江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第1173号
上诉人（原审被告）徐州世茂新城房地产开发有限公司。
法定代表人许世坛，该公司董事长。
委托代理人赵东菊，江苏谐尔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）潘锋，女，1980年10月18日生，汉族。
上诉人徐州世茂新城房地产开发有限公司（以下简称世茂新城公司）因与被上诉人潘锋商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第2025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人世茂新城公司的委托代理人赵东菊，被上诉人潘锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年11月15日，潘锋与世茂新城公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0235371），该合同约定：潘锋购买世茂新城公司开发的位于本市云龙区郭庄路南世茂汉之源xxxx房。该商品房前阳台是【半封闭】，后阳台是【无】，侧阳台是【无】。该商品房【合同约定】建筑面积共97.54平方米。房屋价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5249.13元，总金额为512000元。关于面积确认及面积差异处理，双方约定：约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。（1）当产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按每平方米面积单价据实结算；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%。
同时，潘锋与世茂新城公司又签订了该《商品房买卖合同》的《附件四：合同补充协议（一）（二）》，并约定1）出卖人不能在2011年12月31日前交房，买受人同意给予出卖人六个月（即至2012年6月30日，含当日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自本合同约定的交房日期开始计算；若发生合同第八条及本补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期据实顺延），买受人同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交房，且出卖人不承担违约责任，本合同继续履行。2）出卖人延期交房超过六个月但未超过九个月（即至2012年9月30日，含当日），自宽展期届满的第二天起至出卖人书面交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。3）出卖人延期交房超过2012年9月30日后，且在买受人书面催告后30日内出卖人仍未交房的，买受人有权解除合同。……若在书面交房通知确定的交房日前，买受人未书面向出卖人提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于宽展期届满的第二天起至出卖人书面交房通知确定的交房日止，按日向买受人支付已付房款万分之一点五的违约金。……5）买受人同意出卖人延期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。有关该商品房的样板房、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分，买受人不得作为追究出卖人责任的依据。
上述合同签订后，潘锋按照合同约定支付了涉案房款512000元。2012年7月12日，双方根据涉案房屋产权登记面积97.08平方米据实结算房款为509585元，世茂新城公司退还潘锋房款2415元。
世茂新城公司分别于2010年7月2日、2010年10月21日通过徐州《都市晨报》在该报A16版楼市广告上刊登了世茂东都Ⅱ期天观的文字及图片广告。涉案房屋由徐州市建筑设计研究院有限责任公司设计，已经相关部门审定。2012年6月29日，世茂新城公司承建的世茂汉之源南区F区4号楼等工程通过竣工验收，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（备案编号：12165），该竣工验收备案表载明：“建设单位名称：徐州世茂新城房地产开发有限公司。工程名称：世茂汉之源南区F区2#-4#、9#-11#楼及地下车库。……开工日期：2010.4。工程竣工验收日期：2012、6、19。备案日期：2012、6、29。