江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终4632号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王敬，男，1983年3月12日生，汉族，个体，户籍所在地江苏省丰县，现住江苏省南京市溧水区。
委托诉讼代理人：李开龙，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京老福爷电动车有限公司，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇常溧路。
法定代表人：何园园，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘小吾，国浩律师（南京）事务所律师。
委托诉讼代理人：张敏，国浩律师（南京）事务所实习律师。
上诉人王敬与上诉人南京老福爷电动车有限公司（以下简称老福爷公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服南京市溧水区人民法院(2017)苏0117民初6529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王敬上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要事实和理由：一审法院查明事实不充分，认定的事实和适用的法律规定存在明显错误。1.上诉人在2014年起就租用被上诉人的厂房用于生产经营,房屋建筑面积有700平方米，双方一直都签订房屋场地租赁协议，最后的租赁协议在2017年7月31日到期，到期后双方又重新续租。2017年5月5日溧水区人民政府作出溧房征字【2017】13号文件，文件明确规定上诉人所租用的厂房在拆迁范围内。上诉人的租赁期限在2017年7月31日，被上诉人于2017年6月23日书面通知上诉人，要求在收到通知之日起二个月后的十日内搬出。而被上诉人是在2017年7月25日就己经与南京市溧水区房屋征收管理办公室签订房屋征收与补偿协议，而被上诉人在签订该协议后又同意上诉人继续续租，被上诉人的做法明显存在不当，既然签订房屋征用与补偿协议，那么就不应该续租，所收取的租金属于不当得利。2.上诉人所租用的房屋是在租赁协议期内，由于拆迁造成上诉人不能正常经营，存在停业损失；设备的拆除安装、搬迁必然存在。依据溧水区11号文件附房屋征用补偿实施方案第12条1、2款规定，上诉人所主张的停业损失和设备拆除安装、搬迁费用符合规定。有规定的应当按照规定，没有的法院可以按照实际情况酌情认定，所以一审法院的认定明显错误。3.一审法院对占有使用费的认定明显错误。2017年7月25日就签订征用补偿协议，而且在2017年11月就处于停电状态，现场勘察己经明显看出，其他的房屋己经拆除和道路无法通行，上诉人根本不能正常经营和使用。一审法院在没有法律规定的情况之下而作出的判决存在错误。
老福爷公司辩称，王敬在上诉状中陈述到期后双方又重新续租，不符合实际,双方没有签订书面的租赁协议,没有重新续租。老福爷公司发出搬迁通知要求王敬在2017年9月3日前搬出,王敬在7月、8月实际占用了房屋,缴纳占用房屋的使用费是应当的,不属于不当得利。而且王敬交纳的房屋占用使用费是他自愿交的。王敬陈述由于拆迁造成他不能正常经营，存在停业损失，这也是不正确的。本案的租赁期限在2017年7月31日到期，王敬在2018年1月19日第二次庭审笔录第二页第17行自认了正常经营到9月份。同时一审判决书也确认了王敬在本案辩论终结前都没有搬出的事实。而2017年11月拆迁才正式启动。因而王敬在租赁经营期限内并没有受到任何影响,他一直经营到持续经营到9月份,根本不存在停业损失。到今天庭审为止，王敬仍然没有搬出涉案房。
