广东省广州市海珠区人民法院行 政 判 决 书（2015）穗海法行初字第182号原告：罗振鸿，住址广州市越秀区。原告：冯志文，住址广州市越秀区。原告：苏文广，住址广州市越秀区。三原告共同委托代理人：胡少波，广东三环汇华律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，地址广州市越秀区。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：关文丽、袁志欣，被告的工作人员。第三人：廖东信，住址：广东省深圳市罗湖区。原告罗振鸿、苏文广、冯志文诉被告广州市国土资源和规划委员会、第三人廖东信确认房产登记行为违法纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告罗振鸿、苏文广、冯志文及委托代理人胡少波，被告广州市国土资源和规划委员会委托代理人袁志欣到庭参加了诉讼。第三人廖东信经传票传唤，没有正当理由不到庭参加诉讼，本院依法作出缺席审理。本案现已审理终结。原告罗振鸿、苏文广、冯志文诉称，根据被告核准的房地产登记（房产登记号为：2011登记字1427750）海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号301房（以下简称涉案房产）的房地产权属人为第三人，城市规划房屋用途为商业（超市）。第三人于2011年11月份开始向被告申请对涉案房产进行分割，并将其中的海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3463、3464、3465、3466号商铺按照商业用途转让给我们。被告于2012年6月7日对第三人的上述分割申请进行核准登记，并将其分割后的房屋用途登记为商业。被告将涉案房产核准分割登记并将房屋用途登记为商业的行为，违反城市规划。被告上述违法行为对我们造成严重的经济损失，故起诉要求�1、判令确认被告将海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号301房分割成多个商铺并核准登记为商业用途的行政行为违法；2、判令被告承担本案诉讼费。被告广州市国土资源和规划委员会辩称，涉案房产原产权人为第三人，城市规划房屋用途：商业（超市）。2011年11月，第三人到我委申请办理上述房屋的分割登记，我委分别以2011登记08318675号等943个案号立案受理。经审核，原规划部门明确对于分割的商铺不需经规划审批，而且办理了消防竣工验收手续，另经核对竣工图，分割后的商铺没有占用公建配套、消防通道，也没有超出原产权范围，且没有查封、限制转移、重复登记情况，申请人办理分割登记符合《广州市城镇房地产登记办法》第三十二、三十三条的规定，我委分别准予申请人办理943个商铺的分割登记，并以第三人名义分别核发粤房地权证穗字�××号等943个小商铺的《广东省房地产权证》。第三人分割后的商铺具有固定界限、构造和利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于专有部分的规定。原告认为分割后的商铺不具有独立性、界线明确等物的基本特征是缺乏事实和法律依据的。我委将涉案房产分割成943个小商铺的分割登记行为是分属943个分割登记行为，并非一个登记行为，原告的诉讼请求并未明确起诉哪一个登记行为，其诉讼请求不明确，依法应裁定驳回其起诉。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五第一款、四十九条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第十二条的规定，可以对具体行政行为提起行政诉讼的适格原告，须是该行政行为的相对人或者与行政行为有法律上利益关系的公民、法人或其他组织。本案涉及的是第三人要求将其拥有权属的涉案房产办理分割登记，分割成943个小商铺，并于2012年6月7日核准登记，其行政相对人是第三人。原告自2013年4月25日才取得海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3463的产权，与我委的分割登记行政行为没有法律上的利益关系，根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项的规定，请求法院依法裁定驳回其起诉。原告充分考虑投资利益后决定购买该商铺，其投资行为的后果，无论盈亏，都应由其自身承担。原告作为购买方，其对商铺的面积、界限、使用等状况应已充分知悉，可见，原告对商铺的状况是认可的；原告作为投资者，理应充分考虑投资的风险，其自身作出的投资决策应由自身承担相应风险；原告的投资行为与我委的登记行为无关。原告希望通过投资商铺获取经济利益，其投资行为是民事行为，而我委的分割行政行为只是对物权的确认，并不导致商铺的盈利或亏损，依据《行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出，法律另有规定的除外。我委于2012年6月7日分别核准943个小商铺的分割登记，原告作为买受人，知道或应当知道房屋之前的登记情况和具体状况，却于2015年8月31日才提起本诉讼，依据上述规定，已超过法定起诉期限，依法应裁定驳回原告起诉。第三人廖东信没有提交书面答辩意见和证据材料。经审理查明，被告于2011年8月16日向第三人核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，确认第三人是本市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号301房屋的权属人，该房屋情况为钢筋混凝土结构，建筑面积8076.69平方米，套内建筑面积5817.99平方米，规划用途商业，附记：城市规划房屋用途为：商业（超市）。