浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬象民初字第1278号
原告：周敏杰。
委托代理人：刘建永，浙江大衡律师事务所律师。
委托代理人：谢俊鸣，浙江大衡律师事务所律师。
被告：象山县万象房屋开发有限公司。住所地：象山县丹西街道新丰路***号。
法定代表人：周开世，该公司总经理。
委托代理人：章国锋，浙ＸＸ宁律师事务所律师。
原告周敏杰与被告象山县万象房屋开发有限公司（以下简称万象公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年9月25日受理后，依法由审判员黄仙方适用简易程序，于2010年10月15日公开开庭审理了本案。原告周敏杰的委托代理人刘建永、谢俊鸣，被告万象公司的委托代理人章国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周敏杰起诉称：原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的万华康庭小区房屋，合同约定的交房时间为2009年12月31日前，合同并对逾期交付房屋的违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约履行了合同，但被告至今未将合格的房屋交付给原告。
原告认为，被告逾期交房的行为不但违约，也侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：一、继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》。二、被告支付延期交付违约金68340.2元（计算至2010年7月19日，继续计算至实际交房之日止）。在庭审中，原告撤回了第一项诉讼请求。
针对上述诉讼请求，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1.商品房买卖合同一份，用以证明原、被告之间的合同关系及相关约定的事实。
2.付款凭证一组，用以证明原告已支付相关款项的事实。
3.关于立即停止万华康庭交付使用的通知一份，用以证明原告未交付合格房屋的事实。
4.延期交房函一份，用以证明被告延期交房的事实。
5.关于万华康庭相关事项的说明一份，用以证明被告延期交房理由不成立的事实。
被告万象公司在法定期限内作书面答辩称：一、原、被告之间的商品房买卖合同及补充协议均经相关部门备案，双方在签合同以前，原告对合同所有条款经确认无误签署具结书后再签订正式合同，该合同应属合法有效。合同第八条约定的交付条件是该商品房经验收合格，根据我国相关法律的规定，经验收合格是指建设单位组织设计、施工、监理等单位对单体工程进行验收确认合格为准，确认合格之日即为验收合格之日。至于验收合格后建设单位是否报备案均不影响验收合格的事实。讼争商品房已于2010年2月8日经验收合格，嗣后，象山县建筑工程质量监督站（以下简称象山县质监站）的监督报告确认了这一结果，没有要求重新组织验收。因此，2010年2月8日讼争商品房已符合交付条件。被告及时通知原告等买受人在2010年2月10日前办理交房手续，原告应当按时办理，否则不能再向被告主张逾期交房的违约金。二、2009年11月6日，质监站发出《关于加强住宅工程渗漏防治工作的通知》，要求对住宅工程外墙进行24小时全面淋水实验，实验合格后方可组织竣工验收。该通知系原有国家施工规范外增加的全新施工方案，被告收到该通知时已经是2009年11月中旬，所有建筑物的脚手架已经拆除准备验收，增加的该环节不仅打乱了被告的施工步骤，增加了施工工期，也影响了其他施工工序的有序开展，直接花费的施工时间就达40余天，还不包括由此造成的其他工序所需时间。根据合同第七条规定，由于政府行为造成的交付延期的，应据实顺延，被告也书面通知了原告，原告收到后没有提出异议，交房时间已实际变更，被告不应承担违约责任。同时，该情形符合最高院规定的情势变更范畴。三、退一步讲，就算原告确实存在逾期交房，被告也已在符合交房条件后及时通知原告交房，原告不来办理，违约金只能算到通知收到之日。同时，原告已经实际接收房屋，按合同第九条的规定，违约金也只能计算到实际交房之日止。且上述两种情形应以先到日为准。即交房通知早于实际交房日的，以通知到达日为准，反之，则以实际交房日为准。且合同约定的违约金计算基数为已交付房价款，原告以总价款计算没有依据。四、2010年4月12日，象山县建设局召集由县府办、丹西街道办事处、被告和推选的50名业主代表参加的协调会，一致同意交房时间为2010年4月15日（包括已办理交房的），被告一次性补偿业主购房总价的2.4％即2个月，前一个月按日万分之3，后一个月按日万分之5计算，已由300多名业主按上述协议办理了交房手续，占业主的绝大多数。经有关部门协调，原、被告已就交房时间及补偿款达成口头补充合同，依法具有法律效力。即使被告需要补偿，应支付给原告总房款2.4％的补偿款，原告超过这一部分的诉讼请求应予驳回。综上，请求驳回原告诉请。
