湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第04601号
原告（反诉被告）：李强。
委托代理人：李卉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴雷。
委托代理人：王旭芬，湖北元申律师事务所律师。
委托代理人：余芳。
本院受理原告李强与被告吴雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理后，依法由代理审判员张剑适用简易程序进行审理。本案于2014年10月29日公开开庭进行了审理，原告李强及委托代理人李卉，被告吴雷委托代理人王旭芬到庭参加诉讼。被告吴雷提出反诉，本院予以合并审理。本案于2015年1月6日再次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李强委托代理人李卉，被告（反诉原告）吴雷委托代理人王旭芬、余芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李强诉称：2014年3月26日，原告李强经武汉家祥和房地产经纪有限公司介绍，与被告吴雷签订《存量房居间（买卖）合同》，约定由被告吴雷购买原告李强所有的位于武汉市武昌区中央花园锦鹃谷5栋3单元602室房屋，总楼价为1100000元，办理交易的周期为三个月（即双方应于2014年6月26日之前完成支付房款、房屋过户等事宜），任何一方违约，守约方有权按照合同规定追究另一方的违约责任。合同签订后，原告李强积极配合中介方及被告办理相关手续，但被告吴雷并未按合同约定向原告李强支付购房款，中介多次以短信及电话的方式催促被告履行合同义务，但被告吴雷均以各种理由拖延，导致房屋交易过户陷入僵局。2014年7月27日，原告李强通过顺丰快递向被告吴雷寄送催告函，要求被告吴雷在收到催告函之日起7日内向原告李强支付剩余购房款1080000元，并承担违约责任，被告于2014年7月28日签收催告函，但被告吴雷至今未向原告李强支付购房款并承担违约责任；原告特诉至法院，请求判令：一、被告吴雷继续履行《存量房居间（买卖）合同》，向原告李强支付剩余购房款1080000元；二、被告吴雷向原告李强支付违约金67100元；三、若被告吴雷不履行合同，则被告吴雷向原告李强支付违约金110000元；四、本案诉讼费由被告吴雷承担。经本院释明，原告（反诉被告）李强明确诉讼请求为：一、被告吴雷继续履行《存量房居间（买卖）合同》，向原告李强支付剩余购房款1080000元；二、被告吴雷向原告李强支付违约金（按照合同约定每日总楼价的千分之一计算违约金即每天1100元计算，起止时间从2014年7月26日至法院确认给付之日止）。三、本案诉讼费由被告吴雷承担。
原告（反诉被告）李强为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、《存量房居间（买卖）合同》，拟证明原、被告双方于2014年3月26日签订《存量房居间（买卖）合同》，总楼价为1100000元，房屋交易过户周期为自合同签订之日起3个月，任何一方违约应向守约方承担违约责任。
证据二、手机短信、电话录音1，拟证明中介方多次通过短信的方式与被告联系房屋交易过户事宜，但被告均以各种理由拖延；在原告的要求下，中介方电话联系被告安排双方面谈，但被告并无诚意解决问题，被告的行为已违反双方合同约定。
证据三、《催告函》、快递单、运单追踪查询记录，拟证明原告于2014年7月27日以快递方式向被告寄送《催告函》；被告于2014年7月28日签收《催告函》，但并未在催告函约定时间内支付购房款并赔偿违约金。
证据四、电话录音2，拟证明被告在收到《催告函》后，被告妻子电话联系中介方，明确表态不会与原告面谈，也不愿承担违约责任；原告主动联系被告商量办理房屋过户及支付违约金事宜，但被告不愿就其违约行为承担违约责任。
证据五、情况说明，拟证明因被告违约，导致整个房屋交易过户陷入僵局，原告不得不通过法律途径维护其合法权益。
证据六、电话录音3，拟证明原告在收到被告函之后及按合同约定支付违约金不配合办理过户手续才导致合同未履行，过错在被告。
被告（反诉原告）吴雷辩称及反诉称：同意继续履行存量房居间（买卖）合同，但我方没有违约；即使计算违约金，按每日总楼价的千分之一计算也过高，违约金起算也应从2014年8月计算；请求驳回原告李强的其他诉讼请求。2014年3月26日，反诉原被告双方经武汉家祥和房地产经纪有限公司介绍签订《存量房居间（买卖）合同》，约定由反诉原告吴雷购买反诉被告李强武汉市武昌区中央花园锦鹃谷5栋3单元602室，价格1100000元；任何一方违约，守约方有权按照合同约定追究违约方的违约责任，合同签订后，反诉原告支付2万元的定金及中介费。由于当时国家限购，反诉原告只有先卖掉自己现在居住的房屋才能购买这套房，中介原来签应原告30天卖掉反诉原告住房，结果中介60天才卖掉反诉原告的房屋导致无法对本合同履行即无法过户，也就是说这是国家政策的原因，致使反诉原告无法与被告去办理过户手续。