广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终14763号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵应海，男，1962年10月13日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人（原审被告）：汤爱娇，女，1962年8月14日出生，汉族，住广东省广州市白云区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张颜，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖锐明，男，1963年12月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁克松，男，1973年5月10日出生，汉族，住广西岑溪市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱超彬，广东宏力律师事务所律师。原审第三人：广州农村商业银行股份有限公司白云支行，住所地广东省广州市白云区黄石西路466号-472号一至三楼。负责人：张新忠，职务：行长。委托诉讼代理人：陆伟臻，该行职员。上诉人赵应海、汤爱娇因与被上诉人梁克松、肖锐明、原审第三人广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称广州农商行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初36号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵应海、汤爱娇上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵应海、汤爱娇的合法诉求，解除双方无法履行的房屋买卖合同关系。事实和理由：（一）梁克松、肖锐明两人才构成合同买方主体，才能共同满足交付、产权登记等履行条件。合同双方互为权利义务，任何一方转移权利义务必须征得对方的同意，梁克松不享有单纯债权，没有单方变更合同的权利，但一审为规避房屋限售政策，避开合同约定，在合同没有变更，且未经合同债权人同意的情况下，擅自改变合同主体，直接接纳梁克松提出的将广州市白云区××街××南××兰花××号房屋（以下简称涉案房屋）过户到肖锐明名下的请求，程序违法也没有合同依据。（二）梁克松、肖锐明没有提出代偿银行债务的诉请，双方也未就上述行为达成一致，而一审却主动判决其代偿他人债务，违反了不告不理的原则，超出了房屋买卖合同的审理范围，也损害了赵应海、汤爱娇就借贷关系另案起诉的权利，应予撤销。（三）一审判决查明事实不清，适用法律有误。第一，一审违背合同支付约定判决梁克松、肖锐明在赵应海、汤爱娇涂销抵押登记后才支付购房余款是不公的，事实上，按合同约定，梁克松、肖锐明所负的购房余款实在是在补完地价款、办理按揭贷款后支付，地价款已经补完，因梁克松不符合购房资格而无法办理按揭手续，所以购房余款应当在补完地价款后支付，但梁克松、肖锐明却至今尚未履行余款支付义务，已经构成违约，而一审还将梁克松向赵应海借的190万元装修款错误认定为支付的约定，显属不公。第二，涉案合同无法履行的原因是梁克松、肖锐明隐瞒了其没有购房资格、支付能力所致。梁克松向赵应海、汤爱娇隐瞒了其没有本市购房资格的及肖锐明只是挂名人的真相，并以欺骗方式签约，赵应海、汤爱娇是在多次催促后才知道其没有购房资格，一审判决违反了《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条及合同法第九十四条第（四）的规定，也为梁克松规避购房限售政策，因此，赵应海、汤爱娇解除合同并要求赔偿损失的诉请应予以支持。第三，涉案房屋是赵应海、汤爱娇的夫妻共同财产，赵应海出售涉案房屋时没有征得汤爱娇的同意，涉案合同应属无效。