重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第02608号
上诉人（原审被告）王伟，男，汉族。
委托代理人王远遐，男，汉族，系王伟父亲，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）重庆竞地物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区大黄路6号第五层，组织机构代码76592045-8。
法定代表人何远胜，系该公司总经理。
委托代理人刘启红，女，汉族，系该公司工作人员，特别授权代理。
上诉人王伟与被上诉人重庆竞地物业管理有限公司（以下简称“竞地物业公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第04798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：竞地物业公司系贰级资质的物业服务企业，王伟系重庆市南岸区南湖路23号竞地·溯源居小区业主，其房屋建筑面积为150.74平方米，王伟之车辆也停放于小区内。2007年5月29号，重庆市经开区竞地·溯源居业主委员会作为甲方与乙方竞地物业公司签订了《竞地·溯源居物业服务合同》，约定：由竞地物业公司对竞地·溯源居小区进行物业管理。合同除约定双方权利义务之外，还约定了合同期限为两年，自2007年6月1日起至2009年5月30日止；约定收费标准（按建筑面积计算）：住宅1.2元／月／平方米，物业服务费按月收取，业主或物业使用人应在当月10日起履行交纳义务；露天停车场属全体业主共有，使用人应按照150元／个／月标准交纳车位使用费，乙方按收入总额的40%提取停车管理服务费，其余停车费为全体业主所有；业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同签订后，竞地物业公司为竞地·溯源居小区提供了物业管理服务。2009年5月26日，溯源居业主委员会向竞地物业公司函告：经第二届业委会研究决定，在新的物业合同未产生之前，继续执行原合同，即物业服务合同在到期之后的2009年6月1日起继续顺延，顺延的截止时间为新的《物业服务合同》签订之日。2010年7月，溯源居业主委员会公示业主大会结果：溯源居业委会就“是否同意续聘竞地物管公司”一事召开书面业主大会征求意见，票箱内共有票数567张，同意续聘意见为448张，不同意续聘意见为115张，废票4张。现该小区仍由竞地物业公司提供物业服务。王伟未向竞地物业公司交纳2011年4月-2013年4月的物管费4522.2元、2012年7月-2013年4月的停车费1500元。竞地物业公司于2012年2月28日向王伟催收物业服务费未果，故竞地物业公司以前述请求诉至一审法院。
一审法院认为，竞地物业公司与竞地·溯源居业主委员会签订的《竞地·溯源居物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，故确认该合同真实有效，签订该合同的各方当事人应受其约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。竞地物业公司已向王伟提供了物业管理服务，王伟作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。王伟当庭对其所欠2011年4月至2013年4月的物管费4522.2元、2012年7月至2013年4月的停车费1500元的金额无异议，一审法院予以确认。
关于王伟认为双方未签订物业管理合同、竞地物业公司向王伟收取物管费于法无据的辩称理由，一审法院认为，竞地物业公司与竞地·溯源居业主委员会签订的《竞地·溯源居物业服务合同》虽已到期，但溯源居业主委员会召开业主大会，过半数业主均同意续聘竞地物管公司，且该小区一直由竞地物管公司服务，竞地物业公司与竞地·溯源居业主之间成立了事实上的物业服务关系，因此，王伟有义务按照约定履行自己的义务。
关于王伟认为竞地物业公司并未提供相应质量的物业服务的辩称意见，由于王伟举示的证据能够证明竞地物业公司履行物业服务存在瑕疵，故对竞地物业公司要求王伟支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于王伟要求竞地物业公司应将收取的物业服务费标准和有效文件依据向业主公示、竞地物业公司未达到物业服务约定应赔偿损失、竞地物业公司应向全体业主返还公益收入等要求，一审法院认为，相关标准问题有合同约定，其余问题与本案不属同一法律关系，对此不作审理评述。
关于王伟认为小区露天停车场属业主共有，竞地物业公司无权收取停车费的辩称意见，一审法院认为，溯源居业主委员会与重庆竞地物业管理有限公司签订的《竞地·溯源居物业服务合同》约定了“露天停车场属全体业主共有，使用人应按照150元／个／月标准交纳车位使用费，乙方按收入总额的40%提取停车管理服务费，其余停车费为全体业主所有”的内容，故王伟对小区露天停车场收费是依据双方签订的合同，对王伟该意见，一审法院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、王伟于本判决生效之日起十日内起支付重庆竞地物业管理有限公司从2011年4月起至2013年4月的物管费4522.2元、2012年7月起至2013年4月的停车费1500元，共计6022.2元；二、驳回重庆竞地物业管理有限公司的其他诉讼请求。
王伟不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销重庆市南岸区（2013）南法民初字第04798号民事判决并依法改判。其主要事实和理由为：一、重新选聘竞地物业公司的行为无效；二、竞地物业公司严重违约，管理服务质量差；三、竞地物业公司违规利用公共区域收取停车费牟利；四、小区设备设施环境没有达到审批收费标准基础，依据渝价（2002）469号文件，物业服务费应下浮30%即应按0.84元／m2收取。
竞地物业公司答辩称：一审判决正确，请求驳回王伟的上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的相同。
本院认为，2010年6月竞地·溯源居小区业主委员会采用征求书面意见的形式召开业主大会，讨论决定是否续聘竞地物业公司；经表决，大多数业主均同意续聘竞地物业公司为小区服务，在新的物业服务合同签订之前，双方应按原《物业服务合同》履行各自的义务。依据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会的决定对业主具有约束力，因此，王伟作为竞地·溯源居小区的业主，应按原《物业服务合同》的约定向竞地物业公司交纳物业服务费用。关于竞地物业公司利用小区公共绿地收取车位使用费，根据《物业管理条例》第五十五条之规定，在征得业主大会的同意后，物管企业可以利用物业共用部位进行经营，因此，竞地物业公司与竞地·溯源居小区业委会在原《物业服务合同》中“由竞地·溯源居小区业委会委托竞地物业公司代收车位使用费，竞地物业公司按收入总额的40%提取停车管理服务费，其余停车费为全体业主所有”的约定符合法律规定，本院对竞地物业公司主张按约向王伟收取停车费的诉求予以支持。关于竞地·溯源居小区的物业服务费是否应下浮，本院认为渝价（2002）469号文件，是政府价格主管部门核定竞地·溯源居小区的前期物业服务收费标准的文件，该文件自2007年5月29日竞地·溯源居小区业委会和竞地物业公司签订正式物业服务合同后即自行废止，因此，王伟认为竞地物业公司应降低收费标准的主张没有法律依据，本院不予支持。至于王伟上诉所称的服务质量问题，王伟并没有举示充足的证据证明竞地物业公司的服务质量差，即使竞地物业公司提供的物业服务存在质量瑕疵，王伟也不能以此为由拒不交纳物业服务费。综上，王伟的上诉理由不成立，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，应予维持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由王伟负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 刘 毅
代理审判员 芦明玉
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 谭 锐