黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终1115号
上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨电表仪器厂（集团）有限公司，住所地哈尔滨开发区哈平路集中区机电工业园内。
法定代表人：高云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张家兴，上海华诚律师事务所哈尔滨分所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告)：哈尔滨旋狼智能科技有限公司，住所地哈尔滨经开区哈平路集中区同江路8号3栋6号房。
法定代表人：胡浩，该公司经理。
委托诉讼代理人：胡靖华，男，1963年6月19日出生，汉族，该公司总经理，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：仇长海，黑龙江明正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：哈尔滨雪狼除雪机械设备有限公司，住所地哈尔滨市南岗区集中开发区34号楼108室。
法定代表人：胡靖华，该公司经理。
委托诉讼代理人：仇长海，黑龙江明正律师事务所律师。
上诉人哈尔滨电表仪器厂（集团）有限公司（以下简称电表厂）、哈尔滨旋狼智能科技有限公司（以下简称旋狼公司）、因与被上诉人哈尔滨雪狼除雪机械设备有限公司（以下简称雪狼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2017）黑0108民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人电表厂委托诉讼代理人张家兴，上诉人旋狼公司委托诉讼代理人胡靖华、仇长海，被上诉人雪狼公司法定代表人胡靖华及其委托诉讼代理人仇长海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
电表厂上诉请求：1.改判一审判决第1项，判令旋狼公司支付房屋使用期间的房屋水电费2006.27元、包烧费174,629.58元、物业费63,534.25元、房屋使用费60,000元、租房税金35,339元；2.改判一审判决第2项，判令旋狼支付违约金636,657.19元;3.维持一审判决第3、5项;4.改判支持电表厂的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实严重错误且证据明显不足，偏听偏信证人证言，导致产生错误的一审判决。1.违法调整双方合同约定的交接房屋验收条件。双方签订的《房屋使用合同》的期限到2016年11月30日，但旋狼公司至今未返还所使用房屋。双方签订合同第六条约定了明确的交房验收条件，在电表厂没有验收旋狼公司在使用厂房过程中是否对房屋有所损坏的情况下判定旋狼公司无需向电表厂交付房屋是明显错误的。交付涉案厂房与是否在电表厂院内没有任何法律上的因果关系。双方合同到期后虽然没有续签书面合同，但旋狼公司实际使用涉案厂房应当支付房屋使用费。一审法院认定了旋狼公司在合同到期后直至2017年2月28日还在使用房屋，但判决又不支持房屋使用费明显矛盾并且是错误的，明显侵害电表厂利益。2.2016年3月以后未产生电费的原因，一审法院认为是电表厂给旋狼公司停电造成的是错误的。仅仅根据与旋狼公司有利害关系的证人证言来认定电表厂停电明显属于证据不足。一审旋狼公司举证2016年9月与第三方公司签订合同未能履行后其向电表厂主张损害赔偿，如果按照一审法院判决所有费用计算至2016年3月，为何旋狼公司在2016年9月的损失仍然向电表厂主张，说明旋狼公司使用厂房一直延续至今，只是当做仓储库房使用，因此未产生电费。3.双方明确约定旋狼公司到期不迁离或不返还租赁物的，应向电表厂加倍支付日租金，但一审法院对此约定没有认同，判定不但不用加倍支付日租金而且连租赁物也不需要返还了，对电表厂明显不公平。