辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01760号
上诉人（原审被告）：郭红。
委托代理人：郭吉斌。
被上诉人（原审原告）：赵增有。
原审第三人中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局，住所地辽宁省大连市沙河口区玉华街22号。
法定代表人：苏颍军，该局局长。
委托代理人：李金强，该局工作人员。
原审原告赵增有与原审被告郭红、原审第三人中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局（以下简称房地产管理局）租赁合同纠纷一案，长海县人民法院于2014年11月24日作出（2014）长民初字第165号民事判决，郭红不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日作出（2015）大民二终字第00291号民事裁定，撤销长海县人民法院（2014）长民初字第165号民事判决，发回重审。长海县人民法院于2015年9月28日作出（2015）长民初字第00265号民事判决，郭红不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人郭红的委托代理人郭吉斌，被上诉人赵增有到庭参加诉讼。原审第三人房地产管理局经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告赵增有一审诉称：2013年1月1日原告与被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告房屋一处，租期5年，年租金1.5万元，约定每年12月20日缴纳下一年租金。2013年租金被告已付，2014年租金至今被告拒绝给付。故诉至法院请依法判令被告立即给付2014年租金并承担诉讼费用。
被告郭红一审辩称：2013年被告与原告签订合同，当时被告不知道这个房屋是怎么来的。2013年第三人通知被告腾房，被告通知了原告，但原告说房子是他的不用管第三人。2013年12月末，第三人的工作人员拿着房屋执照又来要查封房子，被告就把钥匙交给第三人，并且也告诉原告，可原告仍说不用管。这样，被告就认为房子是第三人的且房屋已经交给当事人，被告与原告的合同已经失效，后来被告就和第三人又签订了一份房屋租赁合同。
第三人房地产管理局一审述称：2010年上级部门检查时发现这个房子是第三人的，第三人就下了通知。2013年上级部门又催促此事，所以第三人和被告又签订了房屋租赁合同，收取了被告的租金5000元。因为案涉楼梯间是公共部分，大连弘达百业集团不应该卖给原告。
一审法院审理查明：原告赵增有与被告郭红于2008年2月9日签订了房屋租赁合同，原告将坐落于长海县大长山岛镇三盘碾子客运站边的军民共建房的楼梯间一处出租给被告使用，年租金为1.26万元，租期5年。2013年1月1日双方又重新签订了房屋租赁合同，合同约定，自2013年1月1日起至2017年12月30日止，共5年，年租金为壹万伍仟元整（1.5万元），在签订本合同同时付第一年租金，其余年度租金在每年度期满前10天即每年的12月20日缴纳下一年度的租金，依此类推。2010年7月第三人下属的庄河办事处向被告下达了通知，要求拆除违规建筑物，恢复楼体原貌。2013年第三人下属的庄河办事处工作人员又找到被告主张该楼梯间属于第三人的，在此情况下，2014年3月1日被告郭红又与第三人下属的庄河办事处签订了房屋租赁合同，租用日期2014年1月1日至2015年12月31日，年租金5000元，付款日期2014年3月1日。
另查，案涉的所谓房屋系作为通道的楼梯间。该楼梯间通道存在于坐落长海县大长山岛镇大甸街二层公建北侧，此二层公建楼是大连华龙企业集团公司（大连弘达百业集团有限公司前身）与第三人是按1997年12月25日双方签订的《联合建房协议书》建造的，2001年5月17日双方又签订了《联合建房协议书》的补充协议中第四条约定：关于联建房的面积分配问题，经双方协商同意，一层由8轴至23轴，二层由6轴至23轴分给甲方（第三人），剩余的为乙方所有。第五条第4项约定，甲方投入使用后物业管理问题，按原“协议书”规定由乙方负责管理。其中第23轴为公建楼的最北端，而案涉的楼梯间通道紧附在该公建楼北侧。2006年9月12日原告与大连弘达百业集团有限公司签订了房屋买卖契约，大连弘达百业集团有限公司将该接房楼梯间卖给赵增有，价格为5000元。同时约定，假如将来公建需接层要用此楼梯间，赵增有无条件交出。原告占有该楼梯间后进行了改造，将楼梯间顶部加高封顶，原楼梯砸去，换成较小的铁梯。
