湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄陂民商初字第00567号
原告苏杏荣。
委托代理人尹蓉晖，湖北诺亚律师事务所律师。特别授权。
被告广州市高卓商贸有限公司，住所地广州市越秀区童心路西胜街42号5号楼8楼。
法定代表人叶国鸿，该公司董事。
委托代理人刘捷、胡跃慈，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。均为特别授权。
原告苏杏荣诉被告广州市高卓商贸有限公司（以下简称高卓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理。依法由审判员罗守俊适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告苏杏荣及委托代理人尹蓉晖、被告高卓公司的委托代理人刘捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏杏荣诉称：2009年12月14日，被告与武汉汉口北市场管理有限公司（以下简称汉口北市场）签订《租赁合同》一份。该合同约定：被告承租汉口北市场位于武汉市黄陂区汉口北大道111号汉口北国际商品交易中心第A区一楼xx号商铺（以下简称汉口北商铺）用于经营皮具业务，商铺面积555.38平方米；租赁期限自正式开业之日起五年；租金自正式开业之日起24个月为免租期，免租期满租金开始计算。2011年5月11日，被告与汉口北市场签订《补充协议》一份。该协议约定：租赁期限为自正式开业之日起十年，即自2009年12月28日起至2019年12月27日止；自正式开业之日起七年为免租期，即自2009年12月28日起至2016年12月27日止，免租期满租金开始计算；本协议与2009年12月14日双方签订的《租赁合同》具有同等法律效力，两者不同之处，以本协议为准。2014年8月初，原、被告达成口头协议，约定被告将汉口北商铺转让给原告租赁使用，被告与汉口北市场之间的租赁合同中涉及的权利义务全部由原告享有和承担，原告可以继续享有28个月的免租期，原告支付被告合同转让费80万元。同年8月13日，原告依约将80万元转入被告指定账户，被告法定代表人叶国鸿在确认收到款项后出具收条一份，并表示如合同办理未能完成，该款项将无息返还。随后，被告在办理合同转让中，无法将其原享有的权利义务转让与原告。原告经多方打听得知被告根本无权转让租赁合同，汉口北市场不允许被告私自转让租赁合同。原告遂要求被告返还转让费80万元，遭拒绝。请求依法判决被告返还租赁合同转让费80万元。
被告高卓公司辩称：1、原、被告之间口头约定的内容为：被告提前终止与汉口北市场的租赁合同，放弃对汉口北商铺尚有两年多的免租期经营收益权，协助将租赁合同的承租主体更名至原告名下，若租赁合同转名成功，即汉口北市场就汉口北商铺与原告签订正式租赁合同，原告支付被告转名费80万元。2014年8月8日，被告为履行上述口头协议，向汉口北市场提交《合同主体变更申请》，请求将被告承租的汉口北商铺的承租主体变更为原告，其中说明，原告需与汉口北市场签订新的租赁合同，直接向汉口北市场履行相应的权利和义务，在原租赁合同主体变更为原告后，被告与汉口北的租赁关系即为终止。2014年8月，原告与汉口北市场就汉口北商铺的承租签订了新的租赁合同，2014年8月13日，原告支付被告租赁合同转名费80万元，至此，被告已协助原告完成了租赁合同的主体变更，并履行了提前终止与汉口北市场的租赁合同。以上事实说明，被告已按口头合同约定，履行了义务。故被告不存在违约行为，其收取的80万元系根据双方的口头约定收取的相应对价。2、原告混淆了租赁合同转名与转租的概念，即原、被告双方口头约定只是被告作为汉品北商铺的原租赁方，提前终止与汉口北市场的租赁合同，放弃尚存二年多的免租期，完成租赁合同的转名，而并非转租，且在被告与汉口北市场签订的租赁合同中明确约定，未经汉口北市场同意，被告无权转租。被告作为汉口北商铺的原承租方对于原告与汉口北市场签订新的租赁合同没有任何的参与权和发言权，也从未作过新租赁合同有关免租期的承诺。80万元的转名费也只是原告对被告提前终止租赁合同两年多免租期的收益权的相应补偿。