广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第39号
上诉人（一审被告）梁启有
委托代理人满艳红
委托代理人陆海玲
被上诉人（一审原告）谢桂兰
被上诉人（一审原告）张勇
二被上诉人的委托代理人曾毅
上诉人梁启有与被上诉人谢桂兰、张勇房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民事判决书（2014）南民再初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由审判员司英华担任审判长、审判员宾修清、代理审判员翁春亚组成的合议庭对本案进行了审理。代书记员宋筱曼担任法庭记录，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，1995年6月26日，谢桂兰取得柳州市土地管理局核发的《建设用地许可证》，核准建房用地面积为98㎡。1995年12月5日，柳州市郊区西鹅乡人民政府经审查，向谢桂兰发放了《村镇建设工程建筑许可证》，许可证载明“工程名称住宅，建筑面积337㎡……”。2002年2月18日，谢桂兰、张勇（甲方）与梁启有（乙方）签订了两份《房屋转让协议》，约定“甲方将坐落于柳州市西鹅乡老房村委旁的一栋三层楼（含后院围墙内80㎡的空地）转让给乙方，共计337㎡；转让价为人民币130000元；过户手续由甲方负责办理，费用由乙方支付；房屋在2002年2月18日前的一切债权债务由谢桂兰负责……”。协议签订当天梁启有即支付50000元给谢桂兰、张勇，谢桂兰、张勇出具收条交由梁启有收执。2002年6月17日，双方再次签订《房屋转让补充协议》，针对梁启有无柳州市户口及郊区农民户口，房屋不能过户的情况进行补充，约定“根据实地情况，甲方要求乙方一次性付清壹拾叁万元房款，房屋以及房屋的各种手续证件归乙方所有；无论什么时候国家的房子过户政策有改变允许过户时，甲方应无条件地、有责任有义务帮助乙方办理好房屋过户手续，手续费由乙方支付……”同日，梁启有向谢桂兰、张勇支付房屋转让费80000元，谢桂兰、张勇出具收条交由梁启有收执，收条还注明“分两次共收到壹拾叁万元正”。
一审法院认为，双反签订的《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》等一系列关于转让争议房屋的合同确实为双方真实意思表示，从合同约定内容可知双方对于所转让房屋的性质为农村房屋是明知的，而且对于该事实双方在庭审中均予以确认。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”，梁启有并非老房村村民，他不是购买争议农村房屋的适格主体。按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等，那么，农村宅基地显然属于国家法律规定的建设用地，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，无论城市房屋还是农村房屋的转让都只能是房、地一体转让，因此，梁启有庭审辩称本案名为房屋买卖实为农村宅基地转让，不属法院受案范围的理由不成立。此外，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，双方签订的《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》显然违背上述规定，为无效合同。对于无效合同责任的认定，该院认为，双方作为完全民事行为能力人，完全具备对自己的法律行为所可能产生风险的预见能力，谢桂兰、张勇明知梁启有不是老房村村民，仍将涉诉房屋转让给梁启有，存在过错；梁启有庭审辩称其不知道法律关于禁止买卖农村房屋的相关规定、购房系受谢桂兰、张勇欺骗所致，该院不予采信，双方对所签订合同无效各负一半责任。至于谢桂兰、张勇是否为本案争议房屋的适格房主、其能否购买农村房屋，属于另一法律关系，应另案处理。关于梁启有在原审中提出的要求谢桂兰、张勇赔偿2002年至今占用房屋价款产生的利息、房屋增建部分资金投入及因买卖合同无效导致财产损失的反诉请求，因梁启有未在重审时提出反诉，本案不作处理，梁启有可另行起诉。综上，本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，一审法院判决如下：一、谢桂兰、张勇与梁启有签订的《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》无效。二、谢桂兰、张勇退还已收取的房屋价款人民币共计130000元给梁启有，梁启有在收到退还房屋价款之日起30日内将房屋返还谢桂兰、张勇。一审案件受理费3670元（谢桂兰、张勇已预交），二审案件受理费3670元（谢桂兰、张勇已预交），两项合计7340元，由谢桂兰、张勇负担3670元，梁启有负担3670元。一审反诉案件受理费9800元、评估费950元，两项合计10750元（梁启有已预交），由梁启有负担评估费950元，退还案件受理费9800元给梁启有。
