江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡滨民初字第0805号
原告陈明华。
委托代理人李国柱（受陈明华特别授权委托），江苏恒茂律师事务所律师。
被告沈新元。
被告左凤琴。
被告沈清华。
委托代理人马俊、盛薇（受沈新元、左凤琴、沈清华共同特别授权委托），江苏泰伯律师事务所律师。
被告ＸＸ增。
原告陈明华与被告沈新元、左凤琴、沈清华、ＸＸ增房屋迁让纠纷一案，本院于2013年7月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。陈明华及其委托代理人李国柱，沈新元、左凤琴、沈清华的委托代理人盛薇，被告ＸＸ增到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告陈明华诉称：沈新元、左凤琴系夫妻。沈清华系沈新元、左凤琴之子。2009年8月31日，沈新元、左凤琴、沈清华与其签订《无锡市存量房买卖合同》两份，约定将坐落于无锡市滨湖区稻香新村132号、133号（以下简称稻香新村132号、133号）两套房屋转让给其，并于2009年10月31日前将房屋交付给其。2009年9月2日，其取得上述房屋的所有权证书。2009年11月，沈新元、左凤琴、沈清华与其口头协商，每月支付其房屋占有使用费46100元直至交付房屋时止。期间，沈新元、左凤琴、沈清华擅自将稻香新村133号房屋租赁给ＸＸ增并收取租金。沈新元、左凤琴、沈清华已支付其自2009年10月1日起至2010年8月底房屋占有使用费507100元。2010年9月起，沈新元、左凤琴、沈清华停止支付房屋占有使用费。其多次催促沈新元、左凤琴、沈清华交付房屋，但沈新元、左凤琴、沈清华拒不履行。因此，其要求判令：1、沈新元、左凤琴、沈清华、ＸＸ增立即迁出稻香新村132号、133号房屋；2、扣除已支付的507100元，沈新元、左凤琴、沈清华尚需赔偿其自2009年11月1日起至2013年4月30日止的房屋占有使用费1475200元。3、自2013年5月1日起的房屋占有使用费，其另案主张。
沈新元、左凤琴、沈清华辩称：其三人确与陈明华签订《无锡市存量房买卖合同》两份。陈明华未按该两份合同约定，向其三人足额缴纳购房款。其三人曾起诉要求陈明华支付房款，但陈明华仍未按生效判决履行。在不计算延迟履行债务的利息的情况下，陈明华尚结欠其三人购房款2047100元。因此，在陈明华未足额缴纳房款的情况下，其三人有权不迁出稻香新村132号、133号房屋。其三人从未与陈明华协商以每月46100元计算房屋占有使用费。其三人的确按每月46100元标准共计支付陈明华507100元，但该款项性质并非占有使用费，系代陈明华支付的房屋银行贷款。即使其三人应支付房屋占有使用费，亦应按市场价格评估确定房屋占有使用费后，并扣除507100元。因陈明华未足额支付房款，故房屋的所有权仍应属沈新元、左凤琴、沈清华所有，其三人有权将稻香新村133号房屋租赁给ＸＸ增经营，因此2009年12月8日，沈新元将稻香新村133号房屋租赁给ＸＸ增经营浴场。
被告ＸＸ增辩称：2009年12月8日，其与沈新元签订协议，由沈新元将稻香新村133号房屋中的浴室设备等以45万元的价格转让给其。同日，其与沈新元签订了稻香新村133号房屋的租赁协议。对于陈明华要求其迁出房屋，其同意。但其要求沈新元赔偿其损失。
经审理查明：沈新元、左凤琴系夫妻。沈清华为沈新元、左凤琴之子。坐落于稻香新村133房屋的产权人原系沈新元，共有人为左凤琴、沈清华。坐落于稻香新村132号房屋的产权人原系沈新元，共有人为左凤琴。
2009年8月31日，沈新元、左凤琴与陈明华签订《无锡市存量房买卖合同》（合同备案号：200908310088），约定：沈新元、左凤琴将坐落于稻香新村132号房屋出售给陈明华，房屋成交价为1622100元；陈明华于2009年8月19日前支付沈新元、左凤琴稻香新村132号房屋的购房首付款496100元；于2009年9月4日前支付房款1126000元。沈新元、左凤琴应于2009年10月31日前将房屋交付给陈明华。
同日，沈新元、左凤琴、沈清华与陈明华又签订《无锡市存量房买卖合同》（合同备案号：200908310091），约定：沈新元、左凤琴、沈清华将稻香新村133号房屋出售给陈明华，房屋成交价为4625000元；陈明华于2009年8月19日前支付沈新元、左凤琴、沈清华稻香新村133号房屋的购房首付款1253000元；于2009年9月4日前支付房款3372000元。沈新元、左凤琴、沈清华应于2009年10月31日前将房屋交付给陈明华。
同年9月3日，稻香新村132号、133号房屋的所有权人变更登记至陈明华名下。
