云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一再终字第2号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：玉波，女，傣族，1976年12月5日生。
委托代理人：陈思霖，云南智海律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人：沈玉娟，云南智海律师事务所律师。特别授权代理。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：兰江洪，男，汉族，1971年7月21日生。
委托代理人：杨文忠，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。
一审第三人、二审上诉人：玉旺，女，傣族，1953年9月2日生。
一审第三人：李福生，男，汉族，1950年10月12日生。
一审第三人：王登蓉，女。汉族，1963年8月19日生。
一审第三人：闫龙泽，男，汉族，1955年9月l1日生。
再审申请人玉波因与被申请人兰江洪及一审第三人和二审上诉人玉旺、一审第三人李福生、王登蓉、闫龙泽物权确认纠纷一案，不服云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院（2012）西民一终字第137号民事判决，向云南省高级人民法院申请再审，云南省高级人民法院于2014年4月21日以（2014）云高民申字第106号裁定指令本院再审本案。本院于2014年6月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭进行了审理。再审申请人玉波及其委托代理人陈思霖、沈玉娟，被申请人兰江洪的委托代理人杨文忠，一审第三人、二审上诉人玉旺，一审第三人李福生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2010年12月7日，一审原告兰江洪起诉至景洪市人民法院称，兰江洪与玉波于2008年9月11日离婚，离婚时双方签订了一份离婚协议，该协议约定在玉波名下666.66平方米的土地所建盖的1000平方米住宅楼，兰江洪享有500平方米的产权，玉波享有500平方米的产权，土地也平均分割。但玉波拒绝分割，兰江洪于2009年5月19日向景洪市人民法院起诉，景洪市人民法院以（2009）景民一初字第337号民事判决书认定，离婚协议合法有效，但因玉波提供土地与第三人李福生、王登蓉、闫龙泽合作建房，建盖的房屋尚未竣工验收，对玉波享有的房屋产权不明，无法确认所有权，故对兰江洪的诉讼请求不予支持。现该房屋已完全竣工，玉波及其第三人已于2009年7月30日将其整体出租给案外人经营宾馆使用，玉波及其第三人之间已就房屋产权作了内部分割，已经能确认玉波享有房屋产权份额，本案房产系玉波与第三人玉旺共同提供土地与其他第三人合作建房，故也将玉旺列为第三人。兰江洪认为与玉波签订的离婚协议属于双方真实的意思表示，且不违法法律禁止性规定，应受到法律保护。为此请求确认兰江洪享有位于景洪市宣慰大道曼斗路3号楼500平方米的房屋所有权及333.33平方米的土地使用权。一审被告玉波答辩称，对土地权属有争议的，应当先由政府所属的土地管理部门确认，对政府的确认不符的才可以提起诉讼，对于兰江洪的请求应当予以驳回；兰江洪要求确认的土地属于农村村民的宅基地，是玉波作为曼斗村村民这一特定主体享有的居民权，不能以任何形式分割、转让的，且玉波取得该项权利是在与兰江洪登记结婚之前，是玉波的婚前财产，并在1998年12月30日就办理了土地使用权证，兰江洪于2001年11月才迁到曼斗村，兰江洪无权分割玉波的婚前财产；与第三人闫龙泽、李福生、王登荣联合建房还有玉旺和郑二，玉波并非享有500平方米的所有权。