广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第20号
原告何溢文，男，1989年11月26日出生，住佛山市南海区。
原告何锵荣，男，1963年12月25日出生，住佛山市南海区，
两原告共同委托代理人徐雄坤，广东桃园律师事务所律师。
被告黄永强，男，1976年12月2日出生，住佛山市南海区。
被告范高，男，1968年9月9日出生，住广东省阳江市江城区。
两被告共同委托代理人萧光贤，广东通法正承律师事务所律师。
两被告共同委托代理人任博佳，广东通法正承律师事务所律师。
原告何溢文、何锵荣诉被告黄永强、范高租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，由审判员方菲适用简易程序于2014年1月23日公开开庭进行了审理。由于本案审理须以（2013）佛中法立民申字第309号案件的审查结果为依据，本院裁定本案中止审理。本案恢复审理后，本院于2014年5月29日再次公开开庭进行审理。两原告的委托代理人徐雄坤到庭参加了两次庭审，被告的委托代理人萧光贤到庭参加了第一次庭审，被告的委托代理人任博佳到庭参加了第二次庭审。诉讼中双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。上述中止审理及和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
两原告诉称，一、有关原被告双方签订的合同应予解除的事实与理由。原告与被告于2012年5月26日签订《厂房使用权租赁合同》、《厂房使用权租赁合同补充协议》，约定由被告向原告承租位于佛山市南海区丹灶镇工业大道区的厂房（原海天陶瓷的部分厂房）的使用权。合同约定：由被告向原告缴交1350000元的租赁厂房的押金，并采取先交租后使用的形式在每月15日前交付当月租金，如期未交，按租金千分之五收取滞纳金，如被告逾期15天交租实属违约，甲方有权终止合同并没收被告的厂房按金以作补偿原告的损失。合同签订后被告向原告缴交了相当于三个月租金共135万元的租赁押金，原告于2012年10月9日将厂房建好并通知被告验收厂房，但被告因自身原因明确表示不履行合同，并由此发生租赁合同纠纷并诉至法院，被告在庭审过程中明确表示不继续履行合同，后经法院判令［（2012）佛南法丹民初字第97号、二审案号（2013）佛中法民一终字第872号］双方继续履行合同。判决生效后，依先交租后使用的约定，被告应及时向原告缴交租金，若逾期15天缴交的，视为被告严重违约。现终审判决于2013年6月19日生效后，被告一直未向原告履行缴交租金等合同约定的义务，已构成严重违约，原告依约有权解除合同、没收被告缴交的押金并要求被告赔偿原告的全部经济损失。原告有权在期限届满前解除合同并由被告向原告赔偿损失。二、有关原告有权没收被告缴交的1350000元押金及应由被告赔偿原告全部损失的事实和理由。双方签订的厂房租赁合同实质上类似于合同法第十四章的融资租赁合同。出租人按照承租人的要求建造大量的厂房供承租人生产、经营陶瓷、建材。厂房的设计、构造和规格等均按照承租人生产建设，现因出租人即被告已用实际行为表明不履行合同，出租人应赔偿承租人全部经济损失。另依《厂房使用权租赁合同》第二条第4点的约定：厂房采取先交租后使用的形式在每月15日前交付当月租金，如期未交，按租金千分之五收取滞纳金，如被告逾期15天交租实属违约，甲方有权终止合同并没收被告的厂房按金以作补偿原告的损失。现因被告一直未履行双方签订的合同义务并已构成严重违约，故原告完全有权解除合同并没收被告所缴交的租赁押金。为此，诉请：1、解除原、被告双方签订的《厂房使用权租赁合同》、《厂房使用权租赁合同补充协议》及《厂房使用权租赁合同补充协议2》；2、原告没收被告缴交的1350000元的租赁押金；3、本案全部诉讼费由被告承担。