梁克松是汤爱娇的干儿子，其主动提出帮忙装修房屋，汤爱娇是在梁克松擅自招租时才知道其已购买涉案房屋，并提出了反对，为此，梁克松还将赵应海打伤，全村人都知道。因此，请求二审法院查明事实，予以改判。梁克松、肖锐明二审答辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意赵应海、汤爱娇的上诉请求、事实和理由。本案不存在合同主体变更的问题，将房屋过户到肖锐明名下并不是合同主体的变更，梁克松依然是合同主体，依然会对赵应海、汤爱娇承担合同的义务。一审判决房屋过户到肖锐明名下不会损害赵应海、汤爱娇的任何利益。关于一审要求梁克松、肖锐明代为清偿银行债务是基于本案的房屋过户需要先行移除抵押权，法院的做法是恰当的。本案情况并不符合高院司法解释第29条规定，不存在隐瞒购房资格的问题。原审第三人广州农商行白云支行述称，不同意一审判决，同意赵应海、汤爱娇的上诉请求和理由。梁克松、肖锐明向一审法院起诉请求：1.判令赵应海、汤爱娇与广州农商行白云支行办理涂销白云区××街××南××兰花××号房屋的抵押登记手续；2.判令赵应海、汤爱娇在白云区××街××南××兰花××号房屋抵押登记涂销后将房屋过户到肖锐明名下；3.赵应海、汤爱娇向梁克松、肖锐明赔偿涉案房屋的租金损失，按每月18000元自2018年2月1日起计至判决生效之日止。赵应海在一审提出反诉请求：1.请求判决解除赵应海与肖锐明、梁克松签订的《广州市存量房买卖合同》；2.判令肖锐明、梁克松共同支付不履行支付义务的违约金30万元；3.判令肖锐明、梁克松将非法占据广州市白云区××街××南××兰花××号全幢房屋腾空，并交还赵应海管业使用；4.案件受理费、反诉费均由肖锐明、梁克松负担。一审法院查明事实：赵应海是白云区××街××南××兰花××号的房屋权利人{粤（2017）广州市不动产权第04203000号}，房屋建筑面积530.52平方米，2017年2月15日办理不动产登记。赵应海与汤爱娇于1984年10月31日登记结婚。2016年10月29日，肖锐明、梁克松（乙方、买方）与赵应海（甲方、卖方）签订《广州市存量房买卖合同》，房地产地址：白云区××街××南××兰花××号；房地产权证号码：10××45,建筑面积530.52平方米；房地产出售计价310万元；付款方式：甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款：签订合同时，乙方向甲方支付200000元整，作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分）；首期款（含定金）乙方应在房管部门出具成功受理这次交易递件回执当天向甲方支付房款160万元；剩余房款，除前述房款外，剩余房款150万元由乙方此房补完地价后委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当于签订本合同后60日内及时提供办理按揭手续所需的资料，且甲方需协助乙方申请银行按揭，如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意乙方递件成功当天以转账向甲方支付剩余房款，如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意于递件成功当天转账方式向甲方补足差额；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐楼款时，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。签订合同当天，赵应海出具收款收据确认收到肖锐明、梁克松定金20万元。2016年11月18日，赵应海（甲方）与肖锐明、梁克松（乙方）签订补充协议，约定乙方于2016年11月18日追加多50万定金给甲方，即定金总额为70万元，总楼价照原合同不变，甲方于2016年12月1号起将物业白云区××街××南××兰花××号交付给乙方使用，乙方具备出租、收取租金，装修改建的权利，此补充协议于甲方收齐70万定金时自动生效。