湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂青山民二初字第00352号
原告中国银行股份有限公司武汉青山支行，住所地武汉市青山区和平大道1284号（中银大厦1-5楼）。
负责人李军，系该行行长。
委托代理人王旭芬，湖北元申律师事务所律师（一般代理）。
委托代理人杨光辉，湖北元申律师事务所律师（一般代理）。
被告蔡雄，无职业。
被告武汉圆融华泰资产管理有限公司，住所地武汉市洪山区和平乡铁机村铁机馨苑附1号楼。
法定代表人李苹，系该公司总经理。
委托代理人唐晓旻，该公司职工（一般代理）。
委托代理人朱汉培，湖北鼎诚律师事务所律师（一般代理）。
原告中国银行股份有限公司武汉青山支行（以下简称“中行青山支行”）诉被告蔡雄、武汉圆融华泰资产管理有限公司（以下简称“圆融华泰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理。依法由代理审判员程红丹适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告中行青山支行的委托代理人杨光辉、被告蔡雄、被告圆融华泰公司的委托代理人唐晓旻、朱汉培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行青山支行诉称：2012年11月30日，第一被告与原告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。合同约定：第一被告向原告借款人民币540，000元，用于购买武汉市洪山区和平乡铁机村保利·才盛景苑9栋8层19室的房屋，贷款期限为360月，第一被告每月采取等额本息的还款方式，另外合同还约定第一被告以其贷款所购的房屋作为抵押物为前述贷款提供担保，同时第二被告为第一被告的借款出具了《不可撤销连带责任担保函》。合同订立后，原告按约定将贷款全额发放，但被告违反合同约定，在执行合同中未按约定时间和金额归还贷款本息，并拖欠至今。故原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与第一被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、判令第一被告偿还所欠贷款本金531，412.67元，利息25，553.18元及罚息1，006.3元（截止2015年3月19日）；2015年3月20日起至欠款全部还清之日止的利息及罚息，按合同约定计算；三、判令第二被告对上述请求承担连带清偿责任；四、原告对武汉市洪山区和平乡铁机村保利·才盛景苑9栋8层19室房屋享有抵押优先受偿权；五、本案诉讼费用由两被告共同承担。
原告中行青山支行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、《个人一手住房贷款合同》及两被告的身份信息资料、工商信息资料，证明原告与被告蔡雄签订借款合同，合同约定了解除权，被告蔡雄以其购买房屋作为抵押物为其借款提供担保；
证据二、借款借据，证明原告依约发放了全部借款；
证据三、抵押证明，证明被告蔡雄以其贷款所购房屋作为抵押物，为其借款提供担保；
证据四、贷款已还清单、逾期未还查询单，证明被告蔡雄拖欠贷款本息；
证据五、《不可撤销连带责任担保函》，证明被告圆融华泰公司为借款提供连带责任保证。
被告蔡雄辩称：原告所诉属实，但被告现在没有偿还能力。
被告蔡雄未向本院提交证据。
被告圆融华泰公司辩称：原告的诉求没有事实和法律依据，其诉求无理不应支持。被告圆融华泰公司虽然出具了担保承诺，但这种担保承诺是有条件的，是阶段性担保责任，它是以互相诚信为基础而设立的。基于原告与被告蔡雄有拖延不办理他项权证的故意，从而加重被告圆融华泰公司担保责任之嫌，因此被告圆融华泰公司撤回由其提供的《不可撤销连带责任担保函》。另外，原告与被告蔡雄签订的《个人一手住房贷款合同》因缺少三方的签字、盖章而未生效，主合同未生效，担保合同作为从合同更未生效。因此，被告圆融华泰公司对被告蔡雄所欠贷款本息，不承担任何担保责任。
被告圆融华泰公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、业主房屋验收表，证明业主2013年1月18日已收房；
证据二、竣工交付使用备案证，证明具备办理他项权证条件；
证据三、商品房权属证明书，证明办理他项权证无障碍；
证据四、《不可撤销连带责任担保函》，证明有条件担保；
证据五、销售发票，证明原告系过错放贷；
证据六、《个人一手住房贷款合同》，证明合同未生效。
经庭审质证，原告中行青山支行对被告圆融华泰公司提交的证据一的真实性无法核实，且认为与本案无关；对被告圆融华泰公司提交的证据二、三的真实性无法核实，且认为本案是借贷关系，且事实上未办理他项权证，被告圆融华泰公司应承担担保责任；对被告圆融华泰公司提交的证据四无异议；对被告圆融华泰公司提交的证据五的真实性无法核实，认为与本案无关；对被告圆融华泰公司提交的证据六的真实性无异议，认为原告是依据《不可撤销连带责任担保函》起诉的被告圆融华泰公司，而不是依本合同，该合同已经履行，合同是生效的。
