辽宁省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）辽行终字第200号
上诉人（原审原告）：梁营，男，1949年2月21日出生，汉族，住址大石桥市。
委托代理人：任洪顺，大石桥市宏顺法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：大石桥市人民政府，住所地大石桥市人民大街5号。
法定代表人：赵龙，该市市长。
委托代理人：张晓晶，辽宁圆明律师事务所律师。
委托代理人：李峥，该市政府房屋征收办工作人员。
梁营因诉大石桥市人民政府（以下简称市政府）征收补偿决定一案，不服营口市中级人民法院（2014）营行初字第6号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人梁营及其委托代理人任洪顺，被上诉人市政府的委托代理人李峥、张晓晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告于2013年4月22日对原告房屋所在地区实施了征收，要求在2013年4月22日—2013年6月22日内签约，征收部门与原告未能达成一致的补偿意见。被告于2013年10月22日对原告作出大政补决字（2013）第549号征收补偿决定书。该决定书载明：1、该项目在相关部门出具的旧城区改建项目符合国民经济和社会发展计划、符合土地利用总体规划、符合城市总体规划要求，经征收工作社会稳定风险评估，在金融机构出具征收补偿安置资金证明的情况下，经法定程序制定房屋征收补偿方案并公告，决定对南轩商城西地块（详见征收范围图）范围内的房屋进行征收。2、征收实施单位：大石桥市人民政府房屋征收办公室。3、签约期限：2013年4月22日—2013年6月22日。4、被征收人系居住在南轩商城西地块旧城区改建项目征收区域内，登记在被征收人名下住宅房屋一处，建筑面积278.19平方米；无照房一处，建筑面积63.42平方米。根据营口嘉信房地产土地评估事务所有限公司出具的营口嘉信房地估字2012（1274）号《房地产估价报告》，被征收人有照房屋、无照房屋及房屋装修、附属物评估结果共计746，956元。《房地产估价报告》依法向被征收人送达。5、在签约期限内，征收部门与被征收人就征收补偿事宜进行过多次协商，但均未能达成一致意见。被告根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、第二十一条、第二十六条、第二十八条、参照《国有土地上房屋征收评估办法》相关规定作出补偿决定如下：一、被征收人有权选择货币补偿或产权调换的补偿安置方式。二、被征收人如果选择货币补偿方式，由征收部门一次性向被征收人支付补偿款831，513元（后附货币补偿明细）。三、被征收人如果选择产权调换方式，产权调换房屋为期房。回迁安置用房建筑面积为：100.14平方米、100.14平方米、82.2平方米。回迁地点：国际花园。应付被征收人差价款256，798元（后附产权调换结算明细）。安置时间：2016年8月30日前。过渡方式：自行过渡。临时安置费：从被征收人搬迁之日起计发，每月400元，租房补贴每月200元（租房补贴截止时间以通知办理入住的时间为准）。四、被申请人的营业补偿、停产停业损失，待被申请人提供营业执照、税务登记、税后利润登等相关手续，经核实后按相关规定给予补偿。五、限被征收人于接到本补偿决定书后16日内搬迁完毕，将房屋交给征收部门拆除。在16日内被征收人如果不自行搬迁完毕，由市人民政府申请人民法院强制征收。另查明，对原告的分户评估报告单，确系营口嘉信房地产土地评估事务所作出，评估师左刚、贾寻龙均予承认。
原审法院认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条之规定，被告有作出征收补偿决定的法定职权。被告对原告房屋所在国有土地作出了国有土地征收决定，对原告房屋情况进行了调查，并制定了安置补偿方案。对安置补偿方案进行了论证、公布、征求意见、修改等基本程序。在多数被征收人没有协商选出评估机构的情况下，征收人组织被征收人通过抽签决定的办法选出了评估机构符合法律规定，并且被告告知了原告对评估结果不服的救济途径，履行了告知义务，被告作出的征收补偿决定程序合法。征收补偿决定内容中包含了被征收房屋的价值补偿、搬迁补偿及产权调换的权利，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定。关于原告提出的分户报告单没有两位评估师签字问题，经法院调查，对原告的分户评估报告确系由营口嘉信房地产土地评估事务所作出，且评估师左刚、贾寻龙均承认此事实。被告采用没有评估师签字的分户评估报告，应属程序上的瑕疵。评估师遗漏在分户评估报告单上签字不会对原告的实体权利产生影响，故缺少评估师签字不足以支持原告的诉讼请求。