针对其辩解，被告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1.合同格式条款备案资料、具结书各一组，用以证明原、被告签订的合同条款系合法有效的事实。
2.单位工程质量竣工验收记录一组，竣工验收会议纪要及签到单、整改报告、竣工复验会议纪要及签到单、质量监督报告各一份，用以证明讼争房屋单位工程已于2010年2月8日经验收合格的事实。
3.象山县质监站[2009]15号文件一份，防水工程试水检查记录、修补方案、修补记录一组，用以证明因政府原因导致被告交房延期，按合同约定可以顺延；被告已尽通知义务，依法已变更交房时间，符合合同法规定的情势变更的事实。
4.房屋交接单、交房流转单、邮政快递回执等一组，用以证明讼争房屋已实际交付的事实。
鉴于原、被告对对方提供证据的真实性没有异议，本院对上列证据的真实性予以确认，至于是否能达到其证明目的，本院将结合上列证据进行综合审查判断。
根据原、被告双方的诉辩主张，本院对证据的确认，可认定本案事实如下：
象山县万华康庭小区系被告万象公司所开发，2008年7月，万象公司拟定的象山万华康庭商品房买卖合同经宁波市工商行政管理局象山分局同意备案。2009年7月10日，原、被告以原告为买受人、被告为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的万华康庭小区第×××号房。主要内容有：合同总价款为683402元；出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。因政府有关部门依法作出的行为（但出卖人违法违章原因除外），除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。除上述原因外，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同也约定了其他事宜。原告同时在具结书上签名，载明：本人已详细阅读了本合同的所有条款，并与开发商就合同条款内容达成合意。合同签订后，原告陆续支付款项。2010年2月8日，万华康庭小区通过竣工验收。后万象公司书面通知原告，要求其办理交房手续。2010年3月10日，象山县质监站出具了一份象山县建筑工程质量监督报告，主要载明：万华康庭小区工程开工日期为2007年4月20日，竣工验收日期为2010年2月8日；各项功能性指标由各方质量责任主体检验符合要求，相关试验委托具有相应资质的检测机构检测，资料已备案，竣工技术资料完整，验收组织形式合法，验收程序到位。2010年3月12日，该站盖章同意备案申请。后万象公司陆续书面向原告等业主寄发交房催告函，要求其接到函件后速来办理交房手续。2010年4月12日，原告收到该函件。同年4月25日，原、被告办理了房屋交接手续。
另查明，2009年11月6日，象山县质监站发出关于加强住宅工程渗漏防治工作的通知（象建质监[2009]15号文件），要求建设单位在组织住宅工程分户验收时增加外墙全面淋水试验，合格后方可组织竣工验收。2010年1月21日，象山县建设局出具一份关于万华康庭相关事项的说明，主要载明：淋水试验不能作为房屋交付时间延期的理由。外墙24小时淋水试验是保护业主利益的一个举措，是一项监管措施，是房屋开发建设验收的组成部分，以此作为交付延期的理由不能成立。同年2月10日，象山县建设局向万象公司发出关于停止万华康庭交付使用的通知（象建房[2010]3号），主要载明：万华康庭小区目前尚不具备交付使用条件，责令立即停止交房行为。同时抓紧时间整改，在达到交付使用条件后方可交付使用。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、商品房买卖合同中约定的经验收合格约定的效力及界定；二、淋水试验通知可否构成合同约定据实延期交房的政府行为或情势变更；三、违约金的计算基数。
