上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初770号
原告：上海顶石文化传播有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：郝迎波，总经理。
委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾超，上海市诚至信律师事务所律师。
被告：中国光大银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区。
负责人：马霞光，行长。
委托诉讼代理人：胡伟忠，上海瀚元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛兆枫，上海瀚元律师事务所律师。
被告：上海邹氏企业有限公司，住所地上海市松江工业区。
法定代表人：赵桂叶。
委托诉讼代理人：李利明，男。
第三人：上海玖进实业发展有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：张灿。
第三人：张小东，男，1963年10月4日出生，汉族，住福建省周宁县。
第三人：郑芳美，女，1963年2月4日出生，汉族，住福建省周宁县。
第三人：肖家利，男，1958年4月30日出生，汉族，住福建省周宁县。
第三人：上海穗德贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：郝迎波，总经理。
原告上海顶石文化传播有限公司(以下简称“顶石公司”)与被告中国光大银行股份有限公司上海松江支行(以下简称“光大银行松江支行”)、上海邹氏企业有限公司(以下简称“邹氏公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用普通程序。审理中，本院依法追加了上海玖进实业发展有限公司(以下简称“玖进公司”)、张小东、郑芳美、肖家利、上海穗德贸易有限公司(以下简称“穗德公司”)为本案第三人参加诉讼。本案于2017年10月26日公开开庭进行审理。原告顶石公司的委托诉讼代理人顾超，被告光大银行松江支行的委托诉讼代理人胡伟忠、薛兆枫到庭参加诉讼。被告邹氏公司、第三人玖进公司、张小东、郑芳美、肖家利、穗德公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告顶石公司向本院提出诉讼请求：要求法院依法保护原告对坐落于上海市松江区洞泾镇沈砖公路XXX弄XXX号XXX幢房屋(本案系争房屋)的继续占有和使用，在执行上述房屋时采用带租拍卖、变卖的方式。事实和理由：2013年2月4日，被告邹氏公司与第三人穗德公司签订《合作框架协议书》，约定由穗德公司承租邹氏企业坐落于洞泾镇沈砖公路XXX号1幢、2幢、4幢、5幢、6幢、7幢、9幢、12幢、13幢、14幢、16幢、17幢的房屋作为项目开发，以10幢、11幢作为园区配套用房，再由穗德公司进行统一招商。租期15年，自2013年3月1日起至2028年2月28日并约定了租金支付标准及方式。2013年3月1日邹氏公司将全部租赁房屋交付穗德公司，2013年3月14日穗德公司向邹氏公司交付保证金10万元。2013年5月31日两公司签订《委托招商合同》，确定由穗德公司开展招商并筹建原告作为招商项目的营运方。为保证原告作为运营公司对外签订合同时的主体资格适格，2013年7月18日原告顶石公司与被告邹氏公司签订《房屋租赁合同》，承接之前穗德公司作为承租方的全部权利义务，即坐落于洞泾镇沈砖公路XXX号1幢、2幢、5幢、6幢、9幢、10幢、12幢、16幢由原告顶石公司继续承租，租期仍为15年，自2013年3月1日至2028年7月31日，租金按照每天每平方米0.4元计算，之后逐年增长。之前穗德公司已交付的10万元保证金仍作为本合同项下的保证金，且原告分别在2013年8月20日、23日向被告邹氏公司交付租金1万元、799万元。原告租赁期间按照三方协议要求接替了穗德公司继续进行招商组建项目，最早的商户于2013年8月即已入驻，后将房屋陆续出租给各商户，现商户已达80余户。法院依据被告光大银行松江支行申请拍卖处置房屋，原告在法定期间内提出执行异议，但法院裁定驳回了原告的异议。现原告不服裁定，提起执行异议之诉，望判如所请。
