重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初8808号原告：重庆美利山物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区经开园翠渝路55号，统一社会信用代码91500000676141911W。法定代表人：刘泽，总经理。委托诉讼代理人：陈娅，女，系原告公司员工，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张德琼，女，系原告公司员工，住四川省乐山市五通桥区。被告：秦小可，女，1986年9月3日出生，汉族，住重庆市两江新区。被告：刘中平，男，1983年5月27日出生，汉族，住江西省于都县。原告重庆美利山物业服务有限公司（以下简称“美利山物业公司”）与被告王家蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案，依法适用简易程序，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告美利山物业公司委托诉讼代理人陈娅、张德琼，被告刘中平到庭参加诉讼。被告秦小可经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告美利山物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付2016年5月至2017年2月期间的物业服务费（物管费，包括水电公摊费）2103.5元；2.判令被告支付合同违约金（计算方式为：以物业服务费每月210.35元为基数，从2016年6月11日起按每日千分之三的标准计算至物业服务费付清为止）。诉讼过程中，原告自愿撤回要求被告给付违约金的诉讼请求。事实和理由：原告通过招标方式取得XX小区物业管理权，并与小区开发建设单位（重庆首金房地产开发有限公司）签订了前期物业服务合同，已在政府相关部门备案，物业服务收费标准已向重庆市物价局申报并获得批准，收费批文向所有的业主予以公示。原告按照前期物业服务协议中约定内容提供了相应的物业服务工作，已代为缴纳了公共设施运行费用。被告在享受原告提供服务期间一直拒绝履行缴费义务，违反了有关法律规定，严重影响了原告的正常开展工作及其他缴费业主的合法权益，故原告起诉法院请求支持原告的正当诉求。被告刘中平辩称，被告的房屋买卖合同是一个三方协议，前期物业服务合同只是补充协议，被告拒绝交纳物业服务费的原因是关于2014年8月17日的房屋交接验收表的房屋存在质量问题，物业公司和开发商没有解决，房屋实际验收时间是在2014年8月17日并没有超过质保期，三方协议中原告应该承担一定义务；前期物业服务合同没有被告的签字；被告同意给付服务服务费，但原告应当先履行合同义务；小区存在噪音没有解决。因此，原告的物业服务费应当下调，应承担被告房屋质量问题的全部损失。被告秦小可未作书面答辩。被告秦小可在举证期限内，未向本院提供其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。本案在审理中，被告秦小可经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告美利山物业公司是对XX四期提供物业服务的，具有壹级资质的物业服务企业。被告秦小可、刘中平是位于重庆北部新区XX房屋的所有权人，该房屋是成套住宅，建筑面积为110.71平方米。2011年1月，以重庆首金房地产开发有限公司为甲方、以原告美利山物业公司为乙方，就甲方选聘乙方对北部新区XX片区工程(XX)四期工程A区提供前期物业管理服务事宜，双方签订了《前期物业服务合同》1份。合同第六条中约定，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.90元/月/㎡。合同第七条中约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。合同第三十条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三标准向乙方支付违约金。合同第三十四条约定，本合同期限为三年，自2012年1月18日起至2015年1月17日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还对物业服务内容、物业的使用与维护等事项进行了详细的约定。上述物业服务合同签订后，原告XX物业公司对首钢·XX四期进行物业服务至今。之后，以原告XX物业公司为甲方、以被告王家蓉为乙方，双方签订了《XX前期物业服务合同》1份。合同第一条约定，甲方同意提供、乙方同意接受甲方对XX提供物业管理服务。合同第二条约定，本合同对双方权利、义务由约定的适用本合同，本合同无约定的，适用《XX业主临时管理规约》。合同第五条中约定，住宅物业管理费按建筑面积1.90元/月/平方米计收；乙方在当月10日之前（或物业管理公司通知时间为准）将费用全额缴清，逾期将按日向乙方加收交纳应纳费用3‰的违约金。同时，《XX业主临时管理规约》也规定，业主（使用人）应按期缴纳应缴纳的各项费用，逾期未交者，每日加收应交费用总额3‰的违约金。