浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙11民终888号上诉人（一审原告）：王志南，男，1962年12月20日出生，汉族，经商，住青田县。委托诉讼代理人：程聪梅，浙江丽阳律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：青田县华光房地产开发有限公司，住所地：青田县瓯南街道水南新区辰光大厦1单元403室。统一社会信用代码：91331121736030xxxx。法定代表人：徐以昌，系执行董事。委托诉讼代理人：陶土才，浙江五洲律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈达，男，1972年3月16日出生，汉族，住青田县。委托诉讼代理人：王雷音，浙江五洲律师事务所律师。原审第三人：洪秀娥，女，1973年1月23日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：邹凤仙，青田县江南法律服务所法律工作者。上诉人王志南因与被上诉人青田县华光房地产开发有限公司（以下简称华光公司）、陈达，原审第三人洪秀娥商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省青田县人民法院（2017）浙1121民初4404号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王志南上诉请求：一、撤销一审判决，改判两被上诉人共同承担返还上诉人购房款并赔偿利息损失。二、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审认定事实错误。上诉人与洪秀娥一起前往中介�托卖房是根据第三人和中介陈述而认定，如果按侵权纠纷起诉，他们都是被告，其证人证言不能作为定案依据，上诉人与洪秀娥系男女朋友关系，实际上是洪秀娥擅自拿走上诉人的身份证和银行卡等材料，上诉人根本没有委托洪秀娥办理相关事务。二、一审适用法律错误，认定洪秀娥代为解除上诉人的房屋买卖合同，并将房屋转让给案外人陈小云的行为合法有效，违背了相关法律规定。商品房买卖并非小事，怎能凭口头陈述，不办理委托书就能相信第三人有代理权，本案上诉人与被上诉人签订的借款合同具备了购房合同的基本条款，上诉人只要补足首付款，就符合司法解释规定的商品房购房合同的要件，案涉合同即依法成立。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人青田县华光房地产开发有限公司答辩称，一、被上诉人与上诉人之间已经结算后将房屋转让款支付完毕，上诉人无权另行要求返还款项。2014年12月16日，第三人洪秀娥持有上诉人的身份证原件及房屋预购的相关凭证，与受让人女儿到被上诉人公司要求办理预购房屋转让手续，上诉人将预购的房屋转让给案外人陈小云，被上诉人审查后与上诉人结算，借款150000元及利息19480元（利息从2012年9月17日至2014年1月3日止）、2014年1月17日预购款79517元，合计为248997元，陈小云同意另外给予上诉人补偿，故以258000元支付转让款，陈小云支付258000元转让款后，被上诉人配合陈小云与上诉人办理了相关转让手续。二、第三人洪秀娥的行为构成表见代理，双方之间的房屋预购合同已经解除，被上诉人有充分的理由相信洪秀娥是基于上诉人的委托而办理合同转让事宜，被上诉人办理转让手续没有过错，上诉人与第三人系亲密的�女朋友关系，第三人持有上诉人的身份证原件、全部房屋预购材料及银行卡，转让后款项也是汇入上诉人银行卡，上诉人已经取得相应的合同收益，被上诉人及第三人在合同转让过程中均没有侵犯上诉人的合法权益。请求二审驳回上诉维持原判。被上诉人陈达答辩称，陈达与王志南间是借款合同关系，后因王志南自愿将借款转换为向青田县华光房地产开发有限公司的购房款，双方之间的债权债务已经消灭。借款协议的真实目的是上诉人预先向青田县华光房地产开发有限公司缴纳购房意向定金，陈达只是代表青田县华光房地产开发有限公司履行职务，对此产生的法律后果应当由青田县华光房地产开发有限公司承担。被上诉人青田县华光房地产开发有限公司已经按照要求履行完毕结算和退款义务，上诉人基于同一笔债权债务要求被上诉人共同归还购房款，于法无据。原审第三人洪秀娥答辩称，洪秀娥是受王志南的指示将房屋的相关资料送给中介机构，由中介机构与房产公司将案涉房屋转让给案外人，第三人不知道转让过程，也没有签字，转让款汇入王志南账户后，因王志南欠款较多，由第三人将款项取出后代王志南归还银行贷款和民间借贷的借款。一审认定事实清楚，请求驳回上诉维持原判。王志南向一审法院起诉请求：一、判令被告共同偿还购房款229517元及利息（其中150000元自2012年9月17日起、79517元自2014年1月17日起至还清日止，按月利息1.5%计算至还清日止）；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：王志南与洪秀娥关系密切的男女朋友。2012年9月17日，王志南与陈达签订《�款协议》及《承诺书》。