江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0924民初2549号
原告：中国农业银行股份有限公司射阳县支行，住射阳县人民路160号。
负责人颜欢，该行行长。
委托诉讼代理人孙德明，该公司员工。
被告:陆素兰。
被告:朱开胜。
原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行（以下简称中国农行射阳支行）诉被告陆素兰、朱开胜金融借款纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行的委托诉讼代理人孙德明到庭参加诉讼，被告陆素兰、朱开胜经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农行射阳支行向本院提出诉讼请求：1、被告陆素兰、朱开胜立即归还其个人住房按揭贷款本金297028.27元，及从2015年6月9日至2016年3月8日以本金297028.27元为基数产生的利息、罚息和复利共11448.39元，合计308476.66元，及从2016年3月8日起至偿清之日止的利息、罚息和复利；2、原告对被告陆素兰、朱开胜位于射阳县虹亚新城16号楼1101室房屋抵押房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、被告陆素兰、朱开胜承担诉讼费、保全费和公告费。事实和理由：2010年8月被告陆素兰、朱开胜因购买射阳县虹亚新城16号楼1101室，向原告申请住房按揭贷款35万元，我行于2010年8月9日对被告发放贷款35万元，期限20年，利率执行基准利率下浮15%，还款方式为按月等额本息还款，被告以上述所购房屋作抵押为借款提供担保，于2012年6月16日办理他项权证。但被告陆素兰、朱开胜从2015年6月起已连续9个月未按期归还贷款本息，被告已严重违约。截止到2016年3月8日，欠贷款本金297028.27元，累计欠息11448.39元。依据双方签订的《各个人购房担保借款合同》第十二条第2款约定：“借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款”。为维护原告的合法权益，诉至贵院。
本院经审理认定事实如下：2010年8月9日，被告陆素兰、朱开胜与中国农行射阳支行签订个人购房担保借款合同,合同主要内容为：借款人陆素兰、朱开胜，贷款人中国农业银行股份有限公司射阳县支行，借款金额为叁拾五万元正，借款用途为购买房产，房产位于射阳县虹亚新城16号楼1101室，借款期限自2010年8月9日起至2030年8月8日止，共计240个月。借款利率为浮动利率，在基准利率基础上下浮15%，借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。2010年8月9日，被告陆素兰、朱开胜与中国农行射阳支行签订个人借款凭证，向中国农行射阳支行借款350000元，还款方式为等额本息还款法，被告陆素兰、朱开胜在借款人一栏里签字确认。2012年6月16日陆素兰、朱开胜与中国农行射阳支行于射阳县房产管理处办理了商品房抵押权登记（权证号：射房他证合城字第201211**号），房屋他项权利人为中国农业银行股份有限公司射阳县支行，房屋所有权人为陆素兰、朱开胜，房屋坐落于射阳县虹亚新城16号楼1101室。被告陆素兰、朱开胜自2015年6月起未按期归还贷款本息，截止到2016年3月8日被告陆素兰、朱开胜尚欠借款本金297028.27元，利息、罚息和复利共11448.39元。
本院认为：原告中国农行射阳支行与被告陆素兰、朱开胜订立的个人购房担保借款合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告陆素兰、朱开胜未能按约向原告偿还借款本息，属违约行为，原告中国农行射阳支行有权按照约定收取利息、罚息和复利。被告陆素兰、朱开胜已为案涉房屋办理房屋他项权证，房屋他项权利人为中国农业银行股份有限公司射阳县支行，故中国农行射阳支行对抵押的房产享有优先受偿权。
综上，对中国农行射阳支行的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陆素兰、朱开胜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行归还借款本金297028.27元，并支付利息、罚息和复利11448.39元，并自2016年3月8日起至实际给付之日止，按照合同约定继续支付利息、罚息和复利。
二、对于被告陆素兰、朱开胜的上述债务，中国农业银行股份有限公司射阳县支行有权以登记在射房他证合城字第201211**号房屋他项权证项下的坐落于江苏省射阳县虹亚新城16号楼1101室房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5927元，公告费600元，合计6527元，由被告陆素兰、朱开胜负担（此费用已由原告先行支付，被告在履行判决书主文确定的义务时，应将此笔费用一并返还）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。盐城市中级人民法院开户行及账号：收款人户名，盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行，盐城市农行中汇支行，帐号40×××21。
审 判 长 周子荣
代理审判员 成 云
人民陪审员 李宏连
二〇一六年九月二十五日
书 记 员 徐缘缘
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。