海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第67号
上诉人（原审被告）：董积富，男，1962年1月3日出生，汉族。
委托代理人：吴宇，海南大兴天泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈吉英，女，1950年5月21日出生，汉族。
委托代理人：杨震，山东文瀚律师事务所律师。
上诉人董积富因与被上诉人陈吉英房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员梁琼担任审判长，审判员符玉梅、庹军参加的合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人董积富及其委托代理人吴宇、被上诉人陈吉英的委托代理人杨震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于海口市府城镇河口路皇家花园别墅A1幢房屋（证号：海房字第HK0837**号）的产权系登记陈吉英名下，2012年3月26日，陈吉英出具委托书，委托其丈夫杜兆顺代理该房管理及出租事务。董积富欲租用房屋开一家餐厅。2012年6月13日，杜兆顺代陈吉英（甲方）与董积富（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定：乙方承租甲方位于海口市琼山区府城镇河口路641号皇家花园A1幢别墅（包括车库），建筑面积434.12；院墙内所有土地（包括值班室），土地面积351平方米；租赁期从2012年8月1日至2017年8月1日止；协议生效之日前，乙方需向甲方交纳押金贰万元；整体租金5500元／月（含别墅、土地、值班室、车库），三年后自2015年7月1日起每月租金7000元；本合同交押金后生效；乙方若每月1-5日内不能按时交纳租金和相关费用，甲方有权停止供水、供电，提前终止本协议并从当月6日起收取应交费用每天5‰的滞纳金；乙方超过15天不缴纳租金和相关费用的，甲方有权终止协议，收回房屋，并视情况索赔。协议还对双方其他权利义务、违约责任进行了约定。从签订协议的2012年6月13日至协议约定的租赁起始日8月1日的期间作为给董积富的装修时间。董积富向陈吉英给付了20000元押金。陈吉英通过皇家花园物业管理部将别墅的钥匙交给董积富。后因值班室（即陈吉英所称保安室，约20平米）一直由案外人承租用于开设小卖部未搬离，董积富以该小卖部占用值班室导致其无法对别墅进行整体装修和管理，多次与陈吉英交涉。2012年11月初，小卖部才搬离值班室，但陈吉英与董积富的矛盾已经激化。至起诉时，董积富未对该房进行装修使用。
原审法院判决认为：陈吉英、董积富自愿签订《房屋租赁协议》，内容不违反法律强制性规定，系合法有效的合同。董积富庭审时提出2012年11月初已经口头上告知陈吉英解除合同，但陈吉英不认可，董积富亦没有提供任何证据。从文庄派出所调取的询问笔录显示，陈吉英在11月底时尚不能确定董积富是否还要继续承租，而未将该别墅出租给其他人。另外，值班室与别墅虽然在一个院墙内，但是与别墅是分离的，且值班室的面积不到别墅面积的5%，陈吉英未按时交付值班室，也不足以导致整个合同无法履行。因此陈吉英交付租赁物的瑕疵行为并不构成根本违约。在2012年11月初陈吉英清空了值班室要求董积富履行合同。因此，董积富不享有法定解除权，即使通知陈吉英解除合同，也不能起到解除协议的效力。由于董积富一直未交纳租金，陈吉英请求解除合同，符合合同约定和法律规定，应予以支持。因值班室到2012年11月初才清空，具备交付条件，故租金应从2012年11月起计至陈吉英主张的2013年9月1日共计10个月。因协议签订后，陈吉英未按约定交付完整的租赁物，导致陈吉英、董积富产生争议，陈吉英亦有过错。鉴于董积富没有对租赁物进行管理使用，均衡双方利益，原审法院酌情调整每月租金为5000元，陈吉英主张10个月的租金为45000元，抵扣董积富已经支付的20000元押金，董积富还应向陈吉英支付25000元租金。双方约定的滞纳金实为违约金，因陈吉英在履行合同中自身存在过错，对陈吉英主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、解除陈吉英与董积富之间签订的《房屋租赁协议》；二、董积富自本判决生效之日起十日内向陈吉英支付租金25000元。三、驳回陈吉英的其他诉讼请求。案件受理费1207.5元，由陈吉英负担687.5元，董积富负担520元。
上诉人董积富不服原审判决，向本院上诉称：一、房屋租赁合同签订后，陈吉英一直没有将房屋交付给董积富使用。合同签订后，因陈吉英将值班室租给第三人使用不能如期收回，造成不能将房屋交付给董积富使用。董积富与陈吉英签订的《房屋租赁协议》是合法有效的，双方都要严格履行。2012年6月13日，双方签订协议后，董积富立即按约定支付押金20000元给陈吉英，并预订空调机、购买桌椅、食油等物品，做好了履行合同的准备。但直到现在陈吉英都没有将房屋交付给董积富使用。因为陈吉英将要租给董积富的值班室出租给其他人开小卖部，导致陈吉英不能交付房屋。合同签订后，双方因房屋交付及赔偿问题发生纠纷，2012年11月值班室收回后，陈吉英不愿意将房屋交付给董积富使用，租赁合同客观上已经难以履行。2012年12月3日下午，陈吉英叫四个黑社会的年轻人和董积富谈赔偿的事，说陈吉英同意一次性赔偿30000元给董积富，但董积富不同意，当晚十点多钟，四个年轻人到董积富弟弟家砸了其弟弟家沿公路一旁的玻璃窗。2013年6月底，陈吉英又通过一名律师找董积富协商，要求与董积富解除合同，并同意返押金20000元，赔偿5000元，共25000元给董积富，因无法弥补董积富的损失，双方未能协商解除合同。
