鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0602民初829号原告:曲志勇，男，汉族，1972年7月14日出生，个体。被告:鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司。法定代表人云树林，系该公司董事长。委托代理人刘建炳，男，1960年8月29日出生，汉族，东胜区人，系鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司职员。原告曲志勇诉被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司（以下简称”东兴公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲志勇、被告东兴公司的委托代理人刘建炳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月29日，原告与被告签订商业用房委托经营合同一份，合同约定，原告将其坐落于东兴时代广场内三层X号房租予被告，租赁期限从2011年6月29日至2014年12月31日，其中2011年6月29日至2011年12月31日为免租期，2012年租金为178000元，约定给付时间为合同签订后5个工作日内被告向原告支付2012年第一季度租金44500元，于2012年1月15日前支付2012年第二、三、四季度租金133500元。于2012年12月30日前支付2013年租金为178000元。于2013年12月30日前支付2014年租金194753元。双方就迟延给付租金约定有违约金。被告支付了部分租金，剩余租金多次催要未果，故诉至法院。请求法院依法判令：1、被告东兴公司给付原告房屋租金395293元；2、被告东兴公司给付原告违约金，违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率二倍自2012年1月16日起算至本判决书确定给付之日。3、本案的诉讼费用由被告承担。被告东兴公司辩称，对所欠租金数额无异议，但不同意给付原告租金。东兴公司与原告约定的免租期为2011年6月29日至2011年12月31日，应当给付租金的租期为2012年1月1日至2014年12月31日。但东兴公司在与承租商户租赁合同诉讼中，生效裁判文书确定的免租期为二年，并免除了部分物业费。东兴公司与原告签订的委托经营合同和东兴公司与承租商户签订的租赁合同在租赁价格、租赁期间方面一致，根据东胜区法院（2014）东民初字第8093号判决书确定的免租期为二年的事实，不同意支付原告的租金。原告为证明其主张向法庭提交了以下证据：商业用房委托经营合同一份。证明原告与被告存在租赁合同关系，合同对原被告双方的权利义务进行了约定。合同第八条第一款、第四款约定：委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金，甲乙双方不得单方面解除本合同。第十项违约责任中约定：乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，逾期每日按照本年度租金的千分之一向甲方支付违约金。被告东兴公司的质证意见为：对原告提供的证据无异议。被告东兴公司为证明其主张向法庭提交了以下证据：（2014）东民初字第8093号民事判决书一份。证明东兴公司不应当支付原告租金。原告质证意见为：被告提交的判决书不是原件，无法判断真实性,且该判决书与本案无关,不予认可。经过当庭举证、质证，经审查，本院认为，原告提交的委托经营合同，因被告东兴公司对该证据无异议，且原告提供的证据为原件，与本案有关联性，符合有效证据的要件要求，本院予以确认。被告提交民事判决书，系被告与商铺承租户之间签订的合同，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。经审理查明，2011年6月29日，原告曲志勇与被告东兴公司签订《商业用房委托经营合同》一份。该合同约定，原告就其所有的东兴时代广场内三层X号房委托被告经营管理，委托期限为3年，从2011年6月29日起至2014年12月31日。租金自2012年1月1日开始计算。2012年第一季度租金44500元于合同签订后5个工作日内乙方向甲方支付。2012年第二、三、四季度租金133500元于2012年1月15日前支付。2013年租金为178000元于2012年12月30日前支付。2014年租金194753元于2013年12月30日前支付。该合同第十条违约责任第三款约定，乙方无正当理由逾期向甲方支付房租，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的千分之一支付违约金。另查明，合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了部分租金，下欠租金395293元至今未付。本院认为，原告、被告签订的《商业用房委托经营合同》系双方当事人真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的规定，应属有效合同。双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定履行了向被告交付房屋的义务，被告应按合同约定履行支付租金的义务。本案中，双方当事人均对下欠的租金数额无异议，故本院对原告向被告主张支付剩余租金395293元的请求予以支持。东兴公司依据（2014）东民初字第8093号判决书答辩主张不应支付租金，但合同具有相对性，东兴公司与商业用房所有权人签订的委托经营合同和东兴公司与承租商户签订的场地租赁合同是两份不同的合同，合同当事人应依照各自签订的合同主张权利或履行义务，故被告以另一合同的约定对抗本案争议合同的履行不能成立，对被告的上述答辩主张不予支持。关于原告主张的违约金，因被告东兴公司至今未按合同约定向原告履行支付剩余租金的义务已构成违约，其应承担相应违约责任。另，关于被告辩称的降低违约金请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：”当事人主张的约定的违约金请求过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”，故本案中被告有权要求法院对原告主张的违约金进行调整。另，双方当事人虽在《商业用房委托经营合同》第十条中约定违约金的计算方法即：”违约金按所欠房屋租金每日的1‰计算”，但原告对实际损失亦未提交证据证明，且该违约金的约定过高，被告也要求降低。根据诚实信用原则、公平原则及违约金制度的目的是以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是严厉惩罚违约方，故本院酌情将原告主张的违约金调整为合同约定应付租金次日起至本判决书确定支付之日止的违约金，月利率按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的二倍计算。即，22540元租金从2012年1月16日起至2015年12月30日的违约金为11520元，178000元租金从2012年12月31日起至2015年12月30日的违约金为64080元，194753元租金从2013年12月31日起至2015年12月30日的违约金为46741元，截止至2015年12月30日之前的违约金共计122341元。另，395293元租金从2015年12月31日起至本判决确定支付房屋租金395293元之日止的迟延付款违约金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的二倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告曲志勇支付租金395293元、违约金122341元及395293元租金从2015年12月31日起至本判决确定给付房屋租金395293元之日止的违约金(按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的二倍计算)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4806元，由被告鄂尔多斯市东兴时代广场管理有限公司负担2884元，由原告曲志勇负担1922元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 张 斌二〇一六年九月二十六日书记员 黄伯韬