广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终1955号
上诉人（原审原告、反诉第一被告）：陈志文，男，汉族，住址：广东省龙川县。
上诉人（原审原告、反诉第二被告）：黄顺兰，女，住址：广东省龙川县。
共同委托诉讼代理人：张敬伟，广东尚宏律师事务所律师。
上诉人（原审第一被告、反诉第一原告）：艾祥福，男，汉族，住址：江西省吉安市永丰县沿陂镇涂家村艾家自然村***号。
上诉人（原审第二被告、反诉第二原告）：江桂秀，女，汉族，1970年12月8日出生。住址：惠州市惠城区小金口办事处金青居委会惠州大道小金口段***号*栋****房。
共同委托诉讼代理人：梁泽颖，广东扬权律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：湛新建，广东扬权律师事务所律师助理。
原审第三人：惠州市裕霖房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区东湖西路238号和庆花园A栋2-HI号。
负责人：林荣铭。
委托诉讼代理人：杨凯，公司员工。
上诉人陈志文、黄顺兰因与上诉人艾祥福、江桂秀及原审第三人惠州市裕霖房地产开发有限公司（以下简称“裕霖公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初10334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈志文，上诉人陈志文、黄顺兰委托诉讼代理人张敬伟，上诉人艾祥福、江桂秀及其委托诉讼代理人梁泽颖，原审第三人裕霖公司委托诉讼代理人杨凯到庭参与庭审。本案现已审理终结。
上诉人陈志文、黄顺兰上诉请求：1、裁定撤销（2017）粤1302民初10334号民事判决书第二项，依法改判为：依法判令被上诉人向上诉人支付迟延履行违约金42703元（暂计算至起诉之日，计至实际付清之日止）。2、本案一审、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。
事实和理由：一、被上诉人故意拖延过户，违约事实清晰。被上诉人在收取了上诉人定金之后，经中介方多次约办，找理由百般拖延，拒绝协助上诉人办理房屋过户手续。2017年8月21日，上诉人向被上诉人发出《催告函》，要求被上诉人及时履行合同义务办理房屋过户手续。2017年8月31日，上诉人再次向被上诉人发出《催告函》。但均未得到被上诉人的回应。对此，一审法院已经在庭审中查明。且，被上诉人在一审庭审时及判后上诉表现，均表明其存在拖延过户的故意。
二、违约条款约定清晰对等，被上诉人应当承担违约责任。买卖合同第七条3款约定“如卖方未能履行本合同约定的义务，给予卖方七个工作日宽限期履行义务。从宽限期届满之日起如卖方仍未履行合同义务，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五，向买方支付违约金”，该条款约定清晰明确，且是一个总括条款，即卖方违约事实成立，即可适用该条款追究其违约责任。
因被上诉人迟延履行合同，已经造成了涉案房产未能及时过户至上诉人名下，也未能及时交付给上诉人，已经构成了对合同的违约。应当自约定的2017年5月11日办理过户之日起满七个工作日后计收违约金，暂计算至一审起诉之日，违约金计为42703元（计算方式：742666元*0.05％*115天），计至实际付清之日止。
三、上诉人所诉请的违约金标准符合法律规定，应当依法支持。上诉人为购置涉案房产，投入了大量时间、金钱、精力来促成本次交易，对涉案房产有信赖利益。上诉人本可顺利收房入住，却因被上诉人拒绝履约而拖延至今，迫不得已提起诉讼，并支出了诉讼费、律师费。与上诉人在被上诉人迟延履行及诉讼、执行期间的居住成本相比，合同所约定的违约金标准不存在畸高情形，依法应予以支持。
综上，上诉人认为，一审判决在针对上诉人请求迟延履行违约金的问题上，适用法律错误。为此，特向贵院提出上诉，望判如所请。
上诉人艾祥福、江桂秀辩称：上诉人请求没有事实和法律依据，在本纠纷中，一审庭审时上诉人陈志文当庭确认被上诉人所提供微信聊天记录当事人为其本人，确认聊天记录内容真实，内容记载双方履行防务买卖合同期限为三个月内，另外，本案第三人中介公司在一审庭审时也明确双方买卖合同关系履行期限为三个月。根据履行期限为三个月实际上上诉人已超过履行期限，属于违约行为。应该适用买卖合同第七条第二款约定。逾期超10天未履行合同，卖方有权解除合同。也根据合同法有关根本违约规定，上诉人陈志文行为也构成根本违约。被上诉人请求法院驳回上诉人的上诉请求。
