湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终1227号
上诉人（原告被告）曾祥真，男，1962年5月24日出生，汉族，住溆浦县，现羁押于溆浦县公安局看守所。
委托代理人谢阳正，湖南诚怀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）怀化市坤源房地产开发有限公司，住所地溆浦县卢峰镇警予路58号。
诉讼代表人向长松，该公司管理人负责人。
委托代理人陈历万，该公司管理人成员。
委托代理人李平生，该公司管理人成员。
上诉人曾祥真因与被上诉人怀化市坤源房地产开发有限公司(以下简称坤源房地产公司)确认合同无效纠纷一案，不服湖南省溆浦县人民法院（2016）湘1224民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人曾祥真的委托代理人谢阳正、被上诉人怀化市坤源房地产开发有限公司委托代理人李平生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，坤源房地产公司成立于2004年4月16日，注册资本为1000万元，成立时股东为自然人曾祥真和刘明，曾祥真出资700万元，其中现金222万元，以土地使用权出资478万元，刘明出资300万元，以土地使用权出资。坤源房地产公司于2014年1月6日以管理不善，管理混乱，导致严重资不抵债，不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由，向溆浦县人民法院申请重整，溆浦县人民法院于2014年1月9日裁定受理怀化市坤源房地产开发有限公司的重整申请。现该案因有关刑事案件尚未审结被中止诉讼。
2004年6月26日，怀化市发展计划委员会批复同意坤源房地产公司为业主，在溆浦县农机公司旧址兴建坤源雅居住宅小区，总投资2475万元，其中土建1475万元，全部由业主自筹解决。建设主管部门批准的规划建设用地面积为15727㎡，建筑占地面积为6320㎡。该项目建设用地系由股东曾祥真和刘明在公司成立时以土地使用权出资而来。
2005年7月13日，时任坤源房地产公司法定代表人曾祥真以坤源房地产公司为集资筹建方，其本人为集资方，订立了4份同为溆房字（200）297号的集资建房过户契约书，以集资建房为由，将坤源雅居住宅小区1栋、2栋的1楼门面共1050.61㎡的房屋产权转移给曾祥真，并办理了房屋所有权登记，权证号分别为：房权证私字第××号、房权证私字第××号、房权证私字第××号、房权证私字第××号。
2009年6月27日，案外人刘明从坤源房地产公司退股，并与曾祥真、刘国香夫妇签订退股协议，因曾祥真、刘国香分给刘明利润2000万元，曾祥真又将上述门面折价500万元抵偿了给了刘明。2010年5月，刘明又将门面作价700万元作为其入股湖南湘恒房地产开发有限公司的出资。抵偿和出资均未办理房屋产权变更登记。另查明：案涉房屋已设定抵押，抵押权人为溆浦县农村信用合作联社，债务人为曾祥真。坤源房地产公司后来还开发了坤源华天大酒店项目。
原审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。双方当事人争议的焦点为本案是否超过诉讼时效和2005年7月13日签订的4份集资建房过户契约书是否有效。一、本案是否超过诉讼时效。本案诉讼请求为确认合同无效和物上请求权返还财产，不受诉讼时效期间的限制，不适用诉讼时效的规定，故被告主张原告提起诉讼已超过诉讼时效，法院不予支持。二、《集资建房过户契约书》是否有效。《中华人民共和国公司法》第一百四十七条规定：“董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公司负有忠实义务和勤勉义务。董事、监事、高级管理人员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产。”第一百四十八条第一款（四）项规定，董事、高级管理人员不得违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易。坤源房地产公司章程亦有类似规定。曾祥真是公司的执行董事和控股股东，现其主张与坤源房地产公司合作开发坤源雅居住宅小区，但其未提交与公司进行合作交易的股东会决议以及与公司合作的约定，不能证明其主张成立，故对其主张不予采纳。另外，曾祥真还主张其与坤源房地产公司订立的集资建房过户契约书已经股东会同意，但曾祥真亦未提交有关该交易的股东会决议，且在进行案涉房屋所有权登记时亦未提交，登记部门为此还专门向公司有关人员进行调查，有关人员亦称只有协议存档。故其该主张亦无证据证明，亦不予采纳。曾祥真在担任公司法定代表人期间，利用职权，违反公司章程，未经股东会同意，虚构集资建房事实，与本公司订立合同进行交易，无偿将案涉房屋所有权转移给本人，属于违反法定忠实义务和公司法强制性规定的侵占公司财产的行为，所订立的集资建房过户契约书应属无效。
综上所述，集资建房过户契约书违反了法律的强制性规定，应当确认为无效，当事人因集资建房过户契约书取得的房屋应当返还。因此，坤源房地产公司的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第一百四十七条、第一百四十八条第一款（四）项的规定，判决如下：一、原告怀化市坤源房地产开发有限公司与曾祥真于2005年7月13日签订的4份《集资建房过户契约书》无效；二、曾祥真返还坤源雅居小区1栋、2栋的1楼共计1050.61平方米房屋给原告怀化市坤源房地产开发有限公司，权证号为：房权证私字第××号、房权证私字第××号、房权证私字第××号、房权证私字第××号。案件受理费80元，由曾祥真负担。
