安徽省金寨县人民法院民 事 判 决 书（2014）金民二初字第00111号原告：程晋付等103户购房人（具体名单附后）。诉讼代表人：程晋付。委托代理人：吴善坤，金寨县法律援助中心律师。委托代理人：俞小雨，金寨县法律援助中心法律工作者。诉讼代表人：董策富，教师。委托代理人：闵远刚，安徽事顺律师事务所律师。被告：六安鑫宇置业有限公司，住所地金寨县。法定代表人：程功梅，经理。委托代理人：王智勇，安徽远宏律师事务所律师。原告程晋付等103户购房人与被告六安鑫宇置业有限公司（以下简称鑫宇公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年3月27日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年5月7日公开开庭审理了本案。原告程晋付等103户购房人诉讼代表人程晋付及其委托代理人吴善坤、俞小雨，诉讼代表人董策富及其委托代理人闵远刚，被告六安鑫宇置业有限公司委托代理人王智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程晋付等103户购房人诉称：2009年至2010年间，程晋付等103户购房人分别与鑫宇公司签订《商品房买卖合同》。合同明确约定了交房期限且约定了”该商品房经验收合格”的交付条件。但鑫宇公司逾期交房，直到2012年9月才在县房管局进行竣工验收备案。要求鑫宇公司支付迟延交房违约金合计844985元。鑫宇公司对逾期交房没有异议。但辩称：鑫宇公司已于2010年6月10日通知交房，部分购房人故意拖延领房时间，以便获得更多的违约金，显失公平且超过诉讼时效。程晋付等103户购房人以鑫宇公司向县房管局提交的《金寨县房地产项目竣工验收备案申请表》上的时间作为”经验收合格”时间，是对相关备案规定的错误理解。因此，请求法院对程晋付等103户购房人要求给付违约金的不合理部分予以驳回。本案双方当事人争议的焦点有：一是计算违约金截止时间的确定问题。程晋付等103户购房人诉称以购房人实际接收房屋时间确定，而鑫宇公司辩称应当以2010年6月10日通知交房之日止。二是本案是否超过诉讼时效问题。围绕上述争议焦点一，程晋付等103户购房人提供的证据有：（1）鑫宇公司出具《收款收据》，用途为公用能耗费、物业管理费、装修垃圾清费，证明各购房人实际接收房屋时间。（2）鑫宇公司向县住建局提交的《金寨县房地产项目竣工验收备案申请表》（以下简称《竣工验收申请表》），证明虽然2010年6月10日鑫宇公司通知交房，但直到2012年9月才符合”经验收合格”条件。对此，鑫宇公司质证意见为：证据（1）不能作为鑫宇公司实际交房时间的证据，本案中宋莹购买了同一栋楼三套住房，分两次于2010年7月和2014年1月接收，如果以购房人接收房屋时间作为计算违约金依据明显不合逻辑。证据（2）《竣工验收申请表》并不等同于合同约定的”该商品房经验收合格”条件。鑫宇公司围绕争议焦点一提供的证据有：（1）工作日记、通知、交房登记表，证明鑫宇公司于2010年6月10日通知交房及大部分购房人均在通知后接收房屋。（2）勘察、设计、施工及监理单位出具的《建筑工程质量验收综合表》或《竣工验收备案表》（以下简称《勘察、设计、施工、监理单位竣工验收表》），证明涉案商品房实际验收合格时间。对此，程晋付等103户购房人的质证意见为：证据（1）在没有验收合格情况下通知领房应属无效。证据（2）没有提供规划、公安消防、环保及城建档案管理部门提供的认可性意见，不能作为认定”经验收合格”的依据。围绕争议焦点二，程晋付等人提供的证据有：住建局信访回复、县委督查室《领导批交办事项督办单》、六安网刊载《76位业主欲向开发商讨说法》、金寨县住建局《关于金府花园业主反映开发商延迟交房违约金等情况的说明》，证明程晋付等103户购房人一直在主张自己的权利，没有超过诉讼时效。经质证，双方当事人均未对上述证据的真实性、合法性、关联性提出异议，本院对上述证据予以确认。根据上述经质证的证据，本院查明的事实为：（一）关于涉案商品房买卖合同及竣工验收时间、鑫宇公司交房通知的事实2009年1月至2010年11月间，程晋付等103户购房人分别与鑫宇公司签订《商品房买卖合同》，购买鑫宇公司开发的金府花园小区房屋。双方在合同中约定的交房期限分别为：程晋付、ＸＸＸ等94户购房人为2009年12月31日前；尚成云、汪承兵为2010年3月1日前；吴翔为2010年4月1日前；汪彬、曾俊为2010年5月1日前；余维胜为2010年8月31日前；王建华为2010年12月30日前；薛继海、吴云为2010年12月31日前。双方约定交房条件为”该商品房经验收合格”。