湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00411号
上诉人（原审被告）：邵汉飞，男，1974年3月1日出生，汉族。
委托代理人：杜俊，湖北金翅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市东宏经济发展有限公司，住所地武汉市江汉区香江新村2栋2单元202号。
法定代表人：罗冬升，系该公司董事长。
委托代理人：王俊杰，系该公司员工。
委托代理人：李昌虎，系该公司员工。
上诉人邵汉飞因与被上诉人武汉市东宏经济发展有限公司（以下简称东宏公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2014）鄂硚口民三初字第00359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人邵汉飞及其委托代理人杜俊、被上诉人东宏公司的委托代理人王俊杰、李昌虎均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年9月，东宏公司诉至一审法院，请求判令：1、邵汉飞支付房屋租金18000元，赔偿损失150000元；2、邵汉飞腾退位于武汉市硚口区发展大道25号东宏大楼一楼（味美轩酒店）；3、由邵汉飞承担本案诉讼费用。诉讼过程中东宏公司增加诉讼请求，要求邵汉飞支付物业费32490元。
一审法院审理查明：2009年9月28日东宏公司与邵汉飞签订房屋租赁合同，约定东宏公司将其位于武汉市硚口区发展大道25号（使用面积约561平方米）房屋出租给邵汉飞使用，租赁期限五年，从2009年9月28日起至2014年9月29日，每月租金6000元，每季度18000元。关于每月租金的情况，东宏公司持有的租赁合同在其他事项中约定“租金头两年每月按6000元交纳，第3年按6480元交纳，第4年按6988元交纳，第5年按7558元交纳。”而邵汉飞持有的租赁合同中在其他事项中未有任何约定。另外关于逾期不归还房屋的违约责任，东宏公司持有的租赁合同中约定“逾期未归还房屋，除补交租金外，偿付违约金150000元”，而邵汉飞持有的租赁合同中约定“逾期未归还房屋，除补交租金外，偿付违约金按月租金1%元”。同日东宏公司、邵汉飞与武汉比比希物流有限公司签订物业综合协议，约定物业费第1年、第2年每月17000元，第三年每月18360元，第四年每月19828元，第五年每月21414元。合同签订后，东宏公司将房屋交付给邵汉飞作为味美轩酒店经营使用，邵汉飞向东宏公司缴纳租金及物业费至2014年6月底。2012年6月28日武汉比比希物流有限公司与东宏公司签订《债权债务转让协议》，约定武汉比比希物流有限公司与邵汉飞2009年9月28日签订的物业综合协议，因武汉比比希物流有限公司拟注销，基于该合同武汉比比希物流有限公司所有的权利义务由东宏公司继承。2014年7月1日起邵汉飞未向东宏公司缴纳房屋租金及物业费，东宏公司多次向邵汉飞催缴，并于2014年9月27日发函给邵汉飞，告知租赁期满后不再与邵汉飞续签租赁合同，要求邵汉飞按时腾退归还租赁房屋。因东宏公司、邵汉飞的租赁合同期限届满，邵汉飞既未缴纳租金及物业费，也未腾退归还租赁房屋，故东宏公司起诉至一审法院。
一审法院审理认为：东宏公司、邵汉飞签订的租房合同系东宏公司、邵汉飞真实意思表示，且不违反法律规定，具有法律约束力，双方应按照约定履行合同义务。本案中的租赁合同期限约定的是从2009年9月28日起至2014年9月29日止，在租赁合同期满时，东宏公司已告知不再与邵汉飞续签租赁合同，故租赁合同期满后，邵汉飞应将租赁房屋腾退归还给东宏公司。因此，东宏公司要求邵汉飞腾退归还租赁房屋的请求于法有据，予以支持。由于2012年6月武汉比比希物流有限公司因注销将其与邵汉飞的权利义务转移给东宏公司，且邵汉飞也一直向东宏公司缴纳物业费，故邵汉飞认为东宏公司要求邵汉飞支付物业费系另一法律关系的辩解意见于法无据，不予支持。邵汉飞使用东宏公司的房屋应向东宏公司交纳房屋租金及物业费，邵汉飞认为其与东宏公司协商一致免除邵汉飞2014年7月1日以后的租金及物业费的辩解意见缺乏事实依据，不予支持。