吉林高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2018）吉0291执异10号案外人:姜德峰，男，1973年6月8日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。申请人：李传昌，男，1975年3月25日生，汉族，无职业，住吉林高新技术产业开发区。被申请人：栾宇，女，1980年6月13日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。申请人与栾宇诉前财产保全一案，本院受理后，依法作出（2018）吉0291财保21号民事裁定，查封了被申请人栾宇所有的位于吉林市船营区德胜街永吉小区10号楼4单元4层35号房屋的房籍（限额人民币30万元）。案外人姜德峰对本院作出的（2018）吉0291财保21号民事裁定提出书面异议，要求解除对位于吉林市船营区德胜街永吉小区10号楼4单元4层35号房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人姜德峰称，1、吉林市船营区德胜街永吉小区10号楼4单元4层35号房主栾宇（妻子）、杜浩（丈夫）是夫妻关系，因工作忙不能办理房屋买卖相关手续，委托高海仁作为上述房屋的委托人，并于2017年4月19日在吉林市公证处办理了委托书。委托权限：清偿银行贷款、注销抵押登记、注销红头文件、解除他项权利之后的房屋买卖、更名、评估、测绘、查档、出租、换证、补证及领取新证、办理及领取不动产权属证书、不动产登记证明等，接受委托后房主栾宇、委托人高海仁委托吉林市多家房屋中介公司出售吉林市船营区德胜街永吉小区10号楼4单元4层35号房屋，由吉林市智航房地产中介公司于2018年3月介绍卖给姜德峰并签署房屋中介协议及房屋买卖协议。2018年3月26日上午8点49分在吉林市房产交易大厅出具查档卡，查档卡编号：XXX号，查档卡明确显示坐落于栾宇名下吉林市船营区德胜街永吉小区10号楼4单元4层35号房屋在吉林市建设银行有384000元贷款，无其他法院查封。2、案外人姜德峰于2018年3月26日将栾宇名下坐落于吉林市船营区德胜街永吉小区10号楼4单元4层35号房屋贷款384000元余额335351.69元及利息1611.18元还清，准备更名时查出栾宇在吉林市建设银行还有快贷191100元及利息10107.06元没有还清，姜德峰为了更名顺利在没有办法的情况下又将上述快贷同日偿还。案外人合计偿还给付栾宇房贷538169.96元。2018年3月27日再次更名时查档发现购买的房屋被吉林市高新区人民法院查封。综上，贵院出具的（2018）吉0291财保21号民事裁定损害了异议人的合法权益，恳请贵院解除查封。申请人李传昌称，1、裁定书是法院依答辩人申请，根据法律规定做出的，并无不当。答辩人因与栾宇民间借贷纠纷一案，向贵院申请对栾宇的房屋进行财产保全，并提供了相应的担保，法院于2018年3月26日作出（2018）吉0291财保21号民事裁定书，对栾宇的房屋进行了查封，该行为是法院执行裁定文书的行为，没有违反法律规定。2、答辩人申请保全栾宇房屋时，该房屋的所有权人是栾宇。依据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力。该条明确规定了不动产物权的转让是以房产部门有没有对该房产进行登记为准。虽然案外人姜德峰称其已签署房屋中介协议及房屋买卖协议，也为栾宇偿还了贷款及利息，但其并没有取得该房屋的所有权，该房产仍然归栾宇所有，故答辩人因保护自己的合法权益而申请保全栾宇所有的房屋有事实和法律依据，并未损害案外人的利益。综上所述，答辩人与栾宇民间借贷纠纷一案中，对栾宇房屋进行查封，程序合法，适用法律正确，案外人姜德峰所提异议理由不成立，不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条之规定，应裁定驳回案外人的异议。被申请人栾宇未予答辩。本院查明，申请人李传昌因与被申请人栾宇民间借贷纠纷，向本院申请诉前财产保全。本院于2018年3月26日作出（2018）吉0291财保21号民事裁定，查封了栾宇所有的位于吉林市船营区德胜街永吉小区10号楼4单元4层35号房屋的房籍（限额人民币30万元）。另查明，2017年4月19日，被申请人栾宇和杜浩与受托人高海仁在吉林市江城公证处共同签订了委托书。其主要内容：委托人栾宇和杜浩是夫妻关系，栾宇是吉林市船营区德胜街永吉小区10号楼4单元4层35号房屋的所有权人。现因工作忙，不能亲自前往相关部门，故自愿委托高海仁为全权代理人，代为办理上诉房屋的清偿银行贷款、注销抵押登记、注销红头文件、解除他项权利之后的房屋买卖、更名、评估、测绘、查档、出租、换证、补证及领取新证、办理及领取不动产权证书、不动产登记证明等事宜。再查明，案外人姜德峰与崔敏系夫妻关系。2018年3月24日，案外人姜德峰与栾宇及委托人高海仁签订卖房协议1份，其主要内容：本案涉案房屋交易价格65万元，合同签订之日交纳首付款54万元。同年3月26日，高海仁（甲方）、购买方崔敏（乙方）、吉林市船营区智航房地产经纪有限公司西城首府分公司（丙方）签订房地产买卖合同，主要内容：甲方将涉案房屋出卖给乙方，房屋总价款65万元；乙方于2018年3月26日交付2万元作为定金；付款方式：全款支付；同时约定了中介服务费用、违约责任等内容。合同签订当天，案外人到银行将栾宇的银行贷款33万余元偿还完毕，同时还发现在建设银行有一笔快贷，为办理更名，案外人将此笔贷款本息合计20余万元还清。在偿还完贷款时没有法院查封。第二天，案外人办理更名过户手续发现涉案房屋被吉林高新区法院查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，从案外人提供的证据看，案外人于2018年3月26日与栾宇、房屋中介公司三方签订了房屋买卖合同，并于当日办理解除他项权利手续，从查档卡记载的时间看，即2018年3月26日早上8点49分，还没有法院的查封记录，说明买卖双方签订合同时并无法院查封，双方签订房屋买卖合同是在法院查封之前签订的。而后案外人才办理的解除他项权利，共计偿还银行贷款538169.96元，据此，案外人已按照合同约定支付部分价款。从案外人提供的相片看，案外人已实际合法占有使用该房屋。案外人之所以在签订合同的当日就办理解除贷款抵押的他项权利，目的就是办理完解除他项权利后马上办理更名过户手续，等到第二天去办理过户时，发现涉案房屋被法院查封，故未能办理更名过户不是买受人即案外人自身的原因，故案外人所提异议成立，能够排除执行，案外人的异议请求本院应予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：对坐落于吉林市船营区德胜街永吉小区10号楼4单元4层35号栾宇名下房屋中止执行。如不服本裁定，案外人、当事人认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  金吉浩人民陪审员  付永海人民陪审员  张泽君二〇一八年四月十一日代理书记员  李 雨