浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初14161号原告：浙江永利中心城投资有限公司，住所地：浙江省诸暨市浣东街道暨东路68号第二十五层。法定代表人：何利云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：寿雪女，浙江正众律师事务所律师。被告：顾金云，男，1961年12月2日出生，汉族，浙江省杭州市人，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：李卫民，浙江博凡律师事务所律师。原告浙江永利中心城投资有限公司(以下简称永利公司)与被告顾金云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月10日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，再次于同年8月15日公开开庭进行了审理。原告永利公司的委托诉讼代理人寿雪女、被告顾金云的委托诉讼代理人李卫民到庭参加全部诉讼。被告顾金云到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告永利公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2014年10月8日签订的《租赁合同》于2015年5月2日解除；2、判令被告立即支付租金260237.25元（面积为533平方米，从2014年7月28日起至2015年5月2日止共279天，租金按1.75元/天/平方米计算）、物业管理费64750.60元（物管费9.85元/月/平方米，面积为533平方米，从2014年4月28日起至2015年5月2日止共370天）。从2015年5月2日起至实际返还房屋日止的房屋占有使用费按1.75元/天/平方米，物管费按9.85元/月/平方米计算；3、判令被告支付截止2016年10月31日止的租金、物业管理费滞纳金196053.67元，从2016年11月1日起至实际付清日止以拖欠金额324987.85元为基数按月利率2%计算滞纳金；4、判令被告支付违约金30000元（履约保证金）；5、判令被告赔偿原告因违约导致合同解除给原告造成的经济损失250000元；6、判令被告立即腾退并返还房屋；7、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求第1项中双方签订合同的时间为2013年10月8日，并变更诉讼请求为：1、确认原、被告双方于2013年10月8日签订的《租赁合同》于2015年5月2日解除；2、判令被告支付2014年7月28日至2015年5月2日止的租金260237.25元，2014年4月28日至2015年5月2日的物业管理费64750.6元；3、判令被告支付2015年5月3日起至2017年4月11日止的房屋占有使用费662252.5元，物业管理费124251元；4、判令被告支付截止2016年10月31日止的租金、物业管理费滞纳金196053.67元，从2016年11月1日起至实际付清日止以拖欠金额324987.85元为基数按月利率2%计算滞纳金。事实和理由：原、被告于2013年10月8日签订《租赁合同》，合同约定由被告承租原告永利中心城西广场四楼的商铺3-201计533平方米用于经营餐饮，租赁期限为五年，前三年租金为1.75元/日/平方米，每三个月一付，物业管理费为9.85元/月/平方米，每两个月一付，优惠免租期为3个月。合同还对质量保证金、履约保证金及滞纳金的计算、违约责任等作出了约定。合同签订后，被告于2013年11月3日开始装修，店名为新招鲜、桐乡煲。但一直以来，被告拖欠租金及物业管理费，甚至拖欠水电费，以上费用经原告多次催讨无果。按照《租赁合同》第23.4条的约定，缴纳租金等费用迟延超过30日的，原告有权解除合同。故原告于2015年4月30日向被告发出了解除租赁合同通知书，但被告却一直不予理睬，至今未向原告交还房屋。另，浙江雄风永利商贸有限公司于2016年9月14日名称变更为浙江永利中心城投资有限公司，法定代表人由陈金迪变更为何利云。