湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初3691号
原告：刘奕君（曾用名刘有香），女，瑶族，1963年5月13日出生。
委托诉讼代理人（特别授权）：张智宾，男，瑶族，1984年7月6日出生。
被告：肖庭文，男，汉族，1963年8月8日出生。
原告刘奕君诉被告肖庭文民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月27日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员谢娜担任审判长，人民陪审员刘华成、黄永亮参加的合议庭，于2018年4月13日公开开庭进行了审理，代理书记员窦鹃担任庭审记录。原告的委托诉讼代理人张智宾到庭参加诉讼；被告肖庭文经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘奕君向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还原告借款本金300万元及利息（按月利率2%计算自2014年11月14日起至本金归还完毕止,暂计算到2017年11月14日利息为216万元）；2、判令原告有权对被告怀化市鹤城区怀黔路的房产（产权证号为怀房权证鹤字第7090116**号、第7090116**号）以折价、变卖或拍卖等所得的价款在160万元限额内在上述第一项诉讼请求的债权范围内享有优先受偿权；3、判令被告承担本案的案件受理费、申请财产诉讼保全费。事实和理由：原告于2010年7月6日借款160万元给被告肖庭文，并签订了《借款合同》和《补充合同》，合同上约定了借款期限、利率、违约责任等，且双方到怀化市房产局办理了房产抵押。2011年3月11日，原告追加借款90.7326万元给被告肖庭文，被告于当日重新出具了300万元的借条。之后，截止到2017年11月14日，原告出于无奈，陆续从被告肖庭文家具厂中比市场价高出几倍的价格购买了258.716万元的家具用于抵扣被告肖庭文未支付的部分利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的第26条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”截止到2017年11月14日止，被告肖庭文尚欠原告本金人民币300万元及利息216万元整，本息合计516万元整。现被告肖庭文未按期偿还债务，原告诉至本院。
被告肖庭文未做任何答辩。
经审理查明：被告肖庭文因做生意需资金周转为由，先后于2009年3月7日至2010年7月10日5次向原告刘奕君借款。期间，原告刘奕君（甲方）与被告肖庭文（乙方）经对上述借款本息进行结算后于2010年7月6日、7月8日签订《借款合同》、《补充合同》，其中《借款合同》部分内容约定：“一、乙方自愿将位于怀化市鹤城区怀黔路怀房权证鹤字第7090116**号一层377.2平方米和怀房权证鹤字第7090116**号的二层377.2平方米作为借款抵押。二、乙方在市房产局办理抵押他项权利证书后，甲方同意一次性借款人民币壹佰陆拾万元整给乙方（具体时间以借条时间为准）。三、乙方借款期限为伍年（从2010年7月6日至2015年7月5日止），双方约定月利息率2.2%（不含税），按季付息。……”《补充合同》部分内容约定：“一、在原合同借款月利息率2.2%基础上追加补充浮动月利率0.8%。合计月息为3%（不含税金）。二、如乙方没有及时按季付息，乙方每月按拖欠息金的3%计算违约金付给甲方（不含税金），按季度计算，以此类推，付清为止。……”。2010年7月10日，被告肖庭文出具了《解释肖庭文2010年7月10日向刘奕君借款壹佰陆拾万说明书》，认可借款160万元构成为：2009年3月7日借款400000元及利息56933元（2010年3月7日至2010年7月9日期间按月利率3.5%计算），2009年8月25日借款150000元及利息23625元（2010年2月25日至2010年7月9日按月利率3.5%计算），2010年4月15日借款200000元及利息19833元（2010年4月15日至2010年7月9日期间按月利率3.5%计算），2010年7月9日借款228466元，2010年7月10日借款521143元。
