吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民二初字第17号
原告：吉林珲春农村商业银行股份有限公司。住所：吉林省珲春市新安路****号。
法定代表人：李鹰，该行董事长。
委托代理人：鹿存强，该行法律顾问。
委托代理人：雷鸣，该公司职员。
被告：延边润恒经贸有限公司。住所：汪清县汪清镇汪清街***号。
法定代表人：严英淑，该公司经理。
被告：朴松，男，朝鲜族，1982年5月9日生，住吉林省延吉市。
委托代理人：陈宁，北京卓翔律师事务所律师。
被告：梁贞爱，女，朝鲜族，1956年7月20日，住吉林省延吉市。
被告：金仁弼，男，朝鲜族，1955年4月18日生，住吉林省延吉市。
被告：延边国际贸易大厦有限责任公司。住所：延吉市人民路**号。
法定代表人：崔贞今，该公司董事长。
委托代理人：赵升俊，该公司法律顾问。
被告：崔贞今，女，朝鲜族，1956年2月23日生，住吉林省延吉市。
委托代理人：赵升俊，延边国际贸易大厦有限责任公司法律顾问。
原告吉林珲春农村商业银行股份有限公司因与被告延边润恒经贸有限公司、朴松、梁贞爱、金仁弼、延边国际贸易大厦有限责任公司、崔贞今金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月21日公开开庭进行了审理，原告吉林珲春农村商业银行股份有限公司委托代理人鹿存强，被告朴松委托代理人陈宁，被告延边国际贸易大厦有限责任公司、崔贞今委托代理人赵升俊到庭参加诉讼。被告延边润恒经贸有限公司、梁贞爱、金仁弼经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉林珲春农村商业银行股份有限公司起诉称：2012年3月15日，原告作为牵头社与延边农村商业银行股份有限公司河南支行（以下简称延边农商行河南支行）与被告延边润恒经贸有限公司（以下简称润恒公司）签订了农村信用社社团贷款合同，该合同约定，原告为牵头社，与成员社延边农商行河南支行共向润恒公司发放社团贷款总额本金肆仟万元，其中原告和成员社延边农商行河南支行的贷款金额分别为1000万元、3000万元，贷款期限为2012年6月18日至2013年6月14日，贷款利率为月息5.258333‰，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，同时，该合同对其他内容也作出了约定。2012年3月15日延边农商行河南支行向原告出具了《授权书》，延边农商行河南支行授权原告作为牵头社与被告润恒公司签订借款合同、展期协议等相关合同，办理贷款手续、展期手续等相关事宜，授权原告与被告润恒公司、朴松、梁贞爱、金仁弼、延边国贸公司、崔贞今分别签订《流动资金借款合同》、《吉林省农村信用社抵押合同》、《补充保证担保借款合同》等相关合同，办理抵押登记手续、展期手续等相关事宜；同时该《授权书》授权原告向借款人、抵押人等主张权利、提起诉讼及强制执行等全部事宜。原告根据该《授权书》，代表成员社与被告被告润恒公司、朴松、梁贞爱、金仁弼、延边国际贸易大厦有限责任公司（以下简称延边国贸）、崔贞今分别签订了《流动资金借款合同》、《吉林省农村信用社抵押合同》、《补充保证担保借款合同》等相关合同。被告朴松、梁贞爱、金仁弼以其房产和土地使用权为被告润恒公司全部债务提供抵押担保，并依法办理了相应的抵押登记手续，被告延边国贸、崔贞今对被告润恒公司全部债务承担连带保证责任等事项。上述合同签订后，原告及成员社延边农商行河南支行向被告润恒公司发放贷款肆仟万元。上述贷款到期后，被告润恒公司未能按期偿还上述借款。截至2015年4月30日，被告润恒公司拖欠借款本息合计为48118662.86元。为维护原告合法权益，请求法院判令被告润恒公司向原告偿还借款本金4000万元及利息8118662.86元（暂计算至2015年4月30日，本息合计48118662.86元），此后利息计算至本息还清时止。判令被告朴松、梁贞爱、金仁弼对被告润恒公司全部债务承担抵押担保责任，并判令原告对抵押物享有抵押权。判令被告延边国贸、崔贞今对被告润恒公司全部债务承担连带保证责任。案件受理费、保全费等各项费用由各被告承担。
被告润恒公司未提出答辩。
被告梁贞爱未提出答辩。
