天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终682号
上诉人（原审被告）：天津市无线电监测站，住所地天津市和平区沙市道世升花园1-1601-1606。
法定代表人：姜廷学，站长。
委托诉讼代理人：杨莹，上海锦天城（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李学敏，上海锦天城（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津祈年湾餐饮有限公司，住所地天津市南开区水上北道26号。
法定代表人：王凤江，经理。
委托诉讼代理人：赵志芳，天津磊通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李婷，天津四方君汇律师事务所律师。
上诉人天津市无线电监测站(以下简称无线电监测站）因与被上诉人天津祈年湾餐饮有限公司（以下简称祈年湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第10269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人无线电监测站的法定代表人姜廷学及其委托诉讼代理人杨莹、李学敏、被上诉人祈年湾公司的委托诉讼代理人赵志芳、李婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
无线电监测站上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院错误认定诉争房屋空调系统不能正常使用、漏雨严重。1.一审法院认为“收取电费表中删除空调电费一栏，可以充分证实被告自2013年之后未向原告提供空调设备使用”属主观臆断。上诉人从未中断空调供应。上诉人未向被上诉人收取空调费的原因一是上诉人的空调费是采用空调系统计费软件单独计费的，保存数据的电脑在2013年初因办公室转给企业联合会而一直未使用。二是由于上诉人主要关注被上诉人拖欠的高额房屋租金，自2013年开始确实少收了室外机空调电费，未再计算空调费。从技术上讲，上诉人也不可能实现单独对二层房间停供空调。2.一审法院根据空调维修情况认定租赁房屋空调系统不能正常使用，认定事实不清。被上诉人的空调系统与农业银行和电子政务中心的空调系统由相同的主机组控制，2013年至2014年期间，农业银行和电子政务中心的空调运转正常，这反映被上诉人的空调系统可以正常工作。被上诉人一审提供的空调报修、维修证明，只能说明即便部分空调曾有过故障，也不能证明整个空调系统不能正常使用。空调维修证明显示空调故障或工作效率问题仅涉及一小部分房间，影响范围与被上诉人租赁和经营范围相比只占很小部分。3.一审法院认定租赁房屋严重漏雨依据不足。被上诉人称2012年至2013年发生21次漏雨，造成停业21天的情况，证据不足且自相矛盾。二、一审法院认定的被上诉人的损失金额有错误。一审法院根据财务统计分析报告计算被上诉人损失，由于基础财务资料的不完整性、餐饮企业的经营特征，以及企业趋利的本性，提交税务机关的财务报表无法真实反映企业营业情况。2014年10月份，在停业两个月后突然出现4443420.82元的巨额支出而没有任何收入，明显不合常理，且与从税务部门调取的资产负债表自相矛盾，一审法院仅根据被上诉人单方陈述即予以认可错误。一审法院抛开财务报表，将2014年8月至12月的房租也计入损失，缺乏依据。三、一审法院认定应由上诉人承担主要损失，明显不公。首先，诉争房屋故障空调只占很小部分，且持续时间不长，完全可以通过调换房间等措施解决，不会对被上诉人的经营情况造成影响。其次，诉争房屋每年11月15日到次年3月15日有暖气供应，在此期间不需要空调设施，春秋季节温度适宜也不需要空调设施。一年中真正需要空调的时间也就是七、八月份温度特别高时，其他时段即便需要空调通风除湿等，也只是锦上添花。再次，漏雨情形即便发生，也不严重，且2013年7月上诉人对房屋屋顶进行了全面加固，不会影响到被上诉人经营。最后，餐饮业的营业收入受到很多因素影响，如社会大环境的变化及经营管理者的应对能力等。上诉人一审提交了相关证据，被上诉人在庭审中也提到2013年开始调整经营，但显然调整失败。四、被上诉人未履行防止损失扩大义务，对扩大部分损失应自行承担责任。被上诉人在主张空调有问题导致经营不善的情况下从未表现出积极解决问题的态度，在其“停止经营”的情况下，上诉人提出请被上诉人将房屋腾出以减少各自损失时，其仍不积极应对[见（2014）一中民四初字第0001号案件2014年8月21日庭审笔录]。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，2014年8月至12月份的租金损失应由被上诉人自己承担。五、被上诉人违约在先。被上诉人拒不支付上诉人租金，且以空调障碍及漏雨为借口无理要求上诉人承担违约责任，不应得到支持。