2011年3月7日，被告肖庭文办理了抵押房屋（位于怀化市鹤城区怀黔路的房屋，产权证号：怀房权证鹤字第7090116**号、怀房权证鹤字第7090116**号）的《房屋他项权证》，他项权登记证编号为：怀房鹤他字第510002819号（债权数额为80万元）；怀房他字第510002817号（债权数额为80万元）。同日，原告在向被告出借款项907326元，被告肖庭文遂向原告刘奕君出具《借条》一张，内容载明：“今借到刘奕君人民币叁佰万元整（￥3,000,000.00元），具体事宜按双方于2010年7月6日所签订的借款合同和7月8日所签订的补充合同执行。借款人：肖庭文，2011年3月11日。备注：此款于2010年7月10日借款160万元连本带息至2011年3月10日止，合计为2092674元整，另外付现金907326元，合计300万元整”。
上述第一笔借款400000元发生后，被告肖庭文按每月3.5%的月利息向原告支付了12个月的利息共计168000元（400000元×3.5%×12个月）；第二笔借款本金150000元发生后，被告肖庭文按每月3.5%的月利息向原告支付了6个月的利息共计31500元（150000元×3.5%×6个月）。
2011年3月11日之后，被告肖庭文多次向原告刘奕君还款，其中：2012年3月8日支付150000元、2012年3月24日支付20000元、2012年3月24日支付17000元、2012年4月18日支付700000元、2012年4月19日支付120000元、2012年9月30日支付300000元、2012年10月28日支付140000元。以上7笔款项共计1447000元通过银行转账方式支付。
2013年9月17日至2017年2月6日期间，被告肖庭文分多次以家具抵偿借款形式向原告刘奕君还款，其中：2013年9月17日抵偿80000元、2013年10月7日抵偿20000元、2014年6月16日抵偿23800元、2014年6月25日抵偿62960元、2014年6月26日抵偿62400元、2014年7月5日抵偿247960元、2014年10月5日抵偿135680元、2014年11月30日抵偿71360元、2015年6月17日抵偿91120元、2015年8月8日抵偿316000元、2015年10月23日抵偿359800元、2016年1月23日抵偿5800元、2016年1月26日抵偿34000元、2016年8月8日抵偿517380元、2016年8月13日抵偿264160元、2016年8月17日抵偿400000元、2017年2月26日抵偿73000元。以上17笔抵偿款项共计2765420元。
2017年2月26日之后，因被告肖庭文未再向原告刘奕君偿还借款本息，原告刘奕君遂起诉至法院。在起诉之前，原告刘奕君申请了诉前财产保全，并花费诉前财产保全申请费5000元。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证，本院确认，有下列证据予以证实：
一、双方当事人身份证复印件，证明当事人基本信息；
二、2010年7月6日《借款合同》、《补充合同》、《他项权证书》，证明2010年7月6日原、被告约定借款合同内容及办理抵押担保；
三、借款160万元说明书和转账凭证，证明：原告向被告借款5笔的具体情况；
四、转账凭证、《借条》各1张，证明2011年3月11日，双方再次结算，被告尚欠原告本息2092674元，原告再借款907326元，被告向原告出具了借款300万元的借条，利率为月3%；
五、被告转账还款记录明细表及用家具抵扣利息还款记录明细表，证明2011年3月7日后被告还款及双方协商以货物抵债的具体情况；
六、保全费票据及民事裁定书，证明原告申请了诉前财产保全并支付保全申请费5000元；
七、庭审笔录一份，证明本案的其他案件事实。
本院认为，合法的借贷关系应受法律保护，借款当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告依约出借了资金，被告应当履行还款的义务，故对原告要求被告偿还借款本金及利息的诉讼请求本院予以支持。因被告分多次以银行转账、以物抵债方式向原告偿还款项，且当事人双方经对借款本息结算，先后签订《借款合同》、《补充合同》，并由被告肖庭文出具借条，故对于本案案涉借款本息的金额本院根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的有关规定，按不同的时间段核算借款本息如下：
一、截止2010年7月10日的借款本息：
（1）第一笔借款400000元系2009年3月7日发生，因原告按月利率3.5%收取了被告12个月的利息，超出了法律保护的利息限额月利率3%，超出部分24000元（400000元×0.5%×12个月）视为归还本金，故至2010年3月7日的借款本金为376000元（400000元-24000元）。从2010年3月7日起至2010年7月10日止（4个月又3天）按月利率2%计算的利息为30832元。
