辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1477号
上诉人（原审被告）：章丽，女，1980年3月5日出生，汉族，沈阳艺芝林展览展示设计有限公司总经理，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：关丽，女，1977年5月3日出生，锡伯族，沈阳艺芝林展览展示设计有限公司财务人员。
被上诉人（原审原告）：辽宁中海房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路237号。
法定代表人：祝春梅，该公司董事长。
委托代理人：于元正，辽宁三择律师事务所律师。
委托代理人：李修竹，辽宁三择律师事务所律师。
上诉人章丽因与被上诉人辽宁中海房地产开发有限公司（以下简称“中海房产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第2845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年6月8日公开开庭审理了本案，上诉人章丽的委托代理人关丽，被上诉人中海房产公司的委托代理人李修竹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中海房产公司一审诉称，2011年10月1日和2011年10月9日，中海房产公司与章丽之间签订了两份房屋租赁协议，将中海房产公司所有的位于沈阳市铁西区兴工街64号（C座）17层5号及18层1号的两个房屋租给章丽使用，双方对租金、租金有明确约定，但章丽自2013年10月1日开始不付租金，两处房屋共欠租金35，750.84元，故请求法院判令章丽给付拖欠的租金及违约金，诉讼费由章丽承担。
章丽一审辩称，与章丽签订房屋租赁合同的实际是沈阳中海锦鹏物业管理有限公司（以下称物业公司），只是合同上盖的是中海房产公司的章，之后租金也是交给了物业公司。在房屋租赁期间，因电梯一直不能正常运转，给章丽正常的居住经营造成极大不便，因为电梯的原因，物业公司承诺减免租金，所以才没有交房租。
原审法院审理查明，2011年10月1日及10月9日。中海房产公司与章丽签订了两份租房协议，约定章丽承租中海房产公司所有的位于沈阳市铁西区兴工北街64号（C座）17层5号及18层1号两套房屋。两份租房协议中，分别对两套房屋的租金、租期做了约定，并在两份协议中均约定“乙方延期缴纳租金，甲方有权责令其搬出并赔偿违约金10%／日，超过10日本合同自动解除”。合同签订后，章丽租住并使用上述两套房屋。后因电梯存在故障长时间无法正常使用，给章丽造成极大不便，章丽多次找物业公司协调，但一直没有解决，故中海房产公司自2013年10月1日起不再交纳17层5号房屋的房租，自2013年11月1日起不再交纳18层1号房屋的房租。中海房产公司于2014年11月28日起诉来院，要求章丽给付拖欠的租金。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，中海房产公司、章丽双方签订了房屋租赁协议，明确了双方的权利义务。中海房产公司将房屋依照约定交付给章丽使用，章丽则应依照约定支付租金。关于章丽主张不支付租金的理由是因为电梯长时间无法正常使用，给章丽造成极大的不便，所以未按约定支付租金。虽然电梯管理维护的义务应由物业公司承担，本案中中海房产公司、章丽双方签订的租房协议中也未对电梯的使用情况作约定，中海房产公司不负有电梯的管理义务，但根据本案中租赁房屋处在17、18层的位置，则该房屋所在楼的电梯的正常使用应是租赁合同履行的必要条件。中海房产公司虽然将租赁房屋交给章丽承租使用，但也有义务保障租赁房屋达到实际使用标准，能够实现合同目的。因电梯长时间损坏造成租赁期内无法正常使用，确实给章丽造成了极大不便，依据法律规定，章丽有权要求中海房产公司减少相应的租金。另一方面章丽确实在合同约定的期限内租住了涉案房屋，虽然无法正常使用电梯，但也应承担相应的支付租金的义务。综上，因电梯损坏原因造成合同履行存在瑕疵，原审法院依法酌定中海房产公司应减少收取40%的租金。
