陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终6852号
上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司，住所地西安市雁塔区丈八路南侧西万路以东。
法定代表人姜玲，该公司董事长。
委托代理人李锦波，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
委托代理人祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）范文佳，女，汉族，1970年10月20日出生，住西安市雁塔区。
委托代理人李智，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托代理人何其博，北京大成（西安）律师事务所实习律师。
上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）与被上诉人范文佳商品房预售合同纠纷一案，因不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第08807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，范文佳、天宝公司于2013年6月24日签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13070454），该合同约定，范文佳购买由天宝公司开发的位于西安市雁塔区丈八东路的“晶城秀府”第11幢4单元9层40902号房，该房屋面积为130.99平方米，每平方米单价为8527.58元，总房款1117028元。合同第八条约定：天宝公司（××）应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付范文佳（××）使用。该合同第九条××逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。合同附件七第十一条第二款约定：因××原因导致××有权依约行使合同解除权时，××应自约定的解约情形发生之次日起15日内，向××书面提出解除《买卖合同》，××逾期不主张退房的，视同××放弃退房权利。2013年4月4日范文佳先向天宝公司交纳购房定金20000元，2013年4月29日，范文佳又支付购房款687028元。2013年5月27日，并通过按揭贷款的方式向中国银行股份有限公司西安长安路支行贷款410000元支付了剩余房款。2013年10月16日，范文佳将贷款本金及利息407214.88元已一次性向银行还清。
因天宝公司未在2014年8月31日前依约向范文佳履行交房义务，2014年11月15日，天宝公司向范文佳出具《晶城秀府项目10-11#延期交房通知书》，通知因市政地铁、丈八立交建设影响，范文佳所购买的房屋延期至2014年11月30日进行交付。2014年11月15日，天宝公司再次向范文佳出具《晶城秀府项目10-11#延期交房通知书》，通知范文佳因同样原因原定的交房时间2014年11月30日将再次延期，具体交房时间另行通知。2014年11月20日，天宝公司向范文佳出具《致晶城秀府10-11号楼业主的致歉信》，通知在2015年5月31日前将10-11号楼交付使用。2015年6月6日，范文佳、天宝公司签订《补充协议》，约定天宝公司应于2015年5月31日前向范文佳交付房屋。范文佳、天宝公司一致同意，自2014年8月31日起至房产实际交付之日，由天宝公司向范文佳根据商品房买卖合同约定支付违约金30495元，该违约金由天宝公司在房产交付后5-10个工作日内一次性向范文佳支付清结。范文佳及天宝公司确认，本《补充协议》签署后，双方有关房产交付及逾期交付责任承担所涉事宜均告处理终结，范文佳在收到天宝公司依照本补充协议约定逾期交房违约金后，不再就该房产逾期交付向天宝公司以任何方式主张任何权利。2015年6月6日当天，范文佳领取了天宝公司赔付的自2014年8月31日至2015年5月31日期间的逾期交房违约金30495元。目前为止，涉案项目的竣工验收登记备案尚未取得。范文佳主张其于2015年7月向天宝公司口头提出解除《商品房买卖合同》的要求，未以书面形式向天宝公司提出要求解除《商品房买卖合同》。庭审中，天宝公司认可涉案房屋逾期交房的事实，并称涉案项目位于市政工程丈八路立交项目附近，该项目于2013年7月开始施工建设，严重影响涉案项目的工期，故工期延误非其公司的过错，但其并未提供证据佐证其上述辩称。范文佳认为合同解除后，其产生实际损失，故主张其实际损失：包括月供利息6232元、房屋专项维修资金18951元、契税16718元、天宝公司占用资金利息87021元（主张至天宝公司支付上述款项之日，暂从范文佳付款的当天计算至起诉之日），实际损失共计128922元。另查明，范文佳的房屋专项维修资金及契税是自行交纳到房管局相关账户的，不存在天宝公司代缴的情况。
