广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终16871号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州裕生红基房地产实业发展有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：邓裕宁，职务总经理。委托代理人：高彩虹，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：郭韫韬，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴小珊，住址福建省晋江市。委托代理人：王友生，广东安国律师事务所律师。上诉人广州裕生红基房地产实业发展有限公司（以下简称裕生公司）因与被上诉人吴小珊租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人裕生公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项“自本判决发生法律效力之日起七日内，裕生公司向吴小珊返还租赁保证金13200元、物业服务费保证金3480元、装修保证金3000元、公共装修费18000元、水电费押金1000元。”并改判按各自责任比例承担上述费用。2.撤销一审判决中的第三项“自本判决发生法律效力之日起的七日内，裕生公司向吴小珊支付房屋装修损失赔偿款21125元。”并改判对吴小珊此项诉讼请求予以驳回。3.撤销一审判决第七项“驳回反诉原告裕生公司的其他反诉请求”。并改判按照责任承担比例支持裕生公司在一审反诉请求中的第三项（吴小珊支付免租期间的租金差额3520元）、第四项（吴小珊支付拖欠的租金、物业管理费、水电费的滞纳金暂计至2016年3月21日为75031.78元）、第六项（吴小珊支付相当于两个月租金的违约金13200元）、第七项（吴小珊支付合同解除之日起至实际腾空返还涉案商铺之日2016年7月16日止的占用费及物业服务费33360元）。4.一、二审的诉讼费用按照责任分担比例由裕生公司和某珊各自承担。事实与理由：一、诉争商铺的经营范围为章鱼烧小吃，依照法律规定，不需要通过餐饮环评。一审判决对国家法律有法不依，是严重的违法裁判行为，并且适用法律错误，应当适用关于环评审批的特别法律规定。根据《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第九条关于无须环评审批的情形：“（一）不设厨房和中央空调的兑制冷热饮品、凉茶、零售烧卤熟肉食品、食品复热的餐饮场所；（二）不设炒炉和无煎、炒、炸、烧烤、焗等产生油烟和废气制作工序的甜品、炖品、西式糕点、中式包点等餐饮场所”的规定，诉争商铺经营小吃章鱼烧正是属于零售烧卤熟肉食品，虽说需要现场制作，只需电烤箱制作，不需要炒炉，制作过程中也不产生油烟和废气，是不需要通过环评审批的。1.诉争商铺是否需要通过餐饮环评，是认定合同不能履行的责任在哪一方的重要依据，一审法院竟然未依照国家有关法律判断，由此作出的合同不能履行的责任在上诉人的认定，也是错误的。2.既然诉争商铺依照法律规定不需要通过餐饮环评，就不能认定裕生公司因此有违约行为。二、一审判决认定裕生公司因未通过消防验收就构成根本违约，导致合同目的不能实现，这一认定有失公平。1.诉争商铺的消防安全检查及消防验收申请的责任和义务在吴小珊身上，裕生公司仅有协助义务。诉争商铺不具有使用用途，完全是因为吴小珊未履行申请消防验收义务。吴小珊的行为已经构成根本违约。2.诉争商铺的使用条件的确需要商场的公共通道，但是裕生公司已经积极履行了对商场公共通道的消防验收申请责任，并在一审诉讼中通过验收合格，合同不能履行的因素已经消除。并且在验收合格前也保证了消防安全，未发生任何消防事故，因此，过于苛责裕生公司也是不公平的。三、吴小珊不愿履行合同的真正原因是因为受到其他商户的影响，不愿意承担现状的商业经营风险，对于未来预期的收益信心不足，急功近利，没有投资经营的耐性和长远目光，吴小珊明显有违约行为。四、一审判决错误理解法律导致错误适用法律。