浙江省嘉善县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0421执异17号
案外人王方华，男，汉族，1968年10月3日出生，住浙江省温岭市。
案外人吴卫军，男，汉族，1973年4月15日出生，住浙江省温岭市。
案外人陶宗泉，男，汉族，1964年9月23日出生，住浙江省温岭市。
申请执行人浙江亚克建筑门窗有限公司，住所地：浙江省杭州市小河路28号。
法定代表人：姜伟民，该公司董事长。
申请执行人(参与分配)：柳云康、沈育贵、沈孝贵、吴惠民、祝玉国、钟敏生、上海灿涛实业有限公司、嘉兴特勤物业服务有限公司、嘉善红良汽车租赁有限公司。
被执行人嘉兴亿联置业有限公司，住所地：浙江省嘉善县陶庄镇南新路8号306号。
法定代表人：胡依静，该公司董事长。
本院在执行申请人浙江亚克建筑门窗有限公司等与被执行人嘉兴亿联置业有限公司系列纠纷案件中，案外人王方华、吴卫军、陶宗泉对本院查封被执行人嘉兴亿联置业有限公司开发建设的位于嘉善县陶庄镇汾玉村诚信大道南侧、凯旋路东侧的房产提出异议。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。
案外人王方华称：案外人王方华与被执行人嘉兴亿联置业有限公司于2013年12月23日签订了28份商品房买卖合同及补充协议，约定将位于嘉善县陶庄镇××大道南侧、××路东侧××69间商铺出售给案外人王方华，合同编号为20131200702、20131200704至20131200730，建筑面积共计6567.05平方米，总价为13134100元。2013年12月25日，案外人王方华向被执行人嘉兴亿联置业有限公司付清了全部房款，后由于被执行人嘉兴亿联置业有限公司的原因未及时办理交房及过户登记。综上，案外人王方华认为上述房产是案外人的财产，嘉善县人民法院依据（2016）浙0421执1277号执行裁定书查封这些房产明显错误，请求解除对上述房产的查封。案外人王方华提交了以下证据：1、商品房买卖合同及补充协议28份；2、中国工商银行转账凭证3份、嘉兴亿联置业有限公司出具的收据2份，合计金额13134100元；3、嘉兴亿联置业有限公司的承诺书1份。
案外人吴卫军称：案外人吴卫军与被执行人嘉兴亿联置业有限公司于2013年11月25日签订了22份商品房买卖合同及补充协议，约定将位于嘉善县陶庄镇××大道南侧、××路东侧××61间商铺出售给案外人吴卫军，合同编号为20131100699至20131100718、20131100718至20131100721，建筑面积共计5738.43平方米，总价为9609181元。2013年11月27日和2013年12月5日，案外人吴卫军分两次向被执行人嘉兴亿联置业有限公司付清了全部房款，后由于被执行人嘉兴亿联置业有限公司的原因未及时办理交房及过户登记。综上，案外人吴卫军认为上述房产是案外人的财产，嘉善县人民法院依据（2016）浙0421执1277号执行裁定书查封这些房产明显错误，请求解除对上述房产的查封。案外人吴卫军提交了以下证据：1、商品房买卖合同及补充协议22份；2、中国农业银行转账凭证2份、嘉兴亿联置业有限公司出具的收据2份，合计金额9609180元；3、嘉兴亿联置业有限公司的承诺书1份。
案外人陶宗泉称：案外人陶宗泉与被执行人嘉兴亿联置业有限公司于2013年11月25日签订了25份商品房买卖合同及补充协议，约定将位于嘉善县陶庄镇××大道南侧、××路东侧××74间商铺出售给案外人陶宗泉，合同编号为20131100723至20131100747，建筑面积共计6574.63平方米，总价为10830740元。2013年11月27日和2013年12月4日，案外人陶宗泉分两次向被执行人嘉兴亿联置业有限公司付清了全部房款，后由于被执行人嘉兴亿联置业有限公司的原因未及时办理交房及过户登记。综上，案外人陶宗泉认为上述房产是案外人的财产，嘉善县人民法院依据（2016）浙0421执1277号执行裁定书查封这些房产明显错误，请求解除对上述房产的查封。案外人陶宗泉提交了以下证据：1、商品房买卖合同及补充协议25份；2、中国农业银行转账凭证1份、中国工商银行转账凭证2份、嘉兴亿联置业有限公司出具的收据2份，合计金额10830740元；3、嘉兴亿联置业有限公司的承诺书1份。
申请执行人上海灿涛实业有限公司辩称：三案外人在未办理商品房买卖合同备案登记的前提下便向被执行人支付了所有购房款，在向被执行人汇款时也均未注明汇款用途，在付清购房款后两年多的时间里也未向被执行人提出房屋过户登记的要求，均不符合一般房屋买卖的常理，所以申请执行人上海灿涛实业有限公司认为三案外人与被执行人之间虽名为房屋买卖关系，但实为融资借款关系的可能性更大；即使三案外人与被执行人之间存在房屋买卖关系，由于不动产转移需以登记为准，在没有进行不动产转移登记的情况下，三案外人与被执行人签订的商品房买卖合同不能对抗包括申请执行人上海灿涛实业有限公司在内的第三人。因此，三案外人提出的执行异议没有事实和法律依据，法院应裁定予以驳回。
