山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁14民终1928号
上诉人（原审原告）：冯涛，男，1973年3月12日生，汉族，住山东省齐河县城区。
委托诉讼代理人：戴盟，山东戴盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：齐河县祝阿镇小周村民委员会。
负责人：张长山。
被上诉人（原审被告）：张孝利，男，1960年11月25日生，汉族，住山东省齐河县。
被上诉人（原审被告）：马向红，女，1967年1月17日生，汉族，住山东省齐河县城区。
被上诉人（原审被告）：张璇，女，1990年4月23日生，汉族，住山东省齐河县城区。
被上诉人马向红、张璇委托诉讼代理人：张振国，男，1968年7月13日出生，汉族，住齐河县怡心园4号楼1单元302室，系马向红之夫，张璇之父。
被上诉人马向红、张璇委托诉讼代理人：李恩会，齐河齐杰法律服务所法律工作者。
上诉人冯涛因与被上诉人齐河县祝阿镇小周村民委员会（以下简称“小周村委会”）、张孝利、马向红、张璇物权确权纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院（2017）鲁1425民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
冯涛上诉请求：请求撤销（2017）鲁1425民初775号民事判决，改判上诉人冯涛所建涉案房屋归其所有。事实与理由:一、原审法院认为冯涛与小周村委会签订的《土地租赁合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，租赁合同无效，冯涛无法据此取得土地使用权。对此，上诉人冯涛认为，原审法院从严格的法律意义上，判定上诉人冯涛与被上诉人小周村委会所签订的《土地租赁合同》有悖于土地法的相关规定，以此认定上诉人冯涛无法取得涉案土地使用权，无可厚非。但上诉人要强调的是，上诉人之所以要租赁小周村委会的集体土地，个人投资进行商品房建设开发，完全是响应和遵照齐河县、祝阿镇两级政府关于加快全县小城镇建设的号召，租赁小周村委会土地搞建设开发。类似于这种情况，并非上诉人一家，目前采取同样方式已在祝阿镇开发建成了一条商业街区。如果认定土地租赁系违法，造成这种局面应当由谁来承担法律责任？就本案原审判决结果而言，认定上诉人冯涛与被上诉人小周村委会签订的《土地租赁合同》无效，上诉人未取得相应土地使用权，实际上是让上诉人承担了全部的违法责任。对此，上诉人认为该判决结果显失公允，亦准备通过法律的途径向两级政府讨要说法。二、原审判决还认为，庭审中原告冯涛也认可其没有任何房地产开发资质，其建设行为也未办理相关法律规定的任何审批手续，法院无法确认其所建房屋归其所有。对此上诉人冯涛认为，作为个人投资建房，没有开发资质也没有办理相关的审批手续，这是事实，但不能以此规避当时开发建设的实际情况。上诉人的建设行为完全是政府及相关部门默许和认可的，在整个建房过程中，政府及相关部门从未以上诉人未取得合法土地使用权及违章建筑为由出面进行干涉，商品房建成后也未下达相关文件按违章建筑予以查处。因此，上诉人冯涛认为，所建的涉案房屋系个人倾家投入巨资所建，作为普通平民百姓从情理上讲，上诉人出资所建的房屋理应归上诉人所有。尤其是在政府允许建设的情况下，更不应当脱离当时的实际情况，不能仅以上诉人不具有开发资质、未办理审批手续为由，而无法确认所建房屋归上诉人所有。在司法实践中，对于未办理审批手续的违章建筑也可以采取补办相关准建手续来确认所建房屋的所有权属，而遵循的基本原则是谁投资建房，所有权就应当归谁。本案中的被上诉人小周村委会出具的证明，已经证实涉案房屋系上诉人冯涛所建，原审判决也已经确认，故涉案房屋应为上诉人冯涛所有系不争的事实。三、鉴于以上事实和一审判决的结果，如果尚不能确认涉案房屋归上诉人冯涛所有的话，那么，被上诉人小周村委会及张孝利与马向红、张璇恶意串通后，在上诉人冯涛不知情也未授权卖房的情况下，将涉案房屋进行买卖交易，显然也是无效的法律行为。被上诉人小周村委会及张孝利未经上诉人冯涛授权许可，便将涉案房屋私下出卖给被上诉人马向红，且卖房所得三十六万八千元全部被张孝利个人独吞占有，其行为侵害了上诉人冯涛投资建房的相关财产权益，故上诉人冯涛主张其房屋买卖行为无效，涉案房屋仍归属上诉人冯涛所有，事实清楚，证据确实充分。被上诉人张孝利应将非法所得卖房款返还马向红、张璇，并将涉案房屋返还上诉人冯涛所有。为此，上诉人冯涛保留通过法律程序进行追诉的权利。
被上诉人马向红、张璇答辩称：上诉人上诉理由与事实不符，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查清事实依法驳回上诉人的上诉。
被上诉人小周村委会、张孝利均未提交书面答辩状。
冯涛向一审法院起诉请求：依法确认位于小周村三组村东沿街祝阿镇开发区路南2.51亩土地使用权及原告在该土地上建设的现房产权登记在被告马向红、张璇名下的商品房所有权归原告所有。