4.一审法院对包烧费、违约金的计算方式和起止时间也是错误的。包烧费的计算时间即使按照一审法院认定应当计算至2016年3月，从2015年12月到2016年3月也应当计算3个月，而一审法院仅仅计算2个月明显对电表厂不公。关于违约金的计算方式，违约金与押金没有任何关联，不应扣除；计算时间应当从旋狼公司实际违约日期开始计算，一审法院从电表厂给旋狼公司发出律师函之日开始计算违约金是错误的；电表厂起诉时关于违约金的计算时间的诉讼请求是直至实际给付之日，而一审法院认定计算到起诉之日是错误的。
旋狼公司辩称，不同意电表厂的上诉理由和请求，双方租赁厂房签订过使用合同，旋狼公司按照合同履行相关义务，2016年3月8日旋狼公司为电表厂出具一份55,910.32元的支票一张，对当时的水电费及包烧费等进行支付，但不知为什么电表厂在收取支票后又退还旋狼公司，并且电表厂在2016年3月1日对旋狼公司使用的厂房强行断电，导致旋狼公司生产任务无法进行，经多次交涉后电表厂依然拒绝供电，因此自电表厂断电后其无权要求旋狼公司支付房屋使用费等相关费用。一审法院对电表厂这一事实的认定符合事实及法律，电表厂应当承担相应责任。
雪狼公司辩称，不同意电表厂的意见，胡靖华是雪狼公司的法定代表人，开发区管委会为了扶持创新企业，租赁费由开发区管委会付，2016年的费用由开发区管委会打到电表厂。旋狼公司只负责支付水电费、包烧费、物业管理费这4种费用。电表厂断电，旋狼公司有权解除合同。旋狼公司是雪狼公司的子公司。电表厂违约在先，不让旋狼公司搬家、拉货物。
旋狼公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持旋狼公司一审的反诉请求。事实和理由：2014年1月8日，旋狼公司与电表厂签订《房屋使用合同》，约定旋狼公司使用电表厂位于哈尔滨市开发区××路××区××路××号的厂房，期限34个月，自2014年2月1日起至2016年11月30日止。合同第四条约定，使用期间房屋发生的水、电、网络、通信、空调、有线电视费等由旋狼公司承担。由电表厂代收代付。第五条约定，租赁期间电表厂保证房屋及附属设施包括上水、供暖、电等管线处于正常的可使用状态。第八条约定，租赁期间电表厂应履行检查、维修、养护责任，致使房屋损坏，或造成旋狼公司或第三人财产损失或人身伤害的，电表厂应承担全部赔偿责任，旋狼公司有权解除合同，要求旋狼公司双倍退还已付费用并赔偿所有损失。双方合同签订后，旋狼公司共计支付电表厂款项合计300,011.92元。旋狼公司租赁房产期间，房屋出现严重漏雨、保温层脱落情况，旋狼公司多次通知电表厂维修，但其未进行维修，旋狼公司电子屏因漏雨导致损坏。同时，使用期间，未能及时清理积雪和建筑垃圾，未能尽到物业管理服务职责，2016年3月1日，电表厂突然对旋狼公司使用厂区强行断电，导致旋狼公司厂区工作被迫全面停止，经多次交涉，电表厂仍拒绝供电。2016年7月27日，旋狼公司函告电表厂，解除双方签订的房屋使用合同，随后旋狼公司对厂区设备及库存成品等物资外运，但遭到电表厂阻止。2016年9月8日，旋狼公司对在厂区存放的外销设备外运，电表厂门卫拒不放行，随后旋狼公司多次提出要求设备外运，但电表厂均阻止，电表厂断电及妨碍旋狼公司生产经营的行为，严重损害了旋狼公司的利益，给旋狼公司带来了巨大的经济损失。2016年12月14日，旋狼公司下发律师函，敦促电表厂放行库存商品，但电表厂仍然扣押，直到2017年2月初才放行。鉴于电表厂上述违约行为，旋狼公司要求电表厂赔偿扣押旋狼公司货物期间的损失、支付违约金，但一审法院仅认定电表厂于2016年3月1日停电的事实，却没有支持旋狼公司的合理反诉请求，另外旋狼公司在电表厂处存有30,000元押金，在支付电表厂水电费等款项时应予以扣除，对旋狼公司迟延支付水电等费用的违约金约定标准过高，旋狼公司请求法院一并予以调整。
