黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆民二终字第40号
上诉人（原审被告、反诉被告）李成德，男，1975年1月9日出生，汉族。
委托代理人王维东，黑龙江铁人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张保，男，1987年2月4日，汉族。
委托代理人包振民，黑龙江铭昊律师事务所律师。
上诉人李成德因与被上诉人张保房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术开产业开发区人民法院（2013）庆高新民初字第261号民事判决，向本院提起�诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2009年3月23日，原告的妻子张丽丽代替原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将八一农垦大学校园洗理中心商服转租给原告，租期一年，自2009年3月23日至2010年3月23日，租金25000元，用途为经营饰品。合同期满后，双方协商一致，该合同续展至2011年10月1日。续展期限届满前，被告承诺继续与原告签订合同。2011年10月1日，被告通知原告不能继续签订合同，原告主张继续与被告签订合同，并不同意退出租赁房屋，后被告将原租赁房屋的二楼交付给原告使用，原告自2011年10月1日至2012年3月期间在该房屋内继续经营。被告于2012年4月收取原告房屋租金29000元，双方于2012年6月补签了《房屋租赁合同》，约定被告将八一农垦大学校园洗理中心后身北侧变电室旁40平方米的房屋出租给原告，租期为2012年9月1日至2013年9月1日，剩余房费为每年4万元整，提前两个月交完。但被告一直未能交付该房屋。原告认为其长期未能经营，库存商品大都存在过期、款式过时的情形，给其造成了损失。故诉至法院请求确认与被告就八一农垦大学校园洗理中心后身北侧变电室旁的房屋的合同未生效，判令被告返还给原告房屋租金29000元，判令被告赔偿各项损失共计101000元，并承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方于2012年6月签订《房屋租赁合同》时，被告尚未取得租赁房屋即八一农垦大学校园洗理中心后身北侧变电室旁房屋的所有权或使用权，被告将无权处分的房屋，约定于2012年9月出租给原告，该合同是效力待定的合同。至2012年9月，被告也未取得该房屋的处分权，该合同因未取得权利人的追认而归于无效。被告因该合同预先向原告收取的房屋租金应当返还给原告，故对原告要求被告返还房屋租金29000元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的货物过期损失，因其举证的明细表是单方制作，被告不予认可，原告又无其他证据佐证，故对该部分诉讼请求不予支持。双方于2009年3月23日签订的房屋租赁合同，至2011年10月1日续展期满，之后原告继续在被告提供的原房屋二楼经营半年至2012年3月，视为双方租赁合同继续，这半年期间的房屋租金，原告应当支付给被告。原告认可被告之前将该房出租给他人的价格即年租金27000元，原告应按此标准给付，半年即13500元，故对被告的该部分反诉请求予以支持。关于被告反诉请求原告给付存货使用房屋的费用，因其不能举证证明存货使用房屋的面积及使用时间，以及存货使用房屋的费用标准，故对被告的该部分反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百三十六条之规定，判决：一、原告李成德与被告张保2012年6月签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告张保于判决生效之日起十日内返还给原告李成德房屋租金29000元；三、反诉被告李成德于判决生效之日起十日内给付反诉原告张保房屋租金13500元；四、驳回原告李成德及反诉原告张保的其他诉讼请求。本诉案件受理费2900元，由被告张保承担647元，原告李成德承担2253元；反诉案件受理费25元，由反诉被告李成德承担。
上诉人李成德向本院上诉称：
