济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第1805号
原告绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。
法定代表人金成发，总经理。
委托代理人刘旭，山东辰静律师事务所律师。
委托代理人张昆，山东辰静律师事务所律师（实习）。
被告李健，男，1965年4月23日出生，汉族，住山东省齐河县。
委托代理人段小龙，男，1968年5月15日出生，汉族，住山东省禹城市。
原告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）诉被告李健商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理。本院依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托代理人刘旭、张昆，被告李健及其委托代理人段小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿地公司诉称：原告与被告于2011年8月27日签订国际花都A1地块项目11号楼XX室商品房买卖合同。合同总价款730372元，被告支付220372元作为首付款，并向天津银行济南分行贷款510000元，原告为被告此贷款提供阶段性按揭贷款担保。被告在偿还银行贷款过程中，多次未按约定按时足额偿还银行贷款。原告代被告向银行履行还款义务后向被告发出告知函，被告在收到告知函后至今未向原告履行还款义务。被告的行为已严重违反原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议。原告绿地公司诉至本院要求判令：1、解除原、被告双方之间签订的国际花都A1地块项目11号楼XX室《商品房买卖合同》及《补充协议》，撤销网签并返还涉案房产；2、被告李健按照合同约定承担违约金73037.20元；3、被告李健向其支付代偿的按揭银行全部款项（包括但不限于本金、利息、罚息、赔偿金等），具体数额以银行结算之日出具的数额为准；4、被告李健承担因合同解除给原告造成的损失，包括但不限于律师费16818元；5、被告李健承担本案诉讼费用。
审理中，原告绿地公司明确其第1项诉讼请求中的解除合同为解除涉案《济南市商品房买卖合同》及其附件；明确其第3项诉讼请求中的具体金额为11534.18元。
被告李健辩称：1.原告不具备主体资格。原因是涉案楼房已经交付，楼房首付款已经交付，被告与天津银行济南分行已经签订个人（消费）贷款抵押合同，而且被告已经履行该合同，交付按揭。2.假设原告具备主体资格，该公司请求解除楼房买卖合同及补充协议，也不符合法律规定。因为最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定：该公司应向被告发出催告函，而被告至今也没有收到公司的催告函，因此公司单方解除合同无法律依据。3.公司的诉请一属于变更之诉，公司的诉请二、三、四属于给付之诉，按照最高人民法院关于案由的规定，诉求不属于同一法律关系，不应合并起诉或审理，因为违约金是以合同成立为前提的。4.公司的诉请二，要求的违约金过高，不符合《合同法》关于格式合同的规定。实际的违约金应按被告每月应缴纳按揭款，而没有支付的月累数额的3%计算。被告每月应交3900元，3个月未交11700元的3%即351元。5.公司的诉求三、四没有双方的约定和法律依据。6.公司如果单方解除合同，公司应依法返还被告楼房首付款220372元及已缴纳的按揭贷款113100元，共计333472元。7.楼房已于2011年9月24日转让，现在楼房因为被告购买，涉案楼房已经增值，增值款应归被告。
被告李健另辩称，如解除合同，原告绿地公司应向其返还其交付的首付款，全部已支付给原告绿地公司的银行贷款51万元及其偿还银行的利息。
经审理查明，2011年8月27日，原告绿地公司作为（甲方）出卖人，被告李健作为（乙方）买受人，双方签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定由原告绿地公司将其开发的位于济南市槐荫区腊山以南，党杨路东侧的，预售许可证号为济建开预许字第2011344号的绿地国际花都A1地块11号楼XX号房屋（以下简称XX号房屋）出卖给被告李健。该房屋建筑面积共114.97平方米，单价每平方米6352.72元，总价款为730372元。合同约定付款方式及期限为，被告李健于合同签订当日向原告绿地公司支付首付款220372元，剩余房款510000元，通过银行贷款按揭支付。关于交付期限，合同约定原告绿地公司应于2013年9月30日前，向被告李健交付该房屋。被告李健在该合同所留地址为：齐河县潘店镇李营村84号。该合同另附有附件，其中附件一：房屋平面图；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：《补充协议》。其中《补充协议》第一条关于“乙方信息”和送达方式的补充约定：1、乙方确认，本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等均为准确有效。