江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚民三终字第7号
上诉人（原审原告）陈爱兰。
被上诉人（原审被告）曾昌龙。
委托代理人陈祖林，江西省广昌县凯瑞法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）曾昌华，男，1974年3月15日出生，汉族，江西省广昌县人，住江西省广昌县旴江镇揭家堡**号，公民身份号码3625321974********。
被上诉人（原审被告）曾金连，女，1972年5月19日出生，汉族，江西省广昌县人，住江西省广昌县旴江镇揭家堡**号，公民身份号码3625321972********。
上诉人陈爱兰因共有物分割纠纷一案，不服江西省广昌县人民法院（2014）广民初字第544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈爱兰、被上诉人曾昌龙及其委托代理人陈祖林、被上诉人曾昌华、被上诉人曾金连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明以下事实：本案原告诉争房产“广昌县头陂镇邱家屋2号”即为原审法院受理的（2013）广民初字第885号案的诉争房产“广昌县头陂镇邱家屋1号”，即房屋土地使用证号为广盱国用1996字第2341号，房屋所有权证号为广房权证2004字第××号所对应的房产。（2013）广民初字第885号案已对该房产进行了法定继承分割，并依法判决：“广昌县头陂镇邱家屋房产1号（房屋土地使用证号：广盱国用1996字第2341号，房屋所有权证号：广房权证2004字第××号）的房屋产权归原告陈爱兰及被告曾昌龙、曾昌华、陈小兰、曾金连按份共有，其中原告陈爱兰享有7／10房屋产权，被告曾昌龙、曾昌华、曾金连各享有1／10房屋产权。”且该案双方当事人均未上诉，判决书已生效。原、被告双方确认，原告陈爱兰户籍所在地广昌县头陂镇邱家屋1号与被告曾昌龙户籍所在地广昌县头陂镇邱家屋2号实际为同一地址。
至2013年10月21日前，原告陈爱兰与被告曾昌龙一家一直居住于该房屋近二十年。原、被告现均无其他私有房产。原告陈爱兰与被告曾昌龙均要求本案涉诉房屋的所有权，被告曾昌华和曾金连均不要求本案涉诉房屋的所有权。
在审理过程中，原告向原审法院提出申请，要求法院委托鉴定机构对诉争房屋进行评估。原审法院依法委托江西省中唐房地产评估顾问有限公司对诉争房屋进行了评估，评估价值为60.6万元，且本次鉴定花去鉴定费用为8000元（该款已由原告陈爱兰预付）。
现因涉案房屋分割问题原、被告双方协商不成，故原告诉至原审法院。
以上事实的认定，原审法院认为有原告陈爱兰提交的身份证复印件、房屋产权证复印件、土地使用权证复印件、（2013）广民初字第885号民事判决书，江西省中唐房地产评估顾问有限公司出具的评估报告及原、被告庭审陈述在卷佐证。上述证据与本案相互关联，合法有效，且能相互印证，故原审法院予以确认。
据此，原审法院认为，原、被告对本案涉诉房产属于按份共有关系，《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”，故原告要求对共同共有物进行分割符合法律规定，原审法院予以支持。对于分割方式，《中华人民共和国物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。因原、被告双方对分割方式达不成协议，故获得房屋所有权的一方应支付未获得房屋所有权一方房屋折价款。又因原告自2013年10月21日起就与其二儿子，即被告曾昌华共同生活居住，而被告曾昌龙一家四口自本案涉诉房屋建成之日起居住至今二十余年，且被告曾昌龙一家无其他房产，考虑有利于原、被告双方的生产、生活、居住习惯及实际情况，原审法院认为本案涉诉房产归被告曾昌龙所有，由被告曾昌龙给付原、被告房屋折价款更为适宜。被告曾昌龙对其拥有的本案涉诉房屋份额有异议，原审法院认为，原审法院受理的（2013）广民初字第885号已对该房屋的法定继承份额作出了有效判决，且被告曾昌龙未在法定期限内上诉，故被告曾昌龙的该异议在本案中不予处理。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，判决：一、广昌县头陂镇邱家屋房产（房屋土地使用证号：广盱国用1996字第2341号，房屋所有权证号：广房权证2004字第××号）归被告曾昌龙所有。