山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄商终字第8号
上诉人（原审被告）：淄博辉豪置业有限公司。住所地：桓台县。
法定代表人：谷乐江，总经理。
委托代理人：毕德刚，山东法德利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东桓航物业管理有限公司（原淄博桓航物业服务有限公司）。住所地：桓台县。
法定代表人：耿嘉亮，总经理。
委托代理人：刘雪，该公司职工。
委托代理人：白雪，该公司职工。
上诉人淄博辉豪置业有限公司因与被上诉人山东桓航物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2014）桓商初字第554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人淄博辉豪置业有限公司（以下简称辉豪公司）的委托代理人毕德刚，被上诉人山东桓航物业管理有限公司（以下简称桓航公司）的委托代理人刘雪、白雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，桓台县怡和物业服务有限公司于2012年3月3日变更名称为原告桓航公司，桓台县旭景豪园是由被告辉豪公司开发建设。2011年11月份原、被告双方签订旭景豪园前期物业管理服务合同一份，合同约定由被告辉豪公司（甲方）聘请原告对旭景豪园提供前期物业管理事宜。物业名称：旭景豪园；物业类型：商业（商业用房14套）、住宅楼（高层住宅3套、多层住宅1套）；服务费用：住宅物业，每平方米多层住宅0.80元／月、高层住宅0.90元／月。商业物业，每平方米1.60元／月；甲方交纳尚未售出的房产面积物业服务费用，业主于合同约定接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的房产，其物业服务费由甲方全额交纳至交付为止；物业服务费费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每年1月1日至1月20日、7月1日至20日履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的应按每天1%的标准向乙方支付违约金。合同签订后旭景豪园自2013年4月1日起正式纳入原告物业管理范围，截止到2014年9月30日，被告共欠原告物业管理费65912.59元。
被告在提供给原告的住宅质量保证书中承诺：根据国家、省、市有关法律、法规和政策规定，本房屋自交付之日起，在业主正常使用的情况下，本公司免费承担以下项目在国家规定的最低保修期内或公司承诺保修期内的维修责任，并在承诺处理期限内负责修理完毕。其中电气管线的最低保修期为2年。
在原告于2013年8月3日书面提供给被告的急需处理的问题中列明“地下停车场漏水严重，线路短路，照明系统无法启用”。2013年12月15日原告对地下停车场维修改造线路及更换灯具共计支出费用18400.00元。
原审法院认为，原、被告双方签订的旭景豪园物业管理服务合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告聘用原告对其开发的旭景豪园提供前期物业管理，未按照合同约定支付物业管理服务费，构成违约。原告诉求被告辉豪公司支付其物业管理服务费65912.59元事实清楚、证据确凿，予以支持；诉求被告支付其违约金10000.00元，不超出双方当事人的约定，予以支持。
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。被告辉豪公司对保修期内的地下车库线路出现问题后，不履行维修义务，原告桓航公司为维护业主利益将地下车库线路进行维修改造，所垫付费用应当由被告辉豪公司承担。原告诉求被告支付其垫付的线路改造维修费18400.00元，予以支持。
庭审中原告自愿放弃判令被告支付原告自来水二次加压装置维护保养费12400.00元，系其自身权利的处分，该诉求该院不再涉及。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告淄博辉豪置业有限公司支付原告淄博桓航物业服务有限公司物业管理服务费65912.59元，于本判决生效后十日内付清。二、被告淄博辉豪置业有限公司支付原告淄博桓航物业服务有限公司违约金10000.00元，于本判决生效后十日内付清。三、被告淄博辉豪置业有限公司支付原告淄博桓航物业服务有限公司垫付的线路改造维修费18400.00元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1217.00元，诉讼保全费1020.00元，两项共计2237.00元。由原告淄博桓航物业服务有限公司负担55.00元；由被告淄博辉豪置业有限公司负担2182.00元。
