河北省鹿泉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鹿民一初字第00472号
原告宋兰茹。
委托代理人翟亦农。
委托代理人张希军，河北嘉实律师事务所律师。
被告河北省省直纪元房地产开发有限公司。
法定代表人唐哨凤，经理。
住所地鹿泉经济开发区昌盛大街**号管理委员会***房间。
委托代理人杨文艳、齐晓霞，河北诚和通商律师事务所律师。
原告宋兰茹与被告河北省省直纪元房地产开发有限公司（以下简称省直纪元开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋兰茹诉称，2011年6月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于鹿泉市开发区横山村西的西山御园小区AT30-1号房，该房屋的建筑面积为467.34平方米，房屋总价款为5077811元，原告采取一次性付款的方式支付购房款，被告在2012年9月30日前将房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，完成了合同约定的付款义务。被告通知原告办理房屋交付手续时，原告对所购买的房屋根据建设部《房屋接管验收标准》并参照石家庄市《物业承接验收参考内容及标准》进行验收，发现房屋存在很多严重的质量问题和其他问题，远远未达到原告购房时被告所宣传的和样板间所展示的顶级别墅标准，并且被告未按设计施工图进行施工，擅自变更设计，存在严重的质量缺陷，完全没有达到居住和交付条件。2013年1月份，被告和鹿泉市建筑业管理处共同委托河北省建筑工程质量检测中心对本案所涉项目10-4#楼、64#楼、86#楼等房屋进行了抽样检测，河北省建筑工程质量检测中心于2013年5月19日出具了编号为冀建检（G）2013-1204、1201、1203的《检测报告》，检测报告结论证实所检测的房屋均有严重质量和其他问题，内容大致为：部分附属设施工程不符合设计要求，存在严重质量问题。鹿泉市住房和城乡建设局根据《检测报告》于2013年6月4日向被告下达了《关于西山御园一期工程停止使用的通知》，责令被告立即整改并重新组织竣工验收。2013年6月21日，鹿泉市住房和城乡建设局作出了《关于西山御园一期的说明》并在同日以书面形式通知了被告，该说明指出被告开发的一期项目工程未按设计要求施工，存在质量缺陷，同时指出被告的竣工验收备案证明书失去备案的效力，停止使用。现被告交付的房屋质量不合格。原告有权以该房屋质量不符合约定为由拒绝与被告交接。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条之约定，被告应当在2012年9月30日前向原告交付使用，该合同附件三《合同补充协议》第五条约定，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付500元整的违约金，因此，被告应按照合同约定向原告支付违约金。因原告出巨资5077811元购买房屋，基本上用完了平生的积蓄，因此，购房合同中约定的违约金显然低于造成的损失。该数额是原告参照同期人民银行规定的贷款基准利率，根据原告已经支付的房款总额和被告逾期交房的期限（截止到起诉之日）确定的。截止起诉之日，原告所购买的房屋仍然达不到交付使用的条件，并且被告对此事敷衍了事，无限期拖延。原告诉至法院请求1、依法判令被告限期对原告购买的房屋按备案的竣工图和施工规范进行全面维修或返工重做（暂定五万元。最终以实际产生的费用为准），经竣工验收合格（以河北省建筑工程质量检测中心检测报告合格为准）并取得《建设工程竣工验收备案证明书》后交付原告使用；2、依法判令被告向原告支付违约金228500元，支付增加的违约金194287元（以被告违约造成的损失来确定增加的违约金数，计算标准参照同期人民银行规定的贷款基准年利率（6.65%）计算），自逾期交房之日起（2012年10月1日）计算至原告起诉之日止（2013年12月30日），共计457日。要求被告支付到向原告交付质量完全合格的房屋之日止；3、诉讼费用、检测费用全部由被告承担。
被告省直纪元开发公司辩称，1、原告诉求不明确。2、被告不存在逾期交房的违约责任，而是原告逾期收房（迟延受领）；依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，交付条件是“该商品房经验收合格”，取得备案证明书不是本案中房屋交付的条件，即是否取得备案证明书与本案无关，原告诉求中要求取得备案证明书后交付，没有依据。2012年9月18日，西山御园一期工程经验收合格，该工程已符合合同约定的交付条件。被告在合同约定的交房期限之前向所有一期业主发出入住通知书，但是原告却以存在质量问题为由，拒收房屋。被告按约定时间、约定的条件交房，逾期交房的事实不存在，只是原告逾期收房。依据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十七条规定，逾期交房违约金有约定的依约定，没有约定的按照同地段同类房屋租金标准，逾期付款按照贷款利率标准计算。