一审法院在判决中适用的法律依据为《中华人民共和国消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。1.一审法院在理解此条法律规定时将“使用单位”错误地仅仅限定在裕生公司，而明显忽视了吴小珊也是使用者。并在此错误理解的基础上将消防验收及消防安检的申报检查义务不公平地限定在裕生公司身上，更没有认真审查吴小珊提交的《租赁合同补充协议》的8.2条款、9.2条、《物业管理公约》的第三章第二条第五款中双方约定，商铺部分的消防验收和消防安检的申报检查义务由吴小珊负责，裕生公司仅仅是协助义务。2.一审法院在后面阐述适用本案的理由时又出现了明显的判断错误：在判决书第8页第13行开始“根据穗公某消验字【2016】第0009号《建设工程消防验收意见书》的结论，诉争商铺在出租时尚未通过消防安全检查，不符合投入使用的经营条件。”但是，穗公某消验字【2016】第0009号《建设工程消防验收意见书》里面明确验收的范围是“首、二层的局部，即用于商场公共通道使用”。而公共通道部分与诉争的商铺根本就是两个不同的位置。尤其请注意的是，吴小珊在起诉状明确的事实和理由是：裕生公司出租给吴小珊的场地（即诉争商铺）消防未过关，吴小珊说的一直都是诉争商铺的消防问题。一审法院居然把商场的共同通道和诉争商铺混淆以致判断错误，才导致错判。五、裕生公司与吴小珊双方互有违约行为，违约责任应当按照责任比例承担，对于造成的损失也应当按照责任比例承担。既然双方互有违约责任，一审的诉讼费用应当按照双方各自应当承担的责任比例承担，才较为公平合理。二审中，裕生公司补充如下上诉理由：关于诉争商铺的消防验收问题。吴小珊诉讼请求以及一审判决，均明确涉案商铺不合格，我方代理律师于2016年11月8日到广州市政务中心五楼公安局窗口咨询，均回复诉争商铺消防验收和公共通道消防验收属于不同问题，对方一审诉讼将这两个问题混淆，这个问题是查明本案事实的关键，依照消防法第十五条，裕生公司与吴小珊都属于使用单位的范围，都负有消防验收的权利义务，双方签订的物业管理公约合法有效，我方向对方交付的房屋是毛坯状态，对方负责诉争商铺的装修及消防验收，对方负责商铺的消防验收，我方负责公共通道的消防验收。广州市公安消防局【穗公消防[2011]第0107号】《建设工程消防验收意见书》证明了诉争商铺所在建筑物的整体消防验收合格。【穗公某消验字[2016]第0009号】《建设工程消防验收意见书》证明了初次消防验收不合格的结论，仅指讼争场地的公共通道装修工程，不包括各商铺内部的装修工程。一审法院把公共通道的消防验收与商铺内部的消防验收混淆起来，认定裕生公司将不符合使用条件的商铺交付吴小珊使用，属认定事实错误。荔湾区公安分局【穗公荔消验字[2016]第0022号】《建设工程消防验收意见书》证明认定讼争场地公共通道装修工程消防验收合格，表明裕生公司已经积极履行了对商场公共通道的消防验收申请责任，并在一审诉讼中验收合格。吴小珊从未履行诉争商铺的消防验收义务，并且，吴小珊所承租涉案商铺面积仅为16.22平方米，是无须消防验收的。根据【穗公消〔2015〕81号】《广州市公安消防局关于转发公安部消防局、广东省公安消防总队若干公安改革惠民举措的通知》及【广公消〔2015〕75号】广东省公安消防总队《关于落实第一批“广东公安改革惠民举措”简化装修工程消防审批受理程序的通知》规定:建筑面积在50平方米（含本数）以下的公众聚集场所无需办理投入使用、营业前消防安全检查。关于承担责任的比例，我方认为对方承担80%，我方承担20%。被上诉人吴小珊二审辩称：我方对一审判决第五项不认可，但吴小珊想尽快解决本案纠纷，且涉及金额不大，所以我方没有上诉。我方不同意裕生公司上诉请求，裕生公司上诉请求没有法律、事实依据。1、裕生公司认为按照责任比例承担责任没有任何法律依据，合同解除后应该双向返还，裕生公司应该全额返还收取吴小珊的费用。关于装修损失，是由于裕生公司的原因导致合同解除，裕生公司应该按照过错责任承担赔偿义务。裕生公司提供的铺位不符合使用条件，裕生公司无权获得租金，吴小珊没有实际使用涉案铺位，不存在支付使用费的问题。关于物业服务费，裕生公司不是具有资质的物业管理公司，无权收取物业管理费，吴小珊一审起诉后，没有享有物业服务，不应该缴纳物业管理费。