广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书(2015)青民一初字第2051号原告广西华海物业服务有限公司，住所地：南宁市桂春路15号。法定代表人林竹，总经理。委托代理人宋建平，广西创和律师事务所律�。委托代理人李海涛，广西创和律师事务所实习律师。被告万易，男，，汉族，住广西南宁市青秀区。被告吴夏媚，女，，壮族，住广西南宁市青秀区。原告广西华海物业服务有限公司诉被告万易、吴夏媚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告广西华海物业服务有限公司的委托代理人宋建平、李海涛到庭参加了诉讼，被告万易、吴夏媚经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2006年12月9日，原告与广西华海房地产有限公司签订《蓝山上城前期物业服务合同》，合同第三条：乙方（原告）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应当和乙方履行本合同所规定的权利、义务并承担相应的责任，合同第四条甲方（广西华海房地产有限公司）的权利义务第（二）款：可授权乙方提出向该小区业主收取符合政府相关规定的与物业管理服务相关的费用。合同还约定了物业管理服务相关的费用。合同还约定了物业费的收取按业主的建筑面积缴纳，缴纳费用的时间是按月缴纳。以及合同第第二十九条：甲方、业主及物业使用人违反本合同约定，未按时足额交纳物业服务费及相关费用的，自逾期之日起，每日收取应当缴纳费用的3‰的滞纳金。被告万易、吴夏媚系蓝山上城小区3栋1单元403号住宅的业主，物业面积为139.25平方米，按约定应当每月支付物业服务费，但自2007年11月1日起被告未按规定缴纳物业管理服务相关费用，暂计至2014年5月2日止两被告共拖欠物业费等相关费用共计5964.2元，为此原告多次向被告催收欠费，但被告均不予理睬。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：一、两被告向原告支付拖欠的代收公摊水电费120.5元（从2009年3月起至2010年8月止）、代收公摊电费67元（从2007年10月起至2015年4月止）、代收公摊水费8.1元（2015年3月起至2015年4月止）、代收生活垃圾处理费16元（从2015年4月起至2015年5月止，按8元/户/月计）、代收水费83元（从2015年3月起至2015年4月止，按2.68元/方计）、电梯费1140元（从2007年11月起至2010年9月止、从2011年7月起至2011年9月止，被告尚欠38个月电梯费，按30元/户/月计）、物业服务费4529.6元（从2007年11月起至2011年9月止，被告尚欠38个月物业服务费，按0.75元/㎡/月计；从2011年10月起至2015年5月止，被告尚欠4个月物业服务费，按1.01元/㎡/月计）、滞纳金（计算方式：以上月末累计欠缴的物业服务费为基数�按照合同约定的日利率3‰计算，从2014年8月1日起计至被告付清所有物业服务费之日止）。二、本案全部诉讼费由两被告承担。被告万易、吴夏媚未提交书面答辩，亦未到庭参加诉讼。经审理查明：两被告于2006年4月10日向广西华海房地产有限公司购买坐落于青秀区凤翔路6号，房屋建筑面积139.26㎡、套内建筑面积120.40㎡。2006年12月9日，广西华海房地产有限公司（甲方）与原告广西华海物业管理有限公司（乙方）签订了一份《蓝山上城前期物业服务合同》，合同第三条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应当和乙方履行本合同所规定的权利、义务并承担相应的责任。合同第四条约定：广西华海房地产有限公司授权乙方向该小区业主�住户收取符合政府相关规定的与物业管理服务相关的费用。合同第五条约定：乙方有权按相关规定收取物业服务费、对欠交物业服务费或其他应收费用的业主发出通告，加收滞纳金，并采取各种措施直至法律行动向业主追缴所欠费用。合同第四章约定物业服务相关费用，包括物业服务费、电梯维护费、水电公摊等费用，物业管理服务费用缴费标准和时间：（一）物业服务费由业主按其拥有的住宅的建筑面积交纳，高层住宅为每月每平方米0.8元，业主按甲方核发的《蓝山上城入伙通知书》约定的交付日办理楼房交接手续时一次性交纳半年物业服务费，之后按月交纳，逾期仍未办理入伙手续的已售出空房，物业服务费自逾期之日起算，空置的物业，物业服务费用全额收取；（二）电梯维护费（住宅部分）由配置有电梯的楼栋各单元业主交纳，三楼以上（含三楼）每月�户30元，交纳方法与物业服务费一致，物业空置的，电梯维护费全额收取；（三）公共用水、用电及自用、公用水电损耗产生的费用由业主按拥有物业的建筑面积比例分摊，乙方收取后缴予供水、供电部门；根据实际情况，未实施一户一表前，以集体户交纳的水电费用由乙方代收代缴，业主必须按供水供电部门制定的标准在每月前十五日交纳；（四）其他收费项目的交纳标准、费用用途、使用于管理等事项，由乙方根据有关法律法规及政府相关部门的文件精神制定；政府行政主管部门要求业主交纳的相关费用由业主承担，如生活垃圾处理费等。