北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）海民初字第31262号
原告（反诉被告）北京新紫阳假日大酒店有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街52号3号楼。注册号110108002037903。
法定代表人林功利，董事长。
委托代理人杨积堂，北京市宏健律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京腾信科技孵化器有限公司，住所地北京市西城区德胜门外新风街1号六层601室。注册号110000004944413。
法定代表人凡学兵，董事长。
委托代理人魏新平，北京市恒烁律师事务所律师。
委托代理人李胜凯，北京市康达律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京新紫阳假日大酒店有限公司（以下简称新紫阳公司）诉被告（反诉原告）北京腾信科技孵化器有限公司（以下简称腾信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新紫阳公司的委托代理人杨积堂，被告腾信公司的委托代理人魏新平、李胜凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新紫阳公司诉称，我公司于2006年5月24日与腾信公司签署房屋租赁合同，并于2006年6月17日签订了补充协议，根据上述合同约定，我公司租赁了腾信公司位于X大厦的部分房屋，用于开展酒店经营业务，合同约定的租赁总面积为15506.25平方米，租赁期为20年，即2006年6月19日起至2026年10月18日止，每年租金为14426826.96元。合同签署后，我公司根据合同的约定积极履行义务，进行了巨大的经济投入，但是腾信公司却严重违反房屋租赁合同及补充协议中约定的根本义务，给我公司带来了巨大的经济损失，使我公司无法实现合同目的。我公司与腾信公司进行多次交涉，均未得到任何实质性的结果。为此，我公司根据合同约定，依法请求人民法院判令解除合同，具体事实和理由如下：
第一，腾信公司交付的房屋不符合合同约定，致使我公司无法实现租赁目的。根据房屋租赁合同15-4的约定，我公司请求依法解除合同。合同约定房屋租赁总面积为15506.25平方米并按照该租赁面积收取租金，每年租金达14426826.96元。但是根据X大厦的其他租户反映，腾信公司提供的房屋租赁面积存在很多虚假成分，实际租赁面积跟合同约定的面积存在很大的差异。为此，我公司曾多次向腾信公司提出房屋面积不实的质疑，要求其进行测量核实，提供真实准确的出租面积，但是腾信公司总以面积没有问题进行推拖。2008年9月5日，我公司会同X大厦其他租户联名给腾信公司发去了X大厦五家业主联合函，进一步要求腾信公司在1个月内对所租赁的房屋面积重新进行测量，但是，腾信公司并未组织测量。此后，我公司又致函腾信公司要求对面积差异进行解决，但是腾信公司并未给予回应。在此期间，我公司委托北京沐城房屋测绘技术服务有限公司测量核实，租赁面积仅仅为13044.31平方米，跟合同约定面积相差2461.94平方米，按照每天2.5元计算、20年的话腾信公司将多收租金达人民币44930405元。现腾信公司已经多收租金4493040.5元。根据房屋租赁合同15-4约定，我公司要求解除合同，并要求腾信公司返还我公司已多缴纳的租金人民币4493040.5元，并双倍返还保证金7213413.48元。
第二，腾信公司严重迟延交房，我公司依照合同约定要求依法解除合同。根据补充协议第三条之规定，甲方于本补充协议签订之日起三日内按照合同约定向甲方缴纳各项约定的应付费用后，将租赁房屋（现状）交付给乙方进行二次装修，如甲方未按时交付租赁房屋，每延期一日，应按保证金总额的百分之一向乙方支付违约金，同时乙方的免租期相应顺延，如果超过30日，甲方仍未向乙方交付租赁房屋，乙方有权终止本合同。腾信公司并未按照合同约定及时交付，一直迟延到2006年10月23日才将租赁的全部房屋交付完毕。从2006年6月20起算，腾信公司交付迟延达123天，根据合同约定，腾信公司应向我公司支付违约金123天×3606706.74×1%=4436248.38元；并应双倍返还保证金3606706.74×2=7213413.48元；免租期应顺延至2007年2月23日。故腾信公司收取的2007年2月23日之前的租金4808942.32元应返还我公司。
