福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）集民初字第1554号
原告人保投资控股有限公司，住所地北京市西城区武定侯街6号，组织机构代码71093495-9。
法定代表人傅助，董事长。
委托代理人郑剑云，福建勤贤律师事务所律师。
被告柯贤希，男，1971年出生，住福建省厦门市。
原告人保投资控股有限公司（以下简称“人保公司”）与被告柯贤希房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告人保投资控股有限公司委托代理人郑剑云，被告柯贤希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告人保公司诉称：原告是厦门集美杏东路15号之四407单元（住房编号：杏东路15-4号4梯401室）房屋的所有人。2013年4月2日，原告与被告签订房屋租赁合同，双方约定：“房屋的地理位置：厦门市集美区杏东路15-4号4梯401室，租赁期限：自2013年1月1日至2013年12月31日止。租赁期限届满，乙方应当及时返还租赁房屋；租金数额700元／月；有下列情形之一，甲方有权解除本合同：（1）乙方不按约定交付租金超过7天，（2）乙方所欠各项费用超过500元；乙方延迟交付租金，除应补交所欠租金外，每逾期一日，应向甲方支付每月租金金额5%的违约金。……”合同签订后，原告如约将房屋交付被告租赁使用，但是2014年以来被告就一直拖欠租金未能交纳，经过原告多次催讨，被告仍然拖欠租金并继续占用租赁房屋。为维护原告合法权益，现特向法院起诉，原告请求判令：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同，并判令被告支付房屋租金9800元（按每月700元从2014年1月起计算至2015年2月，之后应计算至实际腾退之日止）及违约金14840元（按每日35元从2014年1月起暂计算至2015年2月28日止，之后应计算至实际腾退之日止）共计24640元，并判令被告腾退集美杏东路15号之四407单元房屋。2、由被告承担本案诉讼费、财产保全费。
被告柯贤希辩称：一、原告在诉状所说的多次催交租金与事实不符，被告之前是与兴保公司签订的房屋租赁合同，兴保公司上门收租金有时候收现金给收款收据，有时是在登记本打个勾。2013年被告才要与原告签订合同。原告从福州来收房租，称来一次不方便，我们就一次性支付了半年的房租，什么时候来收就什么时候给房租，承租人支付房租是积极的，不存在多次催交仍然拖欠房租。从2014年起，原告并未上门收取房租，也没有书面及口头通知，也没有返还押金，承租人一直等原告收取租金但原告没有来。二、许多收款收据上是没有盖章的，但在起诉材料中是有盖章的。我们的合同押金不一致，也看出原告管理房屋的制度是比较混乱的，提供材料部分造假。我们承租房屋时原告有口头承诺该房屋是长久用于出租的，也让我们自己花钱维护维修，购置家具家电。三、租赁合同期满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人无异议的，视为不定期租赁，当出租人延迟支付租金的，诉讼时效期限为一年，原告的起诉超过了诉讼时效。合同法也规定，承租人的租赁物需要维修，可以要求出租人在合理期限内维修，因维修租赁物可以要求延长租期或减少租金。
经审理查明：原告人保公司是厦门市集美杏东路15号之四407单元（住房编号：杏东路15-4号4梯401单元）房屋的所有人。2013年4月2日，原告人保公司作为甲方与被告柯贤希作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、房屋的地理位置：厦门市集美区杏东路15-4号4梯401室；二、租赁期限：自2013年1月1日至2013年12月31日止。租赁期限届满，乙方应当及时返还租赁房屋。……四、租金数额700元／月。乙方应于2013年3月向甲方交付租金4200元。五、保证金和其他费用。1、本合同保证金700元，乙方须于2013年3月支付。……六、房屋返还：乙方应在租赁期间届满或合同解除后2日内返还租赁房屋。七、租赁合同的解除。有下列情形之一，甲方有权解除本合同：（1）乙方不按约定交付租金超过7天，（2）乙方所欠各项费用超过500元……八、违约责任。（1）乙方迟延交付租金，除应补缴所欠租金外，每逾期一日，应向乙方支付每月租金金额5%的违约金。（2）乙方延迟交付租金，除应补交所欠租金外，每逾期一日，应向甲方支付每月租金金额5%的违约金。……此合同期限内若标的房屋没有出售，甲方同意与乙方续租。”2013年3月21日被告柯贤希向原告支付了2013年1月至6月的租金人民币4200元及押金人民币700元，2013年6月27日被告柯贤希向原告支付了2013年7月1日至2013年12月31日的租金人民币4200元。合同租赁期满后，原被告双方未继续签订房屋租赁合同，但被告仍居住在厦门市集美杏东路15号之四407单元房屋。被告至今尚未支付自2014年1月起至今的房屋租金。
