江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民再14号上诉人（再审申请人、原审被告）：沈谔，男，1940年6月14日生，户籍地无锡市惠山区，现住无锡市惠山区。被上诉人（被申请人、原审原告)：无锡华广物业服务有限公司，住所地无锡市惠山区。法定代表人：任秋宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：管达文，江苏元聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏宏，江苏元聚律师事务所律师。再审申请人、原审被告：沈毅，男，1970年6月14日生，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：沈谔（系沈毅的父亲），男，1940年6月14日生，户籍地无锡市惠山区，现住无锡市惠山区。再审申请人、原审被告：张艳，女，1977年3月4日生，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：沈谔（系张艳的公公），男，1940年6月14日生，户籍地无锡市惠山区，现住无锡市惠山区。上诉人沈谔与被上诉人无锡华广物业服务有限公司（以下简称物业公司）、原审被告沈毅、张艳物业服务合同纠纷一案，无锡市惠山区人民法院于2016年6月6日作出的（2016）苏0206民初96号民事判决已经发生法律效力。沈谔、沈毅、张艳不服该判决，向该院申请再审。该院于2017年8月18日作出（2016）苏0206民申1号民事裁定，再审本案。该院于2018年3月27日作出（2017）苏0206民再6号民事判决。沈谔不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年6月12日、6月15日公开开庭进行了审理。上诉人沈谔（原审被告沈毅、张艳的共同委托诉讼代理人），被上诉人物业公司的委托诉讼代理人管达文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈谔上诉请求：1．撤销原审判决及再审一审判决；2．物业公司退回其所收的橄榄园19号402室的前期物业服务费8506.08元、滞纳金1000元及诉讼费和同期银行贷款利息；3．物业公司退回其所收的橄榄园29号302室的前期物业服务费14910元和同期贷款利息。事实和理由：1．无锡华广置业有限公司（以下简称置业公司）和物业公司签订的期限为2009年8月1日起至2012年7月30日止的《前期物业服务合同》应当在原一审中规定的期限内提交，但却拖了666天才提交给了再审一审法庭。该合同没有备案，且是伪造的，但再审一审没有查明真相就作出判决。2．2014年8月15日前物业公司的资质等级只是三级，没有资格承接橄榄园小区的物业服务。置业公司和物业公司签订的前二份《前期物业服务合同》中的建筑面积写的17万平方米是故意造假，真实面积应为21.4万平方米。3．《江苏省物业管理条例》第三十四条规定：前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。而其房屋买卖合同中没有约定物业服务费，故应由建设单位即置业公司承担。4．2010年8月6日其与物业公司签订的《前期物业服务协议》，其曾提出了七条无效理由，但再审一审未予理睬。且其在2012年8月1日以后与物业公司没有签订过前期物业服务协议，物业公司无权向其主张自2012年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费。物业公司辩称：（一）双方签订的《前期物业服务协议》合法有效。1．虽然其法定代表人未签名，但其已经加盖公章，签字与盖章具有同等法律效力。2．沈谔并未就其签订合同非本人真实意愿提供相应证据，应当承担举证不能的不利后果。3．《江苏省物业管理条例》是地方性法规，国务院《物业管理条例》是行政法规，下位法不得与上位法的规定相抵触，沈谔引用《江苏省物业管理条例》第三十四条作为其法律依据是错误理解条文内容。关于物业服务费用的承担主体问题，在双方签订的《前期物业服务协议》中已有明确约定。4．物业公司是否取得物业管理资质证书，系行政管理范畴，并不影响双方所订立的物业服务合同效力。其资质证书一开始虽然存在瑕疵，但在其实际为业主提供物业服务的情况下，应由行政主管部门进行处理，并不必然导致其丧失收取物业服务费的权利。2018年4月4日公布施行的《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》附件1第九条对《物业管理条例》的修改内容主要为取消了物业服务企业资质管理的相关规定。（二）其与置业公司签订的三份《前期物业服务合同》合法有效。沈谔虽对三份合同的真实性提出异议，但并未提供相应证据，应当承担举证不能的不利后果。虽然《江苏省物业管理条例》规定了前期物业服务合同备案、物业服务公司选聘程序、物业资质的内容，但对违反前述规定并无对应法律责任条款，故即使在上述方面存在瑕疵，也属于行政管理的范畴。