山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第493号
上诉人（原审被告、反诉原告）张黎。
委托代理人翟慎昆。
上诉人（原审被告、反诉原告）翟慎昆。
被上诉人（原审原告、反诉被告）朱树瑞。
委托代理人庄继常。
上诉人张黎、翟慎昆因房屋买卖合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2013）新民初字第4549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翟慎昆、上诉人张黎的委托代理人翟慎昆，被上诉人朱树瑞的委托代理人庄继常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告张黎与被告翟慎昆系夫妻关系，被告张黎系新泰市某公司职工。2009年9月份，两被告欲出卖自新泰市某公司购买的楼房一套，经中间人介绍，两被告与原告达成购房意向，2009年9月13日双方签订《房屋买卖合同》一份，合同主要载明：一、房屋坐落于新泰市青云街道办事处青龙路东首路北供电局彩虹小区内2号楼西单元6层西户，暂测建筑面积约为125平方米；该房屋包括附属房地上储藏室一间，位于本幢楼北侧西数第三间，暂测建筑面积约定为7平方米；包括附属房独立阁楼一套，位于本幢楼西单元7层西户，暂测建筑面积约为125平方米，墙面屋顶有斜面；如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定的面积为准，双方同意对面积差互不追究，房价款保持不变；该房配套设施包括有太阳能热水器等。二、房屋交易总价款为人民币388000元整，房价款包含房产、附属房及设施；该房产如需办理产权直接更名或过户交易手续应当缴纳的所有税费（包括契税、营业税、印花税、个人所得税、向房产交易部门交纳的手续费和其他税费等全部费用，包括按国家法律法规规定应由出卖方承担的税费和费用），不包括在房价款内，出卖方概不负责，全部由买受人承担，税费种类及标准以实际办理更名或过户交易手续之时国家有关法律法规政策规定为准。三、买受人应于本合同签订之日将该房屋的全部房价款以现金方式一次性付给出卖人，（其中包括买受人向出卖人支付定金人民币70000元整，并约定定金罚则，如买受人违约，出卖人不返还定金，如出卖人违约，出卖人应在三十日内将定金双倍返还买受人。）出卖人收到买受人房款时应即出具收款证明。四、出卖人应在收到全部房款当日正式向买受人交付房屋、附属物及设施，将上述房屋的全部钥匙交付买受人，不得延误。五、该房屋属出卖人单位集资建房，出卖人已交清全部购房款，并已缴纳办理房产权属证书的相关费用，合同签订之时房产权属证书尚未办结，正由出卖人单位集体办理中；出卖人应积极配合买受人办理该房屋产权直接更名或过户手续，并在合法真实的前提下提供所需相关资料和方便的义务；在出卖人房产权属证书尚未办结之前，买受人可主动积极办理该房屋产权手续直接更名事宜，若直接更名不成，在出卖人房产权属证书办结并通知买受人之后，买受人必须主动积极办理该房屋产权过户登记手续，并在六个月之内办结（因出卖人的责任、自然灾害等不可抗力和出卖人单位、政府政策原因除外），否则视为买受人违约。在双方办理该房屋产权手续过户后，出卖人将已交房屋维修基金无偿顺延给买受人使用，若本合同签订时出卖人未交或未交足该房屋维修基金，则该房屋维修基金全部或未交足部分由买受人自行承担。违约及解约责任部分约定，双方不得违约，不得恶意损害对方的利益。一方无违约行为，对方无故要求解约视为对方违约。一方违约后，对方有权解约，也有权使用定金罚则后要求违约方继续履行本合同。并约定责任如下：买受人违约导致解约，出卖人不返还定金，买受人应在解约之日起三十日内将该房屋返还给出卖人并收回剩余房价款。出卖人违约导致解约，出卖人应在解约之日起三十日内将房价款返还（其中定金双倍返还）给买受人，买受人同时将该房屋返还给出卖人，守约一方的实际损失由对方在定金收益额外据实赔偿。合同中双方还约定了其他内容。被告翟慎昆以房屋共有人身份在合同中签署姓名。合同签订当日，原告支付被告张黎购房款388000元，其中含定金70000元，被告将楼房钥匙交付原告。