湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终7054号上诉人（原审原告）：冯莉，女，1980年11月22日出生，汉族，居民身份证住址武汉市硚口区，现住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：闫瑞，湖北谦牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：张康蝶，湖北谦牧律师事务所律师。上诉人（原审原告）：武汉市武昌区巴人堂酒店，住所地武汉市武昌区紫阳东路**号。经营者：冯莉。委托诉讼代理人：闫瑞，湖北谦牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：张康蝶，湖北谦牧律师事务所律师。上诉人（原审被告）：恩施土家族苗族自治州人民政府驻武汉办事处，住所地武汉市武昌区紫阳路23号。法定代表人：符金操，该办事处主任。委托诉讼代理人：郑桂超，湖北洪渊律师事务所律师。上诉人冯莉、武汉市武昌区巴人堂酒店（以下简称巴人堂酒店）与上诉人恩施土家族苗族自治州人民政府驻武汉办事处（以下简称恩施驻汉办）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。冯莉、巴人堂酒店共同上诉请求：1、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初540号民事判决第三项，改判恩施驻汉办支付冯莉和巴人堂酒店因其违约行为而造成的可得经营利益损失141.18万元及员工遣散费用367600元、整体搬迁费用20万元，共计197.94万元，本案诉讼费、资产评估费由恩施驻汉办承担。事实与理由：冯莉、巴人堂酒店一方已充分履行举证责任，一审判决对冯莉、巴人堂酒店的其他诉讼请求全部驳回有失公允。恩施驻汉办上诉请求：撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初540号民事判决第一项、第二项，依法改判驳回冯莉、巴人堂酒店该两项诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1、关于部队停偿的政策属于不可抗力。因为案外人湖北省军区离休干部武汉接待站依据中央军委的文件要求，收回房屋，致使恩施驻汉办无法再与冯莉、巴人堂酒店继续履行《租赁经营协议书》，并非恩施驻汉办违约解除合同。一审判令恩施驻汉办支付违约金5万元及支付占用保证金的利息属于适用法律错误；2、冯莉、巴人堂酒店委托鉴定机构评估资产的真实性不清楚。一审法官对上诉人释明是否重新鉴定的考虑期内，一审法官与恩施驻汉办法定代表人沟通时，认为对冯莉、巴人堂酒店的装饰、装修投入，只会按其总投入分摊到全部5年租赁期上，就是要补偿，也只有评估报告价值的1/5，受此观点影响，恩施驻汉办基于大事化小的观点便表示认可该评估报告，但没有想到被一审法院“忽悠”了；3、即便如此，评估报告所言的“评估对象在相关评估假设、限制条件下，于评估基准日（2017年11月30日）的市场价值为250.99万元，其中设备价值27.13万元，装饰工程价值223.86万元。”也不是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条中“剩余租赁期内装饰装修残值损失”。确定剩余租赁期内附合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定的租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装修价值，这样对于出租人和承租人才公平。冯莉、巴人堂酒店共同向一审法院起诉请求：1、判令恩施驻汉办支付冯莉、巴人堂酒店违约金5万元、押金2万元以及因其违约行为而给冯莉、巴人堂酒店造成的全部损失（包括装修损失250.99万元、可得经营利益损失141.18万元及员工遣散费用37万元、整体搬迁费用20万元），共计456.17万元；2、判令恩施驻汉办承担本案诉讼费、资产评估费。