北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0111民初189号
原告（反诉被告）：中国人民解放军66400部队保障部，住所地北京市海淀区复兴路23号。
负责人：吴卫林。
委托诉讼代理人：王娜，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周小云，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：李清远，男，1948年8月2日出生，汉族，住北京市房山区。
被告：于淑清，女，1954年1月5日出生，汉族，住北京市房山区。
被告（反诉原告）：于淑立，女，1962年12月7日出生，汉族，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：刘柯，山东环周律师事务所北京分所律师。
委托诉讼代理人：申兰，北京翰辰律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军66400部队保障部（以下简称66400部队保障部）与被告李清远、于淑清、被告（反诉原告）于淑立合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵鹏杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）66400部队保障部的委托诉讼代理人王娜、周小云，被告（反诉原告）于淑立的委托诉讼代理人申兰到庭参加诉讼。被告于淑清、李清远经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）66400部队保障部向本院提出诉讼请求：1、判决三被告立即将《农场房地产合作使用协议》所涉的房屋、场地（位于北京市房山区×镇×村，×路以西，现为×路以西）按现状全部腾退、归还原告；2、判决三被告支付原告自2016年6月1日起至实际腾退归还房屋、场地之日止使用费，每日按照27.4元标准计算（暂计算至2017年10月16日共计13754.8元);3、本案所有诉讼费由三被告承担。事实和理由：2004年6月1日，原告与李清远、于淑清订立《农场房地产合作使用协议》，约定原告将位于北京市房山区×路，现为×路的房屋建筑面积196平米，场地面积1252.4平米同被告合作使用，合作项目用途为饭店、汽修，合作期限自2004年6月1日起至2009年5月31日止，被告不得在经营的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向原告提供建设方案，征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或解除合同时，应当完好无损地无偿移交给原告。前述协议到期后，原告与李清远、于淑清未续签协议。李清远、于淑清将涉案房屋、场地交由于淑立实际使用至今。2016年6月1日前，被告按照每年1万元标准向原告缴纳使用费。按照中央军委《关于军队和武警部队全而停止有偿服务活动的通知》要求，军队必须停止一切有偿服务活动，合同到期的项目必须立即坚决关停。原告己多次通知三被告腾退归还房屋、土地，但被告拒绝腾退归还。有鉴于此，为维护原告的合法权益，现原告提起诉讼，请求法院依法判如所请。
被告李清远经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，在本院向其送达相关法律文书时，其称并未承租涉案房屋及土地，其当时是×电管站供电所所长，其所签是作为电费证明人而非承租人。
被告于淑清经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未答辩。
被告（反诉原告）于淑立答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求。因为合同显失公平，合同约定租金是6000元。实际给付是1万元。合同的内容已经修改。我方是在2010年从于淑清处接手场地，当时于淑清只向我方说明了按时缴纳租金，并没有说明合同的详细条款。我方对合同条款不知情。根据合同的签订日期是2004年，2004年新建房屋及对房屋装修所支付的金钱与现在相差甚多。所以我方不同意按照合同条款3、4项履行合同。根据公平原则，原告应当提前告知我方收回房屋，并补偿我方对房屋进行修复所产生的部分损失。我方提起反诉，事实和理由如下：2005年初，因反诉人没有工作，姐姐于淑清自己有个饭店和修理厂需要找人帮忙，所以每月给反诉人几百元工资，就为于淑清和李清远打工。直到2010年，于淑清和李清远身体不好，年纪已大，就说把这个饭店和汽修厂交给反诉人管理，但因房屋年久失修（多数房屋是在50、60年代建设），极大影响正常使用，反诉人提出需要给房屋进行加固修缮，于是于淑清和李清远让反诉人自己出资为房屋进行修整，他们也不再管理该土地上房屋的相关事宜，就将缴纳土地和房租金的事宜告诉了反诉人。在2010年，反诉人将每年1万元的租金交给了被反诉人相关负责人员，并说明房子老化，要进行修建、修缮和添附，被反诉人的相关人员说“只要你每年按期交租金，不干违法的事情，你自己看着办吧”，但至今未签也没见到关于租赁的任何合同。为了改善房屋使用，遂分别于2010年、2013年、2015年三次进行大型修建，其中修建了数间房、铺了地板、安装了空调、地暖、太阳能、上下水、卷帘门、加固墙体、铺设电路等，这几年中不定期的数次小的修整，共花费人民币约120万元。施工期间，被反诉人对反诉人的施工行为表示同意，未表示任何异议，也未进行任何善意提醒。2017年初，被反诉人突然通知反诉人，告知其要收回房屋。