重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第00558号
上诉人（原审被告）重庆大帝集团房地产开发有限公司，住所地重庆市开县汉丰街道办南山中路开州公馆，组织机构代码62219297-5。
法定代表人谢精华。
委托代理人唐永新。
委托代理人王道平。
被上诉人（原审原告）雷必清，女，1978年7月12日出生，汉族。
委托代理人黄学文。
委托代理人胡晶。
上诉人重庆大帝集团房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开县人民法院（2013）开法民初字第02638号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告雷必清作为买方与被告大帝公司签订了落款日期为2006年12月18日的《商品房买卖合同》1份，该商品房买卖合同的主要内容为：“甲方：重庆大帝集团房地产开发有限公司乙方：雷必清第一条本商品房土地使用权状况及项目名称。本商品房项目的土地使用权为【出让】方式取得，并依法进行了土地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为312房地证2005字第00895号，该地块土地面积为7612.40㎡，规划用途为商业·住宅，土地使用年限至2044年／2054年5月10日止（其中住宅用地使用年限为50年，非住宅用地使用年限为40年）。本商品房项目【暂定名】大帝·大时代商业步行街（一期）。建设工程规划许可证号为重规建证开新字（2004）45号，施工许可证号为5122222005031xxxx、51222220050316xxx。第二条本商品房销售依据。甲方销售的商品房为下列第2项：1.现房。2.预售商品房。第三条乙方所购商品房的基本情况座落：开县汉丰镇安康片区中央商务区，总层数14层，单元6，所在层次6，房号5，结构钢混，建筑面积100.76㎡，套内单价1600.00元／㎡，用途住宅。第四条计价方式与价款甲方与乙方约定按下述第1种方式计算商品房价款：1.按套内建筑面积计算，该商品房总成交价【人民币】161216.00元整，大写：壹拾陆万元壹仟贰佰壹拾陆元整。……第七条交房手续的办理。商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.视为甲方已按期交付房屋。……第十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第1种方式处理：1.甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。……第十五条关于合同登记和产权登记的约定。现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案和《房地产权证》。预售商品房的，自本合同签订之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后120日内，应办理《房地产权证》。办理合同登记备案和《房地产权证》，由甲方到房地产交易管理部门办理。如由单方办理的，另一方应予以无条件配合。如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.乙方退房，甲方在乙方提出退房书面要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方赔偿损失。2.乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。3.乙方不退房，甲方在逾期120日内不承担违约责任，逾期超过120日按本条款第2项执行。……附件三“阿普腾”公寓交房标准……附件四：一、乙方付款方式及期限：2.分期付款：于2006年12月18日付款150000.00元（大写：壹拾伍万元正）、于2007年5月30日付款11216.00元（大写：壹万壹仟贰佰壹拾陆元正）。二、乙方应付费用：房屋交易、办证契税：房屋总价的1.5%权属登记费：房屋面积3元／㎡交易费：房屋每套80元印花及工本费：100元合计2418.14元，乙方交付时间：办证前一个月支付。三、其他费用：水、电、气、有线电视、通讯等初装费，按有关部门收费标准，甲方代收代付。支付时间：2007年12月31日前支付。……”。