一审法院查明，武汉市武昌区紫阳东路65-3号房屋，原系武昌区付家坡一路15号，登记在中国人民解放军总后勤部名下，由湖北省军区离休干部武汉接待站使用。2013年12月28日，湖北省军区离休干部武汉接待站（出租方、甲方，以下简称省军区接待站）与恩施驻汉办（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，出租武汉市武昌区紫阳东路65-3号房屋，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。2014年5月29日，省军区接待站出具说明，同意恩施驻汉办对外转租经营。2014年7月1日，恩施驻汉办（甲方）与冯莉（乙方）签订《租赁经营协议书》，约定：一、标的物：租赁标的物位于武昌区紫阳东路65-3号，系甲方租赁省军区离休干部接待站的营房，承租期限五年（2014年1月1日至2018年12月31日），总建筑面积约1500平方米。二、租赁范围：（一）原餐饮部：包括接待厅（50平方米），大厅（100平方米），一楼大包房1个、小包房4个，二楼大包房1个、重新装修改造中包房1个，后厨、粗加工房、仓库。（二）原客房部：二楼至四楼房间16间。（三）单元房4套（两室一厅）以及其他后勤保障用房等。上述范围内的原属甲方所有的相应设备设施一并交由乙经营使用且无须另行支付租金。三、租赁期限：自2014年7月1日至2018年12月31日止。四、投资改造标的物特别约定：……（二）租赁期满，乙方所有的改造投资甲方不予以补偿，其投资所形成的资产除可移动的设施、设备乙方可以自行处理外，其余的财产为甲方所有，乙方不得拆移。五、租金及租金支付方式：（一）租金5万元/年，每半年度支付一次，先交钱后经营。（二）本协议签订之日至9月31日（应为30日）为装修改造期间（含本协议第七、八条相关手续所需时间一个月），该期间不计租金。（三）签订本协议时，乙方应缴纳履约保证金贰万元，租赁期限届满时，乙方将全部财产交回后，无息返还。……八、其他约定：……（二）乙方因实施改造、装修所需一切手续均由乙方自行办理并承担所有费用。乙方因改造、装修所涉手续不全或相关行政主管部门对其行为进行管理所形成的法律责任或造成的损失均由乙方自行承担（包括但不限于合同因此解除或无法继续履行的法律后果）。九、违约责任：任何一方违约，守约方有权解除本协议，同时违约方应向守约方支付违约金5万元，违约造成的损失超过5万元的，还应据实赔偿。2014年7月25日，冯莉依约向恩施驻汉办缴纳保证金2万元并按期交付了2014年至2017年的房租。恩施驻汉办亦依约交付了诉争房屋。2016年4月28日，省军区接待站向恩施驻汉办发出《关于全面停止房屋租赁的通知》及《关于“军队全面停止有偿服务”的函》，载明根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发【2016】58号）要求，请做好相关腾退工作。2017年6月21日，恩施驻汉办向冯莉发出《关于解除协议书的通知》，载明：“2014年7月1日，我单位与您签订了《租赁经营协议》。将我单位承租的位于武昌区紫阳东路65-3号湖北省军区离休干部武汉接待站营房转租给您从事餐饮、住宿经营，转租期为5年（2014年1月1日至2018年12月31日），现因中央军委要求全军和武警部队全面停止有偿服务活动（军发[2016]58号），湖北省军区离休干部武汉接待站已通知与我单位于2018年6月底解除原租赁合同，致使我单位与您所签《租赁经营协议》无法继续履行，故我单位在此通知您：一、我单位与您2014年7月1日签订的《租赁经营协议》于2018年6月30日解除；二、请您在2018年6月30日前做好承租房屋的腾退工作，确保在2018年6月30日前将承租房屋交还给我单位”。2017年8月10日，巴人堂酒店、冯莉回函载明：“贵处于2017年6月21日作出的《关于解除租赁协议书的通知》，我已收悉，现回复如下：一、贵处提前解除合同属违约行为。我国合同法明确规定，‘当事人应当按照约定全面履行自己的义务’。因此，贵处要求提前解除合同，属于违约行为。二、贵处应对解约后我方的损失进行赔偿。