2014年7月29日，反诉原告收到反诉被告的《催告函》，反诉被告要求反诉原告在收到函后7日内向原告支付购房款1080000元，并承担违约责任；反诉原告认为反诉被告请求7日内支付1080000元的行为有违合同的约定；为此，反诉原告在8月5日通过中介人员请反诉被告一起到有关部门办理过户手续，但反诉被告无故拒绝，此后反诉被告就一直以反诉原告不认可承担4万元违约金为由拒不与反诉原告办理过户手续。由于反诉被告的违约行为导致反诉原告遭受巨大损失，为此，被告（反诉原告）吴雷提起反诉，请求判令：一、反诉被告李强继续履行合同，履行交付房屋并协助反诉原告吴雷办理房屋过户手续的义务；二、反诉被告李强向反诉原告吴雷支付违约金108900元（从2014年8月5日起计算至2014年11月12日止，99天×1100元／天）；三、反诉被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）吴雷为支持其诉称及抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、存量房买卖合同，拟证明原被告间的买卖关系，中介方为武汉家祥和房地产经纪有限公司，武汉市沁丰源房地产经纪有限公司与原告所述的中介方不一致，合同并未明确约定，先支付违约金后办理过户手续。
证据二、定金收条，拟证明原告收到被告支付的购房定金2万元。
证据三、催告函，拟证明违约的责任在原告，不在被告。
证据四、录音资料，拟证明被告在原告提出的七日内即2014年8月5日要求通知原告限定日期到中介办理过户手续，所有纠纷中要求支付违约金为目的条件的办理过户手续。
证据五、代理服务费发票一份，拟证明被告积极履行居间房屋买卖合同。
证据六、存量房居间买卖合同、独家代理委托书，拟证明被告积极履行存量房居间买卖合同将自己的房屋出售。
证据七、收据一份、房屋租赁合同一份、收条一份，拟证明房屋出售后，现在在外租住房屋遭受的损失。
原告（反诉被告）李强辩称：请求依法驳回反诉原告李强除继续履行合同之外的反诉请求。原告李强没有任何违约行为，没有事实及法律依据，具体理由如下：1、双方签订的合同是双方真实意思表示，考虑限购政策，交易周期约定三个月，按正常情况合同签订后，反诉被告协助办理过户手续，被告吴雷不按照中介方的安排，导致房屋买卖合同3个月内不能办理房屋过户手续。2、诉状中陈述原告存在违约不属实，我们要求重合同守信用，表示愿意卖给对方，不是被告所称的不愿意办理过户手续，是被告拖延导致房屋过户陷入僵局。3、贷款过期后果，自身的违约行为导致的，不应当由守约方反诉被告承担。4、对方在本诉开庭过程中强调违约金过高，现在要求支付违约金，现在反诉又要求违约金，证明反诉原告没有诚信。
经当庭举证质证，被告（反诉原告）吴雷对原告（反诉被告）李强提交的证据一、证据三、证据四真实性无异议；对证据二、证据五、证据六真实性有异议。原告（反诉被告）李强对被告（反诉原告）吴雷提交的证据一、二、三、四、五、六真实性无异议，对证据七真实性有异议。本院对双方当事人提交的证据评议如下：原告（反诉被告）李强提交的证据一、三、四被告（反诉原告）吴雷对其真实性无异议，本院予以采信；证据二、五、六被告（反诉原告）吴雷未提交相关证据予以推翻，本院予以采信。被告（反诉原告）吴雷提交的证据一、二、三、四原告（反诉被告）李强对其真实性无异议，本院予以采信；证据五、六、七与本案没有关联性，本院不予采信。
经原告（反诉被告）李强申请，本院依法向武汉亿隆房产经纪有限公司经典家园分公司工作人员谢亢、李小明进行了询问；双方当事人对上述询问笔录真实性均无异议。
经审理查明：2014年3月26日，原告（反诉被告）李强与被告（反诉原告）吴雷通过案外人武汉亿隆房产经纪有限公司经典家园分公司签订《存量房居间（买卖）合同》，约定由被告（反诉原告）吴雷购买原告（反诉被告）李强位于武汉市武昌区中央花园锦鹃谷5栋3单元6-7层2号（建筑面积164.57平方米）房屋（房屋所有权证昌字第2006004357号、土地使用权证武昌国用商2006第08581号），总价为1100000元，付款方式为按揭付款，首期房款780000元整买方应于过户递件受理成功之日支付给卖方；买方须在2014年3月26日支付给卖方定金2万元；该房屋交付使用时间为买方付首付款之后；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，按揭等买卖相关手续，逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；或守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限；双方协商一致，办理交易周期为三个月，自签订合同日期开始。该合同还对双方其他权利义务以及经纪方权利义务等进行了约定。被告（反诉原告）吴雷于当日向原告（反诉被告）李强支付定金2万元。
2014年7月27日，原告（反诉被告）李强向被告（反诉原告）吴雷发出《催告函》，载明：一、限你在接到本催告函之日内支付我方剩余购房款1080000元，否则本函即可作为合同解除的确认书；二、不论你方是否向我方支付剩余购房款，因你方前期行为已严重违约，故应当按合同约定支付我方违约金，并赔偿因你方原因给我方造成的损失。
庭审中，被告（反诉原告）吴雷确认其系因为房屋限购政策，为了购买诉争房屋，其将原本自己的房屋在2014年8月5日出售后，才能购买诉争的房屋，其房屋在2014年8月5日才办理过户手续后，被告（反诉原告）吴雷当即联系了原告（反诉被告）李强要求履行合同。