2011年11月7日，新泰市某公司为被告张黎代办完毕交易楼房的产权初始登记，房产证号为新房权证新泰市字第××号，房屋所有权人为被告张黎，共同共有人为被告翟慎昆，房屋产权为完全产权，规划用途为住宅，房屋依附的土地性质为出让土地使用权。2013年2月22日，被告翟慎昆与原告电话商议房屋过户事宜，双方商议五一之前办理完毕。同年9月1日，被告翟慎昆以手机向原告发送解除合同的短信，内容为：“因你方未按照购房合同的约定及时办理房屋产权过户手续，经我方多次通知催促已拖了近二年仍无音讯，已属违约，并给我方造成实际损失。现我方决定按照合同约定，在30日内（2013年10月1日前）收回该房产，并退你除定金以外的购房款。口说无凭，特此短信通知，如有异议，见面详谈。”对此，原告辩称被告翟慎昆在2013年2月份电话联系原告时，原告知道房权证已办理，并一直要求办理过户，因被告提出房价上涨，要求补偿，原告未答应，过户手续一直未能办理。另查明，被告翟慎昆自新泰市市中房地产综合开发公司购买福田花园北区某户楼房一处，于2011年10月29日缴纳购房款274377元，尚未办理房产登记。被告主张因原告拖延办理本案房产的过户登记，导致其按二套房标准缴纳福田房产的契税且计税金额按评估价格每平3700元计税，因尚未办理，具体增加的税费数额尚不确定。被告主张其向原告移交的房屋附属设备太阳能现仅剩基架，太阳能管已损坏，要求原告赔偿2000元。上述事实，由原告提供的《房屋买卖合同》一份、新泰市房产管理局出具的《房屋所有权转移登记申请书》一份，被告提供的与原告提供一致的《房屋买卖合同》一份、房产证缩印件一份、买卖房屋现状照片二张、电话录音整理笔录一份、发送短信截图一份、购房发票一张及原被告陈述予以佐证，足以认定。
原审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、原被告之间签订的房屋买卖合同的效力及反诉原告请求解除合同应否支持；二、反诉原告主张的损失应否支持。对于第一个焦点问题，原审法院认为，原被告之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合同的主体适格，形式要件完备，与法律法规的禁止性规定不抵触的部分合法有效。原被告交易的房屋，已在房管部门办理房屋产权初始登记，被告享有完全产权，该房屋亦取得出让土地使用权，该房屋系不受法律禁止的自由流通物，被告有权自由处分。合同签订后被告依约定将房屋交付原告占有使用，原告亦依约定将全部购房款支付被告。买卖合同系出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，至此，作为买受人的原告的合同义务已履行完毕，作为出卖人的被告负有将交易房屋交付原告并将房屋所有权转移给原告的合同义务。合同签订后，被告办结房屋的初始登记，取得房屋所有权证书，房屋办理产权过户的条件已具备，被告于2013年2月22日电话通知原告办理房屋过户事宜，双方合同第五条第四款约定：“若直接更名不成，在甲方（出卖人）房产权属证书办结并通知乙方（买受人）之后，乙方必须主动积极办理该房屋产权过户登记手续，并在六个月之内办结（因甲方责任、自然灾害等不可抗力和甲方单位、政府政策原因除外），否则视为乙方违约。”办理房屋过户手续将房屋的所有权转移给原告，系作为出卖人的被告应履行的从合同义务，作为买受人的原告负有协助被告办理房屋过户，提供配合和创造必要条件的义务，该项义务是在合同履行过程中，为确保合同债权的圆满实现，而产生的具有强制性的法定附随义务，违反附随义务将产生损害赔偿的法定责任，即责任承担的法定性，并不受当事人约定的限制与排除，原告违反该附随义务，仅产生损害赔偿的法律后果，故，原被告的该款约定因违背法律的强制性规定而归于无效，被告反诉请求解除双方签订的房屋买卖合同，无事实和法律依据，原审法院不予支持。履行房屋产权过户将房屋所有权转移给原告，系被告应履行的合同义务，原告请求被告办理房屋产权过户，原审法院予以支持。对于第二个焦点问题，原审法院认为，原告因违反合同的附随义务，对给被告造成的损失应承担赔偿责任，被告主张的因过户拖延，造成其购买房屋的办证税费增加，因被告尚未办理产权登记，其扩大的损失尚未确定，待实际发生后，被告可另行主张。对于被告主张的太阳能损失2000元，因系该房屋的附属设施，被告已将房屋及附属设施一并出卖交付给原告，原告已支付对价，该太阳能的所有权归原告所有，被告反诉要求赔偿，于法无据，原审法院不予支持。