北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终541号
上诉人(原审被告)：张利红，女，1977年7月1日出生。
委托诉讼代理人：孟春雨（张利红之夫）。
被上诉人（原审原告）:北京怀东物业管理有限责任公司，住所地北京市怀柔区金台园小区43号楼北20米。
法定代表人：孙桂兴，总经理。
委托诉讼代理人：李振明，男，北京怀东物业管理有限责任公司职工。
上诉人张利红因与被上诉人北京怀东物业管理有限责任公司（以下简称怀东物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初5285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人张利红的委托诉讼代理人孟春雨，被上诉人怀东物业公司的法定代表人孙桂兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张利红上诉请求：撤销一审判决，改判减免张利红物业费50%；诉讼费用由怀东物业公司负担。事实和理由：张利红并不知道北京市怀柔区钓鱼台小区业主大会（以下简称业主大会）的存在，也从未见过其与怀东物业公司签订的《怀柔区钓鱼台小区物业服务委托合同》。怀东物业公司未能按照合同约定提供物业服务，不应收取全部的物业费用。具体包括：1.张利红所在单元楼的下上水管问题不能及时解决。2012年至2015年期间，张利红家中的厨房数次被管道反水浸泡，怀东物业公司没有及时提供物业服务，给张利红造成巨大经济损失，并且因为下水道问题，物业公司曾经口头答应减免全部物业费；2.小区原有的草坪、绿地长期无人养护，原有绿化地草坪已经基本损毁，张利红后自行购买了月季花等种在绿化带上，物业公司曾口头答应减免物业费。此外，张利红在一楼，居民私自种的香椿树严重遮挡了张利红家的光线，怀东物业公司没有尽到清理义务，只是简单的贴了一张通知。3.小区防盗门长期处于损坏状态，监控形同虚设，无巡逻保安，外来人员随意进出，小区业主安全存在隐患。4.小区公共卫生脏乱，根本见不到保洁人员打扫。5.小区存在私搭乱建的情况。怀东物业公司向法院提供的《催缴物业费通知单》张利红没有看到过，在2012年6月至2015年6月期间也没有提供物业服务。张利红没有过错，不应承担诉讼费用。
怀东物业公司服从一审法院判决。其针对张利红的上诉理由答辩称：不同意张利红的上诉请求和理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。下水道被堵是因为一楼至六楼的用户使用不当导致，按照规定物业公司疏通下水道是有偿收费的，但是怀东物业公司一直免费为张利红疏通下水道。物业公司仅对公共管道有维护义务。关于绿化问题，涉案小区之前有两家物业公司，绿化参差不齐，怀东物业公司每年会定期修补，业主是不得私自在绿化带种植植物的。关于私搭乱建的问题，怀东物业公司进驻小区后，将私搭乱建问题上报给了居委会、城管等部门，怀东物业公司已经尽到了相关义务。
怀东物业公司向一审法院起诉请求：判令张利红给付2012年6月8日至2015年6月8日期间的物业服务费3128元。
一审法院认定事实：2012年6月8日，业主大会（甲方）与怀东物业公司（乙方）签订《怀柔区钓鱼台小区物业服务委托合同》，约定甲方将钓鱼台小区54、55、56、57号楼委托怀东物业公司提供物业服务，服务期间为2012年6月8日至2015年6月8日。服务内容包括：1.制定服务工作计划并且组织实施，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制定物业服务的有关制度。2.物业公共部位的日常维修、养护和管理，包括外墙面、楼梯、走廊通道、门厅。3.公共设施设备的维修养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明设施、避雷设施。4.小区共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路室外污水管道、化粪池。5.公共环境卫生服务，包括公共场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的清运。6.维持公共秩序，包括门岗执勤。7.公共绿地的养护。双方协商的收费标准为：公共秩序维护费每户每年每平方米1.2元、保洁费每户每年每平方米1.2元、绿化费每户每年每平方米0.9元、生活垃圾清运费每户每年30元、化粪池清掏费每户每年30元、管理费每户每年每平方米2.4元、小区公共设施维护费每户每年每平方米1.2元。合同同时约定了双方权利义务、违约责任等内容。合同签订后，怀东物业公司在2012年6月8日至2015年6月8日期间为钓鱼台小区提供了物业服务。
张利红系怀柔区钓鱼台小区×号楼×单元×室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为142.44平方米。由于张利红未向怀东物业公司交纳2012年6月8日至2015年6月8日期间的物业服务费，怀东物业公司起诉至本院，要求张利红交纳物业服务费3128元。
