广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民初字第1345号
原告刘银珍，住广西壮族自治区河池市。
委托代理人覃小欣，广西河城律师事务所律师。
被告刘旦生，住广西壮族自治区河池市。
委托代理人贝荣达，广西皓辰律师事务所律师。
被告庄顶英，住广西壮族自治区南宁市。
委托代理人韦崇林，广西皓辰律师事务所律师。
委托代理人莫焕学，广西皓辰律师事务所实习律师。
被告江军，住广西壮族自治区南宁市。
原告刘银珍与被告刘旦生定金合同纠纷一案，本院2013年10月21日受理后，依法追加庄顶英、江军为被告参与本案诉讼。并依法组成由审判员欧继仲，代理审判员梁聪、朱胤丞参加的合议庭，于2014年2月27日公开开庭进行了审理。书记员吴秀喜担任法庭记录。原告刘银珍及其委托代理人覃小欣，被告刘旦生及其委托代理人贝荣达，被告庄顶英的委托代理人韦崇林、莫焕学到庭参加诉讼。被告江军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。
原告诉称，原告由于工作、生活的需要，欲在金城江购买一套房屋居住。后经原告与被告刘旦生协商，被告将江军位于河池市中山路四巷××号的房屋出售给原告，房屋的总价款为58万元。原告查看了该房屋后表示同意购买，并同意先交2万元定金作为合同履行的保证。2012年12月8日，原告向被告刘旦生交付了2万元定金，被告刘旦生即承诺尽快签订房屋买卖合同，但被告至今都未能与原告签订房屋买卖合同。原告认为，位于河池市中山路四巷××号的房屋为被告江军所有，被告江军、庄顶英、刘旦生是相互委托出售房屋的关系，在原告交付购房定金后，原告的购房目的无法实现，三被告应对原告承担双倍返还定金的连带责任。为此，原告请求依法判令三被告向原告双倍返还定金4万元并由被告承担本案的诉讼费用。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的身份情况及诉讼主体适格；2、《收条》原件一张，证明被告刘旦生收到原告交付的2万元购房定金的事实。
被告刘旦生辩称，被告受江军的母亲庄顶英口头委托出售河池市中山路四巷××号房屋，庄顶英与被告约定房屋售价50万元，如高出部分归刘旦生所有。原告在交纳定金之时被告已将属江军所有的河池市中山路四巷××号房屋的产权证及土地使用权证交由原告核实，原告清楚刘旦生并非该房屋的权利人。被告在收到原告的2万元定金后也曾电话通知庄顶英回来与原告签订购房合同，但庄顶英短信答复，被告所收的定金2万元作为报酬，剩下的事情由庄顶英自行处理。因此，原告请求被告刘旦生双倍返还定金4万元无事实和法律依据，请求人民法院驳回原告对被告刘旦生的诉讼请求。
被告刘旦生为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、被告的身份证复印件1份，证明被告刘旦生的身份情况；
2、被告所作并有见证人签字确认的事情经过说明1份，证明庄顶英在黄某甲的服装店内口头委托刘旦生代其出售河池市中山路四巷××号房屋，约定该房售价50万元，如高出部分归刘旦生，刘旦生接受委托后即展开一系列售房活动的事实；
3、《雄基信息》广告合同书及《雄基信息》报原件1份，证明刘旦生在接受庄顶英的口头委托后进行了一系列的卖房活动的事实；
4、黄某甲出具的证明原件1份，证明2012年12月8日，庄顶英托人从南宁将河池市中山路四巷××号房屋的产权证及土地使用权证交给其，之后其让爱人韦某甲与刘旦生将上述二证交由购买人刘银珍核实的事实；
5、证人韦某甲出具的证明原件1份并出庭作证，证明庄顶英口头委托刘旦生以50万元保底价售房，如高出部分归刘旦生，是其亲自将河池市中山路四巷××号房屋的产权证及土地使用权证交由购买人刘银珍核实，刘银珍核实后表示同意购买的事实；
6、《收条》复印件1份，证明原告向被告交付其购买江军所有的河池市中山路四巷××号房产的购房定金2万元的事实；
7、手机短信2则，证明庄顶英将河池市中山路四巷××号房屋的产权证及土地使用权证交给黄某甲后用短信方式通知刘旦生交予欲购人核实，庄顶英同意将刘旦生所收取的购房定金2万元作为其在出卖房产过程中所付出的劳动报酬。
