四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）遂中民初字第11号
原告成都世介文化传播有限公司，住所地成都市青羊区西御街西御大厦12楼K2室。组织机构代码：75596782-6。
法定代表人周世界，董事长。
被告四川浩元恒达实业集团开发有限公司，住所地成都市武侯区浆洗街13号1栋1单元11楼1号。组织机构代码：69919025-7。
法定代表人张浩元，董事长。
被告四川浩林建筑工程有限公司，住所地成都市武侯区一环路西一段菊乐路。组织机构代码：79184267-6。
法定代表人张军，董事长。
上列两被告的共同特别授权委托代理人马朝兴，北京德恒（成都）律师事务所律师。
原告成都世介文化传播有限公司（简称：世介文化公司）诉被告四川浩元恒达实业集团开发有限公司（简称：浩元恒达实业集团公司）、被告四川浩林建筑工程有限公司（简称：浩林建筑公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月7日、2014年10月31日公开开庭进行了审理。原告世介文化公司的法定代表人周世界，被告浩元恒达实业集团公司、被告浩林建筑公司的共同委托代理人马朝兴到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告世介文化公司诉称，原告依法取得位于大英县白鹤坡的2.55亩（1700㎡）国有土地使用权，并办理了国土使用权证。2009年1月29日，原告与被告浩林建筑公司签订协议，将其所有的2.55亩土地作为双方联合开发项目用地的投资，纳入领峰国际社区的规划审批，原告享有商务中心25%的权益，即享有该商务中心项目建筑总面积25%的配套完善的商业用房，并拥有其自主定价权和销售权。2009年10月19日，该宗土地规划方案经大英县规划委员会批准，被告在开发领峰国际社区商务中心项目中，合并使用了原告的该宗2.55亩土地。后因被告浩林建筑公司将领峰国际社区开发项目整体转给了被告四川浩元房地产有限公司（简称：浩元房产公司），由浩元房地产公司继续开发，原告与被告浩元房产公司于2010年10月23日签订了《关于领峰国际社区商务中心合作协议》约定，被告合并使用了原告2.55亩土地，按县规划委员会规定，容积率1.23，现因规划调整，商务中心总建筑面积不超过2100平方米，被告在领峰国际社区5、6号电梯楼负三层（即地面一层商业用房，两面临街）无偿划2100平方米商业用房给原告，并为原告及时办理2100平方米商业用房的产权两证，承担原告所有的2100平方米房屋用房的一切税、费。如违约，由违约方给守约方支付违约金50万元，并承担相应的经济损失。合同签订后，原告按约向被告交付了2.55亩土地，被告实际使用了该宗土地，但未给原告交付房屋和办理产权两证，其行为已构成违约。请求法院判令：一、由被告浩元房产公司交付领峰国际社区5、6号电梯楼负三层两面临街的2100平方米商业用房给原告，并办理房屋产权证和国土使用权证，承担税、费；二、被告浩元房产公司支付原告违约金50万元，并承担经济损失；三、本案诉讼费由被告浩元房产公司承担。
被告浩元恒达实业集团公司、浩林建筑公司辩称，原告世介文化公司针对2.55亩土地的起诉，应与浩林建筑公司诉世介文化公司合资、合作开发房地产纠纷案合并审理，另一案尚未审结，本案应中止审理。双方签订的合作协议，意思表示真实，但签订后一个月，世介文化公司突然中止25亩土地的开发，已构成严重违约。原告世介文化公司未把2.55亩土地交付给浩元房产公司，无法办理报建手续，世介文化公司没有理由分配房产。领峰国际6号楼的房屋全部属浩元恒达实业集团公司与大英华渝物业有限公司，与原告没有关系，请求驳回原告的诉讼请求。
原告世介文化公司提交了以下证据：
1.原告世介文化公司、被告浩元房产公司、浩林建筑公司的营业执照、组织机构代码证；
2.2010年12月23日，原告世介文化公司与被告浩元房产公司签订的《关于领峰国际社区商务中心合作协议》；
3.2009年1月11日，原告世介文化公司与被告浩林建筑公司签订的《关于联合开发协议的补充协议》；
