上海市高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪执复19号
申请复议人(被执行人)上海金冠酒店服务有限公司，住所地上海市黄浦区福州路XXX号。
法定代表人朱福弟，董事长。
委托代理人张雪松，上海市锦天城律师事务所律师。
申请复议人上海金冠酒店服务有限公司(以下简称金冠公司)不服上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)(2016)沪02执异89号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
二中院在执行朱福弟刑事追赃一案中，金冠公司对该院委托拍卖位于本市福州路XXX号全幢房地产(以下简称涉案房产)不服，向该院提出书面执行异议。
金冠公司称，其对拍卖登记在其名下的涉案房产并无异议，但二中院委托评估机构时未告知其，未向其送达评估报告和拍卖裁定，违反程序；评估公司作出的评估价格明显低于周边房地产价格，现该评估报告已超过有效期，应重新评估；拍卖公告刊登的报纸受众范围过小，拍卖公司确定的保证金过高，且有排斥潜在竞买人的情形，侵犯该司的权利。故申请撤销拍卖、中止拍卖程序、另行委托评估机构重新评估涉案房产、向该司送达评估报告和拍卖裁定、要求评估师出庭质证、扩大拍卖公告的登报范围、在拍卖前通知优先权人和其他债权人、分层拍卖、更换拍卖公司、延长涉案房产的咨询和展示时间、降低拍卖保证金至1,000万元(币种为人民币，下同)以内。
二中院查明，关于上海市人民检察院第二分院提起公诉的被告人朱福弟犯非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪一案，该院于2010年4月7日作出(2009)沪二中刑初字第5号刑事判决，认定朱福弟的行为构成犯罪，其控制并负责的金冠公司、上海亿佰年房地产开发有限公司、上海明大投资管理有限公司、上海明大综合市场经营管理有限公司、上海早木假日有限公司、上海大顺道酒店管理有限公司、上海金冠长寿酒店服务有限公司、广州大顺道酒店管理有限公司的行为均构成单位犯罪，故判决朱福弟犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十一年，剥夺政治权利三年；犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑七年，并处罚金三十万元，决定执行有期徒刑十五年，剥夺政治权利三年，并处罚金三十万元；违法所得的一切财物予以追缴，不足部分责令退赔。判决生效后，该院遂于2010年5月14日移交执行本案的财产刑及追缴赃款赃物的事项，要求调查金冠公司等八家涉案单位的财产，处分包括本案涉案房产在内的朱福弟和八家公司名下的所有涉案财产。二中院在刑事追赃执行中，于2010年5月21日通过本院委托上海国城房地产估价有限公司(以下简称国城公司)评估涉案房产。国城公司于2010年7月7日作出评估报告，以2010年6月18日为估价时点，评估得出涉案房产的市场价格为18,100万元。2014年6月26日，国城公司经重新评估，以2014年6月23日为估价时点，综合测算得出涉案房产的市场价格为18,450万元。2016年8月29日，国城公司再次重新评估，以2016年8月26日为估价时点，测算得出涉案房产的市场价值为18,800万元。该院已将该报告送达朱福弟指定的金冠公司管理人朱加炜，并告知其该院将委托拍卖涉案房产。后金冠公司对该评估价格提出书面异议，国城公司于2016年9月20日作出《关于对房地产估价报告异议的说明》，认为其依照房地产估价规范进行分析形成意见和结论，估价结果符合规范要求；该估价结果是估价对象于估价时点的正常房地产市场价值，采用比较法、收益法计算得出。
二中院另查明，涉案房产登记在金冠公司名下，房地产权证号为黄XXXXXXXXXX，核准日期为2006年11月20日，房屋用途为办公。涉案房产上已设定抵押权，抵押权人为恒生银行(中国)有限公司上海分行，债权登记数额为6,000万元，核准日期为2007年12月12日。
二中院认为，当事人申请撤销拍卖，须符合法定情形。本案中，该院在刑事追赃执行程序中委托拍卖涉案房产，目前尚未成交，无法证明拍卖成交价格明显低于市场价格，金冠公司也未提供证据证明本案拍卖存在其他法律规定的应予撤销的情形。故对其提出的撤销拍卖的异议请求，该院不予支持。本次拍卖所依据的是评估公司于2016年8月29日重新评估涉案房产得出的结论，金冠公司已收到该评估报告，并对评估价格提出了异议，评估公司亦对该异议作出了说明，该院同时也告知了金冠公司相应拍卖事宜。且评估结果是为确定拍卖保留价提供参考，并不必然影响拍卖成交价格。故金冠公司提出的未收到评估报告、不知拍卖事宜、评估价格过低的异议理由缺乏事实依据，该院不予采信。至于金冠公司提出的应降低拍卖保证金、更换报纸刊登公告等异议理由，均不属执行异议审查范围，该院不予支持。据此，二中院于2016年10月25日以(2016)沪02执异89号执行裁定驳回金冠公司的异议。金冠公司不服，向本院申请复议。