宣判后，曾祥真不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。坤源房地产公司是曾祥真和刘明共同投资的家庭企业，二人系郎舅关系，注册资本为1000万元，其中现金222万元，土地使用权778万元；而坤源雅居住宅小区的开发投资2475万元，其中的1475元系公司对曾祥真和刘明的债务，并非企业法人财产；诉争房屋是作为抵偿曾祥真的债务登记给了曾祥真，是合法的。二、一审适用法律错误。一审判决认定诉讼时效只适用债权请求权是错误的；曾祥真是公司的执行董事，也是公司的法定代表人，偿还债务是公司赋予曾祥真的职权，根据《公司法》的规定不需要召开股东会；房屋过户发生在2005年7月，当时的公司法没有禁止公司高管与公司进行交易的规定；根据溆浦县房管局档案，坤源房地产公司过户给曾祥真的房屋是买卖，而不是无偿转移。三、一审判决程序错误。本案应该由债权人提起侵权之诉，而不是由坤源房地产公司提起确权之诉；刘明应是有独立请求权的第三人。
经审理查明，双方当事人对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。另查明，1、曾祥真现在仍然是坤源房地产公司的法定代表人，因涉嫌非法吸收公众存款被羁押于溆浦县公安局看守所；溆浦县人民法院于2014年1月9日受理了坤源房地产公司的重整申请，并同时成立清算组，对公司进行清算；现重整处于中止阶段。2、坤源房地产公司于2004年4月成立后，于2004年6月着手开发坤源雅居住宅小区。该小区由五块地组成，五块地均是曾祥真和刘明个人购得，其中370㎡的土地系公司成立后，曾祥真个人于2005年7月4日从溆浦县燃料公司手中通过公开拍卖的方式竞得；但坤源房地产公司对该五块地均未办理土地使用权证。3、一审中，刘明和湖南湘恒房地产开发有限公司申请以第三人的身份参与本案诉讼，未被准许。
本院认为，坤源房地产公司与曾祥真于2005年7月13日签订的《集资建房过户契约书》有效，理由如下：
一、该契约书未违反公司法的禁止性规定。《中华人民共和国公司法》第一百四十八条第（四）项规定：“董事、高级管理人员不得违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易”。该条的目的是为了防止公司董事或者高级管理人员利用自己的优势地位损害股东或者公司利益；该条同时设置了禁止的前提，即违反公司章程或者未经股东会、股东大会同意。从本院查明的事实看，坤源房地产公司的时任股东为曾祥真和刘明，曾祥真与公司订立合同的行为要通过股东会的同意，实则仅需征得刘明的同意即可。虽然坤源房地产公司的资料中没有书面的股东会决议，但是法律并未规定股东会决议的形式一定是书面的，在仅有两个股东，并且两个股东还存在姻亲关系的的公司里，公司内部事项没有书面记录是情理之中的事；况且，刘明在一审庭审中出庭作证，证实曾祥真将房屋登记在其名下，刘明是知道并且同意的。说明曾祥真与坤源房地产公司签订合同的行为并未损害股东或公司利益。加之，2009年6月刘明从坤源房地产公司退股时，曾祥真以案涉房屋折抵500万元给刘明，而案涉房屋是由坤源房地产公司开发的，刘明是明知的，但刘明并未对该房屋所有权提出异议，更进一步证实了案涉房屋登记给曾祥真，刘明是明知并且同意的。因此，本院认为，曾祥真和坤源房地产公司签订合同的行为，股东会是同意的，该契约书并未违反公司法的禁止性规定。
二、以集资建房的形式签订的契约书并不必然无效。坤源房地产公司成立后，坤源雅居住宅小区开发的过程中，曾祥真个人购买了溆浦县燃料公司370㎡的土地提供给坤源房地产公司用于开发，而《集资建房过户契约书》中称：“根据建设部（95）45令精神，甲方提供土地、乙方出资合伙建房”，该契约书所称情形是否与实际情况相符，是否符合相关法律规定，早已由行政机关审核，经审核合格后，为曾祥真办理了房屋所有权证，该审核办证行为属于行政机关的具体行政行为，不属于本民事案件审查的范围。另外，《集资建房过户契约书》系曾祥真与坤源房地产公司之间的民事行为，不涉及社会公共利益，未损害国家、集体或第三人的合法权益，亦不属于由国家公权力强制介入的范围。至于该契约书是否因违反法律的强制性规定而无效的问题，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”，本案中，没有法律和行政法规的效力性强制性规定该契约书无效。
三、案涉房屋已存在其它的物权和债权。一是该房屋已设定抵押，抵押权人为溆浦县农村信用合作联社；二是该房屋已作价抵偿给了刘明，刘明用该房屋作为注册资本投入到了湖南湘恒房地产开发有限公司，虽然未办理房屋产权转移登记手续，刘明和湖南湘恒房地产开发有限公司尚未获得该房屋的物权，但该债权真实存在并已延续多年。
综上所述，上诉人曾祥真的上诉有理，一审认定事实清楚，但适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销溆浦县人民法院（2016）湘1224民初610号民事判决书；
二、驳回怀化市坤源房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，由怀化市坤源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 刘士平
代理审判员 宋艳云
二〇一六年十二月二十日
代理书记员 田健伶