上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第608号
原告曲美琳。
被告上海泓倩市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区某某公路1611号1-4层A区。
法定代表人郑永学，董事长。
委托代理人钱俊，上海中建中汇（南京）律师事务所律师。
被告上海泓倩房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区真新街道某某公路1617号。
法定代表人赵倩，总经理。
委托代理人卜鸿翔，该公司员工。
原告曲美琳与被告上海泓倩市场经营管理有限公司（以下简称泓倩经营公司）、上海泓倩房地产开发有限公司（以下简称泓倩房产公司）间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲美琳，被告泓倩经营公司的委托代理人钱俊，被告泓倩开发公司的委托代理人卜鸿翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年10月12日，原告与被告泓倩经营公司签订一份《商铺包租合同》，约定被告泓倩经营公司包租位于上海市嘉定区某某路1611号3A74室商铺，租赁期限从2006年1月18日至2011年1月17日。年租金为20265元。被告泓倩经营公司逾期支付租金的，每逾期一日，需按日租金的1%支付违约金。2006年5月28日，双方签订一份《补充协议》，约定将租赁期限调整为十年。被告泓倩经营公司逾期不支付租金超过二个月的，原告可以书面通知解除合同，被告泓倩经营公司应按月租金的6倍支付违约金。2006年5月26日，被告泓倩房产公司作出承诺，愿意从与被告泓倩经营公司签订的包租合同的包租金中，补贴不足部分给被告泓倩经营公司用以支付小业主的包租金。但在合同履行过程中，被告泓倩经营公司长期拖欠原告租金，致使原告的合同目的无法实现。故起诉来院，要求判令：1、解除《商铺包租合同》，收回商铺并由被告泓倩经营公司将商铺恢复原状；2、两被告共同向原告支付拖欠的租金13075元（自2013年4月1日至2014年3月31日）；3、两被告共同向原告支付违约金6022元；4、两被告共同向原告支付利息损失869元。
被告泓倩经营公司辩称，对其拖欠原告自2013年4月1日至2014年3月31日的租金数额有异议，在计算租金是应扣除5%的税金，且被告在此期间已支付了部分租金10084.25元，该笔租金应在总数中予以扣除，故其拖欠的租金数额为11918元。违约金和利息损失希望予以调整；不同意解除合同，因其已将系争房屋与其他小业主的房屋打通后出租，如解除会影响其他小业主的利益，且其在积极履行合同，故合同不宜解除。
被告泓倩房产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。其没有承担连带付款责任的义务。
经审理查明，原告曲美琳系位于上海市嘉定区某某公路1611号3A74室商铺的权利人。2005年10月12日，原告和被告泓倩经营公司签订一份《商铺包租合同》，约定由被告泓倩经营公司向原告租赁位于上海市嘉定区某某路1611号3楼A74室的商铺，租赁期限为5年，自2006年1月18日至2011年1月17日。年租金按原告购买商铺时的总金额的7%确定，计20265元。租金支付方式为第一年按月支付，被告泓倩经营公司应于每月十日前将本月租金支付原告；第二年起按季度支付，被告泓倩经营公司应于每季度第一个月的十日前将本季度租金支付原告。被告泓倩经营公司向原告支付租金时按国家和上海市的规定代扣代缴应由原告支付的商铺收益税金。逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金的1%支付违约金。合同还对其他事项作了约定。2006年5月间，被告泓倩经营公司拟将全部商铺出租给上海工业品批发市场经营管理中心（以下简称上工批），由上工批统一对外招商经营。根据上工批的租赁要求，租赁期限为10年，故被告泓倩经营公司与原告于2006年6月3日签订一份《补充协议》，约定租赁期限变更为10年，与被告泓倩经营公司与上工批间的租赁期限相同，自2011年6月1日起至租赁期满，年租金按原告购买商铺时总金额的8%确定。被告泓倩经营公司逾期不支付租金超过二个月的，原告可书面通知解除合同，被告泓倩经营公司应按月租金的6倍支付违约金。2006年5月26日，被告泓倩房产公司为配合被告泓倩经营公司与上工批之间协议的履行，向利富商都业主委员会出具《承诺函》一份，内容为：鉴于上海泓倩市场经营管理有限公司与利富商都全体业主签订关于延长包租期限的补充协议及泓倩经营公司拟与上工批签订关于上工批整体承租利富商都现有全部商铺的租赁协议，本公司特向上海利富商都业主委员会出具本承诺函。本公司承诺，本公司将与泓倩经营公司签订包租合同，如上工批承租泓倩经营公司之小业主商铺十年期间所支付给泓倩经营公司的租金，尚不足以支付小业主的包租金的，由本公司在与泓倩经营公司签订的包租合同所收入的包租金中，补贴该不足部分给泓倩经营公司用以支付小业主的包租金。本承诺函有效的先决条件以泓倩经营公司与利富商都业主签订的补充协议及与上工批签订的租赁协议均生效并履行为前提。上述合同签订后，被告泓倩经营公司将包括原告等业主及被告泓倩房产公司所有的商铺整体转租给上工批，由上工批统一对外招商租赁。至2010年2月17日止，上工批总计支付被告泓倩经营公司租金43134524.91元。被告泓倩经营公司至2010年5月31日止，总计支付原告等业主租金45582795.84元。但在合同履行期间被告泓倩经营公司未能按合同约定期限支付租金，原告经催讨未果，遂涉讼。
