江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终50号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张文柱，汉族，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：洪旭，江苏公善民律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：诚通物流连云港有限公司，住所地连云港市海州区海连东路147号。
法定代表人：黄晓汉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何阳、曹立志，江苏苍梧律师事务所律师。
上诉人张文柱、诚通物流连云港有限公司（以下简称诚通物流公司）之间因租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初6164号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2018年2月7日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张文柱上诉请求：撤销原审判决，二审法院依法改判或发回重审。事实与理由：第一，张文柱自建房屋及附属设施是诚通物流公司同意并支持建设的，张文柱是应诚通物流公司招商引资时承诺10年租期的要求，先建房、后签租赁合同，所以租赁合同对自建房屋和附属设施没有约束力，自建房屋及附属设施不存在场地占用费，一审法院判决给付场地占用费错误。第二，诚通物流公司在一审中否认长期租赁的承诺，否认其在自建房屋和附属设施投入过程中存在过错责任。一审法院也认定双方之间存在长期租赁的意向、合同一年一签只是形式，但对于诚通物流公司的过错责任，只认定给予一定的补偿，违背了合同法、侵权责任法等相关法律规定，对张文柱极其不公。根据一审法院认定的基本事实，诚通物流公司应承担违约赔偿责任，赔偿款应与因违约造成的损失相当，而不是给予一定的补偿。第三，《告知函》要求搬出租赁房屋，并没有要求搬出租赁场地。《回复函》是2016年3月30日作出并送达给诚通物流公司。在《告知函》与《回复函》之间有街道、派出所进行协调，诚通物流公司的法定代表人闫宁出席会议并承诺给所有承租户过渡期限，充分说明《告知函》与《回复函》之间属于租赁协商期及搬离过渡期。由于租赁场地停电、停水，院内大门禁止货物出入，造成张文柱无法经营，于2016年3月30日已经全部搬离租赁场地。且一审法院委托评估时，鉴定机构及法院均到场，张文柱自建房屋及场地是空置无物的，再次证明张文柱已经在2016年3月30日前已经搬离租赁场地。第四，2015年度租赁合同包括场地和库房，场地租金为54241元，库房租金为195129元，其中库房张文柱于2015年10月没有使用，12月到期后没有续签租赁合同。关于场地租赁，由于诚通物流公司在《告知函》、反诉状中没有主张2016年1月1日至14日的租金，反诉状中主张双倍租金属于违约金性质，一审法院判决给付9565元租金错误。
诚通物流公司针对张文柱的上诉答辩称：第一，张文柱无权针对自建房屋向诚通物流公司提起赔偿请求，诚通物流公司与张文柱签订的库房租赁合同，明确约定在租赁期限内，如乙方需对租赁物进行装修改建扩建及新建等，需事先向甲方提交装修改建设计方案，并经甲方同意后方可进行。同时根据该合同约定，乙方对租赁物进行装修改建扩建及新建后，乙方有权使用、经营和管理。待租赁期限届满后，前述的建筑物将自动无偿归甲方所有。因此租赁合同约定了承租方对租赁物进行装修扩建改建及新建后，承租方有权使用经营和管理，待租赁期限届满后，建筑物和构筑物将自动无偿归诚通物流公司所有。双方的租赁合同约定合法有效，不存在双方权利义务不对等，免除乙方责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，在处理双方租赁合同纠纷时，应按照双方协商一致的合同条款来处理争议。第二，张文柱的自建房屋属于违法建筑，张文柱基于违法建筑无权提出任何赔偿主张。第三，诚通物流公司并未承诺张文柱长期租期。
