江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆巴民初字第0560号
原告曹先刚，男，汉族，1939年11月3日生。
委托代理人谢某某。
被告昆山市民安房屋拆迁工程有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇新澄路2号。
法定代表人葛裕胜，该公司总经理。
委托代理人庄某某。
被告徐洁良，男，汉族，1966年4月17日生。
委托代理人徐某某，女，汉族，1963年8月26日生。
被告罗荣林，男，汉族，1963年8月2日生。
被告罗小林，男，汉族，1968年7月1日生。
原告曹先刚与被告昆山市民安房屋拆迁工程有限公司（以下简称民安公司）、徐洁良、罗荣林、罗小林确认合同无效纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，由代理审判员张伟独任审理，于2013年12月4日公开开庭审理。后本案转为普通程序，并于2014年3月4日公开开庭审理。原告曹先刚的委托代理人谢某某、被告民安公司的委托代理人庄某某、被告徐洁良及委托代理人徐某某均到庭参加诉讼，被告罗荣林、罗小林经本院合法传唤后无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告曹先刚诉称：位于江苏省昆山市巴城镇石牌东岳村（X）东养秀泾XX号房屋属于原告的财产。2010年6月23日，被告徐洁良冒原告之名与昆山市巴城镇动迁办签订关于该房屋的拆迁补偿协议书。原告得知此事后，便于2011年4月17日委托两位继子即被告罗小林、罗荣林前去巴城动迁办交涉。然而被告罗荣林、罗小林于2011年5月4日与被告徐洁良签订了动迁房屋协议书，对动迁房屋进行了权益处分。被告罗小林、罗荣林的这种行为已经超越了原告的授权权限，并严重侵害了原告的合法权益，故原告诉诸法律，请求人民法院判令：1、确认2010年6月23日被告徐洁良冒用原告之名与昆山市巴城镇动迁办所签的拆迁补偿协议书无效；2、确认2011年5月4日动迁房屋协议书无效；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告民安公司辩称：房屋的产权证中的所有人确实为原告，2010年6月23日由被告徐洁良代理原告曹先刚与答辩人签订了房屋拆迁补偿协议书。事后双方产生纠纷，在巴城镇东岳村村委会调解下，原告委托被告罗小林、罗荣林（详见委托书）与被告二徐洁良于2011年5月4日签订动迁房屋协议书，约定该拆迁房屋的补偿为双方共有，房屋拆迁产生的费用，由双方共同分担。该协议书达成后，事实上已证明了原告对被告徐洁良代签拆迁补偿协议书效力的追认，故该拆迁补偿协议书合法有效，属于有效合同。
被告徐洁良辩称：原告所诉的内容不符合客观事实，协议内容并没有违反国家法律法规，是有效的。原因如下：一、涉案房屋是村里分配、安排给知青曹某某（即答辩人的继父），原告曹先刚是跟随曹某某入户居住。房产证上之所以只写原告曹先刚名字，是由于当时知青返城，曹某某由农村户口入迁城镇户口，所以在1998年统一办房产证时，只能写原告曹先刚名字。原告曹先刚在1976年去昆山化工厂工作后，并一直住在昆山，至今也未来房屋住过；二、1978年曹某某与答辩人的母亲曹某甲结为夫妻后，一直是住在该房屋内。2004年此房由于年久失修，起大风倒塌，成了废墟，也就是说房产证上42平方米的房子现在已经不存在。现有的房子在2006年经村委会同意下由答辩人出资建造（面积86.88平方米），至今曹某甲仍住在该房屋内。曹某某在2008年8月去世，原告曹先刚曾过来吊丧，当时他对建造此房，并没有提出任何疑义；三、答辩人认为房屋宅基地是继父曹某某的，现有房屋是答辩人出资建的，况且房产证及其他证件都是继父曹某某死前托付答辩人保管，原告曹先刚并未提出任何异议，故2010年6月23日答辩人与动迁办签订拆迁协议书是合情合理的；四、原告曹先刚明知2010年6月23日与2011年5月4日的两份协议，且是认可的。第一次原告委托被告罗荣林前往村委会洽谈，他说只要宅基补偿费，结果反悔了。第二次又委托被告罗荣林前来，说要房子，通过村委会调解协商，答辩人愿意给他换一套小户面积为82平方米，并协商补偿答辩人2万元，在村委会签订了协议，并有村委会盖章，结果又一次反悔。2011年4月17日由原告曹先刚亲笔写了授权委托书，委托被告罗小林、罗荣林代办房屋拆迁事宜，此份授权委托书在经过政府、司法、动迁办、村委会一致认可并同意后，才签订了2011年5月4日的协议。现在原告要推翻此协议，不符合客观事实，且被告罗荣林于2011年5月24日已与巴城镇石牌动迁办办理了安置房订房确认单。综上，请求人民法院依法判决，驳回原告曹先刚的诉讼请求，判决此二份协议有效。
被告罗荣林未作答辩。
被告罗小林未作答辩。
经审理查明：位于原昆山市石牌镇东岳村东养秀泾XX号的农村房屋的登记产权人为原告曹先刚，房屋建筑面积为42平方米。2010年6月23日，被告徐洁良以原告曹先刚之名与被告民安公司签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》，明确由被告民安公司将该房屋拆除，房屋建筑面积为86.88平方米，由被告民安公司承担房屋拆除的补偿金，如需选择房屋产权调换，安置房地点为凤栖园，协议书中还载明了其他权利义务事项。原告曹先刚得知此事后，便于2011年4月17日向其继子即被告罗荣林、罗小林出具委托书一份，载明“原告曹先刚委托被告罗荣林、罗小林代办位于江苏省昆山市巴城镇石牌东岳村（X）东养秀泾XX号房屋拆迁事宜，并由儿子前往石牌拆迁办办理相关手续”，原告曹先刚在委托人处签字，被告罗小林在代理人处签字。