被告金仁弼未提出答辩。
被告朴松辩称：1、原告的主体资格问题。原告作为牵头社出借金额1000万元，而延边农商行河南支行出借金额为3000万元。在原告提交的证据中，明确写明了延边农商行河南支行“授权”原告签订借款合同等事宜，合适的原告应该是延边农商行河南支行，原告并不是具备提起4000万元借款及利息的诉讼主体资格。在原告提交的证据《社团会议决议》及《授权书》中，河南支行对原告也体现的是“授权”，原告只能对贷款1000万元有权提起诉讼。2、关于利息问题。原告证据《农村信用社社团贷款合同》第一条第八项约定：“合同履行中如人行借款利率调整并适应于本合同项下借款时，贷款人无须通知借款人即有权依照调整后的借款利率和方式计算利息”。该贷款合同有被告朴松的签字，答辩人是认可该合同的。而人民银行公布的借款利息一直在向下调整，而贷款人的利率一直未变化。依该合同约定，利率应相应调整。3、关于利息、逾期利息支付的诉讼时效问题。答辩人是抵押人的代理人，借款人失联，我方不知借款人按月支付利息情况，根据原告提交的《欠息明细》，延边农商行河南支行主张的利息按月支付至2012年12月21日，利息支付已经超出诉讼时效，请法庭就借款人支付利息及逾期利息情况进行调查，驳回原告的诉讼请求。4、关于逾期罚息利率上浮50%问题。《合同法》第114条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院高于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》（2009年5月13日实施）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，贷款人的收益就是利息，时限的延长并未增加原告的损失。因此答辩人认为上浮50%是没有任何法律依据的，明显过高，请法院予以驳回。三、关于证据问题。1、原告提交的《社团会议决议》及《授权书》答辩人对该证据不予认可，认为是原告根据案件后补的材料，理由如下：《社团会议决议》第一项决议中明确了还款时间是2012年6月18日，而签订《社团贷款合同》及出具该《社团会议决议》的时间是2012年3月15日。依程序及常理推断，还未签订《流动资金借款合同》的情况下，原告是不能准确确定放款时间的，并且提供担保应该在放款之前，抵押登记的手续办理并不是原告能够控制的。《社团会议决议》第二项决议中写明河南支行授权原告签订展期协议办理展期手续，第三项授权原告进行诉讼、处置抵押物。在借款人申请借款之初，贷款人对借款人严格审核才会发放贷款，而在此情况下，“展期、诉讼”是不可能存在的，明显与常理不符。2、朴松的房屋抵押后，房屋管理部门出具了房屋及土地的《他项权证》，在土地他项权证中，明确注明：抵押权“存续期间：2012年6月14日至2013年3月20日”。法律规定房地一体原则，依此规定朴松的抵押担保，早已超出期限，抵押已到期，抵押权应自动解除。四、关于借款主合同的问题。依据贷款申请、放款及监督使用款项的整个过程来看，贷款人并未严格审查借款人的身份是否适格，借款人是否真实存在，贷款人也未尽到审查义务。在《流动资金借款合同》第六条第一项，明确了贷款人的监督原则，对借款人资金使用、付款标准有详细的约束，但贷款人也未起到监督款项的作用。关于款项使用等相关问题，本案其他答辩人有详细的论述，我们观点是一致的，认为本案审理的主合同即借款合同是无效的，主合同无效，从合同也无效，答辩人的委托人也就无需承担担保责任。
延边国贸辩称：一、借款主合同全部无效，根据合同法第五十二条第二款规定，该笔贷款损害了延边国贸公司的利益，以合法形式掩盖非法目的，原告知道借款人是虚构的，为借款根据原告的意图成立了21家名存实无的公司，即无还款能力，无注册资金、无营业场所、无工作人员的公司，贷款用于科技园项目，该项目认定为非法占用农地罪。《借款合同条例》第九条规定：“借款不得使用进行违法活动”，所以该合同无效。二、本贷款已结清。三、复利不应支持。四、主合同无效，担保合同无效，担保人不承担担保责任。五、两笔贷款一案起诉不合法。
被告崔贞今辩称：抵押担保责任的承担按法律规定履行。
