四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终814号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨科昌，男，汉族，1970年12月24日生，住江苏省昆山市。
委托代理人李萍，四川源泉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张荣芬，女，汉族，1963年5月18日生，住四川省西充县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）许秀琼，女，汉族，1963年7月7日生，住四川省西充县。
二被上诉人共同委托代理人仲友昌，四川罡正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川宇腾房地产开发有限公司。
法定代表人朱祥昭，该公司经理。
上诉人杨科昌因与被上诉人张荣芬、许秀琼、四川宇腾房地产开发有限公司（简称宇腾公司）合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2015）西充民初字第3387号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨科昌及其委托代理人李萍，被上诉人张荣芬、许秀琼及其委托代理人仲友昌均到庭参加诉讼。被上诉人宇腾公司的法定代表人朱祥昭经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年4月1日，张荣芬、许秀琼以250万元拍卖取得西充县晋城镇XX路X号（原西充县质量技术监督局1-3层办公楼房及空地）所有权。2012年6月15日，西充县质量技术监督局将其拍卖标的物完全交付给张荣芬、许秀琼。2013年11月20日，张荣芬、许秀琼办理了《建设用地规划许可证》，同月28日取得了《建筑工程施工许可证》，建设单位为宇腾公司（许秀琼、张荣芬），项目名称“青莲经苑”。2012年2月24日，以宇腾公司为甲方，杨科昌为乙方，张荣芬、许秀琼为丙方签订了一份《置换房协议》约定：乙方自愿将西充县质量技术监督局办公楼三楼(顶楼)换顶楼，面积34平方米的住房交予甲、丙方统一改造。甲、丙方置换给乙方原地标准房一套，套内面积不得少于捌拾平方米，超出面积乙方不做补偿，产权归乙方所有，还房位置必须靠西充县养路段原西充县质量技术监督局职工入户大门口靠XX路路边，楼层为顶层，房屋质量以国家相关部门验收合格为准。产权证、水、电、气、视由甲方安装到此房门口，并上好户。办证及上户费用由乙方负责。签订合同之日起最迟两年内将该房屋交予乙方使用，交付使用后十八个月内办理好一切证件，否则视其违约。任何一方违背其协议，则由违约方支付守约方违约金壹拾万元整等其他内容。合同签订后，西充县公证处以（2012）西证民字第197号公证书予以公证。2014年11月18日，宇腾公司申请西充县规划和建设局对“青莲佳苑”项目进行验收。
另查明：杨科昌未缴纳水、电、气、视上户费用、办理产权手续应该缴纳的契税以及专项维修基金。
杨科昌向原审法院提起诉讼，请求判令张荣芬、许秀琼、宇腾公司：1.依法交付位于XX路X号原技监局办公楼现新建楼房3单元601室；2.为其办理该房屋的产权证及国土使用权证书；3.向其赔偿违约金10万元；4.承担本案诉讼费。
张荣芬、许秀琼向原审法院提起反诉，请求判令杨科昌：1.立即向其支付垫支置换房屋的水、电、气、视上户费12150元；2.将办理房屋产权证需要缴纳的契税4435.80元、个人所得税6475.80元、专项维修金2158.60元，合计13070.20元交给张荣芬、许秀琼，由其代缴；3.承担本案诉讼费用。
原审法院认为，双方所签订的合同系其真实意思表示，依法成立。张荣芬、许秀琼、宇腾公司应按照合同的约定在两年内将其置换房交付给杨科昌，其未按期交付属违约，但合同约定的违约金明显高于所造成的损失，且杨科昌也未按规定缴纳房屋专项维修基金，张荣芬、许秀琼、宇腾公司要求降低违约金于法有据，原审法院酌定其给付杨科昌违约金2万元。张荣芬、许秀琼在反诉中要求杨科昌缴纳置换房屋的水、电、气、视费用及专项维修资金的费用，属双方合同约定，应予支持；杨科昌辩称契税和所得税等应减去置换房以前本有的34㎡的房产面积有理，应予支持，故契税、个人所得税应扣除原置换房面积34㎡后，增加部分面积应由杨科昌缴纳。杨科昌诉请办理置换房产权证，合同约定时间未到，条件不成就，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国建设部、财政部令》第十三条之规定，判决：一、限张荣芬、许秀琼、宇腾公司在本判决发生法律效力后十日内将西充县晋城镇XX路X号原西充县质量技术监督局办公楼新建楼房“青莲佳苑”X单元XXX室住宅房一套交付给杨科昌；二、限张荣芬、许秀琼、宇腾公司在本判决发生法律效力后十日内支付杨科昌违约金2万元；三、“青莲佳苑”3单元XXX室的水、电、气、视费用及专项维修资金由杨科昌承担；四、“青莲佳苑”3单元601室的契税、个人所得税（扣除原置换房面积34㎡后）由杨科昌承担。案件受理费6238元，减半收取3119元由杨科昌承担1119元，张荣芬、许秀琼、宇腾公司承担2000元。
