广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0783民初2605号原告：开平良鸿房地产有限公司，住所地：开平市长沙幕桥西路中富花园101-102号。法定代表人：吴春扶，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：王瑞瑞，女，是广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺国帅，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。被告：梁洪彬，男，1976年10月14日出生，汉族，户籍地址：开平市，现住开平市。原告开平良鸿房地产有限公司（以下简称良鸿公司）与被告梁洪彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，并于2017年10月13日公开开庭审理了本案。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序，并于2018年2月6日公开开庭审理了本案。原告良鸿公司的委托诉讼代理人王瑞瑞和被告梁洪彬两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告良鸿公司向本院提出诉讼请求：1、被告缴纳开平市长沙幕桥西路一号中富花园1号海景楼、海富楼104-110号铺位2016年10月、2017年1月、3月、4月、5月、6月、7月租金及占有使用费合计212800元；2、被告支付未支付租金、占有使用费的1%/天违约金合计72670元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2012年1月1日签订《商铺租赁协议》，约定原告将开平市长沙幕桥西一号中富花园1号海景楼、海富楼104至110号铺位出租给被告，租期从2012年1月1日至2017年12月31日，每期交租月的5日前须缴交足额租金，逾期支付租金的，应支付租金的1%/天违约金。现被告拖欠2016年10月、2017年1月、3月、4月、5月、6月、7月租金合计212800元，已经构成违约，严重损害了原告的合法利益，经原告书面及口头通知仍拖欠。原告于2017年7月10日委托广东风采新纪元律师事务所出具律师函，但双方仍无法达成意见一致，按合同约定原告于2017年7月11日终止该《商铺租赁协议》，并在2017年7月25日收回该铺位。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告梁洪彬辩称，我并没有欠原告那么多租金，我所欠的租金为2017年1月、2月、4月共三个月的租金，其他月份的租金没有欠缴。管理费自承租以来都没有交付，并不需要交付该费用。2017年7月2日起，原告每天派七八个人来铺位，导致我无法经营。2017年7月18日，原告将我的铺位以及铺内的所有东西封起来。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：一、良鸿公司提供的证据：1、律师函原件一份：梁洪彬确认收到上述律师函，对该证据的真实性、合法性和关联性本院予以认可。梁洪彬对该证据中载明的尚欠租金情况有异议，对此在本院认为部分再行论述；2、《鸿昌装饰材料城2015年至2017年铺租实收情况表》一份：该证据是良鸿公司单方制作，梁洪彬对此不予认可，本院对该证据不予采纳；二、梁洪彬提供的证据：1、照片打印件一份：无法证实拍摄的时间、地点，良鸿公司对其真实性和关联性不予认可，本院对此不予采纳；2、照片打印件23张：该证据提交已超过本院指定的举证期限，良鸿公司不同意质证，且该证据无法证实拍摄的时间和地点，本院不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市长沙区幕桥西路中富花园1号首层104号铺位、105号铺位（房地产权证号分别为：粤房地权证F开平（2011）字第1××9号、第1××4号）的房地产权属人是吴如兼；坐落开平市长沙区幕桥西路中富花园1号首层106号铺位、107号铺位、108号铺位和110号铺位（房地产权证号分别为：粤房地权证F开平（2013）字第1××8号、第1××58号、第1××7号、第1××6号）的房地产权属人是吴学智。吴如兼和吴学智分别签订《授权委托书》，委托良鸿公司代管上述铺位的招租、收租金事宜。代管项目包含：1、代表本人与意向承租方洽谈并确定租赁条件及合同条款，并签订相关租赁协议；2、缴交物业管理费：代为向承租方收取租金、代垫管理费及其他费用；3、若承租方逾期交纳租金等相关费用，有权代表本人解除或终止租赁合同、收回商铺，并向承租方提起诉讼，要求承租方支付租金等费用并承担违约责任。2012年1月1日，良鸿公司为甲方，梁洪彬为乙方，双方签订一份《商铺租赁协议》，约定良鸿公司将开平市长沙区幕桥西路中富花园1号首层104号至110号铺位（面积约2486.33平方米）（以下简称涉案104至110号铺位）出租给梁洪彬使用。合同约定：1、租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止。