（2）第二笔借款150000元系2009年8月25日发生，因原告按月利率3.5%收取了被告6个月的利息168000元，超出了法律保护的利息限额月利率3%，超出部分4500元（150000元×0.5%×6个月）视为归还本金，故至2010年2月25日的借款本金为145500元（150000元-4500元）。从2010年2月25日起至2010年7月10日止（4个月又13天）按月利率2%计算的利息为12901元。
（3）第三笔借款200000元系2010年4月15日发生，从2010年4月15日起至2010年7月10日止（2个月25天）按月利率2%计算的利息为11333元。
（4）第四笔借款2010年7月9日借款228466元。
（5）第五笔借款2010年7月10日借款521143元。
以上截止2010年7月10日的借款本金为1471109元（376000元+145500元+200000元+228466元+521143元），借款利息为55066元（30832元+12901元+11333元）。
二、截止2011年3月11日的借款本息：
（1）2010年7月10日止2011年3月11日的借款利息：以实际借款本金1471109元为基数从2010年7月10日起至2011年3月11日止（8个月又1天）按月利率2%计算的利息为236358元。
（2）2011年3月11日发生第六笔借款907326元，故借款本金为2378435元（1471109元+907326元）。
以上截止2011年3月11日，被告尚欠原告借款本金为2378435元及（未付）利息为291424元（55066元+236358元）。
三、2011年3月11日之后被告还款抵扣计算：
被告于2012年3月8日至2017年2月26日期间多次以银行转账、以物抵债形式向原告还款共计4212420元（1447000元+2765420元），但双方未明确已经归还款项的性质，应按照现清息后还本的顺序抵偿债务，且被告每次所还款项均未超过按月利率3%计算的利息，故被告向原告还款4212420元均为应付利息。先抵扣尚欠的利息291424元，剩余款项3920996元（4212420元-291424元）约为55个月（每月利息为2378435元×3%=71353元）的利息，即2011年3月11日至2015年10月10日期间的利息。
综上所述，被告肖庭文应偿还原告借款本金2378435元及利息，利息以借款本金2378435元为基数按月利率2%从2015年10月10日起计算至借款本金实际清偿之日止。
被告以其所有的位于怀化市鹤城区怀黔路的房屋（产权证号：怀房权证鹤字第7090116**号、怀房权证鹤字第7090116**号）作为抵押物，对本案所涉债务中160万元的额度进行担保，且均已在房管部门办理了他项权证，原告作为上述两处房产的抵押权人依法享有上述两处房产的优先受偿权，故本院对原告请求在160万限额内对被告所有的位于怀化市鹤城区怀黔路的房屋（房屋所有权证号：怀房权证鹤字第7090116**号、怀房权证鹤字第7090116**号）享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。
因被告肖庭文未能清偿债务，原告刘奕君申请了诉前财产保全并花费诉前财产保全申请费5000元，故原告要求被告承担申请费5000元，本院予以支持。
被告肖庭文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃庭审抗辩权，不影响本院根据查明的事实依法判决，本院依法进行缺席审理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告肖庭文限于本判决生效之日起十五日内偿还原告刘奕君借款本金2378435元及利息（利息以借款本金2378435元为基数按月利率2%从2015年10月10日起计算至借款本金实际清偿之日止）；
二、原告刘奕君有权对被告肖庭文名下位于怀化市鹤城区怀黔路的房屋（房屋所有权证号：怀房权证鹤字第7090116**号、怀房权证鹤字第7090116**号）折价、拍卖、变卖所得价款在160万元限额内享有优先受偿权；
三、被告肖庭文限于本判决生效之日起十五日内支付原告刘奕君诉前财产保全申请费5000元；
四、驳回原告刘奕君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47920元，由原告刘奕君负担9120元，由被告肖庭文负担38800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 谢 娜
人民陪审员 刘华成
人民陪审员 黄永亮
二〇一八年八月十日
代理书记员 窦 鹃
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条【利息的支付】借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。