上海市宝山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0113执异106号
案外人：张某某，男，1986年11月24日生，汉族，身份证记载地址海南省海口市琼山区龙昆南路***号，现住上海市宝山区潘泾路***弄***号***室。
案外人：孙某某，女，1984年8月4日生，汉族，身份证记载地址海南省海口市琼山区龙昆南路***号，现住上海市宝山区潘泾路***弄***号***室。
上列两位案外人共同委托诉讼代理人：ＸＸ，上海汇银律师事务所律师。
上列两位案外人共同委托诉讼代理人：张玮，上海汇银律师事务所律师。
财产保全申请人：朱大宁，男，1958年7月12日生，汉族，身份证记载地址上海市普陀区双山路***弄***号***室。
委托诉讼代理人：霍梦君，上海得勤律师事务所律师。
财产保全被申请人：何敏，男，1990年9月25日生，汉族，身份证记载地址上海市宝山区友谊路***号。
本院在审理(2017)沪0113民初10479号朱大宁与何敏民间借贷纠纷一案中，根据朱大宁的财产保全申请，查封了上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，案外人张某某、孙某某对本院查封系争房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人张某某、孙某某称，系争房屋的实际权利人为案外人，2016年12月1日案外人与财产保全被申请人何敏之间就系争房屋签订了房地产买卖合同，并经过网上备案，约定房价款为人民币150万元(以下币种均为人民币)，案外人按约支付了全部房款，双方于2017年3月即完成了房屋的交接，案外人实际居住在系争房屋内至今，并支付相应的物业管理费、水电费等费用，系争房屋所在地的物业管理公司和居民委员会也均予以证实案外人就某系争房屋的业主，根据相关法律规定，法院应解除对系争房屋的查封；因何敏交付房屋后即杳无音讯，不予办理涤除抵押手续和房屋过户手续，案外人已将何敏诉至上海市宝山区人民法院，要求继续履行合同并办理过户手续，目前该案尚在审理中；系争房屋被上海市浦东新区人民法院予以首封，案外人向该院提出了异议，该院已作出裁定支持了案外人的异议请求，并已解除对系争房屋的查封；因系争房屋亦被本院查封，案外人即向本院提出书面异议，请求撤销(2017)沪0113民初10479号民事裁定书、解除对系争房屋的查封、拍卖等措施。
本院经审查查明，系争房屋的权利人登记为何敏，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX。本院在审理朱大宁与何敏民间借贷纠纷案件中，朱大宁于2017年5月19日向本院申请财产保全，请求对何敏名下价值20万元的财产予以查封，朱大宁以其名下房产作为担保。本院于2017年5月19日作出(2017)沪0113民初10479号民事裁定书，裁定列申请人为朱大宁，被申请人为何敏，裁定内容为：一、查封、扣押或者冻结被申请人何敏名下价值20万元的财产；二、查封申请人朱大宁名下位于上海市宜川路XXX号XXX室房屋。本院于2017年5月25日将系争房屋予以查封，查封期限自2017年5月25日至2020年5月24日止。本院于2017年9月8日作出(2017)沪0113民初10479号民事判决书：被告何敏于本判决生效之日起十日内归还原告朱大宁借款20万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费4,300元，由被告何敏负担。
另查明，张某某、孙某某向上海市浦东新区人民法院亦提出过书面异议，上海市浦东新区人民法院于2017年7月18日作出了(2017)沪0115民初31493号之一民事裁定书，主要内容为：经听证查明，本院在审理原告宁波银行股份有限公司上海分行与被告何敏金融借款合同纠纷一案过程中，根据原告的申请，本院于2017年3月31日依法查封了涉案房屋。另查明，2016年12月1日，案外人张某某、孙某某与被告何敏签订《上海市房地产买卖合同》，约定由案外人张某某、孙某某以150万元购买被告何敏名下涉案房屋。案外人张某某、孙某某于2016年9月19日支付房款50万元、2016年11月30日支付房款30万元、2016年12月15日支付房款20万元、2017年4月3日支付房款65万元。案外人张某某、孙某某于2017年3月实际占有了系争房屋。该院认为，本案系争房屋产权虽然登记在被告何敏名下，但在系争房屋查封前，案外人张某某、孙某某已经签订《上海市房地产买卖合同》并实际占有系争房屋，且案外人张某某、孙某某现已支付全部房屋价款，故本院对案外人张某某、孙某某提出的异议可予支持。遂作出裁定如下：解除被告何敏名下位于上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封。该裁定书生效后，上海市浦东新区人民法院已对系争房屋予以解除查封。
以上事实，有案外人张某某、孙某某提交的上海市不动产登记簿、上海市房地产买卖合同、收款收据、转帐凭证、发票、《上海市居住证》签注申请表、(2017)沪0115民初31493号之一民事裁定书；本院调取的财产保全申请书，上海市不动产登记簿，(2017)沪0113民初10479号民事裁定书、协助执行通知书(稿)以及送达回证，(2017)沪0113民初10479号民事判决书等证据予以证明，本院对此予以确认。
本院认为，本案中本院于2017年5月25日对系争房屋采取财产保全的查封措施时，该房屋的权利人虽为财产保全被申请人何敏，然现经本院审查查明，在本院采取查封措施前系争房屋已由案外人张某某、孙某某购买并支付全部房价款，且已实际占有该房屋，对该节事实已由上海市浦东新区人民法院作出的生效法律文书予以了确认，该院已经解除对系争房屋的查封。现因系争房屋被本院查封而致使案外人仍无法办理产权过户手续，案外人对此并无过错。据此，本院应当依法作出解除对系争房屋查封的裁定，案外人张某某、孙某某提出的异议请求理由成立，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
解除对何敏名下位于上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 李 洁
审 判 员 祝文龙
人民陪审员 郁 雯
二〇一七年九月三十日
书 记 员 陆 薇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》
第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。