广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初14371号
原告：高挺，男，1980年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：黄想雯，广东智田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄河，广东智田律师事务所实习律师。
被告：舒晓彤，女，1990年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：梁刚培，广东聚理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁刚垣，广东聚理律师事务所实习律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司顺德大良支行，住所地广东省佛山市顺德区大良街道鉴海南路18号。
负责人：黎建军。
委托诉讼代理人：刘杰儿，女，是该公司员工。
委托诉讼代理人：何培钊，男，是该公司员工
第三人：佛山市和盛辉煌房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道高黎居委会英宝路水岸珑庭32号铺。
法定代表人：曾仙养。
委托诉讼代理人：丘惠娜，女，是该公司员工。
原告高挺与被告舒晓彤、第三人中国农业银行股份有限公司顺德大良支行（以下简称农行大良支行）、佛山市和盛辉煌房地产代理有限公司（以下简称和盛辉煌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，适用简易程序，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄想雯，被告舒晓彤的委托诉讼代理人梁刚培、梁刚垣，第三人农行大良支行的委托诉讼代理人刘杰儿、何培钊，第三人和盛辉煌公司的委托诉讼代理人丘惠娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居委会外环路2号保利外滩花园23座1102房及1415号汽车位签订的《房地产买卖合同》有效；2.被告继续履行《房屋买卖合同》，并协助原告办理房屋及车位产权过户手续；3.被告向原告支付违约金（以购房款166万元为基数，按日千分之一，自2017年9月1日起至实际履行完毕之日止计算）；4.被告向原告支付中介服务费12450元、房屋评估费5000元及律师费49800元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告将案涉房屋及汽车位以166万元的价格卖给原告。协议签订当天，原告向被告支付定金16.6万元，但被告拒绝继续履行，不配合办理过户。
被告辩称，确认案涉房屋买卖合同效力。案涉房屋买卖合同签订后，原告拖延办理房屋过户手续，2017年8月21日，被告发函催告原告办理，原告于2017年8月23日回函告知可以通过银行贷款方式支付购房款，但未能提供任何银行贷款资料给被告查验。2017年8月31日原告又临时告知被告已经凑齐了全部购房款150万元，可以一次性付款，但同样未能提供有效的银行流水账单与被告核实。最终导致房产过户超过约定了最后期限。鉴于上述情况，被告决定不再出售案涉房产并于2017年9月1日退还定金16万元，且分别函告知原告、第三人中介公司解除合同的相关事宜，因此案涉房地产买卖合同已经解除，合同解除的过错在于原告反复变更付款方式，被告对此无过错，不存在违约情况，请求驳回原告诉请。
第三人农行大良支行陈述：第三人于2017年4月27日与原告签订个人购房担保借款合同，随后将借款合同及抵押登记备案的资料移交给中介公司。第三人未收到原、被告任何一方关于买卖合同解除的任何通知，第三人也未向原、被告任何一方发送解除借款合同的任何通知。
第三人和盛辉煌公司陈述：第三人没有收到被告所称的房屋买卖解除合同通知书或者银行借款合同解除通知。第三人已经多次联系被告催促其履行，但是被告打电话不接听、信息不回，后来直接到被告的办公场所才找到被告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经各方质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据认定如下：1.原告提供的微信聊天记录打印件，被告虽有异议，但确认聊天双方身份及聊天内容，本院予以采信。2.被告提供的解除合同通知书原件、银行回单原件、EMS快递单原件、交寄邮件收据原件、查询单据打印件、拒收凭证原件，原告虽有异议，但不能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信，证明内容综合认定。
本院经审理查明，2017年3月17日，原告高挺与被告舒晓彤，以及被告的委托代理人张春蕾签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居委会外环路2号保利外滩花园23座1102房及1415号汽车位，总成交价为166万元。双方约定原告先向被告支付购房定金16万元，购房首期款30万元于办理转名递件手续当天付清，购房余款120万元于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。被告在收齐全部房款当天向原告交付房屋。双方需在签订合同之日起7个工作日内按银行要求提供齐全办理按揭贷款申请所需资料，并签署所需相关文件。银行贷款审批通过后5个工作日内，双方需到房管部门办理过户转名递件手续。双方须于2017年9月1日前到房管部门办理过户转名递件手续。
