山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终2879号上诉人（原审原告）：王心德，无固定职业。委托代理人:张霞，山东通世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙红德，无固定职业。被上诉人（原审被告）：王真，无固定职业。以上二被上诉人共同委托代理人：贺朝晖，山东君孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柳军，无固定职业。委托代理人：项英海，北京市智舟律师事务所律师。上诉人王心德因确认合同无效纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2015）芝民一初字第334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，1999年12月21日，涉案房屋（建筑面积72.74平方米，用途为住宅）登记至原告名下。2012年12月17日至2013年1月17日期间，原告将涉案房屋抵押给被告柳军，权利价值为500000元，该抵押权于2013年1月3日注销；2013年1月31日至2013年2月28日期间，原告再次将该房屋抵押给被告柳军，权利价值为500000元，该抵押权于2013年2月5日注销；2013年3月6日至2013年8月5日期间，原告第三次将房屋抵押给被告柳军，权利价值为766900元，该抵押权于2013年7月26日注销。2013年2月6日，原告签署委托书一份（委托人为原告，受托人为被告柳军），委托书载明：原告有一套房产坐落在烟台市芝罘区西盛街14号内1号，建筑面积72.74平方米的房屋出售，因原告身体原因不能亲自到房产交易部门办理出售此房的过户手续，特委托被告柳军代办如下事项：一、代为在房产交易部门办理上述房屋出售及过户的一切相关手续。二、代为在相关文书上签名。三、代为在税务部门签署的相关文件。四、代收房款。委托期限为办结上述事项为止。受委托人在其限范围及代理期限内签署的一切有关文件，原告均予承认，被告柳军无转委托权。2013年2月16日，山东省烟台市芝罘公证处出具（2013）烟芝罘证民字第117号公证书，证明原告于2013年2月6日到该处，在公证员的面前，在前述委托书上签名、捺右手大拇指印。2011年8月，原告与被告孙红德签订《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告孙红德经营使用；租赁期间自2011年8月20日起至2014年8月20日止；年租赁费65000元，于每年7月20日前预交下年度租金，租期达两年后，房租若低于同地段同类房屋租赁价格，年租金自动调整为同地段同类房屋租赁价格，双方还约定了其他权利义务。签订合同后，被告孙红德依约使用涉案房屋，并交纳租金至2013年8月20日。另查，被告孙红德、王真系夫妻关系，于2004年2月13日登记结婚。被告柳军代原告王心德，与被告孙红德、王真在签订的《房屋买卖合同》（未填写签订时间，三被告称签订日期约在2013年8月）中约定：原告将涉案房屋出售给被告孙红德、王真；房屋未办理抵押权登记；房屋成交价格为766900元，被告孙红德、王真已向原告交付定金0元；被告孙红德、王真于2013年8月5日一次性付清房款；双方同意于2013年8月5日由原告将房屋交付被告孙红德、王真；双方于2013年8月5日前携带有关材料共同到房屋登记机构申请办理过户手续，所需缴纳的税费，双方按照国家规定承担。2013年8月5日，烟台市地方税务局直属征收分局代开了房屋销售766900元的发票。当日，被告孙红德、王真缴纳契税7669元。2013年8月8日，涉案房屋登记至孙红德、王真名下。诉讼过程中，原、被告就以下问题存在争议：一、被告柳军是否通过欺诈方式取得原告的授权委托。原告称，原告委托被告柳军的公证书是被告柳军欺骗原告继续办理抵押手续要求原告签字，原告在委托书上签字实是以为继续与被告柳军进行抵押活动。原告年老有病，视力较差，柳军告知继续办理抵押活动需要做公证，让原告在文件的下方签字，售房委托并非原告本意。