北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初3074号
原告孙丽琴，女，1979年6月18日出生。
委托代理人郭雪海，北京市中海律师事务所律师。
被告北京绿地京创置业有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道政通路桃园1号-266。
法定代表人欧阳兵，董事长。
委托代理人王小艳，女，该公司职员，住该公司宿舍。
委托代理人卢承书，女，该公司职员，住该公司宿舍。
原告孙丽琴与被告北京绿地京创置业有限公司（以下简称绿地京创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙丽琴的委托代理人郭雪海，被告绿地京创公司的委托代理人王小艳、卢承书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙丽琴诉称：2010年12月24日，原被告签署了《北京市商品房预售合同》，原告购买被告位于北京市房山区拱辰街道广阳家园C、D区广阳家园C、D项目×#住宅楼××层×单元-××××。原告已按约定期限支付房款1341143元。被告实际交付房屋的时间是2012年10月26日。该预售合同第二十二条约定，如买受人未能在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当按日计算向买受人支付房款万分之二的违约金。原告取得权属证明的时间是2015年8月3日，逾期163天，被告应支付该项违约金6706元。合同第十三条约定，如被告未于房屋交付之日实现市政双路供电，则每逾期一日，支付相当于全部房价款万分之一的违约金。最近原告了解到直到2014年2月25日才用上供电公司正式市政供电，逾期489天。被告应支付的该项违约金为65582元。现在原告要求按照上述数额的20%支付违约金13117元。原告的诉讼请求为：1.被告支付未按约定期限取得房屋所有权证的违约金6706元；2.被告支付未按约定期限提供市政双路供电的违约金13117元。
被告绿地京创公司辩称：第一，关于延迟取得房屋所有权证违约金。根据商品房预售合同第22条，办理房屋所有权证的期限为自原告实际收房之日起730日内，被告在此期间内办理完毕房屋所有权证的，被告不存在逾期办理房屋所有权证的违约情形。原告主张的违约金过高，根据合同约定，因被告原因原告逾期取得房屋所有权证的，每逾期一日，按原告已付房款的0.02%计算违约金，但该项违约金最高不超过原告已付总房款的0.5%，请法院对原告主张的违约金数额适当进行降低。对于自行办理产权转移登记手续的原告，其迟延取得房屋所有权证系由其自身原因造成，被告不存在逾期办理房屋所有权证违约情形。本案原告孙丽琴是自行办理的产权转移登记，我公司已于2014年8月21日取得大产权证，故产权转移登记逾期是由于原告自身原因造成的。第二，关于用电问题。根据合同约定，房屋交付标准中关于供电设施为具备市政用电的开通条件，被告在向原告交付房屋时，涉案房屋的电力设施已具备市政用电的开通条件，因电力属国家专营行业，具体开通事宜需由房屋所在地的电力供应部门负责，因此，被告并无违约情形。根据北京市建委、规划委、国土资源局京建法（2007）99号文件暨《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》的相关规定和要求，自2012年10月至2014年2月期间，房山区拱辰街道广阳家园C、D区广阳家园C、D项目业主用电均为市政供应，上述过渡供电期间由物业公司代为收取电费，电费标准为市政收费标准，上述期间能够保证用电的使用功能要求和使用安全，故不存在延期供电问题。原告并无实际损失，被告亦无过错和违约行为，原告所主张的迟延供电违约金过高，法院如认定被告需向原告支付，则应对此项违约金大幅降低。
经审理查明：2010年12月24日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》，原告向被告购买位于房山区拱辰街道广阳家园C、D区广阳家园C、D项目×#住宅楼××层×单元-××××号房屋一套，房屋总价款为1335364元，被告应在2012年10月31日前向原告交付该商品房。该预售合同第十二条约定，市政双路供电于该商品房实际交房之日达到开通条件，如果在约定期限内未达到条件，每逾期一日，出卖人向买受人支付相当于全部房价款万分之一的违约金。该预售合同第十五条第（五）款约定，买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人：（1）专项维修资金；（2）契税；（3）物业服务费用；（4）供暖费；（5）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、测绘费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（6）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用。第二十一条第（一）款关于初始登记的约定为：出卖人应当在2013年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。第二十一条第（二）款关于产权转移登记的约定为：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。该商品房预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。
合同签订后，原告已向被告给付了全部购房款1341143元。2014年8月21日，涉案房屋所在楼栋取得初始登记。被告于2012年10月27日向原告实际交付了房屋。办理收房手续时，原告未向被告交纳办理房屋权属转移登记的委托费用及契税等。2015年8月3日，原告购买的该套房屋办理了产权转移登记。自被告交付房屋之日至2014年2月21日，被告为原告采取过渡性供电措施，被告委托物业单位依据居民用电统一收费标准向原告收取电费。原、被告均未提供证据证明该供电方式给原告造成的实际损失。
本案审理中，被告称，原告系自行办理房产证，应自行承担办理房屋所有权证逾期的责任；取得初始登记后，一个月内即可办理完毕转移登记。对此，原告称，被告取得涉案房屋所在楼栋的初始登记已经存在迟延，且被告在取得初始登记后未履行通知义务，故逾期取得房屋所有权证的责任在于被告。被告表示办证方式变更为原告自行办证的情况下不再适用预售合同第二十一条第（二）款违约责任承担方式的约定。
上述事实，有原告提交的《北京市商品房预售合同》、房款发票、入住通知书、房屋所有权证、用电登记表，被告提交的钥匙领取签收单、初始登记网页打印件、产权转移证明及双方当事人陈述等证据在案佐证。以上证据经庭审质证和本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：原、被告在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。在合同履行过程中，原、被告双方事实上变更了合同中关于委托办理过户登记的约定，原告应自行申请办理涉诉房屋的过户登记。在此情形下，被告仍负有协助义务，即完成初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且以合理方式告知原告可以自行申请房屋过户登记。本案中，被告未能提供证据证明其在2014年8月取得初始登记后及时尽到了通知和协助的义务，故被告的行为构成了违约。但双方未就办证方式变更为自行办证的情况下违约责任如何承担作出约定，故原告主张被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。依据查明的事实，原告购买的房屋自交付之日至2014年2月21日，合同约定的市政双路供电未能达到开通条件。在双方未另行作出约定的情况下，被告向原告提供替代性履行方式，仍违反了合同的约定。被告主张该违约金过高，请求予以减少。本院综合考虑原告遭受的损失、合同履行情况、双方过错、预期利益等因素，酌情确定被告向原告给付逾期提供市政供电违约金9388元。
综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。被告抗辩意见的合理部分，本院予以采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京绿地京创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙丽琴逾期提供市政双路供电违约金九千三百八十八元。
二、驳回原告孙丽琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百四十八元，由原告孙丽琴负担七十八元（已交纳），由被告北京绿地京创置业有限公司负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 李欣宇
二〇一六年五月十一日
书 记 员 吴 杨