上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第42号
原告（反诉被告）帝文木业（上海）有限公司。
法定代表人Dieter某某，总经理。
委托代理人吕雪芳，上海市经建律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海众可实业有限公司。
法定代表人秦某，总经理。
委托代理人张雪峰，上海捷铭律师事务所律师。
原告（反诉被告）帝文木业（上海）有限公司与被告（反诉原告）上海众可实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年5月20日公开开庭进行了审理。帝文木业（上海）有限公司的法定代表人Dieter某某和委托代理人吕雪芳，上海众可实业有限公司的法定代表人秦某和委托代理人张雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
帝文木业（上海）有限公司（下称帝文公司）诉称，2011年双方就上海市闵行区×路×号厂房、附属设施及机器设备签订租赁合同，租期自2011年2月1日起至2014年1月31日止。合同履行期间，因上海众可实业有限公司（下称众可公司）未依约支付厂房及设备租金，其于2013年9月13日发函给众可公司解除合同。但众可公司至今仍占用厂房和设备。现起诉：
1、要求确认双方签订的租赁合同于2013年9月13日解除；
2、判令众可公司支付帝文公司已垫付的设备维修费用179，996.52元（6台机器的设备维修费152，546.52元，余27，450元为在租赁期间重型叉车上丢失的零部件费用）；
3、判令众可公司支付厂房清洁费2，250元；
4、判令众可公司支付自2013年9月14日起至2014年1月26日止，按合同约定的标准计算的房屋设备使用费339，750.01元（房屋占用使用费152，249.99元、设备租赁费187，500.02元）；
5、判令众可公司支付按每日千分之五计算的逾期支付租金的滞纳金5，836，120.10元；
6、判令众可公司支付解除合同违约金703，000元；
7、判令众可公司支付帝文公司为本案诉讼支出的水电费、机票、伙食、租金等的其他费用138，465.25元；
8、判令众可公司支付律师费5万元；
9、判令众可公司支付厂房修复费42，980元；
10、判令众可公司支付帝文公司因申请财产保全而向担保公司支付的担保费13，600元；
11、诉讼费与保全费由众可公司承担。
众可公司辩称，双方签订租赁合同情况属实，其中厂房系转租，厂房为无批建手续的违法建筑，故涉及厂房租赁的合同部分为无效合同。关于设备租赁部分，帝文公司交付的设备很多有损坏，交接时仅有设备维修清单，但未对设备状态进行记录。在合同履行期间，众可公司对设备进行过维修。厂房租金的支付从未迟延。即使有迟延现象，经过沟通征得帝文公司同意，也已付清。帝文公司以众可公司逾期支付租金为由于2013年9月16日以暴力行为阻止众可公司正常生产，严重违约，造成众可公司经济损失。帝文公司不当行使合同解除权，要求驳回帝文公司的诉讼请求。针对帝文公司的诉讼提起反诉，要求：
1、确认双方签订的租赁合同无效；
2、判令帝文公司返还众可公司已付房屋全部占用使用费1，218，054元（不含设备租赁费用）；
3、判令帝文公司支付自2011年2月2日起至判决生效之日止，以1，218，054元为基数，按银行同期贷款利率计算的利息；
4、判令帝文公司支付设备租赁合同违约金703，000元；
5、本诉、反诉费用由帝文公司承担。
帝文公司关于反诉辩称，双方签订的厂房和设备租赁合同系双方真实意思表示，众可公司已支付的费用系其应付费，不应退还。因众可公司逾期支付租金长达几个月，属根本违约，在众可公司不愿搬离的情况下，帝文公司只能雇佣保安人员帮忙搬场，故众可公司应当承担违约责任。
关于本诉部分，帝文公司提供的证据有：
1、2003年5月30日某实业公司与帝文公司签订的厂房租赁合同；
