上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4393号
上诉人(原审被告、反诉原告)：马炳伟，男，1965年1月22日出生，汉族，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：祁崇辰，上海市光大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁逸文，上海市光大律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：王漪波，男，1981年11月26日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：马宁，上海君恩律师事务所律师。
上诉人马炳伟因与被上诉人王漪波房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初7668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
马炳伟上诉请求：撤销原审判决第二、三项判决主文，依法改判王漪波支付马炳伟2016年12月6日至2017年1月16日的租金58,366元及公共事业费385元，共计58,571元。事实和理由：1、一审法院认定本案租赁合同所涉租赁部位包括花园部分是错误的。马炳伟出租房屋时提供的产证面积中并不包括花园面积。在马炳伟与王漪波签订租赁合同后，二楼业主刘1即在共用花园内张贴告示，告知王漪波花园为业主共有。阮某某接受马炳伟的委托，只有负责签订和解除租赁合同的权限，其对王漪波的其他口头承诺不应视为马炳伟对王漪波作出的承诺；2、一审判决马炳伟退还花园部分多收的租金，于法无据。由于马炳伟出租给王漪波的房屋面积并不包含花园部分，王漪波擅自对花园进行装修，该部分的装修损失应由王漪波自行承担。综上，马炳伟请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。
王漪波答辩称，不同意马炳伟的上诉请求。王漪波向马炳伟承租房屋及花园是为了经营咖啡馆之用，在签订租赁合同之前，马炳伟多次向王漪波承诺可以使用花园部分的面积，所以在双方的租赁合同中也包含了花园的面积。之后由于二楼业主刘1的阻扰，导致王漪波无法使用花园面积，也无法办理营业执照，所以马炳伟理应赔偿王漪波的装修损失及返还花园部分的租金。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
王漪波向一审法院起诉，请求判令：1、确认王漪波与马炳伟于2016年4月18日签订的《房屋租赁合同》中关于租赁范围包含花园112平方米的约定无效；2、马炳伟向王漪波退回2016年6月6日起至2016年12月5日止花园部分多收取的租金168,000元；3、马炳伟向王漪波退还多收取的租赁保证金56,000元；4、马炳伟赔偿王漪波装修花园的损失285,700元，其中设计费35,700元，装修费250,000元；5、马炳伟支付王漪波公证费1,600元。
一审审理中，马炳伟提起反诉，请求判令：1、确认双方之间签订的房屋租赁合同于2017年1月16日解除；2、王漪波支付马炳伟拖欠的房屋租金76,533元；3、王漪波支付2016年12月起至2017年1月16日的公共事业费385元；4、王漪波支付马炳伟违约金112,000元(以马炳伟收取的租赁保证金相折抵)。
一审法院审理认定事实如下：本市(另有门牌号)底层汽车间、底层东南间、汽车间夹层的房屋产权人系马炳伟及案外人马某某，扶梯走道共有；该房屋二层西南间、1/2二层阳台、二层北间、二层卫生间、西晒搭的房屋产权人系案外人刘1，扶梯走道共有。马炳伟另系底层西南间、底层灶间、二层亭子间的房屋产权人，扶梯走道共有。扶梯下卫生间本户所有，灶间他户有通行权。