4.2009年12月10日，大英县规划委员会《关于蓝图·御府规划设计方案等有关问题的会议纪要》；
5.领峰国际社区5号、6号楼已经建成的照片及建筑平面图；
6.2011年1月25日、2011年5月25日，大英县规划委员会批准的《领峰国际社区方案设计》及《彩色总平面图》；
7.领峰国际社区《房屋认购书》；
8.浩元房产公司于2011年8月10日取得的开发资质证书；
9.浩元房产公司于2012年12月1日取得领峰国际社区一号楼《建筑施工许可证》；2012年12月21日取得《商品房预售许可证》；
10.停车场照片。
被告浩元恒达实业集团公司、浩林建筑公司除提供了与原告世介文化公司相同的证据1、3、4外，还提交了下列证据：
1.四川省高级人民法院（2013）川民终字70号《民事裁定书》；
2.2008年10月8日，世介文化公司与浩林建筑公司签订的《联合开发协议》；
3.2009年4月7日，大英县规划委员会第19期《关于白鹤坡规划建设方案等有关问题的会议纪要》；
4.2010年12月23日，浩元房产公司与世介文化公司签订的《关于领峰国际社区商务中心合作协议》；
5.2011年1月17日，世介文化公司的函；
6.2011年4月2日，大英县人民政府《研究处理鹤翔福邸联合开发纠纷有关问题的会议纪要》；
7.2012年9月6日，遂宁市中级人民法院（2011）遂中民初字第15号《民事判决书》；
8.大英华渝物业有限公司大国用（2010）第02478号《国有土地使用权证》；
9.2011年7月5日，大英县城乡规划管理局《建设用地规划许可证》。
10.大英华渝物业有限公司企业法人营业执照及其所有的大国用（2010）第02478号、第02479号、第01764号、第00702号、第00701号、第3671号、第3668号、第3667号、第3666号、第3665号、第3684号、第3663号《国有土地使用权证》、《领峰国际项目建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》；
11.2014年1月23日，四川省工商行政管理局企业名称核准通知书。
本院依法调取了下列证据：
1.2014年5月20日，询问大英县规划委员会的《调查笔录》1份；
2.2012年7月9日，浩元房产公司向大英县规划委员会报送的《关于领峰国际社区调整方案的请示》；
3.2014年5月15日，询问领峰国际销售中心负责人王迁、浩元房产公司大英分公司经理杨光先琼的《询问笔录》各1份。
经原、被告质证，被告浩元恒达实业集团公司、浩林建筑公司对原告世介文化公司提供的证据1、2、3、4、8、9及本院调取的证据1、2、3的真实性无异议，对证据5，6，7、10未发表质证意见；原告世介文化公司对被告浩元恒达实业集团公司、浩林建筑公司提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11及本院调取的证据1、2、3的真实性均无异议。本院对原、被告无异议的证据予以认可；对被告未发表质证意见的原告提供的证据5，6，7、10结合案件情况予以认定。
经审理查明：2008年10月8日，浩林建筑公司与世介文化公司签订《联合开发协议》约定，世介文化公司提供其所有的位于大英县新城白鹤坡25亩土地使用权，浩林建筑公司提供资金，与浩林建筑公司联合开发“鹤翔福邸”30000平方米房地产开发项目，世介文化公司分配商品房7500平方米，浩林建筑公司分配商品房22500平方米。与此同时，浩元房产公司与提供土地的大英华渝物业有限公司（简称：大英渝华公司）合资、合作开发“领峰国际”房产项目。
