福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蕉民初字第1892号
原告宁德万达广场有限公司，住所地宁德市蕉城区。
法定代表人丁本锡，执行董事。
委托代理人蔡作斌、蔡述星，福建黎民友律师事务所律师。
被告吴有孙，男，1988年1月2日出生，汉族，住宁德市蕉城区。
原告宁德万达广场有限公司与被告吴有孙商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理，依法由本院审判员戴志雄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁德万达广场有限公司的委托代理人蔡作斌、蔡述星到庭参加诉讼，被告吴有孙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告宁德万达广场有限公司诉称，被告与原告于2012年2月7日签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告（乙方、买受人）向原告（甲方、出卖人）购买宁德万达广场第19幢2206号商品房（备案合同编号：20120100213）。该房建筑面积为158.89平方米，单价7409.49元，共计1177294元。合同签订后，被告支付了首付款357294元，并于2012年8月30日，由被告与中国银行股份有限公司宁德先锋广场支行签订《个人一手住房贷款合同》（2012年先锋WDZJ字第0792号）。根据该合同约定，被告向该行贷款人民币82万元，采用按月等额本息还款，由原告提供阶段性连带责任保证。随后，于2013年9月18日，经被告验收后，原告即向其交付了该房屋。2013年12月24日，因被告的按揭贷款逾期未还，中国银行股份有限公司宁德先锋广场支行向原告发出扣划通知，要求原告承担阶段性连带保证责任，并从原告账户扣划被告逾期按揭款的本息和罚息共11920.06元，后经原告多次通过电话、短信等方式联系被告，甚至委托律师发送律师函催讨按揭款后，被告至今仍然未缴纳拖欠的按揭款本息及罚息。2014年2月25日，中国银行股份有限公司宁德先锋支行再次向原告发出扣划通知，并从原告账户扣划被告逾期按揭款本息和罚息共计12352.89元。2014年3月19日，中国银行股份有限公司宁德先锋支行第三次向原告发出扣划通知，并从原告账户扣划被告逾期按揭款本息和罚息共计6140.54元。以上三次合计为30413.49元。根据合同约定，原告就此案委托律师代理，根据福建省律师收费标准的规定，原告已经缴纳律师代理费28382元。被告逾期还款的行为导致原告承担担保责任，为其垫付按揭款本息及支付罚息，给原告造成了损失。根据商品房买卖合同第七条及补充协议第二条、第十一条的约定，被告已构成违约，原告除有权依法解除商品房买卖合同和补充协议外，还可以要求其腾退该房屋并向原告支付违约金，偿付原告为其代付的按揭款本息和罚息，以及所支付的律师代理费。现原告诉请依法判令：1、解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，由被告配合原告办理备案的注销手续（备案合同编号为：20120100213）；2、被告向原告支付自2013年12月24日起至本案判决执行完毕之日止由原告为被告向银行代付的按揭款本息及罚息（目前原告已经代被告向银行支付30413.49元，并在继续支付）；3、被告腾退宁德万达广场第19幢2206号商品房；4、被告向原告支付违约金235458.8元；5、原告因起诉而产生的律师费28382元由被告负担；6、诉讼费等由被告负担；7、以上第2、4、5、6项诉请所涉款项与被告交纳给原告的首付款357294元相抵扣。
被告吴有孙未作答辩。
经审理查明：原告为支持其主张向法庭出示下列证据：1、企业法人营业执照和2、企业代码证，证明原告的主体资格；3、居民身份证，证明被告的主体资格；4、商品房预售许可证，证明原告依法获批预售商品房；5、商品房买卖合同及补充协议书（备案合同编号：20120100213），证明原告与被告依法签约，确定双方对合同的权利义务及违约责任；6、发票，证明原告已经开出了金额合计为1177294元的发票；7、个人一手住房贷款合同，证明被告与中国银行宁德先锋支行签订了一手住房贷款合同，原告承担阶段性担保；8、房屋交接单、9、物资签收确认表、10、房屋验收表、11、钥匙音乐会确认单，证明2012年12月21日，经验收合格后与原告委托的大连万达物业管理公司宁德分公司办理了交接手续，原告已经履行合同约定的交房义务；12、扣划通知，证明原告第一次收到中国银行宁德先锋广场支行发出的扣划通知；13、贷款还款凭证，证明2013年12月24日，原告通过转账代偿了的逾期款，承担了担保责任，数额为11920.06元；14、律师函，证明原告在收到扣划通知之后向被告确定的地址送达律师函，催告被告尽快纠正违约行为，履行合同义务；15、律师函快递单及退件原件，证明律师函送达情况；16、扣划通知，证明原告第二次收到中国银行宁德先锋广场支行发出的扣划通知；17、贷款还款凭