西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初4108号
原告（反诉被告）：马聚涛，男，1980年2月14日出生，回族，住陕西省镇安县。
委托诉讼代理人：孙海云，陕西邦维律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陕西福世瑞投资有限公司（以下简称福世瑞公司），住所地：西安市曲江新区曲江大道岳家寨四组0348号。
法定代表人：马新房，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王小莉，陕西弘业律师事务所律师。
原告（反诉被告）马聚涛与被告（反诉原告）福世瑞公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马聚涛及委托诉讼代理人孙海云、被告（反诉原告）福世瑞公司委托诉讼代理人王小莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）马聚涛诉称，2013年7月20日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将位于雁塔区曲江大道76号曲江家园面积137平方米商业房租赁给原告，租期自2013年8月8日起至2018年8月8日共5年，年租金90,000元。2013年8月至2013年10月，原告装修费用为21万元，向被告共支付租金142,500元。原告于2013年10月10日开业，后于2013年10月28日收到了西安市工商行政管理局曲江新区分居《责令改正通知书》。通知书要求原告停止违法经营行为。由于被告出租的房屋是违法建筑，原告无法办理环评手续和工商营业执照，餐饮经营许可证。2015年8月，原告才在被告处看到放置的西安市规划局曲江新区分局市规曲拆告字（2013）002号《拆除违法建筑事先告知书》，才知道原告租赁被告的房屋系违法建筑且在拆迁范围内。原告多次与被告协商，但无果。原告请求判令：1、撤销原被告2013年7月20日签订的《房屋租赁合同》。2、被告返还原告已支付租金142,500元、赔偿装修损失130,000元。庭审中，马聚涛变更该项诉讼请求为：被告返还已支付租金90,000元，赔偿装修损失182,500元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）福世瑞公司辩称：1、本案不存在《合同法》第五十四条规定的五种撤销情形，双方系在平等自愿协商一致的基础上签订了合同，是双方的真实意思表示。原告要求撤销的主张无事实和法律依据。2、合同约定每年8月8日前付清租金，被告已按约定在2013年7月20日交付房屋，但原告并未按照合同约定支付全部租金。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告也无权要求返还租金。3、原告未按合同约定将装修方案交给被告审查，原告擅自装修的行为已违反合同约定，原告要求赔偿装修损失缺乏法律依据。综上，提请法庭驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）福世瑞公司向本院提出反诉称，原被告于2013年7月20日签订了《房屋租赁合同》，约定福世瑞公司将位于曲江大道76号曲江家园建筑面积为137平方米的房屋出租给反诉被告，租期自2013年8月8日起至2018年8月8日共5年；年租金90,000元，于每年8月8日前付清租赁使用费，其中第一年每半年支付一次房租，第二年每年付一次房租。至今，马聚涛仅支付第一年租金90,000元，尚欠租金180,000元未付。请求判令：1、继续履行原被告于2013年7月20日签订的《房屋租赁合同》；2、马聚涛支付福世瑞公司房屋租金180,000元。3、马聚涛承担本案全部费用。
原告（反诉被告）马聚涛针对反诉辩称：1、福世瑞公司在签订租赁合同时存在欺诈行为，原告在违背真实意思表示下签订了合同，合同是可撤销的合同，而非无效合同。2、马聚涛在2015年8月才知道涉案房屋是违法建筑的事实，并于2016年4月提起诉，故福世瑞公司要去继续履行合同的请求不符合合同撤销后的规定。3、涉案房屋的装修通过了福世瑞公司的同意。
经审理查明，2013年7月20日，马聚涛（承租方、乙方）、福世瑞公司（出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将位于本市曲江大道76号曲江家园建筑面积约为137平方米的商业房租赁给乙方，租赁期限自2013年8月8日起至2018年8月8日止共5年；年租金为90,000元，第一年每半年付一次房租，第二年每年付一次房租，每年8月8日前付清租赁使用费；甲方保证在2013年7月20日前交付房屋给乙方。
