安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑶民一初字第01816号
原告：吉文瑶，男，1984年11月8日出生，汉族。
委托代理人：陈金虎，安徽宝文律师事务所律师。
被告：龙良珍，女，1966年3月25日出生，汉族。
委托代理人：龙良云，女，1962年10月30日出生，汉族，系龙良珍姐姐。
吉文瑶与龙良珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，由本院代理审判员黄瑜，适用简易程序，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。因双方当事人争议较大，本院于2014年6月18日裁定将本案转为普通程序审理。由本院审判员黄瑜、代理审判员周燕平、人民陪审员王诗银组成合议庭，适用普通程序于2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告吉文瑶委托代理人陈金虎、被告龙良珍委托代理人龙良云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吉文瑶诉称：我与龙良珍于2014年2月9日签订商铺转让合同。合同约定，龙良珍将长江批发市场经营中店铺转让给我，店铺面积17.1平方米；我当日支付店铺租金42000元，并约定合同于2014年2月9日生效。2014年2月长江批发市场商铺所有者安徽新长江投资股份有限公司（以下简称：新长江公司）告知我其并未授权龙良珍转让该商铺，2014年3月19日书面告知我和龙良珍双方签订的上述商铺转让合同无效，并将店铺强行关闭，致使我无法正常营业。我多次找龙良珍协商解决，但龙良珍置之不理。故我诉请法院：1、依法确认我与龙良珍双方于2014年2月9日签订的商铺转让合同无效；2、依法判令龙良珍返还我42000元以及利息283元（暂计至2014年3月20日，以后利息至款项付清之日止：3、判令龙良珍承担本案诉讼费、保全费等全部费用。案件审理过程中，吉文瑶变更诉请为：1、依法解除其与龙良珍于2014年2月9日签订的商铺转让合同；2、请求判令龙良珍返还租赁费用41304元。
龙良珍代理人代龙良珍当庭辩称：不同意吉文瑶的要求，买卖是双方自愿的，商铺转让合同是吉文瑶主动找我来签订的，由于我不认识字，合同上的附加条款是吉文瑶自己添写的。该合同我持有的那份在搬家时就丢失了。我们双方之间的转让合同确实没有经过新长江公司同意，但是同样的转租的行为在市场里是很普遍的现象。吉文瑶在2014年3月份虽然将我转租给他的商铺关门了，但实际上是调换到其他商铺进行继续经营。
经审理查明：2013年8月14日，龙良珍和新长江公司签订《商铺租赁合同》一份，由龙良珍承租新长江公司所有的位于合肥长江批发市场铺位。租赁期限自2013年10月1日起至2019年9月30日止。前十二个月即2013年10月1日至2014年9月30日为免租期，2014年10月1日起至2015年9月30日，月租金为34.7元／平米，其后每年租金增长5%。龙良珍向新长江公司缴纳了1万元保证金。双方在《商铺租赁合同》中承租人在承租期内擅自转租的，出租人有权终止合同，保证金不予退还。2014年2月9日，龙良珍未征得新长江公司同意，与吉文瑶就合肥长江批发市场铺位转租达成协议，签订了《商铺转让合同》一份。在合同中双方约定，龙良珍将店铺转让给吉文瑶，并保证吉文瑶享有龙良珍在市场所有的权利和义务。转让于2014年2月9日生效。吉文瑶应于2014年2月9日向龙良珍支付店铺转让金额42000元。在双方签字下方添加了附加条款，内容为：一、仓库所有权归吉文瑶所有；二、龙良珍与长江批发市场签订的所有相关合同归吉文瑶享用，全部使用权力与龙良珍无关。三、该商户、营业证等使用证与长江批发市场发生任何转让、过户使用权的争议须龙良珍无偿解决，承担一切责任。
吉文瑶在和龙良珍签订《商铺转让合同》前支付1000元定金，于合同签订当日付给龙良珍41000元。龙良珍将商铺交付给吉文瑶，同时将含100元电费的磁卡和价值100元的锁具交付吉文瑶。但双方约定包含在转租范围内的仓库仍继续由龙良珍使用至2014年3月底。
吉文瑶在合肥长江批发市场铺内经营至2014年3月10日，新长江公司向吉文瑶发出书面函，内容为该公司在2014年2月20日已口头告知吉文瑶，龙良珍转租店铺未征得该公司同意，现再次书面告知吉文瑶，要求其十日内搬出。否则，将强行关闭店铺。吉文瑶收到书面函后，于2014年3月19日搬离合肥长江批发市场商铺，将该商铺交还新长江公司。之后吉文瑶的妻子卢根云承租了新长江公司的其他商铺，并在2014年3月28日向新长江公司缴纳了1万元保证金和一年的租金等费用。
上述事实，有《商铺租赁合同》、《商铺转让合同》、收条、中国光大银行个人转账回单、新长江公司出具的《函》、《证明》、卢根云交款收据等书证及双方当事人当庭陈述在卷佐证。
本院认为：吉文瑶和龙良珍就合肥长江批发市场童装区商铺签订的《商铺转让合同》实为转租合同，系双方当事人真实意思表示，双方的转租行为虽未经原出租人新长江公司同意，但内容不违反法律、法规强制性规定，依法对吉文瑶、龙良珍具有约束力。根据双方的约定，吉文瑶向龙良珍支付42000元，龙良珍应将其在与新长江公司签订的《商铺租赁合同》中享有的全部权利转让给吉文瑶，包括至2019年9月30日对商铺的承租权及在2014年9月30日前免交租金等权利。但双方在实际履行合同过程中，因新长江公司在2014年3月19日将龙良珍转租给吉文瑶的商铺收回，导致《商铺转让合同》在客观上无法继续履行，故吉文瑶诉请解除与龙良珍签订的《商铺转让合同》理由充分，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的约定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。吉文瑶支付给龙良珍的42000元转让费应按照双方签订的《商铺转让合同》约定，扣除已经实际履行部分的费用，未履行部分费用应由龙良珍返还。
根据吉文瑶和龙良珍签订的《商铺转让合同》约定，吉文瑶交纳的42000元转让费系吉文瑶受让龙良珍对商铺享有的权利支付的对价。吉文瑶接收商铺时，自龙良珍处受让了100元电费和100元的锁具，这两笔费用已由吉文瑶实际使用，应予以扣除。其余41800元，龙良珍辩称包含10000元保证金和3000元仓库使用费。对10000元保证金，现龙良珍同意返还，本院予以确认。仓库使用费因龙良珍自行使用仓库至2014年3月底，吉文瑶并未实际使用，故该费用应由龙良珍返还。其余的31800元，根据龙良珍依据《商铺租赁合同》免交租金的期间折算租金标准更为合理。吉文瑶也表示愿意按折算的租金标准计算自己实际使用房屋期间的房租，该主张对龙良珍并无不利，本院予以支持。根据龙良珍和新长江公司签订《商铺租赁合同》约定，龙良珍在2014年9月30日前免交租金，31800元应折合2014年2月10日至2014年9月30日共计232天的租金，吉文瑶实际使用商铺37天，实际使用费用应为5072元。综上，龙良珍应返还吉文瑶36728元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告吉文瑶与被告龙良珍签订的《商铺转让合同》；
二、被告龙良珍于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告吉文瑶转让费36728元；
二、驳回原告吉文瑶其他诉讼请求。
如被告未在上述指定的期间履行义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币940元，保全费440元，合计1380元，由原告吉文瑶负担380元，被告龙良珍负担1000元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 黄 瑜
代理审判员 周燕平
人民陪审员 王诗银
二〇一四年八月四日
书 记 员 李玉利
附判决适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。