电表厂辩称，不同意旋狼公司的上诉理由和请求，一审法院第5项驳回旋狼公司的全部反诉请求是正确的，一审中旋狼公司的证据无法支持其反诉主张，且提交了部分虚假证据，双方签订的房屋使用合同合法有效都应当依法遵照执行，没有法律事由或者双方协商同意不能随意解除，本案中的房屋使用合同正常履行，旋狼公司在合同期内主张解除合同不应得到支持，旋狼公司自己主张从2017年7月27日解除合同，一审法院却判决各项费用在3月即可停止向电表厂支付，这是明显损害电表厂的利益，旋狼公司主张返还已经缴纳的费用，没有任何法律依据和合同约定，电表厂也从未接到过旋狼公司书面关于请求维修的通知，旋狼公司认为的损失并非是电表厂造成的，与电表厂无关。其所称电子屏损失根据其口述为在室内悬挂，在室内的损失应当由其自己承担，并且其未提供电子屏是否存在及其损失的相应证据，一审旋狼公司主张电表厂赔偿其损失291,800元，没有事实依据，其与第三方大庆市某公司签订合同有诸多虚假之处,包括签订的日期一方签订合同时间为2016年9月1日，另一方在签订时间为2017年9月1日，这个时间在一审诉讼时还没到达，另一处是双方签订的采购合同及产品购销合同，金额明显不一致，除此之外还有诸多虚假之处旋狼公司与第三方串通向法庭提交虚假证据，不被一审法院采纳是正确的。
雪狼公司的答辩意见，同意旋狼公司上诉请求及理由。
电表厂向一审法院起诉请求：1.判令旋狼公司向电表厂返还所使用房屋；2.判令旋狼公司、雪狼公司连带支付使用房屋期间拖欠的房屋使用费、水电费、物业费、包烧费等（以上各项暂时计算至2017年2月12日）335,509.12元，判令旋狼公司、雪狼公司连带支付违约金636,657.19元（暂时计算至2017年2月14日），合计972,166.31元，判至旋狼公司、雪狼公司实际向电表厂履行时止的违约金。
旋狼公司向一审法院反诉请求：1.依法确认2016年7月27日《房屋使用合同》解除；2.判令电表厂返还已缴纳费用合计300,011.92元；3.判令电表厂赔偿电子屏损失13,122元；4.判令电表厂赔偿旋狼公司损失291,800元。
一审法院认定事实：2013年12月25日，哈尔滨经济技术开发区管委会与电表厂、旋狼公司三方签订《入区协议》，该协议约定的主要内容如下：第一条第1款甲方（哈尔滨经济技术开发区管委会）采取租赁丙方（电表厂）闲置房屋无偿为乙方（旋狼公司）提供办公、研发场所及生产厂房的方式运营；第二条第1款本协议项下厂房坐落地点：哈尔滨经济技术开发区和平路集中区同江路8号厂房；第二条第2款本协议项下厂房面积：哈尔滨经济技术开发区和平路集中区同江路8号的6号标准厂房，使用面积1500平方米，以实际现状为准；第三条第1款使用期：无偿提供的使用期为3年；第2款起使日起使日为2013年12月25日；第3款到期日：本合同到期日为2016年12月1日；第4款本协议约定自公司产生销售额开始，参照哈工大合作协议的相关税收优惠政策给于优惠；第5款使用期限届满，本协议自动终止；第五条第1款三方任何一方不能完全履行本合同之任何条款，视为违约，并向对方承担违约责任，并赔偿因此给对方造成的其他经济损失。2014年1月8日，旋狼公司与电表厂签订《房屋使用合同》，该合同约定的主要内容如下：第一条1-1甲方（电表厂）将坐落在哈尔滨开发区哈平路集中区同江路8号园区6#厂房西侧（部位）的房屋出租给乙方（旋狼公司）。该房屋面积为1500平方米（附厂房平面图），房屋类型为工业厂房，结构为框架，土地使用权证编号：哈国有（2008）第114891号。第二条交付日期和租赁期限2-1甲、乙双方约定，计租日期（租赁日期）自2014年2月1日起至2016年11月30日止，共计34个月。2-2租赁期满，乙方应如期返还该房屋。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，甲乙双方将有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先续租权。2-3甲方未按照合同约定时间将该房屋移交给乙方使用的，每逾期一日，甲方按照合同总价款0.5％支付乙方违约金。