上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8286号
上诉人（原审原告）：上海新九商场有限公司，住所地上海市松江区新桥镇卖新公路1809号6号楼101室。
法定代表人：张元华，执行董事。
委托诉讼代理人：程耀祖，上海德禾翰通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海百川连接器有限公司，住所地上海松江莘莘学子创业园（松江车墩镇车新公路555号）。
法定代表人：倪仁汉，经理。
委托诉讼代理人：陈德子，上海凯中律师事务所律师。
上诉人上海新九商场有限公司（以下简称新九公司）因与被上诉人上海百川连接器有限公司（以下简称百川公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初19923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新九公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持新九公司一审全部诉讼请求。事实和理由：案外人章某担任法定代表人的上海A有限公司（以下简称A公司）系系争房屋其中一部分的实际承租人。因百川公司准备将系争房屋整体出租，而章某希望和新九公司一起承租，但实际以新九公司名义与百川公司签订租赁合同，因此，系争租赁合同抬头承租方处并无章某名字，章某亦未在该合同承租方处签字，而仅在承租方授权代表处签名。系争租赁合同约定新九公司违约需要向百川公司支付违约金，不足支付的，新九公司可以从租赁保证金中抵扣，该约定所指的租赁保证金即新九公司支付百川公司的人民币150万元，因此，并不存在新九公司实际支付的款项与合同约定存在矛盾的问题。系争租赁合同约定，百川公司应于2016年8月1日前向新九公司交付系争房屋，考虑到百川公司整体收回房屋需要时间，该合同同时约定具体交房时间可能存在不确定性。因此，双方另行口头约定，在百川公司实际交付系争房屋之前，应当按照月息1.5%的标准向新九公司支付资金占用利息。双方合同履行过程中，新九公司多次电话催促百川公司交付房屋。百川公司未及时交付后，新九公司于2016年11月即提起本案诉讼。系争租赁合同的原件，新九公司已于一审中提供，该合同并不存在合同法第五十二条规定的无效情形。一审认定事实不清，适用法律错误。
百川公司辩称，不同意新九公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
新九公司向一审法院起诉请求：判令百川公司返还租房预付款1,500,000元并赔偿违约金4,560,000元。
一审法院认定事实：2016年2月2日，新九公司的法定代表人张元华通过银行本票的方式向百川公司支付了150万元，银行凭证上载明的用途为：“合同保证金”。同日，百川公司出具《收据》一份，言明收到案外人上海B有限公司租赁保证金150万元。
百川公司法定代表人倪仁汉分别于2016年3月1日、4月5日、5月3日、6月17日、7月8日各向新九公司的法定代表人张元华转账22,500元，合计112,500元。
上海A有限公司于2012年4月24日成立，法定代表人为章某，住所地为上海市松江区XX镇XX公路XX号XX幢XX楼XX区。
一审审理中，新九公司提交落款为2016年2月2日的《房屋租赁合同》复印件一份，合同载明，百川公司将位于本市松江区XX公路XX号房屋租赁给新九公司，总建筑面积12,127平方米；免租期3个月，自2016年8月1日起至2016年10月31日止，以百川公司实际办理交付房屋时间为准，如有逾期免租期自动顺延；租期15年，自2016年11月1日起至2031年1月31日止；第1-2年年租金单价为0.5元/平方米/天，合计为228万元，按实际交付的房屋面积计算；付款方式为3个月为一个支付周期，每期租金57万元；第3-5年年租金为每平方米0.6元；第6年起，租金每满3年，在上期基础上按7%递增；合同预付款为150万元，正式交付物业后，合同预付款转为租金使用；签订合同之日起，如双方任何一方违约，赔偿对方两年的租金作为违约金。合同另对其他相关事宜进行了约定，承租方授权代表落款处另有“章某”的签名。新九公司提交该证据拟证明双方存在房屋租赁合同关系。对此，百川公司表示，双方确实签过一份租赁合同，但不清楚是否是该份合同；签订租赁合同也是为了给借贷做保证，双方并没有真实的房屋租赁的意思，事实上租赁合同也没有实际履行。
百川公司为证明其主张，提交了自行制作的清单、还款明细、记账凭证，拟证明张元华与百川公司之间存在民间借贷关系，百川公司每月归还张元华利息22,500元，一共已经归还了112,500元。其中记账凭证载明2016年2月2日金额为150万元的性质为“合同保证金借款”。新九公司认为清单、还款明细、记账凭证均系百川公司自行制作的，不予认可，不能证明所谓的借贷关系。
