江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）苏执复字第0067号
申请复议人（异议人）侯春锋。
委托代理人姚勇华，江苏金皋律师事务所律师。
申请执行人中国工商银行股份有限公司南通青年路支行，住所地江苏省南通市青年西路41号。
负责人陈军，该行行长。
委托代理人虞天威。
委托代理人李清。
被执行人如皋市普特建材有限公司，住所地江苏省如皋市下原镇沈阳居委会十八组。
法定代表人郭建明，该公司总经理。
被执行人郭建明。
被执行人陈红。
第三人南通中兴拍卖行有限公司，住所地江苏省南通市人民东路东景新城35幢1005、1006室。
法定代表人沈淑娟，该公司董事长。
委托代理人蒋勇。
申请复议人侯春峰因中国工商银行股份有限公司南通青年路支行（以下简称工行南通青年路支行）申请执行如皋市普特建材有限公司（以下简称如皋普特公司）、郭建明、陈红借款合同纠纷一案，对江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）（2014）通中执异字第0010号执行裁定不服，向本院申请复议。本院于2014年7月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2014年7月30日举行公开听证。申请复议人侯春峰及其委托代理人姚勇华、申请执行人工行南通青年路支行委托代理人虞天威和李清、第三人南通中兴拍卖行有限公司（以下简称中兴拍卖行）委托代理人蒋勇到庭参加听证。本案现已审查终结。
经审查查明：工行南通青年路支行申请执行如皋普特公司、郭建明、陈红借款合同纠纷一案（执行依据：江苏省南通市公证处（2007）通证经内字第9273号公证债权文书），南通中院于2008年3月26日立案执行，执行标的2033424.55元。
执行过程中，南通中院委托中兴拍卖行对被执行人如皋普特公司位于江苏省如皋市下原镇沈阳居委会六组的房地产进行拍卖。中兴拍卖行分别于2013年12月20日、2014年1月7日、2014年1月24日三次在《扬子晚报》发布拍卖公告，拍卖公告载明拍卖时间、地点等事项。拍卖公告同时提示：”意向竞买者持有效证件凭缴纳20万元的参拍保证金凭证，于2014年2月11日16时前到该公司办理登记手续。优先购买权人未按公告要求办理登记手续的，视为放弃优先购买权”。拍卖公告同时在人民法院诉讼资产网、南通公拍网、中兴拍卖行网站发布。三次拍卖期间，侯春锋与中兴拍卖行工作人员有过多次电话及短信沟通，2014年2月11日第三次拍卖报名截止当天，侯春锋曾亲自去中兴拍卖行办公地，与中兴拍卖行工作人员进行接洽。
另查明，执行过程中，南通中院于2013年9月16日与侯春锋谈话，侯春锋表示同意对如皋普特公司案涉房地产进行拍卖，评估、拍卖都会配合法院。
2013年2月13日进行的涉案房产第三次拍卖成交后，侯春锋向南通中院提出书面执行异议（落款时间2014年2月27日）称：其系本案拍卖标的物的承租人，对拍卖标的物享有优先购买权，但拍卖时未被通知到场，故拍卖违反了法律规定，请求以拍卖成交价格购买拍卖标的。
申请执行人工行南通青年路支行辩称：本案中兴拍卖行已通过拍卖公告、电话、短信等多种方式向异议人侯春锋告知拍卖事宜，工行南通青年路支行也多次电话通知侯春锋拍卖事宜，侯春锋已明确知道拍卖时间和地点，且工行南通青年路支行已明确告知侯春锋优先购买权应通过参与拍卖才能行使，但其仍未报名参加拍卖，应认定其已放弃优先购买权。
第三人中兴拍卖行称：中兴拍卖行在拍卖前已严格按照司法拍卖的规定，通过多种方式通知涉案房产承租人侯春锋。一是通知承租人侯春锋到评估现场，对执行标的即将拍卖进行告知；二是在拍卖公告中对行使优先购买权进行了告知提示；三是通过电话、短信等形式进行通知；四是承租人侯春峰曾主动咨询，说明其已知本案拍卖事宜；五是承租人侯春锋至中兴拍卖行，工作人员当面进行了告知。但侯春锋未在规定时间内交纳保证金，亦未报名参加拍卖，故应视为其自动放弃在拍卖日到场行使优先购买权的权利。侯春锋要求以拍卖成交价格购买拍卖标的无依据，应驳回其异议。
