北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8873号
上诉人（原审原告、反诉被告）：绿地集团北京京永置业有限公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店738室。
法定代表人：欧阳兵，董事长。
委托诉讼代理人：许冬梅，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：卢承书，女，该公司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘玉楠，男，1985年3月12日出生。
上诉人绿地集团北京京永置业有限公司（以下简称绿地京永公司）因与被上诉人刘玉楠商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初1351号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年8月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
绿地京永公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判刘玉楠向绿地京永公司支付违约金339654．5元；2、撤销一审判决第四项，改判绿地京永公司在刘玉楠协助绿地京永公司办理房山区拱辰街道05-13-10、05-13-12地块6#商务办公楼8层XXX号房屋的网上签约注销手续后180天内向刘玉楠返还购房款689178元；3、诉讼费由刘玉楠负担。事实和理由为：一、一审判决酌定的违约金过低，根据合同意思自治原则，刘玉楠应当按照合同约定向我方支付违约金339654．5元。二、根据双方预售合同附件八第七条的约定，刘玉楠应当先行协助注销网签手续，我方在其完成注销手续后180天内向其返还房款。综上，一审判决认定有误，请求二审法院予以改判。
刘玉楠辩称，同意一审判决，不同意绿地京永公司的上诉请求。
绿地京永公司向一审法院起诉请求：1．解除绿地京永公司与刘玉楠签订的编号为Y1575071的《北京市商品房预售合同》；2．刘玉楠配合办理房山区拱辰街道05-13-10、05-13-12地块6#商务办公楼8层XXX号房屋的网签注销手续；3．刘玉楠向绿地京永公司支付违约金339654．5元；4．诉讼费由刘玉楠承担。
刘玉楠向一审法院反诉请求：要求绿地京永公司返还购房款689178元，诉讼费由对方承担。
一审法院认定的事实，2014年1月4日，绿地京永公司（出卖人）与刘玉楠（买受人）签订了预售合同（合同编号Y1575071）。预售合同约定，刘玉楠向绿地京永公司购买位于房山区拱辰街道05-13-10、05-13-12地块6#商务办公楼8层XXX号的房屋一套，房屋规划用途为商务办公，预测建筑面积196．27平方米，总价款为3396545元，绿地京永公司应当在2015年12月31日前向刘玉楠交付房屋。预售合同第十一条逾期付款责任条款约定，买受人未按照约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，按合同附件八第七条的相关规定执行。预售合同附件五对付款方式及期限的约定为：买受人以商业按揭贷款方式向出卖人付款，买受人应于预售合同签订的当日向出卖人支付首付款1706545元（含已付定金），剩余房价款169万元以商业按揭贷款方式支付；买受人应于签署预售合同当日向贷款银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件，交纳办理商业按揭贷款所需的全部费用，并按贷款银行的要求签署相关文件；若银行要求买受人补充提交商业按揭贷款申请文件或增加首付款比例，买受人应自银行提出要求之日或出卖人通知之日起3日内将申请文件补充完毕，或将应增加的首付款向出卖人支付完毕；若买受人未能按照前述约定期限交齐全部申请文件及相关费用、或未能按照上述期限补充提交完毕相关申请文件及相关费用，或未能按照上述期限向出卖人支付完毕应增加的首付款，则每迟延一日，买受人应向出卖人支付相当于申请贷款金额万分之二的违约金，若买受人迟延达到15日，则出卖人有权选择解除预售合同；出卖人选择解除合同的，按照预售合同附件八中第七条关于因买受人原因导致合同解除的补充约定执行。无论买受人采取何种方式支付购房款，在预售合同约定的房屋交付前均需要向出卖人付清全部购房款及各项税费，并向出卖人付清应承担的违约金等各项费用。否则，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任，且买受人应当承担逾期付款的违约责任。预售合同附件八第七条对合同解除的补充约定为，若因买受人原因导致预售合同解除，预售合同解除前出卖人已经支付的全部交易税费均由买受人承担，若出卖人在发出入住通知书前行使预售合同解除权的，买受人须向出卖人支付相当于预售合同第五条约定的房屋总价款10%的违约金；若出卖人在发出入住通知书后行使预售合同解除权的，买受人须向出卖人支付相当于预售合同第五条约定的房屋总价款15%的违约金；出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前将上述税费、违约金先行予以扣除。预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。
