江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03795号
上诉人（原审被告）潘连珍。
委托代理人吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。
委托代理人郭玉鹏，江苏协恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴ＸＸ生纺丝厂。
委托代理人朱唐盛，江苏剑桥人律师事务所律师。
委托代理人濮赞忠，江苏剑桥人律师事务所律师。
上诉人潘连珍因与被上诉人吴ＸＸ生纺丝厂（以下简称华生纺丝厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2014）吴江盛民初字第1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年7月5日，华生纺丝厂与潘连珍签订房屋租赁合同一份，合同约定，华生纺丝厂将原二金工南侧和三金西南房屋及地块（房屋面积27.5平方＋60平方＋381平方＋地块35平方）出租给潘连珍。租赁期限自2011年4月28日至2013年4月27日止，若期限届满，潘连珍有意续租，应提前一个月通知华生纺丝厂。每年租金50410元，付款期限为签约后即付50410元，2012年4月28日付50410元。潘连珍承诺所租房屋用于舞厅用途，有关批准、营业许可证等相关手续由潘连珍负责，合同结束后应将房屋完好交给华生纺丝厂，潘连珍自行购置的动产部分由潘连珍自行处理，装修的不动产部分归华生纺丝厂所有。潘连珍若拖欠房屋租金一个月以上，华生纺丝厂有权单方面终止租赁合同，租赁期满后，潘连珍应及时搬出所租赁房屋，如逾期未搬，则按原房租金另加每天千分之一点五计算迟延滞纳金。合同成立后，华生纺丝厂依约交付了租赁物，潘连珍开始支付租金，现租赁合同的租赁期限均已届满。二年的租金总额应为100820元，潘连珍从2011年5月5日支付租金30410元后，至2012年9月29日，共付款计75615元，尚欠租金25205元。华生纺丝厂分别于2012年12月27日、2013年8月5日、2014年8月28日向潘连珍分别发出终止租赁关系通知书、关于腾退租赁房屋的紧急通知、腾退房屋通知。2014年9月25日，华生纺丝厂委托律师事务所向潘连珍发出律师函，明确租赁期限届满，尚欠租期内租金25205元，要求潘连珍于2014年10月10日前腾退房屋并支付相应费用。2014年9月30日，华生纺丝厂再次向潘连珍发送短信告知房屋腾退事宜。
另查明，华生纺丝厂原名为国营吴ＸＸ生纺织机械厂，1998年8月通过企业名称变更登记，在苏州市吴江区工商行政管理局的登记材料中，企业名称曾出现过“吴ＸＸ生纺织机械厂”、“吴ＸＸ生纺机厂”等，注册时的地址为公园路13号。1989年10月20日，吴江县土地管理局填发的国有土地使用证载明，土地使用者吴ＸＸ生纺机厂，地址公园路13号，1999年吴江市房地产管理局填发的吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证载明，房屋所有权人吴ＸＸ生纺丝厂，房屋坐落盛泽镇公园路。两证附有的土地使用权属平面图与房地产平面图位置相同。
以上事实，由华生纺丝厂提供的房屋租赁合同、终止租赁关系通知书、房屋腾退通知及照片、短信照片、工商登记材料、国有土地使用证、房屋所有权证及庭审笔录予以证实。
原审原告华生纺丝厂的诉讼请求为：潘连珍立即腾退所占有的原二金工南侧和三金西南房屋及地块（房屋面积27.5平方＋60平方＋381平方＋地块35平方），判令潘连珍立即支付拖欠租金25205元及逾期归还房屋占有使用费（自2014年4月28日起按5倍于合同约定的租金计算至实际归还房屋之日止）。诉讼费用由潘连珍承担。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，当事以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。本案中，华生纺丝厂与潘连珍之间经协商一致，签订了房屋租赁合同，意思表示真实，因此，双方签订的房屋租赁合同合法有效，当事人应当按照合同的约定，履行自己的义务。潘连珍以出租方没有向国家行政部门办理登记领取许可为由，认为租赁合同无效，并无法律根据。现潘连珍未按照合同的约定，至今拖欠部分租金不付；租赁期限届满之前及之后，华生纺丝厂以各种方式，表明了其不再继续租赁关系的意图后，潘连珍仍占有使用房屋，不返还租赁物。潘连珍之行为，已构成违约，应当按照合同的约定，承担相应的违约责任。因此，华生纺丝厂与潘连珍之间的房屋租赁合同终止，潘连珍应当支付拖欠的租金，并赔偿占有租赁物期间给华生纺丝厂造成的损失。华生纺丝厂主张的按5倍于合同约定的租金计算逾期归还房屋占有使用费，仅以其单方通知的形式告知潘连珍，并不产生法律效力，应按双方在合同中的约定计算逾期归还房屋的使用费。潘连珍认为华生纺丝厂存在偷税行为，可向有关部门反映，在本案中原审法院不予理涉。故引起本案纠纷的责任在潘连珍，潘连珍理应给付租金、支付房屋占用费及相应的诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决：一、潘连珍应于判决生效之日起七日内支付吴ＸＸ生纺丝厂租金25205元。二、潘连珍于判决生效之日起七日内搬迁出向吴ＸＸ生纺丝厂承租的位于吴ＸＸ生纺丝厂内的原二金工南侧和三金西南房屋及地块（房屋面积27.5平方＋60平方＋381平方＋地块35平方）。三、潘连珍于判决生效之日起七日内支付吴ＸＸ生纺丝厂房屋占有使用费，计算方式为，自2013年4月28日起算至实际搬迁出所租赁的房屋之日止，以每天50410／365＋50410＊0.15%=213.73元标准计算。案件受理费7430元，由潘连珍负担3983元，吴ＸＸ生纺丝厂负担3447元。
