上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6276号
上诉人(原审第三人)：秦明，男，1960年1月27日出生，汉族，户籍地上海市。
上诉人(原审第三人)：卢秀娥，女，1960年6月8日出生，汉族，户籍地上海市。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：李勇，上海市天一律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：刘振亮，上海市天一律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：纪庆荣，男，1945年7月24日出生，汉族，户籍地上海市。
被上诉人(原审原告)：陆金云，女，1949年12月30日出生，汉族，户籍地上海市。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：周伟，上海众华律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：谷顺先，男，1954年5月15日出生，汉族，户籍地上海市。
被上诉人(原审被告)：曹莉娜，女，1956年9月28日出生，汉族，户籍地上海市。
原审第三人：秦晓燕，女，1986年9月11日出生，汉族，户籍地上海市。
原审第三人：岳立，男，1976年8月25日出生，汉族，户籍地上海市崇明区。
上诉人秦明、卢秀娥因与被上诉人纪庆荣、陆金云、被上诉人谷顺先、曹莉娜，以及原审第三人秦晓燕、岳立房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初8123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
秦明、卢秀娥共同上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或改判驳回纪庆荣、陆金云的一审诉讼请求，支持秦明、卢秀娥的一审诉讼请求，即判令谷顺先、曹莉娜继续履行与秦明、卢秀娥签订的《诚信协议》，将上海市宝山区以下简称“系争房屋”)房地产权利变更登记至秦明、卢秀娥名下，并承担相应的违约金。事实与理由：2013年6月2日，谷顺先、曹莉娜与秦明、卢秀娥签订《诚信协议》，约定以人民币(以下币种均为人民币)85万元将系争房屋出售给秦明、卢秀娥。此后，秦明、卢秀娥按约付款820,000元，系争房屋也已于2013年交付给了秦明和卢秀娥。因此，秦明和卢秀娥是系争房屋共同的权利人。2015年10月9日，秦明出具的委托书明确载明，秦明授权秦晓燕处理系争房屋价格买卖事宜。亦即，秦明系委托秦晓燕去出售系争房屋。因此，该项授权必然不包括授权秦晓燕去解除《诚信协议》的意思表示。同时，该委托书仅是秦明一个人所出具的，作为系争房屋共同权利人的卢秀娥从来没有作过授权秦晓燕出售房屋或解除《诚信协议》的意思表示。此外，谷顺先、曹莉娜非常清楚秦明表示过要求秦晓燕出售系争房屋的意思表示，没有任何理由相信秦晓燕有代为解除《诚信协议》的代理权限。综上，一审法院认定秦晓燕签订《房屋买卖解除协议》构成表见代理是错误的。因《诚信协议》并未解除，且该协议签订在先，秦明、卢秀娥已按约支付了绝大部分房款，并已实际占有系争房屋，因此，秦明、卢秀娥有权要求谷顺先、曹莉娜继续履行《诚信协议》，将系争房屋变更登记至二人名下，并承担相应违约责任。
纪庆荣、陆金云共同辩称，秦明出具的委托书对于秦晓燕的委托授权事项表述得非常清楚，即授权秦晓燕对房屋买卖进行全权处理。再结合秦晓燕实际控制系争房屋、持有房产证原件及相关票据、门禁等情况，一审法院认定秦晓燕构成表见代理是完全正确的。从常理来看，秦明、卢秀娥在2013年就购买了系争房屋，随后将该房屋交给两人的女儿秦晓燕居住使用，后又向其出具了全权授权的委托书，秦晓燕持该委托书对系争房屋进行了买卖，并收取了大部分房款。若秦明、卢秀娥的上诉请求得到支持，将出现秦晓燕不当得利，买受人合法权益受到严重侵害的后果，这不符合相关法律规定和一般常理。至于岳立与谷顺先、曹莉娜签订的合同，该合同存在未签居间协议便直接签订网签合同、对交房时间没有约定等问题，且岳立在房屋尚未过户的情况下便提前支付了大量房款，这也不符合正常的房屋交易习惯。因此，岳立无权先于纪庆荣、陆金云取得系争房屋。综上，一审判决正确，请求二审法院予以维持。
