江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泗民初字第02083号
原告邱娟。
被告泗阳信峰置业有限公司，住所地泗阳县众兴镇运河大道591号。
法定代表人任国锋，总经理。
委托代理人甘霜相，上海政君律师事务所律师。
委托代理人顾春，上海政君律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行，住所地泗阳县众兴镇北京东路与上海路交叉路口。
原告邱娟诉被告泗阳信峰置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法由本院审判员房宇燕适用简易程序于2016年1月13日在本院第六法庭公开开庭进行了审理，原告邱娟、被告泗阳信峰置业有限公司的委托代理人甘霜相、顾春到庭参加诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱娟诉称：2014年3月3日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于泗阳县众兴镇众兴中路南侧、桃源南路西侧住宅楼运河●名门府11号楼一单元501室房屋，合计总价为607236元，首付款为182236元，剩余425000元采取银行贷款方式支付。2014年4月3日，原告与第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行签订了《个人住房借款合同》，并于2014年5月24日开始正式还贷。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条和第九条的约定，被告应于2015年7月31日前交付讼争房屋，若被告逾期交房交过90日的，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的0.5%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催促，时至今日被告仍未履行交房义务。原告已于2015年10月28日向被告寄送退房退知。现原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告双方于2014年3月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：MMF11-501-201402）；2、解除原告与第三人签订的《个人住房借款合同》；3、被告返还原告已付的首付款182236元；4、被告返还原告自履行按揭合同即2014年5月24日至2015年12月24日止的月供本金及利息共计67178.45元，剩余贷款本金由被告返还第三人，并由被告承担提前还贷的利息；5、被告支付原告违约金3036.18元；6、被告支付原告首付款利息，利息以首付款182236元为本金按中国人民银行同期活期存款利率计算至实际给付之日止。
被告泗阳信峰置业有限公司辩称：1、关于原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求由法院裁决；2、如果法院裁决解除双方的《商品房买卖合同》的话，那么对原告的第二项、第三项诉讼请求被告认可，无异议，对第四项诉讼请求中要求被告退还银行贷款本金以及将剩余的贷款本金退还银行被告无异议，但被告不承担提前还贷的利息；3、对于原告所称的第四项诉讼请求中贷款利息以及第五项诉讼请求的违约金及第六项诉讼请求中首付款的利息，被告认为原告重复计算，如果原告认为违约金过低，可以申请调整但不应该重复计算，关于已向银行偿还的贷款利息的部分，被告认为，原告与第三人之间签订的贷款合同解除后，依据商品房买卖合同的司法解释起草单位最高院民一庭的理解与适用，按揭贷款合同的解除具有向前的溯及力，合同解除后应当恢复至合同未订立时的状态，而银行在按揭贷款合同履行初期收取的利息是比较高额的，因此，银行不应收取这部分原告已还的贷款利息，这部分的贷款利息应当予以调整，调整以后的利息才是原告在本案中的实际损失。
第三人中国建设银行股份有限公司述称：第三人不同意原告的第二项诉讼请求即要求解除原告与第三人签订的《个人住房借款合同》，原告与第三人签订的《个人住房借款合同》合法有效，应该由原告继续履行，在原告清偿贷款本息后或由被告代偿贷款本息后，《个人住房借款合同》即履行完毕。
经审理查明：2014年2月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：MMF11-501-201402），该合同约定被告泗阳信峰置业有限公司将其开发的位于泗阳县众兴镇众兴中路南侧、桃源南路西侧运河●名门府第11幢第1单元501室房屋以607236元的价格出售给原告邱娟，原告邱娟在合同上签名捺手印。《商品房买卖合同》第六条约定了付款方式，即原告邱娟已经交付首付款182236元，剩余房款425000元，原告邱娟以银行按揭的形式支付给被告泗阳信峰置业有限公司（邱娟需在合同签订7个工作日内向出卖人或按揭银行提交符合银行要求的完整资料和费用）。原告交付首付款182236元的时间系2014年2月19日。
《商品房买卖合同》第八条约定，被告泗阳信峰置业有限公司应当在2015年7月31日前，将验收合格的房屋向原告邱娟交付。该合同的第八条还约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府调整规划设计变更及遭遇人力不可抗力等特殊原因；3、施工中遇到有异常困难或重大技术不能及时解决；社会异常事件、自然灾害、战争等不可抗力情况；市政配套的批准安装导致的延误；由于本合同项下房屋建造工地邻近的市政工程建设使该房屋的建造施工不得不停止；本合同签订之后颁发的新的法律法规或行政规章，导致出卖人为了遵守该等新的法律法规或行政规章而不能按时将房屋交付使用的；其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。该合同的第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。因被告泗阳信峰置业有限公司至今未向原告邱娟交付合同中约定商品房，双方又协商未果，致原告邱娟诉至本院。
另查明，第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行与原告邱娟签订《个人住房借款合同》，2014年4月24日向原告邱娟发放涉案房产按揭贷款金额为425000元，原告邱娟即将425000元交付给被告，截止2015年12月24日，原告邱娟已归还贷款本金及利息共计67178.45元。
又查明，原告邱娟于2015年10月28日向被告寄送了退房通知书。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述，并有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、EMS快递查询单、中国建设银行个人贷款对账单等证据予以证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案原、被告于2014年2月27日签订的《商品房买卖合同》系其双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，应属有效合同，双方当事人均应按约定履行自己的义务。根据原、被告约定，被告应于2015年7月31日前向原告交付合同约定的商品房，但被告至今未能向原告交付，且无法定或符合合同约定的理由延期，故本院认为被告已违约，根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告退还已付购房款182236元。对于原告要求解除原告与第三人签订的《个人住房借款合同》，本院认为于法有据，应予以支持，被告应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。对于原告要求被告支付违约金3036.18元，根据原、被告约定，该请求符合有关法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付首付款182236元的利息，利息自2014年2月19日起至实际给付之日止按中国人民银行同期活期存款利率计算的诉讼请求，本院认为，应自2014年2月20日起按中国人民银行同期活期存款利率计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告邱娟与被告泗阳信峰置业有限公司于2014年2月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：MMF11-501-201402）；原告邱娟有义务协助被告泗阳信峰置业有限公司办理解除合同的相关手续；
二、被告泗阳信峰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告邱娟退还已付购房款182236元及利息，利息自2014年2月20日起按中国人民银行同期活期存款利率计算至实际给付之日止；
三、被告泗阳信峰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告邱娟支付已还银行款67178.45元；
四、解除原告邱娟与第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行签订的《个人住房借款合同》；
五、被告泗阳信峰置业有限公司于本判决生效后十日内按照原告邱娟与第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行签订的《个人住房借款合同》中约定向第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行返还自2015年12月25日起所有贷款本金及利息；
六、被告泗阳信峰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告邱娟支付违约金3036.18元。
七、驳回原告邱娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9872元已减半收取4936元，由被告泗阳信峰置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××60）预交上诉案件受理费9872元。
审判员 房宇燕
二〇一六年一月十三日
书记员 刘 红
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