范文佳于2015年11月10日诉至西安市雁塔区人民法院称，范文佳、天宝公司于2013年7月签订了登记号为Y13070454的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“××应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格…”，但在约定日期前，该商品房未能如约交付。2015年6月6日，双方签订《补充协议》，将交房时间约定在2015年5月31日，并且天宝公司对2014年8月31日至2015年5月31日的延迟交房对其进行了赔偿。但至今天宝公司房屋仍未取得竣工备案登记表，不具备交付条件，无法按期交房。该合同第九条××逾期交房的违约责任，第一款按逾期时间，分别处理，第二项：“逾期超过90日后，××有权解除合同”。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，第九十三条：当事人协商一致的可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。根据以上条款，其于2015年7月初口头向天宝公司提出解除合同请求。根据《合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失额相当于因违约造成的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。另外，《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。现其诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的登记号为Y13070454的《商品房买卖合同》及其所有补充协议；2、被告返还原告已支付总房款1117028元；3、请求被告按照合同支付原告违约金22340元；4、被告赔偿原告因该合同造成的所有实际损失，包括月供利息6232元、房屋专项维修资金18951元、契税16718元、被告占用资金利息87021元（主张至被告支付上述款项之日，暂从原告付款的当天计算至起诉之日），实际损失共计128922元，上述损失均要求计算至被告实际履行之日。
天宝物业公司辩称，延期交房是事实。但其公司不同意解除商品房买卖合同及所有的补充协议。因《商品房买卖合同》及补充协议系合同主体双方通过平等协商，系双方真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，故真实有效，作为合同主体应当按照合同约定继续履行。本案所涉房屋已经过五方验收合格，且在房屋交付的实际履行过程中，也已经有部分业主收房入住，说明房屋已具备收房入住的条件，并非范文佳所说不具备交房条件。双方关于逾期交房已达成了协议，天宝公司也已向范文佳支付了违约金，由此证明双方对于交房事宜已达成新的合意，且逾期交房的事宜已处理终结。现范文佳又拒绝收房要求解除合同严重违反诚信原则，故无权再要求逾期交房的违约金。因不同意解除合同，故范文佳所主张的损失及利息请求，其公司也不同意支付，请求依法驳回范文佳的诉讼请求，继续履行合同。
原审法院认为，范文佳、天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。双方约定天宝公司应在2014年8月31日前将房屋交付范文佳使用，但因工期延误，2014年8月31日涉案项目尚未符合交付条件。范文佳现请求解除合同，天宝公司辩称双方合同附件七第十一条第二款约定：因××原因导致××有权依约行使合同解除权时，××应自约定的解约情形发生之次日起15日内，向××书面提出解除《商品房买卖合同》，××逾期不主张退房的，视同××放弃退房权利，因范文佳未在合同约定的期限内主张解除合同，应视为其放弃了退房的权利。但天宝公司未能按照原合同约定时间取得竣工验收登记备案，向范文佳交付房屋，在双方另行约定房屋交付条件后，天宝公司仍未取得竣工验收登记备案，达到交付条件，且该涉案房屋至今尚未取得涉案房屋的竣工验收登记备案致使房屋无法达到交付条件，可以认定其违反了合同之主义务，使范文佳无法实现买房居住的合同目的，属根本违约，故范文佳现在要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》合法有据，依法应予支持，天宝公司理应按照合同约定向范文佳返还购房款1117028元并承担房屋总价款2%的违约金即22340元，因范文佳也同时要求主张实际损失，且该违约金明显低于实际损失，故应以范文佳要求实际损失为准进行赔偿，两者不可重复主张。天宝公司提供相应的还款明细表、首付款收款收据、按揭还款等证据予以佐证，上述证据显示范文佳实际损失为：从偿还按揭贷款之日起至2013年10月16日的贷款利息6232元，按照银行同期贷款利率计算的购房款20000元从2013年4月4日付款之日至实际给付之日止的利息、购房款687028元从2013年4月29日付款之日至实际给付之日止的利息、购房款410000元从2013年10月16日还清贷款之日至实际给付之日止的利息，上述损失已明显高于约定的违约金，且该损失在天宝公司未及时归还范文佳购房款的情况下仍持续增加，故范文佳要求天宝公司赔偿其上述实际损失，于法有据，予以支持。