根据《民法通则》、《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第86条、《物权法》相关规定，现反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，望贵院作出合法、公平、公正判决。反诉请求：1、请求法院判令被反诉人对反诉人进行房屋修建、添附总价的折价的102万元给予补偿；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）66400部队保障部针对反诉辩称，不同意诉反诉人的所有反诉请求。理由如下：1、部队与李清远、于淑清签订的合作使用协议实质为租赁合同，该合同约定第7条第4款（略）于淑清和李清远在场地上新建、填建建筑物权属归原告所有，第7条第3款规定于淑清、李清远专修改造房屋的权属归部队所有。而且上述二条款均规定于淑清、李清远装修、新建、填建前应征求部队的书面同意。协议到期后，于淑清、李清远继续使用涉案场地房屋并向部队交纳相应的使用费至2016年5月31日。部队与于淑清、李清远之间形成了不定期租赁合同关系，现部队根据军委通知的要求停止有偿服务收回房产和场地，于淑清、李清远无权就其对场地房屋所进行的装修改造的行为要求补偿，并且于淑清、李清远所进行的该行为也为履行任何的书面征求部队意见，没有办理任何的房屋修建手续。既便于淑立系从李清远、于淑清手上转租，其作为次承租人，也无权就房屋的修建添附事项向部队提起反诉。综上，反诉人提起的反诉请求没有事实依据，望法庭驳回反诉。
本院经审理查明，2004年6月1日，66400部队后勤部（出租方、甲方）与李清远、于淑清（承租方、乙方）签订《农场房地产合作使用协议》，约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《军队空佘房地产租赁管理规定》及有关法律、法规，为保障租赁双方的合法权益，在平等自愿的基础上，经甲乙双方协商一致，签订本协议；根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《军队空佘房地产租赁管理规定》及有关法律、法规，为保障租赁双方的合法权益，在平等自愿的基础上，经甲乙双方协商一致，签订本协议；甲方将座落在北京市房山区×路（村）的房屋建筑面积196平方来，场地面积平方米与乙方合作使用，乙方已对甲方现有的房地产做了充分了解，愿意与甲方合作经营；合作项目用途为饭店、汽修；合作期限自2004年6月1日起至2009年5月31日止；合作期间，乙方每年向甲方交纳（不含水、电、设备等费用）人民币6000元，租金按年结算，乙方于每年5月31日前交付甲方。付款方式现金；合作期内，甲方提供乙方用电，并按国家标准收取电费，加收1%的管理费，用水自行解决，按国家标准交费，限用电不超过2千瓦；合作期内，甲方的房地产符合军队房地产合作条件，发生权属纠纷，甲方负责处理；合作期内，乙方应履行下列义务：负责所经营的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏的，必须予以修复或者按评估价值赔偿；负责所经营的房地产的环境卫生、安全、防火以及住用人中登记管理、计划生育等工作；不得对所经营的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，合作期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；不得在经营的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；不得擅自将所经营的房地产分租、转借、转租给他人使用或者与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所经营的房地产作抵押或者入股联营；不得擅自改变经营性质，不得利用所经营的房地产从事黄、赌、毒、以及走私、贩私、制假、售假等违法活动，不得生产加工和存放易燃易爆物品，不得在所经营的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，生产经营必须符合城市管理及市容环保要求；承担经营期内与甲方房地产权属无关的种种纠纷处理及费用；必须在合作期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续合作该房地产的，应当在合作期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订合作协议，办理有关报批手续；自觉遵守囯家和军队的有关规定，服从甲方的管理，接受甲方和当地人民政府有关部门的监督检查；合作期内，乙方要雇用人员加强对经营房地产的安全管理，保证甲乙双方财产不受损失；合同解除与终止：甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同时，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所合作的房地产及按本协议约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收使用金，其他互不补偿；因不可抗力原因（政府占地、国家或军队政策法规重大调整、师以上单位军事行动，含师级单位）造成协议无法履行的，甲乙双方均不承担责任；乙方确因需要提前终止协议的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损交还甲方，并补偿甲方半年的租金；合作期满，协议终止；甲方违约责任：甲方有违反本协议第六条约定行为的，乙方有权解除协议，同时甲方应当向乙方支付半年违约金；乙方违约责任：乙方有违反本协议第七条约定行为的，甲方有权解除协议，同时，乙方应当向甲方支付半年违约金；乙方逾期交付房地产使用金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