河北省邯郸市邯山区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0402民初24号原告（执行案外人）：李亚敏，女，1981年12月17日出生，汉族，住邯郸市大名县。委托诉讼代理人：苗永新，男，河北天雄律师事务所律师。被告（申请执行人）：刁波，男，1978年2月3日出生，汉族，住邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：孟祥川，男，河北十力律师事务所律师。被告（申请执行人）：申志忠，男，1977年3月10日出生，汉族，住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：孟祥川，男，河北十力律师事务所律师。第三人（被执行人）：邯郸市聚龙房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区人民路208号国贸中心A座1102号。法定代表人：吕建明，男，该公司总经理。原告李亚敏与被告刁波、申志忠、第三人邯郸市聚龙房地产开发有限公司（以下简称聚龙房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李亚敏及其委托诉讼代理人苗永新，被告刁波、申志忠共同委托诉讼代理人孟祥川到庭参加诉讼，第三人邯郸市聚龙房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院进行了缺席审理，现已审理终结。李亚敏向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令停止大名县聚龙花苑8栋3单元601号房产的强制执行，并解除查封；2、依法确认该房产归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告刁波、申志忠与邯郸市聚龙房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，被告申请执行的大名县聚龙花苑8栋3单元601号房产系原告所有，2017年11月23日原告发现小区东墙上贴有一张邯郸市邯山区人民法院作出的（2016）冀0402执460号查封公告，原告才知道自己所有的房产被人民法院查封，原告随即根据公告指示于2017年12月6日向邯山区人民法院提出执行异议申请，邯山区人民法院在未查明案件事实，错误使用法律的情况下于2017年12月15日作出（2017）冀0402执异75号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告对此裁定不服，故提起执行异议之诉，具体理由如下：一、原告对大名县聚龙花苑小区8栋3单元601号房产享有所有权。原告于2010年1月18日与邯郸市聚龙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定原告购买邯郸市聚龙房地产开发有限公司开发的大名县聚龙花苑小区8栋3单元601号房产，付款方式为一次性付款（全款），原告于合同签订之日按约定付清全部房款。虽然该房产未办理过户登记手续，但邯郸市聚龙房地产开发有限公司已经将该房卖于原告，该房产已归原告所有。二、原告早已入住并实际占有上述房产且不存在过错。原告与邯郸市聚龙房地产开发有限公司于2010年10月18日签订商品房买卖合同，购买上述房屋，并一次性付清全部房屋价款，且已入住，并实际占有该房屋，不存在过错，申请人申请人民法院查封、冻结属于原告所有的房产是错误的。综上，原告对案涉房产享有所有权，人民法院做出的（2017）冀0402执异75号执行裁定书，明显是事实不清，使用法律错误，损害了原告的合法权益，故原告依法提起执行异议之诉，望判如所请。被告刁波、申志忠的委托诉讼代理人答辩称，1、被告刁波、申志忠起诉邯郸市聚龙房地产开发有限公司借款纠纷一案，并及时采取诉讼保全措施，查封本案所涉房产，于法有据，法院应当予以保护，并且借款纠纷一案已进入执行阶段，依法应当对该房产进行强制执行措施；2、被告刁波、申志忠申请诉讼保全查封时，本案所涉房产没有备案给原告，而原告现在起诉已经购买本案所涉房产，没有事实和法律依据，原告至今没有取得本案所涉房屋的完整所有权，不能确定本案所涉房产的合法所有权，不具有排除他人合法强制执行的法律理由和事实理由；3、即便原告买卖本案房产是真实的，但因聚龙开发公司在已经具备备案资质时，原告没有采取积极的备案手段，其存在过错，因此，法院强制执行造成的损失应当由原告或聚龙开发公司承担，综上，原告的起诉不符合最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定的28、29条的规定，因此，原告的起诉不能影响法院对本案的查封和执行，故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人邯郸市聚龙房地产开发有限公司未答辩，未到庭、未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李亚敏提交以下证据：1、原告的身份证复印件,用以证明原告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同复印件一份,用以证明原告与聚龙房地产公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示；3、现金收据5张（复印件），用以证明聚龙房地产公司收取了原告的购房款135600元、储藏室款30000元、车库及地下室款50000元。4、大名县聚龙花苑物业2017年12月26日证明1份（复印件）,出具证明的工作人员身份证复印件，用以证明大名县聚龙花苑8号楼3单元601号房住户李亚敏，于2013年初入住，并从入住开始每年向物业交纳各项费用至今。