上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11618号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张继云，女，1956年11月26日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：戴荣龄，男，1956年11月11日生，汉族，住上海市浦东新区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：张林立，北京长安（上海）律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：周汀，北京长安（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐海璐，女，1981年12月25日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡纯，男，1980年10月28日生，汉族，住上海市浦东新区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈望，上海世瑞律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：韩时俊，上海世瑞律师事务所律师。上诉人张继云、戴荣龄因与被上诉人徐海璐、胡纯房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初30116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张继云、戴荣龄上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人徐海璐、胡纯的一审本诉请求，支持上诉人张继云、戴荣龄的一审反诉请求，即判令：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被上诉人徐海璐、胡纯支付上诉人张继云、戴荣龄赔偿金人民币（以下币种相同）18,190元；3、被上诉人徐海璐、胡纯支付上诉人张继云、戴荣龄违约金618,000元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决对于被上诉人提交贷款所需资料的时间点认定不清，此是查明被上诉人是否在办理银行贷款中存在违约的关键。合同补充条款（一）对于被上诉人何时提交银行所需贷款资料有明确约定，被上诉人支付首付款的时间是确定的，一审仅凭被上诉人的口头陈述，即认可被上诉人办理贷款未超过合同期限，当属错误。合同约定首付款后10个工作日办理贷款申请，且2015年12月18日双方已至房产交易中心办理预告登记，但被上诉人迟至2016年1月30日才办理贷款申请，这是造成贷款审批迟延的原因。2、一审判决对于上诉人提交材料给银行的时间及原因认定不清。被上诉人在诉状中认可上诉人先后提交了两次材料，即2016年1月28日和3月10日，而一审法院对上诉人3月10日第二次邮寄材料的内容、原因及对贷款进度是否有影响未予审查，就直接将上诉人第二次提交补充材料的时间作为首次提交材料，而上诉人第二次邮寄补充材料与被上诉人银行贷款获批与否并无关联。事实是上诉人在2016年1月28日已将结婚证、户口簿、身份证和银行卡提交给中介方，中介方承诺由他送交银行。同年3月8日贷款银行来电，要求上诉人再复印结婚证、户口簿、银行卡，称原复印件字迹不清，故上诉人于3月10日根据要求再次提交材料。3、一审判决对于上诉人是否具有解除权认定错误。一审判决对于上诉人在何时及何种原因下具有解除权未予认定，特别是在对上诉人所提出的三次解除的性质和效力未予明确认定的情形下，直接得出上诉人不具有解除权的结论，缺乏说服力。被上诉人首付款为2015年12月16日，10个工作日内申请贷款，应为同年12月30日，加上45个工作日的贷款审批时间，应为2016年3月8日，故被上诉人应于同年3月9日支付贷款额度的购房款，不足部分以现金补足，因其迟延付款，加上15天宽限期，至2016年3月24日上诉人具有解除权。4、一审判决对于被上诉人未按约获得贷款数额是否构成违约的事实未予审查和认定。被上诉人在诉状中承认其未按约足额获得银行贷款，差额达44万元，根据合同约定，被上诉人贷款不足又未及时补足现金的，构成根本违约，故上诉人解除合同具有充分的事实和法律依据。一审判决认为双方并未约定被上诉人在贷款不足情形下现金补足差额的具体时限，此与事实严重不符。双方约定被上诉人补足差额的时间是过户前，而合同对于过户时间是有明确约定的，故补足差额的时间也是明确的。二、一审判决将造成履行困难，使得上诉人获得房款的利益无法保证。