杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0103民初3524号
原告：罗浩，男，1982年9月9日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。
被告：宋玉兰，女，1952年7月2日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。
委托诉讼代理人：陈根，浙江泰杭律师事务所律师。
被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：杭州市西湖区保俶北路**号*层。
法定代表人：陆斌斌，该单位副总裁。
委托诉讼代理人：李妮、吴苏华，该公司员工。
原告罗浩诉被告宋玉兰、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员叶东晓独任审判。于2018年7月11日公开开庭进行了审理。原告罗浩，被告宋玉兰的委托诉讼代理人陈根、被告我爱我家公司的委托诉讼代理人李妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗浩向本院提出诉讼请求：1.判令被告宋玉兰立即完全履行合同义务，向原告交付水陆寺巷4幢027号地下室；对于被告作为原小区业主侵占小区地下室行为排除妨害，拆除门锁并清理堆积的私人杂物；2.判令被告宋玉兰向原告支付从2017年6月14日起违法占用地下室给原告带来的损失，按照小区平均租金水平补偿至交付日，79元*15.15平方米=1197元/月；3.判令被告宋玉兰承担未完全履行合同交付义务的违约责任，按照未交付面积占房屋建筑面积比例计算违约金，712000元*15.15/128.01=84265元。确认被告宋玉兰的非法侵占电能行为，并支付违法占用地下室期间产生的由原告支付的电费1351.66元；4.判令被告宋玉兰合计赔偿1197*11+84265+1351.66=98783.66元（赔偿金额暂计算到2018年5月）；5.判令被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司承担房地产经纪调查不清给原告带来的损失，按照房地产经纪服务合同第四条返还原告经纪服务费20000元，并与被告宋玉兰共同承担连带责任。6.判令二被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：一、2017年3月13日，原告罗浩、被告宋玉兰通过中介我爱我家公司签订购房意向合同。2017年3月23日，通过中介签订房屋转让合同和房地产经纪服务合同，被告宋玉兰将杭州市下城区房屋转让给原告，合同约定交易标的建筑面积128.01平方米。2017年4月28日，被告宋玉兰协助原告办理不动产登记将房屋过户给原告。2017年6月14日，双方按照合同约定时间交付房屋。2017年7月原告从多位邻居处了解到该房屋还有一间附属地下室（贮藏室，房间编号027），与被告多次交涉，被告宋玉兰承认有地下室但拒绝履行交付义务，认为地下室不属于房屋，要求原告再支付25-30万元对价。后经社区、街道多次调解无果，地下室至今未交付。（1）根据房屋转让合同第一条，房屋基本情况以房屋权属证书为准。根据不动产登记资料及杭州市房产交易产权登记管理中心出具的信访事项处理意见书，地下室面积包含在房屋建筑面积里面，房屋建筑面积128.01平方米=套内面积101.59+贮藏室面积15.15+楼梯面积11.27。合同约定房产面积128.01平方米，与地上房屋及地下室之和的交易标的正好相符，且027号地下室所用电力来自地上房屋电表，地上房屋与地下室合并使用一条电路，应视为一个整体标的。目前被告宋玉兰仅交付了101.59平方米的套内部分，对应的地下室部分未交付，合同履行不完整。（2）被告在交付房屋后继续占有使用地下室，拒绝承担地下室使用产生的电费，给原告带来包括租金损失、违约损失、电费损失在内的经济损失。2018年1月23日，经下城区公安局长庆派出所和浙江省电力公司现场核查确认，该地下室电力来自地上房屋电表。按照《电力法》第四条，“禁止任何单位和个人危害电力设施安全或者非法侵占、使用电能”。被告行为已构成了“非法侵占、使用电能”，危害了原告和小区业主的用电安全和用电秩序，导致原告每月实际缴纳电费虚增，应当赔偿原告电费损失1351.66元。（3）根据双方签订的房屋转让合同第六条“甲方逾期交房超过10天，甲方应向乙方支付违约金712000元整”。自2017年6月14日双方约定交房时间至今早已超过10天，附属地下室仍未交付。被告应承担未完全履行交房责任产生的违约责任和租金损失，按照合同约定的地下室面积占房屋产权面积的比例计算违约金，712000元*15.15/128.01=84265元，租金损失按照小区平均租金单价79元*15.15平方米=1197元/月补偿至交付日。