广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂民提字第114号
抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：象州好时尚房地产开发有限公司。
法定代表人：张以平，总经理。
委托代理人：唐晓辉，广西汇力律师事务所律师。
委托代理人：王桂书，该公司经理。
被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：南宁金阁房地产营销策划有限公司。
法定代表人：黄时浩，总经理。
委托代理人：樊桂，广西创想律师事务所律师。
申诉人象州好时尚房地产开发有限公司（简称好时尚公司）与被申请人南宁金阁房地产营销策划有限公司（简称金阁公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，象州县人民法院于2011年5月10日作出（2011）象民初字第114号民事判决，金阁公司不服提出上诉。来宾市中级人民法院作出（2011）来民一终字第395号民事裁定，撤销原判，发回重审。象州县人民法院于2012年7月2日作出（2012）象民初字第115号民事判决，金阁公司不服提出上诉。来宾市中级人民法院于2013年2月6日作出（2012）来民二终字第48号民事判决，好时尚公司不服，向本院申请再审。本院于2013年10月11日作出（2013）桂民申字第746号民事裁定，驳回好时尚公司的再审申请。好时尚公司仍不服，向检察机关提出申诉，广西壮族自治区人民检察院于2014年4月23日作出桂检民抗字（2014）23号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年6月24日作出（2014）桂民抗字第40号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广西壮族自治区人民检察院指派代理检察员步翠所出庭履行职务。好时尚公司的委托代理人唐晓辉、王桂书，金阁公司的法定代表人黄时浩及委托代理人樊桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
好时尚公司在重一审时诉称，2008年6月11日，好时尚公司与金阁公司签订《房地产销售代理合同》约定，好时尚公司委托金阁公司代理销售其开发的位于象州县象江路的房地产项目。合同签订后，好时尚公司预付给金阁公司20万元。但金阁公司却拒不履行合同义务，毫无销售业绩，好时尚公司只好自行组织销售。2010年11月15日，好时尚公司发函给金阁公司，指出其销售人员和实际工作达不到合同要求。但是，金阁公司不但不改进工作，反而于2011年1月4日自行撤离售房部，提前解除了合同。请求判令解除双方签订的《房地产销售代理合同》，并返还好时尚公司预付的20万元。
金阁公司答辩并反诉称，双方签订合同后，金阁公司己投入人力物力开展前期工作和销售工作。象江国际一期1、2、4＃楼于2010年3月28日开盘销售，金阁公司与客户签订购房合同并办理按揭贷款。按约定好时尚公司应付给金阁公司2010年7月至2011年1月4日的代理费合计1860664.07元。好时尚公司不按合同结算代理费，且违约解除合同。请求判令：好时尚公司支付给金阁公司一期代理费1860664.07元、违约金30万元、二期劳务费30万元、经济损失30万元，共计276.066万元；同时停止使用金阁公司设计的楼盘标志、楼书广告、户外广告等。
好时尚公司针对金阁公司的反诉答辩称，金阁公司在签订合同后没有按约定履行义务：1、未向好时尚公司报告相关的书面文件和组织销售机构并经好时尚公司同意认可；2、没有提供有资质的销售人员等；3、在好时尚公司发函要求改进工作后，没有作任何改进还擅自撤离违反了合同约定。同时在销售期间毫无销售业绩。金阁公司的反诉请求没有依据，请求驳回其反诉请求。