老福爷公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王敬的全部诉讼请求，支持老福爷公司的全部反诉请求；由王敬承担本案一、二审的全部诉讼费用。主要事实和理由：1.王敬不应享有停业损失费，一审法院酌定老福爷公司向王敬支付10000元停业损失错误。王敬与老福爷公司之间租赁协议于2017年7月31日到期，且在租赁期满前，老福爷公司已书面通知王敬及时搬迁，终止双方租赁协议。但合同期满后，王敬不但未按照老福爷公司的通知及时搬迁，还持续营业到2017年12月，至今仍霸占涉案房屋，拒不搬出。故而，王敬根本不存在停业损失，如果王敬主张因拆迁行为而遭受停业损失，应向法庭举证证明其实际损失。同时，王敬与老福爷公司在租赁协议中对遇政府性拆迁的约定非常明确，王敬自愿无条件搬出，自愿放弃所有利益。因而不管王敬是否能举证证明其存在停业损失，都不影响双方按照租赁协议的约定全面履行合同，王敬应当不提任何要求的搬出房屋，无权主张停业损失。2.王敬不应享有搬迁补助费，一审法院酌定老福爷公司向王敬支付8000元搬迁补助费错误。一方面，老福爷公司本身属于企业拆迁，即使没有设备拆除及搬家行为发生，按照拆迁政策规定，征收人仍需给老福爷公司相应的费用。另一方面，老福爷公司与王敬之间的租赁协议早己到期。王敬在租赁关系终止后，仍继续占用房屋并持续经营，其占用房屋的行为没有法律依据，也没有合同依据。在合同到期后，王敬本身就需要自行搬迁，其费用应自理，故而不应享有搬迁费。3.王敬不应享有装潢补偿费用，一审法院酌定老福爷公司向王敬支付80000元装潢补偿费用错误。王敬与老福爷公司在租赁协议中对遇政府性拆迁的约定非常明确，王敬自愿放弃所有利益、自愿无条件搬出。因而王敬无权主张装饰装修损失。要特别说明的是，王敬也是从案外人手里转租来的，老福爷公司本身对王敬承租房屋投入了装修。王敬在接手承租房屋时，对租赁成本应该有一个合理的评估。至今为止，所谓的装修损失应该早已摊销完毕，根本不存在所谓的装修损失。法律依据是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条。4.王敬至今仍霸占涉案房屋，导致老福爷公司无法获得拆迁款，王敬应立即履行腾空房屋的义务，并赔偿老福爷公司拆迁款的利息损失。老福爷公司早己书面催告王敬于2017年9月前搬出，但由于王敬始终非法占用涉案房屋，导致老福爷公司无法获得拆迁款。王敬应与剩余的6户未搬迁人员分担赔偿老福爷公司自2017年9月开始至其实际搬离（暂计至2018年5月）期间的拆迁款利息损失。5.租赁协议虽然终止，但租赁协议对于滞纳金的约定继续有效，王敬应按50元/天向老福爷公司缴纳滞纳金。根据《合同法》第98条之规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方关于滞纳金的约定属于结算和清理条款，效力不受影响。王敬应按50元天向老福爷公司缴纳滞纳金，直至其实际搬离为止。法律依据是最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条。
王敬辩称，老福爷公司的上诉理由不能成立。1.双方合同约定租赁期间在2017年7月到期,但在8月份老福爷公司收取王敬的租金,说明双方口头约定是有效的。在2017年6月23日老福爷公司以书面方式通知了王敬,老福爷公司并没有按照通知书的意见进行处理,并且收取了王敬的租金,进一步证明双方租赁继续存续。同时证明拆迁是在双方租赁合同有效期内。2017年7月25日老福爷公司与拆迁公司签订的拆迁补偿协议合法有效，截止时间是在2017年的7月25日。2.根据宁溧府征字（2017）11号文件第12条,明确规定对设备拆除、搬运造成停业的损失都应当给予补偿,两项合计13%。3.（2013）宁民终字第3556号民事判决书对搬迁费用予以支持，对占有使用费用予以改判。进一步证明王敬所主张的搬迁损失、停业损失及装潢费用符合相关法律规定,老福爷公司主张的占有使用费及相关的费用不符合法律规定,法院不予支持。
王敬向一审法院起诉请求：判决老福爷公司给付王敬停产停业损失133139.55元、设备拆除、安装、搬迁费用213023.28元、装潢补偿费用115156元，以上合计461318.83元，以上费用王敬仅主张400000元。
老福爷公司向一审法院提出反诉请求：1.要求法院排除妨害，责令王敬立即腾空并搬离涉案房屋，限期3天将房屋交付给老福爷公司；2.王敬向老福爷公司支付2017年9月至其实际搬离房屋期间的房屋占有使用费（暂计至2017年9月至12月的占有使用费合计为16668元）；3.王敬支付占用房屋期间2017年11月发生的电费2518.7元；4.王敬自2017年9月30日起至实际付清租金为止按照50元/天向老福爷公司缴纳滞纳金（暂计至2018年1月19日为111天，应交滞纳金5550元）；5.王敬赔偿老福爷公司应获拆迁款的利息损失（暂从2017年9月计算至12月的利息损失28675元）。
