上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2813号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人张智刚，董事长。
委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）徐晶宜，女，1984年11月29日出生，汉族，住上海市。
委托代理人黄超冰，上海昭胜律师事务所律师。
原审第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行，住所地上海市。
负责人姜志祥，行长。
上诉人上海农工商房地产置业有限公司（以下简称“农工商公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第3694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人农工商公司的委托代理人汪世雄、被上诉人徐晶宜的委托代理人黄超冰到庭参加诉讼。原审第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年9月7日，徐晶宜与农工商公司签订《上海市商品房预售合同》，约定农工商公司将位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》60号101室房屋出售给徐晶宜，房屋暂测面积142.77平方米，其中套内建筑面积为122.43平方米，公共分摊面积为20.34平方米，每平方建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）19，077元，总价为2，723，623元，房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如农工商公司暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、农工商公司同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向徐晶宜收取超过部分的房价款，农工商公司同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），徐晶宜有权单方面解除本合同；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、农工商公司对该房屋设定的抵押已注销、农工商公司按规定缴纳了物业维修基金，农工商公司承诺在2014年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），徐晶宜有权单方面解除本合同；农工商公司定于2013年12月31日前将该房屋交付给徐晶宜，除不可抗力外；农工商公司如未在本合同约定期限内将该房屋交付徐晶宜，应向徐晶宜支付违约金，按已付房价款日万分之三计算，违约金从最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止；附件一付款方式约定为分期付款，贷款方式为商业贷款，徐晶宜应于2013年9月7日支付首付款823，623元，于2013年10月7日前支付190万元；附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；补充条款规定徐晶宜已至实地察看，对本合同所涉房屋的形状、格局、设施、朝向等均已知晓等。合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。
签订上述合同后，徐晶宜支付房款823，623元，农工商公司开票日期为2013年9月7日；徐晶宜支付房款190万元，农工商公司开票日期为2013年10月11日。徐晶宜委托孙慧平代为办理登记，徐晶宜于2013年9月22日签订借款合同，农工商公司及借款人均委托孙慧平代为办理登记手续，受托人于2013年9月29日申请登记，10月8日190万元贷款进入农工商公司账户。徐晶宜支付房屋面积补差款14，690元，农工商公司开具发票日期为2013年10月12日。之后，徐晶宜办理了收房手续。系争房屋实测面积为143.54平方米，其中套内面积为122.69平方米，比暂测面积减少0.26平方米，公共分摊面积为20.85平方米，比暂测面积增加0.51平方米。
2014年10月16日，徐晶宜诉至原审法院，请求判令：1、农工商公司退还多收徐晶宜购房款9，729.27元（增加的公共分摊面积0.51＊每平方米单价19，077＝9，729.27元）2、判令农工商公司向徐晶宜支付延迟交房的违约金9，805.04元（以已交房款2，723，623元为基数，按日万分之三标准，从2013年10月1日计算2013年10月12日止）。
农工商公司提起反诉，请求判令徐晶宜支付逾期缴款房款违约金2，850元（以190万元为基数，按照日万分之三的标准计算，自2013年10月7日计算至10月11日计算5天）。
原审法院认为，徐晶宜与农工商公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明签订商品房预售合同时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，原审法院认为，农工商公司应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。
关于迟延交房的争议。徐晶宜认为，2013年10月12日徐晶宜收到农工商公司的交房通知，且是徐晶宜自行找到农工商公司要求收房。农工商公司认为，农工商公司于2013年8月31日即通知徐晶宜收房，但农工商公司未提供相应的证据。根据查明的事实，农工商公司应于2013年9月30日前将该房屋交付给徐晶宜，而合同签订时间是在2013年9月7日，约定房款的付款期限是在2013年9月7日和10月7日，显然，农工商公司不可能是在合同未签、房款未付的情况下，通知徐晶宜收房。对于农工商公司意见不予采纳。徐晶宜在2013年10月付清房款后，并主张在2013年10月12日收房，综合本案实际情况，予以采信。依照合同的相关约定，农工商公司应承担延迟交付房屋的违约责任，徐晶宜的该项诉讼请求予以支持。
关于逾期付款的争议。农工商公司确认上海同策房产咨询股份有限公司（以下简称“同策公司”）为其代理销售公司，亦确认孙慧平为该公司的工作人员，徐晶宜在农工商公司销售点签订买卖合同、出具委托书、交付代理费及登记费，原审法院有理由相信徐晶宜出具委托书时认为农工商公司为受托人。根据登记申请书及收件收据的材料显示，原审法院有理由相信受托人代为办理合同预告登记及抵押登记事项。原审法院认为，除根据相关机构要求徐晶宜亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理，若需要徐晶宜提供材料或亲自办理事项，受托人应尽通知义务。受托人递交登记的时间为2013年9月29日，虽然没有晚于约定的付款时间2013年10月7日，但在此贷款过程中，根据正常的房屋交易流程，显然在短短几天内无法办理预告登记、抵押登记以及银行放贷审核，农工商公司未有证据证实受托人在约定的付款时间后申请登记的原因系徐晶宜导致，因此，原审法院认为农工商公司提出逾期付款的原因归责徐晶宜的主张，依据不足，不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、农工商公司应于判决生效之日起十日内退还徐晶宜房款9，729.27元；二、农工商公司应于判决生效之日起十日内支付徐晶宜逾期交房的违约金9，805.04元；三、农工商公司要求徐晶宜支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人农工商公司不服原审判决，向本院提起上诉称：被上诉人签署委托书时，其所收到的代办收据中记载的收款人为同策公司，证明其知道自己委托同策公司人员代办有关登记事项；上诉人与同策公司之间的销售合同，并无代理业主办理贷款的约定，被上诉人应该自行承担委托后果；原审未对被上诉人在签署借款合同后需要按照银行规定提供各项证明材料和接受银行审核通过等一系列应由被上诉人履行的义务进行审查；原审对被上诉人需要亲自办理抵押预告登记的事实等，未作查明；受托人办理登记手续的时间，完全符合被上诉人签署合同的约定；原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，发回重审或改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金。
被上诉人徐晶宜辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
原审第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行未作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，徐晶宜系在农工商公司销售点签订买卖合同、在委托书上签字、交付代办费及登记费，且农工商公司明确表示同策公司系其代理销售公司，孙慧平等人为同策公司工作人员，同时农工商公司并无排除同策公司及其工作人员代理业主办理贷款权限的证据，其与同策公司之间的销售合同也无相关禁止性约定，虽然代办费收据上加盖的并非上诉人的财务章，但以此为由要求徐晶宜区分销售公司在办理不同事项时代表不同身份，显然过于苛责于作为普通购房人身份的被上诉人。收据上明确载明除根据相关机构要求徐晶宜亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理。若需要徐晶宜提供材料、亲自办理事项，受托人应尽通知义务。故就本案所涉逾期支付款项，徐晶宜已经及时申请贷款、签订借款合同，农工商公司现不能证明徐晶宜在接到有关通知后怠于处理有关事项或存在其他主观过错，即不能证明逾期付款的责任在于徐晶宜，其主张逾期付款违约金的诉讼请求尚缺乏充分依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海农工商房地产置业有限公司负担。
审 判 长 顾继红
代理审判员 郭 峰
代理审判员 周 荃
二〇一五年十一月十日
书 记 员 王 磊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。