广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初5708号
原告（反诉被告）陈碧华，女，1970年10月3日出生，香港居民，
委托代理人潘玉波，广东达强律师事务所律师。
委托代理人谢北海，广东达强律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）庄壮利，男，1965年2月10日出生，住址广东省朝阳市，
委托代理人杨慧隆，广东金地律师事务所律师。
上列原告陈碧华诉被告庄壮利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理后，被告提起反诉，本院受理反诉与本诉合并审理，依法组成合议庭于2016年7月5日进行了公开开庭审理，原告陈碧华及其委托代理人潘玉波、谢北海、被告委托代理人杨慧隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1999年5月7日，经案外人郑永忠介绍并在其见证下，原告与被告签订了《协议书》，约定：被告将福田区福强路银泰苑3栋3A房产（建筑面积105.60平方米）卖给原告，价格为545000元；原告应先付20万元给被告，其余房款待协理过户手续完整后当天一次性付清；如需交地产税费由被告负责。《协议书》签订后，原告当场支付了被告20万元现金。被告也当天将涉案房产交付给原告。原告办理入伙、水、电煤气、电话等登记手续后，又对房屋进行了装修后实际入住。至今原告已实际占有、居住涉案房产近17年整。当时因被告自称购房手续未办理完全，而且当时涉案房产所在片区都因政府的原因不能办理房地产证，所以涉案房产一直未办理过户。原告因考虑到双方系朋友介绍，又是老乡，所以期间虽也打过被告电话，被告以在外地、不方便等原因予以推托，但原告因已实际占有房屋且也不打算处分房屋而没有追究。近期，因孩子上学需开具房产证明一事，原告又多次找被告要求'过户，被告仍拒绝配合，原告才知道被告根本没有诚信。综上，原告认为，原告已按双方协议完全履行了合同约定的义务，被告已将涉案房产交付给原告并由原告实际占有涉案房产近17年之久，双方所签订的协议己大部分履行。被告拒不协助原告办理房屋产权过户手续之行为是严重的违约行为。据此，请求判令：1、被告立即协助原告将福田区福强银泰苑3栋3A房屋产权过户至原告名下，因过户而需交纳的房产税费由被告承担；2、被告承担全部诉讼费用。庭审时，原告明确其诉请为确认原、被告签订的《协议书》有效并继续履行，即被告配合原告将银泰苑3栋3A房屋产权过户登记至原告名下，过户所交纳的税费由被告承担。
被告当庭口头答辩称，1、原、被告之间于1999年5月7日所签订的《协议书》，是一份无效合同，被告对于涉案房产转让是无权处分行为。根据物权法的规定，不动产产权的归属以不动产登记为准，而在《协议书》签订时，被告并没有获得涉案房产的所有权，而且直到今天，被告仍未获得涉案房产的所有权。被告的身份仅是在不动产登记中心被登记为预售合同的买方，没有产权登记。涉案房产的预售卖方即开发商已经被吊销，造成产权登记手续已经实际不可能完成，涉案房产已经无法登记至被告名下。因此，该转让行为无法履行。原告对于房屋产权不是登记在被告名下的事实，以及无法办理产权登记的原因是非常清楚的，在《协议书》中也有清楚的描述。2、即便《协议书》有效，该协议也是一份未生效的合同。《协议书》中第4点明确“因被告未收到金银泰公司购房发票、收据，签此合同不生效”，即该协议是附条件生效的，而合同生效的前提条件是被告收到开发商出具的发票或收据，只有收到发票和收据才能办理产权登记。事实上，直至今天开发商都没有提供购房发票和收据。被告提交的开发商金银泰公司的工商登记信息可以看出，开发商已经被吊销营业执照，即开发商已经事实上不可能提供购房发票或收据，协议生效的条件不可能具备。根据最高院民法通则意见第75条规定，附条件生效的民事行为，如果所附条件不可能发生，应认定为该民事行为无效。3、《协议书》中列明的协商要点第1点记载，原告已经支付给被告的20万元是定金；第4点说明如果总包方和开发商不承认被告的抵付方式，让被告得不到房屋产权，被告同意将原告已付的20万元定金当借款还给原告，待被告退款缴清后，原告才搬走。说明当时双方对于被告没有获得产权的事实及原因是非常清楚的，而且原告也清楚涉案房产很有可能办不了产权登记，并预留了后续安排以保障原告已支付的款项可以退回。综上，双方签署的关于涉案房产买卖的《协议书》是无效合同，且双方约定的生效条件已经不可能发生，合同已经事实上无法履行，双方对于相关事实和风险后果清楚、明确预知。因此，请求法庭驳回原告诉讼请求。
被告依据其原提交的答辩意见提起反诉，请求判令：原告立即支付房屋转让余款380万元并承担全部诉讼费用。庭审时，被告重新发表了上述答辩意见，并当庭将反诉请求变更为：请求确认原告与被告签订的《协议书》无效。
针对被告的反诉，原告口头答辩称，1、被告所有的行为皆是在欺骗隐瞒事实真相情况下作出的，包括被告当庭要求确认合同无效的行为，都违背了诚实信用原则。2、《协议书》虽然是双方签订并有见证人见证，但所有的内容均是被告手写的，所设定的条件也是被告自说自话。其中关于购房发票、资金来源问题都是被告所设定的条件，但被告未提供任何证据证明购房发票和收据是否存在。3、我方申请法庭依法调取了涉案房产的产权信息，已经表明在1997年被告已经与开发商签订了买卖合同，而在1999年双方签订的《协议书》中隐瞒了此事实。4、本案协议应认定有效。买卖合同的履行需要标的物的实际存在，而事实情况是原告已占有涉案房产17年之久，被告已交付该房产17年之久。至于被告与开发商之间的合同履行情况，原告不可能知情。在此前提下，涉案房产为被告所有，是通过事实、合同及履行过程可以认定的。基于此，应认定双方的《协议书》有效并可以履行。
