重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第06206号
上诉人（原审被告）：重庆成晋实业有限公司，住所地重庆市合川区白菜园C幢门市8、9号。
法定代表人：陈家翔，该公司总经理。
委托代理人：王春雪，重庆智权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鄢智贤。
委托代理人：傅家强，重庆百晟律师事务所律师。
委托代理人：杨建冲，重庆百晟律师事务所律师。
上诉人重庆成晋实业有限公司（以下简称成晋公司）与被上诉人鄢智贤商品房销售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院法院于2015年6月15日作出（2015）合法民初字第01457号民事判决。上诉人成晋公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长并主审，与代理审判员赵青、代理审判员陈娅梅组成合议庭，并于2015年11月27日公开开庭进行了审理，上诉人成晋公司的委托代理人王春雪，被上诉人鄢智贤的委托代理人傅家强、杨建冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鄢智贤一审诉称，2011年5月27日，鄢智贤与成晋公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，鄢智贤购买位于合川区草街镇××ＸＸＸ房屋。合同签订后，鄢智贤向成晋公司交付了首期房款93659元，2011年12月30日又以按揭方式支付余款138000元。合同约定的交房时间是2012年4月28日，成晋公司于2013年3月15日具备交房条件，按合同约定成晋公司应支付逾期交房违约金14873元（231659×321×0.0002）。按合同约定成晋公司在房屋实际交付使用后60日内，为鄢智贤办理产权登记，成晋公司至今未取得登记受理单，成晋公司应按合同约定支付逾期办理产权登记违约金14595元（231659×（690-60）×0.0001）。为维护鄢智贤的合法权益，请求法院依法判令成晋公司支付鄢智贤逾期交房违约金14873元、逾期办理产权登记违约金14595元，合计29468元；本案诉讼费由成晋公司承担。
成晋公司一审辩称，鄢智贤接房是2012年4月28日，其起诉时间是2015年2月5日，鄢智贤请求成晋公司支付逾期交房违约金已经超过诉讼时效。成晋公司取得产权登记受理单的时间是2014年11月21日，因此，产权登记违约金只能算至2014年11月21日，而不是鄢智贤起诉时。另外，鄢智贤未按时缴纳大修基金，属于补充协议第二条约定的成晋公司免责事由，应当免除成晋公司相应的责任。且于2012年9月3日已向鄢智贤支付逾期交房违约金2769元。
一审法院经审理查明，2011年5月27日，鄢智贤与成晋公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定鄢智贤（乙方）购买成晋公司（甲方）开发建设的位于重庆市合川区××办事处××ＸＸＸ普通商品住房，建筑面积96.88㎡，套内建筑面积79.11㎡，总成交金额为231659元。付款方式：签订合同时，乙方向甲方支付购房款93659元，余款138000元乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方。
合同第七条、第八条约定，本商品房交付期限：属预售商品房的，甲方（成晋公司）应当在2012年4月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（鄢智贤）使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。
合同第九条关于逾期交房违约责任的约定：除本合同第七条约定的不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：逾期超过90日后乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付。
合同第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期在120日（含）之内……。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
补充协议第二条关于成晋公司免责事由的约定：1、乙方在接房及取得房地产证书时，均必须完善包括但不限于本合同规定之各项购房手续及款项为前提……；若因乙方未按期交清款项、提供完整资料的，甲方有权相应延迟交房及办理登记时间……。2、乙方若未按本合同及补充协议的约定按期支付房款及其他款项的，无论交房期是否到期，甲方有权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担逾期责任。”