合同签订后，福世瑞公司向马聚涛交付了涉案房屋。马聚涛向福世瑞公司交纳了租金共计90,000元，对涉案房屋进行了装修，并经营仁义家泡馍餐馆。2013年10月28日，食品药品监督管理部门以未办理《餐饮服务许可证》等为由向马聚涛所经营的仁义家泡馍馆出具了《监督意见书》等文书；工商行政管理部门以无照经营为由出具了《责令改正通知书》，责令仁义家泡馍馆停止经营活动。庭审中，马聚涛提交了《仁义家泡馍曲江店装修预算详单》以及出具该预算单的李某的证人证言，欲证明涉案房屋实际装修费用为215,800元。福世瑞公司对该证据的真实性不予认可。在本院审理期间，马聚涛申请对涉案房屋的装修费用进行鉴定，后因未交纳评估费用致使评估工作无法进行，致使鉴定无果。
另查明，经本院向西安市规划局曲江新区分局调查了解，涉案房屋属于违法建筑的延续，西安曲江新区管理委员会于2013年11月27日下发通知，通知违法建筑拆除事宜，要求涉案房屋租赁户等人在24小时内自行清理放在违法建设项目内的所有物品。仁义家泡馍馆已签收通知。马聚涛提交的照片反映出政府相关部门组织人员及工程机械在涉案房屋所在的现场进行了执法活动。经询，福世瑞公司称涉案房屋所在建筑尚未取得建设规划许可证等手续。
还查明，经本院于走访调查，涉案房屋现现由店名为“伊味坊泡馍馆”占有使用，实际经营人为陈某，由陈某于2016年10月自案外人马凤某处接手经营，涉案房屋的出租人不是马聚涛或福世瑞公司。陈某还陈述，马凤某是在2016年6月开始经营泡馍馆；之前，涉案房屋应为空置房屋；伊味坊泡馍馆因涉案房屋违建问题尚未取得经营证照。
以上事实，有房屋租赁合同、收条、规划部门回函、证人李某的证言、询问笔录、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，根据西安市规划局曲江新区分局的回函来看，原被告双方于2013年7月20日签订的《房屋租赁合同》中的涉案房屋属于违法建筑的续建部分。再《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，本案一审法庭辩论终结前尚未取得相关建设手续，应认定原被告双方于2013年7月20日签订的《房屋租赁合同》无效，故本院对原被告双方关于撤销合同、继续履行合同的主张，均不予支持。
关于原被告双方要求支付租金、返还租金以及赔偿装修损失的问题。经查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”的规定，马聚涛实际占有使用了涉案房屋，应当向福世瑞公司支付房屋占有使用费。虽然双方对交还涉案房屋的时间各述己见，但因涉案房屋所在建筑属违章建筑，故本院根据政府相关部门出具的文书载明的时间确定马聚涛交还房屋的时间。根据西安曲江管委会于2013年11月23日下发拆除通知的内容，应认定马聚涛交还涉案房屋的时间为2013年11月23日。马聚涛应支付2013年8月8日至2013年11月23日（3个月15天）的房屋占有使用费，参照双方约定的年租金标准90,000元，计得房屋占有使用费为26,250元（年租金90,000元÷12个月×3个月15天，每月按30天计算）。因马聚涛已向福世瑞公司支付了90,000元，扣减前述房屋占用使用费26,250后，福世瑞公司还应返还马聚涛63,750元。至于装修费损失的问题，经查，马聚涛对涉案房屋装修是客观事实，唯双方对装修费用范围的认识不一致。因马聚涛致使装修费无法鉴定，本院结合涉案房屋面积、装修市场行情、马聚涛占有使用房屋期间、双方对合同无效的过错程度，酌定在2013年11月23日的形成附合的装饰装修物现值损失为100,000元。综上，本院对马聚涛关于装修费损失的部分主张，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陕西福世瑞投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）马聚涛返还已付租金63,750元，赔偿装修损失100,000元，前述款项共计163,750元；
二、驳回原告（反诉被告）马聚涛、被告（反诉原告）陕西福世瑞投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5,388元，由原告（反诉被告）马聚涛负担1,813元，被告（反诉原告）陕西福世瑞投资有限公司负担3,575元。本案反诉费1,950元，由被告（反诉原告）陕西福世瑞投资有限公司负担1,494元，原告（反诉被告）马聚涛负担456元。因双方各自预交了本诉、反诉案件受理费，故双方应将其各自应负担的对方预交费用在本判决生效之日起十日内直接支付给对方。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 栗德亮
人民陪审员 顿纪斌
人民陪审员 王 力
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 李 瑶
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