广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终13270号上诉人（原审原告）：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑4座108号。法定代表人：谭锡全，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈健彬，广东比格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市番禺区庄士房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区石楼镇莲港大道庄士大都会。法定代表人：庄家彬，职务：董事长。委托诉讼代理人：李莉，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪耀雅，广东卓信律师事务所律师。上诉人广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）因与被上诉人广州市番禺区庄士房地产开发有限公司（以下简称庄士公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初2286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人雅图公司的委托诉讼代理人陈健彬、被上诉人庄士公司的委托诉讼代理人李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人雅图公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判庄士公司向雅图公司支付2014年4月1日至2016年3月15日的物业服务费1579203.895元，以及支付延迟支付物业服务费的违约金（违约金自2014年4月1日起至付清所欠的物业服务费之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2016年3月29日止违约金为78754.55元）；2.庄士公司承担本案的一、二审受理费。事实和理由如下:一、就庄士公司是否有权要求雅图公司撤场问题存在争议，庄士公司要求雅图公司撤场违反法律规定。1.续聘或解聘物业公司的权利应是全体业主的权利，通过业主大会决定，业主委员会执行，庄士公司无权决定雅图公司迁离该小区。庄士公司作为业主之一，只有表决权而不是决定权。该小区已经出售的房屋超过200户，按一户按一人计算，即庄士公司拥有未出售的专有部分按一人计算，只有一票的表决权。因此，庄士公司无权单方决定解除雅图公司与小区的物业服务关系。2.庄士?映蝶蓝湾一期商住小区目前应由当地居民委员会代为履行业主委员会职责。要起诉解聘与雅图公司物业服务关系，应由当地(村)居民委员会代为起诉。3.前期物业管理是在开发商领取商品房预售许可证之前通过招投标方式选聘的物业服务企业，并由开发商与其签订物业服务合同。庄士?映蝶蓝湾一期商住小区已取得商品房预售许可证，且商品房已大部分出售，无需再由开发商决定物业服务公司。4.针对庄士公司起诉雅图公司迁出小区的问题，雅图公司已发函向广州市物业管理行业协会咨询，该协会复函答复：“根据《广东省物业管理条例》第五十条：‘物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止’的规定，在业主大会没有作出选聘或者续聘决定情况下，雅图公司仍为该小区合法的物业服务企业。前期物业管理合同期满时，续聘或解聘物业公司的权利归业主所有”。二、雅图公司在争议期间为涉案小区提供物业服务不违反诚信原则。庄士公司在2014年3月1日起诉要求雅图公司撤离涉讼小区，该案件于2016年2月22日广州市中级法院作出（2015）穗中法民五终字第5734号判决，于2016年2月24日生效。雅图公司认为，在法院仍未作出合法、生效判决之前，关于庄士公司是否有权要求雅图公司撤离小区的问题存在争议，孰是孰非仍处于不确定状态。雅图公司在该期间继续提供物业服务不违反法律规定，不违反诚实信用原则，更不是霸占小区拒绝退出。三、判决生效后，庄士公司拒绝接收小区管理，可见庄士公司恶意诉讼，故意制作事端，无意接管小区。在（2015）穗中法民五终字第5734号判决作出后，雅图公司尊重法院判决，遵守法律程序，一方面通过法律救济途径维护自身合法权利，依法向法院提出再审申请；另一方面在二审判决生效后积极履行判决，与庄士公司沟通、协调庄士?映蝶蓝湾一期商住小区物业管理交接事项，但庄士公司无故不办理交接，雅图公司多次要求国土部门及镇、居委予以协调和监督，庄士公司借故赶走雅图公司，实际上无意接管和管理好小区，完全不顾全体业主的利益。