浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第59号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱锋锋。
上诉人（原审原告、反诉被告）：周航。
上诉人（原审原告、反诉被告）：王洪斌。
三上诉人共同委托代理人（特别授权代理）：朱磊、李凡，浙江金成太炎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州财航贸易有限公司。
法定代表人：蔡学武。
委托代理人（特别授权代理）：吴长富、王蔚，北京大成（杭州）律师事务所律师。
上诉人朱锋锋、周航、王洪斌（以下简称朱锋锋等三人）为与被上诉人杭州财航贸易有限公司（以下简称财贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余余民初字第317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于余杭区中泰街道中泰路405号中泰商贸城大楼系杭州瑞麒市场开发有限公司投资建造。2012年12月20日，杭州瑞麒市场开发有限公司与财贸公司签订房屋租赁合同一份，约定财贸公司承租该大楼第三层至第七层商业用房，承租总建筑面积8991平方米。2013年4月3日，财贸公司（甲方）与朱锋锋等三人（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定财贸公司将该大楼第三层商业用房出租给朱锋锋等三人使用，承租总建筑面积1961.74平方米，用途为自主经营。协议第四条租赁期限中约定：租赁期限为五年，自2013年4月3日至2018年4月2日止，该租赁期限包含甲方给予乙方八个月装修免租期，房屋交付以甲乙双方房屋交接清单时间为准，若房屋交接延后则租期做相应顺延（合同签订日乙方确认甲方向乙方交付全部租赁物）；乙方有下列情形之一的，甲方可以提前终止合同、收回出租房屋，所造成损失由乙方承担：……3、乙方不按合同约定日期交纳租金；乙方若需提前终止本租赁合同的，必须提前三个月通知甲方，经甲方书面同意，本合同解除，合同解除后，属乙所有的在承租房屋内的固定装修应无条件归甲方所有，不得毁坏，同时乙方需承担交还该承租房屋日起六个月的租金作为其他经济损失的补偿。协议第五条租金及支付方式中约定：租金为每月每平方米18元（全年按423700元计付），不含税价；租金前三年内保持不变，从第四年起每年递增10%；支付方式为第一年租金在本合同签订之日向甲方支付423700元，全年一次付清，以后的租金一年一付，每年提前30日支付下一年全年租金；免租期八个月计入乙方的第二年租期，第二年租金乙方只需向甲方支付四个月的租费；物业交付标准为毛坯现房交房，通水、通电，且包含电梯、消防等设施、设备。协议第七条其他约定事项中约定：承租期间乙方需向甲方缴纳水电费押金3万元，履约保证金5万元，该款项在本合同签订之日三日内支付；乙方确认本合同签订之日已充分了解甲方本次出租房屋的现状和基础配套设施，且对承租标的物现状已无异议；关于甲方给予乙方八个月免租期，甲乙双方共同同意该免租期以租赁满五年为条件，若本合同履行租期未满五年而终止履行的，则该免期限相应减少，乙方应将相应减少的免租租期向甲方结算支付租金。协议第八条违约责任中约定：在本合同履行期间内，因乙方违约导致合同解除或因乙方单方要求解除合同的，乙方已交甲方未到期的租金履约保证金甲方不予返还……，同时乙方需承担交还该承租房屋日起六个月的租金作为给予甲方的提前解除合同补偿。该协议尾页落款处签订日期为“2013年4月3日”，而首页封面页签订日期为“2012.4.22”。当天，财贸公司与朱锋锋等三人还签订房屋租赁补充合同一份，约定：本合同建筑物下公用部分的物业费包括（公开照明、电梯电费、维护费、保洁费）等，统一按租赁面积的每平方米0.8元计算，按月交纳，由财贸公司派员统一收取。
