广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第599号
上诉人（原审被告）：李琪添，住江门市新会区。
被上诉人（原审原告）：江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司。住所地：江门市蓬江区。
法定代表人：尹伟培，该公司董事。
委托代理人：黄日森、蔡莉雅，均系广东五邑律师事务所律师。
上诉人李琪添因与被上诉人江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司（以下简称木朗公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法杜民初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年12月3日，木朗公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除木朗公司与李琪添于2000年10月5日签订的《白鲁厂场用地租地协议》；2.李琪添立即将租赁场地交还给木朗公司；3.全部诉讼费用由李琪添负担。主要事实和理由是：2000年10月5日，木朗公司与李琪添签订《白鲁厂场用地租地协议》，约定木朗公司将江门市蓬江区杜阮镇木朗村白鲁（土名）396平方米土地（含厂场区内道路面积）租赁给李琪添建设厂房，租赁期为20年。
2013年1月21日，江门市蓬江区国土规划和环境保护局作出蓬规发（2013）6号《关于核准金域华府小区规划的复函》，核准在白鲁浪地段建设金域华府。2013年3月26日，江门市蓬江区国土规划和环境保护局发出以上地块的《建设工程规划许可证》。2013年5月9日，江门市发展和改革局作出江发改投资（2013）327号《关于江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司兴建金域华府小区项目核准的批复》，核准在白鲁浪地段建设金域华府。
由于国家和集体规划使用以上地段进行小区建设，故原租赁合同客观上无法继续履行，为此，木朗公司开会并两次公告通知李琪添解除租赁合同收回租赁场地，但李琪添至今拒绝搬迁和交还租赁场地。建设金域小区是关系到木朗公司几千村民的生存、居住、出行、养老、福利、发展的百年大计。
李琪添答辩称：李琪添于2000年与木朗村委会签订租地协议，约定租期20年，由于该地规划工业用途，故李琪添重金投资建造厂房和开办企业。现租期刚过一半，木朗公司却以商住用地和统一规划为由要求提前解除租地协议，并先后张贴逼迁公告，但一直没有合理补偿方案。李琪添是与木朗村委会签订租地协议，虽然木朗公司是该地使用权人，但木朗公司无权要求李琪添与木朗村委会解除协议。本案不属于合同法的调整范围，应属于拆迁法调整的。木朗公司虽然取得该地的国有土地使用权证，但不能成为拆迁的合法主体，在本案中没有合法地位，故请求法院驳回其起诉。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2000年10月5日，木朗公司委托其主管单位杜阮镇木朗村民委员会（以下简称木朗村委会）与李琪添订立《白鲁厂场用地租地协议》，木朗村委会为甲方出租人，李琪添为乙方承租人，协议内容约定：甲方出租用地给乙方建造厂房，租期20年，从2001年1月1日起至2020年12月30日止，租用面积396平方米。协议第五条约定：“如国家征用，应由征用单位作补偿，具体补偿办法：乙方基建总投资，由镇建委、审计所核定按20年摊派，按余下年份计一次性补偿给乙方。”协议还约定租金计算和交付办法等条款。此后，木朗公司依约交地给李琪添建造厂房使用。2001年6月13日，原新会市建设局对木朗公司涉案的商住用地项目颁发了2001-350号《建设用地规划许可证》，该证规定自颁发之日起有效期为六个月，逾期未使用自行失效。后因木朗公司未按商住规划用地，而陆续分散将土地出租给多名客户作限期15年至20年使用。
另查明，木朗公司系登记木朗村委会和木朗金朗水电安装工程部为投资人的有限责任公司，经营范围为房地产开发、物业管理、建筑材料和五金交电销售。木朗金朗水电安装工程部于2013年6月19日变更企业，名称为蓬江区金朗市场物业管理站，该站投资人为木朗村委会，属集体所有制企业。
