南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第8222号原告南京信泰电讯实业有限公司，住所地本市鼓楼区小市街54号。法定代表人桑道春，总经理。委托代理人褚军，江苏诺法律师事务所律师。委托代理人刘颖，江苏诺法律师事务所律师。被告戴金春，男，汉族。委托代理人潘业平，南京市鼓楼区天平法律服务所法律工作者。原告南京信泰电讯实业有限公司（以下简称信泰公司）诉被告戴金春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信泰公司的委托代理人刘颖，被告戴金春及其委托代理人潘业平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信泰公司诉称，2010年3月21日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将本市小市街54号房屋出租给被告使用。后双方因租赁合同产生争议，原告曾诉至法院。2014年11月10日，南京市中级人民法院作出（2014）宁民终字第2588号民事判决书，确认原、被告之间的租赁合同于2014年2月28日解除，被告腾空租赁的本市小市街54号房屋，将该房屋恢复原状后返还给原告，被告给付原告房屋租金、使用费1.3万元等。终审判决后，被告一直未按判决履行,将房屋腾空并恢复原状，致使原告自2014年6月1日起无法将房屋租赁给他人，产生租金损失。被告应当按照合同约定的租金标准支付原告该租金损失。同时，根据合同约定，被告应支付迟延交付房屋期间的利息损失。因协商未果，现原告诉至法院，请求判令被告支付原告2014年6月1日至2015年11月16日期间的租金损失即房屋使用费320687.50元（其中2014年6月1日至2015年5月31日期间为21万元，按年租金21万元标准计算；2015年6月1日至2015年11月16日期间为110687.50元，按年租金24.15万元标准计算）；被告按照中国人民银行同期同类银行贷款利率1.5倍标准支付利息损失（其中以21万为基数，从2014年5月16日起至实际给付之日止；以110687.5元为基数，从2015年5月16日起至实际给付之日止）；被告赔偿原告律师费损失17000元；本案诉讼费由被告承担。被告戴金春辩称，其一，原告存在合同欺诈行为。双方签订租赁合同时，原告声称其房屋系城市房屋，为国有性质土地，但事实上该房屋权属范围内土地类型为工业用地，致使被告方无法办理经营所需的相关证照，合同目的不能实现。原告存在过错，构成根本性违约。其二，原告出租的房屋，被政府相关部门认定存在安全隐患，早已被查封，导致被告无法使用房屋。其三，因房屋无法使用，被告多次发电子邮件及书面通知给原告，要求解除合同移交房屋，但原告置之不理，拒绝与被告办理房屋交接手续，该扩大的损失应由原告自行承担。其四，双方之间的租赁合同争议已经过一、二审判决，原告再次诉讼，违反了一事不再理原则，属于重复诉讼。综上，请求判决驳回原告诉讼请求或裁定驳回原告起诉。经审理查明，坐落于本市鼓楼区小市街54号房屋（以下简称涉案房屋）登记所有权人为原告。该房屋权属范围内的土地类型为工业用地。2010年3月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋（建筑面积714平方米）出租给乙方作教学、培训、办公、住宿业务；该房屋现有装修为砖墙隔断、磁砖地面（大厅为大理石地面）和矿棉板吊顶，内墙乳胶漆、外墙大理石及35KV电力设施和自来水，租赁期限届满或因乙方原因提前终止合同交还租赁房屋时，除可移动物品外，乙方不得拆除室内和外墙装饰，否则乙方应负责恢复如本条所述的房屋原状；甲方应提供房产证、营业执照等文件，乙方应提供身份证明文件，双方验证后可复印对方文件备存；甲方于合同签订并收到乙方的首期房租之日将房屋交付乙方，租赁期限从本合同签订之日起至2020年2月28日，租金起算日期为2010年6月1日，从房屋交付日起至2010年5月31日为乙方的装修期，不计收房租；该房屋2010年6月1日至2015年5月31日，年租金为25.6万元，2015年6月1日至2018年5月31日，年租金为29.45万元；本合同签订当日乙方应向甲方交纳4万元履约保证金，履约保证金无利息……若因乙方原因提前终止本合同，甲方将没收履约保证金，乙方并应支付所欠房租和以上各项费用；本租赁合同采取先交纳租金后使用的方式，租金以每1年为一个周期，下一个周期的租金必须在前一个周期结束前交纳，即首笔租金于本合同签订当日交纳，今后于每年的5月15日之前交纳；未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋用途，乙方在不影响房屋结构和安全的前提下，可以对承租房屋进行装修，但其规模、范围、工艺、用料等方案均须符合国家装修规定，尤其是满足消防规定。