湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0502民初1184号
原告（反诉被告）李俊龙，男，1973年11月7日出生，土家族，住宜昌市西陵区。
委托代理人范亮亮，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。（特别授权代理）
被告（反诉原告）陈绪昌，男，1977年4月1日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托代理人易建旻，湖北民基律师事务所律师。（特别授权代理）
原告（反诉被告）李俊龙与被告（反诉原告）陈绪昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月30日作出（2016）鄂0502民初1524号民事判决，后陈绪昌不服，向宜昌市中级人民法院提起上诉，宜昌市中级人民法院二审后作出（2017）鄂05民终1310号民事裁定书，于2017年5月27日将该案发回本院重审。本次重审中本院另行组成由审判员黄正康担任审判长，审判员张婵、人民陪审员苏丹参加的合议庭，于2017年8月7日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）李俊龙的委托代理人范亮亮，被告（反诉原告）陈绪昌的委托代理人易建旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李俊龙诉称，2014年4月5日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告陈绪昌承租原告位于宜昌市世纪欧洲城43号商铺，房屋面积131平方米，租赁期五年，租金按每平方米税后55元计算，每年税后86460元，2015年5月8日缴纳第一年租金86460元和装修补偿费33000元，以后被告每次按一年为一个周期支付，并提前一个月预付下期一年租金给原告，否则原告有权追究被告违约责任、解除合同或向被告追索滞纳金，同时根据《租赁合同》第八条约定，原告有权收缴押金，并通知被告在三日内补足。现被告支付第二年租金的期限已届满，经原告催收仍不支付。为此原告诉至法院，要求判令被告：1、判令被告陈绪昌向原告支付拖欠房屋租金86460元（2016年7月8日起至2017年7月7日），并从2016年6月8日起至实际履行之日止，每日按拖欠租金数额的1%支付违约金；2、判令被告陈绪昌向原告支付拖欠房屋租金86460元（2017年7月8日至2018年7月7日），并从2017年6月8日起至实际履行之日止，每日按拖欠租金数额的1%支付违约金；3、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）陈绪昌辩称并反诉，1、本诉原告的行为构成根本违约，原被告之间的合同目的根本无法实现，本诉被告从行使不安抗辩权到行使解除权系合法行为，不存在任何违约，基于本诉被告在2016年9月7日已通知本诉原告解除合同，故43号门面所涉租金只应计算2016年7月8日至2016年9月7日即两个月的租金；2、另外本诉原告请求的违约金过高，应当予以调整。其他本诉诉请应予以驳回。本诉被告仍然坚持提起反诉：1、请求判令解除反诉被告与反诉原告签订的《租赁合同》，反诉被告退还反诉原告世纪欧洲城41号、42号门面装修补偿费49133元；2、反诉被告承担反诉费用。
原告（反诉被告）李俊龙针对反诉请求辩称，1、反诉原告请求解除双方签订的《租赁合同》没有法律依据。本案的本诉是就43号门面的租金支付及相应的违约责任，而反诉原告提出的反诉涉及41号、42号门面，因此反诉原告的反诉已经超出了本诉的审理范围；2、根据合同相对性原则，本案反诉被告与产权人郑新月系另一租赁法律关系。反诉原、被告之间的权利义务应该以双方之间的租赁合同关系为准。反诉原告已经实际占有使用租赁房屋，依法应当支付合同约定的租金；3、反诉原、被告作为适格主体，在签订租赁合同时对租赁房屋的装修现状是知晓的。反诉原告享受了相应的装修利益，其支付相应的对价符合法律规定。人民法院对双方当事人之间的交易安排应予以尊重。综上所述，请求法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求；4、反诉原告并未提供证据证明反诉被告作为出租人对其所有的43号门面丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，不符合合同法关于不安抗辩权的构成要件，租赁合同应当继续履行。
