湖北省天门市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂天门民二初字第00028号
原告贺某某。
原告姚某某。
二原告共同委托代理人董坡腊，天门市法律援助中心律师。
被告伍某某。
被告严某某。
第三人何某某。
第三人刘某某。
原告贺某某、姚某某诉被告伍某某、严某某，第三人何某某、刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月9日立案受理后，依法组成由审判员樊柏芳担任审判长，审判员杨梅、人民陪审员甘贤操参加评议的合议庭，于同年2月24日公开开庭进行了审理。原告贺某某、姚某某及其共同委托代理人董坡腊、第三人刘某某均到庭参加诉讼；被告伍某某、严某某、第三人何某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2000年10月15日，第三人何某某、刘某某将坐落于天门市竟陵办事处行管局九号楼十单元二楼西的单元（房产证：天房丙改字第01-119**号）以25000元的价格卖给同单位的被告伍某某，双方交付房款及房屋证件后，由被告伍某某、严某某在该单元居住。2006年，被告伍某某、严某某又以46000元的价格将该单元卖给二原告，并承诺协助过户，二原告付清房款并收取房产证后居住至今。2013年初，二原告要求被告、第三人协助办理房屋过户登记手续，第三人以出卖房屋时第三人刘某某未签字，房价上涨为由否认房屋买卖合同效力，拒绝配合二原告办理房屋过户登记手续，二原告遂诉至法院，要求确认二原告与二被告及二被告与第三人签订的房屋买卖合同有效，第三人协助二被告及二被告协助二原告办理房屋所有权变更登记，并由二被告及第三人承担本案诉讼费用。
二原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
证据一，二原告居民身份证、常住人口登记卡复印件各1份，证明二原告的身份情况及系夫妻关系的事实。
证据二，二被告居民身份证复印件各1份，证明二被告的身份情况。
证据三，天门市公安局出具的户籍证明及户籍登记证明复印件各1份，证明第三人何某某、刘某某的身份情况。
证据四，天房丙改字第01-11951号房屋所有权证复印件1份，证明诉争房屋坐落于天门市竟陵办事处行管局九号楼10单元二楼，其现登记所有权人为第三人何某某，且该房屋所有权证现由二原告持有的事实。
证据五，二被告与第三人何某某签订的房屋转让合同书复印件1份，证明第三人何某某已于2000年10月15日将诉争房屋以25000元的价格出卖给二被告的事实。
证据六，原告贺某某与二被告签订的房屋买卖协议书复印件1份，证明二被告已于2006年10月24日将诉争房屋以46000元的价格出卖给二原告的事实。
二被告未出庭应诉、答辩，亦未向本院提交证据。
第三人何某某、刘某某辩称：原告明知其所购买的房屋所有权人为第三人何某某，而与二被告签订房屋买卖合同，违反了相关法律规定，双方签订的房屋买卖合同无效。第三人何某某、刘某某与二原告之间并无房屋买卖合同关系，其作为第三人参加诉讼不当，无协助二原告办理变更登记的义务，二原告诉讼请求应予驳回。
第三人何某某、刘某某未提供证据。
经庭审质证，第三人刘某某对原告提交的证据一，以不认识本案二原告为由不予质证；对原告提交的证据二、三、四、六无异议；对原告提交的证据五的有效性有异议，认为其并未在该合同上签字认可，且对房屋出卖事宜并不知情，该份房屋转让协议应为无效合同。二被告及第三人何某某未到庭质证，视为放弃质证权利。本院对二原告提交的证据作如下认证：二原告提交的证据一、二、三、四、五、六，客观真实，能够证明本案的相应事实，本院依法予以采信。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定如下法律事实：
2000年10月15日，被告伍某某与第三人何某某签订了一份《房屋转让合同书》，约定：被告伍某某购买行管局九号楼10单元二楼（二室一厅）单元，房价贰万伍仟元整，房屋过户等一切手续及费用由伍某某负责；此合同书双方签字生效。合同签订当天，被告伍
某某向第三人何某某支付房款25000元，第三人何某某将诉争房屋的产权证及钥匙交付给被告伍某某。尔后，二被告便搬入诉争房屋居住，且被告伍某某曾要求第三人何某某协助过户，因主管单位不同意而未果。2006年，被告何某某通过中介出卖本案所涉房屋，原告贺某某在中介信息上得知该房屋出售，并看过房屋后决定购买该房屋。原告何某某与二被告达成口头协议后，于同年9月8日搬入该房屋居住。同年10月24日，原告贺某某与二被告签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：二被告同意将本案诉争房屋出售给原告贺某某，房屋成交价为人民币肆万陆仟元整，购房款一次性付清，同时二被告向原告贺某某交付房产证及土地使用证，原告贺某某过户时二被告承担协助义务，手续及费用等一切由原告贺某某承担。中介证明人李晓军在该份合同上签字。当日，原告贺某某向被告伍某某支付房款46000元，被告伍某某向原告出具一份收条并将诉争房屋所有权证交付原告贺某某。其后，二原告一直在该诉争房屋居住生活至今，且于2007年曾要求被告伍某某协助过户，亦因主管单位不同意而未果。2012年起，因诉争房屋所在片区需要拆迁，主管单位同意协助办理过户，二原告要求被告伍某某及第三人协助办理房屋过户登记手续，因第三人刘某某要求二原告给付20000元，三方协商未果，二原告遂诉至本院。
