广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1742号
原告：上海高力国际物业服务有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区。
负责人：李德健。
委托代理人：唐莉、余运东，均系广东安华理达律师事务所律师。
被告：广东盈富融资担保有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：范桂杰。
委托代理人：梁志艳、梁惠雅（2014年11月8日撤销授权），均系广东科韵律师事务所律师。
委托代理人：叶贵明、高燕贞（2014年11月8日获得授权），均为广东科韵律师事务所律师。
原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司（以下简称“高力国际公司”）诉被告广东盈富融资担保有限公司（以下简称“盈富公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐莉、被告的委托代理人梁志艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高力国际公司诉称：被告承租位于广州市天河区金穗路3号的汇美大厦17层03号物业，租赁期限为自物业交付被告之日起五年。原告与被告于2011年3月29日签订《汇美大厦前期物业管理服务协议》（以下简称“《协议》”），协议生效后，原告向被告妥善履行了应由原告承担的物管协议项下的义务，但被告多次拖欠物业服务费、电费及水某。原告多次发函催收，并于2012年8月3日委托广东安华理达律师事务所律师向被告发出催告其支付拖欠款项之律师函，但被告至今仍未支付拖欠款项。截止至2013年7月30日，被告拖欠2012年6月至2013年7月的物业服务费107549.4元及滞纳金23668.55元；2012年5月至2013年6月的电费7969.73元及滞纳金2178.42元；2012年5月至2013年6月的水某59.86元及滞纳金18.39元；上述欠款共141444.35元。我方认为，原告与被告之间签订的物管协议是双方真实意思表示，内容合法，物管协议经双方签署后已依法生效，对双方产生法律约束力，双方均应遵照履行。被告拖欠物业服务费、电费、水某的行为，已构成违约，严重损害了原告的合法权益，原告有权要求被告承担相应的违约责任。因被告之违约行为，原告聘请广东安华理达律师事务所进行催收及提起诉讼，并支付了律师费。根据合同法第113条的规定，律师费是被告在签署合同时可以合理预见的违约损失，原告主张的律师费等费用是合理合法的。请求法院判令：1、被告向原告一次性支付拖欠至全部欠款还清之日止的物业服务费、电费、水某、滞纳金（暂计至2013年7月30日，拖欠的物业服务费为107549.4元、滞纳金为23668.55元；拖欠的电费为7969.73元、滞纳金为2178.42元；拖欠的水某为59.86元、滞纳金为18.39元；上述欠款共141444.35元）。2、被告承担原告为回收本次债权支付的一审律师费5000元、调查费76.7元。3、被告承担本案诉讼费。
被告盈富公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我方与原告间的物业服务合同法律关系应当截止到2012年12月，相关费用也应当计算至当月。2012年12月下旬，涉案房产汇美大厦1703单元的业主、出租方私自用防盗锁将涉案房产的大门锁上，禁止我方相关人员进入并使用涉案房产，强行解除与我方的租赁合同。故自2013年1月至今，我方均无使用过涉案房产，我方与原告间已经不存在事实上的物业管理服务合同法律关系，原告无权要求我方支付2013年1月以后的任何费用。二、没有证据证明原告有权向我方收取水电费并实际帮我方交过水电费，也没有证据证明水电量及水电费的收费标准。原告所提交的《汇美大厦前期物业管理服务协议》并无约定涉案房产的水电费由原告向我方收取或代收，也没有约定水电量的计算标准及水电费的具体收费标准，只载明了原告提供代收代缴水某、电费等服务，但这些服务并非强制性的，双方也不必然接受，不足以证明双方有约定原告代我方交水电费，同时也没有证据证明原告有实际帮我方交过2012年5月至2013年6月的水电费，故原告无权要求我方向其支付水电费以及滞纳金等。三、原告无权向我方收取滞纳金，其主张的违约金明显过高。