杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭上民初字第1426号
原告吴平会。
委托代理人：张叶兴。
被告钟锦屏。
委托代理人：冯雪燕。
原告吴平会诉被告钟锦屏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2011年1月10日组织双方当事人进行证据交换，并于2011年3月10日公开开庭进行了审理。原告吴平会及其委托代理人张叶兴、被告钟锦屏及其委托代理人冯雪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1993年9月5日，原、被告签订一份《卖房契约》，约定被告将其拥有的坐落于杭州市轿子巷77号的砖木结构楼房一座（面积49.01平方米，天井22.5平方米）房屋所有权、土地所有权卖给原告，原告一次性付清30000元，买卖成立，永无反悔，暂不办理过户和公证手续；有关房地产各项费用由原告支付，等等协议内容。合同签订后，原告支付了被告30000元，被告将房屋及房屋所有权证、土地使用权证交由原告，原告即入住购得轿子巷77号房屋，入住后原告对房屋进行了翻建和装修。之后被告以过户需要为由从原告处取得房屋所有权证、土地使用权证后一直未归还。原告自1993年9月起一直居住在该房屋内直至2009年6月26日房屋拆除。由于涉案房屋被列入拆迁范围，受巨大的经济利益驱动，被告违反承诺，于2008年1月17日向法院起诉，要求确认协议无效，经二审，判决合同违反国家法律而无效，原告认为被告作为出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋和宅基地为我国法律禁止流转的范围，并在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当承担全部过错责任。被告违反诚实信用原则，给原告造成损失，造成原告一家四口无处生活。为此原告提起诉讼，要求被告赔偿经济损失1941776元（房屋价值169525元，其中结构部分64500元和装修、地上附属物部分105025元；2、土地价值按评估报告的国有土地价值1297000元；3、原告可以享有的其他补偿484781元（1、过渡费147800元；2、搬迁费1400元；3、优惠奖励：腾空奖励100000元、签约奖励50000元，房屋补偿奖励37729元、房屋装修补偿76545元，地面附属物补偿40000元，无突击装修12247元、阁楼补偿9530元）。
被告辩称：被告起诉合同无效是基于房屋被拆迁，合同无效是因为双方当时就知道房屋无法过户，法律禁止对宅基地进行买卖，被告并未从房屋买卖获得其他利益，没有像原告陈述受巨大经济诱惑而毁约，也没有违反诚实信赖的原则，而是土地被征用了，且房屋一直被原告居住到灭失为止。当时原告买到房屋后并未翻建，仅进行装修。房屋拆迁评估时已将原告的面积计算进去。原告赔偿损失的计算标准有误，被告一家在拆迁过程中只能得到30万的补偿款，被告没有领取原告所应领取的拆迁补偿，要求法院合理判决。
审理中原告向本院提交下列书面证据材料：
1、卖房契约一份，证明原告于1993年9月5日向被告购得位于轿子巷77号房屋一套（宅基面积49.01平方米，天井22.5平方米），购房款30000元，被告将房屋所有权证、土地使用证交付原告，并承诺永不反悔的事实。
2、照片、光盘一份，证明原告在购得房屋后进行了翻建的事实，翻建后的房屋为二层加阁楼。
3、杭州市上城区人民法院（2008）上民一初字第368号民事判决书、杭州市中级人民法院（2008）杭民一终字第1423号判决书、浙江省高级人民法院（2009）浙民申字第1号民事裁定书，证明原被告之间的卖房契约经法院判决认定为无效合同，原告可就信赖利益损失另行主张权利。
4、告拆迁农户一份，证明原告在拆迁中可以享受的优惠政策和补偿措施。
被告向本院提交下列书面证据材料：
1、房屋拆迁调换产权协议书，证明涉案房屋已经被拆迁，整个拆迁补偿费用79万元。
2、价格评估报告，证明被告给付原告的费用已经包含了房屋的价值。
经庭审质证，本院对原被告提交的证据认证如下：
