江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初9828号原告:陈延红，女，1978年8月9日生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：冯华沭、陈小杰，江苏通达声远律师事务所律师。被告：汤超，男，1967年3月19日生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：周新权，江苏雅凯律师事务所律师。原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法由审判员蒋华伟适用简易程序，于2017年8月31日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法组成合议庭，于2017年10月27日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托代理人冯华沭、陈小杰，被告的委托代理人周新权均到庭参加诉讼。第二次庭审，原告及其委托代理人陈小杰、被告的委托代理人周新权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：要求被告支付购房款477720元及利息（自2015年9月14日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）。事实和理由：2015年4月13日，被告汤超向原告购买沭阳县沭城街道西城馥邦26号楼2单元404室商品房及车库，价款共计567720元（房屋的价款为524080元、车库的价款为43640元），被告于同日签订《出售协议》并支付预付款90000元。后原告多次向被告索要剩余款项，被告拒不支付。被告辩称：对房屋买卖关系没有异议，但是第一，对于首付款未付的111720元，当时是由原、被告与第三人陈军三方达成一致意见，因为陈军欠被告借款，原告同意由陈军向其支付款项，也就是在原告起诉后，被告才知道这笔钱陈军并没有支付；第二，关于贷款的366000元，因为涉案的楼盘开发商出现问题，楼盘出现烂尾状态，房贷长期无法办理，同时由于原告担心如果办理房屋贷款，无法从开发商处领取到366000元，所以原告也就是在起诉之前与被告进行协商，不同意以办理贷款的形式来支付该笔款项，因此到目前为止首付款未付的原因不是被告造成的，关于房屋贷款的条件尚未成就，所以被告未支付。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：出售协议及欠条一张，证明双方于2015年4月13日签订出售协议一份，约定被告向原告购买西城馥邦26号楼2单元404室房屋一套及10.91平方的车库，首付款为房屋的首付151580元加上车库43640元，合计201720元，由被告预付90000元，剩余首付111720元于4-5个月内付清。房屋的剩余款项366000元由被告从银行贷款给付原告，对于首付款尚欠的111720元，由被告于同日出具欠条一张给原告。被告对原告出示的证据真实性均无异议，予以认可。被告汤超为证明其主张，向本院提交如下证据：1、就涉案房屋被告汤超与沭阳亿瑞置业有限公司签订的商品房买卖合同复印件一份，该合同系经相关部门备案的合同，合同显示的备案时间为2015年7月13日。被告�为涉案房屋一直没有交付，被告也是在原告起诉之后，即2017年6月20日之后与开发商签订了备案的房屋买卖合同。2、签约单一份，该签约单是原、被告双方签订出售协议的时候再到西城馥邦售楼部，同时在原告的协助下由开发商出具的，时间为2015年4月13日，该签约单明确载明了366000元为银行按揭贷款，同时结合双方的出售协议书的内容来看，可以证实366000元是银行贷款，而非其他商业贷款。3、录音一份（含书面摘录），该份录音可以证实在原、被告进行房屋买卖的时候约定房屋除了首付款以外的款项，366000是通过银行按揭贷款进行支付，后原告又不在同意以按揭贷款的形式接受366000元的房款。针对被告出示的证据，原告发表质证意见如下：对证据1合同的真�性没有异议，但关联性有异议，该份证据明确注明合同备案日期为2015年7月13日，根据法律规定及备案流程，可以证明双方在2015年7月13日之前签订了该份合同，而不是在2017年6月份签订的合同。且合同中虽然约定了贷款366000元，但原告对此并不知情，该合同不能对原告产生约束力。同时该合同的补充协议第三条款约定，买受人办理银行按揭付款的，合同签订之日起15日内，如实向银行提供按揭所需材料，并签订按揭合同。此条款约定了被告方应当与银行签订按揭合同，但被告对此并不知情。对证据2的真实性没有异议，原告对被告与开发商之前是否有签约单不知情，该签约单的时间是2015年4月13日，与被告提供的房屋买卖合同相近，能够证明双方签订了正式的合同，应当以正式合同为准决定双方权利义务，也能够证明被告早就具备了办理银行按揭和其他银行贷款的条件。对证据3的真实性没有异议，但该录音不能达到被告的证明目的。就原、被告提供的证据，本院认证如下：对原告提供的证据，被告对其真实性不持异议，本院依法确认。对于被告提供的三组证据，原告对其真实性没有异议，本院依法予以确认，但对于其关联性，本院将结合庭审中双方陈述及其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月13日，原告向被告出售位于沭阳县.91平方米的车库一个，车库的价款为43640元，房屋的价款为524080元，房屋首付款158080元及车库价款43640元合计201720元，由被告已先支付原告90000元，余款111720元约定由被告汤超4-5个月内付清。房款剩余的366000元，由被告从银行贷款给付原告，后被告没有将剩余的首付款111720元及366000元给付原告。另查明，被告汤超与涉案房屋的开发商沭阳亿瑞置业有限公司已经签订正式商品房买卖合同。本案的争议焦点为：被告对于应从银行贷款向原告支付的366000元房款，后未实际支付，是否构成违约？本院认为：原、被告之间的房屋买卖合同依法成立，且合法有效，本院予以确认。原、被告双方应按合同约定的条款行使权利和履行义务。原、被告双方对于首付款中尚有111720元在约定的4-5个月内没有支付陈述一致，本院依法予以确认。关于366000元房款，被告辩解该款的付款条件尚未成就，不应付款，本院认为被告该辩解不能成立，理由如下：第一，从双方签订的房屋出售协议来看，对于该366000元，双方只是约定“汤超从银行贷款366000归陈延红”，对于该贷款的具体种类双方并未明确约定；第二，被告的提供的涉案商品房备案合同及签约单是被告与涉案房屋的开发商签订，对原告不具有约束力，且即使该366000元约定以房屋按揭贷款方式支付，在涉案房屋备案已长达两年的时间内，被告一直未将贷款办好并支付原告，原告对此也存在违约；第三，被告提供的录音证据，只能证明双方就涉案房款的支付方式和时间有过协商，但最后没有达成一致意见。综上，原告陈延红要求被告汤超给付剩余房款477720元及利息的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，但对于其中366000元部分的利息，因双方未约定具体的给付时间，原告可从起诉之日起主张。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百五十九条、《最高人民法院》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告汤超应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告购房款477720元及利息（以111720元为基数自2017年9月14日起至实际给付之日止，以366000元为基数自2017年6月20日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同档贷款利率计算）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8986元（原告已预交4493元），保全费3070元，合计12056元，由被告汤超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8986元。审 判 长  蒋华伟人民陪审员  王 进人民陪审员  李建中二〇一七年十二月十三日书 记 员  张小青附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《最高人民法院》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。