江苏省盱眙县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0830民初2577号 原告：陈春梅，女，1973年12月21日出生，汉族，教师，住盱眙县。 原告委托诉讼代理人：周勇（原告丈夫），男，1970年7月1日出生，汉族，教师，住盱眙县。 被告：盱眙五洲国际置业有限公司，统一社会信用代码91320830553828780B，住所地：盱眙五洲国际广场B区2号楼101室。 法定代表人：庄卫翔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋琦，江苏法之衡律师事务所实习律师。 原告陈春梅与被告盱眙五洲国际置业有限公司（以下简称盱眙五洲）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案，依法适用普通程序公开开庭进行审理,原告陈春梅及其委托诉讼代理人周勇、被告盱眙五洲的委托诉讼代理人黄国西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈春梅向本院提出诉讼请求,1.判决被告支付原告逾期交房违约金暂计18648元（违约金按已支付房款120000元为本金按日利率万分之一自2014年12月31日计算至实际交付之日，暂算至起诉之日1554日）；2.判决被告支付原告逾期办证违约金暂计17568元（违约金按已支付房款120000元为本金按日利率万分之一自2015年3月31日计算至实际交付之日，暂算至起诉之日1464日）；3.判决被告向原告交付房屋；4.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告双方于2013年4月6日签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的商铺一套，房屋总价款十二万元，原告支付了全部价款，合同约定交付期限为2014年12月31日前，逾期超过90日后，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八项规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受入支付已交付房价款万分之一的违约金，同时约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理房产证；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人每日向买受人支付总房款万分之一违约金。被告自2013年5月1日起至今占据原告房产，拒不交付，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及该《商品房买卖合同》相关条款，要求被告赔偿违约金并交付房屋，特具此状，请求判决如请。在诉讼过程中，原告撤回判决被告向原告交付房屋的诉请。 被告盱眙五洲辩称，1.诉讼请求1无事实和法律依据，本案的原告于2013年4月6日与被告签订了商品房买卖合同的同时又签订了商铺委托管理协议，将涉案房屋交付给被告统一对外招租经营。涉案房屋于2013年5月1日由受托单位即盱眙五洲国际商业运营有限公司接管并对外招租，因此该公司接管涉案房屋的时间视为房屋的实际交付时间，不存在逾期交房的情形。由于同类案件较多，盱眙县人民法院生效的判决均认定受托单位接管房屋的时间为房屋的实际交付时间，因此原告主张逾期交房承担违约金的请求不能成立。2.原告的诉讼请求2也不能成立，由于涉案房屋交付时不具备双方合同第八条约定的交付条件，涉案房屋于2015年12月25日才取的交付备案的手续，根据江苏省高院关于审理房地产合同纠纷若干问题解答第三十四条的意见，对买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定和交付的条件，仍然接受房屋，买受人要求出卖人承担迟延交付责任的不予支持，盱眙县人民法院对类似的案件处理，对逾期办证的要求出卖人承担违约金前提是出卖人交付的房屋符合合同约定的第八条的交付条件，才能支持买受人要求逾期办证违约金的要求，不符合交付条件的对此项诉讼请求的不予支持，因此原告主张的上述两项诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年4月6日，原告陈春梅与被告盱眙五洲签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“盱眙五洲国际广场”A区EFG栋首层Ｓ213号商铺，面积12.32平方米，按套内面积计算总金额120000元。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品取得商品房交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，愈期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得方地头权属证书的，买受人不退房，出卖人每日向买受人支付总房价款万分之一违约金。 2013年4月6日，原告（甲方）与盱眙五洲（乙方）签订商铺委托经营管理协议，将涉案商铺的委托给盱眙五洲国际置业有限公司，经营期限自2013年5月1日至2018年9月30日（共计5年），甲方应于房屋交接手续办理完毕后即将该商铺交付乙方；如因开发商的原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。