陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）咸民初字第00003号
申请人：闫清芳。
被申请人：李冰。
申请人闫清芳不服咸阳仲裁委员会（2012）咸仲裁字第245号裁决书，于2012年12月向本院提出撤销该仲裁裁决的申请。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
仲裁审理查明：宏大房产公司在咸阳市人民路16号中宏时代广场曾拥有A-2-24、A2-26、A-2-27号房屋三间，建筑面积分别为30.23㎡、59.6㎡，43.46㎡，2010年3月4日宏大房产公司职工郝军以代租方（甲方）身份与杨敏代表的承租方（乙方）签订了房屋租赁合同。合同约定，自2010年9月1日至2013年8月31日止租期三年，租金为每月2077.9元，租金采取预收方式，每三个月结算一次，每次提前15日预收租金；合同约定有下列情况，甲方有权解除合同：乙方不按规定交纳各项费用达20天以上；擅自改变用途等。还约定，“合同到期或提前终止合同后，乙方应在到期日或合同终止日之后5日内向甲方退还房屋，否则合同保证金不予退还，并按每日200元收取违约金”，“乙方违约达到合同解除条件的，甲方可不通知乙方可强制收回房屋”。该合同首部，承租人栏注明为“闫清芳（巴黎春天婚纱摄影分公司）”，合同尾部签署部分，租赁人栏签字为“杨敏代闫清芳”。经查，该租赁合同在履行中，闫清芳以个人自然人身份交纳租金。租金缴纳至2012年3月30日，未按约定预交此后租金。
在上述合同履行过程中，申请人与宏大公司达成上述正在出租房屋的买卖协议，将上诉房屋产权由宏大公司售予申请人李冰持有，并于2012年4月5日办理了房权证。2012年4月11日，宏大房产公司与申请人办理了房屋现状移交交接手续，宏大房产公司将产权变化情况于2012年4月12日通知了被申请人。2012年4月16日申请人李冰通过咸阳市渭城区公证处以公证方式向被申请人送达了《房屋租赁合同解除告知函》，通知被申请人，因其未按期交纳房租已构成违约的情形已达到合同解除条件，即日起解除合同，请于2012年4月20日前将房屋交回。被申请人既未向原房屋产权人预交房租，也未向申请人交纳房租，在收到解除函后既未对解除提出异议，也未向申请人交回房屋。
仲裁庭认为：申请人与宏大房产公司签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，合同合法且已成立生效，宏大房产公司将房屋产权转让给申请人且已登记，申请人即已取得房屋收益等权利，按照租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同效力的法律原则，租赁合同应全面履行，不按约定履行即构成违约，一方违约另一方有解除合同的权利。关于租赁合同承租人主体问题，从合同本身来看，租赁合同承租方为闫清芳，尾部租赁人也是闫清芳明确（杨敏代闫清芳）、交纳租金也是闫清芳、宏大房产公司告知函也通知给闫清芳、解除合同公证函也送达闫清芳，闫清芳始终未提出异议，虽然合同首部在承租人闫清芳后加括号内有巴黎春天婚纱摄影分公司字样，但没有公司盖章，没有公司委托书、代理人杨敏代理的是闫清芳而不是公司，根据以上事实足可认定承租人是被申请人闫清芳。关于仲裁管辖问题，租赁合同第十七条有发生合同纠纷协商不成任何一方可向咸阳仲裁委员会提出仲裁解决的明确约定，本委受理并无不妥。关于租金问题，被申请人既未按约定向宏大房产公司预交2012年4月以后的房租（按合同约定被申请人应在2012年2月中旬预交2012年3-5租金），在得知申请人取得房屋产权后也未向申请人交纳房租，已构成违约。
