广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11698号上诉人（原审原告）：张华，男，汉族，1988年10月23日出生，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：黄小玉，广东卓展律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜恩，广东卓展律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：王有江，女，汉族，1968年9月14日出生，住广东省从化市。委托诉讼代理人：何志梅，广东安国律师事务所律师。原审第三人：苏智永，男，汉族，1957年4月10日出生，住广州市白云区。上诉人张华因与被上诉人王有江及原审第三人苏智永合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初11581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张华上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判王有江向张华返还款项27万元；2.王有江承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）张华与王有江的纠纷应当属于房屋租赁合同纠纷，而非一审判定的合同纠纷。王有江与张华于2017年6月18日签订合同时，其与苏智永于2017年5月17日的租赁合同尚未到期，当时是王有江以合作伙伴为借口骗张华在其与苏智永的合同加上了张华的名字，双方签订合同的时间应该是2017年6月18日。此外，王有江和苏智永签订房屋租赁合同，王有江获得的是对涉案房屋的使用收益权，而张华与王有江签订的合同约定的是王有江将公寓承包权转让给张华，事实上张华也是将租金交给王有江，从而获得涉案房屋的使用收益权，这种形式符合租赁合同的规定，故本案应该是租赁合同纠纷。（二）王有江擅自转租涉案房屋，且未履行对苏智永按月支付租金的义务，导致张华在苏智永的阻碍下，无法对涉案房屋正常使用和收益，王有江存在违约行为，依法应将已经收取的27万元退还张华。张华作为涉案房屋的次承租人，无义务向苏智永交付房租，且张华向王有江交付租金的义务已于2017年6月19日履行完毕，所以苏智永只能向王有江主张租金，但是苏智永却因张华没有缴纳租金将张华赶出涉案房屋，导致张华无法正常对涉案房屋使用并收益，不能实现合同目的，所以过错在王有江，依法其应当将其以收取的27万元退还给张华。王有江二审答辩称，1.关于张华与王有江合同的问题，双方于2017年6月18日签订合同，约定将涉案房屋的公寓承包权转让给张华，涉案房屋之前的所有其他债权、债务及所有纠纷与张华无关。关于三方合同问题，张华并未受到蒙骗，张华妻子还在2017年6月23日向王有江提过在合同上再加一个人的想法，其还组织过饭局，由于另一个人未到席，张华将合同带回了家。（二）关于租金问题，双方是通过58同城才结识，非亲非故，王有江承接涉案房屋经营权时，向上一任经营者支付了14.08万元，此后有对涉案房屋进行装潢，前后投入近三十万元，所以王有江不可能将涉案房屋以低于成本的价格转租给张华，还承诺不收取租金。其次，双方在签订房屋转租合同之前，张华和王有江及苏智永在饭局上时，王有江明确表示了租金及房屋水电费由张华承担，在场各方对此都予以认可。所以房东理应向张华收取租金，张华在未交租金的情况下擅自搬离涉案房屋，其存在违约行为。苏智永二审述称，同意一审判决。张华向一审法院上诉请求：1.王有江向张华返还租金、押金共计270000元，其中210000元（按每月35000计算，6个月）是租金，60000元是押金；2.王有江自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率向张华支付利息，直至还清所有款项之日起；3.王有江承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月18日，张华（乙方）与王有江（甲方）签订《合同》，约定：甲方自2017年6月18日起将广州市白云区京溪村善和街×号（1-6楼）58套间公寓承包权，转让给乙方，自签订日期起，甲方该公寓之前所有其他债权、债务以及所有纠纷均与乙方无关。张华分别于2017年6月13日向王有江转账5万元、于2017年6月18日共向王有江转账20万元、于2017年6月19日向王有江转账2.38万元。