第三，腾信公司严重违约，至今未向我公司提供X银行北京分行确认腾信公司可对租赁物进行出租的书面授权文件，致使我公司至今都无法知悉所租赁的物业的抵押权人是否同意腾信公司出租该物业。因此，我公司的酒店每时每刻都存在抵押权人主张权利并干涉我公司经营的巨大风险。根据补充协议第一条的约定，甲方承诺自签订本补充协议之日起3个月内取得X跟行北京分行确认甲方可对租赁物进行出租的书面授权文件或甲方负责取得甲方、乙方及X银行北京分行三方签订关于银行同意甲方将租赁房屋出租给乙方使用的相关协议书。腾信公司严重违约，时至立案时，腾信公司仍然未向我公司提供X银行北京分行的书面授权文件。根据房屋租赁合同15-4条（1）规定，甲方存在违约行为，致使乙方根本无法实现租赁目的的，乙方有权解除合同，根据该项约定，腾信公司长期违约，拒不向甲方提供X银行北京分行确认其可对租赁物进行出租的书面授权文件，致使我公司根本无法实现租赁目的，故要求依法解除合同。
第四，由于腾信公司上述诸多的严重违约行为，致使我公司合同目的无法实现，因此，我公司请求人民法院依法判令解除房屋租赁合同及相应补充协议，同时要求腾信公司赔偿由此给我公司造成的损失。根据房屋租赁合同13-1条约定，违约方应赔偿因违约解除合同而给对方所造成的全部经济损失（乙方的经济损失包括违约行为发生时经法定机关对装修投资进行评估并认定后的费用），我公司投入的装修费用共计人民币21236000元。
第五，腾信公司除上述诸多严重的违约外，还有其他的违约行为，给我公司造成损失，依法应予赔偿。这些违约行为主要有：1.腾信公司提供的租赁房屋中的1288号套房，长期漏雨发霉，致使我公司对该房间长期无法经营，导致直接经济损失达346800元（该套房每天680元，自2007年5月17日起算，共510天，510天×680元=346800元）；2.腾信公司未按房屋租赁合同第6-8条约定，向我公司免费提供X大厦楼体西北角做酒店标识及西南角部分位置作为广告位。后来腾信公司向我公司提供了该大厦正上方位置作为酒店标识及广告位，却每年向我公司收取人民币10万元，该费用应返还我公司。
综上所述，为了维护我公司的合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求判决解除我公司与腾信公司签署的房屋租赁合同及相应补充协议；判令腾信公司赔偿装修损失2123.6万元，支付迟延交付房屋的违约金4436248.38元，返还多收取的租金9301982.82元，双倍返还保证金7213413.48元，赔偿其他违约损失446800元。
腾信公司辩称，双方租赁合同已于2008年11月19日解除。新紫阳公司所说租赁房屋面积不够不属实，面积有合同依据，租赁面积汇总表是经过双方确认的，是租赁合同的附件。签订租赁合同后，新紫阳公司经营近两年从未提出面积不符的情况，之后其突然提出面积不符，不缴纳房租，是恶意诉讼。新紫阳公司联合其他商户，拒不交房租。新紫阳公司的测绘报告，仅是根据阴影示意图作出的结论，没有实际依据，不予认可。新紫阳公司主张的面积不符，不符合解除合同的条件。根据合同约定，2006年6月20日我公司交付房屋，只有两间房屋迟延交付，并且我公司为补偿迟延，先后提供了若干间房屋给新紫阳公司使用，有双方友好协商的协议为证，并在第一期租金中减收了15万元。新紫阳公司所述我公司没有银行允许出租证明不属实，该证明已经邮寄给新紫阳公司，新紫阳公司也已经收到该函件。新紫阳公司所述的因我公司的上述违约行为导致合同目的不能实现，不符合事实。新紫阳公司要求的装修损失，没有合同约定。合同第4-5条及第15-5条约定，新紫阳公司拖延支付租金30天，我公司有权解除合同，合同于2008年11月19日已经解除，解除3日后新紫阳公司应无条件腾退房屋。根据约定，合同解除后，我公司对装修享有所有权，故新紫阳公司要求装修损失不符合约定。补充协议书约定，我公司提供了广告位，新紫阳公司无权要求返还广告费。租赁合同中双方对面积确认属于双方自愿真实的意思表示，新紫阳公司无权单方解除合同，其诉请法院判决的合同已经于2008年11月19日解除。
腾信公司反诉称，新紫阳公司于2006年5月24日与我公司签订房屋租赁合同，于2006年6月17日签订一份补充协议，后于2007年3月13日又签订了一份补充协议，新紫阳公司承租了我公司位于北京市X大厦的部分房屋。根据合同约定，新紫阳公司应于2008年10月18日之前向我公司交纳2008年10月19日至2009年4月18日期间房租，但新紫阳公司并未按期支付该房租。2008年11月18日，新紫阳公司违反合同约定拖欠租金达30日，我公司按照房屋租赁合同第4-5条、第15-5条约定，向新紫阳公司发出解除合同通知，该通知已于2008年11月19日送达新紫阳公司，根据合同法有关规定，租赁合同已经解除。根据合同规定，合同解除后，新紫阳公司应当在10日内无条件腾空房屋，虽然我公司反复催促新紫阳公司，但该公司的物品和人员仍在租赁房屋内。2008年12月22日，新紫阳公司将派驻人员撤离，但其物品仍在占用租赁房屋，至今尚未腾空。