湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第04497号
原告（反诉被告）：江永红，女，1951年11月11日出生，汉族，户籍所在地武昌区，
委托代理人：江明远，系原告之子。
被告（反诉原告）：朱舜华，女，1945年11月16日出生，汉族，户籍所在地武汉市江汉区，
委托代理人：章杰，湖北维力律师事务所律师。
原告（反诉被告）江永红与被告（反诉原告）朱舜华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员卢丹涛于2016年1月26日、2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江永红、被告（反诉原告）朱舜华的委托代理人章杰到庭参加第一次庭审，原告（反诉被告）江永红的委托代理人江明远、被告（反诉原告）朱舜华的委托代理人章杰到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告江永红就本诉诉称，原告于2000年起承租被告位于武珞路586-51号1楼2号临街房屋（以下简称该房屋，该房屋性质为住改非），该房屋建筑面积46.8平方米。原告承租后将该房屋进行改造装修，以经营通信器材销售之用。由于政府于2013年1月23日下发编号为武昌征决字[2013]2号的《房屋征收决定书》，该房屋被划在征收范围内。而原告与被告最后一次签订的房屋租赁合同期限截止至2013年12月31日，经原告与被告就征收补偿问题进行多次协商后，于2013年6月9日，原告向被告支付2013年7月租金及水电费时，被告向原告承诺该房屋征收后对门面部分的装修补偿归原告所有，另承诺若征收过程中对承租方有补偿的，将补偿给予原告。于2013年8月拆迁公司将该房屋打围并通知原告停止营业并进行搬迁，导致原告最终无法经营使用该房屋。由于无法使用该房屋，原、被告各用一把锁将房屋锁好，等待征收补偿，于2013年9月7日，未经原告允许，被告安排三人将该房屋撬开，准备强行将原告经营物品搬出房屋，经原告及时报警后，经警察调解，被告与原告继续将该房屋锁好，待该房屋的补偿金确定后，原、被告再进行分配。直至2014年7月，该房屋再次被撬开并拆除，经原告向拆迁办打听，拆迁办回复该房屋征收款项已经支付给被告，让原告与被告沟通，经原告多次与被告协商租赁补偿事宜，协商不果。故原告诉至法院，请求判令：1、判令被告向原告支付征收租赁房屋搬迁补偿金人民币3000元、装修损失补偿金人民币19000元以及停业停产损失补偿金58000元，合计人民币8万元。2、本案全部诉讼费由被告承担。后原告在第一次庭审时当庭增加一项诉讼请求：请求法院判令被告承担其撬房门引起的充值卡和手机的损失款38000元。后原告江永红变更诉讼请求为：一、拆迁补偿：1、搬迁补偿：1000元；2、临时安置补偿：3229元；3、附属设施补偿：（1）装修折旧74880元；（2）电表500元；（3）热水器5440元；（4）构筑物30000元；小计115049元。二、住改非：2006年原告将该住宅改造成商铺，拆隔墙，拆厨房墙开成面对街道的门，拆墙上搭建的储放物品的预制板等，为加固房屋承重能力，构筑钢结构等。住房改造商铺费用76500元。三、停产停业损失费：2013年9月到2013年12月，四个月停业损失费共计67040元。合计人民币258589元；四、本案全部诉讼费由被告承担。
被告朱舜华就本诉辩称，根据原、被告之间租赁合同，在履行过程中遇到国家政策的房屋拆迁，该合同已经不具备履行条件，依照合同约定我方是不应当承担违约责任的，该合同是因为政府拆迁而解除，我方也不是侵权人，所以也不承担赔偿责任，关于原告主张的补偿款之说，我方根据法律规定、合同约定，对成立的部分予以补偿，对于不成立的部分，包括住改非、包括构筑物，我方不予认可，综上，请法院驳回原告的诉求。搬迁补偿这部分可以协商，临时安置补偿我方认为不能成立，附属设施要根据庭审情况具体判断。第二大项住改非，停产停业损失费用没有任何法律依据，我们不认可。
