广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终4862号
上诉人（原审原告）：广东xx地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：李耀智，华南总裁。
委托代理人：关怡钧，该公司职员。
委托代理人：何恺鹏，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：程某，身份证住址广东省惠州市惠城区。
上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称xx公司）因与被上诉人程某居间合同纠纷一案，不服广东省广州市xx区人民法院（2015）穗云法民四初字第1374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年4月26日，xx公司作为中介方，促成案外人匡某（甲�，卖方）与程某（乙方，买方）签订了《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为广州市xx区集俊街72号202单元，房价为330万元；乙方知悉限购及贷款政策，确保可提供合资格文件以办理过户及贷款手续等。
同日，xx公司与程某签订了由xx公司提供的《咨询及中介服务费确认书（买卖）》，程某确认经xx公司独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》，并同意于签署确认书之日付清33000元作为咨询及中介服务费，逾期支付将按每天0.1%支付违约金。
由于程某不具备购买涉案房屋的资格，案外人匡某与程某签订《证明》，主要内容为双方同意解除2015年4月26日签订的《存量房买卖合同》，互不追究责任。
xx公司于2015年10月20日向原审法院提起诉讼，请求判令：程某立即向xx公司支付咨询及中介服务费33000元，并以该欠款为基数�按逾期每天0.1%的标准计算自2015年4月27日起至付清之日止的逾期违约金。本案受理费由程某负担。
程某向原审法院辩称：不同意xx公司的诉讼请求。我与xx公司之间的居间合同违反了国家强制性法规，是无效的。我不是本地户口，因此没有资格购买第二套房。xx公司没有告知我限购，有重大过错。而且《存量房买卖合同》已经解除，xx公司并未向我提供有效的中介及咨询服务，无权收取任何费用。
原审法院认为：《咨询及中介服务费确认书（买卖）》是xx公司、程某的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然xx公司促成了程某与案外人签订《存量房买卖合同》，但由于程某不具有购房资格而与案外人解除上述《存量房买卖合同》，双方的买卖关系不再继续。综合xx公司提供的中介服务情况，原审法院酌情认定程某�给付的中介费以10000元为宜。现xx公司要求程某支付中介费及逾期支付中介费的违约金合理合法，原审法院予以支持。违约金宜以中国人民银行同期同类贷款利率从2015年4月27日计至清偿之日。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院于2016年1月27日作出判决：在本判决生效之日起十日内，被告程某向原告广东中原地产代理有限公司支付咨询及中介服务费10000元及违约金（以10000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年4月27日起计至清偿之日，并以本金为限）。本案受理费708元，由原告广东中原地产代理有限公司负担354元、被告程某负担354元。
判后，上诉人xx公司不服原审判决，向本院提起上诉称：㈠原审法院没有查明本案事实。体现在：⒈程某是知悉广州市限购政策的。首先，广州市限购政策早在2011年就开始实施，并经广大新闻媒体宣传。程某在广州生活多年，曾购买过物业，其在庭上却陈述签订合同时不知道限购政策，显然不符合常理。其次，不光在《存量房买卖合同》中有约定相关的限购政策的条款，我方在签订合同前也向程某单独出具《购房资格调查确认表》对其购房资格进行确认，在程某填写签名后确认其具有购房资格，我方才最终促成签订《存量房买卖合同》。原审法院忽视了程某故意欺骗、隐瞒自身真实情况的事实。⒉关于买卖双方解除合同的根本原因。根据程某提供的《证明》显示，买卖双方解除合同，但并未明确是因为程某不具有购房资格而解除，原审法院在未查清程某知否知悉广州限购政策的基础上，将合同解除的原因简单推定为程某不具有购房资格显然不够严谨。购房人故意隐瞒自身的购房资格，却在签订合同以后以没有购房资格为由意图减免违约责任，不符合公平原则。㈡原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定作出酌情处理的判定属于适用法律错误。我方认为根据原审判决引用的法律并未能解释酌情处理的法律依据。