原告在与汉口北市场签订租赁合同时，明知没有免租期，仍然与汉口北市场签订了租赁合同，说明其看好汉口北商铺的市场效益，事实上也接受了没有约定免租期的租赁合同，其结果直接导致被告与汉口北市场的租赁合同提前终止，放弃了商铺两年多免租期使用收益权。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明：2009年12月14日，鉴于汉口北市场已取得拟出租商铺的代理租赁合法手续，被告与汉口北市场签订《租赁合同》一份。该合同约定：被告承租汉口北市场位于武汉市黄陂区汉口北大道xx号的汉口北商铺用于经营，商铺面积555.38平方米；租赁期限自正式开业之日起五年；租金自正式开业之日起24个月为免租期，免租期满租金开始计算；租金标准为每平方米66元；未经汉口北市场许可，被告所租赁之商铺不得转租第三人或与第三人分租，若需转租须经汉口北市场同意并办理转租手续，缴纳转租手续费并与汉口北重新签订租赁合同，否则转租、分租行为无效，由被告承担相应责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方依约履行了合同义务。鉴于双方已建立良好的合作关系，为继续培育市场，汉口北市场愿意做适当让利，经协商，2011年5月11日，被告与汉口北市场签订《补充协议》一份。该协议约定：租赁期限为自正式开业之日起十年，即自2009年12月28日起至2019年12月27日止；自正式开业之日起七年为免租期，即自2009年12月28日起至2016年12月27日止，免租期满租金开始计算；本协议与2009年12月14日双方签订的《租赁合同》具有同等法律效力，两者不同之处，以本协议为准。2014年8月初，原、被告口头约定：被告将承租汉口北市场的汉口北商铺转给原告；被告与汉口北市场签订的租赁合同中涉及被告的权利义务全部转由原告享有和承担；原告支付被告合同变更转让费80万元。2014年8月8日，被告向汉口北市场提出合同主体变更申请一份，申请将与汉口北市场签订的原租赁合同中涉及被告的权利义务全部转由原告享有和承担；在征得汉口北市场书面同意后，由原告根据被告与汉口北市场原合同的约定，与汉口北市场重新签订新的租赁合同，直接向汉口北市场履行相应的权利和义务；原合同主体变更即原告与汉口北市场签订新的租赁合同后，被告与汉口北市场之间的租赁关系即为终止，被告无须再向汉口北市场承担任何租赁合同约定的义务。同年8月13日，原告将80万元转入被告指定账户，被告法定代表人叶国鸿出具收条一份，承诺如合同办理未能完成，该款项将无息返还；同时备注：视汉口北市场物业方具体办理时间为准，如未受理完成转换事宜，转让款于七个工作日内予以返还。随后，原告根据原、被告双方的口头约定与汉口北商铺的所有权人武汉汉口北商贸市场投资有限公司就汉口北商铺签订租赁合同一份。该合同约定：租赁期限自2014年11月1日起至2019年10月31日止；租金标准自2014年11月1日起至2016年10月30日，每平方米70元，之后每年递加。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告以武汉汉口北商贸市场投资有限公司在合同中未同意免租二年余为由，要求被告返还转让费，遭拒绝。2014年10月10日，原告为此案诉讼至本院。
本院认为，原、被告之间关于被告承租汉口北商铺转给原告，由原告支付被告转让费80万元的约定，应认定为双方变更租赁合同承租方主体的变更转让费。根据原、被告双方的口头约定及2014年8月13日被告的承诺，如果原告与汉口北商铺的业主签订了新的租赁合同，原告无权要求被告返还已支付给被告的转让费。本案中，原告在明知汉口北商铺的业主不同意在新的租赁合同中给予二年余的免租期，仍与其签订了新的租赁合同，应认定为原告接受了汉口北商铺业主的租赁条件，被告依合同约定履行了将其承租的汉口北商铺转给原告的义务。原告以与汉口北商铺业主签订的新租赁合同中未能享有二年余免租期优惠为由主张被告返还租赁合同变更转让费，没有事实和法律依据。原告的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告苏杏荣的诉讼请求。
案件受理费减半收取5900元，由原告苏杏荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 罗守俊
二〇一五年二月十一日
书记员 陈 广