江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终2924号
上诉人(原审被告)：刘建龙，男，1972年11月2日生，汉族，江西省大余县人，住大余县。
被上诉人(原审原告)：大余家园物业管理有限公司，住所地:大余县南安镇伯坚大道陶园路。
法定代表人：郭朝丽，系该公司经理。
委托诉讼代理人：蔡林，大余县南安法律服务所法律工作者。
上诉人刘建龙因与被上诉人大余家园物业管理有限公司（下称家园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省大余县人民法院（2018）赣0723民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘建龙上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。其事实与理由：一、一审法院认定事实不清，法律适用错误。1、本案超过了法定的诉讼时效期间，一审中上诉人提出被上诉人已经超过诉讼时效的抗辩，一审法院应对其进行审查并充分说理。一审判决认为被上诉人于2017年12月19日通过短信方式向原告催款，而本案涉案物业费作为债权的发生时间为2012年-2013年期间，被上诉人2014年1月1日起撤离世纪花园小区，至2017年12月19日通过手机短信向上诉人催缴物业费。在这3年零11个月当中，被上诉人没有以任何形式通知上诉人缴纳物业费。无论从民法通则规定的2年诉讼时效还是民法总则规定的3年诉讼时效来看，被上诉人超过了其应该主张权利的时效期间。一审认为诉讼时效从2018年1月1日起算是错误的，其最早应自2014年1月1日起算，因此，被上诉人起诉时明显超过了诉讼时效期间。2、一审对被上诉人提交的物业服务合同认定错误，致使法律适用不当。一审过程中上诉人提出并未与被上诉人签订《物业服务合同》的抗辩，一审也认可了上诉人的房屋不属于涉案小区的范围，但一审认为世纪花园小区业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》对上诉人具有约束力明显法律适用不当。《物业服务合同》中第二条约定了被上诉人服务的住宅总套数是312户，而上诉人所居住的房屋不在312户之内，且双方没有合意，不能用该合同强行约束上诉人。退一步说，即便上诉人同意接受被上诉人提供的物业服务，如一审所说上诉人在《确认书》上签字，也不能证明上诉人与被上诉人之间签订了物业服务合同。本案一审法院对《确认书》的认定存在问题。被上诉人提交确认书复印件的目的是证明上诉人同意物业公司进驻世纪花园。通过本案查明的事实可以看出，物业公司进驻世纪花园的前提是在小区业主委员会代表312户居民与物业公司签订的物业服务合同之后，上诉人作为小区外的居民仅仅是认可该事实，在上诉人与被上诉人之间无有效合同的前提下，《确认书》仅仅表明上诉人知悉世纪花园住宅小区共有312户及已经成立业主委员会并进行管理等基本情况，在确认书中上诉人同意60元标准的物业费可以看作是上诉人对被上诉人发出的要约，没有任何证据显示被上诉人对该要约进行过承诺，因此上诉人与被上诉人之间的合同关系没有证据证明，一审法院判决认定错误。二、从法律适用看，本案证据明显不足，法律适用缺乏事实基础。在上诉人与被上诉人之间未签订物业服务合同前提下，一审中没有有效的证据能够证明上诉人同意接受该物业服务合同，既然无书面合同证实，被上诉人须提交其向上诉人提供物业服务的证据来证实双方之间存在事实上的物业服务合同关系，但一审被上诉人的举证责任未达到要求，一审判决基于举证责任分配的不当而法律适用错误。三、一审判决对被上诉人提交的证据没有依法查证。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定：证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据；第六十八条规定：证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证；第七十条规定：书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定:下列证据不能单独作为认定案件事实的依据，（四)无法与原件、原物核对的复印件、复制品。被上诉人在法庭上出具的8份证据，涉及被上诉人合法身份的营业执照、机构代码证、物业管理合同、业主委员会登记表均未出示过原件，对上诉人提出的质疑也未作出合理的法律解释。
