江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1102民初849号原告：镇江苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司，统一社会信用代码91321102086941150C，住所地江苏省镇江市解放路111号。负责人：楼晓君，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐娇凤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：史晓寅，女，该公司员工。被告：上海悠游堂企业管理有限公司，统一社会信用代码91310114332722202G，住所地上海市嘉定区嘉定镇沪宜公路3818号2幢1128室。法定代表人：邓莽，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈晓薇，女，该公司法务经理。原告镇江苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司（以下简称镇江苏宁广场分公司）与被告上海悠游堂企业管理有限公司（以下简称上海悠游堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月9日和2018年6月27日分别公开开庭进行了审理。原告镇江苏宁广场分公司的委托诉讼代理人唐娇凤、史晓寅到庭参加了诉讼，被告上海悠游堂公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇江苏宁广场分公司在起诉时向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告上海悠游堂公司签订的《镇江苏宁广场商铺租赁合同》于2017年11月30日解除；2.判令被告上海悠游堂公司立即腾空并按合同约定交还商铺；3.判令被告上海悠游堂公司按照《解约协议》向原告支付自2017年10月1日起至2017年11月30日止的租金45382.91元、物业服务费17020元、POS系统使用费300元及水电费3892.42元；4.判令被告上海悠游堂公司按照《解约协议》向原告支付自2017年12月1日起至实际返还商铺之日止的滞纳金39859.32元及商铺占用费124805.82元；5.判令被告上海悠游堂公司支付因其违约导致合同被解除的违约金187208.73元；6.判令被告上海悠游堂公司按照《解约协议》约定自行解决其会员卡、预付卡退费事宜并承担相关所有费用。事实和理由：2016年4月，原、被告双方签订《镇江苏宁广场商铺租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于镇江市大市口的镇江苏宁广场第3层302号商铺，租期自2016年4月30日起至2021年4月29日止。合同签订后，原告依约履行了交付租赁物的义务，被告接收后正常开展经营。自2017年10月以来，被告由于自身财务及经营不善等原因，出现持续拖欠各项租赁费用的情形，经原告多次催要仍未交纳。为防止损失进一步扩大，经双方沟通达成解约意向后，双方于2017年11月30日签订了《解约协议》。协议签订后，被告至今未按协议履行相关义务，也未能妥善处理经营过程中所产生的预付卡、会员卡事宜。为维护原告合法权益，故提起诉讼。2018年5月9日第一次庭审时，原告镇江苏宁广场分公司以代被告上海悠游堂公司履行了案涉商铺的拆除及腾空义务为由，当庭变更诉讼请求为：1.确认原告与被告上海悠游堂公司签订的《镇江苏宁广场商铺租赁合同》于2017年11月30日解除；2.判令被告上海悠游堂公司向原告支付代为腾空商铺的搬运费2800元和代为拆除装修、装饰的人工费10000元；3.判令被告上海悠游堂公司按照《解约协议》向原告支付自2017年11月1日起至2017年11月30日止的租金45382.91元、物业服务费17020元及POS系统使用费300元；4.判令被告上海悠游堂公司按照《解约协议》向原告支付自2017年10月1日至2017年12月31日的水电费3892.42元；5.判令被告上海悠游堂公司按照《解约协议》向原告支付自2017年10月17日起至2017年11月30日止因拖欠租金45382.91元、物业服务费17020元、POS系统使用费300元及水电费3676.42元所产生的违约金14162.28元；6.判令被告上海悠游堂公司按照《解约协议》向原告支付自2017年12月1日起至2018年3月15日止逾期交还商铺期间的占用费和物业服务费219460.23元；7.判令被告上海悠游堂公司支付因其违约导致合同被解除的违约金136148.73元；8.判令被告上海悠游堂公司按照《解约协议》约定自行解决其会员卡、预付卡退费事宜并承担相关所有费用。被告上海悠游堂公司辩称，《解约协议》系原、被告双方的真实意思表示，应当合法有效。