上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1278号
原告袁华，男，1976年9月26日生，汉族，住上海市虹口区。
委托代理人陈文岚（系袁华妻子）。
原告陈文岚，女，1974年3月30日生，汉族，住址同上。
委托代理人袁华（系陈文岚丈夫）。
被告上海莱蒙置业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人费军，总经理。
委托代理人周永凤。
委托代理人许伟，上海镇霆律师事务所律师。
原告袁华、陈文岚诉被告上海莱蒙置业有限公司（以下简称莱蒙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈文岚（同时作为袁华的委托代理人），被告莱蒙公司的委托代理人许伟、周永凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁华、陈文岚诉称，袁华、陈文岚于2010年8月向莱蒙公司购买了上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号二楼263室商铺（以下简称系争房屋），之后一直未能出租。2013年夏天，袁华、陈文岚意外得知，系争房屋一直严重漏水，以至于无法出租。此后，袁华、陈文岚一直与莱蒙公司及物业公司沟通并报修，但每一次大雨来临，仍然漏水。袁华、陈文岚认为，系争房屋应当适用三包规定，从购房至今，袁华、陈文岚总共报修八次且至今未修好，严重影响了房屋的使用，致使房屋至今无法出租、无法经营，丧失了价值，故起诉要求解除与莱蒙公司间的商品房预售合同，莱蒙公司向袁华、陈文岚返还购房款人民币554，620元，并按每月2，300元的标准向袁华、陈文岚赔偿从2011年5月1日起至合同解除之日止的租金损失。
被告莱蒙公司辩称，商品房不适用于“三包规定”，袁华、陈文岚要求解除预售合同，缺乏法定和约定的依据，莱蒙公司不予同意。关于袁华、陈文岚主张的租金损失，莱蒙公司的合同义务是修理责任，不包括赔偿，且房屋漏水并不代表不能使用。系争房屋从2011年至2013年即无人租赁，此后也无人租赁，袁华、陈文岚没有积极寻找租客，且系争房屋在二楼，客流量也不是很高，房屋没有出租出去，主要过错在于袁华、陈文岚。综上，不同意袁华、陈文岚的所有诉讼请求。
经审理查明，2010年8月20日，莱蒙公司（甲方、卖方）与袁华、陈文岚（乙方、买方）签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积为21.13平方米，其中套内建筑面积为14.40平方米、公用分摊建筑面积为6.73平方米，房屋总房价款554，620元。合同第十一条约定，甲方定于2011年3月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定，该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。
审理中，袁华、陈文岚表示，其于2011年4月左右获得系争房屋，袁华、陈文岚在系争房屋的玻璃门上张贴了广告、注明了出租及手机号码，但是一直无人前来租赁。由于系争房屋离袁华、陈文岚家远，袁华、陈文岚没有上门去看。2013年夏天，绿地集团召集业主开大会，袁华、陈文岚从隔壁商铺业主处才获知系争房屋存在漏水。2013年5月，袁华、陈文岚进行报修。莱蒙公司及物业公司的确上门修理过五、六次，由于每次修的时候袁华、陈文岚都不在，所以也不清楚每次具体修了多久。最近一次修理是在2015年5月份，但至今尚未完全修好。袁华、陈文岚未对系争房屋进行过装修。系争商铺左右两边及对面的商铺均已对外出租，系争商铺的月租在2，300元左右。系争商品房预售合同无论是否能够得到解除，袁华、陈文岚均要求莱蒙公司赔偿租金损失。如合同能够解除，租金损失计算至合同解除之日；如合同不能解除，由于漏水尚未修好，本案中要求计算至开庭之日即2015年8月26日。此外，袁华、陈文岚不清楚漏水是什么原因引起的，据说是三楼漏水渗下来的，不确定是否属于房屋主体结构问题，现袁华、陈文岚不依据预售合同的相关约定要求解除合同，也不要求对房屋漏水的原因申请鉴定，而是依据保修期内未能修好这一情况，要求解除合同。
