山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终8080号上诉人（原审原告）：李运程。委托诉讼代理人：张蕾。被上诉人（原审被告）：青岛中海房地产开发有限公司。法定代表人：王贤德，董事长。委托诉讼代理人：施燕，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄胜，山东德衡律师事务所律师。上诉人李运程因与被上诉人青岛中海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李运程上诉请求：1、撤销一审民事判决，依据国家相关法律法规查明事实重新审核和认定，并由青岛中海房地产开发有限公司依法合理支付违约金及相关赔偿，或者将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由青岛中海房地产开发有限公司承担。事实和理由：—审判决青岛中海房地产开发有限公司“自2014年7月1日至2016年7月25日期间应以806290元为本金，按日万分之零点五计算违约金向上诉人支付”，判决不公。一、—审判决违约金支付截至时间的依据为法院推定的青岛中海房地产开发有限公司公司商品房“通过单体验收后并投递交房通知书并送达时间”，即2016年7月26日为支付违约金的截至时间。虽然双方于2012年12月12日签订的《青岛市商品房预售房合同》约定的交付条件为“第十条该房屋的交付必须符合的条件为：交付房屋已通过单体竣工验收，乙方按约定付清全部款项并履行了其他约定义务；第十一条，甲方定于2014年5月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外”，但李运程认为上述违约金条款为格式条款，根据《城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知(2011)》关于房屋交付条件中验收合格的理解与试用问题等规定，李运程认为该《商品房预售合同》第十条约定的交付条件：“房屋己通过单体竣工验收”违背上述法律法规中：“出卖人交付房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收”的规定；以及根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，该《商品虏预售合同》中的交房条件条款应该判定无效，因此一审判决严重损害了李运程的利益，应该依法要求青岛中海房地产开发有限公司提供该商品房完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收的证明，并根据该证明的完成时间为违约金截至日期。二、一审判决青岛中海房地产开发有限公司按照《商品房预售合同》中“第十二条：预期超过30天，乙方有权选择第贰种方案追究甲方贵任：即乙方不解除合同，逾期交房30天后，每延期一天，违约金按照乙方已付房款的万分之零点五计算”，该条款李运程认为是霸王条款，因为在同一份《商品房预售合同》中第七条：“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的万分之零点一（二审调查时更正为万分之一）计算，违约金自本合同的应付期限之第二天起计算至实际付款之日止”，同一合同甲、乙双方的违约责任完全不对等、不公平。根据《合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的”，该条款也应认定无效，要求二审法院判定青岛中海房地产开发有限公司按照同等责任承担违约责任并支付违约金。青岛中海房地产开发有限公司辩称，李运程也存在违约行为。预售合同约定，2013年1月17日前将剩余款项打入指定帐户，但青岛中海房地产开发有限公司于2013年4月20日才收到剩余房款56万元左右。李运程逾期缴款约3个月，也应当承担相应的违约责任。2、李运程上诉状中依据的所谓山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知，不具有法律效力，不应作为法律予以适用。3、预售合同系双方真实意思表示，合同相关内容合法有效，双方应当按照合同约定履行。4、李运程在签订预售合同时，即已经知道并认同合同内容，如其认为属格式条款，则可以拒绝签订预售合同。在其知情的情况下，李运程签字认可，并缴费实际履行的行为，即表示其已经接受该合同的约束，5、李运程认为格式条款属无效，但实际上，该预售合同的条款系建委标准定制的条款，如果李运程认为无效，那么该合同自始至终无效，应当返还原状，即李运程应当将涉案房屋返还青岛中海房地产开发有限公司。李运程向一审法院起诉请求：1、判令青岛中海房地产开发有限公司向李运程支付逾期交付房屋（自逾期交房日至起诉日）的违约损失81438元，因青岛中海房地产开发有限公司擅自变更规划导致房屋品质降低的违约损失10000元，共计91438元。2、判令青岛中海房地产开发有限公司按照李运程支付购房款的同期银行贷款利率，向李运程继续支付自李运程起诉之日起至青岛中海房地产开发有限公司交付房屋日的逾期交房违约损失。3、本案所涉诉讼费、保全费等费用由青岛中海房地产开发有限公司承担。一审法院对有争议的证据，认定如下：一、李运程提交EMS邮寄凭证一份，用以证明：李运程收到青岛中海房地产开发有限公司交房通知书后又给青岛中海房地产开发有限公司邮寄了一份不符合交房条件的通知书。青岛中海房地产开发有限公司对上述证据的真实性无异议，但称青岛中海房地产开发有限公司并未收到该EMS，如果该EMS为真实的，落款时间为2015年12月28日，结合李运程陈述，青岛中海房地产开发有限公司已于该日期前书面通知了李运程收房，且李运程已经知晓该通知。一审法院认为，因青岛中海房地产开发有限公司对上述证据的真实性未提出异议，故该EMS邮寄凭证的真实性予以确认。二、李运程提交照片打印件8张，用以证明：因青岛中海房地产开发有限公司擅自变更规划导致房屋品质降低。