房屋租赁协议签订后，朱锋锋于当月8日向财贸公司支付房屋租金2万元、履约保证金5万元、水电押金3万元，当月18日和19日共又支付租金199000元。当月22日，朱锋锋等三人就剩余房屋租金的支付向财贸公司出具承诺书，承诺书载明：“余下20万元房租费5月1日前付清，如未按规定时间付清，视同违约，甲方有权按合同条款单方解除合同”。但朱锋锋等三人一直未支付剩余租金，也一直未使用承租的房屋。后朱锋锋等三人为本案诉讼，经咨询代理人朱磊，根据其提出的诉讼必须要有房屋交接单的建议，于2013年12月25日要求财贸公司出具房屋交接单，财贸公司签约经办人伍警根据其要求，向王洪斌出具了“商贸城三楼交接”，内容涉及房屋租赁合同一份、补充合同一份、消防门钥匙一把、商贸城负责人证件复印件一份。2014年1月6日，朱锋锋等三人委托本案的代理人朱磊向财贸公司发出“律师函”，认为房屋租赁合同签订后，财贸公司迟迟未交付出租房屋，经多次催告，才于2013年12月25日办理了出租房屋的交接，严重影响了承租人的合同目的，提出解除与财贸公司的房屋租赁合同，并要求财贸公司在接函后五日内将收取的款项299000退还朱锋锋。该函件财贸公司于2014年1月8日签收。2014年2月26日，财贸公司也向朱锋锋等三人发出“解除房屋租赁合同通知书”，认为朱锋锋等三人未履行承诺书中的约定，也未履行支付物业费的义务，已构成违约，故依照合同及承诺书的约定，通知解除双方签订的房屋租赁合同和补充合同，并保留采取法律途径追究相关违约责任的权利。后双方一直未就合同解除后的款项支付问题达成一致意见。朱锋锋等三人起诉请求：1、判令解除双方于2013年4月22日签订的《中泰商贸城房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》；2、判令财贸公司立即返还朱锋锋等三人已付款项29.9万元（含履约保证金5万、水电费押金3万元，房屋租金21.9万元）。财贸公司反诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充合同》；2、判令朱锋锋等三人支付财贸公司租金20万元、物业费18832.70元；3、判令朱锋锋等三人向财贸公司支付违约金211850元；4、判令朱锋锋等三人对上述请求承担连带清偿责任。
原审法院认为：财贸公司与朱锋锋等三人签订的房屋租赁协议及其补充合同均系当事人的真实意思表示，属合法有效，双方应按约全面履行。双方当事人争议的主要问题是房屋租赁协议的签订时间和租赁房屋的交接时间。一、关于房屋租赁协议的签订时间问题，该协议的最后落款处签订时间已明确载明为2013年4月3日，且双方协议约定的租赁期限也是自2013年4月3日起，而租赁协议封面页中的签订日期“2012.4.22”明显错误，不具有证明效力，故朱锋锋等三人主张租赁协议签订时间为2013年4月22日证据不足，该院应以协议最后落款处签订时间所载明的2013年4月3日作认定。二、关于租赁房屋的交付时间问题：首先，租赁协议第四条租赁期限中已以括号方式载明：“合同签订日乙方确认甲方向乙方交付全部租赁物”，租赁协议第七条其他约定事项中也约定：“乙方确认本合同签订之日已充分了解甲方本次出租房屋的现状和基础配套设施，且对承租标的物现状已无异议”，该约定表明朱锋锋等三人在协议签订日即对承租的房屋已作验收确认，可以视为交接；其次，租赁协议签订后，从朱锋锋已支付部分租金的事实以及朱锋锋等三人所出具的承诺书内容来看，认定当时房屋已作交付，更符合常理，否则朱锋锋等三人不会作出相关对己不利的承诺；第三，虽然租赁协议第四条租赁期限中也有房屋交付以双方房屋交接清单时间为准的约定，但考虑到案涉房屋系新近建成的毛坯空置房屋，房屋交接手续相对比较简便，双方签署房屋交接清单也并非必要手续，故也存在房屋交接时不签署交接清单的可能；第四，对于朱锋锋等三人所提交的由财贸公司签约经办人伍警所出具的“商贸城三楼交接”单据，其真实意思只是朱锋锋等三人为本案诉讼而作的诉前准备，并非是为双方实际交接房屋而出具的，故不能以此认定房屋的交接时间。