江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第0566号
上诉人（原审被告）王国中。
委托代理人李芳，江苏天择律师事务所律师。
委托代理人张琦昊，江苏天择律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）巢志耘。
委托代理人徐庭辉，江苏剑群律师事务所律师。
原审被告周一峰。
原审被告吴传标。
上诉人王国中与被上诉人巢志耘、原审被告周一峰、吴传标房屋租赁合同纠纷一案，金坛市人民法院于2014年12月10日作出（2014）坛民初字第2037号民事判决。上诉人王国中对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2015年03月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
原审原告巢志耘诉称，2008年9月2日，我与王国中、周一峰签订房屋租赁合同1份，合同约定：我承租王国中、周一峰所有的位于金坛市司马坊步行街E123商铺，租赁期限为2008年9月15日至2013年9月15日，合同到期我在同等条件下有优先承租权，王国中、周一峰如未经同意租赁给第三者，应当赔偿我装修、商品及一切其他损失。合同到期前，我多次表示要求继续租赁房屋，但是王国中、周一峰在我毫不知情的情况下就将房屋租赁给他人，2013年9�29日双方签订协议书1份，双方同意将租赁期限延长至2013年11月16日，此期间内不收租金，期限届满租赁房屋除王国中、周一峰使用外不得租赁他人，如租赁他人补偿我装潢损失4万元。我按照该协议按时腾让房屋，但是王国中、周一峰却将房屋租赁给隔壁商铺开设内衣店，王国中、周一峰的行为违反协议约定，应当支付我补偿款。现我起诉请求法院判决王国中、周一峰支付我装潢损失人民币4万元并承担本案诉讼费。
原审被告王国中辩称，2013年9月15日我们与巢志耘签订的合同已经到期，到期之后我们让巢志耘搬走租赁物内的衣服，巢志耘不搬，后经过中间人调解，签了一份协议书，同意延期两个月并补贴3万元，2013年11月16日前巢志耘将衣物全部搬出，后巢志耘于2013年11月18日前将衣物搬走，要求法院驳回其诉讼请求。
原审被告周一峰辩称，合同到期时我们已经补贴�志耘，请求驳回巢志耘的诉讼请求。
原审被告吴传标未答辩。
原审法院经审理查明，2008年9月12日，巢志耘与王国中、周一峰签订房屋租赁合同1份，合同主要约定：王国中、周一峰将其所有的坐落于金坛市司马坊步行街E123商铺租赁给巢志耘用于经营，商铺建筑面积60平方米；租赁期限自2008年9月15日起至2013年9月15日止；年租金110000元，租金五年不变；合同到期巢志耘在同等条件下有优先续租权，王国中、周一峰如未经巢志耘同意租赁给他人，王国中、周一峰应当承担巢志耘的装修、商品及一切其他损失。2013年9月27日，巢志耘与王国中、周一峰签订协议书1份，协议主要约定：金坛市司马坊步行街E123商铺租赁期限自2013年9月16日延期至2013年11月16日；延期内无租金，巢志耘应当于2013年11月16日前将租赁房屋腾让给王国中、周一峰；自2013年11月16日起至2014年11月17日止王国中、周一峰不得将房屋租赁他人，如租赁他人需补偿巢志耘装潢损失40000元。协议签订后，巢志耘按照该协议如期腾让房屋。2014年春节后，王国中、周一峰将金坛市司马坊步行街E123商铺其中一部分房屋（约8平方米）租赁给他人。巢志耘知晓后要求王国中、周一峰按照协议约定给付装潢损失4万元，王国中、周一峰不同意，巢志耘于2014年7月8日诉至原审法院要求处理。
原审庭审中，王国中、周一峰提交其与吴传标于2014年1月20日签订的协议1份，该协议主要约定：王国中、周一峰提供金坛市司马坊步行街E123商铺一间，吴传标提供金坛市司马坊步行街E122商铺一间，同时双方各出资40万元共同从事服装生意，由吴传标全权管理。巢志耘对上述协议不予认可，并认为该协议是王国中、周一峰、吴传标为了逃避法律责任而伪造的证据。