据此，原告为维护自己的合法权益，依据合同法、民事诉讼法的有关规定向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告补充以下内容：2017年4月11日，原告将涉租房屋内的所有物品都搬至诸暨市千禧路15号浙江雷邦实业有限公司内，该日已经将涉租房屋腾空。同时原告保留主张搬迁费8000元和仓储费用每天200元的诉权。被告顾金云辩称:1、被告的确签订了涉案的租赁合同，但签订后，原告的代理机构将合同收去，之后从未交还给被告，被告对签订合同的情况直至起诉之后才知道，故此前双方签订的合同并未生效；2、原告没有按照合同上的约定交付租赁场地，原告于2014年4月18日才取得消防证明，场地交付时间应当顺延至2014年4月18日，装修期、免租期也应相应顺延，从2014年4月28日收取物业管理费缺乏事实依据；3、被告大约是在2014年6月底之前试营业，当时是原告强制要求，但是原告没有按照其招商时宣传的承诺做到80%的店铺开业率，导致被告营业后人流稀少，入不敷出，原告又违约不与被告结算营业款，被告只能于2014年10月6日暂停营业，准备调整人员及经营，原告却擅自撬掉被告门锁，后来被告想营业的时候原告已经将门锁换掉，导致被告冰箱中储存的食材报废，水产死亡，被告丧失了自由出入的权利，原告的行为已经剥夺了被告对商铺的使用权利，以其自身的行为终止了与被告的租赁关系，因此原告无权要求被告再承担场地租金及物业管理费，请求法庭现场察看原告将被告门锁换掉的事实；4、按照原告提供的租赁合同的约定，被告场地的POS机都是由原告指定银行的机器，款项都是进入原告的帐户，按照约定POS机款应该在3个工作日内由原告结算转入被告帐户，试营业期间，被告共有3万元收入及800元的消费券，原告至今没有返还；5、原告将被告租赁场地锁掉，被告连自己的东西都拿不走，何来腾空场地，原告已经控制了该租赁房屋；6、原告违约在前，主张违约金没有依据；7、原告应当举证证实涉案房屋的实际建筑面积。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告永利公司为证实自己主张的事实，向本院提供了以下证据：1、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书各一份（复印件），证明原告有权出租涉案商铺。经质证，被告要求原件由法庭核实，如果真实，对验收意见书无异议，对建设工程规划许可证，根据该证使用规定第二条之规定，如果涉案工程已经竣工，则该证已经失效，如果至今只有一本证，就证明工程尚未竣工；2、租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁关系及各项费用缴纳的依据及违约金、合同解除等的约定。经质证，被告认可合同上签名是其所签，但骑缝章的手印非其所按，被告签字时原告也未盖章。原告一直未将该合同送达给被告，故合同尚未生效；根据合同约定，原告应提供房管部门丈量的证据；虽然合同约定在2013年11月开始装修，12月开业，但根据消防验收意见书，在2014年4月18日之前该工程尚未通过消防验收，故关于该期间租赁的约定无效，原告交付场地的最早时间也只能认定为2014年4月18日（该日后才具备交付合格场地的条件），合同约定的装修期及免租期相应时间也应顺延，原告主张从2014年4月28日起算租金等无事实依据，原告通知计租日从2014年4月28日计算也是不存在的；合同约定了原告应当及时结算返还款项，但实际并未按约定履行。3、永利中心城装修申请表一份，证明2013年11月3日原告已经将商铺交付给被告的事实。经质证，被告认为其没有签署过该申请表；4、永利中心城费用催缴函及邮寄回单各一份，证明原告于2014年11月7日向被告发送了催交函的事实。经质证，被告认为该函是原告单方制作，与事实不符，且被告也未收到过，对邮寄回单的真实性无异议，但上面签字的人并非被告或其亲属。5、要求限期恢复营业的函（复印件）及邮寄回执各一份，证明2015年3月3日原告向被告发送了函件，要求被告于2015年4月1日前恢复营业的事实。经质证，被告认为没有收到过该函，收件人看不清楚是谁，函件的内容也与事实不符。6、商铺租赁合同解除通知书（复印件）及邮寄回执各一份，证明原告于2015年4月30日向被告发送了解除商铺租赁合同通知书及签收情况。