合同签订后，原告雷必清于合同签订之日缴纳了房款150000元给被告大帝公司，被告大帝公司的工作人员给原告出具了收据1张，收据的主要内容为：“收据№0014471入帐日期：2006年12月18日交款单位：雷必清收款方式：现金人民币（大写）：壹拾伍万元￥150000.00收款事由：6-5﹟房款重庆大帝集团房地产开发有限公司财务专用章（签章）出纳：刘利”。该合同中的房屋现在已经由原告雷必清占有并使用了，余下的11216.00元的购房款以及按照合同附件四约定应由原告雷必清支付的其他税、费等，原告雷必清尚未支付给被告大帝公司，该房屋的产权证也尚未办到原告雷必清名下。
对于“大时代”开发项目，由于各方面原因，大帝公司在履行各个商品房买卖合同过程中，在交房及办证等履行合同义务上存在瑕疵，大帝公司与购房业主之间的纠纷较多，形成了业主不断上访等事件。针对其遗留问题，开县大时代业主委员会于2011年6月召开全体业主大会公选出了41名业主代表组成开县大时代解决遗留问题协调维权工作组，与大帝公司历时6个月，共计10多轮协商谈判，就开县“大时代”一期遗留问题解决和大帝公司对开县“大时代”二期计68.64亩土地开发问题，双方于2012年1月8日达成了一致意见并签订了协议书。该协议书的甲方为大帝公司，乙方为开县大时代业主委员会、开县大时代解决遗留问题协调维权工作组、开县大时代一期业主代表（含阿普腾公寓业主代表）共计41名。该协议书的主要内容为：“……一、根据大时代一期业主与甲方签订的商品房买卖合同约定，双方对甲方各项违约责任应承担的违约金及一期业主各项损失综合评估后一致约定甲方按一期每户业主（以每一商品房买卖合同为一单位），在本协议签订前实际所缴购房款金额的75%进行一次性赔（补）偿，其中包括《商品房买卖合同》第九、十（房产证面积与购房合同面积差异按购房款单价实行多退少补）、十四、十五条规定的各项违约损失。……二、从签订本协议之日起，甲方组建专门班子，并搜集相关办理房地产权证资料，最长在20个月内为一期业主发放《房地产权证》，逾期未办证甲方必须无条件停工，承担由此产生的损失。办证相关税收及费用由甲乙双方按国家政策规定各自承担，原购房合同有约定的按合同约定办理。……六、对大时代阿普腾返租房的赔偿按以下约定办理：（1）甲方按乙方阿普腾公寓业主已实交购房款的75%支付2011年12月1日之前的委托经营收益金、滞纳金和其它相关损失进行一次性赔偿。赔付方式及步骤按本协议第一条与大时代其他业主赔偿方案同步执行。（2）鉴于大时代阿普腾公寓原《返租合同》终止，双方约定由甲方补偿乙方维修金，补偿标准按已交购房款的24%执行。赔付方式及步骤按本合同第一条约定执行。（3）阿普腾公寓水、电、气实行一户一表，由甲方负责与相关部门联系，开户费、安装费等相关费用由阿普腾公寓业主承担。（4）阿普腾公寓的《返租合同》于2011年12月1日起解除，终止双方返租合同中的全部权利和义务。（5）本合同所称乙方或大时代一期业主均包含阿普腾公寓业主。……十二、本合同自双方签字盖章生效（乙方代表达到85%签字方为有效），对甲方、乙方（含每一业主代表及大时代一期购房业主）均具有法律约束力。”
诉讼过程中，被告申请对合同的形成时间进行鉴定，本院予以了准许，并委托了重庆市渝东司法鉴定中心进行鉴定，渝东司法鉴定中心于2013年4月16日作出了渝东司鉴中心（2013）文书鉴字第06号司法鉴定意见书，其鉴定意见为：送检的落款日期为2006年12月18日（乙方）的《重庆市商品房买卖合同》末页乙方签名字迹与落款日期为2007年11月1日（乙方为陈明山）的《重庆市商品房买卖合同》末页乙方签名字迹考虑系同期书写形成。被告申请对雷必清提交的诉争房屋房款收据形成时间及其盖的被告公司财务专用章的真伪进行鉴定，该院予以了准许，并委托了重庆公信物证司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所于2013年9月23日做出了渝公信（2013）（文）鉴字第111号司法鉴定意见书，其鉴定结论为：检材与样本盖印的“重庆大帝集团房地产开发有限公司财务专用章”印文是同一枚印章所盖印。被告因此印章真伪鉴定缴纳了鉴定费1500元。重庆公信物证司法鉴定所于2013年10月11日向该院邮寄了退回鉴定委托函1份，其内容载明：由于原告雷必清提交的收据字迹为单面复写，被告提供的样本字迹为双面复写，鉴定机构认为二者的书写条件不一致，不具备可比性，无条件对收据字迹的形成时间进行鉴定。
