广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1030号
上诉人（一审被告）：高彧。
上诉人（一审被告）：奚平。
两上诉人共同委托代理人：林京琨。
被上诉人（一审原告）：姜云飞。
被上诉人（一审被告）：梁丽凤。
两被上诉人共同委托代理人：王和平。
两被上诉人共同委托代理人：苏静娜。
上诉人高彧、奚平因与被上诉人姜云飞、梁丽凤房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院（2012）良民一初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月13日立案受理后，依法组成由审判员付浩担任审判长、代理审判员黄志伟、代理审判员包林辉参加的合议庭，于2013年7月2日组织双方当事人进行了调查、辩论和调解，书记员林路担任记录。上诉人高彧、奚平的共同委托代理人林京琨、被上诉人姜云飞、梁丽凤的共同委托代理人王和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年7月9日，姜云飞（甲方）与案外人陈梅（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同第一条、第二条约定，甲方将位于南宁市良庆区大沙田银海大道18号的房屋一栋五层（包含地下一层）出租给乙方经营餐饮旅业，租期暂定6年，自2009年7月10日起至2015年8月9日止（其中2009年7月11日至同年8月10日不计在内，作为甲方优惠乙方）。合同第三条约定，乙方每年支付租金15万元给甲方，第一次租金37500元在合同签订后5天内支付，此后第一年、第二年的租金自每季度即每三个月开始的前5天内一次支付本季度租金37500元，自第三年起为每半年开始前的5天内一次支付半年租金75000元。上述款项由乙方通过银行汇入甲方的帐户，以银行单据为准，甲方不再给乙方出具收据。合同第十条约定，乙方必须按时足额支付租金给甲方，若逾期，乙方除应补足租金外，还应按逾期天数以100元／天计付违约金给甲方。合同第十一条约定，乙方若违反合同第三条约定，逾期20天以上支付租金的，视为严重违约，除应按合同第十条处理外，甲方有权单方提前终止和解除合同。合同另对其他事项作出了约定。
2011年6月13日，陈梅经姜云飞同意将上述房屋转由高彧承租，为此，高彧与姜云飞的委托代理人梁丽凤签订了与上述合同内容一致的《房屋租赁合同书》。合同签订后，高彧开始承租使用该房屋，房屋租金也交纳至2011年11月9日。此后，高彧没有在2011年11月15日前交纳2011年11月10日至2012年5月9日的房屋租金75000元。经姜云飞多次催付后，高彧的母亲奚平于2012年1月17日出具一份保证书给姜云飞，载明“今高彧欠房东姜云飞房租（2011.11.10-2012.5.10）房租，计柒万伍任元整（￥75000元），本人（即高彧母亲）保证在2012年3月20日前付给姜云飞全款。特立此据。如到期不付由房东按合同执行”。约定的付款期限届满后，高彧仍未能支付该租金，姜云飞、梁丽凤遂诉至法院。一审审理期间，高彧于2012年5月13日至6月14日，分别向姜云飞支付了2012年5月10日之后的一部分租金共计13800元。对高彧提出如果法院判决解除合同时，姜云飞应给予高彧162万多元添附物货币补偿的问题，法院进行了释明，询问高彧若判决解除合同，其是否同时主张添附物货币补偿，高彧表示若法院判决解除合同，其再另行主张权利，不在本案中提出反诉。
一审法院经审理认为：梁丽凤不系涉诉房屋的所有权人，对涉诉房屋依法不享有物权，亦不是合同的当事人，不具备本案原告主体资格，其向高彧、奚平主张房屋租金和违约金，于法无据，不予支持。
姜云飞与高彧签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同约定，高彧应于2011年11月15日前支付2011年11月10日至2012年5月9日的房屋租金75000元，如逾期付款20天以上，姜云飞有权单方提前终止或者解除合同。而从2011年11月15日至今，高彧均未支付上述期限内的租金，逾期时间已超过一年以上，远远超出了合同约定的给付期限。高彧迟延支付租金的违约行为致使姜云飞无法实现签订《房屋租赁合同书》出租房屋获取租金的目的，高彧的违约行为已构成了根本性违约，姜云飞据此提出解除合同并要求高彧承担支付欠付租金75000元的诉请，于合同、于法律均有据，予以支持。因姜云飞对于2012年5月9日之后的租金未主张，故本案不予处理。
关于逾期付款违约金是否过高的问题。姜云飞与高彧签订的房屋租赁合同约定了逾期付款违约金，高彧未按约定支付租金，构成违约，应承担相应的逾期付款违约金支付责任。姜云飞要求按合同约定的每天100元计付逾期付款违约金15000元，高彧认为约定的逾期付款违约金过高，请求适当减少。根据《合同法》第一百一十四条、《合同法解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，逾期付款违约金低于逾期付款损失的，当事人可以要求增加，逾期付款违约金高于逾期付款造成损失的30%的，一般可以认定为逾期付款违约金过高，当事人可以请求适当减少。逾期付款违约金是否应予调整，需以逾期付款损失为衡量依据。逾期付款损失主要表现为价款接受方的利息损失，即当价款支付方按照约定的期限支付价款时，价款接受方本可以获得由该金钱所产生的法定孳息，但由于价款支付方并未按期支付，由此给价款接受方造成了法定孳息的损失。本案中，因姜云飞没有举证证明因高彧逾期付款对其造成的损失情况，综合考虑守约方的损失情况、违约方的过错程度，其损失以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准上浮50%计付。双方约定以每天100元计付违约金明显过高，应予调整减少。
对高彧提出的若法院支持解除合同，姜云飞应补偿其162万多元添附物货币补偿问题，法院进行释明后，高彧明确在本案中不主张添附物货币补偿，根据民诉法“不告不理”的原则，应视为权利人自行处分其诉讼权利，本案不予处理，高彧可通过正当途径另行解决。
