包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内02民终219号
上诉人：陈凤艳，女，1978年8月5日出生，汉族，无职业，住包头市。
委托诉讼代理人刘海燕，内蒙古恩泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人吕文娟，内蒙古恩泰律师事务所律师。
上诉人：恒大地产集团包头有限公司。
法定代表人宋文江，总经理。
委托诉讼代理人：袁晓凯，该公司法务员。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司包头青山支行。
法定代表人：安宏伟，行长。
委托诉讼代理人徐斌，该行员工。
上诉人陈凤艳因与被上诉人恒大地产集团包头有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司包头青山支行商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初2096号判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人刘海燕、吕文娟，被上诉人恒大地产集团包头有限公司（以下简称恒大公司）的委托诉讼代理人袁晓凯、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李宏提出上诉请求请求：1.依法撤销包头市昆都仑区人民法院作出的（2016）内0203民初2096号民事判决书第三项、第五项。3.判令被上诉人赔偿购房差价、对上诉人对房屋装修、添附损失.3.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2011年8月11日原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》，原告购买被告位于包头市××区恒大名都房屋一套，总价款993617元。双方约定的交房日期为2012年12月30日，房屋所有权证办理时间为2015年12月30日前。合同签订后，原告与第三人农行青山支行签订了《个人购房担保借款合同》，向该行贷款69万元。因被告一直未为原告办妥房屋所有权证，现原告诉至法院，请求判如所请。
恒大集团辩称，一审认定恒大公司违约无事实和法律依据，且陈风艳占有使用房屋近四年，一审草率的将房屋溢价与占有使用费冲抵于法无据。合同解除后，陈风艳应当返还房屋，其自称对房屋进行了装修装饰，根据法律规定，我们要求其将房屋恢复原状。陈风艳的上诉理由不能成立，请求依法驳回陈风艳的上诉请求。
恒大集团上诉请求：1、依法撤销包头市昆都仑区人民法院作出的（2016）内0203民初2096号民事判决书，并依法改判。2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定上诉人构成违约事实不清，证据不足。一审认为上诉人未能在约定时间办妥房地产权属证书构成违约，但根据合同附件五第十一条约定，买受人应在办理商品房收楼手续时，按出卖人要求办理产权登记有关手续，否则出卖人无义务为买受人办理该商品房的房地产权属证书。按揭付款的，办理产权登记手续所需要的文件是否齐全以银行提供为准。一审中没有证据证明被上诉人何时提交了办理产权所需文件，一审也未就此问题调查核实，故本案中办理产权登记期限的起算日没有最终认定，上诉人为陈风艳办理产权登记的义务也就无法履行。2、一审判决未对解除合同后双方的权利义务进行明确。一审判决未明确陈风艳返还房屋的期限，可能损害上诉人的利益。陈风艳实际占有使用房屋近四年，应支付占有使用费，且应当将房屋恢复原状。3、一审判决上诉人承担陈风艳已支付的银行贷款利息没有事实和法律依据。陈风艳的借款行为与其购买商品房的行为没有必然联系，该利息损失不是由于上诉人的违约行为导致的，该利息不应由上诉人承担。
原审被告农行青山支行口头答辩称，同意一审判决。
一审法院认定事实如下：2011年8月11日，原告与被告签订了《包头市商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于包头市××区的位于包头市××区的位于包头市××区恒大名都精装房屋一套，总价款为993617元，其中首付款303617元，剩余690000元办理银行按揭手续。双方约定，被告应当于2012年12月30日前交付房屋。合同第十二条约定：被告在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，则按照补充协议第十一条处理，即被告应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为原告办妥房地产权属证书；原告应当在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，被告不承担延期办理其产权证的责任；双方同意以2012年12月30日之次日为办理产权登记期限的起算日；被告未能在约定时间内办妥房地产权属证的，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，原告有权退房。2011年8月9日，原告向被告交纳首付款303617元。2011年9月5日，原告与被告、第三人签订了《个人购房担保借款合同》和《还款协议书》，并经包头市青山区公证处公证。三方约定，原告向第三人借款690000元用于购买包头市昆都仑区校园路9号恒大名都5-1206号房屋，原告以该房屋做抵押，并由被告提供保证担保，方式为阶段性连带责任保证，保证责任的期间至原告办理完毕抵押登记手续并将手续交付第三人之日止；借款期限2011年12月8日至2026年12月7日，还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每月20日。根据第三人提交的借款凭证，截止2016年9月30日，原告尚欠贷款本金540365.42元，已经偿还贷款本金149634.58元（690000-540365.42），已经支付贷款利息202779.32元。
在庭审过程中，被告自认未取得房屋的初始登记，且因业主较多，房屋所有权证需分期分批办理。
