广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤14民终538号
上诉人（原审原告）：陈吉波，男，1963年7月15日出生，汉族，住兴宁市。
委托代理人：刘寻元，广东中流柱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭子万，男，1983年9月19日出生，汉族，住兴宁市。
委托诉讼代理人：李小山，男，1984年5月6日出生，汉族，住兴宁市。
被上诉人（原审被告）：李小山，男，1984年5月6日出生，汉族，住兴宁市。
被上诉人（原审被告）：陈涛，男，1981年12月13日出生，汉族，住兴宁市。
被上诉人（原审被告）：廖彩梅，女，1981年9月5日出生，汉族，住兴宁市。
被上诉人（原审被告）：兴宁市美佳居建材城，住所地兴宁市。
经营者：陈涛，男，1981年12月13日出生，汉族，住兴宁市。
上诉人陈吉波因与被上诉人彭子万、李小山、陈涛、廖彩梅、兴宁市美佳居建材城申请执行人执行异议之诉一案，不服兴宁市人民法院（2017）粤1481民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈吉波及委托诉讼代理人刘寻元、被上诉人彭子万的委托诉讼代理人及被上诉人李小山到庭参加诉讼；被上诉人陈涛、廖彩梅、兴宁市美佳居建材城经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
陈吉波提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律不当；请求撤销一审判决，继续执行陈涛、廖彩梅所有的位于兴宁市××号（房产证号为31××33）的房地产，本案诉讼费用由被上诉人承担。一、一审判决事实不清。1、《房屋转让协议书》第五条约定，甲方应于本协议签订之日起一年后将房屋交付给乙方。2、一审法庭调查时，彭子万、李小山陈述，合同约定是一年后才交房的，但是在过户受阻知道查封后，才提前进住争议房产的，不是在查封之前合法占有该房产。二、适用法律不当。（一）、认定《房屋转让协议书》合法有效不当。1、2016年6月16日，彭子万、李小山明知陈涛、廖彩梅无处分权，与陈涛、廖彩梅订立买卖合同，不具有善意。不管彭子万、李小山是否询问陈涛、廖彩梅有无法院查封，也不管陈涛、廖彩梅是否告知了彭子万、李小山是否被法院查封了，彭子万、李小山是否到产权登记部门查询是否被法院查封，由于在登记簿上已经登记被法院查封了，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第十六条“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项”的规定，均应认定彭子万、李小山明知陈涛、廖彩梅无处分权，不具有善意。没有过户也不能过户，不能取得也没有取得所争议房屋的所有权。2、彭子万、李小山与陈涛、廖彩梅2016年6月16日订立的买卖合同，是无效合同。兴宁市人民法院作出（2016）粤1481民初1181民事裁定书，并于当日送达陈涛，裁定查封1号房产，查封期间自2016年6月14日起至2018年6年13日止；查封期间，查封财产不得转让、抵押、出租等处分。该查封裁定没有主体例外，也就是在查封期间，不管是谁均不能转让、抵押、承租该房产。2016年6月16日，陈涛、廖彩梅与彭子万、李小山签订的《房屋转让协议书》，违反生效法律文书确定的不得转让、抵押、出租的规定，属于无效协议书，不受法律保护。同时根据合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定，彭子万、李小山与陈涛、廖彩梅2016年6月16日订立的买卖合同，违反法律强制性规定，是无效合同。（二）一审判决适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行适用法律不当。1、一审判决书已经查明彭子万、李小山与陈涛、廖彩梅之间的《房屋转让协议书》是在法院查封期间签订的。2、《房屋转让协议书》是无效的书面买卖合同。3、法庭调查时，彭子万、李小山陈述，合同约定式一年后才交房的，但在过户受阻知道查封后，才提前进住争议房产的，不是在查封之前合法占有该房产。所以彭子万、李小山的排除申请不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。
彭子万、李小山答辩称：涉案房产是在法院查封之前签订了买卖合同，并且查封之前已经付清购房款和实际使用；房屋转让协议书是双方同意签订，是有效合法的；陈吉波在签订房屋转让协议书之后申请查封，我方在查封前已经付清了购房款，我方没有过错。房产已经实际取得和占有使用，一直都有缴纳水电费、物业管理费。
陈涛、廖彩梅、兴宁市美佳居建材城未答辩。
陈吉波于2017年2月27日起诉，请求判令：1、继续执行陈涛、廖彩梅所有的位于兴宁市××号（房产证号为31××33）的房产，2、本案诉讼费用由被告承担。被告彭子万、李小山作了答辩。
