.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2018）晋09民终1059号上诉人（原审原告、反诉被告）：张宝乐，男，1974年2月13日出生，汉族，河北省保定市雄县龙湾瑞达塑料厂总经理，现住河北省雄县龙湾镇龙北村2组120号。上诉人（原审原告）：原平市瑞达塑料科技有限公司。住所地，山西省原平市经济技术开发区。法定代表人：张宝乐，董事长。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵保生，北京市京和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山西融伍高新技术产业园开发有限公司。住所地，原平市崞阳镇循环经济示范区。法定代表人：伍建荣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张雅虹、任雅芳，山西晋浩律师事务所律师。上诉人张宝乐、原平市瑞达塑料科技有限公司因与被上诉人山西融伍高新技术产业园开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案不服原平市人民法院（2018）晋0981民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人原平市瑞达塑料科技有限公司的法定代表人暨上诉人张宝乐及其共同委托诉代理人赵保生、被上诉人山西融伍高新技术产业园开发有限公司的委托诉讼代理人张雅虹、任雅芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宝乐、原平市瑞达塑料科技有限公司上诉请求：1、请求确认解除房屋租赁合同。2、请求判令被上诉人返还租金10万元。3、请求判令被上诉人双倍返还定金20万元。4、请求判令被上诉人支付违约金30万元。5、请求判令赔偿停工停产损失20万元（自2017年8月26日一2018年1月31日，按6个月的租金并结合上诉人现每日的生产利润即为造成的损失计算）。5、诉讼费由被上诉人承担。上述暂合计：80万元。事实与理由：2017年8月3日，上诉人作为房屋承租方与被上诉人签订厂房租赁合同，双方约定：出租方向承租方出租厂房总面积6180平方米、建筑面积4440平方米、办公楼三层面积1740平方米，定于2017年8月25日前交付房屋。承租方当日给付其定金10万元。2017年8月22日，承租方又给付出租方租金10万元。2017年8月25日，在承租方依约接收承租房屋时，出租方却没有符合合同约定条件的房屋交付给承租方，其出租的系为没窗、没门、没房顶、没水、没电、没排水设施、没供暖设施设备尚未竣工的在建工程。上诉人认为，被上诉人谎称有房屋出租，签订房屋租赁合同，却违反诚实信用原则，实施合同欺诈，骗取定金租金，造成承租方经济损失，导致合同目的不能实现，应依法承担双倍返还定金、归还租金、承担违约责任、赔偿损失的法律责任。但是，原审法院对事实认定不清，适用法律不当，导致错判。为此，上诉人请求纠正原审判决错误，支持上诉人的上诉请求，保护上诉人的合法权益。山西融伍高新技术产业园开发有限公司辩称：一、原平市瑞达塑料科技有限公司不是本案适格的原告，应驳回其起诉，一审法院程序错误。二答辩人租赁的厂房门窗完好，水电基本设施齐备，符合合同约定。答辩人张宝乐未按约提供设计图纸，违约在先；又因自身原因不搬入设备，导致合同至今无法履行，应由被答辩人张宝乐承担相应的违约责任。张宝乐在使用涉案厂房土地证注册瑞达公司时，已经知晓并认可厂房的合法性。却在庭审时对厂房合法性提出质疑，明显是为了不履行合同的托词。办公楼前空地部分墙砖砌成的围墙，但该围墙不包括在出租的建筑范围之内，系答辩人在出租给张宝乐之前所盖。因与被答辩人签订租赁合同后，认为该围墙没有继续施工的必要，因此没有封顶。但不影响答辩人出租给被答辩人厂房的使用，答辩人不能以此抗辩不履行合同。约定的10万元性质是保证金，是对被答辩人在租赁期间的一个保证，而非定金，虽收据出具的是定金，但无定金罚则的约定，也可证明双方约定的10万元性质为保证金，不适用双倍返还的罚则。被答辩人因其个人原因提前解除合同，符合《厂房租赁合同》第八条的违约条款，应承担支付答辩人3个月租金的违约金。