浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0402民初1162号原告（反诉被告）：倪建明，男，1969年8月12日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托代理人：陈昱、沈思瑶，浙江君度律师事务所律师。被告（反诉原告）：李志琪，男，1978年5月13日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人：刘伟斌，上海华勤基信（杭州）律师事务所律师。原告倪建明因与被告李志琪合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年2月13日受理后，被告李志琪提起反诉，本院一并受理后，由审判员陈前独任审判，于2017年4月13日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）倪建明委托代理人陈昱、沈思瑶及被告（反诉原告）李志琪的委托代理人刘伟斌到庭参加诉讼。由于案情复杂，后适用普通程序，依法组成合议庭，于2018年5月21日公开开庭进行审理，（反诉被告）倪建明委托代理人陈昱、沈思瑶及被告（反诉原告）李志琪的委托代理人刘伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪建明起诉称，2013年6月2日，原告经营的嘉兴市南湖区君临梅湾商务酒店（性质为个体工商户，于2013年11月27日工商注销）与被告签订了《资产转让合同》，约定将位于嘉兴市所开设的酒店区域范围内的全部固定和非固定资产以及已形成附和及未形成附和的所有装修、装潢、装饰等转让给被告，双方约定该资产整体转让款为206万元，支付方式为签约当日支付20万元，交接完成当日支付130万元，交接后60日支付余款56万元。合同第四条违约责任中第3点约定：“乙方应保证在约定期内按时支付合同所约定的款项，如不能按时支付，则每延迟一日，应当按照资产�让总价的万分之五向甲方支付逾期违约金”。合同签订后，被告于2013年5月20日支付20万元，后于2013年6月4日即交接完成日支付125万元，后被告陆续付款31万元，尚欠30万元资产转让款未付，经当事人一直催讨，被告始终未能按时支付上述款项，故诉请判令：一、被告支付资产转让余款30万元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告李志琪答辩称，原告本诉部分要求李志琪支付300000元资产转让款已经过了诉讼时效。另，双方签订的合同中约定原告要保证其与上家签订租约至2025年9月30日，但2016年12月14日，因倪建明房屋租金未向业主支付，物业将李志琪经营的酒店强行上锁，被迫停业。因倪建明未付租金被业主起诉至法院，后法院判决解除合同，故李志琪也无法经营，故资产转让合同也要求解除。要求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告李志琪起诉称，2013年5月19日，反诉原被告双方就嘉兴市的嘉兴市南湖区君临梅湾酒店签订了《酒店资产转让及承包经营意向书》（下称意向书），并对双方权利义务进行了约定。2013年6月2日，双方就承包经营酒店正式签订了《宾馆承包经营合同》（合同编号2013003）和《资产转让合同》。《资产转让合同》约定“鉴于甲方（倪建明）愿意按照本合同约定将其位于嘉兴市所开设的酒店区域范围内的全部固定和非固定资产以及已形成附和及未形成附和的所有装修、装潢、装饰等转让给乙方（李志琪）。甲方确认处于该房屋内的转让给乙方的所有资产是甲方通过合法途径获得，对于该资产甲方具有完整、合法、有效的所有权和使用权……甲方目前租赁房租的期限仅剩6年4个月，甲方承�在租赁期内与房屋产权业主签订租约2025年9月30日……甲方于交接后60日内向乙方支付续约保证金人民币30万元，乙方应于房屋续约合同签订10日内向甲方全额一次性返还30万保证金，并领先支付甲方10万元。如甲方未能于2019年10月1日前取得该房屋的租赁权，则视为甲方违约，甲方支付的30万元保证金自动转为支付乙方的违约金。如甲方不能依法转让资产，或在合同签订之日起5日内，因甲方原因，乙方无法取得所有拟转让资产、经营权的合法、有效所有权或乙方无法获得有关该资产、经营权的合法、有效所有权或乙方无法获得有关该资产、经营权的所有合同的合法、有效主体资格的，乙方有权单方解除本合同，甲方应全额返还乙方已支付的所有款项，并且向乙方支付违约金人民币100万元整……”双方签订合同后，李志琪按合同约定支付相关承包经营费，并支付了206万元中的176万元资产转让款，30万房屋续约保证金倪建明一致未按合同约定支付。2017年3月22日，嘉兴市禾兴南路梅湾街东区梅湾商务中心16、17号楼业主方嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司因倪建明拖欠房租诉至嘉兴市南湖区人民法院，该院经审理后判决银泰公司与倪建明于2009年7月签订的房屋租赁合同于2017年3月31日解除，被告倪建明、被告嘉兴市汉友酒店管理有限公司于判决生效七日内腾退并向原告交还租赁物及租赁房屋，同时判决倪建明承担租金、房屋占用费、物业费、水电费、违约金等事项，判决生效后，实际使用人嘉兴市汉友酒店管理有限公司按照法院判决返还房屋，业主银泰公司已将租赁房屋上锁，所有资产均保存在租赁房屋内。