湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终1434号上诉人（原审被告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地湖北省宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号，统一社会信用代码91420500585454349P。法定代表人：江妍萱，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄翔，男，1983年6月29日出生，汉族，户籍所在地湖北省恩施土家族自治州恩施市。被上诉人（原审原告）：张晓倩，女，1984年2月2日出生，彝族，户籍所在地湖北省宣恩县。上述二被上诉人共同委托代理人：严佳佳，男，1987年2月1日出生，土家族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。系二被上诉人所在单位推荐。上诉人宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）因与被上诉人黄翔、张晓倩房屋买卖合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2017）鄂0592民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长楹公司上诉请求：依法改判长楹公司不承担违约金。事实和理由：长楹公司延期交房是由多重因素造成，包括：1.极端天气的影响。长楹公司在一审提交的气象部门的统计资料表明，自2014年小区开工建设以来至2016年期间，三年累计降雨时间比2013年增加174天。极端多雨天气因素属于不可抗力的因素，因此在计算长楹公司违约责任时应当扣除天气因素的影响。2.施工单位的施工进度影响。依据施工合同，本案施工单位江苏江都建设工程集团有限公司应于2015年10月20日前竣工，但实际施工单位中途退场拒绝继续施工。长楹公司后另请其他单位继续施工，原施工单位又拒绝提供竣工验收备案相关资料导致长楹公司不能取得竣工验收备案登记。3.部分提前入住业主违规搭建，导致消防等竣工验收通不过。另外，依据双方《宜昌市商品房买卖合同》附件第四条约定，非因长楹公司造成的延期，在长楹公司履行了通知义务后应予免责。黄翔、张晓倩购买的是按照成本价销售的团购房，长楹公司并未获得商业利益，在并未恶意违约的情况下，应减轻长楹公司的违约责任。黄翔、张晓倩辩称，商品房未通过消防验收是长楹公司造成的，与业主没有关系。长楹公司提交的成本价表格是其单方制作，我方不认可。合同中约定如果业主违约需要按照日万分之三向长楹公司支付违约金，而长楹公司违约只需要支付日万分之一的违约金，本身就存在不平等的问题。现在业主仅按照合同主张权利，不存在过分加重长楹公司责任的问题。如果是第三方造成长楹公司的损失，长楹公司应向其主张赔偿，而不能要求对业主免责。黄翔、张晓倩向一审法院提出诉讼请求：1.判令长楹公司按合同约定支付自2016年4月1日起至起诉之日2017年9月20日止的逾期交房违约金33034.22元；2.判令长楹公司按合同约定支付自2017年9月21日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。一审法院认定事实：2011年10月25日，宜昌市公安消防支队（以下简称消防支队）作为甲方，长楹公司作为乙方签订《团购意向协议》，主要约定甲方意向购买乙方欲开发建设的房屋230套。甲方意向购买的房屋价格由土地出让金＋建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜。甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续。本协议效力及于甲方在职在编在岗的职工（甲方需提供人员清单）。黄翔、张晓倩购房时系消防支队职工,长楹公司对黄翔、张晓倩的团购身份予以认可。2015年7月18日，黄翔、张晓倩作为买受人与出卖人长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买了长楹公司开发的长楹观邸3号楼1单元8层010801号、建筑面积为136.94平方米的商品房，商品房单价每平方米4509元，总金额617462元。该合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前，将商品房交付买受人使用。该条同时约定了出卖人交付的商品房应符合的条件，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条约定，逾期不超过30日的，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人。出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条约定处理。该合同同时约定了其他内容。合同签订后，黄翔、张晓倩已支付全部购房款617462元，长楹公司亦为黄翔、张晓倩所购买的房屋在宜昌市房地产登记交易中心办理了预购商品房预告登记。但长楹公司未按照双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》约定于2016年3月31日前交房。2016年9月2日，黄翔作为甲方与乙方宜昌中筑物业管理有限公司（该小区的物业管理单位）、丙方长楹公司签订了《领匙协议》并实际领取了其所购买房屋的钥匙。《领匙协议》内容为“观邸项目相关主体施工已经完成，景观配套、树木栽植、交房手续陆续办理中。由于施工期间受暴雨、极端高低温等气候影响，基于施工工艺、施工安全，劳动者保护等因素限制，在上述不可抗拒气候因素下无法正常施工（详见宜昌气候简析），依法依约原正式交房时间予以顺延。现甲方因住房困难，急需取得购买房屋之钥匙以做房屋装修之前的准备工作，为此，三方经过友好协商，达成以下协议。第一条：甲方取得钥匙后承诺按照乙方“业主公约”等相关房屋管理规定正当行使购房人权利。查验房屋后，如实填写房屋状况表，相关房屋问题整改完成前，不擅自使用该房屋，如擅自使用，房屋相关质量责任由甲方自行承担。第二条：乙方受丙方委托向甲方移交其房屋钥匙，双方房屋交付手续待前述不可抗力因素顺延期满后办理。”一审法院同时认定：长楹公司于2013年10月24日取得建筑工程施工许可证，该许可证载明：合同开工日期2013年10月，合同竣工日期2015年1月。2016年6月27日，湖北省广播电视信息网络股份有限公司宜昌分公司出具广播电视传输覆盖网工程验收报告，安装有线电视终端802户，经验收合格，具备开通条件。2016年12月2日，宜昌中燃城市燃气发展有限公司出具竣工验收证明，证明长楹公司在中燃公司报装的天然气项目经单项验收合格，具备通气点火条件。