……设计单位名称：徐州市建筑设计研究院有限公司……备案机关处理意见：竣工验收备案资料齐全准予备案。”备案机关徐州市城乡建设局在其上加盖了行政审批专用章。2012年7月6日，世茂新城公司承建的涉案工程从徐州市城乡建设局取得《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》徐建住（2012）通字第20号，该交付使用通知书载明：“徐州世茂新城房地产开发有限公司：你公司承建的世茂汉之源南区F区居住小区2-4.9-11号住宅，……已于2012年7月6日，通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。”另外，涉案房屋合同约定面积及涉案房屋实际测绘面积均系按照全封闭阳台计算的相应房屋面积，世茂新城公司亦按照该面积收取的潘锋购房款，潘锋与世茂新城公司对此均予确认。
潘锋在世茂新城公司向其发送《房屋交付通知书》后于2012年7月12日到涉案房屋进行了验房，并于当日与世茂新城公司办理了涉案房屋交接手续，填写了《业主验房记录表》，该表载明：“房号：xxxx室，验收意见：客厅灯不亮，进门猫眼未装，阳台灯不亮，水未通。”
因涉案房屋阳台等问题，双方产生纠纷，且协商未果。潘锋提起诉讼，要求：1、世茂新城公司按照合同约定交付商品房（前阳台为半封闭状态）；如果不能交付，则支付潘锋窗户改造费用1500元；2、世茂新城公司返还潘锋购房款31043.35元［依据为半阳台等于半面积，世茂新城公司是按照全封闭阳台面积计收的房款。多收的半面积为4.42平方米（以潘锋涉案房屋实际测绘面积97.08平方米-
楼下相同户型但为半封闭阳台的房屋所办产权证上登记面积92.66平方米）。根据合同第5条约定，合同约定面积和房屋实际的产权登记面积误差在3%之内的是2.926平方米×5249.13元／每平方米=15358.95元；超过3%的部分应双倍返还购房款，即（4.42－2.926）平方米×2倍×5249.13元／平方米=15684.40元，以上合计为31043.35元（15358.95元＋15684.40元）］，并支付潘锋利息（利息为以31043.35元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍为标准，自2012年6月起计算至法院判决确定的付款期限届满之日止）；3、世茂新城公司支付潘锋逾期交付房屋产生的损失赔偿款6500元（按租金每月1000元的标准，自2012年1月1日计算至2012年7月12日上房日期）；4、世茂新城公司承担诉讼费。世茂新城公司以合同约定的房屋阳台应为全封闭，世茂新城公司不存在违约行为进行抗辩。
庭审中，潘锋认可2012年6月28日世茂新城公司向其发出《房屋交付通知书》，通知其于2012年7月9日办理所购买房屋的交接手续。世茂新城公司在庭审中确认该公司通知潘锋于2012年7月9日上房，按合同约定逾期9日（即2012年7月1日至2012年7月9日），且世茂新城公司已支付潘锋上述9天的逾期交房违约金460元，对此事实潘锋予以认可。潘锋与世茂新城公司在庭审中还确认潘锋涉案房屋实际测绘面积97.08平方米，与楼下相同户型但为半封闭阳台的房屋所办产权证上登记面积的面积差额为4.42平方米。
原审法院认为，潘锋与世茂新城公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
一、关于世茂新城公司交付的涉案房屋前阳台是否与合同约定不符的问题。潘锋与世茂新城公司在签订的《商品房买卖合同》第三条第三款中明确约定：该商品房前阳台是【半封闭】，后阳台是【无】，侧阳台是【无】，而世茂新城公司交付给潘锋的存在争议的房屋前阳台却是全封闭，世茂新城公司虽辩称就涉案房屋通过多种途径（合同的第三条第四款约定的涉案房屋面积，开工建设前的规划建筑图纸、报纸、销售过程中展示的沙盘和楼书、销售价格公示表、销售人员的推荐、房屋建成以后相关行政主管部门的验收手续等，以及上述公布的合同以外的其他相关资料）进行了公示和宣传，但不能据此推定潘锋能够充分获知上述信息，并能够认识到所购房屋的基本状态即前阳台为全封闭，亦不能免除世茂新城公司在签订合同时就交付涉案房屋的前阳台为全封闭状况向潘锋进行明确告知说明的义务，而且潘锋与世茂新城公司在该合同《附件四：合同补充协议（一）（二）》第19条中明确约定“有关该商品房的样板房、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分”。世茂新城公司辩称合同中关于阳台的表述系笔误、瑕疵，但其并未提供充分证据证明其在与潘锋签订涉案房屋买卖合同时就涉案房屋阳台为全封闭状态已向潘锋作出了明确的告知说明，且潘锋知悉后仍坚持购买该套房屋，以及在其发现自称系合同笔误、瑕疵后向潘锋作出了解释，并已获得潘锋的认可。故对世茂新城公司的上述辩称理由，法院均不予采信，世茂新城公司交付的涉案房屋前阳台为全封闭，与潘锋与世茂新城公司在合同中约定的前阳台为半封闭不符。
