北京市密云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）密民初字第1149号
原告（反诉被告）刘蓉，女，1986年10月21日出生。
委托代理人魏煌良（系原告刘蓉之夫），1982年8月15日出生。
委托代理人黄志雄，北京市智舟律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京和美商业投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥路2号院2号楼3层。
法定代表人董瑞金，执行董事。
委托代理人刘晓雪，女，1983年7月8日出生。
原告（反诉被告）刘蓉与被告（反诉原告）北京和美商业投资管理有限公司（以下简称：和美商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘蓉的委托代理人魏煌良、黄志雄，被告（反诉原告）和美商业公司的委托代理人刘晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘蓉起诉并答辩称：2012年10月，我与和美商业公司签订《场地租赁合同》。和美商业公司将x南配楼三层出租给我，由我经营小吃城餐饮店。我已支付押金45833元，对经营场地进行了装修。我为和美商业公司垫付天燃气施工费35万元，已支付三个月的租金。2013年9月13日，和美商业公司无视我为其垫付天燃气冲抵房租的事实，以我拖欠租金为由解除租赁合同，收回租赁场地。现起诉要求1、和美商业公司退还未到期的租金188115元。2、和美商业公司退还房屋押金45833元。3、和美商业公司支付违约金132081元。4、和美商业公司赔偿超出违约金的经济损失579887元。5、和美商业公司退还电费、燃气费、电费13648.80元。6、撤销2013年12月2日双方签订的解除合同协议书。不同意和美商业公司的反诉请求。
和美商业公司答辩并反诉称：刘蓉与我公司签订租赁场地合同书。刘蓉因经营管理不善，导致持续亏损。自2013年5月20日开始不再向我公司支付租金，构成违约。我公司并未收回租赁场地。同意刘蓉要求撤销2013年签订的解除合同协议书的诉讼请求。不同意刘蓉的其他诉讼请求。反诉要求：1、解除双方签订的《场地租赁合同》。2、刘蓉将x南配楼x层腾退给我公司、恢复原状。3、刘蓉向我公司支付2013年5月20日至2014年3月10日租金443975元。4、刘蓉向我公司支付违约金135450元。
经审理查明：2012年10月，刘蓉（乙方）与和美商业公司（甲方）签订场地租赁合同。场地租赁合同约定：“经双方协商一致，甲方将其位于x南配楼x层x号房屋出租给乙方刘蓉经营小吃城品牌的餐饮店使用；该租赁场地实际租赁使用面积合计500平方米。使用范围以红线圈定部分为准；双方商定2012年10月20日至2012年12月19日期间为租赁场地装修期，在此期间甲方免收租金，但乙方在此期间因施工发生的水费、电费、垃圾清运费、装修费用等其他相关费用由乙方自行承担；第一租赁年租金550000元。第二租赁年租金550000元。第三租赁年租金576700元。第四租赁年租金576700元；在合同期限内，乙方应于每个租赁期限15日之前向甲方支付下一租赁期限的房屋租金。2012年12月5日前支付2012年12月20日-2013年3月19日租金。2013年3月5日前支付2013年3月20日-2013年6月19日的租金，以此类推；在租赁期间，因日常使用需缴纳的各种租赁房屋范围内的水、电、天然气等费用均由乙方承担；合同签订当日，乙方向甲方支付人民币45833元，作为本合同的押金，押金不得用来冲抵租赁场地租金及其他费用；甲方对其提供的大楼的主体结构和相关的公共设备设施进行定期维修保养，以保证租赁房屋、设备、设施和水、电、气、空调等具备休闲广场整体正常经营需要；乙方负责对经营的状态进行对外广告、宣传、费用由乙方承担；租赁期间，无约定或法定事由，甲方单方解除合同，应当提前三个月书面提出。甲方赔偿三个月的租金作为违约金，连同押金一并支付给乙方；租赁期间，无约定或法定事由，乙方单方解除合同，应当提前三个月书面提出。乙方支付甲方三个月的租金作为违约金，甲方所收押金不予退还。甲方有权要求乙方将租赁场地的装修恢复原状或要求乙方将租赁场地恢复原状的费用支付给甲方；乙方具有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同，要求乙方赔偿损失，并且不退还押金。（3）、乙方逾期支付租金连续达15天（含15天）以上的；乙方有权在其承租租赁场地内外部的任何部位设置乙方的广告，所需费用由乙方承担”等内容。2012年10月18日，刘蓉向和美商业公司支付押金45833元。签订租赁场地租赁合同后，刘蓉对租赁场地进行了装修、设置广告。刘蓉支付给和美商业公司租金137499元。2012年12月11日，刘蓉代和美商业公司向北京市液化石油气公司设备工程分公司支付工程款350000元。2013年9月1日，和美商业公司向刘蓉发出催缴租金的函，该函记载：“贵公司应于2013年6月5日向我公司支付下一季度租金（2013.6.20
----2013.9.19），金额137500元；另外2013.5.20---