祈年湾公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：一、一审法院认定上诉人所提供空调不能正常使用，是依据完整证据链条，一审庭审过程中上诉人对于被上诉人所提供相关证据的真实性均予以确认，结合（2014）一中民四初字第0001号已生效判决查明的事实，一审判决认定事实证据充足。上诉人不能举证证明其已提供符合出租标准的租赁物（即空调可以正常使用）。二、上诉人所述其未向被上诉人收取空调费用的理由无证据支持，也不符合常理。根据上诉人既往庭审中的陈述，如果没有空调不能正常使用的情形，上诉人不可能仅因软件无法使用或收租无望，就在未对被上诉人作任何通知说明的情况下为被上诉人垫付空调费。在双方相互制订还款计划、上诉人单方解除合同限定两天内腾房、另案庭审对账过程中，上诉人从未提起有过2013年至2014年空调费的发生。三、上诉人对于空调是否可以停供的论述不具有参考价值。首先，上诉人于2013年提起另案诉讼时坚持合同已解除，否认有继续提供合格租赁物的义务，至2016年10月本案一审结案从未提供过正常供应空调的任何证据，现上诉人提出其无法证实的所谓空调分区真实存在，也无法证实同一分区内不可能存在部分无法使用的情况。其次，被上诉人可以证明，上诉人所述无线电监测站办公区及农业银行等多区域均加装了空调。另外，一审期间证据证明被上诉人于2013年3月3日报修空调是概括性涵盖所租房屋全部，被上诉人空调不能正常使用范围涵盖一、二、三层。四、一审法院认定的损失合理。一审法院对被上诉人实际亏损数额进行了酌情处理，并未全部归结为上诉人责任。结合（2014）一中民四初字第0001号已生效判决查明的事实，虽然被上诉人依照已生效判决向上诉人负有缴纳2014年8月至12月房租义务，但该期间内因上诉人不能提供正常使用的空调系统，导致租赁物用途无法实现，该部分租金作为实际损失应由上诉人承担。由于空调长期缺失，造成被上诉人经营环境恶劣，顾客的一次不良体验，就足以连锁发生老客户、回头客大量丧失，造成营业收入不断持续下降，这一过程是不可逆的，最终发生严重亏损、被迫停业，其直接和间接损失远超过被上诉人一审所主张的金额。一审过程中上诉人明确同意审计，认可了审计的客观性及合法性，一审法院对于2014年10月发生的清算期支出已进行了剥离，认定的损失合法、公正。被上诉人作为经营十年的餐饮企业，腾空场地并非短期内马上完成，停止营业已经是减少损失的最好方案，不存在扩大损失的情形。五、房屋漏雨为上诉人在一审庭审过程中所认定的事实。六、关于保证金问题，双方在租金缴纳纠纷中各自应承担的权利义务已经生效判决确认，并不能作为上诉人拒绝提供符合出租条件租赁物的理由。
祈年湾公司向一审法院起诉请求：1.依法判令无线电监测站赔偿2013年3月至2014年12月期间因承租房屋中央空调瑕疵、停电、漏雨断电等造成各项损失6855694.83元；2.依法判令无线电监测站赔偿2012年间因承租房屋屋顶漏雨造成停电、停业损失647943.2元；3.依法判令无线电监测站返还租房押金200000元；4.本案诉讼费及其他费用由无线电监测站负担。
一审法院认定无争议事实如下：2004年9月7日，祈年湾公司与无线电监测站签订《租赁合同》，合同约定：无线电监测站将坐落于天津市南开区水上北道无线电检测中心房屋出租给祈年湾公司使用，出租房屋面积2194.41平方米，出租房屋用于服务业，租期期限自2004年12月31日起至2014年12月31日止。每季度租金为409290元。祈年湾公司向无线电监测站支付房屋押金300000元。同时还约定了水电费、供热费等相关费用均由祈年湾公司承担及违约责任等合同条款。同日，双方签署《会议纪要》，具体载明的内容为租赁期限、押金、房屋租金交付日期、暖气费收取情况，另外还明确约定空调因设计原因不能单独设表计费，根据祈年湾公司实际空调用电的情况计算，今后根据其全年使用的情况酌情更改，初定交纳空调用电费58620元。双方并在该纪要上盖章确认。合同签订后，祈年湾公司开始在诉争房屋经营“祈年湾”酒店。
2006年12月30日，双方又签订一份《租赁协议书》，约定：祈年湾公司承租无线电监测站天津市南开区水上北道无线电检测中心面积为139平方米的房屋作为经营、办公使用，租赁期限自2007年1月1日起至2014年12月31日止。租金每年为80000元，此协议作为双方在2004年签订《租赁合同》的补充。双方的权利与义务均按《租赁合同》执行。合同签订后，双方按照合同约定全面履行合同。