经质证，被告认为其未收到该通知书，原告的锁门行为已经强行剥夺了被告的场地使用权利，事实上解除了双方的租赁关系，同时，该通知书也能反映原告尚未将租赁期间的POS机款结算返还给被告，解除通知书的附件清单中各项费用均缺乏相应依据，按照通知书载明，超过3日原告将自行对该商铺进行处置，场地内的物品作为抛弃物处理，说明在2015年5月3日场地也已经收回使用。7、装修管理承诺书一份，证明原告于2013年11月3日向被告交付商铺的事实。经质证，被告对真实性有异议，认为其上并非被告本人签字。8、商户进场装修通知书回执一份，证明被告于2013年9月25日收到原告发送的商户进场装修通知书的事实。经质证，被告认为该回执即使是真实的，签订时间也早于双方签订租赁合同的时间，无法证明什么。9、测绘成果报告书复印件（其中包括附件1测绘成果报告、附件2测绘报告对应光盘里的图纸、附件3原告提供的商铺位置落位图），说明被告所租赁房屋的建筑面积为533平方米，其中包含了公摊面积。经质证，被告要求法庭核对原件，对形式上的真实性无异议，对内容真实性有异议。测绘成果报告书中房屋测量的第三页下面有备注，其中未明确测量结果是房屋的图测面积、图纸面积还是实际面积，原告将其中面积汇总表西区第三层000302房号的测绘面积作为诉请租赁标的的面积计算依据，首先该份测绘面积明显大于被告实际租赁的场地面积，即使按照原告所称的是与汤岛涮一起测绘的实地面积，也比被告租赁的面积大。报告书中的000302也不能反映出其实际测绘的区域面积。对落位图反应的商铺位置无异议。本案租赁合同应以套内建筑面积作为计算标准。10、不动产权证书复印件一份，证明证书中的000302场地就是被告所租赁的场所以及汤岛涮，两者建筑面积共计1123.34平方米。原告同时陈述，原件在农业银行内。经质证，被告要求法庭审查其真实性。对原告的证明目的及关联性有异议。这份产权证明只能证明苎萝东路399号三层户号000302的建筑面积和专有面积，但不能证明000302场地就是原告交付给被告和汤岛涮使用的租赁场地。被告自身实际掌握的专有面积仅300平方米不到。11、致商户函一份，证明本案租金从2014年7月28日开始计算，在4月28日的基础上加3个月的免租期，物业费从2014年4月28日开始计算。经质证，被告认为其没有收到过该函，原告也没有告知，被告经营开始时间是2014年6月，再加上3个月免租期，应该是从9月份开始计算租金。12、2017年4月11日的函告一份，证明原告函告被告已将涉租房屋内的所有物品搬至诸暨市千禧路等以及产生搬运费及仓储费的事实。经质证，被告认为对函告内容不清楚，另外按解除合同书上的内容，2015年5月2日之后被告店内的设备及物品都已作为废弃物了，原告再要求被告承担搬运费及仓储费无依据。13、经公证的录音光盘一张、公证书一份，证明2017年3月3日原告方委托诸暨市公证处对被告商铺进行现场摄像并办理证据保全公证的事实。经质证，被告对其真实性无异议，但认为该光盘中反应的情况不够完整，未反映店内吧台的监控情况，因为监控可见原告将被告的门锁掉的事实，从录像看，配电房是从被告店内进入的，如果配电房正常运作的话，原告需要从被告店内进入，说明原告锁门的事实。被告为证实其主张的事实，向本院提供了以下证据：14、录音U盘及文字摘录各一份，被告陈述，该录音是被告及其妻子到原告物业管理部门跟物管部门负责人的谈话，时间是2016年12月10日左右，证明原告将被告租赁场地锁掉、将电关掉的事实。经质证，原告对该录音资料三性均不认可，认为录音形成的时间地点被告均无法证明，录音中所谓的原告的员工是谁也不明确，被告没有提供原始载体，内容中，录音人明显用语言向着锁门、停业的方向引导被录音人，该录音属于偷录，不能作为证据材料使用。15、图纸一份，证明按该图纸计算，涉案租赁场地包含消防楼梯和配电房等公用设施在内的面积大概也只有513平方米，实际可供使用的面积只有286平方米。被告同时陈述，该图纸是被告委托设计师设计时制作的，在原告处也有。经质证，原告对该图纸的三性均有异议。16、2014年6-7月份POS机小票一组，证明原告处尚有部分POS机营业款38473元尚未返还给被告。经质证，原告认为其经过核实，POS机刷卡金额总共是38000元。庭审中，被告对该金额予以认可，原告要求在租金内进行抵扣，被告认为如果判决对其不利，就同意在租金中抵扣。