黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终1589号
上诉人（一审原告）：黑龙江祥宇房地产开发有限公司，住所地，黑龙江省延寿县西公安街88号。
法定代表人：李风，董事长。
委托诉讼代理人：徐明昌，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（一审被告）：张丽华，住黑龙江省尚志市。
上诉人黑龙江祥宇房地产开发有限公司（以下简称祥宇公司）因与被上诉人张丽华商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省延寿县人民法院（2015）延民初字第263号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。
祥宇公司上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项或发回重审。事实和理由：一审判决祥宇公司承担办理不动产证书及逾期办证违约金，超出张丽华诉讼请求。
张丽华未出庭，未答辩。
祥宇公司向一审法院起诉请求：判令张丽华立即给付祥宇公司余欠购房款5.4万元，支付逾期付款利息11113元，参照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息（2011年9月1日至实际给付为止）。
一审法院认定事实：2010年3月30日，张丽华与祥宇公司签订《房屋认购书》一份。约定：祥宇公司将建筑面积约为69.02平方米（进户时按实测面积为依据，房款多退少补），位于延寿县延寿镇锦绣丽都（别称：松林小区）10号楼一单元二层05室，以总价款255374元（单价：3500元/平方米）出卖给张丽华。付款方式为一次性付清,认购方需于签署《房屋认购书》时，支付定金5000元，《房屋认购书》签订3日内，张丽华一次性支付认购全款。祥宇公司暂定2010年年初交付房屋，该项目的《预售许可证》正在办理中。2010年3月30日，张丽华支付购房款订金5000元，2010年3月31日，张丽华支付购房款为206859元。2010年7月2日祥宇公司办理了《延寿县商品房预售许可证》。2011年7月份，张丽华购买的房屋管道漏水，邻居找张丽华要求维修，张丽华找人花费300元维修了管道，换了锁。2012年1月1日，延寿县众信房屋测绘有限责任公司作出延房测（2012）年第1号松林小区房屋面积测量报告书，确认松林小区10号楼一单元二层05室的建筑面积为77.96平方米。2013年11月13日，黑龙江省住房和城乡建设厅为祥宇公司颁发了《竣工验收备案证书》，确认建设单位祥宇公司开发的，开工时间为2009年10月5日，竣工日期为2010年12月30日的，延寿县延寿镇松林小区（锦绣丽都）9-12号楼符合建设工程竣工验收备案条件。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2010年3月30日，祥宇公司与张丽华签订的《房屋认购书》合法有效，对双方当事人具有约束力。祥宇公司与张丽华应按照合同约定履行义务。祥宇公司作为商品房销售商，应在房屋竣工验收合格后交付房屋，并为购房人出具办理房屋产权证照的相关手续。张丽华购买商品房，应按照合同约定的方式支付购房款。张丽华要求解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。张丽华于2011年7月份换门锁，视为实际占有房屋，一直没有行使解除权，故张丽华要求解除合同的请求不予支持。关于张丽华尚欠购房款的数额问题。根据2010年3月30日，祥宇公司与张丽华签订的《房屋认购书》中约定：“锦绣丽都10号楼一单元二层05室，建筑面积约为69.02平方米（进户时按实测面积为依据，房款多退少补）”。2012年1月1日，延寿县众信房屋测绘有限责任公司作出延房测（2012）年第（001）号松林小区房屋面积测量报告书，确认松林小区10号楼一单元二层05室的建筑面积为为77.96平方米。房屋总价款为265859元张丽华已支付购房款211859元，尚欠祥宇公司购房款54000元。关于逾期利息的问题。祥宇公司主张张丽华支付逾期付款利息11113元，参照中国人民银行（2011年7月7日至2014年11月22日）四次对外公布的6个月-1年的同期贷款基准利率，自2011年9月1日暂算至2014年3月31日，2014年4月1日以后的逾期利息，按照中国人民银行同期贷款年利率计算至给付之日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十七条第一款：“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据《中国人民银行关于扩大金融机构贷款利率浮动区间有关问题的通知》第一条第（一）项的规定：“自2004年1月1日起，扩大金融机构贷款利率浮动区间。贷款利率浮动区间不再根据企业所有性质、规模大小分别制定。