象州县人民法院一审查明，2008年6月11日，好时尚公司与金阁公司签订一份《房地产销售代理合同》，约定好时尚公司将其开发的位于象州县象江路的房地产项目象州壹号院（后确定名称为象江国际），委托给金阁公司独家代理销售。合同还约定了销售计划、阶段销售任务指标、佣金标准（销售代理费）及违约责任等。合同签订后，金阁公司即为销售做了一些广告设计、预约登记、房屋推介会等准备工作。2010年2月22日，好时尚公司取得“象江国际”项目4号楼的《商品房预售许可证》，同年3月28日“象江国际”项目开盘销售。同年4月8日，好时尚公司又取得了1号楼的《商品房预售许可证》。2010年9月16日，好时尚公司开具证明给金阁公司到税务机关开具结算代理服务费30万元的发票，后于9月19日转帐支付给金阁公司20万元，并在转帐用途栏上注明“预付销售代理费”。好时尚公司付款后，因双方在履约过程中有意见，金阁公司于2011年1月4日自行撤离售房部。2011年1月20日，好时尚公司诉至法院。2月19日，好时尚公司向公安机关报案称售楼部被入室盗窃，已获立案。
一审期间，好时尚公司明确表示，放弃要求金阁公司返还20万元预付款的诉讼请求，但坚持要求解除合同。金阁公司在庭审中亦明确表示同意解除合同，但坚持反诉请求。
象州县人民法院一审认为，双方签订的《房地产销代理合同》未违反法律规定，双方在庭审中均表示愿意解除合同，应予准许。好时尚公司放弃诉请金阁公司返还20万元预付销售代理费，是对其诉讼权利的自由处分，应予准许。关于金阁公司的反诉请求，1、因金阁公司未能提供销售业绩的明细情况，以及未向好时尚公司提出要求结算。故其以好时尚公司不依约结算代理费构成违约，要求好时尚公司支付违约金30万元，理由不充分，不予支持。2、金阁公司未能提供具体的销售业绩及到好时尚帐户的购房款数额，仅凭单方制作的一期销售代理费结算表及购房客户汇总表等，主张好时尚公司应付186万余元销售代理费，理由不充分，只能依据好时尚开具的发票及税务机关开具的30万元销售代理服务费票据记帐联，认定在2010年9月16日双方已结算此前的销售代理费为30万元。好时尚公司已支付20万元，尚余10万元未付。3、因双方在合同中未就劳务费产生的事由及结算支付方式进行约定，金阁公司也未能提供证据证实二期代理的销售业绩，故金阁公司要求好时尚公司支付二期代理劳务费30万元的请求，不予支持。4、因金阁公司未提供证据证实好时尚公司存在违约行为及因违约给其造成的具体的损失，故金阁公司要求好时尚公司支付30万元损失，理由不充分，不予支持。5、因金阁公司并没有向法庭提供证据证实好时尚公司正在使用的环保袋广告及售楼部内使用的广告设计、楼书与其设计的广告有何联系，故金阁公司请求好时尚公司停止使用，理由不充分，不予支持。判决：一、解除好时尚公司与金阁公司于2008年6月11日签订的《房地产销售代理合同》；二、好时尚公司付给金阁公司尚欠销售代理费100000元，于判决生效后10日内付清；三、驳回金阁公司的其他反诉请求。本诉案件受理费4400元，由好时尚公司负担；反诉受理费28880元，由好时尚公司负担5800元，由金阁公司负担23080元。
金阁公司不服一审判决上诉称，1、一审认定事实不清，仅判决好时尚公司支付给金阁公司销售代理费30万元错误。一审时金阁公司提供了大量的证据证实其完成了楼盘的销售广告及销售工作，应获得一期销售代理费为186.066万元。2、一审未支持金阁公司关于违约金的主张错误。好时尚公司不按合同的约定于每月1-5日结算上月销售代理费，已构成违约，则依约须每日支付应付销售代理费总额0.3%的违约金，至2010年12月，违约金共计2864699.20元，现金阁公司上诉要求好时尚公司支付违约金55万元。3、因好时尚公司未与金阁公司结算并支付一、二期销售代理费。因此，金阁公司不同意解除双方签订的《房地产销售代理合同》，要求继续履行合同。请二审法院改判，支持金阁公司的上诉请求。
好时尚公司辩称，1、金阁公司在签订《房地产销售代理合同》后，未按合同的约定开展楼盘的销售工作，好时尚公司只能自己完成销售工作。好时尚公司发出要求其改进工作的函件后，金阁公司不但不改进，反而于2011年1月4日自行撤离售房部，金阁公司的行为严重违约，并以实际行为表明不再履行合同义务，因此，合同应予解除。2、金阁公司主张其履行了代理销售合同中约定的各项义务，却未能提供由好时尚公司盖章确认的销售人员名单、广告、策划方案、经手销售的购房合同，也未能提供好时尚公司确认的售房结算资料等证据。因此，金阁公司没有证据证明其已经全面履行了合同，应承担举证不能的后果。请求驳回金阁公司的上诉请求，维持原判。
