江西省宁都县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0730民初1139号
原告：吴慧莲（曾用名吴东荣），女，1958年07月16日出生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。
委托诉讼代理人：赖秀业，江西翠微律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄小平，江西翠微律师事务所律师。
被告：谢维萍，男，1970年08月11日出生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。
委托诉讼代理人：李兴凤，江西赣宁律师事务所律师。
原告吴慧莲与被告谢维萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年04月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴慧莲及其委托诉讼代理人赖秀业、被告谢维萍及其委托诉讼代理人李兴凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴慧莲向本院提出诉讼请求：1.判令被告将租赁的坐落于宁都县美食街宴会厅楼下，由东往西第三间门面房腾空归还原告，并将店面恢复原状。2.判令被告支付自2018年3月18日至腾空归还之日止的房屋使用费（以每月7600元计算），并结清水电费。3.本案的诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告将诉讼请求第2项变更为被告支付自2018年3月1日至腾空归还之日止的房屋使用费（以每月7600元计算），并结清水电费、归还水电卡。事实和理由：2007年5月16日，被告谢维萍为生产经营，租到原告吴慧莲坐落于宁都县美食街宴会厅楼下由东往西第三间门面，以经营服装店，同时签订了《店面出租合同》，约定了租赁期限、店面租金、付款方式等条款，同时还约定，合同期满，被告应无条件将店面恢复原状。2010年4月27日，上述店面租赁期限即将届满，被告与原告续租重新签订了一份《店面出租合同》。2013年5月1日又重新签订一份《店面续租合同》，约定租赁时间为三年，即2013年5月至2016年4月底；店面租金第一年为5200元/月，第二年和第三年店租为每年调整一次；付款方式为被告必须在每月6号前将租金打入原告账户内，否则视为拖欠，原告有权阻止被告经营的权利；水电费由被告负责缴纳；合同期满后，被告应当恢复原告和温兰秀店面之间的墙。2016年8月，被告与原告口头约定上述店面续租一年即2016年5月至2017年4月底，每月租金为7100元。续租合同签订后，被告每月都会将租金转入原告指定的银行账户，但基本上都没准时，会拖欠一段时间。2018年3月，因被告曾数次拖欠房租，原告多次与其沟通无果，故原告不想再与被告续签店面出租合同，于是委托江西翠微律师事务所在2018年3月20日发了《通知函》给被告，通知被告所承租的原告店面于2018年4月17日到期，原告不再续租，请被告在2018年4月18日前将所承租的店面交还给原告，并办理房屋押金结算手续。但被告至今未曾与原告协商沟通，也未表示会按时腾空房屋将店面交还原告、办理相关手续，就连2018年3月份的房租也没有给原告，因此，原告向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。
原告吴慧莲向本院提交如下证据：
1、原告的身份证、户口簿复印件各一份。用以证明原告的身份信息及诉讼身份。
2、被告常住人口登记表复印件一份。用以证明被告的身份信息。
3、《店面出租合同》二份，《店面续租合同》一份。用以证明原告与被告于2007年5月6日签订了店面出租合同，租赁期限为2007年5月16日至2010年5月15日止，2010年4月重新签订合同，租期自2010年5月至2013年4月底，2013年5月签订续租合同，合同期至2017年4月底的事实
4、银行流水。证明被告租用原告店面，2017年5月至今的房租为7600元/月。
5、通知函一份。证明原告于2018年3月20日已通知被告不再续租，要求被告4月18日将承租店面交还给原告，并办理房租押金结算手续。
