山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民四初字第40号
原告：东营市东营区牛庄镇人民政府，住所地：东营市东营区牛庄镇聚华路9号。
法定代表人：郑金勇，职务：镇长。
委托代理人：李成银，山东正义之光律师事务所律师。
委托代理人：扈中乾，山东正义之光律师事务所律师。
被告：东营大渔张农业开发有限公司，住所地：东营市东营区牛庄镇四干桥港泉路南杜北水库。
法定代表人：刘景明，职务：执行董事。
原告东营市东营区牛庄镇人民政府与被告东营大渔张农业开发有限公司保证合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东营市东营区牛庄镇人民政府的委托代理人李成银、扈中乾到庭参加诉讼，被告东营大渔张农业开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，2012年2月14日，原告与东营三明林业发展股份有限公司签订了《土地租赁合同》，东营三明林业发展股份有限公司租赁了原告流转的土地3828.62亩，租赁期间自2012年1月1日至2032年12月31日，租金按每亩每年1000斤小麦的价格计算，于每年的2月15日前支付当年租金，但东营三明林业发展股份有限公司没有按照合同约定支付2013年承包费。2013年12月1日，原告与东营三明林业发展股份有限公司及被告东营大渔张农业开发有限公司签订了《解除合同协议书》，约定东营三明林业发展股份有限公司在2013年12月31日前付清2013年度租金，否则2012年2月13日签订的《土地租赁合同》解除；被告作为东营三明林业发展股份有限公司的全资子公司自愿承担连带保证责任，若东营三明林业发展股份有限公司在2013年12月31日前不能交清拖欠租金，则同意解除与原告签订的《杜北水库租赁合同》，以杜北水库租赁范围内的地面附着物评估后抵偿拖欠原告的租赁费及滞纳金。东营三明林业发展股份有限公司已经交还了租赁的土地，但无力支付所欠租赁费。按照约定被告应当连带偿还欠付的租赁费，应将其在杜北水库租赁范围内投资的地面附着物交付原告用以冲抵租赁费。但被告拒不履行相关义务，为维护原告的合法权益，请求：1、判令被告支付原告租赁费421万元、违约金84.2万元；共计505.2万元。2、判令解除原告东营市东营区牛庄镇人民政府与被告东营大渔张农业开发有限公司签订的《杜北水库租赁合同》，并判令被告以其在杜北水库租赁范围内投资形成的地面附着物抵偿原告租赁费及违约金。3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告东营大渔张农业开发有限公司未提出答辩意见。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
一、原告东营市东营区牛庄镇人民政府与东营三明林业发展股份有限公司《土地租赁合同》一份。证明：1、东营三明林业发展股份有限公司租赁了原告土地；2、年租金按每亩1000斤当年国家公布的小麦最低收购价格计算，取整去零，计算到角；3、每年在2月15日前支付当年租金；4、违约方应当支付租金总额的20%作为违约金；需要说明的是，合同约定违约金的标准是至合同期限届满的租金总额的20%，原告仅主张2013年欠交租金总额的20%作为违约金。
二、东营市东营区牛庄镇财税征收管理所出具的《山东省行政事业单位资金往来结算收据》二份、东营胜利农村合作银行牛庄支行出具的《活期存款账户明细》、《农村信用社进账单》各一份。证明：东营三明林业发展股份有限公司因涉案土地交纳2012年度租金3465900元，涉案土地实际面积为3851亩。需要说明的是：1、由于起诉时是按3828.62亩数起诉的，所以不再变更，仍然按照3828.62亩计算租金及违约金；2、因2012年是第一年承包，经协商租金给于了优惠，按照每市斤0.9元的小麦价格计算的租金。
三、国家发改委、财政部、农业部、国家粮食局、中国农业发展银行联合发布的《关于提高2013年小麦最低收购价格的通知》、《关于印发2013年小麦最低收购价执行预案的通知》复印件各一份。证明：2013年国家公布的小麦最低收购价格为1.12元／斤。按照合同约定应按1.1元／斤的价格计算，东营三明林业发展股份有限公司2013年欠交的租金为421万元（3828.62亩×1000斤／亩×1.1元／斤=421万元）。
四、原告东营市东营区牛庄镇人民政府与东营市土中宝工贸有限公司《杜北水库租赁合同》及企业变更登记查询信息各一份。证明：原、被告双方于2007年1月11日签订了《杜北水库租赁合同》，原告将杜北水库的使用权出租给了被告。2008年9月26日被告名称由东营市土中宝工贸有限公司变更为东营大渔张农业开发有限公司。