现倪建明与业主银泰公司的房屋租赁合同已解除，倪建明违背了《资产转让合同》中对购买资产不会有房屋租赁等阻碍乙方正常经营的纠纷的承诺，丧失了作为《宾馆承包经营合同》承包经营主体中发包方的资格，导致李志琪丧失了对租赁房屋经营权和形成附和的资产的使用权。故李志琪诉请判令：一、解除双方于2013年6月2日签订的《资产转让合同》；二、倪建明向李志琪返还资产转让款人民币175万元；三、倪建明向李志琪支付违约金人民币130万元；四、倪建明承担全部诉讼费用和财产保全费用。反诉被告倪建明答辩称，一、倪建明已切实履行合同义务，资产已实际交付李志琪，物权行为已履行完毕；二、李志琪违约在先，故依据公平原则应承担相应责任，在李志琪在交接到房子后，在2016年逾期支付房租，因其违约行为被业主起诉，致使倪建明丧失了继续和业主签订合同的权力，故其不能要求倪建明支付续约保证金及退还资产转让款；三、李志琪存在不实陈述，应追究其法律责任。故请求驳回李志琪的请求。针对自己的主张和抗辩，倪建明和李志琪均提供了证据。倪建明提供了下列证据：1．资产转让合同一份，证明双方签订转让合同，约定资产整体转让价格为206万元，并对付款方式进行了明确的约定。经质证，被告对证据真实性无异议，但认为倪建明未完全按合同履行义务，根据合同约定，倪建明应确保上述资产不会导致第三方与李志琪因资产转让而发生任何纠纷，还有倪建明的30万元续约保证金未交付。2．资产盘点表一份，证明倪建明向李志琪提供了非固定资产清单以供李志琪盘点。经质证，被告对证据真实性无异议，但双方签的意向书在正式合同后就终止效力了。3．借记卡流水明细单一份，证明李志琪已向其交付转让款200000元和1250000元，且交接已经完成。经质证，被告对证据真实性无异议。李志琪提供了以下证据：1.酒店资产转让及承包经营意向书及资产盘点表各一份，证明双方在2013年5月19日签订上述合同。经质证，倪建明对真实性予以认可，因李志琪未按合同约定足额支付转让款，缴纳续约保证金的基础不复存在。2.资产转让合同及承包经营合同各一份，证明双方于2013年6月2日就相关权利义务作出约定。经质证，倪建明对证据真实性无异议，但认为李志琪逾期交付租金从而违约导致倪建明不能行使租赁权，故续约保证金不需要再支付，倪建明也不需要承担违约金，按照承包经营合同的约定，则可证明李志琪未按期支付承包金。3.判决书一份，证明倪建明已实际不能取得该房屋的租赁权，导致李志琪承包经营合同无法履行。经质证，倪建明对真实性予以认可，判决书确定涉案房屋由李志琪实际使用，也由李志琪经营的汉友酒店向业主缴纳房租，其以实际行为不履行缴纳房租的义务，致使倪建明失去继续承租房屋的权利。4.房屋现场照片一组，证明房屋目前处于空置，大门已被业主在2016年12月14日上锁，李志琪被迫停止营业，但倪建明未向李志琪发出解除合同的通知书。经质证，倪建明认为这组照片无法体现2016年12月14日被上锁而停止营业的事实。本院认证如下：倪建明提供的证据及李志琪提供的证据1、2、3经对方质证，真实性均无异议，故予以认定。李志琪提供的证据4，照片上没有时间，无法显示是由谁上锁的事实，故本院不予认定。本院经审理，认定案件事实如下：2013年5月19日，倪建明经营的嘉兴市南湖区君临梅湾商务酒店（甲方）与李志琪（乙方）签订酒店资产转让及承包经营意向书一份，对双方权利义务做了约定，并约定该意向书至双方就该房屋签订正式的《资产转让合同》和《承包经营合同》之日自动终止。2013年6月2日，双方签订�式的《资产转让合同》，约定甲方将其位于嘉兴市所开设的酒店区域范围内的全部固定和非固定资产以及已形成附和及未形成附和的所有装修、装潢、装饰转让给乙方（房屋所有权除外）；甲方确认，处于该房屋内的转让给乙方的所有资产是甲方通过合法途径获得，对于该资产甲方具有完整、合法、有效的所有权或使用权。该资产上不附有任何权利负担，包括但不限于任何形式的担保物权和第三方的债权、加盟管理权，也不存在未解决的法律纠纷。该资产也未被法院或其他政府机构采取查封、扣押等强制措施。甲方确保乙方购买的上述资产不会导致第三方与乙方因资产转让而发生任何纠纷，包括但不限于有关加盟管理权、知识产权、债权债务、房屋租赁、用电用水用热、污水排放等一切可能阻碍乙方正常经营的纠纷；甲方转让的房屋使用权期限至2025年9月30日；甲�目前租赁房租的期限仅剩6年4个月，甲方承诺在租赁期内与房屋产权业主签订租约至2025年9月30日，甲方于交接后60日内向乙方支付续约保证金人民币30万元，乙方应于房屋续约合同签订10日内向甲方全额一次性返还30万元保证金，并另行支付甲方10万元，如甲方未能于2019年10月1日之前取得该房屋的租赁权，则视为甲方违约，甲方支付的30万元保证金自动转为支付乙方的违约金。