杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭萧民初字第4840号
原告潘志华。
原告俞建宏。
两原告共同委托代理人张建。
被告杭州市萧山区星都早教园。
法定代表人韩绯。
委托代理人陈颖。
委托代理人陈相瑜。
原告潘志华、俞建宏诉被告杭州市萧山区星都早教园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月14日立案受理后，依法由代理审判员茹华丽适用简易程序，于同年9月5日公开开庭进行了审理。原告潘志华、俞建宏的委托代理人张建，被告杭州市萧山区星都早教园的委托代理人陈颖、陈相瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘志华、俞建宏诉称：2011年原告与被告达成房屋租赁意向，并于2011年6月29日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁物是杭州市萧山区市心中路645号城中花园内的幼托所，租赁期限自2011年1月1日起至2012年6月30日止，共1年半，如承租方（被告）逾期不搬迁，出租方（原告）有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿等内容。截至2012年6月底，合同约定的租赁期届满后，被告未按约定从租赁房屋内腾退并实际占有租赁房屋使用至今，经原告多次交涉无果。由于涉案房屋系原告私有房屋（权证号为杭房权证萧移字第××号，只能用于教育活动），被告的行为严重违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益，故诉请判令：1.被告立即腾出所租赁的房屋；2.被告支付违约金100000元，并赔偿房屋搁置的租金损失265000元（因涉案房屋仅能用于教育活动，错过开学时间，则一学年内将无人租赁，要求按照每年265000元的租金标准计算，租金损失周期为1年）。
被告杭州市萧山区星都早教园辩称：被告在合同到期前一直在与原告协商续租事宜，在原告不同意、双方谈不拢续租事宜的情况下，被告已经在合同到期前搬离租房。故请求驳回原告的诉讼请求。
原告潘志华、俞建宏为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.原、被告签订的房屋租赁合同一份，以证明房屋租赁期限截至2012年6月30日止，约定违约金100000元的事实；2.房屋所有权证一份，以证明两原告是案涉房屋的所有权人，该房屋只能用于幼托所的事实；3.2012年7月9日原告交给被告负责人韩绯的函一份、交付函时的照片一份，以证明原告敦促被告尽快搬离的事实；4.原告向被告的主管单位教育局出具的情况汇报一份，以证明被告在租赁期满后未向原告交付房屋的事实；5.原告与潘莉签订的房屋租赁合同一份，以证明因被告未按合同约定搬离案涉租房，导致该合同签订以后无法履行，即原告的房屋存在租赁损失的事实；6.存储视频和照片的光盘一份，以证明2012年7、8月份租房内还有小孩在上学，2012年9月7日被告在搬空调等物品，至2012年9月份被告仍对租赁房屋进行占用、使用的事实。
经质证，被告认为：对证据1没有异议；对证据2的真实性、关联性没有异议，但该房屋的实际建筑面积与租赁合同约定的面积不符，说明原告存在违约行为；对证据3的真实性有异议，系原告单方制作，不能证明被告还在继续使用原告的房屋；对证据4的真实性有异议，系打印件，且系原告单方制作；对证据5的真实性有异议，被告对此不知情，因系原告与案外人制作，被告无法核实；对证据6，其中的照片不能说明被告仍未撤离幼儿园，照片显示教室内遗留的桌椅、空调都是被告废弃不要的，其中的视频，系因被告撤离后为方便小孩在门口设立了接送点，但小孩在该处等候时是否进出教室，被告无法控制，且录像中的校车并非被告的校车，被告在2012年6月底撤离后租房内已没有教学设施，不可能在此进行教学活动，该证据不足以证明被告在此期间仍在使用租房。
经审查，本院认为：上述证据1、2，被告对真实性无异议，且与本案有关联，本院予以认定；证据3、4，因系原告单方制作，且不足以证实其证明对象，故仅能作为原告单方陈述，本院不予认定；证据5，真实性无法核实，且合同中约定的“租赁日期从承租方拿到房屋钥匙日起算”，与租房用途只能用于幼托所的实际需要和交易惯例不符，故本院不予认定；证据6，对其真实性本院予以认定，从原告方自制视频看，2012年7月16日上午八点多虽有多名家长送孩子进案涉租房，但在8时40分许，孩子们由一辆“新世纪幼儿园”的黄色校车接送离开，故被告关于仅在此处设立接送点接送孩子，未进行教学活动的质证意见更符合现实情况，从照片看，2012年9月5日时，室内有小部分桌椅和拆卸下来的空调堆放着，而从2012年9月7日的监控视频看，有人将空调等物品搬走，故确认视频和照片具有证据效力，但不足以证实原告的证明对象。