关于原告提出漏评问题，被告抗辩原告拒绝评估，所以导致出现屋内物品漏评的问题，被告表示只要原告配合，随时可以组织评估机构对原告提出的漏评部分进行评估。对超出征收补偿决定书内容之外的部分，原告可以另行要求被告进行评估，对补偿决定书中已经评估的部分应予认可。关于原告提出评估价格低问题，原告没有举出评估机构的评估价格明显低于市场价格的证据，其对评估机构的评估结果有异议，应参照《国有土地上房屋征收评估办法》的救济途径，向评估机构申请复核或向评估专家委员会申请鉴定，原告提出房屋评估价格低无法得到支持。关于原告提出的被告没有告知对评估报告救济途径问题，被告已经在征收补偿方案第（十二）条中告知对评估报告不服的救济途径，原告的理由不成立。关于原告提出的其房屋已经租赁给他人的租金问题，《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条已经明确，房屋评估不考虑房屋租赁的价值，原告的理由不成立。故依据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回原告的诉讼请求。
上诉人梁营上诉称：被诉的征收补偿决定所依据的分户评估报告严重违反《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条的规定，不具有合法性，且评估师没有出庭接受质询。评估报告存在漏评问题，房屋租金应在补偿决定中予以考虑。请求本院撤销原审判决，撤销被诉的征收补偿决定。
被上诉人市政府答辩称：被诉的征收补偿决定严格依据有资质的房地产评估机构出具的评估报告，内容涵盖了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定的事项。关于漏评问题，上诉人在一审中已同意对漏评部分另行评估，上诉人主张的租金损失没有法律依据，原审判决正确，请求本院予以维持。
本院经审理查明，原审判决另查明部分，即“对原告的分户评估报告单，确系营口嘉信房地产土地评估事务所作出，评估师左刚、贾寻龙均予承认”系根据原审法院在原审庭审后依职权调取的书面证明认定，根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十二条的规定，评估机构及评估师的证明不属于人民法院依职权调取证据的范围，原审法院依职权调取证据后，未复庭出示，未进行说明，亦未听取上诉人意见，直接在判决中予以采信并认定相关事实不符合法律规定。双方当事人对原审判决认定的其他事实均无异议。
另查明，被上诉人于2013年4月22日作出大政发征字（2013）8号征收决定，被诉的征收补偿决定所依据的《房地产估价报告》是以2012年4月24日作为估价时点进行估价。
本院认为，本案的争议焦点是被诉的征收补偿决定所依据的估价报告是否合法，能否作为确定补偿的依据。首先，整体估价报告是以2012年4月24日作为估价时点，但被上诉人系于2013年4月22日作出大政发征字（2013）8号征收决定，估价报告确定的估价时点早于征收决定一年，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，以及《国有土地上房屋征收评估办法》第十条“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定，不应作为征收补偿的依据。其次，分户估价报告中没有评估师签字，亦未加盖评估机构公章，违反《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款的规定，原审法院在不符合人民法院依职权调取证据的法定情形的情况下，在庭审后自行调取了评估机构出具的书面证明，但未针对该书面证明进行说明或听取上诉人的意见，直接作为定案依据不符合最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》的规定。由此可见，估价报告不符合法律规定，不能作为作出被诉征收补偿决定的依据。
综上所述，被诉的征收补偿决定主要证据不足，依法应予撤销。原审法院认定事实证据不足，适用法律错误，裁判结果不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项、第五十四条第（二）项第1目的规定，判决如下：
一、撤销营口市中级人民法院于2014年5月20日作出的（2014）营行初字第6号行政判决；
二、撤销被上诉人大石桥市人民政府于2013年10月22日作出的大政补决字（2013）第549号征收补偿决定；
三、责令被上诉人大石桥市人民政府重新作出具体行政行为。
一、二审案件受理费共计100元由被上诉人大石桥市人民政府负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于长苓
审 判 员 曹丽华
代理审判员 李 蕊
二〇一四年九月一日
书 记 员 陈 默