3、被告积极履行了修复义务，三套别墅的检测报告，有两种问题，第一种是质量瑕疵，另一种是质量没有问题，但不符合设计要求。针对某些质量瑕疵，被告积极整改，于2013年9月21日进行了专家论证。总体上说，工程质量有了很大的改善。由于依据施工图进行检测，未考虑到118项设计变更，造成了检测时某些项目不符合设计要求，118项变更程序合法，绝不是擅自变更。这三份检测报告的检测时间是2013年初，而且只是检测了三家，不能证明现在18位原告房屋的现状。房屋存在质量问题，在保修期内，被告承担修复责任或者被告承担修复费用。本案中被告已经承担了修复责任，如果还需要承担修复费用，应当由原告举证，可以通过司法鉴定确定具体数额。现在，原告没有证据证明工程存在哪些问题，更没有证据证明维修费用的数额，请求法庭依法驳回原告的起诉。
原告提交证据如下：
1、商品房买卖合同。证明原告购买被告房屋情况以及双方之间的权利、义务及违约责任。
2、收据。证明原告依约履行了付房款义务。
3、检测报告冀建检（G）2013-1204、1201、1203。证明被告所建本案所涉房屋未按设计要求施工，工程存在严重的质量缺陷，原告无法居住使用。
4、鹿泉市住房和城乡建设局关于西山御园一期工程停止使用通知。证明因被告建设的房屋被检测出质量不合格，主管机关责令被告停止使用该建设工程。
5、鹿泉市住房和城乡建设局关于西山御园一期《建设工程竣工验收备案证明书》的说明。证明因被告建设的房屋未按设计要求施工，存在质量缺陷，被告采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案，被告于2012年9月18日组织的该项工程竣工验收无效。
6、鹿泉市住房和城乡建设局关于停止使用西山御园一期工程竣工验收《备案证明书》（编号为2012026、2012027）。证明因被告所建房屋未按设计要求施工，存在质量缺陷，采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案，主管机关责令停止使用该房屋，立即进行整改，重新组织验收。
7、关于西山御园一期部分业主维权诉求的复函。证明被告承认自己所建的房屋存在质量缺陷，该缺陷会带来重大的风险。
8、西山御园一期补偿政策。证明被告因房屋的地暖存在严重的质量问题，愿意给业主赔偿。
9、现场勘查西山御园部分楼号发现的问题。证明被告的房屋存在严重的质量问题。
10、人民群众来访事项转送单。证明因本案房屋存在严重质量问题，张永良去主管部门信访维权。
11、西山御园一期购房者反映问题排查表。证明原告所购买的房屋存在很多严重的质量问题。
12、房屋现场照片。证明房屋存在严重的质量问题和其他问题，原告无法入住使用。
13、光盘及视频。
14、竣工图两份。证明被告造假。
被告质证称，证据不能证明对象，提供证据不能证明存在危险，原告有夸大现象，证据1-2无异议。证据3检测报告，三份检测报告检测期2013年4月10日止只能说明2013年4月10日以前房屋状况，不能代表现状。只是检测报告，不能证明十八个楼房均存在这些问题。鉴定依据不足未考虑118项变更，而且鉴定中没有说工程存在严重质量问题，也未说原告不可以居住，这份报告结论，主体部分附属设施不符合设计要求，不能证明原告要证明的对象。证据4-6住建局三份文件。三份文件仅仅是依据之前所检测三份报告做出，但三份报告本身有问题，未考虑118项变更。本案房屋验收合格，而不是取得备案证明书。6月4日停用通知，使用法律错误，法律依据已经失效。6月21日停止使用备案证文件，认为存在质量缺陷，证据不足且无法律依据，依据备案办法没有哪一条规定停止备案证使用，应当是收到备案文件后15日内审查，9个月后出文件，显然是在上访压力下，该证据不能使用。证据7被告没有逃避问题，不是原告所说的存在严重危险。证据8房屋存在质量问题瑕疵，被告没有逃避，积极采取措施经济补偿，这个补偿得到大部分户主的理解。被告现在仍愿意以这个条件和原告来调解。证据8被告联合户主和住建局勘查，也客观的进行检查，已做修复，只代表当时情况。证据10转送单不能证明存在质量问题。证据11排查表虽然存在质量问题，当时情况现已整改，有一些部分取得大部分业主同意给予补偿，照片、时间、地点看不出来，无法认可，真实性无法认可，竣工图超过举证期限证明不了想证明的问题。真实性、合法性、关联性均不认可。
被告提交证据如下：
1、施工图设计。证明提供质量鉴定依据。
2、工程变更联系单。证明同证据一。
3、验收报告（一标段）。证明2012年9月18日西山御园一期通过验收，符合合同约定的交付条件。
4、验收报告（二标段）。证明同证据三。
5、房屋建筑工程质量保修书（一标段）。证明原告收房后有质量问题，依据质保书的承诺，被告承担修复责任或承担修复费用。
6、房屋建筑工程质量保修书（二标段）。证明同证据五。
7、专家论证意见。证明被告主动自查，请专家进行论证。
8、79户西山一期业主“关于申请办理验收备案的报告”。证明西山御园一期总共185套别墅，其中大部分都已收房。