案件审理过程中，张利红对怀东物业公司提供的公共部位维修、公共秩序维护、绿化、保洁等方面的服务提出质疑，双方为此均提供相应证据。怀东物业公司提供的证据包括：1.《怀柔区钓鱼台小区物业服务委托合同》一份，证明双方存在物业服务合同关系。张利红对该证据不予认可，认为物业服务合同的签订自己并不知情，也不知小区业主委员会的成员组成。2.催缴物业费通知一份，证明曾经催收物业服务费的事实。张利红表示未见到此份通知。3.北京市怀柔区泉河街道办事处金台园社区居民委员会（以下简称金台园居委会）出具的证明一份，上载明：怀东物业公司在2012年6月8日至2015年6月8日管理钓鱼台小区期间履行了合同应尽的责任，在其他方面也做到了应尽的义务。张利红认为，居委会对小区没有监管的权力，因此不认可该证据的效力。张利红向法庭提供14张照片（拍摄时间为2016年4、5月份），证明小区家中厨房被泡、绿地被侵占的事实。怀东物业公司对该证据不予认可，认为2016年拍摄的照片不能证明2012-2015年期间的物业服务情况，且自己已经尽到合同义务。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。怀东物业公司与张利红所居住小区业主大会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，业主委员会或业主大会与选聘的物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，张利红作为该小区业主与怀东物业公司之间成立物业服务合同关系。怀东物业公司依合同约定对张利红所居住的小区提供物业服务，其享有依照合同约定的收费标准收取相应费用的权利。张利红以怀东物业公司未对管道反水进行维修、未对绿地尽到管理义务、保洁不到位等为由进行抗辩，并提供拍摄于2016年4-5月期间的部分照片予以佐证。但通过怀东物业公司提供的金台园居委会证明可以认定怀东物业公司在合同约定的范围内履行了相应职责，虽有部分服务细节尚需完善，但与合同约定的标准之间尚未构成明显差距，因此对于张利红的答辩意见本院不予采纳。至于张利红个人出资的绿化费用问题，因其未向法庭提供相关证据，本院对该辩称意见不予采纳。怀东物业公司所诉，理由正当，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款之规定，判决：张利红于判决生效后7日内给付怀东物业公司2012年6月8日至2015年6月8日期间的物业服务费3128元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，张利红提交3组新证据。证据1.2014年、2015年因下水道堵塞导致张利红家中被泡的照片；证据2.2014年、2015年张利红家中被泡的视频；证据3.小区绿地的照片。以上3组证据均证明怀东物业公司没有尽到物业服务义务。怀东物业公司对上述3组证据的真实性均认可，对其证明目的均不认可，主张下水道堵塞的原因与怀东物业公司无关，下水管道本身没有问题，且张利红家每次报修，怀东物业公司都会积极回应，但由于张利红家没有人，物业工作人员无法进屋修理；证据3拍摄于2017年1月17日，怀东物业公司主张的是2012年至2015年期间的物业费，该证据与本案无关，且照片中的植被完好，绿化带没有问题。本院经审查认为，因怀东物业公司对上述证据的真实性均无异议，本院对张利红提交的上述证据的真实性均予以确认。关于证据1和证据2的证明目的，本院将结合庭审陈述在本院认为部分予以综合评述；关于证据3，因张利红主张拍摄时间是2017年1月，与本案诉争期间无关，故本院对其关联性不予确认。
二审中，怀东物业公司没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，怀东物业公司与张利红所居住小区业主大会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，业主委员会或业主大会与选聘的物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有约束力。一审法院据此确认张利红作为该小区业主，与怀东物业公司之间成立物业服务合同关系符合法律规定，本院予以确认。张利红以其不知晓居住小区业主大会为由，否认上述物业服务合同效力的上诉意见缺乏依据，本院不予采信。
二审期间，双方争议的焦点是张利红应交纳的诉争期间的物业费金额问题。本院认为，张利红在2012年6月8日至2015年6月8日期间已实际享受了物业服务，应按照约定交纳相应费用。关于张利红上诉主张怀东物业公司在管道反水维修、绿地维护、保安、保洁等方面未尽到物业服务义务一节，本院认为，张利红主张的物业服务问题，怀东物业公司应当予以改进，但张利红的现有证据并不足以证明怀东物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；且张利红所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。综合上述情况，张利红所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由。张利红据此要求减免50%物业费的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。
关于张利红上诉主张其从未收到怀东物业公司的催款通知一节，因物业公司提供的物业具有持续性，故张利红以此为由要求不支付相应物业费的上诉请求亦不能成立，本院不予采信。
关于诉讼费用问题，一审法院依据案件审理结果判令由张利红负担相应诉讼费符合相关法律规定，本院予以确认。张利红上诉关于一审法院诉讼费用分担错误的意见于法无据，本院不予支持。
综上所述，张利红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由张利红负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 齐晓丹
审判员 田 璐
审判员 高 娜
二〇一七年一月二十二日
书记员 郭欣欣
书记员 刘 波