被告未能依约交还商铺系因原告以会员退费为由扣留被告设备，导致被告无法进场撤离，非因被告主观故意，且原告有义务采取措施防止损失扩大，但原告非但不及时止损，还利用被告会员问题强行扣留被告设备，故该损失系原告自身行为引起，不应由被告承担逾期交还商铺的占用费。对于原告主张的拖欠租金、物业费等各项费用所产生的违约金，即便该主张的依据是租赁合同的约定，但租赁合同所约定的每日按千分之五计算违约金的标准也远远高于市场行情，若由被告全部承担，有失公允。租赁关系的解除系双方友好协商后达成的一致意思表示，不属于因被告违约导致的合同解除，解约协议所约定的相关款项支付等事宜系租赁关系解除后的后续处理问题，也不意味着被告认同合同解除系由被告违约引起，故原告要求被告支付导致合同解除的违约金无合理合法依据。被告同意将已向原告支付的履约保证金46598元及POS机押金2000元作为补偿，原告无需归还，该保证金也足以弥补原告因双方租赁关系解除而造成的损失。会员卡、预付卡退费事宜，被告一直在积极处理当中，且该事宜系被告与消费者之间的关系，与原告无关，原告的该诉请无合法依据，也非该请求的适格主体。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月，原告镇江苏宁广场分公司（甲方）与被告上海悠游堂公司（乙方）签订《镇江苏宁广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，约定：甲方将坐落于镇江市大市口的镇江苏宁广场（以下简称“苏宁广场”）第3层第302号商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用；该商铺租赁面积为套内建筑面积383平方米，以下简称“租赁面积”；合同租赁期限60个月，自广场统一开业日计算；该商铺仅供用于行业（或业态）为游乐、品牌（或商号）为悠游堂、产品类别为游乐、零售、水吧的经营活动；合同租金采用以固定租金物业费用与固定扣点租金较高者为准的方式计算，即乙方应以双方约定的该商铺每月固定租金数额与该商铺当月固定扣点租金数额中较高的金额作为当月的租金向甲方支付；租金采用“先付后用”的方式按月结算，除非另有约定，乙方应于每月15日前向甲方按照合同约定的固定租金标准支付下一自然月的预付租金，即月预付租金数额等于该月固定租金数额；乙方逾期支付预付租金应视为逾期支付租金，应按合同有关逾期支付租金的约定承担违约责任；该商铺租金自广场统一开业日起计算；乙方应向甲方交纳租赁保证金46598元，甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业服务费、其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿等；开业后该商铺物业服务费按租赁面积计算每月每平方米45.63元，即17476.29元/月（日物业服务费=月物业服务费/30）；物业服务费采取“先付后用”的方式，乙方支付物业服务费的周期及时间与租金支付相同；能源费是指乙方因使用水、电、燃气、天然气、采暖（如有）等而需支付的费用，具体包括但不限于水费、电费、燃气费、天然气费、采暖费（如有）等；甲方接收乙方的租金及/或其他款项、费用，不得被视作甲方放弃其向乙方追究乙方违约责任的权利；乙方须于2016年4月30日开业，前述日期为甲方广场暂定统一开业日，如甲方提前一个月通知乙方，则乙方开业日应以甲方通知的日期为准；乙方在合同期内发行的会员卡、预付卡等，乙方需自行负责相应的法规约定，因此造成的客诉、退换卡等，乙方需自行承担；无论任何原因（包括但不限于租赁期限届满）导致本合同终止、解除、无效的，乙方应于本合同终止、解除、无效确定之日完成该商铺的交还，甲方另行通知该商铺交还日的，以甲方另行通知的时间为准；如果该商铺交还时之状况不符合合同约定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合约定，由此而产生的一切费用及责任由乙方承担；如果乙方未依照约定的期限及要求交还该商铺，则甲方有权立即进入该商铺，更换该商铺的钥匙及/或采取其他措施收回该商铺；对于该商铺内的一切装修、装饰及物品，甲方有权自行决定以变卖、转让、赠与等方式转让予第三方（转让如有所得归甲方所有）或归甲方所有，或予以拆除、移除，甲方无须给予乙方任何补偿，且如果发生费用及责任，由乙方承担；乙方逾期交还该商铺时，乙方还应按其依据本合同约定应向甲方交还该商铺的日期前的最后一期固定租金标准（或扣点租金数额或预付租金，以较高者为准）及其他费用于该期间的计算标准支付逾期期间的该商铺占用费、物业服务费等各项费用，每逾期一日，乙方应按上述该商铺占用费的3倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺；本合同解除、终止或无效的，如果乙方存在拖欠甲方租金或其他费用的，除乙方按本合同约定承担违约责任外，甲方有权扣留该商铺内的全部或部分设备和物品（不包括装修和装潢）作为敦促乙方清缴欠款的措施；本合同任何一方行使解除本合同的权利时，并不影响其要求违约方承担违约责任、支付违