广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终17486号
上诉人（原审被告）：广州市萝岗区康玮餐饮店，住所地广东省广州市萝岗区。
经营者：胡万银，住江西省上饶市鄱阳县。
委托诉讼代理人：赖莉青，广东广开律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨晓洪，广东广开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈峰，住湖南省衡东县。
上诉人广州市萝岗区康玮餐饮店（以下简称康玮餐饮店）因与被上诉人陈峰房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初2914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康玮餐饮店的委托诉讼代理人赖莉青、杨晓洪，被上诉人陈峰到庭参加诉讼。现已审理终结。
康玮餐饮店上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者改判驳回陈峰的全部诉讼请求；2、判令陈峰承担本案一二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定租赁协议解除的时间为2016年6月20日有误。双方签订的租赁协议第9条约定，陈峰如因故要解约，需提前两个月提出书面申请。陈峰于2016年5月31日向我方邮寄《陈峰致胡万银关于重申解除〈建兴xx档口租赁协议〉并请求返还押金和剩余租金的函》，我方于2016年6月3日收到该函。依据租赁协议的约定及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，双方协议解除的时间最早应当为2016年8月1日。自陈峰提出解约书面申请之日2016年5月31日起至双方的租赁协议解除之日2016年8月1日这段期间，我方的租金收益是确定、可预见的，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，陈峰应当赔偿损失。租赁协议的剩余租期自2016年8月2日起至2016年11月6日共93天，我方应当返还的租金为36690.41元（144000元／年÷365天／年×93天）。二、一审法院未查明我方垫付费用的事实，亦未进行抵扣。我方在一审过程中提出，陈峰退场时，有7位员工的工资未发放，4月份的水电费、某有限公司店租金及卫生费未结算。我方代陈峰垫付员工工资26971元、4月份水电费11045元、某有限公司店租金8720元、4至6月份卫生费4459.5元，总计51195.5元。
陈峰辩称不同意康玮餐饮店的上诉请求。
陈峰向一审法院起诉请求判令：一、康玮餐饮店返还陈峰剩余租金人民币91134.25元；二、康玮餐饮店返还陈峰房屋租赁押金人民币52000元；3、本案诉讼费由康玮餐饮店承担。
一审法院认定事实：陈峰（乙方）与康玮餐饮店（甲方）签订《建兴xx档口租赁协议》（以下简称“租赁协议”），约定甲方将其承租的建兴KD栋xx号出租给陈峰使用，租期从2015年11月7日至2020年11月6日，每月租金12000元，一次性交一年，押金50000元。租赁协议第6条约定：“乙方在开张经营期内，一切费用由乙方自行负责（水、电、气、卫生、店租金、公摊费及其他费用），一切费用与甲方无关。”第9条约定：“乙方如因故要提前解约，需提前两个月提出书面申请，甲乙双方均可找新的承租人，有关押金退还条件如下：A、若解约时即有新接手者，条件相等时押金全额退还。不然依新承租者租金比例退还。B、若天灾或搬厂等原因，甲方无条件全额退还押金。”第10条约定：“退场时乙方设备自行处理，清空场地归还甲方，并不得欠缴水、电、气、卫生及其他费用，不足部分从押金中扣除。”该租赁协议落款处有陈峰及康玮餐饮店签章，日期为2015年11月7日。
