河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1303民初44号原告（执行案外人）：白齐有，男，汉族，1958年10月7日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王锋旭，河南书选律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告（申请执行人）：陆亚珍，女，汉族，1946年10月30日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：ＸＸ阳（系被告陆亚珍儿子），男，汉族，1976年2月4日出生，住河南省南阳市卧龙区。被告（被执行人）：李建华，男，汉族，1949年7月15日出生，住河南省南阳市卧龙区。原告白齐有与被告陆亚珍、李建华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序,2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告白齐有及其委托诉讼代理人王锋旭，被告李建华、被告陆亚珍的委托诉讼代理人ＸＸ阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白齐有向本院提出诉讼请求：1、依法判令立即停止对原告购买的位于南阳市环城乡××楼××室（房产证号为宛市房字第××号）的强制执行，并解除对该房产的查封;2、判决确认原告白齐有与被告李建华于1997年11月25日签订的《房产买卖契约》合法有效，并确认位于南阳市环城乡××楼××室（房产证号为宛市房字第××）归原告白齐有所有；3、判决被告李建华立即协助和配合原告办理位于南阳市环城乡××楼××室（房产证号为宛市房字第××）的产权过户登记。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1996年11月，原告通过张德正、王某1认识被告李建华，原告购买被告李建华的房屋，原、被告双方于1996年11月29日签订购房协议，当日原告支付给被告李建华购房款35000元。1997年11月25日经原、被告协商又签订房产契约一份，内容：南阳市桐树庄212号附4号两室一厅单元房一套、配套房一间由卖方李建华出售给买方白齐有，售价43000元。自即日起卖方将房产证交给买方白齐有，过户由白齐有负责，费用由白齐有承担，卖方负责过户的一切手续。李建华此房售给白齐有祖孙为业，李建华永不反悔，此后永无任何纠纷，原签订的协议作废，原、被告及公证人王某2协议上签字。协议签订同时白齐有支付李建华下余的购房款8000元。被告将房产证交给白齐有。签订房产契约、支付房款时张德正、王某2场。后白齐有一直在该房屋居住至今。数年来，因原告找不到介绍人王某1及被告李建华，后介绍人王某1死亡，被告李建华一直不配合原告办理过户登记手续。2017年卧龙区人民法院在审理陆亚珍与被告李建华民间借贷一案中，依法查封了李建华位于南阳市××环城乡××楼××室(房产证号为宛市房字第××)的房产一处。原告白齐有提出执行异议被裁定驳回，原告特提起诉讼。综上，原告白齐有与被告李建华于1997年11月25日签订的《房产契约》是双方真实意思表示，该合同不违背国家法律法规的强制性规定，该协议合法有效，原告已依合同支付全部房款并占有至今。该房产未变更登记，原告并无过错，人民法院不得查封该房产，被告李建华应当协助原告办理产权过户登记。为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告陆亚珍辩称，应继续执行,买卖双方没有付款凭证,没有银行的流水;长达20年时间不办理过户手续,原告说的找不到人不是理由,被告在诉讼期间多次找到李建华,不办理过户原告有过错;房产所有权转移以登记为主;当初是两个介绍人,找不到其中一个可以找另外一个人。被告李建华辩称，李建华与白齐有根本不认识。1997年11月间，经朋友王某1介绍认识，同意将南阳市桐树庄212号附4号单元房暂借给白齐有居住，为了便于缴纳物业、水电费，当时把房产证一并给了白齐有。给房产证时说的非常清楚，借款借房，白齐有付的房款是租金。多年来，多次找白齐有要房，王某2世时多次替白齐有说情，碍着王某1的面子，也没有过多与白齐有计较。后王某1说再给10万元把房子卖给白齐有，当时没有同意。王某1去世后，找白齐有要房，白齐有说再加2万元共12万元卖给白齐有，当时没有同意。时至今日，白齐有占据房产多年，被告合法权益遭到严重损害，请求驳回原告诉讼请求，判令房屋归李建华所有权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：1996年11月29日，经王某1、张德正介绍，李建华将其所有的位于原南阳市环城乡××楼××室单元房××套（房屋所有权证号宛市房字第××号，建筑面积68.28㎡）卖给白齐有，双方签订购房协议，协议主要内容：甲方李建华乙方白齐有一、甲方现有二室一厅房屋一套（包括楼下配房一间）全部房价肆万元整（40000元）、铝合金窗户、阳台、装修费伍仟元（5000元）由乙方负责付清，合计肆万伍仟元整（45000元）。二、甲方负责办理房产证，并将手续过户到白齐有名下。三、乙方先付甲方购房款叁万伍仟元整(35000元)，甲方把房门钥匙交于乙方，乙方可以居住。