广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初1312号原告：广州家顺物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区石滩镇岗贝村南华新一巷67号1楼。法定代表人：赵江新。委托代理人：陈若明，该公司员工。被告：刘单群，女，1949年8月18日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：冯华栋，男，1979年12月17日出生，汉族，广东省广州市增城区。原告广州家顺物业管理有限公司（以下简称家顺公司）诉被告刘单群物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家顺公司的委托代理人陈若明，被告刘单群的委托代理人冯华栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家顺公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费1688.96元、水费63.51元、电费210.24元、公摊电费134.1元、违约金209元，合计2305.76元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年7月8日，原、被告双方签订《观园广场前期物业管理服务协议》，约定位于广州市增城石滩大道南6号观园广场观园北街××房物业管理由乙方提供服务，收费标准2元/平方米/月，甲方（被告）违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金等。被告从2017年7月至2018年1月未交纳物业管理费1688.96元，从2017年3月2日至2017年11月2日未交纳公摊电费134.1元。未交纳水费63.51元、电费210.24元。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告诉请。被告刘单群辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告收取物业管理费的标准没有通过相关部门的批准。二、物业服务的标准没有达到合同约定的标准。三、原告收取的水费、电费和分摊电费没有事实和法律依据。四、本案不存在被告违约，是原告没有达到服务标准，被告才拒交物业管理费。经审理查明：2013年7月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《观园广场前期物业管理服务协议》，载明“本协议适用于自房屋出售之日起至小区成立业主委员会且业主委员会与�业管理服务企业签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。……座落位置：广州市增城石滩大道南6号观园广场观园北街××房……根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，……甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：……第一条双方的权利何义务一、甲方的权利义务……4、依据本协议依时向乙方交纳物业管理费用和其他乙方可依法收取的费用；……二、乙方的权利义务……6、依据本协议向甲方收取物业管理费用；……第四条物业管理服务费用……一、物业管理服务费：业主或物业使用人应于每月1日前向乙方交纳当月的物业管理服务费。二、物业管理服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：高层住宅：2.0元/平方米/月……上述物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用，�物价部门规定，另行按实向业主或物业使用人分摊。三、物业管理服务费于本物业交付使用之日起计收。……第六条代收代缴收费服务……2、日常费用的收缴受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。业主、物业使用人应于每月1日前向乙方交纳上述费用。……第十一条违约责任……四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，如乙方采取法律途径追讨甲方欠费的，因此产生的案件受理费……等其他为实现债权所产生的必要费用全部由甲方承担。……第十七条合同期限：本协议自签字之日起生效，至小区业主委员会成立且业主委员会与物业管理企�签订新的《物业管理服务合同》生效时终止。”另查明，2018年1月18日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明不动产坐落增城区石滩镇观园北街××房，建筑面积122.1平方米，登记日期2016年4月1日，产权人刘单群。庭审中，一、原告主张以下事实：1、物业服务费的收费面积以房屋产权证的面积为准，每月每平方米2元。2、被告未交纳物业服务费、水费、电费的期间为2017年7月至2018年1月。被告未交纳公摊电费的期间为2017年3月2日至2017年11月2日。3、水费、电费是原告实抄实收，公摊电费是按每幢楼的户数进行分摊，但是没有书面证据。4、每月10日交纳当月的物业服务费，违约金从欠费两个月后开始计算，即2017年7月的物业服务费从2017年9月10日开始计算违约金。二、被告陈述以下事实：1、2017年6月前的物业服务费已经缴清。2、�告没有水费、电费的代收代缴手续，公摊电费没有公开，也没有证据证明其已代缴上述费用。3、之所以不缴纳物业服务费，是因为原告物业管理不到位，未达到相应标准，并提供照片予以佐证，但原告对此予以否认。本院认为：原告与被告签订的《观园广场前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。原告已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故被告应按上述协议的约定交纳物业服务费。至于被告认为原告物业管理不到位，未达到相应标准的抗辩理由，其提供的证据不足以佐证上述主张，本院对此不予采信，故被告应按约定标准支付物业服务费。现原告主张被告未交纳2017年7月至2018年1月的物业服务费，被告并无证据证明其已交纳上述期间的物业服务费，且结合被告承认其物业服务费只缴纳到2017年6月的事实，本院采信原告的主张，故原告主张被告应支付自2017年7月至2018年1月的物业服务费，本院予以支持。经核算，房屋的每月物业服务费为244.2元（122.1平方米×2元/平方米），上述期间内的物业服务费合计1709.4元（244.2元/月×7个月），原告起诉主张上述期间的物业服务费为1688.96元，是其对自身权利的处分，本院予以确认。至于违约金的问题。根据涉案《观园广场前期物业管理服务协议》的约定，被告不按约定时间交纳费用的，原告有权要求被告支付从逾期之日起每日万分之五的违约金，现原告主张违约金从应缴纳物业服务费的两个月后开始计算，于法有据，本院予以支持（即2017年7月物业服务费的延迟交纳违约金，从2017年9月10日开始，按7月应交物业服务费为本金，每逾期一日按万分之五计算至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限。至于原告要求被告支付水费63.51元、电费210.24元、公摊电费134.1元的诉讼请求，原告未能提供证据证明其已代被告先行垫付上述费用，因此，本院对原告要求被告支付水费63.51元、电费210.24元、公摊电费134.1元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘单群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州家顺物业管理有限公司支付自2017年7至2018年1期间的物业服务费1688.96元及违约金（�月违约金按当月欠付的物业服务费为本金，从欠费两个月后10日起以每日万分之五为标准计算至付清款日止，每月违约金以当月拖欠物业服务费的本金为限）；二、驳回原告广州家顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州家顺物业管理有限公司负担4元和被告刘单群负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  顾丽娟二〇一八年四月二十六日书记员  王燕芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。