来宾市中级人民法院确认一审查明的事实。另查明，好时尚公司（甲方）与金阁公司（乙方）签订的《房地产销售代理合同》的主要内容为：1、好时尚公司委托金阁公司独家代理销售“象江国际”项目的住宅、临街商铺、车库或杂物房的销售业务。2、好时尚公司同意房屋按建筑面积计算，每平方面积的平均销售单价（也是结算底价）为：住宅、底层车库或杂物房均1600元／平方米、临街商铺2500元／平方米。金阁公司可根据市场行情另外制定略高于上述销售单价的价格对外销售房屋，但这一行为须报好时尚公司审核批准后才能实施。高于平均售价的差价所得，在该项目结算后按好时尚公司占60%，金阁公司占40%进行分配。3、金阁公司的代理销售进度分四个阶段作为考核执行依据。第一阶段从该栋房屋取得商品房预售许可证到该栋房屋封顶，累计完成该栋房屋住宅50%的销售面积指标；第二阶段从该栋房屋封顶后3个月内，累计完成该栋房屋住宅80%的销售面积指标；第三阶段从该栋房屋封顶后6个月内，累计完成该栋房屋住宅95%的销售面积指标；第四阶段从该栋房屋封顶后9个月，累计完成该栋房屋所属的铺面、车库（或杂物房）60%的销售面积指标。4、金阁公司销售服务所得佣金按实际到达好时尚公司银行帐户的房款额的1.6%计算。双方于每月的1-5日结算上一个月的销售佣金，结算后好时尚公司二日内支付佣金给金阁公司。如逾期支付，好时尚公司应按每日0.3%计付滞纳金。金阁公司在代理项目期间，该项目所有的销售工作由金阁公司全面负责，所产生的销售业绩均属金阁公司业绩。5、好时尚公司派专人进驻售楼部收款、签约及办理产权证等购房手续，所有售房合同均由好时尚公司审核后，加盖好时尚公司的合同专用章，并由好时尚公司保存合同原件。6、开盘仪式费用、举行促销活动相关费用及广告费用，由好时尚公司审定负责支付；金阁公司负责提供相关销售文件和售楼书、广告方案，好时尚公司审定后由金阁公司负责制作，费用由好时尚公司支付。7、金阁公司未能完成第三阶段销售任务指标时，好时尚公司有权扣留该阶段金阁公司实际完成销售量的30%销售佣金，作为对金阁公司未能完成任务的惩罚，然后由好时尚公司选择合同是继续履行或是终止执行。当金阁公司在第二、第三或第四阶段未能完成45%的销售任务时，好时尚公司有权单方解除合同。金阁公司在完成本项目的销售任务达到95%前，不得撤离销售现场也不得在当地代理另一个房地产项目。
再查明，双方签订《房地产销售代理合同》后，金阁公司即设计制作楼盘标志、楼书、宣传单、户外大牌广告等，并聘请相关的工作人员对楼盘进行推介宣传、预约及销售。从2010年3月28日“象江国际”项目开盘销售至2011年1月4日金阁公司撤离售楼部，此期间金阁公司共售出155套商品房，每套房屋销售单价均高于合同约定的销售底价1600元／平方米。除6套商品房未能查清业主是否已全部交清购房款外，其余149套商品房的业主巳全部交清购房款，销售款总额30097589.04元，以销售底价计算的销售款额为26838416元，超出合同底价销售部分的销售款额为3259173.04元。
来宾市中级人民法院二审认为，金阁公司与好时尚公司签订的《房地产销售代理合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。1、关于金阁公司主张好时尚公司支付一期销售代理费的问题。（1）从双方当事人签订合同至金阁公司自行撤离售楼部期间，依约应由金阁公司代理销售商品房，双方在没有解除合同之前，好时尚公司不能独自销售，且好时尚公司亦拒绝提供证据证实楼盘系其公司自行销售。因此，代理期间售出155套商品房的成果，应属代理方金阁公司的销售业绩。（2）金阁公司已依约开展了广告宣传、推介、预约及销售工作，好时尚公司也为此支付了相应的广告费用，并于2010年9月19日向金阁公司预付销售代理费20万元，说明好时尚公司确认金阁公司已经开展了销售预约及推介工作，而这些开盘前的准备工作是开展商品房销售工作必不可少的环节，与销售工作不可分割。