5、大名县聚龙花苑物业收费收据7张（复印件）,用以证明聚龙花园物业收取该小区8-3-601物业费、公共照明费、水费等费用系原告所交；6、电费收据一份（复印件），国网河北省电力有限公司大名县供电分公司名府供电所证明一份（复印件），用以证明原告系大名县大名镇聚龙花苑8-3-601长期用电户。刁波、申志忠的委托诉讼代理人对上述证据质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性有异议，该商品房买卖合同不是经过房管局备案的买卖合同，是聚龙公司参照商品房备案买卖合同的形式而私自订立的商品房买卖合同，该合同编号的买卖合同在大名县城乡住房建设局没有备案，合同效力存在不确定性，不应当认定为合法有效的商品房买卖合同，无法确定合同的真实签订时间，不能作为排除执行的合法有效合同；对证据3真实性有异议，不能认为缴费的合法真实性，应当出具唯一的正规发票，该收据不能确定为已经履行付款的法律义务，收据编号与被告出示的证据存在不合理的情形，不是按照顺序进行的收据，应当是后补收据，因此该收据不能作为原告已付房款而排除执行的法律依据；对证据4因为物业管理应当有合法有效的物业公司经营管理，没有任何工商登记备案，对此应当由物业公司出具证明，加盖公章，该公司不是合法登记的物业公司，不能出具合法有效的证明，如原告按个人出具的证据，应当作为证人出庭作证，否则不能做为定案依据，该证据的内容不真实，证明2013年入住，而本案在开庭审理查明事实，以及原告所述住址均不是本案所涉房产，原告至今不在该房居住；对证据5物业费的收据不能做为定案依据，收费人员不是合法有效的相关人员，收费收据均是在法院采取保全措施以后开具的收据，不能证明原告在法院采取措施前，原告入住及交纳相关费用；对其物业交纳我方存在异议，因为收取物业费是收据，不是受法律保护的正规票据，同时收取单位不是合法的物业公司，无法证明其是否具有收取物业费的资质，不能证明是合法的收据；水费收据不是合理合法的票据，不能证明原告已经居住该房产，不能做为定案依据。对证据6电费的真实性无异议，不能证明所交纳的电费是本案所涉房产的证明。刁波、申志忠的委托诉讼代理人提交以下证据：1、刁波、申志忠身份证复印件，用以证明两被告的诉讼主体资格；2、两被告和邯郸市聚龙房地产开发有限公司所签订的借款合同、借据及邯山区法院（2014）邯山民初字第1141号民事判决书，用以证明两被告和邯郸市聚龙房地产开发有限公司存在合法的债权债务关系，第三人邯郸市聚龙房地产开发有限公司应当承担还款的法定义务；3、（2014）邯山民初字第1141号民事裁定书及协助执行通知书，用以证明被告在借款纠纷一案中，向法院申请诉讼保全，法院查封了本案所涉房产，并且查封时本案房产没有备案给原告，也说明原告不是本案所涉房产完整的合法产权人；4、本案所涉房产商品房买卖合同及收据，证明如果按原告所诉合法有效，那么聚龙公司与本案被告申志忠签订的合同也应当合法有效，说明原告至今不能作为本案所涉房产的合法产权人，同时说明我方收据时间是2011年6月30日，编号为0022170，以上证据证明原告不具有排除本案所涉房产的强制执行。李亚敏对上述证据质证意见为:对证据1真实性无异议；对证据2判决书真实性无异议，但是与本案无关；对证据3裁定书，我方没有收到裁定书，协助执行系复印件，不予质证；对证据4真实性不清楚，被告提供的合同与我方提供的合同有冲突，现金收费单据与我方提交的收费单据的购买时间不一致，真实性待合议庭合议。对双方真实性无异议的证据，本院予以确认，就证据能否达到证明目的，本院将在事实认定中予以综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院因审理刁波、申志忠诉邯郸市聚龙房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，根据刁波、申志忠的财产保全申请本院于2014年9月17日作出（2014）邯山民初字第1141号民事裁定书，查封了邯郸市聚龙房地产开发有限公司开发的位于大名县××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××号房屋，本院于2015年10月15日作出（2014）邯山民初字第1141号民事判决书，判决被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告刁波、申志忠借款本金100万元及利息（自2012年11月1日起计算至本判决指定的履行期限届满之日止按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息）。判决生效后因邯郸市聚龙房地产开发有限公司未履行，刁波、申志忠依法申请本院执行,本院于2016年10月28日以（2016）冀0402执460号执行裁定书和协助执行通知书续行查封了聚龙房地产公司名下聚龙花苑8栋3单元601号房产，并于2017年10月22日作出（2016）冀0402执460号查封公告，本院在执行过程中，案外人李亚敏向本院提出书面异议，本院于2017年12月15日作出（2017）冀0402执异75号执行裁定书，裁定驳回李亚敏的执行异议请求。李亚敏不服，遂提起了案外人执行异议之诉。另查明，2010年1月18日邯郸市聚龙房地产开发有限公司（出卖人）与李亚敏（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：房屋位置为大名县天雄路西段路北第8栋3单元6层601号房，面积129.15平方米，该商品房单价为每平方米1050元，总金额135600元。付款方式为一次性付款（全款），买受人的房屋仅作住宅使用等。本合同落款处盖有邯郸市聚龙房地产开发有限公司合同专用章及法定代表人吕建明印章和李亚敏的签名。签订合同当日（2010年1月18日）李亚敏以现金方式向邯郸市聚龙房地产开发有限公司交纳购房款135600元。邯郸市聚龙房地产开发有限公司并向李亚敏出具收据一份，收据上盖有邯郸市聚龙房地产开发有限公司现金收讫章及法定代表人吕建明印章，收据票号为047486。