广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终639、642、646、652、653号
上诉人（原审被告）：中山市大信彩虹家园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区岐虹路3号F区65卡，统一社会信用代码914420005974583399。
法定代表人：谌祖元，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐建，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱海泉、谷源龙、夏露、黄成林、董信容、缪杰文（被上诉人具体信息见附表）。
上诉人中山市大信彩虹家园房地产开发有限公司（以下简称大信公司）因与被上诉人朱海泉、谷源龙、夏露、黄成林、董信容、缪杰文等5户业主商品房预售合同纠纷5案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初2964、2969、2973、2954、2966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对上述5案合并进行了审理，现已审理终结。
大信公司上诉请求：撤销一审判决第一项、改判大信公司无需对位于中山市××大道××号沁美家园小区1-9幢首层大堂对应内墙面踢脚线以上未贴瓷砖墙面部分区域进行重新装饰铺贴瓷砖。事实及理由：1.根据相关设计规范及沁美家园小区报批报建图纸记载，沁美家园1-9幢首层未贴砖区域属于架空层，并不属于商品房买卖合同附件三约定的大堂（包括首层电梯厅）之一部分。根据住建部颁发的GB50096-2011住宅设计规范，业主对于架空层的面积没有进行分摊，而对大堂的面积进行了分摊。大信公司已经按照合同约定为大堂铺设了瓷砖，而鉴于架空层公共区域与大堂的外观和使用功能完全不一致，且业主也实际上没有承担公共区域的面积分摊，双方在合同中没有约定一楼架空层必须铺设瓷砖，符合公平合理原则。2.合同附件三对于大堂的交付标准清晰明确，且对于小区架空层的装饰标准并无明确约定，而小区的报批报建图纸清晰记载为白色乳胶漆，根据“谁投资谁获益”原则，业主不分摊架空层面积，因此大信公司有权依据实际情况自行确定合理的交付标准，不存在违反法律强制性规定，也不属于加重业主责任的不公平条款。
朱海泉等5户业主二审期间未向本院提交书面答辩意见。
朱海泉等5户业主向一审法院提出诉讼请求：1.大信公司继续履行中山市商品房买卖合同，对沁美家园住宅地下停车库与商场地下停车库之间建设墙体进行安全隔离；2.大信公司对沁美家园1-9幢首层未贴砖墙面铺设瓷砖；3.大信公司对沁美家园1-9幢所有楼层03、04房外区域（即规划图纸“前室”）墙面铺设瓷砖；4.大信公司按照规划图纸建设沁美家园小区垃圾房；5.大信公司恢复拆除的位于沁美家园小区入口东侧面积约为800平方米的绿地；6.大信公司对沁美家园1幢建设入户大门。
一审法院认定事实：2015年6月-2016年2月，朱海泉等5户业主（买受人）与大信公司（出卖人）分别签订5份中山市商品房买卖合同，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于中山市××大道××号沁美家园9幢2301房等商品房5间，出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意；第十二条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人据实补回未达标准的装饰、设备，在无法补回且实际交付低于合同约定交付标准的情况下可折价补偿，买受人对商品房的装饰、设备的验收，按附件三的标准执行；第十六条第4项约定，商品房的外墙颜色、绿化以及公共配套设施等，合同中有约定的从约定，如没约定或约定不明的以出卖人实际交付的状况为准。合同中还约定了其他事项。其中合同附件三载明:“装饰、设备标准(4、5、6、7、8、9栋适用)：一、公共部分。1.大堂(包括首层电梯厅)……墙面:石材(电梯门套)+瓷砖……2.标准层电梯厅……墙面:石材(电梯门套)+瓷砖.……3.楼梯前室……墙面:内墙涂料……。附件部分还约定了其他内容。合同签订后,朱海泉等依约履行相应义务。
