北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初8244号
原告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，现住北京市朝阳区。
被告：蔡高云，男，1954年10月10日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：赵林兴，男，1971年3月6日出生，北京市通州区马驹桥镇法律服务所法律工作者，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：李艾（被告蔡高云之儿媳），女，1982年8月5日出生，住北京市通州区。
原告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告蔡高云（以下简称蔡高云）居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳与蔡高云的委托诉讼代理人赵林兴、李艾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
链家公司向本院提出诉讼请求：判令蔡高云返还居间代理费125000元。事实及理由：2016年11月13日，蔡高云与案外人孙XX（以下简称孙XX）在链家公司的居间下，签订《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》，同时与链家公司签订《居间服务合同》。合同签订后，链家公司积极履行合同义务，协助双方进行资质审核、房屋核验、网签及配合面签等。2016年12月15日，蔡高云告知链家公司不再与孙XX履行合同，要求三方解约。链家公司为此积极协助，共同签订《解约协议书》，退还蔡高云居间代理费125000元。《解约协议书》第六条明确约定“甲、乙方及利害关系人自本协议生效之日起一年内不得以任何形式及/或通过任何渠道就上述房屋达成交易。甲、乙方及其利害关系人违反本条约定的，相关方应向丙方全额返还其已退还的代理费。”后链家公司依约将代理费退还蔡高云。2016年12月30日，蔡高云与孙XX通过其他居间方办理同一房屋的网签手续，属恶意串通，构成恶意违约，损害链家公司的利益。故蔡高云应依据《解约协议书》承担相关责任。
蔡高云辩称，链家公司的诉请于法无据，于事实违背诚实信用公平交易的市场原则，请求依法驳回其诉请。理由为：一、关于本案基本事实。签订合同后，链家公司向通州农行履行为蔡高云进行房屋贷款的承诺过程中，链家公司通知蔡高云因其公司与农行合作出现问题，不能为蔡高云办理贷款，且链家公司亦无法通过其他银行办理贷款手续。2016年12月15日，链家公司告知蔡高云可以退还125000元居间代理费，同日签订《解约协议书》后退款。其后，蔡高云通过其他中介公司完成交易，并办理了贷款、支付了中介费。蔡高云无任何恶意串通导致链家公司利益受损失的行为，是正常的市场交易行为，对此无需担责。二、本案孰为承担违约责任？蔡高云支付了125000元的中介费，具有通过中介交易的诚意，不存在链家公司所述蔡高云和孙XX恶意串通的情形，实际是链家公司无法兑现可以贷款的承诺，系因链家公司违约导致交易无法进行，责任应当由其承担。三、《解约协议书》是否有效？《解约协议书》第六条之约定明显违反相关法律规定。具体理由为：1.链家公司业务员告知蔡高云签订《解约协议书》是退居间代理费的前提，是为退款而签订的文书。其第六条明显属于无效条款，链家公司作为出具格式合同的一方对此应承担不利后果。2.《解约协议书》第六条违背诚实信用、公平交易的法律规定，应属无效。3.蔡高云和孙XX通过其他方进行房屋买卖不构成恶意违约。其他中介机构能够办理贷款说明链家公司业务存在缺陷，不能借此限制市场交易。蔡高云支付了其他中介机构中介服务费，没有主观恶意的基础，不应要求蔡高云为购买一套房屋而承担两次居间服务费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年11月13日，蔡高云作为买受人与孙XX作为出卖人、在链家公司居间下签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉诉房屋买卖合同），约定蔡高云向孙XX购买位于北京市通州区乔庄东区x号楼x-
