浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0624民初2039号原告：绿城物业服务集团有限公司新昌分公司（统一社会信用代码9133062455285424XW），住新昌县七星街道塔山顶绿城玫瑰园会所。负责人：裘子健。委托诉讼代理人：裘沙泓，浙江三惟律师事务所律师。被告：吕伯阳，男，1969年2月13日出生汉族，住新昌县。被告：俞晓霞，女，1971年6月13日出生汉族，住新昌县。原告绿城物业服务集团有限公司新昌分公司与被告吕伯阳、俞晓霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司新昌分公司委托诉讼代理人裘沙泓到庭参加诉讼，被告吕伯阳、俞晓霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业服务集团有限公司新昌分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2015年9月1日至2018年8月31日期间的物业服务费计5835.24元，并承担违约金1400.46元，合计7235.70元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月14日，被告与新昌县金泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的新昌县尚品国际花园演溪路（21）-1-509号商品房，房屋建筑面积90.05平方米。同年8月12日，浙江绿城物业管理有限公司与被告签订了《金泰·尚品国际前期物业服务协议》，约定浙江绿城物业管理有限公司为尚品花园小区提供物业服务；物业服务收费标准为商业用房每月每平方米1.8元；物业费每12个月预缴一次，交费时间为每12个月的第一个月上旬，逾期支付物业服务费的，按应付金额每日万分之五支付违约金；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，乙方负连带责任等，该交费约定应及时书面告知物业服务公司等。尚品国际小区业主委员会成立后，2017年6月1日，与原告签订了《新昌尚品国际花园物业服务合同》，原告作为物业服务企业为小区提供物业服务，物业服务收费标准与前期协议约定相同，但约定业主逾期交付物业服务费的按应付金额每日千分之二承担违约金。协议签订后，浙江绿城物业管理有限公司组织原告如约提供了物业服务，但被告自2015年9月1日起没有按时缴纳物业费。因此，被告应向原告缴纳自2015年9月1日至2018年8月31日的物业服务费为5835.24元。现诉请支付所欠物业费并承担按应付金额每日万分之五计算的违约金1400.46元。原告绿城物业服务集团有限公司新昌分公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》、不动产登记信息查询证明。证明被告系新昌尚品国际花园小区演溪路（21）-1-509号商品房，房屋建筑面积90.05平方米。2、《金泰·尚品国际前期物业服务协议》及入伙交接单、业主基本信息登记表、领房验收交接单。证明浙江绿城物业管理有限公司与被告签订了《金泰·尚品国际前期物业服务协议》，协议约定了物业服务收费标准及逾期交纳物业费的违约责任；被告所购商品房2014年8月12日交付，是由原告与被告办理的入伙交接事宜，原告提供了具体的前期物业管理服务。3、公司名称变更信息登记情况及绿城物业服务集团有限公司、小区业主委员会证明。证明绿城物业服务集团有限公司是由浙江绿城物业管理有限公司变更名称而来；绿城物业服务集团有限公司认可尚品国际花园小区前期物业是由其授权绿城物业服务集团有限公司新昌分公司即原告提供管理服务，小区业主委员会也认可原告为小区提供了前期物业管理服务，并认可原告提供的服务。4、原告与尚品国际小区业主委员会2017年6月1日签订的《新昌尚品国际花园物业服务合同》。证明尚品国际花园小区物业管理服务自2017年6月至2018年12月31日是由原告提供物业服务，合同约定了物业服务收费标准及逾期交纳物业费的违约责任。5、2016年11月、2017年4月关于催交物业服务费的律师函及该函邮寄凭证。证明原告已在起诉前书面向被告催讨物业费的事实。被告吕伯阳、俞晓霞未作答辩，也未向本院提交证据。本院认为：原告上述证据，证据来源与形式合法，内容明确，可以证明本案相关事实，本院依法可确认作为认定案件相关事实的证据。