广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房再字第66号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：王秀花，女，汉族，1968年7月7日出生。
委托代理人：张小军，广东深大地律师事务所律师。
委托代理人：吴妍，广东深大地律师事务所实习律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：樊烈，男，汉族，1967年6月10日出生。
委托代理人：陈济民，广东瀚宇律师事务所律师。
原审被告：王俊辉，男，1939年6月13日出生，新加坡人。
委托代理人：付增海，广东信达律师事务所律师。
申请再审人王秀花因与被申请人樊烈、原审被告王俊辉房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）深中法房终字第3193号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年9月3日作出（2013）深中法房申字第79号民事裁定，裁定本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，王秀花的委托代理人张小军、樊烈及其委托代理人陈济民、王俊辉的委托代理人付增海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经本院再审查明，涉案的深圳市福田区滨河大道南侧嘉洲豪园二期2栋1X-X号房产，建筑面积为80.82平方米，用途为住宅，性质为市场商品房，于2006年6月21日登记到樊烈名下。
2010年8月9日，樊烈与王秀花、王俊辉在案外人深圳市盛联行投资发展有限公司（以下简称盛联行）居间服务下签订了《深圳市二手房预约买卖合同》，樊烈将上述房产以人民币（下同）143万元售与王秀花与王俊辉。该合同第4.1条约定，王秀花、王俊辉采取一次性付款方式于2010年9月20日前将房款支付至双方约定的监管账号。合同约定定金2万元，由王秀花、王俊辉签订合同时向樊烈支付，双方同意将上述定金交由第三方账户监管。王秀花、王俊辉在合同约定期限内将定金存入监管账户后，樊烈向王秀花、王俊辉出具定金收据，即视为樊烈收讫。双方同意王秀花、王俊辉支付定金时从交易总价款中预留5000元作为交房保证金交由第三方托管，此款在完成产权转移登记及实际交付房产后结算。因该房产处于抵押状态，樊烈须于签订本合同之日起6日内还清贷款，办妥注销抵押手续。任何一方未按照合同约定的期限履行义务超过15日的，对方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。合同第十七条备注约定：1、双方协商确定定金之外的楼款分两次支付到银行监管，第一次70万元监管时间为业主赎楼时间内15日之内（注：原文如此），第二次楼款71万元为业主赎出房产证注销抵押并交房产证原件到中介公司之后十五天之内监管到银行。2、整个房间除主卧大床搬走外其余家私物品全部留下。
签约当日，王秀花、王俊辉向樊烈支付了定金2万元，居间方盛联行从中留置了5000元作为交房保证金，该5000元于2010年12月21日由居间方盛联行退还樊烈4000元，1000元作为佣金支付给了盛联行。
王秀花、王俊辉除支付了上述2万元定金外，未采取其他履约行为。
樊烈原将涉案房产抵押给深圳发展银行股份有限公司深圳分行，为履行本案合同，樊烈办理了赎楼手续，于2010年8月16日注销抵押，并于当日将房产证原件交给盛联行。
2010年9月30日，王秀花向樊烈出具了一份函件（下称合同解除函）称：“我们双方签订的嘉洲豪园2栋1XX房屋买卖合同，由于本人经济原因，无法购买该房屋，本人放弃该物业，经买卖双方决定解除该合同，在两日之内办理。其中两万元定金归樊烈先生，王秀花不负其他任何经济责任，本人也不会追究樊烈责任，业主有权重新放卖该物业”。王秀花向樊烈出具该份材料时，还有其两个朋友在场。王秀花主张，该合同解除函的内容是樊烈先写了草稿后交给王秀花抄写的。樊烈则称，该合同解除函中王秀花放弃购房的内容是樊烈要求的，其他内容不是樊烈的意思表示，对王秀花的违约行为樊烈从不同意仅没收定金，故对该函件樊烈没有签名确认。
2010年10月20日，盛联行将房产证原件退还樊烈。2010年12月15日，该房产以买卖方式转移登记至他人名下。