申请执行人嘉善红良汽车租赁有限公司辩称：三案外人与被执行人签订的商品房买卖合同约定的价格明显低于市场价格，同时三案外人又与被执行人签订了相应的内部合同，约定了借款融资的实质目的，所以三案外人与被执行人之间实质是融资借款关系，请法院查明事实，维护申请执行人嘉善红良汽车租赁有限公司及各利害关系人的合法权益，依法驳回三案外人的异议。
被执行人嘉兴亿联置业有限公司辩称：三案外人的真实意思不是购买这些房子。由于当时被执行人急需资金，所以通过他人联系到三案外人，打算向他们借款，在借款时三案外人提出要求以签订商品房买卖合同的方式来为这些借款提供担保，这些合同中约定的房屋价格都是按照三案外人的要求来定的，明显低于同期正常出售的房子，但是为了能借到款，被执行人也只能同意和他们签订这些商品房买卖合同。现在这些房子还没有完工，被执行人也已经没有能力继续开发，且即使这些商品房买卖合同有效，被执行人实际也已无法履行交付房屋的义务。因此，被执行人认为三案外人的异议不能成立。
本院查明：自2014年8月起至今，本院陆续受理了多起嘉兴亿联置业有限公司为被执行人的案件。在执行过程中，本院查明嘉兴亿联置业有限公司无人留守，开发建设的“陶庄循环经济城”项目已经停工，可供执行财产仅为位于嘉善县陶庄镇××大道南侧、××路东侧的土地使用权和在建工程。本院于2014年8月21日对该土地使用权及地上建筑物予以了查封。后根据本院调查及通过调取公安机关的调查材料，本院又于2016年7月20日作出（2016）浙0421执1277号执行裁定书，预查封了被执行人嘉兴亿联置业有限公司开发建设，并已对商品房买卖合同进行备案登记的房产一批。案外人王方华、吴卫军、陶宗泉知悉后，认为我院查封这些已经进行过商品房买卖合同备案登记房产的行为，侵害了他们的房产所有权，遂向我院提出了书面异议。
另查明，被执行人嘉兴亿联置业有限公司在2012年以出让方式取得了位于嘉善县陶庄镇××大道南侧、××路东侧面积为34392平方米的国有土地使用权，后经批准在该地块上建设名为“陶庄循环经济城”的商品房(性质商业)。之后，被执行人由于后续资金不足，工程陷入停顿，导致拖欠民工工资、材料款、工程款等无法支付，引发了大量的诉讼案件。在这些案件的执行过程中，被执行人向我院明确表示公司已无能力继续开发建设，要求法院处置现有资产，清偿债务。
另外，三案外人与被执行人签订商品房买卖合同和补充协议以及向被执行人支付合同约定购房款的事实与三案外人的表述一致，对该事实本院予以确认。
本院认为：首先，我国法律实行的是物权法定原则和物权公示原则，物权的种类和内容，都由法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，都应当依照法律规定登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。另外，对于物权权利人的判断，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中三案外人提出异议的这些房产现在还均未办理物权已经设立或者变更到三案外人名下的物权登记，所以本院在执行程序中对位于被执行人拥有土地使用权的地块上并且由被执行人开发建设的房产进行查封的行为并无不当；三案外人与被执行人签订了商品房买卖合同且进行了合同备案登记的事实确实存在，但对商品房买卖合同进行备案登记是房地产行政主管部门依据《城市商品房预售管理办法》这一行政法规对商品房预售行为进行行政管理的措施，目的是防止房地产开发企业进行一房多卖，不具有设立物权的效力。其次，三案外人主张已经按照合同约定向被执行人支付了全部的购房款，但三案外人至今未具有对所购买房屋形成实际占有的事实，且以被执行人已经无力继续开发建设的现状和被执行人明确表态已无法按照合同约定向买受人交付房屋的意思表示，三案外人事实上已没有实际占有所购房屋的可能。所以，对三案外人的主张并不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定予以物权期待的保护。综上，案外人王方华、吴卫军、陶宗泉提出的异议不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人王方华、吴卫军、陶宗泉的执行异议。
如不服本裁定，各方当事人可以自本裁定书送达之日起十五日内，向嘉善县人民法院提起诉讼。
本裁定送达即发生法律效力。
审 判 长 杨闽军
审 判 员 陈 超
人民陪审员 丁金龙
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 倪引芳