广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4287号
上诉人（原审被告）：广州利合房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：李思廉，董事长。
委托代理人：黄威、兰小铃，均系北京市中伦（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：王君玲，女，汉族，1976年8月22日出生，住甘肃省兰州市城关区。
委托代理人：朱帆，广东华之杰律师事务所律师。
上诉人广州利合房地产开发有限公司（下简称利合公司）、王君玲因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：利合公司是一具备房地产开发资质的企业法人。2011年3月22日，王君玲（乙方）与利合公司（甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定王君玲购买利合公司建造的广州市番禺区亚运城运动员村三区10座701号商品房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为91.5106平方米，按套内面积计算房价，总金额1196010元。其中该合同第十二条交付条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条房屋交付约定：甲方应当在2011年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第十四条延期交房的违约责任约定：甲方无正当理由未能按期交付该商品房的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付该商品房价款总金额0.01%的违约金，合同继续履行。合同第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此残生的逾期交付责任由甲方承担。合同第二十一定产权登记条约定：甲乙双方应在该商品房交付之日起详见补充协议第十一条个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。合同第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照本合同附件七《补充协议书》第十二条约定方式处理。该合同附件三为甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）：1、甲方针对该商品房及其所在楼宇、项目、红线规划范围内所做的广告宣传资料（包括不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、媒体广告、宣传册等）以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，仅供乙方购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方所有的权利义务以本合同及其补充协议的约定为准。该合同附件六为装饰、设备标准，其中门扇为木饰面实心入户门配门锁；灯具为客厅、卧室、餐厅、厨房、阳台配吸顶灯……关于设备、设施标准的补充内容：1、该商品房交付时，若其装饰、设备与合同附件六《装饰、设备标准》约定的标准存在差异的，甲方承担保修义务，但属下列特别情形的除外：（2）因该商品房项目由广州市政府投资建设，若该商品房交付时其装饰、设备的数量除合同附件六《装饰、设备标准》的约定外，还附着其他装饰、设备的，乙方同意按该附着的实际现状一并接收。（3）因该商品房项目由广州市政府投资建设，若该商品房设施、设备的材料、款式等较合同附件六《装饰、设备标准》的约定标准有一定调整的，交付时则以实际现状为准。该合同附件七为本合同补充协议，其中第七条对合同第十二条、第十五条关于房屋交付时提交有关资料的约定变更如下：2、若由于行政主管部门等原因，甲方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（六）项文件资料不齐全的，但该商品房交付时甲方已取得《竣工验收备案表》并提供《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》的，则视为该商品房达到交付条件，乙方同意办理收楼手续，甲方不承担预期交楼的违约责任。
上述《商品房预售合同及补充协议》签订后，王君玲依约向利合公司支付总房款人民币1196010元。利合公司于2011年6月15日通过EMS向王君玲发出收楼通知，要求王君玲于2011年6月17日去验收楼房。王君玲拒绝收楼并提出异议。后王君玲认为与利合公司签订《商品房预售合同》时没有经过平等协商，合同附件的部分条款属于利合公司故意免除责任，加重对方责任的显失公平的不合理格式条款，且利合公司迟延交楼属于违约，又不履行广告宣传中的承诺，遂起诉至原审法院，请求判令：一、利合公司支付迟延交楼违约金从2011年7月1日起计至符合交楼标准之日止，暂计至起诉之日为342058.86元。二、利合公司赔偿因发布虚假广告从而误导王君玲购房的缔约过失责任，赔偿35880.30元。三、本案诉讼费用及律师费由利合公司承担。
