江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第00543号
上诉人（原审原告）杨灯。
上诉人（原审原告）杨伟，（系杨灯之子）。
两上诉人之共同委托代理人房明忠，江苏明弘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宝应县大地农业机械有限公司。住所地宝应县安宜东路**号。
法定代表人吴宝东，董事长。
被上诉人（原审被告）伍风鸣。
上诉人杨灯、杨伟因与被上诉人宝应县大地农业机械有限公司（以下简称大地公司）、伍风鸣排除妨碍纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2013）宝民初字第2301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨灯、杨伟在一审中共同诉称：宝应县安宜东路61号房屋原为大地公司所有，2011年1月，杨灯、杨伟通过拍卖合法取得该房屋。2011年7月，宝应县房产局依法注销大地公司对该房屋的所有权证书，并登记为杨灯、杨伟所有。2011年8月，杨灯、杨伟曾起诉伍风鸣要求其腾让该房屋并支付房屋占用费。在诉讼中，杨灯、杨伟得知大地公司在2010年2月已将该房屋以每年7200元的租金标准出租给伍风鸣。租期至2013年2月28日。贵院以租期未到为由驳回了杨灯、杨伟的诉讼请求。杨灯、杨伟自2011年7月取得该房屋所有权之日，即对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，大地公司在产权证已经被注销的情况下仍然收取该房屋的租金，侵害了杨灯、杨伟的所有权，已经收取的租金应依法返还给杨灯、杨伟。伍风鸣明知该房屋属于杨灯、杨伟且未与杨灯、杨伟签订租赁合同的情况下，仍旧使用该房屋没有法律依据，应予以腾让交还杨灯、杨伟，并支付房屋使用费。故请求法院判决大地公司将房屋租金7750元返还给杨灯、杨伟，判决伍风鸣立即腾让宝应县安宜东路61号房屋，并以每月250元的标准支付自2013年3月1日至腾让之日止的房屋使用费。
大地公司在一审中辩称：杨灯、杨伟的房产证系违法取得，请求法院依法撤销。首先，本案涉及的房产和土地两证分离，即使杨灯、杨伟享有合法的房产权利，也无权对划拨土地上的房屋进行出租。大地公司是涉案房屋的合法土地使用权人，房屋租金不仅仅涉及到房屋本身的价值，更涉及到土地的价值，且土地租赁的价值远远大于房屋的价值，且这个房子是70年代所建，这样房屋的价值已经非常微小。其次，杨灯、杨伟要求实现房屋所有权，但大地公司享有更大价值的土地使用权，应得到法律的保护。另外，杨灯、杨伟的诉求已过诉讼时效，杨灯、杨伟在诉状中称于2011年8月起诉伍风鸣，当时就已得知大地公司已将房屋出租给伍风鸣，并收取租金，截止杨灯、杨伟在本案的起诉之日，已超两年诉讼时效。因此，请求法院驳回杨灯、杨伟的诉讼请求。
伍风鸣在一审中辩称：我从2006年开始一直和大地公司租赁该房屋，我已缴清了房租，并没有违法，请求法院驳回杨灯、杨伟对我的起诉。
原审查明：宝应县安宜镇东升路23号房屋（原宝应县安宜镇安宜东路61号）原为大地公司仓库。大地公司曾向建行宝应支行借款500000元，以该房产抵押担保，后因大地公司未能按约还款，建行宝应支行诉至法院。2004年7月19日，扬州市中级人民法院以（2004）扬执字第44号民事裁定书将上述房地产裁定归建行宝应支行所有。2011年1月，由东方资产管理公司委托江苏通力国际商品拍卖有限公司对该讼争房屋进行拍卖，杨灯以385000元买得该房屋。2011年5月3日，扬州市中级人民法院向宝应县房产管理局发出协助执行通知书，要求将上述房屋所有权过户给建行宝应支行。2011年7月，建行宝应支行与杨灯、杨伟签订协议，约定由建行宝应支行将上述房产协助过户给杨灯、杨伟。2011年7月18日，宝应县房产管理局作出《关于注销宝应县农业机械公司宝房权证字第××号﹤房屋所有权证﹥的决定》，同年7月21日为杨灯、杨伟办理了房屋所有权证，面积为1941.80平方米。该讼争房屋2006年以前由大地公司使用，从2006年起大地公司将该房屋分解出租给伍风鸣、李永年、蔡仕平等人。2010年2月25日，伍风鸣与大地公司续签租赁协议，约定租期3年，从2010年3月1日起至2013年2月28日止，每年租金3000元。协议到期后，双方于2013年2月25日再次签订租赁协议，约定租期从2013年3月1日到2015年2月28日，每年租金2000元。涉案房产占用范围内的土地使用权目前登记于大地公司名下，系国有划拨土地，土地用途为仓储用地。
