广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民初11697号
上诉人（原审被告）：张琼柳，女，1977年3月19日出生，汉族，住海南省儋州市。
被上诉人（原审原告）：中共广东省委机关事务管理局，住所地广州市越秀区合群三马路省委大院4号楼一楼东侧。
法定代表人：吴文昌。
委托诉讼代理人：张欣，广东恒益律师事务所律师。
原审被告：陈林清，男，1975年8月20日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。
上诉人张琼柳因与被上诉人中共广东省委机关事务管理局、原审被告陈林清房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13051号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张琼柳上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判中共广东省委机关事务管理局向张琼柳退回已交租金38500元以及押金7000元，赔偿装修费用83000元，中共广东省委机关事务管理局违约造成的经济损失62000元，合计190500元。2.中共广东省委机关事务管理局承担诉讼费用。事实和理由：（一）张琼柳与陈林清签订房屋租赁合同时，陈林清存在欺骗行为。陈林清对涉案房屋不存在转租权，而其在双方签订涉案合同时却向张琼柳隐瞒了这一事实，并承诺合同到期后还可续签5年，造成张琼柳投入大量资金装修房屋以改善居住环境，而后其又以多种无理的借口要求张琼柳离开涉案房屋，还对其进行断水断电，封门拆瓦，导致张琼柳无法正常居住该房屋，给张琼柳造成了巨大的经济损失。（二）涉案合同无法正常履行是因中共广东省委机关事务管理局有违约行为，中共广东省委机关事务管理局应对其违约行为给张琼柳造成的损失承担责任。在中共广东省委机关事务管理局向张琼柳出示涉案房屋不属于陈林清的律师信后，其又多次委托陈林清对张琼柳居住的涉案房屋进行封门揭瓦，断水断电，致使其不能正常使用涉案房屋，张琼柳也正是基于此，才拒绝缴纳2016年7月后的租金，所以张琼柳也无需承担2016年10月份以后的房屋使用费。因此，一审法院认定事实不清，判决有误，请求二审法院依法查明事实，予以改判。
中共广东省委机关事务管理局二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实和理由如下：（一）中共广东省委机关事务管理局与张琼柳之间不存在合同关系，故中共广东省委机关事务管理局也不存在违约责任。陈林清与张琼柳签订租赁合同这一行为违反了陈林清与中共广东省委机关事务管理局之间的《住房临时租赁协议》中关于陈林清不能私自将涉案房屋转租给他人的约定，所以依据合同法及双方约定，中共广东省委机关事务管理局已经与陈林清解除双方合同。陈林清不具有涉案房屋的转租权，故中共广东省委机关事务管理局与张琼柳之间不存在合同关系，中共广东省委机关事务管理局也不存在违约行为。（二）张琼柳提出的其因转租行为违法而遭受的经济损失应当获得赔偿的主张和中共广东省委机关事务管理局无关。张琼柳作为一个完全民事行为能力人，应当对自己的行为独立的承担责任，张琼柳与陈林清签订合同时，应当对陈林清是否拥有涉案房屋的转租权进行核实，而张琼柳未进行核查，故因其疏忽造成的损失应由张琼柳自行承担，与中共广东省委机关事务管理局无关。
陈林清经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。
中共广东省委机关事务管理局向一审法院诉讼请求：1.陈林清、张琼柳立即将广州市越秀区农林上路四横路×号1×1、1×2、1×4房腾空交还中共广东省委机关事务管理局；2.陈林清、张琼柳按照广州市房屋租金参考价的标准向中共广东省委机关事务管理局交纳2016年8月15日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费。一审诉讼过程中，中共广东省委机关事务管理局变更第2项诉讼请求为：陈林清、张琼柳按照广州市房屋租金参考价的标准向中共广东省委机关事务管理局交纳2016年10月1日起至腾空房屋之日止的使用费。
一审法院认定事实：广州市越秀区农林四横路6号楼房屋（混合结构3层、总建筑面积1147.09平方米、用途为住宅）登记所有权人为××广东省委。中共广东省委机关事务管理局受中共广东省委委托，负责以中共广东省委机关事务管理局的名义管理该大楼租赁事宜，包括收取租金、物业管理费、水电费及在该房屋相关权益受到侵害时，以中共广东省委机关事务管理局名义采取法律途径保护等。
2009年8月1日，原中共广东省委办公厅机关服务中心房管科（甲方）与陈林清（乙方）签订《住房临时租赁协议》，其中约定：甲方将农林上路四横路×号1×1、1×2房，使用面积38.07平方米，临时出租给乙方作住宅使用，每平方米使用面积（含公摊使用面积）月租金3.5元，共月房租133.20元，水费按每月20元或实际用水量计收，电费按实际用电量计收。租赁期限从2009年8月1日至2010年7月31日止，租赁期满经双方协商同意可继续签订租赁协议；每平方米使用面积月租金由甲方参照当时市场价格确定；本协议期满或中途解除、终止时，乙方应即时退房给甲方；逾期不搬迁的，逾期期间，甲方有权按本协议租金的双倍计收租金。乙方如有下列行为，甲方有权单方无条件解除本协议，并追究承租人和担保人责任，直至报请司法机关追究其法律责任：（1）未经甲方同意私自把房屋转租或转让、转借给他人；（2）未经甲方同意私自改变房屋的使用性质；（3）在租用房屋内从事违法乱纪的事；（4）未经甲方同意私自装修；（5）搭建违法建筑物、构筑物等。
