山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滕民初字第1127号
原告：周启现，男，1966年1月7日出生，汉族，居民，住滕州市龙阳镇。
委托代理人：刘慧洋，山东善国律师事务所律师。
委托代理人：张强，山东善国律师事务所律师。
被告：山东唐金置业有限公司。住所地：滕州市。
法定代表人：张玉美，总经理。
委托代理人：范光杰，山东真谛律师事务所律师。
被告：滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司。住所地：滕州市。
法定代表人：马春丽，经理。
委托代理人：董延伟（曾用名董伟），男，1972年9月2日出生，汉族，该公司工作人员，住滕州市。
原告周启现与被告山东唐金置业有限公司（以下简称唐金公司）、滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司（以下简称嘉亿公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原�及其委托代理人张强、被告唐金公司委托代理人范光杰、被告嘉亿公司委托代理人董延伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周启现诉称，2009年9月12日，原、被告自愿签订了房屋拆迁补偿安置协议，协议中约定了房屋拆迁的具体补偿实施办法。
关于安置房，原告自愿选择非住宅用房一套（该房屋暂定面积为191.1㎡，总价值为976500元），该协议中一、二、三条结算款相抵后，被告应暂收原告差额款393281元，协议签订后被告暂收了原告50%差额款196641元，剩余款项待上房时一次性结算。协议并约定了上房回迁时间为2011年4月。上房期限届满后，被告一直推脱不予办理上房手续，直至2013年12月29日，原告依据协议才选定了平行路回迁安置04号营业用房一套（该营业房面积为198.7㎡）。在原告依据协议交纳剩余房款履行上房手续时，被告却提出协议约定以外的要求并�自加价，导致原告无法依约定结算及上房。协议中约定了暂付20个月的临时安置补助费，结合协议中第7条关于回迁时间的约定，可以得出上房时间为2011年4月的事实。房屋拆迁安置补偿协议并非预约合同。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。191.1㎡总价款为976500元［191.1㎡（协议暂定面积）－102.39㎡（合法非住宅面积）=88.71㎡；88.71㎡×5860元／㎡（双方认可的签订协议时的市场价格）=519840.6元；102.39㎡×4460元／㎡（双方认可的拆迁房屋的价格）=456659.4元；519840.6元＋456659.4元=976500元（191.1㎡的房屋总价款）］，原告选定的房屋超出191.1㎡的面积按照法律规定的订立合同时市场价值每平方米5860元计算。
关于临时安置费用计算面积按照协议中暂定191.1㎡计算更为恰当。依据《最高人�法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，参考本地段房屋出租价格，原告认为三年逾期交房租金，每年租金按照9万元计算。
现请求：依法确认原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议有效，判令被告履行协议办理结算（原告选定的04号营业房面积为198.7㎡，其中191.1㎡按房屋总价976500元结算，超出的7.6㎡按照每平方米5860元结算）并立即交付房屋；判令被告支付临时安置补助费103958.4元（从2011年5月12日起至2014年3月12日止共34个月×16元／月×选定面积191.1㎡=103958.4元）；判令被告赔偿损失27万元（从2011年4月1日开始计算至2014年3月31日止，共逾期3年上房，共造成的房租损失）。
被告唐金公司辩称，2009年9月12日签订的房屋拆迁补偿安置协议书合法有效，应为预约合同。该协议书是依据滕州市人民政府、滕州市建设局等主管部门制定�文件及相关法律法规之规定，对原告所有的房屋予以拆迁，拆迁之后双方达成房屋产权调换协议。协议签订之前，滕州市公证处对相关材料予以公证。协议前言明确该协议是按照滕州市建设局房屋拆迁公告的规定形成的，滕州市建设局房屋拆迁公告明确了公示的《滕州市原荆河酒业公司区域改造项目房屋拆迁计划和补偿安置实施方案》，该补偿安置实施方案规定对于房屋产权调换超面积部分按照回迁上房时的市场价格予以结算。2013年12月29日，原告按回迁安置上房通知时间到售楼处进行上房选房，选房后签订了上房确认单，选房面积是198.7㎡，原告没有按照约定办理上房手续。超出合法非住宅面积102.39㎡的部分，原告应当按照上房时的市场销售价格予以结算。经原告与被告进行结算后，被告才有义务向原告交付诉请的房屋。对于原告主张所选房屋与预约合同中选定�房屋面积差按照5860元／㎡结算不符合合同约定及拆迁时的相关规定。
