江西省大余县人民法院民 事 判 决 书(2015)余民一初字第210号原告熊建敏。委托代理人蔡林，系大余县南安法律服务所法律工作者。(特别授权)被告李雪仁。原告熊建敏诉被告李雪仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月27日、9月6日公开开庭审理了本案。原告熊建敏的委托代理人蔡林、被告李雪仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊建敏诉称，2014年8月1日，原、被告经协商，原告将位于大余县南安镇余西街坝上路原酒厂家属房三单元301室租赁给被告开设餐馆。双方于当日签订租赁合约，约定租期为二年，即从2014年8月1日至2016年7月30日止。其中约定第一年租金人民币13900元，但被告却只支付了9900元，尚欠租金计人民币4000元。后经原告多次催讨，被告均以种种理由搪塞，至今分文未付。为此，为维护原告合法权益，现根据《民事诉讼法》《合同法》之规定，特诉诸法律，请求法院依法判令被告给付租金共计人民币4000元；终止原、被告之间的房屋租赁合约；同时要求被告承担违约责任即赔偿一个月的租金908元，另本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉请，向本院提供了以下证据材料：1.2014年8月1日原、被告签订的《房产租赁合约》一份，证明原、被告签订房屋租赁合同。2.2014年7月25日确认书一份，证明被告应支付13900元的租金，尚欠租金4000元。3.2015年8月3日《催缴租金和交回店面钥匙的通知书》一份，证明原告向被告最后一次催款的时间。4.银行明细单一份，证明被告支付了9900元租金。被告李雪仁辩称，原告诉称第一年租金是13900元，不是事实。合同约定的一年租金是10900元，我已经支付了9900元，实际只欠租金1000元，不是原告诉称的4000元。被告李雪仁为支持其主张，向本院提供了以下证据材料：1.2014年8月1日原、被告签订的《房产租赁合约》和2014年7月25日确认书各一份，证明租赁的事实。2.李春春证人证言，证明被告已向原告支付押金3000元。3.2013年8月1日原告与吴至昆、曹萍花签订的《房产租赁合约》一份及2014年6月9日收款收据一张，证明被告与原告签订《房产租赁合约》前已从上期租赁户接手该店面。经庭审质证，原告对被告提供的第1组证据无异议，对第2组证据有异议，对第3组证据没有异议。被告对原告提供的第1、2、4组证据无异议，对第3组证据，被告表示没有收到过该通知。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，对原告提供的第1、2、4组证据，被告均无异议，本院予以认定；对原告提供的第3组证据，因被告表示没有收到该通知而原告又无其他证据予以佐证已送达给被告，本院不予采信。被告提供的第1组证据，与原告提供的第1、2组证据相同，已做认证；对第2组为证人证言，因无其他相关证据予以佐证，且原告不予认可，本院不予采信；对第3组证据，原、被告均无异议，本院予以认定。经审理查明，2014年6月，被告李雪仁因经营需要，承租原告熊建敏所有的坐落于大余县南安镇余西街坝上路原大余酒厂家属房3单元301室两间店面用于经营宵夜生意。2014年7月25日，原告熊建敏与被告李雪仁签订一份《房产租赁合约》，约定：“出租方（甲方）：熊建敏，承租方（乙方）：甲乙双方就房产租赁一事，经友好协商签订本合约，双方共同遵守履行。一、甲方将自己私有位于原酒厂家属房三单元301室其中朝向沿河边贰间房屋租赁给乙方用于做宵夜使用。二、租赁期限贰年：即从2014年8月1日至2016年7月30日止。每年年租金及一次性付清年租金时间约定：第一年年租金壹万零玖佰元（￥10900元），付租金时间乙方应在2014年8月1日之前全部付清。第二年年租金壹万贰仟元整（￥12000元），付租金时间乙方应在2015年6月30日之前全部付清。付租金方式：由乙方按照本合约约定的付租时间自行一次性打入甲方指定账户。户名：熊再敏，开户行：农业银行，帐号：××。乙方在约定付租时间期限内足额打帐后本合约生效。每年年租金超过七天未足额付清视乙方违约并负全部责任。三、甲方另收乙方押金叁仟元整（￥3000元）不计利息，乙方不违约情况下，可退还。四、租赁期间乙方可以转租，如要转租乙方必须书面告知甲方征得甲方签字同意并办理转租手续方可转租。