湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00504号
上诉人（原审被告）：湖北乐友超市有限公司，住所地武汉市武昌区首义路首义小区43栋2层2号。
法定代表人：胡超，该公司总经理。
委托代理人：张日声，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：湖北天盟投资管理有限公司，住所地武汉市洪山区友谊大道508号9栋2层201室。
法定代表人：李金苗，该公司董事长。
委托代理人：刘青，该公司员工。
上诉人湖北乐友超市有限公司（以下简称乐友超市）因房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，湖北天盟投资管理有限公司（以下简称天盟公司）向一审法院提起诉讼，请求判令：一、乐友超市支付违约金612000元；二、本案诉讼费用由乐友超市承担。
一审法院经审理查明，天盟公司作为甲方，与作为合同乙方的乐友超市于2012年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定乐友超市承租天盟公司位于武汉市洪山区友谊大道508号9号楼新干线生活广场一层1188号商铺作为商用；租赁期限自2012年10月1日起至2018年9月30日止；房屋租赁保证金10万元，合同到期后无违约10日内无息返还乙方（即乐友超市）。合同第五十四条约定“乙方有下列情形之一的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，乙方所缴纳的租赁保证金及尚未到期的租赁费用将不退还，同时乙方应向甲方支付一年租赁费用为标准的违约金：...（4）未经甲方书面同意，停业超过7日的；……”；合同第六十三条约定：“因甲方原因致使乙方无法正常经营的，乙方有权按受影响程度降低租赁费用，直至乙方有权解除本合同，双方互不承担任何责任”；合同第六十四条约定：“因该租赁房屋周边经营环境（包括但不限于所有影响乙方正常经营的人为及市场因素）发生变化，致使乙方无法经营或继续经营会造成亏损的，乙方有权解除合同，但乙方需提供充分事实证据证明并得到甲方的认可，且乙方需提前三个月书面通知甲方”；合同还就其他权利义务进行了约定。上述协议签订后，天盟公司依约收取乐友超市10万元合同保证金后，将相关商铺交由乐友超市经营使用。
2014年3月18日、5月13日、5月29日、6月13日、6月23日、6月27日，乐友超市六次发函给天盟公司，要求解除合同，并于6月23日关闭门店，开始办理退租手续。天盟公司对上述函件未作答复，并向一审法院提起诉讼，要求乐友超市承担违约责任。
一审诉讼过程中，双方均认可房屋租赁费用已结清。
一审法院经审理认为：天盟公司、乐友超市签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反我国法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵守履行。合同履行过程中，乐友超市在解除合同的条件尚未成就的情况下，擅自解除合同并退租离场，其行为已构成违约，应当承担违约责任，依约向天盟公司支付违约金。《房屋租赁合同》第六十四条约定：“因该租赁房屋周边经营环境（包括但不限于所有影响乙方正常经营的人为及市场因素）发生变化，致使乙方无法经营或继续经营会造成亏损的，乙方有权解除合同，但乙方需提供充分事实证据证明并得到甲方的认可，且乙方需提前三个月书面通知甲方”。该条款约定了在租赁房屋周边经营环境发生变化，致使乐友超市无法经营或继续经营会造成亏损的情况下，乐友超市可以行使合同解除权，但前提条件是乐友超市需提供充分事实证据证明并得到天盟公司的认可，且乐友超市需提前三个月书面通知。乐友超市在既不能证明涉诉商铺的周边环境，以及乐友超市无法经营或继续经营会造成亏损，也不能证明天盟公司认可其退租申请的情况下，单方行使合同解除权并退租的行为已经构成违约，应当承担违约责任。鉴于双方均认可合同无继续履行的可能和必要，天盟公司仅要求乐友超市以支付违约金的形式承担违约责任，予以准许。
乐友超市作为违约方应按合同第五十四条的约定承担违约责任，按一年租赁费用为标准支付违约金，违约金计算公式为：月租费用×12，乐友超市在2014年应支付的月租赁费用为：51000元，其中月租金45000元、月物管费及空调使用费为6000元。因此乐友超市应支付的违约金为：612000元（51000元／月×12）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：湖北乐友超市有限公司于本判决生效后十五日内向湖北天盟投资管理有限公司支付违约金612000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取4960元及保全费4020元，共计8980元，由湖北乐友超市有限公司负担。
判后，乐友超市不服，向本院提起上诉称：一、一审明显偏袒一方，枉法裁判。一审曲解法律法规关于租赁法律关系权利义务的原则精神及立法之保护的法益，判决其向天盟公司支付违约金612000元并不退还100000元合同履约保证金。违约金是补偿性质而不是惩罚性质。二、认定事实不清，适用法律错误。一审错误的认定事实并错误援引法律及双方签订的租赁合同中部分约定。三、一审判决违反合同法公平合理原则。本案中，合同中约定的保证金100000元本质就是违约保证金，又约定以一年的租金作为违约金明显是过分高于天盟公司的损失，何况此条约定的是在正常履行合同的情况下乐友超市单方违约才适用，而本案就不存在适用本约定的前提条件。请求二审法院判令：一、撤销一审判决并依法改判；二、本案的一、二审案件受理费由天盟公司承担。
被上诉人天盟公司答辩请求维持一审判决。
经审理查明，一审认定的事实属实。
二审另查明，涉案的《房屋租赁合同》第十二条约定：租赁期内租金每二年递增8%；第五十四条约定：乙方（乐友超市）有下列情形之一的，视为乙方根本违约，甲方（天盟公司）有权解除合同，乙方所缴纳的租赁保证金及尚未到期的租赁费用将不退还，同时乙方应向甲方支付以一年租赁费用为标准的违约金：（1）、未经甲方书面同意，将承租房屋转租、转让给他人使用的；（2）、未经甲方书面同意，改变本合同规定的租赁用途的；（3）、未按缴费期限的约定，拖欠房屋租赁费用达到或超过30日的；（4）、未经甲方书面同意，停业超过7日的；（5）、在承租房屋中进行非法活动或损害国家、公共利益的；（6）、乙方发生其他严重违反合同约定的行为，经甲方书面催告7日后仍不改正的；第五十五条约定：本合同任何一方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应继续严格履行合同约定的义务，并赔偿给合同相对方造成的实际损失，同时承担一个月租赁费用金额为标准的违约金。
本院认为，天盟公司、乐友超市签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵守履行。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，它不以发生实际损害为条件。乐友超市在签订的《房屋租赁合同》前，应对租赁的标的物有一个全面的了解，也会对随时存在的经营风险有自身的预判，双方在签订的《房屋租赁合同》中对乐友超市在合同履行过程中行使解除权应具备的条件及构成根本违约的情形有明确的约定，但在涉案合同履行过程中，乐友超市在约定的解除合同条件尚未成就的情况下，擅自解除合同并退租离场，其行为已构成根本违约，应当承担违约责任，依约向天盟公司支付违约金。乐友超市依合同约定向天盟公司缴纳的房屋租赁保证金100000元不是违约保证金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，因乐友超市违约退租，对天盟公司造成的损失是多方面的，其中包括合同履行完毕可能产生的利益，一审根据双方合同的约定判决乐友超市向天盟公司支付违约金并无不妥，故乐友超市的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4960元，由湖北乐友超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 陈继红
二〇一五年五月二十一日
书记员 肖 华