安徽省马鞍山市雨山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0504民初2201号
原告(反诉被告)：项杨贵，男，1963年9月10日出生，汉族，无业，住安徽省无为县。
委托诉讼代理人：谢海林，安徽浩谦律师事务所律师。
被告(反诉原告)：马鞍山市星光艺术学校，住所地安徽省马鞍山市雨山区。
举办者：施燕，该学校校长。
被告：施燕，女，1975年5月31日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
马鞍山市星光艺术学校和施燕共同委托诉讼代理人：冯健，安徽华冶律师事务所律师。
马鞍山市星光艺术学校和施燕共同委托诉讼代理人：王凯，安徽华冶律师事务所律师。
项杨贵与马鞍山市星光艺术学校（以下简称星光学校）、施燕房屋租赁合同纠纷案件，本院受理之后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。项杨贵及其委托诉讼代理人谢海林、星光学校和施燕的共同委托诉讼代理人冯健到庭参加诉讼。现已审理终结。
项杨贵本诉称：星光学校擅自收回租赁房屋，导致与第三方的租赁合同不能履行，造成项杨贵损失，故诉请判令：1、星光学校和施燕连带退还押金15000元，租金22500元，并自2016年7月1日起支付年利率6%的资金占用利息损失至实际退还之日止；2、星光学校和施燕赔偿租金损失4731元、诉讼费损失1695元、交通住宿损失4623元、装修损失16830元；3、星光学校和施燕承担案件诉讼费。
星光学校本诉辩称：第三方不再承租是项杨贵不与星光学校签订书面合同导致，损失不应由星光学校承担。
施燕辩称：施燕不是适格的被告主体。
星光学校反诉称：项杨贵不续租房屋又不办理停止租赁的交接手续造成学校损失，故请求判令项杨贵支付2016年7月1日至2017年6月30日房屋租金4.5万元、尚欠水电费1689元并承担案件诉讼费。
项杨贵反诉辩称：双方租赁关系已于2016年4月3日终止。
经审理查明：马鞍山市商业步行街4号楼4层房屋业主单位马鞍山中房置业有限公司，星光学校从马鞍山中房置业有限公司处租赁了4号楼4层房屋。
2013年10月8日，星光学校将4号楼4层房屋转租给项杨贵，双方签订租赁协议一份，协议约定房屋月租金7500元，按季提前交三个月房租22500元，押金15000元等。2014年6月1日，星光学校出具给项杨贵收据一张，收据记载收到押金15000元。
2015年5月14日，马鞍山中房置业有限公司、星光学校、项杨贵就4号楼4层房屋签订三方协议一份，约定星光学校和项杨贵的转租合同必须包括相应的水电管理条款，每期合同不得超过马鞍山中房置业有限公司与星光学校合同期限等。
2015年5月18日，星光学校与项杨贵就该4号楼4层房屋签订租赁协议一份，主要内容为月租金7500元，按季提前交三个月房租22500元，押金15000元，水电费按中房规定执行，租期2015年6月10日至2015年12月31日，协议一年一签等。
2015年12月16日，项杨贵与马鞍山市金榜文化培训学校（以下简称金榜学校）签订租房协议一份，约定自2015年12月17日至2016年6月30日，项杨贵将4号楼4层房屋租赁给金榜学校，租金为59000元。同时约定，本协议在项杨贵与星光学校签订合同后立即生效。金榜学校交付项杨贵押金15000元，并于2015年12月20日支付项杨贵租金59000元。
2015年12月30日，星光学校出具给项杨贵收据一张，收据记载收到项杨贵房租费22500元（2016年元月1日-2016年3月31日）。
2016年3月27日，星光学校出具给项杨贵收据一张，收据记载收到项杨贵房租费22500元（2016年4月1日-2016年6月30日）。
2016年4月3日，星光学校与金榜学校共同签署《星光学校要求金榜文化培训学校停课的事宜》一份，载明“经双方同意，停课原因：1、金榜学校与项杨贵合同签到2016年6月30日；2、星光学校与项杨贵至今未签租赁合同，星光学校通知项杨贵于2016年1月1日之前签合同，但项杨贵20**年4月3日至今未签订合同；3、星光学校因此要求金榜学校于2016年4月3日10：00开始停课；4、金榜学校在星光学校要求下同意停课并通知项杨贵；5、金榜学校3月份水电未交（水电有争议）；6、在没解决争议情况下金榜学校不得使用房产”。
2017年2月，金榜学校将项杨贵诉至本院，要求确认与项杨贵之间2015年12月16日签订的租房协议无效、判令项杨贵返还租赁费59000元、押金15000元，并赔偿停课损失12000元等。金榜学校在诉讼中陈述：由于项杨贵迟迟未与星光学校续签租赁合同，星光学校于2016年4月3日强行收回了原告从项杨贵处承租的房屋，导致原告自2016年4月3日上午10点开始停课等。后本院以（2017）皖0504民初492号民事判决书判决项杨贵退还金榜学校房租27231元和押金15000元，驳回金榜学校确认与项杨贵租赁合同无效的诉讼请求，项杨贵负担该案诉讼费用1695元。
另查明，星光学校具有教育管理部门颁发的民办学校办学许可证。相关登记表中显示星光学校具有董事会等组织机构，收取租金等相关费用和交纳反诉费表明星光学校具有一定的财产。但星光学校没有提供法人登记证明。星光学校称正在办理中。
项杨贵称对租赁房屋进行了100980元的装修，提供交款单位载明“金榜教育”等的2013年12月收据两张。
上述事实，有租赁协议、三方协议、民事判决书、本院庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，一、星光学校、项杨贵、金榜学校之间转租、承租链条的断裂，原因在2016年4月3日星光学校与金榜学校共同签署《星光学校要求金榜文化培训学校停课的事宜》有相应记载。