青岛中海房地产开发有限公司对上述照片打印件的真实性不予认可，且认为没有原始载体，无法辨识图片上的小区为涉案小区的涉案房屋。一审法院认为，因青岛中海房地产开发有限公司对上述照片打印件的真实性不予认可，且涉案房屋变更规划，导致涉案房屋价值贬损，与本案争议的李运程主张青岛中海房地产开发有限公司逾期交付房屋承担逾期交房违约责任不属同一法律关系，本案不予合并审理，李运程就其房屋价值贬损受偿可另行主张权利，故对该组证据不予采信。三、青岛中海房地产开发有限公司提交2014年青岛世界园艺博览会执行委员会于2013年7月19日印发[2013]56号《世园会纵五路项目用地手续办理专题会议纪要》复印件一份、2014年青岛世界园艺博览会执行委员会于2013年10月26日印发的[2013]91号《世园村市政道路纵五路工程专题会议纪要》复印件一份、2014年4月15日半岛都市报A15版复印件一份。用以证明：因世园会建设、召开的需要，青岛市市政府协调世园会周边用地单位对用地进行局部调整和置换，实行交通管制，并要求青岛中海房地产开发有限公司对项目建设、外观设计等进行调整以与世园会整体建设配套相协调，导致玫瑰庭院项目施工多次暂停，规划多次调整，市政配套的供热、供电无法完成，这显然是属于因政府政策导致的延期，符合预售合同中补充条款约定的非违约的情况，故青岛中海房地产开发有限公司不应承担违约责任。李运程因上述证据均系复印件，对其真实性不予认可。故一审法院对该3份证据的真实性不予采信。四、青岛中海房地产开发有限公司提交青建竣备字第2015-266号《青岛市建设工程竣工验收备案证》1份、EMS国内标准快递单之第3联——“寄件人存”联2份、玫瑰庭院楼座编号证明及规划图楼座编号1份。证明：1、涉案的房屋已具备交付条件，经青岛中海房地产开发有限公司多次口头催告，并经2015年12月26日、2016年7月15日两次书面催告后，李运程为了获得更多的违约金恶意拒不接收房屋。故李运程恶意拒不接受房屋的不当后果应由李运程自己承担而不应转嫁给青岛中海房地产开发有限公司。2、单体竣工备案证中的2-2#即为3号楼。李运程对《青岛市建设工程竣工验收备案证》、玫瑰庭院楼座编号证明及规划图楼座编号真实性无异议，但认为，涉案房屋仅取得单体竣工验收备案，尚未通过综合验收，根据相关法律法规规定，房屋交付应通过综合验收，涉案房屋尚不具备交付条件；李运程对EMS寄件人联凭证2份的真实性无异议，但其已经拒收。一审法院认为，因双方对上述证据的真实性无争议，予以确认其真实性。一审法院认定事实：2012年12月12日，李运程为乙方（买方）、青岛中海房地产开发有限公司为甲方（卖方）签订《青岛市商品房预售合同》、合同附件及补充条款，合同主要内容为：第二条、乙方向甲方购买青岛市李沧区天水路18号“玫瑰庭院”3号楼2单元6层601户住宅房屋一处，暂测建筑面积77.07平方米；第三条、单价10461.79元/平方米，总价款暂定806290元；第十条、该房屋的交付必须符合的条件为：交付房屋已通过单体竣工验收，乙方按约定付清全部款项并履行了其他约定义务；第十一条、甲方定于2014年5月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外；第十二条、甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择第贰种方案追究甲方责任：即乙方不解除合同，逾期交房超过30天后，每延期一天，违约金按乙方已付房价款的万分之零点五计算；第十三条、房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《房屋交接确认书》；第十五条、如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；第二十六条、本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方……；第二十八条、本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件一中约定乙方首付款246290元，乙方应于2012年12月12日前存入指定账户；贷款560000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2012年12月17日前将办理按揭贷款所需文件全部提交建行青岛市南第三支行，放贷机构于2013年1月17日前将贷款存入指定账户。合同补充条款中约定，第八条、预售合同第十一条关于交付时间的补充约定，双方约定，如果遇到下列原因，除双方协商同意或合同变更外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起15日内告知乙方的或者不可抗力的情况已经在社会公开知晓的；2、因政府职能部门及地方公建设施等非甲方原因造成的延误；3、本合同签订后，遵守国家及地方政府颁布的可能导致甲方延期交房的各种法律、法规、规定或通知而导致延期交房的；4、因突发公共卫生事件而导致房屋无法按时交付的。合同签订后，2012年12月13日,李运程向青岛中海房地产开发有限公司支付246290元，2013年4月20日青岛中海房地产开发有限公司收到剩余房款560000元。李运程、青岛中海房地产开发有限公司双方于2017年2月12日签署《房屋验收交接表》，李运程接收涉案房屋。2015年10月15日，工程地点为青岛市李沧区天水路18号、建设单位为青岛中海房地产开发有限公司、名称为住宅及配套设施2-2#楼的工程取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。公安机关因“玫瑰庭院”项目门牌号码变更，排定“玫瑰庭院”项目3号楼与《青岛市建设工程竣工验收备案证》中载明的住宅及配套设施2-2#楼相对应。青岛中海房地产开发有限公司于2015年12月26日通过EMS向李运程预留于双方所签《青岛市商品房预售合同》的地址邮寄交房通知书、于2016年7月15日邮寄催告书。