江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2015）太民初字第01252号原告陈国根。委托代理人单学生，上海市光明（太仓）律师事务所律师。委托代理人孙鑫，上海市光明（太仓）律师事务所实习律师。被告太仓万达广场投资有限公司。法定代表人齐界，董事长。委托代理人蔡钟纯，江苏百年英豪律师事务所律师。委托代理人沈庆国，江苏百年英豪律师事务所律师。原告陈国根与被告太仓万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈国根及其委托代理人单学生、孙鑫，被告万达公司的委托代理人蔡钟纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国根诉称：原告于2012年7月向被告购买位于太仓市城厢镇娄江南路西侧、县府东街南侧的万达广场的房号为11-2003号及11-2005号房屋两套，用途为办公楼商品房，房款合计为1512782元。合同签订后，原告于2012年7月19日支付了两套房屋的首付款合计802783元，余款710000元通过按揭贷款的方式于2012年9月13日支付给了被告。然而，由于被告因所涉房屋发生“设计变更”，原告所购之房被告将作他用，导致原告购房目的无法实现。在与被告多次交涉后，被告提出以退房方式解决争议。权衡再三，原告同意了被告的建议，被告也全部退回了购房款。但对于因被告原因造成的原告的实际损失赔偿问题未能公平公正地解决。原告购房时的付款方式是首付加按揭。按揭贷款中，原告支付的利息被告全额予以赔付，但原告支付的首付款也是通过住房抵押贷款的方式取得贷款后支付给被告的，为此原告共计支出了61630.99元利息。但被告仅以银行活期存款的利率标准向原告支付了3033元利息，有失公允，致使原告损失巨大。原告认为，合同一经签订双方均应遵守。本次退房事件发生，完全是由于被告单方面原因所致，这显然是一种违约行为，按照公序良俗、公平公正的原则，被告对原告所造成的损失理应全额赔偿。但被告在实际处理过程中却轻视自己的违约行为，无视对原告造成的损失，仅以银行活期存款利率支付赔偿款，有违公平公正原则。现原告向法院提起诉讼，要求被告赔偿原告利息损失58597.99元。被告万达公司辩称：1、原告起诉的主体不适格。本案所涉太仓万达广场11-2003、11-2005两套房屋，系由原告女儿陈晨向被告购买，两份商品房买卖合同均由陈晨签订。2012年7月19日陈晨支付了802783元，2012年9月13日陈晨贷款支付710000元，合计1512783元。2013年7月3日，双方达成退房合意，由被告退还购房款1512783元，并承担了贷款利息和首付款利息，双方办理了退房手续。因此，本案商品房买卖合同签订和履行的主体是陈晨，原告不是本案所涉法律关系的主体，故原告主体不适格。2、本案已过诉讼时效。原告诉请赔偿退回房款前的利息损失，从其知道或应当知道权利受到侵害时起算。办理退回房款的时间为2013年7月3日，同时合同关系解除，应当从此时计算诉讼时效。根据民法通则第135条等法律规定，本案的诉讼时效期限为二年，截止日期为2015年7月2日。暂且不论原告是否是真正的权利人，单从诉讼时效来看，原告诉状的落款日期就已经超过诉讼时效截止日期，如无中止、中断、延长事由，依法应当驳回其诉讼请求。3、双方就合同终止达成一致意见。首先，双方办理了解除网上合同备案手续，终止商品房买卖合同的履行，表明终止合同是双方协商一致的结果，并非诉请所称“完全由于被告单方原因所致”。其次，被告退还房款时，被告已承担了贷款利息和首付款利息3033元，表明双方已就房款事宜达成一致意见，原告再要求其他损失没有合同依据。最后，双方办理退房手续后，合同已终止，双方之间不再有其他权利义务。现原告再行对了结事项提出主张，不符合诚实信用的合同原则。4、原告诉请损失没有依据。首先，原告称其首付款系贷款取得，但未提供相应证据。现无法确定是否存在陈晨名义的建行贷款，即使有，也无法确定该款项是否用于支付本案所涉房屋的首付款。其次，原告向建行贷款的合同明确约定了贷款用途，与本案购房没有关系。原告称用于本案，与该证据内容明显矛盾。再次，原告在签订合同时并未声明或告知现主张事项，被告对此没有预见也根本不可能预见。原告主张其款项来源的相关损失，对于被告来说存在不确定性，有违法律规定。5、关于原告主张的律师函。首先，被告未收到该份律师函；其次，律师函明确发函人系受陈晨而非原告委托，不产生证明原告向被告主张的效力，诉讼时效不因此中断。再次，律师函所述陈晨购房、退房原因等显然不符合事实，违约等说辞没有任何法律依据。综上，原告主体不适格、已超过诉讼时效，原告主张没有任何事实和法律依据，请法院依法驳回原告起诉或驳回原告诉讼请求。经审理查明：2012年5月27日，原告陈国根作为乙方，被告万达公司作为甲方签订两份《商品房认购协议》，双方约定乙方自愿认购甲方开发的位于太仓新区上海路北、东亭路东的太仓万达广场11-2003号和2005号商品房，两套房屋的面积分别为62.98平方米和63.46平方米，购房款总价分别为814065元和778338元。2012年7月19日，被告万达公司向原告陈国根的女儿陈晨开具销售不动产统一发票两份，载明收到11-2003号和11-2005号房屋的预收购房款393362元和409421元。2012年8月31日，陈晨作为买受人，被告万达公司作为出卖人签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为2012118100876和2012118100875），约定买受人购买出卖人开发的太仓万达广场商品房两套，房号分别为北区11#2003和11#2005。