湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖吴康商初字第257号
原告：湖州嘉年华仓储服务有限公司。
法定代表人：孙继敏。
委托代理人：王胜男。
被告：湖州中钢钢铁交易中心有限公司。
法定代表人：缪先瑞。
委托代理人：陈健。
被告：上海恒钢实业有限公司。
法定代表人：缪先瑞。
委托代理人：宋仲春。
委托代理人：郑漪波。
被告：上海缪氏企业集团有限公司。
法定代表人：缪先瑞。
委托代理人：宋仲春。
委托代理人：郑漪波。
被告：缪先瑞。
委托代理人：宋仲春。
委托代理人：郑漪波。
原告湖州嘉年华仓储服务有限公司与被告湖州中钢钢铁交易中心有限公司、上海恒钢实业有限公司、上海缪氏企业集团有限公司、缪先瑞租赁合同纠纷一案，原告于2014年5月29日向本院起诉，本院当日立案受理后依法由审判员崔颂文适用简易程序进行审理。因无法向被告上海恒钢实业有限公司、上海缪氏企业集团有限公司、缪先瑞直接送达相关法律文书，故本院组成合议庭并向被告公告送达了法律文书。2014年10月8日，在本院康山人民法庭对本案进行了公开开庭审理，原告湖州嘉年华仓储服务有限公司的委托代理人王胜男，被告湖州中钢钢铁交易中心有限公司的委托代理人陈健，被告上海恒钢实业有限公司、上海缪氏企业集团有限公司、缪先瑞的委托代理人郑漪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2008年1月6日，原告湖州嘉年华仓储服务有限公司与被告上海恒钢实业有限公司（以下简称恒钢公司）签订《租赁合同》一份和《补充协议》一份，约定恒钢公司承租原告位于湖州市杭长桥北路1399号地块、地块上的房产（包括租赁期间新建房产），以及地块范围内除变电房、联通机房及联通塔外的所有设施、设备，用于经营。《租赁合同》及《补充协议》明确约定了租金及支付方式，解除合同的条件、违约责任以及争议解决等内容。
2010年5月27日，恒钢公司、湖州中钢钢铁交易中心有限公司（以下简称中钢公司）与原告签署《补充协议二》，租赁合同承租人变更为中钢公司，恒钢公司为中钢公司履行合同提供连带责任担保。由于中钢公司未能按约支付租赁费，2013年6月20日，中钢公司、被告上海缪氏企业集团有限公司（以下简称缪氏集团公司）、被告缪先瑞与原告签订《补充协议三》，就中钢公司拖欠原告2013年度租金的支付方式达成补充协议，缪氏集团公司、缪先瑞自愿对中钢公司履行债务提供连带责任担保。但是，上述合同签署履行至今，中钢公司未能全面按照约定支付租金，拖欠原告2013年度（2012年11月1日-2013年10月31日），租金155万元，拖欠应付土地使用税费127242.56元，合同约定2014年租金350万元也未能支付。原告多次催讨但中钢公司未能履行，各担保人也未能履行担保责任。原告请求：1、判令解除原、被告分别于2008年1月、2010年5月27日和2013年6月20日签订的《租赁合同》，《补充协议》，《补充协议二》，《补充协议三》；2、判令被告湖州中钢钢铁交易中心有限公司立即返还原告坐落于湖州市杭长桥北路1399号的租赁物；3、判令被告湖州中钢钢铁交易中心有限公司支付拖欠的155万元租金及2013年11月1日起至被告实际返还租赁物之日的租金（自2013年11月1日期的租赁按原租赁合同约定的标准计算），并偿还原告违约金至款项实际付清之日止（计算至2014年10月8日为3806280元）；4、判令被告湖州中钢钢铁交易中心有限公司向原告支付拖欠的土地使用税费127242.56元；5、被告上海恒钢实业有限公司、上海缪氏企业集团有限公司、缪先瑞对上述款项承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉请，向本院提交了如下证据：
证据1、合同，证明原告与被告恒钢公司存在租赁关系，双方约定的具体权利、义务。
证据2、补充协议，证明原告与被告恒钢公司约定的其他权利义务。
证据3、补充协议，证明《租赁合同》及《补充协议》的承租人变更为被告恒钢公司，且被告恒钢公司作为被告中钢公司履行合同提供连带责任担保。
证据4、补充协议，证明原告与被告中钢公司就2013年租金支付的调整，及被告缪氏集团公司、被告缪先瑞为被告中钢公司原租赁合同及本协议的履行提供担保责任。
被告对上述证据质证后无异议，本院对上述证据证明的事实予以确认。
证据5、缴纳凭证复印件，证明原告缴纳土地税费的情况。
证据6、记账回执、记账联、发票复印件一套，证明原告收到2013年度租金125万。