2010年8月31日，无线电监测站确认了与祈年湾公司自2008年1月20日至2010年2月28日期间饭费与水、电、暖气费结算数额，两者相减后，尚余饭费71608元。2011年应该向无线电监测站交纳租金1000000元。2013年3月28日，祈年湾公司向无线电监测站出具还款计划书，对2010年1月1日至2012年12月31日之间欠租和水电、暖气费数额进行确认，承诺于2013年6月30日前还款。无线电监测站于2013年4月1日针对祈年湾公司的还款计划也相应制订了己方的还款计划。
2013年5月20日，无线电监测站向祈年湾公司送达了解除合同通知，通知祈年湾公司2日内即于2013年5月22日解除租赁合同且限次日腾房。
2013年5月28日，无线电监测站向天津仲裁委员会针对祈年湾公司提起仲裁。2013年12月19日，无线电监测站在仲裁委员会撤销仲裁申请后，向本院提起诉讼，要求确认双方签订的租赁合同已于2013年5月22日解除，并给付租金等相关费用及违约金等诉讼请求。本院经审理确认，经双方对账确认自2010年1月1日至2014年12月31日止祈年湾公司尚欠无线电监测站租金7156510+409290+20000元，自2010年1月1日至2014年6月30日止，祈年湾公司尚欠无线电监测站水费323298元、电费765378元、暖气费375094元，自2010年1月至2013年9月，无线电监测站尚欠祈年湾公司饭费2558611元。无线电监测站于2013年5月20日向祈年湾公司送达了解除合同通知，而祈年湾公司在法定异议期限内行使了异议权主张，因此无线电监测站的行为因无合同法定解除权事由出现，属于单方解除合同，祈年湾公司不存在违约情形。关于祈年湾公司主张因租赁物出现严重瑕疵，并自2013年开始不再向祈年湾公司提供空调，造成重大损失一节，就其主张无线电监测站违约行为和给其造成的损失，可另案解决。本院判决：祈年湾公司给付无线电监测站租金、水费、电费、暖气费6490959元，驳回无线电监测站其他诉讼请求。后无线电监测站提起上诉，天津市高级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
对双方有争议证据一审法院认定如下：祈年湾公司提交的证据1.房屋租赁合同、（2014）一中民四初字第0001号民事判决书、（2015）津高民一终字第0073号民事判决书；2.会议纪要；3.2013年3月3日及2013年4月两次空调报修证明；4.2014年7月4日空调紧急报修通知单及EMS回执；5.2014年7月24日空调中断及被迫停业通知及EMS回执；6.（2016）北方证经字第1654号公证书、（2016）北方证经字第1653号公证书；7.2012年8月3日、2013年6月24日因房屋漏雨的两次报修证明；8.祈年湾公司后勤主管齐某的证人证言、祈年湾公司客服主管苏某的证人证言；9.祈年湾公司2012年的财务报告为依据计算2012年漏雨损失；10.祈年湾公司2011年、2012年的税务报告；11.祈年湾公司2013年、2014年税务报告；12.无线电监测站房屋押金收据；13.关于对天津祈年湾餐饮有限公司2011至2014年度会计报表所示经营成果的统计分析报告。一审法院认为，无线电监测站对除证据7、8之外的其他证据的真实性、合法性均无异议，仅对关联性、证明目的不予认可。上述证据来源合法，客观真实，可以作为定案依据，予以采信。证据3无线电监测站自认陈克明、胡雨松系其工作人员，但未对该证明上签名的真实性提出异议，故对该证据予以确认。证据7中2013年6月24日报修证明有物业工作人员张进的签名，与祈年湾公司提交的双方无争议的空调证明上签名一致，予以确认。证据8证人证言，证人齐某、苏某到庭作证，其证明内容与祈年湾公司提交的其他证据相互印证，客观真实，予以采信。无线电监测站提交的网页下载的资料，证据来源无法确定，内容真实性无法核实，不予采信。
一审法院对有争议事实认定如下：第一，关于诉争房屋是否漏雨的事实。依据（2014）一中民四初字第0001号民事判决书及（2015）津高民一终字第0073号生效的民事判决书所查明的事实认定：2013年6月24日，祈年湾公司向无线电监测站发函声明：2012年8月3日因本市降大到暴雨，所承租房屋多处出现漏雨现象，并发生短路、跳闸现象，严重影响了公司的正常营业；2013年6月22日，因本市持续降雨，所承租房屋发生了大面积停电。2013年7月11日，祈年湾公司向天津市仲裁委员会递交先行裁决申请书，请求：“裁定反请求被告立即履行出租方合同义务，及时维修漏雨房顶，使所出租房屋及附属配套设备达到正常使用状态，防止火灾及人身事故发生。”祈年湾公司对诉争房屋漏雨的事实提供了证据，无线电监测站在质证时认可漏雨的事实，庭审中无线电监测站否认该事实，但未提供相反证据。因此一审法院认定在合同约定的租赁期内无线电监测站提供的诉争房屋存在漏雨的事实客观存在。
