福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0821民初1128号
原告：丘成水，男，1964年4月11日出生,汉族，住福建省长汀县。
委托诉讼代理人：张文海、丘河林，长汀县天平法律服务所法律服务工作者。
被告：傅永兰，女，1972年6月8日出生,汉族，住福建省长汀县。
被告：张洪林，男，1976年10月5日出生,汉族，住福建省长汀县。
被告：王秀秀，女，1971年3月26日出生,汉族，住福建省厦门市思明区。
被告：丘文辉，男，1973年8月16日出生,汉族，住福建省长汀县。
被告：邱文鉴，男，1969年10月12日出生,汉族，住福建省长汀县。
被告：欧秀宝，女，1972年5月10日出生,汉族，住福建省长汀县。
被告：林银金，�，1964年8月10日出生,汉族，住福建省长汀县。
上列被告委托诉讼代理人：饶如清，长汀县大同法律服务所法律服务工作者。
被告：赖红英，女，1971年12月9日出生,汉族，住福建省长汀县。
被告：何品英，女，1964年7月15日出生,汉族，住福建省福清市。
被告：江合老，男，1957年4月24日出生,汉族，住福建省长汀县。
被告：黄官长，男，1970年7月22日出生,汉族，住福建省长汀县。
第三人：卢善春，男，1970年3月13日出生,汉族，住福建省长汀县。
第三人：修木金，女，1968年4月3日出生,汉族，住福建省长汀县。
第三人：蒋国天，男，1973年7月4日出生,汉族，现在永安监狱服刑，户籍地福建省长汀县。
原告丘成水与被告傅永兰、张洪林、王秀秀、丘文辉、邱文鉴、欧秀宝、林银金、赖红英、何品英、江合老、黄官长、第三人卢善春、修木金、蒋国天案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丘成水及其委托诉讼代理人张文海、被告傅永兰、张洪林、王秀秀、丘文辉、邱文鉴、欧秀宝、林银金的委托诉讼代理人饶如清、第三人蒋国天到庭参加诉讼，被告赖红英、何品英、江合老、黄官长及第三人卢善春、修木金经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理完结。
丘成水向本院提出诉讼请求：1.依法确认丘成水与卢善春、修木金的坐落于福建省长汀县店面房产买卖合同有效，确认丘成水享有该店一半的份额；2.撤销（2014）汀执字第281-3号执行裁定书，撤销对坐落于福建省长汀县店面的拍卖裁定，并解除查封；3.判令卢善春、修木金协助丘成水办理该店的过户手续。事实和理由：坐落于福建省长汀县店面房屋登记所有人为卢善春，但该店于2012年7月10日已转让给了丘成水与蒋国天。根据合同约定，丘成水与蒋国天分别于2012年6月24日支付了定金5万元，2012年7月11日支付了购房款540951.6元，于2012年8月15日支付了50万元，于2012年9月18日支付了31.31万元，剩余10万元合同约定待过户完结付清。从2012年7月11日该房产由丘成水和蒋国天使用。2011年8月开始银行按揭由丘成水缴纳，水电费、物业费由丘成水缴纳。因房产土地两证当时没有办下来，所以没办理过户手续。卢善春办理房产证的契税�土地证工本费都由丘成水支付。由于共同买店的合伙人蒋国天涉嫌非法集资，且债权债务较多，其参与维权的积极性不高。但丘成水为维护自己的合法权益，不得不对自己享有的一半份额据理力争。丘成水对赖红英等人的强制执行申请提出了执行异议，但贵院以程序性审查为由做出了（2016）闽0821执异字第3号执行裁定书，驳回了丘成水的申请。但本案争议的房屋卢善春确实已于2012年7月通过买卖转让给了丘成水和蒋国天，丘成水实际占有了该店面，而且卢善春所欠的债务都是在把店面出让给丘成水后所产生的。2014年11月，贵院执行局也对丘成水做了笔录。