（3）金阁公司至今确实未能提供其所经手销售商品房的售房合同及收款凭证，但此情形与双方签订的销售代理合同第6条第1款、第3款及第4款约定由好时尚公司派专人进驻售楼部收款、签约及办理产权证等购房续，售房合同原件由好时尚公司保存的内容是相符的。因此，金阁公司不持有上述售房资料并不影响系其代理销售商品房的事实。（4）如金阁公司不依约开展销售工作，不完成阶段销售指标，好时尚公司完全可按合同的约定行使合同解除权。但好时尚公司却是在一期楼盘绝大部分售出，二期楼盘开始预约的情况下才要求金阁公司改进工作。综上，金阁公司已依照销售代理合同的约定，履行了合同的各项义务，好时尚公司应当按照金阁公司的销售业绩向金阁公司支付销售代理费。该院依据象州县房地产管理所核对的数据及工商银行、农业银行的查询结果，确认此155套商品房中的149套的销售价款总额为30097589.04元，已经全部到达好时尚公司的帐户上，并以此价款计算金阁公司应当获得的销售代理费。为此，金阁公司按照合同约定底价销售部分的销售代理费为26838416元×1.6%＝429414.66元；超出合同底价销售部分的销售代理费为3259173.04元×40%＝1303669.21元，两项共计1733083.87元。好时尚公司已支付20万元，尚应支付1533083.87元。2、关于金阁公司主张违约金55万是否有依据的问题。因双方当事人从未就销售代理费进行过结算，金阁公司也没有证据证明曾要求好时尚公司结算，故金阁公司主张逾期支付销售代理费的违约金，理由不充分，不予支持。但好时尚公司应支付逾期利息，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从金阁公司2012年2月18日反诉起计算至本判决生效之日止。3、关于双方当事人签订的《房地产销售代理合同》是否应当解除的问题。因好时尚公司不按约结算并支付销售代理费，且金阁公司于2011年1月4日自行撤离售楼部至今，双方均以自己的行为表明不再履行合同，双方当事人在诉讼中亦明确表示同意解除合同，为此，对好时尚公司与金阁公司签订的《房地产销售代理合同》予以解除。判决：一、维持象州县人民法院（2012）象民初字第115号民事判决第一项、第三项；二、变更象州县人民法院（2012）象民初字第115号民事判决第二项为：好时尚公司应付给金阁公司销售代理费1533083.87元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2012年2月18日起计算至判决生效之日止）。一审本诉受理费4400元（已由好时尚公司预交），反诉受理费28880元（巳由金阁公司预交），二审受理费24080元（已由金阁公司预交），由好时尚公司负担33810元，由金阁公司负担23550元。
广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，原二审判决举证责任分配错误，且有新的证据证实原二审判决认定事实错误，实体处理错误。理由是：1、根据《房地产销售代理合同》第7-3款的规定，金阁公司负责组织专业销售队伍进行全盘销售工作，售房人员的培训和工资及福利由金阁公司负责。金阁公司作为销售阶段的总负责，应由其承担售房人员及房产销售具体情况的举证责任，其未能提供证据证实，应承担举证不能的责任。2、好时尚公司提供的《劳动合同书》、《地方税（费）综合申报表》、《扣缴个人所得税报告表》、《税收转账专用完税证》等证据证实，黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽四人是由好时尚公司聘任的，从事“象江国际”楼盘售楼部销售岗位工作的员工，佐证了金阁公司未履行全盘销售工作的义务，也证实了2010年3月28日至2011年1月4日“象江国际”项目楼盘售出的全部155套房产，并非金阁公司的销售业绩。故原二审判决认定事实错误，导致实体处理错误。
