北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第03897号
上诉人（原审被告）樊俊耀，男，1967年6月2日出生。
委托代理人曹德立，北京市纪凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京视博益视科技发展有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街2号A座1011。
法定代表人赵洪思，董事长。
委托代理人董国栋，男，1984年3月6日，北京视博益视科技发展有限公司法务部经理。
原审被告张伟，男，1972年6月29日出生。
上诉人樊俊耀因与被上诉人北京视博益视科技发展有限公司（以下简称视博益视公司）、原审被告张伟房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第25306号民事判决，�本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人樊俊耀之委托代理人曹德立、被上诉人视博益视公司之委托代理人董国栋到庭参加了诉讼，原审被告张伟未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
视博益视公司在原审法院起诉称：该公司承租樊俊耀名下位于海淀区A座1011、1012、1015号房屋（以下简称1011、1012、1015号房屋），租赁期间为2010年12月8日至2013年12月27日。在房屋租赁期间，樊俊耀在没有事先通知该公司的情况下，以486万元的价格将1011号房屋转让给张伟，该公司愿意以该价格优先购买上述房屋。樊俊耀没有事先告知该公司就转让了该房屋，侵犯了该公司优先购买权。故诉至法院，要求判令樊俊耀与张伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，樊俊耀将海淀区1011号房屋以486万元的价格优先转让给该公司。
樊俊耀在�审法院答辩称：其不存在侵犯视博益视公司优先权的事实。其在出售房屋中已经多次告知该公司行使优先权，但是该公司认为原来口头谈的房屋买卖已经生效。事实上该公司存在理解错误，因此不存在优先购买权。优先购买是同等价格下购买，但其出售的价格已经超出与该公司事先谈的价格，该公司不接受。每套房屋都是确认价格后事先告知了视博益视公司。
张伟在原审法院答辩称：其买房屋是为了投资，其通过中介公司得到房源消息，签订合同的时候知道承租户的事情。如果合同不生效其就不会交首付款，其认为与视博益视公司不存在纠纷，该公司起诉没有道理。
原审法院审理查明：樊俊耀系1011号房屋所有权人。2010年12月8日，视博益视公司与樊俊耀签订房屋租赁合同，约定视博益视公司租赁1011号房屋，租赁期为3年，自2010年12月8日起至2013�12月27日止。2012年7月6日，樊俊耀与张伟签订1011号房屋的买卖合同，约定张伟购买1011号房屋，价款为486万元。该合同补充协议约定“2012年7月12日之前，如果本房租户提出以同样的条件购买，则此房需卖给租户（以买卖合同及网签合同为准）甲乙双方免责，互不承担责任，如2012年7月12日之前租户未购买，则本合同继续执行。”2012年7月2日，樊俊耀向视博益视公司发函，内容为“本人就出售数码大厦1011、1012、1015房产事宜，曾致函贵公司，贵公司至今未能给本人一个明确的答复，现再次致函贵公司，望贵公司能就以下问题明确具体的答复，否则本人将不再等待：目前本人暂时只出售1012室房屋，出售条件为：房屋总价416万元，全款购买不做按揭，卖方支付本次交易双方应付的所有税费及中介代理费，在房屋过户完成之前，租金由原产权人收取。如贵公司同意按照以上条件购买，请于2012年7月4日中午12：00之前与本人签署房屋买卖合同或在此时间前书面函告本人，如贵公司未书面函告本人且不与本人在此时间签署房屋买卖合同，则视为贵公司放弃优先购买权。”同日，视博益视公司在该函件上写明：“合同已于2012年6月7日正式成立，望您依约履行1011、1012、1015室过户手续。”樊俊耀向该院提交公证书，欲证明其通过公证方式于2012年7月9日告知视博益视公司1011室已经确定价格，如果视博益视公司不要的话房屋将出售给别人，视博益视公司对该公证书真实性认可，但是认为该公证书时间是7月9日，而樊俊耀与张伟签订合同时间是7月6日，时间上存在问题。樊俊耀表示之所以先签合同再发的函件，是因为视博益视公司迟迟不签订合同，与张伟签合同是要先把价格定下来。张伟表示购买房屋目的是为了投资，购房的时候听说过租户的事情。
