吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉06民终830号
上诉人(原审被告)：白山市恒基市场经营管理股份有限公司。住所：吉林省白山市浑江区。
法定代表人：胡起铭，董事长。
委托代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：刘骐玮，男，汉族，儿童，住吉林省白山市浑江区。
法定代理人：于玲，女，汉族，无固定职业，住吉林省白山市浑江区。
法定代理人：刘振强，男，汉族，振强市场管理有限公司职工，住吉林省白山市浑江区。
委托代理人：郑义安，吉林乾羽律师事务所律师。
上诉人白山市恒基市场经营管理股份有限公司因与被上诉人刘骐玮房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院(2017)吉0602民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘骐玮一审提出诉讼请求：1、依法判令白山市恒基市场经营管理股份有限公司(以下简称恒基公司)支付违约金159652.8元（按照本金443480元，年息6%计算，从2011年6月30日至2017年3月30日止）；2、要求恒基公司协助刘骐玮办理产权过户手续。事实与理由：2011年3月14日，刘骐玮与恒基公司订立产权出售协议，约定刘骐玮购买恒基公司的红旗贸易城四楼129.6平方米营业面积，总价款为492480元，2011年6月30日之前办理完毕产权证。合同订立后，刘骐玮按照约定履行付款义务，恒基公司却以各种理由拖延，迟迟不给刘骐玮办理产权证，现刘骐玮为维护自身的合法权益，故诉至法院。
恒基公司原审辩称：恒基公司同意协助刘骐玮办理产权过户登记，但不同意向刘骐玮支付违约金。未能过户登记是原产权部门提出红旗贸易城现是整体房屋，要求将1-3层所有权登记变更至恒基公司名下，但因为2006年-2009年改制时，恒基公司前身为白山市市场经营开发总公司，该总公司的相关手续及证照、公章在改制后已经全部销毁，原产权部门不同意恒基公司以改制文件作为变更登记手续，之后再一同办理产权分户，导致未能办理。现改为不动产管理局负责产权登记，经协商，同意为4-5层办理产权登记。红旗贸易城有两本房照，1-3楼一本，4-5楼一本，4-5楼的房照已经更名完毕。综上，恒基公司可以协助刘骐玮办理过户，但不同意给付违约金，且刘骐玮主张已经超过诉讼时效。
原审法院审理查明：2011年3月14日刘骐玮父亲刘振强代理刘骐玮（乙方）与恒基公司（甲方）就出售红旗贸易城四楼部分营业面积签订产权出售协议一份。双方约定：乙方购买甲方红旗贸易城四楼，套内面积129.6平方米。办理产权证时，以产权部门测绘为准（具体位置见附图）。总价为492480元，套内面积每平方米3800元。甲方负责办理产权分户，乙方协助，乙方承担契税、工本费，其他税费由甲方承担。办理产权过户（房照）的最后时限为2011年6月30日，到期分户手续办理不完，如果是甲方的责任，甲方承担违约责任。如果是乙方的原因不能按时办理，责任由乙方承担，乙方预留百分之十产权分户保证金49000元，办理产权分户时交给甲方，办理产权分户使用。产权协议双方签订后，购买产权款交清，产权即归属乙方所有，乙方自管时间从2011年12月31日起等。协议签订后，刘骐玮于2011年3月21日交付恒基公司购房款443480元。刘骐玮与恒基公司对协议约定营业房屋的面积、位置均没有异议。
另查明，2011年3月14日签订协议后，因诉争房屋在出售刘骐玮前已经出租给其他业户，刘骐玮同意暂时由恒基公司代管，原租赁合同履行至2011年12月31日期满。恒基公司按每平方米16元给刘骐玮租金至2011年12月31日。刘骐玮实际管理该房屋的时间是2012年1月1日。红旗贸易城1-3层房屋所有权登记在白山市市场经营开发总公司名下，登记时间为2010年12月28日。红旗贸易城4-5层房屋所有权原登记在在白山市市场经营开发总公司名下，现登记在恒基公司名下，登记时间为2016年4月21日。恒基公司于2016年10月13日张贴通知，告知业户可办理分户手续登记。原审法院于2017年5月15日经询问白山市不动产登记中心的工作人员邵伟得知，红旗贸易城4层可以办理分户的房产证照，1-3层与4-5层分别是两个独立的大房照，办理4-5层房产证照手续与1-3层无关。房屋只要无抵押、无查封，双方申请，卖方配合，改制前后均可办理。根据房屋所有权证记载，红旗贸易城4-5层房屋曾于2009年6月24日被设定他项权，2016年2月29日解除抵押。
原审法院认为：恒基公司与刘骐玮签订的产权出售协议，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。恒基公司应当按照合同约定在2011年6月30日前为刘骐玮办理产权过户手续。恒基公司抗辩未办理产权过户手续原因是原产权部门提出红旗贸易城是整体房屋，要求将1-3层所有权登记变更至恒基公司名下，原产权部门不同意恒基公司以改制文件作为变更登记手续，导致未能办理，但对其抗辩未能提供证据证明。经本院询问产权部门工作人员，红旗贸易城4-5层房屋如果无抵押、无查封情形，改制前后均可办理分户手续，且办理4-5层房屋证照手续与1-3层无关。而本案诉争房屋所在的红旗贸易城4-5层房屋在出售时，恒基公司已取得房屋所有权，但在2009年6月24日已被设定他项权，2016年2月29日才解除抵押，无法办理，其过错在于恒基公司，故恒基公司应按合同约定承担违约责任。