2、2011年1月帝文公司与众可公司签订的租赁合同；
3、付款协议；
4、还款协议；
5、闵行区政府的批文；
6、情况说明；
7、致众可公司的解除通知函；
8、律师函；
9、快递单；
10、出租车发票；
11、食品发票；
12、通信、电力、煤气、水、电视安装费发票；
13、电子客票行程单、签证票据、快照票据；
14、帝文公司法定代表人租房的房屋租赁合同；
15、装修施工合同、发票及工厂清洁费用；
16、厂房照片；
17、甲机械合同及发票，金田豪迈配件报价单；
18、乙机械报价单及发票；
19、丙维修工作单、周期保养工作单及发票；
20、丁公司零备件报价单；
21、某机械设备配件报价单；
22、某某加工中心维修单；
23、劳务发票；
24、律师费发票；
25、担保函及担保费发票。
经庭审质证，众可公司对上述证据的真实性大部分不予认可。对部分出租车费单据、律师费发票真实性无异议，但认为与本案无关联性。
帝文公司还申请证人李某某出庭作证。李某某证明，本案帝文公司、众可公司均曾雇佣其从事采购和生产主管。众可公司未按照合同约定支付租金，即使签订付款协议后也没有依约支付，众可公司曾以几张支票形式付款但其中只有一张可兑现。众可公司搬离时将全部租金付清了。租赁合同签订时，帝文公司交付的机器新旧程度不等，双方并未就全部机器开机检测状况，对有故障的机器在合同中载明，但也有未载明的。众可公司在使用中发生机器故障，也请人来进行过修理，但没有严格按照规定对机器进行保养。2014年1月26日，众可公司搬离租赁场所，一台封边机损坏，其他主要设备可以启动使用。帝文公司认为，证人证明了众可公司迟延支付租金的事实。众可公司认为证人证明其在租赁期满时付清了全部租金，且有较大的维修费开支。本院认为，证人李某某作为帝文公司、众可公司的管理人员，其所作证明客观真实，与本案具有关联性，故对本案事实具有证明力。
众可公司关于本诉的举证：
1、众可公司法定代表人秦某及甲机械的董事长张某关于设备保养维修的有关谈话的录音光盘，证明在租赁期内甲机械曾在众可公司处进行过维修；帝文公司法定代表人Dieter让张某多开发票；帝文公司出租的设备系老旧设备。
2、付款清单、送货单等，证明整个租赁期间，众可公司已对设备尽保养的义务；
经质证，帝文公司对录音证据的关联性、合法性均不认可，认为维修发票是真实的，但与本案无关。
关于反诉，众可公司提供的证据有：
1、双方签订的租赁合同；
2、众可公司法定代表人秦某与勤劳公司副总诸某某关于×路×号房屋租赁问题的录音材料；
3、2011年-2013年的厂房租赁费用支付情况及单据；
4、众可公司代帝文公司向案外人支付有关费用的付款说明；
5、询问笔录及现场照片，证明帝文公司率人打砸，阻碍众可公司生产；
6、秦某及甲机械的董事长张某关于设备保养维修的有关谈话的录音；
7、秦某与帝文公司员工陶某某的谈话笔录，证明帝文公司出租的设备系老旧设备，帝文公司未尽维修义务；
8、2014年1月26日的设备交接清单。
经质证，帝文公司对证据1、3、4、5、8真实性无异议；认为其余证据的来源不合法。
关于反诉，帝文公司提供的证据有：支票4张，证明众可公司根据合同约定开具设备租赁费用支票，而支票到期无法兑现，一直处延付状态，众可公司缺乏诚信。经质证，众可公司认为4张支票中仅有3张是众可公司所写，因众可公司提前开出支票后再通过银行转账，支票即变为空头支票，帝文公司应将支票返还。帝文公司提供的证据未显示众可公司整个租赁期间的付费情况。众可公司已经将整个租赁期间的租金付清。
对上述双方当事人均无异议的证据，本院确认其对本案事实的证明力。
经审理查明，1996年，上海某实业公司以扩建“上海申花洗衣机装配厂”名义获批准使用勤劳村土地6，754平方米，后上海某实业公司在该地块上设立了厂房，但未取得厂房的房地产权证。2003年5月30日，上海某实业公司（出租房，甲方）与帝文公司（承租方、乙方）签订厂房租赁合同，甲方将座落于上海市闵行区浦江镇勤劳工业园区内共计3，371平方米的厂房出租乙方，租赁期限自2003年8月1日起至2023年7月31日止。