滞纳金是国家法律明文规定的，具有法定性、强制性和惩罚性，且是作行政用途的，任何单位、个人、组织都无权私自设立，故原告无权向被告收取。根据《协议》约定，物业服务费履约保证金、违约滞纳金等都属于《合同法》规定的违约金范畴，法律明文规定违约金不得超过银行同期贷款利率的四倍，故物业服务费履约保证金以及日0.1％的违约滞纳金明显过高。四、原告无权收取公共用电损耗费，我方向原告支付的履约保证金、预付水电费，应当用作扣除相关费用。《协议》中已经约定“物业服务费包括公共区域电费、水某、中央空调等费用”，双方也没有约定公共用电损耗费，而且该费用也没有法律依据，故原告所主张的公共用电损耗（度）5％不应得到支持。同时，原告已向我方收取了15364.2元的物业服务费保证金以及预收水电费7682.1元，应当用作扣除相关费用。五、原告主张律师费和调查费并无事实和法律依据。律师费和调查费并不属于原告的损失，我方在签订《协议》时也不能合理预见，原告实现债权不必然聘请律师和进行调查，双方也没有明确约定律师费和调查费，故原告主张律师费和调查费并无事实和法律依据。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告原名广东盈富担保有限公司，后经工商部门核准变更为现称。
被告（乙方、承租方）与案外人广州汇美置业有限公司（甲方、出租方，简称“汇美公司”）签订《汇美大厦租赁合同》，约定被告向汇美公司承租广州市天河区金穗路3号汇美大厦1703单元（简称“涉案房屋”），预测建筑面积512.14平方米，实际面积以房管局的实测面积为准。租赁期限自物业交付之日起5年，物业交付时间拟定在2011年3月31日。第一年月租金99元／平方米，第二年租金为101.97元／平方米……首月租金暂定为50702元，等等。
2011年3月29日，原告（甲方）、被告（乙方）双方签订《汇美大厦前期物业管理服务协议》，约定甲方作为汇美大厦物业管理人，乙方作为承租人，乙方同意甲方为涉案房屋（建筑面积512.14平方米）提供管理服务，接受和配合物业管理工作。本协议自2011年4月1日至本物业业主大会成立并与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。物业管理费写字楼为15元／平方米，此费用包括公共区域电费、水某、中央空调等费用，但不包括物业使用人单元内空调机组能源费及维护费、水、电、煤气、通讯等费用。乙方在签署本服务协议时（或物业交付使用时），应向甲方一次性交付相当于2个月物业服务费总额的履约保证金及相当于1个月物业服务费总额的预收水电费；物业服务费履约保证金及预收水电费在服务协议期满，乙方在缴清应缴付的所有费用前提下无息退还乙方。物业管理费及其它应缴费用按月结算，乙方须于每月7日前缴交。甲方的收款账号为12×××02，开户行招商银行广州金穗支行。乙方应自其实际接收物业或按照有限服务协议约定接收该物业之日起，开始缴纳物业管理费。如乙方单方终止租赁合同及本协议，或乙方违约导致业主单方终止租赁合同及本协议解除时，甲方不予退还乙方支付的物业服务费履约保证金，并有权追讨其余所欠费用。如乙方迟交物业服务费及其它应缴费用，须向甲方支付违约滞纳金；违约滞纳金自迟交日起算，按日加收欠缴金额的0.1%，直至缴清所有欠费为止。对乙方迟延缴交物业服务费、违约滞纳金、其它应缴费用，或违反本协议和管理规定，不听劝阻而给甲方、业主、其它承租人或顾客造成危害的，甲方有权采取暂停服务等措施。甲方给予乙方的通知、请求等，甲方可选择采用邮寄至本合同首部所述的乙方地址或物业购买者、使用者单元，或张贴至该单元，或送达乙方指定的收文人的方式送达，经上述方式及收文人签收的文件均视为已送达乙方。等等。
签订上述《汇美大厦前期物业管理服务协议》当日，被告支付原告物业服务费保证金15364.2元、预收水电费7682.1元。
