吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民初1868号原告（案外人）：范仲泽，男，汉族，1989年4月10日出生，住所地吉林省辉南县。原告（案外人）：范某，女，2001年10月18日出生，住所地吉林省辉南县。原告（案外人）：刘国爱，女，1972年7月2日出生，住所地吉林省辉南县。三原告共同委托诉讼代理人：尹曼，吉林辉发律师事务所律师。被告（申请执行人）:吉林省东宏来投资有限公司，住所地吉林省长春市经济技术开发区三小区凯撒花园六栋三号。法定代表人：李晓辉，董事长。委托诉讼代理人：黄志红，吉林创一律师事务所律师。委托诉讼代理人：石丽华，吉林创一律师事务所律师。第三人（被执行人）：宜家公司置业有限公司，住所地吉林省辉南县朝阳镇爱民小区一号楼。法定代表人：王泽彬。第三人（被执行人）：王继明，男，1962年12月11日出生，汉族，住所地吉林省通化市东昌区光明街前进委*组。原告范仲泽、范某、刘国爱与被告吉林省东宏来投资有限公司（以下简称东宏来公司）、第三人宜家公司置业有限公司（以下简称宜家公司）、王继明案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月7日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告范仲泽、范某、刘国爱的委托诉讼代理人尹曼、被告东宏来公司的委托诉讼代理人黄志红、石丽华到庭参加诉讼。第三人宜家公司、王继明经传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。范仲泽、范某、刘国爱向本院提出诉讼请求：请求撤销（2017）吉01执异472号执行裁定书，不得执行原告坐落在吉林省辉南县朝阳镇朝阳小镇13号楼1单元1302室、14号楼1单元1402室、14号楼3单元1507室、1607室、1408室、1508室、14号楼4单元1610室、15号楼1单元1601室、1602室、15号楼2单元1606室、15号楼3单元1508室、1608室、15号楼4单元1210室、1310室、1410室、1510室、1610室,建筑面积共1047．22平方米的17套房屋。二、请求依法确认上述房屋归原告继承所有。事实和理由：宜家公司向范军凯（去世）借款，后双方经协商一致，达成用房屋抵顶借款协议。2014年5月9日，范军凯与宜家公司签订了《商品房买卖合同》，借贷关系已经转化为房屋买卖关系。范军凯购买房屋真实有效，并已经支付全部价款，未办理过户是由于房屋尚不具备过户条件。本案争议的商品房买卖合同签订前，范军凯与宜家公司之间确实存在借款合同关系，但双方是在宜家公司未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定，签订了商品房买卖合同。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案范军凯和宜家公司经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，是合法有效的。民事诉讼法及司法解释在执行异议和复议审查标准中，对于顶账形成买卖关系和一般的房屋买卖关系均没有区别对待，顶账形成买卖关系后，与一般的房屋买卖关系形成的权利相同，执行裁定书对于二者进行区别对待没有法律依据，因此执行裁定书认定事实错误。基于上述事实，范军凯与宜家公司之间签订的商品房买卖合同是真实、合法、有效的，应确认房屋产权归其所有，由原告继承。为维护原告合法权益，依据《民事诉讼法》的规定，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判。东宏来公司辩称，第一，被答辩人与宜家公司之间的基础法律关系是民间借贷而非物权确认，被答辩人不享有涉案17套房屋的物权。本案是因继承而来，正如被答辩人在起诉状中自述，他们的被继承人范军凯与宜家公司之间先是借款，之后借款转房款，并签订《商品房买卖合同》。即使以房顶债是双方真实意思表示，根据《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因案涉房产一直登记在宜家公司名下，物权变动并未完成。因此，原债权人范军凯仅对宜家公司享有债权请求权，不享有对涉案房屋的物权，即被答辩人不能因继承而享有对涉案房屋的物权。第二，被答辩人请求排除执行涉案房屋没有事实及法律依据。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中被答辩人与宜家公司之间基础法律关系是借款，之后借款转房款，以及签订买卖合同的行为，并不是物权意义上的买卖，只是一种债的履行方式。