浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2274号
上诉人（原审被告）：李洪。
委托代理人：咸越，浙江楷立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江天阳物业管理有限公司。
法定代表人：石焱。
委托代理人：祝丽峰、吴川，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：管兴晓。
委托代理人：王婷，浙江铭广律师事务所律师。
上诉人李洪因与被上诉人浙江天阳物业管理有限公司（以下简称天阳物业公司）、管兴晓房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2012年7月25日，天阳物业公司、李洪签订《天阳·上河房屋租赁合同》，约定由李洪承租位于上河湾上风阁6幢6-1号的房屋，建筑面积为234.68平方米。租赁期限为5年，自2012年9月10日至2017年9月9日止。装修期限双方约定为40天。租金首年度为26万元，以后按年环比递增8%，租金实行一年一预交，合同生效之日支付首年度房屋租金，以后在每个缴费周期的前一个月15天前缴纳下一年度租金。李洪支付了首期租金及保证金50000元。2013年11月8日、2013年12月2日，李洪、管兴晓及天阳物业公司副总经理汪朝林就合同权利义务转让一事两次进行协商。李洪及管兴晓于2013年12月2日出具承诺书，载明原由李洪在2012年5月1日与浙江天阳物业管理有限公司签署的租房合同，房屋地址位于拱墅区上河湾上风阁6幢6-1号，经双方协商，李洪愿意退出，由原李洪合伙人管兴晓继续承租，今后该房屋一切房租及使用权等所有责任与李洪无关，至2013年9月9日起根据合同相关约定、相关费用、合同责任、义务，由管兴晓承担。此后李洪及管兴晓均未支付租金。2014年5月16日天阳物业公司发函至李洪，告知李洪解除双方订立的租赁合同，并要求腾空房屋。现房屋实际使用人为管兴晓。现天阳物业公司起诉至原审法院，要求：1、确认天阳物业公司、李洪之间《租赁合同》于2014年5月16日解除，李洪、管兴晓立即腾空并返还上河湾上风阁6幢6-1号房屋；2、李洪、管兴晓向天阳物业公司支付2013年9月10日起至2014年5月16日的租金190790元，李洪、管兴晓向天阳物业公司支付逾期付款的违约金28080元；3、李洪、管兴晓向天阳物业公司支付2014年5月17日起至实际返还房屋期间的占用费（暂计至起诉之日为78470.14元）。
原审法院认为，本案争议的主要焦点为天阳物业公司、李洪租赁合同项下权利、义务的转让是否已经完成。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，故合同权利义务转让应以合同相对方同意为前提。李洪主张合同权利义务的转让通过李洪、管兴晓及汪朝林的两次协商最终完成。2013年11月8日，汪朝林与李洪及管兴晓就合同权利义务转让一事进行协商，汪朝林明确表示需向公司请示，故此次协商三方未能就合同权利义务转让达成一致意见。12月2日，汪朝林、李洪、管兴晓再次协商，汪朝林对之前初步协商意见回复，根据三方协商内容归纳，汪朝林的意思表示应理解为：李洪及管兴晓向天阳物业公司出具承诺，管兴晓负责立即支付2013年度租金，此后由汪朝林负责办理合同变更事宜。协商后李洪及管兴晓向天阳物业公司出具了承诺书，但管兴晓并未按约及时支付2013年度的租金，也未重新签订租赁合同，三方未能按协商确定的转让方式完成全部的转让手续，故应理解为合同转让最终未能全部完成。天阳物业公司、李洪仍应按原合同履行各自的权利义务。
