河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫07民终2307号
上诉人（原审被告）刘尚顺，农民。
上诉人（原审被告）刘培兴，农民。
以上二上诉人委托代理人黑慧敏，河南方邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李省贤，城镇居民。
委托代理人常建忠、杨阳，河南中同合律师事务所律师。
上诉人刘尚顺、刘培兴与被上诉人李省贤确认合同无效纠纷一案，李省贤于2016年1月25日提起诉讼。要求：一、确认双方签订的封丘县一中新校区餐厅，超市设施承包合同书无效。二、刘尚顺返还封丘县一中分校食堂、超市、锅炉房及以上房屋内的设施，赔偿给李省贤造成的损失600000元。三、本案诉讼费由刘尚顺、刘培兴承担。经审理，河南省封丘县人民法院（以下简称原审法院）于2016年4月22日作出（2016）豫0727民初374号民事判决。宣判后，刘尚顺、刘培兴不服，提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2005年9月5日，李省贤（乙方）与河南省封丘县第一中学（甲方）签订了《封丘县一中分校餐厅经营协议书》。协议主要内容为：由甲方提供图纸，乙方出资建设一幢建筑面积为7488平方米的餐厅楼。建好后由乙方经营。经营期限25年（2005.9.1-2030.9.1）。餐厅楼及辅助设施（包括桌凳）的保护、更新与维修均由乙方负责，协议期满，归甲方所有。校园内乙方投资建设2个百货超市、1个书店、一个电话超市、1个眼镜店、1个医疗室，甲方不得以任何借口再建设类似的项目，但要服从学校管理。其中1个书店、一个电话超市、1个眼镜店、1个医疗室到2015年7月底，房屋及经营权归学校所有。2个百货超市到2030年7月底，房屋及经营权归学校所有。2008年6月20日，李省贤与刘尚顺签订了《封丘一中新校区餐厅、超市设施承包合同书》。合同主要内容为：李省贤将其投资兴建的封丘一中分校学生食堂、超市、锅炉房面积共计7609.67平方米及设施承包给刘尚顺经营使用；承包期为2008年8月至2015年6月下旬，年承包费为600000元整；承包期内刘尚顺在法律规定范围内有经营管理自主权。李省贤和刘尚顺签订后，李省贤和刘尚顺均如约履行了合同。2013年7月30日，李省贤与刘培兴签订了《封丘一中新校区餐厅、超市设施承包合同书》，合同约定2013年至2015年按原合同执行，每年承包费600000元，从2015年8月至2030年8月每年承包费700000元,该合同履行至2015年底。2015年2月24日，李省贤（甲方）与案外人李勇(乙方)签订了餐厅买卖合同，合同主要内容有：甲方自愿将坐落在封丘一中分校内一栋两层半餐厅楼，建筑面积大约7459.62平方米，另加两个超市、餐厅内桌凳设施转卖给乙方，经营权自2015年6月下旬至2030年9月1号；甲方自本合同签字生效后之前的所有合同全部作废，一次性付款4200000元。2015年6月下旬房屋使用权归乙方所有。该买卖合同经河南省封丘县公证处（2015）封证民字第98号公证书进行了公证。由此双方发生矛盾，产生纠纷。另查明，刘尚顺与刘培兴系父子关系；李省贤租赁给刘尚顺、刘培兴的物品包括1个餐厅及餐厅内的桌凳775套（每套包括1个桌子、4个连体凳子）、2个超市、和1个锅炉房及其房屋内的设施。至本案法庭辩论终结，本案涉案餐厅及其他建筑设施均没有取得建设工程规划许可证。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。无效合同自始没有法律约束力。因无效合同取得的财产应当予以返还。本案李省贤要求确认合同无效涉及两个合同，即李省贤与刘尚顺于2008年6月20日所签《封丘一中新校区餐厅、超市设施承包合同书》和李省贤与刘培兴于2013年7月30日所签《封丘一中新校区餐厅、超市设施承包合同书》。以上两个合同名为承包合同，实为房屋租赁合同。鉴于刘尚顺、刘培兴系父子关系，在李省贤与刘培兴于2013年7月30日签订《封丘一中新校区餐厅、超市设施承包合同书》时，李省贤与刘尚顺于2008年6月20日所签《封丘一中新校区餐厅、超市设施承包合同书》正在履行期间，并未解除。而是按照原来签订的合同继续履行，只是对原合同期满后的租赁费和租赁期限进行了变更，因此可以确认李省贤与刘培兴于2013年7月30日签订《封丘一中新校区餐厅、超市设施承包合同书》是李省贤与刘尚顺于2008年6月20日所签《封丘一中新校区餐厅、超市设施承包合同书》的续签。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的，人民法院应当认定有效。李省贤投资兴建的封丘一中新校区的餐厅、超市及锅炉房未取得建设工程规划许可证，李省贤与刘尚顺于2008年6月20日所签《封丘一中新校区餐厅、超市设施承包合同书》为无效合同：李省贤与刘培兴于2013年7月30日签订《封丘一中新校区餐厅、超市设施承包合同书》亦为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产应当予以返还。故对李省贤要求确认合同无效、刘尚顺、刘培兴返还财产的诉请予以支持。李省贤要求刘尚顺、刘培兴赔偿损失的诉请，虽然李省贤对占用物（餐厅、超市、锅炉房）没有租赁权，但依据李省贤与河南省封丘县第一中学签订的《封丘县一中分校餐厅经营协议书》，李省贤对餐厅、超市、锅炉房享有占有权。