江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
2014）苏执复字第00091号
申请复议人（异议人、被执行人）徐晓卫。
委托代理人林亚兵，江苏苏尊律师事务所律师。
申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行，住所地江苏省南通市崇川区人民中路88号。
法定代表人龚毅，该行行长。
委托代理人王烨，北京市大成（南通）律师事务所律师。
被执行人南通鑫泰医药有限公司，住所地江苏省如东县掘港镇富春江路518号。
法定代表人李晓兵，该公司总经理。
被执行人李晓兵。
评估人南通公正房地产评估事务所，住所地江苏省南通市南通大厦*座***********室。
法定代表人秦德铭，该所总经理。
委托代理人丁爱萍，该所估价师。
徐晓卫因中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行（以下简称邮储银行南通分行）申请执行其与南通鑫泰医药有限公司（以下简称鑫泰公司）、李晓兵、徐晓卫等金融借款合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）（2014）通中执异字第0020号执行裁定，向本院申请复议。本院于2014年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2011年11月12日进行公开听证。申请复议人李晓卫的委托代理人林亚兵、申请执行人邮储银行南通分行的委托代理人王烨、评估人南通公正房地产评估事务所（以下简称公正评估所）的法定代表人秦德铭和委托代理人丁爱萍到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院经审查查明：邮储银行南通分行与鑫泰公司、李晓兵、朱萌萌、陈春银、陆小花、徐晓卫金融借款合同纠纷一案，南通中院于2013年12月5日作出（2013）通中商初字第0228号民事判决，判令：一、鑫泰公司于本判决生效后十日内一次性给付邮储银行南通分行借款本金18957081.09元。二、鑫泰公司于该判决生效后十日内一次性给付邮储银行南通分行利息损失（以18957081.09元为基数，自2013年7月21日至2013年9月4日，按年利率6.6%计付利息；2013年9月4日至本判决确定给付之日止，按年利率9.9%计付罚息及复利。）三、鑫泰公司于该判决生效后十日内给付邮储银行南通分行为实现案涉债权支付的律师费165000元。四、被告李晓兵、朱萌萌、陈春银、陆小花为鑫泰医药公司上述一、二、三项给付义务承担连带清偿责任。五、邮储银行南通分行有权对鑫泰公司自有的坐落于如东县掘港镇港汇国际广场港汇路1幢1-5A、1-5B、1-5C、1-5D、1-5E、1-5F、1-5G、1-4D、1-4E、1-4F、1-4A、1-6A、1-6B、1-6C、1-6D、1-6E、1-6F、1-6G、1-7A、1-7B、1-7C、1-7D、1-7E、1-7F、1-7G、1-8A、1-8B、1-8C、1-8D、1-8E、1-8F、1-8G、1-901共计33套房屋及前述房屋项下的国有土地使用权（以双方设立并登记的抵押财产清单为准），以上述抵押财产的折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。六、被告徐晓卫在上述第四项抵押物不能清偿部分，为鑫泰公司上述债务在3889936.05元范围内承担连带清偿责任。如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、李晓兵、朱萌萌、陈春银、陆小花、徐晓卫在履行保证责任后，有权向鑫泰公司追偿。八、驳回邮储银行南通分行其他诉讼请求。
因鑫泰公司等未履行生效判决所确定的债务，根据邮储银行南通分行申请，南通中院依法立案执行。公正评估所受南通中院委托，对鑫泰公司名下的江苏省如东县掘港镇港汇国际广场港汇路1号楼4-9层房地产价格进行评估。2014年5月5日，公正评估所出具通正鉴（2014）字第008号房地产评估报告，对案涉房地产（房屋建筑面积共计5682.48平方米，用途为办公；分摊土地使用权面积612.87平方米，用途为商业）评估结果为2029.66万元。评估方法为市场比较法（考虑快速变现）。
南通中院向各当事人送达该估价报告后，徐晓卫向南通中院提出执行异议称：案涉评估房地产位于江苏省如东县拟新建的长途汽车站对面，具有独特的商业价值。评估公司既没有将相应的土地使用权和地上建筑物分别评估，也没有将各楼层、各区位分别定价，将单价确认为3600元／平方米，定价明显偏低，损害其合法权益，请求法院组织相关机构重新评估。
