广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初19344号
原告：黄芳，女，1982年8月16日出生，汉族，住江西省吉安市万安县。
被告：中山市科尔玛房地产开发有限公司，住所地中山市三角镇金鲤工业区金鲤路6号102室。
法定代表人：冼焕珍，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张世禄、黄崇仙，分别系广东泰力律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市科尔玛酒店投资管理有限公司，住所地中山市三角镇三鑫路108号103室。
法定代表人：高润宇，系该公司总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：张世禄、黄崇仙，分别系广东泰力律师事务所律师、实习律师。
原告黄芳诉被告中山市科尔玛房地产开发有限公司（以下简称科尔玛房地产公司�、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司（以下简称科尔玛酒店公司）房屋租赁合同及委托经营管理合同纠纷一案，本院于2016年9月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄芳及被告科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司的共同委托诉讼代理人张世禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告科尔玛房地产公司返还原告租金90300元；2.判令被告科尔玛酒店公司支付原告经营收益（从2016年1月计至被告科尔玛房地产公司返还租金日止）；3.判令被告科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司对上述债务互负连带责任。事实与理由：2013年1月3日原告与科尔玛房地产公司签订了一份《租赁合同》，约定科尔玛房地产公司将位于中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）第三层3216号物业出租给原告，租期为20年，�2013年10月1日起至2033年9月30日止，租金90300元，由原告当天一次性交清。同日，原告和科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司签订了一份《委托经营管理合同》。约定原告将所承租的上述物业委托给科尔玛酒店公司经营管理，科尔玛酒店公司按月（或年）向原告支付经营收益。合同生效后，原告如约支付了全部租金。科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司告也对上述物业进行了交接经营。自2016年1月开始，科尔玛酒店公司停止向原告支付经营收益。经原告多次科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司协商，三方于2016年1月25日签订一份《协议书》，约定于2016年8月31日提前解除所签订的《租赁合同》、《委托经营管理合同》。2016年8月31日前退还租金90300元给原告，但是至今没有退还。基于以上事实，原告认为科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司拒不履行合同约定的义务，损害了原告的合法权益，属于违约行为，原告为了维护自己的合法权益，现依法提起诉讼，希望法庭查明事实判如所请。
两被告辩称，1.科尔玛房地产公司与原告签订《租赁合同》时未取得中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）的产权，该合同尚未生效。被告科尔玛房地产公司通过拍卖方式购买商务大厦，但因资金不足，无法支付拍卖对价，一直没有正式取得产权。科尔玛房地产公司在与原告签订《租赁合同》时，尚未支付完房地产的购买款，商务大厦的产权还属于中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称火炬区建设发展公司）所有，科尔玛房地产公司对于商务大厦尚未有权分租给原告。而且，该商务大厦因科尔玛房地产公司不能全额支付购买款项，最终双方解除了购买合同。所以，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转�和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，科尔玛公司与原告签订的《租赁合同》在未经火炬区建设发展公司同意或追认的情况下，该合同未生效。2.科尔玛酒店公司与原告签订的《委托经营管理合同》是以《租赁合同》为基础的，若《租赁合同》未生效，《委托经营管理合同》也未生效。科尔玛酒店公司与原告签订的《委托经营管理合同》所约定的内容是针对原告与科尔玛房地产公司签订的《租赁合同》约定的租赁物，现《租赁合同》因尚未生效，原告未取得租赁物的租赁权，无权对租赁物进行经营。所以，原告也无权委托科尔玛酒店公司进行经营，根据《合同法》第五十一条的规定，双方签订的《委托经营管理合同》未生效。3.原告要求支付经营收益和违约金没有事实和法律依据。因原告与签订的《租赁合同》和《委托经营管理合同》尚未生效，双方不能依据合同的约定主张相应的权利。原告要求依据合同约定支付经营收益及承担违约责任没有事实和法律依据，应驳回其该项诉讼请求。4.若原签订的合同有效，也不应全额退回租金。原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司签订的《租赁合同》和《委托经营管理合同》虽然约定解除合同后可以退回租金，但双方已经履行了部分合同。签订合同2013年1月3日至提出解除合同2016年9月5日期间，已经提供了房屋租用权及收益给原告，此期间的租金应该扣除。另外，委托经营管理合同将解除合同和违约条款约定在一起，若全额退租金作为违约条款，则该违约金的约定已经高于实际损失的30%，根�《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解除（二）》第二十九条的规定，原告已经使用并已经收取了经营收益的期间并无损失，超过部分的违约责任过高，应予以调整，不应退回全额租金。
