徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第3437号
原告李得春。
委托代理人赵世德。
被告黄厚敏。
委托代理人陈辉。
委托代理人唐洁。
原告李得春诉被告黄厚敏赔偿损失纠纷一案，本院于2014年8月12日受理后，依法由代理审判员张蕾独任审判，于2014年10月23日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，依法组成合议庭，于2014年12月30日、2015年4月14日、6月1日公开开庭进行了审理。原告李得春及其委托代理人赵世德，被告黄厚敏及其委托代理人陈辉、唐洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李得春诉称，因案外人陈殿德欠原告500000元无力偿还，故同意将其名下位于本市金山晓月X-X-
XXX室的房屋一套用于抵偿债务，但该房屋尚有435000元抵押借款未还，需解押后才能过户，原告向被告借款400000元并凑足其他费用后将该房屋解押并过户到了被告名下。2013年10月25日，原、被告及中介王伟签订协议，约定由原告出售金山晓月X-
X-
XXX室房屋，履行期限为2013年10月25日至2014年1月25日，房屋出售后所得价款首先偿还被告的400000元借款本金及利息，若原告未能在上述期间内出售房屋，则由被告将房屋出售给王伟。但在履行期间内的2014年1月2日，被告将该房屋以480000元的低价出售给了他人。原告认为被告违约，故诉至法院，要求判令被告赔偿原告损失200000元，因被告已经将其价值60000元的车辆抵给了原告，故原告要求被告赔偿剩余的140000元。
被告黄厚敏辩称，原告所述不属实，要求被告赔偿损失没有事实及法律依据。原告于2013年10月找被告借款400000元，被告担心借钱给原告没有保障，于是原告提出将陈殿德名下位于金山晓月X-
X-
XXX室房产过户到被告名下。2013年10月23日，陈殿德与被告签订房屋买卖合同，将上述房产以400000元的价格卖给被告，并于当日办理过户手续。被告认为，原、被告及陈殿德都是具有完全民事行为能力的人，过户行为即意味着被告借给原告400000元后即拥有了该房产的所有权。房产过户后，原告认为该房产能出售更高的价格，可以从中赚取利润，故与被告商量由原告代为出售房屋。被告出于对原告的怜悯和同情，于2013年10月25日与原告及王伟签订了协议书，约定由原告代为出售该房屋。但因此后原告一直联系不到买家，在被告征得原告同意后由王伟联系买家出售了该房屋，并交给被告420000元卖房款。关于该房屋的出售，全部由王伟具体实施，被告并不知情。关于被告将其价值60000元的车辆抵给原告的情况也不属实，原告伪造了被告的身份证将车辆过户给他人，被告已经向云龙法院提起民事诉讼，要求追究原告的民事责任。
经审理查明，案外人陈殿德原对原告李得春负有债务，经双方协商，陈殿德拟以其所有的位于本市经济技术开发区金山晓月X-X-
XXX室的房产抵偿其所借原告李得春的借款，但李得春应将该该房屋尚欠的435000元抵押贷款清偿。
为筹集款项偿还涉案房屋贷款，原告李得春经案外人王伟（经营房产中介业务）介绍与被告黄厚敏相识，并商定由黄厚敏清偿设置于涉案房屋上的抵押借款，房屋解押后过户至被告名下。2013年10月23日，陈殿德（卖方）与被告黄厚敏（买方）签订《房地产买卖契约》一份，约定陈殿德将其所有的位于本市经济技术开发区金山晓月X-
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XXX、X-XXX（地下室）以400000元的价格出售给被告黄厚敏，陈殿德于2013年10月30日将房屋交付给被告黄厚敏，过户费用由被告黄厚敏承担。签订买卖契约当日，被告黄厚敏向抵押权人支付300000元，李得春向其朋友夏春潮借款135000元支付给抵押权人。此后，涉案房产解除抵押，并过户至被告黄厚敏名下，被告黄厚敏另行向原告支付现金100000元。因该房屋中仍由陈殿德的朋友居住，故未将房屋交付给被告黄厚敏。