诚通物流公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：第一，张文柱无权针对自建房屋向诚通物流公司提起赔偿请求，诚通物流公司与张文柱签订的库房租赁合同，明确约定在租赁期限内，如乙方需对租赁物进行装修改建扩建及新建等，需事先向甲方提交装修改建设计方案，并经甲方同意后方可进行。同时根据该合同约定，乙方对租赁物进行装修改建扩建及新建后，乙方有权使用、经营和管理。待租赁期限届满后，前述的建筑物将自动无偿归甲方所有。因此租赁合同约定了承租方对租赁物进行装修扩建改建及新建后，承租方有权使用经营和管理，待租赁期限届满后，建筑物和构筑物将自动无偿归诚通物流公司所有。双方的租赁合同约定合法有效，不存在双方权利义务不对等，免除乙方责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，在处理双方租赁合同纠纷时，应按照双方协商一致的合同条款来处理争议。第二，张文柱的自建房屋属于违法建筑，张文柱基于违法建筑无权提出任何赔偿主张；第三，诚通物流公司未承诺张文柱等租户长期租期。一审时张文柱等人申请诚通物流公司已经离职的员工曹某出庭作证，曹某的说法没有任何依据，其证言是孤证，不能对抗双方当事人签订的书面合同。且曹某只是诚通物流公司的普通员工，并非公司的法定代表人，不能代表公司对外作出任何承诺。即使曹某对张文柱等人有过口头陈述，也并非代表公司进行承诺。张文柱未经诚通物流公司许可自建房屋的行为显然是单方违约行为，由此产生的后果应由其自行承担。另，没有经过规划许可和施工许可不能擅自建房属于基本的法律常识，张文柱作为完全民事行为能力人应当具备该常识，且制止违法建筑属于规划、城管部门的职权范围，不是诚通物流公司的职权范围，故诚通物流公司未制止张文柱等人建房。
张文柱针对诚通物流公司的上诉答辩称：第一，张文柱自建房屋及其他施工不是擅自行为，是经诚通物流公司同意的。诚通物流公司在与张文柱签订租赁合同之前，无偿提供土地给张文柱建房及其他施工，未经诚通物流公司同意，张文柱是不可能在诚通物流公司院内施工的，因为施工时双方还没有签订租赁合同，一审法院调取另案（2016）苏0706民初2788号开庭笔录，出庭证人曹某（诚通物流公司原租赁部经理）是具体负责招商引资的经办人，也是租赁合同及评审表的经理签字人，证明诚通物流公司认可张文柱的建设施工，建房是在租赁合同签订之前完成的，即先建房后签订租赁合同。在租赁期间，张文柱不存在装修、新建、扩建、改建等行为，因此诚通物流公司引用租赁合同的内容和合同法223条第二款的规定不适用本案，本案张文柱自建房屋及其他施工全部在租赁合同签订之前施工完毕，租赁合同的内容对张文柱自建房屋没有约束力。第二，张文柱在诚通物流公司的场地施工建房，是诚通物流公司招商引资要求商户自建房屋用于经营，正如一审法院认定的“张文柱在出租的场地上自建房屋及附属设施用于仓储需要，诚通物流公司对此并未提出异议，结合证人曹某证言，张文柱系基于对当时诚通物流公司长期租赁的信赖，对所租赁的场地进行较大的投入，自建建筑物和附属设施便于仓储使用”，诚通物流公司引用的法规和规定不适用本案招商引资的行为，张文柱自建房屋用于仓储需要不存在过错，建设过程中得到诚通物流公司的全力支持，如果属于违法建筑，首先违法的是诚通物流公司自己，因诚通物流公司违背长期租赁的承诺，中途终止续签租赁合同，停止租赁，致使张文柱的投入无法收回，给张文柱造成重大损失应当承担违约赔偿责任，依法张文柱完全有权提出赔偿要求。第三，诚通物流公司诉称“诚通物流公司并未承诺张文柱长期租赁”的说法错误。诚通物流公司诉称曹某是普通员工，不是法定代表人，不能代表诚通物流公司对外做出承诺，是违背诚信的说法。曹某不是普通员工，而是对外招商引资的经理，办理出租事务的具体经办人，诚通物流公司一审提供的租赁合同以及评审表的经理签字人，其行为完全能够代表诚通物流公司。正如一审法院认为“张文柱、诚通物流公司双方间存在长期租赁的意向，合同一年一签仅是一种形式，现诚通物流公司中途终止续签租赁合同，停止租赁，致使张文柱的投入无法在短期内收回，诚通公司应对张文柱的自建建筑物和附属设施给予一定的补偿”。综上，张文柱自建房屋和附属设施在书面合同签订之前已经施工完毕，合同内容对自建房屋的施工没有约束力，张文柱自建房屋及附属设施用于仓储需要，不属于违法建筑，诚通物流公司承诺长期租赁的事实清楚，双方之间存在长期租赁的意向，合同一年一签仅是一种形式，故诚通物流公司的上诉事实和理由均不能成立，请求二审法院驳回诚通物流公司的上诉请求。
