杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭上民初字第2177号
原告：杭州上城区投资控股集团有限公司。
法定代表人：卢伟。
委托代理人：何黎明。
委托代理人：金盈。
被告：杭州佳优子健身服务有限公司。
法定代表人：王新民。
委托代理人：唐为群。
原告杭州上城区投资控股集团有限公司（以下简称上投公司）为与被告杭州佳优子健身服务有限公司（以下简称佳优子公司）物权保护纠纷一案，于2011年12月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱燕青独任审判，于2012年1月10日公开开庭进行了审理。原告上投公司的委托代理人金盈、被告佳优子公司的委托代理人唐为群到庭参加诉讼。在本案审理过程中，因涉案房屋租赁合同的有效性在另案处理，本案于2012年2月10日裁定中止审理，并于2013年3月14日恢复审理。本案现已审理终结。
原告上投公司起诉称：原告系一家上城区国有全资公司，根据2008年8月12日杭州市上城区人民政府作出的上政函（2008）95号文件，决定将上城区各行政事业单位、街道的经营性资产（房产、对外投资）无偿划转注入原告名下。2008年12月31日，杭州市上城区国有资产管理委员会办公室根据文件精神，向原告下发《关于移交经营性房产的通知》（上国资办（2008）5号），其中原属上城区建设局的惠民路81号房屋（建筑面积1377.87平方米）依法移交原告接收管理。涉案惠民路81号房屋于2002年7月12日由杭州市上城区第三房产公司以承包代理租赁方式委托杭州中山房地产咨询代理有限公司（以下简称中山公司）代理出租，承包期为8年，自2003年1月1日起至2010年12月31日止。2011年11月14日，杭州市上城区人民法院调解确认【（2011）杭上民初字第1387号】上述委托代理租赁关系于2010年12月31日终止。自2011年1月1日起至今，涉案房屋由被告占有使用三层（建筑面积约为230平方米）。原告作为涉案房屋的产权管理人，被告在未征得原告同意的情况下无偿占有、使用上述房产的行为属无权占有、恶意侵害，且在原告多次催告下拒不移交并腾退房屋，严重损害了原告的合法权益。综上，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告立即腾退位于惠民路81号三层房屋（建筑面积约230平方米），并且将该房屋恢复原状后交还于原告；2、被告赔偿自2011年1月1日起至2011年12月1日的房屋占有费合计204930元，并赔偿自2011年12月2日至实际腾退之日的房屋占有费（参照同类地段同类租金的价格为2.7元／平方米.日计算）；3、本案全部诉讼费由被告承担。
为证明上述事实，原告向本院提供了如下证据：
1、上政函（2008）95号文件一份；
2、上国资办（2008）5号文件及经营性房产明细清单各一份；
证据1－2共同证明涉案房屋系国有经营性用房，根据上城区政府和上城区国资委办公室的相关文件，自2009年1月1日起原告享有涉案房屋的经营管理权；
3、（2011）杭上民初字第1387号调解书一份，证明涉案房屋于2002年7月12日由杭州市上城区第三房产公司以承包代理租赁方式委托中山公司代理出租。2011年11月14日，经杭州市上城区人民法院调解确认上述委托代理于2010年12月31日终止；
4、有关责令限期腾退惠民路81号房产的通知及EMS快递凭证各一份，证明原告于2011年11月16日要求被告限期移交并腾退惠民路81号三层（建筑面积约230平方米）房屋；
5、成交确认书一份，证明原告根据2011年杭州产权交易所对位于惠民路81号二楼房屋承租权挂牌招租后成交的价格要求被告按照同类地段同类租金的价格赔偿房屋占有费；
6、关于惠民路81号房产经营权变更协议书一份，证明2008年11月14日原告与杭州市上城区第三房产公司、中山公司签订经营权变更协议书，中山公司与被告形成的房屋租赁合同形成时间晚于协议书签订时间。
被告佳优子公司答辩称：被告租赁使用涉案房屋有事实和法律依据，对此，原告也是十分清楚的。所以，被告不同意腾退。
为证明上述事实，被告向本院提供了如下证据：
1、委托书一份，证明2002年8月21日，中山公司向被告出示由涉案房屋业主杭州市上城区第三房产公司出具的委托书及相应内容的事实；