6、宁斌与曾廖生店面买卖协议及收条各一份，宁都县人民法院（2002）宁执初字第98号民事裁定书一份。证明店面系从曾廖生手上买得，未办理产权登记手续。
被告谢维萍辩称，一、原告要求腾房违背了双方签订的租赁合同，原告构成违约。1、吴慧莲与温兰秀为儿女亲家，两原告的店面相邻（每人一间）。的两间店面作为一个整体出租给答辩人，虽然两家分开签订合同，但租金等相关内容均是一致，调整租金等均是同时协商，故答辩人与原告的租期也应截止到2019年5月。因此，答辩人与原告的租赁合同尚未到期，在答辩人无根本违约的情况下，原告无权单方面解除合同并要求答辩人腾房。2、根据《合同法》规定，租赁合同到期后，出租人不得无条件立即要求承租人腾房。本案中，即使租赁期满，答辩人并未放弃优先承租权，原告要求答辩人腾房另行出租给第三人的行为，侵犯了答辩人的优先承租权，应当予以驳回。即使原告有权要求腾房，也必须给予答辩人至少半年的准备时间。二、原告要求腾房的行为，侵犯了答辩人取得转让费的权利，不应得到支持。根据宁都县租赁店面的交易习惯及双方的合同的明确约定，答辩人如果不再继续承租，则有权转让，转让费20%归原告，80%归答辩人。目前该店面的转让费至少在30万以上，原告如果要求答辩人直接腾房，由原告作为转让方出租给下一承租人，则原告可得到30万以上的转让费，而答辩人本来应得的80%转让费却不得分文。这是对答辩人获得转让费权利的侵犯，违背了双方签订的合同和合同法规定。如原告要求腾房的请求得到支持，则其应当赔偿答辩人的转让费损失。三、原告要求答辩人腾房的行为，违背了《民法总则》、《合同法》规定的诚实信用原则，不应得到支持。答辩人在投入如此巨资的情况下，原告违背双方的约定，在没有任何协商的情况下，突然发个律师函要求腾房，违背了诚实信用的原则，违背了合同法。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告谢维萍提交如下证据：
1、转让协议一份、收条3张。用以证明谢维萍2008年租赁吴慧莲的店面时，系从上一承租人陈斌手中转让而来，支付了陈斌转让费及押金共计4.75万元。
2、宁斌、吴慧莲出具的收条各一张。用以证明原告收取了被告押金10000元。
3、温和明证明、销售清单3张。用以证明被告2008年及2012年装修共花去21万元装修款。
4、证明1份。用以证明原告的做法违背诚信及公序良俗原则，导致租户经营困难，不利于商业发展。
原、被告双方对对方证据的质证意见及本院的认证。
1、对原告提交的所有证据，被告均提出异议，认为原告不是涉案店面的产权人，原告无诉讼主体资格，其收取的房租系不当得利，应予返还，且被告有优先承租权，合同未到期，原告发律师函是违约的。由于被告自2008年始租用涉案店面房以来，均未对原告夫妻出租人的身份及房屋产权问题提出异议，也没有其他人员对房屋产权的归属问题提出异议，对原告提交的证据的真实性，本院予以确认。
2、对被告提交的证据2，原告无异议，本院予以确认。对被告提交的其他证据，原告对其三性均提出异议。本院认为，从该三组证据的内容来看，其内容与本案不具关联性，且第3组证据中证人的身份不明确，证明内容也不能证明被告所主张的证明对象，故对该三组证据的真实性、与本案的关联性及证明力本院不予确认。
根据原、被告在庭审中的陈述及本院依法确认的证据，可以认定以下事实：原告吴慧莲与宁斌为夫妻关系。2007年05月16日，宁斌与被告谢维萍签订《店面出租合同》一份，约定由甲方（宁斌）将坐落于宁都县美食街宴会厅楼下，由东往西第三间店面出租给乙方（谢维萍），租期自2007年05月16日至2009年05月15日。该合同租赁期届满后，被告谢维萍与原告吴慧莲签订《店面出租合同》一份，约定由被告承租涉案店面房，租期3年，即自2010年05月至2013年04月底。该合同期满后，原告吴慧莲又与被告谢维萍签订《店面续租合同》一份，同意将涉案店面继续出租给被告谢维萍经营，并约定：1、租用时间3年（即2013年05月至2016年04月底）。2、店面租金，第一年为每月5200元，第二年和第三年店租为每年调整一次，比这条街最高店租低1－2百元。3、付款方式，乙方（谢维萍）应在每月6日前将租金打入甲方（吴慧莲）账内，账号为15×××00。如特殊情况未按时打入，应作说明，否则视为拖欠，甲方有阻止乙方经营的权利。4、乙方应依法经营，及时交纳政府规定的有关税费（如房产税、电费、水费等），由此产生的费用由乙方自行负责。