宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0211民初543号原告：张国军，男，1969年11月14日出生，汉族，住宁波市。委托诉讼代理人：陈志刚，浙江腾瑞律师事务所律师。被告：翁国华，男，1967年11月4日出生，汉族，住宁波市。委托诉讼代理人：石惠强，浙江雄镇律师事务所律师。原告张国军与被告翁国华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法由审判员谢国斌适用简易程序进行了审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张国军及其委托诉讼代理人陈志刚，被告委托诉讼代理人石惠强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国军向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《绝卖房契》房屋买卖合同无效；2.被告返还原告购房款人民币35?000元；3.被告对该房屋买卖合同无效的后果承担全部责任，并赔偿原告信赖利益的损失569?228.8元。事实和理由：1995年,被告及其哥哥翁维国与原告协商愿意将被告所有的位于骆驼街道四选区孝思房的两层房楼房一半出卖给原告,据原告了解该房屋面积159.42平方米,出卖给原告的为一半面积79.71平方米的两层房屋。双方约定房屋价款为35?000元,原告分期付清后被告交付房屋。后原告多次将共计35?000元购房款交于被告及其哥哥翁维国。1998年在原告付清房屋价款的情况下,原、被告签订了《绝卖屋契》，翁维国作为见证人在合同上签字(当时双方想要将房屋过户,故在合同中将价款写低了,原告实际给付房价为35?000元),之后被告将房屋交付给原告,原告再进行装修后入住至今。但在2017年该涉案房屋被镇海区人民政府划归为拆迁房屋,面临拆迁。因当时原、被告双方无法进行房产过户,故原告购买的房屋与被告的房屋都仍一同登记在被告名下,被告在未告知原告的情况下已将涉案房屋与被告的房屋一起进行了调产安置评估,预计到时所有拆迁补偿在名义上都会由被告享有。被告的行为,在实际上已经单方面认定了该房屋买卖合同无效,并擅自收回了涉案房屋进行了处置。原告认为,农村宅基地的使用权确系不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织之外的民事主体,本案中的房屋买卖行为违反了国家法律法规的强制性规定,应认定无效。但合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,并且有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中,原被告双方的买卖合同已实际履行近20年,现因合同的无效,致使原告未能实现签订合同的目的,导致因签订履行合同产生相应的损失,应属于信赖利益的损失。当年的购房款35?000元早已不是现在的人民币35?000元的实际价值,20年前的房价也不是现在的房价能相提并论,被告方在20年后提出合同无效并擅自处置了涉案房屋的行为有违诚实信用的原则,被告因此获得的涉案房屋的房屋拆迁补偿利益,就是原告的实际损失,被告应当承担该赔偿责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告翁国华辩称，对签订《绝卖房契》并将房屋交付给原告的事实无异议，对收到35?000元房款无异议。原告本来是农村户籍，其应当知晓不能购买非同村的房屋和宅基地，原告的过错更大。原告已享受骆驼街道的拆迁待遇，不能再次享受拆迁利益，其对政策是知晓的，原告已经享有拆迁待遇，不能再次享受除房屋残值之外的拆迁补偿。被告理当享有150平米拆迁安置面积，30平米扩户的拆迁面积。除了原告应享有的房屋装修价值74877元之外诉讼请求应当予以驳回。经审理，本院认定如下事实：1998年6月，原、被告签订《绝卖屋契》一份，约定被告将其坐落于镇海区骆驼街道四选区孝思房房屋[房产证号：镇骆字第××号（此证为遗失补办）]两间中一间（即一半）出卖给原告。原告向被告支付购房款35？000元。该房屋性质为集体土地房屋。原、被告在审理中确认出售的房屋面积为79.71平方米。