安徽省宁国市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民一初字第00107号
原告：程继争，男，1959年12月29日出生，汉族，住。
委托代理人（特别授权）：许根苗，安徽向群律师事务所律师。
被告：王思宇，男，1956年10月12日出生，汉族，住宁国市。
第三人：安徽省宁国市津城房屋开发有限公司，住所地宁国市。
法定代表人：黄仕明，公司经理。
委托代理人（特别授权）：王方明，安徽皖宁律师事务所律师。
原告程继争与被告王思宇、第三人安徽省宁国市津城房屋开发有限公司（以下简称津城公司）排除妨害纠纷一案，本院于2013年12月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。原告程继争的委托代理人许根苗、被告王思宇、第三人津城公司的委托代理人王方明到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告程继争申请对案涉门面房租金进行评估。本案现已审理终结。
原告程继争诉称：2009年4月，案外人董华东与第三人津城公司的分公司安徽省宁国市房屋开发有限公司时代广场分公司（以下简称津城分公司）签订《商品房买卖合同》，购买津城分公司开发的时代广场4幢2007、2008号门面房，面积240.56平方米。董华东购买该房时，津城分公司已将该房屋通过口头租赁协议租赁给被告王思宇并交由其装修，用于经营商务酒店，约定租期三年，从2009年3月1日起至2012年2月29日止。2010年12月27日，原告从董华东处受让该四间门面房，并于当日交清房款880000元，于2011年取得房地权证宁字第××、32××44号房地产权证。2012年3月份以后，原告多次向被告提出签订房屋租赁合同并要求被告支付房租，但被告以其系从第三人处租赁为由，既不签订合同、支付房租，也不返还原告房产。原告认为上述房屋原告已依法取得所有权，被告虽因与第三人口头租赁协议占有使用原告房屋，但口头协议约定的租期已届满，被告在未与原告签订租赁协议的情况下，继续占有原告房屋没有法律依据，属于无权占有，故诉至法院，请求：1、判令被告将房地权证宁字第××号房地产权证项下房产即位于宁国市宁国大道时代广场4幢2007号门面房、房地权证宁字第××号房地产权证项下房产即位于宁国市宁国大道时代广场4幢2008号门面房返还给原告；2、判令被告自2012年3月1日起至返还房屋之日止按20000元／年的标准赔偿原告房租损失；3、判令被告承担诉讼费。
被告王思宇辩称：1、2009年初经第三人招商引资，将宁国大道时代广场4号至5号楼门面房租赁给被告经营商务酒店，并答应租期为10年，前三年免租。达成协议后，由第三人单方面改变租期，改为3年，被告没有在合同上签字，后第三人未就租赁合同与被告洽谈过，被告经营至今，第三人已实际履行双方的协议，是事实租赁关系，第三人也没有通过合法途径解除与被告的租赁关系，所以被告的租赁是合法的；2、买卖不破租赁，第三人在被告不知情的情况下与他人签订购房协议，已经侵犯了被告的优先购买权；3、原告与被告没有直接的法律关系，原告的主张无合法依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人津城公司述称：1、对原告的诉请没有异议，诉争房产由被告事实使用，其应当承担相应的使用费用，第三人与被告就租赁协议没有达成一致意见，所以租赁关系不存在；2、第三人销售房屋是对公行为，被告没有购买，而不是第三人有销售意向而没有告知被告，所以不能说第三人侵害被告的优先购买权；3、被告称其与原告不存在直接的法律关系的说法是不成立的，本案诉争的房产已经为原告所有，而被告实际在使用，所以其理应支付相应的使用费用。
原告程继争为证明自己的主张，举证如下：
1、原告身份证复印件1份，拟证明原告的主体资格；
2、房地产权证2份，拟证明原告是宁国大道时代广场4幢2007、2008号门面房的所有权人；
3、工商登记档案1组，拟证明津城分公司是由第三人津城公司设立的分公司，不具有法人资格；
4、契税发票2份，拟证明原告于2011年4月25日购买时代广场5幢1007、2007、1008、2008号4间门面房，价款880000元；
5、（2011）宁民一初字第01865号民事判决书1份，拟证明津城分公司将4幢2007、2008号门面房通过口头协议租赁给被告经营时代广场商务酒店，租期三年。
被告王思宇对原告程继争所提交证据的质证意见为：对证据1-5三性均无异议。
第三人津城公司对原告程继争所提交证据的质证意见为：对证据1、2、3、4的三性无异议；证据5的效力待定，对该判决认定的事实有异议，第三人已经向检察院提出抗诉申请。
被告王思宇为支持自己的辩解，举证如下：
1、照片1份，拟证明津城分公司为促销出资做的销售广告；
2、第三人招商引资的广告照片；
3、2013年原告打杂酒店的照片；
4、招商横幅照片1组；
5、派出所出警照片1组；
6、原告在商务酒店前拉的横幅照片；
7、张玉峰与第三人签订的租赁协议，拟证明第三人在将门面租赁给被告以后，又租赁给其他人的事实。
原告程继争对被告王思宇所提交证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明被告的占有为合法占有；证据2、4、5、6、7的关联性有异议；对证据3的关联性有异议，原告没有参与打砸。
