黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑06民终201号
上诉人（原审被告）李树坤，男。
委托代理人赵万义，肇源县中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）杨联书，女。
上诉人李树坤因与被上诉人杨联书房屋买卖合同纠纷一案，一审判决后，上诉人不服黑龙江省大庆市肇源县人民法院（2015）源民初字第1296号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明，被告李树坤挂靠大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司开发建设肇源县肇源镇广西小区，该小区商品房由被告向外出售，除向鑫源公司缴纳10%的管理费以外，所得价款归被告所有。鑫源公司已授权被告办理广西小区房屋产权登记等相关事项。2007年6月份，原告杨联书与被告口头约定商品房买卖合同，原告购买位于肇源县肇源镇XX住宅一套，建筑面积88.5平方米，原告于2007年6月5日向被告交付购房款8万元。2010年7月31日，原告再次向被告交付款项17020元后，被告将住房钥匙交付给原告由其实际占有使用。在办理房屋产权登记的过程中，原、被告对双方口头约定的房屋出售价格、内部配套设施管线费、水表费、电表费、上下水入网费、办房照使用费产生争议。原告主张该套房屋出售价格为11万元，在2007年6月5日交付8万元后，原、被告对未交付的3万元购房款曾口头约定，用被告应返还的3.5平方米的购房款和逾期交付房屋的违约金抵顶15000元未交付的购房款，原告于2010年7月31日已将尚欠的15000元交付给被告，该套房屋价款已经交付完毕，被告另收取的2020元属于违规收费。依据是2015年2月3日，肇源县物价监督管理局对杨联书所交费用作出答复，认定内部配套设施管线费、水表费、电表费应在建筑成本之内，原告所交纳的2020元应由被告退回；办房照使用费、上下水入网费被告不应收取。被告主张该套房屋价款应为13万元，原告所交付的款项均为购房款，因原告未将全部价款交纳完毕，所以被告不能协助办理房屋产权登记手续。2015年6月26日，肇源县居民房地产测绘大队对该套房屋进行测绘后，认定该套住宅产权登记面积为84.16平方米。另查明，中国人民银行5年以上基准贷款利率2010年7月31日为5.94%。以上事实有购房收款、收条、取暖费收据的复印件、肇源县物价监督管理局对杨联书所交费用的答复、房产处证明、测绘面积图、鑫源公司的授权委托书以及当事人的陈述予以证实。
原审认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告杨联书在购买被告李树坤开发的商品房过程中产生纠纷，系商品房买卖合同纠纷。根据商品房销售管理办法的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中，被告挂靠鑫源公司开发建设肇源县肇源镇广西小区，享有独自出售房屋并与他人签订商品房买卖合同的权利，应当与原告签订书面合同明确商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、面积差异的差异的处理方式、违约责任、办理产权登记等有关事宜。根据商品房销售管理办法的规定，商品房销售价格由当事人协商议定，销售可以按套计价，也可以建筑面积计价。合同法亦规定，法律、行政法规规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。合同生效后，当事人就价款约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原、被告双方未采用书面形式订立商品房买卖合同，现原告已经履行主要义务，被告实际接受了购房款，双方形成商品房买卖合同关系。由于双方对房屋价款约定不明，亦未达成补充协议，按商品房交易习惯，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，除当事人另有约定。因此，原告在2010年7月31日交付房款后，被告以争议房屋出售价款在13万元，原告尚欠购房款为由进行抗辩，因被告未提供证据证明该事实主张，本院不予采纳。原告诉请被告退回违规收取的款项及赔偿占用期间的经济损失，以及双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请被告不应借办理房屋过户手续向原告收取“办房照使用费用59元／平方米，上下水入网费25元／平方米”，因被告未实际收取该笔费用，并未对原告产生实质性财产侵害，故该诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李树坤于本判决生效后立即给付原告杨联书内部配套设施管线费、水表费、电表费共计2020元及占用期间经济损失（以本金2020元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率5.94%，自2010年7月31日起计算至本判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止）；二、被告李树坤于本判决生效后立即向原告杨联书双倍返还房价款2088元（以面积误差比为0.84平方米，按每平方米1243元计算）；三、被告李树坤于本判决生效后七日内协助原告杨联书办理房屋产权登记手续。案件受理费25元，其它诉讼费88元，由被告李树坤负担。
