广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初3630号
原告：广东和丰物业服务有限公司广州分公司，营业场所广州市南沙区裕丽街6号114房。
负责人：黄逢裕。
委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。
被告：曾玉兴
原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称和丰物业广州分公司）诉被告曾玉兴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和丰物业广州分公司的委托代理人颜智鹏，被告曾玉兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告和丰物业广州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年8月16日至2017年6月30日的物业管理服务费6583.71元、2014年8月16日至2017年4月3日的公摊费用764.46元，并分别以每月欠款数为本金，按每日万分之五的标准向原告支付违约金直至还清欠款之日止；2.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告为南沙创鸿嘉园的物业管理公司，与广州市合富投资有限公司（以下简称“合富公司”）签订了《前期物业服务合同》，并经广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局备案。2013年3月24日，被告与合富公司签订《商品房预售合同》，购买南沙创鸿嘉园自编xx房（现裕丽街xx房）。2014年8月7日，合富公司书面通知被告于2014年8月16日收楼，但被告至今未办理收楼手续。《前期物业服务合同》约定由原告对创鸿嘉园小区提供前期物业管理服务，原告按酬金制方式收取物业服务费，物业服务费的标准为住宅2.1元/平方米，办公楼及公寓3.8元/平方米，原告每月按应收的物业服务费总额的10%计取服务酬金，预收物业服务费用按月交纳，被告应在每月5日前交纳，公共水电费分摊按广东省广州市物价局相关文件执行。同时，《前期物业服务合同》第21条第四款约定，因乙方原因出现空置房（包括未按时办理交房手续，办妥后未进行装修及居住后出现空置的），其物业管理服务费用按全额收取；《前期物业服务合同》第21条第8款又约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.3%向原告支付违约金。但被告至今拒绝交纳诉讼请求中的物业管理服务费和公摊费用，经原告多次催促，被告至今仍拒不交纳。
被告曾玉兴辩称：1.被告没有与原告签订物业服务管理协议，被告只是与开发商签订商品房买卖合同；2.被告没有收楼，不存在缴纳物业费，被告没有收楼的原因是开发商没有达到交楼条件，涉案房屋还未通气；3.因开发商延期交楼，依照合同约定，2014年8月8日开发商发了收楼通知书通知被告于2014年8月16日收楼，但被告去验房时只是通水通电但未通气，根据商品房买卖合同第12条约定，涉案房屋不符合交楼条件。原告与被告沟通，用开发商延期交楼的违约金来顶6年的物业管理费，开发商赠送2年物业管理费给被告。对公摊费计算方式没有异议，但不同意缴纳，因为被告没有收楼。
经审理查明：2013年3月24日，合富公司与被告签订《广州市商品房买卖合同》，该合同附件五为《前期物业服务合同》，约定“合富公司（甲方）委托和丰物业广州分公司（乙方）对创鸿嘉园提供前期物业服务，物业服务期限暂定为三年，自合同签订日起满叁年止或本物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。物业服务费收取标准为高层住宅物业每月以建筑面积每平方米2.1元，商业用房及办公物业每月以建筑面积每平方米3.8元。空置房物业服务费:纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（维修资金）由甲方全额交纳。因业主自身原因导致空置的，由业主承担。本物业服务费及其它相关费用、代收水电费等费用每月5日前交纳，每次交纳时间为每月25日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的千分之三的滞纳金；超过3个月仍不予缴纳的，乙方有权诉诸法律进行追缴等”。而合富公司与原告签的《前期物业服务合同》第二十一条第（八）项约定的交费时间为“本物业服务费及其它相关费用、代收水电费等费用每月5日交纳，每次交纳时间为每月25日前”。合同签订后，原告对小区进行物业管理。
另查明：合富公司于2014年8月6日向被告发出收楼通知书，通知被告在2014年8月16日收楼，被告确认在2014年8月8日收到收楼通知书。被告以涉案房屋不符合交楼条件为由至今未办理收楼手续。被告曾向本院起诉，要求合富公司支付逾期交楼违约金。本院于2016年3月31日作出（2015）穗南法民三初字第939号民事判决书，判决合富公司向被告支付从2014年1月1日起至2014年8月16日止的延迟交楼违约金。《广州市商品房买卖合同》约定涉案房屋用途为办公，建筑面积为49.66平方米。2016年1月27日涉案房屋经确权面积为51.2408平方米。原告提供欠费清单，载明2014年8月16日至2014年8月31日的物业服务费为97.4元，2014年9月1日至2014年9月30日的物业服务费为188.71元，2014年10月1日至2016年3月31日每月的物业服务费分别为188.7元，2016年4月1日至2017年6月30日止每月的物业服务费分别为193.4元，合共6583.71元。从2014年8月16日起至2017年4月3日止的电梯、梯灯、地下室照明、水泵、路灯、消防等公摊费用共计746.46元，其中，2015年1月25日前应缴交的公摊费为118.66元，2015年3月25日前应缴交的公摊费为40.6元，2015年4月25日前应缴交的公摊费为17.6元，2015年5月25日前应缴交的公摊费为27元，2015年6月25日前应缴交的公摊费为17.7元，2015年7月25日前应缴交的公摊费为24.7元，2015年8月25日前应缴交的公摊费为21.6元，2015年9月25日前应缴交的公摊费为29.5元，2015年10月25日前应缴交的公摊费为21.5元，2015年11月25日前应缴交的公摊费为29.1元，2015年12月25日前应缴交的公摊费为22.8元，2016年1月25日前应缴交的公摊费为28.1元，2016年3月25日前应缴交的公摊费为42.4元，2016年5月25日前应缴交的公摊费为42.7元，2016年7月25日前应缴交的公摊费为33.4元，2016年9月25日前应缴交的公摊费为26元，2016年11月25日前应缴交的公摊费为36元，2017年1月25日前应缴交的公摊费为33.1元，2017年3月25日前应缴交的公摊费为35.9元，2017年5月25日前应缴交的公摊费为98.1元。原告主张将延迟缴交物业费及公摊费的违约金标准统一调整为日万分之五。