2、关于裕生公司补充的理由，我方认为涉案商铺并非单独独立的，而是依托于裕生公司运营的西湾汇购物广场进行经营，属于西湾汇购物广场的一部分，该广场任何一部分不符合消防验收都会导致涉案商铺不具有使用条件，裕生公司作为广场的主运营商，其有进行消防验收的强制性的义务，商铺内的消防验收我方承担，但是只有在广场通过消防验收的前提下，各小商铺才会通过消防验收。涉案商铺通过消防验收是在吴小珊一审起诉之后，消防验收检查合格之前，涉案商铺不具有使用条件，我方不应该支付租金费用。请求法院驳回裕生公司上诉请求。吴小珊向一审法院起诉请求：一、判令裕生公司返还收取的各项费用29020元【具体为：水电费预付款1000元；物业服务费保证金及首月服务费：5220元；租赁保证金及首月租金19800元，装修押金3000元；】及利息（利息自起诉之日按照银行同期贷款利率计算）；二、判令裕生公司返还收取的整体装修费18000元。三、判令解除裕生公司与吴小珊双方签订的《租赁合同补充协议》，裕生公司赔偿吴小珊装修损失80000元。四、裕生公司承担本案的全部诉讼费用。裕生公司向一审法院提出反诉请求：一、判令确认吴小珊与裕生公司于2015年3月17日签订的《租赁合同补充协议》于2016年3月24日解除；二、判令吴小珊立即将位于广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号142铺的租赁场所腾空并归还给裕生公司；三、判令吴小珊向某公司支付免租期间即2015年4月10日至2015年4月25日的租金差额3520元；四、判令吴小珊向某公司支付2015年11月1日至2016年3月21日的租金24271元，2015年11月1日至2016年3月21日的物业服务费7268.7元，2015年12月1日至2016年2月29日的电费4333.5元和水费86.4元，以及滞纳金（滞纳金以欠缴费用总额为本金，按照每日百分之三的标准，从2015年11月6日开始，计算至付清所有费用止，暂计算至2016年3月21日为75031.78元）；五、判令吴小珊所缴纳的租赁保证金13200元、物业服务费保证金5400元、水电费预付款2000元归裕生公司所有；六、判令吴小珊向某公司支付违约金13200元；七、判令吴小珊向某公司支付自2016年3月24日起至归还商铺之日止的商铺占用费6600元（以6600元/月的标准暂计算至2016年4月23日）以及物业服务费1740元（以1740元/月的标准暂计算至2016年4月30日）。以上各项合计：156651.38元；八、本案的所有诉讼费用由吴小珊承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层大楼是广州芳村-新世纪房地产发展有限公司开发建设的，该大楼的土建工程消防验收在2011年1月28日经消防部门验收合格。裕生公司向开发商承租了上述物业，租赁期限为2014年8月16日至2026年8月15日，开发商同意裕生公司对上述物业进行分租或转租。2015年3月14日裕生公司、吴小珊签订了《租赁合同补充协议》约定：裕生公司将广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号142铺出租给吴小珊作商业经营使用，商铺面积为57.88平方米，商铺经营商品品牌名称为弹丸滋地，经营范围为章鱼烧。租赁期限为2015年3月17日至2017年3月16日，装修免租期是2015年4月10日至2015年4月25日，每月租金为6600元。商铺交付日期为2015年6月10日，如因裕生公司责任致使在租赁期限起算日未能交付该商铺的，租赁期限相应顺延。裕生公司应在签订协议当日支付水电费预付款1000元，在租赁期满时，吴小珊结清应缴费用并无违约行为的，裕生公司30日内无息退回给吴小珊。租赁期内，物业服务费按照建筑面积计算每平方米30元，吴小珊应付物业服务费为每月1740元。在签订协议当日，吴小珊应支付物业服务费保证金3480元和一个月的物业服务费。租金、物业服务费和水电费按月结算，吴小珊须在每月的5日前主动交纳。逾期交纳的每逾期一日，吴小珊需按应付未付款项总额百分之三的标准向某公司支付滞纳金。