其与置业公司签订的《前期物业服务合同》不属于需办理批准、登记手续才生效的合同，按照合同法的规定，合法有效。（三）其他问题。1．原审和再审一审程序均给予沈谔充分陈述自己观点的权利，程序合法。2．其与置业公司均系独立的民事主体，沈谔认为两公司是同一家，但并未提供相应证据。3．橄榄园29号302室房屋与本案无关。请求法院依法驳回上诉，维持原判。沈毅、张艳同意沈谔上诉意见。2016年1月6日，原审原告物业公司向无锡市惠山区人民法院起诉请求：判令沈谔、沈毅、张艳支付自2012年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费8506.08元及滞纳金1000元。无锡市惠山区人民法院原审认定事实：2007年9月14日，沈谔、沈毅、张艳与置业公司签订商品房买卖合同一份。双方约定：沈谔、沈毅、张艳向置业公司购买坐落于橄榄园19号402室的房屋，该商品房系小高层住宅，地上11层，地下1层，建筑面积为118.14平方米。2008年7月10日，无锡市惠山区发展和改革局作出的《关于无锡洛城橄榄园住宅小区等前期物业管理公共服务收费标准的批复》载明：“小高层住宅每平方米每月1.5元（其中服务收费标准为1.1元／月•平方米，住宅区内的公共水电费及能耗标准0.1元／月•平方米，电梯使用费0.3元／月•平方米）”。2010年8月6日，沈谔与物业公司签订前期物业服务协议一份。双方约定主要内容：1、沈谔所有的坐落于橄榄园19号402室的房屋面积为118.14平方米；2、物业公司提供保安、卫生、交通秩序等物业服务；3、物业服务费为每月1.1元／平方米，每次交纳时间为3个月，于每季度结束之前一周交纳物业费，如逾期交纳，自逾期之日起每日按1%交纳违约金。合同签订后，沈谔、沈毅、张艳仅交纳部分物业费，自2012年1月1日起至今的物业服务费未交纳。无锡市惠山区人民法院原审认为：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。本案中，沈谔、沈毅、张艳结欠物业公司物业服务费8506.08元（自2012年1月1日起至2015年12月31日止）的事实清楚，因未按约定时间付款，应承担相应违约责任。物业公司主张的滞纳金1000元不违反相应强制性规定，予以支持。沈谔、沈毅、张艳与置业公司之间属买卖合同法律关系，本案属沈谔、沈毅、张艳与物业公司之间的物业服务合同法律关系，且置业公司与物业公司属相互独立的法人，沈谔、沈毅、张艳以置业公司逾期交付房屋且未向其支付违约金为由，主张抵销应向物业公司交纳的物业费，该辩称于法无据，不予采信；沈谔、沈毅、张艳主张与物业公司签订合同不是其真实意思表示，但沈谔在该合同落款处签名并注明日期，且未提交与其辩称相对应的证据，不予采信；沈谔、沈毅、张艳称物业公司提供的物业服务与合同约定标准不符，但未提交相应证据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，该院判决：沈谔、沈毅、张艳于本判决生效后十日内向物业公司支付物业服务费8506.08元（自2012年1月1日起至2015年12月31日止）及滞纳金1000元。案件受理费77元，由沈谔、沈毅、张艳负担。沈谔、沈毅、张艳向无锡市惠山区人民法院申请再审请求：1．解除物业公司与沈谔于2010年8月签订的《前期物业服务协议》；2．退还物业费和滞纳金9583.06元；3．要求拆除小区内的违章建筑，返还地下室和会所，所收房租交全体业主，广告费归业委会，维修基金重新核算。事实和理由：1．《前期物业服务协议》是在被逼无奈下签订的，如不签订则拿不到房屋钥匙，且协议上应由4名业主共同签订，现仅有沈谔一人签字，属无效协议；2．物业公司不是置业公司通过招投标方式选聘来的具有资质的物业企业，物业公司在2014年之前为三级资质，只能管理20万平方米以下住宅小区，而洛城橄榄园住宅小区为21.4万平方米，故无资格进驻小区进行物业管理；3．物业公司提供的与置业公司签订的3份《前期物业服务合同》或未备案，或无法定代表人签字及签署日期，或在复印后再盖章，均属无效合同；4．即使《前期物业服务合同》有效，应属物业公司为置业公司服务，与包括再审申请人在内的所有业主无关，且根据《江苏省物业管理条例》第三十四条规定：前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。故期间的物业费应由置业公司负担，只有在小区业委会成立后与物业公司签订物业服务合同后才应由业主支付物业费；5．物业公司的服务未达六级标准，不应按六级收取物业费；6．关于第3项再审请求，因置业公司和物业公司实为一家，物业公司原法定代表人黄伟曾代表置业公司签字，故其提出的该部分请求应一并处理。