上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第39829号
原告上海市浦东新区天安花园业主委员会，住所地上海市浦东新区。
负责人施引曙，主任。
委托代理人杨晓旻，上海力帆律师事务所律师。
委托代理人张唯，上海力帆律师事务所律师。
被告上海天洋房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人黄清海，董事长。
委托代理人周志敏，男。
委托代理人戴斌，上海市申华律师事务所律师。
原告上海市浦东新区天安花园业主委员会（以下至判决主文前简称天安花园业委会）诉被告上海天洋房地产有限公司（以下至判决主文前简称天洋房产公司）排除妨害纠纷一案，本院于2014年10月31日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员益颢颖独任审判，分别于2014年11月27日、2015年1月15日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年11月16日、12月9日公开开庭进行了审理，原告天安花园业委会的负责人施引曙到庭参加第一次庭审，原告天安花园业委会的委托代理人杨晓旻、张唯以及被告天洋房产公司的委托代理人周志敏、戴斌到庭参加四次庭审。本案现已审理终结。
原告天安花园业委会诉称，天安花园小区为被告开发的住宅小区，位于上海市浦东新区锦绣路800弄，原告系天安花园小区全体业主经合法程序选举产生的业主委员会，并经业主大会授权代表全体业主处理与被告的纠纷。天安花园XXX号-
XXX号地下一楼（除17号、18号、24号以外）系地下停车库，被告却将除车位以外的区域违章搭建成125间分割房用于出租，占有面积为2，447.77平方米。原告认为，系争区域为业主共有的公共区域，配有通风口、变电间等公共设施，这些设施为全体业主服务，需定期维修保养，被告搭建的分割房将上述公共设施包含在内，除业主之外他人不能进入，因此造成维修困难，同时影响该幢楼业主对房屋的正常使用和对车位的使用；另被告将分割房作为独立用房出租，但未能提供相关审批文件，且分割房也不在建筑规划中，因此，被告的行为侵犯了业主对小区公共面积的使用权，根据物权法的规定，应予拆除。被告庭审中提供的图纸只是该地块笼统的管道分布图，每幢楼的地下管道分布图应以原告提交的图纸为准，虽然部分楼房地下层没有分割房，用于低压配电间、电业用房和电话交换间等，但原告认为地下层本就应用作建造公建设施，不该因为每栋楼的面积不同，就可将空白区域用于搭建分割房。由于原告多次要求被告拆除均未果，故原告起诉请求判令：1、被告立即拆除锦绣路XXX号天安花园XXX号-
XXX号地下一楼（除17号、18号、24号以外）内搭建的125间分割房；2、被告承担本案诉讼费。
被告天洋房产公司辩称，被告系天安花园住宅小区的开发商，该小区13号-32号地下一楼的储藏室所有权归被告（17号、18号、24号地下层没有储藏室），维修基金亦由被告支付，储藏室部位在产权证上有记载，而产权证的制作依据—《房屋测绘技术报告书》载明销售面积可出售，计入容积率，非销售面积不可出售，不计入容积率，2000年登记的产证附记一栏载明了非销售面积（即地下室），2001年开始非销售面积不登记在产证附记一栏，地下室没有“分摊系数”，也没有“各户分摊公用面积”。原告认为系争分割房所在区域是业主共有的公共区域，并以此提起诉讼，但从程序上讲原告主体不适格，《物业管理条例》规定有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，即双过半原则；业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑总面积2／3以上的业主且占总人数的2／3以上的业主同意；《物权法》第七十六条的内容与上述规定一致，被告于审理中收到的22份业主关于“征询函”的反馈意见是不知道表决地下储藏室的问题，故原告提供的“决议”有虚假的成分。原告另称系争区域的房屋是违章搭建，被告则认为认定违章搭建和作出相应处理的职权在政府行政主管机关，而非法院。关于系争区域的地下储藏室是否分摊到公用建筑面积的问题，建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（建房（1995）517号）第九条规定：公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。