北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终2160号
上诉人（原审原告）王彪，男，1957年3月19日出生，现羁押于北京市监狱管理局清河分局潮白监狱。
委托代理人孙振杰，北京市青天律师事务所律师。
委托代理人王磊，北京市青天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）孙丽蓉，女，1962年10月11日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人朱安平，北京市华城律师事务所律师。
委托代理人周巍伟，北京市华城律师事务所律师。
上诉人王彪与孙丽蓉因房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第19147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王彪的委托代理人孙振杰、王磊，上诉人孙丽蓉的委托代理人周巍伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王彪一审诉称：2013年10月25日，王彪与孙丽蓉签订了北京市存量房屋买卖合同，合同约定孙丽蓉将位于顺义区55号的房屋出售给王彪。王彪于合同签订后向孙丽蓉支付房款共计160万元，但王彪此后因刑事犯罪被羁押，导致无力也无法支付剩余房款，且孙丽蓉现在仍然居住在涉诉的房屋中。经王彪、孙丽蓉多次协商未果后，为维护王彪合法权益，特诉至法院，请求：1.孙丽蓉返还王彪已经支付的购房款160万元及利息（利息以160万元为基数，自2014年1月22日起至款项实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2.诉讼费由孙丽蓉承担。
孙丽蓉一审辩称：2013年10月25日，王彪、孙丽蓉签署了购房合同。合同签署后王彪只支付了房款160万元，本应于签约之日起30日也就是2013年11月25日前付清余款955万元，但王彪至今未付购房余款。根据购房合同约定，王彪未按约定时间付款的，应向孙丽蓉按照逾期付款支付违约金，同时购房合同解除，因此王彪应该承担95.5万元违约金。后因购房合同不能交易，孙丽蓉再次将房屋出售给他人，因房屋市场价格的变动，比原购房合同的价格低了175万元，孙丽蓉经济损失至少达到175万元，因此我方认为，违约金的数额以及经济损失的数额已经远远超过王彪给的购房款，这部分购房款应折抵违约金和经济损失，无需退还。
一审法院经审理查明：涉案房屋坐落于北京市顺义区55号。于2010年2月25日因新建房屋买卖转移登记于孙丽蓉名下。2013年10月25日，王彪（买受人）与孙丽蓉（出卖人）针对涉案房屋签订了一份北京市存量房屋买卖合同。合同第一条约定：出卖人所售房屋坐落为顺义区55号。该房屋建筑面积为493.27平方米。第四条约定：该房屋成交总价格为1115万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金60万元。第六条约定：出卖人应当在该房产过户后一个月之内将该房屋交付给买受人。第七条约定：买受人未按照附件二约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（1和2不做累加）。1.逾期在30日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。附件二约定：买受人采用一次性付款方式购买该房屋（1115万元），买受人应于签约当日付齐购房定金60万元，买受人应于自签约之日起15日之内付房款100万元，买受人应于自签约之日起30日之内付清余款955万元。合同签订当日，王彪向孙丽蓉支付定金60万元。后王彪只向孙丽蓉支付了房款100万元。
2013年12月31日，王彪因涉嫌犯金融凭证诈骗罪于2013年12月31日被羁押。2014年1月22日，孙丽蓉向王彪发出律师函，要求王彪在2014年1月28日前支付房款955万元。否则王彪将依购房合同的约定行使合同解除权，并追究法律责任。诉讼中，双方确认上述北京市存量房屋买卖合同已于2014年1月28日解除。
2014年11月8日，孙丽蓉与案外人谭蓓签订了一份北京市存量房屋买卖合同，将涉案房屋出售给了谭蓓。合同约定总房价款975万元。2015年2月3日，涉案房屋转移登记于谭蓓名下。
另查明，王彪、孙丽蓉双方曾达成王彪向孙丽蓉支付违约金100万元的一致意见，并拟签订一份解除协议书，但双方最终未签订该解除协议书。诉讼中，孙丽蓉向本院提起反诉，以王彪的违约行为致使购房合同无法实际履行而解除，孙丽蓉只能再次将房屋出售给他人，再次出售价格比与王彪签订合同约定的价格低了175万元，王彪的违约行为致使孙丽蓉可得利益损失175万元，因此，王彪已支付的购房款应折抵违约金及孙丽蓉的实际损失，孙丽蓉不应再返还，关于超出的损失部分，王彪应予以赔偿为由，要求：1.王彪向孙丽蓉支付因违约造成的孙丽蓉损失75.5万元；2.诉讼费由王彪承担。后孙丽蓉以其念王彪已被判刑羁押的困难处境，同意王彪应承担的违约金自其已支付的房款中扣除，不再提出反诉为由撤回了反诉。同时，孙丽蓉同意返还王彪60万元。
