重庆市武隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武法民初字第00870号
原告重庆市佳元洁丽物业管理有限责任公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路42号，组织机构代码69120772-0。
法定代表人张敬惠，该公司经理。
委托代理人陈明强，重庆万忠律师事务所律师。
被告李登明，男，1975年出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆县。
原告重庆市佳元洁丽物业管理有限责任公司（以下简称重庆佳元洁丽物管公司）与被告李登明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李林妍于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告重庆佳元洁丽物管公司的委托代理人陈明强，被告李登明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆佳元洁丽物管公司诉称，2013年1月9日被告将其位于重庆市武隆县巷口镇XX路XX号的物业委托原告管理，双方签订了《前期物业服务合同》。原告接管该物业后，严格按照合同约定的服务内容及服务标准履行义务，为被告提供物业服务。但被告自接受物业服务以来，于2013年11月起至2015年3月止拖欠物业服务费1115.2元、电梯使用费493元及2014年1月至2015年3月期间的公摊水电费153.5元，经原告多次催收后仍未支付。原告为维护合法权益，请求法院判令被告支付物业服务费1115.20元、电梯使用费493元、公摊水电费153.5元及违约金33.45元共计1795.52元，并由被告承担诉讼费及实现债权的费用。
原告重庆佳元洁丽物管公司向本院举示以下证据以支持其诉讼请求：
1.《承诺书》、《﹤城开·XXXX﹥装修管理协议》、《城开·XXXX前期物业服务协议》、《城开·XXXX临时管理规约》各一份，拟证明原告与被告之间存在物业服务合同关系；
2.欠费明细表一份，拟证明被告拖欠2013年11月至2015年3月期间的物业服务费1115.20元、电梯使用费493元、公摊水电费153.50元，合计1762.07元。
被告李登明辩称，原告诉称被告拖欠物业服务费、电梯使用费和公摊水电费的期间和金额均属实，但被告未缴前述费用的原因是原告的服务质量存在很多问题，如小区秩序混乱、公共设施损坏无人修复等。由于原告存在违约行为，故对原告主张的违约金应当不予支持。待原告解决相关问题后，被告愿意缴纳物业服务费、电梯使用费及公摊水电费。
被告李登明向本院举示以下证据以支持其抗辩理由：
1.照片一组，拟证明原告服务意识差，对小区管理不善，对被告等业主的生活造成影响，并存在安全隐患。
2.小区业主联名信一份，拟证明被告等业主向相关部门反映小区的安全隐患及业主权益受到侵害的情况。
双方当事人对上述证据进行质证后分别发表如下质证意见：
被告李登明对原告重庆佳元洁丽物管公司举示的证据1、证据2的真实性、合法性和关联性均未提出异议；原告重庆佳元洁丽物管公司对被告李登明举示的证据1的真实性未持异议，对被告举示的证据2的真实性提出异议，且原告认为联名信及照片显示的内容均与本案不具有关联性，不能证明原告未尽到其合同义务。
本院结合当事人举证和质证，认证如下：
原告举示的证据1和证据2，双方均不持异议，本院依法对这二组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
被告举示的证据1，原告对该组证据的真实性并无异议，根据该组照片标注的说明内容，这些照片能够证明被告小区周边环境及小区内设施的一些情况，本院对其真实性予以确认，但该组证据并不能证明原告存在管理不善、侵害业主权利的事实，与本案讼争事实并不具有关联性，故这组证据不能作为认定本案事实的依据；被告举示的证据2，被告未注明证据的来源，该证据是被告等业主提出的相关意见，并无其他相应证据进行佐证，无法确认该证据的真实性，故本院依法不予确认。
根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：
被告李登明是位于重庆市武隆县巷口镇XX路XX号城开·XXXX小区的业主，该物业为配备电梯的成套住宅。2013年2月19日，被告李登明接收该物业，并作为乙方与原告重庆佳元洁丽物管公司（甲方）签订《城开·XXXX前期物业服务协议》，该协议约定：“……前期物业服务是指：从乙方接到售房单位开出的《接房通知书》之日起至业主、业主大会选聘物业服务企业，且业主委员会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》时止。……第三条、物业服务费用（不包括房屋共用部位、公用设备设施大中修、更新、改造费用）。……二、物业服务费的收费标准根据乙方所购房屋的建筑面积，按以下标准收取：1、住宅物业费：0.5元／月·平方米（不含公摊费）……3、电梯费：以住宅楼楼层二楼每户20元为基数，每上一层楼增加0.5元……七、乙方应于每月15-20日主动到甲方客户服务中心缴清当月应缴的各项费用。八、未进入物业服务收费成本的共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、化粪池的清理，小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的运行消耗费用，应由业主分摊，并由乙方另行支付给甲方。