该合同约定的租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，中共广东省委机关事务管理局继续将房屋出租给陈林清，陈林清继续按3.50元/平方米/月的标准向中共广东省委机关事务管理局支付租金至2016年9月30日。
2016年8月1日，中共广东省委机关事务管理局发出《退房通知》，称根据工作需要及房屋管理有关规定，决定收回农林上路四横路×号1×1、1×2、1×4房，请于2016年8月15日前腾退该房屋并前来办理退房手续等。陈林清于同年8月12日签收该通知。
2016年10月11日，中共广东省委机关事务管理局在涉案房屋现场张贴《限期退房通知书》，再次要求农林上路四横路×号1×1、1×2、1×4房租户于2016年10月20日前自行搬离。
一审法院另查明：2015年5月28日，陈林清（出租方、甲方）与张琼柳（承租方、乙方）签订《租房合同》，约定：甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，房屋地址为广州市农林上路四横路×号1×1房，性质为普通住房；房屋租赁期自2015年6月4日起至2020年6月3日止；房屋租金为每月3500元，按月付款，每月6日前付清当月租金，另支付押金7000元，共10500元，房屋租赁合同终止，甲方验收无误后将押金无息退还乙方，押金不得用于抵付租金；租赁期内如因不可抗力的原因造成合同无法履行时，双方免承担责任，如拆迁、单位回收该物业等。张琼柳已按3500元/月的标准向陈林清支付租金至2016年7月。
一审法院审理过程中，中共广东省委机关事务管理局与陈林清共同确认：涉案农林四横路×号首层原自编1×1、1×2、1×4三个房间为独立的房间，1×1房和1×2房之间有走廊相隔，1×2房和1×4房为位于走廊同侧的相邻房间；在陈林清签订《住房临时租赁协议》时，之前的住户已经将1×2、1×4房打通，将1×1、1×2房前的走廊隔断，使1×1、1×2、1×4房三个房间连通，形成了一个套间，所以实际上陈林清承租的部分是包括原自编1×1、1×2、1×4房的，三间房使用面积共38.07平方米；现农林四横路×号楼南边铁栅门内的小院子即可进入原自编1×1、1×2、1×4房，院内无其他住户。张琼柳确认现农林四横路×号楼南边铁栅门里的小院子内就是其承租的房屋，现院内没有其他住户，房屋共两房一厅，具体面积不清楚，约六、七十平方米。中共广东省委机关事务管理局及陈林清均称陈林清将涉案房屋转租给张琼柳没有征得中共广东省委机关事务管理局的同意。中共广东省委机关事务管理局明确其主张房屋使用费的计租面积为38.07平方米。
一审法院认为：原中共广东省委办公厅机关服务中心房管科与陈林清签订的《住房临时租赁协议》为有效合同。该合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，但仍继续按原合同履行，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该法第二百三十二条规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同。中共广东省委机关事务管理局已于2016年8月12日将解除合同的《退房通知》送达陈林清，双方租赁合同关系自该日起解除，因此中共广东省委机关事务管理局要求收回涉案房屋于法有据，一审法院予以支持。陈林清未经中共广东省委机关事务管理局同意将涉案房屋转租给张琼柳违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，在中共广东省委机关事务管理局与陈林清租赁合同关系已经解除的情况下，张琼柳继续使用涉案房屋没有法律依据，故其有义务与陈林清共同向中共广东省委机关事务管理局交还房屋。
关于房屋使用费，中共广东省委机关事务管理局与陈林清的租赁合同已于2016年8月12日解除，陈林清作为承租人在租赁合同解除后未能及时交还租赁物，依法应向中共广东省委机关事务管理局支付房屋使用费。同时，中共广东省委机关事务管理局于2016年10月11日在涉案房屋现场张贴《限期退房通知书》，要求涉案房屋租户于同年10月20日前自行搬离。张琼柳作为有腾房义务的次承租人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持”的规定，应对逾期腾房期间的占有使用费承担连带责任（自2016年10月21日起，并以不超过其原定租金额为限）。现张琼柳和陈林清均无举证证明已支付2016年10月1日以后的房屋使用费对价，因此根据公平合理、等价有偿原则，一审法院对中共广东省委机关事务管理局要求参照广州市房屋租金参考价的标准计付2016年10月1日起至腾空交还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于2017年12月18日作出如下判决：一、陈林清、张琼柳在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区农林四横路×号首层原自编1×1、1×2、1×4房腾空交还给中共广东省委机关事务管理局；二、陈林清在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向中共广东省委机关事务管理局支付2016年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按计租面积38.07平方米、参照房管部门公布广州市房屋租金参考价中同期同地段住宅房屋租金标准计付）；张琼柳对上述2016年10月21日以后的房屋使用费承担连带责任（以不超过3500元/月为限）；自本判决发生法律效力之次日起至陈林清、张琼柳交还房屋之日止的房屋使用费，由陈林清、张琼柳继续按照上述标准逐月支付给中共广东省委机关事务管理局；三、驳回中共广东省委机关事务管理局的其他诉讼请求。案件受理费252元，由陈林清、张琼柳共同负担。
