广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民一终字第92号
上诉人（一审原告）：李采璇
被上诉人（一审被告）：穆平
一审第三人：广西振业房地产股份有限公司
一审第三人：深圳市振业物业管理有限公司北海分公司，
上诉人李采璇因与被上诉人穆平、一审第三人广西振业房地产股份有限公司（以下简称振业公司）、深圳市振业物业管理有限公司北海分公司（以下简称物业公司）物权保护纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2012）海民初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月19日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月22日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人陈远胜、欧美玲，被上诉人的委托代理人伍国裕，一审第三人振业公司的委托代理人黄云、物业公司的委托代理人黄仕东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：座落北海市北海大道163号的中央华府商住楼的开发商是第三人振业公司，物业管理人是第三人物业公司。�央华府商住楼0308号房屋买受人是原告，0103号、0202号商铺的买受人是张静、ＸＸ，0202号商铺的上方是原告房屋所在的三层裙楼露台。按振业公司在与购房者签订的《商品房买卖合同》中约定，上述商住楼的外墙面使用权归出卖人振业公司所有，三层裙楼露台使用权归第三层买受人使用管理。振业公司委托物业公司对上述商住楼外墙的使用进行管理，业主在外墙搭建广告牌需经过物业公司审批。2009年4月，原告在没有经过物业公司同意的情况下，擅自在中央华府0308号房屋露台外墙，即中央华府0202号商铺的上方和侧面外墙设置“完美”牌产品的广告牌。2010年10月28日，被告向张静、ＸＸ租赁中央华府0103号、0202号商铺经营灯饰城，需对商铺外墙进行装修，被告将外墙装修方案报告物业公司审批并获同意。因原告设置的广告牌有长l9.85米、高度2.375米，面积为47.14平方米向下的部分延伸至被告承租的商铺相对应的外墙，物业公司通知原告拆除上述广告牌部分，但原告一直不同意拆除。在此情况下，被告自行将原告的上述广告牌部分拆除，并在原告广告牌被拆除的位置进行了外墙装修设置了自己的广告牌。原、被告双方为此发生纠纷，原告提起本案诉讼，请求被上诉人：1、拆除在北海市北海大道163号中央华府0308号房屋露台外墙的广告牌铁架；2、恢复原告在上述露台外墙设置的“完美”产品展示图片广告牌；3、对被告损坏的上述房屋露台、墙体及铝板恢复原状；4、赔偿原告财产损失2600元；5、用书面形式向原告赔礼道歉；6、拆除修建在北海市北海大道163号中央华府0103铺面前1楼至楼外墙面上的铁架。一审庭审中，原告表示对两个第三人不主张权利。
一审法院认为：位于北海市北海大道l63号的中央华府商住楼的开发商是第三人振业公�，按振业公司在与购房业主签订的《商品房买卖合同》中约定，上述商住楼的外墙面使用权归出卖人即振业公司所有，三层裙楼露台使用权归第三层买受人使用、管理。振业公司委托了第三人物业公司对上述商住楼外墙的使用进行管理，故业主在外墙搭建广告牌需经过物业公司的审批同意。中央华府0308号房屋为原告所有的房屋，根据其与第三人振业公司签订的《商品房买卖合同》中的约定，原告可自行管理使用的应只是其房屋前三层裙楼露台内的部分，而三层裙楼露台的外墙部分的使用权应属于第三人振业公司，根据振业公司的授权委托，外墙部分的使用需经过物业公司的审批同意。被告通过租赁取得了中央华府0103号、0202号商铺的使用权，被告使用中央华府0103号、0202号商铺的上方和侧面外墙（包括原告的中央华府0308号房屋露台外墙）装修及设置广告也取得了�三人物业公司的审批同意。而原告在使用中央华府0308号房屋三层裙楼露台外墙设置“完美”广告时，并未经过第三人物业公司的审批同意，其不具备对三层裙楼露台外墙的合法使用权。在其后物业公司通知原告拆除上述广告牌时，原告也拒绝拆除，原告拒绝拆除广告牌的行为，妨碍了被告对商铺相关外墙的正当使用，被告在此情况下将原告广告牌自行拆除，其行为并不构成对原告的恶意侵权。本案中，原告未能举证证明被告正当使用中央华府0103号、0202号商铺的上方和侧面外墙（包括原告的中央华府0308号房屋露台外墙）装修及设置广告牌的行为对原告构成了侵权，也未能举证证明其有合法权益受到被告侵犯造成的具体损失，故原告的诉讼请求，没有依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若�规定》第二条的规定，遂判决：驳回原告李采璇的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