张文柱一审起诉请求：1.要求诚通物流公司赔偿张文柱投资损失款10000元（以法院委托鉴定价格为准）及退还场地押金10000元；2.诚通物流公司承担本案的全部诉讼费用。一审诉讼中，张文柱明确要求诚通物流公司赔偿张文柱投资损失款921108元（评估价629100元+评估费11000元+漏评电器电缆折价23720元+仓库维修费用257288元）及退还押金10000元。
诚通物流公司一审反诉请求:1.判令张文柱立即搬离诚通物流公司所有的位于连云港市房屋；2.判令张文柱自2016年1月1日起按双倍租金标准向诚通物流公司支付场地占用费直至其实际搬离之日止（暂计算至2016年12月31日为498740元）；3.由张文柱承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：2012年1月1日，张文柱承租原连云港中储物流中心（现变更为诚通物流公司）库房使用，2011年12月，张文柱向该中心交付押金10000元。2012年、2013年6月6日、2014年4月8日、2014年5月8日，原连云港中储物流中心（出租方、甲方）与张文柱（承租方、乙方）分别签订《连云港中储物流中心库房、货场租赁合同》（以下简称《库房、货场租赁合同》）四份，约定：乙方租用甲方位于新浦海连东路的147号场地，用于物资存放，租赁期限分别为：2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年12月31日。合同签订后，张文柱按约交付租金，并在租赁的场地自建房屋和附属设施，作为原材料仓库使用。张文柱的自建房屋和附属工程无审核报批手续。
2014年12月31日上述合同到期后，2015年1月1日，原连云港中储物流中心再次与张文柱（承租方、乙方）签订《库房、货场租赁合同》一份，约定：乙方租用甲方位于海连东路的147号场地和房屋，土地性质为划拨用地，土地用途为仓储用地。租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，租金总价为249370元，合同签署之日一次性付款。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建、扩建及新建等，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意方可进行，装修、改建、扩建及新建的全部费用均由乙方自行承担，同时由乙方向政府有关部门进行申报审批。根据本合同约定，乙方对租赁物进行装修、改建、扩建及新建后，乙方有权使用、经营及管理，待租赁期满（或本合同提前终止）后，前述建筑物及构筑物等均将自动无偿归甲方所有。租赁期届满，甲乙双方未达成续租协议的或者本合同提前终止的，乙方应于提前终止之日或租赁期限届满之日起十个工作日内迁离租赁物，并按下列处理方式将租赁物及附属设施恢复原状，妥善交还给甲方：乙方经甲方同意的且未形成符合的装饰装修，可由乙方拆除；对于经甲方同意的乙方改建、扩建及新建的建筑物及构筑物等，可由乙方拆除；前述拆除费用等均由乙方负责承担；前述拆除行为等，均应当以不得破坏、损害租赁物（包括但不限于不得破坏租赁物主体结构等）为前提，否则甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失；就装饰装修费用、改建、扩建及新建的建筑物及构筑物等费用，乙方无权向甲方提出任何主张（包括但不限于提出赔偿、补偿等）。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应按双倍租金标准向甲方支付租赁物使用费直至甲方收回租赁物，同时甲方有权将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。本合同自双方签字盖章之日起生效。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，张文柱按约向诚通物流公司支付2015年租金。2015年12月31日合同到期后，双方未再续签合同，也未办理租赁物的交还。