原、被告双方确认：被告支付物业服务费至2012年5月31日，水电费支付至2012年4月18日。关于被告拖欠物业管理费、电费、水某及相应滞纳金的情况，原告制作《汇美大厦1703单元广东盈富担保有限公司欠费情况汇总表》一份，载明：每月管理费7682.1元，2012年6月至2013年7月期间物业管理费欠费总额107549.4元；2012年5月至2013年6月期间电费欠费总额7969.73元（其中2012年5月电费751.67元、2012年6月电费821.48元、2012年7月电费1000.55元、2012年8月电费1177.59元、2012年9月电费719.3元、2012年10月电费490.66元、2012年11月电费656.74元、2012年12月电费460.76元、2013年1月电费395.08元、2013年2月电费390.92元、2013年3月电费334.62元、2013年4月电费363.81元、2013年5月电费334.62元、2013年6月电费71.93元）；2012年5月至2013年6月水某59.86元（其中2012年5月水某7.94元、2012年6月水某9.44元、2012年7月水某4.72元、2012年8月水某9.44元、2012年9月水某4.72元、2012年10月水某4.72元、2012年11月水某9.44元、2012年12月水某4.72元、2013年1月水某4.72元、2013年2月水某0元、2013年3月水某0元、2013年4月水某0元、2013年5月水某0元、2013年6月水某0元）。关于水电费用，原告提供收费通知单多份（落款时间2012年10月25日前的收费单下方均显示有签收，此后的收费单显示无人签收）。其中落款时间2012年5月25日的收费通知单载明：2012年5月总用电量780.15度（用电量743度＋公共用电损耗37.15度），单价0.9635元，电费751.67元；2012年5月用水量2吨（上月行度51，本月行度53），单价3.97元，水某7.94元。落款时间2012年6月25日的收费通知单载明：2012年6月总用电量852.6度（用电量812度＋公共用电损耗40.6度），单价0.9635元，电费821.48元；2012年6月用水量2吨（上月行度53，本月行度55），单价4.72元，水某9.44元。落款时间2012年7月25日的收费通知单载明：2012年7月总用电量1038.45度（用电量989度＋公共用电损耗49.45度），单价0.9635元，电费1000.55元；2012年7月用水量1吨（上月行度55，本月行度56），单价4.72元，水某4.72元。落款时间2012年8月25日的收费通知单载明：2012年8月总用电量1222.2度（用电量1164度＋公共用电损耗58.2度），单价0.9635元，电费1177.59元；2012年8月用水量2吨（上月行度56，本月行度58），单价4.72元，水某9.44元。落款时间2012年9月25日的收费通知单载明：2012年9月总用电量746.55度（用电量711度＋公共用电损耗35.55度），单价0.9635元，电费719.3元；2012年9月用水量1吨（上月行度58，本月行度59），单价4.72元，水某4.72元。落款时间2012年10月25日的收费通知单载明：2012年10月总用电量509.25度（用电量485度＋公共用电损耗24.25度），单价0.9635元，电费490.66元；2012年10月用水量1吨，单价4.72元，水某4.72元。落款时间2012年11月25日的收费通知单载明：2012年11月总用电量661.5度（用电量630度＋公共用电损耗31.5度），单价0.9928元，电费656.74元；2012年11月用水量2吨，单价4.72元，水某9.44元。落款时间2012年12月25日的收费通知单载明：2012年12月总用电量464.1度（用电量442度＋公共用电损耗22.1度），单价0.9928元，电费460.76元；2012年12月用水量1吨，单价4.72元，水某4.72元。落款时间2013年1月25日的收费通知单载明：2013年1月总用电量397.95度（用电量379度＋公共用电损耗18.95度），单价0.9928元，电费395.08元；2013年1月用水量1吨，单价4.72元，水某4.72元。落款时间2013年2月25日的收费通知单载明：2013年2月总用电量393.75度（用电量375度＋公共用电损耗18.75度），单价0.9928元，电费390.92元；2013年2月用水量0吨，单价4.72元，水某0元。落款时间2013年3月25日的收费通知单载明：2013年3月总用电量337.05度（用电量321度＋公共用电损耗16.05度），单价0.9928元，电费334.62元；2013年3月用水量0吨，单价4.72元，水某0元。落款时间2013年4月25日的收费通知单载明：2013年4月总用电量366.45度（用电量349度＋公共用电损耗17.45度），单价0.9928元，电费363.81元；2013年4月用水量0吨，单价4.72元，水某0元。