经审理查明，2015年4月5日，李俊龙（甲方）与陈绪昌（乙方）签订《租赁合同》1份，合同约定李俊龙将位于宜昌市世纪欧洲城41、42、43号商铺（租赁面积为402平方米）出租给陈绪昌用于经营汽车装饰美容，租赁期限从2015年4月5日起至2020年5月4日止。第一、二年的租金，按每平方米税后55元计算，两年以后租金按每两年10%递增一次，直至合同期满。前两年的合同租金每月税后人民币22110元，每年税后人民币265320元。合同第五条第一款约定，从租赁物交付之日，甲方给予乙方合理的装修时间30天（其中131平方米装修至2015年7月7日），装修期间免收租金。第五条第三款约定，合同签订之日，乙方缴纳2万元押金、271平方米一年租金178860元和67000元装修补偿费用，2015年5月8日缴纳3000元押金和131平方米一年租金86460元和33000元装修补偿费用。乙方每次按一年为一个周期交付，并提前一个月预付下期一年租金给甲方。若乙方未按照约定及时向甲方预付租金，甲方有权追究乙方的违约责任，解除合同或向乙方追索滞纳金（拖欠期间，每天按拖欠额的1%计算）。合同签订后，陈绪昌向李俊龙交纳了41、42、43号商铺第一年的租金265320元和装修补偿费用10万元。
另查明，世纪欧洲城41号、42号商铺，系案外人郑新月所有，房屋面积合计271平方米。李俊龙从郑新月父亲郑安成手中承租该商铺后又将其转租给陈绪昌。因李俊龙违反协议擅自转租，郑新月委托其父母收回了上述41号、42号商铺，并于2016年6月24日重新出租给了他人。世纪欧洲城43号商铺系李俊龙所有，房屋面积131平方米，因陈绪昌未按期交纳世纪欧洲城43号商铺第二年的房屋租赁费，故李俊龙起诉至法院。2017年8月7日的庭审中，为避免上述43号商铺继续闲置、损失继续扩大，本院组织双方当事人先行办理房屋交接，被李俊龙拒绝。
上述事实，有《租赁合同》、《调查笔录》以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案中陈绪昌承租世纪欧洲城41、42、43号商铺的目的是为了用以经营汽车装饰美容。而李俊龙于41、42号商铺并无处分权，致陈绪昌承租该41、42号商铺后商铺中途被权利人收回另租他人，陈绪昌整体利用上述三个商铺经营汽车装饰美容的合同目的已无法实现，陈绪昌所提解除其与李俊龙签订的《租赁合同》的反诉诉讼请求成立，本院依法应予支持。陈绪昌主张其于2016年9月7日已通知李俊龙解除上述租赁合同，但其就此仅向本院提交了一份短信打印件，此短信是否真实、李俊龙是否收到，本院均难予认定。2016年7月8日起至2017年8月7日止的43号商铺租金93665元，陈绪昌仍须向李俊龙支付。2017年8月7日以后的租金为李俊龙自行扩大的损失，应由李俊龙自负。李俊龙请求的违约金过高，本案中的违约金应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。关于41号、42号商铺的装修补偿费，因陈绪昌依据与李俊龙的《租赁合同》使用该商铺仅截止到2016年6月，所余租期对应的装修补偿费李俊龙应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈绪昌给付原告（反诉被告）李俊龙宜昌市世纪欧洲城43号商铺租金93665元。
二、被告（反诉原告）陈绪昌以86460元为基数，自2016年6月8日起至租金实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准向原告（反诉被告）李俊龙给付违约金；以7205元为基数，自2017年6月8日起至租金实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准向原告（反诉被告）李俊龙给付违约金。
三、解除原告（反诉被告）李俊龙与被告（反诉原告）陈绪昌签订的《租赁合同》。
四、原告（反诉被告）李俊龙返还被告（反诉原告）陈绪昌宜昌市世纪欧洲城41号、42号门面装修补偿费49133元。
五、驳回原告（反诉被告）李俊龙的其他本诉诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4158元，财产保全费1420元，合计本诉诉讼费5578元（李俊龙已预交），由被告（反诉原告）陈绪昌负担2708.12元，原告（反诉被告）李俊龙负担2869.88元，被告（反诉原告）陈绪昌负担的本诉诉讼费由其在履行上述判项时一并直接转付原告（反诉被告）李俊龙。反诉案件受理费1028元（陈绪昌已预交），由原告（反诉被告）李俊龙负担，其在履行上述判项时一并直接转付被告（反诉原告）陈绪昌。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 黄正康
审 判 员 张 婵
人民陪审员 苏 丹
二〇一七年十二月七日
书 记 员 莊 丽