两被告辩称，被告不同意解除涉讼租赁合同及全部补充协议，不同意原告没收押金。一、佛山市中级人民法院已决定对（2013）佛中法民一终字第872号案立案审查［（2013）佛中法立民申字第309号］，审查结果直接影响本案处理。本案应中止审理。二、两原告构成违约，两原告没收两被告按金没有事实根据和法律根据。1、佛山市南海区人民法院（2012）佛南法丹民初字第97号民事判决书和佛山市中级人民法院（2013）佛中法民一终字第872号民事判决书均以两原告逾期未能正确履行交付义务，认定两原告构成违约。2、（2013）佛中法民一终字第872号民事判决书判决继续履行租赁合同，但两原告至现今未履行交付房屋义务，两被告未收到两原告任何交付厂房的通知。2013年12月10日两被告致函两原告要求限期对约定厂房竣工和限期验收，但是两原告没有任何回复，应视两原告不同意继续履行租赁合同交付约定具合法性和安全性的厂房，构成违约。3、两原告违反租赁合同约定，在租赁期内抵押租赁厂房房地产，损害两被告根本利益。根据两原告向法院提交由南海区丹灶镇房产管理所出具的房产查询证明，两原告出租的房地产均已抵押交通银行股份有限公司佛山分公司，该抵押权的设立，属于合同重大事项，但两原告隐瞒并没有告知两被告，两被告一直不知道租赁房地产已抵押的事实。其结果将使两被告的巨大投资和租赁期处于极大的不确定法律风险，严重损害了两被告的合法利益，导致两被告租赁合同经营目的不能实现。根据《合同法》第四十二条第二款规定：当事人在订立合同过程中有“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。根据双方签订的《厂房使用权租赁合同》第四条第8项规定：“厂房租赁期间，不得以厂房作任何抵押，否则视违约处理。”两原告已违反合同约定构成根本性违约，两原告应当承担由此产生违约责任。三、两原告至今未能交付所建厂房合法性和安全性相关文件予两被告。双方租赁合同第四条第1项规定：“甲方（两原告）应对其出租厂房的合法性负责，否则属甲方违约并承担相关法律责任”。根据我国《规划法》、《建筑法》、《消防法》、《环境保护法》等法律规定，两原告交付的厂房合法性和安全性应提交其所建设厂房所必须的建设项目规划许可证、施工许可证、竣工验收合格证明、设计图纸、建设工程施工承包合同、消防合格验收证明、环境影响评价报告审批批准文件等法律文件。这是两原告的合同义务，也是法律义务。如两原告不能提交上述文件证明，不具备法律意义履行交付义务，正确地履行了合同。即使其已建成厂房，是不具备不合法和不具安全性，不具备合同约定交付条件，导致两被告合同目的不能实现，损害了两被告重大合法利益。两原告未能交付上述文件，无论依法律规定和合同约定均构成违约。四、两原告违约和以自己行为拒绝继续履行租赁合同要求解除合同违约行为，应承担双倍返还按金的违约责任。上述两原告违约行为，以及两原告以诉讼方式请求解除合同明确地表明其不继续履行租赁合同的行为，其结果是不能合法交付厂房，造成两被告损失，也违反了佛山市中级人民法院（2013）佛中法民一终字第872号民事判决书关于双方继续履行租赁合同的判决，构成根本性违约。根据《合同法》第一百零七条、第一百零八条规定，两原告在签订合同后收取了两被告按金人民币1350000元，该按金是具有保证合同履行的保证金性质，故两原告的违约责任应根据《合同法》第一百一十五条规定双倍返还定金。综上，请求驳回原告诉讼请求。
两原告在诉讼中提供下列证据：
1、原告何溢文、何锵荣身份证（各1份，复印件），证明原告主体资格。
2、广东省佛山市中级人民法院（2013）佛中法民一终字第872号民事判决书（1份，原件）。
3、（2012）佛南法丹民初字第97号民事判决书（1份，原件）。
证据2-3证明双方签订合同的效力，判决书认定合同需继续履行，但判决生效至今被告一直没有履行合同义务，构成根本违约。
4、广东华鸿拍卖行有限公司、广东博古拍卖有限公司联合拍卖成交确认书（1份，复印件）。
5、（2008）南法执字第3712-9号协助执行通知书（1份，打印件）。
6、佛山市（南海区）房产查询证明（房产证号02××33、02××27、0200323251、02××53、0200323224）（各1份，原件）。