2010年10月11日，樊烈曾将王秀花、王俊辉诉至深圳市福田区人民法院，后因樊烈经该院合法传唤未到庭参加诉讼，该院于2011年12月20日作出（2010）深福法民三初字第1950号民事裁定，裁定该案按樊烈撤诉处理。后樊烈再向该院提起本案诉讼。
樊烈的一审诉讼请求为：1、王秀花、王俊辉共同向樊烈支付违约金28.6万元；2、王秀花、王俊辉承担本案诉讼费用。
一审庭审中，王秀花、王俊辉申请了盛联行负责本次交易的中介人员李仕进出庭作证。证人表示，王秀花、王俊辉要求按揭贷款，但一直没有成功贷款，在合同快到期前一个星期，盛联行向王秀花发了律师函，后来双方都不想继续履行买卖合同了，当证人通知双方办理解除合同手续时，樊烈告知证人称双方已经解除了合同，同时要求盛联行退还交房保证金，樊烈并未告知证人没收定金不再追究责任。证人给王秀花打电话要求收回合同，王秀花说合同已经解除，2万元定金不要了。樊烈是凭借收款收据向盛联行办理的5000元交房保证金的退款手续。合同到期前，王俊辉曾致电给证人称其已将钱汇给王秀花。樊烈与王秀花、王俊辉对证人证言的可靠性均予以认可。
王俊辉称其只签了合同，其后的合同履行事宜均交给王秀花处理，王俊辉在樊烈起诉后才知道本案合同已解除；王俊辉在合同到期前已将120万元汇款给王秀花，但王秀花未用于履行合同，王俊辉对此已另案起诉王秀花并胜诉。
本案经一审法院审理认为：樊烈与王秀花、王俊辉签订的《深圳市二手房预约买卖合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，樊烈依约完成注销抵押义务并将房产证原件于2010年8月16日交至居间方盛联行，但王秀花、王俊辉除支付了定金2万元外无其他履约行为，已经构成违约。本案争议焦点是，王秀花于2010年9月30日出具的合同解除函是樊烈与王秀花、王俊辉双方的合意还是王秀花的单方意思表示，该合同解除函对樊烈是否具有拘束力？王秀花系在与樊烈洽谈解约事宜后出具的合同解除函，樊烈也认可该合同解除函有关合同解除的部分系王秀花按樊烈意思所写，虽然樊烈在接收该函件时并未表示异议，但樊烈拒绝按王秀花的要求在该函件上签字本身即表明了樊烈对该合同解除函不完全认同，故樊烈接收该合同解除函不能视为樊烈完全认可该函件的内容。王秀花、王俊辉称樊烈已同意没收定金，依据不足，该院不予支持，樊烈仍有权依约主张违约金责任。违约损害赔偿以填补损失为原则，樊烈要求王秀花、王俊辉承担成交价20%的违约金28.6万元显属过高，该院酌情调整为14.3万元，其余部分，该院不予支持。樊烈既已主张违约金，其所收取的定金2万元应退还王秀花、王俊辉。王秀花、王俊辉虽未主张退还定金，但为一并解决纠纷，减少当事人诉累，该院径行将该定金2万元冲抵王秀花、王俊辉应付违约金，两相抵销后，王秀花、王俊辉尚需支付樊烈违约金12.3万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、王秀花、王俊辉于本判决生效之日起十日内支付樊烈违约金12.3万元；二、驳回樊烈的其他诉讼请求。如王秀花、王俊辉未按本判决确定的期限履行上述金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5590元，由樊烈负担2795元，由王秀花、王俊辉负担2795元。
王秀花不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回樊烈的诉讼请求。
本院二审认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。一审法院认定双方签订的房屋买卖合同有效，以及王秀花、王俊辉违约，认定正确，二审予以确认。樊烈称其要求王秀花出具合同解除函，是因为王秀花不能履约，樊烈为了另行放卖，同意王秀花解除合同，但并不同意按照合同解除函来解决违约责任问题。从樊烈的陈述来看，在樊烈收到王秀花的合同解除函后，双方之间的房屋买卖合同已经协商解除。本案二审的争议焦点是：樊烈接收王秀花的合同解除函是否意味着樊烈选择了定金罚则而免除了王秀花的其他违约责任。对此，二审认为，樊烈虽然同意王秀花解除合同，但拒绝在合同解除函上签字，表明樊烈对王秀花在合同解除函中提出的按照定金罚则处理违约责任问题的要求并不认可。樊烈接收合同解除函，同意解除合同，但并未免除王秀花的违约责任。王秀花上诉称樊烈在接收合同解除函时已经表示没收2万元定金后不再追究王秀花的违约责任，但并未提交证据证明这一主张。王秀花还认为樊烈接收合同解除函即意味着对合同解除函内容的同意。二审认为，接收合同解除函，只能证明樊烈收到了该函件，并不能推定樊烈同意该函件的全部内容。综上，王秀花的上述上诉主张缺乏事实和法律依据，依法应当驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2795元，由王秀花负担。