2015年11月7日，康玮餐饮店向陈峰出具收据两份，其中编号为“322935”的收据载明：“今收到陈峰建兴二楼x档租金壹年144000元，押金50000元……。”编号为“322936”的收据载明：“今收到陈峰员工宿舍押金2000元……。”对于该两份收据的款项，康玮餐饮店提出是陈峰的前手承租人张某退出此前的租赁合同时没有收回其向康玮餐饮店支付的租金和押金，而由接手的陈峰直接将租金和押金给张某，两份合同的租金和押金金额是一致的，实际上是由陈峰接手张某的合同，张某支付的租金和押金直接转为陈峰支付的租金和押金。
合同履行中，陈峰于2016年3月18日下午两次约康玮餐饮店到广州市黄埔区xx路某（广州）有限公司员工宿舍商谈退租事宜，并进行了录音。录音记录显示：一、陈峰是从一位姓张的上手承租人处顶手案涉租赁物业；二、康玮餐饮店已帮陈峰找到顶手陈峰的承租人，计划于2016年3月21日来付钱，如果其不来付钱及签订协议就不发生顶手陈峰所租案涉物业的效力，如果来签订协议，康玮餐饮店就与陈峰结算案涉租赁协议。其后至辩论终结之日，均未有人接手陈峰承租的案涉物业。
2016年3月20日，康玮餐饮店向陈峰出具编号为“322940”的收据，载明：“今收到x档口电费2685元、瓦斯费6004元、住宿费2100元、水费1470元、卫生费1500元、公摊费1040元、店租金2800元……。”陈峰据此主张其于当日与康玮餐饮店办理了退租清算手续，收据中的项目即此前所欠的全部费用，均已结清。康玮餐饮店表示：一、该收据款项是根据租赁协议陈峰应在3月20日支付2月至3月的除租金以外的其他一切费用，并非合同解除后的清算；二、陈峰是于2016年4月19日自行退场的，并非于2016年3月20日退场，退场时没有办理交接手续。
2016年5月31日，陈峰通过EMS快递的方式向康玮餐饮店邮寄《陈峰致胡万银关于重申解除并请求返还押金和剩余租金的函》。该函载明：“……本人整修场地、购置设施设备开门营业后……生意非常清淡……造成了巨大的经济损失。本人决定停止营业，并与您协商确定从2016年3月20日开始解除双方2015年11月7日签订的协议，当日本人与您清理、结算并向您支付了相关的水某、电费等费用……请您在收到本函之日起5日内将押金人民币52000元和剩余租金人民币91134.25元直接返还……。”康玮餐饮店于2016年6月3日收到该函件。
一审诉讼中，陈峰明确：一、第一项诉讼请求的剩余租金是按一年租金144000元，实际使用日期从2015年11月7日至2016年3月20日，3月20日解除后尚剩余2016年3月21日至2016年11月6日共231天，得出最终剩余租金91134.25元。二、租赁协议于2016年3月18日由陈峰、康玮餐饮店双方在员工宿舍里协商确认解除，如不产生解除效力，亦不要求继续履行，按诉状副本送达日期确认解除。康玮餐饮店表示：一、双方2016年3月18日在员工宿舍里的谈话不构成解除，并没有对解除的手续、租金押金的事宜进行协商。二、康玮餐饮店于2016年6月20日收到诉状。
一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。诚如康玮餐饮店所述，案涉租赁协议实际上是由陈峰接手张某的合同，张某支付的租金和押金直接转为陈峰支付的租金和押金，因此陈峰与康玮餐饮店签订租赁协议的实质是康玮餐饮店与张某签订的租赁协议后，因承租人主体变更为陈峰重新根据原租赁合同达成的协议。该租赁协议是双方当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。
康玮餐饮店主张陈峰是接手案外人张某对案涉物业进行租赁的事实，以及陈峰在接手后直接由其将租金和押金交给张某以折抵康玮餐饮店应退回案外人的租金和押金的事实，并不改变案涉物业出租的事实，亦不改变康玮餐饮店已收取案涉物业在租赁协议期限内相应租金的押金的事实，一审法院确认康玮餐饮店就案涉租赁协议已实际收取租金144000元、押金50000元、员工宿舍押金2000元。