傅永兰、张洪林、王秀秀、丘文辉、邱文鉴、欧秀宝、林银金辩称，一、丘成水与卢善春、修木金之间不存在买卖关系，所谓的店面房屋买卖系丘成水与卢善春、修木金双方恶意串通制造虚假交易。从当地人文特点、生活常理、交易习惯来看，丘成水与蒋国天是互助会会友关系，不存在亲密无间的关系，两个非亲非故的买受人共同购买一处店面的可能性低；即便丘成水与蒋国天共同买房，双方之间必定有相关协议，但丘成水及蒋国天并未提供这方面的证据；假使卢善春、修木金确实将案涉店面出卖给了丘成水和蒋国天，作为出卖人为了确保合同利益在买受人分期支付款项的情况下，必定会在房产买卖合同中约定购房款直接向蒋国天或丘成水索要、两人对房款互负连带责任、房产权属证书原件交于买受人保管。相关买卖合同并无这些重要的且能让人确信系真实交易的合同条款。在2012年7月10日这段时间，案涉店房尚欠银行贷款，丘成水等人签订的买卖合同中的转让总价款中未注明是否包含尚欠银行贷款的事项，案涉店房处于抵押状态，无法办理过户登记手续，卢善春当时又是负债累累，许多债权人天天向其催讨借款，在这些特殊情况下，一般人是不会购买这种存在风险的房屋，除非买卖双方存在其他债务纠纷而进行一场虚假的交易。二、丘成水提供的转账凭证中记载的款项不属于购房款。丘成水、蒋国天与卢善春、修木金之前的经济往来款及相关转账凭证均不属于购房款，卢善春与丘成水、蒋国天在2011、2012年间均有民间互助会往来，因互助会崩盘而产生互助会欠款纠纷，而且他们在2012年6月24日前就有经济往来，该款项系银会款或者其他经济往来款。定金5万元的收条非卢善春书写，定金支付后近一个月才签订买卖合同与常理不符，定金收条内容复杂与正常的定金收条内容不符，且受让方的违约责任约定与常理及买房正常思维不符；蒋国天转账给修木金的两笔款项的付款用途是货款非购房款，购房款精确到51.6万元与支付购房款常理严重不符，另外，丘成水所述的购房款转账交易凭条中有457764元是蒋国天转给赖琼英的银行账户内，与支付购房款无关。丘成水向法庭提供的中国银行客户回单也无法直接证明其或蒋国天为卢善春缴纳银行按揭款的事实，不能证明案涉店房交易的事实。三、丘成水并未实际占有案涉店房。丘成水仅向法庭提交了三份虚假的店面租赁合同以证明其实际占有案涉店房。丘成水提供的店面租赁合同只简简单单的几句话，与真实的租赁合同不符；租赁合同约定期限均为一年，而正常的租赁因成本问题不可能仅租赁一年；丘成水提供的第三份租赁合同期限是2015年12月11日至2016年12月10日止，但案涉店房早已大门紧闭；丘成水未提供承租的经营执照加以佐证；租赁合同出租方没有“共有人”蒋国天名字，丘成水亦与蒋国天没�收益分配协议；房屋交易已完成却至法院查封后仍不更改用电户名，与常理不符；因卢善春、修木金未支付按揭款致使中国银行于2015年12月向长汀县人民法院提起诉讼，该事实进一步证实案涉店房不存在转让的事实；卢善春、修木金在近两、三年还用本店房的权属登记证及该店面的营业执照向大同信用社申请贷款，此情况足以否定、推翻丘成水已购房的主张；蒋国天在其非法吸收公众存款罪一案中，蒋国天本人于2015年6月23日向司法机关出具的由其书写的还款计划、资产清单中根本没有案涉店房。客观事实上，案涉店房一直由卢善春本人在经营使用。四、案涉店房未发生物权变动，丘成水没有任何事实和法律依据对案涉店房进行物权变更登记。由于丘成水与卢善春、修木金之间不存在买卖关系，丘成水在法院查封前未合法占有，也不存在支付全部购房款的事实。丘�水未向法庭提供充分、合法、有效的证据证明其对案涉店房享有足以排除强制执行的民事权益。综上，丘成水的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。
赖红英、何品英、江合老、黄官长未作答辩。
蒋国天述称，丘成水所述与事实基本相符，其在2013年事发之前按揭款由其与丘成水共同缴纳1600元，两人各出一半，蒋国天因为忙，按揭款都由丘成水办理缴纳事宜。2013年，蒋国天出事后按揭款由丘成水缴纳。蒋国天与卢善春在买房之前不认识，不是会友或朋友关系，双方之间不存在恶意串通。
卢善春、修木金未作陈述。
本院经审理认定事实如下：2012年6月24日，蒋国天通过信用社账户转账5万元至修木金账户。2012�7月10日，买受方（乙方）丘成水、蒋国天与出卖方（甲方）卢善春、修木金签订房产买卖合同，合同约定甲方自愿将案涉店房房屋建设面积56.84平方米让售给乙方为业，案涉店房以每平方米27990元计价，共计1590951.6元，该款分五期支付：第一期2012年6月24日付定金5万元，此款付清时将土地证原件与房屋产权证交给乙方保管（合同书），同时交房给乙方；第二期2012年7月11日前付房款540951.6元，乙方直接打入银行账户；第三期2012年8月11日前付房款50万元，乙方直接打入银行账户；第四期2012年9月11日前付房款40万元含中国银行剩余贷款；第五期余款10万元待过户完结，土地证、房产证领到乙方手上时半月内付清；甲方收到定金、房款后应向乙方开具收款凭证。