合同签订后，鄢智贤依照合同的约定向成晋公司支付了购房首付款93659元。鄢智贤于2011年12月30日支付成晋公司购房余款138000元，共计231659元。2012年9月3日鄢智贤向成晋公司方支付大修基金5794元，并于当日收到成晋公司支付的逾期交房违约金2769元。鄢智贤于2013年5月25日办理接房手续并实际使用。2013年3月15日，成晋公司开发建设的育才天街工程1、2号楼取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。成晋公司于2014年11月21日取得土地房屋登记机构出具的鄢智贤所购房屋权属登记业务受理通知书。2015年2月鄢智贤向一审法院起诉，其诉请如前。案经审理调解无果。
本案审理中，鄢智贤与成晋公司双方均同意自合同约定交房时间起算至竣工验收备案登记证时间（2103年3月15日）计算逾期交房的天数；自2013年3月15日再给予60日的办理时间（即2013年5月14日）起算至合川区国土资源和房屋管理局实际受理登记业务的时间计算逾期办理产权登记的天数。
以上事实，有双方当事人的陈述，重庆市商品房买卖合同，重庆市建设工程竣工验收备案登记证，重庆市合川区国土资源和房屋管理局业务受理通知书，抵押贷款合同、重庆农村商业银行贷款还款明细、收据、物业服务合同、交纳大修基金票据等证据载卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。鄢智贤与成晋公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。
一、关于成晋公司是否存在交房违约，鄢智贤要求成晋公司支付逾期交房违约金是否已超过诉讼时效的问题。
鄢智贤与成晋公司商品房买卖合同约定房屋交付为2012年4月28日前，但当时该商品房尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，不符合交付条件。该商品房于2013年3月15日取得建设工程竣工验收备案登记证，故成晋公司向鄢智贤交付符合合同约定条件的房屋时间应为2013年3月15日，故成晋公司逾期交房的行为构成违约。鄢智贤起诉要求逾期交房算至2013年3月15日即321天，且双方均同意以此方式计算违约天数。按合同约定，成晋公司支付违约金应在交房后的30日内，即2013年4月15日前，鄢智贤于2015年2月起诉主张权利，故鄢智贤的该诉讼请求未超过两年诉讼时效期限。成晋公司于2012年9月3日已向鄢智贤支付了逾期交房违约金2769元，故实际产生逾期交房违约金应为12104元（231659元×321天×0.0002-2769）。
二、关于成晋公司在办理产权登记过程中是否违约。
按照合同约定，房屋实际交付使用之日起60日后计算逾期办理产权登记的违约天数。成晋公司向鄢智贤实际交付房屋时间为2013年5月25日，成晋公司应从2013年5月25日起的60日内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，而成晋公司实际取得登记受理单的时间为2014年11月21日，成晋公司行为已构成违约。鄢智贤与成晋公司在庭审中协商同意违约天数均从2013年5月14日起算至实际取得登记受理单之日即2014年11月21日，一审法院予以尊重。故逾期天数为556天，按合同约定的违约金计算标准，应产生逾期办理产权登记违约金为12880元（231659元×556天×0.0001）。
三、关于成晋公司是否应向鄢智贤支付逾期交房、逾期办理产权登记违约金的问题。
成晋公司主张鄢智贤于2012年9月3日向其支付大修基金，属于《补充合同》约定延期支付其他款项的情形，应当免除相应的违约责任。
足额交存大修基金是办理房屋产权登记必要条件之一。《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”且根据交易习惯，预售商品房的大修基金应该在接房前自行交存，由开发商统一代交的，购房者应在于办理接房手续时向开发商支付，以便于开发商办理房屋产权登记。本案中，按照合同关于交房手续办理的约定，接房时应为成晋公司书面通知的接房的时间，故鄢智贤应当在成晋公司书面通知的接房日之前，将大修基金付于成晋公司。但举证期间届满前，成晋公司未提交充分证据证实其书面通知的接房时间，故鄢智贤于2012年9月3日支付大修基金不属于延期支付，也不未影响成晋公司办理房屋产权登记手续，不存在成晋公司免责的情形，因此成晋公司免责的主张，一审法院不予采信。故成晋公司应当承担逾期交房、逾期办理产权登记的违约责任支付违约金。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由重庆成晋实业有限公司在本判决生效后二十日内支付鄢智贤逾期交付房屋违约金12104元、逾期办理产权登记违约金12880元，合计24984元。二、驳回鄢智贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费536元，减半收取268元，由鄢智贤负担56元，成晋公司负担212元。