由于新紫阳公司未能按照合同约定按时腾空租赁房屋，已给我公司的房屋出租等正常经营活动造成影响和巨大经济损失，根据合同第8-5条约定，新紫阳公司仍应承担其物品占用租赁房屋期间的房租等费用。根据合同第3-3条约定，因新紫阳公司逾期支付租金达30日，造成合同提前解除，则新紫阳公司需将已享受到的4个月免租期折合成实际租金支付给我公司。另外，由于新紫阳公司违反了合同第7-8条、第7-9条约定，没有按时提供作为房屋租赁合同附件的装修竣工图一套，根据合同第13-2-1条的违约责任约定，新紫阳公司应当承担相应的违约责任，向我公司支付相当于年度3个月租金的违约金。我公司认为，双方依法签订租赁合同，意思表示真实、合法、有效，新紫阳公司使用我公司房屋，负有依合同约定按时支付房租的义务，新紫阳公司违反合同约定，拖欠租金超过期限已构成严重违约，我公司依法按合同约定有权解除合同，新紫阳公司应当承担合同约定的相应腾空房屋、支付房租及其他违约责任，故我公司提起反诉，请求判决我公司与新紫阳公司签订的房屋租赁合同于2008年11月19日解除；判令新紫阳公司腾空租赁房屋，支付自2008年10月19日起至实际腾空房屋之日止的房屋租金（暂计至2008年12月18日房屋租金共计人民币2423493元），支付4个月免租期的租金4808942元，支付违约金3606706元（按当年度三个月租金计算）。
新紫阳公司对腾信公司的反诉辩称，双方是否违约的前提是房屋面积是否缺失，如果缺失，就是腾信公司违约。关于腾退房屋问题，腾信公司指使保安强行将我公司的人员赶出，物品全部留在里面，腾信公司一直在使用我公司的物品经营酒店。关于装修竣工图问题，消防验收手续都是腾信公司用竣工图去办理的，不可能没有拿到竣工图。
经审理查明，2005年6月3日，腾信公司将其所有的X号房产抵押给X银行北京分行（以下简称X银行），抵押期限为2004年12月29日至2005年6月29日，2006年2月5日办理抵押注销登记。后腾信公司分别于2006年2月21日及同年2月27日、3月14日，将上述房产抵押给X银行。北京市X区建设委员会盖章的抵押清单显示，2007年7月13日，该抵押房产全部解除抵押。2007年7月3日、19日，腾信公司将该房产抵押给X1银行北京市分行（以下简称X1行）。2005年6月20日，X银行出具抵押权已实现、允许腾信公司销售上述抵押房产证明。2007年6月28日，X1行出具同意腾信公司在抵押期内将上述抵押房产对外出租经营使用的证明。2007年8月18日，新紫阳公司致函腾信公司称，贵公司于2007年6月28日向我公司出具一份同意出租证明，该证明显示贵公司已将房屋租赁权重新抵押给X1行，由于抵押银行发生变更，导致房屋租赁合同中约定以外的情况，我公司需对贵公司与X银行之间有关房屋抵押权的解除等相关事宜做一个了解和备案……
2006年5月24日，腾信公司（甲方）与X酒店（乙方）签订房屋租赁合同及相关9个附件，附件二为租赁房屋产权证复印件、能够清晰界定租赁房屋的文件及租赁面积汇总表，该面积汇总表确认租赁面积合计15505.77平方米，第一年租金14356572.49元，在现有租金基础上，乙方同意每年增加7万元租金。2006年6月17日，双方签订补充协议，与房屋租赁合同共同约定将甲方所有的位于北京市X号X大厦地上1层西侧大堂部分、地上3整层及4—11层01-08、17-23号及3层中厅部分面积（附件二：具体平面位置详图，其中阴影区域标明的范围为乙方租赁房屋的区域）租给乙方，由乙方经营酒店，租赁面积约共计15506.25平方米（含大厦应分摊的公用面积），租期为二十年整，自2006年6月19日至2026年10月18日（其中包含4个月的免租期）。合同其他主要条款如下：3-2条，甲方于本补充协议签订之日起三日内，在乙方如约向甲方交纳各项应付费用后，将租赁房屋（现状）交付给乙方进行二次装修。如甲方未按时交付租赁房屋，每延期一日，应按保证金总额的百分之一向乙方支付违约金，同时乙方的免租期相应顺延。如果超过三十日，甲方仍未向乙方交付租赁房屋，乙方有权终止本合同。甲方应将收取的全部保证金双倍返还乙方；如乙方于本补充协议签订之日起三日内未按照甲乙双方合同约定向甲方交纳各项应付费用，甲方有权拒绝向乙方交付租赁房屋，并且每延期一日，应按保证金总额的百分之一向乙方收取违约金，同时乙方的免租期相应缩短。如果超过三十日，乙方仍未向甲方支付各项约定的费用，甲方有权终止本合同，并扣除乙方交纳的全部保证金。3-3条，甲方同意给予乙方四个月的免租期，作为乙方二次装修时间及补偿乙方二次室内装修。免租期放在第一个合同年度前（自2006年6月19日至2006年10月18日），此期间水、电、燃气费按表计付。如因乙方原因造成合同提前解除，则需把已享受到的免租期折合实际租金支付给甲方。