云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民速终字第208号
上诉人（原审原告）熊爱林，男，壮族。
委托代理人边豫勇，云南辩策益律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告）云南佳益房地产有限公司。
法定代表人邵勇，董事长。
委托代理人梁敏，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人熊爱林与上诉人云南佳益房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，均不服云南省石林彝族自治县人民法院（2015）石民初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人熊爱林的特别授权委托代理人边豫勇、上诉人云南佳益房地产有限公司的特别授权委托代理人梁敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决确认：2010年5月24日，原、被告签订《商品房购销合同》，原告以787708.00元购买被告开发的“石林佳园”商品房。双方约定房屋的套内建筑面积为230.3平方米，原告应于2010年5月24日前支付房款397708.00元，余款390000.00元办理按揭贷款支付；被告应于2011年3月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告；逾期交房的，自交房期限届满次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天0.5元／平方米支付原告违约金，合同继续履行，逾期30天后，由被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数支付原告违约金，合同继续履行。双方同时约定被告在满足以下四个条件情况下于120个工作日内为原告办理房屋所有权证：原告已付清全部房款、设施配套费、公共维修基金、契税、印花税及办证等费用，双方办理房屋交接手续，原告向被告出具代办产权证的书面委托并提供办理产权证所需的全部书面文件和材料。合同签订后，原告已按约定支付购房款787707.00元、配套设施费6400.00元、办证费和契税23731.00元。原告于2014年3月16日接到被告交房通知并接房。现原告以被告逾期交房、逾期办证构成违约为由，诉至法院。
另查明，涉案房屋于2012年4月20日符合交房条件，但“石林佳园”小区工程的综合验收尚未完成，不能办理房屋所有权证。
一审法院认为：原、被告签订的购房合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。关于逾期交房违约金。根据合同约定，被告应于2011年3月31日前将所售房屋交付原告，但被告未通知原告于约定时间接房，其行为已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。被告认为逾期交房违约金只应当计算至2013年12月31日，但被告未提交相应证据证实2013年12月31日原告已接房或被告已通知原告接房，应由被告承担举证不能的不利后果。因原告自认被告于2014年3月16日通知其接房，认定被告逾期交房期间为自2011年4月1日起至2014年3月15日止。由于违约金的性质系弥补守约方当事人的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告并未举证证明其实际损失，且被告也请求法院对违约金进行调整，依据原告可以得到的预期利益以及当地房屋租金收益情况酌情确定应支付的违约金。关于逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告约定了办理房屋所有权证的时间和条件，但被告尚未完成“石林佳园”小区综合验收，现仍不能办理房屋产权证。虽然原告未按约定交纳公共维修基金及提供委托手续等材料，但原告在支付购房款时已按被告要求支付了本应在办证时才支付的办证费和契税，被告也未提交相关证据证实已要求原告交纳相关费用和提供相关材料，而且不能办证的根本原因是被告未完成综合验收，故被告认为原告未按约定交纳公共维修基金和提供委托手续等材料导致办证条件不成就的辩解，不予采纳。被告未按约定于2014年7月15日前为原告办理产权证已构成违约，被告应承担相应违约责任。对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，根据本案实际以及违约金系弥补守约方当事人损失的原则酌情确定应支付的违约金。关于办证问题。对原告要求被告立即办理产权证，并按合同约定将房屋所有权证及土地使用证交付原告的诉讼请求，因现尚不具备办证条件，无法确认办证时间，故对原告该项诉讼请求，不予支持。原告可在条件具备时，另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、由被告云南佳益房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告熊爱林逾期交房违约金73500.00元，逾期办证违约金16500.00元；二、驳回原告熊爱林的其他诉讼请求。