被告庄顶英辩称，1、涉案房屋的买卖行为应为无效。因为河池市中山路四巷××号房屋的产权人为江军，产权人从始至终均未授权任何人以何种条件出售该房屋；2、庄顶英向刘旦生提及欲出售河池市中山路四巷××号房屋是事实，其本意是让刘旦生为其寻找、联系欲购人，从而向其报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故庄顶英与刘旦生之间形成的是居间合同关系；3、庄顶英并未得到产权人授权或者庄顶英授权刘旦生以保底价50万元，如高出部分归刘旦生所有的条件与欲购人订立合同，更未授权刘旦生向欲购人收取购房定金，故刘旦生向欲购人收取购房定金的行为系其个人行为。综上，原告请求被告庄顶英承担本案民事责任无事实和法律依据，请求人民法院驳回原告对被告庄顶英的诉讼请求。
被告庄顶英为其辩解在举证期限内未向法庭提供任何证据。
被告江军书面辩称，其是河池市中山路四巷××号房屋的所有权人，其从未授权委托刘旦生出售该房屋，更未授权委托其收受他人的定金。
被告江军为其辩解在举证期限内未向法庭提供任何证据。
经过开庭质证，对原告所提供的全部证据，被告刘旦生及庄顶英均无异议。对被告刘旦生所提供的证据，原告及被告庄顶英对证据1、3、6均无异议；对证据2、4、5、7，原告认为能够证实江军同意卖房的事实，也证实被告庄顶英与刘旦生之间系委托与被委托的关系；被告庄顶英认为其并未表示也无权表示售房只要50万元，卖得超出50万的部分归刘旦生。本院对双方当事人无异议的证据予以认定和采纳，对当事人有异议的，但能反映本案客观事实，与本案有关联性的证据，本院亦予以认定和采纳，与本案无关联性的证据，本院不予采纳。
综合各方当事人的陈述、举证及庭审调查，本院确认以下法律事实：刘旦生与庄顶英相互认识，庄顶英与江军系母子关系。2012年11月，庄顶英向刘旦生提及欲出售在金城江中山路四巷××号房屋，让其帮联系买主。12月3日，刘旦生在《雄基信息》上发布了涉案房产的售房信息，刘银珍便通过该信息与刘旦生联系看房并核实房屋手续是否完备。12月8日，庄顶英托人从南宁将房屋的产权证及土地使用权证交给其朋友黄某甲并短信告知刘旦生拿给买主核实。刘银珍在实地看房并核实房产二证后表示同意购买，并与刘旦生就涉案房产的总价款及定金的交付达成合意，刘旦生在未取得庄顶英同意的情况下即收取了刘银珍所交付的定金2万元并出具收条，内容为“今收刘银珍交来江军位于河池市中山路四巷××号房屋定金款贰万元整。（房屋总价伍拾捌万元整）”。尔后，因刘银珍一直未能就其欲购买的房屋签订房屋买卖合同遂向刘旦生主张双倍返还定金，双方争执不下引发本案诉讼。
本院认为，关于本案定金性质的问题。在房屋买卖合同尚未签订前购买一方率先交付的定金具有为订立主合同设立担保的性质，故本案原告刘银珍交付给被告刘旦生的购房定金2万元属订约定金。关于本案定金应否双倍返还以及返还的责任主体问题。订约定金成立有效后未能签订主合同是否适用定金罚则双倍返还，要看不能订立合同的原因能否归责于当事人一方。本案中，原告刘银珍作为善意购买人在与其相对人刘旦生的缔约过程中就房屋买卖的主要内容已达成意向，其对将来签订主合同是积极期待的，而对于最终能否签订主合同不再取决于原告。被告刘旦生并非河池市中山路四巷××号房产的产权人，其在与原告刘银珍的缔约过程中收取原告的购房定金，那么在双方之间便形成定金担保的合同关系，即被告刘旦生应保证其能够与原告订立房屋买卖合同或者促成原告与产权人订立房屋买卖合同，但被告刘旦生均未成就，故不能订立合同的原因在于被告刘旦生一方，根据合同相对性原则应由其向原告承担定金双倍返还的民事责任。另外，在被告刘旦生向原告承担责任后，其可依与被告庄顶英所形成的法律关系的性质向相关责任人追偿。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘旦生双倍返还定金4万元给原告刘银珍；
二、驳回原告刘银珍对被告庄顶英、江军的诉讼请求。
案件受理费800元（原告刘银珍已预交400元），由被告刘旦生承担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费800元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 欧继仲
代理审判员 梁 聪
代理审判员 朱胤丞
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 吴秀喜
附：本案判决所依据的法律条文。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。