重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第04560号
上诉人（原审被告）：重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-X。
法定代表人：罗皓，该公司总经理。
委托代理人：周海浪。
委托代理人：张解。
被上诉人（原审原告）：李福华。
委托代理人：肖杰，重庆广贤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨红霞。
委托代理人：肖杰，重庆广贤律师事务所律师。
上诉人重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）与被上诉人李福华、杨红霞商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年1月21日作出（2013）沙法民初字第11199号民事判决，俊峰公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，上诉人俊峰公司的委托代理人周海浪，被上诉人李福华、杨红霞共同的委托代理人肖杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年1月31日，李福华、杨红霞（乙方）与俊峰公司（甲方）签订重庆市商品房买卖合同及补充协议。合同约定由乙方购买甲方开发的房屋，本商品房建筑面积130.37平方米，总成交金额为1200360元，由乙方在签本合同时首付房款人民币360360元，其余房款840000元向银行办理按揭贷款。本商品房属预售商品房，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如果甲方逾期交房，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
合同附件五《补充协议》第十二条约定：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。
合同签订后，李福华、杨红霞于2011年1月31日向俊峰公司支付购房款共计360360元，其余房款840000元李福华、杨红霞已以向银行按揭贷款的方式支付给俊峰公司。
2012年9月25日，俊峰公司以邮寄方式向李福华、杨红霞发出接房通知书，该通知书载明：“您所购房屋目前已经取得竣工验收备案证，现我司于2012年9月29日正式通知您开始办理接房手续，请您持接房通知书、接房须知和大修基金缴款证明前往俊峰·香格里拉物管中心办理接房手续。办理地点：俊峰·香格里拉物管中心，集中办理时间：2012年9月29日起至10月1日（共计3天）。”
2012年10月31日，俊峰公司向李福华、杨红霞发出《关于履行合同责任函》，该函载明：尊敬的俊峰·香格里拉李福华、杨红霞业主：我司已于2012年9月28日正式通知您接房，按照我公司和您签订的《商品房买卖合同》第九条逾期交房违约责任约定，我司应按已付房价款每日万分之二向您支付违约金。我公司逾期交房时间为89天，按合同约定应向您支付逾期交房违约金21366元。目前由于众所周知的原因，我公司暂时不具备一次性支付逾期交房违约金的条件，承诺在一年内予以全额付清。就此，我公司向您再次表示歉意，就逾期交房的责任，我公司承诺：1、我公司将于2013年9月28日前向您足额支付逾期交房违约金；2、在以上逾期交房违约金足额支付前，您接房后应向物业公司缴纳的物业管理费由我公司承担，即您在此期间不另行缴纳物业管理费；3、如房屋建设存在瑕疵，经房屋交接验收时双方确认或者您提出整改要求的，我公司将在15个工作日内予以整改并确保整改合格。目前我司二期22万方工程及各项配套设施已全面启动，公司上下一心举全司之力力争把“俊峰香格里拉”打造成沙区首屈一指的楼盘，最终将给您营造一个舒适的居住环境。此致，我公司将十分感谢您对我公司近两年来因受众所周知的原因的干扰而不能正常履行合同责任的谅解和支持，并决定于2012年11月8日起将安排专人在俊峰香格里拉物业服务中心恭迎您前来签订关于逾期交房违约金支付办法的《和解协议书》。
2013年8月8日，李福华、杨红霞实际接房。
李福华、杨红霞一审诉称：2011年1月31日，李福华、杨红霞与俊峰公司签订商品房买卖合同，约定李福华、杨红霞购买俊峰公司开发的房屋一套，总成交金额为1200360元，俊峰公司应于2012年6月30日前依照国家和地方的有关规定将已取得建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付李福华、杨红霞使用，俊峰公司逾期交房的，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向李福华、杨红霞按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，李福华、杨红霞按照约定支付了购房款，但俊峰公司未按约定交付房屋。2012年10月31日，俊峰公司向李福华、杨红霞发出《关于履行合同责任函》，承诺于2013年9月28日前支付逾期交房违约金21366元。目前付款期限已届满，但俊峰公司未按照承诺支付违约金，现李福华、杨红霞向法院提起诉讼，请求判令：俊峰公司立即支付李福华、杨红霞逾期交房违约金21366元；并从2013年9月29日起按照中国人民银行同期贷款利率支付上述款项的资金占用损失至付清时止。
俊峰公司一审辩称：1、造成逾期交房的过错不在俊峰公司；2、即使俊峰公司承担违约责任，也应当结合客观事实按照合同约定及补充协议计算违约金，俊峰公司统一的交房的时间为2012年9月29日；3、违约金的计算基数应该按照合同及补充协议的约定计算，补充协议第十二条明确约定了已付房价款的计算标准，已经归还银行本金的时间结点应当是俊峰公司实际交房的时间2012年9月29日，按合同约定逾期交房违约金为按日之债，由于李福华、杨红霞每月实际已归还给银行的按揭贷款本金不同，故逾期交房违约金应按每月的已付房款按月分别计算；4、李福华、杨红霞与俊峰公司之间的纠纷，应当适用情势变更原则，应当允许变更合同内容，酌情减少违约金，另合同约定的违约金明显高于李福华、杨红霞的实际损失，应该酌情减少；5、李福华、杨红霞同时主张逾期交房违约金和资金占用损失没有法律依据；6、俊峰公司出具的履行责任函虽有承诺，但应属于要约邀请，本身不具有法律效力，且该履行责任函存在重大误解，按照法律规定可以变更或者撤销。
