北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10242号
上诉人（原审被告）：北京政泉控股有限公司，住所北京市朝阳区大屯里315号1-4层、316号1-4层、317号、318号1-4层。
法定代表人：贾鑫，经理。
委托诉讼代理人：张秋华，女，1980年9月15日出生，北京政泉控股有限公司职员，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：王泽波，男，1976年12月14日出生，北京政泉控股有限公司职员，住址浙江省嘉兴市。
被上诉人（原审原告）：北京尚岑服饰有限公司，住所北京市东城区金宝街89号金宝大厦6层02-04号。
法定代表人：徐宇，总经理。
委托诉讼代理人：苏德栋，国浩律师（北京）事务所律师。
委托诉讼代理人：付学振，国浩律师（北京）事务所实习律师。
上诉人北京政泉控股有限公司（以下简称政泉公司）因与被上诉人北京尚岑服饰有限公司（以下简称尚岑公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初36400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
政泉公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，发回重审或改判驳回尚岑公司关于要求政泉公司支付违约金253800元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由尚岑公司承担。事实和理由：1.一审判决在对《Ochirly第五代道具与物料制作小合同》项下尚岑公司损失的认定中，存在认定基本事实不清的情形，应当予以纠正。尚岑公司没有证据证明其在物料合同中付过任何款项，而且即便付过款项，也是尚岑公司扩大的损失，应当由尚岑公司自行承担。2.一审判决判令政泉公司向尚岑公司支付违约金253800元，属适用法律错误，应当予以纠正。尚岑公司实际的损失最多为73100元，原审判决的违约金过高。
尚岑公司辩称，同意一审判决，政泉公司的上诉事实和理由没有依据。事实和理由：双方签订的租赁合同是长期的合同，尚岑公司选址、装修投入了很大的精力和费用，合同有明确的约定，应当按照合同约定予以执行，尚岑公司损失很大。道具与物料是根据不同项目不同店铺定制的，均有特定规格，重复利用的可能性小，变卖的价格也是极低的，虽然不能直接作为损失数额，但损失数额接近物料的价格。
尚岑公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.政泉公司返还宣传推广费1985.28元、POS机服务费500元、租赁保证金253800元、物业管理费保证金36660元、POS机保证金3000元、物业费13008.39元、公共事业保证金1880元；3.政泉公司赔偿尚岑公司损失，包括施工费614364.5元、律师费60000元；4.政泉公司支付违约金253800元。
一审法院认定事实：2015年3月2日，政泉公司作为甲方，与乙方尚岑公司签订租赁合同一份，约定甲方出租涉案物业给乙方，租赁面积188平方米，用于乙方经营服装服饰业务。租赁物业的交付标准见主合同附件三，甲方应保证交付乙方的物业符合该指标。租赁期限自2015年5月30日到2018年5月29日止。在乙方交纳租赁保证金的条件下，甲方应向乙方交付物业，交付时间以甲方书面通知为准，如因甲方原因未能在约定的交付日交付租赁物业的，乙方同意交付日向后顺延，起租日亦向后顺延。顺延不得超过30天，否则甲方承担违约责任。装修期为租赁物业交付日起90天，该期间内，乙方无须支付租金、宣传推广费，但公用事业费、装修管理费等其他费用仍需支付。起租日为2015年5月30日，自该日起，乙方须支付租金、宣传推广费、物业管理费、公用事业费、收银系统服务费（POS机服务费）等一切费用。首月租金应于本合同签订后五日内一次性支付。从第二个月起每月租金按照固定租金和浮动租金二者取高的方式计算。除首月租金外，其后备月预付的固定租金，乙方应于每月第一个工作日或之前向甲方支付；同时乙方应于每月5日前向甲方如实汇报上月营业数据，其营业数据应由乙方被授权人签字并加盖乙方公章或财务章；若乙方上月浮动租金高于上月固定租金，乙方应于甲方向乙方发出付款通知后5日内向甲方支付上月浮动租金高于上月固定租金部分。为保证乙方忠实履约，乙方应于本合同签订后五日内支付甲方租赁保证金253800元（相当于三个月固定租金）。乙方应在支付租金时一并向甲方支付宣传推广费，该费用标准为10元每平方米每月。甲方委托物业管理公司对金泉港进行物业管理，乙方承诺按照甲方及物业公司的规定支付以下费用：1.向物业管理公司支付物业管理费，标准为65元每平米每月，按合同约定的租赁面积计算，首期物业费应于物业交付当日支付，之后乙方应于每月25日前支付下月物业管理费。2.租赁物业交付五日前，一次性向物业管理公司支付相当于三个月物业管理费的物业管理费保证金。