广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0303民初122号原告：桂林市和兴物业服务有限责任公司。法定代表人：秦飚，该公司总经理。委托诉讼代理人：常玉娇，广西中心律师事务所律师。被告：莫国源，男。被告：谢寒，女。原告桂林市和兴物业服务有限责任公司（以下简称和兴物业公司）诉被告莫国源、谢寒物业服务合同纠纷一案，本院2017年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告和兴物业公司的委托代理人常玉娇，被告莫国源、谢寒到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告和兴物业公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告莫国源、谢寒支付拖欠原告的2013年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费人民币2976.3元、违约金4888.6元，共计7864.9元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是山水阳光城小区xx栋xxx号房屋的业主。原告于2005年开始对山水阳光城小区进行物业管理。被告从2013年1月起未缴纳过物业管理费，原告多次向其催收却遭到拒绝。经统计，被告从2013年1月1日开始至2016年12月31日共拖欠原告物业管理费2976.3元。由于被告恶意拖欠物业管理服务费，故被告应支付违约金4888.6元。被告莫国源、谢寒辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。原告在2014年12月31日之前有权收取物业管理服务费，之后的物业管理服务费原告就没有权利收取了。2014年11月17日，被告所在的山水阳光城小区召开了业主大会，选举产生了新的业主委员会，并选聘了新的物业公司来对小区物业进行管理。依据2014年11月17日召开的业主大会通过的决议，被告小区已与原告解除物业管理服务合同关系。原告主张的违约金过高，应予以减免。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告莫国源、谢寒是桂林市叠彩区九华路x号山水阳光城小区x栋xxx号房的业主，房屋建筑面积为88.58㎡。2010年6月30日，原告和兴物业公司作为甲方与被告莫国源、谢寒作为乙方，双方签订了一份《前期物业服务协议》，约定由原告对被告位于桂林市叠彩区九华路x号山水阳光城小区x栋xxx号房产提供物业管理服务；物业管理服务费用住宅暂按建筑面积每月0.70元/月/㎡计算；交房时需首次预交半年物业管理服务费，以后每季度前15天交纳本季度物业管理服务费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告的房屋依合同约定每月应缴物业管理服务费62元（88.58㎡×0.7元=62元）。被告拖欠2013年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费共计2976元（62元/月×48个月=2976元），违约金截至2016年12月31日共计4888.6元。该费用经原告多次追索，被告至今未付。故原告起诉到法院，提出上述诉请。另查明:2014年7月7日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出叠土物字【2014】6号《关于山水阳光城小区成立业主委员会的批复》，对山水阳光城小区业主委员会的选举产生及组成人员予以确定。因山水阳光城物业交接问题产生纠纷，在相关部门的组织下，于2014年12月31日召开的山水阳光城小区物业交接纠纷调解会，调解会形成的会议纪要约定：业主委员会成立后，通过公开选聘程序与悦泰物业公司签订了新物业合同，并约定于2015年1月1日进场，和兴物业公司表示愿意在清算相关费用情况下离场；物业服务费计算截止至2014年12月31日止。2015年3月24日，桂林市泰鹏房地产开发有限责任公司以桂林市叠彩区土地房产工作局作出的叠土物字【2014】6号《关于山水阳光城小区成立业主委员会的批复》的行为事实不清，程序不合法为由，将桂林市叠彩区土地房产工作局作为被告、桂林市山水阳光城小区业主委员会作为第三人向本院提起行政诉讼。2015年6月10日，我院作出（2015）叠行初字第4号行政判决书，判决撤销桂林市叠彩区土地房产工作局作出的叠土物字【2014】6号《关于山水阳光城小区成立业主委员会的批复》。桂林市山水阳光城小区业主委员会不服该判决，上诉到桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院做出（2015）桂市行终字第197号行政判决书，对我院作出的（2015）叠行初字第4号行政判决书予以维持。原告至今未退出对阳光山水城小区的物业服务管理，悦泰物业公司至今未对该小区提供过物业服务。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，为有效合同。被告应按照该物业服务合同，履行给付物业管理服务费的义务。根据《物业管理条例》的规定，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。根据合同约定，原告作为被告小区所在山水阳光城小区的物业管理服务单位，依约应对小区内房屋的共用部位进行服务与管理。本案中，原告接受被告的委托，按约为该小区提供物业管理服务，已按照合同履行了物业管理服务职责，被告作为业主理应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳物业管理服务费。被告拖欠物业管理服务费，侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。故对原告要求被告支付物业管理服务费2976.3元的诉请，合理部分2976元本院予以支持，超出部分本院不予支持。合同违约金约定过高，现被告要求对违约金予以减免，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院认为被告按拖欠原告物业管理服务费合计费用的30%交纳违约金较为合理，即违约金为892.8元。故对原告要求被告交纳违约金的诉请，本院支持892.8元。对被告关于依据2014年11月17日召开的业主大会通过的决议，被告小区已与原告解除物业管理服务合同关系，原告无权向被告主张2015年及2016年的物业管理服务费的辩解，因其提供的证据不足以证明该主张，故对被告该辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告莫国源、谢寒支付原告桂林市和兴物业服务有限责任公司物业管理服务费2976元，以及违约金892.8元，上述费用共计3868.8元；二、驳回原告桂林市和兴物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元（原告已预交），由被告莫国源、谢寒负担。上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄巧明人民陪审员  吴月娥人民陪审员  檀志超二〇一七年四月二十八日书 记 员  杨 何