本院对上述证据的分析、认证如下：证据1、10，经核实，本院对其真实性予以认定，因涉案房屋的整体已经做出了房产证，故被告提出的质证意见对本案审理不产生实质性影响；证据2，被告认可合同上其名字系其所签，按照合同法之规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时起生效，结合本案，因原、被告签字盖章时间有先后，故应以原告盖章时间作为合同生效时间，被告以合同未送达给其为由主张合同未生效，缺乏法律依据，本院不予采纳，同时被告作为一名具有完全民事行为能力的商人，在未拿到合同前，其完全可以不履行合同义务，故被告关于合同未送达的陈述不符合常理，本院不予采信。被告又认为骑缝的指印非其所按，并申请鉴定，本院认为，即使骑缝的指印非其所按，在其未能提供证据证实双方签订的合同条款存在不同约定的情形下，本案合同仍应作为确定双方权利义务的依据。被告提出的消防验收问题，本院认为，消防验收虽于原、被告签订合同后通过，但被告未提供证据证实其因为验收不通过导致无法正常装修或营业，故本院对该质证意见亦不予采信。综上，本院对证据2予以认定；证据3、7，被告对其上签字的真实性予以否认，且原告也认为真实性无法核实，故该两份证据的真实性无法确定，不予认定；证据4、5、6，被告均认为未收到原告寄送的材料，但根据合同约定，被告确认了杭州市萧山区北干街道湖滨花园21幢301室作为其送达地址，合同第27.2条还约定：一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方。否则，任何一方依变更前的地址，以邮寄或传真方式发出的文件，另一方不得以未收到为由提出抗辩。现被告以未收到为由提出抗辩，本院不予采信，并对证据4、5、6均予以认定；证据8，被告对真实性未提出异议，故本院对其真实性予以认定；证据9，测绘报告系诸暨市永昌房地产测绘队测量，其真实性应予以认定，测绘报告中载明测绘成果用途为办理房产证，结合证据10，不动产登记证书中标注的楼层、位置以测绘报告书为依据，对比落位图及测绘报告中显示的三楼平面图可知，000302即涉案商铺及相邻的汤岛涮火锅店，该两处商铺建筑面积共计1123.34平方米，专有建筑面积914.74平方米，分摊建筑面积209.60平方米；证据11，原告自认将租金计算时间推迟，有利于被告，故本院予以认定；证据12、13，可以证实原告将涉案商铺内的物品搬迁，将商铺清空的事实；证据14，无法证实录音对方的身份，故不予认定；证据15，证据来源不明，不予认定；证据16，原、被告双方对POS机刷卡的金额按照38000元计算无异议，故本院对证据16予以认定。经审理查明：2013年，浙江雄风永利商贸有限公司与被告顾金云签订租赁合同一份（原告落款时间为2013年10月8日，被告落款时间为2013年9月30日），载明：甲方（原告）同意出租、乙方（被告）同意承租位于诸暨市城东中心区广场）第3层铺位号为3-201的场地（具体位置见合同附件二，以下简称“该场地”），用于乙方经营本合同第五条所述商品；双方确认，该场地的计租建筑面积为533平方米（最终建筑面积由房管部门丈量结果为准）。本合同项下租赁期限（含优惠免租期）为5个租约年。自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。本合同项下所述租赁期间与租赁期限具有同样的含义。从进场日至本合同第十条所述开业日的前一日为免租装修期，免租装修期为3个月。在此免租装修期内，被告无需承担租金，但需承担物业管理费、装修期相关管理费用以及水、电、燃气、热力能源费等费用。除非本合同中有特别明确的约定，否则，该免租装修期不因任何原因而延长。乙方应在免租装修期内完成装修，通过原告及政府相关部门验收、具备合法开业条件。优惠免租期是除免租装修期之外，甲方对乙方开业初期的培育阶段的优惠支持，是从开业之日起至实际计租日的实际天数，为3个月。本合同所述计租日为本合同第十条所述开业日。但被告方提前开业的，应以实际开业之日为计租日，被告延后开业的，仍以本合同第十条约定之开业日为计租日。自计租日开始，被告应当承担该场地的租金。