第二、关于诉争房屋空调系统不能正常使用的事实。依据空调维修师傅陈克明于2013年6月6日出具证明称：“祈年湾公司2013年3月3日期间，因空调不制暖，祈年湾公司工作人员打电话与维修人员陈师傅联系，陈师傅当天到达祈年湾公司餐厅对空调进行检查，讲空调坏了，需要维修。特此证明。”2013年6月8日，无线电监测站负责人胡雨松签字确认“祈年湾公司工作人员在2013年4月份，得知祈年湾公司单位部分空调不工作，曾找无委胡处进行联系维修。”2013年7月26日，祈年湾公司、无线电监测站及物业三方证实“贵公司提出餐厅空调事情，我无委办历经三个半月时间，于2013年7月25日前更换和维修完毕。”同月30日，祈年湾公司、无线电监测站与物业工作人员对祈年湾公司餐厅空调进行测试，表明开机30分钟后，出风口温度仍不能达到空调正常运行的标准，此后，无线电监测站未再对空调进行维修。2013年至2014年两年期间，无线电监测站未收取祈年湾公司租赁房屋的空调电费。因此一审法院认定在合同约定的租赁期内无线电监测站提供的诉争房屋的中央空调不能正常使用的事实客观存在。
另查，祈年湾公司于2014年7月4日、7月24日两次致函无线电监测站，表明出租房屋附属中央空调不能制冷的故障，严重影响祈年湾公司经营，造成祈年湾公司损失。祈年湾公司于2014年7月底对外停止营业。
一审法院认为，双方系房屋租赁合同关系。双方签订的租赁合同及会议纪要系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应认定合法有效。双方当事人均应按照合同约定的内容享有权利、履行义务。
争议焦点一：无线电监测站是否存在违约行为双方存在争议。一审法院认为，无线电监测站作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，其中就应包含空调的正常使用。现因无线电监测站提供的租赁房屋无法提供正常使用的空调，导致祈年湾公司客源流失，经营困难，进而产生损失，无线电监测站应当承担赔偿损失的违约责任。另外，由于租赁期间内无线电监测站提供的诉争房屋存在漏雨的情形，故祈年湾公司作为承租人通知作为出租人的无线电监测站在合理期间内履行房屋维修义务，无线电监测站虽然履行了对房屋进行维修的义务，但在维修期间，因房屋不能正常使用而导致祈年湾公司产生经营损失，无线电监测站亦应当承担赔偿损失的违约责任。结合本案分析，祈年湾公司作为较高档的餐饮企业，就餐环境是影响其经营的主要因素之一。其中就应包括适宜的室内温度，通风系统等功能性设备。首先，双方在会议纪要中明确约定了空调为全年使用。自2004年至2012年底，无线电监测站向祈年湾公司收取的电费表报显示有独立的空调电费一栏，证实无线电监测站按照约定在此期间向祈年湾公司提供空调设备。但自2013年开始，无线电监测站向祈年湾公司收取电费表中删除了空调电费一栏，可以充分证实无线电监测站自2013年之后未向祈年湾公司提供空调设备使用。而且从相关证据可以确定2013年3月3日至2013年4月份期间祈年湾公司就空调不能使用的问题已向无线电监测站多次报修，均未果。其次，依据公证书显示，天津市政府采购中心曾于2013年6月19日在官方网站上发布天津市无线电监测站空调改造项目成交公告，公告显示受无线电监测站委托，天津市政府采购中心于2013年6月19日以单一来源谈判方式，对无线电监测站空调改造项目实施了政府采购。加之，从祈年湾公司、无线电监测站及物业公司于2013年7月26日三方共同出具的证明显示：2013年7月25日，无线电监测站完成了空调更换和维修。但从祈年湾公司、无线电监测站及物业公司于2013年7月30日三方出具的说明显示：三方共同对餐厅的空调出风口温度进行测试，显示开机30分钟后，各个出风口温度均未达到空调应当具备的正常运行的标准，需待进一步维修调试。从上述两份说明及公证书可以证明无线电监测站提供的租赁房屋的空调维修后仍不能正常使用的事实。再次，祈年湾公司于2014年7月停止营业前，曾两次致函无线电监测站，表明出租房屋附属中央空调仍然存在不能制冷的故障，严重影响祈年湾公司经营，造成祈年湾公司损失，并在仲裁及诉讼案中均主张要求无线电监测站对空调设备进行维修、恢复功能；另外无线电监测站通过天津市政府采购中心又于2015年1月23日在官方网站上发布其空调改造项目成交公告，对无线电监测站空调改造项目实施了政府采购。由此可以证实，自2013年3月至双方履行合同期满，无线电监测站的空调系统不能正常使用的事实是客观存在。最后，经一审法院现场查勘可以证实，无线电监测站提供的诉争房屋配备中央空调设备，温度调节板显示空调温度范围在16摄氏度至32摄氏度之间，应当具备冷暖及通风功能。无线电监测站庭审中辩称，因2013年政策导致社会形势的变化，餐饮行业整体受其影响，致使经营不善。一审法院认为，随着人民生活水平的不断提高，餐饮行业成为社会大众的主要消费领域之一，客观分析，虽然社会形势的变化对餐饮行业，尤其是中高端餐饮场所有一定的影响，但这种影响比较微弱，当前众多餐饮场所仍处于正常经营状态则是例证。现无线电监测站将祈年湾公司的经营亏损完全归结于社会形势的变化，缺乏事实依据，不予采信。2012年雨季祈年湾公司经营的餐厅开始出现漏雨，2013年3月又出现空调故障，两者原因叠加，严重影响了就餐环境，客户因就餐环境的恶化不断流失，必然会严重影响祈年湾公司经营和商誉。由于无线电监测站提供的租赁物不符合合同约定的用途，其存在违约行为系造成祈年湾公司经营亏损的最主要原因，给祈年湾公司造成的实际营业损失中的绝大部分应当由无线电监测站承担。
