浙江省金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0703民初2376号
反诉原告：吴伟，男，1985年10月5日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区路桥街道南官大道***号，现住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：何基鹏，浙江振进律师事务所律师。
反诉被告：浙江涵碧紫金实业发展有限公司，住所地浙江省金华市金东区光南路1188号。
法定代表人：孟红忠，执行董事。
委托诉讼代理人：张如德，男，1978年9月7日出生，汉族，员工，住山东省定陶县。
委托诉讼代理人：ＸＸ斌，男，1973年5月6日，汉族，员工，住浙江省浦江县。
反诉原告吴伟与反诉被告浙江涵碧紫金实业发展有限公司（以下简称涵碧紫金公司）商品房销售合同纠纷一案，本诉原告涵碧紫金公司于2017年6月12日诉至本院，同年7月31日，反诉原告吴伟向本院提出反诉，本院受理本反诉后，依法由审判员陆海碧独任审判。2018年5月7日，本诉原告涵碧紫金公司就本诉部分向本院撤回起诉。本案于2017年8月29日公开开庭进行了审理。反诉原告吴伟及其委托诉讼代理人何基鹏，反诉被告涵碧紫金公司的委托诉讼代理人张如德、ＸＸ斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
反诉原告吴伟向本院提出诉讼请求：1、涵碧紫金公司继续履行双方于2013年7月31日签订的《商品房买卖合同》；2、涵碧紫金公司支付逾期交房违约金21205元（从2015年4月1日起以248888元为基数，按每日万分之一暂算至2017年7月31日止，以后仍按此标准算至实际交付日为止）、逾期交付权属证书违约金18940元（从2015年7月1日起以248888元为基数，按每日万分之一暂计至2017年7月31日，以后仍按此标准算至实际交付权属证书为止）、逾期交付车位违约金41525元（从2015年6月1日起以105000元为基数，按每日万分之五暂计至2017年7月31日止，以后仍按此标准算至实际履行日为止）；3、涵碧紫金公司赔偿因逾期交房和逾期交付车位造成的损失50000元；4、诉讼费由涵碧紫金公司承担。事实与理由：2013年7月31日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，涵碧紫金公司将A01-2-602室房屋出售给吴伟。该预售商品房总价为788888元，吴伟于合同签订当日支付了首付款248888元。涵碧紫金公司承诺于2015年3月31日前交付房屋、6月30日前交付土地、房屋权属证书，逾期交付的按日支付房款万分之一的违约金至实际交付之日止。2013年12月1日，双方签订车位买卖合同，约定2015年5月30日前交付车位。反诉原告吴伟按约定支付了车位款105000元。但涵碧紫金公司至今未交付房屋及土地，也未交付房屋权属证书，导致反诉原告原本想用涉案房屋做婚房的想法落空，造成反诉原告重大精神损失。
反诉被告辩称，1、请求驳回反诉原告的所有诉请。双方先后签署两份合同，反诉原告是在自己不能履行合同的情况下重新签署的合同，在此之前反诉原告一直不能履行义务，鉴于反诉原告不能履行约定在前的义务，且根据合同第十条的约定，不应当支付逾期交房违约金。
反诉原告向本院提交反诉证据如下：
1、反诉原告的身份证复印件一份，证明反诉原告的诉讼主体资格；
2、编号为20150100270号商品房买卖合同一份，证明反诉被告应在2015年3月31日前交付房屋，逾期交付的，承担已付款万分之一的违约金、反诉被告应在2015年6月30日前交付产权证书给反诉原告，逾期交付的，承担已付款日万分之一的违约金；
3、预售购房款发票一张，证明反诉原告已经按照约定支付了首付款；
4、紫金湾地下停车位使用转让协议一份，证明2013年12月1日，反诉原告与反诉被告签订了关于紫金湾负一层007号独立非人防车位转让协议一份受让该车位，受让价105000元，约定2015年5月30日前向反诉原告交付，逾期交付的每日支付转让价万分之五的违约金的事实；
5、紫金湾A区007号车位发票一张，证明反诉原告已经按照约定支付了车位款；
6、结婚证复印件一份，证明涉案房屋反诉原告原本是打算当婚房用的，由于反诉被告严重违约，导致反诉原告的婚期一拖再拖，造成了反诉原告的重大的精神损失。
反诉被告向本院提交如下证据：
1、2013年9月-2015年1月18日业主跟进情况表一份，证明反诉被告有催过反诉原告办理贷款手续。