当天赵应海出具收款收据，确认收到肖锐明、梁克松定金50万元，该50万元由梁克松通过银行转账给汤爱娇银行账户。2016年12月1日，赵应海、汤爱娇将涉案房屋交梁克松、肖锐明使用。涉案房屋其中233.39平方米已收取国有土地出让金，2016年12月30日，梁克松向汤爱娇账户转账43655元土地出让金，双方确定涉案房屋地价已补完。汤爱娇表示当时知道出售房屋，但只是协商，对签订合同表示不清楚。2017年3月13日，梁克松向汤爱娇账户转账40万元。2017年6月22日，汤爱娇与广州农商行白云支行签订《个人借款合同》，由汤爱娇借款200万元，借款期限自2017年6月22日至2022年6月22日，共60个月。当天，赵应海与广州农商行白云支行签订《抵押合同》，赵应海为汤爱娇的200万元借款提供白云区××街××南××兰花××号{粤（2017）广州市不动产权第04203000号}房屋抵押。2017年6月28日办理抵押登记。赵应海另与广州农商行白云支行签订《保证合同》，2017年6月30日银行将贷款200万元汇入汤爱娇的账户，汤爱娇当日将200万元转入梁克松的账户内。2017年7月12日，赵应海（甲方）与梁克松（乙方）签订《房屋买卖合同》约定：l、甲乙方在2016年10月份签订的位于白云区××街××南××兰花××号，赵应海名下的物业证号（04203000号）卖给乙方。2、总房价叁佰壹拾万元整，税费由乙方支付。3、乙方签订合同，支付壹佰贰拾万元定金。4、乙方以房屋抵押给银行贷款贰佰万元整，银行贷款由乙方支付本金和利息。5、甲方一共收到的房款叁佰壹拾万元整。6、因为乙方没有买房指标，以及未买满五年社保的原因，所以没有立即时办理过户，如乙方取得合法买房指标，两年之内以及卖买该房屋，甲方无条件协助乙方办理过户手，甲方不得以任何理由拒绝乙方办理过户转名。7、如甲方拒绝过户则属违约需支付乙方的经济损失。8、房屋交由乙方使用出租等，如房屋出租发生一切事故与甲方无关，乙方负法律责任。当天，赵应海作为收款人出具收据一张，内容为“今收到梁克松买房款人民币共叁佰壹拾万元正，白云区棠溪南天兰花一巷五号（证号04203000号）”。双方确认梁克松先写借条，赵应海再写收据。2017年7月12日，梁克松作为借款人向赵应海出具借条一张，内容为“今收到赵应海人民币壹佰玖拾万元（￥1900000元）借期为两年，每月按壹万伍仟元利息计。房屋抵押贷款贰佰万正本金利息由梁克松还，直至还清为止，如有2个月无还银行则是违约，需支付赵应海经济损失”。赵应海解释借条上的190万元是汤爱娇抵押房屋借款的200万元，后将10万元退给赵应海，剩余190万元由梁克松、肖锐明写借条，故不属于本案的房款。梁克松、肖锐明则主张借条前面两行内容指的就是190万元购房款，条件就是每月支付15000元利息，2017年7月12日190万元借条当作支付房款，在梁克松向赵应海出具190万元借条情况下，赵应海出具310万元的收条。梁克松出具收据证实按借条约定向汤爱娇支付每月借款利息15000元及农商行贷款本金利息，赵应海表示还款至2018年2月，此后没有还款。2017年7月12日，梁克松向汤爱娇账户转账10万元，汤爱娇确认收到该款，但表示不是购房款，赵应海仅确认收到110万元，该10万元是双方友好款项的往来，是作为养老费用，梁克松、肖锐明对此不予确认。梁克松不具备广州市购房资格，肖锐明出具购房资格证明证实截至2018年1月3日止肖锐明具备广州市住房限购区域内住房购房资格。农商行白云支行出具汤爱娇还款记录明细，证实汤爱娇一直按期还款。梁克松、肖锐明表示同意代汤爱娇清偿银行借款及扣除清偿借款外的购房款，并出具肖锐明的账户，证实账户余额3513121.58元，具有履行能力。2017年12月27日，赵应海向梁克松、肖锐明发出《催促履行通知函》，通知于2018年1月19日早上10:00提供两位符合国家政策的购房证明及相关证件等，到达广州市白云区房屋交易登记中心进行网签手续和过户手续，逾期视为违约。