因合同未约定违约金，损失数额亦难以确定，故刘骐玮主张按年息6%，从2011年6月30日至2017年3月30日（五年零九个月）的违约金，不违反法律规定，予以支持。违约金数额应为153000元（443480元×69个月×年息6%）。关于恒基公司抗辩刘骐玮的诉讼请求超过诉讼时效。对此，刘骐玮已提供相关录音资料证明，且恒基公司回复业户称当时不能办理分户手续，等待延期办理，一直延期至2016年10月恒基公司张贴通知时，因此本案未过诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，原审法院判决：“一、白山市恒基市场经营管理股份有限公司于本判决生效后十五日内协助刘骐玮办理红旗贸易城四楼、套内面积129.6平方米（具体以产权部门测绘为准）房屋的产权过户手续；二、白山市恒基市场经营管理股份有限公司于本判决生效后十五日内支付刘骐玮违约金153000元。案件受理费8688元，减半收取4344元，由白山市恒基市场经营管理股份有限公司负担4163元，刘骐玮负担181元。”
恒基公司上诉认为：一、恒基公司的房屋未能按约定办理产权过户登记不是恒基公司的责任。是原产权管理部门(变更为不动产登记中心之前)不给红旗贸易城办理产权过户登记。恒基公司的是由白山市市场经营开发总公司改制后成立的，原公司的相关手续及证照、公章在2006年-2009年改制后全部销毁。原产权管理部门不同意恒基公司以改制文件作为变更登记手续。因此导致恒基公司未能按时办理红旗贸易城的产权过户登记。不动产登记中心成立后，经协商同意办理产权过户登记。2016年10月13日，恒基公司在红旗贸易城张贴通知，告知红旗贸易城业主可以办理产权分户手续。恒基公司未能按时办理红旗贸易城的产权过户登记属不可抗力原因造成，与恒基公司是否将房屋设定他项权无关。恒基公司于2009年6月24日设定他项权，早于2011年3月14日刘骐玮与恒基公司签订房屋买卖合同签订的时间。恒基公司没有过错，不应给付刘骐玮违约金。二、按合同约定办理产权过户登记的时间为2011年6月30日，刘骐玮要求恒基公司办理房屋产权过户的诉讼请求时效期间应当从2011年6月30日起计算，至刘骐玮起诉时，已超过二年的法定诉讼时效期间。另外，关于违约金计算问题，逾期办证违约金为一时性债权，违约金计算应适用诉讼时效原则，刘骐玮从2011年6月30日就知道恒基公司未办理产权证的事实，所以时效计算的起算日应当从2011年6月30日起算。刘骐玮提起诉讼只能保护其起诉前两年内的违约金，之前发生的违约金因刘骐玮没有主张权利而失去法律保护。2、2016年10月13日恒基公司已在红旗贸易城商城内张贴公告，通知并要求各位业主办理房屋产权分户登记，在此之后业主是否办理产权分户登记是业主自身行为所决定的，业主不办理分户登记不是恒基公司原因，恒基公司不应承担在2016年10月12日之后的违约责任。请求二审法院依法作出公正判决。
刘骐玮答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。恒基公司的抗辩理由不是合同违约的法定免责事由，不能免除违约责任。刘骐玮在合同约定的办证期间内多次向恒基公司主张权利，有录音为证，刘骐玮的主张不超过诉讼时效。恒基公司在贸易城内张贴告示的行为刘骐玮不知情，也不具备法定的公示效力，不能成为免责理由。
二审查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。
本院认为：刘骐玮与恒基公司签订房屋买卖合同，协助刘骐玮办理标的房屋的物权变更登记是恒基公司作为出卖人的合同义务。恒基公司上诉主张其未按合同约定的期限为刘骐玮办理物权变更登记系因该公司改制，恒基公司不持有原公司的公章，房屋产权管理部门不给办，故不应承担向刘骐玮支付违约金的义务。因恒基公司对其此项主张未提供证据，且2011年3月14日，涉案房屋出售给刘骐玮时的房屋出卖人即为恒基公司，其对于恒基公司的名称与房屋产权证照上登记的所有人名称不一致的事实为明知。故即便恒基公司主张的事由成立，亦是其自身原因所致，恒基公司将该理由归结为不可抗力没有法律依据。本院对其此项上诉主张不予支持
一审审理期间，刘骐玮提供录音证据，证明恒基公司已告知业户不能办理分户手续，等待延期办理，故原审原审法院认定本案刘骐玮的诉讼请求没有超过法定的诉讼时效期间并无不当。恒基公司上诉主张刘骐玮要求恒基公司办理房屋产权过户的诉讼请求时效期间应当从2011年6月30日起计算，至刘骐玮起诉时，已超过二年的法定诉讼时效期间没有依据，本院不予支持。恒基公司上诉主张逾期办证违约金为一时性债权，违约金计算应适用诉讼时效原则，刘骐玮提起诉讼只能保护其起诉前两年内的违约金，之前发生的违约金因刘骐玮没有主张权利而失去法律保护，没有法律依据，本院不予支持。恒基公司虽于2016年10月13日在红旗贸易城商城内张贴可以办理分户手续的公告，但其没有证据证明其就此项内容已通知刘骐玮，故恒基公司上诉主张其不应承担2016年10月13日之后的违约责任没有依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3360元，由上诉人白山市恒基市场经营管理股份有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 郭惠靖
代理审判员 兆艳红
二〇一七年十一月九日
书 记 员 李 勇