经审理查明，1999年5月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，约定：甲方将福田区福强路银泰苑3栋3A房产（以下简称涉案房产）转卖给乙方，建筑面积109.60平方米，协商价为545000元；甲方购楼的资金来源是，由于铁道部建厂局工程公司拖欠甲方工程款未付，金银泰置业公司拖欠铁道部建厂局工程款，经双方公司领导协商，将此楼房抵付工程款方式办理购楼手续给甲方，现建厂局未能付工程发票给地产公司，所以金银泰公司未付购房发票给甲方，现甲方未能办理过户手续给乙方；经双方协商，乙方先付20万元给甲方，待铁道部建厂局办完手续后，甲方办理过户手续完成后当天一次性付清楼款；现先由甲方办理入伙手续给乙方装修居住，办理入伙费和以后办理过户手续费由甲方负责，公证费及领取房产证由乙方负责，如需交地产税费由甲方负责；甲方要求乙方先付款作定金20万元；乙方以现金付款方式给甲方20万元；甲方同意给乙方先入伙装修进宅；因甲方未收到金银泰地产公司购房发票、收据，签此合同不生效，如果建厂局工程和银泰地产公司的资金来源有问题，不承认甲方楼房抵付方式，甲方同意将乙方先付款定金20万元当借款退换给乙方，待甲方退款清后，乙方才承认搬走（不管甲方手续在一年内或十几年内）；进宅装修费由乙方自己负责；甲方因购房手续不完全，签订的合同暂不能解除转给乙方，待甲方转让手续完全后，由乙方正式签订合同到房管局解除甲方的合同手续。案外人郑永忠作为见证方在上述协议上签字。
签约当天，原告向被告支付了现金20万元。
1997年8月27日，被告与深圳金银泰置业有限公司（以下简称金银泰公司）就涉案房产签订了房地产预售合同并在国土部门进行了房地产权预售备案登记【预售证号为深福保房许字（1997）002号】，登记的买方为被告。
1999年5月，金银泰公司为原告办理了入伙手续，原告自此居住使用涉案房产至今。
另查，金银泰公司于1997年1月8日注册成立，于2014年4月1日被吊销。
庭审时，被告陈述，涉案房产一直没有办理房地产权证的原因是，国土部门要求提供开发商金银泰公司出具的购房发票，但金银泰公司一直没有出具；期间被告一直通过工程总包方铁道部建厂局与金银泰公司协调出具发票的问题，但金银泰公司一直没有出具发票；被告没有通过诉讼等途径直接向金银泰公司主张过涉案房产预售合同项下的相关权利。
关于涉案房产的产权登记情况，本院向深圳市不动产登记中心发函调查，该中心复函称：“截至2016年9月19日，银泰苑3号楼3A房未办理分户产权登记，预售权利人为庄壮利。该房产无有效抵押登记记录，已被贵院以（2016）粤0304民初5708号民事裁定书及协助执行通知书查封，查封期限为2016年4月14日至2019年4月13日。上述房产在解除查封登记记录后，可由相关当事人按《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六、三十七条等规定，向我中心申请办理转移登记手续。”
本院认为，就原告与被告签订的《协议书》的效力问题，首先，该协议是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定；其次，签约时，被告已与开发商金银泰公司就涉案房产签订了房地产预售合同并在国土部门进行了房地产权预售备案登记，登记的买方为被告，涉案房产未办理被告名下的房地产权证不影响被告对涉案房产享有处分权；再次，虽然协议中约定“甲方未收到金银泰地产公司购房发票、收据，签此合同不生效”，但被告是否能收到金银泰公司的购房发票、收据并非原告所能控制的因素，亦非原告所能举证的事实，而被告在长达十多年的时间里未向金银泰公司主张过包括出具购房发票、收据、办理房地产权证等房产预售合同项下的相关权利，主观上怠于行使权利，构成恶意阻碍该生效条件成就的情形，应视为条件已成就，协议已生效；最后，依据深圳市不动产登记中心的复函意见，在解除了本案保全查封措施后，涉案房产不存在办理产权转移登记的其它阻碍情形，即协议的履行不存在客观不能的情形。综上，本院认定，原告与被告签订的《协议书》合法有效，双方均应严格履行合同义务。被告反诉请求确认涉案《协议书》无效，缺乏依据，应予驳回。
涉案《协议书》合法有效，据此，原告有权要求被告配合办理涉案房产的过户登记手续，将涉案房产的产权转移登记至原告名下。原告的本诉请求成立，本院予以支持。
至于原告尚未支付的剩余购房款，被告可在合同约定的付款条件成就后另行向原告主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告陈碧华与被告庄壮利于1999年5月7日签订的《协议书》有效；
二、被告庄壮利应于本判决生效之日起30日内协助原告陈碧华将位于深圳市福田区福强路的银泰苑3号楼3A房产【预售证号为深福保房许字（1997）002号】的产权转移登记至原告陈碧华名下（办理过户登记所需缴纳的税费依约由被告庄壮利承担）；
三、驳回被告庄壮利的反诉请求。
本诉案件受理费38800元、保全费5000元（已由原告预交），由被告负担；反诉案件受理费50元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，原告应在判决书送达之日起三十日内、两被告应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知次日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 凌 炜
人民陪审员 夏 文 郁
人民陪审员 唐 琪
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 殷智华（代）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。