上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初7984号
原告：上海耀宇文化传媒股份有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：张宇，总经理。
委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢遵振，上海市白玉兰律师事务所律师。
被告：上海瑞永投资有限公司，住所地上海市。
法定代表人：孙金祥，经理。
委托诉讼代理人：周伟，上海众华律师事务所律师。
原告上海耀宇文化传媒股份有限公司(以下简称耀宇公司)与被告上海瑞永投资有限公司(以下简称瑞永公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月26日作出(2015)虹民三(民)初字第XXXX号民事判决。原告耀宇公司不服判决，提起上诉。2017年3月31日，本案经上海市第二中级人民法院作出(2016)沪02民终XXXX号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。本院于2017年4月7日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告耀宇公司的委托诉讼代理人王培强、谢遵振，被告瑞永公司的委托诉讼代理人周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告耀宇公司向本院提出诉讼请求：要求被告返还装修押金人民币(以下币种均为人民币)10万元，并支付逾期还款利息(2013年5月9日原告搬出园区至实际支付之日止，按同期银行贷款利率计算)。事实和理由：原告曾向上海欧阳投资有限公司(以下简称欧阳公司)承租上海市欧阳路XXX号园区XX号楼房，2013年装修时，被告作为园区的物业管理公司，要求原告支付装修押金10万元以及其他费用。2013年5月，因加固工程被政府机关责令停工，造成加固和装修工作无法进行，原告被迫与被告终止了物业合同关系。后经诉讼，原告与欧阳公司解除租赁合同，但被告收取的装修押金并未返还原告。原告认为，原告支付的10万元包括物业服务费、押金和垃圾清运费，其中，物业服务费被告无合法依据收取，应当返还；押金在装修行为已经提前结束的情况下也应返还；垃圾清运费是针对整个装修正常完毕而预估预收的费用，但事实上，由于装修行为开始不久就提前终止，垃圾清运费金额很小，被告也未提供该清运费的具体金额和相应依据，故垃圾清运费应当全额返还给原告。故原告诉如所请。
被告瑞永公司辩称，原告于2013年4月23日停工，此后再无装修行为，故原告起诉已经过了2年时效。由于原告违规装修，被告为此支出巨大费用包括：1、装修管理费：原定3个月(2013年3月15日至2013年6月14日)，实际22个月(从2013年3月15日至2015年2月6日二审法院调解之日)，原告实际支付大量装修管理费；2、安全防护费：从2013年4月23日(责令停工日)至2013年7月15日(加固开工日)，由于墙面无支撑非常危险，被告不得不加派人手，日夜看护，原告应参照安全防范费标准支付；3、垃圾清运费及挖地产生的垃圾清运费；4、原告违反承诺，应该承担1,500元/日的违约金，从2013年4月24日计算至2015年2月6日，故原告应支付的前述费用已远远超过其支付给被告的装修押金等费用。被告认为，原告清楚被告系欧阳公司的授权管理方，虽然原告向被告支付了物业管理费及履约保证金，但最终原告均与欧阳公司结算。原告与欧阳公司之间相关案件中已经就所有款项达成调解，故原告无权再向被告主张任何权利。而被告考虑到有利于纠纷的解决，欧阳公司与原告调解后，也未再就前述费用向原告提出索赔。故被告不同意原告的全部诉请。
本院经审理认定事实如下：原告原名称为上海耀宇文化传媒有限公司。被告原名称为上海瑞永投资咨询有限公司。
2012年10月31日，原告与欧阳公司签订《房屋转租合同》，约定：欧阳公司将上海市欧阳路XXX号XX号楼(以下简称系争房屋)出租给原告；建筑面积1,764平方米；租赁时间为2.5年(包含免租装修期半年)，自2012年10月30日至2015年4月29日止；年租金为1,287,720元，每年度支付一次，付至欧阳公司指定的银行账户；合同签订后10日内，原告向欧阳公司支付履约保证金256,950元(即两个月的首期月租金和物业管理费，以上费用付至欧阳公司和瑞永物业)，欧阳公司和瑞永物业收到该保证金时应向原告开具收款凭证；租赁期满后，如原告不再续租，则欧阳公司和瑞永物业公司应自原告退还房屋、结清所有费用、注销或迁出在该房屋注册的公司之日起15日内无息退还全部保证金于原告；物业管理费每年254,016元，由原告自行承担，物业管理费每年支付一次，与租金同时支付；免租期内的物业管理费连同起租日起首期的物业管理费共计381,024元，应于合同订立当日支付给瑞