陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终9927号
上诉人（原审原告）：贾元虎，男，1974年10月15日出生，汉族，惠生工程中国有限公司工程师，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张茜，女，1975年11月21日出生，汉族，无业，住甘肃省兰州市西固区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：谢芸，甘肃昶泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴郁良，男，1967年3月9日出生，汉族，无业，住浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：田席超，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：师园园，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。
原审第三人：董妙，男，1984年7月16日出生，汉族，江西省上饶市玉山县村民，住。
委托诉讼代理人：张琴香，女，1977年10月19日出生，汉族，福建省周宁县村民，住。
原审第三人：张琴香，简况同上。
上诉人贾元虎因与被上诉人吴郁良及原审第三人董妙、张琴香案外人执行异议之诉纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2017)陕0112民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贾元虎及其委托诉讼代理人张茜、谢芸，被上诉人吴郁良委托诉讼代理人田席超、师园园，原审第三人张琴香同时作为原审第三人董妙委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾元虎上诉请求：撤销一审判决，改判为支持其诉讼请求，一、二审诉讼费由吴郁良负担。事实和理由：2016年6月，其系通过满懿（上海）房地产咨询有限公司居间介绍认识的房屋所有人，涉案房屋价格是中介机构对外公开的价格，其亦是按照中介机构对外公开的报价与董妙、张琴香达成购房意愿。因此，该房屋价格是一个完全市场公开化的价格，不因其而改变或特殊化。涉案房屋面积64.28平方米，购房价格185万元，即28780元/平方米，该价格不仅不低于当时的市场价格，甚至略高于均价。一审法院对当时的市场价格是多少，明显低了多少，在未予以充分说明的情况下，认定《房屋买卖合同》约定的房屋单价明显低于市场价，不能让其信服。其购买涉案房屋是为了孩子上学所用，为此，其卖掉了甘肃省兰州市西固区的旧房，并用公积金贷款以满足涉案房屋的购房款。其购房时并不知道董妙与吴郁良的债务纠纷，更不知道已被法院裁决。即使法院裁决，除法律禁止外，也不足以对抗或阻止其购房行为。更何况，作为善意取得第三人是指处分人无权处分涉案标的，第三人在不知无权处分人无权处分情况下进行购买。房屋买卖是双方真实意思表示。一审法院于2016年8月18日查封涉案房屋之前，其与董妙、张琴香签订了合法有效的《房屋买卖合同》，其对房屋装修后实际入住该房屋，缴纳了2016年全年物业费，缴清了全部水电气费用，已支付房购款133万元，剩余52万元通过银行贷款进行支付，完全符合其提交给上海市房地产交易中心登记备案合同的约定，未办理过户登记是一审法院查封导致，非因其自身原因。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对涉案房屋享有足以排除执行的物权期待权，一审判决适用法律条款有偏差。
吴郁良辩称，涉案房屋建筑面积64.28平方米，贾元虎与董妙、张琴香之间的交易价格为185万，房屋单价28780元/平方米；链家网、58同城及赶集网显示的与涉案房屋同处于川沙镇的二手房房源信息，售价基本维持在3万元以上至5万元以上；可看出，贾元虎与董妙、张琴香之间的交易价格明显低于市场价格，双方存在恶意串通，损害其利益，签署的《房屋买卖合同》无效。贾元虎在与中介结构签订居间协议当天便与董妙签订《房屋买卖合同》，之后，贾元虎即多次向董妙、张琴香支付了大额房款，该交易过程明显是在有意加快和促成交易成功，以便规避执行。贾元虎仅支付购房款133万元，且付款凭证存在瑕疵，公积金贷款凭证未显示购买房屋信息，无法证明贾元虎系为购买房屋所办理，即使公积金贷款系为购买房屋所办理，也不能达到已支付全部购房款的法律效果。涉案房屋被查封之前，贾元虎未实际使用涉案房屋，贾元虎提供的实际占有房屋的证据存在诸多问题。故贾元虎举证不能，依法不享有足以排除强制执行的民事权益。房产物权转移遵循公示原则，涉案房屋仍登记在董妙、张琴香名下，贾元虎未办理过户手续，依据合同享有权利的性质仍然是债权，贾元虎请求判令享有涉案房屋所有权的诉讼请求，与法无据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予维持。
董妙、张琴香述称，同意贾元虎的上诉请求与理由。
贾元虎向一审法院起诉请求：一、立即停止对于上海市××新区××开发区××室（产权证号：沪房地浦字（2009）第097744号）房屋的强制执行，并解除查封，依法确认该房屋归贾元虎所有；二、本案诉讼费由吴郁良负担。