一审第三人李福生、王登蓉、闫龙泽共同答辩称，第三人共同与玉旺、郑二及玉波联合建房达成的协议是经过双方充分协商的，协议的内容是共同的真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，应当合法有效，玉波与玉旺、郑二对其提供的土地享有合法权利，第三人的行为并为侵犯兰江洪的合法权益；在履行联合建房协议的过程中，第三人共同投入资金150万元完成了房屋的建筑，房屋竣工验收合格后，又与玉波与玉旺、郑二共同投入资金200万元进行了装修；房屋虽然已经交付使用，双方也按照联合建房协议书对房屋进行了分割，但相关证照仍在办理过程中。第三人认为与玉波联合建房的行为，没有侵犯兰江洪的利益，在房屋产权尚未被依法确认的情况下就向法院提出诉讼违反了法律程序。
景洪市人民法院一审查明：玉旺与玉波系母女关系。玉波于1998年12月30日取得位于景洪市曼斗村666.7平方米的国有土地使用权，玉旺于2004年10月19日取得位于景洪市曼斗新村683.8平方米的国有土地使用权（与被告玉波享有使用权的土地相邻）。兰江洪与玉波于2000年1月6日登记结婚。2006年11月3日，玉波及其母亲玉旺以及郑二（第三人玉旺丈夫）共同与第三人李福生、王登蓉、闫龙泽签订一份《联合建房协议书》，约定“在该土地上用土地与第三人李福生、王登蓉、闫龙泽合资建盖一栋2680平方米的住宅楼，房屋竣工后，玉波及其母亲玉旺共同享有一半的房屋产权”。兰江洪与玉波于2008年9月11日登记离婚，双方在离婚协议中约定“在玉波名下666.66平方米土地上所建盖的1000平方米住宅楼由原、被告各享有500平方米的产权，土地使用权也由原、被告各享有333.33平方米”。该房屋竣工后，于2009年7月30日玉波、玉旺、李福生、王登蓉、闫龙泽共同与案外人李本荣签订了租赁合同，约定“将坐落于景洪市宣慰大道曼斗路3号房屋和周围场地出租给李本荣经营宾馆，租赁期限为十年，自2009年起至2019年止”。2009年4月，兰江洪诉至法院，要求确认其享有位于景洪市曼斗村的住宅楼500平方米的房屋所有权及333.33平方米的土地使用权。景洪市人民法院以（2009）景民一初字第337号民事判决书认定“公民是否拥有合法的财产，应当以国家有关部门颁发的产权证照为准。该案建盖的房屋尚未竣工验收，对其享有的房屋产权不明，无法确认所有权，故判决驳回兰江洪的诉讼请求”。2012年2月1日，景洪市房管处档案显示“玉波一人享有景洪市曼斗新村建筑面积为1509.34平方米的6层砖混结构楼房的所有权，房产证号为00073032”。
景洪市人民法院认为：我国实行不动产权属登记制度，房屋所有权应当以房管部门登记的为准。玉波依法取得景洪市曼斗村666.7平方米的国有土地使用权及建筑面积为1509.34平方米的6层砖混结构楼房的所有权，兰江洪与玉波于2008年9月11日签订的《离婚协议书》合法有效，双方对于个人及夫妻共同财产的处分约定并不违反法律规定，故对兰江洪的诉讼请求，予以支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一、二款，《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第三十三条之规定。景洪市人民法院作出（2010）景民一初字第1216号民事判决：兰江洪享有位于景洪市宣慰大道曼斗新村建筑面积为1509.34平方米的6层砖混结构楼房（登记于玉波名下、房产证号为000730**）的500平方米的所有权及333.33平方米的土地使用权。本案案件受理费100元，由玉波负担。
