重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云法民初字第03298号
原告张永恒，男，汉族，1961年10月20日出生。
委托代理人旷盈庭，重庆市云阳县永昌法律服务所法律工作者，特别授权。
被告重庆绿森实业有限公司，住所地，云阳县滨江小区移民大道959号。
法定代表人潘有高，系该公司董事长。
委托代理人张皓翔，重庆竞立律师事务所律师，特别授权。
委托代理人潘金明，男，汉族，1959年6月20日出生，系公司副总经理，特别授权。
原告张永恒与被告重庆绿森实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后，依法由审判员李中云独任审判，适用简易程序并于2015年10月19日和2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告张永恒的委托代理人旷盈庭，被告重庆绿森实业有限公司的委托代理人张皓翔、潘金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张永恒诉称，原、被告于2009年12月21日签订商品房买卖合同，地点位于绿森名都4-29-1，建筑面积98.14平方米，给付房款297758.00元，合同第十三条关于办理产权登记约定第二款预售商品房在本商品房交付使用之日起60日，由甲乙双方向房屋所在地，土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2010年8月按合同约定交付了房屋，原告按被告的要求交齐了关于该房的资料。同时，补充合同约定原告已经委托被告办理产权登记。被告收钱、收取资料后，没有按约定向房屋登记机构申请办理产权登记的受理单，而是于2014年8月25日才获得登记机构的受理通知书。按合同约定，被告应承担已付房款日万分之三的违约金。现原告起诉请求：“1.判决被告支付违约金20098.00元；2诉讼费由被告负担。”
被告重庆绿森实业有限公司辩称，一、绿森名都并无违约事实。因规划变更，部分住户违规装修等原因，迟延了综合验收和取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，导致于2013年12月24日和25日才取得该4幢楼房的初始登记，分户登记时又因登记中心要求我们分期分批报送分户登记资料，且部分资料因不符合要求反复报送多次，还有的就是一直拖欠购房款、测绘费。二、被告不应承担违约责任，因为：1、迟延办证是因不可抗力；2、业主（乙方）自己的原因所致；3、分户受理通知单上的受理时间与实际受理时间不一致，且办理时正逢春节假期。三、原告主张的违约金数额计算上有误，主要为：1、按原告在诉状中主张计算违约金的起止时间多计算了2天时间，应从2014年1月15日起算至拿到受理通知单的头一天止。2、国家规定的法定节假日应当减除。四、办证迟延未给原告造成任何损失。五、原告于2010年或2011年就已接房，到现在才提起诉讼已超过了诉讼时效。六、如非要按违约处理，请求对违约金予以调整。因此，对于原告的诉讼请求应当判决驳回。
经审理查明，2009年12月21日，原告张永恒（乙方）与被告重庆绿森实业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同中约定：“第三条：本商品房座落为重庆市云阳县双江镇移民大道4-29-1，建筑面积98.14平方米；第四条：本商品房为清水房，总成交金额为297758.00元……第十三条：2.预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过叁拾日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之零点壹向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之叁的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”另外，双方针对合同达成补充协议，协议中载明：“8.乙方收楼时向甲方提交办理房产证的有关资料和证明文件，并及时交清全部房款和办理产权证所需的税费（包括房屋公共维修基金、契税等）；11.甲方可为乙方代办产权证，若乙方办理个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的，必须委托甲方办理，否则不予办理交房。”
合同签订后，原告按约交纳了房款，双方于2010年8月交接房屋。2013年11月14日，绿森名都1、2、3、4工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2014年8月25日，被告取得由云阳县国土资源和房屋管理局对原告房屋登记的业务受理通知书。诉讼过程中，张帅表示自愿放弃主张违约金的权利。
上述事实，除有原、被告的陈述外，还有营业执照身份证复印件、市场主体登记注册基本情况、重庆市商品房买卖合同、业务受理通知书、组织机构代码证、营业执照、重庆市土地房屋权属登记申请书等证据在卷佐证。上述证据客观真实，并能够相互印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。
本案的争议焦点：一、被告是否应承担违约责任。
本案中，原、被告在合同中第十三条中约定于“本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。本案中，原、被告于2010年8月交接房屋，且原告已向被告提交其购房资料，被告未能按约定时间申请登记，明显违反约定。现被告辩称是因“规划部门、房屋管理部门的原因以及部分业主私自搭建阳台导致小区无法按期进行综合验收等”等不可抗力的原因导致违约，不应承担责任。而不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告作为房地产开发企业，对房屋登记事项应作充分准备，前述原因虽然客观存在，但并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。且被告就其提出的事实也没有举示充分合理的证据，其辩称的理由不能成立。同时按照合同法的规定，当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故开发商即便是因第三人的原因导致违约，也应当向买受人承担违约责任，故被告不能免除其违约责任。
二、违约金应当如何计算？
原告认为，违约金应从竣工备案登记后满60日起计算至原告获得业务受理通知书之日止，按约定标准计算。
被告认为，计算期间过长，标准过高，要求依法予以调整。
本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告未能向本院举示其实际损失的依据，现被告认为过高，本院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则等综合认定。原、被告在合同中约定“甲方按日向乙方支付已付房价款万分之叁的违约金”，虽然系双方真实意思表示，但由于被告已及时将房屋交给原告，原告接房后已能对房屋享有占有、使用、收益等权利，期间亦未曾向开发商催办过房产证。因此，逾期办证给原告造成的实际损失较小。且办理房屋产权证的行为需由原、被告及政府部门相互配合才能完成，被告虽有违约行为，但导致本案逾期办证的作用因素较多，在原告未能举示损失依据的情形下，若完全按双方约定的违约标准要求被告承担违约损失并不合理。现被告当庭请求对违约金予以调整，本院认为在未对原告造成实际损失的情况下，适当的使开发商免责，既符合公平原则，又有利于房地产市场的顺利、有序发展，同时降低原、被告矛盾的升级，引导被告与更多的购房户协商解决，故对被告请求对违约金予以调整的辩称意见，本院予以支持，酌情调整为“按已付房价款的万分之一计算违约金”。同时，竣工验收备案登记是办理房屋产权登记的必备条件，在竣工验收备案登记之前，被告不具有办理房屋产权登记的能力。原告要求从竣工验收备案登记之日后满六十日起计算逾期办证时间客观合理，本院予以支持。而被告辩称本案已过诉讼时效的理由不能成立。综上，计算违约金的期间应为竣工验收后满60日之日起至原告取得业务受理通知书之日止，即2014年1月14日至2014年8月25日，共计223天，由此计算被告应当支付的违约金为297758.00元×1?×223天＝6640.00元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条之规定，判决如下：
被告重庆绿森实业有限公司于本判决生效后十五日内向原告张永恒支付违约金6640.00元。
案件受理费302.00元，减半收取151.00元，由原告负担126.00元，被告负担25.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 李中云
二〇一五年十一月二十四日
书记员 冯 清