广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇端法民二初字第473号
原告：邓佐松，男，汉族。
委托代理人：李新萍、林浩，、实习律师。
被告：肇庆东庆建设有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。
法定代理人：陈志雄，该公司董事长。
委托代理人：郑志刚，男，该公司经理。
被告：肇庆市七星发展公司，住所地广东省肇庆市端州区。
法定代理人：欧健，该公司董事长。
委托代理人：郑志刚，男，该公司经理。
原告邓佐松诉被告肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司商品房销售合同纠纷一案，本院2014年9月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月3日和2015年1月23日公开开庭进行了审理。原告邓佐松的委托代理人李新萍、林浩，被告肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司的共同诉讼代理人郑志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年3月18日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：华景H03号），约定原告向两被告购买位于肇庆市七星岩旅游度假区北干道阳明山庄华景3号别墅一幢，合同约定住宅建筑面积为395平方米，总价款为人民币298万元，该商品房交付期限为2007年12月30日前；合同第九条之出卖人逾期交房的违约责任条款约定：“……，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……，逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金”。上述合同签订后，原告按照合同约定分两次向被告支付了全部的购房款298万元。2007年9月21日原告按照合同约定足额交纳了契税89400元。2008年4月13日，由于两被告及下属阳明物业服务有限公司通知原告收楼时不符合合同约定的交楼条件，双方为此发生争议，该争议经贵院及肇庆市中级人民法院审理，确认两被告通知原告收楼时尚未完成商品房分期综合验收，未具备合同约定的交楼条件，直到2008年5月26日，两被告将阳明山庄二期工程（49栋别墅，其中包括原告的华景3号别墅）报批竣工验收手续备案后，才具备向原告交楼的条件，为此认定两被告违约，并判令：1、两被告在判决发生法律效力之日起七日内支付原告逾期交楼违约金人民币2980元给原告；2、两被告在判决书发生法律效力之日起十五日内为原告在案涉别墅内卫生间安装管道燃气燃点一个。上述判决早已生效，但两被告至今仍未按照前述生效判决履行在案涉别墅内卫生间安装管道燃气燃点之义务，导致该案涉别墅仍未达到双方合同约定的交付标准。截至本案起诉之日，原告也从未收到两被告发出的再次收楼的书面通知，由此，两被告的行为已构成再次迟延交楼。按照合同第九条之约定，被告应支付违约金人民币341657元（暂计自2008年5月27日至2014年9月8日计2293天，最终计至两被告与原告办妥房屋交接单之日止）。2008年8月26日，肇庆市建设局房地产权管理科（以下称产权科）通知两被告：由于案涉别墅原设计的圆形楼梯被修改，与原肇庆市规划局审批的方案图纸不符。如要按修改后的楼梯进行房屋权属登记，要求两被告向原建筑设计单位申请，出一份修改后的楼梯方案图，并送肇庆市规划局重审后，方可办理该别墅的初始登记。两被告在收到上述产权科的通知后，未按照该通知的要求办理案涉别墅楼梯方案图的修改和审批手续，反而要求原告自行办理案涉别墅楼梯方案图的修改和审批手续，无奈之下，原告惟有自行办理。当原告按照被告要求办妥楼梯图纸修改手续并报肇庆市城乡规划局进行审批时，被告却以该图纸设计修改方案审批的申请主体非原告，应由被告申请为由，百般阻挠，导致该楼梯图纸修改方案无法获得规划部门的审批。该楼梯图纸修改方案未能得到规划部门审批后，原告委托律师发函要求被告在收到律师函后五个工作日内书面通知原告收楼并办理房屋权属证书，但被告至今未予回复。原告认为，按照原被告双方《合同》的约定，以及前述判决书确定的义务，被告应再次书面通知原告收楼和办理房屋交接手续，并将符合要求的办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案。