上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4102号
上诉人(原审原告)：叶江海，男，1981年7月19日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：陆碧晶，上海市汇达丰律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海骏浦实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：孟献成，总经理。
委托诉讼代理人：杨如意，上海市恒泰律师事务所律师。
原审被告：上海真牛股权投资基金管理有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：马丽，董事长。
原审第三人：马鹏宇，男，1989年9月21日出生，汉族，户籍在福建省福安市。
上诉人叶江海因与被上诉人上海骏浦实业有限公司(以下简称“骏浦公司”)、原审被告上海真牛股权投资基金管理有限公司(以下简称“真牛公司”)、原审第三人马鹏宇房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初13127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶江海上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持叶江海一审时的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。骏浦公司提供的证据，无法证明其已向马鹏宇交付租金至2018年4月。孟献成与马鹏宇之间的汇款凭证，并未注明用途，付款人是孟献成而非骏浦公司，金额也与合同约定的不符。其中后一笔的支付时间，更在拍卖公告后、拍卖成交前，比合同约定的付款时间提早了9个月多。孟献成与马鹏宇是老板和员工的关系，系争房屋拍卖前马鹏宇在上海市浦东新区人民法院(以下简称“浦东法院”)执行庭曾表示房屋空关，在拍卖时又出现了涉案租赁合同，马鹏宇与骏浦公司恶意串通，目的在于阻挠司法执行。马鹏宇与骏浦公司之间还存在其他的民间借贷纠纷，马鹏宇欠骏浦公司本金600多万元和利息216万元，在此情况下，骏浦公司继续、提前向马鹏宇支付租金，不符合常理。二、一审法院认定骏浦公司有权转租错误。涉案租赁合同并未明确授权骏浦公司有权不经产权人同意转租。
骏浦公司辩称，不同意叶江海的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
原审被告真牛公司、原审第三人马鹏宇未陈述意见。
叶江海向一审法院起诉，请求判令：一、解除马鹏宇与骏浦公司于2012年4月5日签订的《房屋租赁合同》；二、骏浦公司、真牛公司立即腾空并搬离上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)，将房屋交还叶江海；三、骏浦公司按每年租金28,000元的标准，支付叶江海2016年9月8日至实际返还房屋日的租金、使用费；四、骏浦公司赔偿违约金250,000元。
一审法院认定事实：马鹏宇原系系争房屋的权利人，2012年4月5日，马鹏宇和骏浦公司签订《房屋租赁合同》一份，约定马鹏宇(甲方)将上述房屋出租给骏浦公司(乙方)十年，租期自2012年4月5日至2022年4月4日，租金标准每年28,000元，5年内不变，自第6年起，按年租金的10%进行递增，有关调整事宜由双方另行约定。租金一年支付一次，支付日期为每年的4月5日至4月15日之间。关于租赁保证金，合同约定乙方向甲方支付10,000元，在合同期满或解除后由甲方按合同如数返还乙方。关于转租，合同约定乙方转租房屋应按规定与接受转租方签订书面转租合同，接受转租方对公司房屋及附属设施造成损坏的，由乙方向甲方承担违约责任。关于合同解除，合同约定乙方不支付或不按合同约定支付租金达15天的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同签订后，骏浦公司向马鹏宇支付押金10,000元，马鹏宇将房屋交付骏浦公司，审理中，马鹏宇和骏浦公司均确认骏浦公司已向马鹏宇支付租金至2018年4月。
因马鹏宇因其他经济纠纷涉诉，浦东法院对其名下的系争房屋进行司法拍卖。叶江海于2016年7月29日以1,450,000元的价格拍得系争房屋。2016年9月8日，浦东法院依法裁定系争房屋房地产所有权归叶江海。2016年11月18日，叶江海取得房地产权证。
2016年12月13日，叶江海以产权人的身份至骏浦公司交涉系争房屋租赁一事，双方意见不一发生冲突，叶江海遂报警。
2017年4月7日，骏浦公司和真牛公司签订《房屋租赁合同》，骏浦公司将系争房屋连同其他房屋(建筑面积共计766.05平方米)整体转租给真牛公司，租期自2017年4月10日至2018年4月30日，租金每日每平方米为5.3元(2017年4月10日至2017年4月30日为免租期)，月租金为123,493元。