被告将涉案房屋已实际交付给原告使用，但因原、被告并非同一集体组织成员，该出售部分房屋产权未能登记至原告名下，相关产权仍然登记在被告名下。后因涉案房屋所在地块拆迁，被告于2017年12月17日与镇海区征地拆迁管理所签订《骆驼村集体土地房屋拆迁货币补偿协议》一份。《骆驼村翁国华户房屋拆迁货币补偿计算表》载明拆迁房屋合法建筑面积为159.42平方米，可安置人口3人，规定期限签约腾空奖励面积30平方米，合计可安置面积为189.42平方米。拆迁补偿总金额为1601502元，其中室内装饰评估价为152？520元（原、被告在审理过程中共同确认原告装修部分的室内装饰评估价位74？877元），可安置面积补贴1？001？158元，规定期限奖励面积补贴180？900元，货币安置增加补偿70？188元。后因被告翁国华最终选择调产安置方式，故被告翁国华与镇海区征地拆迁管理所签订《骆驼村集体土地房屋拆迁调产补偿协议》一份，《骆驼村翁国华户房屋拆迁调产补偿计算表》中选择的安置方式导致除可安置面积补贴、规定期限奖励面积补贴且无货币安置增加补偿项与《骆驼村翁国华户房屋拆迁货币补偿计算表》不一致外，其余补偿项一致。以上事实由原告提供的绝卖房契、收条、《骆驼村集体土地房屋拆迁货币补偿协议》、《骆驼村翁国华户房屋拆迁货币补偿计算表》，被告提供的《骆驼村集体土地房屋拆迁调产补偿协议》、《骆驼村翁国华户房屋拆迁调产补偿计算表》以及原、被告的庭审陈述予以证明。本院认为，农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案中，原、被告不属于同一个村集体经济组织，原告向本村集体经济组织以外的民事主体转让农村房屋和宅基地违反了农村集体经济组织的成员性属性，故本院认定原、被告签订的《绝卖房契》之房屋买卖合同无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还35?000元购房款的诉请，本院予以支持。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效，致使原告未能实现签订合同的目的，导致其因签订履行合同产生相应损失，该损失实际系原告因信赖合同有效成立，但因合同被认定无效后产生的损失，其性质应属于信赖利益的损害。原告的信赖利益损失应考虑土地升值、拆迁补偿产生的可期待利益以及原告因房屋现值和原买卖价值差异造成的损失并综合原、被告的过错程度等因素予以确定。本案中，虽然被告最终选择了调产安置，但原告参照被告与房屋征收拆迁部门签订的货币安置补偿协议标准主张信赖利益的损害亦较为合理，并无不妥。原告主张的损失基数中货币安置增加补偿一项其性质为对被拆迁人在拆迁公告规定的搬迁期内搬迁行为的额外补偿，而非对拆迁房屋本身的拆迁补偿，故对于该项作为损失基数本院不予支持。结合原告主张，本院认定损失基数为540?456元。原、被告在明知与对方不属于同一个集体组织的情况下，仍然对土地性质为集体所有的房屋予以买卖，故对于合同无效双方在主观上均有一定过错，但双方绝卖屋契已履行多年，被告方在此期间未提出异议，但之后因拆迁而提出异议的行为有违诚实信用原则，被告方并因此获得一定的房屋拆迁补偿利益，而原告在买卖房屋过程中亦存在一定过错，并实际上因买卖行为产生了一定损失，综合上述因素，本院酌情确定由被告方对合同无效的损失承担70%的责任，由原告对损失承担30%的责任，故本院认定被告方赔偿原告合同无效损失378?319.2元（540?456元×70%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张国军与被告翁国华之间签订的《绝卖房契》无效；二、被告翁国华返还原告张国军购房款35?000元，并赔偿原告张国军损失378?319.2元，于本判决书生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告张国军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本案受理费9?842元，由原告张国军负担3?110元（已预交），由被告翁国华负担6?732元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  谢国斌人民陪审员  庄幼珍人民陪审员  陶国联二〇一八年八月二十日代书 记员  郑罗方