梁克松、肖锐明表示该函是起诉后赵应海、汤爱娇为推卸责任发出，其按照通知函到白云交易登记中心，要求网签给具备购房资格的肖锐明，赵应海拒绝。2018年2月25日，赵应海、汤爱娇在涉案房屋张贴通知宣告与梁克松、肖锐明买卖合同解除，未经屋主允许入住均属违法，必须自行迁出，否则追究其法律责任，赵应海、汤爱娇表示张贴通知前赵应海、汤爱娇多次骚扰住户、租客造成无法继续出租，出具梁克松与杨丽容的租赁合同，每月租金18000元，租期为2017年9月10日至2022年9月9日。一审法院认为，赵应海为涉案房屋的产权人，赵应海与肖锐明、梁克松签订的《广州市存量房买卖合同》及2017年7月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效。梁克松不具备购房资格，《房屋买卖合同》约定梁克松没有购房指标，所以没立即办理过户，如取得合法买房指标，两年内买卖该房屋，赵应海无条件协助办理过户及转名，可证实赵应海对梁克松不具备购房资格是了解的。肖锐明作为涉案房屋的买方，具备购房资格，现肖锐明及梁克松均同意要求过户至肖锐明名下，属于买方对其权利的处分，无违反双方的约定及损害卖方的权益，一审法院予以准许。赵应海辩称《广州市存量房买卖合同》不是其真实意思表示，是肖锐明、梁克松采取欺骗方式签订的，无证据证实，一审法院不予采信。梁克松、肖锐明出具转账记录及房屋买卖合同中赵应海确定支付120万元定金，可证实签订合同后梁克松合计支付120万元，赵应海辩称2017年7月12日转账给汤爱娇的10万元是作为养老费用，故实际收到110万元，梁克松不予确认，赵应海未能提供证据证实，该意见一审法院不予采信。涉案房屋为赵应海及汤爱娇的夫妻共同财产，汤爱娇提出赵应海未经协商达成一致意见情况下擅自签订合同，处分夫妻共同财产，违反法律规定，汤爱娇虽未签订房屋买卖合同，但合同履行过程中除第一笔20万元定金外其他款项均汇入汤爱娇账户，涉案房屋在2016年12月1日亦实际交付梁克松、肖锐明使用，故梁克松、肖锐明有理由相信赵应海签订合同行为为其与汤爱娇夫妻共同意思表示，汤爱娇主张赵应海擅自处分夫妻共同财产的意见一审法院不予采纳。赵应海主张梁克松、肖锐明未按合同约定支付购房款，已超过10日，要求解除合同，合同约定在房管部门出具成功受理本次交易递件回执当天支付房款160万元，余款150万元在补完地价后申请银行按揭手续，双方应当于签订合同后60日内及时提供办理按揭手续所需资料，甲方需协助乙方申请银行按揭，赵应海于2017年7月12日出具收条确认收到梁克松购房款310万元并在房屋买卖合同中确认收到房款310万元，梁克松实际只是给付120万元，但在赵应海出具收条前向赵应海出具借条，确认收到赵应海190万元，借期两年，可视为对余下的190万元购房款赵应海同意梁克松两年支付。赵应海提出该190万元是汤爱娇向银行借贷200万元后转给梁克松，梁克松返还10万元后出具的借条，梁克松不予确认，借条除190万元每月按15000元利息计算外还在后面注明房屋抵押贷款200万元利息由梁克松还，直至还清为止，对抵押贷款的200万元利息另行进行约定，结合梁克松向汤爱娇分别支付借款利息及农商行白云支行贷款本金息的情况，一审法院对赵应海提出190万元借条是银行贷款欠款的意见不予采信，基于双方对余下款项重新进行约定，赵应海主张梁克松、肖锐明违约支付余款，缺乏依据。赵应海向梁克松、肖锐明发出催促履行通知函通知到白云区房屋交易登记中心办理过户手续时间是2017年12月27日，当时涉案房屋已抵押给银行，无法办理过户，故赵应海主张梁克松、肖锐明违约，缺乏事实依据，一审法院不予采信，赵应海反诉要求解除双方签订的《广州市存量房买卖合同》及要求梁克松、肖锐明支付违约金30万元并将涉案房屋腾空交还，一审法院均不予支持。梁克松、肖锐明在履行房屋买卖合同中并无违约行为，梁克松、肖锐明要求继续履行合同合理，合同约定成交价310万元，现已支付120万元，涉案物业为第三人广州农商行白云支行抵押中的房产，请求维护其合法抵押权益，本案肖锐明具备购房资格，梁克松、肖锐明表示愿代赵应海、汤爱娇清偿第三人的债务，并不损害第三人的抵押权益，故本案合同继续履行不存在法律上或事实上不能履行的情形，梁克松、肖锐明请求代赵应海、汤爱娇清偿第三人广州农商行白云支行的债务，扣减上述垫付费用后余款按合同约定支付给赵应海、汤爱娇，赵应海、汤爱娇协助梁克松、肖锐明办理交易过户给肖锐明的手续，一审法院予以支持。