天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一初字第2235号
原告（反诉被告）天津市红磡物业经营管理有限公司，住所天津经济技术开发区黄海路249号中信物流科技园32A185。
法定代理人李某，职务董事长。
委托代理人徐桂兰，女，该公司职员。
被告（反诉原告）王忠双，男，汉族。
委托代理人易静，天津宁一律师事务所律师。
原告天津市红磡物业经营管理有限公司诉被告王忠双物业服务合同纠纷及被告王忠双反诉原告天津市红磡物业经营管理有限公司（以下简称“红磡物业公司”）一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告红磡物业公司的委托代理人徐桂兰，被告王忠双及委托代理人易静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）红磡物业公司诉称，原告为被告坐落于天津市××××花园122702房屋提供物业管理服务，房屋建筑面积为75.34平方米，被告拖欠2012年10月1日至2015年3月31日的物业费计3615元，原告多次向被告索要无果，故诉至人民法院，请求依法判令：1、被告支付自2012年10月1日至2016年3月31日的物业费计3615元。2、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）王忠双辩称，天津市××××花园122702房屋系其所有，自2012年10月1日后未缴纳物业费属实，但不缴纳物业费是有理由的：被反诉人作为物业服务企业，自反诉人2011年10月入住小区以来，未履行维护、养护、管理和维护义务，小区内电梯久坏不修、车辆乱停乱放侵占消防通道而不管理、消防设施损坏也未检修、绿地长期不养护、门禁系统形同虚设、不安装门牌、监控系统长期不开、楼道墙壁和电梯厢体脏乱破败而不修缮、公共照明灯久坏不修、地下车库长期闲置不开放、长期将物业用房挪作他用，整个小区混乱不堪，2015年3月，被反诉人未经小区业主同意，擅自在业主共有的电梯上打孔安装刷卡系统，强迫业主使用电梯卡并交纳电梯卡工本费20元∕张，且每户只发放三张，梯控安装留下严重安全隐患，危及反诉人的人身安全，2015年7月，被反诉人不仅不开放地下车库，反而未经业主同意擅自在业主共有的领世环路路面设置地锁，违法建设收费岗亭，非法收取业主停车费，严重影响交通安全，妨碍反诉人的正常出行，该地锁的收费岗亭贵院被双港镇政府责令限期拆除，但被反诉人至今仍未拆除。被反诉人长期以来未尽服务义务，服务水平极差，其行为违反了物业服务合同的约定，为维护其合法的权利，提出反诉如下：1、判令被反诉人立即拆除反诉人所在楼门的电梯刷卡系统，恢复电梯出厂时设计，并经国家质检部门检测合格。2、判令被反诉人立即拆除人才公寓门口领世环路路面地锁孔和收费岗亭，平整路面。3、判令被反诉人立即启用门禁系统和业主室内报警系统，更换不合格的入栋门。4、判令被反诉人立即检修楼栋内所有的消防设施，开启地下车库消防水箱，并经消防部门验收合格。5、判令被反诉人立即对小区内所有监控进行检修，并确保24小时开启监控系统。6、判令被反诉人立即对楼栋内公共区域的墙壁、电梯梯厢四壁、公共照明线路进行维修和美化，并达到百分之五十以上业主同意。7、判令被上诉人立即对小区公共绿地进行保养，栽种草皮覆盖裸露土地，拔掉枯死花木，栽种新的花木。8、判令被反诉人立即对小区车辆进行有序疏导，设置消防通道，确保消防通道24小时畅通，确保绿地不被车辆占压。9、判令被上诉人立即停止出售地下车库，并免费向业主开放，不得闲置。10、判令被上诉人立即交回已挪作他用的小区业主共有的物业用房，并赔偿自2011年10月至物业用房交回之日期间的出租物业用房所得收益，作为小区公共维修基金（如物业用房已经出卖，必须赎回，并赔偿上述期间的租金损失）。11、判令被反诉人立即给反诉人及小区所有业主安装门牌。12、反诉费用，由被反诉人承担。