即使售房委托合法，被告柳军没有及时将售房的任何活动告知原告，也没有将房款交付给原告，属于未及时合法履行代理人职责，滥用代理权。但原告表示不能提供被告柳军通过欺诈手段取得了原告授权委托的相关证据。被告柳军对原告陈述不予认可，表示原告委托柳军售房是其真实意思表示。自2012年起因原告的儿子、儿媳经营饭店，原告多次找柳军借钱，并将涉案房屋作为抵押，但长时间无法还清，原告就与柳军协商让柳军将涉案房屋出售，双方到公证处办理了委托公证。双方口头约定将涉案房屋卖掉后，房款用于归还债务，多退少补。二、三被告之间是否存在恶意串通、低价买卖房屋的行为。（一）原告称，被告柳军在恶意取得原告的售房委托后，未征得原告同意，也未将购房款转交给原告，属于滥用代理权。而被告孙红德、王真在明知原告并无真实售房意图的情况下，与被告柳军恶意压低房价。涉案房屋虽规划为住宅，但实际上改成了可以用于经营的网点房，市场价应在1300000元左右，原告对涉案房屋最后一次设立抵押的价值为766900元，三被告签订的房屋买卖合同价款与此完全一致，远远低于市价，存在恶意定价，损害了原告的利益，三被告之间属于恶意串通，所签订的合同损害了第三人即原告的利益。从税收发票可知三被告恶意压低房款的行为导致税费降低，属于违反法律的行为。本案涉及的买卖合同无效。对此，原告提交了以下证据予以证明：1、原告与被告孙红德于2011年8月签订的租赁合同一份，证明原告和被告孙红德之间存在房屋租赁关系，作为长期租户的被告孙红德明知涉案房屋的市场价值，与被告柳军签订低价买卖合同属于恶意串通行为。被告孙红德、王真对证据没有异议。被告柳军称租赁合同涉及原告与被告孙红德，被告柳军不知情；无法证明三被告恶意串通、低价销售涉案房产。2、涉案房屋土地使用证原件，证明涉案房屋的土地使用者仍为原告。因为原告当初以为是办理房屋抵押手续，故只向柳军交付了房产证。被告孙红德、王真对土地使用证没有异议，称孙红德办理完毕房产证后，行政审批中心告知办理土地证需要原告本人配合，但因原告到处躲债，被告找不到原告，土地证至今未办理。被告柳军缺席，未予质证。另，原告称，因原告的前儿媳邹金磊涉嫌诈骗原告签订借条、用原告的财产进行抵押（其中就包括了本案的涉案房屋），故原告向公安机关报案，本案的三被告协助调查。经原告申请，原审法院向芝罘公安分局白石路派出所调取了原被告在该派出所所做的询问笔录一宗：原告在2014年4月14日的笔录中称：因房子被人卖了来报案。2013年2月初，原告儿子王舒军的妻子邹金磊称因经营的饭店资金周转困难请求原告将芝罘区西盛街14-1号房屋进行抵押贷款，原告最终同意。2013年2月5日，邹金磊领着一个叫柳军的人，说柳军是银行办理抵押贷款的人员，找到原告一起到烟台市芝罘区公证处，称抵押贷款需要办理公证，原告儿子王舒军当时也在场，后他们又称今天办不了。2月6日，原告和王舒军、邹金磊、柳军一起到公证处，因原告脑神经严重损伤、左眼视网膜脱落，邹金磊、柳军不给原告考虑的时间，让怎么签字就怎么签字、让怎么说就怎么说，让原告签了一个500000元的借条，邹金磊告知原告是贷款必需的。原告再三表示不是来卖房的，邹金磊告知不是卖房，只是贷款过程。后，原告到公证处要求撤销公证，公证处要求先办理挂失证明，2013年11月25日原告到烟台市房产交易中心办理挂失证明时才发现房子已被卖给孙红德，原告才发现被骗。原告在2014年8月9日的笔录中称：2012年12月17日，大儿子王舒军称邹金磊想借用房证到银行抵押贷款以偿还借款，原告就将房证交给了儿子。原告在2014年8月18日的笔录中称：2013年2月6日在公证处邹金磊告知原告不是卖房，公证是为了到银行办贷款的手续。公证员问的问题原告没有听懂，就按照邹金磊说的答“同意”和“是”，并在文书上签字按手印。后，邹金磊拿着一张提前打印好的文书让原告签字，称是银行的借据，在邹金磊催促下原告就签了。高明凯曾经和柳军一起参与过后面的事情。邹金磊说高明凯是担保公司的老总，银行贷款必须要担保，高明凯帮忙。原告在2014年8月24日的笔录中称：从未委托他人售房、代收房款，没有人和原告商议过房产买卖的事和房产的出售价格。三年前孙红德问房屋是否出售，原告就告知不出售，之后孙红德又问过多次，原告均拒绝了。2013年7月19日，原告打电话向孙红德催要房租，孙红德回复“回来再说吧”，原告催急了孙红德又说“你房子的房租到底我给谁”。