7、丹灶海天厂土地及建筑物租赁合同（1份，原件）。
证据4-7证明涉讼土地及建筑物原告拥有合法的处分权。
8、厂房使用权租赁合同（1份，原件）。
9、厂房使用权租赁合同补充协议（1份，原件）。
10、厂房使用权租赁合同补充协议2（1份，原件）。
11、告知书（1份，复印件）。
证据8-11证明双方对涉讼租赁物权利义务的约定，被告已构成根本违约，合同应依约解除，被告应赔偿原告全部经济损失。
12、佛山市中级人民法院（2013）佛中法立民申字第309号民事裁定书（1份，原件加盖佛山市中级人民法院生效章），证明佛山市中级人民法院裁定驳回两被告的再审申请，该裁定于2014年4月17日生效。
经质证，两被告对两原告证据1无异议；对证据2-3真实性无异议，对证明内容有异议，两份判决书确定双方需继续履行合同，但至今天为止原告并没有履行交付涉讼租赁物的义务，故构成根本违约的是原告；对证据4-5均是复印件，对其真实性不予确认，不能证明原告对涉讼租赁物所在的土地有合法的处分权，与本案无关；对证据6涉讼房产的所有权人是佛山市南海区德宝房地产开发有限公司予以确认，但涉讼房地产已经抵押给交通银行佛山分行，所以该证据均不能证明原告对涉讼租赁物有合法处分权；对证据7真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据涉及厂房及土地的总面积小于双方口头约定需交付的厂房面积，且无法证明佛山市南海区德宝房地产开发有限公司对租赁合同所涉的土地及厂房具有处分权；对证据8真实性无异议，该合同证明原告没有正确履行合同义务，至今为止原告未能合法交付约定的厂房土地，构成根本违约；对证据9真实性无异议，但根据该协议原告没有履行配电设施的安装义务，原告构成违约；对证据10真实性无异议，但关联性有异议，该协议没有实际履行，原告没有提供办公用房，其它约定均没有按期完成；对证据11真实性无异议，但不能证明原告的主张，该告知书证明原告到期不能交付涉讼租赁物的事实。对证据12无异议，应该继续履行案涉租赁合同。
两被告在诉讼中提供以下证据材料：
1、被告黄永强、范高身份证（各1份，复印件），证明被告主体资格。
2、履行租赁房屋验收通知书（1份，原件）。
3、国内标准快递1086890326605邮单、1086890327005邮单及回单（4份，原件）。
证据2-3证明被告要求原告按（2013）佛中法民一终字第872号民事判决书履行合同，限期竣工和验收，并交付被告，但原告没有履行义务。
4、照片（8张，原件），证明（2013）佛南法丹民初字第97号案和（2013）佛中法民一终字第872号案诉讼时，原告没有完成厂房建设无法依合同约定交付厂房。
5、广东省佛山市中级人民法院（2013）佛中法立民申字第309号民事申请再审案件受理通知书（1份，原件），证明佛山市中级人民法院对（2013）佛中法民一终字第872号民事判决书立案审查，本案依法应中止审理。
经质证，两原告对两被告证据1无异议；对证据2真实性无异议，但关联性有异议只有黄永强签名，不是两被告共同签名，不清楚是否两被告共同意思表示，通知书上明确原告已通知被告接收租赁物，两被告未履行接收涉讼租赁物义务，该通知书与本案无关；对证据3真实性无异议；对证据4真实性、关联性、合法性无法确认；对证据5真实性无异议，不影响原判决效力，与本案无关，也可以证明被告解除合同的意思表示及被告不履行合同的目的。
本院在诉讼中出示以下材料：
1、佛山市（南海区）房产查询证明5份；
2、佛山市（南海区）房产他项权查询证明1份；
3、调查笔录1份；
4、照片20张。
经质证，原告对本院出示的材料1-2无异议，抵押登记不影响租赁合同关系，抵押登记发生在被告明确不履行合同后，该抵押登记于一审辩论终结前已注销，其中证号为0200323224的房产与本案有关外，其他与本案无关。对证据3、4无异议。
被告对本院出示的材料1-2无异议，显示原告将涉讼租赁物设定抵押，违反租赁合同的约定。对证据3-4无异议，说明原告于二审判决继续履行案涉租赁合同后，原告将涉讼租赁物出租给案外人，属于违约行为。
