北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10465号
上诉人（原审被告）中石万业科技（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路170号6号楼1802室。
法定代表人梁开方，董事长。
被上诉人（原审原告）施伟东，男，1960年10月15日出生。
委托代理人丁光伟，北京市易行律师事务所律师。
原审第三人北京光音时代影视文化传媒有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前西街2号B座4008室。
法定代表人宋晓磊，董事长。
上诉人中石万业科技（北京）有限公司（以下简称中石万业公司）因与被上诉人施伟东、原审第三人北京光音时代影视文化传媒有限公司（以下简称光音时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第07090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，施伟东起诉至原审法院称：2010年11月30日，我与中石万业公司签署《北京市房屋租赁合同》，将北京市朝阳区×1号房屋（以下简称×1号房屋）、北京市朝阳区×2号房屋（以下简称×2号房屋）、北京市朝阳区×3号房屋（以下简称×3号房屋）、北京市朝阳区×4号房屋（以下简称×4号房屋）、北京市朝阳区×5号房屋（以下简称×5号房屋）、北京市朝阳区×6号房屋（以下简称×6号房屋）出租给中石万业公司作为办公使用。月租金77500元，租金押一付三。由我交纳物业费，由中石万业公司交纳供暖费、制冷费及水、电等费用。合同签订后，我依约向中石万业公司交付了六套房屋。但中石万业公司于合同租赁期限内未依约交纳取暖及制冷费用，现租赁合同期限已经届满，中石万业公司拒不交还房屋。故诉至法院：1.要求中石万业公司和光音时代公司腾退×1号房屋、×2号房屋、×3号房屋、×4号房屋、×5号房屋和×6号房屋；2.要求中石万业公司按日4300元标准支付自2014年1月1日至实际腾退房屋之日期间的房屋使用费；3.要求中石万业公司支付2013年10月至2013年12月期间的房屋租金232500元，并据232500元为标准按日万分之五支付自2013年9月16日至实际支付之日期间的违约金；4.要求中石万业公司支付应付的制冷费93476元及供暖费67509元；5.要求中石万业公司赔偿经济损失258000元。
中石万业公司在原审法院辩称：2010年11月30日，我方自施伟东处承租六套房屋作为办公使用，租期截止至2013年12月31日。2012年5月12日经施伟东同意，我方将×1号房屋、×2号房屋及×6号房屋转租光音时代公司。租赁期内，光音时代公司以房屋漏水为名拒绝交纳房租，施伟东代办人杨文祝恶意挑唆事非致使我方一年半未得到房屋租金。后经诉讼认定房屋漏水，租金损失应由施伟东负担。2013年6月16日，杨文祝要求×公司将制冷空调线切断，租赁房屋全部停电，达不到办公条件，给我方形象和经济造成了极大损失。我方的相应损失，将另案起诉施伟东。我方不缴纳制冷费和供暖费，则不享受制冷及供暖，施伟东并未缴纳，不同意支付。租赁期限届满，我方打电话找施伟东解决押金和损失问题，但施伟东不接电话，人不到场，无法交接。实际上，我公司大部分办公人员已经搬走，只有两个部门在看着办公设备。
光音时代公司在原审法院述称：我方与中石万业公司之间存在矛盾，自2012年5月12日起，我方自中石万业公司处承租×1号房屋、×2号房屋和×6号房屋，租期截止至2013年12月底，月租金61738元。签约后我方支付了房租，后来进场装修。2012年7月，我方发现房屋漏水，无法经营使用，也没享受到2012年冬季供暖，现我方与中石万业公司正在进行诉讼。我方同意交还三套房屋，同意腾退。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。施伟东与中石万业公司签署的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予遵守。租赁期间，中石万业公司应依约支付房屋租金，现施伟东向中石万业公司主张欠付2013年10月至2013年12月期间租金于法有据，法院予以支持，并就中石万业公司已付押金折抵计算。因涉租房屋漏水情形已经另案诉讼确认并进行处理，中石万业公司未能及时支付租金事出有因，法院对于施伟东主张逾期支付租金违约金的请求，不予支持。就房屋漏水所致损失，中石万业公司可待另案结果认定后另行主张。现中石万业公司租赁期限届满，应当将承租房屋交还施伟东。鉴于中石万业公司已将部分房屋转租光音时代公司使用，施伟东要求中石万业公司与光音时代公司分别腾退各自占有房屋理由正当，法院予以支持。租赁期限届满之时，中石万业公司未能及时交还涉租场地，应就涉租六套房屋逾期腾退一并交纳使用费。因转租房屋发生的使用费，可由中石万业公司承担费用后与光音时代公司另行解决。关于房屋使用费标准，施伟东主张每月129000元与原约定月租金77500元相差较多，其提交另行签署但尚未履行的《北京市房屋租赁合同》，在无其他关联证据相佐证之情况下，不宜以此认定使用费标准，法院参照同地段房屋租金标准对此酌情判处。自施伟东所述，就未能交房履约与合同相对方进行协商，经济损失是否实际发生及具体数额均未确定，法院对此难以支持。关于供暖费及制冷费，自中石万业公司与光音时代公司所述涉租场地存在供暖及制冷问题，且施伟东现尚未缴纳供暖费及制冷费，可待供暖费与制冷费实际结算并确认后再行处理。
