黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）齐民二终字第35号
上诉人（原审原告）解秀美（曾用名解红梅），女，1960年5月4日出生，汉族，齐齐哈尔市养禽厂退休职工。
上诉人（原审原告）徐守金，男，1964年5月2日出生，汉族，农民。
二上诉人委托代理人刘英东，黑龙江嵩岩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郝静，男，1963年3月25日出生，汉族，齐齐哈尔市建华区实业开发公司职员。
被上诉人（原审被告）王咏梅，女，1970年5月14日出生，汉族，无职业。
委托代理人郎永彬（王咏梅丈夫），男，1970年12月5日出生，达斡尔族，农民。
被上诉人（原审被告）刘德坤，男，1978年9月8日出生，汉族。
原审第三人周志军，男，1960年6月29日出生，汉族，齐齐哈尔市养禽厂退休工人。
上诉人解秀美、徐守金与被上诉人郝静、王咏梅、刘德坤、原审第三人周志军房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院（2013）昂民初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告徐守金和解秀美夫妻二人在齐齐哈尔市昂昂溪区禽场委有一处平房，1997年徐守金和解秀美夫妻外出打工，将其所有的坐落于昂昂溪区禽场委即本案争议的房屋委托郝静保管。1998年11月5日，第三人周志军以解秀美、徐守金夫妻与其有债权、债务关系为由与本案争议房屋的保管人郝静签订了一份虚假协议，卖房人为徐守金、谢红梅（解秀美曾用名解红梅，解秀美表示系办证时工作人员误填，但双方对此并无异议，解秀美、解红梅、谢红梅应为同一人），买房人为郝静，协议约定：谢红梅（解秀美）、徐守金将其房屋转让给郝静，房屋价款为35000.00元，周志军在公证人处签名，但协议中的卖房人签名并非谢红梅（解秀美）、徐守金本人签署。郝静与周志军签订此协议后，郝静将此房屋及房产执照一并交给了周志军，郝静与周志军签订此协议之前，郝静并未向解秀美、徐守金核实其与周志军之间是否存在债权、债务关系，也没有通知、征求、取得解秀美、徐守金的同意。签订协议后，周志军在没有办理房屋所有权变更手续，房屋所有权人依然为谢红梅（解秀美）的情况下，将本案争议的房屋转让给王咏梅，房屋转让价款23000.00元，周志军承诺可以办理房屋产权变更登记，后周志军依照约定将房屋所有权人变更到王咏梅名下。依照房屋所有权证上面记载，王咏梅于2003年3月25日取得房屋所权证，自受让此房屋后至2012年期间王咏梅一直在此房屋居住。现解秀美、徐守金诉至本院，要求确认该房屋归其所有。本院在审理过程中，认为郝静、周志军的行为可能涉嫌刑事犯罪，故将本案移送至齐齐哈尔市公安局昂昂溪分局，侦查部门调查后认为郝静、周志军可能涉嫌的犯罪行为已过追诉时效，故未予立案，将案件退回本院。
另查明，本案争议的房屋登记在谢红梅（解秀美）名下时建筑面积为36平方米，在变更到王咏梅名下时，经房产部门实测，将建筑面积确定为51.62平方米。王咏梅于2013年1月21日又将此房屋转让给刘德坤，并办理了产权变更登记，买卖合同约定的房屋价款为25000.00元。
原审法院经审理认为：本案中，王咏梅在取得本案争议房屋的所有权时，并不清楚系郝静、周志军虚构房屋买卖协议，在未取得解秀美、徐守金同意的情况下，私自将解秀美、徐守金所有的房屋处分，且当时王咏梅支付了相应的合理价格，主观上并无恶意，应当认定王咏梅购买房屋的行为系善意取得。虽然周志军当时出示的房产执照户名显示为“谢红梅”，（解秀美曾用名解红梅，解秀美表示系办证时工作人员误填，但双方对此并无异议，解秀美、解红梅、谢红梅应为同一人），但当时房屋买卖的行为并不规范，当时周志军将房产执照及卖房人为徐守金、谢红梅（解秀美）的“协议”交给王咏梅时，王咏梅有理由认为周志军有权处分该房屋，且王咏梅已经在房屋产权管理部门办理了变更登记，实际取得了该房屋的合法所有权，解秀美、徐守金并未提供充分有利的证据证明王咏梅主观上存在恶意，故对解秀美、徐守金要求确认位于昂昂溪区禽场委的房屋归其所有的诉讼请求不予支持。
郝静、周志军恶意串通，虚构徐守金、谢红梅（解秀美）与郝静之间的房屋买卖协议，取得了不正当利益，严重损害了解秀美、徐守金的合法权益，而王咏梅已善意取得了本案争议的房屋的所有权，故解秀美、徐守金可就其财产损失，向郝静、周志军另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回解秀美、徐守金的诉讼请求。案件受理费100.00元，由解秀美、徐守金负担。
