江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邳民初字第2217号
原告张海洲，农民。
委托代理人王晓山，法律工作者。
被告许启民，个体户。
第三人江苏百易家投资管理有限公司邳州分公司。
负责人朱卫忠，经理。
委托代理人张卫，法定代表人。
第三人邳州市诚烽房地产开发有限公司。
法定代表人张卫，经理。
原告张海洲诉被告许启民、第三人江苏百易家投资管理有限公司邳州分公司（以下简称百易家公司）、邳州市诚烽房地产开发有限公司（以下简称诚烽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法由代理审判员杲莉适用简易程序独任审判，于2015年6月29日公开开庭进行审理。后依法变更由审判员董可伟主审并组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行审理。原告张海洲及其委托代理人王晓山，被告许启民，第三人百易家公司委托代理人及诚烽公司法定代表人张卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张海洲诉称，2006年2月20日原告和第三人签订委托经营合同，约定原告所有的位于邳州市运河街道国际商贸城（百易家）的XX号商铺委托第三人租赁，后第三人将房屋租给被告许启民使用，经营陶瓷，现委托合同已到期。被告自2013年8月1日不支付租金也不续签合同，更不愿搬走，严重侵犯了原告的合法权益。请求判令被告搬出房屋、支付租金（房屋面积为44.28平方米，按每月每平方米25元自2013年8月1日起计算至法院判决确定的履行之日止），并承担诉讼费用。
被告许启民辩称，2013年8月1日至2014年8月1日的房租已经付清，当时是通过银行账户转账给原告6000元。2014年8月1日之后的租金因双方未达成一致意见所以没有支付。原告主张房租为每月每平方25元没有依据，因为百易家经营不景气，其他房屋的租金已普遍下调。2014年8月1日之后的租金我和原告、朱空军、张海洲一起协商过，当时他们要求按6000元一年计算，答辩人要求调整为5000元一年，没有协商成功。如果原告要求答辩人搬出房屋，答辩人的装修损失20万元应由四名出租人按其出租面积的比例进行赔偿。
第三人百易家公司辩称，答辩人与原告之间系委托关系，委托期限自2006年8月1日起至2013年月31日止，委托事项为代原告租赁与管理其位于邳州市国际商贸城（邳州市百易家国际家居广场）的商铺。委托期间原告已按约定及时足额收到租金，这意味着答辩人已全面及时履行了委托合同的义务，原告主张的2013年8月1日以后的租金，产生于委托期限届满之后，与答辩人无关。答辩人和原告之间的委托合同到期后，原、被告之间又形成了新的租赁关系，该新的租赁关系与答辩人无关。综上，请求判决驳回原告对第三人的诉讼请求。
第三人诚烽公司辩称，答辩人是原告与第三人百易家公司之间委托合同中委托人一方的保证人。主合同的委托期限是2006年8月1日至2011年7月31日，在此期间，百易家公司已全面履行了合同义务，原告本案中也未主张委托期限内被告有欠付租金情形。因此，委托期限内委托人无违约行为，答辩人当然无需承担保证责任。答辩人和原告之间的委托合同到期后，原、被告之间又形成了新的租赁关系，该新的租赁关系与答辩人无关。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，涉案房屋位于邳州市运河街道国际商贸城××号商铺，建筑面积为44.28平方米，属原告张海洲所有。2005年11月16日，原告（甲方）与第三人百易家公司（乙方）签订《委托经营合同》一份，约定原告将涉案房屋委托给第三人百易家公司租赁经营，百易家公司承诺开设百易家家居广场，进行统一管理。双方同时约定：委托期限自2006年8月1日始至2011年7月31日止；委托期前3年，乙方每年按总房款的7%，合计21%在甲方签订正式商品房买卖契约时支付，共计人民币32853元，委托期第4年按总房款的8%向甲方支付租金，第5年按总房款的9%支付租金；委托期限内，乙方可根据经营需要，对商铺进行装修，并对现有设备进行改造或添附，装修费用由承租方负担，委托期满后，不可拆除装修部分自动转为甲方所有，甲方无需支付装修费用；委托期满后，乙方应将家居广场结构恢复原状，但双方另有约定的除外。第三人诚烽公司作为保证人在委托经营合同上盖章，对该合同中所有内容提供担保责任。2011年8月1日，上述委托经营合同到期后，双方又续签了合同，约定委托期限自2011年8月1日始至2013年7月31日止，年租金为购房款的9%，但双方未向本院提交书面委托经营合同。期间，第三人将涉案房屋出租给被告许启民经营使用，双方签订了租赁合同，但庭审中双方均未向本院提交该租赁合同。上述租期内，第三人足额支付了原告相应租金。
