广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗中法行终字第34号
上诉人（原审原告）：luisantoniowanyau（中文名：温国华），男，1987年11月9日出生，国籍：巴拿马。
委托代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局。住所地：。
法定代表人：李俊夫，职务：局长。
委托代理人：谢海昆，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人：陈丹，广东合誉律师事务所律师。
原审第三人：谢晓燕，香港居民，现住广州市花都区。
委托�理人：汤镜才，香港居民，现住广州市花都区，系原审第三人谢晓燕丈夫。
委托代理人：邓敏济，汉族，身份证地址：广州市越秀区，现住广州市。
原审第三人：黄灿明，汉族，身份证地址：广州市海珠区，现在广东省韶关监狱劳动改造。
原审第三人：曾港森，汉族，住花都区。
法定监护人：卢月君，汉族，住广州市花都区，系原审第三人曾港森的母亲。
法定监护人：曾昭崇，汉族，住广州市花都区，系原审第三人曾港森的父亲。
委托代理人：徐志坚，广东合誉律师事务所律师。
上诉人luisantoniowanyau（中文名：温国华）因房屋转让登记纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法行初字第23号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认为，1、关于原告是否适格问题。根据广州市中级人民法院作出的已经生效的（2011）穗中法刑二初字第133号刑事判决书已认定luisantoniowanyau（温国华）是巴拿马籍华人梁剑峰（原名：温天海）的儿子，梁剑峰与温天海是同一人，并有原告出示的中华人民共和国驻墨西哥合众国大使馆的公证书加以证明。根据《行政诉讼法》第二十四条第二款规定：“有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。”本案中，涉案房屋原登记在梁剑峰名下，因梁剑峰已死亡，涉案房屋被转让登记，梁剑峰与温天海为同一人，原告作为温天海的儿子就涉案房屋转让登记有权提起行政诉讼。虽然原告并非是唯一利害关系人，但原告起诉的是房屋转让登记诉讼，并没有涉及房屋赔偿问题，该诉讼并没有损害其他利害关系人的利益。因此，本案原告是适格的。
2、关于本案的诉讼时效问题。根据原告提供的广州市花都区房地产权情况表，显�原告在2009年7月10日知道涉案房产在2009年3月3日转让给第三人谢晓燕，因涉案房屋原产权人梁剑峰在2006年7月31日中枪死亡，于是原告认为涉案房产被人假冒梁剑峰卖掉，其就去报了案。广州市中级人民法院于2011年10月18日作出（2011）穗中法刑二初字第133号刑事判决，认定本案第三人黄灿明假冒是巴拿马籍华人梁剑峰的弟弟“梁剑雄”，使用虚假的身份证、委托书和公证书等资料，将涉案房屋转让给第三人谢晓燕，黄灿明犯诈骗罪，被判处有期徒刑十二年。原告于2012年11月21日因涉案房屋转让登记行为向本院提起本案行政诉讼。因此，原告知道权益受侵害后，一直向有关机关主张权利。根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十二条规定“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或�应当知道该具体行政行为内容之日起计算，对涉及不动产的具体行政行为超过二十年、其他具体行政行为从作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不受理。”本案中，原登记在梁剑峰名下的房屋转让登记到第三人谢晓燕的名下，原告并不知道转让的情况。因此，按上述的规定，原告的起诉并未超过诉讼时效。
3、被告为第三人黄灿明、谢晓燕办理房屋转让登记的具体行政行为是否合法；被告颁发给第三人谢晓燕的房地产权证（证号为00××03号）应否撤销的问题。被告为第三人黄灿明、谢晓燕办理房屋转让登记时，是按照房屋登记办法的有关规定，收取相关资料，经审核后，认为资料齐全，手续完备，符合产权登记有关规定，才办理了涉案房屋的所有权转移登记手续。但第三人黄灿明是使用虚假的身份证、委托书和公证书等资料冒充卖方梁剑峰的弟弟“梁剑雄”与作为买方的第三人谢晓燕签订《房屋买卖合同》，其本身并未取得涉案房屋所有人梁剑峰的真实授权委托，该行为构成无权处分，黄灿明的行为目的是为了骗取房款，该行为属于违法犯罪行为，黄灿明的行为构成诈骗罪，（2011）穗中法刑初字第133号判决正是以诈骗罪定性，追究黄灿明的刑事责任，第三人黄灿明与谢晓燕签订的《房屋买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效。被告依据第三人黄灿明伪造的材料，将涉案房屋转移登记在第三人谢晓燕的名下，该行政行为应属主要证据不足，被告的行为属登记错误。