云南省富宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）富民二初字第22号
原告林燕兰，女，汉族，1983年1月18日生。
原告林国爱，男，汉族，1981年11月28日生。
委托代理人韦天发，云南玉泉律师事务所律师。委托权限为特别授权。
被告蔡斌，男，汉族，1976年8月13日生。
被告吴锦秀，女，汉族，1986年10月1日生。
委托代理人黎振文，云南圆合圆律师事务所律师，委托权限为特别授权。
第三人冯发翠，女，汉族，1972年1月9日生。
原告林燕兰、林国爱与被告蔡斌、吴锦秀，第三人冯发翠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告林燕兰、林国爱及其委托代理人韦天发，被告吴锦秀及两被告的共同委托代理人黎振文，第三人冯发翠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月24日原告与王文学、冯发翠夫妇购买位于富宁县城林苑小区13号门面房屋，购买时被告夫妇正在租用该房屋作为其摩托车城的另一店面，期限至2012年11月1日，当时原告就要求被告于期限到时将门面退还给原告使用，由于购买时期限未到，被告要求继续使用，并要求续期，双方未达成协议，后不得已原告只得口头同意被告再使用门面两年，两年后必须迁出原告的房屋，两年来被告在使用过程中对房屋的内部结构作了改造，现约定的期限已超过，原告多次催还，被告均以各种理由推诿，至今仍占用原告的房屋。综上所述，被告没有按约定交还所租用的房屋，侵犯了原告的合法权益，也违反了法律的规定，为此，特向贵院提起诉讼，请求：判令被告迁出原告位于富宁县城林苑小区13号门面房屋；将原告门面房屋内所改造的结构恢复原状，并由被告承担本案的诉讼费。
被告蔡斌、吴锦秀口头辩称，1、根据买卖不破租赁，该租房合同应该履行到2015年11月30日。2、原告已经按被告与冯发翠签订的合同收取前两年的租金，说明原告认可并履行原租房合同约定的权利义务。
第三人冯发翠陈述称，该房本人于2006年10月21日就租赁给两被告用于经营摩托车销售店，租赁期限三年，租金18,000.00元／年，2009年租期届满后又续期三年，自2011年起，经与被告协商，房屋租金提到24,800.00元／年，连同本人同时出租房屋给被告的还有隔壁的付永琼家，2011年12月被告要求续签合同，为此，2011年12月16日，付永琼还有本人分别与被告续签了一份租房合同，租期为2012年11月1日至2015年10月31日，房屋租金为24,800.00元／年。2012年5月，因本人资金周转困难，打算出售该门面，本人的好朋友即原告林国爱的大嫂何凤娥听说后要求卖给他丈夫的弟林国爱，不要卖给别人，出于朋友的份上，2012年9月，本人将该房出售给原告林国爱、林燕兰夫妇。在出售该门面之前，本人已经口头告知两原告关于门面出租给被告蔡斌、吴锦秀夫妇使用的期限和租金的有关内容，在两原告答应将会认真继续履行该租房合同的条件下，本人才把房产证过户给原告林国爱、林燕兰夫妇，原告林国爱、林燕兰夫妇收取租房合同后也未提出任何意见或建议，并于2012年11月1日、2013年11月1日按合同收取了2013年度和2014年度两年的房屋租金，每年24,800.00元。综上所述，本人认为原告林国爱、林燕兰夫妇已经认可2011年12月16日本人与被告蔡斌、吴锦秀夫妇所签订的租房合同并已实际履行了二年时间，故原告不应当提起诉讼，应当继续履行该合同至期限届满。
综合原被告的诉辩主张以及第三人的陈述，本案争议焦点为：1、第三人与被告蔡斌、吴锦秀夫妇最后所签订的租房合同对原告是否具有法律效力，原告是否应按该合同来履行；2、原被告之间的口头租赁合同是否成立。
围绕本案争议焦点以及诉讼主张，原告向本院提交了以下证据材料：
1号证据私营企业登记基本信息，用以证明被告在富宁县城经营迦兴摩托车城的事实。
2号证据房地产买卖契约复印件，用以证明原告于2012年9月24日向王文学、冯发翠夫妇购买林苑小区13号门面房屋的事实。
3号证据土地使用证和房屋产权证复印件，用以证明富宁县林苑小区13号门面土地使用权人和房屋产权人是原告的事实。