原审认为：物权所有人对其所有的物享有占有、使用、收益、处分的权利。本案系房地产物权纠纷，杨灯、杨伟系房产登记簿所记载的本案房产所有权人，大地公司系房产占用范围内的土地使用权人，伍风鸣因与大地公司存在租赁关系，占用上述房地产。对于房屋与土地的关系，根据城市房地产管理法规定，开发单位应先获得土地使用权，后建设房屋，房屋购买单位或个人，购买房屋时应对该房屋占用范围内的土地使用权享有可期待的权利。本案杨灯、杨伟享有所有权的房屋所占用的土地系国有划拨土地，其用途为仓储用地，对于该类土地上的房屋转让，应报有批准权的人民政府批准，由受让方办理土地使用权出让手续，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。另根据国务院规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。本案房、地权属分离，房屋依附于土地存在，房、地作为不动产，其实物无法分割。因此，杨灯、杨伟与大地公司在房地产权属未能统一的前提下，均有权对房地产出租以获得收益，大地公司与伍风鸣签订的房地产承租合同合法有效。杨灯、杨伟要求伍风鸣腾让房屋前应先解决房、地分离的问题，取得房地产所有权。杨灯、杨伟要求大地公司支付房屋租金，因该租金系基于房地产价值产生的孳息，杨灯、杨伟应在确认房屋和土地的价值比例后，根据房屋的享有的份额与大地公司就出租后产生的租金进行分配。综上，原审法院不予支持杨灯、杨伟的诉讼请求。原审依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回杨灯、杨伟的诉讼请求。案件受理费50元，由杨灯、杨伟负担。
判决后，杨灯、杨伟不服，向本院提起上诉称：1、（2004）扬执字第44号民事裁定书充分证明扬州市中级人民法院已于2004年7月将涉案房屋占用范围内的国有划拨土地使用权裁定归建行宝应支行所有。2、大地公司在建行宝应支行贷款时已经将涉案房屋的所有权和土地使用权一并抵押给银行，故上述裁定将房屋及土地使用权一并裁定给建行宝应支行，符合法律规定。3、原审法院认定“讼争房屋的房、地权属分离”属适用法律错误，亦严重违背我们法律上实行的房屋产权与房屋占用土地使用权的“权利人一致原则”和“共同流转原则”。综上请求：撤销原判，依法改判支持杨灯、杨伟的诉讼请求。
大地公司答辩称：讼争房屋占用范围内的土地使用权并未抵押给建行宝应支行，（2004）扬执字第44号民事裁定书也未将土地使用权裁定给建行宝应支行，建行宝应支行是在并未取得讼争房屋所有权、土地使用权的情况下，直接将讼争房屋拍卖给了杨灯、杨伟。按照规定，首先，划拨性质的土地使用权不能抵押；其次，房屋权属转移登记应当先行办理土地使用权转移登记，而杨灯、杨伟并未取得土地使用权属，故其房屋权属证书的获取存在违法。大地公司依然合法享有讼争土地使用权，杨灯、杨伟的诉求依法不能得到支持。
伍风鸣未答辩。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点是：1、杨灯、杨伟诉求伍风鸣迁出讼争房屋并支付房屋使用费，应否支持？2、杨灯、杨伟诉求大地公司向其返还房屋租金7750元，应否支持？
本院认为，讼争房屋的现状为，房屋权属登记于杨灯、杨伟名下，而房屋占用范围内的土地使用权属登记于大地公司名下，伍风鸣与上述土地的使用权人大地公司签订租赁协议，故其占用、使用依附于讼争土地上的房屋有合同依据，现杨灯、杨伟诉求伍风鸣迁出讼争房屋，超出了其权属范围，依法不予支持。同样，大地公司收取的房屋租金系房屋、土地的共同孳息，因杨灯、杨伟享有的房屋与大地公司享有的土地使用权物化为上述租金的比例不明，现杨灯、杨伟诉求大地公司直接返还房屋租金，亦超出了其权属范围，依法不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人杨灯、杨伟的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨灯、杨伟承担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 王 媛
附本判决所依照的法律和司法解释条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。