天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0103民初2220号
原告中国农业银行股份有限公司天津世贸支行,住所地天津市河西区环湖中路10号梧桐大厦，统一社会信用代码911201038031684217。
负责人王泽民，行长。
委托代理人黄咏梅，天津华益律师事务所律师。
委托代理人刘志静，天津华益律师事务所律师。
被告张倩，女，1982年1月16日出生，汉族，住天津市南开区。
被告王劲晖，男，1973年12月13日出生，汉族，住天津市河西区。
被告天津天大天发房地产开发有限公司，住所地天津市静海区静海镇津德路碧水园小区17号楼203室。
法定代表人冯大伟。
原告中国农业银行股份有限公司天津世贸支行诉被告张倩、王劲晖、天津天大天发房地产开发有限公司（以下简称天发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄咏梅到庭参加了诉讼，三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年10月26日，原告与被告张倩签订个人购房担保借款合同（编号：12105200600010329），约定被告张倩向原告借款65万元人民币，用于购买坐落于天津市××（××静海县）××碧水××、建筑面积200.64平方米的房屋一套，借款期限自2006年10月25日至2026年10月24日，借款利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%，采等额本息还款法等；被告王劲晖、天发公司作为保证人承担连带保证责任。合同签订后，原告依约履行了放款义务，向被告张倩发放了65万元的贷款，但被告张倩仅按期偿还了部分借款本息。截至2016年1月27日，被告张倩已连续19期未按约定履行还款义务，逾期本金45372.52元、利息（含罚息）44299.53元。故原告起诉，请求法院依法判令：1、原告与被告张倩所签个人购房担保借款合同提前到期；2、被告张倩立即归还原告贷款本金483741.52元、截至2016年1月27日的利息、罚息、复利合计44299.53元及2016年1月28日至给付之日的利息、罚息、复利（按个人购房担保借款合同约定标准计收），且被告王劲晖、天发公司承担连带保证责任；3、原告对坐落于天津市静海区××碧水××9105的房屋实现优先受偿权；4、本案律师费20000元及案件受理费、公告费由三被告承担。
原告提交如下证据：1、个人购房担保借款合同，证明原告与三被告之间的权利义务关系；2、借款凭证、委托划款扣款授权书，证明原告向被告张倩履行放款义务；3、天津市房屋登记证明（抵押预告登记），证明案涉房屋已做抵押登记，原告有优先受偿权；4、逾期明细，证明被告张倩逾期情况；5、委托合同、律师费发票、律师费收费标准，证明原告已实际支出律师费20000元；6、更名文件，证明原告的主体资格。
被告张倩、王劲晖、天发公司未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告张倩、王劲晖、天发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了举证、质证及对原告陈述进行抗辩的权利。
另，本院依法调取如下证据：1、天津市静海区××碧水××9105现实际住户刘加江提供的编号20070036416的天津市商品房买卖合同及购房款收据2张；2、本院向刘加江所做的谈话笔录；3、本院向碧水园小区所在社区居委会调取的居民基本情况调查表。
原告对本院调取的证据发表质证意见如下：第一，因编号20070036416的天津市商品房买卖合同是在案涉个人购房担保借款合同之后签订，故原告认为被告天发公司可能存在一房二卖的情况，对该买卖合同的真实性无异议；第二，对购房款收据，因没有正式发票，故不予认可；第三，对谈话笔录、居民基本情况调查表未提出异议。
本院认证意见如下：对原告证据1、证据2的委托划款扣款授权书和证据3，因三被告均未抗辩、质证，且综合本院调取的证据，无法认定该三份证据的真实性；对原告证据2的借款凭证和证据4，能够证明原告已实际将案涉贷款打入被告天发公司的账户和贷款逾期的情况，故对该二份证据的证明力本院予以认定；本院对原告证据5的真实性予以认可，但因原告当庭表示不能提供进账单以示实际支出律师费，故对该组证据的证明力本院不予认可；对原告证据6和本院调取的证据，能够证明本案有关待证事实，本院予以采信。
经审理查明，2006年10月26日，原告与被告张倩签订编号为12105200600010329的个人购房担保借款合同，约定：被告张倩向原告借款人民币65万元；借款用途为购买坐落于天津市静海区××碧水××9105的房屋；借款期限自2006年10月25日起至2026年10月24日止，共计240个月；借款利率为中国人民银行公布的人民币贷款基准利率的基础上下浮15%，执行年利率为5.814%；如遇基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和上述浮动幅度确定新的借款执行年利率；未按合同约定归还借款的，原告有权对逾期本金从逾期之日起，至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，原告有权依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；全部借款直接划入售房人即被告天发公司的账户（开户行：农行世贸支行营业部，账号：24×××87）；采等额本息还款法；被告张倩以上述房屋提供抵押担保；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等原告实现债权的一切费用；被告张倩连续三期未足额偿还借款本息或累计逾期还款超过六期，原告有权宣布合同提前到期、行使抵押权或/和要求保证人承担保证责任；因被告张倩违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，被告张倩应当承担原告为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用；被告王劲晖、天发公司作为保证人在本合同上签章。合同签订后，原告依约履行了放款义务，将全部贷款划入被告天发公司的上述账户。2006年10月25日，就上述抵押房产办理了抵押预告登记。截至2016年1月27日，被告张倩已连续19期未按约定履行还款义务，欠付原告贷款本金483741.52元、利息39259.2元、罚息2633.99元、复利2406.34元。
