吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1711号
上诉人（原审原告）:长春市九台中小企业信用担保有限公司，住所地吉林省长春市九台市九郊乡新立村境外服务中心综合楼。
法定代表人：李俊，公司董事长。
委托诉讼代理人：孙博，吉林法航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:九台区城东时尚巴黎世家婚纱摄影店。住所地九台区旭景家园一楼（九台区老公安局*楼）。
经营者：杨忠革。
上诉人长春市九台中小企业信用担保有限公司（以下简称担保公司）因与被上诉人九台区城东时尚巴黎世家婚纱摄影店（以下简称摄影店）排除妨害纠纷一案，不服长春市九台区人民法院（2017）吉0113民初5263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
担保公司上诉请求：1.撤销长春市九台区(2017)吉0113民初5263号民事判决，依法改判或发回重审。2.一审、二审案件受理费由摄影店承担。事实和理由：长春市九台区(2017)吉0113民初5263号民事判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当撤销。1.原审判决认定事实不清。原审判决认定杨忠革从2008年开始租用案涉房屋用于经营摄影店，2012年12月1日谭小龙与杨忠革又续签了租房协议期限为2012年12月1日至2019年12月1日是错误的，原审中，摄影店仅提供一份2012年12月1日至2019年12月1日的房屋租赁协议，无其他任何证据证明杨忠革自2008年起就开始租用案涉房屋。因此，原审法院认定事实不清。同时，我方认为，无论摄影店2008年是否已经租赁案涉房屋，依据庭审过程中摄影店出示的租赁合同，都能够充分证明,该租赁合同是于2012年12月1日签订，而担保公司的抵押权登记时间为2009年12月，明显早于2012年。原审判决认为：续签房屋出租合,同在抵押权设立后签订，但是抵押担保过程中我方未阻止出租房屋，并且，在拍卖过程中我方知道案涉房屋租赁给摄影店，因此，就视为我方同意案涉房屋出租时间截止到2019年12月1日是错误的。原审判决中的该推定无疑极大的并且不当的增加了我方的义务，并且，该推定没有任何法律依据，依据该推定，任何一个抵押权人在整个房屋抵押过程中需要事先查明房屋是否已经出租，房屋出租时间，到期时间，并且，在抵押权设立后，仍需时时关注租赁期限是否到期，对于租赁期限到期的，还需立即与抵押人协商租赁关系如何处理等等。同时，依据该推定，任何一个抵押权设立后，只要之前存在租赁关系，抵押人均可以在该租赁合同到期后以续期的方式继续获利，进而对抗抵押权，依据合同法等相关规定，租赁期限最长可达20年，如该推定成立，抵押权人即使实现形式上的抵押权，也无法实际上行使任何权力。担保法、物权法等法律法规中的相关规定也形同虚设。2.原审判决适用法律错误。原审法院判决中，适用了合同法第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的法律规定，而本案中，由于抵押权设立在先，因此，并不适用上述法律规定，《最高人民法院关于适用<中人民共和国担保法>若干问题的解释》第一条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力”，物权法第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；”本案案涉房屋是在设定抵押权后出租给被上诉人，因此，依据上述法律规定，该租赁关系不得对抗已生效的抵押权，我方原审诉讼请求于法有据，应当得到支持。
摄影店辩称，我们已经支付了房屋租金，到2018年，2019年我们也不想租了。我们在2008年我方就开始租赁房屋一直到现在，我们交钱有收条和合同。租房后办理的营业执照，营业执照有住所和成立时间，有2008年原房东的收条。当时房屋有争议，法院去了几回，说让我们参加拍卖，后来说流拍，就给我们起诉至九台法院。
担保公司向一审法院起诉请求：1.判令摄影店排除妨碍，立即从产权证号第2009005985号房屋中搬离，将房屋交还给我方；2、判令摄影店自2016年9月20日起按照每月1万元标准向我方支付租金直至摄影店返还房屋之日止；3.案件受理费由摄影店负担。