第三人津城公司对被告王思宇所提交证据的质证意见为：证据2的关联性有异议，不能证明被告的占有为合法占有；对证据1、3、4、5、6的关联性有异议；证据7应当提供原件，对复印件不进行质证。
第三人津城公司未向法庭提交证据。
根据原告程继争申请，本院依法委托安徽华瑞房地产土地评估有限公司对4幢2007、2008号门面房租金价格进行评估，安徽华瑞房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告一份。原告程继争对房地产估价报告没有意见。被告王思宇对房地产估价报告有异议，认为房屋的装潢都是被告投入的资金，比照鉴定房屋周围的房屋租金，该估价报告的估价显然过高，应该参照同一地段的房屋租金来确定价格，租金仅认可估价的50%。第三人津城公司对房地产估价报告三性均有异议，理由如下：鉴定机构在出鉴定意见之前没有征询当事人意见，鉴定内容失真，鉴定方法不科学，鉴定实物非毛坯房，装饰装潢部分并不是原告的资产，所以鉴定结果是错误的，应当以同地段房屋租赁合同约定的租金参照，并且鉴定实物应以毛坯房为基础，并考虑到现在房屋难以出租的情况进行综合估价。
本院综合认证如下：原告程继争提交的证据1-4符合证据合法性、真实性和关联性，予以认定；证据5系本院生效民事判决书，予以认定。被告王思宇提交的证据与本案无关联性，不予认定。安徽华瑞房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，被告王思宇和第三人津城公司虽提出异议，但未能举证反驳，也未申请重新鉴定，故对该鉴定意见予以认定。
根据采信的证据，结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：
津城分公司是第三人津城公司设立的分公司，工商登记载明津城分公司的注册资本为0元，成立日期为2005年10月26日。津城分公司与被告王思宇于2009年初经过协商，达成口头协议，将其开发建设的位于时代广场4、5号楼的门面房18间（含本案所涉4幢2007、2008号门面房）出租给被告王思宇用于经营商务酒店。2009年12月9日，津城分公司向被告王思宇致函要求与其签订门面房租赁协议，并附拟写好的房屋租赁合同1份，津城分公司在该合同中提出，租赁期限为三年，自2009年3月1日起至2012年2月29日止，租赁期内免交租金。后因双方对租赁期限产生分歧而未签订书面租赁协议，被告王思宇占用上述房屋至今。2010年12月27日，原告从董华东处受让该2间门面房，并于2011年1月11日办理所有权转移登记（三级市场），房地权证号为宁字第××、00××44号。2012年3月之后，被告王思宇以其与原告程继争之间没有租赁关系为由，拒绝向原告交纳的房租，也不同意腾空房屋，致原告提起诉讼。本案在审理过程中，经原告申请，本院委托安徽华瑞房地产土地评估有限公司对原告宁国时代广场4幢2007、2008号门面房的租金价格进行了评估，2012年度租金价格为29214元，2013年度为29805元、2014年度为30397元。
本院认为：妨害物权或可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原告程继争作为宁国时代广场4幢2007、2008号门面房的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告王思宇长期占用上述房屋，且未能支付房租，致原告程继争的合法权益无法实现，其行为显已构成侵权，应承担相应的民事责任。原告程继争要求判令被告王思宇腾空并返还时代广场4幢2007、2008号门面房的诉讼请求合法有据，本院予以支持；另原告程继争要求被告王思宇自2012年3月1日起至返还房屋之日止按20000元／年的标准赔偿其房租损失，该赔偿标准低于鉴定的租金数额，本院亦予以支持。被告王思宇认为其与津城分公司存在租赁关系，津城分公司将房屋出售给原告侵害其优先购买权，因与本案非同一法律关系，本案中不作处理，被告王思宇可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定，判决如下：
一、被告王思宇于本判决生效之日起三十日内将房地权证宁字第××号房地产权证项下房产即位于宁国市宁国大道时代广场4幢2007号门面房、房地权证宁字第××号房地产权证项下房产即位于宁国市宁国大道时代广场4幢2008号号门面房腾空返还给原告程继争；
二、被告王思宇按20000元／年的标准于本判决生效之日起三十日内支付给原告程继争房屋租金损失（自2012年3月1日起计算至本判决确定返还之日止）；
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8425元，鉴定费2500元，合计10925元，由被告王思宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 丁慧艳
人民陪审员 沈宣宁
人民陪审员 刘桂兰
二〇一五年三月二十日
书 记 员 杨 曼
汪俊婵
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。