本案系争区域的地下储藏室不对外出租，只出租给小区业主作仓储用，被告为安全起见，下部用简易砖墙、上部用铁丝网将储藏室隔断成125间，自行出资安装了通风管道、喷淋、电表等设施，并预留了走道，因此，分割房使用上具有独立性，不妨碍业主的通行、通风、采光等权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告系位于上海市浦东新区锦绣路800弄天安花园住宅小区的现任业主委员会，被告系该小区的开发商，2000年取得大产证，上海市浦东新区房地产交易中心备案的《房屋测绘技术报告书》中的面积成果表显示天安花园小区业主大楼的地下室分摊系数均为0，各户分摊公用面积亦为0。大楼地下室（仅一层）分为两个区域，大楼主体下为一个区域，车库为另一个区域，以墙为隔断。房屋建成后，被告将小区13号-32号地下一层（除17号、18号、24号以外）大楼主体下空白区域分隔成125间房屋，每间分割房的面积为10-33平方米不等，并由被告出租给小区业主，租赁期限为20年。天安花园大楼地下室通风布置区竣工图以及给水、消防、喷淋、竣工图显示地下室的排风和消防、喷淋管道均分布在分割房所在区域外围，未进入分割房，电业用房、低压配电间、电话交接间等物业用房集中在17号大楼下。另，本案审理中，经本院实地查看，地下室分割房内另有一套排风设施，该设施在地下室通风布置区竣工图上未有显示，且分割房与车库互不干涉，不影响业主对车库的使用，另分割房的用电亦为独立，24号楼下因物业用房较多，故没有分割房。
另查明，2014年8月25日，原告向天安花园小区业主公布《关于解决历史遗留问题的公示》（天业委公（2014）010号），公示内容包括对业主所关心的分割房出租等问题由业委会在2014年9月召开业主大会进行公决。同年9月10日，原告再次发布公告（天业委公（2014）011号），决定业主大会定于同年9月27日上午9时召开，内容为针对前期已公布的《关于解决历史遗留问题的公示》对开发商即本案被告的起诉程序进行表决。同年9月27日，原告发布公告（天业委公（2014）013号），表示同日召开的业主大会审议通过了《关于解决历史遗留问题》的表决，大会决议包括要求被告拆除天安花园XXX号-
XXX号地下一楼（除17号、18号、24号以外）内搭建的125间分割房。
以上事实，由原告提供的天业委公（2014）010号、011号、013号文件、天安花园分割房屋情况说明、分割房照片、规划图纸、天安花园地下储藏室租赁使用协议、小区物业出具的明细表，被告提供的《房屋测绘技术报告书》、上海市房地产权证、维修基金付款收据、照片、地下室通风布置区竣工图以及给水、消防、喷淋、竣工图，以及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告认为系争分割房所在区域因为配有通风口、变电间等公共设施，故为业主共有的公共区域，且影响相关部门的维修保养，然而，从本院实地勘查情况以及被告提供的天安花园大楼地下室通风布置区竣工图以及给水、消防、喷淋、竣工图来看，地下室的排风和消防、喷淋管道均分布在分割房所在区域外围，未进入分割房，分割房内也没有变电间，而电业用房、低压配电间、电话交接间等物业用房集中在17号、24号楼下，17号、18号、24号楼下无分割房，且分割房所在区域与车库分属两个不同区域，两者并无影响；此外，分割房出租至今已有十几年时间，原告称分割房影响了公共设施的维修，但原告未提供任何证据加以证明，综上，原告主张系争分割房对小区业主使用房屋及车库、物业维修等构成妨害，要求拆除的依据不足，本院对原告的诉讼请求难以支持。至于被告辩称的原告主体不适格的问题，原告提供的天业委公（2014）010号、011号、013号文件足以说明其提起本案诉讼符合相关法律规定，主体适格。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告上海市浦东新区天安花园业主委员会的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告上海市浦东新区天安花园业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 尹志君
审 判 员 益颢颖
人民陪审员 陆炳文
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 邬学成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。