上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1118号
上诉人（原审被告）江小波。
被上诉人（原审原告）徐秉权。
被上诉人（原审原告）孙娅。
两被上诉人共同委托代理人江骋骏，上海市郑传本律师事务所律师。
上诉人江小波因与被上诉人徐秉权、孙娅房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月27日受理后，依法组成合议庭，于同年5月26日公开开庭进行了审理，上诉人之委托代理人江小丽，被上诉人徐秉权、孙娅及其委托代理人江骋骏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，徐秉权、孙娅系上海市闵行区＊＊＊路＊＊＊号房屋的权利人，房屋建筑面积145.81平方米。
2014年4月18日，徐秉权、孙娅作为出租方（甲方）、江小波作为承租方（乙方），双方签订《上海市房屋租赁合同》。合同约定，甲方于2014年4月17日前向乙方交付房屋，租赁期自2014年4月17日至2014年7月16日；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还；月租金为人民币（下同）9，000元，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的5%支付违约金；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金27，000元；使用房屋期间所发生的水、电、煤气、物业管理费等费用由乙方承担；除甲方同意外，乙方应在本合同租期届满后一日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按4.58元／平方米向甲方支付该房屋占用使用费。合同补充条款约定：合同租期为三个月，月租金9，000元；租期内，物业费、水费、电费等费用由乙方承担，如不按时缴纳，作违约处理，终止合同，甲方可随时进入商铺，无需支付乙方任何补偿；由于考虑乙方有困难，这三个月的租金可以到7月15日之前付清，如付不清，即可终止合同，乙方立即搬离商铺，不准破坏房屋内的装修（押金、租金都未支付）；由于此合同只有三个月（租期），故任何注册手续暂时不办理，等签三年合同后才办理（只要准时付款，可以再续租两年）；正式合同的价格为，前10个月的每月租金9，000元，第11个月开始每月租金9，500元，第22个月开始每月租金为1万元，直至五年结束。合同对其他事项亦作了约定。
江小波承租上述房屋后，未向徐秉权、孙娅支付租金及押金。
2014年9月6日，徐秉权、孙娅收回了上述房屋。
徐秉权、孙娅于2015年1月4日诉诸原审法院，请求判令：1、江小波支付2014年4月17日至7月16日期间的租金27，000元；2、江小波支付自2014年7月16日起的逾期付款违约金（每天按日租金的5%计算半年计2，700元）；3、江小波支付自2014年7月17日起至2014年9月6日期间的房屋占有使用费34，725.60元；4、江小波支付2014年7月至9月5日期间的物业管理费695.07元、电费55.58元、水费45元。
另查，2012年7月，徐秉权、孙娅作为出租方，与江小丽签订《上海市房屋租赁合同》，由江小丽承租涉案房屋，租期为2012年8月3日至2013年8月2日，月租金9，000元。2013年8月7日，徐秉权、孙娅向法院提起诉讼，要求江小丽返还房屋，支付自2013年5月3日至8月2日的租金27，000元，支付自2013年8月3日起至实际返还房屋之日，按4.12元／平方米／日的标准计算的房屋使用费等。法院审理后，于2013年11月6日作出（2013）闵民五（民）初字第1651号民事判决书，判决要求江小丽于判决生效之日起六十日内搬离上述房屋，将房屋返还徐秉权、孙娅；于判决生效之日起十日内支付徐秉权、孙娅租金18，000元，支付徐秉权、孙娅自2013年8月3日起至实际返还房屋之日为止，按600元／日计算的房屋使用费等。
原审庭审中，江小波代理人江小丽表示，其在2014年4月开始向徐秉权、孙娅支付了包括押金在内共计13万元（包括2014年4月11日支付27，000元、4月14日支付5万元、4月15日支付35，000元、3月24日支付9，000元，以及2012年7月2日支付的一笔押金9，000元）。在2014年9月6日，徐秉权、孙娅强行清场，搬走了江小波财物并破坏了房屋的装修。徐秉权、孙娅表示，江小丽支付的钱款系徐秉权、孙娅与江小丽之间的其他经济纠纷，与本案无关。2014年9月6日，徐秉权、孙娅按合同约定确实进行对房屋进行了清场，但在房屋内的财产非徐秉权、孙娅方搬离。