二、被告曾昌龙在本判决生效之日起60日内一次性支付原告陈爱兰房屋折价款人民币424200元。三、被告曾昌龙在本判决生效之日起30日内分别一次性支付被告曾昌华、曾金连房屋折价款各人民币60600元。四、本案房屋评估费8000元（已由原告陈爱兰预付），由原告陈爱兰负担5600，由被告曾昌龙、曾昌华、曾金连各负担800元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6440元，由原告陈爱兰负担4508元，由被告曾昌龙、曾昌华、曾金连各负担644元。
原审宣判后，上诉人陈爱兰不服，向本院提起上诉称，本案的焦点是占有房屋1／10份额的儿子曾昌龙为霸占房屋，赶走老母亲，而占有房屋7／10份额的母亲，为获得房屋起诉到法院要求主持公道。但原审判决却故意回避案件的争议焦点，利用模糊的语句掩盖曾昌龙霸占房屋的事实，作出违背社会公义，侵害老年人合法权益的判决。（1）本案房屋按份共有，9／10的房屋份额的共有人（陈爱兰、曾昌华、曾金连共占有房屋9／10的份额）同意房屋归上诉人陈爱兰所有，在处理分割按份共有的房屋时，应当以多数人的意见为准。（2）曾昌龙在仅具有1／10份额的情况下，独霸房屋，还赶走老母亲陈爱兰，有违孝道。原审为偏袒曾昌龙故意混淆是非，以“居住至今二十余年”来粉饰曾昌龙的霸占行为，还居然将曾昌龙霸占房屋的情形作为其取得房屋产权的优先条件。原审该认定于法无据。首先，在2010年2月13日之前，曾昌龙对房屋没有任何份额。涉案房屋由上诉人陈爱兰及曾吉祥夫妇于1994年至1995年期间建设，房屋由两夫妻共同共有，曾昌龙对房屋没有任何份额。让曾昌龙居住在房屋内，是陈爱兰夫妇对长子的照顾，曾昌龙因父母照顾而得以居住房屋不能成为优先于母亲获得房屋的理由。其次，2010年2月13日曾吉祥去世之后，曾昌龙因继承获得房屋1／10的份额，但陈爱兰拥有房屋7／10的份额。在陈爱兰、曾昌龙共同在房屋内居住的阶段，曾昌龙也不具有优先获得房屋的条件。2013年10月21日后，因曾昌龙虐待驱赶，陈爱兰不得不到二儿子曾昌华处居住，陈爱兰离开房屋不是其本来的意愿，曾昌龙以1／10的份额赶走母亲、独霸房屋也不能成为其优先获得房屋的理由。（3）原审判决有悖于中华传统美德，也违反了《中华人民共和国老年人权益保障法》的有关规定。涉案房屋本是陈爱兰与丈夫共同共有，丈夫去世，自己被赶出房屋，房屋也被曾昌龙侵占。原审法院最终判决房屋归曾昌龙所有，漠视了老年人的合法权益。综上，请求二审法院依法撤销原判，并改判：（1）广昌县头陂镇邱家屋房产（房屋国有土地使用证号：广盱国用1996字第2341号，房屋所有权证号：广房权证2004字第××号）归上诉人陈爱兰所有。由陈爱兰分别向曾昌龙支付房屋价值份额的1／10计60600元、向曾昌华支付房屋价值份额的1／10计60600元、向曾金连支付房屋价值份额的1／10计60600元。（2）被上诉人曾昌龙立即腾出、搬离广昌县头陂镇邱家屋房产（房屋国有土地使用证号：广盱国用1996字第2341号，房屋所有权证号：广房权证2004字第××号），并将房产返还给上诉人陈爱兰。（3）本案的诉讼费用由上诉人与被上诉人合理分担。
被上诉人曾昌龙答辩称，（1）原审以（2013）广民初字第885号民事判决为裁判依据，判决按份分割被上诉人曾昌龙与上诉人陈爱兰的共同房产，属认定事实不清。本案诉争房产应认定为被上诉人曾昌龙及其妻子陈香莲与上诉人陈爱兰及已故父亲曾吉祥共同所有，不能视为陈爱兰与曾吉祥的夫妻共同财产。被上诉人曾昌龙由于认为法院会到群众中查清事实，并未积极应诉，未在（2013）广民初字第885号案件诉讼中提供有效证据，也未到庭参加诉讼，导致法院没有查清该案的相关事实，而错判被上诉人曾昌龙在该房产中只享有十分之一的房产权，完全显失公平。（2）原审判决诉争房产归被上诉人曾昌龙所有，充分说明原审法院顺从民意，充分考虑到被上诉人曾昌龙全家无房居住的实际困难而做出正确判决。综上，本案的诉争房产完全是由于被上诉人曾昌华教唆上诉人陈爱兰、被上诉人曾金连等人恶意串通企图独自霸占被上诉人曾昌龙夫妇与父母共同建造并共同居住生活20多年的房产。请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人陈爱兰的上诉，维持原判。