被上诉人家园物业公司答辩称，第一，家园物业公司与小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效。上诉人提出自己不在312户业主范围内，但是在第二次业主大会会议中上诉人同意将其纳入小区管理，并在确认书上予以签字认可。第二，关于诉讼时效的问题，由于业主缴费不自觉，导致家园物业公司无法管理，所以在2014年1月1日就开始撤走，撤走前被上诉人家园物业公司以黑板报、短信上门催缴等多种方式进行催缴。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，本案诉讼没有超过诉讼时效，我们于2017年进行催缴，发了电子短信。上诉人认为本案超过诉讼时效不能成立。第三，关于业主委员会备案的问题，被上诉人是按照法律程序、法律规定到大余县房地产管理局进行了备案登记，符合法律程序。上诉人认为备案表不符合法律程序是另一种法律关系，不是本案的审理范围。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律错误，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原告家园物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告给付物业费及逾期支付的违约金共计人民币叁仟壹佰柒拾柒元正（￥3177元）。2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告刘建龙原系世纪花园小区围墙外（现G栋旁）的单家独院住户之一。2009年7月3日，大余县发生特大水灾后，被告家房屋与世纪花园小区之间的围墙倒塌，围墙外的居民可从小区进出。水灾后，被告家拆除老宅而于2011年重新建好现居住的单家独院住宅。2009年9月，为建设平安小区，大余县公安局南安分局、南安镇余西街居委会在征得世纪花园小区业主同意后，由原告法人代表郭朝丽主持该小区第一次业主大会，成立业主委员会。选举业主刘铭殿为业委会主任，余承惠为副主任。业主委员会于2010年3月14日在大余县房地产管理局进行了备案。2011年11月，在大余县房地产管理局及大余县南安镇余西街居委会的指导下，由大余县公安局南安派出所主持，小区以书面形式召开了第二次业主大会；同意小区G栋旁边的单家独院业主纳入小区物业管理范围；并以《确认书》的形式由各单家独院业主签字确认。确认书内容为：“确认书世纪花园住宅小区共有12栋楼组成，住宅业主共计312户，面积计49720㎡。本小区在大余县房地产管理局及大余县南安镇余西街居委会的指导下，在大余县公安局南安派出所的主持下，于2011年11月以书面形式召开本小区业主大会，同意G栋旁边单家独院业主（姓名）胡朝凤3号楼为G栋旁边单家独院业主代表，成为世纪花园住宅小区业主委员会委员，参与小区管理、服务方面等相关工作，代表本单家独院其他业主的利益。同时，经业主委员会开会讨论决定的事宜，我们其他业主也将支持，配合。物业收费标准如下：1、商住小区0.35元／㎡／月；2、单家独院的按60-80元／户／月。特此确认。”被告刘建龙作为单家独院业主之一在《确认书》上予以签字“刘建龙同意陆拾元正学院路10号壹号楼138××××6646”2012年1月1日，世纪花园业主委员会与原告家园物业公司签订了物业服务合同。该合同约定与本案相关的内容有：甲方（世纪花园住宅小区业主委员会）将世纪花园住宅小区委托乙方（大余家园物业管理有限公司）进行全面的物业服务，委托服务期限1年，自2012年1月1日到2012年12月31日；物业费由乙方按0.35元／㎡月，小区内单家独院80元／月，业主（或交费义务人）在每季度开始的1-10日按季度收取；业主逾期交纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收违约金。同时乙方负责世纪花园住宅小区的房屋建筑共用部位、共用设施设备、共用设施和附属建筑物、构筑的日常维修、养护和管理，公共区域的绿化养护和管理，公共环境卫生，引导物业区域内车辆行驶秩序，协助维护公共秩序、消防管理服务，房屋装修管理服务以及其他委托事项。2012年1月1日，原告入驻世纪花园住宅小区，负责该小区的物业服务工作，并向该小区公布了收费项目和标准。合同到期后，家园物业公司与业主委员会于2013年1月12日续签《物业服务合同》，合同期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。2014年1月1日，家园物业公司撤离世纪花园小区，未再对该小区进行物业管理。被告刘建龙从家园物业公司于2012年1月1日至2013年12月31日对小区进行物业管理期间一直未交纳物业管理费用。家园物业公司撤离世纪花园后，对该小区内欠交物业管理费的住户一直陆续在催缴。2017年12月19日，家园物业管理公司向原告刘建龙发出催交短信，内容为：“刘建龙欠物业费及滞纳金共计3177元，请在2017年年底付清，否则将向法院提起诉讼，诉讼费将由他承担，烦请你告知，谢谢”。
