北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6972号
上诉人（原审被告）：刘珊，女，1985年2月2日出生。
上诉人（原审被告）：刘海燕，女，1982年1月26日出生。
二上诉人共同委托诉讼代理人：马忠权，北京国舜律师事务所律师。
被上诉人(原审原告）：张旭，女，1984年2月24日出生。
被上诉人(原审原告)：杜淑珍，女，1961年4月25日出生。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：付伟，北京正尊律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：卢伟，北京正尊律师事务所律师。
上诉人刘珊、刘海燕因与被上诉人张旭、杜淑珍房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初10888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘海燕及刘珊、刘海燕共同委托诉讼代理人马忠权，被上诉人张旭、杜淑珍及其共同委托诉讼代理人付伟、卢伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘珊、刘海燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、2018年1月29日签订的《补充协议》第二条以及第三条，不但对于履行方式与双方签订原房屋买卖合同不同，而且将违约方式从定金变更为违约金。从逻辑和日常经验法则角度而言，《补充协议》的签订也意味着被上诉人放弃对之前违约责任的追诉。2、双方之间没有违约金的约定。3、原审中，被上诉人没有证据证明，其因为上诉人违约遭受任何损失。
张旭、杜淑珍辩称：我们不同意一审判决，但是我们没有上诉。本案中，根据2016年3月17日签订的《补充协议》第6条约定，我们认为上诉人构成了违约，适用条件已经成就，应当双倍支付被上诉人的定金。
张旭、杜淑珍向一审法院起诉请求：1、判令刘珊承担违约责任双倍返还定金148万元；2、判令刘海燕对上述诉讼请求承担连带保证责任；3、判令刘珊、刘海燕承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年12月12日，张旭与刘珊签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定刘珊将其名下位于北京市昌平区201号房屋（以下简称诉争房屋）出卖给张旭，房屋总价款370万元，定金20万元。该合同第二条约定，诉争房屋已经设定抵押权，抵押金额为325万元。该房屋抵押权由出卖人自行办理解除。关于购房款的支付，合同第四条第（二）款约定，买受人选择公积金贷款，拟贷款金额为70万元，剩余款项280万元于办理公积金初审日以搜房托管的方式支付。合同第七条约定，出卖人应当在过户后3日将诉争房屋交付给买受人。该合同第九条第一款约定，双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
上述合同签订前后，张旭分三次向刘珊支付购房定金20万元。刘珊一直未能解除抵押登记。2016年3月17日，张旭、杜淑珍（乙方）与刘珊（甲方）、刘海燕（丙方）签订《补充协议》。该协议约定：“1、乙方自愿放弃首付款资金监管，于2016年3月17日向甲方支付贰佰柒拾万元整。2、甲方于2016年3月17日，在乙方打款后立即将其中贰佰万元整支付给第三方债务对象，由第三方债务对象出具收据。复印件交于乙方保存。剩余柒拾万元为补交房屋买卖定金，共计定金金额玖拾万元整。3、乙方在支付完首付款后次日入住房屋。4、甲方承诺在2016年11月16日前完成房屋解押，并将房本交付乙方保管。之后双方均必须配合对方完成过户手续。……6、如因甲方原因造成房屋无法过户，或未按约定时间完成解押，甲方愿双倍赔付定金。7、丙方愿意对甲方的相关责任承担无限连带担保责任。”
上述《补充协议》签订当日，杜淑珍向刘珊账户转账270万元。次日，张旭、杜淑珍方搬入诉争房屋居住。2016年9月12日，张旭、杜淑珍与刘珊签订出卖诉争房屋的网签合同。但刘珊却仍未能在《补充协议》约定期限内解除抵押登记。2018年1月29日，张旭、杜淑珍与刘珊、刘海燕又签订一份《补充协议》。该协议约定：“……第二条、因甲方（刘珊、刘海燕）超期未办理房屋解押手续已违反双方原约定，现甲、乙双方协商同意乙方张旭、杜淑珍原以80万元公积金贷款支付尾款方式改为直接支付全款。第三条、甲乙双方协商同意1、乙方张旭、杜淑珍在2018年1月29日用80万元尾款替甲方刘珊、刘海燕偿还平安普惠融资担保有限公司的抵押贷款。2、甲方刘珊、刘海燕须在拿到平安普惠融资担保有限公司抵押贷款解押材料当日或次日配合乙方张旭、杜淑珍办理房屋解押手续。3、在预约缴税通过当日或次日配合完成缴税过户手续。……第四条1、本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不须进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。……3、本协议为买卖合同及居间合同不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和买卖合同及居间合同、之前签过的补充协议相抵触，最终以本协议为准。本协议未规定的内容和条款仍以原买卖合同、居间合同及其他协议为准。”