据此，原审法院于2014年5月作出判决：一、中石万业公司于判决生效之日起十五日内将占有的北京市朝阳区北苑路170号凯旋城C座×3号房屋、北京市朝阳区北苑路170号凯旋城C座×4号房屋、北京市朝阳区北苑路170号凯旋城C座×5号房屋腾退交付施伟东；二、光音时代公司于判决生效之日起十五日内将占有的北京市朝阳区北苑路170号凯旋城C座×1号房屋、北京市朝阳区北苑路170号凯旋城C座×2号房屋、北京市朝阳区北苑路170号凯旋城C座×6号房屋腾退交付施伟东；三、中石万业公司于判决生效之日起十五日内向施伟东支付二○一三年十月至二○一三年十二月期间的房屋租金二十三万二千五百元（已支付七万七千五百元，剩余款项于上述期间内支付）；四、中石万业公司于判决生效之日起十五日内按日租金三千八百元为标准向施伟东支付自二○一四年一月一日至实际腾退之日期间的房屋使用费；五、驳回施伟东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，中石万业公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第三项、四项，改判或发回重审。事实及理由为：涉案房屋多处漏雨，存在质量问题，施伟东未提前通知，致我公司损失110多万房租没有收回，施伟东未按照约定缴纳物业费，×公司断水断电，无法达到办公条件，故我公司不应支付2013年10月至12月期间的租赁费；租赁合同在2014年1月1日到期，我公司想搬离涉案房屋，施伟东不让搬。后施伟东虽出具出门条，但未标明中石万业公司名称，×公司以施伟东没有缴清物业费为由阻止搬离。故合同到期之后的租金我方不应支付。施伟东、光音时代公司同意原审法院判决。
本院经审理查明：2010年11月30日，施伟东（甲方）与中石万业公司（乙方）签署《北京市房屋租赁合同》，甲方将×1号房屋（160.77平方米）、×2号房屋（186.55平方米）、×3号房屋（75.52平方米）、×4号房屋（199.17平方米）、×5号房屋（160.77平方米）及×6号房屋（82.75平方米）出租乙方作为办公使用。租赁期3年，自2011年1月1日至2013年12月31日止。租金每月77500元，采用押一付三的季度付款方式缴纳房屋租金。季度后的房屋租金应在到期付款15天前付清（首次付4个月房租，押一个月租金，合同期满或退租时返还给乙方）。2010年12月份为免租期，在此期间乙方可随时进驻办理装修手续。签约时乙方承诺付一万订金，并于2010年12月10日前付清剩余部分房租。甲方负责缴纳物业费，乙方负责缴纳取暖和制冷费。甲方不负责开具租金发票。
合同签订后，施伟东依约将六套房屋交付中石万业公司，中石万业公司亦交纳房租及房屋押金77500元。经询，双方均认可施伟东未支付2013年10月1日至2013年12月31日期间的房屋租金。
2012年5月12日，中石万业公司与光音时代公司签署《房屋租赁合同》，将×1号房屋、×2号房屋和×6号房屋转租给光音时代公司。租赁期自2012年5月13日至2013年12月31日止，其中含10天免租期。月租金61738元，付款方式押一付三，先付后用，押金6万元。
2012年，中石万业公司以光音时代公司拖欠租金为由诉至法院，要求光音时代公司支付2012年8月10日至2012年11月10日期间租金185214元，并按日千分之五支付违约金。该案审理中，中石万业公司与光音时代公司均确认房屋存在漏水情况，双方对于漏水原因各执一词且均不申请鉴定。法院对于光音时代公司要求减免租金的抗辩予以采信，对于光音时代公司要求免租不予支持。法院判决双方继续履行《房屋租赁合同》，光音时代公司支付中石万业公司租金155214元。后光音时代公司不服，提出上诉。二审法院驳回上诉、维持原判。
2013年，中石万业公司再次将光音时代公司诉至法院，要求光音时代公司支付2012年11月10日至2013年5月10日期间的租金370428元及违约金138910.5元。光音时代公司提出反诉，要求：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2013年7月21日解除；2.中石万业公司支付房屋装修款14万元；3.中石万业公司返还违约保证金6万元；4.中石万业公司赔偿经济损失33万元；5.中石万业公司赔偿因漏雨造成的直接财产损失12500元；6.中石万业公司承担鉴定费4万元。该案审理过程中，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心就×1号房屋、×2号房屋和×6号房屋漏水原因进行鉴定。鉴定意见载明：房屋屋面挑檐存在开裂现象、外墙饰面存在裂缝、屋面构筑物存在破损现象、窗框与墙体交界处存在开裂现象是导致房屋研发部东北侧窗框周围墙体、东侧墙体、嘉宾室西侧墙体和北侧墙体、演员化妆间西侧和北侧窗框周围墙体发生漏水现象的原因。法院于2014年6月作出判决：一、中石万业公司与光音时代公司的《房屋租赁合同》于二○一三年七月二十五日解除；二、光音时代公司支付中石万业公司租金三十四万零四百二十八元；三、中石万业公司赔偿光音时代公司装修损失十万元；四、中石万业公司赔偿光音时代公司经营损失五万元；五、驳回中石万业公司的其他诉讼请求；六、驳回光音时代公司的其他反诉请求。判决后，双方均未提起上诉，该判决已发生法律效力。
