清远巿清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初2333号
原告：张伦，男，1995年1月9日出生，汉族，住清远市清新区，
委托代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。
委托代理人：赖洁纯，广东中肯律师事务所工作人员。
被告：清远市联亿房地产开发有限公司，住所地清远市清城区城北二路西18座。
法定代表人：陈国伦，该公司执行董事。
委托代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所工作人员。
原告张伦诉被告清远市联亿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理后，依法由审判员罗文勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张伦的委托代理人陆锋、赖洁纯；被告清远市联亿房地产开发有限公司的委托代理人江志远，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张伦诉称：2014年5月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的清远市清城区城北二路西18座翠湖花园三幢13层02号商品房，购房总款为458636元，合同约定被告应在2014年10月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，逾期按已付购房总额为基数按每日万分之一的标准计算违约金，此外合同十五条约定，被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按合同约定支付了首期房款，并办理了余款按揭贷款手续，原告已履行了合同约定的付款义务，被告却未按合同约定的期限将房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致原告迟迟未能取得房屋产权证，应当根据违约情况承担与之相符的违约责任。合同第十五条约定出卖人仅需承担已付房价款1%的违约金显然低于出卖人违约行为造成买受人的损失，应予以适当调高，特起诉请求判令：1、被告在指定期限内将清远市清城区城北二路西18座翠湖花园三幢13层02号房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案；2、被告向原告赔偿逾期交付契证违约金45099.21元（按照已付购房款458636元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2014年8月16日起暂计至起诉之日）；3、本案受理费由被告承担。
原告提供如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原、被告之间商品房买卖合同关系及被告应当承担的违约责任；2、发票、放款凭证，拟证明原告依约向被告支付了全部购房款；3、收据，拟证明原告于2014年8月16日收楼及被告逾期办证的事实。
被告清远市联亿房地产开发有限公司辩称：一、答辩人协助办证期限的起点时间，应该从工程竣工验收备案（即符合合同约定的交楼条件）之后，且被答辩人已经配合办理应办的手续、提交了买受人应提交的资料之日起计算。二、答辩人已按照合同约定在90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，不存在迟办证的问题。答辩人于2015年11月4日取得了《房地产初始登记告知书》，由此证明答辩人已在商品房交付后90日内完成了提供资料备案的合同义务。三、被答辩人超出合同的约定主张迟办证违约赔偿不符合法律规定。即使被答辩人以约定的违约金过低请求增加，最多是以被答辩人的直接损失上浮30%计算，而被答辩人并未举证证明其直接损失。被答辩人提前获得房屋使用权，又在使用中享受了答辩人的优惠，并未造成实际损失。双方对于迟办证违约金已有明确约定，原告主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金缺乏依据。
被告提供如下证据：1、商品房预售许可证，拟证明翠湖花园于2012年12月18日开始预售；2、《用电检查结果通知书》、《建设工程安全隐患整改通知书》、《通知》，拟证明供电部门、安监部门和飞来湖市政道路建设指挥部均认为被告的施工会给10kv高压电缆带来损害，要求被告拆除吊塔基础，三天内整改，导致被告工地停工；3、《关于责令违反规划违法建设的高压电缆改正迁出的请示》，拟证明在与“飞来湖市政道路建设指挥部”协商无果的情况下，被告向清远市规划局递交请示，请求规划部门责令该指挥部将违法铺设的10kV高压电缆迁移出被告的建设用电规划红线，同时将此情况报告给了安监部门、供电部门等相关单位的事实；4、《要求迅速迁移10kV高压电缆的函》，拟证明由于“飞来湖市政道路建设指挥部”以该电缆是政府重点工程——飞来湖建设工程的供电线路，必须保证供电，不肯依法迁移，双方一直协商无果，被告只能书面郑重致函给“飞来湖市政道路建设指挥部”，要求其立即迁移电缆，否则将采取一切措施维权。但是，此事还是拖延了足足六个月，造成被告工期受阻超过六个月。由于“飞来湖市政道路建设指挥部”是政府临设机构，其行为属于政府行为，因政府行为而导致工期延误，被告可按合同约定据实延期交楼；5、《工程勘察设计合同》、《施工合同》，拟证明小区配电工程在2013年12月前完成；6、《入户（物业）接收声明书》，拟证明业主早在2014年1月、2月就已经提前收楼；7、《供电方案》、《供电部门文件》、《中标通知书》、《A-03施工组织设计审表（H）》、《施工组织设计》、《工程竣工报告》、《客户受电工程竣工检验意见书》。