本院于2014年12月24日向《存量房居间（买卖）合同》居间方武汉亿隆房产经纪有限公司经典家园分公司工作人员李小明、谢亢询问该合同履行经过时，李小明、谢亢均陈述系因被告（反诉原告）吴雷不配合付款导致合同无法履行。
本院认为，原告（反诉被告）李强与被告（反诉原告）吴雷签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均同意继续履行合同，本院对原告（反诉被告）李强要求被告（反诉原告）吴雷支付剩余购房款1080000元的诉讼请求及被告（反诉原告）吴雷要求原告（反诉被告）李强交付房屋、协助办理过户手续的诉讼请求均予以支持。
本案的争议焦点在于违约责任的问题。被告（反诉原告）吴雷在反诉状及庭审中均明确其系限购政策及中介原因导致其无法按期履行本合同。本院认为，房屋限购政策系双方当事人签订合同时的客观情况，并非不能预见的不可抗力，被告（反诉原告）吴雷不能因此免除责任；根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使被告（反诉原告）吴雷因中介的原因造成违约，仍应当向原告（反诉被告）李强承担违约责任；被告（反诉原告）吴雷与中介的纠纷，可以另行解决。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，双方签订的《存量房居间（买卖）合同》明确约定了合同交易期限为自合同签订之日起三个月即2014年3月26日至6月25日，被告（反诉原告）吴雷未在合同约定期限内履行支付剩余购房款1080000元的义务，应当承担违约责任。被告（反诉原告）吴雷主张原告（反诉被告）李强违约并应支付违约金108900元没有事实及法律依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同﹥若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，双方签订的《存量房居间（买卖）合同》约定“守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金”，被告（反诉原告）吴雷自2014年6月26日起逾期未付款1080000元，给原告（反诉被告）李强造成的损失为逾期付款的利息损失，原告（反诉被告）李强只主张自2014年7月26日起的违约金符合法律规定，本院予以支持；参照中国人民银行同期一年期贷款年利率，原告（反诉被告）李强主张合同约定总楼价日千分之一的违约金明显过分高于实际损失，被告（反诉原告）吴雷主张违约金过高要求适当减少符合法律规定，本院予以支持；综合被告（反诉原告）吴雷实际逾期近一年未付款的情况，根据公平原则及诚实信用原则，考虑违约金弥补损失及惩罚的双重性质，本院按原告（反诉被告）李强实际利息损失的130%调整确定违约金（以1080000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算自2014年7月26日起至本判决确定给付之日止）。被告（反诉原告）吴雷辩称违约金应从2014年8月起算；本院认为，原告（反诉被告）李强发出的《催告函》中催促付款时间并非对《存量房居间（买卖）合同》付款时间的变更，仅系强催收及明示解除合同时间的意思表示，故被告（反诉原告）吴雷的辩称意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吴雷继续履行2014年3月26日的《存量房居间（买卖）合同》，在本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）李强购房款1080000元。
二、被告（反诉原告）吴雷在本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）李强违约金（以1080000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算自2014年7月26日起至本判决确定给付之日止）。
三、驳回原告（反诉被告）李强其他诉讼请求。
四、原告（反诉被告）李强继续履行2014年3月26日的《存量房居间（买卖）合同》，在本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）吴雷交付坐落于武汉市武昌区紫阳街南湖中央花园锦鹃谷5栋3单元6-7层2号房屋并协助被告（反诉原告）吴雷办理过户手续。
五、驳回被告（反诉原告）吴雷其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费16113元，减半收取8056.5元，反诉案件受理费1239元，共计9295.5元，由被告（反诉原告）吴雷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
--
市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
代理审判员 张剑
二〇一五年五月五日
书 记 员 刘旭