申请执行人邮储银行南通分行辩称：案涉估价报告的估价程序符合法律规定，评估人员具有评估资质，评估公开公平公正，请求驳回异议人的申请，对抵押物进行拍卖。
被执行人鑫泰公司、李晓兵称：同意徐晓卫的意见。
评估人公正评估所称：如东县商办楼一般每平方米均价在，4000余元，经现场勘查，本案标的物离市中心区较远；且使用情况与发证情况也不同，有的楼层没有隔断，该评估价符合相关规定和标的物市场行情。
南通中院审查后认为：公正评估所依法接受该院委托对案涉房地产进行估价，该公司具有法定的资质，且评估程序合法。评估人员对徐晓卫的异议作出了相应解释说明，徐晓卫也未提交估价结果明显失实的相关证据，且该估价报告仅是进行拍卖案涉房地产的参考，最终成交价应由拍卖时的市场价确定，法院对该评估房地产亦是整体拍卖，故案涉估价报告依法有效，对徐晓卫的异议申请，该院不予支持。据此，该院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，于2014年7月21日作出（2014）通中执异字第0020号执行裁定，驳回徐晓卫的执行异议。
徐晓卫不服向本院提出复议申请，请求撤销南通中院（2014）通中执异字第0020号执行裁定，裁定南通中院组织重新鉴定。事实与理由同执行异议。
申请执行人邮储银行南通分行辩称：案涉房地产不存在低评情况。案涉房地产经法院三次拍卖均流拍，可见评估价格未低于市场价格。
评估人公正事务所称：案涉评估房地产为港汇国际广场港汇路1号楼4-9层，系办公用房。该楼1-3层为商业用房。评估的面积系依照产权证面积确定。本次评估是整体评估而非分开评估。评估人员在估价基准日对房地产市场进行了综合分析调查，目前当地市场办公用房的总体价格都在下降，幅度也较大。整个评估过程中按照房地产估价规范进行了调查分析。
本院执行复议审查中查明：2014年4月9日上午，南通中院组织进行摇号确定本案评估机构，南通跃龙土地房地产评估咨询有限公司等九家评估机构参与摇号。经摇号确定公正评估所为本案案涉资产的评估机构。公正评估所具有《中华人民共和国房地产估价机构资质证书，本案评估人员丁爱萍、姜巍具有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的注册房地产估价师证书。
执行复议听证中，徐晓卫确认接到南通中院参与摇号确认评估机构的通知，徐晓卫本人摇号时在现场。
还查明：南通中院于2014年8月15日作出（2014）通中执字第0081-5号执行裁定，拍卖鑫泰公司名下的江苏省如东县掘港镇港汇国际广场港汇路1幢4-9层的房地产。南通中院分别于2014年9月2日-9月3日、2014年9月23日-9月24日、2014年10月16日-10月17日三次通过淘宝司法拍卖平台对案涉房地产进行拍卖，均流拍。其中，第三次拍卖起拍价为1400万元。
本案的争议焦点是：徐晓卫主张公正评估所接受南通中院委托对案涉房地产所作评估价格过低，应当重新评估有无事实和法律依据。
本院认为：徐晓卫主张公正评估所接受南通中院委托对案涉房地产所作评估价格过低，应当对案涉房地产重新评估没有事实和法律依据。一、南通中院经过公开摇号，确定公正评估所为本案评估机构。公正评估所具有《中华人民共和国房地产估价机构资质证书》，本案评估人员丁爱萍、姜巍具有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的注册房地产估价师证书。公正评估所对评估情况作出了说明，没有明显不合常理之处，对其评估能力和专业判断法院应当予以信赖。二、徐晓卫主张涉案房地产评估价格过低，但未提供相应的证据予以证明。且案涉房地产评估价为2029.66万元，经法院三次拍卖，起拍价降至1400万元后仍然流拍。徐晓卫主张案涉房地产估价过低没有事实依据。
综上，申请复议人徐晓卫的复议请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。南通中院（2014）通中执异字第0020号执行裁定并无不当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回申请复议人徐晓卫的执行复议申请，维持江苏省南通市中级人民法院（2014）通中执异字第0020号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 孙 凯
代理审判员 赵 黎
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 薛佳明