江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第02551号
上诉人（一审被告）张艳文。
委托代理人臧梅，江苏河滨律师事务所律师。
委托代理人臧其颂，江苏河滨律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）宿迁江山房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿城区运河路6号。
法定代表人王银云，该公司董事长。
委托代理人朱长宁、单婷（实习律师）江苏东域律师事务所律师。
上诉人张艳文因与被上诉人宿迁江山房地产开发有限公司（下称江山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民初字第02308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江山公司原审诉称：2013年3月28日，江山公司与张艳文签订了《房屋租赁合同》一份，约定张艳文承租江山公司所有的位于宿迁市运河路6号江山城市广场B区的商业用房作为其经营棋牌室之用，租赁期约为5.5年（2013年3月28日起至2018年9月19日止），第一年度租金为22363元，第二年起每年租金较前一年增加6%，直至租期满。租金支付方式为一季度一付，先付后用。合同签订后，张艳文仅支付了5000元保证金，至今已欠付合计40141.75元，其行为已构成违约。请求判令：1.解除江山公司与张艳文于2013年3月28日签订的《房屋租赁合同》；2.张艳文支付江山公司尚欠的房屋租金40141.75元及违约金14670元（暂计算至2014年8月31日）；3.张艳文迁出租赁房屋并参照同期租金标准向江山公司支付占用费；4.本案诉讼费用由张艳文承担。
张艳文原审辩称：江山公司出租给张艳文的房屋没有通水电，经与江山公司协调无果后，张艳文临时从别的地方接电解决装潢用电，但导致张艳文无法经营棋牌室，因此，张艳文有权拒付租金。江山公司要求支付租金的请求也已超过一年的诉讼时效。综上，张艳文同意解除与江山公司之间的租赁合同，请求驳回江山公司要求张艳文支付租金并承担违约责任的请求。张艳文原审以江山公司交付的租赁房屋不合格为由提起反诉，请求判令：江山公司赔偿张艳文装潢损失7万元、营业损失10万元。
针对张艳文的反诉，江山公司原审辩称：根据租赁合同约定，江山公司以房屋现有状态出租给张艳文使用。张艳文自行负责对水电增容、水电改造、楼梯布置、装饰装修等工作，相关费用也由其自行承担。张艳文于2012年9月份起租用了案涉房屋紧邻的也属江山公司所有的房产经营浴室至今，其完全了解案涉房屋的状况，且张艳文也就水电问题找过江山公司。由于张艳文的违约行为导致租赁合同解除，其装潢损失及营业损失均应由其本人承担，请求依法驳回张艳文的反诉请求。
原审法院经审理查明：2013年3月28日，江山公司与张艳文签订了《房屋租赁合同》一份，约定：江山公司以房屋现有状态出租给张艳文，张艳文因使用需要所进行的水电增容、水电改造、楼梯布置、装修装饰等工作均由其自行负责，相关费用亦由其承担。租赁期约5.5年，第一年度租金22363元／年，第二年度租金为23705元，第三年度租金为25127元，依次递增。租金支付方式为按季支付，先付后租。江山公司于签约时收取乙方人民币5000元作为租赁保证金，租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由张艳文承担的费用、租金及违约责任外，剩余部分应全部返还张艳文（不计利息）。无论何种情况导致合同解除或终止，张艳文对未形成附和的装饰装修物可以撤除，但江山公司同意利用的除外；张艳文对已形成的装饰装修物不得擅自撤除，应归江山公司无偿所有，江山公司对此不给予任何补偿或赔偿。租赁期限内，张艳文未按合同约定缴纳租金，每逾期一天按年度租金的千分之一承担违约责任。合同签订后，张艳文除支付5000元保证金外，未支付租赁费用。江山公司曾于2013年9月9日、2014年7月29日函告张艳文，要求其支付租金。
原审法院另查明，张艳文于2012年9月份租用江山公司所有的位于宿迁市运河路6号江山城市广场B区的另一处商业用房用作浴室经营，该房屋亦没有通水电，而是由张文艳自行办理好水电事宜。本案所涉房屋位置与该房屋相邻。原审法院通过邮政专递（单号EY812009750CN）向张艳文送达诉状副本等诉讼材料，该邮件于2014年10月11日由张艳文签收。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
（一）关于本诉部分
