贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终4980号上诉人（原审原告）：倪一慧，女，1970年8月8日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：唐靖，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201201610159617。被上诉人（原审被告）：方绪立，男，1975年10月1日出生，汉族，住浙江省平阳县。被上诉人（原审第三人）：万发洪，男，1973年8月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：丁云，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201010841336。委托诉讼代理人：范琴英，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201011758092。上诉人倪一慧因与被上诉人方绪立、万发洪债权人撤销权纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2014）筑观法民初字第1979号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人倪一慧上诉请求：一、请求二审法院撤销原判决并依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院未查清案件客观事实：1．被上诉人方绪立与被上诉人万发洪之间非买卖合同关系，而是借款合同关系；2．被上诉人之间是以合法形式掩盖非法目的的转移财产；二、原审法院适用法律错误。被上诉人万发洪辩称：一、一审判决已经查清事实，而并非上诉人所称未查清事实；二、方绪立和万发洪及罗艳之间前是借贷关系，但是之后万发洪和方绪立之间转为房屋买卖关系，由之前的借贷关系转为买卖关系符合法律规定，也是当事人真实意思表示；三、万发洪和罗艳的借贷关系发生之前与本案上诉人都是不认识的，不存在亲戚朋友关系，或者其他特殊关系，恶意转移财产的情形是不存在的。被上诉人方绪立无答辩意见。倪一慧向一审法院起诉请求：1、撤销被告以不合理的低价转让其位于贵阳市××区××路××号贵阳世纪城Y1组团18号楼1层4号、6号商铺的行为；2、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，该院于2014年8月26日立案受理倪一慧诉方绪立民间借贷纠纷一案，该案经该院审理后于2014年10月28日作出（2014）筑观法民初字第1622号民事判决书，判决如下：被告方绪立于本判决生效之日起十日内偿还原告倪一慧借款本金850万元，并从2013年3月30日起按银行同期同类贷款利率的4倍支付借款利息至还清之日止。现该判决生已发生法律效力。另查明，位于贵阳市××区××路××号贵阳世纪城Y1组团18号楼1层1号、2号、3号、4号、5号、6号商铺（以下简称涉案商铺）原所有权人系被告方绪立，涉案商铺于2014年4月办理了过户登记，2号、3号、4号、6号商铺变更登记的所有权人系第三人万发洪，1号、5号变更登记的所有权人系案外人罗艳。1号、2号商铺为一层，面积分别为79.65m2、82.35m2。3号、4号、5号、6号商铺分为1、2两层，面积分别为：3号（1层、2层面积均为123.69m2）、4号（1层、2层面积均为112.53m2）、5号（1层、2层面积均为103.69）、6号（1层面积为112.66m2、2层面积为133.06m2）。经原告申请，该院委托贵阳天创房地产资产评估事务所（以下简称天创评估所）对涉案1号、2号、3号、4号、6号房屋在2014年4月17日的市场价值进行价格评估，价值分别为308.99万元、319.47万元、646.23万元、587.93万元、616.03万元（1层单价38,794元/m2，2层单价为13,452元/m2）。第三人以天创评估所仅采用了收益法一种评估方法，不符合《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291-1999要求，提出重新评估申请。该院予以准许，贵州众志天和房地产评估事务有限公司（以下简称众志天和公司）于2016年5月6日对涉案1号、2号、3号、4号、6号房屋作出评估报告，价值分别为：219.33万元、226.77万元、505.29万元、459.69万元、487.39万元（1层单价27,537元/m2，2层单价为13,314元/m2）。