一审法院判决房屋买卖合同继续履行，对于后续房款和装修补偿款一并处理，同时判令上诉人协助过户，但上诉人过户的前提条件是被上诉人全额支付房款，而一审判决仅要求被上诉人一次性支付剩余房款及装修款，对其不能付款的责任和救济途径未予说明，一旦发生未能付款的情形，上诉人只能无期限等待，此严重侵害了上诉人的合法权益。三、上诉人出售房屋的目的是，因上诉人的儿子、儿媳及其岳父母处房屋即将动迁，动迁安置房在奉贤、嘉定等远郊，且是2019年交付的期房，故上诉人准备将自己的房屋出售后与儿子一起另行购房，但由于被上诉人办理贷款时间的拖延，致使上诉人及儿子一家无法另行购房，现已成为无房户，造成家庭矛盾激化。被上诉人徐海璐、胡纯辩称：不同意上诉人张继云、戴荣龄的上诉请求。被上诉人在整个交易过程中无任何违约行为，一审法院已经认定上诉人不具有解除权。合同约定首付款时间为2015年12月31日之前，付清首付款的10个工作日内申请贷款，故申请贷款时间为2016年1月15日，提前支付首付款只是被上诉人的善意行为，不能因此改变合同关于日期的约定。申请贷款后45个工作日为审批期限，审批后15个工作日内办理交易过户，即过户时间应为2016年4月14日之前，而上诉人具有解除权应该在2016年4月14日之后的20天，但实际上其在2016年3月15日即提出解除合同。关于上诉人提及的房款支付问题，被上诉人已将除贷款部分的剩余房款支付至一审法院，留下贷款部分系因考虑到双方仍有和解意向，被上诉人愿意作出适当补偿。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。徐海璐、胡纯向一审法院起诉请求：1、判令张继云、戴荣龄继续履行合同，配合将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）产权过户至徐海璐、胡纯名下并交付房屋；2、本案诉讼费由张继云、戴荣龄承担。张继云、戴荣龄不同意徐海璐、胡纯的诉讼请求，并提起反诉请求：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、徐海璐、胡纯给付张继云、戴荣龄赔偿金18,190元（按逾期未付款214万元的每日万分之五自2016年2月27日起计算至2016年3月14日止）；3、徐海璐、胡纯给付张继云、戴荣龄总房款20%的违约金618,000元；4、诉讼费由徐海璐、胡纯负担。一审法院认定事实：2015年12月7日，张继云、戴荣龄（甲方）与徐海璐、胡纯（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款309万元，双方应于2016年2月29日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续，第九条约定，乙方未按照合同约定期限付款，应向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同；第十条约定，甲方未按照约定期限交付房地产（包括房屋交接和权利转移），应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；合同补充条款（一）约定，甲乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内至房地产交易中心办理过户；甲方收到乙方贷款款项后3个工作日内交房；乙方于付清贷款银行所需首付款后10个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前现金补足不足部分；附件三付款协议约定，乙方于签约当日支付甲方房款2万元；于2015年12月10日之前支付甲方房款8万元；于2015年12月31日之前支付甲方房款83万元；以购房贷款形式向甲方支付房款214万元；于交房当日支付甲方房款2万元。买卖合同签订当日，张继云、戴荣龄（甲方）与徐海璐、胡纯（乙方）还签署一份《补偿协议》，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施设备等另行补偿甲方1,338,000元，并于甲乙双方办理该房屋产权过户当日支付甲方。合同签订后，徐海璐、胡纯按约给付张继云、戴荣龄购房款93万元。2016年3月15日，张继云、戴荣龄向徐海璐、胡纯发出《售房合同解除通知书》，称徐海璐、胡纯未按约于2016年2月26日前支付全部剩余房款，故通知徐海璐、胡纯解除房屋买卖合同。2016年3月16日，徐海璐、胡纯向张继云、戴荣龄发出《关于要求继续履行售房合同的函》，称徐海璐、胡纯并无违约行为，张继云、戴荣龄无权解除合同，目前贷款正在加速办理中。2016年3月16日徐海璐、胡纯与上海农商银行黄浦支行签订了个人房屋抵押借款合同，借款金额为170万元。2016年3月17日，徐海璐、胡纯向张继云、戴荣龄发出《关于尽快办理过户手续通知函》，称贷款手续已经办妥，通知张继云、戴荣龄在约定期限内办理过户手续。2016年4月1日，张继云、戴荣龄向徐海璐、胡纯发出《律师函》，称买卖合同已经解除，不予办理过户。