4-5条，第一合同年度的租金，乙方应按季度分四次支付，乙方首次交付租金应在免租期结束前十天内支付给甲方；第二合同年度至合同结束期的租金，乙方应按半年支付；乙方应于收到甲方房租发票之日起三个工作日内向甲方支付本周期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按按拖欠租金千分之一支付滞纳金。乙方逾期支付租金达三十日的，甲方有权书面通知乙方后解除合同，自通知到达乙方之日解除，合同解除后三日内，乙方无条件腾退房屋。5-2条，乙方向甲方支付相当于当年度三个月租金的房屋保证金3606706.74元。乙方已于2006年5月25日向甲方支付了90万元，2006年6月14日向甲方支付了10万元，剩余房屋保证金2606706.74元在签订本补充协议书后三日内支付。5-4条，本合同履行期届满或依法、依约定解除的，乙方如无违约行为，甲方应在乙方依本合同第八条办理完交接手续并结清相关费用后十五个工作日内向乙方返还全部保证金，如合同履行中存在乙方违约事项，甲方有权以保证金冲抵乙方应付费用。对保证金不足以承担的部分，甲方享有向乙方继续追偿的权利。7-4条，甲方不得进行任何永久性或严重地改变租赁房屋尺寸，不得改变租赁房屋外立面的现状（大厦一、二层房屋外立面、楼顶及乙方非租赁区域内，甲方可设置广告，甲方在签订本合同前已与第三方签订的广告位使用合同继续有效﹤附广告位置图﹥）。7-8条，合同期满或解除时，乙方装修无偿归甲方所有，非经甲方同意，乙方不得拆除。7-9条，乙方在装修工程完工后十日内应向甲方报送装修竣工图一套（含隐蔽工程），作为合同附件。8-2条，除甲方同意乙方续租外，因本合同履行期限届满或双方或一方依本合同约定或法律规定解除本合同的，双方应于期限届满后或合同解除后10日内办理房屋交接手续。8-4条，乙方返还房屋应当符合正常使用状态，其间乙方所做的装修改动无需复原。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用。乙方装修改造的固定设施全部归甲方，所添置的可移动设备设施及家具，乙方有自由处置权。8-5条，无论因合同履行期届满甲方收回房屋或是因乙方违约甲方解除合同并要求乙方腾退房屋，在租用房屋交接手续完成之前，乙方应负担实际使用期间的房租、公用设施管理以及合同载明的其他费用。第13-1条，本合同签订后，甲乙双方均不得无故擅自单方面解除本合同，任何一切违反合同的行为，应承担违约责任。违约方应赔偿因违约解除合同而给对方造成的全部经济损失（乙方的经济损失包括违约行为发生时经法定机关对装修投资进行评估并认定后的费用）。13-2条，除本合同另有约定以外，具有下列情形之一的，违约方应向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金：违反本合同2-3、7-4、7-8、7-9、9-6条之规定的；甲方未依约定时间向乙方交付租赁房屋的；甲方未尽到房屋维护修缮义务，严重影响乙方正常使用租赁房屋，在乙方提出后仍没有履行维护修缮义务的；因甲方隐瞒租赁房屋出租前已设定其他抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的。15-4条，甲方如有下列情形之一，乙方有权解除本合同：甲方违约致使乙方根本无法实现租赁目的；甲方交付的房屋不符合本合同及附件的约定，致使不能实现租赁目的或甲方交付的房屋存在重大缺陷致使无法正常经营或危及乙方人身安全；因他人对租赁房屋主张权利，造成乙方无法正常经营达三十天；因甲方不尽维修义务致使租赁房屋不能正常经营达三十天。如在本合同履行期内有上述情形，造成合同解除的，甲方应双倍返还保证金，赔偿给乙方造成的全部经济损失。乙方的经济损失包括合同解除时经法定机关对装修投资进行评估并认定后的费用。15-5条，乙方如有下列情形之一，甲方有权解除本合同，并限期乙方10个工作日内搬出该承租层：拖欠租金及其他费用达三十日；未经甲方同意，擅自改变租赁物业用途；造成房屋主体结构严重损坏。如在本合同期内有上述情形，造成合同解除的，甲方将不退还乙方已交付的任何租金、保证金，若租金、保证金不足以弥补甲方所受损失时，乙方仍需按甲方实际损失承担责任。16-1条，本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，另行签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。16-2条，本合同条款经甲乙双方充分磋商，为双方的真实意思表示。房屋租赁合同附件四约定，X银行确认甲方可对租赁物进行出租的书面授权文件或由甲方负责取得甲方、乙方及X银行三方签订关于银行同意甲方将租赁房屋出租给乙方使用的相关协议书。