2005年9月15日，世介文化公司通过出让的方式取得了位于大英县新白鹤坡地号为1-22-40-5的1700平方米（约2.55亩）的国有土地使用权证，证号为大国用（2005）第2409号，用途为旅游商业服务。2009年1月11日，世介文化公司作为甲方与乙方浩林建筑公司签订《关于联合开发协议的补充协议》约定：“为便于规划和合体打造，双方就联合开发项目范围及其未尽事宜经友好协商，达成如下补充条款：一、甲方同意将位于大英县新城区白鹤坡地号为1-22-40-5地块（约2.55亩）增加为双方联合开发项目用地，并纳入乙方领峰国际社区的规划、审批。二、甲方的地号为1-22-40-5的地块作为新增联合开发项目的投资，甲方享有新增联合开发项目（即商务中心）25%的权益，即享有该项目（即商务中心）建筑面积25%的配套完善的商业用房，并拥有其自主定价权和销售权（如乙方愿意在补充协议签订后两个月内受让该宗土地并向甲方付清120万元土地转让款，可由乙方对该宗土地独立开发，本条款则自动无效）。三、本补充协议为《联合开发协议》的一部分，共一式四份，一经双方签字盖章，即具有合同的法律效力”。世介文化公司董事长周世界与浩林建筑公司董事长张浩元均在协议上签字和分别加盖了公司印章。
2009年4月7日，大英县规划委员会对白鹤坡（含“领峰国际”、“鹤翔福邸”）规划方案（《议事纪要》第19期）作如下原则修改，取消“领峰国际”东大门入口处的电梯公寓和临小溪河边的第二排建筑，降低建筑密度和容积率，降低“鹤翔福邸”容积率，加强白鹤坡方案的审查和调整，并由国土局等单位现场监督实施。2009年12月10日，大英县规划委员会研究相关房地产开发项目规划建设方案的调整（《议事纪要》第22期），其中第6项载明：“同意领峰国际社区调整方案。该项目位于白鹤坡，保留了鹤翔广场、采和馆、健身场、百步云梯等景观节点建筑群。本次规划打造的建设总用地面积约117.69亩，其中领峰国际（李晓明）用地约85.17亩，周世界用地2.55亩，政府零星用地约29.97亩，建筑面积72111.46平方米，容积率1.23，绿地率35.5%，建筑密度23.46%，总户数524户，停车位192个。开发业主必须与县规划和建设局签订相关协议，缴清补缴土地价款，依法取得开发用地后，才能办理报建手续。”
2010年7月13日，大英县发展和改革委员会给大英华渝物业有限公司《关于大英县领峰国际社区建设投资立项的批复》大发改发（2010）76号文称，根据大英县规划委员会第22期《议事纪要》，大英华渝公司与浩元房产公司联合投资开发的白鹤坡休闲广场与房地产项目于一体的大英领峰国际社区项目立项，征地85.17亩（不含公园用地30亩），建设鹤翔广场、采和馆、百步云梯等景观节点建筑群，建设高档花园洋房，商住楼等项目，建筑面积72111.46平方米。
2010年12月23日，浩元房产公司作为甲方，与乙方世介文化公司签订《关于领峰国际社区商务中心的合作协议》约定：“浩元房产公司所属领峰国际项目在商务中心的规划中，合并使用了世介文化公司土地2.55亩，按县规划委纪要规定容积率1.23。现因规划的调整，商务中心总建筑面积不超过2100平方米。经双方协商，达成如下条款：一、甲方在领峰国际社区5、6号电梯楼负三层（即地面一层商业用房，两面临街）无偿划2100平方米商业用房给乙方所有（如该楼层被政府收购，可调整为负二层相应位置，否则，不调整）。二、甲方应为乙方及时办理2100平方米商业用房的产权两证。三、甲方承担乙方所有的2100平方米的商业用房的一切税、费。四、本协议双方签字生效，原涉及该项目的《协议》作废。本协议若有违约，由违约方向守约方支付违约金50万元，并承担相应的经济损失”。浩元房产公司法定代表人张浩元和世介文化公司均在协议上盖章和签字。2011年1月17日，世介文化公司向浩林建筑公司发出的《关于终止联合开发协议的函》称：“我公司与你公司于2008年10月8日签订了《联合开发协议》，协议签订后，你公司已构成根本性违约，双方协议目的难以实现，我公司有权单方解除协议。鉴于你公司存在的上述主要违约事实，我公司于2010年1月23日又与你公司签订了《关于领峰国际社区商务中心合作协议》，明确了原涉及该项目《协议》即双方于2008年10月8日签订的《联合开发协议》作废，双方仅对我公司地号为1-22-40-5的地块（约2.55亩）联合进行开发。为此，我公司现函告你公司，请你公司务必于2011年1月22日前来我公司协商处理终止《联合开发协议》后的相关事宜。如逾期或协商未能达成一致，我公司将另作处理，一切后果由你公司自行承担”。