装修结束后，乙方应提供一份详细的水电图给甲方备案；乙方应于租赁期满日或双方约定的交房日按时交回房屋，租赁期满日或双方约定的交房日24点后，无论乙方是否交回房屋钥匙，均视为已实际退租和搬出；因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择要求乙方恢复原状等；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋，否则甲方有权终止本合同，收回房屋，甲方不退还已收取的租金和履约保证金，也不承担乙方任何投资损失；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，没收履约保证金，乙方并应向甲方赔偿免费装修期的租金损失5万元，若给甲方或第三方造成其他损失的，乙方还应负责赔偿损失：（1）未经甲方书面同意，将房屋整体转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋……（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途……（6）逾期缴纳房租超过30天；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租，甲方可以没收履约保证金，乙方并应向甲方赔偿免费装修期间的租金损失5万元；租赁期满或双方约定提前终止合同，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付元日租金2倍的滞纳金；诉讼产生的诉讼费、律师费、调查费等费用由违约方承担等等。同日，原、被告另签订《补充合同》，约定应乙方要求，甲方暂不开具租金发票；在甲方给乙方开具房租发票前，乙方按照以下规定缴纳房租：2010年6月1日至2015年5月31日，年租金为21万元，2015年6月1日至2018年5月31日，年租金为24.15万元，2018年6月1日至租赁期满，年租金为27.78万元等等。上述合同签订后，被告向原告支付了4万元履约保证金，并按照年租金21万元的标准支付租金，最后一期租金支付至2014年5月31日，实际支付18万元，尚欠3万元。被告称其于2010年3月承租涉案房屋后即进行了一次性整体改造，原告对改造情况系明知。2010年6月23日，被告向原告法定代表人桑道春发送邮件，邮件附件为《小市街54号装修情况说明》，该份情况说明系以栖霞理工电脑外语学校的名义作出，内容为“……装修前了解到该房屋实际层高原为4.8米，1998年装修时，作为办公和电子产品加工车间架高了地平。在4月8日对房屋改造过程中，把房屋后半部即平层部分（顶部是居民进出的平台）的回填土挖开，实际地平比1998年装修前降低了15厘米，并隔成两层，其中下层改造成20多个房间作外地学员宿舍，上层做办公和仓库使用……在内部改造基本结束后，考虑到房屋的实际用途，在房屋东面窗台下开了两扇80公分宽的大门和砌了一排水池，致使和楼上居民矛盾激化……事后，我们通过街道和该栋楼的楼长，多次和居民沟通协调，了解居民的要求，并采取了一些措施，化解居民的担心：1、重新封堵东面开的两扇大门，砸掉水池，恢复原状；2、按楼上居民要求将通往楼上的通道大门由于年久失修，重新修理后安装到位；3、装修完毕后对一楼周边垃圾清理外运……我们决定立即请有资质的房屋安全鉴定机构对装修后的房屋进行安全鉴定，根据鉴定结果进行整改，按照规定补办所有手续……”。被告承租涉案房屋后，除自行用于开设培训机构、经营旅馆外，曾先后将部分房屋出租给案外人张萍、胡晓慧开设幼儿园，后因租金产生纠纷，已于2013年上半年将房屋收回。现原幼儿园部分也隔成房间用于出租。2014年2月12日，原告曾以被告承租房屋后，擅自改造房屋结构，导致房屋存在严重安全隐患；私刻原告公章，伪造证明将房屋转租；未按合同约定支付房租等违约行为诉至本院，请求判决解除与被告之间签订的房屋租金合同，被告返还房屋并恢复原状，被告支付拖欠的租金3万元及违约金4万元、免费装修期租金损失5万元、承担律师费12000元、赔偿房屋闲置期间的租金损失12.8万元。在该案审理过程中，本院于2014年4月17日组织原、被告双方至涉案房屋进行现场勘验。经勘验：涉案房屋位于整幢建筑的一层，二层以上为普通居民住宅；一层现向下有挖深，挖深高度不一，一层现被隔为两层使用，每层均被隔成小房间，每个房间单独上锁；经现场粗略清点，被隔出的房间总数多达上百间，现场存在对外出口少、走道狭窄、空间逼仄、电线拉接现象严重、电线线头裸露等情况。