谷顺先、曹莉娜共同辩称，不同意秦明、卢秀娥的上诉请求。秦明、卢秀娥已经委托两人的女儿秦晓燕办理了《诚信协议》解除手续，交还了两人原来持有的《诚信协议》原件，这等于以实际行动证明并认可了《诚信协议》已解除的事实。据此，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人岳立述称，在谷顺先、曹莉娜就系争房屋签订的多份买卖合同中，岳立支付的房款最多。从时间顺序看，岳立是在纪庆荣的网签合同被撤销后才签订的。至于网签合同上注明的特别提醒事项，因秦晓燕在签订合同时故意制造紧张气氛，导致岳立在没有仔细阅看合同条款的情况下匆忙签字，岳立对此并无过错。网签合同订立后，岳立已支付了绝大部分的房款，且已经完成了审税、缴税等交易流程，因此，将系争房屋判给岳立才能最大限度地减少受害人的损失。
原审第三人秦晓燕未作答辩。
纪庆荣、陆金云向一审法院起诉请求：1、谷顺先、曹莉娜继续履行与纪庆荣、陆金云签订的《上海市房地产买卖合同》；2、谷顺先、曹莉娜将系争房屋过户至纪庆荣、陆金云名下；3、谷顺先、曹莉娜及秦晓燕将系争房屋交付给纪庆荣、陆金云；4、谷顺先、曹莉娜按照每日620元计算，赔偿自2015年11月26日至过户和交房完成之日止的违约金。
岳立(作为原审第三人)向一审法院起诉请求：1、谷顺先、曹莉娜继续履行与岳立签订的《上海市房地产买卖合同》；2、谷顺先、曹莉娜将系争房屋过户至岳立名下并交付房屋；3、谷顺先、曹莉娜按已付款1,500,000元的日万分之五计算，支付自2016年3月15日起至过户并交房日止的违约金。
秦明、卢秀娥(作为原审第三人)向一审法院起诉请求：1、谷顺先、曹莉娜继续履行与秦明、卢秀娥签订的房屋买卖合同，并协助办理系争房屋的房屋产权登记手续；2、谷顺先、曹莉娜按850,000元的日万分之八计算，支付自2016年4月2日起至过户日止的违约金。
一审法院认定事实：2013年3月2日，谷顺先、曹莉娜登记为系争房屋房地产权利人。秦明、卢秀娥系再婚夫妻，秦晓燕系秦明之女。
2013年6月2日，谷顺先、曹莉娜(甲方)与秦明、卢秀娥(乙方)签订《诚信协议》，主要约定，甲方将系争房屋以850,000元的价格出售给乙方，乙方至2013年7月31日支付房款共计820,000元，待产证满三年后甲方产权过户给乙方名下后乙方需支付余款30,000元，待乙方向甲方支付820,000元起三日之内甲方将上述房屋交付给乙方。双方于2013年6月4日签订补充条款，约定甲方承诺国家政策允许变更产权过户时的30日内与乙方共同前往上海市宝山区房地产交易中心办理产权过户手续，甲方不得以任何理由拖延过户日期，每逾期一日按照该房产价值的0.08%支付违约金。审理中，双方一致确认，秦明、卢秀娥已付款820,000元，系争房屋已于2013年交付秦明、卢秀娥。
2015年10月9日，秦明出具委托书，内容为，关于秦明，房屋价格买卖事宜，现全权委托秦晓燕处理。同年10月13日，谷顺先、曹莉娜、秦晓燕(甲方)与陆金云(乙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将系争房屋以1,240,000元出售给乙方，甲乙双方协商一致，交易所产生的税费、中介费、手续费由乙方承担，乙方要求签买卖合同与支付首付款由谷顺先、曹莉娜本人到场，秦晓燕表示同意。同年10月16日，谷顺先、曹莉娜与秦晓燕签订《房屋买卖解除协议》，内容为，本人谷顺先、曹莉娜系上海市宝山区的产权人，于2013年6月2日将房屋出售给秦明，现经双方之间友好协商，同意解除买卖协议。
