黄石市下陆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂下陆民初字第00365号
原告江啸。
委托代理人江晓华，系特别授权。
被告饶丰收。
被告湖北日盛房地产开发有限责任公司。
法定代表人饶丰收，系该公司执行董事。
被告黄石市农副产品批发交易有限公司。
法定代表人饶丰收，系该公司执行董事。
被告黄石华文房地产开发有限公司。
法定代表人魏立民，系该公司执行董事。
第三人袁诚佳。
原告江啸诉被告饶丰收、湖北日盛房地产开发有限责任公司（以下简称日盛公司）、黄石市农副产品批发交易有限公司（以下简称农产品公司）、黄石华文房地产开发有限公司（以下简称华文公司）、第三人袁诚佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法组成由代理审判员朱浩波担任审判长、人民陪审员方三安、周绍明参加的合议庭，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告江啸的委托代理人江晓华、被告饶丰收、被告日盛公司、农产品公司的法定代表人饶丰收到庭参加诉讼。被告华文公司、第三人袁诚佳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告江啸诉称，2007年8月11日，被告饶丰收与被告华文公司签订台商会馆33户购房协议。2011年6月13日，原告与被告饶丰收签订住宅买卖协议，原告购买上述33户中的一户XX栋XX号房屋，该房屋建筑面积137.98平方米，购房款496728元。购房协议签订后，原告根据被告饶丰收的要求将全部购房款通过银行转帐至被告农产品公司，同日，由被告日盛公司向原告出具了收到购房款的收据，并将房屋移交给了原告，收取了原告水电开户费100元。2012年12月11日，被告饶丰收将原告的购房手续交给华文公司，华文公司向原告收取了2280元天然气初装费。因上述房产项目欠缴土地出让金500万元、超规划多建1个单元、违规预售等行为遭举报后，黄石市房管局于2007年10月12日登报公告注销了该项目《商品房预售许可证》，2009年2月19日，黄石市房管局报省住建厅核准华文公司限期12个月停业整改，后华文公司被吊销《房地产开发企业资质证书》，故原告没有找华文公司签订正式购房合同，开正式不动产发票。2012年12月26日，被告饶丰收一房两卖，又将上述房屋出售给第三人袁诚佳，收取了第三人袁诚佳购房款51万元。2014年7月，原告搬两套桌椅等物品准备进入该房屋办公。2014年8月被告饶丰收撬锁进入该房屋，并指使第三人袁诚佳于2014年9月12日开始装修，导致原告与第三人袁诚佳发生冲突，并多次报警处理。第三人袁诚佳不听劝阻，继续强行装修，给原告造成的损失越来越大。原告与被告饶丰收于2013年5月28日签订的《解除房屋买卖协议书》是被迫签订的，根据该协议最后一条“当乙方付清欠款后，甲方应将两套购房合同、发票、钥匙移交乙方，两套房屋买卖协议解除”的规定，该协议未实际履行，该房屋仍属原告所有。另原告为四承租户交水电费近千元。故起诉至法院，请求依法判令：1、确认XX栋XX号房屋产权归原告所有，被告饶丰收、日盛公司、农产品公司、华文公司共同负责为原告办理该房屋确权登记办证手续；2、第三人袁诚佳停止对该房屋的非法装修，腾退房屋，恢复原样，禁止该房屋转卖、转租，包括进一步备案、办理产权等确权或变更行为；3、如不能判令原告得到房屋，则请求根据原告与被告饶丰收于2013年5月28日签订的《解除房屋买卖协议书》约定条款，判令被告饶丰收、日盛公司、农产品公司、华文公司支付原告1878422元（购房款本息含涨价因素）、天然气初装费2280元、水电开户费100元，并据实支付水电费；4、由被告承担本案全部诉讼费、执行费、律师费等费用。
原告江啸为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、被告饶丰收与被告华文公司签订的购房合同。拟证明两被告之间的购房合同真实有效。
证据二、原告江啸与被告饶丰收签订的房屋买卖合同及发票。拟证明原告江啸购房的事实。
证据三、被告华文公司向第三人袁诚佳出具的发票。拟证明第三人袁诚佳购房时间比原告江啸购房时间晚18个月及第三人袁诚佳支付51万元购房款的事实。
