山东省青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0212民初128号原告：王真，女，汉族，1980年11月13日出生，住青岛市崂山区。委托代理人：徐文娟，系山东建檩律师事务所律师。委托代理人：王洪兴，系山东建檩律师事务所律师。被告：青岛爱筑家不动产经纪有限公司，住所地：山东省青岛市崂山区。法定代表人：卢慧敏，总经理。委托代理人：曹京慧，男，汉族，1982年10月12日出生，住山东省莱阳市。系该公司员工。委托代理人：王国俊，男，汉族1990年11月9日出生，住山东省昌乐县。系该公司员工。被告：青岛科威不动产经纪有限公司。住所地：青岛市市北区。法定代表人：孙杰，总经理。委托代理人：徐彤，女，汉族，1986年2月11日出生，住青岛市市北区系该公司员工。原告王真诉被告青岛爱筑家不动产经纪有限公司（以下简称爱筑家公司）、青岛科威不动产经纪有限公司（以下简称科威公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王真委托代理人王洪兴、被告青岛爱筑家不动产经纪有限公司委托代理人曹京慧、王国俊、青岛科威不动产经纪有限公司委托代理人徐彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王真诉称，2017年3月28日,原告与案外人及被告爱筑家公司签订《房地产买卖合同》，被告爱筑家公司系科威公司加盟店。合同约定，案外人将位于青岛市的某房产出卖给原告，并由被告提供居间服务。后因限购政策问题，原告与案外人无法履行合同，房屋无法过户。后原告与案外人解除合同，但被告不退换原告居间服务费。被告并未完成居间服务的全部合同义务，且因不可抗力导致合同无法履行，而非原告过错，被告应归还原告居间服务费，原告多次与被告协商，但被告均不予处理，故为维护法律，维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1.被告归还原告40000元及利息；2.本案诉讼费、保全费、邮寄费等由被告承担。被告爱筑家公司辩称，一、被告已经完成居间义务，理应收取居间服务费用。二、被告为促成居间服务，付出了很多人力、物力和精力；三、原告户籍所在地为青岛，不存在被限购的问题，综上所述，答辩人无任何理由归还40000元及利息，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。被告科威公司辩称，本案所涉居间合同，被告并未参与，与被告无关，请求人民法院依法驳回原告对被告二的诉讼请求。经审理查明，原告王真有意购买某小区房屋，经被告青岛爱筑家不动产经纪有限公司居间介绍，与案外人赵静、尹鹏达成购买意向。2017年3月28日,被告青岛爱筑家不动产经纪有限公司向原告及案外人进行了签约提示，其中“合同签约提示”部分提示了合同签约时应注意的事项，该提示第八条载明：“请您确认，在签署合同前，您已经阅读过合同条款并予以理解和接受，同时我公司经办人员已向您告知与交易房屋及合同签署有关的信息”。“交易风险提示”部分对交易双方的买卖交易风险进行了提示。同日，原告王真作为乙方、案外人赵静、尹鹏作为甲方及被告青岛爱筑家不动产经纪有限公司作为丙方共同签订了编号为xx的房地产买卖合同，约定原告购买案外人位于青岛市崂山区的某小区房屋一处，产权人：赵静，成交价款为人民币1625000元，并约定付款方式为分期付款，其中1120000元以商业贷款的形式向案外人支付。该合同第七条“居间服务费用”约定：“（一）鉴于甲、乙双方已确认丙方提供了居间服务，并促成了甲乙双方房地产买卖合同的成立，已完成居间服务的事实，甲乙双方同意向丙方支付佣金费用，佣金费用为本合同第二条所述成交总价款的2.46%，金额为¥40000.00元（大写：人民币肆万元整），甲方支付金额为¥X元（大写：X元整），乙方支付金额为¥40000.00元（大写：人民币肆万元整），于本合同签订时一次性支付给丙方。（二）根据国家《合同法》等法律相关规定，如因甲方或乙方的违约行为而导致本合同终止、解除或甲、乙双方协商一致解除本合同的，并不影响丙方完成其居间义务的事实，甲/乙方仍应按照前款约定支付给丙方佣金费用，丙方已收取的佣金费用将不予退还，守约方有权要求违约方承担居间服务费损失。”该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2017年3月29日通过POS机向被告青岛爱筑家不动产经纪有限公司支付居间服务费40000元。2017年3月28日，原告王真经青岛链家兴业房地产经纪有限公司居间介绍另购买了某小区的房屋。付款方式为分期付款，其中1100000元采取商业贷款的形式。