上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初5473号原告(反诉被告)：魏军。委托诉讼代理人：顾文珉，上海市华荣律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐昀。委托诉讼代理人：张玉，上海小城(苏州)律师事务所律师。原告魏军与被告徐昀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理。本案诉讼期间，徐昀提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法由审判员金根元适用简易程序于同年8月3日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)魏军及其委托诉讼代理人顾文珉、被告(反诉原告)徐昀的委托诉讼代理人张玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。魏军向本院提出诉讼请求：1.解除魏军与徐昀于2016年11月27日签订的《商铺租赁合同》；2.徐昀返还魏军已支付的押金人民币(币种下同)255,000元；3.徐昀偿付魏军因徐昀违约过错导致的损失65,000元。事实和理由：2016年11月中旬，魏军因寻找商铺用于经营餐饮店，发现位于上海市甬虹路XX弄X号X层XXX室房屋(即本案涉案房屋)门口张贴了招租信息，魏军即与该信息中的联系人李某某联系，李某某声称代表徐昀进行招租。根据徐昀要求，魏军于2016年11月19日和11月21日共向徐昀转账85,000元作为定金，之后双方于2016年11月27日签订了《商铺租赁合同》，魏军又转账170,000元作为租赁押金。根据合同约定，徐昀应于双方签订合同3日内将其房屋权证交给魏军用于办理营业执照，然而经魏军多次催促，徐昀只传来其房屋预售合同的部分，为此魏军多次去电发函并警告将因此解除合同，徐昀仍然无法提供。魏军在合同签订后已着手开设商铺，平面装修在正常履行过程中，魏军就装修设计及购买商铺所需桌椅和砂锅等经营设备投入了65,000元，由于徐昀无法提供产权证，魏军无法办理营业执照，继续履行的风险也很大，故魏军提起诉讼。诉讼过程中，魏军认为其已于2017年1月3日正式提出解除合同及索赔要求，故明确上述第1项诉讼请求为确认魏军与徐昀于2016年11月27日签订的《商铺租赁合同》于2017年1月3日解除。针对魏军的诉讼请求，徐昀辩称，魏军与徐昀于2016年11月27日签订的《商铺租赁合同》合法有效，魏军属于违法解除，魏军应按双方的约定承担违约责任，故徐昀不应返还魏军押金，同时也并未给魏军造成任何的损失，故魏军的损失不应由徐昀承担。同时，徐昀向本院提出反诉请求：1.确认魏军解除与徐昀所签订的《商铺租赁合同》为违约解除；2.魏军承担因违约解除《商铺租赁合同》而应承担的违约金510,000元。事实和理由：魏军与徐昀于2016年11月27日签订的《商铺租赁合同》约定，徐昀将涉案房屋租赁给魏军用作开设餐厅使用。合同签订后，魏军与徐昀均按合同约定开始履行各自义务。但魏军于2016年12月30日以徐昀未提供涉案房屋的房产证书致使其无法办理餐厅营业执照为由发函给徐昀单方解除租赁合同，并提起解除该租赁合同之诉，但经核查，该理由不成立。徐昀认为魏军在合同有效期内单方解除《商铺租赁合同》属于违法解除，理应按照合同约定承担违约金510,000元。诉讼过程中，徐昀撤回上述第1项要求确认魏军解除与徐昀所签订的《商铺租赁合同》为违约解除的反诉请求。针对徐昀的反诉请求，魏军辩称，徐昀的反诉请求不应得到支持。魏军是依照合同的约定在徐昀没有达成租赁合同约定的条件下依法提出解除合同，故不构成违约，徐昀提出的违约解除没有事实和法律依据；徐昀提出的违约金510,000元在合同中没有约定，故徐昀要求违约金没有合同和法律依据。本院经审理认定事实如下：2015年11月11日，徐昀(作为买方，签约乙方)与案外人上海某某房地产有限公司(作为卖方，签约甲方)签订《上海市商品房预售合同》1份，约定由乙方向甲方购买涉案房屋，甲方承诺在2016年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。2016年11月18日，因魏军欲租赁涉案房屋，案外人李某某作为徐昀的联系人以拍照方式通过微信向魏军发送了涉案房屋《上海市商品房预售合同》中的部分内容。