湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）州民一终字第203号
上诉人（原审被告）湖南省乾程房地产开发有限公司，住所地吉首市教育路3号乾程商厦写字楼。
法定代表人陈绪前，该公司董事长。
委托代理人黄中琬，男，1947年7月24日出生，瑶族，湖南省吉首市人，州检察院退休干部，该公司常年法律顾问。
委托代理人李龙，男，1965年1月16日出生，汉族，湖南龙山县人，该公司副总经理。
被上诉人（原审原告）刘建平，女，1968年11月12日出生，汉族，湖南省吉首市人。
委托代理人ＸＸ飞，湖南董艺律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）中国建设银行湘西土家族苗族自治州分行工会。
负责人：丁绍文，该工会主席。
委托代理人唐毅，男，1975年2月25日出生，土家族，湖南省古丈县人，州建设银行职工。
原支持起诉机关湖南省吉首市人民检察院。
上诉人湖南省乾程房地产开发有限公司（以下简称乾程房地产开发公司）与被上诉人刘建平、原审第三人中国建设银行湘西土家族苗族自治州分行工会（以下简称州建行工会）商品房预售合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2013）吉民初字第480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月18日受理后，依法组成合议庭，于同年12月4日对本案进行公开开庭审理。上诉人乾程房地产公司的委托代理人黄中琬、李龙，被上诉人刘建平的委托代理人ＸＸ飞，原审第三人州建行工会的委托代理人唐毅到庭参加诉讼。经本院依法传唤，上诉人乾程房地产公司的法定代表人陈绪前及被上诉人刘建平、原审第三人州建行工会的负责人丁绍文经本院合法传唤未到庭。原支持起诉机关湖南省吉首市人民检察院未参加二审诉讼。本案现已审理终结。
原判认为，2007年1月17日，第三人州建行工会与被告乾城房地产公司协商签订《州建行职工集团订购住宅合同》（以下简称《团购合同》）。该合同约定：由州建行工会（80-100户职工）以集团订购的形式购买乾程房地产公司开发的吉首市乾州新区水厂路“九龙山庄”项目80至100套住宅，住宅单价为1500元／㎡，每户建筑面积240-280㎡，建筑占地面积100㎡以内，建筑层数三层以内（含三层）；乾程房地产公司为每户办理土地分割证及房产证，费用按规定承担；参与团购者在乾程房地产公司办理好土地使用权总证后，每户向该公司交纳首付款10万元，首付款交纳后两天内该公司与购房户另签定订购合同，超过两天后不再与州建行职工用户按1500元／㎡销售。随后，州建行工会电脑打印制作了团购“九龙山庄”项目A区住房（别墅区住房）名册，名册中显示参与团购的人数为77人。
2008年12月28日，乾程房地产公司因建房资金短缺，与州建行工会的代表签订《借款协议》。该协议约定：乾程房地产公司向州建行工会参与团购的购房户借款，户均5万元；该公司给予出借资金的购房户每月200元的购房优惠款，优惠款在购房款中抵减，优惠时间算至乾程房地产公司向州建行工会参与团购的购房户交付房屋钥匙日止，本次所借的5万元转为购房户的首付款，多退少补；乾程房地产公司在2009年8月26日前全部交房，若没有按时交房，则视为违约，承担总购房款的30%的违约金，违约金可折抵购房款；乾程房地产公司承担违约责任后，与州建行工会重新约定交房日期，但不得超过2009年10月26日，如果再次违约，双倍赔偿州建行工会购房户定金，原售房价格不变，乾程房地产公司不得将房屋出售给其他购房者。
州建行工会与乾程房地产公司签订上述《团购合同》和《借款协议》后，刘建平按《团购合同》和《借款协议》约定向乾程房地产公司交付了购房首付款10万元及出借款5万元。2009年1月14日，刘建平与乾程房地产公司正式签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：刘建平购买乾程房地产公司开发的位于吉首市乾州新区水厂路南侧“九龙山庄”项目A区54号房，面积为332.77平方米，单价为1500元／㎡，总价款为499155元，首付总价款的30%，其余按揭贷款支付；交房时间为2009年8月26日前，违约责任按《借款协议》约定执行；房屋交付方式为乾程房地产公司将验收合格的商品房以书面通知方式告知刘建平办理交房手续。
2009年5月18日，乾程房地产公司向州建行工会发出《工作联系函》，表示因春季以来雨水特别多，致使该行职工团购的住宅施工进度遭受严重影响，不能如期交房，要求将交房日期顺延阴雨天气及法定节假日。州建行工会负责人陈建国次日在联系函上签注“情况属实”。同年11月10日，乾程房地产公司又向州建行工会发出第二份《工作联系函》，表示因工地施工原因，冬季气温低以及小区已安装设施的安全完整问题，交房日期要顺延至2010年5月底。陈建国次日在联系函上签注“根据工地实际情况同意交房时间延期”。2010年3月18日，乾程房地产公司第三次向州建行工会发出《工作联系函》，表示因小区道路及配套环境不完善，物业管理没有到位等原因，交房时间要往后顺延。陈建国次日在联系函上签注“同意在物业管理到位，确保安全的前提下交房”。2011年9月6日，乾程房地产公司向州建行工会发出《关于州建行职工因团购乾程公司定向开发的多层住宅商品房要求调差的工作联系函》，要求包括刘建平在内的购房户就所购买的房屋每平方米加价100元。同年11月15日，州建行工会发出《致湖南乾程房地产开发公司的函》，要求乾程房地产公司按照协议履行义务，不同意提价收房，并要求该公司承担逾期交房的违约责任。