由于原案涉楼梯规划设计方案进行了修改，被告提交的相关资料与产权登记机关办理权属登记的要求不相符，被告理应按照产权登记机关的要求向原建筑设计单位申请出修改后的楼梯设计方案图并送规划局重审。然而被告在原告已完成楼梯设计方案图的修改手续后，却阻挠规划部门对该设计方案图的审批，导致该案涉别墅无法办理产权登记手续，被告的行为明显违约，按照双方《合同》的约定被告应承担继续履行办理房屋权属证书的合同义务并支付迟延办证违约金人民币l4900元。为此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令被告按照《商品房买卖合同》第十一条之规定书面通知原告办理房屋交付手续并签署房屋交接单；2、判令被告按照肇庆市建设局房地产权管理科2008年8月26日通知的要求将案涉房屋楼梯修改后的方案图报肇庆市规划局审批并按照《商品房买卖合同》（合同编号：华景H03号）第十五条之约定办理房屋产权登记手续；3、判令两被告支付迟延交楼违约金人民币341657元（暂计自2008年5月27日至2014年9月8日计2293天，最终计至两被告与原告办妥房屋交接单之日止）及逾期办证违约金人民币14900元；4、由两被告承担本案全部诉讼费用。
被告肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司辩称：一、人民法院已生效的民事判决确认两被告交楼的时间为其具备交付条件的2008年5月26日，因此，邓佐松的第一项诉讼请求无事实依据和法律依据，人民法院应予驳回。已发生法律效力的广东省肇庆市端州区人民法院（2008）端民商初字第819号《民事判决书》、广东省肇庆市中级人民法院（2010）肇中法民终字第30号《民事判决确认，两被告已履行了《商品房买卖合同》第十一条交接条款的义务。其中，端州法院判决认定：该《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限为2007年12月30日前，两被告书面通知原告收楼的时间为2008年4月13日，原告对此亦无异议。按照该《商品房买卖合同》约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二被告书面通知原告收楼时，尚未完成商品房分期综合验收，未具备本合同规定的交楼条件，直到2008年5月26日，二被告将阳明山庄二期工程（49幢别墅，其中包括原告的华景3号别墅）报批竣工验收手续备案后（本合同第八条规定的证明文件和《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》齐全），才具备向原告交楼条件。故二被告向原告交楼的时间应为2008年5月26日。通过上述已发生法律效力的民事判决的认定，可以充分证明：两被告已履行书面通知原告办理房屋交付手续的义务，且已于2008年5月26日交楼给原告，不必再次向原告发出收楼的书面通知，也不必再次办理交楼手续（签署房屋交接单）。因此邓佐松的第一项诉讼请求无事实依据和法律依据，请人民法院予以驳回。
二、邓佐松诉请两被告将案涉房屋楼梯修改后的方案图报市规划局审批并办理房屋产权登记手续是不成立的，人民法院应驳回邓佐松的第二项诉讼请求。1、两被告已申办案涉房屋的初始登记，但房屋登记部门以案涉房屋的楼梯被修改而要求送市规划局重审后方可办理初始登记为由予以退件，拒绝办理该初始登记。两被告已依约于2008年6月11日向肇庆市建设局房地产权管理科申请办理案涉房屋的初始登记。从与案涉房屋邻近的别墅及同户型的其他别墅的办证情况可见，案涉房屋在正常情况下是可以办理初始登记及房地权证的。然而由于案涉房屋因其楼梯现状与方案设计图不符，房屋登记部门作出了退件处理。2008年8月26日，房屋登记部门向两被告发出《通知》，因案涉房屋的楼梯被修改而要求送市规划局重审后方可办理初始登记。2、案涉房屋的楼梯是邓佐松要求修改（系其自行发包给赵某施工修改）的，由此导致房屋登记部门以案涉房屋的楼梯被修改为由拒绝办理房屋初始登记的责任在邓佐松一方，应由邓佐松负责将案涉房屋楼梯修改后的方案图报市规划局重审通过。（1）端州法院的一审判决确认是邓佐松要求证人赵某对案涉房屋的楼梯进行修改。因此，导致房屋登记部门以此为由拒绝办理房屋初始登记的责任在邓佐松一方，应由邓佐松承担相应的法律责任，包括按原方案设计图恢复原状或将案涉房屋楼梯修改后的方案图报市规划局重审等。（2）从2014年5月12日肇庆市城乡规划局《复函》第2点可以充分证明，如确因室内楼梯改动影啊办理房产证而需该局重审方案的，申请主体是业主邓佐松文。虽然《复函》提及可由开发单位向该局申请，但同时也注明须经业主同意。