上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第1345号
原告上海百联房地产经营管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人许国良。
委托代理人丁华，上海市中广律师事务所律师。
委托代理人孙亚军，上海市中广律师事务所律师。
被告常国年，男，1958年2月13日出生，汉族，住上海市。
委托代理人王景林，北京盈科（上海）律师事务所律师。
第三人毛宗福，男，1969年9月3日出生，汉族，户籍所在地江西省。
第三人施洪贤，女，1978年6月25日出生，汉族，住上海市。
第三人上海宏政贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人高正红。
委托代理人夏立国。
第三人杨良勇，男，1989年11月7日出生，汉族，住上海市。
原告上海百联房地产经营管理有限公司（以下简称百联公司）与被告常国年房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知毛宗福、施洪贤、上海宏政贸易有限公司（以下简称宏政公司）、杨良勇作为第三人参加诉讼，依法由审判员郑煌独任审判，公开开庭进行了审理。原告百联公司的委托代理人丁华，被告常国年的委托代理人王景林，第三人毛宗福，第三人施洪贤，第三人宏政公司的委托代理人夏立国，第三人杨良勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百联公司诉称，上海市虹口区广中路XXX号底层门面房屋（以下简称系争房屋）由原告经营管理。2010年1月25日原、被告签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2010年4月16日起至2015年4月15日止，租金每月15，580元。合同还约定，如被告未按时足额支付租金、物业管理费、水电燃气费及其他费用超过1个月的，或被告未经原告书面同意，擅自将租赁房屋转租、转让、转借他人或调换使用的，原告有权解除租赁合同，收回房屋；被告逾期支付租金及物业管理费的，除应补交欠租及物业管理费等外，每逾期一天，被告还应按所欠款金额的4‰支付违约金。2013年8月30日，双方就租金标准签订《补充协议》，约定2014年5月1日起至合同结束，被告每月实际支付租金15，580元。2014年7月18日，原告发现被告将系争房屋转租给第三人毛宗福，毛宗福又将部分系争房屋转租，该部分房屋现由第三人杨良勇使用，经营足浴店。原告多次电话联系并致函被告，但被告至今未予纠正。鉴于被告在合同履行期间的多种违约行为，原告决定合同期满后不再与被告续签合同。原告分别于2015年2月11日和3月25日向被告发出《合同到期终止及移交场地通知书》及《通知书》，明确告知被告合同到期不再续租且要求被告撤离清退房屋，但被告至今未腾空和移交房屋。原告认为，被告上述违约行为侵犯了原告的合法权益，故要求判令：1、毛宗福、杨良勇迁出系争房屋，被告将该房屋返还给原告；2、被告支付2015年4月16日至实际搬离之日止的房屋使用费，按照日租金的两倍即每日1，024.32元计算；3、被告支付逾期交房违约金56，088元（按照年租金的30%计算）；4、被告已支付的租赁保证金24，928元折抵其应支付的费用；5、被告已支付的注册保证金12，464元，原告不予返还；6、被告办理注销或者迁移其注册在系争房屋内的上海市虹口区英福水果店的营业执照。审理中，杨良勇迁出了系争房屋，将房屋返还给了宏政公司，原告变更第一、五项诉讼请求，要求毛宗福迁出系争房屋，被告将该房屋返还给原告；不再要求没收被告已支付的注册保证金12，464元，要求以该款折抵被告应支付的费用。
被告常国年辩称，租赁期间系争房屋门前修路，修了两年半时间，影响被告经营。合同到期前三个月，被告口头向原告表示想续租，2015年4月被告又向原告发出要求续租的书面通知。2013年5月，被告将系争房屋转租给毛宗福，由毛宗福支付租金并使用被告的营业执照经营，转租期限至2015年4月30日。被告转租，原告知道后并未提出异议。后毛宗福未经被告同意，将房屋隔成两间，一间自己经营水果店，一间转租给他人经营洗脚房。被告和毛宗福签订过协议，约定将原、被告签订的合同权利义务全部转让给毛宗福，此约定可理解为毛宗福与原告直接发生租赁合同关系。原告通知不续租时，被告亦通知了毛宗福。被告转租不赚取租金差价，故被告没有过错。现同意返还原告系争房屋，但要由实际使用人毛宗福和杨良勇交还；同意参照租金标准支付房屋占有使用费，原告实际损失就是租金，毛宗福因系争房屋门前修路造成巨大损失而未在合同到期时搬离，被告转租没有过错，故不应按照两倍的租金标准支付房屋占有使用费，也不应支付逾期交房违约金。如法院认为被告应支付违约金的，则被告认为违约金约定过高，要求调整；同意在交还房屋时办理注销或者迁移营业执照；被告营业执照注销或者迁移后，对原告没有实际影响，故不同意原告没收注册保证金，同意以注册保证金及租赁保证金折抵被告应付费用。