落款时间2013年5月25日的收费通知单载明：2013年5月总用电量337.05度（用电量321度＋公共用电损耗16.05度），单价0.9928元，电费334.62元；2013年5月用水量0吨，单价4.72元，水某0元。落款时间2013年6月25日的收费通知单载明：2013年6月总用电量72.45度（用电量69度＋公共用电损耗3.45度），单价0.9928元，电费71.93元；2013年6月用水量0吨，单价4.72元，水某0元。落款时间2013年7月25日的收费通知单载明：2013年7月总用电量0度，单价0.9928元，电费0元；2013年7月用水量0吨，单价4.72元，水某0元。经质证，被告认为：对上述收费通知单的真实性无异议；虽被告工作人员签收，但不代表被告确认相关费用；原告计算的水电费没有合法依据，不能证明被告有拖欠水电费；双方并没有约定公共用电损耗，且双方的物业管理服务协议明确约定物业服务费已包括公共区域的费用，故该公共用电损耗费用没有事实和法律依据。
关于水电费的收费标准，庭审中原告表示：原告是根据政府规定的商业用水用电标准计收，上述水电费由原告代收代缴。被告则表示：原告对其水电费的收费标准没有证据证实，故无法确认；确认合同履行期间的水电费由原告代收代缴。对此，原告庭后提供提供如下证据：1.《广州市销售电价标准》（网上打印件），载明了《广州市电价价目表》（2011年12月1日起执行），其中商业用电收费分为三个标准，不满1千伏的单价为1.0178元，1—10千伏单价为0.9928元，10千伏以上单价为0.9678元。2落款时间为2012年11月26日的原告向某大厦各业主／租户发出的《关于调整电费的通知》，主要内容：根据广东省物价局粤价函（2011）275号《关于调整销售电价的通知》，大工业、非普工业、商业电价提高2.93分／千瓦时，为此，汇美大厦从2012年11月起电费由原来的0.9635元／千瓦时调整为0.9928元／千瓦时，如有疑问可通过广州市供电局相关网站等进行查询。3.《广州市自来水公司自来水价格表》（发布日期2012年5月21日，网上打印件），其中显示非居民生活用水水价为3.46元／立方米，上述收费标准自2012年5月21日起实施。4.《广州市城市污水处理费收费标准》（发布日期2009年7月27日），显示：行政事业类污水收费标准为1.2元／立方米，工业类、经营服务类污水收费标准1.4元／立方米，特殊行业污水收费标准2元／立方米。5.落款时间为2012年6月25日的原告向某大厦各业主／租户发出的《关于调整水某的通知》，主要内容：根据广州市自来水公司穗价函（2012）281号《关于调整我市自来水价格相关问题的批复》，从2012年5月21日起水某按新水价计收，办公大厦用水属非居民生活用水，每吨调整升幅为0.75元，排污费不变。为此，本大厦水某从6月份起从原来的3.97元（其中非居民生活用水水某2.71元／吨、排污费1.26元／吨）调整为4.72元／吨（其中非居民生活用水水某3.46元／吨、排污费1.26元／吨）。6.广州市供电局电费通知单多份、电费实时扣款交易回单多份、电费发票多份等。7.水某实时扣款交易回单多份及水某发票、污水处理费发票多份。上述证据经质证，被告认为：证据1无异议。证据2、5真实性、合法性有异议，该证据是原告单方制作，且无证据证明原告已向被告或全体业主／租户送达或公示。证据3、4无异议。证据6真实性无异议，但无显示涉案房屋的用电量；也显示供电部门没有收取大厦电费任何的违约金、滞纳金，故原告也无权向被告收取滞纳金。证据7真实性无异议，但无显示涉案房屋的用水量、排污量；也显示供水部门没有收取大厦水某或排污费任何的违约金、滞纳金，故原告也无权向被告收取滞纳金。
关于催款事实，原告提供如下证据证实：1.落款时间分别为2012年6月28日、7月24日的催款函各一份（函件下方均显示有签收）。其中2012年6月28日的函件载明原告要求被告清偿2012年6月的物业管理费7682.1元及2012年5月的水电费759.61元、滞纳金177.28元，合计8618.99元。2012年7月24日的函件载明原告要求被告清偿2012年6月、7月、8月的物业管理费23046.3元及2012年5月、6月、7月的水电费2595.8元、滞纳金558.43元。2.落款时间2012年8月3日的《律师函》（主要内容为催收2012年6月、7月、8月的物业管理费23046.3元及2012年5月、6月、7月的水电费2595.8元及截至2012年7月31日的滞纳金660.16元，合计26302.26元）及海航天天快递邮寄详情单（该详情单无显示妥投情况）。上述证据经质证，被告对证据1的真实性无异议，但认为2012年12月下旬之后涉案房屋已被业主强行上锁，此后被告就没有使用过涉案房屋。证据2的真实性不予确认，被告没有签收该邮件，不能证明已送达给被告。
