河南省永城市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1481民初885号
原告陈伟（反诉被告），男，1971年7月16日出生，汉族，农民，住永城市。
委托代理人刘怀彦，永城市城关镇中心法律服务所法律工作者。
被告李亚辉（反诉原告），男，1966年1月26日出生，汉族，市民，住永城市西城区。
委托代理人张十智，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。
原告陈伟因与被告李亚辉确认合同无效纠纷一案，于2016年1月28日向本院起诉，本院受理后，向原、被告送达了民事诉讼法律文书，依法组成合议庭，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告陈伟的委托代理人刘怀彦、被告李亚辉及委托代理人张十智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈伟诉称，2011年10月2日，原、被告签订旧房改造协议，约定被告提供土地，原告进行房产开发，被告应在拆房公告之日15日内搬迁完毕，将房屋交付原告拆除，还约定了补偿方式。协议签订后，被告收取原告保证金20万元，但被告未按时腾空房屋。原告提供的土地属集体建设用地，不得进行商品房开发，原、被告又无房地产开发资质，故原、被告签订的合同应属无效，请求确认原、被告于2011年10月2日签订的旧房改造协议无效，并要求被告返还保证金20万元。
被告李亚辉辩称，原、被告签订的旧房改造协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效；合同签订后，原告至今未有履行合同义务，已构成根本违约，反诉要求原告给付违约金20万元；原告给付的房屋押金20万元，目的是作为其履行债务的担保，只有在原告完全履行合同义务后，该押金才能退回或予抵扣，否则其诉求不能成立；原告诉求已超诉讼时效。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告与被告签订的旧房改造协议的效力；2、原告主张返还保证金是否超过诉讼时效；3、反诉原告要求反诉被告给付违约金20万元是否有依据。原、被告对本院归纳的争议焦点均无异议。
原告陈伟向本院提交的证据材料有：1、2011年10月2日旧房改造协议书一份，证明双方签订协议约定被告将其所有的位于西城区解放路路西、环城路南的房屋，交给原告拆迁，并约定了补偿标准及交房标准；2、2013年2月3日，被告李亚辉出具的收条一份，证明被告收到原告房屋押金20万元的事实；3、2016年5月19日证人周某证言一份及出庭证言，证明原、被告签订合作、合资开发协议，被告提供土地，原告开发及补偿方案，被告没有履行搬迁及交付房屋、土地使用证、房产证原件的义务，被告存在违约；4、2016年5月19日证人张某和证言一份及出庭证言，证明目的同证3；5、照片二张，证明涉案房屋被告没有搬迁，原告也没有拆迁。
被告李亚辉质证意见：证1、证2的真实性无异议，但不能证明被告违约，20万元的押金，应理解为履约保证金，原告为履行合同义务，无权要求返还，请求返还已超诉讼时效；证3、证4有异议，证人受原告委托，协调邻里关系，与原告有利害关系，且证言模糊不清，不应采信；证5真实性无异议。
被告李亚辉向本院提交的证据材料有：1、李经选与洪彩英家庭户籍本复印件一份；2、永城市车站社区居委会证明一份，证明被告的父母分别是李经选、洪彩英；3、1994年11月19日原永城市城乡建设环境保护局关于洪彩英临时占用城镇河道的许可证一份；4、1989年8月24日，永城市关于李亚萍准建证一份，署名为李经选；5、1993年10月5日，编号为30691的李经选房屋使用权证，证3、证4、证5证明双方合同涉及的房屋是被告父母的财产，被告征得父母的同意有权处分，涉案房屋土地使用权性质是国有，双方所签协议，应是国有土地使用权转让合同，不存在无效情形；6、被告房屋照片十八张，证明该房屋院落荒废多年，这一后果系原告未履行合同义务造成，被告不存在违约；7、证人吴某出庭证言，证明证人与被告系邻居，协议签订后，被告将合同约定的相关手续交付给原告，被告于当年10月中旬搬出房屋；8、证人朱某出庭证言，证明证人系被告邻居，被告于当年10月中旬搬家，护城河以内的土地均属国有土地。
