.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2017）内0102民初2727号原告（反诉被告）：内蒙古中盈市场管理有限公司。法定代理人：石晔，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢连广，男，该公司职员。被告（反诉原告）：马龙（曾用名马海龙）。委托诉讼代理人：金鑫，内蒙古启伦律师事务所律师。原告（反诉被告）内蒙古中盈市场管理有限公司与被告（反诉原告）马龙财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告内蒙古中盈市场管理有限公司的委托诉讼代理人卢连广、被告马龙的委托诉讼代理人金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认本合同解除时被告的违约行为导致，判令被告承担违约责任；2.请求判令被告赔偿因解除合同给原告造成的实际损失101000元；3.请求判令被告赔偿因解除合同导致原告尚有3年零6个月库房租赁费未收回：404405×3+202202=1415417元；4.请求判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2010年6月8日签订一份《土地租赁合同》，约定被告将位于呼哈东路110国道南毫沁营村自有荒废闲置工业用地约11亩左右出租给原告建仓储库房，租期10年，从2010年7月1日-2020年7月1日止，年租金14万元，每年8月1日前交清当年租金。合同签订后，原告依约在租赁土地上共投资1623000元建立2640平方米库房使用。2016年上半年原告租赁的土地附近房租涨价，原告会计多次交租金，被告始终拒收。原告会计郭茹英被迫于2016年9月7日给被告本人发信息督促被告收取租金，被告收到信息后不予理会并拒接原告工作人员电话。2016年10月11日，被告给原告发来“解除土地租赁合同”通知书，10月20日被告找到原告负责人提出让原告替其偿还300万元债务即可继续履行合同，否则就解除合同的要求。遭拒绝后，被告于2016年12月1日雇佣黑恶人员60多名，用报废水泥板强行封堵原告租赁的市场出入口，打砸送货车辆，打伤原告的工作人员，使用暴力手段将原告商户驱赶出市场，给原告造成很大的经济损失。合同履行期间，原告一直缴纳租金，2016年未交租金是被告的过错，与原告无关。被告对此应承担违约责任。故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告辩称，1.被告是依合同约定解除的租赁合同，合同解除的原因也是原告导致的；2.原告主张的损失，没有事实和法律依据，应予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告立即支付租金58333元（自2016年7月1日至2016年12月1日，年租金14万元÷12个月×5个月）；2.请求判令反诉被告支付迟延履行违约损失2537元，直至租金完全支付为止（暂计算至2017年6月30日，按照拖欠租金58333元×年贷款利率4.35%）；3.请求判令反诉被告支付对租赁物财产损坏的损失25800元（其中损坏墙体20000元，损坏电动起杆5800元）；4.请求判令反诉被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2010年6月8日，双方签订租赁合同约定：反诉原告将位于呼哈路东100国道南毫沁营村的一片土地及院内建筑物出租于反诉被告，每年租金14万元，合同约定支付租金时间为每年8月1日前。合同履行中，反诉被告每年都不同程度的拖延支付租金，而且未经反诉原告同意将出租屋分割再行出租，2016年8月1日以后，经多次催要，均不在支付房租，无奈之下，反诉原告依据合同经催告后解除合同，并通知其搬离。2016年12月7日，反诉原告将租赁院落与反诉被告经营的市场相邻交界处加建了一堵围墙，以恢复独立经营。12月8日，反诉被告雇佣黑恶势力使用铲车将围墙损坏推倒，损坏电动起杆，打伤反诉原告人员，报警后，毫沁营派出所将反诉被告使用的铲车扣回。反诉被告行为违反了合同约定，绕乱了社会秩序和反诉原告的正常经营。故诉请法院，请求支持反诉原告的请求。原告对于被告的反诉辩称，1.原告积极缴纳租金，被告拒收，被告所述原告不交租金与事实不符；2.原告并未损坏被告的财产，被告所设围墙、电动起落杆违反消防规定，由新城区南区长带领公安等人强行拆除，与原告无关；3.