玉波、玉旺不服一审判决，向本院提起上诉，玉波称：1、撤销一审判决，驳回被上诉人兰江洪的诉讼请求。2、判决兰江洪承担一、二审诉讼费。其主要上诉理由是：一审法院认定事实部分错误。登记在玉波名下（产权证号为00073032号）的1509.34平方米房产不属玉波一人所有，系玉波与其母亲玉旺、父亲郑二、姐姐玉香、侄儿岩糯的家庭共同财产。玉波与兰江洪约定“各享有500平方米的房屋产权、333.33平方米土地使用权”损害了玉旺、郑二、玉香、岩糯的权利。玉波与兰江洪离婚后，玉波、玉旺、郑二、玉香、岩糯与李福生、王登蓉、闫龙泽合资建盖的住宅楼2680平方米，增加的房产面积实际由玉波、玉旺、郑二、玉香、岩糯追加投资110万元，一审判决损害其他不动产所有人的合法权利，应依法撤销。2008年9月11日，其与兰江洪登记离婚时财产分割约定中500平方米房产系其与玉旺、郑二共同与李福生、王登蓉、闫龙泽于2006年11月3日签订《联合建房协议书》中的房产。《联合建房协议书》约定的“用玉旺、玉波的土地使用权与第三人李福生、王登蓉、闫龙泽合资建盖一栋2680平方米的住宅楼，房屋竣工后，玉波、玉旺共同享有l000平方米的产权”，该协议约定玉波、玉旺享有1000平方米房产是用登记在玉波、玉旺名下的农村宅基地建盖，《景国（2006）第0768号》、《景国（2004）第0696l号》虽登记为玉波、玉旺所有，但土地使用权实际是玉波、玉旺、郑二、玉香、岩糯的家庭共同财产，且该财产没有分家析产。为达到景洪市住建局“沿街面建房外观统一整齐”的规划要求，其与玉旺在1000平方米产权上增加509.34平方米，增加的509.34平方米房产面积由李福生、王登蓉、闫龙泽垫资，再由其与玉旺、郑二、玉香支付增加的110万元工程款。其与兰江洪的约定在没有分家析产的前提下作为夫妻财产进行分割损害了玉旺、郑二、玉香、岩糯的权利。现登记在郑二名下的（景房权证景字000730**号）1509.34平方米房产则由李福生、王登蓉、闫龙泽享有。
玉旺上诉称：1、撤销一审判决，驳回被上诉人兰江洪的诉讼请求。2、判决玉波、兰江洪承担一、二审诉讼费。主要上诉理由是：一审法院认定事实部分错误。登记在玉波名下的1509.34平方米房产不属玉波一人所有，系玉波及其母亲玉旺、父亲郑二、姐姐玉香、侄儿岩糯的家庭共同财产。玉波与兰江洪约定“各享有500平方米的房屋产权、333.33平方米的土地使用权”损害了玉旺、郑二、玉香、岩糯的权利。玉波与兰江洪离婚后，玉波、玉旺、郑二、玉香、岩糯与李福生、王登蓉、闫龙泽合资建盖的住宅楼一栋2680平方米，增加建盖房屋面积实际由玉旺、玉波、郑二、玉香、岩糯追加投资110万元，一审判决损害其他不动产所有人的合法权利，应撤销。2006年11月3日，玉旺、玉波、郑二共同与李福生、王登蓉、闫龙泽签订的《联合建房协议书》约定“用玉旺、玉波的土地使用权与李福生、王登蓉、闫龙泽合资建盖一栋2680平方米的住宅楼，房屋竣工后，玉波、玉旺共同享有l000平方米的产权”，玉波、玉旺共同享有的1000平方米房产是用分别登记在玉波、玉旺名下的农村宅基地建盖，《景国（2006）第0768号》、《景国（2004）第0696l号》虽登记为玉波、玉旺所有，但该土地使用权实际是玉波、玉旺、郑二、玉香、岩糯的家庭共同财产，且该财产没有进行分家析产。为达到景洪市住建局“沿街面建房外观统一整齐”的规划要求，其与玉波在1000平方米产权上增加了509.34平方米，增加的509.34平方米房产面积由李福生、王登蓉、闫龙泽垫资，后由其与玉旺、郑二、玉香支付。2008年9月11日玉波与兰江洪登记离婚时的财产分割约定因未分家析产而当做夫妻财产进行分割损害了他人的权利。现登记在郑二名下的（景房权证景字000730**号）1509.34平方米房产则由李福生、王登蓉、闫龙泽享有。
兰江洪口头答辩称：1、两上诉人在一审均未提出诉争的房产及土地系家庭共同财产。2、本案诉争的房产及土地并非上诉人玉波、玉旺的家庭共同财产，一审认定事实清楚，请予以维持。
