上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2283号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人张智刚，董事长。
委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）马金发，男，1981年11月6日出生，汉族，住安徽省。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王丹丹，女，1987年6月24日出生，汉族，住安徽省巢湖市。
两被上诉人共同委托代理人牛培山，上海同脉律师事务所律师。
上诉人上海农工商房地产置业有限公司（以下简称“农工商公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第4609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人农工商公司的委托代理人汪世雄，被上诉人马金发、王丹丹的共同委托代理人牛培山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：马金发、王丹丹向农工商公司购买位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》XX号XXX室房屋，双方于2013年4月21日签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋暂测面积89.43平方米，其中套内建筑面积为69.35平方米，公共分摊面积为20.08平方米，每平方建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）14，734元，总价为1，317，662元，房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如农工商公司暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、农工商公司同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向马金发、王丹丹收取超过部分的房价款，农工商公司同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），马金发、王丹丹有权单方面解除本合同；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、农工商公司对该房屋设定的抵押已注销、农工商公司按规定缴纳了物业维修基金，农工商公司承诺在2014年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），马金发、王丹丹有权单方面解除本合同；农工商公司定于2013年12月31日前将该房屋交付给马金发、王丹丹，除不可抗力外；农工商公司如未在本合同约定期限内将该房屋交付马金发、王丹丹，应向马金发、王丹丹支付违约金，按已付房价款日万分之三计算，违约金从最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止；附件一付款方式约定为分期付款，贷款方式为商业贷款，马金发、王丹丹应于2013年4月21日支付首付款397，662元，于2013年5月21日前支付92万元；附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；补充条款规定马金发、王丹丹已至实地察看，对本合同所涉房屋的形状、格局、设施、朝向等均已知晓等。合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。
签订上述合同后，马金发、王丹丹支付房款397，662元，农工商公司开票日期为2013年4月21日；马金发、王丹丹支付房款92万元，农工商公司开票日期为2013年5月24日。马金发、王丹丹委托姜美琪代为办理登记并支付代办费400元及登记费160元，马金发、王丹丹于2013年5月13日签订借款合同，农工商公司及借款人均委托姜美琪代为办理登记手续，受托人于2013年5月22日申请登记，5月23日核准，5月23日92万元贷款进入农工商公司账户。马金发、王丹丹支付房屋面积补差款3，978元，农工商公司开票日期为2014年1月1日。马金发、王丹丹于2014年1月1日办理了收房手续。系争房屋的实测独用面积为69.19平方米、共用面积为20.51平方米、建筑面积为89.70平方米。房屋交付马金发、王丹丹时阳台与合同约定不一致。
2014年12月8日，马金发、王丹丹诉至原审法院，请求判令：1、农工商公司退还马金发、王丹丹购房款6，335.44元（其中农工商公司已收房屋补差款3，978元，套内面积减少0.16平方米应退房款2，357.44元）；2、农工商公司支付马金发、王丹丹逾期交房违约金395.30元（按照已付房款1，317.662元，按照日万分三之三的标准自2014年1月1日计算一日）；3、农工商公司根据双方签订的《上海市商品房预售合同》约定交付阳台（铁艺栏杆及安全玻璃）。原审庭审中，马金发、王丹丹变更第三项诉求为农工商公司支付马金发、王丹丹因交付阳台不符合合同约定的赔偿款5，000元。
农工商公司提起反诉，请求判令马金发、王丹丹支付逾期缴款房款违约金828元（以92万元为本金，按照日万分之三的标准自2013年5月21日计算至5月24日）。
