云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云06民终80号
上诉人（原审被告）：云南瑞鑫房地产开发经营有限公司。住所地：云南巧家县白鹤滩镇迆博*组。
法定代表人：聂小平，公司总经理。
委托代理人：张明金，云南南博律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：何家敏，女，汉族，1977年1月2日出生。云南省巧家县人，住巧家县。
上诉人云南瑞鑫房地产开发经营有限公司（以下简称瑞鑫公司）因与被上诉人何家敏商品房销售合同纠纷一案，不服巧家县人民法院（2017）云0622民初1689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理确认如下事实：2014年1月27日经巧家县住房和城乡规划建设局登记备案的何家敏与瑞鑫公司双方签订的合同编号为白鹤花园国际社区0280《商品房购销合同》约定，何家敏（合同乙方）以每平方米3183.59元的单价，购买瑞鑫公司(合同甲方)开发建设的位于云南省巧家县白鹤滩镇迤博村七组八组的“白鹤花园国际社区”第一组团A1幢第一单元第3层B号住宅商品一套，商品房套内建筑面积为88.2平方米，总金额为280793元。合同中记载了商品房销售依据是乙方购买的商品房为预售商品房。合同第七条约定交付期限：“甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”第八条乙方逾期付款的违约责任“自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止3天内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，乙方逾期超过3日但未超过30日，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行。超过30天后，甲乙双方解除合同，乙方向甲方支付违约金（违约金为总房价的30%）。同时甲方无需告知乙方即可出售本合同所约定的房产。”第九条甲方逾期交房的违约责任“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止3天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期3天后，因政府政策因素或遇不可抗力因素，双方免责。因天气意外、其他突发影响工程进度事件、出卖人工程建设需要等原因之一的，出卖人可延期6个月交付房屋，延期超过6个月，买受人可要求出卖人承担违约责任；出卖人据延误的时间按150元/月向买受人支付违约金。”第十条交接“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以昭通日报或电话或短信形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按本合同第九条处理。由于乙方原因，未能按时交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方应于本合同约定的交付期限内到指定地点办理房屋交接手续。如交房中存在细小瑕疵，应先接房后整改。逾期未办理完毕交接手续的，自期限届满之日起房屋损毁灭失的风险由乙方承担。同时，乙方按每天20元向甲方支付违约金，且物业管理费开始计收。”何家敏于2013年1月26日给付定金50000元，于2013年12月28日给付房款40793元，给付瑞鑫公司代收代缴部门费用4454元，于2014年1月20日何家敏向巧家县农村信用合作社在瑞鑫公司的担保下向巧家县农村信用合作社按揭贷款19万元，用于支付该房款。至此，何家敏购房款已全部付清。2014年9月5日浙江海天建设集团有限公司巧家白鹤花园一期工程项目部因白鹤花园一期工程提出《工程竣工报告》，2014年9月5日瑞鑫公司对巧家县白鹤花园一期工程提出《云南省建筑工程竣工验收报告》，2015年3月25日巧家县住房和城乡规划局作出《建设项目竣工规划验收合格证》，此证上记载了建设项目名称为巧家县白鹤花园一期，工程竣工日期2014年6月30日，工程规划验收日期2015年2月6日，该竣工工程经规划行政主管部门现场规划验收，符合规划批准要求，验收合格。2015年6月8日云南省木盛和岩土工程有限公司对巧家县白鹤花园一期工程的岩土工程勘察作出《云南省建筑工程质量检查报告》，此报告记载了同意工程验收。2015年6月10日云南省曲靖市规划设计院对巧家县白鹤花园一期作出《云南省建筑工程质量检查报告》，此报告上记载了检查评估结论“满足国家设计规范要求，满足建设方使用功能要求，达到设计目地。同意合格验收。”2015年7月15日云南监协工程咨询有限公司对巧家县白鹤花园一区工程作出《云南省建筑工程质量评估报告》，此报告上记载了评估范围及内容均“同意按合格工程验收合格。”
