北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终6911号上诉人（原审被告）：屠铭德，男，1935年7月29日出生。上诉人（原审被告）：洪亚君，女，1943年6月21日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：涂志，北京市奕明律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：郭昕，北京市奕明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春蕾，女，1981年5月17日出生。委托诉讼代理人：刘建，北京志霖律师事务所律师。上诉人屠铭德、洪亚君因与被上诉人张春蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初23939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。屠铭德、洪亚君上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回张春蕾一审全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由张春蕾承担；事实和理由：一、一审法院查明事实及其判决，与法律规定明显相悖。北京市高级人民法院《关于妥当审理涉及房屋新政相关房屋买卖案件的会议纪要》第六项明确规定“如双方买卖合同中约定‘因故无法办理贷款，由购房人自行筹集资金支付’，此时购房人因房屋新政实施导致其不能办理按揭贷款而要求解除合同，不予支持”，以及北京市高院民一庭《关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》第四项“确有证据证明因‘3.17新政'导致购房出资的履约成本增加幅度较小，对当事人履约能力不构成严重影响的，合同应当继续履行，当事人一方以此要求解除合同的，不予支持”。鉴于张春蕾签约时已明确表示是出售自住的价值830余万的房屋用于购买本案的房产完成家庭换房计划，其本人家庭可支配的资产、资金及收入状况在“3.17新政”前后并无显著变化，贷款仅是其购房资金来源的一部分，这也是被上诉人在协议中手写约定“自筹”解决银行贷款障碍的原因，因此“3.17新政”对张春蕾的履约并无实质性影响。基于上述事实与规定，张春蕾的解除合同请求理应予以驳回。二、一审法院查明事实及其判决，与法院已生效判决认定与处理结果完全相反。三、一审法院漏查事实，导致适用法律错误。一审法院判决认定“张春蕾并未申请贷款”，基于该事实，屠铭德、洪亚君在一审中明确提出张春蕾并未实际申请贷款，据此以受到影响的依据不能成立，但是张春蕾并未举证证明其贷款申请未获批准，理应依法承担举证不能的责任并承担不利后果，判决认定张春蕾“新政导致其无法贷款无责解除”的主张不能成立。张春蕾辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。首先，本案系因客观原因导致合同不能履行，并非因双方任一方的当事人的原因。对于客观上受到“3.17新政”影响的合同，允许解除是原则，不允许解除是例外，而且在买受人有证据证明其购买能力受到影响的情况下，出卖人如主张该影响不成立或者不足以影响买受人的购买能力的，应承担举证责任。其次，屠铭德主张张春蕾仅仅提供贷款记录不能证明张春蕾原定的贷款计划因“3.17新政”颁布而不能获得批准，这一主张不能成立，因为其否定了规范性文件具有普遍的法律效力。最后，屠铭德主张实际损失缺乏事实依据，合同签署后，屠铭德收取了张春蕾定金，并保留了张春蕾定金，而房屋仍由屠铭德、洪亚君占有并使用，因此屠铭德不存在损失。张春蕾向一审法院起诉请求：请求解除购房合同及补充协议，并退还定金100万元。一审法院认定事实：2017年2月24日，经北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务，屠铭德、洪亚君（出卖人）与张春蕾（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将其位于北京市西城区新街口外大街25楼4层2门8号房屋（以下简称涉案房屋）出售给买受人，房屋建筑面积87.70平方米；房屋成交价格为1077万元，买受人向出卖人支付定金100万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按期规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为人民币700万元整，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。同日，屠铭德、洪亚君（甲方）与张春蕾（乙方）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》的《补充协议》，约定乙方在2017年2月24日前将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付给甲方，乙方在2017年3月3前将第二笔定金40万元以理房通支付的方式支付给甲方，乙方于2017年3月24日前将第三笔定金50万元以理房通的方式支付甲方；乙方于产权转移前5个工作日将第一笔首付款83万元以理房通支付的方式支付甲方；乙方于产权转移前5个工作日将第二笔首付款377万元以建委监管支付的方式支付甲方；甲乙双方应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在2017年8月31日前，共同办理房屋所有权转移登记手续；第五条违约责任，4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。合同签订后，张春蕾向屠铭德一方支付了第一、二笔定金共计50万元。2017年3月17日，行政主管部门联合出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，其中第二条规定，居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外），居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；第三条规定，暂定发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。