好时尚公司申诉称，完全同意检察院的抗诉意见。请求撤销二审判决，维持一审判决。
金阁公司辩称，黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽四人是由金阁公司聘任，金阁公司已支付了工资和售房提成给她们。好时尚公司再审提供的不是新证据，是假证。请求维持二审判决。
本院再审期间，好时尚公司向本院提交以下证据：1、黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽四人分别与好时尚公司签订的《劳动合同书》八份、该四人签领的2010年度全部工资的《工资单》、好时尚公司向税务机关申报的2010年度各月份的《地方税（费）综合申报表》、《扣缴个人所得税报告表》和税务机关出具的《税收转账专用完税证》，拟证明黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽四人是好时尚公司聘任的员工。2、好时尚公司的《象江国际楼盘营销服务员工及客户对象表》，拟证明“象江国际”项目楼盘由其员工黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽四人售出155套房产。3、当地派出所《接出警案件信息登记表》、当地政府住建部门人员证言，拟证明“象江国际”项目楼盘开盘当天，金阁公司工作人员与客户发生激烈争吵，派出所和主管部门派员到场劝导处理，金阁公司工作人员不配合反而撤离。
金阁公司质证认为，不认可好时尚公司提交前述证据的真实性、合法性，前述证据不能认定为新证据。
金阁公司提交八张照片，拟证明黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽是其工作人员。金阁公司还申请证人梁培兴、覃健出庭作证，拟证明“象江国际”项目楼盘，由金阁公司销售等。
好时尚公司质证认为，金阁公司提供八张照片无法证明黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽是其工作人员，其中还有多张是其它楼盘的；两证人均是金阁公司的员工，其中一人还是该公司法人代表黄时浩的姐夫，两证人证言不可信。
本院对双方再审提交的证据审查认为，1、好时尚公司提交《劳动合同书》、《工资单》均分别有好时尚公司的盖章及黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽的签名；2010年度各月份的《地方税（费）综合申报表》、《税收转账专用完税证》均分别有税务征收员的签字或税务章，2010年度各月份的《扣缴个人所得税报告表》将黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽四人作为好时尚公司的员工向税务机关申报扣缴个人所得税。《劳动合同书》、《工资单》、《地方税（费）综合申报表》、《扣缴个人所得税报告表》、《税收转账专用完税证》记载的内容相互印证。经本院向当地税务机关核实，上述各申报、缴税手续的凭证属实。故在金阁公司没有提供相反证据的情况下，应予确认其真实性、合法性。2、好时尚公司提交当地派出所《接出警案件信息登记表》、当地政府住建部门人员证言、《象江国际楼盘营销服务员工及客户对象表》，与双方在原一、二审时提交的证据和陈述基本吻合，应确认其真实性、合法性。3、金阁公司提交的八张相片，其中有三张是其它楼盘照片，与本案无关联性。另外五张相片只能证明黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽等人在“象江国际”楼盘工作，不能证实该四人是金阁公司的员工。两出庭证人与金阁公司有利害关系，其证言的证明力较低，且证人的证言与本案其他书证证明的事实相矛盾，不应采信。
本院再审，除对原二审判决查明“象江国际”项目，由金阁公司聘请相关的工作人员直接销售等部分相关事实，不予确认外，对其余事实予以确认。
