福建省仙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仙民初字第355号
原告（反诉被告）谢丽宾，女，1975年3月13日出生，汉族，台湾居民，现住仙游县。
委托代理人郑文聪，福建扬名律师事务所律师。特别代理。
被告黄海东（反诉原告），男，1981年1月8日出生，汉族，农民，住仙游县。
委托代理人黄剑飞，福建理顺律师事务所律师。特别代理。
原告谢丽宾与被告黄海东因租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月26日、7月23日、11月17日公开开庭进行了审理。原告谢丽宾及其委托代理人郑文聪、被告的委托代理人黄剑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢丽宾诉称，原告在没有取得土地使用权和场所经营权的情况下，将坐落于仙游鲤城街道南桥社区兰溪原客家府第经营场所出租给原告。2013年12月1日，原告与被告签订为期四年的《房屋租赁合同书》。之后，原告投入装修款人民币255050元，并向被告支付了押金5万元和一季度的租金54000元。2014年9月份，租赁房屋被鲤城街道洪桥社区拆除，原告没有得到分文补偿款，装修损失达255050元。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：1、判令被告返还原告房屋租赁合同押金人民币50000元；2、判令被告向原告支付租赁合同违约金50000元；3、判令被告赔偿原告租赁房屋装修损失255050元。
被告黄海东辩称，1、2013年12月01日，原、被告签订了房屋租赁合同书系双方的真实意思表示，但由于租赁标的物属于临时建筑，在一审法庭辩论终结前未经主管部门批准建设的，人民法院应当认定无效，故本案涉案的房屋租赁合同无效；2、原告主张其已投入255050元对租赁标的物进行装修依据不足。理由：①合同签订后，原告从未对被告人提起装修之事；②装修清单不是正式的装饰装修合同，厦门瑞鑫和装饰材料有限公司的经营范围仅限于建筑装饰材料、五金交电等，其本身不是专业装修公司，不具备装修资质，故装修清单不能作为定案依据；③收款收据不是正式票据，真实性无法确认；④搭盖物补偿确认书也排除了原告投资装修的事实，因为搭盖物补偿确认书载明搭盖物为钢结构房，同时该确认书特别载明“装修部分按同类型（如名爵），如有赔偿，按成新率比例赔偿”。该补偿的对象仅仅为钢结构房，不涉及装修部分；3、退一步讲，即使原告投资进行装修，原告主张赔偿房屋装修损失的请求也依法不能得到法律的支持。添附人在没有取得财产所有权人同意的情况下，擅自对租赁财产所进行的添附行为，属恶意添附。根据相关法律规定并结合本案实际，即使原告投资进行装修，由于原告装修前，未经被告同意，由此所产生的损失应当由原告自行承担。
反诉原告黄海东诉称，反诉被告应当承担2014年09月01日至2014年10月07日期间的占用费22200元（18000元／月＋7天600元／天），并返还厨房整体设备（价值约2万元），倘若不能返还，应当折价赔偿。
反诉被告谢丽宾辩称，一、关于要求反诉被告支付2014年9月1日至10月7日期间的占用费22200元，该请求不能成立，理由：1、本案租赁合同无效，不存在占用费问题；2、反诉原告至今没有提供证据证明其有权出租客家府第，故无权要求占用费；3、因木兰溪生态景观的原因，鲤城街道办事处于2014年9月1日之前发出公告要求兰溪临时搭盖物确认拆迁，当时反诉被告已经是无法使用租赁物，故不存在占用费问题；二、关于要求返还价值20000元的原先厨房设备的反诉请求不能成立，理由：1、“原客家府第”的所有设备并不属于反诉原告，且反诉原告没有举证证明“原客家府第”是其受让过来的；2、没有证据证明“原客家府第”厨房设备的损毁是反诉被告的过错，当时由于政府强制拆迁，这些设备现在何处，反诉被告并不清楚。当时厨房设备的损失属于赔偿范围，且赔偿款已经被反诉原告领取。综上，本诉被告的反诉请求不能成立，请求依法予以驳回。
在本院审理过程中，原告（反诉被告）谢丽宾对其主张提供如下证据：
1、原告身份证复印件各一份，证明：原告主体资格。
2、房屋租赁合同书一份，欲证明：原、被告双方签订房屋租赁合同书的事实，但是该合同书依法属于无效合同，理由：1、被告无权出租该房屋；2、最高院的相关司法解释约定出租人未经批准或者未按照批准内容签订的出租合同属于无效，被告在出租房屋时，没有出具任何相关批准证明，该租赁物不能出租。
3、收据及收款收据各一份，欲证明：原告于2013年12月13日向被告交纳租金人民币5.4万元，于2014年6月4日向被告支付租金人民币5.4万元。原告自签订合同后，一直按时交纳租金，一直交纳至9月份，其中3-5月份的租金是通过银行转账的，没有收据。2013年6月1日-2013年12月1日期间，店面由黄飞珍个人承包的，从2013年12月1日开始由原告独立经营。
