福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初1616号原告：陈世明，男，1973年11月1日出生，汉族，福州晋安区。委托诉讼代理人：罗炘炘，福建科衡律师事务所律师。被告：融侨（福州）置业有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人：林定强，董事长。委托诉讼代理人：陈立新、郭施齐，福建谨而律师事务所律师。原告（反诉被告）陈世明与被告（反诉原告）融侨（福州）置业有限公司（以下简称融侨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈世明的委托诉讼代理人罗炘炘、被告（反诉原告）融侨公司的委托诉讼代理人陈立新、郭施齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈世明向本院提出诉讼请求：1.解除原告对被告开发的位于福州市仓山区建新镇上下店路333号的“淮安二期”项目××-××单元的房屋购买意向；2.被告立即返还给原告568740元购房款并支付相应利息损失104932.5元（自2013年2月6日起暂计至2016年3月15日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后利息计算至还款日）；3.被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：被告立即返还给原告548740元购房款并支付相应利息损失（以548740元为基数，自2013年2月6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算至还清之日止）。事实和理由：原告于2012年11月15日向被告交了20000元购房意向金，2013年2月又向被告支付了548740元作为购买被告开发的位于福州市仓山区建新镇西三环路东南侧的“淮安二期”项目××-××单元房屋的预付款（两笔合计568740元）。双方约定了成交单价为12176.58元、成交总价为1868740元。该项目于2013年4月3日方取得《预售许可证》。之后，因付款方式及被告提出提高房价等问题无法达成一致意见，致使双方至今无法签订《商品房买卖合同》。鉴于购房目的已经无法实现，原告多次向被告要求解除购买意向并将原告预交的购房款退还，但是被告却拒不退还，给原告造成巨大经济损失。被告融侨公司辩称，一、依据被告与案外人余美月签订的《金辉·淮安半岛二期“泊宫”商品房定购协议》第一条、第三条的约定可知，双方已就讼争商品房的购房总价、付款方式以及期限作出明确约定。因案外人余美月系代原告定购讼争商品房，原告于2013年2月6日向被告支付购房首付款548740元（含定金），说明原告认可上述订购协议，并愿意受其约束。因此并不存在原告所主张的因付款方式无法达成一致意见及被告提高房价等问题，致使原告与被告无法签订《商品房买卖合同》。2012年12月23日，被告与案外人余美月签订《定购协议》，约定由案外人余美月向被告购买位于仓山区建新镇上下店路333号的金辉·淮安半岛二期“泊宫”项目A3幢2204单元商品房，建筑面积为153.47㎡，购房款总价为1878740元。《定购协议》第三条付款方式及期限约定，案外人余美月应于2012年12月29日前付清总购房款30%（首付款）计568740元，余款1310000元办理银行按揭贷款。《定购协议》签订之后，案外人余美月（原系融侨公司员工）称其系代其朋友即原告定购讼争商品房，向被告申请由原告购买讼争商品房，被告同意其申请。原告于2013年2月6日依约向被告支付讼争商品房购房首付款548740元（含定金），但尚欠剩余购房首付款20000元。可见，上述《定购协议》关于讼争商品房的购房总价、付款方式以及期限等的约定，原告是认可并愿意受其约束。且《商品房买卖合同》关于讼争商品房的购房总价、付款方式以及期限等的约定与《定购协议》是一致的，因此并不存在原告所主张的因付款方式无法达成一致意见及被告提高房价等问题，致使原告与被告无法签订《商品房买卖合同》。二、原告与被告之间至今无法签订《商品房买卖合同》的原因系在于原告未按照《定购协议》第三条的约定如期支付购房首付余款20000元。依据《定购协议》第四条的约定，原告在签订《商品房买卖合同》之前应足额缴纳完毕购房首付款，否则，被告有权拒绝与原告签订《商品房买卖合同》。