江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第2234号
上诉人（原审原告）王月国，自由职业。
委托代理人孔庆卫，江苏山阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）淮安市淮安区建淮供销合作社，住所地淮安市淮安区建淮渠南管理所南侧。
法定代表人胡玉国，该供销社主任。
上诉人刘士军与被上诉人淮安市公共交通有限公司经济补偿金纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2014年9月30日作出（2014）淮法民初字第0642号民事判决。上诉人王月国不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，被告建淮供销社于1996年经原淮安市供销合作总社批准，自筹资金在淮江东路东侧二支路的西入口北侧建综合第二门市部房屋。该房屋占用的土地为水利工程用地，权属为国有土地。被告建淮供销社以生产经营需要为由以自己的名义向水利工程主管部门申请占用河道工程。经江苏省水利厅审核由淮安市楚州区（现淮安区）水利局批准发给被告建淮供销社（楚州）水（2001）占字第（0404）号《江苏省河道工程占用证》。被告建淮供销社获得批准的占用期限为5年，即自2001年12月18日至2006年12月18日。该占用证持证须知第一条规定：本证有效期内作为占用河道工程的证明，期满自行失效。占用证逾期后，被告没有向有关水利行政主管部门办理继续占用该水利工程用地的相关手续。
原审另查，2008年9月23日，原告王月国与被告建淮供销社签订《房屋出售协议书》，约定：“甲方：楚州区建淮供销社乙方：王月国为了搞活经营，适应市场竞争需要，根据甲方的实际情况，经甲乙双方协商达成以下协议内容：一、甲方将建淮供销社综合第二门市所有房屋的所有权出售给乙方。该房屋地址位于淮江公路边，原建淮商场北侧，占地面积约3亩，门面楼房三层800平米左右，包括大院子及平房和库房、大门外平房三间（详见附图）。二、甲方提供提防河道工程占用许可证及供销社主管部门批文，在房屋交付时一并交付给乙方。三、甲方对其门市现有人员负责清理，其发生的费用由甲方负责，与乙方无关。四、房屋总价款（大写）柒拾万元正人民币。在签订合同之日乙方先付（大写）肆拾万元正人民币给甲方，余款在交房时一次性付清。五、房屋交付时间：甲方必须在2009年6月30日前将房屋及堤防河道占用许可证、供销主管部门批文一起交给乙方。六、本协议甲、乙双方必须完全履行，如有一方违约，则向乙方承担违约金肆万伍仟元整人民币。七、附图与本协议具有同等效力。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字后生效。甲方：淮安市楚州区建淮供销合作社乙方：王月国。2008年9月23日”。协议签订后，原告给付被告部分房款40万元。约定的交房期限届满后，被告以该协议需经主管部门批准等理由，未能按照约定交付房屋及场地给原告。原告遂于2013年1月8日向原审提起诉讼，要求确认双方于2008年9月23日签订的《房屋出售协议书》有效。原审于2013年6月28日作出（2013）淮法林民初字第0025号民事判决书，判决：驳回王月国要求确定房屋买卖合同有效的诉讼请求。原告不服该判决，向淮安市中级人民法院提出上诉。在二审审理中，经二审法院主持调解，双方达成协议，协议内容为：对王月国与建淮供销社于2008年9月23日签订的《房屋出售协议书》为有效协议，双方予以认可。2013年12月5日，淮安市中级人民法院作出（2013）淮中民终字第1233号民事调解书，对原告与被告的协议予以确认。2014年4月3日，原告向原审提起本案诉讼。
原审原告王月国诉称，原、被告双方于2008年9月23日签订《房屋出售协议书》，约定：被告建淮供销社将自建的综合第二门市所有房屋及场地出售给原告王月国，被告建淮供销社必须在2009年6月30日前将房屋交给王月国。约定的交房期限届满后，被告未能按照约定交付房屋及场地。现诉至法院，要求被告交付其综合第二门市所有房屋及场地、支付违约金45000元，并赔偿原告损失18万元。
原审被告建淮供销社辩称，原告要求交付的综合第二门市所有房屋系违章建筑，被告没有通过合法手段领取规划许可证、建设用地许可证、施工许可证等批建手续，也没有获得相应土地的合法使用权和合法的房屋所有权证。另外，被告就涉案房屋向河道管理部门申请办理的河道占用证已经超期，该河道占用证已经失效，相应的房屋应当予以及时拆除。原、被告双方就违法的建筑物所签订的买卖合同违反了国家法律规定，属于无效合同，不应当受到法律保护。原告主张的违约金也因合同无效而不能得到法律的支持。原告主张的损失是存在的，但是数额太高。