关于天阳物业公司、李洪合同是否已经解除及解除的时间，原审法院认为当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。天阳物业公司、李洪双方合同约定，2013年9月10日至2014年9月9日的租金应于2013年7月16日前支付，但李洪未能按约支付。合同同时约定拖欠租金、保证金或其他费用超过15日的，天阳物业公司可书面通知李洪解除合同，并有权要求支付年租金百分之十的违约金。李洪至今未能支付2013年9月10日起的租金，显然已经违反了双方关于租金支付时间的约定，合同解除的条件成立。2014年5月16日，天阳物业公司书面主张解除权，并依据合同确认的地址向李洪进行了送达，5月20日该函件被签收，天阳物业公司、李洪合同于送达之日即2014年5月20日解除。对于合同解除前的租金，李洪应按约定支付，并支付逾期违约金。双方合同约定“甲方（天阳物业公司）有权要求乙方（李洪）在其逾期返还房屋期间，每日按租期届满前最新的日租金的2倍支付占用费”，李洪辩称天阳物业公司主张过高，原审法院认为双方约定对占用期间的费用过分高于天阳物业公司的损失，原审法院予以调整，确定按原合同约定最新租金计算。天阳物业公司、李洪合同解除，李洪应返还租赁房屋，庭审中各方确认现房屋实际使用人为管兴晓，故应由管兴晓承担腾退义务。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、确认浙江天阳物业管理有限公司与李洪于2012年7月25日签订的《天阳·上河房屋租赁合同》于2014年5月20日解除。二、李洪支付浙江天阳物业管理有限公司2013年9月10日至2014年5月20日的房屋租金194583元，支付违约金28080元，合计222663元，限于判决生效之日起十日内付清。三、李洪自2014年5月21日起按每月27293.75元的标准向浙江天阳物业管理有限公司支付房屋占用费，至实际腾退之日止。四、管兴晓于判决生效之日起十日内腾退坐落于拱墅区上河湾上风阁6幢6-1号房屋，交还浙江天阳物业管理有限公司。五、驳回浙江天阳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2994元，由李洪承担。
宣判后，李洪不服，向原审法院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决中明确对李洪提交的三份录音记录已经予以确认，其中2014年5月23日的录音中的内容与本案存在重大关联，但原审判决对该次录音内容却只字未提。2、2013年12月2日各方当事人事实上并不是进行协商，而是天阳物业公司副总经理汪朝林通知李洪及管兴晓称天阳物业公司已经同意按前次协商内容将租赁合同权利义务由李洪转让至管兴晓，并要求李洪及管兴晓即时履行，同时出具承诺书。3、天阳物业公司在起诉时明确要求李洪及管兴晓支付相应款项，该点应是本案争议焦点，但原审判决对此却只字未提。4、原审判决错误归纳、理解天阳物业公司副总经理汪朝林的意思，将录音内容理解为必须由李洪、管兴晓出具承诺并付清2013年度租金后才办理合同变更事宜，因租金未支付，故合同未变更，该理解与认定是错误的。5、原审判决认定案涉租赁合同的解除时间为函件到达日，是错误的。二、本案的基本事实是：1、李洪与管兴晓系合伙关系，且天阳物业公司是明知的，该事实在录音记录中完全可以得到体现。2、天阳物业公司与李洪之间的租赁合同关系已经变更。根据录音内容完全可以得知，案涉租赁合同权利、义务由李洪转让至管兴晓，是各方充分协商并征得天阳物业公司高层领导同意后形成的一致意见，但是协商及变更过程中仅提及需要由李洪、管兴晓出具承诺书，并未提及由管兴晓付清2013年度租金为前提。鉴于合同权利、义务转让的协议是诺成性非要式合同，故应当认定案涉租赁合同关系已经变更。天阳物业公司在此后合同履行过程中的行为也可证明租赁合同关系已经变更。天阳物业公司自2013年12月2日收到李洪、管兴晓的承诺书后，未再与李洪有任何联系，更未向李洪催讨过租金，直至李洪收到天阳物业公司邮寄的律师函。李洪为此向汪朝林致电询问情况，在电话中汪朝林再次确认案涉租赁合同权利、义务的转让是经过公司高层领导同意的，仅是因为管兴晓一直不支付租金，也未办理合同变更手续，天阳物业公司在没有办法的情况下，经向律师咨询后才向李洪提出解除合同，催讨租金及占有使用费主张的。3、管兴晓出具的承诺书仍具有法律效力。管兴晓出具的承诺书明确承诺其自愿承担2013年9月9日之后的全部合同权利义务，该承诺并未侵犯李洪及天阳物业公司的利益。