北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3038号
上诉人（原审原告）张海燕，女，1956年7月3日出生。
委托代理人李学辉，北京市兰台律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李华，女，1964年11月11日出生。
上诉人张海燕因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第16726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2015年10月，张海燕起诉至原审法院称：2013年5月5日，我从案外人高德兰处以359000元（含2个月的租房押金）的价格受让经营位于北京市东城区南河沿大街＊号门面房（以下简称涉案房屋），使用李华为照主的北京四海来福小吃店。我与李华重新订立了《租房协议》，约定承包期限为5年，期限自2010年10月1日至2015年9月30日（实际经营期限为2013年5月5日至2015年9月30日），每年承包费160000元，房租支付方式为押2付4。2014年2月，李华以关店为要挟要求我再次交纳2个月的房租作为押金。2014年5月20日，我向其交纳了上述押金。我承租涉案房屋期间，鉴于李华曾承诺房屋租赁期限届满后将无条件继续出租给我经营，我因此花费装修费用100000元。2015年2月左右，李华以证件到期需要办理延期手续为由将《个体工商户营业执照》、《税务登记证》、《餐饮服务许可证》取走后未归还。2015年5月8日，有关部门责令李华停业，造成我停业损失。2015年7月，李华短信告知我涉案房屋到期后不再续租，造成我信赖利益损失。合同履行过程中，我如约交纳租金。合同到期后，我腾退了涉案房屋。我认为双方订立的《租房协议》真实有效，李华违反承诺不再与我订立合同，侵犯了我的优先承租权；重复收取我押金；取走相关证照拒不归还致使我无法正常经营，故起诉要求其退还押金53326元，退还自2015年5月8日至9月30日房屋租金62685元，赔偿装修费用50000元（估算）、自2015年5月8日至9月30日营业损失71500元（估算）。
李华辩称：张海燕所述双方订立合同、交纳租金及腾退房屋的情况属实。我同意退还张海燕已支付的押金26660元，但需扣除其拖欠的电费636.73元、水费73.35元，其主张我退还其他押金的诉讼请求，缺乏事实依据及法律依据；我并未承诺其无条件继续承租涉案房屋，其亦未提交证据证明其进行了装修，即使其存在装修的事实，也是其在租期内为经营目的而为；其要求我赔偿信赖利益损失，缺乏依据；根据合同约定，我没有提供证照的义务，且其亦不存在停止经营的事实。综上，我同意扣除张海燕拖欠的水、电费后退还其已支付的剩余押金，但不同意其他项诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，李华承租北京市东城区南河沿大街＊号房屋，后其在该公房基础上自行加建自建房，且承租公房与自建房混为一体，成为涉案房屋，故应认定双方就涉案房屋订立的《租房协议》无效。双方作为合同主体对合同无效的后果均有过错。因无效合同取得的财产，应当予以返还。故张海燕要求李华返还押金26660元的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。但其认为李华已收取案外人押金，并要求其予以返还的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。李华要求抵扣拖欠水、电费的答辩意见，其提交的《用电客户电费交费通知单》、《水费缴费通知单》可证明张海燕使用涉案房屋期间确存在拖欠9月份水、电费情况，故李华要求以押金抵扣上述费用的意见，理由正当。但张海燕已于合同到期后腾退，根据上述证据已无法区分出张海燕拖欠的具体数额，双方对于腾退时未及时固定水、电费数额均负有责任，故法院对张海燕拖欠水电费数额予以酌定。根据双方订立合同的文本内容及李华于2013年5月5日明知涉案房屋已改由张海燕承租，却仍将相关证照悬挂于涉案房屋内等情况综合分析，可以认定双方订立《租房协议》的真实意思表示为带照租赁，合同约定的承包费应考虑挂靠经营使用证照费用。因合同无效，李华应将张海燕交纳的租金返还张海燕，但自2013年5月5日至2015年9月30日期间，张海燕占有使用涉案房屋，亦应向李华交纳相应的占有使用费，故法院认定李华应退还租金与张海燕应交纳占有使用费相抵扣。2015年2月1日后，以涉案房屋为经营场所办理的个体工商户“北京四海来福小吃店”《餐饮服务许可证》期限到期，2015年5月7日，北京市东城区食品药品监督管理局下达《监督意见书》，故自2015年5月8日至9月30日期间张海燕向李华交纳的占有使用费应予以适当酌减，具体酌减数额，法院综合考虑双方当事人对合同无效后果的过错程度、张海燕占有使用涉案房屋情况以及是否停止经营情况予以酌定。李华应将已收取的2015年5月8日至9月30日期间租金扣除张海燕应交纳相应占有使用费后予以退还。