杨科昌不服原审判决，向本院上诉称，1.原审认定办证条件未成就是错误的。根据合同约定，被上诉人应当在签订合同之日起最迟两年内交付房屋，交付房屋后十八个月内办好一切证件。双方于2012年2月24日签订合同，被上诉人应于2014年2月24日前交付房屋，并于2015年8月24日前办理好一切证件。被上诉人未按照约定交房和办证，已构成违约。因被上诉人的违约行为导致条件不成就的，应视为条件成就。故被上诉人应当履行办证义务。2.原审判决上诉人承担专项维修资金、契税和个人所得税是错误的。原判决载明的“杨科昌在原审中辩称契税、个人所得税减去原本有的34㎡的房产，其余的该缴纳就缴纳”不是事实，上诉人在原审中并未出庭，不可能如此陈述，且其委托代理人为一般代理，没有权利代表上诉人对此进行表态。更为重要的是，按照合同约定，上述费用应当由被上诉人负担。3.原审判决将双方约定的违约金由10万元调整为2万元不当。被上诉人未按照约定履行交付房屋及办证的义务，反而要求上诉人支付专项维修资金、契税、个人所得税，已构成违约。10万元的违约金是双方经过协商后确定的，此违约金既具有补偿性又具有惩罚性。原审法院调整违约金属于滥用自由裁量权。据此，上诉请求：1.判令被上诉人立即为其办理案涉房屋的房产证及国有土地使用证；2.撤销原审判决第二项，依法改判由被上诉人向其支付违约金10万元；3.撤销原审判决第三项中由上诉人承担专项维修资金的内容、撤销原审判决判决第四项，依法改判由被上诉人承担置换房屋的专项维修资金、契税、个人所得税以及办理此房产权证所需的一切费用。
被上诉人张荣芬、许秀琼辩称，1.上诉人至今未接房，办证条件未成就。2.上诉人在原审中已经认可专项维修资金、契税、个人所得税（减去原来房屋的34㎡）应当由其承担，且契税、个人所得税不属于双方合同约定的“费用”，合同约定办证费用是指办证所需的测绘费、工本费等。3.迟延交房给上诉人造成的损失主要是因租房所导致的租金损失，同地段类似房屋的年租金大约为5000元至6000元，故原审法院判决的2万元违约金已足以弥补上诉人的损失，上诉人主张10万元违约金于法无据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：
1.《置换房协议》第四条约定：“甲、丙方所还乙方的房屋产权证由甲、丙方负责办理，产权人由乙方提供的所有人为准。该房屋的水、电、气、视由甲、丙方安装到此房门口，甲、丙方负责上好户。上户费由乙方负责，与甲、丙方无关（发票给乙方支付费用）。办理此房的房产证、土地证的一切费用由甲、丙方负责与乙方无关。”
2.上诉人在原审中的委托代理人为一般授权，原审庭审笔录第8页第6行记载上诉人在原审中的委托代理人陈述“契税和所得税减去之前的34㎡其余的可以缴纳，没有异议。”
本院二审审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：（一）被上诉人履行办证义务的期限是否届至；（二）原审对违约金进行调整是否适当；（三）专项维修资金、契税、个人所得税由谁承担。
（一）关于被上诉人履行办证义务的期限是否届至的问题。
按照双方的约定，被上诉人应当在案涉房屋交付使用后十八个月内为上诉人办理该房屋的权属证书。因案涉房屋至今未实际交付，故被上诉人履行办证义务的期限尚未届至，上诉人的该项上诉请求于法无据，本院不予支持。
（二）关于原审对违约金进行调整是否适当的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，被上诉人认为违约金过分高于造成的损失的，有权请求人民法院予以减少。按照合同约定，被上诉人应当在2014年2月24日之前向上诉人履行交房义务，因被上诉人的迟延交房行为给上诉人造成的损失主要为租金损失。原审中，因双方均未能提供违约损失的数额，所以原审无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。在此情形下，原审法院结合本案的具体情形，根据公平原则将协议约定的违约金调整为2万元。二审中，上诉人虽对此提出异议，但未能提供足够的证据证明该项自由裁量权的行使存在程序违法或实体有失公正之处，故原审法院按照公平原则调低违约金的判决并无不当，本院依法应予维持。
（三）关于专项维修资金、契税、个人所得税由谁承担的问题。
根据建设部、财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，住宅专项维修资金是业主交存的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的属于业主共有的资金。因双方在合同中并未对专项维修资金由谁承担进行明确约定，故应按照上述规定由作为业主的上诉人承担。上诉人请求由被上诉人承担该笔费用的上诉理由不成立，本院不予支持。因双方在合同中未约定专项维修资金由被上诉人代缴，故被上诉人请求上诉人向其缴纳专项维修资金，由其进行代缴的反诉主张不成立，本院亦不予支持。按照双方约定，办理案涉房屋的房屋所有权证、国有土地使用证的一切费用应由被上诉人承担。关于上诉人是否在原审中表示愿意承担办证费用的问题。因上诉人本人在原审中并未出庭参加诉讼，其委托代理人为一般授权，无权代上诉人承认对方的诉讼请求，故本案因办证所产生的费用仍应按照约定由被上诉人负担。因此，被上诉人请求上诉人向其支付办证所产生契税、个人所得税的反诉主张不成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省西充县人民法院（2015）西充民初字第3387号民事判决第一项、第二项；
二、撤销四川省西充县人民法院（2015）西充民初字第3387号民事判决第三项、第四项；
三、杨科昌于本判决发生法律效力之日起十日内向张荣芬、许秀琼支付“青莲佳苑”X单元XXX号房屋的水、电、气、视的上户费用；
四、驳回杨科昌的其他诉讼请求；
五、驳回张荣芬、许秀琼的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决负担；二审案件受理费1800元，由杨科昌负担1000元，由四川宇腾房地产开发公司、张荣芬、许秀琼共同负担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一六年八月三日
书 记 员 何 薇