浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0624民初2037号原告：绿城物业服务集团有限公司新昌分公司（统一社会信用代码9133062455285424XW），住新昌县七星街道塔山顶绿城玫瑰园会所。负责人：裘子健。委托诉讼代理人：裘沙泓，浙江三惟律师事务所律师。被告：周嘉祥，男，1983年3月1日出生汉族，住新昌县。原告绿城物业服务集团有限公司新昌分公司与被告周嘉祥物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司新昌分公司委托诉讼代理人裘沙泓、被告周嘉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业服务集团有限公司新昌分公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付2016年7月1日起至2018年6月30日止的物业服务费3853.92元、能耗费856.32元，合计4710.24元；二、要求被告承担上述款项自2016年7月1日至2018年6月30日期间的逾期付款违约金846.67元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月20日被告与新昌县金泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的新昌县尚品国际花园22幢351号商品房，房屋建筑面积约为89.21平方米。同时，浙江绿城物业管理有限公司（变更名称为绿城物业服务集团有限公司）与被告签订了《金泰·尚品国际前期物业服务协议》，约定浙江绿城物业管理有限公司为尚品花园小区提供物业服务；物业服务收费标准为多层住宅1.8元/月/平方米，高层住宅1.8元/月/平方米，商业用房1.8元/月/平方米，地下车位30元/月/个，能耗费高层住宅0.4元/月/平方米；物业服务费及运行能耗费每12个月预缴一次，交纳费用时间为每12个月的第一个月上旬，被告逾期支付前期物业服务费，按应付金额每日万分之五支付违约金等。协议签订后，原告作为隶属绿城物业服务集团有限公司的分支机构实际为该小区业主提供了物业管理服务。小区业主委员会成立后，原告2017年6月1日与之签订了《新昌尚品国际花园物业服务合同》，原告作为物业服务企业为小区提供物业服务，物业服务收费标准与前期协议约定相同，但约定业主逾期交付物业服务费的按应付金额每日千分之二承担违约金。原告提供了物业管理服务后，被告未按约支付原告2016年7月1日至2018年6月30日的物业费等费用，其中物业费为3853.92元，能耗费为856.32元，合计4710.24元。现诉请支付所欠物业费并承担从2016年7月1日起至2018年6月30日按每日万分之五计算逾期付款违约金846.67元。被告周嘉祥答辩称：与被告签订前期物业服务合同的是浙江绿城物业管理有限公司，现在起诉的原告是绿城物业服务集团有限公司新昌分公司，原告的主体存在问题。物业服务合同是须经过业主大会同意后再由业主委员会与物业服务企业签订，但被告所在小区业主委员会是没有经过得业主同意就与原告签订物业服务合同，被告不需要为该合同负法律责任，原告担任小区的物业服务企业期间是不合法的存在。物业服务合同上明确如小区有安全隐患的应及时整改，被告入住后发现入户门口过道处容易飘进雨、雪造成过道湿滑而产生事故，原告不但不作整改反而以房产开发公司不同意为由不允许被告安装窗户补救，可到后来房产开发公司是同意改造。原告并不是一个为业主负责的物业服务企业，现不同意支付物业费。原告绿城物业服务集团有限公司新昌分公司就事实主张向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》、不动产登记信息查询证明。证明被告系新昌尚品国际花园小区22幢351号业主，该房屋建筑面积89.21平方米。被告周嘉祥质证认为：证据1无异议。2、《金泰·尚品国际前期物业服务协议》及入伙交接单、业主基本信息登记表、住宅装饰装修管理及装修消防安全协议、装修现场勘察记录、违章违规整改通知书。