一审法院经审理查明：2015年8月12日，被告陈涛作为借款人向李岸辉出具借条一张，借条上写明“陈涛借李岸辉人民币陆拾万元正（600000），月息2分（每月1.2万元）”。陈涛借款后，向原告偿还了3万元的利息，本金未归还。李岸辉于2016年5月23日向法院起诉请求：1、被告陈涛偿还其借款本金600000元和至2016年5月的利息78000元；2、被告陈涛支付600000元自起诉之日起至还清之日止按月息2%计算的利息；3、被告承担本案的诉讼费用。一审法院受理后，李岸辉于2016年5月31日以防止被告陈涛转移财产为由向法院提出财产保全的申请，并提供了担保。2016年6月14日一审法院作出（2016）粤1481民初1181号民事裁定书，裁定查封陈涛、廖彩梅所有的位于兴宁市××房（产权证号：粤房地权证兴字第××号）产。2016年6月16日，陈涛、廖彩梅、李小山、彭子万在申请查封人李岸辉的同意下，将李岸辉申请查封陈涛、廖彩梅所有的位于兴宁市××房产同意以90万元的价格卖给李小山和彭子万，其中16万元的卖房款直接由彭子万、李小山支付给李岸辉，用于清偿陈涛、廖彩梅借李岸辉的债务。陈涛、廖彩梅借李岸辉的债务还清后，李岸辉于2016年6月20日向一审法院申请对上述查封的房产进行解封，一审法院于2016年6月20日作出（2016）粤1481民初1181-1号民事裁定书，裁定解除对陈涛、廖彩梅所有位于兴宁市××房（产权证号：粤房地权证兴字第××号）产的查封。2016年6月21日，李小山通过农业银行转账给陈涛55.3万元，被告陈涛、廖彩梅写下共收到被告李小山购房款90万元的收据交被告李小山收执。2016年6月23日被告李小山与被告陈涛、廖彩梅双方到房地产管理部门签订房地产买卖合同，并到有关部门提交不动产测绘评估、完税等相关过户手续材料。此后，被告李小山、彭子万入住并使用上述房地产并缴交物业管理费、水电费等费用。2016年6月24日，一审法院在执行陈吉波与被告陈涛、廖彩梅民间借贷纠纷一案中，原告陈吉波于2016年6月24日向一审法院申请财产保全，要求查封陈涛、廖彩梅所有位于兴宁市××房（产权证号：粤房地权证兴字第××号）产。一审法院受理后，于2016年6月24日作出（2016）粤1481民初1393-1号民事裁定书，裁定查封被告陈涛、廖彩梅已卖给被告彭子万、李小山的位于兴宁市××房（产权证号：粤房地权证兴字第××号）产。2016年10月19日，被告彭子万、李小山向一审法院提出执行异议，请求解除上述房地产的查封。一审法院执行局受理后，经过听证后，认为被告彭子万、李小山向法院提出执行异议成立，故一审法院执行局作出（2016）粤1481执异27号执行裁定书，裁定中止对位于兴宁市××房产[房产证号为31××33]的查封。裁定后原告陈吉波不服，向一审法院起诉。
另查明，被告李小山、彭子万向被告陈涛、廖彩梅购买房屋时因该房产在中国邮政储蓄银行抵押贷款，在交易期间，被告彭子万、李小山已为被告陈涛、廖彩梅偿还剩余的银行贷款55.3万元后才去办理过户手续。
一审法院认为：本案的争议焦点是被告李小山、彭子万与被告陈涛、廖彩梅在李岸辉查封期间签订的《房屋转让协议》是否合法有效。虽然被告陈涛、廖彩梅在银行抵押期间将其所有的房屋转让给被告李小山、彭子万，但在转让期间，被告李小山、彭子万已向银行代被告陈涛、廖彩梅清偿了该房屋作为抵押贷款的债务。因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，被告李小山、彭子万与被告陈涛、廖彩梅签订的《房屋转让协议》合法有效。对于被告李小山、彭子万与被告陈涛、廖彩梅在李岸辉查封期间签订的《房屋转让协议》是否合法有效的问题。一审法院认为，因李岸辉在申请财产保全查封被告陈涛、廖彩梅所有的位于兴宁市××房产期间，申请人李岸辉为了实现其债权的目的，同意被告陈涛、廖彩梅将其查封的房屋以合理的价格转让给被告彭子万、李小山，被告陈涛、廖彩梅亦同意被告李小山、彭子万直接将房款16万元存入李岸辉的账户上，用于偿还被告陈涛、廖彩梅向李岸辉的借款。李岸辉的债权实现后，李岸辉于2016年6月20日已依法向法院申请解除对被告陈涛、廖彩梅所有的位于兴宁市××房产的查封，一审法院受理后，于2016年6月20日作出（2016）粤1481民初1181-1号民事裁定书，解除对被告陈涛、廖彩梅所有的位于兴宁市××房产的查封。解封后，2016年6月21日，被告李小山、彭子万已履行了所有的购房款，双方于2016年6月23日到房管部门签订房地产买卖合同，并到有关部门提交不动产测绘评估、完税等相关过户材料。此后，被告彭子万、李小山入住使用上述房地产并缴交物业管理费、水电费等费用。因被告李小山、彭子万与被告陈涛、廖彩梅在李岸辉查封期间签订的《房屋转让协议》未损害利害关系人李岸辉的合法权益，一审法院认定被告李小山、彭子万与被告陈涛、廖彩梅在李岸辉查封期间签订的《房屋转让协议》合法有效。原告陈吉波在李小山、彭子万与被告陈涛、廖彩梅完成交易后才于2016年6月24日提出财产保全的申请，申请查封被告陈涛、廖彩梅所有的位于兴宁市××房产。