江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第00367号
原告王剑峰。
委托代理人柴娟，江苏淮海正大律师事务所律师。
被告张学兵。
委托代理人陈国立。
委托代理人汤梅。
被告孙玲。
原告王剑峰诉被告张学兵、孙玲案外人执行异议之诉一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告王剑峰及其委托代理人柴娟，被告张学兵及其委托代理人陈国立、汤梅，证人吴某某到庭参加诉讼。被告孙玲经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案在审理过程中依法延长了审限，现已审理终结。
原告王剑峰诉称：2010年6月10日，原告王剑峰与被告孙玲签订房屋买卖合同一份，购买被告孙玲所有的位于新沂市新安街道福成花园二期购买被告孙玲所有的位于新沂市新安街道＊＊花园二期10-1-101、201室房屋，房屋总价款为70万元。合同签订当日原告即全额支付购房款，后原告对该房屋进行了装修，并一直实际居住。2014年5月5日，被告张学兵申请保全了该房屋，原告提出执行异议，新沂市人民法院于2015年1月19日作出（2015）新执异字第0005号执行裁定，驳回了原告的执行异议请求。原告购房在先，被告张学兵保全在后，且原告已全额支付购房款，并实际入住，由于开发商的原因至今未能办理房产过户手续，故原告系该房屋的所有权人，请求依法确认该房屋为原告所有，并停止对该房屋的执行。
被告张学兵辩称：1、原告所提执行异议已依法被驳回，原告就同一执行标的提起诉讼，违反“一事不再理”原则。2、根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产所有权人应以登记为准，涉案房屋所有权人为被告孙玲。3、原告与被告孙玲之间不存在真实有效的房屋买卖合同关系，具体表现在：原告所提供的购房合同落款日期为2010年6月10日，但该房屋于2011年4月在房管部门登记备案，备案所有权人为被告孙玲，购房合同真实性存疑；2011年8月由被告孙玲支付购房首付款，且首付款销售发票载明付款人为被告孙玲。4、在查封之前，涉案房屋一直由被告孙玲的父母实际居住，原告并未实际居住该房屋，且该房屋并没有原告的任何物品，原告提供的物业公司和居委会的证明与事实不符。5、原告无法证明其已全额支付购房款。原告以案外人吴某某在2010年6月10日向被告孙玲转款70万元的凭证来佐证其已支付购房款缺少事实及法律依据，转账人并非原告，且转款亦无法确认为购房款，被告孙玲亦未出具相应的收款凭证，转账金额高出市场价格，均有违交易习惯。综上，涉案房屋的所有权人为被告孙玲，原告所诉房屋买卖行为存在疑点较多，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告孙玲在案件审理过程中到庭陈述称：“原告王剑峰与被告孙玲之间不存在真实的房屋买卖合同关系，因原告与案外人吴某某共同放贷，被告孙玲向王剑峰借款，由案外人吴某某通过新沂农商行向被告孙玲账户转款70万元，作为抵押，被告孙玲将该房屋购房合同及首付款发票交给原告，并与原告签订房屋买卖合同一份，但被告孙玲并未将该房屋交付给原告，原告亦未到该房屋居住，该房屋一直由被告孙玲父母和弟弟实际居住。
经审理查明：2011年4月14日、2011年4月20日，被告孙玲与徐州福成房地产开发有限公司签订商品房买卖合同两份，购买该公司开发的位于新沂市＊＊花园＊-＊-＊、＊室房屋，两套房屋总价款为494814元，并办理商品房预（销）售合同网上登记备案。
因孙玲欠张学兵借款，本院于2014年5月5日作出（2014）新民初字第01303-1号民事裁定，将孙玲所有的位于新沂市＊＊花园＊号楼＊单元复式楼＊室（合同号XY＊＊＊＊＊）、＊室（合同号XY＊＊＊＊＊）的房屋予以查封。2014年5月16日，本院作出（2014）新民初字第01303号民事调解书，确定孙玲于2014年8月14日之前向张学兵付清借款本金60万元。因孙玲未能履行还款义务，张学兵于2014年8月19日申请本院强制执行，在执行过程中，申请对涉案房屋进行拍卖。原告以涉案房屋属其所有为由提出执行异议，要求停止对涉案房屋的执行。2015年1月19日，本院作出（2015）新执异字第00005号执行裁定，驳回了王剑峰的异议。原告不服该裁定，于法定期间向本院提起本案诉讼。