上诉人艾祥福、江桂秀上诉请求：一、撤销（2017）粤1302民初10334号民事判决；二、改判上诉人无需继续履行于2017年5月6日签订的《房地产三方买卖合同》；三、改判解除上诉人与被上诉人于2017年5月6日签订的《房地产三方买卖合同》；四、改判被上诉人向上诉人支付违约金66097.27元（以合同总价款日万分之五计算，自2017年5月26日算至实际付清之日止，暂算至2017年11月20日）；五、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：一审法院认定上诉人无证据证明本案房屋买卖合同中有“履行期限为三个月”的约定属于事实不清。
1、上诉人在一审期间，提供了与被上诉人陈志文及第三人微信聊天记录，通话记录，微信聊天记录明确记载着上诉人与被上诉人、第三人就本案房屋买卖合同须在三个月内履行完毕。
2、一审庭审时第三人中介公司当庭确认上诉人所提交的微信聊天记录、通话记录，确认被上诉人承诺房屋买卖合同在三个月内履行完毕。
3、一审庭审期间，在证据质证环节，被上诉人律师罔顾事实真相否认上诉人所提交微信聊天记录真实性。但在法庭调查环节，上诉人代理人向被上诉人陈志文提问，问及上诉人所提交的微信聊天记录中的微信是否为其本人微信，微信聊天记录内容是否真实等，被上诉人陈志文当庭陈述微信为其本人微信，也确认聊天记录内容，也即是说被上诉人自己是确认了涉案房屋买卖合同履行期限为三个月。中介第三人及被上诉人本人都已确认了涉案房屋买卖合同履行期限为三个月，但一审法院竟认定被上诉人不予认可三个月履行期限，从而驳回了上诉人所有反诉请求。一审法院就该事实认定，出现明显事实认定错误。
综上，被上诉人未能在约定的3个月内履行涉案房屋买卖合同完毕，已构成根本违约，并给上诉人造成了巨大的损失。上诉人请求法院查清事实，依法支持上诉人请求。
原审原告陈志文、黄顺兰起诉请求：一、依法判令原被告双方继续履行合同，被告协助原告将惠州市惠城区××街道办事处××x山庄××楼××房办理不动产转移登记至原告名下。二、依法判令被告方向原告方交付惠州市惠城区××街道办事处××山庄××楼××房。三、依法判令被告向原告支付迟延履行违约金42703元（暂计算至起诉之日，计至实际付清之日止）。四、被告方承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：两原告（买方）、两被告（卖方）、第三人（经纪方）于2017年5月6日签订了《房地产三方买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：买卖双方通过经纪方购买及出售位于惠州市惠城区××街道办事处××x山庄××楼××房，建筑面积为99.82平方米，成交价为742666元。付款方式为：买方交纳定金人民币伍万元整给卖方，该款由经纪方代托管并在卖方履行完本合同应履行之义务后当天不计息支付卖方（买方缴纳定金，且三方均签署本合同后，本合同生效）。双方同意按银行按揭的方式付款：1、银行按揭贷款人民币肆拾贰万元整由经纪方协助买方寻找银行贷款，并在办理完有关按揭手续后由银行直接支付给卖方。办理银行按揭贷款所产生的评估费、律师见证费、保全费、查档费、登记费、咨询费、印花税等费用全部由买方支付。2、首期房款人民币贰拾柒万贰仟陆佰陆拾陆元整（不含定金）须在买卖双方到房产交易中心签署《广东省房地产买卖合同（二手楼）》之时，由买方支付给卖方。卖方偿还银行款项之时，由买方支付给卖方。3、买卖双方须于签署本合同七个工作日内向银行提交该物业的按揭贷款申请手续（卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需文书）。违约责任：1、买卖任何一方认为对方违约，应立即书面通知经纪方。2、如买方未能履行本合同约定的义务，给予买方七个工作日宽限期限履行义务。从宽限期限届满之日起如买方仍未履行合同义务，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五，向卖方支付违约金；逾期满10日仍未履行合同义务，卖方有权单方解除合同，买方已付定金由卖方没收，卖方已收取买方的房楼款（扣除履行合同产生的全部费用）应当日退回给买方，而卖方有权再将该物业转让予其他任何人，卖方不可再向买方进一步追究责任或要求任何赔偿。3、如卖方未能履行本合同约定的义务，给予卖方七个工作日宽限期限履行义务。从宽限期限届满之日起如卖方仍未履行合同义务，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五，向买方支付违约金；逾期满10日仍未履行合同义务，买方有权单方解除合同，卖方应双倍返定金予买方，并承担卖方未履行合同产生的全部费用，已收取买方的房楼款应当日退回给买方，买方不可再进一步要求卖方做任何赔偿或迫使卖方履行本合同。补充条款：1、卖方出售该物业时需预留人民币伍仟元整（5000元）到中介方，待该物业过户完毕后，结清所有费用后，当天不计息退还到卖方。2、买方购买该物业时，卖方的房地产权证抵押在银行中，买方愿意用首期房款叁拾万元整（300000元）替卖方赎出抵押在银行中的房地产权证（在赎楼前卖方需全权委托公证到中介方）。