2、紫金湾资料签收表复印件一份，证明2015年1月20日，反诉原告领取了新签的合同、备案证明以及预告登记原件用于配合吴伟办理贷款手续，同时证明在2015年1月20日之前已经通知吴伟，催促其办理贷款手续。
经庭审质证，本院认证如下：
一、对反诉原告提交的证据
证据1、3、5，反诉被告无异议，本院予以确认。
证据2，反诉被告对真实性无异议，认为之前的合同没有解除，只是变更。本院对该证据的真实性予以确认。
证据4，反诉被告认为需庭后核实。本院结合证据5，对该证据的真实性予以确认。
证据6，反诉被告对真实性无异议，但对被告称是做婚房使用的事实不予认可，被告在2015年重新签署合同时，已经停工。
二、对反诉被告提交的证据
证据1，反诉原告对真实性、合法性、关联性均有异议，本案中2015年的合同是对2013年合同进行的变更，权利义务适用2015年合同，对于真实性因为表格中没有任何签名和盖章，形式上的真实性有意见，不符合证据的规则。本院对该组证据不予确认。
证据2，反诉原告对真实性和证明目的有异议，资料表中没有反诉原告的签名，反诉原告已经按合同履行，不能证实反诉被告已经履行合同第七条反诉原告通知被告办理相关贷款按揭手续的义务。2015年1月20日反诉被告的项目工程尚在停工阶段，对于停工阶段的项目银行是不予办理按揭贷款手续，所以反诉被告的待证目的不能成立。本院认为，该证据尚不能证明反诉被告的待证事实，对此不予确认。
经审理，根据当事人陈述、举证、质证及认证，本院查明事实如下：2013年7月31日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：涵碧紫金公司将其位于金华市金东区新城区政和街东侧、艾青路南侧A地块紫金湾项目A01幢2-602号房屋出售给买受人吴伟，房屋单价9446.02元/平方米，房屋总价828888元，买受人应在合同签订当日支付首付款248888元，剩余房款580000元，通过商业银行贷款或公积金贷款方式支付；买受人承诺在合同签订之日起10个工作日内向相应银行或公积金中心指定银行提交完备的贷款申请资料，在商品房买卖合同签署之日起办妥贷款手续需由买受人签署的一应要求文件，缴纳办理手续费，买受人贷款申请未能及时获得批准或未获得足额批准的，买受人同意按时以现金补足；出卖人应在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人承诺于2015年6月30日前，取得相应的土地、房屋权属证书，交付给买受人。双方对买受人逾期付款、出卖人逾期交房、逾期办证的违约责任等作了约定。之后，买受人于2013年7月26日及7月31日分别支付首付款50000元、198888元，共计248888元。2013年12月1日，双方签订《紫金湾地下停车位使用权转让协议》，约定负一层007号停车位使用权的转让价款为105000元，采用一次性付款方式，于本协议签订同时一次性付清。如乙方（反诉原告）要求继续履行本协议，本协议继续履行，自本协议第四条规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，甲方（反诉被告）每日向乙方支付已付转让价款之万分之五的违约金。反诉被告应于2015年5月30日前向反诉原告交付该车位。协议签订后，吴伟支付了车位款，涵碧紫金公司至今未交付车位。2015年1月8日，双方重新签订《商品房买卖合同》一份，合同签订时间未修改，仍为2013年7月31日，合同编号为201501090464，对2013年7月31日的合同进行了变更，合同约定：涵碧紫金公司将紫金湾项目A01幢2-602号房屋出售给买受人吴伟（被告），房屋总价788888元，买受人于2015年1月8日前支付首付款248888元，余款计540000元，买受人办理组合贷款的，应根据出卖人通知后10日内备齐贷款的相关资料并且办理相关的贷款手续。买受人因所提供的资料不符合贷款部门的贷款条件及因国家政策调整因素，导致贷款部门不同意贷款的，买受人应在出卖人通知后15日内办理变更付款方式手续，买受人拖延或拒绝办理变更付款手续的，按照本合同第八条承担违约责任。出卖人应在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人承诺于2015年6月30日前，取得相应的土地、房屋权属证书，交付给买受人。双方对买受人逾期付款、出卖人逾期交房、逾期办证的违约责任等作了约定。2014年10月，紫金湾项目因故停工。因反诉被告拖欠工程款，2015年2月2日，该项目承建方中国建筑一局（集团）有限公司向金华市中级人民法院提起诉讼，要求涵碧紫金公司支付尚欠的工程款138604664元及利息损失。