梁克松、肖锐明要求赵应海、汤爱娇赔偿涉案房屋的租金损失，按每月18000元自2018年2月1日起计至判决生效之日止，梁克松、肖锐明已根据房屋买卖合同取得涉案房屋使用出租权，租赁合同证实梁克松、肖锐明已实际出租，赵应海、汤爱娇虽张贴告知书，但梁克松、肖锐明主张赵应海、汤爱娇破坏水电设施、驱赶租户，均未能提供证据证实，梁克松、肖锐明主张因此导致租户不再租赁，依据不足，梁克松、肖锐明该请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年6月26日作出如下判决，一、自判决生效之日起三日内，肖锐明、梁克松代汤爱娇、赵应海清偿欠第三人广州农商行白云支行的债务；二、肖锐明、梁克松代汤爱娇、赵应海清偿欠第三人广州农商行白云支行的债务后十日内，汤爱娇、赵应海、第三人广州农商行白云支行办理广州市白云区××街××南××兰花××号房屋的涂销抵押手续；三、上述涂销抵押手续办理后十日内，肖锐明、梁克松向赵应海支付余下房款（310万元扣减120万元定金及上述判决第一项代汤爱娇、赵应海向第三人广州农商行白云支行清偿的债务），汤爱娇、赵应海协助肖锐明办理广州市白云区××街××南××兰花××号房屋的产权过户登记手续；四、驳回肖锐明、梁克松的其他诉讼请求；五、驳回赵应海的全部反诉请求。一审案件本诉受理费31600元、财产保全费5000元、反诉受理费17050元，均由赵应海负担。其中本诉受理费、财产保全费于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。上诉人赵应海、汤爱娇与被上诉人梁克松、肖锐明、原审第三人广州农商行白云支行对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，广州市房地产档案馆出具的查册时间为2017年12月29日的广州市不动产登记查册表（房产登记号：2016登记字10021272号）载明，涉案房屋的土地性质为国有，建筑面积为530.52平方米。登记附注显示其中有233.39平方米已收取国有土地用权出让金，其中建筑面积共297.13平方米未申请产权登记。广州市海珠区不动产登记中心于2018年8月20日出具购房资格证明（穗海登记购房资格函〔2018〕65号）载明：根据肖锐明的申请及《提交〈购房资格证明〉告知书》，经核查，截至2018年8月20日止，肖锐明具备本市住房限购区域内住房购房资格。二审诉讼中，赵应海、汤爱娇认为梁克松、肖锐明没有任何履行能力，并表示肖锐明一审提供的其开设于中国建设银行股份有限公司账户为62×××19的交易明细仅仅显示2018年3月21日至2018年4月10日的余额信息，且另一个名为雷秋仪的人在第一次庭审后分数次单笔大额汇入，这是为了二次开庭充数，作伪证的行为，故申请二审法院调查上述账户从2018年4月11日至今的全部流水状况，查询是否存在转移资金、恶意伪证，干扰法庭秩序的情况。在本案审理过程中，肖锐明提交了由中国建设银行股份有限公司广州暨南大学支行于2018年8月22日出具的个人活期账户交易明细，该交易明细显示账号为62×××19，交易日期为2018年8月22日，账户余额为350万元。赵应海、汤爱娇认为上述资料与其申请调查的时间和流水不符，因为余额很容易做假，而且账户交易明细显示临时汇入350万元，这样大笔的款项汇入充分说明之前一审查明的351多万已被转走，否则不会在8月份再汇入一次，故对其真实性、合法性和关联性不予确认。广州农商行白云支行对上述交易明细的真实性、合法性和关联性没有意见。赵应海、汤爱娇还提出涉案房屋不动产权证登记的建筑面积为530平方米，但根据查册表显示，其中有233.39平方米已收取土地受让金，剩余的297.13平方米未申请产权登记，该部分产权属于宅基地，依法不能出售。