五、原告东营市东营区牛庄镇人民政府与东营三明林业发展股份有限公司及东营市土中宝工贸有限公司签订的《解除合同协议书一份。证明：1、东营三明林业发展股份有限公司没有支付2013年度的土地租金；2、被告对东营三明林业发展股份有限公司交纳租金的义务承担连带担保责任；3、原、被告在2007年1月11日签订的《杜北水库租赁合同》已经约定解除；4、原告有权处置《杜北水库租赁合同》范围内的地面附着物抵偿东营三明林业发展股份有限公司应付的租金及违约金。
被告对原告证据未提出质证意见。
根据原告申请，本院依法委托东营九州和信资产评估事务所对被告的杜北水库租赁范围内的地面附着物进行了评估，该所出具的九州评报字（2014）049资产评估报告书载明：截止2014年10月21日评估价值为3038930.76元。
原告对该评估报告质证认为，对其真实性、客观性及涉及资产的数量等没有异议，但是该报告涉及的部分低值易耗品评估价格过高。被告对评估报告未提出质证意见。
本院对以上证据分析认为，原告提交的证据一、二能够证明原告与东营三明林业发展股份有限公司存在土地租赁合同关系及履行情况。证据三能够证实山东省2013年度小麦最低收购价格。证据四证实了原、被告之间存在着杜北水库的租赁合同关系以及被告名称的变更情况。证据五证实了原、被告以及东营三明林业发展股份有限公司签订《解除合同协议书》的情况，证明被告为原告和东营三明林业发展股份有限公司履行合同提供连带责任保证。东营九州和信资产评估事务所九州评报字（2014）049资产评估报告书是根据双方抵偿债务的约定，在原告的申请下本院依照法定程序，委托有资质的评估机构作出的，评估过程客观、公正，程序合法，评估结果能够反应标的物的市场价值，报告结论可作为定案依据。以上各证据能够客观真实的反映原、被告及东营三明林业发展股份有限公司签订合同及约定解除的情况，各证据之间存在关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。
经审理查明，2007年1月11日，原告东营市东营区牛庄镇人民政府与东营市土中宝工贸公司签订了《杜北水库租赁合同》，约定将杜北水库使用权租赁给东营市土中宝工贸公司，同时在合同中约定了水库使用的项目建设期限、租赁期限、租金、双方的权利义务等内容。
2012年2月14日，原告东营市东营区牛庄镇人民政府与东营三明林业发展股份有限公司签订《土地租赁合同》，东营三明林业发展股份有限公司租赁原告流转土地3828.62亩，租赁期间自2012年1月1日至2032年12月31日，租金按每亩每年1000斤小麦的价格计算，于每年的2月15日前支付当年租金。合同签订后，东营三明林业发展股份有限公司仅缴纳了2012年的土地租金，2013年的土地租金至今未缴纳。
2013年12月1日，原告与东营三明林业发展股份有限公司及被告东营市土中宝工贸有限公司签订了《解除合同协议书》，约定东营三明林业发展股份有限公司在2013年12月31日前付清2013年度租金，否则2012年2月13日签订的《土地租赁合同》解除，东营市土中宝工贸有限公司承担连带保证责任；同时约定东营三明林业发展股份有限公司若在2013年12月31日前不能交清租金，东营市土中宝工贸有限公司同意解除与原告签订的《杜北水库租赁合同》，并以杜北水库租赁范围内的地面附着物评估后抵偿拖欠原告的租赁费及滞纳金。
三方签订《解除合同协议书》后，东营三明林业发展股份有限公司向原告交还了租赁土地，但未能支付拖欠的土地租金。
另查明，东营市土中宝工贸有限公司是东营三明林业发展股份有限公司的全资子公司。被告东营大渔张农业开发有限公司的工商登记名称是由东营市土中宝工贸有限公司变更而来。
2013年山东省的小麦国家最低收购价格为每市斤1.12元。
本院认为，原告东营市东营区牛庄镇人民政府分别与东营市土中宝工贸公司、东营三明林业发展股份有限公司签订的《杜北水库租赁合同》和《土地租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示，均为有效合同。为保证上述《土地租赁合同》如约履行，东营市东营区牛庄镇人民政府、东营市土中宝工贸公司和东营三明林业发展股份有限公司三方又签订了《解除合同协议书》，该协议书的内容真实有效，不违反法律规定，亦为三方签订的有效协议。从该协议书的内容看，其实质是三方为保证《土地租赁合同》履行而订立的保证合同，原告据以提出的诉请亦是在主合同未能履行时由被告按照保证合同的约定承担连带责任义务，因此本案原、被告之间的纠纷应为保证合同纠纷。