关于租赁协议解除的认定。其一，陈峰与康玮餐饮店于2016年3月18日下午的两次商谈的电话录音内容仅反映了陈峰与康玮餐饮店商议退租事宜时，康玮餐饮店帮助陈峰寻找承租人接手案涉物业，并未表明陈峰与康玮餐饮店之间达成解除案涉租赁协议的一致意见，且康玮餐饮店亦在商谈时明确表示，如果计划接手的人不来付钱及签订协议，就不发生顶手陈峰所租案涉物业的效力。因此，陈峰与康玮餐饮店当天的商谈，不发生解除租赁协议的效力。其二，陈峰根据编号为“322940”的收据主张其于2016年3月20日与康玮餐饮店办理了退租清算手续，所欠费用均已结清。康玮餐饮店则认为该收据的款项是陈峰应在3月20日支付2月至3月的除租金以外的其他一切费用，并非合同解除后的清算。对此一审法院认为，该收据记载内容是收到相关款项，并未反映是陈峰退租后的清算款项，亦未有证据佐证陈峰的主张，故该收据不能证明陈峰已与康玮餐饮店于2016年3月20日办理了退租清算手续。其三，陈峰在诉讼中明确如双方在2016年3月18日的协商不产生解除效力，则要求按诉状副本送达日期确认解除。为避免诉累，在本案中对此作出认定如下：根据租赁协议第9条的约定，陈峰如因故要提前解约，需提前两个月提出书面申请。虽然陈峰在起诉前一直未向康玮餐饮店提出书面的解约申请，但从双方2016年3月18日的两次谈话可知，陈峰在此前已有退租意愿，康玮餐饮店亦是知悉。陈峰其后于2016年5月31日邮寄康玮餐饮店的函件亦再次明确其解除租赁协议的意思，最后于2016年6月12日向一审法院起诉亦反映陈峰解除租赁合同的强烈意愿，距2016年3月18日已超过租赁协议第9条约定的2个月，同时结合考虑到陈峰已实际退出租赁场所的事实，其要求确认租赁协议于起诉状副本送达康玮餐饮店之日（2016年6月20日）解除，符合双方的约定及合同法关于合同解除的规定，予以确认。据此，确认租赁协议于2016年6月20日解除。
关于剩余租金的返还。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。根据该规定，陈峰有权要求康玮餐饮店返还已付租金所对应剩余租期的部分。由于租赁协议于2016年6月20日解除，剩余租期自2016年6月21日起至2016年11月6日共139天，对应租金为54838元（144000元/年÷365天/年×139天）。据此，确认康玮餐饮店须返还陈峰剩余租期内的租金54838元。
关于房屋租赁押金的返还。根据租赁协议第9条的约定，押金退还条件如下：一、若解约时即有新接手者，条件相等时押金全额退还。不然依新承租者租金比例退还。二、若天灾或搬厂等原因，康玮餐饮店无条件全额退还押金。根据查明的事实，直至一审法院确认的合同解除之日（2016年6月20日）仍未有新的接手者，因此陈峰要求退还押金与双方约定不符，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、康玮餐饮店于本判决生效之日起十日内返还陈峰租金54838元；二、驳回陈峰的其他诉讼请求；如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1581元，由陈峰负担975元，由康玮餐饮店负担606元。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：陈峰与康玮餐饮店签订的涉案租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。关于租赁协议解除的时间问题。租赁协议第9条的约定，陈峰如因故要提前解约，需提前两个月提出书面申请。虽然陈峰在起诉前一直未向陈峰提出书面的解约申请，但从双方2016年3月18日的两次谈话可反映，陈峰在此前已有退租意愿，康玮餐饮店对此亦知悉。陈峰其后于4月19日自行退场，于5月31日向康玮餐饮店邮寄函件再次明确其解除租赁协议的意思，最后于6月12日向一审法院起诉亦提出了解除租赁合同的强烈意愿，鉴于康玮餐饮店在诉讼中并无对解除合同的效力提出异议，一审法院确认双方租赁协议于起诉状副本送达康玮餐饮店之日即2016年6月20日解除，并无不当，本院予以认可。协议解除后陈峰并无再使用涉案物业，一审法院判决康玮餐饮店返还陈峰剩余租期内的租金54838元，符合合同法相关规定，本院亦予维持。至于康玮餐饮店在二审中提出应抵扣其租金收益损失及垫付费用的问题，因康玮餐饮店在一审中并未对此提出反诉，本院对此不予处理。
综上所述，康玮餐饮店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1171元，由广州市萝岗区康玮餐饮店负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一七年二月十五日
书记员 陈婷婷