广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1220号
上诉人（原审被告、反诉原告）古晋辉，男，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人廖法光。
被上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市禅城区南庄食品公司，住所地。
法定代表人简达辉，经理。
委托代理人汤奇斌。
原审被告宋辉良，男，住广东省惠阳市。
上诉人古晋辉因与被上诉人佛山市禅城区南庄食品公司（以下简称南庄食品公司）、原审被告宋辉良租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法南民初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、宋辉良、古晋辉在判决发生法律效力之日起十日内向南庄食品公司支付租金30240元；二、宋辉良、古晋辉在判决发生法律效力之日起十日内向南庄食品公司支付水费6239.83元以及电费64834.73元；三、驳回南庄食品公司的其它诉讼请求；四、驳回古晋辉的反诉请求。案件本诉受理费1613元，由南庄食品公司负担496元，宋辉良、古晋辉负担1117元；案件反诉受理费2450元，由古晋辉负担。
上诉人古晋辉不服上述判决，向本院提起上诉称：
一、一审法院认为古晋辉一直经营至2012年10月，应支付2012年7月至9月的水电费20758元有误。古晋辉与南庄食品公司签订《租赁承包合同》，约定的租赁期间为2007年5月1日起至2013年4月30日止。2012年1月开始，南庄食品公司以南庄镇政府实施城镇规划为由要求租户于2012年6月30前完成搬迁，古晋辉于2012年6月25日左右搬迁完毕。此后，古晋辉多次与南庄食品公司商讨装修款等赔偿事宜，但南庄食品公司一直拒绝赔偿，更没有向古晋辉出示禅城区政府作出的禅旧改函（2010）247号文件。古晋辉承认尚欠南庄食品公司2012年3月至6月的租金，但并没有继续经营至2012年9月。根据“谁主张，谁举证”的原则，南庄食品公司应首先举证证明古晋辉一直经营至2012年9月的事实，然后才能进一步证明古晋辉未付租金和水电费。现古晋辉承认其经营至2012年6月，故其对2012年7月至9月没有经营的事实无须承担举证责任。南庄食品公司实际上与十多个租户签有租赁合同，并非一审法院认定的只有几个租户；且从2011年11月至2012年9月的水电费来看，如2012年6月至9月的水费分别为599.78元、617.14元、1002.03元、236元，同期的电费为6544.9元、7897.6元、8995.83元和4895.23元，这几个月水电费波动性实际较大，一审法院认定水电费大致相当。况且，除水电费总表，每个租户都有单独水电表，每个租户各自的水电费数额才能真实地反映每个租户的水电使用情况，水电费总体的变化情况无法说明古晋辉仍在经营。一审法院以水电费的变化情况认定古晋辉经营至2012年10月，及判令其支付2012年7月至9月的水电费20758元，均属错误。
二、一审法院驳回古晋辉退还2万元押金的诉求属法律适用不当。《租赁承包合同》约定“每年租金分四季度交纳，每季度的交租日从当月1日至10日，……且逾期不能超过20天，否则，作乙方违约处理，除追缴租金的滞纳金外，甲方有权收回楼房并没收保证金贰万元，合同终止”。从2007年5月起，每季度的租金有时候是提前缴纳，有时候是延迟十几天至二十几天才缴纳，南庄食品公司均未提出过异议。即使古晋辉从2012年3月其没有按期缴纳租金，南庄食品公司也没有向古晋辉提出没收保证金，仍然同意其继续经营。古晋辉和南庄食品公司默认迟交租金的行为事实上改变了双方合同的约定。从2012年6月古晋辉离场至南庄食品公司向法院起诉，南庄食品公司也没有提出没收保证金。古晋辉搬离租赁房屋是由于南庄食品公司告知其政府要对房屋进行征用，在南庄食品公司的要求下，古晋辉才进行搬迁。一审法院认为南庄食品公司解除讼争租赁合同，符合法律规定以及合同约定，属法律适用不当。综上，一审法院判决驳回古晋辉返还押金的请求属法律适用错误。