拟证明被告在2013年4月12日确认了《供电方案》，但直至2014年7月才确定把翠湖花园接通永久居民用电的工程纳入其业扩配套工程范围，迟至2014年12月29日才给翠湖花园小区接通永久居民用电，被告可按合同约定据实延期交楼18个月；8、《建筑工程竣工验收报告》、《翠湖花园永久用电竣工验收后才能验收的分部工程一览表》及各分项验收合格意见书，拟证明在接通永久居民用电之后，还要进行的分项工程和验收工作约10项，由于永久用电接通拖延，后续工程只能被拖延；9、《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》，拟证明翠湖花园在2015年10月27日全面完成工程竣工验收备案，达到合同约定的交付条件；10、《清远市房产初始登记告知书》，拟证明被告按合同约定完成提供资料的义务；11、《清远市房产登记收件收据》式样，拟证明申请办理各户产权登记的权利人是买受人，被告只是提供协助；12、《房地产权转移登记申请书》式样、《房地产抵押权登记申请书》式样、《撤销商品房预售备案证明申请书》式样，拟证明变更登记到买受人名下的过程中，需要向产权登记机关提供这几种申请表格，申请表格当中需要买受人在受让方、抵押人的栏目签名，如果买受人未签名或拖延签名，则属于资料不齐备，产权登记机关是不会收件的，自然也就无法取得《清远市房产登记收件收据》，由此证明申请办证是原被告双方的责任；13、《房地产权转移登记申请书》、《房地产抵押权登记申请书》、身份证复印件，拟证明由于买受人方面的原因，无法取得《清远市房产登记收件收据》，如申请表格签署错误、买受人拖延到银行办理签名手续、身份证有效期过期等；14、《证明》，拟证明按揭贷款的业主，由于原告自己拖延签署各项申请表格或是按揭银行原因拖延移交材料，导致递交资料迟延；15、《情况说明》，拟证明被告从银行收到业主的抵押贷款资料后均在90日内送到产权登记机关，不存在违约行为。
经审理查明，2014年5月25日，原告张伦与被告清远市联亿房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区城北二路西18座翠湖花园三幢13层02号房屋，建筑面积105.93平方米，房屋总价款为458636元。付款方式为买受人签订本合同时付首期购房款138636元，余款320000元办理银行按揭。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气状况、第三方责任和政府行为而导致工期延误的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人应在接到《收楼通知书》之日起按通知日期内到出场人指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，从《收楼通知书》之通知日期起视为买受人已收楼，……。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告付清了购房款458636元（其中32万元是向中国银行清远清城支行按揭贷款）。2014年8月16日，被告向原告交付了涉案房屋。2015年10月27日，上述翠湖花园小区已经清远市住房和城乡建设管理局办理了竣工验收备案手续。
另查明，2013年4月12日，被告与广东电网公司清远供电局签订了一份《供电方案》，用电地址为翠湖花园1-8号楼，用电性质为永久用电，……。2014年7月31日，清远供电局计划发展部发布《关于清城供电局2014年中低压配电网业扩配套项目可研的批复（7月）》的内部文件，该文件批复清城供电局对包含清远市联亿房地产开发有限公司在内的3个公司的用电需求需进行的中低压配电网业扩配项目可进行投资建设。2014年12月29日，清远市联亿房地产开发有限公司的中低压配电网业扩配套工程经清城供电局验收合格。被告认为供电部门这才给翠湖花园小区提供永久居民用电，相应的消防及综合验收才得以进行。2015年2月10日，翠湖花园小区低压配电工程经供清城供电局检验合格。
再查明，2013年1月28日，因被告在翠湖花园7、8号楼北面吊塔安装过程中，擅自在10kV高压电缆保护范围内开挖作业，并移动运行中的10kV高压电缆，造成严重的安全隐患，为此，清城供电局凤城供电所、飞来湖市政道路建设指挥部、清远市工程建设安全监督站分别向被告发出了通知，要求3日内将上述高压电缆恢复原状。对此，被告认为该10kV高压电缆是属违法建设，且建设在翠湖花园项目建设用地的规划红线内，于2013年2月3日向清远市规划局作出“关于责令违反规划违法建设的高压电缆改正迁出的请示”，要求清远市规划局责令飞来湖市政道路建设指挥部在一个月内依法办理该10kV电缆的规划、报建手续，自行改道迁出其公司用地红线范围；于2013年4月3日向飞来湖市政道路建设指挥部作出“要求迅速迁移10kV高压电缆的函”，要求该指挥部迅速将该条10kV高压电缆迁移出其公司建设用地的规划红线之外。对上述电缆导致的影响，被告认为历时六个多月才得以将该10KV的高压电缆迁移出答辩人建设用地红线之外，因此而导致了工期被延误六个多月。
2016年6月13日，中国银行股份有限公司清远分行个人信贷中心出具一份《关于翠湖花园调取办证资料的说明》，内容为：“2015年12月8日我行收到楼盘翠湖花园要求调取办证资料的《申请书》，共有120份，为确保楼盘办证的准确性，我行需对调取清单的客户资料进行核对，核对准确后，由专人编制有关表格通过系统审批，向档案管理部门进行调取。档案部门通过逐个调取客户的一、二级档案，整理好每个客户的买卖合同、借款合同、预告登记证（2份），同时填制4份需提交的表格。由于调取资料是楼盘批量申请，数量比例大，加上同期也有其他楼盘调取资料，因此银行需要一定时间，以上资料于2016年1月11日全部签收后移交给楼盘负责办证的人员。”
