广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2384号
上诉人（原审被告）：鉴品酒业（深圳）有限公司。
法定代表人：陈俊忠，董事长。
委托代理人：陈鸾，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：深圳市相互投资有限公司。
法定代表人：李健，总经理。
委托代理人：赵龙，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：张健，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳皇冠（中国）电子有限公司。
法定代表人：宫越邦正。
上诉人鉴品酒业（深圳）有限公司（以下简称鉴品公司）因与被上诉人深圳市相互投资有限公司（以下简称相互公司）、原审第三人深圳皇冠（中国）电子有限公司（以下简称皇冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第101号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年1月6日，鉴品公司与皇冠公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定鉴品公司向皇冠公司租用厂房，地址为深圳市福田区xxxx区xx第x栋xxx楼东南面阴影部分（以下简称涉案物业），租用面积785平方米。该合同并附有《厂房管理合同书》、《用水用电补充协议》、《皇冠公司承租户厂房装修注意事项》。
同日，相互公司与鉴品公司就涉案物业签订《深圳市房屋租赁合同书》及所附的《厂房管理合同书》、《用水用电补充协议》、《鉴品酒业承租户厂房装修注意事项》，约定鉴品公司将涉案物业转租给相互公司。除租赁主体不同外，相互公司与鉴品公司就涉案物业签订的租赁合同及附件的内容与鉴品公司和皇冠公司签订的上述租赁合同及附件的内容基本一致。其中，相互公司与鉴品公司签订的租赁合同约定：相互公司租用厂房，地址为深圳市福田区xxxx区xx第x栋xx楼东南面阴影部分，租用面积785平方米；租赁期限自2014年1月6日至2016年1月5日；厂房租金总额为每月35325元；相互公司自厂房移交之日起2个月内享受免租期，免租期内，相互公司无需向鉴品公司支付租金及管理服务费，但仍需承担本合同约定的其它费用；厂房采取先支付租金、后使用方式，具体为第一个月租金应于2014年1月6日前向鉴品公司转账支付，第二个月后的租金，每月缴交一次，相互公司应当在当月1日前支付；相互公司应于2014年1月6日前转账支付105975元作为保证金，相互公司未履行本合同责任而被解除合同时，鉴品公司有权不退还保证金；因相互公司需要对厂房的内部设计和布局进行重大装修、改动的，应遵守相关法律法规以及鉴品公司制定的管理规定（见附件厂房装修注意事项），并提前征得鉴品公司的另行书面同意；出现违反本协议约定任一条款、擅自转租、使用不当或不合理使用厂房等情形之一的，鉴品公司可设定催告期（15个工作日）要求改正，若催告期内，相互公司没有改正的，鉴品公司有权随时解除或终止本合同并没收保证金，解除合同通知书一经合法送达，鉴品公司有权申请单方解除合同登记备案。《厂房管理合同书》和《用水用电补充协议》约定：鉴品公司向相互公司提供有偿厂房管理服务，相互公司每月向鉴品公司缴交管理服务费用，管理服务费单价为10元／平方米／月，每月管理费为7850元，相互公司于每月1日前向鉴品公司支付当月管理费，鉴品公司收到费用后应向相互公司开具发票；为保证合同顺利履行，相互公司须在2014年1月6日前向鉴品公司支付相当于三个月的管理服务费23550元，作为管理保证金；鉴品公司于签订协议时预收相互公司水电费3000元，签约后每月实际用水用电量由鉴品公司每月一次抄表计量，相互公司应将实际使用的水电费与次月租金一起缴纳。《鉴品酒业承租户厂房装修注意事项》约定：承租方须向业主提交装修申请报告，详细说明装修改造的内容项目，并附交注明“XXX公司提交鉴品酒业审核备案”写明申报日期，盖有骑缝章的规范装修设计图纸一套（如室内装修布局图纸、消防图纸、电力图纸、空调安装图纸、招牌位置、给水、管道走向图纸等并标注详细尺寸或正面、侧面、立面大样图）供业主审核备案；承租方根据各自的实际需要进行装修设计，但须依法报业主审批，按业主批复的程序进行有序施工，因欠缺资料而未能申报批复的项目，待申报批复后再行施工，未经业主书面批复同意施工的项目，擅自施工一切后果责任自负。
