江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第01877号
上诉人（原审被告）孔军。
委托代理人殷善鹏，系江苏擎天柱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江都市新都房地产开发有限公司，住所在扬州市江都区丁伙镇人民中路103号。
法定代表人吴成兵，该公司董事长。
委托代理人张继松，系扬州市江都区永明法律服务所法律工作者。
上诉人孔军与被上诉人江都市新都房地产开发有限公司（以下简称新都公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2014）扬江大民初字第00331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
新都公司在原审中诉称：2009年8月8日，孔军向新都公司购买了江都区大桥镇皇廷花苑9幢4单元207室房屋，经过结账，截止2010年12月28日，累计尚欠新都公司购房余款192102元。经新都公司多次催要，但孔军至今未能偿还，故诉至法院，要求孔军立即偿还购房余款192102元，并自2010年12月28日起按银行同期贷款利率承担利息并负担本案诉讼费。
孔军在原审中辩称：1、本案原告系新都房地产公司，而与孔军签订买卖协议的系新都建设公司，合同主体与诉讼主体不符；2、合同第六条明确载明交房时双方签订正式合同，正式合同是指在房管局备案登记的合同，但之后双方并未签订正式合同，此外，孔军购房时，明确说明房屋需要按揭贷款，但因新都公司的原因导致按揭贷款未能办理；3、新都公司起诉应当提供其是房屋权利主体的相关证明以及房屋综合因素的相关材料和物价部门批文。综上，请求驳回新都公司的诉讼请求。
原审查明：2009年8月8日，新都建设公司与孔军签订《皇廷花苑商品房买卖协议书》一份，孔军购买大桥皇廷花苑9号楼2007室住宅一套，房款为263250元。2010年12月28日，孔军之妻陈正青向新都房地产公司出具欠条一份，载明“今欠到江都市新都房地产开发有限公司9#楼4单元207室房款壹拾玖万贰仟壹佰零贰元整（192102元）此款作为房贷”。此后，因索要欠款未果，新都诉至法院，请求判决孔军立即偿还购房余款192102元，从2010年12月28日起按照银行同期贷款承担利息并承担本案诉讼费。
另查明，新都建设公司承建大桥镇通江路拆迁安置小区，2008年底，因资金短缺，大桥镇人民政府决定将其中最后一幢9#楼划出交由新都公司开发。2009年12月24日，扬州市江都区工商行政管理局核准新都建设公司出资设立新都公司，新都公司的许可经营项目为房地产开发经营。2009年12月30日，江都市人民政府向新都公司发放了江国用（2009）第10208号土地使用权证，使用权类型为出让，地类为商业住宅。2011年1月25日，原江都市城乡建设局第三十八次建设项目规划审查会议对新都公司关于大桥皇廷花苑补办手续申请进行审议，同意新都公司超容积率部分补交土地出让金，完善用地手续。2011年9月6日，原江都市发展和改革委员会下发江发改（2011）164号通知，同意新都公司补办皇廷花苑9号商住楼项目核准手续。2011年10月11日，原江都市城乡建设局向新都公司发放了“地字第镇2011026号”建设用地规划许可证。2012年3月23日，扬州市江都区建筑工程管理局向新都公司补发了编号为321088020120017号的建筑工程施工许可证。
原审认为：新都建设公司与孔军签订的商品房买卖协议，是双方真实意思表示，之后，新都公司向孔军履行了房屋交付义务，孔军亦给付部分房款并就剩余房款出具了欠条，新都公司、孔军之间的买卖合同应认定合法有效，依法受法律保护。尽管新都公司的房屋出售过程中存在瑕疵，但并不影响合同主要目的的实现，加之孔军亦主张合同有效，无论从合同对当事人具有的约束力来看，还是从维护市场交易的稳定和安全角度出发，双方均应当继续履行合同。该案中，孔军所欠新都公司的购房款192102元，有其妻陈正青向新都公司出具的欠条为证，且买卖协议中约定“交房时一次性交清房款”，现新都公司已向孔军交房，孔军拖欠房款不还，于法相悖，故对新都公司要求孔军支付所欠购房款192102元的诉讼请求，依法予以支持。关于新都公司主张的欠款利息，因欠条中并未约定还款期限，故孔军应自新都公司起诉之日按照同期银行贷款利率向新都公司给付逾期还款利息。关于孔军所述主体问题，原审认为，虽然与孔军签订合同的相对方为新都建设公司，但根据新都公司提供的土地使用权证、建筑工程施工许可证等，可以认定房屋的实际出售人为新都公司，在新都公司向孔军交付房屋后，孔军亦向新都公司出具了欠条，退一步讲，即便合同签订时新都建设公司属于无权处分，上述行为也已得到新都公司的追认；关于孔军所述交房时未按协议约定签订正式合同，原审认为，虽然双方未按照约定订立正式合同，但新都公司履行了房屋交付义务，孔军接受房屋，给付了部分房款并就剩余房款出具了欠条，因此，即便双方未签订正式合同，亦不影响双方买卖合同的成立，况且，审理中孔军亦主张买卖协议是双方真实意思表示，应认定有效；关于孔军所述房贷问题，其一，双方在买卖协议中对此并未约定；其二，在欠条中注明的“此款作房贷”亦未对新都公司、孔军双方的权利和义务进行明确；其三，新都公司、孔军均未提供证据证明未办理违约贷款的责任归属，孔军如提供相应证据证明新都公司存在违约，可以依法要求其承担违约责任。