因此，被告将涉案房屋转移登记在第三人谢晓燕名下的具体行政行为违法。第三人黄灿明将价值3227700元的涉案房屋以165万元的价格卖给第三人谢晓燕，第三人谢晓燕又将涉案房屋以338万元的价格转让给第三人曾港森，现涉案房屋由第三人曾港森占有使用。第三�曾港森是以对价转让取得涉案房屋，并经房管部门登记（公示）在其名下。依据《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三人曾港森取得涉案房屋应属善意取得，其权利应受到保护。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”因此，确认被告为第三人黄灿明、谢晓燕办理房屋交易过户的具体行政行为违法，不撤销被告颁发给第三人谢晓燕的房地产权证。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十四条第（二）款、最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条和第四十九条第（三）款、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第（三）款的规定，判决：一、确认被告广州市房管局为第三人黄灿明、谢晓燕办理广州市花都区新华街平步大道中131号雅宝新城内8号别墅转让登记的行政行为违法。二、驳回原告luisantoniowanyau要求撤销被告广州市房管局颁发给第三人谢晓燕的房地产权证（证号为00××03）的诉讼请求。
上诉人luisantoniowanyau（中文名：温国华）不服原审判决，上诉至本院称：一、广州市房管局办理涉案房屋所有权转移的具体行政行为违法�应撤销其核发的房产证。《中华人民共和国物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”。上述法律规定的查验，包括一般的检查检验，但又不能仅凭一般的检查检验就办理过户登记，即应对登记申请资料进行实质审查，只有进行实质审查，才能确保房屋所有权登记行为正确、合法，最大限度的保护行政管理相对人的合法权益。至于审查到什么程度，上诉人luisantoniowanyau认为应尽“合理注意义务”。本案中，原审第三人黄灿明伪造了两个《公证书》及其他材料办理了涉案房屋的过户手续，若广州市房管局按正常的程序核实一下，本案诉讼就完全可以避免，但广州市房管局对申请材料仅进行了“形式”审查，错误结果早已注定。二、核发涉案房产证的合法性基础已不存在，应予撤销。本案广州市房管局向�审第三人谢晓燕核发房产证，是基于原审第三人黄灿明及原审第三人谢晓燕提交的资料，现经公安机关侦查及广州市中级人民法院认定，当时原审第三人黄灿明提交的资料全部系伪造，也就是说，广州市房管局核发房产证的合法性基础己不存在，故涉案房产证应予撤销。三、原审第三人谢晓燕不是善意第三人，应撤销其房产证。综上，上诉人luisantoniowanyau上诉请求撤销广州市花都区人民法院（2013）穗花法行初字第23号判决书第二项判决，改判广州市房管局撤销00××03号房产证。
上诉人广州市房管局不服原审判决，上诉至本院称：一、原审判决定性错误。原审第三人黄灿明的诈骗犯罪行为导致涉案房屋转移给谢晓燕，我局对此并无过错，不能因犯罪分子故意犯罪导致的法律责任和结果就认定我局依申请办理的转让登记行为违法。《房屋登记办法》第十一条第三项规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”《物权法》第二十一条第（一）项规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”故申请人对其提交的申请材料的真实性、合法性及有效性负责，房屋登记机关有权对申请材料进行审查，对符合程序的登记申请予以登记办理。故原审判决将原审第三人黄灿明故意提供伪造的房屋过户所需材料导致的法律责任和后果强加于我局，认定我局的行政违法属于定性错误，应予以纠正。二、在涉案房屋的转移登记过程中，我局已尽合理审慎的审查义务。原审判决认定“该行政行为应属主要证据不足，被告的行为属于登记错误”属错误认定，应予以撤销。我局在办理涉案房屋转让登记过程中，在申请过户材料符合登记规定�情况下，依申请办理过户登记，已尽到合理审慎审查义务。首先，我局收到申请办理转让登记资料齐全。其次，我局已审慎审查转让登记资料。在本案中，我局对原审第三人黄灿明提交的资料逐一进行了程序、形式层面的审慎审查，审查登记程序应提供的登记材料是否完备、齐全以及是否符合其他法定形式要件。但对买卖双方（梁剑峰、谢晓燕）以及受委托人“梁剑雄”的身份证件与我国驻墨西哥合众国大使馆出具的委托书公证文件不具备识别真假的权限和条件。三、本案涉案房屋转让登记导致的法律后果和责任与我局无关。在（2011）穗中法刑二初字第133号刑事判决书己查明认定，涉案房屋的责任主体是刑事被告人（本案原审第三人）黄灿明，该刑事判决书已经明确涉案诈骗行为获得的赃款由公安机关予以追缴并返还给受害人，据此，本案房屋过户登记行为导致�法律责任和后果己经在上述刑事判决书得到司法救济。