证，证明2014年2月25日，原告通过转账代偿了被告的逾期款，承担了担保责任，数额为12352.89元；18、扣划通知，证明原告第三次收到中国银行宁德先锋广场支行发出的扣划通知；19、贷款还款凭证，证明2014年3月19日，原告通过转账代偿了被告的逾期款，承担了担保责任，数额为6140.54元；20、有关宁德万达广场有限公司代偿按揭贷款情况的证明，证明原告已经承担担保责任，至起诉日止已经替被告向中国银行宁德先锋广场支行支付了28639.19元；21、证明，证明原告用于支付担保款的账户；22、专项委托服务合同、23、发票、24、进账单，证明原告因被告违约，根据合同约定聘请律师代理诉讼，并支付律师费以及支付律师费的金额；25、房屋登记证明，证明该房屋目前处于合同备案阶段，尚未过户至被告名下。
本院认为，原告出示的上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性；被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩意见，可视为放弃了对证据的质证权利；故对原告出示的证据予以采信，上述证据与原告的陈述能互相印证，根据采信的证据，本院对原告诉称的上述事实予以确认。
综上所述，本院认为，原告宁德万达广场有限公司与被告吴有孙签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，当事人应严格履行。在合同履行过程中，因被告的按揭贷款逾期未还，致使为被告提供阶段性担保责任的原告账户资金被银行扣划，在原告发送的律师函送达后，被告并没有在告知的时间内处理此逾期按揭款事项，并且在此后继续拖欠银行按揭款本息及罚息，导致原告至今一直在承担连带保证责任。根据《合同补充协议》第二条第4项第（2）小项关于“乙方（被告）没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，甲方（原告）有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十一条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项”的约定，被告的行为已构成严重违约，原告有权要求解除合同，并在合同解除后，有权要求被告支付由原告代付的按揭款本息及罚息。又根据《合同补充协议》第十一条第2项第（1）小项有关“乙方（被告）应向甲方支付购房款总额20%的违约金。同时还需支付签约律师费等。……甲方（原告）有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除”的约定，故在合同解除后，原告还有权从被告支付的首付款中扣回购房款总额1177294元的20%的违约金即235458.8元，以及签约的律师费28382元。还根据《合同补充协议》第十一条第2项第（2）小项有关“如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，……乙方（被告）应配合甲方（原告）办理相关撤销手续”的约定，被告应在合同解除后配合原告办理相关合同备案的撤销手续。故原告诉请解除合同，要求被告腾退房屋、偿付原告为其代付的按揭款本息，并支付违约金、律师代理费，有事实和法律依据，予以支持。被告吴有孙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法予以缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日解除原告宁德万达广场有限公司与被告吴有孙之间签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，由被告吴有孙配合原告办理合同备案的注销手续（备案合同编号为：20120100213）；
二、被告吴有孙应于本判决生效之日腾出宁德万达广场第19幢2206号商品房，交还原告宁德万达广场有限公司。
三、被告吴有孙应于本判决生效之日向原告宁德万达广场有限公司支付自2013年12月24日起原告已为被告向银行代付的按揭款本息及罚息（截止2014年5月21日原告已代付30413.49元）。
四、被告吴有孙应于本判决生效之日向原告宁德万达广场有限公司支付违约金235458.8元及律师代理费28382元。
五、本判决上述第三、四项款项可在被告吴有孙交纳给原告宁德万达广场有限公司的首付款357294元中抵扣。
案件受理费7700元，由被告吴有孙负担（已由原告垫付，亦在被告支付的首付款中抵扣）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判员 戴志雄
二〇一四年七月十二日
书记员 林蕊珠
一、执行申请提示：
义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
二、附注法律条文如下：
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。