争议焦点二：关于祈年湾公司损失金额如何确定双方存在争议。就损失数额的确定问题，依据祈年湾公司申请，一审法院委托天津市津华有限责任会计师事务所向税务机关调取了祈年湾公司2011年-2014年的财务报告及税收报告，对祈年湾公司2011-2014年度会计报表所示经营成果进行了统计分析后作出报告，其报告内容客观真实，可以作为本案定案依据。依据该报告显示，祈年湾公司2011年实现营业总收入15706667元，2011年实现营业总成本15624011.23元，2011年实现净利润61991.83元；2012年实现营业总收入14414325元，2012年实现营业总成本14342268元，2012年实现净利润57645.6元；2013年实现营业总收入6841007元，2013年发生营业总成本9524828.42元，2013年实现净利润-2683821.42元；2014年实现营业总收入1247666元（2014年8月-12月未实现营业收入），2014年发生营业总成本7486538.19元（其中2014年10月实现营业总成本-4443420.82元），2014年实现净利润总额-6238872.19元（其中2014年10月实现净利润-4443420.82元）。由上述数据分析，除2013年2月春节假期歇业之外，自2013年3月至2014年7月祈年湾公司停业期间，诉争房屋空调不能正常使用，导致祈年湾公司每月净利润连续出现亏损。
依据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院认为，结合证据综合分析，关于2012年期间因诉争房屋屋顶漏雨给祈年湾公司造成的损失，虽然该项损失实际存在，但在审计报告中祈年湾公司诉请的该期间祈年湾公司的营业收入与营业支出相较且大部分月份尚为盈利，且盈余与2011年基本相当，故对于祈年湾公司诉请该期间的损失金额无法确定，故对于祈年湾公司该项诉请不予支持。
关于自2013年3月至2014年12月因无线电监测站提供的房屋空调不能正常使用及漏雨停电给祈年湾公司造成损失。一审法院认为，从统计分析报告中可以看出，自2013年3月诉争房屋空调开始出现不能正常使用的情况，祈年湾公司开始出现连续数月的亏损，直至2014年7月祈年湾公司歇业。此营业期间产生的净利润-4285912.62元（17个月的营业总收入-17个月营业总成本=利润总额）应当作为祈年湾公司的实际损失予以认定。
一审庭审中，祈年湾公司表示根据财会及税务规定，2014年7月停止营业后，需要对整体财务和账目进行汇算清缴工作，故祈年湾公司于2014年10月对其账目进行全面汇总，对以前应列支而未列支的款项进行了整体入账，利润总额为-4443420.82元，其中包含：1.2010年欠付装修费1100000元；2.2013年3月至2014年8月的遣散（补发）员工工资1431800元；3.计提2010年1月至2014年9月采暖费375094元；4.计提2010年1月至2014年9月电费919148元；5.计提2010年1月至2014年9月水费323298元；6.计提2014年8、9月份的房租292860元（含7月份租金6666.67元）；7.当月折旧费1220.82元。一审法院认为，祈年湾公司主张2013年3月至2014年6月水费65417.6元、电费236740.19元、2013年至2014年度的采暖费101377元，2013年3月至2014年8月的遣散（补发）员工工资1431800元，7月份部分房屋租金均属于应均摊至各个月的营业成本，且无线电监测站起诉祈年湾公司欠交租金等费用的案件中双方经过对账，对本案涉及的水费、电费、采暖费金额均无异议。一审法院认定祈年湾公司主张上述费用应当作为自2013年3月至2014年12月因无线电监测站提供的房屋空调不能正常使用及漏雨停电给祈年湾公司造成损失范围，予以支持。虽然祈年湾公司自2014年8月至2014年12月已经停业，不存在经营损失，但在已生效的（2014）一中民四初字第0001号民事判决书中判令祈年湾公司向无线电监测站支付自2014年8月至2014年12月租金，该期间的租金应视为祈年湾公司实际损失，且该损失系无线电监测站违约行为导致祈年湾公司停业造成的，应由无线电监测站承担。
