四川省崇州市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）崇州民初字第95号
原告曾建。
原告杨伟。
二原告委托代理人陈祥德，四川汇圣律师事务所律师。
被告四川省银诚房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区航空路6号3幢502室附1号。
法定代表人张建波，该公司董事长。
委托代理人李军，四川大凡律师事务所律师。
委托代理人杜兴，四川迪泰律师事务所律师。
原告曾建、杨伟诉被告四川省银诚房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告的诉讼代理人陈祥德，被告的诉讼代理人李军、杜兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾建、杨伟诉称，二原告于2010年11月25日与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定由二原告购买被告开发的位于光华大道三段银诚归墅39幢1单元1层101号商品房，建筑面积77.79平方米，总价款615896元，双方约定的交房时间为2011年6月。之后，双方签订补充协议，在该补充协议户型位置图上，被告销售人员周盈载明“赠送花园面积约97㎡不计入建筑面积”。合同及补充协议签订后，原告履行了合同约定的全部义务，而被告却没有在约定的期限内交付房屋，一直拖到2011年9月26日才通知二原告交付。更为严重的是，被告将无权处分的公共绿地，在补充协议中作为花园赠送给二原告，经二原告实地查看，该花园不仅面积不够，而且还因违反物权法的相关规定，不能实际向原告交付。被告的行为，不仅符合《商品房买卖合同》约定的退房条件，而且违反物权法的规定。经与被告多次协商退房，被告无故推诿。因被告的违约和违法行为，导致原告的合同目的不能实现，请求依法判令解除与被告签订的《商品房买卖合同》，退还原告的购房款615896元，并按已付房款3%给付原告违约金18477元；原告为居住该房购买的车库，因原告解除合同退还房屋，车库就没有继续使用的必要，因此请求同时解除车库合同，退还原告购买车库款88500元。
被告四川省银诚房地产开发有限公司（以下简称银诚公司）辩称，首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，根据《补充协议》的约定原告已丧失合同解除权。其次，被告已履行了交房义务，且愿意根据合同约定承担逾期交房的违约责任。第三，原告提出房屋涉及花园面积问题，补充协议中“赠送花园面积约97㎡不计入建筑面积”的字样没有被告签章，也没有得到被告认可；即使被告认可，争议中房屋涉及的花园面积总共约110㎡，其中土壤面积达68㎡，完全符合条件。因此，原告应当继续履行合同，积极办理接房手续，被告同意依约承担逾期交房的违约责任。
经审理查明，原告曾建、杨伟于2010年11月25日与被告银诚公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由二原告购买被告开发的位于光华大道三段银诚归墅39幢1单元1层101号商品房一套，建筑面积77.79平方米，套内面积66.87平方米，套内面积单价每平方米9210.35元，总价款615896元，双方约定的交房时间为2011年6月30日。之后，双方又签订《补充协议》一份，被告方销售人员在该《补充协议》户型位置图上手工标注了“赠送花园面积约97㎡不计入建筑面积”的内容。双方在买卖合同中约定：“逾期超过30日，买受人有权退房”，在《补充协议》中约定“买、卖双方依据法律规定或者《买卖合同》及补充协议约定行使合同解除权的，应当从解除权发生之日起三个月内行使，否则该权利归于消灭。”合同签订后，二原告付清了全部房价款。2011年9月26日，被告通知二原告接收交付房屋，因二原告对被告交付的花园与约定的花园面积不符，且被告约定赠送二原告的花园在规划总平图上标明为集中绿地，不能实际为原告办理相关权属登记。原告自感被告不能按约交付赠送的花园，导致当初购买有私家花园的住房目的不能实现，遂要求被告解除合同，退还购房款，双方由此产生纠纷。后经协商未达成一致意见，导致房屋至今未能向原告实际交付。2012年4月22日，二原告又与被告签订《商品房买卖合同》一份，以88500元价格购买被告开发的车库一个（面积14.04平方米），约定交付时间为2012年4月30日，但未实际交付。2012年4月25日，原告向成都市温江区人民法院申请财产保全，温江区人民法院裁定冻结了被告的银行存款750000元。原告随即向温江区人民法院起诉，成都市中级人民法院于2012年6月20日指定本院对本案进行审理。
对于被告提出《补充协议》中“赠送花园面积约97㎡，不计入建筑面积”没有被告签章，被告不予认可，经审判人员向被告代理人询问，被告方不申请司法鉴定。庭审中，本院要求被告通知其售房经办人周盈到庭作证，被告在指定的期限内未将证人通知到庭。
上述事实，原、被告双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》二份和《补充协议》一份，被告收到原告交房款的收据、总平图和原告提交的李小梅、陈涛的购房合同复印件各一份，被告提交的成都市温江区规划管理局核发的建设工程规划合格证、成都晚报登载的交房公告等在案佐证。
本院认为，原、被告双方于2010年11月25日与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，2012年4月签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，属合法有效，本院依法予以确认。但被告在《补充协议》中承诺赠送原告的花园属于公共绿地，被告赠与花园的行为损害了小区其他业主的合法权益，故协议中赠送花园的约定无效。由于协议中赠送花园的约定无效致使被告无法向原告交付符合合同约定条件的房屋，导致原告购买该房屋后居住品质降低，原告购买带有花园房屋居住的合同目的不能实现，故被告的行为构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，被告应当及时返还原告购房款615896元；至于小区车库本身是业主实现其区分所有权的重要辅助设施，在性质上属于小区配套设施，从功能上看，车库是辅助业主实现生活居住的功能。购房合同解除后，车库已没有使用必要。因此，对原告提出一并解除购买车库的合同，本院依法予以支持。同理，车库买卖合同解除后，被告也应当及时返还原告购买款88500元。对原告提出要求被告按照合同约定支付已付款3%违约金的诉讼请求，因本案是按照法律规定条件解除合同，而非按照双方合同约定条件解除合同，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。对被告提出原告已经丧失解除合同权利的辩解，本院审查认为，原告对被告逾期交房的合同解除权，因被告在2011年9月26日已通知原告接受房屋，但原告在逾期交房事由发生后3个月并未行使解除权，因此对逾期交房行使合同解除权的除斥期间已过，原告已经丧失合同中约定的该项解除权。但二原告至起诉前才发现被告所赠送的花园在规划图上为公共使用的集中绿地，并依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定及时提起诉讼，对该项情形的法定解除权原告并没有丧失，故对被告的该项辩解本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条和《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、解除被告四川省银诚房地产开发有限公司与原告曾建、杨伟于2010年11月25日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；解除被告四川省银诚房地产开发有限公司与原告曾建、杨伟于2012年4月22日签订（车库）的《商品房买卖合同》。
二、被告四川省银诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，一次性给付原告曾建、杨伟购房款615896元、购车库款88500元，合计704396元。
三、驳回原告曾建、杨伟的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9958元，由原告曾建、杨伟负担958元，被告四川省银诚房地产开发有限公司负担9000元，在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 易凌波
审 判 员 李永红
人民陪审员 周明池
二〇一三年三月二十六日
书 记 员 雷 俊