上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第68号
原告胡佳君。
原告徐东湧。
上列两原告共同委托代理人谢小勇，上海翊鸿律师事务所律师。
被告朱光焰。
委托代理人沈卫清。
委托代理人陈黎华，上海智众律师事务所律师。
原告胡佳君、徐东湧诉被告朱光焰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡佳君、徐东湧的委托代理人谢小勇、被告朱光焰及其委托代理人沈卫清、陈黎华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡佳君、徐东湧诉称，2013年1月27日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，原告向被告购买上海市宝山区三门路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款为人民币110万元。之后原告付清了房款，并于2013年5月13日取得了系争房屋的房地产权证。依据合同补充条款第2条约定，被告应于2013年7月3日前迁出系争房屋内的户口，但被告一直拖延，直至2014年8月9日才将户口迁出。被告的行为已构成违约，故原告起诉，要求被告支付违约金22万元（自2013年7月3日起至2014年8月8日，共计400天，按每日550元计算）。
被告朱光焰辩称，双方在2013年1月27日签订了房屋买卖合同，该合同真实有效。经核实，原告确实在2013年5月13日取得了系争房屋的产权证，但原告称支付了所有房款不是事实。按照合同约定，第二期房款76万元应在原告取得房产证并将抵押手续交给银行后10日内放款，当时原告并没有办出相应的贷款，贷款是在2013年6月19日才发放给被告。按照合同约定，贷款没有及时到位，原告应支付违约金，逾期7日，被告可以解除合同。合同还约定，尾款1万元应在76万元贷款发放后的第二日支付，而事实上原告尾款至今未付。原被告在签订房屋买卖合同时，被告以低于市场价10万元的价格将房屋出售给原告，前提是被告还要反租系争房屋，并且在租赁期间被告的户口无法迁移。因为系争合同是中介拟定的格式合同，被告根本没有注意户口迁移条款，回家后，被告看到该条款就与原告沟通，双方口头商定被告反租系争房屋期满后，及时将户口迁走就可以了。被告在2014年6月底将系争房屋交还给原告，并且一直积极办理户口迁移手续。当初被告以为可以将户口迁入配偶的房屋内，因为房屋要动迁，无法迁户口。被告还想将户口迁入动迁安置的房屋中，因安置房屋尚未取得产权证，也无法迁入。最终被告是通过非正常方式将户口迁入公共户口内。被告不是不及时迁出户口，是由于政策原因所致，是不可抗力，被告没有过错，不应承担违约责任。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年1月27日，原告（买受人、乙方）与被告（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，原告向被告购买上海市宝山区三门路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价款为110万元。合同补充条款第2条约定，甲方承诺自该房地产转移（送件取得收件收据）之日起的50日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。合同签订后，原告支付了绝大部分房款，并于2013年5月13日取得了系争房屋的房地产权证。之后被告又向原告反租系争房屋，房屋尾款1万元原告不再向被告支付，与被告应付租金相抵。2014年6月30日，被告不再租赁系争房屋，将房屋交还给了原告。2014年8月9日，被告才将其户口从系争房屋内迁出。
审理中，被告表示，被告在将系争房屋出售给原告后，已经与原告达成了新的口头协议，被告向原告反租系争房屋，原告同意被告的户口在被告反租期满搬离系争房屋后迁走即可。为此，被告提供了物业管理费、停车费单据、居委会出具的证明、房屋交接凭证等证据，并申请证人张某某、王某某出庭作证。张某某系被告同事，王某某是被告邻居。张某某证实在2014年6月底前，具体时间记不清了，是周末。因被告儿子高考考的比较好，被告要求张某某到家中做客，吃过午饭后，来了两人，被告说是买他房子的人，他们商谈家里物品的归属问题，还说被告户口迁出的问题，被告说被告搬走后就将户口迁走，那两个人说好的，可以，态度很客气，没有提出过户口不迁出要赔偿等问题。被告卖房子的时候就说起过迁户口的事情了。王某某证言的内容与证人张某某的陈述基本一致。原告对证人证言的真实性不认可，认为她们与被告有某种特定关系，并且证人陈述的户口内容都是不确定的。张某某说之前就听到被告谈起过迁户口的问题，说明原被告之前对户口迁移事情协商过。之前原被告一直是电话沟通房屋交接问题，只是在2014年6月30日去过被告处进行交接。如果只是因为户口迁出问题和家具归属问题，这些电话中可以解决的事情，原告不会特意去一次被告家里。被告对证人证言的真实性、合法性、关联性均无异议，认为被告和证人肯定有关系，否则也不会往来。只要证人证明的内容是客观事实，法庭就应该采信。两位证人只是将听到的内容如实向法庭陈述，是符合客观事实的。证人陈述是2014年6月底去过被告家里，原告也确认双方在2014年6月30日见面交接，时间是吻合的。
审理中，原告表示，原告从未同意被告的户口可以在被告反租房屋期满后，及时迁走就可以，事实上，原告一直催促被告迁户口。2013年6月份，原告拿到产证，也到了被告迁出户口的时候，原告就催促被告迁户口，并提出让被告放1万元在原告处，如果户口迁走，1万元就还给被告，但被告不同意。被告表示，2013年6月份，原告都还没有支付第二笔房款，怎么好意思催被告迁户口，是在2014年6月份反租还没有到期的时候提出的。另外，原告表示，原告购房是想干净的拿到房子，房屋内有户口，心理不舒服。户口在2013年就应该迁掉的，原告一直催促被告迁户口，还找律师咨询，具体损失没有，希望被告能按照合同约定承担违约责任。被告表示，被告是因为政策原因无法迁户口，不应承担违约责任。单就违约金标准而言，该标准过高，希望法院调整。
以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、户籍资料摘录、上海市房地产权证、税收通用缴款书、发票、被告提供的收款收据及交接凭证、物业管理费、停车费单据、证明、新线存款历史交易明细清单、房屋征收补偿安置协议、订房回执、户籍资料、证人证言，以及当事人的陈述等证据为证，相关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依据诚实信用的原则全面履行。根据已查明的事实，原告已于2013年5月13日取得了系争房屋的房地产权证，则原、被告应早于2013年5月13日到房地产交易中心办理系争房屋交易手续。依照补充条款（一）第2条的约定，被告应在该房地产转移（送件取得收件收据）之日起的50日内，将系争房屋内的户口迁出，依据该约定，被告应早于2013年7月3日将系争房屋内的户口迁出，逾期迁出，应支付违约金。被告直至2014年8月9日才将系争房屋内的户口迁出，被告的行为已违反约定，理应依约向原告支付违约金。原告自2013年7月3日起要求被告支付违约金，并无不当，本院可予准许。被告称之前被告向原告反租系争房屋时，原告已经口头同意被告的户口在反租期满后及时迁出即可，对此原告予以否认，被告也仅提供了证人证言，并无其他证据佐证，因证人与被告均有特定的关系，对其证言的真实性，本院难以认定。违约金除制裁违约行为外，支付违约金的主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。现原告并未提供因被告逾期迁出户口造成其损失的相关依据，原告要求被告按照合同约定的违约金标准每日550元支付违约金，金额明显过高。被告已要求法院对违约金进行调整。考虑到被告已积极办理户口迁移事宜，但因为客观原因无法办理的实际情况，结合被告的过错程度，违约可能给原告造成的损失，本院酌情确定由被告向原告支付违约金15，000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：
被告朱光焰于本判决生效之日起十日内，支付原告胡佳君、徐东湧逾期迁出户口违约金15，000元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为2，300元，由被告朱光焰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一五年二月二日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原状予以衡量，并作出裁定。
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