三、一审法院驳回古晋辉赔偿装修款损失10万元的诉求属事实认定不清，法律适用不当。古晋辉与佛山市南庄佛禅房屋维修服务部签订《装修合同》，并按合同约定支付了60万元装修款，装修事实有南庄食品公司出具的证明、佛山市规划局的审批表及南庄资产办的证明进行印证；但一审法院以缺乏划付证明为由，对该证据不予确认。既然古晋辉对租赁房屋进行了装修，装修事实也得到南庄食品公司的认可，那么古晋辉就必然有装修款支出。现实生活中也常存在支付几次现金后，由收款方出具收条进行确认的情况。只要佛山市南庄佛禅房屋维修服务部出具收条，也就足以证明其收到古晋辉的款项。收条已载明为“可依旅店”装修款，一审对该证据不予确认是不合理的。判断南庄食品公司是否需要赔偿10万元装修款损失，关键是看合同解除的原因。古晋辉在第二点上诉理由中已阐明，其从2012年3月开始未交租金超过20天，但南庄食品公司并没有收回房屋（即解除合同），改变了双方的合同约定。涉案租赁合同还约定“如遇政府部门对租赁的房屋进行征用或拆迁，甲方可提前收回房屋”，即只有遇到县级政府部门的征用或拆迁，南庄食品公司才有权收回房屋。事实上，南庄食品公司以镇政府拆迁为由通知包括古晋辉在内的租户搬离时，其并没有出示禅城区政府作出的禅旧改函（2010）247号文件，直到一审开庭时南庄食品公司才出示该文件，即南庄食品公司并不是以禅城区政府拆迁为由要求租户搬离，其行为属于违法解除合同。另外，诉争房屋所在地已被建成商品房出售，南庄食品公司已获得被征收房屋价值和搬迁临时安置等补偿。古晋辉认为，南庄食品公司获得的补偿中有一部分是对房屋装修增值部分的补偿，该部分应该由古晋辉所享有。因此，根据古晋辉支出60万装修款的事实，结合合同剩下的租期，其请求赔偿10万装修款合理合法。
四、古晋辉与南庄食品公司签订的《租赁承包合同》应被认定为无效。涉讼租赁物的所有权证显示该房屋的性质为住宅。房屋的使用功能源于房屋建设用地的土地用途。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”的规定，南庄食品公司擅自改变房屋使用功能进行出租，违反了行政法规的强制性规定，涉案租赁合同属无效合同。
综上，古晋辉提起上诉，请求二审法院判令：1.古晋辉无须向南庄食品公司支付2012年7月至9月的水电费20758元；2.南庄食品公司向古晋辉退还2万元押金及支付10万元装修款损失；3.本案诉讼费用由南庄食品公司承担。
南庄食品公司南庄食品公司答辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，古晋辉上诉的事实和理由不能成立。古晋辉直到2012年10月才搬离租赁房屋，南庄食品公司将总水电费减去其他租户的水电费后，剩余部分即为古晋辉租赁的房屋所产生的水电费用。因此，古晋辉认为不需支付2012年7月至9月的水电费是错误的。2.租赁合同约定，古晋辉逾期20天不缴纳租金，南庄食品公司有权收回房屋及2万元押金。古晋辉认为在之前已多次迟延缴付租金，南庄食品公司没有解除合同及没收押金，现在亦不应解除合同及没收租金，是错误的推定。解除合同和没收押金是南庄食品公司的权利，古晋辉对保证金是否退回的理解错误。3.古晋辉要求赔偿装修费用缺乏依据。合同解除的原因是古晋辉违约，故即使存在装修费损失也应当由古晋辉承担。
上诉人古晋辉在二审期间向本院提交了2007年4月及5月水电费收据，证明古晋辉承租的房屋每月的水电费支出很少。
经质证，南庄食品公司对古晋辉提交的两份收据的真实性及关联性均不予确认，认为即使收据真实，因租赁房屋水电费波动较大，单凭两个月的水电费情况不能推定其他月份的水电费用量。