根据《租赁经营协议》相关规定，贵处提出解约，应承担相应赔偿责任。三、我愿意服从大局，与贵处协商解除协议。提前解除协议将给我带来重大损失，但我仍愿意服从大局，希望能与贵处就解约方式、损失计算、赔偿方式等进行友好协商”。2017年8月24日，恩施驻汉办向冯莉发出《解除合同事宜的函》，载明：“您2017年8月10日的《关于对“解除租赁协议书的通知”的函复函》，我办事处已经收悉，现回复如下：我单位按照湖北省军区要求，通知与您于2018年6月30日解除《租赁经营协议》，是因为中央军委要求全军和武警部队全面停止有偿服务活动（军发[2016]58号）要求所致，属不可抗力事件。如果您认为解除前述合同给您造成的损失存在而且应由我单位承担的话，请您依法提起诉讼，由人民法院依法裁判，我处将遵从判决”。2017年10月19日，恩施驻汉办向冯莉发出《解除租赁协议的再次通知》，载明：“我办于2017年6月21日给您送达了《关于解除租赁协议的通知》，通知与您于2018年6月30日解除我办2014年7月1日与您签订的《租赁经营协议》。现因2017年10月16日，驻鄂部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室颁布了《驻鄂部队未关停项目处置方案》，根据该方案要求，我办应于2017年12月31日前，将你承租的位于武昌区紫阳东路65-3号湖北省军区离休干部武汉接待站营房交回湖北省军区离休干部武汉接待站。为此我办再次通知您：一、我单位与您2014年7月1日签订的《租赁经营协议》于2017年12月31日解除；二、请您在2017年12月31日前做好承租房屋的腾退工作，确保在2017年12月31日前将承租房屋交还给我单位，便于我办在2017年12月31日前将房屋交还给湖北省军区接待站，有关补偿问题请您迅速通过司法程序向法院起诉，我办将按照法院判决执行”。2017年12月8日，省军区接待站向恩施驻汉办发出关于全面终止《军队房地产租赁合同》的函，载明：“根据‘驻鄂部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室’关于《驻鄂部队未关停项目处置方案》第二条第二款，湖北省军区离休干部武汉接待站将于2017年12月31日全面终止2013年12月28日与你处签订的《军队房地产租赁合同》，并按处置方案及湖北省军区停偿办的相关要求，我站将于2017年12月31日24时起停止对你处承租设施的供水供电并关闭接待站院落大门。请你处抓紧做好相关腾退工作并告知你处工作人员接待站从2018年1月1日0时0分起不再提供停车服务，所有人员和车辆不得入内。请妥善做好关停工作及相关人员解释工作，防止发生安全问题或引发其它矛盾纠纷。根据2013年12月28日接待站与你处签订的《军队房地产租赁合同》第九条第二款，接待站提前解除合同应补偿你处的搬迁费（两个月租金捌万元）及房地产租赁保证金（叁万柒仟元）待你腾退处理完毕后按规定程序办理并支付”。2017年12月31日，巴人堂酒店停业锁门并搬走个人物品，湖北省军区从外部将租赁房屋上锁。一审法院另查明，巴人堂酒店委托湖北兴华永航资产评估有限公司分别对该酒店室内外装饰工程及设备资产价值、该酒店经营收益进行评估。该公司于2017年12月20日出具鄂兴永评报字[2017]W011号评估报告，评估结论：合同约定的剩余租赁期内的经营收益在2017年11月30日的市场价值评估结果为141.18万元。同日，该公司还出具鄂兴永评报字[2017]W033号评估报告，评估结论：评估对象在相关评估假设、限制条件前提下，于评估基准日（2017年11月30日）的市场价值为250.99万元，其中设备评估价值27.13万元，装饰工程价值223.86万元。恩施驻汉办对装饰工程及设备资产价值的评估结论予以认可，对经营收益的评估结论不予认可。一审审理中，冯莉、巴人堂酒店提交收入汇总表及银行明细单等证据主张巴人堂酒店2017年1月至10月净收入总计1455111.15万。一审法院认为，恩施驻汉办与冯莉签订的《租赁经营协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行各自义务，享有相应权利。