原告与被告之间至今无法签订《商品房买卖合同》的原因系在于原告，被告并无过错。故原告无权要求解除被告与案外人余美月签订的《定购协议》，被告返还购房首付款568740元以及支付相应的利息等。反诉原告融侨公司向本院提出诉讼请求：1.解除反诉人与案外人余美月签订的《金辉·淮安半岛二期“泊宫”商品房定购协议》；2.被反诉人已支付的购房首付款548740元归反诉人所有；3.被反诉人应立即向反诉人支付自2013年6月6日起至2015年6月1日止逾期签订《商品房买卖合同》及提供按揭贷款材料的违约金（以余款1310000元为基数，按照日万分之七计算，为664825元）；4.本案反诉费由被反诉人承担。（以上第2项至第4项诉讼请求的被反诉人应付款项，均可直接在被反诉人已付购房款中予以扣减）。诉讼过程中，反诉原告变更第3项诉讼请求为：被反诉人应立即向反诉人支付自2013年6月6日起至2015年3月1日止逾期签订《商品房买卖合同》及提供按揭贷款材料的违约金（以余款1310000元为基数，按照日万分之七计算）。事实和理由：2012年12月23日，反诉人与案外人余美月签订《金辉·淮安半岛二期“泊宫”商品房定购协议》，约定由案外人余美月向反诉人购买位于仓山区建新镇上下店路333号的金辉·淮安半岛二期“泊宫”项目××幢××单元商品房，建筑面积为153.47㎡，购房款总价为1878740元。《定购协议》第二条定金条款约定，案外人余美月应在本协议签订之日起向反诉人支付定金80000元，定金折抵首期购房款。第三条付款方式及期限约定，案外人余美月应于2012年12月29日前付清总购房款30%（首付款）计568740元，余款1310000元办理银行按揭贷款。案外人余美月未按约如期提交征信审查所需的材料文件（按揭材料）或者未在反诉人通知的3日内来签订电子版《商品房买卖合同》的，则每逾期一日案外人余美月应按贷款额的日万分之七向反诉人支付违约金，且反诉人有权解除本协议，不予退还案外人余美月已付购房款（包括定金），并将房屋另售他人。若因此造成反诉人另售他人的差价损失，案外人余美月还应据实赔偿，反诉人有权从应退还案外人余美月的购房款中先行扣减。《定购协议》签订之后，案外人余美月（原系融侨公司员工）称其系代其朋友即被反诉人定购。2013年2月6日，被反诉人依约向反诉人支付上述商品房购房首付款548740元（含定金），但尚欠剩余购房首付款20000元。2013年4月3日，反诉人取得其所开发的金辉·淮安半岛二期“泊宫”项目A3#、A5#楼的预售许可证。2013年6月1日，反诉人向被反诉人发出《催签函》，通知被反诉人其所购买的讼争商品房已取得预售许可证，已正式开始签订《商品房买卖合同》，被反诉人应在收到该通知之日起3日内与反诉人的工作人员联系并办理签约手续，逾期未办理的，反诉人将依据《定购协议》第三条的约定追究违约责任。此后，反诉人又多次催促被反诉人到反诉人处签订《商品房买卖合同》，但被反诉人均置之不理。为此，反诉人于2015年3月2日向被反诉人发出《解除定购协议通知书》，通知被反诉人因其未按照《定购协议》第二条、第三条的约定如期支付购房首付余款20000元，且未按时到反诉人处签订《商品房买卖合同》以及提交资信审查所需材料文件，办理按揭贷款手续，致使反诉人无法及时收回剩余购房款1310000元，其行为已构成严重违约，那么，反诉人有权解除《定购协议》，被反诉人已支付的购房首付款548740元（包括定金）不予退还，且应按照《定购协议》的约定向反诉人支付违约金。反诉人认为，上述《定购协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效合同，双方均应严格按照合同约定履行。被反诉人至今未前往反诉人处签订《商品房买卖合同》，也未向反诉人提供资信审查所需材料文件，办理按揭贷款手续，致使反诉人无法及时收回剩余购房款1310000元，其行为已构成严重违约，那么，反诉人依约有权解除与案外人余美月签订的《定购协议》，被反诉人已支付的购房首付款548740元（包括定金）归反诉人所有。此外，被反诉人还应按照日万分之七标准向反诉人支付自逾期签订《商品房买卖合同》以及提交资信审查所需材料文件之日起至反诉人发出《解除定购协议通知书》之日止的相应违约金。