2、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止本协议并收回商铺：拖欠租金累计达两个月或停止营业两个月的。3、租金及缴交方式：甲、乙双方协商确定租金为30000元/月，租赁期满三年后，第四年即2016年1月1日起租金为36000元/月。租金的缴交以一个月作为缴交期，自本协议签订之日乙方向甲方缴交第一期租金，以后每期在每个交租月的5日前乙方须向甲方缴交足额的下期租金。每期交租时，甲方向乙方提供收据作为收款收据。4、乙方租用的商铺仅作为装修材料、产品销售使用。5、乙方负责报装水电并承担相关费用，本协议签订之日起至租赁期内，该商铺的水电费、治安管理费、卫生费等涉及到甲方物业管理之外的一切费用均由乙方自行向有关部门缴交并自行承担逾期责任。6、违约责任：乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付租金的1%/天作为滞纳金。良鸿公司在“甲方”一栏盖章，同时吴如兼、吴学智在“法人代表”一栏签名；梁洪彬在“乙方”一栏签名并捺指印。签订合同后，良鸿公司将涉案104至110号铺位交付给梁洪彬，梁洪彬进行经营使用，后于2015年5月18日登记成立个体工商户“开平市长沙鸿昌装饰材料行”，对外销售不锈钢门和承接装饰工程。2016年1月前，梁洪彬按合同约定的租金标准30000元/月向良鸿公司缴纳租金和水电费。2016年1月1日起，梁洪彬和良鸿公司约定，原租赁的涉案109号商铺所涉租金2200元/月由梁洪彬另行向第三人缴纳，剩余的涉案104号至108号、110号铺位租金继续由梁洪彬向良鸿公司缴纳，月租金为33800元。后因梁洪彬拖欠租金，良鸿公司委托广东风采新纪元律师事务所于2017年7月11日向梁洪彬发出一份律师函。该律师函载明：“开平良鸿公司将位于开平市长沙幕桥西一号中富花园海景楼1首层104至110号商铺出租给您。截至2017年7月10日止，您已拖欠2016年10月、2017年1月、3月、4月、5月、6月及7月的租金和管理费合计212800元及相应违约金。根据《合同法》的规定，开平良鸿公司决定自2017年7月11日起解除与您签署的商铺租赁合同。请您自收到本律师函之日起迅速付清所有租金、管理费及其违约金，并清理全部私人物品，于2017年7月17日前搬离该商铺。”梁洪彬于2017年7月12日收到该律师函，对良鸿公司通知解除商铺租赁合同没有提出异议。后因梁洪彬未能缴清所欠租金，良鸿公司于2017年7月25日收回该铺位，随后向本院提起本案诉讼。庭审过程中，良鸿公司主张梁洪彬共欠缴涉案104号至108号、110号铺位共7间铺位2016年10月租金10000元、2017年1月、3月、4月、5月、6月、7月每月租金33800元，合计212800元。梁洪彬对欠缴租金的事实无异议，但对欠缴的数额有异议，认为其仅欠缴2017年1月、2月和4月的租金，其中2016年10月的租金由良鸿公司的员工到其商铺取走部分货物用以抵扣，但未能提供证据证实，良鸿公司对此不予认可。为证实其主张，梁洪彬提交了银行转账流水，该转账流水体现：梁洪彬于2016年11月4日、2017年3月20日、2017年5月19日、2017年6月29日分别转账支付租金33800元、2016年12月2日转账支付租金25012元到吴如兼账户内。梁洪彬表示上述转账支付的租金均为支付当月租金，良鸿公司则认为梁洪彬一直存在迟延缴纳租金的情况，上述转账支付的租金均非支付当月租金，其中2016年11月4日支付的33800元是支付2016年9月的租金；2016年12月2日支付的20512元是支付2016年10月的部分租金；2017年3月20日支付的33800元是支付2016年11月的租金；2017年5月19日支付的33800元是支付2016年12月的租金；2017年6月29日支付的33800元是支付2017年2月的租金。为查清梁洪彬实际缴纳和欠缴租金的情况，本院通知梁洪彬在指定期限内提交双方存在争议的2016年1月至2017年7月期间的租金缴纳银行流水或租金收据、刷卡记录等证据，但梁洪彬未能举证。案经本院数次调解无果。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。良鸿公司和梁洪彬签订《商铺租赁协议》，约定良鸿公司将其有权代为出租、管理的涉案104号至108号铺位、110号铺位出租给梁洪彬使用，双方形成房屋租赁合同法律关系，依法应受保护。该《商铺租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应按照合同约定全面、诚实地履行各自的义务。签订合同后，良鸿公司将上述铺位交付给梁洪彬使用，梁洪彬则应按照合同约定的期限和标准按时、足额交纳租金。《商铺租赁协议》约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止本协议并收回商铺：拖欠租金累计达两个月或停止营业两个月的。”经庭审查实，截至2017年7月，梁洪彬已累计欠缴租金超过两个月，良鸿公司为此向梁洪彬发出律师函，通知《商铺租赁协议》自2017年7月11日起解除。