江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0582民初7104号
原告：中国建设银行股份有限公司张家港分行,住所地张家港市杨舍镇人民中路125、127号。
负责人：顾永明，该行行长。
委托诉讼代理人：刘晓健，江苏国瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹珂，江苏国瑞律师事务所律师。
被告：陈振,男,1981年7月25日出生,汉族,住张家港市。
被告：姜黎,女,1983年5月15日出生,汉族,住张家港市。
原告中国建设银行股份有限公司张家港分行（以下简称建行张家港分行）与被告陈振、姜黎金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月5日公开开庭进行审理。原告建行张家港分行的委托诉讼代理人刘晓健、曹珂、被告陈振到庭参加了诉讼，被告姜黎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行张家港分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈振、姜黎归还住房贷款本金846728.53元、暂计至2018年5月29日的利息19033.77元、罚息336.79元，2018年5月29日后的利息、罚息以剩余本金为基数按合同约定计算至实际还款之日止；2.判令被告陈振、姜黎偿付原告为实现债权发生的律师代理费44305元；3.判令原告对被告陈振、姜黎提供的位于张家港市XXXXX-
XXXX及XXXX地下车位房产在1277902元范围内享有优先受偿权；4.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2014年3月4日，原告与两被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向两被告发放个人住房贷款89万元，借款期限30年，两被告自愿以所购XXXX及XXXX地下车位房产向原告提供抵押担保。合同约定如出现任一违约情形贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2014年3月5日，原告向被告指定账户支付了89万元借款。后被告逾期未还款，截至2018年5月29日，被告陈振、姜黎尚欠贷款本金846728.53元、利息19033.77元及罚息336.79元。2018年5月30日，原告与江苏国瑞律师事务所签订《委托代理协议》，委托该所处理本案纠纷，约定代理费44305元。被告陈振、姜黎未按约还款，应承担违约责任。原告为维护合法权益提起诉讼。
被告陈振辩称：对诉讼请求没有异议，希望能协商解决。
被告姜黎未作答辩。
建行张家港分行围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、利息计算表、《委托代理协议》、律师函等证据。陈振对上述证据的真实性均无异议，姜黎未提供质证意见。本院对建行张家港分行提供的上述证据予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年3月4日，建行张家港分行（贷款人）与陈振、姜黎（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：借款用途为购买XXXXX及XXXX地下车位房屋；借款金额89万元；借款期限360个月；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上调15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上调幅度，在每年的1月1日调整；借款逾期的罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利息自划款之日起按日计息，日利率=年利率/360=月利率/30；还款日为借款期限起始日在每月的对日；采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为6242.83元；抵押人以XXXX及XXXX地下车位设定抵押,抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；贷款人有关本金、利息、费用和还款记录等内容的内部财务记载，贷款人制作或保留的借款人办理提款、还款、付利息等业务过程中发生的单据、凭证及贷款人催收贷款的记录、凭证，均构成有效证明借贷双方之间债权债务关系的确定证据。2016年1月15日，双方办理了抵押登记手续，建行张家港分行取得了张房他证杨字第××号房屋他项权证。该证载明：房屋他项权利人为建行张家港分行，房屋所有权人为陈振，房屋所有权证号为0XXXX0，房屋坐落为杨舍镇XXXX室、XXXX地下汽车位XXX#汽车位，他项权利种类为一般抵押权设立，债权数额为89万元。
2014年3月5日，建行张家港分行根据合同约定发放了贷款89万元，陈振、姜黎在相应的《个人贷款支付凭证》上签字确认了贷款金额。之后,陈振、姜黎未能按约向建行张家港分行还本付息。截止2018年5月29日，陈振、姜黎尚欠借款本金846728.53元、利息19033.77元、罚息336.79元。2018年5月29日，建行张家港分行委托江苏国瑞律师事务所向陈振、姜黎发出律师函，宣布贷款立即到期，要求其在收到函后立即归还该笔贷款项下的所有贷款本金及相应利息。陈振、姜黎已于2018年5月31日收到该律师函。
2018年6月5日，建行张家港分行和江苏国瑞律师事务所签订《委托代理协议》，委托该所提起本案诉讼，约定律师费为44305元。
本院认为，本案所涉《个人住房（商业用房）借款合同》是各当事人真实意思表示,内容和形式均不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,故对各当事人有约束力,各当事人均应依约享有权利、履行义务。首先,现有证据可以证明原告向被告陈振、姜黎发放了贷款89万元，被告陈振、姜黎理应按约还本付息,逾期还款应承担相应的违约责任，原告有权根据合同约定宣布借款提前到期、要求陈振、姜黎归还剩余全部借款本息，该借款于陈振、姜黎收到律师函之日即2018年5月31日到期。在被告未举证证明实际还本付息金额的情况下,本院根据原告的陈述确定本案所涉借款尚欠的借款本息即截止2018年5月25日陈振、姜黎尚欠借款本金846728.53元、利息（含罚息）19370.56元，此后的利息按合同约定计算。其次，原告主张律师费损失44305元，有《委托代理协议》作证，且符合双方合同约定，本院予以支持。最后，陈振、姜黎以其所有的不动产为涉案借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权自登记时设立，原告主张对抵押物的变价款享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持，优先受偿债权数额以他项权证记载为限。
被告姜黎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,视为放弃到庭答辩、质证的权利,产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈振、姜黎应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司张家港分行借款本金846728.53元并偿付相应利息（含罚息，截至2018年5月29日为19370.56元，2018年5月30日起至实际归还之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算）；
二、被告陈振、姜黎应于本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司张家港分行律师费损失44305元；
三、原告中国建设银行股份有限公司张家港分行有权就本案债权对被告陈振、姜黎提供抵押担保的坐落于张家港市杨舍镇XXXX室、XXXX地下汽车位XXX汽车位（房屋他项权证：张房他证杨字第××号、债权额89万元）房产的变价款在抵押登记的范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12904元减半收取计6452元、财产保全费5000元，合计11452元，由被告陈振、姜黎负担。该款原告已预交，由被告在履行本判决时直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。
审判员 陈静超
二〇一八年八月八日
书记员 李文君
本判决附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》：
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。