双方同意2012年7月11日前由甲方将上述房产、地产移交乙方使用，该建筑物范围内的土地使用证、维修基金及相关手续同时移交。上述房价包含甲方已缴交的与本店房有关的各种费用，乙方不再补偿甲方任何费用。2012年7月10日，蒋国天通过信用社账户分别转账200951.6元和20万元至修木金账户。同日，蒋国天通过农业银行账户转账14万元至赖琼英账户；2012年8月11日，蒋国天通过农业银行账户转账20万元至赖琼英账户；同月15日，蒋国天通过信用社账户转账30万元至修木金账户；9月18日，蒋国天通过农业银行账户转账97764元至赖琼英账户。就前述款项，卢善春向蒋国天、丘成水出具落款日期为2012年6月24日、2012年7月11日、2012年8月15日、2012年9月18日，金额分别为5万元、540951.6元、50万元和31.31万元的收条四张。其中，落款时间为2012年6月24日的收条内容为“今收到蒋国天、丘成水购买××花园×区××号房×层，店面定金伍万元整，单价按每平方米贰万柒仟玖佰玖拾元计算，面积56.84�方米，总价人民币计壹佰伍拾玖万零玖佰伍拾壹元整，交钥匙后付伍拾肆万零玖佰伍拾壹元陆角正。在过一个月交伍拾万元整。再第二个月全部交清（含银行按揭款）店面款，双方不得违约，如卢善春违约，应赔偿受让方壹拾万元整。如蒋国天、丘成水受让方违约，应赔偿卢善春伍万元整。”2012年10月9日，丘成水通过银行转账1500元至卢善春归还房屋按揭款账户
内（418255479628）。2012年12月10日、2013年1月10日、2013年2月3日，丘成水再次通过银行转账1600元至卢善春归还房屋按揭款账户内。案涉店房房屋所有权证于2013年8月11日办理。2013年9月2日，丘成水通过银行转账7801.29元至卢善春账户，该款用于缴纳案涉店房产权转移的印花税和契税。案涉店房国有土地使用证于2013年9月29日办理。2013年11月13日，蒋国天因涉嫌犯罪被刑�拘留。蒋国天被控制人身自由后，其债权人在公安机关组织下对蒋国天资产进行了统计，案涉店房被统计在其中。2014年2月26日，因卢善春未履行其与各被告之间民间借贷纠纷案件生效法律文书确定的义务，本院作出（2014）汀执行字第281号执行裁定书，查封登记所有权人为卢善春的坐落于长汀县汀州镇店面。2014年5月1日，丘成水与邱佳喜签订店面租赁合同，将案涉店面出租给邱佳喜，双方约定租期一年、租金每月2000元、签订合同时邱佳喜交纳租店压金2000元等各事项。2014年9月10日，丘成水与梁惠观水签订店面租赁合同，由梁惠观水承租案涉店房，同时约定了租期、租金、保证金等事项。2015年8月18日，因卢善春未偿还申请执行人傅永兰、张洪林、王秀秀、丘文辉、邱文鉴、欧秀宝、林银金、赖红英、何品英、江合老、黄官长借款本息，本院作出（2014）汀执行字第281-3号执行裁定书，裁定拍卖卢善春所有的长汀县汀州镇店面。2015年10月2日，丘成水以本院裁定拍卖的长汀县汀州镇店面已于2012年7月10日转让给了丘成水和蒋国天为由提出书面异议，要求解除对案涉店面的查封。同年11月26日，因案涉店房尚欠银行贷款正在诉讼中，丘成水要求暂时中止审查。2015年12月11日，丘成水与陈荣莲签订店面租赁合同，由陈荣莲承租案涉店房，同时约定了租期、租金、保证金等事项。2015年11月30日，中国银行股份有限公司长汀支行以卢善春、修木金未依法履行涉案房屋“按揭贷款”为由向本院提出诉讼。同年12月14日，因中国银行股份有限公司长汀支行在本院指定的期限内未预交案件受理费，也未向本院申请缓交、减交或免交，本院裁定按自动撤诉处理。2016年3月16日，丘成水提出恢复异议审查。2016年4月15日，本院以蒋国�未向法院提出执行异议、所有证据材料原件由蒋国天保存、无法查清合同的真实性、丘成水未办理过户手续存在过错、丘成水的执行异议申请不符合排除执行的条件为由作出（2016）闽0821执异字第3号执行裁定，驳回丘成水要求解除案涉店房查封的执行异议。
另查明，案涉店房银行按揭款截止一审法庭辩论结束前尚未还清，且尚有抵押物权未解除。