被申请人物业公司辩称：其与再审申请人沈谔签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，再审申请人拖欠物业费的行为构成违约；再审申请人沈谔一人签字即代表该房屋内的全体业主，是全体业主接受了物业服务，均应当承担付费义务；退一步讲，即使双方未签订《前期物业服务协议》，只要物业公司与置业公司签署了《前期物业服务合同》，且业主实际接受了物业服务，也应当按照收费标准支付物业费；因无锡市橄榄园小区已成立业主委员会，对再审申请人提出的第3项申请，可通过业委会与物业公司解决处理；根据相关司法解释的规定，建设单位置业公司与物业公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩违反规定；物业公司与置业公司签订的《前期物业服务合同》有的没有法定代表人签字，有的未注明日期，这些仅为缔约瑕疵，不影响合同效力；其按六级服务标准收费有物价局的批准文件，再审申请人并未就物业公司服务质量未达到要求提出明确说明或提交证据，故请求驳回再审申请人的再审申请。无锡市惠山区人民法院再审一审查明：2007年9月14日，沈谔、沈毅、张艳与置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定沈谔、沈毅、张艳向置业公司购买坐落于橄榄园19号402室的房屋，该商品房系小高层住宅，建筑面积118.14平方米。2008年7月10日，无锡市惠山区物价局根据物业公司的申请，就无锡洛城橄榄园住宅小区等前期物业管理公共服务费收费标准作出批复，明确物业公司受置业公司委托，对无锡洛城橄榄园住宅小区实施前期物业公共服务收费管理。小区总建筑面积21.4万平方米，小高层住宅每平方米每月1.50元（其中六级服务收费标准1.10元/月、平方米，住宅区内的公共水电能耗标准元/月、平方米，电梯使用费0.30元/月、平方米）。2010年8月6日，沈谔与物业公司签订《前期物业服务协议》一份，约定沈谔所有的坐落于橄榄园19号402室房屋面积为118.14平方米；物业公司提供保安、卫生、交通秩序等物业服务；物业服务费标准为每月1.1元/平方米，交纳时间为每季度结束之前一周，每三个月交纳一次；物业公司违反协议，未能达到管理服务质量目标的，沈谔有权要求物业公司限期改正，给沈谔造成损失的由物业公司负责；沈谔违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，物业公司有权要求沈谔补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，或停止相关费用项目的使用功能。另查明：置业公司和物业公司先后签订三份《前期物业服务合同》，均约定置业公司选聘物业公司对无锡洛城橄榄园提供前期物业管理服务，期限自2007年8月1日起至2009年8月1日止、自2009年8月1日起至2012年7月30日止、自2012年8月1日起至业主委员会代表全体业主与选聘物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。物业公司根据合同约定实际履行了对橄榄园小区的物业管理服务。沈谔、沈毅、张艳自2012年1月1日起未交纳物业费，后在执行阶段已将所欠物业费付清。又查明：物业公司自2014年8月15日起的资质等级为贰级资质。无锡市惠山区人民法院再审一审认为：一、物业公司与沈谔签订的《前期物业服务协议》合法有效，且其效力应及于所有再审申请人。再审申请人称协议系被逼无奈签订，如不签订则拿不到钥匙的理由，不符合合同法关于合同无效的情形。《前期物业服务协议》虽然乙方仅沈谔一人签字，但协议内容为由物业公司为橄榄园19号402室房屋提供前期物业服务，沈谔作为该房屋的业主之一系代表该房屋的全体业主签订协议，其效力应及于该房屋的全体业主。二、置业公司与物业公司签订的三份《前期物业服务合同》有效，物业公司有权对橄榄园小区提供物业服务。上述三份合同均有置业公司和物业公司的公章，有的合同上虽然无签订日期或法定代表人签字，但合同当事人均为单位，有公章即可代表单位的意思表示。关于有的合同未在房管部门备案的问题，按照合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。《前期物业服务合同》不属于需办理批准、登记手续才生效的合同，故对再审申请人认为合同未备案故无效的意见，不予采信。三、物业公司有权向再审申请人收取物业服务费。根据国务院《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。沈谔等与置业公司虽然未在房屋买卖合同中约定物业服务标准，但沈谔作为该房的业主代表与物业公司签订《前期物业服务协议》，对物业服务费用进行了约定，物业公司也是按协议约定向再审申请人收取物业费。《江苏省物业管理条例》第三十四条规定：前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。第四十八条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上述各条规定确定物业服务企业应按合同约定收取服务费用。本案物业公司根据《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》向再审申请人主张2012年1月1日起至2015年12月31日止拖欠的物业费，而在此期间物业公司实际提供了洛城橄榄园住宅小区的物业服务，故该主张符合法律规定。