9、18户分项工程质量验收汇总表。证明维修工程经验收合格。
10、监理工作阶段性质质量评估报告。报告维修项目合格。
原告质证称，证据1原告要求复印及鉴定（相关证据），证据1前提被告提交复印件与原告一致，发表意见：建设工程质量管理条例第11条规定原告方只认可经建设行政主管部门审查批准合格的，没有变更的原施工文件。因未看到该设计文件，设计方的设计资质证书和批准的业务范围，相关证据无法决定，该设计图设计的审查合格书，无法确定该设计文件是否符合房屋建筑和市政基础设施施工图设计文件第13条规定。证据2是核心证据，对真实性、关联性、合法性、证明对象均有异议。原告对118项变更均不认可，证据3-4对该证据合法性、证明对象有异议，根据证据五2013年6月21日鹿泉住建局关于西山御园一期建设工程竣工验收备案说明，明确指出被告于2012年7月18日组织的该项工程竣工验收无效，所以该证据不能证明已验收合格，且不具有合法性。对证据5-6，对证据合法性证明对象有异议，根据法律规定质量保修从竣工验收合格后计算，因被告组织验收被相关部门确认无效因此该保修书无合法性，证据7对证据真实性、合法性、关联性、证明对象有异议，没有附专家资质证书等身份证明，无法确认签字的人是不是专家。证据属证人证言，证人应当出庭作证，但证人专家未出庭，所以签名真实性及真实身份无法确认。专家论证在工程、质量是否合格上没有证明力。对证据8真实性、合法性、关联性证明对象均有异议，该79户业主作为证人，应当出庭作证，接受原、被告质证，否则不能确定签名是否是西山御园业主本人。根据房屋建设和市政基础设施相关法条第四条工程验收合格方能办理验收备案，工程不合适未验收任何申请备案是无效的、违法的。证据关联性不能证明原告房屋也完成整改和达到合格标准，不能证明原告谅解及接受房产。该组证据显示时间是空白的，不具有证据真实性、完整性。证据9真实性、合法性、关联性证明对象均有异议。2013年8月6日被告出具复函，被告在该函中明确说明浙江美达公司清理出场，日期显示2013年9月11日，确认有浙江美达公章，汇总表不具有真实性，只有施工单位与监理单位盖章没有业主、勘查、设计等签章，不具有合法性，该汇总表显示委托项目不全面，业主要求整改问题没有全部整改完毕，违法的设计工程没有纠正。《分项工程质量验收汇总表》可以看到鹿泉市三和工程建设监理有限公司出具的屋面检材防水层检验质量验收记录等一系列文件，恰恰印证房顶防水材料，是按照所谓变更项目施工。根据《中华人民共和国注册建筑师条例实施细则》第四章第3条规定，设计图纸没有建筑师签字并加盖执业印章，方为有效，否则设计审查部门不予审查。被告违反《条例》先施工，后变更应承担责任。
经审理查明，2011年6月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于鹿泉市开发区横山村西的西山御园小区AT30-1号房，该房屋的建筑面积为467.34平方米，房屋总价款为5077811元，被告在2012年9月30日前将房屋交付原告使用。合同签订后，原告向被告付清全部购房款5077811元。《商品房买卖合同》补充协议第五条约定“出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后的交付期限第二天之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付每日500元的违约金”。2013年6月21日鹿泉市住房和城乡建设局出具通知“西山御园一期竣工验收《备案证明书》（编号为2012026、2012027）失去备案效力，停止使用。同时，要求被告公司加快工程整改速度，整改完毕后重新组织竣工验收，依法进行工程竣工验收备案”。原告主张要求被告支付增加的违约金194287元，原告没有提交证据。原告在庭审前提交委托检测申请书，要求对房屋质量问题进行全面检测，庭审时撤回申请。
本院认为，被告开发建设的位于鹿泉市开发区横山村村西的西山御园小区AT30-1号房，已被鹿泉市住建局撤销备案登记，现该房屋不具备交付条件，原告要求被告继续履行合同，在竣工验收合格后交付原告房屋，本院予以支持。被告逾期交房构成违约，按照合同约定每日支付500元违约金。原告要求支付增加的违约金194287元，没有证据证实，本院不予采信。经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司在判决生效后二个月内交付经房屋主管部门验收合格的现有房屋给原告宋兰茹使用。
二、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司向原告宋兰茹支付违约金，每日500元，自2012年10月1日起至实际交房之日止。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8392元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 长 陈树忠
审 判 员 李亚斌
代审判员 张文卿
二〇一四年九月五日
书 记 员 薛彩柳