上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3277号
上诉人(原审被告)：上海怡宏仓储有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：刘新洪，总经理。
委托诉讼代理人：朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王树青，上海中夏旭波律师事务所律师
被上诉人(原审原告)：上海南洋复合材料电碳有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周庆堂，董事长。
委托诉讼代理人：张成坵，上海瀚品律师事务所律师。
上诉人上海怡宏仓储有限公司(以下简称“怡宏公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初14418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2015年11月20日，双方当事人签订《厂房租赁合同》约定，上海南洋复合材料电碳有限公司(以下简称“南洋公司”)将坐落在该公司厂区内的老厂房800平方米、新厂房1,733平方米出租给怡宏公司使用，租期自2016年1月1日起至2025年12月31日止，每日每平方米人民币(以下币种均为人民币)0.65元，老厂房年租金190,000元、新厂房年租金410,000元，先付后租，半年一付，年租金分二次付清，每满三年租金递增5%；租赁期间，不得整体转租，如南洋公司提前终止合同而违约，应赔偿对方三个月租金，如怡宏公司提前退租而违约，应赔偿对方三个月租金。合同另行约定了其他事项。2016年1月7日，双方又签订了一份《厂房租赁合同》约定，南洋公司将坐落在该公司厂区内的老厂房二楼800平方米外加厂区北面新搭建彩钢板房约300平方米出租给怡宏公司使用，租期自2016年5月1日起至2025年12月31日止，每日每平方米0.45元，老厂房二楼年租金130,000元、厂区北面新搭建彩钢板房年租金40,000元，先付后租，半年一付，年租金分二次付清，每满三年租金递增5%；怡宏公司在租赁期间，不得整体转租，如南洋公司提前终止合同而违约，应赔偿对方三个月租金，如怡宏公司提前退租而违约，应赔偿对方三个月租金。合同另行约定了其他事项。合同签订后，南洋公司将租赁房屋交付怡宏公司使用。在合同履行过程中，南洋公司发现怡宏公司擅自将租赁房屋整体转租，并擅自改扩建了租赁房屋，为此，南洋公司于2017年6月26日委托律师向怡宏公司发出律师函，要求解除双方之间签订的上述《厂房租赁合同》，并要求怡宏公司将租赁的厂房恢复原状，怡宏公司于2017年6月29日收到律师函。
原审法院另查明：怡宏公司承租房屋后，不仅将租赁房屋分别转租给上海良兄道具有限公司、王永、上海嘉定天保钢构附件厂及上海煜狮汽车零部件厂使用，还在租赁区域内擅自违章搭建房屋一并出租。
原审法院再查明：位于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋，权利人为南洋公司。
现南洋公司涉讼，请求判令双方2015年11月20日、2016年1月7日分别签订的《厂房租赁合同》于2017年6月26日解除，怡宏公司立即拆除租赁房屋区域的违章搭建、改建，并归还原租赁房屋，以及支付违约金192,500元等。
原审法院审理中，南洋公司表示，由于对方已支付租金至2017年12月31日，故同意怡宏公司于2018年1月1日将房屋腾退后返还。同时，南洋公司撤回要求怡宏公司支付违约金192,500元的诉讼请求。
怡宏公司表示，其可以将房屋对外转租，南洋公司实际知道怡宏公司将房屋转租，从未提出任何异议，南洋公司无权解除合同。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。双方所签订的两份《厂房租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。南洋公司将相关房屋交付怡宏公司使用，而怡宏公司却未经南洋公司同意将上述房屋整体转租，且在租赁区域内擅自违章搭建房屋一并出租，因此，南洋公司可以解除合同。合同解除日为怡宏公司收到对方委托律师发出的律师函之日，即2017年6月29日。合同解除后，怡宏公司应于2018年1月1日将租赁房屋腾退后返还，还应将在承租房屋区域内擅自搭建及改建的房屋予以拆除恢复原状。
原审法院据此作出判决：一、上海南洋复合材料电碳有限公司与上海怡宏仓储有限公司于2015年11月20日及2016年1月7日签订的《厂房租赁合同》于2017年6月29日解除；二、上海怡宏仓储有限公司应于2018年1月1日将位于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋腾退后返还上海南洋复合材料电碳有限公司；三、上海怡宏仓储有限公司应于2018年1月1日将位于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号承租房屋区域内擅自搭建及改建房屋予以拆除恢复原状。
