上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终2675号
上诉人(原审原告)：朱宏卿，男，1984年11月6日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：冯超，上海市申辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨越峰，上海市申辰律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：王护钟，男，1951年4月5日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：王欣，上海市金茂律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：冯某甲，男，1956年12月11日出生，汉族，住上海市静安区。
被上诉人(原审被告)：毛某革，女，1963年3月6日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：冯某甲，男，1956年12月11日出生，汉族，住上海市静安区。
被上诉人(原审被告)：冯某乙，女，1999年12月19日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：冯某甲，男，1956年12月11日出生，汉族，住上海市静安区。
上诉人朱宏卿因与被上诉人王护钟、冯某甲、毛某革、冯某乙案外人执行异议之诉一案，不服上海市静安区人民法院(以下简称静安法院)(2016)沪0106民初4823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱宏卿上诉请求：1、依法撤销静安法院作出的(2016)沪0106民初4823号民事判决书；2、依法改判支持其的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由王护钟、冯某甲、毛某革、冯某乙承担。事实和理由：在法院查封系争房产之前，其与冯某甲、毛某革、冯某乙之间签订了《房屋买卖合同》，并已依合同约定支付购房款，且实际居住至今。当时因相关国家政策的规定导致系争房产无法过户，现过户的障碍已不存在，故其对系争房产具有实体权利。
王护钟辩称，其不是静安法院确认的《房屋买卖合同》生效判决的相对方，该判决确认的是一种债权，并不是物权，不能对抗执行；朱宏卿明知房地产登记薄中己载明系争房产是动迁安置房，三年内不得转让、抵押，故未能办理过户登记的风险应由其自行承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
冯某甲、毛某革、冯某乙述称，同意王护钟所述事实。
朱宏卿向一审法院起诉请求：中止对系争房产的执行；诉讼费由王护钟、冯某甲、毛某革、冯某乙承担。
一审法院认定事实：冯某乙系冯某甲与毛某革之女。2011年11月16日，冯某甲、毛某革、冯某乙与上海地产北方建设有限公司就系争房产签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋价款暂定为人民币722,475元(以下币种均为人民币)，应于2011年12月31日前交付系争房产等。2011年11月18日，王护钟与冯某甲、毛某革签订《借款协议书》，因冯某甲、毛某革需要流动资金周转，王护钟自愿将其闲散资金出借给冯某甲、毛某革，借款金额为120万元，期限自2011年11月18日至2012年11月17日，月利息为银行同期贷款利率的四倍；冯某甲、毛某革若不履行还款义务，愿直接接受法院的强制执行；冯某甲、毛某革若未按约定期限归还借款的，每逾期一天，应支付借款千分之三的违约金。2011年11月29日，上海市金山公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，确认自《借款协议书》生效及债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行的效力。
2012年3月13日，冯某甲、毛某革、冯某乙与朱宏卿签订《房屋买卖合同》，约定朱宏卿购买系争房屋，该房为冯某甲、毛某革、冯某乙的动迁安置房，在产证办出后三年内无法上市交易，双方同意冯某甲、毛某革、冯某乙产证办出三年后或政策允许交易时，立即办理转让手续。总房款为100万元，朱宏卿在签约后三日内支付定金30万元，签约后30日内支付首期房价款30万元，冯某甲、毛某革、冯某乙办理产权证当日支付第二期房款30万元，尾款10万元过户后支付。冯某甲、毛某革、冯某乙于收到60万元当日将房屋的产权证交付朱宏卿等。次日，冯某甲、毛某革、冯某乙与原告签署《律师见证书》，确认《房屋买卖合同》系双方真实意思表示。