2014年3月19日，相互公司向鉴品公司支付了上述合同约定的厂房租赁保证金、管理保证金、预收水电费合计132525元。
自2014年3月份开始，除4月份支付租金29437.50元、管理费6541.67元外，相互公司每月按照合同约定的金额向鉴品公司支付租金和管理费直至2014年11月份，上述月份支付金额合计381379.17元。鉴品公司向相互公司开具了相应的收款收据。鉴品公司在收到相互公司支付的上述保证金和租金、管理费后，即向皇冠公司支付相应的保证金和租金、管理费，皇冠公司向鉴品公司开具了相应的收据和发票。
2014年11月19日，皇冠公司向鉴品公司发出《解除租赁合同的正式通知》，称：“你公司与我公司于2014年1月6日签订《房屋租赁合同书》以及对应配套之《厂房管理合同书》、《用水用电补充协议》，约定我公司将xx第x栋xxx楼东南面785㎡厂房出租给你公司，租赁期限自2014年1月6日起至2016年1月5日止。合同第六条约定，因你司需要对厂房的内部设计和布局进行重大装修、改动的需提前征得我公司的另行书面同意，合同第八条约定，发生‘擅自将厂房以任何方式交付给第三方使用，改任何方式包括但不限于转租、分租、合作、承包、委托、授权等’等违约行为，我公司有权随时单方解除或终止合同，并没收保证金。然而，你公司未经我公司同意擅自拆除租赁房屋东侧和北侧墙体，且深圳市相互投资有限公司的有关人员反映，已从你公司承租租赁房屋。你公司的上述行为违反了合同约定，也违反合同法相关规定，属于严重违约行为”，故通知鉴品公司就涉案物业双方签订的租赁合同及配套《厂房管理合同书》、《用水用电补充协议》于2014年11月20日解除，同时没收保证金，并要求限期搬出。
2014年11月21日，鉴品公司通过电子邮件向相互公司发出《解除租赁合同商函》，称：“我司于2014年1月6日代贵司向深圳皇冠（中国）电子有限公司租赁皇冠第x栋xxx楼东南面785㎡厂房，我司于2014年11月20日收到深圳皇冠（中国）电子有限公司发来的‘解除租赁合同的正式通知’（以下简称‘通知’，见附件），通知表明因贵司未经同意擅自拆除租赁房屋东侧和北侧墙体导致违约，故要解除租赁合同。现我司决定主动退出租赁合同，将与深圳皇冠（中国）电子有限公司及贵司于2014年1月6日签订的《房屋租赁合同书》以及对应配套之《厂房管理合同书》、《用水用电补充协议》两套合同全部注销，贵司可直接向深圳皇冠（中国）电子有限公司签约租赁上述厂房，我司将不再与此厂房租赁有任何关联。”该函件并附有皇冠公司向鉴品公司发出的上述《解除租赁合同的正式通知》。
另查，2014年2月18日，相互公司与案外人深圳市xx空间艺术设计有限公司（以下简称xx公司）签订《办公室室内装饰设计合同》，约定：相互公司委托xx公司承接深圳市福田区车公庙皇冠科技园5栋101的办公室室内装饰设计工程；设计面积为785平方米，使用性质为办公，本项目室内装饰设计内容包括硬装设计（包含装饰平面图、立面图、节点详图及空调末端定位图、强弱电末端定位图、给排水末端定位图）；办公室室内装饰设计费按350元／平方米收取，设计费包干价总计274750元；付款分六次，最后一次余款于装修工程竣工后一次性付清；相互公司收到施工图纸后十二个月内未展开施工及施工后十二个月内未竣工的，相互公司应支付全额设计费。合同签订后，xx公司分别于2014年2月18日、2月21日、3月6日、3月31日、5月20日开具收据确认收到相互公司的5笔设计费，最后于2015年1月8日开具设计费发票3张，发票总金额为274750元。相互公司陈述设计费支付方式为现金。相互公司提交的xx公司于2014年5月9日就涉案物业出具的办公室装饰设计施工图显示，厂房要装修改造成若干办公室使用，具体施工项目包括了设备安装、吊顶工程、墙身工程、地面工程、门窗及细木工程、涂饰工程等。
庭审时，皇冠公司确认：涉案物业系由其直接出租给鉴品公司，并直接向鉴品公司收取租金、管理费，双方租赁合同约定不能转租，至于鉴品公司实际上有无转租并不清楚。另，鉴品公司和皇冠公司陈述相互公司对涉案物业进行了墙体拆除并导致皇冠公司解约，皇冠公司提交了相应照片予以证实，但相互公司对此不予确认；相互公司陈述其对涉案物业进行过地面平整和墙体优化，装修工程没有实际开始。
相互公司的诉讼请求：1、解除相互公司与鉴品公司之间签订的《深圳市房屋租赁合同》及其他相关合约；2、鉴品公司返还相互公司已缴纳的租赁保证金、管理保证金及水电费预交费用共计132525元，并支付自款项缴纳之日至实际返还之日的利息（利息按同期人民币贷款利率计算，暂计至2014年12月29日为6360.31元，后续继续计算）；3、鉴品公司返还相互公司已缴纳的租金及管理费共计381379.17元；4、鉴品公司赔偿相互公司的装修设计费损失274750元；5、本案诉讼费用由鉴品公司承担。