以上事实有原告提交的房屋产权证、租赁合同、租金缴交单据，被告提交的收款收据以及本院依法制作庭审笔录及原被告的当庭陈述相互佐证，本院予以确认。
本院认为，本案系因履行交付租金、腾退房屋义务等引起的房屋租赁合同纠纷。下面就本案双方争议焦点问题具体分析如下：
1、关于合同解除的问题。原告人保公司与被告柯贤希于2013年4月2日签订的《房屋租赁合同》，其意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”被告在本案讼争房屋租赁期限届满后，仍继续居住在讼争房屋中，在此期间原告并未提出异议，因此原被告双方于2013年4月2日签订的《房屋租赁合同》在租赁期满后继续有效，但租赁期限为不定期，因此原告有权随时解除合同。现原告主张解除租赁关系并要求被告腾空厦门市集美杏东路15号之四407单元退还给原告，于法有据，本院予以支持。原告于2015年4月21日向本院提起诉讼，据此本院认为原告的起诉之日即为合同解除之日，因此原被告双方于2015年4月21日解除租赁关系，租赁关系解除后，原告则应返还被告已交付的押金700元。
2、关于诉讼时效的主张。被告主张出租人迟延支付租金的诉讼时效期限为一年，原告的起诉超过了诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中原被告双方虽然未约定租金的支付期限，但在合同履行过程中被告是以半年为周期支付租金，分两次支付完2013年的租金，因此可以认定租金的支付期限是半年一次。由于被告是分期履行支付租金的义务，原告于2015年4月向本院提起诉讼并未超过诉讼时效，因此被告的主张于法无据，本院不予支持。
3、关于房屋租金的主张。本案中，原被告双方均确认被告已支付2013年全年的租金，但被告并未交纳2013年12月31日之后的租金且仍继续使用讼争房屋。如上所述，双方合同解除之日为2015年4月21日，被告尚未支付2014年1月1日至2015年4月21日讼争房屋租金，被告应按合同约定每月700元的标准支付原告自2014年1月1日至2015年4月21日的租金700元／月×15.7个月=10990元。因原告须返还被告押金700元，相互抵销，被告需支付原告的租金为10290元。2015年4月21日双方合同解除之后，被告无权占有该讼争房屋，则应向原告支付房屋占有使用费，原告主张按参照租金标准每月700元计算，标准较为合理，因此房屋占有使用费自2015年4月22日起按每月700元计算至实际归还房屋之日。被告尚主张其对租赁房屋进行了维修，因此可以要求延长租期或减少租金的主张。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中被告未能提供证据证明其向原告提出租赁房屋的维修请求而原告未履行的事实，因此被告的主张缺乏事实依据，本院不予支持。
4、关于违约金主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原被告双方在租金的收缴与支付各自承担着相应的义务，原告应及时通知被告支付租金，被告则应按期支付租金，如被告迟延交付租金则应按照合同约定承担违约责任。但原告未能提供证据证明其自2014年起履行过通知被告支付讼争房屋租金的义务，因此被告并非迟延支付租金，故原告关于违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第九十七条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
原告人保投资控股有限公司与被告柯贤希解除位于厦门市集美杏东路15号之四407单元房屋的租赁关系；
被告柯贤希应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市集美杏东路15号之四407单元房屋腾退并交还原告人保投资控股有限公司；
被告柯贤希应于本判决生效之日起十日内偿还原告人保投资控股有限公司租金10290元及房屋占有使用费（按每月700元计算，从2015年4月22日起计算至被告柯贤希实际返还房屋之日止）；
驳回原告人保投资控股有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费416元，减半收取208元，由原告人保投资控股有限公司负担125元（已预缴），被告柯贤希负担83元。该款被告柯贤希应于本判决书生效之日起七日内向本院支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。
代理审判员 林达
二〇一五年六月十五日
书 记 员 王悦
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。