深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深罗法民三初字第792号
原告李甲良。
委托代理人梁广进，广西桂京律师事务所律师。
被告宝安鸿基地产集团股份有限公司，住所地深圳市罗湖区东门中路1011号鸿基大厦25-27楼。
法定代表人陈泰泉，该公司董事长。
委托代理人张占营，系该公司职员。
被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司，住所地深圳市福田区八卦四路430栋夹层202。
法定代表人袁军。
委托代理人傅强，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
委托代理人卜宪青。
被告深圳市优一城商业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区东门中路1011号鸿基大厦第7层706，组织机构代码68539292－3.
法定代表人袁军，董事长。
委托代理人卜宪青。
上列原告诉被告宝安鸿基地产集团股份有限公司（以下简称鸿基公司）、被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司（以下简称恒信奥特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳市优一城商业管理有限公司（以下简称优一城公司）为本案被告，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李甲良及其委托代理人梁广进，被告鸿基公司委托代理人张占营，被告恒信奥特公司及被告优一城公司共同委托代理人卜宪青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉状，2011年11月10日原告与被告鸿基公司签订《房屋租赁合同》，原告以每月租金3565元租到了被告鸿基公司位于罗湖区东门二横街鸿基工艺城二层N255号铺用于商业，同日，原告交租赁保证金7200元给被告鸿基公司。2011年11月15日原告与被告鸿基公司签订《物业租赁补充协议》。签订《房屋租赁合同》和《物业租赁补充协议》后，原告均按时缴纳租金及约定缴纳的物业管理费用给被告。2012年3月13日，被告鸿基公司公告称，已把位于东门二横街鸿基商业中心（鸿基工艺城）12067.93平方米商业连同租赁合同分别转让给深圳市恒信奥特投资发展有限公司、厦门市恒信网元通信技术有限公司及深圳市富锦昌贸易有限公司。2012年3月31日，被告恒信奥特公司发出通知，要对鸿基工艺城二楼以上商铺、办公室停止营业，进行内部重新装修。并要原告等承租商铺租户搬离。2012年4月1日被告鸿基公司及被告恒信奥特公司未经与原告协商处理，即对鸿基工艺城二楼强行拆除，并封闭鸿基工艺城二楼各个出入口，致顾客无法到原告租赁的商铺，致原告承租的鸿基工艺城二楼N255号商铺无法营业。2012年4月5日被告鸿基公司及被告恒信奥特公司对各租户发出公告，要清缴租金。2012年4月10日深圳市鸿基物业管理有限公司通知原告，要提前终止合同并给予赔偿。被告的行为给原告造成巨大经济损失。原告认为，原告是鸿基工艺城二层N255号商铺的承租方，依法对被告鸿基公司转让给被告恒信奥特公司的罗湖区东门二横街鸿基工艺城二层N255号商铺享有优先购买权。为此，请求法院依法判决原告对鸿基工艺城二层N255号商铺（面积22.28平方米）享有优先购买权。被告恒信奥特公司转让到原告承租的鸿基工艺城二层N255号商铺后，未经与原告协商同意，没有处理清楚原告商铺善后事宜，即强行拆修二楼，封闭鸿基工艺城二楼各个出入口，致原告承租的商铺无法营业，造成了巨大经济损失，为此，请求法院依法判令被告恒信奥特公司、鸿基公司赔偿因违约侵权给原告造成的经济损失人民币368556元（其中违约金8556元，按年租金总额42780元的百分之二十计算，赔偿雇员工资损失3万元，该工资损失指原告租到N255号商铺后聘请二人到N255号商铺工作，每人每月5000元工资，N255号商铺在2012年4月、5月、6月均无法营业，造成工资损失三个月），搬迁费用1万元（包括产品包装费用、运费、装卸费、车费、租用仓库停放产品费用）、履行房屋租赁合同期内可得利益人民币24万元（即从2012年4月1日至2012年11月30日共8个月利润收入，每月计3万元）。装修费用3万元（即原告租到N255号铺后，请人装修用去的材料费、人工费，店铺转让金5万元）给原告。