另查明，1、双方签订的《房地产销售代理合同》第3—1款约定，在销售启动之前，金阁公司应做好销售前的准备工作，包括（但不限于）目标客户的寻找和锁定；宣传大纲的拟定和宣传方式的论证；售房文件及资料的草拟，报好时尚公司审定并进一步完善；售房部的布置及外围环境的包装等。第3—3款约定，正式启动销售前金阁公司应向好时尚公司报告销售组织机构及名单，好时尚公司认可后金阁公司则按本合同约定的销售进度计划组织销售。第5—3款约定，双方于每月的1—5日结算上一个月的销售佣金，结算后二日内支付等。第5—7款约定，金阁公司在代理项目期间，该项目所有的销售工作由金阁公司全面负责，所产生的销售业绩均属金阁公司销售业绩。第7—3款约定，金阁公司负责组织专业销售队伍进行全盘销售工作，售房人员的培训和工资及福利由金阁公司负责。第7—3款约定，本合同涉及的《商品房销售价格表》、《商品房建筑面积技术参数表》等销售文书为销售价格执行依据和双方结算依据，视为本合同附属文件。2、金阁公司设计“象江国际”楼盘标志、楼书、宣传单及户外大广告牌等。同时，好时尚公司也与他人签订多个合同，请他人设计制作安装了其它广告牌。宣传、广告等制作费用，均由好时尚公司支付。3、2010年1月1日至2012年1月1日，黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽均受聘于好时尚公司，从事楼房销售工作，该四人均分别与好时尚公司签订了劳动合同书，好时尚公司按月给她们发放了工资，并将该四人作为好时尚公司员工向税务机关申报个人所得税。4、“象江国际”楼盘开盘当日，部分顾客与金阁公司的销售人员发生严重争执以致报警，当地政府有关职能部门及公安派出所均派人员劝导。事态平息后，金阁公司只派其员工覃艳到售楼部工作。“象江国际”楼盘开盘后，黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽等人为置业顾问，从事该楼盘商品房的具体销售工作，涉案的155套商品房均由该四人售出。2010年9月之后，该四人向金阁公司领取了少量售房提成款。5、2010年11月15日，好时尚公司发函给金阁公司称，金阁公司的人力资源和实际工作均达不到合同的相关要求，造成了好时尚公司很大的工作负担和经济损失，希望金阁公司尽快改进工作，减少并补偿损失，否则造成的一切后果由金阁公司承担。此后，金阁公司的员工覃艳于2011年1月4日自行撤离售房部。
综合双方的诉辩意见，本案双方争议的焦点为：1、涉案已销售的“象江国际”楼盘155套商品房应否认定为金阁公司的销售业绩？2、好时尚公司应向金阁公司支付多少销售服务佣金？
本院再审认为，原审认定金阁公司与好时尚公司签订的《房地产销售代理合同》有效正确，当事人的权利义务应根据该合同确定。
关于涉案已销售的“象江国际”楼盘155套商品房应否认定为金阁公司的销售业绩的问题。1、本案双方当事人对已销售的155套商品房是否属金阁公司的销售业绩发生争议，按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。因此，金阁公司对《房地产销售代理合同》是否履行和是否完全履行，应负举证责任。然而，金阁公司所举的证据仅能证明“象江国际”楼盘开盘售楼前的准备工作，即售房文件及宣传资料的草拟、部分广告设计、售房预约登记、开房屋推介会等工作。按《房地产销售代理合同》约定，这些工作均为房屋销售前准备阶段的工作内容。而促成客户签订购房合同及支付购房款才是完成房屋销售工作最重要、最核心的环节。金阁公司始终未提供证明其已直接经手销售房屋的证据（包括原件或复印件），如购房预约单据、《售房合同》、《收款凭证》等售房应当具备的手续。甚至双方在合同中约定作为“销售价格执行依据和双方结算依据”的《商品房销售价格表》、《商品房建筑面积技术参数表》，以及双方结算所必需的销售回款情况，金阁公司都未能举证证实。因此，金阁公司应承担不能举证证实由其直接售出155套商品房的后果。2、双方当事人对黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽等四人售出155套商品房的事实并无异议，但双方均主张该四人是己方员工，故该155套商品房应认定为己方销售。