又查明，2013年1月21日，蓬江区国土规划和环境保护局同意木朗公司所报的位于杜××镇江××路南侧（土名木朗白鲁浪地段）的金域华府小区规划，并于同年3月26日向木朗公司颁发江规建字第（2013）0096号至0100号《建设工程规划许可证》。同年5月9日，木朗公司取得江门市发展和改革局《关于江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司兴建金域华府小区项目核准的批复》，同意木朗公司按城市规划在杜阮镇木朗村白鲁浪（土名）地段兴建金域华府小区项目，建设期限为2013年至2015年。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，木朗公司与李琪添为租赁合同关系，木朗公司以集体规划发展需要为由要求提前解除租赁合同，李琪添认为合同未到期和补偿未能协商一致，故不同意解除合同。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、涉案合同约定的解除条件是否已成就？二、涉案合同解除之后的法律后果问题。
关于涉案合同约定的解除条件是否已成就的问题。根据双方签订的《白鲁厂场用地租地协议》第五条约定：“如国家征用，应由征用单位作补偿，具体补偿办法：乙方基建总投资，由镇建委、审计所核定按20年摊派，按余下年份计一次性补偿给乙方。”从该合同条款的内容看，其中约定了出租人可以解除合同的条件以及合同解除后对租户在承租地块上兴建的厂房的补偿方法。对此，原审法院认为：一、根据该条款的约定，“如国家征用”，只要出租人发出解除合同的通知，该通知到达对方之后，则租赁合同即可解除。二、判断该约定解除条件是否成就，关键在于准确理解双方当事人约定“如国家征用”相关内容的真实含义。1、涉案租赁的地块属于商住用地，租赁合同的双方当事人在缔约之时理应清楚该地块日后必将用于商业投资开发用途，而由租户作简易厂房使用20年的可能性并不大。因此，双方当事人在合同中特别约定此解除条款，若国家征用或该地块按照规划需进行商业投资开发之时，出租方即要收回土地，交由实际用地人进行开发使用。可以说，租赁地块在履行租赁合同的过程中有可能被出租人提前收回的风险，承租人在缔约之时是理应预见到的。2、木朗公司的股东是木朗村委会和金朗物业管理站，而金朗物业管理站的投资者也是木朗村委会，因此木朗公司实质上是木朗村委会全资设立的公司，木朗公司按照规划使用该土地建设“金域华府小区”，应当可以理解为村集体按照规划开发使用该土地。3、根据本案已查明的事实，涉案地块被规划为用于建设金域华府小区，建设年限为2013年至2015年。在此情况下，木朗公司为满足“金域华府小区”开发建设的需要，按照上述合同条款的约定，有权通知承租人解除涉案的租赁合同。木朗公司向承租人通知解除合同确实是土地规划和开发建设的需要，并非恶意毁约而不愿意继续履行租赁合同。何况，在涉案土地已经规划作为“金域华府小区”的建设，建设期限为两年，按照《建设工程规划许可证》对于建设施工的期限要求，木朗公司请求承租人及时交还土地用于建设施工具有合理性和紧迫性。从另一方面看，承租人继续利用该土地上建造的厂房进行生产经营的合同目的已经无法实现，也应当解除合同。4、基于上述理由，木朗公司享有约定解除权，其起诉要求解除合同，依法应予支持。
关于解除合同之后的法律后果问题。我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。承租人在租赁地块上已经建造了厂房，合同解除后，承租人应当将租赁地块交还给出租人，由于地上建筑物的厂房客观上无法返还给承租人，故应当由出租人就该建筑物的现有价值向承租人作出折价补偿为宜。对于租赁土地的返还与地上建筑物的补偿，依法应作如下处理：一、考虑到承租人已经在租赁地块上建造了厂房，目前仍在该处正常生产经营，而合同解除后要向出租人交还土地，则承租人需要一定的时间用于另寻其他经营场所并搬迁机器设备。根据本案的实际情况，结合双方签订的《白鲁厂场用地租地协议》第五条的相关约定，原审法院酌定给予承租人两个月的搬迁时间，即承租人应在本判决生效之日起两个月内将涉案土地及地上建筑物移交给木朗公司。二、对于承租人在租赁土地上建造的厂房，出租人收回土地后应当作出适当补偿。双方当事人可就此自行协商共同确定补偿价格，或共同委托有资质的鉴定机构进行估价；确实无法协商一致的，可提起另案诉讼，申请法院委托鉴定机构进行估价。另外，出租人提前解除合同，导致承租人需另寻经营场所并搬迁机器设备，由此产生的费用损失亦由出租人向承租人作出合理补偿为宜。由于双方当事人在本案中就补偿价格未能协商一致，亦未委托鉴定机构对厂房进行估价，因此本案对此争议问题无法一并作出处理，双方当事人可通过另案诉讼解决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年6月5日作出如下判决：
一、解除木朗公司与李琪添于2000年10月5日订立的《白鲁厂场用地租地协议》；
二、李琪添应在本判决生效之日起两个月内将其所租赁的土地返还给木朗公司。
案件受理费923元，由李琪添负担。