2017年5月7日，两被告出具《收款收据》，确认收到原告一支付的定金20000元。2017年5月10日，被告二出具《收款收据》，确认收到原告一支付的定金30000元。经庭审确认，两被告收到两原告支付的定金45000元，另5000元定金预留在第三人处。
另查一，两原告提供分别于2017年8月21日、2017年8月31日出具的两份《催告函》，以证明已书面催告两被告履行办理过户手续的义务。
另查二，广东XX银行股份有限公司惠州分行于2017年12月14日出具《广东XX银行惠州分行关于二手房按揭客户陈志文贷款审批情况的说明》，说明如下：我行于2017年7月24日通过原告陈志文二手住房按揭贷款授信业务终审，同意在办妥完整、合法、有效的贷款、担保以及其他我行要求的手续后给予原告陈志文二手房按揭贷款额度人民币42万元。
另查三，两被告提供了部分与原告陈志文、第三人的微信聊天记录、通话记录，以证明口头约定本案所涉的房屋买卖合同应于三个月内履行完毕。在庭审中，第三人对该三个月的约定予以认可，两原告对该约定予以否认。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。两原告、两被告、第三人签订《房地产三方买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。上述合同对各方均具有约束力，各方应当按照约定全面履行自己的义务。两原告已按合同约定向两被告支付定金，并通过广东XX银行惠州分行的贷款申请，两被告应配合两原告完成房屋的过户手续。故原告诉请双方继续履行合同，两被告协助两原告将惠州市惠城区××街道办事处××x山庄××楼××房办理不动产转移登记至两原告名下，有事实和法律依据，一审法院予以支持。两被告以本案房屋买卖合同的履行期限已超过三个月为由，反诉请求解除《房地产三方买卖合同》及被反诉人支付违约金66097.27元，但未提供充分的证据证明本案房屋买卖合同中有“履行期限为三个月”的约定，故两被告的反诉请求，无事实依据，一审法院不予支持。
两原告诉请两被告交付房屋及支付迟延履行违约金42703元，因《房地产三方买卖合同》中并未约定交楼时间，该合同亦尚未实际履行完毕，故两原告的该项诉请没有事实依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条的规定，一审法院判决如下：
一、原告（反诉被告）陈志文、黄顺兰与被告（反诉原告）艾祥福、江桂秀，第三人惠州市裕霖房地产开发有限公司于2017年5月6日签订的《房地产三方买卖合同》继续履行；被告（反诉原告）艾祥福、江桂秀应于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）陈志文、黄顺兰将位于惠州市惠城区××街道办事处××x山庄××楼××房办理不动产转移登记至原告（反诉被告）陈志文、黄顺兰名下；
二、驳回原告（反诉被告）陈志文、黄顺兰的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）艾祥福、江桂秀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7381元（原告已预交），反诉受理费726元（被告已预交），由原告（反诉被告）陈志文、黄顺兰共同负担4053.5元，由被告（反诉原告）艾祥福、江桂秀共同负担4053.5元。
本院二审期间，当事人围绕本案争议焦点并未提交新证据。
本院查明，一审查明事实正确，本院予以确认。
本院另查明，上诉人艾祥福、江桂秀提交了与上诉人陈志文、黄顺兰的微信聊天记录截图，2017年7月21日上诉人艾祥福、江桂秀一方提出“我们那房子说好了三个月要成交的，快三个月了”，上诉人陈志文、黄顺兰一方回复“我也在等中介那边啊，我都问了好几次了”。2017年8月4日上诉人艾祥福、江桂秀一方提出“5月5号到8月5号已经三个月了”，上诉人陈志文、黄顺兰回复“所有的事情，是委托中介处理的，昨天我问了下，贷款是下来了，具体的我也不是很清楚，我也想尽快弄好啊”，上诉人艾祥福、江桂秀一方“贷款下来了，那就可以去办理呀，我要钱呀”。
上诉人艾祥福、江桂秀提交与原审第三人裕霖公司员工（昵称“凯哥”）的微信聊天记录截图，上诉人艾祥福强调合同履行期限为三个月，根据聊天记录截图内容显示：上诉人艾祥福称“关于房屋转让时期从2017年5月7号到2017年8月6号三个月已到”、2017年8月12日上诉人艾祥福称“杨凯你也不要推三推四了。从2017年5月份7号到8月6号三个月的时间合同已到”。两方在沟通协调过程中，原审第三人裕霖公司对上诉人艾祥福提出的履行期限为三个月的约定未持否定态度，亦未表示异议。