原审法院认为，本案争议焦点是相互公司与鉴品公司之间的合同关系性质问题、涉案租赁合同的解除及违约认定问题、相互公司主张的款项返还及损失赔偿问题。
关于相互公司与鉴品公司之间的合同关系性质。
相互公司与鉴品公司之间就涉案物业签订了房屋租赁合同及相关配套协议，合同中对双方就租赁关系所涉的权利义务进行了明确约定，之后直至鉴品公司发出解约函，相互公司与鉴品公司依照合同履行了各自的权利义务，而皇冠公司也确认就涉案物业其仅与鉴品公司签订和履行租赁合同，鉴品公司称其实际系代相互公司向皇冠公司承租涉案物业，该主张与本案证据能够证明的事实不相符，故对鉴品公司的该事实主张，该院不予采信。根据该院查明的事实，该院认定相互公司与鉴品公司之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。
第二，关于涉案租赁合同的解除及违约认定问题。
首先，关于涉案租赁合同的解除，皇冠公司向鉴品公司发通知解除其与鉴品公司之间的租赁合同，鉴品公司不持异议，而皇冠公司与鉴品公司之间租赁合同关系的解除，则意味着鉴品公司丧失了对涉案物业的使用权，相互公司与鉴品公司之间的涉案租赁合同实际上也无法再继续履行，鉴品公司通知相互公司解约，相互公司之后提起本案诉讼要求解除涉案租赁合同，此时双方实际已就涉案租赁合同解除达成一致，解除时间应为相互公司的诉状送达鉴品公司之日即2015年1月20日，该院对此予以确认。
其次，关于违约认定问题。相互公司与鉴品公司签订的租赁合同约定，相互公司需要对厂房的内部设计和布局进行重大装修、改动的，应提前征得鉴品公司的书面同意，若违反约定，鉴品公司可设定催告期要求改正，催告期内相互公司没有改正，则鉴品公司有权随时解除合同并没收保证金。本案中，相互公司欲将厂房装修改造为若干办公室，并委托他方对厂房改造进行了装修设计，从装修设计施工图来看，该装修应属于对厂房内部设计和布局的重大装修改动，而依照合同约定，相互公司应就此提前征得鉴品公司同意，但没有证据显示相互公司曾征得鉴品公司的同意；从相互公司提交的证据来，设计方于2014年5月9日即已出具了装修设计施工图，从常理来说，装修工程随时可以开始进行，且相互公司也称其对涉案物业进行了地面平整和墙体优化，故相互公司未提前征得鉴品公司同意即进行装修设计并开始动工的行为，构成违约。从合同条文的文意来看，针对相互公司违约行为，虽然约定的是鉴品公司“可”设定催告期，但解除合同是以催告期内相互公司未改正为前提，故相互公司虽有未经同意的装修行为构成违约，但并不当然赋予鉴品公司合同解除权，鉴品公司未给予催告期即发函解除合同不符合合同约定，此亦有违公平原则。综合上述分析，相互公司未征得同意进行装修构成违约，鉴品公司未设定催告期而径行解约亦无合同依据。
关于相互公司主张的款项返还及损失赔偿问题。
首先，关于租赁保证金、管理保证金及水电预交费用是否应返还的问题。因涉案租赁合同已经解除，且相互公司在解约之前未有拖欠租金和费用的情形，也没有证据证明相互公司已进行的装修行为造成了鉴品公司实际损失，而鉴品公司径行解约的行为也未给相互公司修正违约行为的机会，在此情况下，基于公平原则，鉴品公司应向相互公司返还租赁保证金、管理保证金及水电预交费用共计132525元。相互公司要求鉴品公司支付上述保证金的利息，但由于相互公司与鉴品公司就解除合同问题存在争议而交由法院在本案诉讼中解决，在本案审结前不能认定鉴品公司存在故意拖延返还保证金的情形，因此，相互公司要求鉴品公司就上述应返还保证金赔偿利息的主张不能成立，该院不予支持。其次，关于相互公司已交租金是否应返还的问题。鉴品公司在租赁合同签订后即将涉案物业交由相互公司占有使用，直至2014年11月份鉴品公司要求解约，双方合同一直处于正常履行过程中，相互公司主张厂房存在漏水等质量问题而无法正常使用，对此亦无举证证明，故相互公司主张鉴品公司应返还解约前已交租金，没有依据，该院不予支持。再次，关于相互公司主张的装修设计费损失赔偿问题。相互公司未经鉴品公司同意而自行委托他方进行装修设计，此本身属于违约行为，由此造成的装修设计费支出损失应由相互公司自行承担，故对相互公司的该项诉请，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认相互公司与鉴品公司于2014年1月6日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及所附的《厂房管理合同书》、《用水用电补充协议》、《鉴品酒业承租户厂房装修注意事项》于2015年1月20日解除；二、鉴品公司应于该判决生效之日起10日内向相互公司返还租赁保证金、管理保证金及水电预交费用共计132525元；三、驳回相互公司的其它诉讼请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11750元（已由相互公司预交），由相互公司负担9791元、鉴品公司负担1959元。
