江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安商初字第00742号
原告中国农业银行股份有限公司海安县支行，住所地海安县海安镇中坝南路25号。
负责人吴海勇，该支行副行长。
委托代理人刘志龙，该支行业务部总经理。
委托代理人张进军，该支行办事员。
被告南通百川面粉有限公司，住所地海安县海安镇河滨西路6号。
法定代表人唐长根，该公司董事长。
被告海安城镇建设投资有限公司，住所地海安县海安镇花园大道66号。
法定代表人张斌，该公司董事长兼总经理。
委托代理人史蓓珉，该公司员工。
被告唐长根。
原告中国农业银行股份有限公司海安县支行（以下简称海安农行）与被告南通百川面粉有限公司（以下简称百川公司）、海安城镇建设投资有限公司（以下简称投资公司）、唐长根金融借款合同纠纷一案，本院2015年10月13日立案受理后，依法由代理审判员刘昌海独任审判，于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告海安农行的委托代理人刘志龙、张进军到庭参加诉讼，被告百川公司、唐长根、被告投资公司的委托代理人史蓓珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海安农行诉称：2014年11月7日，海安农行与百川公司签订借款合同一份，约定百川公司向海安农行借款450万，借期十个月；由百川公司提供最高额抵押担保和唐长根提供最高额保证担保。原告于当天发放借款450万元。同年12月25日，百川公司与海安农行再次签订借款合同一份，约定百川公司向海安农行借款190万，借期一年；由百川公司提供最高额抵押担保和唐长根提供最高额保证担保。原告于当天发放借款190万元。由于百川公司被投资公司擅自拆除、处置抵押房地产，且未将拆迁补偿款用于偿还上述贷款，上述450万元贷款到期后各被告亦未偿还贷款，原告宣布百川公司所欠贷款提前到期，并要求担保人承担相应责任，但各被告均未履行相应义务。现原告起诉要求：百川公司立即归还原告贷款本金640万元以及自2015年8月21日起至实际清偿日止的应付未付利息（包括欠息、罚息及复利；按借款合同约定的利率标准计算）；原告可以就抵押房屋和土地因灭失所取得的补偿金优先受偿，因百川公司与投资公司对抵押房屋和土地不当处置，百川公司和投资公司承担连带赔偿责任；唐长根对其担保的640万元贷款本息承担连带还款责任；本案诉讼费用由三被告承担。
被告百川公司辩称：借款是事实，抵押房地产已经拆迁，同意用拆迁款偿还贷款。但是百川公司没有违约的主观意愿，是招商引资需要造成企业的拆迁及还款不及时，希望原告方能免除罚息和复利，按照正常借款利息计算。
被告唐长根辩称：签订借款时，原告要求其将个人家庭财产作为担保，但所借的资金不是其个人使用的，且百川公司现在并非资不抵债，故其不应承担连带责任。
被告投资公司辩称：投资公司并不知道案涉抵押房屋属于原告的抵押物，而且原告也没有通知投资公司，现在该房屋大部分已拆除，投资公司也已经支付了部分拆迁款，目前仍有710万元没有支付，请求法院依法处理。
经审理查明：2013年11月29日，海安农行与百川公司签订一份编号为32100620130011623号的《最高额抵押合同》，该合同主要约定：百川公司自愿以其房屋（房权证号为海安镇20064001**号，座落于海安镇河滨西路6号，房屋面积为7844.93m3）和建设用地使用权（权利证号为苏海国用2010第X301321号和苏海国用2006第X301038号，座落于海安镇河滨西路6号，土地面积17940.7m3）为其自2013年11月9日至2015年11月8日期间在海安农行办理各类业务所形成的债务，提供最高额为651万元的抵押担保；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金、诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押期间，抵押物损毁、灭失、被征用或者因附合、混合、加工使抵押物的所有权为第三人所有等，抵押人应及时采取有效措施防止损失扩大，同时立即书面通知抵押权人，抵押权人有权就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿，被担保债权的履行期限未届满的，抵押权人有权要求提前清偿债务或者提存；本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。次日，百川公司为上述抵押土地办理抵押登记，海安县国土资源局向海安农行发放了苏海他项（2013）第1006号土地他项权利证书。同年12月2日，百川公司为上述抵押房屋办理抵押登记，海安县房屋产权监理所向海安农行发放了海安房他证海安镇字第2013055**号房屋他项权利证书。