综上，朱锋锋等三人主张租赁房屋的交接时间为2013年12月25日，与事实不相符，该院认定协议签订日即2013年4月3日为财贸公司向朱锋锋等三人交付租赁房屋的时间。三、关于本案的违约责任的承担问题，第一，由于朱锋锋等三人诉称财贸公司延期交房不能成立，其诉请解除租赁协议应按租赁协议约定的其单方原因提前解除合同处理，需提前通知并经财贸公司同意，故房屋实际租赁时间应至财贸公司于2014年2月26日回函确认解除租赁协议时终止，时间近11个月，同时结合双方对于免租期的约定，朱锋锋等三人实际应支付租金的时间为9个半月。朱锋锋等三人诉请返还已付款项，缺乏依据，该院不予支付。第二，朱锋锋等三人未按约定时间付清第一年的租金，并单方提出解除租赁协议，已构成违约，应承担相应的违约责任。财贸公司诉请支付剩余期限租金和租赁期间的物业费并补偿后续租金损失，符合房屋租赁协议及其补充合同的约定，该院予以支持。但租赁协议中关于乙方提前解除合同履约保证金不予返还并应补偿六个月租金的约定，其性质为违约金的约定，考虑到朱锋锋等三人的租赁时间较短，且也未使用房屋等实际情况，对财贸公司再出租或使用影响并不大，故其反诉主张补偿六个月租金过高，该院将作降低调整，酌情确定补偿二个月租金较为合理。财贸公司对于剩余租金及补偿租金方面过高的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定作出如下判决：一、朱锋锋、周航、王洪斌与财贸公司就租赁中泰商贸城大楼第三层商业用房所签订的房屋租赁协议及其补充合同于2014年2月26日解除。二、朱锋锋、周航、王洪斌支付财贸公司租金335429元、物业费16950元、违约金70617元，共计422996元，扣除朱锋锋、周航、王洪斌已支付的租金、履约保证金、水电押金等共计299000元，尚应支付123996元，于判决生效后十日内付清。三、驳回朱锋锋、周航、王洪斌的其余诉讼请求。四、驳回财贸公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5785元，反诉案件受理费3880元，合计9665元，由朱锋锋、周航、王洪斌负担7065元，财贸公司负担2600元，于判决生效后十日内交纳该院。
宣判后，上诉人朱锋锋等三人不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院证据认定有误。1.对于财贸公司原审提交的证据5谈话录音材料，朱锋锋等三人对合法性、关联性和待证事实提出异议。该谈话录音材料系财贸公司的法定代表人以想与朱锋锋等三人和解为借口，找到财贸公司的代理人，在未向代理人说明的情况下，就双方和解本案的谈话进行的偷录，为非法证据。该录音证据反映的本案相关事实系财贸公司单方陈述，不能证明财贸公司在合同签订当日向朱锋锋等三人交付了全部租赁房屋，以及双方的租赁合同、房屋图纸材料等，也并不能证明朱锋锋等三人是为了本案诉讼才让财贸公司出具该房屋交接清单。原审法院将该份证据作为本案认定事实的有效证据，明显违反法律规定，造成事实认定错误。2.对于财贸公司提交的证据3伍警的证言，原审庭审的记录是不完整的，且用该证言印证财贸公司提交的证据5录音材料中有关2013年12月25日“商贸城三楼交接”证明的形成事实，明显不合理，也是财贸公司方蔡学武和伍警的单方说法。另在伍警当庭作证时，认可了在2013年12月25日向朱锋锋等三人交付有一个出租房屋消防门的钥匙和双方签订的房屋租赁合同的事实。二、原审法院对本案事实认定有误。1.关于双方签订房屋租赁合同的时间问题。原审认定双方签订房屋租赁合同的时间为2013年4月3日与本案事实不符。