浙江省舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0902民初1872号
原告（反诉被告）：施某。
委托诉讼代理人：裘杰，浙江品正恒联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王兰杰，浙江品正恒联律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中国人民解放军某警备区保障处。
负责人：傅某，该处处长。
委托诉讼代理人：单贤定，浙江海务律师事务所律师。
原告（反诉被告）施某与被告（反诉原告）中国人民解放军某警备区保障处（以下简称警备区保障处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施某及其委托诉讼代理人裘杰，被告警备区保障处的委托诉讼代理人单贤定到庭参加了诉讼。庭审时，被告当庭提出反诉，原告同意当庭答辩后，本院将本诉与反诉合并审理。审理过程中，根据原告的申请，本院委托舟山安润资产评估事务所对坐落于舟山市定海区房产剩余租赁期限内的装饰装修残值予以司法评估。后因评估过程存在程序瑕疵，本院决定重新进行司法鉴定，并委托舟山安达资产评估有限公司对舟山市定海区主楼及副楼的装修残值进行评估，评估期间不计入审理期限。本案现已审理终结。
施某向本院提出诉讼请求：1.判令被告补偿原告因提前解除房地产租赁合同而造成的装饰装修损失2180400元（主楼部）、停业搬迁损失369000元，合计2298400元；2.判令被告返还原告租赁保证金102000元。审理过程中，原告增加诉讼请求：要求增加因建筑面积为295平方米小楼（以下简称副楼）解除合同给原告造成的损失，具体数额参考评估意见。事实和理由：2013年3月14日，原告通过公开竞价的方式，获得被告坐落于的租赁权（建筑面积1200平方米）。2013年3月30日，双方签订《军队房地产租赁合同》，合同约定，被告将出租给原告，租赁用途为餐饮，租赁期限自2013年4月1日起至2016年6月30日止，租金总额为2040000元，年租金680000元。合同签订后，原告按年租金的15%向被告支付租赁保证金102000元。签订该份合同的同时，双方另行签订《协议书》一份，约定租赁期限为2013年4月1日至2019年6月30日，协议内约定，双方每3年签订一次《军队房地产租赁合同》。协议书另外约定，因承租的房屋为市级保护文物，原告负责装修，装修费用由原告负担，所有权归被告，装修整体方案应“修旧如旧”。双方另约定，因非军事需要提前终止协议的，应提前三个月通知原告，除相应赔偿原告装修投资经费外，还应赔偿两个月的租金作为搬迁费用。因承租的房屋建造年代系民国时期，年久失修。原告将其作为开设和家小菜餐厅，专门聘请浙江万事达工程管理有限公司对该处房屋进行勘察，并聘请专业机构变更了设计方案，并报相关部门许可。原告为此投入的装修费用达7718000元。2015年11月22日，双方在2013年的合同满3年后，再签订一份《军队房地产租赁合同》，合同约定租期至2019年6月30日，租金总额2742700元，租赁保证金为年租金的25%，计170000元（未实际执行），其他内容与2013年的合同无变化。2017年12月11日，被告以中央军委、国务院作出军队和武警部队停止有偿服务的决定为由，向法院起诉要求解除2015年11月22日签订的租赁合同。双方经协商后达成调解协议，确定上述协议于2017年12月11日解除，装修残值等损失，另行处理。原告对被告因国家和军队政策调整而解除合同表示理解，但原告在租赁房屋后，投入大额资金进行装修。原合同约定的租赁期限为6年，相关的装修、设备及设施应按6年最低租赁期分摊折旧。被告提前要求解除合同，剩余租期为一年零六个月（2018年1月1日至2019年6月30日）。按原告投入的7718000元计算，装修残值为1929400元（最终以评估机构认定为准）。该部分损失被告应予以补偿。因被告提前与原告解除合同，导致原告进行的和家小菜餐厅即将停业，店内13名员工因解除劳动合同，需要支付经济补偿金369000元。
警备区保障处辩称，原告要求被告赔偿损失2298400元没有事实和法律依据。被告按照《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发【2016】58号）和合同约定，被告提前解除租赁合同不存在过错，因此无需对原告进行赔偿。被告同意对原告因提前解除租赁合同造成装修附合部分残值损失和搬迁费用进行补偿。补偿方式应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》）第十一条第四项规定处理，具体数额应经依法评估之后由法院确定。对原告要求退还租赁保证金102000元的主张无异议。原告作为用人单位，向职工支付经济补偿金系法定义务，原告在与被告解除房屋租赁合同后，完全有时间提前一个月与劳动者解除劳动关系。故原告要求被告支付员工遣散费用没有事实和法律依据。对原告主张的副楼的经济补偿，不予认可。该小楼的书面合同于2016年3月1日中止，之后为不定期租赁，现该合同经法院确认解除，故合同已经到期，根据合同约定，合同到期后，相关装饰装修归答辩人所有，而设施设备不属于补偿的范围，故不应补偿。
警备区保障处向本院提出反诉请求：要求施某向警备区保障处支付自合同解除之日（2017年12月11日）起至实际腾退之日止的房屋占有使用费合计287090元（782000元/年÷365天×134天）。
