南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江宁开民初字第00054号
原告张培，男，1959年2月27日生，汉族。
被告蔺卫国，男，1975年12月18日生，汉族。
原告张培与被告蔺卫国租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月26日立案受理。依法由代理审判员张雨青适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张培、被告蔺卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张培诉称：2009年9月30日，其与被告蔺卫国签订了《房屋租赁协议》，由蔺卫国向其租赁其所有的位于南京市江宁区亲水湾花园2栋105室的一至二层门面房一套（以下简称涉案房屋），租赁期自2009年9月25日至2012年11月4日。协议同时约定：乙方不论是中途还是租期结束不再经营，均要确保已经装修好的房屋内外不变的原状，以完好无损的格局，无偿移交甲方，否则将予以恢复和赔偿，乙方只能拿走空调、彩电、桌椅、餐具、炉具；乙方在租赁期限内拖欠租房款（未按约定、准时交纳房租）的和拖欠水、电、气等相关费用中一项累计达到十天的，乙方所交房款和保证金甲方不予退还给乙方；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天向甲方支付原日租金的两倍违约金，逾期十天的，则乙方自愿将房内所有东西无偿划归甲方所有；合同即将期满时，乙方需提前两个月书面告知甲方是否续租，若乙方未按时书面告知甲方要续租，那么乙方将作为自动放弃续租权益和要求，甲方将有权直接对外出租该房屋。该协议签订后，蔺卫国在履约过程中经常有违约行为，至今未按合同约定准时付清租金，尚欠租金60000元，且其亦未按约缴纳物业费、水电气费、有线电视费等费用。2012年11月4日合同到期后，蔺卫国拒绝交付涉案房屋并要求其补偿装修费用260000元。同年12月12日，其与蔺卫国因交接房屋问题再次交涉并报警，公安部门调解处理未成。现诉至法院，请求判令蔺卫国：1、立即将承租的涉案房屋以装修好的房屋内外不变的原状完好无损地无偿移交；2、支付所欠租金60000元；3、支付租赁期间所产生的物业费、水电气费及有线电视费（物业费为6651.5元，其他费用无法确定）；4、支付迟延交房的违约金50410元（自2012年11月5日按日租金的两倍计算至同年12月20日）及自2012年12月21日起至蔺卫国实际交付房屋止的违约金（计算标准同上）；5、支付因逾期交房给其造成的损失412500元（包括无法向案外人履行合同所赔偿的300000元以及三个月无法租出房屋造成的损失112500元）；6、承担本案诉讼费用。
被告蔺卫国辩称：其认可双方合同已经终止并愿意交还涉案房屋。但其对饭店投资较大，现原告张培要求按原状交付房屋，应当对其予以补偿。对于张培关于租金的诉讼请求，其已经交清三年全部租金600000元，其不予认可。对于张培关于物业费、水电气费、有线电视费的诉讼请求，其认可物业费自2012年1月起即未缴纳，但系因物业公司人员在维修其水管堵塞的问题时损坏水管导致房屋漏水才未缴纳；水电费其现已全部结清并搬离涉案房屋；其并未安装使用有线电视，故并未产生有线电视费用。对于张培关于违约金的诉讼请求，其认为双方已续签了一份合同，将租期延续至2012年12月14日，租期为40天，租金为22000元，故违约金应当自2012年12月15日起计算，且每日支付日租金两倍的计算标准过高，请求法院予以调整。对张培关于逾期交房损失的诉讼请求，其认为原告与新承租户饶道南系亲戚关系，双方签订了虚假合同，故不予认可。