关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房经规划验收后合格。双方选择商品房验收合格作为交付条件。原告认为商品房验收合格的含义应理解综合验收合格，被告则认为应理解为竣工验收合格。本院认为，根据房地产管理法及相关行政法规的规定，结合《商品房买卖合同》的通常解释，涉案商品房经验收合格应理解为竣工验收合格。2007年8月30日修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。该法也并未规定房地产交付需取得规划、公安消防、人防等认可文件或者准许使用文件。因此，原、被告约定的交付条件并不违反法律规定，应属合法有效。尽管讼争商品房的竣工验收日期为2010年2月8日，但作为质量监督部门的象山县质监站于2010年3月12日才出具质量监督报告同意备案申请，未要求重新组织竣工验收。因此，讼争商品房实现合同约定交付条件的日期为2010年3月12日。
关于争议焦点二，原告认为象山县质监站所发的通知并不是强制性的政府行为，并不构成合同约定的可延期情形，也不构成情势变更。被告认为该通知直接导致工期增加40余天，符合合同约定的政府行为，增加工期可顺延交房日期，被告也已尽通知义务，原告收到后也无异议，且事实已构成合同法上的情势变更，应据实延期交房。本院认为，象山县质监站所发的通知的目的系针对当前县内住宅工程竣工验收后渗漏现象较普遍的实际情况，依据相关法律法规和技术标准、规范规程，就技术工作方面提出要求，就本案而言主要涉及建设单位在组织住宅工程分户验收时增加外墙全面淋水试验。根据该通知精神可知，外墙是否渗漏系建设单位验收的组成部分之一，象山县质监站所发的淋水试验通知，就是为了确保商品房无渗漏的瑕疵，属房地产开发企业的合理风险预知范畴。情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。鉴于前述，象山县质监站发文要求外墙淋水试验既不属合同约定的可据实延期范畴，也不属情势变更，被告以此主张延期交房依据不足，本院不予采纳。被告向原告发函主张交房日期需要顺延，并未得到原告的确认，被告据此主张原告对此无异议，依据不足，本院不予采纳。
关于争议焦点三，原告主张按房屋总价款计算违约金，被告认为应按房价款计算违约金。本院认为，合同第九条规定的将已付款和已付房价款加以区分，主要是考虑到房价款系一个确定项目即合同标的商品房的价款，而已付款不一定等于房价款。车位、车棚系买受人购买商品房的重要组成部分，不可分割使用。且根据合同第四条的规定，协议补充条款中的车位、车库款系计算房价款的组成部分，应属房价款范畴。故被告辩称单独以房价款计算违约金，依据不足，本院不予采纳。
综上，本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同完全履行义务。现被告未按合同约定及时向原告交付房屋，已属违约，应按约支付违约金。根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告向原告发交房通知书时，该商品房尚不符合约定的交付条件，该通知行为并不产生预期效力，该商品房具备交付条件时，被告仍应按约书面通知原告。2010年4月12日，讼争商品房已实现交房条件，原告在收到被告寄发的交房催告函后理应及时办理交房手续，但其直至同年4月25日才办理交房手续，原告的该行为也属不妥，故被告需支付的逾期交房违约金应计算到原告收到被告寄发的交房催告函之日止，即2010年4月12日。违约金具体为34854元（683402元×0.0005/天×102天）。原告主张应以综合验收为准，被告认为应以竣工验收时间为准，均依据不足，本院不予采纳。被告和其他小区业主达成补充协议时，原告既未事前授权也未事后追认，该补充协议对原告并没有约束力，被告辩称双方已达成协议，依据不足，本院不予采纳。原告在庭审中撤回第一项诉请，系对自己权益的合法处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告象山县万象房屋开发有限公司应支付原告周敏杰逾期交房违约金34854元，款定于本判决生效后一个月内付清；
二、驳回原告周敏杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1509元，减半收取754.5元，由原告周敏杰负担419元，被告象山县万象房屋开发有限公司负担335.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，开户银行为中国银行宁波市分行，帐号：81×××01，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 黄仙方
二〇一〇年十月二十日
代书记员 应微微
法律文书拟稿纸
签发：核稿：
印发：拟稿：
当事人份黄仙方10.16
原审份
留档份共印15份
