广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第543号
原告广州市德信房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人李德俊，职务总经理。
委托代理人童鸿飞、梁欣，分别是广东宏安信律师事务所律师和实习律师。
被告王晓武，男，1990年6月23日出生，汉族，住所地广东省普宁市。
委托代理人王瀛杰，广东正大联合律师事务所律师。
原告广州市德信房地产开发有限公司（以下简称德信公司）诉被告王晓武商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人童鸿飞、梁欣，被告及其委托代理人王瀛杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告因认购海珠区新港西路德华街2号E-1601单元，与原告于2013年1月27日签订《【江南美景二期·睿品】认购书》，至今已支付房款1741494元。根据《认购书》约定，被告应按广州市政府颁布的《限购令》（穗国房字（2011）156号文件）的要求提供相关资料，但被告在隐瞒其不能提供合法有效的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的情况下与原告签订《认购书》，导致双方一直未能办理按揭贷款手续及签订《商品房买卖合同》。原告已于2013年3月5日向被告发出《通知书》催促其尽快提交上述材料，并于2013年12月20日通过公证送达的方式向被告邮寄《律师函》，要求被告联系原告协商解决或办理退房手续，但被告至今未联系原告解决问题。被告隐瞒事实签订《认购书》，逾期提交材料的行为已严重违反《认购书》3.7条、5.4条的约定，且被告不符合现在的限购政策，故起诉请求：1、解除原、被告签订的《【江南美景二期·睿品】认购书》；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告没有任何违约行为，而原告有多处违约行为。双方签署《认购书》之后，原告根据当时政策想为被告补交社保以达到符合当时政策允许的购房资格。原告在收取被告35000元之后也为被告交纳了社保，可是在2013年由于广州市出台新的限购政策：补交的社保不符合购房资格，所以双方就此问题协商过，由被告继续购买社保达到一年时再办理相关手续。原告称被告不能按照穗国房字（2011）156号文件的规定提供材料的说法是不成立，签订《认购书》时被告是可以购买的。被告在广州市2013年新的限购政策出台后继续购买社保以期购房能够继续且交付了定金，在整个过程中被告没有任何违约行为，反而原告有多处违约行为，原告至开庭时仍未办理涂销抵押手续，无法按时交楼。当被告要求与原告签署《商品房买卖合同》时，原告强烈要求每平方米增加2000元才和被告签署买卖合同，并非被告欠缺相关材料。原告严重违约没有权利请求法院解除《认购书》，被告希望继续履行《认购书》。
经审理查明，广州市国土资源和房屋管理局于2013年1月24日发出《广东省广州市商品房预售许可证》，载明项目坐落在广州市海珠区新港西路德华街1号、2号，项目名称为美景花园的开发企业为原告，土地使用权证号为穗府国用（2010）第01100070号，用途为城镇住宅用地、批发零售用地，预售房屋栋号及层数为美景花园自编二期：19层，预售房屋占用土地未抵押，另备注：本预售证自2013年1月24日已纳入《广州市房屋管理系统》管理，房屋查封、抵押等状态可在网站查询。
原告（甲方、出售方、地址：广州市海珠区新港西路德华街1号、2号）与被告王晓武（乙方、认购方、地址：海珠区新港西路顺景雅苑D座902）签订《【江南美景二期·睿品】认购书》，约定：在签订本认购书前，乙方确认已知悉广州市政府颁布的现时《限购令》相关内容，并确认其具有购房资格。甲方已向乙方公示了《广东省广州市商品房预售许可证》和拟签订的《广州市商品房买卖合同》及相应附件（下称：《合同》）、【江南美景二期·睿品】各项收费标准）《按揭须知》、《认购须知》、《物业管理服务合同》等，乙方对上述公示文件的条文内容无异议，并同意按上述文件的条文内容签署购房的相应文件和缴纳相应费用。一、认购单位：广州市海珠区新港西路德华街2号（江南美景二期·睿品）E-1601单位（下称该物业），该物业性质为住宅，建筑面积100.39平方米，套内建筑面积80.58平方米，共有分摊面积为19.81平方米，该物业最终以产权登记部门实测面积为准。