第三人李福生口头答辩称：二上诉人及被上诉人兰江洪的家庭情况其不清楚，原审第三人与对方合伙建房时土地是玉波、玉旺两人的土地，房屋建盖好后，将登记在玉波名下的土地上建盖的房产分给玉波、玉旺，将登记在玉旺名下的土地上建盖的房产分给原审第三人李福生、王登蓉、闫龙泽。另，原审第三人李福生、王登蓉、闫龙泽垫资110万元，至今还欠60万元未还。第三人王登蓉口头答辩称：意见同李福生的一致。第三人闫龙泽未到庭陈述答辩意见，也未提交书面答辩意见。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院二审认为：1998年4月1日经土地行政机关批准，玉波获得666.7平方米的土地使用权，该土地使用权属玉波的个人财产，并非家庭财产，上诉人玉波用666.7平方米土地与玉旺拥有的689.83平方米土地一同和三原审第三人联合建房，建房行为是否合法有效属另一法律关系，不属本案评判范围。2008年9月11日玉波与兰江洪协议离婚，在双方签订的《离婚协议书》中玉波自愿将登记在自己名下的1509.34平方米房产中的500平方米房产及土地333.33平方米协议给兰江洪享有，系玉波对自己财产的处分，不违反法律规定，也未侵犯他人权利，因此，一审判决并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人玉波、玉旺的上诉请求、理由均不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院作出（2012）西民一终字第137号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人玉波、玉旺共同负担。
玉波申请再审称，原一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，请求：1、请求依法再审，撤销原判决；2、判决位于景洪市宣慰大道曼斗新村建筑面积1509.34㎡楼房中500㎡房屋所有权和333.33㎡土地使用权权属申请人玉波所有。其主要申诉理由是：一、认定事实错误。二审判决认定离婚协议合法有效。申请人认为其中约定的玉波个人财产666.67㎡土地兰江洪享有一半无效。理由：根据《中华人民共和国土地法》第2条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。权属玉波的666.67㎡土地属于国有划拨土地，其无权非法处分，故该土地赠与无效。二、二审判决适用法律错误。判决依据《中华人民共和国婚姻法》第19条、《中华人民共和国物权法》第7条，申请人认为判决也实用法律错误。综上所述，玉波与兰江洪签订的离婚协议有关玉波个人财产处理约定，应视为赠与协议，赠与协议是单方法律行为，按照有关法律规定赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。且至今赠与财产仍未办理过户手续和交付受赠人占有、使用，加之，玉波无权非法处分国有划拨地，故该土地赠与无效。因此，本案中该两项财产仍是玉波个人所有。被申请人兰江洪答辩称：一、关于本案诉争土地及房产是否属被答辩人婚前财产及是否属赠与的问题。本案土地系被答辩人个人财产，且并非其家庭共同财产，对此答辩人无异议。但请合议庭注意，该土地上自2006年6月3日起建房，至2008年9月11日前尚属夫妻关系存续期间，根据《婚姻法》第17条规定，在夫妻关系存续期间获得的该房屋所有权应属夫妻共同财产，双方在离婚时进行分割，不属于赠与关系。二、即便属于赠与，本案依法不应适用《合同法》第186条予以调整。1、《合同法》第二条第二款明确规定涉及婚姻等身份关系的协议，适用其他法律的规定。