另查明：1、原告庭审中称：“因结婚需要，原告向孙玲购买涉案房屋，在交付全款70万元后，被告孙玲仅向其出示了由开发商出具的收款收据，直至2011年6月份后，被告孙玲方将涉案房屋手续交付原告。”在原告与被告孙玲在2010年6月10日签订的房屋买卖合同约定：“王剑峰购买孙玲所有的位于新沂市福成花园10-1-101、201室房屋，由原告于合同签订当日一次性支付购房款70万元，被告孙玲应于2010年12月10日前将交易的房产全部交付给原告使用。”2、原告提供新沂市朗瑞物业管理有限公司出具的收据一份，以证明原告为涉案房屋交纳2014年度物业费674元、水费72元；提供由新沂市新安街道办事处新苑社区居民委员会出具的证明一份，以证明原告实际在涉案房屋居住情况。3、2010年6月10日，案外人吴某某通过新沂农商行向被告孙玲账户转款70万元。4、涉案福成花园10-1-101室房屋一直由被告孙玲父母居住至今。5、原告申请证人吴某某到庭作证称：“吴某某与原告共同投资开设新沂市宇峰装饰装潢有限公司，吴某某在公司负责财务管理，王剑峰将60.5万元现金交给吴某某存入公司使用的吴某某个人账户中，吴某某于2010年6月10日按照王剑峰的要求转款70万元至被告孙玲账户。”6、原告提供由被告孙玲于2011年10月12日向徐州市福成房地产开发有限公司提交的申请复印件一份，在该申请中，被告孙玲要求该公司将涉案房屋两证办给原告王剑峰，以证明原告购买及占有涉案房屋的事实。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告王剑峰提供的房屋买卖协议、江苏新沂农村商业银行存款凭证、物业费收据复印件、居委会证明，被告张学兵提供的（2015）新执异字第0005号执行裁定，本院调取的（2014）新民初字第01303号民事调解书等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：基于法律行为转让不动产物权，经依法登记的，发生法律效力；未经登记的，不发生效力。原告王剑峰虽提供与被告孙玲订立的房屋买卖合同，但涉案房屋仍登记在被告孙玲名下，双方就涉案房屋未办理房屋所有权转移登记手续，原告尚未取得所有权，故对原告要求确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。
原告王剑峰以其购买涉案房屋为由请求排除强制执行，在其不享有所有权及其他物权的情况下，就要判断其对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体到本案中，原告王剑峰的购房行为同时具备以下四个条件时，方可对涉案房屋享有阻却执行的民事权益：1、在涉案房屋被查封前，已经签订合法有效的书面买卖合同；2、在涉案房屋被查封前，已经支付全部价款；3、在涉案房屋被查封前，已经合法占有房屋；4、非因自身原因未办理房屋所有权转移登记手续。对于原告王剑峰与被告孙玲于2010年6月10日就涉案房产签订的房屋买卖合同，在签订时间上，原告称该合同形成于2010年6月10日，但此时被告孙玲尚未与徐州福成房地产开发有限公司签订商品房买卖合同但此时被告孙玲尚未与徐州＊＊房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，涉案房屋亦未实际交付给被告孙玲。在价款支付上，原告称系由证人吴某某代为支付，且在签订合同时，被告孙玲向其出示了购房收据，但仅凭一张收据，原告在对该房屋是否能办理产权证及孙玲是否能交付房屋尚不明确时即通过他人全款支付购房款，作为出卖方的被告孙玲亦未向原告出具任何收据或凭证，此举与正常的房屋买卖行为相悖。对于合同内容，被告孙玲称该合同名为房屋买卖，实则为向原告所借款项提供担保，其不认可与原告之间存在房屋买卖合同关系，且原告亦未提供充分证据证明其实际装修并合法占有该房屋的事实，综上，对原告王剑峰与被告孙玲之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系，仅凭原告所提供的现有证据本院难以确认，结合被告涉案10-1-101室房屋一直由被告孙玲的父母实际居住的事实，原告要求停止执行涉案房屋的请求不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告王剑峰的诉讼请求。
案件受理费10800元，由原告王剑峰负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 禚孝严
人民陪审员 刘大庆
人民陪审员 周立峰
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 史 慧