经质证，被告对原告提交的第1号、第2号、第3号证据的关联性、合法性、真实性以及待证事实均无异议。
第三人冯发翠对原告提交的第1号、第2号、第3号证据的关联性、合法性、真实性以及待证事实也无异议。
围绕本案争议焦点和其答辩理由，被告向本院提交以下证据材料：
1号证据是收款收据两张，用以证明原告已经按冯发翠与被告签订的《租房合同》约定收取了2012年11月1日至2014年11月1日两年的房屋租金，原告默认并履行该《租房合同》约定的权利义务。
2号证据“收据”一张，用以证明冯发翠收取的租金与后面原告收取的租金一致，原告认可、知悉冯发翠与被告签订的《租房合同》。
3号证据《租房合同》，用以证明冯发翠在房屋销售前与被告签订《租房合同》，约定租赁期限为2012年11月1日至2015年10月31日。
4号证据富宁县公证处出具的“证明”，用以证明原告拒收2014年11月1日至2015年10月31日的房屋租金，被告向富宁县公证处提存租金，但因富宁县公证处无独立账户，无法办理提存业务。
经质证，原告对被告提交的1至4号证据认为，1号证据收款收据两张的真实性无异议，但对待证事实有异议，因为收取两年租金并不代表认可该租房合同，原告并不知道该租房合同的存在，原告只是按照原被告之间所形成的口头约定收取两年租金。对2号证据的真实性无异议，但认为不是2011年11月1日写的，不排除现在补写。对3号证据的真实性及待证事实有异议，合同的签订没有落款时间，合同签订的时间应认定为卖房后即2012年11月1日，而购买房子的时间是2012年9月24日，所以售房后签订的合同应是无效的合同，对原告无约束力。第4号证据因租期已满，原告没有必要再收被告的租金。
第三人冯发翠对被告提交的1至4号证据无异议。
第三人冯发翠为证明其所陈述的意见，向本院提交了以下证据：
1号证据是租房协议一份和3份租房合同，用以证明在没有卖房子的时候合同已经签了，是2011年12月16日当天跟另外一家付永琼一起签的。
2号证据是收据，用以证明原被告双方知悉房租数额。
原告对第三人冯发翠提交的1号、2号证据质证认为：2006年10月21日的租房协议1份和2009年11月1日的租房合同、2011年12月16日被告与付永琼签订的租房合同真实性无异议，但与本案无关。对第3份租房合同认为是在卖房子以后被告与第三人才签订的合同，是一份无效的合同，对原告无约束力，且不能证实该份租房合同签订时间是与付永琼签订的那一份在同一天签订；第2号证据《收据》不一定是2011年11月1日所写的，不排除现在补写。
被告对第三人提交的1号、2号证据无异议。
本院认为，原告提交的1至3号证据能够证明原告所要待证的事实，且被告及第三人均无异议，本院予以采信。被告提交的1号证据收款收据两张，系原告林国爱所书写，其详细记载了原告收取被告2012年11月1日至2013年11月1日、2013年11月1日至2014年11月1日两年的租金，每年24,800.00元，原告对该收款收据并未提出实质异议，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信；被告提交的2号证据“收据”（原件）与第三人冯发翠提供的第2号证据“收据”（复印件）同为一份证据，该份证据与上述1号证据的“收款收据”能共同证明了富宁县林苑小区13号门面房屋自2011年11月1日起均由被告蔡斌、吴锦秀夫妇承租，租金每年24,800.00元的事实，本院予以采信；被告提交的3号证据《租房合同》与第三人冯发翠提交的1号证据中第三份《租房合同》同为一份合同，该合同虽未写明合同签署日期，但根据被告答辩意见和第三人的陈述以及原告林燕兰在庭审时作出“房子过户后几天才见到（租房合同），…………。”的陈述，并结合原告按该合同约定收取了2013年、2014年两年房屋租金的事实，该《租房合同》是真实、合法、有效的，虽存在未签署签订日期的瑕疵，但与本案有直接的关联性，能够证明被告及第三人的待证事实，本院予以采信；被告提交的4号证据富宁县公证处出具的“证明”，并不能直接证明被告曾经到富宁县公证处办理提存业务的事实，与本案无关联性，本院不作为本案证据使用。第三人冯发翠提交的1号证据中王文学与蔡斌2006年10月21日签订的《租房协议》和2009年11月1日签订的《租房合同》，能够证明富宁县林苑小区13号门面房屋自2006年起就由第三人出租给被告使用的事实，证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信；第三人冯发翠提交的1号证据中付永琼与吴锦秀2011年12月16日签订的《租房协议》，与富宁县林苑小区12号门面房屋目前出租给被告经营摩托车销售店的客观事实相吻合，本院予以采信。