宣判后，熊爱林与云南佳益房地产有限公司（以下简称“佳益公司”）均不服一审判决，向本院提出上诉。
上诉人熊爱林上诉称：一、佳益公司未按约定为熊爱林办证已构成违约，熊爱林没有过错；二、佳益公司应按金融机构的贷款利息支付逾期交房违约金，一审判决该违约金数额过低，区别对待导致不公平；三、佳益公司应在金融机构的贷款利息的基础上增加50%的标准支付逾期办证交房违约金给熊爱林。综上，请求依法改判：1、佳益公司按合同约定代办房屋所有权证（房产证、土地证）给熊爱林；2、佳益公司支付逾期交房违约金人民币26500元（100000元-73500元）、逾期办证违约金人民币3500元（20000元-16500元）给熊爱林；3、一、二审诉讼费用由佳益公司承担。
上诉人佳益公司上诉并答辩称：一、一审判决将办理房产证的责任认定是佳益公司单方责任与事实不符。佳益公司是代熊爱林办理房产证，熊爱林需要给佳益公司授权并交清公共维修基金等费用，熊爱林拒绝交纳公共维修基金，也不提交委托书给佳益公司，因此佳益公司无法为熊爱林办理房产证；二、一审判决认定佳益公司应当承担办理房产证的违约责任是适用法律错误。双方当事人对此无约定，熊爱林对此没有提出任何有关损失的证据，故酌情确定该违约金没有法律依据。综上，请求：1、撤销原审判决第一项“逾期办证违约金16500元”；2、一、二审诉讼费用由熊爱林承担。针对熊爱林所提上诉其答辩称：熊爱林上诉请求中所涉及的支付逾期交房违约金人民币26500元（100000元-73500元）、逾期办证违约金人民币3500元（20000元-16500元）给熊爱林低于一审判决，尽管佳益公司不认可有违约行为，但可以支付。
针对佳益公司所提上诉，熊爱林答辩称：1、一审判决将办理房产证的责任确认为佳益公司的单方责任是正确的，熊爱林已经按约定及对方要求履行了合同义务；2、一审判决认定佳益公司承担办证违约责任，但酌情确定该违约金没有法律依据，对此己方上诉中已明确。
二审中，针对一审判决确认的事实，熊爱林向本院提交其它房产证复印件，欲证明熊爱林有其它房产，购买本案所涉房屋是投资；经质证，佳益公司因该证据系复印件不予认可；本院认为，因熊爱林所提交证据形式要件不符合法律规定，本院不予采纳。综上，二审查明事实与一审确认事实一致，本院依法予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：本案所涉逾期交房违约金应如何计算？逾期办证的责任是谁、违约金应如何计算？
本院认为，双方当事人所签订《商品房购销合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，故一审判决认定其合法有效有法律依据，本院予以维持。依据查明的事实，佳益公司应于2011年3月31日前将涉案房屋交付熊爱林，但最终交房时间为2014年3月15日，佳益公司的行为已构成违约，应当向熊爱林承担逾期交房的违约责任；一审判决据此认为：虽然各方在合同当中进行了约定，但由于违约金的性质系弥补守约方当事人的损失，且因熊爱林并未举证证明其实际发生损失的金额，佳益公司也请求法院对违约金予以调整，故综合考虑各方合同履行情况，依法按可以得到的预期利益以及当地房屋租金情况，酌情调整违约金数额并无不当，熊爱林对此所提上诉，本院不予支持。
对于逾期办证的责任是谁、违约金应如何计算的问题，因双方在合同中已约定房屋所有权证的办理，在庭审中佳益公司也认可是在一审庭审中才明确购房者需交纳的部分费用及材料，且不能办证的根本原因系佳益公司未完成综合验收，故一审判决对佳益公司所提“购房人未按约定交纳公共维修基金和提供委托手续等材料导致办证条件不成就”的观点不予采纳并根据本案实际情况依法认定佳益公司承担该责任、酌情确定支持部分逾期办证违约金有事实及法律依据，本院予以维持。佳益公司、熊爱林所提上诉，本院均不予采纳。
对于熊爱林所提由佳益公司按合同约定代办房屋所有权证、土地使用证的请求，一审判决已充分注意到该诉求所存在的客观问题，且保留了当事人的其他诉权，故不在本案中处理。
另，熊爱林二审诉求系认为一审判决未全部支持其所提诉求，故请求二审再支持其一审判决未支持部分的诉求，佳益公司歪曲理解熊爱林上诉请求，所提熊爱林上诉请求低于一审判决内容之观点，本院予以驳斥。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人熊爱林、佳益公司的上诉请求均不成立，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费762.50元，由上诉人熊爱林承担550元，由上诉人云南佳益房地产有限公司承担212.20元。
本判决为终审判决。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 黄红
审 判 员 贾音
代理审判员 荆瑛
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 武婕