抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0411民初1635号原告：中国农业银行股份有限公司抚顺分行，住所地顺城区。负责人：黄相毅，该行行长。委托诉讼代理人：张忠波，该公司工作人员。委托诉讼代理人：方颖，该公司工作人员。被告：王成，男，1979年10月28日出生，汉族，住抚顺市东洲区。被告：抚顺市远达房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区。法定代表人：许军，该公司经理。委托诉讼代理人：杨光，辽宁凯业律师所律师。原告中国农业银行股份有限公司抚顺分行诉被告王成、抚顺市远达房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司抚顺分行委托诉讼代理人张忠波、方颖，被告抚顺市远达房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨光到庭参加了诉讼。被告王成经本院依法公告送达，未出庭应诉，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司抚顺分行向本院提出如下诉讼请求：1、判令原告与被告王成签订的《个人购房担保借款合同》有效并与被告解除借款合同；2、被告王成偿还我行借款本金240,499.12元及利息16,918.42元（利息计算至2017年4月11日），共计257,417.54元，并承担至全部清偿之日止的罚息、复利、利息；3、对抵押物享有优先受偿权；4、被告抚顺市远达房地产开发有限公司承担连带责任；5、被告王成承担本案诉讼及相关费用。事实和理由：2016年2月18日，我行与被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定向被告王成发放个人住房贷款26万元，借款期限为30年；年利率7.35%，被告用位于抚顺市顺城区怀德路23-X号楼X单元X号的住房做抵押。合同签订后，我行依约履行了放款义务。贷款发放后，被告因个人原因未能按合同约定履行按时还款义务，现贷款已拖欠贷款本息129天，经我行多次催收，被告王成拒绝偿还贷款本息。2015年1月16日，原告与被告抚顺市远达房地产开发有限公司签订了一手房贷款业务银企合作协议。第二被告同意为借款人购买第二被告楼盘的借款人提供阶段性连带保证责任担保，担保期限止于办妥正式抵押登记日。现原告来院告诉，诉如所请。被告王成未出庭应诉。被告抚顺市远达房地产开发有限公司辩称，原告与第二被告在约定的保证期间内所附的条件已经达成，被告王成在此期限内没有违约，第二被告不应承担保证责任。原告提供的个人信贷业务申请表中在法人保证一栏中，明确显示第二被告承担的“阶段性担保类型”。现原告已经取得了案涉房屋的预购商品房抵押预告登记，其债权受到完全保护，第二被告已经完成合同约定的条件，承担担保责任的合同条件已不存在，故第二被告不承担担保责任。同时，原告对取得抵押权的房屋，应当行使优先受偿权，其优先受偿权应当得到法院支持。综上所述，由于原告于2016年2月23日取得抵押权，在此约定的阶段性保证期间内被告王成没有违约断供，第二被告不应承担保证责任。原告为支持其诉讼请求，向法庭提出如下证据：1、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、他项权证、还款明细、借款凭证、商品房买卖合同、同意房产抵押承诺书，证明被告王成向我行申请借款，我行已经实际履行放款义务，并办理了预告登记。被告王成未到庭质证。被告抚顺市远达房地产开发有限公司对证据的真实性、关联性没有异议，但是合同中约定的是阶段性保证，结合原告已经取得了预告登记，其法律效力与抵押登记是一致的，所以应免除我们的担保责任，应由原告行使优先受偿权。2、一手房贷款业务银企合作协议、公司章程、股东会决议，证明被告抚顺市远达房地产开发有限公司承担连带责任。被告王成未到庭质证。被告抚顺市远达房地产开发有限公司对证据的真实性、关联性没有异议，合同中约定的是阶段性保证，结合原告已经取得了预告登记，其法律效力与抵押登记是一致的，所以应免除我们的担保责任，应由原告行使优先受偿权。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年2月18日，原告与被告王成、被告抚顺市远达房地产开发有限公司签订了编号为210XXXXXXXXXXXX3号《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定：被告王成向原告借款26万元；借款期限360个月；借款用途为购买房产；借款人购买的房产位于顺城区怀德路23-2号楼1单元503号，购房合同编号R201XXXXXXXXX；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（2）种方式进行浮动，选择1.4.1条第（2）种方式的，利率调整以12个月为一个周期；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。还款方式采用等额本息还款法，按月还款；被告王成提供其向被告抚顺市远达房地产开发有限公司购买的坐落于顺城区怀德路23-X号楼X单元X号房屋作抵押；被告抚顺市远达房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；上述抵押和保证的范围均包含贷款本金、利息、复利、罚息以及为实现债权和抵押权的费用等。2016年2月23日，抚顺市房屋交易和登记管理中心为案涉房屋办理了预购商品房预告登记。原告依约发放了贷款。合同签订后，被告仅偿还部分借款本息。2016年9月1日起，被告王成开始超期还款至2016年11月1日，合计偿还本金2582.46元，利息8456.66元，罚息0.61元，复利1.94元。之后，未再还本付息。另查明：2015年1月16日，原告与第二被告抚顺市远达房地产开发有限公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，协议约定原告与第二被告经充分协商，同意就合作项目的个人购房贷款业务进行合作，同时约定为个人住房贷款提供保证担保的，自原告向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续。本案抵押物系第二被告抚顺市远达房地产开发有限公司建设，已经交付使用，但至今，抚顺市远达房地产开发有限公司尚未为购房户办妥房屋所有权登记手续，该购房人尚未取得房地产权利证书。本院认为，由原告与被告王成、被告抚顺市远达房地产开发有限公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》可以认定原告与二被告之间存在金融借款、保证合同关系。该合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定其合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按借款合同约定向被告王成发放了贷款，被告王成理应按照借款合同约定的期限和方式归还借款本息，其未按时归还，违反了合同约定，原告有权要求被告王成清偿全部贷款。故原告要求被告王成偿还贷款本金及利息、罚息、复利之诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；开发商阶段性担保的保证期间限于自原告向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续为止。涉案《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《一手房贷款业务银企合作协议》亦对此有明确约定。涉案商品房已经进行了抵押权预告登记，且未能推进至本登记的原因并非由债权人的原因所造成，预抵押登记财产又符合折价、拍卖、变卖等能流通条件的，故赋予银行对登记财产享有优先受偿权，以保护银行按揭市场金融秩序，但最后银行能否实际如期取得物的担保权利即期房按揭权转化为现房抵押权存在不确定性。同时，阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续，而涉案房产未能正式办理产权登记的原因系由于案涉小区整体未验收合格所致。因此，根据原告与第二被告签订的协议约定，第二被告抚顺市远达房地产开发有限公司应对被告王成所欠款项承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王成于本判决生效之日起十日内偿付原告中国农业银行股份有限公司抚顺分行借款本金257，417.54元以及自2016年11月1日之日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利（按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的约定计算）；二、如被告王成未在上述期限内履行，则拍卖、变卖其提供抵押的坐落于顺城区怀德路23-X号楼X单元X号的房产，所得价款由原告中国农业银行股份有限公司抚顺分行优先受偿；三、被告抚顺市远达房地产开发有限公司在完成涉案抵押房产产权登记前对被告王成上述偿还义务承担连带责任。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5162.00元，公告费570.00元，由被告王成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  马 跃人民陪审员  康素媛人民陪审员  尹延萍二〇一七年十一月二十四日书 记 员  马 睿