江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终2239号
上诉人（原审被告）：葛德兰，女，1969年7月10日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。
委托诉讼代理人：周红军，江苏开典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李军，江苏普泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱秀芹，女，1958年10月28日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。
委托诉讼代理人：陶建平，江苏泰临律师事务所律师。
原审第三人：南通天一置业有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人：邢锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汤迪清，男，该公司员工。
上诉人葛德兰因与被上诉人朱秀芹、原审第三人南通天一置业有限公司（以下简称天一公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院(2017)苏0602民初3862号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
葛德兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回朱秀芹一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由朱秀芹承担。事实与理由：一、葛德兰与朱秀芹于2016年4月13日签订的拆迁安置指标权利转让协议，一审判决将其等同于崇川区惠泽苑14幢1102室房屋买卖，属于事实认定错误。二、如果认定葛德兰与朱秀芹订立的转让协议为一揽子合同，也包含商品房买卖的内容，则应当认定转让协议属于买卖合同的预约合同，案涉房屋买卖合同属于本约合同，一审法院未予区分，认定事实及适用法律错误。即便葛德兰的拆迁安置指标权利可以转让且转让有效，也只能认定为预约合同有效，葛德兰并未与朱秀芹就案涉房屋签订买卖合同，本约合同未成立，当然无需履行过户义务，一审法院将转让协议错误理解为商品房买卖，并判令上诉人配合过户错误。且根据最高院买卖合同司法解释的规定，即便一方不履行订立本约合同的义务，也不得违背意思自治的原则强制缔约，而是采取承担预约合同违约责任或者解除预约合同赔偿损失来衡平。即便葛德兰的拆迁安置指标权利可以转让，即便双方签订的协议就是商品房买卖，在葛德兰名下没有其他房屋的情况下，也应可选择通过承担违约责任不再履行合同，一审法院不应剥夺葛德兰该权利。三、第一，葛德兰与朱秀芹协议约定将20平方米拆迁指标转让，涉及拆迁利益，具有人身专属性，依法不得转让，应当认定转让无效。第二，朱秀芹及山山中介彭书云隐瞒朱秀芹房产中介的身份，谎称朱秀芹为彭书云的朋友，并承诺收到其他拆迁指标再归还葛德兰20平方米。但事实上朱秀芹系房产中介人员，家中也有房屋，其购买指标的目的是为了炒房。虽然法律不禁止房产中介购买房屋，但朱秀芹处处谎言证明其是通过欺骗手段使得葛德兰签订协议。第三，根据房屋拆迁补偿安置协议第五条约定，葛德兰的安置点为世纪新城五期，限定价每平米1800元，朱秀芹采取欺骗手段在惠泽苑选房违反了安置的规定，应当认定选房无效。第四，葛德兰没有委托蔡某与天一公司签订保障性（限价）商品房买卖合同，对此也不予追认，因此蔡某代签的案涉房屋买卖合同无效。第四、一审法院将20个平方的空方定价为11万元，朱秀芹据此获得案涉房屋及车库的权利，显失公平，应予撤销。四、判决内容漏判了产权过户所涉税费由谁承担，应当发回重审。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，请求依法改判或发回重审。
朱秀芹辩称，一、本案名为拆迁指标转让，实为房屋买卖合同，双方合同内容已经具备房屋买卖合同的条款，是双方真实意思表示。葛德兰将拆迁安置权利出卖给朱秀芹，是其对自身权利的处分，不违反法律规定，案涉协议合法有效，双方应当依约履行。二、朱秀芹与葛德兰签订协议时不存在欺诈行为，在庭审过程中，葛德兰也没有提供证据证明朱秀芹存在欺诈行为，如果其认为是欺诈，可以依法在法律规定的期间内行使撤销权，但葛德兰并未及时提起相关诉讼。葛德兰还认为协议显失公平，也是行使撤销权的理由，应当依法提起诉讼，而非在本案中提出抗辩。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人天一公司述称，其按照规定履行相关手续，不存在欺诈行为，且拆迁安置过程中经常有本人签字选房，后续手续其他人代办的情况。