一审法院认为，本案的主要争议焦点是合同是否成立。被告认为原告提供的合同及收据是虚假的、双方当事人之间不存在房屋买卖合同法律关系，进而主张合同未成立。该院认为，就本案而言，对于合同形成时间，渝东司鉴中心（2013）文书鉴字第06号司法鉴定意见书的鉴定意见为：“送检的落款日期为2006年12月18日（乙方）的《重庆市商品房买卖合同》末页乙方签名字迹与落款日期为2007年11月1日（乙方为陈明山）的《重庆市商品房买卖合同》末页乙方签名字迹考虑系同期书写形成”，从鉴定意见的内容来看其并没有肯定说明原告提交的合同形成时间系2007年11月形成的，只是表述两份合同系同期书写形成。如果可以确定被告大帝公司提交的进行比对的落款日期为2007年11月1日（乙方为陈明山）的《重庆市商品房买卖合同》就是2007年11月1日书写形成的，则可以推定原告雷必清提交的落款日期为2006年12月18日（乙方）的《重庆市商品房买卖合同》的真实形成时间系2007年11月左右。但是，被告大帝公司在本案中没有提供证据予以佐证其提交的进行比对的落款日期为2007年11月1日（乙方为陈明山）的《重庆市商品房买卖合同》就是2007年11月1日书写形成的。被告大帝公司提交的证据不足，该院在本案中不能认定原告雷必清提交的合同的书写时间与落款时间不一致。从原告雷必清提交的合同及收据来看，合同及收据中均有被告大帝公司的印章，渝公信（2013）（文）鉴字第111号司法鉴定意见书的鉴定意见可以确定原告雷必清提交的收据中盖的被告大帝公司的财务专用章是真实的。虽然被告大帝公司于2012年12月3日向开县公安局报案称原告雷必清提交的合同是虚假的涉嫌犯罪，但是至今被告大帝公司都没有提供证据反映出开县公安局已经对该案作出刑事立案决定，由于鉴定结论认定了印章是真实的，且被告大帝公司提供的证据并不能充分证明原告雷必清提交的合同和收据是虚假的，故被告大帝公司应当承担举证不能的不利后果，原告雷必清与被告大帝公司之间的房屋买卖合同应当依法成立，对于被告大帝公司主张原告雷必清提交的合同和收据是虚假的、双方当事人之间不存在房屋买卖合同法律关系的抗辩理由，该院不予以支持。
对于合同的效力问题，被告大帝公司在本案中并没有提供证据证明本案中存在《合同法》第五十二条规定的合同法定无效的情形，因此对于原告雷必清要求确认合同有效的诉讼请求，该院予以支持。对于合同的履行问题，本案诉争的合同属于买卖合同，基于房屋买卖合同的特征卖方即被告大帝公司的主要义务是履行交付和转移标的物所有权的义务，买方即原告雷必清的主要义务是全额支付价款的义务。就庭审查明的情况来看，原告雷必清只履行了支付首付款15万元的义务而尚未履行支付尾款和其他税、费的义务，房屋已经由原告雷必清占有，被告大帝公司尚未履行转移标的物所有权的义务。由于本案诉争的合同属于有效合同，且已经生效，因此双方当事人应当依法按照合同的约定全面履行自己的义务，对于原告雷必清要求继续履行合同的诉讼请求，该院予以支持。
对于被告大帝公司是否应当按照已付房款150000.00元的75%支付违约金112500元给原告雷必清的问题，从被告大帝公司与开县大时代业主委员会于2012年1月8日签订的协议（以下简称：1·8协议）的内容来看，“1·8协议”是被告大帝公司对于“大时代”一期项目的商品房买卖合同中的诸多遗留问题多次协商形成的，该协议系综合考虑了业主未按时支付尾款和被告大帝公司未按时交付房屋等方面的情况，而形成的由被告大帝公司按照已付房款的75%支付违约金给业主的解决遗留问题方案，该协议的内容是对各商品房买卖合同中违约金条款的改变。而本案的原告雷必清所购房屋属于“1·8协议”中涉及的房屋，因此被告大帝公司应当按照“1·8协议”第一条、六条的约定支付已付房款150000.00元的75%即112500元的违约金给原告雷必清，对于原告雷必清要求被告大帝公司支付违约金112500元给原告的诉讼请求，该院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告雷必清与被告重庆大帝集团房地产开发有限公司签订的落款日期为2006年12月18日的《商品房买卖合同》有效。二、原告雷必清与被告重庆大帝集团房地产开发有限公司签订的落款日期为2006年12月18日的《商品房买卖合同》继续履行。三、被告重庆大帝集团房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付违约金112500.00元给原告雷必清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3524元，由被告重庆大帝集团房地产开发有限公司负担（被告大帝公司在判决生效后直接支付3300元给原告、支付224元给该院）。