关于江山公司请求支付租金是否已超过诉讼时效。因江山公司在提起诉讼时，租赁合同尚处在履行期内，且江山公司于2013年9月9日、2014年7月29日两次向张艳文催要房屋租金，故江山公司的该诉讼请求并未超过诉讼时效。
张艳文在签订租赁合同时已明知该房屋未通水电，且其在租用江山公司所有的相邻房屋时已经自行办理过水电事宜，自行办理水电事宜也不存在障碍。故张艳文应当按照合同约定支付租金，其拖欠租金的行为已经构成违约，在江山公司催告后仍未支付租金。江山公司于2014年9月24日以起诉的方式要求解除合同，张艳文于2014年10月11日收到法院送达的诉状副本等诉讼材料，应视为房屋租赁合同于2014年10月11日解除。张艳文应支付租金期限截止2014年10月11日，合计35059.8元（22363＋（23705÷12×6个月）＋（23705÷365×13天））。根据合同约定，租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金及违约赔偿责任，故张艳文向江山公司支付的5000元保证金冲抵租金后，还需支付租金30059.8元。
关于张艳文应承担的违约金。原审法院认为，违约金应以违约造成的实际损失为基础，本案中江山公司未举证证明其实际损失，主要张艳文逾期支付房屋租金造成的利息损失，故应调整合同约定的违约金计算方法为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。
（二）关于反诉部分
因张艳文未按期支付租金的行为构成违约，其要求江山公司赔偿营业损失没有事实和法律依据。根据合同约定，无论何种情况导致合同解除或终止，张艳文对未形成附和的装饰装修物可以撤除，但江山公司同意利用的，张艳文对已形成的装饰装修物不得擅自撤除，装饰装修物应无偿归江山公司所有。故张艳文反诉要求江山公司赔偿装潢损失7万元的请求，没有事实和法律依据。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决：一、解除宿迁江山房地产开发有限公司与张艳文签订的房屋租赁合同；二、张艳文于判决生效之日起十日内给付宿迁江山房地产开发有限公司房屋租金30059.8元及违约金（2013年3月29日起至2014年3月29日止，以22363元按照中国人民银行同期同类基准利率四倍计算；2014年3月30日起至2014年10月11日止，以23705元按照中国人民银行同期同类基准利率四倍计算）；三、张艳文于判决生效之日起十日内搬出涉案房屋，并参照合同约定的同期租金支付占有使用费直至搬出时；四、驳回宿迁江山房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回张艳文的反诉请求。案件受理费3450元，反诉费1850元，合计5300元，由张艳文负担。
原审判决宣判后，张艳文不服，向本院提起上诉称：由于江山公司交付给张艳文的房屋尚未通水电，张艳文多次要求江山公司接通水电未果，张艳文遂自行接电将房屋装修好。但江山公司至今未能将租赁房屋接通水电，导致张艳文无法经营棋牌店，无法实现合同目的。因此，张艳文有权拒绝支付租金，请求二审法院查明事实，改判驳回江山公司的原审诉讼请求。
被上诉人江山公司答辩称：张艳文在与江山公司签订租赁合同前已明知对房屋状况，江山公司已经向张文艳进行了说明，并在合同中明确约定了房屋交付状况。根据合同约定，张艳文对房屋进行水电增容、水电改造等均由其自行负责，所产生的费用也由其自行承担。张艳文拖欠租金，且在江山公司多次催要后仍然拒付租金，其行为构成违约，应该承担相应的违约责任。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审补充查明：江山公司与张艳文签订的租赁合同约定租赁期限为2013年3月28日至2018年9月19日，第四年租金为26635元，第五年租金为28233元，余下租期的租金为14963元。合同第8-1条约定，张艳文不支付或不按照约定支付租金超过5000元的，经江山公司催告后10日内仍未支付的，江山公司有权解除租赁合同，收回房屋，并要求张艳文赔偿损失。租赁期未满，因张艳文违约导致解除合同的，张艳文应于合同解除之日返还房屋。合同第8-5条约定，合同解除的，张艳文应于合同解除当日内返还房屋。如逾期不返还房屋，应按照合同约定的租金数额上浮10%支付租金，还应另行赔偿江山公司损失。
二审查明的其它事实与原审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。