3.在租赁物业交付日前，一次性向物业管理公司支付公用事业费保证金。每平米10元，按租赁面积计算。4.乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式支付水费、动力电费、照明电费、燃气费、供暖费等乙方应承担的能源费用。按照合同约定的交付期限，甲方应提前三个工作日通知乙方进行租赁物业实物交付，乙方应在甲方书面通知的日期，前往租赁物业进行接收、验收，验收完成后双方签署物业移交记录单等。在乙方完全履约的情况下，甲方未按合同约定交付租赁物业的，每逾期一日，按乙方已付款万分之二向乙方支付违约金，逾期超过三十个工作日，乙方有权解除本合同。本合同因甲方原因解除时，乙方有权要求甲方返还租赁保证金余额，同时甲方还应向乙方支付相当于三个月租金（按照租赁期限最后六个月的平均月租金标准计算）的违约金。甲方赔偿乙方因违约造成的损失，包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费、滞纳金等。本合同已明确约定双方各自通讯地址，任何一方变更联系地址的，应及时有效通知对方，否则对该地址的投递视为已经送达。签约后，尚岑公司依约定向政泉公司分别支付了宣传推广费1985.28元、POS机服务费500元、租赁保证金253800元、物业管理费保证金36660元、POS机保证金3000元、物业费13008.39元、公共事业保证金1880元。2015年3月9日，政泉公司作为甲方与乙方尚岑公司签订租赁物业交付确认书一份，主要内容为经甲、乙双方对上述租赁物业的清点、验收和交接，乙方确认所承租的租赁物业内外的各项设施一应完善，租赁物业内外的各项设备及工程均已符合双方租赁合同及其附件约定的交付条件／标准，乙方对租赁物业的交付条件／标准及现状无异议。除保修义务外，乙方确认甲方在铺位交付过程中已全面、适当地履行完毕合同约定的甲方应承担的义务，并无任何不当之处。乙方今后将不以任何方式提出异议。2015年6月29日，尚岑公司向政泉公司发送沟通函，该函件内容为：我司于2015年2月就贵司出租的“金泉港”B栋B203商铺签订了为期三年的租赁合同，并履行合同约定于2015年3月支付各项保证金，原计划5月初进场施工，但甲方告知“金泉港”项目推迟至7月18日开业，故我司进场时间顺延。近日经与贵司招商负责人沟通，被告知“金泉港”项目因客观原因被无限期搁置，可能无法根据合同约定履行甲方义务。我司现发函提出止损方案，现场施工进度即日暂缓，要求贵司在收到此函5个工作日内无息退还我司已交付的各项费用合计310833.67元，并赔偿因无法如期开业对我司已经造成的损失，费用合计614364.5元。此外，我司仍保留追讨其他甲方违约的赔偿权利。2015年8月11日，广东君厚律师事务所接受尚岑公司委托，向政泉公司发出律师函，该函件主要内容是：尚岑公司同政泉公司2015年3月2日签订《租赁合同》，但政泉公司交付争议物业后因自身原因全面暂停了金泉港项目的进一步开展，导致尚岑公司迟迟无法进场施工，经多次催促仍未能纠正。鉴于以上事实，政泉公司已构成根本违约，特郑重函告，一、在本律师函送达之日起十五日内，如政泉公司仍不能纠正该等违约行为的，该租赁合同将因政泉公司根本违约解除。二、政泉公司应在合同解除后三日内将已收取的租赁保证金及相关费用退还尚岑公司，并支付违约金，如拒不履行上述义务，尚岑公司将会采取相应法律救济措施。
一审庭审中，政泉公司提交了二审装图意见一份，欲证明尚岑公司提供的装修图纸不符合政泉公司、物业管理单位的规定，但尚岑公司一直未整改，属于违约行为。尚岑公司对此质证称真实性认可，证明目的不认可，称已经按照政泉公司的要求进行了整改，改图之后是可以装修的。
尚岑公司提交了：1.（2016）京长安内证字第22309号公证书，证明公司的品牌监理已经改进了装图意见，并且与物业人员有过邮件往来，满足了政泉公司提出的整改要求，具备装修条件。2.委托代理协议一份、律师费发票一张，证明为维权聘请本案代理人苏德栋，支出律师费60000元。3.北京永鑫嘉诚建筑安装有限公司职工周俊杰的证人证言，该证人到庭作证称2015年春天尚岑公司通知我进场施工，我们先报图纸给尚岑公司，尚岑公司再报给业主审核，审核没有问题我们再报价。报价时间是2015年3月30日，我们一共报了60000多元。先报价，后签合同，因为报价的审批流程长，所以后来在2015年4月签的合同。之后我们就备料，尚岑公司先打了一万三千多元的预付款，之后就等施工。等了一个多月后尚岑公司通知我们项目停了，我们没有进场，做了前期工作。一万三千多元是采购设备用了，这个设备是四管制的设备，别的地方用不了，预付款是不退的。4.北京永鑫嘉诚建筑安装有限公司开具的发票联1张、收据2张，北京辉腾姿漫商贸有限公司开具的发票联3张，证明为了装修，尚岑公司向两家单位支付了大量费用。政泉公司质证称：证据1、2真实性认可，证明目的不认可。证据3真实性不认可，正常情况下应该先签合同后报价，而证人所述相反。没有支付凭证，也不能证明尚岑公司确实相对方支付了相关费用。约定的开业时间是5月30日，尚岑公司这份协议却是4月份签的，工期在6月开始，也不合情理。证据4真实性、证明目的不认可，合同约定数额同发票数额不一致，我方也无法确认收款人的身份。