二、售价：定价人民币3176103元，付款方式为银行商业性贷款，认购价为2891494元，该物业属毛坯房。三、乙方应严格按照下列付款期限付清该物业认购价款和综合税费（以有关部门开具的缴费通知书为准）3.12013年1月27日支付定金100000元，同时签署本《认购书》；乙方支付定金且在甲方办理完毕该物业抵押登记涂销手续后，乙方应自接甲方通知之日起2日内前往甲方指定的地点签署该房屋《广州市商品房买卖合同》及相应附件并支付首期房款，同时支付相应的服务费；3.6按揭付款：支付首期房款1641494元，同时乙方需支付住宅专项维修资金10540.95元，余款115万元，即总价款的40%，由乙方向银行申请办理＿年的按揭贷款手续，同时缴付办理按揭相关费用4278元；3.7在签订本认购书后3天内乙方应向按揭代理机构提供《按揭须知》上列明的按揭所需的资料，并由按揭银行进行初审。如乙方逾期办理或迟延提交按揭资料的，则视为乙方放弃本次购买该物业的权利，乙方原已支付给甲方的定金归甲方所有，乙方无权要求返还，且本《认购书》即时终止，甲方有权无须经乙方同意另行出售该物业。若银行审批贷款不足的，乙方应根据银行审批结果调整其首期款的支付金额，向甲方一次性付清全部或差额部份的房价款；若乙方未能通过银行初审的应变更付款方式。若乙方不愿或不按时补交首期款或不愿意变更付款方式的，视乙方放弃本次购买该物业的权利，乙方原已支付给甲方的定金归甲方所有，乙方无权要求返还，且本《认购书》即时终止，甲方有权无须经乙方同意另行出售该物业。四、抵押登记涂销及签约时间4.1乙方确认在签署本《认购书》时甲方已告知该物业已办理抵押登记手续。甲方应在乙方签署本《认购书》及交付定金后之次日起40个工作日内，办理该物业的抵押登记涂销手续。五、认购条款5.2乙方保证按本《认购书》约定时间履行约定义务，甲方不再另行通知乙方。在签署该物业《广州市商品房买卖合同》及相应附件时，乙方必须按照按广州市政府颁布的《限购令》相关内容及要求提供资料和证件，保证该资料及证件的真实性，并承担由此引起的相关法律责任。乙方按《认购须知》上的要求，带齐首期房款到广东宏安信律师事务所签署该物业《广州市商品房买卖合同》及相应附件等文件；5.3如因乙方自身原因，乙方未按本《认购书》约定与甲方签署《广州市商品房买卖合同》及相应附件或者未按本《认购书》约定支付首期款及其他相应款项的，乙方原已支付给甲方的定金归甲方所有，乙方无权要求返还，且本《认购书》即时终止，甲方有权无须经乙方同意另行出售该物业；5.4若乙方是选择向银行申请按揭方式支付购房款的，乙方应于签署《广州市商品房买卖合同》及相应附件之同时，按申请的按揭贷款银行要求签署办理按揭贷款所需要的全部文件、资料和提供办理按揭贷款所需要的全部证明文件，并按《按揭须知》缴纳相应费用，乙方逾期履行本条约定义务的，则乙方原已支付给甲方的定金归甲方所有，乙方无权要求返还，且本《认购书》即时终止，甲方有权无须乙方同意另行出售该物业；5.5乙方在签署本《认购书》后到签署该物业《广州市商品房买卖合同》及相应附件之前，甲方不予办理加名、减名、转名手续【直系亲属（父母、配偶、子女）除外】。直系亲属办理更名须提供户籍证明等有效文件，更改只限每套壹次；5.6乙方保证其在本《认购书》中所留通讯地址及联系电话正确无误。乙方如需变更通讯方式及地址，均须以特快专递或挂号信的方式送达给甲方或亲自到甲方售楼部重新登记。如因乙方原因导致甲方不能联系上乙方而产生任何损失和责任，一概由乙方负责。七、乙方特别声明和确认本《认购书》约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本《认购书》约定内容已完全清晰及理解。甲方在本《认购书》中作出免除、限制或者加重双方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或者部分约定内容，亦不以任何理由要求确认全部或者部分约定内容无效；等。被告王晓武分别于2013年1月27日和3月23日向原告交纳了100000元的购房定金和房款1641494元。