同时判令被告鸿基公司、恒信奥特公司对应赔偿给原告的经济损失人民币368556元承担连带清偿责任。判令被告鸿基公司把租赁保证金人民币7200元退给原告，以维护原告合法权益。请求判令：1、原告对被告鸿基公司转让给被告优一城公司的深圳市罗湖区东门二横街鸿基工艺城二层N255号商铺（面积22.28平方米）享有优先购买权；2、被告鸿基公司、被告恒信奥特公司及被告优一城公司赔偿经济损失人民币368556元给原告；3、被告鸿基公司、被告恒信奥特公司及被告优一城公司对应赔偿给原告的经济损失368556元负连带清偿责任；4、被告鸿基公司把租赁保证金人民币7200元退给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告鸿基公司答辩称，1、原告诉求的优先购买权没有事实及法律依据。我公司在9月7日发过租户告知书，告知我公司出售地下室、1-6层物业。当时租户是潘建新收到租户告知书的时候已经确认函签收，并未提出优先购买权。我公司整体出售花园所属物业是在9月。而原告与我公司签订的租赁合同是在2011年12月9日，我公司已经与相关房屋买卖人签订了房屋买卖合同。因此原告不享有优先购买权；2、原告要求经济损失是没有事实与法律依据的。我公司整体出售花园所属物业时，连同租赁合同的权益已经转给相关买受人。原告诉求的雇工损失与本案无关，即便按照劳动法的规定来赔偿，所雇佣的员工也没有在原告处工作半年，补偿金也就是半个月。原告诉求的损失均无事实与法律依据。损失装修费没有事实依据，按照残值来计算。我方已经把房产卖给案外人，租赁保证金也随着转移了。从被告恒信奥特公司提供的证据来看，原告已经违约，租赁保证金不应退还给原告。租赁保证金的诉求与我方无关。涉案商铺转让给了被告优一城公司。综上所述原告的诉求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。
被告恒信奥特公司答辩称，1、原告不具有优先购买权，被告鸿基公司于2011年9月7日向涉案商铺当时的承租人潘建新送达了租户告知书，告知鸿基公司准备以3亿元整体转让鸿基工艺城的物业，请承租人回复购买意向，但是潘建新没有回复，放弃了优先购买权。鸿基公司于9月将涉案商铺转让给我方之后，原告至同年11月才转租涉案商铺，因此原告不具有优先购买权。2、我方对商铺的改造合法有据，不应当承担任何违约责任。原告与被告鸿基公司签订的物业租赁补充协议第八条第3项明确规定，合同期间甲方即出租方有权对租赁场地进行升级改造，但需提前一个月通知乙方及承租方，乙方应当予以配合，若乙方不予配合，本合同终止，双方均无需承担责任。我方于2012年3月30日发通知，4月1日登报公告告知有关的承租人将于5月1日开始升级改造，请承租人在5月1日前停业，搬离。但是原告拒不履行配合义务，至今不停业，不搬离，阻挠我方的升级改造工作。因此租赁合同从5月1日起已经终止了，我方实际上是5月中旬开始改造工作，充分履行了合同规定的义务，涉案商铺的租赁合同已经终止，原告拒不搬离，属于非法占用该商铺，应该承担由此带来的一切不利后果。所以我方对商铺的改造具有充分的法律依据和合同依据，不应当对原告承担任何责任。3、原告主张的损失金额是其单方面制作的，没有事实依据不能得到证实。而且如前所述，无论原告是否存在损失，我方都不应该承担赔偿责任。4、原告从5月1日起非法占用涉案商铺至今已达两个半月，期间发生的房屋占用费已经超过原告缴纳的保证金一倍多，所以我方也无须返回原告保证金。综上所述，原告针对我方的诉求没有事实与法律依据，请求法庭予以全部驳回的。
被告优一城公司答辩称，2011年9月9日深圳市富锦昌贸易有限公司从鸿基公司购买涉案商铺的产权。深圳市富锦昌贸易有限公司在2012年3月12日已授权深圳市恒信奥特投资发展有限公司对深圳市富锦昌贸易有限公司所购买的产权进行升级改造。深圳市富锦昌贸易有限公司拥有产权的所有商铺及分摊部分的事物也由被告恒信奥特公司全权代理。被告恒信奥特公司是深圳市富锦昌贸易有限公司的股东，2012年5月9日已变更。深圳市富锦昌贸易有限公司在2012年7月2日已变更成深圳市优一城商业管理有限公司。
本院经审理查明：