本案系因解除婚姻关系而引发的财产所有权确认纠纷，双方签订的《离婚协议》显然属于涉及特定身份关系的协议，应当适用《婚姻法》调整。2、《合同法》第186条第2款规定具有道德义务性质的赠与合同，不适用“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的规定，在本案中，双方当事人因离婚而设定的财产赠与关系无疑具有道德义务的性质。3、答辩人认为鉴于离婚协议主要是为解除双方婚姻关系的目的而设，其所涉及的财产分割、子女抚育条款等均系出于解除双方身份关系的动机，因此，当事人基于离婚事由将自己婚前的个人财产处分给另一当事人的行为，应认定是一种目前赠与行为，这种发生在特定身份关系当事人之间的、有目的的赠与，并不违反法律的规定，具有显著的道德义务性质，也属一项诺成性的约定，在双方婚姻关系事实上因离婚协议得以解除、且离婚协议的其他内容均已履行的情况下，应视为被答辩人赠与财产的目的已经实现，故其赠与依法不能随意撤销。4、答辩人还需说明的是：造成本案双方当事人夫妻感情破裂的直接原因系被答辩人与其他男子发生婚外恋情导致，且被答辩人主动提出解除婚姻关系，并基于其自身过错及为达到离婚的目的，被答辩人在财产分割时作出了相应的让步。另外，该土地在建盖房屋前，曾由答辩人与他人合伙建盖傣楼经营餐厅，经营收益大部分用于家庭生活开支。后因与合伙人发生纠纷，经景洪市人民法院判决，答辩人返还其他合伙人8万元。据此答辩人认为本案即便属赠与，也非单纯的、无条件的赠与关系，而属典型的具有道德义务性质的的赠与，被答辩人依法无权撤销。三、关于土地使用权转让的效力问题。1、被答辩人根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条认为被答辩人无权处分该土地，因而赠与无效。但该解释第7条明确规定“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”很显然本案并不属于该种情形，该解释规定依法不应适用于本案。2、即便土地转让无效，也不影响双方对房产的处理决定。一审第三人、二审上诉人玉旺再审口头答辩称：土地原来是属于我们父母的，兰江洪与玉波离婚为了分财产，没有经过我们父母的商量和同意，现在我们作为父母是土地所有人，要求重新分割。一审第三人李福生口头答辩称：答辩意见和玉旺的一样。
本院再审查明：玉旺与玉波系母女关系。玉波于1998年12月30日取得位于景洪市曼斗村666.7平方米的国有土地使用权，玉旺于2004年10月19日取得位于景洪市曼斗新村683.8平方米的国有土地使用权（与被告玉波享有使用权的土地相邻）。兰江洪与玉波于2000年1月6日登记结婚。2006年11月3日，玉波及其母亲玉旺以及郑二（第三人玉旺丈夫）共同与第三人李福生、王登蓉、闫龙泽签订一份《联合建房协议书》，约定“在该土地上用土地与第三人李福生、王登蓉、闫龙泽合资建盖一栋2680平方米的住宅楼，房屋竣工后，玉波及其母亲玉旺共同享有一半的房屋产权”。兰江洪与玉波于2008年9月11日登记离婚，双方在离婚协议中约定“在玉波名下666.66平方米土地上所建盖的1000平方米住宅楼由原、被告各享有500平方米的产权，土地使用权也由原、被告各享有333.33平方米”，该离婚协议分割的夫妻财产包含了玉波与其父母亲等共同共有的房地产，且该分割行为未征得其父母亲等的同意。该房屋竣工后，于2009年7月30日玉波、玉旺、李福生、王登蓉、闫龙泽共同与案外人李本荣签订了租赁合同，约定“将坐落于景洪市宣慰大道曼斗路3号房屋和周围场地出租给李本荣经营宾馆，租赁期限为十年，自2009年起至2019年止”。2009年4月，兰江洪诉至法院，要求确认其享有位于景洪市曼斗村的住宅楼500平方米的房屋所有权及333.33平方米的土地使用权。景洪市人民法院以（2009）景民一初字第337号民事判决书认定“公民是否拥有合法的财产，应当以国家有关部门颁发的产权证照为准。该案建盖的房屋尚未竣工验收，对其享有的房屋产权不明，无法确认所有权，故判决驳回兰江洪的诉讼请求”。2012年2月1日，景洪市房管处档案显示“玉波一人享有景洪市曼斗新村建筑面积为1509.34平方米的6层砖混结构楼房的所有权，房产证号为00073032”。
