连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）港民初字第1601号
原告连云港市连云区教育局，住所地：连云港市连云区中华西路。
法定代表人曹明丽，局长。
委托代理人刘凤，江苏宏浩律师事务所律师。
委托代理人孙卫中。
被告胡维霞，无固定职业。
委托代理人李若梅，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
原告连云港市连云区教育局诉被告胡维霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法由代理审判员孙红岭适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘凤、孙卫中，被告委托代理人李若梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告连云港市连云区教育局诉称，2007年6月13日，原告与被告签订《租赁协议》，原告将位于墟沟街道海棠路文化中心门面房（480平方米）出租给被告使用，租期六年，租金22万元／年。但被告每年都拖欠租金，根据双方签订的《租赁协议》中约定的租金，六年内原告应当收到被告租金132万元。然而截止到2013年7月25日双方解除租赁关系，被告仍欠原告租金27.5万元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告支付拖欠的租金380000元及从起诉之日起至实际给付之日止的利息。
被告胡维霞辩称，一、被告与原告已实际变更了房屋租赁合同中的租金。原告承诺免除被告2009年全年房租22万元并自10年起租金下调20%，故原告的诉求无事实依据。被告与原告的合同第3条约定，乙方签订协议时预付三个月租金，三个月后第一周预付下三个月租金，以此类推，一年后按半年预付租金。在合同履行过程中，双方认可每一租期的租金均在租期内支付。1、原告曾口头承诺免除被告2009年的22万元租金。2008年底，连云区海棠立交桥工程开始施工，因安全施工的要求，施工单位于立交桥南引桥东西两侧人行通道设置了安全防护带，被告承租的房屋系南引桥东侧商业用房。防护带设置后，被告承租房屋的门前道路通行受到阻碍，承租房屋及附近商业用房已基本失去商业价值。故2008年底2009年初的时候，被告及附近原告商铺的承租人数次与原告沟通，得到原告口头承诺，免除几家2009年一年租金，免除部分在其后的各租期内分次扣除。基于立交桥施工结束后，几家承租的房屋已不具备原临交通要道的优势，商业价值明显下降，故被告亦承诺自2010年开始将租金下调20%。2、原告已默示承认对租金予以减免。2008年12月13日至2009年6月12日，合同约定的租金为11万元，被告扣减5.5万元后，于2008年11月25日交付租金5.5万元。2009年6月13日至2010年12月12日，合同约定的租金为11万元，被告扣减5.5万元后，于2009年9月10日缴租金5.5万元。2009年12月13日至2010年6月12日租金为11万元，被告扣减5.5万元后于2010年1月19日缴租金5.5万元。2010年12月13日至2011年6月12日租金为11万元，被告扣减5.5万元后于2011年3月4日缴租金5.5万元。故被告至此已对原告承诺免除的22万元租金扣减完毕。2011年6月13日至2011年12月12日被告应缴租金11万元，被告于2011年9月30日缴纳5.5万元，被告预留5.5万元未缴用于冲抵原告承诺的自2010年后将年租金下调20%的部分。至2013年6月13日，下调租金的租期为3.5年，下调租金为22万元／年＊3.5年＊20%=15.4万元，被告实际超付了9.9万元。自2008年11月25日被告第一次扣减租金至2011年3月4日最后一次扣减租金，原告均未提出异议。根据相关法律规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。原告即未依合同约定解除租赁亦未在其后的各租期内要求补缴。而是不间断接受被告每租期内的租金，原告积极的接受并继续出租房屋予被告的行为亦能体现其默示意思表示接受被告减免租金的要求。本案原告诉求的租金系其承诺减免的租金，故其主张无事实依据。二、原告怠于行使权利，其未尽减损义务，被告对扩大的损失不应承担责任。2008年底海棠立交桥工程前期清场工作启动，被告向原告提出减免租金的要求，并于2008年11月25日扣减第一笔租金5.5万元，如果原告认为被告违约行为已经发生，无论最终原告是否事后确认调整租金，其可基于合同的约定行使解除权，原告可另租他人获取租金，被告亦可在经营严重衰落的情况下减少租金负担。但原告接受每期扣减后的租金一再延续租期后又主张租金损失，对该损失原告应当且完全可以避免。故根据合同法第119条的规定，被告不应承担责任。三、原告的诉求即便成立，亦已经超过诉讼时效期间。租赁协议第4条约定，乙方签订协议时预付三个月租金，三个月后第一周再预付下三个月租金，以此类推，一年后按半年预付租金。乙方如不按期付款，甲方有权停水停电，收回房屋，造成的一切损失由乙方负责。该协议应是不定期租赁合同下细分的数个连续性的定期租赁子合同。每一租期内的租金均是租期、租金不完全相同、发生时间亦不相同的独立债务。前已述及，被告少缴的最后一笔租金发生于2011年6月13日至2011年12月12日的租期内。2011年3月4日，被告扣减了最后一笔5.5万元的租金，此后原告未向被告主张补缴。法律规定，拒付或延付租金的诉讼时效为一年。2004年最高人民法院给云南省高级人民法院的函复中提出，对分歧履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效自该期债务履行期间届满之日的次日起算。