经审理查明：2009年9月30日，原告张培（甲方）与被告蔺卫国（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定由蔺卫国向张培承租涉案房屋从事餐饮行业，租赁期自2009年9月25日至2012年11月4日，其中2009年9月25日至同年11月4日作为张培无偿提供给蔺卫国进行装修的时间。租金自2009年11月5日起计算至2012年11月4日，每年年租金为200000元，共计600000元，双方对付款时间及数额做了明确约定。合同还约定：“乙方不论是中途还是租期结束不再经营，均要确保已经装修好的房屋内外不变的原状，以完好无损的格局，无偿移交给甲方，否则将给予恢复和赔偿，乙方只能拿走空调、彩电、桌椅、餐具、炉具。”合同第4条约定：“该房三年内不论出现任何税和费均由乙方自行承担和缴纳（租房税金、水、电、气、有线电视、物业管理等一切相关费用）。”合同第6条约定：“乙方在租赁期内，有下列情形之一的，甲方可以随时有权终止此协议书的执行并进入此房屋，收回该房屋和设施，乙方所交的房款和保证金甲方不予退还乙方，所造成的一切经济损失乙方只能自负……④拖欠租房款（未按约定、准时交纳租金）；⑤拖欠水、电、气、有线电视等相关费用中的一项累计达到十天的。”合同第9条约定：“租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天向甲方支付原日租金的两倍违约金，逾期十天的，则甲方有权依约自行收回该房屋，并追究其经济损失。乙方自愿将房内所有东西无偿划归甲方所有。”合同签订后，蔺卫国向张培交纳保证金50000元并陆续支付房屋租金。2012年11月8日，蔺卫国向张培出具自己签字确认的承诺一份，载明：“本人已明确终止2009年9月30日与张培所签订的租用江宁亲水湾花园门面房合同，到期需续签40天（到2012年12月14号）结束。租金共计22000元整。在2012年11月30号付清给张培，2012年12月15号将房子交付张培。按2009年9月30号约定履行。”2012年12月10日，张培与案外人饶道南签订《房屋租赁协议书》，将涉案房屋租给饶道南作为办公使用，租期为2012年12月10日至2013年12月9日。2012年12月12日，张培向蔺卫国要求返还涉案房屋，双方因装修补偿问题发生纠纷并报警处理，经南京市公安局江宁经济开发区派出所（以下简称开发区派出所）组织双方调解未果。
另查明，被告蔺卫国未按约缴纳涉案房屋2012年1月至12月的物业管理费用6651.5元。
2012年12月，原告张培诉至本院，要求被告蔺卫国按原状返还房屋，支付所欠租金及物业费等相关费用，并承担逾期交房的违约金，赔偿因逾期交房给其造成的损失。审理中，2013年1月29日，经本院勘验，蔺卫国已实际搬离涉案房屋。同日，本院组织张培与蔺卫国对房屋进行交接，但张培认为涉案房屋存在部分物品已被蔺卫国转移，油烟机被拆除存在安全隐患等问题，不符合交接条件，故拒绝收房。本院依法对涉案房屋及屋内物品清点后予以封存。对于租金部分，蔺卫国认为已全部交清并提供其于2012年3月31日向张培的妻子王凤珍银行账户存入现金100000元的证据证明其已交清全部租金；对于水、电、气费、有线电视费、物业管理费部分，蔺卫国提出其已在搬离房屋后结清全部水、电费用，因涉案房屋使用的并非管道煤气，且未开通有线电视，故并未产生气费及有线电视费，其确未缴纳2012年1月至12月的物业管理费，但原因系物业公司在疏通下水管道时出现失误导致房屋漏水；对于逾期交房的问题，蔺卫国认为双方达成了续租的协议，故租赁期应当延至2012年12月14日，且双方所约定的每日按原日租金的两倍收取违约金过高，请求法院予以调整；对于逾期交房所造成的损失部分，蔺卫国认为饶道南为张培的亲戚，双方合谋签订了假合同，故不予认可。因双方坚持诉辩意见，致调解未成。
