山东省潍坊市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁07执异46号
异议人：潍坊陆洋典当有限公司,住所地潍坊市坊子区龙泉街南侧陆洋小区1号楼东9,统一社会信用代码913707045777766122。
法定代表人：许列云，董事长。
委托诉讼代理人：郭良森,山东大韵律师事务所律师。
申请执行人：丁贯峻，男，1989年10月24日生，汉族，住潍坊市潍城区。
委托诉讼代理人：丁龙刚，男，1966年4月22日生，汉族，住潍坊市潍城区。
委托诉讼代理人：宫惠玲，山东求是和信律师事务所律师
被执行人：山东永衍置业有限公司，住所地潍坊市潍城区向阳路西人民路北1号楼东数第三户。
法定代表人：牛喜莹，总经理。
本院在执行申请执行人潍坊陆洋典当有限公司(下称陆洋典当)与被执行人高振涛、牛喜莹、潍坊昱合畜禽有限公司、山东昱合食品集团有限公司、山东永衍置业有限公司（下称永衍置业公司）、潍坊昌贸置业有限公司民间借贷纠纷一案过程中，异议人陆洋典当对本院拍卖永衍置业公司名下潍国用（2013）第B78号证项下部分土地使用权及该地上售楼处的执行行为不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人陆洋典当称，请求立即中止对潍国用（2013）第B78号证项下部分土地使用权及该地上售楼处的拍卖。在听证过程中，异议人变更异议请求为撤销对上述执行标的的拍卖。事实与理由：一、陆洋典当与潍坊市帝豪大酒店有限公司、永衍置业民间借贷纠纷一案，潍坊市坊子区人民法院作出（2017）鲁0704民初2673号民事裁定书，轮候查封了案涉不动产，异议人对该财产也享有权利，但本案未向异议人送达评估报告，也未通知异议人，就直接拍卖案涉不动产，程序违法。二、山东金庆房地产土地评估测绘有限公司作出的鲁金鉴估字（2017）第S168号评估报告确定的评估价值过低，评估依据不足。评估报告显示，评估对象为土地使用权、5幢在建工程及1幢售楼处，5幢在建工程总建筑面积为69961.54平方米，地下储藏室面积为4146.51平方米，土地使用权面积为25352平方米，售楼处建筑面积为418.2平方米，拟拍卖的土地使用权面积为10268.83平立米。由于整个项目未经竣工验收，面积未经相关行政部门的最终测量，评估报告对上述面积的来源不清，认定该部分分摊土地使用权面积的依据不足。三、本案未经流拍在第一次拍卖中直接降价1000多万元，低价处置案涉不动产将影响异议人的债权受偿，可能严重损害异议人的合法权益。
申请执行人丁贯峻称，本案执行程序合法，不存在违法之处。人民法院在执行过程中，无需通知查封的债权人。本案评估及降价幅度均符合法律规定，现拍卖已成交，成交价格远高于拍卖保留价，因此应驳回异议人的异议。
本院查明，申请执行人丁贯峻与被执行人高振涛、牛喜莹、潍坊昱合畜禽有限公司、山东昱合食品集团有限公司、永衍置业公司、潍坊昌贸置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月21日作出（2013）潍民初字第180号民事调解书，确认永衍置业公司代替高振涛向丁贯峻偿还借款本金3330万元及利息（至2014年12月30日，确认利息为236.7万元，2014年12月30日起至还清款项之日按同期银行贷款利率的四倍计算），其他被执行人对上述债务承担连带还款责任。调解书还对永衍置业公司分期付款及分期付款的数额进行了确认。调解书生效后，本院受理了申请执行人丁贯峻的强制执行申请，在执行过程中，本案恢复执行，恢复执行案号为（2018）鲁07执恢2号。
陆洋典当与牛喜莹、永衍置业等民间借贷纠纷一案，山东省潍坊市坊子区人民法院于2018年1月26日作出（2017）鲁0704民初2673号民事判决书，判决牛喜莹支付陆洋典当借款本金1000万元及利息（以1000万元为基数，按照年利率24%计算，自2015年12月5日计算至本息付清之日止），于判决生效后十日内付清；潍坊市帝豪大酒店有限公司、永衍置业、胡维剑对上述款项承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向牛喜莹追偿。
本院在执行申请执行人丁贯峻与被执行人高振涛、牛喜莹、潍坊昱合畜禽有限公司、山东昱合食品集团有限公司、永衍置业公司、潍坊昌贸置业有限公司民间借贷纠纷一案中，委托山东金庆房地产土地评估测绘有限公司对被执行人永衍置业位于北宫街以北，和平路以东，白浪河以西的潍国用（2013）第B78号土地使用权及地上附着物进行评估。经现场勘查，该土地之上现有5幢在建工程及1幢售楼处，5幢在建工程总建筑面积为69961.54平方米，地下储藏室面积为4146.51平方米，土地使用权面积为25352平方米，售楼处建筑面积为418.2平方米。2017年11月30日，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司作出鲁金鉴估字（2017）第S168号房地产司法鉴定估价报告。