根据有关法律规定，占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。刘尚顺、刘培兴实际占有餐厅、超市、锅炉房没有给付租赁费的时间为2015年8月至2015年底。参照李省贤与刘培兴于2013年7月30日签订的《封丘一中新校区餐厅、超市设施承包合同书》，李省贤实际受到的损害应为350000元。在合同履行期间，李省贤又与案外人李勇签订了餐厅买卖合同，在履行合同时也存在过错，对损害结果也应承担责任。考虑各方的过错程度，以各承担50%为宜。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第五十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决：一、李省贤与刘尚顺于2008年6月20日所签《封丘一中新校区餐厅、超市设施承包合同书》和李省贤与被告刘培兴于2013年7月30日签订《封丘一中新校区餐厅、超市设施承包合同书》合同无效；二、刘尚顺、刘培兴自判决生效后十日内返还李省贤在封丘县第一中学新校区内的餐厅及其内部的桌凳775套（每套包括1个桌子、4个连体凳子）、超市、锅炉房及其房屋内的设施；三、刘尚顺、刘培兴于判决生效后十日内赔偿李省贤占有物损失175000元；四、驳回李省贤其他诉讼请求。案件受理费9800元，李省贤负担6942元，刘尚顺、刘培兴负担2858元。
刘尚顺、刘培兴上诉称：一、原审判决认定事实不清。上诉人提交的证据可以证明，涉案房产建设行为已经过主管部门批准。依据租赁合同司法解释，涉案租赁合同应系有效合同。二、原审判决适用法律错误。涉案合同系承包经营权及设备的承包合同，所有权归封丘一中分校，李省贤仅有经营权，故本案不应适用租赁合同司法解释。三、李省贤与案外人李勇转让涉案房产的行为损害了上诉人的利益，原审判决支持李省贤的损失不当。四、李省贤的诉讼请求所依据的是涉案房产未取得规划许可证，李省贤在此基础上提出的主张不属于法院的民事案件受理范围，涉案房产是否属于非法建筑应由行政机关认定，经认定后，李省贤才能起诉。故应驳回李省贤的诉讼请求。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回李省贤的起诉或将本案发回重审。
李省贤辩称：一、原审判决认定事实清楚，涉案租赁物是答辩人投资兴建的，用途特定。涉案合同系租赁合同，并非承包经营权合同。二、基于涉案合同的性质，原审判决适用租赁合同司法解释并无不当。三、答辩人与案外人李勇签订的买卖合同并不损害刘尚顺、刘培兴的利益，刘尚顺、刘培兴在合同到期后拒不退出，恶意侵占答辩人的财产，因此造成的损失应予赔偿。四、本案系合同纠纷，属于人民法院民事案件的受理范围。综上，原审判决结果正确，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明的事实与原审认定一致。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李省贤与河南省封丘县第一中学于2005年9月5日签订的《封丘县一中分校餐厅经营协议书》，约定由李省贤投资建设涉案房产，建好后由其经营。该协议约定的李省贤所取得的经营权就是对涉案房产及相关设施的使用、收益权。李省贤与刘尚顺、刘培兴之间签订涉案承包合同，将涉案房产及相关设施承包给刘尚顺、刘培兴经营，就是将涉案房产及相关设施交付给刘尚顺、刘培兴使用、收益，而刘尚顺、刘培兴的合同义务是向李省贤支付租金，可见涉案承包合同具备租赁合同的一般属性，故李省贤与刘尚顺、刘培兴之间形成的是租赁合同关系，而不是刘尚顺、刘培兴上诉主张的承包经营权及设备的承包合同。因本案系租赁合同纠纷，且涉案房产系封丘县城规划区内的房屋，故原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，并无不当。刘尚顺、刘培兴上诉称本案不应适用该司法解释的规定，依据不足，本院不予采纳。上述司法解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房产一直未取得建设工程规划许可证，原审法院据此确认刘尚顺、刘培兴与李省贤签订的《封丘一中新校区餐厅、超市设施承包合同书》系无效合同，并无不当。因合同无效，刘尚顺、刘培兴应当将涉案房产及相关设施返还给李省贤。上述司法解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”依据上述规定，刘尚顺、刘培兴应当向李省贤支付占用使用涉案房产期间的占有使用费。刘尚顺、刘培兴要求李省贤赔偿其损失，但未提交相关证据予以证明，原审判决根据双方的过错责任，酌情处理，并无明显不妥。本案系租赁合同纠纷，关于出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同之效力，司法解释有明确规定，故本案属于法院民事案件的受案范围，不必首先经过行政主管部门确认违法建筑。刘尚顺、刘培兴上诉主张本案不属于人民法院民事案件受案范围，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由刘尚顺、刘培兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 陈兴祥
代理审判员 贾 威
二〇一六年六月十六日
代理书记员 刘 冬