上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初6840号
原告上海安居房产开发有限责任公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人戴作为。
委托代理人李牧，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
被告上海全美实业中心，住所地上海市普陀区。
法定代表人田瑛。
委托代理人张越男，上海磐德律师事务所律师。
被告张永福，男，1962年5月10日出生，汉族，住上海市。
被告徐翔，男，1971年11月27日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人马晓杰(徐翔之妻)，女，1976年6月2日出生，汉族，住址同上。
被告徐健，男，1986年9月16日出生，汉族，户籍地江苏省。
原告上海安居房产开发有限责任公司与被告上海全美实业中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，在审理过程中经原告申请，依法追加张永福、徐翔、徐健为被告，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海安居房产开发有限责任公司的委托代理人李牧、被告上海全美实业中心的法定代表人田瑛及其委托代理人张越男、被告张永福、徐翔及其委托代理人马晓杰、徐健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海安居房产开发有限责任公司诉称：2012年2月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市普陀区梅川路290、298、308号房屋出租于被告，用途为超市，租赁期限自2012年2月10日至2014年2月9日，并约定房屋租金每年人民币372680元，租赁期间发生的水电费、物业管理费等有关费用由被告承担。同时《房屋租赁合同》还约定，合同到期后，被告应当按约将房屋恢复原状后返回原告，并结清所有欠付费用。
2013年11月22日，原告向被告发出《不续约告知函》，函告被告于《房屋租赁合同》约定的租赁期满后不再与其续签房屋租赁合同，要求被告依约于2014年2月10日前搬离该房屋并交原告验收，同时缴清房屋租金以及水费、电费和物业管理费等相关费用。然而在租赁期限届满后，被告一直没有依约搬离系争房屋。为此，2015年3月5日，原告委托律师向被告发送律师函，再次要求被告将系争房屋恢复原状后返还原告，并付清所有欠付逾期占有使用费和费用。截止原告起诉之日，被告仍未履行上述义务。基于以上事实，原告认为：原告和被告的《房屋租赁合同》已经到期，被告应当将系争房屋按照合同的约定恢复原状后返还原告，并结清逾期占有使用费和实际发生的其他费用。被告的行为已经给原告造成了经济损失，为了维护原告的合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告将坐落于上海市普陀区梅川路290、298、308号房屋恢复原状后返回原告；二、被告向原告支付自2015年2月10日起至实际搬离之日止的占有使用费(按372680元/年计算，暂计至2016年2月9日，为372680元)；三、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告因为追加被告，最终明确诉讼请求如下：1、判令四被告将系争房屋返还原告；2、判令被告上海安居房产开发有限责任公司向原告支付占用费372680元/年及1021元/天的标准，自2015年2月10日起计算至实际迁出之日止；3、案件受理费由四被告共同承担。
被告上海全美实业中心辩称，同意原告的第一项诉讼请求，但原告并没有提前三个月告知本被告不再续租，遂造成归还房屋衔接上的失误，此时，其他被告的租赁合同已经签订成功。因为原告的延迟告知，造成被告张永福花费了十万余元进行了装修，且将部分转租他人，在本被告无法了解转租、房屋由三被告实际使用的情况下，致使本被告交房发生了困难，故无法归还房屋的过错责任并不在本被告。尽管如此，本被告还是积极督促交房，配合原告清空房屋。至于第二条诉请，如果其余被告支付给本被告房屋使用费，本被告也愿意支付给原告，由于本被告不再对系争房屋进行管理、维护，请求原告和法院从有利于实际使用人配合清场角度出发，适当减免费用。
被告张永福辩称，本被告向上海全美实业中心承租房屋后，投入了60多万元的资金进行装修。本被告租赁的面积是475平方米，但己方实际使用的面积大约300平方米，开设“禧福轩”，剩下的大约150多个平方米转租给三家。如果本被告知道自己仅能承租房屋三年，就不会投资那么多进行装修；如果知道2014年底已经不能续租，就不可能进行转租。本被告自用部位的房屋已经清空，返还给原告，现场已经被清除，故装修金额无法予以证明。由于其余房屋也非本被告实际控制，因此也非本被告的过错导致房屋无法及时返还。