租金按照计租面积计付，标准如下：第一个租约年每天每平方米人民币1.75元，即每月租金为人民币28371元；第二个租约年每天每平方米人民币1.75元，即每月租金为人民币28371元；第三个租约年每天每平方米人民币1.75元，即每月租金为人民币28371元……本合同项下的租金支付方式为：以“押一个月付三个月”（三个月）为一个缴租期，被告应当在每个缴租期最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金。本押金在租期届满后一个月内无息返还；本合同项下第一期租金的支付方式为：首期租金应于被告的租赁物业交付后五个工作日内支付，如果该计租日不是该月第一天，则该计租日当月的租金按实际天数计算。被告应当在该场地内经营的品种为餐饮，品牌为新招鲜，商铺号为3-201.在本合同签署当日，被告应当向原告支付人民币30000元作为被告忠实履行本合同各项条款的履约保证金。本履约保证金在被告缴纳第一个缴租期租金时自动转为租金。除非经原告同意，被告不得主张以履约保证金抵作租赁期限内任何时间所拖欠的租金、物业服务费及其他应缴费用。双方约定，本合同项下的进场日为2013年10月。合同8.1条约定，在进场日，原告应当保证该场地满足本合同附件二（被告专区位置及范围）所述交付标准。被告应当于该日前往雄风永利商业广场（西广场）与原告办理场地交接手续，并按照附件二的格式签署进场确认单。被告应于该日开始装饰装修工程。如该场地符合约定的交付标准，而被告未在第8.1款所述进场日进入该场地并签署进场确认单，则本合同项下进场日即为8.1款所述日期。本合同项下的开业日为2013年12月，原告以本合同约定形式另行书面通知被告开业日的，以原告通知为准，被告应当于该日开业经营。不得擅自提前或延后开业。否则，原告有权从装修保证金或履约保证金中扣除与被告提前开业或延后开业日起至本合同约定开业日期间的租金等额的款项，作为被告违反本条规定之违约金。第十一条约定：双方约定：作为该场地的承租人，被告应当自计租日起向原告缴纳物业管理费。物业管理费收费标准为：按该场地计租面积计算，每平方米每月9.85元人民币。物业管理费支付方式：每两个月为一个支付期，被告应当在每个支付期最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下个支付期物业管理费。为免疑义，双方确认，首个支付期的物业管理费在被告进场日后7日内支付。第19.4条收银管理约定：双方确认，被告选择自行收银的方式在该场地经营，并同意安装由原告开户的指定的银行POS机，被告不得私自安装其他银行POS机及其他非现金结算系统。被告营业时间通过银行POS机结算的销售款，统一汇入原告账户，双方同意对每笔银行卡交易的金额，由被告提供银行卡刷卡小票给原告核对无误后，在交易后3个工作日，原告结算付款给被告。合同3年后，原告可根据实际情况调整结算付款时间。被告承担POS机使用过程中产生的刷卡手续费，扣率按国家规定的有关政策标准执行。第二十三条违约责任约定：本合同项下之进场日到来后，如因被告原因（如迟延办理消防报批手续等）迟延或被告拒绝进入该场地开始装饰、装修施工的，则每迟延一日，被告应当向原告支付相当于第一个租约年月租金的50%的违约金，并仍应按照本合同约定支付迟延期间的租金。迟延超过30日的，原告有权单方解除合同并要求被告赔偿全部损失。双方确认，本合同因被告违约而中止、解除或终止的，则本合同项下之履约保证金作为被告违反本合同约定应向原告支付的违约金不予退还，前述违约金不足以弥补原告损失的，原告仍有权向被告追偿。被告迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，被告应当向原告支付相当于欠款金额1‰的迟延履行违约金。迟延超过30日，原告有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，如被告迟延缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则原告也有权单方解除合同。双方确认，除非本合同中有明确约定，否则，被告不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由被告承担的费用。被告违反本合同约定（包括未支付相应费用，或未承担相应损害赔偿责任等）的，原告有权从履约保证金或质量保证金中直接扣除相应款项或费用。被告应在接到原告通知后5日内补足履约保证金或质量保证金的差额，如迟延超过30日未补足的，原告有权单方解除本合同。