湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘民终199号
上诉人（原审原告）：肖桂英，女，1949年9月10日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。
上诉人（原审原告）：李如良，女，1969年11月1日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。
上诉人（原审原告）：杨大伟，男，1973年7月25日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。
上诉人（原审原告）：刘月英，女，1954年6月20日出生，汉族，住湖南省涟源市。
以上四上诉人共同委托诉讼代理人：蒋兴南，湖南晨晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖南鑫威典当有限公司，住所地湖南省娄底市建设路与吉星路口。
法定代表人：彭显益，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李新民，湖南博鳌律师事务所律师。
原审第三人：娄底市银河商贸有限公司，住所地娄底市娄星区长青西街2号（原区供销社）。
法定代表人：梁孟秋，该公司总经理。
上诉人肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英因与被上诉人湖南鑫威典当有限公司（以下简称鑫威典当公司）及原审第三人娄底市银河商贸有限公司（以下简称银河商贸公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省娄底市中级人民法院（2017）湘13民初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人李如良、肖桂英、杨大伟、刘月英的委托诉讼代理人蒋兴南，被上诉人鑫威典当公司的委托诉讼代理人李新民，原审第三人银河商贸公司的法定代表人梁孟秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英的全部诉讼请求；2、案件诉讼费用由鑫威典当公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。涉案房屋是用于抵偿娄底市一鑫房地产开发有限公司（以下简称一鑫公司）欠肖桂英等四人的借款，且肖桂英等人在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产。二、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，上诉人对涉案不动产享有的物权期待权足以排除人民法院的强制执行。肖桂英等人在异议指向的执行标的执行终结之前提出异议和执行异议之诉符合法律规定。
鑫威典当公司辩称，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。首先，案涉不动产登记在银河商贸公司名下，未变更所有权人为肖桂英等四人。其次，案涉房产的执行经过了三次拍卖，肖桂英等四人应知道门面已经被查封，而从未对法院的查封提出异议，现执行阶段的拍卖已经成交。再次，即便买卖关系成立，案涉房产也已由银河商贸公司抵押给鑫威典当公司。最后，银河商贸公司和一鑫公司的法定代表人均是梁孟秋，案涉房产也一直登记在银河商贸公司名下，拍卖已经成交，买受人也已交清全部拍卖款。
银河商贸公司述称，赞同肖桂英等四人的上诉意见。银河商贸公司将案涉房产出售给肖桂英等四人后，因被法院冻结而无法过户；肖桂英等四人与一鑫公司之间的债务是真实的，公司有账可查；且现在银河商贸公司与鑫威典当公司愿意和解。
肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英向一审法院起诉请求：1、判令停止对位于娄底市娄星区长青西街2号104号房屋的执行；2、本案诉讼费由鑫威典当公司承担。
一审法院经审理查明：鑫威典当公司与梁孟秋及银河商贸公司借款合同纠纷一案，一审法院于2014年11月4日依法作出（2014）娄中民三初字第80-1号民事裁定书：“冻结、查封被告梁孟秋、娄底市银河商贸有限公司的银行存款300万元或相应价值的其他财产。”次日，该院依法在娄底市房产局查询了银河商贸公司所有权证号为00089695房产的情况，结果为无抵押，无查封，遂以（2014）娄中执他字第178号协助执行通知书查封了该房屋一栋，查封期限为2年。2015年4月17日一审法院作出（2014）娄中民三初字第80号民事判决书，判决：一、梁孟秋在判决生效后10日内偿还鑫威典当公司借款本金300万元及利息77.75万元（利息已计算至2015年4月15日止，2015年4月16日至清偿之日的利息按月利率1.5%另行计算）；二、银河商贸公司对梁孟秋的上述债务承担连带清偿责任。该判决现已生效。
2015年6月11日，鑫威典当公司向娄底中院申请强制执行，法院受理后，于2015年12月28日作出（2015）娄中执字第211-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人银河商贸公司所有的位于娄底市娄星区的房产，2017年1月10日，龚正科、龚伟龙、龚俊龙在第三次拍卖中购得该房产，并于2017年1月12日将全部成交价款汇入法院账户。
2014年9月3日，银河商贸公司、一鑫公司与肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英四人签署《以房抵债协议》，约定以位于娄底市娄星区长青西街2号104号门面，共二层，所有权证号为娄房权证娄底字第××号房产抵偿银河商贸公司欠肖桂英等四人的借款，但至今未办理过户登记。
2017年元月，肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英四人向一审法院就本案所涉娄房权证娄底字第××号房产中的即位于娄底市娄星区长青西街2号104号门面提出执行异议，述称“其在本院查封娄房权证娄底字第××号房屋前已通过以物抵债的方式支付了全部房款，合法占有上述房屋并对外收取租金，至今未办理过户登记手续是由于银河商贸公司造成的，异议人已取得的物权期待权应予保护，请求裁定停止对位于娄底市娄星区长青西街2号104房屋（该房屋包含在娄房权证娄底字第××号房产证内）的执行。”