冯某甲分别于2012年3月12日、3月14日、4月2日、6月8日、6月25日向朱宏卿出具收款收据，金额分别为2万元、28万元、40万元、1万元、19万元，共计90万元。同时按照合同约定，朱宏卿及家人入住系争房屋至今。2012年4月1日，冯某甲、毛某革、冯某乙与朱宏卿又签订《补充协议》，对付款条件作出补充变更如下：朱宏卿在签约后三日内支付定金30万元，签约后30日内支付首期房价款40万元，冯某甲、毛某革、冯某乙办理产权证当日支付第二期房款20万元，尾款10万元过户后支付。2012年7月9日，系争房屋产权登记至冯某甲、毛某革、冯某乙名下，建筑面积76.05平方米。产权信息备注一栏中注明：动迁安置房，3年内不得转让、抵押，2012年10月30日补发产权证。
2013年1月30日，上海市金山公证处出具《执行证书》，查明王护钟已按约定将借款划入冯某甲、毛某革指定帐户，冯某甲、毛某革截至2012年11月17日尚有借款107.5万元逾期未付，故执行标的为107.5万元，利息为40,133.33元和王护钟为实现债权和抵押权所产生的一切合理费用。2013年2月，王护钟向原上海市闸北区人民法院(以下简称原闸北法院)申请强制执行。2013年4月，原闸北法院裁定：查封冯某甲、毛某革名下的系争房产。2013年4月，朱宏卿因房屋买卖合同纠纷起诉冯某甲、毛某革、冯某乙，要求确认《房屋买卖合同》有效。2013年7月15日，原闸北法院作出(2013)闸民三(民)初字第976号民事判决，确认朱宏卿与冯某甲、毛某革、冯某乙签订的《房屋买卖合同》有效，该判决现已生效。
2015年11月，朱宏卿通知冯某甲、毛某革、冯某乙配合办理系争房产产权过户手续。2016年3月21日，朱宏卿向静安法院提出执行异议，要求停止对系争房产的执行，解除查封。2016年4月18日，该院裁定驳回朱宏卿的执行异议。
截至2016年3月29日，系争房产因(2013)闸执预字第310号案件被正式查封，因(2013)闸执预字第342号、(2013)闸执预字第1084号、(2013)闸执字第1806号、(2013)闸执预字第1656号、(2014)闸执字第2768号案件被轮候查封。
一审法院认为：根据相关规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定旨在保护无过错的不动产买受人之物权期待权。但朱宏卿在明知系争房产为动迁安置房，三年内产权不得转让的情况下，仍然购房导致无法办理产权过户手续，期间产生的风险理应由其自行承担。因此，朱宏卿对系争房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不予支持。朱宏卿的执行异议不成立，与《房屋买卖合同》有效并不矛盾，朱宏卿与冯某甲、毛某革、冯某乙之间的买卖纠纷可另行依法解决。该院据此判决：驳回朱宏卿的诉讼请求。案件受理费13,800元，由朱宏卿承担。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，案外人主张不动产买受人的物权期待权，要求排除执行的，应当提供证据证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，以及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，朱宏卿明知系争房产为动迁安置房，三年内产权不得转让，在此情况下，其应当预见系争房产在此期间可能产生不能办理过户登记的风险，但仍然与冯某甲、毛某革、冯某乙签订《房屋买卖合同》，故由此产生的无法办理产权过户登记的后果，应由其自行承担。由此可见，朱宏卿主张非自身原因造成系争房产无法过户，无事实依据，本院不予采信。另外，朱宏卿依据原闸北法院(2013)闸民三(民)初字第976号生效判决，所享有的是对冯某甲、毛某革、冯某乙的债权请求权，而非对系争房产的物权。因此，朱宏卿的主张并不能排除对系争房产的执行。系争房屋登记在冯某甲、毛某革、冯某乙名下，静安法院根据生效判决依法查封系争房产，符合法律规定。综上，朱宏卿的上诉请求无法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13,800元，由上诉人朱宏卿承担。
本判决为终审判决。
审判长 张常青
审判员 朱志红
审判员 胡晓东
二〇一七年四月二十五日
书记员 陶胡萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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