被告徐翔辩称，本被告与原告之间没有合同关系，是与张永福、上海全美实业中心之间发生的租赁关系，因此原告的诉讼请求与本被告无关。本被告在签订合同时，询问过张永福合同租期仅半年的原因，张永福明确说合同到期后再续签。本被告现同意迁出房屋的前提是装修得到赔偿。
被告徐健辩称意见同被告徐翔。
经审理查明：系争房屋本市普陀区梅川路290、298、308号房屋的产权人登记为原告，建筑面积为735.03平方米，类型是底层商场。
2012年2月1日，原告(甲方)与被告上海全美实业中心(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，用途为超市。双方议定上述房屋的每年租金为372680元，租赁期限自2012年2月10日至2014年2月9日止。本合同执行期间，如甲方提前收回房屋，需提前一个月以书面通知乙方，由此产生的所有损失(包括有关房屋装修)甲方不予赔偿。乙方因故退房，需提前一个月以书面通知甲方，在通知期间内租金照缴，由此产生的所有损失(包括有关房屋装修)甲方不予赔偿。本房屋乙方不得转租给他人使用或将房屋抵押、转让，一经发现即视作乙方违约，本合同告终止，房屋由甲方收回，由第三方引起的纠纷由乙方自负与甲方无关。乙方租赁房屋期间，不得擅自改变房屋结构及其用途，在征得甲方同意前提下，可进行装修，费用由乙方自理。合同期满，甲方对乙方的装修费用不作补偿。租赁期间，乙方如对房屋的设施、设备使用不当，人为造成损失的，应负责修缮或赔偿。除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更现有设施，应事先征得甲方同意，并为甲方对房屋以及各种设备的检查维修提供方便和支持。合同期满，乙方应按租借期间的房屋原样无条件按时迁出，并在三天内将有关设备及杂物全部撤掉，解决好因乙方原因而产生的善后问题，三天以后若有设备及杂物，甲方视作无主用品有权处理。合同订立后，原告按约交付了房屋，被告入住房屋后，按约缴纳租金。
2013年11月22日，原告及案外人即系争房屋的物业管理公司上海安馨物业管理有限公司向上海全美实业中心出具《告知函》一份，言明：“我司与贵公司签订的梅川路290、298、308号房屋租赁合同即将到期。该房屋租赁合同约定：租期从2012年2月10日至2014年2月9日止。现根据《房屋租赁合同》约定，我司郑重函告如下：”“1、因我司内部调整等原因，将不再与贵方续签房屋租赁合同，故与贵方签订的《房屋租赁合同》于2014年2月9日租赁期满自然终止，贵方应当依约在2014年2月10日前搬离该房屋，并交我司验收。”“2、贵方根据合同约定，在租期届满时交情(清)所有房租及水费、电费、物业管理等相关的费用，待我司验收房屋合格后，无息退还贵方缴纳的租赁保证金。”“望贵方做好准备工作，届时按约交房，特此告知。”
2014年12月5日，上海全美实业中心向原告发出《有关梅川路房屋问题处理的协商函》，称：“我上海全美实业中心与贵公司的商铺租赁合作关系已保持了十多年之久，期间均无任何不协调的情况发生。我们信守承诺，从没有给出租方增添过任何麻烦。贵公司也为我们提供了较大的方便。自租赁梅川路290、298、308号房屋后，由于门面的位置与结构等限制，虽经我中心多次调整业态，都无法挽回亏损的局面。不得已而引进了克莉丝汀、伍缘等知名商业机构合作经营，事实证明这对提升贵公司门面的成熟度与知名度，同时也尽力挽回我中心的承租损失起到了一定的正面作用。”“因经验不足和‘病急乱投医’，导致引进业态中有不符合贵公司要求的，甚至导致周边居民投诉的情况发生，为此，我们最近也倍感压力巨大。……”“为尽快解决目前的困境，有效地做好清场工作，不给贵公司领导造成更大的负面影响。……总之，无论发生什么情况，我们都会努力维护贵公司的利益，按时缴纳租金，尽快做好清场工作，望领导谅解与支持为盼！”
2015年3月5日，原告委托律师向上海全美实业中心发函，告知上海全美实业中心，基于双方的《租赁合同》，“贵方应于合同终止后依约恢复原状并返还委托人；现委托人已经书面函告贵方，并给予贵方合理的撤离时间。委托人依据《上海市房屋租赁条例》第45条第1款的规定可以向贵方收回房屋，同时请求追收逾期返还房屋的相关费用，并要求贵方将房屋恢复房屋之符合正常使用后的状态。”“望贵方自收到本函之日起10日内将房屋恢复原状，搬离并返还系争房屋，结清至承租届满日的水费、电费等相关款项；”“交纳截至实际返还之日止的逾期占用期间的使用费。”“若贵方迟延履行上述义务，……”“委托人将通过司法途径追究贵方的违约责任，届时将不但要求贵方支付逾期占用期间的使用费、违约金、赔偿委托人损失，还要求贵方支付包括但不限于诉讼费、律师费等一切合理费用。”
上述期限届满后，房屋未能完全清退成功，原告遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
审理中，上海全美实业中心称已将房屋交由被告张永福经管，张永福对此表示认可，称与上海全美实业中心约定每月3万元租金，双方未签订合同。张永福向本院提交了其将部分房屋出租给被告徐翔、徐健的租赁合同，各方当事人对该两份租赁合同的真实性未表异议。
