重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第06057号
上诉人（原审原告）蒋昌友，男，1975年3月2日出生，汉族，住重庆市南岸区。
上诉人（原审原告）张成伟，女，1980年5月12日出生，汉族，住重庆市南岸区。
二上诉人共同委托代理人潘健，重庆宏创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市明发房地产开发有限公司。地址重庆市南岸区南湖路19号，组织机构代码70939021-0。
法定代表人肖基成，总经理。
委托代理人赵成松，重庆钜沃律师事务所律师。
上诉人蒋昌友、张成伟因与被上诉人重庆市明发房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院2014年8月1日作出的（2013）南法民初字第09555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：明发公司系位于重庆市南岸区学府大道2号8幢负1、负2层商业楼所有人，该商业用房中包含了重庆市南岸区学府大道2号8-2-3号商铺。2012年7月21日，明发公司作为甲方，蒋昌友、张成伟作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定：由乙方承租甲方坐落于重庆市南岸区学府大道2号8-2-3号的商铺，计租面积99.07㎡，租赁用途为商业，经营业态为婴儿用品、食品、童装等。租期为3年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止。甲方应于2012年8月1日前将租赁房屋交付乙方使用，从2012年10月1日起计租。月租金单价为100元／㎡，第一年月租金单价按原租金价格6折执行，折后月租金为5945元；第二年月租金按原租金价格8折执行，折后月租金为7926元；第三年月租金单价恢复为100元／㎡，月租金为9907元。其中第一年前二个月为装修优惠期，则三年应收租金总额为273446元。租金保证金为18000元，乙方在签署合同当日向甲方交纳。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方租赁房屋及使用的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担。任何一方延迟履行本合同约定义务，则每延期一日，按当年租金总额的千分之一计算违约金支付给守约方。乙方逾期交付租金，每日按拖欠租金的1‰向甲方支付违约金。2012年7月23日，蒋昌友、张成伟向明发公司交纳了23780元租金（2012年10月1日起至2013年1月31日止）和租金保证金18000元。2012年8月9日，明发公司向蒋昌友、张成伟移交了重庆市南岸区学府大道2号8-2-3号商铺，并由双方签订了《重庆市明发房地产开发有限公司出租商业用房交房记录表》，双方再一次明确了租赁商铺房号，建筑面积和租赁用途等。2012年8月14日，被告蒋昌友填写了《江南国际新城物业装修申请审批表》申请装修，并于2013年1月22日通过验收。2013年9月10日，明发公司因蒋昌友、张成伟未在合同约定期限内交纳租金向蒋昌友、张成伟发出解除租赁合同的《律师函》。审理中，蒋昌友、张成伟认为明发公司未提供能满足商业营运条件，即道路未贯通，致使被告签订的合同目的无法实现，明发公司应退回被告已缴纳的租金及保证金。另查明，在双方签订房屋租赁合同之前至庭审时，政府在被告租赁的铺面附近修路。
一审法院认为，明发公司与蒋昌友、张成伟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。蒋昌友、张成伟当庭辩称蒋昌友、张成伟根据租赁合同及收据存根，其所租赁的商铺与明发公司起诉的商铺不一致。明发公司作出书面说明，解释为系其工作人员笔误造成。明发公司与蒋昌友、张成伟就此说法不一，但是从2012年8月9日、14日以及2013年1月22日原、蒋昌友、张成伟都经手的交房记录表、装修申请表、装修验收表上所填写的内容来看，蒋昌友、张成伟所租赁房屋的房号为8-（-2）-03，面积为99.07㎡，均有蒋昌友、张成伟签字确认。没有证据证明蒋昌友、张成伟曾对其所租赁房屋的房号及面积与租赁合同不一致提出异议，故对蒋昌友、张成伟该辩解意见不予采纳。蒋昌友、张成伟提出因楼上邻居装修导致房屋漏水无法使用的意见，因与本案不属于同一法律关系，且蒋昌友、张成伟已就此事另行起诉，故本案中不予处理。
明发公司向蒋昌友、张成伟交付房屋后，蒋昌友、张成伟应按时缴纳租金，但蒋昌友、张成伟在缴纳4个月租金后（2012年10月1日至2013年1月31日）未继续缴纳租金，经明发公司催收后仍拒绝继续缴纳，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故对明发公司与蒋昌友、张成伟签署的《房屋租赁合同》已于2013年9月10日解除、蒋昌友、张成伟将房屋返还明发公司的请求予以支持。蒋昌友、张成伟应当按照合同约定支付明发公司2013年2月1日至2013年9月10日期间的租金46121.87元（17835＋17835＋10451.87）及逾期支付租金的违约金，违约金按照同期银行贷款利率计算。关于明发公司要求蒋昌友、张成伟参照租金标准向明发公司支付逾期撤场的房屋占用费，房屋租赁合同自解除后，还继续占有涉案房屋，给明发公司造成损失，现明发公司请求按租金标准支付房屋占用费，于法有据，一审法院予以支持。