施某对反诉请求辩称，同意适当支付部分房屋占有使用费。2017年12月，答辩人配合警备区保障处以调解方式解除合同。合同解除后，答辩人便着手辞退员工及搬迁事实，直至实际腾退，未再正常经营。故按照原租金计算房屋占有使用费，不合理。
双方当事人对下列事实无异议，本院予以确认：
1.施某与警备区保障处之间签订房屋租赁合同的事实。
2013年3月，施某与警备区保障处签订《协议书》一份，双方约定：警备区保障处将坐落于，建筑面积约1200平方米（场地面积约100平方米）的不动产出租给施某；租赁期限自2013年4月1日起至2019年6月30日止（2013年4月1日至2013年6月30日为整治租赁场所的建设工期，免收租金）；租金合计4386000元，其中前三年每年680000元，后三年为每年782000元；租赁期间，承租人应向出租人交纳租赁保证金102000元；承租人必须投入资金对租赁房产进行整修，不得进行新建、改建和扩建，整修、装修费用自理，所有权归出租人；出租人因军事需要提前终止协议的，应按规定补偿承租人的装修投资经费（经评估确定），出租人按承租人实际履行期间收取租金，其他互不补偿；出租人因非军事需要提前终止协议的，应当提前三个月告知，除赔偿装修投资经费外，赔偿两个月的租金作为承租人的搬迁费用；因不可抗力造成合同无法履行的，双方均不承担责任。
2013年3月30日，双方签订《军队房地产租赁合同》（编号为0016826）一份，合同约定：警备区保障处将出租给施某（建筑面积约1480平方米），租赁期限自2013年4月1日起至2016年6月30日止，年租金为680000元；施某在合同签订后向警备区保障处支付租赁保证金102000元；租赁期限内，承租人不得对承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得出租人书面同意，费用自理，权属归出租人，租赁满后或者解除合同时，必须无偿移交给出租人；承租人不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向出租人提供建设方案，在出租人按规定报经军队主管部门批准并由出租人出具书面同意书后实施，费用由承租人自理，权属归出租人所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给出租人；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；租赁期满，合同解除。
2015年11月22日，双方再签订一份《军队房地产租赁合同》（编号为0052729），合同约定：警备区保障处将（建筑面积1200平方米、场地面积100平方米）出租给施某，租赁期限自2015年12月1日起至2019年6月30日止；2015年12月1日至2016年6月30日期间的年租金为680000元，2016年7月1日至2019年6月30日期间的年租金为782000元；租赁保证金为170000元。合同第十五条附加条款约定：本租赁项目合同以本合同为准，其余协议或合同从本合同签订之日起作废。合同其他内容与编号为0016826的合同基本一致。
2.勘查、装修的事实。2013年4月28日，浙江万事达建设工程管理有限公司出具陆家大院内院厢房勘查报告，报告出具意见认为，该房屋建造年代为民国时期，经多年使用，墙体出现裂缝，房屋墙面渗漏严重，木柱榀及屋面木结构存在腐朽、虫蛀、木材缺陷，部分檀条明显下挠，少数木椽子断裂，瓦片缩落导致漏水，影响房屋安全及正常使用。2013年5月7日，舟山市文化广电新闻出版局作出准许行政许可决定书，原则上同意变更为餐饮用途，并同意陆家大院维修保护利用设计方案。之后，施某对租赁物进行了装修。
3.房屋租赁合同解除的事实。2017年12月11日，警备区保障处以中央军委及国务院作出军队停止有偿服务的决定为由，向本院起诉要求解除与施某之间签订的《军队房地产租赁合同》（编号为0052729）。案经调解，双方确认合同于2017年12月11日解除，施某的装修（含自建房）、搬迁费用等损失的补偿，双方另行解决。案件调解后，施某承租的房屋实际腾退的时间为2018年5月15日。
4.与副楼相关的事实。2015年3月2日，警备区保障处与施某签订编号为0052694的《军队房地产租赁合同》一份。合同约定：警备区保障处将北楼的两层砖房（建筑面积为295平方米）出租给施某；租赁期限自2015年3月2日起至2016年3月1日止，年租金168000元。该合同到期后，双方未在签订书面合同。2016年4月20日，警备区保障处向施某发出通知，要求停止经营上述租赁项目。警备区保障处为主张涉及该合同的租金及房屋占有使用费，于2018年7月19日向法院提起诉讼[（2018）浙0902民初3102号]。该案确认该合同约定的租赁期限届满后，双方形成不定期租赁合同关系，不定期租赁期间，警备区保障处于2016年12月7日向被告发出关停通知，要求于2016年12月30日前关停，故合同自2016年12月30日起解除。该合同关于装饰装修的约定及合同解除的约定与编号为0052729的合同一致。该副楼施某同样于2018年5月15日腾退。
当事人关于评估意见的争议，本院认定如下：