张海燕要求李华赔偿装修损失的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。张海燕要求李华赔偿停业损失的诉讼请求，其未提交损失的相关证据，且李华提出《用电客户电费交费通知单》及证人证言用以证明张海燕未停止经营，故法院对张海燕该项诉讼请求，不予支持。据此，原审法院于2015年12月判决：一、李华于判决生效后七日内退还张海燕房屋押金二万六千三百零五元（已扣除原告张海燕拖欠的水、电费）；二、李华于判决生效后七日内退还张海燕自二〇一五年五月八日始至二〇一五年九月三十日止的房屋租金七千元；三、驳回张海燕其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张海燕不服，上诉至本院称：原审判决适用法律错误，不应将《租房协议》确认无效；我交纳了相当于4个月租金的押金53326元，李华应予返还；李华未反诉，一审判决扣除了我欠付的水电费，显然错误；李华侵犯了我的优先承租权，故请求撤销原判，改判李华退还我押金53326元；赔偿因侵犯我优先承租权而给我造成的损失26666元。李华同意原判。
经审理查明：位于北京市东城区南河沿大街＊号平房3间系房管部门管理的工商业用房，由李华承租，建筑面积为55平方米。李华承租该房期间，未经规划批准，自行对该房进行扩建，且自建房与正式房混为一体形成门面房1间（即涉案房屋现状）。
2013年5月5日，李华与张海燕订立《租房协议》，约定：李华提供涉案房屋作为餐饮用房，面积80平方米；张海燕独立承包负责该店的全部经营活动；承包期限5年，2010年10月1日至2015年9月30日；承包费160000元；张海燕可根据经营需要进行装修及设备安装，所有方案需由李华认可，费用自付；付款方式为押2个月付4个月；协议到期，房屋不动产归李华所有，张海燕不得破坏并保持原样，经李华认可后方可终止，否则按违约处理；合同期满押金退还张海燕；合同到期，张海燕有优先承租权。后，双方又订立1份《租赁协议》（落款日期为2013年5月5日），此协议与前份协议相比，除明确了押金交纳时间及数额外，还将承包金明确为每年160000元，其余内容与第一份《租房协议》基本一致。2014年5月20日，张海燕向李华交纳押金26660元。
原审法院审理中，李华称其将承租公房西墙拆除，向外扩自建房1间，自建房与正式房混为一体，扩建后正式房与自建房面积共计约80平方米，即本案涉案房屋，其将该房屋出租给张海燕。张海燕对此不持异议。
张海燕欲证实自己的主张，出示以下证据：1、高德兰（案外人）收取张海燕定金的《收条》，显示高德兰收到其定金20000元用于南河沿大街9-1号山东饺子馆出兑用。2、高德兰收取其转让费的《收条》，显示高德兰收到山东饺子馆转让费330000元。3、高德兰收取其租金的“收条”，显示：高德兰收到其交纳的房租9000元；从5月7日起，今后一切店内事宜全部结清，店内所有物品全部归其，5月7日之前发生的所有债务及款项均与其无关。张海燕欲以上述证据证明高德兰收取的转让费中包括房屋押金26666元，李华应将上述押金返还。4、录音证据，证明李华承诺涉案房屋租期届满后无条件由张海燕继续承包经营。5、北京市东城区食品药品监督管理局于2015年5月7日出具的《监督意见书》，证明李华取走相关证照造成其自2015年5月8日停止经营，造成营业损失。该《监督意见书》显示“被监督人”为“北京四海来福小吃店”，“负责人”为罗昊，“当事人签收”为张海燕，内容为“请你单位负责人李华到……办理《餐饮服务许可证》。未取得餐饮服务许可证，不得从事食品经营生产活动。北京四海来福小吃店立即停止食品生产经营活动……”。6、北京四海来福小吃店《餐饮服务许可证》、《税务登记证》、《个体工商户营业执照》复印件，证明李华有提供证照的义务且亦提供了证照供其使用。7、署名为“索长兴”的书面证言，显示“索长兴”于2013年10月份为涉案房屋进行装修，工程款共计45000元。
经质证，李华否认上述证据7的真实性、关联性、合法性；并称双方合同到期后已将涉案房屋另租案外人，案外人已将涉案房屋重新装修；认可上述证据3、4、5、6的真实性，但否认证明目的；称录音中其曾表示在上调租金的前提下，才可优先出租给张海燕，并提交《用电客户电费交费通知单》及申请证人出庭，证明张海燕并未停止经营；以涉案房屋为经营场所的“北京四海来福小吃店”《餐饮服务许可证》和《个体工商户营业执照》在张海燕承租时就是挂在涉案房屋内。2015年3月至9月的《用电客户电费交费通知单》显示，涉案房屋电费均在2000元以上，7月、8月电费为3000元以上；并称其将涉案房屋出租给高德兰时将相关证照交给高德兰使用，后与张海燕订立合同中并未约定自己有提供证照的义务，但上述证照仍继续悬挂于涉案房屋内。张海燕认可上述《用电客户电费交费通知单》的真实性，但是否认证明目的，称其停止经营后因有亲友居住于涉案房屋，所以产生电费。