约金并赔偿损失的权利；本合同任何一方解除本合同时，乙方均应于本合同解除之日交还该商铺；自本合同解除之日起至乙方向甲方交还该商铺之日止的期间，乙方应按占用该商铺期间的月固定租金标准（采用非固定租金时，按月预付租金标准）向甲方支付房屋占用费；乙方逾期支付租金、租赁保证金（含租赁保证金补足）、物业服务费、质量保证金（如有）、POS系统租金（如有）、能源费或其他费用的，每逾期一日，按照应付款金额的千分之五（5‰）向甲方支付违约金；合同未明确约定违约金或约定的违约金数额不足以弥补甲方因乙方的违约行为而遭受的损失时，甲方有权要求乙方就甲方遭受的损失予以足额赔偿；合同的附件、附页或甲方及/或物业服务企业制定及不时修改的相关规定是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力；合同自双方法定代表人或授权代表签字加盖各自公章之日起生效。原、被告双方在同日签订的合同附件三《POS专用收银系统及设备租用协议》中约定，由乙方向甲方支付POS机押金人民币2000元/台（于商铺交付之日向甲方支付），自租赁合同约定的计租日开始，乙方每月向甲方支付POS系统使用费300元/台。原告镇江苏宁广场分公司在《租赁合同》及其附件三尾部甲方处加盖了合同专用章，被告上海悠游堂公司在《租赁合同》及其附件三尾部乙方处加盖了合同专用章。合同签订后，原告依约向被告交付了案涉商铺，被告依约向原告交纳了租赁保证金46598元及POS机押金2000元，使用案涉商铺开设店名为“悠游堂（YuYuTo）”的含游乐、零售和水吧服务在内的综合娱乐场所。《租赁合同》签订后，原告镇江苏宁广场分公司与被告上海悠游堂公司又签订《之补充协议》（手写编号为16G004FS00868274，以下简称《补充协议》）一份，对租赁合同的部分内容进行了修改及/或补充、删除，主要内容为：1.将“该商铺租赁面积为套内建筑面积383平方米”，修改为“该商铺租赁面积为套内建筑面积373平方米”；2.将2016年6月9日至2017年6月8日及2017年6月9日至2018年6月8日两个租赁年度的固定保底费用，由“46598.33元/月”修改为“45382.91元/月”。原、被告双方约定该补充协议自双方签字并盖章之日起生效，且双方均在补充协议尾部加盖了合同专用章。2017年10月18日，原告镇江苏宁广场分公司向被告上海悠游堂公司发出《催款函》一份，要求被告在收函后3日内支付拖欠的租金、物管费等费用合计62702.91元，并按照合同约定支付逾期违约金。同日，被告向原告出具回单一份，确认收到上述《催款函》。同年10月31日，被告收到原告邮寄的《关于解除镇江苏宁广场项目302店悠游堂品牌租赁合同及交还商铺的通知函》一份，原告在通知函中告知被告自2017年11月1日起解除双方签订的《租赁合同》，要求被告于2017年11月1日前向原告交还商铺、补交拖欠的各项费用并支付合同约定的违约金。同年11月13日，被告收到原告邮寄的《商务联络函》一份，原告在联络函中要求被告按照合同约定缴清所欠10月水电费3676元、滞纳金5074元后进行解约，并于2017年11月15日前派专人前来处理及善后会员卡退款事宜。2017年11月30日，原告镇江苏宁广场分公司（甲方）与被告上海悠游堂公司（乙方）签订《解约协议》一份，约定：经双方协商同意，于2017年11月30日起，乙方不再承租《租赁合同》项下的该商铺，双方应依据《租赁合同》约定，履行交还该商铺及其他相关义务；2017年11月30日前，乙方应将该商铺及固定设备、装置和设施恢复原状，并经甲方最终检查和确认后，以良好整洁的状况交还给甲方；乙方向甲方交还该商铺应符合《租赁合同》约定；撤场时，由被告缴清截止至实际撤场日经营过程中产生的相关租金、水电等费用（目前产生费用为11月租金物管费用共62702.91元、10月份水电费3676.62元、11月份水电费144元以及滞纳金5074元，如后续产生其他费用，一次性缴清）；合同保证金不予退还，共计46598元，将优先用于冲抵违约赔偿金（不足部分，再予以补交）；店铺还原清水后交铺；退还POS机押金2000元，结算所有储值卡等相关费用；在合同期内发行的会员卡、预付卡等，乙方需自行负责相应的法规约定，因此造成的客诉、退换卡等，乙方需自行承担；甲、乙任何一方未履行本协议项下义务的，应按照本协议以及《租赁合同》的约定承担相应的违约责任，同时守约方有权选择解除本协议；协议经双方签字盖章后生效。原告在合同尾部甲方处加盖了合同专用章，被告在合同尾部乙方处加盖了单位公章。因被告未按《解约协议》履行，原告镇江苏宁广场分公司于2018年3月13日向被告上海悠游堂公司邮寄《关于镇江苏宁广场项目302店铺悠游堂品牌交还商铺的通知函》一份，告知：因被告未按照《解约协议》约定支付拖欠的各项费用及腾空返还商铺，给原告造成了极大的损失，现要求被告于收函后3日内立即补交前期拖欠的各项费用、立即腾空并按合同约定交还商铺，否则原告有权自行决定以任何方式进行处理；为防止损失的进一步扩大，原告将于2018年3月15日进入该商铺，更换商铺的钥匙及/或采取其他措施收回该商铺，由此产生费用及责任的，由被告自行承担。