浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯商初字第1499号
原告：林波。
委托代理人：陈国领，温州市大众法律服务所法律工作者。
被告：浙ＸＸ人国际置业有限公司。住所地：浙江省平湖市当湖街道胜利路*号。
法定代表人：苏士笋，董事长。
被告：苏士笋。
原告林波为与被告浙ＸＸ人国际置业有限公司、苏士笋民间借贷纠纷一案，于2015年10月26日向本院提起诉讼，本院于同日立案后，依法由审判员张宪武适用简易程序审理，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告林波及其委托代理人陈国领到庭参加诉讼，被告浙ＸＸ人国际置业有限公司、苏士笋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告林波起诉称：2013年5月16日，被告浙ＸＸ人国际置业有限公司因建设坐落在平湖市国际商贸大厦房地产项目需要，向原告借款420万元，约定：借款期限一年，月息1.8%，按月支付利息；被告苏士笋为上述借款承担连带担保偿还责任；并以原告用该借款作为购房款向被告浙ＸＸ人国际置业有限公司购买其开发建设的平湖国际商贸大厦第3幢3单元303室、2单元203室二处房产作为偿还该借款的担保。为此，双方签订了二份《预售商品房反购协议书》、二份《浙江省商品房买卖合同》，并约定如合同发生争议，由原告所在地人民法院管辖。
2014年10月30日，因被告未能依约偿付借款，要求延迟还款，原告与二被告又签订了一份《补充协议》，约定还款期限延长至2015年5月15日。此后，被告仅支付利息至2015年2月15日。现原告请求法院判令：1.被告浙ＸＸ人国际置业有限公司立即偿付原告林波借款420万元及利息（自2015年2月16日起至实际履行之日止，按月利率1.8%计算）；2.被告苏士笋对上述借款本息承担连带清偿责任；3.被告浙ＸＸ人国际置业有限公司以其开发建设的平湖市国际商贸大厦第3幢203、303室房屋拍卖款优先偿付原告的上述借款本息。
原告为证明其主张，在本院指定的举证期限内提供下列证据：
1.公民身份证，以证明原告诉讼主体资格；
2.企业基本情况、公民基本身份证明，以证明被告诉讼主体资格；
3.预售商品房反购协议书、补充协议、银行汇款凭证，以证明被告浙ＸＸ人国际置业有限公司向原告借款420万元，及由被告苏士笋提供担保的事实；
4.浙江省商品房买卖合同、销售不动产统计发票、预购商品房预告登记证明，以证明原告用420万元借款作为购房款向被告浙ＸＸ人国际置业有限公司购买其开发建设的平湖市国际商贸大厦第3幢2单元203、3单元303号房屋作为偿还该借款的担保。
两被告未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提交证据。
经本院审查，原告提供的上述证据，来源合法，可以证明案件事实，本院予以确认。
本院经审理认定：2013年5月16日，被告浙ＸＸ人国际置业有限公司因建设坐落在平湖市国际商贸大厦房地产项目需要，向原告借款420万元，为此被告浙ＸＸ人国际置业有限公司、苏士笋与原告签订了《预售商品房反购协议书》，协议约定：被告浙ＸＸ人国际置业有限公司回购原预售给原告林波的商品房坐落在浙江省平湖市平湖国际商贸大厦第3幢3单元303室、2单元203室；回购房价分别为200万元、220万元；回购期限自双方签订商品房预售合同并备案完毕之日起12个月内回购上述预售商品房并支付林波回购款；自双方签订商品房预售合同并备案完毕之日起至被告浙ＸＸ人国际置业有限公司回购并支付回购款之日止，以回购款总额的1.8%月息（税后）计算，按月支付原告补偿金，该补偿金于预售商品房买卖合同签订日的每月对应之日支付；担保人苏士笋对被告浙ＸＸ人国际置业有限公司回购上述预售商品房支付给原告林波的回购购房款承担连带保证责任，保证期限为回购之日起2年；如合同发生争议，由原告所在地人民法院管辖。同日，原告将420万元款项通过银行转账及被告单位POS机刷卡消费的方式支付给被告浙ＸＸ人国际置业有限公司。
2013年5月16日，原告与被告浙ＸＸ人国际置业有限公司签订了合同编号为2013-073号《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：买受人林波购买的商品房位于平湖市国际商贸大厦第3幢3单元303号房；建筑面积约305.46平方米，套内建筑面积161.82平方米，应分摊的共有建筑面积143.64平方米；商品房单价为每平方米6548元，总价款200万元；出卖人应当在2015年7月1日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人承诺于2015年9月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。合同签订后，依法办理了预购商品房预告登记。
2013年5月17日，原告与被告浙ＸＸ人国际置业有限公司签订了合同编号为2013-076号《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：买受人林波购买的商品房位于平湖市国际商贸大厦第3幢2单元203号房；建筑面积约305.46平方米，套内建筑面积161.82平方米，应分摊的共有建筑面积143.64平方米；商品房单价为每平方米7202元，总价款220万元；出卖人应当在2015年7月1日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人承诺于2015年9月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。合同签订后，依法办理了预购商品房预告登记。被告浙ＸＸ人国际置业有限公司收到原告420万元款项后，并向原告开具二份销售不动产统计发票。
