江西省上饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣1121民初684号
原告：周金土，男，1970年9月10日生，汉族，高中毕业，自由职业，住江西省上饶市广丰区，
委托诉讼代理人：邓亚平，江西洪胜律师事务所律师。
被告：江西博能信江房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市经济开发区晶科大道，统一社会信用代码91361100561057218U。
法定代表人温显来，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：应榴，江西尚饶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄加谊，江西尚饶律师事务所实习律师。
原告周金土与被告江西博能信江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周金土的委托诉讼代理人邓亚平到庭参加诉讼，被告江西博能信江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人应榴、庄加谊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周金土向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金共计230,690.4元（购房总价款）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因购房需要向被告购买一套位于上饶市信江府的c1幢1单元1801号预售商品房，并于2014年7月20日签订了《商品房买卖合同》。合同约定由原告向被告支付997,796元购房款，并由被告于2015年12月31日前交付房屋。但是，在约定的交付期限内，被告没有按时履行交付房屋的约定，而是在2016年10月11日发出通知才具备交付房屋条件。交付房屋办理时间为2016年10月16日至2016年10月31日。原告认为，基于真实意思表示签订的合同依法应当受到法律保护，合同双方都应当全面履行合同约定的义务。被告逾期交房已经构成违约，应当依法承担违约责任。
原告为证明诉讼主张，提供了以下证据：1、身份证复印件，证明原告基本信息以及诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，证明原告与被告于2014年7月20日签订买卖合同，并约定于2015年12月31日前交房；3、收据以及个人住房（商业用房）借款合同，证明原告已经完全履行合同义务；4、入伙通知书，证明被告实际交房日期为2016年10月16日，合同约定应当是2015年12月31日，被告违约逾期交房。
被告江西博能信江房地产开发有限公司辩称，1、涉案房屋的交付晚于合同约定的交房时间存在政府规划调整、滞后及不可抗力因素，恳请人民法院考虑该客观因素的实际存在，根据公平原则及合同约定，据实予以逾期至涉案房产竣工日即2016年6月28日;2、涉案房产竣工后，答辩人以电话方式告知了被答辩人，就涉案房产竣工后到书面通知前，结合涉案房产主干道无法通行以及业主不愿交房心态进行考虑；3、本案约定的违约金过高，过于高于实际损失，本案实际损失应当为不能实际入住的损失，本案违约金高达745元每天，实际损失应当为50元每天，恳请以同地段同时期房屋租金进行计算实际损失。
被告江西博能信江房地产开发有限公司为证明诉讼主张，提供了以下证据：1、营业执照，证明主体身份；2、竣工报告，证明被告所建房屋经验收合格；3、污水处理厂告示照片，证明被告无法施工通行情形，属于政府规划性调整不可抗力，可据实不予交付；4、消防竣工验收单及竣工备案，证明被告所建房屋合格；5、市政府投诉照片，证明涉案房产主干道无法正常通行事实。
原、被告提供的证据，本院组织双方当事人进行举证、质证：
被告对原告提供的证据1、2、3均无异议，对证据4认为天数无异议，但是存在逾期情形。
原告对被告提供的证据1、2、4无异议，对证据3三性均有异议，认为被告提供的告示应当提交原件或者照片，被告提供的证据不符合真实性。涉案房屋与该路段是不是存在唯一的必须经过主干道的连接性不能确定，也可能房屋可以通过其他路段进行建设，不能证明其会影响本案房屋建设。对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，应当提供原始载体，且内容也看不出来主干道影响房屋建设问题。
对上述证据，本院作如下认定：
原告提供的证据1、2、3及被告提供的证据1、2、4经双方质证无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。原告提供的证据4经被告质证对真实性无异议，但认为存在逾期情形，该证据足以证明案涉房屋逾期交房天数，故本院予以认定。被告提供的证据3、5，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为该两份证据未提供原件，形式不合法，故不予认定。
根据上述认定的证据，结合原、被告的当庭陈述，本院认定事实如下：