一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性的规定而签订的合同，应当被确认无效。本案中，原告赵增有从大连弘达百业集团有限公司购买并占有的接层用楼梯间，按照行政法规的规定是属于不得出租的，故一审法院依照合同法的规定，认定原、被告双方签订的房屋租赁合同无效。在一审法院向原告进行法律释明后，原告请求变更诉讼请求要被告应支付房屋占用使用费（按双方约定标准，从2014年1月1日至今），对此，一审法院认为原告的请求合理合法，予以支持。第三人因在限定的时间内未提供证据证明该案涉的楼梯间属于自己的，故一审法院不予认可该案涉的楼梯间是第三人所有的主张。
综上，长海县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的理解与适用》（应为《最高人民法院关于审理审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》）第五条之规定，作出如下判决：一、确认原告赵增有与被告郭红于2013年1月1日签订的房屋租赁合同无效；二、被告郭红于判决生效后10日内支付该楼梯间占用使用费2.625万元（按照约定的年租金1.5万元标准，从2014年1月1日至2015年9月30日止）；三、被告郭红于判决生效后30日内将该楼梯间退还给原告赵增有。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费及其他诉讼费用240元，由被告负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并付给原告）。
郭红上诉的理由及请求是：1.一审法院查清了案涉房屋的实际情况，确认了郭红与赵增有于2013年1月1日签订的房屋租赁合同无效。既然合同无效，郭红就不应该再获得从2014年1月1日至2015年9月30日按无效合同约定的租金。2.案涉房屋与赵增有无关，且已经被房地产管理局收回，赵增有应起诉房地产管理局。
赵增有二审答辩认为：双方当事人的合同权利受法律保护。赵增有对案涉房屋享有使用权，服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：2013年12月29日，房地产管理局下属庄河办事处出具《证明》，内容如下：“我处已收到国红快运交付门店钥匙一套”。
2015年9月25日，经一审法院释明，赵增有变更诉讼请求为，“要求郭红给付赵增有从2014年到现在为止的房屋占有使用费。”
本院所确认的上述事实，有《证明》及当事人陈述等在案为凭，上述证明材料，业经庭审质证和审查，可以采信。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋实为通道楼梯间改造而成，根据上述规定，赵增有就案涉楼梯间与郭红订立的租赁合同无效，一审对合同效力的认定正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”本案中，一审法院经审查，认定赵增有与郭红签订的房屋租赁合同无效，并向赵增有释明可以变更诉讼请求，赵增有亦变更了诉讼请求。根据上述规定，一审法院应当重新指定举证期限。一审法院未重新指定举证期限，未于当事人变更诉讼请求后开庭审理，违反法定程序。且一审判决第一项、第三项超出当事人的诉讼请求，亦属违反法定程序，应予纠正。
关于郭红是否应向赵增有支付自2014年起的占有使用费问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但本案中，赵增有主张对案涉楼梯间享有使用权，房地产管理局则主张对包括案涉楼梯间在内的房屋享有所有权，双方对案涉楼梯间权属存在争议。房地产管理局曾先后两次于2010年7月19日、2013年12月15日通知郭红拆除违规建筑物，恢复楼体原貌。此情况下，郭红于2013年12月29日已将其经营的门店钥匙交付房地产管理局。以上事实系因案涉楼梯间权属纠纷导致，郭红对此并无过错，赵增有向郭红主张此后自2014年起的占有使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。至于郭红与房地产管理局于2014年3月1日签订房屋租赁合同，系双方协商、自愿达成。赵增有如认为自身权益受到损害，可就案涉楼梯间的权属问题另行主张权利。
综上，郭红的上诉请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第（四）项、第一百七十条第二款之规定，判决如下：
一、撤销长海县人民法院（2015）长民初字第00265号民事判决；
二、驳回赵增有的诉讼请求。
一审案件受理费240元（赵增有预交），由赵增有负担；二审案件受理费240元（郭红预交），由赵增有负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 王丽秋