因与乾程房地产公司多次协商无果，刘建平诉至原审法院，请求判令：1、乾程房地产开发公司立即按照合同约定交付符合条件的房屋并及时办理房屋产权证、土地使用权证等相关权属证书；2、乾程房地产开发公司立即一次性支付逾期交房违约金149746.5元；3、乾程房地产开发公司承担本案一切诉讼费用。
原判认为：一、关于《州建行职工集团订购住宅合同》及《借款协议》与《商品房买卖合同》主体、性质的问题。该三份合同签订的主体不同，《州建行职工集团订购住宅合同》及《借款协议》签订的主体系第三人州建行工会和乾程房地产开发公司，而《商品房买卖合同》签订的主体却是乾程房地产开发公司和本案购房户。根据合同相对性的原理，上述合同约定的部分条款虽有承接性、关联性，但合同主体不同，权利与义务指向也不同，故不属于主合同与次合同关系，被告的辩解意见不能成立。合同的性质不同，《州建行职工集团订购住宅合同》是一份团购意向性质的合同，而《商品房买卖合同》则是一份正式、独立性质的买卖合同，购房户与开发商正式签订《商品房买卖合同》后，原第三人与开发商签订的意向团购合同关系即行终止，权利与义务随之消灭，商品房买卖的权利与义务由新的合同主体约定、履行、承担，故第三人不再具有商品房买卖合同的当事人主体资格。
二、第三人州建行工会签署同意延期交房的意见，对原告是否具有法律约束力的问题。被告称延期交房是征得本案第三人同意的观点不能成立，理由如下：其一，如前所述，第三人州建行工会不是商品房买卖合同适格的相对方，也没有得到购房户的委托授权，无权签署同意延期交房的意见，且签署意见后未得到原告的追认，其无效代理行为对原告不具有法律约束力；其二，商品房延期交付、商品房提价等事宜属于双方当事人协商的范畴，需经双方当事人协商一致，协议才能发生效力。
三、关于原、被告是否存在违约并承担违约责任的问题。2009年1月14日，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，当属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告在与被告签订商品房买卖合同之前，按照原团购合同和借款协议要求，交付了购房首付款10万元及抵作购房款的出借款5万元，并按揭贷款付清了购房余款349155元，已经履行了商品房买卖合同约定的全部义务。被告乾程房地产开发公司在履行商品房买卖合同过程中，违反《商品房买卖合同》相关交房期限的约定，长期拖延交房，至今没有给原告下达交房书面通知，导致原告不能入住使用所购商品房，故被告应依法承担违约责任，支付原告违约金149746.5元。
综上所述，原告要求被告交付房屋并办理相关权属证书，以及要求被告支付违约金的诉讼请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南省乾程房地产开发有限公司在本判决生效后五日内，向原告刘建平交付经验收合格的吉首市乾州新区南侧A区54号商品房，并在交房后一百八十日内为原告刘建平办理完毕相应的商品房产权证和土地使用权证；二、被告湖南省乾程房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告刘建平支付违约金人民币149746.5元。案件受理费3295元，案件保全费1269元，共计4564元，由被告湖南省乾程房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人乾程房地产公司不服原判，上诉称：一、原审判决认定的事实有失偏颇，显失公平。1、不管是《团购合同》还是《借款协议》，均由州建行工会与上诉人所签订，并都在《商品房买卖合同》之前签订。而一审判决只认可州建行工会在本案中有利于购房户行为，有失偏颇。2、州建行工会的代表人陈建国的行为具有完全的法律效力。虽然2010年改选后，陈建国不再兼任州建行工会主席，但建行职工团购房住房建设工作经办班子和人员未变，建行职工团购住房建设工作仍由陈建国与上诉人进行接洽和协商。陈建国代表州建行工会在三份《工作联系函》的签字，对于购房户都具有约束力。原审法院重审判决却完全否认了陈建国在三份《工作联系函》签署意见的效力，却又认可了《团购合同》和《借款协议》，并据此作出了有利于购房户而不利于上诉人的判决，有失公平。3、2011年11月15日，州建行工会向上诉人发了《致湖南省乾程房地产开发公司的函》，这是以州建行工会的名义所签发，代表了所有购房户。原审法院重审判决同样认可了这个行为，而又一味强调《商品房买卖合同》的相对性，作出不利于上诉人的判决。二、《商品房买卖合同》关于交付期限的约定。上诉人因与州建行工会就图纸、户型、面积等一直进行磋商，直至规划部门批准，耗费了大量时间，2008年、2009年又遇到非法集资风暴，势必导致工程进度缓慢等客观原因不能如期交房，不是故意拖延交房时间。上诉人不存在违约。三、原审法院重审判决适用法律错误。原审法院对全案事实只作有利于原告的取舍。全案没有一份证据证明州建行工会同刘建平是代理与被代理关系，既没有代理合同，也没有授权委托书。州建行工会同上诉人签订《团购合同》和《借款协议》时，也没有说明是代理关系，该工会也没有认同是代理行为。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款判决错误。