被告光大银行松江支行辩称：首先，原告提起执行异议之诉的时间已经超过了诉讼时效。其次，原告所主张的租赁权依法不能成立。最后，姑且不论原告的租赁权是否真实，该租赁权也不能对抗被告光大银行松江支行登记在前的抵押权的实现。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告邹氏公司辩称：认可原告所述的事实，同意其诉讼请求。
第三人玖进公司、张小东、郑芳美、肖家利、穗德公司未作陈述。
经审理查明：2013年2月4日，被告邹氏公司与第三人穗德公司签订《合作框架协议书》，约定邹氏公司将包括系争房屋在内的松江区洞泾镇沈砖公路XXX号东方产业部分园区交给穗德公司租赁、销售。该协议书对其他事宜进行了约定。2013年3月14日，第三人穗德公司向被告邹氏公司支付了保证金10万元。
2013年5月31日，被告邹氏公司与第三人穗德公司在合作框架协议的基础上签订《委托招商合同》，约定邹氏公司委托穗德公司负责招商等。该合同亦约定其他相关事宜。
2013年7月18日，原告顶石公司作为承租方、被告邹氏公司作为出租方签订《房屋租赁合同》，约定原告顶石公司承租被告邹氏公司松江区洞泾镇沈砖公路XXX号属于邹氏公司产权的1号楼、2号楼、5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼、16号楼，租赁期限自2013年8月1日起至2028年7月31日止。合同对其他事宜进行了约定。
另查明：上海市松江区洞泾镇沈砖公路XXX弄XXX号XXX幢厂房(系争房屋)登记的权利人为被告邹氏公司，房屋建筑面积4,211.98平方米。被告光大银行松江支行于2013年2月4日在系争房产上设立最高债权限额1,855万元的抵押。本院于2014年2月21日轮候查封系争房屋。
再查明：权利人光大银行松江支行依据本院已生效的(2014)松民二(商)初字第446号民事判决书向本院申请执行，要求被执行人玖进公司偿还借款本金18,548,315.17元，截止至2014年1月24日的借款利息、逾期利息及复利567,698.01元，支付自2014年1月25日起至借款本息实际清偿日止的逾期利息、复利(按《流动资金贷款合同》的约定计算)，赔偿律师费损失74,000元，加倍支付迟延履行期间的债务利息；以被执行人邹氏公司坐落于上海市松江区洞泾镇沈砖公路XXX弄XXX号XXX幢房产折价，或以拍卖、变卖上述房产所得价款在18,550,000元范围内优先受偿；被执行人张小东、郑芳美、肖家利对上述债务的履行在18,550,000元范围内承担连带清偿责任；诉讼费142,500元，由上述五个被执行人负担。本院于2015年1月12日立案执行。2015年9月6日上海市黄浦区人民法院将系争房屋处置权移交本院。
执行过程中，因被执行人仍未能履行偿付义务，本院于2016年6月8日至系争房屋现场张贴公告，裁定拟拍卖系争房屋，并责令被执行人以及占有系争房屋的案外人自公告之日起十五日内迁出该房产。原告顶石公司遂向本院提出执行异议。2016年8月29日，本院作出(2016)沪0117执异140号执行裁定，驳回异议人顶石公司的异议。原告于2016年9月19日收到了上述执行裁定书。2016年9月30日，原告顶石公司不服上述裁定，向本院提起本案诉讼。后相关诉前调解机构对本案进行调解，因调解不成转由本院正式立案。
以上事实，有执行裁定书、房屋租赁合同、合作框架协议书、委托招商合同、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，即便原告所述的其与被告邹氏公司之间就系争房屋租赁关系真实，但因原告所主张的对系争房屋所享有的租赁权发生在抵押权设立之后，故该租赁关系不得对抗被告光大银行松江支行已登记的抵押权。故对于原告的诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告上海顶石文化传播有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，公告费560元，合计640元，由原告上海顶石文化传播有限公司负担(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王燕华
审 判 员 张 利
人民陪审员 陆为明
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 沈晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。