上述《补充协议》签订当日，张旭、杜淑珍通过替刘珊、刘海燕偿还平安普惠融资担保有限公司抵押贷款的方式支付了80万元房屋尾款。2018年2月9日，刘珊、刘海燕配合将诉争房屋所有权过户给张旭、杜淑珍。另查，刘珊、刘海燕称诉争房屋原登记所有权人是刘珊，但是实际所有权人是刘海燕。再查，关于张旭、杜淑珍的经济损失，张旭、杜淑珍称因为买房过户时间延迟导致她丧失了一次免税购房的机会。原合同约定是办理公积金贷款，利率较低，后来因为被迫改成全款方式支付尾款，导致其向他人借款和办理信用贷款，利率较高。经法院释明，刘珊、刘海燕称如果法院支持张旭、杜淑珍的违约金请求，要求降低违约金。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案张旭、杜淑珍与刘珊、刘海燕双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)以及两份《补充协议》为当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方均应诚信按约履行合同。
按照《北京市存量房屋买卖合同》约定，解除抵押权登记是出卖方的单方义务，刘珊最晚应于合同约定的房屋过户截止日期之前解除抵押权登记。刘珊未能在此期限之前完成上述义务属违约行为，应承担违约责任。张旭、杜淑珍与刘珊、刘海燕于2016年3月17日签订的《补充协议》显示，张旭、杜淑珍自愿放弃部分交易安全，将首付款270万元支付方式更改为自行支付，并要求其中200万元专项用于偿还刘珊方的债务。此为张旭、杜淑珍为合同履行做出的一项让步。张旭、杜淑珍同意继续延迟房屋抵押权解除的时间长达半年多，此为张旭、杜淑珍做出的另一让步。上述协议签订后，刘珊应当在新约定的期限届满前完成房屋解押，否则应当按照该协议第6条的约定承担违约责任。现刘珊仍未践约，故应当支付违约金。张旭、杜淑珍要求刘珊、刘海燕支付违约金的请求，有事实和法律依据，法院予以支持。刘海燕在《补充协议》中自愿表示对刘珊应承担的违约责任承担连带给付义务，法院不持异议。张旭、杜淑珍要求刘海燕承担连带责任的请求，法院予以支持。关于违约金的数额，鉴于刘珊、刘海燕主张降低，法院考虑到刘珊违约的严重程度、房屋价格上涨的事实、张旭、杜淑珍为履约做出的让步等因素酌情确定。
张旭、杜淑珍与刘珊、刘海燕于2018年1月29日签订的《补充协议》主要约定了尾款的用途、支付方式的变更、办理解抵押和房屋过户的条件。该协议对刘珊、刘海燕已经逾期办理解抵押的违约责任并未再次约定，对如果再次延期办理解抵押的违约责任也未约定。因此，本份《补充协议》在违约责任约定方面并未对前份《补充协议》在此方面的约定构成更改或重新约定。换言之，前份《补充协议》关于逾期解抵押应承担的违约责任约定并未失效，仍然要适用。刘珊、刘海燕将后签的《补充协议》第四条解释为不需要再为前述逾期解抵押行为承担违约责任的说法，从文义上看理由并不充分，法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、刘珊于本判决生效之日起十五日内给付张旭、杜淑珍违约金30万元；二、刘海燕对上述违约金给付承担连带责任；三、驳回张旭、杜淑珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院认定上述事实正确，本院予以确认。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》两份、收条及转账凭证、主债权及不动产最高额抵押合同、不动产权证书、代还款承诺书、网签合同以及当事人庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为，张旭、杜淑珍与刘珊、刘海燕双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)以及两份《补充协议》为当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约定履行合同。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。张旭、杜淑珍与刘珊、刘海燕于2016年3月17日签订的《补充协议》约定，如因刘珊原因造成房屋无法过户，或未按约定时间完成解押，刘珊愿双倍赔付定金。现由于刘珊原因未在合同约定的期限内完成解除抵押登记的义务，故张旭、杜淑珍按合同要求刘珊赔偿，具有事实及法律依据，一审法院将双方约定的赔偿数额酌减到30万，张旭、杜淑珍未提出上诉，故本院予以确认。刘珊、刘海燕上诉称四方于2018年1月29日签订《补充协议》免除了违约责任，无事实依据，本院不予采纳。
综上所述，刘珊、刘海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18120元，由刘珊、刘海燕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 蕾
审 判 员 辛 荣
审 判 员 王爱红
二〇一八年八月二十九日
法官助理 李 想
书 记 员 马子萌