本院经审理后认为，被告未经出租人同意，对房屋结构进行改动，并擅自变更房屋租赁用途，原告据此有权主张解除合同；因双方租赁合同中约定了履约保证金4万元的违约金性质，而被告实际也获得了原告给予的免费装修期，原告主张的违约金4万元及免费装修期的租金损失5万元，应予支持，其中违约金4万元与被告已经支付的履约保证金4万元冲抵；主张的律师费损失12000元，因违约金40000元已足以弥补，不再支持；房屋闲置期间的租金损失，因尚未实际发生，该项请求不予支持。2014年4月28日，本院作出（2014）鼓民初字第1055号民事判决书，判决原、被告之间就涉案房屋形成的房屋租赁合同关系于2014年2月28日解除；被告于本判决生效之日起十五日内腾空涉案房屋，并将该房屋恢复原状后返还给原告；被告给付原告房屋租金、使用费1.3万元（至2014年5月31日止）；如被告于2014年5月31日前返还房屋，原告应按照年租金21万元的标准将未到期的房屋使用费返还给被告；被告给付原告违约金4万元（已与被告支付的履约保证金4万元抵消）；被告给付原告租金损失5万元；驳回原告的其他诉讼请求。该案宣判后，被告不服，向江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）提起上诉。南京中院经审理后认为，因戴金春对涉案房屋作了大规模改造，且将改造后的房屋作为民用住房出租，改变了租赁合同所约定的最初使用用途；戴金春对涉案房屋大规模改造以及改变用途的行为导致房屋存在诸多安全隐患，已不具备居住条件，且该房屋亦被相关行政执法部门查封，戴金春的行为已构成违约，信泰公司不仅有权没收履约保证金，还有权解除合同；因原告在二审期间，主动放弃4万元违约金的原审诉请，该院对原审法院所作的相关违约金的判决予以撤销。2014年11月10日，该院作出（2014）宁民终字第2588号民事判决书，维持本院（2014）鼓民初字第1055号民事判决第一、二、三、五、六项，撤销本院（2014）鼓民初字第1055号民事判决第四项。因被告未自动履行上述生效判决确定的义务，原告于2014年12月26日向本院申请强制执行。执行过程中，本院虽多次组织双方协调，要求被告尽快返还涉案房屋并恢复原状，同时给付租金等，但被告经催促后仍拒不履行。2015年5月26日，本院强制对涉案房屋进行迁让，并将该房屋交付原告恢复原状。2015年6月10日，本院作出（2015）鼓执字第140号执行裁定书，终结该次执行程序。2015年10月14日，原告与南京市建邺区层峰房屋拆除工程队（以下简称建邺拆除队）签订了《施工合同》，约定由原告委托建邺拆除队就涉案房屋内搭建的违建予以拆除，恢复房屋原状；工程总价款为136000元；工期为签订合同后3日内开工，总工期为15天等等。建邺拆除队施工完毕后，原告实际于2015年11月16日向其支付上述工程款136000元。2015年12月24日，原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告为证明其损失，提供如下证据：1、执行谈话笔录、执行裁定书，证明因被告未自动履行，原告申请执行后，法院多次组织双方协调，但被告仍未履行，由此产生房屋使用费损失。2、委托代理合同、发票，证明原告委托江苏诺法律师事务所律师代理本案诉讼，已发生律师费17000元。被告质证后，对证据1的真实性无异议，但认为与本案无关联性，原告主张的使用费损失应在执行程序中予以解决；对证据2的真实性不予认可，认为委托合同中的代理人与参加本案诉讼的代理人并非同一人，且律师费过高，被告不予认可。同时，被告为证明其抗辩意见，提供如下证据：1、房屋土地使用权证、江苏省南京市工商行政管理局名称预先核准通知书，证明应原告出租的涉案房屋所领取的土地证中用途为工业用地，致使被告无法办理营业执照开展经营，合同目的无法实现；2、南京市公安消防支队鼓楼区大队临时查封决定书四份，证明涉案房屋自2014年7月份开始即被有关部门查封，被告实际无法使用；3、电子邮件截图、EMS邮寄单、移交房屋催促单，证明涉案房屋被查封后，被告多次通知原告要求交还房屋，但原告均置之不理，此扩大的房屋使用费损失应由原告自行承担。原告质证后，对被告证据1中土地证系复印件，真实性无法确认，对于名称预先核准通知书的真实性无异议，但认为与本案无关联性；对证据2的真实性无异议，但该证据证明系因被告违约擅自改动房屋结构改动，违反了相关行政规定，对于房屋被查封的后果应由被告自行承担；对于证据3的真实性无法确认，且因被告违法改造房屋，致使房屋存在安全问题，在恢复原状前，原告无法接收使用房屋。