2016年8月31日，反诉被告向反诉原告寄送了《延期交房通知书》一份，载明：因项目停工等因素，紫金湾项目A区将延期交付，具体交付日期以公司发出的房屋交付通知书为准。2017年2月27日，重庆德普律师事务所受本诉原告委托，向反诉原告发出律师函一份，载明：1、如买受人希望继续履行合同的，则应在收到律师函之日起7日内，至涵碧紫金公司办理按揭手续或补足款项，且根据合同约定，支付违约金；2、如不愿继续履行合同的，则应至涵碧紫金公司申请退房，退房经公司同意的，按相关约定支付给涵碧紫金公司违约金等等。2017年5月15日，重庆德普律师事务所再次发出律师函，载明：因买受人在合同签订后，未按约办理按揭手续或未按约足额支付购房款，已构成违约，涵碧紫金公司已多次电话通知，但买受人仍未支付剩余购房款540000元，经催告后仍未履行合同义务，依据合同约定，买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，因此，自买受人收到本通知之日起，即解除双方签订的《商品房买卖合同》。反诉被告于2016年9月19日由金华市东辰房地产有限公司变更为浙江涵碧紫金实业发展有限公司。
本院认为，反诉原告与反诉被告在自愿协商基础上达成的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，协议合法有效。双方于2015年重新签订的合同是对2013年编号为2013072050商品房买卖合同的变更。不安抗辩权是指，双务合同中，先履行方有确切证据证明，后履行方于合同成立后丧失或可能丧失履行能力时中止履行合同的权利，并在后履行方于一定合理期限内未能恢复履行能力或提供担保时解除合同的权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，反诉原告与反诉被告双方约定，自合同签订之日起15日内，买受人需对剩余房款办妥贷款或以现金足额补足，反诉原告系先履行当事人。反诉被告作为出卖人，因各种原因导致涉案工程于2014年10月停工，在商品房销售合同履行过程中，又涉及多起房屋销售合同纠纷，并因拖欠巨额工程款涉诉，因经营状况不佳，有丧失或可能丧失履行合同能力的情形，而涉案房屋迟迟不能确定交房日期，这些足以引起买受人对自身交易资金安全的担忧。反诉原告因此中止履行付款义务，符合上述关于不安抗辩权的法律规定。本案中，反诉原告要求继续履行合同，并于2013年7月31日前支付购房首付款248888元，其行为也表明其并无拒付房款之意，故对反诉原告要求继续履行合同的诉请，本院予以支持。对于反诉原告要求反诉被告支付逾期交房、逾期办证违约金的请求，本院认为，双方对于商品房买卖合同是否继续履行存在争议，反诉原告仅支付了购房款248888元，剩余房款580000元并未支付，反诉被告在此情形下，并不能向反诉原告履行交房义务，亦无法为其办理相关权证，故本院对该请求不予支持。对于反诉原告主张车位违约金的请求，本院认为，反诉原告已按《紫金湾地下停车位使用权转让协议》的约定履行了义务，并交付了全部转让价款，但反诉被告并未按约定交付车位，其行为已构成违约，应承担违约责任，故本院对车位违约金的诉请予以支持。但《紫金湾地下停车位使用权转让协议》约定的每日万分之五违约金过高，考虑到双方房产未交付，反诉原告无实际损失，以及反诉被告公司经营状况及同类案件的平衡，本院酌情按每日万分之一予以计算。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，反诉原、被告双方应按合同约定继续履行各自义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十八条第一款第（一）项、第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、反诉被告浙江涵碧紫金实业发展有限公司与反诉原告吴伟继续履行2015年1月8日签订的《商品房买卖合同》（编号：201501090464号）。
二、反诉被告浙江涵碧紫金实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴伟车位违约金（自2015年6月1日起，以105000元为基数，按每日万分之一计至实际履行之日止）。
三、驳回反诉原告吴伟的其他诉讼请求。
反诉案件受理费50元（已减半收取），由反诉被告浙江涵碧紫金实业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 陆海碧
二〇一八年八月十八日
代书记员 裘 钰