河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第2161号
上诉人（原审第三人）刘德秀，女，汉族，住商城县。
上诉人（原审第三人）彭炜，男，汉族，住址同上，系刘德秀配偶。
二上诉人委托代理人马传金，河南太平律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）从地付，男，汉族，住商城县。
委托代理人胡兰怀，固始县法律援助中心律师，特别授权。
被上诉人（原审被告）陶文有，男，回族，住固始县。
委托代理人郑连春，河南振蓼律师事务所律师，特别授权。
上诉人刘德秀、彭炜与被上诉人从地付、陶文友因房屋买卖合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2015）固民初字第709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘德秀、彭炜的委托代理人马传金，被上诉人从地付的委托代理人胡兰怀，被上诉人陶文友的委托代理人郑连春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年7月30日，被告陶文有投资400000元股本金，以占“项目建房一个单元一半”的股份与第三人合作开发建设位于商城县麻纺厂迎宾楼院内的一幢六层楼房（两个单元，建成后命名为富达小区）。同日，第三人彭炜以个人名义以680000元价款从李启国、任永菊处受让项目建房的国有土地使用权，并于2010年7月21日以个人的名义与李斌签订《建设工程施工合同书》，项目楼房于2012年4月23日建成验收。2012年11月19日，被告陶文有与第三人刘德秀、彭炜签署由刘德秀起草的《彭炜与陶文有合作10套房子账目如下》：“现有西五楼一套，作价270000元，归陶文有所有；东楼下两个东车库作价200000元，归陶文有所有；两个储存间归陶文有所有，作价40000元”的“分账协议”。该协议同时对其他事项作出了约定。
2013年2月17日，被告陶文有依据上述“分账协议”，将其与第三人约定归其所有的西五楼一套房屋命名为富达小区A单元502室以250000元的价款卖与原告，并书面承诺再加一个储存间且负责为原告办证提供手续。后，原告从第三人彭炜处取得该套房屋的钥匙。同年9月，原告开始对对上述房屋进行装修时，遭到第三人以其“与陶文有之间有纠纷，等纠纷处理好后再装修”为由阻止，纠纷开始。
2014年8月6日，第三人彭炜以共同共有的形式将诉争的房屋从李启国名下变更登记到自己的名下，房权证号为商房权证字第019495-1号。
2014年9月和2015年初，原告分别以彭炜、刘德秀和商城县人民政府为被告提起排除妨害民事诉讼和撤销错误登记的行政诉讼均被驳回诉讼请求后诉至固始法院，要求依法处理。
原审认为，三方诉争房屋所在的富达小区房屋于2012年4月23日才建成验收，被告陶文有与第三人彭炜、刘德秀签订“分账协议”的2012年11月19日和被告将“分账协议”约定属于自己的房屋卖给原告的2013年2月17日，富达小区的房屋尚处于未登记或者整体登记在小区原土地使用权人李启国名下，第三人当时并不当然的拥有富达小区房屋的法定物权。上述“分账协议”和《售房协议》均为当事人的真实意思表示，也没有违反法律的强制性规定，应为合法有效。三方产生纠纷是因第三人以其与被告之间有纠纷为由不予配合原告的变更登记，阻止原告装修所致。特别是第三人利用其掌控富达小区土地和房权登记资料的优势和登记机关在进行物权登记时仅作形式审查而不作实体审查的登记工作规则，明知诉争的房屋已通过“分账协议”分给被告陶文有，陶文有又将该房卖给了原告的客观事实，而将该房变更登记到自己名下。该行为不仅损害了物权登记的权威性，而且违背了社会公众的善良风俗；更使被告无法履行协助原告进行房权变更登记的义务。因此，第三人除依法应当与被告陶文有连带履行协助原告进行诉争房屋产权变更登记的义务外，因其不作为行为给原告造成损失的，还应当承担损害赔偿责任。故依照《中华人民共和国合同法》第七、八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条的规定，判决：一、被告陶文有于本判决生效后90日内履行协助原告从地付对位于商城县城关铁佛寺路富达小区西单元501室（原房权证号：商房权证字第019495-1号）一套房屋的房权变更登记义务；第三人彭炜、刘德秀与被告陶文有向原告承担连带责任。二、如因被告或者第三人的不协助行为，原告自行办理该房变更登记时所多支出的费用，由被告或者第三人负担。案件受理费100元，由被告和第三人各自负担50元。
