黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民终字第2号
上诉人（原审被告）武华英，女，汉族，1969年12月24日出生，无职业。
被上诉人（原审原告）孟亮，女，鄂伦春族，1984年10月10日出生，系达艺蒙餐馆业主。
原审被告宋刚，男，回族，1954年7月27日出生，地区高级中学教师。
原审第三人哈尔滨铁路局齐齐哈尔房产建筑段。
负责人祁岩，职务段长。
委托代理人胥朝晖，该段主任。
委托代理人杨庆国，该段法律顾问。
原审第三人中国建设银行股份有限公司大兴安岭分行。
法定代表人张广祥，职务行长。
委托代理人唐庆平，该行办公室副主任。
原审原告孟亮与原审被告武华英、宋刚房屋租赁合同纠纷一案，加格达奇区人民法院于二〇一二年二月二十一日作出（2012）加民初字第124号民事判决。宣判后原告孟亮、被告武华英均不服，提起上诉。本院于二〇一二年十一月二十二日做出（2012）大民一终字第57号民事裁定，以一审据以认定事实的主要证据未经开庭质证、事实不清、证据不足为由发回原审法院重审。加格达奇区人民法院于二〇一三年六月五日作出2012加民初字第884号民事判决，被告武华英不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于二零一四年二月十八日公开开庭进行了审理，本案经合议庭评议、审判委员会讨论并决定，现已审理终结。
原审法院查明，被告武华英与原告孟亮签订房屋租赁协议，将门市房租赁给孟亮，租期2011年8月21日至2012年3月30日。房租20,419.00元（每月2,917.00元，年租金35,000.00元）、物品及装修款9,581.00元。并约定了武华英中途解除合同及到期不续租的违约责任，就该违约事项武华英提供了担保人宋刚。协议后手书两项补充条款：1、如孟亮续租，必须在2012年2月30日将第二年全年房租交齐；2、房租期限延期至2012年4月20日，这期间允许出兑，合同终止时，给予一定时间将饭店物品兑出（最晚不超过2012年5月1日）。孟亮、武华英、宋刚在上述协议上签字。孟亮租用上述房屋后用于经营达艺蒙餐馆。2011年10月28日林都工商所为达艺蒙餐馆出具停业通知单，停业原因为室内温度低，停业时间为10月28日至12月28日。12月14日，加格达奇区地方税务局为达艺蒙餐馆出具证明，其月收入为15000.00元。2012年5月22日，在加格达奇区法院组织下，孟亮与武华英完成房屋交接。原审法院另查明涉案房屋于2004年由建行出售给案外人张跃斌，该房屋未在房屋管理部门办理产权登记。被告武华英从张跃斌处租用取得，租赁期限为2009年5月1日至2012年5月1日。该房屋原由第三人中国建设银行股份有限公司大兴安岭分行（以下简称建行）负责供热，2011年10月18日建行与第三人哈尔滨铁路局齐齐哈尔房产建筑段（以下简称房产段）签订合同，约定该楼房2011年10月18日至2013年4月30日由房产段负责供热。
原审法院认为，房屋租赁协议合法有效，孟亮及武华英应依据该合同履行。因协议中包括餐饮物品及装修的转让，可认定武华英对孟亮租赁涉案房屋用于餐饮经营系明知，故双方在履行合同过程中应遵守订立合同的目的。根据孟亮提交的林都工商所出具的停业通知单，能够确定孟亮所经营的餐馆因温度低而停业，结合法院对房屋进行测量所取得的各房间温度均低于10℃的结果，可以认定停业期间涉案房屋温度低的事实。但通知单下发时间与法院测量温度时间相差两月有余，而在此过程中房主、孟亮及武华英均未对该房屋取暖设备进行过维修，故法院依法对涉案房屋温度低这一事实予以认定。孟亮在进入取暖期后对涉案房屋已无法进行正常使用，因此其租用房屋进行经营的目的已无法实现，故依法对孟亮解除房屋租赁合同的请求予以支持。武华英应返还孟亮2012年1月1日至3月30日的租金8751.00元。对于孟亮提出的要求武华英赔偿其3万元损失的主张，经加格达奇区人民法院向加格达奇区地方税务局核实，该单位出具的《证明》中15000.00元不是利润，孟亮经营的餐馆是按固定税额缴纳税款，故对孟亮所主张的3万元损失不予支持；鉴于孟亮经营的餐馆2011年10月28日至12月28日确实停业，且该期间孟亮未支出经营成本，法院酌情对孟亮损失支持1万元。对于孟亮要求武华英返还其2011年11月、12月租金的主张，不予支持。对于孟亮要求武华英返还9581.00元物品及装修款的主张，因合同解除前孟亮对房屋及物品进行了使用，孟亮与武华英就物品进行了清点并全部返还武华英，故对孟亮的请求酌情支持4000.00元。对于孟亮要求被告宋刚承担连带责任的请求，根据孟亮与武华英签订的房屋租赁协议，宋刚就协议中约定的违约事由中1、2项承担连带责任，而本案中武华英并未出现该两项违约情形，故对该请求不予支持。
原审法院判决孟亮与武华英房屋租赁合同自2012年1月1日解除，武华英赔偿孟亮营业损失1万元，武华英返还孟亮房屋租金、物品及装修款合计12751.00元。
上诉人武华英上诉称：1、根据黑龙江省城市供暖条例规定供热主管部门应使用具有质量技术监督部门认定标识的测温器具进行测量。法院工作人员不具有测量资质，测量结果不符合法定要求。其测量温度的行为应属于现场勘验，但没有制作笔录及勘验人、当事人和被邀请参加的人签名或盖章。并且一审时曾经对民庭庭长申请回避，无法知道是否有应当回避的人员参加测量，因此一审法院依据该证据认定事实错误。2、2011年12月30日一审法院即受理本案，而到了2012年5月份才组织交钥匙，因此认定2012年1月1日解除合同显示公平。3、孟亮无法证实室内温度低与武华英有直接关系，无法排除孟亮自身过错或供暖单位铁路房产段、有维修义务的第三人建行未履行应尽义务。4、一审法院酌情判决赔偿孟亮一万元损失，缺少证据支持和法律依据。