2016年12月，朱海泉等5户业主收到大信公司要求于2016年12月30日前收楼的通知。后朱海泉等5户业主认为经查验发现大信公司交付的房产与合同约定不符，经协商无果，遂分别于2017年1-2月诉至一审法院,主张其前述实体权利。
一审法院另查明,大信公司提交的落款时间为2016年12月20日《中山市城市绿化工程建设项目综合验收备案表》显示：涉案商住小区沁美家园（1-9幢）及集中商业部分项目用地总面积为51548平方米，绿地面积为18845.30平方米,绿地率为36%。
一审法院又查明,中山市城市管理行政执法局于2016年11月24日作出中城执告字（2016）第4-149号行政处罚告知书，载明：大信公司于2016年9月至今，在中山市西区彩虹大道侧,进行未领取建设工程规划许可证建设垃圾房,面积50.8平方米,不可采取改正措施消除对规划实施的影响的行为。该局拟对大信公司作出自收到该局行政处罚决定书之日15日内自行拆除中山市西区彩虹大道侧擅自搭建的垃圾房面积50.8平方米的行政处罚。
一审诉讼中，朱海泉等5户业主、大信公司均确认，涉案沁美家园商住小区总共有9幢商品房，每层有4个户型（01、02、03、04户型）。
一审诉讼中，一审法院派员于2017年5月12日就涉案大信公司开发建设的位于中山市××大道××号沁美家园商住小区进行现场勘查，针对朱海泉等5户业主主张的上列诉讼请求，对小区大门、车库、首层贴砖、03-04户型贴砖、垃圾房、绿地及1幢大门等问题进行查核并拍照。经勘查：1.涉案商住小区住宅、商场共用地下停车场入口，入口左侧为商场车库，右侧为住宅车库，两车库区域相通、未作实体墙体隔离，两车库区域部分有红色塑料桶隔离分区，部分有活动塑料胶蓬隔离分区；2.住宅商品楼1-9幢首层大堂对应内墙面踢脚线以上墙面部分区域未贴瓷砖；3.住宅商品楼1-9幢01、02户型墙面已贴瓷砖，同层03、04户型墙面未贴瓷砖；4.该小区暂未建设有垃圾房；5.朱海泉等5户业主述称小区入口东侧原有面积约为800平方米的绿地已被大信公司擅自变更规划铲除，大信公司辩称该绿地是小区开发建设过程中考虑文明施工进行的临时措施安排；6.住宅商品楼1幢首层大堂未建设有入户大门。
一审再查明，根据案件审理需要，一审法院依法就涉案沁美家园商住小区的竣工验收备案情况向中山市住房和城乡建设局（以下简称市住房城乡建设局）、就规划情况向中山市城乡规划局（以下简称市城乡规划局）发函调查。市住房城乡建设局于2017年6月22日就关于沁美家园竣工验收备案情况复函，回复如下：由中山市大信彩虹家园房地产开发有限公司开发建设的沁美家园（1-9幢）已于2016年12月21日在我局办理了竣工验收备案，登记证号为：中建验字2016年第3319号。市城乡规划局于2017年6月28日就关于沁美家园规划情况咨询复函，答复如下：1.目前中山市暂无规范强制要求住宅和商业车库之间设置隔离；2.市城乡规划局对项目总体规划方案进行把关，墙面是否贴瓷砖、大门建设细部不属于市城乡规划局业务审核范围；3.沁美家园小区垃圾房未在市城乡规划局办理规划许可手续，市城乡规划局未核发该垃圾房的建设工程规划许可证；4.沁美家园已通过规划报建手续，小区报建绿化率36%，符合规划要求；来函中小区东侧地块绿地位置不明确，具体规划情况以市城乡规划局核发的规划报建总平面图为准；5.市城乡规划局暂未办理上述事项的规划变更手续。
