广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初13274号
原告（反诉被告）：何翔飞，男，1951年6月6日出生，汉族，身份证住址浙江省建德市，
被告（反诉原告）：�家来，男，1966年7月28日出生，汉族，户籍住址广东省广州市白云区，
委托诉讼代理人：林振金、杨恩雄，广东格林律师事务所律师及实习律师。
原告何翔飞与被告黄家来租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何翔飞，被告黄家来的委托诉讼代理人林振金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何翔飞诉称，我与被告于2011年6月1日签订《厂房租赁合同》，合同约定龙归南岭市场后面3100平方厂房、1200平方场地，租金为43000元／月，租期从2011年7月1日起，至2017年6月30日，租期为6年。签合同时，我共向被告交了3个月押金，合计129000元。2016年3月22日，我又将部分厂房转租给多艺多余棕伟作生产经营仓库之用。2017年4月4日清明节中午，南岭村有许多人在厂房外进行祭祀活动，燃放鞭�，引燃墙角外杂草树枝，并蔓延使多艺多余棕伟仓库毁坏。事故发生后，广州市白云分局作出了认定书。多艺多余棕伟于8月向法院提出要求退回押金，本人被殃及池鱼，被告还扣押了我的财产与生产资料，我损失惨重，已无生存能力，谈什么返还押金？归咎于租赁物已无法正常使用，导致合同无法履行，合同约定的权利义务即行终止。请求判决：1、被告向我退回押金129000元；2、本案诉讼费由被告承担。针对反诉原告的诉讼请求，我的答辩意见如下：火灾发生前，我按时缴纳租金，火灾发生后，反诉原告于2017年4月27日封了我的厂房，停水停电，并从2017年5月1日开始不让我进入厂房，租赁物不能正常使用，致我无法正常经营。我只有2017年5月份没有缴纳租金，其余时间的租金已缴纳，我从2014年6月开始按每月租金47300元缴纳至2015年3月，因我向反诉原告反映经济环境�好，要求不再加租，反诉原告表示同意，故我从2015年3月1日开始又按原来每月43000元的标准向反诉原告缴纳租金，且按43000元缴纳租金已成事实，双方均没有争议，反诉原告现在主张权利已过诉讼时效。故不同意反诉原告的请求，不同意缴纳租金和支付租金差额。
被告黄家来辩称，原告没有缴交押金的证据，未要求原告交纳押金是因为其前期一直每月准时缴纳租金，原告的请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。并反诉称，我与广州市白云区太和镇南岭村第一经济合作社签订《土地承包合同》，约定承包土地17270平方米，租期30年，我租地后投资建筑厂房用于出租。2011年6月1日，我与反诉被告签订《厂房租赁合同》，约定我出租厂房给反诉被告，建筑面积3100平方米，合同履行至2017年5月30日止等等。履行期满前，双方均没有主张解除合同的请求或通知，但反诉被告以经营环境不好，产品销售不出去、经济困难为由拒不支付租金、水电费，亦没有按合同约定后3年（从2014年6月1日起至2017年5月30日止）每月47300元的额度支付租金。反诉被告严重违反合同约定，不支付费用，实属无理。请求判决：1、反诉被告向我支付2017年3－5月拖欠的租金141900元（47300元×3个月）；2、反诉被告赔偿我24个月（2015年3月1日起至2017年2月28日止）的租金差额103200元［（47300－43000）元×24个月］；3、反诉被告向我支付2017年2－5月拖欠的水费1358元、电费43056元，共计44414元；4、反诉诉讼费由反诉被告负担。