四、雅图公司按合同约定对涉案小区已提供物业服务。雅图公司自中标获取涉案小区物业服务资格后，从人力、物力进行投入，从公司派遣物业管理人员、保安人员及其他专业人员，置备物业服务设备、器材，并成立客服部、工程部、清洁部、绿化部、保安部，雅图公司及其该小区的员工在客服、公共设备工程、清洁卫生、绿化维护、安保等方面一直尽心服务，同时不断完善、改进，力争服务到位。其中主要有：(1)安排一名保安看守，分三班轮流值班，实施24小时看守。(2)保安对各栋楼从楼顶、各楼层至大门口进行巡查(详见巡区管理员日常巡查记录表等)。(3)定期对各栋楼外围掏挖沙井(详见每季掏挖沙井记录表)。(4)对各栋楼大堂旁绿化维护，清除垃圾、对枯死花草树木，进行补种(详见绿化补种记录表、绿化每周检查记录表、绿化花丛枯枝枯叶垃圾清除记录表等)。(5)安排清洁人员对A2栋楼层进行日常清洁(详见楼层清洁工检查表等)。(6)照明设备的检查(详见宣传栏、路灯、指示牌、警示牌、露台、保安亭清洁记录表等)。(7)消防器材、通道的巡查，防止排除消防隐患(详见消防器材检查登记表等)。(8)对各栋楼的电梯进行日常清洁、聘请专业人员进行定期维护(详见广州市电梯日常维护保养合同、保养记录)。(9)对监控系统的日常操控，监控各栋楼的安保情况，并对监控系统进行维护，确保正常运行、使用(详见智能化系统保养协议书、工程维修单、广州康泰建筑工程售后服务单等)。五、小区业主满意雅图公司提供的物业服务，不愿意雅图公司退场。自雅图公司接管涉案小区物业服务以来，小区业主均没有提出更换物业服务公司的要求，可见，雅图公司尽到上述物业服务职责。六、一审法院在没有事实基础上妄断雅图公司怠于提供物业服务，显然对雅图公司不公平。1.未向业主收取停车费不代表雅图公司没有履行物业服务。庄士公司董事长黄世钊巡视楼盘时要求雅图公司引导业主将小车停放在讼争的地下车库，雅图公司按照其指令引导业主有序停车到地下车库。之后随着停放的车辆不断增加，雅图公司就此向庄士公司反映，并提出车位产权或使用权是否转移给小区业主，是否向业主收取停车费用、物业管理费，但庄士公司没有作出回复，也没有要求雅图公司为其代收停车费。在雅图公司物业管理期间，庄士公司有派管理人员、监管领导对雅图公司物业管理进行监督，但没有对业主停放在地下车库而又不收取费用的现状提出任何异议。讼争地下车库权属归开发商，庄士公司没有提供任何资料通知雅图公司该车库内的车位产权或使用权转移给小区业主，因此，在不确定车位所有权或使用权已发生变化的情况下，雅图公司不可能直接向小区业主收取物业管理费，只能够向车位权属人即庄士公司主张车位的物业管理费。2.收取装修押金、发门铃通知正是雅图公司履行物业服务的体现。鉴于庄士公司开具的收楼通知书中指令业主到广东建工恒福物业有限公司办理收楼手续，经雅图公司多次与庄士公司交涉，庄士公司仍坚持不变更通知书上办理收楼的物业公司为雅图公司，也不提供业主情况及购房资料。因而，实际中该段时间形成了以下状况：庄士公司在小区内设立了一个临时办事点办理收楼手续包括房屋交收确认、领取房屋钥匙，而雅图公司继续履行物业管理的职责，包括派发门铃、收取装修押金、发装修出入证，以制约、监管小区装修行为，并履行日常的物业管理职责。若雅图公司没有提供到位的物业服务，不仅仅庄士公司会要求雅图公司撤场，整个小区业主也会反对雅图公司继续提供物业服务。可见，一审法院认为雅图公司怠于提供服务，霸占小区拒绝退出，甚至阻碍新的公司进入完全没有事实依据，是主观妄断。雅图公司在2014年4月1日至撤场前期间为整个小区提供物业服务，为符合公平原则，庄士公司应支付其所应支付的物业服务费。综上所述，请求二审法院予以改判。被上诉人庄士公司答辩称：一、(20l5)穗中法民五终字第5734号民事判决已经支持了庄士公司要求雅图公司撤离涉案小区的请求。雅图公司在(2015)穗中法民五终字第5734号案件诉讼过程中已经就庄士公司是否有权要求雅图公司撤场提出了完全相同的上诉意见，该案法院认定支持庄士公司要求雅图公司撤离涉案小区的诉讼请求。二、庄士公司于2014年3月3日要求雅图公司撤场是基于法律赋予的权利。雅图公司认为在法院未作出(2015)穗中法民五终字第5734号民事判决前，庄士公司是否有权要求其撤场未有定论，无权要求其撤离涉案小区，显然系对庄士公司要求其撤场权利来源的错误认识。权利是法律赋予人实现其利益的一种力量，而判决是人民法院对案件审理后的意思表示，是对案件实体问题的断定，该断定是依法进行的确认，判决本身并不为当事人创设什么权利，或者减免什么义务，因为权利义务本身是由实体法确定的，即庄士公司要求雅图公司撤场是法律赋予的权利，并非(2015)穗中法民五终字第5734号民事判决创设的，该份判决依法确认了庄士公司的权利，是雅图公司拒不撤场时庄士公司提请司法强制执行的依据。故庄士公司于2014年3月3日依法行使要求雅图公司撤场的权利不存在任何疑问。