2013年8月26日，重庆市物价局对原告美利山物业公司服务的XX四期物业服务收费标准予以备案。其备案表载明XX四期的高层住宅物业服务收费标准1.90元/平方米·月（含公摊水电费）。原告XX物业公司对XX四期提供服务期间，XX四期至今未成立业主委员会。因被告未按时缴纳物业服务等费用，原告向被告以催缴通知单的方式予以催收，但被告无故拒绝向原告交纳从2016年5月1日至2017年2月28日期间的物业服务费。诉讼过程中，原告自愿撤回要求被告给付违约金的诉讼请求2017年4月20日，原告要求被告立即给付从2016年5月起至2017年2月止期间的物业服务费及违约金诉至本院。庭审中，虽然被告刘中平对其辩称的其房屋存在质量问题的抗辩理由，向本院举示了公园城市房屋交接验收表、重庆市新建商品房使用说明书、重庆市新建商品房质量保证书、收据、前期物业服务合同、业主临时管理规约等相关证据，证明被告因交接房屋时房屋存在一定的瑕疵，导致被告没有按时接房的事实，但被告刘中平所举示的上述证据不能充分证明原告的物业服务存在重大瑕疵。本案在审理中，原告自愿放弃要求二被告应给付物业服务费违约金的诉讼请求。以上事实，有当事人举示的资质证书、前期物业服务合同、XX前期物业服务合同、XX业主临时管理规约、房屋档案查询结果、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、律师函及EMS回单、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与小区开发商于2011年月签订的《前期物业服务合同》，以及原、被告签订的《首钢·美利山前期物业服务合同》，是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，对小区的全体业主具有拘束力。故，被告辩称的被告房屋买卖合同是一个三方协议，前期物业服务合同只是补充协议；前期物业服务合同没有被告的签字，对其不具有效力的抗辩意见理由不成立，本院不予支持。在该合同的履行期限届满后，原告继续为被告所在的小区提供物业服务，被告实际接受了原告所提供的物业服务，应认定原、被告之间存在事实的物业服务关系。原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区XX幢X-X房屋的业主，理应给付相应的物业服务费用。根据原告与小区开发商于2011年1月签订的《前期物业服务合同》中约定的合同期限为三年（即自2012年1月18日起至2015年1月17日止）、原被告之间签订的双方签订了《首钢·美利山前期物业服务合同》，以及重庆市物价局物业服务收费（市场调节价）备案表所载明“首金·美利山四期（公园城市）的住宅物业服务收费标准1.90元/平方米·月”的规定，被告的房屋系住宅，故从2016年5月1日至2017年2月28日期间，被告应当参照此标准交纳物业服务费。被告从2016年5月1日至2017年2月28日期间应给付的物业服务费2103.49元（1.90元/平方米·月×110.71平方米×10个月）。原告诉讼请求中超过被告应当给付物业服务费的部分，本院不予支持。诉讼过程中，原告自愿撤回要求被告给付违约金的诉讼请求，系当事人自由处方权利的行为，本院予以准许。被告刘中平对其辩称的其房屋存在质量问题的抗辩理由，向本院举示了公园城市房屋交接验收表、重庆市新建商品房使用说明书、重庆市新建商品房质量保证书、收据、前期物业服务合同、业主临时管理规约等相关证据，证明被告因交接房屋时房屋存在一定的瑕疵，导致被告没有按时接房，要求开发商整改、维修的事实，但对于因房屋质量问题而影响被告按时接房，应当赔偿被告损失的问题，不属本案处理范畴，被告刘中平可以通过诉讼或者其它途径解决。同时，被告刘中平所举示的证据不能充分证明原告的物业服务存在重大瑕疵的事实。因此，被告刘中平以上述理由为由拒绝缴纳物业服务费，以及其认为对原告的物业服务费应当予以下调的辩解理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，本案物业服务合同纠纷，原告履行了合同义务，被告就应当依法给付相应的物业服务费，不存在当事人互负债务，故被告辩称的原告应当先履行合同义务，被告才给付物业服务费的抗辩理由不成立，本院不予支持。被告秦小可经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未到庭向本院说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未向本院举示其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其未举证、质证的不利后果。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告秦小可、刘中平在本判决生效后五日内，给付原告重庆美利山物业服务有限公司从2016年5月1日至2017年2月28日期间的物业服务费2103.49元；二、驳回原告重庆美利山物业服务有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告秦小可、刘中平负担。本判决为终审判决。审判员  邹富奎二〇一七年七月十八日书记员  李玉洁