一审法院认定事实：2016年2月19日，老福爷公司与王敬就位于溧水区××交通路××号内厂房约80平方米房屋签订一份房屋场地租赁协议（上述房屋此前已由王敬承租使用），合同中约定租赁期限为一年，自2016年3月21日至2017年3月20日止；房屋租金为8000元/年。
2016年8月，老福爷公司与王敬就上述地址内的北面大厂房与两间小房签订房屋租赁协议一份（上述房屋此前亦已由王敬承租使用），合同约定租赁期限为一年，自2016年8月1日至2017年7月31日止；房屋租金为42000元/年。
上述两份合同中均约定有如下合同条款：老福爷公司向王敬提供水电，水电表由王敬自行安装，王敬按期向老福爷公司交纳水电费；如遇政策性拆迁或老福爷公司自行开发，老福爷公司有权终止协议并提前2个月通知王敬，王敬无条件搬出（包括租赁期间王敬自行搭建房屋）；王敬租赁期间，如不及时交纳房租，老福爷公司有权及时解除合同，并向老福爷公司缴纳滞纳金（每天按50元计算）。
王敬承租上述房屋后对承租房屋进行了装修，并于2014年5月14日领取了个体工商户营业执照，经营名称为南京市溧水区丹美橱柜经营部。
合同履行期内，2017年6月6日，南京市溧水区人民政府发布了包括涉案房屋在内的国有土地上房屋征收决定。老福爷公司于2017年6月23日向王敬发出限期搬出通知书，通知王敬终止《房屋场地租赁协议》并要求王敬于收到通知起二个月后的十日内搬出承租房屋。上述两份房屋场地租赁协议于2017年7月31日到期后，王敬未搬出所承租的房屋并继续使用，老福爷公司于2017年8月10日向王敬开具收据收取了2017年8月1日至2017年8月31日的租金4167元。
2017年11月，涉案房屋内被断电。至本案法庭辩论终结前，王敬未实际搬出其所承租房屋。王敬向老福爷公司支付房屋占有使用费用至2017年8月31日，支付水、电费至2017年10月。
老福爷公司与南京市溧水区房屋征收管理办公室于2017年7月25日达成了房屋征收与补偿协议，其中老福爷公司装饰装修补偿金额为1419760元（涉及王敬所承租房屋的装饰装修、附属物工程评估结果为115156元）、生产用房的设备拆除安装、搬迁费用为1097870元、非营业用房的停业补偿费用为686169元。至本案法庭辩论终结前，老福爷公司尚未取得上述款项。
一审法院认为,老福爷公司与王敬所签订的租赁合同合法有效，双方系租赁合同法律关系，双方当事人应基于租赁合同主张合同权利，履行合同义务。2017年6月6日，南京市溧水区人民政府发布包括涉案房屋的征收决定公告后，老福爷公司与王敬的房屋租赁合同即终止履行，双方之间的租赁关系终止。根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收的补偿对象是被征收房屋所有人，即房屋所有人系被征收对象并享受拆迁利益，只是涉及到承租人部分利益可适当补偿。关于王敬主张的停业损失，虽拆迁对出租人与承租人均会产生停业损失，但王敬并未提供客观充分的证据足以证明其停业损失的具体情况，法院综合考虑双方租赁合同履行情况、王敬租赁涉案房屋的经营用途等因素，酌定由老福爷公司向王敬支付停业损失10000元；关于王敬主张的设备拆除、安装、搬迁费用，因王敬在租赁合同到期后本身即需要搬迁，其费用本身应自理，考虑到本案实际，法院酌情认定由老福爷公司向王敬支付该费用8000元；关于王敬主张的装潢补偿费用，涉及到王敬所承租房屋的装饰装修、附属物工程评估结果为115156元，该部分费用中本身也包含老福爷公司的部分费用损失，法院综合考虑拆迁评估时王敬签字确认的装修物明细、法院对装饰装修情况的现场勘查记录以及王敬的具体租赁情况，酌定由老福爷公司向王敬支付该项费用80000元。综上，老福爷公司应向王敬支付各项费用损失98000元。
王敬与老福爷公司的房屋租赁合同因遇拆迁终止后，按照老福爷公司与南京市溧水区房屋征收管理办公室签订的南京市溧水区国有土地上房屋征收与补偿协议的约定，老福爷公司负有将被征收房屋搬迁完毕交由拆除的合同义务，因王敬至今未实际搬出涉案房屋，故老福爷公司现要求王敬迁出涉案房屋并将涉案房屋交付给老福爷公司的反诉请求，有相应的事实和法律依据，法院依法予以支持；关于老福爷公司主张的房屋占有使用费，因2017年6月6日就涉案房屋的征收决定公告发布后，双方之间的房屋租赁合同即终止，但王敬至今未实际迁出涉案房屋，故王敬应向老福爷公司支付房屋占有使用费。因王敬已向老福爷公司支付占有使用费至2017年8月，法院依据双方租赁合同约定并结合涉案房屋于2017年11月被停电的事实、以及法院勘查现场时涉案房屋的实际使用情况，一审法院认为2017年9月至2017年11月王敬应支付的房屋占有使用费参照双方租赁合同约定的租金标准即4167元/月计算，经计算为12501元；自2017年12月开始，虽王敬未将涉案房屋内物品搬出并实际将房屋交付给老福爷公司，但客观上王敬已无法且已不在涉案房屋内正常经营，考虑涉案房屋的拆迁现状，法院认为自2017年12月起至王敬实际搬离涉案房屋之日止的占有使用费标准应酌情调整至2500元/月为宜。