2014年5月19日万发洪委托贵州瑞普房地产资产评估事务所对涉案6号房屋的价值进行评估，估价结果为5,428,692元，单价为22,093元/m2。再查明，2014年1月28日方绪立（甲方）与万发洪（乙方）签订借款合同，合同约定乙方借给甲方人民币600万元用于资金周转，月利率为20‰，借款期限自2014年1月28日至2014年4月27日止。甲方提供涉案六间商铺作为借款抵押物。同时由方绪立向万发洪出具了600万元的借条。万发洪于2014年1月29日向方绪立转账300万元，于2014年1月30日转账100万元。2014年3月14日方绪立向万发洪出具借条，借到万发洪100万元，此款以银行承兑汇票（票据号：3040005121123488；出票人：金额：100万元）支付。2014年4月10日方绪立（甲方）与汪胜福（乙方）签订两份借款合同，合同约定乙方借给甲方人民币710万元用于归还方绪立所有的涉案2号、3号、4号、6号门面在中国银行贵阳支行的按揭贷款尾款，月利率为20‰，借款期限自2014年4月1日至2014年4月30日止。汪胜福分别于2014年4月1日、2014年5月13日向方绪立的中国银行账户转账278万元、400万元用于清偿涉案2、3、4、6号商铺银行按揭贷款。2014年4月10日，方绪立（甲方）与冉光伟（乙方）签订借款合同，合同约定乙方借给甲方人民币300万元用于归还方绪立所有的涉案1号、5号门面在交通银行纪念塔支行的按揭贷款尾款，月利率为20‰，借款期限自2014年4月1日至2014年5月9日止。同日，冉光伟向方绪立的交通银行账户转账2,774,584元，用于清偿1号、5号商铺的银行按揭贷款。还查明，2014年3月1日万发洪（甲方）分别与汪胜福、冉光伟（乙方）签订居间合同，合同约定乙方接受甲方委托，负责就方绪立（借款人）向甲方借款清偿房贷事宜，并最终促成甲方与借款人签订借款合同。借款金额以借款人实际借款为准，甲方可自行将借款支付给借款人，也可选择由乙方支付给借款人，上述方式达成的借贷关系以及借据的出具均视为甲方与借款人之间的借贷，权利及义务由甲方承担。若乙方与借款人之间在支付借款时单独订立了同一笔借款的相应借据和合同，均应为甲方与借款人之间的借贷。2014年1月29日,方绪立在贵州省立诚公证处办理公证委托，委托王岗就方绪立所有的涉案1号、2号、3号、4号、5号、6号房屋代为办理房屋抵押贷款银行提前偿还借款本息、注销抵押登记并签署相关文件以及代为缴纳办理上述手续过程中所需的税费；代为办理上述商业房屋的所有权证、土地使用证等相关合法证件，签署相关文件并代为缴纳办理上述权属凭证过程中所需的税费；在取得上述商业房屋取得所有权证和土地使用权证等相关合法证件，具备上市交易条件后，代为办理上述房屋对外出售的相关事宜。2014年4月3日，王岗代方绪立与万发洪、罗艳签订买卖合同，将涉案2号、3号、4号、6号房屋分别以229.6万元、449万元、398万元、434万元的价格出售给万发洪；以219万元、366万元的价格将涉案1号、5号房屋出售给罗艳。该院受理的原告柘刚诉被告方绪立及第三人罗艳债权人撤销权纠纷一案中，经该院委托对涉案5号房屋于2014年4月17日的市场价值进行了评估，该评估结论未考虑楼层差异，按商铺的建筑总面积，以单价19,887元/m2，对5号商铺估价为4,124,231元。罗艳与万发洪于2017年6月12日向该院递交情况说明，罗艳与万发洪系生意上的合作伙伴，原方绪立名下涉案1-6号房屋因方绪立向万发洪借款后无法偿还故用于抵债过户给了万发洪，由于罗艳也有出资，故将1号、5号房屋过户到了罗艳名下。涉案2、3、4、5、6号房屋是万发洪、罗艳出资16,554,520元购买的，因万发洪垫付了房屋过户的相应税费1,086,953.14元，故涉案1号房屋用于抵税过户到罗艳名下。又查明，涉案房屋变更登记的计税价格分别为：1号：219万元（单价为27,495元/m2）、2号：229.6万元（单价为27,881元/m2）、3号：449万元（单价为18,150元/m2）、4号：398万元（单价为17,684元/m2）、5号：366万元（单价为17,649元/m2）、6号：434万元（单价为17,662元/m2）。万发洪、罗艳分别交纳涉案房屋过户手续费、登记费、印花税、交易契税等472,561.12元、182,979.36元。一审法院认为：本案争议焦点有三：一是对被告方绪立所转让的涉案房屋的价值认定；二是对第三人向方绪立支付款项的认定；三是本案是否符合债权人撤销的法定条件。关于焦点一，对于涉案房屋在2014年4月的价值认定问题，首先，涉案房屋并排在同一个街区，可以按相同单价计算房屋价值。