南通中院审查后认为：本案拍卖过程中，南通中院已委托中兴拍卖行通过多种方式就拍卖事宜对侯春锋进行告知，结合中兴拍卖行与侯春锋拍卖期间的多次电话、短信沟通以及侯春锋曾于第三次拍卖报名截止日亲赴中兴拍卖行的事实，足以认定侯春锋拍卖前已知或应知本案拍卖事宜。但其却并未缴纳参拍保证金，也未报名到场参加拍卖行使优先购买权，应视为其放弃参加拍卖及放弃行使优先购买权，故其以法院未通知其拍卖情况，请求以成交价购买拍卖标的的异议理由不能成立。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，于2014年4月22日作出（2014）通中执异字第0010号执行裁定，驳回侯春峰执行异议申请。
侯春峰不服向本院申请复议，请求撤销南通中院（2014）通中执异字第0010号执行裁定，裁定申请复议人以拍卖价格购买拍卖标的。事实和理由是：一、南通中院执行中未遵守《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）。1、未于拍卖五日前通知优先购买权人。南通中院执行人员以2013年2月11日申请复议人曾到过拍卖行为由，认为已履行通知义务，不符合《拍卖规定》第十四条”人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场”的规定。2、未以书面或其他适当方式通知申请复议人于拍卖日到场。中兴拍卖行未对其进行书面通知，也未能举证证明相关短信通知的内容，申请复议人对拍卖的具体日期、时间、地点毫不知情；3、南通中院、中兴拍卖行均认为申请复议人未报名参加竞买并缴纳保证金即视为放弃优先购买权，因此中兴拍卖行不可能通知申请复议人到拍卖现场。二、南通中院混淆了竞买人与”优先购买权人”的概念。竞买人与优先购买权人是两个不同的法律概念，《拍卖规定》设定了竞买人缴纳保证金的义务，但并未设定优先购买权人的该项义务。从立法意图看，无需对优先购买权人做出缴纳保证金的规定。竞买人缴纳保证金的义务，其实质是对竞买人承诺中标后实施签约行为的担保，但对优先购买权人而言，其仅需做出是否同意以成交价购买的意思表示，对其是否行使优先购买权无需提供任何形式的担保。
申请执行人工行南通青年路支行辩称：一、根据《拍卖规定》第十六条，优先购买权人行使优先购买权，应当通过正常的拍卖程序竞拍，应受到缴纳保证金等一系列规定的约束，而非直接在拍卖后按拍卖价购买。因此，侯春峰未缴纳保证金，即失去到场参加拍卖的机会，丧失了优先购买权。2、中兴拍卖行已经发布拍卖公告，并且发送相关短信给侯春峰，侯春峰也于拍卖前前往中兴拍卖行了解过拍卖情况，银行也数次电话通知侯春峰，因此符合《拍卖规定》第十四条中以其他能够确认收悉的适当方式通知优先购买权人的规定。3、侯春峰签订涉案房产租赁合同后，未去房管部门登记备案，根据相关规定不得对抗善意第三人，因此侯春峰的优先购买权不能对抗善意的买受人。4、司法拍卖不同于普通拍卖，是基于司法公信力的强制执行行为。在拍卖已结束，且买受人已将款项交付法院的情况下，即使拍卖过程有瑕疵，也应认定买受人已经取得拍卖物的所有权。5、申请复议人一次性支付10年房租有违常理。
第三人中兴拍卖行称：一、南通中院（2014）通中执异字第0010号执行裁定事实清楚，证据充分。二、中兴拍卖行以多种方式对申请复议人进行了通知。通知申请复议人到评估现场对相关工作进行告知，通过短信、电话对申请复议人进行了告知，申请复议人也多次打电话给中兴拍卖行了解情况，并且多次到中兴拍卖行，拍卖行当面进行了告知。拍卖行也多次与申请复议人进行短信联系，以上均有短信记录及录像为证。相关短信内容因发送时间正值春节前后，短信众多，发送短信的工作人员已误删。通电话、发短信、以及申请复议人到中兴拍卖行的目的只可能是告知有关拍卖的事宜。在2014年2月11日第三次竞买报名截止时间的最后10分钟，中兴拍卖行工作人员用公司手机与申请复议人联系，询问对方是否报名，再次证明中兴拍卖行与申请复议人就拍卖进行了沟通。申请复议人称完全不知道拍卖时间地点等不属实。根据《拍卖规定》，中兴拍卖行早已在拍卖5日前告知了申请复议人拍卖事项以及时间地点等，申请复议人始终没有缴纳保证金参与竞拍，等于放弃优先购买权。南通中院执行异议裁定不存在混淆竞买人与优先购买人概念的问题。根据法律规定，竞买人应当符合竞买条件，应当预缴保证金，拍卖过程中有最高竞价，优先购买权人可以表示应价，如不表示则由最高竞价人获得。申请复议人称《拍卖规定》设定了竞买人的义务，并未设定优先购买权人义务的主张不成立。综上，南通中院执行异议裁定事实清楚，证据充分，不存在适用法律错误，申请复议人的申请复议理由无法律依据。
