河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第2739号
上诉人（原审被告）：黄金生。
被上诉人（原审原告）：洛阳北大新星教育中心。住所地：洛阳市。
法定代表人：孟洁，该校校长。
委托代理人：张延卿，该中心教师。
上诉人黄金生因与被上诉人洛阳北大新星教育中心租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（以下简称原审法院）（2015）西民二初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄金生、被上诉人洛阳北大新星教育中心的法定代表人孟洁及其委托代理人张延卿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月1日，原告与被告签订《合作办学协议》一份，被告将其租赁西工区教体委的位于西工区文宣巷1号办公楼的二、三楼转租给原告使用。租赁期限为2012年3月1日至2015年1月1日，第一年的租金为231968元，第二年以后按261200元收取。第一年的租金原告已支付完毕。第二年租金即从2013年3月1日起，原告共向被告分两次缴纳租金共计200000元。原告接教体委的拆迁通知，于2013年10月搬离租赁物。实际使用租赁物的期限为2013年3月1日起至2013年10月止，被告给原告出具《欠款协议书》一份，载明，被告于2013年12月31日前退还原告多收的房租款共计25866元，若逾期不还，原告将按照总欠款数千分之五的利息向被告收取违约金。后被告未退还多收的房款及违约金，引发本案纠纷。
原审法院认为：原告与被告签订的《合作办学协议》真实有效，该院予以认可。合同明确约定，被告提供租赁场地供原告使用，被告不参与原告的管理，原告独立招生，自负盈亏，独立核算。合同对双方权利义务的约定及内容明确了原被告双方为租赁关系。原告已按实际使用期限缴纳了租金，对于未使用期间的房租，被告理应予以退还。且被告给原告出具欠款协议书一份，承诺退还多收房租。原告提供的证据形成完整的证据链，双方因履行合同形成债权债条关系明确，该院予以认可。因具体搬离日期，原告未提供证据证明，被告也不予认可，对于2013年10月20日至31日多收的房租，该院不予支持。被告未提供证据证明该欠款协议书是伪造的，对其答辩，该院不予采信。关于水电费押金的退还，可在双方提供水电费结算依据后，原告另行主张。关于原告日千分之五的违约金过高，该院予以调整，按中国人民银行同期一年期贷款利率四倍计算。原告主张的搬迁补偿金，因无证据予以证明，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告黄金生于判决生效之日起十日内支付原告洛阳北大新星教育中心多收房屋租金共计25866元及违约金（按中国人民银行同期一年期贷款利率的四倍计算）；二、驳回原告洛阳北大新星教育中心的其他诉讼请求。如被告黄金生未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2640元，由被告黄金生承担（受理费已由原告先行垫付，待执行时由被告向原告一并清结）。
宣判后，黄金生不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决的第一项；二、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决被告还清欠款25866没有法律依据。1、本案争议焦点是“欠款协议书”纠纷，一审法官把《合作办学协议》当成租赁关系对待，有利于被上诉人主张，并且在判决书中先是承认合作办学，后又肯定双方是租赁关系，前后矛盾。2、被上诉人所持“欠款协议书”的欠款内容不真实，欠款数字不是本人填写，是被上诉人所填写，其落款签名也不是本人所签字，是模仿上诉人签字，是造假的证据，应不予采信，但原审法院竟然予以认可，并在庭前拒绝上诉人的现场证人出庭作证，明显偏袒被上诉人。实际情况是被上诉人认为这里要拆迁，要求上诉人退还多收的管理费，并拿着空白的欠款协议书要求上诉人签字，上诉人不同意退还，也没有签字，当时有证人宋某在场。后来，被上诉人就于2013年11月底私自搬离，后又拿着伪造的欠款协议书索要赔偿。3、2012年3月1日前，被上诉人租用上诉人的房子在3楼独自办学，有合同为证。之后双方是合作办学，由合作办学协议为证。4、上诉人与被上诉人合作协议第八条明确说明，如有超出2、3楼以外的事项，需征得上诉人同意后办理。上诉人2013年8月28日接到西工区教育局的通知，要求8月底搬离，后经了解，这仅仅是例行通知，不具有强制性，被上诉人只是心里不踏实。上诉人要求被上诉人不能私自搬离，应共同要求西工区教育局给个说法，但被上诉人私自搬离，使双方合作办学停止，利益受损，应赔偿上诉人的损失。5、被上诉人搬离的时间应是2013年11月底，而不是10月底。因为被上诉人从2013年9月到11月的水电费没有结清。综上所述，请求中院驳回一审判决第一项，并判决被上诉人承担一审、二审诉讼费用。
