山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2107）鲁06执异66号
案外人：岳修波，男，1971年11月23日生，汉族，住址：山东省烟台市福山区。
申请执行人：陕西建工第二建设集团有限公司。住所地：陕西省宝鸡市经二路***号。组织机构代码：91610000220522935B。
法定代表人：刘新潮，董事长。
被执行人：烟台中简置业有限公司。住所地：烟台经济技术开发区八达岭路*号。
法定代表人：郁小毛，执行董事。
被执行人：烟台桃花源置业有限公司。住所地：烟台市福山区连福街**号。组织机构代码：91370600059029465J。
法定代表人：张恩伟，执行董事。
本院在执行申请执行人陕西建工第二建设集团有限公司与被执行人烟台桃花源置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人岳修波向本院提出书面异议，本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人岳修波称，本人于2015年9月2日与烟台桃花源置业有限公司签订欧尚花园4＃楼2008号、4＃楼2308号、5＃楼2308号商品房买卖合同，并与烟台中汇物业管理有限公司办理了房屋交接手续，并装修入住。以上三套房屋属于工程款抵房，现申请法院查明事实，尽快排除对以上房产的查封。
本院查明，关于原告陕西建工第二建设集团有限公司与被告烟台中简置业有限公司、烟台桃花源置业有限公司建设工程施工合同纠纷两案，本院在审理过程中，于2015年9月22日进行诉讼保全，查封了被告烟台桃花源置业有限公司名下的欧尚花园70余套房产。两案经审理后，本院分别于2015年6月1日、2015年6月22日作出（2014）烟民一初字第127号及254号民事判决。宣判后，烟台桃花源置业有限公司均不服，上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院审理后作出民事裁定书，裁定：撤销（2014）烟民一初字第127号民事判决，发回本院重审。本院重审后，于2016年12月19日作出（2016）鲁06民初303号民事判决，判决：一、被告烟台中简置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西建工第二建设集团有限公司工程款13,793,572.79元及自2014年6月16日至上述欠款付清之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息；二、被告烟台中简置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西建工第二建设集团有限公司2,773,088.50元；三、被告烟台桃花源置业有限公司对被告烟台中简置业有限公司应履行的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告陕西建工第二建设集团有限公司的其他诉讼请求。烟台桃花源置业有限公司不服提起上诉，山东省高级人民法院于2017年5月25日作出（2017）鲁民终字第504号民事判决，驳回上诉，维持原判。关于本院（2014）烟民一初字第254号案件，烟台桃花源置业有限公司上诉后，山东省高级人民法院于2016年3月22日作出（2016）鲁民终252号民事判决，判决：一、维持烟台市中级人民法院（2014）烟民一初字第254号民事判决主文第一项、第三项；二、撤销烟台市中级人民法院（2014）烟民一初字第254号民事判决主文第二项；三、驳回陕西建工第二建设集团有限公司对烟台桃花源置业有限公司关于对本案欠款承担连带清偿责任的诉讼请求。
案件进入执行程序后，本院于2017年7月5日下发（2017）鲁06执字第65号执行通知书，责令烟台桃花源置业有限公司自通知书送达之日起五日内履行下列义务：一、支付陕西建工第二建设集团有限公司工程款本金13793572.79元及利息；支付陕西建工第二建设集团有限公司2773088.50元及利息；并负担迟延履行期间的滞纳金；二、负担案件受理费107237元；申请执行费84073.90元。如拒不执行，本院将依法采取强制措施，并将该公司列入失信被执行人名单。2017年7月24日，本院发出公告，内容为：依据（2014)烟民一初字第127-1、254-1号民事裁定书已于2015年9月22日查封了被执行人如下财产：烟台桃花源置业有限公司名下欧尚花园3号楼2606、1106号；4号楼3007、3006、3008、3003、3002、2906、2908、2901、2903、2807、2806、2808、2803、2802、2706、2708、2701、2703、2606、2603、2506、2503、2406、2306、2308、2206、2203、2103、2008、2003、1906、1905号；5号楼3007、3006、3008、3003、2907、2906、2908、2903、2806、2803、2703、2603、2503、2406、2408、2403、2306、2308、2303、2206、2106、2006、1906、1806、1805、1808、1803、1903、1706、1703、1606、1605、1604、1505、1406、1106、1105、1006、1005、806、706、506、406、404号房产。上述财产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2015年9月22日至2018年9月21日止等等。
案外人岳修波为证明其主张向本院提交了三套房屋的《商品房买卖合同》、《住宅室内装饰装修管理服务协议》、《前期物业服务协议》、由烟台中盛物业管理有限公司开具的《收据》15张及欧尚花园4号楼2008号房、4号楼2308号房、5号楼2308号房屋钥匙、门卡照片等复印件。2015年9月2日，以烟台桃花源置业有限公司为卖方、岳修波为买方签订《商品房买卖合同》三份，该三份合同载明，买方购买的商品房均为预售商品房，所买房屋为欧尚花园4号楼2008号房、4号楼2308号房、5号楼2308号房，商品房价分别为292927元、294486元、294486元，付款方式均为全额抵顶固得防水工程款，卖方应予2015年12月30日前向买方交付房屋。2015年9月7日，以烟台中盛物业管理有限公司为甲方、岳修波为乙方针对欧尚花园4号楼2008号房、4号楼2308号房、5号楼2308号房屋的装修管理事宜分别签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》、《前期物业服务协议》；并于同日由烟台中盛物业管理有限公司开具的《收据》5张，缴款单位分别为岳修波4-2008、岳修波4-2308号、岳修波5-2308，收款事由和金额分别为：物业管理费（贰年），2700.36元；代收公共维修基金，10212.90元；装修垃圾清运费，346.20元；代收电费，100元；装修保证金2000元。
本院认为，本案的焦点在于案外人是否对涉案的欧尚花园4号楼2008号房、4号楼2308号房、5号楼2308号房产享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人岳修波向本院提交了三套房屋的《商品房买卖合同》、《住宅室内装饰装修管理服务协议》、《前期物业服务协议》、由烟台中盛物业管理有限公司开具的《收据》15张及欧尚花园4号楼2008号房、4号楼2308号房、5号楼2308号房屋钥匙、门卡照片等复印件系列证据，能够证明其与被执行人烟台桃花源置业有限公司双方以欧尚花园4号楼2008号房、4号楼2308号房、5号楼2308号房产抵顶工程款、签订了《商品房买卖合同》并在本院查封前交付房屋的事实。本案双方签订《商品房买卖合同》、交付房屋至房屋被查封时间较短，虽未办理房产网签及房屋权属登记，但按照中华人民共和国建设部《城市商品房预售管理办法》的相关规定，案外人对此不应负有过错。案外人异议主张符合相关法律规定，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：
中止对烟台桃花源置业有限公司名下欧尚花园4号楼2008号房、4号楼2308号房、5号楼2308号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一七年九月四日
书记员 潘姝卉