北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初13695号
原告：梁文杰，女，1984年2月20日出生，汉族，无业，住河北省保定市易县。
委托诉讼代理人：张江芬，北京市中友律师事务所律师。
被告：北京天键置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴丰北大街体委东门往北第11套。
法定代表人：施忠民，总经理。
委托诉讼代理人：张雄涛，男，1983年6月8日出生，汉族，该公司法务总监。
委托诉讼代理人：韩佳益，北京兰普瑞那律师事务所律师。
被告：北京华贸中天房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区采育镇采伟路6号综合办公楼39室。
法定代表人：吴来财，董事长。
委托诉讼代理人：阮海涛，男，1980年8月9日出生，该公司办公司主任。
被告：北京嘉利达建筑工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇狼各庄西村南生态街4号。
法定代表人：吴年富，董事长。
委托诉讼代理人：虎永森，男，1984年12月25日出生，汉族，该公司行政部经理。
原告梁文杰与被告北京天键置业有限公司（以下简称：天键公司）、被告北京华贸中天房地产经纪有限公司（以下简称：华贸中天公司）、被告北京嘉利达建筑工程有限公司（以下简称：嘉利达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告梁文杰的委托诉讼代理人张江芬，被告天键公司的委托诉讼代理人张雄涛，被告华贸中天公司的委托诉讼代理人阮海涛，被告嘉利达公司的委托诉讼代理人虎永森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告梁文杰向本院提出诉讼请求：1、解除我与天键公司签订的《存量房屋买卖合同》；解除我与华贸中天公司签订的《房屋买卖服务合同》，解除我与嘉利达公司签订的《房屋改造装修服务合同》；2、判令天键公司、华贸中天公司、嘉利达公司共同向我返还已支付的房款1105662元及利息（以已付房款1105662元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率之标准自合同解除之日起计算至实际支付之日止）；3、判令天键公司、华贸中天公司、嘉利达公司共同向我支付逾期交房违约金15589.83元（自2017年6月1日至实际支付日止）；4、诉讼费由天键公司、华贸中天公司、嘉利达公司共同承担。具体事实与理由如下：天键公司为北京市大兴区黄村镇枣园路天键广场的开发商，我欲购买天键广场0214座1号楼330室（以下简称：涉案房屋），房屋规划用途为商业，建筑面积为61.83平方米。经双方协商一致，确定涉案房屋总价款为2205662元，首期须支付1105662元，剩余1100000元需要通过银行贷款方式支付。之后，天键公司提出须将房屋总价款拆分为三部分，分别签订三个合同，我须将房款支付至其提供的三个公司账户。2017年2月24日，我与天键公司签订《存量房屋买卖合同》，约定价款为927450元；我与华贸中天公司签订《房屋买卖服务合同》，约定价款500000元；我与嘉利达公司签订《房屋改造装修服务合同》，约定价款778212元，以上三份合同合计约定房款2205662元。合同签订当日，我向天键公司、华贸中天公司、嘉利达公司分别支付467450元、500000元、138212元，以上账户均由天键公司提供，且通过天键公司提供的POS机当场刷卡支付。以上款项实质上均为支付给天键公司的涉案房屋的房款，并非合同约定的服务费及装修费。2017年3月26日，北京市关于商住房限购政策（以下简称：3·26新政）调整后，我已不再具备在京的购房资格，根据相关规定，此种情形属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，应予支持。我遂要求天键公司、华贸中天公司、嘉利达公司返还房款，均遭到拒绝。现为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持我的诉讼请求。
被告天键公司辩称：一、梁文杰与我公司之间的合同不存在法定解除情形，也没有符合约定解除的情形，所以我公司不同意解除。二、不同意梁文杰的第二项和第三项诉讼请求。我公司认为是梁文杰违约在先，梁文杰与我公司之间签订的合同关于成交价格和付款方式约定涉案房屋总成交价格927450元，签订合同当日支付467450元，剩余房款由梁文杰向银行申请贷款。合同约定由华贸中天公司配合办理贷款手续，但是梁文杰自合同签订后就没有提交过贷款手续，在长达1个月的时间内梁文杰怠于履行合同义务，直到3·26新政出台之后，梁文杰无法申请贷款，又无法在房屋交付之日前筹集剩余房款，在此情况下我公司行使抗辩权未向其交付涉案房屋。
被告华贸中天公司辩称：确实收到了梁文杰支付的500000元服务费，我公司并没有违约，我们尽到了服务的义务，基于合同约定，梁文杰的社保证明没有及时提交，我公司无法继续办理相关手续，不同意梁文杰的相关诉讼请求。