关于章丽主张租房协议约定了“乙方延期缴纳租金，甲方有权责令其搬出并赔偿违约金10%／日，超过10日本合同自动解除”，故中海房产公司、章丽之间的租房协议应当在章丽未交租金10日后解除的抗辩理由，因章丽虽未按约定给付租金并超过了十日，但章丽并未在十日后向中海房产公司交还房屋而仍在继续使用所租的房屋，且章丽自认在逾期未交租金后多次与物业公司沟通协调，希望解决电梯使用的问题，另外中海房产公司在章丽逾期未交租金后也未依照该条款要求解除合同，故应当认定中海房产公司、章丽双方以自己的行为表明愿意继续履行租房协议，故对于章丽的此项抗辩理由原审法院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，原审法院判决：一、被告章丽给付原告辽宁中海房地产开发有限公司位于沈阳市铁西区兴工街64号（C座）17层5号房屋的租金人民币11，547.9元；（2013年10月1日至2014年9月30日为16，380×60%元=9828元，2014年10月1日至2014年12月1日共计2个月，租金为17199÷12×2×60%=1719.9元）二、被告章丽给付原告辽宁中海房地产开发有限公司位于沈阳市铁西区兴工街64号（C座）18层1号房屋的租金人民币9042.6元；（2013年11月1日至2014年10月30日租金为13，860×60%=8316元，2014年11月1日至2014年11月30日共计1个月，租金为14，533÷12×60%=726.6元）三、驳回原告的其他诉讼请求。上述款项应于本判决生效后十日内给付，如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1588元，减半收取794元，由原告承担317.6元，被告章丽承担476.4元。
宣判后，上诉人章丽不服，上诉至本院。上诉请求：1、免除我公司给付租金裁决，裁定出租方为合同不能履行为主责。2、申请法院重新裁定我方因实际占用给付出租方占用费金额非租金金额及其减免为总金额30%即10，532.5元。全部上诉费等费用由被上诉人承担。上诉理由：承租方超过10日后长期逾期未交房租，出租方未书面通知合同解除，要求我方搬出，却承诺协调楼梯损坏解决办法，但长时间未达成承诺，属合同违约，虽楼梯管理义务未明确约定于合同中，但楼梯实属是实现承租方承租目的的要件，不可省略，虽我方实际占用，但不能定义为出租目的实现给付租金。出租方长时间未进行维护房主应有权利，解决房屋出租功能实现，造成未实现承租方承租目的，客户流失，且楼梯直接管理方物业公司与房租出租方存在实际之间实属控制人与实际控制人关系，且物业法定管理人与出租方系直系亲属关系，出租方在楼梯管理方物业公司法定上实属重大影响人之一。综上所述：出租方各事都给予拖延实属故意拖延应负有的义务，继续享有收益。
被上诉人中海房产公司辩称：1、房屋租赁合同系双方各持一份，合同中明确约定承租方逾期交付租金十日则解除合同，无需出租房再特意通知。2、根据城镇房屋租赁合同司法解释18条规定，故上诉人应当支付其占有房屋期间的租赁费用。3、物业并不是合同的相对方，无需履行合同义务，同时一审判决因为电梯问题已酌情减少收取40%的租金，我方认为原审法院认定事实清楚，证据充分，请驳回上诉，维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
另查明：中海房产公司与章丽签订的两份租房协议中约定租期自2011年11月1日至2016年10月30日。
二审中，章丽自述房屋电梯从2013年11月到2014年4、5月出现故障。
上述事实，有租房协议书及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：章丽与中海房产公司签订的租房协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按协议履行各自义务。在双方约定的租赁期限内，章丽因电梯出现故障未按合同约定支付房屋租金，并以此抗辩要求减免租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。另据第二百二十一条有关“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”规定。本案中，中海房产公司出租的房屋在租赁期限内出现电梯故障无法正常使用的情况，造成租赁房屋不能达到正常使用的目的，原审法院依据电梯损坏造成合同履行存在瑕疵的程度，酌定中海房产公司减少收取40%租金并无不妥。对章丽上诉提出按照约定租金30%给付占用费的主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1588元，由上诉人章丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年六月十五日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。