上诉人luisantoniowanyau（中文名：温国华）通过行政诉讼确认我局具体行政行为违法，其目的就是意图寻求行政途径获得赔偿与救济。这将使得上诉人luisantoniowanyau（中文名：温国华）获得双重赔偿的恶果。四、上诉人luisantoniowanyau（中文名：温国华）不是适格原告。本案在诉讼过程中，luisantoniowanyau（中文名：温国华）未提供任何证据证明梁剑锋与温天海是同一人的证据材料，以及证明luisantoniowanyau（中文名：温国华）与梁剑锋、梁剑锋与温天海之间的关系的证明材料。luisantoniowanyau（中文名：温国华）确认温天海还有其他第一顺位的法定继承人的清况下，其权利包括诉权均是由其所有的第一顺位的法定继承人来继承，而非单独由被上诉人luisantoniowanyau（中文名：温国华）一个人继承。即使被上诉人单独提起本案诉讼没有损害其他法定继承人的权利，也应得到其他法定继承人的同意方可以进行。故上诉请求撤销广州市花都区人民法院（2013）穗花法行初字第23号行政判决第一项，确认广州市房管局在为原审第三人黄灿明、谢晓燕办理广州市花都区新华街平步大道131号雅宝新城内8号别墅转让登记过程中已履行法定职责，已尽合理审慎审查义务，不存在过错责任。
原审第三人谢晓燕同意一审判决，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审予以维持。
原审第三人黄灿明未到庭发表答辩意见。
原审第三人曾港森同意原审判决结果，但认为上诉人广州市房管局颁发给原审第三人谢晓燕的房地产权证（证号为00××03）为有效的房地产权证，原审第三人曾港森系依合同的约定取得该房屋的所有权，上诉人广州市国土地资源和房屋管理局在办理谢晓燕与曾港森之间�房屋交易登记行为合法。
本院经审理查明，涉案房屋是位于广州市花都区新华街平步大道中131号雅宝新城内8号别墅，建筑面积为244.89平方米，该房屋原权属人为巴拿马籍人士梁剑峰（原名温天海），权证号为c7××48，梁剑峰在2006年7月31日因中枪死亡。上诉人温国华为梁剑峰儿子。
2008年12月1日，原审第三人黄灿明持伪造的委托书及公证书，假冒其为梁剑峰弟弟“梁剑雄”，以证件遗失为名向房管部门申请补领了梁剑峰名下的广州市花都区新华街平步大道中131号雅宝新城内8号别墅的房地产权证。2009年1月23日，原审第三人黄灿明使用虚假的身份证、委托书和公证书等资料作为卖方的弟弟“梁剑雄”与原审第三人谢晓燕作为买方，约定将涉案房屋出售给原审第三人谢晓燕，协议房地产价值为80万元，向上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称“广州市房管局”�提交“广州市花都区土地、房地交易登记申请书”，申请房屋交易登记。当日，原审第三人谢晓燕向原审第三人黄灿明支付了定金40万元。2009年3月11日递件当日，原审第三人黄灿明、谢晓燕向广州市房管局提交广州市花都区土地房地交易登记申请表、广州市房地产买卖合同、广州市花都区土地房产交易证明书、申报和开具发票申请表、契税完税证、发票等资料。涉案房屋计税金额为221万元，纳税金额66300元。当日，原审第三人谢晓燕向原审第三人黄灿明支付房款80万元。此外，原审第三人谢晓燕还于2009年3月20日及2009年3月26日向原审第三人黄灿明支付40万元和5万元。2009年3月23日，广州市房管局经审核后，认为资料齐全，手续完备，符合产权登记有关规定，将涉案房屋的所有权转移登记在原审第三人谢晓燕的名下，房地产权证号为00××03。
2010年4月27日，原审第三人�晓燕与原审第三人曾港森的母亲卢月君签订购房合同，约定原审第三人谢晓燕以338万元的价格将涉案房屋出卖给卢月君，当日，卢月君向原审第三人谢晓燕支付定金38万元。2010年7月29日，原审第三人谢晓燕、曾港森向广州市房管局递交资料，将涉案房屋转让给原审第三人曾港森，次日，卢月君向原审第三人谢晓燕支付房款300万元。2010年9月13日，上诉人广州市房管局经审核后将涉案房屋的所有权转移登记在原审第三人曾港森的名下，房地产权证号为03××70。因涉案房屋涉及多宗诉讼，上诉人广州市房管局尚未将房地产权证颁发给原审第三人曾港森。
另查明：根据广州市中级人民法院作出的已经生效的（2011）穗中法刑二初字第133号刑事判决的内容，认定如下事实：luisantoniowanyau（温国华）是巴拿马籍华人梁剑峰（原名温天海，2006年已故）的儿子。梁剑峰是广州市花都区新华街平布大道中131号雅宝新城内8号别墅（房地产权证号为c7××48）的原产权人。2008年10月至2009年3月期间，黄灿明假冒梁剑峰的弟弟“梁剑雄”，使用虚假的身份证、委托书和公证书等资料，以遗失为名向房管部门申请补领了梁剑峰名下的上述别墅的房产证，后将上述价值人民币3227700元的别墅以165万元的价格卖给了谢晓燕。2009年6月间，温国华及其家人发现梁剑峰名下的别墅被人假冒卖掉，其与原审第三人谢晓燕的丈夫通过涉案房屋的物业管理处就涉案房屋的权属曾有争执，然后温国华及其家人就去报案。2010年，谢晓燕又将别墅转卖给了他人。案发后，黄灿明退缴了赃款人民币八万元。该案以黄灿明犯诈骗罪判处有期徒刑十二年，并处罚金十万元；同时判决扣押黄灿明的赃款八万元退赔被害人，不足部分予以继续追缴。（由广州市公安局花都分局执行）
