广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第176号
上诉人（原审原告）何耀辉，男，汉族，1964年12月4日出生，原住广东省佛山市三水区。
上诉人（原审被告）徐健成，男，汉族，1978年1月29日出生，住广东省佛山市三水区。
上诉人何耀辉、徐健成房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法坭民初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十九、二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、徐健成应于判决生效之日起十日内向何耀辉偿付租金18000元和迟延付款利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率自2013年7月1日起计至判决确认还款日）；二、驳回何耀辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1263元，由何耀辉负担1057元，徐健成负担206元。
上诉人何耀辉上诉提出：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。一、原审判决认定事实错误，徐健成应向何耀辉支付租金36000元及逾期利息。何耀辉与徐健成的租赁合同关系于2013年7月解除。双方在合同中约定的租赁期为2011年9月1日至2014年9月1日，租金为每月3000元。徐健成从2012年7月起未依约支付租金，经何耀辉多次向催收，仍拒绝支付，也未向何耀辉提出解除租赁合同等事宜。何耀辉于2013年5月4日和5月20日发函催交租金，询问徐健成是否还继续承租房屋，并提出若其不继续承租房屋，应按要求拆除有关装修及将房屋损坏部分恢复原状。但徐健成一直未就是否继续租赁房屋进行答复。由于案涉合同的租期未满，徐健成亦未向何耀辉提出解除合同，何耀辉才不得不向法院起诉要求解除案涉租赁合同。徐健成在原审时确认自2012年7月起未向何耀辉支付租金，那直至解除合同之日，徐健成共拖欠租金36000元。
二、原审判决适用法律不当，徐健成应向何耀辉支付评估费2000元及拆除装修、恢复房屋原状的费用36380元。1.徐健成在租赁期间未经何耀辉同意，擅自对房屋进行装修，对房屋的墙壁、地面、水管、门窗、卷闸门等造成了严重损坏，无法正常使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，不管徐健成是否按约定方式使用租赁物或是否违反租赁物的性质使用租赁物，徐健成都应在装修前取得何耀辉的同意。否则，何耀辉有权请求徐健成恢复原状或赔偿损失。2.何耀辉多次催促徐健成将房屋恢复原状，但徐健成均不配合，何耀辉才委托具有鉴定资质的鉴定机构进行评估鉴定。经鉴定，房屋拆除旧装修及修复费用为27675元，评估费用为2000元。后何耀辉委托广东星艺装修集团佛山有限公司三水分公司对房屋进行修复，共产生费用34330元。同时，由于徐健成使用房屋不当，导致滋生大量白蚁。何耀辉委托工程人员进行白蚁防止及拆除玻璃等，产生费用2050元。上述费用共36380元，均应由徐健成予以赔偿。上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令徐健成向何耀辉支付2012年7月至2013年7月的租金36000元及逾期支付利息（按中国人民银行同期贷款利率计算至本息还清之日止）；3.判令徐健成向何耀辉支付评估费用2000元；4.判令徐健成向何耀辉支付拆除装饰装修、恢复房屋原状费用36380元；5.一、二审全部诉讼费用由徐健成负担。
上诉人徐健成针对何耀辉的上诉主张，发表了以下答辩意见：何耀辉的上诉没有理由，徐健成不应当支付何耀辉所请求的费用。
上诉人徐健成上诉提出：原审法院判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。一、徐健成在2012年5月就与何耀辉结清了租金，交清了税费、水电费，并于同年6月撤出该铺位，已与何耀辉口头解除了案涉租赁合同。徐健成在与何耀辉解除案涉租赁合同后，另行承租了其他房屋，并按新地址办理了工商登记。且徐健成从2012年5月始就没有使用案涉房屋铺位，而何耀辉在与徐健成解除租赁合同后，也已将该房屋另行出租。既然第三人已承租案涉房屋，那么该铺位就不可能同时还出租给徐健成。因此，徐健成并没有拖欠租金。二、根据交租明细表可知，徐健成于每月5日左右向何耀辉交租金，何耀辉的妻子收到租金后签名确认，可见徐健成每月按时交付租金。从该表还可知，徐健成在2012年5月4日就与何耀辉结清了租金，并结清所有水电费，这更充分证明徐健成不存在拖欠租金的情况。假如徐健成未按时交付租金，何耀辉在逾期10天后，就会要求徐健成支付租金，解除租赁合同，并没收押金。但何耀辉直至2013年6月27日才要求徐健成支付租金，不合常理。上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.改判徐健成无须向何耀辉支付租金18000元；3.一、二审诉讼费用由何耀辉承担。