对于一审法院调取的上述证据,朱海泉等5户业主质证意见为：对市住房城乡建设局的复函真实性、合法性、关联性确认，该回函说明涉案小区的建设完成行政竣工验收，不代表涉案房产符合双方约定的交付条件。对市城乡规划局的复函质证意见如下：1.对该复函真实性、合法性、关联性确认，对于该复函中目前中山市并无相关的规范强制要求住宅和商业车库之间应设置隔离，朱海泉等5户业主认为，安全是商品房的基本要求，业主所购买的商品房包含了其应当附属的相关配套设施和相应的小区建设，既然涉案房产属于沁美家园小区，也就意味着沁美家园小区与周边商业体属于不同的小区，应作相应隔离，从大信公司的建设来看，涉案房产所在小区做到了地上的隔离，地下也应当独立于商业区，大信公司应当对地下停车库建设实体墙体进行隔离，方能保证小区业主财产及人身的安全得到保障；2.对于该复函中墙面是否贴瓷砖不属于该局业务范围，朱海泉等5户业主认为，关于大堂贴砖，03、04户型外墙面应贴砖，商品房买卖合同已经有约定，大信公司应遵守并按照该合同约定进行建设；3.关于沁美家园小区垃圾房并未在规划局办理规划手续，市城乡规划局并未向大信公司核发该垃圾房的建设工程规划许可证，根据该回复内容可见，大信公司截止目前并未就涉案小区的垃圾房进行报建，并且未按照相关规划要求为朱海泉等5户在内的业主依法建设垃圾房；4.关于“沁美家园已通过规划报建，小区绿化率达到36%，符合规划要求……”的内容确认，从规划平面图可见，小区东侧的确有一块绿地，大信公司应当严格按照该规划图纸的标准进行绿地建设，关于该东侧绿地是否包含在规划绿地验收时的36%的范围内，截止到目前大信公司也未能举证；5.对市城乡规划局第五项回复的内容无异议。
大信公司质证意见为：对市住房城乡建设局的复函真实性、合法性、关联性确认，复函内容总体清晰表明了大信公司建设沁美家园小区是经过了政府规划部门的图纸审批手续并核发了施工及规划许可证件，且依照政府规定的建设开发指标和条件，依据图纸进行了施工、建设，并完成了政府的规划验收手续，所以大信公司提供的相关图纸载明的内容也均为政府规划部门审批所指定的小区建设的依据及标准，大信公司不存在违法施工建设的相关情形，大信公司所提供的相关图纸均已经过规划审批，应当作为本案认定相关事实的有效证据。
一审法院认为，所涉系列各案均为商品房预售合同纠纷。依法成立的合同,对双方当事人均具约束力,双方当事人应按照约定履行各自义务。朱海泉等5户业主与大信公司签订商品房买卖合同,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,合法有效,双方均应遵照履行。结合朱海泉等5户业主、大信公司诉辩意见，所涉各案争议焦点有六项：1.大信公司应否对涉案沁美家园小区住宅地下停车库与商场地下停车库之间建设墙体进行安全隔离；2.大信公司应否对沁美家园小区1-9幢首层未贴砖墙面铺设瓷砖；3.大信公司应否对沁美家园小区1-9幢所有楼层03、04房外区域（即“楼梯前室”）墙面铺设瓷砖；4.大信公司应否按照规划图纸建设沁美家园小区垃圾房；5.大信公司应否恢复拆除的位于沁美家园小区入口东侧面积约为800平方米的绿地；6.大信公司应否对沁美家园小区1幢首层大堂建设入户大门。
关于焦点一。朱海泉等5户业主认为，朱海泉等5户业主购买的是涉案沁美家园小区的商品房，因此享有对其配套的公共设施包括地下停车库的使用权，住宅以及地下的停车库独立于相邻的商业区及地下停车库，作为独立的范围，两区域应当进行隔离。大信公司则认为,大信公司没有法定或约定义务对沁美家园小区住宅地下车库和商场地下车库之间进行墙体的安全隔离；依据为该项目在开发时是按照住宅地下车库和商场地下车库的报批图纸统一开发建设的，并顺利通过政府主管部门的工程竣工验收。一审法院认为,双方未在商品房买卖合同中对住宅地下停车库与商场地下停车库之间进行隔离作出明确约定,且上述工程已通过竣工验收备案,根据一审法院向市城乡规划局发函获悉,目前中山市暂无规范强制要求住宅和商业车库之间设置隔离。因此，朱海泉等5户业主此项诉讼请求因缺乏依据,一审法院不予支持。