上述事实，由当事人陈述、房屋租赁合同、协议书、照片等在卷佐证。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。巢志耘与王国中、周一峰于2013年9月29日签订的协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，协议书应依法认定为真实有效，双方当事人应当按照该协议书的约定履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。巢志耘诉称王国中、周一峰将本案诉争租赁房屋全部出租给他人，并因此要求王国中、周一峰承担赔偿装潢损失4万元，巢志耘对上述诉讼请求所依据的事实应当承担举证责任，庭审中巢志耘没有提交证据证明王国中、周一峰将本案诉争租赁房屋全部出租给他人，故对巢志耘要求王国中、周一峰承担赔偿装潢损失4万元的诉讼请求，法院不予支持。王国中、周一峰将本案诉争房屋其中约8平方米租赁他人，该行为违反其与巢志耘之间协议的约定，依法应当承担赔偿责任。根据王国中、周一峰过错程度、租赁房屋面积、装潢状况等，法院依法酌定王国中、周一峰赔偿巢志耘装潢损失1万元。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王国中、周一峰于判决生效之日起15日内支付巢志耘装潢损失1万元；二、驳回巢志耘的其他诉讼请求。案件受理费800元，由巢志耘负担600元，王国中、周一峰负担200元。
上诉人王国中不服上述判决，向本院提起上诉称，1、原审法院判决上诉人承担装潢损失1万元于法无据。2013／11／16上诉人与被上诉人的房屋租赁合同因到期而终止，被上诉人已腾空并交还了租赁物，至此双方之间已无任何权利和义务关系，被上诉人在协议书的下端自书一段限制租赁的条款，实际上已侵害了上诉人对自有房屋的占有、使用、收益、处分的合法权益，我们认为该条款系无效条款。即便协议书是有效的，但涉案房屋也一直是上诉人在经营，只是在经营亏损无奈下才将一小部分面积提供给他人使用，这种共同使用的自救行为并未违反协议书的约定，也未给被上诉人造成任何损失。2、原审法院判决违反了公平公正的原则。实际上2008／9／12签订的房屋租赁合同期满后，是上诉人以自己经营才不再与被上诉人续签，这并未侵害被上诉人的优先承租权，但被上诉人在租赁期满后，违反约定拒不腾空�屋。在多次交涉无果的情况下，上诉人做出了妥协和让步，即于2013／9／29签订了协议书，内容是租期顺延2个月，免收租金，且额外补贴被上诉人3万元，即便在上诉人这样巨大的让步下，被上诉人依旧要求上诉人合同终止后的1年内不允许上诉人出租给他人，否则需再补偿4万元，原审法院支持了这样的霸王条款，显然违背公平公正原则。综上，原审判决既不合法也不合理，请求中院予以撤销，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。
被上诉人巢志耘在答辩期内未作书面答辩，二审中口头辩称，原审判决正确，请求依法维持。
原审被告周一峰在答辩期内未作书面答辩。
原审被告吴传标在答辩期内未作书面答辩。
双方当事人向原审法院提交的证据均已随案移送本院。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审查明的案件事实与原审相一致。
本院认为，上诉人王国中、�审被告周一峰与被上诉人巢志耘签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，合同各方当事人均应依约履行合同，该合同约定的租赁期虽已届满，但双方约定巢志耘没有续租是王国中、周一峰需自用租赁房屋、不得另行出租他人，否则王国中、周一峰应赔偿巢志耘装潢损失。本案中王国中、周一峰收回租赁房屋后将部分房屋出租给原审被告吴传标，原审判决据此判令王国中、周一峰赔偿巢志耘装潢损失1万元并无不当。至于王国中上诉称其与周一峰、吴传标系共同经营服装生意而非出租房屋，但根据王国中、周一峰与吴传标签订协议的内容看，王国中、周一峰提供房屋与吴传标共同经营服装生意，由吴传标全权负责，该协议名为合作经营实为房屋租赁合同，原审判决据此对王国中、周一峰的抗辩理由未予�持正确。
综上所述，上诉人王国中的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人王国中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
审 判 员 罗希夷
代理审判员 周韵琪
二〇一五年六月三日
书 记 员 陈 娟