因原、被告意见分歧较大，致使本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《补充合同》、本院（2014）鼓民初字第1055号民事判决书、南京中院（2014）宁民终字第2588号民事判决书、执行谈话笔录、本院（2015）鼓执字第140号执行裁定书、施工合同、建筑业统一发票、名称预先核准通知书、临时查封决定书以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告之间于2010年3月21日签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案是否构成重复起诉问题。根据庭审查明的事实，原、被告就涉案房屋租赁签订合同后，因被告在履行合同过程中，未经原告允许，擅自改变合同约定的使用用途，并将房屋改造成单独隔间对外出租等违约行为，原告曾向本院提起诉讼，请求解除与被告之间的租赁合同，被告支付2013年6月1日至2014年5月31拖欠的租金3万元、承担违约金等。经本院（2014）鼓民初字第1055号生效民事判决确认，被告应给付原告至2014年5月31日之前的租金、房屋使用费。对于之后的房屋使用费，原告并未主张，生效判决亦未裁判。因被告未及时返还房屋并恢复原状，持续造成原告损失，原告有权基于该新事实提起诉讼。故对被告辩称，原告主张前案诉讼及执行期间的房屋使用费，构成重复诉讼等意见，本院不予采信。关于原告主张的房屋占用使用费问题。根据生效判决确认，原、被告之间的房屋租赁合同于2014年2月28日解除，则双方合同解除后，被告应及时将房屋返还，其继续占有使用涉案房屋并无法律依据。因判决生效后，被告未主动履行，原告向本院申请强制执行。2015年5月26日，本院对涉案房屋强制迁让，并交由原告恢复原状。同年6月10日，本院作出民事裁定书终结执行程序，则原告应在此后的合理期限内对涉案房屋进行恢复原状。考虑原告恢复房屋原状所需要的合理准备时间、施工时间等，本院酌定原告有权主张的房屋使用费应截至2015年8月31日止。双方合同中，对于解除合同后，被告占用房屋期间的使用费标准未约定，故原告主张参照原租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费，本院予以准许。其中，2014年6月1日至2015年5月31日期间的房屋使用费为210000元（按年租金21万元标准计算），2015年6月1日至2015年8月31日期间的房屋使用费为60375元（按年租金24.15万元标准计算），以上合计270375元。被告辩称自2014年7月起涉案房屋被有关部门查封后，被告未实际使用房屋，不应支付房屋使用费等意见，并无法律依据，本院不予采信。关于原告主张的逾期付款利息损失问题。原告在合理的期限内将涉案房屋恢复原状后，被告应承担的房屋占有使用费损失确定。因被告迟延履行该付款义务，给原告造成法定孳息损失，故原告有权主张的利息损失应自2015年9月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。原告主张参照合同约定的租金支付时间，分别自2014年5月16日起、2015年5月16日起，并按银行同期贷款利率的1.3倍标准主张该项损失，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告主张的律师费损失17000元问题。根据双方合同约定，由诉讼产生的诉讼费、律师费、调查费等费用由违约方承担。因被告违约行为导致双方合同解除后，被告未及时履行生效判决确定的义务，致使原告损失持续发生，引起本案诉讼。原告提供的委托代理合同、发票等证据可以证明，其为本次诉讼已支付律师费17000元。故原告主张被告赔偿该律师费损失17000元，符合双方合同约定，本院予以支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告戴金春于本判决生效之日起十日内给付原告南京信泰电讯实业有限公司2014年6月1日至2015年8月31日期间的房屋使用费270375元及逾期利息损失（以270375元为基数，自2015年9月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。二、被告戴金春于本判决生效之日起十日内赔偿原告南京信泰电讯实业有限公司律师费损失17000元。三、驳回原告南京信泰电讯实业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7041元，减半收取3520.50元，由原告南京信泰电讯实业有限公司负担720.50元，被告戴金春负担2800元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告2800元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李佳萱二〇一六年三月八日见习书记员  沈 婷