本合同有效期内，如乙方的通讯地址、电话等发生变更，乙方应在变更后立即通知甲方，经甲方正式签收确认后，变更方为有效。……2、……甲方给乙方的所有通知……以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后第7日为送达日……第二条关于按揭贷款付款的补充约定中第4项约定：如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应当在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括但不限于银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。第5项约定，本合同约定的房屋交付日前，如乙方存在违反本条第4项约定行为，导致甲方为乙方代付款项仍未获偿还的，则在本合同约定的交房日期届满及其后，甲方有权不向乙方交房，直至乙方还清所欠款为止。如导致本合同解除，甲方有权不再向乙方交房。双方特别明确，本项约定优先于所有双方相关约定。第6项约定，如因乙方逾期偿还贷款等违约行为导致甲方行使解除买卖合同的权利，乙方应于甲方通知之日起5日内与甲方签订解除买卖合同的协议，同时将已取得的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还甲方，与甲方到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如乙方已居住的，须在前述期限内，腾空房屋、恢复该房屋所占用的户口指标，并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款的5%的年折旧费率计算，不足1年的按1年计算），房屋如有毁损，乙方还应另行予以赔偿，已发生的装修等费用由乙方自行承担，同时该条款不影响甲方依其他条款约定向乙方追究其他违约责任。第十条：合同解除第2项约定，如因乙方原因导致本合同及补充协议解除的，双方按照以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额10%的违约赔偿金。甲方因签署合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款尚不足以抵扣违约赔偿金和签署税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方因此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿。（2）本合同解除后需办理合同备案或者预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。……（3）如合同解除，需乙方腾退该房屋的，除甲方书面允许保留的装修（甲方无需补偿装修费）外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担（包括但不限于他项权、租赁等），将该房屋交还甲方。如乙方未按上述期限内将该房屋恢复原状，则除继续承担前述责任外，乙方还需向甲方支付购房款2%作为赔偿金。甲方有权在退还乙方已付购房款前扣除前述赔偿金。如乙方在前述期限内未腾退房屋，甲方有权采取断水、断电等措施，并有权通过公证等形式，自行腾空该房屋内乙方物品，造成损失或责任均由乙方承担。该合同及补充协议还约定了其他内容。上述《济南市商品房买卖合同》已在房地产行政管理部门进行了网签备案。
上述商品房买卖合同及其附件签订后，被告李健作为借款人，天津银行股份有限公司济南分行（以下简称天津银行）作为贷款人，双方于2012年9月28日，签订《个人（消费）贷款合同》一份。该合同约定，被告李健为购买XX号房屋，向天津银行贷款510000元，贷款期限为240个月，自2012年9月28日至2032年9月28日。该合同关于贷款细节的约定第七项载明原告绿地公司为被告李健的上述贷款提供保证担保。同日，原告绿地公司与天津银行签订《个人（消费）贷款保证合同》一份。约定原告绿地公司为被告李健的上述购房贷款提供连带责任保证；保证期间为自该合同生效之日起至本合同项下贷款到期之日后两年；保证范围为该合同项下贷款本金、利息（保留法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权及本合同项下保证担保权益而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、送达费、邮寄费等）和所有应付款项。上述合同签订后，天津银行向被告李健发放了贷款，被告李健以此贷款向原告绿地公司支付了剩余的购房款510000元。
原告绿地公司依约将XX号房屋交付给了被告李健。
以上事实有原告绿地公司提交的《济南市商品房买卖合同》及其附件、《个人（消费）贷款合同》、《个人（消费）贷款保证合同》等证据及原告、被告双方当事人的陈述为凭。