关于奚平应否承担连带责任保证的问题。依据《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，保证人奚平出具的保证书未明确载有保证方式，其保证方式应为连带责任保证，保证期间至2012年3月20日止。由于姜云飞在约定的保证期间内未要求奚平承担保证责任，故奚平依法免除保证责任。姜云飞要求奚平承担连带责任，没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条及《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，一审法院判决如下：一、解除姜云飞与高彧于2011年6月13日签订的《房屋租赁合同书》；二、高彧于本判决生效之日起10日内向姜云飞支付2011年11月10日起至2012年5月9日的房屋租金75000元；三、高彧于本判决生效之日起10日内向姜云飞支付逾期付款违约金（违约金计算：自2011年11月16日起以75000元为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮50%，计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；四、驳回姜云飞的其他诉讼请求。案件受理费2050元，由高彧负担。该款姜云飞已预交，高彧于本判决生效后10日内将应负担的诉讼费2050元直接支付给姜云飞。
上诉人高彧、奚平不服一审判决，向本院提起上诉称：第一，一审法院机械的按双方当事人签订的租赁合同第10、第11条的约定来处理本案，是错误的，也是不考虑社会效果的，此两条约定显失公平，应撤销，同时也属于加重对方责任的格式条款，应认定为无效，上诉人在租赁的房屋已经投入162万元的经营成本，且相对于合同6年的总租金六十多万元来说，75000元的比例很小，现只因暂时周转困难稍拖欠75000租金被上诉人就要解除合同，将会对上诉人造成巨大损失，违背合同目的和交易习惯。此外，一审计算迟延支付租金的违约金也过高，不应按银行同期贷款利率上浮50%，而是应当略高一点，以年息6分为标准来计付。第二，梁丽凤不是本案适格当事人，一审法院没有裁定驳回其起诉属程序违法，应发回重审。
被上诉人姜云飞、梁丽凤答辩称：第一，上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容合法有效，合同第10、第11条的约定也是公平合理的，应按合同来执行。上诉人出租房屋的主要目的就是取得租金，而被上诉人经宽延后甚至至今均未能交足租金，如不解除合同，上诉人既不付租金又继续使用房屋才是严重损害上诉人利益，一审判决解除合同是正确的。此外，在银行同期贷款利率的基础上上浮50%违约金的标准，也已经是一审法院经过调整在合同约定的基础上适当降低了的，应予维持。第二，起诉时将梁丽凤一并列为原告是为了防止上诉人抵赖称是与梁丽凤签订的合同，现一审法院已经认定梁丽凤不具备本案原告资格，不支持其起诉，上诉人以此作为上诉理由，要求发回重审，纯粹是为了拖延时间得以继续使用租赁房屋。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据上诉人的上诉与被上诉人的答辩，本案二审争议焦点为：1、上诉人高彧与被上诉人姜云飞所签订的《房屋租赁合同书》应否予以解除？如解除，本案一审计付的违约金是否过高？2、一审判决程序是否违法？
双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。
各方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：关于争议焦点1，上诉人高彧与被上诉人姜云飞的委托代理人梁丽凤签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，一审法院认定该合同合法有效是正确的，本院予以维持。上诉人提出合同第10、第11条显失公平，经查，该合同第11条约定的是逾期支付租金超过20天以上的，被上诉人姜云飞有权单方解除合同，此约定，并未显失公平，上诉人要求撤销，理由不充分，一审法院判决解除双方签订的合同是正确的，本院予以维持。况且，在上诉人高彧迟延支付租金超过20天后，被上诉人多次催告并给予了上诉人高彧四个月左右的宽限期，但上诉人未能在宽限期内支付租金，其担保人奚平亦未能依保证支付租金，甚至，至今上诉人仍未能支付被上诉人一审起诉请求的2011年11月10日至2012年5月9日的租金75000元，故上诉人要求继续履行租赁合同，违背诚信、公平及等价有偿原则，被上诉人不同意履行，本院亦不予支持。至于租赁合同第10条，约定的是逾期支付租金则每天按100元的标准计付违约金，此约定在上诉人提出显失公平、违约金过高后，一审法院已经予以调整，适当降低为按照人民银行同期同类贷款利率上浮50%来计付，降低后的标准已经是公平合理的，本院予以维持，上诉人要求按照年息6分的标准来计付，理由不成立，本院不予支持。
关于争议焦点2，梁丽凤不是讼争房屋的所有权人，亦不是合同当事人，其不具备本案原告主体资格，一审判决论理部分第一段已经写明，梁丽凤不具备本案诉讼主体资格，但没有在裁判文书主文中，明确表述驳回梁丽凤的起诉，存在一定瑕疵，但该瑕疵并未影响本案实体判决的公正，且一审法院实际已经对此问题作出了处理，不支持梁丽凤的起诉，故上诉人以此为由要求发回重审，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人高彧、奚平的上诉理由不成立，本院依法不予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人高彧、奚平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
代理审判员 黄志伟
代理审判员 包林辉
二〇一三年七月三十一日
书 记 员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再将发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。