2013年12月3日，原告海安农行与被告唐长根签订一份编号为32100520130007687号的《最高额保证合同》，该合同主要约定：被告唐长根自愿为百川公司自2013年12月3日至2015年12月2日期间与海安农行办理各类业务所产生的债务提供最高额为1100万元的保证担保；本合同所担保的每笔业务的种类、金额、利率、期限等内容以相关法律文书或者凭证为准，在本合同约定的期间和最高余额内，债权人发放本合同约定的贷款无需逐笔办理担保手续；保证担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金、以及贷款人实现债权的一切费用；保证方式为连带责任保证；保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起两年，若发生法律规定或者主合同约定的事项，导致主合同债权被债权人宣布提前到期的，保证期间自债权人确定的主合同债权提前到期之日起二年；本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权；债务人提供了物的担保的，债权人放弃该担保物权、担保物权顺位或者变更担保物权的，保证人同意继续按本合同约定为主合同项下债权提供连带责任保证等。
2014年11月7日，海安农行与百川公司签订一份编号为32010120140019120号的《流动资金借款合同》，该合同主要约定：百川公司向海安农行借款450万元用于购小麦，借期十个月；借款利率为合同签订日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮25%，直至借款到期日；按月结息，结息日为每月的20日；借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人从逾期之日按借款执行利率上浮50%计收罚息；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调的，罚息利率自基准利率调整之日起相应调整；借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利（期内按借款利率标准计算，借款到期后按逾期罚息利率标准计算）；借款凭证为本合同组成部分，本合同未记载，或者记载的借款金额、提款金额、还款金额、借款发放日期与到期日期、借款期限、借款利率、借款用途与借款凭证记载不一致时，以借款凭证的记载为准；本合同项下借款的担保方式为抵押、保证，担保合同的编号为32100520130007687、32100620130011623；借款人发生可能影响借款安全或者债务履行情形的，或者作为借款担保的抵押物、质押物价值坚守、意外毁损或灭失等危及担保实现情形的，贷款人宣布本合同及其他合同项下借款提前到期，提前收回借款等。同日，海安农行向百川公司发放贷款450万元，百川公司立下借款凭证一份。该借款凭证载明：借款日期为2014年11月7日，到期日为2015年9月6日；执行利率为年利率7.5%等。
2014年12月25日，海安农行与百川公司签订一份编号为32010120140022847号的《流动资金借款合同》，该合同主要约定：百川公司向海安农行借款190万元用于购小麦，借期一年；借款利率为合同签订日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮25%，直至借款到期日；按月结息，结息日为每月的20日；借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人从逾期之日按借款执行利率上浮50%计收罚息；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调的，罚息利率自基准利率调整之日起相应调整；借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利（期内按借款利率标准计算，借款到期后按逾期罚息利率标准计算）；借款凭证为本合同组成部分，本合同未记载，或者记载的借款金额、提款金额、还款金额、借款发放日期与到期日期、借款期限、借款利率、借款用途与借款凭证记载不一致时，以借款凭证的记载为准；本合同项下借款的担保方式为抵押、保证，担保合同的编号为32100520130007687、32100620130011623；借款人发生可能影响借款安全或者债务履行情形的，或者作为借款担保的抵押物、质押物价值减少、意外毁损或灭失等危及担保实现情形的，贷款人宣布本合同及其他合同项下借款提前到期，提前收回借款等。同日，海安农行向百川公司发放贷款190万元，百川公司立下借款凭证一份。该借款凭证载明：借款日期为2014年12月25日，到期日为2015年12月24日；执行利率为年利率7%等。
2015年8月28日，因百川公司有另一笔500万元的贷款构成逾期，原告海安农行按约宣布涉案两笔贷款提前到期，并向百川公司和唐长根送达贷款提前到期通知书，但借款人及保证人均未履行还款义务。
另查明，2015年3月10日，被告投资公司与百川公司签订《海安县城市房屋拆迁补偿安置协议》和《百川公司拆迁补偿补充协议》各一份，就涉案抵押房屋的相关拆迁事宜进行了约定，根据该协议，百川公司应获得拆迁补偿款总计为2350万元。此后，投资公司开始对涉案抵押房屋进行拆除，并向百川公司支付了部分补偿款。
再查明，百川公司偿还了涉案贷款截止2015年8月20日的借款利息，涉案借款本金640万元未偿还。