理由为：双方签订的房屋租赁合同是一份盖有骑缝章的合同，财贸公司在合同尾页签章栏内签订日期填写为2013年4月3日，而朱锋锋等三人在合同尾页签章栏内因无签订日期内容，故将合同签订日期填写在合同首项的签订日期栏内，朱锋锋在该栏内填写为2012年4月22日，该2012年的书写系笔误，实际签订日期为2013年4月22日，朱锋锋在2013年4月22日才全部完成签字行为。因此，本案所涉房屋租赁合同的成立时间应为2013年4月22日。2.因原审法院对双方签订合同的时间认定有误，导致后续认定事实有误。本案的事实为，朱锋锋先向财贸公司支付了部分房屋定金和租金（分别于2013年4月8日、18日、19日支付），2013年4月22日财贸公司方的经办人员伍警拿着公司制定好的房屋租赁合同及补充合同要求朱锋锋等三人签字，并当场由朱锋锋等三人对根据合同约定的应付首期租金的不足部分出具承诺书给财贸公司。3.关于本案所涉租赁房屋及相关房屋租赁手续的交接事实认定有误。本案租赁房屋在双方合同签订后未办理过房屋交接手续。原审法院认定合同签订时就履行完了房屋交接义务有违公平。2013年4月22日朱锋锋等三人在租赁合同上签字后，财贸公司说待盖完公章后再将合同交付给朱锋锋等三人。但事后财贸公司一直未将租赁合同交付给朱锋锋等三人。正因为朱锋锋等三人既未从财贸公司获得双方签订的租赁合同，又未与财贸公司进行承租房屋的交割，在财贸公司不断催促其交纳剩余租金的情况下，朱锋锋等三人要求财贸公司出具了房屋交接清单，并从财贸公司处取得房屋租赁合同和承租房屋的消防门钥匙一把。3.本案房屋租赁的目的是开设电子游戏厅，双方在合同中也有明确约定。朱锋锋等三人在向财贸公司支付了半年房屋租金后，既不能从财贸公司处取得双方正式合同原件，又不能获得该房屋的相关产权证明材料和房屋图纸，导致其无法实施游戏厅的经营审批工作和装修工作。综上，请求二审法院撤销原审判决第二、三项，依法改判支持朱锋锋等三人的一审全部诉讼请求，驳回财贸公司的一审全部诉讼请求，并判令本案一、二审诉讼费用由财贸公司承担。
被上诉人财贸公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点问题为案涉房屋租赁合同签订的时间及案涉租赁房屋是否已交付。关于案涉房屋租赁合同签订时间的认定，该合同签章栏后的签订日期载明为2013年4月3日，而该协议封面标注的签订日期为2012年4月22日，朱锋锋等三人上诉认为落款处的签订日期系财贸公司书写，实际签订日期为2013年4月22日，而合同封面的签订日期中的年份2012年系笔误，但朱锋锋等三人未能提供有效证据印证上述陈述，且合同落款处标明的签订日期与合同约定的租赁期限的起始日相吻合，故朱锋锋等三人的该项上诉理由不能成立，原审法院关于案涉房屋租赁合同的签订时间应为2013年4月3日的认定并无不当。关于案涉租赁房屋是否已交接的问题，双方签订的房屋租赁合同第四条已明确约定合同签订日乙方即承租方朱锋锋等三人确认财贸公司向其交付全部租赁物；租赁合同第七条亦约定朱锋锋等三人确认本合同签订之日已充分了解本次出租房屋的现状和基础配套设施，且对承租标的物现状已无异议，可以证明朱锋锋等三人在协议签订日2013年4月3日即对承租的房屋进行验收确认。同时，朱锋锋等三人出具的承诺书及多次支付租金的事实可以印证租赁房屋已交接的事实。虽然案涉租赁合同亦约定双方房屋交付以双方房屋交接清单时间为准，但朱锋锋等三人提交的交接清单未加盖财贸公司公章，其上签名的财贸公司工作人员伍警在原审陈述的事实与交接清单载明的事实不一致，且朱锋锋等三人未提供其他证据进一步印证该节事实，故原审法院综合本案证据对案涉租赁房屋交接时间的认定亦无不当。综上，朱锋锋等三人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7065元，由上诉人朱锋锋、周航、王洪斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 瞿 静
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一五年三月十二日
书记员 何英杰