届时，被告应当向原告支付相当于第一个租约年月租金的50%的违约金，该违约金不足以弥补原告损失的，被告仍负有补足责任。本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，被告应当将该场地交还原告。该等期限为本合同项下该场地之交还期。双方确认，因租赁期限届满或因被告违约导致本合同终止或解除的，则在前述所述的交还期内，被告仍应按照本合同约定的标准向原告支付租金、物业服务费、各项能源费用等并承担可能发生的迟延付款违约责任。原、被告按以下列明的地址发送通知：……被告地址：杭州市萧山区北干街道湖滨花园21幢301室，收件人顾金云，一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方。否则，任何一方依变更前的地址，以邮寄或传真方式发出的文件，另一方不得以未收到为由提出抗辩。通知仅限于专人手递方式及特快专递方式。以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为送达日，以对方的签收文据为发送凭证。以特快专递方式发出的，以交付特快专递公司后第7日为送达日，以发送记录为发送凭证。该合同附件二为被告商铺专区位置及范围图，载明新招鲜建筑面积533平方米。合同签订后，被告缴纳了履约保证金30000元，并开始装修营业，但一直未缴纳租金、物业管理费。2014年11月7日，原告按合同中被告预留地址向被告发送费用催缴函。2015年3月30日，原告又按合同中被告预留送达地址向被告发送了要求限期恢复营业的函一份，认为被告自2014年10月10日起停止经营，要求其于2015年4月1日前恢复正常营业。2015年4月30日，原告再次向被告邮寄了商铺租赁合同解除通知书，通知被告按合同的约定解除双方签订的合同，并要求被告在接到解除通知之日起三日内付清合同约定的所有应缴款项，完成清场并交付原告签字验收合格。否则，原告将自行对该租赁商铺进行清场处理，商铺内设备及物品作为废弃物抛弃处理，清场费用由被告承担。解除通知书的签收回执上显示的签收人名字无法辨认。后被告一直未将涉案商铺清空。2016年11月24日，原告诉至本院提出前述请求。审理中，原告于2017年4月11日自行将场地清空，并将被告店铺内的物品另行保管。现涉案商铺已经被原告另行出租给他人，相邻的汤岛涮火锅店仍在经营，且位置未发生变动。另查明，浙江雄风永利商贸有限公司于2016年9月14日名称变更登记为浙江永利中心城投资有限公司。2013年12月31日，浙江雄风永利商贸有限公司诸暨永利中心城分公司发布致商户函一份，载明由于多种原因，雄风永利商业广场开业时间调整到2014年1月13日，关于起租日和合同约定经营免租期的界定方面明确，确定以4月28日为正式起租日，合同到期日仍按合同约定为准，租期不顺延；合同约定的经营免租期从4月28日开始计算，经营免租期结束后开始正式计租。涉案商铺和相邻的汤岛涮火锅店位于雄风永利商业广场（西广场）第三层不动产权证书上记载为000302位置，两家商铺建筑面积共计1123.34平方米，专有建筑面积914.74平方米，分摊建筑面积209.60平方米。还查明，被告经营期间尚有38000元POS机刷卡营业款在原告处。审理中，原告要求该款在被告尚欠原告的租金中扣除，被告认为如判决对己方不利则同意扣除。另，原告要求将被告缴纳的履约保证金30000元在租金中抵扣。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，未违反法律、法规的强制性规定，合同内容系双方的真实意思表示，应属有效。双方应按合同的约定行使权利、履行义务。本案主要争议的焦点是：一、租赁合同解除时间。原告按合同约定将商铺交付给被告后，被告已经接收并入场装修，但被告未能按约支付租金、物业管理费。鉴于被告迟延支付租金已经超过30日，原告主张解除合同，符合租赁合同之约定。被告认为原告将其店门锁掉，视为同意解除了涉案租赁合同，但并未对此提供证据证实，故本院对该辩称意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据该规定，解除的通知只有在送达被通知人时才生效。