综合原被告的诉辩主张及庭审举证质证和本院的认证，本院认定本案如下法律事实：
富宁县林苑小区13号门面房屋所有权原为王文学和冯发翠夫妇，富宁县林苑小区12号门面房屋所有权属于案外人付永琼。2006年10月起，被告蔡斌、吴锦秀在富宁县城樱花廊庭76号成立迦兴摩托车城，从事摩托车及零配件销售，同时承租富宁县林苑小区冯发翠家13号门面房屋和付永琼家12号门面房屋作为摩托车销售店另一店面，被告于2006年10月21日、2009年11月1日与冯发翠家分别签订租房协议和租房合同，租期三年，租金18,000.00元。在第二个租赁期限未届满之时即2011年下半年，冯发翠、付永琼为提高房屋租金，与被告协商后于2011年12月16日分别与被告签订了《租房合同》，冯发翠与被告签订的《租房合同》约定：“租赁期限三年，从2012年11月1日至2015年10月31日止，租金每年24,800.00元”等等。冯发翠已经收取了2011年11月1日至2012年11月1日一年的房屋租金24,800.00元，2012年9月24日，冯发翠夫妇将其所有的富宁县林苑小区13号门面以700,000.00元人民币出售给原告林国爱、林燕兰，并于2012年10月8日、10月12日将房屋产权证和土地使用证过户登记到两原告名下。冯发翠出售房子前告知两原告该房正在出租当中，并于房屋变更登记后几日内将《租房合同》交付给两原告，同时带领原告来到门面告知两被告房屋已经出售给原告，今后的房屋租金按合同约定直接交付给原告。原告受让富宁县林苑小区13号房屋门面后分别于2012年11月1日、2013年11月1日向两被告收取了2012年11月1日至2013年11月1日、2013年11月1日至2014年11月1日两年的租金，每年24,800.00元。2014年11月原告提高租金，要求被告按每年35,000.00元租金给付，被告则认为租期未满，应按原租房合同约定每年24,800.00元的数额来履行，双方各持己见，因而引发纠纷，2015年1月21日原告向本院起诉。庭审中，原被告双方共同认可原告受让富宁县林苑小区13号门面房屋后，被告未对该房作任何改造，该13号门面目前仍然维持冯发翠出售之前的结构状况。
本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。原告受让富宁县林苑小区13号房屋门面前已经知道该房屋处于出租状态当中，但原告仍然受让该房，并于2012年受让该房屋门面后仍按原租赁合同约定向被告收取了2013年、2014年两年的租金，故原告已经以实际行为认可了该租房合同的效力并继续履行合同，现该租房合同履行期限尚未届满，原被告双方应当继续履行；同时租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，原告主张其与被告间存在两年租赁期限的口头合同，而未采用书面形式的租赁合同仅限于六个月以下的租赁期限，该约定因不符合法律规定而不能成立，本院不予采纳。原告提出要求判令被告迁出原告位于富宁县城林苑小区13号门面房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；被告于原告受让该房后并未进行任何改造，因此，原告提出要求被告将门面房屋内的结构恢复原状，该诉讼请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告林燕兰、林国爱的诉讼请求。
案件受理费100.00元，减半收取50.00元由原告林燕兰、林国爱承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。
审判员 黄志保
二〇一五年四月二十七日
书记员 黄加增