关于临时安置补助费。预约合同仅约定了多层房屋和高层房屋的暂定上房时间，没有对营业房的上房时间进行约定，被告同意参照高层的暂定上房时间，原告的临时安置补助费计算明细为：周启现合法非住宅面积102.39㎡，2009年9月12日至2012年2月28日为29.64个月，按每月每平方米8元计算，为24278.72元；2012年3月1日至2013年12月29日为21.94个月，按每月每平方米16元计算，为35942.99元，合计60221.70元，减已发临时安置补助费16382.40元，还需发放43839.30元，在原告上房时进行结算。原告的临时安置补助费计算方式没有事实和法律依据。
对于原告诉请的按照房租损失赔偿27万元的问题，由于本案不是普通的商品房买卖合同纠纷，是拆迁回迁纠纷，案件性质决定不存在房租损失。该路段的营业房大部分业主均已上�，原告认为不应按照公示的上房时的市场价格进行结算的诉请违反了当初拆迁的有关规定。
协议的第三条约定原告所选非住宅用房面积暂定，协议的第四条约定了暂收原告款，均是暂定、暂收。滕州市建设局房屋拆迁公告与公证书公示的相关资料及被告提交的涉及结算的相关资料，均是原、被告间所形成的拆迁回迁安置补偿协议内容，结合原、被告间的协议共同形成了整体的拆迁回迁协议内容。在拆迁和回迁过程中也均是按照上述相关规定来执行的。被告同意向原告交付所选营业房，但原告应先行履行付款的结算义务，被告方能向原告交付房屋。
被告嘉亿公司辩称，不同意原告的诉讼请求，同意唐金公司的答辩意见。
经审理查明，2009年8月12日，唐金公司制定《滕州市原荆河酒业公司区域改造项目房屋拆迁计划和补偿安置实施方案》（以下简称《补偿安置实施�案》），内容为：拆迁过渡期：多层房屋回迁安置过渡期计划2009年9月-2011年4月（20个月），高层房屋回迁安置过渡期计划2009年9月-2012年2月（30个月）。开、竣工时间：多层安置用房、竣工时间计划2009年12月-2011年4月底；高层安置用房开、竣工时间计划2009年12月-2012年2月底。拆迁房屋实行房屋产权调换的，安置房屋和拆迁房屋的价格均按《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定进行评估确定。双方结清差价后，安置房屋的产权归被拆迁人所有。临时安置补助费：被拆迁人选择房屋产权调换的住宅用房按合法建筑面积每月每平方米4元计发，非住宅用房按合法建筑面积每月每平方米8元计发。拆迁补偿安置：回迁安置住宅房屋的建筑面积与被拆迁房屋的合法建筑面积相等部分以及超出拆迁合法建筑面积但不超出10%的部分，按照同区位普通商品房市场评估价格即1960元／㎡结算。超出原合法面积10%以外的部分暂收2660元／㎡，回迁上房时按市场销售价格据实结算。新建普通非住宅房屋的回迁按被拆迁的非住宅房屋所处原路段进行安置，所选房屋超出原合法建筑面积的部分回迁时按市场销售价格据实结算。
2009年8月16日，滕州市建设局向山东省滕州市公证处申请保全证据，公证了在滕州市原荆河酒业公司区域拆迁指挥部（原滕州市荆河酒业公司西墙院内）院内，将《滕州市建设局关于山东唐金置业有限公司申办滕州市原荆河酒业公司区域改造建设工程房屋拆迁许可证相关资料的公示》、《滕州市原荆河酒业公司区域改造项目房屋拆迁计划及补偿安置实施方案》及其他相关资料等张贴在公示牌上，又在滕州市原荆河酒业公司区域不同地点及各路口张贴《滕州市建设局关于山东唐金置业有限公司申办滕州市原荆河酒业公司区域改造建设工程房屋拆迁许可证相关资料的公示》十余张。
2009年9月1日，滕州市建设局向唐金公司颁发房屋拆迁许可证。
2009年9月1日，唐金公司（甲方、委托人）与嘉亿公司（乙方、受委托人）就原荆河酒业公司局域改造工程签订房屋拆迁协议书，约定乙方以甲方名义实施拆迁，甲方对乙方按本协议所产生的行为后果承担责任，并按本协议及时向乙方支付委托拆迁费。
