福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第6455号
原告陈红根，男，1967年6月16日出生，汉族，住浙江省海盐县。
委托代理人郑荣宗，男，1988年12月29日，住上海市青浦区。
委托代理人黄轶君，女，1987年11月28日出生，住福建省厦门市思明区。
被告吕耿耀，男，1978年11月24日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
被告郑怀婷，女，1981年6月23日出，汉族，住福建省厦门市湖里区。
以上两被告共同委托代理人郑永福、黄亚珊（实习），福建文衡律师事务所律师。
第三人中国民生银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐路689号。
负责人许宏图。
委托代理人刘圣华，该公司员工。
原告陈红根与被告吕耿耀，第三人中国民生银行股份有限公司泉州分行（以下简称民生银行泉州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序，于2015年11月9日公开开庭进行了审理，原告陈红根的委托代理人郑荣宗、黄轶君，被告吕耿耀的委托代理人郑永福、黄亚珊，第三人民生银行泉州分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因追加郑怀婷为本案共同被告，本院于2015年12月10日第二次公开开庭审理了本案，原告陈红根的委托代理人郑荣宗、黄轶君，被告吕耿耀、郑怀婷的共同委托代理人郑永福、黄亚珊，第三人民生银行泉州分行的委托代理人刘圣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈红根诉称，2015年5月15日，吕耿耀、郑怀婷的共同委托代理人叶福军与陈红根就吕耿耀、郑怀婷所有的坐落于厦门市湖里区金湖三里41号1401室的房产签订《存量房买卖合同》，双方约定的购房款为1876000元整，并以债务折抵方式支付前述购房款。双方同时约定，吕耿耀、郑怀婷应于2015年7月15日之前配合陈红根办理房产过户手续。但吕耿耀、郑怀婷至今未履行合同约定义务，且讼争房产仍抵押于民生银行泉州分行名下，导致陈红根至今无法办理房产过户手续。陈红根为维护自身合法权益请求法院判令：1、吕耿耀、郑怀婷将其所有的坐落于厦门市湖里区金湖三里41号1401室的房产转移登记至陈红根名下；2、泉州银行厦门分行在陈红根代为清偿债务后，消灭坐落于厦门市湖里区金湖三里41号1401室的房产抵押权；3、本案诉讼费用全部由两吕耿耀、郑怀婷承担。
二被告吕耿耀、郑怀婷共同辨称，1、吕耿耀、郑怀婷对于代理人叶福军签订合同，事先不知情。吕耿耀、郑怀婷也没有卖房的意思表示给代理人叶福军，叶福军的卖房行为未经过吕耿耀、郑怀婷同意。2、代理人叶福军没有代理权限或超过代理权限，没有经过委托人吕耿耀、郑怀婷追认，叶福军签订的合同无效。吕耿耀、郑怀婷给代理人叶福军的授权中，明确约定“受托人行使抵押、出售权利时需出示上述房屋的土地房屋权属证书原件方为有效”的条款。叶福军与陈红根签订合同时，该房产的房产证原件由民事银行泉州分行保管。代理人叶福军签订的买卖合同没有代理权限，未经委托人追认，应为无效合同。3、代理人叶福军与陈红根恶意串通，损害吕耿耀、郑怀婷利益，该民事行为无效，签订的房屋买卖合同也相应无效。经查询讼争房屋出售价为每平方米13187元，房产价格不到市场实际价格的一半，代理人叶福军与陈红根的交易价格明显低于市场价格70%，所以存在代理人叶福军与陈红更存在恶意串通损害吕耿耀、郑怀婷权益的情形，本案原告涉嫌虚假诉讼。4、即使存在借款关系，根据借款合同约定以本案房产进行抵押后，陈红根再与叶福军签订存量房买卖合同明显属于以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形。符合最高院民间借贷司法解释第24条的情形，依法应驳回陈红根的起诉。5、讼争房屋存在抵押权，未通知抵押权人且未经抵押权人同意，根据法律规定该转让行为无效。6、公证文书有篡改的痕迹，已构成伪造国家机关证件，应该移交公安机关依法侦查。
第三人民生银行泉州分行述称，民生银行泉州分行是本案讼争房屋合法的抵押权人，对房屋买卖完全不知情，请人民法院依法保护抵押权人的权益。泉州银行厦门分行不同意陈红根的诉求。
经审理查明，吕耿耀、郑怀婷系夫妻关系，厦门市湖里区金湖三里41号1401室（以下简称讼争房产）登记于吕耿耀名下，2014年10月23日，吕耿耀、郑怀婷与民生银行泉州银行签订一份《最高额抵押合同》将讼争房产抵押给民生银行泉州分行，抵押权价值为2901600元。
2014年11月18日吕耿耀、郑怀婷在厦门市鹭江公证处的公证下，就讼争房产办理委托公证手续，受托人为案外人叶福军，委托权限范围主要包括：1、代为清偿贷款，办理抵押登记注销，代为向银行复印、借出、取回土地房屋权证原件；2、代为办理抵押借（贷）款手续，代为签署借（贷）款合同；3、受托人有权出售房产，有权选择买受人、与买受人商定房产交易价格、房款支付方式、代为收取售房款项；4、代为出租房产，签订租赁协议并代收租金。根据吕耿耀、郑怀婷的上述公证委托事项，厦门市鹭江公证处制作了（2014）厦鹭证内字第26080号《公证书》。公证的委托书中原载明：“受托人行使抵押、出售权利时须出示上述房屋的土地房屋权属证书原件方位有效。”后经厦门市鹭江公证处校对章删除此内容。同日，叶福军以吕耿耀的名义与厦门市进步投资管理有限公司（以下简称进步公司）签订《借款合同》一份，约定：吕耿耀向进步公司借款2500000元，放贷人可自行提供借款，也可以委托第三方提供借款。放贷人委托第三人提供借款的，视为放贷人直接提供借款；借款期限为3月，年利率为24%，借款人以其合法拥有的讼争房产办理抵押。
