河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终3727号
上诉人（原审原告）：袁全安，男，1961年8月13日出生，汉族，住河北省霸州市。
委托诉讼代理人：邢增洪，河北乾翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔泽宽，河北宇阔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：霸州市王庄子乡王庄子村村民委员会。
负责人：王二喜，该村村主任。
委托诉讼代理人：孙永辉，河北圣鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张良杰，北京市大都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吕亚东，男，1971年11月27日出生，汉族，住霸州市。
委托诉讼代理人：党继军，北京市大都律师事务所律师。
上诉人袁全安因与被上诉人霸州市王庄子乡王庄子村村民委员会(以下简称王庄子村委会)、吕亚东租赁合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2018）冀1081民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人袁全安上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：1999年底，上诉人与被上诉人王庄子村委会达成砖厂租赁合同，明确约定在同等条件下，可优先考虑上诉人，上诉人在一审期间提交的证据，可以证明上诉人在新建砖厂之前向被上诉人王庄子村委会提出了续期申请，王庄子村委会并未拒绝，且没有告知其已与另一被上诉人吕亚东达成有关协议；二被上诉人2013年达成的协议，一未告知享有优先承包权的上诉人，二是明知上诉人的承包合同2037年才到期，二被上诉人系恶意串通，侵害上诉人的合法权益；被上诉人一审期间提交的村民代表会议记录，其村民代表签字捺印页与会议记录不连续，无法证实系在相同时间、相同地点形成，且按两被上诉人达成的土地租赁书表明，系2013年9月27日召开的全体村民代表大会，但村民代表会议记录显示村民代表会议是2013年9月28日召开，不能排除村委会补签代表签字捺印的行为；两被上诉人签订的协议书未经王庄子乡政府批准，未加盖乡政府公章，该协议无效；被上诉人申请的证人袁某1、王某，系村委会原干部，属于本案利害关系人，不具有证人资格；上诉人作为王庄子村集体组织成员，有法定的优先承包权，二被上诉人签订的承包协议违反土地承包法及实施细则的规定，属无效合同。
王庄子村委会辩称，上诉人与村委会签订的是《砖厂租赁合同》，其租赁主体为砖厂及其生产设备，现砖厂已按政策拆除，租赁合同的主体已不存在，而村委会与吕亚东签订的是土地租赁协议，租赁物的主体不同，与上诉人无关；《砖厂租赁合同》中，上诉人与村委会约定的内容为“可优先考虑乙方”，而不是“应优先考虑乙方”，双方并未约定上诉人有优先承租权；村委会与吕亚东签订协议前，村委会已充分征求了上诉人的意见，上诉人明确表示放弃继续租赁，上诉人在本案中主张优先权，不能成立；2016年初，上诉人已将争议砖厂及设备出租给案外人吕光辉，上诉人已不实际租赁该砖厂及设备，拆除砖厂的奖补资金也不是由上诉人领取，上诉人已放弃了对砖厂的承租权；村委会与吕亚东签订土地租赁协议前，已征得了上诉人放弃继续租赁的意见，此后召开村民代表大会，并对村民代表大会召开及签字的过程录像予以记录，程序合法，内容合法，《土地租赁协议书》中因笔误将村民代表大会召开时间表述为2013年9月27日，但村民代表大会记录记载的时间及汇款时间，均能证实会议召开为28日，该笔误不影响村民代表大会的效力。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
吕亚东辩称，吕亚东与村委会签订租赁合同是为了解决村民吃水安全问题，在大幅提高租金的基础上，又提前数年一次性支付了巨额租金，且经过村民代表大会表决通过，不存在恶意串通损害上诉人利益的情况；吕亚东和村委会一审期间提交的证据具有客观性、合法性，村民代表大会不仅有全体村民代表的签字，而且还有整个会议内容和签字内容的完整录像，应予认定；本案中村委会出租的土地不属于乡政府审批事项，租赁合同无需乡政府盖章；本案证人袁某1、王某是当时村委会干部，亲自经办了上述土地出租事宜，出庭作证符合法律规定。