瑞鑫公司与云南伴海物业服务有限公司巧家分公司在2014年9月27日的昭通日报上登载了《交房公告》通知白鹤花园的各位业主，在办理白鹤花园一期交房手续时就交房程序和相关事宜进行公告，其中列表式公告了交房时间为2014年10月13日，交房合同编号为0261-0280号，并公告了凡在上述时间段未办理交房手续的业主，请于2014年10月19日后办理交房，交房截止时间为2014年10月30日，逾期视为交房等内容。2016年2月26日，何家敏发现房屋存在质量有问题即未接收房屋，并要求瑞鑫公司给以修复处理。瑞鑫公司一直未修复处理。此房屋一直在瑞鑫的管理中。2016年8月22日何家敏委托云南昭通滇东北乾诚司法鉴定中心对该房屋的质量及所需维修费进行鉴定，2016年9月18日云南昭通滇东北乾诚司法鉴定中心作出了昭滇乾工鉴字（2016）第69号《对何家敏所购房屋工程质量及经济损失的鉴定意见》鉴定意见为（一）对委托人所购A1幢1单元3层B号住宅工程质量的评估：1、餐厅顶棚板和卧室（1）楼地板所出现的通长、穿透板体的裂缝、东阳台和厨房地坪所作防水层大面积损坏及东阳台西北角排水管顶部和厨房东北角烟道上口顶棚周边均出现渗透痕迹，以及部分墙面砂浆抹灰层空鼓、崩离、开裂、起砂、爆灰等症状，均已对构件主要受力部位结构性能或使用功能或装饰效果产生不利影响，属于功能性质量严重缺陷。2、预埋灯具位置出现偏差、部分窗框与墙体之间的密封油膏松动、脱落，预埋电线套管裸露墙外，以及钢之大门防盗破损等问题，对结构性能或使用功能不构成影响，属于实用功能及外观质量一般缺陷。（五）修补与修缮工程费用合计34430.22元。何家敏于2017年8月2日支付鉴定费7000元。在审理中，瑞鑫公司提出重新鉴定申请，要求对该商品房是否存在质量问题，若该商品房存在质量问题，其所需要修复费用是多少。经原审法院依法委托云南博信司法鉴定中心进行鉴定，云南博信司法鉴定中心于2017年9月22日作出云博（2017）鉴字第108号司法鉴定意见书，鉴定意见为，巧家县白鹤滩镇白鹤花园一期A1栋1单元3B号商品房存在天棚、地坪裂缝，平整度不符合规范要求，墙体阴阳角垂直度不符合规范要求，厨卫漏水、防水层破损，铝合金窗制安不规范等质量问题，需修复处理后使用。对于巧家县白鹤滩镇白鹤花园一期A1栋1单元3B号商品房存在质量问题，修复造价鉴定为人民币29885.79元。瑞鑫公司支付鉴定费15000元。
审法院经审理认为：本案系商品房销售合同纠纷，何家敏、瑞鑫公司双方签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。何家敏、瑞鑫公司双方均应当按照合同约定和法律规定诚信履行。按照《城市房地产开发经营管理条例》第十六条“房地产开发企业开发建设单位的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。”第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。……”按照《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”按照何家敏、瑞鑫公司双方签订的合同第七条“甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”第九条甲方逾期交房的违约责任“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止3天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期3天后，因政府政策因素或遇不可抗力因素，双方免责。