（一）2011年11月10日原告（乙方）与被告鸿基公司（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于深圳市罗湖区东门二横街鸿基工艺城二层N255的房屋出租给乙方使用，建筑面积为22.28平方米，租赁房屋权利人为原告；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米人民币160元，月租金总额为人民币3565元；租赁期限自2011年11月15日起至2012年11月30日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即人民币7200元；本合同有效期内，甲方需转让租赁房屋的部分或全部产权的，应当在转让前一个月书面通知乙方，乙方应在收到甲方书面通知后3个工作日内给予甲方回复，乙方在同等条件下有优先购买权；甲、乙双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定。
（二）2011年11月10日原告（乙方）与被告鸿基公司（甲方）又签订了一份《物业租赁补充协议》，约定，甲方将座落于深圳市罗湖区东门二横街鸿基工艺城二层N255的营业场地组给乙方作为商业使用，面积为22.28平方米；租赁期限自2011年11月15日起至2012年11月30日止；本合同于2011年11月15日起租金以每月每平方米160元计算，乙方每月向甲方上交租金合计为人民币3565元；乙方应于签订本合同之日起五天内向甲方缴纳保证金为人民币7200元整，合同期满后，乙方如能履行本合同所有条款，此保证金（不计利息）归还给乙方，如乙方在合同期内出现不按期缴纳租金、单方提前终止合同或严重违反本合同条款规定等情况，甲方有权按本合同第五、第七项中的相关条款规定部分或全部没收此保证金；乙方如不按时上交租金，管理费，每逾期一天加收千分之五的滞纳金（按未交总额计），若超过一个月未交的，甲方有权终止合同，除没收全部保证金作为违约金外，并赔偿甲方经济损失；终止合同后，甲方保留追讨乙方所欠费用的权利，乙方不得异议，也不得阻碍甲方进场检查或处理终止合同的有关事宜；合同期间，甲方有权对租赁场地进行升级、改造，但需提前一个月通知乙方，乙方应当予以配合，若乙方不予配合，本合同终止，双方均无需承担责任，租金按实际天数计。
（三）2011年11月10日被告鸿基公司向原告出具了一份收款收据，注明收到原告交来鸿基工艺城二层N255租赁保证金人民币7200元（备注现签新合同置换原承租收据人民币6684元，交现金人民币516元）。原告向被告鸿基公司缴纳涉案铺位租金至2012年3月，被告鸿基公司开具了发票。原告于2012年4月9日向被告鸿基公司的账户存入人民币3565元，注明款项来源为N255四月份租金。原告向深圳市鸿基物业管理有限公司缴纳了N255水电、管理费等至2012年4月。原告主张之后未缴纳租金的原因是被告恒信奥特公司拒收租金，而被告恒信奥特公司称并未拒收原告交纳租金。
（四）2012年3月13日被告鸿基公司发出了“关于东门鸿基商业中心产权变更公告”，称由于我司产业调整需要，原由我公司持有的位于东门二横街鸿基商业中心（鸿基工艺城）负一层地下室、地面一层至六层部分房产合计面积为12067.93平方米商业连同租赁合同分别转让给深圳市恒信奥特投资发展有限公司、厦门市恒信网元通信技术有限公司及深圳市富锦昌贸易有限公司等三个受让单位，并在近期办理了相关产权变更过户手续。请各租户如有疑问可到现场咨询。
2012年3月30日被告恒信奥特公司发出了一份“关于鸿基工艺城升级改造的通知”，通知称2012年3月13日，鸿基公司正式发布了《关于东门鸿基商业中心业权变更公告》，将原属鸿基公司的东门二横街鸿基商业中心（鸿基工艺城）负一层地下室全部、地面一层至六层大部分商业房产连同租赁合同转让给了我司。近期，深圳市及罗湖区政府明确提出了东门商圈要进行商业升级的相关指示，为了积极相应政府号召，美化城市商业景观，解决商场上述弊端，增强市场竞争力，我司将于近期对鸿基工艺城进行升级改造。改造内容为外立面重新装潢更新大楼的机电设备，对大楼的消防进行整改，对一楼大堂、负一楼和二楼以上楼层进行内部重新装修等。此次升级改造将于2012年5月1日正式动工，改造时间约3个月，改造期间，鸿基工艺城二楼以上的商铺、办公室将全部停止营业。根据深圳市鸿基（集团）股份有限公司或宝安鸿基地产集团股份有限公司与所有租户签订的《物业租赁补充协议》第八条第3款约定：“合同期间，甲方有权对租赁场地进行升级、改造，但需提前一个月通知乙方，乙方应当予以配合。若乙方不予配合，本合同终止，双方均无需承担责任”。敬请所有租户按合同约定积极配合，于2012年5月1日前停业并完成商铺搬离工作。