对于房屋专项维修资金、契税，因范文佳明确表明是自行交予房管局相关部门，并非天宝公司收取，现要求天宝公司返还缺乏事实及法律依据，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告范文佳与被告陕西天宝物业投资有限公司签订的合同登记号为Y13070454的《商品房买卖合同》自本判决生效之日起予以解除；二、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告范文佳返还购房款1117028元；三、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告范文佳按揭贷款期间向中国银行股份有限公司西安长安路支行所偿还的贷款利息6232元；四、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告范文佳购房款利息损失（以20000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年4月4日起计算至实际返还之日止；以687028元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年4月29日起计算至实际返还之日止；以410000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年10月16日起计算至实际返还之日止）。如未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告范文佳其余诉讼请求。案件受理费16215元，由被告陕西天宝物业投资有限公司承担，因上述费用原告范文佳已预交，被告陕西天宝物业投资有限公司在履行付款义务时，应连同上述款项一并给付给原告范文佳。
宣判后，天宝公司不服，向本院提起上诉称，一、双方已就逾期交房问题达成《补充协议》，范文佳以此为由解除合同，理由不能成立。2015年6月6日，其公司与范文佳签订补充协议，该协议约定将房屋买卖合同第八条约定的交房期限变更为2015年5月31日，其公司按照房屋买卖合同的约定支付违约金。协议签订后，其公司已支付范文佳违约金30495元，范文佳在收到违约金30495元后，办理了部分收房手续后，拒绝办理后续收房手续，并提出解除合同。因此范文佳已逾期交房为由要求解除合同，没有事实和法律依据，依法不能成立。二、《建筑工程竣工验收备案表》并非工程交付使用的必要条件，本案所涉房屋已达到交付使用条件。三、原审判决认定事实错误，适用法律错误。如果合同解除，我公司已支付的违约金30495元应予返还。请求二审法院1、撤销原审判决，依法驳回范文佳的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由范文佳承担。
范文佳辩称，按补充协议，交房时间为2015年5月31日，并对2014年8月31日到2015年5月31日的逾期交房违约进行了赔偿，但2015年5月31日到现在仍未交房；取得竣工验收备案表是法定的交付条件。天宝公司未取得竣工验收备案表，应视其公司不符合交房条件。原判正确，应驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，范文佳和天宝公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对双方均具有约束力。按《商品房买卖合同》天宝公司应在2014年8月31日向范文佳履行交付房屋义务，天宝公司违约未在约定时间交付房屋，后双方达成《补充协议》，补充协议约定，天宝公司在2015年5月31日前向范文佳交付房屋。但天宝公司至今仍未取得涉案房屋竣工验收登记备案，致使房屋无法达到交付条件，原审法院认定天宝公司违反了合同之主义务，判决解除合同，并判令天宝公司赔偿范文佳的实际损失无不当之处，判决的损失的计算方法正确，予以维持。天宝公司上诉要求继续履行合同理由不成立，其该项上诉请求依法不予支持。原审法院判令双方之间的《商品房买卖合同》解除，双方之间于2015年6月6日签订的《补充协议》亦应判令予以解除，范文佳依《补充协议》取得的30495元亦应返还天宝公司，原审法院只判令解除商品房买卖合同未判令解除商品房买卖合同的补充协议明显欠妥，应予纠正。综上，原审判决应予改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第08807号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第08807号民事判决第一项为：范文佳与陕西天宝物业投资有限公司签订的合同登记号为Y13070454的《商品房买卖合同》及双方于2015年6月6日签订的《补充协议》自本判决生效之日起予以解除；
三、范文佳返还陕西天宝物业投资有限公司30495元(该款从天宝公司应付范文佳款项中扣除)。
一审案件受理费16215元（范文佳已预交）、二审案件受理费16215元（陕西天宝物业投资有限公司已预交），由范文佳各承担486.5元，由陕西天宝物业投资有限公司各承担15728.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一六年十月十二日
书 记 员 石李婷