张华主张上述款项中21万元为租金、6万元为押金、3800元为垫付租金，因有部分租户租金没有交，故王有江称由张华先给王有江3800元。王有江确认收到张华273800元，认为268000元为转让费，空调安装费3000元，剩余的是张华垫付租金。张华为证实其主张，提交了如下证据：1.该截图记载如下：“白云京溪公寓转让35000元/月，转让费35万元、面积2000㎡、行业其它、类型住宅底商、区域白云京溪，房源描述整栋58套房、7套两房、40套一房一厅、11套单房、地铁南方医院附近、合同六年、装电梯十年、没时间经营、电话详谈”。2.苏智永出具的《通告》，证明苏智永不同意张华作为承租人对租赁房屋进行管理收益，已收回租赁房屋。该《通知》载明“现因承包方严重违约从即日起原承包方无权行使任何权力，房租水电房东亲自接管，望各位租客互相告知，如租户不按通告交房租水电费一切后果自负”。3.《通知》，证明苏智永目前已将租赁房屋委托给华兴物业管理有限公司管理。4.苏智永（甲方）与王有江（乙方）、张华（乙方）2017年5月18日签订的《房屋租赁合同书》，该合同约定“经甲乙充分协商，就房屋租赁一事签订本合同，共同遵守；一、租赁项目，甲方所属房屋壹栋，共订58套间，房屋所属地广州市白云区京溪村善和街×号（1-6楼）共58套间，租赁年限共拾年；乙方租赁甲方上述物业，由2018年1月1日起至2029年1月1日，租金每月为37850元整，从第一年到第三年每月向甲方缴纳房屋租赁款37850元，即叁年递增10%……”。经一审庭审质证，王有江发表质证意见如下：对该证据1真实性、合法性无异议，该证据恰恰证明王有江将经营权转让予张华；对证据2真实性无异议，但与本案无关，因张华无按时交付租金，故由苏智永张贴通知；对证据3真实性无异议，但王有江不清楚；对证据4真实性无异议。苏智永发表质证意见如下：对证据1不清楚；确认证据2由苏智永发布，因乙方没有按时交租，其认为张华与王有江均是乙方；确认证据3由苏智永张贴；对证据4真实性无异议，但其不持有该证据原件，他们签订之后就拿走了。王有江为证实其抗辩，提交如下证据：1.苏智永出具的《关于公寓交由张华经营管理的情况》，该说明如下“2017年6月17号晚上在京××路南国酒家杭州房吃饭时，王有江明确表示今后苏智永的房子（公寓）的经营权利权交由张华夫妇负责，在每月15号前把33500元房租直接交给房东苏智永，水、电两个月交一次，用多少交多少，大家都没有表示不同意见”。2.证人吴某的证人证言。证人吴某一审时出庭陈述：王有江自2014年投入了10万元装修、买床、热水器，2017年6月9日张华红网上找到王有江，10日张华找到王有江谈转让的细节，当时我也在场，13日张华就支付定金，6月17日张华、王有江及苏智永一起吃饭，苏智永称房屋管理经营权由王有江负责，王有江就告诉张华每月要交租金给房东，当时苏智永是同意受让经营权的。3.证人黄某的证人证言，证人黄某一审时出庭陈述：当晚苏智永追张华租金，张华称应为王有江交付租金，张华承诺12点前将租金交付苏智永。4.证人凡某证人证言，证人凡某一审时出庭陈述：其为王有江打理涉案房屋，还有床垫、热水器等，王有江顶手房屋时有些必要的床铺和家具，王有江都花钱升级了，但时间太久，不记得王有江花了多少钱。5.王有江与苏智永于2017年5月18日签订的《房屋租赁合同》，就王有江承租张华涉案公寓事宜进行了约定，并约定租赁期自2018年1月1日起至2029年1月1日。王有江主张当时张华要求在合同上增加“并同时原价收购乙方不动产投资”，所以才有了张华提交的三方合同。经一审庭审质证，张华发表质证意见如下：不清楚证据1，张华认为该说明明确陈述经营管理权人变成了张华，并不能由此推定苏智永知悉张华与王有江转租事实，该说明记载租金交付细节，是王有江与苏智永之间的协定并非张华意见，不应约束张华；认为证人证言与本案没有关系，王有江与证人熟悉，其认为证明力有限，关于第1个月的租金由何人交，证人证言不一致，要张华交租金张华是有异议的。对证据5不知情，该合同是王有江与苏智永签订。苏智永确认《关于公寓交由张华经营管理的情况》及2017年5月18日签订的《房屋租赁合同》是其签订，认为证人吴某、黄某证人证言属实，对证人凡某证言不知情。一审庭审中，张华表示2017年6月17日张华从王有江处承租，2018年1月1日起是张华、王有江共同向苏智永承租；张华实际承租时间自2017年6月18日至2017年7月20日止，因苏智永不让张华承租，故张华离开；张华接手涉案公寓后并无添附、装修。