江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第72号
上诉人（原审原告）翁永东。
委托代理人莫海鹰，安徽亚星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常州神农商贸城置业有限公司，住所地江苏省常州市武进区横山桥镇芙蓉柳三路26号二楼。
诉讼代表人常州神农商贸城置业有限公司破产管理人（清算组），负责人费晔。
委托代理人范洪南，江苏源博律师事务所律师。
委托代理人贺小花，江苏源博律师事务所律师。
上诉人翁永东与被上诉人常州神农商贸城置业有限公司（以下简称神农置业公司）商品房预售合同纠纷一案，常州市武进区人民法院于2013年10月15日作出（2013）武民初字第1045号民事判决，上诉人翁永东对该判决不服，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
翁永东诉称，本人与潘建峰系亲戚关系，潘建峰与神农置业公司法定代表人陈德良系朋友关系，2007年3月到7月，潘建峰曾向陈德良出借款项3000多万元，陈德良还了少部分后迟迟不能归还剩余款项，因神农置业公司法定代表人陈德良在开发神农商贸城，就用开发的商铺抵还借款，在追索还款无望的情况下，经平等协商，潘建峰分别以其个人的名义、本人以及江海的名义与陈德良控股的神农置业公司签订了购买神农商贸城一期共计54套商品房的买卖合同，共抵欠款15821525元，其中购房款15813618元，印花税7907元。54套商品房，潘建峰名下24套，江海名下10套，本人名下20套。商品房买卖合同的签订是在神农置业公司取得预售许可后进行的，所有合同也在房管局进行了登记备案，因此，商品房买卖合同有效成立。
2013年3月26日，神农置业公司的破产管理人发出通知，要求解除与本人的商品房买卖合同，该解除决定是无效的。具体理由为：第一、神农置业公司清算组成员的组成不符合法律规定且指定破产管理人违反法律禁止性规定，因此，代表神农置业公司的清算组或者管理人作出解除商品房买卖合同的决定因主体不合法而无效。第二，本案不符合破产管理人有权决定解除的法定情形，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，破产管理人有权解除的合同必须是破产受理前成立且债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。本案中本人的义务已经履行完毕，故神农置业公司没有解除权。第三，涉案商品房买卖合同的标的物依法不应作为破产财产。本案的商品房买卖合同成立有效，通过以房抵债，交付房屋转化为被告法人的民事法律行为，且神农置业公司的相关行为也足以证明其公司对此认可，神农置业公司应当对其法定代表人的行为负责，应当认定本人已经支付了全部购房款。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第（五）项：特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产。因此，本案诉争20套商品房的所有权应当归本人所有。
为此，本人多次通知神农置业公司要求其交付房屋，确认所有权归本人所有，但神农置业公司均以房屋尚未竣工验收不能交付为由，要求本人变更请求为申报债权，故诉至法院，请求法院判决：1、确认神农置业公司的破产管理人或清算组对涉案商品房买卖合同予以解除的决定无效；2、依法判决神农置业公司继续履行合同；3、依法确认本案所涉20套商品房（铺）所有权归本人所有；4、本案诉讼费由神农置业公司承担。
神农置业公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》实为本公司代为清偿第三人对翁永东的债务，翁永东并未实际支付购房款，双方之间是名为买卖实为借款偿还担保的行为，不能适用《合同法》的规定，仅具有让与担保之效力。本案所涉20份商品房买卖合同签订后，翁永东并没有实际支付购房款，公司破产管理人选择解除合同，双方之间的商品房买卖合同已经解除。因此，请求法院依法驳回翁永东的诉讼请求。
原审法院经审理查明，翁永东持有其作为买受人与神农置业公司作为出卖人签订的20份《商品房买卖合同》，合同均载明：买受人采取一次性付款的方式于2008年5月10日前支付房款；出卖人应当在2008年12月28日前将经有关政府部门办妥竣工备案手续的商品房交付买受人使用；买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2008年5月7日，神农置业公司开具给翁永东20套商品房预收房款577.6099万元的收据，同月12日，神农置业公司又开具给翁永东代扣印花税2888.05元的收据一张。但经查，翁永东并未实际支付房款，对此，翁永东解释为：神农置业公司法定代表人陈德良曾向潘建峰借款，后因陈德良归还借款无望，经协商，潘建峰以江海、潘建峰、翁永东三人的名义与陈德良控股的神农置业公司签订《商品房买卖合同》，以神农置业公司的名义以房抵债，神农置业公司出具购房款收据给江海、潘建峰、翁永东三人是神农置业公司法人意志的表现，表明神农置业公司已经认可江海、潘建峰、翁永东三人支付了购房款。