2016年1月15日，原连云港中储物流中心在其南门处贴出《告知函》，主要内容：你们与中储物流签订的《连云港中储物流中心库房、货场租赁合同》已经到期，按合同约定及我国法律法规之规定，你们应当向中储物流腾退并返还该承租库房、货场，现特函告于你们：一、中储物流与你们签订的《商铺租赁合同书》因合同期限届满已经终止，请各承租户尽快至中储物流办理合同终止的书面确认手续。二、请各承租户在搬离承租库房或货场时与中储物流结清全部差欠款项（包括租金、水电费、逾期腾退所涉租金损失等）；三、请你们在十日之内将租赁库房、货场所涉物资、设备搬迁腾退完毕，并及时与中储物流办理书面确认手续。若你们未在上述期限内搬迁、腾退完毕的，视为你们放弃对默许在租赁库房、货场内所涉物资、设备的全部权利，届时中储物流将有权对你们尚未搬迁、腾退的物资、设备进行单方处置，由此所发生的一切费用均由你们承担。四、中储物流将在2016年1月31日开始对拒不搬离的租户采用断水、断电的措施。后双方就租赁场地上的自建建筑物和附属设施补偿产生争议。张文柱至今未办理涉案场地的交付手续。
在本案一审审理过程中，诚通物流公司作为证据所提交的《告知函》的张贴照片中，其中有一张显示原连云港中储物流中心大门柱上有“请走北门”的字样，关闭的大门上有“所有货物禁止出入”的字样。诚通物流公司称《告知函》是在2016年1月15日张贴。“所有货物禁止出入”是在2016年之前贴的。张文柱则称告知函是在2016年1月15日张贴。“所有货物禁止出入”是在2016年1月30日前张贴的，并称2016年3月诚通物流公司断水断电，只准货物进不准出，致使张文柱无法正常经营。在张文柱作为证据提交的2016年3月30日向原连云港中储物流中心发出的《回复函》中载明：“贵方《告知函》业已收悉……”
一审诉讼中，张文柱申请对自建的房屋和附属工程的现有价格进行鉴定，经一审法院委托，江苏先河房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》（苏先评司法字（2017）第06005号）载明估价结果：估价对象（5幢建筑物，总建筑面积1845.69平方米）在价值时点（二0一七年三月二十四日）不考虑所受抵押、租赁等权利限制情形下的市场价值为62.91万元。张文柱为此支付鉴定费11000元。张文柱的质证意见如下：评估价格明显偏低，但是法院委托评估，对自建房屋只好认可。评估报告漏评电缆价值23720元。维修费用因当时没有申请鉴定，现提供证据证明支出维修费用257288元。诚通物流公司的质证意见如下：一、本案鉴定启动程序不合法；张文柱没有办理相关审批手续，其搭建、添附物不合法，张文柱的自建房屋系违法建筑，本案不应当依据张文柱的申请，对系争场地上的搭建、添附物进行评估。二、张文柱主张的索赔权不符合租赁合同的约定，因此估价报告不能适用本案。三、《房地产估价报告》的效力、评估方法、内容都存在瑕疵，不能作为证据使用:1、《房地产估价报告》格式违法。根据国家标准《房地产估价规范》要求,《房地产估价报告》只有七个部分，缺少估价技术报告，显然违法。2、估价程序根本违法。评估报告上的现场查勘图片上既无原诚通物流公司双方的签字或盖章，也无第三人见证签字及其相关说明，足以说明估价机构的估价程序违法。3、作出评估报告的评估人员资质不合法。《房地产估价报告》的估价机构为江苏先河房地产土地评估有限公司，而在估价报告上签名的龙英、刘官的执业机构为江苏先河房地产土地评估有限公司连云港分公司，因此评估人员的执业机构与估价报告上显示的估价机构不一致。4、估价方法存在错误。估价机构采用的是成本法进行估价，但是本案的估价对象大部分为厂房，该类厂房并非估价机构认为的是自建自用，大部分租户是将厂房对外进行出租收益，因此估价方法可以采用收益法。没有同时采用多种估价方法进行估价。显然本案的估价方法存在错误。