经审理查明，2004年5月18日，黄家来（乙方）与案外人广州市白云区龙归镇南岭村第一经济合作社（甲方）签订《土地承包合同》，约定：经甲方研究确定，将位于省财政学校南侧“中心塘”（土名）的土地以承包形式由乙方�发使用；承包期限由2004年6月1日至2034年5月31日，一共30年；承包土地面积17270平方米；乙方须在国家法律、政策允许下合法经营，建筑物应按有关部门审批的规划进行搭建等等。
2011年6月1日，何翔飞（乙方）与黄家来（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于南岭市场后面的厂房按原状出租给乙方，租赁期自2011年6月1日至2017年5月30日，厂房和配套建筑物每月总租金为43000元，租金起计时间从2011年7月1日起计；每月租金，乙方须在当月五日前一次性向甲方缴纳，不得随意拖延，如乙方逾期不交，则需向甲方缴交每天5‰的滞纳金，逾期一个月不交租金，作乙方违约处理；签合同时，乙方交人民币129000元作合同保证金，合同期满时如数退还给乙方；经甲乙双方协商一致同意，前三年月租为43000元，后三年月租为47300元。合同签订后，何翔飞使用上述租赁厂房至2016年3月。2016年3月22日，何翔飞将南岭综合市场自编66号院（1）右侧首层西北三间半及（2）东南侧主厂房及里面空间（3）三楼三间宿舍转租给广州多艺多贸易有限公司股东余棕伟，租金17500元及卫生治安费用1000元，合计18500元，租期三年。
合同签订后，何翔飞按每月43000元的标准缴纳租金至2017年3月。2017年3月20日、25日，何翔飞分别向黄家来转账40000元、17900元，2017年4月4日，部分涉案厂房（广州多艺多贸易有限公司）发生火灾，何翔飞未再缴纳租金，双方为此发生纠纷。
2017年5月1日，何翔飞向公安机关报案称，2017年4月30日，其开车回厂，厂门口被一货车挡住，厂里出来2名男子不让其进厂，双方发生了争执。其报警，后有治保队员来到，将双方分开，治保队员要其将汽车钥匙交出，其不肯，该男子想强行拿钥匙，在拉扯过程中其被推倒，其�地后叫救命，之后120救护车与民警到场，其拒绝上救护车。其坚持自己开车去派出所，开车离开后没有到派出所。5月1日晚22时，其走路回厂，看到大门口贴了一张告示，内容为其没有及时交租，不准其进入场内，其从厂门口爬进厂里，来到其另一部汽车里，启动汽车，有6、7名治保队员将其从车上拉下，将其赶出厂，其再次打电话报警。黄家来对上述证据的关联性表示异议，否认不让何翔飞及其员工回厂，陈述是何翔飞自己不回去。
审理中，何翔飞提供了手机照片，拟证实黄家来关闭厂门，将车辆停放在厂门口，在厂大门上张贴《告示》、《通知》，不让何翔飞及其员工进厂，其本人从2017年5月1日开始不能进涉案厂房，有关押金、租金收据均在涉案厂房内。《告示》落款时间为2017年4月30日，内容为：因何翔飞拖欠房租，没有尽到租户按时交租的责任，�有交清租金前，任何人没有房东及管理人同意不准进入厂内等等；《通知》落款时间为2017年5月1日，内容为：因音箱厂租户何翔飞拖欠2017年4月份厂房租金，根据合同规定属于乙方违约，现定于7天内，如乙方不前来交清拖欠厂房租金，甲方将按照合同规定终止合同，拍卖乙方财产赔偿甲方经济损失。照片显示有货车停靠在涉案厂房门口，车轮被锁住。黄家来对其中部分照片的真实性予以确认，对关联性均不予确认；对《告示》、《通知》的真实性、合法性、关联性均不予确认。
另查明，涉案物业未报建及取得建设工程规划许可证。黄家来陈述合同到期后何翔飞自行撤离，其物品自行处理，涉案厂房已于2018年3月对外出租。黄家来确认何翔飞租金交至2017年3月，2017年4月开始未交纳租金。何翔飞陈述2015年3月开始，因经济环境不好，要求黄家来不再加租，黄�来表示同意；黄家来陈述，何翔飞按43000元的标准支付租金至2017年3月，对于后三年租金，只是同意何翔飞缓交差额部分，并未同意其不交。何翔飞于2017年10月10日向本院提起诉讼，黄家来于2017年10月31日向本院提起反诉。
