吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0104民初888号原告:吉林省嘉鑫物业服务有限公司，住所地:长春市经济开发区顺风市场32栋20号。法定代表人:李士军，总经理。被告:朱慧，男，住长春市朝阳区。原告吉林省嘉鑫物业服务有限公司（以下简称嘉鑫物业）诉被告朱慧物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进了审理。原告嘉鑫物业的法定代表人李士军到庭参加了诉讼，朱慧经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。嘉鑫物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即给付原告物业费2,751.00元及滞纳金4,583.00元。事实和理由：原告于2014年9月承包被告所在小区春铁金郡湾的物业管理服务，被告于2014年9月1日至2016年10月31日一直拖欠原告物业费未缴纳，被告房屋建筑面积为96.46平方米，共计拖欠物业费2,751.00元。按照物业服务合同约定，未缴纳物业费，按日3‰交纳滞纳金，被告应付原告滞纳金4,583.00元。经原告多次催要，被告拒不交纳，现诉讼至法院。朱慧未到庭参加诉讼，亦未提交出面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年9月4日，嘉鑫物业与长春诚悦物业服务有限责任公司（以下简称诚悦物业）签订了《沈铁·金郡湾物业经济承揽合同》一份，由嘉鑫物业向坐落于长春市电台街与湖光路交汇处的沈铁·金郡湾住宅小区提供物业服务，合同期限为2014年9月4日起至2015年9月3日止。2014年11月1日，嘉鑫物业又与沈阳铁路局长春房产段签订了《沈铁·金郡湾物业经济承揽合同》一份，由嘉鑫物业为沈铁·金郡湾住宅小区提供物业服务，合同期限为2014年11月1日起至2015年9月3日止。2015年2月10日嘉鑫物业与长春铁路房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服�合同》一份，由嘉鑫物业为沈铁·金郡湾住宅小区提供物业服务，合同期限为2015年2月10日起至2016年2月10日止，合同约定物业服务费为每月每平方米1元（多层及小高层住宅）。2015年7月4日，嘉鑫物业与春铁·金郡湾业主委员会签订了《物业管理服务合同》一份，由嘉鑫物业对春铁（沈铁）·金郡湾业主提供物业服务，物业服务期限为2015年7月4日至2018年7月3日，合同约定物业服务费为住宅每月每平方米1元、电梯费每年360.00元、生活垃圾处理费每年84.00元、地上车位每年1,080.00元。朱慧未缴纳2014年9月1日至2016年10月31日期间的物业费、电梯费及生活垃圾处理费，费用共计2,751.00元。经查，嘉鑫物业企业资质等级为二级。2016年9月1日和9月19日，该小区业主代表与嘉鑫物业在朝阳区物业办的主持下�针对物业管理存在的问题作出决定，2016年10月31日嘉鑫物业对案涉小区物业弃管。上述事实，有当事人陈述、承揽合同、前期物业服务合同、物业管理服务、电梯维保费发票、水费发票、电费发票、费用表、缴费通知、资质证书、催费通知书、交纳物业费收款收据等证据予以证实并经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，（一）合同效力。物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业�务合同，对业主具有约束力。”本案铁路房地产公司与嘉鑫物业就金郡湾小区签订的《前期物业服务合同》以及春铁﹒金郡湾业主委员会与嘉鑫物业签订的《物业管理服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，朱慧是该小区业主，上述两份物业服务合同对其均具有约束力，故嘉鑫物业和朱慧均应按合同约定履行。关于嘉鑫物业提供的其与诚悦物业之间《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》及其与沈阳铁路局长春房产段之间《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》，根据合同的内容以及嘉鑫物业的陈述，嘉鑫物业只是代替合同甲方即诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段向业主收取物业费等相关费用，收取费用后上交给甲方，再由甲方向业主出具收据，因此承揽期间内物业管理责任应由诚悦物业或沈阳铁路局长春房�段承担，业主拖欠的管理费用也应当由诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段向业主主张，对嘉鑫物业主张承揽合同期间的管理费用不予支持。（二）朱慧未缴纳的物业费数额如何认定。《物业管理服务合同》实际履行期限为2015年2月10日至嘉鑫物业弃管之日即2016年10月31日，期间内嘉鑫物业为业主提供了物业服务，业主应当向嘉鑫物业交纳物业费等相关费用（包括物业费、电梯费、垃圾处理费），故本院对2015年2月10日至2016年10月31日期间朱慧拖欠嘉鑫物业的物业费用予以保护，其他期间的拖欠费用可另行告诉主张。1、关于物业费:朱慧及其他同类案件的业主以物业服务存在诸多质量问题为由拒绝交纳，对此提供照片加以证明，嘉鑫物业称对存在问题已经改善，但未能提供证据加以证明，结合嘉鑫物业弃管前与业主代表在区物业办的会议纪要以及小区大多数业主拒绝交纳物业费的现象，可以证实嘉鑫物业提供的服务在诸多方面确实存在不足之处，尤其是在电梯、卫生保洁、绿地维护、小区安防、门禁、车辆停放管理、设施设备维护等方面存在问题，根据公平合理、等价有偿原则，应当适当酌减物业费。物业服务合同约定“物业类型为普通住宅，嘉鑫物业资质等级为二级，物业服务费用按建筑面积交纳，住宅1.00元/月/平方米”，2005年1月1日实施的吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格普通住宅二级资质为每平方米0.70-1.00元，2009年5月1日实施的《吉林省物业管理办法》第四十六条规定：“普通住宅物业服务收费实行政府指导价”。据此，本院认为在普通住宅二级物业服务政府指导价格范围内酌定为0.80元/月/平方米为宜。朱慧居住房屋的建筑面积为96.46平方米，2015年2月10日至2016年10月31日期间的物业费的计算方式为：0.80元/月/平方米×20个月零22天×96.46平方米=1,600.00元。2、关于电梯费：物业服务合同约定“电梯高层（含二层）以上的30.00元/月/户”，朱慧拖欠2015年2月10日至2016年10月31日期间的电梯费计算方式为：30.00元/月/户×20个月零22天=621.00元。3、关于生活垃圾处理费：物业服务合同约定“生活垃圾处理费7元/户/月”，朱慧拖欠2015年2月10日至2016年10月31日期间的生活垃圾处理费计算方式为：7.00元/月/户×20个月零22天=145.00元。以上三项费用共计2,366.00元。（三）朱慧是否应交纳滞纳金。因嘉鑫物业提供的服务确实有不足之处，朱慧未按时缴纳物业费并非恶意拖欠，对嘉鑫物业的此项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人�共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱慧于本判决生效后立即向原告吉林省嘉鑫物业服务有限公司支付2015年2月10日至2016年10月31日期间拖欠的物业费1,600.00元、电梯费621.00元、垃圾处理费145.00元，合计2,366.00元；二、驳回原告吉林省嘉鑫物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五�三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50.00元、公告费560.00元，由被告朱慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  张尽美人民陪审员  张立平人民陪审员  田跃辉二〇一八年八月二十日书 记 员  吴佳音