经审理查明：2012年3月15日，珲春市农村信用合作联社（以下简称珲春合作联社）与延边农村合作银行有限公司长白支行（以下简称延边合作银行长白支行）签订了一份《社团会议决议》，决议内容为：一、珲春合作联社作为牵头社、延边合作银行长白支行作为成员社为借款人润恒公司发放贷款本金肆仟万元的社团贷款，贷款期限自2012年6月18日至2013年6月14日。二、珲春合作联社、延边合作银行长白支行与借款人润恒公司、抵押人朴松、梁贞爱、金仁弼签订《农村信用社社团贷款合同》。为办理该笔贷款需要延边合作银行长白支行授权牵头社珲春合作联社与借款人润恒公司、抵押人朴松、梁贞爱、金仁弼签订《流动资金借款合同》、《农村信用社抵押合同》，与保证人延边国贸、崔贞今签订《补充保证担保借款合同》等相关合同，办理抵押登记手续、展期手续等相关事宜。三、延边合作银行长白支行授权珲春合作联社在借款人润恒公司未按期向各贷款人偿还贷款本金或利息时，珲春合作联社全权代表延边合作银行长白支行向上述借款人、抵押人、保证人主张权利、提起诉讼及强制执行等全部事宜。
2012年3月15日，延边合作银行长白支行与珲春合作联社签订一份授权书，授权人：延边合作银行长白支行。被授权人：珲春合作联社。内容为被授权人作为牵头社、授权人作为成员社为借款人润恒公司办理贷款本金为4000万元，贷款期限自2012年6月18日至2013年6月14日的社团贷款，授权人授权被授权人代表授权人行使以下权利：一、以被授权人的名义与借款人润恒公司签订借款合同、展期协议等相关合同，办理贷款手续、展期手续等相关事宜。二、以被授权人的名义与抵押人朴松、梁贞爱、金仁弼等签订抵押合同等相关合同，办理抵押登记手续等相关事宜。三、以被授权人名义与保证人延边国贸、崔贞今签订保证合同等相关合同。四、在借款人润恒公司未按期向各贷款人偿还贷款本金或利息时，被授权人全权代表授权人向借款人、抵押人、保证人主张权利、提起诉讼及强制执行等全部事宜。本授权书自授权人作出本授权书之日起生效，有效期至上述社团贷款本息全部收回之日止。
2012年3月15日，珲春合作联社（牵头社）、延边合作银行长白支行（成员社）与借款人润恒公司、抵押人朴松、梁贞爱、金仁弼签订了一份农村信用社社团贷款合同，合同约定：润恒公司分别向珲春合作联社借款1000万元，占比例25%，向延边合作银行长白支行借款3000万元，占比例75%。借款期限自2012年6月18日至2013年6月14日止。第一条第（六）项：借款月利率为5.258333‰（借款凭证中约定的利率）。第（七）项：按月结息，结息日为每月的20日，借款按上述计划还款，到期利随本清。第二条第（四）项：为履行本合同需要，借款人在牵头社开立专门账户。第五条第（一）项：借款人应按照本合同约定，及时足额偿还借款本金和利息。第（三）项：贷款本息收回时，由牵头社按照本合同约定的贷款比例划付到成员社。第（五）项：贷款逾期和未按照合同约定的借款用途使用计收的罚息，由牵头社按照规定统一向借款人收取。第七条第（一）项：本合同项下贷款本金、利息的清偿和可能发生的借款人违约金、赔偿金、社团实现债权的费用的承担，由抵押人、保证人向贷款社团提供连带责任保证。第八条第（四）项：贷款人到期不偿还本合同项下借款本金及利息的，贷款人有权限期清偿，有权对借款人在贷款人开立的所有账户资金行使抵销权，同时对逾期借款按本合同第一条第（六）款载明的贷款利率上加收50%。第（六）项：对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利息计收复利。第十一条第（三）项：各成员社授权牵头社根据合同的约定行使贷款人的权利，其行为对各社均具有法律约束力。各成员社应通过牵头社行使本合同规定的各项权利。
2012年6月18日，珲春合作联社与润恒公司签订了一份流动资金借款合同，合同约定：借款人润恒公司，借款金额为4000万元，借款期限自2012年6月18日至2013年6月14日，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%。借款逾期的，对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分提前到期的借款本金和利息），自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利息和本合同约定的结息方式计收利息和复利。借款逾期是指借款人未按期清偿或超过本合同约定的分次还本计划期限归还借款的行为。借款到期前，对借款人未按时还清的利息按本合同约定的贷款利息和结息方式计收复利。