二、关于潘锋主张要求世茂新城公司交付半封闭阳台应否得到支持的问题。潘锋主张要求世茂新城公司按照合同第三条第三款约定的房屋前阳台状态（半封闭）向潘锋交付房屋，但其未能提供证据证明涉案房屋诉争阳台的改造能够得到有关部门的许可、涉案房屋所在小区业主和物业管理部门的同意。故潘锋主张要求世茂新城公司将涉案房屋前阳台按照半封闭状态交付潘锋，因其未能提供证据证明能够确实履行，法院对其该主张不予支持。
三、关于潘锋主张如果不能交付半封闭阳台则支付窗户改造费用1500元的诉请应否得到支持的问题。潘锋该项诉请的依据为其认为世茂新城公司交付的房屋阳台存在质量瑕疵，即阳台的窗户设计过高，影响潘锋的通风、采光，但因其未能提供证据予以证明，故法院对其该项诉讼请求不予支持。
四、关于世茂新城公司在履行合同义务不符合约定的情况下应承担何种违约责任的问题。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因世茂新城公司履行合同义务不符合约定，应承担相应违约责任，在无法继续履行及采取补救措施的情况下，应赔偿由此给潘锋造成的损失；因合同约定房屋的前阳台是半封闭，而世茂新城公司交付潘锋的是全封闭阳台，从一定程度上影响了潘锋的购买意愿，故本院认为该损失以世茂新城公司退还收取潘锋相应房屋阳台部分面积差对应的房款为宜，即世茂新城公司退还潘锋按全封闭阳台计算的相应房屋面积收取的购房款与按半封闭阳台计算的相应房屋面积收取的购房款之间的差额。关于潘锋根据涉案《商品房买卖合同》第五条约定，认为本案合同约定面积和房屋实际的产权登记面积误差在3%之内应返还的购房款为2.926平方米×5249.13元／每平方米=15358.95元；超过3%的部分应双倍返还购房款，即（4.42－2.926）平方米×2倍×5249.13元／平方米=15684.40元，并据此主张世茂新城公司返还其购房款31043.35元。对此，法院认为，涉案《商品房买卖合同》第五条明确约定“买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%”，而产权登记面积系由房屋产权管理部门按照相关规定进行实际测量后予以登记，在涉案房屋阳台无法改变的情况下，产权登记面积亦不能变更，因此，涉案房屋产权登记面积（即潘锋涉案房屋实际测绘面积）与合同约定面积的面积误差比绝对值为0.472%［（97.08平方米-97.54平方米）／97.54平方米×100%］，并未超过3%，故对于潘锋主张世茂新城公司返还其购房款31043.35元的请求，法院支持23201.15元［（以潘锋涉案房屋实际测绘面积97.08平方米-
楼下相同户型但为半封闭阳台的房屋所办产权证上登记面积92.66平方米）×5249.13元／平方米］，对超过该数额的部分不予支持。
五、关于潘锋主张世茂新城公司支付逾期交房产生的损失赔偿款的问题。潘锋提出合同约定的房屋交付期限为2011年12月31日，但世茂新城公司通知房屋的交付时间为2012年7月9日，原、世茂新城公司于2012年7月12日交接了涉案房屋，并据此主张自2012年1月1日至2012年7月12日期间逾期交房产生的损失赔偿款6500元（按租金每月1000元的标准计算）。首先，潘锋与世茂新城公司虽在《商品房买卖合同》第八条中约定了房屋交付期限为2011年12月31日前，并约定了世茂新城公司据实延期交房的特殊原因，但潘锋与世茂新城公司亦在该合同第九条约定了世茂新城公司逾期交房的违约责任。即除本合同第八条规定的特殊情况外，世茂新城公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付潘锋使用，则按合同补充协议第4条处理。而该合同《附件四：合同补充协议（一）（二）》中明确约定，＊4、对第九条的补充：1）如世茂新城公司不能在本合同第八条规定期限（即2011年12月31日前）交房，潘锋同意给予世茂新城公司六个月（即至2012年6月30日，含当日）的交房宽展期，故涉案合同约定的房屋交付期限应为2012年6月30日前。潘锋虽称世茂新城公司就宽展期的规定并未与潘锋协商或向潘锋作出特别提醒，该宽展期的规定是世茂新城公司为了免除或者减轻自己的责任所设定的格式条款，应属无效。对此，法院认为，潘锋与世茂新城公司签署的涉案《商品房买卖合同》的《附件四：合同补充协议（一）（二）》中的第23条明确载明“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件，且出卖人已经提示买受人本合同及其附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署。”