《房地产销售代理合同》约定，正式启动销售前金阁公司应向好时尚公司报送售楼人员名单，金阁公司应依约履行报送义务。然而“象江国际”楼盘开盘前后，金阁公司始终未向好时尚公司报送售楼人员名单，而实际售楼人员黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽等四人，在“象江国际”楼盘开盘前，均已与好时尚公司签订劳动合同，设立了劳动关系。可见，好时尚公司是黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽的用工单位，双方均已实际履行了劳动合同。故黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽等人依据劳动合同履行售楼工作而产生的劳动成果，应归属于好时尚公司。而金阁公司未能提供其是黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽的用工单位的证据。虽然，金阁公司提供赖洁莲、覃艳转账凭证，但因其在银行的回单上自己填写收款人姓名，故不能据此认定该四人确系收款人，转账凭证上的付款人也不是金阁公司，不能认定为金阁公司已支付该四人“工资”。因此，金阁公司仅凭该四人在“象江国际”楼盘开盘售楼工作六个月后，向金阁公司领取少量售房提成款的行为，而主张黎丽玲、李雪平、苏瑜、盘玉丽等人售出的155套商品房应认定为该公司销售业绩，缺乏事实依据。3、《房地产销售代理合同》约定“金阁公司在代理项目期间，该项目所有的销售工作由金阁公司全面负责，所产生的销售业绩均属金阁公司销售业绩”。从该文意理解，金阁公司需全面负责销售工作，所产销售业绩才能归属于金阁公司，并不能解读出“金阁公司在代理期间不直接销售楼房，也可取得销售业绩”的意思表示。由于没有合同及法律依据，故不能仅基于155套商品房的销售处于金阁公司代理期间，而认定为金阁公司的销售业绩。
关于好时尚公司是否应支付给金阁公司销售服务佣金的问题。《房地产销售代理合同》约定金阁公司最核心的义务，是代理销售好时尚公司开发的位于象州县象江路的房地产项目商品房，金阁公司完成委托事务后，由好时尚公司按约定向金阁公司支付佣金。由此可见，《房地产销售代理合同》完全符合有偿委托合同的基本特征。《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定，“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定”。由于《房地产销售代理合同》解除之前，金阁公司并没有完成好时尚公司委托的房屋销售事务。因此，金阁公司请求按《房地产销售代理合同》约定计付已销售的155套商品房佣金，不符合法律规定，不予支持。但金阁公司已按《房地产销售代理合同》约定，基本完成房屋开盘销售前大部分的准备工作，且该部分工作对好时尚公司自行销售楼盘是有益的。虽然双方在合同中没有约定对此应如何支付相应的报酬，但依据《中华人民共和国合同法》第四百零五条前引规定，好时尚公司仍应向金阁公司支付相应的报酬。一审判决酌情判令好时尚公司向金阁公司支付30万元的报酬，并无不妥。扣除已支付的20万元，好时尚公司尚需支付10万元给金阁公司。
综上所述，好时尚公司的申诉理由成立，予以支持。金阁公司反诉提出的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。原二审判决认定部分事实不清，适用法律有误，裁判结果错误。原一审判决在认定部分事实、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下：
一、撤销来宾市中级人民法院（2012）来民二终字第48号民事判决；
二、维持象州县人民法院（2012）象民初字第115号民事判决。
二审受理费24080元，由金阁公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 程丽文
审判员 蒙宏庆
审判员 陈朝两
二〇一四年十二月十日
书记员 黄利奎