被上诉人刘建平答辩称，一、原审认定事实清楚。上诉人存在违约行为。上诉人在一审中提供的与建行工会的三份延期交房联系函一直没有原件，依法不能予以采信。请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人州建行工会口头答辩称：一、上诉人发给州建行工会的三份《工作联系函》虽然没有提交原件，但发函是事实。二、本案诉讼要看购房的前因后果，三份合同要关联来看。三、上诉人违约事实存在，应该承担违约责任。但购房户不要扩大自己的诉讼范围，要求赔偿金应当，但不要过高。
本院经审理查明：1、乾程房地产公司于2011年9月20日将约定交付的房屋申请政府有关部门验收，2012年3月15日才验收合格。2、2011年12月14日，乾程房地产公司取消其《关于州建行职工因团购乾程公司定向开发的多层住宅商品房要求调差的工作联系函》，不再要求房价调差。3、乾程房地产公司至今没有直接书面通知杨建平办理交房手续。
以上事实，有当事人当庭陈述及相关书证佐证，足以认定。
本院经审理查明的其他案件事实与原审认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，涉及的主要争议焦点：一、州建行工会在本案住宅团购行为中的法律地位。二、陈建国三次在《工作联系函》上签署意见的法律效力。三、本案《团购合同》、《借款协议》与《商品房买卖合同》之间的法律关系。四、乾程房地产公司应否承担违约责任。
关于争议焦点一，州建行工会在本案住宅团购行为中的法律地位。在《团购合同》中，州建行工会作为乙方的规范表述是“州建行机关工会（80—100户职工）”。在《借款协议》中，首先写到“乙方（指乾程房地产公司）为了履行合同讲究信用，项目按期完工交付甲方（指州建行工会）业主，特向甲方购房业主借资要求。现就借资事宜，经甲、乙双方及业主充分友好协商······”。州建行工会虽然以自己名义签署《团购合同》和《借款协议》，但其不是为自己购买住宅，也不是自己借款给乾程房地产公司，乾程房地产公司对此十分清楚。州建行工会本身的重要职责是为州建行的干部职工谋取更多福利。州建行工会的诉讼代理人在原审法院重审庭审中，已经明确说明该工会是受参与团购的州建行干部职工的委托。刘建平的诉讼代理人称购房户是委托州建行工会做团购住宅的前期组织工作。州建行工会及刘建平的诉讼代理人的说法，符合本地单位组织所属干部职工团购房屋的通常规范做法。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”因此，不能因为州建行工会以自己名义与乾程房地产公司签署了《团购合同》和《借款协议》，就否认其只处于参与本案团购的购房户的委托代理人的法律地位。只是州建行工会此时处于由《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条直接规范的、以代理人自己名义进行法律行为的间接代理人的地位，而非通常所见的、以被代理人名义进行法律行为的直接代理人的地位。在刘建平直接与乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》后，虽然可以认为州建行工会仍然处于包括刘建平在内的参与本案团购的购房户的委托代理人的法律地位，但其权限应仅限于代表购房户督促乾程房地产公司全面履行合同，且不得作为委托代理人擅自提出或同意变更《商品房买卖合同》的明确约定，除非得到委托人刘建平的明确授权。
关于争议焦点二，陈建国三次在《工作联系函》上签署意见的法律效力。州建行工会只处于参与本案团购的购房户的委托代理人的法律地位。陈建国无论是前期作为州建行工会的负责人，还是后期作为州建行工会团购工作小组的实际负责人，其在组织团购工作中的权限，均不能超过州建行工会作为委托代理人的权限。特别是在购房户已经直接与乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》后，州建行工会及陈建国更应该审慎履行委托代理人职责，不得提出或同意变更《商品房买卖合同》的明确约定，除非得到作为委托人的购房户的明确授权。对交房期限的变更，属于对《商品房买卖合同》关键事项的重大修改，依法必须经过《商品房买卖合同》的双方当事人协商一致。陈建国在没有得到作为委托人的购房户的明确授权情况下，三次在《工作联系函》上签署同意延期交房的意见，属于典型的无权代理行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，该无权代理行为对购房户不发生法律效力。