针对诚通物流公司的质证意见，鉴定机构答复：成本法用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价，即便涉案的自建房屋及附属工程无任何批建手续，也有客观的造价及市场所必需的建造成本，这里所说的“市场”价值是其自建房必须达到的成本价格的“市场”。与有批建手续的市场价值，其内涵不同。
根据张文柱的申请，一审法院调取了证人曹某在（2016）苏0706民初2788号案件中的到庭证言笔录，曹某称，当时其是租赁部副经理，北京香港诚通公司要求合同一年一签。考虑到如果一年一签商户就不来了，当时连云港中储物流中心的班子开会要求为了招商引资，跟客户说合同一年一签能坚持到五至七年，当时的班子成员总经理张建华、副总经理赵宝来、李国林、王成、办公室副主任秘书王桂康等。承租户是先建房后签的租赁合同，公司对承租户的建房也是默认的。诚通物流公司的质证意见：在2013至2014年期间，曹某系原连云港中储物流中心的租赁部副经理，2015年12月30日离职。曹某只是原连云港中储物流中心的普通员工且已离职，其与承租户间存在串通，对其证言的真实性不认可。且曹某在不同案件对租赁期限陈述不一，有时称5年，有时称5至7年，前后证言矛盾。
张文柱后申请撤回要求诚通物流公司赔偿漏评电器电缆折价23720元及仓库维修费用257288元的诉讼请求。
一审另查明，2016年6月29日，经工商行政部门核准，连云港中储物流中心名称变更为诚通物流连云港有限公司，原法定代表人张建华变更为现法定代表人闫宁。
一审法院归纳的本案争议焦点为：1、对张文柱主张的赔偿自建建筑及附属设施的损失是否支持，支持的数额是多少，以及鉴定结论能否适用？2、张文柱主张退还押金10000元有无事实依据?3、诚通物流公司主张按合同约定的2倍租金计算占有使用费能否成立？
一审法院认为，张文柱、诚通物流公司双方之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。
（一）对张文柱主张的赔偿自建建筑及附属设施的损失是否支持、支持的数额以及鉴定结论能否适用的问题。
一审法院认为，虽然合同中约定“经甲方同意方可进行，装修、改建、扩建及新建的全部费用均由乙方自行承担”，“待租赁期满（或本合同提前终止）后，前述建筑物及构筑物等均将自动无偿归甲方所有。就装饰装修费用、改建、扩建及新建的建筑物及构筑物等费用，乙方无权向甲方提出任何主张（包括但不限于提出赔偿、补偿等）”，但本案审理查明的事实看，自2012年起，张文柱就租用诚通物流公司的涉案场地，且合同于2014年12月31日期满后，张文柱继续租用涉案的场地并续签本案2015年度的合同，前后几份合同的内容基本相同，且均是格式合同；张文柱租用涉案场地面积较大，用途是原材料等物资存放、仓储，根据张文柱、诚通物流公司双方约定的库房、货场租赁合同的出租用途及所出租场地的现状，当时的租赁场地并不能实现其用于原材料的仓储的需要，张文柱在出租的场地上自建房屋及附属设施用于仓储需要，诚通物流公司对此并未提出异议，结合证人曹某证言，张文柱系基于对当时诚通物流公司长期租赁的信赖，对所租赁的场地进行较大的投入、自建建筑物和附属设施便于仓储使用；张文柱、诚通物流公司双方间存在长期租赁的意向，合同一年一签，仅是一种形式而已，现诚通物流公司中途中止续签租赁合同、停止租赁，致使张文柱的投入无法在短期内收回，诚通物流公司应对张文柱的自建建筑和附属设施给予一定的补偿。本案中，经鉴定，张文柱自建的房屋和附属工程的现有价值为62.91万元，综合本案案情诚通物流公司按鉴定数额的三分之一约188730元补偿较为妥当。关于鉴定费11000元，诚通物流公司负担3300元。
