安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民一初字第00465号
原告：蚌埠市和顺公寓小区业主委员会，住所地安徽省蚌埠市龙子湖区交通路143号。
负责人：姚延敬，该业主委员会主任。
委托代理人：黄荟荟，安徽乐业律师事务所律师。
委托代理人：王苏敏，安徽乐业律师事务所律师。
被告：安徽水建房地产开发有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道锦江大酒店西侧，组织机构代码71172275-5。
法定代表人：陈圣刚，该公司总经理。
委托代理人：丁刘女，该公司法律顾问。
被告：安徽水利锦江大酒店有限公司物业分公司，住所地安徽省蚌埠市高新区东海大道张公山公园南门，组织机构代码77905586-4。
负责人：蔡祥杏，该公司经理。
委托代理人：王莉，该公司副经理。
委托代理人：陈红：安徽水利开发股份有限公司法律顾问。
被告：安徽省学锐教育咨询有限公司，住所地安徽省蚌埠市金山花园南门涂山路1547-1549号，组织机构代码57040182-6。
法定代理人：罗某，该公司总经理。
委托代理人：薛小明，该公司市场经理。
原告蚌埠市和顺公寓小区业主委员会（以下简称和顺公寓业委会）与被告安徽水建房地产开发有限责任公司（以下简称水建房地产公司）、安徽水利锦江大酒店有限公司物业分公司（以下简称锦江物业分公司）、安徽省学锐教育咨询有限公司（以下简称学锐教育公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和顺公寓业委会的委托代理人黄荟荟、王苏敏、被告水建房地产公司的委托代理人丁刘女、被告锦江物业分公司的委托代理人陈红、被告学锐教育公司的法定代表人罗某、委托代理人薛小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和顺公寓业委会诉称：2004年，被告水建房地产公司实施开发建设和顺公寓小区，同年5月26日经规划审批，该小区规划配备了29.9×12.2米的三层物业、社区管理用房。2005年5月，该小区经竣工验收，陆续交付业主，同时被告锦江物业分公司作为前期物业管理单位进驻小区，并一直使用物业管理用房办公。2007年4月26日。该物业社区管理用房经蚌埠市房管局办理初始产权并登记在被告水建房地产公司名下。2011年4月1日，由于广大业主不满意被告锦江物业分公司的物业服务，前期物业服务终止，锦江物业分公司撤离小区，并与新的物业公司办理了交接手续，但始终未交还物业管理用房。后在广大业主的追问下，才得知被告水建房地产公司和锦江物业分公司已将物业管理用房的二层出租给被告学锐教育公司经营使用，每月收取租金3000元。2012年9月5日，和顺公寓业委会经批准成立并备案，并经业主大会同意并授权业委会提起本次诉讼。原告认为小区物业用房属于全体业主共有的财产，其性质和用途不得改变，被告水建房地产公司和锦江物业分公司将物业管理用房出租给被告学锐教育咨询公司经营使用并从中牟利的行为严重侵害了全体业主的利益。故请求判令三被告立即返还和顺公寓小区物业管理用房二层，并判令被告水建房地产公司和锦江物业分公司将自2012年9月以来每月3000元的出租所得租金交付给原告。
被告水建房地产公司辩称：首先，原告本次诉讼的授权手续不合法。原告方并未召开业主大会，虽然以书面征求意见方式进行表决，但业主签名中有27个人的姓名与业主姓名不符，剩余部分的业主仅占总人数的44%，该部分业主的购房面积也仅占总面积的38%，未按相关规定经过半数以上业主同意，故原告不享有诉权。其次，被告水建房地产公司已按规定为该小区配置了物业用房。该小区初始规划拟建设12栋住宅，总面积20多万平方米，水建房地产公司为此在当时才规划配备了1605平方米的物业用房。后由于拆迁问题未解决导致小区未能按规划建设，实际建成面积不到20000平方米。被告已经提供的1楼车库和3楼的用房已满足了物业用房需求。再次，该物业社区管理用房已经登记在水建房地产公司名下，产权属水建房地产公司所有。由于小区实际建成面积与规划之间差距过大，该附楼的建设成本及费用并未分摊到户，故原告无权要求水建房地产公司返还。最后，被告水建房地产公司和锦江物业分公司将物业管理用房二层出租给学锐教育公司，其中2012年9月至11月的三个月是装修期，租赁合同约定装修期内不计算房租，故原告关于房租的计算有误。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。
被告锦江物业分公司辩称：本公司作为前期物业管理机构不仅完成了前期物业管理义务，还于2011年4月1日经主管部门龙子湖区物业管理办公室主持，与新进驻的物业公司完成了小区物业用房等物的交接义务，并经三方签字盖章确认。本公司不是物业管理用房的所有权人，原告要求本公司返还物业管理用房无事实和法律依据，请求驳回原告对本公司的诉讼请求。