关于合同解除，被申请人逾期交纳租金，申请人依据合同约定依法通知被申请人解除合同，合同自通知送达时已解除，被申请人对此未提出异议也已超过三个月。申请人主张的返还房屋请求合理有据，应予支持。申请人主张按合同约定房租标准支付拖欠的房租及房屋占用费，本庭认为对于合同解除前拖欠租金应按合同约定租金支付，请求合理，应予支持。从2012年4月5日起算至2012年4月20日共16日，按日租金69.26元，租金共计1108.16元。至于申请人主张解除合同后的房屋占用费，本庭认为合同解除后被申请人继续占用房屋，申请人确有损失，但申请人既主张房屋占用费又同时主张了违约金，其损失在违约金中一并考虑，不支持其房屋占用费的请求。申请人主张按合同约定承担每日200元违约金，从2012年4月21日到实际交房之日，本庭认为合同中“提前终止合同”，“承租人应在5日内退还房屋”，否则应承担违约责任的约定，双方意思表示明确，不违背法律规定，应为有效。但约定每日200元违约金，超过房屋租金本金的2.88倍，显然属于违约金约定过高，被申请人在庭审中提出异议，应予适当降低。本庭认为违约金每日90元，较为适当。遂裁决如下：一、被申请人在收到本裁决书后10日内向申请人返还房屋。二、被申请人在收到本裁决书后10日内向申请人支付房屋租金1108.16元；同时支付从2012年4月21日起至房屋实际交付之日止，按每日90元计算违约金。
申请人闫清芳请求撤销咸阳仲裁委员会（2012）咸仲裁字第245号裁决书，事实与理由如下：1、仲裁裁决认定申请人主体错误。本案租赁合同是申请人所在的咸阳巴黎春天影楼有限公司租赁中宏物业服务有限公司的房屋，该合同明确是巴黎春天影楼租赁，并非申请人个人租赁。该合同上虽没有加盖双方的公章，但是双方均明确是法人行为，申请人在租赁合同上签名是以法定代表人身份签名，不是以自然人身份签名，中宏物业从2005年开始出租该房，所签合同一直沿用双方代理人签名的形式。申请人与被申请人之间从未达成过仲裁协议，仲裁没有依据，程序违法。2、被申请人拒绝收取租金，故意制造障碍使申请人租金交纳不成。中宏物业租金收取员是李冰的丈夫郝军。2012年2月底，巴黎春天影楼工作人员多次找郝军要求交纳租金，郝军均以各种理由拒收，打电话拒接。并非申请人有不交租金的违约行为。
本院审理中发现：本案涉及的租赁合同中承租方为闫清芳，在其后面括号内加注巴黎春天婚纱摄影分公司，在合同尾部，租赁人一栏处写为闫清芳杨敏代的字样，同时在合同尾部的乙方写明巴黎春天影楼。在咸阳宏大房地产开发有限公司2012年4月11日发的告知函中，承租人写明为闫清芳女士，同时对写明所承租的中宏时代广场A-2-24、26、27号房屋变更后的房屋所有权人为李冰，房屋租赁合同依法自然转移，请按照《房屋租赁合同》的约定将租金交付房屋所有权人。关于房租交纳的票据中交款单位明确写为闫清芳。
本院认为，申请人提出双方没有仲裁协议故仲裁庭受理该仲裁案件程序违法的理由经查：2011年3月4日，宏大房产公司职工郝军以代租方（甲方）身份与杨敏代表的承租方（乙方）签订了房屋租赁合同。合同约定，自2010年9月1日至2013年8月31日止租期三年，租金为每月2077.9元，租金采取预收方式，每三个月结算一次，每次提前15日预收租金；合同约定有下列情况，甲方有权解除合同：乙方不按规定交纳各项费用达20天以上；擅自改变用途等。合同约定解决争议的方式为提交仲裁。2012年4月宏大房产公司将该房产卖给李冰，李冰同月取得该房产的所有权证书。同月宏大房地产开发公司告知闫清芳租赁合同自然转移，请将租金交于房屋所有权人李冰，闫清芳在收到该告知函后亦未提出异议。结合租赁合同中房租的交款单位为闫清芳和宏大房地产开发公司的通知函中通知函中通知对象为闫清芳及租赁合同中承租人为闫清芳的事实。应当认定该租赁合同的承租人为闫清芳，其租赁场地用于自己担当法定代表人的巴黎春天婚纱摄影公司的业务经营。由于该租赁合同的转移并未改变、加重承租方的义务，且承租人闫清芳在收到该告知函后并未提出异议，故租赁合同的出租方依法变更为李冰，原合同中约定的争议解决条款对李冰和闫清芳继续有效。李冰现提出因闫清芳未及时履行缴纳房租等义务而申请仲裁，符合合同约定及法律规定。闫清芳提出的双方没有仲裁约定而请求撤销仲裁的理由不能成立。根据《中华人民共和国仲裁法》第六十条的规定，裁定如下：
驳回申请人闫清芳撤销咸阳仲裁委员会（2012）咸仲裁字第245号裁决书的申请。
案件受理费400元由申请人闫清芳承担。
本裁决为终审裁决。
审 判 长 蔡 昕
代理审判员 王 磊
代理审判员 张丽艳
二〇一三年三月五日
书 记 员 蒋 楠