江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0611民初226号原告：陈万明，男，1971年11月20日出生，汉族，户籍所在地南通市港闸区，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：杨华，女，系陈万明妻子。被告：江苏苏润发置业发展有限公司，住所地南通市外环北路798号，组织机构代码78836965-4。法定代表人：周德文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范圣忠，上海市。原告陈万明与被告江苏苏润发置业发展有限公司（以下简称苏润发公司）房屋买卖合同纠纷一案，系由南通市中级人民法院撤销该院（2015）通中民终字第01800号民事判决及本院（2015）港民初字第00164号民事判决后发回本院重审。本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈万明向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金14280元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2009年9月25日签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的尚美家国际小商品城3幢2207号房屋，被告应当在2009年9月30日前将验收合格的商品房交付使用。后原告发现被告直至2010年4月14日方完成工程竣工验收备案，导致延期交付房屋196天，已构成违约，应向原告支付延期交付房屋的违约金14280元。苏润发公司辩称，案涉房屋所涉工程于2009年6月26日经监理单位等四方综合验收合格，根据相关规定商品房验收无需备案，故案涉房屋在交房前即已符合交房条件；其已按合同约定的交房日期交付房屋，不存在延期交房的行为，亦不应支付延期交房违约金；原告无任何损失存在，且其提起本案之诉已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。原告提供的证据为：《商品房买卖合同》、房屋所有权证、（2013）港民初字第0473号民事判决书、（2014）通中民终字第0675号民事判决书、退房申请书、竣工验收备案表、情况说明、举报材料、回复、政府信息公开申请答复书、信息公开的答复、代理出租协议等。被告提供的证据为：单位（子单位）工程质量竣工验收记录、建筑工程抗震设防施工质量核验表、南通市建筑节能（分部）工程施工质量专项验收表、建设工程消防验收意见书、南通市人防工程防护专项验收证明、照片等。经庭审质证，对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下：苏润发公司开发建设了尚美家国际小商品城商品房（商铺）。2009年9月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定：陈万明购买尚美家国际小商品城3幢2单元2207号房屋，所售房屋为预售房，房屋总价款364296元……，出卖人应当在2009年9月30日前按照国家和地�人民政府的有关规定交付房屋，交付条件为第1种：商品房经验收合格（交付条件选项有：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件）；出卖人逾期交房的，逾期不超过150日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过150日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金……买受人已委托尚美家公司代理出租，在出卖人通知交付时买受人将付清房屋所有款项，并由出卖人直接通知尚美家公司交接房屋使用权……。合同签订后，原告按约交付了购房款364296元。同时，原告与南通尚美家国际商贸城市场有限公司（以下简称“尚美家公司”）签订了房屋代理出租协议，协议约定：原告将上述店铺委托尚美家公司代理出租，代理出租期限为8年，……，具体出租日期以尚美家公司开业为准。尚美家公司于2009年10月1日开业。2010年4月14日，南通尚美家国际小商品城1号、2号、3号楼办理了竣工备案手续，获得《建筑工程竣工验收备案证明书》。根据南通市城市建设档案馆保存的尚美家国际小商品城建设档案资料，涉案工程单位工程竣工验收时间为2009年6月26日，消防验收合格时间为2009年10月1日。2010年6月，原告陈万明、业主陈美玉以被告苏润发公司未通知业主收�为由，要求被告苏润发公司退房并承担违约责任，此后陈万明等38户业主开始就房屋买卖合同履行过程中发生的争议与被告苏润发公司进行交涉，并向相关行政部门反映、检举、举报，但因争议较大双方一直未能协商解决。原告陈万明及陆兵斌、袁杰斐等40户业主于2013年2月向本院申请诉前调解，因调解未果，本院于2013年6月对其中一户业主陆兵斌的案件立案审理，陈万明等38户业主同意暂不立案，等待陆兵斌案件的处理结果后与苏润发公司协商解决。陆兵斌案件审结后，因被告苏润发公司不同意参照该案件处理结果协商解决，原告陈万明等38户业主遂向本院提起本案诉讼。2015年3月4日，原告以被告逾期交付房屋为由，要求被告支付逾期交房违约金。本院于2015年6月4日作出了（2015）港民初字第00164号民事判决：被告于本判决生效后十日内一次性给付原告违约金14280元。