2017年3月24日，张春蕾向屠铭德一方支付了第三笔定金50万元。一审庭审中，张春蕾表示，在购买涉案房屋之前，其有过贷款购房记录，因为此次购房政策调整，导致其首付款支付比例由35%增加至60%，从而导致其无法继续履行合同。屠铭德、洪亚君认可张春蕾此前有过购房贷款记录，购房政策变化虽导致了张春蕾首付款比例增加，但双方合同中约定，如张春蕾的贷款未获批准，则需张春蕾自行筹集现金支付购房款，但张春蕾并未申请贷款，并且购房新政出台后，张春蕾还支付了第三笔定金50万元，在长达5个月时间内，未主张因新政原因解除合同，因此，不认可张春蕾丧失了合同履行能力。张春蕾称，购房新政刚出台时，因想继续购买房屋且避免违约，因此，向屠铭德支付了第三笔定金，此后一直与屠铭德一方协商希望能够降低房屋交易价款，但双方未能协商成功。2017年7月8日，张春蕾通过微信联系屠铭德：现在的问题是二百万的亏空我们无论如何解决不了，生活无法继续，实在不知如何解决。屠铭德回复：个人愿望与现实是有差距的，凡事应留有余地，我们无法帮助你。2017年8月6日，北京链家房地产经纪有限公司职员在三方的微信群留言：经过我们长达一个多月的协商，现在双方诉求分别为，按照原有合同，甲方同意让价80万元，净得1180万元，乙方要求让价100万元，房价1160万，目前差异20万元，所有协商以及前后进程我们居间方已经做最大努力；您双方看继续协商履行，还是其他方式呢。张春蕾随后留言：各位好，从新政出台以来我们就有各种沟通，最近一两个月咱们三方一直在协商希望用彼此都能接受的方式解决由于政策变化带来的巨大变动，一直没有一个结果，我因为最近两周在住院，周一刚刚手术完，周四出院的，稍稍恢复几天就会尽快操作这件事情的解决方案。2017年8月7日，北京链家房地产经纪有限公司职员在微信群留言：今天早上接到买方电话，告知如果卖方接受降价100万元，可以继续履行合同，反之就要走法律程序，今天下午得到卖方准确答复，房价只降80万元。屠铭德留言：这像是最后通牒，2/24日签定的房价，卖主已几次降价，已到80万元，自觉怪也。链家公司职员：我们已经尽力协商，客户还是说没有购买能力，下午已经和客户沟通，已经立案。张春蕾在微信圈留言：不好意思，各位，我家已经尽到最大限度的努力，实在是无力购买，我们也不是最后通牒之意，因为自己身体也是出现一定状况，孩子明年就要入学登记，我们也非常着急，付出了最大程度的诚意，多次协商无果，一致在焦急等待答复，现在只能出此下策，希望叔叔阿姨能够谅解。一审诉讼中，张春蕾及屠铭德一方均表示，北京链家公司房地产经纪有限公司虽为《补充协议》丙方，但北京链家房地产经纪有限公司仅为房屋买卖合同的居间方，本案并不涉及北京链家房地产经纪有限公司的权利义务。北京链家房地产经纪有限公司亦向本院表示，其虽为《补充协议》的丙方，但仅作为居间方起到见证的作用，并非房屋买卖合同主体。一审法院认为，张春蕾与屠铭德、洪亚君签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方在履行合同期间，房屋政策发生变化，导致张春蕾首付款提高、贷款比例下降，无法继续购买涉案房屋，系不可归责于合同双方的原因所导致合同无法履行，现张春蕾主张解除双方的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，要求屠铭德、洪亚君返还定金100万元的请求，法院予以支持。屠铭德、洪亚君陈述的理由及证据，不足以认定张春蕾有继续履行合同的能力。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，于2018年3月9日作出判决：一、解除张春蕾与屠铭德、洪亚君于就西城区新街口外大街25楼4层2门8号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、自判决生效之日起七日内，屠铭德、洪亚君返还张春蕾购房定金100万元。如果屠铭德、洪亚君未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，屠铭德、洪亚君为了支持其上诉请求，向本院提交了北京市第二中级人民法院微信公众号截图，拟证明合同对付款方式的事先约定应当予以尊重。张春蕾质证称，该证据不属于新证据，不认可证明目的。本院经审查，屠铭德、洪亚君向本院提交的上述证据均应于本案一审审理过程中予以提交而未提交，且该证据并不足以改变一审法院的判决结果，不属于我国《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条、第四十一条、第四十三条规定的新证据，故对屠铭德、洪亚君提交的上述证据，本院不予采信。当事人对一审法院经审理查明的事实无异议，屠铭德、洪亚君认为一审法院对事实记载有遗漏，但并未向本院提交相关证据予以证明。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案争议焦点系涉案房屋买卖合同是否由于“3.17新政”的实施导致合同无法继续履行，即张春蕾以新政为由要求无责解除涉案合同是否成立。经审查，由于张春蕾此前有过购房贷款记录，在相关新政实施后，张春蕾首付款比例增加，贷款比例下降，综合考虑，应当认定确因新政导致张春蕾购房出资的履约成本增加幅度较大，对履约能力构成严重影响，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，现一审法院判决解除合同，要求屠铭德、洪亚君退还张春蕾已付定金，于法有据，应予支持。对于屠铭德一方主张张春蕾应当按照合同约定“买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人”履行合同，本院认为,本案合同无法继续履行的原因并非因张春蕾自身原因,故对屠铭德的主张不予支持。关于一审案件受理费，本案合同无法履行确系不可归责于双方之原因导致，综合考虑，本院对一审案件受理费的负担予以改判。综上所述，屠铭德、洪亚君的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费97400元，由屠铭德、洪亚君负担（已交纳），一审案件受理费48700元，张春蕾负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 顾国增审 判 员 刘丽杰审 判 员 陈 妍二〇一八年八月三十日法官助理 王旻忞书 记 员 孙 雯