4、押金收据及案外人黄飞珍身份证明及其出具的说明各一份，欲证明：2013年12月13日，谢丽宾、黄飞珍交付给被告黄海东押金人民币五万元，但该五万元实际系原告谢丽宾个人所有，与黄飞珍无关。
5、装修清单一份及收款收据的发票（三张）复印件各一份，欲证明：签订租赁合同后，原告将租赁房屋发包给案外人厦门瑞鑫和装饰材料有限公司进行装修并因此花费装修费人民币255050元。
6、鲤城街道办事处公告一份，欲证明：本案租赁物属于拆迁范围，原告于2014年8月份底无法经营。
7、搭盖物赔偿确认书一份，欲证明：1、因为政府拆迁，原告店面已于2014年8月24日停止营业；2、被告要求原告支付2014年9月1日至2014年10月7日的占用费不能成立。
8、照片一组（十七张）其中4张是装修前的，其余13张是装修后的，欲证明：租赁物装修的客观事实。（编号1-4属于装修前；编号0及编号5-16属于装修后。原告对租赁物投入装修并花费人民币255050元的事实。）
9、受案回执一份，欲证明：租赁物里面的原先设备被黄海东私自拿走。
被告黄海东对上述证据质证时认为：
1、对证据1、4无异议；
2、对证据2的真实性无异议，且原告自认涉案的租赁合同无效，本案原告要求的被告支付违约金5万元的请求不能成立；
3、对证据3的真实性无异议。该组证据可以体现1、原告仅交纳占用费至2014年9月1日，之后的占用费尚未交纳；2、因押金及租金均涉及案外人黄飞珍，对于原告的诉讼主体资格由法庭审查；3、押金收据中载明本案租赁物为原兰溪阳光健身房，且原阳光健身房业主许立晞于2010年4月13日将其转让给被告；
4、对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议。1、收款收据不是正式的票据，且付款时间前后相距1个多月，但是三份收据收据的编号却是连号的，这不符合常理；2、若原告存在装修事实，原告应当提供装修合同予以证实；3、厦门瑞鑫和装饰材料有限公司不具备装修资质，其经营范围也证明了该公司不是专业的装修公司，故该组证据不能证明原告已经投入255050元对租赁物进行装修的事实；4、本案中拆迁人仙游县鲤城街道办事处与被告签订的搭盖物补偿确认书中没有载明租赁物有装修的事实，故该确认书也可以排除原告进行装修的事实；
5、对证据6的真实性无异议，该证据反而可以证明租赁物通知被拆迁时间为2014年10月1日，但是实际拆除时间是2014年10月7日，因此原告要向被告支付2014年9月1日至2014年10月7日的占用费；
6、对证据7的真实性无异议，该组证据可以证明，（1）确认书确认补偿对象仅为搭盖物的钢结构，排除原告对租赁物进行装修的事实；（2）原告占用租赁物的时间至少到2014年9月1日，并非原告所述的2014年8月24日已经停止营业；
7、对证据8的真实性无异议，但是该组证据中除了广告之外，都是原租赁物的情况，不能证明原告对租赁物进行装修的事实；2、从编号5的照片可以证明被告反诉涉及的厨房整体设备确实客观存在；
8、证据9系被告当庭提供的，对该组证据不予质证。
本院经审查认为：
1、被告对证据1、4均无异议，本院予以确认；
2、被告对证据2的真实性无异议，本院依法对其真实性予以确认。原、被告均认为租赁合同无效，且根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案租赁物属于临时建筑物，出租人在一审辩论终结前未取得相关主管部门批准，故认定租赁合同无效；
3、被告对证据3的真实性无异议，本院对其真实性及其所反映出的事实予确认。结合证据4，可以认定：押金及租金虽然均涉及案外人黄飞珍，但权利均属于实际缴纳人被告谢丽宾，与案外人黄飞珍无关，亦即原告是本案适格的主体；
4、对证据5的真实性无法确认，本院依法不予采纳；理由：①装修清单缺少正式的装修合同予以佐证，且出具收款收据的单位没有到庭作证，则该证据的真实性无法确认；②装修的收款收据注明“内部使用，不作发票”，可见该收据仅是作为收款人内部记账使用，对外不发生法律效果；（3）餐馆系对外营业，属于公众消费场所，其装饰装修应当符合消防标准，即装饰装修应当经过消防部门的验收，但诉讼中原告也没有该方面的有关证据予以佐证其有对租赁物进行装修。
5、被告对证据6的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；但该组证据无法证明原告主张即其于2014年8月底已经没有经营，只能证明有关单位贴出拆迁公告时间为2014年9月16日；
6、被告对证据7的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；至于原告停止营业的时间以及被告要求原告支付2014年9月1日至2014年10月7日的占用费能否成立的问题待以下具体分析；
7、被告对证据8的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，原、被告对编号1-4的照片属于原租赁物情况无异议，本院对其予以确认；仅凭编号0及编号5-16的照片无法证实租赁物是否装修，本院对其不予确认；