一审审理中，双方均认可租赁合同订立之后并未交房，双方除了本案纠纷外，没有其他经济往来。一审法院向新九公司释明，若一审法院认定的法律关系与新九公司主张的法律关系不一致，新九公司是否变更诉请，新九公司坚持表示不变更诉请。
一审法院认为，本案的争议焦点在于，新九公司与百川公司之间系形成房屋租赁法律关系还是民间借贷法律关系。新九公司主张双方形成房屋租赁法律关系，但是一审法院认为，第一，新九公司并未提交房屋租赁合同原件，百川公司亦无法确认其签署了新九公司提交的该份合同；第二，新九公司表示案外人章某系一起租赁的承租人，但与之矛盾的是，租赁合同复印件抬头载明的承租方仅为新九公司，章某也未在承租方的落款处签字，而是在承租方的授权代表的落款处签字；第三，根据合同约定，150万元的性质为预付款，在交付物业后转为租金使用，但新九公司支付150万元的银行凭证上载明钱款性质为合同保证金，与合同约定不符；第四、合同期限自2016年8月1日起，且并未约定合同预付款150万元的支付时间，但新九公司于2016年2月2日提前近半年支付了150万元，并按月息1.5%收取了5个月的利息11.25万元，有悖房屋租赁的一般常理；第五，新九公司主张百川公司逾期交付房屋，但并无证明表明新九公司存在真实的租赁房屋的意思表示而催告百川公司在合理期限内履行交付房屋的义务。综上，一审法院认为新九公司主张的房屋租赁法律关系并不具备高度盖然性，相反，结合150万元的银行支付凭证、每月归还利息的银行明细、百川公司的记账凭证以及陈述等，百川公司主张的新九公司的法定代表人张元华与百川公司存在民间借贷法律关系具有高度盖然性。故新九公司基于房屋租赁法律关系提出的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二○一七年五月十一日作出判决：驳回上海新九商场有限公司的诉讼请求。案件受理费54,220元，减半收取计27,110元，财产保全费5,000元，合计诉讼费32,110元，由上海新九商场有限公司负担。
二审中，新九公司表示，百川公司在双方签订系争租赁合同之前，已将全部租赁房屋出租给包括A公司在内的多家承租人，双方当时协商新九公司整体租赁系争房屋后，由百川公司负责清退原有承租人或者将出租人变更为新九公司。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方的实质争议在于系争租赁合同是否双方真实意思表示。新九公司能够提供该合同原件，或者说双方形式上签署了租赁合同，并不必然代表双方存在真实的房屋租赁合同关系。
探求系争租赁合同是否为双方真实意思表示，可以从双方合同缔结过程，合同约定内容以及双方实际履行情况等综合予以判断。首先，按新九公司所述，系争房屋在双方签订系争租赁合同之前，百川公司已全部出租给多家承租人，据此，百川公司似无合理事由再行将系争房屋整体出租给新九公司，而使自身限于不能按约向新九公司交付房屋的风险之中。按新九公司所述，章某系与新九公司合作共同承租系争房屋，但双方商定以新九公司名义签订系争租赁合同，据此，在新九公司已经盖章且其法定代表人也亦签字的情况下，章某根本无需在系争租赁合同上签字。其次，系争租赁合同的内容较为简单，且其中主要条款尚存在诸多不合交易惯例和常理之处。一是，约定租赁期限为15年，但实际载明的租赁期为2016年11月1日起至2031年1月31日止；二是，约定的年租金标准，实际与依双方约定的单价及系争房屋面积计算的租金存在较大差异；三是，明确约定合同预付款为150万元，本身即有违房屋租赁交易惯例，且新九公司又称双方口头约定百川公司应支付资金占用利息，那么预付款在租赁合同项下于百川公司有何意义？四是，约定新九公司违约，保证金应抵扣新九公司应支付的违约金或者应赔偿的损失，但对于保证金的金额及支付却未作出任何约定。最后，除了新九公司法定代表人支付所谓150万元合同保证金外，系争租赁合同未见实际履行。新九公司主张多次催告百川公司交付房屋，但未提供任何证据，实际亦与新九公司所谓具体交房时间可能存在不确定性的意见相悖。对于系争租赁合同的订立、合同内容及履行的前述众多不合理之处，新九公司无法做出合理澄清与说明，相反，对于150万元的性质及利息支付情况，百川公司所作陈述却具有相当合理性。
综上，一审根据本案具体情况，认定系争租赁合同并非双方真实意思表示，不符合民事法律行为的基本要件，应为无效，依据充分。新九公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费54,220元，由上诉人上海新九商场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 许 军
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条
民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……