庭审中，被告认为合富公司承诺赠送1年物业服务费2264元，并提供《创鸿南沙一品业主赠送管理费确认表》、《关于明确物业管理费赠送部分兑现方式的说明》。原告认为其是开发商作出的承诺，未经原告确认，不对原告发生法律效力，且被告没有缴纳物业管理费，不存在兑现的问题。
以上事实，有原告提供的产权情况表、《广州市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、南沙·创鸿嘉园交付使用通知书、EMS投递证明、欠费清单、律师函、挂号信函收据、公摊电费发票，被告提供的(2015)穗南法民三初字第939号民事判决书、创鸿南沙一品业主赠送管理费确认表、关于明确物业管理费赠送部分兑现方式的说明以及当事人陈述予以证实。
本院认为，被告对原告计算涉案房屋从2016年8月16日起至2017年6月30日止的物业服务费共6583.71元及从2016年8月16日起至2017年4月3日止的公摊费为746.46元无异议，本院予以确认，本案的争议焦点是被告应否向原告支付该费用及相应的违约金。对于该争议焦点的问题，本院阐述如下：合富公司与被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同附件五《前期物业服务合同》亦适用于被告，被告以没有与原告签订物业服务管理协议为由拒绝交纳物业服务费的理据不足，本院不予支持。合富公司已向被告发出交付使用通知书，通知被告于2012年8月16日收楼，但被告未办理收楼手续导致房屋空置，被告应按《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费及公摊费用。但原告主张2014年8月16日至2017年4月3日的公摊费为764.46元有误，本院对超出746.46元以外部分不予支持。《前期物业服务合同》约定被告逾期交纳物业服务费等费用，原告有权按日加收应收款千分之三滞纳金，现原告要求将违约金的标准调整为按每日万分之五计算属于对其自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以照准。合富公司与原告签的《前期物业服务合同》约定物业服务费等费用交纳时间为每月25日前，故物业服务费的违约金应以每月欠款金额为本金按每日万分之五的标准自应缴费日之次日（即当月26日）起计至实际付清欠款之日止；公摊费用的违约金应以每月欠款金额为本金按每日万分之五的标准自应缴费日之次日（即应缴款月的26日）起计至实际付清欠款之日止。至于合富公司是否存在逾期交楼及应承担的逾期交楼违约责任与本案是另一法律关系，被告以其未收楼为由拒绝交纳物业服务费、公摊费，并认为应从合富公司的延期交楼违约金中顶6年的物业服务费的抗辩理由不成立，本院不予支持。被告认为合富公司承诺赠送1年物业服务费2264元，其提交的《创鸿南沙一品业主赠送管理费确认表》注意事项写明赠送管理费程序，业主凭确认表于收楼后三个月内到小区物业管理处办理赠送登记手续，所获赠的管理费直接抵扣所认购单元应交的管理费，不能兑换现金，逾期办理的，视为业主自动放弃该赠送的管理费。而《关于明确物业管理费赠送部分兑现方式的说明》写明采用缴3送1的方式兑现。因被告至今未办理收楼手续，亦未缴纳过管理费，且原告不同意赠送管理费，故被告以此进行抗辩，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告曾玉兴应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付2014年8月16日至2017年6月30日的物业服务费6583.71元及违约金（违约金的计算方法：各以97.4元、188.71为本金，从2014年9月26日起至付清之日止，按每日万分之五的标准计算；从2014年10月1日起至2016年3月31日止，各以每月应交纳物业服务费188.7元为本金，分别从当月26日起至实际清偿之日止，均按每日万分之五的标准计算；从2016年4月1日起至2017年6月30日止，各以每月应交纳物业服务费193.4元为本金，分别从当月26日起至实际清偿之日止，均按每日万分之五的标准计算。每月物业服务费的违约金总额不得超过当月物业服务费金额）；
二、被告曾玉兴应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付2014年8月16日至2017年4月3日的公摊费用746.46元及违约金（违约金的计算方法：各以118.66元、40.6元、17.6元、27元、17.7元、24.7元、21.6元、29.5元、21.5元、29.1元、22.8元、28.1元、42.4元、42.7元、33.4元、26元、36元、33.1元、35.9元、98.1元为本金，分别从2015年1月26日、3月26日、4月26日、5月26日、6月26日、7月26日、8月26日、9月26日、10月26日、11月26日、12月26日、2016年1月26日、3月26日、5月26日、7月26日、9月26日、11月26日、2017年1月26日、3月26日、5月26日起至实际清偿之日止，均按每日万分之五的标准计算。每月公摊费用的违约金总额不得超过当月公摊费用金额）；
三、驳回原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告曾玉兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 老善涵
二〇一七年九月二十七日
法官助理 李静宜
书 记 员 钟秀娟