当事人各方围绕自己的主张提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，并与开庭笔录附卷佐证、存查。结合当事人双方在本案诉讼过程中的陈述，本院认定本案事实如下：
2013年1月3日，原告与科尔玛房地产公司签订《租赁合同》1份，主要约定：原告向科尔玛房地产公司承租位于中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）第三层3216号的物业，租赁期限从2013年10月1日起至2033年9月30日止，租赁期内租金总额为90300元，由原告一次性支付。同日，原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司共同签订《委托经营管理合同》1份�主要约定：原告委托科尔玛酒店公司经营管理上述物业，委托期限从2013年1月3日至2033年9月30日止；在委托期限内，从原告付清租金总额之次日起至2013年9月30日止，科尔玛酒店公司以90300元为基数，按每月0.5%（每年6%）的标准向原告支付经营收益；从2013年10月1日起至2018年9月30日止，科尔玛酒店公司按每年11739元的标准向原告支付经营收益；第一笔经营收益于2013年10月30日前支付；以后的经营收益每半年支付一次，支付时间为每半年届满后的30日内。若科尔玛酒店公司逾期支付经营收益，从逾期之日起，科尔玛酒店公司应以拖欠金额为基数，按银行贷款利率的标准向原告支付违约金。科尔玛酒店公司逾期支付经营收益超过90天的，原告有权以书面通知形式解除本合同，原告据此解除本合同的，科尔玛房地产公司于本合同解除后的30天内向原告退回租金总额，原告已经收取的经营收益无须退回科尔玛酒店公司。上述《租赁合同》、《委托经营管理合同》签订后，原告于2013年1月3日向科尔玛房地产公司支付了90300元；科尔玛酒店公司自2016年1月迄今，未再向原告支付经营收益。原告经与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司协商，于2016年1月25日签订《协议书》1份，约定：上述《租赁合同》、《委托经营管理合同》均于2016年8月31日提前解除合同（终止），科尔玛房地产公司或科尔玛酒店公司于2016年8月31日前需将原告租金退回至原告账户，解除合同（终止）时间以原告收到退回的租金时间为准。因科尔玛房地产公司至今仍未向原告退回90300元租金，原告遂向本院起诉，提出前述诉求。
诉讼中，原被告均确认上述《租赁合同》、《委托经营管理合同》于2016年9月6日已经解除。
本院认为：《中华人民共和国合同法�第三十二条规定：“当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司采用书面形式订立《租赁合同》、《委托经营管理合同》以及《协议书》，且均已签字或者盖章，系当事人各方真实的意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人各方应遵照履行。原告已经按照《租赁合同》约定将租金90300元一次性支付给了科尔玛房地产公司，并按《委托经营管理合同》约定将租赁物委托科尔玛酒店公司经营管理，科尔玛酒店公司亦按《委托经营管理合同》的约定向原告支付了2015年12月31日前的经营收益。在履行过程中，原被告三方共同签订《协议书》，协商解除《租赁合同》、《委托经营管理合同》，并约定由科�玛房地产公司或科尔玛酒店公司于2016年8月31日前需将原告租金退回给原告，但该两公司未实际履行。原告据此将至科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司起诉至本院，提出相关诉请。在诉讼中，原告及两被告均确认上述合同于2016年9月6日已经实际解除，不违反法律及行政法规的强制性规定，本院予以确认。原告根据主张科尔玛房地产公司返还租金90300元，并由科尔玛酒店公司负连带责任，与《租赁合同》、《委托经营管理合同》及《协议书》的约定相符，且与契约自由原则不悖，本院予以支持；原告主张科尔玛酒店公司支付应付而未付的经营收益，理由充分，本院予以支持。但科尔玛酒店公司应支付经营收益的期限应当截至《委托经营管理合同》解除之日止，即从2016年1月1日起止至2016年9月6日止，金额应为11739元÷12月×9.5月＝9293.37元（其中2016年9月为6天，不足半月按半月计）；原告主张科尔玛房地产公司对前述经营收益与科尔玛酒店公司负连带责任，无事实和法律依据，本院不予以支持。科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司的提出的相关答辩意见，与本案事实不符，且无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告中山市科尔玛房地产开发有限公司、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内连带向原告黄芳返还租金90300元；
二、被告中山市科尔玛酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄芳支付经营收益9293.37元；
三、驳回原告黄芳提出的其他诉讼请求。
案件受理费2340元�减半收取为1170元（原告已预交），由两被告共同负担，该款两被告于本判决生效之日起七日内径行支付给原告。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 叶迟玖
二〇一六年十一月十一日
书记员 姚志姬
何颖怡