合同第二十九条约定：甲方、业主及物业使用人违反本合同约定，未按时足额交纳物业服务费及相关费用的，自逾期之日起，每日收取应当缴纳费用的3‰的滞纳金。合同第三十条约定：乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务收费标准的，业主和物业使用人有权拒绝交纳超额部分。该合同还约定了其他权利义务。庭审中，原告向本院提交了《蓝山上城业主入伙登记表》，证明被告万易、吴夏媚于2007年4月14日办理入伙登记；原告提交了《3-1-403房物业服务费滞纳金计算表》，证明两被告分别于2007年11月起至2010年9月止、于2011年7月起至2012年1月止欠缴物业费，共计42个月；原告提交了《蓝山上城缴费通知单》、《蓝山上城3-1-403房（万易、吴夏媚）欠缴费用汇总表》，证明两被告分别于2007年11月起至2010年9月止、于2011年7月起至2011年9月止欠缴电梯费，共计38个月，证明两被告于2015年4月起至2015年5月止欠缴生活垃圾处理费，共计2个月；原告主张从2007年11月起至2011年9月止按0.75元/㎡/月计收物业费，从2011年10月起则按1.01元/㎡/月计收物业费；原告提交了水电费缴费发票若�，证明其已代缴水电费用，其中，电费发票上所载用电地址为南宁市凤翔路6号，收费项目为预收电费，水费发票所载地址为南宁市凤翔路6号，收费项目为水费、污水费、水资源费。另查明：根据2007年1月5日南宁市物价局文件《关于“蓝山上城”物业管理服务收费标准的批复》所载，广西华海物业管理有限公司的物业服务费，住宅按房屋建筑面积每月每平方米0.78元计算，有效期自2007年1月5日至2008年12月31日止；根据2009年5月27日南宁市物价局文件《关于蓝山上城物业服务收费标准的批复》所载，广西华海物业管理有限公司的物业服务费，住宅按房屋建筑面积每月每平方米0.78元计算，有效期自2009年5月25日起至2011年5月31日止；根据2011年9月6日的《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》所载，原告向南宁市物价局申报新的物业服务收费�准，南宁市物价局于2011年9月6日出具备案意见如下：同意2级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为1.01元/㎡，备案有效期至2014年9月6日；根据2014年8月5日的《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》所载，南宁市物价局于2014年8月5日出具备案意见如下：同意3级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为1.01元/㎡，备案有效期限至2017年8月5日。2011年9月7日，原告作出《关于蓝山上城物业服务收费标准平调的通告》，通知小区业主收费标准调整事项，其中物业服务费调整为1.01元/平方米/月收取，自2010年9月起执行。又查明：南宁市人民政府于2003年7月9日发布的南府字[2003]18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》规定，城镇居（村）民以户为单位收取城市生活垃圾处理费，2007年7月10日起按8元/户/月收取。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。关于原被告之间是否存在合法有效的物业服务合同关系的问题，依照《物业管理条例》第二十一条:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，广西华海房地产有限公司与广西华海物业管理有限公司签订的《蓝山上城前期物业服务合同》具有前期物业服务合同性质，该合同系双方真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守，原告作为物业公司，接受委托从事蓝山上城小区的前期物业管理，并依照委托事项约定，对小区进行管理维护，提供物业服务，而被告作为小区业主，接受了物业服务，则应承担支付合同对价的义务，即按合同约定的计费标准，按时履行交纳各项相应费用的义务。