成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锦江民初字第2114号
原告崔沛龙。
原告王家海。
原告杨崇美。
以上三原告共同委托代理人马朝兴，北京德恒（成都）律师事务所律师。
以上三原告共同委托代理人黄琼瑶，北京德恒（成都）律师事务所律师。
被告江苏同方电气有限公司。住所地：江苏省扬中市开发区新胜社区。
法定代表人吴小庆。
委托代理人李俊。
原告崔沛龙、王家海、杨崇美诉被告江苏同方电气有限公司（简称江苏同方公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月14日受理后，依法由代理审判员雷膦绮适用简易程序独任审判。于2013年7月12日进行了公开开庭审理，原告崔沛龙及其原告崔沛龙、王家海、杨崇美共同委托代理人马朝兴、黄琼瑶，被告江苏同方公司的委托代理人李俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告崔沛龙、王家海、杨崇美诉称，2011年8月2日，崔沛龙、王家海、杨崇美与江苏同方公司签订了《房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期限自2011年12月31日至2021年12月31日；前两年每年租金1139307元，租金支付时间：按季度支付，在本合同签订后的2011年12月31日支付第一季度的租金，以后租金按照每季度末支付下一个季度的租金；江苏同方公司有不按照约定支付租金达60日的或欠缴各项费用达50000元的，原告有权单方解除合同；江苏同方公司不按约定支付租金但未达到解除合同条件的或虽达到解除合同条件但合同继续履行的，以及江苏同方公司未按约定时间返还房屋的，应按月租金的50%标准支付违约金。江苏同方公司于2012年1月16日支付了360000元、2012年1月17日支付了24826.75元、2012年4月1日支付了284826.96元、2012年8月13日支付了100000元。2012年7月至2013年4月，江苏同方公司尚欠1039306.79元租金未付。江苏同方公司自租赁房屋起至2013年4月，每季度租金都未按合同约定时间支付，共有6期违约行为，应向原告支付违约金284826.75元。请求判令：1、江苏同方公司向崔沛龙、王家海、杨崇美支付房屋租金（截止起诉之日2013年4月23日租金为1039306.79元，起诉之后的租金另行计算）；2、江苏同方公司向崔沛龙、王家海、杨崇美支付违约金（截止起诉之日2013年4月23日违约金为284826.75元，起诉之后的违约金另行计算）；3、由江苏同方公司承担本案诉讼费。
江苏同方公司答辩称，原、被告双方签订租赁合同是事实，对已付租金也无异议，但原告已经发出解除合同的通知并且对外招租，原告继续主张租金没有依据。原告主张的违约金过高。请求法院驳回原告第一项诉讼请求，并对违约金的金额进行调整。
经审理查明，2011年8月2日，崔沛龙、王家海、杨崇美（出租方）与江苏同方公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：该房屋坐落于成都市锦江区新街后巷子10号，项目名称为三益公商厦，共17间房屋，建筑面积为1078.89平方米，房屋具体情况见17份商品房买卖合同复印件，该复印件作为本合同的附件；该房屋用途：商业用途。江苏同方公司保证，在租赁期内未征得崔沛龙、王家海、杨崇美书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途；房屋租赁期自2011年12月31日至2021年12月31日，共计10年；租金标准：每平方米88元／月（不含房屋租赁税价格），前两年每年租金总计：1139307元。前两年期满后的后续租金按照租金递增后的标准计算；租金支付时间：按季度支付，在本合同签订后的2011年12月31日支付第一季度的租金，以后租金按照每季度末支付下一个季度的租金；崔沛龙、王家海、杨崇美同意江苏同方公司将房屋用于转租或者自营，江苏同方公司保证在本合同期内因其转租或自营所产生的一切纠纷均与崔沛龙、王家海、杨崇美无关，崔沛龙、王家海、杨崇美在合理范围内可以承担配合协助；合同的解除：（一）经双方协商一致，可以解除本合同。……（四）江苏同方公司有下列情形之一的，崔沛龙、王家海、杨崇美有权单方解除合同，收回该房屋：1、不按照约定支付租金达60日的。2、欠缴各项费用达50000元的。3、擅自改变该房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、不按照本合同第十条第四款约定增添户外电梯、步行电梯和中央空调等附属设施的。但有关行政机关不允许增添户外电梯的除外。6、利用该房屋从事违法犯罪活动的。但违法犯罪活动非江苏同方公司直接行为并且江苏同方公司已经及时制止的除外；第十四条违约责任：……（三）、江苏同方公司有本合同第十三条第四款第1至第5条约定的情形之一的，应按季租金的100%向崔沛龙、王家海、杨崇美支付违约金；江苏同方公司增添的电梯、中央空调等附属设施和动产等无偿归崔沛龙、王家海、杨崇美所有。江苏同方公司有本合同第十三条第四款第6条约定的情形的，江苏同方公司承担由此给崔沛龙、王家海、杨崇美带来的一切经济损失。……（五）崔沛龙、王家海、杨崇美未按约定时间交付该房屋或者江苏同方公司不按约定支付租金但未达到解除合同条件的或虽达到解除合同条件但合同继续履行的，以及江苏同方公司未按约定时间返还房屋的，应按月租金的50%标准支付违约金。
合同签订后，原告向江苏同方公司交付了租赁房屋。江苏同方公司分别于2012年1月16日向原告支付了360000元、2012年1月17日支付了24826.75元、2012年4月1日支付了284826.96元、2012年8月13日支付了100000元。共计已向原告支付租金769653.71元。