另查，2015年7月7日，张永福与徐翔签订租赁合同一份，约定：张永福将梅川路XXX号的房屋出租给徐翔使用，建筑面积470平方米，租赁期自2015年7月15日起至2016年2月8日，租金1万元，支付方式付三押一。徐翔按约缴纳了押金，并进入系争房屋开设棋牌室。
张永福另与徐健签订《租赁合同》一份，约定：张永福将梅川路XXX号的房屋出租给徐健使用，建筑面积470平方米，租赁期自2013年6月8日至2016年2月7日止，每月租金5000元，付三押一。徐健亦按约缴纳了押金，并进入系争房屋开设美发厅。
审理中，原告与上海全美实业中心确认，上海全美实业中心支付租金至2015年2月9日。徐翔支付给张永福租金至2016年2月8日，押金已经在租金支付中予以抵扣，双方租金已经结算。徐健与张永福的押金和租金亦已结算清楚，租金支付至2016年2月9日。
审理中，原告确认于2016年2月4日已经收回了张永福自用部分的房屋，面积为585平方米。根据合同相对原则，原告坚持向上海全美实业中心主张租金或使用费，但由于部分房屋的返还，原告同意按照合同约定的每平方米租金单价，自2016年2月5日起仅按150平方米收取租金。
2016年7月4日，本院至现场勘验，徐翔使用的房屋部位中，仅简易地铺设了瓷砖、地砖，安装了卫生洁具和简易厨房设施。
审理中，徐健称其对房屋进行了墙面粉刷，加隔了一层阁楼。
审理中，经本院释明，张永福、徐翔、徐健均未在本院指定期间就其与合同相对方的租赁关系进行主张。
本院认为：原告与上海全美实业中心签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应恪守约定履行义务。合同订立后，双方按约履行了各自的义务，原告按约交付了系争房屋，上海全美实业中心进入系争房屋进行经营。合同届满期前，原告即向上海全美实业中心发函，告知其合同期限届满后将不再续签租赁合同，并要求上海全美实业中心按约将房屋恢复原状后返还原告。上海全美实业中心接函后，因将房屋转租给张永福，张永福在租赁期间又将房屋转租给徐翔、徐健，致使上海全美实业中心未能按约按期返还房屋。2016年2月4日，张永福迁出自己经营的房屋，然徐翔、徐健仍在房屋里经营至今，故原告要求被告迁出房屋、将房屋返还原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于房屋使用费，因被告未能按时将房屋返还原告，徐翔、徐健使用房屋至今，故原告要求被告支付使用费的诉请，符合法律规定，本院亦予以支持，使用费金额则参照原告与上海全美实业中心签订租赁合同之租金单价。由于张永福已经将自用房屋腾，审理中，原告亦同意按照合同约定的租金单价，扣除张永福已经返还的面积后剩余面积计算房屋使用费，该意思表示符合法律规定，且符合常理，本院予以采纳。根据合同相对性原则，原告坚持要求上海全美实业中心支付房屋使用费的诉请，亦符合法律规定，本院一并予以准许。审理中，徐翔、徐健认为，己方是得到张永福口头承诺可以在合同期满后可以继续承租系争房屋后，支付了一定费用后入住系争房屋并进行装修后开始营业，故应当得到赔偿后己方可以迁出系争房屋，本院遂指定徐翔、徐健就其损失向合同相对方提起诉讼主张，然徐翔、徐健在期限届满之日前并未提起相关诉讼，故视为他们在本案中放弃上述抗辩主张，因此本院对徐翔、徐健的上述抗辩主张不予采信。审理中，本院亦至现场进行勘验，徐翔、徐健对房屋均作了非常简易的装修，根据原告与上海全美实业中心的合同约定，合同期满后原告对装修不再进行赔偿，故徐翔、徐健的装修损失不应由原告承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告徐健、徐翔应于本判决生效之日起十日内迁出其占用的上海市普陀区梅川路290、298、308号房屋，并将房屋返还被告张永福；被告张永福自接收房屋之日，应将房屋返还给被告上海市全美实业中心；被告上海全美实业中心自接收房屋之日，应将房屋返还原告上海安居房产开发有限责任公司；
二、被告上海全美实业中心应于本判决生效之日起十日内向原告上海安居房产开发有限责任公司支付房屋使用费，按年租金人民币372680元计算，其中自2015年2月10日起按建筑面积735.03平方米计算至2016年2月3日止、自2016年2月4日起按建筑面积150平方米计算至徐翔、徐健迁出之日止；
三、对原告上海安居房产开发有限责任公司的其余诉讼请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6890元，由被告上海全美实业中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 葛秀宝
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 张敏娴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。