内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民初字第2063号
原告赤峰市人民防空办公室，住所地赤峰市新城区。
法定代表人关显峰，主任。
委托代理人王少新，内蒙古兴合律师事务所律师。
委托代理人康宇恒，内蒙古兴合律师事务所律师。
被告王雨顺，男，1955年10月24日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市红山区。
委托代理人丁春泽，内蒙古沛泽律师事务所律师。
原告赤峰市人民防空办公室（以下简称赤峰市人防办）与被告王雨顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理，依法由代理审判员王丽杰适用简易程序公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赤峰市人防办的委托代理人王少新、康宇恒，被告王雨顺及其委托代理人丁春泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赤峰市人防办诉称，2011年5月20日，原、被告协商签订《人民防空（地下室）工程租赁合同》，约定原告将位于赤峰市红山区昭乌达路的赤峰饭店地下室出租给被告用于商用经营，租赁期间自2011年5月30日至2014年5月29日共三年，同时约定租金为2万元／年，被告应于每年8月30日前缴清。合同签订后，原告将租赁物交付给被告。合同履行期间，被告未依约缴纳2013年5月30日至2014年5月29日租金。合同到期后，亦未交还租赁物。2014年12月10日，原告向被告下发《欠费催交通知书》，要求被告支付欠缴租金并交还租赁物。被告无正当理由拒绝支付租金，并一直占有、使用租赁物至今。被告行为已构成严重违约，原告为维护合法权益，诉至法院，请求：1、判令解除原、被�签订的《人民防空（地下室）工程租赁合同》，并判令被告立即返还租赁物；2、判令被告支付拖欠租金4万元，违约金2万元，并自2015年5月31日起按110元／日标准支付使用费至其将租赁物全部返还。
被告王雨顺辩称，我方不同意原告的诉讼请求，不认可原告在诉状中陈述的事实和理由，建议法院依法判决，驳回原告诉讼请求。理由是：第一，原被告之间租赁合同关系属实，2011年5月20日签订租赁合同属实，租赁期限约定为3年，王雨顺作为承租人已经依约支付第一年租金2万元，后两年被告未向原告支付租金属实。合同签订后第二年，即2012年8月初，由于原告方过错导致承租地下室漏水，将被告存放的电器等产品浸泡，给被告造成经济损失十万元以上，被告及时报告给人防办，人防办工作人员到现场把水控制住。被告要求原告赔偿损失，原告答复称愿意承担赔�责任，总损失认可10万元，被告承租期还有2年，免除其租金，剩余6万元，原告承诺合同到期后地下室无偿给被告使用3年至2017年5月30日，从而折抵被告的损失。达成协议后，被告继续使用该地下室至今。王化彬是防空办的工作人员，可以作为证人证实当时的情况。第二，人防办应遵循诚实信用原则，应将地下室由被告使用至2017年。
原告赤峰市人防办为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：
1、租赁合同复印件一份，证明原被告于2011年5月20日签订租赁合同，约定租赁期限至2014年5月29日，租金每年2万元，并约定承租方累计拖欠租金4个月的，出租人有权解除合同。同时约定乙方负责租赁物的维修、看护，并约定了违约金。该合同同时可以证明即使被告方陈述的事实存在，也应由被告自行承担责任。
2、收据复印件一枚及缴款书复印件两�，一枚缴款书证明2011年12月30日被告依照合同交纳了2011年5月30日至2012年5月29日之间的租金2万元。该笔租金是以王朝酒店的名义直接交付赤峰财政局收付中心。另一枚缴款书和收据证明王朝大酒店于2012年12月4日向原告缴费2万元，已上缴赤峰财政局收付中心。被告交付了两年的租金，足以否定被告陈述的事实。
3、欠费催交通知书复印件一份，证明原告曾于2014年12月10日要求被告交纳2013年5月30日至2014年5月29日的租金，并交还租赁物。合同至2014年5月29日合同到期，合同到期后，被告继续使用没有返还租赁物，2014年12月10日被告没有补缴合同期内的租金，也没有交后续租金，原告才向被告发出该通知书。原被告之间不存在被告所述的口头协议。如果存在该协议，被告应在收到该通知时向原告主张权利。原告称因王雨顺当时不在单位，双方当时通了电话，王雨顺说可以交给吧台工作人员，胡东娟当时在吧台工作。
被告王雨顺针对原告赤峰市人防办所举证据发表如下质证意见：
对证据1的真实性无异议，对证明问题有异议，约定内容没有错。2012年8月份漏水的原因是由于人防办地下室的主体结构存在问题导致，出租的房屋对房屋主体结构和安全质量问题应由房屋所有权人承担维修责任，承租人只是对房屋的一般状况进行维护。按合同约定租赁期限是3年，事实上双方口头约定合同的租期又延期了3年，合同内后2年的租金已经免除，用以折抵损失。
对证据2，对证据真实性不持异议，我方只交了1年的租金。
对证据3真实性有异议，我没有收到过这个通知，胡东娟我也不认识，不是我单位的人。该证据不能作为定案依据使用，合同具有相对性，胡东娟的签字效力不及王雨顺，该通知书不能证�原告的主张。
被告王雨顺为支持其抗辩主张向本院提交了漏水损失情况报告复印件一份，证明王雨顺存放地下室的产品因漏水造成了损失，王雨顺要求原告赔偿损失的报告。收取报告的人即人防办的工作人员王化彬。
原告赤峰市人防办针对被告王雨顺所举证据质证称，对该证据真实性、合法性及关联性均有异议。该书证的证据来源不明，被告从未向原告提交该报告，原告也没有收到过。书证内容不真实，客观上并不存在。2012年12月4日被告向原告交纳了2013年的租金，如果存在被告所述的事实，被告不会交纳租金再提出该报告。没有任何证据证明该报告形成于2012年12月5日，被告也没有提供证据证明究竟哪一天漏水。
