北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5329号
上诉人（原审被告）：赵子豪，男，1992年11月3日出生。
委托诉讼代理人：于江滨，北京平水律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王碧君，女，1992年7月20日出生。
委托诉讼代理人：王之勇（王碧君之父），1966年2月18日出生。
委托诉讼代理人：付斌，北京安翔律师事务所律师。
第三人：赵富，男，1965年11月29日出生。
第三人：北京宜居房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇北街家园一区7号楼2层201。
法定代表人：王涛，经理。
上诉人赵子豪因与被上诉人王碧君、第三人赵富、第三人北京宜居房地产经纪有限公司（以下简称宜居经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初1433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
赵子豪上诉请求：1、撤销一审判决,改判驳回王碧君的诉讼请求；2、王碧君承担诉讼费用。事实和理由：1、我从未将身份证原件给我父亲，我父亲只是拍照留存在他的手机里，如果有身份证原件，宜居经纪公司未留复印件只留下手机照片影印件不符合常理；2、我父亲在宜居经纪公司当着王碧君父母的面在所有文件上签字、捺印，而我从未参与交易，王碧君轻易相信我父亲具有代理权，未尽注意义务，存在失察；3、委托书上不是我的签字，而是我父亲签的，肉眼就可识别。综上，一审认定表见代理是错误的。
王碧君辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、中介公司保留影印件和是否看到身份证原件没有关系；2、如果赵子豪没有委托其父亲赵富卖房，为什么将相关材料的原件交给赵富；3、本案符合表见代理的构成要件，我主观上为善意，有正当理由相信赵富有代理权；4、房屋是赵富出资购买，所以有权卖房；5、双方已经进行了网签；6、如果本案不属于表见代理的话，赵富构成诈骗罪或合同诈骗罪；7、赵子豪反悔的原因是因为房屋价格上涨。
赵富述称，我不同意原审判决，但没有上诉。我同意上诉人的上诉请求和理由。
宜居经纪公司述称，我公司同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。双方签合同时，赵富拿了赵子豪的身份证原件和房产证原件，没有复印是因为核实了赵富的信息。
王碧君向一审法院起诉请求：1、判令赵子豪继续履行《房屋买卖合同》，协助我办理产权过户手续，交付房屋，办理房屋交接手续；2、判令赵子豪向我支付违约金52万元；3、诉讼费用、律师代理费由赵子豪承担。
一审法院认定事实：2011年9月23日，坐落于北京市昌平区1203号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人登记于赵子豪名下。赵富系赵子豪之父。
2016年3月6日，赵富以赵子豪（出卖人）委托代理人的名义与王碧君（买受人）委托代理人佟某1签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给王碧君，房屋所有权证号为X京房权证昌字第XX**号，房屋性质为商品房，未设定抵押，出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权；出卖人和买受人通过宜居经纪公司居间介绍成交；房屋成交价260万元；出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人；合同还约定了双方的其它权利和义务。同日，赵富再次以赵子豪（出售人、甲方）委托代理人的名义与王碧君（购买人、乙方）的委托代理人佟某1、宜居经纪公司（居间方、丙方）签订《买卖定金协议书》及《补充协议》，约定房屋坐落于1203室，产权人为赵子豪，甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件；乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以260万元价格购买该房屋，此成交价为净得价，乙方的房款支付方式为全款；乙方于2016年3月6日向甲方支付定金20万元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分，剩余房款240万元，乙方承诺在房屋所有权转移登记手续办理当日支付给甲方；甲乙双方于2016年8月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续；甲方同意在过户当日将房屋交付给乙方；甲方若出现下列情形之一，均视为甲方违约，甲方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）迟延履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；协议还约定了各方的其它权利和义务。上述房屋买卖合同及协议买受人均由王碧君母亲佟某1代为签字，出卖人均由赵子豪父亲赵富代为签字。签订上述合同和协议当天，佟某1向赵富支付定金20万元。