第三人毛宗福述称，毛宗福自2010年起向被告租赁系争房屋，第一份是三年期的合同，第二份合同租期至2015年4月30日，之后没有再续签合同。毛宗福将部分系争房屋转租给了施洪贤，施洪贤又将该部分房屋转租给他人开洗脚房。毛宗福和施洪贤的合同到2016年6月19日结束。毛宗福装修投入16万元，系争房屋门前修路影响毛宗福经营，亏损巨大，毛宗福实际经营才两年半。现要求原告继续让毛宗福经营使用系争房屋两年，如原告坚持收回房屋，毛宗福要求被告补偿损失。
第三人施洪贤述称，毛宗福将部分系争房屋出租给施洪贤，施洪贤又转租给了宏政公司，两份合同的租赁期限均至2016年6月19日止。现合同未到期，故不同意原告收回房屋。
第三人宏政公司述称，宏政公司向施洪贤租赁部分系争房屋后又转租给了杨良勇，宏政公司租房时支付给施洪贤6万元转让费，双方租赁合同约定，施洪贤违约的，要支付宏政公司5万元违约金。如施洪贤同意返还转让费并支付违约金，宏政公司同意原告收回房屋，否则不同意原告收回房屋。
第三人杨良勇述称，杨良勇向宏政公司租赁部分系争房屋经营足浴店，租期至2016年8月5日止。现因经营不善，杨良勇同意交还房屋。
经审理查明，系争房屋系案外人百联集团有限公司名下的房产，其委托原告百联公司经营管理（含对外出租）。
2010年1月25日，原告百联公司（出租方，甲方）与被告常国年（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋（建筑面积102.44平方米）按现状出租给乙方使用；2、合同结束（包括合同期满和合同解除），根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状。乙方拆除添置的可移动设备时，不得损坏房屋结构并恢复原状，经甲方验收认可，方可办理退租手续。乙方的装修物，除可移动设备外，均留归甲方所有，甲方无需作任何补偿；3、房屋租赁期共60个月，自2010年4月16日起至2015年4月15日止；4、合同结束，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在合同期满前的三个月书面向甲方提出续租意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同；5、租金每月12，464元，自2013年5月1日起至本合同结束，每月租金调整至15，580元。租金及物业管理费先付后用，按三个月为一个支付周期，乙方于每个周期结束的10天前支付下个周期的租金及物业管理费。租金自2010年4月16日起付；6、合同签订时，乙方须一次性支付给甲方房屋租赁保证金24，928元、注册保证金12，464元。合同结束后，乙方付清全部款项和费用，并办理完清场移交手续（若乙方在租赁房屋内注册登记企业的，则需按本合同约定的时间内办理完企业注销或迁移手续；若乙方在租赁房屋内办理租赁登记备案的，则需按本合同约定的时间内办理房屋租赁登记变更或终止手续）后，甲方无息退还乙方的保证金；7、乙方在租赁期内确需转租全部或部分房屋的，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的该房屋全部或部分转租给他人，乙方对转租的承租方承担连带责任。乙方转租房屋的全部或部分的，不得改变房屋使用性质和使用用途，且其转租期不得超过本合同的约定期限或剩余租期。转租合同须交甲方备案，本合同结束时，转租合同随之自然终止，乙方负责转承租方的清退工作；8、租赁合同结束之日，乙方应搬清租赁房屋内物品，移交租赁房屋。逾期移交归还的，维持使用现状的，乙方同意按原日租金的两倍支付房屋占用费，用电、水、燃气及其他费用仍按合同约定支付，同时按年租金的30%支付违约金，违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；9、乙方在租赁房屋内注册登记企业的或办理租赁登记的，应在合同结束并租赁房屋移交之日起5天内办理工商注销或迁移手续及租赁登记撤销手续。逾期未办理的，则应按原租金标准支付场地占用费，同时，乙方登记注册的保证金不退。该合同并对其它事项作出约定。
同日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：1、原告同意于2010年3月1日提前交付给被告该租赁房屋，从原告提前交房日起至原合同起租日前暨2010年4月15日止合计45天作为原告给予被告的装修免租期，但被告必须在原告交付该房屋之前支付首期房屋租金、物业管理费和押金给甲方……。
被告向原告支付了首期租金、首期物业管理费以及租赁保证金24，928元、注册保证金12，464元后，原告向被告交付了系争房屋。被告以系争房屋为经营场所地址注册了名称为“上海市虹口区英福水果店”的营业执照。
2012年4月，系争房屋门前的广中路修建地道，施工铭牌记载，开、竣工日期为2012年4月20日至2014年6月30日。
