广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3211号
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区北滘镇顺利达玻璃制品有限公司，住所地广东省佛山市顺德区，
法定代表人：严泽祺。
委托代理人：冯文东，广东伦教律师事务所律师。
委托代理人：罗美棋。
被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区北滘镇广教社区居民委员会，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人：卢汝添。
委托代理人：叶志翔，广东泛邦律师事务所律师。
委托代理人：姚春玉。
上诉人佛山市顺德区北滘镇顺利达玻璃制品有限公司（以下简称顺利达公司）因与被上诉人佛山市顺德区北滘镇广教社区居民委员会（以下简称广教居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法滘民初字第1454号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年4月20日，广教居委会、顺利达公司签订《厂房场地租赁合同》，约定由顺利达公司承租广教居委会位于佛山市顺德区北滘镇广教居委会的厂房，面积六亩（含空地1200平方米），租期六年，自2004年5月1日至2010年4月30日止，每年租金为180000元，每年5月1日缴纳上半年租金，10月1日缴纳下半年租金。该份合同到期后，双方又于2010年1月15日续签了新的租赁合同，租期五年，自2010年5月1日至2015年4月30日止，每年租金为195000元，租金缴纳时间与前一份一致。第二份租赁合同到期后，广教居委会提出变更租金标准为48万元／年，折合为10元／平方米／月，顺利达公司认为租金标准涨得太高，拒绝与广教居委会重新签订合同，一直占用厂房生产经营，至今仍未搬走，亦未缴纳该期间的租金。
2015年12月2日，广教居委会向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除广教居委会和顺利达公司之间的租赁关系，顺利达公司立即向广教居委会交付其承租的厂房及土地；2.顺利达公司向广教居委会支付厂房使用费280000元及违约金（使用费暂计至2015年11月30日，以后计至顺利达公司实际交付物业之日止；违约金自2015年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至顺利达公司实际支付厂房使用费之日止）；3.顺利达公司承担本案的诉讼费。
原审法院经审理认为：广教居委会与顺利达公司双方在平等自愿的基础建立了房屋租赁关系，双方应按合同的约定和法律法规的规定享受权利和履行义务。如今，双方的合同期限已届满，双方应及时续签新的租赁合同。广教居委会要求顺利达公司按新的租金标准续签新的合同，已履行了保障顺利达公司具有的优先承租权的义务，顺利达公司如果认为租金过高，可以不同意续签，并将厂房搬至他处。而且，根据顺利达公司计算得出的金额，广教居委会提出的新租金标准为折合为10元／平方米／月，与其他工业区厂房的标准大致相符。故顺利达公司未与广教居委会续签合同，双方的租赁关系已告解除，无须再判决解除，顺利达公司应向广教居委会交付厂房及土地，并支付占用厂房期间相应的厂房使用费及迟延支付期间的利息，使用费按广教居委会提出的新标准4万元／月计算，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
顺利达公司提出案涉土地的厂房及供电设备均由其所建，双方解除租赁关系，顺利达公司搬离厂房后，广教居委会应就上述设施折价赔偿给顺利达公司。但其未能提供证据证明上述设施由其所建，且双方于2004年签订第一份合同时，就约定了厂房出租，证明厂房于双方租赁关系刚成立时已存在，故对于顺利达公司的该主张，原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、顺利达公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向广教居委会交付位于北滘镇广教社区居民委员会的厂房及土地（共六亩）；二、顺利达公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向广教居委会支付厂房使用费280000元及利息（使用费暂计至2015年11月30日，以后按40000元／月计至顺利达公司实际交付物业之日止；利息自2015年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至顺利达公司实际支付厂房使用费之日止）；三、驳回广教居委会的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为2788元（广教居委会已预交），由顺利达公司负担。
上诉人顺利达公司不服原审法院作出的判决，向本院提起上诉称：一、新合同磋商期间，应按原合同标准执行。顺利达公司自2004年5月1日至今，一直承租广教居委会的厂房，期间曾续租一次，月租金从原来的15000元上涨到16250元，上涨幅度仅为8.33%。顺利达公司承租厂房的11年间，从未拖欠广教居委会租金，双方一直合作愉快。2015年4月30日，第二份租赁合同到期后，顺利达公司继续使用案涉厂房，广教居委会没有提出异议。合同法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，自2015年5月1日起，顺利达公司与广教居委会的原厂房租赁合同继续有效，顺利达公司仍按16250元／月的价格承租广教居委会的厂房。因此，一审判决单方面认定广教居委会提出的新租金标准为折合10元／平方米／月，与其他工业区厂房的标准大致相符，是没有任何事实与证据支持的。