8、证据9系公安机关出具的，本院对其真实性予以确认，但该组证据无法证明租赁物里的原先设备系案外人黄海东私自拿走。
在本院审理过程中，本院依据原告（反诉被告）的申请，本院依法调取以下证据：
仙游县鲤城街道洪桥社区居民委员会出具的说明一份（主要内容为拆迁赔偿款仅包括搭盖物的主体结构，其他附属设施及装饰不予补偿）。
原、被告对上述证据均无异议。
本院认为，原、被告对上述证据均无异议，故本院对其予以采信，可以证实补偿确认书所确定的赔偿金额人民币268380元仅为出租物钢结构房的赔偿款，不包括装修赔偿款，也无法从中确定原告是否投入装修以及装修的金额。
在本院审理过程中，被告（反诉原告）黄海东对其主张提供如下证据：
1、被告身份证复印件一份，欲证明：被告主体资格；
2、仙游县鲤城街道办事处的公告复印件一份，欲证明：1、本案租赁合同无法履行的原因是第三方的政府行为，过错不在于被告；2、本案租赁物拆迁时间不早于2014年10月1日；
3、厦门瑞鑫和装饰材料有限公司的工商登记信息复印件一份，欲证明：该公司不具备装饰装修资质，进一步证明原告提供的装修清单不能作为依据，原告提供的装修证据不真实；
4、转让协议书一份，欲证明：本案租赁物的来源。
原告谢丽宾对上述证据质证时认为：
1、对证据1无异议；
2、对证据2的真实性无异议。该组证据可以证明1、因为政府拆迁，“台湾寻之味”于2014年8月24日停止营业；2、被告于2014年9月19日领取该笔赔偿款；3、2014年9月19日租赁物已被拆除，故本案占用费不能成立；
3、对证据3的真实性无异议，但是企业不能以经营范围定性，很多企业超越经营范围经营，不能以此否认原告发包给厦门瑞鑫和装饰材料有限公司进行装修的事实；
4、对证据4的真实性无法确认，且该协议书不合法。
本院经审查认为：
1、被告对证据1无异议，本院依法予以确认；
2、被告对证据2的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，且可以证实有关单位贴出拆迁公告时间为2014年9月16日；
3、被告对证据3的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，该组证据可以证实厦门瑞鑫和装饰材料有限公司不具备装修的相关资质。
4、对证据4中“许立晞”的主体身份无法确认，故对该证据真实性、关联性无法确定，不予采纳。但本院调取的仙游县鲤城街道洪桥社区居民委员会出具的说明内容中体现，拆迁赔偿款由被告领取，依据该事实，可以认定涉案出租物所有权人为被告。
根据双方诉辩情况，并征求到庭方当事人意见，归纳本案争议焦点如下：1、被告是否应当赔偿原告装修的损失费255050元？2、是否支持反诉原告的诉讼请求？
围绕上述争议焦点，本院分析认定如下：
原告认为，1、其对租赁物进行装修是合理的，且有提供装修照片和收款收据为证，对该装修费应当予以支持；2、被告反诉的请求不能成立。因政府拆迁导致合同不能履行，台湾寻之味已于2014年8月24日停止经营，故被告提出要求支付占用费的请求不能成立。
被告认为，1、原告提供的收款收据和装修清单不是正式发票，真实性无法确认，且承包方不具备装修资质；2、即使原告主张成立，因为装修属于添附，承租人对租赁物进行添附的时候，应当经过出租人同意，否则，出租人有权要求拆除，且对该损失依法不应当得到支持。原告没有证据证明其装修取得被告同意；3、搭盖物补偿书中载明如果有装修，如有补充按成新率比例赔偿，当时该补偿确认书也可以证明其不具有装修的事实。如果存在装修事实的话，原告应当申请证据保全，但原告没有申请；4、租赁物拆除时间为2014年10月7日系众所周知的事实，原告应当从押金中扣除每日600元的占用费。
本院认为：
一、原告主张被告应当赔偿装修的损失费255050元理由不充分，证据不足，本院不予支持。理由：1、原告提供的装修清单及收款收据均不是正式票据，也没有相应的装修合同予以佐证，另外，原告也没有有关装饰装修后所必需进行的消防验收报告材料，故原告主张其有对租赁物进行装修，证据不足；2、虽然原、被告对租赁物现场照片的真实性无异议，但被告否认原告租赁后有再进行装修，照片上也无法体现该租赁物的装修系原“客家府第”进行或是原告后期投入，更无法确定装修的项目及金额；3、补偿确认书载明事项仅对钢结构房进行补偿，未就该租赁物的装饰装修进行补偿；4、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，即便原告对租赁物进行装修属实，但是其没有证据证明被告同意原告对租赁物进行装修，则其后果也应当由原告自行承担。