本院执行复议听证中，侯春峰确认：其申请复议请求为仅主张以第三次拍卖成交价格行使优先购买权，并不主张撤销该次拍卖。侯春锋陈述：中兴拍卖行拍卖前曾经给其打过电话，让其缴纳保证金参加竞买，其表示不交保证金。中兴拍卖行工作人员告知其如不交保证金即没有竞买资格。中兴拍卖行发送过短信，但内容为祝福，未涉及拍卖事宜。其也曾给中兴拍卖行打过电话，原因是中兴拍卖行与其联系，告知价格已经到底限，请其前去商谈。其答应后，打电话询问中兴拍卖行地址。其去中兴拍卖行后，中兴拍卖行给其看了价格表，其表示需要考虑。
本案的争议焦点是：侯春峰作为本案涉案拍卖财产的承租人，以南通中院在司法拍卖中未按照《拍卖规定》通知其到场参加拍卖，侵犯其优先购买权为由，要求法院裁定其以拍卖成交价格购买拍卖标的，是否有事实和法律依据。
本院认为，侯春峰申请复议请求没有事实和法律依据。
一、承租人认为其无需缴纳参拍保证金无事实和法律依据。《拍卖规定》第十三条规定：”拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人”。因此，司法拍卖中除申请执行人外，包括优先购买权人在内的其余竞买人均应当缴纳竞买保证金。申请复议人认为其作为优先购买权人可以不缴纳竞买保证金没有法律依据。此外，中兴拍卖行在拍卖公告中已明确告知有意参加竞买者需要缴纳参拍保证金，在2014年2月11日16时之前到拍卖公司办理登记手续，优先购买权人未按公告办理登记手续的，视为放弃优先购买权。该公告具有公示效力，对全体竞买人包括优先购买权人均有约束力。且中兴拍卖行亦通知侯春峰报名参加竞买并缴纳竞买保证金，而侯春峰明确表示不缴纳竞买保证金。因此，侯春峰已丧失参与竞买的资格，并放弃了优先购买权。
二、承租人认为其行使优先购买权无需参加拍卖竞买亦无法律依据。《拍卖规定》第十六条规定：”拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。因此，侯春峰如欲行使优先购买权，必须报名参加竞买并缴纳保证金后，在拍卖现场参与竞价方能行使优先购买权。侯春峰在拍卖结束后主张行使优先购买权，以拍卖成交价优先购买涉案拍卖房产，没有法律依据。
三、承租人侯春峰已经以行为放弃行使优先购买权。《拍卖规定》第十四条规定：”人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。中兴拍卖行在涉案房产拍卖前，已经在相关媒体及网络发布拍卖公告，并曾多次与侯春峰电话联系和发送短信，侯春峰也曾在2014年2月11日亲至中兴拍卖行，侯春峰主张中兴拍卖行与其电话联系内容仅为告知其价格、发送短信内容仅为祝福、其亲至中兴拍卖行后中兴拍卖行工作人员仅告知其拍卖价格，均未告知其其他拍卖事宜，与常理不符。即使存在未按照法律规定在拍卖五日前通知侯春峰到拍卖现场问题，在侯春峰未缴纳竞买保证金，已丧失竞买资格的情况下，亦不构成撤销相关拍卖的情形，且侯春峰亦明确表示并不主张撤销本案涉案房产第三次拍卖。
综上，申请复议人侯春峰的复议请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。南通中院（2014）通中执异字第0010号执行裁定并无不当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回申请复议人侯春峰执行复议申请，维持江苏省南通市中级人民法院（2014）通中执异字第0010号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 孙 凯
代理审判员 赵 黎
二〇一四年十月八日
书 记 员 薛佳明