虽然东宏公司与邵汉飞持有的租赁合同中对其他事项的约定不同（东宏公司的租赁合同中有其他事项的约定，而邵汉飞持有的租赁合同中无其他事项的约定），但东宏公司与邵汉飞持有的租赁合同中均约定月租金为6000元，每季度租金为18000元，且东宏公司起诉要求邵汉飞支付的租金数额亦为18000元，故邵汉飞应支付的租金数额以18000元计算。关于物业费的约定，尽管邵汉飞与武汉比比希物流有限公司约定第五年的物业费为每月21414元，但实际上邵汉飞向东宏公司支付的2014年3月1日至5月30日的物业费为32490元，东宏公司起诉要求邵汉飞支付从2014年7月1日至合同期满时的物业费亦为32490元，故东宏公司该项诉讼请求于法有据，予以支持。关于逾期未归还房屋的违约责任，由于双方对逾期未归还房屋的违约责任的约定不明确，酌情按每月租金6000元的30%为标准计算从2014年9月30日起至腾退之日止的逾期未归还房屋的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、邵汉飞于本判决生效后十五日内将位于武汉市硚口区发展大道25号（使用面积约561平方米）房屋腾退归还给武汉市东宏经济发展有限公司。二、邵汉飞于本判决生效后十日内向武汉市东宏经济发展有限公司一次性支付房屋租金18000元、物业费32490元。三、邵汉飞于本判决生效后十日内向武汉市东宏经济发展有限公司支付从2014年9月30日起至腾退之日止的违约金（按每月租金6000元的30%的标准计算）。案件受理费4772元，减半收取2386元，由武汉市东宏经济发展有限公司负担1000元，邵汉飞负担1386元（此款已由武汉市东宏经济发展有限公司垫负，邵汉飞于本判决生效后十日内向东宏公司支付上述款项）。
判后，上诉人邵汉飞不服，向本院提起上诉称：1、一审判决将邵汉飞与案外人武汉比比希物流有限公司之间的债权债务关系纳入本案审理范围，属于适用法律错误；2、一审判决认定事实租赁面积及租金金额严重错误，属于认定事实错误；3、一审判决认定的违约金不符合事实，属于认定事实错误。请求撤销一审判决，由东宏公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人东宏公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审判决将武汉比比希物流有限公司债权债务关系纳入本案是正确的，租金面积和数额与本案无关。
经审理查明：一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：东宏公司与邵汉飞签订的房屋租赁合同期限届满时，东宏公司已明确告知邵汉飞不再续签租赁合同。双方租赁合同期限届满后，邵汉飞仍继续占有使用诉争房屋，东宏公司要求邵汉飞腾退诉争房屋，一审判决邵汉飞腾退诉争房屋是正确的。
关于邵汉飞提出一审判决将邵汉飞与案外人武汉比比希物流有限公司之间的债权债务关系纳入本案审理范围，属于适用法律错误的上诉理由。2009年9月28日，邵汉飞与武汉比比希物流有限公司签订物业综合协议，由邵汉飞向该公司缴纳物业综合服务费等。由于武汉比比希物流有限公司因注销，故其将与邵汉飞的权利义务转移给东宏公司，且邵汉飞也一直向东宏公司缴纳物业费，故邵汉飞的该项上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于邵汉飞提出一审判决认定事实租赁面积及租金金额严重错误，属于认定事实错误的上诉理由。双方签订租赁合同后，以及租赁合同实际履行中，邵汉飞均未提出诉争房屋实际租赁面积与双方合同约定面积不符的问题，现在双方租赁合同已实际履行完毕，邵汉飞以租赁房屋面积与约定不符，要求核减租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于邵汉飞提出一审判决认定的违约金不符合事实，属于认定事实错误的上诉理由。由于双方对逾期未归还房屋的违约责任约定不明确，一审判决酌情按每月租金6000元的30%为标准计算从2014年9月30日起至腾退之日止的违约金并无不当。邵汉飞的该项上诉理由不能成立，本院亦不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4772元，由邵汉飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一五年六月三日
书记员 张 博