审理中，徐海璐、胡纯陈述，在贷款办理过程中，张继云、戴荣龄并未按约将贷款所需资料递交给银行，致使贷款办理时间较长。张继云、戴荣龄对此不予认可，并提供了其与上海农商银行工作人员王某的短信记录，证明2016年3月8日银行方要求张继云、戴荣龄提供贷款所需资料，张继云、戴荣龄于3月10日即将资料寄送给银行。徐海璐、胡纯则陈述，根据约定2015年12月31日之前支付首付款，之后10个工作日内备齐贷款材料，45个工作日内审批，据此推算应于2016年3月23日之前办妥贷款，徐海璐、胡纯于2016年3月16日办妥贷款并未超过合同约定期限，张继云、戴荣龄没有合同解除权，而且张继云、戴荣龄2016年3月10日才将贷款所需材料寄出，贷款于2016年3月16日审批通过亦在合理期限内。一审审理中，徐海璐、胡纯表示愿意以现金方式支付剩余购房款。一审法院认为，本案买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立，双方均应按约履行。买方按照约定支付了首付款，卖方应当按照约定履行过户、交房的合同义务，徐海璐、胡纯的诉讼请求具有合同依据，依法予以支持。徐海璐、胡纯办理贷款期限并未超过合同约定期限，而且从贷款办理情况看，张继云、戴荣龄于2016年3月10日将相关材料送交银行后，银行与徐海璐、胡纯于3月16日即签署了贷款合同，当属在合理期限内，徐海璐、胡纯不存在违约。至于张继云、戴荣龄所述徐海璐、胡纯贷款额度不足未能补足差额的问题，一审法院认为，虽然买卖合同约定应于过户前补足差额，但未约定具体时限，因此徐海璐、胡纯可以选择在过户当日将相关款项支付给张继云、戴荣龄，而在张继云、戴荣龄明确提出拒绝办理过户的情况下，徐海璐、胡纯暂未支付上述款项有正当理由，不构成违约。张继云、戴荣龄在不具有合同解除权的情况下向徐海璐、胡纯发出的解除合同通知不具有法律效力，其关于解除合同并要求徐海璐、胡纯支付违约金的反诉请求不予支持。买卖合同为双务合同，徐海璐、胡纯自愿以现金方式支付剩余购房款不违反合同约定，一审法院就剩余房款一并予以处理。判决：一、张继云、戴荣龄应于判决生效之日起十日内协助徐海璐、胡纯办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至徐海璐、胡纯名下的手续，同时徐海璐、胡纯给付张继云、戴荣龄购房款3,478,000元；二、张继云、戴荣龄应于上述第一项履行完毕之日起三日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋交付给徐海璐、胡纯，同时徐海璐、胡纯给付张继云、戴荣龄购房款2万元；三、驳回张继云、戴荣龄的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费42,224元，减半收取计21,112元，反诉案件受理费5,086.30元，保全费5,000元,均由张继云、戴荣龄共同负担。本院二审期间，上诉人张继云、戴荣龄提交了戴荣龄与中介公司及贷款银行方面的通话记录，通话内容证明上诉人已于2016年1月28日提交贷款银行需要的结婚证、户口簿、身份证，3月份重新提交是由于银行方面称原有的复印件比较模糊。被上诉人对通话记录无异议，但认为通话内容系上诉人自行整理，不予认可。一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，被上诉人徐海璐、胡纯于2015年12月7日支付定金2万元，2015年12月9日支付8万元，2015年12月16日支付首付款83万元，共计支付房款93万元。本院认为，本案的争议焦点为关于合同约定的各履行时间点的认定，以及由此判断被上诉人是否构成违约、上诉人是否享有合同解除权。一、关于各履行时间点的认定。1、申请贷款的时间点。根据合同约定，乙方于2015年12月31日之前支付甲方房款83万元，乙方于付清贷款银行所需首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。上诉人认为，被上诉人实际付清首付款的日期为2015年12月16日，加上10个工作日，申请贷款日应为2015年12月30日。被上诉人则提出，提前支付首付款系被上诉人的善意行为，首付款付清日期仍以2015年12月31日为准，申请贷款日应依此顺延10个工作日。本院认为，对此应根据合同条款的文字来理解，合同中对于申请贷款的时间规定为付清首付款后10个工作日，并未明确具体时间，可见是根据首付款付清的具体日期而定，并非如被上诉人所言是2015年12月31日加上10个工作日。现被上诉人实际支付首付款的日期为2015年12月16日，故申请贷款时间应随实际付款日期确定为2015年12月30日。2、办理交易过户的时间点。根据合同约定，双方应于办妥贷款审批手续后15个工作日内办理过户手续；同时又约定，自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足合同约定额度的，乙方应于办理过户之前现金补足。