逾期一个月视为合同自动解除，并承担相应的违约责任。第三条物业费及其他费用3-1甲乙双方约定，该房屋物业管理费30,000元／年（20元／平方米），房屋租金税金16,680元／年（税率5.56％），使用期限内供暖费为136,146元／年，如遇到政府调整供暖费标准，按新标准执行。费用总计（人民币，下同）182,826元／年大写：壹拾捌万贰仟捌佰贰拾陆元／年；3-2合同期限内，乙方应于每年11月1日前将甲方一次性支付物业管理费、房屋租金税费及供暖费，逾期支付的，经甲方书面催缴乙方仍拒绝支付的，每逾期一日，则乙方需按合同总价款的0.5％支付违约金，逾期一个月将视为合同自动解除，并承担相应的违约责任；3-3乙方支付费用的方式及第一年费用：按年支付。第一年收取79天供暖费59,753元，房屋使用押金30,000元，第一年费用及押金合计为136,433元（大写：壹拾叁万陆仟肆佰叁拾叁元整），第一年押金直接转为下年度押金，合同期满甲方验收完厂房及乙方结清费用后，押金无息返还。第四条费用负担4-1租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费、租金税费、水、电、网络、通信、空调、有线电视、供暖费等费用由乙方承担，供暖费按包烧费年度结算且在供暖开始前支付，收费标准执行哈尔滨市使用面积收费标准。租金税费、供暖费、水费、电费甲方代收代付，其他项目由乙方自己办理相关业务。4-2甲方需在每月5号前，将上一月水、电费用的清单送交乙方，乙方收到清单需在每月10号前交纳。第五条房屋使用要求和维修责任5-2租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时书面通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后2日内进行维修。其中，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。第十二条其他条款11-6进入园区的乙方办公车辆，需要预先登记；来访车辆进出必须进行登记并凭乙方开据的出门证出园。2014年11月14日，雪狼公司为旋狼公司出具证明，内容为：“旋狼公司系雪狼公司子公司，现由雪狼公司代旋狼公司缴纳哈表集团内相关费用”。合同签订后，旋狼公司、雪狼公司向电表厂交纳物业费、税金、保证金等；每月中旬向旋狼公司发放水电费缴费通知单，其上载明上月水电费使用情况及应交纳水电费金额，旋狼公司按通知数额交纳上月水电费。但自2015年11月起，旋狼公司、雪狼公司未交纳水电费；自2015年12月起，旋狼公司、雪狼公司未交纳包烧费；自2015年1月起，旋狼公司、雪狼公司未交纳物业费及税金。2016年3月8日，旋狼公司为电表厂出具金额为55,910.32元支票一张，用于交纳其所拖欠的上述费用，电表厂签收支票后又将该支票退回。2016年4月13日，电表厂委托的律师事务所向旋狼公司发律师函，主要内容是催缴水电费、物业费、包烧费及房屋租赁税金及违约金。4月18日，旋狼公司针对该律师函进行复函，主要内容为其公司法定代表人出差导致拖欠费用；出差回来后为电表厂出具55,910.32元支票，但被退回；电表厂停电行为造成其销售损失。2016年7月27日，旋狼公司以涉案厂房屋面漏水及电表厂对其厂房断电为由要求与电表厂解除合同并向电表厂发函，但电表厂明确告知不同意解除。2016年12月14日，雪狼公司委托的律师事务所向电表厂发律师函，主要内容为其使用涉案厂房期间物业公司未尽到维修、养护及清雪等义务，导致房屋漏水、保温层脱落等情况发生；2016年3月1日电表厂对涉案厂房断电导致生产全面停止；2016年7月27日，书面致函要求解除合同，并于当日将厂区设备及库存成品进行外运遭到电表厂拒绝，后多次外运均遭到拒绝，要求电表厂对雪狼公司的产品及设备放行，否则将采取法律手段主张权利。2017年2月9日，雪狼公司为其工作人员王万鹤出具委托书，授权其负责处理厂房货物运输等事宜，当日，王万鹤为电表厂出具出门条，在涉案厂房运走破冰机、推雪铲、破冰滚等；2017年2月24日，旋狼公司为其工作人员李再全出具委托书，授权其全权处理库房货物运输等事宜，当日及2017年2月25日、2月28日，李再全为电表厂出具出门条，在涉案厂房运走破冰机、推雪铲、推雪车、抛雪车等，截止2017年2月28日，旋狼公司、雪狼公司在涉案厂房中的全部设备及物品全部搬出；旋狼公司、雪狼公司与电表厂未办理涉案厂房的交接，仅将钥匙保留在门上。