2012年4月5日恒信奥特公司和恒基公司发出了“关于场地租金清缴相关事宜公告”，公告称2012年3月13日，宝安鸿基地产集团股份有限公司向鸿基商业中心各租户公开发布了《关于东门鸿基商业中心产权变更公告》，公告主要内容为原属宝安鸿基地产集团股份有限公司的东门二横街鸿基商业中心（鸿基工艺城）负一层地下室全部、地面一层至六层大部分商业房产连同租赁合同转让给了深圳市恒信奥特投资发展有限公司。由于上述变更，宝安鸿基地产股份有限公司对原租用宝安鸿基地产集团股份有限公司位于东门鸿基新风花园（鸿基商业中心）物业的各租户，自4月份后的租金清缴等事项作如下安排：深圳市恒信奥特投资发展有限公司将于2012年5月1日对鸿基工艺城进行升级改造。改造期间，鸿基工艺城二楼及以上的商铺、办公室将全面停止营业，涉及到租户退场、租金清缴等一系列事项，因产权变更和租赁合同权益的转移，2012年4月1日后，各租户清缴租金事项不要到宝安鸿基地产集团股份有限公司办理，请直接到鸿基商业中心五楼518室与相关工作人员接洽。各租户在合同履行期间可单方提出提前终止租赁合同（统一不按违约处理），如在当月能搬出经营场地的租户，我司给予免除当月租金（经营期间产生的费用由各租户自行到管理处交清）由管理处出具结清费用证明，各租户凭押金单到宝安鸿基地产集团股份有限公司财务部办理退押金手续（必要时可凭单据在518室现场办理退款手续）。对各租户因租赁合同到期的，到期后一律终止合同，双方不再续签合同，由各租户在4月30日内自行搬走，逾期不搬离者，由我司及管理处工作人员采取强行清场措施，对各租户造成的任何经济损失由各租户自行承担，我司不承担任何责任。
（五）原告向本院提交了一份《店铺装修合同》及收款收据，主张其装修店铺的费用为人民币30000元。同时提交了一份案外人潘建新转让给原告N255号铺的收据，转让费为人民币50000元。被告鸿基公司于2011年9月7日向N255商铺租户发出了一份“租户告知书”，告知租户如果有购买的意向，请在2011年9月23日前书面通知该公司，逾期将视为放弃该物业的优先购买权。案外人潘建新签收了该份租户告知书。
（六）2012年6月11日被告恒信奥特公司在涉案铺位的门口张贴了解除合同通知书，称鸿基工艺城二楼N255号商铺，鸿基公司于今年初将该商铺转让给我公司，由我公司承担该商铺出租人的全部权利义务。根据原告和被告鸿基公司签订的租赁合同书，截至今年6月5日，你方已经拖欠5月份租金3565元超过一个月、拖欠5月份管理费367.62元超过一个月。根据《房屋租赁合同书》和《物业租赁补充协议》的有关规定，现通知你方解除《房屋租赁合同书》和《物业租赁补充协议》，同时保留追究你方违约责任的权利，本通知自送达你方时租赁合同关系即解除。
（七）2011年9月9日被告鸿基公司与深圳市富锦昌贸易有限公司签订了一份《深圳市房产认购书》，被告鸿基公司拟将包括涉案铺位在内的139套房产出售给深圳市富锦昌贸易有限公司。2012年2月16日将涉案铺位转移登记至深圳市富锦昌贸易有限公司。2012年7月2日深圳市富锦昌贸易有限公司变更名称为深圳市优一城商业管理有限公司，被告恒信奥特公司为被告优一城公司的股东，出资比例为100%。
（八）2012年3月12日深圳市富锦昌贸易有限公司向被告恒信奥特公司出具了一份“关于授权对鸿基工艺城进行升级改造的函”，授权被告恒信奥特公司对鸿基工艺城内深圳市富锦昌贸易有限公司拥有产权的所有商铺及分摊部分，按照统一方案进行升级改造，同意被告恒信奥特公司对鸿基工艺城整体进行统一的升级改造，被告恒信奥特公司在升级改造工作过程中，对于涉及深圳市富锦昌贸易有限公司所有商铺及分摊部分的事务，可以代表该公司行使产权人和出租人的权利。
以上事实有《房屋租赁合同书》和《物业租赁补充协议》、租赁保证金收据、租金及管理费发票、“关于东门鸿基商业中心产权变更公告”、“关于鸿基工艺城升级改造的通知”、“关于场地租金清缴相关事宜公告”、2011年9月7日“租户告知书”、解除合同通知书、《深圳市房产认购书》及涉案铺位房产证、深圳市富锦昌贸易有限公司变更备案通知书、“关于授权对鸿基工艺城进行升级改造的函”以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，原告和被告鸿基公司签订的《房屋租赁合同书》和《物业租赁补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强行性规定，为合法有效之合同，双方均应严格履行。在合同约定的租赁期限内，被告鸿基公司将涉案的铺位转让给了被告优一城公司，被告优一城公司取得了出租人的地位，被告优一城公司承接了被告鸿基公司在该合同中的权利、义务。本案的争议焦点为：1、原告对涉案的铺位是否享有优先购买权？2、在租赁合同的履行中，被告是否构成违约？