原审法院另查明：广东电网公司广州番禺供电局与广州市重点公共建设项目管理办公室于2009年8月28日就亚运城媒体村、运动员村签订《供用电方案协议》，分别于2010年8月26日和9月14日签订《供用电合同》，用电性质为永久性、电价分类为非工业、住宅。广州市番禺水务股份有限公司与利合公司于2011年1月31日就亚运城媒体村、运动员村签订《广州市番禺区供用水合同》，用水性质为居民用水（高质水）、执行居民供水价格。2011年6月29日，广州燃气集团有限公司与利合公司于2011年6月29日就亚运城小区签订《管道燃气开户合同》，用气性质为永久用气。亚运城运动员村、媒体村通气点火时间为2011年7月～2011年9月。2011年12月31日，广州市番禺区邮政局报刊投递中心与广州利合物业管理有限公司于2011年12月31日签订《定位妥投协议书》，根据协议内容，该中心石楼投递站将广州利合物业管理有限公司未办理投递登记手续的广州亚运城住址及单位的报刊、邮件投送给广州市番禺区清河东路亚运城运动员村客户服务中心首层前台的广州利合物业管理有限公司指定人员负责接收，协议书有效期为2012年1月1日至2012年3月31日。2012年4月5日，利合公司以具备通邮条件为由向广州市番禺区邮政局就亚运城兴亚三路等楼房共86栋8078户提交《住宅楼房申请投递表》和《通邮申报表》，申请该局验收并安排投递，广州市番禺区邮政局受理后于2012年4月29日作出符合通邮条件、可予通邮的意见，投递日期2012年5月1日。原审庭审中，利合公司向法庭提供《亚运城国有土地使用权出让合同（摘要）及三大村报箱移交标准》以及《关于请求尽快完善亚运城项目移交后后续事宜的函》，以证明利合公司与作为房地产主管部门的土地出让方房管局在出让合同上有关信箱移交标准的约定，但是由于出让方未履行合同约定，导致信箱未移交给王君玲，利合公司催促让出让方完成信箱建设工程。
广州市城乡建设委员会就涉案房屋工程的竣工验收备案文件（包括建设工程竣工验收报告、单位工程质量综合验收文件、规划公共消防环保部人防部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的住宅质量保证书和住宅使用说明书及法规、规章、规定必须提供的其他文件等等）于2011年6月9日已收讫并确认文件齐全，同意该工程予以备案（建设单位为广州市重点公共建设项目管理办公室）。
王君玲确认因案涉房屋至今未达交付条件而一直拒绝收楼。
以上事实，有双方当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》和原审法院调查取证的《定位妥投协议书》、《住宅楼房申请投递表》、《通邮申报表》、《广州燃气集团有限公司复函》、《广州市番禺区供用水合同》、《供用电合同》以及原审法院庭审笔录等予以证实。
原审法院认为：王君玲（买方、乙方）和利合公司（卖方、甲方）签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。王君玲与利合公司之间的争议焦点在于：一、双方签订的《商品房买卖合同》及附件内容中的部分格式条款是否无效或可撤销；二、利合公司部分广告宣传内容是否具有法律效力；三、利合公司是否构成延迟交楼。关于广告宣传内容是否具有法律效力问题。王君玲主张利合公司广告宣传的内容具有法律约束力，其应履行广告宣传的承诺并承担给王君玲造成的经济损失。经查，根据王君玲与利合公司之间签订的《商品房买卖合同》附件三，已经约定了利合公司的广告宣传不视为要约，且利合公司的广告宣传中也使用了文字解释，说明“广告宣传不视为要约”，故利合公司对此已作充分的说明和告知，不对其广告行为承担合同责任。王君玲以利合公司未承兑宣传广告约定内容为由要求利合公司赔偿违约金的主张理由不能成立，不予支持。关于利合公司是否构成延迟交楼。利合公司作为涉案房屋出卖方负有向作为买受人的王君玲交付约定商品房的义务，王君玲负有向利合公司履行支付对价款的义务。本案中，从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，王君玲已按约定期限向利合公司支付了商品房价款，但利合公司却未按约定标准交付涉案房屋，故应承担相应的违约责任。王君玲与利合公司双方签订的《商品房预售合同》第十二条、第十五条及《补充协议》第七条约定，交房条件为取得《建设工程竣工备案表》及满足永久供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。利合公司虽于2011年6月9日已取得涉案房屋工程的《竣工验收备案表》，但涉及必要居住条件的永久供水、供气、供电及通邮尚未在合同约定的交付期限即2011年6月30日前取得公共服务单位出具的证明文件。原审庭审时，利合公司抗辩依据合同补充协议第七条第2项规定，若由于行政主管部门原因，未能取得有关文件，但取得《竣工验收备案表》的，也不应由利合公司承担责任，况且利合公司已经提供房屋质量保证书、使用说明书的，不视为利合公司违约，认为其符合免责条件。结合上述本案查明的事实可知，作为交楼条件中涉及必要居住要件之一的永久通邮，利合公司提出申报时间为2012年4月5日，同年5月1日才获得相关单位正式通邮，晚于交付房屋日期，此不属于合同规定的“由于行政主管部门等原因”，是利合公司自身原因所致。至于利合公司主张相关行政主管部门作为土地出让方，未履行有关信箱移交标准的约定，导致信箱未移交给利合公司，此属于利合公司与案外人的转让合同的权利义务履行情况，不能以此作为对王君玲免责的抗辩理由，因此原审法院不予支持。