因天气意外、其他突发影响工程进度事件、出卖人工程建设需要等原因之一的，出卖人可延期6个月交付房屋，延期超过6个月，买受人可要求出卖人承担违约责任；出卖人据延误的时间按150元／月向买受人支付违约金。”本案中，何家敏已按协议全部履行了付款义务，在发现房屋质量存在问题后，要求瑞鑫公司对房屋进行修复处理且不接收房屋的行为并无不当。瑞鑫公司未按照合同约定的时间交付房屋，对何家敏提出的房屋存在质量问题，未进行修复处理，造成了何家敏长期不能入住该房屋。在审理中，瑞鑫公司认可该房屋仍然在其管理中。该房屋经司法鉴定机关鉴定，确系存在质量问题需要修复处理。因此，瑞鑫公司已存在违约事实，应承担相应的违约责任。何家敏主张的由瑞鑫公司承担修补与修缮房屋的费用34430.22元，是基于经乾城司法鉴定中心司法鉴定，需维修费34430.22元。在审理中，因瑞鑫公司申请重新鉴定的事实理由充分，并符合相关法律规定，经原审法院依法委托云南博信司法鉴定中心鉴定后，确定该房屋的修复费用是29885.79元。因此，支持修复费用29885.79元；主张鉴定费7000元，系实际支付的费用，予以支持；主张愈期交房违约金5700元（自2014年7月30日至2017年7月30日未交房违约金38个月×150元），因双方约定愈期交房的违约金每月150元，支持违约金按每月150元的标准计算；主张租房的房租损失29640元（2014年6月30日至2017年7月30日，38个月×780元）＋9600元（因多交了一年的房租，将房租费增至2018年的6月30日），因其所提供的证据不符合证据要件，而未被采信，故不予支持。但综合考虑本案实际情况，因何家敏长期不能入住该房而需租住房屋的事实客观存在，其租房所需的租金损失，结合本区域同类房屋的市场租金情况，考虑瑞鑫公司在承担每月150元违约金的基础上，原审法院酌情支持何家敏需租赁房屋居住的租金损失每月600元；在诉讼中，何家敏请求违约金和房租费应计算到本案结束的主张，予以支持。瑞鑫公司主张的涉案房屋不存在质量问题，逾期办理房屋交接手续的原因在何家敏，瑞鑫公司没有违约的主张。按照合同第七条“甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”第十条“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以昭通日报或电话或短信形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按本合同第九条处理。由于乙方原因，未能按时交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方应于本合同约定的交付期限内到指定地点办理房屋交接手续。如交房中存在细小瑕疵，应先接房后整改。逾期未办理完毕交接手续的，自期限届满之日起房屋损毁灭失的风险由乙方承担。同时，乙方按每天20元向甲方支付违约金，且物业管理费开始计收。”瑞鑫公司与云南伴海物业服务有限公司巧家分公司在2014年9月27日的昭通日报上登载了《交房公告》，公告通知白鹤花园的各位业主，在办理白鹤花园一期交房手续时就交房程序和相关事宜进行公告，其中列表式公告了交房时间为2014年10月13日，交房合同编号为0261-0280号，凡在上述时间段未办理交房手续的业主，请于2014年10月19日后办理交房，交房截止时间为2014年10月30日，逾期视为交房等内容。在原审审理中，何家敏表示对此公告不知情，瑞鑫公司又未提供其以其他合理方式直接通知何家敏接收房屋的证据，而以此公告即视为已通知了何家敏，有违诚信履行合同的交易习惯，其责任应由瑞鑫公司承担。在2015年7月15日云南监协工程咨询有限公司对巧家县白鹤花园一区工程作出《云南省建筑工程质量评估报告》“同意按合格工程验收合格”，按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”从公告上通知交接房的时间上看，该工程还未经相关部门完全验收合格，该工程经完全验收合格的时间应是云南监协工程咨询有限公司2015年7月15日报告时间，涉案房屋属白鹤花园一区工程中的房屋，未经验收合格的工程项目，不得进行交付使用。且涉案房屋经司法鉴定机关鉴定确认存在质量问题，需修复处理。