答辩人无责任退还保证金，其已按照合同约定冲抵被答辩人应支付的违约金。张宝乐、原平市瑞达塑料科技有限公司向一审法院起诉请求：1.判令原、被告解除厂房租赁合同；2.判令被告返还租金10万元；3.判令被告双倍返还定金20万元；4.判令被告支付违约金30万元；5.判令被告赔偿原告停工停产损失20万元；6.诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2017年8月3日，张宝乐为承租方（乙方）与山西融伍高新技术产业园开发有限公司为出租方（甲方）签订厂房租赁合同一份，约定：“一、出租厂房情况甲方出租给乙方的厂房座落在原平市经济技术开发区融伍路，租赁总使用面积6180平方米，建筑面积为4440平方米，办公楼3层面积1740平方米，厂房类型为钢结构。二、厂房起付日期和租赁期限1.厂房按照乙方图纸要求装修，自2017年8月5日起，至2017年8月25日前，按双方约定交付给乙方，装修期间免收租费。2.厂房起租日以乙方搬进设备为准，自2017年9月20日起，至2023年9月20日止。租赁期6年。…三、租金及保证金支付方式1.甲、乙双方约定，该厂房租赁，月租金为人民币33333元，年租金为40万元，租赁期为6年。2.甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为10万元，租金预付12个月。…五、厂房使用和维修责任3.租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。…七、其他条款2.房屋交付使用时应确保房屋建筑结构安全可靠门窗完好。…八、违约金和违约责任1.若出租方在承租方没有违反合同的情况下，提前解除合同或租给他人视为出租方违约，甲方负责赔偿乙方违约金及搬迁费30万元。…”2017年8月3日，山西融伍高新技术产业园开发有限公司为张宝乐出具收据一支，收据载明的收款事由为“定金以实际到账汇款凭证为准”收款金额为10万元。2017年8月4日，张宝乐通过银行转账给付山西融伍高新技术产业园开发有限公司10万元。2017年8月22日，张宝乐通过银行转账预付山西融伍高新技术产业园开发有限公司租金10万元。一审法院认为,本案的争议焦点为：1、双方的租赁合同是否应当解除？2、张宝乐及原平市瑞达塑料科技有限公司的诉讼请求及反诉山西融伍高新技术产业园开发有限公司的反诉请求是否应当支持？张宝乐提供的公证书载明山西融伍高新技术产业园开发有限公司出租的房屋“房南面有未竣工工程，地面没有硬化，工程没封顶”，不符合双方合同约定的“房屋建筑结构安全可靠门窗完好”，张宝乐请求解除合同，应予准许。张宝乐与山西融伍高新技术产业园开发有限公司签订的厂房租赁合同应当解除。双方签订的租赁合同中未约定定金，合同条款中也无关于定金罚则的约定，故张宝乐给付山西融伍高新技术产业园开发有限公司10万元，不能因出具的收据中收款事由载明的是定金而认定该10万元为定金，该10万元依合同约定应当认定为保证金。故张宝乐及原平市瑞达塑料科技有限公司请求双倍返还定金20万元，一审法院不予支持。双方签订的租赁合同约定“若出租方在承租方没有违反合同的情况下，提前解除合同或租给他人视为出租方违约”，张宝乐及原平市瑞达塑料科技有限公司提供的证据不能证明山西融伍高新技术产业园开发有限公司违反合同的该项约定，故其支付违约金30万元，一审法院不予支持。张宝乐的证据不能证明其因山西融伍高新技术产业园开发有限公司的行为导致停工停产并造成损失20万元，故对张宝乐及原平市瑞达塑料科技有限公司该项诉讼请求不予支持。双方的厂房租赁合同应当解除，山西融伍高新技术产业园开发有限公司反诉请求张宝乐给付剩余的租金30万元，一审法院不予支持。山西融伍高新技术产业园开发有限公司应当退还已收取的10万元保证金和10万元租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第四项、第九十七条之规定,判决为:一、解除张宝乐与山西融伍高新技术产业园开发有限公司签订的厂房租赁合同；二、山西融伍高新技术产业园开发有限公司在本判决生效后十日内退还张宝乐保证金100000元、租金100000元，共计200000元；三、驳回张宝乐、原平市瑞达塑料科技有限公司的其它诉讼请求；四、驳回山西融伍高新技术产业园开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉论法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11800元,由张宝乐及原平市瑞达塑料科技有限公司负担7500元、山西融伍高新技术产业园开发有限公司负担4300元。