2009年9月1日，滕州市建设局发布滕房拆告字（2009）4号滕州市建设局房屋拆迁公告，公告根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第八条和《山东省城市房屋拆迁管理条例》第十二条之规定，将有关事项公告如下：拆迁人：山东唐金置业有限公司；委托实施单位：滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司；搬迁期限：2009年9月10日至2009年9月29日，共20天。被拆迁人在搬迁期限内与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议并完成搬迁�被拆迁人在此期限内完成搬迁经验收交房的，按照《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》及《滕州市原荆河酒业公司区域拆迁改造工程房屋拆迁计划和补偿安置实施方案》的规定予以补偿和奖励。过渡期限：多层房屋回迁安置过渡期计划2009年9月至2011年4月（20个月）；高层房屋回迁安置过渡期计划2009年9月至2012年2月，共30个月。（因诉讼、不可抗力等自然因素造成的延期除外）；补偿方式：本次拆迁采取货币补偿和房屋补偿（产权调换）两种方式。
2009年9月8日，唐金公司制定了原荆河酒业公司区域拆迁结算价格表，沿平行路三层营业房平均价为4460元／㎡，市场价格（暂定）5860元／㎡。
2009年9月10日，滕州市原荆河酒业公司区域拆迁指挥部（以下简称拆迁指挥部）对所反映的关于拆迁房屋与回迁房屋进深差距补偿问题，作出《关于对平行路沿街营业房产权人拆迁�见的回复意见》，内容为：1、按实际经营房进深与回迁经营房进深差距，按原合法面积每平方米增加100元，据实结算。公式如下：补偿差额=拆迁房面积×（回迁房进深米数-
拆迁房进深米数）×100元。2、超出原合法拆除面积的部分按三层5860元／㎡，四层4590元／㎡的暂定市场价格确定，暂收超出面积50%的差价款，余款待上房时据实结算。3、以上优惠政策搬迁奖励期内有效；逾期不享受此政策，按相关法律、法规规定执行。4、本意见为最终答复意见。
2009年9月12日，原、被告签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定：“甲方：山东唐金置业有限公司（拆迁人），滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司（委托拆迁人），乙方：周启现（被拆迁人），因城市建设需要，按照《滕州市建设局房屋拆迁公告》滕建拆告字（2009）第4号的规定，甲方需拆除乙方房屋。根据城市房屋拆迁法规、政策规定，甲乙双方就房屋拆迁补偿（安置）达成如下协议：一、乙方坐落于平行路西侧两层楼的房屋及其附属物，在原荆河酒业区域改造项目拆迁范围内。乙方于2009年9月12日搬迁完毕，经验收合格后甲方付给乙方搬迁补助费1024元；奖励费28430元；暂付20个月临时安置补助费16382元；停产停业补助费10239元；合计56075元。二、房屋、附属物补偿：乙方具有各类房屋建筑面积112.59平方米，其中有房产部门鉴定的合法非住宅面积102.39平方米，补偿495025元；无证房屋面积10.2平方米，补偿3162元；附属物及装修共29项，补偿28957元。累计补偿527144元。三、预定安置房：甲方在改造项目范围内新建住宅房用于产权调换，乙方自愿选择非住宅用房1套，暂定191.1平方米；多层住宅用房0套，暂定0平方米；高层住宅用房0套，暂定0平方米；合计191.1平方米；（此面积含选择高层奖励面积，�迁上房时按实际建筑面积结算，住宅房超出原拆迁的合法建筑面积10%以上的部分按上房时的市场销售价格结算；）上述选定的房屋价值共计976500元。四、本协议一、二、三条结算款项相抵后，甲方应暂收乙方差额款393281.00元。本次甲方暂收50%乙方196641.00元，剩余款项待上房时一次性结清。五、暖气安装费按80元／平方米暂收，计0元（待上房时按实际发生的安装费据实结算）。六、回迁上房时，无论是住宅或是非住宅，回迁上房的顺序按照搬迁验收号和签订拆迁补偿安置协议的结算号相加除以2的先后顺序确定。如顺序号相同的，以搬迁验收号的顺序确定，并结合所选套型，采用划片和单元立体切块的方式选房。七、回迁时间：多层住宅暂定于2011年4月回迁上房，高层住宅暂定于2012年2月回迁上房。如遇不可抗力等因素，则回迁时间顺延。八、回迁时，甲方通知乙方上房，乙方接到通知后十日内办理结算上房手续；逾期不结算上房者，按自动放弃处理。甲方按照回迁通知及回迁方案规定的期限停发乙方临时安置费，并由乙方承担由此造成的看管费用等一切经济损失及违约责任。九、本协议一式五份，甲、乙方各持一份，拆迁主管部门一份。双方签章后生效。2009年9月12日。”2009年9月13日，唐金公司向周启现出具收回迁款196641元的收款收据。