一审法院审理查明：对原告提交的《土地租赁合同》及土地租赁费收据真实性予以确认，但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案原告冯涛并非齐河县祝阿镇小周村集体经济组织成员，其明知所承租被告小周村委会的2.51亩土地系农民集体所有土地，仍与其签订《土地租赁合同》进行开发经营建设商品楼，违反了《中华人民共和国土地管理法》，该《土地租赁合同》为无效合同。对原告提交的《齐河县人民政府关于加快全县小城镇建设的指导文件》，因与待证事实及法律关系不产生实质影响，本院不予审查确认。对原告提交的被告小周村委会及被告张孝利为被告马向红、被告张璇出具证明的真实性予以确认，对原告据此主张涉案房屋系原告所建予以确认。对原告提交的其与其他买受人签订的售楼协议书，因系复印件，本院不予审查确认。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。原告冯涛与被告小周村委会签订的《土地租赁合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，租赁合同无效，原告无法据此取得涉案土地使用权；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案涉案房屋虽为原告冯涛所建，但其并未依法取得相应土地使用权，庭审中原告也认可其没有任何房地产开发资质，其建设行为也未办理相关法律所规定的任何审批手续，本院无法确认其所建房屋归其所有。判决驳回原告冯涛的诉讼请求。案件受理费100元，由原告冯涛负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，2007年4月20日，上诉人冯涛与被上诉人小周村委会及时任小周村委会第三小组组长的被上诉人张孝利签订《土地租赁合同》，约定被上诉人小周村委会将位于小周村村东沿街第三小组的在祝阿镇开发区路南2.51亩集体土地租赁给上诉人开发使用，租赁期限自2007年4月20日至2077年4月20日，合同到期经双方协商，可以继续延长该土地使用权，上诉人对取得使用权的土地可以进行开发利用或建商品楼进行经营活动。被上诉人小周村委会同意上诉人对土地使用权可以转让，其建商品楼属上诉人所有，可自主出售。租赁土地费每亩每年750元，共计131770元（实际应为131775元）。上诉人以同样方式在此租赁土地对面路北租赁被上诉人小周村委会一块土地，两块土地租金共计286000元。上诉人冯涛分别于2007年4月19日支付租金220000元，4月20日支付50000元，4月22日支付16000元，均由被上诉人张孝利收取。上诉人租赁土地后，逐渐对土地进行开发经营，修建楼房并对外出售。被上诉人马向红、张璇欲购买上诉人冯涛建设的房屋，张孝利收取了马向红、张璇的购房款368000元并以自己的名义出具了收条，收条中注明“代收”字样，收条中明确马向红、张璇购买的是祝阿镇路南楼房四间（东边）。后马向红、张璇取得涉案楼房钥匙，实际占有使用涉案楼房，并于2010年4月分别办理了编号为房权证鲁齐祝字第××号、房权证鲁齐祝字第××号的房屋所有权证。上诉人冯涛认为被上诉人张孝利未经同意出售自己建造的房屋，侵犯了自己的合法权益，于2015年12月3日向齐河县信访局反映问题，齐河县信访局告知上诉人应向齐河县人民法院提起诉讼。冯涛于2016年3月2日向齐河县人民法院提起民事诉讼。2016年7月28日，齐河县人民法院作出（2016）鲁1425民初663号民事判决，冯涛上诉后，本院于2017年1月24日作出（2016）鲁14民终2560号民事裁定书，撤销（2016）鲁1425民初663号民事判决，将案件发回齐河县人民法院重新审理。齐河县人民法院2017年4月18日作出本案一审判决即（2017）鲁1425民初775号民事判决。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：涉案土地使用权及涉案房屋所有权是否应确认给上诉人冯涛。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，涉案土地为小周村的集体土地，上诉人冯涛无证据证明其在涉案土地上建设房屋符合土地利用总体规划，其就涉案土地与小周村委会签订的土地租赁合同违反上述法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，上诉人冯涛与被上诉人小周村委会签订的土地租赁合同无效，上诉人不能取得涉案土地的使用权。同时，上诉人认可其没有任何房地产开发资质，其建设行为也未依法办理审批手续，在此基础上，本院无法确认涉案房屋归属上诉人。
综上所述，上诉人冯涛的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人冯涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 许本海
审判员 宋冬梅
审判员 郭喜珂
二〇一七年十一月九日
书记员 周晓萌