辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终5515号上诉人（原审原告）：徐旭。委托诉讼代理人：刘志永，北京市盈科（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连圣杰房地产开发有限公司，住所地大连市旅顺口区龙头街道盐厂新村盐厂家园9号。法定代表人：陈阳，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：韩兵，辽宁团团律师事务所律师。上诉人徐旭因与被上诉人大连圣杰房地产开发有限公司（以下简称”圣杰公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2017）辽0212民初3177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐旭的委托诉讼代理人刘志永，被上诉人圣杰公司的委托诉讼代理人韩兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐旭上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人给付逾期办理房屋产权证（自2014年12月21日至2017年12月31日）的违约金164195.6元。（计算公式：房款904761.90元×0.06年利率÷365天×1104天）。事实和理由：一、一审判决认定事实错误：（一）、一审法院认为被上诉人履行合同义务是需要上诉人去要求的，这一认定是错误的：《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。且2015年7月19日，在被上诉人组织的业主答谢宴上，业主向被上诉人提出了办理房产证的要求，被上诉人工作人员王晓音答复，自10月末可以办理房产证。这是被上诉人对所有不特定的业主做出的承诺，也应受承诺的约束。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按�约定全面履行自己的义务。因此不需要上诉人去主张要求，被上诉人即应当主动履行其合同义务，超过履行期限的即应当承担违约责任。所以一审法院上述事实的认定是错误的。（二）举证责任分配错误以致做出错误的事实认定：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：下列事实，当事人无需举证证明：（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；因为上诉人和被上诉人距离很近，按照常识，在交房180天后，上诉人没有拿到房产权属证书，她可能不去主张权利吗？而且上诉人不经过向被上诉人主张权利，就直接提起诉讼，这也不符合常理。在一审程序中，法官也对上诉人表示其相信曾向被上诉人主张过权利，但仍将这极难的举证责任分配给了上诉人，以致做出错误的事实认定。二、一审法院适用法律错误：（一）合�对逾期办理房产证的违约责任没有约定或者说约定不明，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：即由出卖人继续办理相关手续。此约定中并没有排除被上诉人不需承担违约责任，且此约定也不是违约责任的承担方式，而是被上诉人应尽的法定义务，其合同本意是限制了购房人解除合同的权利。如果此项约定认为是违约责任的承担方式，则被上诉人可以无限期权拖延而不用承担任何违约责任。这明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益。所以，在《商品房买卖合同》对于违约责任没有约定或约定不明的情况下，应直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定支持上诉人的请求。（二）一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定是错误的。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。这是有明确履行期限的，即房屋交付后，开发商最迟180天内应当履行办理产权登记的合同义务。因合同双方知道办理产权证的手续较繁琐，所以合同所约定的时间已经比法律规定的标准多了90天，这已经给了被上诉人宽限期，而一审法院认为从上诉人主张时再给被上诉人三个月的宽限期是没有法律依据的。本案按照合同约定，办证最后期限为2014年12月21日。所以从这一天开始被上诉人就应当按照法律规定承担违约责任。圣杰公司辩称，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1、上诉人与圣杰公司签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定”出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理相关手续”。合同签订后，圣杰公司一直按照合同约定继续积极办理案涉房屋的产权证事宜。上诉人的诉讼请求是要求圣杰公司承担逾期办证的违约金。根据前述合同约定和法律规定，这一主张能够被支持，至少需要满足以下条件：上诉人只有在明确向圣杰公司提出要求履行合同义务，并且确定了履行期限，圣杰公司在期限届满仍未履行。上诉人在没有任何证据的情况下，仅因距离圣洁公司�离近和常识推断其曾向圣杰公司主张权利的事实，没有事实和法律依据。因此，根据《民事诉讼法》谁主张谁举证的原则，一审法院要求上诉人提交其向圣杰公司主张办理房产证的相关证据证明其诉讼请求并无不当。2、上诉人主张，王晓音曾在2015年的业主答谢宴上承诺办证事宜，并认为这等于圣杰公司的承诺，这是不能成立的。首先，圣杰公司从未授权任何人就办理房产证事宜向业主作出承诺。其次，王晓音并非圣杰公司的员工，无权代表圣杰公司，即使其作出相关承诺，也是其个人行为，不应由圣杰公司承担后果。3、一审法院判决书适用法律正确，上诉人主张排除《合同法》第六十二条的适用系法律理解错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期�届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”结合上诉人与圣杰公司之间的《商品房买卖合同》约定，未能在规定的期限内取得权属证书的，由出卖人继续办理。