2011年5月4日，被告罗荣林、罗小林作为原告曹先刚的委托代理人以原告曹先刚的名义（甲方）与被告徐洁良（乙方）签订《动迁房屋协议书》，载明“双方为动迁房补偿房屋一事达成如下协议：一、按巴城镇政府拆迁规定条例，甲方愿意将房屋宅基地补偿费、乙方愿意出资建造房产补偿款，为甲乙双方共有，平均分配；二、对于房屋补偿动迁房一切费用，甲乙双方共同负担。房产共有，房产证上一定要注明二人所有，等拿到动迁房屋后，双方一致同意变卖，变卖所得款项，甲乙双方平均分配，任何一方不得私自变更出卖，如有一方违背，必须赔偿另一方三十万元经济损失费；三、出售、变卖房屋，卖方需要压（押）房产证押金的，由甲方全额负担押金费，与乙方无关，乙方的一半全额拿回”。甲方由被告罗小林、罗荣林签字，乙方由被告徐洁良签字，见证人由昆山市巴城镇东岳村村委会签章。2011年5月24日，被告民安公司向原告曹先刚出具安置房订房确定单，安置动迁房位于凤栖小区六期XX号楼XXX室，面积125.35平方米，以及XX号车库，面积为19.15平方米，该订房确定单由被告罗荣林签字。后原告曹先刚以被告罗荣林、罗小林与被告徐洁良签订的动迁房协议书未经其授权为由诉诸本院。
另查明：曹某某为原告曹先刚的哥哥，而被告徐洁良系曹某某的继子。根据昆山市巴城镇东岳村村委出具的情况说明，本案诉争房屋是村委会安排给知青曹某某居住，原告曹先刚系跟随曹某某入户居住；1998年对农村房屋统一办理房产证时，因原告曹先刚为农村户籍，故将该房屋登记在原告曹先刚名下；1976年原告曹先刚前往昆山工作后，便未在东岳村居住生活，曹某某与被告徐洁良的母亲曹某甲于1978年结婚后便一直在该房屋内居住，直至2008年曹某某去世；2004年该房屋被风吹塌，2006年经村委会同意由被告徐洁良出资建造现有房屋，现仍由曹某甲在此居住生活。
上述事实，由《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》、安置房订房确定单、村委会证明、情况说明、委托书、动迁房屋协议书、村镇房屋所有权证、申请书、地籍调查表以及当事人陈述予以证实。
本院认为：不动产的产权登记具有公示效力，产权登记作为权益人的权利凭证，他人未经权利人同意而擅自处分，侵害了权利人的合法利益的，该处分行为不受法律保护。本案中所涉房屋的登记产权人为原告曹先刚，原告对该房屋具有占有、使用、收益、处分的权利。被告主张原告曹先刚事后向被告罗荣林、罗小林出具委托书，应视为其对拆迁补偿协议书效力的追认。但根据该委托书的内容，原告曹先刚委托被告罗荣林、罗小林办理涉案房屋拆迁事宜，并到石牌动迁办办理手续，其中并未明确原告对被告徐洁良与被告民安公司签订的《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》效力的追认，或相关的意思表示，故被告的上述抗辩意见并无事实依据，本院不予支持。被告徐洁良与被告民安公司未经原告曹先刚的同意，签订针对该房屋的拆迁补偿协议书，侵害了原告曹先刚作为房屋产权人的合法利益，故《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》应为无效。
没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，未经追认的行为，由行为人承担民事责任，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。原告曹先刚曾授权被告罗荣林、罗小林出面办理房屋拆迁事宜，而被告徐洁良与被告罗荣林、罗小林签订的《动迁房屋协议书》已对原告曹先刚的原有房屋产权状态及动迁权益做了实质上的改变，即确定由原告曹先刚和被告徐洁良共同享有房屋的动迁权益。被告罗荣林、罗小林的该处分行为已涉及原告曹先刚的重大财产权益，虽房屋倒塌后由被告徐洁良出资建造新房屋，但仍应有原告曹先刚的明确授权。现被告罗荣林、罗小林超出原告曹先刚的委托权限与被告徐洁良签订《动迁房屋协议书》，而原告曹先刚不予追认，故该协议书应属无效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告徐洁良冒用原告曹先刚名义于2010年6月23日与被告昆山市民安房屋拆迁工程有限公司签订的《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》无效。
二、确认被告徐洁良与被告罗荣林、罗小林于2011年5月4日签订的《动迁房屋协议书》无效。
案件受理费80元，由被告徐洁良、昆山市民安房屋拆迁工程有限公司、罗荣林、罗小林共同负担。该款项原告已预缴，本院不再退还，由被告在履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州分行园区支行；账号10-550101040009599。
审 判 长 张 伟
人民陪审员 陆美华
人民陪审员 姚雪琴
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 沈 娟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。