上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3059号
上诉人（原审原告）陈文岚，女，1974年3月30日出生，汉族，住上海市虹口区。
上诉人（原审原告）袁华，男，1976年9月26日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托代理人陈文岚（系袁华之妻）。
被上诉人（原审被告）上海莱蒙置业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人费军。
委托代理人周永凤。
委托代理人陶菁。
上诉人袁华、陈文岚因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人陈文岚暨袁华的委托代理人、被上诉人上海莱蒙置业有限公司（以下简称“莱蒙公司”）的委托代理人周永凤、陶菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年8月20日，莱蒙公司（甲方、卖方）与袁华、陈文岚（乙方、买方）签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号二楼263室商铺（以下简称“系争房屋”），房屋建筑面积为21.13平方米，其中套内建筑面积为14.40平方米、公用分摊建筑面积为6.73平方米，房屋总价款人民币（以下币种均为人民币）554，620元。合同第十一条约定，甲方定于2011年3月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装�、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定，该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。
原审审理中，袁华、陈文岚表示，其于2011年4月左右获得系争房屋，袁华、陈文岚在系争房屋的玻璃门上张贴了广告、注明了出租及手机号码，但是一直无人前来租赁。由于系争房屋离袁华、陈文岚家远，袁华、陈文岚没有上门去看。2013年夏天，绿地集团召集业主开大会，袁华、陈文岚从隔壁商铺业主处才获知系争房�存在漏水。2013年5月，袁华、陈文岚进行报修。莱蒙公司及物业公司的确上门修理过五、六次，由于每次修的时候袁华、陈文岚都不在，所以也不清楚每次具体修了多久。最近一次修理是在2015年5月份，但至今尚未完全修好。袁华、陈文岚未对系争房屋进行过装修。系争房屋左右两边及对面的商铺均已对外出租，系争房屋的月租在2，300元左右。2015年，袁华、陈文岚向原审法院提起诉讼，要求判令：解除与莱蒙公司间的商品房预售合同，莱蒙公司向袁华、陈文岚返还购房款554，620元，并按每月2，300元的标准向袁华、陈文岚赔偿从2011年5月1日起至合同解除之日止的租金损失。
原审审理中，袁华、陈文岚表示：系争商品房预售合同无论是否能够得到解除，袁华、陈文岚均要求莱蒙公司赔偿租金损失。如合同能够解除，租金损失计算至合同解除之日；如合同不能解除，由于漏水尚未修好，本案中要求计算至开庭之日即2015年8月26日。此外，袁华、陈文岚不清楚漏水是什么原因引起的，据说是三楼漏水渗下来的，不确定是否属于房屋主体结构问题，现袁华、陈文岚不依据预售合同的相关约定要求解除合同，也不要求对房屋漏水的原因申请鉴定，而是依据保修期内未能修好这一情况，要求解除合同。
莱蒙公司表示，莱蒙公司于2011年3月30日向袁华、陈文岚交付了系争房屋，验房时袁华、陈文岚并未提出过房屋存在渗水问题。2013年5月27日，在袁华、陈文岚未报修的情况下，物业公司自查发现系争房屋存在渗水。2013年11月20日，莱蒙公司、物业公司等至系争房屋查看，发现渗水主要问题在位于系争房屋上方的313室。由于313室房屋长期空置，屋面渗水，积水长期滞留在楼板上，没有及时清理，顺着楼板和幕墙的交界处渗漏到系争房屋。2013年11月30日，施工单位对313室的屋面进行维修，并对313室地面和幕墙交界处进行了加固处理。2014年6月30日，袁华、陈文岚报修房屋渗水，物业公司向其解释，商铺的玻璃门面对户外，一旦大风大雨，玻璃门不密闭，肯定有雨水进入。