大连市旅顺口区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽0212执异34号
案外人：孔繁钊。
委托诉讼代理人：刘文钊，辽宁明昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尚存存，辽宁明昌律师事务所律师。
申请执行人：大连博源建设集团有限公司，住所地辽宁省庄河市栗子房镇。
法定代表人：刘书伟。
被执行人：大连澍景投资有限公司，住所地大连高新技术产业园区龙王塘街道。
法定代表人：王茂祥，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘宇，辽宁丰源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周军，辽宁丰源律师事务所律师。
本院在执行大连博源建设集团有限公司与大连澍景投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人孔繁钊对本院查封位于大连高新园区顺龙路***号*单元**层*号房屋(以下简称案涉房屋)不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人称，请求中止对大连高新园区顺龙路***号*单元**层*号房屋的执行并解除对该房屋的查封。理由:被执行人与大连高新园区龙王塘街道龙王塘村民委员会(以下简称龙王塘村委会)签订《以房抵款协议书》三份，分别对被执行人在龙王塘村建设的玉龙湾住宅小区项目自来水外网配套相关事宜、有关玉龙湾二期项目供暖外网配套相关事宜、有关顺龙路旁龙王塘村负责施工的自来水外网配套管线缴纳自来水配套费116万元，须就龙王塘村负责施工的供暖外网配套管线缴纳供暖配套费150万元，须就受让的变电站地上建筑及全部附属物支付转让款280万元。上述款项被执行人均同意以其自行开发建设的玉龙湾二期项目住宅房屋抵顶。
2016年4月26日，龙王塘村委会向被执行人出具了金额分别为116万元、150万元、280万元的《非经营性收费收据》。2015年3月21日，龙王塘村委会与胡胜杰(孔庆义)签订了《拆迁协议》，约定龙王塘村委会对胡胜杰(孔庆义)现有房屋进行动迁，胡胜杰(孔庆义)符合分户条件，可分两套住宅，在玉龙湾小区****-**-*室房屋一套，欠胡胜杰(孔庆义)70平方米房屋一套。2015年4月7日，胡胜杰出具《声明书》，载明其自愿将玉龙湾38B1-13-4室房屋转到案外人孔繁钊名下，如有任何纠纷与被执行人无关。
2015年4月2日，案外人孔繁钊与被执行人签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，价款653550元。同年4月7日，被执行人将案涉房屋交付给案外人。房屋至今未办理过户责任在被执行人。案外人与被执行人在法院查封前已经签订了合法有效的书面合同，交纳了合同约定的房款，在查封之前已经合法占有案涉房屋，未办理过户是因被执行的原因所致，案外人不存在过错。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人对大连高新园区顺龙路***号*单元**层*号房屋的权利足以排除法院的执行。
本院查明，申请执行人与被执行人建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年6月16日作出(2016)辽0212民初786号民事调解，确认：一、被执行人于2016年7月16日前一次性给付申请执行人工程款6579675.85元；二、被执行人向申请执行人支付利息，自2015年5月12日起至调解书确认的给付日止按中国人民银行同期发布的贷款利率计算；三、案件受理费、保全费合计35180元，被执行人于2016年7月16日前一次性给付申请执行人。在该案诉讼过程中，本院依申请执行人的申请于2016年4月25日作出(2016)辽0212民初786号民事裁定，查封被执行人所有的位于大连高新园区顺龙路房屋共计860套(含案涉房屋)，查封期限为三年(轮候查封)。
另查，被执行人与龙王塘村委会签订《以房抵款协议书》三份，分别对被执行人在龙王塘村建设的玉龙湾住宅小区项目自来水外网配套相关事宜、有关玉龙湾二期项目供暖外网配套相关事宜、有关顺龙路旁龙王塘村的农用变电站的转让事宜达成协议，被执行人须就龙王塘村负责施工的自来水外网配套管线缴纳自来水配套费116万元，须就龙王塘村负责施工的供暖外网配套管线缴纳供暖配套费150万元，须就受让的变电站地上建筑及全部附属物支付转让款280万元。上述款项被执行人均同意以其自行开发建设的“玉龙湾”二期项目住宅房屋抵顶。
2016年4月26日，龙王塘村委会向被执行人出具了金额分别为116万元、150万元、280万元的《非经营性收款收据》。
2015年3月21日，龙王塘村委会与胡胜杰(孔庆义)签订《拆迁协议》，约定龙王塘村委会对胡胜杰(孔庆义)现有房屋进行动迁，胡胜杰(孔庆义)符合分户条件，可分两套住宅，在玉龙湾小区****-**-*室87.41平方米的房屋一套，欠胡胜杰(孔庆义)70平方米房屋一套。2015年4月7日，胡胜杰出具《声明书》载明，其自愿将玉龙湾***-*-**-*号房屋转到案外人孔繁钊名下，如有任何纠纷与被执行人无关。
2015年4月2日，案外人孔繁钊与被执行人签订《商品房买卖合同》，约定孔繁钊购买案涉房屋(房屋建筑面积87.14平方米，总金额653550元。同年4月7日，案外人孔繁钊交纳了案涉房屋2015年4月至2016年3月的物业费，2015年5月、7月、9月、2016年1月、11月、2017年3月分别交纳了案涉房屋的电费。案涉房屋因被执行人办理了在建工程抵押，未办理解押手续，不能办理过户登记。
本院认为，案外人通过回迁的方式取得案涉房屋，其在本院查封前已经与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同，并在案涉房屋居住，且非因案外人的原因未办理过户登记。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：
中止对大连高新园区顺龙路***号*单元**层*号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 孟 虎
人民陪审员 杨布军
人民陪审员 于昌娟
二〇一八年六月二十一日
书 记 员 邹德伟
附：相关法律文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。