8月20日原告再次催缴房租，孙红德拖着不给，又问过一次房屋是否出售，原告回复不出售。后，孙红德拖着不给房租，邹金磊也一直躲着原告，原告怀疑公证出了问题。11月23日，原告到公证处才知道当时办理的是委托卖房的授权，11月25日办理房产证挂失证明时得知房屋已于2013年8月5日被过户给孙红德。被告孙红德在2014年8月8日的笔录中称：房屋从谁手里买的记不得了。加上过户买房大概花费100万，具体多少记不得了。具体怎么付款记不清了，有银行转款也有现金。银行打款打给卖房子给他的那个人账户上，叫什么和多少钱记不得了。记不得用哪个银行卡打的款。不知道买下这个房子原告知不知道，他知道吧。去年大概是六七月份的一天原告在孙红德车上孙红德问过他的房子卖不卖，原告告诉房产证不在原告手里卖不了。之后再没有找原告谈过买房的事。去年的六七月份卖房那个人拿着原告的房产证来收房租，孙红德问不是原告收房租吗？那个人告知他现在给原告代理这个房子，究竟后来其怎么买的房子记不得了，也不记得当时是谁怎么说起要买卖这个房子了。被告孙红德在2014年8月27日的笔录中称：原告去年没向孙红德要过房租。房屋是从柳军手里买的。加上过户费、税金共100万到101万之间，具体记不住。钱都是孙红德付的，过户之前给了柳军一笔现金的定金，多少钱忘了，剩下的钱是过户当天付清的，当时有现金也有银行转账，银行转账时通过农行和建行的账户在银行交易的，具体现金多少、转账多少记不清了。购房款都给柳军了，通过柳军给的银行账号转账。2013年6、7月份的一天，原告问能否一下给三年的房租，孙红德说回去凑凑看看就走了，之后没有和王心德联系过。关于房屋的买卖过程，孙红德称：2013年7月的一天，柳军拿着原告的房产证和委托书到店里要房租，孙红德问柳军这个房子卖不卖，柳军说卖，孙红德问多少钱卖，柳军说一百了万，孙红德说980000卖不卖，柳军同意了。谈完价格后孙红德给原告打了电话，问怎么人家来要房租，原告说先不用给、等他办好了再说。几天后孙红德付给柳军一笔定金，多少钱忘了。忘了当时问没问过原告房子卖不卖。购买房子之前、之后没有和原告说过交易价格。不知道原告是否知道他的房子卖了。被告王真在2014年8月8日的笔录中称：加上过户买房子大概花费100多万。付款给卖房子的那个人。具体怎么付的款记不清了，大概是先在过户之前付了一笔现金，但时间和地点记不得了，这笔钱是定金，数额多少现在不记得了，后来又在过户当日付清了剩余的房款，付定金时是王真一个人给的那个卖房子的人，过户时付现金是王真和孙红德一起去的。不记得当时有没有银行打款了。不知道买房子时原告是否知道，买之前没有和王心德谈过。大概是去年的六七月份卖房那个人来收房租，他说原告的房产证在他手里还拿出来给王真看了，说这个房子他说了算。不记得是谁提出来要买卖这个房子的。被告柳军在2014年8月15日的笔录中称：房子卖了980000元。买房人是银行转账，转到柳军名下的工商银行账户，当天一笔转了980000元。当初房子交易之前是柳军找的买房人，正好买房人也有这个意向。和买房人谈好房屋买卖的交易后没有告诉王心德，但王心德应该知道，柳军打电话和王心德原儿媳邹金磊说了，邹金磊同意。当时的房屋买卖价格王心德应该知情，柳军没有直接跟王心德说但和邹金磊说过。办理过户时王心德不在场，当天没有告诉王心德。被告柳军在2014年8月18日的笔录中称：原告在2012年12月27日和2013年2月6日签了两份借据，一份数额为500000元，一份为766900元。对上述笔录，原告质证称，被告孙红德在2014年8月8日笔录中对房屋买卖的具体细节没有体现，当时房屋买卖交易完成不久，被告孙红德应当记得房屋买卖过程。孙红德明知柳军不能出售房屋，且孙红德陈述不知道原告是否知道三被告之间的房屋买卖。对被告王真2014年8月8日笔录的质证意见同上。对孙红德2014年8月27日的询问笔录，可看出2013年6、7月份的某一天，原告曾向孙红德主张一次性给付三年的房租，这与孙红德所称原告未向其主动要求支付房租是矛盾的。对被告柳军2014年8月15日的询问笔录，柳军认可与原告之间不存在真实的债务关系，存在债务关系的是原告前儿媳邹金磊；柳军陈述的房款收取情况与庭审中被告孙红德的陈述不一致；是柳军要求办理本案涉案房屋公证委托，而对于原告出售房屋的原因，柳军个人理解为原告要帮人还账才出售房屋，原告本人并未明确告知柳军要出售房屋，柳军也承认整个交易行为没有告知原告。