因此，瑞鑫公司主张的涉案房屋不存在质量问题，逾期办理房屋交接手续的原因在何家敏，瑞鑫公司没有违约，且因何家敏逾期接收房屋，应当支付每日20元的违约金至原告接收房屋之日止即从2014年10月13日暂计算至2017年8月22日止的违约金20900元的主张，与本案的事实不符，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、由云南瑞鑫房地产开发经营有限公司在本判决生效后10日内将坐落于巧家县白鹤滩镇的“白鹤花园国际社区”第一组团Ａ1幢第一单元第三层Ｂ号住宅一套移交给何家敏管理使用，支付该房屋的修复费29885.79元，鉴定费7000元，支付逾期移交房屋的违约金自2014年7月1日起至交付房屋时止每月150元；赔偿房屋租金损失自2014年7月1日起至交付房屋时止每月600元。二、驳回云南瑞鑫房地产开发经营有限公司请求何家敏支付逾期接收房屋违约金20900元的诉讼请求。三、驳回何家敏的其余诉讼请求。本诉案件受理费1959元，反诉案件受理费323元，由云南瑞鑫房地产开发经营有限公司负担2042元，由何家敏负担240元。
一审判决后，瑞鑫公司不服，向本院提起上诉。其上诉的理由为：一、原审法院认定事实不清：1、何家敏已于2015年接收涉案商品房，而一审法院却认定瑞鑫公司未将涉案商品房交与何家敏，属于认定事实错误。一审法院已确认被上诉人已于2016年8月单方委托鉴定机构对涉案商品房进行了鉴定，这一事实足以说明涉案商品房自2016年8月开始已处于被上诉人的控制下；2、一审法院认定上诉人在昭通日报发布接房公告通知被上诉人接收房屋的行为是没有诚信履行合同，属于认定事实错误。被上诉人属于完全民事行为能力人，那么其对签署的合同的内容必然有了充分的了解，而双方在签订合同时已约定了上诉人可以选择使用公告的形式通知被上诉人接收房屋，公告之日视为上诉人已经通知了被上诉人，因此，上诉人在昭通日报发布接房公告，属于诚实履行合同义务；3、上诉人将涉案房屋予以管理属于为了维护被上诉人的合法权益而实施的无因管理，而并非拒绝将涉案房屋交与被上诉人。上诉人不否认自己现在仍能够管控涉案房屋，但是，因被上诉人已经准备装修且已在涉案房屋中堆放了装修材料，上诉人为了防止该装修材料遗失而对涉案房屋进行必要的管理，属于为了防止被上诉人的财产受损而实施的无因管理；4、被上诉人因涉案房屋存在细微质量瑕疵而拒绝接收房屋，已违反合同约定，应当承担相应责任，而一审法院不予认定，属于认定事实不清。涉案房屋确实存在轻微的质量瑕疵，根据双方签订的合同，被上诉人应当现行接收房屋，再通过正常途径予以解决，但是，上诉人在接收房屋并发现该房屋存在质量瑕疵后，便不与上诉人协商解决并称没有接收房屋，其行为已构成违约，应当按照双方签订合同的约定承担每日支付人民币20元的违约金的违约责任；5、本案被上诉人有存在故意导致其损失扩大的行为，而一审法院却不予认定，属于认定事实不清。被上诉人自2015年1月接收房屋并发现房屋质量瑕疵后，本应及时予以协商解决，而其却拖至2016年8月才私自委托司法鉴定中心对涉案房屋进行鉴定，其行为属于故意扩大损失；6、一审法院认定本案鉴定费用仅是上诉方引起的，属于认定事实错误。本案中，被上诉人在没有通知上诉人时私自委托鉴定机构对涉案房屋进行鉴定，导致其委托的鉴定机构出具的鉴定意见不具有客观性和公正性，上诉人为了维护双方的合法权益而申请重新鉴定。一审法院在同意重新鉴定后，委托了云南博信司法鉴定中心对涉案房屋进行鉴定，而云南博信司法鉴定中心出具的鉴定意见推翻了被上诉人单方委托的鉴定机构所出具的鉴定意见，因此，所有鉴定费用系被上诉人所引起的，其应当承担本案的所有鉴定费用。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，质量不符合约定的应当按照当事人的约定承担违约责任。本案中，上诉人与被上诉人对违约责任有明确约定，应当按照双方签订的合同约定由上诉人支付被上诉人违约金750元（即自2014年6月30日至2014年7月3日每日100元，自2014年7月4日至2014年10月每月150元），而一审法院却判决上诉人除承担违约责任外还需赔偿被上诉人损失，属于适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判由上诉人赔偿被上诉人房屋修复费用人民币29885.79元，由上诉人支付被上诉人违约金人民币750元：由被上诉人支付上诉人违约金（暂计算至2017年8月22日）人民币20900元；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人何家敏答辩称原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请法院驳回上诉，维持原判。