王有江认为涉案公寓已由其装修，是在正常经营情况中将公寓承包权转让给张华。苏智永表示涉案公寓在2009年装修完毕，已对外出租了几年，也有正常收租，很多房间基本租满，故公寓硬件设备是齐备的，也有管理人员。王有江与苏智永均确认涉案公寓押金是由王有江向苏智永支付。张华当庭表示增加解除双方签订合同的诉请，王有江及苏智永对此无异议。一审诉讼中，一审法院向张华释明本案为合同纠纷，张华坚持本案为租赁合同纠纷，并坚持其诉讼请求。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，张华主张，王有江向苏智永承租涉案公寓后，由王有江向张华转租涉案公寓。对此，第一，张华、王有江签订的《合同》已明确王有江向张华转让的是涉案公寓经营权，作为要约邀请的网页截图亦约定了“转让费35万元”及“无时间经营”等字样；第二，在张华管理涉案公寓期间，苏智永也不确认张华、王有江为共同承租方及张华与王有江之间存在转租关系；第三，结合张华与王有江、苏智永2017年5月18日签订《房屋租赁合同》，张华向王有江给付款项，且张华、王有江再于2017年6月18日签订涉案《合同》的事实，上述证据已形成证据链，佐证张华是在知悉其将与王有江作为共同承租方在2018年1月1日向苏智永租赁涉案公寓的情形下，张华再与王有江签订《合同》约定涉案公寓承包权转让事项，并于上述期间向王有江履行了相应款项并对涉案公寓进行了实际管理。上述事实与张华认为与张华、王有江之间为租赁合同关系的主张显属不符，张华相应的主张一审法院不予采纳。本案应为王有江向苏智永承租涉案公寓后，张华与王有江之间就涉案公寓经营权转让问题产生的纠纷。现苏智永已实际收回场地，涉案合同已履行不能，且王有江对解除合同无异议，故涉案合同已实际解除。张华要求解除涉案合同的诉请一审法院予以支持。张华受让涉案公寓经营权后，对涉案公寓进行实际管理后擅自离去，亦未有证据显示王有江存有导致合同解除的违约责任，故张华应承担自身违约的法律后果，其基于履行涉案合同向王有江交付的款项无权要求王有江退回。因此，张华要求王有江退还27万元及支付利息的诉请一审法院不予支持，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2018年2月27日作出如下判决：一、于本判决生效之日起，张华与王有江于2017年6月18日签订的《合同》予以解除；二、驳回张华的其他诉讼请求。案件受理费5407元，由张华负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：张华关于本案应为房屋租赁合同纠纷，王有江应退还27万元给张华的主张是否成立。关于张华与王有江所签订的《合同》是否属于房屋租赁合同的问题。张华主张其与王有江之间为房屋租赁合同关系，即王有江将涉案公寓转租给其经营，张华对其主张仅提供了网络截图、《通知》、《房屋租赁合同书》等证据。王有江主张其与张华之间是属于经营权的转让，王有江对其所述提供了《关于公寓交由张华经营管理的情况》、证人证言、张华与苏智永签订的《房屋租赁合同》等证据。张华所提供的证据并不足以证明其与王有江之间存在房屋转租的合同关系；从张华提供的网络截图的记载来看，该截图是王有江发布的广告，该广告内容已经清楚载明“转让费35万元”、“没有时间经营”，张华与王有江所签订的《合同》亦约定王有江将涉案公寓的承包权转让给张华；从苏智永所陈述的其与张华、王有江就公寓经营权问题进行协商的过程来看，苏智永知悉王有江将涉案公寓的经营权转给了张华且同意由张华直接将租金支付给苏智永，由上可见，王有江提供的证据基本形成证据链，王有江所提供的证据的证明力优于张华所提供的证据，一审法院采信王有江关于其将涉案公寓的经营权转让给张华的主张并无不当，张华关于其与王有江之间为房屋转租合同关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。张华受让涉案公寓的经营权后，对涉案公寓进行了实际管理却未依约向苏智永交付租金，导致苏智永收回租赁房屋的责任在于张华。张华并无充分证据证明王有江存有导致合同解除的违约责任，其要求王有江退还27万元及支付利息依据不足，本院不予支持。综上所述，张华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5407元，由上诉人张华负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年九月三日书记员  贾妍胡秀红