上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第1553号
原告上海德鑫物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人全志伟，总经理。
委托代理人张冀庆，上海众华律师事务所律师。
委托代理人许佳艺，上海众华律师事务所律师。
被告郭德亮，男，1956年11月7日出生，汉族，住上海市青浦区。
委托代理人郭军，男，1983年8月25日出生，汉族，住上海市青浦区。
原告上海德鑫物业管理有限公司诉被告郭德亮物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法由代理审判员杨进独任审判。本案于2014年5月13日第一次公开开庭进行了审理，原告上海德鑫物业管理有限公司的委托代理人张冀庆、被告郭德亮及其委托代理人郭军到庭参加诉讼。本案分别于2014年6月19日、2014年7月22日进行了第二、第三次公开开庭审理，原告上海德鑫物业管理有限公司的委托代理人张冀庆、被告郭德亮到庭参加诉讼。审理过程中，经原、被告一致同意，本案适用简易程序延长一个月审限。2014年8月27日，本案进行了第四次公开开庭审理，原告上海德鑫物业管理有限公司的委托代理人许佳艺、被告郭德亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海德鑫物业管理有限公司（以下简称德鑫物业）诉称：被告自居住在金水湾的房屋后，按物价局核定的物业管理收费标准，每月物业管理费按建筑面积每平方米收取人民币（以下币种均为人民币）1.50元，被告现有房屋建筑面积252.24平方米，每月管理费为378.36元，被告起先尚能按期支付物业管理费，但自2009年4月1日开始拖欠，截至2013年12月31日止共拖欠物业管理费21，566.52元。原告就被告拖欠物业管理费事宜，多次与被告协商要求其交纳，但被告仍拒绝支付。故原告起诉至法院，请求判令被告支付物业管理费21，566.52元。
被告郭德亮辩称：对拖欠物业费的时间及金额不确定，原告从来没有向我催交过。但被告未及时交纳物业费的理由如下：第一，因开发商遗留的房屋质量问题导致房屋存在倾斜、漏水等问题，向物业公司报修后，他们曾承诺来修但没有实际的修理行动。系争房屋漏水向物业公司报修后，物业公司将系争房屋天花板敲开就不予理会，还曾向被告说以后不用交纳物业费了。第二，小区内的绿化存在很大问题，小区内的公共绿地草皮很多都是死掉的。第三，小区内有虫害问题，向物业公司反映后，其没有及时采取喷打药水的措施，后虽喷打药水，但其故意将药水喷入业主家中。第四，保安不负责任，非本小区业主经常在本小区内自由出入，小区内业主发生失窃事件后向物业公司反映，物业公司也没有及时记录处理。小区内的监控录像是坏掉的，业主失窃要调取监控录像，但调不出。业主家里的对讲机也是坏掉的。第五，有的业主购买了房屋前后的小花园和小场地后，物业公司的员工只给业主收据，不给开发票。第六，小区内存在非本小区业主的报废车辆占用小区公共道路问题。第七，小区内存在群租现象及开公司现象。第八，开发商曾口头承诺提供售楼处作为会所，后来会所没开过。物业公司将本应属于本小区业主的公共会所出租给外面的人使用，且从未告知业主可以使用此会所。第九，小区内的公共设施如路灯等坏掉后没有及时修理。
经开庭审理查明，被告与案外人黄聪琴、郭军于2008年9月8日取得坐落于上海市青浦区徐泾镇某房屋的产权证，房屋建筑面积为252.24平方米，房屋类型为联列住宅，总层数为3层。2009年3月，原告与上海振威投资发展有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由德鑫物业对座落于上海市青浦区徐泾中路1558号（现已更改为盈港东路2218弄）的金水湾贵园进行物业管理，收费标准为：别墅：1.50元／月／平方米（其中：物业管理费：0.60元／月／平方米、保洁费：0.27元／月／平方米、保安费：0.51元／月／平方米、房屋设备运行费及维修养护费：0.12元／月／平方米）。期限为2009年3月1日起至2011年2月28日止。2010年11月，原告与上海市青浦区金水湾小区业主委员会（下简称金水湾业委会）签订《物业服务合同》，约定由原告对座落于上海市青浦区徐泾镇盈港东路2218弄的金水湾小区进行物业管理，物业服务费收费标准为：别墅（二期三期）：1.50元／月／平方米（其中：综合管理服务费：0.35元／月／平方米，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.12元／月／平方米，公共区域的清洁卫生服务费用：0.27元／月／平方米，公共区域绿化养护费用：0.45元／月／平方米，公共区域秩序维护服务费用：0.31元／月／平方米）。合同第五条约定原告提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业构成，详见附件一；（二）物业平面图，详见附件二；（三）综合管理服务标准，详见附件三；（四）公共区域清洁卫生服务标准，详见附件四；（五）公共区域秩序维护服务标准，详见附件五；（六）公共区域绿化日常养护服务标准，详见附件六；（七）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（八）公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准，详见附件八。物业服务费用按季交纳，业主应在每季第一个月履行交纳义务。委托管理期限为2010年11月18日起至2012年12月31日止。合同附件一、三、四、五、六、八分别对上述物业服务的五个内容的具体服务要求进行了约定，附件一约定：小区经理属下管理人员4人、保安20人、维修2人、保洁7人、绿化6人；附件三约定了关于管理处设置、管理人员要求、服务时间、日常管理与服务的内容；附件四约定了楼内、楼外公共区域的道路、地面、公共灯具、天台、屋顶、消防设施等各类公共区域、设施的清洁工作；附件五约定了人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施和救助、车辆管理的内容，其中门岗：（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区……技防设施和救助（监控岗）：小区内应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息……附件六约定了草坪、树木、花坛、花境的养护工作；附件八约定了公共部位、消防系统、避雷系统和弱电系统的运行、保养和维修服务内容。合同期限届满后，金水湾业委会未与原告续签《物业服务合同》。在业委会换届改选期间，原告继续在金水湾小区从事物业管理服务，直至2013年12月31日。另外，原告发放给业主的《用户手册》表明，物业费一般为按季度缴付，如有特殊情况，业主、住户可按年预缴或半年预缴。被告自2009年4月1日起至2013年12月31日止未交纳物业管理费，故原告诉诸法院。