2016年11月27日，魏军(作为承租方，签约乙方)与徐昀(作为出租方，签约甲方)签订《商铺租赁合同》1份，约定甲方同意将坐落于上海市甬虹路XX弄X号X层XXX室房屋出租给乙方经营青花椒砂锅鱼，未经甲方同意不得经营其他项目；双方商定房屋租期为5年，自2017年2月1日至2022年1月31日止；第一、二年租金1,020,000元，第三年租金1,071,000元，第四年租金1,124,550元，第五年租金1,180,777元，租金付一月押三月，每月1号前支付，到期没有全额付清租金，乙方必须另交差额部分的滞纳金每天按年租金的千分之一支付给甲方，直到全部付清，全年晚交累计14天，甲方有权终止租赁合同并追究违约责任及没收全额押金；乙方在本合同签订时向甲方投交营业执照、身份证明、税务登记证等资料；甲方在本合同签订3日内必须向乙方提供商铺产权归属的证明文件，同时甲方还需在乙方办理营业手续的过程中提供必要的材料文件；未经甲方同意乙方不得更改房屋的内外部结构，乙方如需装修或改变房屋配套设施须由甲方书面同意；乙方需交押金255,000元，不计利息，房屋到期时，水电费、钥匙、房屋结构等验收合格后，十五日内凭收据无息退还押金，乙方过期交房、在租赁期内中途终止或违约租赁，乙方将向甲方赔偿全额押金两倍的违约金。上述合同签订后，徐昀向魏军交付了涉案房屋。2016年12月5日，魏军与案外人上海某某建筑装潢有限公司就涉案房屋的室内装饰设计签订了《上海市室内设计委托合同》。2016年12月20日，上海市工商行政管理局同意预先核准魏军作为投资人之一出资，住所设在上海市的企业名称为上海某某餐饮有限公司。2016年12月29日，案外人李某某向魏军发送微信称：“魏先生：产证办好了”。2016年12月30日，魏军向徐昀及案外人李某某发送《函告》1份，载明：根据双方于2016年11月27日签订的《商铺租赁合同》第五条之约定，徐昀应于合同签订之日起三日内将房产证明给魏军，但截止今日已超出期限30日徐昀仍未履行合同约定，现正式告知，从即日起三日内徐昀必须将真实有效的房产证复印件给予魏军，若逾期不能给予，则魏军要求立即解除双方签订的《商铺租赁合同》，并返还全额租赁押金，同时保留采取进一步相关措施的权利。同日，案外人李某某通过微信回复魏军称：“魏先生，产权证明我11月发过预售合同给你，你需要复印件我再提供给你”，并再次以拍照方式通过微信向魏军发送了涉案房屋的《上海市商品房预售合同》。2017年1月3日，魏军向徐昀及案外人李某某发送短信称，根据2016年12月30日魏军发给徐昀的函告(同时通过微信及短信将函告通知)，截止今日已超出函告最后期限，徐昀已构成事实合同违约，现正式告知魏军对此事的解决态度及几点诉求，一、希望能够和平快速的解决此事；二、从即日起魏军要求立即解除2016年11月27日双方签订的《商铺租赁合同》；三、全额返还租赁押金255,000元，如若能够以和平的方式快速解决此事，魏军前期投入的65,000元损失由其自行承担，同时放弃采取进一步相关措施的权利，反之如若采取司法途径解决，魏军必会追索全部损失及要求与之相关的全部利益诉求，上述通知请务必在三日内给予回复意见。同日，徐昀收到上述《函告》和短信，并向魏军发送《关于继续履行通知》1份，告知其双方签订的《商铺租赁合同》已生效，且双方已开始履行，魏军依据《商铺租赁合同》第五条解除双方合约的理由不充分，徐昀于11月18日就已将该商铺产权归属的证明文件通过微信的方式发送至魏军的微信号核查，在《商铺租赁合同》签署后，徐昀又再次以微信的方式发送至魏军的微信号，徐昀已按照合约的约定全部履行了合同义务，就魏军于2016年12月30日、2017年1月3日连续两次发函要求单方解除《商铺租赁合同》的行为，徐昀正式通知魏军：1、双方签订《商铺租赁合同》是双方真实的意思表达，该合同已生效，并对合同双方具备约束力；2、希望魏军按照双方签订的《商铺租赁合同》约定，全面履行合同义务；3、如魏军在本合同履行过程中，仍坚持单方解除合约，该行为已构成违约，徐昀保留进一步法律追诉权利。2017年1月10日，徐昀取得涉案房屋的《不动产权证书》。2017年1月18日，魏军将涉案房屋钥匙通过快递方式交还给了徐昀，徐昀确认于2017年1月19日收到了涉案房屋的钥匙。2017年2月23日，魏军以诉称之理由诉至本院。另查明，魏军向徐昀分别于2016年11月19日转账50,000元、于2016年11月21日转账35,000元、于2016年11月28日转账170,000元,共计支付了押金255,000元。还查明，上海市闵行区人民政府于2016年8月8日发布的《闵行区人民政府关于印发的通知》(闵府发[2016]49号文件)第八条规定：企业办理住所登记时使用自有房屋的应当提交房屋产权证，租赁他人房屋的应当提交房屋产权证和租赁协议，提供经备案的非居住用房租赁合同，可以免于提交房屋产权证，企业使用的住所无法提交房屋产权证的，可以提交以下相关证明材料：…(九)已竣工未取得产权证的房屋，是单位或个人购买的商品房，提交商品房预售许可证、商品房预售合同或者商品房出售合同、预售商品房屋交接书或者付款凭证、建筑工程竣工验收备案证书及房屋用途证明文件…。