解秀美、徐守金不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：本案诉争房屋原系解秀美所有，后因1998年11月5日与2003年3月1日的两份虚假的协议，房屋竞被非产权人卖给他人并两次转卖，而原审法院却以王咏梅已“善意取得”为由驳回上诉人的诉讼请求，严重损害了上诉人的合法权益。（一）关于1998年11月5日协议。上诉人并不知晓这份协议。也未签字捺印。郝静也承认“事实是我确实没有和原告签房屋买卖协议，协议上的签名不是二原告签的”，“是我和周志军签的协议，我们就做了个假合同，我就把房子和钥匙交给周志军了。”上诉人夫妇外出打工，将其所有的本案诉争房屋委托郝静保管。1998年11月5日，周志军称其与上诉人夫妇有债权债务关系，郝静并未向二上诉人核实其与周志军之间是否存在债权债务关系，也未通知、征求、取得二上诉人的同意，便与周志军签订了这份虚假的协议，其后将房屋及房产执照交给周志军，损害了上诉人的合法权益。（二）关于2013年3月1日协议。这份协议的卖房人为郝静，有郝静的名章，但没有其本人签字，买主是王咏梅，亦是有个人的名章没有本人签字。对于这份协议，郝静在2012年11月12日笔录中称：“我根本就不知道这个协议书的事，我也从来没有过这样的名章，我到现在都不认识王咏梅，没有见过。”在2013年1月18日庭审笔录中称“这个我头一次看到，我没有过这样的名章，我今天是头一次看到王咏梅，我没有和她签过这样的协议”很显然，这份协议也是虚假的、伪造的。周志军称徐守金欠他钱是不存在的。没有证据证实。周志军凭伪造的11月5日的协议将上诉人的房屋控制在自己名下，又凭同样虚假的3月1日的协议，将房屋卖给王咏梅，其后又帮王咏梅办了房照。卖房款2.3万元被周志军取得。王咏梅在2013年1月21日把房子卖给亲属刘德坤。其损害了上诉人的合法权益。（三）王咏梅不存在善意取得房屋。王咏梅是成年人，具有完全民事行为能力，在房屋买卖关系中应知基本的常识是房主是谁，和谁签协议，卖方有代理人，其与房主的关系及代理权限等。而王咏梅要买的是解秀美的房子，卖方却是郝静，王咏梅却与周志军办理的房屋过户手续，实际产权人没有到场签字这些事实王咏梅是明知的，其不构成善意取得。综上，被上诉人恶意串通，损害上诉人的合法权益，请求二审法院依法撤销原判，改判房屋归上诉人所有。
针对解秀美、徐守金的上诉请求及理由，郝静答辩称：对上诉人所说基本认可。
针对解秀美、徐守金的上诉请求及理由，王咏梅答辩称：房子我们是在周志军手里买的，而且已经交钱了且一直居住到现在。
针对解秀美、徐守金的上诉请求及理由，周志军答辩称：这个房子郝静交给我后，1999年10月，我与徐守金见面。我当时搞饲料赊给他饲料欠我钱，郝静就把房子交给我了。
经二审审理查明，二审查明的事实与原审法院查明的事实相一致，本院对事实不再重述。
本院认为，1998年11月15日房屋买卖协议是虚假的，出卖人签字并非徐守金和解秀美夫妇签名，而买房人虽是郝静签字，但郝静并不是真实的买受人。该协议签订后，周志军又将争议的房屋出卖给王咏梅，而王咏梅在知道此房所有人并非周志军，而且在明知出卖人并非郝静，又在郝静不知情的情况下，签订了与郝静之间的房屋买卖协议，以虚假的协议由周志军办理了房屋所有权证照，故王咏梅的行为构不成善意取得。且在法院诉讼中其又将房屋出卖。综上，解秀美、徐守金的上诉理由成立，1998年11月5日以解秀美、徐守金名义与郝静签订的房屋买卖协议书及2003年3月1日王咏梅与以郝静名义签订的二份协议书均无效，王咏梅在诉讼期间将争议的房屋过户给刘德坤行为亦是无效的，且刘德坤在本案诉讼中不到庭主张权利。关于王咏梅与刘德坤的损失其可另行主张权利。故争议的房屋应归徐守金、解秀美所有。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院（2013）昂民初字第7号民事判决；
二、座落于昂昂溪区禽场委地号36-1-33的房屋归徐守金、解秀美所有。
一、二审案件受理费200.00元，由郝静、王咏梅各负担100.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王霁虹
代理审判员 韩 爽
代理审判员 李宏艳
二〇一四年四月九日
书 记 员 刘 阳