另查明：原告具有上海市物业管理企业三级资质。金水湾小区分一期、二期、三期工程，被告系争房屋属于金水湾三期，即金水宝邸。在金水湾小区存在群租现象、开公司现象，对此物业公司履行了上门劝阻、制止及上报的义务。对于系争小区内存在的报废车辆长期占有小区公共道路问题，原告曾向居委会反映过，居委会也曾向社区民警反映，但因此车为有主物，故不能强制拉离。
还查明，金水湾小区经理顾陆秀持有物业管理从业人员岗位证书及居住物业小区经理岗位证书，但物业管理从业人员岗位证书未及时进行复检、验证。原告在对金水湾小区的综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务方面存在瑕疵，比如技防设施和救助措施不到位，小区安保监控系统设备因损坏而停止工作，小区内存在较多的房屋漏水问题至今未能解决，小区内网球场护栏损坏，违章搭建问题严重等。
以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的《物业服务合同》及附件复印件、金水湾业委会出具的证明、物业管理企业资质证书、上海市商品房预售合同复印件、小区经理顾陆秀的物业管理从业人员岗位证书及居住物业小区经理岗位证书，本院出示的上海市房地产登记簿、用户手册复印件、本院于2013年11月5日对金水湾业委会主任吴某某所做的谈话笔录复印件、本院于2014年7月2日对徐泾镇房管办主任张某某、徐泾镇京华居委会主任助理孟某某所做的谈话笔录复印件等证据予以证明。上述证据经庭审质证，本院予以确认。
在审理中，被告针对自己的辩称提供了以下证据：第一，照片九张，证明房屋漏水造成的墙体的损坏问题，有钉子的地方是物业公司来修理时敲坏的地方，之后物业公司就不管了。第二，写给消费者协会的信件一份，证明房屋存在质量问题。原告表示，对被告提供的照片真实性不予认可，且与本案无关；对提供的信件真实性认可，但信的内容清楚显示是与开发商交房时的房屋质量问题，与物业公司没有关系。原告认为自己完全履行了物业服务义务。为此，原告提供了其制作的公司员工出勤表复印件3张，证明物业公司聘请了从事保洁、绿化、安保、维修、管理等工作的工作人员，尽到了一定的职责；住宅物业服务规范检查、督查记录簿3本，证明原告已尽的日常物业服务行为；租赁情况统计表、违章搭建统计表、报居委会种蔬菜人家情况表、停工整改通知书复印件16页，用以证明原告履行了劝阻制止、上报义务；提供了农药等发票复印件14页，用以证明自己履行了绿化管理义务；提供了原告报给业委会的申请共用部位维修报告复印件18页，用以证明共用部位维修需经业委会同意才能动用维修基金，原告已履行上报义务，但业委会未批准；提供了对房屋漏水问题向业委会递交的申请以及发给业主的告知书、维修基金征询意见表复印件，共计71页，用以证明业委会至今未批准动用维修基金。被告对上述证据的真实性均不予确认。
另在审理中，金水湾小区原业委会副主任许某某向本院反映：原告保安人数不够，2011、2012年时只剩8个人、管理人员2人、维修人员1人、保洁人数不清楚，绿化是外包给其他人做的。2012年起，原告在物业管理上出现问题，2013年开始原告不再管理了，门卫管理基本上不做了。原告报送给业委会的材料上面都会有业委会的盖章，没有盖章说明未提供过。房屋漏水问题经业委会同意动用维修基金的只有一例，未收到其他业主房屋漏水需要动用维修基金的材料。原告没有做前期征询意见的工作。
根据庭审确认的事实，本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，原告与金水湾业委会签订的《物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告均应按约履行相应义务。合同到期后，金水湾业委会未与原告续签合同，但原告对金水湾小区提供了事实物业管理服务，按照诚实信用、等价有偿的原则，被告理应向原告交纳相应的物业服务费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。本案所涉《物业服务合同》的附件对原告提供物业服务的五项内容作了具体约定，而原告在综合管理服务、公共区域秩序维护服务以及公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务的履行上与合同约定的具体要求存在一定差距，虽然房屋、安保监控系统的维修涉及业委会对维修基金的审核、批准程序，但原告未能及时、有效地做好动用维修基金的前期准备工作，仍属服务存在瑕疵，原告应当为此承担合同违约的责任，故本院酌定在原告主张的物业服务费总额上予以减收。被告主张原告提供物业服务期间存在的其它不妥之处，原告不予确认，被告对自己的主张未提供充分证据证明，本院不予确认。据此，依照《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告郭德亮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德鑫物业管理有限公司物业管理费人民币19，409.86元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费339元，减半收取169.50元，由原告负担26.90元，由被告负担142.60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 杨 进
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 庞建琴
附：相关法律条文
一、《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失费等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。