关于原告主张的律师费、调查费，原告提供如下证据证实：1.《民事委托代理合同》一份、律师费发票一份（金额5000元）；2.广州市工商行政管理局出具的《广东省非税收入（电子）票据》一份（显示信息检索费5元、信息复制费71.7元，合计76.7元）。上述证据经质证，被告认为：上述证据与本案无关，对此双方没有约定，且律师费、调查费并非必然发生的费用，不能证明是原告的损失，原告主张上述费用没有理据。
庭审中被告表示：“2012年12月初还正常营业，但由于2012年12月下旬业主私自将讼争房屋大门上锁，禁止被告相关人员进入讼争房屋并使用讼争房屋，强行解除与被告的租赁合同，导致被告在2013年1月无法收取法院邮寄的材料，即2013年1月原、被告之间已不存在事实上物业服务合同关系”
另查明，涉案房屋的出租方汇美公司以被告拖欠租金为由，向本院提起诉讼［案号：（2012）穗天法民四初字第2403号］，要求确认双方合同已于2012年4月18日起解除，被告立即返还涉案房屋，被告清偿欠租、物业占用费及滞纳金等。本院已于2014年11月24日对该案作出一审判决。汇美公司、被告均不服该判决，提起上诉，目前该案在二审审理中。
再查明：2014年10月27日，原告向某公司作出《关于汇美大厦1703单元大门加锁的情况说明》，主要内容：在广州市天河区人民法院于2012年11月2日查封案涉房屋中的所有物品以及在2013年至2014年期间到案涉房屋续封已查封物品的过程中，汇美大厦服务中心作为大厦的物业管理单位均在现场给予配合；自广州市天河区人民法院查封案涉房屋后，汇美大厦服务中心在日常巡查中未再看到有人在案涉房屋内办公，且被告自2012年6月起欠交案涉房屋的物业服务费及室内水电费，为了确保大厦的消防安全及案涉房屋室内用电安全，汇美大厦服务中心在多次联系被告无果的情况下，被迫于2012年12月1日起关闭案涉房屋室内的总电源开关；按照大厦物业服务规范，汇美大厦服务中心的工作人员每天待办公单元下班后，必须对办公区域特别是单元大门是否上锁的情况进行仔细巡查，在巡查过程中发现案涉房屋的玻璃大门没有上锁，据分析可能是由于案涉房屋的玻璃大门安装了电子门禁系统，在断开电源的情况下大门不能上锁，存在重大安全隐患；有鉴于此，汇美大厦服务中心为了对租户的财产安全负责，对案涉房屋的玻璃大门进行了加锁保护措施，而案涉房屋的侧门由于没有门禁失控的现象，汇美大厦服务中心没有采取加锁保护措施等。
本院认为：原、被告双方签订的《汇美大厦前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。
关于物业服务费。合同约定物业建筑面积512.14平方米，物业服务费15元／平方米，即被告每月应支付原告物业服务费7862.1元。合同同时约定被告应在每月7日前支付物业服务费及其它应缴费用。本案中原、被告双方共同确认被告支付物业服务费至2012年5月31日，故原告要求被告支付自2012年6月1日起的物业服务费，合法有理。至于物业服务费的截止时间，根据2014年10月27日原告作出的致汇美公司的《关于汇美大厦1703单元大门加锁的情况说明》中关于“汇美大厦服务中心……被迫于2012年12月1日起关闭案涉房屋室内的总电源开关；按照大厦物业服务规范，汇美大厦服务中心的工作人员每天待办公单元下班后，必须对办公区域特别是单元大门是否上锁的情况进行仔细巡查，在巡查过程中发现案涉房屋的玻璃大门没有上锁，据分析可能是由于案涉房屋的玻璃大门安装了电子门禁系统，在断开电源的情况下大门不能上锁，存在重大安全隐患；有鉴于此，汇美大厦服务中心出于对租户的财产安全负责，对案涉房屋的玻璃大门进行了加锁保护措施”的内容，可认定原告已于2012年12月对涉案房屋进行加锁，结合被告当庭“2012年12月初还正常营业，但由于2012年12月下旬业主私自将讼争房屋大门上锁，禁止被告相关人员进入讼争房屋并使用讼争房屋，强行解除与被告的租赁合同，导致被告在2013年1月无法收取法院邮寄的材料，即2013年1月原、被告之间已不存在事实上物业服务合同关系”的陈述，本院认定被告实际使用案涉房屋至2012年12月31日止，即自2013年1月1日起的物业管理费与被告无关。因此，物业服务费、水电费应计至原告加锁的前一日即2012年12月31日止。根据计费标准，被告还应支付原告物业服务费合计55034.7元（7862.1元／月×7个月）。