当事人二审的意见
李琪添不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、木朗公司依据拆迁法和江门市拆迁条例补偿李琪添的经济损失；3、由木朗公司承担诉讼费用。主要事实和理由是：一、没有查清本案的基本事实，对案件基本事实认定错误。2000年10月5日木朗公司与木朗村委会订立了《白鲁厂场用地租赁协议》，在合同签订时本案所涉土地性质属于集体用地，与木朗公司没有任何关系，此时木朗公司没有取得该地块的使用权。一审认定木朗公司委托木朗村委会与李琪添签订用地租赁协议毫无根据，属于基本事实认定错误。事实上，根据李琪添的了解，2000年10月5日签订土地租赁合同时该地块是村集体土地，后由新会市国土局征收为国有土地，成为建设用地，2002年木朗公司取得该地块使用权，新会市国土局发放了土地证。但不知何原因，该土地证被收回。2013年江门市国土局又一次发放新的土地证。由于相关资料不属于国土资源局信息公开范围，李琪添查阅受阻，对于李琪添的陈述一审法院以李琪添未提供证据为由不予采信，也没有依职权调取所涉土地相关的资料，查明事实，致使本案基本事实不清。根据《中华人民共和国土地管理法》第46、47条集体土地征收为国有土地应当通知所涉土地上的所有用户，并对土地上的建筑物的所有者进行安置、补偿，但在长达十二年的时间里国土局与村委会，木朗公司对数户租赁户隐瞒了这一事实，在继续收取土地租金的同时也极大的侵害了李琪添的利益，属于欺诈行为，给李琪添造成了很巨大的经济损失，使得李琪添失去了2002年低价租地或买地的机会。二、对本案案由定性错误，对本应定为拆迁纠纷的案由故意错误确定租赁合同纠纷，导致适用法律错误。三、对本案争议焦点总结不当导致错误判决。四、错误将木朗公司确定为本案纠纷的当事人。五、一审判决违反强制性规定。土地租赁合同的甲方为木朗村委会而不是木朗公司，土地租赁合同与木朗公司没有任何关系。由于本案所涉土地已征为国有，土地租赁合同自征收为国有时就已经失效，同时转化为拆迁问题。由于新会市国土局的不作为和木朗村委会以及木朗公司的恶意隐瞒才导致李琪添直到十几年后才了解实情，木朗公司在本案中自愿承担赔偿责任李琪添愿意接受，但必须依拆迁法相关规定予以赔偿。另补充：一、严重违反审理程序，三个审判员组成的合议庭自始至终只有一个审判员出庭，而且没有依法定程序征询当事人是否要申请合议庭的审判员回避，剥夺了诉讼当事人的合法权利。二、传票注明本案采用普通程序，在2015年3月5日和5月27日两次开庭中都是只有审判长谭社安一人独任审判和一个书记员出庭，另外两位审判员梁伟宁、曾勇，始终不见人。在庭上，审判长谭社安只介绍自己和书记员，没说还有两位审判员。三、杜阮法庭采取四个被告一起出庭审判，是违反民事诉讼法相关规定的：一方当事人人数众多不适用简单程序；一个法官同时审理四个案子，在短短的三个小时没有出现差错遗漏是很难做到的，结果就是在判决书上把别的被告的材料往李琪添头上戴，再作判决，显然不公平；还有判决书上出现当事人双方都没有书面或庭上提出的证据。四个案件属于同类不同性质的案件，拆迁纠纷和合同终止纠纷，并案审理显然不符合审判规定，也不符合常理。并把本案一审重审。
李琪添在二审期间提供如下证据：1、《白鲁厂场用地地租协议》，以证明签订合同时土地性质不是商业住宅用地，土地权属人是木朗村委会；2、国有土地使用权出让合同，以证明出让土地上有李琪添的厂房存在，不属平整土地；3、国有土地使用证，以证明2002年8月30日之前与木朗公司无关，木朗公司无权委托木朗村委会出租土地及收租；4、营业执照一份，以证明李琪添建厂房在工业区，不知道已转为国有。
木朗公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。二、李琪添对本案的性质认识错误而导致了其上诉，本案签订的是租赁合同，木朗公司在一审提交了双方签订和履行的租赁合同，合同显示双方所形成的关系是租赁合同法律关系，李琪添主张本案属于拆迁补偿纠纷没有依据。依据举证规则主张法律关系形成适用谁主张谁举证的原则，李琪添主张形成拆迁补偿关系，应提供能证明拆迁事实存在的依据，而且要证实本案纠纷的双方是拆迁补偿的双方，事实上双方所形成的法律关系已经有明确的书面合同作为依据，李琪添不是被拆迁人，木朗公司也不是拆迁人，故而双方之间并不存在拆迁补偿的问题，李琪添依据拆迁补偿的规定以及拆迁补偿法律适用来进行上诉是不成立的，而且李琪添的上诉并未对一审的判决提出任何异议，故而应对一审的判决予以维持。三、关于一审法院的开庭问题，开庭由一审法官进行主持，在庭审的过程中也明确告知各方开庭的主审人员、合议庭的组成人员以及书记员，并向双方均宣布诉讼权利，但双方均未提出异议，并进行开庭。对于一审采取四件案件一并审理的问题，一审的主审法官也征询了双方的意见，双方均表示同意，并进行了开庭，在庭审的过程中双方也充分行使了诉讼权利，因此一审判决程序上是合法的，李琪添以一审违反程序为由提出上述意见，显然是回避了自己在一审已经充分行使诉讼权利的问题。
