贵州省盘县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔盘民初字第500号
原告周应飞
特别授权委托代理人
被告贵州弘黔房地产开发有限公司
特别授权委托代理人周陵，贵州驰宇律师事务所律师，执业证号23011404110021。
特别授权委托代理人杨林兰，贵州驰宇律师事务所律师，执业证号15201201411436787。
原告周应飞诉被告贵州弘黔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年1月22日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员董均康独任审判，于2015年3月6日公开开庭进行了审理，原告周应飞的特别授权委托代理人司柳艳、被告贵州弘黔房地产开发有限公司（以下简称“弘黔公司”）的特别授权委托代理人周陵、杨林兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周应飞诉称，原被告于2010年3月25日签订《商品房买卖合同》，原告以房屋总价款301697元购买被告开发的位于盘县红果镇锦鸿苑3幢1单元9-2号房屋，因原来原告订购的是3幢1单元7-1号房屋，原告要求换为3幢1单元9-2号，同年3月27日，原告补交了6180元差价，房屋总价款变更为307877元。合同约定的房屋面积为149.28平方米，交房期限为2010年12月30日前。合同第十五条特别约定，出卖人应在房屋交付后540日内，将应由己方提供的办理房屋权属登记的资料交由产权登记机关备案，若因出卖人的责任使买受人不能在约定期限内取得房地产权证书，买受人在不退房的前提下，由出卖人按已付房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了首付款107877元，并以银行按揭的方式向被告支付了余款200000元，共计307877元。房屋交付使用后，原告按照被告的要求提供了办理房屋产权所需的材料，但被告并未为原告办理房屋产权证书，被告已构成违约，按照合同约定，被告应当按照同期银行二年定期存款利息4.40%支付原告从2012年7月1日起至2014年12月31日止逾期办理房屋产权证书的违约金33866.47元（307877×4.40%×2.5年），2015年1月1日之后的违约金继续计算至被告为原告办理完结房屋产权证书时止。请求：1、判决被告赔偿原告逾期办理锦鸿苑小区3幢1单元9-2号房屋产权证书的违约金33866.47元，并承担自2015年1月1日起至被告为原告办理完结产权证书时止按4.40%的利率计算违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告贵州弘黔房地产开发有限公司辩称：1、被告已经按照约定的时间交付了房屋，被告针对产权备案的起诉已经超过了诉讼时效；2、被告是否违约，根据合同第15条，首先，出卖人无过错，其次，根据相关交易习惯，如果在合同中没有约定，应由买受人自行办理，原告一直未提供相关手续给被告办理相关权属，故被告并未违约，不应当由被告承担违约责任；3、即便被告应当承担违约责任，原告违约金计算的依据不合理，应当按照活期存款利率来进行计算；4、原告未提交诉讼事项终止中断的证据，亦未提交能够证明原告提交相关材料给被告的证据。被告不存在过错，请求驳回原告诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》（编号20101136）及《个人借款合同／担保合同》各一份，用以证明原被告就购买本案房屋签订书面合同，约定房屋总价为301697元，原告首付101697元，按揭贷款200000元，双方对交房时间、办理产权登记的时间以及违约责任进行了约定。被告对该份证据无异议。2、收款收据（2张），用以证明原告已按合同约定向被告支付了首付款101697元，另收取换房差价6180元。被告认为组证据为复印件，对真实性不予认可，应由法庭核对原件。
被告为支持其抗辩主张，当庭向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》（编号20101136），用以证明被告仅负有为原告向产权登记部门提供备案材料的义务，并不负有为原告办理房屋产权登记的义务。原告对该证据的真实性无异议，对被告的证明目的有异议，认为根据合同约定，被告应当为原告办理房屋产权证书。2、盘县住建局出具的盘房预盘县字第Y1001154号预购商品房预告登记（复印件），用以证明被告已经履行了合同义务，已经办理了预告登记，不存在违约的情况。原告认为该份证据不能证明被告已履行了合同义务。
对证据分析认定如下：1、原告提交的《商品房买卖合同》、《个人借款合同／担保合同》、收款收据及被告提交的《商品房买卖合同》，真实合法，本院据以作为认定本案事实的依据。2、被告提交的盘县住建局出具的盘房预盘县字第Y1001154号预购商品房预告登记，不能作为被告已经履行了合同义务的依据。