2017年11月，绿城物业服务集团有限公司曾向本院起诉要求被告交纳2015年9月1日至2018年8月31日间的物业费，后撤回起诉。综上，本院经审理认定事实如下：被告吕伯阳、俞晓霞系新昌县尚品国际花园演溪路（21）-1-509号商品用房业主，房屋建筑面积90.05平方米。2014年8月，浙江绿城物业管理有限公司（已变更名称为绿城物业服务集团有限公司）与被告签订了《金泰·尚品国际前期物业服务协议》，约定绿城物业服务集团有限公司作为小区前期管理物业服务企业为小区提供物业服务，物业服务收费标准为商业用房每月每平方米1.8元；物业费每12个月预缴一次，时间为每12个月的第一个月上旬；逾期支付物业服务费的，按应付金额每日万分之五支付违约金；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，乙方负连带责任等，交费约定应及时书面告知物业服务公司等。前期协议签订后，绿城物业服务集团有限公司由其分支机构即原告绿城物业服务集团有限公司新昌分公司入驻小区。原告与被告办理了入伙交接事宜，提供了具体的物业管理服务。尚品国际小区业主委员会成立后，2017年6月1日与原告签订了《新昌尚品国际花园物业服务合同》。约定原告作为物业服务企业为小区提供物业服务，物业服务收费标准与前期协议约定相同，但约定业主逾期交付物业服务费的按应付金额每日千分之二承担违约金。合同签订后，原告如约提供了物业服务，但被告自2015年9月1日2018年8月31日期间的物业服务费未按约交纳。因此，被告应向原告缴纳该期间的物业服务费5835.24元。2016年11月、2017年4月，原告向被告寄送了关于催交物业服务费的函，要求被告交纳2015年9月1日2017年5月31日间所欠的物业服务费。绿城物业服务集团有限公司也曾在2017年11月向本院起诉要求被告交纳2015年9月1日至2018年8月31日间的物业费，后撤回起诉。被告所欠上述物业服务费至今未缴。本院认为：本案绿城物业服务集团有限公司与被告签订有《金泰·尚品国际前期物业管理服务协议》，小区业主委员会成立后与绿城物业服务集团有限公司新昌分公司又签订了《物业管理服务合同》，原告在前期物业服务期间实际为小区提供了物业管理服务，并在2017年6月1日之后也按照合同约定以及相关规定为被告所在小区提供了物业服务，被告拖欠有2015年9月1日至2017年5月31日期间的前期物业服务费并拒付2017年6月至2018年8月31日的物业服务费。因为原告属于依法设立并领取有营业执照的法人分支机构，具备房地产物业管理资质，被告所在小区业主委员会也认可自小区交付以来一直是由原告为小区提供物业管理服务，且认可原告提供的管理服务，因此原告有理由要求业主给付包括前期物业管理服务期间的物业服务费。物业服务合同属于委托合同，业主作为委托人委托物业服务企业管理小区的建筑物及其附属设施。《合同法》规定，委托人应当预付处理委托事务的费用即物业服务费，因此业主经书面催缴无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告向被告寄送书面催交函及此前提起诉讼的行为可认定为原告已在起诉前以书面形式向被告进行了催交。关于违约金，物业合同约定物业费在每12个月的首月上旬前交纳，逾期即属违约，故被告应当承担逾期交纳物业费的违约责任。原告现要求被告按约定（低于《物业管理服务合同》约定标准）每日万分之五就所欠金额偿付2016年9月至2018年8月31日期间的逾期支付违约金并不违约法律法规的强制性规定，而且原告现实际主张的违约金低于该标准，故本院可予准许。另被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吕伯阳、俞晓霞支付原告绿城物业服务集团有限公司新昌分公司物业服务费5835.24元；二、被告吕伯阳、俞晓霞偿付原告绿城物业服务集团有限公司新昌分公司逾期付款违约金1400.46元。上述两项合计人民币7235.7元，限于本判决书生效之日起十日内付清。如被告吕伯阳、俞晓霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告吕伯阳、俞晓霞负担，限于本判决书生效之日起十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  杨伟东二〇一八年六月十二日书记员  王金英