陕西省澄城县人民法院
行 政 判 决 书
（2014）澄行初字第00019号
原告董惠娥，女。
特别委托代理人李栋房，男，陕西泰普律师事务所律师。
被告渭南市人民政府。
法定代表人奚正平，任市长职务。
委托代理人王静，女，陕西西岳律师事务所律师。
第三人蒋录云，女。
委托代理人韩述龙，男，系蒋录云之夫。
第三人韩述龙，男。
原告董惠娥不服被告渭南市人民政府、第三人蒋录云、韩述龙行政复议一案，渭南市中级人民法院�2014年11月10日裁定移交本院审理。本院于2014年11月27日受理后，于2014年12月4日向被告送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年2月13日公开开庭进行了审理。原告董惠娥及其委托代理人李栋房、被告委托代理人王静、第三人韩述龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告渭南市人民政府于2014年8月11日作出了渭政复决字（2014）12号行政复议决定书。
被告于2014年12月10日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据和依据：
第一组证据：
1、渭南市政府法制办公文处理笺。
2、行政复议案件处理审批表（受理）。
3、行政复议案件处理审批表（中止）。
4、中止行政复议通知书、申请书。
5、行政复议文书送达回证7份。
第二组证据：
1、韩述龙、蒋录云行政复议申请书。
2、潼关县政府行政复议答复书。
3、董惠娥答辩状。
4、韩述龙、蒋录云对潼关县政府的答辩。
5、潼关县政府提供的第3863号房屋登记档案：（1）产权产籍登记卡，（2）私有房屋所有权登记申请表，（3）房屋四至墙界申报表，（4）房屋所有权证（潼招私第40号），（5）证明，（6）交易过户通知书（潼房交字（1999）082号），（7）房屋所有权登记勘丈表，（8）勘丈计算面积附表，（9）私有房屋发证登记簿，（10）房屋所有权证存根。
6、潼关县开发区资产综合处置领导小组办公室房屋产权证书办理证明一份（2014.1.14）。
7、潼关县开发区资产综合处置领导小组办公室通知一份（2014.2.20），房屋产权证书办理证明一份（2014.1.14）。
8、潼关县城镇房屋所有权登记发证办公室通知（2014.1.28）。
9、潼关县开发区资产综合处置领导小组办公室《关于潼关县首饰一街39号、40号房屋有关情况的汇报。
10、中共潼关县委办公室《关于成立�关县开发区资产综合处置领导小组的通知》。
11、谈话笔录二份。
第三组证据：
1、1998年施行的《城镇房屋所有权登记管理办法》。
2、《行政复议法》第二十八条。
原告董惠娥诉称，原告董惠娥之夫韩述增与第三人韩述龙系兄弟。韩述增排行老二，韩述龙排行老八。1999年9月，由原告夫妇补偿第三人夫妇8万元，第三人将兴隆商街一街40号房屋赠与原告，韩述龙向房管所出具了赠与证明，协助韩述增、董惠娥办理房屋产权证。潼关县房管所依据当时的政策、经过审核程序向韩述增、董惠娥颁发了潼城私字第3863号《房屋所有权证》。自1999年至2013年4月，原告夫妇一直在该座房屋二楼居住生活，收取一楼租金。两家也经常往来，第三人夫妇早知道韩述增办理了房屋产权证，但从未对该房屋的所有权提出过异议。2014年2月24日，第三人提出行政复议，早已超过复议�限，被告违反法定程序，中止复议后，又恢复复议时，没有书面告知原告，没有举行听证程序，侵害了原告的合法权益，因此，原告提起诉讼，请求判决撤销被告渭南市人民政府渭政复决字（2014）12号行政复议决定书，诉讼费用由被告负担。
原告提交了如下证据：
1、潼关县房管所的通告，证明发证机关发布了通告，第三人没有提出异议，应当知道给韩述增登记发证。
2、两份公证书，证明2002年正月初四，第三人知道房管所给原告颁发房产证，韩述增和韩述龙一起办证的事实，行政复议已超过期限，该房屋属于买卖，房款已经结清。
3、借条，证明韩述龙向韩述增借款的事实。
4、房屋所有权证40号，证明韩述龙自愿给韩述增过户，把40号证交给房管所的事实，说明第三人知道发证的具体行政行为，复议已经超过法定期限。
5、赠与证明，证明已经超过法定期限。
6、产权、产籍登记卡及申请，证明韩述龙知道给韩述增发证的情况。
7、调查笔录及书证，证明原告夫妇居住，收取租金的事实，第三人从没提出异议，复议已经超过法定期限。
8、潼关县开发建设总公司出具的证明，证明潼关县开发建设总公司没有“五证”，潼关县政府给原告发房产证符合实际情况。
被告辩称，被告行政复议程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人蒋录云、韩述龙共同辩称，同意被告的答辩意见，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人提交证据：
1、交款收据及说明共六份，证明第三人交款购买本案房产的事实。
2、金银首饰街售房说明，证明争议房产的每平方米价格。
3、招商公司发给的房产证，证明40号房屋为第三人所有。
4、潼改发1997第10号文件，证明证据3已经作废。
5、租赁合同，第三人为�议房产所有权人。
6、办理证明，证明第三人缴纳现金购买了本案争议的房屋，同意办理产权证书。