争议焦点三：关于无线电监测站是否应当返还祈年湾公司200000元租房押金双方存在争议。一审庭审中，无线电监测站辩称该笔押金用于冲抵祈年湾公司的租金及水电费，故不同意退还。一审法院认为，（2014）一中民四初字第0001号及（2015）津高民一终字第0073号两份生效的民事判决书中均未对押金冲抵欠付无线电监测站的租金及水电费进行裁决，故无线电监测站应当依约在双方合同终止之后将押金200000元退还祈年湾公司。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、判决生效后十五日内，无线电监测站赔偿祈年湾公司自2013年3月至2014年7月各项损失的90%计5515122.67元（6127914.08×90%）及2014年8月至2014年12月的房租715483.34元，以上两项共计6230606.01元；二、判决生效后十五日内，无线电监测站返还祈年湾公司租房押金200000元；三、驳回祈年湾公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费71143元、审计费22000元，共计93143元，由祈年湾公司负担22487元，由无线电监测站负担70656元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人提交如下证据：证据1.空调管路系统图（竣工用）；证据2.空调管路系统图（维修用）；证据3.上诉人与天津市电子政务信息与网络中心之间的《租房合同》；证据4.天津市电子政务信息与网络中心提供的《房屋使用情况说明》；证据5.天津市电子政务信息与网络中心办公室主任牟伟的证言；证据6.上诉人与农业银行之间的租房合同；证据7.农业银行提供的证明。以上证据证明租赁房屋空调与上诉人租赁给第三方天津市电子政务信息网络中心、农业银行的房屋的空调由同一组主机控制，上诉人单独断供租赁房屋空调在技术上不能实现。证据8.2013-2014年的《空调设备保养合同》；证据9.2013-2014年保养和检测记录；证据10.维保单位出具的证明；证据11.维保师傅陈克明的证言；证据12.物业张进的证言。以上证据证明2013-2014年期间租赁房屋提供空调能够正常使用。经审查，上诉人提交的证据1至证据7，均不能直接证明被上诉人承租房屋的空调使用情况，而被上诉人在一审期间提交的关于空调报修、维修情况的证据均是直接证明其租赁房屋空调使用情况的证据。上诉人提交的证据8至证据12，与上诉人在本案一审期间及本院（2014）一中民四初字第0001号案件审理期间陈述的上诉人不认识陈××、无法与陈××联系相矛盾，陈××出具的证言也与被上诉人提供的有陈××签字的书证的内容相矛盾，上诉人在二审期间提交上述证据作为新的证据，证明力不足。因此，上诉人二审补充提交的上述证据证明力不足以推翻一审判决依据被上诉人提交的证据所认定的案件事实，本院不予采纳。
被上诉人提交如下证据：证据1.照片1，证明无线电监测站楼上办公区域中央空调有瑕疵，须增加使用大功率分体式空调。同时旁证相邻被上诉人租赁的房屋中央空调严重瑕疵，报修始终未获解决的事实存在。证据2.照片2-4，证明相邻被上诉人沿水上北道侧房屋中央空调瑕疵，报修但长期未获解决的事实存在。证据3.照片5-12，证明上诉人原装空调严重瑕疵，农业银行使用加装的多台商用柜式空调才能满足其需要。同时证明农业银行书证是虚假的。证据4.照片13-17，证明上诉人要加装分体式空调才能解决一楼的空调供应量，证明一楼被上诉人侧中央空调供应始终存有重大瑕疵，未获解决。证据5.照片18-21，证明该办公区域要安装空调外机才能满足要求。证据6.照片22，证明无线电监测站庆丰路侧院内存有多台海尔柜机，中央空调系统不完备仍调整中。证据7.照片23，证明无线电监测站楼外墙面为石材镶嵌式安装。证据8.录像1、2及照片电子版，证明拍照时间为2017年2月14日、2月26日。证据9.2017年2月13日、2月25日《今晚报》头版，证明该报纸摄入照片、录像实景中，证实拍摄的时间为2017年2月。证据10.大明祥龙制冷服务有限公司工商查询信息，证明陈克明为该公司90%大股东、法定代表人，与合同单位无线电监测站有利害关系，决定其证词证明力低。经审查，被上诉人补充提交的上述证据，均不能直接证明本案诉争租赁房屋的空调使用情况，本院不予采纳。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。另查明，根据已经发生法律效力的本院（2014）一中民四初字第0001号民事判决、天津市高级人民法院（2015）津高民一终字第0073号民事判决认定的事实，2014年12月31日，祈年湾公司向无线电监测站移交了所租房屋的钥匙，搬出了诉争房屋。
