湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00303号
上诉人（原审被告）武汉三江物业管理有限公司孝感分公司。住所地：湖北省孝感市乾坤大道蔚蓝新都***栋*楼。
负责人刘浩，该公司总经理。
委托代理人米俊波，该公司员工，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）刘军。
委托代理人万海峰。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书。
原审被告孝感三江航天房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市乾坤大道特*号。
法定代表人严信平，该公司董事长。
委托代理人ＸＸ伟，系该公司员工。代理权限为一般代理。
委托代理人刘健，系该公司员工。代理权限为一般代理。
上诉人武汉三江物业管理有限公司孝感分公司（以下简称三江物业分公司）因与被上诉人刘军、原审被告孝感三江航天房地产开发有限公司（以下简称三江房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第00837号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭于2015年12月23日公开开庭进行了审理，上诉人三江物业分公司的委托代理人米俊波、被上诉人刘军及其委托代理人万海峰、原审被告三江房地产公司的委托代理人ＸＸ伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2010年10月25日，刘军与三江房地产公司签订了航天首府3栋407号的房屋买卖协议。2012年4月3日，刘军收到三江房地产公司的《入伙通知书》，双方办理了房屋交付手续并签署了《业主收楼验房记录表》。同时，三江物业分公司和三江房地产公司承诺为刘军代为办理房屋所有权证、土地使用权证等手续，并且告诉刘军两证在办理完毕后，他们会直接将两证作为公积金贷款的抵押物交到负责贷款的银行。2012年4月3日刘军向三江房地产公司支付了14000元的办证费用，三江物业分公司和三江房地产公司至今没有代刘军办妥房屋所有权证和土地使用权证，双方多次协商未果以致成讼。
一审法院认为，刘军与三江物业分公司、三江房地产公司已构成商品房买卖合同关系，为刘军办理两证是履行合同的履约行为，刘军也支付了办证的相关费用，三江物业分公司和三江房地产公司不履行合同约定的义务属违约行为，应当承担继续履行的责任。刘军要求继续履约办理两证的诉请有事实和法律依据应予支持，要求赔偿损失的诉请因未提交损失证据证明故不予支持。三江物业分公司和三江房地产公司所述未办理两证系刘军自身原因造成与三江物业分公司和三江房地产公司无关的抗辩理由无证据证明不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉三江物业管理有限公司孝感分公司、孝感三江航天房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助刘军到相关部门办理房屋所有权证、土地使用权证。二、驳回刘军的其他诉讼请求。本案诉讼费500元，由武汉三江物业管理有限公司孝感分公司、孝感三江航天房地产开发有限公司共同承担。
上诉人三江物业分公司不服上述判决向本院提起上诉称，三江房地产公司同刘军签订了商品房买卖合同构成商品房买卖合同关系，三江物业分公司不是商品房买卖合同的主体，一审法院认定三江物业分公司与刘军构成商品房买卖合同关系属认定事实不清。三江物业分公司与刘军不存在商品房买卖合同关系，因此就不存在基于合同而产生的办证义务，一审法院判决三江物业分公司协助刘军到相关部门办理两证无法律依据。刘军的诉请为“判令第一被告按照双方的约定履行自己的义务，为原告办理房产所有证、土地使用证等手续”。刘军在庭审中也未对其诉讼请求予以变更，只能视为放弃了要求开发商为其办理两证的权利，是其对自身诉权的一种处分，一审法院判决开发商履行协助办证义务违背了民事诉讼中的不告不理原则。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判三江物业分公司没有协助办证的义务，并由刘军承担本案诉讼费用。
被上诉人刘军二审答辩称，上诉理由一不成立，三江房地产公司与三江物业分公司依照法律规定应承担连带责任，14000元的办证收条加盖的是武汉三江物业管理有限公司孝感分公司航天首府管理处的印章，三江房地产公司与三江物业分公司构成委托关系。上诉理由二不成立，根据《城市商品房预售管理办法》第12条规定，办证由购房人办理，开发企业应予以协助并提供相应材料。上诉理由三不成立，一审诉状中明确第一被告为三江物业分公司，第二被告为三江房地产公司，三江物业分公司与三江房地产公司均属于被告。
原审被告三江房地产公司二审述称，一审判决认定三江房地产公司收取刘军14000元作为办理两证费用与事实不符，一审庭审、诉状、收条内容，均证实该费用由三江物业分公司收取，一审判决认定事实错误。刘军在诉状中未要求三江房地产公司履行办证义务，一审法院判决三江房地产公司协助办证，违反不告不理的原则。
上诉人三江物业分公司、被上诉人刘军、原审被告三江房地产公司二审均未向本院提交新的证据。
经审理查明，一审查明事实除“同时，三江物业分公司和三江房地产公司承诺为刘军代为办理房产所有证、土地使用证等手续，并且告诉刘军两证在办理完毕后，他们会直接将两证作为公积金贷款的抵押物交到负责贷款的银行。2012年4月3日刘军向三江房地产公司支付了14000元的办证费用”有误外，其它事实属实。二审补充查明，在三江房地产公司通知刘军入伙并办理房屋交接手续的同日，刘军被告知可以代为办理两证并交纳了14000元的办证费用，三江物业分公司向刘军出具了收条，上面注明“凭此收条（￥14000）按实际金额多退少补。经办人向慧英”，且在三江房地产公司通知刘军的《入伙通知书》尾部也注明“两证费用已交。向慧英2012.4.3”。
本案焦点：一、三江物业分公司是否有义务协助刘军办理房屋权属登记手续；二、一审判决三江房地产公司协助刘军办理房屋权属登记手续，二审应否支持。
关于焦点一，本院认为，刘军与三江房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，内容合法有效，双方应按合同约定全面正确履行各自的权利义务。合同签订后，刘军已向三江房地产公司交纳了房款，三江房地产公司也应向刘军履行交付房屋及合同约定的附随义务。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办证权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故三江房地产公司有义务协助刘军办理房屋的权属登记手续。虽然办证收据是由三江物业分公司向其出具，但刘军是在三江房地产公司通知其办理房屋交接手续的同时被告知可以代为办理两证，并交纳了办证费用，三江房地产公司在其出具的《入伙通知书》上也注明“两证费用已交。向慧英2012.4.3”。故刘军有理由相信三江物业分公司出具办证收据的行为是代表三江房地产公司。三江物业分公司上诉称其与刘军不构成商品房买卖合同法律关系，没有义务协助刘军办理房屋权属登记手续之理由成立，该上诉主张本院予以支持。一审判决三江物业分公司协助刘军到相关部门办理房屋所有权证、土地使用权证不当，本院予以纠正。
关于焦点二，三江物业分公司上诉称，刘军诉请第一被告三江物业分公司为其办理房屋权属登记手续，其诉讼请求在一审也未予变更，应视为放弃了要求开发商为其办理两证的权利，一审判决开发商履行协助办证义务违背了不告不理原则。本院认为，三江物业分公司的该上诉理由是为三江房地产公司主张权利，因三江房地产公司对一审判决并未提起上诉，视为其服从一审判决。故本院对一审判决确定三江房地产公司协助刘军到相关部门办理房屋所有权证、土地使用权证的部分予以维持。三江物业分公司该上诉请求与其无关，本院依法不予审查。
综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第00837号民事判决。
二、孝感三江航天房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助刘军办理房屋所有权证和土地使用权证。
三、驳回刘军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。
一、二审案件受理费各500元由孝感三江航天房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员 刘 铮
审判员 汪书力
审判员 胡 红
二〇一五年十二月三十日
书记员 潘 洁
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。