2016年9月4日，宜居经纪公司向赵富发出《过户通知》，主要内容为赵子豪委托父亲赵富提供赵子豪委托书、身份证复印件、房产证原件等手续签订房屋买卖合同，约定于2016年8月30日前双方办理房屋所有权过户手续，公司于2016年8月25日起以电话形式通知委托人赵富办理过户，委托人赵富迟迟未能回复准确过户时间并以各种理由推迟，截止今日已超出合同约定4日，现以书面形式正式通知委托人赵富，在收到本通知后2个工作日内如未能答复过户时间，买受人王碧君将向法院提起诉讼。2016年9月5日，赵富收到该通知。2016年9月7日，王碧君向赵子豪发出《催告函》，告知其双方约定于2016年8月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续，现已超期一周，特函告知立刻来京办理房屋所有权转移登记手续。
庭审中，各方对签订房屋买卖合同时赵富所携带证件及材料存在较大争议；其中王碧君称当时赵富携带赵子豪身份证原件、赵富身份证原件、房屋所有权证书原件、契税发票、委托书、声明；赵子豪称其父亲赵富并未携带自己的身份证原件，仅携带了赵富的身份证原件及房屋所有权证书原件、赵富自己签字的授权委托书；赵富称自己携带了自己的身份证原件、手机拍摄的赵子豪身份证照片、房屋所有权证书原件、自己签字的委托书；第三人宜居经纪公司称赵富携带了其与赵子豪的身份证原件、房屋所有权证书原件、授权委托书、契税发票原件等，并于2017年3月1日出具证明一份，证明赵富所携带的赵子豪身份证、房屋所有权证书均为原件，但其向法院提交的材料中只有赵子豪身份证照片的打印件。赵富、赵子豪均称委托书、声明、房屋买卖合同、定金协议、补充协议上赵子豪的签字为赵富所代签并捺印，均系同一天形成，赵富在委托书、声明上签字时王碧君父母、宜居经纪公司工作人员均在场；王碧君认可房屋买卖合同、定金协议、补充协议上的签字为赵富所代签，但是委托书、声明均由赵富交由宜居经纪公司，由宜居经纪公司核实，且自己考虑赵富系赵子豪之父，赵富曾告知涉案房屋为其所购买，故对委托书、声明上的签字未产生质疑；宜居经纪公司称在核实了赵富系赵子豪之父后，在赵富提供房屋所有权证原件的情况下，对于委托书未产生质疑。经多次询问宜居经纪公司，其坚称赵富签订合同时携带了赵子豪的身份证原件。经询，赵子豪、赵富均称委托书上委托人为赵富签字捺印；王碧君称在赵富自认伪造委托人签字的情形下，应视为其没有代理权，但是己方在核实相关证据原件后，有理由相信赵富有代理权，购房行为符合表见代理的构成要件，合同应为有效；宜居经纪公司称并不知道委托书系赵富自己代签，合同应为有效。
在签订合同过程中，赵富提供委托书及声明各一份，其中声明内容为赵子豪为涉案房屋合法产权人，对房屋有完整的处分权；委托书内容为：“委托人赵子豪，受托人赵富。委托人赵子豪名下拥有坐落于昌平区1203的房产，现拟出售，因委托人工作繁忙，特委托赵富作为我的合法代理人，并全权代表我办理如下事项：……3、到房管局查阅与该房产相关的一切档案资料；4、房屋的立契过户、权属登记相关一切手续；5、代办产权过户，税务登记相关一切手续；6、转让房产过程中，有权代办接受讯问及签署文件；7、协助买方办理贷款手续；8、代收房款并签署相关文件……；12、代为办理交易过程中的其他事项并签署与转让上述房地产相关文件；13、代为办理网签以及注销网签相关事宜，以及一切签字事宜；14、可代理委托人收取卖房所得房款，并将房款直接汇入委托人指定账户，具体账户为：×××（建行）；代理人在其权限范围内所签署的一切文件，我均予以承认并承担相应法律责任。委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止。委托人没有转委托权。委托人：赵子豪，2016年3月4日”。
庭审中，王碧君称自己曾口头委托其母亲代为买房，并对其母亲佟某1代为购买涉案房屋的行为予以认可；赵子豪称父亲赵富曾与自己商量出售涉案房屋事宜，但自己不同意，对父亲赵富出售房屋的行为不予追认。王碧君称2016年9月5日还曾经与赵富联系，协商过户事宜，但赵富称自己在北京转了三天，没有找到合适房子，没有办法，并没有提到房屋系赵子豪不同意而不能过户；赵富称孩子不同意过户，自己确实在北京转了三天，想把这套房子卖了再给儿子买一个，但是没有找到合适房源，就回去了。经询，赵富称涉案房屋系其为赵子豪所购。
诉讼中，王碧君表示可以将剩余购房款240万元全部一次性付清，要求继续履行合同，办理房屋过户手续，并交付房屋。后王碧君将剩余购房款240万元交至法院。
另查明：涉案房屋买卖合同已进行网签。赵富交由宜居经纪公司复印留存的涉案房屋所有权证附记栏为空白，宜居经纪公司所留存材料中有赵富、赵子豪身份证拍摄照片的打印件。
本案在审理过程中，法院曾组织双方当事人进行调解，但未能达成一致意见。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋登记在赵子豪名下，故赵子豪享有涉案房屋的所有权。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。涉案房屋买卖合同系赵富代赵子豪、佟某1代王碧君所签，王碧君对佟某1签字买房的行为予以追认，法院不持异议；涉案房屋登记在赵子豪名下，赵子豪对赵富签字卖房的行为不予追认，故本案的争议焦点有两点：一是赵富出售赵子豪房屋的行为是有权代理还是无权代理？二是如果赵富的行为是无权代理行为，是否构成表见代理？
针对争议焦点一，赵子豪称委托书上的签字并非自己所签，赵富认可委托书上的签字捺印为自己所为，王碧君称在赵富自认其在委托书上伪造签字捺印的行为应视为其没有代理权，故法院认定赵富出售赵子豪房屋的行为系无权代理。
