重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酉法民初字第03471号
原告邱江丽，女，1984年6月24日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住重庆市酉阳县。
委托代理人冉承华，重庆汇润律师事务所律师。
被告重庆市宇帝房地产开发有限公司，住所地：重庆市南岸区。
组织机构代码：68145694-2。
法定代表人文跃武，该公司董事长。
原告邱江丽诉被告重庆市宇帝房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员杨金典独任审判，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告邱江丽及其委托代理人冉承华到庭参加了诉讼，被告重庆市宇帝房地产开发有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月10日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告在被告处购买位于酉阳县桃花源镇酉兴路“宇帝·城市之光”的商品房一套，建筑面积为99.78平方米，总价款为299434元；原告依约支付了购房款。其中该合同约定：被告应在2011年11月18日前将取得两书一证的房屋交付原告，逾期按已付房价款万分之一支付违约金。此外，被告在实际交付房屋之日起60日内向房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单；由于被告的原因未能按期办理并取得登记受理单，原告要求继续履行合同的，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。但时至今日，被告仍未申请办理产权登记并取得登记受理单，也未向原告支付违约金。故起诉至法院，请求判令：一、由被告向原告支付逾期交房违约金2485元(从2011年11月19日始至2012年2月9日，共计83天，按每日万分之一计算)；二、由被告支向原告支付逾期办证违约金40063元（从2012年4月9日始至2015年9月15日，共计1255天，购房款为299434元，按每日万分之一计算）；三、由被告立即为原告办理房地产权证；四、由被告承担本案诉讼费用。
被告重庆市宇帝房地产开发有限公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2011年3月10日，原告与张维达作为（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），由原告与张维达购买被告开发预售的位于本县桃花源镇酉兴路“宇帝·城市之光”的商品房一套，建筑面积为99.78平方米，房屋总价款为299434元，通过首付与银行按揭的方式支付。《合同》第七条第1款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2011年11月18日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条第1款约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日之内向乙方支付违约金。第十三条第2款约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构（下称登记机构）提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单；第十三条第4款约定：如因甲方的责任，未能按期向登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告与张维达付清了全部购房款及大修基金、契税、登记费、印花税等费用。2012年2月9日，原告与张维达实际接房，而被告因未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，导致案涉商品房至今未办理房屋产权证，被告实际也未按约定取得登记机构出具的登记受理单。原告曾多次找被告要求办证及支付违约金并因此发生纠纷，原告现诉至本院，请求如上所述。
另，原告邱江丽与张维达原系夫妻关系，两人于2010年2月10日登记结婚，于2013年12月30日经本院调解解除了婚姻关系，并将案涉商品房的所有权确认给原告邱江丽个人所有。此外，庭审中经本院释明，原告要求继续履行合同。
以上事实，有原告的当庭陈述，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、收据、《借款合同》、接房时间说明、会议记录、情况说明、报警案件登记表、受案登记表、民事调解书等证据在卷相互佐证，足以认定。
本院认为，当事人有举证证明自己的诉讼主张及反驳对方诉讼主张的权利，本案被告经本院传依法票传唤后未出庭应诉，也未提交书面答辩意见，视为其已放弃答辩和举证的权利。原、被告签订的合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方具有法律约束力，原、被告应按照约定履行自己的义务。针对原告的诉讼请求，本院评述如下：
一、被告是否应当立即为原告办理房地产权证。《中华人民共和国合同》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上的履行不能；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债务人在合理期限内未要求履行。”本案中，原告的诉讼请求为要求被告立即为其办理房屋产权证。但被告作为房地产开发企业，无权为原告颁发房屋产权证，且即使其申请了办理房屋产权证，该证应否办理还须经登记机构审核。因此，被告仅有义务根据双方签订的合同的相关约定为原告向登记机构申办房屋产权证并备齐办证所需条件。作为商品房，取得房屋竣工验收备案登记证是房屋分户登记所必须具备的前提条件，而本案中，被告至今未取得房屋竣工验收备案登记证，房屋分户登记的前提条件不具备，因此案涉房屋还不具备办理商品房分户登记的前提条件，被告暂时还无法履行为原告申请办理商品房分户登记的义务，这属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上或事实上的履行不能的情况。故对原告主张由被告立即为其办理房地产权证的请求，本院不予支持。
二、被告是否应当支付逾期交房违约金。《合同》约定，除遭遇不可抗力外，被告应当于2011年11月18日前7日将具备《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等证明文件的商品房交付原告使用，如因被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，逾期超过30日且原告主张继续履行合同，被告应当自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金。原告于2012年2月9日自愿接房视为对接房条件的变更，本院予以确认，现其主张继续履行合同，而案涉商品房因证明文件不齐而逾期交房的事实存在，被告应当承担逾期交房的违约责任。原告已于2011年4月18日办理完毕银行按揭，加上之前向被告支付的购房首付款，此时原告已付清所有购房款。故被告应当向原告支付的逾期交房违约金应以299434元为基数，按每日万分之一的标准从2011年11月19日起计算至2012年2月9日，且以不超过原告请求的2485元为限。
三、被告是否应当支付逾期办证违约金。根据双方约定，原、被告应在商品房实际交付使用之日起60日内向登记机构提出办证申请，如因被告的责任，未能按期提出申请，取得登记受理单的，逾期超过30日后且原告要求继续履行合同，被告应自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，按日向原告支付已付房价款万分之壹的违约金。原告在付清全部购房款后，于2012年2月9日实际接房且主张继续履行合同，而被告至今尚未取得房屋竣工验收备案登记证，不具备向登记机构提出办证申请的前提条件，此取得房屋竣工验收备案登记证的义务在被告，因此，未能取得房屋产权登记受理单的责任在于被告，被告存在违约事实，应当支付逾期办证违约金。逾期办证违约金的起算日为商品房实际交付使用之日(2012年2月9日)起60日后的次日即2012年4月9日。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日”，因被告至今尚未向登记机构提出办理房屋产权证的申请，原告请求计算至2015年9月15日，本院予以支持。故案涉商品房逾期办证违约金应以原告已付购房款299434元为基数，按每日万分之一的标准从2012年4月9日起计算至2015年9月15日止，且以不超过原告请求的40063元为限。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆市宇帝房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告邱江丽支付逾期交房违约金（以299434元为基数，按每日万分之一的标准从2011年11月19日起计算至2012年2月9日，且以不超过原告请求的2485元为限）。
二、被告重庆市宇帝房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告邱江丽支付逾期办证违约金（以299434元为基数，按每日万分之一的标准从2012年4月9日起计算至2015年9月15日止，且以不超过原告请求的40063元为限）；
三、驳回原告邱江丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费802元，因适用简易程序减半收取401元，由被告重庆市宇帝房地产开发有限公司负担，原告邱江丽预交的802元全额退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 杨金典
二〇一五年十二月二日
书 记 员 王 钰