山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初7080号原告：刘爱芹，女，汉族，住山东省胶州市。委托代理人游华山，男，汉族，住山东省，系原告之夫。被告：青岛华东房地产开发有限公司，住所地山东省青岛胶州市。法定代表人：匡兆东，职务董事长。委托代理人：刘作斌，男，汉族，住胶州市。系该公司法律顾问。原告刘爱芹与被告青岛华东房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告刘爱芹的委托代理人游华山，被告青岛华东房地产开发有限公司的委托代理人刘作斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘爱芹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告提供办理房产证所需的全部材料；2、请求判令被告支付延期交房违约金30456元（2016年1月1日至起诉日，如被告后期继续违约，则被告可继续追加违约金）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月6日，原告与被告签订了一份《青岛市商品房预售合同》，合同约定：被告将位于胶州市北京西路816号京都名苑小区15号楼三单元302房屋出售给原告，房屋单价为4267元/平方米，面积126.78平方米，总价540970元；同时特别约定被告将于2015年12月31日前向原告交付将该房屋，如果延迟交付，则按照总房款的日万分一向原告支付违约金，时间是自约定交付日期的第二天起至实际交付之日止。交付的标志是交钥匙并签订房屋交接书；并同时向原告提供相关房屋验收材料。随后，原告按《合同》约定，以按揭贷款方式支付了全部房款，并交齐了维修基金，随后等待被告按约交房。然而被告却因验收等原因，将交房日期一拖再拖，直至现在。原告认为被告延迟交房行为违反了双方签订的合同，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，诉至法院。庭审中原告明确诉讼请求为：撤回对第一项的诉讼请求，第二项同诉状。计算方式自2016年1月1日至2017年7月17日即起诉之日，以本金540970元×日万分之一×564天=30456元。诉讼费用由被告承担。被告青岛华东房地产开发有限公司辩称，原告所诉与事实不符，被告在合同约定的房屋交接期间曾多次以打电话、信息、张贴书面通知的形式告知原告到被告处办理房屋交接手续及领取钥匙。但因原告自身的原因没有及时到被告处办理上述手续且造成不能交房的原因在于原告，与被告没有任何关系。涉案小区共有房屋944套，已售出893套，大部分购买者都已经办理开了房屋交接手续并领取了钥匙，有个别的业主因为自身原因没有办理房屋交接手续，请求法庭驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据及被告质证情况如下：证据一、原被告于2015年7月6日签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明原告购买被告开发的位于胶州市北京西路816号《华东﹒京都名苑小区》15号楼3单元302户商品房一套，合同总价款540970元，双方约定于2015年12月31日被告向原告交付该商品房，逾期交房由被告按照已付房价款的日万分之一承担违约金。证据二、收款收据四份，证明原告于2015年7月8日向被告支付了购房首付款320970元、房屋维修基金6465.78元；原告于2015年8月12日从银行贷款22万元，2015年8月26日被告给原告出具了收款收据，原告已向被告支付全部购房款。证据三、承诺书一份，承诺书中写明：根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》中的内容，我已收到办理房屋确权的所有手续。因我个人原因未能到公司办理交房及房产确权手续，产生的责任与公司无关。证明并非原告自身的原因不收房，该承诺书是2017年7月份，被告电话通知我们收房时让我们签字，我们认为不合理所以没有签字。证据四、房屋他项权一份，证明该房屋已经预告登记在原告名下，被告无权进行再次买卖。针对原告提交的证据，被告质证称：对原告提交的证据一真实性有异议，需庭后核实，若有异议庭后七日内提出，同时对证明事项也有异议，被告没有逾期交房，被告已经在合同约定的时间内以多种方式通知原告收房。对原告提交的证据二真实性有异议，需庭后核实，若有异议庭后七日内提出，同时对证明事项也有异议，合同第九页附件一买受人于2015年7月6日前支付全部房价的59%，但从原告提交的证据二显示原告首付款时间为2015年7月8日，证明原告没有按照合同约定的时间支付款项。贷款时间是2015年8月26日，从上述两次原告的付款时间看原告已经违约在先，原告违反合同付款约定，被告保留与原告解除合同的权利，收回房屋将房款退回给原告。对证据三真实性有异议，需庭后核实，若有异议庭后七日内提出，假如有此承诺书，也证明了被告尽到了告知义务，通知原告收房及领取钥匙。对证据四真实性有异议，需庭后核实，若有异议庭后七日内提出。被告针对原告提交的四份证据的真实性主张庭后落实，在规定的时间内被告没有提出异议。被告向本院提供证据及原告质证情况如下：证据一、照片四张，证明被告在合同约定的交房时间即2015年12月31日前通过对原告购买的房屋的入户门、单元门以及售楼处、警卫室张贴公告通过原告前往被告处办理房屋交接手续及领取钥匙，因此被告不存在违约行为，是因原告自身原因造成的。证据二、胶州市城乡建设局出具的胶州市建设工程竣工验收备案证（2016-462）一份，证明原告所购买的15号楼已经整体综合验收。至于原告不到被告处办理交接房屋手续是原告自身原因造成的。针对被告提交的证据，原告质证称：对证据一，原告对被告抗辩主张的通知交房方式不予认可，不符合商品房预售合同第十三条及第二十六条的约定。