上诉人何耀辉针对徐健成的上诉主张，发表了以下答辩意见：何耀辉没有将案涉房屋出租，如果徐健成认为何耀辉将该房屋另行出租，应当提交有关的证据。在一审开庭前，原审法官也到现场看过。
上诉人何耀辉在二审期间向本院提交了以下证据：佛山市三水区环境运输与城市管理局责令限期改正（停止）违法行为通知书复印件一份，用以证明徐健成经营发廊的装修和挂牌是违法的，有关部门几次向其发出整改通知。
上诉人徐健成质证认为：该通知书是2013年10月28日发出，徐健成当时已搬走，故该证据与本案无关。
上诉人徐健成在二审期间向本院提交了以下证据：照片打印件三张，用以证明何耀辉在2012年已经将房屋出租给他人。
上诉人何耀辉质证认为：对上述照片的真实性无异议，但上述照片反映的是案涉房屋2013年年底的情况，而案涉房屋在2013年7月前并没有另行出租，故该照片与本案无关。
对于双方当事人在二审期间提交的证据，本院认证如下：何耀辉提交的责令限期改正（停止）违法行为通知书的发出时间是2013年10月28日，而何耀辉在本案中主张的租赁关系的截至时间为2013年7月，故该证据与本案无关。徐健成提交的照片打印件不能反映该照片的形成时间，该照片不能反映案涉房屋在2013年7月前的状况，故对徐健成提交的该证据，本院亦不予采信。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。本案二审的争议焦点是：1.徐健成是否还应向何耀辉支付租金，若需要支付，则应支付的租金数额为多少；2.徐健成是否应向何耀辉支付评估费、拆除装饰装修及恢复原状的费用。
关于第一个争议焦点。根据何耀辉、徐健成签订的《铺位出租合同》的约定，案涉租赁合同的租赁期限截止日为2014年9月1日。在合同到期或解除前，双方当事人均有义务依约履行己方义务。如一方当事人主张合同提前解除，其应对此承担举证责任。本案中，徐健成主张其与何耀辉在2012年6月口头解除了案涉租赁合同，而何耀辉对此予以否认，则徐健成有义务提供证据证明双方已解除案涉租赁合同，现徐健成没有提交证据予以证明，其应承担不利的法律后果。对于徐健成认为案涉租赁合同已于2012年6月解除的上诉主张，本院不予支持。徐健成从2012年6月起开始没有交纳租金，这表明其已无意继续履行案涉租赁合同。而根据何耀辉在原审期间的陈述，在徐健成未交纳租金的半年后，徐健成将交纳案涉房屋水电费的存折交还给何耀辉，且何耀辉当时已知道徐健成搬离了案涉房屋。原审法院据此认定徐健成欠付租金的时间为六个月，共计18000元，并无不当，本院予以维持。何耀辉在二审期间认为徐健成向其交回相关存折的时间是2013年3月，案涉合同的解除时间是2013年7月，但其没有提交证据予以证明，故对何耀辉的上述陈述，本院不予采信。何耀辉认为徐健成欠付的租金数为36000元及徐健成认为其不欠付何耀辉租金的上诉主张，均不成立，本院均不予支持。
关于第二个争议焦点。何耀辉认为徐健成未经其同意进行装修，其有权要求徐健成支付评估费、拆除装修及恢复原状的费用。对此，本院认为，《铺位出租合同》第九条约定有“装修的去留”、“所装修的物品固定入墙的不可拆除”等内容，根据该约定可知，作为承租人的徐健成可以对房屋进行装修。而事实上，徐健成从2006年4月承租案涉房屋后，先后在2006年和2011年对案涉房屋进行过装修，而何耀辉在此期间均没有对徐健成装修房屋提出异议。因此，何耀辉认为徐健成未经允许进行装修，应按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承担恢复原状或赔偿损失的责任的上诉主张不成立，本院不予支持。
综上，何耀辉、徐健成的上诉理由均不成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1459.50元，由上诉人何耀辉负担1209.50元，上诉人徐健成负担250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 安 静
代理审判员 吕振云
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 袁嘉莹