xxx号房屋（以下简称涉诉房屋），购房款总价为625万元，定金30万元,买受人拟贷款125万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。当日，孙XX作为出卖方（甲方）、蔡高云作为买受方（乙方）与链家公司作为居间方（丙方）签订《补充协议》就涉诉房屋买卖事宜作出补充约定，其中“其他约定”中载有“甲乙双方协商一致于签订本协议30工作日内因乙方原因未获得贷款机构批贷，则三方无责解约，乙方已支付的购房款甲方于三个工作日内退还乙方，丙方收取乙方佣金全数退还乙方。”另，三方签订《居间服务合同》，约定蔡高云和孙XX共同委托链家公司作为交易居间人；双方授权链家公司办理网上签约手续；因交易涉及房款分多次支付等复杂事宜或手续的办理，蔡高云于签订合同当日向链家公司支付居间代理费12.5万元。
经询，蔡高云与链家公司共同确定合同履行情况如下：蔡高云签约后如约支付链家公司居间代理费12.5万元；2016年11月14日，蔡高云通过购房资质审核，链家公司始为蔡高云联系银行申请贷款；2016年11月25日，链家公司代为办理网签合同；2016年12月6日，链家公司与蔡高云、孙XX共同前往农业银行办理面签；2016年12月13日，农业银行通知蔡高云贷款申请未通过，相关材料已退回链家公司经纪人。
2016年12月15日，孙XX（甲方）、蔡高云（乙方）与链家公司（丙方）签订《解约协议书》，约定：1、自本协议生效后三方签订的所有关于涉诉房屋买卖、代理及相关协议均告解除，除本解约协议书所确定之责任外，三方互不承担其它任何责任。2、本协议生效之日起10个工作日内，甲方应履行义务为：（1）办理网签注销手续（打印体）；（2）3个工作日内退还乙方定金30万元。3、乙方应履行义务：办理网签注销手续（打印体）。4、本协议生效之日起5个工作日内，丙方应履行义务：（1）退还乙方已支付佣金12.5万元（手写体）;（2）办理甲乙双方网签注销手续（手写体）。《解约协议书》第6条约定，甲、乙方及其利害关系人（包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等）自本协议生效之日起一年内不得以任何形式及/或通过任何渠道就上述房屋达成交易。甲、乙方及其利害关系人违反本条约定的，相关方应向丙方全额返还其已退还的代理费。该条款系打印体并经加黑处理。
2016年12月19日，经案外人远杨嘉业（北京）房地产经纪有限公司提供居间服务，蔡高云作为买受人与孙XX作为出卖人为买卖涉诉房屋再次签订房屋买卖合同，购房总价为625万元，拟贷款金额109万元。后经履行，涉诉房屋于2017年1月19日转移登记至蔡高云名下（产权证号为京（20**）通不动产权第XXXX号）。
关于蔡高云、孙XX与链家公司三方签订《解约协议书》的原因及经过。链家公司称系受蔡高云欺诈而签订的，但其对《解约协议书》的效力不持异议。蔡高云称因链家公司曾承诺可以申请到贷款，但履行中银行未予批贷，链家公司称如不签订《解约协议书》则无法退中介费，故链家公司主动提出解约，并称为无责解约。为证明签订《解约协议书》的经过，蔡高云申请证人奎鹏出庭作证。证人奎鹏称：1、其作为孙XX的委托代理人与蔡高云签订涉诉房屋买卖合同；2、签约后一个半月，链家公司通知其因无法办理贷款手续，故需解除房屋买卖合同；3、为能尽快继续出售涉诉房屋，孙XX同意解约，故其作为代理人签署了《解约协议书》，且链家公司称是无责解约；4、涉诉房屋已另行出售，具体交易过程其不清楚。
关于蔡高云与孙XX就涉诉房屋另行交易的经过，蔡高云称其找到了远杨嘉业（北京）房地产经纪有限公司，该公司也向其推荐了涉诉房屋并承诺一定可以申请到贷款，故在该中介公司的居间下另行与孙XX签订了房屋买卖合同，并已履行完毕。为证明蔡高云为再次购买涉诉房屋另行支付了居间服务费，蔡高云提交了远杨嘉业（北京）房地产经纪有限公司出具的《业务收费专用收据》，显示共计支付服务费143500元。链家公司不认可该证据的真实性，称蔡高云未提供发票、付款凭证等佐证付款事实。
