吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民三终字第157号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王守信，男，汉族，无职业，住集安市。
委托代理人：王彦慧，男，汉族，无职业，住集安市。
委托代理人：隋云飞，吉林祥程律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：集安市城市建设投资开发有限公司。住所：集安市东盛街**号。
法定代表人：张洪国，董事长。
委托代理人：佟建阳，男，汉族，该公司副经理，住集安市。
委托代理人：董志光，集安市法律援助中心律师。
上诉人王守信因与被上诉人集安市城市建设投资开发有限公司（以下简称城市公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服集安市人民法院（2015）集民二初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日决定立案受理，并依法组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人王守信的委托代理人王彦慧、隋云飞，被上诉人城市公司的委托代理人佟建阳、董志光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王守信一审起诉称：2010年8月10日其与城市公司签订产权调换协议书及补充协议，其所有的面积为78.75平方米商业房屋交由城市公司拆迁，该公司承诺安置期房为万源城小区A＊栋一单元＊＊＊室、面积为186.15平方米商业房屋；如A＊栋一单元＊＊＊房屋未建成或者未按期完工，城市公司将在A2栋安置；如A2栋仍不能安置，则给付其78.75平方米一楼门市房屋市场价格双倍补偿。因城市公司原因造成其未按时回迁，该公司需给付其房价总额的20%的违约金。城市公司拆迁房屋为泰华旅客客房一部分，含十二张床位，损失按泰华旅馆经营损失补偿标准确定。合同签订后，城市公司未按约定安置房屋，其多次催要未果，故诉至法院，请求：1、城市公司履行房屋拆迁产权调换协议书，为其安置万源城小区A2-104号、面积183.14平方米的门市房，并为其办理房屋所有权证和土地使用权证；2、要求城市公司给付2010年8月10日至交付房屋止泰华旅馆十二张床位的经济损失每月7800元；3、要求城市公司给付违约金204765元。
城市公司一审答辩称：1、王守信按照房屋拆迁产权调换协议书支付房屋面积差价款271414元后，其同意交付该房屋；2、王守信主张的营业损失不存在，该旅馆已不营业。如要求补偿需提供旅馆经营收入的相关证明以及旅馆营业时间的证明，以此计算十二张床位经营损失。补充协议第四条约定，旅馆的床位损失系在泰华旅馆房屋整体动迁时一并补偿，现该旅馆并未动迁；3、房屋未在约定期限回迁责任并非其原因，系由王守信不搬迁而其无法建设。王守信不缴纳房屋面积差价款，因此造成未按期回迁。即使其违约，也应按照补充协议第五条执行，由其承担原房屋房价的20%违约金，即4万余元。
城市公司一审反诉称：《房屋拆迁安置调换协议》约定王守信支付万源城小区A2门市房差价款271414元，原房面积78.75平方米，现同意安置的房屋面积183.14平方米，超出面积104.39平方米，每平方米为2600元，于交付房屋时一次性支付。
王守信对城市公司的反诉辩称：对该诉讼请求应当先扣除违约金及经济损失。如有结余，再行支付。
一审法院经审理查明：2010年8月10日王守信与城市公司签订《产权调换协议书》及《补充协议书》，双方约定王守信将坐落在集安市光荣路、面积为78.75平方米的商业用房交给该公司拆迁，补偿方式为拆一还一。城市公司承诺安置期房为万源城小区A＊栋一单元＊＊＊号、面积为186.15平方米商业房屋；如A＊栋一单元＊＊＊号房屋未建成或者未按期完工，将在A2栋安置王守信；如A2号楼仍不能安置，则给付78.75平方米一楼门市房屋市场价格双倍补偿。产权调换房屋的差价款依据2600元每平方米计算。城市公司承诺在2011年8月15日前将产权调换房屋交付王守信，王守信承诺同日前将房屋差价款结清。由城市公司拆除的王守信商业用房为泰华旅馆客房的一部分，总计十二张床位，经营损失补偿待泰华旅馆经营损失补偿标准协商确定后，依据其标准占旅馆总床位的比例份额进行核算。经营损失补偿从王守信将被拆迁房屋交与城市公司之日起至通知其领取安置房钥匙之日止，不足半月不予计算，超过半月按一个月计算。同时，因城市公司的原因造成王守信不能按时回迁，或城市公司出现其他违约情况，需给付王守信房价总额的20%的违约金，并于违约之日起一个月内将违约金一并给付王守信。
