山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳民终字第199号
上诉人（原审原告）赵彬宏，男，1986年11月28日生，汉族，无业，现住本市城区。
委托代理人王君生，山西春雷鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贾向东，男，1966年2月13日生，汉族，阳泉市交通局职工，现住本市城区。
委托代理人李东峰，女，1966年3月6日生，汉族，阳泉市劳保用品有限公司员工，现住本市城区，系贾向东之妻。
被上诉人（原审被告）李翠红，女，1973年6月23日生，汉族，无业，现住本市平定县。
委托代理人崔文红，女，1964年10月10日生，汉族，无业，现住本市城区。
委托代理人吴全红，男，1968年9月27日生，汉族，无业，现住本市城区。
上诉人赵彬宏因与被上诉人贾向东、李翠红房屋租赁合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2014）城民初字第428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵彬宏及其委托代理人王君生、被上诉人贾向东的委托代理人李东峰、被上诉人李翠红的委托代理人崔文红、吴全红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2013年5月28日，被告李翠红将位于本市××巷的底商一套（约25平方米）租给被告贾向东，2014年1月底租赁合同终止。
2013年9月28日，原告（乙方）和被告李翠红（甲方）签订协议，内容为：“1、甲方将××巷底商一套，面积25平方米，租给乙方；2、乙方不得用于饭店及一切违法活动；3、年租金叁万，于每年12月（10日至20日）将租金交于甲方，否则甲方有权收回；4、乙方付押金壹万元，甲方保证房租三年不变动。5、此协议一式两份，双方签字生效。”2014年1月6日，原告（乙方）和被告李翠红（甲方）签订房屋租赁合同，主要内容为：“一、甲方将位于××巷一层底商（约25平方米）租于乙方经营；二、租赁期限2014年2月1日至2015年1月31日止；三、房屋租金30000元，乙方应在2014年12月1日至2014年12月15日内一次付清；四、乙方不得擅自将房屋转租、转让或借他人使用，甲方可以终止合同，收回房屋，所造成的损失由乙方全部承担。五、租赁期内双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，须付赔偿金，赔偿金为年租金的50%。本合同期满前30日双方应对房屋下一年的租赁作出决定，通知对方。”协议签订后，原告支付给被告贾向东转让费40000元，支付给被告李翠红押金10000元及房屋租金30000元。
另查明，2013年12月21日，刘某某作为甲方，李翠红作为乙方签订房屋租赁合同，主要内容为：“一、甲方将位于××巷一层底商其中的一半底商（约25平方米）租于乙方经营；二、租赁期限2014年2月1日至2015年1月31日止；三、房屋租金31000元；四、乙方不得擅自将房屋转租、转让或借他人使用，甲方可以终止合同，收回房屋，所造成的损失由乙方全部承担。”
一审法院认为，被告李翠红明知自己无权转租，而将自己租赁的底商转租给原告，在出租人拒绝追认的情况下，其转租行为应属无效行为，原告和李翠红签订的房屋租赁合同属于无效合同，因该合同取得的财产应当予以返还。考虑到截止开庭之日（2014年9月15日），原告并未实际搬离租赁房屋，故2014年2月1日起至2014年9月15日的房屋租金18575元（30000元÷365天×226天）应当予以核减，被告李翠红应当返还原告押金10000元和房屋租金11425元（30000元-18575元），以上共计21425元。
对于原告主张转让费的诉讼请求，因原告和被告贾向东之间属于转让合同关系，与本案的租赁合同不属同一法律关系，在本案中一审法院对此不予支持。
被告李翠红在订立租赁合同过程中故意隐瞒该底商不得转租的重要事实，给原告造成损失的，应当承担损害赔偿责任，但在本案中原告提供的证据不足以证明其实际损失，故一审法院对此不予支持。
对于原告主张违约金的诉讼请求，因原告和李翠红签订的房屋租赁合同属于无效合同，其中关于违约金的条款亦当然无效，故一审法院对此不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、被告李翠红于判决生效后十日内返还原告赵彬宏21425元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费335元，由被告李翠红负担。
