广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初7089号
原告深圳市东景润商业管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道共乐社区共和工业路明月花都F栋26楼2603，组织机构代码07802683-3。
法定代表人刘兵权。
委托代理人王腊清，广东深兴律师事务所律师。
委托代理人张军，广东深兴律师事务所律师。
被告深圳智食天下科技文化发展有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道共乐城购物中心四楼4006，组织机构代码326274749。
法定代表人寻潺潺。
原告深圳市东景润商业管理有限公司与被告深圳智食天下科技文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年1月12日原、被告双方经协商签订了“共乐城专柜合同书”，约定由被告承租原告位于深圳市宝安区西乡街道共和工业路共乐城四楼餐饮区的4006号专柜，面积为190平方米，租期为5年。2015年6月16日原、被告双方经协商又签订“补充协议”一份，事后被告于2015年7月25日开业经营，被告经营至2015年10月期间，在拖欠原告租金、水电费管理费长达两个月以上的情形下，无故私自撤柜撤场，且在收到原告“解除租赁合同书通知书”也不闻不问，其行为实属违法�理。为此，原告特依法起诉，请求法院判决：1、判令被告立即腾退专柜，并向原告支付拖欠的租金、水电费、滞纳金等人民币126,711.6元（上述租金、滞纳金等仅计算至2016年3月31日止），之后期间的费用同样按上述标准类推；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，2015年1月23日与原告签订了租赁合同，当时是人民币74元/平方米承租4006的铺面，人民币74元/平方米里面是不需要再支付管理费。原告说要被告在春节后开业，所以被告在年底前赶工，年前就赶出来了，春节后由于消防没有通过验收，导致被告无法正常开业，所以被告方就停下了。2015年3月11日收到原告通知被告须在2015年5月1日开业。5月1日被告听其他商户传说电影院和酒店因为消防未通过，所以暂时未开业。2015年6月16日原告再次确定说要在2015年8月1日开业，同时跟所有商户签订了补充协议，约定在8月1日前开业就可以享受租金5折优惠，为期一年，并针对被告方的商铺提供了每月50张停车劵。被告于2015年7月25日正式营业，经营到9月份就歇业了，由于原告商场的管理混乱，白天灯光不开，走廊开一半，厕所臭、乱。从被告方入场到停业原告管理团队换了2个经营总监，包括策划方案都一直在变动。2015年8月份商场对一、二楼的专柜进行打压，导致一、二楼的商户离场。听说是牌子太杂，导致商场形象不好，要更换高端的品牌。2015年国庆和中秋原告也没有组织策划活动，被告四家商户跟原告一起形成联合的管理团队，对商场进行改进和管理，达成了管理措施，直到被告方退场，原告都未执行管理规定。2015年9月底由于上述情况被告不得不停止经营，被告经营了2个月，最高的营业额只有人民币1,500元/天。2015年11月1日被告收到了原告发出的解除租赁合同的通知书，�求被告尽快处理，如果不处理的话原告就将被告的设备、装修当垃圾处理。收到通知书后被告未找到原告，只能采取默认解除租赁合同。原告诉求的滞纳金过高，且其无权收取滞纳金。双方已于2015年10月30日就解除了合约，租金要求过多，10月30日原告发出的通知要求自动解除合约之后，被告方不应承担租金和各种费用。
经审理查明：深圳市共乐股份合作公司与深圳市东景润物业投资有限公司于2012年9月20日签订租赁合同书，约定深圳市共乐股份公司将位于深圳市宝安区西乡街道共乐社区明月花都1至5层出租给深圳市东景润物业投资有限公司。深圳市共乐股份合作公司于2014年10月9日同意由深圳市东景润商业管理有限公司对共乐城购物中心进行对外出租管理经营。被告于2015年1月12日与原告签订《共乐城专柜合同书》约定，由被告承租原告位于深圳市宝安区西�共和工业路共乐城四楼的4006专柜，面积约为190平方米，租期5年从2015年4月1日起至2020年3月31日止。双方在合同中约定，月租金为人民币14,200元。合同签订后，被告向原告支付一个月租金人民币14,200元，支付合同保证金人民币28,400元。原告于2015年3月11日向被告发通知，要求被告于2015年4月10日前完成所有装修工作，5月1日前开业。