北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第00301号
上诉人（原审被告、反诉原告）田玉秀，女，1971年5月4日出生。
委托代理人韩进超，北京市信凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中海宏洋物业管理有限公司，住所地北京市海淀区学院南路15号院10号楼101室。
法定代表人陈斌，执行总裁。
委托代理人李青，北京市东清律师事务所律师。
委托代理人赵洁，女，1965年11月6日出生。
上诉人田玉秀因排除妨害纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第19834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中海宏洋物业管理有限公司（以下简称中海宏洋公司）在原审法院诉称：2011年3月28日，双方签订《场地借用及管理协议》，双方约定中海宏洋公司位于小区出入口50平方米门面房出借给田玉秀使用，田玉秀在此从事美容美发经营，协议期间为三年，自2011年1月28日至2014年1月27日止，田玉秀向中海宏洋公司给付场地借用费及管理费，2013年1月11日中海宏洋公司以书面形式告知田玉秀双方的协议于2014年1月27日到期，不再续签，请田玉秀到时腾退出场，但田玉秀不同意搬出。我方考虑到老顾客善后事宜，同意田玉秀在协议期满后再在此地经营三个月，并免除了这三个月延长期间的使用费，告知其应当在2014年4月27日腾退场地。但田玉秀至今未腾房，并且超过经营范围。双方多次协商未果，现我公司要求田玉秀腾退位于小区出入口的门面房，田玉秀支付2014年4月28日至腾退之日的占用费，以每年30000元计算，诉讼费由田玉秀负担。
田玉秀在原审法院辩称：我与中海宏洋公司系租赁关系，双方签订的协议系无效协议，我向中海宏洋公司租赁的房屋系违章建筑，在签订租赁合同时，中海宏洋公司隐瞒租赁房屋系违章建筑的事实，导致我方在租赁过程中，对于房屋面门进行绿化，改门等费用有所增加，因为租赁房屋的电线不能满足经营需要，故我为此铺设电缆花费35000元，我不同意中海宏洋公司的诉讼请求，并提出反诉，要求中海宏洋公司向我赔偿绿化铺路费45000元，铺设电缆费35000元，并返还保证金5000元。
中海宏洋公司针对田玉秀的反诉在原审法院辩称：我公司在履行合同期间无违约行为，田玉秀所称的绿化铺路费不是在本合同履行过程中发生的费用，且已过了诉讼时效，田玉秀未向我公司主张过这部分费用的赔偿。中海宏洋公司铺设电缆是为了其盈利需要，是正常经营投入。田玉秀违反合同约定，故不应退还保证金，综上，不同意田玉秀的反诉请求。
原审法院经审理查明：2005年2月起，中海宏洋公司（甲方）与田玉秀（乙方）签订《场地借用及管理协议》，将小区门口底商（小区出入口门面房，自建房）出租给田玉秀，用于美容美发目的使用。租赁合同每年一签，自2011年起，签订3年期租赁协议。时间自2011年1月28日起至2014年1月27日止。2013年1月28日至2014年1月27日期间付场地使用费为12000元／年，场地管理费为18000元／年，共计3万元。保证金5000元。若乙方违约，甲方可将保证金之全部或部分扣除，以补偿因乙方违约而引致的损失。如甲方因乙方违约受到之损失超过乙方已付的保证金，甲方有权追索尚余部分的损失。
在租赁期间，田玉秀使用租赁房屋开办美容美发门店，由于原租赁房屋的大门朝小区内开放，田玉秀于2007年4月将租赁房屋大门改向街面，并将门前绿化，其称共支付45000元。2010年6月，田玉秀称因租赁房屋用电紧张，铺设电缆，共花费35000元。合同期满后，中海宏洋公司向田玉秀发出通知，给其3个月免租期，要求其于2014年4月27日前其腾退租赁房屋。田玉秀未搬出租赁房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、场地借用及管理协议、收据等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：中海宏洋公司与田玉秀签订的场地借用及管理协议名为借用，但其在协议中约定的双方各项权利义务关系符合租赁合同的构成要件，故双方签订的协议属于租赁合同。中海宏洋公司在租赁期满前即提前通知田玉秀不再续签租赁合同，并在合同约定的租赁期限届满后给付其合理期限腾退房屋，但田玉秀并未按时腾退，现中海宏洋公司要求田玉秀腾退小区出入口的门面房的诉讼请求，法院支持。田玉秀应向中海宏洋公司支付其占用期间的房屋使用费，中海宏洋要求田玉秀支付自2014年4月28日至腾退之日的房屋使用费，法院不持异议。根据双方的约定，中海宏洋公司收取的保证金应折抵房屋使用费。关于田玉秀要求中海宏洋公司赔偿使用期间支出的改门绿化费及铺设电缆的费用，综观双方的租赁期间，最先为一年一签，至最后一期合同为三年期，租赁时间较短，且租赁关系并不稳定，田玉秀在使用期间，支出的改造费用系为其经营使用，故其要求中海宏洋公司进行赔偿的反诉请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，判决：一、田玉秀于本判决生效后十日内腾退小区出入口的门面房，并交纳自二○一四年四月二十八日至实际腾退之日的房屋使用费，按每年三万元标准计算，田玉秀所交纳的保证金五千元折抵使用费；二、驳回田玉秀的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
田玉秀不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，请求返还铺设电缆费用35000元、补偿绿化铺路费45000元。2、请求减免合同到期后占用租赁房屋的费用。事实与理由：1、按双方合同约定，被上诉人需要保证能源设备的正常运行和供给，但自租赁合同成立之初，被上诉人提供的用电根本无法满足美容美发设备及空调基本设施的运转。故上诉人自己垫资铺设了新的电缆，该费用应由被上诉人承担。2、在租赁期间，上诉人经被上诉人同意，对租赁场地周边进行了绿化和铺路，使租赁场地价值增加，被上诉人是受益人，根据公平原则，应当给被上诉人适当的补偿。3、一审判决上诉人按原合同约定的租金标准缴纳房屋使用费，没有考虑到被上诉人已停止供水的情况，应当对房屋使用费予以减免。
中海宏洋公司服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。田玉秀在租赁合同期间，经出租人中海宏洋公司同意对诉争房屋进行装修改造，现租赁合同期间届满，田玉秀要求补偿其相关装修改造费用，于法无据，本院不予支持。田玉秀对于用电及门口绿化铺路的改造，系为了其营业的方便，属于其正常经营行为，其已在实际租赁期间获利，故其称中海宏洋公司作为受益方应给予其补偿，无事实与法律依据，本院不予支持。田玉秀在租赁期间届满后，仍然占有使用诉争房屋，致使中海宏洋公司无法使用诉争房屋，故一审判决田玉秀腾退诉争房屋并按照双方合同约定的租金标准支付占有使用费，符合法律规定，本院予以确认。按照双方合同约定，田玉秀所交保证金应抵扣部分占有使用费不予返还，故一审判决正确，本院予以确认。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由田玉秀负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费九百六十二元，由田玉秀负担（已交纳）。
二审案件受理费一千八百元，由田玉秀负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 时 玲
代理审判员 夏根辉
二〇一五年一月三十日
书 记 员 舒 妍