被告对原告提交的证据1真实性无异议。证据2照片真实性无异议，证明对象有异议，该证据能证明房屋未进行翻建；对光盘的真实性无异议。证据3三性无异议。对证据4真实性、合法性无异议，证明对象有异议，原告不属于当地农户，根据农户拆迁通知书内容，不能获得当地的补偿。本院对原告提交的证据1、3予以确认，对证据2的真实性予以确认，对证明目的缺乏其他证据佐证，能证明原告进行翻修的事实。对证据4的真实性予以确认，该证据针对的对象为被拆迁的农户，而原告从未成为该拆迁地块的农户，故该证据对于原告不适用。
原告对被告提交的证据1真实性无异议，根据拆迁安置协议书，被告得到的安置面积和经济补偿，不等同于原告的信赖利益损失。对证据2真实性无异议，但关联性有异议，认为原告已申请相关评估公司对房屋结构进行评估，结构价值应以评估结果为准，装修部分应当按照房屋面积推算。本院对被告提交的证据真实性、合法性予以确认，认为被告因拆迁而收到的经济补偿并不必然为原告应合同无效向其主张赔偿的依据。
审理中，本院根据原告的申请，委托浙江耀信房地产估价有限公司对诉争房产的价值及拆迁后可获利益进行评估、并委托杭州中立房地产土地评估咨询有限公司对诉争房屋的土地使用权价值进行评估。两公司分别出具浙耀估字（2011）第139号房地产评估报告及“关于杭州市上城区原轿子巷77号房地产估价报告（浙耀估字（2011）第139号）中其他重要事项揭示补充说明”，杭中立（2011）（估）字第011号评估报告书。原告对上述评估意见无异议，认为土地性质已发生变化。应按国有土地的价值采信，并按农户标准予以补偿。被告对证据的真实性、合法性均无异议，认为不能按国有土地性质的价值采信，认为原告不是适格的被拆迁人，不享有拆迁优惠政策，本案应以拆迁评估的价值为计算补偿的标准。本院对鉴定机构出具的鉴定报告及鉴定意见予以确认。
根据上述有效证据的认定及双方当事人的认定，本院对本案事实认定如下：
1993年被告为杭州玉皇村村民，原告为江苏武进县湟里镇湟里村的村民。1992年10月20日被告取得杭州市江干区土地管理局颁发的轿子巷79号，地号10－7－400，用地面积49.01平方米的集体土地建设用地使用证。1993年9月1日被告取得了杭州市江干区四季青乡人民政府核发的房屋产权证，载明“房屋坐落玉皇村轿子巷居民区75号，户主姓名钟锦屏，人数6，主房楼房3间，开间落地98.96平方米，进深建筑197.92，辅助用房1间，开间落地4.5平方米。进深建筑1.7”。1996年9月1日杭州市四季青镇人民政府对原告的建房变更记录予以核准，载明“房屋坐落玉皇村轿子巷居民区77号，户主姓名钟锦屏，主房楼房3间，开间落地138.86平方米，平房1间4×5进深建筑197.92，辅助用房1间，开间落地7.65平方米”。
1993年9月5日原、被告就原告拥有的坐落于杭州市轿子巷77号楼房一座，宅基面积49.01平方米（东西宽4.7米，南北长8.8米）天井一座（面积22.5平方米，东西宽5米，南北长4.5米）的房屋签订卖房契约一份，约定1、被告将上述房屋所有权、土地使用权卖给原告，原告支付被告30000元，一次付清；被告将房屋所有权证、土地使用权证交由原告收存。买卖成立，永无反悔。2、暂不办理过户和公证手续（待政策允许，双方应及时补办手续，一切费用由原告负责）。3、有关房地产各项费用由原告负责支付。4、如国家征用房屋，赔偿费、分配公房归原告所有。手续由被告办理，不收手续费用。5、如原告需转卖或出租房屋，在同等条件下，被告有优先权。6、原告翻修、装潢房屋及天井营造厨房、卫生间及今后一切相关事宜，由被告负责办理各种手续。7、如有房屋、宅基等产权和宅基使用权争议纠纷概由被告自行处理，原告不予承认。合同签订后，被告将房屋及房屋所有权证、土地使用权证交由被告，原告将合同约定的房款30000元支付原告。至此原告入住轿子巷77号房内。之后由于办证需要被告将房屋所有权证、土地使用权证交还被告。2008年1月17日被告向本院提起诉讼，要求确认原被告1993年9月5日签订的《卖房契约》无效，原告依无效合同取得的杭州市轿子巷77号房屋（宅基面积47.01平方米，天井22.5平方米）返还被告，被告返还原告人民币30000元，并承担本案诉讼费。