广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法民二初字第239号
原告惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行，住所地：惠州市惠阳区淡水中山二路61号。
负责人吕国新。
委托代理人叶志冕，该银行职员。
委托代理人张振彬，该银行职员。
被告罗武生。
被告惠阳区稳坤实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区新圩南门街。
法庭代表人范汉标，该公司总经理。
被告范汉标。
被告叶巧玲。
原告惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行诉被告罗武生、惠阳区稳坤实业有限公司、范汉标、叶巧玲金融借款合同纠纷案，本院受理后，依法由代理审判员冯文娟独任审判，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶志冕、张振彬到庭参加诉讼，被告罗武生、惠阳区稳坤实业有限公司、范汉标、叶巧玲经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年11月31日，原告与被告惠阳区稳坤实业有限公司签订《个人购房按揭贷款项目协议书》约定，原告为购买被告惠阳区稳坤实业有限公司开发的惠阳区镇隆镇楼寨村“稳坤教师村福稳花园”房地产项目的买受人提供按揭贷款，被告惠阳区稳坤实业有限公司为上述买受人的按揭贷款承担连带保证责任，同时被告惠阳区稳坤实业有限公司还出具《个人购房贷款担保承诺书》。为保证原告权益，原告与被告范汉标、叶巧玲签订《个人购房按揭贷款项目保证合同》约定，被告范汉标、叶巧玲为被告惠阳区稳坤实业有限公司在《个人购房按揭贷款项目协议书》项下应履行的义务和责任提供连带责任保证。2009年6月30日，被告罗武生为购买被告惠阳区稳坤实业有限公司稳坤教师村福稳花园E栋12层12E1号房产向原告贷款按揭296000元，与原告签订《个人购房按揭贷款合同》【编号：（2009）农信个房贷字第003号】，并以其预购房产为原告办理了抵押权预告登记【编号：惠阳区房登字（2009）1787号】。原告与被告罗武生在借款合同中约定借款期限为240个月，利率实行一年一定，在借款期限内分段计算，采用等额本息方式在贷款发放日的对应日还款，被告惠阳区稳坤实业有限公司为被告罗武生的按揭贷款提供连带责任保证担保，合同十八条约定被告罗武生未按本合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他应付款项时，原告有权分别或同时采取：……（3）要求被告罗武生立即偿还借款本息及相关费用，（6）要求被告惠阳区稳坤实业有限公司、范汉标、叶巧玲履行担保义务，（7）被告罗武生未按时足额偿还借款本金，原告有权从逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上加收50%的利息，（8）被告罗武生不按时偿付借款利息，原告对未支付的利息在合同约定的利率基础上加收50%复息……。合同签订后，原告依约向被告罗武生发放了296000元借款，然自2014年2月起，被告罗武生连续3期未还本付息。为此，原告诉请法院判令：被告罗武生偿还原告本金254485.67元及截止本金清偿日止的利息、罚息；确认原告对被告罗武生所购位于惠州市惠阳区镇隆镇楼寨村福稳花园E栋12层12E1号房产享有抵押优先受偿权；被告惠阳区稳坤实业有限公司、范汉标、叶巧玲对被告罗武生的借款，向原告承担连带保证责任；四被告承担诉讼费，财产保全费、律师费等实现债权费用。
被告罗武生、惠阳区稳坤实业有限公司、范汉标、叶巧玲未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。
原告为支持自己提出的诉请，事实和理由，提交了如下证据材料：
一、原告营业执照、组织机构代码证复印件各一份；二、被告罗武生、范汉标、叶巧玲身份证复印件，被告惠阳区稳坤实业有限公司营业执照、组织机构代码证复印件；
三、原告与被告罗武生签订的《个人购房按揭贷款合同》【编号（2009）农信个房贷字第003号）；
四、被告罗武生向原告出具的借款借据；
五、惠州市惠阳区房产管理局预购商品房抵押登记签章复印件【惠阳区房登字（2009）1787号】；
六、被告惠阳区稳坤实业有限公司与原告签订的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》及其补充协议，被告惠阳区稳坤实业有限公司就延长《个人购房按揭贷款项目合作协议书》中贷款额度使用年限向原告提交的申请书；
七、被告惠阳区稳坤实业有限公司、范汉标、叶巧玲向原告出具的《个人购房贷款担保承诺书》、被告惠阳区稳坤实业有限公司就原告对买房业主发放的贷款本金利息承担担保责任的股东会（董事会）决议书。
八、被告范汉标、叶巧玲与原告签订的《个人购房按揭贷款项目保证合同》；
九、2014年8月18日被告罗武生贷款情况银行系统打印单。
被告罗武生、惠阳区稳坤实业有限公司、范汉标、叶巧玲对原告提交的证据未发表质证意见。
被告罗武生、惠阳区稳坤实业有限公司、范汉标、叶巧玲未提交证据。
经审理查明，2009年6月30日，原告作为贷款人，被告罗武生作为借款人，被告惠阳区稳坤实业有限公司作为保证人签订一份《个人购房按揭贷款合同》【编号：（2009）农信个房贷字第003号】约定，借款人因购买位于惠阳区镇隆镇楼寨村福稳花园E栋12层12E1号房产资金不足，向贷款人申请个人购房按揭借款296000元，并以所购买的房产作为抵押物以担保借款人及时返还借款，另保证人为合同项下的借款本息等向贷款人提供连带责任保证担保。借款合同还约定，合同项下的借款期限为240个月，借款利率按年在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上下浮确定，被告罗武生每月16日按等额本息方式归还借款。合同就借款人逾期还款的违约责任约定，如被告罗武生未按时足额偿还借款本金，原告有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并从逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上加收50%的利息；如被告罗武生不按时偿付借款利息，原告对未支付的利息在合同约定的利率基础上加收50%复息。合同签订后，原告依约向被告罗武生发放了296000元借款。