阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民二初字第98号
原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区。
负责人：冯曙光，该行行长。
委托代理人：蔡计存，该行员工。
委托代理人：谭乃忠，该行员工。
被告：司徒五洲，男，汉族，住阳江市江城区，公民身份号码×××0011。
被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市。
法定代表人：何诚忠，该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）诉被告司徒五洲、阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行江城支行的委托代理人谭乃忠、蔡计存到庭参加了诉讼；被告丰怡房地产公司经本院传票传唤及被告司徒五洲经本院公告送达出庭传票，均无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行江城支行诉称：被告司徒五洲因向被告丰怡房地产公司购买位于阳江市江城区xxx房，于2012年9月27日在原告借个人住房贷款379000元，期限30年，年利率5.5675%，按等额本息还款法，并用被告司徒五洲所有的坐落在阳江市江城区xxx房的房产作借款抵押及丰怡房地产公司承担连带保证，且三方协商一致签订了《个人购房担保借款合同》（编号：NOxxx），同时到阳江市住房和城乡规划建设局办理预购商品房抵押预告登记，房地产预告登记证明号码：粤房地预登阳字第xxx号，个人借款凭证号码：xxx。原告于2012年10月11日依约借款379000元给被告司徒五洲，被告司徒五洲只清偿了21期本息，偿还本金9409.08元，利息38445.82元，但自2014年8月11日至2014年12月1日止连续4期没有清偿本息，违反了《个人购房担保借款合同》的约定，被告丰怡房地产公司违反《个人购房担保借款合同》及《一手房贷款业务银企合作协议》［编号：农银阳江城房合（2012）004号］的约定。至2014年12月1日止，被告司徒五洲尚欠贷款本金369590.92元及利息5158.52元（利息计至2014年12月1日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。经原告多次催收无果，为维护原告合法权利，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告农行江城支行与被告司徒五洲、丰怡房地产公司所签订的《个人购房担保借款合同》（编号：NOxxx）；二、被告司徒五洲偿还借款本金369590.92元及利息5158.52元（利息计至2014年12月1日止，从2014年12月2日起至付清之日止的利息按合同约定计算）给原告农行江城支行）；三、被告丰怡房地产公司对被告司徒五洲尚欠原告的上述借款本息承担连带保证责任；四、原告农行江城支行对处置坐落于阳江市江城区xxx房房地产所得价款享有优先受偿权；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告司徒五洲、丰怡房地产公司没有作答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。
经审理查明：2012年8月31日，被告司徒五洲与被告丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号：xxx），购买了阳江市江城区xxx房房地产，签订本合同时交付首期163847元，余额379000元由银行提供按揭。
2012年9月10日，被告司徒五洲向原告农行江城支行提交《个人信贷业务申请表》，申请一手楼贷款379000元，用于购买丰怡房地产公司出售的坐落于阳江市江城区xxx房房地产。
2012年9月12日，丰怡房地产公司与司徒五洲在阳江市房地产交易中心就坐落于阳江市江城区xxx房房地产办理了商品房买卖（预购）登记证明手续（合同编号：xxx，登记号：12002410）。
2012年9月27日，原告农行江城支行（贷款人、抵押权人）与被告司徒五洲（借款人、抵押人）、丰怡房地产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：NOxxx），主要约定：借款金额379000元；借款用途为购买阳江市江城区xxx房房地产；借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为浮动利率：在基准利率基础上下浮10%；借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名阳江丰怡房地产发展有限公司，开户行农行阳江江城支行，账号44×××77；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放对应日；借款人还款账号为62×××10；本合同采用的担保方式为：阶段性保证＋抵押，由丰怡房地产公司提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人的保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；由司徒五洲以购买的坐落于阳江市江城区xxx房作抵押担保；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费、等贷款人实现债权的一切费用；抵押人应配合贷款人自本合同签订之日起90日内办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍按照本合同约定承担连带保证责任；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权遭受损失要求借款人全额赔偿……等等。农业银行江城支行、司徒五洲和丰怡房地产公司均在合同上签字盖章。
2012年10月11日，原告农行江城支行向被告司徒五洲发放贷款379000元，并制作了《个人借款凭证》，该凭证载明：借款人司徒五洲，借款金额379000元，借款利率5.56750%，逾期利率8.35125%，借款日期2012年10月11日，借款到期日2042年10月10日，还款方式等额本息还款。