另，证人李淑珍、李勇均作证称张海燕在经营期间并未停止营业，李淑珍作证称李华出租的饭馆未进行过装修，李勇作证称李华出租的饭馆曾开设小窗口，但未进行大规模装修。经质证，张海燕否认证人证言的真实性，李华认可证人证言的真实性。双方称均无法联系到高德兰，李华亦无法提供与高德兰之间的合同。
同时，李华出示以下证据：1、涉案房屋2015年11月《用电客户电费交费通知单》及交纳电费发票、2015年10月份《水费缴费通知单》及交纳水费发票，显示电费共计636.73元、水费73.35元。李华称因10月份涉案房屋关门，未抄电表，故上述电费通知单实为9月份电费数额；水费为本月抄上月用水量。2、《恢复正常经营状态申请》，证明其因为消除异常经营状态，向工商部门提出了恢复正常经营状态申请。3、《租房协议》，证明双方合同到期后，其将涉案房屋出租给案外人，租金标准提高。经质证，张海燕对上述证据均不认可。
原审法院曾询问东城供电所及北京市自来水集团有限责任公司抄表人员，抄表员称上述《用电客户电费交费通知单》显示的电费为9月初至11月初的用电费用，《水费缴费通知单》显示的水费为9月16日至10月20日的用水费用。
本院审理中，张海燕认可其与案外人高德兰对于转让的财产或权利、转让款具体包含内容并未签订协议；其于2015年9月30日合同到期之前搬离涉案房屋。对于搬离原因，张海燕解释为：1、因李华借年检把照拿走一直没还；2、李华曾明确告知其合同期满后不租给她了，但表示不能就此提供证据。李华对其所述第二点理由不认可，提供手机短信，显示2015年9月19日李华给张海燕发短信，告知其合同到期后不签了，但没有显示张海燕回复要求继续承租的内容。张海燕认可收到此短信。本院曾就本案主持调解，因张海燕提出的要求远超出其上诉请求，双方意见相距甚远，未果。
上述事实，有双方当事人陈述，《租房协议》、收条、《用电客户电费交费通知单》、《水费缴费通知单》，证人证言等证据在案佐证。
本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。
关于本案双方所签合同效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。李华承租北京市东城区南河沿大街＊号房屋，后在该公房基础上自行加建自建房，使承租公房与自建房混为一体成为涉案房屋并出租给张海燕。因李华不能提供涉案房屋规划审批手续，原审法院认定双方就涉案房屋订立的《租房协议》无效，并无不当。
关于导致合同无效的责任问题。应当指出，作为出租人的李华对此应承担主要责任，而作为承租人的张海燕没有尽到相应的审查义务，也应承担一定责任。
至于合同无效的后果问题。关于押金，张海燕称除其直接交给李华的押金外，其交给案外人高德兰的转包费中还包括26660元的押金，故要求李华返还押金53326元，因其不能证实交给案外人款项包括押金，更无法证实李华知晓此事并对此认可，本院对其所述不予采信。李华仅应承担退还收取张海燕押金的义务。同时，合同虽被认定无效，李华应将收取张海燕的租金退还，但张海燕已实际使用范围进行经营，且经营期间并未因涉案房屋没有规划审批手续影响其经营，其仍应承担占用涉案房屋期间的使用费和水电费等相关费用。使用费，具体标准应参照双方约定的金额。但应当指出，张海燕从案外人涉案房屋时，李华就将以涉案房屋为经营场所的“北京四海来福小吃店”《餐饮服务许可证》和《个体工商户营业执照》一并交给张海燕使用，张海燕确实利用涉案房屋经营餐饮。2015年2月1日后，《餐饮服务许可证》期限到期，2015年5月7日，北京市东城区食品药品监督管理局下达《监督意见书》，可能会对张海燕的经营有一定影响，故此后的使用费应予以酌减，具体酌减的数额。原审法院综合考虑双方当事人的过错程度、张海燕占有使用涉案房屋情况以及是否停止经营情况等本案实际情况予以酌定，并确定李华从收取的租金中扣减张海燕应当支付的占用涉案房屋期间的使用费及，并从收取的押金中扣除相关水电费后将余款予以退还，并无明显不当。张海燕上诉认为一审法院处理水电费超出了当事人请求的范围，本院对此认为，对于合同的效力是法院依职权审查确定的，而对于合同无效的后果，法院可以一并处理，张海燕以此为由不同意一审判决，理由不足，本院不予支持。
关于张海燕提出的装修损失问题。因双方约定的合同期限已届满，即便存在装修，张海燕也已利用，不存在此项损失问题。至于张海燕上诉要求赔偿其优先承租权损失。因其没有提供证据证实其曾向李华要求继续承租，就不存在剥夺其优先承租权的事实，且因涉案房屋没有建设规划许可证，本案双方所签《租房协议》已被认定为无效合同，其权利依据已不存在，本院对此不予确认。
综上，张海燕的上诉请求缺乏依据，本院无法支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2431元，由张海燕负担2087元（已交纳），由李华负担344元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费1800元，由张海燕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 孙春玮