二、合同应成为无固定期限合同，并非期满已告解除。2015年9月，广教居委会向顺利达公司出具一份新的《厂房租赁合同》，要求将租金调整为40000元／月，上涨幅度达146%。顺利达公司综合考虑各方因素后，认为租金过高、上涨幅度过大，函复广教居委会，希望租金能有所调整。在此期间，顺利达公司与广教居委会一直处于合同磋商阶段，顺利达公司与广教居委会之间的租赁合同关系应按原租赁合同执行。按租赁原合同约定，顺利达公司每年分两期向广教居委会支付租金，上半年租金于5月1日支付，下半年租金于11月1日支付。2015年11月1日，顺利达公司按原合同约定向广教居委会支付租金，广教居委会以涨租为由拒绝受领。但事实上，顺利达公司并未就新租金标准与广教居委会达成一致，广教居委会强硬要求顺利达公司自2015年5月起按新价格缴纳租金的行为十分无理。退一步说，即使广教居委会认为自2015年4月30日起原租赁合同终止，但新合同仍未达成一致，广教居委会不能要求顺利达公司以新标准支付合同协商期间的厂房占有使用费。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，在合同无效的情况下，当事人应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，同理，在原合同终止，新合同磋商期间，顺利达公司也应按原合同标准支付房屋占有使用费。
三、出租物存在瑕疵，因此一审法院不能单纯以市场价格确定实际使用费。顺利达公司在一审审理期间提交了有关的证据证明，每年每逢雨季都造成积水，将顺利达公司的厂房、办公室等全部淹没，顺利达公司需要涉水进行生产和办公，更导致顺利达公司的机械设备、原材料、半成品、成品因被水淹而损毁，对顺利达公司造成一定的经济损失，广教居委会的租赁物明显存在瑕疵，顺利达公司有权要求广教居委会相应扣减租金。这也进一来说明了广教居委会没有理由增加租金。
综上所述，顺利达公司与广教居委会已是长达11年的房屋租赁合同关系，双方合作愉快，一审法院未经鉴定，未了解市场价格，未要求广教居委会提供任何证据证明案涉厂房租金市值40000元／月的情况下，判定厂房的占有使用费从16250元／月的标准上涨为40000元／月，属于对事实认定错误。本案中，广教居委会单方要求顺利达公司支付过高的占有使用费，而又未提供任何证据证明其要求的价格与市场价格相符的情况下，应当承担证明不能的责任。因此，一审法院判令顺利达公司以40000元／月的标准向广教居委会支付占有使用费没有任何事实和法律依据。广教居委会此次涨租明显过高，且仍要求顺利达公司在如此高额的租金范围内支付新合同协商期间的厂房占有使用费，不但不合理且有违诚信原则。综上，顺利达公司请求判令：一、依法撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法滘民初字第1454号民事判决第二项；二、顺利达公司从2015年5月1日起至与广教居委会重新签订租赁合同之日止，按195000元／年的标准向广教居委会支付厂房实际使用费。三、本案诉讼费用全部由广教居委会承担。
被上诉人广教居委会答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持。
上诉人广教居委会在二审期间向本院提交了《厂房租赁合同书》两份，拟证明参照涉案厂房附近的厂房租金标准，原审判决认定涉案厂房占有使用费标准是合理的。
被上诉人顺利达公司在二审期间未提交新的证据。
经质证，顺利达公司对广教居委会提交的证据不予确认。
经审查，广教居委会提交了《厂房租赁合同书》的原件供核对，本院确认其真实性。
经审理，本院对原审查明的事实予以确认。
另查明以下事实：1.顺利达公司在其单方制作的备忘录中称其于2015年9月1日收到续租合同草稿，但广教居委会按4万元每平方米标准计算的租金过高。2.广教居委会于2015年11月向顺利达公司寄送律师函，称顺利达公司在房屋租赁合同到期后经多次催促仍不搬离涉案厂房，顺利达公司应向广教居委会支付自2015年5月以后的占有使用费。3.广教居委会提交的《厂房租赁合同书》显示，涉案厂房附近的两个厂房的月租金分别为12元／月／平方米和14元／月／平方米。
根据上诉人顺利达公司的上诉请求和被上诉人广教居委会的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为原审判决顺利达公司应支付的占有使用费是否合理。
本院认为：合同法第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据上述规定，在租赁合同到期后，原租赁合同继续有效的前提条件，是出租人对承租人继续按原租赁合同的约定占有使用租赁物没有提出异议，愿意按原租赁合同的约定向承租人出租租赁物。本案中，根据双方当事人在一审过程中的陈述以及顺利达公司所出具的备忘录，广教居委会在涉案合同到期前就已明确告知顺利达公司涉案厂房的租金要涨至10元／平方米／月，顺利达公司不同意新的租金标准，广教居委会也未与顺利达公司续签合同，表明广教居委会并不同意按涉案合同的约定继续向顺利达公司出租涉案厂房。广教居委会向顺利达公司寄送了律师函发出警告并要求顺利达公司支付占有使用费也印证了此事实。因此，涉案合同期限届满后，在广教居委会已提出异议的情况下，涉案合同因已按约定履行完毕而终止，并不转化为不定期租赁合同。顺利达公司在合同履行完毕后无权继续占有、使用涉案厂房，其应向广教居委会返还涉案厂房，支付因其占有、使用涉案厂房而产生的占有使用费。占有使用费应当根据占有、使用租赁物期间租赁物的合理市场租赁价格确定。顺利达公司主张涉案厂房经常水浸，租赁物有瑕疵，原审法院认定占有使用费标准过高，但其提交的证据并不能反映水浸的时间和次数，水浸对涉案厂房租金或使用费的影响并不确定。而且根据广教居委会提交的证据，涉案厂房附近的厂房月租金为每平方米十多元，原审法院所确定的占有使用费标准属合理。在广教居委会已提交证据证明原审法院认定的占有使用费计算标准合理的情况下，顺利达公司主张原审法院认定的占有使用费计算标准过高，但未提交充分证据予以反驳，本院对此主张不予支持。由于涉案合同的租金标准明显低于涉案厂房被占用期间的市场租赁价格，顺利达公司主张参照涉案合同的租金标准支付占有使用费缺乏理据。原审法院确定的涉案厂房的占有使用费合理，本院予以维持。
综上所述，顺利达公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5576元，由上诉人佛山市顺德区北滘镇顺利达玻璃制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 梁启星