二审中，上诉人陈志文提交名下账户信息，用以证明银行账户具有70万元的履行能力。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：1、在买卖过程中何方存在违约行为；2、如存在违约，违约金如何计算。
上诉人陈志文、黄顺兰与上诉人艾祥福、江桂秀及原审第三人裕霖公司于2017年5月6日签订的编号为XXX的《房地产三方买卖合同》依法成立并生效，三方均应遵守。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条的规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。
《房地产三方买卖合同》未约定办理申请银行按揭手续的期限，从上诉人艾祥福、江桂秀提交的微信聊天记录截图的内容来看，多次提出了三个月的办理期限，并催促办理按揭贷款手续，上诉人陈志文、黄顺兰与原审第三人裕霖公司员工（昵称“凯哥”）均未对此提出异议，可以认定三方对合同履行期限约定为三个月达成了补充协议，不违反法律法规的强制性规定，应当对三方具有约束力。因此，三方合同履行期限应当认定为2017年5月6日至2017年8月6日。一审判决认定没有三个月履行期限有误，本院予以纠正。
2017年7月24日XX银行惠州分行通过了上诉人陈志文的贷款申请，此时在合同约定的三个月期限之内。买卖双方在2017年8月4日的微信聊天记录中，已经得知按揭审批通过的事实，均表示要继续履行，至此，双方均无违约行为。后续上诉人艾祥福、江桂秀未按照合同约定继续履行，到房产局交易中心签订《广东省房地产买卖合同（二手楼）》，有上诉人陈志文、黄顺兰提交的《催告函》为证，应根据《中华人民共和国合同法》的规定，承担继续履行和违约责任。
关于上诉人陈志文、黄顺兰主张违约金如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，上诉人艾祥福、江桂秀并非签订合同之后即刻违约，而是因按揭贷款缓慢，临近约定的三个月期限取得按揭贷款审批的原因造成超过履行期限导致的违约，上诉人陈志文、黄顺兰除定金之外并未实际支付购房款，在继续履行合同的前提下，上诉人陈志文、黄顺兰未因此造成明显重大损失，本院予以调整违约金为3000元。
综上所述，上诉人陈志文、黄顺兰的上诉请求部分成立，有理部分予以支持。上诉人艾祥福、江桂秀的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决判令合同继续履行，未明确具体的履行方式，本院予以补充确定。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初10334号民事判决第二项、第三项；
二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初10334号民事判决第一项为；上诉人陈志文、黄顺兰与上诉人艾祥福、江桂秀以及原审第三人惠州市裕霖房地产开发有限公司于2017年5月6日签订的《房地产三方买卖合同》合法有效，应当继续履行；
三、自本判决生效之日起十日内，上诉人艾祥福、江桂秀向案涉房产的原按揭银行申请提前还贷，注销抵押登记，具体的还款金额在原按揭银行确定后，由上诉人陈志文、黄顺兰径行向案涉银行支付。如上诉人艾祥福、江桂秀逾期不履行该项义务，上诉人陈志文、黄顺兰可持本判决向原按揭银行、房产管理部门申请；
四、上诉人艾祥福、江桂秀在案涉房产（粤房地权证惠州字第××号）办理注销抵押登记之日起十五日内，将该房产过户登记到上诉人陈志文、黄顺兰名下，并支付违约金3000元给上诉人陈志文、黄顺兰；
五、上诉人陈志文、黄顺兰在案涉房产（粤房地权证惠州字第××号）办理注销抵押登记之日起十五日内，将案涉购房尾款（具体数额计算：692666元减去第三判项代为支付的剩余数额）支付给上诉人艾祥福、江桂秀；
即第四判项、第五判项同时履行，金钱给付数额相互抵扣；
六、驳回上诉人陈志文、黄顺兰的其他上诉请求；
七、驳回上诉人艾祥福、江桂秀的全部上诉请求。
本案一审案件本诉受理费7381元、反诉受理费726元，共计8107元，由上诉人陈志文、黄顺兰负担3107元，由上诉人艾祥福、江桂秀负担5000元；二审案件受理费8248.57元，由上诉人陈志文、黄顺兰负担3248.57元，由上诉人艾祥福、江桂秀负担5000元。上诉人陈志文、黄顺兰多预交部分，由上诉人艾祥福、江桂秀在执行过程中径行支付上诉人陈志文、黄顺兰。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 巍
审 判 员 邓耀辉
审 判 员 刘艳妹
二〇一八年七月十二日
法官助理 李嘉伊
书 记 员 林楚侨