上述事实有丘成水提供的房产买卖合同、收条、福建省农村信用社个人网银电子回单、中国农业银行转账终端交易凭条、转账业务凭条、福建地税税费缴纳凭证、中国银行活期存折、新线存款历史交易明细清单、中国银行客户回单、国有土地使用证、中华人民共和国税收转账专用完税证、DCC历史流水、（2014）汀执行字第281-3号执行裁定书、（2016）闽0821�异字第3号执行裁定书、蒋国天资产统计表、店面租赁合同及到庭当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，讼争店房至今仍登记在卢善春名下，丘成水请求判令对讼争店房停止执行能否得到支持，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行判断。根据该规定，买受人与被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，买受人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，如果买受人未办理过户登记系非因买受人自身原因导致的情况下，其权利能够排除法院的执行。本案中，蒋国天、丘成水与卢善春、修木金在法院查封案涉店房前签订了《房产买卖合同》，该买卖合�系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认定有效。然而，从丘成水提供的证据来看，丘成水于2014年5月1日才与他人签订店房租赁合同，其未提供证据证明丘成水、蒋国天在法院查封案涉店房前有实际占有该不动产。另外，蒋国天、丘成水与卢善春、修木金签订的《房产买卖合同》对于办理讼争店房过户登记的时间未作约定，而根据查明的事实，蒋国天、丘成水与卢善春、修木金在《房产买卖合同》约定蒋国天、丘成水应于合同签订之日起“再第二个月全部交清（含银行按揭款）店面款”，蒋国天、丘成水并未依约偿还案涉店房的银行按揭款，且案涉店房的房屋所有权证和国有土地使用证分别于2013年8月11日和2013年9月29日办理，因此，若蒋国天、丘成水依约偿还银行按揭款，蒋国天、丘成水自2013年9月29日起即�备办理讼争店房产权变更登记事宜的条件，且蒋国天、丘成水亦有权要求办理该手续，但至法院2014年2月26日查封讼争店房时，讼争店房的产权依然登记在卢善春名下。丘成水称蒋国天于2013年11月13日被刑事拘留便已“跑路”，导致案涉店房无法过户。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项规定了买受人具备排除法院执行的实体权利的一个重要条件是“非因买受人自身原因未办理过户登记”，即指未办理过户登记手续是由于买受人主观意志以外的原因所造成的，包括被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关不予协助等原因。本案中，案涉店房于2013年9月29日便具备产权转移登记的条件，作为共同买受人的蒋国天“跑路”或被刑事拘留，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，蒋国天、丘成水亦无证据证明在法院查封讼争店房前其有向卢善春（或修木金）要求办理讼争店房的产权变更登记事宜，因此，蒋国天、丘成水存在怠于主张权利，造成讼争店房未及时办理过户登记的过错。故丘成水要求撤销对坐落于福建省长汀县店面的拍卖裁定解除查封及要求卢善春、修木金协助办理案涉店房产权转移登记的诉讼请求，不予支持。赖红英、何品英、江合老、黄官长、卢善春、修木金经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本案依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、丘成水、蒋国天与卢善春、修木金之间签订的《房产买卖合同》合法有效。
二、驳回丘成水的其他诉讼请求。
案件受理费11300元，由丘成水负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 蔡金生
审 判 员 李 美
人民陪审员 周靖航
二〇一七年三月三十一日
代理书记员 陈秀萍
附：本案适用的主要法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
二、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法�一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民�院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。