虽然管兴晓抗辩其签署承诺书之前并未看过租赁合同内容，但该抗辩是违背基本事实的。而且管兴晓作为完全民事行为能力人，即使其在作出承诺前放弃了查看、了解租赁合同内容的权利，也不影响其依据承诺内容承担责任。鉴于以上事实可以认定，李洪已经并非案涉租赁合同的当事人，天阳物业公司与李洪之间并无合同关系可供解除，自然不发生解除合同的通知效力。2013年9月9日以后的租赁合同关系已经与李洪无关，李洪亦未再占有、使用案涉房屋，相关租金、占有使用费等费用天阳物业公司应向管兴晓主张，管兴晓作为案涉租赁合同的实际当事人应依据承诺承担相应的责任。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法改判驳回天阳物业公司对李洪提出的所有诉讼请求。
被上诉人天阳物业公司在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：一、根据合同法的相关规定，合同权利义务的转让需征得合同另一方当事人的同意。本案中，天阳物业公司并未同意李洪将案涉租赁合同的权利义务转让给管兴晓，故案涉房屋租赁合同的当事人仍为天阳物业公司和李洪。1、天阳物业公司员工汪朝林并非天阳物业公司法定代表人，也并不是公司副总，并没有处理房屋租赁事宜的代理权限，其在录音记录中所作出的陈述并不能代表天阳物业公司。而且从录音记录内容来看，李洪、管兴晓对汪朝林并无处理房屋租赁事宜权限的事实是明知的。2、根据录音内容，并结合租金一直未支付，天阳物业公司未书面同意以及天阳物业公司未与管兴晓重新签订书面租赁合同的事实，可以认定李洪在案涉房屋租赁合同中的权利义务并未转让给管兴晓。二、因合同权利义务并未转让，案涉房屋租赁合同的主体仍为天阳物业公司和李洪，李洪未按照合同约定支付租金，天阳物业公司依据合同约定书面通知解除合同是合理、合法的。原审判决根据天阳物业公司书面解除合同通知的送达时间作为案涉房屋租赁合同的解除时间，符合法律规定。三、李洪一直强调其与管兴晓之间系合伙关系，但根据《民法通则》的相关规定，合伙人对合伙债务需承担连带责任。不管案涉租赁合同主体是否发生变更，李洪作为合伙人都应该承担支付租金、违约金和占有使用费的责任。综上，李洪的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审依法驳回李洪的上诉，维持原判。
被上诉人管兴晓在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：管兴晓确实是案涉租赁房屋在天阳物业公司主张租金期间的实际承租人，且该承租也是得到天阳物业公司同意的，案涉房屋租赁合同的主体实质上是天阳物业公司和管兴晓。管兴晓确实出具过承诺书，但因为承租后天阳物业公司与管兴晓并未签订过租赁合同，且管兴晓并不知晓天阳物业公司与李洪之间的租赁合同内容，故该租赁合同的内容对管兴晓并不具有约束力。因房屋存在严重质量问题，管兴晓有权拒付租金并主张损失赔偿。综上，请求二审查明事实，依法认定租赁合同主体，依法判决。
上诉人李洪在二审期间提交2015年7月15日许忠琪出具的证明一份，欲证明案涉房屋租赁合同签订时，天阳物业公司是知悉李洪与管兴晓之间的合伙关系的，同意以李洪的名义签订案涉租赁合同。天阳物业公司认为该证据不属于二审新证据，且认为该证据系证人证言，证人未出庭接受质询，不应确认其证明效力；天阳物业公司同时认为证明内容与管兴晓的陈述相矛盾。管兴晓对该证据的证明内容予以确认，但认为案涉房屋租赁合同的签订双方是天阳物业公司和李洪，管兴晓对合同内容不知情。本院经审查后认为该证据属证人证言范畴，证人未出庭接受质询，对该证据的证明效力不予确认。
