浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第1648号
原告：陈兴胜。
原告：陈文进。
两原告的共同委托代理人：王俊、江云峰。
被告：浙江省义乌市食品有限公司。
法定代表人：金秀芳。
委托代理人：丁江萍。
原告陈兴胜与被告浙江省义乌市食品有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理。依法由审判员吕兴文独任审判，于2014年8月28日公开开庭进行了审理，原告陈兴胜的委托代理人王俊，被告浙江省义乌市食品有限公司的委托代理人丁江萍到庭参加诉讼。2014年9月4日，原告陈兴胜向本院申请，要求追加陈文进为本案原告参加诉讼。经本院审查，决定追加陈文进为原告并通知其参加诉讼，于2014年9月17日再次公开开庭进行了审理，原告陈兴胜、陈文进的共同委托代理人王俊、江云峰，被告浙江省义乌市食品有限公司的委托代理人丁江萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈兴胜、陈文进起诉称，原告陈兴胜系个体工商户，字号为义乌市佛堂兴胜装潢社。两原告因经商所需与被告协商，被告把座落在义乌市佛堂镇倍力三村仓储用房（现为义乌市佛堂镇倍磊三村八宝东路50号，土地证号为：义国用2007第2-90**号）房屋转让给义乌市佛堂兴胜装潢社。双方于2010年6月21日签订了一份房屋转让协议，协议中约定：转让款为406000元，签订协议之日一次性付清，已收定金10万元，6000元返还房租，4万元返还原告方当做房屋修缮款，余款26万元在签订本协议时一次性付20万，剩余房款6万在办理房产过户时一次性付清，如超出时间支付按银行同期利率4倍支付利息，今后办理房产证、土地证过户的全部费用由原告自己承担等等。协议签订后，原告依约履行了义务，被告于签订协议当天把房屋及国有土地使用权证交付给了原告。嗣后，原告多次要求被告办理房屋初始登记及过户手续，但被告未履行。现提起诉讼，请求：一、确认原、被告之间签订的《房屋转让协议》合法有效；二、确认位于义乌市佛堂镇倍磊三村八宝东路50号的房屋归原告所有；三、被告办理位于义乌市佛堂镇倍磊三村八宝东路50号的房屋初始登记并协助原告办理房地产过户手续。
被告浙江省义乌市食品有限公司辩称，一、原告提交的房屋转让协议加盖有义乌市佛堂兴胜装潢社的公章，该公章是原告事后自行加盖上去的，故原告提供的协议是伪造的，涉案的土地土地使用权系工业用地性质，工业用地的使用权主体不能为个人，所以原、被告间的协议无效。二、关于房地产的归属，协议无效不发生产权变更，不动产权属应依照物权法的规定由相关部门确定。故请求驳回原告的诉讼请求。
两原告就其诉讼主张举证及被告质证如下：
一、房屋转让协议、房地产交接协议各一份，以证明原、被告间签订房屋转让协议，被告已将涉案房屋交付给原告的事实。被告质证意见，对房屋转让协议的真实性、合法性、关联性均有异议，协议上义乌市佛堂兴胜装潢社公章系原告事后加盖，涉嫌伪造证据，房屋是卖给陈兴胜、陈文进个人的，并不是卖给义乌市佛堂兴胜装潢社；被告只收过30万元房屋转让款，协议中所写的4万元返还原告当作房屋修缮款，该款项并不是返还给原告，而是交给了村委会。对房地产交接协议的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，被告是将房屋交付给陈兴胜、陈文进个人，而不是交付给义乌市佛堂兴胜装潢社。
二、国有土地使用权证一份，以证明被告对涉案房屋的土地享有使用权。被告质证意见，没有异议。
三、土地使用权登记查询结果证明一份，以证明涉案房屋的土地仍登记在被告名下。被告质证意见，没有异议。
四、个体工商户营业执照一份，以证明义乌市佛堂兴胜装璜社的业主为陈兴胜。被告质证意见，没有异议。
被告就其辩解主张举证及原告质证如下：
房屋转让协议一份，以证明与被告签订房屋转让协议的是陈兴胜、陈文进二人，而不是原告所称的义乌市佛堂兴胜装璜社。原告质证意见，没有异议。
根据证据的审核认定规则，本院对上列证据认证如下：
原告所举证据一中的房屋转让协议除盖有义乌市佛堂兴胜装潢社的印章外，其他内容与被告提供的房屋转让协议一致，原告对被告所举证的房屋转让协议无异议，本院对原、被告均无异议的房屋转让协议内容予以认定；被告对原告所举的房地产交接协议、证据二、三、四无异议，本院予以认定。被告所举的证据原告无异议，本院予以认定。
根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案的事实如下：
