甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第146号
原告邓克庆，男，1969年2月18日出生，汉族，甘肃省平凉市人，西北永新集团有限公司职工，住兰州市城关区。
委托代理人张妙雷，甘肃五环律师事务所律师。
被告郑惠文，女，1972年5月5日出生，汉族，甘肃省兰州市人，无固定职业，住兰州市城关区。
委托代理人魏晋双，甘肃银衡律师事务所律师。
原告邓克庆因与被告郑惠文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理后，于2014年10月8日作出（2014）城民一初字第764号民事判决书，判决驳回原告邓克庆的诉讼请求。宣判后，原告不服提出上诉，兰州市中级人民法院于2014年12月19日作出（2014）兰法民三终字第811号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）城民一初字第764号民事判决书，发回重审。本院于2015年2月10日登记立案后，依法另行组成合议庭，于2015年4月13日公开开庭审理了本案，原告及其委托代理人张妙雷，被告委托代理人魏晋双到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2008年，因野洪戬及被告作为股东的新疆哈密岱宏有限公司急需资金用于公司前期用款，原告是该公司职员，野洪戬和被告与原告商量，意用原告位于西北永新集团家属院的东岗东路1463号502室房屋产权抵押贷款。因在此之前，原告有两笔贷款没有按约定归还，信誉度下降，再因原告也不愿意为公司承担赔偿责任，后在野洪戬和被告的数次催促下，原告因也是公司员工且与野洪戬是二十多年的朋友关系，故商定只是名义上将原告房产暂时过户于被告郑惠文名下，房产依然归原告所有，被告也不支付购房款，由被告郑惠文以其个人名义向银行抵押贷款，用于新疆哈密岱宏有限公司经营急需使用，待银行贷款还清，将房屋转回原告名下。为此原告与被告通过中介，并于2008年11月10日签订《房地产买卖契约》，将原告所有的上述房屋产权过户于被告名下。第一次贷款到期归还后，原告即要求返还房屋产权，但野洪戬说资金紧张需要二次再贷款，在2012年4月又第二次申请贷款要求原告缓缓再办理，野洪戬和被告一再声称，公司用完钱后，一定将该房产转归原告名下。以上就是形成该房地产买卖的真实过程，且有原告数年一直居住的事实及新疆哈密岱宏有限公司经营使用的事实予以证明。原告认为，被告违反诚实信用及事前双方约定，罔顾事实欲将原告房产霸占到其名下，实属欺诈行为，现原告诉讼来院，请求判令：1、确认原、被告所签订的房地产买卖契约无效，诉争房屋产权归原告所有；２、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原、被告间的房屋买卖合同合法有效，不存在无效情形，房屋买卖经依法登记取得房屋所有权证书，取得合法物权，原告的起诉理由是不存在的和虚假的，原告的起诉超过诉讼时效期间，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告郑惠文系案外人野洪戬前妻，双方于2006年离婚。原告邓克庆系野洪戬朋友。自2006年起，野洪戬就在新疆哈密跑氧化铜矿石项目，并着手注册哈密岱宏选矿有限责任公司（以下简称岱宏公司）事宜。在跑氧化铜矿石项目时，因资金紧张，野洪戬找到原告借款，原告以其位于兰州市城关区西北永新集团家属院的东岗东路1463号502室房屋产权为野洪戬银行贷款作抵押，后产生逾期还款，造成原告信用度下降。在注册岱宏公司时，又需要资金，野洪戬又找原告借款，因原告信用度下降，无法申请贷款。双方商定将原告的上述房屋所有权过户到被告名下以被告的名义申请贷款。2008年11月10日，原、被告签订房地产买卖契约，原告将上述房屋以35000元的价格出售给被告并办理了过户手续，被告于同年11月17日取得了房屋所有权证，证号为兰房（城私）产字第149191号。被告取得上述房屋所有权后，先后在2009年6月、2012年2月、2012年4月将房屋抵押取得贷款，该房屋至今在兰州市城关区农村信用合作联社拱星墩信用社抵押未予解押。