四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2014）双流民初字第5691号原告四川和为贵实业有限责任公司。住所地：成都市神仙树南路*号*幢*楼。法定代表人宋阳，总经理。委托代理人刘海，北京大成（成都）律师事务所律师。被告朱玉，男，1985年7月8日出生，汉族，住四川省仁寿县。原告四川和为贵实业有限责任公司（以下简称“和为贵公司”）与被告朱玉商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理后，依法由代理审判员邱盛林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和为贵公司的委托代理人刘海到庭参加诉讼，被告朱玉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，2010年10月6日，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于成都市西航港开发区“和贵.久居福”＊幢＊单元＊层＊号商品房一套，建筑面积81.403平方米，总价405419元，被告支付购房首付款122419元，其余283000元由被告向银行申请按揭贷款支付给原告。合同签订后，被告与中国银行股份有限公司双流支行签订《个人住房贷款合同》，约定原告为被告贷款承担连带保证责任。签订借款合同后，截止2014年3月4日，因被告连续10期未按贷款合同约定向银行归还贷款，中行双流分行向法院提起诉讼，要求解除贷款合同，被告应提前归还剩余全部贷款，并要求原告承担连带保证责任。经法院主持调解，三方达成调解协议并结案，但被告未履行调解书内容，原告代被告偿还了全部贷款本息及其他费用。由于被告的违约行为，给原告造成了较大损失，因此，特起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告承担违约金人民币81083.8元；3、判令被告偿还原告代为向银行归还的商品房按揭剩余贷款本息及银行实现债权的诉讼费执行费等费用共计303877.53元；4、判令被告承担原告因本案产生的律师费22854.52元。被告未作答辩，也未提交证据。经审理查明，2010年10月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于双流县临港路和贵.久居福＊幢＊单元＊层＊号房屋一套，合同总价款为405419元。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第2条约定：对合同第五条的补充约定：“买受人按下列第2.2种方式向出卖人支付房款：……2.2、按揭付款：买受人采用银行贷款方式（含公积金贷款和公积金与商业银行组合贷款）购房，须在合同签订同时付清首付款人民币壹拾贰万贰仟肆佰壹拾玖元整，首付款付清7日内由买受人向（以下称贷款银行）申请贷款人民币贰拾捌万叁仟元整……2.2.3、出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还贷款，导致贷款银行或住房公积金管理机构要求出卖人承担保证责任（包括但不限于扣划保证金）的，买受人须从出卖人实际承担保证责任之日起按总房价款每日万分之五向出卖人支付违约金。买受人应当在60日内归还出卖人被扣划的保证金和支付相应的违约金；否则，出卖人有权单方面解除合同，并向买受人收取总房价款的20%的违约金。如因买受人逾期偿还贷款，导致银行解除与买受人的贷款合同或宣布全部贷款提前到期或要求出卖人回购房屋的，出卖人有权单方面解除合同或直接或会同贷款银行依法处分买受人所购房屋，并向买受人收取总房价款20%的违约金。出卖人依照合同或本协议约定解除合同或追究买受人归还的贷款本息、支付的诉讼或仲裁费用（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费用等）、律师费和实现前述债权所应缴纳的税费以及贷款银行和住房公积金管理机构收取的其他费用。”合同签订后，2010年10月8日，被告与中国银行股份有限公司四川省分行签订了住房贷款合同，该合同约定：“第一条贷款金额及期限1、本合同项下贷款金额为：人民币（大写）贰拾捌万三千元整，（小写）￥283000.00。……第二条贷款用途本合同项下的贷款用途为：借款人支付其购买坐落于双流县临港路四段3号和贵.久居福三期某号的房屋的购房款……第八条担保由保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。”2014年4月10日，因被告未按期向银行偿还贷款，中国银行股份有限公司双流分行（以下简称“中行双流分行”）起诉和为贵公司及朱玉至双流县人民法院，经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：“一、原告中国银行股份有限公司双流分行与被告朱玉、四川和为贵实业有限责任公司于2010年10月8日签订的合同编号为【2010年】和贵久居福三期字第83号《中国银行股份有限公司四川省分行个人住房贷款合同》于2014年6月6日予以解除。二、被告朱玉于2014年7月6日前归还原告贷款本金273792.38元以及相关的利息、罚息。利息和罚息的具体金额以被告朱玉实际付清上述款项之日，原告中国银行股份有限公司双流分行的银行系统所产生的金额为准。