《土地租赁合同》约定原告有权在租赁的土地上建设仓储库房，并享有对该库房的转租权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、《企业机读档案登记资料》记载，2016年4月20日，“呼和浩特市中盈粮油仓储有限责任公司”更名为“内蒙古中盈市场管理有限公司”。被告对此证据认可，本院予以采信。2、2010年6月8日，甲方马海龙与乙方呼和浩特市中盈粮油仓储有限责任公司签订《土地租赁合同》。合同第二条约定：租金及租用期1、租赁期限为10年，即从2010年7月1日-2020年7月1日，10年后如果继续出租优先租给乙方，租金双方协商。2、租金每一年租金为14万。3、付款方式，2010年7月1日-2011年7月1日的付款方式为2010年6月12日以前付10万元整，剩余4万元整年度付清。以后9年的付款方式每年的8月1日以前付清14万元。4、院内原有的所有建筑物，水、电等归甲方所有，但在租赁期内归乙方全权使用、维护、保养费用由乙方承担。第三条约定：甲方的权益与责任：2、…保证乙方在租赁期内正常经营，否则乙方有权拒付租金或提出退租。3、在租赁期内…甲方如果没有征得乙方同意，不得将此院再转租给他人，或退租。5、按期收取租金，如果乙方在约定期内一个月后不交租金甲方有权终止合同。第四条约定：乙方的权益与责任：1、乙方增建的房屋及院面硬化，在租期内归乙方所有，本协议终止时，归甲方所有。3、按协议约定交付租金，在征得甲方同意的情况下乙方享有转租权。第五条约定：甲乙双方应认真履行上述合同内容，如有任何一方违反属于违约，违约方应承担全部经济损失。对此合同的真实性，双方均认可，本院予以采信。3、2016年9月7日，原告会计郭茹英以短信方式让被告收取租金。对此郭茹英出庭作证，并经原、被告质证。被告对此认可，本院予以采信。4、呼和浩特市新城区人民法院于2016年10月12日发出（2016）内0102执1515号公告，责令马龙等人于本公告张贴之日起十五日从位于呼和浩特市××区东侧的房屋（产权证号：呼新毫S字第000039号）中腾出。5、2016年10月11日，被告马龙向原告发出《解除土地租赁合同>通知书》，“因贵公司迟延交付租金，构成违约。按《土地租赁合同》的约定，现正式通知贵公司解除双方于2010年6月8日签订的《土地租赁合同》”。被告认可，对真实性，本院予以采信。6、2016年9月26日，被告马龙向原告发出通知，“通知日起，限期原告5日内搬出”。2016年10月26日，呼和浩特市北方公证处经被告马龙申请，将其使用EMS邮政特快专递邮寄专递邮寄《解除土地租赁合同>通知书》的内容及过程进行保全证据。7、庭审中，原、被告双方均认可被告已于2016年12月1日将租赁物收回，原告欠租金58333元。本院对此采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供4张照片，证明被告雇佣社会人员用暴力手段打击原告的工作人员，因无其他相关证据印证，本院不予采信。2、2016年12月8日，被告向租户发出《通知》，租户未在五日内与仓库产权人联系重新签订新的租赁合同，逾期未办理，将停止现在房屋的使用权，同时在规定时间内腾空房屋。原告证明被告违约，被告对此不认可，原告未向法院提供证据原件，本院不予采信。3、原告提供了2014-2016年南院商户租金明细，三年合计租金收入1213215元，平均每年收入404405元。原告证明商铺剩余三年半的租金为1415417元。被告不予认可，且租金明细无法证明原告的实际经济损失，本院不予采信。4、2017年4月21日，原告作出《情况说明》，证明由于被告解除合同造成原告租金损失101000元，其中王利损失20000元，李龙45000元，徐银贵36000元。被告对此不认可，本院不予采信。5、2016年8月5日，原告证明被告拿商户刘虎面、油抵756元，被告不认可，是原告单方表示，本院不予采信。6、2017年6月19日，原告出具《证明》，用以说明被告不取租金，被告欠租户李龙租金，双方同意抵账50000元。被告不予认可，本院不予采信。7、被告提供个人活期账户交易明细及原告出具的2011-2012年度的租金欠条，证明原告通过银行转账的方式支付过租金，原告也存在拖欠租金的情况。原告辩称以前的租金已全部付清，支付租金有时以现金方式，有时以银行转账方式。本院对支付租金的行为认可，但是对证明的问题不予采信。8、被告提供照片11张，诊断书、收据、收条，证明原告雇佣社会人员破坏墙体，打伤被告人员，原告不予认可，被告无法证明此组证据与本案的无关联性，本院不予采信。本院认为，原、被告双方于2010年6月8日签订的《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。