2017年6月26日，叶江海诉至一审法院，要求判如诉请。
一审审理中，真牛公司于2018年1月26日迁出系争房屋，并将系争房屋交还骏浦公司。
一审法院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。叶江海通过司法拍卖程序取得系争房屋所有权，且明知系带租约拍卖，故原权利人马鹏宇和骏浦公司签订的房屋租赁合同的效力及于叶江海和骏浦公司。审理中马鹏宇和骏浦公司均确认骏浦公司向马鹏宇的租金交至2018年4月4日，故叶江海以骏浦公司未交租金为由要求解除合同，不予支持。根据合同中关于转租的约定，转租条款明确约定了骏浦公司和接收转租方必须订立书面转租合同，也明确约定了接收转租方对租赁物造成损害须由骏浦公司直接向出租人承担责任，故可以认定转租条款的前提为骏浦公司有转租权。叶江海通过司法拍卖承继了合同出租人的义务，且对该合同的效力予以认可，现以骏浦公司擅自转租为由要求解除合同、腾退租赁房屋并支付违约金，难以支持，叶江海和骏浦公司应当按照《房屋租赁合同》的约定继续履行。真牛公司原系接受转租的一方，在诉讼期间已搬离租赁房屋，故叶江海要求真牛公司迁出租赁房屋，已无事实基础，不予支持。
一审法院据此作出判决：一、叶江海要求解除马鹏宇和骏浦公司于2012年4月5日签订的《房屋租赁合同》之诉讼请求，不予支持；二、叶江海要求骏浦公司和真牛公司立即腾空并搬离上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋，将房屋交还叶江海之诉讼请求，不予支持；三、叶江海要求骏浦公司支付2016年9月8日至实际返还房屋日的房屋租金和使用费之诉讼请求，不予支持；四、叶江海要求骏浦公司赔偿违约金250,000元之诉讼请求，不予支持。
二审中，叶江海提供上海恺昌进出口贸易有限公司(以下简称“恺昌公司”)、上海鹏瑞投资管理有限公司(以下简称“鹏瑞公司”)的工商登记档案资料，上述两份档案资料显示，马鹏宇系鹏瑞公司的股东，鹏瑞公司是恺昌公司的股东，恺昌公司的经理为孟献成，以此证明马鹏宇与孟献成两人之间有利害关系。骏浦公司认可上述工商登记资料的真实性，但认为上述资料形成时间为2011年、2014年，均在本案诉讼之前，故并非二审中的新证据，且无论马鹏宇、孟献成之间有无关系，也不足以否定马鹏宇与骏浦公司之间自2012年起即存在租赁合同关系。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，叶江海另称，骏浦公司与马鹏宇之间存在(2016)沪0110民初6393号民间借贷纠纷，马鹏宇尚欠骏浦公司本金、利息近千万，骏浦公司在此情况下再支付租金给马鹏宇，不合常理。骏浦公司认为，双方之间存在借贷关系，但与租赁合同无关。
本院认为，叶江海通过拍卖方式取得系争房屋所有权。本案中，叶江海陈述拍卖时，拍卖行提示房屋中有法院认可的租赁合同，即马鹏宇与骏浦公司签订的，租赁期限自2012年4月5日至2022年4月4日止的租赁合同，可见马鹏宇与骏浦公司之间的租赁关系在拍卖时已向竞拍人明示，故叶江海主张马鹏宇与骏浦公司恶意串通签订租赁合同，理由不成立。作为租赁合同的相对方，骏浦公司与叶江海均确认骏浦公司已支付租金至2018年4月，且根据骏浦公司提供的汇款凭证，支付时间在叶江海成为系争房屋所有权人之前，目前并无证据证明上述资金往来并非涉案租金。叶江海虽对骏浦公司支付租金至2018年4月的事实不予认可，但其提供的恺昌公司、鹏瑞公司的工商登记资料以及骏浦公司与马鹏宇之间存在民间借贷纠纷等事实，均仅能反映涉案人员之间有关系，但并不足以否定马鹏宇与骏浦公司的租赁合同关系以及骏浦公司已支付租金至2018年4月的事实。故叶江海以骏浦公司欠租为由，主张解除合同，一审法院未予支持，本院予以认同。至于叶江海所称转租事宜，在马鹏宇与骏浦公司签订的租赁合同中，对骏浦公司如转租可能涉及的问题进行了明确约定，一审法院据此推定骏浦公司享有转租权，亦无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对一审法院的判决，本院予以维持。叶江海上诉缺乏相应的事实及法律依据，对叶江海的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,050元，由上诉人叶江海负担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 卢薇薇
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一八年五月二十二日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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