因为利合公司未达到合同约定的交房条件，故承担延期交房的违约责任。依据王君玲与利合公司双方所签合同第十四条延期交房违约责任约定“甲方无正当理由未能按期交付该商品房的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付该商品房价款总金额0.01%的违约金”。作为涉案交楼条件中涉及必要居住要件之一的永久通邮，利合公司于2012年5月1日才取得相关公共服务单位核准，故利合公司应承担自2011年7月1日至实际达到合同约定的全部交房条件（即2012年5月1日前）按商品房价款总金额（即1196010元）0.01%的标准支付违约金。王君玲认为案涉房屋至今未达到交楼条件而要求利合公司一直支付违约金的诉求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持并予以驳回。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，于2014年7月18日作出如下判决：一、广州利合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王君玲支付迟延交楼违约金36358.70元；二、驳回王君玲的其他诉讼请求。一审案件受理费3485元，由王君玲与利合公司各承担一半（该款项王君玲已向原审法院预交）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人广州利合房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院对利合公司与王君玲约定的涉案房屋交付条件事实查明不清，对利合公司应依约享有的免责情形事实查明错误。根据利合公司与王君玲签署的《商品房买卖合同》补充协议第七条第2项规定：“若由于行政主管部门等原因甲方无法取得上述相关报告或者资料，导致第（一）至第（六）项文件资料不齐全的，但该商品房交付时已经取得《竣工验收备案表》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》的，视为房屋达到交付条件，甲方不承担逾期违约责任”，该规定实际上是对交楼时利合公司应提供资料的特别约定，是对《商品房买卖合同》第12条、15条所约定的交房条件进行变更的约定。其一，对该特别约定应作如下理解：该条款的核心内容是强调房屋交付时甲方（利合公司）必须取得《竣工验收备案表》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》（下简称“一表两书”）。开发商在交房时提供“一表两书”并且讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）是确定交楼标准的法定基本条件。本案中，涉案房屋完全满足此交楼的法定基本条件。其二，对于“若由于行政主管部门等原因，导致甲方无法取得全部资料文件”的理解，该约定的真实意思应该是：由于他人并不可归责于甲方自身过错等因素的发生，包括政府行政主管部门不作为、其他相关方怠于履行义务等，导致甲方（利合公司）无法取得全部文件资料。即强调如果利合公司无法取得相关的交楼资料（除一表两书外）是由于他人原因并不可归责于利合公司造成的，视为符合交楼条件，利合公司不承担逾期交楼的违约责任。本案中，一审法院认为利合公司在涉案房屋交楼之日不符合“永久通邮”的交楼条件的约定并不享有合同约定的免责事由是与事实、约定严重不符的。2009年12月22日，利合公司股东与广州市国土资源与房屋管理局签署的《广州市国有建设用地出让合同（亚运城整体项目补充合同-
含已建成物业》及《三大村报箱移交标准》关于三大村移交标准中明确约定：住宅首层均设有各户专用不锈钢信箱。而实际上，政府主管部门在亚运城项目整体移交时却怠于履行合同约定的安装信箱的义务，并在之后一直未配合利合公司安装。2011年3月4日，由于政府主管部门一直怠于履行安装、移交信箱的义务，利合公司向该项目的政府主管部门广州市重点公共建设项目管理办公室发出《关于请求尽快完善亚运城整体项目移交后后续事宜的函》，请求相关政府部门按照合同履行安装信箱的义务，但相关政府行政部门一直怠于履行合同义务，并未配合我方按照要求安装信箱。由于相关政府主管部门的不作为、不配合，迫于无奈之下，利合公司只得自行聘请第三方安装，并采取赶工措施于房屋交付前安装完毕。2011年5月，利合公司与广州市番禺区邮政局签署了《通邮投递服务协议书》，对通邮相关事宜进行了约定。综上，利合公司上诉请求撤销原审判决第一项，改判驳回王君玲的全部诉讼请求。