因此，潘锋对于上述宽展期的约定应是在明确知悉后签署的，且该宽展期的约定不符合《合同法》关于无效格式条款的规定，故法院对于潘锋的该诉称意见不予支持。其次，因世茂新城公司书面通知潘锋办理上房交付手续的时间为2012年7月9日，故根据双方在合同补充协议中约定的房屋交付期限2012年6月30日前，世茂新城公司逾期9日交房，对此世茂新城公司庭审中亦予以认可。再次，根据合同《附件四：合同补充协议（一）（二）》第4条中关于“出卖人延期交房超过六个月但未超过九个月”计算违约金的约定，世茂新城公司应赔偿潘锋逾期交房违约金为458.63元（即按潘锋已付购房款509585元的日万分之一计算9日），潘锋与世茂新城公司当庭确认世茂新城公司已支付潘锋上述9天的逾期交房违约金460元。关于潘锋主张的剩余期间即自2012年7月10日至7月12日期间的逾期交房损失赔偿款问题。世茂新城公司交付潘锋的房屋已经竣工验收合格，且按照合同约定取得了竣工验收备案表及涉案房屋的商品住宅交付使用批准文件，而潘锋以世茂新城公司提供标的物不符合合同约定，迟延接收世茂新城公司交付的涉案房屋。因世茂新城公司交付的房屋虽然阳台部分不符合合同约定，但这并不影响潘锋对该房屋基本的正常居住、使用，即世茂新城公司交付的房屋能够实现潘锋基本的正常居住、使用的合同目的，潘锋完全可以通过要求世茂新城公司赔偿损失的途径维护自身合法权益，但潘锋迟延上房，由此导致的相关损失属于潘锋扩大的损失，依法应由潘锋自行承担。故法院对潘锋主张的自2012年7月9日之后迟延上房产生的损失赔偿款的请求不予支持。关于世茂新城公司提出的“潘锋从2012年7月12日上房起至诉讼前，从未向世茂新城公司提出异议，根据双方涉案《商品房买卖合同》补充协议第7条的约定，对房屋相关结构等有异议，应在收到交房通知起15日内向潘锋提出，否则，潘锋不再承担任何责任”的辩论意见，法院认为，世茂新城公司提出的该“异议期”的约定是针对涉案《商品房买卖合同》第十三条作出的补充，而该合同第十三条系针对装饰、设备标准所作的约定，该装饰、设备的标准为附件三的约定，其中阳台约定的装饰、设备标准为“墙面涂料；地面水泥砂浆找平；顶棚白色涂料”，并不涉及阳台的结构问题，故对于世茂新城公司的该辩称意见，法院不予支持。
综上，遂判决：一、判决生效之日起五日内，世茂新城公司赔偿潘锋23201.15元。二、驳回潘锋的其他诉讼请求。
上诉人世茂新城公司不服上述民事判决向本院上诉称：1、合同表述的前阳台为半封闭并非双方当事人的真实意思表示。世茂新城公司填注前阳台为半封闭是因网签系统选项不全造成。从合同的上下文以及潘锋验房时的异议可以推断出潘锋在签订合同时知晓涉案房屋的前阳台是全封闭的。故世茂新城公司交付的房屋前阳台为全封闭不存在违约行为。2、涉案房屋产权登记面积中前阳台以全封闭计算面积，一审判决按半封闭计算前阳台面积，有违等价有偿的法律原则。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人潘锋答辩称：1、其上房时曾经提出异议，找过上诉人很多次。上诉人针对同类问题也愿意给业主3000元补偿，部分业主接受了，潘锋没有接受这一条件。2、潘锋只希望得到合同约定的半封闭阳台，上诉人现不可能将房屋改变为半封闭阳台交付。综上，上诉人的请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、世茂新城公司交付全封闭前阳台的房屋是否违反合同约定；2、一审判决世茂新城公司返还面积误差产生的房款是否有事实和法律依据。
双方当事人在二审过程中均未向本院提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定涉案房屋的前阳台为半封闭，而世茂新城公司实际交付的房屋前阳台为全封闭。世茂新城公司主张系网签选项不全造成的，但世茂新城公司仍可以在书面合同签订前在合同上直接修改进行补救，故本院对该主张不予采纳。对世茂新城公司有关潘锋在签订合同时明知前阳台为全封闭的主张，因合同内容并不能得出潘锋在签合同时知晓前阳台为全封闭的结论，且潘锋在验房时并不知晓房屋的产权登记面积如何计量，在潘峰对前阳台明确异议的情况下，本院认定世茂新城公司交付的涉案房屋前阳台不符合合同约定。
关于一审判决认定的赔偿数额。房屋阳台的封闭状况不仅决定房屋产权登记面积，还影响房屋的价款。如果世茂新城公司按半封闭阳台交付，将不能取得阳台全面积价款。按照违约责任与获利相当的原则，一审判决认定世茂新城公司退还阳台一半的价款并无不当。
综上所述，上诉人世茂新城公司的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费380元，由上诉人徐州世茂新城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
代理审判员 史善军
代理审判员 李 琳
二〇一四年五月七日
书 记 员 许 丽