继续办理房产证为双方约定的违约责任承担方式，若上诉人主张逾期办理房产证的违约金，需提出请求明确办证时间。根据《合同法》第62条的规定：”债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。所以，此时适用《合同法》第62条的规定确定违约金计算时间并不矛盾。参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，3个月的履行期限亦在合理的范围内。因此，一审判决适用法律正确。徐旭向一审法院起诉请求：一、请求判令被告给付逾期办理房屋产权证的违约金人民币164195.6元。第二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月7日，原被告双方签订《旅顺口区商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于大连市旅顺口区学城路103号1层1号房。双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理相关手续。原告向被告支付购房款人民币904761.90元。2014年6月21日，被告向原告交付房屋，随后，原告缴纳了物业费和排渣费、水电费。2017年10月24日，被告向原告出具了购房款收据。至2017年12月31日，被告仍未协助原告办理完案涉商品房房产证。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，被告应当就已经适当履行了合同约定的义务及非因被告的原因导致原告未能办理房产证的事实承担举证责任。在案件审理过程中，被告并未向法庭提交证据证明其已经履行了办理房产证的协助义务，更无证据证明原告不能办理房产证并非是由于被告的原因造成的。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，根据案涉房屋在交付后长期未能办理产权证的事实，法庭认定被告未履行合同义�或履行合同义务不符合合同的约定，被告应当承担违约责任。当事人就合同内容中履行期限约定不明确的，债权人可以随时要求履行，但要给对方留下必要的准备时间。原被告双方签订的《旅顺口区商品房买卖合同》第十五条中关于超过180天后继续办理手续的约定是合同双方真实的意思表示，对双方均有约束力。但在超过180天后，被告可以随时履行，原告也可以随时要求被告履行办理房产证的协助义务，但应当给被告必要的准备时间。根据办理房产证的实际需要，法庭认为三个月的必要准备时间较为合适。在原告主张办理房产证后，如被告在三个月的准备时间届满后，仍未适当履行自己的协助义务，应当向原告承担违约责任。本案中，原被告双方在2014年6月21日办理了房屋交接手续，被告应当按照约定在180天内，即在2014年12月21日前协助原告办理产权证。其后，原告未向法庭举证证明自己曾向被告主张过要求被告履行合同义务，因此，只能将2017年12月4日即原告向法院起诉的时间，认定为其向被告主张履行合同义务的时间。被告应当在2018年3月4日前完成必要的准备并履行协助义务。在被告仍未按约定履行协助办理房产证义务的情况下，原告可以自2018年3月5日起要求被告承担违约责任。故原告要求被告承担2017年2月1日至2017年12月31日期间的违约金没有事实和法律上的依据，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规�，判决如下：驳回原告徐旭的诉讼请求。案件受理费3580元，由原告徐旭负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。根据庭审审理情况，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项”履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。本案中，依据已查明的事实，尽管案涉合同第十五条约定”出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同�由出卖人继续办理相关手续”，即双方只约定”交付使用后180日内”为圣杰公司履行将资料报产权登记机关备案的期限，却未约定”继续办理”的期限以及圣杰公司自何时起按照什么标准须向买受人承担逾期办证违约金的违约责任，故房屋交付后180天仅是圣杰公司履行办理房屋初始登记的期限，并非逾期办证违约金的起算时间。从前述法律规定来看，徐旭可随时向圣杰公司主张权利，但需要给予对方合理准备时间。鉴于徐旭实际收房时间为2014年6月21日，且其未举证证明自交房180天后至提起本案诉讼之前曾向圣杰公司主张过权利，故一审判决将徐旭提起本案诉讼之日（2017年12月4日）认定为向圣杰公司主张权利时间并给付圣杰公司起诉后90天的准备时间（截至2018年3月4日），合情合理，于法有据，并无不妥。基于此，一审判决驳回徐旭向圣杰公司主张自2017年2月1日至2017年12月31日止的逾期办证违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维持。至于徐旭上诉称在2015年7月19日圣杰公司的业主答谢宴上，业主向圣杰公司提出了办理产权证的要求，圣杰公司工作人员王晓音答复10月末可以办理房产证，圣杰公司应受该承诺约束等一节，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现徐旭并无证据证明其参加了该答谢宴，故其无权以该日期作为向圣杰公司主张权利的时间。因此，徐旭的此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，徐旭的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3580元，由徐旭负担。本判决为终审判决。审判长  董凯审判员  刘畅审判员  任娲二〇一八年九月七日书记员  王亮