一审法院判决后，赵彬宏不服，向本院提起上诉。其主要理由为：一、一审判决认定事实和适用法律有误，应依法予以纠正。一审判决认定上诉人与李翠红租赁合同无效认定错误，且一审判决认定上诉人与被上诉人贾向东之间的转让合同与本案租赁合同不属于同一法律关系，明显属于错误认定。一审认定合同无效，致使合同目的根本无法实现，致上诉人租赁三年的预期而投入的装修及设备设施费用造成损失，应由二被上诉人承担。二、一审认定证据有误，请二审法院依法纠正。一审中上诉人提供视频及录音资料，且提供了装修、设备设施、加盟费及停业期间费用损失的相关依据，一审法院未予客观认定，是错误的。请求二审法院依法撤销一审判决第二项，支持上诉人一审诉讼请求。
被上诉人贾向东辩称：转让一事上诉人主动的，且上诉人与第二被上诉人签订过两份协议，此事与我方无关。
被上诉人李翠红辩称：被上诉人没有诈骗，租赁三年未到期是上诉人提出不干了，我方一直履行合同，我方并未实际收到租金，租金是经我方转交给房东。
经本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。
另查明，上诉人赵彬宏于2014年12月8日终止经营。
本院认为，被上诉人李翠红明知房屋不得转租而进行转租，且在转租过程中未取得房东刘某某的追认，转租合同均属无效合同，各方当事人因合同取得的财产，应当予以返还，无法返还的部分应折价后予以赔偿，因履行合同造成的损失，由过错方进行赔偿。
2013年9月28日，被上诉人贾向东将其从李翠红处租赁的底商房屋转租于上诉人赵彬宏，因李翠红对房屋转租属无权处分，房东刘某某未予追认，则李翠红与贾向东之间、贾向东与上诉人赵彬宏之间的转租合同均属无效合同，贾向东基于转租合同所取得的财产应返还。贾向东与赵彬宏约定包括转让费、房租在内共计40000元，经本院二审查明，贾向东向李翠红交付房租30000元，转租期间，赵彬宏实际经营四个月，故赵彬宏经营期间的房租应从返还财产中扣除，按年租金30000元计算，赵彬宏租赁房屋应付租金10000元。剩余30000元，虽被上诉人贾向东主张其中包括部分设备转让款，但未提供相应证据证明存在设备转让的事实，本院不予认可，此30000元性质应当为房屋转让费，贾向东与赵彬宏之间的转租合同无效，贾向东基于此合同所取得的转让费无法律依据，属于不当得利，应当予以返还。贾向东因合同无效遭受的损失再向李翠红追偿。
2014年2月1日，被上诉人李翠红与上诉人赵彬宏之间形成租赁合同关系，李翠红隐瞒其不是真实房东及房屋不得转租的事实，将房屋转租于赵彬宏，故该转租合同属无效合同，李翠红应退还基于合同取得的财产，并对赵彬宏因此产生的损失予以赔偿。经本院审理查明，因房主刘某某拒绝追认转租行为有效，要求赵彬宏停止经营，赵彬宏因此停业7天，于2014年12月8日终止经营，故赵彬宏实际经营305天。上诉人赵彬宏与李翠红签订合同时，李翠红保证三年租金不变，并收取保证金10000元，赵彬宏基于对李翠红的信赖，对租赁房屋进行装修，组织经营，但承诺租期未满被迫停止经营，李翠红应对由此产生的损失承担赔偿责任，以此各项费用应计算为：1、剩余年租金，30000元÷365天×（365-305）天=4931.51元；2、押金10000元；3、装潢费用，因双方约定房租三年不变，上诉人赵彬宏以经营三年为预期进行装潢，装潢费用应予适当返还，赵彬宏经营约一年时间，本院酌情认定由李翠红赔偿装潢费10000元；4、停业损失，因房东刘某某要求上诉人停业，停业期间的经营损失本院酌情认定停业损失为2000元；5、加盟费，根据上诉人与×××饮品店签订的加盟协议，一次性向×××饮品店支付了技术培训费5000元，且上诉人在租赁房屋开办的也是×××饮品店，故上诉人支付的加盟费应属于上诉人的损失，应核减上诉人实际经营的期限予以赔偿5000元÷3年×2年=3333元；以上共计30264.51元。
关于上诉人提出的设备、设施费用7497.9元，庭审中，上诉人赵彬宏所认可在关闭×××冷饮店时将设备全部拉走，故其主张设备设施款损失的上诉理由本院不予支持。对上诉人赵彬宏提出的违约金15000元，本院已确定赵彬宏损失，并判令被上诉人李翠红赔偿损失，故违约金部分不再予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持阳泉市城区人民法院（2014）城民初字第428号民事判决第二项（即驳回赵彬宏的其他诉讼请求）。
二、撤销阳泉市城区人民法院（2014）城民初字第428号民事判决第一项。
三、被上诉人李翠红返还上诉人赵彬宏房屋押金10000元、房屋租赁费4931.51元，共计14931.51元。
四、被上诉人李翠红赔偿上诉人赵彬宏装潢款10000元、停业损失2000元、加盟费损失3333元，共计15333元。
五、被上诉人贾向东返还上诉人赵彬宏房屋转让费30000元。
一、二审案件受理费各804元，由被上诉人李翠红承担。
本判决为终审判决。
审判长 谷守乾
审判员 郝丽琴
审判员 郭丽丽
二〇一五年七月七日
书记员 李增艳