一审法院认定事实：董妙与张琴香于2012年2月1日登记结婚，二人于2009年共同购买了位于上海市××新区××开发区××室公寓××套。贾元虎与张茜系夫妻关系。2016年4月25日，董妙与张茜通过满懿（上海）房地产咨询有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定，张茜购买董妙所有的上述房产，总房价为185万元，张茜向居间方支付意向金1万元，张茜应于董妙签署协议30日内补足定金至85万元。2016年6月22日，董妙与张茜签订《房屋买卖合同》。2016年7月18日，董妙、张琴香与贾元虎签订《上海市房地产买卖合同》，约定，董妙、张琴香将依法取得的房地产权证号为浦2009097744、位于华夏一路323弄25号301室公寓一套出售给贾元虎，房屋建筑面积为64.28平方米，转让价款为185万元。各方签字确认。2016年6月22日，贾元虎转账支付董妙4万元。董妙、张琴香向贾元虎出具5万元的《收款收据》。2016年7月4日，贾元虎支付董妙35万元购房款，张琴香出具《收款收据》。2016年7月18日，贾元虎支付董妙50万元购房款。2016年8月13日，贾元虎支付董妙43万元购房款，董妙出具《收款收据》。董妙称，在与贾元虎签订房屋交接单前一个星期，贾元虎就已实际入住涉案房屋。另查，2015年12月23日，法院作出（2015）未民初字第04049号民事判决书，判决“被告董妙于本判决生效之日其三十日内偿还原告吴郁良借款本金338.52万元及利息（利息自2013年9月2日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本判决确定的给付之日）…”因董妙未履行生效法律文书确定的义务，吴郁良向法院申请强制执行。执行中，法院于2016年7月14日作出（2016）陕0112执1543-1号执行裁定，“查封被执行人董妙与张琴香共有的位于上海市××新区××开发区××室（产权证号：沪房地浦字[2009]第097744号）的房屋一套。”同日，法院向上海市浦东新区房地产登记处发出（2016）陕0112执1543号协助执行通知书，“查封被执行人董妙与张琴香共有的位于上海市××新区××开发区××室（产权证号：沪房地浦字[2009]第097744号）的房屋一套。查封期限为三年。”2016年8月18日，上海市浦东新区房地产登记处依据（2016）陕0112执1543-1号执行裁定及（2016）陕0112执1543号协助执行通知书办理了房屋查封手续。2016年9月18日，贾元虎缴纳完涉案商品住房增值税预办理房屋过户手续时，得知涉案房屋被法院查封。后贾元虎向法院提出执行异议。法院于2016年11月25日作出（2016）陕0112执异字第51号执行裁定，驳回贾元虎的异议请求。2017年1月3日，贾元虎诉至法院。
一审法院认为，法院（2015）未民初字第04094号民事判决已经发生法律效力，依据该民事判决，董妙应自觉履行法律义务。在被执行人未自觉履行生效法律文书所确定义务的情况下，执行法院有权对被执行人的相应财产依法采取有关措施。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。贾元虎与董妙、张琴香签订的房屋买卖合同约定的房屋单价明显低于市场价格，贾元虎提供的证据不足以证明其为善意第三人，亦不足以证明其权利具有合法性、能够排除执行，故对贾元虎要求停止对涉案房屋的强制执行，解除查封，确认房屋归其所有的诉讼请求，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决：驳回原告贾元虎的全部诉讼请求。案件受理费100元，贾元虎已预交，现由贾元虎自行负担。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋竣工时间1993年，土地使用期限2009年11月28日至2063年12月20日止。涉案房屋查封之前，贾元虎对该房屋进行了装修，交纳了物业、水、电、气费用且实际使用涉案房屋。二审中，贾元虎提交的2016年9月2日上海市浦东新区川沙镇临河小区位于华夏一路345弄2室1厅1卫64平方米共六层1995年简装房网上报价资料显示，总房价195万元（30469元/平方米），且贾元虎提交的2016年6月至8月期间同小区、同类型、近似面积二手房房源信息网上报价有148万元、210万元、213万元不等。
本院认为，本案为贾元虎对一审法院作出的（2016）陕0112执异字第51号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，贾元虎对人民法院查封的上海市××新区××开发区××室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人在涉案房屋上如果要产生排除执行的效力，应当同时具备上述司法解释规定的四个要件；该标准虽是对案外人执行异议审查程序的标准，但在案外人执行异议之诉的审理程序中，人民法院亦应遵照此标准对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行判断。
本案中，贾元虎在一审法院查封涉案房屋之前已与董妙、张琴香签订了书面买卖合同，并对该房屋进行了装修且实际入住，交纳了物业、水、电、气等费用，贾元虎先后五次支付董妙、张琴香购房款133万元，剩余52万元欲通过银行贷款进行支付，未办理过户登记非因贾元虎自身原因。另，根据二审中贾元虎提交的同小区、同类型、近似面积的二手房房源信息网上报价资料，可证明贾元虎与董妙、张琴香签订的房屋买卖合同约定的房屋单价并不背离市场价格。据此，贾元虎依法享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，贾元虎的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：
一、撤销西安市未央区人民法院(2017)陕0112民初100号民事判决；
二、确认上海市浦东新区川沙镇华夏开发区12丘华夏一路325弄25号301室房屋归贾元虎所有；
三、不得执行上海市浦东新区川沙镇华夏开发区12丘华夏一路325弄25号301室房屋。
二审案件受理费100元，由吴郁良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一七年十一月三日
书 记 员 张小赛