2011年4月，沈新元、左凤琴、沈清华诉至本院，要求陈明华支付稻香新村132号、133号房屋剩余房款3260980.98元。经审理，本院确认稻香新村房屋132号、133号房屋总价为7150980.98元，陈明华于2009年9月4日前已交付房款合计420万元，遂于2011年9月23日出具（2011）锡滨民初字第0487号民事判决书，判决陈明华于判决生效之日立即支付沈新元、左凤琴、沈清华房款2950980.98元。后陈明华不服一审判决，上诉至无锡市中级人民法院，该院经审理后确定稻香新村房屋132号、133号房屋总价为6247100元，陈明华于2009年9月4日前已交付房款合计420万元。该院遂于2012年2月8日出具（2011）锡民终字第1230号民事判决书，判决陈明华于判决生效之日起五日内支付沈新元、左凤琴、沈清华剩余房款2047100元。因陈明华未按（2011）锡民终字第1230号民事判决书履行，沈新元、左凤琴、沈清华至本院申请强制执行，本院于2013年7月13日立案执行，案号为：（2013）锡滨执字第1116号。
2012年4月23日，本院立案受理陈明华诉沈新元、左凤琴民间借贷纠纷一案。2012年9月17日，本院出具（2012）锡滨民初字第0414号民事判决书，判决确定沈新元、左凤琴于判决生效后立即归还陈明华借款100万元及该款自2012年4月23日起至本判决生效之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。后沈新元、左凤琴不服一审判决，上诉至无锡市中级人民法院。由于沈新元、左凤琴未缴纳二审案件受理费，无锡市中级人民法院于2012年11月23日出具（2012）锡民终字第1139号民事裁定书，裁定该案按自动撤回上诉处理，原审判决生效。（2012）锡滨民初字第0414号民事判决书生效后，因左凤琴、沈新元未按该生效判决履行，陈明华至本院申请强制执行，本院于2013年7月26日立案执行，案号为：（2013）锡滨执字第0731号。
在（2013）锡滨执字第0731号案件及（2013）锡滨执字第1116号案件执行过程中，沈清华、沈新元、左凤琴与陈明华一致同意将（2013）锡滨执字第1116号案件的执行标的中将（2013）锡滨执字第0731号案件的执行标的予以抵扣，故陈明华还需支付沈清华、左凤琴、沈新元房屋转让款1046871元，该款陈明华尚未支付。
另查明：2009年9月至2010年7月期间，沈新元向陈明华支付11笔款项，（每笔46100元，合计507100元）。对该款的性质，陈明华与沈新元意见不一。陈明华称因其与沈新元口头协商一致在沈新元等人交付稻香新村132号、133号房屋前，需每月支付房屋占有使用费46100元，故沈新元共计支付11个月的房屋占有使用费共计507100元；沈新元称该款系代陈明华归还的房屋贷款本息。
再查明：2009年12月8日，ＸＸ增与沈新元签订《租赁协议》，约定：由ＸＸ增自2010年1月1日起至2014年12月31日期间租赁稻香租赁133号房屋，经营无锡市富春圆休闲浴场，房屋租金每年10万元，现稻香新村133号房屋仍由ＸＸ增占有使用。稻香新村132号房屋的前屋部分由沈新元作为无锡洁美汽车美容店的经营用房。后屋部分为沈新元、左凤琴、沈清华家庭占有使用。
在本案审理过程中，陈明华申请对稻香新村132号、133号房屋自2009年11月1日起至2013年4月30日止的占有使用费进行评估鉴定。经本院委托，无锡市恒茂房地产土地评估有限公司（以下简称恒茂公司）于2013年10月12日出具恒茂估价（2013）第955号房地产评估报告，以商业用房标准确定稻香新村132号房屋2009年全年、2010年全年、2011年全年、2012年全年、2013年1-4月的房屋占有使用费分别为8.03万元、10.39万元、12.12万元、11.38万元、3.89万元；稻香新村133号房屋2009年全年、2010年全年、2011年全年、2012年全年、2013年1-4月的房屋占有使用费分别为14.32万元、18.52万元、21.60万元、20.28万元、6.93万元。
沈新元、左凤琴、沈清华对该评估报告提出异议，认为稻香新村132号房屋不应按商业用房标准评估占有使用费，应按普通住宅标准评估。后陈明华同意以普通住宅标准对稻香新村132号房屋的占有使用费进行评估。2014年3月7日，恒茂公司出具《关于稻香新村132号租金估价报告的补充说明函》，载明：将恒茂估价（2013）第955号房地产评估报告中稻香新村132号房屋的占有使用费，按照普通住宅标准调整为：2009年11月-12月、2010年度、2011年度、2012年度、2013年1-4月的占有使用费分别为0.62万元、4.8万元、5.6万元、5.26万元、1.83万元。