2012年6月18日，珲春合作联社与朴松、梁贞爱、金仁弼签订了一份抵押合同，被告梁贞爱、金仁弼以其共有房屋延房权字第4217**号，坐落为延吉市河南街330-3号3005，建筑面积为1849.71平方米，房屋他项权证号为223008号，及土地使用权土地他项权证号延国用他项2012第12172号；被告朴松房屋延房权字第4181**号，坐落于延吉市河南街330-2号2003，建筑1951.29平方米，房屋他项权证号为223007号，及土地使用权土地他项权证号延国用他项2012第12174号作抵押担保并办理了抵押登记。担保责任范围包括：主债权（包括全部本金）及利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金、债务人应向珲春合作联社支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）和珲春合作联社为实现债权和担保权发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、差旅费、律师费等）。
2012年6月18日，珲春合作联社与被告润恒公司、延边国贸、崔贞今签订了一份补充保证担保借款合同，合同约定：借款人润恒公司，保证人延边国贸、崔贞今，贷款种类为流动资金，借款用途购货，借款金额为肆仟元，借款期限自2012年6月18日起至2013年6月14日止，贷款利率月息5.258333‰，还款方式为按月结息，到期还本。保证人对借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括：贷款本金、利息、贷款人实现债权的费用；保证借款人未按期偿还贷款本金及利息时，由保证人给付并放弃抗辩权（因抵押物严重不足值）；借款人不按期偿还贷款本金及利息时，贷款人有权从保证人账户中扣收款项，不受借款人抵押财产的限制。
2012年6月18日，珲春合作联社向润恒公司发放借款1000万元，延边合作银行长白支行向润恒公司发放借款3000万元。合同期满，被告润恒公司未按期偿还借款本金4000万元及利息8209143.03元（利息计算至2015年5月21日，1000万元借款，合同期内利息计算按月利率5.258333‰，逾期月利率按7.8874995‰计算，逾期利息为1582748.30元，复利137652.53元，合计欠息1720400.83元；3000万元借款，合同期内利息计算按月利率5.258333‰，逾期按月利率7.8874995‰计算，合同期内利息920202.50元，逾期利息为5568539.70元，合计欠息6488742.20元。总计欠息8209143.03元）。
2015年6月16日，延边农商行河南支行出具的证明，证明其行同意吉林珲春农村商业银行股份有限公司的名义就全部贷款本息起诉润恒公司、朴松、梁贞爱、金仁弼、延边国贸公司、崔贞今。
珲春市农村信用合作联社于2013年9月11日并入珲春农村商业银行股份有限公司，珲春农村商业银行股份有限公司承接涉案债权。
延边农村合作银行有限公司长白支行于2011年12月7日更名为延边农村商业银行股份有限公司长白支行，延边农村商业银行股份有限公司长白支行于2013年12月4日更名为延边农村商业银行股份有限公司河南支行，延边农村商业银行股份有限公司河南支行承接涉案债权。
认定上述事实的证据有：2012年3月15日，珲春合作联社与延边合作银行长白支行签订的《社团会议决议》；延边合作银行长白支行与珲春合作联社签订的授权书；珲春合作联社（牵头社）、延边合作银行长白支行（成员社）与借款人润恒公司、抵押人朴松、梁贞爱、金仁弼签订的农村信用社社团贷款合同；2012年6月18日珲春合作联社与润恒公司签订的流动资金借款合同，珲春合作联社与朴松、梁贞爱、金仁弼签订的抵押合同，珲春合作联社与被告润恒公司、延边国贸、崔贞今签订的补充保证担保借款合同；借款凭证；欠息明细；改制更名文件一份；延边农村商业银行股份有限公司河南支行出具的证明。
