湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邵中民三终字第58号
上诉人（原审原告）王光云，男，1986年2月12日出生，汉族，户籍地新邵县巨口铺镇巨口铺居委会***号。
被上诉人（原审被告）邵阳市顺得房地产开发有限公司，住所地邵阳市双清区双坡南路雍翠豪苑雍雅居A座。
法定代表人陈钢，该公司经理。
委托代理人何流，男，汉族，1966年1月8日出生，住湖南省邵阳市双清区秀峰庵社区双清区人民检察院宿舍1栋3单元101号，系该公司职员。
上诉人王光云因与被上诉人邵阳市顺得房地产开发有限公司（以下简称顺得房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○一五年十月十五日作出的（2015）大民初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王光云于2015年5月12日向一审法院起诉称：2013年7月19日，王光云在顺得房地产公司开发的雍翠怡景楼盘购买房产一套，房号为B栋2单元11层0211001号。当日，双方在大祥区敏州路的雍翠怡景售楼部签订商品房买卖合同一份。王光云按合同约定支付了全部房价款371973元，合同约定顺得房地产公司应于2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付给王光云。截至诉讼时，顺得房地产公司既没有向业主公示验收合格的相关文件，也没有书面通知王光云去收房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第二项的规定，出卖人逾期交房，应按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，且顺得房地产公司在向王光云出售房屋时，曾口头承诺物业费按每月每平方0.68元收取。王光云特诉请法院判令：一、顺得房地产公司支付逾期交房违约金23806元（自2015年1月1日至2015年5月8日，顺延照计至实际交付房屋之日止）；二、判令顺得房地产公司履行在向王光云出售房屋时的口头承诺，即房屋交付使用后物业费按每月每平方0.68元收取；三、本案诉讼费用由顺得房地产公司承担。
顺得房地产公司在一审中辩称：顺得房地产公司已履行了书面通知王光云接收其所购商品房的义务。根据双方签订的合同第八条，双方没有选择“该商品房经综合验收合格”或“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”作为交房条件，而是选择“商品房验收合格”，现顺得房地产公司的商品房工程质量竣工验收合格，符合约定的交房条件，且在约定日期前，该商品房的综合验收除没有领取到消防验收意见书以外，其他项目均已验收合格，而消防验收属综合验收范围。请求驳回王光云的诉讼请求。
一审法院查明：2013年7月19日，顺得房地产公司（出卖人）与王光云（买受人）签订了一份《商品房买卖合同书》，约定王光云购买顺得房地产公司开发的雍翠怡景楼盘B栋2单元11层0211001号房屋一套。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。”合同签订后，王光云通过银行按揭贷款，按合同约定支付了全额房价款371973元。2014年12月31日，顺得房地产公司修建的雍翠怡景一期B栋及地下室经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收合格，具备了合同第八条第1种可以交付的条件。顺得房地产公司在验收合格后还办理了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2014年12月31日及2015年1月4日，顺得房地产公司委托石家庄卓成科技文化传媒向王光云等购房户群发了短信，通知王光云等人前去收房。
一审法院认为：本案是一起商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题，一是涉案的房屋是否已经验收具备交付条件，二是顺得房地产公司是否书面通知王光云去收房。双方签订的《商品房买卖合同》未规定涉案房屋需以综合验收作为交付条件。顺得房地产公司所出售的房屋已于2014年12月31日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并办理了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，具备双方在合同中约定的交付条件。顺得房地产公司于2014年12月31日及2014年1月4日委托了山东金点子广告传媒有限公司宝庆分公司下属机构石家庄卓成文化传媒向原告等购房户群发短信通知其收房，短信发送显示发送成功，且结合其他住户的证明，说明顺得房地产公司已按照合同约定履行了向王光云通知收房的义务，王光云所述顺得房地产公司一直未予通知收房与事实不符，对王光云要求顺得房地产公司支付逾期交房违约金的诉请，应不予支持。王光云称顺得房地产公司曾口头承诺物业费按每月每平方0.68元收取，但王光云未提供证据，顺得房地产公司亦不予认可，对王光云的该项诉请，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：驳回王光云的全部诉讼请求。本案案件受理费395元，由王光云负担。
王光云上诉称：1、一审判决认定顺得房地产公司已以短信形式书面通知王光云收房，履行了通知收房义务错误，王光云根本就没有接到收房短信。2、顺得房地产公司要求收房时，涉案房屋不具备交房条件，消防属于涉案房屋设计的一部分，消防未经验收，房屋不能认定为验收合格。3、顺得房地产公司口头承诺的物业管理费应该履行。故请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，并判由顺得房地产公司承担全部的诉讼费用。
顺得房地产公司未予书面答辩。
本院二审经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案双方争议的焦点有三个，一是涉案房屋是否符合交付条件，二是顺得房地产公司是否履行了通知收房的义务，三是顺得房地产公司与王光云之间对物业管理费的收取是否有约定。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。经查，双方于《商品房买卖合同》中约定的交房条件是“商品房经验收合格”，并非“商品房经综合验收合格”，本案中，顺得房地产公司修建的雍翠怡景一期B栋及地下室竣工后，经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并办理了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，涉案房屋即具备了双方合同中约定的交付条件，而消防验收属于综合验收范围，故王光云主张的房屋未达到交付条件的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于顺得房地产公司是否履行了通知收房义务的问题。双方在合同中约定涉案房屋经验收合格后顺得房地产公司应当书面通知王光云办理交付手续。涉案房屋竣工验收合格后，顺得房地产公司于2015年1月4日委托山东金点子广告传媒有限公司宝庆分公司下属机构石家庄卓成科技文化传媒按照王光云留存的手机号码向王光云发送了短信，通知王光云前往顺得房地产公司收房，短信发送显示发送成功。根据《中华人民共和国合同法》第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所裁内容的形式”的规定，手机短信通知交房亦能有形地表现交房内容，顺得房地产公司以手机短信形式通知王光云收房并无不妥。经核实，王光云一直使用其留存在顺得房地产公司的手机号码，且手机短信显示发送成功的其他购房户均接收到了顺得房地产公司的短信通知，王光云提出其手机未接收到顺得房地产公司收房短信，但未提供相关证据证实，应不予采信，原审据此认定顺得房地产公司已履行了通知收房的义务正确。
关于双方是否就物业管理费的收取标准有过约定的问题。王光云与顺得房地产公司签订的房屋买卖合同中对物业管理费的收取事宜未有约定，而小区物业管理费的收取主体系物业管理部门，与顺得房地产公司无关，王光云提出其与顺得房地产公司口头约定物业管理费按每月0.68元／平方米的标准收取，但未提供确凿证据予以佐证，顺得房地产公司对此亦不予认可，故对其该主张应不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。王光云的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费396元，由上诉人王光云负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 李玉芳
审 判 员 李盛刚
审 判 员 莫佩华
二〇一六年二月十六日
代理书记员 邹 鹏
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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