针对该异议，一审法院于2017年3月9日作出（2017）湘13执异6号执行裁定书，认为“异议人在本院查封前已与娄底市银河商贸有限公司签署以物抵债协议，但未能到房产局办理登记手续；而本院查封该标的物时该标的物为无抵押、无查封，后依法拍卖并成交，且中标人已支付全部价款。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。故本案中，异议人主张其已取得的物权期待权应予保护，请求裁定停止对位于娄底市娄星区长青西街2号104房屋（该房屋包含在娄房权证娄底字第××号房产证内）的执行的请求无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议方的异议请求。”肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英对该执行裁定不服，遂向一审法院提起了执行异议之诉。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，本案中，虽肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英四人与银河商贸公司及案外人娄底市一鑫房地产开发有限公司于2014年9月3日签署了《以房抵债协议》，约定以位于娄底市娄星区长青西街2号104号门面，共二层，所有权证号为娄房权证娄底字第××号房产抵偿银河商贸公司欠肖桂英等四人的借款，但由于其至今未办理该房产的过户登记，故根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英实际仍未依法取得该不动产的所有权，尚不具备就本案所涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其请求判令停止对位于娄底市娄星区长青西街2号104号房屋的执行的诉讼请求，依法不能予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英的诉讼请求。案件受理费100元，由肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英负担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：对上诉人肖桂英等提交的《关于娄底市一鑫房地产开发有限公司股份合作及项目占股协议书》、李如良的银行流水、银河商贸公司与鑫威典当公司等于2016年1月11日签订的以房抵债协议等，鑫威典当公司均提出了异议。本院经审查后认为，这些证据的真实性无法核实，且与本案事实缺乏关联性，故依法不予确认。对鑫威典当公司提供的房地产抵押合同和抵押担保承诺，肖桂英等对证据的真实性无异议，但认为这些证据不影响以房抵债协议效力。本院经审查认为，这些证据真实合法且与本案有关联，依法予以确认。
经审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。
另查明：2013年5月29日，银河商贸公司与鑫威典当公司就案涉借款曾签订《房地产抵押合同》，约定银河商贸公司自愿以其坐落在娄底市，产权证号为娄房第00××95号，土地使用权证为娄国用（2006）第A0084号的房地产作为抵押物向鑫威典当公司借款。但双方未就抵押物办理相关抵押登记手续。
2014年9月3日，银河商贸公司、一鑫公司与肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英就位于娄底市娄星区长青西街2号104号房屋（房产证号为娄房权证字第××号，国有土地使用权证号为娄国用（2006）第A0084号）签订《以房抵债协议》。同日，银河商贸公司与肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英就上述抵债房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定在该合同生效之日起三日内将房屋交付，在实际接收房屋之日起180日内，双方共同到房地产登记机关办理权属变更登记手续。2014年10月21日，肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英（出租方）与梁孟秋（承租方）就104号门面签订《房屋临时租赁合同》，约定租期一年，即2014年10月21日至2015年10月20日，年租金4万元，合同签订时一次性支付。2014年11月21日，户名为谭湘林的中国建设银行个人活期账户中收到转帐存入的4万元，肖桂英等人主张该款系前述《房屋临时租赁合同》中约定的租金。2015年11月19日，银河商贸公司与肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英就上述房屋签订《房屋租赁合同》，租期10年，前三年租金为84000元，三年后按6%递增，由康光辉直接向肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英支付。
本院认为：本案二审期间双方当事人的争议焦点主要在于：肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英就案涉房屋是否享有排除执行的权利等。
肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英上诉主张，其对涉案不动产享有的物权期待权足以排除人民法院的强制执行。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英与银河商贸公司于2014年9月3日签订《商品房买卖合同》，涉案房屋于2014年11月5日被人民法院查封。肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英提交和粱孟秋于2014年10月21日签订的《房屋临时租赁合同》等证据以证明其于人民法院查封前已经实际占有涉案房屋，根据该合同约定，梁孟秋在合同签订时应一次性支付年租金4万元，但肖桂英等提交的谭湘林中国建设银行个人活期存折上收取4万元租金的日期为2014年11月21日，此日期已在人民法院查封涉案房屋之后，故肖桂英等提交的证据不足以证明其在人民法院查封之前已经实际占有涉案房屋。其次，银河商贸公司与肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英所签订《房屋买卖合同》明确约定，银河商贸公司需于合同生效后三日内，将房屋交付给肖桂英等四人，并在实际接收该房屋之日起180天内共同去房地产产权登记机关办理权属变更手续。但在约定的期限内，肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英并未就产权过户问题向银河商贸公司积极主张权利，法院查封案涉房产两年多的时间里，亦未向法院提出相关的异议，故肖桂英等事实上不能举证证明非因其自身原因未办理涉案房屋的过户登记手续。综上，肖桂英等对涉案房屋提出的异议不符合法律规定的情形，其不享有足以排除本案执行的权利。
综上所述，肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由肖桂英、李如良、杨大伟、刘月英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾志红
审 判 员 陈盎然
审 判 员 尹玄海
二〇一八年六月二十六日
法官助理 张赛红
书 记 员 胡翔俊