上诉人刘德秀、彭炜不服一审判决上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、本案中，合同的双方当事人是二被上诉人，上诉人作为法院追加的第三人，既没有合同义务，也无法定义务连带承担房屋变更登记的义务。2、二被上诉人签订的售房协议约定的房号为502室，而原审判决履行的内容为商城县城关铁佛寺路富达小区西单元501室（原房权证号：商房权证字第019495-1号）。一审判决的标的与“分账协议”“售房协议”不仅相互矛盾，而且与上诉人拥有的房屋不是同一标的。3、商城县建筑工程质量监督站签发的《工程鉴定验收书》表明建筑人为彭炜、李启国、任永菊，验收时间是2012年4月23日，早于“分账协议”“售房协议”的时间，上诉人已经依法变更登记，根据《物权法》的规定，上诉人彭炜已经取得建造房屋的物权。被上诉人丛地付无权购买他人的不动产，双方的合同违反了法律的强制性规定，属于无效。二、原审判决适用法律错误，本案是房屋买卖合同纠纷，应适用《合同法》《民诉法》，原审法院还适用了《物权法》《民法通则》。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判。
被上诉人从地付答辩称，一、其与另一被上诉人陶文友是房屋买卖合同关系，出卖人陶文友依据其与上诉人的合伙分账协议取得了房子的所有权。上诉人利用其占有房屋建设的相关资料，恶意办理房产登记，综上，原审法院依职权追加二上诉人为第三人并判决其承担责任是正确的。二、本案中，被上诉人在原审庭审中提交的上诉人出具的股金收条、上诉人与陶文友的分账协议，以及上诉人刘德秀在公安机关的陈述均可以证明，本案诉争房屋的初始权利人为陶文友，陶文友将房屋卖与从地付后，上诉人刘德秀又将钥匙交给被上诉人从地付，被上诉人已经实际占有、装修该房屋，根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力，故该合同应为有效合同。三、售房协议签订后，上诉人刘德秀将房屋钥匙交给从地付。该协议标明的502号是陶文友作为开发方编注的，上诉人的房产证载明的5**号是政府编注的，上诉人在公安机关的陈述也表明，这两套房是同一标的。四、原审法院适用法律正确。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判。
被上诉人陶文友答辩意见与被上诉人从地付的答辩意见基本相同。
二审审理过程中，被上诉人从地付提交了上诉人的一份起诉状，拟证明上诉人认可502和501是同一个标的，上诉人质证称，真实性没有异议，本案已经撤诉，应以登记为准，不能达到其证明目的。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为，综合诉辩双方意见，本案的争议焦点有两个，1、原审判决适用法律是否错误；2、原审认定事实是否正确，二被上诉人所签订的售房协议是否为无效协议，分账协议、售房协议、登记在上诉人名下商房权证字第019495-1号房产和原审判决的履行标的是否一致，上诉人是否有协助办理变更登记的义务。关于第一个争议焦点，本案是涉及到不动产买卖的民事纠纷，原审法院以《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》等民事法律规范作为裁判依据并无不当，故上诉人的该上诉理由不能成立。关于第二个争议焦点，二被上诉人所签订的售房协议在2013年2月17日，早于上诉人将房屋登记在彭炜名下的2014年8月6日，该协议是双方真实意思表示，上诉人认为协议无效，并未举证证明协议的内容存在欺诈、胁迫等无效情形。另外，该协议的效力还要取决于上诉人陶文友将涉案房屋卖与另一上诉人从地付的行为是否为无权处分行为。根据庭审查明情况，上诉人与被上诉人陶文友在2010年7月份合伙建房，2012年11月19日双方签署分账协议，将涉案房屋分配给被上诉人陶文友，该协议应为有效，可以视为双方合伙结算，被上诉人陶文友依据该协议已经取得了涉案房屋的处分权，其将该房屋卖与另一上诉人从地付的行为是为有权处分行为。自2012年11月19日上诉人与被上诉人陶文友签署分账协议后，上诉人便丧失了涉案房屋的处分权，其在2014年8月6日又将该房屋登记在自己名下，违反了《中华人民共和国物权法》第七条的规定，应负有涉案房屋的房权变更登记义务。对于上诉人提出的本案判决履行标的错误问题，商城县人民法院（2014）商民初字第910号民事判决书、新县人民法院（2015）新行初字第4号行政判决书两份生效判决已经做出认定，即被上诉人陶文友卖与被上诉人从地付的西五楼502室实为登记在上诉人彭炜名下的商房权证字第019495-1号501室，故上诉人的该上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果适当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由上诉人刘德秀、彭炜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴孔玉
审 判 员 李 牧
助理审判员 王道新
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 段凤娇