另，视博益视公司曾以房屋买卖合同纠纷为由将樊俊耀起诉至该院，其主张樊俊耀于2012年6月7日以传真方式向该公司发出要约，将1011、1012、1015号房屋转让给该公司，该公司第二日以传真形式回复承诺表示接受樊俊耀的要约，双方约定待2012年6月25日樊俊耀出差返京后办理过户等手续，其诉讼请求为要求樊俊耀继续履行与视博益视公司就1011、1012、1015室房屋的买卖合同并协助办理房屋转让事宜。该院于2012年12月27日做出（2012）海民初字第17183号民事判决书，判决支持视博益视公司的诉讼请求。后樊俊耀不服提起上诉，法院于2013年6月18日作出（2013）一中民终字第4798号民事判决书。在该判决中，法院认为樊俊耀与视博益视公司就1011、1012、1015号房屋买卖合同不成立，故判决撤销（2012）海民初字第17183号民事判决，并驳回了视博益视公司的诉讼请求。
�审查明的事实，有房屋租赁合同、房屋买卖合同、函件、公证书、（2012）海民初字第17183号民事判决书、（2013）一中民终字第4798号民事判决书及当事人的陈述等证据在案佐证。
原审法院审理认为：依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。樊俊耀将出租给视博益视公司的房屋出售给他人，应在合理期限内提前告知视博益视公司，确保视博益视公司的优先购买权。现樊俊耀与张伟于2012年7月6日签订房屋买卖合同，而其于2012年7月9日才向视博益视公司发函告知，违反相关法律规定；且视博益视公司早已经通过诉讼方式，要求樊俊耀继续履行包括本案房屋在内的买卖合同，该案虽被二审判决驳回视博益视公司的诉讼请求，但是足以证明该公�有购房意向，其有权利在本案中继续行使优先购买权。然而，樊俊耀与张伟签订的房屋买卖合同，虽侵犯了视博益视公司的优先购买权，但并不违反国家法律规定的效力性强制性规范，视博益视公司要求确认该房屋买卖合同无效，缺乏事实及法律依据，其据此要求樊俊耀向其优先转让房屋的请求，该院不予支持。如视博益视公司因优先购买权被侵犯而受到损失，其可另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，该院判决如下：驳回北京视博益视科技发展有限公司的诉讼请求。
樊俊耀不服原审判决，向本院提起上诉，请求确认其与张伟签订的房屋买卖合同未侵犯视博益视公司的优先购买权。其上诉理由是：视博益视公司在原审诉讼中未要求樊俊耀承担因侵犯优先购买权的赔偿责任，且视博益视公司在原审诉讼中明确提出不要求赔偿损失，而原审法院直接认定樊俊耀侵犯该公司优先购买权不当；樊俊耀提供的证据足以证明视博益视公司不具有优先购买权。
视博益视公司服从原审判决，针对樊俊耀的上诉请求和理由答辩称：樊俊耀在与张伟签订房屋买卖合同后才通知该公司，樊俊耀违反了规定，故不认可樊俊耀的上诉请求和理由。
张伟服从原审判决，但未到庭发表答辩意见。
本院经审理查明，原审法院认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据�，视博益视公司以其享有优先购买权为由要求确认樊俊耀与张伟签订的房屋买卖合同无效于法无据，进而该公司要求樊俊耀将该房屋转让给该公司的主张亦不能成立，故原审法院的判决结果并无不当。但需要指出的是，由于本案未涉及侵犯优先购买权的赔偿事宜，故本案对樊俊耀是否侵犯视博益视公司优先购买权之问题不予认定和处理。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四万五千六百八十元，由北京视博益视科技发展有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费四万五千六百八十元，由樊俊耀负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王良胜
审判员 刘秋燕
代理�判员柳适思
二〇一四年六月十六日
书记员 李雅靓