另查明，双方约定的万源城小区A＊栋一单元＊＊＊号、面积为186.15平方米的商业房屋尚未建设，城市公司同意给付王守信万源城小区A2-104号、面积183.14平方米商业用房。王守信自认在2014年12月通知其领取该商业用房的钥匙。
一审法院认为：关于王守信诉请交付房屋是否应当先补交房屋差价款的问题。本案中双方当事人约定的补交房款、交付房屋系同一天。依据房屋买卖的交易习惯，买受人应当先缴纳房款，出卖人再交付房屋。王守信主张城市公司未在约定期限内交付房屋实属违约，应当扣除违约金后，不足部分再补交房屋差价款。城市公司虽然存在逾期交付房屋的违约行为，但可通过违约责任予以解决，因双方当事人对违约金数额存有争议，因此无法在房屋交付前抵销。城市公司反诉要求王守信先行补交房屋差价款的主张符合法律规定，城市公司应在王守信支付剩余购房款271414元后交付其万源城小区A2-104号、面积183.14平方米房屋，并协助其办理房屋过户登记手续。
关于城市公司是否违约以及数额的问题。城市公司按约定应当在2011年8月15日前将产权调换房屋交付王守信，该公司未在约定期间交付房屋实属违约，应当承担违约责任。双方签订协议第五条约定“因甲方（被告）责任造成乙方（原告）不能按时回迁………，甲方必须给付乙方房价总额的20%违约金”。庭审中，双方对该款所表达的意思各执一词。王守信主张回迁安置房屋的房价总额为1023825元（186.15平方米×5500元／平方米），按照该标准，给付违约金204765元（1023825×20%）。城市公司主张应当按照被拆迁房屋的房价总额204750元（78.75平方米×2600元／平方米）的20%，即40950元。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，回迁安置房屋在双方签订产权调换协议书及补充协议时尚不具有唯一性，且王守信在回迁安置房屋确定后也未补交房屋差价款，故无法按照回迁安置房屋价值计算违约金，对王守信要求按照回迁安置房屋计算违约金的主张不予支持。结合双方签订合同所使用的词语以及合同其他条款内容，本院确定该条款关于违约金计算方式的真实意思表求为按被拆迁房屋价值的20%计算，城市公司应当给付王守信违约金40950元。
关于泰华旅馆十二张床位损失的问题。王守信主张旅馆损失的唯一证据系集安经济开发区地方税务局税务事项通知书，拟证明泰华旅馆剩余二十八张床月营业额为18200元。被拆迁的泰华旅馆原十二张床位参照该标准计算，每月损失为7800元（18200元÷28张床位×12张床位）。王守信提交的证据不能证明泰华旅馆实际损失，该通知书只是对2012年3月泰华旅馆营业额未达到征税起征点作出的结论，不能作为泰华旅馆营业损失的依据。王守信未能提供相关登记信息及具体营业收入的证据，亦放弃鉴定，现有证据无法确定该损失，故对王守信该项请求无法支持，可待证据充分后另行告诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、被告（反诉原告）集安市城市建设投资开发有限公司在原告（反诉被告）王守信支付剩余购房款271414元后，交付万源城小区A2-104号、面积183.14平方米的房屋，并协助原告王守信办理房屋过户登记手续；二、被告集安市城市建设投资开发有限公司于判决生效后立即给付原告王守信违约金40950元；三、驳回原告王守信其他诉讼请求。案件受理费4371元，反诉费2686元，合计7057元，原告负担6182元，被告负担875元。
王守信不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二、三项，改判城市公司支付其违约金96798元，给付十二张床位经济损失每月7800元直至交付房屋时止。其理由是：1、一审程序违法。城市公司在一审辩论后提交反诉状，人民法院不应审理，该公司应另诉；2、合同签订时房屋总额为483990元（186.15平方米×2600元／平方米），违约金的数额应以此为基数×20%；3、十二张床位的损失应按照集安市地税局出具的通知计算。
