黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终5199号
上诉人（原审原告）：方正县一家人物业管理有限公司，住所地黑龙江省方正县方正镇教师花园A座一单元�层一号。
法定代表人：吕洪德，该公司经理。
委托诉讼代理人：朱殿君，方正县向阳法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：孙玉霞，女，1951年12月13日出生，汉族，该公司总监，住黑龙江省方正县。
被上诉人（原审被告）：方正同安医院，住所地黑龙江省方正县方正镇同安路**号。
法定代表人：常树林，该院院长。
委托诉讼代理人：王士范，黑龙江风范律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：常树林，男，1966年3月2日出生，汉族，方正同安医院院长，住黑龙江省方正县。
委托诉讼代理人：常树青（与常树林系兄弟关系），男，1954年3月1日出生，汉族，方正县外贸局退休工人，住黑龙江省方正县。
上诉人方正县一家人物业管理有限公司（以下简称一家人物业公司�因与被上诉人方正同安医院（以下简称同安医院）、常树林物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2018）黑0124民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人一家人物业公司的法定代表人吕洪德及其委托诉讼代理人朱殿军、孙玉霞、被上诉人同安医院法定代表人常树林及其委托诉讼代理人王士范、被上诉人常树林的委托诉讼代理人常树青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一家人物业公司上诉请求：请求撤销（2018）黑0124民初159号《民事判决书》，改判同安医院和常树林交纳拖欠的物业费、违约金合计87,159.00元人民币。事实与理由：原审判决适用法律错误。1.同安医院和常树林人是晟水名苑小区的业主。2010年，方正县人民政府规划建设晟水名苑小区，原来同安医院的旧楼，以�相邻的其他人的商服用房、居民用房统统扒掉，盖起了新的统一的商服楼，其中包括常树林置换1361.7平方米，同安医院购买573.2平方米。物权法规定，取得建筑物专有部分所有权的人，即成为该小区的业主，既然是业主，就要享有权利履行义务。
2.同安医院用房位于新商服楼中间，与这栋商服楼是不可分割的一栋整体建筑。晟水名苑小区南至稻花街，北至莲花街，西靠同安路。靠着同安路的建筑就是这栋商服楼，自北向南分别有超市、大药房、汽车销售、同安医院、佛用品店、洗衣店等等，同安医院用房根本不是独立建筑物，是晟水明苑小区的组成部分。物权法72条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。3.同安医院不是独立的物业管理区域。这属于行政权管理审批范围。同安医院和其他大药房、�市、洗衣店，为了不交物业费，都希望脱离小区的物业管理，但是建设局一个也没有批准。同安医院的特殊性在于经营活动，针对建筑物共有部分的权利义务没有特殊性。医院按着医疗卫生法规，医疗废物管理条例等，对专有部分加装适合医院经营的设施设备，雇佣劳务人员维护修理，回收医疗废物，不是独自管理物业行为。物业管理法规所涉及的物业管理，是对建筑物区分所有权专有部分之外的共有部分的管理，一家人物业公司对小区共有部分提供了管理服务，就是对同安医院提供了物业管理服务。同案医院和常树林仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不应支持。请求中级人民法院予以改判。
同安医院和常树林辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。同安医院和常树林认为一家人物业公司的�诉没有事实根据和法律依据，请求二审法院驳回一家人物业公司的上诉请求。同案医院和常树林所经营的同安医院具备哈尔滨市物业管理条例规定的独立的物业管理区域，由同安医院自己行使物业管理权，双方之间不存在物业服务合同关系。所以一家人物业公司要求同安医院和常树林给付物业费主张不符合法律规定。
一家人物业公司向一审法院起诉请求：要求同安医院产权人常树林交纳2013年2月至2017年12月末的物业费48，474元，违约金38，685元，合计87，159元。
一审法院认定：同安医院创建于2002年，使用常树林的1200平方米的房屋经营。2010年，黑龙江鸿洋房地产开发有限公司开发建设晟水明苑小区，常树林与方正县土地收购储备整理中心于2010年6月30日签订了非住宅房屋产权调换协议书，调换给常树林三层商服用房1361.7平方米。同安医院于2010年8月27日与晟水明苑项目部签订商品房买卖合同，购买了573.2平方米的房产，上述房产用来经营同安医院。同安医院与晟水明苑项目部约定：医院主体建筑（含所购楼房）包括窗户、间墙、给排水、电照等按医院要求设计施工，医院不承担任何费用；医院室外排水沉井应独立且加大；医院采暖单独供应独立系统。医院建成使用后，同安医院拥有独立的供电、供水、排水系统，并雇佣劳务人员对设备进行维护。同安医院还雇佣劳务人员专门从事医院的室内外保洁、垃圾处理、清雪等工作。