2009年8月31日，岱宏公司成立，被告系该公司注册的股东。被告于2008年11月购买诉争房屋后，原告并未实际向被告交付使用诉争房屋，被告也未向原告收取房屋使用费用。2013年诉争房屋面临拆迁，原告于2013年8月21日给被告发信息内容如下“嫂子你好，我们单位在这两天要拆迁分房，这对我来说也就是最后一次机会，我也只剩下这么一点财产，还要和昊男（原告之子）过下去，我想把房子转至昊男名下，希望嫂子帮助我和昊男。”被告回复内容如下“你找野洪戬，我这也一屁股债，房子全押了，你不是不知道”。2013年9月10日，西部永新置业有限公司物业部代章以西北永新集团有限公司的名义与原告签订了《拆迁安置协议书》。2014年7月1日，被告将原告诉至本院要求确认原告与西北永新集团有限公司签订的《拆迁安置协议书》无效，双方发生纠纷，原告诉讼来院。
以上查明的事实有原告提供的房地产买卖契约、拆迁安置协议书、开庭笔录、证明、手机短信，被告提供的房地产档案，本院制作的询问笔录等证据，以及双方当事人在法庭上陈述的庭审笔录等证据在案为凭，并经开庭质证与本院审查，可以采信。
综上所述，本院认为，《民法通则》及《合同法》规定，合同生效应当具备以下几个条件：一是行为人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律或者社会公共利益。房屋买卖合同属于民事合同，其生效也应满足上述三个条件，三者缺一不可。本案中原、被告均能独立进行民事活动，具有完全的民事行为能力，双方签订房地产买卖契约满足合同生效的第一个要件，但双方签订房地产买卖契约是否为其真实意思表示，为本案的关键问题。所谓意思表示真实，即行为人的内心真实想法与外在行为相一致，行为人通过自己的行为希望达到内心期望的目标或结果。意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件，表意人与相对人合意实施虚假意思表示的行为，即双方有意识的不真实行为，为无效法律行为。本案中，原、被告签订房屋买卖契约显然不是双方的真实意思表示，理由如下：从原、被告签订房屋买卖契约的目的进行分析，被告郑惠文前夫野洪戬因为缺少做生意资金，但因自己以及原告均不符合银行贷款的条件，而被告郑惠文符合贷款条件，野洪戬在征得原告同意后，原、被告才签订了房地产买卖契约，所以从该房屋买卖契约签订的目的来看，原告并没有要将自己的房屋出售给被告的意思表示，真正的目的就是利用被告符合贷款条件的身份帮野洪戬取得银行贷款，该事实与野洪戬提供的证言、房屋过户到被告郑惠文名下后实际发生的贷款情况以及岱宏公司注册成立后，被告郑惠文系该公司注册股东的事实相互印证。从房屋买卖契约履行情况进行分析，原告将房屋出售给被告后并办理了过户手续，但被告无证据证明其实际已向原告支付房款11万元的事实，该房屋过户后，被告并未对该房屋进行占有及处分，而是仍由原告及其家人占有使用，表示该房屋买卖合同并未充分履行。另，2013年房屋被拆迁时，原告要求被告将房屋产权过户到其子名下，此时，被告就已知道房屋被拆迁的事实，仍未主动向拆迁人主张权利，致原告与拆迁人西北永新集团有限公司签订了《拆迁安置协议书》。根据全案综合分析，被告在签订房地产买卖契约之初，对原告假卖房屋的动机及行为是知晓的，且也以自己的实际行动为野洪戬贷款提供了便利，也足以表明被告在签订房地产买卖契约的时候不具有真实的意思表示。综上，原、被告均系为帮助野洪戬取得银行贷款而签订了虚假房地产买卖契约，因双方都不具有签订真实买卖房屋契约的意思表示，故该虚假的房地产买卖契约应属无效。关于原告要求判令诉争房屋产权归其所有的诉讼请求，因诉争房产已被拆迁，物权已经灭失，对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条之规定，判决如下：
一、确认原告邓克庆与被告郑惠文于2008年11月10日签订的《房地产买卖契约》无效。
二、驳回原告邓克庆的其他诉讼请求。
案件受理费200元，由被告郑惠文承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭宏茜
代理审判员 陶生莲
人民陪审员 张文刚
二〇一五年八月四日
书 记 员 陈丽丽