（4）被告宋玉兰对027号地下室私自安装了两道门锁，并在内部堆放了大量私人杂物，并且自2017年6月起搬离水陆寺巷小区后已经不属于本小区业主，仍占据小区全体业主共有、原告本应享有的地下室，属于无权占用行为，妨碍了原告使用权，应当排除妨害。以上事实有购房意向合同、房屋转让合同、不动产权证书、物业交割单、杭州市房产档案馆出具的房地产平面图测绘调查情况、杭州市房产交易产权登记管理中心出具的信访事项处理意见书、微信聊天记录、邻居出具的情况说明、下城区公安局举报查处答复为证。二、中介机构我爱我家公司未充分谨慎履行居间义务，应当承担损害赔偿和合同违约责任。按照购房意向合同约定，被告我爱我家公司应当“谨慎公正的行使居间服务，妥善保管意向金及权属证书，敦促各方诚实守信的履行本意向合同”。按照房屋转让合同《特别提示》第三条，“房地产经纪机构依法查看房屋及权属证书，编制房屋状况说明书，向买方出示房屋状况说明书，并书面告知是否与委托房屋有利害关系等交易事项”。根据杭州市房管局《关于进一步整顿和规范房地产中介市场秩序的通知》（杭房局〔2005〕99号）第一条（3），“房地产中介机构及执业人员应当及时、如实将知道或者应当知道的房屋情况等告知委托方和合同他方”。虽然被告宋玉兰故意隐瞒了附属地下室的事实，但被告我爱我家公司未对房屋附带地下室的情况进行充分调查，未对该房屋基本状况进行充分了解、编制房屋状况说明书并向原告出示告知。中介尽职调查不到位是导致合同双方对于附属物约定不明，地下室产生交付纠纷的重要原因之一。根据《房地产经纪管理办法》第十九条，“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”。以上事实有购房意向合同、房屋转让合同、房地产经纪服务合同为证。现向法院提起诉讼，望判如所请。
被告宋玉兰答辩称：一、被告已经按照房屋买卖合同的约定全面履行合同义务。根据双方签订的《杭州市房屋转让合同》，双方以及中介均明确交易标的物为坐落于杭州市下城区房屋（以下简称“502室房屋”）。并且原告方已经多次到502室房屋进行现场查看，双方确认没有异议后，达成了房屋交易的一致意思表示。根据合同的内容，被告已经全面履行了合同义务，将502室房屋交付给原告。因此，不存在任何违约行为。被告没有将地下室交付给原告，而且也不会同意交付给原告。二、涉案地下室被告并没有一并出售。涉案地下室系被告个人财产，并没有一并连同502室房屋出售给原告。这一点双方均十分明确，原告在诉状中也称其一开始并不知道地下室的事宜。这也说明双方并没有就地下室出售一事经过协商，被告也从未打算出售地下室。现原告要求被告交付地下室根本没有法律依据和事实依据。因没有交付地下室的义务，并且已经全面履行合同义务，所以没有违约责任一说。三、地下室所实际使用的电费被告愿意承担，但非原告所称金额。原告所称的1351.66元系502室2017年6月至2018年2月所有的电费。根据公安的调查可以明确，地下室仅有一盏灯，并且被告这段时间并没有实际使用。如果原告坚持要被告支付电费，被告本着友好的态度，就此事与原告调解。经过计算一盏灯24小工作，按照电费0.538元每度的标准，8个月应当是154.96元。
被告杭州我爱我家公司答辩称：一、该地下室未交付于原告，系被告签约时未如实告知该地下室的存在，与答辩人无关。在签订《购房意向合同》时，三方均在场，答辩人询问被告宋玉兰案涉房屋是否有地下室，宋玉兰明确否认地下室存在，原告对此也未提相关异议。二、针对原告要求答辩人返还中介费20000元及承担连带责任，答辩人不予认可。原告通过其他中介实地看房，与被告宋玉兰达成初步意向后，为了省中介费，原告主动要求答辩人为其办理交易过户手续，根据物价局的规定，该单业务原中介费为81200元，在原告的要求下答辩人已经打折至20000元。现答辩人已经完成整个居间服务，案涉服务的新不动产权属证书已经办出并交付给原告，答辩人已经完成居间服务，且无过错，因此不同意返还中介费20000元。针对原告要求答辩人承担连带责任，该请求，无合同依据也无法律依据。综上，答辩人认为，该地下室未交付给原告，答辩人不存在过错。因答辩人对该地下室事先并不知情，更不存在可以隐瞒的情况，且无证据证明答辩人事先知情仍隐瞒的事实存在。同时，答辩人认为从物权法角度及二手房交易习惯来看，该地下室没有独立产权，系属从物，应随房屋产权的转移而一并交付于原告。故，恳请法庭查明事实，驳回原告对答辩人的诉请。