被告对上述证据质证后认为系复印件，无法发表质证意见，相关事实庭后核实后再做确认。
本院审查后认为，原告上述证据不符合有效证据的条件，故证据的证明效力不予确认。
证据7、房产证、土地证各一套，证明出租房产、土地信息。
被告对证据质证后无异议，本院对证据的证明效力予以确认。
被告中钢公司答辩称：1、合同租赁期限为13年，后经过补充协议之后为2020年12月30日，所以租赁期限没有到期，不同意租赁合同的解除。2、被告已支付2013年度租金140万元。3、原告存在违约行为。理由如下：原告未提交2400出租房屋的产权证；原告未及时开具租金发票。
被告中钢公司未提交证据。
被告恒钢公司、缪氏集团公司、缪先瑞答辩称：原告第三项诉讼请求应按照补充协议三确定的时间支付租金，并且原告主张的违约金过高，人民法院应予以调整。另外，被告在承租地建造职工宿舍及其他道路建设，如果合同解除，原告应该对被告进行补偿。
被告恒钢公司、缪氏集团公司、缪先瑞在庭审中提交并出示租赁合同一份，合同第11-2约定对房屋双方协商解决。
原告质证后认为，根据合同约定，设施、设备不包含房屋，条款约定很明确，如被告违约则房屋由原告处分。
本院对证据审查后认为，合同11-2载明“乙方自行负责装潢，租赁期满，政府拆迁或因乙方违约提前终止合同的，有关房屋、装潢由甲方所有或处理，但乙方也不另行支付有关拆除费用；乙方投资的设施、设备归乙方所有，乙方可以拆除运走或者甲、乙双方协商折价。”上述合同内容对房屋约定明确，但对被告设施、设备约定有两种处理方式，因被告未提及具体的设施及所花费的费用，也未提起反诉，故原、被告在协商未果的情形下可另行诉讼解决。
本院经审理，认定事实如下：2008年1月6日，原告湖州嘉年华仓储服务有限公司与被告恒钢公司签订《租赁合同》一份和《补充协议》一份，约定：恒钢公司承租原告位于湖州市杭长桥北路1399号地块、地块上的房产（包括租赁期间新建房产），以及地块范围内除变电房、联通机房及联通塔外的所有设施、设备，以及码头用于经营。租赁期间为2008年5月1日至2021年4月30日止。交付之前双方对租赁物进行检验、检查及调试，直至符合约定交付的使用条件。《租赁合同》及《补充协议》明确约定了租金及支付方式，解除合同的条件、违约责任以及争议解决等内容。
2010年5月27日，恒钢公司、中钢公司与原告签署《补充协议二》，租赁合同承租人变更为中钢公司，恒钢公司为中钢公司履行合同提供连带责任担保。
2013年6月20日，因被告中钢公司拖欠租金，原告与被告中钢公司、被告缪氏集团公司、被告缪先瑞签订《补充协议三》，协议约定：一、原告考虑被告中钢公司经营困难的实际情况，给予减免2013年度租金70万元。二、被告中钢公司在协议签约当日支付50万元后本协议生效。三、2013年7月-12月期间，被告中钢公司每月30日前支付原告15万元，共计90万租金。四2014年1-5月期间，被告中钢公司每月30日前支付原告23万元，6月30日前支付原告25万元，共计140万元租金。五、如被告中钢公司未按以上约定支付期限支付租金的，按原租赁合同违约条款处理。被告缪氏集团公司、缪先瑞自愿对中钢公司履行债务提供连带责任担保。
补充协议签订后，被告中钢公司分别在2013年6月19日支付20万元，2013年6月21日支付30万元。原告在2013年7月2日开具50万元的税务发票。2013年8月13日被告支付15万元，原告次日开具税务发票。2013年9月12日支付15万元，原告于9月17日开具税务发票。2013年10月12日支付15万元，原告于10月14日开具税务发票。2013年12月2日支付15万元，原告于12月4日开具税务发票。2014年1月22日支付15万元，原告于3月10日开具税务发票。上述被告中钢公司支付2013年度租金合计125万元，根据协议被告中钢公司应付租金280万元，故拖欠原告2013年度租金155万元。另被告中钢公司未按照合同约定在2013年12月31日前支付2014年度租金350万元。上述合计欠款租金505万元。
二查明：根据租赁合同第4-6条的约定，土地使用税费由双方各半承担。原告在2013年12月13日支付土地使用税费254485.12元，故被告中钢公司应支付原告127242.56元。
三查明：根据《补充协议三》确定的付款时间、被告实际付款时间，结合《租赁合同》第9-2条的约定，本院认为合同约定的违约金计算方式过高，本院予以调整至日万分之五，故本院对2013年度违约金核算如下：