……第六条、违约责任。一、甲方违反本协议：1、未达到服务协议约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的民事责任；……二、乙方违反本协议：乙方不按协议约定的收费标准和时间足额缴纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应缴纳费用3%的标准收取违约金。无故不交纳服务费、以及甲方代为垫付的水费、电费，拖欠费用3个月以上的，甲方有权停止对乙方提供服务并通过诉讼方式向乙方主张权利。因此产生的诉讼费、保全费、律师费、差旅费等实现债权的费用由乙方承担。……”。同日，原、被告还签订了《﹤城开·XXXX﹥装修管理协议》。在合同签订之后，被告李登明按照约定交纳物业服务费、电梯费及公摊水电费。但从2013年11月起至2015年3月止，被告李登明未向原告支付物业服务费、电梯费，自2014年1月至2015年3月，被告李登明未向原告支付公摊水电费。2015年4月20日，原告诉至本院，请求法院判令被告支付拖欠的物业服务费、电梯费、公摊水电费及违约金等共计1795.52元，并由被告承担本案诉讼费及实现债权的费用。
另查明，2013年11月至2015年3月期间被告李登明的物业应支付物业服务费1115.20元、电梯使用费493元。2014年1月至2015年3月期间，被告李登明的物业应支付公摊水电费合计为153.50元。
本院认为，双方当事人主要的争议焦点为：一、被告是否应当向原告支付物业服务费、电梯使用费及公摊水电费；二、被告是否应当向原告支付违约金及违约金的具体数额。
根据本院查明的事实，依照相关法律的规定，结合双方争议的焦点，分别评述如下：
一、被告是否应当向原告支付物业服务费、电梯使用费及公摊水电费。
被告李登明认为原告重庆佳元洁丽物管公司存在管理不善、侵害业主权利等违约行为，其举示了一组照片和一份联名信予以证明，但从这些证据的内容来看，被告等业主反映的部分问题属于物业及所在小区的建筑和设计规划的问题，且并无其他证据予以佐证，故对被告的该抗辩理由，因缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采纳。根据原、被告签订的《城开·XXXX前期物业服务协议》的约定，原告向被告提供了物业服务，被告应当依照约定向原告支付物业服务费、电梯使用费。由于被告对原告主张的物业服务费、电梯使用费的具体标准及数额均予以认可，故本院对原告主张由被告李登明支付2013年11月至2015年3月期间的物业服务费1115.20元及电梯使用费493元的诉讼请求依法予以支持。同时，根据双方签订的《城开·XXXX前期物业服务协议》第三条第八项的约定，业主公共部位的用水、用电费用未进入物业服务收费，由业主分摊后另行支付给原告。因此对原告主张由被告李登明支付2014年1月至2015年3月期间的公摊水电费153.50元的诉讼请求，本院亦予以支持。
二、被告是否应当向原告支付违约金及违约金的具体数额。
根据审理查明的事实，原告向被告提供了相关的物业服务，已经履行了合同义务，而被告从2013年11月起未按时支付约定的物业服务费，故原告请求被告支付违约金符合法律规定。对违约金的计算标准，原告主张由被告李登明按欠付物业服务费1115.20元的3%支付违约金33.45元。本院根据双方的合同约定，并结合本案客观实际和原告的损失情况，认为原告主张的违约金数额符合法律规定，应当予以支持。
综上，原告重庆佳元洁丽物管公司与被告李登明签订的《城开·XXXX前期物业服务协议》，是在自愿、平等的基础上签订的，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同依法成立、合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。对原告重庆佳元洁丽物管公司要求被告李登明支付物业服务费、电梯使用费及公摊水电费的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张由被告支付其实现债权的费用，因原告并未明确该费用的金额及标准且并未举示任何证据予以证明，本院依法不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十六条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：
一、被告李登明于本判决生效后五日内向原告重庆市佳元洁丽物业管理有限责任公司支付2013年11月至2015年3月期间的物业服务费1115.20元、电梯使用费493元，支付2014年1月至2015年3月期间的公摊水电费153.50元，合计1761.70元；
二、被告李登明于本判决生效后五日内向原告重庆市佳元洁丽物业管理有限责任公司支付违约金33.45元；
三、驳回原告重庆市佳元洁丽物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。
如果被告李登明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告李登明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 李林妍
二〇一五年七月九日
书记员代 愉 华