重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南川法民初字第00127号
原告杨芳，女，1974年11月5日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人程洪，重庆春意律师事务所律师。
被告廖磊，男，1991年3月14日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
委托代理人廖洪飞（被告廖磊之父亲），1968年3月28日出生，汉族。
原告杨芳与被告廖磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法由审判员王昕独任审判，适用简易程序于同年1月29日公开开庭进行了审理。原告杨芳委托代理人程洪，被告廖磊及其委托代理人廖洪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨芳诉称，原告（甲方）与被告（乙方）于2014年2月28日签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将其所有坐落于南川区XX街道XX街XX号XX广场XX楼XX-1、XX-2、XX-3、XX-4、XX-5号5间商铺铺（共计建筑面积132.65㎡）出租给乙方；租期为5年（2014年5月1日起至2019年4月30日止）；第一年的月租金为15918元，从第二年起每年按上年度租金的7%递增，乙方以现金方式支付租金，租金暂定每3个月支付一次，次年每半年支付一次，每次应提前20日支付，乙方必须按照约定时间支付租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的5%计算加收滞纳金；乙方拖欠租金累计达20日以上，甲方可以单方面终止合同，收回房屋；双方还对费用的缴纳、房屋修缮、违约责任、争议解决等事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同的约定将租赁商铺交付给了被告，但被告并没有在约定的期限内将租金支付原告。经原告多次催收，被告却以各种理由拖延，拒不支付租金。现请求判决：1、解除原、被告于2014年2月28日签订的《商铺租赁合同》；2、被告恢复租赁商铺原状，立即腾还给原告；3、被告按每月15918元支付原告从2014年5月1日至腾还商铺之日的租金和占用费，并每天按拖欠租金的5%计算支付违约金。
被告廖磊辩称，原、被告于2014年2月28日签订了《商铺租赁合同》的事实及双方在合同中约定的义务均属实，被告已向原告支付了保证金21000元。但被告与原告约定的租金是从商铺开业起支付，合同约定是2014年5月1日开业，由于被告租赁的商铺附近的其他商铺都没有开业，被告考虑其他商铺都没有开业，没有人流量，故被告租赁的商铺至今没有开业。因未开业，造成被告准备经营童装而支付的订货定金不能退还。由于在2014年5月1日没有开业，故就没有支付租金。1、同意解除原、被告于2014年2月28日签订的《商铺租赁合同》，但原告要退回被告支付的保证金21000元；2、不同意恢复原告商铺的原状，因为商铺一直没有开业，给被告也造成了很大的损失，对原告要求腾还商铺无异议；3、由于租赁的商铺没有开业，故不同意原告要求被告支付从2014年5月1日至腾还商铺之日的租金和占用费及支付按每天拖欠租金的5%计算的违约金。
经审理查明，2012年10月15日、16日，原告杨芳与重庆名润置业有限公司分别签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告杨芳购买重庆名润置业有限公司开发建设的坐落于重庆市南川区XX街道XX街XX号XX广场XX楼XX-1、XX-2、XX-3、XX-4、XX-5号5间商业用房（共计建筑面积132.65㎡，套内建筑面积86.92㎡）。2013年12月16日，原告杨芳将前述买受房屋在重庆市南川区房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。