原告针对被告王忠双反诉请求，发表如下答辩意见：一、反诉人王忠双所提出的反诉请求，均为涉及诉争小区全体业主公共利益的事项，其主张权利人应为全体业主，并非被告王忠双一人，其无权对涉及公共利益的事项主张权利，作为反诉事项的主体不适格，本案不构成反诉。二、反诉人的各项诉请没有事实及法律依据：1、被反诉人安装电梯刷卡系统经过调查，园区共有796户业主，其中713户业主同意安装，被告居住的1号楼2门共有108户业主，办理电梯刷卡有94户，符合双三分之二业主同意的法律规定，且电梯刷卡系统经特检部门验收合格。2、被告反诉的地锁孔及岗亭现已拆除。3、门禁系统和室内报警系统均属于地产公司建设房屋的配套设施，能否启用与被反诉人无关，入栋门目前没有破损，没有不合格的入栋门。4、楼内的消防设施是合格的，被反诉人无权开启。5、园区内监控是完好的。6、每年都对园区内部分楼门进行粉刷，每年适时进行绿化修建、养护。7、消防通道，对业主已经进行了提醒。8、地下车库为地产公司产权，被反诉人系代理销售，无权干涉地产公司对地下车库的处分权。9、物业管理用房并没有挪作他用。10、园区内各楼宇均安装门牌。综上，请求驳回被告的全部反诉请求，请求支持原告的诉讼请求。
本案争议焦点：1、原告是否为被告居住小区的合法物业服务企业？2、原告天津市红磡物业经营管理有限公司是否存在违反物业服务合同的违约行为？如有，存在哪些违约行为？3、被告王忠双提出的拒交物业费的抗辩主张是否有法律依据？4、被告王忠双提出的各项反诉请求，其是否为适格的原告？5、如被告王忠双为反诉请求适格的原告，其各项请求是否具有法律依据？
围绕争议焦点，原告向本院提交如下证据：
1、原告与开发商签订的前期物业管理合同一份，证明原告为被告房屋小区提供物业服务及价格标准。
2、确认书复印件一份，证明被告在办理入住手续时对前期物业服务合同、物业服务标准及价格进行确认的事实。
3、快递单结账联一份，证明原告已经就物业费向被告进行催缴的事实。
4、照片计16张，证明原告已经对消防通道进行了管理、对小区的公共设施进行服务、对小区绿化修剪、原告小区入住门合格的事实。
5、电梯定期检验报告一份，证明该小区电梯经检验合格的事实。
经当庭质证，被告对原告提交的证据1，真实性有异议，认为该证据第3页第十项多加了一条关于小区内道路、防水的规定，其调取的证据中没有这一项。对原告提交的证据2，真实性没有异议，但对该证据的解释有异议，不能确定物业公司的名称。对原告提交的证据3，被告并没有收到催缴函，不能证实被告收到催缴函，故不予认可。对原告提交的证据4，对照片真实性没有异议，没有看到具体拍摄时间，故不认可原告的证明目的。对原告提交的证据5，对检验报告真实性没有异议，但该报告是否为被告所住楼宇内电梯不确定，对于电梯报告是否合格与本案主张拆除梯控系统没有直接的法律关系。
围绕争议焦点，被告王忠双向本院提交如下证据：
1、前期物业服务合同1份，证明原、被告存在物业服务合同关系，被反诉人的服务管理应达到小区业主满意率90%以上，小区物业用房地址等。
2、照片2张，证明原告未启用门禁系统的事实。
3、照片1张，证明原告未启用室内报警器的事实。
4、照片5张，证明原告未对消防设施进行维修管理的事实。
5、照片4张，证明原告未能及时维修、保养楼道墙壁的事实。
6、照片2张，证明原告未能及时维修、保养电梯的事实。
7、照片1张，证明原告未为被告所居住的楼房安装门牌的事实。
8、照片2张，证明原告未尽到养护绿地、树木义务的事实。
9、照片2张，证明原告未尽到小区卫生打扫义务的事实。
10、照片3张，证明原告未尽到车辆停放秩序管理义务的事实。
11、照片4张，证明原告将物业用房挪作他用的事实。
12、业主信息名册3页，证明被告所居住楼栋业主情况。
13、视频录像资料2份，证明小区内环境脏乱差、原告未尽到义务等事实。
14、房管局关于信息公开告知书及前期物业服务合同1份，证明与被告存在物业服务合同关系，被反诉人的服务管理应达到小区业主满意率90%以上、小区物业用房地址等事实。
15、梯控卡复印件、读卡器复印件照片7张，证明被反诉人擅自安装梯控的事实。
16、地锁、收费岗亭、镇政府限期拆除违章通知的照片3张，证明被反诉人在小区内道路违法安装地锁，收取停车费的事实。
17、照片2张，证明被反诉人未启用门禁系统的事实。
18、照片1张，证明被反诉人未启用室内报警器的事实。
19、照片3张，证明被反诉人未对消防设施进行维修管理、造成消防设施破坏的事实。
20、照片1张，证明被反诉人未及时维修、保养楼道墙壁的事实。
21、照片1张，证明被反诉人未能及时维修、保养电梯的事实。