王秀花对二审判决不服，向本院申请再审，请求裁定中止二审判决的执行，并依法撤销一、二审民事判决，重新审理本案，驳回樊烈的原审诉讼请求，一、二审及再审诉讼费用由樊烈负担。主要的事实与理由如下：
一、申请人有新的证据足以推翻原判决。王秀花在二审判决生效后取得了新证据--
盛联行提供的《情况说明》，证明樊烈于2010年8月10日将交房保证金5000元监管于中介方，2010年12月21日，樊烈向中介方交回收据红联并签收了4000元，剩余l000元作为佣金支付了中介方。此新证据正好证明了樊烈愿意接受定金罚则，不再追究王秀花的违约责任。并且一审法院于2011年12月20日作出按原告樊烈撤诉处理的民事裁定，这正好证明了樊烈在2010年12月21日向中介方交回收据红联并签收了4000元的定金后，樊烈愿意仅接受定金罚则来处理本案。
二、原一、二审判决认定事实错误。《合同》第四条约定，王秀花、王俊辉需于2010年9月20日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行监管账户，这说明王秀花、王俊辉支付房款的最后期限为2010年9月20日，违约时间应从2010年9月21日开始算起。根据本案合同第十二条有关违约责任的约定，任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方才有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20％的违约金或承担定金罚则。但双方已于2010年9月30日通过协商解除合同，因此王秀花的违约时间没有超过15日，原一、二审判决认定判令王秀花承担成交价20％的违约金错误。
三、原一、二审判决适用法律错误。在本案中，樊烈在与王秀花合意解除合同之后，便于2010年12月15日以买卖的方式将涉案房产卖给他人，王秀花的违约行为并没有给被申请人樊烈造成实际损失，本案应该适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。既然王秀花的违约行为并没有给樊烈造成实际损失，王秀花不应该赔偿樊烈任何金钱。
被申请人樊烈答辩称：一、盛联行提供的《情况说明》并不是新证据，盛联行的工作人员以证人身份出席了一审庭审，并对相关事实进行了陈述。交房保证金5000元不是定金，因双方的合同已解除，不必再交房，故樊烈从中介处取回了该交房保证金，此举与再审申请人的主张不具有关联性。二、合同解除函是王秀花单方面的意思表示，樊烈没有签名确认，也从未以其他明示或默示的方式表示同意。三、合同的备注条款对王秀花、王俊辉的付款时间进行了重新约定，是对合同第四条付款时间的变更，王秀花、王俊辉的行为已构成违约。四、合同解除后，樊烈没收定金以抵扣王秀花、王俊辉应支付的违约金，是保护自己债权的行为，不能据此推定樊烈接受定金罚则，而放弃追究王秀花、王俊辉的违约金支付责任。五、因为王秀花和王俊辉的违约行为，樊烈损失惨重。因2010年9月30日出台了限购令，房地产价格下滑，涉案房屋转卖他人只实收127万元，合同价141万不是真实的价格。且当时为了赎楼，樊烈借款100万元，每月利息高达2万，至2010年12月另行出售时，利息损失已达8万。而两次诉讼中，樊烈申请诉讼保全必须提供担保，为此樊烈借款126万元赎回另一套房屋的房产证提供担保，贷款24个月，利息共604800元，外加保全费、律师费等3万多元。
原审被告王俊辉同意王秀花的意见，但认为王俊辉已将120万购房款支付给王秀花，是王秀花违约并自行解除合同，不应判决王俊辉承担相关的违约责任。
本院再审认为，本案争议焦点为：一、王秀花再审提交的盛联行《情况说明》是否新证据及其法律后果。二、王秀花和王俊辉的行为是否构成违约。三、王秀花单方出具的合同解除函的效力。四、王秀花和王俊辉应向樊烈承担多少违约责任。
