甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兰民一终字第22号
上诉人（原审被告、反诉原告）窦某某。
委托代理人张国忠，甘肃和谐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）罗某某。
委托代理人朱家柱，兰州市七里河区建兰路街道法律服务所法律工作者。
上诉人窦某某因与被上诉人罗某某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市七里河区人民法院（2013）七民初字第30103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原判认定，诉争房屋位于兰州市七里河区敦煌路街道敦煌路563号第一层001室(原为309-311号)，建筑面积137．58平方米。2012年1月12日，原告罗某某与敦煌路经营部就上述房屋签订了房屋买卖合同。敦煌路经营部依合同约定收到原告罗某某支付的定金后，即将该房屋交付给原告罗某某。之后被告窦某某先后三次与原告罗某某签订房屋租赁合同用于经营兰州人炸酱面馆。第一、二次租赁合同期限内，窦某某都依合同约定按时给原告支付了租金及保证金。2012年5月8日，罗某某与窦某某签订了第三份为期三年的合同，自2012年6月1日至2015年5月31日止，租金不变，每月7900元，按月支付。该合同签订后，窦某某使用房屋至原告起诉之日期间的租金未给付罗某某。另查明，敦煌路经营部原系兰州糖酒副食公司下属第一分公司管理的三级经营部之一，2001年改制时，将诉争房屋划拨给敦煌路经营部。办理产权证时，统一办理在兰州糖酒副食公司第一分公司名下。敦煌路经营部将诉争房屋出卖给原告罗某某后，办理产权过户手续时，房屋所有权人办在李炆泊下。李炆泊向法庭提交了授权委托书，委托罗某某对诉争房屋买卖、出租、转让负责并处理。审理中，窦某某自称房屋已腾空，罗某某得知查看后，已收回诉争房屋。上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋买卖合同》、证明两份、房屋产权证、委托书、庭审笔录等在卷佐证。
原审法院认为，原告与被告签订的2012年1月13日，2012年5月8日房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，虽然签订合同时，罗某某未到场，但罗某某认可该租赁合同，该合同不违反法律规定，为有效协议。当事人应全面按约定履行合同。原告与被告签订的2012年1月13日房屋租赁合同已经履行完毕。2012年5月8日房屋租赁合同，窦某某按合同使用房屋，却未按合同约定交纳租金，故原告罗某某主张被告窦某某给付2012年6月至2013年5月期间拖欠的房租9.48万元有理，应予以支持。审理中窦某某已将诉争房屋腾出，罗某某已收回房屋，该合同无法继续履行，故原告罗某某主张解除该合同有理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第一款第(一)项、第九十四条第一款第(二)项、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)罗某某、被告(反诉原告)窦某某于2012年5月8日签订的房屋租赁合同。二、被告(反诉原告)窦某某立即返还原告(反诉被告)罗某某位于兰州市七里河区敦煌路563号第一层001室(原为309—311号)营业房（已返还）。三、被告（反诉原告）窦某某自本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）罗某某2012年6月至2013年5月期间拖欠的房租9.48万元。四、驳回反诉原告窦某某的反诉请求。案件受理费2270元，反诉费100元，由被告（反诉原告）窦某某承担。宣判后，被告（反诉原告）窦某某不服，向本院提起上诉。
窦某某上诉称，一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定“原告与被告签订的2012年1月l3日，2012年5月8日房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示”是错误的。上诉人与兰州市糖酒副食公司第一分公司敦煌路综合经营部于2011年3月28日签订了《租房协议》，以每月2400元租用敦煌路经营部位于七里河区敦煌路309