被上诉人曾昌华、曾金连共同答辩称，（1）（2013）广民初字第885号民事判决认定事实清楚，合法有效。（2）原审判决属错误判决，有违社会正义，严重漠视老年人的合法权益。（3）上诉人陈爱兰没有其他房产，更没有任何存款也没有其他经济收入，作为子女理应将房子让出来给年迈的老母亲。请求二审法院秉公执法，撤销原审判决，支持上诉人陈爱兰的上诉请求，被上诉人曾昌华、曾金连均支持并同意上诉人陈爱兰的全部诉讼请求。
经审理查明，二审中，上诉人陈爱兰向本院提供一份1996年1月4日土地使用费、申报费的行政收款收据，证明涉案房屋为上诉人陈爱兰夫妻所建，房屋归曾吉祥。被上诉人曾昌龙对该证据的真实性无异议，但认为该费用是以曾吉祥名义所交费用，并不能说明该房屋归曾吉祥个人所有。被上诉人曾昌华、曾金连对上诉人陈爱兰提供的证据无异议。由于双方当事人对上诉人陈爱兰所提供证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，可以作为查明案件相关事实的依据。
被上诉人曾昌龙向本院提供以下证据：证据1、曾昌龙1990年经营服务证一份，证明曾昌龙于1990年就从事工商个体，并且一直未分家，曾昌龙个体经营所得的收入都归父母所有。证据2、江西省广昌县建房征（占）用土地申请书一份，证明1990年曾昌龙以自己的名义申请建房用地，由于曾昌龙为非农户口，不符合建房条件，未得到批准，之后便以父亲曾吉祥的名义审批了宅基地。上诉人陈爱兰、被上诉人曾昌华、被上诉人曾金连对被上诉人曾昌龙提供的上述证据质证认为，经营服务证上面的名字虽然是被上诉人曾昌龙，但实际经营人是曾吉祥，只是挂了曾昌龙的名字，并不能证明曾昌龙有经济来源；当时曾吉祥买了地后去办手续，办手续的人称其已有一套房，不可以再建，之后便以被上诉人曾昌龙的名义申报，后来经办人称曾昌龙是城镇户口，不可以申请用地，因而最后还是以曾吉祥的名字去批的地；如果是被上诉人曾昌龙要建房的话，当时其妻子是农业户口，其完全可以以其妻子的名义去建房；并且儿子长大了要建房子，不存在和父母一起建房。对于被上诉人曾昌龙提供的上述两份证据，其在一审中已提供，对方当事人也发表质证意见，由于双方当事人对其真实性并无异议，只是对于证据的形成过程有争议，故本院对其真实性予以确认，可以作为查明案件相关事实的依据。
被上诉人曾昌龙在二审中另申请证人曾某甲、曾某乙、曾某丙、曾某丁、艾某出庭作证，庭审中只有证人艾某出庭作证。证人艾某在庭审中陈述的内容有：1992年曾吉祥家要盖房子，曾吉祥把房子包给艾某做，包工不包料，24元一个平方，整个工钱是6700元；当时没有签订书面合同，是口头约定，约定时曾吉祥夫妇、曾昌龙和做事的师傅都在场；1992年在曾吉祥家里由曾吉祥付了艾某4700元工钱，当时曾昌龙也在场；另外2000元工钱是1993年曾昌龙在街上付给艾某的；房子盖了几个月，当年就全部完工了，当年曾吉祥一家人就进去住了等。双方当事人对该证人艾某的证言并无异议，故本院对其予以确认。
被上诉人曾昌华、被上诉人曾金连二审中未提供证据。
对原审查明的事实，上诉人陈爱兰提出异议认为被上诉人曾昌龙2014年在广昌县买了一套房子，并非原审确认无其他私有房产，对其他事实无异议。被上诉人曾昌华、被上诉人曾金连同意上诉人陈爱兰的意见。被上诉人曾昌龙对原审查明中（2013）广民初字第885号民事判决及房屋评估价值有异议，提出涉案房屋是被上诉人曾昌龙夫妇与上诉人陈爱兰共同出资出力建造的，属于四人的共同共有财产，另外房屋评估价值已远超其实际价值，对其他事实无异议。由于原审确认“原、被告现均无其他私有房产”事实的依据仅为双方当事人的陈述，并无其他充分有效证据证实，且双方当事人存在争议，故本院对原审查明的该部分事实不予确认。对于其他事实，由于双方当事人对事实过程并无争议，且有相关证据证实，本院予以确认。
二审中，上诉人陈爱兰、被上诉人曾昌华、被上诉人曾金连同意对涉案房产进行拍卖或变卖，被上诉人曾昌龙不同意对涉案房产进行拍卖或变卖。上诉人陈爱兰陈述其个人享有涉案房产的所有权，可在判决前付清其他所有权人的折价款。被上诉人曾昌龙陈述其没有能力付房产折价款，现被上诉人曾昌龙夫妇居住在涉案房屋内。