被告收到上述通知函后，未能于2018年3月15日前对商铺进行腾空并交还原告。2018年3月15日至17日，原告进入案涉商铺组织人员代被告对商铺进行了腾空，并予以收回。在原告代被告腾空商铺的过程中，原告雇佣京口区喜顺发搬家服务部对该商铺内被告设施、设备进行了搬运，产生搬运费2800元；对于该商铺内被告的装饰装修部分，系由原告组织己方员工进行拆除，原告根据市场价格预估主张拆除的人工费为10000元。原告在腾空案涉商铺时，对搬运、拆除过程进行了现场录像，并将被告存放在商铺内的设备、设施进行登记后存放在了己方仓库。另查明，原告镇江苏宁广场分公司工作人员于2017年10月12日起通过微信，多次与被告上海悠游堂公司工作人员就租金、解约及会员卡退费等事宜进行了沟通。被告在《解约协议》签订后至今未能处理完毕其会员卡、预付卡的退费事宜，原告因此收到被告会员的大量投诉，但未代替被告向其会员履行退款义务。本院认为，原告镇江苏宁广场分公司与被告上海悠游堂公司签订的《解约协议》系当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同各方均应当依约享有合同权利和履行合同义务。《解约协议》约定原、被告签订的《租赁合同》于2017年11月30日解除，且双方对此均无异议，故对原告要求确认双方签订的《租赁合同》于2017年11月30日解除的诉讼请求，本院予以支持。《解约协议》约定被告应于2017年11月30日前按照《租赁合同》的约定向原告交还商铺，若被告逾期交还，原告有权按照《租赁合同》的约定进入商铺予以收回，并对商铺内被告所有的一切装修、装饰及物品予以拆除、移除，发生的相关费用由被告承担。在被告逾期交还商铺的情况下，原告于2018年3月13日再次发函催促被告限期履行商铺腾空及交还义务，但被告仍未按期履行。被告上述逾期交还商铺的行为已经构成了违约，原告有权自行采取措施腾空并收回商铺，故对原告要求被告支付代为腾空商铺过程中所产生的搬运费2800元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的代为拆除商铺装修、装饰的人工费10000元，原告虽未提供相应的计算标准和依据，但确实组织己方员工代被告履行了拆除义务，该费用依约理应由被告承担，结合案涉商铺的装饰、装修情况及相关行业的价格标准，本院酌定该人工费为3000元，故对原告诉请中要求被告支付代为拆除商铺装修、装饰的人工费3000元的部分，本院予以支持。《解约协议》约定被告撤场时需向原告缴清2017年11月租金物管费共计62702.91元、10月份水电费3676.62元、11月份水电费144元及滞纳金5074元，如后续产生其他费用，一次性缴清。按照《补充协议》的约定，案涉商铺租赁面积为套内建筑面积373平方米，2017年11月的租金标准为45382.91元，故对原告要求被告支付自2017年11月1日起至2017年11月30日止的租金45382.91元、物业服务费17020元及POS系统使用费300元的诉讼请求，本院予以支持。对于水电费，原告庭审时确认被告10月份所欠水电费实际应为3676.42元，且因被告未按照《解约协议》的约定于2017年11月30日前腾空并交还商铺，导致2017年12月份该商铺又实际产生电费72元，故对原告要求被告支付自2017年10月1日起至2017年12月31日止的水电费3892.42元的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告双方在《解约协议》中约定，任何一方未履行协议项下义务的，应依照协议以及《租赁合同》的约定承担相应的违约责任。在被告未能履行《解约协议》项下义务时，依约应依照协议及《租赁合同》的约定承担违约责任。《租赁合同》约定，被告逾期支付租金、物业服务费、POS系统租金、能源费等费用的，每逾期一日，按照应付款金额的5‰向原告支付违约金。上述约定的违约金过分高于被告给原告造成的实际损失，且被告在答辩时亦要求依法对此予以调整，本院认为按照年利率24%计算该违约金为宜，故对原告诉请中要求被告支付自2017年10月17日起至2017年11月30日止因拖欠租金45382.91元、物业服务费17020元、POS系统使用费300元及水电费3676.42元所产生的违约金1862.44元的部分，本院予以支持。《租赁合同》约定，被告逾期交还商铺时，应按其依据本合同约定应向甲方交还商铺的日期前的最后一期固定租金标准及其他费用于该期间的计算标准支付逾期期间的该商铺占用费、物业服务费等各项费用。被告违反《解约协议》的约定，未能于2017年11月30日前向原告交还商铺，依约应当向原告支付逾期交还商铺期间的占用费和物业服务费，故对原告诉请中要求被告支付自2017年12月1日起至2018年3月15日止逾期交还商铺期间的占用费和物业服务费218410.19元的部分，本院予以支持。