一、一审法院罔顾事实推定二楼房屋有偿使用明显错误。1、二楼房屋无偿存放商品是上诉人终止2009年合同退还租赁物的条件。因被上诉人逾期不能提供租赁物致使2009年合同不能继续履行是不争的事实，当时面对每天错失500余元收入的情况，上诉人自然不会同意到无人问津的二楼去经营，如果没有被上诉�的请求和无条件存放二楼和下学期一定提供租房的保证，我是不会选择倒贴钱去二楼的。一审法院年租金27000元的推定既非事实，也不符合常理；2、被上诉人以实际行为证实了二楼是无偿使用的。被上诉人在收取2012年合同40000元租金时，非但未涉及所谓的半年租金，反而少收上诉人11000元租金，该事实足以证明无偿适用二楼房屋的事实存在。原审推定不符合逻辑；3、被上诉人以实际行为证实了其同意赔偿上诉人2012年9月前的损失。由于被上诉人持续违约导致上诉人连续进货却又不能经营，经协商被上诉人同意在2012年合同租金中少收11000元租金用以赔偿上诉人的损失，但一审判决对此没有提及。二、一审判决的主要事实没有查清。一审法院没有依上诉人申请，对库存商品贬值的损失数额以及预期经营利润损失数额进行鉴定。三、一审判决违反法定程序受理并支持被上�人的反诉请求。1、本诉与反诉的诉讼标的不同一，不符合反诉条件；2、反诉证据不足，反诉原告不享有其主张租赁房屋的使用权，无权收取租金；3、对上诉人针对反诉的举证一审判决未予以论述说明。
综上，被上诉人存在明显违约的过错行为，违背了诚实信用原则，极大的损害了上诉人的合法权益。因此请求二审法院撤销一审判决第三项、第四项，依法改判被上诉人赔偿上诉人各项损失合计101000元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张保答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审过程中，上诉人李成德向本院提交如下证据：1、上诉人自己拍摄的库存商品的照片一张，欲证明上诉人由于被上诉人不能履行合同积压物品的数量。2、上诉人在一审判决之间与案外人签订的柜台租赁合同原件一份，证明为了减少上诉人积压商品的损失，上诉人积极与他人协商租赁相应场地处理积压物品的事实，费用2500元。
被上诉人张保发表质证意见称，对证据1的真实性有异议，无法确定是否是上诉人的库存商品，对证明的问题也有异议，损失是上诉人经营不善造成的，与被上诉人合同履行无关。对证据2的真实性无法确定，看不出是原件还是复印件，合同里没有体现合同相对人的相关信息，对证明的问题也有异议。上诉人和别人签订的租赁合同与本案无直接联系，与别人签订租赁合同是上诉人的自由，不能证明是为了减少损失与案外第三人的合同。
本院认为，因没有其他证据证明证据1所显示的物品系上诉人张保所积压的库存商品，因此对证据1不予采信。上诉人张保与案外人签订入驻协议，与本案并无直接关系，因此对证据2不予采信。
被上诉人张保未向本院提交新证据。
二审查明的事实与�审查明的事实一致。
本院认为，张保与李成德于2012年6月就八一农垦大学校园洗理中心后身北侧变电室旁的房屋（40平方米）补签房屋租赁合同时，张保尚未取得该房屋的处分权，因此该合同此时属效力待定的合同。交付房屋日期届满后，该合同因出租方张保仍未取得房屋处分权而无效，张保应当返还向李成德预收的房屋租金29000元。关于李成德主张的货物过期损失的问题，本院认为，在前述合同签订前，李成德在张保的安排下已使用八一农垦大学校园洗理中心商服二楼的房屋，其饰品店处于正常经营状态，李成德在没有提供证明损失数额的充足证据且存在一定的市场经营风险的情况下，要求张保承担货物过期、款式过时的损失，没有事实及法律依据。
关于张保提起的反诉请求，本院认为，该请求与本诉基于相同的法律关系而产生，与本诉具有牵连性，符合反诉�件。双方签订于2009年的合同在2011年10月1日届满后，李成德在租赁房屋的二楼继续经营饰品店，应当视为租赁关系的延续，李成德应当支付租金，一审法院根据张保此前与案外人就该房屋签订租赁合同的租金价款确定李成德的给付标准，并无不当。关于反诉人张保主张的存货费用，因其不能提供相关证据，本院对此不予保护。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2320元，由上诉人李成德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙文斌
代理审判员 齐少游
代理审判员 赵丹晖
二〇一四年三月七日
书 记 员 范继超