商业银行、城市信用社贷款利率活动区间扩大到[0.9,1.7]，即商业银行、城市信用社对客户贷款利率的下限为基准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率乘以上限系数1.7；农村信用社贷款利率浮动区间扩大到[0.9,2]，即农村信用社贷款利率下限为基准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率乘以上限系数2。个人住房贷款、政策性银行贷款、优惠贷款及国务院另有规定的贷款，利率不上浮。”2010年3月30日，双方签订《房屋认购书》约定：“房屋面积为69.02平方米入户时按实测面积为依据，房款多退少补，张丽华于签订合同之日3日内一次性支付认购全款255374元，一次性优惠20000元，即余款23515于2010年4月2日前一次性付清。”逾期利息按合同约定面积张丽华尚欠祥宇公司房款23515元，祥宇公司主张逾期利息起始日期为2011年9月1日，不超出法律规定，故逾期利息按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算。即478.14元（23515元×6%÷360天×122天，自2011年9月1日至2012年1月1日时止)；2012年1月1日经测绘争议房屋的面积为77.96平方米，超出约定面积8.94平方米，每平方米3410元，房款为30485元，按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算逾期还款损失。2012年1月2日以后的损失，张丽华应按照测绘后的房款价额54000元，参照年利率6%计算逾期还款损失至实际给付完毕时止。关于诉争房屋的产权登记问题。祥宇公司作为商品房的销售者，在商品房买卖合同法律关系中，为购房者出具能够办理相关产权证照的手续，系商品房销售者的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。”2010年3月30日，双方签订《房屋认购书》。祥宇公司开发的延寿县锦绣丽都9-11号楼的竣工时间为2010年12月30日。2011年7月，张丽华将本案争议房屋换锁，应视为其占有使用了该房屋。张丽华购买诉争商服房屋时，该商服房屋尚未建成。故祥宇公司应于2011年8月1日起至2011年10月30日前协助张丽华办理房屋权属证书。因祥宇公司至今未协助张丽华办理房屋权属证书，故祥宇公司应自2011年10月31日起，以张丽华已交房款211859元，按照中国人民银行同期贷款年利率6%，上浮50%，即年利率9%，赔偿张丽华逾期办理房屋权属证书的损失至不动产产权登记机关受理登记时止。据此判决，一、张丽华于本判决生效后30日内给付祥宇公司购房款54000元；给付祥宇公司逾期付款利息478.14元（自2011年9月1日至2012年1月1日时止),2012年1月2日以后的逾期付款利息,以余欠购房款54000元为基数，按年利率6%计算至实际给付之日时止；二、祥宇公司协助张丽华于本判决生效后30日内办理不动产权证书，并给付逾期损失，自2014年2月11日起以所交房款为基数，按年利率9%计算至不动产登记证书办理完毕时止；三、驳回祥宇公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1368元，由张丽华承担。
二审中，各方当事人没有提交新证据。
本院认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。张丽华与祥宇公司之间签订的房屋认购书符合上述法律规定的主要内容。因此，本院认定祥宇公司与张丽华之间已经形成购买案涉房屋的商品房买卖合同法律关系，双方在履行商品房买卖合同过程中出现的纠纷，应按照上述法律规定予以处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案双方在履行合同过程中，张丽华占有使用案涉房屋，却拒绝交付尚欠房款，因此一审判决根据解释规定判令张丽华承担支付尚欠的房款义务，承担违约责任的同时驳回张丽华提出的解除双方之间房屋买卖合同的主张正确。
关于逾期办证违约金问题。本案中，张丽华在一审诉讼过程中未针对祥宇公司逾期办证及违约金问题提出反诉，一审判决第二项违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，本院予以撤销。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持黑龙江省延寿法院（2015）延民初字第263号民事判决第一项；
二、撤销黑龙江省延寿法院（2015）延民初字第263号民事判决第二项；
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费2736元，由张丽华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张滨影
代理审判员 辛吉雁
代理审判员 闫建筑
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 仇长科
刘晶