朱秀芹向一审法院起诉请求：一、判决葛德兰领取南通市崇川区惠泽苑14幢1102室及配套车库14幢B263室房屋所有权证，并将该房屋产权过户至朱秀芹名下；二、本案诉讼费由葛德兰承担。
一审法院认定事实：2015年6月，南通市崇川区住房和城乡建设局（作为搬迁补偿人、甲方）与葛德兰（作为被搬迁人、乙方）订立房屋搬迁补偿安置协议，因在项目建设地块内乙方自愿搬迁，甲方同意对乙方给予补偿安置，住宅房屋选择补偿安置的方式为拆迁安置房安置，空方补偿21000元，安置点为世纪东城五期。
2016年4月13日，朱秀芹（作为乙方、买方）与葛德兰（作为甲方、卖方）及山山中介（丙方、中介方）签订拆迁安置指标权利转让协议一份，约定：一、甲方自愿将原座落于南通市地块项目拆迁指标的20平方转让给乙方，转让总价11万元，所有小高层、高层补贴均由乙方享受，所有优惠方由乙方享受，所有超方（市场价）均由乙方享受。二、甲方出具的证明材料有拆迁安置协议、评估报告，甲方保证上述拆迁指标产权清晰…三、乙方对甲方所转让的安置指标已充分了解，愿意购买上述指标，甲乙双方商定的具体条款如下：1、本协议签订时乙方支付甲方人民币1万元作为定金，甲方同意将上述证明材料原件交丙方作转让指标保证。2、甲乙双方于乙方选定日选房，具体时间以选房公示为准，乙方所选房屋面积楼层、位置、车库均与甲方无关，甲方须无条件配合乙方选房，选房结束乙方支付甲方人民币肆万元，甲方同时将所选房屋全部材料交由丙方保管，如该指标为遗产方，甲方应及时办理公证手续，此项约定任一方逾期需按总成交价0.01%赔偿对方，合同继续履行。3、交房时间以开发商通知交房为准，房屋的钥匙直接由乙方领取，交房费用由乙方支付。如因甲方或乙方不能及时交房，则责任由违约方承担。【备注：房屋开票时由乙方将甲方特种（转账）支票作购房款，乙方将甲方支票面额凭票结算…】甲方同时将该房钥匙及相关票据交乙方保管使用，商品房屋买卖合同、发票（原件）交丙方保管，此项约定任一方逾期须按总成交价的0.01%赔偿对方，合同继续履行。4、领取产权时间以开发商发放产权为准，甲方领取产权证后一月内甲乙双方由丙方协助办理产权过户手续，过户费用凭票据由双方各自承担，产权过户结束乙方当场付清全部余款…6、乙方所选房屋用于自住或投资，甲方均无权干涉，产权过户名字由乙方自定，若乙方在产权过户前已将该房屋转让第三方，产权过户时甲方须无条件配合乙方将产权直接过户给乙方所指定的第三方，甲方不得有任何异议和附加条件，否则作违约处理…十二、甲乙双方约定甲方领产权证的费用双方各承担一半，过户时的费用甲方承担。十三、甲乙双方约定先付定金壹万，选好房后付肆万，最后过户时付陆万结束。此外，协议还就违约责任、争议解决等事项进行了约定。
同日，朱秀芹向葛德兰支付拆迁平方定金1万元，葛德兰出具收条。同年8月，葛德兰向案外人蔡某出具收条一份，载明：今收蔡某购买拆迁20平方款人民币肆万元正（￥40000）。山山中介彭书云在该收条见证人落款处签名。同年9月，葛德兰出具收条一份，载明：葛德兰收到空方支票款贰万叁仟肆佰肆拾捌元整。诉讼中，陈述上述支票款及4万元购房款均系其委托案外人蔡某向被告支付的，支付的支票款并不包含在案涉11万元内，系拆迁补偿款可以抵扣购房款，朱秀芹以现金的形式支付给葛德兰。
2016年9月，葛德兰就案涉被征收地块的拆迁安置办理选房手续，选定的安置房屋为惠泽苑14-1102室及14-B263号车库（位），葛德兰在选房单中签字。同年，9月22日，天一公司就上述房屋及车库签订保障性（限价）商品房买卖合同，该商品房建筑建筑面积为84.31平方米，车库建筑面积为11.55平方米，商品房单价为每平方米3730.24元，总金额为314496.5元，车库每平方米1340元，总金额为15477元。此外，合同还就其他事项进行了约定。该合同的落款为葛德兰，诉讼中，葛德兰陈述其并未在该合同中签字，朱秀芹陈述，其委托案外人蔡某去办理的上述合同签订手续。合同签订后，朱秀芹以葛德兰的名义向天一公司给付案涉购房款（含车库）329973.5元，天一公司开具增值税发票，同时，朱秀芹还交纳了房屋专修维修基金。此后，案涉房屋及车库也交付朱秀芹，朱秀芹领取了案涉房屋及车库的初始登记证明单。