2011年1月，帝文公司（出租方、甲方）又与众可公司（承租方、乙方）签订租赁合同，约定甲方将其承租的上述×路×号3，371平方米房屋及附属设施出租给乙方，同时将其拥有的机器设备出租给乙方，租赁期限自2011年2月1日起至2014年1月31日止。乙方将在本协议签订后两天内向甲方支付2011年的租金45万元。其他租金支付如下：上述45万元租金系2011年2月1日至2012年1月31日止。乙方将向甲方支付2012年2月1日至2013年1月31日的租金50万元，按每月41，666.67元分期支付。乙方将向甲方支付2013年2月1日至2014年1月31日的租金50万元，按每月41，666.67元分期支付。因本合同中甲方为转租方，甲方将向其出租方每半年支付租金203，000元，因此乙方除向甲方支付上述使用租金外，应另向甲方每半年支付203，000元。该租金的到期日分别为每年的6月20日和12月20日前，直至本合同终止。乙方付款应直接打入甲方中国银行漕河泾出口加工区支行账户或农业银行账户。如乙方逾期支付本条约定租金超过十天，则每天以月租金0.5%支付滞纳金；如乙方逾期支付租金超过十五天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。甲方须按时将房屋及附属设施和机器设备（详见附件）交付乙方使用。乙方可以使用Holzma和SCM-
CNC的设备，（该设备目前因故障不能使用）。但所有安装、连接和培训操作人员等费用都应当由乙方支付。Dieter先生可以协助乙方完成上述工作，但应当征得Dieter先生同意并支付相关交通费用等。但无需向Dieter先生支付工资。乙方应确保所租赁的机器设备良好运转，应遵守操作规程，未征得甲方同意不得以该设备向任何第三方抵押、转卖或运输至其他场地。本合同约定的场地和机器设备等在租赁期间仍属甲方所有，甲方的法定代表人Dieter某某是唯一有权签署任何法律文件的人，除非其书面授权其他人代为行使其权利。租赁期间甲方不得将厂房和设备转让或转租。乙方应按合同约定按时支付租金。甲乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途中止，则视为该方违约。双方同意违约金为一年租金50万元及向勤劳村支付的203，000元，若违约金不足弥补过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。本合同附件是合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同一式五份，甲乙双方各执两份，另一份留存京衡律师集团。双方的特殊约定：乙方的授权代表黄和平，已经尽责查看了甲方的场地和所有机器设备，并且已经同甲方的生产经理李某某先生充分了解了该机器设备的目前状况，且充分了解大部分机器设备能够正常运转，且已经清楚附件关于设备的清单完全准确。因此，乙方保证乙方将无任何理由的支付本合同约定的租金，如产生任何损害甲方的行为，乙方将承担赔偿责任。双方另对其余事项作了约定。该合同附有设备清单。
合同签订后，帝文公司向众可公司交付了厂房及设备。帝文公司交付的设备新旧不等，且非全部完好，双方未就全部机器的状况开机检测。合同履行期间，众可公司多次为机器设备的维修支付了费用。
因众可公司未按照合同约定的时间和数额支付租金，经协商，帝文公司、众可公司于2012年2月27日签订了付款协议，双方就房屋租赁费用及设备租赁费用的付款期限协商一致，达成如下协议：1、众可公司承诺根据双方签订的租赁合同支付2013年房租费用，若不能按期支付，则众可公司除原合同约定的违约责任外，众可公司应向帝文公司承担帝文公司因处理该事而支出的交通费用、住宿费用和律师费用等一切支出，以帝文公司实际账单为准。