双方约定2003号房的购房款为773362元，买受人应于合同签订时支付393362元，其余购房款由买受人通过贷款方式支付；2005号房的购房款为739421元，买受人应于合同签订时支付409421元，其余购房款由买受人通过贷款方式支付。2012年9月，陈晨作为借款人，中国工商银行股份有限公司太仓支行作为贷款人，被告万达公司作为保证人签订两份《个人购房借款/担保合同》，约定借款人因购买太仓万达广场北区11-2003号和2005号房屋向工商银行借款380000元和330000元。后中国工商银行股份有限公司太仓支行按照两份合同约定放款，陈晨向被告万达公司付清房款。后陈晨与被告万达公司协商退房事宜，万达公司向陈晨返还了房款并支付了部分利息。2013年10月23日，陈晨与被告万达公司签订的两份《商品房买卖合同》在太仓市房地产开发管理中心办理了合同撤销备案手续。审理中，原告陈国根陈述：1、虽然与被告签订合同的主体是陈晨，但陈晨是原告的女儿，其个人没有购房能力。在购房过程中，原告委托陈晨去签订房屋买卖合同，原告与陈晨系委托代理关系。后陈晨作为女儿愿意为父亲购房进行贷款，就以陈晨的名义向银行办理了贷款手续。故与被告存在商品房买卖合同关系的法律主体是原告。2、退房是由于被告开发的房屋发生设计变更，是被告单方面原因所致，是一种违约行为，理应赔偿原告全部损失。对于合同解除或注销的原因，系被告员工李美娜口头告知原告的，原告没有其他证据。3、11-2003号房屋的价款为773362元（含首付款393362元和380000元），退房时被告赔偿了原告已付的380000元贷款的利息28283元以及首付393362元按银行活期存款利率计算的利息1486元，合计29769元；11-2005号房屋的价款为739421元（含首付款409421元和330000元），退房时被告赔偿了原告已付的330000元贷款的利息24561元以及首付409421元按银行活期存款利率计算的利息1547元，合计26108元。4、原告2012年7月2日从中国建设银行贷款100万元，贷款利率为7.677%，其中802783元用于付给被告两套房屋的首付款，即393362元和409421元。截止2013年7月3日，原告支付上述100万元的利息为76771.66元，其中802783元的利息应为61630元，而被告仅按银行活期利率支付原告3033元（即1486元和1547元），尚欠原告58597.98元未付。为证明其主张，原告提供了下列证据：1、商品房买卖合同的打印件两份，两份合同的出卖人为被告万达公司，买受人为原告陈国根，合同约定原告向被告购买北区11#2003号房屋和11#2005号。但该合同签章处，并无原、被告的签字或盖章。被告认为两份合同文本既非原件亦非复印件，而是打印件，证据的法定形式不合法，无法证明原告的购房者身份。2、2013年7月3日的个人还款凭证四份。凭证显示原告共归还中国建设银行1076771.66元，其中偿还本金100万元，偿还利息76771.66元。原告称四份凭证是原告向银行归还100万元及相应利息的凭证，说明原告向银行借款了100万元，而该100万元中的802783元由原告用来向被告支付房屋的首付款。被告认为，该组证据与本案没有关联性，无法说明原告支付的首付款来自银行贷款。3、律师函以及ems特快专递回单寄件人联各一份。其中，律师函的落款人为江苏新中远律师事务所顾斌律师，落款日期为2013年11月22日。在该函中律师称其接受陈晨的委托，要求被告与陈晨协商利息损失差额58597.99元的支付方式。回单显示寄件人为江苏新中远律师事务所顾斌，收件人为太仓万达广场投资有限公司李美娜，收件地址为太仓市太平南路28号（交通大厦内）。被告称没有收到上述律师函，原告应举证被告收到律师函的相关证据，且该律师函明确说明是由陈晨与被告签订的商品房买卖合同，而非原告。4、太仓市房地产开发管理中心于2015年10月16日出具的情况说明。该说明显示陈晨与被告万达公司签订的两份商品房买卖合同于2013年10月23日办理了撤销备案手续。原告认为，该证据证明原告的起诉没有超过诉讼时效。被告认为该证据印证了实际的购房主体为陈晨。以上事实有原告陈国根提交的商品房认购协议、商品房买卖合同、个人还款凭证、户口本、律师函、特快专递回单、个人购房借款/担保合同、情况说明，被告万达公司提交的发票，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽然原告陈国根与被告万达公司签订《商品房认购协议》，但根据太仓市房地产开发管理中心出具的情况说明、原告提交的个人购房借款/担保合同、律师函、被告提交的首付款发票以及原、被告的陈述，可以认定系陈晨与被告万达公司签订了两份《商品房买卖合同》。并且，此后支付购房首付款、签订贷款合同、接收退房款、办理合同注销手续的主体也均为陈晨，故就涉案的两套房屋，与被告存在商品房买卖合同关系的主体为陈晨。原告陈国根称其为合同主体，但其提交的合同文本为打印件，无原、被告签字，不能证明其与被告存在商品房买卖合同关系。另外，原告亦未能提供其他证据证明其合同主体身份，故其应承担不利的法律后果。综上，由于原告与被告并不存在商品房买卖合同关系，故原告主张被告违约，要求被告赔偿其利息损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告陈国根的诉讼请求。案件受理费1264元，由原告陈国根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 坤人民陪审员  沈明其人民陪审员  钟蕴芬二〇一六年一月二十九日书 记 员  陈 忆