本院认为，二审期间，双方当事人的争议焦点为：一、上诉人是否存在提供的空调无法正常使用及房屋漏雨的违约行为；二、上诉人是否应承担赔偿被上诉人损失的违约责任及具体数额的确定。
一、关于上诉人是否存在提供的空调无法正常使用及房屋漏雨的违约行为。
本院认为，一审法院认定自2013年3月至2014年7月被上诉人停业期间，存在空调系统不能正常使用以及房屋漏雨的事实，上诉人因此存在违约行为，证据充足，认定的事实正确。理由如下：
1.被上诉人提交的证据能够证明空调使用存在问题并报修的事实。被上诉人一审期间提交2013年3月3日及4月两次空调报修证明、2014年7月4日空调紧急报修通知单及EMS回执，上诉人对真实性均无异议，上述证据能够证明被上诉人所主张的涉诉租赁房屋空调存在问题的事实。上诉人主张涉诉租赁房屋空调不存在断供、不能正常使用的问题，没有相反证据支持，理由不成立。
2.被上诉人提交的证据及生效判决认定的事实能够证明其报修的空调使用问题未得到解决。2013年7月26日的《证明》记载上诉人对空调进行更换和维修，但仍有待维修调试。同年7月30日的测试记录表明空调温度不能达到正常运行的标准。结合2013年7月双方之间已就解除合同事宜发生纠纷，上诉人申请仲裁，被上诉人提出仲裁反请求的情况，2013年7月26日的《证明》及其后的测试记录较为客观的反映了空调使用存在问题、报修及经维修后仍存在问题的事实。本院（2014）一中民四初字第0001号民事判决、天津市高级人民法院（2015）津高民一终字第0073号民事判决也已认定如下事实：2013年7月26日，无线电监测站与祈年湾公司工作人员及物业人员三方证实“贵公司提出餐厅空调事情，我无委办历经三个半月时间，于2013年7月25日前更换和维修完毕。”2013年至2014年，无线电监测站未再收取祈年湾公司空调电费。至2014年12月31日，双方均未进行涉案租赁房屋的空调维修。
3.上诉人自2013年起不再收取空调电费的事实可以佐证被上诉人主张的空调使用存在问题的事实。结合双方《会议纪要》关于空调用电、交费的约定及2013年之前上诉人向被上诉人按月收取空调电费的情况，上诉人不再收取空调电费的时间与被上诉人举证证明的空调使用出现问题进行报修的时段重合，可以佐证被上诉人的主张。上诉人陈述的因电脑交由他人使用、上诉人主要关注被上诉人拖欠的高额房屋租金，因此未收2013年之后空调电费的理由，无证据证明，也不符合双方约定，理由不能成立。
4.被上诉人提交的证据可以证明租赁房屋存在漏雨的事实。根据本院（2014）一中民四初字第0001号民事判决、天津市高级人民法院（2015）津高民一终字第0073号民事判决认定的事实，被上诉人于2013年6月24日向上诉人发函反映房屋漏雨的情况。被上诉人亦就房屋漏雨的事实提供了证据。上诉人认可房屋存在漏雨的情形，但不认可被上诉人主张的漏雨范围和严重程度，认为已经进行维修，影响不严重。上诉人的主张，并无相反证据证明，不能成立。
5.上诉人提交的相反证据不足以证明其主张。本院二审期间，上诉人补充提交新的证据用于证明其不存在违约行为，但如前所述，其提交的证据均无充足证明力，不足以推翻一审判决依据被上诉人提交的证据所认定的案件事实。
二、关于上诉人是否应承担赔偿被上诉人损失的违约责任及具体数额的确定。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。上诉人作为涉诉房屋租赁合同的出租人，应依法履行其义务。上诉人出租的房屋存在漏雨、空调不能正常使用的情况，属于违约行为，一审判决认定上诉人承担赔偿被上诉人损失的违约责任，证据充足，符合法律规定，并无不当。上诉人以其不存在违约行为为由，主张不承担违约责任，理由不成立。
关于上诉人主张一审法院认定由其承担主要损失不当，本院认为，上诉人主张的该理由不成立。首先，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，当事人履行合同义务，应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人履行合同义务，应符合合同的性质、目的和交易习惯。本案中，被上诉人租赁上诉人房屋从事服务业，经营餐饮业务，一审法院认定包括适宜的温度、通风系统等功能设备在内的就餐环境是影响被上诉人经营的主要因素之一，该认定符合涉诉租赁合同的性质和目的。而且，双方在签订租赁合同的同时就空调使用和计费问题也在《会议纪要》中进行了专门约定，因此，按照合同性质和双方约定，上诉人向被上诉人提供空调并保障其正常使用，是其在提供租赁房屋时应履行的主要合同义务之一。因此，一审法院认为漏雨和空调故障两者原因叠加，严重影响就餐环境，客户因就餐环境恶化不断流失，必然严重影响被上诉人商誉和经营，并无不当。