李采璇不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定下列事实有误：1、原审判决认定“第三人振业公司委托物业公司对上述商住楼外墙的使用进行管理。”、“业主在外墙搭建广告牌需经过物业公司审批。”是错误的，理由：1）第三人物业公司当庭否认得到相关授权的事实。2）第三人物业公司在庭审中承认业主在外墙搭建广告牌无需经过物业公司审批，也从没有人申请过。3）上诉人对北海市北海大道163号中央华府0308号房专用的露台外墙具有合法的使用权。涉案露台在规划上专属于上诉人的0308号房。《商品房买卖合同》也约定，三层裙楼露台对应于0308号房的部分，归0308号房屋业主使用。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问�的解释》第四条：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。上诉人设置的“完美”广告牌正是利用上诉人专有部分相对应的外墙面，上诉人对该外墙面具有合法的使用权。4）建筑物的外墙属于业主共有，由业主共同决定使用，物业公司无权擅自处置业主的共有部分。建筑物的外墙是《物权法》明确规定的属于业主共有部分，只能由业主享有共有和共同管理的权利。商品房买卖合同约定建筑物的外墙面使用权归出卖人建设单位振业公司所有，与法律强制性规定相抵触，应属于无效的条款。2、原审判决认定“2009年4月，上诉人在没有经过物业公司同意的情况下，擅自在中央华府0308号房屋露台外墙，即中央华府0202号商铺上方和侧面外墙设置‘完美’牌产品广告牌。”和“上诉人设置的广告牌有长19.85米、高度2.375米，面积为47.14平方米向下的部分延伸至被上诉人承租的商铺相对应的外墙。”是错误的，理由：上诉人2010年4月，在中央华府0308号房屋露台外墙设置“完美”牌产品广告牌，原先该广告牌向下的部分的确有延伸至0202号房屋相对应的外墙，但经0202号房屋业主和物业公司的干涉下，已经改正，对此，0202号房屋业主和物业公司并无异义。3、原审判决认定“被上诉人将外墙装修方案报告物业公司审批并同意。”是错误的，理由：1）如前所述，第三人物业公司在庭审中也承认业主在外墙搭建广告牌无需经过物业公司审批。2）被上诉人伪造公章，向法院提供伪造的证据，用于证明被上诉人将外墙装修方案报告物业公司审批并同意。上诉人认为该证据不具备客观性、合法性。二、原审法院违反法定程序。1、原审法院违法调查收集证据。原审法院在没有当事人申请的情况下，违反程序，自行收集对一方当事人有利的证据（向物业公司职员张德平作调查笔录），违反了法律规定。2、被上诉人为了证明其拆除上诉人悬挂在自家露台外墙的广告的正当的，是得到物业公司的批准的，向法院提供了一份证明，该份证分上下两个组成部分，上部分内容由第三人振业公司出具，并加盖振业公司公章。振业公司在庭上明确表述：该证据并非出自振业公司之手，振业公司也从未在这样的文件上加盖过公章。因此，被上诉人已经涉嫌伪造企业公章、伪造证据，妨碍司法，本案应当中止审理，将犯罪线索移交公安机关，依法追究被上诉人涉嫌伪造公司、企业印章罪。该份证据的下半部分由物业公司出具，当时的负责人是张德平，显然，物业公司在这份已经被确认系伪造的证据上出具证明，有与被告合伙伪造证据之嫌。故物业公司的原负责人张德平向法院所作的供述，显然没有法律效力。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人在原审的全部诉讼请求。
被上诉人答辩称：上诉人认为一审判决有误是上诉人的单方理解，没有事实和法律支持，一审判决对证据的采信正确，程序合法，实体判决正确，请求二审法院予以维持。
一审第三人振业公司、物业公司均表示同意被上诉人的答辩意见，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院另查明：涉案的中央华府0308号房屋为作宅用房，中央华府0103号、0202号房屋为商业用房。
本院还查明：被上诉人在二审诉讼中表示同意补偿上诉人10000元。
根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、上诉人对讼争的外墙是否享有使用权；2、被上诉人拆除上诉人的广告牌的行为是否构成侵权，上诉人的各项请求是否有事实和法律依据；3、一审判决是否存在程序上的不当。