被告罗武生在原告预制的广东省农村信用合作社借款借据上签字，并就其购买的房产，为原告办理了惠阳区预购商品房抵押登记【编号：惠阳区房登字（2009）1787号】。在上述借款合同签订前，原告作为乙方，被告惠阳区稳坤实业有限公司作为甲方于2007年11月30日签订一份《个人购房按揭贷款项目协议书》约定，为配合甲方销售其所开发的位于惠阳区镇隆镇楼寨村稳坤教师村福稳花园房地产项目，解决购房人的资金问题，乙方同意对购买该房地产的购房业主提供使用期限至2008年12月31日，最高限额为人民币2800万元的贷款，甲方则为依据协议所形成的购房人与乙方所签订的借款合同项下的全部借款本息提供不可撤销的连带责任保证担保。同日，被告惠阳区稳坤实业有限公司、被告范汉标、叶巧玲依据《个人购房按揭贷款项目协议书》向原告出具《个人购房贷款担保承诺书》，在该承诺书中，被告惠阳区稳坤实业有限公司表示愿意为项目购房借款人签订的借款合同项下的全部借款本息提供不可撤销的连带责任保证担保，并承诺在购房借款人不按合同约定偿还借款本息和相应费用时，保证在接到原告的书面催款通知后10日内清偿欠款，如遇借款人连续两期不能归还借款，则由公司代为偿还所有贷款本息，如购房借款人不能按期归还，且公司不能代为归还，则公司所有股东自愿以个人名下资产作为保证担保，并承担不可撤销的连带保证责任。被告范汉标、叶巧玲在该《个人购房贷款担保承诺书》以被告惠阳区稳坤实业有限公司的股东身份签名。同日，被告范汉标、叶巧玲也向原告出具《个人购房按揭贷款项目保证合同》承诺愿意对被告惠阳区稳坤实业有限公司在《个人购房按揭贷款项目协议书》中所确认的义务和承担的责任提供不可撤销的连带责任保证。其后，被告惠阳区稳坤实业有限公司就2007年11月30日《个人购房按揭贷款项目协议书》通过签订补充协议、提交申请等形式将原合同中贷款使用额度有效使用期顺延至2010年9月30日止。因被告罗武生自2014年2月起未及时归还合同项下的贷款，原告在向几被告追收欠款未果的情况下，于2014年6月16日诉至法院。
另查明，被告罗武生归还借款至2014年1月，自2014年2月起未再归还借款，截止2014年8月18日，合同项下尚余未到期本金249238.67元，拖欠本金5247元，本金合计254485.67元，利息7023.72元，罚息111.96元，复利151.82元未归还。
本院认为，原告与被告罗武生签订的《个人购房按揭贷款合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。被告罗武生借款后，仅偿还部分本息，从2014年2月起未按合同约定定期每月还本付息，被告罗武生的行为，已构成违约，依法应当承担违约责任。原告请求被告罗武生偿还借款合同本金254485.67元及相应的利息，符合双方签订的合同约定，有事实和法律依据，予以支持。被告罗武生以其购买的位于惠阳区镇隆镇楼寨村福稳花园E栋12层12E1号房产为原告的债权提供抵押担保，在房产管理部门为原告办理抵押权预告登记，抵押权自预告登记之日起依法设立，原告诉请确认对惠阳区镇隆镇楼寨村福稳花园E栋12层12E1号房产具有抵押优先受偿权，诉请合理，予以支持。被告惠阳区稳坤实业有限公司、范汉标、叶巧玲作为涉案房产的开发企业及其股东，通过在借款合同保证人处签章，出具担保函、保证函等多种形式明确向原告表示愿意为被告罗武生的借款本息，承担不可撤销的连带责任保证，现原告在借款人未及时归还借款的情况下，依据三被告的承诺要求其承担相应的担保责任，对被告罗武生的借款本息承担连带清偿责任，于法不悖，予以支持。被告罗武生、惠阳区稳坤实业有限公司、范汉标、叶巧玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃应诉答辩等相关权利，应以缺席论处。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告罗武生应于本判决发生法律效力之日起10日内偿还借款本金254485.67元及利息给原告。
利息计算：至2014年8月18日利息7023.72元，罚息111.96元，复利151.82元，从2014年8月19日起至还清款日止的利息，以未清偿的254485.67元为本金，按中国人民银行公布的同期同类资金贷款利率计付。
被告惠阳区稳坤实业有限公司、范汉标、叶巧玲对上述借款本息的偿还承担连带责任。
三、确认原告惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行对被告罗武生提供抵押的位于惠阳区镇隆镇楼寨村福稳花园E栋12层12E1号房产的处置价款享有优先受偿权。
本案诉讼费5171元减半收取2585.5元，由被告罗武生、惠阳区稳坤实业有限公司、范汉标、叶巧玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
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代理审判员 冯文娟
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 黄日星
附：相关法律规定
1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条
债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
2、《中华人民共和国民法通则》第九十条
合法的借贷关系受法律保护。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零八条
当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
4、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
5、《中华人民共和国物权法》第一百八十条
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
6、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条
以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自抵押登记时设立。
7、《中华人民共和国担保法》第六条
本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
8、《中华人民共和国担保法》第十八条
当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。