经审查，两被告对两原告证据1、12无异议，本院予以采信。两被告对两原告证据2、3、6、8-11的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据4、5没有原件核对，本院对其证据效力不予确认。证据7是原件，两被告没有举证推翻其真实性，本院对其真实性予以确认。两原告对两被告证据1、2、3、5真实性无异议，本院对其真实性予以确认。两被告证据4不能显示形成时间，从而证明与本案的关联性，本院对其不予审查。双方当事人均对本院调取的材料无异议，本院予以确认。
本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：
本院于2012年10月18日受理原告（反诉被告）黄永强、范高诉被告（反诉原告）何溢文、何锵荣租赁合同纠纷一案［案号（2012）佛南法丹民初字第97号］，黄永强、范高以何溢文、何锵荣逾期仍未将厂房建好并交付使用构成违约为由，请求：1、何溢文、何锵荣返还押金135万元；2、何溢文、何锵荣支付违约金10万元；3、何溢文、何锵荣承担诉讼费；4、解除双方签订的《厂房使用权租赁合同》。何溢文、何锵荣以黄永强、范高延期支付押金135万元及不履行合同约定为由反诉请求继续履行合同及黄永强、范高承担诉讼费。本院于2012年12月17日作出（2012）佛南法丹民初字第97号民事判决书，认定以下事实：
2012年5月26日，何溢文、何锵荣作为甲方与黄永强、范高作为乙方签订一份《厂房使用权租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区丹灶镇工业大道区的厂房（原海天陶瓷的部分厂房）的使用权租赁给乙方使用；租用期为11年；甲方于4个月内将厂房建好交付给乙方使用，逾期不能交付甲方罚款10万元；租金及押金交付方式为：厂房车间按10元／平方米／月计算，空地及道路面积按7元／平方米／月计算，东二门道路按7元／平方米／月计算，宿舍按12元／平方米／月计算，以上面积按滴水面积实量为准，单价不含税费，租金自然递增，每两年按上一年的基础每平方米递增10%，租用期共计11年递增四次；乙方在签订合同的同时暂先交135万元正作为租赁厂房的押金；厂房实行先交租后使用的形式，乙方在每月的15日前交付当月租金，逾期未交，按租金的千分之五收取滞纳金，如乙方逾期15天交租实属违约，甲方有权终止合同并没收乙方的厂房按金以作补偿甲方的损失；在租用期内，如甲方提前解除合同的即属违约，如乙方处正常生产的甲方需赔偿双倍按金给乙方作补偿及搬迁费用，如乙方只用仓库使用或非生产状态的甲方负责乙方搬迁的费用，如乙方提前解除合同即属违约，按金不退回还必须将厂房恢复原貌才可搬走设备，否则甲方将扣押乙方的材料及设备以作赔偿甲方损失，且按金不退回等。同日，双方签订一份《厂房使用权租赁合同补充协议》，约定：一、《原合同》签订时甲方暂收取乙方厂房按金合计135万元；二、实际租赁面积以交收后双方实量确认为准等。黄永强、范高于同年6月8日、6月20日分别支付按金65万元予何溢文。同年10月10日，何溢文、何锵荣向黄永强、范高邮寄一份《告知书》，载明：“黄永强，现位于佛山市南海区丹灶镇工业大道区的厂房（原海天陶瓷的部分厂房）已建好，现准备将该部分厂房交付予你方使用，请你方收到本通知之后3日内前来办理厂房验收手续，我方已履行厂房验收的告知义务。若你方逾期未完成厂房验收，即视为原合同无效，由此产生的一切后果及给我方造成的损失由你方承担。”该邮件因黄永强、范高拒收于同月13日被退回。同月15日，何溢文、何锵荣又将该《通知书》邮寄给黄永强、范高，黄永强、范高收到后出具一份关于《告知书》的复函，载明：“何溢文、何锵荣先生，你方《告知书》已于2012年10月16日收悉。经研究，现就你方有关问题答复如下：按照双方于2012年5月26日签订的《厂房使用权租赁合同》的约定，出租方何溢文、何锵荣应当在2012年9月26日前将厂房建好交付给本承租方使用，但截至2012年10月16日已逾期，出租方尚未依约将厂房建好并交付给本承租方使用。出租方何溢文、何锵荣违反了《厂房使用权租赁合同》及补充协议和《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，其行为已构成违约，本承租方决定通过法律途径追究出租方何溢文和何锵荣的法律责任。”
