上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第1245号
原告上海新长宁集团华阳物业有限公司，住所地上海市。
法定代表人封志云，职务董事长。
委托代理人郭杰，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。
被告上海鑫汉森商务管理中心，住所地上海市。
法定代表人张建军，职务总经理。
委托代理人黄震尧，上海市中和律师事务所律师。
委托代理人王怡敏，上海市中和律师事务所律师。
原告上海新长宁集团华阳物业有限公司（以下简称“华阳物业公司”）诉被告上海鑫汉森商务管理中心（以下简称“鑫汉森管理中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月3日受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并于2013年10月17日公开开庭进行审理。原告华阳物业公司的委托代理人郭杰，被告上海鑫汉森商务管理中心的委托代理人黄震尧、王怡敏到庭参加诉讼。诉讼中原告向法院申请撤回对本案第二被告上海瑞闵贸易有限公司、第三被告上海市长宁区锦瑞便利店的起诉。本案现已审理终结。
原告华阳物业公司诉称，2008年9月18日，原告与被告鑫汉森管理中心签署了《非居住用房租赁合同》。双方约定，原告将底层的房屋出租给被告使用。合同约定：“房屋的租赁期限为4年，自2008年10月1日起至2012年9月30日止。租赁期限届满后，被告需继续承租房屋的，应当提前一个月向原告提出书面要求，双方协商一致后可继续租赁合同”。租赁合同签署后，双方按约履行。但时至2012年9月30日（即租赁合同约定的租期届满之日），被告并未向原告提出续签租赁合同的申请，故租赁合同到期终止，被告应在合同届满后立即将房屋返还给原告。鉴于被告已将房租租金一次性支付至2012年12月31日，因此原告于2012年12月3日致函被告，要求其在2012年12月31日与原告办理退租手续，将房屋返还给原告。但截至原告提起诉讼之日止，被告仍未将房屋返还给原告。另外，在租赁期间，被告将涉诉房屋转租给上海瑞闵贸易有限公司，并由该公司占用至今。原告认为合同期满终止后，被告上海鑫汉森商务管理中心理应将房屋返还给原告。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告上海鑫汉森商务管理中心在2008年9月18日签署的《非居住用房租赁合同》已经终止；2、判令被告向原告支付上述房屋的使用费（自2013年1月1日起计算至2013年10月10日止）。
被告鑫汉森管理中心辩称，原、被告的租赁关系未终止，仍合法有效。原告取得房屋的承租权是合法的，依据是1992年《公有非居住用房租赁合同》，而不是原告声称的2008年签订的租赁合同。2008年签订的《非居住用房租赁合同》不能取代1992年签订的《公有非居住用房租赁合同》。合同期满后被告继续交纳租金，原告也接受了租金，说明双方就租赁事项达成了合意。被告方并未拒付租金，而是原告在发生房屋征收后拒收租金，双方也未达成解除合同的约定；另外，租赁合同的标的物是具有福利性质的公有房屋，而非商品房，对公有房屋的续租权和普通租赁是应该区别对待的，出租人无权随意收回承租人享有的承租权，故我方认为至原告起诉时合同仍有效。
经审理查明，上海市房产管理局是底层房屋（以下简称“涉讼房屋”）的权利人，管理单位为上海市长宁区房产管理局武夷房管所（以下简称“武夷房管所”）。武夷房管所在1995年被撤销后，于1996年6月转制为上海华阳物业公司，后又于1996年12月与上海周桥物业公司等单位合并改制为上海新长宁集团华阳物业有限公司即本案原告。
1992年6月1日，武夷房管所（甲方）与某某厂（乙方）就涉讼房屋签订《公有非居住用房租赁合同》，乙方向甲方租赁公有房屋作生产使用，合同期限为20年，租赁期自1992年8月1日至2012年7月31日止。合同约定：“合同期满三个月前，如乙方需继续租赁的，可向甲方提出书面申请，甲方应予同意”。
2000年11月20日，上海汉森大酒店（后改名为上海鑫汉森商务管理中心即本案被告）兼并某某厂，原某某厂的资产、债权、债务、人员均由上海汉森大酒店承担。在完成兼并手续后，某某厂申请了企业法人注销登记。
2008年9月18日，原告华阳物业公司（甲方）与上海汉森大酒店（乙方）就涉讼房屋签订《非居住房屋租赁合同》，合同期限为四年，自2008年10月1日至2012年9月30日止；月租金为人民币5，000元（每年2次，3月、9月）。合同第七条约定：“租赁期限届满后，乙方需继续承租该房屋的，应当提前一个月向甲方提出书面要求，双方协商一致后可继续租赁合同。”“后两年自2010年10月1日至2012年9月30日，租金调整为5，500元／月。”