本案在庭审过程中，原告陈凤艳提出鉴定申请，要求对位于包头市××区恒大名都房屋从2011年8月11日至今的购房差价损失进行鉴定，并对该房屋内目前装修剩余价值进行鉴定，本院未予准许。
一审法院认为，本案的争议焦点是：1.原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》是否应当解除；2.如果应当解除，损失如何确定，如何承担；3.如果应当解除，房屋贷款及利息由谁偿还；4.被告是否应当向原告支付逾期办理所有权证的损失。对上述争议焦点，本院分析认定如下：原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。按照合同约定，双方同意以2012年12月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，故被告应当在2012年12月31日起的540日内即2014年6月23日前为原告办妥房地产权属证书。被告未能在约定的时间内办妥房地产权属证书，其行为已构成违约，且房屋交付使用已逾三年，故对原告要求解除与被告签订的《包头市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告应当将原告支付的首付款303617元和原告偿还的贷款本金（截止2016年9月30日的本金数额为149634.58元）返还给原告。因被告违约导致合同解除，原告因购买房屋而向第三人贷款产生的利息应当由被告承担，故被告应当将原告支付的贷款利息（截止2016年9月30日的贷款利息数额为202779.32元）返还给原告。本判决生效前，原告应当继续偿还贷款及利息。合同解除后，剩余贷款本金及后续产生的利息应当由被告直接支付给第三人。因数额虽时间不断变化，故剩余贷款本金及后续产生的利息数额应当以本判决生效后第三人最终出具的借款凭证为准。被告未取得房屋初始登记，因被告的原因，原告未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书，故对原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证期间的损失的诉讼请求，本院予以支持，但应按照合同约定每年按已付房款的0.1%支付，从2014年6月24日起至原告起诉之日止，即1823.9元（993617×0.1%÷365天×670天）。原告已居住使用争议房屋，实际受益，且逾期办理房屋所有权证的损失，也是对原告损失的补偿，故对原告主张的房屋溢价损失，本院不予支持，对原告申请房屋溢价的鉴定不予准许。原告购买的房屋系精装房，原告向被告主张因居住使用过程中进行的装修添附产生的费用，本院不予支持，对原告申请的装修损失鉴定不予准许。被告提出合同解除后，原告需将房屋恢复原状的抗辩意见，因被告违约在先，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。
综上所述，本院对原告要求解除其与被告签订的《包头市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，被告应当返还原告购房款及利息，包括原告支付的首付款303617元和原告偿还的贷款本金及利息，并向原告支付逾期办理房屋所有权证的损失1823.9元，原告应当将位于包头市××区恒大名都房屋返还给被告，被告应当向第三人偿还剩余贷款本金及后续产生的利息，数额以第三人最终出具的借款凭证为准。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十五条之规定，判决：一、依法解除原告陈凤艳与被告恒大地产集团包头有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号为2011-0000423））；二、被告恒大地产集团包头有限公司于本判决生效后三十日内返还原告陈凤艳购房首付款303617元和原告偿还的贷款本金及利息（贷款本金及利息的具体数额以本判决生效后第三人中国农业银行股份有限公司包头青山支行最终出具的借款凭证为准），原告陈凤艳将位于包头市××区恒大名都房屋返还被告恒大地产集团包头有限公司；三、被告恒大地产集团包头有限公司于本判决生效后三十日内向原告陈凤艳支付逾期办理房屋所有权证的损失1823.9元；
被告恒大地产集团包头有限公司于本判决生效后三十日内向第三人中国农业银行股份有限公司包头青山支行偿还剩余贷款本金及后续产生的利息（贷款本金数额和后续产生的利息数额以本判决生效后第三人中国农业银行股份有限公司包头青山支行最终出具的借款凭证为准）；五驳回原告陈凤艳的其他诉讼请求。案件受理费13736元（原告已预交），由被告恒大地产集团包头有限公司负担。
经本院审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，有双方当事人陈述及相关书证在案佐证，本院予以确认。
本院认为,陈风艳与恒大集团签订的《包头市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。恒大集团未能在合同约定的期限内为郝娥办理房地产权属证书，构成违约，且房屋交付使用已逾三年，陈风艳要求解除与恒大集团签订的《包头市商品房买卖合同》的诉讼请求应予支持。因恒大集团违约导致合同解除，陈风艳因购买房屋而向第三人贷款产生的利息损失应当由恒大集团承担。因恒大集团违约在先，故对其要求将房屋恢复原状的上诉请求亦不予支持。陈风艳已居住使用争议房屋，实际受益，且逾期办理房屋所有权证的违约金，也是对其损失的补偿，故对其主张的房屋溢价损失，不予支持。因陈风艳购买的房屋系精装房，其主张对房屋进行装修添附产生的费用，本院不予支持。
综上所述，陈风艳、恒大集团的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13736元，由陈风艳负担6868元，由恒大地产集团包头有限公司负担6868元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文革
审 判 员 李 梅
代理审判员 王 婷
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 李 毅