通过对证据的分析认定，结合双方当事人的陈述，经审理查明：原被告于2010年3月25日签订《商品房买卖合同》（编号20101157），约定被告将其开发建设的位于盘县红果开发区丹霞南路与祥和路交汇处锦鸿苑3幢1单元9-2号房屋（商品房屋预售许可证号：（盘）商房预准字第2010-4号，该套房屋建筑面积为149.28平方米）以301697元的总价款出售给原告，房款的支付方式为首付101697元、以按揭贷款的方式支付200000元，房屋的交付期限为2010年12月30日前。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记且由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金”。合同还就房屋的实际面积与产权登记面积的差异处理、逾期付款和逾期交付的违约责任等进行了约定。合同签订后，原告于2010年3月25日向被告支付了首付款101697元。因原来原告订购的是3幢1单元7-1号房屋，原告要求换为3幢1单元9-2号，同年3月27日，原告补交了6180元房屋差价，房屋总价款变更为307877元。原告向被告支付首付款107877元，向中国工商银行股份有限公司盘县支行按揭贷款支付200000元。
2010年12月30日，被告将该房屋交付给原告。截至2015年3月9日即本案法庭辩论终结，本案房屋仍未理办所有权初始登记。
另查明，2015年3月1日，中国人民银行公布的银行三年期整存整取存款年利率为3.75%。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。
关于本案的争议焦点问题，被告辩称原告针对产权备案登记的起诉已超过诉讼时效，而本案原告并未诉请要求被告为其办理房屋产权登记手续，只是请求被告支付违约金，故本案双方当事人的争议的焦点只有一个，即被告是否构成违约，应否向原告支付违约金，应支付多少违约金。
本院认为，虽然双方签订的《商品房买卖合同》未约定被告负有为原告办理产权登记的义务，但就商品房预售买卖合同中的合同义务履行而言，买受人按合约定向出买人支付相应的房款后即完成了己方的主要合同义务，而房屋作为以登记为物权生效要件的不动产，买受人的合同目的是除了取得和享有房屋的使用权外，其最终的合同目的系取得房屋的所有权。相应的，出买人除了应履行向买受人交付合同约定的房屋义务外，还应根据合同第十五条的约定和《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，协助买受人办理房屋权属登记手续，方才履行完毕合同的主要义务。因此，被告作为房屋的开发者和出卖人，除了向原告交付合同约定的房屋外，还负有履行协助原告办理房屋产权登记的义务。被告作为房屋的出卖人，应依据《商品房买卖合同》第十五条的约定和法律规定，将建设用土使用权证明、规划许可证明、房屋测绘报告等材料交由房产登记管理部门备案，并积极办理房屋所有权初始登记，以使房屋达到办理权属登记条件，进而履行协助原告办理房屋产权登记的义务。然而，截至本案法庭辩论终结，被告仍未就本案合同项下的房屋办理房屋所有权初始登记，致使原告至今无法办理房屋产登记手续，因而构成违约，根据合同约定，自被告交房540日后，原告有权要求被告按合同第十五条约定的标准支付违约金。因办理房屋所有权初始登记系办理房屋产权登记的基本条件，且办理初始登记的义务在于房屋的出卖人，故原告主张的违约金，应从原告所主张的起算时点即2012年7月1日，以已付房屋总价款307877元为基数，按银行三年期存款基准年利率3.75%计算至房屋办理所有权初始登记之日的违约金31172.56元（307877元×3.75%×2年＋307877元×3.75%÷12个月÷30天×252天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告贵州弘黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以307877元房款为基数，按年利率3.75%向原告周应飞支付自2012年7月1日起至2015年3月9日止的违约金31172.56元。自2015年3月10日起至本案房屋办理所有权初始登记之日止的违约金，以307877元房款为基数，按年利率3.75%计算。
二、驳回原告周应飞的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费647元，因适用简易程序审理减半收取323.50元，由被告贵州弘黔房地产开发有限公司负担290元，由原告周应飞负担33.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判员 董均康
二〇一五年三月九日
书记员 肖仁祥