成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0108民初2916号原告黄某，男，汉族，身份证号码，住贵州省习水县。原告陈某，女，汉族，身份证号码，住上海市杨浦区。二原告共同委托代理人袁露，四川蜀鼎律师事务所律师。二原告共同委托代理人张晓远，四川蜀鼎律师事务所律师。被告周某，男，汉族，身份证号码，住成都市青羊区。委托代理人杨伟，四川蜀文律师事务所律师。委托代理人骆虹英，四川邦博律师事务所律师。第三人四川某某房地产经纪有限公司，住所地：成都市成华区。法定代表人周某，该公司经理。委托代理人杜军，男，汉族，身份证号码，住成都市成华区。原告黄某、陈某与被告周某房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年5月4日受理后，依法适用简易程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理，原告黄某及原告黄某、陈某共同特别授权的委托代理人袁露、共同一般授权的委托代理人张晓远、被告周某一般授权的委托代理人杨伟、第三人四川某某房地产经纪有限公司（以�简称某某公司）的法定代表人周密、特别授权的委托代理人杜军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄某、陈某诉称，2017年3月8日，原告与被告、第三人签订《房屋买卖合同》（合同编号：S201380221），约定原告以总房价890000元购买被告所有的位于成都市成华区圣灯路111号2栋3单元8楼804号房屋（建筑面积89.3平方米，权1915304），并约定了定金数额、房款支付方式、交件时间、过户及违约责任。同日，原告向被告支付定金50000元。2017年3月10日，原、被告向第三人提交了房屋过户所需资料。2017年3月22日，银行受理原告贷款申请，并于2017年3月24日批准原告贷款申请。后原告及第三人多次催促被告至房管局办理过户递件手续，被告均以各种理由拒绝，2017年4月28日，原告委托四川蜀鼎律师事务所向被告发送《律师函》，要求被告配合原告办理�户登记手续，被告再次明确拒绝继续履行合同。因被告不履行《房屋买卖合同》的主要义务，其行为已经构成违约，为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：（1）解除原、被告于2017年3月8日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：S201380221）；（2）被告立即向原告退还定金50000元，支付违约金89000元，支付佣金损失6500元、贷款服务费2000元及其他损失71000元，共计218500元；（3）本案的诉讼费、保全费、评估费、公告费等案件受理费由被告承担。被告周某辩称，限购政策出台后，只有合同双方自愿继续履行合同才符合房管局交易政策，现被告不愿继续履行，同意解除合同并退还定金。被告不履行合同系因限购政策出台后原告已经不具备购房资格，被告的行为并不构成违约，不应当承担违约责任。关于原告的损失，因该损失系理论�损失而非实际损失，不应当得到支持。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人某某公司述称，限购政策出台前，原告在限购范围内。但是后续限购政策出台后，原告购房资格并不受限制。经审理查明，2017年3月8日，原告（乙方）与被告（甲方）在经纪方第三人（丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：原告购买被告所有的位于成华区圣灯路111号2栋3单元8层804号房屋，总价款890000元，原告应于合同签订当日向被告支付定金50000元，于过户递件完成当日向被告支付首付款220000元，剩余房款620000元由银行贷款支付。合同第八条约定：“为保证房屋交易的顺利进行，甲乙双方应在2017年3月31日之前向丙方交齐相关证件。”合同第十八条约定：“甲方擅自解除本合同或甲方单方面违约致使本合同解除的，须向乙方支�该房屋成交价的10%违约金。甲方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金。逾期30天，乙方有权解除本合同，本合同解除的，甲方须退还乙方已付的所有款项，并向乙方支付该房屋成交价的10%违约金，并承担乙方支付的佣金损失...”合同第十九条约定：“本合同生效后，甲乙双方无论以任何形式解除本合同，甲乙双方仍需各自承担丙方佣金，由违约方支付”。第二十六条补充条款②约定：“乙方向丙方实际支付中介服务费13000元，签订合同当日付6500元，过户当日支付6500元，丙方提供发票收据”。合同签订后，原告于2017年3月8日向被告支付定金50000元，向第三人支付中介服务费6500元。2017年3月13日，原告向第三人支付贷款服务费2000元。2017年4月27日，原告向被告出具《律师函》�要求被告配合原告办理房屋过户登记事宜。庭审中，原告提交了中国农业银行股份有限公司成都光华支行个人贷款中心于2017年4月21日出具的《情况说明》，载明原告为购买位于成华区圣灯路111号2栋3单元8层804号房屋，于2017年3月22日向该行申请贷款620000元，该行于2017年3月24日审批通过。庭审中，被告以原告不符合购买条件为由拒绝继续履行合同，并表示同意解除合同。另查明，2017年3月24日，成都市人民政府出台限购政策，要求购房者具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不断缴纳社会保险24个月以上的。本案争议的房屋所在的成都市成华区属于限购范围。另成都市城乡房产管理局在2017年3月29日《2017年住房限购政策知识问答（二）》有关购房政策的回答内容有“2017年3月24日零时前，买卖双方未在成都市存量房交易服务平台完成�印存量房买卖合同，双方自愿继续履行合同，且能够提交真实的银行于2017年3月24日零时前受理购房人购买该房屋贷款申请证明材料的，在2017年5月31日前可以办理交易手续。”上述事实，有原、被告的相关陈述，有《房屋买卖合同》、定金《收据》、《收款凭证》、《情况说明》、《律师函》及邮寄单，《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》、《2017年住房限购政策知识问答（二）》等佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告在第三人的居间下签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。该合同签订后，迄今未履行完毕，原告要求解除合同，被告也同意解除合同，不违背法律的规定，本院对原告解除合同的主张予以支持。关于原告主张的违约责任，本院认为，原被告签订合同，被告未按照合同约定履行办理该房屋过户手续等合同义务，导致合同未履行，应承担相应的违约责任。对于被告认为因房屋限购政策出台后，原告实际上已不再具备购买房屋的资格，所以被告因合同不能实际履行而未协助原告办理房屋过户登记手续的行为不构成违约的主张，本院认为，根据原告2017年3月22日向该行申请贷款620000元，该行于2017年3月24日审批通过的事实，结合成都市城乡房产管理局在2017年3月29日《2017年住房限购政策知识问答（二）》有关购房政策的回答“2017年3月24日零时前，买卖双方未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房买卖合同，双方自愿继续履行合同，且能够提交真实的银行于2017年3月24日零时前受理购房人购买该房屋贷款申请证明材料的，在2017年5月31日前可以办理交易手续”，被告上述理由不成立，不予支持。根据合同第十八条约定“...本合同解除的，甲方须退还乙方已付的所有款项，并向乙方支付该房屋成交价的10%违约金，并承担乙方支付的佣金损失...”，现原告要求被告退还定金50000元、支付违约金89000元、佣金损失6500元及贷款服务费2000元的诉讼请求符合双方在合同中的约定，且不违背法律的规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付其他损失71000元的请求，因原告未提交证据证明予以证明，且被告向原告支付的违约金足以弥补原告的损失，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告黄某、陈某与被告周某签订的《房屋买卖合同》（�同编号S201380221）；二、被告周某自本判决生效之日起五日内向原告黄某、陈某退还定金50000元，支付违约金89000元、佣金损失6500元及贷款服务费2000元共计147500元。三、驳回原告黄某、陈某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2289元、保全费1613元，由原告黄某、陈某承担1268元，被告周某承担2634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  彭有志二〇一七年六月七日书记员  邹雪佳