江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏08执复25号
复议申请人（异议人、利害关系人）：束明亚，男，1976年3月19日出生，汉族，住淮安市淮阴区。
申请执行人：李广飞，男，1973年7月28日出生，汉族，住淮安市淮阴区。
被执行人：王守强，男，1955年5月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。
被执行人：江苏飞达利集团有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路149号。
法定代表人：孙凤芹，该公司经理。
束明亚不服淮安市淮阴区人民法院（以下至裁定主文前简称淮阴区法院）作出的（2018）苏0804执异1号执行裁定书，向本院申请复议。本院于2018年3月21日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
淮阴区法院查明，李广飞与王守强、江苏飞达利集团有限公司（以下简称飞达利公司）民间借贷纠纷一案，淮阴区法院于2016年7月19日作出（2016）苏0804民初3496号民事调解书，主要内容：一、王守强、飞达利公司自愿连带归还李广飞借款本金60万元及利息12万元，合计72万元，于2016年7月20日前还清。二、李广飞自愿放弃其他诉讼请求。三、双方当事人一致同意本调解协议内容自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。四、案件受理费11000元，减半收取5500元，李广飞自愿承担。
因两义务人未能履行还款义务，权利人李广飞申请执行，该院于2016年11月8日作出（2016）苏0804执2212号执行裁定，查封被执行人王守强、飞达利公司的财产，并实际查封飞达利公司位于淮安市××花园××、××、××、××、××、××室房屋。2016年12月23日，该院作出（2016）苏0804执2212－2号执行裁定书，裁定拍卖被执行人飞达利公司所有的位于中天虹桥花园B2202、B2205、B2206、B2207、B2208、B2210室六套房屋。2017年5月26日，该院就上述六套房屋在淘宝网司法拍卖网络平台发布《拍卖公告》、《拍卖须知》以及《拍卖标的调查情况表》。在该院发布的《拍卖公告》第一条拍卖标的中特别注明该六套房屋连体，租赁期至2025年3月5日，需缴纳税费，咨询12366江苏税务，并列举了增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等；第六条载明标的物以实物现状为准，该院不承担本标的瑕疵保证，并特别提醒，有意者请实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负；第七条载明具体过户费用包括税费由买受人承担。具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。在该院发布的《拍卖须知》第八条要求竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并亲临现场，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。同时告知其对拍卖标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请求竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。在该院公布的《拍卖标的调查情况表》中拍品所有人栏为“＊＊”，房屋用途栏为“住宅”。提供文件包括法院裁定书、协助执行通知书、拍卖成交确认书。