2011年4月2日，大英县人民政府主持召开会议，专题研究处理“鹤翔福邸”联合开发者世介文化公司与浩林建筑公司之间纠纷问题，形成的大府阅（2011）5号《会议纪要》载明具体处理意见是：1.立即停止“鹤翔福邸”项目开发建设，在合同纠纷未彻底化解，项目基本建设程序未彻底履行之前，任何一方不得以任何理由擅自进场施工，原规划重新报规。2011年5月13日，浩林建筑公司作为原告起诉被告世介文化公司，要求确认被告世介文化公司于2011年1月17日发出的《解除合同通知》无效，判令被告继续履行《联合开发协议》，并赔偿经济损失300万元。被告世介文化公司提起反诉，要求确认世介文化公司的《解除协议》及《补充合同》有效，终止双方对“鹤翔福邸”项目的合作关系，赔偿经济损失120万元。本院于2012年9月6日作出（2011）遂中民初字第15号民事判决，解除浩林建筑公司与世介文化公司于2008年10月8日签订的关于“鹤翔福邸”项目的《联合开发协议》，由世介文化公司给付浩林建筑公司工程项目损失1127425元。浩林建筑公司上诉后，四川省高级人民法院经审理认为，由于“鹤翔福邸”项目25亩土地与“领峰国际”项目2.55亩土地的开发项目有关，双方的诉讼请求存在关联与交叉，导致有关涉案2.55亩土地使用权的基本事实未查清，裁定撤销原判，发回本院重审。
2011年2月，浩元房产公司办理了“领峰国际”社区6#楼的《建筑工程施工许可证》，建设规模22556.44平方米，合同价格2757.66万元，合同开工时间2011年7月8日，合同竣工时间2013年5月28日。2011年7月5日，办理了“领峰国际”项目19391平方米《建设用地规划许可证》和《建设规划许可证》。2012年12月21日，办理了6#楼22556.44平方米商品房预售许可证，其中住宅156套15690.22平方米，商品用房6866.22平方米。至2014年8月，“领峰国际”社区5号、6号楼已经基本建成，部份商铺已投入使用。“领峰国际”社区5号、6号楼负一层建筑面积3751.90平方米，其中商业建筑面积3698.92平方米，住宅建筑面积52.98平方米；负二层建筑面积3930.52平方米，其中商业建筑面积3877.54平方米，住宅建筑面积52.98平方米。
2012年7月9日，浩元房产公司向大英县规划委员会送交《关于领峰国际社区项目规划调整的请示》称，2010年3月，浩元房产公司通过股权转让的方式收购了大英华渝物业公司的全部资产。根据大英县规划委员会《议事纪要》（2009第4期、第22期）批复的领峰国际社区调整方案及2011年2月10日《议事纪要》（总第26期）的新规划方案的要求，总用地面积117.69亩，其中领峰国际用地85.17亩，周世界用地2.55亩，政府零星用地29.97亩，建筑面积72111.46平方米。完成了按相关程序取得了该项目的土地使用权，按设计方案聘请专家现场实地踏勘，公园建设面积远远超过了30亩，整地、堡坎、护坡等投资将超过预算4500万元，可能出现巨额亏损，希望得到政府的帮助和支持。
2006年9月11日，张浩元与张帆出资设立浩元地产工程有限公司，张浩元任董事长。2007年3月26日，变更为四川浩林建筑工程有限公司。2010年7月23日，其法定代表人由张浩元变更为张军。2010年1月20日，张浩元与其妻胡庆芬出资设立四川浩元房产开发公司，张浩元任董事长。2014年1月23日，经四川省工商行政管理局核准，四川浩元房地产有限公司变更为四川浩元恒达实业集团开发有限公司。
2014年10月31日，本院根据查明的案件事实对案由是土地使用权转让还是合资、合作开发房地产纠纷向双方当事人进行了法律释明。原告世介文化公司坚持认为属于合资、合作开发房地产纠纷；浩元恒达实业集团公司、浩林建筑公司则认为本案的合同性质与本案处理无因果关系，尚无证据证明双方签订的协议属于土地使用权转让或合资、合作开发房地产合同。