开发商向甲方实际交付商铺的时间迟延的，如甲方放弃向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间不变；如甲方向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间顺延至开发商实际向甲方交房之日开始计算。如因甲方未付齐相关费用，包括但不限于总房款、契税、物业维修基金、房产税等自身原因造成商铺无法交付使用的，则委托经营期限从实际交付使用之日起顺延６个月起算。在本协议生效起至委托经营期结束期间。未经乙方书面同意，甲方不得占有、使用委托乙方经营管理的商铺。为了保障全体业主的共同利益，甲方同意乙方对盱眙五洲国际广场市场进行统一经营和管理，并同意接受乙方对甲方商铺的经营和物业管理。甲方购买的商铺必须符合乙方的业态规划，甲方不得擅自改变经营业态。为了保障该商铺和相邻商铺的整体利益，在个体利益与整体利益发生不一致时。服从整体利益，整体出租。乙方拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，但本协议另有约定的除外。代为出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜。委托经营期内，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前五年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营期限内前五年内如有收益的，作为乙方的商业服务费收入。乙方将该资金用于培育市场，包括改善市场环境、提高市场档次、举办各种活动，提高市场的知名度和交易活跃程度，以期提高今后的市场租金水平，增进甲方的长远利益，如商铺交付时间早于本协议约定的委托经营开始期限的，在商铺交付乙方后至委托经营期开始前，甲方放弃向乙方收取该期间内的任何形式的经营收益，如有收益的，作为乙方的商业服务费收入。委托经营第六年起至委托经营期结束（即2018年5月1日至2028年4月30日止），如委托经营管理的商铺己实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取甲方确认，乙方可按照实际收取租金标准10%向商铺承租人收取商业服务费。代为收取的租金由乙方按季度支付给甲方（每季度首月25日前），乙方向商铺承租人收取的商业服务费归乙方所有，税赋按国家相关规定执行。如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主购铺总价的比例进行分配，乙方应当尽最大努力追求租金收益最大化。前五年委托经营期满时甲方要求收回所购商铺自用，需提前2个月向乙方提出书面申请并征得乙方同意；即使届时该商铺实际未租出的，亦应当征得乙方书面同意，否则不影响本协议第三条约定的委托经营期限。在委托经营期间，甲乙双方不得以任何理由单方面解除本协议，但经甲乙双方协商一致的，可以提前终止本协议。 本院认为，原告在与被告五洲置业公司签订商品房买卖合同的同时，又签订了商铺委托经营管理协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。结合原告的诉讼请求，关于判决被告支付原告逾期交房违约金的问题。按照商品房买卖合同的约定，被告五洲置业公司应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府规定将符合合同约定并取得交付使用批准文件的商品房交付买受人使用，逾期交房超过90日后，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，在2013年5月1日涉案商铺已由被告五洲置业公司经营管理，按照商铺委托经营管理协议的约定视为是对原告的交付，涉案商铺于2015年12月25日取得交付备案手续符合交付条件，在此之前并未影响涉案商铺的交付运营，涉案商铺未取得交付备案手续不符合交付条件，被告五洲置业公司仍应按约承担违约责任，本院根据同类多个案件的处理，酌定在此期间被告五洲置业公司按全额违约责任的20%承担，被告五洲置业公司应承担的违约金为1738元（从2014年1月1日至2015年12月25日计724天违约金120000元*0.01%*724天*20%=1738元）。关于要求被告支付原告逾期办证违约金问题。商品房交付不应以实际交付房屋时间作为计算违约金时间，即该商品房取得商品住宅交付使用批准文件之日起计算。被告在约定期间内将办理产权证的相关资料在当地房管部门进行备案登记，其完成了合同义务。对原告该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告盱眙五洲国际置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈春梅逾期交房违约金1738元。 二、驳回原告陈春梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费705元，由被告盱眙五洲国际置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  丁德平 人民陪审员  季春林 人民陪审员  陈志艺 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  彭娟娟 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。