根据原告的陈述与被告朴松、延边国贸、崔今贞的答辩，本案争议的焦点是：1、原告主张的借款合同和抵押担保合同是否有效；2、原告的诉讼请求是否支持；3、原告是否具备单独起诉的资格；4、复利是否支持；5、延边农村商业银行股份有限公司河南支行主张的利息是否超过诉讼时效。
本院认为，关于朴松、延边国贸、崔贞今提出原告不具备起诉的资格的问题。中国人民银行于1996年6月28日发布、于1996年8月1日施行的《贷款通则》允许中资金融机构从事银团借款业务。另，银行业监督管理委员会于2006年5月29日印发并于同日执行的《农村合作金融机构社团贷款指引》第二条规定：“本指引所称的社团贷款，是指由两家及两家以上具有法人资格、经营贷款业务的，采用同一贷款合同，共同向同一借款人发放的贷款的”、第五十一条规定：“本指引所称农村合作金融机构指农村信用社、联社、农村合作银行、农村商业银行。本指引所称社是指组成社团的内部成员单位。”因此，涉案借款合同属于农村合作金融机构社团贷款。2012年3月15日珲春合作联社（牵头社）、延边合作银行长白支行（成员社）与借款人润恒公司、抵押人朴松、梁贞爱、金仁弼签订的农村信用社社团贷款合同约定，润恒公司分别向珲春合作联社借款1000万元，向延边合作银行长白支行借款3000万元。该合同第十一条第（三）项：各成员社授权牵头社根据合同的约定行使贷款人的权利，其行为对各社均具有法律约束力。各成员社应通过牵头社行使本合同规定的各项权利。同日，珲春合作联社与延边合作银行长白支行签署社团会议决议及授权书，约定珲春合作联社作为牵头社（被授权人）、延边合作银行长白支行作为成员社（授权人）为借款人润恒公司发放贷款本金4000万元的社团贷款，以珲春合作联社的名义为借款人润恒公司办理贷款4000万元及抵押担保相关事宜，同时授权珲春合作联社在借款人润恒公司未按期向各贷款人偿还贷款本金或利息时，被授权人全权代表授权人向借款人、抵押人、保证人主张权利、提起诉讼及强制执行等全部事宜。《农村合作金融机构社团贷款指引》第二十七条规定：“社团的各成员社应共同与借款人、担保人签订社团贷款合同，社团贷款合同是借贷双方依法签订的单一贷款合同，社团贷款各有关当事人分别在贷款合同上签字，加盖单位印章后，社团贷款合同成立。”因此，农村合作金融机构社团贷款合同应当属于内容不可分割的单一性合同，而不是各成员社分别作为贷款与借款签订的若干借款合同的简单合并，不能再拆分成若干可以相互独立的借款合同民事法律关系，各成员社均应当共同是农村合作金融机构社团贷款合同的一方当事人。上述事实及规定，原告具有单独起诉主体资格，两笔借款一同诉讼不违背法律规定，对朴松、延边国贸、崔贞今提出的该抗辩主张不予支持。
珲春合作联社、延边合作银行长白支行与润恒公司、朴松、梁贞爱、金仁弼、延边国贸、崔贞今签订的农村信用社社团贷款合同，珲春合作联社与朴松、梁贞爱、金仁弼签订的抵押合同，珲春合作联社与被告润恒公司、延边国贸、崔贞今签订的补充保证担保借款合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。被告润恒公司未按合同约定的期限偿还借款本金4000万元及利息8209143.03元（利息计算至2015年5月21日，1000万元借款，合同期内利息按月利率5.258333‰计算，逾期月利率按7.8874995‰计算，逾期利息为1582748.30元，复利137652.53元，合计欠息1720400.83元；3000万元借款，合同期内利息按月利率5.258333‰计算，逾期按月利率7.8874995‰计算，合同期内利息920202.50元，逾期利息为5568539.70元，合计欠息6488742.20元。总计欠息8209143.03元），属违约行为，应承担违约责任。被告朴松、梁贞爱、金仁弼为借款4000万元及利息提供抵押担保，并办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百七十九条的规定，原告对被告朴松、梁贞爱、金仁弼提供的抵押物依法享有优先受偿权。延边国贸、崔贞今为被告润恒公司提供连带保证，根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，被告延边国贸、崔贞今应对被告润恒公司尚欠原告的借款本金及利息承担连带清偿责任。珲春合作联社并入原告珲春农村商业银行股份有限公司，原告珲春农村商业银行股份有限公司承接涉案债权，故被告润恒公司应向原告偿还借款本金4000万元及利息8209143.03元（利息计算至2015年5月21日）。
