山东省邹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）邹民初字第2369号
原告王涛。
委托代理人刘国栋。
被告刘振耀。
第三人郭目德。
委托代理人柏现忠。
原告王涛与被告刘振耀、第三人郭目德房屋买卖合同纠纷一案，于2012年8月17日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王涛及委托代理人刘国栋、第三人郭目德的委托代理人柏现忠到庭参加诉讼，被告刘振耀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王涛诉称，2010年6月27日原、被告双方签订“商品房买卖合同”，原告以56.5万的价格购买被告坐落在邹城市雍和小区601、602、501三套房产，并与签订合同当日付清以上全部房款。2011年3月26日，原告发现501室的入户门被人撬开，并搬进居住。在交涉未果的情况下，原告以第三人郭目德侵权为由诉至法院，后通过诉讼了解以上房产开发中被告是投资方，第三人是承建方。法院以“该建设工程未经人民政府规划批准，所签订的买卖合同不受法律保护”驳回原告的起诉。该501房产至今仍由第三人郭目德强行占有、居住至今。被告与原告签订的《商品房买卖合同》属于被告预先制作好的格式合同，该合同内容显示：该建设用地系政府规划并得到政府工程建设的批准。法院审理后，原告才知道受了被告的欺诈，自己花钱购买了被告的房产，而被第三人非法占有。山东省高院鲁交法（2011）297号文第二章《关于房地产纠纷案件》规定“对于因买卖在集体所有的土地上开发的‘小产权房’而引发的纠纷案件，依法确认‘小产权房’买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式，避免当事人之间利益发生失衡。依法保护守法履约行为，制裁违约行为，保护消费者的合法权益”同时，第（八）项又规定“商品房买卖合同因一方违约被解除的，守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失，损失的范围包括积极损失和可得利益损失。如果因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价”。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。“本案被告不但不能给原告办理其承诺的产权登记，而且所出售的501房产产生产权纠纷。《物权法》第241条明确规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或者约定不明的，依照有关法律规定。以上规定说明：原告购买被告的房产系合法占有、使用的行为，而被告的建设及销售房产的行为不符合有关法律规定，因此，由于被告的违约，原告无法达到合同目的并由此造成了直接损失和预期利益的损失，该损失按照被告的承诺，应当由被告来承担，符合本案的实际和法律规定。以上事实充分说明，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》没有受到法律保护，依法应当解除；原告享有的《物权法》规定的“合法、占有、使用“权也得不到应有的保障；被告违反合同第12条的约定，依据《合同法》、《物权法》及有关法律规定，请求1、依法解除与被告签订的邹城市雍和镇小区501室“商品房买卖合同”。2、依法判令被告返还原告501室房款21万元，并赔偿因其违约给原告由此造成的各项全部损失（待501室评估后确定）。3、凡涉及本案501室“房屋买卖纠纷”的诉讼费、委托代理费、房产评估等等一切费用均由被告承担。
被告刘振耀未作答辩。
第三人郭目德未作书面答辩在庭审中口头辩称：原告与第三人所签订的501室“商品买卖合同”应属无效行为，被告人已将此房产给第三人兑帐，第三人郭目德一直在使用占有并且占有的时间是在原告所购买前，被告不讲诚信并且因于二价欺骗原告，使原告确实受到了经济损失，被告刘振耀应当赔偿原告的所有损失，作为第三人郭目德也在本案中受到了牵连，对于原告请求的各项损失，第三人认为是合法有效的，因为此房产购买在后，郭目德兑帐使用在前，为使原告的权益不受到侵害，被告应当承担原告的各项损失。
经本院审理认定，2010年6月27日被告刘振耀以邹城市雍和镇小区的名义与原告王涛签订“商品房买卖合同”，原告以56.5万元的价格购买被告坐落在邹城市雍和镇小区601室、602室、501室楼房三套，原告于签订合同当日付清以上全部房款。其中501室购房款21万元，2011年3月26日，原告发现501室的入户门锁被第三人郭目德撬开，并搬进居住。2011年8月29日原告诉至本院，原告以第三人郭目德侵权为由诉至本院，请求判决第三人郭目德退还非法侵占原告的住房，恢复原状。后经庭审以上房产系被告刘振耀出资、刘永路以其宅基地出资共同开发，第三人郭目德是承建方。本院以“该建设工程未经人民政府规划批准，所签订的买卖合同不受法律保护”驳回原告的起诉。该501房产至今仍由第三人郭目德强行占有、居住至今。2012年8月17日原告再次诉至本院，请求1、依法解除与被告签订的邹城市雍和镇小区501室“商品房买卖合同”。2、依法判令被告返还原告501室房款21万元，并赔偿因其违约给原告由此造成的各项全部损失（待501室评估后确定）。3、凡涉及本案501室“房屋买卖纠纷”的诉讼费、委托代理费、房产评估等等一切费用均由被告承担。
另查明，一至三年（含）银行同类中长期贷款利率为年利率5.60%。原告为诉讼被告2011年8月29日支出案件受理费290元、2012年8月17日支出案件受理费4450元、2012年9月27日、2012年10月7日共支出法律服务费8000元。
以上认定事实，主要是根据原告提供的原、被告于2010年6月27日签订的商品房买卖合同一份（复印件，原件原告已收回）、被告出具的收款票据2张、（2011）邹民初字第2171号民事裁定书复印件一份、诉讼费票据、速递费3张、原、被告、委托代理合同一份、第三人的陈述及庭审查证、质证笔录认定的，证据已收存入卷。
本院认为，2010年6月27日被告刘振耀以邹城市雍和镇小区的名义与原告王涛签订“商品房买卖合同”，因该建设工程未经邹城市人民政府规划批准，无法办理产权登记，属于“小产权房”，该“商品房买卖合同”应为无效合同，同日原告以56.5万元的价格购买被告坐落在邹城市雍和镇小区601室、602室、501室楼房三套，原告于签订合同当日付清以上全部房款。其中501室购房款21万元，2011年3月26日，原告发现501室的入户门锁被第三人郭目德撬开，并搬进居住。被告已不能按照“商品房买卖合同”的约定将邹城市雍和镇小区501室房屋卖给原告，造成原、被告签订的“商品房买卖合同”无法履行，根据合同法第五十八的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，所以，原告请求依法解除与被告签订的邹城市雍和镇小区501室“商品房买卖合同”、返还购房款21万元本院应予支持，原告请求被告赔偿涉及本案501室“房屋买卖纠纷”的诉讼费、委托代理费均由被告承担，因系被告单方违约造成的，原告的请求本院应予支持。原告请求被告赔偿利息按7％计算，未有法律依据，应按同期三年贷款利率计算为宜（计算日期：2010年6月27日至2013年6月27日止，计算公式：21万元×5.60%÷365天×1095天＝35280.90元）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王涛与被告刘振耀以邹城市雍和镇小区的名义签订的邹城市雍和镇小区501室“商品房买卖合同。
二、被告刘振耀返还原告王涛购房款21万元，支付原告购房款利息35280.90元。
三、被告刘振耀赔偿原告王涛案件受理费4740元、法律服务费8000元，计：12740元。
案件受理费4450元，由被告刘振耀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 潘光辉
审判员 张成果
审判员 孟 杰
二〇一三年六月二十九日
书记员 刘婷婷