重庆市万州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝0101执异77号
案外人：重庆苏逸房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区江南新区江南大道6号704室，统一社会信用代码91500101554076242U。
法定代表人：曹炼。
委托代理人：胡波，重庆渝万（利川）律师事务所律师。
申请执行人：重庆市万州区江融小额贷款有限公司，住所地重庆市万州区和平广场19号1幢1-21楼，�一社会信用代码915001015699310967。
法定代表人：郭世斌，系公司董事长。
被执行人：唐世英，女，汉族，1978年5月2日出生，住重庆市万州区。
被执行人：李永东，男，汉族，1977年3月28日出生，住重庆市万州区。
被执行人：吴以兵，男，汉族，1973年1月5日出生，住重庆市万州区。
本院在执行申请执行人重庆市万州区江融小额贷款有限公司（以下简称：江融小贷公司）与被执行人唐世英、李永东、吴以兵借款合同纠纷一案中，案外人重庆苏逸房地产开发有限公司（以下简称：苏逸房产公司）对本院查封的位于重庆市万州区江南大道499号18幢1-1-2号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人苏逸房产公司称，苏逸房产公司与唐世英就重庆市万州区江南大道499号18幢1-1-2�房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定买房人唐世英如不履行或不按约定向按揭银行履行还款义务，苏逸房产公司有权解除合同。之后由于唐世英未按约定向按揭银行履行还款义务，苏逸房产公司代其偿还银行贷款后起诉至万州区人民法院请求解除《重庆市商品房买卖合同》，万州区人民法院审理后作出了（2017）渝0101民初7132号民事判决书，解除了双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，现该房属于苏逸房产公司所有。该房虽然进行了预购备案登记【301渝预告（2013）字第08971号】但是没有办理产权登记，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故房屋的所有权没有发生转移，仍然属于案外人所有。故请求法院解除对该房屋的查封。
申请执行人江融小贷公司书面辩称，1、在执行重庆市万州公证处作出的（2015）渝万州执证字第7号执行证书过程中，查封被执行人唐世英购买的万州区江南大道499号18幢1-1-2室没有任何错误；2、（2017）渝0101民初7132号民事判决确认被执行人唐世英与苏逸房产公司的商品房买卖合同解除，但合同解除后，依照合同法的规定，苏逸房产公司应将被执行人唐世英已付的购房款202642元返还，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［２００４］１５号）第十八条第二款的规定，请在解除查封的同时，及时查封苏逸房产公司应向被执行人唐世英返还的已付购房款202642元。
被执行人唐世英、李永东、吴以兵未到庭作答辩。
本院查明，2014年7月3日，唐世英、李永东向江融小贷公司借款30万元，吴以兵提供担保，双方约定了借款期限和利率等，双方签订《个人借款合同》、《保证合同》，上述合同办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《执行证书》。由于唐世英、李永东、吴以兵未按借款合同及公证书履行，2015年5月11日，江融小贷公司向本院申请强制执行。2015年10月9日，本院作出（2015）万法公执字第00010号执行裁定书，裁定将重庆市万州区江南大道499号18幢1-1-2号房屋予以查封。
另查明，案外人苏逸房产公司在重庆市万州区江南新区江南大道499号开发建设的“银城.云水间”商品房工程项目。2013年8月22日，案外人苏逸房产公司与被执行人唐世英签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。约定将案外人苏逸房产公司开发的重庆市万州区江南大道499号18幢1－1－2号房屋出售给被执行人唐世英，房屋总价款1132642元。约定首付款为342642元，被执行人唐世英已支付202642元，尚欠140000元。双方签订借款协议，约定被执行人唐世英向案外人苏逸房产公司借支140000元充抵首付款，约定在2013年9月22日前将欠款140000元支付案外人苏逸房产公司，逾期每日按0.3％承担违约金，被执行人唐世英未按约定支付该款。合同签订后，被执行人唐世英向中国光大银行股份有限公司重庆分行（以下简称：光大银行重庆分行）按揭贷款790000元，案外人苏逸房产公司为此贷款提供阶段性连带责任担保。
2013年8月22日，被执行人唐世英及丈夫李永东与光大银行重庆分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定购买“银城.云水间”商品房项目工程18号楼1单元102号房，贷款790000元，案外人苏逸房产公司承担阶段性连带保证责任；被执行人唐世英以所购房屋进行抵押，并办理抵押预告登记。
2013年9月24日，�庆市万州区房地产管理局出具《重庆市土地房屋预告登记证明》（301渝预告【2013】字第08968号），预告登记权利人：唐世英、中国光大银行股份有限公司重庆万州支行，预告登记义务人：重庆苏逸房地产开发有限公司，房地产坐落：陈家坝街道万州区江南大道499号18幢1－1－2号，预告登记业务种类：预购商品房。同日，重庆市万州区房地产管理局出具《重庆市土地房屋预告登记证明》（301渝预告【2013】字第08971号），预告登记权利人：中国光大银行股份有限公司重庆万州支行，预告登记义务人：唐世英，房地产坐落：陈家坝街道万州区江南大道499号18幢1－1－2号，预告登记业务种类：预购商品房抵押权。贷款金额79万元。
被执行人唐世英偿还了2014年12月20日前的按揭贷款本息，后停止偿还贷款本息，光大银行重庆分行于2016年6月16日向本院起诉，要求苏逸房�公司承担保证责任。本院作出（2016）渝0101民初6673号民事判决：由唐世英、李永东共同偿还光大银行重庆分行2016年10月20日前的积欠利息、罚息、复利85191.73元、贷款本金7650441.83元并从2016年10月21日起按中国人民银行同期五年期以上贷款基准利率上浮30％计收逾期利息瓶按月计收复利至付清之日止；由唐世英支付实现债权费用5551.72元及承担诉讼费、公告费12231元；由苏逸房产公司承担连带清偿责任。
2017年6月9日，案外人苏逸房产公司起诉被执行人唐世英及光大银行重庆分行至本院请求解除《重庆市商品房买卖合同》。2017年9月25日，万州区人民法院作出了（2017）渝0101民初字第7132号民事判决书，判决解除了双方签订的《重庆市商品房买卖合同》并由唐世英协助注销商品房预售预告登记、预售合同备案登记等。
因被执行人唐世英未按约定支付银行贷款本息并偿付尚欠案外人的首付款140000元，双方发生争议，双方未对房屋进行交接，房屋仍由案外人苏逸房产公司占有。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”案外人苏逸房产公司与被执行人唐世英签订《重庆市商品房买卖合同》，办理预售备案登记。对于《重庆市商品房买卖合同》，本院于2017年9月25日做出了（2017）渝0101民初字第7132号民事判决书判决予以解除；对于办理的预售登记行为，该预售登记并不具有物权变动的性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，该登记并不直接产生物权变动的效力。现该房屋未登记在被执行人唐世英名下，也未实际交付，故该房屋的物权所有人仍然为案外人苏逸房产公司。现�外人苏逸房产公司主张所有权，排除执行的理由成立，其提出异议本院予以支持，对于房屋的查封行为应当中止执行，对于被执行人唐世英所交房款的执行不在本案中审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条的规定，裁定如下：
中止对重庆市万州区江南大道499号18幢1－1－2号房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向重庆市万州区人民法院提起诉讼。
审 判 长 余佩松
人民陪审员 张永慧
人民陪审员 谭言礼
二〇一八年八月二日
书 记 员 陈 晴