河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第1766号原告何一桃。委托代理人贾春华，河北红杉律师事务所律师。被告廊坊国瑞房地产开发有限公司，住所地永清县台湾工业新城。法定代表人郝振河，公司董事长。委托代理人赵军，廊坊国瑞房地产开发有限公司经理。委托代理人田文虎，廊坊国瑞房地产开发有限公司法务经理。原告何一桃与被告廊坊国瑞房地产开发有限公司（以下简称国瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐勇独任审判，因案情复杂本案于2015年10月26日由简易程序转为普通程序审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人贾春华、被告委托代理人赵军、田文虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何一桃诉称，2014年5月5日，原告看到被告国瑞公司的宣传资料后与被告签订《商品房买卖合同》，同日签订了《补充协议》，约定原告购买被告开发的永清国瑞生态城4号地一期72-1-101商品房，总价3734687元，同时约定被告在2015年5月8日前将合同约定的商品房交付给原告，原告在接到验房通知书到达现场后发现被告严重违约，庭院面积缩水，仅此一项差价损失达391790元。另外，被告交付的房屋不符合约定的交付使用标准，没有经过综合验收，且该房屋保温材料不符合设计要求，庭院围栏质量与样板房围栏质量差别明显，对于这三方面质量违约，被告应承担重做的违约责任。故请求依法判令被告承担退赔原告庭院面积不足差价款391790元的违约责任；请求判令被告承担层高不符合合同约定、保温材料质量不符合设计标准、庭院围栏与样板房不一致等质量问题采取重做的补救措施，并就采取补救措施造成的延期交房和未达到交付使用条件承担延期交房的违约责任，同时对建筑质量不符合国家相关规定承担违约责任。被告国瑞公司辩称，原告的起诉没有事实依据，与事实不符，交付的房屋是按照合同约定的标准交付，符合国家法律规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告提交了以下证据：1、商品房买卖合同及补充协议；证明双方签订了商品房买卖合同，约定商品房交付条件及层高。2、商品房销售发票；证明原告履行了付款义务。3、被告销售人员提供的销控表；证明被告承诺的花园面积与实际面积不符，花园面积的不同对于房屋价格的确定有影响。4、录音光盘一张；证明当事人与被告销售主管交涉时，销售人员承认花园面积不足。5、商品房保温材料物证一份，证明与设计的标准、厚度及防火等级不符，应是B1级。6、验房通知书，证明被告存在明显的商业欺诈行为，将未经综合验收的住房通知交付。被告质证认为，对证据1、2真实性认可，但证据1不能证明原告的证明目的；证据3的真实性不认可；证据4不能证明花园面积不足；证据5不能确认物证是从涉案房屋处取得的，证据的合法性、关联性无法确认，不予认可。证据6真实性予以认可，对商业欺诈的说法不认可。被告提交了以下证据：1、合同签署文件，包括商品房买卖合同、补充协议；证明双方于2014年5月5日签订了商品房买卖合同及补充协议，约定了房屋交付条件、交付时间、样板房作用、交付标准等事宜。2、竣工验收文件，包括检测报告、建筑节能质量评估记录、设计单位工程验收质量检查报告、施工图审查机构工程验收质量报告、房屋质量保证书、房屋使用说明书、住宅分户验收汇总表、住宅分户验收合格证；证明商品房所属项目设计验收合格、竣工验收合格，达到合同约定交付条件。3、政府竣工验收备案文件，包括建设节能部分工程质量验收表、河北省建设工程竣工验收备案证明书；证明商品房所属项目达到节能验收要求，竣工验收备案完成。4、交付通知文件，包括验房通知书及送达回证3份；证明按合同约定向原告发出交付通知。5、永清县国瑞生态城四号别墅花园测量技术报告；证明花园实测面积364.702平方米。原告质证认为，被告未提交综合验收证据，单体建筑质量或者节能分部的合格不能证明交付房屋验收合格，不能证明被告的证明目的；对证据1、2真实性没有异议，但缺乏整体验收报告，已提出鉴定申请，应该以鉴定报告为准；证据3真实性认可，证据3与证据4时间上相互矛盾，存在明显的商业欺诈；证据5不认可真实性，因为系被告单独委托第三方测量，达不到证明目的。根据庭审举证、质证，本院对双方当事人所提交证据的证明效力认定如下：原告的1、2、6号证据，被告的1、2、3、4号证据，双方对真实性均没有异议，仅对证明目的提出异议，本院认定上述证据具有证据效力。原告的3号证据系复印件，无法与原件比对，不能单独作为认定案件事实的依据；4号证据，不能证明录制时间、地点及谈话人员的身份，不能完全确定与本案事实有关联性，对证明力不予认定；5号证据，不能确定证据的来源，仅凭其物理属性不能证明原告的证明目的，对证明力不予认定。被告的5号证据，系被告在工程竣工后委托具有测量资质的专业机构测量出具，对测量报告的真实性予以认定。经审理查明，原、被告于2014年5月5日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同载明：“出卖人：廊坊国瑞房地产开发有限公司，买受人：何一桃；买受人购买的商品房位于永清县国瑞生态城4号地一期，商品房为项目中第0072座0001（1-101）号房，用途为住宅，框架结构，层高为3.3米，建筑层数地上3层，建筑面积280.90平方米，商品房单价每平方米13295.43元，总金额3734687元。……付款方式为银行按揭，首付1494687元，贷款2240000元。交付期限：出卖人应当在2015年5月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。……商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。