2013年7月31日，原告与第三人百易家公司签订的《委托经营合同》到期后，双方未进行续签。第三人百易家公司与被告之间的房屋租赁合同亦未续签。后涉案房屋仍由被告经营使用，原、被告未就房屋租赁事宜签订书面租赁合同。2014年3月14日，被告支付原告租金6000元。后双方就租赁事宜协商未果，原告诉至本院。诉讼过程中，原告主张自2013年8月1日起的租金应按每月每平方25元计算，被告认为应按每月每平方14.5元计算，就租金计算标准原告未申请鉴定。被告及第三人均陈述房屋租赁面积应为建筑面积扣除公用面积后的面积，但被告未举证证明涉案房屋的公用面积。
上述事实，有当事人庭审陈述及《委托经营合同》、银行转账凭证、庭审笔录证实，本院予以确认。
本院认为，首先，2006年8月1日至2013年7月31日期间，原告将涉案房屋交由第三人百易家公司经营，百易家公司向其支付租金，双方之间实为房屋租赁合同关系。第三人诚烽公司为该合同提供担保，与该合同双方形成保证合同关系。第三人百易家公司将涉案房屋租赁给被告许启民使用，被告向其支付租金，百易家公司与被告之间亦成立房屋租赁合同关系。但原、被告之间不存在房屋租赁合同关系。其次，2013年7月31日租赁期限届满后，第三人百易家公司未再与原、被告分别续签合同，应视为第三人与原告、被告之间的房屋租赁合同因履行期限届满而解除。而原租赁合同到期后被告继续使用涉案房屋，且于2014年3月14日直接向原告交付租金6000元，故自2013年8月1日起，原、被告之间形成事实上的房屋租赁合同关系。因原、被告未约定租赁期限，为不定期租赁合同，按照法律规定出租方有权随时解除该租赁合同，其仅需在合理期限之前通知承租人。原告要求解除租赁合同，要求被告搬离涉案房屋的请求本院予以支持。再次，关于租金。因双方未签订书面租赁协议，原告亦未举证证明双方约定了租金标准，原告要求被告按每月每平方25元计算租金的请求，本院不予支持，本院参照被告自认的每月每平方14.5元予以支持。被告辩称应扣除公用面积，以及其已付清2013年8月1日至2014年7月31日的全部租金，但未提供证据证明，该项辩解意见本院不予采信。因此，被告应当支付原告的租金数额为按每月642.06元（每月每平方14.5元乘以44.28平方米）自2013年8月1日起计算至实际搬离涉案房屋之日止，并扣除其已付的6000元。最后，关于原告要求被告赔偿装修损失的请求。因法庭辩论终结前原告未明确要求反诉，故其该项要求应视为抗辩意见。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。……”本案中，被告并未举证证明其装修经过出租人即原告的同意，庭审中双方也未就此问题协商一致，故相应的装饰装修费用应由被告自行承担，其该项抗辩意见本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：
一、被告许启民搬离原告张海洲所有的位于邳州市运河街道国际商贸城XX号的房屋，于本判决生效之日起二十日内履行完毕。
二、被告许启民支付原告张海洲房屋租金（按每月642.06元自2013年8月1日起计算至实际搬离涉案房屋之日止，并扣除已付的6000元），于本判决生效之日起十日内一次性付清。
三、驳回原告张海洲的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由被告许启民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 董可伟
代理审判员 郭依楼
人民陪审员 郑思德
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 尚露瑶