以上事实，由魏军提供的《商铺租赁合同》、押金支付凭证、《函告》、《关于继续履行通知》、《上海市室内设计委托合同》、《企业名称预先核准通知书》、照片、短信记录、微信记录及快递查询记录，徐昀提供的《不动产权证书》、《上海市商品房预售合同》、微信记录，本院调取的《闵行区人民政府关于印发的通知》以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，魏军与徐昀签订的《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应信守并按约履行。本案的争议焦点为：一、魏军是否有权解除《商铺租赁合同》；二、《商铺租赁合同》解除的后果及责任承担。针对争议焦点一，虽然双方在《商铺租赁合同》中约定了徐昀在合同签订后3日内必须向魏军提供商铺产权归属的证明文件，同时还需在魏军办理营业手续的过程中提供必要的材料文件，但双方并未在合同中明确该产权归属的证明文件仅系涉案房屋的房地产权证，而徐昀已在签订合同前向魏军出示了涉案房屋的《上海市商品房预售合同》，魏军理应知道涉案房屋的产权情况，且企业办理住所登记时使用的住所无法提交房屋产权证的，也可以提交商品房预售许可证、商品房预售合同等其他相关证明文件，本案中，魏军既未提供其无法办理营业执照的相关材料以证明涉案《商铺租赁合同》的合同目的无法实现，亦未提供证据证明双方曾对于《商铺租赁合同》中“产权归属的证明文件”做过明确具体的界定，且无证据证明徐昀提供的预售合同对于魏军的实际经营活动构成实质的损害，故魏军以徐昀未能提供涉案房屋产权证致其无法办理营业执照为由要求解除合同，缺乏合同依据，也不符合法定的解除条件，现魏军在无权依据诉称之理由行使解除权的情况下，通过邮寄房屋钥匙的方式向徐昀作出明确不再履行合同主要义务的意思表示，导致双方的《商铺租赁合同》已无法实际履行，显然违背了租赁合同的合同目的，故魏军的行为构成违约，鉴于徐昀确认其已于2017年1月19日收到了涉案房屋的钥匙，故双方的《商铺租赁合同》应于2017年1月19日解除。针对争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，根据双方在《商铺租赁合同》中的约定，徐昀有权没收全额押金的条件仅为魏军逾期支付租金导致合同终止，故涉案《商铺租赁合同》解除后，徐昀应向魏军返还押金。同时，双方在《商铺租赁合同》中还约定，魏军过期交房、在租赁期内中途终止或违约租赁，将向徐昀赔偿全额押金两倍的违约金，虽然魏军认为双方在租赁期限还未正式开始前就已解除了合同，故不存在上述约定支付违约金的情形，但从双方合同履行的情况来看，虽然双方约定的租赁期限自2017年2月1日开始，但徐昀于2016年11月27日签订合同后就已将涉案房屋交付给魏军，魏军自接收房屋之日起，即获得了对涉案房屋的使用权，且其也已按照合同约定交付了押金并在接收房屋后进行开业的准备工作，故双方的合同实际已经开始履行，虽然双方约定的租期及租金起算时间晚于魏军实际接收房屋的时间，但是结合商铺租赁的特点，较多商业惯例中，出租人愿意给予承租人一定期限的装修期，且出租人同意在装修期内不收取承租人租金，故徐昀在交付租赁房屋之后，即转移了涉案房屋的占有、使用的权利，即使徐昀在装修期内不收取魏军相应的租金，但这并不影响租赁期的开始日期从魏军实际接收租赁物开始起算的客观事实。现由于魏军在接收租赁房屋之后，以不能办理营业执照为由不再租赁涉案房屋，导致双方的合同解除，故魏军理应承担相应的违约责任。但考虑到魏军实际违约行为给徐昀所造成的实际损失，且魏军不认可违约金的计算依据可视为对违约金计算标准提出异议，本院根据魏军的违约行为及过错程度，对于徐昀主张的违约金予以调整，酌定由魏军向徐昀支付违约金170,000元。由于涉案《商铺租赁合同》的解除系由于魏军的违约行为导致，故魏军要求徐昀偿付损失之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)魏军与被告(反诉原告)徐昀就位于上海市甬虹路XX弄X号X层XXX室房屋签订的《商铺租赁合同》于2017年1月19日解除；二、被告(反诉原告)徐昀于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)魏军押金255,000元；三、原告(反诉被告)魏军于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)徐昀违约金170,000元；四、驳回原告(反诉被告)魏军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3,050元，由原告(反诉被告)魏军负担619.53元，被告(反诉原告)徐昀负担2,430.47元，反诉案件受理费减半收取计4,450元，由原告(反诉被告)魏军负担1,483.33元，被告(反诉原告)徐昀负担2,966.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金根元二〇一七年九月二十九日书记员  林 叶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。