另查明，被告伍某某与第三人何某某系同事关系。本案诉争房屋原系第三人何某某婚后分得的单位福利房，第三人何某某、刘某某于1998年9月2日取得该房屋的房屋所有权证，其证号为天房丙字第01-11951号，登记所有权人为第三人何某某。第三人何某某、刘某某婚后夫妻感情很好，一直共同生活。
本院认为：本案争议焦点为，1、被告伍某某与第三人何某某签订的房屋买卖合同是否有效；2、原告贺某某与二被告签订的房屋买卖合同是否有效；3、二原告能否起诉要求第三人何某某、刘红艳协助办理其与二被告间的房屋过户手续。针对上述争议焦点，本院作如下评判：
被告伍某某与第三人何某某签订的房屋买卖合同是否有效。本案诉争房屋属第三人何某某、刘某某共同所有，但其房产证载明所有权人为第三人何某某，被告伍某某购买该房屋时已尽合理的审查义务，有理由相信第三人何某某出卖房屋的行为系第三人何某某、刘某某的共同意思表示，且支付了合理对价，属善意购买。第三人伍某某、刘某某夫妻感情尚好，一直共同生活，而房产乃夫妻共同财产的重大组成部分，第三人何某某将房产转让给被告伍某某，并将该房产交付给二被告居住，运用逻辑推理和日常生活经验来判断，能认定第三人刘某某对其夫何某某转让房产的事宜知情，且认可该合同。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，第三人刘某某的辩称理由，不符合法律规定，本院不予采纳。故该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法的强制性规定，合法有效，依法应予保护。
原告贺某某与二被告签订的房屋买卖合同是否有效。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，二被告在出卖本案诉争房屋时未取得相应所有权并不影响双方签订合同效力，故对第三人何某某、刘某某关于原告明知其为本案诉争房屋登记所有权人而与二被告签订的房屋买卖合同无效的辩解意见，本院不予采纳。该房屋买卖合同系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。
二原告能否起诉要求第三人何某某、刘红艳协助办理其与二被告间的房屋过户手续。本案中原、被告双方签订的房屋买卖合同的履行，有赖于二被告与第三人何某某、刘某某之前签订的房屋买卖合同的履行。二被告依约享有要求第三人何某某、刘某某协助其办理过户手续的合同权利，但怠于行使该合同权利，致使二原告要求二被告协助办理过户手续的合同权利无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第七十三条关于“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权”之规定，二原告可以自己名义代位行使二被告要求第三人何某某、刘某某的协助过户的合同权利，故二原告有权起诉要求第三人何某某、刘红艳协助办理其与二被告间的房屋过户手续，第三人何某某、刘某某关于其作为本案第三人参加诉讼不当的辩解意见，本院不予采纳。
综上，被告伍某某与第三人何某某签订的《房屋买卖合同书》合法有效，对第三人何某某、刘某某均具有约束力。被告伍某某履行了给付房款的合同义务后，第三人何某某、刘某某应协助二被告办理房屋过户手续。原告贺某某与二被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，二被告应取得该房屋所有权或完全处分权后，协助二原告办理过户登记手续。现二被告怠于行使其与第三人之间的合同权利，二原告为实现其合同权利可代为行使二被告合同权利，要求第三人协助二被告办理过户登记手续。视此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十三条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告伍某某与第三人何某某于2000年10月15日签订的《房屋转让合同书》有效，第三人何某某、刘某某于本判决书生效后七日内协助被告伍某某、严某某办理房屋产权号为天房丙改字第01-11951号房屋的所有权变更登记手续；
二、原告贺某某与被告伍某某、严某某于2006年10月24日签订的《房屋买卖协议书》有效，被告伍某某、严某某于本判决生效后七日内协助原告贺某某、姚某某办理房屋产权证号为天房丙改字第01-119**号房屋的所有权变更登记手续。
案件受理费950元，由被告伍某某、严某某负担（此款原告已预交，不予退还，执行时二由被告一并给付二原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；帐号：17－313501040000019。
当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 樊柏芳
审 判 员 杨 梅
人民陪审员 甘贤操
二〇一四年五月二十日
书 记 员 刘 丹