综上，新都公司履行了房屋交付义务，孔军接受了房屋，并给付了部分房款，就余款出具了欠条，双方均履行了合同主要义务，孔军以此作为拖欠房款的抗辩理由，显然不能成立。据此，原审依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百六十一条之规定，判决：一、被告孔军在判决生效之日起十日内向原告江都市新都房地产开发有限公司偿还购房款192102元。二、被告孔军在给付上述购房款时承担逾期还款利息（利息计算方式：以本金192102元，自2015年4月23日按同期人民银行贷款利率计算至本判决确定的履行之日止）；三、驳回原告江都市新都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2071元，由被告孔军负担。此款原告已垫付，孔军在给付上述款项时一并付给原告。
判决后，孔军不服向本院提起上诉称，1、新都公司不是本案适格的诉讼主体。孔军与新都公司之间没有签订商品房买卖合同，孔军仅与江都市新都建设有限公司签订了皇廷花苑商品房买卖协议，故新都公司不具有本案诉讼主体资格。2、即便新都公司主体适格，房屋也未达到交易条件。因新都公司原因导致房屋不能综合验收，新都公司也未提供相应手续办理商品房合同备案登记，导致孔军无法办理银行按揭贷款。现新都公司未取得销售许可，故房屋不符合交易条件。3、涉案房屋与拆迁安置房屋处于同一规划区内，房屋质量相同但价格相差较大，有悖公平原则。综上，新都公司不是本案适格主体，且房屋没有达到交易条件，请求二审法院查明事实，依法驳回新都公司诉讼请求。
新都公司辩称，新都公司与孔军之间房屋买卖意思表示真实，新都公司按约向孔军交付了房屋，现有许多住户办理了房屋所有权证及土地使用权证，因此，孔军称房屋没有综合验收缺乏依据。孔军向新都公司出具的欠条表明尚欠房款没有付清，故新都公司要求孔军给付房款应当得到支持。孔军的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院驳回孔军的诉讼请求。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，经本院向扬州市江都区房地产档案馆调查，新都公司于2013年1月4日至相关部门办理了皇廷花苑9幢房屋所有权初始登记。
二审中，双方争议的焦点为：一、新都公司是否具备本案诉讼主体资格；二、孔军主张房屋不符合交易条件的理由能否成立，其是否应当向新都公司支付购房款。
关于争议焦点一，本院认为，新都公司具备本案诉讼主体资格。理由：
皇廷花苑9号楼原由江都市新都建设工程有限公司开发建设，该公司与孔军就9#楼4单元207室房屋签订了商品房买卖协议书。由于大桥镇人民政府将皇廷花苑9号商住楼交由新都公司进行开发建设的原因，新都公司承继了江都市新都建设工程有限公司与孔军商品房买卖协议中的权利义务，且新都公司按照江都市新都建设工程有限公司与孔军之间的合同履行了义务，从新都公司向孔军交付9#楼4单元207室房屋及孔军妻子向新都公司出具欠条的情况来看，孔军对其与新都公司履行商品房买卖协议并无异议。故新都公司具备本案诉讼主体资格，孔军主张新都公司不具有诉讼主体资格不能得到支持。
关于争议焦点二，本院认为，孔军主张房屋不符合交易条件的理由不能成立，其应当向新都公司支付购房款。理由：
从双方签订的商品房买卖协议书来看，其内容虽没有房地产机并备案的商品房买卖合同范本详细，但双方在商品房买卖协议书中对主要权利义务进行约定，新都公司已按商品房买卖协议书的约定向孔军交付了房屋，孔军也就所欠购房款向新都公司出具了欠条。况且，新都公司开发的9#商住楼在2013年1月就已办理了房屋所有权初始登记，并不影响孔军对房屋产权的取得。由此可以看出，双方之间没有签订正式商品房买卖合同亦不影响商品房买卖合同的履行及目的实现。
关于孔军提出双方约定由新都公司负责办理按揭贷款手续，由于新都公司没有取得房地产开发的相关手续致按揭贷款不能办理的问题，因商品房买卖协议书中对付款约定为“交房时一次结清房款”，而孔军主张所欠房款没有偿还是由于新都公司没有为其办理按揭贷款，就孔军该项主张而言合同中对此未有约定，其也未有证据证明。孔军向新都公司出具的欠条中虽写明欠款作为房贷，但对如何办理贷款没有注明，双方也未就如何办理贷款另行约定。因此，孔军提出所欠款项应由新都公司负责办理按揭贷款手续缺乏依据，欠条中注明“此款作为房贷”也仅表明新都公司同意其贷款还清购房款。
综上所述，孔军与新都公司之间的商品房买卖协议合法有效，双方虽未签订正式商品房买卖合同，但并不影响合同目的实现。孔军自2010年12月取得房屋后，一直未付清所欠购房款，且该房屋已办理了房屋所有权初始登记，故新都公司要求孔军给付购房款应当得到支持。孔军提出新都公司不具备本案诉讼主体资格及房屋不符合交易条件的上诉主张，缺乏事实与法律依据，依法不能得到支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，孔军的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法不能得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2071元，由孔军负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 李菲菲