原审判决后，上诉人怡宏公司不服，向本院提起上诉称：本案租赁物的两份《厂房租赁合同》中的第六条第二款，均约定了上诉人享有转租权。双方当事人争议的整体转租、全体转租的合同约定，存在歧义，上诉人认为如整体将租赁物向单一的次承租人转租，才构成违约。该合同是被上诉人南洋公司起草，依法应作出对其不利的解释。上诉人不存在整体转租的情况，最起码从2016年起，被上诉人就已经向次承租人分别收取水电费，并出具了次承租人为户名的收据等，早于六个月即得知了上诉人全部转租的事实，且其办公楼也在租赁物的厂区内，依法不能就此事由提出解除合同。被上诉人出租给上诉人的租赁物中，部分建筑就是无产证的，相关面积也是经过折算而来，但上诉人均支付了租金。有三处涉及违章搭建，其中两处系被上诉人搭建并出租给上诉人，包括搭建的彩钢板房300平方米等。有一处是第一份合同中，上诉人在租赁物新厂房之间的通道搭建的钢棚，是辅助装卸设施，为了防风遮雨，不是房屋。包括次承租人在该新厂房内搭建的隔层部分，在搭建时，对方负责人周瑞堂分别收取了同意搭建的10,000元和20,000元费用，二审中，上诉人提供2017年12月在被上诉人公司内找到周瑞堂作的录音记录，予以证明。直至被上诉人提起本次诉讼，上述钢结构辅助装卸设施均由次承租人免费使用，不存在上诉人出租一说。被上诉人无证据证明上诉人存在擅自进行搭建违章建筑，并向三家次承租人出租的事实。根据有关合同法以及涉及房屋租赁合同的司法解释，即使上诉人存在擅自搭建，但是被上诉人也未履行告知义务，给予上诉人合理的期限回复原状，也未要求上诉人回复原状，故不享有在2017年6月29日送达告知函后，径行行使合同解除的权利。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销，并改判驳回被上诉人的全部原审诉请。
被上诉人南洋公司辩称：虽然上诉人怡宏公司提及的300平方米彩钢板房是被上诉人搭建，但是上诉人搭建的位置是在租赁大楼之外，约5、600平方米，而且在两栋楼之间也进行了搭建。被上诉人是允许上诉人将除自用的多余部分用于转租。被上诉人2017年5月底、6月初得知对方转租，有关水电等费用是被上诉人向实际使用人收取，并根据实际使用人的要求出具收据，没有开具过上诉人抬头的收费票据。对方在原审中出具的2017年7月3日关于30,000元的收据，只是针对400平方米夹层部分的违章罚款，不包括另外约750平方米搭建部分，而且并非同意对方进行搭建。周瑞堂并非被上诉人的负责人，仅是被上诉人法定代表人的弟弟，其已于2017年11月底离开公司，故2017年12月，周瑞堂根本不在公司内，不可能在公司内有录音。而且上诉人转租给上海嘉定天保钢构附件厂面积达1350平方米，但该部位的租赁物，被上诉人仅有800平方米出租给上诉人，超出部分就是上诉人进行的违章搭建部分。据此，被上诉人请求本院依法维持原审判决。
本院经审理查明，上诉人怡宏公司在原审中出示其与案外人上海良兄道具有限公司、王永、上海嘉定天保钢构附件厂等签署的四份转租合同中载明，共计转租房屋面积4900平方米，其中公摊面积为440平方米。
此外，上诉人怡宏公司向原审法院递交由被上诉人南洋公司于2017年7月3日盖章出具的《收条》载明，“因怡宏仓储有限公司在租赁厂房内私自搭建400㎡，构成违约违章侵权，罚款叁万。此款已收到。”
以上事实，有上诉人怡宏公司向原审法院举证的《厂房租赁合同》、《厂房仓库租赁合同》，《收条》等证据证明属实。
原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。双方当事人之间就本案租赁标的，在所签署的租赁合同中明确，有数百平方米的建筑物，无产权证，故该部分合同，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，应予解除。在本案涉及租赁物的两份合同中，虽然分别约定了被上诉人南洋公司允许上诉人怡宏公司可以转租，并承担相应的责任，但是同时特别约定其不得整体转租。现经上诉人自行举证的转租合同证明，其转租的房屋面积，即使包括自行的搭建，以及扣除转租合同中约定的公摊面积，亦远超出其向被上诉人承租的房屋面积，显违反双方合同的特别约定，应承担违约责任。上诉人对于其向原审法院举证的《收条》，所记载的其存在违约违章等，并予以罚款的事实，并未提出异议，故其关于相关违章搭建已经对方同意的主张，显无事实依据。同时，即使被上诉人进行了罚款处罚，也分别向上诉人的次承租人收取了水电等费用，亦不能证明被上诉人存在放弃依据合同和法律的规定，不再主张追究上诉人违约责任的权利等。而且，被上诉人在上述书面函件中，明确提出了要求上诉人从速恢复原状，然上诉人至今仍无证据证明其积极履行了恢复原状的义务，现已远超过相应的合理期限。原审法院据此判决双方的合同解除，有一定的事实依据。由于造成本案合同解除的原因，被上诉人也有一定的责任，但因上诉人并未在原审中提起反诉，故可另案处理。上诉人的其他上诉意见，因缺乏事实和法律依据，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人上海怡宏仓储有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理薛凤来
审判长 吴 俊
审判员 张志煜
审判员 徐 庆
二〇一八年四月二十日
书记员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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