宁夏回族自治区盐池县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0323民初1314号
原告：宁夏万信物业管理有限公司。住所地宁夏回族自治区盐池县。
统一社会信用代码：×××。
法定代表人：温中阳，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：钱桂兰，女，汉族，职工，系宁夏万信物业管理有限公司副经理，住宁夏回族自治区盐池县。代理权限为特别授权代理。
被告：牛万平，男，汉族，职工，住宁夏回族自治区盐池县。
原告宁夏万信物业管理有限公司与被告牛万平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏万信物业管理有限公司的委托诉讼代理人钱桂兰、被告牛万平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宁夏万信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年10月31日至2017年10月31日物业服务费1105元、地下室服务费60元、电梯费1080元、增压费320元、楼道电费25元、滞纳金78元、共计欠2668元.2.判令被告承担本案的全部费用。事实与理由：原告系从事物业服务与管理的物业公司，被告系盐池县御景园2-1-701室业主，住宅面积127.86㎡，地下室面积12.6㎡，原告长期为被告提供物业服务，以开发商合同为依据，约定以被告住房面积收取物业费，2016年10月31日-2017年10月31日物业服务费0.72元/月/㎡，地下室物业费0.4元/月/㎡，电梯费三层起步每月50元，每升高一层加10元，被告自2016年10月31日至2017年10月31日拖欠物业服务费1105元、地下室服务费60元、电梯费1080元、增压费320元、楼道电费25元、滞纳金78元，共计欠2668元，经原告多次向被告催要未果，现诉至法院，请求判如所请。
被告牛万平辩称，原告与被告之间不存在物业服务合同关系。根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第七条规定，”在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同，进行前期物业管理。前期物业服务期限一般不超过两年。”而事实是，原告为涉案小区及原告提供物业服务，是基于原告与宁夏昊钰房地产开发有限公司（以下简称昊钰公司）签订前期物业服务合同。首先，昊钰公司系一家房地产开发商，并非涉案小区的建设单位；其次，原告与昊钰公司在签订合同前，并未与涉案小区的业主和业主委员会进行过协商，合同签订后，也未经业主和业主委员会追认，且原告未依法通过公开招标的方式选聘为涉案小区的物业服务企业，因此，原告所谓的”物业服务”属违法的强行服务，故原告无权据此向被告主张权利。一、原告主张的物业管理费收取标准缺乏依据：第一、如前所述，原告向被告提供物业服务存在程序违法，因此，不应受到法律的保护，法院应予驳回；第二、被告与原告至今未签订过物业服务合同，更未就物业管理费收取标准达成一致意见，原告诉请的物管费标准来源于原告与昊钰公司合同中关于物业服务费的相关约定，即高层住宅：0.72元/月/㎡，此项约定系原告与昊钰公司签订，根据合同相对性原则，被告并非此合同的任何一方，既不享有此合同的权利，也不应按照原告诉请向其履行任何义务；第三、被告与原告在法律地位上完全平等，原告现以其与昊钰公司约定的费用收取标准要求被告支付物业费，明显违背了《合同法》中平等、自愿原则，将其意志强加于被告。第四、原告作为一家只具备三级资质提供物业服务的企业，现今却以二级资质物业服务的标准要求被告支付物管费，明显有违事实，因此，原告的主张不能成立。二、原告的物业管理费与服务水平不相符，存在滥用职权，侵害了被告的合法权益。原告在为涉案小区提供物业服务期间，并未按照《物业管理条例》的相关规定，为被告及小区业主提供相应的服务。被告2014年入住涉案小区至今，关于家中房屋出现裂缝、墙面反碱，地面通暖后渗水及上水管沟管道水表积水等诸多诉请多次向原告反映，但所反映的问题均迟迟得不到解决，偶尔原告也派工人过来查看，但至今没有处理，为此，被告也曾拖欠原告的物业费，但招来的却是原告的停水停电，致使被告无法正常生活，严重侵犯了被告的合法权益，诉讼期间原告侵犯了被告的合法权利，扰乱了被告的工作。另外，整个小区管理混乱，原告连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、保安人员配备不齐且未按照相应的规定时间执勤，安全防范管理较差；化粪池不按时清理，夏季臭气熏天，让人无法忍受，生活垃圾长时间堆放，不按时清理；小区绿化不维护，草坪无草，花池无花，死树不补栽，明显属于只收费，少服务；进入小区车辆管理混乱，电动车随意停放，封堵单元门口、小区道路，严重影响居民的正常生活。综上所述，被告认为，原告诉请的物管费收取标准无任何事实根据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭的当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的证据一、二物业交接协议及前期物业服务合同，因其来源合法，与本案有关联性，且御景园小区前期并未成立业主委员会，大多数业主也与前物业服务公司宁夏盐池博盛水利工程有限公司签订了前期物业管理服务协议，由宁夏万信物业管理有限公司于2015年11月为御景园小区提供物业服务，能够证实向业主收取各项费用标准的事实，本院依法予以采信；原告提交的证据五御景园业主委员会通知一份、六盐池县城关街道振兴社区居民委员会关于产生业主委员会代表（单元长）候选人的公告，被告对其证明目的有异议，因证据五能够证明御景园业主委员会通知业主配合物业公司交纳拖欠物业费的事实，本院予以采信，证据六不能证明被告作为单元长带头拒绝交纳物业费的事实，本院对其明目的不予采信；原告提交的证据十视听资料、十一工程维修记录表及缴费通知单原件，被告对该证据的三性无异议，对其证明目的有异议，因被告在微信聊天语音自认其向原告报修水表，原告已维修处理的事实，工程维修记录表也能充分反映出原告对被告所反映的工程问题已尽到了协调义务，本院依法予以认定。