2013.6.19的租金也尚未缴纳，金额45833元，合计183333元；希望贵公司于2013年9月1日晚上18：00前将租金汇至我公司以下账户。若逾期未付款，所产生的一切后果由贵公司负责”等内容。同日，刘蓉经营的食全量足小吃城向和美商业公司回函，回函记载：“本小吃城自开业以来，一直处于亏损经营状态。有余贵公司未提供燃气管道入户，我单位不得不服从贵公司的要求自行投资43万元来接通燃气管道，产权归于贵公司。请求贵公司领导考虑本小吃城的实际困难，是否考虑可以用接通燃气管道投资款的方式来折扣租金已解决本小吃城的困难”等内容。2013年12月2日，刘蓉与和美商业公司签订解除合同协议书，协议书约定：“第一条甲乙双方同意自签署本协议之日起解除《场地租赁合同》；第二条乙方确认拖欠甲方自2013年5月20日至2013年9月13日租金174292元，拖欠甲方自2013年9月14日到2013年11月13日租金31541元。以上乙方拖欠甲方加房租金共计205833元；第三条在房屋租赁期间，乙方现行代替甲方支付天燃气入网费用350000元；第四条甲乙双方同意将上述乙方拖欠甲方的房屋租金与乙方先行支付的天燃气入网费相互冲抵，差额部分共计144167元，乙方在签订《场地租赁合同》时向甲方缴纳45833元；以上共计190000元。甲方承诺在本协议签订当日，将上述190000元款项一次性推给乙方；乙方保证在本协议签订前将租赁场地腾空并交还甲方，本协议签署之时，即视为乙方将租赁场地交还给甲方。对于租赁场地内的设备、设施及财务，视为乙方放弃，甲方可随意处置（等内容）”。同日，刘蓉拆除租赁场地内的设备。刘蓉主张钥匙交付和美商业公司，但未能提供充分证据。
本案在审理过程中，2014年3月13日，刘蓉、和美商业公司在本院主持下，进行了现场勘验，涉案租赁场地北京国泰百货密云店南配楼三层实际交付和美商业公司。
刘蓉申请对x南配楼x层小吃城餐饮店装修价值进行鉴定，本院依法委托北京建基业工程管理有限公司进行鉴定，2014年9月26日，北京建基业工程管理有限公司出具鉴定结论为：“造价总合计711968.86元。其中确认项金额为238449.73元，争议项金额473519.13元”。刘蓉支付鉴定费12302.80元。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘蓉与和美商业公司签订场地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。刘蓉已向和美商业公司支付租金、押金并垫付燃气管道工程费。刘蓉主张以垫付的燃气管道工程费抵消应交纳的租金，已通知和美商业公司。根据法律规定通知自到达对方时生效，故刘蓉主张以垫付的燃气管道工程费抵消应交纳的租金的诉讼主张成立。2013年12月2日，刘蓉与和美商业公司签订解除合同协议书系双方真实意思表示，合法有效，属于双方协商一致解除合同情形。刘蓉要求撤销解除合同协议书的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。双方均应按照解除合同协议书约定的权利义务进行履行。刘蓉按照解除合同协议书履行了拆除设备义务，未履行交付租赁场地义务，但根据解除合同协议书约定“对于租赁场地内的设备、设施及财务，视为乙方放弃，甲方可随意处置”，视为租赁场地已交付和美商业公司。刘蓉基于撤销解除合同协议书前提下要求支付违约金、根据鉴定报告赔偿超出违约金额度的经济损失、水电燃气费的诉讼请求，本院不予支持。刘蓉要求和美商业公司退还租金、退还押金的诉讼请求，本院根据解除合同协议书确定的金额予以确定。和美商业公司未按解除合同协议书退还现金义务，应承担违约责任。刘蓉主张以垫付的燃气管道工程费冲抵应交纳的租金的诉讼主张成立，故和美商业公司以刘蓉未按租赁场地支付租金为由反诉要求解除租赁合同、腾退房屋、支付租金及违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十九条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）刘蓉与被告（反诉原告）北京和美商业投资管理有限公司签订的场地租赁合同。
二、被告（反诉原告）北京和美商业投资管理有限公司退还原告（反诉被告）刘蓉现金十九万元。于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告（反诉被告）刘蓉的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）北京和美商业投资管理有限公司的反诉请求。
鉴定费一万二千三百零二元八角，由刘蓉负担（已交纳）。
案件受理费一万三千三百九十六元，由刘蓉负担九千二百九十六元（已交纳五千三百六十四元）；北京和美商业投资管理有限公司负担四千一百元。均于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉费四千七百九十八元，由被告（反诉原告）北京和美商业投资管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑伯存
人民陪审员 马文丽
人民陪审员 周桂芹
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 王 艳