权终止本协议并收回按本协议约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结算租金和其它费用之前，乙方不得搬走；逾期60天，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议，若抵扣不足，乙方应当补足；甲乙双方在本协议履行中发生争议，应当及时协商解决，协商不成，双方可向当地仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉；本协议经双方签字盖章后生效；乙方应当在协议生效后一个月内向地方有关部门办理房地产备案及其他有关手续，并承担相关费用；本合同未尽事项，由甲乙双方另行议定，并可增订附加条款，或者签订补充协议；本协议一式三份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力；双方承认的附加条款如下：乙方不得在所使用的房地产内进行各种养殖；附房地产明细表一份。
协议到期后，双方未续签合同，但李清远、于淑清继续占有使用涉案房屋及场地，并支付了相应的租金，且自2013年起每年支付租金1万元至2016年5月31日止。现涉案房屋及场地由于淑立占有。
66400部队保障部根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，委托北京天驰律师事务所于2017年7月6日向李清远、于淑清发出《律师函》，该律师函载明：1、因《农场房地产合作使用协议》期满以及中央军委的要求，通知李清远、于淑立立即停止占用、使用涉案房产、土地；2、即日起立即撤收所属物品，于2017年10月1日前将房产、土地交还66400部队保障部。如你方逾期未腾退、归还房产、土地的，该部将采取措施收回，并依法追缴相应损失。该律师函由于淑立收取。但于淑立、于淑清、李清远至今未将涉案土地、房产返还66400部队保障部。
另查，中国人民解放军66400部队后勤部系66400部队保障部原称谓。
上述事实，有双方当事人的陈述，《农场房地产合作使用协议》、证明、租金票据、律师函等证据在案作证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
本案中，首先，66400部队保障部与李清远、于淑清于2004年6月1日签订的《农场房地产合作使用协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行；其次，根据合同目的及双方的权利义务可以判定，《农场房地产合作使用协议》属于租赁合同，适用合同法关于租赁合同的规定；第三，《农场房地产合作使用协议》已于2009年5月31日到期，后双方未续签合同，李清远、于淑清继续使用涉案房屋及场地，66400部队保障部亦未提出异议，视为原《农场房地产合作使用协议》继续有效，但租赁期限为不定期，66400部队保障部可以随时解除该协议，另，根据双方约定，即若承租人想要对涉案房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，或者需要新建和添附临时性建筑物、构筑物的，必须得到66400部队保障部的书面同意，租赁期满后或解除合同时，权属归66400部队保障部所有，且因国家或军队政策法规重大调整等不可抗力原因造成协议无法履行的，双方均不承担责任；现根据全面停止军队开展对外有偿服务的决策，66400部队保障部要求李清远、于淑清将《农场房地产合作使用协议》所涉的土地、房屋按现状全部腾退返还的诉讼请求符合双方的约定，于法有据，理由正当，本院予以支持；第四，因李清远、于淑清自2013年起每年支付租金1万元至2016年5月31日止，又因自2016年6月1日起李清远、于淑清未支付租金，故66400部队保障部要求李清远、于淑清每日按照27.4元标准计算支付2016年6月1日起至实际腾退归还房屋、场地之日止使用费的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持；第五，因于淑立提供的证据不足以证实其是有权占有涉案房屋及场地，故66400部队保障部要求于淑立将《农场房地产合作使用协议》所涉的土地、房屋按现状全部腾退返还的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持；第六，因于淑立提供的证据不足以证实就涉案房屋及场地与66400部队保障部之间存在有直接利害关系，故于淑立的反诉不是本案审理的范围，本案不宜一并处理，于淑立可另行解决；第七，李清远、于淑清经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利，不影响本案的审理。另，李清远在本院向其送达相关法律文书时陈述的意见，因证据不足，本院难以采纳；综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李清远、于淑清、被告（反诉原告）于淑立于本判决生效后十日内将《农场房地产合作使用协议》所涉的房屋及场地按现状全部腾退后返还原告（反诉被告）中国人民解放军66400部队保障部。
二、被告李清远、于淑清于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）中国人民解放军66400部队保障部支付租金（自二〇一六年六月一日起按每日二十七元四角标准支付至实际腾退返还房屋、场地之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十二元，由被告李清远、于淑清、被告（反诉原告）于淑立负担（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 赵鹏杰
二〇一八年六月六日
书记员 李玉冰