2013年2月2日，晟水明苑项目部与一家人公司签订了前期物业服务合同，约定服务内容包括：公用部位的养护和管理；公用设施设备的运行、养护和管理；公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运；小区居民24小时供水、公共绿化的养护和管理；楼道的清扫；化粪池的清掏；庭院�清扫及冬季清雪；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理。约定物业服务收费采取包干制，每年收取一次。该合同对物业服务费标准未作约定，但约定业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费的，应按每日加收全额物业服务费0.3%的标准支付违约金。2016年08月24日，方正县晟水明苑业主委员会成立。2016年9月16日，方正县晟水明苑小区业主委员会与一家人公司签订了物业管理服务合同，约定物业服务范围：共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道；共用照明含楼道灯、公共照明维修养护；花草绿地养护管理；水箱、电机养护管理；小区公共环境卫生包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集及清除、清掏化粪池、冬季清雪；维护公共秩序包括门岗服务、物业区域内巡查。约定物业�务实行分类收取，其中旅店、医院诊所的物业服务费为0.40元/月/平方米，二次提水电费为20元/室/月。约定委托管理服务合同期限为五年，同时约定业主或物业使用人拒交物业服务费的，物业公司将收取滞纳金，滞纳金从物业服务费拖欠之日计算至交付之日止，每拖欠一日按拖欠金额总数千分之三计算。一家人公司以同安医院和常树林自2013年02月开始，到2017年末共拖欠59个月的物业费为由诉至法院，要求同安医院和常树林给付物业费48,474元，支付违约金38，685元。
一审法院认为，同安医院虽然坐落在方正县晟水明苑小区，但同安医院在拆迁建设过程中，既形成了独立的物业管理区域。作为特种行业的同安医院，多年来一直在雇佣劳务人员独自进行物业管理，一家人物业公司未按合同约定向同安医院提供物业管理服务。综上所述，一家人物业公司要求同安医�、常树林给付物业费、支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第八十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：驳回一家人物业公司的诉讼请求。案件受理费1979元，减半收取989.50元，由一家人物业公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一家人物业公司提交证据一4号综合给排水消防楼平面图，证明同安医院是4号综合楼一部分，其排水和门窗设计都与晟水名苑小区不可分割一部分，东门通往小区院内与小区花草、绿地、车库等相连，排污水直接通往小区化粪池。证明二照片6张，证明同安医院是晟水名苑小区不可分割部分，同安医院是一家人物业公司的业主。
同安医院和常树林质证意见：对证据一真实性、证明问题均有异议。不能证明同安医院必须按照小区业主的约定条件履行义务。因为同安医院按照物业管理条例是独立经营管理。对证据二真实性没有异议，证明问题有异议，因为同安医院在一审时已经提供相关证据，证明同安医院在原址回迁，开发单位按照双方之间约定的合同条件，专门设置了独立的给排水、电照按照医院要求进行施工。不能证明同安医院必须给付物业费。
本院认证意见：因同安医院和常树林对一家人物业公司提供的证据真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。但交纳物业费应以是否建立物业服务合同关系为根据，而非依据�筑物所在地点和其规划设计。故一家人物业公司提交的证据对其所要证明的问题没有证明效力，对该证据本院不予采信。
本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，同安医院虽然坐落在方正县晟水明苑小区，但其物业并非普通民宅，系从事医疗服务的特殊经营场所。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。别墅等高档住宅以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的，具体收费标准由当事人自主协商后，在物业服务合同中约定。而一家人物业公司并未与同安医院以协商的方式签订物业服务合同，且同安医院系独立的物业管理区域，拥有独立的供暖、供电、供水、排水系统，并自行雇佣人员对设备进行维护，雇佣劳务人员�门从事医院的室内外保洁、垃圾处理等物业服务工作。故一家人物业公司以其与业主委员会签订的物业服务合同中约定的服务价格向同安医院主张物业服务费没有事实依据。其上诉请求不能成立。
综上所述，一家人物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1979元，由上诉人方正县一家人物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 宁
审 判 员 柳 红
审 判 员 刘 峰
二〇一八年八月十日
法官助理 石 磊
书 记 员 于凯华