商城未按原计划营业，双方于2015年6月16日签订租赁合同的《补充协议》约定，原告东景润商业公司同意给被告租金优惠，优惠期从2015年8月1日至2016年7月31日止，在优惠期内被告享受原合同约定月租金额的五折优惠，被告承诺在2015年8月1日前开业，未开业可取消补充协议的优惠条款，在优惠期间，如被告未按照原合同约定的交款日前向原告支付当月租赁费用及其他应付费用，原告有权取消优惠条款。如被告拖欠当月费用超过三十日，则视为严重违约，原告有权直接以书面通知的形式单方面解除合同，同时享有要求被告承担相应违约责任的权利。被告于2015年7月25日开业，9月30日歇业。原告于2015年10月30日向被告发出解除租赁合同通知书，被告确认收到该通知书。通知书内容为原告认为被告违约，拖欠应交租金、水电费、管理费两个月以上，未书面申请撤柜私自撤场，要求被告接到通知后3日内腾退商铺，付清所有欠费，否则视为被告放弃商铺内财物的所有权与使用权，原告方将按通知时间收回商铺。
另查明，租赁物业深圳市宝安区西乡街道共和工业路共乐城未取得房地产权证书及规划许可证。
以上审理查明的事实，有经当庭质证的房屋租赁合同及补充协议、租赁许可证、专柜租赁合同书、通知书及快递单、2015年8月至11月水电费单据汇总表、开业通知、解除租赁合同通知书、租金收据�保证金收据等证据及庭审笔录予以证实。
本院认为：原告与被告协商一致，将租赁物业出租给被告使用，由被告支付租赁费用，双方之间权利义务应受我国合同法调整。
关于租赁合同是否有效问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告与被告签订租赁合同所出租的位于深圳市宝安区西乡共和工业路共乐城四楼的4006专柜未取得建设工程规划许可证，因此，原告与被告之间签订的租赁合同属于无效合同。无效合同自始不发生法律效力，但出租人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，应予支持。原告与被告在租赁合同及补充协议中约定的月租金人民币6,625元/月，被告从2015年8月1日起开业，被告确认收到原告于2015年10月30日发出的解除�赁合同通知书，同意原告按照通知书内容三日之内即最迟于2015年11月3日收回租赁商铺。被告应当支付的商铺使用费经核算为人民币20,537.50元（6,625元/月×3个月+6,625元/月÷30×3天），原告主张的管理费未在合同中约定，本院不予支持，原告主张的11月3日后的租金，无事实依据，本院不予支持。原告主张被告未交7月至10月的水电费，被告主张7月份、8月份的水电费已交付，被告未提交水电费收据或发票证明已经缴交7月份、8月份的水电费，辩称如果不交被告管理处会停水停电，根据谁主张谁举证原则，被告应当对其主张已交7月份、8月份的水电费承担举证责任，被告未能举证证明，本院采信原告提交的水电费单据，证明被告需交2016年7月份水电费人民币2,123.23元、8月份水电费人民币3,741.07元、9月份水电费人民币2,026.71元、10月份水电费人民币160.33元，合计水电费人民币8,051.34元。原告主张按照合同约定计收滞纳金，因双方签订的租赁合同是无效合同，原告主张的滞纳金无事实与法律依据，本院不予支持。被告与原告签订租赁合同后向原告支付了一个月租金人民币14,200元，支付了合同保证金人民币28,400元。因双方签订的租赁合同无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，被告要求以租金及保证金抵扣商铺使用费及水电费，其辩解意见符合法律依据，本院予以支持。经核算，被告至2016年11月3日（原告收回商铺的日期）止，应向原告支付房屋使用费及水电费人民币28,588.84元，被告已向原告支付租金及合同保证金人民币42,600元，足以抵扣商铺使用费及水电费，原告的诉求，本院予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告深圳市东景润商业管理有限公司所有诉讼请求。
本案受理费人民币1,417元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 刘定宏
二〇一六年十一月九日
书记员 姚 梦
书记员 王 琼
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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