江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终2257号
上诉人（原审被告）：华艺置业海门有限公司，住所地海门市经济技术开发区。
法定代表人：周志华，执行董事。
委托诉讼代理人：胡玲玲，江苏大生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李宇，男，1978年2月3日生，汉族，住海门市。
被上诉人（原审原告）：黄玲琳，女，1980年10月25日生，汉族，住海门市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：宋一鸣，江苏海萌律师事务所律师。
上诉人华艺置业海门有限公司（以下简称华艺公司）因与被上诉人李宇、黄玲琳商品房预售合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2017）苏0684民初6978号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
华艺公司上诉请求：发回重审或改判驳回李宇、黄玲琳的诉讼请求。事实和理由：《解除商品房买卖合同协议书》（以下简称《协议书》）第五条“海客汇放开销售后，华艺公司保证将李宇、黄玲琳原订住房保留，并以原成交价格售予李宇、黄玲琳，李宇、黄玲琳应在接到华艺公司销售通知后30日内签订合同并支付房款。”应属于无效条款，双方在签订《协议书》时就已获悉案涉商品房建设开发项目因土地使用权须由政府收回后重新公开挂牌出让，李宇、黄玲琳应知悉华艺公司并未绝对能受让该项目所涉土地使用权，当土地使用权为华艺公司之外的第三方取得时，因属于对第三人义务的约定且未得到第三方的授权或追认，依法应归于无效。即便《协议书》第五条有效，但华艺公司不存在违约情形，由于华艺公司最终未能取得案涉建设开发项目的土地使用权，故无法履行《协议书》第五条“保留房屋并确保价格”的约定义务，华艺公司事实上并无违约行为。李宇、黄玲琳据以提起诉求的依据是《协议书》第六条：“如一方原因未能执行本协议，违约方需支付违约金50万元。”华艺公司完全履行了《协议书》约定的其他全部义务，不存在根本违约行为，不应支付约定的全部违约金。即便《协议书》第五条有效，但该条未能得到履行，应属情势变更，不应据此判决华艺公司承担违约责任。
李宇、黄玲琳辩称，《协议书》是双方协商一致签订的，内容合法有效。华艺公司为减少自己损失，要改变销售对象的限制，需要李宇、黄玲琳配合其退房要求，在此前提下，李宇、黄玲琳为了维护自身合法权益，要求华艺公司保证在放开销售后，原商品房买卖合同约定的房屋予以保留，仍以原价格出售给李宇、黄玲琳。华艺公司已明确无法履行《协议书》第五条的约定，已构成根本性违约，目前该地段房屋售价在17000元左右，李宇、黄玲琳实际损失远远大于50万元。华艺公司认为属于情势变更的理由不能成立，应属于经营风险范围，应由华艺公司承担。
李宇、黄玲琳向一审法院起诉请求：判令华艺公司支付违约金50万元。
一审法院认定事实：2014年12月31日，李宇、黄玲琳以1180621元向华艺公司购买其开发的海客汇科技创业园8号楼301室房屋，双方并签订了《商品房买卖合同》就交付期限、违约责任等予以了约定，并办理了备案登记。
嗣后，因原核发的海客汇科技创业园的销售许可证明对于销售对象进行明确规定和限制，如需开放销售需解除原土地出让合同，且目前该工程开发、建设处于停滞状态，双方遂协商解除合同事宜。
2016年5月26日，华艺公司退还了李宇、黄玲琳购房款1180621元并支付了违约金49586元。双方于2016年5月27日签订了《解除商品房买卖合同协议书》，约定：双方自愿解除签订的《商品房买卖合同》；李宇、黄玲琳积极配合华艺公司办理撤销合同备案；华艺公司于签订之日退还房款1180621元并支付逾期交房违约金49586元；海客汇放开销售后，华艺公司保证将李宇、黄玲琳原订住房保留，并以原成交价格售予李宇、黄玲琳，李宇、黄玲琳应在接到华艺公司销售通知后30日内签订合同并支付房款；如因一方违约致使本协议未能按约履行的，违约方应当向对方支付50万元的违约金等。协议签订当日，双方即办理了备案注销登记。