三、雅图公司以事实行为拒绝退出、移交涉案小区。2013年8月1日相关部门经法定程序确定了新的物业管理公司后，庄士公司、新的物业管理公司多次要求雅图公司退出、移交涉案小区，雅图公司均不予理会，直至2014年3月3日庄士公司提起诉讼要求雅图公司撤场，雅图公司仍拒绝退出、移交涉案小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。一审法院驳回雅图公司的诉讼请求事实清楚、适用法律正确。四、庄士公司于2013年8月1日已经确定了新的物业管理公司，签署了新的物业管理合同，雅图公司上诉称庄士公司拒绝接收涉案小区不合常理。庄士公司在本案一审中提交了相关的证据证实雅图公司在控制涉案小区期间未对涉案小区采取适当措施进行管理，任由涉案小区因无人管理造成的损失扩大至几百万人民币，其行为既有悖诚实信用原则，也毫无职业道德，涉案小区业主对其行为极其厌恶。2016年3月29日，雅图公司向一审法院起诉，请求判令：1.庄士公司向雅图公司支付2014年4月1日至2016年3月15日的物业服务费1579203.895元；2.庄士公司向雅图公司支付延迟支付物业服务费的违约金（2014年4月1日起至付清所欠的物业服务费之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2016年3月29日止违约金为78754.55元）；3.由庄士公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：庄士?映蝶蓝湾一期商住小区是庄士公司开发的房地产项目，雅图公司是具有贰级资质的物业管理公司。庄士公司（作为甲方）与雅图公司(作为乙方)签订了一份《前期物业管理合同》，庄士公司选聘雅图公司对庄士?映蝶蓝湾一期商住小区（以下简称涉讼小区）提供前期物业管理服务。上述合同第二条约定“乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共享部位的维修、养护和管理（物业共享部位明细见附件三）；2.物业共享设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共享设施设备明细见附件四）；3.物业共享部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。”第六条约定“本物业管理区域内物业服务收费选择包干制方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.8元/月·平方米、商业物业1.2元/月·平方米。”第七条约定“业主应于约定交付使用之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前缴交当月的管理费。”第九条约定“停车场收费分别采取以下方式：1.停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位150元／个·月、车库车位300元／个·月的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位30元／个·月、车库车位50元／个·月的标准提取停车管理物业服务费。2.停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位150元／个·月、车库车位300元／个·月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位30元／个·月、车库车位50元／个·月的标准提取停车管理物业服务费。3.停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位30元／个·月、车库车位50元／个·月的标准向乙方交纳停车管理物业服务费。”第十二条约定“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其它物业共享部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配（作为补充管理费的不足归乙方所有）。”第三十五条约定“本合同期限自2009年5月1日起至2012年4月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”第三十六条约定“本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。”第三十七条约定“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。”上述合同还约定了其他条款。