根据《合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《买卖合同》第十条及程某出具的《咨询及中介服务费确认书》的约定，我方已为程某提供了订立合同的机会，并且根据现有的公开查询信息对房屋进行查处确认产权清晰，对程某的购房资格进行单独形式审查后最终促成了程某与卖方签订买卖合同。我方作为居间人已全部履行居间义务，未有任何故意欺骗或者隐瞒的行为，后续的买卖合同无法履行并非由于我方原因导致。相反，程某捏造自身购房资格信息，却在违约解除合同以后以不知悉限购政策为由推脱自身责任的行为存在恶意，应由其承担违约责任。我�与程某就咨询及中介服务费的约定是符合法律相关规定的，但原审法院在我方没有任何过错的情况下仅凭程某的借口酌情减免大部分中介费，不符合法律规定，也不符合公平合理原则。综上，请求本院：⒈撤销原审判决；⒉判令程某向xx公司支付咨询及中介服务费人民币33000元，并以该欠款为基数，按逾期每日0.1%的标准计算自2015年4月27日起算至付清之日止的逾期违约金；⒊程某承担本案诉讼费用。
程某答辩称：㈠原审法院认定事实清楚，xx公司的上诉理由不能成立。首先，我方作为普通的消费者，在购房时在限购政策的了解主要依赖于收取咨询及中介服务费的xx公司。xx公司作为专业的房地产中介机构，应当熟知限购政策，但其既未向我方署名，也未在书面文件上详细、显著的标明限购规定，仅在格式合同中简单标注“乙方知悉限购及贷款政策”几个�企图规避责任。其次，xx公司提交的《购房资格调查表》存在填选项与我方户籍不符、前后矛盾、应由调查项目缺失的重大问题，说明xx公司未尽购房资格审查义务，调查流于形式，甚至存在违背事实、代为填写的主观恶意。体现在：⒈《购房资格调查表》第2选项填选与我方户籍情况不符，且与第1、4、5选项（非本市户籍）矛盾。⒉《购房资格调查表》没有非本市户籍已有房屋情况调查项目，无法起到审查有房非本市户籍买家购房资格的作用。⒊《购房资格调查表》内容并非我方填写，xx公司利用我方对中介机构的信任，要求我方在空白表格上签字，但具体内容我方并不清楚，调查表中出现的错误可以佐证。再次，关于买卖双方解除合同的根本原因。我方提交的《证明》及录音均可证明，买卖合同因我方不具购房资格而解除。xx公司为收取“咨询及中介服务费”，�我方自有住房已在xx公司处放盘情况下，不尽告知、审查义务，有违诚实信用原则。㈡原审法院适用法律正确。我方认为，由于xx公司提供的“咨询及中介服务”存在重大瑕疵，买卖合同也已解除，因此原审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，酌情判令给付并无不妥。xx公司存在重大过错。我方非本市户籍且名下有住房，属限购范围，但因xx公司不专业的服务，使得我方误以为有购房资格而与业主签署了《存量房买卖合同》。xx公司收取“咨询及中介服务费”，却未提供有效服务。xx公司对限购情况未尽告知义务，咨询服务无效。中介服务（二手楼按揭交易流程）包含自签合同起至银行放款止共12项内容，xx公司仅提供了第1项“签合同”服务，并且因限购问题导致合同被解除。虽然原审判决要求我方酌情给付的金额较高，但鉴于该判决认定事实清�，适用法律正确，本着息诉宁某的精神，我方请求驳回xx公司的上诉请求，维持原判。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，xx公司与程某于2015年12月24日签订《购房资格调查确认表》，其中第1项问题设置为：买方成员户籍，在B选项“境内非本市户籍居民”前的方格里有划勾的标示；而第2项问题设置为：如买家为本市户籍居民，家庭房屋住宅总套数，A选项“0套”的方格里有划勾的标示。
关于《购房资格调查确认表》上为何没有针对非本市户籍居民的房屋调查情况，xx公司称虽然该调查表有瑕疵，但第2项问题中已经调查了程某的家庭房屋住宅总套数的情况，否则应按第三个问题填空白，而不是选择0套。程某称其并未在《购房资格调查确认表》上打勾，是由xx公司填上的。
本院认为：xx公司作为从事房�产咨询与中介服务的专门机构，理应熟悉限购政策和房屋买卖操作流程，对其提供居间服务的客户是否具有购房资格应具有审查和注意义务，并应作出必要的、合理的提醒和说明。
本案中，xx公司尽管向程某出具《购房资格调查确认表》，但该表并未针对非本市户籍而名下已有住房的购房人进行调查，xx公司凭借该调查表主张已尽审查和告知义务，显然与事实不符。程某并非本市户籍，名下已有住房，不符合限购政策，涉案房屋买卖合同事实上无法履行，xx公司对此负有过错。原审法院鉴于xx公司已提供的中介服务，酌情判令程某支付10000元中介费及违约金，符合公平和等价有偿原则，本院予以支持。
综上，xx公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》�一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费708元，由上诉人广东中原地产代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年六月六日
书记员 李宪琼
黄妙丽