证据四、原配钥匙以及交房钥匙水电开户费发票。拟证明本案所涉房屋是先移交给了原告江啸。
证据五、原告原装房门钥匙图片实物、邻居原装门钥匙图片和钥匙实物。拟证明原告江啸的钥匙是原配钥匙，被告及第三人后来撬锁换了钥匙。
证据六、预售许可证注销公告、开发资质注销文件。拟证明第三人袁诚佳买房屋时相关许可证已被注销，第三人袁诚佳购房行为不合法。
证据七、原告与承租人江某签订的租房合同及租金收条。拟证明原告江啸已将房屋出租的事实及被告将房屋换锁以后原告江啸报案公安不予立案的事实。
证据八、原告江啸与被告饶丰收签订的解除房屋买卖协议书。拟证明该协议没有生效。
被告饶丰收、日盛公司、农产品公司辩称，饶丰收于2007年借1100多万元给华文公司，因为华文公司开发的台商会馆项目没有办理竣工验收，不能在房产局办理备案。在华文公司没有交房之前，饶丰收起诉了华文公司，经黄石市中级人民法院调解，华文公司将其中33套房子和车库用于抵偿欠饶丰收债务。饶丰收接手后装好水电，以低于市场价的价格卖给亲戚朋友。2012年原告江啸的父亲江晓华找饶丰收，要求买房，先买的一楼，后买的二楼。江晓华购房的目的是理财，后来饶丰收去问江晓华卖不卖，江晓华当时说卖，于是饶丰收与江晓华签订了解除房屋买卖协议书。由于这两年房产不景气，饶丰收没有按协议将购房款退给江晓华。为此江晓华多次报警。卖给原告的房子是饶丰收个人的房子，是饶丰收借钱给华文公司，所以本案与被告华文公司无关，只是当时通过被告农产品公司转账，转账是为了将钱给被告日盛公司。农产品公司是独立的法人单位，与本案没有牵连。第三人袁诚佳与被告华文公司办理了购房手续。
被告饶丰收、日盛公司、农产品公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、（2008）黄民初字第13号民事调解书。拟证明被告华文公司根据法院调解书已将33套房屋移交给了被告饶丰收。
被告华文公司在法定期限内未向本院提交答辩意见，也未向本院提交任何证据材料。
第三人袁诚佳在法定期限内未向本院提交答辩意见，也未向本院提交任何证据材料。
庭后，被告饶丰收向本院提交了被告农产品公司股东变更登记资料。第三人袁诚佳向本院提交了答辩意见，认为其购房是合法的，并于2014年装修后，入住已一年。并提交了其与被告华文公司签订的商品房买卖合同、住房公积金借款合同、购房发票、水电费发票。
经庭审质证，被告饶丰收、日盛公司、农产品公司对原告江啸提交的证据一有异议，认为2007年8月饶丰收借钱给被告华文公司时，被告华文公司有预售许可证，预售许可证是10月12日登报公告注销的；对证据二、证据三、证据六均无异议，但认为证据二是临时发票；对证据四有异议，认为该证明事项与被告饶丰收无关；对证据五有异议，认为被告饶丰收不清楚此事；对证据七有异议，认为自己不知道江晓华出租房子的事情，只听说江晓华公安报案的事情。对证据八有异议，认为该协议是当事人真实的意思表示，江晓华口头说房子可以卖，当时先卖的1楼的房子，这个协议是有效的，不存在有欺骗，也没人胁迫他，是江晓华自己打好了协议来找被告饶丰收签订的。原告江啸对被告饶丰收、日盛公司、农产品公司提交的证据一无异议。对第三人袁诚佳提交的证据均有异议，认为第三人的购房行为是非法的。
本院认为，原告江啸提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六、证据八、被告饶丰收、日盛公司、农产品公司提交的证据一均与本案事实相关联，其证据的形式和来源符合法律规定，证据内容真实，本院依法予以采信。对原告江啸提交的证据五、证据七，本院认为，原告江啸提交的证据五不足以证明被告及第三人撬锁；证据七与证人江某的证言不符，故本院对上述证据不予采信。对被告饶丰收、第三人袁诚佳庭后提交的证据，本院认为，被告饶丰收、第三人袁诚佳无正当理由，逾期提交证据不符合法律规定，但其提交的证据与原告提交的证据相吻合，故本院对第三人袁诚佳的购房事实予以采信。
