北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第7592号
上诉人（原审原告、反诉被告）金家骥，男，1953年5月3日出生。
委托代理人金赫（金家骥之女），1986年4月12日出生。
委托代理人祝贺，北京市汇京律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）刘宝文，男，1957年6月25日出生。
委托代理人张翠翠，北京智勇律师�务所律师。
上诉人金家骥因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第7399号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年5月，金家骥诉至原审法院称：2003年3月9日，经中证人王×、刘×，我以100000元的价格购买了刘宝文位于北京市顺义区赵全营镇西小营村总占地面积为576平方米的农宅一处，双方签订房产有偿出让协议，约定：我付清该房款项后，此宅院全部由我永久持有；该宅院日后如出现政府改造征地拆迁等其它情况，其补偿费及损失费全部归我所有，刘宝文应出面协助我证明所持房产文件的真实合法性；双方不得反悔。协议签订前，我已将购房款全部交清。此后，我一直占有使用该宅院。2012年2月，刘宝文违背诚实信用原则向我提起诉讼，要求确认涉诉协议无效，让我腾退房屋。此案经北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第03620号和北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第08106号两审民事判决，支持了刘宝文的诉讼请求。我只能要求刘宝文返还已付购房款并依法要求刘宝文承担信赖利益损失。现诉至贵院，请求判令：1.刘宝文返还我已交付购房款100000元；2.刘宝文向我支付信赖利益损失即诉争房屋院落增值利益共计543733元。
刘宝文辩称：我同意金家骥第一项诉讼请求，同意返还金家骥的购房款。金家骥主张的信赖利益损失缺乏事实法律依据，不同意支付。法律规定居民不能买卖农村宅基地，因此我认为买卖合同签订及履行的过程中双方均存在过错，我主张按照同等责任分担相应的损失。
刘宝文反诉称：我有位于北京市顺义区赵全营镇西小营村新民路17号的宅院一处，登记使用权人为我。2003年3月9日，我将上述诉争房屋及宅院转让给金家骥，并当场交付证号为顺-
赵全营西小营集建（证）字第248号的《集体土地建设用地使用权证》原件。2013年3月28日，经北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第03620号民事判决书判决，我与金家骥双方于2003年3月9日所签订的房产有偿出让协议无效。后金家骥不服，上诉至北京市第二中级人民法院，（2013）二中民终字第08106号民事判决书判决维持原判。我认为终审判决生效后，金家骥应当返还属于我所有的《集体土地建设用地使用权证》，但金家骥拒绝返还。故诉至贵院，请求判令金家骥立即将登记字号为顺-
赵全营西小营集建（证）字第248号的《集体土地建设用地使用权证》原件返还给我；
金家骥就反诉辩称：在刘宝文没有给付我购房款及信赖利益损失之前，我不同意返还集体土地建设用地使用证原件。
原审法院经审理查明：刘宝文为北京市顺义区赵全营镇西小营村村民，户籍所在地为北京市顺义区×，1993年顺义区颁发集体土地建设用地使用证时，将北京市顺义区×宅院确权在刘宝文名下。金家骥在购买涉诉房屋时为北京市城镇居民户口，户籍所在地为北京市东城区×1。2003年3月9日，金家骥与刘宝文签订房屋有偿出让协议，约定：刘宝文自愿将其座落于北京市顺义区×自家宅院以人民币10万元的价格出让给金家骥永久所有。合同签订后，刘宝文将房屋交付给金家骥，金家骥给付刘宝文购房款100000元。涉诉宅院登记字号为顺-
赵全营乡西小营集建（证）字第248号的集体土地建设用地使用证原件现由金家骥掌控。2013年3月28日，北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第03620号民事判决书判决：金家骥、刘宝文双方于2003年3月9日所签订的房产有偿出让协议无效。后金家骥不服，上诉至北京市第二中级人民法院，（2013）二中民终字第08106号民事判决书判决：维持原判。