合同签订后，雅图公司按约进驻涉讼小区提供物业管理服务。后双方因涉讼小区物业管理问题引发纠纷，经协商不成，庄士公司于2014年3月3日诉至一审法院，要求雅图公司撤离涉讼小区等，案号（2014）穗番法楼民初字第107号。一审法院于2014年3月20日将上述案件的应诉材料送达雅图公司，雅图公司在收到应诉材料后提出反诉，要求庄士公司支付物业费等。该案件经审理后，依法作出雅图公司迁离涉讼小区、庄士公司向雅图公司支付2010年7月11日起至2014年3月31日的物业费1889032.6元及违约金的一审判决。庄士公司、雅图公司均不服判决，依法提起上诉，广州市中级人民法院以（2015）穗中法民五终字第5734号民事判决书驳回上诉，维持原判。另查明，雅图公司在本案中主张的物业服务费范围包括：1.住宅A1栋1403房、A2栋整栋、A3栋其中的26间；2.会所；3.地下车库；4.商铺。关于住宅部分，雅图公司自认以下事实：1.其已向A1栋1403房收取2015年10月至2016年3月的物业服务费；2.其向A2及A3栋部分住户派发了门铃，收取了装修押金和发了装修出入证。关于地下车库部分，雅图公司称业主有使用地下车库停放车辆，但由于其无法获知车库的卖出情况，故未向停入地下车库的业主车辆收取物业服务费或租金。关于商铺部分，从生效判决书查明的事实可知，雅图公司很早便知悉商铺由案外人使用的事实。以上事实，有（2014）穗番法楼民初字第107号案卷宗材料、（2015）穗中法民五终字第5734号民事判决书、前期物业管理合同、物业服务企业资质证书及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。庄士公司与雅图公司签订的前期物业服务合同于2012年4月30日到期，双方并未达成新的协议，庄士公司亦已在2014年3月3日起诉要求雅图公司撤离涉讼小区、移交物业服务用房和相关设施等，相关应诉材料一审法院也已在2014年3月20日送达雅图公司，应视为庄士公司的退场通知于该日期到达雅图公司。雅图公司在合同到期且已收到庄士公司书面通知的情况下仍然拒绝退出、移交，明显缺乏依据，亦有违诚信，其在本案中再次以存在事实上的物业服务关系为由，请求庄士公司支付2014年4月1日至2016年3月15日的物业服务费及违约金，没有法律依据，不予支持。另一方面，作为为涉讼小区提供物业服务的公司，雅图公司并未尽到物业服务职责，理由如下：1.雅图公司已向其在本案中主张物业服务费的部分住宅物业小业主派发了门铃并收取了装修押金，其至少在彼时已经知悉该些住宅物业已交付小业主，其既未要求小业主办理相关手续也未要求小业主支付物业服务费；2.不论雅图公司是否知道地下车库的出售情况，其作为涉讼小区的地下车库管理者，完全有条件亦有义务向将车辆停入地下车库的小业主了解情况，并视情况要求小业主缴纳物业服务费或车位租金，其却以不清楚地下车库车位权属情况有否发生变化为由，不向任何停入地下车库的车辆收取费用；3.雅图公司很早便已知悉商铺由案外人使用的情况，其作为涉讼小区的物业服务提供者，既不要求商铺使用人支付物业服务费，又未向商铺使用人询问其与出租人之间关于物业服务费负担的约定；4.雅图公司已向涉讼小区A2栋住宅物业部分小业主派发了门铃并收取了装修押金，可见A2栋显然有小业主居住，其既不主动上门了解情况，敦促物业使用人交纳物业服务费，又不主动向庄士公司询问有关住宅的出售情况，却在本案中向庄士公司主张A2栋全部住宅物业的物业服务费。一审法院认为，在物业服务合同到期后、新的物业公司进驻之前，为避免出现小区无人管理的情况，物业服务企业继续向小区业主提供物业服务，本是值得赞赏和鼓励的，但若物业服务企业怠于提供物业服务，仅仅是为了收取物业服务费用而继续霸占小区拒绝退出，甚至阻碍新的物业公司进入，这种行为应受到谴责，其相关主张也不会得到法律的支持。综上所述，雅图公司的全部诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院予以全部驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院于2017年12月26日作出如下判决：驳回雅图公司的全部诉讼请求。案件受理费19722元，由雅图公司负担。二审期间，雅图公司向本院提交了如下证据：1.（2018）粤01民终7710号民事判决书；2.2018年7月16日的转账凭证。以上两份证据拟共同证明2014年至2016年3月份涉案小区一直由雅图公司在管理，雅图公司在（2018）粤01民终7710号案中向庄士公司支付了绿化表水费，该水费包含了本案所涉的2014年至2016年的时间段。根据双方签订的物业管理协议，就绿化用水包含在物业管理费之内，该水费的产生证实了雅图公司在本案涉案时间段内尽到了管理涉案小区的义务；转账凭证拟证明雅图公司已经根据（2018）粤01民终7710号民事判决向庄士公司支付了水费及利息。