22、照片1张，证明被反诉人未给反诉人安装门牌的事实。
23、照片1张，证明被反诉人未尽到绿地、树木养护义务的事实。
24、照片1张，证明被反诉人未尽到小区卫生维护的义务。
25、照片3张，证明被反诉人未尽到车辆停放秩序管理义务的事实。
26、照片1张，证明被反诉人将物业用房挪作他用的事实。
27、涉案小区的平面图一份，证明设置地锁道路的具体位置。
28、业主声明3页，内容为：“本人同意业主代表提出的全部反诉请求，并证明：红磡物业公司擅自安装梯控，从未经本人同意；红磡物业公司擅自在小区道路上安装地锁和收费岗亭，也未经本人同意。特此声明声明人签字……”，以证明被告有反诉主体资格、被反诉人擅自安装梯控等事实。
29、申请证人谢某出庭作证，其陈述如下：“被告跟法庭说的都是真实的。1、物业公司擅自安装电梯梯控，当初在交房的时候是没有电梯梯控的。2、物业公司设置地锁。3、物业对小区基建不进行保养。4、对小区公共部分没有维护。5、对小区绿地没有养护、维护。6、小区物业用房到现在也没有公示。”
30、申请证人岳某出庭作证，其陈述如下：“物业有很多违法的事情，擅自安装电梯梯控，把电梯卡和物业费捆绑，剥夺了业主的权利。物业对小区整体环境、设施一概不管，还贴广告挣钱。我找过物业谈过，小区门禁也是坏的，楼道墙皮都掉了，电梯两侧装饰的大理石都掉了，物业也没有及时修缮。”
31、证人刘某的证人证言一份，证明被告所反映的物业服务水平等事实。
经当庭质证，原告对被告提交的证据1，与其提交的证据1相同，无异议。对被告提交的证据210，因为不能显示拍摄时间和拍摄地点，故对真实性不认可，且认为不能证实与欠费期间有关联性。对被告提交的证据11，无法明确显示是拍摄的房屋是物业管理用房，对真实性、合法性、关联性不认可。对被告提交的证据12，不能证实被告提供的业主信息名单和其公司所持有的业主信息名单相一致，故不认可。对被告提交的证据13，因无法确定拍摄时间，故不予认可。对被告提交的证据14，无异议。对被告提交的证据15，因为并非擅自安装，故对其证明目的、关联性不认可。对被告提交的证据16，关联性不认可，因为拍摄时间是2015年8月份，故不能作为拒绝支付2015年3月份以前的物业费的依据。对被告提交的证据1725，因不能显示拍摄时间、地点和关联性，故对真实性、合法性、关联性不认可。对被告提交的证据26，无法显示和物业管理用房有关联性。对被告提交的证据27，对平面图没有异议，但是地锁已经拆除。对被告提交的证据28，该业主声明无法证明签字的真实性，且该声明的前半部分内容也无法和被告主张的反诉请求完全一致，不能认可被告的证明目的。对证人谢某的证人证言（证据29），因证人谢某系出租车司机，故无法全天观察小区物业管理水平，且证人的物业费亦属于欠费状态，与被告具有利害关系，另，证人与被告不在同一楼生活，不能证明被告的请求，故不认可该证人证言。对证人岳某的证人证言（证据30），真实性有异议，原告有证据证明向该证人就是否同意安装梯控进行过调查，且证人亦系物业费欠费状态，和被告有利害关系，不应当采信。对证人刘某的证人证言（证据31），因证人未出庭作证，故对证据三性不认可，且原告有证据证明向该证人就是否同意安装梯控进行过调查。
本院经审查分析认为，原告提交的证据1、被告提交的证据1内容一致，能够证实原告对被告小区进行物业服务、以及物业费标准等事实，对该证据的证明效力，本院予以确认；原告提交的证据2，被告无异议，能够证实被告在办理房屋入住手续时对前期物业服务合同、物业服务标准及价格进行确认的事实，对该证据的证明效力，本院予以确认。原告提交的证据3，因该快递单系结账联，并非回执联，亦未填写邮寄日期，既有针式打印机打印收件人信息，又有手写部分内容，故对该证据的证明效力，本院不予确认。原告提交的证据4，不能显示拍摄时间，虽能反映某一时间点的物业服务水平，但不能证实原告尽到物业管理服务的全部义务的事实，对该证据的证明效力，本院不予确认。原告提交的证据5，能够证实2014年被告居住的楼宇电梯经有关部门检验合格的事实，因电梯控制系统系2015年安装，故电梯2014年检验是否合格与原告是否应拆除梯控不具有关联性，对该证据的证明效力，本院不予确认。