本院认为，根据生效的原审法院（2013）广民初字第885号民事判决，涉案房产归上诉人陈爱兰、被上诉人曾昌龙、曾昌华、曾金连按份共有，其中上诉人陈爱兰享有7／10产权，被上诉人曾昌龙、曾昌华、曾金连各享有1／10产权。由于本案中该四个按份共有人并未就共有房产的分割进行约定，则任一按份共有人可以随时请求分割，故原审根据上诉人陈爱兰的要求对涉案房产进行分割正确，本院予以确认。至于被上诉人曾昌龙提出上述生效判决存在错误，其对涉案房产的产权应不止1／10的主张。由于该生效判决并未撤销，且被上诉人曾昌龙所提供的证据仅能证明其参与了建房，并不能反映出其对涉案房产享有的份额，故对被上诉人曾昌龙该主张，由于无充分有效证据证实，本院不予支持。
本案中双方当事人主要争议的是如何对涉案房产进行分割的问题。由于双方所共有的涉案房产为一整体，实物分割必将严重减损其价值，且难以进行，故对于该共有物不宜以实物分割的方式进行分割。同时，由于各方当事人就是否进行拍卖、变卖房产并未达成一致意见，且上诉人陈爱兰与被上诉人曾昌龙均有取得该房产的意愿，故对于该共有物不宜以拍卖、变卖取得的价款进行分割的方式进行处理。因而，本案中以采取折价的方式对于涉案房产进行分割为宜，即涉案房产归一共有人单独所有，对其他共有人进行折价补偿的方式。原审根据案件情况采取折价的方式对涉案房产进行分割并无不当，本院予以确认。关于涉案房产的折价。原审法院根据当事人的申请对涉案房产进行了司法鉴定，得出涉案房产的评估价值为60.6万元。由于上诉人陈爱兰及被上诉人曾昌华、曾金连对该评估结论并无异议，而被上诉人曾昌龙尽管提出评估价值比实际价值高，但其未提出重新评估，故原审将上述评估价值作为涉案房产折价分割的依据并无不当，本院予以确认。
关于涉案房产单独归谁所有的问题。现四共有人中只有上诉人陈爱兰与被上诉人曾昌龙主张要求该房产。一方面，该两人均从该房屋建造好开始便在房屋内居住，但该房产对于两人而言都与身份关系无关，被上诉人曾昌龙不能因为其一直住在房屋内便必然取得单独享有该房产的资格，而上诉人陈爱兰后期搬出房屋也不能成为其丧失单独享有该房产的理由，况且其还占有该房产的7／10的份额，并且现有证据也未反映出双方还有其他房产，因而双方都没有必然独自取得争议房产的排他性。另一方面，对于折价款的给付，上诉人陈爱兰同意按照房产评估价值在法院处理前给付其他共有人折价补偿，而被上诉人曾昌龙明确表示其没有能力支付房产折价款。同时，其他两个共有人即被上诉人曾昌华、曾金连均同意涉案房产归上诉人陈爱兰单独所有，该两人与上诉人陈爱兰对涉案房产的份额已占到9／10。故考虑占涉案房产份额三分之二以上的按份共有人的意见，以及上诉人陈爱兰与被上诉人曾昌龙的情况等，本院确定涉案房产归上诉人陈爱兰单独所有并由其支付其他共有人折价补偿款，更为符合本案的实际。在上诉人陈爱兰单独享有涉案房产的情况下，其要求现居住在该房屋内的被上诉人曾昌龙腾出并搬离房屋并无不当，本院予以支持。
综上，原审判决部分事实认定有误，本院予以撤销。上诉人陈爱兰的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十五条、第九十三条、第九十五条、第九十七条、第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：
一、撤销江西省广昌县人民法院（2014）广民初字第544号民事判决。
二、位于广昌县头陂镇邱家屋的房产（土地使用证号：广盱国用1996字第2341号，房屋所有权证号：广房权证2004字第××号）归上诉人陈爱兰所有。
三、上诉人陈爱兰于本判决生效之日起三十日内给付被上诉人曾昌龙折价补偿款60600元。
四、上诉人陈爱兰于本判决生效之日起三十日内给付被上诉人曾昌华折价补偿款60600元。
五、上诉人陈爱兰于本判决生效之日起三十日内给付被上诉人曾金连折价补偿款60600元。
六、鉴定费8000元（已由上诉人陈爱兰预付），由上诉人陈爱兰负担5600，由被上诉人曾昌龙、曾昌华、曾金连各负担800元。
七、被上诉人曾昌龙于本判决生效之日起六十日内腾出并搬离广昌县头陂镇邱家屋房屋（房屋所有权证号：广房权证2004字第××号）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6440元；二审案件受理费6440元，合计12880元，由上诉人陈爱兰负担9016元，被上诉人曾昌龙、曾昌华、曾金连各负担1288元。
本判决为终审判决。
审判长 邱 益 淋
审判员 万 燕 飞
审判员 雷 智
二〇一五年四月二十二日
书记员 徐平利娜