被告李健向天津银行还贷过程中，因未能按约偿还2015年3月至5月期间的银行贷款，天津银行要求原告绿地公司承担连带保证责任。原告绿地公司接到天津银行的催款通知后，于2015年6月3日代被告李健偿还了贷款本息共计11534.18元。原告绿地公司代偿上述贷款后，于2015年6月10日按照被告李健在购房合同上所留地址及联系电话，向被告李健以特快专递的方式邮寄《告知函》一份，要求被告李健在收到该告知函后3日内向其偿还代偿的银行贷款，同时自2015年6月4日起，至被告李健实际偿还全部代偿款项之日止，按代偿款项的日万分之五向其支付补偿金。上述特快专递于2015年6月11日被“李嬿”签收。被告李健称其不认识李嬿，也未收到上述《告知函》。
另查明，原告绿地公司为本次诉讼支出律师费16818元。因被告李健继续拖欠2015年6月至8月期间的银行贷款，原告绿地公司代其偿还了该期间的贷款，其保留继续向被告李健追偿的权利，但其在本案中暂时不要求处理。
以上事实有原告绿地公司提交的天津银行出具的《说明》、《告知函》、特快专递（EMS）邮寄单及《特快专递（EMS）邮件查询回单》、《民事委托代理合同》、律师费发票、付款凭证等证据及原、被告双方的陈述为凭。
本院认为，原告绿地公司与被告李健签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，原告绿地公司与天津银行签订的《个人（消费）贷款保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应履行相应的合同义务。
被告李健辩称其已经交付了购房款，原告绿地公司也向其交付了房屋，故原告绿地公司不具备原告主体资格。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，对被告李健逾期偿还银行贷款导致原告绿地公司承担担保责任后，双方的权利义务关系进行了约定。本案系因双方签订的商品房买卖合同的履行而发生的纠纷，原告绿地公司作为该合同的当事人，有权作为原告行使其合同权利及诉讼权利。被告李健的该项答辩意见，无理无据，本院不予采纳。
现原告绿地公司诉至本院，以被告李健拖欠银行按揭贷款导致其承担保证责任，进而违反了双方合同约定为由，要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件并对代偿款项进行追偿。原、被告双方签订的《补充协议》第二条第4项约定：“（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应当在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方……（2）乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。”按照该约定，原告绿地公司于2015年6月3日代被告李健偿还银行贷款11534.18元，于2015年6月10日以特快专递的形式向被告李健邮寄了《告知函》。被告李健虽然辩称其不认识实际收件人李嬿，也未收到该《告知函》，但其认可该邮寄地址即预留在商品房买卖合同上的地址为其实际居住地。按照双方签订的《补充协议》第一条第2项的约定，原告绿地公司按照被告李健所留地址，以挂号邮寄、特快专递发出的通知，寄出后第7日即视为送达。依此约定，即使被告李健否认李嬿代其收取了上述《告知函》，也应视为原告绿地公司已经向其进行了催告。被告李健应当承担自己所留地址产生的送达风险。被告李健在逾期偿还贷款导致原告绿地公司承担了保证责任的情况下，应当积极地向原告绿地公司偿还代偿的银行贷款，而不应以不诚信的方式怠于履行该义务，并将自己的不诚信行为作为抗辩原告合法权利的理由。本院认定原告绿地公司已经依约向被告李健催收了代偿的银行贷款。
被告李健至今未能偿还上述代偿款项，已经迟延超过30日，按照双方约定，原告绿地公司有权解除双方签订的商品房买卖合同及其附件。故原告绿地公司要求解除其与被告李健签订的关于2204号房屋的《济南市商品房买卖合同》及其附件的诉讼请求，以及要求被告李健向其偿还代偿的银行贷款11534.18元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于合同解除时间，合同解除权作为形成权，其应当在享有解除权的合同一方当事人解除合同的意思表示到达相对方时发生法律效力。被告李健迟延偿还原告绿地公司代偿款项30日后，原告绿地公司即享有了合同解除权。原告绿地公司在本案起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，应当以起诉状送达被告李健的时间作为双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件的解除日。起诉状送达时间为2015年8月11日，上述合同及其附件于该日解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此规定，在双方合同解除后，原告绿地公司要求收回涉案房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院对其该项诉讼请求予以支持。