被告应在交付之日前三天书面通知原告办理交付房屋手续，被告未书面通知，只是在小区门口张贴，原告未入住，看不到该通告，不符合合同的约定，所以被告存在违约行为。对证据二，该证据只能体现出被告与房屋管理部门的验收行为，并不是原、被告之间的交房行为，这是两种完全不同的概念。既然诉争的房屋在2016年9月份已经验收合格，那么被告就应该按照合同约定和原告及时进行房屋交接，被告却违背合同约定，迟迟未给原告书面的交房通知。被告证据只能证明该栋楼房已经竣工验收完毕，并不能证明被告与原告进行房屋验收推迟交接是原告的原因造成的。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据一、二、三、四，被告对其真实性有异议，要求庭后落实，但在法庭规定期限内被告并没有提出异议，视为放弃对上述证据的认可。故，本院对被告提交的证据一、二、三、四的真实性予以认可。原告对被告提交的证据一、二的真实性无异议，故，本院对被告提交的证据一、二的真实性予以认可。根据原被告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：一、2015年7月6日原、被告签订《青岛市商品房预售合同》一份，载明：“甲方（卖方）：青岛华东房地产开发有限公司，乙方（买方）：刘爱芹，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《华东·京都名苑小区》商品房事宜，订立本合同。第二条：乙方向甲方购买胶州市北京西路816号《华东·京都名苑小区》15号楼3单元3层302户房屋，建筑面积126.78平米。第三条：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价4267元，总房价款540970元。第十条：该房屋的交付必须符合下列第壹种方案所列条件：壹、办理了房屋所有权初始登记；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。第十一条：甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际付款之日……。第二十六条：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式……。第二十八条：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”二、原告全额缴纳了全部购房款540970元。原告于2015年7月8日向被告支付了购房首付款320970元，于2015年8月12日银行贷款22万元支付给被告，2015年8月26日被告给原告出具了收款收据，故原告已向被告支付全部购房款540970元。三、2016年8月31日，涉案房屋通过单体竣工验收，胶州市城乡建设局于2016年9月9日向被告颁发了胶州市建设工程竣工验收备案证（备案证号：胶建竣备字第2016-462号）。本院认为，原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已经付清全部购房款540970元，被告应根据合同约定于2015年12月31日前向原告交房，但被告未能按约定时间交付房屋，其迟延交房的行为已经构成违约，原告要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金计算的起止时间，原告认为应自2016年1月1日计算至起诉之日即2017年7月17日。对此被告称：“因原告自身的原因没有及时到被告处办理房屋交接手续及领取钥匙手续且造成不能交房的原因在于原告，与被告没有任何关系”。对此本院认为，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十条约定，该房屋的交付条件为“办理了房屋所有权初始登记；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金”，被告称房屋已经竣工验收，即指该商品房验收达到装修条件，包括通水、通电、道路畅通等。该合同同时约定：“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。”涉案房屋虽然已于2016年9月9日通过了竣工验收，取得竣工验收备案证，但不符合双方合同约定的交付条件即“办理了房屋所有权初始登记；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金”。而且被告仅提供证据证明在小区入户门、单元门以及售楼处、警卫室张贴公告通知原告办理交接手续，对此原告不予认可，认为被告应依据合同第十三条的约定尽到书面通知义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告应当承担举证不能的不利后果，故，本院对被告称“原告没有及时到被告处办理房屋交接手续及领取钥匙手续且造成不能交房的原因在原告”的主张不予认可。2017年9月4日本院第一次庭审时，经法庭调查原告尚未领取房屋的钥匙，涉案房屋未能完成交接。故原告主张的违约金自2016年1月1日计算至2017年7月17日起诉之日止的主张本院予以支持。以已支付房款540970元的日万分之一计算违约金共计30456元（540970元*563天*日万分一），被告对原告违约金的计算方式亦无异议，故本院对原告的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告青岛华东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘爱芹逾期交房违约金30456元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561元，由被告青岛华东房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 赵 燕审判员 陈 敏审判员 孙 超二〇一七年十二月二十九日书记员 汤振生