2014年7月20日，原告周金土与被告江西博能信江房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（NO:021407231480），约定原告购买被告所开发的上饶博能·信江府c1幢1单元1801号预售商品房，购房款总金额为997,796元；交款方式为按揭付款：买受人于2014年7月20日前支付购房首付款307,796元整，余款690,000元整以按揭方式向出卖人支付，买受人于2014年8月5日前办理完贷款手续；被告应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，向原告交付验收合格的房屋；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以逾期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、由于政府规划调整或滞后而导致本项目基本设施、公共配套不能如期完成；3、买受人未付清购房款（含按揭贷款）；4、达到使用条件或具备主体工程验收条件，但因政府职能部门及市政部门原因或政策修改的，出卖人可据实予以逾期；除以上特殊情况外，出卖人如若未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退换全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之八的违约金。合同签订后，原告于2014年8月11日支付了首付款307,796元，并于2014年8月5日对余款690,000元办理了按揭手续，履行了付款义务。后被告未按合同约定于2015年12月31日前交房，实际于2016年10月16日交房，逾期天数为289天。故原告起诉至法院要求被告按房价款997,796元的万分之八支付违约金。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、被告江西博能信江房地产开发有限公司逾期交房是否构成违约；二、如违约，合同中约定的逾期交房违约金是否过高。
一、被告江西博能信江房地产开发有限公司逾期交房是否构成违约。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行。原告主张被告未按合同约定于2015年12月31日前交房，实际于2016年10月16日交房，逾期天数为289天，构成违约。被告辩称逾期交房289天属实，但系因附近主干道施工交通不便所致，属于政府规划调整、滞后及不可抗力情形即合同约定的可延期特殊原因，可据实予以延期，不应构成违约。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、由于政府规划调整或滞后而导致本项目基本设施、公共配套不能如期完成；3、买受人未付清购房款（含按揭贷款）；4、达到使用条件或具备主体工程验收条件，但因政府职能部门及市政部门原因或政策修改的，出卖人可据实予以延期”。对于合同约定的四项可延期特殊原因中，其中第一项特殊原因不可抗力是指人力所不可抗拒的力量，它包括某些自然现象（如地震、台风、洪水、海啸等）、某些社会现象（如战争等）和政府行为，显然本案中附近主干道施工并不构成不可抗力。其中第二项特殊原因政府规划调整或滞后系针对于该涉案房屋项目本身，而非附近道路施工所导致的对房屋建造进程的影响，且据现场照片显示，该路段仅告知应缓行、慎行，并未完全封闭，仍处于可通行状态。被告并无证据证明该施工道路必然导致涉案房屋建设停工或者影响施工，故被告的该抗辩理由，不予采纳。而本案中亦不存在合同约定的第三项及第四项可逾期的特殊原因。被告作为资质健全的房地产开发有限公司，应当对影响工期的天气、工程周边的交通状况等因素予以预料，在商品房预售时合理确定交房期限，以便买受人权衡是否购买，不应将该义务转嫁给买受人。故被告未按合同约定于2015年12月31日前将房屋交付给原告，而实际于2016年10月16日交房，逾期天数为289天，且不存在合同约定的四项可逾期的特殊原因，应认定其违约。
二、合同中约定的逾期交房违约金是否过高。本案原告主张依照合同约定由被告承担按日房价款万分之八的违约金。被告认为违约金约定过高，请求法院予以调整，主张以同地段、同类型的房屋租金为标准计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。故本案违约金是否过高可从以下几个方面进行衡量：1、被告提出按照同地段、同类型的房屋租金标准确定违约金，因本案双方商品房买卖合同中明确约定了违约条款，故被告这一主张缺乏事实基础和法律依据，不予支持；2、本案中被告逾期交房289天，固然构成违约，应当承担违约责任，但是确实存在涉案房屋附近主干道施工的客观事实，施工进度缓慢事出有因，在道路施工完成后，被告亦能加班加点追赶工程进度并采取相应救济手段，主观恶性程度不高，过错程度较低;3、逾期交房给原告造成实际损失，除购房资金被占用外，原告并未提供证据证明逾期交房行为给其造成其他经济损失；4、据查阅，同时期本行政区域内其他小区商品房买卖合同逾期交房违约金均未超过按日支付房价款的万分之五。综上，本院根据公平原则，综合考虑案件当事人过错程度及实际损失，结合房地产行业内逾期交房违约金标准，本案原、被告双方约定的按日支付房价款万分之八的逾期交房违约金确实过高，本院依法调整为按日支付房价款万分之五即被告应支付的违约金为997,796元×0.05%×289天=144,181.52元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告江西博能信江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周金土违约金计144,181.52元；
二、驳回原告周金土的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,760元，减半收取计2,380元，由原告周金土负担893元，被告江西博能信江房地产开发有限公司负担1,487元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。
审判员 王春晴
二〇一八年四月十六日
书记员 彭偲毓
交纳执行款及上诉的告知事项：
判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。
如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。