另查明事实如下：1、天津市静海区××碧水××9105的现实际居住人系案外人刘加江，其就该房屋于2009年5月26日同被告天发公司签订编号20070036416的天津市商品房买卖合同，于当日付房款50万元，于2011年12月15日付房款20万元。刘加江自述其不认识被告张倩、王劲晖，该房屋于2010年左右交付使用。被告天发公司迄今未向刘加江开具购房发票，亦未办理房产证。2、2016年2月20日，原告同天津华益律师事务所签订委托合同，约定了本案诉讼的委托代理等事宜，其中包括律师费20000元于一审开庭前支付。2016年7月6日，天津华益律师事务所向原告开具面额20000元的发票。3、本案原告于签订案涉个人购房担保借款合同时名称为中国农业银行天津分行世贸支行，后于2009年7月29日，由津银监复【2009】355号中国银监会天津监管局文件确认更名为中国农业银行股份有限公司天津世贸支行。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案的疑点在于，现有证据表明被告张倩贷款购买案涉房屋，但该房屋并非被告张倩实际所有或使用。现该房屋由案外人刘加江实际居住，且刘加江自述于2010年左右该房屋即已交付。若被告张倩作为购房者，已履行交付房款的义务却迄今未要求被告天发公司交付房屋，明显与常理不符。因此，本院不能确定被告张倩与被告天发公司之间存在真实有效的房屋买卖合同关系。鉴于被告张倩未进行抗辩，因而无法确认案涉借款合同是否由其本人所签。若该合同并非由被告张倩所签，则被告张倩并没有与原告达成借款合意，借款合同从根本上并未成立，被告张倩不应受该合同约束。即使该合同确系被告张倩本人签订，被告张倩与被告天发公司以表面合法的房屋买卖合同、借款合同套取银行贷款，构成《合同法》第五十二条第（三）项所规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，案涉个人购房担保借款合同亦应属无效。总之，因未有证据证明被告张倩实际占有、使用案涉贷款，故能够认定案涉个人购房担保借款合同自始不成立或无效，依据公平原则，本院认定被告张倩不承担还款责任；被告天发公司实际获得并使用案涉贷款，没有合法根据，使原告损失贷款本息而自己获得利益，已构成不当得利，故被告天发公司应向原告返还不当利益，包括尚欠贷款本金及比照案涉个人购房担保借款合同应付的利息、罚息、复利。
关于实现担保权利的诉讼请求，因个人购房担保借款合同实际系以借款条款等同为主合同，抵押条款及保证人签章的法律效力等同为从合同，主合同被认定为不成立或无效，从合同亦应不成立或无效，即抵押条款及保证人签章无法约束抵押人或保证人，故本院对原告实现抵押权及要求被告王劲晖、天发公司承担连带保证责任的诉讼请求不予支持。
关于律师费的诉讼请求，因原告就本案诉讼订立的委托合同约定了律师费20000元于一审开庭前支付，但原告同时自认无法提供律师费进账单，故本院无法认定原告确已实际支出律师费20000元，对该项诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、《中华人民共和国担保法》第五条第一款、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第一百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告天津天大天发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司天津世贸支行借款本金483741.52元；
二、被告天津天大天发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司天津世贸支行截至2016年1月27日的利息39259.2元、罚息2633.99元、复利2406.34元，并支付自2016年1月28日起至本判决确定给付之日止的利息、罚息、复利（按案涉个人购房担保借款合同约定标准计算）；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司天津世贸支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9280元，由原告中国农业银行股份有限公司天津世贸支行负担339元，被告天津天大天发房地产开发有限公司负担8941元；公告费1080元，由原告中国农业银行股份有限公司天津世贸支行负担360元，被告天津天大天发房地产开发有限公司负担720元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳）并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 曹 杨
代理审判员 王成鑫
代理审判员 柳冠儒
二〇一六年九月五日
书 记 员 戴世琪
附相关法条：
1、《中华人民共和国民法通则》
第九十二条?没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
2、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
3、《中华人民共和国担保法》
第五条?担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
4、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见
第一百三十一条返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条?当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。