被告东营大渔张农业开发有限公司名称由订立《解除合同协议书》中的东营市土中宝工贸有限公司变更而来，因此该协议中的权利义务关系应由本案被告东营大渔张农业开发有限公司承继。在协议中，原告同东营三明林业发展股份有限公司约定了原《土地租赁合同》继续履行和违约解除的条件，即东营三明林业发展股份有限公司是否能按时交纳拖欠的租赁费，同时被告东营大渔张农业开发有限公司作为保证人为东营三明林业发展股份有限公司按时履约提供连带责任保证，若出现违约情形时不仅原告同东营三明林业发展股份有限公司的《土地租赁合同》解除，被告亦同意己方与原告签订的《杜北水库租赁合同》同时解除，且所欠付的租赁费由被告承担连带清偿责任，并承诺以被告在杜北水库租赁范围内投资所形成的地面附着物以评估价值冲抵租赁费和滞纳金，不足部分由原告继续追偿。本院认为，根据原告提交的证据，东营三明林业发展股份有限公司在约定的时间内未向原告履行义务，故协议中出现的违约情形出现，双方签订的《土地租赁合同》即行终止，同时，被告作为保证人应当承担相应的保证责任，即根据协议约定对原、被告签订的《杜北水库租赁合同》解除，同时承担偿还欠付租金和滞纳金的连带责任。至原告起诉之日东营三明林业发展股份有限公司和被告均未向原告履行交纳租赁费及滞纳金的义务，因此按照协议约定被告应以其在杜北水库投资的地面附着物按评估值抵偿欠款，其余欠付租金和滞纳金被告向原告支付，原告的此项诉讼请求不违反合同约定，本院予以支持。
原告提交的《土地租赁合同》中约定了东营三明林业发展股份有限公司承租的土地亩数，但同时约定以实际测量为准，本院认为，根据2012年合同双方履行的情况，原告提出的依照低于上年实际履行数的3828.62亩主张权利对未到庭的被告显然有利，根据在案证据以及被告未到庭答辩的情况，本院对双方合同履行数目为3828.62亩予以确认。经审查，山东省作为2013年全国小麦主产区的小麦价格为每市斤1.12元，根据合同约定的土地租赁费计算方式为每年每亩一千斤小麦价格计算，东营三明林业发展股份有限公司2013年欠付的土地租赁费为3828.62×1.1×1000＝4211482元，因此原告主张被告支付421万元租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以确认。根据原告与东营三明林业发展股份有限公司的合同约定，一方违约时应按照土地利用的实际投资额和以违约时的租金数额为基准，剩余至合同期限届满的租金总额的20%向守约方支付违约金。现原告依约提出按照实际欠交租金总额的20%作为违约金，本院认为，合同约定了违约金条款以确保合同的履行，在一方违约时另一方可向违约方提出支付违约金，本案中原告自愿降低违约金数额，不以合同约定的租金日期为限，提出按照实际欠付租金的20%（421×20%＝84.2万元）计算滞纳金数额，该主张系原告对自己权利的调整，且对被告有利，不违反法律规定，因此本院予以支持，即被告应当向原告支付租赁费及滞纳金共计5052000元。根据原、被告签订的《解除合同协议书》内容，若东营三明林业发展股份有限公司在2013年12月31日前不能交清拖欠租金，则被告同意解除与原告签订的《杜北水库租赁合同》，同时以其在杜北水库租赁范围内的地面附着物评估后抵偿欠原告的租赁费及滞纳金，根据东营九州和信资产评估事务所九州评报字（2014）049资产评估报告书的评估结果，被告在杜北水库租赁范围内的地面附着物价值为3038930.76元，该部分应按照协议约定用以冲抵东营三明林业发展股份有限公司所欠原告的租赁费及滞纳金，不足部分2013069.24元由被告继续向原告清偿。原告请求符合法律规定，本院予以支持。被告在本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对自己权利的放弃，不影响本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、十八条之规定，判决如下：
一、解除原告东营市东营区牛庄镇人民政府与被告东营大渔张农业开发有限公司于2007年1月11日签订的《杜北水库租赁合同》；
二、被告东营大渔张农业开发有限公司在杜北水库租赁范围内的地面附着物自本判决生效之日起按照评估值3038930.76元抵偿所欠原告东营市东营区牛庄镇人民政府租赁费，不足部分2013069.24元由被告继续向原告清偿，于本判决生效后十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47164元，评估费30000元由被告东营大渔张农业开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 晋军
代理审判员 李宁
人民陪审员 王健
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 刘杨