……七、每期租金乙方应按约定时间及时一次性交付于甲方，如有拖欠一个星期，私自转让，转借，利用该房屋进行非法活动等各种违约行为时，甲方有权终止租赁合约。……九、乙方如需续租或退租，须在租赁期满壹个月前，书面通知甲方，并由甲方签收。……甲方签字：熊建敏，委托代理人：熊再敏；乙方签字：李雪仁。2014年8月1日。”同日，被告向原告支付定金2000元，并向原告出具一份确认书，该确认书载明：“2014年7月25日收到李雪仁租店定金贰仟元整（¥：2000元）。注：第一年租店租金壹万零玖佰元，押金叁仟元整，总为壹万叁仟玖佰元整（¥：13900元）。在2014年8月1日之前一次性付清打入熊再敏帐户。到时退回定金。确认：李雪仁（签名）。2014年7月25日。”之后，被告通过银行转账于2014年8月2日向原告支付租金4900元，2014年8月19日支付租金3000元，合计支付租金9900元（含已付定金）。2014年10月，被告李雪仁因故停止营业。原、被告双方因租金发生纠纷，原告熊建敏遂于2015年6月29日诉至本院，请求判令被告支付尚欠店面租金4000元。2015年8月4日，被告李雪仁将店面钥匙交还于原告熊建敏的姐姐处。另查明，本案涉案的两间店面的原承租人为吴某，其与原告签订的房产租赁合约承租期限为2013年8月1日至2014年7月30日。2014年6月，吴某将该两间店面转让与被告李雪仁经营，被告李雪仁向吴某支付转让费16000元、押金1000元、房租600元，合计17600元。被告李雪仁从2014年6月开始在该店面进行营业。本案在诉讼过程中，原告增加诉讼请求，请求判决终止与被告签订的《房产租赁合约》，并要求被告承担一个月租金的违约责任908元。上述事实，有原、被告提供的证据和庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原告熊建敏与被告李雪仁签订的《房产租赁合约》，双方当事人均在合约中签字，被告已向原告支付了9900元房租（含定金），原告也将店面交付给了被告使用，故原、被告之间的房屋租赁合同已订立并实际履行。经审查，该《房产租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同内容全面履行自己的义务。根据双方《房产租赁合约》第二条的约定，被告应当在2014年8月1日前向原告支付一年的租金10900元，现被告只向原告支付了租金9900元，尚有租金1000元未支付，其行为构成违约。根据该《房产租赁合约》第七条的约定：“每期租金乙方应按约定时间及时一次性交付于甲方，如有拖欠一个星期，私自转让，转借，利用该房屋进行非法活动等各种违约行为时，甲方有权终止租赁合约。”因被告至今未足额向原告支付租金，原告依约享有解除权，故本院对原告要求解除《房产租赁合约》的诉请，予以支持。原告要求被告支付剩余1000元租金的诉请，于法有据，也予支持。关于违约金，根据双方《房产租赁合约》第九条的约定，被告如需退租，须在租赁期满壹个月前书面通知原告，因被告租赁该店面第一期的到期时间是2015年7月31日，被告于2015年8月4日才将店面钥匙交于原告姐姐处，且未通知原告，给原告造成一定损失，故原告要求被告承担一个月租金908元的违约责任，于法有据，本院予以支持。关于3000元押金，本院认为，押金是一方当事人存放于对方以保证合同的履行的费用，因被告在签订《房产租赁合约》后一直未向原告支付押金，原告也未提供证据证明其向被告进行了催收，双方约定的押金条款未实际履行，视为双方对押金条款的放弃。现原告在诉请解除《房产租赁合约》之时要求被告支付3000元押金，没有法律依据，本院不予支持。被告辩称其已向原告支付3000元押金，因被告提供的证人证言系孤证，无其他证据予以佐证，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告李雪仁应在本判决生效后三日内向原告熊建敏支付尚欠店面租金人民币1000元。二、被告李雪仁应在本判决生效后三日内向原告熊建敏支付店面租金损失人民币908元。三、驳回原告熊建敏的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告李雪仁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长 王    宁    胜审判员 郭明波人民陪审员魏敏二〇一五年十二月七日书记员 邝    小    玉