5、合同期间，原则上不许转让。如乙方确实需要转让，必须经得甲方同意，转让费按隔壁店面转让的比例20%付给甲方。合同期满后，如乙方需继续租用，在价格同等的情况下，乙方优先，但应重新订立合同。6、乙方应交租店押金壹万元给甲方。如乙方到期不租时，应恢复吴慧莲和温兰秀店面之间的墙，甲方将押金如数退还给乙方。续租合同签订后，原告收取被告押金10000元，被告继续经营至合同期满。此后，原、被告之间未再签订书面合同，但被告继续使用涉案店面，并按双方口头约定的租金支付使用费，2017年5月1日以后的租金双方约定为每月7600元。至2018年3月20日，原告委托江西翠微律师事务所向被告送达《通知函》一份，通知要求被告在2018年4月18日前将所承租的店面交还给原告，并办理房租押金结算手续。被告收到通知函后，未按通知要求的时间将店面退还给原告，原告遂于2018年4月19日诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《店面出租合同》及《店面续租合同》是双方经协商自愿签订的，合同内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行。《店面出租合同》双方已履行完毕，而《店面续租合同》中对租赁期限明确约定为2013年5月至2016年4月底，此后，双方未签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”而租赁期不定，当事人可以随时解除合同。本案原告向被告发律师函要求被告空房，其实质就是要求解除双方的合同关系。原告不愿继续出租，也给予了被告空房的合理期限，其要求被告将所租店面空还，并将店面恢复原状的请求符合合同约定和法律规定，应当予以支持。被告关于租期应截止到2019年5月、被告与原告的租赁合同尚未到期、应当给予被告至少半年准备时间的抗辩意见没有事实依据，本院不予采信。
关于原告要求被告空房的行为是否侵犯了被告的优先承租权的问题。因优先承租权是要有继续出租，且在同等条件下承租的情况下才产生，如出租人不愿继续出租，则不产生优先承租权。本案中，被告没有证据证明原告要求被告空房是为了另行出租给第三人，故被告关于原告侵犯了被告优先承租权的抗辩意见没有事实依据，本院不予采信。
关于原告要求被告腾房的行为是否侵犯了被告取得转让费的权利，原告应否赔偿被告转让费损失的问题。《店面续租合同》中约定“合同期间，如乙方确实需要转让，必须经得甲方同意，并付给甲方20%的转让费。如合同期满后，乙方需要继续租用，在同等价格的条件下，乙方有优先承租权。”根据该约定可见，在合同履行期间，如被告转让该店面，不仅要征得原告的同意，还要将转让费的20%付给原告。但本案被告在租赁期间并没有发生转让承租房屋的情况，因此，被告关于原告要求被告腾房的行为侵犯了被告取得转让费的权利，应当赔偿被告转让费损失的抗辩意见没有事实依据和法律依据，本院不予采信。
关于被告支付租金的情况，被告未在举证期限内提交证据证明其最后一笔付款系提前支付次月的租金，应推定为支付的当月租金。故对被告租金支付至2018年03月15日的辩解，本院不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、解除原告吴慧莲与被告谢维萍之间的房屋租赁合同关系。
二、被告谢维萍将宁都县梅江镇美食街宴会厅楼下由东往西第三间店面房腾空归还原告吴慧莲，对店中的墙体和损坏的店面设施负责修复、恢复原样。
三、被告谢维萍自2018年3月1日起至店面空还给原告吴慧莲之日止按月租金7600元的标准向原告吴慧莲支付租金，并结清该店使用的水、电费用，将该店的水、电缴费卡归还原告。
四、原告吴慧莲返还被告谢维萍租房押金10000元，该款在第二项被告谢维萍应付租金中予以抵扣。
上述事项，限在本判决生效后七日内履行。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，由被告谢维萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 卢爱琳
人民陪审员 丁兆辉
人民陪审员 温开秀
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 赖 霖