作为履行本协议的担保，吴小珊应在签订协议时交纳租赁保证金13200元。在租赁期满时，吴小珊结清应缴费用并无违约行为时，裕生公司30日内无息退回。如吴小珊需进行装修，装修费用由吴小珊承担。吴小珊在装修前应向某公司交纳装修押金3000元。吴小珊需足额缴交了装修押金后方可动工。如吴小珊没有违反本协议即有关装修规范的规定，与装修期届满且经裕生公司及有关部门验收合格后，并取得政府消防部门颁发的消防合格证书后一个月内，裕生公司向吴小珊无息返还装修押金等。严格按商铺的使用性质使用该商铺，如吴小珊需要增加其它用途的（包括但不限于餐饮），应向某公司提出书面申请并经裕生公司同意。除本协议约定吴小珊可经营餐饮行业外，吴小珊不得在商铺内预备食物和饮料，也不得使用器具煮或加热任何食物。租赁期内裕生公司无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于裕生公司的违约行为导致吴小珊依约解除协议的，裕生公司应无息退回租赁保证金、物业服务保证金、水电预付款和某珊已交但未发生的费用，还应向吴小珊支付相当于月租金两倍的款项作为违约金。租赁期内吴小珊无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于吴小珊的违约行为导致裕生公司依约解除协议的，吴小珊自始不享受任何装修期优惠，需按每月6600元的标准计算2015年4月10日至2015年4月25日的装修期租金，且应于合同解除日向某公司补缴租金差额，吴小珊还应向某公司支付相当于租金两倍的款项作为违约金，并且裕生公司要求没收租赁保证金、物业服务费保证金、水电费预付款等。上述协议签订后，裕生公司将商铺交付给吴小珊。吴小珊向某公司支付租赁保证金13200元、首月租金6600元、物业服务保证金3480元、首月物业服务费1740元、水电押金1000元、装修押金3000元、公共装修费18000元（合同没有约定该款项）。之后某小珊对房屋进行了装修，还向某公司交纳了2015年4月25日至2015年10月31日的物业服务费。因吴小珊从2015年11月后没有交纳租金，裕生公司向吴小珊发出缴费通知单及律师函催收。因双方为合同能否继续履行产生纠纷，2016年1月6日起，裕生公司对吴小珊承租的涉案商铺进行停水、停电，导致吴小珊从此再没有经营。诉讼期间（2016年7月10日）吴小珊、裕生公司双方自行办理了商铺交接手续。另查，讼争大楼经广州市环境保护局进行了竣工验收，验收意见为：大厦项目不设中央空调和餐饮，项目竣工环保验收合格。2016年1月21日裕生公司向消防部门申请对西湾荟1-2层公共通道装修工程进行验收，消防部门在2016年2月21日作出穗公某消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》，结论为建设工程现场与消防设计不相符、申请资料部分内容不准确，综合评定为消防验收不合格；你单位应当进行对存在问题进行整改，整改完毕后重新申报验收；该工程未经验收合格不得投入使用。诉讼过程中，裕生公司再次对西湾荟1-2层公共通道装修工程申请验收，消防部门于2016年6月6日作出荔消验字[2016]第0022号《建设工程消防验收意见书》，结论为工程消防验收合格。2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路16号自编130A铺广州渡兴餐饮有限公司发出《行政处罚事先告知书》，内容为因违反《建设项目环境保护管理条例》第十六条、第二十三条的规定，拟责令立即停止餐饮项目的生产并处罚4万元。2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路14号自编219-222铺经营者龚芙蓉发出《行政处罚决定书》。一审庭审中，吴小珊认为自己存在装修损失，向一审法院提供了一下证据：一、2015年4月10日甲方为吴小珊、乙方为骆某的工程施工合同，工程内容为室内装修，工程造价为65000元。收据两张，金额分别为19500、22750元。支付业务回单（付款）五张，金额合共67780元。裕生公司对吴小珊提供的证据均不予认可。