在原审法院审理中，金家骥申请对涉诉宅院内房屋及附属物、宅基地区位补偿价的现值进行鉴定，经原审法院上报北京市高级人民法院摇号确定由北京中企华房地产估价有限公司进行评估，结果为：房屋重置成新价、附属物补偿及宅基地区位补偿价643733元，其中区位补偿价539676元。金家骥为此交纳鉴定费用3000元。对该评估报告中载明的宅基地区位补偿价数额，刘宝文提交异议书，认为按照该报告认定的宅基地区位补偿价按照911元／平方米计算，宅基地区位补偿价数额有误。北京中企华房地产估价有限公司出具答复，载明：选择货币补偿方式的宅基地区位补偿价为1080元／平方米；根据宅基地登记卡记载宅基地标准面积为467平方米（其中老人补助面积200平方米），超标准面积109平方米，根据以上规定本次测算面积为467平方米，超标�面积109平方米按照标准的30%给予补偿，宅基地区位补偿价为539676元。对于老人补助面积200平方米的计算方法，刘宝文提出异议，称评估公司将老人的补助面积200平方米按照标准面积计算违反每户最高不得超过0.4亩（267平方米）的相关规定，公司认定有误。双方一致认可对于该评估报告载明的数额，由原审法院最终予以认定。
原审法院认为：涉诉的房产有偿出让协议已经法院相关判决确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。故金家骥应将涉诉宅基地的集体土地建设用地使用证原件返还给刘宝文，刘宝文应当依照房屋及附属物的现值对金家骥予以补偿。考虑到刘宝文作为出卖人出卖房屋，后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，刘宝文应当对合同无效承担主要责任，金家骥应对合同无效承担次要责任，故刘宝文应当对因合同无效给金家骥造成的信赖利益损失依责赔偿。对于评估报告中宅基地标准面积的认定问题，法院认为《顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定》即顺政发（2006）12号载明：宅基地面积控制标准为：1982年以前经合法批准的宅基地面积每户控制标准为0.4亩（折合267平方米），1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分原则上按照宅基地区位补偿价格的30%予以补偿。故本案涉诉宅基地的标准面积应当按照267平方米计算，对于老人补助面积200平方米应当按照超标准面积计算。刘宝文应当给予金家骥的信赖利益损失的具体数额，法院参照本院重新认定后的宅基地区位补偿价的数额酌情予以确定。对金家骥认为评估标准过低的辩解，法院不予采纳。据此，原审法院于2014年3月判决：一、刘宝文给付金家骥房屋及附属物重置成新价十万四千零五十七元，于判决生效之日起十日内执行；二、刘宝文赔偿金家骥经济损失二十七万一千九百三十三元，于判决生效之日起十日内执行；三、金家骥将确权在刘宝文名下的顺-
赵全营乡西小营集建（证）字第248号的集体土地建设用地使用证原件返还给刘宝文，于判决生效之日起十日内执行；四、驳回金家骥的其他诉讼请求。
判决后，金家骥不服，以原审判决认定事实不清、确定责任比例错误为由上诉至本院，坚持原审起诉时的诉讼请求。刘宝文同意原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、房产有偿出让协议、民事判决书、评估报告、发票、异议书、答复等证据在案佐证。
本院认为：因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此�受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。
根据已经查明的事实，已有生效法院判决认定本案双方当事人签订的房产有偿出让协议无效。故双方当事人应就因该协议取得的财产予以返还，并根据过错情况，承担各自责任。在原审法院审理过程中，双方对涉案房产进行了评估，因评估结果中对于超出标准面积的200平方米老人补助面积计算有误，故原审法院对评估结果做了相应调整。参照调整后的评估结果，原审法院确定刘宝文应返还金家骥地上房屋的价值并确定刘宝文应赔偿金家骥信赖利益损失的数额。综上所述，原审法院的处理并无不当，上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回�诉，维持原判。
鉴定费3000元，由金家骥负担900元（已交纳），由刘宝文负担2100元（于本判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费10237元，由金家骥负担3297元（已交纳），由刘宝文负担6940元（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费35元，由金家骥负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费10237元，由金家骥负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 解学锋
代理审判员 张玉娜
二〇一四年六月十八日
书 记 员 冯晓雪