上诉人李树坤向本院上诉称，一、一审法院没有认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同价款到底是多少，而是以房屋既然已经交付杨联书使用，那么视为杨联书已经履行了交付购房款的义务，对此上诉人有异议。按照一般交易习惯，在没有取得产权证书之前，买受人都会欠出卖人一小部分房款，待办完房照后，再将房款全部交齐，被上诉人在该案诉讼中也一直自认没有交纳全部购房款，但是将没有交纳的购房款自己主观臆想为上诉人的违约金。没有交齐全部购房款的事实原被告双方均认可，一审法院认定有误。二、按照被上诉人自己所述，该房屋价款为11万元，但被上诉人只给付上诉人97020元购房款，尚欠12980元房款未付，上诉人多次追要所欠房款，被上诉人均未给付，所以被上诉人有权拒绝协助杨联书办理房屋产权登记手续。三、上诉人是开发商，但在办理相关手续时，依法属于肇源县鑫源房地产开发公司的委托人去办理相关事宜，上诉人无权也没有能力提供相关手续。该房屋不是李树坤个人所有的房屋，李树坤无法协助杨联书办理房屋登记手续。四、上诉人只收取杨联书97020元的购房款，有杨联书签字的两张收条为证，李树坤没有收过杨联书的其它不合理费用，肇源县物价局的答复意见是在杨联书长时间无理上访情况下，按照杨联书的意思所写的答复意见，没有任何证据证明李树坤收了杨联书水表费、电表费、内部配套设施管线费2020元，所以李树坤无法返还2020元的费用。五、上诉人卖给被上诉人的房屋确实约定为88.5平方米，但在实际交付时，因该房屋建筑误差，导致实际面积低于88.5平方米，杨联书既然已经接受房屋，实际是对房屋面积认可，上诉人履行了自己按约定交房的义务，被上诉人实际接受并没有异议，所以上诉人不存在给付被上诉人0.84平方米双倍房款2088元。综上，请求：撤销肇源县人民法院（2015）源民初字第1296号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人杨联书答辩称，一、上诉人李树坤卖给上诉人的房屋，合同规定：每平方米为1243元，面积为88.5平方米，总金额为11万元。二、李树坤上诉状中称，杨联书买的是商品房；上诉人无权也没有能力提供鑫源公司的相关手续；李树坤个人无法协助杨联书办理房屋产权登记手续，与事实不符。综上，请求二审法院驳回李树坤的上诉，维持一审法院的正确判决，保护被上诉人的合法权益。
二审过程中上诉人杨树坤提交新证据：2009年7月27日收到的收条一份。证明与涉案房屋是同一小区同一地段的楼房当时市场销售价格为13万元，而不是11万元。被上诉人杨联书质证称，证据是假的，与本案无关，上诉人不欠被上诉人钱。本院认为，收条仅写明13万元款项为购买李树坤的楼款，但与被上诉人杨联书购买房屋非同一时间，且未写明购买房屋的具体位置，亦没有其他证据予以佐证，故本院对该份证据不予采信。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一、法律、行政法规规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原、被告买卖房屋是双方真实的意思表示，被上诉人杨联书已交付房款，上诉人李树坤亦接受房款。因此，双方买卖房屋的口头合同成立并生效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十一条规定：“合同生效后，当事人就价款约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，双方当事人就房屋价款没有明确的约定，亦未达成补充协议，故应当按照交易习惯予以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，上诉人李树坤于2010年7月31日接受被上诉人杨联书支付的购房款后将房屋转移给杨联书占有。根据交易习惯，上诉人李树坤于2010年7月31日将涉案房屋交付给被上诉人杨联书，该行为系李树坤部分履行合同义务的行为。根据《合同法》当事人应当按照约定全面履行自己的义务的相关规定。上诉人李树坤已经部分履行了合同义务，其应当按照合同约定继续履行剩余的合同义务，即协助被上诉人杨联书办理房屋产权证。上诉人李树坤称其没有办理房屋产权证权利，但其在原审庭审中已承认为其他购房者办理过房屋产权证，故其抗辩理由不成立，本院不予支持。
《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第一百一十四条规定：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。”本案中，杨联书在原审中提供了加盖有物价局印章的答复意见，该份答复意见系物价局在其职权范围内制作的文书。上诉人李树坤称物价局作出答复系被上诉人杨联书长时间无理上访形成的，但并未提供相反的证据予以推翻。故根据物价局答复意见，原审判令上诉人李树坤给付原告杨联书内部配套设施管线费、水表费、电表费共计2020元及占用期间经济损失并无不当，本院予以维持。
三、《商品房买卖司法解释》第十四条规定了出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理原则。本院认为，上诉人李树坤与被上诉人杨联书对房屋面积的差额并无异议，故原审对因面积误差返还的房款认定并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条、《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人李树坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东辉
审 判 员 于志友
代理审判员 王 丹
二〇一六年五月十七日
书 记 员 田 蕾