为证明潘建峰出借给神农置业公司法定代表人陈德良借款的事实，翁永东向法庭提供以下证据：
1、浙江省农村信用合作社电汇凭证一张，证明：2007年3月16日，潘建峰通过玉环县昌胜废旧物资回收有限公司出借给浙江中耀药业集团有限公司1271.25万元；
2、中国建设银行的存款凭条四张，证明：2007年3月27日，潘建峰存入陈德良账户32.5万元和510万元；2007年5月25日，又两次存入陈德良账户220万元和50万元；
3、台州市商业银行快汇通电汇凭证一张，证明：2007年5月25日，潘建峰汇入陈德良在浙江省杭州市中国建设银行吴山支行杭大路分理处的账号300万人民币；
4、台州市商业银行快汇通电汇凭证一张，证明：2007年6月27日，潘建峰通过玉环县宏阳贸易有限公司汇入浙江中耀药业集团有限公司账户132.5万元；
5、台州市商业银行快汇通电汇凭证一张，证明：2007年7月13日，潘建峰通过玉环县昌胜废旧物资回收有限公司出借给浙江中耀药业集团有限公司560万元。
原审另查明，本案所涉20份《商品房买卖合同》均办理了商品房预售合同备案登记，但到法庭辩论终结前，上述商品房还没有竣工验收，不具备交付的条件。
原审还查明，常州市武进区人民法院于2012年10月25日受理了债权人常州市横山建筑工程有限公司申请神农置业公司破产清算一案，于2012年10月25日依法作出（2012）武商破字第10号民事决定书，决定由费晔、孙亚明、丁志华、屠建芬、潘悦、章旭峰、赵飞、刘秋平、刘东组成常州神农商贸城置业有限公司企业清算组，并指定清算组为破产管理人，后常州市武进区人民法院作出（2012）武商破字第10-1号民事裁定书宣告神农置业公司破产。神农置业公司经宣告破产后，翁永东要求神农置业公司继续履行合同，交付房屋，2013年3月13日，神农置业公司破产管理人作出通知，认为本案所涉商品房尚未竣工验收，不能交付，要求翁永东变更申报债权请求并提供支付房款的证据。后翁永东仍然坚持要求交付房屋。2013年3月26日，神农置业公司破产管理人通知翁永东，明确解除双方之间的商品房买卖合同。
原审法院认为，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。双方当事人签订了20份《商品房买卖合同》，按照约定翁永东应当在2008年5月10日前一次性支付购房款。神农置业公司虽出具了预收房款的收据给翁永东，但翁永东并未实际支付相应的购房款，结合翁永东提供的借款凭证和双方的各自陈述等综合考量，双方签订《商品房买卖合同》、神农置业公司出具给翁永东预售房款收据等行为实际上是神农置业公司对其法定代表人陈德良向潘建峰借款承诺还款的一种履行方式。法庭辩论终结前，本案诉争房屋尚未竣工验收、神农置业公司经宣告破产，合同的履行已经不能，神农置业公司的破产管理人选择解除与翁永东签订的上述商品房买卖合同，法院予以支持，对翁永东要求确认神农置业公司的破产管理人或清算组对涉案商品房买卖合同予以解除的决定无效和要求神农置业公司继续履行合同的诉讼请求，法院不予支持。另根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，涉案20套商品房虽然经过了预售登记，但预售登记的效力也仅是设定物权的请求权，翁永东并不享有20套商品房的所有权，且神农置业公司破产管理人选择解除合同，翁永东主张本案诉争的20套商品房不属于破产财产，对其享有所有权的主张没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，本案经调解无效，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，作出如下判决，驳回翁永东的诉讼请求。案件受理费48544元，由翁永东负担。
上诉人翁永东不服上述判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人清算组成员的组成不符合法律规定且指定破产管理人违反法律禁止性规定，因此，代表被上诉人的清算组或者管理人作出解除商品房买卖合同的决定因主体不合法而无效。二、原审法院适用法律错误，代表被上诉人的破产管理人所发出的“解除房屋买卖合同的通知”应自始无效。管理人要解除案涉商品房买卖合同应满足合同成立于破产申请受理前和双方均未履行完毕合同两个条件，本案中，因陈德良无力归还案外人潘建峰的巨额欠款，双方协商一致，同意潘建峰以上诉人的名义购买被上诉人开发的案涉房屋，以借款抵偿购房款，并签订了相应的商品房买卖合同，被上诉人同时出具了相应的购房款收据。至此，作为买方的上诉人已经通过潘建峰按约支付了全部购房款，其合同义务已经履行完毕。仅仅因为被上诉人的原因未能按约交付案涉商品房，应当系被上诉人单方未能履行完毕合同，而非双方未能履行。所以，本案破产管理人发出的解除通知无事实和法律依据。三、原审法院将案涉房屋认定为破产财产明显违背了法律规定。1、案涉商品房买卖合同依法成立，合法有效，应受到法律保护。2、上诉人已经履行完毕案涉商品房买卖合同中的全部义务。