一审法院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、旋狼公司、雪狼公司是否应向电表厂交付涉案厂房；二、电表厂主张旋狼公司、雪狼公司连带支付使用房屋期间拖欠的房屋使用费、水电费、物业费、包烧费等（以上各项暂时计算至2017年2月12日）335,509．12元及违约金636,657．19元（暂时计算至2017年2月14日）是否成立；三、旋狼公司主张电表厂赔偿其损失是否成立。关于旋狼公司、雪狼公司是否应向电表厂交付涉案厂房的问题。2017年2月28日，旋狼公司、雪狼公司在涉案厂房中的全部设备及物品全部搬出，虽与电表厂未办理涉案厂房的交接，仅将钥匙保留在门上，其方式不符合双方的约定，但此时双方合同已到期、未续签，且涉案厂房在电表厂院内，故旋狼公司、雪狼公司已不具备向电表厂交付涉案厂房的条件，电表厂该项诉讼请求不予支持。关于电表厂主张旋狼公司、雪狼公司连带支付使用房屋期间拖欠的房屋使用费、水电费、物业费、包烧费等（以上各项暂时计算至2017年2月12日）335,509.12元及违约金636,657.19元（暂时计算至2017年2月14日）是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。旋狼公司称自2016年3月起，电表厂对其使用的厂房进行断电，电表厂辩称没有断电事实，但未举示相关证据证实，电表厂亦未向旋狼公司主张自2016年3月之后的电费，且自2016年3月至2017年2月底，近一年的时间旋狼公司在有库存、有设备、有更夫的1500平方米的厂房内未产生电费的情况与生活常识不符，故可确认自2016年3月起电表厂未给旋狼公司使用厂房供电。旋狼公司、雪狼公司拖欠电表厂电费，电表厂可按合同约定向其主张违约金、与其解除合同或诉讼等方式主张权利，但在电表厂对涉案厂房进行全面断电，其厂房已丧失其主要使用功能的前提下，向旋狼公司、雪狼公司主张房屋使用费、水电费、物业费、包烧费等不符合双方约定及生活常识，故自2016年3月后的上述费用旋狼公司、雪狼公司不应予以承担。2016年3月8日，旋狼公司为电表厂出具金额为55,910.32元支票一张，用于交纳其所拖欠的费用，电表厂认为旋狼公司支付金额有误，其应采取对账等方式与旋狼公司沟通，其自行将旋狼公司已支付的支票退回，按原拖欠费用金额主张违约金加重旋狼公司负担，没有法律依据。押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。在违约时将会被扣除。本案中，旋狼公司拖欠电表厂费用，电表厂可在押金中将其所欠费用予以扣除。旋狼公司、雪狼公司已举证证实其拖欠电表厂2015年11月至2016年2月水电费2006.27元，对该金额予以确认。自2015年12月起，旋狼公司未支付电表厂包烧费，故旋狼公司应支付电表厂包烧费48,350.52元（96,701.04元÷4月×2月，96,701.04元是电表厂主张的2015年12月至2016年4月的包烧费金额）。自2015年1月起，旋狼公司未支付电表厂物业费，故旋狼公司应支付电表厂物业费32,500元（30,000元／年÷12月×13月）。自2015年1月起，旋狼公司未支付电表厂租房税金，故旋狼公司应支付电表厂租房税金18,070元（16,680／年÷12月×13月）。