2016年12月27日，宜昌桑德三峡水务有限公司出具用水备案资料，证明长楹公司于2015年5月完成了生活表两块和消防表一块的用水报装。2017年7月20日，国网宜昌供电公司客户服务中心出具证明，长楹观邸802户的相关配套供电设施及户表已于2017年7月19日安装完毕并送电成功。同时该小区环保验收、规划验收、绿化验收现已通过。因消防验收、工程项目竣工验收还未完成，该房屋至今未取得商品房项目竣工交付使用备案证。2016年12月9日，长楹公司向宜昌市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）等部门提交关于长楹观邸项目竣工验收说明及处理意见的请示，请求市住建委督促施工单位江苏江都建设集团有限公司依法履行工程项目竣工验收义务。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、涉案房屋交付日期问题。黄翔、张晓倩与长楹公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。可见，在出卖人不能出示相关证明文件或出示证明文件不齐全时，买受人有拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任的权利。本案中，黄翔、张晓倩于2016年9月2日签订《领匙协议》并接收长楹公司交付房屋钥匙时，明知长楹公司未能出示双方合同约定的商品房交付证明文件、不完全具备商品房交付使用条件却未提出异议，并实际占有和使用了该房屋至今。黄翔、张晓倩的行为应视为同意变更了合同中关于房屋交付内容的约定，系其对自身权利的处分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。一审基于上述合同约定、法律规定及黄翔、张晓倩实际占有房屋的事实，确定黄翔、张晓倩实际领取房屋钥匙的日期即2016年9月2日为长楹公司将房屋交付给黄翔、张晓倩的日期。黄翔、张晓倩称领取钥匙是被迫无奈，不是其真实意思表示，但黄翔、张晓倩作为完全民事行为能力人，应对自己签字行为负责，且其并未提交受他人胁迫签订《领匙协议》并领取钥匙的证据，故黄翔、张晓倩主张实际领取钥匙之后的逾期交房违约金的诉讼请求，一审不予支持。长楹公司辩称实际领取钥匙之日为房屋交付使用日期的意见，一审予以采信。二、逾期交房违约金的数额问题。如前所述，双方实际交房的日期为2016年9月2日，而双方合同约定的交房日期为2016年3月31日前，故长楹公司存在逾期交房的违约行为，逾期交房时间为2016年4月1日起计至2016年9月2日，合计155天，逾期交房违约金为9570.66元（617462元×0.0001×155天）。长楹公司辩称逾期交房存在不可抗力因素以及非归责于长楹公司的因素，长楹公司作为开发商，在订立建设工程施工合同确定工期时，应当考虑降水因素，如长楹公司认为降雨量和天数增加导致房屋不能按期交付，还应当提供施工日志等予以印证。基于合同的相对性原理，长楹公司与施工单位之间的纠纷不能作为其免责的事由，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。如长楹公司认为因施工单位的原因导致长楹公司未能依约交房，其可依照法律规定或约定解决。长楹公司辩称业主逾期付款问题，因其未提交证据，一审不予采信。长楹公司辩称团购单位违约等理由，与本案逾期交付房屋违约金不具备必然联系，一审不予采信。虽本案逾期交房违约金计算至业主实际领取钥匙之日止，但一审法院希望长楹公司作为开发商，努力完善房屋的交付条件，并注重与买受人的沟通与交流，及时将买受人关心的问题以买受人能看得见的方式告知买受人，也希望买受人给予开发商一定的理解，双方共同将小区打造成大家住得放心、住得舒心的温馨家园。综上，对黄翔、张晓倩的诉讼请求一审据实支持9570.66元，其余部分不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、长楹公司于判决生效之日起十五日内向黄翔、张晓倩支付逾期交房违约金9570.66元；二、驳回黄翔、张晓倩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费626元，由长楹公司承担。二审中，当事人未提交新证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因此，本案二审当事人争议焦点为：长楹公司在二审中提出的诸如天气原因、施工单位施工进度等因素是否能够成为其逾期交房的合法抗辩事由。一、关于极端天气因素影响交房的问题。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即客观情况的变化超出了民事主体主观所能认知的范畴，且非民事主体客观努力所能克服，否则不能认定为不可抗力。宜昌本地夏季多雨，这是众所周知的事实，不存在不能预见。长楹作为专业的房地产开发公司，在签约当时即应考虑雨季施工对施工进度的影响，拟定专门预案、合理确定施工期间及交房期限。不能因为降雨对建筑施工有影响，动辄主张不可抗力免责。二、关于施工单位的施工进度影响交房的问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。长楹公司主张施工单位违约未按期完成施工，应向相关施工单位主张违约责任，而不得据此向房屋买受人主张免责。事实上，长楹公司并未就施工单位延误工期的具体时间进行举证，其上诉请求中也未明确施工单位延误工期影响其向业主交房的具体天数及应扣减的逾期交房违约金的具体金额。因此，长楹公司关于施工单位的施工进度影响交房的抗辩，既无法律依据亦缺乏相应的事实依据，本院不予支持。三、关于业主违规搭建影响交房问题。本院认为，长楹公司虽主张部分业主有违规搭建行为导致消防等竣工验收难以通过，但其既未对违规搭建问题进行举证，亦未对违规搭建与竣工验收未通过的关联性进行举证。因此，长楹公司关于业主违规搭建影响交房的抗辩理由缺乏事实依据，本院不予支持。另，长楹公司并未举证证实其延期交房是非因其自身原因导致的，其主张履行通知义务后免除责任没有事实依据。长楹公司主张涉案房屋是按照成本价销售，未获得商业利益，在其非恶意违约情况下应减轻其违约责任的抗辩缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。对长楹公司的上诉请求和理由，本院不予支持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宜昌长楹置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈继雄审判员  刘 强审判员  王明兵二〇一八年六月二十七日书记员  袁昌芹