2008年9月18日，上海汉森大酒店（后改名为上海鑫汉森商务管理中心）与上海瑞闵贸易有限公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2008年9月20日起至2013年3月19日止。
2012年10月19日，上海市长宁区住房保障和房屋管理局发布了《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》。
2013年5月13日，上海市长宁区政府发布了《上海市长宁区人民政府房屋征收决定》，收回该范围内国有土地使用权，并对承租人予以补偿；上海市长宁区住房保障和房屋管理局发布了《长宁区基地征收补偿方案》。
2013年10月10日，被告鑫汉森管理中心与上海市长宁第一房屋征收服务事务所有限公司签订了涉讼房屋的《拆除房屋交房验收单》，被告自述已将房屋腾空。
另查明，被告鑫汉森管理中心向原告华阳物业公司支付涉讼房屋房租至2012年12月31日。原告出具了2012年7月至2012年12月的30，000元租金发票。原告自认房屋租金实际按5，000元收取，并未递增。2012年12月3日，原告向被告寄送了《房屋租赁合同到期解约通知》，认为涉讼合同已于2012年9月30日到期，双方租赁关系至2012年12月31日终止。
上述事实，有涉讼房屋所有权证、长宁区房产管理局通知、长宁区房产管理局批复、《准予变更登记通知书》、《企业名称变更预先核准通知书》、《非居住用房租赁合同》、到期解约通知、早期房租支付凭证、《公有非居住用房租赁合同》、兼并批复工商注销资料、上海市长宁区人民政府房屋征收决定等证据及原告、被告的陈述为证，并经庭审核实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。1992年6月1日，上海市长宁区房管局武夷房管所（甲方）与某某厂（乙方）签订《公有非居住用房租赁合同》约定：“合同期满三个月前，如乙方需继续租赁的，可向甲方提出书面申请，甲方应予同意”。2008年9月18日，原告上海新长宁集团华阳物业有限公司（甲方）与上海汉森大酒店（后改名为上海鑫汉森商务管理中心）（乙方）签订《非居住房屋租赁合同》约定：“租赁期限届满后，乙方需继续承租该房屋的，应当提前一个月向甲方提出书面要求，双方协商一致后可继续租赁合同。”对此约定，合同双方及继受者均应履行。
合同期满后，被告继续向原告支付租金，原告亦予以收取并未收回房屋。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。从双方合同履行的情况来看，至2012年12月31日，双方所签订的《非居住房屋租赁合同》已经终止。被告是否具有本案涉讼房屋当然的承租权及使用权，不是本案处理范围。即便被告一方确实享有涉讼房屋的当然之承租权及使用权，其可以相应政策法规为依据与房屋管理人形成新租赁合同关系，或依据其当然之使用权在房屋征收过程中取得相应的财产利益。然均不影响本案涉讼合同的终止，也非本案所需要认定。故对于被告的相关抗辩，本院均不予采纳。
合同终止后，双方尚未基于合意或政策依据建立新的租赁合同关系，应当依照原租金标准（每月5，000元）承担2013年1月1日至2013年10月10日的房屋使用费。被告认为应当支付租金的主张，没有合同依据。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认原告上海新长宁集团华阳物业有限公司与被告上海鑫汉森商务管理中心就底层房屋在2008年9月18日签署的《非居住用房租赁合同》已经终止；
二、被告上海鑫汉森商务管理中心应于本判决生效之日起十日内向原告上海新长宁集团华阳物业有限公司支付上址房屋自2013年1月1日至2013年10月10日的房屋使用费人民币46，612.90元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币350元，由被告上海鑫汉森商务管理中心承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
人民陪审员 牟世荣
人民陪审员 杨耀丰
二〇一三年十月二十一日
书 记 员 饶 婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。