一审法院认定事实：王艳与谭小龙系母子关系，九台区团结街旭景家园14幢108号1-2层营业房原为王艳所有。2012年12月1日，谭小龙代表王艳与摄影店业主杨忠革签订“租房协议”，合同期限从2012年12月1日起至2019年12月1日止。租期七年，每次交纳三年租金为21万元，摄影店交纳了2015年12月1日到2018年12月1日期间的租金21万元。2009年8月7日，王艳办理了营业房屋所有权证，产权证号分别为，九房权证字第XX**号，房屋的所有权人为王艳。2009年12月3日，王艳向农商行贷款350万元，以九房权证字第XX**号房屋作为抵押。担保公司为其担保，2009年12月3日，王艳与担保公司签订了《抵押反担保合同》，约定用九房权证字第XX**号房屋作为抵押。上述抵押均办理了抵押登记。贷款到期后，抵押人王艳未按期偿还贷款，担保公司代为偿还银行贷款。抵押权人担保公司为实现抵押权提起了民事诉讼，在判决生效后申请法院强制执行。长春市九台区人民法院委托进行了整体拍卖。因第二次拍卖无人登记致流拍，后担保公司同意以第二次流拍价接受上述房屋抵偿本金及利息及相关费用。实现了抵押权。2016年9月20日长春市九区人民法院以（2013）九执字第513号执行裁定书，确认担保公司为九台区团结街旭景家园14幢108号1-2层，面积192.84平方米房屋的合法所有权人。拍卖时案涉房屋由王艳的儿子谭小龙租给杨忠革。杨忠革从2008年开始租用案涉房屋用于经营摄影店，2012年12月1日谭小龙与杨忠革又续签了“租房协议”期限为2012年12月1日至2019年12月1日。2012年12月1日至2015年12月1日年租金为21万元，2015年12月1日至2018年12月1日年租金为21万元，此42万元租金杨忠革已给付谭小龙。2018年12月1日至2019年12月1日租金7万元未付。
一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。担保公司已取得案涉房屋的所有权，有权要求行使占有、使用、收益和处分的权能。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力”本案中，摄影店从2008年起租用案涉房屋，并且多次续签的房屋租赁合同，租赁期至2019年12月1日止。而在2009年的12月4日，王艳将诉争的房屋设立了抵押。虽然续签房屋出租合同是在抵押权设立后签订的，但在抵押担保过程中担保公司并未阻止王艳出租房屋，也未按反担保合同约定处分房屋租赁权，且在2016年诉争房屋拍卖过程中，担保公司明知案涉房屋租赁给摄影店，应视为担保公司同意摄影店租赁争议房屋的时间到2019年12月1日止。故担保公司要求摄影店从案涉房屋搬离的诉讼请求，不予支持。担保公司要求摄影店给付自2016年9月20日到摄影店返还房屋时止，每月给付租房费1万元的请求。因在2015年11月30日，摄影店法定代表人杨忠革已将租金交给谭小龙21万元，期限到2018年12月1日，对于担保公司要求摄影店给付租房费的请求应从2018年12月1日起给付，给付期限至2019年12月1日止。
依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条规定，一审法院判决：一、被告摄影店给付原告担保公司自2018年12月1日起至2019年12月1日止的房屋租赁费7万元计算。此款于2018年12月1日前给付；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由原、被告各负担50元。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，首先，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力。”摄影店向一审法院提交的租房协议签订的时间为2012年12月1日，案涉房屋抵押权设立时间为2009年12月3日，租房协议签订的时间晚于抵押权设立的时间，因此，摄影店与原房主签订的租赁合同不能对抗担保公司，并且长春市九台区人民法院于2016年9月20日裁定将案涉房屋抵偿给担保公司，综上，担保公司主张摄影店从案涉房屋中搬离，交还房屋应予支持。其次，抵押权实现后担保公司有权向摄影店主张占有、使用案涉房屋的费用，关于支付费用的起算时间应当以担保公司通知摄影店腾迁或摄影店应当知道腾迁房屋之日计算，虽然担保公司主张多次要求摄影店将房屋腾出，但通知摄影店腾迁的时间并未举证加以证明，故以担保公司起诉至法院的时间计算，即2017年8月14日；另外，应当给摄影店搬离房屋留出适当的时间，在该期限内不计算使用费用。结合本案的实际情况，本院认定摄影店应于2018年12月1日前从案涉房屋中搬离，并向担保公司支付占有、使用案涉房屋的费用，结合本案实际情况，酌定7万元。
综上所述，担保公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销长春市九台区人民法院（2017）吉0113民初5263号民事判决第一、二项；
二、九台区城东时尚巴黎世家婚纱摄影店于2018年12月1日前从位于九台区团结街旭景家园14幢108号、面积192.84平方米、房屋产权证号九房权证字第XX**号房屋中搬离；
三、九台区城东时尚巴黎世家婚纱摄影店给付长春市九台中小企业信用担保有限公司7万元，此款于2018年12月1日前给付。
四、驳回长春市九台中小企业信用担保有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，双方各负担50元；二审案件受理费100元，双方各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 单艳芳
代理审判员 吴 丹
代理审判员 王君伟
二〇一八年九月十七日
书 记 员 宫士杰