由于裕生公司对吴小珊所主张的装修损失不予确认，而经一审法院释明，征询双方是否申请对装修物价值进行评估以作为装修损失的依据，双方当事人均表示不愿意对店铺装修进行评估。在水电费方面，裕生公司主张吴小珊未缴纳2015年11月至2016年2月电费，并以缴费通知单为证，11月电费1667.25元、水费33.6元，2012年12月电费1483.65元、水费28.8元，1月电费1182.6元、水费24元，2月电费0元、水费0元。吴小珊认为电费已结清，但未作相关举证。一审法院认为：吴小珊与裕生公司公司签订的《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据法律规定，出租方提供的租赁物需符合法律、行政法规有关房屋使用条件的规定及合同的约定。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。国务院颁布的《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。因讼争场地是大型商场，是人流聚集的公众场所，裕生公司作为场地的整体经营者，有义务对讼争场地整体经营所需进行的消防安全保护工作进行申报检查。根据穗公某消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》的结论，涉案商铺在出租时尚未通过消防安全检查，不符合投入使用经营的条件。因此，在裕生公司验收检查合格前（即2016年6月6日前）交付给吴小珊的商铺并不符合使用的条件。在商场的环保验收方面，虽然讼争场地的环保验收合格，但环保验收意见书中已明确该商场不设置餐饮功能，行政管理部门也对经营餐饮的商户进行了处罚和责令停止营业或停止建设。在明知讼争场地不设置餐饮功能的情况下，裕生公司仍将部分商铺出租给小商户经营餐饮，存在明显的过错，也是导致合同无法履行的原因之一。由于讼争场地消防检查不合格，部分商铺不能作餐饮功能，导致合同无法进行履行，合同目的无法实现，吴小珊因此提出解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。由于裕生公司也同意解除合同，故一审法院确认签订的合同于起诉之日即2016年3月15日解除。合同解除后某小珊应将涉案商铺交还给裕生公司。鉴于裕生公司、吴小珊双方在诉讼期间自行办理了商铺交还手续，裕生公司已收回了商铺，故一审法院对裕生公司反诉要求收回商铺的诉讼请求不作处理。对吴小珊要求裕生公司返还已收取的各项费用问题，因吴小珊客观上使用了裕生公司的商铺经营，也接受了裕生公司提供的物业服务，故吴小珊应按合同约定支付停水停电前即2016年1月5日前产生的租金、物业服务费、水电费。对于吴小珊已交纳的租赁保证金、物业服务费保证金、整体公共装修费、水电费预付款，因裕生公司对合同无法履行存在过错，故裕生公司则应按约定返还给吴小珊。对于吴小珊主张的装修押金因合同约定须是足额缴纳后才能进场进行装修，故一审法院认定吴小珊已经向某公司缴纳装修押金，裕生公司应予退回。吴小珊要求裕生公司支付保证金、押金的利息缺乏合同依据，一审法院不予支持。对于吴小珊提出的装修损失，因裕生公司对吴小珊提供的装修单据不予认可，吴小珊亦未能证明支付业务回单记载的款项为装修款项，双方当事人均不申请评估，根据商铺事实上有进行装修的实际情况，一审法院根据吴小珊提供的收据酌情按照50%认定吴小珊的装修损失，即吴小珊的装修损失为21125元。由于裕生公司有过错导致合同无法履行，故裕生公司应对吴小珊的装修损失进行赔偿。对于裕生公司要求支付免租期的租金差额，因裕生公司对出租商铺有过错，故对裕生公司该项反诉请求，一审法院不予支持。对裕生公司要求支付2015年11月1日至归还商铺之日止的租金、物业服务费、水电费问题，如上所述，裕生公司从2016年1月6日起对吴小珊承租的涉案商铺进行停水停电，吴小珊从该日起已没有使用商铺，故该费用应支付到2016年1月5日止，之后的租金、物业服务费，一审法院不予支持。水电费是吴小珊使用水电产生的费用，吴小珊应返还给裕生公司。