二、关于反诉原告提出的诉讼请求问题。1、反诉原告主张的租赁物的占用费问题。本案租赁合同属于无效合同（质证中已分析，不再赘述），根据本案中，双方均没有证据证明各自所主张的原告因为拆迁而停止营业的确切时间，故本院只能依据双方提供的仙游县鲤城街道办事处的拆迁公告上载明的时间、内容予以确定，该公告的贴出时间为2014年9月16日，则可认定之前反诉被告尚在营业，之后反诉被告处于拆迁前的准备阶段，无法正常营业，故认定反诉被告经营的停止时间为2014年9月16日较妥。因反诉被告已支付“租金”至2014年9月1日止，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，反诉被告尚应支付给反诉原告自2014年9月2日起，按日人民币六百元计至2014年9月16日止（共计人民币9000元）房屋占有使用费。
2、反诉原告请求反诉被告返回原厨房设备整体设备价值约人民币2万元，因没有提供相应的证据予以证实，本院依法不予支持。
经庭审举证、质证、认证，可对本案主要事实作如下认定：
2013年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定：被告将坐落于仙游县鲤城街道南桥社区兰溪原客家府第的经营场所及场内设备出租给原告谢丽宾经营使用，租赁期间为四年，自2013年6月1日至2017年7月30日止。租金为每月人民币18000元，按季度缴纳等内容。同日，原告向被告缴纳押金人民币5万元。之后，原告一直按约缴纳租金至2014年9月1日止。2014年9月16日，仙游县人民政府鲤城街道办事处发出公告一份，通知“木兰溪北岸生态景观提升工程”拆迁改造范围内的业主在规定的时间内确认搭盖物补偿、搬迁以及拆迁时间等相关事宜。2014年9月29日，戴海滨与被告黄海东就“台湾寻之味”的补偿确认事宜在《木兰溪生态景观带（洪桥段）搭盖物补偿确认书上签字并按手指印。补偿确认书载明补偿金额为人民币268380元，且该补偿款仅包括钢结构房的补偿，并没有体现装修部分的补偿。现“台湾寻之味”已被拆迁，无法营业，原告认为被告在没有取得土地使用权及场所经营权的情况下将租赁物出租给原告，存在过错，故于2015年4月1日向本院提出上述诉讼请求。被告则作出上述答辩并提出上述反诉请求。
在本院审理期间，原告自愿放弃第二项诉讼请求即放弃要求被告支付违约金人民币5万元之请求。被告对原告要求其应返回押金人民币5万元的诉讼请求无异议。
综上所述，本院认为，原告谢丽宾与被告黄海东签订的《房屋租赁合同》因违反相关法律法规之强制性规定，依法应认定为无效合同。无效合同，双方因此取得的财物应当返还，但鉴于被告已经交付租赁物由原告使用至2014年9月16日，原告也已经支付相应租金至2014年9月1日，则2014年9月1日之前双方已经履行或享有的权利义务，则没有必要也无法返还，但原告自2014年9月2日起至2014年9月16日止继续使用租赁物，应当参照原签订合同的约定，由原告（反诉被告）支付给被告（反诉原告）相应的占用费。原告放弃要求被告支付违约金人民币5万元之请求，是原告对诉讼权利的处分且没有损害他人利益或违反法律规定，本院可予以准许。根据本院的上述分析认定，原告请求合理的部分，本院予以支持。同样，反诉原告请求合理的部分，本院亦予以采纳。对原告或反诉原告主张的不合理的请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第十三条之规定，判决如下：
一、被告黄海东应在本判决生效之日起十日内返还给原告谢丽宾押金人民币五万元；
二、反诉被告谢丽宾在本判决生效之日起十日内支付给被告黄海东占有使用费人民币九千元；
三、驳回原告谢丽宾的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告黄海东的其他诉讼请求。
被告或反诉被告如果未按本判决指定的期间各自履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付给对方迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币六千六百二十六元，由原告谢丽宾负担人民币五千五百七十六元，被告黄海东负担人民币一千零五十元，反诉受理费为人民币四百二十七元五角，由原告谢丽宾负担人民币五十元，被告黄海东负担人民币三百七十七元五角。
如不服本判决，原告谢丽宾可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告黄海东可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 林建秋
审 判 员 杨国地
人民陪审员 王丽梅
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 程清香
附：1、引用的主要法律条文内容：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中国人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条第一款申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。