2012年11月7日，崔沛龙向江苏同方公司发出了催告函，载明：贵司与我方（崔沛龙、王家海、杨崇美）于2011年8月2日签订的《房屋租赁合同》，主要约定：……自签订租赁合同以来贵司多次不按照合同约定的时间支付租金，贵司支付租金的具体情况如下：1、2011.12.31-2012.3.30的租金284827元在拖延了数日后才陆续支付。2、2012.3.31-2012.6.30的租金284827元在拖延了近一个半月于2012.8.13支付了100000元，其余租金至今未付。3、2012.7.1-2012.9.30的租金284827元至今未支付。4、2012.10.1-2012.12.30的租金284827元至今未支付。5、贵司拖欠物业管理费超过50000元。贵司的行为已构成严重违约，给我方造成了经济损失，根据双方的约定，我方享有单方解除租赁合同的权利。请贵司在收到本催告函后一个月之内付清所欠的所有租金及应承担的违约金。若贵司收到本函后不与我方联系，也未在一个月之付清所欠租金，视为贵司不愿再继续履行租赁合同，我方将根据租赁合同的约定及合同法的有关规定，在本催告函告知的支付租金届满后立即行使租赁合同单方解除权，收回租赁房屋，对次承租人进行清场，收回房屋，由此产生的一切费用及损失将由贵司承担。该催告函函告人为崔沛龙。
另查明，次承租人已经在2012年9月前全部撤场，目前该商铺仍处于空置状态。在起诉之前，原告崔沛龙、王家海、杨崇美已将该商铺公开对外招租。
以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告崔沛龙、王家海、杨崇美提交的《房屋租赁合同》；江苏同方公司提交的《催告函》。
本院认为，江苏同方公司与崔沛龙、王家海、杨崇美签订的《房屋租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点在于：一、本案中双方签订的《房屋租赁合同》是否已经解除；二、江苏同方公司应当向崔沛龙、王家海、杨崇美支付的租金及其违约金数额。
第一，《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。根据本案《房屋租赁合同》第十三条第四款约定，江苏同方公司有下列情形之一的，王家海、杨崇美、崔沛龙有权单方解除合同，并有权要求江苏同方公司赔偿由此造成的经济损失：1、不按照约定支付租金达60日的。2、欠缴各项费用达50000元的。截止2012年11月7日，江苏同方已经不按照约定支付租金超过60日，且欠缴的物业管理费已超过50000元，王家海、杨崇美、崔沛龙有权单方解除合同。2012年11月7日，崔沛龙向江苏同方公司函告：若贵司收到本函告后不与我方联系，也未在一个月之内付清所欠租金，视为贵司不愿再继续履行租赁合同，我方将根据租赁合同的约定及合同法的相关规定在本催告函告知的支付租金届满后立即行使租赁合同单方解除权，收回租赁房屋，对次承租人进行清场，收回房屋。虽然该催告函落款仅为崔沛龙，但催告函上联系人写明为：崔沛龙、王家海，联系电话也留有崔沛龙和王家海的电话，且根据《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人对共有物都有管理的权利和义务，崔沛龙的催告行为应当视为共有人共同的行为。由于截至2012年12月7日，江苏同方公司仍未向崔沛龙、王家海、杨崇美联系也未付清所欠租金，实际上2012年9月前，该商场次承租人已全部撤场，后该商铺一直处于空置状态，崔沛龙在2012年11月7日发出催告函后，告知江苏同方公司：“若贵司收到本函告后不与我方联系，也未在一个月之内付清所欠租金，视为贵司不愿再继续履行租赁合同，我方将根据租赁合同的约定及合同法的相关规定在本催告函告知的支付租金届满后立即行使租赁合同单方解除权，收回租赁房屋”。因江苏同方公司未按原告要求在一个月内付清拖欠租金，也未与原告协商。故原告解除合同的通知已经发生法律效力，本院认为该合同应当视为在2012年12月7日已经解除。
第二，江苏同方公司应当向崔沛龙、王家海、杨崇美支付的租金及其违约金数额问题。由于原、被告双方签订合同已于2012年12月7日解除，租赁期限为三个季度零68天，租金共计1069682.68元（284826.75元×3＋284826.75元÷90天×68天），由于江苏同方公司已支付769653.71元，尚欠300028.97元。对于原告多主张的租金部分，本院不予支持。由于双方合同已解除，对于违约金的认定不应当采用本案《房屋租赁合同》第十四条第五款，而应当采用该合同第十四条第三款：乙方（江苏同方公司）有本合同第十三条第四款第1至第5条约定的情形之一的，应按季租金的100%向甲方（崔沛龙、王家海、杨崇美）支付违约金，即284826.75元。本案中江苏同方公司并未向本院提交证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，对于江苏同方公司减少违约金的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国物权法》第九十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告江苏同方电气有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告崔沛龙、王家海、杨崇美给付租金300028.97元，并向原告崔沛龙、王家海、杨崇美偿付违约金284826.75元；
二、驳回原告崔沛龙、王家海、杨崇美的其他诉讼请求。
如果被告江苏同方电气有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费16718元，减半收取8359元，保全费5000元，共计13359元，由被告江苏同方电气有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 雷膦绮
二〇一四年一月六日
书 记 员 余 丹