四、下欠壹万元整（10000元），待甲方将房产证手续办理完毕后，由乙方一次性付清。五、此协议一式三份，甲乙及公证人各一份，三方签字后生效，永不反悔。甲方李建华签字、乙方白齐有签字、公证人王某3字。1997年11月25日，白齐有、李建华双方签订房产契约，主要内容：卖方李建华、买方白齐有，经双方协商约定以下条款1、南阳市桐树庄212号附4号两室一厅单元房一套、配房一间由卖方李建华售给买方白齐有，售价43000元，大写肆万叁仟元整。2、自即日起卖方李建华把房产证交给买方白齐有。过户由白齐有负责，费用由白齐有承担。卖方李建华负责过户所需一切手续。3、此协议自签订之日起生效。双方不得反悔。4、李建华此房售给白齐有子孙为业，李建华永不反悔，以后永无任何纠纷。原签订协议作废。卖方李建华签字，买方白齐有签字，公证人王某3字，97年11月25日。签订协议后，原告按约定支付了房款，李建华按约定将该房屋的房产证交给原告。后白齐有一直在该房屋居住至今，交纳水、电、物业费等费用。为该房屋办理过户手续，白齐有多次经过中间人张德正、王某1找李建华协助办理过户未果。以上事实，由购房协议、房产契约、房产证、收条、证人证言、当事人的陈述等证据证实，经庭审举证、质证，并记录在卷。本院认为，本案为白齐有对河南省南阳市卧龙区人民法院作出的（2017）豫1303执异134号执行异议裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。因此，本案审理的焦点问题是白齐有对执行标的即位于南阳市环城乡××楼××室单元房××套（房屋所有权人李建华，房屋所有权证号宛市房字第××号）是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。白齐有主张，该房屋买卖协议合法有效，原告已依合同支付全部房款并占有至今，该房产未变更登记，原告并无过错，白齐有对案涉房屋享有所有权。据此，本案将从白齐有是否对该案涉房屋享有所有权、该权利是否足以排除强制执行等方面进行分析判定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，1996年11月29日经人介绍，李建华将其所有的位南阳市环城乡××楼××室单元房××套套（房屋所有权证宛市房字第××号号，建筑面积68.28㎡）卖给白齐有，双方签订购房协议，白齐有先付李建华购房款35000元，1997年11月25日白齐有与李建华签订房产契约，双方约定房款43000元，协议签订后，白齐有支付李建华下余购房款8000元，双方所签订房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，且不违背国家法律、法规的禁止性规定，该协议为有效合同，白齐有已支付李建华全部购房款；1996年11月29日双方签订购房协议并先支付购房款35000元后，李建华将案涉房屋钥匙交给白齐有，白齐有在案涉房屋居住，白齐有开始占用该房屋，1997年11月25日白齐有与李建华签订房产契约并支付下余购房款8000元后，李建华将该房屋产权证交给白齐有。审理中，原告提供了近几年交纳该房屋的水电费、物业费等票据，并有案涉房屋所在小区物业管理人员出庭作证，该组证据能够相互印证，证实白齐有一直在该房屋居住，故在人民法院查封前，白齐有已经合法占有该房屋；在1996年11月29日双方签订购房协议中，双方约定由李建华负责将产权证办理在白齐有名下，后因未办理在白齐有名下，1997年11月25日白齐有与李建华签订房产契约，约定由白齐有负责过户，李建华协助提供手续，白齐有多次通过中间王某1耀、张德正找李建华协助办理过户手续，一直未果，中间人张德正出庭作证证实该事实，李建华也认可原告王某1耀找过其办理房屋过户登记的事实，案涉房屋未办理过户登记并不是白齐有自身原因造成。可见，白齐有作为买受人与出卖人李建华签订了合法有效的书面房屋买卖合同，且已支付全部购房款，并一直合法占有案涉房屋至今，案涉房屋因出卖人一直不履行协助义务，没有办理过户登记，并非原告自身原因造成，故白齐有对该案涉房屋享有所有权。《中华人民共和国物权法》第二条第三款明确规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”，本案中，白齐有对案涉房屋享有所有权，而陆亚珍作为李建华的普通债权人对案涉房屋享有的仅是一般债权，两种权利虽都是当事人的合法民事权利，但二者相比较，白齐有享有的物权应当优先于陆亚珍的普通债权得以实现。因此白齐有对执行案涉房屋享有的所有权足以排除陆亚珍与李建华民间借贷案的强制执行。白齐有的该项主张有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告请求确认案涉房屋归其所有并协助办理过户登记，因该房屋涉及其他权利人，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行坐落于南阳市环城乡桐树庄2号楼202室单元房一套（所有权证宛市房字第××号号）。二、驳回原告白齐有的其他诉讼请求。案件受理费2990元，由被告李建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本院（2017）豫1303执异134号执行异议裁定自本判决生效时自动失效。审 判 长  孙 伟审 判 员  王建业人民陪审员  张俊国二〇一八年六月二十日书 记 员  姚 远