宣判后，被告辉豪公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、2013年9月6日，支付2013年4月1日至9月30日全部商铺的物业管理费2万元。2013年11月1日，支付2013年10月1日至2014年3月31日未售商铺（1、3、11、14号商铺）的物业管理费9667.39元。二、其余10套商铺的物业管理费，根据约定，我公司不应承担。因为我公司已经与施工方签订了商铺买卖合同和抵工程款协议，商铺所有权已经转移。三、对于更改照明系统费用问题，因该费用系因被上诉人擅自更改产生，在桓台县房管局组织的协调会上，被上诉人已经明示自己承担。请求二审法院撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人桓航公司二审书面答辩称：一、上诉人提到的涉案10套商铺所有权无法转移。房屋的所有权人仍为上诉人，物业管理费应由上诉人交纳。二、上诉人提到的2万元是消防设施服务费，并不是向物业公司交纳的物业费。三、物业公司从未表示过由自己承担照明系统的费用，而是多次向上诉人催要。在庭审中，被上诉人认可2万元可以作为物业费。
二审审理查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
另查明，2013年3月9日，上诉人辉豪公司与案外人张兵等人签订协议书五份。上诉人以旭景豪园的部分商铺抵顶施工款，但均未对物业管理费的承担进行约定。截至二审庭审辩论结束，上述商铺仍未办理房产过户。2013年9月6日，上诉人辉豪公司向被上诉人桓航公司支付2013年4月1日至9月30日物业管理费2万元。
2013年11月1日，上诉人辉豪公司向被上诉人桓航公司支付2013年10月1日至2014年3月31日未售商铺（1、3、11、14号商铺）物业管理费9667.39元。被上诉人起诉的数额中并未包括该9667.39元。
还查明，2014年9月28日，淄博桓航物业服务有限公司更名为山东桓航物业管理有限公司。
上述事实，有上诉人二审提交的收据两份、中国农业银行转账支票存根两份、费用明细一份、抵账协议五份、情况说明一份，被上诉人二审提交的收据一份、企业变更情况一份及双方当事人二审庭审笔录载卷佐证，足以认定。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、上诉人辉豪公司应否承担全部商铺的物业管理费；二、若应承担，上诉人辉豪公司应承担的物业管理费数额是多少；三、上诉人应否支付照明系统改造费用。
针对焦点一，国务院2003年6月8日公布的《物业管理条例》第六条第一款规定：“房产的所有权人为业主”，第四十二条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）2011年11月23日签订的《前期物业服务合同》第七条第二款约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的房产，其物业服务费用由甲方全额交纳至交付为止。”据此，虽然上诉人辉豪公司已经将部分商铺抵顶给案外人，但至今未办理房产过户，其仍是涉案商铺的所有权人，即业主。按照前述行政法规的规定和双方的约定，上诉人应当承担未过户商铺的物业管理费。因此，上诉人主张不应承担抵账商铺的物业管理费的上诉理由，于法无据，不能成立。
针对焦点二，被上诉人二审中当庭认可，可以将2013年9月6日的2万元作为物业管理费。该表示真实有效，本院据此予以扣减。至于被上诉人还主张的应扣减9667.39元的物业管理费的上诉理由，没有事实根据，不能成立。
针对焦点三，上诉人主张被上诉人自愿承担照明系统的改造费用，但被上诉人予以否认，上诉人亦不能提供任何有效证据予以证实，且照明系统的质量问题应由建设单位负责，因此，上诉人的该项上诉理由，于法无据，不能成立。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
维持山东省桓台县人民法院（2014）桓商初字第554号民事判决第二、三项，即：（二）被告淄博辉豪置业有限公司支付原告山东桓航物业管理有限公司违约金10000.00元，于本判决生效后十日内付清。（三）被告淄博辉豪置业有限公司支付原告山东桓航物业管理有限公司垫付的线路改造维修费18400.00元，于本判决生效后十日内付清。
变更山东省桓台县人民法院（2014）桓商初字第554号民事判决第一项为“（一）淄博辉豪置业有限公司支付山东桓航物业管理有限公司物业管理服务费45912.59元，于本判决生效后十日内付清”。
一审案件受理费1217.00元，诉讼保全费1020.00元，共计2237.00元，由山东桓航物业管理有限公司负担369.50元，由淄博辉豪置业有限公司负担1867.40元。二审案件受理费2158.00元，由上诉人淄博辉豪置业有限公司负担1502.80元，由被上诉人山东桓航物业管理有限公司负担655.20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏坤明
审 判 员 袁 媚
审 判 员 马士军
二〇一五年一月三十日
代理书记员 王东一