经审查，虽古晋辉提交的两份收据有原件核对，但该两份收据仅反映了2007年4月及5月古晋辉承租房屋的水电费情况，不能反映其他月份的水电费情况，更难以证明其他月份的水电费与该两个月的情况相当，故本院对该证据不予采纳。
被上诉人南庄食品公司在二审期间未向本院提交新证据。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。另外，上诉人古晋辉确认，对原审法院判决其向南庄食品公司支付租金及2011年11月至2012年6月的水电费没有异议。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。古晋辉在二审期间以南庄食品公司擅自改变房屋使用功能为由主张涉案租赁合同无效，经查，涉案租赁合同为南庄食品公司与古晋辉、宋辉良自愿签订，是合同双方真实的意思表示，该合同并未违反相关法律法规的强制性规定，合同条款亦未约定涉案房屋出租后的用途，故古晋辉主张涉案租赁合同无效缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点在于：古晋辉是否应当向南庄食品公司支付2012年7月至9月的水电费；南庄食品公司是否因解除合同而须向古晋辉退还押金及支付相应损失。其至本案的其他事项，由于双方均不上诉，根据民事诉讼“不告不理”原则，本院不再审查。针对上述争议焦点，具体分析如下：
一、关于古晋辉是否应当向南庄食品公司支付2012年7月至9月水电费的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。古晋辉上诉主张其于2012年6月25日左右搬离租赁房屋，故其不需要支付2012年7月至9月的水电费。首先，古晋辉作为涉案租赁物的承租人，应对其何时返还租赁物予出租人承担举证责任，但古晋辉在诉讼中未能举证证明其已与南庄食品公司办理交接手续，也未能提供其它证据予以证明。其次，南庄食品公司认为古晋辉于2012年7月至9月期间仍占用租赁物，是基于其以该时间段的水电费总表数额减去除古晋辉外的其他租户已缴纳的水电费数额后出现较大差额。该推断符合一般常理，若古晋辉于2012年6月底已搬离租赁物，则水电费总表数额与除古晋辉外的其他租户已缴纳的水电费数额应大致相当。综合以上分析，本院采信南庄食品公司关于古晋辉一直占用租赁物至2012年10月才搬离的主张，对于古晋辉有关其于2012年6月25日左右搬离租赁物的主张不予采信。因古晋辉于2012年10月才搬离涉案租赁房屋，故其应支付2012年7月至9月期间占用该房屋而产生的水电费。原审法院依据南庄食品公司主张的以水电费总表数额减去除古晋辉外其他租户已缴纳的水电费数额来计算其应付的水电费数额，处理得当，古晋辉对2012年7月前欠缴的水电费采用此方法计算亦未提出异议，故本院予以确认。
二、南庄食品公司是否因解除合同而须向古晋辉退还押金及赔偿相应损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据涉案租赁合同的约定，首先，承租人逾期超过20天未缴纳租金视为违约，出租人有权收回楼房并没收保证金；其次，在租赁期内如遇政府部门对租赁的房屋进行征用或拆迁，出租人也可提前收回房屋。据已查明的事实，涉案租赁房屋因其所在土地被政府纳入规划改造范围而被征用，而古晋辉在诉讼中亦确认至今仍未支付逾期租金。据此，涉案租赁合同被解除的条件已成就，南庄食品公司解除涉案租赁合同并没收保证金符合法律规定及合同约定，古晋辉以南庄食品公司解除合同为由请求其退还押金及赔偿相应损失缺乏理据，本院不予支持。
综上，古晋辉的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3115.16元，由上诉人古晋辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 翁丰好
代理审判员 禤敏婷
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 黄金红