莱蒙公司表示，莱蒙公司于2011年3月30日向袁华、陈文岚交付了系争房屋，验房时袁华、陈文岚并未提出过房屋存在渗水问题。2013年5月27日，在袁华、陈文岚未报修的情况下，物业公司自查发现系争房屋存在渗水。2013年11月20日，莱蒙公司、物业公司等至系争房屋查看，发现渗水主要问题在位于系争房屋上方的313室。由于313室房屋长期空置，屋面渗水，积水长期滞留在楼板上，没有及时清理，顺着楼板和幕墙的交界处渗漏到系争房屋。2013年11月30日，施工单位对313室的屋面进行维修，并对313室地面和幕墙交界处进行了加固处理。2014年6月30日，袁华、陈文岚报修房屋渗水，物业公司向其解释，商铺的玻璃门面对户外，一旦大风大雨，玻璃门不密闭，肯定有雨水进入。莱蒙公司派员上门查看后，估计由于项目屋面是半开放设计，雨量较大时，屋面排水跟不上，雨水可能会沿天窗孔进入幕墙内部，解决方案是将天窗孔封闭。封闭工程于2014年7月开工，施工内容包括封闭屋面天窗孔以及在屋面加装下水管增加排水量，工程于2014年9月完工。工程完工后，物业公司及工程人员一直在监控渗水情况，并于2015年年初安排施工单位对整个幕墙及屋面顶棚所有结构连接处重新打胶，并搭设脚手架从幕墙结构内部观察是否存在渗水点。目前，系争房屋的渗水基本已经修好了。系争房屋所在区域商业氛围尚没有形成，一楼的出租率还可以，但二楼和三楼的出租比较少，整体出租率在40%左右。具体不清楚系争房屋为何没有对外出租，漏水肯定不是主要原因，且系争房屋并无房屋主体结构的质量问题。关于袁华、陈文岚主张的租金标准，不予认可。
为证明己方主张，袁华、陈文岚向本院提供下列证据：1、照片，证明系争房屋目前仍在修理中。2、物业报修记录，证明袁华、陈文岚一直在就漏水问题进行报修。3、录像，证明袁华、陈文岚一直在向物业公司报修，物业公司一直在修，但是修不好。莱蒙公司表示，对证据1无异议，对证据2不予认可，对证据3不予认可。
以上事实，有原告袁华、陈文岚提供的上海市商品房预售合同、照片、报修记录等，及双方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实之意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。袁华、陈文岚现起诉要求解除双方间的预售合同，其应当具有法定或约定的合同解除权。预售合同第十七条约定，如系争房屋主体结构不符合标准，袁华、陈文岚有权单方面解除合同。现袁华、陈文岚自认无法确定漏水是否因房屋主体结构的质量问题引起，也不要求对漏水原因进行鉴定，莱蒙公司明确表示漏水并非房屋主体结构的质量问题导致，且袁华、陈文岚明确并不依据双方间预售合同的约定主张合同解除，故其并不具备合同约定的合同解除权。此外，袁华、陈文岚主张因莱蒙公司在保修期内多次维修却至今未能维修好，故要求解除预售合同的主张，亦缺乏法律依据，本院难以准许。关于袁华、陈文岚主张的房租损失，袁华、陈文岚应当就系争房屋未能出租系因漏水所致及相关的损失进行举证。根据袁华、陈文岚的陈述，系争房屋于2011年上半年交付后，袁华、陈文岚未进行装修、亦未积极上门管理，而是通过在门上张贴广告的方式招租，直至2013年夏天，袁华、陈文岚才从其他业主处获知系争房屋漏水的情况，此后进行报修。由此，系争房屋从漏水发生之前即处于未出租的空置状态，且袁华、陈文岚无法举证证明因漏水直接导致了房屋无法出租，故袁华、陈文岚要求莱蒙公司赔偿租金损失，缺乏事实与法律依据，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
原告陈文岚、袁华起诉要求解除与被告上海莱蒙置业有限公司间的商品房预售合同、被告上海莱蒙置业有限公司返还购房款554，620元、并按每月2，300元赔偿2011年5月1日起至合同解除之日止的租金损失等所有诉讼请求，不予支持。
本案受理费减半收取5，259.50元，由原告陈文岚、袁华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一五年十月十三日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。