广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0307民初11077号
原告家利物业管理（深圳）有限公司，住所地广东省�圳市福田区福中路黄埔雅苑会所。
法定代表人周伟淦。
委托代理人陈某某。
被告徐海勇。
原告家利物业管理（深圳）有限公司（以下简称家利物业公司）诉被告徐海勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用�易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈锦伦、被告徐海勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系深圳市龙岗区平湖街道御峰园项目第三期F区F4栋第1-2层复式7A号房（简称讼争房产）的业主，原告系承接该小区物业服务的物业公司。2010年11月5日，被告与该小区开发商深圳和记黄埔地产龙岗有限公司（以下简称和记黄埔地产公司）签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称预售合同），购买讼争房产。对于物业服务主体及收费标准，预售合同第24条“前期物业管理”约定：“卖方（即和记黄埔地产公司）应依照物业管理法规规定，以招标方式聘请具有一级资质�物业管理企业和记物业服务（深圳）有限公司（后更名为“家利物业管理（深圳）有限公司”）对本项目进行前期物业管理服务（见第一款）…物业管理费由买方（即被告）按每月平方米建筑面积4.5元交纳，本体维修基金由买方按政府规定的标准缴纳（见第三款）”。2011年2月3日，原告正式向被告发出《御峰园交付使用通知书》，通知被告于2012年2月16日（星期四）办理入伙手续，并告知其“物业管理费、地下车位管理费等费用从2012年3月1日开始计收（按该单元的竣工建筑面积122.22平方米计算）”。被告提前一天办理入伙手续，并签署了《御峰园住宅单位钥匙交接书》、《御峰园收楼意见书》、《御峰园车位交接书》、《地下车位规范使用承诺书及确认书》，原告完成了讼争房产法律上和事实上的交付。对被告拖欠各项管理费用，虽经原告催告，但被告不予理会，原告却已依照物业服务合同及有关法律法规规定，全面履行了对委托物业的服务义务，因而，被告应向原告履行缴费义务。基于以上的事实及理由，原告认为，被告拒不交纳物业服务费用，已构成严重违约，除应支付所拖欠费用外，还应依据《御峰园临时管理规约》第13条“催讨欠缴费用”第（5）项“按日收取未缴付的款项万分之五的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日”的约定，承担日万分之五的违约责任。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特向法院起诉，为维护原告合法权益，请求判令：1、被告支付所欠之物业管理费人民币7895.48元、车位维护费1360元、专项维修资金311.61元及其违约金1310.41元（自2014年7月计至2015年11月30日），欠费合计：人民币10877.5元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，原告物业管理不到位，2014年5月11日下大雨，排水沟的水倒灌到我家，我家的床、衣柜、电器都被浸泡，受到损失，多次与原告沟通，起初原告答应赔偿，后因保险公司拒赔，所以原告也拒绝赔偿。2012年因我们需要装修加个雨棚，向原告缴纳了2000元押金，后来原告称该装修是属于违建不予退回押金，而据了解，其他业主同样情况也退还了押金。原告管理混乱，无关人员可以任意进出小区，尤其是晚上，小区的安全得不得保障。
经审理查明�2010年11月5日，和记黄埔地产公司与被告签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同中约定：1、被告向其购买位于深圳市龙岗区平湖街道的御峰园项目第三期F区F4栋第1-2层复式7A号房，建筑面积122.22平方米；2、卖方依照物业管理法规规定，以招标方式聘请具有一级资质的物业管理企业和记物业服务（深圳）有限公司（以下简称“和记物业”）对本项目进行前期物业管理服务；3.物业管理费由买方按每月每平方米建筑面积4.5元交纳，本体维修基金由买方按政府规定的标准交纳；4、本合同中的通知直接送达的，以签收之日为送达之日。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五“买卖双方补充约定”第28条约定：“……（3）物业服务费由买方按以下标准预交给物业公司，物业公司根据本房地产项目物业服务的实际支出或者成本可以调整物业服务费的收取标准。高层/小高层住宅：3.4元/月/平方米（按建筑面积计算）；亲地叠墅（叠加）户型：3.8元/月/平方米（按建筑面积计算）；水岸联排（双拼）户型：4.5元/月/平方米（按建筑面积计算）；水岸联排（联排）户型：4.5元/月/平方米（按建筑面积计算）；地下车位管理费：80元/月/车位。物业专项维修资金应按照政府有关规定、《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的规定缴纳、管理及使用……”。《御峰园前期物业服务合同》中第十八条第一款中约定“任何业主如果逾期支付《管理规约》、本合同规定的物业服务费、日常收取的专项维修资金、其他代收代缴费用或其他应付款项的，则乙方（即和记物业）有权单独或同时采取下列措施并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用、违约金等：（1）……（5）按日收取未缴付的款项万分之五的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日。……”。
原告于2011年2月3日向被告邮寄了《御峰园交付使用通知书》。被告于2012年2月15日在《御峰园收楼意见书》、《御峰园住宅单位钥匙交接书》、《御峰园车位交接书》、《地下车位规范使用承诺书及确认书》上签名。
庭审中，原告称2014年5月11日当日深圳下特大暴雨，被告地下室确实发生了�水的情况，但进水是不可抗力造成的，并非原告公司的责任，且被告该主张已过诉讼时效。装修押金是2011年的事情，过了诉讼时效，且被告违章搭建雨棚，我方不退押金是有根据的。
另查，和记物业服务（深圳）有限公司已于2014年7月14日变更为家利物业管理（深圳）有限公司。
上述事实，有房地产买卖合同、御峰园前期物业服务合同、《御峰园交付使用通知书》及邮寄单、《御峰园住宅单位钥匙交接书》、《御峰园收楼意见书》、《御峰园车位交接书》、《地下车位规范使用承诺书及确认书》、御峰园临时管理规约及当事人庭审陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，被告与和记黄埔地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是合法有效的，被告应当履行该合同中约定的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，和记黄埔地产公司与和记物业签订的前期物业服务合同对业主也即被告具有约束力。被告主张原告物业管理不到位，但未能提交充分有效的证据予以证明，故本院不予采信，被告从2014年7月起未缴纳物业服务费、车位维护费、专项维修基金，应当予以缴纳。被告每月需交物业管理费464.44元、车位维护费80元、专项维修基金18.33元，经核算，�告共计欠付原告2014年7月至2015年11月的物业服务费7895.48元、车位维护费1360元、专项维修基金311.61元。原告诉请被告支付上述欠款的违约金，因在暴雨后小区排水管道不畅导致被告地下室浸水，被告就此向原告提出异议但双方未能协商解决，故被告无需支付逾期付款违约金，对原告该主张本院不予支持。对于被告要求原告退还装修押金的主张，与本案不属于同一法律关系，被告可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告徐海勇应于本判决生效之日起三日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司支付2014年7月至2015年11月的物业服务�7895.48元、车位维护费1360元、专项维修基金311.61元，共计9567.09元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36元（原告已预交），由原告承担4元，由被告承担32元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈 璟
二〇一六年九月二十九日
本件与原本核对无异
书记员 吴逸涛