2006年6月16日、17日，双方签署各楼层宾馆交接单。2006年10月1日，双方签署1117号房间交接单。2006年10月23日，双方签署4层M17号房间交接单。为了补偿乙方X大厦租赁区域内4层M17房间短期被甲方客户暂用的情况，甲乙双方分别于2006年8月18日、2006年9月14日及未载明的另一日期签署三份借房协议，约定乙方免费使用十层1015、1016房屋（办公），一层底商260平米自2006年8月18日至2006年9月17日；2006年9月14日至2006年10月3日期间乙方免费使用五层5027、5029、5031三间房做培训；2006年9月14日至2006年10月30日期间乙方免费使用五层528、530、531房间做培训；2006年9月30日至2006年10月30日期间，乙方免费使用七层728、730、719、720、722房间做培训。后双方签署借用房屋退房会签表。
2006年7月7日、2006年7月26日、2006年8月25日，双方分别书面就装修施工的有关问题进行磋商，其间，2006年6月25日，双方签署装修施工管理规定，约定甲方按照现状将该租赁房屋交付乙方使用，并由乙方根据实际经营需要进行二次装修，就装修原则、要求、工程管理等情况进行了详细约定。
2006年11月20日，双方签订补充协议，就广告位使用问题主要约定如下：乙方租用甲方楼体西面顶部中间广告牌（详见广告位置图），租金为每年10万元整，自2007年元月1日起租，至房屋租赁合同结束之日止，合同签订之日内付2007年度广告租赁费用10万元，第二次以后在每年度的元月1日前付清。
2007年1月15日，双方签订X大厦供暖、制冷协议书。2007年3月13日，双方签订补充协议，就乙方扩租六层609的相关事宜达成协议。
2008年4月2日，腾信公司（甲方）、X酒店（乙方）及新紫阳公司（丙方）签订协议书，约定三方同意由丙方行使房屋租赁合同及补充协议中乙方的全部权利，承担全部合同义务。本协议生效后，乙方对甲方不再负有任何的权利义务责任。本补充协议未作约定的事项，以房屋租赁合同及补充协议中的约定为准。
新紫阳公司提交X号公证书，主要是对4层M17号房屋的拍照，证明该房屋不符合使用条件；提交腾信公司与孟X的房屋租赁合同复印件，证明上述房间已经租给孟X。腾信公司对2809号公证书的真实性无异议，但不认可其证明目的，主张其公司已经免费提供房屋供其使用，实际少收取15万元租金作为对M17房间迟延交房的补偿，不存在违约；并对上述租赁合同复印件的真实性不予认可。
新紫阳公司主张租赁房屋面积不实，遂委托北京X房屋测绘技术服务有限公司对其承租的腾信公司位于X号X大厦的部分面积进行图纸测算，该测绘公司于2008年10月16日出具测绘报告称，新紫阳公司租赁的实际面积（包括实际使用面积＋应分摊面积）为13044.34平方米，新紫阳公司依此主张租赁面积比合同约定的数额少了两千多平方米。腾信公司主张此系新紫阳公司单方委托测绘并且仅是图纸测绘，未到现场采集原始数据，故对该份测绘报告的真实性不予认可。
新紫阳公司提交X1、X2、X3号公证书及相应的邮件详情单及退回批条，证明双方就面积问题发生争议后，腾信公司拒不接受新紫阳公司的任何文件。该三份公证书证明新紫阳公司的李X分别于2008年10月13日及2008年10月15日在北京市X区X支局，向房屋租赁合同载明的腾信公司的注册地址、通讯地址及北京市X号东面9层邮寄关于要求尽快核实真实租赁面积及解决其他问题的函。腾信公司称上述邮件要么邮寄地址错误，要么遇其单位拆迁，均×收到。新紫阳公司提交2071号公证书，载明2008年10月15日，其公司职工李X前往北京市X号X大厦地下一层值班室及六层611A室，向上述室内人员送达了关于要求尽快核实真实租赁面积及解决其他问题的函。腾信公司称对该份留置送达的函件进行了回复，双方均×提交回复函件。
新紫阳公司提交X4号公证书，证明其职工李丽银于2008年11月14日前往北京市X号X大厦地下一层值班室及六层611A室，向上述室内人员送达了关于解除X大厦《房屋租赁合同》的函；提交X5、X6、X7号公证书，证明李X于2008年11月14日前往北京市X支局X邮电所，在公证人员见证下向北京市X号X大厦610B物业部及租赁合同载明的腾信公司的注册地址、通讯地址邮寄上述解除函，后该三份函件均被退回。
新紫阳公司提交关于大厦中控漏水要求修复的函及修缮大厦屋顶通知函，证明其分别于2007年8月7日及2008年5月12日，致函腾信公司要求对大厦中控漏水造成的被泡吊灯进行修复并做好大厦防水工作；腾信公司称未收到上述函件，该函件也不能证明租赁目的无法实现。2008年9月5日，新紫阳公司联合X大厦另外四家租户向腾信公司发函要求改善物业服务并称如无改善，全体商户将一致拖延交纳房租，直到问题解决为止。腾信公司称该份联合函并非其他承租商户的真实意思表示，实系新紫阳公司恶意拖欠房租行为，并提交了联合声明公司中的三家公司重新出具的声明，均称2008年9月5日联合函中关于如不满足物业服务要求则拒交租金的说法并非其本意。
