西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0117民初898号原告李维刚，男，汉族，1959年2月4日出生，住西安市未央区，委托代理人张瑛，女，汉族，1961年1月29日出生，住西安市未央区，系原告之妻，被告西安香江环球投资发展有限公司，住所地：西安泾河工业园长庆东路东段。法定代表人吴海敏，系该公司董事长。委托诉讼代理人姜静蕊，陕西宽明律师事务所律师。委托诉讼代理人王建肖，陕西宽明律师事务所律师。原告李维刚诉被告西安香江环球投资发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李维刚的委托诉讼代理人张瑛、被告西安香江环球投资发展有限公司委托诉讼代理人王建肖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李维刚诉称，2015年6月22日，原被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于西安市高陵县泾河工业园区（南区）泾渭东路延伸段的泾渭分明·生态半岛玫瑰苑小区1栋1单元7层10704号商品房，并按合同规定及被告要求向被告缴纳了房款365959.20元。按照合同约定，被告应当在2016年6月30日交房，房屋交付使用后360日内将办理权属登记需要的由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应当按照已付房款的0.1%向原告支付违约金365.96元。并且，被告在房屋未达到竣工验收标准时强行要求原告收房，消防设施不完善，其他配套设施均没有按时到位，导致原告居住在不安全的环境中并且不能享受到物业服务合同约定的服务。现原告诉至法院，请求依法判令：1、要求判令被告为原告办理房屋产权登记手续；2、要求被告向原告支付房产证逾期违约金365.96元；3、要求被告完善小区基础设施建设、消防设施及其他配套基础设施，达到竣工验收标准；4、要求被告承担小区房屋达到竣工验收标准之前原告的所有物业费4223.70元（暂计算至2018年12月）；5、本案诉讼费由被告承担。被告西安香江环球投资发展有限公司辩称，第一，被告愿意承担房屋买卖合同约定的义务，在条件达成时，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但由于目前条件尚不完备，无法履行上述义务；第二，被告在履行商品房买卖合同过程中，不存在违约行为，不需要承担违约责任；第三，原告的第三项诉讼请求不具体、不明确，没有事实及法律依据，应予以驳回；第四，原告无权要求被告承担物业费。经审理查明，2015年6月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于西安市高陵区泾河工业园区（南区）泾渭东路延伸段泾渭分明·生态半岛（玫瑰苑）第1幢1单元7层10704号房，房屋总价款为人民币365959.20元，首付款人民币175959元，其余人民币190000元为按揭贷款。合同第八条约定了交付期限，即出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日90日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，其中，不可抗力的第一项约定为由于工程所在区域停水、停电导致工程施工期限延长的或由于政府及相关原因或市政工程建设导致工程无法正常施工的。合同第十五条约定了产权登记事宜，即出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同附件五补充协议第5条第1款约定，在该商品房经单体验收合格后，且买受人付清该商品房价款及相关费用后，出卖人可书面通知买受人接收该商品房。合同附件五补充协议第6条约定了对该合同规划、设计变更的补充约定，第1款约定合同所指的规划变更不包括出卖人在合同订立前经规划主管部门批准同意的规划变更和合同订立后根据国家以及地方政府新颁布的法律、法规、规章或者政府有关部门的要求对经批准的规划条件所必须进行的规划变更，对于前述规划变更出卖人无需承担任何责任；第3款约定由于政府行政命令、法律法规、规范标准发展变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任。合同附件五补充协议第8条对产权登记事宜进行了补充约定，该条第7款约定办理分户房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完备的办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算，如因买受人原因或不可抗力使办理产权登记手续时间超过合同第第十五条约定期限的，出卖人不承担违约责任。2016年8月30日，泾渭分明·生态半岛（玫瑰苑）1#、2#、3#楼经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格，五方出具建设工程竣工验收报告。被告向原告交付了本案涉案房屋。另，2015年8月20日，西安市规划局向高陵区区委、区政府发出《西安市规划局关于高陵区规划编制及规划管理有关问题的函》，建议渭河及泾河两岸的生态格局市委、市政府有新的要求，堤外500米内（除绿化工程外）暂不要安排建设项目，其他符合规划安排的项目请严把城市设计关。2016年1月13日，被告向西安市高陵区区委提交《关于调整泾渭三角洲建设规划的报告》，认为造成目前建设规划与土地规划不一致是历史遗留问题，希望其同意泾渭三角洲项目规划以高陵县规划部门批复的规划实施。2017年5月19日，被告向高陵区区委、高陵区人民政府递交《关于请求尽快解决泾渭分明·生态半岛相关问题的报告》，请求按原高陵县批复的泾渭分明生态半岛相关规划实施。2017年7月8日，高陵区人民政府向西安市人民政府报《西安市高陵区人民政府关于在西安市第四轮总体规划（2008—2020年）修改中调整泾渭分明生态半岛项目所在区域城市规划有关事项的请示》。截止目前，泾渭分明生态半岛项目规划不一致问题仍未解决，被告一期工程未建设完毕，一期消防验收未整体通过审批、验收，被告未能办理一期工程的初始登记，致使原告所购房屋未能办理房屋产所有权证书。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、竣工验收报告、庭审笔录等相关证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》未违反法律规定，系双方真实意思表示，该合同合法有效。对于原告主张被告向其支付逾期办理房屋所有权证书违约金的请求，根据合同约定，原告缴清房款且向被告缴纳完毕专项维修基金及相关税费后，被告负有协助原告办理房屋所有权证书的义务，现已过合同约定的商品房交付使用后360日的办理期限，被告辩称政府政策变动致使原告所购房屋无法办理房屋所有权证书，系不可抗力，其不应承担违约责任，但原告与被告签订《商品房买卖合同》的时间为2015年6月22日，而被告向西安市高陵区区委提交《关于调整泾渭三角洲建设规划的报告》时间为2016年1月13日，据此报告被告此时已经知晓政府对于泾渭三角洲项目规划的政策有变动，根据《商品房买卖合同》附件五补充协议第6条第3款约定由于政府行政命令、法律法规、规范标准发展变化直接导致的规划设计变更，出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，被告未提供其在知晓政府规划变更后已尽书面告知义务的证据，故不能免除责任，本院对被告的辩称不予采信，对于原告主张被告向其支付逾期办理房屋所有权证书违约金的请求予以支持，被告应当按照已付房价款的0.1%向原告支付违约金，即人民币365.96元。对于原告主张要求被告为原告办理房屋所有权证书的请求，因该办证行为系房管部门的具体行政行为，被告的义务是配合原告将房屋所有权证书办理所需资料及手续提交房管部门，且依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，房地产开发企业协助买受人办理房屋所有权登记手续，而非办证机关，故对原告该项诉讼请求不予支持。对于原告主张被告完善小区基础设施建设、消防设施及其他配套基础设施，达到竣工验收标准的请求，因原告并未提供相关证据，且诉讼请求不具体，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。对于原告要求被告承担小区房屋达到竣工验收标准之前暂计算至2018年12月原告的所有物业费4223.70元，因本案系商品房买卖合同纠纷，原被告双方之间并无关于物业费收缴及缴纳的权利义务，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告西安香江环球投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李维刚逾期办理房屋所有权证书违约金人民币365.96元；二、驳回原告李维刚的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费250元，由被告承担150元，原告自行承担100元，被告在履行本判决义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  吴 凯审 判 员  武祎峰人民陪审员  郑欣辉二〇一八年六月二十六日书 记 员  李 学