反诉案件受理费2900元，由山西融伍高新技术产业园开发有限公司负担。二审期间，山西融伍高新技术产业园开发有限公司向本院提交了厂房租赁合同一份、发票三张、照片11张、视频光盘一张、情况说明2份、原平市瑞达塑料科技有限公司工商登记注册材料、原平市国土资源局、发改委文件、原平市循环经济示范区管委会、崞阳镇政府证明、原平市委会议纪要等文件材料，共11份证据。拟证明案涉合同是政府招商项目，出租厂房及用地均有合法手续、厂房基本水电管网具备、门窗完好、张宝乐构成违约。张宝乐及原平市瑞达塑料科技有限公司认为，一、厂房租赁合同的真实性没有异议，关联性、合法性不存在。瑞达公司在一审是原告，是诉讼主体，在一审中被告已应诉，视为对方认可诉讼程序，也认可原告的诉讼法律地位。现在被上诉人在二审中提出瑞达公司不是适格上诉人，此超出了二审审理范围。签约地点在原平市经济技术开发区管委会，与融伍公司相距500米，不在厂区内签订的。对方提供的证据证明力不及我方公证书的效力。并不是对当时厂房条件的认可。合同约定交付的是房屋，不是在建的工程。二、举证的电费、水费和出租给我方的厂区没有关系。雄风公司承租了融伍公司的厂房，也会产生水电费。三、照片及视频等我方不认可，不及公证书的效力。四、两份情况说明是另一个人的情况说明，没有证明力。五、证据十，融伍公司认为瑞达公司不适格，提交的这份证据是冲突的。六、证据十一都是政府文件，按照证据规则这些不属于证据，与本案也没有关联性。对于双方当事人二审认可的事实和一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，一审判决已经判令解除案涉合同，返还租金10万元，而山西融伍高新技术产业园开发有限公司未提起上诉，故张宝乐及原平市瑞达塑料科技有限公司关于解除合同及返还租金的两项上诉请求无需审理。本案的争议焦点为，一、山西融伍高新技术产业园开发有限公司应否按照定金罚则双倍返还的规定向张宝乐及原平市瑞达塑料科技有限公司返还20万元；二、山西融伍高新技术产业园开发有限公司应否向张宝乐及原平市瑞达塑料科技有限公司支付30万元违约金。关于焦点一。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的人民法院不予支持。”案涉合同第三条第2项约定“甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一个月租金。”可见双方在合同中约定的10万元为保证金。虽然山西融伍高新技术产业园开发有限公司向张宝乐出具的收据中写有“定金”的字样，但双方显然并无关于定金罚则方面的权利义务约定，故上诉人关于适用定金罚则请求山西融伍高新技术产业园开发有限公司返还20万元的上诉请求不能成立；关于焦点二。案涉合同第八条第1项载明：“若出租方在承租方没有违反合同的情况下，提前解除合同租给他人视为出租方违约，甲方负责赔偿乙方违约金及搬迁费30万元。”上述约定是关于出租方即山西融伍高新技术产业园开发有限公司提前解除合同或将合同约定的厂房另租给第三方时应承担的违约责任。而本案解除合同的请求是由张宝乐及原平市瑞达塑料科技有限公司提出的，山西融伍高新技术产业园开发有限公司并未违反该条约定，故张宝乐及原平市瑞达塑料科技有限公司不得依据该约定请求对方支付违约金。另，张宝乐及原平市瑞达塑料科技有限公司虽在一审中提供多份与第三方公司签订的加工合同，但并未举证证明其因案涉合同履行不能而遭受的实际损失，故其请求赔偿30万元违约金的上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人张宝乐、原平市瑞达塑料科技有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人张宝乐和原平市瑞达塑料科技有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长杨建荣审判员刘海霞审判员徐飞二〇一八年八月三日书记员梁美婷