经审理查明，2011年6月13日，被告饶丰收（出卖人）与原告江啸（买受人）签订《“台商会馆”住宅车库买卖协议书》，原告购买被告饶丰收位于黄石市经济开发区杭州东路以北的“XX栋XX号房屋，该房屋建筑面积137.98平方米，单价3600元／平方米，购房款总额496728元。付款方式为，买受人在签订本认购书的同时向出卖人交纳购房定金10000元，在签订本认购书之日起20日支付首期房款140000元，没有缴纳首期房款（含定金），该协议书自动失效。房款余款346728元，买受人必须于2011年7月13日前付清，逾期未付视为自动放弃。定金条款约定：1、在本认购书有效期内，未经买受人同意，出卖人擅自撤销双方所签订的认购书或将买受人认购的商品房转售他人，出卖人双倍返还定金。买受人未能在约定的时间内支付购房款的，买受人所交定金不予退还，所认购商品房出卖人不予保留，本认购书自动失效；2、双方签订《黄石市商品房预售合同》的时间由出卖人另行通知买受人，买受人携带相关文件到出卖人指定地点签署《黄石市商品房预售合同》，逾期未能签约的视为放弃认购，本认购书自动失效，买受人认购的商品房出卖人将不予保留，买受人所交定金不予退还；3、买受人按期前往签订《黄石市商品房预售合同》，若因买受人原因导致未能签订的，视为买受人违约，所付定金不予退还；双方如期签订《黄石市商品房预售合同》后，定金抵房款。上述协议签订后，原告于2011年6月13日向被告日盛公司交付定金10000元，被告日盛公司出具“收到江啸人民币10000元（收款方式：现金）”的收据一张。2011年7月13日，原告通过被告农产品公司帐户向被告饶丰收支付了购房款486728元，同日由被告日盛公司向原告出具“收到江晓华（江啸）人民币486728元（收款方式：转帐）”的收据一张。2012年5月2日，被告日盛公司向江晓华收取了水电开户费200元，其中100元是原告所购房屋的水电开户费，并出具收据一张。2012年12月11日，被告华文公司向原告收取了XX栋XX号天然气初装费2280元，并出具收据一张，收据上注明该费用为代收代缴款。2013年5月28日，江晓华（甲方）与被告饶丰收（乙方）签订《解除房屋买卖协议书》，约定：1、甲方同意退回购买台商会馆XX栋XX号和X栋X号房屋两套，放弃房屋购买权，接受乙方原房款及月息3分补偿，并按季度结算计算复利，直至还款日止；2、乙方同意今年6月31日前付清甲方购房款本息及天然气4760元。如逾期不能付清，乙方同意原定“按季度结息计算复利”改为“按月结息计算复利”，并承诺延期两个月即8月31日前必须结清欠款，否则，甲方诉诸法律；乙方未付清欠款之前，不得擅自再卖XX栋XX号，否则由乙方承担一切法律责任。当乙方付清欠款后，甲方应将两套购房合同、发票及钥匙移交乙方，两套房屋买卖协议解除。《解除房屋买卖协议书》签订后，被告饶丰收未履行该协议约定事项。
另查明，2013年1月21日，被告华文公司作为出卖人与第三人袁诚佳签订商品房买卖合同，第三人袁诚佳购买了位于黄石市经济开发区杭州东路以北的XX栋XX号房屋，即原告江啸主张的房屋。被告日盛公司分别于2012年11月15日、2013年2月28日向第三人袁诚佳出具收到购房款300000元、200000元的收据。2012年12月26日，被告华文公司向第三人袁诚佳出具收到购房款510000元，黄石市转让（销售）不动产无形资产发票。2014年8月份第三人袁诚佳开始装修上述房屋，在装修过程中，原告江啸的父亲江晓华多次阻挠，向第三人袁诚佳主张该房屋属原告所有，双方发生冲突，并报警处理。2014年年底，第三人袁诚佳完成对该房屋的装修，并入住该房屋。目前该房屋的水电户名已变更为第三人袁诚佳，但未办理产权登记手续。
又查明，2006年4月14日，被告华文公司获得中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书，有效期限至2008年6月30日。2007年6月19日，被告华文公司开发建设的台商会馆项目取得《商品房预售许可证》。2007年8月11日，被告华文公司作为出卖人、被告饶丰收作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告饶丰收购买被告华文公司开发的台商会馆住宅楼项目住宅房屋33户，总价款为12280000元，在上述合同履行过程中，被告饶丰收以被告华文公司违约为由，向黄石市中级人民法院提起诉讼，经该院主持调解，双方达成协议，双方继续履行《商品房买卖合同》，总价款为12280000元，被告华文公司已向被告饶丰收交付含XX栋XX室、X栋X室在内房屋，被告饶丰收已支付购房款11271300元。被告华文公司应于2008年11月20日前向被告饶丰收交付合同约定的还未交付的房屋，被告饶丰收应于上述房屋交付之日支付下差房款1008700元。