湖北省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）鄂民申字第02431号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：武汉金源世界物业管理有限公司。住所地：湖北省武汉市江岸区中山大道****号。
法定代表�：林兴识，董事长。
委托代理人：秦前坤、丁娟娟，湖北尚卓律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：姜琳。
再审申请人武汉金源世界物业管理有限公司（以下简称金源物业公司）因与被申请人姜琳物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民二终字第00620号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
金源物业公司申请再审称：（一）金源物业公司与过半数业主签订的物业服务合同是再审审查期间的新证据，该证据足以推翻二审判决。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，上述物业服务合同是经业主共同决定的，申请人无需再与姜琳签订书面物业服务合同。（二）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、二审判决认定武汉金源世界防务建筑开发有限公司（以下简称金源建筑公司）与姜琳签订的买卖合同应包含前期物业服务合同错误。2、二审判决认定2004年湖北省武汉市物价局核发的《物业服务价格收费许可证》上载明的金源大厦商场物业费收费标准为6元／平方米／月为政府物价部门对物业服务费核定的最高限价的事实错误。3、二审判决认定姜琳事实上多年自行服务、自我管理、自行完成了部分应由申请人服务的项目无证据证明。4、二审判决认定配套服务费就是物业服务费错误，二者不能等同。5、二审判决认定金源建筑公司未与姜琳签订前期物业服务合同，申请人也未与姜琳签订物业服务合同，申请人应承担主要责任的事实错误，进而认定申请人未能避免损失的扩大，并不支持申请人主张的利息损失毫无理由。（三）二审判决适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国物权�》第七十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，据此，姜琳应与其他业主按相同的价格缴纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定，请求对本案予以再审。
本院认为：关于金源物业公司提出该公司与过半数业主签订的物业服务合同是再审审查期间的新证据，该证据足以推翻二审判决的问题。再审审查程序中，金源物业公司提交了其与金源大厦签订的物业服务合同，拟证明上述物业服务合同是经业主共同决定的，其无需再与姜琳签订书面物业服务合同。经查，金源物业公司与金源大厦部分业主签订的物业服务合同虽是一、二审未被提交的证据，但金源物业公司并未说明其于原审程序中未提交上述证据的合理理由，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十七条、第三百八十八条的规定，对上述证据不予采纳，金源物业公司的此项再审事由不成立。此外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”即业主委员会与相关的物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有法律效力。金源物业公司于本次再审审查期间提交的物业服务合同并非其与金源大厦业主委员会所签订，而是该公司与金源大厦部分业主分别签订的物业服务合同，基于合同的相对性，该合同仅对合同签订方具有法律约束力，故金源物业公司主张上述物业服务合同是经业主共同决定的，其无需再与姜琳签订书面物业服务合同的事由不成立。
关于金源物业公司提出二审判决认定金源建筑公司与姜琳签订的买卖合同应包含前期物业服务合同错误的问题。经查，二审判决并未认定金源建筑公司与姜琳签订的买卖合同应包含前期物业服务合同，且已于判决中明确表述金源建筑公司与姜琳签订的买卖合同不包含物业服务内容，故金源物业公司的此项再审事由不成立。
关于金源物业公司提出二审判决认定湖北省武汉市物价局核发的《物业服务价格收费许可证》上载明的金源大厦商场物业费收费标准为政府物价部门对物业服务费核定的最高限价是事实错误的问题。因本案所涉物业服务费的收费标准不属于政府指导价，而属于市场调节价的范畴，应由业主与物业服务企业进行约定，故二审判决认为湖北省武汉市物价局核发的《物业服务价格收费许可证》上载明的金源大厦商场物业费收费标准为政府�价部门对物业服务费核定的最高限价并无不当。
关于金源物业公司提出二审判决认定姜琳事实上多年自行服务、自我管理、自行完成相应的物业服务项目无证据证明的问题。原审查明，姜琳将涉案房屋作伊美尚医院使用后在其四层楼内自行安装电梯作经营使用，并在屋内设置车库，另辟医院、车库进出口，独立于大厦的相关设施，其室内及进出口处的环境卫生均自行管理。金源物业公司对该事实未提出异议。针对以上事实，二审判决认定姜琳事实上多年自行服务、自我管理、自行完成相应的物业服务项目有事实依据，金源物业公司的此项再审事由不成立。
关于金源物业公司提出二审判决认定配套服务费就是物业服务费错误的问题。经查，收取配套服务费的依据是2007年7月27日金源建筑公司与姜琳开办的伊美尚医院签订的《对﹤购置金源世界中心裙楼商厦协议书﹥的补充协议》。该协议第二条“交易中水、电、煤气配套等物业事项的约定”中规定：“……伊美尚医院要求受让商厦后对其水、电、保安等物业工作，在得到物业公司支持的同时进行自我管理，伊美尚医院需按规定向物业公司交纳1－4层裙楼商厦物业供水、供电配套服务费（不含设备设施的日常维修费），标准为60，000元／年……”即根据上述协议的约定，供水、供电配套服务应属物业服务项目。尽管该协议中约定“证实房屋买卖合同签订后协议自动失效”，但在2007年11月22日姜琳与金源建筑公司签订商品房买卖合同后，金源物业公司仍于2008年12月29日依据上述补充协议的约定收取了姜琳支付的配套费15000元，故应按照上述补偿协议的约定认定供水、供电配套服务费属于物业服务费，金源物业公司的此项再审事由不成立。
关于金源物业公�提出二审判决认定其未能避免损失的扩大，应承担主要责任，进而不支持其利息损失属于事实认定错误的问题。本案中，双方当事人未签订书面物业服务合同。金源物业公司自2008年12月29日收取部分物业服务费后至2012年起诉时，在姜琳拖欠物业服务费长达三年的时间内均未采取合理的手段避免损失，其怠于行使权利的行为致使自身损失扩大。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”金源物业公司无权就扩大的损失要求赔偿，故二审判决未支持其利息损失的主张符合法律规定。
关于金源物业公司提出本案应适用《中华人民共和国物权法》第七十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，由姜琳按与其他业主相同的价格缴纳物业服务费的问题。本案中，金源物业公司无证据证明该公司与金源大厦业主委员会签订了物业服务合同，其与金源大厦部分业主分别签订的物业服务合同中约定的物业服务费收取标准仅对合同签订方具有法律约束力，对姜琳没有法律约束力，故金源物业公司主张姜琳应按其他业主按相同的价格缴纳物业服务费的主张不能成立。原审考虑《对﹤购置金源世界中心裙楼商厦协议书﹥的补充协议》曾就相关物业服务约定收费标准为60000元／年，且2008年12月29日姜琳（伊美尚医院）与金源物业公司仍在按此约定执行，并综合考虑自姜琳已事实上多年自行服务、自我管理，自行完成了部分应由金源物业公司服务的项目，结合姜琳实际使用该房屋起至今的物价、物业服务费等上涨因素，酌定自2008�1月起至判决确定给付时止，姜琳未交物业服务费应为600000元具有事实和法律依据，金源物业公司的此项再审事由不成立。
综上，金源物业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回武汉金源世界物业管理有限公司的再审申请。
审 判 长 严开元
代理审判员 王 艳
代理审判员 龚 璟
二〇一五年十二月八日
书 记 员 王道斌