浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2148号
上诉人（原审原告）：温州市城西物业管理有限公司。
法定代表人：陈剑武，
委托代理人：祁琦，北京德恒（温州）律师事务所律师。
委托代理人：戴元斌，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：戚笑冬。
委托代理人：徐勇，与关系。
上诉人温州市城西物业管理有限公司（以下简称城西物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院作出的（2015）温鹿东民初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，城西物业公司系绿景大厦住宅的前期物业管理公司，其受温州市房地产公司的选聘，于2003年7月6日签订《前期物业委托合同》一份，约定：由城西物业公司对绿景大厦住宅实行统一物业管理；对委托管理事项、双方的权利义务、城西物业公司向业主和非业主使用人收取费用及违约责任等内容进行约定。《前期物业委托合同》签订后，城西物业公司对绿景大厦住宅进行前期物业管理。2013年6月23日，绿景大厦住宅的业主委员会成立。业主委员会对城西物业公司存在物业管理方面问题要求其整改，因城西物业公司整改不力，业主委员会于2014年6月召开大会对其予以解聘，城西物业公司于2014年8月底退出对绿景大厦住宅的物业管理。戚笑冬系绿景大厦住宅2幢1103室业主，其在2014年1月至2014年8月间尚未缴纳物业管理综合服务费600元、公共水电费320元，合计920元。城西物业公司对绿景大厦住宅的个别业主，按其所欠物业管理综合服务费以五折、六折收取。
原判认为，物业管理系指建设单位（前期物业）或业主通过选聘物业服务企业，由建设单位或业主和物业服务企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的卫生和相关秩序的活动。根据上述之规定，城西物业公司应按《前期物业委托合同》的约定，提供相应的服务。物业服务收费应当遵守合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。城西物业公司未能提供证据证明其已按《前期物业委托合同》的约定向业主即戚笑冬提供相应的物业服务，且结合其对绿景大厦住宅的个别业主按其所欠物业管理综合服务费以五折、六折收取的实际情况，故戚笑冬抗辩城西物业公司没有按《前期物业委托合同》约定提供物业服务的理由部分成立。戚笑冬应以其尚未缴纳的物业管理综合服务费按70%予以偿付，即600元×70%=420元。城西物业公司要求戚笑冬偿付物业管理综合服务费420元、公共水电费320元及赔偿逾期付款期间的利息损失的诉讼请求，予以支持。据此，依照《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条的规定，判决：一、戚笑冬于判决书生效之日起三日内偿付城西物业公司物业管理综合服务费、公共水电费740元及赔偿逾期付款期间的利息损失（从2015年4月3日起至判决确定的履行之日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算）；二、驳回城西物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由城西物业公司负担8元，戚笑冬负担17元。
宣判后，城西物业公司不服，向本院提出上诉，称：一、城西物业公司于2003年7月6日与温州市房地产公司签订前期物业委托合同，双方约定由城西物业公司对绿景大厦进行统一物业管理。后绿景大厦业委会成立并于2014年8月16日召开业主大会，选聘了新的物业服务企业。根据《浙江省物业管理条例》的规定，前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业，自业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。故本案系前期物业服务合同终止后城西物业公司退出管理，原审认定城西物业公司因整改不力被业主委员会解聘错误。