2008年9月12日，腾信公司向新紫阳公司发去关于加强合作关系的复函，作为对2008年9月5日联合函的回复，称联合函中反映的1-6项问题不属于腾信公司的合同义务；第7项的面积异议，缺乏合同依据；第8项提出漏雨、下水道堵塞等问题系各商户在二次装修改造中违规施工并未安装排污净化处理设备所致，不属于腾信公司的合同义务范围；第9项提出因市场环境及地铁施工因素导致损失要求减免租金缺乏合理依据，市场风险及政府风险不应该转嫁给腾信公司承担；要求各租户如约按时交纳房租，否则将按照合同追究违约责任，直至解除合同，收回房屋。
新紫阳公司提交其于2008年10月18日向腾信公司发出的对贵司停电通知的复函，载明：贵公司X大厦项目部于2008年10月18日发来《关于供电线路及供电设备检修的通知》，称：“大厦定于2008年10月19日8：30对楼内的供电线路及供电设备进行年度养护、检修，在检修期间大厦停止电力供应，具体恢复时间另行通知”。贵公司的停电行为违反租赁合同7-3条的规定，“甲方应尽力确保从事的维护维修工作不对租赁房屋和乙方财产造成损坏并保证不影响乙方正常营业及在本合同项下的其他权利。”将给我酒店的经营造成10万元左右的损失，并且客户可能的索赔金额还不确定。新紫阳公司提交其于2008年10月22日给腾信公司对供电线路及设备择日另行检修通知的回函，称腾信公司借口电路检修，进行只针对新紫阳公司的恶意停电给其公司造成61973元的损失，要求腾信公司三日内予以赔偿。腾信公司对上述两份证据的真实性不予认可，称从未收到过该函件。
新紫阳公司提交X8号公证书，内容为2008年10月14日，北京市X公证处工作人员对北京新紫阳假日大酒店地下一设备层内的现状的拍照记录。新紫阳公司提交上述大厦中控漏水要求修复的函、修缮大厦屋顶通知函、五家业主联合函、关于加强合作关系的复函、停电通知复函、检修电路回函及15108号公证书证明腾信公司以停电检修等各种名义干扰新紫阳公司经营。腾信公司否认该证明目的，称缺乏证据支持，且与其诉讼请求无关。
2008年10月底，新紫阳公司提起本案诉讼。2008年11月18日，腾信公司通过邮政特快专递向新紫阳公司邮寄房屋租赁合同解除函，次日，新紫阳公司签收。
新紫阳公司提交2725、2806号公证书及其员工李X1等人签名的证言（证人均未出庭），证明腾信公司于2008年12月1日强行控制了大厦，将其人员赶出，物品留在里面。腾信公司对该两份公证书的真实性无异议，但不认可证明目的，称当时新紫阳公司已经根本违约，腾信公司已经向其发出了解除函，腾信公司的做法是为了防止物品丢失。对证人证言以证人未出庭为由不予认可。
2008年11月22日新紫阳公司人员最后全部撤离，撤出酒店时带走部分物品。腾信公司称其自2009年7月11日开始使用新紫阳公司留下的物品继续进行酒店业经营。
诉讼中，经新紫阳公司申请，本院依法委托鉴定机构就租赁面积、装修造价及室内物品进行鉴定。2010年3月10日，我院审判管理办公室将该案委托面积鉴定材料退回，理由是，北京市2005年度规划监督测量单位名录中的鉴定机构或以机构本身业务能力及范围受限或对本案委托项目存疑为由均不接受该案委托。大多数鉴定机构认为，我国的房屋面积系登记制，即在房屋管理部门均有面积记录，一旦进行再次测绘，结果与登记面积不一致，且无法与原登记面积相抗衡。新紫阳公司仍要求做面积鉴定；腾信公司主张房产证上对房屋面积有一个总数，另外，将X大厦用作抵押时曾委托北京X勘查新技术公司对其每个房间的面积进行过测绘，双方签订合同时就是根据测绘报告书对房屋面积进行过汇总确认，并经双方签字确认，无需再做面积鉴定。此后，本院又委托北京市X研究院对承租房屋面积进行了鉴定，该院于2012年10月15日出具测绘报告，结论为：原告分摊西侧核芯桶，被告分摊东侧核芯桶，面积为14420.56平方米；西侧由原告分摊，东侧由双方分摊，面积为15951.80平方米；东西侧由双方共摊，面积为14572.31平方米。
经本院委托，北京市X中心于2009年11月10做出财产价格鉴定结论书，依据的价格标准是国家有关部门文件规定，采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格。对装修工程造价鉴定结果为：原值金额合计24486755元，现值金额合计19370145元；按新紫阳公司提交的物品清单，鉴定标的物品市场价格为3498511元，按腾信公司提交的物品清单，鉴定标的物品市场价格为2923840元。新紫阳公司对上述鉴定结论无异议。腾信公司对该鉴定报告有异议，认为鉴定机构依据的价格与新紫阳提供的票据金额有差距；鉴定机构确定的工程量与双方签字确认的核定量不一致；存在重复计算；对双方存异项，鉴定机构按照新紫阳公司的主张计算的；对鉴定报告异议项金额合计976万元。