原告陈伟的委托代理人质证意见：证1真实性无异议；证2有异议，不能证明被告李亚辉与李经选系父子关系；证3真实性无异议，但户主姓名为洪彩英，不能证明被告李亚辉与洪彩英的关系；证4系复印件，不能证明李亚萍与李亚辉是何种关系；证5能证明房屋所有权人为李经选，被告李亚辉无权与原告签订合同；证6不能显示拍摄时间及地点，即使真实，至诉前被告仍未将房屋钥匙及协议约定的义务履行完毕；证7、证8两证人证言有异议，两证人与原告有纠纷，已进入诉讼程序，证言不属实。
反诉原告李亚辉针对反诉请求，向本院提交的证据材料有：2011年10月2日，李亚辉与陈伟签订的协议一份，约定了李亚辉应取得的权益，由于陈伟违约，致使李亚辉搬出的房屋无法继续居住，未取得约定的财产权益，损失巨大。违约金具有补偿性，也具有惩罚性，双方约定系真实意思表示，反诉被告应按约定给付反诉原告违约金20万元。
反诉被告陈伟的委托代理人质证意见：真实性无异议，但该协议无效，反诉原告也未按约定履行搬迁及交付相关手续的义务，反诉原告的请求不能成立。
对原、被告提交的证据材料，本院综合认证如下：原告提交的证1、证2、证5被告对其真实性无异议，可以作为认定案件的事实依据，予以确认。证3、证4证人周某、张某和证言与原、被告签订的协议内容及原、被告对旧房改造事实的陈述基本一致，可以作为认定案件的事实依据，予以确认。被告提交的证1、证2、证3、证4、证5、证6均具有客观真实性，可以作为认定案件的事实依据，予以确认。反诉原告李亚辉提交证据材料与本诉原告陈伟提交的证1相一致，客观真实，本院予以确认。
依据有效证据，结合原、被告陈述，本院确认以下案件事实：2011年10月2日，原、被告经协商签订旧房改造协议，约定被告房屋（登记为其父李经选，位于西城区××西、环城路南）交由原告陈伟开发，约定了搬迁时间、补偿标准、交房时间及违约责任。协议签订后，被告李亚辉收取原告陈伟给付的押金30万元，后原告陈伟要回10万元，2013年2月3日，被告李亚辉为原告陈伟重新出具收取20万元的收据。后因原告陈伟未按约定完成拆迁及建设，双方发生纠纷。
本院认为，1、双方争议的旧房改造协议效力的问题。原、被告签订的旧房改造协议，约定了拆迁事项、补偿标准、交房标准、质量、工期、违约责任等内容，显然属房屋拆迁安置补偿合同，而非合作合资开发房地产合同，所签协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张双方所签协议系合作合资开发房地产合同，因无房地产开发资质而无效，理由不能成立。
2、被告收取原告房屋押金20万元的性质及如何处置的问题。《中华人民共和国担保法》第二条规定“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”显然，原告交给被告押金20万元，系特定化的质押担保，在原告没有完全履行合同约定义务的前提下，无权要求被告返还。
3、被告反诉主张原告给付违约金的问题。《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”。违约金是指不履行或者不完全履行合同义务的违约方按照合同约定，支付给非违约方一定数量的金钱。违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，但系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。原、被告签订的旧房改造协议系拆迁安置补偿合同，原告未履行拆迁补偿义务，也未实际取得合同项下的预期利益，被告房屋交付后没有被拆迁，且已取得原告给付的房屋押金20万元，被告也没有提供证据证明其遭受实际损失的数额，根据公平原则，被告反诉要求原告给付违约金20万元，本院不予支持。
另，因原告主张被告返还保证金20万元未予支持，对被告抗辩原告诉求已超时效，本院不再评判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告陈伟的诉讼请求；
二、驳回反诉原告李亚辉的反诉请求。
案件受理费4300元，由本诉原告陈伟负担，反诉费2150元，由反诉原告李亚辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 刘亚东
审判员 王 艳
陪审员 钟 倩
二〇一六年六月二十三日
书记员 张海煜