至于2011年11月15日《致湖南乾程房地产开发公司的函》，州建行工会是在得到购房户明确授权或者认可的情况下发出的，是典型的有权代理行为，当然对购房户发生法律效力。何况，《致湖南乾程房地产开发公司的函》的内容是不同意乾程房地产公司部分变更《商品房买卖合同》约定内容的请求，要求该公司严格遵守《商品房买卖合同》的约定。乾程房地产公司企图以州建行工会发出《致湖南乾程房地产开发公司的函》的行为有效，来推断陈建国三次在《工作联系函》上签署同意延期交房的意见也具有法律效力，因前提明显不同，因而理由明显不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点三，本案《团购合同》、《借款协议》与《商品房买卖合同》之间法律关系。购房户以自己名义与乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》，是落实《团购合同》和《借款协议》相关内容，进一步直接明确了双方的权利义务。《团购合同》和《借款协议》并不因为《商品房买卖合同》的签订而当然失效。因此，《团购合同》、《借款协议》约定的相关内容被《商品房买卖合同》吸收的，应以《商品房买卖合同》的直接约定为准；《团购合同》、《借款协议》中没有被《商品房买卖合同》吸收但也没有被《商品房买卖合同》明确否定或者修改的相关内容，应作为《商品房买卖合同》附件，仍然对购房户及乾程房地产公司均有法律约束力；《团购合同》、《借款协议》中相关内容已经被《商品房买卖合同》明确否定或者修改的，不再具有法律约束力。处理本商品房预售纠纷案，首先是直接依据《商品房买卖合同》，其次是将虽没有被《商品房买卖合同》吸收但也没有被其明确否定或者修改的《团购合同》、《借款协议》中相关内容，作为补充合同依据。乾程房地产公司的上诉理由完全割裂《团购合同》、《借款协议》与《商品房买卖合同》的有机联系，实际上是企图否认《商品房买卖合同》的法律效力和在本案商品房预售行为中的关键性法律地位，本院不予支持。州建行工会述称本案诉讼要看购房的前因后果，三份合同要关联来看的理由，能够成立。
关于争议焦点四，乾程房地产公司应否承担违约责任。本案刘建平与乾程房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。陈建国三次擅自在《工作联系函》上签署同意延期交房意见的行为对刘建平不发生法律效力。刘建平明确认可的《致湖南乾程房地产开发公司的函》，已经明确要求乾程房地产公司严格履行其与各购房户签订的《商品房买卖合同》，并承担违约责任。因此，乾程房地产公司没有在2009年8月26日向刘建平交付“九龙山庄”项目A区54号房，违背了该公司与刘建平签订的《商品房买卖合同》的明确约定，构成违约。乾程房地产公司没有向人民法院举证证明其具有免于承担违约责任的法律依据或合同依据。刘建平依据具有法律效力的《商品房买卖合同》的明确约定，要求判令乾程房地产公司承担违约责任，有充分的法律和合同依据，本院予以支持。
综上所述，原审认定事实基本清楚，程序合法，判令乾程房地产公司承担违约责任正确。但是，考虑到乾程房地产公司先后向州建行工会发过三次《工作联系函》，请求同意延期交房，均得到该工会负责人的签字认可，在逾期后刘建平也未及时向乾程房地产公司主张如期交房，乾程房地产公司当时误认为其申请延期交房已经得到购房户的认可；又考虑到本案系团购商品房，乾程房地产公司可获得的利润相对普通商品房买卖较小，依据公平原则，应由上诉人乾程房地产公司按《商品房买卖合同》确定的房屋总价款10%的标准酌情支付逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十八条、第六十条、第一百零七、第一百一十四、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第480号民事判决第一项，即“被告湖南省乾程房地产开发有限公司在本判决生效后五日内，向原告刘建平交付经验收合格的吉首市乾州新区南侧A区54号商品房，并在交房后一百八十日内为原告刘建平办理完毕相应的商品房产权证和土地使用权证”；
二、变更湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第480号民事判决第二项为：“上诉人湖南省乾程房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向被上诉人刘建平支付违约金人民币49915.5元。”
义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期间届满之次日起二年内向湖南省吉首市人民法院申请执行。
一审案件受理费3295元，案件保全费1269元，二审案件受理费3295元，共计7859元，由上诉人湖南省乾程房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭志友
审 判 员 彭 俊
审 判 员 向美蓉
二〇一四年三月二十七日
代理书记员 朱丽艳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……