另查，被告泓倩经营公司支付了自2013年4月1日至2014年3月31日的部分租金10084.25元。
以上事实，有上海市房地产权证、商铺包租合同、补充协议、承诺函、付款凭证及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，原告与被告泓倩经营公司签订的《商铺包租合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。被告泓倩经营公司未按合同约定及时支付租金的行为显属违约，应承担支付租金及逾期付款违约金的民事责任。被告泓倩经营公司支付了自2013年4月1日至2014年3月31日的部分租金10084.25元，故该部分租金应在被告泓倩经营公司拖欠的租金总额中予以扣除。原本考虑到被告泓倩经营公司拖欠租金之行为虽已构成违约，但涉讼房屋已由被告泓倩经营公司出租给案外人，进行统一规划和经营，若解除合同并返还房屋，将严重影响其他小业主及经营者的合法权益，故合同以不解除为宜。然被告泓倩经营公司在原告等小业主多次诉讼，并经判决支付租金等费用后，既未能依判决执行，也未能依合同履行义务，本院也曾告知被告泓倩经营公司，若仍未能改善经营，切实保障众业主的合法权益，租赁合同将面临解除的风险。但被告泓倩经营公司在长达三年有余的时间内，还是未有重大改观，仍拖欠小业主大量租金，被告泓倩经营公司的行为已构成根本违约，原告的合同目的难以实现，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求返还房屋、恢复原状的请求，因涉讼房屋已由案外人租赁并统一经营使用，房屋的返还将涉及经营者及其他小业主的合法权益，关系相当复杂，故本院不追加案外人参与诉讼，原告也未向案外人主张。因此，案外人返还义务事宜，本院不予一并处理。但被告泓倩经营公司依合同关系仍负有返还义务，若不能返还的，则应承担支付实际使用费的责任。鉴于原告主张的违约金（包括逾期付款违约金和解除合同违约金）数额尚属合理，本院予以支持。考虑到该违约金数额可弥补原告的利息损失，故对原告要求被告泓倩经营公司支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告泓倩房产公司就被告泓倩经营公司所欠债务向原告承担连带担保责任的诉讼请求，本院认为，担保法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为，保证人履行债务或者承担责任的对象应是债权人而非债务人。而从承诺函的文字表述来看，被告泓倩开发公司承诺“补贴”的对象是作为债务人的泓倩经营公司而不是作为债权人的小业主，显然与担保法规定的保证之法律特征不符。故从被告泓倩房产公司出具承诺函的本意来看，其承诺“补贴”的目的是增强作为债务人的被告泓倩经营公司的偿债能力，而非直接由被告泓倩房产公司对小业主予以“补贴”。其次，即便按原告的理解承诺函的“补贴”对象不是被告泓倩经营公司而是包括原告在内的小业主，但被告泓倩房产公司承诺承担“补贴”的责任财产范围应仅限于被告泓倩房产公司与被告泓倩经营公司签订的包租合同所收入的包租金，而非被告泓倩房产公司的其他财产。而上工批支付被告泓倩经营公司的租金，低于被告泓倩经营公司已支付小业主的租金，被告泓倩经营公司还对外借债数百万元以补充支付租金。故本院确认，被告泓倩房产公司未收取过租金，其应收租金已均由被告泓倩经营公司补充支付给原告等业主，被告泓倩房产公司已履行承诺函中承诺的相关义务。故原告要求被告泓倩房产公司再承担“补贴”义务没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告曲美琳与被告上海泓倩市场经营管理有限公司于2005年10月12日签订的《商铺包租合同》及2006年6月3日签订的《补充协议》解除；
二、被告上海泓倩市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于上海市嘉定区某某公路1611号3A74室商铺返还予原告曲美琳；若不能返还的，则应按每月人民币1833.50元的标准支付实际使用费至实际返还之日）；
三、被告上海泓倩市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告曲美琳自2013年4月1日至2014年3月31日的租金人民币11918元；
四、被告上海泓倩市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告曲美琳违约金人民币6022元；
五、原告曲美琳的其余诉讼请求，不予支持。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费299元，减半收取149.50元，由被告上海泓倩市场经营管理有限公司负担。被告上海泓倩市场经营管理有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 李春兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。