对于缴费通知单，因原告无证据证实其将该通知单送达给被告，故对其依该证据证实向被告催收拖欠的物业服务费的证明目的不予认定；对于原告提交的四位证人出庭所作的证言，本院结合证人的当庭陈述及原告提交的业主与物业公司签订的服务协议证据，能够证实原告的物业收费标准及业主缴费事实，本院依法予以认定。对于被告提交的证据一宁夏昊钰房地产开发有限公司与宁夏博盛水利工程有限公司签订的《前期物业服务合同》原件，本院对其真实性予以认定，因该合同系御景园小区开发商与御景园小区前期物业公司宁夏盐池县博盛水利工程有限公司于2011年11月18日签订，仅对合同签订双方有约束力，故对被告的证明目的不予认定；对于被告提交的证据二照片10张，因该证据不能真实反映出拍摄地点，故对其效力依法不予认定；对于被告提交的证据三（2017）宁0323民初1203号民事调解书、收费收据原件，该证据能够证实原告从2015年10月31日为被告提供物业服务，被告因拖欠2015年10月31日至2016年10月31日期间的物业务，本院已调解处理，但被告依此证据证实原告2016年10月31日之后的物业服务不到位的证明目的不能成立；对于被告提交的证据四视听资料、证据五微信聊天截图及证据六情况反应书，因被告无其他证据佐证该证据及内容的真实性，故本院对其证明效力依法不予认定。
本院依职权向盐池县御景园业主委员会调取的御景园业主交纳各项物业费情况说明一份，原被告均无异议。
本院经审理认定事实如下：2011年10月18日，盐池县御景园小区的开发商宁夏昊钰房地产开发有限公司与宁夏盐池县博盛水利工程有限公司签订了《前期物业服务合同》，由宁夏盐池县博盛水利工程有限公司为御景园小区提供前期物业服务，小区的三分之二以上的业主均与该物业服务公司签订了前期物业服务合同，对业主的统一收费标准为：多层与高层服务费0.72元/㎡、地下贮藏室0.4元/㎡、商业物业0.80元/㎡、楼道电费25元/户、电梯费三层起50元/月、增加一层增加10元/月、二次供水收费1.60元/立方、二次供暖增压费3元/㎡/采暖期、电动车管理费180元/月/辆、机动车车位费90元/月、外来车辆进门费2元/次、5元/夜。2015年11月1日，因宁夏盐池县博盛水利工程有限公司退出御景园小区的物业服务，宁夏昊钰房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，由原告为御景园小区提供物业服务，各项收费标准不变。2018年2月5日，御景园小区第一届业主委员会报告盐池县住建局、街道办、振兴社区成立。
被告牛万平于2014年8月7日购买了盐池县御景园小区2-1-701室，成为该小区业主，其住宅面积为127.86㎡，地下室面积为12.6㎡。但被告自购买入住至今未与物业服务公司签订过前期物业管理服务协议。因被告拖欠2015年10月31日至2016年10月31日期间的应付各项物业服务费，原告于2017年5月2日诉讼本院，后经本院主持调解，双方达成了调解协议。现原告诉请被告支付2016年10月31日至2017年10月31日期间的应付各项物业费及滞纳金共2668元。
本院认为，业委会成立之前，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同效力及于全体业主，对业主具有绝束力，业主应当全面履行。原告自2015年11月1日以来为盐池县御景园小区提供物业管理服务，小区三分之二以上的业主均与前物业公司签订了前期物业管理服务协议，原告亦继续执行前物业公司与业主约定的收费标准，原告依据合同为小区提供了物业服务，应有权获得物业管理费，作为小区业主，按时缴费则是应尽义务。被告虽未与物业公司签订过任何协议，但被告接受了原告的物业管理服务，原告与被告之间已成了事实的物业管理关系，被告应按照小区业主统一交纳各项费用的标准向原告交纳物业管理费用，故原告诉请要求被告支付2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业管理费2590元的诉请成立，应予支持。对于原告主张的78元滞纳金，因原告无证据证实其与被告约定了延期交纳物业管理服务费应承担滞纳金，故对原告该主张不予支持。对于被告以原告诉请的物管费收取标准无任何事实根据的辩解理由，因与本案查明的事实与法律规定不符，且被告提交的证据不能证实被告的物业服务不达标，故该辩解理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，被告牛万平应支付原告宁夏万信物业管理有限公司物业管理服务费2590元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告牛万平于本判决生效后一次性支付原告宁夏万信物业管理有限公司2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业管理服务费2590元（物业服务费1105元、地下室服务费60元、电梯费1080元、增压费320元、楼道电费25元）；
二、驳回原告宁夏万信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由被告牛万平负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审判员高春梅
二○一八年七月四日
书记员张德志
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
另附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
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