上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2626号
上诉人（原审被告、反诉原告）王启耀。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海沪宁汽车用品市场经营管理有限公司。
法定代表人罗邦飞。
委托代理人孙云龙，上海博乐律师事务所律师。
上诉人王启耀因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王启耀、被上诉人上海沪宁汽车用品市场经营管理有限公司（以下简称“沪宁汽车用品公司”）的委托代理人孙云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，沪宁汽车用品公司、王启耀于2011年7月4日签订“进场装修签约确认单”和“入驻商铺定金确认单”约定：沪宁汽车用品公司确定租赁（出租）113号、A20号铺位，（王启耀）交付定金人民币（以下币种均为人民币）3万元；王启耀应于2011年7月17日进场装修并办理签约手续，市场正式开业后送三个月，广告费（一次性）减半，物业费（第一年）减半。2011年8月8日，王启耀至沪宁汽车用品公司处办理装修进场手续，之后对店铺进行了装修。2011年11月26日，沪宁汽车用品公司、王启耀签订《市场租赁合同》两份，约定：王启耀承租沪宁汽车用品公司曹安路XXX号主楼区113号房和A区20号房；双方约定沪宁汽车用品公司于2011年8月8日前向王启耀交付房屋；租金、物业费、广告费等先付后用，第一年季付；租赁期限为五年，双方约定租金递增，随行就市；王启耀逾期不支付租金、物业管理费、仓库租金累计超过5天的，沪宁汽车用品公司可通知王启耀解除合同，合同于通知到达王启耀时解除，王启耀应向沪宁汽车用品公司按承租方月租金标准的一倍支付违约金；王启耀若需装修或增设附属设施和设备，应事先征得沪宁汽车用品公司书面同意；租赁期满或合同解除后，房内的所有装修装潢无偿归沪宁汽车用品公司所有，可移动的归王启耀所有。合同上备注：“合同到期，王启耀有优先续租权，市场一楼入驻率80%启算租金。”主楼区113号房屋面积185平方米，年租费243，090元；年广告费5，845元，第一年实收2，922元；年物业费6，660元，第一年实收3，330元；保证金20，257元。A区20号房屋面积105平方米，年租费103，477元；年广告费2，700元，第一年实收1，350元；年物业费3，780元，第一年实收1，890元；保证金8，623元。因双方对市场一楼入驻率是否达到80%存在争议，王启耀未支付相关费用。
2013年3月，沪宁汽车用品公司诉至原审法院称，截止2012年10月底，王启耀共结欠租赁费、物业管理费、广告费、押金合计436，300元。沪宁汽车用品公司多次催讨无果，故起诉要求：1、判令沪宁汽车用品公司与王启耀的《市场租赁合同》终止履行；2、判令王启耀立即支付所欠2011年8月8日至2012年10月30日的租赁费425，376元（113号298，368元、A20号127，008元）、物业管理费7，772元（113号4，958元、A20号2，814元）、广告费4，272元（113号2，922元、A20号1，350元）合计436，300元；3、判令王启耀按照合同约定承担至判决之日的违约金。
王启耀对此辩称，同意解除合同，但沪宁汽车用品公司必须赔偿装修损失。对于沪宁汽车用品公司主张的租赁费不同意支付，因市场入驻率未达到合同约定的80%，且市场没有营业执照。物业费和广告费同意支付，押金要求返还。另外，因沪宁汽车用品公司在2012年10月将王启耀承租的房屋的门上锁，造成货物损失及装修损失，故提起反诉，请求判令：1、沪宁汽车用品公司赔偿货物损失93，763元；2、沪宁汽车用品公司赔偿锁门导致的装修及货架损失167，424.50元；3、沪宁汽车用品公司返还押金3万元。
原审另查明，系争房屋系获准建造的营业用房。王启耀租赁店铺用于经营汽车内饰等车用物品。沪宁汽车用品公司于2011年底及2012年1月向王启耀催讨过租金。因王启耀拒付租金，沪宁汽车用品公司于2012年10月将王启耀承租店铺的正门、后门上锁。王启耀陈述其一个月后返回查看时发现后门仅剩自己的锁，其入内清点了货物，但因沪宁汽车用品公司锁了正门，且双方纠纷尚未解决，其未将店内货物拿走。根据沪宁汽车用品公司提供的市场一楼平面图，系争的市场一楼共120户，现已出租97户；王启耀对平面图的真实性没有异议，但认为根据其现场拍摄的照片，没有装修和开业过的有四十多家，对于沪宁汽车用品公司所称出租的有97户不认可。根据沪宁汽车用品公司提交的“已租面积明细表”及相应的租赁合同，系争市场一楼的出租面积在2011年11月26日已达87%；但王启耀认为实际的开业率远远低于80%，且对其中20份合同的真实性不予认可。为证明市场入驻率不到80%，王启耀提交与沪宁汽车用品公司招商经理谢川宝的通话录音，谢川宝在录音中称市场开业时按面积算达到80%，按间数算不到。该市场于2011年11月8日正式开业。王启耀陈述沪宁汽车用品公司与其相邻的租户也在合同中约定80%入驻率，后重新签订合同，下调了租金，并从2012年2月开始起算租金，该部分租户已交付租金。目前，系争店铺处于停业状态，王启耀未将店铺返还沪宁汽车用品公司。
原审审理中，沪宁汽车用品公司放弃对违约金的主张；同意扣除市场开业后3个月的租金；解除合同后同意返还3万元押金。