一审法院认为：王彪与孙丽蓉签订的北京市存量房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。双方确认该合同已于2014年1月28日解除，一审法院对此亦不持异议。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王彪与孙丽蓉签订的北京市存量房屋买卖合同解除系因王彪违约造成，故王彪应按照上述法律规定，依据合同约定，向孙丽蓉承担违约责任。依照合同约定，王彪应向孙丽蓉支付违约金95.5万元。但合同解除后，孙丽蓉再次出售涉案房屋的价款低于王彪与孙丽蓉签订的北京市存量房屋买卖合同约定的价款175万元，因此孙丽蓉有权依据上述法律规定要求增加违约金。现孙丽蓉主张的违约金100万元，未违反上述法律规定，应从王彪已付房款中扣除，故王彪要求返还全部已付房款的诉讼请求，一审法院不予支持。王彪违约，双方一直就违约金的承担问题进行协商，且孙丽蓉再次出售房屋损失的175万元超过王彪已付房款160万元，故王彪无权要求孙丽蓉支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、孙丽蓉返还王彪王彪六十万元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回王彪的其他诉讼请求。
王彪与孙丽蓉均不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。王彪上诉请求：1、撤销北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第19147号民事判决，改判王彪给付孙丽蓉违约金16万元或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由孙丽蓉承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。双方虽曾达成王彪向孙丽蓉支付违约金100万元的一致意见，但因协商未果，最终并未签订《解除协议书》。一审法院认为175万元为孙丽蓉的实际损失，明显认定事实不清；2、一审法院适用程序不当；3、被上诉人没有实际损失。在上诉人未占有房屋且仅仅是在两个月内即已明确表示履行合同不能的情况下，即要付出每月50万元的违约金，显失公平。被上诉人以低于市场价格出售涉案房屋，系其放弃自身权利的行为，该损失不应由上诉人承担。上诉人已支付的160万元购房款在近三年期间产生的利息已近30万元，该利息部分已远远超出了被上诉人的合理损失；4、即使法院认为孙丽蓉有实际损失，但一审法院判决的违约金与合同约定的违约金数额均过分高于孙丽蓉的实际损失，故请求法院予以酌减。针对王彪的上诉请求，孙丽蓉辩称，不同意一审判决，不同意王彪的上诉请求。虽然一审法院利用了孙丽蓉对法院信任与尊重，在一审期间降低了王彪应支付违约金的数额，但是我们认为一审认定事实清楚，适用法律正确。
孙丽蓉上诉请求：1、同意一审判决第二项，改判第一项为孙丽蓉返还王彪30万元；2、诉讼费由王彪承担。事实和理由：1、一审判决被王彪承担违约金100万元，明显低于孙丽蓉的实际损失，显失公平；2、一审判决王彪承担100万元违约金依据的理由不成立，孙丽蓉有权按照法律及合同约定主张自己的合法权利。针对孙丽蓉的上诉请求，王彪辩称，不同意一审判决，不同意孙丽蓉的上诉请求。
本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、律师函、录音、电子邮件及本院庭审笔录等在案作证。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据本案查明的事实，王彪与孙丽蓉签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行义务。因双方当事人均确认上述房屋买卖合同已于2014年1月28日解除，故本院对此亦不持异议。因合同解除的原因系王彪违约造成，故王彪理应按合同约定，按照逾期应付款项的10%向孙丽蓉支付违约金95.5万元。因该违约解除条款系王彪与孙丽蓉在签订买卖合同时自愿达成的对一方的违约行为导致合同解除时的所作的约定，且不违反法律规定，故理应按约定履行，本院对王彪主张违约金过高要求酌减的请求，不予支持；对于合同解除后，孙丽蓉称其再次出售房屋的价款低于双方约定价款175万元的损失一节，因孙丽蓉再次出卖房屋的时间与双方合同解除的时间间隔近十个月，其损失是王彪在与其签订买卖合同所不能预见的，该损失属于孙丽蓉在房屋再行出卖过程中应自行承担的交易风险，不应计入王彪的赔偿范围。综上，王彪的上诉请求部分成立，一审法院确定王彪承担违约金数额有误，本院应予纠正；孙丽蓉的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第19147号民事判决第二项；
二、变更北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第19147号民事判决第一项为：孙丽蓉返还王彪人民币六十四万五千元，于本判决生效之日起七日内执行；
三、驳回王彪的其他诉讼请求。
一审案件受理费19200百元，由王彪负担10250（已交纳），孙丽蓉负担8950元（于本判决生效后七日内直接给付王彪）。
反诉案件受理费5675元，由孙丽蓉负担（已交纳）。
二审案件受理费13700元，由王彪负担6975元，（已交纳），孙丽蓉负担6725元（已交纳5800元，余款于本判决生效后七日内直接给付王彪）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 夏 莉
审 判 员 蒋 巍
二〇一七年三月六日
法官助理 梁 丽
书 记 员 李星月