湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0102民初6998号原告：袁丽君，女，1985年7月18日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：黄拥军，湖南路虎律师事务所律师。被告：谭维，男，1982年6月15日出生，汉族，住。被告：湖南新门户房地产经纪连锁有限公司（原名长沙新门户房地产经纪连锁有限公司），住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼。法定代表人：彭立群，总经理。委托诉讼代理人：刘恺恺，湖南翰骏律师事务所律师。原告袁丽君与被告谭维、湖南新门户房地产经纪连锁有限公司（以下简称新门户公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁丽君及其委托诉讼代理人黄拥军、被告谭维、被告新门户公司的委托诉讼代理人刘恺恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁丽君向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告谭维退还购房款5万元，双倍返还定金100000元，并赔偿原告袁丽君其他损失10500元，共计160500元；3.判令被告新门户公司退还中介费5000元，并对第2项费用承担连带给付责任；4.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月4日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》。双方约定：谭维将其所有的位于xx以68万元的价格出售给原告。袁丽君依约在合同签订的当天向谭维支付了5万元定金，并于2014年10月8日支付了5万元购房款。新门户公司收取了5000元中介费。同时，袁丽君按照新门户公司的指定向湖南新金担保公司支付了10500元银行按揭贷款代办手续。在办理房屋过户时，袁丽君发现该房屋已经在2013年9月13日被开福区人民法院查封，正在进行拍卖，不能进行交易。袁丽君认为房屋买卖合同已经无法继续履行，谭维明知道自己的房屋即将被拍卖，还与原告签订买卖合同；新门户公司为赚取中介费故意隐瞒事实。谭维和新门户公司应将收取原告的费用全部退还，还应赔偿新门户公司的各项损失。谭维辩称：谭维同意解除合同。袁丽君长期居住房屋，谭维并未收取费用。诉涉房屋内的家电已经移交给袁丽君，对此应予折抵相应的价值。赔双方在补充协议中约定的赔偿金是20000元。谭维收取了定金100000元。关于诉讼费用的负担请求法院协调。新门户公司辩称：新门户公司系居间方已在合同中履行居间义务，不存在故意隐瞒事实的情况。新门户公司在居间服务中无过错、无违约。定金约束买卖双方，而不能约束居间方，新门户公司不应当受定金罚则的约束。根据买卖双方达成的协议，本案购房款由谭维归还，赔偿责任20000元由谭维承担。新门户公司请求驳回袁丽君对该公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：一、2014年9月4日，谭维作为出售方（甲方）与买受人袁丽君（乙方）、居间方新门户公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》。合同约定：1、甲方自愿将坐落于xx（以下简称诉涉房屋）出售给乙方，房屋总价款为680000元。付款方式为购房定金+购房首付款+购房尾款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款；乙方应于2014年9月4日支付甲方购房定金50000元，银行审批通过后甲方还贷前支付购房首付款人民币50000元，在之后支付贷款420000元及购房尾款110000元，交房时支付交房尾款50000元；2、签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务；甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费6800元，乙方应支付丙方居间服务费10200元，居间服务费由甲、乙双方在签订房屋买卖合同之日一次性支付给丙方。甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付的服务费用，甲、乙双方均无异议；甲方保证房屋无查封、无产权纠纷和债权、债务纠纷；3、合同一方未按照本合同约定条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。合同签订当日，袁丽君向谭维支付了购房定金50000元。2014年9月10日，袁丽君向新门户公司法定代表人彭立群的账户付款15500元，其中5000元用于支付了中介服务费，余下10500元支付给案外人湖南新金担保有限公司用于委托该公司办理抵押贷款手续。2014年10月8日，袁丽君再次向谭维支付了购房款50000元。