2013年10月11日，原告杨芳（甲方）与被告廖磊（乙方）签订了《租房协议书》，约定：甲方将其自有权属位于南川区XX广场XX楼XX-1、XX-2、XX-3、XX-4、XX-5号房屋出租给乙方作服装专卖店使用；租期暂定5年（2014年1月1日起至2019年12月31日止）；月租金为15720元，乙方按3个月到期提前一周支付，并从第二年起按7%递增月租金；交付租金同时，乙方应另付保证金20000元，租房期满如乙方无违约，甲方应如数退还保证金；乙方在租用期内，不得改变房屋结构及其设施，使用中如有损坏或管道堵塞，应予修复、疏通，费用自理，乙方装修须合理且费用自理；协议期内，乙方履行本协议所有条款后，甲方不得提前收回房屋（发生甲方能力范围之外的不可抗事件如灾害、开发和乙方违约的情况除外）。乙方如果出现退租、转让及由于乙方违约原因造成甲方提前收回房屋的任一情况下，乙方都必须按协议缴清所有应付款项等内容。
2014年2月28日，原告杨芳（甲方）与被告廖磊（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将其所有坐落于南川区XX街道XX街XX号XX广场XX楼XX-1、XX-2、XX-3、XX-4、XX-5号5间商铺铺（共计建筑面积132.65㎡）出租给乙方作经营用房；租期为5年（2014年5月1日起至2019年4月30日止）；第一年的月租金为15918元，从第二年起每年按上年度租金的7%递增，乙方以现金方式支付租金，租金暂定每3个月支付一次，次年每次以半年支付一次，每次应提前20日支付，乙方必须按照约定时间支付租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的5%计算加收滞纳金；乙方在签订本合同之前，应向甲方交纳20000元的门面押金，该押金不得用来抵减门面租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，到期后甲方全额将押金退还乙方（不计息）；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关。租期届满或本合同被依法解除，其装修（饰）物由乙方自行拆除，但不影响整体结构，装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用由乙方自行承担，若对房屋整体架构产生破坏，由乙方负责恢复原貌。甲方对乙方装饰物不予任何补偿；乙方拖欠租金累计达20日以上，甲方可以单方面终止合同，收回房屋；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金（年租金30%）；原合同作废，以此合同为准等内容。
合同签订后，被告廖磊分别于2013年10月11日、2014年2月28日向原告杨芳支付了租赁5间商铺订金1000元、房屋保证金20000元，原告杨芳将被告承租的商铺5间交付给被告廖磊。被告廖磊对承租的5间商铺按经营童装的计划进行了装修，被告廖磊在装修过程中将承租商铺原有的4璧隔墙拆除、铺设了瓷砖。被告廖磊之妻徐瑶与佛山市嘉年华服饰有限公司授权使用和经营的重庆宝贝童年营销中心于2013年10月15日签订了加盟销售“可趣可奇”品牌系列产品二年合同期限的《品牌特许经营合同书》，被告廖磊与授权许可的重庆宝贝童年营销中心于2013年10月15日签订了加盟经营“小犀牛”童装品牌系列产品二年合同期限的《小犀牛品牌童装特许加盟合同》，徐瑶、廖磊分别于2013年10月16日支付了“可趣可奇”、“小犀牛”品牌保证金5000元、10000元。徐瑶与重庆宝贝童年营销中心于2014年3月10日签订了价款20304元的《2014年“可趣可奇”全年订货协议》。由于被告廖磊所承租的商铺的附近商铺均未开业，被告廖磊所承租的商铺至今也没有开业。原告杨芳以被告廖磊未按合同约定交付租金，按合同约定行使解除合同的权利，由此引起本案诉讼。
本案庭审中，原、被告对所签《商铺租赁合同》中约定的“乙方（即被告）拖欠租金累计达20日以上，甲方（即原告）可以单方面终止合同”，一致确认该条约定的终止合同的本意就是解除合同。
庭审中，原、被告对以下争议达成一致意见：一、解除原、被告于2014年2月28日签订的《商铺租赁合同》；二、被告于2015年1月29日前向原告返还租赁的商铺；三、原告放弃要求被告支付违约金的诉讼请求（以被告于2015年1月29日前向原告返还租赁的商铺为前提）。双方对以下问题未能达成协议：一、被告应否恢复租赁商铺原状，由谁恢复、恢复费用的确定；二、被告应否向原告支付租金；三、原告应否向被告返还所交租房订金和房屋保证金及其数额的确定。
本案庭审结束后，被告于2015年1月29日已将承租5间商铺的钥匙8把交还给原告。原告亦于2015年2月4日向本院提交申请书，自愿撤回要求被告恢复租赁商铺原状的诉讼请求，同时提出被告支付的租房订金1000元、房屋保证金20000元，作为从被告拖欠的商铺租金中抵扣的意见。