起始时间金额天数违约金2013.8.1至8.1315万元13天9752013.9.1至9.1215万元13天9752013.10.1至10.1215万元13天9752013.11.1至12.215万元32天24002013.12.1至2014.1.2215万元52天39002014.1.30至2014.10.1423万元254天292102014.2.28至2014.10.1423万元224天257602014.3.30至2014.10.1423万元194天223102014.4.30至2014.10.1423万元164天188602014.5.30至2014.10.1423万元134天154102014.6.30至2014.10.1425万元104天13000上述2013年度违约金合计为133775元。
2014年度违约金核算如下：350万元，按照日万分之五从2014年1月1日至2014年10月14日为497000元。
上述违约金合计630775元。
四查明：根据2014年被告应支付350万元租金，每日租金为9589元，计算至10月14日的租金为2723276元。
本院认为：原告湖州嘉年华仓储服务有限公司与被告湖州中钢钢铁交易中心有限公司之间的租赁合同关系合法有效，双方当事人均应依约履行各自的合同义务。现被告湖州中钢钢铁交易中心有限公司未能按照合同约定支付租金，原告有权按照合同约定解除合同，故原告要求合同解除的请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持，被告应在合同解除后及时将承租的租赁物返还原告。原告主张被告支付租金及被告承担违约金的请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持，惟违约金的计算过高，本院予以调整，具体数额以本院核定为准。原告主张被告支付土地使用税费的请求符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定及法律规定，被告上海恒钢实业有限公司、上海缪氏企业集团有限公司、缪先瑞为被告湖州中钢钢铁交易中心有限公司的债务履行承担连带清偿责任。被告湖州中钢钢铁交易中心有限公司抗辩合同不能解除及其他抗辩意见与合同约定及合同的履行不符，本院不予采纳；被告上海恒钢实业有限公司、上海缪氏企业集团有限公司、缪先瑞抗辩应按照协议三确定的付款时间支付租金的意见及要求调整违约金计算的意见，本院予以采纳；但其抗辩因原告未及时开具税费发票，被告有权拒付租金的意见。因被告在实际履行协议三的过程中早已存在延后支付的事实，故本院对其该抗辩意见不予采纳；其抗辩房屋及其他设施应予以补偿的意见。因合同约定不明，且被告无证据支持，故被告可另行诉讼。综上，为正确调整民事法律关系，保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条之规定，判决如下：
一、解除原告湖州嘉年华仓储服务有限公司与被告湖州中钢钢铁交易中心有限公司之间的租赁合同关系。
二、被告湖州中钢钢铁交易中心有限公司应在本判决生效之日起30日内返还原告坐落于湖州市杭长桥北路1399号的租赁物。
三、被告湖州中钢钢铁交易中心有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告湖州嘉年华仓储服务有限公司支付租金3773276元（租金计算至2014年10月14日，其后至被告实际返还租赁物之日的租金按照每日9589元计算）。
被告湖州中钢钢铁交易中心有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告湖州嘉年华仓储服务有限公司支付违约金630775元（违约金计算至2014年10月14日，其后至被告实际支付租金期间的违约金，以3773276元为基数，按照日万分之五计算）。
四、被告湖州中钢钢铁交易中心有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告支付土地使用税费127242.56元。
五、被告上海恒钢实业有限公司、上海缪氏企业集团有限公司、缪先瑞对上述被告湖州中钢钢铁交易中心有限公司应清偿的款项承担连带清偿责任。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费74684元，由原告负担37014元，被告负担37670元。公告费550元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 崔颂文
代理审判员 吴文婷
人民陪审员 徐安荣
二〇一四年十月十四日
书 记 员 张淑韵