对裕生公司要求支付滞纳金和违约金问题，因合同无法履行的原因在于裕生公司，裕生公司是违约方，该诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四款）、第五十八条、第九十七条；参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》八条第三款的规定，于2016年8月26日作出判决如下：一、确认原告吴小珊与被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司签订的《租赁合同补充协议》于2016年3月15日解除。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司向原告吴小珊返还租赁保证金13200元、物业服务保证金3480元、装修保证金3000元、公共装修费18000元、水电费押金1000元。三、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司向原告吴小珊支付房屋装修损失赔偿款21125元。四、驳回原告吴小珊的其它诉讼请求。五、自本判决发生法律效力之日起七日内，反诉被告吴小珊向反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司支付自2015年11月1日起至2016年1月5日止诉的租金（按每月6600元计算）和物业服务费（按每月1740元计算）。六、自本判决发生法律效力之日起七日内，反诉被告吴小珊向反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司支付2015年11月－2016年1月的电费4333.5元、水费86.1元。七、驳回反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司的其它诉讼请求。本案本诉受理费1388元由原告吴小珊负担648元。被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担740元。反诉受理费1767元由反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担1496元，反诉被告吴小珊负担271元。本院二审期间，上诉人裕生公司提交以下证据：证据一、荔湾区公安分局《建设工程消防设计审核申请受理凭证》穗公荔消审凭字【2015】第0034号，拟证明裕生公司于2015年4月9日正式向公安局消防部门申请消防设计审核，积极履行商场的公共通道部分消防验收申请义务。证据二、《物业管理公约》，拟证明裕生公司与吴小珊明确约定，诉争商铺的消防验收申报责任在吴小珊，也证明裕生公司有提供物业服务；证据三、中影南方国际影城的场地租赁合同、消防验收申请及合格证明，拟证明与吴小珊同样属于裕生公司商场的租户，能够取得消防验收合格证明，吴小珊从未履行诉争商铺的消防验收申请义务和责任；证据四、《店面租金减租申请》；证据五、《西湾荟二楼美食区租户协商关于降低亏损处理函》，拟证明吴小珊受到其他商户影响，对商铺经营失去信心，不愿承担商业风险，这才是合同解除的根本原因；证据六、广州哲炬影城管理有限公司的场地租赁合同、工商登记信息，拟证明与吴小珊同样属于裕生公司商场的租户，能够取得消防验收合格证明，吴小珊从未履行诉争商铺的消防验收申请义务和责任。商铺的消防验收和公共通道的消防验收无关；证据七、广州政务中心综合业务窗口及公众聚集场所使用或开业前的消防安全检查窗口排队短信截图；证据八、广州政务中心综合业务窗口及公众聚集场所使用或开业前的消防安全检查窗口排队公众号通知截图，拟证明裕生公司代理律师在2016年11月8日到广州政务中心5楼的广州市公安局窗口咨询各商铺内部消防验收是否需要提交公共通道消防验收的合格证明，广州市公安局两个窗口的工作人员均回复无须提交，但无法向律师出具相关书面证明，因此裕生公司申请法院向广州公安消防局调查取证；证据九、(2016)粤广广州第152090号公证书，证明吴小珊将诉争商铺交还裕生公司的时间为2016年7月16日。吴小珊质证意见：我方认为大部分证据不属于新证据，其一审没有提交。证据一只是消防设计的验收，不是消防验收，裕生公司对诉争场地有通过消防验收的强制性义务。