根据房屋租赁合同及相关补充协议，1288号房间不在新紫阳公司承租范围内。按照合同约定，新紫阳公司应于2008年10月18日前向腾信公司支付2008年10月18日至2009年4月17日期间的房屋租金。至2008年11月18日，新紫阳公司未向腾信公司交纳该房租。新紫阳公司经营期间的监控系统自动保存的录像显示，2008年11月28日至2008年12月1日期间，新紫阳公司陆续搬走可移动物品若干，具体不详。
腾信公司称新紫阳公司违反合同第7-8、7-9条约定，没有按时提供装修竣工图，故其按照合同第13-2-1条关于违约责任的约定要求新紫阳公司支付相当于当年度3个月租金的违约金。腾信公司未就其主张新紫阳公司未按时提供装修竣工图提举证据。
上述事实，有房屋租赁合同及相关补充协议、房产证、抵押面积清单、面积测绘报告书、租赁面积汇总表、宾馆交接单、装修施工管理规定、工作联系函、借房协议、退房会签表、通知、允许销售证明、同意出租证明、联合函及复函、三家租户声明书、房屋保证金及房租交纳明细、房屋测绘技术报告书、公证书、邮单及退回凭证、关于漏雨问题的函、停电通知复函、对供电线路及设备择日另行检修通知的复函、退卷函、录像资料、财产价格鉴定结论书、司法鉴定核验报告书等证据及本案询问笔录、庭审笔录在案佐证。
本院认为，新紫阳公司与腾信公司签订房屋租赁合同及相关补充协议系双方真实意思表示，合法有效。双方应受合同约束，履行合同义务。本案主要争议在于，新紫阳公司依据自行委托鉴定机构得出测绘，结果比合同约定面积少了2461.94平方米，并以此为依据，主张腾信公司违约。为此，本院委托鉴定机关对涉案房屋面积进行了重新测绘评估，鉴定机关出具的司法鉴定核验报告书，确定了三种方案的面积，分别为：原告分摊西侧核芯桶，被告分摊东侧核芯桶，面积为14420.56平方米；西侧由原告分摊，东侧由双方分摊，面积为15951.80平方米；东西侧由双方共摊，面积为14572.31平方米。北京市X区建设委员会已对抵押房产的每个房屋面积进行了备案登记。上述结论与双方合同约定的租赁面积多少不等，但差距均×超过一千平方米。而腾信公司提出，西侧系酒店大堂，不可能任由服务人员随意使用客梯，且服务人员更换酒店客房布草等，亦不可能乘用大堂电梯；并提交录像，显示新紫阳公司在租赁房屋进行经营期间，亦使用东侧电梯。加之因该鉴定机构仅是进行图纸测绘，未到现场核实，鉴定结论缺乏充分可靠的依据，且双方在交接时，根据腾信公司将涉案房屋向银行抵押借款时委托鉴定机构做出的测绘报告书对每个租赁房屋面积的测绘数据进行汇总并签字确认。而腾信公司在经营两年期间，亦未对面积提出异议，故应综合认定腾信公司提供的房屋面积符合合同约定标准。故新紫阳公司以房屋面积不符合合同约定为由，主张无法实现租赁目的，要求解除合同、赔偿面积不实部分租金损失4493040.5元并双倍返还保证金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据合同约定，保证金应在扣除拖欠租金、违约金等后退还，故本院在裁判时一并考虑。
房屋租赁合同及补充协议约定，腾信公司应于2006年6月20日之前向新紫阳公司交付房屋一百多间。除1117号房间于2006年10月1日交付，M17房间于2010年10月23日交付外，其他房间均在约定期间内交付完毕。为补偿上述两间房屋迟延交付，双方协商并达成书面协议，由腾信公司向新紫阳公司提供五层五间、七层五间、十层两间房屋及一层底商260平米面积免费使用一定期间。迟延交付两间房屋问题双方已经自行协商处理完毕，现新紫阳公司又依此重复主张租金损失，要求支付违约金、双倍返还保证金及顺延免租期均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
腾信公司如约向新紫阳公司提供了X银行允许出售涉案房屋的证明及X1行允许出租涉案房屋的证明，且北京市海淀区建设委员会已经实际登记解除了对X银行的房产抵押。新紫阳公司以该两份证明是银行出具给腾信公司的、而不是出具给新紫阳公司的为由，主张腾信公司违反房屋租赁合同1-5条（即甲方承诺自签订本补充协议之日起三个月内取得X银行确认甲方可对租赁物进行出租的书面授权文件或由甲方负责取得甲方、乙方及X银行三方签订关于银行同意甲方将租赁房屋出租给乙方使用的相关协议书。）的约定，致使其公司每时每刻都存在抵押权人主张权利并干涉其经营的巨大风险，使其根本无法实现租赁目的，要求解除合同缺乏事实及法律依据，不应支持。
新紫阳公司诉称的腾信公司的上述几种“违约行为”，缺乏依据，本院不予采信。新紫阳公司以上述几种“违约行为”为依据，主张其无法实现合同目的，要求解除合同的同时赔偿房屋装修损失，本院不予支持。