上诉人王君玲不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称：一、请求撤销原判，判令被上诉人支付上诉人迟延交楼的违约金共132039.504元（从2011年7月1日起计算，一审起诉后违约金继续计算至2014年7月9日上诉人收楼之日止）。理由：一审判决认定事实不清，证据不足，违约金计算错误，导致上诉人的权益没有得到保障。1、根本没有证据证明涉案房屋在交楼时间2011年6月30日前通电。根据《广州番禺供电局石楼供电所文件》石电（2012）02号，涉案房屋所属的亚运城小区直到2012年6月才开始抄表到户，实行一户一表计量。广州市建委《关于取消商品住宅建设项目竣工综合验收的通知》［穗建开（2004）319号］规定：“完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设后，方可将房屋交付业主使用。”《中华人民共和国国家标准住宅建筑规范》第11．0．3条、《建筑法》第61条、《商品房销售管理办法》第30条及32条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条等均有类似规定。而涉案房屋在约定的交楼时间时根本没有具备永久的通电、通邮等基础服务。但是一审判决书只查明了通邮问题，对通电问题并未查明。2、《房地产（住宅）质量保证书》也没有在交楼时间前交付给上诉人，一审法院对此也没有查明合同第十五条规定了房屋交付时被上诉人需要提交的材料，而补充协议第2项也规定了，若由于行政主管部门等原因，被上诉人无法取得相关资料，但交付时已取得《竣工验收备案表》并提供《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》的，视为该商品房达到交付条件。建设部《商品房销售管理办法》第32条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。而本案中，事实上《住宅质量保证书》被上诉人填发时间为2011年8月30日，上面写的交付使用时间为2012年1月31日，己远远超过了合同约定的房屋交付时间。3、涉案房屋一直存在卫生间渗水及主卧窗台大理石断裂等问题，其中渗水问题严重威胁到居住，导致上诉人无法正常收楼。尽管利合公司进行了维修，不能免除其逾期交楼的违约责任。4、一审法院计算违约金的方式不符合双方的合同约定根据双方在《商品房买卖预售合同》的约定，被上诉人无正当理由未能按期交付，自2011年7月1日起至实际交付之日止，应按日向上诉人支付商品房价款总金额0.01%的违约金，合同继续履行。事实上，在本案审理过程中，经过协商，对涉案房屋进行维修，达到收楼条件后，上诉人才于2014年7月9日收楼。因此，被上诉人的违约时间应从2011年7月1日起计算至2014年7月9日止，违约金是计算至实际交楼时，而不是判决书中计算至达到交房条件之日止。二、利合公司迟延交楼不存在免责情形，利合公司认为通邮迟延是因为政府部门不作为，但没有证据证实。实际上利合公司住宅质量保证书证明在2012年1月31日才交付使用的，已经远远超过了2011年6月17日的交楼时间，在2011年6月17日利合公司是不可能向我方出示房地产住宅质量保证书的，证明利合公司通知我方去收楼的时候并不具备交楼的条件。一审判决之前即使已经具备了交楼条件，但是鉴于其没有通知我方收楼，导致符合条件之后迟延交楼的责任也由利合公司承担。综上所述，一审法院判决认定事实不清，证据不足，直接导致上诉人权益受损，所作判决对上诉人极为不公，上诉人请求贵院查明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。
广州利合房地产开发有限公司未对王君玲上诉意见进行答辩。
本院二审查明：一、王君玲确认于2014年7月9日收楼；二、原审法院查明的其他案件事实，双方当事人没有提出异议，本院予以确认。
本院认为：依据双方在《商品房买卖合同（预售）》第十五条中的约定，双方进行房屋验收交接时，利合公司应当向王君玲提供齐全包括通邮的永久使用证明材料在内的资料，否则视为不符合交付标准，王君玲有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由利合公司承担。而依据已查明的事实，涉案房屋所属楼宇的永久通邮直至2012年5月1日才取得相关公共服务单位的核准，故原审判决利合公司向王君玲支付自合同约定的交付期限届满次日即2011年7月1日起至涉案房屋具备合同约定的交楼条件之日止的延期交楼违约金并无不当，应予维持。利合公司以补充协议第七条第2项约定的“若由于行政主管部门等原因甲方（利合公司）无法取得上述相关报告或者资料，导致第（一）至第（六）项文件不齐全的……视为房屋达到交付条件，甲方不承担逾期违约责任”主张免责，但利合公司提交的《广州市国有建设用地出让合同（亚运城整体项目补充合同-
含已建成物业）》及《三大村报箱移交标准》并不足以充分证明其所主张的“因政府主管部门怠于履行合同约定的安装信箱的义务”的事实，且安装、移交信箱与取得通邮的永久使用证明资料并不能等同，故利合公司上诉认为相关政府部门怠于安装、移交信箱导致其无法取得通邮的永久使用证明资料，并据此主张依据补充协议第七条第2项免除其向王君玲承担的延期交楼违约金，理据不足，本院不予采纳。王君玲上诉提出涉案房屋存在质量问题，但是未能证明是严重影响居住的质量问题，且未能证明该质量问题在法院认定的符合交付条件日期后继续存在。王君玲上诉要求违约金计算至其收楼之日止，缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳。
综上，上诉人广州利合房地产开发有限公司和王君玲的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2940元，由广州利合房地产开发有限公司负担823元，王君玲负担2117元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 阮志雄
陈迪