本院认为，从原告世介文化公司与被告浩元恒达实业集团公司签订的《关于领峰国际社区商务中心合作协议》约定的内容看，世介文化公司以2.55亩土地的使用权作为投资，浩元恒达实业集团公司以资金作为投资，双方联合开发“领峰国际”项目的房地产，并且明确了在“领峰国际”社区5、6号电梯负三层（即地面一层商业用房，两面临街）无偿划2100平方米商业用房给世介文化公司，2100平方米商业用房即属固定利益。其约定内容符合土地使用权转让纠纷的法律特征，由此可以认定双方订立的合同的法律性质应是土地使用权转让合同。协议的双方当事人意思表示真实，不违反法律法规的有关规定，原告世介文化公司与被告浩元恒达实业集团公司签订的《关于领峰国际社区商务中心合作协议》应属有效。
浩林建筑公司于2009年1月11日与世介文化公司签订了《关于联合开发协议的补充协议》，约定将2.55亩土地纳入“领峰国际”社区的规划、审批，确定其享有商务中心建筑面积25%权益的商业用房。浩元恒达实业集团公司在2010年12月22日又与世介文化公司签订《关于领峰国际社区商务中心的合作协议》，重新确定无偿划给世介文化公司“领峰国际”社区5、6号电梯楼负三层（即地面一层商业用房，两面临街）2100平方米商业用房（如该楼层被政府收购，可调整为负二层相应位置，否则，不调整），并同时约定“原涉及该项目的《协议》作废”。因“领峰国际”房产开发项目是由浩元房产公司实际开发，世介文化公司提供的2.55亩土地纳入了“领峰国际”项目的规划，因此，浩元恒达实业集团公司是该合作项目的适格主体，与世介文化公司形成了土地使用权转让合同的法律关系。
对于“鹤翔福邸”项目与“领峰国际”项目是否存在关联和交叉的问题。首先，开发主体不同。“鹤翔福邸”房产开发项目是由世介文化公司投入25亩土地与浩林建筑公司合作，开发主体是浩林建筑公司与世介文化公司；“领峰国际”房产开发项目使用的土地不仅有大英华渝物业有限公司投入的85.17亩，还有世介文化公司投入的2.55亩，以及政府的零星用地约30.29亩，开发主体是浩元房产公司；其次，地理位置不同。“鹤翔福邸”项目与“领峰国际”项目不仅相隔较远，没有毗邻，两个项目之间并无联系；再次，规划、审批不同。“领峰国际”项目是大英华渝物业公司与浩元房产公司联合投资开发，并已建成；“鹤翔福邸”项目仅通过规划审批，尚未立项、报建和动工兴建。基于上述理由，“鹤翔福邸”项目与“领峰国际”项目之间并不存在关联和交叉。被告浩元恒达实业集团公司要求中止审理的上诉理由不能成立，本院不予支持。
被告浩元恒达实业集团公司将世介文化公司2.55亩土地纳入了“领峰国际”项目的规划和审批，实际使用了该宗土地，应当按照协议的约定履行义务。原告世介文化公司要求被告浩元恒达实业集团公司给付两面临街的2100平方米商业用房，办理产权证及承担税、费的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。经查，大英县政府对5、6号楼负三层进行收购，被告浩元恒达实业集团公司应按协议的约定在“领峰国际”社区5、6号楼负二层相应位置进行安置。原告世介文化公司要求被告浩元恒达实业集团公司支付违约金50万元和承担赔偿损失的问题，因承担违约责任的前提是一方具有违约行为。双方当事人在协议中并未约定2100平方米房屋的交付期限和办证时限。世介文化公司认为浩元恒达实业集团公司已构成违约和要求赔偿损失的诉讼请求理由不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第二十四条的规定，判决如下：
一、限四川浩元恒达实业集团开发有限公司在本判决生效之日起30日内，将“领峰国际”社区5、6号楼负二层（即地面二层商业用房，两面临街）2100平方米商业用房交付给成都世介文化传播有限公司，办理房屋产权证和国土使用权证，并承担办证的相关税、费；
二、驳回原告世介文化公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费71300元，保全费5000元，共计76300元，由被告四川浩元恒达实业集团开发有限公司负担56300元，原告成都世介文化传播有限公司负担20000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审判长 周 歧
审判员 李吉源
审判员 郑 艳
二〇一四年十一月二十日
书记员 刘小杰