2015年10月16日，谷顺先、曹莉娜(甲方)与纪庆荣、陆金云(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，转让价款为1,240,000元，甲方于2016年3月31日当日将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、有线电视、物业管理费等费用进行结算；双方于2016年3月31日当日办理转让过户手续；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行；付款协议约定，乙方于签订买卖合同当日支付甲方首期购房款840,000元，于2015年12月31日之前支付第二期房款380,000元，于交易过户当天支付尾款20,000元。2015年11月27日，谷顺先与陆金云签订《关于房屋买卖付款、交房、过户情况的说明》，载明系争房屋卖售方谷顺先先后五次收到该房屋买受方陆金云购房款总计122万元，付款时间及金额分别为：2015年10月16日定金20万元，同日房款64万元，2015年11月2日房款17万元，2015年11月10日房款50万元，2015年11月12日房款16万元，至此买卖双方共同提前履行完成2015年10月16日所签订该房屋买卖合同的附件三付款协议有关内容；买卖双方约定谷顺先于2015年11月26日前将房屋交给陆金云；双方约定该房屋满三年可上市交易日起七日内共同前往房产交易中心办理房屋转让过户手续，购房款余款20,000元于过户登记手续时一并结清。审理中，谷顺先、曹莉娜确认收到纪庆荣、陆金云支付的房款1,220,000元，但钱款已全部转给秦晓燕。
2016年2月27日，谷顺先、曹莉娜(甲方)与岳立(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方将系争房屋以165万元的价格出售给乙方，双方于2016年3月15日前办理转让过户手续；附件三付款协议约定，乙方应于签订本合同当日支付甲方首期房价款300,000元，于办理过户当日支付房价款1,330,000元，于办理房屋交接手续当日支付房价款20,000元。该合同落款处有特别提醒：该套房屋已存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原交易合同备案信息撤销后再签订该买卖合同(测试版)。关于付款，岳立先后向谷顺先支付1,500,000元，分别为：于2016年2月27日支付300,000元，于3月14日支付500,000元，于3月21日支付300,000元，于3月25日支付400,000元。岳立与谷顺先、曹莉娜于2016年4月1日共同办理系争房屋的审税手续并缴纳各项税费。
一审审理中，谷顺先、曹莉娜提供秦晓燕出具的借条、收条若干及情况说明，证明其已将所收的全部钱款支付给秦晓燕；还提供秦明向秦晓燕出具委托书的视频。秦晓燕未予质证，纪庆荣、陆金云、岳立均认可该视频的真实性，并表示秦明确系委托秦晓燕处理房屋事宜，对其他证据不清楚。秦明、卢秀娥对视频真实性不认可，但认可签字人系秦明本人，视频中的委托书内容也无法看清，对其他证据不清楚。
一审审理中，纪庆荣、陆金云表示，秦晓燕曾将系争房屋钥匙及门禁卡交付给纪庆荣、陆金云，但后来秦晓燕将门锁换掉，秦晓燕并未交房。秦晓燕对此未作陈述，其他当事人均不清楚。
一审法院认为，本案的争议焦点之一在于秦明、卢秀娥与谷顺先、曹莉娜签订的《诚信协议》是否解除。在本案审理过程中，秦明、卢秀娥无法提供《诚信协议》原件，故谷顺先、曹莉娜关于该《诚信协议》已于2015年10月16日与秦晓燕签订《房屋买卖解除协议》当天收回的陈述，一审法院予以认定。综合考虑秦明与卢秀娥系夫妻、其购买系争房屋后将其交由秦晓燕居住使用、秦晓燕手持《诚信协议》原件及秦明出具的委托书、秦晓燕将《诚信协议》原件交还谷顺先、曹莉娜等事实情况，一审法院认为谷顺先、曹莉娜足以有理由相信秦晓燕有处分系争房屋的代理权，秦晓燕的行为构成表见代理。秦晓燕与谷顺先、曹莉娜就系争房屋签订《房屋买卖解除协议》合法有效，秦明、卢秀娥与谷顺先、曹莉娜签订的《诚信协议》已于2015年10月16日解除。综上，对于秦明、卢秀娥要求过户及支付违约金的诉请，一审法院不予准许。