2、物业租赁合同一份，证明2002年8月21日，被告与代理当时房屋业主杭州市上城区第三房产公司的中山公司签订了物业租赁合同及相应内容的事实；
3、房屋租赁合同一份，证明2010年6月3日，被告与代理当时房屋业主杭州市上城区第三房产公司的中山公司签订了房屋租赁合同及相应内容的事实。
4、通知及附表一份，证明2010年1月18日，原告向被告发通知，通知被告房屋租赁合同已经到期，要求被告去参加竞价的事实；
5、复函一份，证明2011年1月20日，被告向原告复函，说明情况，并提供证据证明合同没有到期的事实；
6、律师函、承诺书各一份，证明2011年3月7日，原告委托律师向被告发律师函，认为被告与其的房屋租赁合同已经到期，要求被告在其提供的固定格式的承诺书上签字盖章，被告不同意的事实；
7、追加第三人申请书一份，证明2011年8月1日，原告要求追加被告作为其与中山公司房屋租赁纠纷案的第三人，并在申请书中称：考虑到中山公司与实际使用人之间的转租合同将处于履行不能的状态，本案的处理结果与第三人具有法律上的厉害关系的事实；
8、民事起诉状一份，证明原告在该案民事起诉状中要求与中山公司解除房屋租赁委托代理合同，腾退房屋、支付使用等事实；
9、诉讼通知书等法律文书一份，证明2011年8月3日，杭州市上城区人民法院向被告送达诉讼通知书等法律文书，通知被告作为该案第三人参加诉讼的事实；
10、民事起诉状、证据清单及特快专递邮寄凭证各一份，证明2011年8月18日，被告依照法律规定依法提起诉讼的事实；
11、回函一份，证明2011年11月18日，被告为了履行房屋租赁合同，要求原告提供相应银行账户，以便被告支付相应租金的事实；
12、函一份，证明被告向原告交纳租金，被原告退回的事实；
13、（2012）杭上民初字第155号及（2012）浙杭终字第2495号民事判决书各一份，证明涉案的房屋租赁合同合法有效，被告有权在涉案房屋内继续经营使用的事实。
审理中，本院依法对原告提供的证据进行当庭质证，认证如下：
一、关于原告提供的证据：被告对证据1－2的真实性无异议，对证明对象有异议，认为不管是文件还是通知均未被实际执行，事实上涉案房屋并没有移交给原告，房屋移交必须办理产权登记，被告没有看到产权登记的文件；对证据3的真实性无异议，对合法性、证明对象有异议，认为从内容上看，该份调解书只能证明截至2010年12月31日，调解书上的委托代理合同关系终止了，在此之前，中山公司都有权代理出租涉案房屋；对证据4的形式真实性无异议，对证明对象有异议，认为记载的内容均非事实；对证据5的三性、证明对象均有异议，首先在真实性上，因为该份成交确认书没有提供整套的成交手续，那么说明该份确认书是捏造的，其次在关联性上，确认书成交的房屋与涉案房屋没有可比性，最后在合法性上，对房屋的占用使用费如何进行确定，法律上有规定，一是按照原告租赁合同上的约定，二是通过估价；对证据6的真实性、关联性均有异议，认为协议上是中山公司和杭州市上城区第三房产公司之间租赁关系的变更，和双方的委托代理关系是不同的法律关系。
本院认为，原告提供的证据1－2真实、合法，可以证明涉案房屋目前由原告经营管理的事实，对该事实，本院予以确认；证据3、6真实、合法，但其待证事实与本案无直接关联性，故本院不予认定；证据4真实、合法，可以证明2011年11月16日，原告发函给被告要求其限期移交并腾退涉案房屋的事实，对该事实，本院予以确认；证据5真实、合法，其证明力将综合全案进行认定。
二、关于被告提供的证据：原告对证据1的关联性、证明对象有异议，认为首先该委托书形成时间是2002年4月22日，由杭州市上城区第三房产公司委托中山公司对惠民路81号房屋进行房屋代理出租，委托方受托方形成的是委托代理关系与本案的物权保护纠纷无关；其次根据原告提供的区政府、区国资委的文件，原告从2008年8月12日起接收管理涉案房屋，原告作为现产权管理人从未通过任何授权委托的形式委托中山公司对外进行租赁经营活动，原告与中山公司之间的委托代理关系经杭州市上城区法院调解双方确认已于2010年12月31日依法终止；对证据2的关联性、证明对象有异议，认为物业租赁合同上涉及的房屋面积与涉案房屋的面积不一致，且租赁期限已于2007年10月7日届满；对证据3的三性、证明对象均有异议，认为从内容上看该协议签订时间从2010年6月8日起至2013年6月7日，中山公司的委托权限体现在前一份与被告之间的租赁合同，而该合同的租期已于2007年10月7日届满，原告从2008年8月12日起作为涉案房屋的产权管理人从未通过任何授权委托的形式委托中山公司对外进行租赁经营活动，原告与中山公司之间的委托代理关系经杭州市上城区法院确认已于2010年12月31日依法终止，也就是说，中山公司与被告签订的协议，原告并未授权委托中山公司对外签署，该协议也未得到原告的同意。