庄士公司质证称：对于上述证据的真实性、合法性予以确认，对于关联性不予确认，该两证据证明雅图公司于2014年至2016年3月份期间一直控制涉案小区，并消耗了涉案小区的公共资源，由此产生了相关费用；不能证明所产生的费用是用于涉案小区的绿化或清洁。根据庄士公司一审提交的全部证据可以看出，雅图公司并未尽到维护整个小区的清洁卫生、绿化养护的管理责任，从照片中可看出，整个小区的卫生情况极其糟糕，涉案小区的垃圾长期无人处理、绿化完全没有人维护及清理导致大面积枯萎、绿化走道杂草丛生等，由此可见雅图公司完全没有将该笔资源用于涉案小区的绿化及清洁使用，而是被雅图公司浪费消耗掉；同时雅图公司已向涉案小区其他小业主收取了管理费，这些管理费中也是包含了绿化水费的。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，（2014）穗番法楼民初字第107号民事判决认定：依据庄士公司、雅图公司之间签订的《前期物业服务合同》约定，雅图公司受托管理涉案小区的合同期限已于2012年4月30日届满，因该小区业主大会、业主委员会尚未成立，而庄士公司、雅图公司就延长该合同期限未能达成协议，作为涉案物业庄士映蝶蓝湾一期商住小区开发商的庄士公司以公开招标的方式选聘具有相应资质的新物业服务企业进行物业管理服务，且已于2013年11月28日向物业所在地的房地产行政主管部门备案。故现庄士公司要求雅图物管公司迁离庄士·映蝶蓝湾一期商住小区并移交物业管理用房（庄士映蝶蓝湾一期3栋1梯一楼）以及物业管理相关资料（前期物业服务合同第6页第16条）移交给庄士公司的诉请具有事实依据和法律依据，予以支持。该案判决雅图公司应于判决发生法律效力之日起十日内迁离广州市番禺区石楼镇莲港大道庄士映蝶蓝湾一期商住小区，并向庄士公司移交小区3栋1梯一楼物业管理用房及小区竣工总面积图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件。案经本院二审审理，本院于2016年2月22日作出（2015）穗中法民五终字第5734号民事判决维持原判。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审应围绕雅图公司的上诉请求进行审理。本院分析如下：关于庄士公司要求雅图公司撤离涉案小区的请求应否支持的问题，本院生效的（2015）穗中法民五终字第5734号民事判决已审查认定庄士公司要求雅图公司迁离涉案小区并移交物业管理用房及物业管理相关资料给庄士公司的诉请具有事实依据和法律依据，并据此判令雅图公司限期迁离涉案小区。现雅图公司上诉又提出庄士公司无权决定雅图公司迁离小区、庄士公司要求雅图公司撤场违反法律规定等的意见，均系对生效判决不服，雅图公司应循审判监督程序解决，本案不予审查。关于雅图公司能否向庄士公司主张2014年4月1日至2016年3月15日期间的物业服务费的问题。其一，庄士公司已于2014年3月7日向一审法院起诉要求雅图公司迁离涉案小区，雅图公司于2014年3月20日签收应诉材料应视为已收到庄士公司的迁离通知，雅图公司在收到迁离通知后，拒绝退出涉案小区及移交物业管理用房、资料等，有违诚信，也缺乏法律依据。其二，关于雅图公司在（2015）穗中法民五终字第5734号案件诉讼期间有否善尽对其主张的庄士公司应支付物业服务费所对应的部分住宅、车位、商铺的物业服务职责的问题，一审法院已分析本案双方各自提交的证据以及双方各自陈述确认之事实，认定雅图公司未尽到相应的物业服务职责，事实依据充分，说理清晰明了，本院予以认可并不再赘述，雅图公司二审提供的证据亦不足以推翻其一审对己不利的陈述，亦不能证明其在2014年4月1日至2016年3月15日期间对前述主张庄士公司应支付物业服务费的物业善尽了服务、管理职责。庄士公司于2014年3月7日已起诉请求雅图公司撤离涉案小区，该请求合法有据，雅图公司应尽快撤离。但雅图公司拒不撤离，且在案件诉讼期间，又怠于对其所主张的庄士公司应支付物业服务费的物业善尽服务、管理职责，放任其于失序的状态，在生效判决判令其撤场后，又以存在事实物业服务关系为由，主张庄士公司支付诉讼期间的物业服务费，有悖诚信原则和公平原则，当属《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”所规制的情形，一审法院对雅图公司的相关请求予以驳回，合法合情合理，本院予以维持。综上，上诉人雅图公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19722元，由上诉人广州市番禺区雅图物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年九月二十一日书记员  杨银桃