申请复议人金冠公司称，二中院委托房地产评估机构未告知申请复议人，国城公司未到现场勘查了解情况，评估缺乏依据，且金冠公司至今未收到2010年的评估报告。涉案房产的评估价格严重低于当前市场价格，国城公司2010年的评估报告上涉案房产评估价格约为1.8亿元，当前同地块市场价格已发生巨大变化，而本次拍卖仍沿用6年前的评估报告。2010年的评估报告早已过有效期限，而国城公司仅用一句话的补充说明多次调后估价时点，结论则基本维持2010年的评估报告，完全没有说明依据和理由，显失客观公正。综上，为避免资产贱卖，侵害申请复议人及其他众多债权人的合法权益，请求撤销二中院(2016)沪02执异89号执行裁定，重新委托评估涉案房产。
本院查明，二中院于2010年4月7日作出(2009)沪二中刑初字第5号刑事判决，以集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪判处被告人朱福弟有期徒刑十五年，剥夺政治权利三年，并处罚金三十万元；违法所得的一切财物予以追缴，不足部分责令退赔。判决生效后，该院于2010年5月14日移交执行本案的财产刑及追缴赃款赃物的事项，要求调查金冠公司等八家涉案单位的财产，处分包括本案涉案房产在内的朱福弟和八家公司名下的所有涉案财产。刑事追赃执行中，二中院于2010年5月21日通过本院委托国城公司评估涉案房产。国城公司于2010年7月7日作出编号为沪G**(2010)04862G的房地产估价报告，以2010年6月18日为估价时点，评估得出涉案房产的市场价格为18,100万元，该评估报告有效期为一年，至2011年7月6日止。2014年6月26日，国城公司向二中院提交了关于《房地产估价报告》的补充说明，以2014年6月23日为估价时点，综合测算得出涉案房产的市场价格为18,450万元。2016年8月29日，国城公司又向二中院提交了关于《房地产估价报告》的说明，设定价值时点为2016年8月26日，涉案房产市场价值为18,800万元，该说明有效期为一年，至2017年8月28日止。2016年9月20日，二中院将评估报告送达金冠公司管理人朱加炜，并在谈话笔录中告知其该院将委托拍卖涉案房产，朱加炜即对评估价格提出异议，认为价格过低，要求暂缓拍卖。同日，国城公司向二中院提交了关于对房地产估价报告异议的说明，针对当事人对沪G**(2010)04862G房地产估价报告提出异议，认为该公司依照国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，估价结果符合规范要求；估价报告的估价结果是估价对象于价值时点的正常房地产市场价值，采用比较法、收益法计算得出。
本院另查明，金冠公司于2016年10月6日向二中院提出书面执行异议，二中院经审查于2016年10月25日以(2016)沪02执异89号执行裁定驳回金冠公司的异议。
以上事实，有(2009)沪二中刑初字第5号刑事判决书、(2010)沪二中刑执字第3号刑事裁定书、(2016)沪02执异89号执行裁定书、房地产估价报告、关于《房地产估价报告》的补充说明、关于《房地产估价报告》的说明、关于对房地产估价报告异议的说明、执行异议申请书、谈话笔录等证据证实。
本院认为，从本案查明事实来看，因生效刑事判决判令追缴被告人朱福弟违法所得的一切财物，故二中院在刑事追赃执行中对金冠公司名下的涉案房产进行委托评估拍卖并无不当。申请复议人金冠公司对二中院委托评估拍卖涉案房产并无异议，但认为评估报告的价格过低，且已过有效期，要求重新评估。二中院收到金冠公司的异议后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》中关于执行行为异议的规定进行了审查并作出裁定。需要指出的是，评估报告系由执行法院委托的评估机构作出，评估行为本身不属于法院的执行行为，故对评估价格有异议，继而要求重新评估并不能直接适用执行行为异议的规定进行审查。针对金冠公司的请求，应由执行法院先就是否重新委托评估作出相应的决定，当事人如对此决定不服，方可适用执行行为异议的规定进行审查。二中院审查程序不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第二十三条第一款第(二)项之规定，裁定如下：
撤销(2016)沪02执异89号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 汤兵生
审 判 员 康志娟
代理审判员 杜治平
二〇一七年一月五日
书 记 员 史炜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十一条人民法院审查执行异议或者复议案件，应当依法组成合议庭。
……
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
……
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
……。