江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终1948号
上诉人（原审原告）：何敬福，男，1950年2月10日出生，汉族，住吉安市吉州区。
委托诉讼代理人：何林，男，1978年5月8日出生，汉族，住赣州市信丰县，系上诉人何敬福之子。
上诉人（原审被告）：吉安市金典地产开发有限公司。住所地：吉安市吉州区广场西路*号。统一社会信用代码：91360800561086297Q。
法定代表人：王倩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗燕飞、贺文君，江西向群律师事务所律师。
上诉人何敬福因与上诉人吉安市金典地产开发有限公司（以下简称金典地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初1517号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2017年11月28日公开开庭审理了本案。上诉人何敬福的诉讼代理人何林，上诉人金典地产公司的诉讼代理人贺文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人何敬福上诉请求：改判金典地产公司向何敬福支付逾期交房违约金59270元，诉讼费用由金典地产公司负担。事实和理由：一审法院调整后的违约金明显过低，损害了何敬福的合法权益。按日万分之零点五折算，年利率为1.8%。而中国人民银行2015年10月24日公布的金融机构人民币贷款基准利率调整表为：中长期贷款（一至五年）基准利率为年利率4.75%。逾期交房的本质上是长期占用了买受人资金行为，其行为损害了买受人的合法权益，故按银行贷款基准利率确定逾期交房违约金是合理的。因此，逾期交房违约金应调整为按总房款的日万分之一点三计算（年4.75%贷款基准年利率÷365天=0.00013）。综上，金典地产公司应向何敬福支付逾期交房违约金59270元。
针对何敬福的上诉，金典地产公司辩称：双方是自愿签订的合同，合同对违约金作了约定，故应按照合同约定履行。
上诉人金典地产公司上诉请求：改判金典地产公司向何敬福支付逾期交房违约金1201.2元，诉讼费用由何敬福负担。事实和理由：1、一审法院增加违约金没有法律依据。双方当事人所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，应当按照合同约定履行。合同中已对逾期交房的违约金问题作了约定。根据法律规定，如果何敬福认为违约过低，并要求增加违约金，那么何敬福应该对其损失承担举证责任。但是，一审法院在何敬福没有提供任何证据的情况下，却判决增加违约金，明显不符合法律规定。2、一审法院认定的逾期交房时间不符合实际情况。金典地产公司在工程竣工时已多次通知何敬福前来办理房屋交接手续，但其一直未来办理，金典地产公司遂于2016年11月18日再次以书面形式通知其前来办理房屋交接手续。因此，逾期交房时间应计算至五方主体验收时止。
针对金典地产公司的上诉，何敬福辩称：根据法律规定，如果约定的违约金过低，当事人有权要求增加。五方主体验收不能作为交房的条件，因为消防、环评等都没有通过。
何敬福向一审法院起诉请求：1、判令金典地产公司支付逾期交房违约金92506元（自2014年12月31日起按总房款660759元每日万分之二计算至2016年11月30日止）；2、诉讼费由金典地产公司负担。
一审法院认定事实：2013年4月1日，何敬福与金典地产公司签订了一份商品房买卖合同，约定何敬福购买金典地产公司开发的恒源泰﹒荣城3幢1-402房一套，该房建筑面积112.41平方米，单价5878.12元/平方米，房款总计660759元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策性因素导致延期。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过460日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过460日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期超过三十日，买受人按逾期交接的时间，每日以总房价的万分之五向出卖人支付违约金。合同签订后，何敬福按约付清了购房款。2015年12月11日，施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰﹒荣城3#楼进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。2016年11月14日，恒源泰﹒荣城1-6#楼及地下室通过竣工验收备案。2016年11月18日，金典地产公司通过邮政挂号方式向何敬福邮寄了收房通知。2017年2月27日，何敬福办理了收房手续。2017年6月9日，何敬福向法院起诉。