反诉原告朱舜华就反诉诉称：2011年12月16日，反诉人将自有房屋武珞路585-51后1楼2号二室一厅（面积46.8平方米）出租给被反诉人经营通讯器材并签订《房屋租赁合同》，合同租期为两年，自2012年1月1日起到2013年12月31日收回，2012年的月租金为7000元，2013年的月租金为7500元；合同第八条免责条件第2款约定“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任”。2013年武昌区政府就反诉人房屋所在区域作出《房屋征收决定书》（武昌征决字[2013]2号），同年8月拆迁公司将租赁房屋打围并要求搬走。反诉人为此通知被反诉人，因政府拆迁租赁合同终止履行且要求被反诉人及时腾退房屋，但被反诉人以主张拆迁补偿为由，继续占有房屋，拒不腾退，直至2015年该房屋被拆除。另被反诉人于2013年6月9日支付了2013年7月房租7000元。反诉人认为，双方的《房屋租赁合同》因政府拆迁已于2013年8月终止，被反诉人应当及时腾退并交还房屋，被反诉人继续占用租赁房屋的行为，侵犯了反诉人的所有权，应当就此支付占有使用费。故反诉人诉至法院，请求判令：1、被反诉人向反诉人支付房屋占有使用费59500元；2、本案的反诉费由被反诉人承担。房屋占有使用费的计算时间是从2013年8月算到2014年12月，该房屋是2015年2月左右拆除的，因为该房屋因拆迁使用受到影响，所以我们是按照之前月租金的一半来计算了17个月的。
反诉被告江永红就反诉辩称，由于要拆迁，2013年并没有按7500元每月交，见朱舜华2012年12月22日收2013年一季度房租的说明。2013年砌围墙的8月也交了房租。2013年9月初锁门市双方约定好的，各自锁一把锁，等拆迁补偿。没想到朱舜华大白天叫了三个壮汉去把门撬了，接警民警调解后双方再次把门锁上，等待拆迁补偿，而不是像朱舜华说的“以主张拆迁补偿为由，继续占有房屋，拒不腾退”，该房屋在2014年7月卷闸门被撬的当月就开始拆迁了，故朱舜华要求江永红支付59500元是没有依据的。
原告（反诉被告）江永红为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据一、营业执照（2014年8月14日），税务登记证（2012年9月13日）、税务登记证（2002年2月13日），证明2000年到2013年原告江永红在涉诉房屋进行实际经营。
证据二、房屋租赁合同五份，证明原告一直租赁涉诉房屋，租赁期到2013年12月31日。
证据三、各类票据和装修协议，证明原告数次翻修改造涉诉房屋的花费191549元。1、装修折旧补偿如下：2001年8月30日至9月10日，240元；2001年7月7日到9月1日，1962元；2001年7月29日到9月28日，15251元；2001年8月5日到8月11日，438元（风扇和金属卡）；2001年7月31日到9月28日，1722元；2001年7月22日到8月21日，278元；2001年7月27日到9月9日，5535元（灯具和照明）；2001年7月29日到10月28日，5090元；2010年7月25日，16000元；2000年4月5日，初始修缮13000元；2001年9月8日，为了扩大经营面积18000元。2、电表热水器：2006年3月18日，装热水器5440元（包括安装费用），电表翻装500元。3、构筑物：2009年7月5日，3万元整（虽然实际是33500元，但是我们只主张3万元）。4、住改非：2006年6月3日，我们进行了涉诉房屋的结构改造，并和装修队签订门面改造装修协议，总计花费76500元。5、搬迁费：2014年7月3日，300元。
证据四、我方申请法院调取了拆迁补偿协议，证明朱舜华和拆迁办签订拆迁协议的情况。
证据五、2013年6月9日的协议、2013年8月1日的收条、2013年7月以前的房租收条15张，证明原告到2013年8月份还在交房租，当时房屋已经打围所以减了1000元房租，2013年6月9日被告对房屋拆迁款作出了书面承诺。
证据六、录音光盘及文字记录，证明朱舜华承诺营业补偿款该给原告的会给原告的。
证据七、相片、接警记录，证明被告有预谋的想把原告从涉诉房屋赶走，后来2011年又让原告重新签订房屋租赁协议约定拆迁互不承担责任，他是有预谋的侵害原告的利益。
被告朱舜华为支持其主张，向本院提交如下证据：
房屋租赁合同（2011年12月16日），证明双方约定如果房屋拆迁，双方互不承担责任。