上诉人梁启有不服一审判决，上诉称，一审法院没有完全查清该案件的事实，作出的判决对上诉人明显不公平，所以上诉人请求二审法院根据该案件的实际情况，对该案进行重新改判。具体理由如下：l、被上诉人在起诉时，已超过了诉讼时效，所以，被上诉人一审的诉讼请求应依法被驳回。双方在2002年2月28日签订了一份《房屋转让协议》，2002年6月17日双方又补充签订了一份《房屋转让补充协议》，而且在补充协议中，被上诉人明知不能将房屋过户给上诉人，这时，被上诉人就己知可以诉讼要求返还房屋，但被上诉人却没有进行诉讼，而是隔了6年才进行诉讼，所以，上诉人认为，被上诉人的诉讼已超过了诉讼时效，应被依法驳回。2、被上诉人在签订《房屋转让协议》6年后才进行诉讼，显然是恶意诉讼，法院不能依法支持被上诉人的恶意诉讼行为，也应依法驳回被上诉人一审的诉讼请求。3、被上诉人是通过非法途径取得了房屋，法院却以判决书的合法形式确认了该房屋的合法性，而且还判决由上诉人返还给被上诉人，这明显就是违法的。4、上诉人经营管理了转让房屋至今己12年多，而且对房屋进行了改造、加建，花费了大量的人力物力，再审法院无视上诉人一审时提出的反诉赔偿请求，就判决双方互相返还，对上诉人严重不公平。上诉人请求，依法撤销柳州市柳南区人民法院2014年10月11日作出的（2014）南民再初字第3号民事判决，请求二审法院依法重新改判，所有的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人谢桂兰、张勇答辩称，一审适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。
本院综合诉辩双方的意见：对一审查明的事实，当事人均没有异议，本院予以确认。
二审期间，上诉人梁启有提交如下证据：1、梁启有的户口本。2、老房村村委的证明。上诉人拟证实梁启有一直居住在老房村长达30年之久，并已于2014年12月迁入了柳州市柳南区太阳村镇老房村新房二屯25号，具备购买所争议房屋的资格。二审期间，被上诉人没有新证据提交。
经组织质证，被上诉人对证据的真实性和证明目的不予认可。
本院对当事人所提交证据材料的分析和认定：本院对当事人所提交的证据的真实性予以认可，但双方签订房屋转让协议时是在2002年，梁启有是否具有购房资格应当以双方签订房屋转让协议时为准，因此对上诉人提交新证据的证明目的本院不予认可。
本院认为，双方因纠纷所发生的诉讼是关于房屋转让协议是否有效的诉讼，不适用有关诉讼时效的规定，对梁启有所述的关于超过诉讼时效的意见，本院不予认可。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。本案所争议的房屋的土地使用权属于柳州市柳南区太阳村镇老房村。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《房屋登记办法》第八十七条规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。因梁启有在双方签订房屋转让协议时并不是柳州市柳南区太阳村镇老房村村民，所以双方所签订的房屋转让协议违反了法律规定，应当认定为无效合同。至于谢桂兰、张勇对双方所争议房屋的所有权的取得是否合法，属于另一法律关系，应另案处理。因梁启有未在一审中提出要求对方赔偿损失的反诉请求，本案不作处理，梁启有可另行起诉。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受费3670元（上诉人梁启有已预交），由上诉人梁启有负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 司英华
审 判 员 宾修清
代理审判员 翁春亚
二〇一五年三月十九日
代书 记员 宋筱曼