后被告不服该判决，以原审一审法院认定具备交房条件的时间错误、被告不存在逾期交房的事实及该案已超过诉讼时效为由向南通市中级人民法院提起上诉，该院于2015年11月3日作出了（2015）通中民终字第01800号民事判决：驳回上诉，维持原判。后被告不服（2015）通中民终字第01800号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审，该院于2016年7月28日作出（2016）苏民申1080号民事裁定，指令南通市中级人民法院再审。南通市中级人民法院对该案进行了再审，并于2017年12月6日作出了（2016）苏06民再53号民事裁定：一、撤销本院（2015）通中民终字第01800号民事判决及江苏省南通市港闸区人民法院（2015）港民初字第00164号民事判决；二、本案发回江苏省南通市港闸区人民法院重审。本院认为，本案双方的争�焦点为：1.原告提起本案之诉是否超过诉讼时效？2.如何确定案涉房屋的交付时间，进而判断被告是否构成违约？《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约全面履行自己的义务。关于争议焦点1，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告知晓被告于2010年4月14日才办理南通尚美家国际小商品城1号、2号、3号楼的竣工备案手续后，即于2010年6月与被告进行交涉，要求退房。后原告等业主又向相关行政部门反映举报，主张权利，接着原告又于2013年2月向本院申请诉前调解,因调解未果，本院于2013年6月对其中一户业主陆兵斌的案件立案审理，陈万明等38户业主同意暂不立案，等待陆兵斌案件的处理结果后与苏润发公司协商解决。陆兵斌案件审结后，因被告苏润发公司不同意参照该案件处理结果协商解决，原告陈万明等38户业主遂于2015年3月向本院提起诉讼。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”，故原告起诉并未超过诉讼时效。关于争议焦点2，案涉《商品房买卖合同》就房屋的交付时间和标准作出了约定，即被告应在2009年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给原告。原告主张以案涉房屋完成工程竣工验收备案的时间即2010年4月14日作为房屋交付时间；被告主张以案涉房屋四方综合验收合格的时间即2009年6月26日为房屋交付时间。本案争议的实质在于如何理解“经验收合格”或者说案涉房屋的交付是否需以“备案”为条件。首先，虽然建设部于2000年6月30日开始施行的关于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条规定了竣工验收必须具备的11项条件，其中包括有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。但该部门规章第六条规定了工程竣工验收的程序，包括“申请验收、单体验收、综合验收、验收备案”等流程【该规定于2013年12�2日废止,被《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收规定》所取代】，而案涉《商品房买卖合同》属于2000年国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》，该文本就房屋交付条件提供了四种选择，即经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准条件。该四种交付标准逐步提高，本案合同双方当事人选择第一种交付标准，该交付标准属于“单体验收”，只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，并无需经过综合验收、验收备案等流程。原告主张以验收备案作为房屋交付条件显然不符合双方的合同约定。其次，2014版《商品房买卖合同示范文本》对商品房交付条件提供了两种选择，即已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告。显然是在2000版的基础上提高了房屋交付标准。�涉《商品房买卖合同》约定的交付时间为2009年9月30日前，不受2014版《商品房买卖合同示范文本》的约束，即不必以已取得建设工程竣工验收备案证明文件或已取得房屋测绘报告为条件。最后，合同签订当日，原告与南通尚美家国际商贸城市场有限公司（以下简称“尚美家公司”）签订了房屋代理出租协议，约定：原告将案涉房屋委托尚美家公司代理出租，具体出租日期以尚美家公司开业为准。尚美家公司于2009年10月1日开业，应视为其接受该房屋。因此，案涉房屋验收合格的时间为2009年6月26日。被告已按约将房屋交付给了原告，不应承担违约责任，故应驳回原告的诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回陈万明的诉讼请求。案件受理费158元，由陈万明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费158元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张亚松代理审判员  邓述勇人民陪审员  陈 翔二〇一八年七月十三日书 记 员  许媛媛