浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙06民终852号
上诉人（原审原告）：陈国敏，男，1976年11月21日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：滕永林，浙江越光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈枝军，男，1982年6月15日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。
被上诉人（原审被告）：赵琦，女，1985年2月5日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。
上诉人陈国敏因与被上诉人陈枝军、赵琦房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院(2017)浙0603民初9848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，因案情复杂，经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。
陈国敏上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持上诉人一审全部诉讼请求，即请求确认双方于2013年12月27日签订的房屋买卖合同有效；判令被上诉人履行合同义务，将上述合同中的标的物2套安置房和2套车库(中梅南区小区4幢302室和自行车库、中梅南区小区7幢1301室和自行车库)交付给上诉人；判令被上诉人在具备过户条件时履行过户义务；判令被上诉人支付上诉人违约金20万元；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实缺乏依据，显属错误。（一）一审判决认定事实缺乏依据。一审判决书载明:“根据两被告的陈述，该3人口包括被告陈枝军及婚生女陈沛菡(独生子女家庭按照政策再加一人)”。一审判决再以此为依据认定陈沛菡为房屋共有人，享有财产份额。显然，一审认定事实的根据是两被上诉人的陈述，仅凭两被上诉人的陈述来认定事实显然错误。依据柯桥区的拆迁实践，拆迁政策一般是依据拆迁面积来确定补偿面积或补偿金额，与人口无关。而且，拆迁调换协议上明确写明被拆迁人陈枝军。同时，安置人口为3人，安置人口法律意义上并不等同于产权人。一审判决以此为依据认定陈沛菡为房屋共有人，严重缺乏依据。（二）一审判决认定事实错误。一审判决认定“结合两被告的陈述，本院认为其处分行为并非基于保护被监护人陈沛菡的利益”，该认定显属错误。90万元房屋买卖款符合当时的市场价，而且90万元已经付清。等价值交换，并没有损害任何利益。如果因当时被上诉人经济拮据，无法维持正常的家庭生活，或无法对孩子保证足够的营养和教育，可能更损害被监护人的利益。二、一审判决适用法律严重错误。（一）一审判决对《中华人民共和国民法总则》第三十五条理解错误。该条规定很明确，是对监护人义务的法律规定。该条规定系规定在民法总则第二章第二节“监护”当中，显然，该条文是用来调整监护人与被监护人之间内部法律关系，也仅适用于监护人与被监护人之间，不能也不应该对第三人或外界适用调整。即如果监护人的处分行为侵害了被监护人的财产权，被监护人即可以对监护人要求赔偿或主张其他权利，但被监护人无权对第三人主张权利。（二）一审判决系对善意受让人的侵害，其导致恶果即是不依法保护市场交易，甚至是破坏作用。首先，本案房屋买卖合同签订是在2013年，且当时房屋尚未交付。按照当时的市场价，柯桥拆迁安置房的价格即为4000元-5000元。本案两套安置房总面积为180平方米左右，如5000元/平方米，则总价即为90万元。当时的买卖合意价格相当，上诉人系善意受让人。其次，按照被上诉人与政府部门签订的“房屋拆迁产权调换协议”，被拆迁人系被上诉人陈枝军，而非其他人。如果一审判决逻辑成立的话，那么将导致严重后果，即没有签名的其他人口也均可以以此理由推翻与政府签订的拆迁安置协议。再次，退一万步讲，即使该房屋可能有着小孩的共有权益，但依据法律规定，亦应保护正常交易。如上所述，本身陈枝军是孩子的监护人，即有法定权利签名售卖，再退一步讲，依据合同法的表见代理，也应认定合同有效且予以履行。（三）一审判决适用法律存在逻辑错误。一审判决首先认定《房屋买卖合同》合法有效，且已房款全部交讫，但又无法直接判令由两被上诉人交付房屋并配合办理过户手续，显然存在适用法律上的错误。买卖合同有效且买方已经全部房款交讫，卖方即产生交付房屋并配合办理过户手续的法定义务，其直接的法律后果就是判令交付房屋并配合办理过户手续，没有任何转圜或回旋余地。一审法院判决殊难理解，存在严重错误。
陈枝军、赵琦未作答辩。
陈国敏向一审法院起诉请求：1.请求确认原、被告于2013年12月27日签订的《房屋买卖合同》有效；2.要求两被告履行合同，将中梅南区小区4幢302室、7幢1301室房屋及配套车库交付给原告；3.在上述房屋具备过户条件时，由两被告履行房屋过户手续；4.要求两被告支付违约金20万元。