（2012）佛南法丹民初字第97号民事判决书判决：一、解除黄永强、范高与何溢文、何锵荣于2012年5月26日签订的《厂房使用权租赁合同》及《厂房使用权租赁合同补充协议》；二、何溢文、何锵荣应于判决发生法律效力之日起十日内返还押金135万元予黄永强、范高；三、何溢文、何锵荣应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金10万元予黄永强、范高；四、驳回何溢文、何锵荣的反诉请求。
何溢文、何锵荣不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，该院于2013年6月17日作出（2013）佛中法民一终字第872号民事判决书，对原一审判决认定事实予以确认。该二审判决认为：黄永强、范高与何溢文、何锵荣于2012年5月26日签订的《厂房使用权租赁合同》、《厂房使用权租赁合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效。因依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。何溢文、何锵荣未按约定在2012年9月26日前向黄永强、范高交付厂房，其行为已构成违约，但未构成根本违约。涉案合同不能基于合同的法定解除而解除。黄永强、范高请求何溢文、何锵荣向其返还押金135万元，没有法律依据，该院不予支持。黄永强、范高未在合同签订的同时支付押金的行为也构成违约。因涉案合同约定了“何溢文、何锵荣于4个月内将厂房建好交付给黄永强、范高使用，逾期不能交付的话，何溢文、何锵荣罚款人民币10万元”，但未就逾期支付押金的行为约定违约金，且何溢文、何锵荣在本案中亦未就黄永强、范高的该违约行为提出具体的诉讼请求，故原审判决何溢文、何锵荣向黄永强、范高支付违约金10万元，并无不当，该院予以支持。判决：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2012）佛南法丹民初字第97号民事判决第三项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2012）佛南法丹民初字第97号民事判决第一项、第二项、第四项；三、何溢文、何锵荣与黄永强、范高继续履行双方于2012年5月26日签订的《厂房使用权租赁合同》及《厂房使用权租赁合同补充协议》；四、驳回黄永强、范高的其他诉讼请求。该判决已于2013年6月19日发生法律效力。
黄永强、范高不服（2013）佛中法民一终字第872号民事判决，向佛山市中级人民法院提交再审申请，该院于2014年4月9日作出（2013）佛中法立民申字第309号民事裁定书，裁定驳回黄永强、范高的再审申请，该裁定已于2014年4月17日发生法律效力。
本案另查明以下事实：
何溢文、何锵荣（甲方）与黄永强、范高（乙方）于2012年5月26日签订的前述《厂房使用权租赁合同》第四条“租赁期间其他有关约定”第1项约定，甲方应对其出租厂房的合法性负责；第8项约定，厂房租赁期间，不得以厂房作任何抵押，否则视为违约处理。
2012年6月19日，何溢文（甲方、出租人）与黄永强（乙方、租用人）签订《〈厂房使用租赁合同〉补充协议2》，载明就甲方和乙方于2012年5月26日签订的《厂房使用租赁合同》未尽事宜订立该补充协议，约定：一、在筹建期间甲方免费提供办公场所给乙方办公（场所不小于400平方米），筹建完毕后归还给甲方。二、乙方负责建设厂房的上盖及围场，厂房按甲方原来的钢管、塑料瓦结构。完工后乙方须在一个星期内验收完成。验收后按照实际盖瓦（瓦面按滴水面积计算）面积计算。三、地面平整的验收：机械安装场地部分要与地面水平高出50公分。甲方负责地面水泥结构，水泥结构部分为15公分，需要增加厚度部分的由乙方负责。本协议生效后即与原合同具有同等法律效力。