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如上所述，根据本案合同的性质和目的，以及双方当事人的约定，上诉人应当预见到提供能够正常使用的空调对于被上诉人实现使用租赁物目的的重要性，在空调出现使用问题时，可能带来被上诉人经营损失，被上诉人应积极履行维修义务。根据在案证据，被上诉人举证证明曾就空调使用问题多次报修，上诉人未能举证证明其履行了维修义务以确保空调正常使用。第三，上诉人主张的被上诉人损失并非主要因上诉人违约行为造成的理由不成立。上诉人所主张的被上诉人可以通过调换房间、自行加装空调等方式予以解决，并非被上诉人的义务，其主张既无合同依据，也无证据证明。关于上诉人主张被上诉人的损失主要是由于社会环境变化及其经营因素等原因导致，本院认为，被上诉人已举证证明空调出现使用问题进行报修未获解决、同期经营出现亏损，在上诉人确实存在提供的空调无法正常使用、房屋漏雨违约行为的情况下，被上诉人已完成举证证明责任，上诉人就其主张，并未提供具有充足证明力的证据予以反驳，仅属于其主观判断，理由不成立。综上，一审判决认定上诉人存在的违约行为是造成被上诉人经营亏损的最主要原因，给被上诉人造成的实际营业损失中的绝大部分应当由上诉人承担，并无不当。
关于上诉人应赔偿被上诉人的损失数额确定，本院认为，一审法院依法委托天津市津华有限责任会计师事务所对被上诉人2011年至2014年度会计报表所示经营成果进行了统计分析，该事务所出具报告，具备合法资格，程序合法，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，一审法院将其作为认定损失的依据，证据充足。关于上诉人有异议的2014年10月份入账的亏损额，一审法院已进行分析，对其中属于应均摊至上诉人存在违约行为的各月营业成本，且经另案对账双方无异议的费用予以支持，并无不当。上诉人主张该报告反映的经营损失不当，没有相反证据证明，理由不成立。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2014年7月，被上诉人以空调不能正常使用为由通知上诉人停止经营，但并未将其租赁的房屋交还上诉人，而是在2014年12月31日才将房屋钥匙交还上诉人，搬离租赁房屋。虽然该段期间仍在合同履行期内，但是，被上诉人最早向上诉人就空调使用问题进行报修的时间为2013年3月，在案证据显示双方最后进行维修测试的时间为2013年7月，之后双方即已就涉诉租赁合同发生纠纷并进行仲裁、诉讼，结合上述情况，被上诉人在空调发生不能正常使用情况一年之久，且已出现经营大幅亏损时，以空调不能正常使用为由通知上诉人停业，并已实际停止经营的情况下，没有采取以向上诉人交还房屋等既不损害其自身权益又可以减少损失的措施以防止损失进一步扩大，而是在停业半年后才交还房屋，且被上诉人并未向上诉人实际交纳其停止经营后的租金，系经本院（2014）一中民四初字第0001号民事判决、天津市高级人民法院（2015）津高民一终字第0073号民事判决认定，其就上诉人违约行为造成的损失可另案解决，但仍应依照合同约定支付至2014年12月31日期间的租金，因此，上诉人主张一审判决认定的2014年8月至12月期间的租金损失，被上诉人未履行防止损失扩大义务，应自行承担，理由成立，本院予以支持。一审法院将该期间租金视为被上诉人的实际损失予以支持不当，本院依法予以纠正。
综上所述，无线电监测站的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持天津市南开区人民法院（2015）南民初字第10269号民事判决第二项；
二、撤销天津市南开区人民法院（2015）南民初字第10269号民事判决第三项；
三、变更天津市南开区人民法院（2015）南民初字第10269号民事判决第一项为：本判决生效后十五日内，天津市无线电监测站赔偿天津祈年湾餐饮有限公司自2013年3月至2014年7月各项损失6127914.08元的90%计5515122.67元；
四、驳回天津祈年湾餐饮有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费71143元，审计费22000元，共计93143元，由天津祈年湾餐饮有限公司负担30259.16元，由天津市无线电监测站负担62883.84元；二审案件受理费55414元，由天津市无线电监测站负担49318.46元，由天津祈年湾餐饮有限公司负担6095.54元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
代理审判员 刘雪峰
代理审判员 党国华
二〇一七年七月四日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……