被告学锐教育公司辩称：本公司与原告未建立任何法律关系，不是本案的适格被告。本公司和锦江物业分公司的租赁合同关系在前，原告成立在后，故租赁合同合法有效。本公司为教学需要已经对租赁房屋进行了装修，除向锦江物业分公司交纳了相应期间的租金外，还交纳了10000元押金，合同解除将给本公司带来严重的经济损失。故请求驳回原告对本公司的诉讼请求。
经审理查明：蚌埠市和顺公寓小区系被告水建房地产公司于2004年开发建设的项目，并配套建设了物业社区管理用房（附房），2005年5月该物业社区管理用房（附房）竣工验收，并于2006年3月报蚌埠市建设委员会备案后投入使用。被告锦江物业分公司作为前期物业机构负责该小区的物业管理服务业务。2007年4月26日，该小区的物业社区管理用房（附房）经蚌埠市房管局办理初始产权，登记在建设单位被告水建房地产公司名下。2011年4月1日，经蚌埠市龙子湖区物业管理办公室主持，被告锦江物业分公司退出该小区的物业服务，并与新的物业公司安徽省银成物业有限责任公司蚌埠分公司办理了交接手续，当时未涉及物业社区管理用房的二层用房的交付问题。2012年8月，被告锦江物业分公司与学锐教育公司签订房屋租赁合同一份，将和顺公寓小区的物业管理用房二层共计7间半房屋出租给被告学锐教育公司用于办公教育，每月收取租金3000元，租期4年，自2012年9月1日至2016年8月31日，前三个月装修期免交租金，学锐教育公司在签订合同时交纳10000元履约保证金等内容。合同签订后，学锐教育公司遂对该二层房屋进行了装修并投入使用。2012年9月6日，和顺公寓业委会成立并报蚌埠市龙子湖区物业管理工作领导小组办公司备案。2013年3月，该业委会经征求小区内多数业主同意后，提起本次诉讼。上述事实，有原、被告分别提供的业主委员会登记备案表、和顺公寓物业社区管理用房（附房）竣工验收备案表及房地产权证、业主大会签名表、小区业主基本信息表、和顺公寓物业项目交接表、房屋租赁合同等证据佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《中华人民共和国物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”。本案讼争房的房地产权证中明确载明系和顺公寓小区物业社区管理用房，房屋性质明确，该小区业主依法律规定享有物业管理用房的所有权，被告水建房地产公司作为建设单位只是该房产的初始登记人，故建设单位和前期物业管理单位即被告水建房地产公司和锦江物业分公司应当将该房二层的管理权和所得利益交还给原告。被告水建房地产公司称原告无诉权，原告已就其通过书面征求小区多数业主意见方式获得业主授权进行了相应举证，被告无充分证据反驳，本院不予采纳。
鉴于被告锦江物业分公司与学锐教育公司签订房屋租赁合同前，经蚌埠市龙子湖区物业管理办公室主持，被告锦江物业分公司在退出该小区物业服务时与新的物业公司办理了交接手续，当时并未厘清物业社区管理用房二层的权属问题，该房仍在锦江物业分公司实际管理之下，且登记产权人是被告水建房地产公司。在此情况下，被告学锐教育公司与锦江物业分公司签订租赁合同，并根据租赁用途进行了有目的的装修使用，应认定锦江物业分公司与学锐教育公司之间并无恶意串通，损害原告利益之嫌，租赁合同仍应予以维持，但出租人的管理权益和即得利益则均应转交由原告享有。原告方亦应适当宽容，待合同期满后再确定是否行使收回房屋权利为宜，以期共同促进社会稳定和谐。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国物业管理条例》第十二条、第十五条、第三十八条的规定，判决如下：
一、被告安徽水建房地产开发有限责任公司和安徽水利锦江大酒店有限公司物业分公司自本判决生效之日起五日内将和顺公寓小区物业管理用房二层交付给原告蚌埠市和顺公寓小区业主委员会管理，并由安徽水利锦江大酒店有限公司物业分公司于本判决生效之日起五日内将出租给安徽省学锐教育咨询有限公司所得全部收益（自2012年12月以来每月3000元租金及押金10000元）支付给原告蚌埠市和顺公寓小区业主委员会。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告蚌埠市和顺公寓小区业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告安徽水建房地产开发有限责任公司和安徽水利锦江大酒店有限公司物业分公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审 判 长 陈卫东
审 判 员 张 鲁
人民陪审员 陈 萍
二〇一三年九月三十日
书 记 员 聂晨星
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《中华人民共和国物业管理条例》
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。