经当庭举证、质证，被告（反诉原告）朱舜华对原告（反诉被告）江永红提交的证据一表示对营业执照真实性没有异议，对税务登记证的真实性没有异议，但是证明目的有异议，只能看出2002年到2006年，2012年到2014年江永红在涉诉房屋进行经营。朱舜华对江永红提交的证据二表示2004年12月20日的房屋租赁合同好像是2002年合同改的，不予确认；2006年12月4日的房屋租赁合同，不予确认；2009年9月20日的房屋租赁合同是复印件，2009年12月13日的房屋租赁合同是复印件；2011年12月16日的房屋租赁合同真实性没有异议。朱舜华对江永红提交的证据三表示对2001年8月30日100元的台板、2001年9月10日送货单140元真实性和关联性均有异议，因为收据不是正式发票，送货单也不知道制作人和制作时间，看不出与本案的关联性。对2001年7月7日到9月1日的送货单6张和收据1张（共计1962元），真实性无法核实，看不出与本案的关联性。2001年7月29日到9月28日的67张送货单（共计15251元），真实性无法核实，看不出收货人、收货对象，对与本案的关联性提出异议。2001年8月5日到8月11日的票据（共计438元），真实性无法核实，看不出与本案的关联性。2001年7月31日到9月28日的17张票据（共计1722元），真实性无法核实，看不出与本案的关联性。2001年7月22日到8月21日（共计278元），真实性无法核实，看不出与本案的关联性。2001年7月27日到9月9日共计5535元的送货单，真实性有异议，关联性有异议。2001年7月29日到10月28日（共计5090元），真实性无法核实，看不出与本案的关联性。2010年7月25日16000元的收条，真实性有异议，这是个人打的收条，看不出装修的地点，也没有装修的附属记录。2000年4月5日13000元的收据，真实性有异议，这是个人打的收条，看不出装修的地点，关联性有异议。2001年9月8日18000元的收条，真实性有异议，这是个人打的收条，看不出装修的地点，关联性有异议。2014年7月3日的300元收条，没有异议，因为我们认为有搬运费是合理的。2006年3月18日，装热水器4600元，看不出与本案的关联性。2009年6月8日的电表翻装500元，真实性无法核实，看不出关联性。2009年7月5日的33500元的收条，真实性有异议，看不出这份收条对应的装修合同、事项、地点、工程量，也看不出与本案的关联。对于2006年6月3日的装修协议，因为是原告和第三方企业发生的往来，无法判断真实性，对于证明内容提出异议，该协议是否得到了履行，原告是否支付了相应款项没有其他证据予以证实。对上述证据，根据我国财务制度和装修折现方法，一般装修是3到5年折旧完毕，我们暂且不论上述单据的真实性，从年限上看，装修已经折算完毕，不能计算相应残值，对2001年9月8日和2009年7月5日的收条，我们对真实性有异议，仅凭收条不能证明原告对涉诉房屋进行了收条上载明价值的装修。朱舜华对江永红提交的证据四表示真实性没有异议，以法院从拆迁办复印的文书为准。朱舜华对江永红提交的证据五表示2013年8月1日的收条没有异议，提醒法院注意该收条背面的内容，2013年6月9日的协议真实性没有异议，但是只是设计门面装修的部分补偿给原告。其他房租收条均没有异议。朱舜华对江永红提交的证据六表示即使这是朱舜华说的，朱舜华说的也是“是你的钱我一分不要”。朱舜华对江永红提交的证据七表示接警记录真实性没有异议，照片真实性无法确认。这两个证据关联性有异议，和本案不是同一法律关系，应当另案起诉。
原告（反诉被告）江永红对被告（反诉原告）朱舜华提交的证据表示此合同约定双方可以进行补充约定，2013年6月朱舜华确实出具了新的书面承诺。
经庭审，本院确认如下事实：
江永红自2000年起租赁朱舜华名下坐落于武汉市武珞路586-51号1楼2号的房屋用于经营通讯器材。2011年12月16日，江永红（乙方）和朱舜华（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定朱舜华将位于武汉市武珞路586-51号1楼2号（原武锅宿舍24栋42号）两室一厅，面积46.8平方米的房屋出租给乙方作为经营通讯器材使用。租赁期为贰年，甲方自2012年1月1日将出租房屋交付乙方使用，至2013年12月31日收回……双方议定2012年月租金为人民币柒仟元整，租金按季度结算，乙方需提前一个月将季度租金贰万壹仟零佰元整交付给甲方。2013年月租金为人民币柒仟伍佰元整，租金按季度结算，乙方需提前一个月将季度租金贰万贰仟伍佰元整交付给甲方……免责条件……2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任”