2007年11月24日，义乌市人民政府颁发的义乌国用（2007）第2-9020号国有土地使用证中载明，座落于佛堂倍力三村，出让类型，地号2-11-0-11213的385.5平方米仓储用地的使用权人为浙江省义乌市食品有限公司。2010年6月21日，原告陈兴胜、陈文进与被告浙江省义乌市食品有限公司签订房屋转让协议，该协议的主要内容为：甲方浙江省义乌市食品有限公司座落在义乌市佛堂镇倍力三村仓储用房，土地证号为：义国用（2007）第2-90**号，用地面积385.5平方米，建筑占地面积228.2平方米按现状转让给乙方陈兴胜、陈文进；甲方净收406000元，协议签订之日起该房地产产生的费用及今后办理土地证、房产证的出让金、税费全部由乙方支付；甲方已收定金10万元，6000元返还房租，4万元返还乙方当做房屋修缮款，余款26万元在签订本协议时一次性付20万，剩余房款6万在办理房产过户时一次性付清，如超出时间支付按银行同期利率4倍支付利息等等，协议由浙江省义乌市食品有限公司盖章及陈兴胜、陈文进签名捺印，并由佛堂镇倍磊三村村民委员会见证。该协议一式二份，原、被告各持一份，原告所持的协议原告自行加盖了义乌市佛堂兴胜装潢社的印章。同日，原、被告签订房地产交接协议，被告将上述仓储用房及国有土地使用证移交给原告。上述房屋与土地由原告管业使用至今。
另查明，涉讼的土地使用权原登记的使用者为义乌市食品总公司佛堂食品分公司，用途为生猪仓，原土地证号为义国用（1995）字第01**号。1998年6月，义乌市食品总公司改制组建浙江省义乌市食品有限公司，2005年8月5日，浙江省义乌市食品有限公司与义乌市国土资源局补签国有土地使用权出让合同，浙江省义乌市食品有限公司受让上述地块，合同约定使用权出让年限50年，浙江省义乌市食品有限公司取得土地使用权证后，可依照国家规定进行转让、出租抵押，浙江省义乌市食品有限公司减半支付出让金计13355元等等。义政办（2000）112号《关于加强改制企业土地管理工作的通知》中规定，改制企业按基准地价50%受让的行政划拨土地，是政府扶持改制企业健康发展的一项重大举措，改制企业必须将其用于正常生产经营，不得随意改变用途或私下进入二级市场，原则上不再审批改制企业土地进入二级市场；对未经批准改变原用地性质或进行私下交易的改制企业，土地管理部门要依法收回相应的土地使用权；改制企业的土地证、房产证未经批准不得过户。
2014年9月26日，本院根据原告陈兴胜、陈文进的申请，作出（2014）金义初字第1648-1号民事裁定，查封了登记在浙江省义乌市食品有限公司名下的座落于义乌市佛堂镇倍力三村仓储用房（现义乌市佛堂镇倍磊三村八宝东路50号）的土地使用权（地号为：2-11-11-213，证号为：义国用2007第2-9020号）。
本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》中，均未对土地使用权转让的对象作出特别限制。《确认土地所有权和使用权的若干规定》第二十六条及《土地登记规则》第九条明确，土地使用权可以确认给直接使用土地的具有法人资格的单位或个人。浙土资函（2005）159号《关于工业用地能否转让给合伙企业和个体工商户的批复》中明确，合伙企业和个体工商户可以依法取得工业用地使用权，国土资源部门应依法予以登记。本案原、被告签订的房地产转让协议系双方当事人的真实意思表示，协议的内容无合同法第五十二条规定的合同无效情形之一，本院认定该房地产转让协议有效；房地产转让协议有效是房地产物权发生转移变动的原因，但房地产转让协议有效并非必然导致或发生房地产物权的转移变动，故原告要求确认位于义乌市佛堂镇倍磊三村八宝东路50号的房地产归其所有的请求，本院不予支持；协助原告办理涉案房地产转让过户是被告的合同义务，但涉讼房屋的土地使用权由国土局按基准地价50%出让给改制企业的被告，根据义政办（2000）112号《关于加强改制企业土地管理工作的通知》的相关规定，涉案房屋的土地使用权转让未经批准，土地证、房产证不得过户。因被告转让涉案的房地产未获批准，故被告协助原告办理涉案房地产过户从行政管理的层面上条件尚未成就，原告要求被告办理涉案房屋初始登记并协助办理涉案房地产权属过户手续的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条的规定，判决如下：
一、确认原告陈兴胜、陈文进与被告浙江省义乌市食品有限公司于2010年6月21日签订的房屋转让协议合法有效；
二、驳回原告陈兴胜、陈文进的其他诉讼请求。
案件受理费3695元，原告负担3615元，被告负担80元；保全费2550元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币7390元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 员 吕兴文
二〇一四年十月十六日
代书记员 周 胜