2008年10月18日，新紫阳公司无故拖欠房屋租金达一个月，符合合同约定的腾信公司享有合同解除权的情形。合同于解除通知送达新紫阳公司之日即2008年10月19日起解除。由于新紫阳公司原因致使合同提前解除，符合房屋租赁合同关于乙方承担违约责任的相关约定：若乙方违约，甲方有权以保证金冲抵乙方应付费用，对保证金不足以承担的部分，甲方享有向乙方继续追偿的权利；甲方无须退还乙方已交付的任何租金、保证金，若租金、保证金不足以弥补甲方所受损失时，乙方仍需按甲方实际损失承担责任；乙方享有的免租期应折算租金支付给甲方。新紫阳公司应向腾信公司支付已享有的4个月免租期的租金4808942元并无权主张装修损失且应该在10个工作日内腾空房屋。新紫阳公司人员虽在2008年12月22日全部撤走，但自2008年10月18日后，其未支付相应租金，故其应向腾信公司支付相应租金。根据合同8-4条约定，乙方返还房屋时，乙方装修改造的固定设施全部归甲方，所添置的可移动设备设施及家具，乙方有自由处置权。腾信公司应将属于新紫阳公司的可移动物品返还，鉴于合同约定租赁期限为二十年，新紫阳公司投资装修及添置物品系以二十年租赁期为预期，且腾信公司已经实际使用新紫阳公司的装修及部分用品物品用于经营，故应作价给予相应赔偿。物品价格鉴定结论中存在重复计算的不合理部分应予以扣除，其他依据市场价格做出的鉴定结论应予以采信。鉴于录像显示新紫阳公司已经于本院委托进行物品价值鉴定前搬走了部分物品，且具体不详；鉴定机构按照双方分别提供的物品清单做出的物品价值鉴定数额差距约50万元，且鉴定结论确实存在装修工程与物品价值重复计算的情况。综合上述因素，本院对腾信公司应予返还的物品价值依据腾信公司提供的清单为准。装修价值评估原值为24486755元。
由于1288号房间不在新紫阳公司的承租范围内，其要求赔偿该房长期不能使用导致的经济损失的主张缺乏依据，不予支持。
2006年5月24日签订的房屋租赁合同6-8条约定，乙方免费使用甲方楼体西北角做酒店标识及西南角部分位置作为广告位，尺寸及位置详见附件九。2006年11月20日，双方专门就广告问题签订补充协议，约定经双方友好协商，乙方租用甲方楼体西面顶部的中间广告牌（详见广告位置图），租金每年10万元，自2007年元月1日起租至房屋租赁合同结束之日止。后一份协议应视为双方协商一致对之前房屋租赁合同相应条款的变更。现新紫阳公司主张返还10万元广告费于法无据，不应支持。
因腾信公司未就其主张的新紫阳公司未按时提供装修竣工图提举证据，故对其要求新紫阳公司支付相当于当年度三个月租金的违约金的反诉主张，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认北京新紫阳假日大酒店有限公司与北京腾信科技孵化器有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议于二ＯＯ八年十月十九日解除；
二、北京新紫阳假日大酒店有限公司向北京腾信科技孵化器有限公司支付租金六百二十三万一千四百三十五元；
三、北京腾信科技孵化器有限公司向北京新紫阳假日大酒店有限公司退还保证金三百六十万六千七百零六元七角四分，并支付装修补偿金一千九百三十七万零一百四十五元、物品补偿金二百九十二万三千八百四十元；
四、上述两项折抵，北京腾信科技孵化器有限公司于本判决生效后十日内支付北京新紫阳假日大酒店有限公司一千九百六十六万九千二百五十六元七角四分；
五、驳回北京新紫阳假日大酒店有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回北京腾信科技孵化器有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费十九万四千五百元，由北京新紫阳假日大酒店有限公司负担十七万四千五百元，已交纳；由北京腾信科技孵化器有限公司负担二万元，于本判决生效后十日内交纳。
本诉诉讼费十二万七千四百八十六元（北京新紫阳假日大酒店有限公司已预交），由北京新紫阳假日大酒店有限公司负担十二万五千元，由北京腾信科技孵化器有限公司负担二千四百八十六元，于本判决生效后七日内交纳；反诉诉讼费四万三千四百一十八元（北京腾信科技孵化器有限公司已预交），由北京腾信科技孵化器有限公司负担四万一千元，由北京新紫阳假日大酒店有限公司负担二千四百一十八元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曲育京
人民陪审员 陈萍芳
人民陪审员 宋力华
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 卢 秋