2013年6月9日，朱舜华向江永红出具书面承诺，载明“关于拆迁装修补贴，如果住户拆迁归房主，门面装修拆迁拆除住户费余下归江师傅。”
2013年6月11日，朱舜华的丈夫就本案涉诉房屋与房屋征收管理办公室签订《武昌区国有土地上房屋征收补偿协议书》，约定“……三、房屋征收补偿款项1、房屋价值补偿：根据具有资质的房屋估价公司评估报告，补偿金额为46.8㎡×9118元/㎡=426722元。2、搬迁补偿（搬家费）：1000元。3、临时安置补偿（过渡费）：46.8㎡×23元/㎡×3个月=3229元。4、停业停产损失补偿：无。5、附属设施补偿：装修折旧74880元；电表500元；水表100元；电话无；有线电视无；宽带网无；空调移机200元；热水器3000元；管道燃气2300元；构筑物无证210808元。小计294228元。6、其他补偿：货币补偿补助128017元；小户型面积保底补助无；生活困难补助15000元；住改非补助699239元；搬迁奖励20000元；其他3800元。小计866056元。以上征收补偿金额共计人民币1591235元…….”
2013年8月1日，朱舜华向江永红出具《收据》，载明“今收到2013年8月份房租陆千元及18元水费，房租多退少补”，该收据背面载明“因为房子要拆迁，据此要围墙，影响营业额，考虑此因素减房租壹仟元，以后每月一日收取当月房租陆千元，及上月水费18元，过期3日内搬家，如果中途停业搬出，房租多退少补”
2013年9月7日、2014年7月2日，江永红分别因涉诉房屋房租纠纷、涉诉房屋卷闸门被砸报警。
本院认为，对于江永红主张2013年9月到12月的停业损失费67040元的诉讼请求，朱舜华辩称合同因遇到国家政策的房屋拆迁而失去履行条件，依照合同约定其不应承担责任，要求停业停产损失费没有任何法律依据。本院认为，双方2011年12月6日签订《房屋租赁合同》约定“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任”，故对江永红的该项诉讼请求，本院不予支持。
对于朱舜华主张2013年8月到2014年12月房屋占有使用费的诉讼请求，江永红辩称2013年8月拆迁公司开始对涉诉房屋打围，导致无法经营，且其2013年8月仍旧向朱舜华缴纳了房租，因朱舜华承诺“门面装修拆迁拆除住户费余下归江师傅”，2013年9月初双方约定各自在涉诉房屋锁一把锁，等待拆迁补偿，故朱舜华的该项诉请没有事实和法律依据。本院认为，江永红向法院提交了朱舜华2013年8月1日写的收据作为其已经缴纳2013年8月租金的证据，该收据背面，朱舜华注明“因为房子要拆迁，据此要围墙，影响营业额，考虑此因素减房租壹仟元”，同时，在朱舜华的反诉状中，也承认“8月拆迁公司将租赁房屋打围并要求搬走”，双方均认可拆迁公司在2013年8月将涉诉房屋打围，至此江永红租赁涉诉房屋用于经营通讯器材的合同目的已无法实现。因双方均未向法院提交其向对方提出解除合同的证据，故本院认定该合同至2013年12月因租期届满而终止。对于朱舜华诉请2012年8月至12月的房屋占有使用费，其中2012年8月的房租已经缴纳，对于2012年9月至12月的房租，因此时房屋拆迁打围导致合同目的无法实现，且双方约定“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任”，故本院对此诉请不予支持。双方合同终止后，江永红亦未履行返还租赁房屋的义务，对此江永红辩称双方约定各自在涉诉房屋锁一把锁、等待拆迁补偿，因江永红未向法院提交此约定的相关证据，本院不予采信。朱舜华诉称涉诉房屋于2015年2月开始拆除，江永红辩称2014年7月该房屋已开始拆除，双方虽均未就该房屋何时腾退、何时拆除向法院提交证据，但江永红向法院提交的第三组证据中包含300元搬迁费收条一张（2014年7月3日），被告对该收条没有异议。根据《合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，该房屋自2013年8月起已被拆迁公司打围，该房屋已无法如之前一样使用或出租，法院无法参照之前的房租标准计算朱舜华的损失，而朱舜华未向法院提交证据证明因江永红未及时腾退房屋给其造成了具体多少损失，应承担举证不能的法律后果，故对朱舜华要求江永红支付2013年8月到2014年12月房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。