2、众可公司承诺根据双方协商变更租赁合同中约定的设备租赁费用的付款方式：1）、2012年2月29日众可公司向帝文公司开具四张支票，具体付款时间如下：2012年4月30日前支付2012年2月1日至2012年4月30日的租金，共计125，000元；2012年7月31日前支付2012年5月1日至2012年7月31日的租金，共计125，000元；2012年10月30日前支付2012年8月1日至2012年10月30日的租金，共计125，000元；2013年1月31日前支付2012年11月1日至2013年1月31日的租金，共计125，000元。2）、2012年12月31日前众可公司向帝文公司开具四张支票或汇票，支票支付时间如下：2013年4月30日前支付2013年2月1日至2013年4月30日的租金，共计125，000元；2013年7月31日前支付2013年5月1日至2013年7月31日的租金，共计125，000元；2013年10月30日前支付2013年8月1日至2013年10月30日的租金，共计125，000元；2014年1月31日前支付2013年11月1日至2014年1月31日的租金，共计125，000元。3、众可公司同意分担帝文公司2012年2月来沪协调相关事项而产生的费用1万元，该费用包括但不限于交通、住宿、律师等费用，该费用以现金方式于2012年2月29日之前支付给帝文公司的法定代表人。4、若众可公司未按上述约定向帝文公司支付上述款项，帝文公司有权要求众可公司按照原租赁合同履行并承担原合同约定的违约责任和滞纳金，同时帝文公司有权向众可公司要求众可公司违约造成的帝文公司其他损失，包括但不限于交通、住宿、律师费用等一切支出，以帝文公司的实际账单为准。5、众可公司向帝文公司支付上述第2条所述款项后，帝文公司应向众可公司开具正规租赁发票，2011年45万元费用众可公司已经支付帝文公司，帝文公司应当向众可公司开具正规租赁发票。当日，双方还签订还款协议，众可公司承诺于2012年3月9日前，向帝文公司付清租赁合同约定的2011年12月20日之前应支付的203，000元；于2012年4月30日前支付原定于2012年6月20日应支付的203，000元；于2012年8月30日前支付原定于2012年12月20日之前支付的203，000元。若众可公司任何一期付款逾期20日以上的，帝文公司有权单方解除租赁合同，并按原合同追究众可公司的违约责任。
众可公司仍未按照上述付款协议约定的时间和金额支付租金。众可公司向帝文公司提供了支票以支付租金，但支票未能全部兑现。因众可公司迟延支付2013年上半年租金，2013年9月13日，帝文公司向众可公司发出通知，要求终止双方的租赁合同，立即收回工厂场地及物品。该通知于当日在上述租赁场所进行了张贴。
2013年9月16日，众可公司的法定代表人秦某向陈行派出所报案称，上午7时许房东找人爬进工厂拔掉电源，起因是与房东之间在租金上有纠纷，还有一部分租金未付清。9月16日至9月23日间，众可公司的大门被锁，帝文公司的法定代表人携同有关人员在众可公司承租的场所内协调纠纷。9月18日，众可公司付清了至2014年1月的剩余租赁期间的厂房租金及机器设备租金。
2013年11月4日，帝文公司委托律师向众可公司发出律师函，鉴于双方的租赁合同已经解除，要求众可公司付清欠款并承担违约责任、及时搬离承租场所返还设备。该函2013年11月6日遭众可公司拒收。
2014年1月26日，众可公司搬离，双方大致查看了设备，未及仔细检查。帝文公司对租赁场所进行了清理，对机器设备进行了检修，支出了相应的修理费用。为协商解决纠纷，帝文公司的外籍法定代表人多次来沪，亦发生了交通费、律师费等支出。
双方纠纷仍未能协商解决，遂成讼。
本院认为，帝文公司与众可公司签订的租赁合同包含了厂房租赁和机器设备租赁两部分内容。其中房屋租赁合同，因帝文公司提供的厂房无相关批建手续和权属证明，厂房租赁合同为自始无效的合同，故帝文公司和众可公司签订的租赁合同为部分有效、部分无效的合同。因众可公司长期拖欠机器设备的租金，帝文公司于2013年9月13日发出解除合同通知并在厂房区域张贴，故帝文公司解除合同的意思于该日到达众可公司，双方关于机器设备的租赁合同于该日解除。导致合同解除的责任在于众可公司。帝文公司系行使合同约定的解除权。