合同对逾期交房支付违约金的约定为：逾期不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之0.5的违约金；超过90日的自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之0.6的违约金。2010年6月10日，鑫宇公司公告通知交付房屋，并安排售楼人员通知购房人。自此到2014年，程晋付等103户购房人陆续接收所购房屋，其中大部分购房人在2010年6月、7月接收房屋。本案中涉案商品房关于勘察、设计、施工、监理单位验收合格时间分别为：19#、22#楼为2010年3月29日；4#、31#楼为2010年5月28日；13#楼为2010年8月20日；20#楼为2010年9月20日；26#楼为2011年4月2日；7#、32#楼为2011年5月29日；1#楼、9#楼、10#楼为2011年8月20日；15#楼、18#、23#、27#楼为2011年9月9日；2#楼、3#楼、6#楼、8#楼、12#楼为2011年9月16日；17#、21#、24#、25#、28#、29#、33#楼为2011年9月20日；11#楼、14#、30#楼为2011年9月26日。而规划、公安消防、环保等专门管理部门分别于2012年7月至8月16日在鑫宇公司提交的《竣工验收合格申请表》上签署同意备案。（二）关于计算违约金起止时间和违约金数额的认定。双方在合同中分别约定了交房时间，应当作为计算违约金起算时间。因双方在合同中还约定了”该商品房经验收合格”的交付条件，所以鑫宇公司在2010年6月10日通知交房时，不符合该条件，程晋付等103户购房人有权拒绝接收。因此，本案以具备房屋交付条件时再给予购房人合理的接收房屋时间来确定计算违约金截止日期，更符合公平原则。因双方对于”该商品房经验收合格”的理解存在分歧，所以在确定具备房屋交付条件成立时间上也存在争议。对此可按照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）的相关规定进行认定。该指导意见第4条规定：”房屋买卖格式合同约定以'该商品房经验收合格'作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。”本案中，鑫宇公司只提供了勘察、设计、施工等单位竣工验收报告，但规划、公安消防等专门管理部门出具的认可性意见只见于《竣工验收备案申请表》中。因此本案中成立“该商品房经验收合格”这一条件应当以《竣工验收备案申请表》中最后签署意见的主管部门签署时间为准，即2012年8月16日。另外，《指导意见》第5条同时也规定：“出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时‘未经验收合格’为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。”参照该条规定，在竣工验收合格前已接收房屋的，其计算违约金的截止日期即为接收房屋之日。综上，结合本案实际，本院确定以房屋经验收合格条件具备之日起经过30日视为计算违约金截止日期为原则，以购房人实际接收房屋时间作为计算违约金截止日期为例外。据此，鑫宇公司应当给付程晋付等人违约金759696元（详见《程晋付等103户购房人名单及鑫宇公司应付违约金明细表》）。本院认为：本案中鑫宇公司与程晋付等103户购房人在合同中明确约定有交房时间，鑫宇公司未能按时交付房屋应当承担违约责任。程晋付等103户购房人要求鑫宇公司按合同约定给付违约金依法应当支持。但其中部分购房人迟延受领交付房屋造成的违约损失部分，本院不予支持。程晋付等103户购房人一直通过县住建局主张权利，因此鑫宇公司辩称程晋付等103户购房人的起诉超过诉讼时效与事实不符。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告六安鑫宇置业有限公司于判决生效后10日内给付原告程晋付等103户购房人违约金759696元（各原告具体数额见《程晋付等103户购房人名单及鑫宇公司应付违约金明细表》）；二、驳回原告程晋付等103户购房人的其他诉讼请求。上述具有金钱给付的义务于判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12188元，由被告六安鑫宇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  谭 霖人民陪审员  杨正胜人民陪审员  付 蓉二〇一四年八月八日书 记 员  孙庆源附件1：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。