2016年4月13日，电表厂通过律师函的书面形式向旋狼公司催缴包烧费、物业费及租房税金，电表厂主张违约金至2017年2月12日，故违约金计算天数为305日；又因计算违约金时应将旋狼公司曾支付的支票金额及押金金额予以扣除，故违约金为19,840.56元（（48,350.52元＋32,500元＋18,070元-55,910．32元-30,000元）×0.5％×305日）。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。雪狼公司已为电表厂出具书面证明，旋狼公司应缴纳电表厂的费用由其交纳，故雪狼公司自愿处分其权利的行为有效，雪狼公司对旋狼公司拖欠费用承担连带责任。关于旋狼公司主张电表厂返还其已交纳费用、赔偿其损失是否成立的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。旋狼公司未举示有效证据证实电表厂应返还其交纳的相关费用、电子屏确有损失及损失数额、其已按合同约定书面向电表厂物业部门提出维修申请等，其反诉主张不成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、旋狼公司于判决生效之日起十日内给付电表厂水电费2006.27元、包烧费48,350.52元物业费32,500元、租房税金18,070元，以上共计100,926.79元；二、旋狼公司于判决生效之日起十日内给付电表厂违约金19,840.56元；三、雪狼公司对旋狼公司对上述两项承担连带责任；四、驳回电表厂其他诉讼请求；五、驳回旋狼公司全部反诉请求。案件受理费18,238元由电表厂负担10,807元，旋狼公司负担7431元，旋狼公司负担部分于判决生效之日起十日内给付电表厂。
二审中，各方当事人均未提交证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，旋狼公司与电表厂于2014年1月8日签订的《房屋使用合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。关于旋狼公司、雪狼公司是否应向电表厂交付涉案厂房问题。因涉案厂房在电表厂院内，旋狼公司、雪狼公司已于2017年2月28日将涉案厂房中的全部设备及物品全部搬出，电表厂对此亦知悉，且双方合同已到期，旋狼公司明确表示不再续签，故一审未支持电表厂要求旋狼公司、雪狼公司交付涉案厂房的诉讼请求并无不当。虽然旋狼公司未按双方合同约定与电表厂交接，但自其搬出后，涉案厂房一致处于空置状态，电表厂可以自行处置，如若电表厂进入该厂房后发现存在问题，由于双方未进行交接，故电表厂可另行主张权利。关于电表厂是否存在断电问题。虽电表厂主张不存在断电的事实，但综合本案事实、证据分析，自2016年3月至2017年2月底近一年的时间，旋狼公司在有库存、有设备、有更夫的1500平方米厂房内未产生电费的情况与生活常识不符，且电表厂未向旋狼公司主张自2016年3月之后的电费，其亦未举示充分证据证实不存在其断电的事实，故一审法院确认自2016年3月起电表厂未给旋狼公司使用厂房供电亦无不当。关于电表厂主张旋狼公司、雪狼公司连带支付使用房屋期间拖欠的房屋使用费、水电费、物业费、包烧费等问题。由于电表厂于2016年3月对涉案房屋断电，导致该房屋丧失其主要使用功能，故一审法院因断电事由将房屋使用费、水电费、物业费、包烧费等费用计算至2016年2月并无不当。电表厂对一审计算的截止2016年2月旋狼公司拖欠水电费2006.27元、物业费32,500元、租房税金18,070元均无异议，本院予以维持。关于包烧费问题，旋狼公司认可自2015年12月未缴纳，故包烧费应自2015年12月1日起计算至2016年2月29日止，因旋狼公司自认包烧费为685.82元/天，故欠付的包烧费金额为62,409.62元（685.82元/天×91天）,一审该项费用计算有误，本院予以纠正。关于违约金问题。根据双方合同第3-2条“合同期限内，乙方（旋狼公司）应于每年11月1日前将甲方（电表厂）一次性支付物业管理费、房屋租金税费及供暖费，逾期支付的，经甲方（电表厂）书面催缴乙方（旋狼公司）仍拒绝支付的，每逾期一日，则乙方需按合同总价款的0.5％支付违约金，逾期一个月将视为合同自动解除，并承担相应的违约责任。”