《借款协议》约定王志南自愿借给陈达150000元、借款期限从2012年9月17日至绿园项目取得预售证时止（王志南如将该借款改为购房款时，陈达应按年息10%给付给王志南。王志南如不购房，此借款不计息）。《承诺书》由华光公司作为担保人，陈达承诺王志南保证能购买到位于绿园项目商品房1套，房号为A区2幢xx室，面积约89.14平米，价位不高于6680元/平米。王志南于当日向陈达的个人账户汇款人民币150000元。2014年1月3日，华光公司取得商品房预售证。2014年1月17日，王志南将之前向陈达的借款转化为向华光公司的房屋预购款，并按预测面积88.48平米单价6680元/平米的总房价约41%的首付补齐差额79517万元（已扣除利息并考虑余款为整数330000元），预购了之前陈达承诺的高湾绿园A区2幢xx室商品房。华光公司向王志南出具收款收据一张，收款229517元。2014年2月左右，王志南与洪秀娥一同前往叶建兵的房产交易中介机构进行房产转让登记，意欲转让该房产并确定大致价位。王志南于2014年12月8日出境至西班牙。之后，叶建兵的房产交易中介机构联系受让人陈小云与洪秀娥谈妥房产转让事宜。2014年12月16日，洪秀娥持王志南的身份证及预购房产资料原件与房产受让人陈小云的女儿杨玲玲、房产交易中介机构的人员叶建兵一起前往华光公司处，要求将案涉房屋购买权及王志南为购买案涉房屋支付的预购款和利息转让给案外人陈小云。华光公司根据洪秀娥和受让方杨玲玲的陈述，结合房产交易中介机构人员的证言，查验了洪秀娥提供的资料，认为可以并同意办理。由华光公司收回之前开具给王志南的收款收据和预购房产的《承诺书》、《借款协议》原件，并将购房方变更为陈小云，由陈小云向王志南支付根据与洪秀娥谈妥的价位支付转让款。陈小云于同日将258000元转至王志南的浙江泰隆商业银行账户。另有少量现金直接交洪秀娥收取。该银行账户由洪秀娥持王志南的身份证置办并设置密码，此后该房屋转让款由洪秀娥取出。另查明，王志南出境期间，其身份证、户口本和案涉房屋的购置资料等交由洪秀娥保管，一些款项事务也交由洪秀娥办理，洪秀娥时而帮助照料王志南的两个未成年儿子。2016年5月27日，王志南在境内期间还要求洪秀娥帮助去银行转款100000元。陈达与华光公司系合作关系，陈达向王志南等人借款之目的为提前筹集资金利于项目完成。一审法院认为，王志南与第三人洪秀娥关系密切期间，曾一同到房产交易中介机构对王志南的案涉房屋进行房产交易登记并确定大致价位。王志南出境期间将身份证和预购房屋的原始凭证交由洪秀娥保管，一些款项事务也由洪秀娥办理，即便在境内期间的2016年5月还要求第三人去银行帮助办理转款。华光公司根据王志南与第三人的特殊关系，第三人持有王志南的身份证和预购房屋原始凭证结合中介机构人员的证言，相信第三人洪秀娥是根据王志南的授意而为，认为洪秀娥有代理王志南办理的权限，转让价位符合市场行情，也给王志南以一定的收益，从而根据第三人的意见解除了与王志南的商品房预售合同，符合常人的一般判断，可以认为没有不妥。至于王志南与洪秀娥是否实质意义上的授权委托抑或越权，包括转让款项由洪秀娥取出，若有纠纷是王志南和洪秀娥之间的关系，应另案处理。综上，王志南与陈达之间的借款150000元因王志南自愿转化为与华光公司之间的房屋预购款而消灭，与华光公司之间的商品房预售合同也由洪秀娥代理解除，被告也履行了�款义务。王志南要求判令华光公司和陈达共同偿还购房款229517元及利息的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王志南的诉讼请求。受理费7590元，公告费300元，由王志南负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人王志南与第三人洪秀娥属于关系密切的男女朋友关系事实清楚，上诉人在出境期间将身份证和案涉预购房屋的原始凭证均交由洪秀娥保管，并委托办理其他相关事务，且上诉人在境内期间也委托洪秀娥帮助办理银行转款手续。被上诉人华光公�根据上诉人与洪秀娥之间的特殊关系，在洪秀娥持有上诉人身份证原件和预购房屋原始凭证的情况下结合中介机构人员的证言，被上诉人有理由相信洪秀娥是根据上诉人的授意代表上诉人办理预购房屋商品房预售合同解除和转让手续。华光公司之间的商品房预售合同也由洪秀娥代理解除，案外人陈小云于合同解除当日将258000元转让款汇入王志南的浙江泰隆商业银行账户，各方之间涉及本案纠纷的权利义务均已履行完毕，王志南在收取转让款后，再另行要求被上诉人华光公司和陈达共同偿还购房款229517元及利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，王志南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7590元，由上诉人王志南负担。本判决为终审判决。审 判 长 汤丽军审 判 员 聂伟杰审 判 员 刘 斐二〇一八年七月二十四日代书记员 郑丽珍?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?