2011年6月30日邯郸市聚龙房地产开发有限公司（出卖人）与申志忠（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号10），合同约定：房屋位置为大名县天雄路西段路北第8栋3单元6层601号房，面积129.15平方米，该商品房单价为每平方米1600元，总金额206640元。付款方式为一次性付款（全款），买受人的房屋仅作住宅使用等。本合同落款处盖有邯郸市聚龙房地产开发有限公司合同专用章及法定代表人吕建明印章和申志忠的签名。签订合同当日（2011年6月30日）申志忠以现金方式向邯郸市聚龙房地产开发有限公司交纳房款206640元。邯郸市聚龙房地产开发有限公司并向申志忠出具收据一份，收据上盖有邯郸市聚龙房地产开发有限公司现金收讫章及法定代表人吕建明的印章，收据票号为0022170。再查明，2018年5月8日，大名县住房和城乡建设局向本院出具证明，内容为：一、邯郸市聚龙房地产开发有限公司开发的聚龙花苑项目于2011年4月6日办理“大房预售字201104006号”商品房预（销）售许可证。二、聚龙花苑8栋二单元102、402、602；三单元601、602号房产均无在我单位备案。2018年6月20日，大名县住房和城乡建设局向本院出具说明，内容为：大名聚龙花苑，地处大名县天雄路西段北侧，由邯郸市聚龙房地产开发有限公司开发建设，占地面积16262.20平方米，建设规模22956平方米；由于手续齐全于2009年办理了商品房预售许可证（有预售期限）；在预售期限内商品房未销售完成，又于2011年再次办理商品房预售许可证（证号：大房预售201104006号），原2009年预售许可证自动作废。2018年6月28日，大名县不动产登记中心出具证据证实在李亚敏名下无房屋登记档案信息。本院认为，因邯郸市聚龙房地产开发有限公司未能偿还刁波、申志忠借款，经本院审理，本院依法作出（2014）邯山民初字第1141号民事判决书，该判决书现已生效。刁波、申志忠依据生效判决向本院申请执行，本院在执行过程中，李亚敏向本院提出案外人执行异议，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定。本案的争议焦点一，李亚敏对本案诉争房屋是否享有足以阻止执行的民事权益。李亚敏为阻止大名县聚龙花苑8栋3单元6层601号房产的强制执行向本院提供了《商品房买卖合同》及邯郸市聚龙房地产开发有限公司出具的现金收款收据证实，李亚敏与邯郸市聚龙房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，双方所签订《商品房买卖合同》虽未办理网签，也未向当地行政机关进行备案，但双方签订合同行为系双方自愿、协商达成，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于本案所涉房屋李亚敏是否已实际入住，为此李亚敏向本院提供了聚龙花苑售后综合管理小组出具的现金收据及大名县聚龙花苑物业综合管理出具的收据，证实收取住户各项费用为物业费、水费、公共照明费等费用。经本院核实，李亚敏所提供票据可证实其已实际入住并在入住后所产生的实际费用。李亚敏与邯郸市聚龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，第三人邯郸市聚龙房地产开发有限公司已将涉案房产交付李亚敏占有、使用，上述行为均是在邯郸市邯山区人民法院对涉案房屋采取查封保全措施前完成，且李亚敏已支付了房屋的全部房款,大名县不动产登记中心亦证实在李亚敏名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，李亚敏要求依法判令停止大名县聚龙花苑8栋3单元6层601号房产的强制执行，符合法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点二，能否解除本案所涉房产的查封，能否确认本案所涉房产归李亚敏所有。在本案审理过程中，刁波、申志忠向本院提供了申志忠与邯郸市聚龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号10），该《商品房买卖合同》所确定的商品房和李亚敏与邯郸市聚龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》所确定的商品房系同一套房产，即房屋位置均为大名县天雄路西段路北第8栋3单元6层601号房，面积129.15平方米。上述两份《商品房买卖合同》落款处均盖有邯郸市聚龙房地产开发有限公司合同专用章及法定代表人吕建明印章及有买受人签名，两份合同均未办理网签，也未向当地行政机关进行备案。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，不动产物权的设立经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但不影响合同效力。本案所涉房产，均未网签及备案，经本院审理，该涉案房产只是在本院查封之前由李亚敏占有使用，但该房产依法不属于李亚敏及申志忠所有，因第三人邯郸市聚龙房地产开发有限公司未参加诉讼，原、被告也未提供充足证据证明涉案房产归其所有，应待涉案房产具备相应条件后，予以确认产权。故原告要求解除涉案房产的查封及确认涉案房产归李亚敏所有的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、不得执行大名县聚龙花苑8栋3单元6层601号房产。二、驳回原告李亚敏的其他诉讼请求。案件受理费3012元，由原告李亚敏负担1506元，被告刁波、申志忠负担1506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  郜凤强审 判 员  张 静人民陪审员  张秀景二〇一八年八月二日书 记 员  刘瑞雪附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。