被告嘉利达公司辩称：梁文杰起诉的系房屋买卖合同纠纷，我公司不应该作为被告。我公司与梁文杰之间是正常的装修合同，我公司是负责装修的，我公司自合同签订后装修到4月中旬就装修完毕，我公司已经尽到了相关义务。梁文杰还欠640000元装修款，我公司没有向梁文杰交付房屋。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年2月24日，梁文杰（买受人）与天键公司（出卖人）签订《存量房屋买卖合同》，内容为，出卖人所售房屋坐落于北京市大兴区天键广场0214号楼330室，该房屋建筑面积61.83平方米，该房屋性质为商品房、该房屋规划设计用途为商业，该房屋的改造及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。受出卖人委托代理出售房屋的房地产经纪机构与买受人达成交易（房地产经纪机构名称：华贸中天公司）。经双方协商一致，同意该房屋总成交价款为927450元。买受人同意在签订本合同的同时支付467450元，见附件二。关于该房屋改造及附属设施设备、装饰装修等有关费用另有约定的，具体约定见附件一。买受人因自身原因未获银行批准的，双方同意按照买受人自行筹集剩余房款，以现金形式支付出卖人。出卖人保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人保证已如实陈述房屋权属状况、设备、装修装饰情况和相关关系，附件一所列的附属设施、设备及装饰随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人上述转让的房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入本合同附件一的各项房屋装饰装修及附属设施设备保持良好的状况。出卖人同意在2017年5月前将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2、买卖双方的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品以附件一为交付标准；3、移交该房屋交房门钥匙。第十条权属转移登记（一）当事人双方确认，自本合同签订之日起120日内，双方共同办理网签手续，并向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。附件一：房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况（一）房屋附属设施设备：商水、商电、市政天燃气、集中供暖、壁挂式空调、电视馈线、电话、互联网、其他。（二）房屋配套物品家电：冰箱、洗衣机、电视、空调、热水器（品牌同样板间为标准）；家具：衣柜、鞋柜、床头柜、餐桌、书桌、双人床、单人床、茶几、沙发（材质同样板间为标准）。附件二：付款方式及期限的具体约定，买受人可以首期支付购房款总价款的50%，即首付金额467450元整，剩余房款可向银行借款支付。买受人因自身原因未获银行批准的，买受人自行筹集房款，以现金形式支付出卖人。附件三：买受人承担的税费为：契税、印花税。附件四：补充协议及其他约定：房屋在正式交付前，买受人同意将委托第三方对房屋进行改造。
同日，华贸中天公司（甲方）与梁文杰（乙方）签订《房屋买卖服务合同》，内容为，就乙方委托甲方购买天键广场项目本次开盘房源事项达成一致意见，特订立如下协议：乙方自愿购买涉案房屋，乙方对该房屋已做充分了解，并愿意购买。乙方委托甲方为其提供促成房屋买卖合同、代办房屋产权办户等服务，乙方应向甲方支付相应服务费500000元，现经甲、乙双方确认，对于该服务费用无异议。与该房屋交易相关的费用按国家和北京市有关规定执行，不由甲方承担。甲乙双方已达成该房屋买卖，在签订本合同当日，乙方需向甲方一次性支付服务费500000元，甲方同意该服务费自支付之日起，乙方在房屋出卖人处缴纳完毕相应房屋款项，在房屋出卖人具备房屋所有权变更登记条件后，为乙方办理房屋权属产权转移事项。甲方为乙方提供按揭贷款，协调所有权变更登记相关事项并提供咨询和代办服务。乙方需向甲方提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件及材料的原件和复印件，并按照甲方通知保证在办理银行贷款和过户交易手续时按时到场。……本协议履行期间，因不可抗力或国家政策调整，致使本合同无法履行或虽能履行已无实际意义时，本协议自行终止，双方互不承担责任，甲方在本协议终止后，并在客户完毕相应退款手续后三十个工作日内将已收服务费全额退还。
同日，嘉利达公司（甲方）与梁文杰（乙方）签订《房屋改造装修服务合同》，内容为，鉴于甲方已购买涉案房屋，并签署了《北京市存量房买卖合同》及补充协议，经双方友好洽谈和协商，甲方决定委托乙方进行室内外改造及居室装修。为保证工程顺利进行，根据国家有关法律规定，特签订本合同，以便共同遵守。甲方自愿委托乙方按照附件一的标准完成房屋空间优化安装工作，甲方认可上述附件一《施工后房屋户型构造示意图及房屋装修标准》。乙方按照质量保证书的内容承担保修责任，但如甲方自行对施工部位改装、改建，或者对施工的部位进行全部或者部分拆除等行为而导致房屋出现质量问题的，维修责任及损失由甲方自行承担。质保期为两年，届满后，施工部位的维修、维护责任由甲方自行承担。甲方对本协议及本工程的施工方案及附图已进行了充分了解，乙方已对甲方做了必要之解释。在保证工程质量的前提下，甲方允许乙方将本工程转委托第三方完成。工程总价款为778212元包含材料费、施工工费及装修设计费。甲方可以首期支付工程总价款为138212元，剩余工程款640000元可向银行借款支付。甲方委托乙方对该房屋进行设计、施工应于2017年5月前完工，并向甲方支付装修改造成果（具体日期，以房屋出卖人向甲方交付日期为准）。如甲方未按《北京市存量房买卖合同》履行应尽的义务，乙方有权拒绝承担本协议项下交付义务。甲方承诺有权对该房屋实施改造装修施工，并承担由此产生的一切后果。双方同意《北京市存量房买卖合同》中该房屋的户型图所标示的空间结构为该房屋办理政府登记备案手续的依据；甲方认可并接受因实施本工程而导致该房屋的空间结构、面积、房屋使用功能、地面承载负荷设备设施等（包括但不限于热水管线、供暖系统、强弱电系统防护栏杆、消防设施）的变化。