甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兰民三终字第805号
上诉人（原审被告）赵明凯，男，1970年7月28日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。
委托代理人周侃仁，甘肃策横律师事务所律师。
委托代理人苏丹，甘肃策横律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张兰春，女，1967年2月4日出生，汉族，住兰州市城关区。
委托代理人倪得宾，甘肃圣方舟律师事务所律师。
上诉人赵明凯因所有权纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2013）城民一初字第323号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2002年12月19日，原告与兰州汉唐置业有限公司（以下简称汉唐置业公司）签订了《商品房买卖合同》，原告购买汉唐置业公司座落在本市城关区嘉峪关东路罗马世家第1幢七层壹号即1701号楼房一套，建筑面积190.26平方米，购房款为400，000元。合同约定，原告向汉唐置业公司支付购房首付款120，000元，余款280，000元在指定银行办理按揭手续。合同签订后，原告在中国工商银行七里河支行（以下简称工行七里河支行）以该房屋为抵押，进行了抵押贷款，签订了抵押贷款合同，贷款后，原告向汉唐置业公司支付了全部购房款，又向汉唐置业公司交纳了该房屋的契税等费用。原告于2003年1月24日取得了该房屋的所有权证，证号为：兰房（城私）产字第524**号，原告因故而未入住。
另查，涉案房屋所在土地原系1993年7月27日兰州市人民政府划拨给甘肃省土地规划研究院的办公、住宅建设用地。1995年4月12日，案外人甘肃省陇西选矿厂与甘肃省国土资源厅（原甘肃省土地管理局）签订了联建协议，约定在涉案土地上联建后按照一定的比例分成。1996年8月12日甘肃省土地管理干部教育培训中心与陇西选矿厂签订《关于联合修建办公楼和住宅楼的补充协议书》。2000年9月陇西选矿厂以甘肃省土地管理干部教育培训中心侵权为由向兰州市中级人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，兰州市中级人民法院于2000年11月3日以（2000）兰法民初字第155号民事裁定书裁定“冻结甘肃省土地管理干部教育培训中心位于兰州市城关区东岗小区5号街坊363-3号路以南，街坊内路以北，市城建综合开发公司开发片东、西两侧国有土地6750.3平方米使用权手续。”2000年12月5日兰州市人民政府以兰政地字（2000）第50号通知收回了原划拨给甘肃省土地规划研究院的该宗土地的使用权，并于同日以兰政地字（2000）第50号批复将该宗土地使用权出让给了甘肃省土地管理干部教育培训中心，作为办公和住宅建设用地。2001年12月19日，兰州市中级人民法院作出一审判决，判令陇西选矿厂、甘肃爱之泰房地产开发有限公司与甘肃省国土资源厅、甘肃省土地管理干部教育培训中心的联建合同无效，并由甘肃省国土资源厅、甘肃省土地管理干部教育培训中心支付选矿厂1560余万元。2002年5月13日，二审法院判决维持了一审判决。判决生效后，甘肃省国土资源厅、甘肃省土地管理干部教育培训中心未能履行生效的法律文书，2003年1月23日，兰州市中级人民法院作出（2002）兰法执字第222号民事裁定书：“1、培训中心位于兰州市城关区东岗小区5号街坊363-3公路以南，街坊内路以北，市城建综合开发公司开发片东、西两侧国有土地6750.3平方米使用权（评估价8，859，800元）及未完工程（评估价6，464，303元）归陇西选矿厂所用；2、国土厅、培训中心协助选矿厂办理土地过户手续；3、国土厅、培训中心自裁定书下达即日给付选矿厂差额计人民币271，996元；4、甘肃省高级人民法院（2002）甘民一终字第39号民事判决书终结执行。”