原、被告双方均应全面履行合同，按合同约定享有权利履行义务。合同约定租期为10年，年租金为14万元，租金支付时间为每年的8月1日前。2016年8月因租金支付问题原、被告双方产生纠纷，原告认为租金未能支付的原因在于被告拒收租金，单凭证人郭茹英提供的微信，不足以证明被告拒收租金的事实，且微信发生时间是2016年9月7日，已超出租金支付期限6天。原告主张被告拒收租金，此情形下，原告并未对租金进行提存或者其他补救措施，在租金支付违约上存在主要的违约，应承担主要责任。原告在以往支付租金的方式上有现金、转账、抵账均有，2016年度所欠租金按被告所诉为58333元，说明欠付部分租金。被告主张如原告想要支付租金，可以直接向以前的账户中打款，此理由不能成立。该账户是否固定使用原告并不得知。原告会计通知被告收取租金，说明对合同履行进行补救，原告在主动履行合同义务，被告明知原告拖欠租金在接到微信通知后未主动收取租金，也存在迟延受领租金的行为，应承担租金支付违约的次要责任。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，2016年10月21日，被告向原告发出解除合同通知，单方面解除合同。被告在与原告租赁合同期限未满，合同的解除存在争议的情况下，没有寻求法院或仲裁机构进行公力救济解决争议，单方解除合同不利于维护合同的稳定性，发挥合同的效力，应承担相应的责任。租赁物已于2016年12月1日由被告收回，至此租赁合同解除。给原告造成的损失被告应承担次要责任。原告主张因合同解除造成未收回的租金101000元，此项损失应由被告承担。因其未提供其他证据相互印证，无法证明实际损失，故此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿解除合导致的3年半库房租金损失的诉讼请求，原告按2014-2016年3年的租金进行推算，请求后3年半的租金损失为1415417元，此结果不等同于实际损失。原告从2010年6月开始租赁被告土地，租期10年，原告对租赁物进行改造和扩建，进行投资。原告一直对租赁库房对外出租，被告对此知晓并默认。按合同约定租期届满租赁物残值归被告所有。现被告解除合同，租期尚有3年半，因原告未提供具体损失的证据，本院酌情按合同约定的年租金14万元，损失计算为：140000×3.5=490000元。因原告在违约上承担主要责任，被告承担次要责任，被告应赔偿原告租金损失：490000×40%=196000元。故原告请求被告赔偿租金损失的合理部分196000元，本院予以支持。被告反诉要求原告支付租金58333元，本院予以支持。关于被告反诉要求原告支付违约损失2537元，原告在租金迟延履行上负主要责任，应赔偿被告违约金：2537×60%=1522.2元。故被告反诉要求原告支付违约金合理部分1522.2元反诉请求，本院予以支持。关于被告反诉要求原告支付租赁物财产损失25800元的请求，因被告未提供相应证据证明损失的关联性和真实性，本院不予支持。综上所述，原告内蒙古中盈市场管理有限公司在租金支付违约上承担主要责任，被告马龙单方解除合同，对提前解除合同产生的损失承担次要责任。原告内蒙古中盈市场管理有限公司要求被告马龙赔偿租金损失196000元，本院予以支持。被告马龙要求原告内蒙古中盈市场管理有限公司支付租金58333元，违约金1522.2元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告马龙于本判决生效后十日内赔偿原告内蒙古中盈市场管理有限公司库房租赁费196000元；二、原告内蒙古中盈市场管理有限公司于本判决生效后十日内支付被告马龙租金58333元，违约金1522.2元，共计59855.2元；以上两项合并计算，被告马龙于本判决生效后十日内赔偿原告内蒙古中盈市场管理有限公司损失136144.8元；三、驳回原告内蒙古中盈市场管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告马龙的其他反诉请求。如果被告未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和共民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉9324元，由原告内蒙古中盈市场管理有限公司负担8119元，被告马龙负担1205元；反诉983元，由原告内蒙古中盈市场管理有限公司负担679元，被告马龙负担304元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员武玉亮二〇一七年八月二十四日书记员喻秋霞