关于房屋使用费及经济损失，施伟东表示租赁期限届满前曾通知中石万业公司月租金调整为129000元，在中石万业公司拒绝续租情况下，将六套房屋另行出租给北京×咨询部，并签署了《北京市房屋租赁合同》，租金每天每平米5元，月租金129000元。因中石万业公司未能如期腾退交还房屋，依约应向北京×咨询部支付两个月租金作为违约金即258000元。经询，光音时代公司表示目前正在与北京×咨询部协商，尚未实际赔付。就此，施伟东提交《北京市房屋租赁合同》为证。对此，中石万业公司不予认可，表示经与北京×咨询部核实，对方表示并不知情，且信息咨询并不需要承租六套房屋。另，中石万业公司表示已经另行租赁办公场地，于2014年1月1日起承租×7号房屋和×8号房屋办公使用，每日每平方米4.5元，月租金5.58万元，就此提交《租赁合同》为证。
关于制冷费及供暖费，施伟东表示房屋制冷和取暖通过中央空调统一进行，中石万业公司欠付2011年度、2012年度及2013年度制冷费93476.16元；欠付2012-2013年度、2013-2014年度供暖费67509元。就此，施伟东提交深圳市×公司（以下简称×公司）开具费用详单、制冷费交费通知单为证。对此，中石万业公司表示交纳了2011-2012年度供暖费，2011年交纳了物业费，后去交纳制冷费和供暖费时，×公司以没有交纳物业费而拒绝收取，只得代付物业费。2012-2013年度供暖费因房屋漏水与施伟东协商进行了折抵。2013年6月×公司将制冷和供暖管道切断，没有享受到制冷及供暖服务。就此，中石万业公司提交2011年度物业费发票、2011-2012年度供暖费发票及扣减房租的有关说明为证。对此，光音时代公司表示2013年6月前供暖及制冷均不充足，2013年6月后就没有享受相关服务。法院就此向×公司进行核实，×公司表示每年11月15日至次年3月15日系供暖季，每年6月1日至9月30日系制冷季，涉租六套房屋欠付费用周期及金额与费用详单名列一致。不论是否欠付物业费，都可以交纳供暖费或制冷费，×公司不存在切断管道不予供暖或制冷的情况。
案件审理期间，原审法院曾组织各方办理房屋交接。施伟东称其为中石万业公司出具了开门条，中石万业公司拒不搬出；中石万业公司称出门条有问题，且施伟东未交纳物业费，物业不让搬离，致腾退交接不能进行；光音时代公司称2014年4月20日，因另找库房需要延迟腾退交接，就此与施伟东商议，施伟东亦同意。2014年6月24日，光音时代公司将其承租房屋的电卡4张、门禁卡5张交付给施伟东的代理人杨文祝；2014年8月4日，中石万业公司将×3号、×4号、×5号房屋交付给施伟东。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、房屋所有权证、费用详单、民事判决书、司法鉴定意见书及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。中石万业公司与施伟东签订的《北京市房屋租赁合同》，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
房屋租赁期间，中石万业公司应当按约向施伟东支付房屋租金，故原审判决中石万业公司支付2013年10月至12月期间欠付的房屋租金，符合法律规定。中石万业公司以房屋漏水及停水停电为由拒绝交纳该期间的租金，不能成立。有关房屋漏水等导致的损失问题，中石万业公司可另行解决。
租赁期限届满，双方未就续租问题达成一致意见，中石万业公司应及时腾退房屋。中石万业公司未按期将涉案房屋交付给施伟东，应当支付施伟东房屋使用费至实际腾退之日。双方对于合同到期后的房屋使用费支付标准存有争议，原审法院参照同地段房屋租金标准酌定房屋的日租金为3800元，并无不当。光音时代公司认为施伟东及×公司不配合办理腾退事宜，故不应承担租期届满之后的房屋使用费，无法律依据，本院不予采纳。
综上，中石万业公司的上诉主张于法无据，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3550元，由中石万业科技（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费4787元，由中石万业科技（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈锦新
代理审判员 赵 霞
代理审判员 李春香
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 吴强兵