经询，链家公司认可涉诉房屋非由其独家代理销售。
另，链家公司与蔡高云均同意适用简易程序审理本案。
本院认为，本案争议焦点有二。一是，《解约协议书》第六条是否有效；二是，蔡高云另行购买涉诉房屋的行为是否构成违约，是否应向链家公司支付全部居间服务费。
关于《解约协议书》第六条约定的效力。蔡高云主张该条款无效，其理由为该条款系格式条款，其内容违背诚实信用、公平交易的法律规定，故应为无效。首先，关于《解约协议书》第六条是否为格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，《解约协议书》系蔡高云、链家公司与孙XX为解除涉诉房屋买卖合同及相关协议而签订的，协议事项包括解约后各方的履行义务、履行期限、违约责任等具体内容。《解约协议书》虽系链家公司所提供，但现有证据不足以证明蔡高云没有且不能参与条款内容的协商确定，故难以认定《解约协议书》第六条系格式条款。退一步讲，即便《解约协议书》第六条符合格式条款的要件，该条款也使用了加粗加黑的字体，尽到了合理的提示义务，蔡高云对该条款应属明知或应当明知。其次，关于《解约协议书》第六条约定之内容是否违背诚实信用、公平交易之原则，是否无效。约定《解约协议书》第六条之目的在于防止居间委托人为了逃避居间佣金，恶意跳开中介公司进行交易的行为，系为保护中介公司依法应享有的利益，并未违反诚实信用原则、公平交易之原则，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定等无效的情形，故应为合法有效。
关于蔡高云另行购买涉诉房屋的行为是否构成违约，是否应向链家公司支付全部居间服务费。如前所述，《解约协议书》第六条系为防止居间委托人利用中介公司所提供的信息及服务后，恶意逃避居间服务费而与相对人私下交易的不当行为。本案中，首先，涉诉房屋非独家委托出售，蔡高云可以通过其他正当渠道获得涉诉房屋的出售信息。其次，蔡高云曾按照居间服务合同的约定向链家公司支付了居间服务费。链家公司虽主张蔡高云系以欺诈的方式，恶意解约后私下另行交易，但结合查明的事实，现有证据不足以证明蔡高云具有利用链家公司的信息，恶意逃避居间服务费的故意，不构成恶意违约，且链家公司也未履行完毕全部居间义务，故链家公司要求蔡高云按照《解约协议书》第六条之约定全额退还居间服务费之诉请，本院不予支持。另，双方虽在《补充协议》中约定无责解约，但不必然导致免除支付居间服务费的责任，链家公司基于《解约协议书》第六条的约定方才返还了蔡高云全部居间费用，故在蔡高云违反该约定的情况下负有向链家公司支付居间服务费的义务，关于费用的具体金额，考虑到链家公司为涉诉房屋买卖合同的签订及后续资格核验、房屋核验、网签、面签等手续办理付出了劳动，过程中产生了必要的费用，客观上为蔡高云后续购买涉诉房屋提供了一定便利，且蔡高云对链家公司付出劳动之事实不持异议，故本院结合约定的居间代理费、链家公司为履行居间服务实际付出的劳动、房屋买卖合同履约程度及解除原因等，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定蔡高云向链家公司支付居间服务费40000元。就蔡高云辩称链家公司承诺为其办理贷款而未能履行构成违约，无相应证据佐证，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、判决被告蔡高云于本判决生效后七日内向原告北京链家房地产经纪有限公司支付居间服务费40000元；
二、驳回原告北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1400元，由原告北京链家房地产经纪有限公司负担1000元（已交纳）；由被告蔡高云负担400元（被告蔡高云于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 史震
二〇一八年二月二十四日
书记员 李珑