关于上述各项费用具体的支付标准及数额：一、关于物业服务费。根据原告的主张、双方合同约定及《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》、《关于蓝山上城物业服务收费标准的批复》所载：（一）从2007年11月起至2010年9月止、从2011年7月起至2011年9月止期间，物业服务费按0.75元/㎡/月的标准并根据房屋建筑面积计算，被告方在上述期间每月的物业服务费为104.4元（139.26㎡×0.75元/㎡/月，四舍五入计算），被告方应支付上述期间欠缴的物业服务费3967.2元（104.4元/月×38个月）；（二）从2011年10月起至2012年1月止期间，物业服务费按1.01元/㎡/月的标准并根据房屋建筑面积计算，被告方在上述期间每月的物业服务费为140.6元（139.26㎡×1.01元/㎡/月，四舍五入计算），被告方应支付上述期间欠缴的物业服务费562.4元（140.6元/月×4个月）；综上，原告方应支付欠缴的物业服务费共计4529.6元（3967.2元＋562.4元）。二、关于公摊水电费、公摊电费、公摊水费、水费及生活垃圾处理费、电梯费。原告依据《蓝山上城前期物业服务合同》向被告方收取上述费用，原告为证明其公摊水电费、公摊电费、公摊水费、水费的主张，向本院提交了相应发票予以佐证，故对原告该项诉请，本院予以支持，被告方应负担从2009年3月起至2010年8月止期间的公摊水电费120.5元、从2007年10月起至2015年4月止期间的公摊电费67元、从2015年3月起至2015年4月止期间的公摊水费8.1元、从2015年3月起至2015年4月止期间的水费83元；从2015年4月起至2015年5月止，按8元/户/月计，被告方应负担的上述期间的垃圾处理费为16元（8元/户/月×2个月）；从2007年11月起至2010年9月止、从2011年7月起至2011年9月止期间，按30元/户/月计，被告方应负担的上述期间的电梯费为1140元（30元/户/月×38个月）。三、关于物业服务费滞纳金，按照本案合同约定，业主未按时足额交纳物业服务费及相关费用的，自逾期之日起，每日收取应当缴纳费用的3‰的滞纳金。被告方自2007年11月起至2015年4月止期间违反协议约定未按时交纳物业服务费，现原告主张滞纳金以上月末累计欠缴的物业服务费为基数，从2014年8月1日起计至被告付清所有物业管理费之日止，按每日3‰计算于法无悖，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告万易、吴夏媚应向原告广西华海物业服务有限公司支付从2007年11月起至2010年9月止、从2011年7月起至2012年1月止期间的物业服务费4529.6元；二、被告万易、吴夏媚应向原告广西华海物业服务有限公司支付从2009年3月起至2010年8月止期间的公摊水电费120.5元；三、被告万易、吴夏媚应向原告广西华海物业服务有限公司支付从2007年10月起至2015年4月止期间的公摊电费67元；四、被告万易、吴夏媚应向原告广西华海物业服务有限公司支付从2015年3月起至2015年4月止期间的公摊水费8.1元;五、被告万易、吴夏媚应向原告广西华海物业服务有限公司支付从2015年3月起至2015年4月止期间的水费83元；六、被告万易、吴夏媚应向原告广西华海物业服务有限公司支付从2015年4月起至2015年5月止期间的垃圾处理费16元；七、被告万易、吴夏媚应向原告广西华海物业服务有限公司支付从2007年11月起至2010年9月止、从2011年7月起至2011年9月止期间的电梯费1140元；八、被告万易、吴夏媚应向原告广西华海物业服务有限公司支付逾期交纳上述判决第一项费用的滞纳金（计算方法：以上月末累计欠缴的物业服务费为基数，从2014年8月1日起计至被告付清所有物业管理费之日止，按每日3‰计算）。本案案件受理费50元，由被告万易、吴夏媚负担。此款原告已预交，被告负担部分应随同上述应付款项一并给付给原告。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或同级被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，�按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费，逾期不交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡歆怡人民陪审员  陈 华人民陪审员  叶寿腾二〇一六年一月二十五日书 记 员  杨中稳