本院审理查明，上诉人武华英与被上诉人孟亮签订房屋租赁协议，将门市房租赁给孟亮，租期自2011年8月21日至2012年3月30日。房屋租金及物品、装修款合计30,000.00元，其中房租20,419.00元（每月2,917.00元，年租金35,000.00元）。武华英对约定的二项违约责任提供担保人宋刚。孟亮、武华英、宋刚在上述协议上签字。孟亮租用上述房屋后用于经营达艺蒙餐馆。10月17日进入取暖期后，因供热管路改造，供暖推迟，孟亮与武华英协商添加两项补充条款：1、如孟亮续租，必须在2012年2月30日将第二年房租35,000.00元交齐；2、房租期限延期至2012年4月20日，这期间允许出兑，合同终止时，给予一定时间将饭店物品兑出（最晚不超过2012年5月1日）。2011年10月28日，孟亮提交林都工商所出具停业通知单，达艺蒙餐馆因室内温度低，于10月28日至12月28日期间停业。2011年12月14日，加格达奇区地方税务局出具证明“达艺蒙餐馆月收入为15,000.00元”。2011年12月30日孟亮以室内温度低，无法正常使用为由向加格达奇区法院提起诉讼，要求武华英退回剩余部分租金并赔偿营业损失。2012年1月11日，加格达奇区法院要求供热单位测量室内温度，房产段称没有测量室内温度的仪器。加格达奇区法院通知双方当事人到场核实温度，并于1月12日-14日、16日，每天早、午、晚测量三次，室内温度均低于10℃。武华英拒绝到场。测量过程拍照存档并经开庭质证。2月14日加格达奇区法院向加格达奇区地方税务局询问其出具的证明，税务局工作人员答复称证明中所说的收入不是利润，达艺蒙餐馆是按固定税额缴纳税款。
原审法院2012年1月6日做的询问笔录中，加格达奇区法院组织孟亮、武华英交接房屋，武华英拒绝。2月23日对孟亮的宣判笔录中体现，武华英拒绝接收钥匙。4月26日本院第一次审理期间承办人组织双方交接，武华英以双方系出兑合同、孟亮应将物品搬出去才接收钥匙。5月22日，武华英另案诉孟亮房屋租赁合同纠纷中，在加格达奇区法院组织下双方进行了交接，交接清单孟亮经营期间物品已搬出，室内物品完好，与房屋出租时数量相符。
本院认为，武华英与孟亮于2011年8月21日签订了房屋租赁协议，该合同合法有效，双方应按合同履行。孟亮提交了工商所出具的停业通知单证明室内温度过低、无法经营，与一审法院现场核实温度能够印证，因此对孟亮解除合同的诉讼请求予以支持。孟亮与武华英之间签订的是房屋租赁合同，不受《黑龙江省供热管理条例》调整，对于租赁物是否符合使用条件的证明标准与供暖合同中是否达到最低温度的证明标准不同，上诉人武华英的第一项上诉理由不予支持。孟亮与武华英的协议中明确约定缴纳取暖费义务的为武华英，根据合同的相对性，有权向供热单位主张权利的是武华英。武华英在2011年12月29日就已经收到了孟亮因室内温度过低要求解除合同的起诉书，但直到原审法院审理结束时为止，武华英都没有要求供热单位到现场测量温度，因此上诉人武华英的第三项上诉理由因证据不足不予支持。
第一次审理期间，一、二审法院多次组织孟亮、武华英进行房屋交接，武华英均以各种理由拒绝。上诉人武华英第二项上诉理由不予支持。
孟亮未提供证据证实签订补充协议之后曾经告知武华英室内温度低的事实，原审法院酌情判决武华英赔偿孟亮经营损失10,000.00元证据不足。原审卷宗63、64页庭审笔录中双方认可协议的补充条款系因供暖问题双方协商的结果。条款中武华英同意孟亮额外免费使用房屋一个月，即双方同意用一个月的租金解决因室内温度低给孟亮造成的营业损失。因合同解除，孟亮并未实际得到相应补偿，因此应当按照双方约定的一个月租金数额支持孟亮关于营业损失的诉讼请求，上诉人武华英的该项上诉请求部分支持，对原审该项判决依法改判。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持加格达奇区人民法院（2012）加民初字第884号民事判决的第一项，即原告孟亮与被告武华英签订的房屋租赁协议自2012年1月1日解除。
二、撤销加格达奇区人民法院（2012）加民初字第884号民事判决的第二项，即被告武华英赔偿原告孟亮营业损失10,000.00元。
三、上诉人（原审被告）武华英赔偿被上诉人（原审原告）孟亮营业损失2,917.00元。
四、维持加格达奇区人民法院（2012）加民初字第884号民事判决的第三项，即被告武华英返还原告孟亮房屋租金8,751.00元、物品及装修款4,000.00元，合计12,751.00元。
五、维持加格达奇区人民法院（2012）加民初字第884号民事判决的第四项，即驳回原告孟亮其他诉讼请求。
一审案件受理费1,154.00元（原告预交），孟亮应承担820.00元，武华英应承担334.00元。二审案件受理费369.00元（上诉人预交），孟亮应承担177.00元，武华英应承担192.00元。
本判决为终审判决。
审判长 李双平
审判员 郭志川
审判员 贾宝祥
二〇一四年二月二十七日
书记员 牟静丰
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。