广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初120号原告：广州市金屹物业管理有限公司，住所地广州市番禺区大石街105国道大石段595号金城花园玉兰阁首层1-2号。法定代表人：刘伟杰，执行董事。委托诉讼代理人：王运勇，该公司职员。委托诉讼代理人：王敏怡，该公司职员。被告：孙雅文，女，汉族，1948年9月23日出生，住广州市越秀区，原告广州市金屹物业管理有限公司（以下简称金屹物业公司）诉被告孙雅文物业管理服务合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金屹物业公司的委托诉讼代理人王运勇、王敏怡，被告孙雅文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金屹物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自1999年1月至2017年10月的物业管理费共计16884.46元；2.判令被告向原告支付物业管理费滞纳金（每月以74.71元为本金从次月1日起至付清之日止按每日千分之一标准计算）；3.判令被告向原告支付自2008年3月至2017年9月期间的物业分摊费759.19元；4.判令被告向原告支付分摊费滞纳金（以182.99元为本金，从2012年1月1日起至付清之日止按每日千分之一标准计算；以51.99元为本金，从2013年1月1日起至付清之日止按每日千分之一标准计算；以47.79元为本金，从2014年1月1日起至付清之日止按每日千分之一标准计算；以241.9元为本金，从2015年1月1日起至付清之日止按每日千分之一标准计算；以41.18元为本金，从2016年1月1日起至付清之日止按每日千分之一标准计算；以60.97元为本金，从2017年1月1日起至付清之日止按每日千分之一标准计算；以132.37元为本金，从2017年11月1日起至付清之日止按每日千分之一标准计算）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：广州市番禺区105国道大石段595号金城花园小区的物业建设单位是广州金丰房地产有限公司，其委托合作方广州金城房地产股份有限公司下称“金城公司”）对小区进行物业管理。自2006年9月1日始金城公司将该小区物业委托原告实行物业管理，将其对该小区物业的权利和义务一并转让给原告继受，并签订物业管理委托合同（2009年9月1日始称为“物业委托合同”，以下统称“物业合同”）。自2006年接管该小区物业以来，原告一直按照“物业合同”的约定向金城花园小区业主提供物业管理服务。被告系位于广州市番禺区大石镇广番路金城花园永泰路紫荆阁中梯301自1998年12月至今的房屋所有权人（产权证号03××63）。原告一直按照物业服务合同的约定向被告提供物业服务，自1999年1月起至今被告一直没有缴纳物业管理费、分摊费等费用，原告虽多次催缴，被告仍然拒绝交纳。原告认为，被告在接受了原告的管理服务的同时，应履行及时缴交因此而产生的相应费用的义务，但被告却拖欠长达17年之久，并且在原告多番催促后仍然拒缴相应费用，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，依据相关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求法院依法判如所请。被告孙雅文辩称：1.我忘记具体的交房时间，但是根据原告的证据显示是1998年12月25日签订房屋买卖合同；2.我不确认每月应缴纳的管理费为74.71元；3.我确认没有交过物业管理费，我是为我母亲购买本案的房屋，后来在1999年母亲住院去世了，这对我的打击很大，所以一直以来就不愿意去这个房屋，也一直没有收到原告催缴的文件，我也一直没有在该房屋居住，房屋也一直没有人居住；4.签订房屋买卖合同的时候我是有留下联系方式，而这个地址广州市淘金北路24号305室至今仍在居住，但是这个地址一直没有收到任何催缴的文件；5.根据原告提供的材料才欠水电费8元多，所以证明我没有在房屋居住，我也没有享受过原告提供的服务，原告也把我房屋的水电停了，无法居住；6.我没有居住到房屋，也没有收到任何催缴的文件，也没有拒绝交纳合理合法的费用。原告的起诉已经超过诉讼时效。双方当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换及质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理查明，原告金屹物业公司是具有从事物业管理资质的企业法人，广州市番禺区大石金城花园小区至今未成立业主委员会。1998年12月29日，孙雅文作为乙方、买方与广州金丰房地产有限公司作为甲方、卖方签订《房地产买卖契约》，约定：甲方将座落在番禺市大石镇广番路金城花园紫荆阁中梯301房的房地产（房屋建筑面积121.44平方米）出售给乙方。