二、本案前期物业委托合同并未具体约定城西物业公司应提供物业服务的具体标准，戚笑冬若主张城西物业公司未按约定提供物业服务，该举证责任在于戚笑冬一方，但一审认定城西物业公司未提供证据证明已按约向业主提供相应的物业服务，举证责任分配错误。三、城西物业公司作为独自经营、自负盈亏的企业，可以根据企业的经营方针和特殊情况对收费金额、收费方式自行决定，不受他人干预。城西物业公司为了解决历史遗留问题，回收资金，曾给予全体业主享有一次性缴费优惠措施，但不能以此推定城西物业公司未按约提供物业服务，一审该认定错误。综上，一审在举证责任分配、事实认定方面均存在以偏概全，选择性认定对戚笑冬有利的事实而忽略了对城西物业公司有利的事实，导致事实认定不清、证据不足，请求撤销原判并依法发回重审或改判支持城西物业公司一审诉讼请求。
戚笑冬答辩称：一、城西物业公司于2003年7月入驻绿景大厦，但存在管理不善、收费率低等情况，大厦业主委员会于2013年6月25日成立，于同年9月2日召开多方联席会议并形成统一会议纪要，商定因城西物业公司管理不善物业服务费按7折收取，并给城西物业公司一年整改时间。业主委员会提出了11点整改意见，但城西物业公司仍整改不力，于2014年4月2日再次函告城西物业公司加强整改力度。2014年6月22日，召开业主大会对城西物业公司的续聘解聘问题进行投票表决，大多数意见是同意解聘，遂向城西物业公司发函要求其在未确定新物业公司之前3个月内维持正常工作。之后绿景大厦业主委员会通过招投标并经业主大会表决选聘新的物业公司并签订了合同。因此，城西物业公司系因服务不善、整改不力而被解聘，绿景大厦业主委员会解聘城西物业公司后选聘了新的物业公司，程序合法合理。二、城西物业公司收费违反合理、公平、公开、透明的原则，委托个别长期拒不缴纳物业费的业主按5折收缴物业管理费，导致同等服务收取不同服务费，侵犯了业主的合法权益，引起广大业主强烈不满，戚笑冬也要求按照同等五折缴纳物业费。
城西物业公司在二审期间提供了如下证据：证据1《关于绿景大厦建设工程和售后服务存在严重问题要求整改、修复、赔偿损失的报告》，证明绿景大厦存在的很多问题是房开公司遗留下来的，并非城西物业公司管理不善造成；证据2《关于绿景大厦新老物业交接事宜的函》，证明绿景大厦业主委员会选聘新的物业公司后发函给城西物业公司通知办理交接并对城西物业公司长达十年的物业服务工作表示衷心感谢，认可了城西物业公司的物业服务；证据3房管局、社区、物业公司、业主委员会等多方于2014年12月3日召开的联合会议纪要，证明多方联席会议讨论后达成共识，一致认为业主不能不缴纳或者不按标准缴纳物业费，决议要求未缴清2014年8月底前物业费及公共水电费的业主在2014年12月31日之前缴清。
戚笑冬对证据1的真实性予以认可，认为城西物业公司作为物业服务公司应对竣工验收不合格的问题向建设单位反映并进行整改、修复，但城西物业公司并未履行上述义务，负有责任；对证据2真实性予以认可，城西物业公司存在管理不善，经业主委员会提出整改要求后仍整改不力，召开业主大会表决同意解聘并选聘了新的物业公司，交接函中对城西物业公司表示感谢仅是出于基本的礼貌；证据3真实性予以认可，从该会议纪要中可以明确业主委员会积极配合、督促业主缴纳物业管理费，但城西物业公司未一视同仁，对其他业主随意给予打折，引发业主不满。
戚笑冬在二审期间提供如下证据：证据1《关于要求增加整改力度下派整改工作组的函》，证明业主委员会已经明确向城西物业公司提出管理方面存在的问题；证据2城西物业公司承诺书，证明业主委员会两次提出整改要求，城西物业公司表态同意进行整改；证据3绿景大厦首届业主大会第二次会议公告因在一审已经提供，当庭予以撤回；证据4告知函，证明业主委员会告知城西物业公司被解聘的事实；证据5答复函，证明业主委员会要求城西物业公司公布缴费清单但城西物业公司未予公布；证据6绿景大厦首届业主大会第三次会议公告，证明绿景大厦业主委员会是解聘城西物业公司后再选聘新的物业公司，程序合法；证据7《关于绿景大厦新老物业交接事宜的函》，证明解聘城西物业公司的程序合法；证据8绿景大厦2014年6月24日消防报警系统检测结果、证据9业主委员会于2009年6月支付消防整改专项资金256376元发票，共同证明城西物业公司未对消防设备进行维护。