且双方房屋买卖合同并不包含297.13平方米宅基地面积，一审没有将该宅基地面积剔除，不但违反合同约定，更违反农村宅基地禁止买卖的规定，该合同属部分无效，二审应予以查明纠正。梁克松、肖锐明称查册表显示涉案房屋登记的土地性质为国有，建筑面积为530多平方米，不存在赵应海、汤爱娇所说的一部分是国有，一部分是宅基地，不存在无法办理过户的情形，双方应按买卖协议履行义务，如果房管局部门登记不了另外200多平方米，后果由梁克松、肖锐明承担，而赵应海、汤爱娇需承担相应违约责任。二审庭审中，汤爱娇称其一开始是知道涉案房屋买卖关系的，签订合同的时其不在场，知道签订了合同后一直不同意，但没有提出书面的异议。二审庭审后，赵应海、汤爱娇表示因一审判决错误将梁克松借取赵应海190万元所立的《借据》认定为本案购房余款的结算，其认定违背了客观事实，为此，赵应海已另行向一审法院提起（2018）粤0111民初9350号民事诉讼案件，以主张借贷到期债权。鉴于梁克松借取赵应海的190万元借款专项案件已进入另案审理之中，其判决结果必然的影响本案的事实认定，相反，本案肖锐明、梁克松在履行《广州市存量房买卖合同》中是否已构成重大违约的事实认定也必须以该借贷案件的审理结果为定案依据，因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）项的规定，特申请本案依法中止审理，以待借贷专项案件审理结果。梁克松、肖锐明表示本案不需要以借贷纠纷案件为审判依据，相反，借贷纠纷案件应以本案为依据，本案应该尽快审理。为此，梁克松、肖锐明还提交（2018）粤0111民初9350号民事判决书，拟证明赵应海、汤爱娇请求支付剩余购房款结算利息，是以行为要求继续履行房屋买卖合同，而且得到法院支持。本案二审不应支持其要求解除房屋买卖合同的请求，否则将使法院对同一案件作出相反的判决。赵应海、汤爱娇质证确认上述判决书的真实性，但认为该判决书还未生效，且购房款跟借款是两个法律关系，对其拟证明的内容不予确认。广州农商银行白云支行质证表示对上述证据的真实性、合法性和关联性都没有意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合赵应海、汤爱娇的上诉请求和理由以及肖锐明、梁克松的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案房屋买卖合同的效力认定；2.赵应海、汤爱娇主张解除双方买卖合同应否支持；3.一审判决程序是否违法。现评析如下：关于涉案房屋买卖合同的效力认定问题。首先，赵应海、汤爱娇认为赵应海出售涉案房屋时没有征得汤爱娇的同意。但在二审庭审中汤爱娇表示其一开始就知道赵应海与肖锐明、梁克松之间的房屋买卖关系，虽然汤爱娇未在买卖合同中签名，但其在买卖合同的履行过程中，除了第一笔20万元的定金外，其他款项也均汇入了汤爱娇的账户，且自涉案房屋在2016年12月1日交付给肖锐明、梁克松至本案诉讼之前，赵应海、汤爱娇均未举证证明汤爱娇曾就涉案房屋的买卖合同表示反对或者对肖锐明、梁克松占有使用涉案房屋提出过异议，故赵应海、汤爱娇以出售涉案房屋时没有征得汤爱娇的同意有违常理，本院不予确认。即便汤爱娇不知道赵应海出售涉案房屋，其以此主张房屋买卖合同无效，也不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。其次，赵应海、汤爱娇认为涉案房屋中有233.39平方米已收取土地受让金，剩余的297.13平方米未申请产权登记，该部分产权属于宅基地，双方房屋买卖合同并不包含宅基地面积。但根据涉案房屋不动产证登记查册表记载，涉案房屋建筑面积为530.52平方米，土地性质为国有，并无涉及有关宅基地面积的内容，且双方买卖合同约定出售的建筑面积即为530.52平方米，故赵应海、汤爱娇的该上诉理由与事实不符，其以此主张合同部分无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于赵应海、汤爱娇主张解除双方买卖合同应否支持问题。