对被告柳军2014年8月18日的询问笔录，不认可柳军认为原告在借据上按手印就对借款认可的陈述。被告孙红德、王真质证称，原告没有像笔录中陈述的向被告催要房租。不清楚原告陈述的办理公证等过程。关于原告在2014年8月27日笔录中陈述的原告一次向被告要三年的房租，原告说是算借被告的，被告没有同意，这与被告每年交房租不是一回事。被告柳军质证称，原告报案的内容并非如实陈述，公安机关所做的笔录不能用于民事案件。柳军在2014年8月15日的笔录中关于付款情况等陈述与庭审陈述不符是因为公安机关的询问笔录是以公权力对抗私权利，柳军内心是复杂的，比较害怕，可能是不知道如何表述，做了相对虚假的陈述。（二）针对购买涉案房屋的情况，被告孙红德、王真称，三被告房屋买卖的实际价款为980000元而非合同约定的766900元。虽然被告孙红德使用涉案房屋经营理发店，但涉案房屋是住宅，市场价格不足1300000元。2013年8月4、5日左右，被告柳军向烟台市房产交易中心提交了公证书、房产证原件等材料，烟台市房产交易中心打印了买卖合同，三被告在合同上签字，原告当时不在场。2013年7月20日前，孙红德与柳军约定定金150000元，2013年7月22日孙红德通过银行转账支付150000元定金，剩余房款（包括50000元现金、780000元银行转账）于8月5日全部付清。两被告在购买涉案房屋时支付了合理对价，不存在恶意。关于筹款及付款过程，被告提交了孙红德和王真的银行卡交易明细、王真的存单、孙红德母亲张作珠的存单、孙红德将自有房屋出售给案外人姜政宇的房屋买卖合同、房屋中介人员张丽代姜政宇支付首付款200000元的交易明细、中国建设银行转账凭条（孙红德卡向郑洪申支付365000元）、中国农业银行业务回单（王真卡向高明凯支付300000元）、中国银行客户回单（郭洪凯向郑洪申支付115000元）等证据予以证明。原告质证称，对以上证据真实性无异议，但被告孙红德、王真的银行卡交易明细不能显示是与被告柳军存在资金交易；两被告于7月22日、8月5日的六份转账凭证和回单不能显示相应的款项转账给了被告柳军；张作珠、王真的存单和张丽的银行卡交易明细、两被告与姜政宇的买卖合同与本案无关。被告柳军对上述证据的真实性及所要证明的事实均没有异议，并称收款人郑洪申是柳军的姐夫，高明凯是柳军的朋友。（三）被告柳军称，柳军依据公证书签订房屋买卖合同是依法履行原告委托的行为。涉案房屋属于住宅，按照房产交易中心核定的价值，涉案房屋价值应该在760000元左右，柳军向孙红德、王真出售涉案房屋时，充分考虑到房屋可以在合法的前提下用于经营，经口头协商，实际出售价格为980000元。房款确由被告柳军收取，因原告欠柳军钱，故柳军未将房款交付给原告。关于卖房的情况，告诉过原告的儿子、儿媳妇邹金磊，也告诉过原告本人，口头告知原告将他的房子卖了980000元，没有告知买方是谁，办理过户、交税的情况是在办理完毕后口头告知原告，但对此没有证据证明。原审法院认为，（一）当事人对于自己的主张有义务提供证据。恶意串通包括两方面内容，一是行为人在主观心态上存在恶意损害或放任损害他人合法利益的故意，二是行为人的目的是为了牟取不当利益。公证书明确显示，原告于2013年2月6日签署了委托被告柳军代办出售房屋相关事宜的委托书，原告称签署该委托书实为贷款而非卖房，显然与委托书和公证书不符，原告对被告柳军是通过欺诈手段取得其授权委托的主张未提供充分证据证明，故对原告主张法院不予采纳。被告柳军作为原告的委托代理人以原告名义与他人签订房屋买卖合同、协助办理涉案房屋的过户手续并代收房款，未超出其代理权限。故在被告柳军持有原告授权其代办出售房屋相关事宜的公证书的情况下，被告孙红德、王真与被告柳军就涉案房屋进行买卖，不能推定三被告均存在恶意或放任损害原告利益的心态。同时，原告虽称涉案房屋市场价值应在1300000元左右，但在其未提交证据证明的情况下，法院不能认定三被告从买卖涉案房屋这一行为中获取了不当利益。综上，法院认为，原告要求认定房屋买卖合同无效的诉讼请求证据不足，不予支持。