2016年6月23日，海门市人民政府市长办公会议讨论通过了市科技局提出的请求政府回收海客汇科技创业园土地重新挂牌出让的请示。同意对海客汇科技创业园项目进行预验收，并在华艺公司作出参加科技创业园土地重新招拍挂承诺的基础上，评估收回科技创业园土地和在建工程后重新挂牌出让。
2017年6月5日，经海门市人民政府批准，海门市国土资源局将原海客汇科技创业园土地使用权重新挂牌出让，并约定土地受让者需另行支付地面资产取得费274491997元。光华置业集团有限公司海门分公司竞得该块土地使用权，并取得商品房销售许可证明后对外销售。
现因华艺公司未能依照约定将原海客汇8号楼301室出售给李宇、黄玲琳，李宇、黄玲琳提起本案诉讼。
一审法院认为，首先，双方签订《商品房买卖合同》时华艺公司已取得商品房预售许可证明，但预售许可对于销售对象进行了明确规定和限制，该限制是否符合法律规定，因已超出本案审理范围，不予评判。据此，《解除商品房买卖合同协议书》中所述的“开放销售”应当是指预售许可对于销售对象不再进行明确规定和限制。双方在《解除商品房买卖合同协议书》中“海客汇放开销售后，华艺公司保证将李宇、黄玲琳原订住房保留，并以原成交价格出售给李宇、黄玲琳”的约定并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的未取得商品房预售许可证明签订的商品房预售合同应属无效的情形，该约定并不违反法律强制性规定，应属合法有效，为附生效条件的约定。
其次，根据华艺公司陈述，双方协议解除商品房买卖合同时，海客汇科技创业园土地使用权由政府回收后重新出让的方案尚未最终确定。即在签订解除商品房买卖合同协议书时通过何种途径解决销售对象限制的问题尚未最终确定，无论是李宇、黄玲琳或华艺公司亦均不得知，故当然不存有华艺公司所述的其将李宇、黄玲琳原订商品房按原成交价格出售给李宇、黄玲琳是以其重新取得海客汇科技创业园土地使用权为前提的情形，华艺公司的该项辩称不应予以采信。
最后，因海客汇科技创业园土地使用权及地面资产政府回收重新出让后，由案外人光华置业集团有限公司海门公司竞得并对外销售，华艺公司已无法按照《解除商品房买卖合同协议书》的约定将李宇、黄玲琳原订商品房出售给李宇、黄玲琳，为履行不能，已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方已就违约金的具体数额予以了约定，华艺公司应当据此承担相应的违约责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审判决：华艺置业海门有限公司于判决生效之日起10日内向李宇、黄玲琳支付违约金50万元。案件受理费8800元，由华艺置业海门有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《协议书》）第五条“海客汇放开销售后，华艺公司保证将李宇、黄玲琳原订住房保留，并以原成交价格售予李宇、黄玲琳，李宇、黄玲琳应在接到华艺公司销售通知后30日内签订合同并支付房款。”华艺公司在不能确定放开销售后其能否取得案涉房屋所属土地使用权的情况下仍然与李宇、黄玲琳约定“保证将李宇、黄玲琳原订住房保留，并以原成交价格售予李宇、黄玲琳，李宇、黄玲琳应在接到华艺公司销售通知后30日内签订合同并支付房款。”应视为其自愿承担经营风险，上述约定亦未明确载明在华艺公司取得案涉房屋所属土地使用权的前提下华艺公司才履行相关义务。该约定也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现华艺公司不能履行《协议书》第五条的义务，已构成根本违约，根据双方约定华艺公司应承担向李宇、黄玲琳支付50万元违约金的违约责任。华艺公司主张违约金过高，但其未能提供充分证据证明违约金明显偏高需要调整，且李宇、黄玲琳认为因房价上涨其损失远远大于50万元违约金。综上，华艺公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人华艺置业海门有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玮
审判员 吕 敏
审判员 杜太光
二〇一八年九月五日
书记员 张慧娴