木朗公司在二审期间没有提供新的证据。
木朗公司对李琪添在二审期间提供的证据认为：一、李琪添提交的证据不属于二审程序中的新的证据，不应作为认定本案事实的依据。二、木朗公司是涉案土地的权属人，也是木朗村委会所设立的公司，木朗公司委托木朗村委会对外签订租赁协议收取租金是合法的。三、李琪添所补充的证据与一审法院的判决结果之间并没有关联性。
经审理，李琪添提供的证据1和证据3，已由木朗公司在一审时提供，本院结合李琪添主张的证明内容综合认定其证明力。李琪添的提供证据2和证据4，不属二审程序中的新的证据，本院不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：木朗公司与木朗村委会于2014年12月2日签订确认函，该函载明：“木朗公司系江门市蓬江区杜阮镇木朗村白鲁浪（土名）地段的土地使用人，国有土地使用权证号为江国用（2013）第201639号。木朗公司系木朗村委会集体企业，木朗村委会有权就上述土地使用权的租赁事宜行使如下权利：包括以木朗村委会名义与承租方进行磋商、签订土地使用权租赁协议、收取租金、续租、行使合同解除权、代为通知承租人、代为公告与履行租赁协议权利义务相关的事宜等，木朗村委会作出的上述行为所产生的一切权利义务均由木朗公司承担”。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案二审的主要争议焦点为：一、本案的定性；二、木朗公司是否有权起诉；三、关于本案的法律适用问题；四、《白鲁厂场用地租地协议》应否解除，李琪添应否返还涉案土地给木朗公司。
关于第一个争议焦点。木朗公司第一项诉讼请求为解除木朗公司与李琪添于2000年10月5日签订的《白鲁厂场用地租地协议》，从该协议的内容分析，属租赁合同纠纷。木朗公司的第二个诉讼请求为李琪添立即将租赁场地交还给木朗公司。该请求涉及租赁合同解除后涉案土地的归还，从性质上来讲还是租赁合同纠纷。原审法院根据木朗公司的诉请及起诉的事实及理由，确定本案的案由为租赁合同纠纷，处理正确，本院维持。木朗公司诉讼请求所依据的事实和理由并没有涉及拆迁补偿。李琪添认为涉案土地搬迁涉及拆迁补偿，可另寻法律途经解决，不在本案处理。李琪添主张本案的案由为拆迁纠纷，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。木朗公司系涉案土地使用人，木朗公司与木朗村委会在确认函中确认以木朗村委会与承租方签订土地使用权租赁协议等行为所产生的一切权利义务均由木朗公司承担，因此木朗公司有权起诉。从上述确认函分析，木朗公司确实委托木朗村委会与李琪添签订涉案合同。李琪添认为木朗公司没有委托木朗村委会签订涉案合同，没有提供反驳证据，对其主张本院不予支持。
关于第三个争议焦点。前面已分析，本案的案由为租赁合同纠纷，不是拆迁补偿纠纷，因此本案不适用有关拆迁的法律规定。原审法院适用《中华人民共和国合同法》的规定，并无不当。
关于第四个争议焦点。木朗公司与李琪添签订的《白鲁厂场用地租地协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定该合同有效。李琪添在签订合同时涉案土地是否为商住用地，不影响涉案合同约定的解除条件的效力。涉案合同约定的解除条件已成就，木朗公司享有约定解除权，其起诉要求解除合同，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，支持木朗公司的主张，处理正确。由于合同解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，李琪添应向木朗公司返还涉案土地，原审对此处理正确，本院予以维持。
另外，原审法院适用普通程序审理本案，开庭时合议庭成员均出庭参与开庭，并询问征询当事人对合议庭成员是否申请回避。当事人李琪添认为只有一个审判人员开庭及没有征询回避，与事实不符。李琪添主张原审判决违反审判程序，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。李琪添上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费923元，由李琪添负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一五年十二月十五日
书记员 梁闪云