浙江省台州市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙台民终字第1063号
上诉人（原审被告）：临海市开泰置业有限公司。
法定代表人：张振国。
委托代理人：董春雷。
被上诉人（原审原告）：台州市亿吉物业管理有限公司。
法定代表人：潘文婷。
委托代理人：王海芬。
上诉人临海市开泰置业有限公司与被上诉人台州市亿吉物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服临海市人民法院（2012）台临民初字第1495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年1月16日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人董春雷、被上诉人的委托代理人王海芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2008年2月25日，原、被告双方签订《前期物业管理服务合同》，约定被告将山水人家小区委托原告实行物业管理，原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费：0.55元／㎡.月，车棚和车库物业费为0.275元／㎡.月，被告一次性支付原告开办费50000元，委托管理期限为三年，按房产商交房之日起算，在合同生效之日起10日内向原告提供512.63平方米建筑面积管理用房，本合同自签订之日起生效。2011年1月8日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定被告承租山水人家住宅小区物业经营用房，租期为三年，自2011年2月10日至2014年2月9日，三年租金加上物业管理费共计100000元。2011年1月11日，被告支付开办费50000元。2011年5月23日，山水人家住宅小区竣工验收。2011年6月21日，被告支付2011年5月20日至6月20日的物业费11432元。2011年7月18日，被告支付2011年6月20日至7月20日的物业费11432元。2012年1月16日，山水人家住宅小区在临海市建设规划局竣工验收备案。
另查明，被告与部分小区业主签订提前领取房屋备用协议书，约定业主保证装修时间为2011年5月20日之后，在这之前装修，物业管理公司有权制止，在领取备用钥匙之日至取得综合验收备案表之日的时间段内的物业管理费由被告承担。经查，综合验收备案表取得时间为2012年1月16日。山水人家住宅小区总建筑面积为58343.76㎡，地上建筑面积55336.29㎡（其中住宅建筑面积为49176.88㎡），地下建筑面积3007.47㎡。
原审法院审理认为，原、被告双方于2008年2月25日签订《前期物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规，应确认有效。双方应按合同约定履行各自义务。就本案而言，原、被告对原告何时进驻小区进行管理意见不一，双方也未办理正式的交接手续，但从原、被告于2011年1月8日签订《房屋租赁协议》来看，被告向原告承租山水人家住宅小区物业经营用房，并于1月11日支付开办费50000元，且被告承认2011年1月交付的时候，已有物业公司进行管理，说明原告此时已对该小区进行实际管理，被告此时应承担交纳物业管理费的责任。原告提供的向业主收取物业费的收款收据经被告质证无异议，该收款收据能证明原告向业主收取物业费最早始于2011年7月份。综上，该院认为，被告承担交纳物业费责任的时间应为2011年1月份至6月份。根据《前期物业管理服务合同》的约定，原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费0.55元／㎡.月，车棚和车库物业费为0.275元／㎡.月；山水人家小区住宅建筑面积为49176.88㎡，地下建筑面积3007.47㎡，故被告每月支付物业管理费应为27874.34元（49176.88㎡×0.55元／㎡.月＋3007.47㎡×0.275元／㎡.月）。2011年1月份至6月份共计6个月，故被告应支付物业管理费为167246.04元（被告临海市开泰置业有限公司已支付的22864元在执行中予以扣除）。被告辩称其不是承担交纳物业费的主体，不应该承担交纳物业费，该院不予支持。原告合理的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：被告临海市开泰置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告台州市亿吉物业管理有限公司物业管理费共计人民币167246.04元（被告临海市开泰置业有限公司已支付的22864元在执行中予以扣除）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11814元，由原告台州市亿吉物业管理有限公司负担9685元，被告临海市开泰置业有限公司负担2129元。
宣判后，临海市开泰置业有限公司不服，向本院提起上诉称：原审法院判决认定事实严重错误。原审法院判决认为，上诉人于2011年1月11日支付开办费50000元，且上诉人承认2011年1月交付的时候，已有物业公司进行管理，说明被上诉人此时已对该小区进行实际管理，上诉人此时应承担交纳物业管理费的责任。被上诉人提供的向业主收取物业费的收款收据经上诉人质证无异议，该收款收据能证明被上诉人向业主收取物业费最早始于2011年7月份。综上，原审法院认为上诉人承担交纳物业费责任的时间应为2011年1月份至6月份。上诉人认为，原审法院判决认定的该项事实严重错误，1、原审法院推定被上诉人作为物业公司已向业主收取2011年7月份之后的物业费用，说明被上诉人已依照《前期物业管理服务合同》向业主行使物业费收费权，既然被上诉人已向业主收取的物业费，那上诉人就没有必要向被上诉人交纳物业费了，否则会导致物业费交纳主体错乱，背离合同的相对性原则。