2013年12月21日，拆迁指挥部发出回迁安置上房通知，并于2013年12月23日在滕州日报登载，通知本次回迁上房住宅房屋自2013年12月28日早8：30开始至2013年12月29日结束。营业房选房和回迁安置自2013年12月29日早8：30开始至2013年12月30日结束。
2013年12月23日，拆迁指挥部作出《滕州市原荆河酒业公司（西南园）区域（锦泰名城）拆迁改造工程回迁安置实施方案》（以下简称《回迁安置实施方案》），�容为：回迁安置基本情况：多层住宅已于2011年9月回迁上房，高层住宅已于2011年9月回迁选房。临时安置补偿费：高层拆迁过渡期为30个月，临时安置补偿费按4元／㎡·月支付；延期月份的临时安置费双倍补偿按8元／㎡·月支付。非住宅临时安置补偿费按8元／㎡·月支付；由于过渡期延长按照搬迁协议，延期月份非住宅的临时安置费双倍补偿（16元／㎡·月）支付。结算价格：选择普通非住宅房屋的回迁按被拆迁的非住宅房屋所处的路段进行选房，沿平行路二层营业房回迁均价为5350元／㎡，沿平行路三层营业房回迁均价为4460元／㎡，沿平行路市场均价为11500元／㎡，第一层15900元／㎡，第二层11000元／㎡，第三层7600元／㎡；沿荆河路二层营业房回迁均价为5210元／㎡，沿荆河路三层营业房回迁均价为4340元／㎡，沿荆河路市场均价为12200元／㎡，第一层16900元／㎡，第二层11600元／㎡，第三层8100元／㎡。
2013年12月28日，唐金公司作出关于荆河酒业区域营业房和住宅回迁价格决定，价格与指挥部确定的一致，另对超±3%以外价格予以减少。
2013年12月29日，嘉亿公司向周启现出具平行路回迁安置选房确认单，周启现自愿选定平行路营业用房回迁安置，房号04，套型B，建筑面积：一层66.20㎡，二层66.25㎡，三层66.25㎡，合计198.7㎡。
另查明，本拆迁区域部分被拆迁人已按拆迁指挥部通知时间办理了回迁上房手续，与二被告达成了房屋回迁安置补偿协议，按唐金公司2013年12月28日决定价格办理了结算并回迁上房。本拆迁区域回迁营业房屋与高层住宅相连接。
上述事实有当事人陈述、房屋拆迁补偿安置协议书、房屋搬迁验收单、结算号、收款收据、回迁安置选房确认单、滕州建设局房屋拆迁公告、公证书、《补偿安置实施方案》、房屋拆迁�可证、房屋拆迁委托协议书、《回迁安置实施方案》、《关于对平行路沿街营业房产权人拆迁意见的回复意见》、营业房屋拆迁评估表、滕州日报、选房确认单（存根）、原荆河酒业公司区域拆迁结算价格表、关于荆河酒业区域营业房和住宅回迁价格的决定、房屋拆迁安置情况一览表、王修廷、徐宜河房屋拆迁补偿安置协议书及房屋回迁安置补偿协议、照片等证据在卷为凭。
本院认为，原、被告于2009年9月12日签订的房屋拆迁补偿安置协议，系双方当事人平等自愿签订的，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。2013年12月29日，原告选定了平行路04号198.7㎡营业房，双方对04号营业房中的合法非住宅面积102.39㎡按回迁价4460元／㎡结算无争议，但对超出合法非住宅面积102.39㎡的房屋价格有争议，原告主张按双方签订协议时的市场价格5860�／㎡计算，被告唐金公司主张按回迁上房时的市场销售价格结算。房屋拆迁补偿安置协议对回迁住宅房超出原拆迁的合法建筑面积10%以上的部分的价格明确约定按上房时的市场销售价格结算，对回迁非住宅房超出原拆迁的合法建筑面积部分的价格未约定。
房屋拆迁补偿安置协议载明按照滕州市建设局滕房拆告字（2009）4号房屋拆迁公告的规定，需拆除乙方（周启现）房屋。房屋拆迁公告规定在搬迁期限内完成搬迁经验收交房的，按照《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》及《补偿安置实施方案》的规定予以补偿和奖励。《补偿安置实施方案》经公证公示，房屋拆迁补偿安置协议的相关内容亦是按《补偿安置实施方案》的内容执行。《补偿安置实施方案》明确了回迁安置非住宅房屋超出原合法建筑面积的部分回迁时按市场销售价格据实结算，虽未列入房屋拆迁补偿�置协议，但该方案进行了公示，且拆迁指挥部的回复意见亦明确了超出原合法拆除面积的部分按暂定市场价格暂收，以上行为反映了协议的订立过程，被拆迁人对此过程及内容是明知的，拆迁指挥部于2013年12月23日发布的《回迁安置实施方案》亦明确了回迁价格及市场价格。2009年9月10日拆迁指挥部对被拆迁人反映进深差距补偿问题的回复意见明确：超出原合法拆除面积的部分按三层5860元／㎡、四层4590元／㎡的暂定市场价格确定。与唐金公司2009年9月8日的原荆河酒业公司区域拆迁结算价格表一致，5860元／㎡、4590元／㎡系暂定市场价，不是回迁上房时的市场价格。