2017年3月29日，原告王真向青岛链家兴业房地产经纪有限公司支付居间服务费43740元。2017年3月31日至4月3日期间，原告多次与被告青岛爱筑家不动产经纪有限公司员工王国俊短信联系，让王国俊与案外人联系解除房屋买卖合同事宜。原告在短信中称：“王，我考虑再三我还是先不买了吧，压力太大了。赶紧跟房东说说别耽误人家卖，就说我们两套房子被银行限房又限贷了！”2017年4月4日，原告王真与案外人赵静、尹鹏签订解约协议，解除了编号为xx的房地产买卖合同。另查明，原告王真为青岛市户籍居民。2006年6月23日，原告与案外人卢常瑜登记结婚。2013年6月8日，案外人卢常瑜在与原告婚姻存续期间获得青房地权市字第xx号不动产权证，拥有一套住房。还查明，2015年3月15日，青岛多部门联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》（以下简称3.15通知）规定，对本市户籍居民首次和二次公积金贷款、住房商业贷款购卖新建住房和二手住房的首付比例分别上调，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。该通知自2017年3月16日正式实施。2015年3月30日，青岛多部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，明确差别化住房信贷政策，各商业银行应按照“认贷又认房”的要求严格执行。2017年4月7日，青岛房管部门发布《关于落实有关事项的通知》，对上市交易年限的适用进一步明确。上述事实有原告提交的房地产买卖合同、收款收据、交易凭证、房屋产权证、结婚证、房地产调控文件、解约协议，被告提供看房确认书、短信、签约提示和当事人的陈述笔录在案佐证，上述证据经庭审质证，本院予以采信。本院认为，本案争议的焦点有:一是编号为xx的房地产买卖合同中的居间服务条款是否有效的问题。二是被告是否完成居间服务，原告是否可以要求返还居间服务费。关于第一个焦点，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告主张居间服务条款违反法律法规强制性规定,且为格式条款,应属无效。对此本院认为，根据合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》不属于法律，亦不属于行政法规，其对房地产经纪活动所作规范应属管理性规定，违反《房地产经纪管理办法》不能产生合同无效的法律后果。根据合同法规定，格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，居间服务条款应属格式条款。原告王真在签约提示上签字，应当视为被告青岛爱筑家不动产经纪有限公司已经采取合理方式提请相关条款，按照要求对相关条款予以说明，且居间服务条款并未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，同时原告亦未提交证明居间服务条款存在合同法第五十二条和第五十三条规定情形，故居间服务条款作为各方当事人真实意思的表示，合法有效。关于第二个焦点，本院认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告与第三人已经签订编号为xx的房地产买卖合同，原告亦依约支付了居间服务费。现原告主张房地产买卖合同解除系受房地产调控政策限制，不可归责于原告，且被告未完成居间服务，居间服务费应予返还。对此本院认为，3.15通知已明确暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。原告在已经拥有一套住房情况下，却于2017年3月28日同日签订两份房地产买卖合同，并且均采取商业贷款方式支付房款。原告明知其必然受到3.15通知的限制，且未将签订另一份房地产买卖合同的信息告知被告，自身存在明显的过错。从原告与被告员工王国俊的短信交流亦可以看出，原告放弃购买涉案房屋并非出于限购政策的考虑。关于被告是否完成居间服务的问题，根据合同法规定，被告已经促成原告和第三人合同的成立，原告无证据证明上诉人在提供居间服务的过程中存在故意隐瞒涉案房屋质量问题或提供虚假信息的行为，故房屋买卖合同的解除系原告与第三人协商解除，并非被告过错造成，根据合同居间服务条款的约定，原告应向被告支付报酬。因此，原告要求被告返还已支付的居间服务费，于法无据，不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：驳回原告王真的诉讼请求。案件受理费800元，由原告王真承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  朱铁军二〇一八年五月二八日书记员  林欢欢