浙江省象山县人民法院民事判决书
（2010）甬象民初字第1278号
原告：周敏杰，男，1982年08月08日出生，汉族，住宁波市海曙区后河巷20号。
委托代理人：刘建永，浙江大衡律师事务所律师。
委托代理人：谢俊鸣，浙江大衡律师事务所律师。
被告：象山县万象房屋开发有限公司。住所地：象山县丹西街道新丰路276号。
法定代表人：周开世，该公司总经理。
委托代理人：章国锋，浙ＸＸ宁律师事务所律师。
原告周敏杰与被告象山县万象房屋开发有限公司（以下简称万象公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年9月25日受理后，依法由审判员黄仙方适用简易程序，于2010年10月15日公开开庭审理了本案。原告周敏杰的委托代理人刘建永、谢俊鸣，被告万象公司的委托代理人章国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周敏杰起诉称：原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的万华康庭小区房屋，合同约定的交房时间为2009年12月31日前，合同并对逾期交付房屋的违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约履行了合同，但被告至今未将合格的房屋交付给原告。
原告认为，被告逾期交房的行为不但违约，也侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：一、继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》。二、被告支付延期交付违约金68340.2元（计算至2010年7月19日，继续计算至实际交房之日止）。在庭审中，原告撤回了第一项诉讼请求。
针对上述诉讼请求，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1.商品房买卖合同一份，用以证明原、被告之间的合同关系及相关约定的事实。
2.付款凭证一组，用以证明原告已支付相关款项的事实。
3.关于立即停止万华康庭交付使用的通知一份，用以证明原告未交付合格房屋的事实。
4.延期交房函一份，用以证明被告延期交房的事实。
5.关于万华康庭相关事项的说明一份，用以证明被告延期交房理由不成立的事实。
被告万象公司在法定期限内作书面答辩称：一、原、被告之间的商品房买卖合同及补充协议均经相关部门备案，双方在签合同以前，原告对合同所有条款经确认无误签署具结书后再签订正式合同，该合同应属合法有效。合同第八条约定的交付条件是该商品房经验收合格，根据我国相关法律的规定，经验收合格是指建设单位组织设计、施工、监理等单位对单体工程进行验收确认合格为准，确认合格之日即为验收合格之日。至于验收合格后建设单位是否报备案均不影响验收合格的事实。讼争商品房已于2010年2月8日经验收合格，嗣后，象山县建筑工程质量监督站（以下简称象山县质监站）的监督报告确认了这一结果，没有要求重新组织验收。因此，2010年2月8日讼争商品房已符合交付条件。被告及时通知原告等买受人在2010年2月10日前办理交房手续，原告应当按时办理，否则不能再向被告主张逾期交房的违约金。二、2009年11月6日，质监站发出《关于加强住宅工程渗漏防治工作的通知》，要求对住宅工程外墙进行24小时全面淋水实验，实验合格后方可组织竣工验收。该通知系原有国家施工规范外增加的全新施工方案，被告收到该通知时已经是2009年11月中旬，所有建筑物的脚手架已经拆除准备验收，增加的该环节不仅打乱了被告的施工步骤，增加了施工工期，也影响了其他施工工序的有序开展，直接花费的施工时间就达40余天，还不包括由此造成的其他工序所需时间。根据合同第七条规定，由于政府行为造成的交付延期的，应据实顺延，被告也书面通知了原告，原告收到后没有提出异议，交房时间已实际变更，被告不应承担违约责任。同时，该情形符合最高院规定的情势变更范畴。三、退一步讲，就算原告确实存在逾期交房，被告也已在符合交房条件后及时通知原告交房，原告不来办理，违约金只能算到通知收到之日。同时，原告已经实际接收房屋，按合同第九条的规定，违约金也只能计算到实际交房之日止。且上述两种情形应以先到日为准。即交房通知早于实际交房日的，以通知到达日为准，反之，则以实际交房日为准。且合同约定的违约金计算基数为已交付房价款，原告以总价款计算没有依据。四、2010年4月12日，象山县建设局召集由县府办、丹西街道办事处、被告和推选的50名业主代表参加的协调会，一致同意交房时间为2010年4月15日（包括已办理交房的），被告一次性补偿业主购房总价的2.4％即2个月，前一个月按日万分之3，后一个月按日万分之5计算，已由300多名业主按上述协议办理了交房手续，占业主的绝大多数。经有关部门协调，原、被告已就交房时间及补偿款达成口头补充合同，依法具有法律效力。即使被告需要补偿，应支付给原告总房款2.4％的补偿款，原告超过这一部分的诉讼请求应予驳回。综上，请求驳回原告诉请。