被告蔡雄对原告中行青山支行提交的证据一、二、三、四无异议；对原告中行青山支行提交的证据五，认为与被告蔡雄无关。
被告蔡雄对被告圆融华泰公司提交的证据一、二无异议；对被告圆融华泰公司提交的证据三无异议，认为物业公司通知过被告蔡雄，但要求其补差价；对被告圆融华泰公司提交的证据四、五、六的真实性无异议，对证明内容不清楚。
被告圆融华泰公司对原告中行青山支行提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告圆融华泰公司未在合同上盖章，根据合同二十条约定，合同未生效，被告圆融华泰公司不承担担保责任；对原告中行青山支行提交的证据二，认为与被告圆融华泰公司无关，不予质证；对原告中行青山支行提交的证据三无异议；对原告中行青山支行提交的证据四，认为与被告圆融华泰公司无关，不予质证；对原告中行青山支行提交的证据五的真实性无异议，但认为该担保是有条件的担保。
对上述无争议的证据，原告中行青山支行提交的证据三，对此本院予以采信。对上述有争议的证据，本院认为，原告中行青山支行提交的证据一、二、四、五，客观、真实，与本案有关联性，对此本院予以采信；被告圆融华泰公司提交的证据一、二、三、五，虽然客观、真实，但与本案无关联性，对此本院不予采信；被告圆融华泰公司提交的证据四，与原告中行青山支行提交的证据五相同，客观、真实，与本案有关联性，对此本院予以采信；被告圆融华泰公司提交的证据六，与原告中行青山支行提交的证据一相同，客观、真实，与本案有关联性，对此本院予以采信。
经审理查明：2012年11月12日，原告中行青山支行与被告蔡雄签订了《个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告蔡雄向原告中行青山支行借款540，000元，用于购买武汉市洪山区和平乡铁机村保利·才盛景苑9栋8层19室住房；贷款期限为360个月，采用浮动利率方式；按月结息和付息，采用按月等额本息还款；若被告蔡雄未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告蔡雄以其所购房屋向原告提供抵押担保；本合同自借款人签字，保证人的法定代表人或其授权签字人签字并加盖公章、贷款人的负责人或其授权签字人签署并加盖公章之日起生效（备注说明：本条款适用于开发商为本合同项下贷款提供保证的业务情形）。原告中行青山支行在本合同上签字、加盖公章，被告蔡雄在本合同上签字、捺印。该贷款合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条规定，被告蔡雄出现未按期归还贷款本息，即构成或视为本合同项下违约；被告蔡雄出现规定的违约事项时，原告有权终止或解除本合同。
2012年12月10日，武汉市柴林房地产开发有限责任公司向原告中行青山支行出具了《不可撤销连带责任担保函》，约定：愿意为上述贷款向原告提供不可撤销连带责任保证，在担保期限内承担连带保证责任；担保范围为本金540，000元、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用等其他所有应付费用，担保期限为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付原告之日止；声明并承诺：保证人完全了解借款合同的内容，为借款人提供保证完全出于自愿，全部意思表示真实。武汉市柴林房地产开发有限责任公司在本担保函上保证人处签字、加盖公章及法定代表人印章。
2012年12月28日，原告在武汉市洪山区房产管理局办理了上述房屋的期房抵押证明，抵押人为被告蔡雄，抵押期限从2012年12月1日至2042年12月1日。2013年1月16日，原告按约向被告蔡雄发放了贷款，但被告蔡雄向原告偿还本金及利息到2014年6月，2014年6月后的本金及利息均未偿还。截止2015年3月19日，被告蔡雄差欠原告本金余额为531，412.67元，其中未到期本金526，452.97元、拖欠本金4，959.70元；应收利息25，553.18元；拖欠本金的罚息158.93元、应收利息的罚息为847.37元，罚息合计为1，006.3元。因此，被告蔡雄差欠原告本金余额为531，412.67元、利息为25，553.18元、罚息为1，006.3元，总计557，972.15元。原告多次催要未果，故原告诉至法院，请求判如所请。
另查明，2013年12月25日，武汉市柴林房地产开发有限责任公司，工商登记名称变更为：武汉圆融华泰资产管理有限公司。本案所涉房屋现未办理他项权证。
本院认为，本案的争议焦点为：《个人一手住房贷款合同》是否生效；被告圆融华泰公司是否对被告蔡雄所欠贷款本金、利息及罚息等承担连带清偿责任。