2017年6月26日，该院对上述六套房屋进行司法拍卖，束明亚以350.8万元成交价拍得该六套房屋。2017年7月5日，该院与买受人束明亚签订拍卖确认书，其中第四条载明拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、《拍卖标的调查情况表》、评估报告中公示。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。第六条载明，对拍卖标的的过户、违章记录处理、过户费用、其他所涉税、运输费等均由买受人自行承担，对由此造成的无法过户与拍卖人无涉。同年7月6日，该院作出（2016）苏0804执2212－1号执行裁定书，裁定：一、位于淮安市××花园××、××、××、××、××、××室××套房屋的所有权归买受人束明亚所有。淮安市××花园××、××、××、××、××、××室××套房屋的所有权自交付时起转移给买受人束明亚。二、买受人束明亚可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。
利害关系人束明亚于2017年8月17日提出异议称：淮阴区法院于2017年6月26日对淮安市中天虹桥花园B2202室等六套房屋进行司法拍卖，异议人以350.8万元成交价拍得该六套房屋，该院于2017年7月6日作出（2016）苏0804执2212－1号执行裁定书。但异议人在办理过户时发现该院在拍卖前《拍卖标的调查情况表》有严重失实和瑕疵：1.拍品所有人栏为“＊＊”，使异议人误以为是个人房产，实质是单位房产，而两者过户的流程和成本有很大差别。2.房屋用途栏为“住宅”，但实际为公寓，而公寓房屋在交易中的税收缴纳比住宅高，且与异议人购买住宅房的初衷相违背。综上，上述两处内容严重错误，致使异议人重大误解而购买，现依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第三十一条规定，请求撤销（2016）苏0804执2212－1号执行裁定书，并返还350.8万元。
申请执行人李广飞辩称，不同意异议人束明亚的意见，请求法院依法处理。
被执行人王守强、飞达利公司辩称，请求依法裁决。
淮阴区法院于2017年11月2日作出（2017）苏0804执异48号执行裁定书，裁定驳回异议人束明亚的异议请求。束明亚向我院提出复议申请，本院于2017年12月29日作出（2017）苏08执复74号执行裁定书，撤销（2017）苏0804执异48号异议裁定，发回淮阴区法院重新审查。
淮阴区法院在重新审查中，根据案件需要依职权对讼争房屋的所有权人、用途、性质及对过户时税费的影响进行了调查。淮安市不动产登记中心出具的不动产登记簿信息查询结果显示：讼争六套房屋所有权人为飞达利公司，用途为公寓。淮安市规划直属分局出具证明证实讼争六套房屋公寓面积已纳入住宅面积计算，包括讼争房屋在内的B栋公寓已按住宅销售完毕。讼争房屋性质为住宅。关于房屋所有权人为单位亦或个人，公寓亦或住宅，对过户税费的影响，该院向淮安市不动产中心窗口工作人员及淮安市地税局窗口负责人分别进行了咨询，淮安市不动产中心窗口工作人员表示公寓和住宅过户时并无区别，且经过司法拍卖取得所有权过户时程序简单。淮安市地税局窗口负责人表示性质是公寓或住宅过户时税费都是一样的，没有区别。房屋所有人是单位或个人对过户缴费是有影响的，单位所有的房屋过户时计税较为复杂，需要知道被拍卖单位与上一手之间就讼争房屋的交易价格、房屋用途等情况，结合拍卖成交价等情况才能合理计算出下一手即拍卖买受人办理过户的具体税费情况，同时表示并不是单位所有房屋在办理过户时税费就一定比个人所有房屋在办理过户时税费高。
淮阴区法院重新审查认为，本案争议焦点：该院在对讼争房屋拍卖时发布的相关告知材料中所载明的所有人和房屋用途两项记载内容是否构成严重失实，致使异议人产生重大误解，购买目的无法实现，亦或存在法定免责情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。
首先，关于讼争房屋所有权人是公司亦或自然人问题，该院在淘宝网司法拍卖网络平台发布的《拍卖标的调查情况表》中拍品所有人栏填写“＊＊”，并未载明讼争房屋所有权人即是自然人，同时该院在发布的拍卖公告中对企业与自然人之间转让不动产应特别缴纳的税种即土地增值税、企业所得税已特别列明。作为买受人在咨询12366税务热线后，应知道土地增值税、企业所得税应为企业转让不动产须缴纳的税种，而不会产生讼争房屋所有权人为自然人的误解。再者，本院在拍卖公告中也特别注明过户所涉税费由买受人承担，对责任分担也已予以公示。故该院对异议人提出讼争房屋所有权人未注明的瑕疵导致重大误解的主张不予支持。