袁全安向一审法院起诉请求，1、宣告二被告签订的土地租赁协议书无效；2、确认原告对砖厂土地享有优先承包权，判令被告王庄子村委会按照约定继续履行砖厂租赁合同（庭审中增加诉讼请求）；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告（乙方）与被告王庄子村委会（甲方）于1999年签订砖厂租赁合同，承租王庄子砖厂。合同约定：砖厂租赁期限为三年，自2000年1月1日至2002年12月31日止；砖厂三年租赁总额为21万元（平均每年7万元）；甲方提供砖厂现有房屋、设备、土地等其他财产设施（见附表），乙方租赁期间必须保证砖厂房屋、设备及其他财产设施的完好，出现丢失、损坏现象，乙方负责赔偿；租赁到期，砖厂继续租赁，租赁者在同等条件下，可优先考虑乙方。2001年9月19日，原告（乙方）与被告王庄子村委会（甲方）签订补充协议，该补充协议约定：增续合同到2007年12月31日；承包费每年7万元不变；国家政策变化不准办砖厂时，村委会不负责一切开支，如果上级给予赔偿补贴，可根据实际情况，双方再行协商。2004年4月8日，原告（乙方）与被告王庄子村委会（甲方）签订附加合同，约定承包期增订10年，即从2007年12月31日开始至2017年12月31日止。此外，原告（乙方）与被告王庄子村委会（甲方）于2004年10月16日签订协议书，约定王庄子村委会将砖厂西北角“万鑫加油站”南废坑塘——自排水沟南侧算起南北长210米，东西长80米，计25亩租给乙方承包使用，期限20年，自2017年12月31日起至2037年12月31日止。价格为每亩90元计45000元。合同到期后乙方有优先承包权。原被告均主张该合同所涉标的物即砖厂西北角“万鑫加油站”南废坑塘，包含在二被告签订的土地租赁协议所涉土地和水面的范围内。2015年10月16日，霸州市财政局发放王庄子砖厂拆除奖补资金40万元。王庄子村委会称该笔资金由原告领取。原告称其在承包砖厂期间，将砖厂的一部分出租给了吕光辉，由于环保原因，政府将砖厂拆除，吕光辉的工人到政府上访，全部补偿款补偿给了吕光辉的工人。
2013年9月28日，王庄子村委会在王庄子小学召开村民代表会议，会议议题为村自来水改造动工、资金来源问题。村民代表会议记录及录像反映：村民代表会议上，村干部介绍称：为解决村自来水改造资金问题，村干部找到袁全安，袁全安表明2017年12月31日到期后不再承包砖厂，为此村干部找到一个有实力老板承包砖厂土地和水面，预交5年的承包费，自2018年1月1日至2023年1月1日，每年30万元。然后由参加会议的村民代表表决，65名村民代表在村民代表会议记录上签字捺印。2013年9月28日，王庄子村委会（甲方）与吕亚东（乙方）签订土地租赁协议书，协议书约定：一、土地租赁期限为20年，自2018年1月1日至2037年12月31日。二、四至：东至旅游制品厂、玻璃厂、家具厂、纸厂、化工厂等；西至大宁口公路；南至化工厂及大宁口公路；北至112国道除加油站、塑料厂、家具厂、废品收购站。其中土地约180亩，水面约150亩（按甲方实际丈量后使用）。三、自本协议签字之日起，乙方向甲方预先交纳前五年砖厂土地及水面承包费150万元（以后采取一年一交租赁费方式，从2024年开始乙方于每年的10月1日前向甲方交款一次）。每三年甲方可以上调租赁费一次，但上浮不能超过年租赁费的5%。土地租赁费每年27万元，水面每年3万元。……附：甲方村民代表表决同意签字表及两委班子会议记录，未尽事宜由双方协商解决。同日，吕亚东通过梁铁路账户转款150万元到霸州市王庄子乡财政所账户；王庄子村委会于同日给吕亚东出具收据一张：今收到吕亚东交来砖厂土地水面承包费150万元。2018年2月5日，吕亚东通过梁铁路账户给王庄子村委会转王庄子砖厂土地预交款90万元。2018年1月1日，被告吕亚东按照其与王庄子村委会签订的土地租赁协议书，接收租赁土地，与原告发生争执并报警。现吕亚东占用部分租赁土地。
一审法院认为，本案涉及以下两个争议焦点：1、二被告签订的土地租赁协议是否无效；2、被告王庄子村委会是否应该与原告继续履行砖厂租赁合同。针对双方当事人的主张，结合本案证据，本院分别评判如下：1、二被告签订的土地租赁协议书是否无效。本案中，原告主张，根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，村集体将土地出租给非本集体组织成员，除了要经过三分之二以上村民代表同意外，还需要经过镇政府的批准，而且还应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查才能签订承包合同；被告王庄子村委会并未提供相应的证据证实在签订合同以前对承包方的资信情况和经营能力进行了审查工作，二被告所签订的租赁协议不符合法律程序，违反法律的强制性规定，应为无效合同。本案在审理过程中，二被告一致主张其所签订的土地租赁协议系双方的真实意思表示；王庄子村委会提交的村民代表大会录像可以证实二被告签订的协议经过了王庄子村村民代表大会表决通过，且该协议通过王庄子乡人民政府加盖了王庄子村村民委员会的公章。