二、合同约定房屋是整体出租，整体交付，原判以不能交付的值班室与别墅虽然再一个院墙内，但值班室与别墅是分离的，且值班室的面积不到别墅面积的5%，陈吉英不按时交付值班室，也不足以导致整个合同无法履行。这种认定是十分错误的，这好比是整幢出租的房屋，一楼铺面的面积也可能是很小的，但其重要性却很大，本案涉及的值班室的作用也相当于整幢出租房屋中的铺面部分，面积小但作用大，值班室是门面作用，而且有值班室则可充分整体利用房屋所在的土地，充分发挥整幢房屋的经济价值，可见，不能以面积大小来论作用，也不能简单以面积大小来计算租金。
三、董积富和陈吉英签订《房屋租赁协议》前，陈吉英已经于2012年1月18日与案外人海南鸿迎实业有限公司签订了一份《租房合同书》，租赁的房子也就是皇家花园A1幢别墅，也就是陈吉英准备租给董积富的房子，租赁时间是一年半。
综上，请求：1.撤销（2013）琼山民二初字第236号民事判决第二项即“被告董积富自本判决生效之日起十日内向原告陈吉英支付租金25000元”，改判陈吉英立即向董积富双倍返还押金人民币40000元（2×20000元）；2.一、二审诉讼费由陈吉英承担。
被上诉人陈吉英答辩称：一、董积富的第一项诉讼请求要求陈吉英向其返还押金4万元，在原审时董积富没有提起反诉，不属于二审审理的内容。二、卷宗证据均证明合同已经实际履行。三、原判认定事实清楚，应予维持。
上诉人董积富在二审期间提交了五份证据，均从海南省工商局档案室调取：1、企业机读档案登记资料，证明涉案房产已经被被上诉人陈吉英租给海南鸿迎实业有限公司作为办公住所地；2、皇家花园A1幢别墅的《房屋所有权证》；3、陈吉英与海南鸿迎实业有限公司的法定代表人罗新伟于2012年1月18日签订的《租房合同书》；4、《住所（经营场所）登记表》；5、《经营性用房证明书》。以上证据证明涉案房产已经在2012年1月18日租给海南鸿迎实业有限公司作为办公室，租期为一年半，说明陈吉英就同一房产多次签订多份租赁合同。
被上诉人陈吉英发表质证意见如下：对这五份证据的真实性、客观性没有异议，对证明对象有异议。同一房产签有若干份租赁协议，以实际履行为准。这些证据只能证明在海南鸿迎实业有限公司登记期间作为经营场所的登记地而不一定具有实际租赁关系，从客观事实看，海南鸿迎实业有限公司从未进驻到涉案房产中。因此董积富提交的《租房合同书》与本案无关，而且《租房合同书》中也没有关于价款等具体事项的约定，故该《租房合同书》实际上是一份意向书，不具有法律执行力，不能以此认定陈吉英与罗新伟之间形成了租赁关系。被上诉人陈吉英二审期间未提交新证据。
本院认为，上诉人董积富在二审期间提交的五份证据均系一审庭审结束后新发现的，且从海南省工商局档案室调取了原件，属于二审新证据，对其真实性、关联性和证明力均予以确认。
本院经审理查明：2012年1月18日，陈吉英与海南鸿迎实业有限公司的法定代表人罗新伟签订《租房合同书》，约定陈吉英同意免费提供皇家花园A1幢别墅给罗新伟注册新公司作为办公地点使用，免费使用期一年半，新公司名称为海南鸿迎实业有限公司。
另查明，陈吉英在原审仅提供皇家花园物业管理部于2013年7月23日给杜兆顺的复函，以证明陈吉英通过皇家花园物业管理部将别墅的钥匙交给董积富，董积富对此一直否认，董积富认为陈吉英从未将别墅的钥匙交给他。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的其他事实一致。
本院认为：上诉人董积富与被上诉人陈吉英签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，内容合法、有效，应受法律保护，双方当事人行使权利、履行义务均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。根据双方2012年6月13日签订的《房屋租赁协议》的约定，租赁物包括海口市琼山区府城镇河口路641号皇家花园A1幢别墅、土地、值班室及车库，陈吉英本应根据合同的约定及时将全部租赁物交付给董积富，但是陈吉英并未依约及时全面履行合同义务，直到2012年11月陈吉英才将租赁物里包括的值班室交付给董积富，而此时董积富已因与陈吉英产生矛盾而表示不再租赁陈吉英的房产。由于董积富自合同签订后并未使用陈吉英的房产，原审法院认定董积富使用陈吉英房产进而判令其支付十个月的租金没有事实依据，应予撤销。而董积富在二审提出的改判陈吉英向董积富双倍返还押金40000元的上诉请求，属董积富作为原审被告在第二审程序中新增加的独立的诉讼请求，本院不予处理。
综上，董积富与陈吉英签订的《房屋租赁协议》虽合法、有效，但双方当事人均同意解除合同，原审法院判令解除双方签订的《房屋租赁协议》正确，本院予以维持。陈吉英未依约及时全面履行合同义务，向董积富交付租赁物，导致《房屋租赁协议》不能履行，故对陈吉英在原审中提出的请求董积富支付房产租金及违约金的诉讼主张，本院不予支持。上诉人董积富的上诉主张部分有事实依据和法律依据，本院予以采纳。原审部分判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，但部分判决认定事实不清、适用法律错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第236号民事判决第一项；
二、撤销海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第236号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人陈吉英的其他诉讼请求。
一审案件受理费人民币1207.5元，二审案件受理费人民币800元，均由被上诉人陈吉英负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 琼
审判员 符玉梅
审判员 庹 军
二〇一四年四月十八日
书记员 韩青妮