即一层商铺单价一致，二层商业单价一致。涉案1、2号房屋系一层，被告与第三人之间的交易计税价格单价分为27,495元/m2、单价为27,881元/m2。3、4、5号、6号房屋系两层，交易的计税平均单价为18,150元/m2、17,684元/m2、17,649元/m2、17,662元/m2，原告认为该价值不能客观体现房屋的实际价值，故提出鉴定，天创评估所的评估结论：涉案1、2、3、4、6号房屋交易时的一层单价38,794元/m2，二层单价为13,452元/m2（两层平均单价26,123元/m2）。第三人提出该评估仅采用了一种评估方法，提出重新鉴定。众志天和公司重新鉴定的评估结论为：1、2、3、4、6号房屋交易时的一层单价27,537元/m2，二层单价为13,314元/m2（两层平均单价20,425.5元/m2）。5号商铺单独评估价值未考虑楼层差异，按两层总面积207.38m2，单价19,887元计算。而第三人在2014年5月19日自行委托贵州瑞普房地产资产评估事务所对涉案6号房屋进行评估的结论：单价为22,093元/m2。鉴于在正常情况下，房屋的市场交易计税价格一般会低于交易时的实际价格，该院结合鉴定报告的结论及第三人对6号房屋委托评估的结论，综合认定涉案1号、2号房屋单价为28,000元/m2，3号至6号房屋平均单价为22,000元/m2，则1号至6号房屋的价值分别为2,230,200元、2,305,800元、5,442,360元、4,951,320元、4,562,360元、5,405,840元。六套房屋价值合计24,897,880元。关于焦点二，根据本案查明的事实，被告于2014年1月18日向第三人借款600万元，实际获得资金400万元；2014年3月14日向第三人借款100万元，第三人以承兑汇票的形式向被告支付了100万元；后因被告无力偿还借款，也无力支付涉案房屋按揭款，第三人代被告向中国银行、交通银行转账9,554,584元，提前结清了涉案6套房屋的按揭贷款。综上，可以认定第三人因涉案房屋共计付款14,554,584元。关于焦点三，过户到万发洪名下的4套房屋（2、3、4、6号）交易时的市场价值总计18,105,320元。万发洪实际付款14,554,584元。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债权人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成的损害，并且受让人知道该情形的，债务人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条：“对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价30%的，一般可以视为明显不合理的高价。”之规定。本案第三人向被告支付的款项与2、3、4、6号房屋市场价值的比例超过70%，可以认定第三人是以合理对价取得涉案2号、3号、4号、6号房屋的所有权。不存在法定撤销的事由，该院对原告的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、驳回原告倪一慧的诉讼请求。二、案件受理费200元，由原告倪一慧负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原判查明的事实基本一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人所称“被上诉人方绪立与被上诉人万发洪之间非买卖合同关系，而是借款合同关系”的上诉理由，从上诉人倪一慧一审诉请为“撤销二被上诉人之间低价转让商铺的行为”，可推知上诉人认为二被上诉人之间有买卖合同关系的存在，经庭审查明二被上诉人之间确存在买卖合同关系，对此上诉人也予以认可，至于是否存在其他法律关系，不在本案审理范围内，故对于该上诉理由，本院不予采纳；关于上诉人所称“被上诉人系以合法形式掩盖非法目的的转移财产”的上诉理由，根据谁主张谁举证的原则，上诉人应举证证明二被上诉人之间转让财产的行为系非法转让，其未能举证证明，应承担不利后果，故对于该上诉理由，本院亦不予采纳；关于上诉人所称适用法律错误的上诉理由，没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人倪一慧负担。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  刘 佳审判员  衷进全二〇一八年七月十八日书记员  李 萌