再审申请人提出应在小区业委会成立并与物业公司签订物业服务合同后才由业主支付物业费的意见，与法律法规规定相悖，不予采信。物业公司作为置业公司选聘的前期物业服务企业，其为橄榄园小区提供物业服务已得到无锡市惠山区物价局的批复同意，即使其在物业服务资质及选聘程序方面存在瑕疵，也不影响其依据《前期物业服务协议》之约定向业主主张物业服务费。再审申请人如果认为物业公司的服务质量达不到六级标准，应通过业委会与物业公司协商确定相应的收费标准，但不能作为拒付物业费的理由。四、再审申请人提出拆除小区内的违章建筑，返还地下室和会所，所收房租交全体业主，广告费归业委会，维修基金重新核算等级请求，因物业公司和置业公司属不同的法人主体，故不属本案审理范围，再审申请人可依法另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，该院判决：维持（2016）苏0206民初96号民事判决书。本院二审对再审一审查明的事实予以确认。二审另查明：沈谔与物业公司签订的《前期物业服务协议》中第十四条约定：本协议自签字之日起生效。物业公司在该协议尾部“甲方代表人”一栏未签字，且未填写日期，但加盖了物业公司公章，沈谔在“乙方签章”一栏签字并填写了日期“2010年8月6日”。再查明：置业公司与物业公司签订的期限自2007年8月1日起至2009年8月1日止的《前期物业服务合同》（以下简称第一份《前期物业服务合同》）、期限自2009年8月1日起至2012年7月30日止的《前期物业服务合同》（以下简称第二份《前期物业服务合同》）中物业的建筑面积均载明为17万平方米，期限自2012年8月1日起至业主委员会代表全体业主与选聘物业管理企业签订的物业服务合同生效时止的《前期物业服务合同》（以下简称第三份《前期物业服务合同》）中物业的建筑面积载明为21.4万平方米。除第二份《前期物业服务合同》外，其他二份《前期物业服务合同》上均由物业管理行政主管部门作为备案方进行了签章。本院认为，本案二审中的主要争议焦点为：一、关于物业公司与沈谔签订的《前期物业服务协议》的效力问题；二、关于置业公司与物业公司签订的三份《前期物业服务合同》的效力问题。一、物业公司与沈谔签订的《前期物业服务协议》应认定为有效，理由为：1．物业公司未签字和未填写日期不影响该协议的成立。合同是否成立，取决于双方是否就订立合同作出意思表示并达成一致。物业公司虽没有由法定代表人或委托代理人在该协议上签字，但其加盖公章的行为足以表明其作出了订立合同的意思表示。物业公司虽未填写日期，但沈谔在该协议上所填写的日期，双方并无异议，可以作为该协议签订的日期。此外，在房屋交付后，沈谔、沈毅、张艳作为业主，事实上也接受了物业公司提供的物业服务。2．当事人主张合同无效的，人民法院应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行认定。而沈谔在申请再审中提出的各项合同无效的理由，均不符合该条款规定的合同无效的情形。3．关于是否存在胁迫签字及是否因此导致该协议无效的问题。沈谔主张该协议系被逼无奈签订，如不签订则拿不到钥匙，对此本院认为，沈谔对其主张的事实依法负有举证证明责任，但其对此未提供证据，且即使存在其所称事实，亦不构成对国家利益的损害，不符合合同法第五十二条第（一）项规定的无效情形，并且沈谔亦未按照合同法的相关规定行使撤销权，故其提出的该合同无效理由依法不予支持。4．关于该协议是否违反《江苏省物业管理条例》第三十四条而无效的问题。首先，依据合同法第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而《江苏省物业管理条例》属于地方性法规，故依法不能作为认定该协议无效的依据。其次，案涉《前期物业服务协议》签订于2010年8月6日，而当时有效的地方性法规为2003年10月25日修正的《江苏省物业管理条例》，其第十七条第二款规定：新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。第三款规定：物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。第二十四条第一款规定：物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。本案中，物业公司与沈谔签订《前期物业服务协议》并收取物业服务费显然并不违反上述规定。而沈谔主张援引的《江苏省物业管理条例》系2012年11月29日修订公布并自2013年5月1日起施行，适用新法的规定来否定依照旧法的规定已经成立生效并履行中的民事合同的效力，显然有悖于法律适用的基本原则。最后，2012年11月29日修订的《江苏省物业管理条例》亦没有相应条款明确禁止物业服务企业与业主之间直接签订前期物业服务协议。综上，沈谔援引2012年11月29日修订的《江苏省物业管理条例》第三十四条规定主张该协议无效的意见，本院亦不予采纳。5．关于该协议的期限问题。