永物业公司，物业公司应当在收款后提供正规发票给原告；在合同履行期间，原告确认：上述物业管理费可依实际情况予以相应地调整，对于经物业公司调整的物业管理费收费标准，原告均予以认同；在租赁期间，非因合同约定的情况，原告中途擅自退租的，原告除应按合同约定的履约保证金向欧阳公司支付违约金外，还应补付免租装修期免去的租金，原告亦无权要求欧阳公司赔偿或补偿装修损失，若违约金不足抵付欧阳公司损失的，原告还应负责赔偿，关于上述违约金及赔偿款项，欧阳公司可从履约保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由原告另行支付；合同之附件作为合同之不可分割的一部分，包括：……附件四、《租户装修(装饰)施工管理规定》(以下简称《施工管理规定》)。
2013年3月13日，瑞永物业法兰桥管理处向原告发放了《装修许可证》，载明施工从2013年3月15日至2013年6月14日。2013年3月14日左右，原、被告签订了《施工管理规定》，约定：装修管理费按建筑面积10元/平方米收取；承租人在进行装修前，需按建筑面积50元/平方米向物业管理处交付装修履约保证金。以保证其在装修施工后将建筑垃圾妥善清理，修理一切因违反装修规定施工而损坏的公共部位和公共设施，整收或拆除未经许可的装修项目等等。若恢复工程的费用超出装修保证金，相关承租人应在接到物业管理处书面通知后十日内交付差额；装修结束后，经物业管理处验证承租人在装修期间按照有关规定进行施工的，可在十个工作日内免息返还装修履约保证金；装修建筑垃圾按建筑面积15元/平方米收取。承租人应要求施工方现场将建筑垃圾袋装化后，由施工方负责运至物业管理处批定的垃圾房。
2013年3月14日，原告交付被告10万元。原告提供的瑞永物业法兰桥管理处开具的清单载明：1、装修管理费：1,764×10=17,640元；2、装修押金：1,764×50=88,200元；3、装修垃圾清运费：1,764×15=26,460元；4、挖地产生的垃圾清运费60车×500元=30,000元，合计162,300元，分二笔付清，现2013年3月14日先支付10万元，2013年3月31日前付清第二笔余款62,300元。被告顾姓员工在该清单上注明：装修押金退还时间为14号楼装修完工、审核通过、资料交齐时。
2013年4月，因装修施工存在安全隐患，原告被责令停工退场。
2013年12月26日，欧阳公司作为原告起诉至本院〔(2014)虹民三(民)初字第X号案〕，要求与被告耀宇公司解除合同，并要求耀宇公司支付租金、滞纳金、修复费及安全防范费等。审理中，耀宇公司反诉要求确认合同终止，并要求欧阳公司返还租金和租金履约保证金，赔偿工程款和检测费。该案审理查明：2013年4月23日，上海市虹口区建筑业管理署对原告发出上海市建筑工程质量安全监督责令停工单，要求原告停止施工，进行全面整改。后原告于2013年6月3日、6月8日数次发函欧阳公司，要求欧阳公司接收系争房屋，并自行对租赁场地进行墙面加固、屋面更换等……后欧阳公司委托上海同程建设科技工程有限公司进行了系争房屋的加固施工。该案审理中，双方就合同解除日达成一致意见，即2013年6月5日。本院认定耀宇公司承担违约责任，并就合同解除后的租金及各项费用的支付一并作出处理，欧阳公司退还耀宇公司履约保证金256,956元……。本院于2014年5月12日作出一审判决。后原告不服，提起上诉〔(2014)沪二中民二(民)终字第XXXX号案〕。2014年7月2日，在上海市第二中级人民法院的庭审中，原告与欧阳公司对原审法院查明的事实均表示没有异议。后双方经上海市第二中级人民法院主持，达成调解协议。2015年2月6日，上海市第二中级人民法院《民事调解书》载明：一、原告与欧阳公司2012年10月31日签订的《房屋转租合同》于2013年6月5日解除；二、原告经与欧阳公司结算，将欧阳公司应返还的履约保证金、租金、物业管理费等抵扣后，原告还应支付欧阳公司租金、房屋使用费、安全防范费等共13万元；……四、各方无其他争议。
2015年10月16日，欧阳公司出具《情况说明》，载明：1、根据(2014)沪二中民二(民)终字第XXXX号调解书，欧阳公司与耀宇公司之间达成的调解金额，是欧阳公司、耀宇公司、上海瑞永投资有限公司三家公司之间就欧阳路XXX号XX号楼的所有费用的结算金额，耀宇公司已经无权再向上海瑞永投资有限公司主张任何权利了。2、耀宇公司离开场地时，墙体急需加固，非常危险，上海瑞永投资有限公司加派人手，日夜看护，耗费了大量的人力物力，(2014)虹民三(民)初字第X号案件整个诉讼过程中，均由上海瑞永投资有限公司负责14号楼的监管。
审理中，原告表示撤场前拆除了系争房屋屋顶、为加固房屋在地面挖掘直径1米深0.5米的洞体十余个，后续的垃圾清运等工作原告并未实施，但当时原告刚刚装修，产生的建筑垃圾并不多。另外，原告要求被告退还的“装修押金”即《施工管理规定》中约定的“履约保证金”。