另查，上诉人luisantoniowanyau诉原审第三人谢晓燕、黄灿明确认房屋买卖合同无效纠纷一案，原审法院于2013年1月9日立案受理后，经审理，于2013年5月30日作出（2013）穗花法民三初字第131号民事判决：确认谢晓燕、黄灿明就买卖广州市花都区新华街平步大道中131号雅宝新城内8号别墅的行为无效。原审第三人谢晓燕不服判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院以（2013）穗中法民五终字第3797号民事判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，本院认为：《行政诉讼法》第二十条第二款：“有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。”在本案中，已有生效（2011）穗中法刑二初字第133号刑事判决书认定luisantoniowanyau（中文名：温国华）系巴拿马籍华人梁剑峰（原名：温天海）的儿子，梁剑峰与温天海是同一人，并有上诉人luisantoniowanyau（中文名：温国华）�交的中华人民共和国驻墨西哥合众国大使馆的公证书加以证明。故上诉人luisantoniowanyau（中文名：温国华）在一审中享有行政诉讼原告资格，上诉人广州市国土资源和房屋管理局认为上诉人luisantoniowanyau（中文名：温国华）在原审中不具备原告资格的主张理据不足，原审判决不予采纳正确，本院予以支持。
《房屋登记办法》第八十一条：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”《广东省城镇房地产权登记条例》第十七条第（一）项：“有下列情形之一的房地产，由房地产管理部门决定撤销全部或者部分登记事项：（一）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的；……”《广州市城镇房地产登记办法》第五十四条第（一）款：“有下列情形之一的，房地产行政主管部门可以撤销原房地产登记：（一）司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件证明房地产登记是当事人通过隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件等非法手段获取的；……”在本案中，上诉人广州市国土资源和房屋管理局为原审第三人谢晓燕、黄灿明作出涉案房屋转让登记时所依据的申请人黄灿明提交的登记材料已被生效（2011）穗中法刑二初字第133号刑事判决书证明为虚假材料，且原审第三人黄灿明与原审第三人谢晓燕就买卖涉案房屋的行为已被生效的民事判决确认为无效。因此，涉案房屋转让登记行为的合法性基础已经不存在，依照上述法律、法规的规定，应予撤销。
《物权法》第一百零六条：“无处�权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，2009年6月间，温国华及其家人发现梁剑峰名下的别墅被人假冒卖掉，其与原审第三人谢晓燕的丈夫通过涉案房屋的物业管理处就涉案房屋的权属曾有争执，然后上诉人温国华及其家人立即报案，寻求公权力予以保护。而原审第三人谢晓燕在低于市场价格的人民币165万元购买涉案房屋后，于2010年4月27日，与原审第三人曾港森的母亲卢月君签订购房合同，将涉案房屋以338万元的价格售与原审第三人曾港森。显然，原审第三人谢晓燕非善意第三人�而上诉人广州市房管局在收取了原审第三人谢晓燕、曾港森的递件办证资料后，在核发房产证的过程中，发现涉案房屋存在问题，停发该房房产证，应视为涉案房屋并未完成转让登记。因此，原审法院认为原审第三人曾港森已经善意取得涉案房产，并确认上诉人广州市房管局为原审第三人黄灿明、谢晓燕办理涉案房屋转让登记的行政行为违法，处理不当，本院予以纠正。而原审第三人曾港森因涉案房屋所受损失可另循法律途径予以解决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予以纠正。上诉人温国华的上诉理由成立，应予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市花都区人民法院（2013）穗花法行初字第23号行政判决；
二、撤销上诉人广州市国土资源和房屋管理局发给原审第三人谢晓燕的00××03号房产证。
二审案件受理费50元由上诉人广州市国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 琳
审 判 员 肖晓丽
代理审判员 余秋白
二〇一四年九月一日
书 记 员 周文静