关于争议焦点一，盛联行提供的《情况说明》是否系新证据及法律后果的问题。
盛联行在二审生效后向王秀花提供了《情况说明》，该《情况说明》的相关内容在原一审庭审中已由盛联行的工作人员进行了陈述，该证据的内容不属于本案新的事实。王秀花主张《情况说明》正好证明了樊烈愿意接受定金罚则，不再追究王秀花的违约责任。樊烈主张交房保证金不是定金，双方的合同已解除，无交房必要，故樊烈从中介处取回了该交房保证金，此举与再审申请人王秀花的主张不具有关联性。本院认为樊烈的主张理由成立，该《情况说明》不属于再审新证据，且相关内容不能支持王秀花的观点。
关于争议焦点二，王秀花和王俊辉的行为是否构成违约的问题。
王秀花和王俊辉在再审中主张，合同第四条与第十七条的约定不一致，而第四条约定的付款时间在后，应以第四条约定的付款时间为准。本院认为，合同第四条约定王秀花和王俊辉应于2010年9月20日之前将房款141万元支付至双方约定的监管账号，而合同第十七条是备注条款，手写注明“买卖双方协商除定金外剩余的楼款分两次支付到银行监管，第一次70万元监管时间为业主赎楼的时间内15日之内（注：原文如此），第二次楼款71万元为业主赎出房产证注销抵押并交房产证原件到中介公司之后十五天之内监管到银行”。该手写备注内容在合同的最尾处，应属于双方对合同内容的最终确认，故该备注内容应认定为买卖双方对合同第四条约定的购楼款监管时间进行了变更。樊烈已于2010年8月16日办理了赎楼及注销房产抵押登记手续，并于当日将房产证交给了中介公司盛联行，王秀花和王俊辉依约应在15日之内，即最迟于2010年9月1日前，将141万购楼款全额支付到银行监管。但王秀花和王俊辉除支付2万元定金外，未再履行任何合同约定的其他义务，故原一、二审认定王秀花和王俊辉在涉案房屋买卖合同中构成违约正确，再审予以维持。
关于争议焦点三，王秀花出具的合同解除函效力问题。
王秀花主张该合同解除函是其与樊烈双方的真实意思表示，樊烈已同意放弃追究王秀花的其他违约责任。但该函件为王秀花单方出具，樊烈未予签名确认。且樊烈虽于2010年9月30日接收了该函件，但随即于2010年10月10日提起本案第一次诉讼，要求王秀花和王俊辉承担违约责任，可见樊烈并无放弃追究王秀花其他违约责任的意思表示。并且樊烈在诉讼中一直解释称，其之所以接收该函件，是因为王秀花已口头表示不再购买涉案房屋，樊烈只好另行出售，但需先取得王秀花自愿解除合同的意思表示。该解释符合情理，本院予以采信。而王秀花主张与樊烈协商合同解除函的内容时，有王秀花的两位朋友在现场，但一审、二审直至再审，王秀花的这两位朋友从未出具证人证言或到庭作证，以证实王秀花的主张。故王秀花的主张仅为单方陈述，且没有其他证据予以佐证，本院对王秀花的该主张不予采信。合同解除函为王秀花单方出具，只代表王秀花一方的意思表示，不能认定为樊烈已同意本案仅按定金罚则处理，放弃追究王秀花和王俊辉的其他违约责任。
关于争议焦点四，王秀花和王俊辉应向樊烈承担多少违约责任的问题。
一审认为违约损害赔偿以填补损失为原则，樊烈要求王秀花和王俊辉承担成交价20%的违约金28.6万元过高，该院酌情调整为14.3万元。为减少当事人诉累，该院径行将定金2万元冲抵王秀花和王俊辉应付违约金，两相抵销后，王秀花和王俊辉尚需支付樊烈违约金12.3万元。本院再审认为，王秀花和王俊辉违约必然给樊烈造成各方面的损失，虽然樊烈有权依据合同约定请求王秀花和王俊辉支付合同价20%的违约金，但樊烈对其具体损失并未举证加以证明，一审酌情调低违约金数额的处理并无不当，本院再审予以维持。
王俊辉与王秀花作为本案合同的共同买方，应共同向樊烈承担违约责任。王俊辉与王秀花之间的其他纠纷，可另寻途径解决。
综上，王秀花和王俊辉的行为已构成违约，应向樊烈承担相应的违约责任，樊烈并未放弃对违约金的追索权。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）深中法房终字第3193号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 亮
代理审判员 张乐雄
代理审判员 李 力
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 谢 婷
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；