原审法院认为，马金发、王丹丹与农工商公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明签订商品房预售合同时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，原审法院认为，农工商公司应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。
关于迟延交房的争议，马金发、王丹丹确认在约定收房前收到交房通知，马金发、王丹丹主张其于2013年12月31日前至现场收房，因不同意缴纳面积补差款而未办理收房手续，之后在2014年1月1日缴纳了面积补差款后才办理收房手续。农工商公司对此不予认可，马金发、王丹丹未就其主张提供充分证据予以证实，原审对此主张难以采信。马金发、王丹丹要求农工商公司承担逾期交房违约金的诉求不予支持。
关于阳台的争议，双方的预售合同附件对阳台的约定明确，农工商公司交付的阳台确与约定不符，考虑阳台未在双方签约后变更设计、农工商公司的违约程度以及对马金发、王丹丹的影响，马金发、王丹丹主张赔偿5，000元的诉求尚属合理，予以支持。农工商公司提出马金发、王丹丹同意按实样交付的主张，依据不足。
关于逾期付款的争议，农工商公司确认上海同策房产咨询股份有限公司（以下简称“同策公司”）为其代理销售公司，亦确认姜美琪为该公司的工作人员，马金发、王丹丹在农工商公司销售点签订买卖合同、出具委托书、交付代理费及登记费，原审法院有理由相信马金发、王丹丹出具委托书时认为农工商公司为受托人。根据登记申请书及收件收据的材料显示，原审法院有理由相信受托人代为办理合同预购登记及抵押登记事项。除根据相关机构要求马金发、王丹丹亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理，若需要马金发、王丹丹提供材料或亲自办理事项，受托人应尽通知义务，受托人递交两项登记的时间为5月22日，已经晚于约定的付款时间，借款人放款时间为次日，属于合理放款时间，农工商公司未有证据证实受托人在约定的付款时间后申请登记的原因系马金发、王丹丹导致，因此，原审法院认为农工商公司提出逾期付款的原因归责马金发、王丹丹的主张，依据不足，不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还马金发、王丹丹房款6，335.44元；二、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付马金发、王丹丹因交付阳台不符合同约定的赔偿款5，000元；三、马金发、王丹丹要求上海农工商房地产置业有限公司支付逾期交房违约金395.30元的诉讼请求不予支持；四、上海农工商房地产置业有限公司要求马金发、王丹丹支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人农工商公司不服原审判决，向本院提起上诉称：被上诉人签署委托书时，其所收到的代办收据中记载的收款人为同策公司，证明其知道自己委托同策公司人员代办有关登记事项；上诉人与同策公司之间的销售合同，并无代理业主办理贷款的约定，被上诉人应该自行承担委托后果；原审未对被上诉人在签署借款合同后需要按照银行规定提供各项证明材料和接受银行审核通过等一系列应由被上诉人履行的义务进行审查；原审对被上诉人需要亲自办理抵押预告登记的事实等，未作查明；受托人办理登记手续的时间，完全符合被上诉人签署合同的约定；原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，发回重审或改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金828元。
被上诉人马金发、王丹丹辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，马金发、王丹丹系在农工商公司销售点签订买卖合同、在委托书上签字、交付代办费及登记费，且农工商公司明确表示同策公司系其代理销售公司，姜美琪等人为同策公司工作人员，同时农工商公司并无排除同策公司及其工作人员代理业主办理贷款权限的证据，其与同策公司之间的销售合同也无相关禁止性约定，虽然代办费收据上加盖的并非上诉人的财务章，但以此为由要求马金发、王丹丹区分销售公司在办理不同事项时代表不同身份，显然过于苛责于作为普通购房人身份的被上诉人。收据上明确载明除根据相关机构要求马金发、王丹丹亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理。若需要马金发、王丹丹提供材料、亲自办理事项，受托人应尽通知义务。故就本案所涉逾期支付款项，马金发、王丹丹已经及时申请贷款、签订借款合同，农工商公司现不能证明马金发、王丹丹在接到有关通知后怠于处理有关事项或存在其他主观过错，即不能证明逾期付款的责任在于马金发、王丹丹，其主张逾期付款违约金的诉讼请求尚缺乏充分依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币200元，由上诉人上海农工商房地产置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 川
审 判 员 顾继红
代理审判员 郭 峰
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 王 磊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。