该契约中未约定物业管理费的缴纳时间及金额。2017年12月21日广州市番禺区国土资源和规划局出具的广州市不动产登记查册表显示，该物业于2001年8月1日发证，建筑面积120.5平方米，所有人为孙雅文。2006年9月1日、2007年8月31日、2008年8月31日，广州金城房地产股份有限公司与金屹物业公司先后协商签订了三份《物业管理委托合同》，约定原告金屹物业公司为金城花园提供物业管理服务。委托管理期限分别为自2006年9月1日起至2007年8月31日止、2007年9月1日至2008年8月31日止、2008年9月1日至2009年8月31日止。此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米高层1.2元/㎡、多层0.7元/㎡、商业3元/㎡向业主或物业使用人收取。逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金。2009年8月30日，广州金城房地产股份有限公司与金屹物业公司签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限为2009年9月1日至2011年8月31日止，物业管理费标准变更为多层房屋按建筑面积每月每平方米0.62元向业主或物业使用人收取，住宅高层房屋按建筑面积每月每平方米1.25元向业主或物业使用人收取。非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取。逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金。2012年9月18日，大石社区居民委员会、广州金城房地产股份有限公司与金屹物业公司签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限为2011年7月1日至2016年6月30日止，物业管理费标准为多层房屋按建筑面积每月每平方米0.62元向业主或物业使用人收取，住宅高层房屋按建筑面积每月每平方米1.25元向业主或物业使用人收取。非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取。逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之一交滞纳金。该合同于2012年11月1日取得广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局的物业服务项目备案回执。2016年6月13日，广州金城房地产股份有限公司与金屹物业公司签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限为2016年7月1日至2021年6月30日止，物业管理费标准为多层房屋按建筑面积每月每平方米0.62元向业主或物业使用人收取，住宅高层房屋按建筑面积每月每平方米1.25元向业主或物业使用人收取。非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取。逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之一支付违约金。另查明：金屹物业公司提供的证据显示其在2012年3月22日（EMS单号为EE313662315GD）向孙雅文的涉诉物业地址寄送律师函，该函件于2012年4月16日退件。2015年11月16日（EMS单号为1056969425717）向孙雅文的涉诉物业地址寄送欠费催交通知，该函件因人已他往被退件。2017年3月21日（EMS单号为1037253084523）向孙雅文的涉诉物业地址寄送欠费催缴通知，该函件因拒收被退件。2017年11月3日（EMS单号为1062791313525）向孙雅文的涉诉物业地址寄送欠费催缴通知，该函件因收件人已不在此地址被退件。原告还称其有通过上门送达以及在小区公告栏张贴的方式进行催缴。经质证，被告孙雅文称曾接到一次电话说让我去交物业管理费，也没有明确说交多少钱，但是我一直没有接到任何书面通知。原告明知道涉案房屋没有人居住，仍继续往该地址邮寄催缴文件。当初签订的房屋买卖合同上载明的地址我至今仍在居住，原告却没有邮寄。原告称被告的户籍地址和居住地址是根据法院受理本案后的补充材料通知书才查询到。原告金屹物业管理有限公司向本院提交了确认书拟证明原告受开发商的权利继受方一广州金城房地产股份有限公司和大石社区居委会共同选聘为金城花园小区的物业服务企业。该确认书载明：“关于我司开发的广州市番禺区大石街105国道大石段595号“金城花园”小区，我司现确认如下：确认由我司的合作方广州金城房地产股份有限公司代为作为建设单位依法负责“金城花园”小区管理的全部事宜，包括但不限于代表我司依法选聘物业管理公司以及与物业管理公司签署《物业委托合同》。