2004年8月4日，因申请执行人兰州兴升建筑安装工程总队清算小组申请执行陇西选矿厂拖欠的工程款，兰州市中级人民法院作出（2003）兰法执字第26号民事裁定书，载明将被执行人陇西选矿厂在另一案中取得的权利折抵申请执行人的欠款，并依申请执行人的要求（将执行到的钱、物均归受委托人唐致悌所有），裁定：“位于兰州市城关区东岗小区5号街坊363-3号（罗马世家）26套房屋（具体房号见附表）归唐致悌所有，房产手续由唐致悌自行办理。”该裁定所附附表中包括本案所涉1701号房屋。2004年9月16日，唐致悌与被告赵明凯签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋以347，000元的价格出售给被告赵明凯，被告赵明凯即入住该房。
2005年11月24日，兰州市中级人民法院以（2005）兰法监字第06号民事裁定书裁定撤销（2003）兰法执字第26号民事裁定书。该裁定书被撤销后，2005年12月5日，兰州市中级人民法院向兰州兴升建筑安装工程总队清算小级及甘肃陇西选矿厂发出通知，要求维持现有房屋的现状，任何单位与个人不得占有，等待权属的认定。2009年8月21日，原告向本院提起诉讼，要求被告腾交涉案房屋。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。2002年原告张兰春购买涉案房屋并进行了不动产登记，取得了房屋所有权证，已向社会公示，因此，原告是涉案房屋的唯一合法所有权人。原告购买房屋并登记的行为产生了物权效力。物权是对世权、绝对权，权利人之外的一切人都是义务主体，负有尊重他人物权，不干涉、不妨碍物权人自主行使物权的义务。物权人有权禁止和排除他人以任何方式的不当干预和妨碍，并可请求法律的救助。原告取得涉案房屋的物权后，虽未实际居住，但作为权利人，有权要求妨碍其居住使用权的被告腾交房屋。
2003年兰州市中级人民法院作出的（2003）兰法执字第26号民事裁定书裁定将位于兰州市城关区东岗小区5号街坊363-3号（罗马世家）26套房屋（包括涉案房屋）归唐致悌所有，房产手续由唐致悌自行办理。从形式上看，唐致悌依据人民法院的法律文书取得了涉案房屋的物权，根据物权法的相关规定，唐致悌出售该房屋时，应当依据人民法院的法律文书将涉案房屋所有权登记至自己名下后再行处分，该行为才能产生物权效力。但实际上，原告已经取得了房屋的所有权，根据物权的排他效力，同一物之上不能同时设立两个所有权，无论该物被何人占有，物之所有权只有一个。在原告的所有权未消灭的情形下，唐致悌不可能取得涉案房屋的所有权，其未经登记将涉案房屋出售给被告的行为不发生物权效力。
（2003）兰法执字第26号民事裁定书已于2005年12月1日被兰州市中级人民法院撤销，此时唐致悌将涉案房屋出售给被告赵明凯的行为亦构成无权处分，被告赵明凯作为买受人在签订合同时虽具有善意，也支付了合理的对价，并实际入住涉案房屋，但因其一直未办理相关房产登记，不符合不动产善意取得的构成要件，故其并未实际取得涉案房屋的所有权，而仅是享有对唐致悌的合同债权。物权是对世权、绝对权，可对抗任意第三人，而债权是对人权、相对权，不能对抗合同外的第三人。现原告仍持有涉案房屋的权属证书，其作为房屋的合法所有权人要求被告返还房屋，对其诉讼请求本院应当予以支持。被告与唐致悌的合同债权并不能对抗原告对房屋享有的所有权，被告赵明凯的债权不能成为其合法占有涉案房屋的充分依据，对其辩论观点，本院不予采纳。至于被告赵明凯的损失，可向唐致悌主张。关于原告所主张的房屋占用费，证据不足，本院不予支持。本案经本院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十一条、第一百零六条第一款之规定，判决：一、被告赵明凯于本判决生效之日起十日内向原告张兰春腾交位于本市城关区嘉峪关东路罗马世家第1幢七层1701室190.26平方米住房一套。二、驳回原告张兰春的其他诉讼请求。一审案件受理费6329元，邮寄送达费50元，由原告张兰春承担2000元，被告赵明凯承担4379元。