关于被告朴松、延边国贸、崔贞今提出被告润恒公司为借款而虚构公司的主张，因被告朴松、延边国贸、崔贞今未能提供充分证据证明其主张的上述事实，且珲春合作联社、延边合作银行长白支行已分别将1000万元、3000万元发放至润恒公司的账户，至于贷款发放后，如何使用属于借款人处分自己权利的行为，不能据此免除借款人还款义务和担保人的担保责任，故对朴松、延边国贸、崔贞今的抗辩主张不予支持。
关于延边国贸提出涉案复利不应支持的主张。因珲春合作联社、延边合作银行长白支行与借款人润恒公司、抵押人朴松、梁贞爱、金仁弼签订的农村信用社社团贷款合同第八条第（六）项已明确约定：“对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利息计收复利。”且该约定不违反法律、法规规定，故对该抗辩主张不予支持。
关于朴松提出原告计算利息计算至2012年12月21日，其主张的利息已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求的主张，因双方当事人签订的借款期限为2012年6月18日至2013年6月14日止，润恒公司在借款期满后未偿还本息，本息的诉讼时效应从2013年6月15日开始计算，而原告于2015年5月7日提起诉讼，期间未超过诉讼时效期间2年，原告利息计算至2012年12月21日是合同约定期限内的时间，朴松提出的该项主张无事实依据，故对其该项抗辩主张不予支持。
关于逾期罚息利率上浮50%的问题。因逾期罚息利率上浮50%上双方当事人的合同约定，且中国人民银行发布的银发（2003）251号《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的贷款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；……。”规定，原告提出的诉请未超出人民银行相关规定的范围，故对原告该诉请予以支持。
关于朴松提出土地他项权证中明确注明抵押权存续期限为2012年6月14日至2013年3月20日，根据房地一体原则，朴松抵押担保超出期限，抵押权应自动解除的主张，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条第一款：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”的规定，涉案土地他项权证注明的期限对担保物权不具有约束力，对朴松的该项抗辩主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第三十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告延边润恒经贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告吉林珲春农村商业银行股份有限公司4000万元及利息8209143.03元（利息计算至2015年5月21日，此后利息按合同约定的利率计算，计算至借款本金付清止）。
二、若被告延边润恒经贸有限公司不能按上述期限偿还借款本金、利息及原告实现债权的费用时，原告吉林珲春农村商业银行股份有限公司以被告朴松、梁贞爱、金仁弼抵押的房屋及土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在上述债务范围内优先受偿；
三、被告延边国际贸易大厦有限责任公司、崔贞今对上述债务承担连带清偿责任。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费282393元，公告费300元，合计282693元，由被告延边润恒经贸有限公司、朴松、梁贞爱、金仁弼、延边国际贸易大厦有限责任公司、崔贞今共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 崔 玉
审判员 徐宝红
审判员 林 一
二〇一五年十二月十六日
书记员 朴亨权