根据合同约定，被告确定了送达地址，后又未以书面形式通知原告变更，故其确定的地址应视为送达地址。原告按该地址以特快专递形式向被告发送了解除通知书，虽签收回执上的签收人名字无法辨认，仍可视为被告已经收到，送达日为交付特快专递公司后第7日，即2015年5月7日。故该日系原、被告租赁合同解除之日。二、计算涉案租赁商铺相关费用的面积如何确定。涉案合同第一条约定，租赁位置及计租面积，双方确认，该场地的计租建筑面积为533平方米（最终建筑面积由房管部门丈量结果为准），说明计租面积按照建筑面积计算，第4条租金计算方式及支付中也约定了每天每平方米租金及每月租金，从中也可推断出租金是按照建筑面积计算。第十一条约定，物业费收费标准为按该场地计租面积计算，故物业费也是按建筑面积计算。因原、被告双方均未及时向本院申请证据保全，现涉案商铺已不存在，故无法通过鉴定明确其建筑面积。根据测绘报告显示的数据及其中包含的三层平面图以及不动产权证上记载的面积，结合合同附件部分的平面图，本院酌定涉案商铺的建筑面积为500平方米。三、被告尚欠租金、物业管理费、占有使用费及滞纳金具体金额的确定。关于租金，合同约定自计租日开始，被告应当承担租金，计租日为开业日，根据原告发布的致商户函显示，正式开业日为2014年1月13日，2014年4月28日为正式起租日，合同约定的经营免租期从4月28日开始计算，经营免租期结束后开始正式计租，故应从2014年7月28日起计算租金，至合同解除日2015年5月7日，合计284天，计248500元。被告缴纳的履约保证金30000元及在原告处的营业款38000元原告在庭审中同意在尚欠租金中扣除，未损害被告的利益，本院予以准许。故被告尚欠原告租金为180500元。关于物业管理费，合同约定，自计租日起被告应当缴纳物业费，物业费按照计租面积计算，每平方米每月9.85元；双方确认，因租赁期限届满或因被告违约导致本合同终止或解除的，则在前述所述的交还期内，被告仍应按照本合同约定的标准向原告支付租金、物业服务费、各项能源费用等并承担可能发生的迟延付款违约责任。本案合同解除日为2015年5月7日，原告发出的解除租赁合同通知书上载明被告在接到解除通知之日起三日内需完成清场并交付原告签字验收合格。否则，原告将自行对该租赁商铺进行清场处理，商铺内设备及物品作为废弃物抛弃处理，但合同又约定，租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止后7日内，被告应当将该场地交还原告，该等期限为本合同项下场地之交还期，故解除合同通知书和合同约定的清场期限不一致，结合被告店铺实际面积较大，需要清运的东西较多的情况，本院确定清场期为7天，在该期间内，被告应当按约定支付物业费。故支付物业费的期间为2014年4月28日至2015年5月14日，经计算为61890.83元。在交还期以后，原告可以将涉案商铺清空，但原告实际于2017年4月清空，此期间发生的费用属于其扩大损失，原告无权再要求被告支付。关于占有使用费，合同解除后，原告无权要求被告按照合同约定的标准、期限支付租金，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定之精神，原告可要求被告支付合同解除后至实际腾空房屋期间的房屋占有使用费。占有使用费标准可参照合同约定计算。本案中，如上所述，清场期为7天，该日以后原告可以自行清理场地，但无权要求被告支付占有使用费，故占用使用费支付期间为2015年5月7日至2015年5月14日，共7天，为6125元。关于迟延履行义务产生的滞纳金，合同约定，本合同项下的租金支付方式为：以三个月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金。首期租金应于被告的租赁物业交付后五个工作日内支付，如果该计租日不是该月第一天，则该计租日当月的租金按实际天数计算。可见，本案租金采用预付制。合同23.4条又约定，如迟延缴纳租金及其他费用的，则每迟延一日，被告应当支付相当于欠款金额1‰的迟延履行滞纳金。现原告自愿将计算标准调整为每日0.066%，未超过法律规定的范围，予以准许。合同又约定，本合同项下的进场日为2013年10月。被告应当于进场日前往原告处办理场地交接手续，如未办理的，则进场日为合同约定的进场日。