本院认为，通常贷款审批期限由贷款银行掌握，非房屋买卖双方所能控制，但根据上述约定可以看出，双方对最长贷款审批期限作出了限定即45个工作日，加上贷款获批后15个工作日的过户期限，双方办理过户的最长期限应为申请贷款日起60个工作日。被上诉人申请贷款的最后时间应为2015年12月30日，加上60个工作日（考虑元旦1天、春节3天的假期），办理交易过户的最后时间点应为2016年3月27日。3、可单方解除合同的时间点。根据合同约定，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。因最后办理交易过户的时间点为2016年3月27日，被上诉人应于此日办理交易过户手续之前付清贷款额度的购房款及补偿款，若逾期付款超过15日，上诉人有权单方解除合同，故上诉人享有单方解除权的时间应为2016年4月12日。二、被上诉人是否违约，上诉人是否享有合同解除权。被上诉人的贷款申请于2016年3月16日获批，较之申请贷款日起45个工作日的时间限定有所迟延（如按45个工作日并考虑元旦、春节的4天假期，贷款最后审批期限应为2016年3月6日），但此时仍在合同约定的办理交易过户的最后时间节点之内，如果双方按约继续履行，仍可以在2016年3月27日之前办理过户，当然，被上诉人应在办理交易过户之前将装修补偿款及贷款额度不足部分以现金支付给上诉人。关于现金补足贷款不足部分的时间，合同补充条款规定为办理过户手续之前，根据交易惯例应理解为交易过户当日双方向房产交易中心递交过户申请之前即可，况且补偿协议约定的装修补偿款也是于双方办理产权过户当日支付，两笔款项的支付截止时间应该是一致的。现实际情况为，2016年3月15日上诉人向被上诉人发出解除合同通知，被上诉人于次日回函表示不同意解除，2016年3月17日被上诉人在贷款申请获批后向上诉人发函要求办理过户手续，上诉人则于2016年4月1日向被上诉人发送律师函，仍表示解除合同、不予办理过户。本院认为，上诉人享有单方解除权的时间应为2016年4月12日，即被上诉人于最后的交易过户日未能付清贷款额度的购房款及装修补偿款且逾期超过15日的，现上诉人于2016年3月15日及4月1日向被上诉人发出解除通知，因当时上诉人尚不具备合同解除权，故不发生合同解除的效力。因被上诉人并未构成违约，上诉人不享有合同解除权，故对上诉人要求解除合同，并主张解除合同之违约金的诉讼请求，本院不予支持。因上诉人在被上诉人最后付款的时间点前已发出解除函，故被上诉人暂未支付购房款有正当理由，上诉人主张迟延付款赔偿金亦不予支持。三、关于上诉人配合提交贷款银行所需材料的问题。根据上诉人提供的证据，其已于2016年1月28日将贷款银行所需的材料提交给中介公司工作人员，之后于2016年3月10日重新提交是由于银行方面表示原有材料的复印件比较模糊，故不能据此认定上诉人在配合提交材料方面存在过错。四、关于上诉人就履行顺序先后所提出的意见。根据一审判决，系要求双方同时履行，即被上诉人付清剩余款项的同时办理房产过户手续，之后的房产交付亦如此，即如若一方未履行的，则另一方享有同时履行抗辩权，故上诉人认为一审判决将造成履行困难、使其利益无法保证，此一顾虑实无必要。五、关于上诉人提出其出售系争房屋的目的是置换，由于被上诉人办理贷款迟延，致使其一家无法另行购房的问题。本院认为，从今年年初以来，国内房地产市场确实经历了一波大幅上涨行情，而本案合同的履行期正处于此波房价上涨过程中，若上诉人出于置换目的出售系争房屋，购买方的付款时间对上诉人来说影响甚大。不可否认，被上诉人申请贷款时间较之合同约定期限有较长的迟延，再加上春节假期，导致贷款获批时间滞后。但是，虽然被上诉人的贷款获批时间滞后，却仍在合同约定的办理过户期限之内，故被上诉人有权要求上诉人按约办理过户手续，此是由于合同对办理过户期限约定较为宽松所致，使得被上诉人并未因贷款获批时间的滞后而构成违约。就本案整体来看，根据合同被上诉人并未违约，根据实际情况贷款获批滞后确实会对上诉人产生一定影响，但鉴于合同关于最后履行期限的明确约定，只要被上诉人在最后期限之前履行，即便中间环节有所迟延，亦不构成违约，而此种中间环节迟延所产生的影响，亦超出了合同预见及法律调整的范围，故只能对上诉人表示同情，却无法从法律上给予其救济。综上所述，上诉人张继云、戴荣龄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币36,606元，由上诉人张继云、戴荣龄负担。本判决为终审判决。
审 判 长 侯卫清
代理审判员 许 洁
代理审判员 胡天和
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 周仕颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……