被上诉人洛阳北大新星教育中心答辩称：原审法院对本案的事实认定清楚，有理有据，二审法院应当予以支持，并驳回上诉人的无理请求。理由如下：l、上诉人一直围绕房屋租赁一事做文字游戏，想以双方是合作办学而非租赁关系逃避多收的本应退还的房租，上诉人在租房给被上诉人之初就曾表示，其所租房屋产权单位是洛阳市西工区教育局，上诉人是二手转包人，但碍于西工区教育局对上诉人有只允许自用，禁此一切转租行为的明确规定，故此，上诉人担心将房屋偷偷租赁出去的事实会受到西工区教育局的阻止，断其财路，特意和被上诉人以合作办学的名义签定租赁协议。这些完全就是上诉人玩的文字游戏，没有任何意义。被上诉人独立招生，自负盈亏，独立核算，上诉人一没有办学许可证，二没有教师资格证，三不在被上诉人处领取工资，四不参与应诉人任何分红，唯一做的就是向被上诉人收取房租和水电费，试问这是什么样的合作办学？上诉人收取房租的收据，足以证明其是租房而非所谓的合作办学的事实。关于上诉人将房屋租赁给被上诉人的事实，已经被西工区教育局查实，为此西工区教育局和上诉人的官司已诉至法院。2、2012年3月1日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议，就在房屋正常使用期间，被上诉人突然接到西工区教育局搬迁通知，于2013年lO月被迫搬离租赁物。实际使用租赁物的期限为2013年3月1日起至2013年l0月止，实际使用了不到8个月，上诉人考虑到搬迁为市政项目，作为公民应当理解，在被上诉人蒙受几十万元损失的情况下，没有向上诉人提出任何搬迁赔偿的要求，只要求上诉人把多收的房租款25866元退还就可以了，但是，经被上诉人多次催要上诉人均以道歉、暂时有难处等理由，让给一个缓和的时间，答应手头宽松些一定如数还钱，并写下欠款协议书一份。上诉人在上诉书上说，欠款协议书不是上诉人所写，是公然放弃个人信誉的表现，二审法院不应予以采纳。本案诉讼费用应由上诉人承担。综上，一审判决认定事实清楚，采信证据正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，保护被上诉人的合法权益。
上诉人黄金生二审期间申请证人宋某出庭作证，证人称其是负责收取文宣巷一号楼水电费的，洛阳北大新星教育中心的水电费抄表抄到了2013年10月份。另证明因洛阳北大新星教育中心提出黄金生欠一部分钱，教育中心的张老师打印了一份东西让黄金生签字，当时证人本人在场，后来双方发生了争吵，黄金生签的时候没签完就生气走了，但具体签的什么内容不清楚。
被上诉人洛阳北大新星教育中心对该证人证言发表质证意见称：该证人只是负责收取上诉人出租的房子的水电费。证人称其看到上诉人与被上诉人之间争吵并签订东西，但是对签订协议的内容并不清楚，这印证了上诉人所说其没有在什么东西上签过字是不真实的。证人说抄水表只抄到2013年10月份，这也证明被上诉人在10月份之后已经搬走了。
被上诉人洛阳北大新星教育中心二审期间未提交新的证据。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：黄金生与洛阳北大新星教育中心签订的协议虽名为合作办学协议，但从协议约定的双方权利义务可以看出，系由黄金生提供房屋给洛阳北大新星教育中心用于办学，黄金生不参与管理，洛阳北大新星教育中心独立招生，自负盈亏，独立核算。黄金生收取洛阳北大新星教育中心的费用在协议中虽名为管理费，但实际是洛阳北大新星教育中心使用房屋的租金，黄金生在收到款项时出具的收条中也曾将其表述为租金，因此双方实际为租赁关系。洛阳北大新星教育中心因得知拆迁通知提前搬离了租赁房屋，双方当事人就未使用期间的房屋租金达成了欠款协议书，黄金生关于该欠款协议书系洛阳北大新星教育中心伪造的辩解理由证据不足，本院不予采信。该协议书中关于违约金的约定过高，原审法院予以调整处理适当，但对违约金起算时间应予明确。另原审法院对诉讼费处理不当，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
变更洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第189号民事判决第一项为：黄金生于判决生效之日起十日内支付洛阳北大新星教育中心多收房屋租金共计25866元及违约金（自2014年1月1日起按中国人民银行同期一年期贷款利率的四倍计算至判决确定的履行期限届满之日止）。
撤销洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第189号民事判决第二项。
驳回洛阳北大新星教育中心的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2640元，由洛阳北大新星教育中心承担1848元，黄金生承担792元；二审案件受理费447元，由上诉人黄金生承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祖 萌
审 判 员 刘丽娜
代理审判员 岳俊杰
二〇一五年十一月三日
书 记 员 黄思维