原审法院经审理后认为，沪宁汽车用品公司、王启耀之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，均应按约履行。租赁期间，王启耀理应按约支付租金及相关费用。根据沪宁汽车用品公司提供的市场平面图、已租面积明细表及相应租赁合同，该市场的入驻率于2011年11月26日达到合同约定的80%，可以起算租金。王启耀提交的照片等均为起诉后拍摄，不足以证明市场在2011年11月时的租赁状况，录音对象也陈述开业时租赁面积已达到80%，故对于其关于市场入驻率至今尚未达到80%，不能起算租金的抗辩意见法院不予采信。沪宁汽车用品公司承诺王启耀市场正式开业后免收3个月租金，故租金应从2012年2月8日起算。沪宁汽车用品公司于2012年10月将系争店铺的门上锁，致王启耀不能正常经营，故对于沪宁汽车用品公司主张的2012年10月的租金法院不予支持，王启耀应按合同约定的租金标准给付沪宁汽车用品公司自2012年2月8日至2012年9月30日的租金。王启耀对于沪宁汽车用品公司主张的物业费、广告费没有异议，法院予以照准。王启耀长期拖欠租金不付，显属违约，沪宁汽车用品公司主张解除合同合法有据，且王启耀也同意解除合同，故对于沪宁汽车用品公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，王启耀理应搬离系争房屋并将房屋返还沪宁汽车用品公司。对于王启耀主张的货物损失，沪宁汽车用品公司虽在2012年10月将王启耀店铺的门上锁，但之后很快打开了后门的锁，王启耀虽然无法正常经营，但王启耀在一个月后获悉后门可以进出时仍可以对货物进行合理的处置，且王启耀提供的证据不足以证明其主张的货物损失及该损失发生在沪宁汽车用品公司上锁期间，故对于其主张的货物损失法院不予支持。对于王启耀主张的装修损失，因双方解除合同系因王启耀长期拖欠租金所致，故其主张沪宁汽车用品公司应赔偿其装修损失缺乏依据，法院不予支持。
原审法院据此作出判决：一、上海沪宁汽车用品市场经营管理有限公司与王启耀于2011年11月26日签订的两份房屋租赁合同解除；二、王启耀应于判决生效之日起30日内搬离上海市嘉定区曹安路XXX号主楼区113号店铺和A区20号店铺；三、王启耀应于判决生效之日起十日内给付上海沪宁汽车用品市场经营管理有限公司2012年2月8日至2012年9月30日的租金224，082元；四、王启耀应于判决生效之日起十日内给付上海沪宁汽车用品市场经营管理有限公司物业管理费7，772元、广告费4，272元；五、上海沪宁汽车用品市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还王启耀押金30，000元；六、驳回王启耀的全部诉讼请求。
原审判决后，上诉人王启耀不服，向本院提起上诉称：沪宁汽车用品公司虽提供了建设用地规划许可证，但不能证明其拥有系争房屋的所有权。沪宁汽车用品公司未取得房屋产权而与王启耀签订的租赁合同应属无效，沪宁汽车用品公司对此应承担缔约过失责任。沪宁汽车用品公司提交的部分租赁合同系造假，事实上并未出租。虽然出租的商户有97户，但有部分商户并非是经营汽车用品，应将该部分商户剔除，这样，无论是按户数还是面积计算，入驻率均未达到合同约定的80%，故王启耀不应支付租金。另外，由于沪宁汽车用品公司的上锁行为，造成货物损失及装修损失，沪宁汽车用品公司应予赔偿。王启耀请求本院撤销原审判决第三、六项，改判驳回沪宁汽车用品公司要求支付租金的诉讼请求，支持王启耀的原审反诉请求。
被上诉人沪宁汽车用品公司答辩称：原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，沪宁汽车用品公司表示，基于本案实际情况，其自愿在原审判决的基础上减免租金10万元。
本院认为，沪宁汽车用品公司与王启耀的租赁合同合法有效，双方均应遵约履行。王启耀认为租赁合同无效的理由无事实及法律依据，本院不予采信。王启耀上诉认为市场入驻率并未达到80%，其理由为沪宁汽车用品公司不应将并非是经营汽车用品的商户计算在内，故不应支付租金。本院经审查认为，双方在合同中并未对“入驻率”作明确约定，而经营其他项目的商户与王启耀等商户均在一个经营区域范围内，系一整体，均为整个沪宁汽车用品市场一楼的组成部分，而且该部分商户与经营汽车用品的商户数量相较而言并不多。另外，王启耀并未提供充分证据证明排除此类商户后，户数或面积的入驻率未达到80%，故本院对其上诉理由不予采信。王启耀另要求沪宁汽车用品公司赔偿损失的依据亦不充足，本院不予支持。考虑到沪宁汽车用品市场确实存在人气不足、经营不善等问题，现沪宁汽车用品公司同意减免租金10万元，本院认为此系其自身权利的合法行使，于法不悖，予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第259号民事判决第一、二、四、五、六项；
二、变更上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第259号民事判决第三项为：王启耀应于本判决生效之日起十日内给付上海沪宁汽车用品市场经营管理有限公司2012年2月8日至2012年9月30日的租金人民币124，082元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币10，444.50元，由上诉人王启耀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年二月十八日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。