其次，关于讼争房屋性质及用途问题，淮安市不动产登记中心出具的不动产登记簿信息查询结果显示上述六套房屋用途为公寓，使用年限为70年。淮安市规划直属分局出具的证明证实讼争六套房屋公寓面积已纳入住宅面积计算，包括讼争房屋在内的B栋公寓已按住宅销售完毕。讼争房屋性质为住宅。该院认为，依据法律、行政法规的相关规定，在我国房屋根据土地用途划分为住宅、商业用途、文教用途等，并不包括公寓。故在本案中应区分讼争房屋登记的用途公寓为住宅亦或商业用途住房。根据本院查明事实，讼争房屋使用年限为70年，而非商用房屋的40至50年。讼争房屋在销售过程中亦按住宅销售，面积纳入住宅面积计算，具备住宅应有特性。再者在讼争房屋所有权办理过户时，亦按住宅程序办理过户手续，税费与住宅也无区别，故本案讼争房屋应为住宅，而非商用房。该院在淘宝网司法拍卖网络平台发布的《拍卖标的调查情况表》中拍品房屋用途一栏注明“住宅”，并未失实，对异议人该项主张不予支持。
综上，淮阴区法院在对讼争房屋拍卖中所告知的房屋所有权人及房屋用途等情况，并非严重失实。在该院对讼争房屋已知瑕疵及责任分担告知后，也不足以致使异议人产生重大误解，其在司法拍卖买受讼争房屋前应认定对讼争房屋现状已知情，进而视为已明确购买目的，故在其作出买受讼争房屋时，应认定其行为与目的相一致，故其主张购买目的无法实现，应不予支持。故异议人的异议不成立，依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回异议人束明亚的异议请求。
束明亚申请复议称：请求撤销淮阴区法院（2018）苏0804执异1号执行裁定书。事实与理由：1.拍品所有人填写为“＊＊”。复议申请人以正常人思维理解拍卖品所有人是两个字“姓名”个人房产，实质是飞达利公司房产。公开不充分，信息不对称和不规范的标的介绍使竞买人产生重大误解。因个人房产与法人组织的房产过户流程及成本有着天壤之别。《拍卖公告》和《拍卖须知》中也未说明该房屋为法人组织的房产。江苏省高级人民法院《关于人民法院执行程序中司法评估、拍卖有关问题的规定》明确要求执行法院在《拍卖标的调查情况表》上填写拍品的所有人全称。2.房屋用途栏为“住宅”。此六套房屋的实际房屋用途为“公寓”，而不是拍卖标的中所称的“住宅”。标的详情内容严重失实，导致复议申请人重大误判，严重损害了竞买人的利益。复议申请人依据裁定书调阅淮安市规划局档案得知，从建设工程规划设计到施工，涉案的六套房屋用途为公寓。众所周知，公寓和住宅在房屋规划用途上有本质的区别，投资回报率不能同比。公寓房屋也无法满足学区房的使用和户籍落户。复议申请人以双学区住宅价竞买与学位无关的公寓，与复议申请人初衷相违背。淮安市公寓和住宅价格也不是一个层次。至于公告和须知对房屋现状的认可说法，复议申请人认为是对房屋的质量、装饰、布局、楼层的认可，而不是对房屋所有权人、房屋的规划用途、权证号的确认，复议申请人无权也没有资质在拍卖前到淮安市不动产登记中心等单位查询核实。《拍卖标的调查情况表》五大要素，两个严重失实，两个空白，一个不详。淮安市规划局直属分局2017年10月26日出具给淮阴区法院说明称：以上六套房屋公寓面积已按住宅面积计算，另与开发商了解，中天虹桥花园B幢公寓已按住宅销售完毕，该六套房屋性质为住宅。复议申请人认为，房屋的性质就是房屋的属性总称。按淮阴区法院的解释房屋性质和房屋规划用途没有区别，这种解释与物权法第十六条、第十七条相抵触。中天虹桥花园开发商原淮安亚东置业有限公司已于2017年3月1日注销。规划局直属分局向一个已注销的企业了解房屋销售情况并作出说明，它的真实性和合法性值得怀疑。淮阴区法院以此说明作为证明，把房屋的属性代替房屋的规划用途为主要理由驳回异议人的异议请求是错误的。3.《拍卖公告》第七条规定过户费用包括税费由买受人承担。江苏省高级人民法院《关于正确适用＜最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定＞若干问题的通知》“关于税费负担”中明确：“因网络司法拍卖产生的税费，按照《网拍规定》第三十条的规定，由相应主体承担。在法律、行政法规对税费负担主体有明确规定的情况下，人民法院不得在拍卖公告中规定一律由买受人承担。”综上所述，该次网络司法拍卖严重损害复议申请人的知情权。标的发布人员的过错不能推给复议申请人，更不能以损害复议申请人权益来换取。为维护网络司法拍卖行为的公开公平公正，维护复议申请人的合法权益，恳请淮安中院依法撤销（2018）苏0804执异1号执行裁定书，退还本金350.8万元。本人承诺在此期间利息、损失概不提出任何要求赔付。