该注明说明，申请主体仍然是业主，开发单位申请须业主同意，意味着只是代业主申请。但邓佐松从来未要求由开发单位两被告代其申请。而且，报市规划局重审的责任在邓佐松，两被告无义务为其报市规划局重审。（3）由于案涉房屋楼梯修改后的方案图至今未获得市规划局重审通过，两被告暂无法办理案涉房屋的初始登记。对于房屋登记部门的《通知》，两被告委托肇庆阳明物业服务有限公司于2008年8月30日将该《通知》的内容告知邓佐松，并通知其向原建筑设计单位申请，出一份修改后的楼梯方案图，并送市规划局审核后，方可办理该别墅的权属登记。邓佐松收到我方通知后，既未按原方案设计图恢复原状，也迟迟未报市规划局重审。直至2014年4月30日，邓佐松才将案涉房屋楼梯修改后的方案图报市规划局重审，但未获市规划局通过。由于邓佐松的单方原因直接导致两被告暂无法办理案涉房屋的初始登记。由此造成的法律后果应由邓佐松自行承担，与两被告无关。
三、邓佐松的第三项诉讼请求无事实依据和法律依据，请人民法院予以驳回。1、对于本案2008年5月27日后的迟延交楼违约金的诉求，邓佐松于2008年6月25日向贵院起诉时已提出。对此，贵院一审判决确认两被告交楼的时间为其具备交付条件的2008年5月26日，因而判决支持了2008年5月26日之前的迟延交楼违约金，并驳回了2008年5月27日及之后的迟延交楼违约金。其后，邓佐松提起上诉，肇庆中院驳回其上诉，维持原判。邓佐松在本案中再次向贵院起诉请求被告、七星公司支付2008年5月27日后的迟延交楼违约金，属于“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉”的情形，贵院应根据民事诉讼法第一百二十四条第（五）项之规定，告知原告申请再审，并驳回其诉讼请求。2、案涉房屋的楼梯是邓佐松要求修改的，导致未能办理房屋初始登记的责任在邓佐松方，应由邓佐松负责将案涉房屋楼梯修改后的方案图报市规划局重审通过。而邓佐松至今未获得市规划局对案涉房屋楼梯修改后的方案图的重审通过，直接导致两被告暂无法为案涉房屋办理初始登记，因此邓佐松诉请两被告支付逾期办证违约金是不成立的。综上，人民法院已生效的民事判决确认两被告交楼的时间为其具备交付条件的2008年5月26日，且已判决支持了原告2008年5月26日及之前的迟延交楼违约金的诉求、并驳回之后迟延交楼违约金的诉求。而将案涉房屋楼梯修改后的方案图报市规划局重审通过的责任在邓佐松，由于其至今未获得市规划局重审通过，直接导致两被告无法办理案涉房屋的初始登记。因此，原告起诉要求两被告再次书面通知及办理交付手续、将案涉房屋楼梯修改后的方案图报市规划局重审、办理房屋产权登记手续、支付2008年5月26日之后迟延交楼违约金及逾期办证违约金，均无事实依据和法律依据，人民法院应驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2007年3月18日，原告与两被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向两被告购买位于肇庆市七星岩旅游度假区北干道阳明山庄华景3号别墅，合同约定该商品房建筑面积为395平方米，总价款为298万元。该合同还约定：该商品房按幢出售，出卖人与买受人同意商品房的建筑面积和占地面积以有资质的房产和土地测绘机构确定的面积为准。若房产测绘机构确定的面积与合同第三条约定的计价建筑面积差异值超过正负1％以上（不含本数）的，买受人可选择按本楼房单位均价多除少补（见该合同附件四）。该房屋的交付期限为2007年l2月30日前，交付条件为该商品房经分期综合验收合格。出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过三十日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖入按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金。房屋的交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书）》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人在不能在规定的期限内取得房地产权证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已付清该购房款给被告肇庆市七星发展有限公司。2008年4月13日，二被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2008年4月19日办理收楼手续。