恩施驻汉办在租赁期限届满前书面通知冯莉于2017年12月31日解除了《租赁经营协议书》，构成违约。根据合同“任何一方违约，守约方有权解除本协议，同时违约方应向守约方支付违约金5万元，违约造成的损失超过5万元的，还应据实赔偿”及“签订本协议时，乙方应缴纳履约保证金贰万元，租赁期限届满时，乙方将全部财产交回后，无息返还”之约定，冯莉及巴人堂酒店请求赔偿违约金5万元并返还保证金2万元予以支持。恩施驻汉办主张合同解除系因中央军委命令，属不可抗力，不予支持。冯莉及巴人堂酒店依通知于2017年12月31日停业锁门并搬走个人物品，表明了同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，恩施驻汉办提前解除合同构成违约，冯莉及巴人堂酒店有权请求赔偿剩余租赁期内装饰装修物的残值损失。根据湖北兴华永航资产评估有限公司出具的鄂兴永评报字[2017]W033号评估报告，案涉房屋设备评估价值27.13万元，装饰工程价值223.86万元，共计250.99万元。恩施驻汉办对上述评估结论予以认可，故租赁房屋装饰装修物的残值一审法院确认为250.99万元。关于经营收益损失，冯莉及巴人堂酒店提供了评估报告、2017年收入支出明细表及冯莉的银行流水证明其损失数额。但评估报告和2017年的收益数额均系对合同约定剩余租赁期内的经营收益的预估，不具有现实确定性。且由于商业经营具有自身的风险，盈亏具有多种不确定因素，不能据此认定冯莉及巴人堂酒店的经营就一定能够获得利润。故冯莉及巴人堂酒店主张赔偿损失数额依据不足，不予支持。考虑冯莉及巴人堂酒店严格履行了合同义务，并支付保证金2万元的义务，其在本案中并无过错，自合同签订至合同解除，冯莉及巴人堂酒店存在一定的损失，冯莉及巴人堂酒店虽不能提供证据证明其损失情况，但恩施驻汉办应给予冯莉及巴人堂酒店适当赔偿。恩施驻汉办自2014年7月25日起持有冯莉及巴人堂酒店2万元保证金，参照民间借贷年最高24%的利率计算，恩施驻汉办应向冯莉及巴人堂酒店支付利息作为赔偿。关于员工遣散费及整体搬迁费。恩施驻汉办解除合同前履行了提前告知的义务，冯莉及巴人堂酒店有充足的时间选址搬迁，故遣散员工系冯莉及巴人堂酒店自行选择的结果，并非房屋租赁合同解除导致的必然结果，冯莉及巴人堂酒店请求赔偿遣散费用不予支持。搬迁费用系经营的必要支出，亦非房屋租赁合同解除导致的结果，冯莉及巴人堂酒店请求赔偿搬迁费用亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、恩施土家族苗族自治州人民政府驻武汉办事处于本判决生效之日起五日内赔偿冯莉、武汉市武昌区巴人堂酒店违约金5万元、保证金2万元及装修损失250.99万元，以上共计257.99万元；二、恩施土家族苗族自治州人民政府驻武汉办事处于本判决生效之日起五日内赔偿冯莉、武汉市武昌区巴人堂酒店占用保证金的利息（以2万元为本金，自2014年7月25日按年利率24%计算至保证金返还之日）；三、驳回冯莉、武汉市武昌区巴人堂酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43294元，减半收取21647元，由冯莉、武汉市武昌区巴人堂酒店共同承担7927元，恩施土家族苗族自治州人民政府驻武汉办事处负担13720元。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，湖北兴华永航资产评估有限公司出具的鄂兴永评报字[2017]W033号评估报告显示，巴人堂酒店固定资产账面价值359.67万元，其中设备59.20万元、装饰工程300.48万元。案涉租赁合同提前解除，冯莉、巴人堂酒店剩余租赁期12个月。本院又查明，冯莉、巴人堂酒店一审中提交了与员工之间的劳动合同。冯莉、巴人堂酒店主张员工遣散费用367600元系按照员工工资标准，结合员工在职年限计算。