关于老福爷公司主张的2017年11月王敬未缴纳的电费2518.7元，有相应的事实依据，法院依法予以支持；关于老福爷公司主张的滞纳金，一审法院认为，双方该滞纳金的约定系双方对租赁合同履行期间未足额支付租金的违约责任所做的约定，而双方租赁合同已于2017年6月6日终止，老福爷公司现依据上述合同约定就房屋占有使用费向王敬主张滞纳金的诉请，法院依法不予支持；关于老福爷公司主张的应获得的拆迁款的利息损失，一审法院认为就王敬占有使用老福爷公司的房屋，老福爷公司的损失法院已认定王敬应支付房屋占有使用费，已足以补偿老福爷公司的损失，且老福爷公司主张的该利息损失为间接损失，故法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百一十二条的规定,一审法院作出判决:一、南京老福爷电动车有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向王敬支付各项费用合计98000元；二、王敬应于判决发生法律效力之日起五日内迁出位于南京市溧水区××交通路××号内的房屋并将上述房屋交付给南京老福爷电动车有限公司；三、王敬应于判决发生法律效力之日起十日内向南京老福爷电动车有限公司支付2017年11月的电费2518.7元、2017年9月至2017年11月的房屋占有使用费12501元，及2017年12月至王敬实际迁出涉案房屋之日止按照2500元/月计算的房屋占有使用费；四、驳回王敬的其他诉讼请求；五、驳回南京老福爷电动车有限公司的其他反诉请求。
当事人二审中没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1.一审法院认定的案涉房屋占有使用费是否适当；2.一审法院认定的停业损失、搬迁费用及装潢补偿费用是否适当；3.老福爷公司主张的拆迁款利息损失及滞纳金能否得到支持。
关于争议焦点一，即一审法院认定的案涉房屋占有使用费是否适当。2017年6月6日，南京市溧水区人民政府发布包括涉案房屋的征收决定公告后，老福爷公司与王敬的房屋租赁合同即终止履行，双方之间的租赁关系终止。王敬在租赁关系终止后未迁出涉案房屋，故王敬应向老福爷公司支付房屋占有使用费。一审法院根据案涉房屋实际使用情况认定的占有使用费并无不当。王敬主张其实际占用房屋而不需支付占有使用费的理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二，即一审法院认定的停业损失、搬迁费用及装潢补偿费用是否适当。根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收的补偿对象是被征收房屋所有人，即房屋所有人系被征收对象并享受拆迁利益，只是涉及到承租人部分利益可适当补偿。老福爷公司与王敬的房屋租赁合同中并未明确约定王敬放弃拆迁中可能获得适当补偿的部分利益。故对于王敬主张的停业损失、设备拆除、安装、搬迁费用、装潢补偿费用，一审法院酌情予以认定并无不当。王敬主张按照房屋征用补偿实施方案获取相应款项，与征收补偿对象的规定不符;老福爷公司主张王敬不应获得相应补偿，依据亦不充分，故对王敬及老福爷公司的上诉主张，本院均不予支持。
关于争议焦点三，即老福爷公司主张的拆迁款利息损失及滞纳金能否得到支持。关于老福爷公司主张的滞纳金，双方租赁合同已于2017年6月6日征收决定公告后即终止履行，老福爷公司可就王敬实际占用房屋主张占有使用费，但老福爷公司依据已经终止履行的案涉合同主张滞纳金，本院不予支持。关于老福爷公司主张的利息损失，该损失为间接损失，一审法院已经详细阐述，本院不再赘述，对老福爷公司此项主张不予支持。
综上所述，老福爷公司与王敬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7850元，由王敬负担5650元，由南京老福爷电动车有限公司负担2200元。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一八年八月一日
书记员 陈晓君