上诉人重庆大帝集团房地产开发有限公司请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审法院认定房屋买卖合同及收据真实有效的基本事实错误。2006年12月18日上诉人与被上诉人没有签订《重庆市商品房买卖合同》，也没有将“大帝.大时代商业步行街（一期）阿普腾公寓6楼5号住房”卖给被上诉人，更没有收过被上诉人150000元购房款及开具收款收据一张。渝东司法鉴定中心（2013）文书鉴定第06号司法鉴定意见书结论为两份合同签名字迹考虑系同期书写形成，该鉴定书虽然没有明确说明两份合同的形成时间是2006年12月18日还是2007年11月1日，但结合上诉人举示的7、8、10、13、14号证据，完全能确定上诉人送检的落款日期为2007年11月1日（乙方为陈明山）的《重庆市商品房买卖合同》就是2007年11月1日书写，从而可以认定被上诉人提交的落款日期为2006年12月18日的《重庆市商品房买卖合同》与实际形成的时间不一致；重庆公信物证司法鉴定所鉴定被上诉人所持有的收据上的“重庆大帝集团房地产开发有限公司财务专用章”印章与上诉人送鉴的鉴定检材上的印章系同一枚印章，但不能就此认定该印章系上诉人收款之后所出，因为一审法院也查明上诉人在开发“大帝.大时代”这个项目期间管理混乱，股东变更多次等事实，被上诉人完全有机会将上诉人的空白合同和收据通过不法手段获取，从而形成虚假买卖关系，并且上诉人在一审时提供的7、8、13、14号证据能形成证据锁链，能证实本案诉争房屋所对应的阿普腾公寓的全部房屋是2007年8月后才开始销售，在销售过程中出具的发票由专人负责，按照票号顺序逐一开出，上诉人举示的No0014451号收据开票时间为2007年10月17日，而被上诉人举示的No0014471号收据开票时间为年2006年12月18日，票号在后，但开具的时间却在前，这明显是矛盾的；2、一审法院判决结果错误。一审法院基于错误的合同认定时间，并且不顾收据开票时间的前后矛盾，从而错误认定上诉人与被上诉人之间买卖合同成立，并作出落款时间为2006年12月18日的《商品房买卖合同》有效，继续履行，并支付违约金的112500元的错误判决。
被上诉人雷必清答辩称：被上诉人提交的合同及收款收据均是真实的；上诉人认为是被上诉人利用了上诉人的管理混乱由被上诉人通过不法手段签订的，但上诉人没有证据证实。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中双方当事人均未提供新证据推翻一审认定的事实，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人在一审中提交的票号相连的发票、阿普腾公寓销售表与上诉人提交的落款日期为2007年11月1日（乙方为陈明山）的《重庆市商品房买卖合同》没有必然联系，不能推论出该份合同的实际书写时间就是2007年11月1日，结合渝东司法鉴定中心（2013）文书鉴字第06号司法鉴定意见“送检的落款日期为2006年12月18日（乙方为雷必清）的《重庆市商品房买卖合同》末页乙方签名字迹与落款日期为2007年11月1日（乙方为陈明山）的《重庆市商品房买卖合同》末页乙方签名字迹考虑系同期书写”，也就不能推论出被上诉人提交的合同是2007年11月1日实际书写的唯一结论，因此，本案不能认定被上诉人提交的合同的实际书写时间与落款时间不一致。被上诉人提交的房款缴纳收据上有上诉人加盖的财务专用章，并且该印章经过鉴定确系上诉人印章，至于相连发票号与其开具时间上的不一致性，并不能说明该收据就是虚假的。综上，上诉人以被上诉人提交的合同书写时间与落款时间不一致及收据相连票号与开具时间不一致否认被上诉人提交的合同及收据具有真实性的主张不成立。
被上诉人提交的《重庆市商品房买卖合同》及收据具有真实性，在合同没有无效的情形下，上诉人与被上诉人签订的合同应依法成立且生效，双方均应当按照合同履行各自的义务。该合同中虽然没有约定交房时间，但作为被上诉人已缴纳了几乎全部的购房款，上诉人也应当参照与其他业主签订的合同的交房时间向被上诉人交付房屋并办理相应的产权变更登记手续，但上诉人没有履行自己的义务，故一审适用上诉人与开县大时代业主委员会于2012年1月8日签订的协议计算上诉人应当支付被上诉人的违约金并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3524元，由上诉人重庆大帝集团房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 毋向娟
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 姜 霞