在此之后，谷顺先、曹莉娜分别与纪庆荣、陆金云及岳立签订房屋买卖合同，两份《上海市房地产买卖合同》均不存在法律规定的无效情形，均合法有效。本案争议焦点之二在于两份买卖合同的优先履行顺序。根据法理及交易便利，履行顺序是：(1)办理登记手续的买受人；(2)占有房屋的买受人；(3)先订立合同的买受人。本案中，纪庆荣、陆金云及岳立均未办理登记手续，纪庆荣、陆金云主张秦晓燕曾交付房屋钥匙，但目前房屋仍由秦晓燕居住，且该节事实并无证据佐证，一审法院难以采信。对于本案中两份买卖合同的履行顺序，一审法院认为，纪庆荣、陆金云就系争房屋签订买卖合同在先，目前仅余尾款2万元未付；岳立签订买卖合同在该合同之后；另外，房屋买卖系重大事项，岳立所签订的买卖合同未约定交房时间存在不合理之处，且合同落款处载有特别提醒条款，岳立在本案合同履行过程中更应尽审慎义务，其在双方尚未过户前提下即已支付大部分的款项亦不符合双方合同约定。因此，纪庆荣、陆金云与谷顺先、曹莉娜签订的《上海市房地产买卖合同》应优先履行，纪庆荣、陆金云要求办理过户的诉请，应予支持。谷顺先、曹莉娜应将房屋交付纪庆荣、陆金云，秦晓燕作为房屋实际控制人亦应配合交付。岳立的诉请难以支持，其可另辟法律途径主张违约责任。关于纪庆荣、陆金云主张的违约金，应从2016年4月1日起算，因合同约定的违约金过高，一审法院酌情调整为按每天100元计算。
基于上述分析，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，作出如下判决：一、纪庆荣、陆金云与谷顺先、曹莉娜就上海市宝山区房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、谷顺先、曹莉娜于判决生效之日起十日内，将上述房屋房地产权利过户至纪庆荣、陆金云名下；三、谷顺先、曹莉娜及秦晓燕于判决生效之日起十日内，将上述房屋交付纪庆荣、陆金云；四、纪庆荣、陆金云于上述房屋过户当日，支付谷顺先、曹莉娜尾款2万元；五、谷顺先、曹莉娜于判决生效之日起十日内，按每天100元计算，支付纪庆荣、陆金云自2016年4月1日起至房屋过户并交房之日止的违约金；六、对纪庆荣、陆金云的其余诉讼请求，不予支持；七、对岳立的所有诉讼请求，不予支持；八、对秦明、卢秀娥的所有诉讼请求，不予支持。
二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据法院审理查明的事实，秦明、卢秀娥系再婚夫妻，秦晓燕系秦明之女。2013年，秦明、卢秀娥从谷顺先、曹莉娜处取得系争房屋，后将该房屋交由秦晓燕居住使用。秦晓燕与谷顺先、曹莉娜签订《房屋买卖解除协议》时，仍实际控制系争房屋，且持有秦明出具的全权委托秦晓燕处理系争房屋买卖事宜的委托书、《诚信协议》原件等材料。在此情况下，谷顺先、曹莉娜足以有理由相信秦晓燕具有代理秦明、卢秀娥处分系争房屋的权限。因此，一审法院综合考虑相关因素，认定秦晓燕签订《房屋买卖解除协议》的行为构成表见代理是正确的。因《诚信协议》已由秦晓燕代为解除，故秦明、卢秀娥要求谷顺先、曹莉娜继续履行《诚信协议》，将系争房屋房地产权利变更登记至秦明、卢秀娥名下，以及支付违约金的诉讼请求，已丧失相应的合同依据。一审法院据此驳回秦明、卢秀娥的一审诉讼请求，判决并无不当。此外，一审法院依据相关法律规定，详细分析了纪庆荣、陆金云和岳立分别与谷顺先、曹莉娜签订的两份房屋买卖合同的效力及履行顺序，认定纪庆荣、陆金云签订的房屋买卖合同具有履行上的优先性，相关分析认定和实体处理均属正确，本院予以认同，不再赘述。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，依法应予维持。秦明、卢秀娥的上诉请求缺乏相应事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15,960元，由上诉人秦明、卢秀娥共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审判长 刘海邑
审判员 彭 浩
审判员 高 胤
二〇一八年一月八日
书记员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……