本案二审的争议焦点是：张艳文逾期支付租金的行为知否构成违约，应否承担相应的违约责任。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，合同双方当事人应当本着诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，租赁合同已经明确约定以房屋现状交付给张艳文使用，并约定由张艳文负责水电增容及改造、装饰装修、楼梯布置等，该约定足以证明张艳文在签订合同前完全了解房屋状况。承租人在签订租赁合同前充分了解租赁物，也与市场交易习惯相符。因此，张艳文主张其直到实际占用租赁房屋后才知晓房屋有关水电安装情况与合同约定相矛盾，故对该主张不予采信。且张艳文并无任何证据证明其在安装或改造水电过程中曾要求江山公司协助遭到拒绝，并导致水电无法安装或改造等事实。江山公司依据合同约定将房屋交付张艳文使用，张艳文应该依据约定向江山公司支付租金。张艳文截止江山公司2013年9月9日催告前已欠付租金超过5000元，但经江山公司该两次催告，张艳文至今仍未向江山公司支付任何租金。江山公司依据合同约定有权要求解除合同，张艳文也同意解除合同，原审法院确认双方合同解除时间为2014年10月11日，双方当事人二审中也均无异议，本院对此予以确认。江山公司要求张艳文支付合同解除前产生的租金，符合法律规定，应当予以支持。根据合同约定，若张艳文未按约定期限支付季度租金的，应该以年度租金为基数按照日万分之一承担逾期付款责任，张艳文逾期支付租金给江山公司造成的损失为未能及时占用资金产生的损失，故该违约金数额明显过高，原审调整违约金计算方式为按照中国人民有银行同期同类贷款利率四倍计算并无不当。但因合同约定租金按季度提前支付，因约定的租赁期与自然季度并不吻合，参照日常习惯，应理解为每三个月租期开始前支付一次租金，故违约金计算基数应以每期实际逾期欠付租金数额为依据，原审判决一律以年度租金作为计算基数应属计算属认定错误，应予更正。由于张艳文未能于合同解除之日返还房屋，依据合同约定自合同解除之日起，应按照合同约定同期租金数额上浮10%向江山公司支付租金，江山公司要求张艳文仍按照合同约定的同期租金数额支付租金，系其对权利的合法处分，依法予以支持。
综上，张艳文的上诉主张不能成立，原审判决认定基本事实清楚，但对张艳文应付给江山公司违约金数额计算错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民字第02308号民事判决第三项、第四项、第五项；
二、变更宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民字第02308号民事判决第一项为：解除宿迁江山房地产开发有限公司与张艳文签订的房屋租赁合同，合同解除时间为2014年10月11日；
三、变更宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民字第02308号民事判决第二项为：张艳文于判决生效之日起十日内给付宿迁江山房地产开发有限公司房屋租金30059.8元及违约金（以5590.75元为基数自2013年3月29日起，按照中国人民银行同期同类基准利率四倍计算至2013年6月28日止；以11181.5元为基数自2013年6月29日起，按照中国人民银行同期同类基准利率四倍计算至2013年9月28日止；以16772.25元为基数自2013年9月29日起，按照中国人民银行同期同类基准利率四倍计算至2013年12月28日止；以22363元为基数自2013年12月29日起，按照中国人民银行同期同类基准利率四倍计算至2014年3月28日止；以28289.25元为基数自2014年3月29日起，按照中国人民银行同期同类基准利率四倍计算至2014年6月28日止；以34215.5元为基数自2014年6月29日起，按照中国人民银行同期同类基准利率四倍计算至2014年9月28日止；以40141.75元为基数自2014年9月29日起，按照中国人民银行同期同类基准利率四倍计算至2014年10月11日止；以30059.8元为基数自2014年10月12日起，按照中国人民银行同期同类基准利率四倍计算至付清租金之日止。）
一审案件受理费3450元，反诉费1850元，合计5300元，由张艳文负担；二审案件受理费3450元，由上诉人张艳文承担3000元，由宿迁江山房地产开发有限公司承担450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 孙 权
代理审判员 柏小凤
二〇一六年三月二日
书 记 员 安国玉
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