关于鉴定报告能否适用的问题。本案中，张文柱自建建筑物及附属设施无任何批建手续，属违法临时建筑。诉讼中，诚通物流公司对鉴定结论提出异议，鉴定机构在出具的鉴定报告及回复中已明确说明即便涉案的自建房屋及附属工程系无任何批建手续，也有客观的造价及市场所必需的建造成本，这里所说的“市场”价值是其自建房必须达到的成本价格的“市场”，与有批建手续的市场价值，其内涵不同。故一审法院认为鉴定结论能够证明张文柱的损失，应予以参照适用。
（二）关于张文柱要求诚通物流公司退还押金10000元有无事实依据问题。
一审法院认为，诚通物流公司收取张文柱押金10000元，现双方租赁合同已经解除，故诚通物流公司应当将押金退还张文柱。
（三）关于诚通物流公司反诉要求按合同约定的双倍租金计算房屋占有使用费能否成立的问题。
本案中，合同明确约定“乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应按双倍租金标准向甲方支付租赁物使用费直至甲方收回租赁物”，张文柱认为该约定的双倍租金标准过高要求调整。从审理查明的事实看，2015年12月31日合同到期后，诚通物流公司未再与张文柱续签合同。在2016年1月15日，诚通物流公司张贴《告知函》，要求张文柱在十日之内将租赁库房、货场及所涉物资、设备搬迁腾退完毕，故自2016年1月1日起至2016年1月14日，张文柱应按原租赁合同约定的租金即年租金249370元向诚通物流公司支付租金9565元（249370÷365×14）。从2016年1月26日起，张文柱在诚通物流公司于2016年1月15日要求承租户在十日之内腾退租赁库房、货场后，因双方对张文柱的自有建筑物及设施损失补偿存在分歧，张文柱至今未与诚通物流公司办理租赁场地的交付手续，故张文柱应从诚通物流公司限期腾退期间届满即2016年1月26日起向诚通物流公司支付占有场地费。关于支付占有场地费的数额，鉴于诚通物流公司未能举证其实际损失，而张文柱认为按双倍租金标准过高、要求调整，结合诚通物流公司未能举证大门上“所有货物禁止出入”字样的张贴时间，故从2016年1月26日至实际交付之日止，综合本案案情，一审法院酌定张文柱参照年租金249370元标准的三分之一向诚通物流公司给付场地占用费。
一审诉讼中，张文柱申请撤回要求诚通物流公司赔偿漏评电器电缆折价23720元及仓库维修费用257288元的诉讼请求，是张文柱行使自己权利的体现，一审法院予以准许。
综上所述，对张文柱诉讼请求中的合理部分，诚通物流公司反诉请求中的合理部分，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、诚通物流公司于判决发生法律效力后十日内补偿张文柱188730元、给付鉴定费3300元、退还押金10000元；二、张文柱于判决发生法律效力后十日内腾空并返还诚通物流公司位于连云港市房屋；三、张文柱于判决发生法律效力后十日内给付诚通物流公司租金9565元和场地占用费（自2016年1月26日起至实际交付之日止，按年租金249370元标准的三分之一计算）；四、驳回张文柱的其他诉讼请求；五、驳回诚通物流公司其他诉讼请求。本诉案件受理费用13021元，由诚通物流公司4000元。反诉案件受理费4390元，由张文柱负担1300元。
经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审期间，本案的争议焦点为：1、诚通物流公司有无承诺过长达十年的租赁期？其不续签合同是否构成违约？2、张文柱有无权利就自建的房屋及附属设施向诚通公司主张赔偿？如果有权，一审法院确定按照鉴定价格的1/3进行补偿是否恰当？3、张文柱是否还继续占用诚通公司的场地、房屋？是否应支付占有使用费？如应支付，2016年1月1日至1月14日的占有使用费是否应当支持？