上诉人成晋公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决的第一项，并改判为驳回被上诉人对上诉人的各项诉讼请求；本案一审、二审费用由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人不应当向被上诉人支付逾期交房及逾期办理产权登记证的违约金。一、补充协议第二条约定，若被上诉人未按期支付房款及其他款项，上诉人有权拒绝对方，且不承担逾期责任。本案中，合同约定的交房时间为2012年4月28日，被上诉人交大修基金的时间为2012年9月3日，符合补充协议第二条之约定，上诉人不应当承担逾期责任。二、合同是平等主体之间签订，应对双方均有约束力，而被上诉人违约在先，逾期支付大修基金，导致上诉人无法统一提前办证，影响了上诉人的整个进度，一审法院判决违约在后的人承担违约责任，显然违背了合同的基本原则。三、双方签订的合同约定的交房时间系2012年4月28日，而被上诉人于2012年9月3日办理接房手续并实际使用，说明被上诉人认可在未取得竣工验收备案登记的情况下对房屋进行使用，且上诉人均以免缴物管费等形式向被上诉人支付了违约金，即便是上诉人存在违约行为，被上诉人知晓应视为双方就新情况的发生达成的补充协议，也应得到双方如实遵守。2013年3月15日上诉人取得竣工备案登记证系对自己行为的补救，且被上诉人亦认可了这种补救措施，根据合同的平等性来说，上诉人不应当向被上诉人支付逾期交房的违约金，否则同理，被上诉人应向上诉人支付从实际接房之日起至2013年3月15日止租赁房屋的相应费用。四、被上诉人要求支付逾期交房的违约金超过了诉讼时效。被上诉人实际接房时间系2012年9月3日，应从这个时间计算诉讼时效，而被上诉人起诉时间是2015年2月5日，被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金己经超过诉讼时效。
被上诉人鄢智贤答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审中的争议焦点为一、成晋公司是否存在逾期交房行为，应否承担逾期交房违约金；二、被上诉人要求成晋公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；三、成晋公司是否存在逾期办证违约行为，应否承担逾期办证违约金。现逐一评析如下：
一、成晋公司是否存在逾期交房行为，应否承担逾期交房违约金。
鄢智贤与成晋公司商品房买卖合同约定房屋交付为2012年4月28日前，鄢智贤于2013年5月25日接房，但当时该商品房所涉工程尚未通过工程竣工验收，不符合交付条件。该商品房所涉工程于2013年3月15日竣工验收，故成晋公司合法交付房屋时间应为2013年3月15日，逾期321天，并且鄢智贤接房时已完善各项款项，一审法院据此判定成晋公司存在逾期交房违约行为，并按照鄢智贤已付房款万分之二分段计算违约金并无不当，本院予以维持。
二、被上诉人要求成晋公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。
本案中，合同约定，成晋公司支付违约金应在交房后的30日内，即2013年4月15日前，被上诉人于2015年2月起诉主张权利并未超过两年诉讼时效期限。成晋公司在二审中提出的该异议，于法无据，本院不予支持。
三、成晋公司是否存在逾期办证违约行为，应否承担逾期办证违约金。
成晋公司向鄢智贤实际交付房屋时间为2013年5月25日，依据合同约定，成晋公司应从2013年5月25日起60日内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，成晋公司实际取得登记受理单的时间为2014年11月21日，超过了合同约定的办理产权证的期限，已逾期提交资料556天，一审法院据此判定成晋公司存在逾期办证违约行为，依法应承担逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。
成晋公司在本案中的诸项异议，因与庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人成晋公司的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费536元，由重庆成晋实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 赵 青
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 何 欢
书 记 员 邓 超