被告表示双方在《施工管理规定》中约定的装修管理费包括卫生、安全、防火防盗等，标准是按原告施工面积和时间估算确定的，当时约定的原告装修期限为3个月。
上述事实有《清单》、《房屋转租合同》、《装修许可证》、《法兰桥园区住户装修协议》、《施工管理规定》、《情况说明》、(2014)虹民三(民)初字第X号民事判决书、(2014)沪二中民二(民)终字第XXXX号庭审笔录和民事调解书，以及双方陈述等证据为证。
本院认为，本案争议焦点为：1、原告诉请是否超过诉讼时效；2、原告以装修管理费、装修押金、垃圾清运费等名义向被告支付的10万元是否包含在(2014)沪二中民二(民)终字第XXXX号调解书中已一并处理；3、原告被责令退场后，被告就系争房屋是否实际产生过装修管理费、垃圾清运费等费用，是否应向原告返还。
针对第一个争议焦点，本院认为，原告与欧阳公司就系争房屋租赁纠纷至2015年2月才经上海市第二中级人民法院调解处理。原告在与出租方租赁纠纷解决完毕后，于同年向系争房屋的物业管理单位即被告提起诉讼并未超过诉讼时效。
针对第二个争议焦点，本院认为，生效文书(2014)沪二中民二(民)终字第XXXX号案件系原告与欧阳公司就系争房屋租赁关系作出的《民事调解书》。虽然事后欧阳公司出具《情况说明》表示，欧阳公司与耀宇公司之间达成的调解金额，是欧阳公司与原、被告三家公司之间就系争房屋所有费用的结算金额，原告已经无权再向被告主张任何权利了。但欧阳公司该说明并未得到原告认可。本案被告亦非前述案件当事人，与原告间就履约保证金的支付等亦有专项约定，故前案调解主文中虽载明“各方再无其他争议”，亦不能就此认定该案已就原告向被告支付的10万元费用一并予以处理。
针对第三个争议焦点，本院认为，原、被告就系争房屋装修签订的《施工管理规定》系双方真实意思表示，依法成立，合法有效，对双方均具有约束力。第一，根据(2014)虹民三(民)初字第X号案查明事实，原告在对系争房屋的装修施工时改变房屋结构、存在安全隐患而被相关行政机关责令退场，原告退场后，由欧阳公司对系争房屋进行修复加固，而被告作为租赁场地的物业管理单位亦会履行更多的管理、看护义务，以维护系争房屋安全。第二，原告提供的缴费清单中，各项费用金额及计算方式与《施工管理规定》的约定基本相符，且原告在缴费清单签署的当日亦按清单要求向被告支付了约定款项，可以认定原告当时对各项费用确定的标准及支付并无异议。原告应按约定的标准支付装修管理费及垃圾清运费。第三，《施工管理规定》约定建筑垃圾费为15元/平方米，即26,460元。且建筑垃圾应由承租人负责袋装化后运至垃圾房。原告停工前就系争房屋已开展施工装修，相关建筑垃圾已经产生，但原告退场时并未按约对垃圾进行过清运，本院根据双方约定及前述案件查明事实，可以认定被告就系争房屋进行过相关挖地垃圾及装修垃圾的清运工作。另外，原告原定施工期限为2013年3月15日起至2013年6月14日，以此期限为基础，原、被告在《施工管理规定》中约定原告承担的装修管理费应为17,640元。但2013年4月原告因装修施工导致安全隐患，被责令停工退场，与出租方发生争议及诉讼直至2015年2月6日才调解结案，历时将近2年，该期间已远远超过原、被告原定施工期间3个月，在此期间内系争房屋的管理、安全等物业维护工作均由被告实施负责，若原告再按原3个月期限的标准向被告支付装修管理费，有悖于常理，本院认为原告向被告支付的装修管理费应酌情增加调整。综上，本院根据双方约定的装修管理费标准、垃圾费清运情况及被告因诉讼而延长维护管理的期间等因素综合考虑，予以核算，可以认定被告为此支出的费用已高于原告在2013年3月14日向被告支付的装修管理费、垃圾清运费等10万元。第四，根据《施工管理规定》，履约保证金(即原告诉请的装修押金)退还应以原告在装修期间按照有关规定进行施工为前提。被告当初要求原告支付履约保证金亦为保证原告在装修施工后将建筑垃圾妥善清理，修理一切因违反装修规定施工而损坏的公共部位和公共设施等，现被告将原告退场后的各项支出与原告支付的履约保证金等费用进行抵扣并无不当。据此，本院认为被告不应再向原告返还装修押金、赔偿利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海耀宇文化传媒股份有限公司要求被告上海瑞永投资有限公司返还装修押金10万元的诉讼请求不予支持；
二、原告上海耀宇文化传媒股份有限公司要求被告上海瑞永投资有限公司支付逾期还款利息的诉讼请求不予支持。
本案受理费2,400元，由原告上海耀宇文化传媒股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严萌根
审 判 员 周虹君
人民陪审员 李爱珍
二〇一七年九月二十日
书 记 员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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