原告绿地公司另要求被告李健协助其办理上述合同解除后的网签备案撤销手续。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原、被告双方签订的上述合同已在房地产行政管理部门进行了商品房网签备案手续，双方合同中也约定了合同解除后购房人协助办理撤销网签备案手续的附随义务，故原告绿地公司的该项诉讼请求，有理有据，本院予以支持。
原、被告双方签订的《补充协议》第十条第2项约定：“如因乙方原因导致本合同及补充协议解除的，双方按照以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额10%的违约赔偿金。”现原告绿地公司要求被告李健按照上述约定向其支付违约金73037.20元。被告李健则辩称上述违约金约定的标准过高，要求予以调整。本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少。”被告李健逾期偿还贷款的违约行为给原告绿地公司的造成的直接损失为其代偿的11534.18元银行贷款。除该损失外，原告绿地公司未能举证证明其他损失的存在，故本院认定原告绿地公司按照房屋总价款的10%要求被告李健承担违约责任，属于约定的违约金过高，应当予以调整。至于调整标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”原告绿地公司在本案中的可证实的损失为垫付银行贷款11534.18元，结合被告李健的违约情节，本院酌定违约金为3460.25元。
原告绿地公司还要求被告李健向其支付16818元的律师费。原、被告双方签订的《补充协议》第二条关于按揭贷款付款的补充约定中第4项约定：“如甲方为乙方提出阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应当在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方。”根据该约定，在原告绿地公司因被告李健的违约行为导致诉讼的情况下，被告李健有义务承担原告绿地公司为该争议而支出的律师费。故原告绿地公司要求被告李健向其支付律师费16818元的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。
被告李健提出，在原、被告双方签订的商品房买卖合同解除后，原告绿地公司应向其返还所有的购房款以及其向银行偿还的贷款及利息。本院认为，在双方签订的商品房买卖合同已经解除的情况下，被告李健应当返还涉案房屋，原告绿地公司应当向被告李健返还其已经支付的全额购房款。但原、被告双方签订的《补充协议》中约定，在因被告李健的原因导致合同解除的情况下，被告李健应当先配合解除网签备案手续再向原告绿地公司腾还房屋，并恢复原状，在腾还房屋时原告绿地公司有权按照占用时间收取折旧费，并在应当返还被告李健的购房款中扣除合同约定的各种费用。上述约定的存在，以及被告李健具体腾还房屋时间的不确定性，加之双方后期具体的结算均未发生，导致原告绿地公司应当退还被告李健的具体费用在本案中无法明确。故本院对被告李健要求原告绿地公司向其退还全部购房款的请求在本案中不予处理。双方可在后期进行结算处理，如仍有争议，原、被告双方均可以另行主张各自的权利。
被告李健还提出了要求原告绿地公司向其赔偿房屋价格上涨的损失的答辩意见。本院认为，一是房屋价格涨落系自然的经济规律，被告李健在本案审理中未举证证明涉案房屋存在价格上涨的事实；二是被告李健作为违约方，本案诉讼的产生也是因其存在违约行为所致，故其无权要求原告绿地公司向其支付该费用。故其该项答辩意见本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告绿地地产（济南）有限公司与被告李健于2011年8月27日签订的关于济南市槐荫区绿地国际花都A1地块XX号房屋的《济南市商品房买卖合同》及其附件于2015年8月11日解除；
二、被告李健于本判决生效之日起十日内协助原告绿地地产（济南）有限公司办理济南市槐荫区绿地国际花都A1地块XX号房屋的商品房网签备案撤销手续；
三、被告李健于本判决生效之日起三十日内向原告绿地地产（济南）有限公司腾交济南市槐荫区绿地国际花都A1地块XX号房屋；
四、被告李健于本判决生效之日起十日内原告绿地地产（济南）有限公司支付违约金3460.25元；
五、被告李健于本判决生效之日起十日内偿还原告绿地地产（济南）有限公司代其偿还的银行贷款11534.18元；
六、被告李健于本判决生效之日起十日内向原告绿地地产（济南）有限公司支付律师费16818元；
七、驳回原告绿地地产（济南）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2146元，由原告绿地地产（济南）有限公司负担1000元，由被告李健负担1146元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 黄莲芝
二〇一五年十二月七日
书 记 员 官 静