本院再审认为，针对争议的焦点，一、即关于争议的房地产是否是玉波及兰江洪的夫妻财产还是其家庭共有财产的问题。从本案当事人在一、二审诉讼过程中所提交的证据：1、《联合建房协议书》；2、《公证书》；3、《联合建房竣工（含土地）分配约定》；4、《房产证》；5、《土地使用权证》等以及相关的土地使用权的证明证明，玉波与兰江洪在离婚协议当中所分割的土地和房产并非完全属于其夫妻共同财产，其双方在离婚协议当中分割的财产是玉波与其父母等的家庭共同财产。玉波、玉旺一家所有的土地共计只有1350.5㎡，依照《联合建房协议书》的约定，房屋完工以后，玉波、玉旺、郑二一方所享有的土地仅为一半，也即，根据《联合建房协议书》双方的约定，玉波、玉旺、郑二一家分得的土地为玉波名下的666.7㎡，该土地包含了玉波、玉旺、郑二等的份额。而，玉波与兰江洪签订的离婚协议中财产的分割，简单的将属于玉波、玉旺、郑二等共同共有的财产完全当做夫妻共同财产进行了离婚分割处理，侵害了玉波的家庭成员的财产权益，明显不当。因此，玉波与兰江洪的离婚协议当中约定的财产分割部分侵害了玉波一方家庭成员的财产权益，故该离婚协议的财产部分的效力在未经玉波与其家庭成员进行分家析产的情况下不能够确认。由于离婚协议的财产分割部分的效力不能够确认，因此，原一、二审判决认定的离婚协议“合法有效、予以支持”的认定和处理即明显不当，再审应当予以纠正。
二、关于兰江洪是否享有《离婚协议书》中约定的土地、房产权利的问题。根据玉波与兰江洪在离婚协议当中的约定，兰江洪对于其房产享有一定的权利，但是，由于玉波与兰江洪的离婚协议约定的财产部分侵害了其他家庭成员的权益，因此，离婚协议关于财产部分的约定部分无效。即，兰江洪在离婚协议当中的财产权利，应当等待玉波与其父母亲等家庭成员进行分家析产以后，兰江洪再从玉波的份额当中分割其离婚财产。
三、原审判决认定事实及适用法律是否正确的问题。综合上述认定和分析，本院再审认为，原一审、二审判决认定基本事实不完整，即原审判决未查明《离婚协议》当中对于分割的夫妻共同财产侵害了家庭成员权益的事实，并简单的确认了登记在玉波名下的房产、土地即是玉波和兰江洪的夫妻共同财产并以此确认了《离婚协议》的效力的处理明显不当，对此，本院再审予以纠正。
综上所述，由于兰江洪与玉波签订的《离婚协议》的财产分割侵害了其他家庭成员的合法权益，因而《离婚协议》的合法性不能认定，因此，对于兰江洪要求按照《离婚协议》确权的请求，证据不足，本院不予支持。对于玉波与兰江洪争议的房地产，当事人可以依据本判决先行进行分家析产以后，方能认定《离婚协议》的效力或兰江洪的离婚财产权利，故在没有对玉波和兰江洪与玉旺、郑二等家庭成员经过分家析产的情况下，对于兰江洪的诉讼请求不予支持。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：
撤销景洪市人民法院（2010）景民一初字第1216号民事判决和本院（2012）西民一终字第137号民事判决；
驳回原审原告兰江洪的诉讼请求。
案件受理费100元，由兰江洪负担。一审案件受理费照二审判决（再审）收取。
本判决为终审判决。
审判长 马 云
审判员 张少明
审判员 岩罕巴
二〇一四年七月二十二日
书记员 杨海龙
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