一审法院认定事实：两被告系夫妻，双方生育一女陈沛菡，尚未成年。案涉房屋为中梅南区小区4幢302室、7幢1301室房屋及配套车库，系被告陈枝军作为被拆迁人通过拆迁安置方式取得，拆迁产权调换协议中明确被拆迁人安置人口3人，安置房屋产权由被拆迁人凭此协议向有关部门办理。2013年12月27日，甲方两被告与乙方原告签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出让给原告，总成交价格90万元，于本协议签订之日一次性付清；甲方承诺实际取得房屋后及时通知乙方交接房屋，不得要求加价或解除合同，在房屋具备办理产权证条件后，甲方无条件配合乙方办理相关手续；甲方中途违约导致合同解除或合同无法继续履行，向乙方承担总购房款30%违约金，乙方中途违约导致合同解除，向甲方承担总购房款30%违约金；甲方在具备房屋交付或者房屋过户条件后，无故拖延交付房屋或者办理房屋过户手续的，每延期一天，向乙方承担总房价2%的违约金，延期超过15天，乙方有权解除本协议等。同日，原告出具书证一份交两被告为凭，其内容载明：“以上房屋买卖合同，允许陈枝军在出卖之日起三个月内赎回本合同内的房屋，价格仍然依出卖时的价格一样。”另认定，上述合同签订之前，两被告尚欠原告借款本息50万元，双方确定该50万元抵顶房款。签约当日，原告向两被告转账支付40万元，上述合计90万元。原、被告在签订时认同购房款已付清。2017年1月，两被告实际取得案涉房屋并使用，但未将其交付给原告，遂酿成本案纠纷。
一审法院认为，原告与两被告签订的《房屋买卖合同》系债权合同，该合同系签约双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律法规禁止性规定，应认定为合法有效。两被告认为上述房屋买卖合同实为原、被告间民间借贷的担保，但两被告对于担保事实未提供充分证据加以证明，应承担不利后果，该院对此主张不予采信。据此，原告请求确认该合同合法有效，该院依法予以支持。关于原告提出的诉求如何处理的问题，该院认为，案涉房屋系被拆迁人即被告陈枝军通过拆迁安置方式取得，根据拆迁产权调换协议记载，拆迁安置人口3人。根据两被告的陈述，该3人口包括被告陈枝军及婚生女陈沛菡（独生子女家庭按照政策再加1人）。安置房屋拆迁产权调换本质上以户为单位，其产权调换后的权益主体不能排除作为安置人口家庭成员的陈沛菡。因此考量案涉房屋的产权人，陈沛菡应为共有人之一。两被告出卖案涉房屋给原告仅能对自己的财产份额进行处分，不能超越民事权利行使边界处分陈沛菡的财产。现陈沛菡仍为未成年人，其监护人即两被告除为被监护人的利益之外，不得处理被监护人的财产。据此，结合两被告的陈述，该院认为其处分行为并非基于保护被监护人陈沛菡的利益，故该院无法直接判令由两被告交付房屋并配合原告办理产权过户手续。另，原告主张两被告支付逾期交房违约金，因该诉求建立于房屋买卖合同继续履行，但实际上该合同因法律上的原因不能强制履行，而且原告在本案中未基于解除合同要求两被告以承担相应违约责任的方式维护自己的利益，故对于本案中原告主张的违约金诉求，该院亦不作认定和支持，建议原告通过另诉方式加以解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、原告陈国敏与被告陈枝军、赵琦于2013年12月27日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告陈国敏的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告陈国敏负担2100元，被告陈枝军、赵琦负担50元，当事人负担的受理费限于判决生效后十日内向该院交纳。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为在双方签订的房屋买卖合同确认有效的情形下，上诉人是否可要求两被上诉人履行房屋交付和办理过户义务。根据查明的事实，涉案房屋系拆迁安置房屋，安置人口为3人，分别为两被上诉人及女儿陈沛菡，故涉案房屋应属两被上诉人及女儿陈沛菡共同所有，系家庭共有财产。虽两被上诉人与上诉人签订了涉案房屋的买卖合同，但两被上诉人出卖案涉房屋给上诉人仅能对自己的财产份额进行处分，不能超越民事权利行使边界处分陈沛菡的财产。对于陈沛菡的财产份额，《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。可见，虽两被上诉人作为陈沛菡的法定监护人，但亦不能随意处分未成年子女的财产份额，只有在为了其利益的情况下才能处分，如为未成年子女教育、医疗以及为未成年子女支付侵权赔偿款等情形，而本案中，两被上诉人在房屋买卖合同签订前已欠上诉人借款本息50万元无力偿还，为归还上述借款本息，两被上诉人与上诉人协商一致，由两被上诉人将涉案两处房屋出让给上诉人，共计房款90万元，其中50万元房款由两被上诉人尚欠的50万元借款本息折抵，上诉人另行支付两被上诉人40万元，故本院认为两被上诉人的上述处分行为难以认定系基于保护被监护人陈沛菡的利益，两被上诉人不能处分涉案房屋中陈沛菡的相应财产份额。因涉案房屋尚有其他共有物权人，故对于上诉人要求两被上诉人交付房屋并配合其办理产权过户手续的诉请，本院不予支持。至于上诉人主张的逾期交房违约金问题，因涉及其他共有权人利益，涉案房屋买卖合同现不能强制履行，而上诉人该诉求系建立在房屋买卖合同实际履行的基础上，故本院对上诉人的该上诉请求不予支持。上诉人可基于解除合同要求两被上诉人承担相应违约责任的方式另行主张权利。
综上所述，陈国敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4200元，由陈国敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵启龙
审判员 姚 瑶
审判员 韦 玮
二〇一八年七月三十日
书记员 余建维