城市公司二审答辩认为：一审判决认定事实清楚，应当予以维持。1、其提出的反诉并没有超过时限。因王守信在开庭时要求提供新的证据证明营业损失，并申请延长举证期限。在该举证期限内，其提出的反诉；2、对超出拆迁房屋面积部分，双方是买卖关系，签订补充协议时186.15平方米房屋尚未交付，王守信也没有支付房屋差价款，因此不能以此为基数计算违约金。3、税务机关的通知不能证明王守信的营业损失是多少。王守信按税务通知书的起征点数额要求赔偿营业损失没有依据。
在本院审理中，除王守信认为城市公司并未通知其领取房屋钥匙外，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。在二审审理过程中，双方均未提供新证据、没有新的举证、质证意见。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：王守信与城市公司签订的房屋拆迁安置补偿协议及补充协议合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。若双方各有违约，应各自承担相应责任。城市公司主张王守信有违约行为，其可以顺延交房日期或者向王守信主张违约责任以相应抵顶对王守信的违约赔偿额，但其未提出相应诉讼请求，更未举证证明。目前，城市公司逾期交房已构成违约，应按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条承担违约责任。双方当事人补充协议中既约定了违约金，又约定了损害赔偿标准，可按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定主张权利。双方当事人均认可王守信经营的泰华旅店十二张床位存在损失，城市公司亦认可应予赔偿，但双方协商后对于补偿数额并未达成一致，集安市经济开发区地方税务局税务事项通知书只能够证明王守信经营的泰华旅店在2012年3月份单月之收入，无法证明至王守信实际接收安置房屋时止十二张床位之经营损失数额，而该项损失虽客观存在，因王守信没有回迁经营无法计算，一审法院赋予王守信另行告诉的诉权实际难以实现。综合双方当事人对房屋拆迁安置补偿协议约定的背景、内容、违约条款及王守信经营泰华旅店十二张床位的实际损失，并不能得出“房价总额”应为原被诉迁的78.75平方米房屋价格的结论。违约金的性质以弥补损害赔偿为主、惩罚为辅。王守信依据合同违约条款主张20%的违约金有事实及法律依据。城市公司给付王守信违约金按照现有的回迁安置房屋即按照A2-104号、面积183.14平方米房屋为基数计算更为适宜，该项数额本院亦考虑到十二张床位的经营损失。违约金数额为183.14平方米×2600元／平方米×20%=95232.8元。城市公司的反诉虽在法庭辩论终结后提出，但王守信对于实体问题并无争议，本院亦不予调整。综上，上诉人王守信上诉请求合法、合理。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
撤销集安市人民法院（2015）集民二初字第59号民事判决；
上诉人王守信于本判决生效后十日内向被上诉人集安市城市建设投资开发有限公司支付剩余购房款271414元，同时被上诉人集安市城市建设投资开发有限公司给付上诉人王守信违约金95232.8元，二者相抵后上诉人王守信须给付被上诉人集安市城市建设投资开发有限公司176181.20元；被上诉人集安市城市建设投资开发有限公司于收到上诉人王守信176181.20元之同日向上诉人王守信交付位于集安市万源城小区的A2-104号、面积为183.14平方米的房屋。
在上诉人王守信收到上述房屋九十日内，被上诉人集安市城市建设投资开发有限公司应协助上诉人王守信办理房屋过户登记手续及土地使用权证；
驳回上诉人王守信其他诉讼请求。
一审案件受理费4371元，反诉费2686元，合计7057元，由上诉人王守信负担4718元，由被上诉人集安市城市建设投资开发有限公司负担2339元。
二审案件受理费4371元，由上诉人王守信负担2032元，由被上诉人集安市城市建设投资开发有限公司负担2339元。
本判决为终审判决。
审 判 长 ：王文立
代理审判员 ：黄吉国
代理审判员 ：张学鑫
二〇一五年十一月六日
书 记 员 ：李菁华
王守信之子。
（安置房屋面积183.14平方米-原房屋面积78.75平方米）×2600元／平方米
当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。