鉴品公司上诉称，鉴品公司与相互公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》第四条第2项明确约定：“乙方未履行本合同责任而被解除合同时，甲方有权不退还该保证金。”原审法院确认相互公司未提前征得鉴品公司同意即进行装修设计并开始动工的行为，构成违约，却不依据法律和合同约定驳回相互公司要求退还租赁保证金等的诉讼请求。原审法院作出第二项判决的理由是“基于公平原则”，但鉴品公司认为该项判决却恰恰违反了公平原则，因为鉴品公司已经举证证明鉴品公司收取了相互公司的租赁保证金、管理保证金及水电预交费用等所有费用后就全额转交给了皇冠公司，未从中截留一分钱。现因相互公司的违约行为导致合同解除，该保证金被皇冠公司没收，却要让鉴品公司承担该部分损失，这对于鉴品公司来说，明显权利义务不对等，有违公平原则。请求：1、撤销原审判决第二项，驳回相互公司要求鉴品公司返还已缴纳的租赁保证金、管理保证金及水电预交费用共计132525元的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由相互公司负担。
相互公司辩称，一、相互公司与鉴品公司自愿签订的《深圳市房屋租赁合同》及相关配套协议中对双方的权利义务进行了明确的约定，且经双方盖章确认，应为合法有效的合同。二、鉴品公司在涉案房屋租赁合同的解除过程中存在明显过错，应当承担相应的法律责任。在皇冠公司向鉴品公司发送解约通知后，鉴品公司在没有提出任何异议的情形下向相互公司发送了解约通知，相互公司迫于无奈提出解除涉案房屋租赁合同的请求。退一步讲，即使相互公司存在未与鉴品公司充分沟通装修问题的情形，依照双方合同的约定，鉴品公司应当先行对相互公司进行催告，要求相互公司在催告期内纠正相关行为。鉴品公司在未进行任何催告的情况下直接解除双方之间的租赁合同，严重违反了合同的约定。
皇冠公司未发表答辩意见。
原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，鉴品公司与相互公司于2014年1月6日签订的《深圳市房屋租赁合同书》第六条约定：“因乙方（相互公司）需要对厂房的内部设计和布局进行重大装修、改动的，均应遵守《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》等有关法律法规以及甲方（鉴品公司）制定的管理规定，并提前征得甲方的另行书面通知……”，第八条约定：“出现以下情形之一时，甲方可设定催告期（15个工作日）要求改正；若催告期内，乙方没有改正的，甲方有权随时解除或终止本合同并没收保证金：1、违反本协议约定任一条款的；……”。本案中，相互公司在没有征得出租人鉴品公司同意的情况下对涉案物业进行重大装修和改动，违反了双方合同的约定。在此情况下，鉴品公司应当依照上述合同第八条的约定，设定催告期（15个工作日）要求相互公司改正，如相互公司在催告期内不予改正，鉴品公司有权解除合同。而鉴品公司于2014年11月21日发出的《解除租赁合同商函》中，鉴品公司在没有设定催告期的情况下径行通知相互公司解除租赁合同，不符合上述约定，鉴品公司行使解除权的条件尚未成就。原审认定因鉴品公司与业主皇冠公司的租赁合同解除，本案的租赁合同实际上也无法继续履行合同，故判令解除鉴品公司与相互公司之间的租赁关系，处理正确，本院对此予以维持。
本案《深圳市房屋租赁合同书》第四条第2项约定：“乙方未履行本合同责任而被解除合同时，甲方有权不退还该保证金。”《厂房合同管理书》第5条约定：“因乙方原因导致本合同被解除的，甲方有权不予退还管理保证金。”鉴品公司与相互公司之间《深圳市房屋租赁合同书》、《厂房合同管理书》的解除并非归于相互公司的责任，故鉴品公司没收租赁保证金和管理保证金缺乏合同依据，依法应当予以返还。另外，双方没有约定预收的水费3000元在何种情形下可以没收，故鉴品公司亦应予以返还。
综上，鉴品公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1959元，由上诉人鉴品酒业（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。