福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0526民初1610号
原告：中国农业银行股份有限公司德化县支行，住所地德化县龙浔镇德新街67号。统一社会信用代码：91350526856428047K。
法定代表人：张旭禹，该支行行长。
委托诉讼代理人：郭来福，该支行员工。
被告：赖诗武，男，1989年5月17日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。
被告：德化县银厦房地产开发有限公司，住所地德化县浔中镇土坂村鹏祥花园，统一社会信用代码：91350526569254080R。
法定代表人：苏德县，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：张剑平、郭燕燕，福建岱仙律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司德化县支行(以下简称:德化农行)与被告赖诗武、德化县银厦房地产开发有限公司（以下简称：银厦房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭来福、被告银厦房地产公司委托诉讼代理人郭燕燕到庭参加诉讼，被告赖诗武经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德化农行向本院提出诉讼请求：1、判令赖诗武偿还借款本金359574.81元及利息3242.37元，并从2018年1月21日起至还清日止的利息、罚息和复利及贷款人实现债权的一切费用；2、对赖诗武提供的抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3、银厦房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：赖诗武因购买银厦房地产公司开发的德化县浔中镇土坂村鹏祥花园第11幢01单元801号于2014年7月16日向德化农行借款40万元，到期日为2034年7月8日，年利率7.205%，该购买的房地产作抵押担保，银厦房地产公司提供连带责任担保。中国农业银行依约向赖诗武发放贷款40万元，但从2014年8月至2018年1月，赖诗武仅归还借款本金40425.19元，至2018年1月20日尚欠本金359574.81元及利息3242.37元。
银厦房地产公司辩称，一、本案属于住房按揭借款合同，赖诗武为借款已提供所购买的房屋作为抵押担保，并办理了抵押预告登记，原告的债权可以通过拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；二、根据担保法规定，本案既有物的担保又有答辩人提供的阶段性保证担保，因此应先拍卖、变卖抵押房产所得价款偿还借款，不足部分才由保证人承担保证责任；三、答辩人已将办理房产证的相关材料完整提供给办证部门，因抵押房产被法院司法查封，无法办理产权证件，答辩人无过错，不应对本案借款承担连带责任；四、原告提供的个人购房担保借款合同属于格式合同，合同中“关于保证人权利义务”的条款属于格式条款，与担保法第28条规定不相符合，违反法律的规定，属于无效的约定，对答辩人不发生法律效力。
赖诗武未作答辩，也没有提供相关证据材料。
经审理查明：2014年5月9日，赖诗武与银厦房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由赖诗武向银厦房地产公司开发的德化县浔中镇土坂村德化县鹏祥花园房地产项目购买第11幢01单元801号房套房一套，建筑面积105.45平方米，套内建筑面积88.87平方米，公共分摊建筑面积16.58平方米。
2014年7月9日，赖诗武作为借款人，银厦房地产公司作为连带保证人，同时赖诗武作为抵押人与德化农行签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为人民币40万元；借款用途为购买德化县浔中镇土坂村鹏祥花园第11幢01单元801号房；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；26.1借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币基准利率为基础上浮百分之拾后确定。26.2借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（2）种方式进行浮动，选择1.4.1第（2）种方式的，利率调整以12个月为一个周期；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款担保方式为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人银厦房地产公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押按9.2和9.3约定提供抵押担保，抵押物为德化县浔中镇土坂村鹏祥花园第11幢01单元801号房；9.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等；1.4.1（2）以本合同26.2约定的月数（从借款发放之日起至次月的借款发放日的对应日为一个月，以此类推；如无借款发放日的对应日，则为次月最后一天）为一个调整周期。在一个调整周期内，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整；11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；11.3对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；11.4发生下列情形之一的，贷款人有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权…（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。…等等。
2014年7月14日，赖诗武就购买的鹏祥花园11幢801号房到德化县房地产交易所进行了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为德化农行。2014年7月16日，德化农行依照合同约定将向赖诗武发放的贷款40万元转入银厦房地产公司的账号：13×××58，正常执行年利率为7.205%，逾期执行年利率为10.8075%。嗣后，截止2018年4月16日，赖诗武仅按合同约定偿还部分借款本金及利息，尚欠借款本金359574.81元及利息3242.37元未能偿还。
上述事实，德化农行提供如下证据：1、原告营业执照、金融许可证、法定代表人身份证明各一份，证实原告的诉讼主体资格；2、被告身份证复印件、营业执照、法定代表人身份证、未婚声明书、无婚姻登记记录证明各一份，证实被告身份及诉讼主体资格；3、《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同》各一份，证实借款及担保法律关系依法成立；4、借款凭证一份，证实原告已履行放款义务；5、预购商品房抵押权预告登记证明一份，证实办理了抵押预告登记。银厦房地产公司质证认为，上述证据1、2、4、5的真实性、来源合法性及与本案关联均无异议，证据3真实性无异议，但合同中的格式条款违反法律规定，应属无效。被告赖诗武无正当理由拒不到庭质证，视为自愿放弃质证的权利。对此，上述证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并采信。
本院认为，德化农行与赖诗武、银厦房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规效力性的强制规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行。根据合同约定，借款人未按约定按期偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款及提前行使担保权，两被告均未能按期履行向德化农行缴交借款本金及利息，已构成违约，德化农行要求赖诗武偿还借款本金359574.81元及利息、罚息和复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。银厦房地产公司自愿为该笔借款提供连带责任保证担保，现原告要求银厦房地产公司对借款本息承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。本案房地产仅进行抵押预告登记，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，德化银行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未依法办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，对讼争房屋并非享有现实的抵押权。另外，讼争的房屋至今未将不动产权属登记至赖诗武的名下并再次到房管部门进行抵押登记，故原告请求实现抵押权的条件不具备，抵押权未设立。因此，德化农行要求将抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿的请求，依据不足，本院不予支持。赖诗武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证的权利，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十八条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、赖诗武应在本判决生效后十五日内偿还中国农业银行股份有限公司德化县支行借款本金359574.81元及利息3242.37元（计至2018年4月16日）以及自2018年4月17日起至实际还款日止按借款合同约定的方式计付利息、罚息和复利。
二、泉州银厦房地产开发有限公司对以上债务承担连带清偿责任。泉州银厦房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向赖诗武追偿。
三、驳回中国农业银行股份有限公司德化县支行的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6742元，减半收取计3371元，由赖诗武、德化县银厦房地产开发有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 林文敬
二〇一八年六月二十六日
书记员 康丁岚
附:
（一）本案相关的法律法规：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一第保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第三十八条同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
6、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
（二）执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。