宣判后，赵明凯不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：被上诉人与兰州汉唐置业有限公诉公司签订商品房买卖合同时，兰州汉唐置业有限公司并未依法取得争议土地所属的土地使用权证，同时，兰州市房地产管理局在没有为汉唐置业有限公司办理初始登记的情况下，却为被上诉人办理了《房屋所有权证》，该行政行为显然属于违法行为，被上诉人并未依法取得争议房屋的所有权。原审法院依据被上诉人违法取得的《房屋所有权证》判决上诉人腾交涉案房屋明显错误。上诉人从唐致悌处购买涉案房屋的依据为（2013）兰法执字第26号民事裁定书，因其对法院裁定的公信力而出售自己拥有所有权的房屋实属有权处分，又上诉人在购买该争议房屋时为善意，并以合理价款购买，且已付清所有价款。上诉人是在兰州市中级人民法院于2005年12月5日下发的通知之前购买并入住涉案房屋，之后并无其他法律文书将包括争议房屋在内的房屋的权属进行认定，所以上诉人应该合法占有涉案房屋。认为原审认定事实不清，适用法律错误，要求发回重审或依法改判。
张兰春服判并答辩，原审判决程序合法，事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由没有事实依据，要求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。
另查明，上诉人赵明凯因要求撤销兰州市住房保障和房地产管理局向张兰春颁发的兰房（城私）产字第52449号《房屋所有权证》的房屋登记行为一案，本院于2014年11月26日（2014）兰行终字第103号行政裁定书予以驳回。
本院认为：上诉人赵明凯主张自己是依据（2013）兰法执字第26号民事裁定书，因其对法院裁定的公信力而购买涉案房屋，并以合理价款付清所有价款，是善意取得，故应该合法占有涉案房屋。本院认为，2003年兰州市中级人民法院作出的（2003）兰法执字第26号民事裁定书裁定将位于兰州市城关区东岗小区5号街坊363-3号（罗马世家）26套房屋（包括涉案房屋）归唐致悌所有，房产手续由唐致悌自行办理。从形式上看，唐致悌依据人民法院的法律文书取得了涉案房屋的物权，根据物权法的相关规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”唐致悌出售该房屋时，应当依据人民法院的法律文书将涉案房屋所有权登记至自己名下后再行处分，该行为才能产生物权效力。但实际上，当时张兰春已经取得了该房屋的所有权，根据物权的排他效力，同一物之上不能同时设立两个所有权，无论该物被何人占有，物之所有权只有一个。在张兰春的所有权未消灭的情形下，唐致悌不可能取得涉案房屋的所有权，唐致悌将未经登记的涉案房屋出售给赵明凯的行为不发生物权效力。关于赵明凯的购买行为是否属于善意取得，本院认为善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即是取得对该财产的所有权或其他物权。本案中赵明凯作为买受人在签订合同时虽具有善意，也支付了合理的对价，并实际入住涉案房屋，但根据法律规定，不动产的转让是以登记为要件的，因赵明凯一直未办理相关房产登记，不符合不动产善意取得的构成要件，故其并未实际取得涉案房屋的所有权。且（2003）兰法执字第26号民事裁定书已于2005年11月24日被本院撤销。关于兰州汉唐置业有限公司与张兰春签订商品房买卖合同时并未依法取得争议土地所属的土地使用权证，同时，兰州市房地产管理局在没有为汉唐置业有限公司办理初始登记的情况下，却为张兰春办理了《房屋所有权证》，该行政行为是否属于违法行为的问题。本院认为，赵明凯因要求撤销兰州市住房保障和房地产管理局向张兰春颁发涉案房屋《房屋所有权证》行为的行政诉讼一案已由兰州市城关区人民法院及兰州市中级人民法院两审终审裁定驳回起诉。现张兰春仍持有涉案房屋的权属证书，其作为房屋的合法所有权人要求返还房屋，应当予以支持。综上，上诉人的上诉理由因无事实及法律依据支持而不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 新
代理审判员 李文军
代理审判员 喻得荣
二〇一五年七月十五日
书 记 员 翟 敬