原告为证明其主张还提供了以下证据：1、原告于2013年3月5日向被告发出的《通知书》及签收凭证，《通知书》的主要内容为：根据《认购书》的约定我司将办理该物业的抵押登记涂销手续，但根据阁下向我司提交的资料显示，阁下尚不符合有关广州市限购政策规定（且未通过银行按揭初审），因此敬请阁下在接到本通知后五日内向我司提交相关资料（或亲临售楼部协商）并加紧办理银行按揭手续，逾期我司将根据《认购书》中相关违约条款进行处理……证明原告已催促被告提交相关材料，对方已收到该通知；2、公证邮寄《律师函》及签收凭证，《律师函》的主要内容为：王晓武先生，按认购书的约定阁下应于2013年3月23日与德信公司签署该房产的《商品房买卖合同》，但由于阁下不符合现行限购政策规定的购房资格，导致至今仍未能签订该房产的《商品房买卖合同》……阁下自收到本函后3日内前往销售中心协商解决或办理退房手续。若阁下逾期不至的，德信公司视阁下默认同意终止该认购书……证明原告已催促被告协商解决，对方已收到该函；3、广州市房地产档案馆于2014年6月18日出具的《房地产登记簿查册表》，记载：房产地址为海珠区新港西路82号华南工业缝纫厂内地段，房产登记号为2010国用字1100070号，单位名为原告，占有部分为全部（所有权人），登记附注2014年5月26日广发银行股份有限公司广州分行申请涂销在建工程抵押预告登记包括2014预登字1367931号（美景花园自编E、F栋E栋16层1601房），证明涉案房屋已涂销抵押；4、广发银行股份有限公司广州天河支行于2014年6月30日出具的《函》，主要内容为客户王晓武因购买涉案房屋向该行申请115万元按揭贷款，客户提供的资料不符合房屋按揭贷款政策要求，故该行不予受理；5、广州市林色行布业于2013年3月15日出具的《收入证明》的复印件，内容为：被告是其单位员工，在该单位连续工作6年，年内每月平均收入为40000元等；6、广州市工商局海珠分局于2014年6月25日及广州市工商局于2014年6月26日出具的《证明》，证明在工商登记数据库中均没有查询到“广州市海珠区林色行布业”及“广州市林色行布业公司”的记录。上述证据5-6证明被告提供虚假资料导致银行不予审批其按揭申请。
被告质证认为：不确认证据1的真实性，快递单“收件人”的签名并非被告所签，原告也未提供该快递的妥投证明及相应发票，快递单上“寄件人”写的是江南美景售楼部，只有电话，地址也没有。证据2由于缺乏相应发票，公证合同，被告无法确认《公证书》的真实性，原告明确知道2013广州市新的限购政策出台后被告是没有购房资格的却通过公证的方式寄出《律师函》，说明原告做法不诚信；对于《妥投证明》，邮政部门的公章比较模糊，不能显示出寄件人、收件人及信件内容相关材料，对于《妥投证明》的真实性、合法性及关联性均不予确认，不确认收到了证据2。证据3中的第2页没有骑缝章，也没有“广州市房地产档案馆”印章的内容，因此对第2页的真实性、合法性和关联性均不确认；对该证据中第1、3页确认其真实性，但不确认关联性，因为上面显示的地址与《预售许可证》上的地址以及双方签订的《认购书》上的地址均不一致。对证据4的真实性、合法性和关联性均不予确认，被告是否有向广发银行天河支行申请按揭贷款没有相关资料，也没有看到天河支行的登记资料；广发银行出具该函件的时间是2014年6月30日，只能说被告在2014年6月30日不符合政策，但不代表签订《认购书》之后不符合按揭贷款政策；该函件所称的按揭贷款政策有多种含义，不清楚是指银行内部政策还是广州市的贷款政策；该函中没有被告的身份证号码，而“我行不予受理”没有说明不予受理的时间是指2014年还是指2013年。关于证据5被告认为一个主体是否有登记与是否存在是两回事，对《收入证明》的真实性、合法性和关联性均有异议。林色行布业确实存在，是由被告及其哥哥经营。关于证据6工商局的《证明》，原告搜索的是一家公司，但是根据《收入证明》上的印章是没有“公司”二字，不能因为没有名称就说主体不存在。
被告就其抗辩意见还提供了以下证据：证据1、广东省社会保险基金管理局于2014年5月15日出具的《参保证明（个人）》，载明被告基本养老保险累计缴纳年限从2012年3月至2013年5月，其中2012年3月至2013年2月和2013年4月均是补缴，单位编号为“广东商联人力资源有限公司”，证明被告有补交2012年3月到2013年5月的社保，按照签署《认购书》时的政策是有资格购房的。证据2、广东省地方税务局直属税务分局于2013年3月8日出具的《参保证明》，主要内容为：我单位需向房管局提供以下人员的参保情况，单位公章为广东商联人力资源有限公司，姓名王晓武，备注2012年3月至2013年3月，该税务分局意见注明“经查，以上1人员已参加省直社保”，证明被告在2013年3月8日前知道已经补缴社保。