被告杭州市萧山区星都早教园为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.萧山区北干中心学校幼儿教育领导小组出具的经过说明一份，以证明被告一直在与原告协商继续租赁房屋事宜的事实；2.杭州萧山城厢新华房产中介服务部出具的收款收据一份，以证明被告已于2012年6月28日将租房处的玩具、家具等物品搬离该租房的事实；3.城中花园业主委员会出具的出门单一份，以证明被告已于2012年6月28日将被告所有的、使用的大型玩具搬离该租房的事实。
经质证，原告认为：证据1与本案没有关联性，萧山区北干中心学校幼儿教育领导小组确实与原告协商过租赁事宜，但因租金、税金问题，双方没有谈拢；对证据2、3，原告认为即使被告将家具、玩具等搬离，也不能证明被告已经将房屋交付给了原告。
经审查，本院认为：证据1客观真实，与本案事实有一定关联，具有证据效力，本院予以认定；证据2、3，客观真实，具有证据效力，但仅能证明被告搬走了部分物品的事实。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：杭州市萧山区星都早教园租赁两原告共同共有的杭州市萧山区北干街道城中花园幼托所（房屋所有权证号为杭房权证萧移字第××号，建设工程规划许可证证载项目名称为幼托所）办理托儿所已有多年。2011年6月29日，出租方俞建宏与承租方杭州市萧山区星都早教园的法定代表人韩绯签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁物为杭州市萧山区市心中路645号城中花园内的幼托所，租赁期限自2011年1月1日起至2012年6月30日止，2011年年租金为140000元，第二年增10%，即年租金为154000元。承租方如到期继续租赁，需提前3个月通知出租方，重新合价并签订合同，逾期视作放弃处理，如承租方不搬迁，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。双方违约，违约金各100000元。
双方履行合同到2012年6月租赁期限届满前，未达成续租合意，被告于同年6月28日将租房内部分家具、大型玩具搬走。同年6月下旬至7月上旬期间，因城北幼儿园需安置幼儿就读，被告曾邀约萧山区北干中心学校幼儿教育领导小组参与续租案涉房屋，因被告与原告协商不成，萧山区北干中心学校幼儿教育领导小组甚至派员直接与原告面谈由其承租后转租部分教室给被告，终因租金、税费和转租事项未能达成一致。此后被告转至他处办学，但在原教学点设立学生接送点，有学生在该处等候校车接送。被告一直未与原告办理退房交接手续。2012年9月5日时租房内尚有拆卸下来的空调等物，9月7日空调被搬走。目前该租房已闲置。
本院认为：原、被告之间的租赁合同关系合法有效。被告在租期届满前已将部分大件物品搬离租房，其行为表明其不再续租房屋。从原告举证的“情况汇报”看，原告称被告在签订合同时即表示不再续签合同，故原告在2012年4月份即开始留意租赁意向客户，截至2012年5月已有多名意向客户，合同到期后被告已明确表明同等价格条件下放弃续签，这表明原告对被告到期不再续租房屋是明知的，也作了另行招租的准备。虽然被告未与原告办理正式的房屋交接手续，但在双方发生纠纷的情况下，交接手续情理上确实难以配合进行。事实上，在被告搬离大件、主要物品后，租房现状并不会过于影响原告招租新的承租人。根据租赁房屋的现状及被告对租房内剩余杂物作放弃处理的意见，本院认为被告现已实际腾退租赁房屋，故原告要求被告腾退房屋的诉请，与客观事实不符，本院不予支持。原告认为被告违约，要求被告支付违约金100000元，本院认为，原告并无证据足以证明被告在租期届满后仍在租房内从事教学活动，且被告已搬离了大件家具、玩具，虽遗有部分杂物未完全清退，也未办理房屋交接手续，但鉴于原、被告之间的客观情形，如前所述不致过于影响原告招租，故本院认为被告无需支付违约金。原告诉请被告赔偿房屋搁置造成的一年租金损失265000元，因原告能否招租到新的承租人不具有必然性，且原、被告之间约定的2012年租金标准为154000元，现原告以265000元的年租金标准要求被告赔偿损失，依据不足。但鉴于被告未完全清退并交接房屋，直至本案审理中才正式告知原告租房内剩余杂物作放弃处理，且根据监控视频显示被告在2012年9月7日才将剩余空调机搬离，考虑被告占用租房的情况，存在一定过错，本院酌情判令被告赔偿原告4个月的租金损失，按154000元一年的租金标准计算，为51333元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、杭州市萧山区星都早教园支付潘志华、俞建宏租金损失51333元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回潘志华、俞建宏的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6776元，减半收取3388元，由潘志华、俞建宏负担2912元，杭州市萧山区星都早教园负担476元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
代理审判员 茹华丽
二〇一二年十二月十四日
书 记 员 俞维霞