上述事实，有《房屋租赁协议书》、承诺书、南京市江宁区商品房买卖契约、说明、中国建设银行存折、开发区派出所调解笔录及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告张培与被告蔺卫国于2009年9月30日签订的租赁协议应于2012年11月4日到期，但张培所提交的蔺卫国所书写的承诺书中明确写明合同到期后续租40天，至同年12月14日止，租金为22000元，虽然张培认为其并未同意蔺卫国续租的要求，但结合张培保存该承诺书，且于同年12月12日因交房时的装修补偿问题产生纠纷并报警的行为可以认定，张培以实际行为同意蔺卫国续租至同年12月14日，故双方的租赁关系应当至2012年12月14日止，蔺卫国应当按照约定支付续租部分的租金22000元。租赁期满后，蔺卫国并未按照约定于10日内交房，应当按照约定自愿将已装修好的房屋保持原状，并将屋内空调、彩电、冰柜等设施无偿交由张培所有。故对张培要求蔺卫国将房屋及屋内设施一并返还的主张，本院予以支持。对张培所主张的欠付租金60000元部分，虽然蔺卫国提供了2012年3月31日向张培的妻子王凤珍付款100000元的证据，但仅凭该证据并不能证明其已付清约定的600000元租金，故对张培要求蔺卫国支付60000元租金的主张，本院亦予以支持。对于张培所主张的水、电、气、有线电视、物业管理等费用，因张培未能对水、电、气、有线电视费用提供证据证明，且蔺卫国认可除物业管理费用6651.5元未交外其他费用并未产生或均已结清，故本院就其中的物业管理费6651.5元部分予以支持。对张培所主张的违约金部分，双方约定按照原日租金两倍的标准不违反法律规定，本院按照续约后的租期届满日的第二天即2012年12月15日起计算至双方交接之日。2013年1月29日，本院组织张培与蔺卫国对涉案房屋进行交接，虽然张培认为涉案房屋存在部分物品已被蔺卫国转移，油烟机被拆除存在安全隐患等问题拒绝收房，但上述问题可以通过要求蔺卫国对屋内物品返还或对房屋进行修补等措施进行救济以避免更大损失，张培不应当以此理由拒绝收房并主张每日按照原日租金两倍收取违约金，故本院对涉案房屋封存之日应当视为双方交接之日。因此，张培所主张的逾期交房的违约金共计50411元。对于张培所主张的因蔺卫国逾期交房造成的损失412500元部分，张培认为包括因蔺卫国逾期交房，导致其无法履行与饶道南的租房协议而向饶道南赔偿的300000元以及房屋在三个月内无法租出的损失112500元（以年租金450000元为标准计算三个月），但张培在2012年12月10日与饶道南签订协议时，明知与蔺卫国的租赁协议未到期而签订该协议，应当对扩大的损失自行承担责任。即使双方的租赁关系已经到期，在尚未解决双方交接问题之前，张培亦应当采取适当措施防止损失的扩大，否则仍不得就扩大的损失要求赔偿。对张培主张的损失中112500元的部分，因本院已支持其要求蔺卫国承担逾期交房的违约金，该违约金具有对张培短期内不能租出房屋的损失进行补偿的性质，张培在此重复请求，于法无据，本院不予支持。蔺卫国向张培所缴纳的50000元保证金系押金性质，虽合同中约定如蔺卫国拖欠租房款或水、电、气等相关费用时则不予退还，但押金系承租人蔺卫国为保障租赁合同的履行所交纳，应当在张培所主张的未付租金中予以扣除。综上，蔺卫国仍应向张培支付租金、物业管理费及违约金共计89062.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条第二款之规定，判决如下：
一、被告蔺卫国于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张培返还位于南京市江宁区亲水湾花园2栋105室的一至二层门面房一套（保持房屋内装潢及桌椅、空调、冰柜、电视机等设施保持原状）及已结清费用的该房屋水、电卡等（以交费票据为准）。
二、被告蔺卫国于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张培支付租金、物业管理费及违约金89062.5元。
三、驳回原告张培的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取5139元，保全费1270元，合计6409元，由原告张培负担4149元，被告蔺卫国负担2260元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处；账号：033401059040001276。
代理审判员 张雨青
二〇一三年三月二十五日
见习书记员 谈桂平