李运程收到青岛中海房地产开发有限公司交房通知书后，于2015年12月28日给青岛中海房地产开发有限公司邮寄了一份不符合交房条件的通知书。一审法院认为，李运程与青岛中海房地产开发有限公司签订的商品房预售合同，体现双方真实的意思表示，合同相关内容不违反法律强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。李运程应按照约定支付房款，青岛中海房地产开发有限公司应按照约定交付房屋。在合同履行过程中，李运程已支付房款，青岛中海房地产开发有限公司并未按照合同约定的交房时间（2014年5月31日）交付房屋，构成违约。青岛中海房地产开发有限公司主张房屋建设过程中，存在因世园会而致使工程规划多次变更、调整，交通管制影响工期，市政配套的供热、供电无法完成，均属于因政府政策导致的延期，符合预售合同中补充条款约定的非违约的情况。一审法院认为，在合同签订时双方对于世园会等活动的举办应已知晓并有合理的商业预期与规划，世园会的举办与青岛中海房地产开发有限公司的逾期交房没有必然联系，且交通管制并不必然导致全天无法运输、任何事由均无法运输，故对青岛中海房地产开发有限公司的该项抗辩主张一审法院不予采信。双方合同约定，合同的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割的部分，合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。根据双方合同及其附件、补充协议、补充条款约定，房屋的交付的条件为已通过单体竣工验收。李运程主张房屋交付日期为房屋综合验收之日，该主张不符合双方合同约定，故对李运程的该项主张一审法院不予采信。涉案房屋于2015年10月15日取得竣工验收备案证，具备约定的交付条件。合同约定，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《房屋交接确认书》；如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。青岛中海房地产开发有限公司于2015年12月26日向李运程邮寄交房通知书，但双方未对房屋进行验收交接，青岛中海房地产开发有限公司又于2016年7月15日向李运程邮寄催告书，依合同约定“甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续”及“以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方”，一审法院推定催告书中规定的验收交接日为邮寄日后第10日，且视为青岛中海房地产开发有限公司于邮寄日后7日已向李运程送达催告书。故“催告书约定的验收交接日之第二日”为邮寄日第11日，即2016年7月26日为青岛中海房地产开发有限公司向李运程交付涉案房屋的时间。合同约定，“逾期交房超过30天后，每延期一天，违约金按乙方已付房价款的万分之零点五计算”，根据有约定从约定的合同法原则，青岛中海房地产开发有限公司自2014年7月1日至2016年7月25日期间应以806290元为本金，按日万分之零点五计算违约金向李运程支付。李运程主张上述违约金条款为格式条款，应属无效，应按照银行同期贷款利率计算逾期交房违约金，因不符合双方合同中的约定，一审法院不予支持。李运程诉讼请求中主张的涉案房屋变更规划，导致涉案房屋价值贬损，与本案争议的李运程主张青岛中海房地产开发有限公司逾期交付房屋承担逾期交房违约责任不属同一法律关系，一审法院于本案中不予合并审理，李运程就其房屋价值贬损受偿可另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、青岛中海房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付李运程逾期交房违约金（以806290元为本金，自2014年7月1日起至2016年7月25日止按日万分之零点五计算）。二、驳回李运程的其他诉讼请求。如果青岛中海房地产开发有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2086元（李运程已预交），减半收取1043元，由青岛中海房地产开发有限公司负担。青岛中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付李运程1043元。经本院审理查明，一审法院认定的事实属实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方当事人签订的《青岛市商品房预售合同》是各自的真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，合法有效，均应遵照履行。被上诉人青岛中海房地产开发有限公司没有按照合同的约定按时交付房屋，应承担违约责任。根据双方当事人签订的房屋买卖合同约定，涉案房屋的交付条件为通过单体竣工验收。涉案房屋于2015年10月15日取得竣工验收备案证，且上诉人李运程没有反映和举证证明涉案房屋存在附属设施不完备等瑕疵，一审法院根据合同的该约定认定涉案房屋取得竣工验收备案证后，即具备了约定的交付条件并无不当。因此，一审法院计算迟延交房违约金的起止时间正确，本院予以支持。双方签订的商品房预售合同第七条、第十二条，属于双方协商一致的合同内容，体现双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当遵照执行。上诉人李运程认为属于无效条款，因无法律依据，本院不予采纳。一审按照合同约定的违约金比例，计算迟延交房违约金并无不当。综上所述，上诉人李运程的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2086元，由上诉人李运程负担。本判决为终审判决。审判长 李 蕾审判员 王昌民审判员 杨保国二〇一七年十二月十一日书记员 王 晶书记员 郭丹丹