二审期间，各方当事人未提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。
另查明，二审期间，张琼柳称：其在与陈林清签订《租房合同》时，没有核实过陈林清有无权出租或转租涉案房屋，并称当时街道也说涉案房屋是可以出租的，陈林清说找他就可以，还说不方便告知其有关中共广东省委机关事务管理局的资料；其至今仍居住在涉案房屋内，之前一直向陈林清缴纳租金，押金也是交给陈林清；其向陈林清缴租至2016年9月，不是其不缴租，而是陈林清和中共广东省委机关事务管理局都不收取租金。张琼柳称其要求中共广东省委机关事务管理局向其退回租金、押金的依据是陈林清告知其涉案房屋是中共广东省委机关事务管理局的物业，中共广东省委机关事务管理局也同意其使用做生意，只要不太张扬都可以做生意，且对涉案房屋停水停电，对其造成极大的影响，孩子也受到极大的惊吓。中共广东省委机关事务管理局将房屋租给陈林清存在管理上的漏洞，所以要承担经济责任。张琼柳未能提供证据证明中共广东省委机关事务管理局对涉案房屋进行停水停电。
本院认为：张琼柳在一审期间并无提出反诉，其二审期间提出要求中共广东省委机关事务管理局退回其已交租金38500元、押金7000元、赔偿装修费用83000元以及违约所致的经济损失62000元等诉讼请求，不属于本案审理的范围，本案中不予调处。
陈林清与中共广东省委机关事务管理局所签订的《住房临时租赁协议》所约定的租赁期限至2010年7月31日已经届满，陈林清与中共广东省委机关事务管理局之间并无续订书面的租赁合同，一审法院认定陈林清与中共广东省委机关事务管理局之间为不定期租赁关系并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，中共广东省委机关事务管理局有权随时解除合同。中共广东省委机关事务管理局已于2016年8月12日将解除合同的《退房通知》送达给陈林清，一审法院认定中共广东省委机关事务管理局与陈林清之间的租赁合同于该日解除并无不当。
涉案房屋是陈林清转租给张琼柳使用的，从张琼柳的陈述来看，其知道中共广东省委机关事务管理局才是涉案房屋业权人，张琼柳作为租赁合同的承租人，在明知陈林清并非涉案房屋业权人的情况下，本应通过审查陈林清与中共广东省委机关事务管理局所签订的租赁合同或其他材料等方式对陈林清有无权出租、转租涉案房屋、陈林清可让渡的房屋使用权的期限等进行审核，然而，张琼柳并无证据证明其在签订《租房合同》前曾认真审查上述问题，未尽签订合同应负的审慎注意义务，造成张琼柳与陈林清所签订的《租房合同》无法继续履行，张琼柳、陈林清均有过错。陈林清与中共广东省委机关事务管理局所签订的《住房临时租赁协议》中已明确约定了承租人未经出租人同意私自把房屋转租或转让、转借给他人属于违约行为。本案中，陈林清、张琼柳并无充分证据证明其二人签订《租房合同》征得了中共广东省委机关事务管理局的同意或追认，一审法院认定在陈林清与中共广东省委机关事务管理局之间的租赁合同关系已经解除的情况下，张琼柳继续使用涉案房屋没有法律依据，其有义务与陈林清共同向中共广东省委机关事务管理局交还租赁房屋，并无不当，本院予以认可。
虽然张琼柳与陈林清所签订的《租房合同》中约定的租赁房屋为广州市农林上路四横路×号1×1房，然而中共广东省委机关事务管理局、陈林清均确认农林上路四横路×号1×1、1×2、1×4房在陈林清承租之前已经打通并形成一个套间，现农林四横路×号楼南边铁栅门内的小院子即可进入原自编1×1、1×2、1×4房，张琼柳亦确认现农林四横路6号楼南边铁栅门内的小院子就是其承租的房屋，故张琼柳实际使用的房屋不仅仅为广州市农林上路四横路×号1×1房，还包括广州市农林上路四横路×号1×2、1×4房，张琼柳主张其仅占用了广州市农林上路四横路×号1×1房，不负有向中共广东省委机关事务管理局交还广州市农林上路四横路×号1×2、1×4房的责任的主张依据不足，本院不予采信。
陈林清、张琼柳并无按照中共广东省委机关事务管理局张贴的《限期退房通知书》的规定在2016年10月20日之前自行搬离，涉案房屋至今由张琼柳占用，张琼柳确认其向陈林清缴交租金至2016年9月，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判令张琼柳在3500元/月的范围内对2016年10月21日以后的房屋使用费承担连带责任并无不当，本院予以认可。
综上所述，张琼柳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1077.5元，由张琼柳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇一八年九月三日
书记员 贾妍
胡秀红