一、被告圆融华泰公司出具《不可撤销连带责任担保函》的时间（2012年12月10日），在原告与被告蔡雄签订的《个人一手住房贷款合同》（2012年11月12日）之后；被告圆融华泰公司在《不可撤销连带责任担保函》中，明确表示对借款合同内容知情，即对《个人一手住房贷款合同》二十条的内容知情，并自愿提供担保，保证期限至房屋办理他项权证交至原告为止；《个人一手住房贷款合同》二十条约定，本合同自借款人签字、保证人的法定代表人或其授权签字人签字并加盖公章、贷款人的负责人或其授权签字人签署并加盖公章之日生效；2013年1月16日，原告向被告蔡雄发放了贷款；被告蔡雄履行《个人一手住房贷款合同》至2014年6月。综上，一方面，截止2012年12月10日，就《个人一手住房贷款合同》，原告中行青山支行、被告蔡雄均签字、盖章予以确认，被告圆融华泰公司亦出具担保函对其予以确认；另一方面《个人一手住房贷款合同》已实际履行至2014年6月，故《个人一手住房贷款合同》已经生效。关于被告圆融华泰公司认为《个人一手住房贷款合同》因缺少三方同时签字、盖章而未生效的抗辩，本院不予采信。
原告与被告蔡雄签订的《个人一手住房贷款合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告依约发放了贷款，已履行了自己的义务，但被告蔡雄在2014年6月以后未再向原告偿还贷款本金及利息，其行为已构成违约，应当承担违约责任，原告可以根据该贷款合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条关于“被告蔡雄未按期归还贷款本息，原告有权解除合同”的规定，解除合同。故原告要求解除与被告蔡雄签订的《个人一手住房贷款合同》及被告蔡雄偿还原告借款本金、利息、逾期利息及罚息共计557，972.15元（截止2015年3月19日，应收利息25，553.18元，本金余额531，412.67元，罚息1，006.3元），并承担借款利息、逾期利息以及罚息自2015年3月20日起直至全部清偿之日止的诉请，合理合法，本院予以支持。
被告蔡雄作为借款人以其所购买的武汉市洪山区和平乡铁机村保利·才盛景苑9栋8层19室房屋作为抵押，并经房管部门办理了抵押登记手续，该抵押合法有效。故原告请求对武汉市洪山区和平乡铁机村保利·才盛景苑9栋8层19室房屋享有优先受偿权的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。
二、被告圆融华泰公司向原告出具《不可撤销连带责任担保函》，愿意为上述贷款向原告提供不可撤销连带责任保证，该保证合法有效，应受法律保护。对于圆融华泰公司抗辩的该担保函第3条约定的担保期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付原告之日，其公司承担的是阶段性、有条件的担保责任，由于被告蔡雄与原告存在拖延办理他项权证，加重被告圆融华泰公司担保责任的不诚信行为，被告圆融华泰公司有权收回担保函的抗辩理由。本院认为，《个人一手住房贷款合同》由原、被告三方确认，并实际履行，该合同有效；被告蔡雄办理的是期房抵押证明，被告蔡雄、圆融华泰公司并未向法院提交证据证明该房屋已办理他项权证，亦未提交证据证明原告与被告蔡雄存在拖延办理他项权证的不诚信行为，故被告圆融华泰公司的阶段性保证责任不应免除，对被告圆融华泰公司的该项抗辩理由，本院不予支持。关于被告圆融华泰公司认为《个人一手住房贷款合同》主合同未生效，担保合同作为从合同亦未生效的抗辩，本院不予支持。但该债权既有保证担保又有物的担保，依据法律的相关规定，当事人对实现债权有约定的从约定，无约定的或约定不明的，对债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权，由于原、被告之间对保证及物的担保实现的顺序、方式约定不明，因此，保证人只对物的担保以外的债权承担保证责任。故原告请求判令被告圆融华泰公司对前述借款本金及利息承担连带保证责任的诉讼请求中，被告圆融华泰公司对物的担保以外的债权承担连带保证责任的部分，本院予以支持，其他的部分，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司武汉青山支行与被告蔡雄签订的《个人一手住房贷款合同》；
二、被告蔡雄于本判决生效之日起10日内向原告中国银行股份有限公司武汉青山支行返还截至2015年3月19日的借款本金、利息、逾期利息及罚息共计557，972.15元及从2015年3月20日起至本判决指定的期限内实际支付之日止按合同约定的利率计算的利息及相应罚息；
三、被告蔡雄若逾期履行上述第（二）项义务，原告中国银行股份有限公司武汉青山支行则有权对被告蔡雄所有的位于武汉市洪山区和平乡铁机村保利·才盛景苑9栋8层19室的房屋享有优先受偿权；
四、被告武汉圆融华泰资产管理有限公司对抵押物武汉市洪山区和平乡铁机村保利·才盛景苑9栋8层19室房屋不能清偿的部分承担连带保证责任；
五、驳回原告中国银行股份有限公司武汉青山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取的案件受理费4，730元，由被告蔡雄、武汉圆融华泰资产管理有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费9，460元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 程红丹
二〇一五年六月十八日
书 记 员 刘 涛