诉讼中，朱秀芹陈述，双方通过山山中介签订案涉转让协议，约定葛德兰将其享有的20平方的拆迁安置指标作价11万元转让，双方选定房屋后，朱秀芹根据确定的房屋总价向开发公司交纳购房款，等房屋具备过户条件后，由葛德兰先行办理产权登记手续领取产权证，再将该房屋过户至朱秀芹名下，现朱秀芹已经按约向葛德兰支付5万元转让款，尚欠6万元，并向开发公司支付了全部购房款，领取了房屋，葛德兰应当配合朱秀芹履行过户义务。为证明其主张，朱秀芹申请证人蔡某出庭作证，蔡某作证时陈述：其系朱秀芹的小舅妈，因朱秀芹母亲住院，所以一直由证人和葛德兰一起拿房、选房。选房需葛德兰本人带身份证到安置办办理，房子选好后签订合同不需要本人办理，只要带身份证复印件就可代办。葛德兰将房子选好，证人说某，葛德兰着急要走，就将身份证复印件交给证人，身份证复印件写明“仅供拿房”，后来证人便代葛德兰在商品房买卖合同上签了名，朱秀芹应付葛德兰的4万元以及2016年9月20日的收条，都是其代朱秀芹办理的，在向开发商付款时，其也代朱秀芹刷卡垫付5万元。天一公司陈述，案涉商品房买卖合同不一定需要本人签字，购房人可委托他人代为办理相关手续，也不需要授权委托书，只要代办人持有凭证和选房单即可办理，但必须以买受人的名义签字。案涉商品房买卖合同房款已与第三人结清，房屋及车库现具备办证条件。
一审法院认为，葛德兰、朱秀芹签订的拆迁安置指标权利转让协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。据本案查明，朱秀芹已向葛德兰支付5万元转让款，并履行案涉房屋的房款给付义务，且该房已具备过户条件，朱秀芹要求葛德兰配合办理案涉房屋的产权过户手续，于法有据，予以支持。同时，根据协议约定，朱秀芹尚需向葛德兰支付6万元转让款。虽案涉保障性（限价）商品房买卖合同并非葛德兰本人签字，但在该商品房买卖合同签订之前双方共同选定了案涉房屋，葛德兰即具有就案涉房屋与天一公司签订商品房买卖合同的义务。事实上，葛德兰也曾向委托人蔡某交付了“仅限选房”的身份证复印件，亦可表明其认可由蔡某代其选房签字的行为。故葛德兰相关抗辩，法院难以采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、葛德兰、天一公司于判决生效之日起十日内办理南通市崇川区惠泽苑14幢1102室房屋及14-B263号车库所有权产权登记手续，将该房产登记至葛德兰名下。二、葛德兰于办理案涉房产登记手续后三十日内配合朱秀芹将该房产过户至朱秀芹名下。同时，朱秀芹向葛德兰支付转让款6万元。案件受理费80元，由葛德兰负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。
本院认为，关于葛德兰认为该协议涉及拆迁利益，具有人身专属性，依法不得转让的主张，本案中葛德兰、朱秀芹签订的拆迁安置指标权利转让协议，系双方真实意思表示，内容并不违反法律、法规等强制性规定，一审法院依法认定其效力并无不当。葛德兰认为朱秀芹在签订协议过程中隐瞒真相、存在欺诈行为，且该协议显失公平，但未能提供充分证据予以证明，亦未提起相关撤销权诉讼，本院对该上诉理由不予支持。葛德兰认为案涉拆迁安置指标权利转让协议系房屋买卖合同的预约合同，因其未与朱秀芹签订房屋买卖合同，故有权选择不再履行该合同。但从拆迁安置指标权利转让协议的内容看，该协议签订时虽然指向的具体房屋尚未确定，但明确约定了葛德兰应无条件配合朱秀芹选房，也约定了定金、选房流程、交房手续、领取产权证及过户、违约责任等各项内容，双方权利义务关系明确，协议并未约定双方需另行签订房屋买卖合同，故葛德兰该主张不能成立，双方应依照约定全面履行合同义务，朱秀芹有权要求葛德兰继续履行该协议。葛德兰认为案涉保障性（限价）商品房买卖合同系蔡某代签，并非本人签字，其不予认可。但根据案涉拆迁安置指标权利转让协议，葛德兰负有配合选房的义务，协议约定选房后朱秀芹需支付葛德兰4万元，朱秀芹通过蔡某在选房前支付了该款项，葛德兰出具收条予以接受。在选房过程中，葛德兰在选房单上签字，且提供了有“仅限选房”字样的身份证复印件。综合上述证据，可以认定葛德兰对选房行为表示认可，葛德兰该上诉理由亦不能成立。葛德兰还认为一审判决漏判了过户税费的承担问题，本院认为，朱秀芹在一审起诉时并未提出该项诉求，且双方协议对过户税费承担有明确约定，一审判决书在查明事实部分也作出了认定，故葛德兰认为一审判决书存在漏判的理由也不能成立。
综上所述，葛德兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由葛德兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 风
审判员 王建勋
审判员 卢 丽
二〇一八年九月四日
书记员 王 璐