上述事实，有原告杨芳提交的《商铺租赁合同》、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、原告收到被告交还承租5间商铺钥匙8把的收条、申请书，被告廖磊提交的《租房协议书》、原告收到被告交付的租房订金1000元和房屋保证金20000元的收条、“可趣可奇”《品牌特许经营合同书》、《小犀牛品牌童装特许加盟合同》、支付“可趣可奇”、“小犀牛”品牌保证金5000元和10000元的收据、《2014年“可趣可奇”全年订货协议》以及庭审调查中原、被告双方的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，具有证明效力，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律的规定，依法成立，受法律的保护，对双方具有法律约束力，双方应按照所签《商铺租赁合同》的约定，全面履行自己的义务。原告在履行合同过程中，已按照合同的约定将租赁商铺交付给了被告，被告亦对租赁商铺按照自己的经营计划进行了装饰和经营准备，但被告未按合同约定向原告支付租金的行为已构成违约，且按照《商铺租赁合同》中约定“乙方（即被告）拖欠租金累计达20日以上，甲方（即原告）可以单方面终止合同，收回房屋”，双方一致确认约定的终止合同的本意就是解除合同。
由于原、被告在2015年1月29日的庭审中就原告要求解除双方于2014年2月28日签订的《商铺租赁合同》、被告于2015年1月29日前向原告返还租赁的商铺、原告放弃要求被告支付违约金（以被告于2015年1月29日前向原告返还租赁的商铺为前提）的诉讼请求已达成协议，被告已于2015年1月29日将承租5间商铺的钥匙交还给了原告，原告亦于2015年2月4日向本院提交书面申请自愿撤回要求被告廖磊恢复租赁商铺原状的诉讼请求，故对原告要求的解除《商铺租赁合同》、被告恢复租赁商铺原状、腾还租赁商铺、被告支付每天按拖欠租金的5%计算违约金的诉讼请求，本院依法不再处理。
至于原告要求被告按每月15918元向原告支付从2014年5月1日至腾还商铺之日的租金的诉讼请求。由于原、被告在《商铺租赁合同》中约定租期为5年（2014年5月1日起至2019年4月30日止），第一年的月租金为15918元，租金暂定每3个月支付一次，每次应提前20日支付，被告应当按照约定的时间支付租金，被告一直未向原告支付租金，依法应承担向原告支付租金的民事责任。因原、被告对《商铺租赁合同》已于2015年1月29日协商一致解除，故被告支付的租金应从2014年5月1日起至2015年1月29日止按合同约定的每月15918元标准计算，即被告应向原告支付的租金为143262元（15918元／月×9月）。原告提出被告支付的租房订金1000元、房屋保证金20000元，作为从被告拖欠的商铺租金中抵扣的意见，并未损害被告的利益，对原告的该意见，本院予以采纳。即被告尚应向原告支付的租金为122262元（143262元－1000元－20000元）。被告提出的与原告约定的租金是从2014年5月1日商铺开业起支付，由于被告租赁的商铺附近的其他商铺都没有开业，被告租赁的商铺至今没有开业，故不同意支付从2014年5月1日至腾还商铺之日的租金的抗辩理由，由于被告租赁的商铺何时开业，系被告的自主选择权，租赁的商铺未开业，并非系原告的责任造成，且双方在所签订的《商铺租赁合同》中没有被告租赁的商铺未开业，被告不向原告支付租金的约定。故被告的该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告要求原告退回租房订金1000元、房屋保证金20000元的理由，由于原告要求将该款项抵扣部分被告拖欠的租金，原告的抵扣意见并未损害被告的利益，故对被告的退回租房订金和房屋保证金的理由，本院亦不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百二十七条之规定，判决如下：
由被告廖磊于本判决发生法律效力之日起10日内向原告杨芳支付商铺租金122262元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2850元，减半收取1425元（原告杨芳已预交），由被告廖磊负担。被告廖磊负担之金额限于本判决发生法律效力后立即迳付原告杨芳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费2850元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 王 昕
二〇一五年三月三日
书记员 谭丽媛