关于逾期支付物业服务费的滞纳金。根据合同约定，被告逾期支付物业服务费，应按日计收欠款金额0.1%的滞纳金至缴清之日止。上述滞纳金实为违约金。本案中被告认为合同约定的违约金标准过高，要求本院予以调低。对此，我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，本院酌情将逾期交付物业服务费的违约金调整为按中国人民银行公布的金融机构计收同期逾期贷款利率的标准计算。按此，2012年6月1日至2012年12月31日期间逾期支付物业服务费的违约金，应分别以每月欠付的物业服务费7862.1元为本金，按中国人民银行公布的金融机构计收同期逾期贷款利率的标准，分别自当月8日起计至清偿之日止；每月物业服务费逾期付款的违约金总额应以本金为限。
关于水电费及滞纳金。本案中原、被告双方共同确认涉案房屋的水电费由原告代收代缴，被告最后一期水电费支付至2012年4月18日。原告提供的收费通知上清楚载明每月水电的用量、金额，被告也签收了部分收费通知，同时原告也举证证实其收费标准的变更合法有据及原告支付了汇美大厦的水电费，因此，原告要求被告按收费通知上的记载支付相应水电费用并无不当，本院予以支持。根据收费通知，被告应支付原告2012年5月—12月期间的电费6078.75元（751.67元＋821.48元＋1000.55元＋1177.59元＋719.3元＋490.66元＋656.74元＋460.76元）、水某55.14元（7.94元＋9.44元＋4.72元＋9.44元＋4.72元＋4.72元＋9.44元＋4.72元）。因上述水电费为代收代缴，原告未举证证实水电部门收取了相应的滞纳金，且双方合同并无明确约定逾期支付水电费应支付滞纳金，因此原告要求被告支付上述水电费的滞纳金理据不足，本院不予支持。
关于律师费、调查费，因合同对此没有明确约定，原告要求被告支付其因本案诉讼产生的律师费、调查费亦理据不足，本院不予支持。
关于被告支付原告的物业服务费保证金15364.2元、预收水电费7682元，因合同没有约定原告在被告存在逾期支付物业服务费等违约行为时可没收上述款项，且本院已判令被告支付其欠付的物业服务费、水电费，被告也辩称上述款项应在其欠费范围内进行抵扣，本院从避免双方讼累及公平合理的角度出发，判令原告退回上述款项给被告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东盈富融资担保有限公司支付原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司关于广州市天河区金穗路3号汇美大厦1703单元2012年6月1日至2012年12月31日期间的物业服务费55034.7元及逾期付款违约金（分别以每月欠付的物业服务费7862.1元为本金，按中国人民银行公布的金融机构计收同期逾期贷款利率的标准，分别自当月8日起计至清偿之日止；每月物业服务费逾期付款的违约金总额应以本金为限）。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东盈富融资担保有限公司支付原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司上述房屋2012年5月至2012年11月期间的电费6078.75元、水费55.14元，合计6133.89元。
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司返还被告广东盈富融资担保有限公司物业服务费保证金15364.2元、预收水电费7682.1元。
四、驳回原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3230元，由原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司负担1930元，被告广东盈富融资担保有限公司负担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 李 郁
人民陪审员 田常国
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 何靖文
梁雅芝