2016年4月15日,马炳伟出具委托书给案外人阮某某，授权其代表马炳伟签署涉及上海市房屋租赁合同事宜(委托期限为3个月)。2016年4月18日，阮某某代马炳伟(甲方)与王漪波(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意将位于上海市静安区底层等和二楼东南间(以下简称“系争房屋”)、北间(该物业具体地址以房产证中标示为准)，在良好及无抵押的正常状态下出租给乙方作为居住和办公使用，出租物业的建筑面积为180平方米和花园112平方米。租赁期限为5年，自2016年6月6日起至2021年6月5日止。2016年4月15日交付房屋，其中2016年4月18日-2016年6月5日为免租期供乙方装修。2016年6月6日起租，前两年的月租金的标准为56,000元，租金每三个月支付一次，乙方在合同签署之日起10个工作日内支付第一批房租168,000元，并支付112,000元作为房屋使用保证金。同日，双方签订补充条款一份，确认甲方同意乙方在租赁期间内在该物业地址经营咖啡馆；但甲方不配合乙方办理经营方面相关证件，如乙方因相关证件问题导致无法正常经营，甲方不承担任何责任。
合同签订后，双方开始履行合同。王漪波方对系争房屋内部以及花园进行了设计与装修。在此期间，二楼产权人刘1于2016年4月在系争房屋处张贴告示，内容为：“花园走道楼梯均为共有，任何人及施工单位不得未经共有人同意擅自施工。本业主特此告示不同意施工，要求违者恢复花园原状承担一切法律后果！”因刘1多次阻挠王漪波施工，王漪波与马炳伟代理人沟通，马炳伟则回复王漪波可以继续使用花园，并向王漪波催讨租金。王漪波支付了第二笔租金后，因刘1于2016年4月18日就花园部分的建筑争议向一审法院起诉，王漪波无法使用房屋进行经营，亦未申请开办经营的相关证照。2016年12月23日，马炳伟出具委托书给案外人阮某某，授权其办理系争房屋租赁合同解除事宜。2017年1月16日，阮某某出具《解约通知》给王漪波，确认双方于2017年1月16日解除双方的租赁合同。双方于当日办理了交接手续，水电费另行结算。截止至当日，王漪波支付了两期租金及租赁保证金合计448,000元，该笔租金支付至2016年12月5日。此后的租金未予支付。因双方对合同解除的后续处理意见未达成一致，遂成讼。
一审另查明，2016年9月5日，案外人刘1作为原告向一审法院提起诉讼，要求马炳伟及案外人马某某拆除上海市静安区底层共有花园内大门进口处的围墙一堵、紧邻该围墙的喷水池一座以及位于公共花园西北角的喷水池一座(拆除部位以房屋产权证中房屋平面图所示为准)。2016年11月11日，一审法院出具(2016)沪0106民初18949号民事调解书，调解内容为：马炳伟、马某某应于2016年12月15日前拆除上海市静安区底层共有花园内大门进口处的围墙一堵、紧邻该围墙的喷水池一座以及位于公共花园西北角的喷水池一座(拆除部位以双方签字确认的房屋平面图所示为准，后附)。该案涉及应当拆除的围墙和喷水池即为王漪波所建。此外，自2014年起，案外人刘1即与马炳伟产生多起相邻关系纠纷，内容均系公共部位的通行权或设备拆除。
一审审理过程中，法院委托上海城市房地产估价有限公司对本案系争房屋的月租金标准进行了司法鉴证估价，并出具了估价报告。该报告设定估价对象室内为毛坯，且花园为公用，估价对象为空置的前提下，2016年6月6日起至2016年12月5日期间的月平均租金单价为43,300元。双方对此均无争议。
此外，法院还委托上海市东方投资监理有限公司对系争房屋室内及花园部分的工程造价及装修残值进行了工程审价，并出具了审价报告。该报告结论为：系争房屋的装修工程造价为147,005元，残值部分为91,878元。无争议项目的装修设计费为60,400元，残值为37,750元。另外尚有48,500元的装修设计费列入争议项目，有待王漪波在庭审中进一步提供交费凭证以待庭审查明。王漪波则提供了合计37,000元的装修设计费支付凭证，剩余设计费表示系现金支付，未提供相关书面证据。
一审审理中，马炳伟表示交房后至鉴定工作完成期间的房屋空置损失均已计算在违约金中，不再另行主张。
一审法院经审理归纳争议焦点如下：
一、双方之间签订的租赁合同所涉租赁部位是否包括花园部分。