庭审结束后，海安农行自认百川公司在2015年8月21日后偿还利息16580.5元。
以上事实，有《流动资金借款合同》、《借款凭证》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》、房地产抵押清单、他项权利证书、《海安县城市房屋拆迁补偿安置协议》、《百川公司拆迁补偿补充协议》以及到庭当事人的陈述等在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为：原告海安农行与被告百川公司签订的《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》，原告海安农行与被告唐长根签订的《最高额保证合同》，是当事人真实意思的表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人均应按约全面履行义务。原告海安农行按约发放了贷款，借款人百川公司应当按约支付借款利息。百川公司出现合同约定的违约情形后，原告海安农行有权按照合同约定宣布贷款提前到期，借款人百川公司应当立即偿还借款本息。百川公司以其不动产为案涉借款设定抵押权，且办理了抵押登记，原告海安农行有权以抵押物实现债权。但因《最高额抵押合同》约定的被担保债权最高余额为651万元，故海安农行仅在651万元的范围内对抵押房屋及土地享有优先受偿权，超出部分本院不予支持。被告投资公司与百川公司签订房屋拆迁协议，并将抵押房屋进行拆除，涉案抵押房屋的拆迁款、赔偿金等依法亦属于抵押财产，原告海安农行依法对享有优先受偿权。原告海安农行要求被告投资公司对涉案债务承担连带赔偿责任的请求，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。原告海安农行自认百川公司在2015年8月21日之后偿还了利息16580.5元，该利息应当从原告主张的利息数额中予以扣减。关于被告唐长根称其不应承担连带责任的抗辩意见，因其与海安农行签订的《最高额保证合同》合法有效，且该合同已经明确约定其责任为连带保证责任，故本院对唐长根该抗辩意见难以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十三条、第八十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下：
一、被告南通百川面粉有限公司向原告中国农业银行股份有限公司海安县支行支付借款本金640万元及利息（其中450万元借款，自2015年8月21日起至2015年9月6日止，按年利率7.5%计算；自2015年9月7日起至实际给付之日止，按合同约定逾期利率标准计算；其中190万元借款，自2015年8月21日起至2015年12月24日止，按年利率7%计算；如果该190万元借款在2015年12月24日仍未受清偿，则自2015年12月25日起至实际给付之日止，按合同约定的逾期利率标准计算；上述计算所得利息应扣减16580.5元）以及按照合同约定计算的复利。
二、原告中国农业银行股份有限公司海安县支行对被告南通百川面粉有限公司的案涉抵押物（房权证号为海安镇20064001**号，座落于海安镇河滨西路6号，房屋面积为7844.93m3的房屋，以及权利证号为苏海国用2010第X301321号和苏海国用2006第X301038号，座落于海安镇河滨西路6号，土地面积17940.7m3的建设用地使用权）因灭失应获得的拆迁补偿款、赔偿金，有权在最高额651万元的范围内优先受偿本判决第一项所列债权。
被告唐长根对被告南通百川面粉有限公司的本判决第一项所列义务承担连带保证责任。被告唐长根承担保证责任后，有权凭本判决书直接向被告南通百川面粉有限公司追偿。
驳回原告中国农业银行股份有限公司海安县支行的其他诉讼请求。
案件受理费56600元，减半收取28300元，诉讼保全费5000元，合计33300元，由被告南通百川面粉有限公司、唐长根连带负担（此款已由原告代垫，被告于履行上述义务时一并给付原告；保证人负担后亦可凭本判决书直接向被告南通百川面粉有限公司追偿）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费56600元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
代理审判员 刘昌海
二〇一五年十二月七日
书 记 员 王 莹
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第五十八条抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第二十三条最高额保证合同的不特定债权确定后，保证人应当对在最高债权额限度内就一定期间连续发生的债权余额承担保证责任。
第八十三条最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。
抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。
自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。