三、被告朱玉在2014年7月6日前向原告中国银行股份有限公司双流分行支付律师费12000元。四、被告四川和为贵实业有限责任公司就被告朱玉应承担的前述第二、三项付款义务向原告承担连带保证责任。”被告朱玉未按调解书确定的期限履行义务，中国银行股份有限公司双流分行遂向法院申请强制执行，原告于2014年11月3日向中行双流分行履行了（2014）双流民初字第2060号民事调解书所确定的付款义务：向中行双流分行账号为的账户存入310000元。后经结算，被告朱玉贷款金额包括双方达成调解协议前尚欠本息共计29420.6元（包括本金6910.44元，利息22510.16元），达成调解协议后还欠本息共计266958.66元（包括本金266881.94元，利息76.72元），即原告代被告清偿贷款本息共计296379.26元；另代其支付提前还款补偿金3447.27元。2014年11月3日，中行双流分行向原告退回朱玉案余款10173.47元。原告因中行双流分行向法院申请强制执行产生执行费4051元。2015年1月8日，原告委托北京大成（成都）律师事务所律师担任本案的诉讼代理人，支付代理费22854.61元。上述事实，有原、被告的身份材料，《商品房买卖合同》及补充协议、《中国银行股份有限公司四川省分行个人住房贷款合同》、《提前结清贷款通知书》、（2014）双流民初字第2060号民事调解书、中国银行进账单、中国银行客户借记回单、贷款还款凭证2张、收费凭证、客户贷记回单、情况说明、委托代理合同、增值税发票在卷予以佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。（一）关于原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的问题。本院认为，因原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第2条约定：“……如因买受人未能按期偿还贷款，导致贷款银行或住房公积金管理机构要求出卖人承担保证责任（包括但不限于扣划保证金）的，被告应当在60日内归还出卖人被扣划的保证金和支付相应的违约金；否则，原告有权单方面解除合同……”，而根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，现因原告已于2014年11月3日代被告向银行支付了朱玉案贷款本息及提前贷款补偿金等，解除合同的条件已成就，故原告要求解除与被告于2010年10月6日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。（二）关于原告要求被告偿还原告代为向银行归还的商品房按揭剩余贷款本息及银行实现债权的诉讼费、执行费、律师费等费用共计326762.05元（303877.53元＋22854.52元）的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案合同解除后，该合同所涉及的“和贵.久居福”＊幢＊单元＊层＊号商品房一套应退还给原告，被告尚未履行的房款也应终止履行，故原告要求被告偿还贷款本金的请求不能成立，本院不予支持，但其有权要求被告赔偿因解除合同所造成的损失。而对于损失的多少，因原、被告双方《商品房买卖合同补充协议》第2.2.3条约定“出卖人依照合同或本协议约定解除合同或追究买受人归还的贷款本息、支付的诉讼或仲裁费用（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费用等）、律师费和实现前述债权所应缴纳的税费以及贷款银行和住房公积金管理机构收取的其他费用”，因此本院确认其损失为：被告向银行支付的利息22586.88元（22510.16元＋76.72元）、提前还款补偿金3447.27元、执行费4051、律师费22854.52元，共计52939.67元。（三）关于原告请求被告承担违约金人民币81083.8元的问题。本院认为，本案被告未能按期偿还贷款，导致原告承担连带保证责任的事实清楚，原、被告双方虽然对违约金进行了约定（总房价款的20%即81083.8元），但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，而本院确认因解除合同给原告所造成的损失为52939.67元，因此其约定的违约金远远高于损失的30%，故本院依法进行调整，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告四川和为贵实业有限责任公司与被告朱玉于2010年10月8日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同签约备案号：227247）。二、被告朱玉于本判决生效之日起十日内向原告四川和为贵实业有限责任公司支付违约金5000元。三、被告朱玉于本判决生效之日起十日内向原告四川和为贵实业有限责任公司支付利息、提前还款补偿金、执行费等各项损失共计30085.15元。四、被告朱玉于本判决生效之日起十日内向原告四川和为贵实业有限责任公司支付因本案产生的律师代理费22854.52元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3538元，诉讼保全费2020元由被告朱玉负担（被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  邱盛林二〇一五年一月二十二日书 记 员  徐 鹏