被答辩人在法院查封之前并未实际占有涉案房屋，未能提交购房款的付款凭证证明。不符合上述第二项、第三项的规定能够排除执行的条件要求。综上，被答辩人要求排除执行的诉请不符合法律规定，不应保护。第三，被答辩人与宜家公司之间也是一般债权债务关系，不能优于答辩人已查封房屋及土地而获得优先受偿。答辩人与宜家公司之间的纠纷在审理过程中，贵院于2015年8月12日预查封了登记备案在宜家公司公司名下的位于吉林省辉南县朝阳镇朝阳小区3、5、7、8、12、13、14、15号楼中尚未出售的住宅及商业用房、车库共计212套，其中包括涉案的17套房屋，查封期限从2015年8月12日至2018年8月12日。2016的2月23日，贵院作出（2015）长民一初字第44号民事判决，生效后，答辩人申请执行。贵院于2016年8月5日以（2016）吉01执354号立案执行，8月30日，查封了宜家公司经辉国土资出（挂）字[2009]第009号批复取得的座落于辉南县朝阳镇的的土地使用权，查封期限自2016年8月30日至2019年8月29日止。上述事实表明涉案房屋及土地均被答辩人查封。即便被答辩人与宜家公司之间的借款真实存在，签订买卖合同是其真实意思表示，答辩人认为被答辩人与答辩人一样，与宜家公司之间都是形成了债权债务关系。在未完成不动产法定登记之前，被答辩人不能优于答辩人的查封而获得优先受偿的权利，因此，被答辩人的诉请不符合法律规定，不能产生排除答辩人执行的法律效力。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，便于答辩人能够尽快执行涉案房屋，维护答辩人的合法权益，维护法律的尊严。宜家公司、王继明未到庭亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理东宏来公司与宜家公司、王继明、吉林省东禹水利水电工程监理咨询有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案过程中，于2015年8月12日预查封了宜家公司开发的位于吉林省辉南县朝阳镇朝阳小镇3、5、7、8、12、13、14、15号楼中尚未出售的住宅及商业用房、车库，共计212套（包括案外人主张的17套房产），查封期限从2015年8月12日至2018年8月12日。2016年2月23日，本院作出（2015）长民一初字第44号民事判决：一、宜家公司偿还东宏来公司欠款4331.32万元，并从2015年1月1日起按年息24%支付利息直至还清之日止。二、王继明对上述债务承担连带还款责任。该判决生效后，因宜家公司等未履行还款义务，东宏来公司向本院申请执行。2016年8月5日，本院以（2016）吉01执354号立案执行。2016年8月30日，本院查封了宜家公司经辉国土资出（挂）字【2009】第009号批复取得的座落于辉南县朝阳镇，面积60436平方米的土地使用权，查封期限自2016年8月30日至2019年8月29日止。后案外人向本院提出异议，后我院于2017年11月13日裁定驳回案外人范仲泽、范某、刘国爱的异议请求。另查，范军凯于2014年5月9日与宜家公司签订了17份《商品房买卖合同》，约定购买涉案17套房屋。同日宜家公司向其出具了涉案17套房屋购房款的收据。范军凯已死亡，其法定继承人为范仲泽（长子）、范某（长女）、刘国爱（配偶）。本院认为，范军凯虽然在法院查封之前已与宜家公司签订了书面买卖合同，但范仲泽、范某、刘国爱提交的银行流水、借据等均为复印件，真实性无法确认，不足以证实范军凯与宜家公司债权债务关系真实存在，进而无法确认范军凯以抵债方式缴纳了购房款。且范仲泽、范某、刘国爱没有证据证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案17套房屋，范军凯同时购买涉案17套房屋亦不属于用于居住且名下无其他用于居住房屋的情况，故范仲泽、范某、刘国爱不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形，本院对范仲泽、范某、刘国爱排除执行的诉讼请求不予支持。范仲泽、范某、刘国爱要求确认涉案17套房屋归其继承所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告范仲泽、范某、刘国爱的全部诉讼请求。案件受理费30258元，由范仲泽、范某、刘国爱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长 王 欣代理审判员 宫 平代理审判员 董惟祎二〇一八年六月七日书 记 员 姜 瑞