广东省深圳市罗湖区人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）粤0303民特633号
申请人：依摩泰国际贸易（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区人民南路天安国际大厦C座2501--
2504室，统一社会信用代码91440300741201547Y。
法定代表人：入山秀人，总经理。
委托诉讼代理人：杨金海，广东育资律师事务所律师，执业证号144033201210034973。
被申请人：张大忠，男，1969年4月5日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市罗湖区，
委托诉讼代理人：付强，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201411064586。
申请人依摩泰国际贸易（深圳）有限公司与被申请人张大忠申请实现担保物权一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人称，申请人、被申请人、及由被申请人投资设立并担任法定代表人的重庆录科技有限公司（以下称“债务人”），该等三方于2014年10月13日共同订立了抵押担保合同，由被申请人作为抵押人以其名下位于：深圳市罗湖区上步中路园岭新村29栋401号之不动产（房地产证号：深房地字第××号），就申请人与债务人之间订立的买卖合同之系列交易提供了抵押担保，并于2014年11月5日依法办理了抵押登记手续（编号2D14019779），抵押权己依法成立，申请人即为抵押权人。申请人与债务人之买卖合同纠纷一案，已经深圳市罗湖区人民法院做出：(2017)粤0303民初8211号民事判决书，及深圳市中级人民法院做出的：(2018)粤03民终2565号之终审判决，且已发生法律效力。申请人经多次联系债务人，债务人均无履行生效判决之明确意思表示及意愿。就此，为确保生效判决之履行，申请人依照《中华人民共和国民诉讼法》第一百九十六条之规定及其他法律、司法解释等有关规定，提申请实现抵押权之特别程序之诉，请求裁定准许拍卖／变卖上述抵押物之担保财产，以实现申请人依法享有的抵押权，维护申请人的合法权益。申请人请求：准许拍卖／变卖被申请人张大忠，向申请人提供担保的抵押物财产（抵押房地产名称：深圳市罗湖区上步中路园岭新村29栋401号，房地产证号：深房地字第××号），申请人对变价后所得价款在人民币3558487.40元，另加自2018年4月19日起至货款实际还清之日，每延迟履行一日则每日加违约金人民币1597.76元的范围内优先受偿。
被申请人称，一、依摩泰公司没有在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，依摩泰公司对张大忠享有的抵押权不再受人民法院保护，依摩泰公司关于实现担保物权的申请，应依法全部或部分予以驳回。1、依摩泰公司向案外人重庆松录科技有限公司主张主债权的判决书已于2018年4月4日生效，自该日起依摩泰公司的主债权诉讼时效结束，抵押权不再受人民法院保护。依摩泰公司诉松录公司支付货款一案已经由深圳市罗湖区人民法院及深圳市中级人民法院审理结束，深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民终2565号终审民事判决书已于2018年4月4日生效，自该日起依摩泰公司的主债权诉讼时效便不再存在，根据中华人民共和国物权法第202条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的人民法院不予保护。而依摩泰公司于2018年4月18日才向人民法院主张行使抵押权，显然已经超过主债权的诉讼时效期间，理应予以驳回。2、退一步说，即便对物权法第202条规定的主债权诉讼时效期间按民法通则实施前两年计算，民法通则实施后三年计算，根据依摩泰公司与案外人松录公司所签订的31份采购订单的约定，在2015年8月2日前交付货物所产生的主债权，其诉讼时效都已于2017年10月1日前届满，自此时起，依摩泰公司对该部分主债权及利息所享有的抵押权便不再受人民法院保护，张大忠对于该部分的债权及利息不再承担抵押担保责任。二、依摩泰公司已于2018年5月31日向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼（案号：（2018）粤0303民初13526号），请求法院判令依摩泰公司办理张大忠名下房产的注销抵押登记手续，依摩泰公司所主张的抵押权存在实质性争议，其关于实现担保物权的申请依法应予以驳回。三、退一步说，即便依摩泰公司主张的抵押权仍受法院保护，张大忠需承担的担保责任范围最高为人民币250万元，而非依摩泰公司主张的人民币355万余元。首先，根据张大忠与依摩泰公司、案外人松录公司签订的《抵押担保合同》第五条的记载，张大忠提供的作为抵押物的房产的价值总共为人民币250万元，担保金额也为250万元。《中华人民共和国担保法》第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超过其余额部分”。据此，张大忠提供的抵押物的价值总共为250万元，即便依摩泰公司的抵押物仍受法院保护，张大忠所担保的债权最高也只能是250万元，依摩泰公司要求张大忠承担355万余元的担保责任是没有法律依据的。其次，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第61条的规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致，以登记记载的内容为准。而《不动产抵押登记查询表》（见证据四）显示，张大忠名下房产的抵押物登记所记载的“抵押事项名称”为“最高额抵押设立登记”；记载的“被担保最高债权数额”为“人民币2500000”；抵押权人为“依摩泰国际贸易（深圳）有限公司”，即申请人。因此张大忠为依摩泰公司提供的抵押担保是最高额抵押担保。又根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十三条第2款规定，“抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力”，据此，即便依摩泰公司的抵押权仍受法律保护，张大忠需向依摩泰公司承担的担保责任范围最高为人民币250万元，而非依摩泰公司主张的355万余元。四、再退一步说，即便依摩泰公司的抵押权仍受法院保护，依摩泰公司主张的张大忠应承担的迟延履行期间的债务利息的计算方式是错误的。综上所述依摩泰公司未能在主债权诉讼时效期间积极行使抵押权，根据《物权法》第202条的规定，依摩泰公司对张大忠的抵押权不再受人民法院保护，张大忠已向深圳市罗湖法院提起诉讼，请求撤销依摩泰公司在张大忠名下房产上设立的抵押登记。据此，依摩泰公司申请实现担保物权的请求理应予以驳回。否则，因依摩泰公司怠于行使抵押权而导致张大忠承担的担保责任由本金159万余元扩大至355万余元，这极大的损害了张大忠作为抵押人的利益，对张大忠来说是十分不公平的，也违背担保法的立法本意，不利于担保秩序的稳定。退一步说，即便依摩泰公司的抵押权仍受法院保护，张大忠需承担的抵押担保责任最高为人民币250万元，而依摩泰公司主张的3558487.40元之多。恳请贵院驳回依摩泰公司实现担保物权的申请。
本院经审查认为：申请人与被申请人之间的法律关系均系双方真实意思表示，内容明确具体，不违反法律及行政法规的强制性规定，属于合法有效，对当事人具有约束力。依据本案审理过程中查明的事实，被申请人已于2018年5月31日向深圳市罗湖区人民法院提起抵押权诉讼，请求确认本案申请人的抵押权消灭并注销涉案房产的抵押登记，因此，申请人与被申请人就本案所涉担保物权存在实质性争议，申请人的抵押权是否可以实现应当通过诉讼程序予以解决，申请人的申请不符合法律规定。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第（三）项的规定，裁定如下：
驳回申请人依摩泰国际贸易（深圳）有限公司的申请。
案件受理费100元，由申请人依摩泰国际贸易（深圳）有限公司负担。
申请人可以向人民法院提起诉讼。
审判员 高熙
二〇一八年六月六日
书记员 王岩