被上诉人天阳物业公司、管兴晓在二审期间均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，《合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”，依据该规定及本案纠纷发生经过，本案争议的焦点系天阳物业公司是否同意案涉房屋租赁合同项下的权利义务由李洪转让给管兴晓、该转让是否附条件以及转让行为是否已经完成。根据审理查明，本案双方当事人曾就案涉房屋租赁合同项下权利义务由李洪转让给管兴晓进行过多次协商的事实是清楚的，根据双方协商内容的录音记录可以表明，汪朝林系以天阳物业公司的代表身份与李洪、管兴晓协商转让事宜，整个协商过程中李洪、管兴晓有理由相信汪朝林代表天阳物业公司处理该事宜，且天阳物业公司在二审诉讼过程中亦承认是其委派汪朝林协调处理案涉房屋租赁事宜，故天阳物业公司认为汪朝林无权代表公司的意见，与录音记录内容不符，本院不予采纳。而从协商过程以及天阳物业公司要求李洪、管兴晓分别出具承诺书的事实来分析，天阳物业公司对案涉房屋租赁合同项下权利义务由李洪转让给管兴晓应是知情且同意的。关于案涉房屋租赁合同权利义务的转让是否附条件以及转让行为是否已经完成的问题，天阳物业公司认为案涉房屋租赁合同的转让需以管兴晓支付2013年度租金为前提，现管兴晓未支付2013年度租金，转让行为并未实际完成。双方第二次协商过程中汪朝林曾谈到“今天把这个租赁我们变掉，你把租金打到我们帐上，我去变更合同”，该内容亦是天阳物业公司主张合同权利转让存在附条件的主要依据，但从该谈话内容来分析，并未明确需以管兴晓支付2013年度租金作为合同权利义务转让的前提条件，协商过程更多的是体现天阳物业公司要求李洪、管兴晓出具承诺书以便明确责任主体，其中“我去变更合同”应理解为天阳物业公司与管兴晓重新签订合同更符合双方整个协商过程及当事人的本意。而之后李洪与汪朝林在2014年5月23日通话过程中汪朝林的陈述内容系事后天阳物业公司的解释，并不能直接作为案涉转让行为存在附条件的依据。而且从天阳物业公司在二审诉讼过程中的陈述可以看出，在李洪、管兴晓出具承诺书后天阳物业公司曾向管兴晓催讨过租金，在催讨未果的情况下才转而向李洪主张权利，该事实亦表明天阳物业公司在李洪、管兴晓出具承诺书后已经认可案涉房屋租赁合同权利义务的转让已经完成。综合上述分析，原审判决认定案涉房屋租赁合同权利义务的转让并未最终完成，与事实不符，本院予以纠正，本院认定案涉房屋租赁合同的权利义务已经由李洪转让至管兴晓。基于管兴晓最终并未与天阳物业公司重新签订房屋租赁合同的事实，故天阳物业公司与李洪于2012年7月25日签订的《天阳·上河房屋租赁合同》的承租人权利义务在李洪、管兴晓出具承诺书后由管兴晓承担。至于管兴晓抗辩的其对案涉房屋租赁合同内容不知情，其无须承担合同约定的责任的问题，与其出具的承诺书内容不符，本院不予采信。现一审判决后双方当事人均未对原审判决作出的案涉房屋租赁合同已经通知解除的判决内容提出上诉，结合管兴晓实际占用案涉租赁房屋及未支付租金的事实，原审判决所认定的李洪应承担的房屋租金、占有使用费及违约金应由管兴晓承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第1740号民事判决之第一、四项；
二、撤销杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第1740号民事判决之第二、三、五项及诉讼费负担部分；
三、管兴晓支付浙江天阳物业管理有限公司2013年9月10日至2014年5月20日的房屋租金194583元，支付违约金28080元，合计222663元，限于本判决生效之日起十日内付清；
四、管兴晓自2014年5月21日起按每月27293.75元的标准向浙江天阳物业管理有限公司支付房屋占用费，至实际腾退之日止；
五、驳回浙江天阳物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2994元，由管兴晓负担。二审案件受理费2994元，由浙江天阳物业管理有限公司负担（李洪于本判决生效之日起十五日内至本院退费，浙江天阳物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费。本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 吴梦姣