对于被告辩称的系因原告扣留其设备、设施导致其无法进场撤场的意见，被告对此未能提供充分的证据予以证明，而从原告提供的证据可以看出在《解约协议》签订前后其一直就撤场事宜与被告进行沟通协商，并在书面通知被告后最终代其采取了撤场措施，原告已经尽到了止损义务，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。对于违约责任，我国《合同法》采用的是损失填补原则，无论是法定违约责任还是约定违约责任，均应当与违约情节和违约后果相适应，不能造成双方权利义务严重失衡。《解约协议》约定，被告向原告交纳的合同保证金46598元不予退还，优先用于冲抵违约赔偿金，不足部分再予以补交。被告在答辩时亦同意原告无需退还POS机押金2000元，将该押金和合同保证金合计48598元作为补偿，弥补原告因双方租赁关系解除而造成的损失。根据损失填补原则，上述48598元已足以弥补原告因被告违约导致合同解除所受到的损失，且本院亦支持了原告就被告拖欠的租金、物业服务费、POS系统使用费及水电费所主张的违约金1862.44元，该1862.44元应从48598元中予以扣减，故对原告诉请中要求被告支付因其违约导致合同被解除的违约金46735.56元的部分，本院予以支持。因被告未按照《解约协议》的约定妥善处理完毕其在租赁期内发行的会员卡、预付卡的客诉、退换卡等事宜，造成原告收到大量的顾客投诉，亦给原告的声誉造成了一定的影响，但原告仅是代被告进行了会员卡、预付卡的顾客投诉登记工作，并未代被告进行退款，没有发生垫付费用，原告要求被告按照《解约协议》约定自行解决其会员卡、预付卡退费事宜并承担相关所有费用的诉讼请求，不具有实际可执行的内容，故对该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告镇江苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司与被告上海悠游堂企业管理有限公司签订的《镇江苏宁广场商铺租赁合同》于2017年11月30日解除；二、被告上海悠游堂企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告镇江苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司代为腾空商铺的搬运费2800元和代为拆除商铺装修、装饰的人工费3000元；三、被告上海悠游堂企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告镇江苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司自2017年11月1日起至2017年11月30日止的租金45382.91元、物业服务费17020元及POS系统使用费300元；四、被告上海悠游堂企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告镇江苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司自2017年10月1日起至2017年12月31日止的水电费3892.42元；五、被告上海悠游堂企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告镇江苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司自2017年10月17日起至2017年11月30日止因拖欠租金45382.91元、物业服务费17020元、POS系统使用费300元及水电费3676.42元所产生的违约金1862.44元；六、被告上海悠游堂企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告镇江苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司自2017年12月1日起至2018年3月15日止逾期交还商铺期间的占用费和物业服务费218410.19元；七、被告上海悠游堂企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告镇江苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司因其违约导致合同被解除的违约金46735.56元；八、驳回原告镇江苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司的其他诉讼请求。如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8038元，由原告镇江苏宁置业有限公司苏宁广场购物分公司负担1964元，由被告上海悠游堂企业管理有限公司负担6074元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  汪忠春人民陪审员  侯慧明人民陪审员  沈 惠二〇一八年九月二日书 记 员  李云飞