此外，在签订合同当天，被告吕亚东通过梁铁路账户转款150万元到霸州市王庄子乡财政所账户，履行了合同约定的义务；2018年2月5日，被告吕亚东又通过梁铁路账户给王庄子村委会转土地预交款90万元，一定程度上反映了被告吕亚东的经济实力和履约能力。原告提交的其与王庄子村委会于2004年10月16日签订的协议（期限从2017年12月31日起至2037年12月31日止），证实原告租赁原王庄子砖厂西北角“万鑫加油站”南废坑塘（自排水沟南侧算起南北长210米，东西长80米，计25亩）在先，二被告签订的土地租赁协议书所涉土地和水面与原告该协议相重合的部分无效，即二被告租赁协议书中包含的原王庄子砖厂西北角“万鑫加油站”南废坑塘（自排水沟南侧算起南北长210米，东西长80米，计25亩）部分无效，但土地租赁协议部分内容无效不足以导致整个土地租赁协议无效。综上，本院认为，原告主张二被告签订的土地租赁协议无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
2、被告王庄子村委会是否应该与原告继续履行砖厂租赁合同。王庄子村委会（甲方）将自己所有的砖厂租赁给原告（乙方），并约定“租赁到期，砖厂继续租赁，租赁者在同等条件下，可优先考虑乙方”。本院认为优先权按来源可分为法定优先权和约定优先权。约定优先权是当事人基于交易需要，依其意思自治而设立，仅具有债权效力，若当事人违反优先权的约定处分标的物，仅需向合同相对人负违约责任。优先租赁权系优先权的一种，是指承租人在租赁合同期限届满要求续租时，在同等的租赁价格、租赁期限等条件下有优先于第三人承租的权利。本案中，原告主张其在租赁的原砖厂被取缔后，征得了王庄子村委会的同意建造了新砖厂；被告王庄子村委会辩称其在与吕亚东签订土地租赁协议前征求了原告的意见，原告表示不再续租，但原告和王庄子村委会均未提供充分的证据对其主张予以证实。此外，原告在砖厂租赁合同到期后，要求与王庄子村委会优先续约，亦应经过村民会议或者村民代表会议决定，原告的续约主张尚未经过王庄子村村民会议或者村民代表会议通过。综上，本院对原告要求被告王庄子村委会继续履行砖厂租赁合同的主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王庄子村委会与被告吕亚东于2013年9月28日签订的土地租赁协议书中包含的原王庄子砖厂西北角“万鑫加油站”南废坑塘（自排水沟南侧算起南北长210米，东西长80米，计25亩）部分无效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。上诉人二审期间提交，证据一、照片七张，证明上诉人2015年在租赁土地投资2000万元建设新型砖厂，也进一步证明上诉人在建砖厂前征求过被上诉人村委会的意见，村委会同意续租土地给上诉人，否则上诉人也不可能投资2000万元建设新砖厂；证据二、2018年5月11日王庄子村村民代表会议记录复印件一份，主持人王二喜，内容为村内自来水改造工程造价约400万元，上级财政拨款200万元，每户村民支付400元开口费，证明自来水改造工程仍在进行中，且不需要使用吕亚东的租金，也证明村民代表会议中所说的出租土地，解决村民吃水问题，不能成立；证据三、照片三张，证明该村自来水改造工程刚刚动工，还在挖沟；证据四、视频资料两段，证明证人袁某2、王某到上诉人处砸门，与本案存在利害关系，不能作为证人作证。被上诉人王庄子村委会质证意见为，对于证据一，对上诉人主张砖厂为新建厂房不认可，且即使为新建厂房，也不能证明其新建行为是经过村委会同意的，不能证明村委会同意续租土地给上诉人；对于证据二，该证据为复印件，不能证明其真实性，且内容不完整，无村民代表签字，不能证明上诉人的主张；对于证据三，因为自来水改造是循序渐进的过程，不能因为现在正在进行改造施工，而推定二被上诉人签订的租赁协议违法；对于证据四，对该视频真实性不认可，且即使有村民到上诉人厂区砸门，也不能反映原由，不能证明证人袁某2、王某与上诉人存在利害关系。被上诉人吕亚东的质证意见与被上诉人王庄子村委会质证意见相同。本院经审查，上诉人提交的证据一，其砖厂厂房是否为新建，不能证明其建设过程系经王庄子村委会同意，也不能证明村委会同意续租土地给上诉人，本院不予采信；上诉人提交的证据二为复印件，无法核实其真实性，本院不予采信；上诉人提交的证据三，结合其陈述，能够反映该村自来水改造工程正在进行中，对该证据的真实性本院予以采信；上诉人提交的证据四，不能说明视频中的人员找上诉人的原因，不能证明上述人员的行为是否具有正当性，上诉人据此主张证人袁某2、王某与其有利害关系，不能作为证人，本院不予采信。