该估价报告载明5幢在建工程（包含土地价值）价值为323399066元，已规划但尚未建设的商务楼、6号商住楼及物业会所分摊土地使用权面积为10268.83平方米（住宅用地3230.58平方米，商业用地7038.25平方米），价值为44797547元，售楼处面积为418.2平方米，价值为656156元。被执行人永衍置业收到该估价报告后，对该评估报告提出异议，评估机构对此作出答复之后，被执行人永衍置业又以评估价值偏低为由，向本院提出鉴定听证申请。本院技术部门认为本案已进入拍卖程序，说明评估报告已过异议期限，拍卖标的的基准价已确定，被执行人永衍置业的鉴定听证申请已不符合听证程序，于2018年5月7日退回被执行人永衍置业的听证申请。2018年1月4日，本院作出（2018）鲁07执恢2号之一执行裁定书，裁定拍卖永衍置业公司潍国用（2013）第B78号土地证项下的部分土地使用权及房产（拍卖清单列明拍卖商务楼、6号商住楼、物业会所及售楼处占用的10268.83平方米土地使用权、售楼处以及2号住宅楼、4号住宅楼的房产和相应的土地使用权）。2018年4月18日，本院在淘宝网拍平台发布拍卖公告，以31817592.1元作为第一次拍卖的保留价，公开拍卖潍国用（2013）第B78号土地证项下尚未建设的商务楼、6号楼、物业会所及售楼处占用的10268.83平方米土地使用权及其上的售楼处。2018年5月19日，竞买人山东顺泽置业有限公司以66767592.1元竞得案涉不动产。
拍卖成交后，被执行人永衍置业向本院提出执行异议，要求撤销拍卖。本院经审查于2018年6月28日作出（2018）鲁07执异45号执行裁定书，裁定撤销对潍国用（2013）第B78号土地证项下尚未建设的商务楼、6号楼、物业会所及售楼处占用的10268.83平方米土地使用权及其上售楼处的拍卖。申请执行人丁贯峻不服，已向山东省高级人民法院申请复议，要求撤销上述（2018）鲁07执异45号执行裁定书。
异议人陆洋典当在听证中主张以其作为原告的（2017）鲁0704民初2673号案件查封了案涉不动产，但在规定的举证期限内未向本院提交相应证据。经本院再次询问，异议人陆洋典当以无该查封资料为由，不再向本院提供。
本院认为，本案是否存在侵害异议人陆洋典当合法权益的违法执行行为是审查的关键问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，当事人以外的公民、法人和其他组织，认为其合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。因此，异议人作为利害关系人提出执行行为异议的，应存在违法执行行为侵害其合法权益的事实。本案中，异议人所提异议并不符合上述规定。
一、关于异议人主张本案未向其送达评估报告的问题。本院认为，异议人主张其轮候查封了拍卖标的物，故该查封尚未生效，异议人仅为永衍置业的普通债权人且并非（2018）鲁07执恢2号案件的当事人，异议人主张本案应向其送达评估报告，并没有法律依据，况且本案通过淘宝网进行拍卖时，已通过拍卖平台公告了本案的评估报告，具有通知的效力，故异议人关于本院未向其送达评估报告，拍卖程序违法的主张不成立。
二、关于异议人主张本案评估报告估价太低，评估依据不足的问题。本院认为，评估报告的估价仅为人民法院确定拍卖保留价的依据，保留价确定后，在拍卖过程中要经过市场行情的检验，并最终由市场行情决定拍卖成交价。在拍卖成交且拍卖款到位后，异议人可申请进行执行分配，以实现其债权。在执行分配时，并非以评估价为基准。故异议人关于评估报告估价太低，影响其轮候债权实现的异议不成立。
三、关于本案首次拍卖的降价幅度是否合法的问题。本院认为《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定“起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”。即首次拍卖时，人民法院可以在评估价的基础上降价不超过30%，以确定拍卖的保留价。异议人在听证过程中也认可本次拍卖的降价幅度并没有超过30%，因此本次拍卖在合法的降价幅度内确定的保留价合法。
四、关于异议人的合法权益在本案中是否受到上述执行行为侵害的问题。本院认为，异议人作为轮候查封的债权人，在本案执行过程中，可申请进行分配，以实现其债权。现本案尚未进行执行款项的分配，在异议人提出的上述执行行为并不违法的情况下，本案不能认定异议人的合法权益受到侵害。
综上，异议人陆洋典提出评估报告估价太低，评估依据不足且未向其送达以及首次拍卖的降价幅度太高，可能影响到其作为轮候查封债权人的债权受偿，因异议人提出的上述执行行为并不存在违法情形且未侵害异议人的合法权益，故本案应驳回异议人的异议申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回异议人潍坊陆洋典当有限公司的异议申请。
如不服本裁定,可在本裁定送达后十日内向山东省高级人民法院申请复议。
审判长 李欣红
审判员 郭 伟
审判员 邱金山
二〇一八年八月三日
书记员 曹明霞