自双方签订调解协议之日三个月内，被告华文公司必须按《商品房买卖合同》第十一条、第十二条及被告饶丰收的要求办理商品房产权登记手续。该协议已于2008年11月7日生效。应当事人请求，2008年11月10日，黄石市中级人民法院印发（2008）黄民初字第13号民事调解书。2007年10月12日，因申报材料不实、违规预售，该项目的《商品房预售许可证》被行政主管部门公告注销。2014年9月2日，被告华文公司法定代表人变更为李卫东，2016年1月28日该公司法定代表人变更为魏立民。2013年1月10日，被告农产品公司办理变更登记，被告饶丰收拥有该公司80%的股份，2015年1月15日，被告农产品公司法定代表人变更为被告饶丰收。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本院对本案焦点评判如下：
一、被告主体是否适格？原告将饶丰收、日盛公司、农产品公司、华文公司列为本案被告，农产品公司提出异议，认为本案所争诉的房屋是属于被告饶丰收个人所有，只是通过农产品公司帐户向日盛公司付款，农产品公司与本案无关，不应成为本案被告。本院认为，被告饶丰收与原告签订购房合同，双方形成房屋买卖合同关系。被告饶丰收以被告日盛公司名义向原告出具收款凭证，并通过被告农产品公司银行帐户收取原告购房款，被告饶丰收、日盛公司、农产品公司形成财务发票、银行帐户借用关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条的规定，借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行帐户，出借单位和借用人为共同诉讼人，故被告饶丰收、日盛公司、农产品公司是本案适格被告。关于被告华文公司是否适格被告问题，本院认为，从第三人袁诚佳先向日盛公司付款、再与被告华文公司签订商品房买卖合同，并由被告华文公司出具黄石市转让（销售）不动产无形资产发票，且第三人袁诚佳实际只支付购房款51万元的事实，证明被告华文公司在上述房屋买卖过程中，只是履行黄石市中级人民法院（2008）黄民初字第13号民事调解书，根据被告饶丰收的要求和《商品房买卖合同》约定，协助办理房屋产权登记相关工作。被告华文公司收取原告天然气初装费，该费用为代收代缴款，实际收款人为天然气公司，原告无证据证明被告华文公司与其发生法律关系，故本院认为，被告华文公司非本案适格被告。
二、本案所涉合同是否有效？本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被告饶丰收根据其与被告华文公司签订的《商品房买卖合同》的约定，购买了包括本案所涉房屋在内被告华文公司开发建设的33套房屋，上述房屋是否办理产权登记，不影响被告饶丰收根据上述合同约定，对被告华文公司享有的债权，即对本案所涉房屋享有实际的控制权和处分权。被告饶丰收有权对本案所涉房屋进行转让，并要求被告华文公司根据双方约定办理房屋产权登记手续。关于商品房预售许可证问题。根据建设部《预售管理办法》第一条、第二条的规定，设置商品房预售许可证制度，主要目的在于对建设中的房屋预售行为进行管理，规范商品房预售条件，保障购房人的利益。本案所涉房屋转让时均已建成，并经法院调解确认，商品房预售许可证是否注销，并不影响商品房转让合同的效力。且原告无证据证明，被告饶丰收与第三人袁诚佳实际发生的房屋转让行为违反法律强制性规定，故本院对原告关于预售许可证注销后签订的商品房买卖合同无效的意见不予支持。被告饶丰收与原告签订的《“台商会馆”住宅车库买卖协议书》、《解除房屋买卖协议书》、被告饶丰收与第三人袁诚佳实际发生的房屋转让行为均合法有效。
三、被告饶丰收是否构成一房两卖？1、根据饶丰收与江啸签订的《“台商会馆”住宅车库买卖协议书》的约定，该协议书为认购书，双方签订《“台商会馆”住宅车库买卖协议书》后，还应签订《黄石市商品房预售合同》。本院认为，上述协议虽约定《“台商会馆”住宅车库买卖协议书》为认购书，但该协议已具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人即被告饶丰收已收取了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应认定为商品房买卖合同。2、根据被告日盛公司分别于2012年11月15日、2013年2月28日向第三人袁诚佳出具的收据，证明被告饶丰收在2013年5月28日与原告签订《解除房屋买卖协议书》前，已将该房屋卖给了第三人袁诚佳。被告饶丰收在将房屋卖给原告后，又将该房屋卖给第三人袁诚佳，构成一房两卖。