被告提交的证据1、14与原告提交的证据一致，对该证据的证明效力，本院予以确认。被告提交的证据2、3、17、18，室内报警系统系被告专有部分设施，门禁系统应属于地产开发商的配套设施，且该部分服务在前期物业服务合同并未有约定，故对上述证据的证明效力，本院不予确认。被告提交证据4、5、6、7、8、9、10、13、19、20、21、22、23、24、25，上述证明均系照片或视频资料，但不能显示拍摄时间、录制时间，不能证实与欠费期间之间的关联性，即便属实亦仅能反映某个特定时间点原告物业服务水平，不能成为被告自2012年10月即开始拒交物业费的依据，故对上述证据的证明效力，本院不予确认。被告提交的证据11、26，系物业用房的外观、邻房的照片，该证据不能证实物业用房确已挪作他用及相应的收益等事实，且收回物业用房的权利系业主委员会与物业服务企业在解除物业服务合同时可行使的权利，任何一个业主无权行使，故对该二证据的证明效力，本院不予确认。被告提交的证据12，业主名册与本案不具有关联性，对该证据的证明效力，本院不予确认。被告提交的证据15，能够证实原告确曾安装梯控设备的事实，但是否违法、应否解除，本院将在判决理由中予以具体说明。被告提交的证据16，能够证实双港镇人民政府限期原告就人才公寓门前的违章建筑予以拆除的事实，对该证据的证明效力，本院予以确认。被告提交的证据27，不符合证据规则的有关规定，对该证据的证明效力，本院不予确认。被告提交的证据28，该证据的真实性不确定，即便属实，也未达到本楼宇三分之二多数，故不能够证实被告具有业主代表资格的事实，对该证据的证明效力，本院不予确认。
结合原、被告提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：
2008年3月31日，原告天津市红磡物业经营管理有限公司与案外人天津市房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定，天津市房地产开发有限公司将领世郡普雅花园、普泰花园项目委托原告进行前期物业管理服务，住宅房屋按照建筑面积每月每平米1元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护，管理费按照建筑面积每月每平方米0.6元由业主交纳，业主于每月20日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。被告王忠双系天津市津南区双港镇红磡领世郡普雅花园12702房屋的产权人，该房屋建筑面积为75.34平方米。2011年9月30日被告办理入住手续时签署确认书，确认理解、认同《前期物业管理服务合同》内容，同意严格遵守。后原告为被告居住的小区提供物业管理服务，被告自2011年10月1日之后未交纳物业费，故原告诉至本院，请求诉如所请。
庭审中，被告王忠双坚持答辩意见及反诉请求，对原告提供物业服务的资质、资格提出异议，并就2012年10月1日至2013年3月31期间的物业费提出诉讼时效抗辩。原告亦坚持其诉请。本案虽经人民法院调解，但双方调解意见分歧较大，未能达成一致意见。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，本案原告为被告居住的小区提供物业服务，故被告作为业主应当交纳物业费，因前期物业合同中明确约定“住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳,配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护，管理费按照建筑面积每月每平方米0.6元由业主交纳”，故原告以每月每平方米1.6元向被告主张权利，符合合同约定。
针对被告反映的问题：1、对于被告抗辩及反诉提到的启用门禁系统、室内报警系统，因前期物业服务合同中没有约定，且上述设施并非公共管理、服务范围，应为地产公司配套设备系统，被告可向实际侵权人或违约方主张。2、对于被告抗辩及反诉提到的停止出售地下车库、免费开放、不得闲置等问题，因出售地下车库的行为方并非原告，被告该主张无事实依据，对该主张不予采信。3、对于被告抗辩以及反诉提到的拆除地面锁孔、岗亭等违章建筑的问题，政府机构已经做出处理，其可向有执法权的政府机构继续控告，不属于人民法院审理物业服务合同纠纷的范畴。