因此，即使被告主张的38万元并非其承诺减免数额，但被告最后少缴的5.5万元也于2012年3月4日时效届满，不应守法律保护。四、退一步，即使被告与原告未能协商变更租金，发生争议后亦应适用情势变更原则，调整海棠路立交桥施工期间的租金。2007年6月13日被告与原告签订租赁协议，2008年底市政建设项目海棠立交桥开始后施工，对被告承租房屋进行商业经营造成妨碍，此系双方在签订合同时不可预见、合同履行过程中出现、非不可抗力亦非商业风险的重大变化，被告承诺的房屋已不具有签订合同时的商业价值，若按原合同约定的租金进行交付，将造成合同双方利益严重失衡。故即使双方未能就租金调整达成协议诉至法院，人民法院亦应根据公平原则，对施工期间的租金予以调整。综上，合同履行初始发生情势变更因素致房屋商业价值明显滑落后，原告口头承诺减免租金，在合同履行过程中，原告对被告扣减租金的行为采取放任态度，却在租期届满合同终止后向被告主张违约责任，是对合同诚实信用原则的违反。其行为意在将合同履行过程中出现的情势变更因素导致合同利益的损失完全转嫁给被告。原告与被告的租金已经做出调整，原告的诉求无事实依据，有违诚实信用原则，且已超过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
2007年6月13日，被告胡维霞（乙方）与原告连云港市连云区教育局（甲方）签订租赁协议一份，内容为，甲方提供墟沟海棠路文化中心门面房480平方米，水电入户。门面房年租金为22万元，乙方签订协议时预付三个月租金，三个月后第一周再预付下三个月租金，以此类推，一年后按半年预付租金。乙方如不按期付款，甲方有权停水停电，收回房屋，造成的一切损失由乙方负责。租赁期暂定六年，甲乙双方在本租赁期内部得单方终止协议，如单方终止协议须承担对方损失。租赁期内乙方不得将房屋转租他人。双方签订合同后，被告胡维霞于2007年7月27日、12月29日、2008年6月22日、2008年9月25日、2008年11月25日、2009年9月10日、2010年1月29日、7月8日、10月27日，2011年3月4日、9月30日、2012年1月30日、4月9日、2013年4月22日、5月30日、6月28日、7月24日分17次向原告各缴纳5.5万元租金。在租赁期内，市政工程海棠路立交于2007年12月29日开始施工，并于2009年9月28日竣工。海棠路立交未施工前，涉案商铺为紧邻海棠路商铺，交通便利。海棠路立交建成后，涉案商铺的交通受到一定影响，陇海铁路北侧的居民无法直接到达该商铺，需穿过海棠路立交后折返绕行才能到达该商铺。海棠路西侧行人也需绕行，而无法直接穿过马路到达该商铺。对该商铺的营业造成一定的影响。被告目前已缴纳租金相对比合同约定租金的差额部分，被告认为是按照与原告的约定免交一年租金，自2010年起至合同履行期满每年租金下调20%的结果，但原告否认曾与被告约定免交2009年租金及自2010年起至合同履行期满每年租金下调20%。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人人应当按照合同的约定履行各自的义务。同时，民事活动应当遵循公平原则，当实际情况发生显著变化已导致维持原法律关系效力显失公平时，其民事法律关系的内容也应得到相应的调整。在本案中，在双方合同租期内，由政府部门在涉案商铺的门前修建了海棠路立交，导致涉案商铺的交通不便，故此时合同的标的已经发生重大变化，涉案商铺的承租收益也发生重大变化若要求被告继续按照合同约定的租金数额缴纳租金，对被告来讲属显失公平。应当予以调整。本院根据涉案商铺在海棠路立交修建前、修建期间及修建后的交通情况，酌定海棠路立交修建期间及修建后对涉案商铺的经营收益造成40%损失的影响。该部分损失应由原、被告共同分担，故本院酌定应从2008年起至合同期满即2013年6月12日，每年减少20%的租金。共计121万元＊20%=24.2万元。故被告还应支付14.3万元租金。原告主张被告承担逾期付款的部分从其起诉之日至被告实际支付租金之日止的银行同期贷款利息符合法律规定，本院予以支持。对于被告答辩的原告同意减免其2009年全年租金及2010年起至2013年6月12日每年租金下调20%的意见，因原告对此不予认可，被告又未提出相关证据予以证实，本院对此不予采信。对于被告答辩的原告的诉讼请求已超过诉讼时效的意见，最高人民法院已有明确规定，即当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算，故原告的诉求并未超过诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
被告胡维霞于本判决生效后十日内支付原告连云港市连云区教育局房屋租金14.3万元及逾期付款的利息（该利息计算方式如下：以14.3万元为本金，利率参照中国人民银行同期同类贷款利率，期间自2013年8月26日起至本判决确定的给付之日止）。
案件受理费7000元，由被告胡维霞承担（因原告已预交，被告于本判决生效后十日内支付原告。）
如被告未在上述规定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费7000元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，帐号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 孙红岭
二〇一三年十一月二十六日
书 记 员 李 涛
法律条文及上诉须知附录
法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未或批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。