原审认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。在合同的正文中明确约定了租期自2014年4月17日至7月16日，补充条款中又确认租期为三个月，虽然在补充条款中有第11个月起的租金以及第22个月起的租金标准的内容，但这是以双方续租合同为前提，但双方并未在本合同期限届满后续约，故双方的租期并未延续至五年。
在合同补充条款约定租金可以到2014年7月15日前付清，本合同的租金及押金并未收取。该合同签署于2014年4月18日，而江小波委托代理人江小丽在庭审中所称的付款均发生于该日期之前，因此，江小丽所称的付款与本案无关。
基于江小波未能按合同约定支付租金，在未与徐秉权、孙娅续租的情况下未及时返还房屋，也未支付房屋使用费，现徐秉权、孙娅主张租金27，000元，以及按合同约定每天4.58元／平方米的使用费标准计算的房屋使用费，于法有据，法院予以支持。鉴于合同约定在合同期限届满后一天内返还房屋，即江小波应于2014年7月17日前返还。但江小波未能按时返还房屋，故应自2014年7月18日起计算房屋使用费，直至2014年9月6日，房屋使用费共计145.81平方米＊4.58元／日＊51天=34，058.30元。
关于徐秉权、孙娅主张物业管理费，江小波同意支付，法院予以准许。徐秉权、孙娅主张的水费、电费，因未能提供相关证据，且江小波未予确认，故法院不予支持。合同中对于逾期支付租金的违约责任作了明确约定，即每逾期支付一日，按日租金的5%支付违约金（9，000元／30天＊5%=15元），现徐秉权、孙娅主张自2014年7月16日起的半年逾期付款违约金，即15元＊180天=2，700元，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，于二〇一五年三月十七日判决：一、江小波于判决生效之日起十日内支付徐秉权、孙娅自2014年4月17日至2014年7月16日期间的租金人民币27，000元；二、江小波于判决生效之日起十日内支付徐秉权、孙娅自2014年7月18日起至2014年9月6日为止的房屋使用费人民币34，058.30元；三、江小波于判决生效之日起十日内支付徐秉权、孙娅物业管理费人民币695.07元；四、江小波于判决生效之日起十日内支付徐秉权、孙娅逾期支付租金的违约金人民币2，700元；五、驳回徐秉权、孙娅要求江小波支付电费人民币55.58元、水费人民币45元的诉讼请求。一审案件受理费人民币1，438.03元，减半收取计719.01元，由徐秉权、孙娅负担14.38元，江小波负担704.63元。
判决后，江小波不服，上诉称，2014年9月6日，被上诉人带人至出租房屋敲砸并搬走上诉人代理人江小丽（承租房屋实际居住人）的财产。江小丽自2007年开始租赁标的房屋从事经营活动，后两被上诉人接手后设置障碍，新租赁合同改为三个月一签等。故上诉请求撤销原审判决第一至第四项，驳回徐秉权、孙娅原审诉讼请求。
徐秉权、孙娅辩称，不同意上诉请求，要求驳回上诉、维持原判。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人江小波与被上诉人徐秉权、孙娅2014年4月18日签订《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同约束当事人全面按约履行。本案履行中，被上诉人按约交付了租赁标的房屋，上诉人作为承租人应按约履行支付租金及物业管理费之义务，其未按约付租，依法应按约支付租期内租金及租期外（比照租金之）实际使用费，同时亦应支付相应的（约定）物业管理费。基于承租人未履行上述约定合同债务，应按约承担违约责任，原审按照合同约定课责上诉人违约责任于法有据，本院应予维持。该部具体计算等原审已阐述详尽，本院不再赘述。至于上诉人主张之实际搬离时可能存在的财产损失本案未有请求，可另行主张、处理。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人江小波的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，438.03元，由上诉人江小波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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