第三人于2011年11月2日向被告递交《广州市房地产登记申请书》，申请办理本市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3463的分割登记手续，并提交测绘附图、房地产分户图、广州市房地产产权情况表、粤房地权证穗字第××号《房地产权证》、分割面积明细表、广州市公安局海珠区分局审核同意该工程第三层消防设计出具的《建设工程消防设计审核意见书》（编号分别是：穗公海消审[2012]第0043号）、广州市规划局于2011年12月6日向市国土房管局海珠区分局作出的《关于征询规划功能的复函》（穗规[2011]2323号）、第三人的申请分割报告、申请书、房屋面积测量成果报告书（地址为：南泰路#351—#381[单]，翠城南街#64#68#72，宝岗大道948#950#956#958#960#962#968#970，首、二、三层[分割]）等材料。其中，《关于征询规划功能的复函》记载：一、该建设工程的具体规划使用功能和平面布局以我局穗规建证[2008]1667号《建设工程规划许可证》附图附件及穗规验证字[2010]1341号《建设工程规划验收合格证》附图附件所确认的为准。二、超市和餐厅的规划属性均为商业。在首、二、三层商业功能位置设置超市，并不存在与规划用途不一致的情况。三、对于商业用房内部间隔的调整问题，如属不涉及改变建筑外立面、改变使用功能和增加建筑面积，并符合消防、环保、卫生防疫等专业管理部门相关管理要求的情况下，无需报规划部门申请规划许可。被告立案受理后，出具《受理回执》给第三人。被告审核后，于2012年6月7日核发粤房地�证穗字第××号《房地产权证》给第三人，确认第三人是涉案商铺权属人，规划用途为商业，房屋所有权取得方式为分割，合并，建筑面积7.8616平方米，套内建筑面积3.0049平方米，附记：城市规划房屋用途为：商业（超市）。另查，2011年9月19日，原告签署认购书，认购广州市海珠区翠城花园17-22栋裙楼商铺三层463号物业。2011年11月9日，原告与第三人签订《商铺买卖合同》，约定原告向第三人购买海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号301房3层463号铺，建筑面积7.58平方米，套内面积3.00平方米，房价款总金额328180元，买受人所购的商铺仅作商业使用。本院认为，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二条：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”之规定，�告于2011年11月9日与第三人签订海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号301房3层463号铺买卖合同，因此对被告于2012年6月7日核准登记海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3463产权的行政行为具有法律上的利害关系，有权对该行政行为提起诉讼。根据《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十二条规定：经登记的房地产有下列情形之一的，由权利人申请变更登记：（一）房地产权利人更改姓名或者名称的；（二）房地产用途发生变化的；（三）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；（四）土地、房屋面积增加或者减少的；（五）房地产分割、合并的；（六）房屋结构发生改变的；（七）其他应当办理房地产变更登记的情形。第三十三条规定：申请房地产变更登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明发生变更事实的文件。申请房地产变更登记，除本办法第三十二条第（一）、（二）项规定的情形外，申请人还应当提供房地产测量成果报告。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。本案中，第三人在申请对涉案房产进行分割登记时，提交了上述规定的文件材料，其中，具体到本案原告争议的涉案商铺是否通过消防验收、规划设计变更、改变使用性质的问题，根据�告提交第三人申请办理分割登记的材料记载，301房屋的装修设计已经消防主管部门审核同意，取得《建设工程消防设计审核意见书》；规划部门在《复函》中也表示，如属不涉及改变建筑外立面、改变使用功能和增加建筑面积，并符合消防、环保、卫生防疫等专业管理部门相关管理要求的情况下，无需申请规划许可；超市的规划属性为商业。关于界址问题，第三人在申办分割登记时，已提交广州市房地产测绘所对301房屋分割后的每个商铺的测量成果报告书；而且，原告和第三人在买卖商铺时已对房屋现状、界址进行拍照、签名确认，证明原告在购买涉案商铺时清楚知道涉案商铺界址情况。鉴此，第三人申请分割登记时提交了合法有效的证明材料，且资料齐备，符合上述规定办理房屋分割登记的条件，被告向第三人核发涉案商铺《房地产权证》事实清楚、证据充分，适用法律法规正确，程序合法。现原告主张确认被告分割发证行为违法，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告罗振鸿、苏文广、冯志文的诉讼请求。本案受理费50元，由原告罗振鸿、苏文广、冯志文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，可在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 泳人民陪审员  梅玉兰人民陪审员  钟木兰二〇一六年一月五日书 记 员  孙雪莹郭艳芬