王漪波认为合同明确载明约定的租赁部位包含花园(面积112平方米),应当以此合同约定为准；马炳伟则认为合同明确具体租赁部位详见产证记载，而马炳伟方提供的产证是不包括花园部分的，因此应当推定为双方未对花园部分的租赁达成合意。法院认为，由于合同中对于租赁物业的约定在文字表述方面存在冲突，仅从合同条款的文义解释并不能得出当然的结论，为此法院将结合其他证据并综合考量双方签订合同的真实目的以确认双方达成的合意。王漪波在签订合同后即着手设计，并进行了室内和花园部分的施工，可见王漪波定约的初衷是要使用花园的。之后因案外人因素使得装修工作一再受阻；但当王漪波将此情况告知马炳伟代理人后，若彼时马炳伟方的真实意思仅限于租赁室内部分，则马炳伟应当及时向王漪波申明租赁部位不包括花园部分并要求王漪波停止在花园内继续施工。然尚在代理期限内的王漪波代理人并未对王漪波在花园进行施工的行为加以阻止，反而多次表示王漪波可以继续施工，由此可见马炳伟方对于王漪波使用花园的行为并无异议。故法院认为双方订立合同的真实目的是包括租赁花园部分的，马炳伟辩称本案租赁合同范围仅限于室内部分的意见，法院不予支持。然而，双方签订租赁合同的本意是由王漪波完全使用花园，现根据案件实际，系争花园部位实为公用，马炳伟未能完全履行合同义务，王漪波有权要求减免租金，故法院酌定系争房屋的月租金以评估报告所载明的43,300元为宜。
二、合同条款的效力和责任承担。
王漪波认为因马炳伟提供的租赁场地无法使用，致使租赁目的不能实现，应认定为马炳伟违约进而要求马炳伟承担因其违约导致王漪波发生的实际损失，同时认为涉及花园部分的租赁条款因马炳伟的无权处分行为应当归于无效；马炳伟则认为王漪波迟延支付租金违反合同约定，应当由王漪波承担相应违约责任。法院认为，关于涉花园部分租赁合同条款的效力，鉴于本案所涉的花园部分并未登记在马炳伟名下，马炳伟对于花园部分的出租属于无权处分。但应当明确的是，该无权处分的合同行为在法律上仅评价为处分行为，不包括负担行为。本案所涉租赁合同的效力，不以处分人对标的物享有处分权为要件，合同行为本身应当是有效的。故王漪波诉称要求确认租赁合同中涉及租赁花园部分的合同无效的诉请，法院不予支持。此外,虽然双方对于合同解除的原因及解除后责任的承担并未达成一致，但双方均认可租赁合同已于2017年1月16日解除，法院对此予以确认。关于合同解除后的责任承担，鉴于马炳伟将不属于自己权属范围内的花园部分出租给王漪波，并且因权属问题与案外人发生争议进而影响王漪波的施工工作和开业准备，是导致双方租赁合同无法继续履行的主要原因，而王漪波此后未按时支付租金的行为应当视为其对合同目的不能实现而行使的抗辩权;然而，王漪波在签订合同时未能深入了解系争房屋的产权状况，未能尽到自己的审慎义务；在知晓施工过程产生争议后，即使马炳伟对王漪波进行了承诺，王漪波仍应充分评估风险，然王漪波仍继续完成装修工程，对损失的产生和扩大亦具有相当的责任；可见，双方对于合同的解除均负有责任，应当按照过错的程度分担损失，故王漪波本诉及马炳伟反诉要求对方承担违约责任的诉请，法院均不予支持。鉴于在合同履行过程中，马炳伟的过错程度明显大于王漪波，故法院认定双方之间的责任承担比例以3：7为宜。
三、合同解除后各项损失的认定。
王漪波本诉诉请涉及以下项目：1、马炳伟多收的租金，鉴于马炳伟之前收取的月租金标准为56,000元，而根据鉴定结论，该房屋的合理租金月租金标准为43,300元，马炳伟多收取的2016年6月6日至2016年12月5日期间租金金额为(56,000-43,300)*6=76,200元，该笔费用应当由马炳伟返还给王漪波；2、王漪波装修花园和房屋的损失：包括花园设计费35,700元和房屋设计费73,200元、花园装修费250,000元和房屋装修费200,000元。根据鉴定机构出具的鉴定报告，无争议的装修设计费和工程费合计207,405元，其中装修费147,005元、设计费60,400元；有争议的设计费48,500元。对此法院认为，鉴于王漪波装修后一直未实际使用的事实，法院选取鉴定造价而非残值金额作为王漪波损失的标准较为合理；此外，无争议的设计费仅为60,400元，王漪波主张的设计费总金额高达108,900元，但只提供了37，500元的支付凭证。