首先，赵应海与梁克松于2017年7月12日签订的《房屋买卖合同》约定因梁克松没有购房指标，以及未买满五年社保的原因，所以没有立即办理过户，如梁克松取得合法买房指标，两年之内买卖该房屋，赵应海无条件协助梁克松办理过户手续及转名，可见，赵应海在签订上述合同时对于梁克松未具备购房资格是了解的。赵应海上诉认为梁克松欺骗其签订上述合同以及肖锐明只是挂名人，并无提供证据予以佐证，应由其承担举证不能的法律后果。故赵应海、汤爱娇上诉认为梁克松隐瞒了其没有购房资格导致合同无法履行，依据不充分，本院不予采纳。其次，虽然肖锐明、梁克松与赵应海签订的《广州市存量房买卖合同》约定在房管部门出具成功受理本次交易递件回执当天支付房款160万元，余款150万元在补完地价后申请银行按揭手续，双方应当于签订合同后60日内及时提供办理按揭手续所需资料，甲方需协助乙方申请银行按揭，但赵应海却于2017年7月12日出具收条确认收到梁克松购房款310万元并在与梁克松签订的《房屋买卖合同》中确认收到房款310万元，而梁克松实际只是给付120万元，剩余的190万元是在赵应海出具收条前向赵应海出具借条，确认收到赵应海190万元，借期两年，为此，一审法院认为对余下的190万元购房款赵应海同意梁克松两年支付，并无不当，本院予以确认。鉴于双方对余下款项重新进行约定，故赵应海、汤爱娇以梁克松、肖锐明至今尚未履行余款支付义务，已经构成违约，主张解除合同并要求赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。关于一审判决程序是否违法问题。首先，本案中，并无证据证明梁克松、肖锐明在合同履行过程中存在过错，肖锐明作为涉案房屋的买方，具备购房资格，且已举证证明具有支付剩余购房款的能力，同时，梁克松、肖锐明表示愿意代赵应海、肖锐明清偿广州农商行白云支行的债务，故涉案买卖合同继续履行并不存在障碍，因此，一审判决支持梁克松、肖锐明请求代赵应海、汤爱娇清偿欠广州农商行白云支行的债务后，将剩余的余款按合同约定支付给赵应海、汤爱娇，赵应海、汤爱娇协助梁克松、肖锐明办理交易过户给肖锐明的手续等，并无不妥，本院予以维持。梁克松、肖锐明主张将涉案房屋过户给至肖锐明个人名下，属于梁克松、肖锐明对其权利的自行处分，并无违反双方的约定及损害卖方的权益，一审法院结合本案查明事实，支持梁克松、肖锐明上述诉请，也未变更双方合同买方即为梁克松、肖锐明的主体资格。故赵应海、汤爱娇上诉认为一审法院上述判决程序违法也没有合同依据，缺乏理据，本院不予采信。其次，梁克松、肖锐明提出本案主张赵应海、汤爱娇办理涂销涉案房屋抵押登记手续以及将涉案房屋过户至肖锐明名下，实质上就是要求继续履行双方的房屋买卖合同，房屋买卖合同的继续履行势必涉及偿还抵押登记的债务和支付购买涉案房屋对价的处理，一审庭审中，梁克松、肖锐明亦表示愿意代赵应海、汤爱娇偿还欠付广州农商行白云支行债务，据此，一审法院在认定双方合同应继续履行的情况下，判决梁克松、肖锐明代赵应海、汤爱娇偿还欠付广州农商行白云支行债务，不损害广州农商行白云支行的权益，且更有利于合同的顺利履行，也减少了当事人的讼累，同时，赵应海、汤爱娇就其与梁克松之间的借贷关系纠纷也已另案提出诉请，上述判项并不影响赵应海、汤爱娇向梁克松主张借款权益，因此，赵应海、汤爱娇上诉以梁克松、肖锐明未提出代偿银行债务的诉请以及损害了赵应海、汤爱娇就借贷关系另案起诉的权利为由，主张撤销一审判决，本院不予支持。此外，由于本案是房屋买卖纠纷与赵应海、汤爱娇和梁克松之间的借贷关系属于不同法律关系，本案的处理并不需要以赵应海、汤爱娇与梁克松之间的借贷纠纷案件作为判决依据，故赵应海、汤爱娇申请本案中止审理，本院不予采纳。综上所述，上诉人赵应海、汤爱娇的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费48650元，由上诉人赵应海、汤爱娇负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一八年十月九日书记员 李志康胡秀红