本院经审理认定案件事实如下：2017年3月23日，原告罗浩及案外人罗斐（乙方）共同与被告宋玉兰（甲方）通过中介机构即被告我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》，被告宋玉兰将杭州市下城区房屋转让给罗浩、罗斐，房屋建筑面积128.01平方米，转让总价3560000元。2017年4月28日，被告宋玉兰协助原告罗浩及案外人罗斐办理不动产权证书完成房产过户手续。2017年6月被告宋玉兰按照合同约定交付房屋。合同第六条约定：甲方未按合同约定时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按活期利率计算。逾期交付超过10天，乙方有权按下述第2种约定追究甲方的违约责任：（1）……；(2)甲方向乙方支付违约金共计712000元整，合同终止，乙方实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。
后原告了解到案涉房屋在当初建房时配有地下室，遂于2018年3月11日向杭州市房产交易产权登记管理中心信访，杭州市房产交易产权登记管理中心于3月16日书面答复称：一、水陆寺巷4幢4单元502室房屋原系杭州二轻房产开发公司建造，2017年4月，您购买并申领了不动产权证书，房屋建筑面积为128.01平方米。该房发证档案中测绘资料反映4单元502室套内建筑面积为101.59平方米，分摊共用建筑面积为26.42平方米（其中含分摊的地下储藏室面积为15.15平方米）。二、您反映的杭州市房地产平面图外业测绘调查表中4单元502室对应的数字“57”是房屋权号，与地下室门上的房屋编号没有关系。三、关于编号027号地下室是否无条件转让问题，属双方民事关系，应按房屋买卖合同执行，如合同未约定的，建议双方协商或通过法律途径解决。四、关于规划设计的问题，请向规划部门咨询。原告收到该回复后，要求被告宋玉兰交付水陆寺巷4幢编号027号地下室，但被告宋玉兰认为该编号027号地下室未随同房屋一起转让。2018年6月28日被告宋玉兰将水陆寺巷4幢编号027号地下室钥匙交付给原告，原告已将地下室杂物清空。庭审中，原告认为被告宋玉兰交付钥匙应视为已将地下室交付，被告宋玉兰不认同。庭后被告宋玉兰确认已向原告交付地下室。
另查，案涉杭州市下城区房屋系原告罗浩与案外人罗斐共有，罗斐放弃在本案中的相关权利。
本院认为，原告罗浩、案外人罗斐与被告宋玉兰签订的《杭州市房屋转让合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。案涉房屋转让合同约定的权利义务在本案纠纷发生前均已履行完毕，但就本案争议的水陆寺巷4幢编号027号地下室，双方在房屋转让过程中并未涉及。现原告诉请被告宋玉兰交付水陆寺巷4幢027号地下室，拆除门锁并清理堆积的私人杂物，对此本院认为，庭审中原告认可已收到该地下室钥匙并将地下室清理，庭后被告宋玉兰亦确认地下室交付的事实，故原告的该项诉求已实现，无需在本案中再作处理。原告主张被告宋玉兰支付从2017年6月14日起占用地下室的损失按每月1197元计算至交付日，本院认为，首先地下室属于业主分摊的共用面积，原告并无权利出租，其次原告主张的租金计算标准也无任何依据，故对于该项请求，本院不予支持。原告诉请被告宋玉兰支付违约金84265元，其合同依据为逾期交房的违约条款，而根据该条款约定，如果逾期交房超过10天，卖方向买方支付违约金712000元的前提是合同解除终止履行，但本案中买卖双方在合同中约定的权利义务均已履行完毕，原告仅以地下室未交付主张适用该违约条款，与合同约定不符。且原告也未举证证明其存在实际损失，故对原告主张的违约金本院不予支持。原告诉请被告宋玉兰支付违法占用地下室期间产生的电费1351.66元，对于该部分电费，原告自认包含了自案涉水陆寺巷4幢4单元502室房屋交付之日起产生的全部电费，且其无法区分地下室产生的电费数额，因被告宋玉兰履行交房义务后并未使用地下室，故对原告主张的电费数额本院不予认定。现被告宋玉兰本着友好处理纠纷的态度自愿承担电费154.96元，本院予以准许。原告依据其与被告我爱我家的居间法律关系主张退还居间服务费，该诉请与本案并非同一法律关系，本案中不予处理，原告可另行主张。原告要求被告我爱我家公司与宋玉兰共同承担连带责任，与法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、宋玉兰于本判决生效之日起十日内向罗浩支付电费154.96元；
二、驳回罗浩的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2676元，因适用简易程序减半收取1338元，由原告罗浩负担1313元，被告宋玉兰负担25元。
原告罗浩于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告宋玉兰于本判决生效之日起七日内向本院交纳诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审判员 叶东晓
二〇一八年八月二十三日
书记员 周伴伴