本院认为，二被上诉人2013年9月28日签订的《土地租赁协议书》，系双方真实意思表示，其中涉及的部分租赁土地，与上诉人承租的土地相重合，该部分无效，《土地租赁协议书》中其他租赁土地，发包程序合法，其效力本院予以确认，被上诉人吕亚东取得承包经营权。《土地租赁协议书》签订前，被上诉人王庄子村委会已按《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，召开村民代表会议讨论予以通过，由参加会议的村民代表签名捺印予以确认，且有村民代表会议录像证实上述情节，《土地租赁协议书》通过霸州市王庄子乡人民政府加盖了被上诉人王庄子村委会印章，《土地租赁协议书》签订当日，被上诉人吕亚东通过梁铁路账户转款150万元到霸州市王庄子乡财政所账户，2018年2月5日，被上诉人吕亚东又通过梁铁路账户转款90万元给王庄子村委会，上述事实，能够证明《土地租赁协议书》签订时已履行法定程序，且王庄子乡人民政府对该《土地租赁协议书》已予确认。上诉人主张村民代表会议记录不真实，《土地租赁协议书》未经王庄子乡人民政府批准，与上述证据反映的情况相矛盾，本院不予支持。
上诉人主张，其作为霸州市王庄子乡王庄子村村民，有法定的优先承包权，且上诉人在与被上诉人王庄子村委会达成的砖厂租赁合同中，明确约定在同等条件下，可优先考虑上诉人，但在2013年发包本案所涉土地时，被上诉人王庄子村委会未告知上诉人，侵害了上诉人的优先承包权，因此二被上诉人签订的《土地租赁协议书》无效。本院经审查认为，2013年9月28日王庄子村委会记录和王庄子村民代表会议记录，均记载此前已找上诉人袁全安征求意见，上诉人明确表示2017年12月31日承包到期后，不再承包砖厂，因此王庄子村委会组织召开村民代表会议，讨论本案所涉土地的发包事宜，另有当时的村委会主任王某、村党支部书记袁某1出庭证明上述情节。2013年9月28日的村民代表会议录像，能够反映村委会成员，已将上述与上诉人袁全安沟通，袁全安表示到期后不再承包砖厂的情况，向村民代表进行了说明，村民代表65人基于村委会所作的情况说明，表决同意并签名捺印，因此袁全安到期后不再承包砖厂的情况，村委会已广泛告知王庄子村村民，如村委会该表述非真实，上诉人袁全安理应及时向二被上诉人提出异议，但本案中，上诉人至2018年1月1日与被上诉人吕亚东发生争执前，未对此提出异议，综合上述情节，本院对被上诉人王庄子村委会在2013年9月28日签订《土地租赁协议书》前，已征求上诉人袁全安的意见，袁全安表示2017年12月31日承包到期后，不再承包砖厂的事实，予以认定。据此，上诉人主张二被上诉人签订的《土地租赁协议书》侵害了其优先承包权，不能成立，本院不予支持。
上诉人主张，二被上诉人明知上诉人的承包合同2037年到期，二被上诉人2013年9月28日签订的《土地租赁协议书》侵害了上诉人的合法权益，二被上诉人系恶意串通，二被上诉人签订的《土地租赁协议书》无效。本院认为，上诉人该上诉理由，一审判决已予处理，对于《土地租赁协议书》中涉及的与上诉人承租土地相重合的部分，一审判决已认定无效，但不影响《土地租赁协议书》中其他出租土地的效力，上诉人该上诉理由，本院不予支持。
上诉人主张，其新建砖厂之前向被上诉人王庄子村委会提出了续期申请，村委会并未拒绝，因此上诉人新建了砖厂，本院认为，上诉人并未提交与王庄子村委会之间的续租合同，也未提交王庄子村委会同意其继续承租本案所涉土地的其他有效证据，上诉人新建砖厂的行为，不能推定其已取得该土地后续的承包经营权，且上诉人该主张与二被上诉人之间签订的《土地租赁协议书》相矛盾，上诉人该上诉理由，不能成立，本院不予支持；
上诉人主张，二被上诉人签订《土地租赁协议书》的理由是将土地租金用于村内自来水改造工程，但该《土地租赁协议书》2013年签订，自来水改造工程2018年才进行，且主要资金来源是上级财政拨款，二被上诉人签订《土地租赁协议书》的理由是虚构的，该《土地租赁协议书》不能成立，本院经审查认为，被上诉人王庄子村委会在《土地租赁协议书》中表述土地租金将用于自来水改造工程，是被上诉人王庄子村委会关于租金用途的说明，记载的是该村村民代表大会审议表决的过程，不是王庄子村委会与吕亚东之间权利义务的约定，《土地租赁协议书》中记载的租金用途是否实现，也是被上诉人王庄子村委会在取得该土地租金后，如何使用的问题，不影响《土地租赁协议书》的效力，上诉人该上诉理由，不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人袁全安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人袁全安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 韩静威
审 判 员 史纪红
二〇一八年八月六日
法官助理 叶振平
书 记 员 薛 炜