2008年5月30日原告邓佐松向两被告提出收楼异议未果，原告于2008年7月4日向本院提起（2008）端民商初字第819号诉讼案件，要求：一、两被告立即按照《商品房买卖合同》约定，赔偿原告逾期交房违约金：298万元×0.00005x179天=26671元（违约金按照原告已交房款的万分之零点五每日计算，从2007年12月30目起，暂计至2008年6月25日止共179天，之后的违约金另计，直至被告将符合合同约定的商品房交付给原告时止）。二、两被告立即按照《商品房买卖合同》约定向原告支付面积差价款：4.4105×7544.31=33274.17元。本院（2008）端民商初字第819号诉讼案件其中查明：2008年4月12日，二被告将阳明山庄二期工程（49幢别墅，其中包括华景3号别墅）报批竣工验收。同日，该工程的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位均同意该工程竣工验收。2008年4月22日至同年4月30日，肇庆市城乡规划局对该工程的别墅房屋、供水、供电、燃气等项目发放了验收合格证。2008年5月26日，肇庆市建设局确认该工程的竣工验收备案文件（包括单位工程质量综合验收文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等）已收齐全，对该工程进行了验收备案。同认为：原告与二被告签订的《商品房买卖合同》，没有违反法律规定，是有效合同。两被告通知原告收楼时，尚未完成商品房分期综合验收，未具备本合同规定的交楼条件，直到2008年5月26日，两被告将阳明山庄二期工程（49幢别墅，其中包括原告的华景3号别墅）报批竣工验收手续备案后（本合同第八条规定的证明文件和《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》齐全），才具备向原告交楼条件。故两被告向原告交楼的时间为2008年5月26日。另外，该别墅楼梯的修改工程和该别墅花园大门的修改工程，据证人赵某在庭上所述2007年6月底其与原告签订《华景H3#修改工程》表，是修改阳明山庄华景3号别墅的楼梯及原告邓佐松口头要求其将别墅的花园大门门柱修改，将门柱向西移动1.3米，两项修改工程于2007年7月l0日开工，于2007年11月15日完工。这两项修改工程施工时原告邓佐松在场。修改楼梯的工程款由原告邓佐松通过陈志坚支付给证人赵某，修改该别墅的花园大门门柱的工程款由原告邓佐松支付。以及被告肇庆东庆建设有限公司举证的《华景H3#修改工程》表上原告邓佐松的签名，认为原告未向本院提供相反证据否定证人证言和被告肇庆东庆建设有限公司举证的上述证据，法院于该案确认是原告邓佐松要求证人赵某对该别墅楼梯和该别墅花园大门进行修改。因此判决：一、被告肇庆肇庆建设有限公司、被告肇庆市七星发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金人民币2980元给原告邓佐松。二、被告肇庆东庆建设有限公司、被告肇庆市七星发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内为原告邓佐松在肇庆市七星岩旅游度假区北干道阳明山庄华景3号别墅内的卫生间安装管道燃气燃点一个。三、驳回原告的其他诉讼请求。原告不服上诉，肇庆市中级人民法院以（2010）肇中法民终字第30号民事判决，驳回上诉，维持原判，两被告于2010年9月8日也履行了支付逾期交楼违约金2980元给原告。后来原告对该案提出申请再审要求，2013年3月1日，广东省高级人民法院对原告的申诉，以（2013）粤高法民一申字第26号民事裁定，驳回了原告的再审申请。
又查明，两被告于2008年6月11日向肇庆市房产管理局递交了肇庆市七星岩旅游度假区北干道阳明山庄华景3号别墅申办房屋初始登记资料，并于同月16日缴纳了登记费。2008年8月26日，房屋登记部门以该房屋的楼梯现状与方案设计图不符为由退件。并同时发《通知》两被告，说明在权属登记时发现华景3号H型别墅原设计的圆形楼梯被修改，其形状和面积发生了变化，与原市规划局案图纸不符。根据《中华人民共和国城市规划法》第二十九条规定，如果华景3号H型别墅按修改后的楼梯进行房屋权属登记，请你们向原建筑设计单位申请，出一份修改楼梯方案图，并送市规划局重审后，方可办理该别墅初始登记。2008年8月30日，两被告委托肇庆阳明物业服务有限公司通知了原告。其后原告与两被告因该由谁去申请办理及责任问题未能取得一致意见，一直未能办理初始登记。原告于2014年9月30日再以商品房销售纠纷为由诉至本院要求处理。案件经本院调解未果要求裁决。