针对争议焦点二，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，赵富的行为是否构成表见代理直接决定了诉争房屋买卖合同是否对赵子豪产生效力。表见代理是指无权代理人在其表现出足以使得缔约相对人相信其有代理权的外观下所为之代理。表见代理本质上仍是无权代理，但由于缔约相对人有理由相信行为人有代理权，该合同直接约束被代理人。表见代理的构成须符合以下要件：一是行为人没有代理权；二是签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；三是相对人主观上须为善意且无过失；四是行为人与相对人签订的合同应具备合同有效的一般条件。上述构成包括客观和主观两个方面的要件内容。首先客观上行为人具有有权代理的客观表象，这些客观表象使得相对人“有理由”相信行为人有代理权；其次从主观上相对人善意且无过失地相信行为人有代理权。本案中赵富的代理行为是否构成表见代理，应当结合表见代理的构成要件进行具体分析：从客观方面来说，关于赵富是否具有有权代理的客观表象问题，其所携带的证件及材料为审查重点。本案中各方均认可赵富携带了自己的身份证原件、房产证原件，法院对此不持异议；关于赵富是否携带委托书还是现场签订委托书的问题，因委托书与房屋买卖合同签订日期并非同一天，且赵富并无其它证据证明委托书系合同签订当天所签，故法院对于赵富现场签订委托书的意见，不予采信；关于赵富是否携带赵子豪身份证原件的问题，宜居经纪公司前后出具的两份材料中相互矛盾，且留存档案中赵子豪、赵富身份证材料为拍摄照片的打印件，法院无法认定赵富签订合同时携带了赵子豪的身份证原件；对于宜居经纪公司留存材料中的身份证拍摄照片的打印件可以认定其在提供居间服务前曾核实过身份证原件。王碧君通过宜居经纪公司购买涉案房屋，在签订合同时，赵富手持委托书、自己身份证原件、房屋所有权证书原件等的情形下，且有合法、专业房屋经纪机构对赵子豪、赵富身份证予以核实的情形下，签订房屋买卖合同，赵富具备有权代理的客观表象。从主观方面来说，赵富系赵子豪之父，且赵富称涉案房屋系由其出资所购买，结合赵子豪购房时年龄、职业等因素，王碧君认定赵富有代理权主观上并无过错。结合上述两点分析，法院认定赵富的行为构成表见代理。综上所述，王碧君要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，合法有据，法院予以支持。双方约定剩余房款240万元，在房屋所有权转移登记手续办理当日支付给赵子豪，同时赵子豪将房屋交付王碧君，诉讼中王碧君同意将剩余房款240万元一次性支付给赵子豪，故王碧君请求赵子豪收到剩余房款后，协助其将涉案房屋过户至自己名下，并交付房屋的诉讼请求理由正当，法院予以支持。王碧君要求赵子豪支付违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。王碧君、赵子豪、赵富、宜居经纪公司其他观点中的合理部分，法院予以采信；其他部分，不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、赵子豪继续履行其与王碧君于2016年3月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、王碧君于本判决生效后七日内向赵子豪支付剩余购房款2400000元，同日赵子豪协助王碧君将位于昌平区1203号房屋过户登记至王碧君名下，并将位于昌平区1203号房屋交付王碧君；三、驳回王碧君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，赵子豪之父赵富代理其与王碧君的代理人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，出售涉案房屋，但赵子豪与赵富均称赵富售房时所持委托书上赵子豪的签名系赵富代签，王碧君对此未提出异议，故赵富出售涉案房屋并未取得赵子豪的授权，赵子豪现对赵富的售房行为不予追认，赵富系无权代理。但签订合同时，赵富持有赵子豪的委托书、自己的身份证原件及房屋产权证原件等材料，足以使王碧君信任其系有权代理。赵子豪上诉主张委托书系赵富在签订合同当日代签，王碧君及宜居经纪公司对此均知晓，但委托书载明的日期系2016年3月4日，与合同所载日期并非同一日，赵子豪亦未提供其他证据对其该主张予以证明。王碧君委托专业的中介机构为其购房提供居间服务，在赵富能够提供委托书、涉案房屋产权证原件等材料以及中介机构对赵子豪和赵富的身份予以核实的前提下，基于赵富与赵子豪的父子关系，信任赵富具有代理权，与赵富签订了涉案房屋的买卖合同，系善意无过失。赵子豪上诉主张赵富并未携带其身份证原件，仅持有其身份证照片，但根据宜居经纪公司留存的材料，宜居经纪公司已对赵子豪及赵富的身份进行了核实，故赵富是否携带赵子豪的身份证原件对上述事实的认定并无影响。一审法院认定赵富的行为构成表见代理，该代理行为有效，并依据王碧君的请求判决赵子豪继续履行合同是正确的，应予维持。赵子豪上诉主张赵富的行为不构成表见代理，证据不足，不能成立，本院不予支持。
综上所述，赵子豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27600元，由赵子豪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋燕
审 判 员 张洁芳
审 判 员 刘 磊
二〇一八年七月二日
法官助理 王湘羽
书 记 员 杨梓薇