4、对于被告抗辩及反诉提到的监控应进行检修、保修，确保24小时开启等问题，因前期物业服务合同就监控设施未有相应的权利、义务约定，故被告该项抗辩及反诉请求无事实及合同依据。5、对于被告抗辩及反诉提到的为所有业主安装门牌，不属于物业公司公共管理、服务的范畴，亦非公共区域，且该义务在该前期物业服务合同未有约定，故原告不负有该项义务。6、对于被告抗辩及反诉提到的车位管理问题，这是当前土地资源的日益紧张与人民群众日益增长的购车需求之间的矛盾，既有地产公司开发预留土地空间不足的因素，亦有其他业主不文明行为的因素，并非原告所能独立解决，原告虽负有车位管理义务，但前期物业服务合同就如何管理所使用的周期维护、实行巡查制度等字眼较为模糊，即便法院判令保持良好的秩序，就执行事项也不具有可操作性。7、就被告抗辩及反诉提到的返还物业用房、相应收益收回作为维修基金等问题，收回物业用房的权利系业主委员会与物业服务企业在解除物业服务合同时可行使的权利，现原告仍为被告居住小区提供物业管理服务并未解约，且即便解约应为业主委员会行使权利，被告王忠双行使该权利于法无据，且主体不适格。8、被告抗辩及反诉所提到的检修所有消防设施，确保消防通道24小时畅通，开启地下车库防水箱，因消防设施有国家相应的消防进行定期检查，是否合格应由政府消防部门依职权认定，可向有执法权的政府机构控告，不属于人民法院审理物业服务合同纠纷的范畴。9、被告抗辩及反诉提及的公共区域墙壁美化、电梯梯厢和公共照明线路进行维修及美化，对公共绿地进行保养等事实，原告所诉请的物业费期间为2011年10月1日至2015年3月31日，因被告提交的证据不能够证实是否发生在欠费期间，故本院不予采信，且即便提交的照片内容属实，亦属原告在某一时间点的服务水平，不能作为被告自2011年10月1日起即拒交物业费的依据。被告未能征得本小区或本楼宇三分之二以上业主的同意，其就公共区域的全体业主的公共利益事项提出诉讼，诉讼主体不适格。10、安装梯控设施，原告认为该设施存在安全隐患并导致其通行不便，但本案争议之电梯为该楼的公共设施，属于全体业主共有，涉及全体业主的公共利益，相关的权利义务应由全体业主行使，被告作为业主之一，以个人名义提起诉讼，要求对小区公共部分主张权利主体并不适格。11、被告提出的诉讼时效问题，经本院审查，原告未能举证证实存在诉讼时效中断、中止的情形，故被告提出的2013年3月31日前的物业费超过诉讼时效成立的抗辩主张，本院予以采纳。12、被告提出的其余抗辩及反诉主张如更换入栋门、栽种草皮、花木，均涉及公共区域的全体业主的公共利益事项，被告作为业主之一，以个人名义提起诉讼，要求对小区公共部分主张权利主体亦不适格。
另，权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案被告一味追求其应享受的权利，却对自己交纳物业费这一义务闭口不提，自2011年10月从未履行自己的义务，先行违约后却又要求原告物业公司履行种种义务，于原告而言，有违实质公平。
同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。
经本院核计，按照每月每平米1.6元的价格计算，涉案房屋自2013年3月31日至2015年3月31日的物业费计2893.06元。
综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王忠双于本判决生效后五日内给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2013年3月31日至2015年3月31日的物业费计计2893.06元。
二、驳回原告（反诉被告）天津市红磡物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）王忠双的反诉请求。
如被告王忠双未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由被告王忠双承担30元，原告天津市红磡物业经营管理有限公司承担20元。反诉案件受理费40元，由被告王忠双承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 白全仁
审 判 员 国 艳
代理审判员 刘信亮
二〇一六年七月三十日
书 记 员 张勇昊