刘玉楠于2013年11月23日向绿地京永公司交付购房款2万元，于2013年12月10日交付669178元，共计689178元。刘玉楠在诉讼中称，因贷款未获批准，其已无能力支付剩余房款，同意解除双方签订的预售合同。
一审法院判决认为，绿地京永公司与刘玉楠在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据预售合同的约定，刘玉楠应在合同签订的当日支付首付款1706545元并以商业按揭贷款的方式支付剩余的169万元，不论采取何种方式付款，刘玉楠均应在预售合同约定的房屋交付时间即2015年12月31日前付清全部购房款及各项税费。依据查明的事实，刘玉楠仅支付了房款689178元，剩余款项至今未能给付。刘玉楠未按照预售合同的约定履行付款义务，其行为构成违约。绿地京永公司基于预售合同中关于逾期付款超过60日的约定，要求解除与刘玉楠签订的预售合同并要求刘玉楠协助办理相应网签注销手续，理由正当，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。刘玉楠要求绿地京永公司返还购房款689178元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。绿地京永公司按照预售合同中关于因买受人原因导致预售合同解除时的相关约定，要求刘玉楠给付房屋总价款10%的违约金，而刘玉楠主张违约金数额过高。鉴于此，该院综合考虑合同履行情况、当事人过错、绿地京永公司遭受的损失、房地产市场变动趋势、预期利益等因素，酌情确定刘玉楠向绿地京永公司给付违约金九万元。综上，绿地京永公司和刘玉楠诉讼请求的合理部分，该院予以支持，过高部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除绿地京永公司与刘玉楠签订的《北京市商品房预售合同》（编号Y1575071）；二、刘玉楠于判决生效之日起十日内协助绿地京永公司办理房山区拱辰街道05-13-10、05-13-12地块6#商务办公楼8层XXX号房屋的网上签约注销手续；三、刘玉楠于判决生效之日起十日内向绿地京永公司给付违约金九万元；四、绿地京永公司于判决生效之日起十日内向刘玉楠返还购房款六十八万九千一百七十八元；五、驳回绿地京永公司的其他本诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审认定的事实，预售合同附件八第七条“关于合同解除的补充约定”的第2条中载明：因买受人原因导致预售合同解除，且需到合同备案管理机关办理相关解除手续的，买受人应自出卖人发出《解除合同通知》之日起10日内配合出卖人办理相关解除手续，出卖人自买受人配合办理完毕前述解除手续后180（天）内向买受人退还各种应退还款项；若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，则买受人每迟延一日需向出卖人支付相当于全部房价款的万分之二的赔偿金。
本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，一、根据我国合同法的相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，刘玉楠未按照合同约定履行其给付房款的义务，绿地京永公司有权要求解除合同，现绿地京永公司要求刘玉楠给付违约金339654．5元，刘玉楠主张该数额过高请求予以减少，一审法院综合考虑本案合同履行情况、当事人过错、绿地京永公司遭受的损失以及房地产市场变动情况、预期利益等因素，酌定刘玉楠向绿地京永公司给付违约金9万元，合理有据，并无不当。二、绿地京永公司系通过诉讼的方式要求解除本案合同，而非通过与刘玉楠协商一致的方式解除合同，结合绿地京永公司于2018年1月17日已提起本案诉讼要求解除合同的情况，一审法院判令绿地京永公司于判决生效之日起十日内向刘玉楠返还购房款并无不当。综上，绿地京永公司的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5046元，由绿地集团北京京永置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 周梦峰
审判员 李 淼
二〇一八年八月三十一日
书记员 赵 婕