2014年10月30日，原告与被告浙ＸＸ人国际置业有限公司、苏士笋签订了《预售商品房反购协议书》补充协议，约定：延迟回购期限至2015年5月15日，在延迟回购期限届满前，被告浙ＸＸ人国际置业有限公司可以随时提前回购；若在2015年5月15日前，被告浙ＸＸ人国际置业有限公司尚不能回购的，原告既可以选择把被告回购购房款作为原告购买被告原预售商品房的购房款，也可以选择要求被告履行《预售商品房购买协议书》，支付（返还）原告购房款，也可以选择把该被告回购购房款作为被告向原告的借款；如果原告选择要求被告回购或把回购购房款作为被告向原告的借款的，被告苏士笋对被告支付给原告的回购购房款或借款承担连带担保偿还责任；如发生纠纷在原告住所地人民法院起诉。
原、被告签订《商品房买卖合同》及《预售商品房反购协议书》后，被告浙ＸＸ人国际置业有限公司按月利率1.8%标准计每月75600元向原告支付利息至2015年2月15日。
本院认为：原告与被告浙ＸＸ人国际置业有限公司在签订涉案两份《商品房买卖合同》的同时，又签订了《预售商品房反购协议书》，原告虽然在签订《商品房买卖合同》后按约支付相应款项，并办理了预购商品房买卖合同预告登记，但被告浙ＸＸ人国际置业有限公司按照《预售商品房反购协议书》约定，负有按原价回购义务，并从原告支付价款之日起，每月定期支付原告利息至2015年2月15日，故双方的真实意思应为民间借贷关系，仅以《商品房买卖合同》作为民间借贷的担保，原告支付给被告浙ＸＸ人国际置业有限公司款项420万元属于履行出借人义务。在民间借贷中，出借人与借款人签订民间借贷合同的同时，又以买卖合同作为民间借贷合同的担保，如果发生买卖标的物所有权同时转移的外观，则构成让与担保；如果尚未发生标的物所有权转移的外观，则构成后让与担保。即债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保标的物优先受偿的担保物权。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉；按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。该司法解释阐明，当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，在借款人未清偿到期债务情况下，出借人不能请求相对方履行买卖合同，也不能请求法院确认其享有买卖合同标的物的所有权，同时为保护当事人间的利益平衡，赋予债权人的清算义务，即在债务人未履行裁判文书确定的金钱义务时，债权人可以申请法院拍卖标的物，并以所得的价款优先清偿债务。
被告苏士笋在《预售商品房反购协议书》中确认对被告浙ＸＸ人国际置业有限公司应支付给原告的回购房款承担连带保证责任，根据原告与被告浙ＸＸ人国际置业有限公司签订的《商品房买卖合同》仅是作为民间借贷关系的担保，故被告苏士笋对上述的回购房款承担连带保证责任，其双方真实意思应为对被告浙ＸＸ人国际置业有限公司偿还原告借款本息承担连带保证责任。另被告浙ＸＸ人国际置业有限公司已以自己的涉案房产买卖形式提供担保，被告苏士笋应否依合同约定承担连带保证责任问题，我国相关法律及司法解释对此均未作明确规定，我国《担保法》第二十八条第一款规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，即在担保法规定的典型担保方式中债务人已以自己的财产提供担保，又有他人提供保证的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。而本案中的以《商品房买卖合同》作为民间借贷的担保属于非典型担保方式中的后让与担保，与典型担保方式中的抵押担保存在多许共性，参照抵押担保责任原理，保证人即被告苏士笋应对物的担保以外的债权承担保证责任。但鉴于被告浙ＸＸ人国际置业有限公司以买卖合同的标的物作为担保，属于该被告开发与建造的预售商品房，未办理权属初始登记，有可能存在该被告不能履行本案债务时仍未取得涉案房屋权属初始登记，导致司法程序中不能或难以拍卖该担保财产，故在此情形下，被告苏士笋应对本案债务承担连带清偿责任。综上，本院对原告相应的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十八条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
一、被告浙ＸＸ人国际置业有限公司应在本判决生效后10日偿付原告林波借款420万元及利息（从2015年2月16日起至实际履行之日止，按月利率1.8%计算）；
二、如被告浙ＸＸ人国际置业有限公司未能履行上述义务，原告林波有权申请法院拍卖涉案两份《商品房买卖合同》项下标的物即坐落在平湖市国际商贸大厦第3幢3单元303室、2单元203室房产，并就所得款项享有优先受偿；
三、被告苏士笋对上述第一项偿还义务，在涉案房产平湖市国际商贸大厦第3幢3单元303室、2单元203室房屋未办理权属初始登记前，承担连带清偿责任。如该房产已办理权属初始登记的，则被告苏士笋在该涉案房产价值之外承担补充清偿责任；
四、驳回原告林波的其他诉讼请求。
本案受理费40400元，减半收取20200元，由被告浙ＸＸ人国际置业有限公司、苏士笋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 张宪武
二〇一五年十二月十九日
书记员 周荣荣
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行温州市分行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理。
6.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。