2013年10月25日，原告李得春、被告黄厚敏与中介王伟签订《协议书》一份，内容为：”今有金山晓月住房一套X#楼X-
XXX室，现在黄厚敏名下，由李得春全权代理出售，出售所得房款归还黄厚敏伍拾万元整，如所卖房款不够伍拾万，由李得春补齐，所欠借款，还款期限（2013.10.25-2014.1.25），如违约由黄厚敏全权出售给王伟，以肆拾万元整。”
2013年12月26日，被告黄厚敏向原告李得春发送短信两条，内容为：”所有过户的都准备好了”、”房子的事办的怎么样了，王给我打电话了在干什么呢”。2013年12月30日，被告黄厚敏向原告发送短信一条，内容为：”他刚给我打电话，我给他说的你放心吧，这一次只要李得春制不好我不能失言了，到期就给你过户，我也没办法，你那边什么情况了”。
2014年1月2日，案外人何振广、韩红娟作为买方与被告黄厚敏（卖方）签订《房地产买卖契约》，约定被告黄厚敏将涉案房屋以450000元的价格出售给何振广、韩红娟，购房定金30000元，被告黄厚敏于2014年1月20日将房屋交付给买方，过户费用由买方承担。当日，双方办理了过户手续。本次交易由案外人王伟操作。
2014年1月3日，被告黄厚敏向原告李得春发送短信一条，内容为：”弟弟，昨天晚上想给你打电话来，头疼的不行，31号最后一天你说的交给王伟吧，你也累了。所有的情况你都知道，回到家后，女儿急等用钱，给我吵架说你已经做到人知意进（仁至义尽），他能（弄）不好，你还等什么，给我吵的很凶，我真的崩溃了，第二天就给王说，他说2号给你办好，我也顾不了，每天半个头疼，晕，晚上失眠，你也不要太生气，身体最重要，有事再联系吧”。
2014年1月28日，原告李得春将被告黄厚敏的苏C号轿车自行拖走、扣留。2014年4月，原告李得春持被告黄厚敏的身份证、行驶证、苏C号车辆的登记证书、车辆购置完税证明及委托书至徐州远大二手车交易市场有限公司，代签被告黄厚敏在二手车买卖合同上签名后将苏C号轿车过户至自己名下。2014年5月，原告李得春将苏C号轿车转卖他人。
2014年8月12日，原告李得春以诉称理由起诉来院，被告黄厚敏以辩称理由答辩，以李得春、杨涛、徐州远大二手车交易市场有限公司、徐州海莹旧机动车交易市场有限公司为被告向徐州市云龙区人民法院提起财产损害赔偿纠纷诉讼。
本案审理过程中，原告李得春向本院书面申请要求对涉案的本市经济技术开发区金山晓月X-X-
XXX、X-XXX（地下室）2014年1月2日的市场价格进行评估。江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司于2015年2月12日作出评估报告，确定该房产于估价时点2014年1月2日的房地产总价为683500元，评估结果包括房屋内部不可移动的装修装饰等附属物的价值。原告因此花费评估费8200元。
2015年5月20日，徐州市云龙区人民法院作出（2014）云民初字第3568号民事判决书，认为李得春在和黄厚敏发生经济纠纷时未采取正当途径予以解决，未经原告同意将原告车辆自行拖走、扣留，并伪造原告签名签订买卖合同和授权委托书，将车辆过户至自己名下，后又专卖他人，李得春应当折价赔偿，判决：李得春赔偿黄厚敏损失60000元，徐州远大二手车交易市场有限公司在其30%的过错范围内对黄厚敏的损失承担补充连带赔偿责任。该判决生效后，原告李得春将损失数额变更为203500元。
被告主张系因原告主动放弃出售房屋而同意由被告及王伟出售，并申请王伟作为证人到庭作证。王伟到庭接受本院询问时陈述，三方签订协议后，原告一直未能将房屋出售出去，被告通过电话告知王伟可以出售房屋，王伟向原告电话核实，原告称因涉案房屋由陈殿德的朋友居住，房屋无法清空，联系不到买家，原告同意由被告出售房屋，后王伟联系买家以460000元的价格将涉案房屋出售给了第三人，王伟与对方中介各收取中介费20000元，交给被告420000元。但无论是被告黄厚敏还是案外人王伟均未对其主张的出售房屋前征得原告同意的事实提交证据。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告及王伟于2013年10月25日签订的《协议书》系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方当事人在本案中亦未对其效力提出异议，应为合法有效，故当事人应当按照约定履行协议。