2013年3月29日，被告（转租方，甲方）与第三人毛宗福（受转租方，乙方）签订《上海市房屋转租合同》，约定甲方将部分系争房屋（建筑面积约80平方米）转租给乙方，乙方承诺按水果卖场使用该房屋，转租期为24个月，自2013年5月1日起至2015年4月30日止；月租金为12，500元，付三押一，每季度提前10天付。该合同补充条款约定：1、乙方半月未付房租时，甲方则无条件收回该房屋，押金抵冲房租，不足款由乙方补足；2、因广中路挖隧道市政工程，每季度在租金上再优惠500元。系争房屋其余部分由被告转租给来伊份食品连锁经营有限公司（以下简称来伊份公司）租赁使用。
2013年8月30日，原、被告签订《补充协议》，明确因广中路开挖地道，对被告经营造成了很大的影响，被告向原告提出要求减少租金的递增。双方经友好协商，达成如下协议：1、考虑到被告的实际经营状况，原告同意2013年11月1日至2014年4月30日期间，被告每月实际支付租金调整为12，464元；2014年5月1日至2015年4月15日期间，被告每月实际支付租金恢复为15，580元；2、原合同其他条款不变，双方权利、义务、责任不变。
2014年4月30日，被告（甲方）与毛宗福（乙方）签订《协议》，约定：因广中路多年市政挖路，导致经营恶化，甲方已无力继续经营，现经甲乙双方协商，乙方了解并取得甲方租赁合同复印件，甲方同意将甲方与原告签订的房屋租赁合同及安全协议的全部权利义务转让给乙方，乙方同意无条件按甲方与原告签订的房屋租赁合同的全部条款承担并执行，愿意守法守约经营和承担法律后果。被告将原来转租给来伊份公司的部分系争房屋亦转租给毛宗福使用。
2014年6月17日，毛宗福与施洪贤签订《租房合同书》，约定毛宗福将部分系争房屋（使用面积30平方米）出租给施洪贤作商铺，合同期限自2014年6月20日起至2016年6月19日止，每月租金6，000元。
2014年6月20日，施洪贤与宏政公司签订《租房合同书》，约定施洪贤将上述向毛宗福承租的部分系争房屋出租给宏政公司做商铺，约定合同期限自2014年6月20日起至2016年6月19日止，每月租金6，000元；施洪贤提前收回房屋及宏政公司做不到合同期的，均视为违约，违约金不低于5万元。同日，施洪贤出具收条，言明收取宏政公司该房屋门面转让费6万元。
2014年7月18日，原告向被告发出《关于你违规经营行为之专函》，称：“……我管理人员在7月16日到你处检查时发现，原来来伊份公司租赁的房屋正准备金盆玉足店的开业经营，经我管理人员反复制止其违规行为未能见效，与此同时，我们又多次与你电话沟通，你却闪烁其词，置之不理。为此，根据租赁合同第五条之规定，你已属严重违反此规定，你理应立即停止金盆玉足店的违规开业行为，否则，我司将在近日内采取停电直接诉讼法院提前终止租赁合同等必要措施，由此造成的一切后果和法律责任将由你全部承担。特此函告，祈盼你深思并采取切实有效的措施。”
2014年8月4日，原告向被告发出《催款通知书》，要求被告付清2014年8月1日至2014年10月31日期间拖欠的剩余租金31，160元。
2015年2月11日，原告向被告发出《合同到期终止及移交场地通知书》，告知：1、合同期限届满，双方不再续签，被告应在合同期届满日前，按使用现状撤离租赁房屋和清场退房，移交时间为2015年4月15日；2、被告继续承担移交前的包括消防在内的全部安全责任，杜绝隐患；3、被告须承担支付租赁合同期届满前实际发生的租金、水电费等费用；4、若被告逾期移交房屋，原告将房屋内的各种物品视为遗弃物处理，同时被告须按合同约定的日租金标准的两倍支付房屋使用费至实际搬离日止和水电费，并按年租金的30%支付违约金，违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。
2015年3月25日，原告向被告发出《通知书》，要求被告于2015年4月15日如期交房，与原告办理房屋移交手续。
2015年3月27日，被告向毛宗福发出《合同到期终止及移交场地通知书》，告知：1、合同期限届满，双方不再续签，毛宗福应在合同期届满日前，按使用现状撤离租赁房屋和清理退房，移交时间为2015年4月30日；2、毛宗福继续承担移交前的包括消防在内的全部安全责任，杜绝隐患；3、毛宗福须承担支付租赁合同期届满前实际发生的租金、水电费等费用；4、若毛宗福逾期移交房屋，被告将房屋内的各种物品视为遗弃物处理，同时毛宗福须按合同约定的日租金标准的两倍支付房屋使用费用至实际搬离日止和水电费，并按年租金的30%支付违约金，违约金不足抵付被告损失的，毛宗福还应负责赔偿。
2015年4月1日，被告复函原告，要求续签租赁合同或由原告补偿三年修建隧道造成被告的损失，若原告不同意，被告拒绝搬离系争房屋。
2015年8月6日，宏政公司与杨良勇签订《租赁合同书》，约定宏政公司将上述向施洪贤承租的房屋出租给杨良勇做商铺，合同期限自2015年8月6日起至2016年8月5日止，前一个月租金为8，800元，以后每月租金为6，800元。杨良勇租赁该房屋用于经营足浴店。