法院认为，王漪波主张108,900元的设计费金额因缺乏依据而难以获得支持，考虑到鉴定结论中无争议的设计费部分已经超过了王漪波提供支付凭证的金额，具有足够的合理性，故法院认定设计费的具体金额应当以无争议的设计金额60,400元为准，综上，王漪波主张的设计费和装修费合计为60,400+147,005=207,405元，应当计入实际损失，按照此前法院认定的责任比例，马炳伟应当支付给王漪波的数额应当是207,405*0.7=145,183.5元；3、违约金112,000元如前所述，王漪波的该项诉请法院不予支持；4、公证费1,600元，属于王漪波为保留证据而支出的相应费用，应当计入实际损失，按照此前法院认定的责任比例，马炳伟应当支付给王漪波的数额应当是1,600*0.7=1,120元；5、保证金112,000元，该笔费用在租赁合同结束后理应由马炳伟返还给王漪波。
马炳伟的反诉诉请涉及以下项目：1、2016年12月6日-2017年1月16日未支付的房屋租金76,533元；参照鉴定机构出具的43,300元月租金标准，王漪波未支付的房屋租金为43,300*12/365*41=58,366元；2、公共事业费385元，该笔费用王漪波同意支付；3、违约金112,000元，如前所述，马炳伟的该项反诉诉请，法院亦不予支持。
综上，法院认为,双方之间就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同解除后，双方应当结清合同项下的所有费用，并各自按照过错承担相应的损失。结合前述法院认定的各项损失，王漪波应当向马炳伟支付欠付的租金58,366元、公共事业费385元，合计58，751元；马炳伟则应退还王漪波多收的租金76,200元、租赁保证金112,000元，并赔偿王漪波装修和设计费损失145,183.5元、公证费损失1,120元合计334,503.5元。据此一审法院判决：一、王漪波与马炳伟签订的《房屋租赁合同》于2017年1月16日解除；二、马炳伟应向王漪波支付装修设计补偿款145,183.5元、公证费1,120元，退还王漪波多收的租金76,200元和租赁保证金112,000元，以上合计334,503.50元；三、王漪波应向马炳伟支付2016年12月6日-2017年1月16日的租金58,366元和公共事业费385元，以上合计58,751元，与前述第二项付款义务相折抵，马炳伟应向王漪波支付各项费用合计275,752.5元，该项付款义务马炳伟应于判决生效之日起十日内向王漪波履行；四、王漪波的其他诉讼请求，法院不予支持；五、马炳伟的其他反诉请求，法院不予支持。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于双方的租赁面积中是否包含花园面积，以及由此产生的法律责任。首先，根据已经查明的事实，双方签订的租赁合同中明确约定马炳伟出租的物业包括系争房屋及花园部分。其次，案外人阮敏捷作为马炳伟的代理人，在整个租赁过程中受马炳伟委托，负责与王漪波签订及解除租赁合同，在二楼业主刘1对王漪波就花园装修发生争议时，阮敏捷多次向王漪波表示王漪波可以继续施工，故王漪波足以相信马炳伟同意王漪波使用花园部分，再结合王漪波租赁系争房屋的目的是为了开设咖啡馆之用，故一审判决认定马炳伟与王漪波订立租赁合同的真实目的包括花园部分并无不当，马炳伟以其并非花园部分权利人及阮敏捷无权代理马炳伟作出承诺为由，上诉称租赁范围并不包含花园部分，依据不足，本院不予采信。鉴于马炳伟出租花园部分属无权处分，且王漪波实际装修之后也未实际使用花园部分，一审据此判决马炳伟向王漪波返还花园部分租金及赔偿花园部分装修损失并无不当，本院予以维持。
综上所述，马炳伟的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,731.50元，由上诉人马炳伟负担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 卢薇薇
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一八年六月十三日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……