2015年3月28日，进步公司与陈红根签订一份《债权转让合同》，约定：进步公司将其享有对吕耿耀的2500000元借款债权及相应利息转让给陈红根，陈红根以2500000元的价格受让债权，并同意自合同签订之日起30日内支付债权转让价款，合同订立后7日内，由转让方将合同约定的债权转让事项通知吕耿耀，并由吕耿耀履行向受让方的清偿义务。
2015年5月15日，叶福军以吕耿耀的名义作为出售人（卖方），陈红根作为买受人（买方），双方签订一份《存量房买卖合同》。协议约定：1、卖方将厦门市湖里区金湖三里41号1401室房产即讼争房产出售给乙方，房产建筑面积为142.26平方米。2、房产已抵押给民生银行泉州分行，卖方承诺于2015年6月30日之前偿还银行贷款，并于2015年7月15日之前配合卖方办理房产过户手续。3、双方商定的房产价款为1876000元，买方应向卖方支付定金100000元，其他房款的给付方式为债务折抵。4、卖方应于2015年8月15前交付房产，自合同签订之日起60日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。同日，叶福军出具一份《定金收据》，载明收到陈红根支付的现金100000元，作为购买讼争房产的定金。
庭审过程中，陈红根陈述房款通过抵债方式支付，所低债权来自吕耿耀所欠进步公司的款项，借款通过北银消费金融有限公司支付；吕耿耀否认其曾向进步公司借款，同时否认曾收到北银消费金融有限公司的借款。
诉讼过程中，叶福军向法院陈述：陈红根提交的《存量房买卖合同》、《借款合同》、定金收据中均系其本人签字；（2014）厦鹭证内字第26080号《公证书》系吕耿耀、郑怀婷本人委托，委托书中划掉一行是因为叶福军与公证处是长期合作关系，叶福军所作其他的公证书中没有划掉的条款，所以公证处自己做了纠正；签订买卖协议时约定先付定金100000元，确定可以办理过户手续的时候再支付30%，其余部分过户后再支付，吕耿耀欠进步公司2500000元，进步公司把债权转让给陈红根，陈红根购买了讼争房屋，所以房款是通过抵债的方式支付购房款；叶福军系进步公司的法定代表人所以才将叶福军作为委托代理人。
在本案审理过程中，陈红根于2015年9月8日向本院申请财产保全，请求查封讼争房产，并由担保人厦门市侨宇贸易有限公司提供其名下位于福建省南平市顺昌县双溪街道城南东路16号金大地广场2幢1层的房产作为担保。本院依法做出（2015）湖民初字第6455号《民事裁定书》，于2015年9月16日查封了讼争房产，并于2015年10月26日查封了担保人提供的担保财产。
以上事实，有原告陈红根提供的《存量房买卖合同》、公证书、《借款合同》、《债权转让合同》、定金收据，被告吕耿耀、郑怀婷提交的《最高额抵押合同》、他项权证，本院作出的（2015）湖民初字第6455号《民事裁定书》、《协助执行通知书》，当事人、案外人叶福军的陈述及庭审笔录为证。
本院认为，房屋买卖合同关系的成立必须以当事人之间达成房屋买卖的合意为前提条件，一方当事人发出卖房要约的意思表示，另一方当事人作出同意购买房屋的承诺，双方的房屋买卖关系成立。吕耿耀郑怀婷表示对于本案讼争的《存量房买卖合同》并不知情，而且否认吕耿耀与进步公司之间存在借款关系。虽然陈红根提交的公证书有体现叶福军作为委托人可以出售讼争房产的内容，但叶福军与陈红根签订的《存量房买卖合同》中约定房产价格为1876000元，而该房产在民生银行泉州分行的抵押价值就已经达到了2901600元，叶福军作为代理人以远低于房产价值的价格将房产出售，没有尽到自己作为代理人忠实履行代理事务的义务。《存量房买卖合同》中约定房款支付方式为100000元定金，剩余款项为抵债方式，而陈红根提交的《借款合同》为作为代理人的叶福军所签订，且借款合同中约定将讼争房产作为抵押物，叶福军将利用讼争房产抵押借出的款项作为冲抵购买讼争房屋的购房款，亦会侵犯到委托人吕耿耀、郑怀婷的利益。陈红根仅提交叶福军与进步公司之间借款合同，而未提交借款支付给吕耿耀的相关证明，叶福军作为吕耿耀的代理人同时作为进步公司的法定代表人与进步公司签订借款合同，叶福军作为代理人与有直接利害关系的第三方签订借款合同，吕耿耀明确否认收到借款，借款是否真实发生应该由作为公司股东的陈红根即本案原告举证予以证实。进步公司将其债权转移给陈红根，应依法通知吕耿耀才能对吕耿耀发生法律效力，而陈红根并无证据证明债权转让的事实已经通知了吕耿耀，因此在叶福军与陈红根签订《存量房买卖合同》时陈红根与吕耿耀之间并不存在债权债务关系，因此《存量房买卖合同》中有关房款通过抵债的方式支付并非吕耿耀的真实意思表示。综上，陈红根与吕耿耀、郑怀婷之间并不存在房屋买卖的合意，双方之间未成立房屋买卖关系，陈红根向吕耿耀、郑怀婷主张将讼争房产过户至其名下的请求及要求第三人消灭讼争房产抵押权的请求，均没有事实与法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告陈红根的诉讼请求。
本案案件受理费10824元、财产保全费5000元，由原告陈红根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一五年十二月十四日
代书 记员 吴朝旭
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。