2016年6月13日，清远市房产交易中心出具一份《情况说明》，内容为“根据我中心的记录，清远市联亿房地产开发有限公司代业主向我中心递交申请办理翠湖花园各业主的房地产权登记资料的情况如下：1、2015年11月25日，交来170户的申请登记资料（一次性付款的业主资料）；2、2016年2月2日是，送来121户的申请登记资料（向农商银行申请按揭贷款的业主资料）；3、2016年3月11日，送来254户的申请登记资料（包括向中国银行申请按揭贷款的业主资料120份，向东莞银行申请按揭贷款的业主资料40份，向农业银行城南支行申请按揭贷款的业主资料69份，以及25份一次性付款的业主）；4、2016年6月1日，送来119户的申请登记资料（向农业银行新城支行申请按揭贷款的业主资料）。由于清远市近几年的房地产开发和销售数量巨大，而我中心人手有限，因此，在上述资料送交我中心之后，只能先进行登记记录，然后按预约登记安排核实和收件工作。因此，申请人送交资料的时间与我中心最终核实收件并出具《清远市房产登记收件收据》的时间，会存在时间差。”
本院认为，本案的争议焦点主要是被告是否构成逾期协助办证，如构成违约，违约金应否调整。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告按约定应在2014年10月30日前将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付原告使用。对于被告提出的“飞来湖市政道路建设指挥部擅自在翠湖花园北侧建设用地规划红线之内铺设了一条10KV的高压电缆，历时六个多月才得以将该电缆迁移出其建设用地红线之外，因此而导致了工期被延误六个多月，严重影响了翠湖花园项目的建设进度，是属于政府行为；以及由于广东电网公司的原因，迟至2014年12月才给翠湖花园小区接通城市电网，足足迟了一年，依合同约定，对于交付商品房的日期，出卖人可据实予以延期”答辩意见，根据被告提供的证据显示，被告与广东电网公司清远供电局于2013年4月12日就已为翠湖花园小区1-8号楼签订了《供电方案》，而清城供电局为翠湖花园小区需进行的中低压配电网业扩配套工程于2014年12月29日才经验收合格，至此才给翠湖花园小区提供永久居民用电，相应的消防验收等后续验收工作才能进行；另在被告对翠湖花园小区建设施工期间，清远市工程建设安全监督站等部门就被告施工过程中对用地红线内的10KV高压电缆擅自迁移发出通知要求恢复原状，被告为此曾向清远市规划局、飞来湖市政道路建设指挥部等部门强烈要求将该电缆迁移出翠湖花园小区建设用地红线外，因此可以确定涉案楼盘用地红线内10KV高压电缆的存在的确给翠湖花园小区的建设工期产生一定的影响；综上，本院对被告的该答辩意见予以部分采纳，予以认定为符合《商品房买卖合同》第八条中“政府部门负责的市政配套安装之延误、政府行为而导致工期延误的，出卖人可据实予以延期”的约定，对合同约定的2014年10月30日前交付商品房给原告的期限应给予一定的合理顺延，本院酌定顺延至2015年3月31日前。即被告最迟应于2015年3月31日前将经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案房屋交付原告。本案原告属于提前收楼，故被告应于最迟交楼时间起算90日内即2015年6月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关登记备案。被告抗辩协助办证期限的起点时间应该从工程竣工验收备案（即符合合同约定的交楼条件）之后，且被答辩人已经配合办理应办的手续、提交了买受人应提交的资料之日起计算，并提供了中国银行股份有限公司清远分行个人信贷中心出具一份《关于翠湖花园调取办证资料的说明》及清远市房产交易中心出具一份《情况说明》，从上述证据显示，被告从2015年12月8日向按揭银行递交申请书要求调取办理按揭业务客户相关档案资料，而该银行截至2016年1月11日才将办证相关资料移交给被告，被告于2016年3月11日将办证申请资料报清远市房产交易中心。因此，被告从2015年12月8日才协助提供办证所需资料已超出其应提供资料的期限，构成违约。被告将办证申请资料报清远市房产交易中心之后，何时取得办证收件回执也非被告可以左右，因此应视为至2016年3月11日已完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故对于原告要求被告将办理涉案房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案的诉讼请求已无需处理。对于逾期协助办证违约金应否调整问题。按合同约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。诉讼中，原告认为上述约定低于被告违约行为造成其实际损失但没有提供相应依据，本院不予采信。原告要求被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于被告迟延协助办证的违约事实，被告应按约定向原告支付违约金4586.36元（458636元×1%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告清远市联亿房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张伦支付逾期办证违约金4586.36元；
二、驳回原告张伦的其他诉讼请求。
本案受理费464元，由原告张伦负担439元，被告清远市联亿房地产有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 罗文勇
二〇一六年八月十日
书记员 余晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。