双方约定，被告收取定金后不履行的，须双倍返还定金给原告，并须返还原告已付的所有费用，如定金不足以弥补实际经济损失的，被告须赔偿因此给原告造成的全部经济损失，原告有权解除合同；被告逾期交付房屋，或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按成交价的千分之一向原告支付违约金，在履行合同过程中，双方任何一方不履行合同，违约方除向经纪方支付其本身应付的中介服务费之外，还应代守约方支付中介服务费。守约方已付的中介费，经纪方不退还，由违约方直接赔偿给守约方。如违约方的违约行为致使守约方提起诉讼的，违约方还应当承担守约方由此产生的诉讼费、律师费和差旅费等。双方特别约定，待契税发票或房产证出证日期满两年后再到房管档案局办理过户转名手续。任何一方违约需无条件支付该房屋成交价的20%作为违约金给守约方。合同签订后，原告向第三人和盛辉煌公司缴纳中介服务费12450元，向被告支付购房定金16.6万元。原告就案涉房屋向第三人农行大良支行申请了贷款，第三人农行大良支行与原告于2017年4月27日签订《个人购房担保借款合同》。之后，原告及中介公司工作人员多次催促被告办理案涉房屋的过户手续，原告于2017年8月24日向被告发送律师函要求被告收到通知后2日内办理过户手续。2017年8月31日原告再次短信告知被告应于该日下午2点到房管部门办理过户，但被告一直拒绝办理。
另查，被告曾于2017年8月21日向原告发送《尽快办理房屋及车位过户手续的通知书》，认为原告申请的银行贷款已经超期注销，要求原告筹足150万元房款在过户当天一次性支付。2017年9月1日，被告向原告发送《解除合同通知书》，通知原告解除合同，并于当天向原告银行账户转账16万元。原告向被告发送短信要求继续履行合同，不接受被告退还的定金。截至2017年8月31日，原告银行账户余额已达1609358.39元。原告为本案诉讼，委托广东智田律师事务所律师代为诉讼，并支付律师费49800元。原告因房屋不能过户交付，另行向他人租赁房屋，每月支付房租3800元。
本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。原告请求确认合同效力，本院予以确认。
关于合同履行。合同签订后，原告已按约定向被告支付定金，向银行申请贷款，并已签订贷款合同，甚至在被告要求一次性付款的情况下，原告也在履行期限前筹足了全部购房款，并多次催促被告办理房屋过户，原告已经按约积极履行了合同义务。但被告拒绝协助原告办理房屋过户，被告的行为构成违约。被告作为违约方不享有合同解除权，现原告要求被告继续履行合同并承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。但同时，原告作为购房者也应向被告支付购房余款1654000元。
关于违约责任。根据双方的约定，中介服务费及律师费由违约方向守约方支付。现原告已提供证据证实该费用已实际发生，被告应向原告支付该费用。对于违约金，因被告违约对原告造成的损失主要是另行租赁房屋的租金损失（每月3800元），如按合同约定的违约金计算标准（房屋成交价的日千分之一，每月49800元）计算违约金，则过分高于造成的损失。故本院仅支持自2017年9月1日起至办理房屋过户手续并实际完成交付房屋之日止，按每月3800元的标准计算违约金，原告请求超出的，本院不予支持。对于房屋评估费，原告未能提供证据予以证实，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：
一、确认原告高挺与被告舒晓彤于2017年3月17日签订的《房地产买卖合同》有效，被告舒晓彤与原告高挺继续履行该合同；
二、原告高挺于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告舒晓彤支付购房余款1654000元；
三、被告舒晓彤在原告高挺支付购房余款五日内协助原告高挺办理位于佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居委会外环路2号保利外滩花园23座1102房及1415号汽车位的过户登记手续；
四、被告舒晓彤于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告高挺支付中介服务费12450元；
五、被告舒晓彤于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告高挺支付律师费49800元；
六、被告舒晓彤于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告高挺支付违约金（违约金计算标准：自2017年9月1日起至完成案涉房屋过户手续并实际交付之日止，按每月3800元的标准计算）；
七、驳回原告高挺的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为10202.51元，财产保全费5000元，合计15202.51元（原告已预交），由原告高挺负担202.51元，由被告舒晓彤负担15000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨 虹
二〇一七年十一月二十四日
书记员 梁泽标