证明浙江绿城物业管理有限公司与被告签订了《金泰·尚品国际前期物业服务协议》，协议约定了物业服务收费标准及逾期交纳物业费的违约责任；被告所购商品房交付时，是由原告与被告办理的入伙交接事宜，并与被告签订有住宅装饰装修管理协议、装修消防安全协议等，协议上加盖的是原告公章，原告在被告装修期间巡查现场，对被告违章违规发出整改通知，被告应该知道是原告在提供具体的前期物业管理服务。被告周嘉祥质证认为：前期物业服务协议无异议；其他证据本身真实性虽无异议的，但在商品房办理交接手续时，被告以为是绿城物业服务集团有限公司为小区提供的物业服务，并不知道新昌分公司。3、公司名称变更信息登记情况及绿城物业服务集团有限公司、小区业主委员会证明。证明绿城物业服务集团有限公司是由浙江绿城物业管理有限公司变更名称而来；绿城物业服务集团有限公司认可尚品国际花园小区前期物业是由其授权绿城物业服务集团有限公司新昌分公司即原告提供管理服务，小区业主委员会也认可原告为小区提供了前期物业管理服务，并认可原告提供的服务。被告周嘉祥质证认为：公司名称变更情况无异议；此前诉讼时原告是绿城物业服务集团有限公司，而不是新昌分公司，这与业主委员会证明相矛盾，故小区业主委员会的证明有异议。4、原告与尚品国际小区业主委员会2017年6月1日签订的《新昌尚品国际花园物业服务合同》。证明尚品国际花园小区自2016年6月至2018年5月31日是由原告提供的物业服务，合同约定了物业服务收费标准及逾期交纳物业费的违约责任。被告周嘉祥质证认为：物业服务合同必须经由业主大会表决后授权业主委员会与物业服务企业签订，2017年6月1日签订的物业服务合同没有经过业主大会表决同意；合同内容多偏向于物业公司方面的权益，未为业主争取好处，该物业服务合同不合法。5、2017年5月关于催交物业服务费的函及该函张贴照片。原告已就2016年7月1日至2017年6月30日的物业费用在起诉前书面向被告催讨。2017年11月另曾就2016年7月1日至2018年6月30日所欠物业费起诉被告，后虽撤回起诉，但也可以证明原告已在本案起诉前向被告催缴过物业费用。被告周嘉祥质证认为：催缴通知去年张贴过属实，但今年的物业费用催交没有张贴过。被告周嘉祥就其事实主张向本院提交了如下证据：6、照片一组。证明：一、被告入户门口过道在雨雪天易飘进雨、雪造成过道湿滑，原告未采取措施改进；二、小区存在一些违章建筑，物业没能及时拆除。原告在管理中存在失职。原告质证认为：一、入户门口过道问题是房屋结构本身存在的，不能归责于原告，不是原告在物业管理服务中影响了被告。二、其他照片与本案无关联。本院认为：原告证据1，被告无异议，且可以证明案件相关事实，本院予以认定。证据2、3，可以证明：一、原告系绿城物业服务集团有限公司下属分支公司，领取有营业执照，具有房地产物业管理服务资质；二、前期物业服务协议系被告与浙江绿城物业管理有限公司签订，绿城物业服务集团有限公司与浙江绿城物业管理有限公司仅是公司名称变更；三、前期物业服务协议签订后，绿城物业服务集团有限公司授权其下属分支机构即原告履行，小区业主委员会对此也是认可的，被告的住宅装饰装修管理及装修消防安全协议都是与原告签订，发给被告的违章违规整改通知书也是加盖了原告印章，故被告对此也应该是知晓的；四、对于原告实际为小区提供的物业服务质量，小区业主委员会出具证明表示了认可。因此本院可以认定原告在前期物业服务期间实际为小区提供了物业管理服务，且其管理服务得到了小区业主委员会的认可。证据4，因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于小区业主内部自主自治范围的事项，不属于本案的审查范围，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，本院对2017年6月签订的《新昌尚品国际花园物业服务合同》依法应予确认。证据5，被告认可原告曾在2017年5月催缴过2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业费用，2017年11月起诉主张2016年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费，均可以认定本案物业服务费用已在起诉前向被告书面催缴。证据6，被告主张的房屋瑕疵不属于物业纠纷、所主张的违章建筑欠缺相应的证据，被告以此抗辩物业费用的交纳不能成立，本院不予认定。综上，本院经审理认定事实如下：被告周嘉祥系新昌县尚品国际花园小区22幢351号业主，房屋建筑面积89.21平方米。