反诉被告陈世明辩称，反诉人提起反诉的基本法律关系是基于反诉人与案外人余美月签订的协议，与反诉被告无关，反诉缺乏基本法律事实，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的建设银行银行存根真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告提交的销售不动产统一发票左上角“成交总价为1868740元，开盘优惠：通行证5%＋认购2%＋开盘2%＋首付优惠10000元，成交单价12176.58元”系由铅笔手写，无法确认何人所写，且被告对该内容有异议，故本院不予认定，被告对该发票的其他内容真实性无异议，本院予以确认。原告提交的金辉淮安半岛·泊郡A3#A5#楼预售许可证与被告提交的预售许可证一致，故本院对该证据的真实性予以确认。2.原告对被告提交的《销售不动产统一发票（自开）》记账联真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告提交了金辉·淮安半岛二期“泊宫”商品房定购协议、催办函及妥投证明、解除订购协议通知书及妥投证明的原件核对，本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原欲向被告购买金辉·淮安半岛二期“泊宫”××#××单元房屋，于2012年11月15日向被告支付意向金20000元，后原告欲改为定购××#××单元房屋，故办理了该20000元的退款手续。并于2013年2月6日向被告支付了××#××单元房屋的部分购房款548740元，但后原告未与被告签订定购协议或商品房买卖合同。另查明，案外人余美月于2012年12月23日与被告签订了《金辉·淮安半岛二期“泊宫”商品房定购协议》，约定余美月向被告购买金辉·淮安半岛二期“泊宫”A3#2204单元房屋，购房总价1878740元，余美月于2012年12月27日向被告支付了20000元定金，并开具了发票。本院认为，对本诉原告的诉请，分析如下：原告向被告支付了金辉·淮安半岛二期“泊宫”××#××单元房屋的部分购房款548740元后，双方未能签订定购协议或商品房买卖合同，原、被告未能对购买××#××单元达成一致意见，现原告诉请被告退还已支付的购房款548740元，本院予以支持。对于原告诉请的利息，因其未举证证明何时向被告要求退还购房款而被告不予退还，故应从融侨公司提起反诉诉请该购房款归融侨公司所有之日即2016年7月14日起按银行同期贷款利息计算。原告诉请解除其对××#××单元房屋的购买意向，但原、被告尚未签订定购协议或商品房买卖合同，购买意向只是原告的意思表示，未形成确定的法律行为，故本院不予处理。对反诉原告的诉请，分析如下：反诉原告主张案外人余美月代反诉被告定购金辉·淮安半岛二期“泊宫”××#××单元房屋，但未能举证证明反诉被告委托案外人余美月签订定购协议，且余美月系以自己的名义签订××#××单元的定购协议，并以自己的名义支付了20000元定金，故本院对反诉原告的主张不予采信。反诉原告诉请解除金辉·淮安半岛二期“泊宫”商品房定购协议，因反诉被告并非协议当事人，是否解除定购协议涉及到签订协议的案外人余美月的利益，故本院不予处理。如前所述，反诉被告并非A3#2204单元定购协议的当事人，该定购协议对反诉被告不具有约束力，故反诉原告依据定购协议主张反诉被告已支付的购房款548740元归反诉原告所有，并要求反诉被告支付逾期签订商品房买卖合同的违约金，本院不予支持。依照《最高院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告融侨（福州）置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈世明购房款548740元，并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2016年7月14日计至款项退还之日止）；二、驳回原告陈世明的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告融侨（福州）置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21620元，由原告陈世明负担10810元，被告融侨（福州）置业有限公司负担10810元。反诉案件受理费10810元，由反诉原告融侨（福州）置业有限公司负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴灵婧人民陪审员  陈贵容人民陪审员  秦 霖二〇一七年四月二十七日书 记 员  林彦琪