一审法院认为：双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。关于逾期交房的问题。何敬福按约支付了购房款，金典地产公司应在2014年12月30日前向何敬福交付房屋。根据合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，金典地产公司应当书面通知何敬福办理交付手续，并提供相关证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。金典地产公司于2016年11月18日书面通知收房，且此时房屋已符合交房条件，故逾期交房时间应计算至2016年11月18日止。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的诉讼时效为两年，本案商品房买卖合同约定逾期交房以日计算违约金，属于继续性债权，每日的违约金都会产生一个新的诉讼时效，其违约金保护范围应自何敬福起诉之日往前倒推两年。何敬福于2017年6月9日起诉，且未提供诉讼时效中断或中止的依据，故对2015年6月9日前的违约金不予支持。对2015年6月9日至2016年11月18日期间共计527天的违约金，予以支持。关于逾期交房违约金的标准问题。双方约定的逾期交房违约金明显过低，故对何敬福要求调整违约金的主张予以支持。综合考虑本案的实际情况，可调整为每日按总房款的万分之零点五计算。即660759元×527天×0.005%=17411元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：金典地产公司于本判决生效后一个月内支付何敬福逾期交房违约金17411元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2113元，由金典地产公司负担398元，何敬福负担1715元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，予以确认。
本院认为：二审期间，双方当事人争议的主要焦点问题为，1、逾期交房的违约金应计算至何时；2、一审法院按日万分之零点五的标准调整和确定逾期交房的违约金是否合法恰当。
关于第一个争议焦点问题。上诉人金典地产公司提出，逾期交房的违约金应计算至五方主体验收合格时止。对此，本院认为，双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人金典地产公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人何敬福；商品房达到交付使用条件后，出卖人金典地产公司应当书面通知买受人何敬福办理交付手续等等。从上述约定可知，商品房经验收合格并达到合同约定的交付条件后，出卖人金典地产公司须通知买受人交房。否则，依法应视为出卖人金典地产公司逾期交房。本案中，现有证据只能证明出卖人金典地产公司通知交房的时间是2016年11月18日。因此，一审法院认定金典地产公司通知交房的时间是2016年11月18日以及确定受法律保护的逾期交房违约金应从2015年6月9日起计算至2016年11月18日止，并无不当。即上诉人金典地产公司关于逾期交房违约金应计算至五方主体验收合格时止的上诉意见，证据不足，本院不予支持。
关于第二个争议焦点问题。上诉人何敬福提出，一审法院按日万分之零点五的标准调整和确定逾期交房违约金，明显过低，应按中国人民银行公布的一年期贷款基准利率（年4.75%）的标准计算逾期交房违约金。而上诉人金典地产公司则提出，商品房买卖合同已对逾期交房违约金的计算标准作了约定，且一审法院在买受人未能举证证明其损失的情况下，增加违约金，没有法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求赔偿损失的，人民法院不予支持。根据该条款的规定，并结合我国合同法关于违约金的其它规定可知，合同一方当事人依法有权主张增加或减少违约金；违约金兼具补偿和惩罚的双重性质，且以补偿为主，以惩罚为辅。本案中，金典地产公司逾期交房，系违约方，依法应承担支付违约金的责任。但商品房买卖合同中所约定的违约金折算后远低于同期一年期定期存款利率，明显过低，无法补偿买受人的损失，依法应予适当调高。否则，将对该类违约行为无法起到民事制裁的法律效果。因此，一审法院在买受人未能提供充分证据以证明其损失的情况下，综合考虑到涉案房产已于2015年12月份经竣工验收合格以及为均衡双方之利益等，按已付房款日万分之零点五的标准调整和确定逾期交房的违约金，合法合理，应予以维持。
综上所述，上诉人何敬福以及上诉人金典地产公司的上诉请求，均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1051元，由上诉人何敬福负担其预交的846元，上诉人吉安市金典地产开发有限公司负担其预交的205元。
本判决为终审判决。
审判长 陈素梅
审判员 赖苏平
审判员 涂 强
二〇一七年十二月十五日
书记员 邹 勇