捷购房款人民币1000000元及违约金人民币200000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币15600元，适用简易程序依法减半收取为7800元，由被告孙勇林、曾美叶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。代理审判员  詹慧斌二〇一五年七月二十一日书 记 员  李靖谊附相关法律法规：一、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。