申请执行人李广飞辩称，关于税收问题，因复议申请人在异议中并没有此内容，因此，在复议案件中无权对此问题申请复议。涉案房屋和公寓住宅都属于住宅房屋，都是70年产权，且房屋都是学区房，但是法院拍卖公告上没有显示是学区房。
经复议审查，本院确认异议裁定查明的事实。
本院另查明，淮安市不动产登记中心于2016年11月9日出具的六份《不动产登记簿信息查询结果》显示：涉案的六套房屋权利人为江苏飞达利集团有限公司，用途为公寓。因涉案房屋系淮安市清江浦区人民法院（以下简称清江浦法院）首次查封，淮阴区法院于2016年12月19日致函该院，建议首次查封法院将涉案房屋的处置权移送淮阴区法院。同日，清江浦法院表示同意。淮阴区法院2017年5月26日发布的拍卖涉案房屋的公告中“项目公告”第一条内容为：“拍卖标的：淮安市中天虹桥花园B2202、B2205、B2206、B2207、B2208、B2210六套房屋。（1.该房屋系连体；2.租赁期至2025年3月5日；3.需缴纳税费，咨询12366江苏税务，增值税5.6%，土地增值税为增值部分的30%-60%，企业所得税25%，印花税万分之五），起拍价：270万元，保证金：27万元，增价幅度：8000元。”
本院认为，本案的争议焦点为：异议人束明亚要求撤销拍卖成交确认裁定书有无事实和法律依据。
关于公告将所拍房屋“所有权人”填写为“＊＊”是否失实问题。因淮阴区法院拍卖公告并未称涉案房屋为个人财产，复议申请人束明亚在竞买涉案房屋时明知房屋所有权人信息不明确，但仍决定购买涉案房屋，应认定其同意公告中关于涉案房屋所有权人的内容，其对此应承担相应的法律责任。
关于公告将所拍房屋“用途”填写为“住宅”是否属实的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平的不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条第一款规定：“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。”第五条第一款规定：“人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。”
本案中，淮阴区法院于2016年11月9日向淮安市不动产登记中心调查涉案房屋权属时，该中心已向该院出具了《不动产登记簿信息查询结果》，该材料显示拟拍卖的六套房屋用途为公寓。淮阴区法院拍卖上述房屋时应依此材料说明拟拍卖房屋的用途，但该院在网络上发布的《拍卖标的调查情况表》中将所拍房屋用途填写为“住宅”。虽然2017年10月26日淮安市规划直属分局出具证明称涉案的六套房屋性质为住宅，但由于该单位非房地产登记管理部门，且该单位证明的内容与淮安市不动产登记中心出具的《不动产登记簿信息查询结果》内容不一致，淮阴区法院拍卖公告在说明拟拍卖房屋用途时应以淮安市不动产登记中心出具的《不动产登记簿信息查询结果》为准。淮阴区法院拍卖公告中将公寓房表述为住宅房，应认定拍卖公告中关于拍卖房屋用途的内容严重失实。
鉴于异议人束明亚异议理由中无拍卖公告中税款由买受人承担的内容，故本院对复议申请人该复议理由不予理涉。
综上所述，由于淮阴区法院拍卖公告中关于涉案六套房屋“用途”的文字说明错误，致使买受人束明亚产生重大误解，购买目的无法实现。束明亚的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项的规定，本院予以支持。淮阴区法院（2018）苏0804执异1号执行裁定书适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项规定，裁定如下：
撤销淮安市淮阴区人民法院（2018）苏0804执异1号执行裁定书和（2016）苏0804执2212－1号执行裁定书。
本裁定为终审裁定。
审判长 李 玲
审判员 董国华
审判员 庞海涛
二〇一八年五月二十一日
书记员 程 莹