四、原告要求确认台商会馆住宅楼C栋×单元××号房屋归其所有的主张能否支持？本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行签订商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人签订的商品房买卖合同无效的，应予以支持。本案中，原告第一项、第二项诉讼请求，实为请求确认被告饶丰收将该房屋卖给了第三人袁诚佳买卖合同无效，并将该房屋登记至原告名下。原告上述请求能否支持，关键在于被告饶丰收与第三人袁诚佳在买卖房屋时是否具有恶意串通行为。1、从现有的证据看，第三人袁诚佳购买房屋时支付了购房款，且其支付的购房款高于原告支付的购房款。第三人袁诚佳在对该房屋进行装修时，被告进行了劝阻，双方报警处理，但该事实不足以证明第三人袁诚佳与被告饶丰收有恶意串通行为。2、从房屋的现状看，第三人袁诚佳已对该房屋进行了装修，并已入住该房屋，第三人袁诚佳已实际占有了该房屋。综上，被告第一项、第二项请求，无事实与法律依据，故本院对原告上述请求，依法不予支持。
五、原告的第三项请求能否支持？原告主张根据原告与被告饶丰收于2013年5月28日签订的《解除房屋买卖协议书》约定条款，判令被告饶丰收、日盛公司、农产品公司、华文公司支付原告1878422元（购房款本息含涨价因素）、天然气初装费2280元、水电开户费100元，并据实支付水电费。被告饶丰收同意对原告进行赔偿，但认为原告主张过高，应依法进行调整。本院认为，被告饶丰收一房两卖，致使原告不能实现购房目的，被告饶丰收应退回原告购房款496728元、天然气初装费2280元、水电开户费100元，并赔偿原告损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，原告主张的赔偿金超出了其已付购房款的一倍，对超出部分，本院不予支持，故本院确认，赔偿金按原告已付购房款的一倍计算，被告饶丰收、日盛公司、农产品公司应支付原告赔偿款496728元。关于水电费。因本案所涉房屋水电费户名已变更至第三人袁诚佳名下，且第三人袁诚佳居住该房屋，为实际使用人，对第三人袁诚佳购买该房屋后产生的水电费，原告可凭其实际垫付的水电费发票与第三人袁诚佳据实结算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告饶丰收、湖北日盛房地产开发有限责任公司、黄石市农副产品批发交易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江啸购房款496728元、赔偿款496728元、天然气初装费2280元、水电开户费100元，共计人民币995836元。
二、原告江啸已支付的XX栋XX号房屋自2012年11月15日至第三人袁诚佳实际变更水电费户名期间的水电费，由第三人袁诚佳负担，原告江啸凭水电费发票与第三人袁诚佳据实结算。
三、驳回原告江啸对被告黄石华文房地产开发有限公司的诉讼请求。
四、驳回原告江啸的其他诉讼请求。
如果上述被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币27727元，由被告饶丰收、湖北日盛房地产开发有限责任公司、黄石市农副产品批发交易有限公司负担（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。
如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币27727元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石市分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，帐号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 朱浩波
人民陪审员 方三安
人民陪审员 周绍明
二〇一六年三月八日
书 记 员 郭 丽