因厂房租赁合同无效，关于厂房租赁合同项下，众可公司理应及时将承租场所恢复原状并归还厂房。因众可公司于2014年1月26日搬离前已经付清厂房租赁费，故帝文公司主张按照原合同标准由众可公司支付占用期间的厂房使用费，本院不予支持。鉴于厂房租赁合同无效，帝文公司主张逾期支付租金的滞纳金，于法无据，本院不予支持。
租赁合同解除后，众可公司未及时归还机器设备，帝文公司遭受的损失计有清洁费、帝文公司法定代表人为协调纠纷支付的交通费、通讯费、租金、律师费、厂房修复费、因申请财产保全而支出的担保费等内容，本院均予认同，但有关损失的数额应根据与本案的关联性来确定。帝文公司主张的设备租赁费，因众可公司已经支付至搬离前，故不应计入帝文公司的损失。由于机器设备租赁合同中，双方对除租金支付外的内容约定不够明确，并且帝文公司交付的机器设备中确实有损坏的设备，根据合同法规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”和双方约定“乙方应确保所租赁的机器设备良好运转，应遵守操作规程，……”，帝文公司对出租的机器设备有保持完好的义务，众可公司对租赁期间使用中的机器设备负有维修义务，加之机器设备经承租人使用，本身产生一定的损耗，现双方均未完全履行自己的义务，故帝文公司亦应自负相关修理费损失。帝文公司主张为本案协商、诉讼支出的水电费、机票费、伙食费、租金等计138，465.25元，其中除帝文公司的外籍法定代表人正常的经营管理活动支出外，部分可计入帝文公司的损失。帝文公司主张的律师费，基于众可公司在还款计划中的承诺，可以计入帝文公司的损失。帝文公司主张的厂房清洁费、厂房修复费，可适当计入帝文公司的损失。帝文公司主张的为诉讼保全提供担保而支出的担保费，应当计入帝文公司的损失。根据双方约定，解除合同违约金703，000元中包含一年租金50万元及向勤劳村支付的203，000元，故机器设备租赁合同项下相应的解除合同违约金应为50万元。综上，本院认为支持30万元解除合同违约金足以弥补帝文公司的各项损失且体现了对众可公司违约行为的惩罚性。众可公司已实际使用厂房，故其反诉要求帝文公司退还已付厂房使用费并支付利息，无法律依据，本院不予支持。导致机器设备租赁合同解除的责任在于众可公司，故众可公司主张解除合同违约金703，000元，显属无理，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）帝文木业（上海）有限公司与被告（反诉原告）上海众可实业有限公司就上海市闵行区×路×号厂房、附属设施及机器设备签订的租赁合同项下有关厂房租赁合同的条款无效；
二、确认原告（反诉被告）帝文木业（上海）有限公司与被告（反诉原告）上海众可实业有限公司就上述租赁合同项下有关机器设备租赁的条款于2013年9月13日解除；
三、被告（反诉原告）上海众可实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告（反诉被告）帝文木业（上海）有限公司解除合同违约金30万元；
四、驳回原告（反诉被告）帝文木业（上海）有限公司其余诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）上海众可实业有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费22，977.26元、财产保全费3，820元，由原告（反诉被告）帝文木业（上海）有限公司负担17，177.26元，被告（反诉原告）上海众可实业有限公司负担9，620元。
反诉案件受理费减半收取计11，044.75元，由被告（反诉原告）上海众可实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年七月十八日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。