关于焦点二。朱海泉等5户业主认为,关于涉案1-9栋商品房首层墙面铺贴瓷砖的问题，依据双方签订的商品房买卖合同附件三中，对于公共部分：大堂（包括首层电梯厅、地面、墙面），约定为石材+瓷砖。而大信公司认为,沁美家园小区1-9栋商品房的首层未贴砖的区域，依据大信公司报建规划图纸，该部分属于架空层，并不属于朱海泉等5户业主所主张的合同附件三所约定的大堂部分，根据设计规范和相关法律规定，架空层部分并不计入容积率，也不需要业主对架空层部分进行面积公摊，而大堂部分则需要全体业主对该部分进行公摊，从性质上两个区域完全不同。一审法院认为,根据双方签订的商品房买卖合同附件三约定,对于大堂约定为石材+瓷砖。依据《商品房销售管理办法》第十六条规定:“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……(六)装饰、设备标准承诺……”,《中华人民共和国合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”鉴于大信公司已对大堂装饰作出承诺,大信公司虽以架空层理由进行抗辩,但根据上述法律规定及合同约定,一审法院对大信公司此项辩解意见不予采纳。大信公司应当按照合同约定的标准使用瓷砖对沁美家园小区1-9栋商品房的首层大堂对应内墙面踢脚线以上未贴瓷砖墙面部分区域进行重新装饰铺贴瓷砖；同时，由于该项诉请属于有益于涉案商品房楼房全体业主的事项，且有助于提升涉案商品房楼房小区品质，无需征求其他业主意见，故对朱海泉等5户业主该项诉讼请求，一审法院予以支持。
关于焦点三。朱海泉等5户业主认为，大信公司应为涉案商品房03、04户型房外区域铺设瓷砖，依据为双方签订的商品房买卖合同附件三中约定装修标准为标准层电梯厅墙面石材+瓷砖。大信公司则认为,对于涉案商品房1-9栋03、04房外区域（楼梯前室）墙面的装饰标准，合同附件三约定为内墙涂料，并非瓷砖；朱海泉等5户业主在起诉状提及的规划图纸前室，实际为合同附件三约定的“标准层电梯厅”部分，大信公司对“合用前室”（标准层电梯厅）的墙面在交付时已铺设瓷砖。一审法院认为,依据讼争合同附件三约定:标准层电梯厅墙面装饰标准为石材(电梯门套)+瓷砖，楼梯前室墙面装饰标准为内墙涂料。前述约定系当事人双方真实意思表示,大信公司抗辩主张符合合同约定,且涉案小区项目建设已办理工程竣工验收备案,朱海泉等5户业主亦未提供充分有效证据证明其主张,故朱海泉等5户业主此项诉讼请求因与合同约定不符,一审法院不予支持。
关于争议焦点四。朱海泉等5户业主认为，建设小区垃圾房为购买房产所在小区的公共配套设施，且依据朱海泉等5户业主调取的规划图纸显示，在物业门厅外应设有垃圾房。大信公司辩称，已按照报规的规划图纸建设小区垃圾房，但在建设过程中因政府要求,大信公司对建设中的垃圾房进行了强制拆除。一审法院认为,小区垃圾房因未获得核发的建设工程规划许可证,因违反法律相关规定,已由行政机关进行处罚拆除。朱海泉等5户业主要求建设小区垃圾房的主张缺乏依据,且小区垃圾房即使获得规划许可,但亦属于小区共有部分设施,其共有部分设施权利应属于全体业主享有,垃圾房建设涉及到全体业主利益,应当由业主代表机构或全体业主决定如何处分和管理,故朱海泉等5户业主此项诉讼请求因缺乏依据,一审法院不予支持。