《前期物业服务协议》中并未约定合同终止期限，故在业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效前，该合同并不失效。因此，沈谔上诉主张其在2012年8月1日以后与物业公司没有签订过前期物业服务协议，故物业公司无权向其主张自2012年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费，该意见没有法律依据，本院不予采纳。二、置业公司与物业公司签订的三份《前期物业服务合同》均应认定为有效，理由为：1．关于合同真实性的问题。物业公司提供的三份《前期物业服务合同》均加盖有物业公司和置业公司的公章或合同专用章，足以表明双方就订立合同作出意思表示并达成一致，且第一份及第三份合同还由物业管理行政主管部门作为备案方进行了签章，足以印证相关合同的真实性。部分合同虽然无签订日期或法定代表人签字，但并不影响合同的成立。沈谔提出第二份《前期物业服务合同》系伪造，但对此未能提供足以推翻合同真实性的证据，且结合前后二份合同及相关事实分析，物业公司为无锡洛城橄榄园小区提供物业服务是一个延续过程，沈谔并未提供证据证明该期间物业公司中断了物业服务或改有其他公司提供了物业服务，故沈谔以合同迟延提交、没有备案、无签订日期和法定代表人签字等为由提出的质疑，本院认为尚不足以对该合同的真实性产生合理怀疑，故对沈谔提出的鉴定请求依法不予支持。2．关于第二份《前期物业服务合同》没有备案是否影响合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。据此，前期物业服务合同不属于需办理批准、登记手续才生效的合同，不因没有办理备案手续而影响合同的成立生效，故再审一审所作认定正确。3．关于物业公司的选聘程序和资质问题是否影响合同效力的问题。依据合同法第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。虽然国务院《物业管理条例》对于建设单位通过招投标方式或协议方式选聘物业服务企业规定了相应内容，且该条例在2018年修正前还规定了物业服务企业应具有相应资质，但上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。本案中，即使存在着违反选聘程序和超越资质等级承接业务的问题，也属于行政管理或行政处罚的范畴，不影响《前期物业服务合同》的效力，更不影响物业公司依据《前期物业服务协议》之约定向业主主张物业服务费。综上，沈谔以未经招投标方式选聘物业公司且物业公司不具备相应资质为由主张相关合同无效的意见，本院亦不予采纳。三、关于其他争议问题1．关于原审和再审一审的程序是否违法的问题。原审送达程序中存在的问题，再审一审法院已经通过启动审判监督程序给予了当事人相关程序救济，故原审送达问题在本案二审中不再理涉。另外，再审一审程序亦无违反民事诉讼法规定之情形。2．关于置业公司与物业公司关系的问题。置业公司与物业公司依其登记为相互独立的法人，沈谔未提供充分证据证明两者之间存在着法人人格混同之情形，且该争议亦与本案无关，二审依法不予理涉。3．关于橄榄园29号302室物业服务费是否应返还的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定：人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。据此，沈谔上诉提出的要求物业公司返还橄榄园29号302室物业服务费的请求，因超出原审诉讼请求范围，依法不予审理。4．关于本案诉讼时效的问题。涉案物业服务费的结欠系持续行为，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算诉讼时效期间，且原审中物业公司亦提供了缴款通知书，故沈谔上诉提出的诉讼时效抗辩，本院依法不予支持。5．关于物业公司的服务是否达到六级标准的问题。沈谔认为物业公司提供的物业服务未达到六级标准，但其未提交相应证据证明物业公司的服务与合同约定标准不符，对此本院亦不予采信。综上所述，物业公司依据有效的《前期物业服务协议》和《前期物业服务合同》向沈谔、沈毅、张艳主张结欠的物业服务费及滞纳金，依法应予支持。沈谔的上诉请求不能成立，应予驳回。再审一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77元，由沈谔负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 毅审判员 朱 健审判员 过坚列二〇一八年八月九日书记员 金馨梅本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。《江苏省物业管理条例》（2003年10月25日修正）第十七条新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。第二十四条物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。