另一方面，该份协议的年租金是15万一年，而中山公司与被告之前的协议2002年年租金即为50万，到2007年为56万，故原告有理由认为中山公司在没有代理权限的情况下恶意串通被告签订了远远低于市场价格的租赁合同以此损害原告的合法利益；对证据4的真实性、合法性均无异议；对证据5的真实性、合法性均无异议，对证明对象有异议，认为中山公司签订的协议未得到原告产权人的同意或追认，属无权代理行为；对证据6的关联性有异议，认为与本案无任何关联性；对证据7-10的真实性、合法性均无异议，对关联性均有异议，认为被告提供这些证据系原告与案外方中山公司之间的租赁纠纷，与本案无关；对证据11的真实性、合法性均无异议，认为该证据恰能反映被告现占有使用的涉案房屋自始自终未得到原告的同意，属无权占有、恶意侵占；对证据12的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议；对证据13的三性均无异议，但原告认为上述两份判决确认了中山房产与被告签订的房屋租赁合同有效，该合同不能直接约束原告与被告之间的房屋租赁关系。
本院认为，被告提供的证据1、2、3、11、13真实、合法，被告就其与原告之间的房屋租赁合同的有效性问题已另案起诉，在该案中也提交了本案中的证据1、2、3，该案对证据1－3的效力进行了认定，并作出了证据13中的两份民事判决书，故本院认为上述证据可以证明2012年2月3日，被告以确认合同有效为由起诉原告，要求确认被告与中山房产于2010年6月3日签订的租期至2013年6月7日终止的房屋租赁合同合法有效，该案经本院及杭州市中级人民法院两次审理，作出（2012）杭上民初字第155号及（2012）浙杭终字第2495号民事判决书，两份判决书均已生效，判决书中均认定了2010年6月3日签订的房屋租赁合同的效力，确认原、被告之间就涉案房屋存在合法有效的房屋租赁法律关系的事实，对上述事实，本院予以确认；证据4、5、6、7、8、9、10、12与本案无直接关联性，本院不予认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：杭州市上城区延安南路吴山综合楼惠民路81号房屋（建筑面积约1630平方米）及其附属设施的经营管理权现属原告所有。该房屋内三层（建筑面积约230平方米）目前由被告在实际使用。2011年11月16日，原告发函给被告要求其限期移交并腾退涉案房屋。现原告以被告拒绝腾退为由诉本法院，要求依法解决。
另查明，2012年2月3日，被告以确认合同有效为由起诉原告，要求确认被告与中山公司于2010年6月3日签订的租期至2013年6月7日终止的房屋租赁合同合法有效，该案经本院及杭州市中级人民法院二次审理，作出了（2012）杭上民初字第155号及（2012）浙杭终字第2495号民事判决，均认定了2010年6月3日签订的房屋租赁合同的效力，确认原、被告之间就涉案房屋存在合法有效的房屋租赁法律关系，上述判决均已生效。
本院认为，基于有效合同而对物行使的占有、使用应受法律保护。本案中，原、被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，根据租赁合同约定，原告将涉案房屋出租给被告使用，租期至2013年6月7日止。被告在租赁期满前对涉案房屋拥有合法的占有、使用权。故本院对被告的抗辩予以采信，对原告要求被告腾退的诉讼请求不予支持。房屋租赁期内，被告应依照租赁合同约定支付房屋租金，现原告以非租金标准主张被告支付房屋占有费，于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杭州上城区投资控股集团有限公司的全部诉讼请求。
预收案件受理费4374元，实收2187元，财产保全费1545元，合计3732元，由原告杭州上城区投资控股集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4374元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
代理审判员 朱燕青
二〇一三年四月八日
书 记 员 娄 磊