进场日到来后，如因被告之原因迟延或被告拒绝进场装饰装修的，被告仍应按合同约定支付迟延履行期间的租金。本案被告实际接受场地的时间无法明确，但商场进场日及开业日明确，故至少在商场开业日2014年1月13日前，场地已经符合交付要求，被告应当办理交付手续，现原告自愿将首期租金支付时间定为2014年4月28日，并无不妥，首期租金计算期间为2014年7月28日至2014年10月27日，共92天，计80500元，故至2016年10月31日，首期租金的滞纳金计算917天，金额为48720.21元；第二期租金应于2014年10月25日前支付，至2016年10月31日，逾期737天，计滞纳金39156.81元；第三期租金应于2015年1月25日前支付，至2016年10月31日逾期646天，计滞纳金33575.85元；最后一期租金应于2015年4月25日前支付，至2016年10月31日逾期556天，计滞纳金3210.90元。以上租金的滞纳金合计124663.77元（暂计算至2016年10月31日）。合同第十一条约定，物业管理费支付方式：每两个月为一个支付期，被告应当在每个支付期的最后一个月25日前向原告一次性足额支付下个支付期物业管理费。首期物业管理费在被告进场后7日内支付。按上述分析，首期物业费原告自愿要求于2014年4月28日前支付，并无不妥，本院予以支持。物业管理费滞纳金暂算至2016年10月31日。经计算，首期物业费支付期间为2014年4月28日至2014年6月27日，至2016年10月31日逾期917天，滞纳金为6060.90元；第二期物业费支付期间为2014年6月28日至2014年8月27日，至2016年10月31日逾期860天，滞纳金为5684.16元；第三期物业费支付期间为2014年8月28日至2014年10月27日，至2016年10月31日逾期799天，滞纳金为5280.98元；第四期物业费支付期间为2014年10月28日至2014年12月27日，至2016年10月31日逾期738天，滞纳金为4877.80元；第五期物业费支付期间为2014年12月28日至2015年2月27日，至2016年10月31日逾期677天，滞纳金为4547.98元；第六期物业费支付期间为2015年2月28日至2015年4月27日，至2016年10月31日逾期615天，滞纳金为3931.56元；第七期物业费支付期间为2015年4月28日至2015年5月14日，至2016年10月31日逾期556天，滞纳金为1084.39元；以上物业管理费产生的滞纳金合计为31467.77元。租金、物业费计算至2016年10月31日的滞纳金合计为156131.54元。原告要求被告继续支付自2016年11月1日起至款付清日止以租金、物业费324987.85元为基数按月利率2%计算的滞纳金，本院将基数调整为被告尚欠租金180500元、物业费61890.83元之和即242390.83元。综上，被告尚欠原告租金180500元、物业费61890.83元、占有使用费6125元，合计248515.83元，以及租金、物业费至2016年10月31日止的滞纳金156131.54元及之后的滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告浙江永利中心城投资有限公司与被告顾金云于2013年签订的《租赁合同》于2015年5月7日解除；二、被告顾金云支付原告浙江永利中心城投资有限公司租金180500元、物业管理费61890.83元、房屋占有使用费6125元，逾期付款滞纳金156131.54元（计算至2016年10月31日），合计404647.37元，并支付其中242390.83元自2016年11月1日起至款付清日止按月利率2%计算的滞纳金，以上款项限判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告浙江永利中心城投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11810元，由原告浙江永利中心城投资有限公司负担5000元，被告顾金云负担6810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  赵 琴审 判 员  应雨光人民陪审员  朱火成二〇一七年十一月二十三日书 记 员  郦利江???