因履行本协议需承担的税费，由甲、乙双方依法各自承担，具体以税务部门的规定为准。合同一经签订，甲方即应付该房屋改造装修全额总价款，此款包含材料款、施工工费、装修设计费等。双方一致同意：除非符合法律规定的一方违约致使另一方有权单方解除合同的约定，否则任何一方均不得解除本协议。因非乙方原因造成延期开工或中途停工，乙方可以顺延工程竣工日期。任何一方单方解除本协议的，应向守约方承担如下全部责任：（1）向守约方支付《北京市存量房买卖合同》总价款的10%作为违约金。（2）赔偿守约方因本协议造成的全部损失（包括但不限于本协议第二条约定的实际损失、律师费、诉讼费、交通费、评估费及相关费用）。本协议经甲、乙双方签字或盖章后即生效，具有法律效力，甲乙双方均不得单方对本协议进行变更及撤销，《北京市存量房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，本协议自动终止，本协议终止、解除后，乙方无需将该房屋恢复原状，且不承担任何责任。
2017年2月6日、2017年2月17日、2017年2月24日，梁文杰共分三次向天键公司转账支付467450元。2017年2月24日，梁文杰向华贸中天公司转账支付500000元。2017年2月24日，梁文杰向嘉利达公司转账支付138212元。2017年2月24日，天键公司、华贸中天公司、嘉利达公司分别向梁文杰出具相应收据。
案件审理过程中，梁文杰称华贸中天公司、嘉利达公司的实际控制人系天键公司，自己支付给天键公司、华贸中天公司、嘉利达公司共计1105662元，根据天键公司的指示将相应款项转账至华贸中天公司、嘉利达公司相关账户，转账均是通过天键公司通过提供的POS机支付，收款人系天键公司的财务人员吴双喜，自己并未见到华贸中天公司、嘉利达公司的工作人员，涉案的三个合同实际系天键公司为了避税进行的拆分，《房屋买卖服务合同》及《房屋改造装修服务合同》均为房屋买卖合同的组成部分，1105662元均为涉案房屋购房款，为此提交2017年6月30日与卢卫军的现场谈话录音予以证明。天键公司、华贸中天公司、嘉利达公司对上述录音不予认可，称无法核实谈话人是否系公司员工，三公司与梁文杰之间系独立的法律关系，认可吴双喜系天键公司员工，但华贸中天公司、嘉利达公司均是委托吴双喜进行收款开具相关收据。天键公司称三公司之间系战略合作关系，天键公司与嘉利达公司的合作关系实际系融资行为，梁文杰与嘉利达公司之间约定的装修价款也低于市场价，梁文杰作为成年人分别签署了三个协议也系基于风险考虑，梁文杰应按照相关约定承担责任，梁文杰现在不能以自己不具备购房资格为由，要求解除三个合同关系。
另查，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门下发了京建发〔2017〕112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称3·26新政）。该公告第五条规定，本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。上述公告自发布之日起执行。根据上述公告要求，梁文杰不具备购买涉案房屋的购房资格，梁文杰自认因自己不符合购房资格，未办理贷款申请手续，2017年4月将上述情况告知了天键公司。梁文杰未办理涉案房屋的入住手续。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案件所涉《北京市存量房买卖合同》、《房屋买卖服务合同》及《房屋改造装修服务合同》均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。
本案中，2017年3月26日“3·26新政”实施后，梁文杰不具有购房资格，导致房屋买卖合同无法履行,上述情况属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形，故梁文杰要求解除其与天键公司之间签订的《北京市存量房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因新政原因导致合同解除后，出卖人应当将已经收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持，天键公司对已收房款467450元负有返还义务，梁文杰要求天键公司给付房款467450元的利息，缺乏依据，本院不予支持。关于梁文杰主张的逾期交房违约金，虽合同约定出卖人在2017年5月前将涉案房屋交付给买受人，但交付房屋系继续履行合同的内容，且梁文杰自认于2017年4月已经告知天键公司自己不具有购房资格，之后亦未提交贷款申请手续，现梁文杰主张逾期交房违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。因本案系房屋买卖合同纠纷，梁文杰分别与华贸中天公司、嘉利达公司之间签订的合同与本案不属于同一法律关系，梁文杰可待本案处理后另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除梁文杰与北京天键置业有限公司之间的房屋买卖合同关系；
二、于本判决生效后十日内，北京天键置业有限公司退还梁文杰房款467450元；
三、驳回梁文杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24570元，由梁文杰负担14182元（已交纳）；由北京天键置业有限公司负担10388元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 韩文静
人民陪审员 闫占芳
人民陪审员 田文静
二〇一八年五月十七日
书 记 员 刘雪飞