一审另查，双方争议的228商铺现仍空置，承租商铺所在的金泉港商厦至今未开业，政泉公司无法确定该商厦何时开业。
一审法院认为，尚岑公司与政泉公司签订的租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定严格履行自己的义务。从签订合同之日到一审庭审结束之日已经超过两年，该项目仍未开业。且作为开发商的政泉公司既不能说明无法开业的原因，也不能说明未来具体的开业时间。考虑到尚岑公司与政泉公司签订租赁合同的合同目的系为经营服装服饰，但因金泉港项目长期无法开业，导致租赁合同的标的物无法正常使用，尚岑公司的合同目的落空，因此政泉公司的行为构成根本违约。在合同目的无法实现的情况下，尚岑公司主张解除合同并无不妥，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现政泉公司同意退还尚岑公司宣传推广费1985.28元、POS机服务费500元、租赁保证金253800元、物业管理费保证金36660元、POS机保证金3000元、物业费13008.39元、公共事业保证金1880元，一审法院对此不持异议。就违约金一节，本案中，政泉公司在签约后至今不能提供符合约定的租赁物，应当承担违约责任，支付违约金。违约金的数额，由于尚岑公司并未实际营业，故其提出按照合同约定的三个月固定月租金来计算，一审法院予以确认。关于双方争议的赔偿损失问题，违约金和损害赔偿均以填补守约方实际损失为主要目的，因此在约定的违约金无法弥补全部损失的情况下，守约方要求违约方赔偿损失并无不妥。尚岑公司提出，基于对合同的信赖支出了大量费用，后因政泉公司拒不退款又增加了维权支出，具体项目包括空调施工款、道具与物料制作合同约定的物料款、天花灯具物料费用以及现场施工费、律师费。一审法院依次加以分析说明，第一、空调施工款是依照施工协议约定支付，但尚岑公司并未支付全部款项，实际支付金额仅为13100元。第二、道具与物料制作合同约定的内容是由案外人向尚岑公司提供货物，现货物尚在，可以利用，尚岑公司亦可以通过变卖等方式减小损失，其以支付款项直接作为损失数额不妥。第三、天花灯具物料费用没有提供相关合同，无法证明与本案有关。第四、现场施工费用尚岑公司当庭表示没有实际支付给对方，且不能提供具体的施工合同。第五、律师费一项证据充分，一审法院予以确认。综合上述分析可以看出，尚岑公司的实际损失远远小于其主张的损失，通过违约金已可以全面填补其实际损失，故一审法院对于赔偿损失的请求不予支持。
据此，一审法院于2017年11月判决：一、解除尚岑公司与政泉公司于二〇一五年三月二日签订的租赁合同。二、政泉公司于判决生效之日起七日内退还尚岑公司宣传推广费一千九百八十五元二角八分、POS机服务费五百元、租赁保证金二十五万三千八百元、物业管理费保证金三万六千六百六十元、POS机保证金三千元、物业费一万三千零八元三角九分、公共事业保证金一千八百八十元。三、政泉公司于判决生效之日起七日内支付尚岑公司违约金二十五万三千八百元。四、驳回尚岑公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本案经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，政泉公司主张违约金过高，远超过尚岑公司的实际损失。根据已查明的事实，双方租赁合同约定，合同因政泉公司原因解除时，尚岑公司有权在退还租赁物业后要求政泉公司返还租赁保证金余额，同时政泉公司还应当向尚岑公司支付相当于三个月租金的违约金，赔偿尚岑公司因政泉公司违约而造成的任何损失，包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费、滞纳金等。尚岑公司与政泉公司签订租赁合同租用涉案物业系用于经营，因涉案金泉港项目长期无法开业，尚岑公司无法正常使用涉案物业经营，致使尚岑公司的合同目的无法实现，因此政泉公司的行为已构成根本违约，双方租赁合同应予解除；故政泉公司应承担相应违约责任，应当根据合同约定向尚岑公司支付三个月的租金作为违约金。尚岑公司关于违约金一项的诉讼请求，符合合同约定，应予支持。关于违约金的数额，根据合同约定、履行情况、尚岑公司为履行合同的而投入的相关费用、维权费用等因素，政泉公司主张违约金过高的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，政泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5107元，由北京政泉控股有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
审 判 员 石 煜
二〇一八年八月二十七日
法官助理 姜 君
法官助理 温 迪
书 记 员 左 爽