2、退一步讲，即使原审法院推定2011年1月始被上诉人对小区物业管理的事实成立，那根据《前期物业管理服务合同》约定物业费的交纳主体为物业使用人，至于这段期间的物业费能否收取的风险理所当然由被上诉人承担，而原审法院不顾合同已明确约定的义务将该项交纳物业费义务强行判给上诉人承担，错判明显。原审法院判决还认为，根据《前期物业管理服务合同》的约定，被上诉人负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费0.55元／㎡.月，车棚和车库物业费为0.275元／㎡.月，山水人家小区住宅建筑面积为49176.88㎡，地下建筑面积为3007.47㎡，原审法院以上数据为标准计算出上诉人月支付物业费为27874.34元。上诉人认为《前期物业管理服务合同》的约定很明确了，是小区的业主和物业使用人交付物业费，上诉人作为小区开发商不是业主也不是物业使用人，当然就不负担物业费了，根据《前期物业管理服务合同》的约定上述收费标准是适用于小区业主和物业使用人，不适用上诉人，现原审法院将业主和物业使用人的相关合同义务条款生硬套用于上诉人，更显无理荒唐，结果必然是错判。另外，依据被上诉人自己在一审时提供的向业主收取的物业管理费的票据最早一张收费是在2011年6月14日，而原审法院认定被上诉人向业主收取物业费最早始于2011年7月份，属认定事实错误。综上，原审法院判决认定事实严重错误，请求二审法院在查清事实上，作出撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
台州市亿吉物业管理有限公司答辩称：原审法院判决认定上诉人承担缴纳物业管理费的责任时间11年1月至6月是正确，上诉人与被上诉人之间于08年2月25日签订前期物业管理服务合同，合同约定事实清楚，上诉人签订合同后，与部分业主签订提前领取房屋备用钥匙协议书，该协议书被上诉人作为证据在一审提交，上诉人与业主签订的这份协议书约定了保证装修时间是11年5月20日，此前的装修物业公司有权制止，交房到12年1月6日期间的物业管理费是由上诉人来承担的，足以说明向业主公示愿意承担物业费，上诉人认为一审认定物业费缴纳主体错误的观点是错误的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另认定：被上诉人于2011年6月14日向山水人家13幢102室业主收取了一年（2011年6月14日至2012年6月13日）的物业费1110元。后被上诉人于2011年7月份陆续向各住户业主均收取了一年的物业管理费。上述事实有被上诉人提供的收款收据及双方当事人的认可所证实。
本院认为，原审法院对双方当事人于2008年2月20日签订的《前期物业管理合同》认定有效均无异议，本院予以确认。现争执的焦点：一、被上诉人向业主收取物业管理费最早始于何时。原审法院认为被上诉人最早向业主收取物业管理费始于2011年7月份，但从被上诉人在一审时提供的物业费收款收据看，其中一份向山水人家13幢102室业主收取一年的物业管理费1110元的时间是在2011年6月14日，对此，本院认为，原审法院认定被上诉人向业主收取物业管理费最早始于2011年7份是不当的，应予调整为2011年6月份。二、2011年1-5月份的物业管理费应由谁来支付。
1、被上诉人何时进驻小区进行管理。依据《前期物业管理合同》第十二条第三项、第十七条第六项、第二十三条、第三十一条的规定，上诉人一次性支付给被上诉人开办费50000元；在合同生效之日起十日内上诉人向被上诉人提供512.63平方米建筑面积管理用房，由被上诉人无偿使用；双方约定自本合同生效之日起十天内，根据上诉人委托管理事项，办理接管验收手续；本合同自签订之日起生效。再结合双方当事人于2011年1月8日签订《房屋租赁协议》，上诉人向被上诉人承租山水人家住宅小区物业经营用房，并于1月11日支付给被上诉人物业开办费50000元，同时上诉人承认2011年1月交付的时候，已有物业公司进行管理。另外，根据上诉人与业主签订的《提前领取房屋备用协议书》也可以反映出被上诉人在此期间已进驻小区提供物业管理服务。据此，原审法院确认被上诉人于2011年1月对该小区进行实际管理是得当。2、2011年1-5月份的物业管理费是否由上诉人来承担。根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，“已竣工但尚未出售或尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。本案的山水人家住宅小区在2011年5月23日竣工，在竣工之前被上诉人即已进场提供物业管理服务，这显然是经过上诉人的同意和许可，故在被上诉人进场提供物业服务到小区竣工期间的物业服务费用应由上诉人承担。由于上诉人与部分业主签订了《提前领取房屋备用协议书》，根据该协议被上诉人对业主在竣工之前进场装修有权予以制止，可见被上诉人在竣工之前即已实际提供相应物业服务，故原审法院确定按《前期物业管理合同》约定的物业费标准计算物业服务费，并无不当。上诉人称自己不是支付物业管理费的主体及《前期物业管理合同》约定的物业管理费计算标准不适用于上诉人的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人上诉有理部分，本院应予支持。原审判决不当部分，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更临海市人民法院（2012）台临民初字第1495号民事判决为：上诉人临海市开泰置业有限公司在接到本判决之日起十日内支付被上诉人台州市亿吉物业管理有限公司物业管理费共计人民币139371.7元（上诉人临海市开泰置业有限公司已支付的22864元在执行中予以扣除）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11814元，由上诉人临海市开泰置业有限公司负担2129元，被上诉人台州市亿吉物业管理有限公司负担9685元；二审案件受理费3645元，由上诉人临海市开泰置业有限公司负担3037元，被上诉人台州市亿吉物业管理有限公司负担608元。
本判决为终审判决。
审判长 陈文杰
审判员 王文兴
审判员 牟伟玲
二〇一三年三月七日
书记员 沈杭萍