（二）《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告作为被代理人，应对代理人被告柳军的代理行为承担民事责任。若原告认为被告柳军滥用代理权损害了原告利益，可另行向被告柳军主张权利。原告关于要求回转登记房屋、三被告支付房租损失的诉讼请求于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王心德的诉讼请求。案件受理费12469元，由原告王心德负担。宣判后，上诉人王心德不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法：1、2011年8月20日，上诉人将涉案房屋出租给被上诉人孙红德使用，租期3年，年租金65000元，于每年7月20日前预交下年度租金。后被上诉人孙红德、王真租用该房屋用于经营发廊，直到2013年8月5日过户至孙红德、王真名下，孙红德交纳租金至2013年8月20日。2013年2月，被上诉人柳军在诈骗嫌疑人邹金磊的帮助下取得上诉人的售房委托，此后，柳军多次在该房产上设定抵押又注销，在此期间一直向其承认的真正的债务人邹金磊索要欠款，但邹金磊无力偿还欠款且已负案潜逃。于是2013年8月5日，被上诉人柳军、孙红德、王真在明知上诉人无卖房意向的情况下，互相串通后私下去房管部门签订了房屋买卖合同，并办理了产权登记。原审法院以上诉人无证据证明柳军是以欺诈手段取得卖房授权为由，直接得出柳军无恶意串通的结论，未查明事实，证据不足。柳军在售房过程中的恶意和串通表现明显，一是柳军没有真实地代售房产并依法向房主交纳房款的意思，只想将房款据为己有，且售房后没有给上诉人一分钱；二是柳军未向上诉人商量过售房价格、买房人、过户时间等，无视上诉人的利益；三是柳军在售房过程中与买房人孙红德串通作假合同报假税。孙红德在本案中存在恶意更明显，即使柳军出示了授权的公证文书，孙红德仍不适用善意取得的相关规定，一是售房授权的公证书制定于2013年2月，而孙红德在2013年6、7月时曾承认过上诉人向其索要下三年的房租，房主不卖房的意图已很明显；二是孙红德作为承租人，多次去上诉人家，也明知上诉人联系电话，但孙红德买房时未向上诉人进行过任何询问，且在买房后仍隐瞒已买房的事实，说明孙红德知道这个房上诉人不想卖，该房存在问题；三是孙红德与柳军做假合同，逃避税款；四是孙红德明知与柳军商议卖房会损害上诉人的利益，即仍然从事该损害他人利益的行为；五是孙红德隐瞒房屋已过户的事实。综上，被上诉人柳军、孙红德的行为符合合同法第52条确认合同无效的情形。本案中，售房授权虽经过公证，但根据民事诉讼法第67条规定，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。被上诉人柳军一直以上诉人的原大儿媳邹金磊欠其款未还为由，称卖房抵借款，其明显没有代为卖房的真实意图，也没有如授权书中所讲的因委托人身体原因不能亲自办理房屋过户的情况，因此虽该授权经过公证，但所证明的内容是虚假的，经过公安询问笔录证明及庭审中查明的事实均可推翻该授权的真实性。且公安询问笔录同样具有公信力，应予采纳，再结合其他证据足以推翻授权公证的证明力。退一步讲，即使委托公证是有效的，被上诉人柳军也属于滥用代理权，与被上诉人孙红德、王真恶意串通，实施损害上诉人利益的行为，应为无效。2、原审程序违法。原审法院对于调取的公安询问笔录中的内容断章取义，且本案超审限。请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。被上诉人孙红德、王真答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。被上诉人柳军的答辩意见同被上诉人孙红德、王真。二审中，上诉人提交2013年12月，上诉人与被上诉人孙红德的电话录音一份，内容为2013年12月上诉人打电话向孙红德索要房屋租金时，孙红德隐瞒了房屋已由柳军出卖给孙红德的事实，反而告诉上诉人再等等给租金，这个事实充分说明了孙红德与柳军恶意串通进行了房屋买卖。经质证，被上诉人孙红德、王真对于录音的真实性不予认可，并称退一步讲，即便录音是真实的，因录音时房屋已过户至孙红德名下，该录音也无法证明孙红德和柳军买卖房屋过程中存在恶意，且该证据不属于新证据。