证据二，裕生公司不具有物业管理资质，无权收取物业管理费，我方也没有享有物业服务。证据三，对租赁合同真实性、合法性、关联性均不予认可，我方不是合同当事人，该消防验收也是在涉案商场通道通过消防验收后取得的。证据四、五，对真实性、合法性、关联性均不予确认，没有吴小珊的签名。对证据六、七、八真实性、合法性、关联性均不予确认；证据九，该公证书只有一个公证人员签名，不符合法律规定，裕生公司办理公证前没有告知吴小珊相关事宜，没有穷尽其他方法。而且吴小珊要求搬离涉案场地遭到裕生公司阻止，并非吴小珊不想搬离。二审中，裕生公司向本院递交调查取证申请，申请法院向广州市公安消防局调查询问商场内的消防验收手续是否需要商场的公共通道部分的消防验收合格的材料。吴小珊认为该申请已经超过了举证期限，且裕生公司负有诉争场地通过消防验收的法定义务，不同意该调查取证申请。经审查，双方对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕裕生公司提出的上诉请求进行审查。吴小珊在二审答辩意见中对一审判决提出的异议，本院不作审理。本案二审争议焦点为吴小珊与裕生公司租赁合同无法履行的责任归属问题。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场地所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。裕生公司于2015年3月14日将涉案商铺出租给吴小珊使用，应确保涉案商铺及其公共部位符合房屋使用条件强制性规定。但根据2016年2月21日穗公某消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》内容显示，西湾荟1-2层公共通道装修工程消防验收不合格，消防部门要求裕生公司应当对存在问题进行整改，该工程未经验收合格不得投入使用。为此，一审法院认定裕生公司在公共通道装修工程消防验收合格前交付给吴小珊的商铺不符合房屋使用条件正确，裕生公司对由此导致合同无法履行的结果负有过错责任。裕生公司上诉提出涉案商铺内部的消防责任应由吴小珊负责，意在混淆其作为出租方负有的确保商铺公共部位消防验收合格、适于使用的合同责任，本院不予采纳。裕生公司二审提出的调查取证申请已超过法律规定的期限，且待证事实与本案处理无关联，本院不予接纳。此外，涉案商场的环保意见书明确涉案大厦项目不设餐饮，裕生公司仍向吴小珊出租涉案商铺经营餐饮，由此导致无法履行合同，负有过错。裕生公司上诉称涉案商铺销售章鱼烧，故无需环评审批，但未能提供充分证据证明涉案商铺拟经营范围均在无需环评的餐饮方式范畴，故本院对该意见不予采纳。因裕生公司对合同无法履行负有责任，故一审法院判令裕生公司退还吴小珊支付的公共装修费、租赁保证金、物业服务保证金、水电押金、装修保证金，并根据双方的举证、涉案商铺具有装修的实际情况，酌定裕生公司按照50%赔偿吴小珊的装修损失，处理并无不当，本院予以维持。裕生公司上诉主张仅需退还上述公共装修费、租赁保证金、物业服务保证金、水电押金、装修保证金的20%给吴小珊以及无需赔偿吴小珊的装修损失，均缺乏充分理据，本院不予采纳。鉴于裕生公司将不符合使用条件的房屋出租给吴小珊，对导致合同无法履行负有责任，且涉案合同系依双方一致意见而解除，故裕生公司以吴小珊违约导致合同解除为由主张吴小珊按责任比例支付装修期间的租金，以及应按责任比例承担租金两倍的违约金、支付逾期支付租金、物业服务费、电费产生的滞纳金等，均缺乏必要的事实基础和合同依据，一审法院予以驳回处理并无不当，本院予以维持。至于裕生公司主张吴小珊支付合同解除之日至实际腾空交还物业的占用费及物业服务费，因裕生公司从2016年1月6日起对吴小珊承租的涉案商铺进行停水停电，裕生公司也未能举证证明自合同解除之日起吴小珊仍在经营使用涉案商铺，故一审不予支持裕生公司该项反诉请求，并无不当。综上，裕生公司的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3998元，由上诉人广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一六年十二月二十七日书记员  罗 涛