2012年10月26日，农业银行江城支行与司徒五洲在阳江市房地产交易中心办理了房地产预告登记证明手续（证书编号：粤房地预登阳字第xxx号），该证书载明：预告登记权利人为农业银行江城支行，预告登记义务人为司徒五洲，房屋坐落阳江市江城区xxx房，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记，预告登记依据合同号为xxx，登记时间2012-10-26。
借款后，被告司徒五洲没有按合同约定履行偿付本息义务。2014年10月17日，原告农行江城支行向被告丰怡房地产公司出具《担保人履行责任通知书》［（粤阳江城）农银保通字（2014）第002号］，要求被告丰怡房地产公司为被告司徒五洲计至2014年10月14日止拖欠的已到期本金1369.88元和利息5197.83元履行保证责任，被告丰怡房地产公司在担保人处盖章签收。截至2014年12月1日止，被告司徒五洲尚欠原告借款本金369590.92元及利息5158.52元。原告经向两被告催收无果，遂诉至法院，请求如诉称。
诉讼中，本院致函阳江市住房和城乡规划建设局调查阳江市江城区xxx房是否具备办理房地产权证的条件。2015年6月12日，阳江市住房和城乡规划建设局复函称阳江市江城区xxx房已于2013年12月领取商品房权属证明书，可以办理房地产权证。经质证阳江市住房和城乡规划建设局的复函，原告农行江城支行认为本案中原告对阳江市江城区xxx房享有抵押权。
以上事实，有原告提供的《个人信贷业务申请表》、借款人身份证和户口簿、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、《商品房买卖合同》、商品房买卖（预购）登记证书、房地产预告登记证明、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证和证明、法人代表证明书、《一手房贷款业务银企合作协议》、个人未还款逾期查询、个人贷款凭证查询（机读资料）、《担保人履行责任通知书》、调查函、复函及庭审笔录证实，本院予以确认。
本院认为：原告农行江城支行与被告司徒五洲、丰怡房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：NOxxx），是双方当事人真实的意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与被告司徒五洲之间形成了借款合同和抵押合同关系，原告与被告丰怡房地产公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告已按照合同约定发放贷款给被告司徒五洲，但被告司徒五洲借款后多期未按期足额偿还借款本息。至2014年12月1日止，被告司徒五洲尚欠原告借款本金369590.92元及利息5158.52元。被告司徒五洲的上述行为已构成违约，应承担违约责任。根据农业银行江城支行与司徒五洲、丰怡房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》第十二条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，现农业银行江城支行请求解除与司徒五洲、丰怡房地产公司签订签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NOxxx），并要求被告司徒五洲提前清偿借款本金369590.92元及利息（计至2014年12月1日止的利息为5158.52元，从2014年12月2日起至付清之日止的利息按合同约定计算）给原告农行江城支行），合法合理，本院予以支持。
关于原告农行江城支行对抵押物阳江市江城区xxx房是否享有优先受偿权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农业银行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然农业银行江城支行、司徒五洲双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农业银行江城支行、司徒五洲双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农业银行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告农业银行江城支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
根据原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，丰怡房地产公司与农行江城支行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定丰怡房地产公司作为阶段性保证人，保证期限为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止。本案抵押物阳江市江城区xxx房到今尚办理正式抵押登记手续，因此被告丰怡房地产公司应按约定在保证担保范围内对借款人司徒五洲的债务承担连带保证责任。丰怡房地产公司承担保证责任后，有权向司徒五洲追偿。
被告司徒五洲、丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条第二款、第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告司徒五洲、阳江丰怡房地产发展有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号：NOxxx）；
二、限被告司徒五洲在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金369590.92元和利息（计至2014年12月1日为止利息5158.52元，从2015年12月2日起至本判决确定的给付之日止的利息按《个人购房担保借款合同》的约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；
三、被告阳江丰怡房地产发展有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江丰怡房地产发展有限公司承担保证责任后，有权向被告司徒五洲追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6922元（原告已预缴），由被告司徒五洲、阳江丰怡房地产发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 梁胜光
代理审判员 李土群
人民陪审员 冯宏竞
二〇一五年八月六日
书 记 员 林超华