以上事实，有《土地承包合同》、《厂房租赁合同》、火灾事故简易调查认定书、手机照片、银行个人明细对账单、《告示》、《通知》及当事人陈述等证据证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因涉案物业未取得建设工程规划许可证，故本院认定何翔飞与黄家来签订的《厂房租赁合同》无效。
本案本诉的争议焦点：何翔飞是否交纳押金129000元。本院认为：1、《厂房租赁合同》约定，签合同时乙方交人民币129000元作合同保证金；2、合同约定签合同时交纳保证金，而黄家来陈述未要求何翔飞交纳押金是因为其前期一直每月准时缴纳场地使用费，其抗辩明显不合理；3、何翔飞与黄家来于2017年4月发生纠纷，何翔飞提供的其在公安机关陈述、照片等证据能相互印证，均证实黄家来从2017年5月开始不让�进入厂房内。综上，本院认为，根据交易习惯、何翔飞提供的证据及何翔飞、黄家来的陈述等，何翔飞提供的证据具有盖然性，可以认定何翔飞已交纳押金129000元，因合同无效，该押金应予返还，黄家来的抗辩不合理，本院不予采纳。
本案反诉的争议焦点：一、何翔飞与黄家来是否约定2015年3月开始仍按43000元的标准交纳每月场地使用费（租金）。何翔飞对此应承担举证责任，现何翔飞未提供任何证据证实黄家来同意其每月交纳场地使用费43000元，不再补交差额，应承担举证不能的责任，何翔飞应支付黄家来场地使用费的差额；对于何翔飞抗辩按43000元缴纳场地使用费已成事实，双方均没有争议，本院认为，合同关系中，权利的放弃必须明示，何翔飞未提供证据证实黄家来明确放弃场地使用费差额，故何翔飞的抗辩不成立，本院不予采纳；关于何翔飞对于诉讼时效的抗辩，本院认为，黄家来未提供证据证实在起诉前就场地使用费差额向何翔飞主张权利，何翔飞的抗辩成立，根据诉讼时效的规定，场地使用费差额应从2015年10月1日开始计算至2017年2月28日共17个月，共计73100元（4300×17）。
二、何翔飞是否应交纳2017年3－5月的场地使用费。本院认为，何翔飞租赁使用黄家来的厂房，未交纳2017年4月的场地使用费，黄家来请求支付4月的场地使用费47300元合理合法，本院予以支持，何翔飞抗辩已交纳，与其提交的银行明细不符，亦未提供证据证实，本院不予采纳；对于2017年5月的场地使用费，现有证据证实黄家来自2017年5月开始不让何翔飞进入涉案厂房内，何翔飞未使用租赁物，不能生产经营，其抗辩不应交纳场地使用费的意见合理，予以采纳，黄家来确认何翔飞已交纳2017年3月的场地使用费，故对其主张何翔飞支付2017年3月、5月场地使用费的请求，本院不予支持。
黄家来未提供证据证实何翔飞拖欠2017年2－5月的水电费数额，故本院对其第三项反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，黄家来返还何翔飞押金129000元；
二、本判决生效之日起五日内，何翔飞支付黄家来场地使用费47300元；
三、本判决生效之日起五日内，何翔飞支付黄家来场地使用费差额73100元；
四、驳回黄家来的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延�行期间的债务利息。
本案受理费2880元，由黄家来负担（于本判决生效之日起三日内直接支付何翔飞），反诉诉讼费2821.36元，由何翔飞负担2708元（于本判决生效之日起三日内直接支付黄家来），由黄家来负担113.36元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 张 昕
人民陪审员 区丽文
人民陪审员 许燕娜
二〇一八年五月九日
书 记 员 李超梅
邓子君