经过庭前证据交换和庭审质证，被告对原告提交的证据1，真实性无异议，对证明目的存在异议；证据2，真实性无异议，但对证人证言的真实性有异议，要求证人出庭接受质询。证据3，与本案无关联性；证据4，真实性无异议，证明目的存在异议；证据5，真实性和证明目的都有异议；证据6，真实性无异议，证明目的有异议；证据7，真实性无异议，证明目的有异议。收取租金不能证明拥有所有权，收条应由承租方持有，原告证据来源不合法。证据8，真实性无异议，关联性有异议。第三人对原告提交的证据质证意见和被告一致。本院认为，证据2，因证人未出庭接受质询，其内容的真实性不能确定；证据3无关联性；证据7真实性不能确定。证据1、4、5、6、8真实、合法�关联，本院予以确认。
原告对被告提交的第一组、第二组、第三组证据的真实性无异议，对第二组证据的证明目的有异议，认为不能证明复议决定书正确。第三人对被告的证据无异议。本院对被告的证据予以确认。
原告对第三人提交的证据1的真实性、关联性均表示异议。交款人名字存在后补的可能，不能显示为购房款；证据2，真实性无异议，但无关联性；证据3，真实性无异议，但不能支持第三人的观点，而且第三人本次提供的房产证和复议期间提交的房产证不一致，时间不同，其他都一样；证据4，真实性无异议，不能支持第三人的观点；证据5的真实性有异议，双方不存在该合同，签名不是韩述增，合同内容不符合当时实际；证据6已经被出具的单位作废。被告对第三人的证据的真实性、合法性、关联性都没有异议。本院认为，证据1、2、3、4、5与本案无关联性；证据6真实，合法、关联，予以确认。
经审理查明，潼城私字第3863号《房屋所有权证》所涉房屋位于潼关县经济开发区兴隆商街一街40号。该处房屋由“陕西潼关招商市场开发服务总公司”在上世纪90年代开发建设，公开出售。当时房屋出售后，由“陕西潼关招商市场开发服务总公司”向买受人出具自行印制的《房屋所有权证》以证明权利。
1999年12月7日，潼关县房管所向原告董惠娥夫妇颁发了潼城私字第3863号《房屋所有权证》，该证载明：所有人为韩述增，共有人为董惠娥，房屋座落于潼关县经济开发区兴隆商街一街40号。该房产证的登记档案中有：（1）陕西潼关招商市场开发服务总公司印制的潼招私字第40号《房屋所有权证》，（2）1999年10月20日，韩述增填写的《私有房屋所有权登记申请书》，（3）《证明》一份，主要内容为“韩述龙将40号房屋赠送给其二�韩述增”。
2003年12月，潼关县成立潼关县开发区资产综合处置领导小组，并成立办公室，负责开发服务总公司日常工作。2014年1月14日，潼关县开发区资产综合处置领导小组办公室应第三人蒋录云、韩述龙的请求，为其出具了办理潼关县经济开发区兴隆商街一街40号房屋所有权证书的证明。
2014年1月28日，潼关县城镇房屋所有权登记发证办公室向第三人蒋录云发出通知，主要内容为：你申请办理的原开发区首饰街40号房产资料已收悉。经查，此房产于1999年10月20日已登记。产权证号为：潼城私字第3863号，房屋所有权人：韩述增，共有人：董惠娥。若对此登记有异议，可通过行政复议或司法程序解决。
2014年2月20日，潼关县开发区资产综合处置领导小组办公室又向潼关县房管所出具了一份通知，主要内容为：2014年1月14日给蒋录云、韩述龙开出的38号、39号、40号三套房�的产权证书办理证明因内部审核程序不完善，声明作废。
2014年2月24日，第三人蒋录云、韩述龙向被告提出复议申请。因第三人于2014年4月17日提出鉴定申请，被告于2014年5月21日中止审理。2014年8月11日被告作出行政复议决定，2014年8月11日向第三人送达了复议决定书、2014年8月26日向董惠娥邮寄送达了复议决定书。
原告董惠娥对复议决定书不服，遂提起行政诉讼。
本院认为，本案争议的焦点是：被告的具体行政行为程序是否合法，认定事实是否清楚，适用法律是否准确？关于第三人的复议主体资格，即第三人与潼城私字第3863号《房屋所有权证》是否具有法律上的利害关系。作为本案争议房屋的出卖方潼关县开发区资产综合处置领导小组办公室出具了两份证明，前后矛盾，客观上对第三人主张的房屋买卖事实产生了不确定的民事后果，因此，第三人应当首先解决民�争议，否则，第三人的主体资格处于法律待定状态。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。1998年1月1日实施的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请所有权登记。根据上述法律规定，房地产开发企业应当先申请初始登记，然后才能出售，向买受人进行转移登记。因此，被告在复议中对原告适用了初始登记的规定，属适用法律错误。原告主张的第三人超过复议时效，原告的证据不足，本院不予支持。原告认为被告的复议行为，违反法定程序，被告在审查时，中止了复议程序，中止原因尽管不一致，存在一定瑕疵，但不影响当事人的合法权益。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，判决如�：撤销被告渭南市人民政府渭政复决字（2014）12号《行政复议决定书》，被告在法定期限内重新做出行政复议决定。
案件受理费50元，由被告渭南市人民政府负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于渭南市中级人民法院。
审 判 长 付毅超
审 判 员 张世强
人民陪审员 姬雷锁
二〇一五年二月十五日
书 记 员 郑开运