陈德良因无力归还案外人潘建峰的借款，双方协商一致同意潘建峰以上诉人名义购买被上诉人开发的案涉房屋，以借款抵偿购房款，双方签订了案涉商品房买卖合同，并经房管局备案，同时被上诉人向上诉人出具购房款收据，陈德良作为被上诉人的法定代表人、控股股东，其行为应当由作为企业法人的被上诉人承担。且被上诉人向上诉人出具购房款收据时，其已经认可上诉人已经完成了支付全部购房款的义务，也明知并接受了其法定代表人以房抵债的行为，至此，陈德良对潘建峰承担的偿还所欠借款的义务，经债权人潘建峰同意依法转移由被上诉人以其开发的商品房抵债的方式向上诉人承担债务。至于，被上诉人与其法定代表人之间有无履行债务转移的手续，被上诉人公司内部是否履行相关会议程序，财务上有无调整、如何调整等均属其公司内部事宜，并不能否认上诉人已全部支付购房款的事实，对外不能影响案涉商品房买卖合同的效力，被上诉人应履行按约交付案涉商品房的义务。3、案涉商品房买卖合同的标的物依法应认定为特定物，不属于破产财产。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人神农置业公司口头辩称，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判，一、二审诉讼费用由上诉人承担。
二审中，经本院向负责被上诉人神农置业公司破产审计的常州新华瑞联合会计师事务所调查，据该所保管的被上诉人公司财务账簿显示被上诉人神农置业公司结欠浙江中耀药业集团有限公司1785万元。另外，上诉人翁永东在二审中陈述，签订买卖合同以及备案时，被上诉人神农置业公司将借款借据收回了，随后开具了房款收据和税务款项收据。
另经查阅原审卷宗，被上诉人神农置业公司法定代表人陈德良在接受常州市武进区公安局询问时陈述，“浙江省玉环县的债权人共有8人，分别是陈必忠、陈正芬、江海、金云林、潘建峰、翁永东、苏为兵、颜晓琪。其中江海、翁永东、金云林三个人我不怎么熟悉，开始的时候我只是问他们借钱用于偿还银行到期贷款，等银行转贷了就马上还了。2007年7、8月份的时候，由于银行银根紧缩，银行就把贷款收了，然后我问他们所借的转贷的钱就实际上成为了公司债务，借钱都是以我浙江中耀药业集团有限公司名义借的。出具的借条也是由浙江中耀药业集团有限公司盖章的借条。刚开始的时候只有2个债权人，就是陈必忠和陈正芬两个人。别的人其实都是出资给陈必忠、陈正芬两个人的，拿到利息后再由他们具体分。刚开始我只是借了2000万元，利息是每月9分。利息在前期我每月支付的，每个月利息是180万，连续支付了大概六七个月左右的时间，期间他们又借了我将近1000万左右，也是用于银行转贷后变成我浙江中耀药业集团有限公司长期借款的。反正借我的钱又给他们用收取利息的方式拿回去了。至于具体支付了多少利息，现在也记不清了，没有记过帐，反正他们的本金应该全拿回去了，后来借的1000万实际上也是我付给他们的利息钱。到2008年5月的时候，因为无法再支付利息，就和他们签订了以常州神农商贸城的房产抵借款的买卖协议。按照陈必忠与陈正芬的要求，将这些债务进行了拆分，落实到具体每个出资人头上，加上原来约定的利息，就是每个债权人的具体金额，并出具由浙江中耀药业集团有限公司盖章的借条，每个债权人再按照借条上的具体金额再去神农置业公司办理房屋买卖协议。在这些债权人中，其中潘建峰以个人名义后来又借给我1000万，这1000万是我用浙江中耀药业集团有限公司出具的借条，债权人为潘建峰。关于这1000万我和潘建峰之间后来没有签订神农商贸城房产抵押买卖协议。……神农置业公司与浙江中耀药业集团有限公司两个公司的钱平时都是由我自己统一调配的，神农置业公司如急需支付工程款或其他用场，我就从浙江中耀药业集团有限公司帐上划过去；如果浙江中耀药业集团有限公司急需用钱，也会从神农置业公司的账上把购房户买房的钱汇过来……”。
二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人翁永东于原审中提供的汇款凭证，并结合被上诉人神农置业公司出具房款收据等情况看，案外人潘建峰与被上诉人神农置业公司法定代表人陈德良或浙江中耀药业集团有限公司之间原曾存在借贷关系，被上诉人神农置业公司法定代表人陈德良亦陈述所借款项用于了其控制公司的经营，故可以认定双方应系于2008年5月对借款进行结算后达成了以在建房产抵偿借款的协议。据此，上述房屋买卖合同实质是债务清偿期届满后双方达成的以物抵债协议，但目前房屋尚未进行竣工验收备案，无法办理过户手续，被上诉人神农置业公司也在进行破产清算，而被上诉人神农置业公司破产管理人又不同意继续履行该以物抵债协议，并已通知解除合同，对于该解除合同行为应依法予以支持，故上诉人翁永东要求继续履行、确认物权等诉讼请求无法予以支持。至于上诉人潘建峰提出的被上诉人神农置业公司破产管理人组成不合法问题与本案处理并无关联，本院不予理涉。综上所述，上诉人翁永东的上诉理由不能成立，本院不予采信；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29827元，由上诉人翁永东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 吴立春
代理审判员 周韵琪
二〇一四年八月四日
书 记 员 马筱艳