关于第一个争议焦点，本院认为，张文柱与诚通物流公司对于双方以书面形式签订的《库房、货场租赁合同》均无异议，但对于诚通物流公司是否口头承诺以一年一签的形式续签10年合同存在分歧，张文柱主张诚通物流公司曾对此进行了口头承诺，且默许其在签订合同前在租赁的场地上自建房屋和附属设施，诚通物流公司则对此不予认可。本院综合全案案情，确定诚通物流公司曾口头承诺张文柱以一年一签的形式确保对合同续签5-7年，具体理由如下：证人曹某证实诚通物流公司为招商引资确实对租户承诺长期续租，且默许租户在签订合同前自建房屋及其他设施，该证言与张文柱的陈述一致，且与张文柱等数位租户自行大面积建房的现状及诚通物流公司对此不加阻拦的态度能相互印证。诚通物流公司虽对曹某的证言不予认可，认为其是普通员工，不能代表公司做出承诺，但二审中对于《连云港中储物流中心2015合同评审表》中部门经理曹某的签字无异议，且不能解释曹某作为普通员工在“经理签字”上署名的原因，同时其对于租户建房不加阻止的原因解释为货场面积过大无法及时发现租户建设行为也与大面积自建房屋的情况及常理不合，故本院对诚通物流公司所称的未承诺长期租赁并默许租户自建房屋的上诉及答辩意见不予采纳。至于长期租赁的时间问题，张文柱主张诚通物流公司口头承诺租期是10年，但证人曹某证实仅为5-7年，张文柱主张的期限无其他证据予以佐证，故本院采信曹某陈述的诚通物流公司曾口头对张文柱等租户承诺确保续签5-7年合同。虽然诚通物流公司曾对续租作出口头承诺，但双方未就租期形成更为明确、清晰的意见并以书面形式固定下来，诚通物流公司不续签合同不构成违约，仅对张文柱等租户造成信赖利益损失，故本院对张文柱上诉称诚通物流公司承诺续租10年、不续签合同构成违约的上诉理由不予采纳。
关于第二个争议焦点，本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，同时在行使权利和履行义务时应遵循诚实信用原则。《库房、货场租赁合同》虽然约定，张文柱等租户经审批后改建、扩建及新建的房屋及构筑物在租期届满或合同提前终止的情况下无权向诚通物流公司提出任何主张（包括但不限于提出赔偿、补偿等），但合同第10.4条还约定如甲方需提前解约，须提前2个月书面通知乙方，经双方协商一致后妥善解决。本案中，张文柱等租户基于对诚通物流公司口头承诺的信赖而自建房屋及附属设施用于经营，在建设过程中支出了相应的费用，在双方口头约定的租期未达到的情况下，诚通物流公司不续签合同，且不履行提前两个月通知并与租户协商的义务，在2016年1月15日贴出《告知函》，后又断水断电、关闭大门禁止货物出入。若严格依照该合同的约定不对张文柱等租户进行补偿，将导致张文柱等租户基于口头承诺形成的信赖利益受损而无法获得弥补、同时诚通物流公司的不诚信行为也无任何制裁，双方利益显然失衡。一审法院结合本案具体案情及合同订立、履行应遵循公平、诚实信用原则，确定诚通物流公司对张文柱等租户进行补偿并无不当。至于补偿的标准问题，双方口头约定的租期为5-7年，张文柱自建房屋及附属设施后履行合同已达4年，一审法院根据张文柱等租户对自建房屋及附属设施的有效利用时间及剩余租期占全部租期的比例等因素，酌定按照鉴定数额的1/3作为补偿标准并无不当，张文柱等主张按照鉴定全额进行补偿没有事实及法律依据，本院对该上诉理由不予支持。
关于第三个争议焦点，本院认为，二审中，张文柱等自认虽已将租赁的库房腾空，但仍留了一个人在涉案场地看守，并未将涉案库房和场地交接给诚通物流公司。在此情形下，诚通物流公司无法占有使用涉案场地，故一审法院判决张文柱继续支付涉案场地的占有使用费并无不当。至于2016年1月1日至1月14日的占有使用费是否应支付的问题，在此期间，张文柱和诚通物流公司仍然继续履行合同，张文柱正常使用租赁物，一审法院据此判决其按照合同约定支付租金并无不当，本院对张文柱称不应继续支付该阶段租金的上诉理由不予采纳。
综上，上诉人张文柱及诚通物流公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（张文柱已预交5800元，诚通物流公司已预交13021元），由各方分别负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 淼
审判员 王学明
审判员 程 艳
二〇一八年六月二十八日
书记员 许伟伟
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。