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311号一楼90平方米商铺，用于经营餐饮。上诉人经营到2011年年底时，敦煌路经营部新任法定代表入郭亚看到上诉人生意很好，觉得每月收取2400元的房租太少了，便以出租商铺已出售给一审原告罗某某为由，要求上诉人与罗某某重新签订《房屋租赁合同》，借此将租金涨至每月7900元。上诉人考虑到当时生意很好，上诉人明知敦煌路经营部是为达到其租金涨价目的，借他人之名，迫使上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，权衡利弊后被迫与从没见过面的被上诉人签订了《租房合同》。2、一审法院认定窦某某已将诉争房屋腾出，罗某某已收回房屋，没有界定上诉人腾出房屋的具体时间，从而得出“原告主张被告给付2012年6月至2013年5月期间拖欠的房租9.48万元有理，应予支持的结论是错误的。一审法院应当以2013年3月31日为上诉人腾出房屋的具体时间来认定被上诉入主张给付的房租。3、一审法院查明敦煌路经营部将诉争房屋出卖给罗某某后，办理产权过户手续时，房屋所有权人办在李炆泊名下。李炆泊向法庭提交了授权委托书，委托罗某某对诉争房屋买卖、出租、转让负责处理。”相互矛盾。二、一审法院审理案件过程中程序违法。一审法院对被上诉人超过举证期限提交的证据进行质证，违反了举证规则的规定。李炆泊的《授权委托书》不能作为证据使用。三、一审法院适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人罗某某口头答辩称，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，上诉人也称自签订合同后履行了，不存在欺诈。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，从2012年5月5日到2013年5月上诉人一直未缴纳房屋，上诉人存在不缴纳房租的事实，被上诉人是合同当事人，具有提起诉讼的权利，上诉人对被上诉人作为承租方无异议且合同一直在实际履行。
本案在二审审理期间，上诉人窦某某提交三份证据：举报材料，证据补充2份，会议录音2份，证明房屋的所有权人李炆泊是敦煌路糖酒副食经营部法定代表人郭亚的儿子，房屋租赁合同是郭亚炮制的的虚假交易。被上诉人答辩：不属于新证据，对证据的真实性有异议，郭亚不是本案的当事人，提交的材料与本案无关，举报材料仅是线索，没有任何签字。
本院经审理查明，原审判决查明的事实部分除窦某某向罗某某腾交租赁房屋的时间有误外，其余查明的事实属实，本院予以确认。另补充查明，2012年5月8日，罗某某与窦某某签订了房屋租赁合同，租赁期限三年，自2012年6月1日至2015年5月31日止，租金为每月7900元。合同签订后，窦某某使用租赁房屋至2013年3月31日止。2012年6月1日至2013年3月31日期间的房租79000元（7900元×10个月），窦某某未缴纳。
本院认为，上诉人窦某某与被上诉人罗某某签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表现，双方应当全面履行各自的义务。2012年5月8日，罗某某与窦某某签订了房屋租赁合同，租赁期限三年，自2012年6月1日至2015年5月31日止，租金为每月7900元。合同签订后，窦某某使用租赁房屋至2013年3月31日止。2012年6月1日至2013年3月31日期间的房租79000元（7900元×10个月），窦某某未缴纳。故窦某某应当向罗某某支付使用房屋的租金。虽然上诉人窦某某提出其租赁的是敦煌路经营部的房屋，其一直向郭亚缴纳房租，但签订合同的是出租方罗某某，窦某某无证据证明其是在受胁迫的情形下签订的租赁合同。此外，因窦某某已将租赁房屋的钥匙交与被上诉人，故该合同双方已不存在继续履行的条件，原审判决解除双方签订的合同并无不当。对窦某某拖欠罗某某的房屋租金，原审法院对此计算有误，应予纠正。关于窦某某提出涉案房屋的所有权人李炆泊提交的授权委托书不能作为证据使用，以及原审法院对被上诉人超过举证期限提交的证据进行质证，违反了举证规则规定的问题，本案中，李炆泊于2011年12月5日出具授权委托书，委托罗某某全权处理涉案房屋的买卖、转让、出租事宜。原审法院对被上诉人提交的有关证据组织双方进行质证，目的是为了查清本案的相关事实，程序并不违法，故上诉人此上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第九十四条第一款（二）项、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持兰州市七里河区人民法院（2013）七民初字第30103号民事判决第一项、第二项及第四项；
二、撤销兰州市七里河区人民法院（2013）七民初字第30103号民事判决第三项；
三、上诉人窦某某自本判决书生效之日起十日内支付被上诉人罗某某房屋租金79000元。
一、二审案件受理费4540元，由窦某某承担4040元，罗某某承担500元，一审案件反诉费100元，由窦某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王瑞莲
审 判 员 张秉德
代理审判员 石 浩
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 党 容