关于明发公司主张蒋昌友、张成伟缴纳的保证金18000元归明发公司所有，该保证金在双方签订的房屋租赁合同中载明“租赁期满时，在蒋昌友、张成伟向明发公司支付完毕全部应付租金，结清水、电、物业管理费、违约金、损失赔偿费等其他费用，按照本合同的约定将租赁房屋交还明发公司，并经明发公司验收合格后三日内，明发公司将剩余保证金无息退还蒋昌友、张成伟”，合同中并未有“蒋昌友、张成伟违约保证金不退”的约定，故该保证金可用于抵扣蒋昌友、张成伟所欠各项费用，明发公司也主张了违约金，故明发公司要求该保证金归自己所有，一审法院不予支持，但该款项可用作抵扣蒋昌友、张成伟所欠租金。关于明发公司请求蒋昌友、张成伟支付装修优惠期租金7490.7元，原、蒋昌友、张成伟双方签订的《房屋租赁合同》约定了装修优惠期，此约定合法有效，且双方均已按合同履行，合同虽然解除，但已履行部分是合法有效的，故明发公司的此项请求无法律依据，对明发公司的此项请求一审法院不予支持。关于蒋昌友、张成伟认为明发公司未提供能满足商业营运的条件，致使蒋昌友、张成伟签订的合同目的无法实现，明发公司应退回蒋昌友、张成伟已缴纳的租金及保证金，蒋昌友、张成伟无证据支持此项辩解理由，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，遂判决：一、解除重庆市明发房地产开发有限公司与蒋昌友、张成伟签署的（合同编号：JNGJXC-2012-008）《房屋租赁合同》；二、蒋昌友、张成伟于本判决生效之日起五日内将重庆市经开区学府大道2号8-（-2）-3房屋返还给重庆市明发房地产开发有限公司；三、蒋昌友、张成伟于本判决生效之日起五日内支付重庆市明发房地产开发有限公司2013年2月1日至2013年9月10日期间的租金46121.87元（扣除保证金18000元后，还剩余款28121.87元）及逾期支付租金的违约金（违约金按照中国人民银行公布的同期同档人民币贷款基准利率计算到租金付清之日止）；四、蒋昌友、张成伟于本判决生效之日起五日内向重庆市明发房地产开发有限公司支付自2013年9月11日起的房屋占用费（按照租赁合同约定的租金金额计算，计算至蒋昌友、张成伟实际迁出上述房屋之日止）；五、驳回重庆市明发房地产开发有限公司其他诉讼请求。
蒋昌友、张成伟不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二、三、四项判决或发回重审；改判明发公司承担本案一、二审案件受理费。主要事实和理由：双方在签订《房屋租赁合同》时，明发公司明确告知门前的道路在2012年8月底前能够贯通，应视为明发公司的宣传和要约，该要约虽未载入合同，但有证据证明这是事实，因此，明发公司应当承担违约责任。一审法院对上诉人提交的证据没有置评，未查明案件事实。上诉人拒绝缴纳租金的行为是对抗被上诉人没有履行允诺，属行使同时履行抗辩权。被上诉人提出道路能否贯通是政府行为的辩解不能认定为被上诉人可以不履行允诺。本案应当待上诉人与案外人慕奇相邻权纠纷一案判决后才能判决。在一审判决之后，明发公司已经于2014年8月份收回门面，故一审判决上诉人返还房屋和支付房屋占有使用费无事实依据。
明发公司答辩称：在签订《房屋租赁合同》之时，明发公司并未作出任何承诺和散步误导上诉人的信息。关于道路问题，因该道路属于市政道路，我方无法知晓道路的竣工时间，且道路是否开通也并非租赁合同的内容，因此，道路是否开通与租赁合同不存在任何联系。上诉人作为完全民事行为能力人，对商业投资应有正确的判断，我方不应为上诉人商业投资的失误买单。我方在合同履行中并无违约行为，上诉人作为承租方应当按约支付租金。我方在房屋租金上已经给予了上诉人适当优惠，一审判决正确，应当维持。
本院二审查明，明发公司于2014年8月19日将本案涉案门面收回。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明一致。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。上诉人提出在签订《房屋租赁合同》时，明发公司明确告知门前的道路在2012年8月底前能够贯通，应视为明发公司的宣传和要约，上诉人拒绝缴纳租金属于行使同时履行抗辩权。上诉人为证明其观点，向法院举示了“声明”及“录音资料”等证据予以证明，本院认为，首先，上诉人举示“声明”为上诉人单方面作出，并不能达到其证明目的。对于上诉人举示的“录音资料”，明发公司对其真实性予以否认，上诉人亦未举示相应的证据证明该录音资料来源的合法性及其内容的真实性，本院对录音中谈话人的身份无法确认，一审法院对该证据不予采信正确。其次，双方当事人在《房屋租赁合同》中并未对道路开通事宜进行约定，现有证据不足以证明双方当事人在签订合同之时对道路开通的事宜达成了合意，且修路系政府行为，明发公司对道路何时开通并不具有控制力，因此，上诉人认为其拒绝缴纳租金的行为是履行同时履行抗辩权的理由不能成立。
另外，上诉人与案外人慕奇相邻权纠纷一案与本案并非同一法律关系，其案件的处理结果与本案并无必然联系，故上诉人提出本案应待慕奇相邻权纠纷一案判决后方能处理的上诉理由不能成立。明发公司于2014年8月19日收回了涉案房屋，但该事实与一审法院判决上诉人归还涉案房屋和支付自2013年9月11日起到房屋归还之日的房屋占用费并不矛盾。综上，上诉人提出的上诉理由均不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1855元，由上诉人蒋昌友、张成伟负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈晓红
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 杨 静