此外，如我司经清算结束并办理注销手续之后，“金城花园”小区建设单位依法承担的物业管理工作事宜，亦全部授权由广州金城房地产股份有限公司负责并按法律规定承担享有相关权利与义务。特此确认。”广州金丰房地产有限公司加盖公章。广州金城房地产股份有限公司物业部作为甲方与金屹物业公司作为乙方签订确认书，载明：“关于广州市番禺区大石街105国道大石段595号“金城花园”小区的开发商广州金丰房地产有限公司授权甲方代为作为建设单位，依法负责“金城花园”小区物业管理事宜，现甲乙双方达成一致确认如下：甲方代为作为建设单位负责“金城花园”小区物业管理期间的全部应收未收款项，包括但不限于物业管理费、分摊费、水电费等，全部转让给乙方，并由乙方向相关业主收取。”在案件审理过程中，原告称小区分摊费的组成是按照路灯、公共场地、公用设施设备、水电用量、公共设施设备的维修费用等，依据广东省物业管理条例第49条，按业主的专有部分占建筑物的总面积比例进行分摊。在庭审过程中，原告称被告于1999年1月份收楼，因为合同约定1998年12月30日交付，被告不予确认，但称记不清楚何时收楼。本院认为，首先，原告金屹物业公司以原建设方将物业管理期间应收未收款项的债权转让给其为由向被告主张1999年1月至2006年8月31日期间的物业管理费，但原告金屹物业公司未举证证明原告自1999年1月即开始使用涉诉房屋，亦未能举证证明原建设方提供的物业服务期间及应收取的物业管理费标准及金额，故对其主张，本院不予支持。原告金屹物业公司与广州金城房地产股份有限公司自2006年9月1日起均有签订物业管理委托合同，该合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。金屹物业公司实际提供了物业管理服务，孙雅文也享受了该服务，因此，孙雅文理应交纳物业管理费。孙雅文认为金屹物业公司主张的物业管理费超出诉讼时效，金屹物业公司称有通过上门催缴、邮寄缴费通知书以及在小区公告栏张贴等方式催告孙雅文交纳物业管理费，并提交了书面证据显示其分别在2012年3月22日、2015年11月16日、2017年3月21日、2017年11月3日向孙雅文邮寄催收文件,金屹物业公司的陈述亦符合物业服务企业追讨物业管理费的一般操作惯例，可以合理采信，依原告的催收行为，故本案的诉讼时效应当从2015年11月16日开始计算，原告主张的发生在2013年11月16日以前的费用，因诉讼时效经过而不予以支持。结合原告的主张按每月0.62元/平方米的标准计算，涉诉物业每月的物业管理费应为74.71元（120.5平方米×0.62元/平方米=74.71元）。从2015年11月16日计算到2017年10月共计23个月零15天，物业管理费共计1755.69元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。金屹物业公司另主张按每月以74.71元为本金从次月1日起至付清之日止按每日千分之一标准计算滞纳金，本院认为，物业管理合同中明确约定了逾期缴纳物业管理费的违约金标准，但该违约金计算标准明显畸高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，且滞纳金应从次月1日起算至清偿之日止，各月的滞纳金总额以不超过该月应交纳的物业管理费74.71元为宜，对原告主张的超出部分，本院不予支持。原告金屹物业公司在本案中主张物业分摊费及滞纳金，但未提供证据证明分摊费的具体计算办法及金屹物业公司已经垫付的凭证，故对该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条、第一百四十条，《最高人民法院》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告孙雅文在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市金屹物业管理有限公司支付2015年11月16日到2017年10月期间的物业管理费1755.69元；二、被告孙雅文在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市金屹物业管理有限公司支付滞纳金（滞纳金以每月应交纳物业管理费74.71元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从所欠费用月份的次月1日起计至清偿之日止，每月应交纳费用的滞纳金分期计算，上述各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业管理费74.71元）；三、驳回原告广州市金屹物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费682元，由原告广州市金屹物业管理有限公司负担642元，由被告孙雅文负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  王沛坚人民陪审员  区伟健二〇一八年八月三日书 记 员  邬敏秋