的约定，旋狼公司在合同履行期间自2015年1月起开始拖欠物业费、税金等各项费用，构成违约，应承担相应的违约责任。因电表厂在一审庭审中陈述自愿按照旋狼公司拖欠费用金额的日0.5%计算违约金，该种计算低于合同约定的标准，减轻了旋狼公司的负担，且其提交的违约金计算表中不含逾期支付的水电费部分符合合同约定，故一审以拖欠费用金额（不含水电费）作为计算违约金的基数亦无不当。但一审对违约金计算基数即拖欠的费用金额（不含水电费）计算有误，本院予以纠正。因旋狼公司为电表厂出具支票系用于交纳其所拖欠的费用，旋狼公司支付的押金亦可抵扣其所欠费用，故一审法院在违约金中扣除支票金额及押金并无不当。旋狼公司应给付电表厂拖欠的费用金额（不含水电费）为27,069.30元(62,409.62元+32,500元+18,070元-55,910.32元-30,000元）。因电表厂于2016年4月13日通过律师函的书面形式向旋狼公司催缴包烧费、物业费及租房税金，在此之前，电表厂并未书面通知旋狼公司交纳相关费用，故一审判决自2016年4月13日起给付违约金符合双方合同约定。但电表厂在一审庭审中主张违约金判至旋狼公司、雪狼公司实际给付时止，该部分请求符合法律规定，应予支持。一审判决违约金给付至2017年2月14日不当，本院予以纠正。关于旋狼公司主张电表厂返还其已交纳费用、赔偿其损失是否成立等问题。因旋狼公司未举示充分证据证实其向电表厂多交纳了相关费用、电子屏确有损失及损失数额、其已按合同约定书面向电表厂物业部门提出维修申请等事实，故一审未支持其反诉请求并无不当。
综上所述，电表厂上诉请求部分成立，予以支持；旋狼公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2017）黑0108民初298号民事判决第五项；
二、撤销黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2017）黑0108民初298号民事判决第三、四项；
三、变更黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2017）黑0108民初298号民事判决第一项为：哈尔滨旋狼智能科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨电表仪器厂（集团）有限公司水电费2006.27元、包烧费62,409.62元、物业费32,500元、租房税金18,070元，以上共计114,985.89元；
四、变更黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2017）黑0108民初298号民事判决第二项为：哈尔滨旋狼智能科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨电表仪器厂（集团）有限公司违约金，以27,069.30元为基数，自2016年4月13日起至本判决确定的履行期限内实际给付之日止，按日5‰计算；
五、哈尔滨雪狼除雪机械设备有限公司对哈尔滨旋狼智能科技有限公司上述第三、四项债务承担连带清偿责任；
六、驳回电表厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18,238元，由哈尔滨电表仪器厂（集团）有限公司负担10,126元，哈尔滨旋狼智能科技有限公司负担8112元；二审案件受理费18,238元，由哈尔滨电表仪器厂（集团）有限公司负担10,126元，哈尔滨旋狼智能科技有限公司负担8112元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王笑宇
审 判 员 王晓东
审 判 员 宋彦辉
二〇一八年六月二十九日
法官助理 李妮娜
书 记 员 周小倩