关于上诉人对讼争的外墙是否享有使用权的问题，上诉人认为根据《商品房买卖合同》的约定，三层裙楼露台对应于0308号房的部分，归0308号房屋业主使用。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。”的规定，其对该外墙享有合法的使用权。被上诉人则主张其涉案外墙享有使用权，上诉人不享有使用权。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“除法律、行政法规规定�共有部分外，建筑物区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……”和《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”的规定，涉案的商住楼外墙包括三层裙楼露台对应的外墙部分属于中央华府业主共有部分，业主享有共有和共同管理的权利，但因中央华府的业主在与开发商振业公司签订《商品房买卖合同》时已约定商住楼的外墙面使用权归振业公司所有，即中央华府业主已将其对外墙的共有权中的使用权处分给了振业公司。上诉人主张该合同条款无效缺乏法律依据，本院不予采纳。上诉人与振业公司签订的《商品房买卖合同》虽约定0308号房对应的三层裙楼露台�用权归上诉人使用管理，但并未约定三层裙楼露台对应的外墙面归上诉人管理使用，而上诉人的0308号房为住宅用房，其只能基于该房屋的使用性质对其专有部分特定使用功能的合理使用，但上诉人却在未经一审第三人振业公司或物业公司同意的情况下，在三层裙楼露台的外墙面设置商业广告，其该行为并不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。”的规定，因此，上诉人主张其对中央华府0308号房专用的露台外墙的使用符合上述规定，其对该外墙具有合法的使用权的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于被上诉人拆除上诉人的广告牌的行为是否构成侵权，上�人的各项请求是否有事实和法律依据的问题，上诉人主张被上诉人拆除其“完美”广告牌，对上诉人构成了侵权，应承担侵权责任。本院认为，中央华府商住楼的外墙面使用权归一审第三人振业公司，振业公司委托一审第三人物业公司对中央华府商住楼包括外墙面的使用进行管理，因此，业主对外墙面的使用应当经物业公司的批准同意。诉讼中，上诉人承认其在三层裙楼露台的外墙面设置“完美”广告牌未经物业公司的批准同意，因此，上诉人对该墙面的使用缺乏依据。而被上诉人租赁中央华府0103号、0202号商铺经营灯饰城，需对商铺外墙包括三层裙楼露台的外墙面进行装修和设置广告的方案已报告物业公司审批并获得了同意，该事实有时仍任物业公司的负责人张德平的证词证实，一审第三人振业公司和物业公司对一审认定业主在外墙搭建广告牌需经过物业公司审�以及被上诉人设置的广告牌已获物业公司审批同意和物业公司通知上诉人拆除“完美”广告牌的事实予以认可。因此，被上诉人对涉案外墙面具有合法的使用权。被上诉人在其和物业公司通知上诉人拆除广告牌遭拒绝后，被上诉人为行使其对涉案外墙面的合法使用权，将上诉人的广告牌拆除，其行为并不构成对上诉人的侵权。由于被上诉人对上诉人不构成侵权，那么上诉人请求被上诉人承担排除防碍、恢复原状、赔偿损失、赔礼道歉等侵权责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但鉴于被上诉人在二审诉讼中表示同意补偿上诉人10000元，本院予以准许。
关于一审判决是否存在程序上的不当的问题，上诉人认为一审法院违法调查收集证据和采纳被上诉人提供的涉嫌伪造的证据，程序违法。本院认为，一审法院为查清案件事实依职权向时任一审第三人物业公司的负责人张德平对案件相关事实进行调查，程序上并无不当；且该调查笔录已经过庭审质证，质证时，上诉人对该证据的真实性、合法性以及一审法院依职权调取该证据的程序均未提出异议，也没有向法院申请通知张德平出庭接受质询。因此，上诉人认为一审法院违法调查收集证据理由不成立，本院不予采纳。对于被上诉人一审提供的振业公司出具《证明》，虽然振业公司对该证明上的印章真实性提出质疑，但因该证据并非为认定本案事实的唯一证据，一审法院也未采纳该证据作为认定本案事实的依据。综上，上诉人认为一审判决程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，实体判决和适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。鉴于被上诉人在二审诉讼中表示同意补偿上诉人10000元，本院予以准许。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、北海市海城区人民法院（2012）海民初字第424号民事判决；
二、被上诉人穆平于本判决发生法律效力之日起十日内补偿上诉人李采璇10000元。
上诉案件受理费9727元，由上诉人李采璇负担。
上述义务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限内履行完毕；逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 魏玉芳
审判员 刘付超
审判员 汪海敏
二〇一三年七月十五日
书记员 龚安珍
附：本判决引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者无法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。