上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、房地产管理委托书、集团权属委托租赁房产一览表、原、被告之间的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议、补充协议、《关于你违规经营行为之专函》、催款通知书、原告向被告发出的《合同到期终止及移交场地通知书》、通知书、工商信息，被告提供的照片、被告和毛宗福之间的房屋转租合同及协议、被告向毛宗福发出的《合同到期终止及移交场地通知书》、营业执照、回复函，毛宗福提供的毛宗福和施洪贤之间的租房合同书，施洪贤提供的施洪贤与宏政公司之间的租房合同书，宏政公司提供的收条，本院调取的宏政公司与杨良勇之间的租赁合同书、收条以及当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应遵照履行。根据该合同的约定，租赁期限至2015年4月15日结束。原告在合同期满前曾两次发函明确告知被告不再续租，故被告应按合同的约定向原告交还系争房屋。系争房屋由被告转租给毛宗福后，毛宗福又将部分系争房屋转租给施洪贤，施洪贤又转租给宏政公司，宏政公司再转租给杨良勇。鉴于原、被告之间的租赁合同以及被告与毛宗福之间的租赁合同期限均已届满，之后的转租合同虽未到期，但因超过原、被告的租赁合同的期限，故超过部分无效。系争房屋部分由毛宗福使用，部分由杨良勇使用，本案中，杨良勇虽已迁出系争房屋，但其将房屋交还给了宏政公司，故毛宗福应迁出系争房屋，宏政公司应协助毛宗福和被告返还原告房屋。被告主张其和毛宗福签有协议，约定将原、被告之间的租赁合同的权利义务转让给毛宗福，但因未征得原告同意，该协议对原告并不发生法律效力，故对被告该意见，本院不予采纳。
被告逾期交还房屋，根据租赁合同的约定，应按照日租金的两倍向原告支付房屋占有使用费，并按照年租金的30%向原告支付违约金。鉴于支付违约金和相当于两倍租金的房屋占有使用费均是对被告逾期交还房屋违约行为的责任承担的约定，二者均系违约责任的承担方式，如同时适用，会加重被告的违约责任，有违公平，故本院根据实际情况确定由被告承担违约金，房屋占有使用费仍参照租金标准支付。鉴于合同约定的违约金数额过高，本院依法予以调整，酌情确定被告支付违约金1万元。
原、被告双方对以租赁保证金和注册保证金抵付被告应付费用以及被告注销或迁移其注册在系争房屋内的营业执照达成一致意见，与法不悖，本院予以照准。被告和毛宗福之间、毛宗福和施洪贤之间、施洪贤和宏政公司之间如就系争房屋的租赁有纠纷的，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第二百三十五条，《上海市房屋租赁条例》第十九条第一款、第二款、第四十五条第一款之规定，判决如下：
一、第三人毛宗福应于本判决生效之日起15日内携本人设备物品搬离上海市虹口区广中路XXX号底层门面房屋，第三人上海宏政贸易有限公司应协助被告常国年将上述房屋返还原告上海百联房地产经营管理有限公司；
二、被告常国年应支付原告上海百联房地产经营管理有限公司房屋占有使用费，按照每日512.16元，自2015年4月16日起支付至交还房屋之日止；
三、被告常国年应支付原告上海百联房地产经营管理有限公司违约金1万元；
四、原告上海百联房地产经营管理有限公司应返还被告常国年租赁保证金24，928元；
五、原告上海百联房地产经营管理有限公司应返还被告常国年注册保证金12，464元；
六、被告常国年应注销或迁移注册在上述房屋内的上海市虹口区英福水果店的营业执照；
上述第二款至第六款，原告上海百联房地产经营管理有限公司、被告常国年应于本判决生效之日起15日内履行完毕；
七、驳回原告上海百联房地产经营管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2，141.55元，减半收取1，070.78元，由原告上海百联房地产经营管理有限公司负担933.91元，被告常国年负担136.87元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郑煌
二〇一五年十一月十八日
书记员 吴燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《上海市房屋租赁条例》
第十九条出租人可以根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素，与承租人约定收取房屋租赁保证金，但公有居住房屋出租人不得收取房屋租赁保证金。
租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，应当归还承租人。
第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
……