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定第二十八条的规定，原告陈吉波在申请查封被告陈涛、廖彩梅所有的位于兴宁市××房产之前被告李小山、彭子万已与被告陈涛、廖彩梅签订了合法有效的《房屋转让协议》，且被告李小山、彭子万已支付了全部价款并合法占有该房产，未办理过户原因并非是买受人被告李小山、彭子万自身原因，故被告李小山、彭子万向一审法院执行局提出执行异议，一审法院执行局裁定中止对位于兴宁市××房产[房产证号为31××33]的查封，符合相关法律规定，一审法院予以支持。现原告提出执行异议，请求法院依法判决继续执行陈涛、廖彩梅所有的位于兴宁市××号（房产证号为31××33）的房产缺乏事实和法律依据，故一审法院对原告的请求不予支持。被告陈涛、廖彩梅、兴宁市美佳居建材城的经营者陈涛经法院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法应缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定第二十八条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2017年10月16日作出判决：驳回原告陈吉波的诉讼请求。本案受理费100元，由原告陈吉波负担。
经审理查明，对一审法院查明的事实，除陈吉波对提交不动产测绘评估、完税等过户材料及入住使用涉案房地产并缴交物业管理费、水电费等费用有异议外，各方对其余部分均无异议。对各方无异议的部分，本院予以确认。
二审诉讼中，本院依职权于2018年7月4日到兴宁市不动产登记中心了解涉案不动产的过户情况；测绘单位经比对后证实业务编号为20160623-15的《不动产测绘业务收件单》属实，出具了系统登记的编号为20160623-15的《不动产测绘业务收件单》并盖章确认。上述证据材料已出示双方质证，陈吉波对其三性无异议。
本院认为，本案二审争议的焦点，一是涉案房屋转让协议是否有效，二是彭子万、李小山对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）款关于查封的房地产不得转让的规定，是行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理所有权变更登记问题上所作出的管理性质的规定，而非针对房地产转让合同效力的强制性规定。当事人以房屋被国家机关依法采取查封等强制措施为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。陈涛、廖彩梅将涉案房屋转让给彭子万、李小山，涉案房屋当时的查封申请人李岸辉亦在《房屋转让协议书》上签名同意。陈吉波上诉主张该房屋转让协议无效，事实和法律依据不足，不予支持。
关于争议焦点二。首先，在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中异议人能否排除执行的判断标准。因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当理解为：符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不能成立。异议是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。其次，从权利性质看，对物权期待权应优先于普通金钱债权予以保护。本案中，陈涛、廖彩梅将涉案房屋转让给彭子万、李小山，于2016年6月16日签订《房屋转让协议书》；一审法院依当时的查封申请人李岸辉申请于2016年6月20日裁定解除了对涉案房屋的查封。彭子万、李小山于2016年6月21日向陈涛、廖彩梅付清了购房款；于2016年6月23日向测绘单位提交了涉案房屋转让的不动产测绘申请资料。根据彭子万、李小山一审诉讼中陈述，涉案房屋于2016年6月24日交付使用。一审法院根据陈吉波的财产保全申请于2016年6月24日裁定查封了涉案房屋。上述事实表明，涉案房屋的转让交易发生在陈吉波申请保全及法院查封之前，彭子万、李小山订立买卖合同并无过错，其合同义务已履行完毕且已占有使用涉案房屋，对该房屋并非因买受人自身原因未办理过户登记。彭子万、李小山对涉案房屋享有的是请求名义权利人陈涛、廖彩梅将该房屋登记在自己名下的请求权，性质上虽属债权，但属指向明确的物权期待权，其距离完整的法律意义的所有权仅有一步之遥。而申请执行人陈吉波对涉案房屋并无直接支配关系，只是普通金钱债权人，仅是在寻找被执行人的责任财产时发现涉案财产。如果将申请执行人的普通金钱债权优先于善意购房人所享有的物权期待权予以保护，缺乏合理基础。综上，彭子万、李小山对涉案房屋享有的权利能够排除强制执行。原审法院判决驳回陈吉波关于继续执行涉案房屋的诉讼请求，处理适当。
综上所述，陈吉波的上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（已由上诉人预交），由上诉人陈吉波负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈立民
审判员 黄莉芬
审判员 曾园芳
二〇一八年七月十七日
书记员 巫锾宇