原审认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止有关标的物的相应民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自合同成立时生效。原告王月国与被告建淮供销社签订的房屋买卖合同是其真实意思表示，由此形成的债的法律关系不违反法律的强制性规定，属有效合同，合同应当对缔约的双方当事人产生法律效力。其中无论出卖人是否对标的物享有合法的所有权或处分权，均不影响作为原因行为的买卖合同的效力，不影响合同的订立所建立的债的法律关系的成立与有效。因此，合同成立后，双方当事人应按照合同的约定，在成就合同履行的全部条件后全面实际履行合同。
关于原告要求被告交付房屋是否能够实现的问题。如上所述，原告与被告签订的合同是有效的，双方因此形成的债也是合法的，但是债的合法与债所引起的物权变动有一定的区别。物权变动不仅要求作为原因行为的债的合法，而且要求债权所涉及的物也要符合交付的法定要件。本案买卖的标的物是房屋，房屋的交付存在两个方面，第一是不动产所有权转移的形式-
登记，第二是作为有形物的实际交付占有。本案房屋系占用河道工程的建筑物，该建筑物系被告以自己的名义向有关部门申请占用河道工程所建设的临时建筑物，其合法存在有一定的时间限制即占用期限，在期限届满后，被告未能续办《河道工程占用证》。因此，被告建淮供销社作为出卖方在出卖该房屋时，有关所有权的占有、使用、收益、处分的四项权能应当受到法律的限制。原告有关交付房屋的诉讼请求，在法律上亦不能实现。故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，不予支持。
关于原告主张的违约金和赔偿损失的问题。因原告该主张是基于被告未交付房屋，而原告要求被告交付房屋的诉讼请求未得到支持，故原告该主张亦不予支持。
原告经原审依法释明，不同意变更诉讼请求。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国水法》第三十八条，《中华人民共和国河道管理条例》第二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回原告王月国的诉讼请求。案件受理费10800元（原告已预交10800元），由原告王月国负担。
上诉人王月国不服一审判决，向本院提起上诉称：一、没有产权证与合同履行无关。上诉人诉请范围是要求被上诉人交付标的物，不是产权变更；该标的物系占用河道工程的建筑物，无需办理产权登记；该标的物系合法建筑，有行政管理部门的批复，建成后也已取得了河道工程占用许可证；行政部门从未干预河道工程建筑物的使用权能的转移。二、占用证到期不影响标的物的交付，占用证到期并不能就此认定原使用人此后已无权使用。原审判决适用法律错误，请求二审撤销原判，改判被上诉人继续履行合同，将诉争房屋交付给上诉人，并赔偿上诉人违约金及经济损失。
被上诉人建淮供销社未作答辩。
二审经审理确认一审已查明的事实。
本案争议的焦点是：对上诉人王月国要求被上诉人建淮供销社将涉案房屋及场地交付给上诉人的诉讼请求是否予以支持。
本院认为，上诉人王月国与被上诉人建淮供销社于2008年9月23日签订的《房屋出售协议书》是双方当事人真实意思表示，由此形成的债的法律关系不违反法律的强制性规定，属有效合同，对合同的双方当事人均产生法律效力。但本案《房屋出售协议书》所指向的标的是不动产物权，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，而涉案房屋及场地系占用河道工程的建筑物，该建筑物系被上诉人以自己的名义向有关部门申请占用河道工程所建设的临时建筑物，其合法存在有一定的时间限制，该临时建筑物有关所有权的占有、使用、收益、处分的四项权能应当受到法律的限制。上诉人有关交付房屋的诉讼请求，从不动产物权登记的角度出发亦不能实现。上诉人要求因被上诉人未按照合同的约定交付房屋和场地而承担的违约金和赔偿损失不应得到支持。但鉴于涉案房屋不能产生物权变更的法律后果，上诉人可就此另行要求被上诉人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。
综上，原审所作判决正确，上诉人王月国的上诉请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费10800元，由上诉人王月国承担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 洁
审判员 孙 艳
二〇一五年一月二十日
书记员 靳蓓蕾