上诉人潘连珍不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、华生纺丝厂系国有企业，其对外出租的房屋系企业工业用房，根据法律规定，企业工业用房如果要转变房屋的使用性质必须办理转变手续、交纳相关费用并取得相关行政主管部门批准。在未变更房屋性质的前提下华生纺丝厂出租房屋违反了国家的禁止性规定，而且也未领取租赁许可证，租赁协议应当无效。2、华生纺丝厂在原审中对房产证、土地证先后提供了两个不同的版本。而且本案房屋的承租地址在盛泽镇舜新南路123号，与原审法院认定的公园路13号相差千米以上。3、合同到期后华生纺丝厂为了达到强行赶走上诉人的目的，采取了非法的断水断电做法，导致上诉人无法经营，原审以原租金作为依据、以承租房的价格计算使用费不当。4、华生纺丝厂出租房屋未开具正式发票，为偷税的犯罪行为，根据先刑后民的原则应将本案中止审理。5、合同签订之前双方口头协商如不拆迁合同将长期签订，因此上诉人才投入大量资金，华生纺丝厂要求上诉人迁出房屋有悖双方签订合同的本意。6、原审法院在去年10月初立案，上诉人到今年5月初才收到判决。原审超过审限，程序违法。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人华生纺丝厂答辩称：被上诉人提供的房产证包括了上诉人承租的房屋。并无效力性禁止性规定明确工业用房对外出租的合同无效，租赁合同也不以登记为生效要件。华生纺丝厂是否开发票不是本案民事纠纷的审理范围。被上诉人已经提前多次要求上诉人在房屋租期到期后搬离房屋，上诉人对此不予理睬，原审法院按照合同计算迟延滞纳金是合法有效的。上诉人逾期不搬离房屋的法律后果应由其自行负责。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
另查明，华生纺丝厂在二审中提交苏州市吴江区公安局盛东派出所出具的证明一份，内容为：本辖区兹有吴ＸＸ生纺丝厂户，有房产证号吴房权证盛泽字第××号，坐落为盛泽镇公园路，与国有土地证江国用89字第0210286号，坐落为盛泽镇公园路13号，企业法人营业执照住所为盛泽舜新南路123号，以上三个地址为同一地址。现准确地址为盛泽镇舜新南路2115号。上诉人质证认为：对证据的形式真实性无异议。派出所不是地籍管理机关，无权对地址事项出具证明，对于地址的变更派出所没有相应证据证明。原审法院认定的地址是舜新南路123号，证明上写明为舜新南路2115号。舜新南路123号和公园路不是同一地址。
本院认为：关于房屋租赁合同的效力问题，上诉人以被上诉人未办理租赁许可证、未变更土地性质违反土地管理法、未开具发票为由主张租赁合同无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。本案租赁标的为房屋，《中华人民共和国土地管理法》第四条“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”的规定并非针对房屋出租行为的效力性强制性规定。开具发票与否系合同履行问题不影响合同效力。上诉人主张合同无效的上诉理由均无法律依据，不能成立。涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。
关于房屋所有权人问题，华生纺丝厂提交了房屋所有权证和土地使用权证，地址均为盛泽镇公园路；上诉人主张其承租地址为盛泽镇舜新南路123号。根据苏州市吴江区公安局盛东派出所出具的证明，上诉人所称的承租房屋地址与华生纺丝厂提交的权证载明的地址系同一地址。上诉人认为派出所没有出具该证明的权限，但未提交反证推翻该证明，对于证明内容本院予以采信。并且，华生纺丝厂已将房屋交付给上诉人使用，不论华生纺丝厂是否为房屋的登记所有权人，上诉人均应按合同约定向华生纺丝厂支付租金。
上诉人主张其与被上诉人口头协商如不拆迁将长期签订租赁合同，但未有证据证明双方就此达成过协议，故租赁期限应以书面合同为准。上诉人主张合同到期后，被上诉人断水断电导致其不能正常使用房屋，不应按正常房屋租金标准收取使用费。房屋租赁合同明确约定，租赁期满后如逾期未搬，则按原房租金另加每天千分之一点五计算迟延滞纳金。从文字表述看，此约定中费用的支付以上诉人逾期未搬为事实条件，未明确须以上诉人在此期间正常使用房屋为前提。因此，租期届满后上诉人即应搬离，其逾期不搬妨碍了被上诉人对于房屋使用收益的权利，给被上诉人造成了损失。因此对于上诉人的上述抗辩意见本院不予采信。上诉人也未对迟延滞纳金的标准提出抗辩和请求，原审法院判决上诉人按合同约定承担占有使用费合法有据。
关于本案的程序问题，上诉人主张被上诉人存在偷税行为，可向有关部门反映，但上诉人的合同义务及违约责任并不因此免除，上诉人认为本案应中止审理没有依据。原审法院于2014年11月12日立案受理本案，2015年4月30日作出判决，未超出法定审理期限，上诉人认为原审法院审理期限违法的主张也不能成立。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人潘连珍的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7430元，由上诉人潘连珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 沈维佳
二〇一五年九月十六日
书 记 员 吴茂程