梁洪彬确认于2017年7月12日收取上述函件，对良鸿公司通知解除商铺租赁合同没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十六条：“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，梁洪彬和良鸿公司签订的《商铺租赁协议》已于2017年7月12日依法解除。本案争议的焦点在于梁洪彬实际欠缴租金的数额。庭审过程中，良鸿公司主张梁洪彬共欠缴2016年10月、2017年1月、3月至7月的租金合计212800元，梁洪彬抗辩仅欠2017年1月、2月和4月租金，2016年10月租金已由良鸿公司员工取货抵扣。对于其主张的良鸿公司员工取走货物抵扣租金的情况，梁洪彬未能提供任何抵扣协议或送货凭据证实，良鸿公司对此亦不予认可，对梁洪彬的主张本院不予采信。对于剩余尚欠的租金情况，本院认定如下：首先，根据原、被告的陈述和梁洪彬提交的2016年11月至2017年6月期间的银行转账流水，2017年1月、2017年2月、2017年4月等月份并无梁洪彬缴纳租金的记录，梁洪彬亦未提供其他缴费单据证实其曾在上述月份缴纳过租金。由此可以看出，梁洪彬在租赁期间内并未按照《商铺租赁协议》的约定按月缴纳租金，存在延迟缴纳的情况。故梁洪彬主张当月租金当月缴纳的可信性不高，本院不予采信。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”和第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，梁洪彬作为承租人主张已缴纳租金，则需要对缴纳租金这一法律事实的存在承担举证责任，但其在本院指定的期限内未能有效举证，应承担举证不能的法律后果。最后，若梁洪彬主张的缴纳租金的情况属实，其完全可以通过打印银行转账流水、提供租金收据等证据证实其主张，但其以部分租金收据已遗失、转账流水涉及多人打印难度大等理由未积极举证，其应对自身未能有效保管重要资料承担诉讼风险。综上，本院对良鸿公司主张的欠缴租金情况予以认可。另由于涉案《商铺租赁协议》已于2017年7月12日解除，良鸿公司主张2017年7月13日起的租金缺乏法律依据，合同解除后至良鸿公司实际收回商铺之日（2017年7月25日）止，梁洪彬需向良鸿公司支付铺位占有使用费。双方未对占有使用费的标准进行约定，可参照《商铺租赁协议》约定的租金标准33800元/月计算。综上，本院确认梁洪彬尚欠涉案铺位的租金和占有使用费为：2016年10月租金10000元、2017年1月、3月、4月、5月、6月每月租金33800元、2017年7月租金13083.90元（33800元÷31天×12天=13083.90元），合共192083.90（10000元＋33800元/月×5个月＋13083.90元=192083.90元）；2017年7月13日至2017年7月25日（合共12天）的占有使用费13520元（33800元/月÷30天×12天=13520元）。以上租金和占有使用费合计205603.90元（192083.90元＋13520元=205603.90元）。对于逾期缴纳违约金。合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《商铺租赁协议》中约定：“乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付租金的1%/天作为滞纳金。”梁洪彬占有、使用涉案商铺，但未能按照合同约定按时足额支付租金，其行为已构成违约，良鸿公司据此诉请梁洪彬支付逾期之日起至2017年8月10日止的逾期缴纳违约金于法有据，本院予以支持。梁洪彬对上述违约金标准提出异议，庭审过程中，良鸿公司未能举证证明梁洪彬的逾期缴纳行为对其造成的实际损失情况，涉案铺位亦于2017年7月25日被良鸿公司收回管理。在此情况下，梁洪彬的逾期缴纳租金和占有使用费的行为对良鸿公司造成的损失主要体现为占用资金期间的利息损失。根据合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院认为《商铺租赁协议》中约定的违约金标准确属过高，应予调整。综合良鸿公司的实际损失、梁洪彬的违约行为等因素考虑，本院认为违约金标准按年利率24%确定为宜，按照该标准计算逾期缴纳之日起至2017年8月10日止的违约金为17442元。良鸿公司请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告梁洪彬应于本判决生效之日起10日内支付租金192083.90元、占有使用费13520元和逾期违约金17442元给原告开平良鸿房地产有限公司；二、驳回原告开平良鸿房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5582元，由原告开平良鸿房地产有限公司负担1221元，被告梁洪彬负担4361元。原告已缴纳5582元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 司徒有劲审判员 许 眉 笑审判员 余 小 红二〇一八年七月十八日书记员 梁 佩 琼