证据3、广州市工商行政管理局海珠分局于2014年7月10日出具的两份《商事登记信息》，证明被告在中大布匹市场有经营，个体户的字号为林色行，其中业户名称为广州市海珠区林色行布行的业户地址为广州市海珠区新港西路立新东街17号立新布匹街B1号，经营者为被告，主体类型为个体工商户，营业期限为2013-11-26至2013-12-31；另一业户地址为广州市海珠区金纺路2号广州国际轻纺城E4025、4026、4027号，经营者也是被告，主体类型为个体工商户，营业期限为2014-4-23至长期。原告质证表示：确认证据1的真实性和合法性，但该证据不具备关联性。原告从未收到该证据，在原告于2013年3月5日发出《通知书》要求被告补齐资料直至开庭时，被告才出具证据1；而且该证据无法证明被告补缴社保的时间，根据被告所述社保可以通过其他方式补缴，该证据无法确认被告的补缴时间。对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认。对证据3的真实性没有异议，但“广州市海珠区林色行布行”与被告之前提供的《收入证明》的公章不符，并且该行的营业期限是2013年11月26日至2013年12月31日，被告之前向银行出具的《证明》是2013年3月份出具的，当时“林色行”还没有成立；核准日期为2014年4月的《商事登记信息》与本案没有关联性。
原告于2014年4月3日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认：被告于2013年9月至2014年4月仍继续缴纳社会保险，现在单位名称为广州市海珠区新辉布行。原告自述：1、双方签订《认购书》时原告知道补缴社保是可以的，不允许补缴社保的规定是2013年3月31日出具的；2、由于涉案楼盘抵押给广发银行，因此签订《认购书》时涉案楼盘的按揭贷款均指定由广发银行天河支行办理；3、涉案房屋在2014年5月26日涂销抵押后，其没有以任何形式通知被告签订《商品房买卖合同》。被告则承认现在其不符合限购条件。
本院认为，原、被告签订的《【江南美景二期·睿品】认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据原、被告签订《认购书》时的限购政策规定，被告作为非广州市籍人员只需缴纳一年的社会保险就具备购房条件，根据原告自述双方签订《认购书》时其知道补缴社保是可以的，同时被告提交的证据也证明被告在不允许补缴社保的规定出台之前已经补缴了一年的社会保险，符合当时的限购条件，故原告主张被告隐瞒其不能提供合法有效的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明导致未能办理按揭贷款手续及签订《商品房买卖合同》的意见，本院不予采纳。根据《认购书》3.7条的约定，被告应在签订《认购书》3日内提供按揭所需的资料由按揭银行进行初审，逾期办理或迟延提交的视为被告放弃本次购买物业的权利。原告认为被告逾期提交资料造成违约，但原告在诉讼中自述涉案楼盘的按揭贷款均由其指定广发银行天河支行办理，且原告提交的证据1中也有关于“阁下尚不符合有关广州市限购政策规定（且未通过银行按揭初审）”的陈述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。故原告主张被告逾期提交资料的意见，本院不予采纳。根据《认购书》4.2条及5.4条的约定，原告应在办理完涉案房屋的涂销抵押后通知被告签订《广州市商品房买卖合同》，同时被告按申请的按揭贷款银行的要求提供全部证明文件，现原告明确其在涉案房屋涂销抵押后并没有通知被告签订商品房买卖合同，故原告依此主张被告违约的意见，本院也不予采纳。由于现在的限购政策发生变化，被告承认其现不符合购房条件，故原告要求解除双方签订的《【江南美景二期·睿品】认购书》的意见，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，判决如下：
解除原告广州市德信房地产开发有限公司与被告王晓武签订的关于广州市海珠区新港西路德华街2号E-1601单元的《【江南美景二期·睿品】认购书》。
本案受理费100元由被告负担。上述款项已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时，将其应负担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄颖慧
代理审判员 陈美贤
人民陪审员 黄志坚
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 赖佩明
张洁