关于争议焦点五。关于沁美家园小区外面积约为800平米的绿地，朱海泉等5户业主认为该绿地为所购商品房的公共配套，在图纸总平面规划图上亦有显示,大信公司应予恢复建设。大信公司则认为该部分绿地属于临时建设部分,且在竣工验收前已拆除，该部分绿地并未计入小区规划容积率指标，涉案小区项目的实际绿化率为36.56%，已超过政府规定的绿地规划指标36%，小区建设项目已通过规划验收；且双方签订的商品房合同第十六条第4项明确约定，商品房的绿化以出卖人实际交付的状况为准。一审法院认为,基于当事人双方签订的商品房买卖合同第十六条第4项约定,商品房的绿化以出卖人实际交付的状况为准,且根据市城乡规划局的复函意见及涉案小区项目实际绿化率情况,涉案小区实际绿化率符合合同约定及政府相关部门验收标准,朱海泉等5户业主亦未提供证据证实涉案小区绿化率存在未达标事实,故大信公司此项辩解意见理据充分,一审法院予以采纳。朱海泉等5户业主此项诉讼请求因依据不足,一审法院不予支持。
关于争议焦点六。朱海泉等5户业主认为，涉案沁美家园小区1幢首层大堂未建设入户大门，不符合合同约定。大信公司认为，朱海泉等5户业主要求大信公司对沁美家园1幢建设入户大门的诉求完全缺乏法律和合同依据。一审法院认为,涉案沁美家园小区1幢商品房楼房建设工程已办理竣工验收备案,且建设小区首层大堂入户大门涉及到规划重新调整等一系列问题,朱海泉等5户业主此项诉讼请求,因缺乏依据,一审法院亦不予支持。
综上，朱海泉等5户业主诉讼请求合理部分，一审法院予以支持。大信公司抗辩意见合理之处，一审法院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条,《商品房销售管理办法》第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决:一、大信公司于一审判决发生法律效力之日起90日内对位于中山市××大道××号沁美家园小区1-9幢首层大堂对应内墙面踢脚线以上未贴瓷砖墙面部分区域进行重新装饰铺贴瓷砖;二、驳回朱海泉、谷源龙、夏露、黄成林、董信容、缪杰文的其他诉讼请求。所涉各案（共5案）一审案件受理费各100元，合计500元（朱海泉等5户业主分别已预交），由朱海泉等5户业主分别各案负担75元，大信公司各案负担25元（大信公司于一审判决生效之日起七日内迳付朱海泉等5户业主）。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。结合大信公司上诉意见，关于大信公司应否对沁美家园小区1-9幢首层大堂对应内墙面踢脚线以上未贴瓷砖墙面部分区域重新装饰铺贴瓷砖的问题，本院作如下分析：
经查，商品房买卖合同附件三约定，大堂（包括首层电梯厅、地面、墙面）为石材+瓷砖。双方对于商品房首层装修标准是否应按大堂装修标准存在不同理解，大信公司认为首层属于架空层，不属于合同附件三所约定的大堂部分。本院认为，即使如大信公司所言，依据报建规划图纸，每栋商品房首层部分属于架空层。然而，从一审法院现场勘查及现场照片来看，从首层进入商品房的业主、访客必须经过该区域，该区域也摆设了桌椅，墙面挂有装饰画，其功能基本等同于首层大堂功能。在合同附件三未对该部分区域装饰标准作明确约定的情况下，一审法院适用合同法第四十一条，作出对制定格式条款一方即大信公司不利的解释，认定该首层空间装饰标准应以合同附件三约定的大堂装饰标准进行装饰，并无不妥，本院予以维持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上所述，上诉人大信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
各案（共5案）二审案件受理费各100元，合计500元（中山市大信彩虹家园房地产开发有限公司各已预交100元），由中山市大信彩虹家园房地产开发有限公司各案负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 吴合波
审判员 马燕清
二〇一八年七月三日
书记员 高 丽