该案经本院审理并出具（2008）上民一初字第368号民事判决，一、钟锦屏与吴平会于1993年9月5日签订的《卖房契约》无效。二、吴平会于判决生效之日起三月内将杭州市轿子巷77号房屋（宅基面积47.01平方米，天井22.5平方米）返还钟锦屏，钟锦屏返还吴平会30000元。原告对该判决不服，2008年8月7日上诉于杭州市中级人民法院。该院审理后出具（2008）杭民一终字第1423号民事判决，驳回吴平会的上诉，维持原判。2008年12月22日原告向浙江省高级人民法院提起再审申请，浙江省高级人民法院于2009年5月21日出具（2009）浙民申字第1号民事裁定书，驳回吴平会的再审申请。
2010年11月11日原告向本院提起诉讼，要求被告赔偿经济损失100万元。审理中，本院根据原告申请，委托杭州中立房地产土地评估咨询有限公司出具的杭中立（2011）（估）字第011号对涉案房屋土地使用权权益总价（集体性质）553200元，（国有出让土地性质）1297000元；委托浙江耀信房地产估价有限公司出具浙耀估字（2011）第139号房地产评估报告对涉案房屋的市场价为64500元。
另查明：2008年8月7日杭州市国土资源局及上城区分局发布了征地拆迁冻结通告，确定征收（拨用）杭州玉皇村股份经济联合社撤村建居转为国有的土地1.6489公顷。现诉争房屋已被拆除，被告名下位于轿子巷77号247.58平方米房产（包含诉争的房产）的装修补偿价为134194元，地上附属物补偿价15831元。
本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。原被告签订的房屋买卖合同经确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。结合双方签订的契约中约定“暂不办理过户和公证手续（待政策允许，双方应及时补办手续），认定被告钟锦屏作为出卖人在出卖时即明知其所出售的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，而其在出售房屋并交付买受人使用长达14年之久以其拥有的房屋系农村集体土地所建，吴平会非村集体成员，属于法律禁止转让的范畴为由主张合同无效，钟锦屏应对合同无效承担主要责任，吴平会在签订该合同时应预见其风险，其对合同无效承担次要责任。钟锦屏要求确认合同无效时，该地块即将撤村建居，土地性质将转化为国有性质，应预见吴平会作为买受人信赖利益损失的范围，故本院认为吴平会的损失应考虑房屋现值和原房屋购买价格的差异及装修所造成的损失两方面因素予以确认。基于该房已被拆迁，故参照该地块土地评估价及房屋结构评估价格，酌定涉案房屋价值为1361500元，装修价值为61845元（150025÷247.58×102.06）。根据过错责任，被告承担的赔偿责任为993895元（（1361500－30000）×0.7＋61845元）。涉案房屋虽已被拆除，但根据拆迁相关规定吴平会不符合涉案地块的拆迁对象，故其要求享有拆迁、补偿所得利益于法无据，对该部分诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告钟锦屏应于本判决生效之日起10日内赔偿原告吴平会损失993895元。
二、鉴定费7900元，由原告承担2370元，被告承担5530元，于本判决生效之日起10日内付清。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22276元，减半收取，由原告吴平会承担5517元，被告钟锦屏承担5621元，退回原告11138元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状1份及副本各一份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费22276元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
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审判员 朱旭东
二〇一一年三月二十一日
书记员 韩文涛