被上诉人柳军的质证意见同被上诉人孙红德、王真。上诉人提交原审法院（2012）芝民社一初字第188号民事判决书、本院（2013）烟民四终第1272号民事裁定书，以证实在2013年7月份左右，上诉人与被上诉人孙红德一直进行联系，双方电话畅通，孙红德在公安机关调查笔录中所说的因为找不到上诉人，而没有将土地证办理过户是假话。经质证，被上诉人孙红德、王真对于证据的真实性没有异议，但称该案原审于2012年时开过几次庭，之后再未见过上诉人。被上诉人柳军称，对于证据的真实性没有异议，但不能证明上诉人的主张。上诉人主张公安机关于2014年8月27日对被上诉人孙红德的询问笔录原审判决引用不完整，从孙红德关于王心德问其能不能一下给王心德三年房租的陈述中可以看出，王心德从来没有卖房的想法，王心德与孙红德关系密切，但孙红德仍秘密与柳军进行了涉案房屋高达98万元的交易，显然违背常理，也违背客观事实。被上诉人孙红德、王真称，应当以整个询问笔录及整个案件的证据进行定案。被上诉人柳军称，上诉人与孙红德交谈的时间是2013年6、7月份，此时，上诉人并没有与孙红德形成买卖房屋关系，当时的房屋所有权人就是上诉人，该段笔录不能证实孙红德与柳军之间存在恶意串通。上诉人提交调查取证申请书，申请二审法院调取案外人连秀英、孙序斋、王舒军的公安询问笔录。以查明案件事实。本院审理查明的其他案件事实同原审法院查明的一致。本院认为，2013年2月6日，上诉人签署委托人为上诉人，受托人为被上诉人柳军的委托书一份，委托被上诉人柳军代办出售涉案房屋的相关事宜。10天后的2月16日，上诉人与被上诉人柳军、上诉人的大儿子王舒军、儿媳邹金磊一起至烟台市芝罘区公证处进行公证，在公证员面前对委托书签名、捺右手大拇指印，完成了委托书的公证，该公证的委托书具有法定的效力。上诉人主张柳军、案外人邹金磊以欺骗的方式让上诉人签名，又主张公证的委托书中的内容存在虚假，上诉人并无卖房的意思表示，且结合公安询问笔录及其他查明的事实，可以推翻公证的证明。对此，本院认为，委托书公证的时间为2013年2月16日，而涉案房屋于2013年3月6日至8月5日，上诉人第三次将房屋抵押给被上诉人柳军，该抵押权于2013年7月26日注销，而被上诉人柳军与被上诉人孙红德、王真签订的《房屋买卖合同》中虽未填写签订时间，但合同载明房屋未办理抵押权登记。故该《房屋买卖合同》应该在2013年7月26日后签订。上诉人无证据证明被上诉人孙红德在委托书公证时就有购买该房屋的意向并与被上诉人柳军串通，而上诉人向被上诉人孙红德索要租金、报案、提交的录音资料等均发生在委托书公证之后，上诉人不能证实其签名的委托书不是其真实意思表示，其提供的证据不足以推翻经公证的委托书的效力，故本院对于委托书的效力依法应予认定。被上诉人柳军依据委托书的授权，将涉案房屋与被上诉人孙红德、王真进行了买卖，2013年8月8日，涉案房屋登记至被上诉人孙红德、王真名下。被上诉人孙红德、王真并未以明显的低价受让涉案房屋，至于被上诉人孙红德与上诉人商谈交纳房租的事宜及未及时告知上诉人其购买涉案房屋等情况，均不足以证明孙红德购买涉案房屋主观上存在恶意，且为了牟取不当利益，故上诉人主张涉案的房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人委托被上诉人柳军出售涉案房屋，上诉人与被上诉人柳军形成代理的法律关系，上诉人主张被上诉人柳军滥用代理权等损害上诉人的利益，可另行向被上诉人柳军主张权利。关于上诉人提交的调查取证申请，本院认为，上诉人、被上诉人柳军、被上诉人孙红德、王真在公安机关询问笔录中对于委托书的公证、涉案房屋的买卖等与本案相关的情况已予以陈述，原审法院调取并经质证，已具有法定效力，结合其他证据，本案基本事实已经查清。现上诉人申请本院调取案外人连秀英、孙序斋、王舒军在公安机关所作的笔录，已无充分的必要性，本院不予准许。综上，上诉人的上诉主张均不成立，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12469元，由上诉人王心德负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 郑 勇审判员 罗春光二〇一六年八月二十六日书记员 王 琪