对于第一个争议焦点，本院认为，被告鸿基公司在准备出让涉案的铺位时，向当时的承租方发出了行使优先购买权的告知书，告知原租户行使优先购买权，而该租户并未主张该权利。而后被告鸿基公司和被告优一城公司签订了出售包括涉案铺位在内的房产认购书，将包括涉案铺位在内的139套房产出售给被告优一城公司，在2012年2月16日完成了转移登记手续。并且现在涉案铺位已经转移登记至被告优一城公司名下，被告鸿基公司向被告优一城公司出售了包括涉案铺位在内的139套房产，并非只有涉案铺位一套。在无证据证明被告优一城公司非善意购买的情况下，并且现在转移登记已经办妥，原告再请求对涉案铺位享有同等条件下的优先购买权，理由不成立，本院不予支持。
对于第二个争议焦点，本院认为，原告和被告鸿基公司签订的《房屋租赁合同书》和《物业租赁补充协议》后，在合同约定的租赁期限内，被告鸿基公司将涉案的铺位转让给了被告优一城公司，优一城公司取得了涉案铺位出租人的地位，被告优一城公司承接了被告鸿基公司在该合同中的权利、义务。被告优一城公司同意被告恒信奥特公司对鸿基工艺城整体进行统一的升级改造，并在涉案铺位升级改造中代表被告优一城公司行使产权人及出租人的权利。被告优一城公司和被告恒信奥特公司之间形成委托代理的关系，被告恒信奥特公司有权代表被告优一城公司行使涉案铺位出租人的权利。合同中约定了合同期间出租方有权对租赁场地进行升级、改造，但需提前一个月通知承租方，承租方应当予以配合，若承租方不予配合，本合同终止，双方均无需承担责任。在本案中，被告恒信奥特公司于2012年3月30日发出了关于鸿基工艺城升级改造的通知，通知所有租户按合同约定积极配合，于2012年5月1日前停业并完成商铺办理工作。原告有义务按照合同的约定对被告恒信奥特公司的升级改造予以配合，如果原告不予配合，合同终止，双方均无须承担责任。本院认为，被告恒信奥特公司对包括涉案铺位在内的鸿基工艺城进行升级、改造，并提前一个月通知承租方，符合合同的约定。原告未按通知的时间予以配合，被告恒信奥特公司有权代表被告优一城公司终止该合同。合同的终止，符合合同中约定的条件，出租人被告优一城公司及被告恒信奥特公司并不存在过错及违约行为，故原告请求三被告支付违约金人民币8556元，赔偿雇员工资损失人民币30000元，搬迁费用人民币10000元，履行合同后可获得利益人民币240000元，损失装修费用人民币30000元，店铺转让金人民币50000元，理由不成立，本院不予支持。原告请求被告鸿基公司对上述赔偿经济损失承担连带清偿责任，因被告鸿基公司已经将涉案的商铺转让给了被告优一城公司公司，其不再是涉案铺位的出租方，故原告要求被告鸿基公司承担连带责任，理由不成立，本院不予支持。被告恒信奥特公司并非涉案租赁合同的主体，被告恒信奥特公司只是接受被告优一城公司的委托，处理升级改造的事宜，其权利义务最终归属于被告优一城公司，故原告请求被告恒信奥特公司承担连带责任，理由亦不成立，本院不予支持。被告优一城公司对包括涉案铺位在内的相关铺位进行升级改造，并同原告终止履行合同，致使原告也无法继续正常使用该铺位，原告请求将租赁保证金人民币7200元退还原告理由成立，被告优一城公司应当将租赁保证金人民币7200元退还原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第一款第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：
一、被告深圳市优一城商业管理有限公司应当自本判决生效之日起十日内向原告李甲良退还租赁保证金人民币7200元。
二、驳回原告李甲良要求对深圳市罗湖区东门二横街鸿基工艺城二层N255号商铺（面积22.28平方米）享有优先购买权的诉讼请求。
三、驳回原告要求三被告赔偿经济损失人民币368556元的诉讼请求。
四、驳回原告要求三被告对应赔偿给原告的经济损失368556元负连带清偿责任的诉讼请求。
如果被告深圳市优一城商业管理有限公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6936元，由原告负担人民币6803元，由被告深圳市优一城商业管理有限公司负担人民币133元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
。
审 判 长 王志刚
代理审判员 钱 松
人民陪审员 谌小英
二〇一二年十二月十七日
李文萍
书 记 员
崔晶
广东省深圳市罗湖区人民法院
判决书
二○一二年十二月十九日