……”《补充协议》载明：“出卖人（甲方）廊坊国瑞房地产开发有限公司，买受人（乙方）何一桃；协议是对双方签署《商品房买卖合同》的补充协议；甲方在签订合同前已向乙方明示合同示范文本及协议、《商品房预售许可证》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》，并且公示了商品房预售面积测绘技术报告书和共用面积分摊情况说明，同时按照乙方要求作出合理说明，乙方已清楚无异议；该商品房首层层高为3.6米；二层层高为3.3米，三层层高为3.55米；乙方签订合同同时须向甲方支付总房款的40.02%作为首付款，计1494687元，余款申请担保贷款支付。……交接补充约定：商品房交付使用后乙方进行验收，验收期为交付使用日起15日内，逾期则视为验收合格。乙方验收后，如对商品房质量有异议，应以书面形式提出，否则视为无异议。……买卖双方之间的一切权利义务以合同以及本协议的书面约定为准，销售广告和宣传资料不是双方权利义务组成部分。甲方展示的样板房功能仅为装修装饰的空间布局展示和家具摆放参考，不能理解为交付标准及装修标准或合同的样品。……买卖双方的履行方式以合同记载为准，采用特快专递方式通知的，在寄出三天后（本市）、七天后（外市）视为到达。”合同及补充协议签订后，原告于2014年6月20日交付预售购房款1494687元，后办理按揭贷款于2014年7月27日交付购房款2240000元。2014年11月21日永清国瑞生态城四号地一期商品房建设工程通过建筑节能质量评定，2014年12月15日工程通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工图审查机构、监理单位、施工单位竣工项目审查，竣工验收结论合格。2014年12月下旬被告第一次向原告发出验房通知书。2015年5月6日，永清县建设主管部门出具永清国瑞生态城四号地一期建设工程竣工验收备案证明书。2015年5月7日，被告第二次向原告发出验房通知书。2015年6月29日被告委托河北鲲鹏工程测量服务有限公司完成对国瑞生态城四号地别墅花园测量技术报告，测绘别墅花园面积364.702平方米。2015年8月20日原告向本院提起诉讼。本院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。结合原告的诉讼主张及被告的答辩，就本案涉及的事实认定如下：（一）关于商品房的交付验收标准的认定本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七、十八条规定，房地产开发项目竣工后除对单项的工程质量验收外，还应对规划、消防、人防等基础设施和公共设施进行综合验收，但国务院2004年5月19日的（国发[2004]16号）文已取消了住宅小区等群体住房房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，单项验收结果报建设主管部门备案的制度。因此，建设单位依照《中华人民共和国建筑法》及《建设工程质量管理条例》的规定在组织设计、施工、工程监理等有关单位进行单项竣工验收后报经建设主管部门备案、取得工程竣工验收备案证明才能完成整个验收流程，取得《建设工程竣工验收备案证明书》是认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准。本案原被告所签订商品房买卖合同是商品房买卖合同的示范文本，原被告在合同第八条中所选择的是以商品房经验收合格为交付条件，双方对交付条件未作特别约定，故本案所涉商品房亦应以是否取得工程竣工验收备案证明书作为确定商品房验收交付的依据。（二）关于允诺的花园面积及围栏质量是否构成合同履行依据及被告是否应承担违约责任的认定本院认为，合同双方当事人的权利义务来源于合同的约定或法律规定。意思自治原则是当事人订立合同的基本原则，当事人在订立合同时对约定的权利义务有选择接受、拒绝或保留的权利，但对既已选择接受的权利义务应当自愿接受其效力约束。现原告主张的花园面积及围栏质量等允诺内容在商品房买卖合同及补充协议中均未记载，原告主张以销售和宣传资料的允诺内容为履行依据与补充协议中的约定内容不符，原告所提交的销控表不能对抗补充协议的约定，其记载的内容不能认定为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的应视为要约的内容，不能认定为合同双方权利义务的组成部分，原告以此主张追究被告违约责任的诉讼请求，不符合合同约定，亦不符合法律规定，本院不予支持。（三）关于交付的商品房是否具备交付条件及存在建筑质量等问题的认定本院认为，原告未举证证明交付的房屋存在主体结构不合格及严重影响居住使用的质量问题存在，在申请工程质量的司法鉴定被依法驳回后，亦未能提供有效证据证明被告交付的房屋不符合国家规定的交付标准或合同约定标准及被告应承担违约责任，原告对此应承担举证不能的责任。现涉案商品房竣工后经设计、施工、监理等单位验收合格，取得了竣工验收报告，并在报经建设主管部门后，获取了竣工验收备案登记证明书，已具备《商品房买卖合同》中约定的交付使用条件，因原告不能证明被告构成违约，故对原告主张被告承担违约责任的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，本院认为，涉案商品房已取得竣工验收备案证明，已具备合同约定的交付条件，原告的诉讼理由缺乏事实依据及相关证据证实，故对原告的全部诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告何一桃的诉讼请求。案件受理费7177元，由原告何一桃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。审判长  袁宏军审判员  徐 勇审判员  王冬梅二〇一六年三月二十一日书记员  殷伟明