城西物业公司对证据1形式上的真实性无异议，但认为无法证明城西物业公司存在管理方面的问题，与本案不具有关联性；证据2的真实性无法确认，从内容上看是城西物业公司为了继续提供物业服务作出的表态，无法以此判断已提供的物业服务质量，与催缴已提供的物业服务对应的管理费也无关；证据4的真实性、合法性无异议，该证据无法证明城西物业公司因管理不善被解聘的事实；证据5真实性无法确认，从内容上看仅是双方对2013年前未缴清的物业费用的表态；证据6、7无异议，可以证实城西物业公司并非被解聘；证据8的真实性无法确认，该消防报警系统检测是业主委员会单方委托，不予确认；证据9真实性无异议，该笔工程款用于消防维修，与本案不具有关联性。
本院认为，针对城西物业公司提交的证据1，无法证明报告中所反映的问题系建设单位因施工不符合质量要求而导致，且根据城西物业公司与温州市房地产公司签订的前期物业委托合同的约定，共用部位、公用设施设备、附属配套建筑等维修、养护和管理系城西物业公司的管理职责范围，而且城西物业公司具有参与工程竣工验收、与温州市房地产公司办理接管验收及移交手续并督促温州市房地产公司落实好工程遗留问题的义务，故城西物业公司以该份报告证明其不存在管理不善，不予采信；证据2业主委员会向城西物业公司出具新老物业交接事宜函的目的是为了督促城西物业公司做好新老物业交接工作，当时已明确与城西物业公司解除物业服务合同关系，故戚笑冬称该函件中对城西物业公司表示感谢系出于基本礼貌的异议理由，本院予以采信，该证据无法证明城西物业公司的待证事实；证据3鉴于戚笑冬对该会议纪要的真实性无异议，对该份证据予以认定。针对戚笑冬提交的证据1《关于要求增加整改力度下派整改工作组的函》虽系业主委员会单方出具，但结合证据2城西物业公司出具的承诺书中城西物业公司亦提及业主委员会曾提出整改要求等内容，对该两份证据予以采信；戚笑冬当庭撤回证据3，本院予以准许；证据4告知函的内容与城西物业公司提供的《关于绿景大厦新老物业交接事宜的函》可以相互印证，故对该证据予以认定；证据5答复函系业主委员会单方出具，且从内容上仅能反映出业主委员会要求城西物业公司公布物业费缴费清单，但未能证明城西物业公司拒绝提供的事实，故无法证明戚笑冬的待证事实，不予认定；鉴于城西物业公司对证据6、7均无异议，予以采信；对证据8检测报告系第三方权威机构出具，予以认定，可以证实绿景大厦火灾自动报警及联动控制系统基本处于瘫痪状态需要整改的事实；城西物业公司对证据9发票无异议，予以认定。
二审经审查当事人在原审提供的证据并结合当事人陈述，对原审判决认定的事实依法予以确认。
本院认为，关于城西物业公司是否系被解聘的问题，根据戚笑冬在一审提供的绿景大厦首届业主大会第二次会议公告，可以证实绿景大厦业主曾就是否解聘城西物业公司召开业主大会并投票表决，其中大多数表决同意解聘。另城西物业公司在一审庭审中亦认可其于2014年8月底退出绿景大厦的原因系被业主委员会解聘。故原判认定城西物业公司系被解聘，并无不当。城西物业公司诉称其系因物业服务合同终止而退出，依据不足，本院不予采信。
关于城西物业公司是否提供了符合合同约定的物业服务。2013年9月，绿景大厦业主委员会、城西物业公司及居民委员会三方曾召开联席会议，城西物业公司承认前期物业管理存在不善和欠缺，并同意给予业主优惠折扣收取物业管理费。在此之后，2014年4月2日，绿景大厦业主委员会因不满城西物业公司的服务及整改情况，曾发函城西物业公司要求加大整改力度。城西物业公司于2014年6月17日出具承诺书，认可业主委员会提出的整改意见，同时也提到物业管理中未解决好的问题，比如地下室车库路面破损、三层半楼层脏乱差等。另根据戚笑冬在一审提供的2014年7月、8月期间绿景大厦业主委员会支出的原本应当由城西物业公司支付的费用票据，比如保安劳务费、维修材料费等，上述证据可以相互印证证明城西物业公司确存在管理不到位的情况。城西物业公司对此亦未提供相反的证据予以反驳。故原审认定城西物业公司未按合同约定提供相应的物业管理服务并确定尚未缴纳的物业管理综合服务费按70%的标准计付，并无不当之处。
至于戚笑冬在答辩时提出的应当按照50%折扣计算物业管理综合服务费的主张，鉴于其并未提起上诉，故不属于二审审理范围，本院不作审查。
综上，城西物业公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人温州市城西物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓习军
审 判 员 王 蕾
代理审判员 郭阳平
二〇一五年九月十七日
代书 记员 戚彬滨