原告李得春主张协议中”所欠借款，还款期限（2013.10.25-2014.1.25）”系三方约定的由原告李得春出售房屋的时间，在此时间段内，涉案房屋由李得春全权出售。被告黄厚敏认为，原告向被告借款400000元，协议约定由原告还款500000元，上述期限为原告李得春应当补齐差价的时间，与李得春是否出售房屋无关；且涉案房屋的所有权人为黄厚敏，黄厚敏有权随时出售房屋。本院认为，结合签订协议书的背景及协议书上下文内容，首先，案外人陈殿德以涉案房产抵偿其对原告李得春负有的债务，原告因涉案房产尚有435000元的抵押贷款未结清故向被告借款400000元，并另行筹集款项解除涉案房屋抵押贷款，在这个过程中，原告始终未能直接实现其对陈殿德的债权，且又因此债权向被告及他人另负债务，故原告应当是对涉案房产的出售寄予了更高的期望才与被告及王伟签订了《协议书》；其次，从交易过程来看，被告与案外人陈殿德之间并非真正存在房屋买卖的合意，涉案房屋之所以过户至被告名下，应是出于被告对原告享受债权的一种保障的目的；再次，从协议书的内容看，协议约定原告出售房屋后向被告还款500000元，如不够500000元由原告补齐，还款期限为2013年10月25日至2014年1月25日，故原告还款的前提应当是出售涉案房屋获得房款，但出售房屋及还款期限不得迟于2014年1月25日；因此双方约定的期限应当是原告出售房屋并偿还被告500000元的期限，而非补齐差价的期限。
被告主张系因原告主动放弃出售房屋而同意由被告及王伟出售，申请王伟到庭接受询问并提交了被告向原告发送的信息。原告认为王伟的证言不属实，王伟出售房屋并未征得其同意，承认收到短信内容，并回电话告知被告等到期以后再出售。本院认为，王伟虽称经过原告同意后出售涉案房屋，但原告对其陈述不予认可，且涉案房屋的评估市场价值为683500元，而王伟以低于市场价值二十余万元的价格将涉案房屋出售给他人，其行为不合常理，且王伟陈述的出售价格为460000元的情况亦与买卖合同约定不符；王伟为本案的利害关系人，本院对其陈述不予采信。被告虽多次发短信催促原告售房，但并无证据证明其提前出售房屋的行为系经原告同意，故本院对其主张经原告同意后出售房屋的主张不予采纳。
综上，被告在协议约定的由原告出售房屋的期间内自行出售房屋的行为构成了违约，应当承担赔偿损失的违约责任。根据双方陈述及协议约定，原告虽向被告借款400000元，但其在协议中承诺偿还被告500000元，原告损失的数额即涉案房屋于2014年1月2日的市场价值683500元与原告承诺还款500000元的差额，故本院确认被告应承担赔偿损失的数额为183500元。被告虽认为内部装修并未经过双方现场质证确认，但并未向本院提交涉案房屋于2014年1月2日的房屋装修情况与评估时装修现状差异的相关证据，故本院对其主张不予采纳。原告虽主张该500000元中包含被告的400000元和王伟的100000元，而王伟的100000元并未实际交付，其主张与协议内容不符，亦未得到被告及王伟的认可，故本院对其主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告黄厚敏于本判决生效后十日内向原告李得春赔偿损失183500元；
二、驳回原告李得春的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4350元，鉴定评估费8200元，合计12550元，由原告李得春负担2550元，被告黄厚敏负担10000元（原告已预付，被告负担部分随案款一并给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 郑凤金
代理审判员 张 蕾
人民陪审员 苏征社
二〇一五年九月一日
书 记 员 周 希