一审法院认为，李福华、杨红霞与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》（包括附件五补充协议）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。俊峰公司未按合同约定的时间交付房屋，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任，支付逾期交房违约金，俊峰公司向李福华、杨红霞发出的《关于履行合同责任的函》系在履行合同过程中就逾期交房违约责任及履行该责任时间所做的承诺，该承诺有明确的支付金额及支付时间，应属于对合同中约定的逾期交房违约金构成新的要约，李福华、杨红霞未在逾期交房事实成立的情况下要求俊峰公司立即支付逾期交房违约金，而是依据该履行合同责任函，等待俊峰公司到期支付其承诺的金额，应视为对该新要约的承诺。李福华、杨红霞在该履行责任函承诺的履行时间到期后俊峰公司仍未支付的情况下，依据该函向该院提起诉讼，要求俊峰公司支付逾期交房违约金21366元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。对于俊峰公司提出的履行责任函属于要约邀请的抗辩意见，该院不予采纳。对于俊峰公司提出的履行责任函存在重大误解的抗辩意见，该院认为，所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大损失，或者达不到误解者订立合同的目的，一般行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，俊峰公司没有依据补充协议中对已付房款所作的特殊约定认定已付房款的金额，而是按照对已付房款一般性的理解来认定已付房款金额，并以该金额为基数计算出逾期交房违约金，并向李福华、杨红霞承诺支付，不应属于重大误解。即使俊峰公司存在重大误解，其未在一年的除斥期间请求撤销或变更，该院不予支持。李福华、杨红霞要求俊峰公司支付因其逾期支付逾期交房违约金的资金占用损失，没有合同约定和法律规定，该院不予支持。
俊峰公司提出造成逾期交房属于情势变更不可归责于双方，应当变更合同内容，酌情减少违约金，李福华、杨红霞主张的违约金过分高于李福华、杨红霞的实际损失应予调整的抗辩意见，缺乏事实依据，该院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付李福华、杨红霞逾期交房违约金21366元；二、驳回李福华、杨红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334元，减半收取167元（李福华、杨红霞已预交），由重庆俊峰置业有限公司负担，此款限重庆俊峰置业有限公司于本判决生效后立即给付李福华、杨红霞。
俊峰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由李福华、杨红霞负担。主要事实和理由：1、房屋建设过程中，高温天气影响工期。重庆政府开展的打黑运动致使俊峰公司的财务及公章被监管，导致逾期交房，系可适用情势变更的情形。因此，俊峰公司对逾期交房没有过错，其不应承担逾期交房的违约责任。2、《关于履行合同责任函》的内容与《商品房买卖合同》中关于“已付房价款”的约定存在重大矛盾，即《关于履行合同责任函》中的违约金数额是按照总房价款为基数进行计算的，属于重大误解。因此，应当按照《商品房买卖合同》的约定变更或撤销《关于履行合同责任函》。
李福华、杨红霞答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，李福华、杨红霞与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免除逾期交房违约责任；二、俊峰公司主张公司财务及公章被公安机关监管，俊峰公司能否因此而免责；三、《关于履行合同责任函》是否存在重大误解，俊峰公司能否因此请求对逾期交房违约金进行调整。本院对此分别评述如下：
一、关于俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免责问题。高温天气对房屋建设施工有一定的影响，但并不属于合同约定及法律规定的免责事由，俊峰公司主张高温天气可免除逾期交房违约责任的上诉理由，本院不予采纳。
二、关于俊峰公司主张财务及公章被监管系可适用情势变更的情形，俊峰公司能否因此而免责的问题。俊峰公司财务及公章被公安机关监管是公安机关在刑事案件侦查过程中所采取的正当侦查手段，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的可适用情势变更的情形。因此，俊峰公司关于财务及公章被监管属于可适用情势变更的情形，并以此要求免责的上诉理由不能成立。
三、《关于履行合同责任函》是否存在重大误解，俊峰公司能否因此请求对逾期交房违约金进行调整的问题。《关于履行合同责任函》是俊峰公司自愿签署的，而对方当事人对此亦予以同意，且是将逾期交房违约金延后一年支付作为逾期交房违约金金额确认的对等条件，并未单方面加重俊峰公司的责任，故应视为双方当事人对逾期交房违约责任的重新约定，而不是俊峰公司所称的重大误解。同时，该项约定不违反法律法规的强制性规定，故对双方当事人均具有法律约束力。另外，俊峰公司即使存在重大误解的情形，也应当在一年内提起撤销权诉讼，而不是在本案中以抗辩的方式提出。因此，俊峰公司主张《关于履行合同责任函》中逾期交房违约金数额按照总房价款为基数进行计算属于重大误解，并要求按照《商品房买卖合同》的约定予以变更或撤销的上诉理由不成立。
综上所述，俊峰公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费334元，由重庆俊峰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 何 欢