2014年11月15日，谭维（甲方）与袁丽君（乙方）、新门户公司（丙方）签订《二手房买卖合同补充协议书》约定：甲乙双方确认房屋总价为68万元（此价格包括现有装修及所有家用电器；含空调柜机挂机各一台、液晶电视一台、方太厨具全套、双开门冰箱一台、沙发茶几一套、洗衣机一台）；甲方应在本合同签订后45日内办理完毕过户手续，将房产证交予乙方；在办理过户期间允许乙方在2014年11月18日前先行入住该套房屋，且不收取任何费用，直至正常过户完成后；如因甲方原因未在承诺时间内或其他原因导致房屋不能正常过户交于乙方，且故意拖延不告知乙方实情，乙方有权中断合同，甲方在2014年12月31日前退还乙方全部定金和房款共计人民币100000元整，且额外赔偿人民币20000元整，以及给予乙方一个月时间搬离；本补充协议与原购房合同具有同等法律效力，本补充协议与原购房合同有不一致的地方以本补充协议为准。补充协议签订后，袁丽君入住了诉涉房屋。2015年4月21日，袁丽君向新门户公司出具收条，其内容为：“今收到新环境地产有限公司退来按揭服务费五千元整，此收条银行转账到账生效。（收款账号xx.招行.袁丽君）”。2016年11月，袁丽君搬离诉涉房屋。二、2013年9月23日，长沙市开福区人民法院作出（2013）开民一初字第03358-1号民事裁定，并据此于2013年10月8日查封了诉涉房屋，查封时间为2013年10月8日至2015年10月7日。2014年9月23日后，长沙市开福区人民法院拟对诉涉房屋进行评估、拍卖以抵偿谭维所负债务。袁丽君向该院提出执行异议，认为自身为善意第三人，请求法院解除对诉涉房屋的查封并停止拍卖。2015年9月30日，长沙市开福区人民法院作出（2015）开执异字第00043号执行裁定，驳回袁丽君的执行异议。现该房屋已被依法处置。三、长沙新门户房地产经纪连锁有限公司于2017年12月27日变更为湖南新门户房地产经纪连锁有限公司。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案所涉《房屋买卖合同》以及《二手房买卖合同补充协议》系缔约三方的真实意思表示，其内容和形式均不违反我国法律禁止性规定，合法有效。谭维在明知房屋已经存在司法查封的情况下，仍隐瞒事实、收取袁丽君购房款，存在严重的违约行为。同时，由于诉涉房屋已经被法院依法处置，导致合同无法继续履行，当事人也均同意解除合同，故对于袁丽君要求谭维退还购房款100000元并解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据三方《二手房买卖合同补充协议》中：“本补充协议与原购房合同有不一致的地方以本补充协议为准”的约定，谭维只应按照该补充协议承担违约责任即赔偿袁丽君违约金20000元。因此，本院对于袁丽君要求谭维承担违约责任超出20000元的部分不予支持；对于谭维提出的袁丽君长期居住房屋应折抵费用的抗辩理由，因该主张不符合《二手房买卖合同补充协议》的约定，本院不予采信；对于谭维提出的诉涉房屋内的家电应折抵相应价值的抗辩理由，因其未对移交家电的主张具体价值，也未举证证明移交家电的价值，故本院在本案中对此不予处理。谭维可通过合法途径另行处理。居间人应就有关订立合同的事项如实向委托人报告。新门户公司作为房屋中介机构应按照《湖南省实施实施细则》第三十二条：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”的规定，履行相应的审查和告知、提醒义务。本案中，诉涉房屋是否存在抵押、司法查封等是影响合同能否订立、履行的重大事项。新门户公司作为居间人对此负有审查和告知、提醒义务。由于诉涉房屋在2013年10月8日即已被法院采取司法查封措施，而本案的《房屋买卖合同》签订于2014年9月4日，由此可见新门户公司在履行居间服务的过程中未尽到合理审查和告知、提醒义务。新门户公司是导致案涉房屋买卖合同无法继续履行的重要原因，其存在重大过失。对于袁丽君的损失，新门户公司应承担相应的赔偿责任。对于新门户公司提出的该公司故意隐瞒事实的情况以及在居间服务中无过错、无违约的抗辩理由，本院不予采信。本院酌定，新门户公司对其中的50000元承担连带给付责任。新门户公司在承担责任后，有权向新门户进行追偿。由于新门户公司的过失行为，致使袁丽君与谭维的交易在客观上无法履行，其应向袁丽君退还已收取的中介费5000元。对于新门户公司提出的其已退还服务费5000元的抗辩理由，因该收条在转账后才发生法律效力，且该公司并未提供转账凭证予以佐证，故本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百二十五条的规定，判决如下：一、解除原告袁丽君与被告谭维、湖南新门户房地产经纪连锁有限公司于2014年9月4日签订的《房屋买卖合同》以及于2014年11月5日签订的《二手房买卖合同补充协议》；二、被告谭维于本判决生效之日起十日内返还原告袁丽君购房定金及购房款100000元并支付违约金20000元；三、被告湖南新门户房地产经纪连锁有限公司对被告谭维上述第一项确定的给付义务中的50000元承担连带给付责任。被告湖南新门户房地产经纪连锁有限公司向原告袁丽君履行给付义务后，有权向被告谭维追偿；四、被告湖南新门户房地产经纪连锁有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告袁丽君缴纳的中介服务费5000元；五、驳回原告袁丽君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3610元，公告费260元，共计3870元，由原告袁丽君负担870元，被告谭维负担1800元，被告湖南新门户房地产经纪连锁有限公司负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王 强人民陪审员  刘精科人民陪审员  柳满希二〇一八年九月三日书 记 员  罗 冰