上述事实，由《无锡市存量房买卖合同》2份、（2011）锡滨民初字第0487号民事判决书、（2011）锡民终字第1230号民事判决书、（2012）锡滨民初字第0414号民事判决书、（2013）锡滨执字第0731号裁定书、（2013）锡滨执字第1116号民事裁定书、《租赁协议》、恒茂估价（2013）第955号房地产评估报告、《关于稻香新村132号租金估价报告的补充说明函》、双方当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：陈明华与沈新元、左凤琴、沈清华签订的《无锡市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，陈明华与沈新元、左凤琴、沈清华均应按约履行。
根据合同约定，陈明华应于2009年9月4日前支付稻香新村132号、133号房屋的购房款合计6247100元，沈新元、左凤琴、沈清华应于2009年10月31日前交付稻香新村132号、133号房屋。现沈新元、左凤琴、沈清华至今未交付稻香新村132号、133号房屋存在违约，故本院对于陈明华要求沈新元、左凤琴、沈清华立即迁出稻香新村132号、133号房屋的诉讼请求予以支持。
至于沈新元、左凤琴、沈清华提出陈明华应先履行稻香新村132号、133号房屋全额购房款的支付义务，陈明华足额支付购房款后，沈新元、左凤琴、沈清华才需交付房屋的意见，本院认为，首先，虽《无锡市存量房买卖合同》约定沈新元、左凤琴、沈清华交付房屋的时间晚于陈明华支付房款的时间，但该两份合同均未明确约定仅在陈明华全额支付购房款后，沈新元、左凤琴、沈清华才需交付稻香新村132号、133号房屋；其次，沈新元、左凤琴、沈清华与陈明华已根据两份《无锡市存量房买卖合同》内容，办理了稻香新村132号、133号房屋所有权转移登记手续，涉案房屋已于2009年9月3日登记在陈明华名下；再次，稻香新村132号、133号房屋总价为6247100元，陈明华已于2009年9月4日前支付大部分购房款合计420万元，未按约支付的购房款仅系小部分，且沈新元、左凤琴、沈清华已起诉要求陈明华支付购房款，经执行程序后，未付的购房款仅为104万余元，陈明华并未完全不履行支付房款义务。陈明华未足额交付房款虽构成违约，但不足以构成沈新元、左凤琴、沈清华行使先履行抗辩权的理由，本院对沈新元、左凤琴、沈清华拒绝交付房屋的辩称意见不予采信。
因沈新元、左凤琴、沈清华与陈明华签订《无锡市存量房买卖合同》后，ＸＸ增才与沈新元签订《租赁协议》，且陈明华在沈新元与ＸＸ增签订《租赁协议》时，已取得稻香新村133号房屋的所有权，故ＸＸ增占有使用稻香新村133号房屋未有合法依据，本院对陈明华要求ＸＸ增迁出稻香新村133号房屋的诉讼请求予以支持。
因《无锡市存量房买卖合同》约定稻香新村132号、133号房屋应由沈新元、左凤琴、沈清华于2009年10月31日前交付陈明华，但沈新元、左凤琴、沈清华未按约履行，故沈新元、左凤琴、沈清华应自2009年11月1日起支付陈明华占有稻香新村132号、133号房屋期间的使用费。关于占有使用费标准，虽陈明华称每月为46100元，已与沈新元达成一致意见，但因沈新元不予认可，且陈明华未提供证据予以证实，故本院认为应按照市场价格确定占有使用费标准。本院根据恒茂公司出具的恒茂估价（2013）第955号房地产评估报告及《关于稻香新村132号租金估价报告的补充说明函》，确定稻香新村132号房屋、133号房屋自2009年11月1日起至2013年4月30日的占有使用费合计87.8267万元。因沈新元、左凤琴、沈清华已支付陈明华50.71万元，无论该款是何性质，沈新元在庭审中已明确在应付的房屋占有使用费中予以扣除，且陈明华认可该50.71万元系已付的房屋占有使用费，该项抵扣辩称应属合理，故沈新元、左凤琴、沈清华尚应支付陈明华37.1167万元。沈新元、左凤琴、沈清华自2013年5月1日起的房屋占有使用费，因陈明华另案主张，故本案不予理涉。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、沈新元、左凤琴、沈清华于本判决生效之日起立即迁出无锡市滨湖区稻香新村132号、133号房屋；
二、ＸＸ增于本判决生效之日起立即迁出无锡市滨湖区稻香新村133号房屋；
三、沈新元、左凤琴、沈清华于本判决生效之日起立即支付陈明华房屋占有使用费37.1167万元；
四、驳回陈明华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18077元，鉴定费12000元，合计30077元，由陈明华负担22509元，沈新元、左凤琴、沈清华负担7568元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 包瑾玲
人民陪审员 吴来娣
人民陪审员 丁霞静
二〇一四年三月十八日
书 记 员 李玉婷
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。