《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”该拆迁区域部分被拆迁人已按回迁上房时的市场销售价格办理结算并回迁上房。本区域拆迁系政府监督，滕州市其他拆迁区域的房屋产权调换非住宅房屋回迁超原合法建筑面积的均按回迁上房时的市场价格结算。当时的《城市房屋拆迁管理条例》和《山东省城市房屋拆迁管理条例》、《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，实行房屋产权调换的，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。即房屋产权调换是原合法建筑面积的拆迁房屋与安置房屋的同等面积调换，对于超原合法建筑面积的房屋不属产权调换范围。本案中，双方采用的是产权调换的补偿形式，被拆迁房屋的补偿金额为房屋拆迁补偿安置协议的第二项款项，所调换房屋的价格即是按回迁评估价4460元／㎡计算的原合法建筑面积房屋产权调换的同等面积新建安置房屋的价格。综合上述证据的有关超合法非住宅面积房屋价格的内容及相关法律、法规、规范性文件规定和滕州市其他拆迁区域的房屋产权调换实施情况，认定超出合法非住宅面积102.39㎡的部分应按回迁上房时的市场价格结算，不适用回迁评估价。
《中华人民共和国合同法》第六十二条明确规定依照第六十一条规定仍不能确定的才适用第六十二条所列的规定，原告主张适用《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项的规定，理由不当。原告要求确认04号营业房198.7㎡面积中191.1㎡按房屋总价976500元结算，超出的7.6㎡按照每平方米5860元结算的主张，该主张既不符合国家相关法律政策，也不符合民法的公平、等价有偿、诚实信用原则，无事实和法律依据，其请求确认按上述价格结算并要求被告立即�付房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。
关于临时安置补助费的问题。协议未约定非住宅房屋的回迁上房时间，营业房屋与高层住宅相连接，被告唐金公司主张参照高层住宅上房时间2012年2月回迁上房，符合建设工程施工的实际情况，应予支持。逾期的临时安置补助费加倍计算，应计算至原告办理回迁上房手续的2013年12月29日。按原告合法非住宅面积102.39㎡，2009年9月12日至2012年2月28日，为29.64个月，按每月每平方米8元计算，为24278.72元；2012年3月1日至2013年12月29日，为21.94个月，按每月每平方米16元计算，为35942.99元，合计60221.71元，扣减已发放的临时安置补助费16382元，被告唐金公司还应支付原告临时安置补助费43839.71元。唐金公司辩称还需支付的临时安置补助费在原告上房时才结算不当，该辩解意见无事实依据，本院对此意见不予采信。原告要求按照协议暂定191.1㎡计算临时安置补助费没有依据，原告要求临时安置补助费的诉讼请求，合理部分予以支持。
关于房租损失的问题。本案双方当事人之间应属于房屋拆迁安置补偿法律关系，与商品房买卖法律关系是两个性质不同的法律关系，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。原告主张的赔偿房租损失27万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
被告唐金公司与被告嘉亿公司系委托拆迁关系，被告嘉亿公司不是本案房屋拆迁安置补偿合同的相对方，亦不是房屋拆迁安置补偿合同的权利义务主体。因此，被告嘉亿公司不是本案诉讼的适格被告，也不是房屋拆迁安置补偿合同的责任主体，原告要求被告嘉亿公司承担责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告山东唐金置业有限公司支付原告周启现临时安置补助费43839.71元，于本判决生效之日起5日内履行完毕；
二、驳回原告周启现的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元、申请费1520元，由原告周启现负担案件受理费3404元、申请费1520元，由被告唐金公司负担案件受理费896元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉�山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 蒋继伟
人民陪审员 宗 博
人民陪审员 徐 苒
二〇一四年七月十四日
书 记 员 杨 利