莱蒙公司派员上门查看后，估计由于项目屋面是半开放设计，雨量较大时，屋面排水跟不上，雨水可能会沿天窗孔进入幕墙内部，解决方案是将天窗孔封闭。封闭工程于2014年7月开工，施工内容包括封闭屋面天窗孔以及在屋面加装下水管增加排水量，工程于2014年9月完工。工程完工后，物业公司及工程人员一直在监控渗水情况，并于2015年年初安排施工单位对整个幕墙及屋面顶棚所有结构连接处重新打胶，并搭设脚手架从幕墙结构内部观察是否存在渗水点。目前，系争房屋的渗水基本已经修好了。系争房屋所在区域商业氛围尚没有形成，一楼的出租率还可以，但二楼和三楼的出租比较少，整体出租率在40%左右。具体不清楚系争房屋为何没有对外出租，漏水肯定不是主要原因，且系争房屋并无房屋主体结构的质量问题。关于袁华、陈文岚主张的租金标准，不予认可。
原审法院经审理后认为，系争房屋的《上海市商品房预售合同》系双方真实之意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。袁华、陈文岚现起诉要求解除双方间的预售合同，其应当具有法定或约定的合同解除权。预售合同第十七条约定，如系争房屋主体结构不符合标准，袁华、陈文岚有权单方面解除合同。现袁华、陈文岚自认无法确定漏水是否因房屋主体结构的质量问题引起，也不要求对漏水原因进行鉴定，莱蒙公司明确表示漏水并非房屋主体结构的质量问题导致，且袁华、陈文岚明确并不依据双方间预售合同的约定主张合同解除，故其并不具备合同约定的解除权。此外，袁华、陈文岚主张因莱蒙公司在保修期内多次维修却至今未能维修好，故要求解除预售合同的主张，亦缺乏法律依据，难以准许。关于袁华、陈文岚主张的房租损失，袁华、陈文岚应当就系争房屋未能出租系因漏水所致及相关的损失进行举证。根据袁华、陈文岚的陈述，系争房屋于2011年上半年交付后，袁华、陈文岚未进行装修、亦未积极上门管理，而是通过在门上张贴广告的方式招租，直至2013年夏天，袁华、陈文岚才从其他业主处获知系争房屋漏水的情况，此后进行报修。由此，系争房屋从漏水发生之前即处于未出租的空置状态，且袁华、陈文岚无法举证证明因漏水直接导致了房屋无法出租，故袁华、陈文岚要�莱蒙公司赔偿租金损失，缺乏事实与法律依据，不予准许。原审法院据此判决：陈文岚、袁华起诉要求解除与上海莱蒙置业有限公司间的商品房预售合同、上海莱蒙置业有限公司返还购房款554，620元、并按每月2，300元赔偿2011年5月1日起至合同解除之日止的租金损失等所有诉讼请求，不予支持。
上诉人袁华、陈文岚不服原审法院判决，向本院提起上诉称，系争房屋存在漏水的严重质量问题，无法修缮，故莱蒙公司应当返还购房款。此外，由于漏水，房屋始终无法出租，莱蒙公司应赔偿租金损失，故请求撤销原审法院判决，改判支持其原审全部诉讼请求。
被上诉人莱蒙公司辩称，袁华方保修后，莱蒙公司对渗水点进行维修。系争房屋未正常出租，与房屋漏水没有关系。原审法院判决正确，请求予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实�实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据袁华、陈文岚与莱蒙公司签署的《上海市商品房预售合同》的约定，如系争房屋主体结构不符合标准，袁华、陈文岚有权单方面解除合同。而袁华、陈文岚始终未能提供系争房屋主体结构不符合标准的相应证据，故原审法院判决莱蒙公司无需返还购房款，符合法律规定，本院予以维持。袁华、陈文岚收房后未对房屋积极管理，亦无充分证据证明因漏水直接导致了房屋无法出租，故袁华、陈文岚上诉要求莱蒙公司赔偿漏水导致的租金损失，无相应的事实依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据�，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，055元，由上诉人袁华、陈文岚负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一六年四月二十二日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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