2013年12月11日，黄永强以特快专递形式分别向何溢文和何锵荣寄送《履行租赁房屋验收通知书》，内容为：（2013）佛中法民一终字第872号民事判决书已于2013年6月19日生效，何溢文、何锵荣为出租人应将依法建设厂房交付黄永强、范高使用，但至今未收到何溢文、何锵荣发出的工程竣工通知。黄永强、范高特通知要求何溢文、何锵荣于2013年12月20日全部工程项目竣工，并于2013年12月25日由何溢文、何锵荣组织并汇同南海区建设工程质量监督站等部门和单位，对已竣工厂房、输（配）电设施验收。请何溢文、何锵荣根据建设工程验收规范，准备相关文件（后附文件名称）以备验收使用。请何溢文、何锵荣于2013年12月15日前函复。如已办理验收，将通过验收证明交黄永强、范高。原告何溢文于当日收到该两份专递。
双方当事人在诉讼中共同陈述租赁面积按照租赁物实际交付时的面积计算。
原告何溢文、何锵荣于2013年12月19日提起本案诉讼。
本院于2014年5月28日召集双方对涉讼租赁物进行现场勘验，涉讼租赁物已全部被他人占用。何溢文、何锵荣陈述于2013年9月起已将涉讼租赁物分租给多个案外人，现由多个案外人使用涉讼租赁物。
本院认为，（2013）佛中法民一终字第872号民事判决书于2013年6月19日生效，两原告与两被告签订的《厂房使用权租赁合同》及《厂房使用权租赁合同补充协议》已经该判决确认合法有效，双方应依约继续履行。双方因履行案涉合同引起（2012）佛南法丹民初字第97号案和（2013）佛中法民一终字第872号案诉讼，诉讼期间合同中止履行，（2013）佛中法民一终字第872号民事判决书生效后，双方应积极履行合同并敦促对方履行合同。根据合同约定，出租方对其出租厂房的合法性负责，根据《中华人民共和国规划法》第45条、《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国消防法》第13条的规定，两原告没有举证证明在（2013）佛中法民一终字第872号民事判决书生效后，向两被告提供了涉讼租赁物改建后符合规划、建设许可条件、符合竣工验收交付使用条件的证明文件，并向两被告发出了在合理期限内查验并接收租赁物的有效催告。两原告没有证据证明两被告作出了拒绝继续履行合同的意思表示，在案涉合同尚未解除的情况下，两原告于2013年9月将涉讼租赁物交付予案外人使用，涉讼租赁物至庭审终结时被他人占用，两原告明确表示无法腾空租赁物，本院根据上述情况，认为案涉合同已无实际履行的条件，案涉合同以解除为宜，两原告主张解除合同，本院予以支持。涉讼合同未约定计租起始日期，且双方约定租赁面积按实际交付使用的面积确定，租赁面积在租赁物交付或查验前尚未经双方共同确认，租金金额在租赁面积确定前未能确定，原告主张被告应在租赁物交付前履行租金支付义务不符合合同约定，本院对原告据此主张被告构成违约的意见不予采纳。合同解除，因合同取得的财产应予返还。两原告没有举证证明两被告对合同的解除负有全部责任，两原告主张不予退还押金，没有法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告何溢文、何锵荣与被告范高、黄永强于2012年5月26日签订的《厂房使用权租赁合同》、《厂房使用权租赁合同补充协议》及原告何溢文与被告黄永强于2012年6月19日签订的《〈厂房使用租赁合同〉补充协议2》。
二、驳回原告何溢文、何锵荣的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取8475元（两原告已预交），由两原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一四年七月三十日
书记员 蓝斯艺