对于江永红主张的拆迁补偿和住改非费用，朱舜华辩称对于补偿款，根据法律规定、合同约定，对成立部分予以补偿，对于不成立的部分，包括住改非、构筑物、临时安置补偿不予认可，搬迁补偿这部分可以协商，附属设施要根据庭审情况具体判断。本院认为，拆迁补偿是因房屋所有权人的房屋被征收而进行的补偿，征收部门与被征收房屋租户之间并无直接法律关系，所有房屋征收补偿款项均是对房屋所有权人的补偿。对于江永红主张因其将涉诉房屋由住宅改装为商铺门面（花费76500元）、也是营业执照上的经营者而应得到拆迁补偿中的住改非款项的意见，以及其要求的搬迁补偿、临时安置补偿，本院均不予支持。对于江永红主张的附属设施补偿，本院认为，在房屋征收补偿协议书中载明补偿款的构成包括附属设施补偿：装修折旧74880元、电表500元、水表100元，空调移机200元，热水器5440元，管道燃气2300元，构筑物无证210808元，朱舜华书面承诺“关于拆迁装修补贴，如果住户拆迁归房主，门面装修拆迁拆除住户费余下归江师傅”，并在庭审中认可将涉及门面装修的部分补偿给江永红，该承诺不违反法律规定，合法有效，具有法律约束力。江永红连续多年租赁涉诉房屋，并向法院提交了装修协议和票据等作为其对涉诉房屋进行装修的证据，朱舜华未向法院提交涉诉房屋住宅部分装修情况的证据，应承担举证不能的法律后果，其辩称装修折旧74880元是正常的装修补偿加上一部分对拆迁的额外补偿组成，但并未向法院提交证据证明其观点，本院认为，朱舜华在作出给予江永红门面装修款的承诺后，才签订拆迁补偿协议，在签订拆迁补偿协议时如装修补偿项下确有非门面装修补偿，朱舜华未将其归入其他项内或进行标注，亦未向法院举证证明此观点，应承担举证不能的法律后果，故对江永红诉请朱舜华支付装修折旧款74880元的诉讼请求，本院依法予以支持。另外，江永红向法院提交了热水器的发票（4600元）和电表收款收据（500元），朱舜华虽对上述票据表示看不出与本案关联性，并对电表收据真实性提出异议，但并未向法院提交其购买安装涉诉房屋热水器和电表的证据，应承担举证不能的法律后果。涉诉房屋的热水器和电表亦属于装修装饰范畴，双方均未向法院提交证据证明热水器及电表是否属于门面装修，本院认为，朱舜华未向法院提交热水器及电表不属于门面装修的证据，应承担举证不能的法律后果，即使其不属于门面装修部分，亦是未形成附合的装修装饰，在租赁合同终止后可由承租方拆除，而并非朱舜华所有，故对江永红要求朱舜华支付5440元热水器款项和500元电表款项的诉讼请求，本院予以支持。
对于江永红主张构筑物30000元的诉讼请求，江永红提供了2009年7月5日的收条一张作为证据，载明“今收到永兴通信装饰立柜及展台搭建费用33500元（叁万叁千伍佰元正）”，本院认为装饰立柜及展台属于装修装饰，其价值已经包含在装修折旧当中，故对江永红主张构筑物款30000元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）朱舜华于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）江永红支付拆迁装修补偿74480元、热水器补偿5440元、电表补偿500元；
二、驳回原告（反诉被告）江永红的其他本诉请求；
三、驳回被告（反诉原告）朱舜华的全部反诉请求。
本案案件本诉受理费1800元，减半收取900元，反诉受理费644元，由被告（反诉原告）朱舜华负担（本诉受理费江永红已垫付，由朱舜华于本判决生效之日起十五日内径行给付江永红）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行；行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 卢丹涛
二〇一七年五月三十日
书记员 杜晓婉