2012年9月20日，浙江绿城物业管理有限公司（已变更名称为绿城物业服务集团有限公司）与被告签订了《金泰·尚品国际前期物业服务协议》，约定绿城物业服务集团有限公司作为小区前期管理物业服务企业为小区提供物业服务，物业服务收费标准为多层住宅每月每平方米1.8元，高层住宅每月每平方米1.8元，地下车位每个每月30元，能耗费每月每平方米0.4元；物业费及运行能耗费每12个月预缴一次，交费时间为每12个月的第一个月上旬；逾期支付物业服务费的，按应付金额每日万分之五支付违约金等。前期协议签订后，绿城物业服务集团有限公司由其分支机构即原告绿城物业服务集团有限公司新昌分公司入驻小区提供物业管理服务。原告与被告办理了入伙交接事宜，并与被告签订有住宅装饰装修管理协议、装修消防安全协议等，提供了具体的物业管理服务。尚品国际小区业主委员会成立后，2017年6月1日与原告签订了《新昌尚品国际花园物业服务合同》。约定原告作为物业服务企业为小区提供物业服务，服务限期自2017年6月1日起至2018年12月31日止，物业服务收费标准与前期协议约定相同，但约定业主逾期交付物业服务费的按应付金额每日千分之二承担违约金。合同签订后，原告如约提供了物业服务，但被告自2016年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费未按约交纳。因此，根据被告物业建筑面积，被告应向原告缴纳该期间的物业服务费3853.87元、能耗费856.32元，合计4710.19元。被告所欠上述物业服务费等经原告催告，至今未缴。本院认为：本案绿城物业服务集团有限公司与被告签订有《金泰·尚品国际前期物业管理服务协议》，小区业主委员会成立后与绿城物业服务集团有限公司新昌分公司又签订了《物业管理服务合同》，原告在前期物业服务期间实际为小区提供了物业管理服务，并在2017年6月1日之后也按照合同约定以及相关规定为被告所在小区提供了物业服务，被告拖欠有2016年7月1日至2017年6月30日期间的前期物业服务费并拒付2017年7月至2018年6月30日的物业服务费。因为原告属于依法设立并领取有营业执照的法人分支机构，具备房地产物业管理资质，被告所在小区业主委员会也认可自小区交付以来一直是由原告为小区提供物业管理服务，且认可原告提供的管理服务，因此原告有理由要求业主给付包括前期物业管理服务期间的物业服务费。物业服务合同属于委托合同，业主作为委托人委托物业服务企业管理小区的建筑物及其附属设施。《合同法》规定，委托人应当预付处理委托事务的费用即物业服务费，因此业主经书面催缴无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告向被告寄送书面催交函及此前提起诉讼的行为可认定为原告已在本案起诉前以书面形式向被告进行了催交。被告主张的房屋瑕疵不属于物业纠纷、所主张的违章建筑欠缺相应的证据，被告以此抗辩物业费用的交纳不能成立，本院不予支持。关于违约金，物业合同约定物业费在每12个月的首月上旬前交纳，逾期即属违约，故被告应当承担逾期交纳物业费的违约责任。原告现要求被告按约定（低于《物业管理服务合同》约定标准）每日万分之五就所欠金额偿付2016年6月至2018年5月31日期间的逾期付款违约金并不违反法律法规的强制性规定，而且原告现主张的违约金低于该标准，故本院可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条、《物业管理条例》第四十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告周嘉祥支付原告绿城物业服务集团有限公司新昌分公司物业服务费、能耗费计4710.19元；二、被告周嘉祥偿付原告绿城物业服务集团有限公司新昌分公司逾期付款违约金846.67元。上述两项合计人民币5556.86元，限于本判决书生效之日起十日内付清。如被告周嘉祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告周嘉祥负担，限于本判决书生效之日起十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  杨伟东二〇一八年五月二十四日书记员  王金英