针对其辩解，被告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1.合同格式条款备案资料、具结书各一组，用以证明原、被告签订的合同条款系合法有效的事实。
2.单位工程质量竣工验收记录一组，竣工验收会议纪要及签到单、整改报告、竣工复验会议纪要及签到单、质量监督报告各一份，用以证明讼争房屋单位工程已于2010年2月8日经验收合格的事实。
3.象山县质监站[2009]15号文件一份，防水工程试水检查记录、修补方案、修补记录一组，用以证明因政府原因导致被告交房延期，按合同约定可以顺延；被告已尽通知义务，依法已变更交房时间，符合合同法规定的情势变更的事实。
4.房屋交接单、交房流转单、邮政快递回执等一组，用以证明讼争房屋已实际交付的事实。
鉴于原、被告对对方提供证据的真实性没有异议，本院对上列证据的真实性予以确认，至于是否能达到其证明目的，本院将结合上列证据进行综合审查判断。
根据原、被告双方的诉辩主张，本院对证据的确认，可认定本案事实如下：
象山县万华康庭小区系被告万象公司所开发，2008年7月，万象公司拟定的象山万华康庭商品房买卖合同经宁波市工商行政管理局象山分局同意备案。2009年7月10日，原、被告以原告为买受人、被告为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的万华康庭小区第13-1幢7层2-702号房。主要内容有：合同总价款为683402元；出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。因政府有关部门依法作出的行为（但出卖人违法违章原因除外），除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。除上述原因外，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同也约定了其他事宜。原告同时在具结书上签名，载明：本人已详细阅读了本合同的所有条款，并与开发商就合同条款内容达成合意。合同签订后，原告陆续支付款项。2010年2月8日，万华康庭小区通过竣工验收。后万象公司书面通知原告，要求其办理交房手续。2010年3月10日，象山县质监站出具了一份象山县建筑工程质量监督报告，主要载明：万华康庭小区工程开工日期为2007年4月20日，竣工验收日期为2010年2月8日；各项功能性指标由各方质量责任主体检验符合要求，相关试验委托具有相应资质的检测机构检测，资料已备案，竣工技术资料完整，验收组织形式合法，验收程序到位。2010年3月12日，该站盖章同意备案申请。后万象公司陆续书面向原告等业主寄发交房催告函，要求其接到函件后速来办理交房手续。2010年4月12日，原告收到该函件。同年4月25日，原、被告办理了房屋交接手续。
另查明，2009年11月6日，象山县质监站发出关于加强住宅工程渗漏防治工作的通知（象建质监[2009]15号文件），要求建设单位在组织住宅工程分户验收时增加外墙全面淋水试验，合格后方可组织竣工验收。2010年1月21日，象山县建设局出具一份关于万华康庭相关事项的说明，主要载明：淋水试验不能作为房屋交付时间延期的理由。外墙24小时淋水试验是保护业主利益的一个举措，是一项监管措施，是房屋开发建设验收的组成部分，以此作为交付延期的理由不能成立。同年2月10日，象山县建设局向万象公司发出关于停止万华康庭交付使用的通知（象建房[2010]3号），主要载明：万华康庭小区目前尚不具备交付使用条件，责令立即停止交房行为。同时抓紧时间整改，在达到交付使用条件后方可交付使用。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、商品房买卖合同中约定的经验收合格约定的效力及界定；二、淋水试验通知可否构成合同约定据实延期交房的政府行为或情势变更；三、违约金的计算基数。