根据原告的申请，本院委托舟山安润资产评估事务所对主楼的装饰装修残值进行司法评估。该机构采用重置成本法确定房屋建筑物装修残值为1920100元，机器设备残值为115766.10元，电子设备残值为144577元，成新率按30%确定。但因鉴定过程中未按规定通知双方当事人到场，该鉴定意见存在瑕疵。之后，本院委托舟山安达资产评估有限公司重新予以司法评估。评估过程中，双方当事人要求增加评估项目，即副楼的装饰装修残值等。2018年8月17日，评估机构出具评估意见认为：评估采用重置成本法，成新率按照剩余租期1.5年占经营租期6年的比例确定为25%；主楼的装饰装修残值为775596元，副楼的重置价格为589883元，主楼内的设施设备重置价格为419756元，副楼内的设施设备重置价格为77190元。对于该评估意见，施某认为评估的价值与第一次司法评估的价值相差巨大，对第二次司法评估的价格不予认可，对于主副楼内的设施设备，已不存在价值，也不主张搬走，故其残值应由警备区保障处予以补偿；副楼的房屋租赁合同到期是在2016年3月1日，到期后系因军队停偿政策出台而无法续签，故主要原因在于警备区保障处，其应当对副楼的装修残值适当补偿。警备区保障处对评估意见质证认为，对鉴定意见无异议，但设施设备不属于补偿的范围，副楼根据房屋租赁合同约定，在合同到期后，装饰装修部分已归警备区保障处所有，故亦无需补偿。对两份评估意见，本院认证认为，第一次评估过程中，应未通知警备区保障处到场，故双方在评估过程中未确认评估的具体范围，故该份评估报告本院不予采纳。对于第二份评估报告，本院予以采信。
本院认为，原、警备区保障处之间签订的《协议书》及三份《房地产租赁协议》均系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规规定，合法有效，受法律保护。2017年12月11日，警备区保障处以中央军委全面停止有偿服务为由要求解除与施某之间签订的房屋租赁合同，该主张经法院调解后予以确认。全面停止有偿服务系军队重大改革措施和国家重要战略部署，该原因属不可抗力因素，因此解除合同的，不能归责于双方。根据《房屋租赁解释》第十一条第四项的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
根据评估意见，涉案房屋的装饰装修残值分为四部分，一是主楼装饰装修残值，计为775596元；二是主楼内的设施设备重置价格，计为419756元；三是副楼装饰装修的重置价格，计为589883元；四是副楼内设施设备的重置价格，计为77190元。施某主张在合同解除后，主楼及副楼内的设施设备已经不具备使用价值，且表示不予搬走。警备区保障处与施某之间的房屋租赁合同仅约定了装修、改造部分的内容在合同解除后的处理方式，对于设施设备并未约定。但设施设备属于可移动的动产，并非房屋租赁合同纠纷中所涉及的不可拆除的添附物。根据《房屋租赁解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。故承租人对于其自行购置的未形成附合的设施设备有权自行处分，包括搬走、变卖等等。现施某明确表示不予搬走，系其对自身权利的处分。其处分后，在没有特别约定的情况下，不能要求出租人以相应市场残值予以回收。故对施某要求警备区保障处补偿主楼及副楼的设施设备相应残值的主张，本院不予支持。对于主楼及副楼的装饰装修残值处理，根据评估意见，主楼在评估基准日，即2017年12月31日的装饰残值为775596元。本院考虑到本案涉及的租赁物为市级文物保护点，且在装修前期制订了完善的修复方案，其装修成本不能简单按照普通的装修价格确定。此外，亦考虑到施某实际腾退的时间为2018年5月15日，租赁物实际又利用半年左右。结合上述多项原因后，本院确认警备区保障处向施某补偿主楼的装饰装修损失为385000元。关于副楼的装饰装修残值，双方的租赁合同约定的期限为一年，承租人应当预料到在合同到期后可能存在无法续签的风险，即便能够续签，合同一年期限届满后，装饰装修物根据租赁合同亦应归出租人所有，故对施某要求警备区保障处补偿副楼装饰装修残值的主张不予支持。关于施某主张的员工经济补偿金，系用人单位与劳动者之间的关系，但该费用与全面停止有偿服务无直接关联，故该主张本院不予支持。双方对于保证金数额无争议，故警备区保障处应向施某退还保证金102000元。与主楼相关的合同解除后，承租人原则上应立即腾退主楼，但其于2018年5月15日方完成腾退，该腾退期间客观上占用了警备区保障处的主楼，故警备区保障处要求施某参照原合同，支付主楼的实际占有使用费287090元（782000元/年÷365天×134天），并无不当，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项规定，判决如下：
一、中国人民解放军某警备区保障处于本判决生效之日起十日内向施某支付装饰装修补偿金385000元、保证金102000元，合计487000元；
二、施某于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军某警备区保障处支付房屋占有使用费287090元；
三、驳回施某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费28011.20元，减半收取14005.60元，由本诉原告施某负担4005.60元，本诉被告中国人民解放军某警备区保障处负担10000元；反诉受理费减半收取2803.18元，由反诉被告施某负担；鉴定费15000元，由施某负担7500元，中国人民解放军某警备区保障处负担7500元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审判员 邱腾涛
二〇一八年八月二十七日
书记员 王浩威