甲乙双方约定该资产整体转让价格为人民币206万元，该金额包括甲方出卖的全部资产，资产转让过程中所需缴纳的水费由甲乙双方按国家规定各自承担，甲方应向乙方开具相应金额的收款收据。付款方式为签约当日支付人民币20万元，交接完成当日支付人民币130万元，交接后60日内支付人民币56万。如甲方不能依法转让资产，或在本合同签订之日起5日内，因甲方原因乙方无法取得所有拟转让资产、经营权的合法、有效所有权或乙方无法获得有关该资产、经营权的所有合同的合法、有效主体资格的，乙方有权单方解除本合同，甲方应全额返还乙方已支付的所有款项，并且向乙方支付违约金人民币100万元整……2013年11月27日，倪建明注销个体工商户君临酒店的工商登记，同日汉友酒店成立（一开始股东为倪建明与李志琪，2014年6月10日变更为李志琪与朱伟琴），其工商登记地点为嘉兴市梅湾商务中心16、17幢。李志琪向倪建明支付了176万元，余30万元未付；倪建明未向李志琪支付30万元续约保证金。2013年6月2日，倪建明经营的君临酒店（甲方）与李志琪（乙方）签订《宾馆承包经营合同》约定，甲方将宾馆交给乙方，乙方支付给甲方的承包金等于甲方按房屋租赁合同支付给出租方嘉兴银泰梅湾新天地投�管理有限公司的房屋租金及物业管理费，乙方无需支付除本合同承包金以外的任何费用。自合同签订日起10个工作日内，乙方支付甲方承包经营保证金10万元，甲方于房屋租赁合约到期之日将保证金全额返还乙方。甲方于交接后60日内向乙方支付续约保证金人民币30万元，乙方应于房屋续约合同签订后10日内向甲方全额返还30万元保证金，并额外支付10万元手续费。如甲方未能于2019年10月1日之前取得该房屋的租赁权，则视为甲方违约，甲方支付的30万元保证金自动转为支付给乙方的违约金。乙方逾期支付支付承包金的，每逾期一日，乙方需按拖欠承包金的0.05%支付违约金，乙方迟延支付承包金30天的，甲方有权解除合同等。后因房屋租金问题，业主嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司将倪建明与汉友酒店起诉至法院，法院认定2014年1月起由汉友酒店向业主缴纳租金和物管费（倪建明与业主签订房屋租赁合同），汉友酒店经营一段时间后出现经营困难，2016年5月12日付过部分租金后未再支付，物业费付至2016年6月底后均未再支付，汉友酒店经营至2017年1月后停业空关至今。法院于2017年6月15日判决业主嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司与倪建明的房屋租赁合同于2017年3月31日解除，倪建明与汉友酒店腾退房屋并由倪建明支付租金及物业费等。现该判决已生效。本院认为，本案的争议焦点为：一、倪建明主张李志琪支付30万元转让款是否已过诉讼时效；二、李志琪是否有权解除原、被告双方于2013年6月2日签订的《资产转让合同》。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。民法总则于2017年10月1日施行。本案中双方于2013年5月19日签订了《意向书》、6月2日签订了《资产转让合同》，合同约定签约日李志琪支付20万元，交接日支付130万元，交接后60日支付56万元。现双方虽均未能陈述具体哪天交接也未能提供交接手续，但从倪建明提供的证据即李志琪于2013年5月20日支付20万元、于2013年6月4日支付了125万元可知，双方的交接应在2013年6月4日前后，剩余的款项应于2013年9月4日前后支付，即倪建明应于2015年9月4日前后向李志琪主张，否则便过诉讼时效。倪建明虽陈述被告之后向其支付了31万元，但在李志琪提出诉讼时效抗辩之时倪建明对何时支付无法陈述，也无法提供交付的凭证，同样无法提供其向李志琪足以引起诉讼时效中断的债权主张的证据，故倪建明要求李志琪向其支付30万元转让款的主张已过诉讼时效，本院不予支持。关于争议焦点二，根据《宾馆承包经营合同》的约定，李志琪支付给倪建明的承包金等于原告按照房屋租赁合同支付给银泰公司的租金及物业管理费，承包期间，因使用该宾馆所发生的水、电、煤、热能、通讯等与酒店经营相关的费用由李志琪承担。但由于李志琪未按约支付上述相关费用，导致倪建明与上家即业主嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司的房屋租赁合同解除，因此，李志琪主张倪建明违约的事实实质上是李志琪拖欠承包金直接导致的，李志琪本身构成严重违约，故其无权要求倪建明支付违约金。李志琪作为违约方，在本案中无权要求解除�资产转让合同》，故倪建明无需向其返还资产转让款，李志琪的反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告倪建明的本诉请求；二、驳回反诉原告李志琪的反诉请求。案件本诉受理费5800元，财产保全费2070元，共计7870元，由原告倪建明负担；反诉受理费减半收取15600元，由反诉原告李志琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  成剑斌审 判 员  陈 前人民陪审员  章建强二〇一八年七月二十三日书 记 员  王 欢