一审法院认为，原告与世纪花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律、行政法规等有关规定，该物业合同合法有效，对世纪花园小区全体业主均具有约束力。被告虽是拆除老宅后而新建的自住房，并且原确不属于世纪花园开发时的小区范围内；但在世纪花园第二次业主大会同意将其纳入小区管理范围后，被告在确认书上予以了签字认可。因此，世纪花园小区业主委员会与原告所签订的《物业服务合同》对其具有约束力。被告辩称与原告未签订合同，原告有涉嫌合同欺诈的嫌疑与事实不符，对被告的这一辩称不予支持。被告辩称原告未完全履行其应尽的义务，但未提供任何证据证实；对被告这一辩称，也不予支持。关于诉讼时效问题，因原告于2017年11月19日通过短信方式向原告催款，从短信内容上看，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款之规定，其诉讼时效从2018年1月1日起开始计算。故对被告称原告诉请已超过诉讼时效的辩称不予支持。原告作为被告所在小区的物业服务部门，在按物业服务合同约定履行义务后，有权按照合同的约定向业主收取物业费，被告应按照约定向原告交纳物业费。关于原告主张被告支付欠付物业费1920元的问题，由于被告在确认书上仅确认同意60元／户／月，原告在其提交的证据4中列明的也是按60元／户／月计算，故确认被告所欠的物业费应按60元／户／月标准计算，从2012年1月至2013年12月，合计物业费应为1440元。关于原告要求被告按日3‰支付违约金的问题，因被告未按约定向原告交纳物业费，属于违约行为，应支付违约金。物业合同对违约金的标准虽进行了约定，但违约金按日3‰收取偏高，根据公平原则，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，应予适当核减。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，本院酌定违约金按合同约定的交纳时间，从被告逾期交纳物业费之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准以实际所欠物业费予以计算。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘建龙应在本判决生效后十日内向原告大余家园物业管理有限公司支付物业费1440元及其违约金；违约金从被告逾期交纳物业费之日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准以实际所欠物业费计算。二、驳回原告大余家园物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由被告刘建龙负担。
二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。
二审除不确认一审认定的“家园物业公司撤离世纪花园后，对该小区内欠交物业管理费的住户一直陆续在催缴”之外，对一审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为：关于诉讼时效问题。本案涉案物业费作为债权的发生时间为2012年-2013年期间，上诉人2014年1月1日起撤离世纪花园小区，未再在该小区进行物业服务，撤走前被上诉人以黑板报、短信上门催缴等多种方式进行了催缴，至2017年12月19日通过手机短信向上诉人催缴物业费，自2014年1月1日起至2017年12月19日，期间经历了1448天。即便按被上诉人委托代理人即大余县南安法律服务所蔡林的催交函，时间也是2017年12月1日。《中华人民共和国民法总则》的实施时间为2017年10月1日。法释[2018]12号《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。从本案证据来看，一审认定“家园物业公司撤离世纪花园后，对该小区内欠交物业管理费的住户一直陆续在催缴”，缺乏相应的证据支持。即使被上诉人在撤走之后，对其他住户进行了催收，但对上诉人刘建龙没有催收，也不能产生对刘建龙债权诉讼时效的中断作用。本案中，被上诉人没有提交证据证明其于2014年1月1日以后，满二年诉讼时效即2016年1月1日之前，对上诉人刘建龙进行了催收。故在2017年12月1日《中华人民共和国民法总则》实施之前，被上诉人对上诉人的该笔债权不存在诉讼时效期间中断的事由，该笔债权已于2016年1月1日诉讼时效期间届满。被上诉人再委托大余县南安法律服务所蔡林书面催收，并于2017年12月19日短信通知，已经超过了诉讼时效，故被上诉人的胜诉权丧失，应予驳回被上诉人的诉讼请求。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但认定诉讼时效期间从2018年1月1日起开始计算，适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》（法释[2018]12号）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省大余县人民法院（2018）赣0723民初314号民事判决第二项；
二、撤销江西省大余县人民法院（2018）赣0723民初314号民事判决第一项。
一审案件受理费50元减半收取25元，由被上诉人大余家园物业管理有限公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人刘建龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
审 判 员 赖国东
审 判 员 王阿婷
二〇一八年八月二十日
代理书记员 葛颖婷