本院认为，恩施驻汉办与冯莉签订的《租赁经营协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同履行期间，因国家政策原因导致合同无法继续履行，巴人堂酒店停止经营，恩施驻汉办提前解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。一审依据合同约定判决恩施驻汉办支付违约金5万元及支付占用保证金的利息具有事实及法律依据，并无不当。关于如何认定冯莉、巴人堂酒店的装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余装修期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”。一般情况下，承租人对租赁房屋进行装饰装修的投入多少与租期长短有关，构成附合的装饰装修物价值体现在租赁房屋中，承租人对租赁房屋的使用即同时使用了附合的装饰装修物的价值。本案中，案涉租赁合同提前解除，冯莉、巴人堂酒店剩余租赁期12个月，该剩余租赁期内附合的装修价值损失应根据案涉租赁合同约定的5年租赁期限，再将装饰装修费用平均分摊后计算更为公平合理。湖北兴华永航资产评估有限公司出具的鄂兴永评报字[2017]W033号评估报告显示，巴人堂酒店固定资产中装饰工程账面价值300.48万元，平均分摊后每月装修价值50080元。另外，湖北兴华永航资产评估有限公司鉴定案涉房屋设备评估价值27.13万元，综上，本院确认恩施驻汉办向冯莉、巴人堂酒店支付剩余装修期内损失872260元（50080元*12个月+27.13万元）。恩施驻汉办该项上诉请求有理，本院予以支持。关于上诉人冯莉、巴人堂酒店主张恩施驻汉办赔偿其可得经营利益损失141.18万元及员工遣散费用367600元、整体搬迁费用20万元的问题。鉴于评估报告系对上诉人冯莉、巴人堂酒店剩余租赁期内经营收益的预估，存在诸多不确定因素。整体搬迁费用亦系经营的必要支出，非房屋租赁合同解除导致的结果，该两项损失本院不予支持。关于员工遣散费的问题，一审中上诉人冯莉、巴人堂酒店提交了其与员工之间的劳动合同，巴人堂酒店提前停止经营致使原劳动合同无法履行，巴人堂酒店解除劳动合同需依照《中华人民共和国劳动合同法》的规定向劳动者支付经济补偿，该项损失于法有据。但经济补偿应按照劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月的工资标准计算，上诉人冯莉、巴人堂酒店主张的员工遣散费用367600元系按照经济补偿标准的二倍计算，超出部分本院不予支持，故恩施驻汉办应向冯莉、巴人堂酒店支付员工遣散费用损失183800元。综上，上诉人冯莉、巴人堂酒店及上诉人恩施驻汉办的上诉请求有理部分本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初540号民事判决；二、恩施土家族苗族自治州人民政府驻武汉办事处于本判决生效之日起五日内支付冯莉、武汉市武昌区巴人堂酒店装修损失872260元；三、恩施土家族苗族自治州人民政府驻武汉办事处于本判决生效之日起五日内支付冯莉、武汉市武昌区巴人堂酒店违约金50000元；四、恩施土家族苗族自治州人民政府驻武汉办事处于本判决生效之日起五日内支付冯莉、武汉市武昌区巴人堂酒店履约保证金20000元以及占用保证金的利息（以20000元为本金，自2014年7月25日按年利率24%计算至保证金返还之日）；五、恩施土家族苗族自治州人民政府驻武汉办事处于本判决生效之日起五日内支付冯莉、武汉市武昌区巴人堂酒店员工遣散费损失183800元；六、驳回冯莉、武汉市武昌区巴人堂酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43294元，减半收取21647元，由冯莉、武汉市武昌区巴人堂酒店共同承担10823.5元，恩施土家族苗族自治州人民政府驻武汉办事处负担10823.5元。二审案件受理费65908.6元，由冯莉、武汉市武昌区巴人堂酒店共同负担32954.3元，由恩施土家族苗族自治州人民政府驻武汉办事处负担32954.3元。本判决为终审判决。审 判 长  熊 青审 判 员  安林锋审 判 员  骆朝辉二〇一八年八月二十八日法官助理  杜 文书 记 员  陈旭敏