《星光学校要求金榜文化培训学校停课的事宜》的记载是这样的“1、金榜学校与项杨贵合同签到2016年6月30日；2、星光学校与项杨贵至今未签租赁合同，星光学校通知项杨贵于2016年1月1日之前签合同，但项杨贵20**年4月3日至今未签订合同；3、星光学校因此要求金榜学校于2016年4月3日10：00开始停课；4、金榜学校在星光学校要求下同意停课并通知项杨贵；5、金榜学校3月份水电未交（水电有争议）；6、在没解决争议情况下金榜学校不得使用房产”。
根据记载，链条断裂是因为项杨贵20**年度未与星光学校签订书面租赁合同，而项杨贵将房屋转租给金榜学校的租期到2016年6月30日届满。即项杨贵20**年度继续承租房屋缺乏合同基础。所以《星光学校要求金榜文化培训学校停课的事宜》第三条特别注明星光学校“因此”要求金榜学校于2016年4月3日10：00开始停课。
二、根据查明的事实，2015年5月18日星光学校与项杨贵租赁协议至2015年12月31日租期届满后，项杨贵又两次向星光学校交纳2016年元月1日-2016年3月31日租金和2016年4月1日-2016年6月30日租金，星光学校均予以收取并分别开具收据。
根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方又订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。
项杨贵两次向星光学校交纳租金、星光学校予以收取并分别开具收据的民事行为，可以推定双方前后订立2016年元月1日-2016年3月31日为期三个月的租赁合同，和2016年4月1日-2016年6月30日为期三个月的租赁合同。星光学校如果不同意项杨贵继续租赁房屋，则拒收项杨贵租金、不为项杨贵开具载明租期的收据，也是星光学校当然的权利。
星光学校与项杨贵三个月租赁合同的订立，事实上变更了原协议关于“一年一签”的约定。但该变更是双方自愿而为，也不违反合同法等法律关于合同的效力性禁止性规定（即使按不定期合同对待，也不影响双方合同关系的认定），故新订立的三个月租赁合同具有法律效力，星光学校和项杨贵均应严格履行。
三、项杨贵租赁星光学校房屋是转租给金榜学校，对此星光学校也是知道的。在星光学校和项杨贵20**年4月1日-2016年6月30日为期三个月的租赁合同订立后，星光学校又以与项杨贵没有签到租赁合同为由，要求最终承租人金榜学校停课搬离，是违约。因此给项杨贵造成的损失，应由星光学校承担。
根据本院（2017）皖0504民初492号民事判决书，项杨贵被判令退还金榜学校剩余房租27231元、押金15000元和项杨贵承担的诉讼费用1695元，是项杨贵的实际损失（项杨贵也向星光学校交纳了同等金额的押金）。项杨贵主张的相应请求本院予以支持。判决书未判决项杨贵支付应退房租和押金的利息，项杨贵关于自2016年7月1日计息的请求本院不予支持。项杨贵主张的交通住宿费损失，本院无法从票据上判断与本案的关联性，不予支持。
项杨贵与星光学校2013年起即建立租赁合同关系，并分别签订相应的书面协议，其中2015年5月18日协议至2015年12月31日也已租期届满。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，经同意装修，租赁期限届满时，承租人请求补偿附和装饰装修费用的，不予支持。项杨贵主张的装修损失，本院不予支持。
四、在星光学校2016年4月3日要求金榜学校停课搬离后，星光学校与项杨贵的租赁合同事实上被终止。而且项杨贵与星光学校之间最后一次订立的三个月租赁合同，期限至2016年6月30日已经届满。所以星光学校主张项杨贵支付2016年7月1日至2017年6月30日租金的反诉请求，本院不予支持。
虽然项杨贵承租房屋后又转租给金榜学校，但项杨贵与星光学校的租赁合同关系仍然存在。金榜学校未付的水电费用，项杨贵应当承担。星光学校关于1689元水电费的反诉请求，本院予以支持。
至于星光学校反诉中提及的“交接手续”，因《星光学校要求金榜文化培训学校停课的事宜》是星光学校和金榜学校共同签订，金榜学校的停课搬离项杨贵并未参与。而且在本院（2017）皖0504民初492号金榜学校诉项杨贵案件中，金榜学校关于房屋交接的陈述是“星光学校于2016年4月3日强行收回了原告从项杨贵处承租的房屋”。所以在相关当事人各执一词，又欠缺其他证据的情况下，本院无法判断星光学校提及的“交接手续”与反诉请求的关联性。
五、综合三、四两项，星光学校应当赔偿项杨贵422**元（27231元+15000元+1695元-1689元）。
六、由于星光学校具有教育管理部门颁发的民办学校办学许可证，具有一定的组织机构和财产，但没有进行法人登记，故可以参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第八项的规定，以其他组织界定其诉讼主体资格。
七、其他组织以其主要负责人进行诉讼。施燕作为星光学校的校长，个人不具备本案适格的被告主体资格。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：
一、马鞍山市星光艺术学校在本判决生效后十日内赔偿项杨贵损失42237元。
二、驳回马鞍山市星光艺术学校和项杨贵的其他诉讼请求。
如不按本判决指定的期限履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费734.5元（已减半收取），保全费670元，合计1404.5元，由马鞍山市星光艺术学校负担907.35元，项杨贵负担497.15元；反诉受理费483.5元（已减半收取），由马鞍山市星光艺术学校负担466元，项杨贵负担17.5元；。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 马千里
二〇一八年八月十五日
书记员 孙惠娟
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。