本院认为：本案为商品房销售合同纠纷，原告与两被告间签订的《商品房买卖合同》，是各方的真实意思表现，内容没有违反法律规定，是有效民事合同，各方均应依法履行合同约定的各项义务。原告于2008年提起的（2008）端民商初字第819号诉讼案件，案由为商品房销售合同纠纷，合同标的物也为肇庆市七星岩旅游度假区北干道阳明山庄华景3号别墅，其请求是要求两被告立即按照《商品房买卖合同》约定，赔偿原告逾期交房违约金和两被告立即按照《商品房买卖合同》约定向原告支付面积差价款，该案审理确认两被告通知原告收楼时，尚未具备合同规定的交楼条件，直到2008年5月26日，两被告将阳明山庄二期工程报批竣工验收手续备案后，才具备向原告交楼条件，故两被告向原告交楼的时间为2008年5月26日，并判决两被告支付逾期交楼违约金人民币2980元给原告邓佐松，两被告亦已履行。现原告再次请求判令被告按照《商品房买卖合同》第十一条之规定书面通知原告办理房屋交付手续并签署房屋交接单及两被告支付迟延交楼违约金之诉求，在（2008）端民商初字第819号诉讼案件已确认楼房交付，明确了交付时间，并判令支付了逾期交楼违约金，现原告的该诉求为就原判决同一当事人及事实理由，又起诉的情形，违反一事不再理原则，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项之规定，其起诉予以驳回；至于原告请求判令被告按照肇庆市建设局房地产权管理科2008年8月26日通知的要求将案涉房屋楼梯修改后的方案图报肇庆市规划局审批，并按照约定办理房屋产权登记手续的请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，两被告应在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由两被告提供的资料报产权登记机关备案，两被告于2008年6月11日向肇庆市房产管理局递交了肇庆市七星岩旅游度假区北干道阳明山庄华景3号别墅申办房屋初始登记资料，并于同月16日缴纳了登记费。2008年8月26日，房屋登记部门以该房屋的楼梯现状与方案设计图不符为由退件。由于办理权属登记需由开发商提供相关房屋初始登记资料，而两被告提供的报产权登记机关备案资料中，其别墅原设计的圆形楼梯被修改，其形状和面积发生了变化，与原市规划局案图纸不符。造成该设计形状修改变化，是原告邓佐松在2007年7月l0日至2007年11月15日安排他人赵某进行修改并支付相关工程费用的，原告负主要责任，又由于原告安排修改施的工期间，属于两被告建设该商品房的工程施工期间，其许可了原告的改动也应承担相应责任，故因商品房原设计的圆形楼梯被修改与原市规划局案图纸不符致退件，未能如期申办房屋初始登记资料取得房产证书，不能归责于两被告的原因，故原告邓佐松要求两被告按合同约定支付逾期办证违约金的请求，理据不充分，本院不予支持。另外，该楼梯修改是原告安排他人进行的，原告应出具修改的楼梯设计方案图，向原建筑设计单位申请同意，并送市规划局审核后，再办理房屋初始登记，此外，办理规划审核和办理房屋初始登记需由开发商提供相关房屋初始登记资料，故两被告应负协助原告办理相关手续的义务，相应费用由原告承担。故原告之诉讼请求其合理合法部分，本院予以支持，两被告抗辩理据成立部分本院予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告肇庆东庆建设有限公司、肇庆市七星发展公司应在原告邓佐松提交肇庆市七星岩旅游度假区北干道阳明山庄华景3号别墅楼梯修改设计图纸之日起30日内协助原告邓佐松将修改设计图纸，递交给原建筑设计单位审查；两被告应在收到原建筑设计单位审批同意修改设计图纸之日起在15日内协助原告将修改设计图纸送相关部门审核批准；并在相关部门审核批准后30内向房屋登记部门提供相关房屋初始登记资料。
二、驳回原告邓佐松其他诉讼请求。
本案诉讼费人民币6648元，由原告承担4653元，两被告共同承担1995元。原告已交纳上述费用本院不予退回，被告承担部分由两被告在履行上述给付义务时一并归还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院.
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向肇庆市中级人民院。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗月华
审 判 员 杜宁光
人民陪审员 潘婉云
二〇一五年三月十日