本案二审中，上诉人瑞鑫公司除对一审认定的“上诉人瑞鑫公司未将涉案商品房交与被上诉人何家敏；上诉人在昭通日报发布接房公告通知被上诉人接收房屋的行为是没有诚信履行合同”等事实有异议外，对其余事实无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
归纳上诉人的上诉主张，本案争议的焦点是：原审判决是否认定事实不清，适用法律错误？
针对本案争议焦点，本院认为：1、上诉人瑞鑫公司认为其已履行了交房义务，争议房屋已在被上诉人何家敏的控制中。该主张未提供证据证实，且与其在一审庭审中的陈述相矛盾，本院对该主张不予支持；2、上诉人瑞鑫公司认为其在昭通日报发布接房公告，属于诚实履行合同义务。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，上诉人不使用电话或短信这种准确的通知方式，而是采取报纸公告形式通知被上诉人接房，明显不利于被上诉人，违背了履行合同的诚实信用原则，对上诉人该上诉主张，本院不予支持；3、上诉人瑞鑫公司认为其现在仍管控涉案房屋是为了维护被上诉人何家敏的权益而实施的无因管理，而并非拒绝将涉案房屋交与被上诉人。本院认为，该主张印证了争议房屋尚未交付的事实，但并不具备无因管理的情形，本院对该主张不予支持；4、上诉人瑞鑫公司认为被上诉人何家敏因涉案房屋存在细微质量瑕疵而拒绝接收房屋，已违反合同约定，应当承担相应责任。本院认为，按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”上诉人瑞鑫公司公告通知交接房时，该工程还未经相关部门完全验收合格，不得进行交付使用。且涉案房屋经司法鉴定确认存在质量问题，需修复处理，并非上诉人瑞鑫公司所主张的细微质量瑕疵。因此，本院对该上诉主张不予支持；5、上诉人瑞鑫公司认为被上诉人何家敏有故意扩大损失的行为。本院认为，被上诉人何家敏发现房屋有质量问题找上诉人瑞鑫公司处理而未接房的行为合情合理，并未故意扩大损失，对该上诉主张本院不予支持；6、上诉人瑞鑫公司认为鉴定费用系被上诉人何家敏所引起的，其应当承担本案的鉴定费用。本院认为，一审法院未采信被上诉人何家敏提出的鉴定报告，其支付的鉴定费用7000元不应支持，上诉人该上诉理由成立，本院予以采信；7、上诉人瑞鑫公司认为一审判决其承担违约责任后还需赔偿被上诉人何家敏损失不当。本院认为，因房屋质量问题造成被上诉人何家敏长期未能入住，给被上诉人造成了在外租房的损失，双方约定的违约金不足以弥补该损失，一审法院判决赔偿损失合情合理，符合客观实际，并无不当。因此，综上所述，上诉人上诉理由部分成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持巧家县人民法院（2017）云0622民初1689号民事判决第二项、第三项；
二、改判巧家县人民法院（2017）云0622民初1689号民事判决第一项为:云南瑞鑫房地产开发经营有限公司在本判决生效后10日内将坐落于巧家县白鹤滩镇的“白鹤花园国际社区”第一组团A1幢第一单元第三层B号住宅一套移交给何家敏管理使用，并向何家敏支付该房屋的修复费29885.79元、逾期移交房屋的违约金自2014年7月1日起至交付房屋时止每月150元、赔偿何家敏房屋租金损失自2014年7月1日起至交付房屋时止每月600元。
一审本诉案件受理费1959.00元，由何家敏负担300.00元，云南瑞鑫房地产开发经营有限公司负担1659.00元，反诉案件受理费323.00元，由云南瑞鑫房地产开发经营有限公司负担；二审案件受理费1810.00元，由云南瑞鑫房地产开发经营有限公司负担1760.00元，何家敏负担50.00元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。
审判长 李恩鹏
审判员 杨稳香
审判员 余 帅
二〇一八年四月八日
书记员 赛 骞