因原被告签订的合同合法有效，被告反诉解除合同无法律及事实依据，不予支持，故基于解除合同所附带产生的返还房屋并支付房屋使用费23000元的请求，原审法院亦不予支持。因原告违反的系合同履行中的附随义务，违反附随义务仅产生赔偿损失的法定责任，并非违反合同的主给付义务或从合同义务的违约行为，并不符合定金罚则的适用条件，故，被告主张原告违约应承担70000元定金罚则，无法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告朱树瑞与被告张黎、翟慎昆于2009年9月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告张黎、翟慎昆于本判决生效之日起二十日内，将位于新泰市青云街道办事处青龙路彩虹小区2号楼西单元6层西户（房权证号为：新房权证新泰市字第××号）房产所有权变更登记于原告朱树瑞名下。三、驳回反诉原告的反诉请求。案件受理费400元，反诉费1200元，由两被告负担。
上诉人张黎、翟慎昆不服原审判决上诉称，一、原审判决认定事实不清。上诉人于2012年4月至2013年2月多次催告被上诉人办理房屋产权过户，但被上诉人故意拖延，给上诉人造成了损失。二、原审判决适用法律错误。被上诉人故意拖延办理房屋产权过户的违约行为损害了上诉人的合法利益，且导致无法实现合同目的，上诉人与被上诉人签订的合同已达到法律规定的解除条件。被上诉人在上诉人通知催告后，未在六个月内办理房屋产权过户手续构成违约，上诉人有权解除合同。三、上诉人与被上诉人所订立的合同是建立在上诉人基于对房屋建筑面积错误认识的基础之上的。上诉人所出卖房屋的实际建筑面积比约定面积要小，因此，上诉人对合同有重大误解，该合同属于因重大误解而订立的合同，上诉人有权请求人民法院予以变更或撤销。四、被上诉人应支付上诉人定金70000元，赔偿给上诉人造成的损失35000元，并应向上诉人返还房屋及附属设施。五、原审法院违反法定程序。本案不应由新泰市人民法院开发区法庭受理，并且一审开庭时由一名审判员按普通程序进行审理。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律错误，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，二审庭审中，上诉人提交结婚证复印件、房产权属登记记录信息查询证明以及新泰市公安局出具的通知，欲证实上诉人所有的福田花园（北区）的房子按照二套房计税。本院经审理查明的其他事实与一审查明的相一致，本院予以确认。
本院认为，本院双方当事人争议的焦点问题是被上诉人是否构成根本违约。双方当事人签订的房屋买卖合同，并不违反法律的强制性规定，系有效合同。双方当事人签订的买卖合同第五条第四款的约定：“若直接更名不成，在甲方（出卖人）房产权属证书办结并通知乙方（买受人）之后，乙方必须主动积极办理该房屋产权过户登记手续，并在六个月之内办结（因甲方责任、自然灾害等不可抗力和甲方单位、政府政策原因除外），否则视为乙方违约。”上诉人于2011年11月取得涉案房屋的房产证，后于2013年2月22日电话通知被上诉人办理该房屋产权过户登记，被上诉人表示同意办理该房屋产权过户登记。上诉人主张涉案房屋产权过户至今没有办理完毕系被上诉人违约造成的。由于没有上诉人的协助，被上诉人单方行为无法完成办理房屋产权过户登记，上诉人并未提供充分证据证实被上诉人拒绝办理房屋产权过户登记。因此，上诉人主张被上诉人拒绝办理房屋产权过户登记从而构成根本违约，没有事实与法律依据，对上诉人主张的该主张，本院不予支持。上诉人不具有法定与约定的解除权，上诉人主张解除合同，本院不予支持。上诉人另主张原审法院程序违法，但未提供充分证据予以证实，对此，本院不予支持。上诉人的上诉理由没有事实与法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1600元，由上诉人张黎、翟慎昆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王安广
审 判 员 李 腾
代理审判员 王 玥
二〇一四年八月二十日
书 记 员 袁 琳