被告王雨顺提交了证人出庭作证申请，申请法院通知证人王化彬出庭作证。并于庭审中提出申请，第一，申请法庭庭后找王化彬、李杰、左杰、李刚核实案件情况，并提供了四人的联系方式。被告称该四人均是原告工作人员；第二，申请法庭调取原告对涉案地下室进行维修的维修记录和报销维修费用的财务清单；第三，申请法庭到现场进行勘验，因为涉案地下室维修的位置今年依然发生了漏水现象。
经审理查明，2011年5月20日，原告赤峰市人防办（甲方）与被告王雨顺（乙方）签订《人民防空（地下室）工程租赁合同》，约定将甲方的人民防空工程赤峰饭店地下室租赁给乙方有偿使用，租赁物坐落于赤峰市昭乌达路，建筑面积600平方米。合同期限约定租赁期限自2011年5月30日至2014年5月29日，租金每年二万元，上缴租，于每年8月30日前一次性缴清。另根据双方所签订合同第十条的约定，乙方拖欠租金累计4个月的，甲方有权终止合同，收回该租赁物，乙方应按照合同总租金的200%向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的200%支付滞纳金；租赁期满，乙方逾期归还租赁物，每逾期一日，应向甲方支付原日租金200%的滞纳金。
合同签订后，原告向被告交付了房屋，由被告占用至今。2011年12月30日、2012年12月4日，被告以王朝酒店的名义两次交纳租金共计4万元。后被告未按合同约定向原告交纳2013年5月30日至2014年5月29日的租金，租赁期限届满后亦未向原告返还租赁房屋。
原告称已于2014年12月10日向被告送达欠费催交通知书，要求被告交纳2013年5月30日至2014年5月29日的租金，并交还租赁物。并主张已将该通知送达被告，由其工作人员签字。对此被告不予认可，并主张该通知书的签收人胡冬娟并非其工作人员。现原告赤峰市人防办依据双方租赁合同的约定及相应法律规定诉至本院，诉请如前。
被告王雨顺称，承租地下室因2012年8月初发生漏水事故，给被告造成十余万元的经济损失。被告已经及时将该情况报告给原告，由原告工作人员到现场把水控制住。后双方针对此次事件达成一致意见，原告免除剩余两年租期的租金，并承诺合同到期后地下室无偿给被告使用三年至2017年5月30日，从而折抵被告的损失。故原告无权主张被告支付租金及交还房屋。
上述事实，有原告提交的《人民防空（地下室）工程租赁合同》、租金收取凭证及原、被告当庭陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告于2011年5月20日签订的《人民防空（地下室）工程租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按约履行。原告已如约交付了租赁物，被告亦应按约定支付租金。对原告主张被告支付自2013年5月30日至2014�5月29日合同期限内的欠付租金2万元，予以支持。
租赁期限届满后，双方虽然未续签租赁合同，但被告继续使用租赁物，原告称于2014年12月10日向被告下发欠费催交通知书，因被告对此不予认可，且原告未提供直接向被告送达该通知书的证据，应认定原告未提出异议，认定原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。基于双方之间的不定期租赁关系，合同双方可随时解除合同，被告应按照原合同约定的租金标准继续向原告支付租金。现原告主张解除双方签订的租赁合同，由被告返还租赁物，并按照合同约定的租金标准支付自2014年5月30日至2015年5月29日的租金2万元，符合法律规定，予以支持。
关于原告主张的自2015年5月31日起按110元／日标准（即合同约定租金标准的两倍）支付使用费，考虑到双方的不定期租赁关系以及原告解除合同应在合理期限内提前通知对方的法律规定，对该费用参照合同约定的租金标准予以保护。
关于原告主张的违约金，被告未按约交纳租赁期限内的租金构成违约，但合同中对违约金的约定过高，考虑到被告所欠付的租金可能对原告造成的实际损失，对违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准予以保护，即自2013年8月31日起至给付之日止对期内欠付租金2万元按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。自租赁期限届满后，双方之间成为不定期租赁关系，此段时间内被告未交纳租金，原告未行使解除合同等权利，对原告主张的此段时间的违约损失，不予支持。
被告王雨顺辩称其已与原告达成口头协议，约定被告免于支付合同期内后两年的租金，并于期满后无偿使用房屋三年用以抵偿漏水对其造成的损失，但被告未针对此项主张提供证据进行佐证，亦未在规定�限内提起反诉。关于被告提出的证人出庭作证申请及要求法庭对相关知情人员进行庭后调查的申请，经本院多次与有关人员取得联系，均以人在外地不便作证或不知晓相关情况为由拒绝向法庭作证。故对被告所主张的曾经因漏水对其造成损失一事，本案不予调整，被告另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告赤峰市人民防空办公室与被告王雨顺于2011年5月20日签订的《人民防空（地下室）工程租赁合同》自本判决生效之日解除，被告王雨顺于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋返还原告赤峰市人民防空办公室；
二、被告王雨顺于本判决生效后十日内给付原告赤峰市人民防空办公室租金4万元，并对期内欠付的2万元租金自2013年8月31日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；
三、被告王雨顺于本判决生效后十日内向原告赤峰市人民防空办公室支付使用费（自2015年5月31日起至返还房屋之日止按年租金20000元的标准计算）；
四、驳回原告赤峰市人民防空办公室的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，邮寄送达费40元，合计1340元（原告已预交），由被告王雨顺承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 高丽平
代理审判员 王丽杰
人民陪审员 李艳萍
二〇一五年十二月九日
书 记 员 侯丽媛