关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房经规划验收后合格。双方选择商品房验收合格作为交付条件。原告认为商品房验收合格的含义应理解综合验收合格，被告则认为应理解为竣工验收合格。本院认为，根据房地产管理法及相关行政法规的规定，结合《商品房买卖合同》的通常解释，涉案商品房经验收合格应理解为竣工验收合格。2007年8月30日修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。该法也并未规定房地产交付需取得规划、公安消防、人防等认可文件或者准许使用文件。因此，原、被告约定的交付条件并不违反法律规定，应属合法有效。尽管讼争商品房的竣工验收日期为2010年2月8日，但作为质量监督部门的象山县质监站于2010年3月12日才出具质量监督报告同意备案申请，未要求重新组织竣工验收。因此，讼争商品房实现合同约定交付条件的日期为2010年3月12日。
关于争议焦点二，原告认为象山县质监站所发的通知并不是强制性的政府行为，并不构成合同约定的可延期情形，也不构成情势变更。被告认为该通知直接导致工期增加40余天，符合合同约定的政府行为，增加工期可顺延交房日期，被告也已尽通知义务，原告收到后也无异议，且事实已构成合同法上的情势变更，应据实延期交房。本院认为，象山县质监站所发的通知的目的系针对当前县内住宅工程竣工验收后渗漏现象较普遍的实际情况，依据相关法律法规和技术标准、规范规程，就技术工作方面提出要求，就本案而言主要涉及建设单位在组织住宅工程分户验收时增加外墙全面淋水试验。根据该通知精神可知，外墙是否渗漏系建设单位验收的组成部分之一，象山县质监站所发的淋水试验通知，就是为了确保商品房无渗漏的瑕疵，属房地产开发企业的合理风险预知范畴。情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。鉴于前述，象山县质监站发文要求外墙淋水试验既不属合同约定的可据实延期范畴，也不属情势变更，被告以此主张延期交房依据不足，本院不予采纳。被告向原告发函主张交房日期需要顺延，并未得到原告的确认，被告据此主张原告对此无异议，依据不足，本院不予采纳。
关于争议焦点三，原告主张按房屋总价款计算违约金，被告认为应按房价款计算违约金。本院认为，合同第九条规定的将已付款和已付房价款加以区分，主要是考虑到房价款系一个确定项目即合同标的商品房的价款，而已付款不一定等于房价款。车位、车棚系买受人购买商品房的重要组成部分，不可分割使用。且根据合同第四条的规定，协议补充条款中的车位、车库款系计算房价款的组成部分，应属房价款范畴。故被告辩称单独以房价款计算违约金，依据不足，本院不予采纳。
综上，本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同完全履行义务。现被告未按合同约定及时向原告交付房屋，已属违约，应按约支付违约金。根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告向原告发交房通知书时，该商品房尚不符合约定的交付条件，该通知行为并不产生预期效力，该商品房具备交付条件时，被告仍应按约书面通知原告。2010年4月12日，讼争商品房已实现交房条件，原告在收到被告寄发的交房催告函后理应及时办理交房手续，但其直至同年4月25日才办理交房手续，原告的该行为也属不妥，故被告需支付的逾期交房违约金应计算到原告收到被告寄发的交房催告函之日止，即2010年4月12日。违约金具体为34854元（683402元×0.0005/天×102天）。原告主张应以综合验收为准，被告认为应以竣工验收时间为准，均依据不足，本院不予采纳。被告和其他小区业主达成补充协议时，原告既未事前授权也未事后追认，该补充协议对原告并没有约束力，被告辩称双方已达成协议，依据不足，本院不予采纳。原告在庭审中撤回第一项诉请，系对自己权益的合法处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告象山县万象房屋开发有限公司应支付原告周敏杰逾期交房违约金34854元，款定于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告周敏杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1509元，减半收取754.5元，由原告周敏杰负担419元，被告象山县万象房屋开发有限公司负担335.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，开户银行为中国银行宁波市分行，帐号：81×××01，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审判员黄仙方
二○一○年十月十六日
代书记员应微微