江西省南昌经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪经民初字第106号
原告：姜东亮。
委托代理人：解小平，江西人民律师事务所律师。
被告：江西盛太阳实业有限公司，住所地：南昌市昌北双港大道，组织机构代码：73197925-9。
法定代表人：刘辉，该公司董事长。
委托代理人：吴建东，该公司法律顾问。
原告姜东亮诉被告江西盛太阳实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜东亮之委托代理人解小平，被告江西盛太阳实业有限公司之委托代理人吴建东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姜东亮诉称：原告与被告江西盛太阳实业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）一份。由原告购买被告开发的润碧康城二期商品房一套，房号为6#1603室，房屋总价款为416027元，《合同》约定被告应于2012年3月28日之前将验收合格的商品房交付给原告，同时被告应在房屋交付使用后的180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案以使原告在规定期间取得房产权属证书。《合同》签订后原告依约支付了全部房款。2012年3月底，被告按期通知原告收房，但原告向其索要该商品房验收合格的各项证明资料时被告不能提供，也使得房产证的办理一再延期，严重损害了原告权益。据此，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求：一、判令被告给付原告自2012年3月28日至竣工验收备案之日（2012年11月30日）产生的违约金9984元；二、判令被告给付原告因延期办理房产权属证书违约金2080元；三、判令被告自本判决生效之日起两个月内将原告办理房产权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；四、判令被告返还原告预收的办证费1000元；五、判令被告承担本案各项诉讼费用。
被告江西盛太阳实业有限公司辩称：第一，被告已按《合同》约定交付商品房。竣工验收备案并非建筑工程交付的法定条件，而《江西省建筑管理条例》第二十六条有关“未通过备案不得交付使用”的规定增设了许可的条件，该条的相关规定在《行政许可法》实施后自动失效。《合同》第八条约定：“出卖人应当在2012年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。被告在2012年3月26日已完成原告所购商品房的整栋验收，并按期将经验收合格的商品房交付给原告，原告收房时未提出过异议。由此可见，被告已按约定履行了应尽的交房义务。因此，原告诉请被告不合格交房的违约金应依法驳回；第二，被告愿意按照《合同》第十三条的约定承担逾期办证的违约责任；第三，被告不愿意为原告代为办理房屋产权证书。
经审理查明：2011年5月11日，原告姜东亮与被告江西盛太阳实业有限公司签订《合同》一份，《合同》约定原告购买由被告开发的位于南昌市经济技术开发区榴云路266号润碧康城6#楼商品房一套，总房价款为416027元整；出卖人应当在2012年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，……，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；买受人在出卖人通知的时间内按要求办理交房手续，签署房屋交接单，买受人如未于出卖人通知中规定的时间起15日内办理商品房交付手续的，视为出卖人已按期交付，出卖人不承担违约责任。此外，《合同》还就其他事宜进行了约定。该《合同》经南昌市房屋商品化办公室登记备案。《合同》签订后，原告姜东亮付清了全部购房款。
另查明，2012年3月26日，诉争房屋所在的6#楼通过施工单位、监理单位、建设（开发）单位、勘察单位、设计单位联合验收，验收结果为合格。2012年3月底，被告以群发短信的方式通知原告收房，原告也于同年3月29日办理了收房手续，同时被告预收办证费1000元。2012年11月30日，诉争房屋所在的6#楼在江西省建设工程质量监督管理总站完成工程竣工验收备案。庭审中，被告称其尚欠办证需缴纳的税款未交齐，故诉争房屋仍未办理房屋产权初始登记。另本案诉争房屋所在地块的土地使用权证号为：洪土国用（登北2010）字第1233号，该地块已于2014年3月21日被江西省南昌市中级人民法院（2014）洪中执字第57-1号协助执行通知书查封。
上述事实，有原、被告基本信息、《合同》一份、办证费票据、不动产发票、物业管理费票据、工程竣工验收报告、江西省建设工程质量监督管理总站出具的情况说明等证据及原、被告当事人的当庭陈述证实，本院予以确认。
本院认为：原告姜东亮与被告江西盛太阳实业有限公司签订的《合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照《合同》约定全面履行各自的《合同》义务。
关于原告诉请被告支付未将符合交付条件的商品房交付给原告所产生的违约金的意见，本院认为，原告的该项诉请实质即原告以竣工验收备案之日为实际交付之日主张逾期交付房屋违约金。被告辩称根据2005年5月25日江西省人大常委会法制工作委员会对南昌仲裁委员会作出的《答复》的规定，竣工验收备案并非建筑工程交付的法定条件。被告在2012年3月26日已完成原告所购商品房的整栋验收，并按期将经验收合格的商品房交付给原告，原告收房时未提出过异议。由此可见，被告已按约定履行了应尽的交房义务。因此，原告诉请被告不合格交房的违约金应依法驳回，本院认为，原建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”被告于2012年3月26日即已完成本案诉争房屋的竣工验收，却直至2012年11月30日才完成本案诉争房屋的竣工验收备案，且不能提供备案机关存在迟延的情形，故本院认为被告2012年3月26日由设计、施工、监理、开发单位进行竣工验收时并未取得进行竣工验收备案所需的全部材料，没有达到本案房屋买卖合同约定的“该商品房经验收合格”的交房条件，直至2012年11月30日才达到了本案房屋买卖合同约定的“该商品房经验收合格”的交房条件，逾期246天。考虑到原告已于2012年3月29日收房使用，本院认为被告应当承担按照50%的比例支付逾期交房违约金的责任，金额为5117.13元（416027×246×0.01%×50%）。
关于原告诉请被告支付逾期办证违约金的意见，根据《合同》第十三条的约定，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付总房价款的0.5%向买受人支付违约金。因此，被告应支付原告逾期办证违约金2080.14元（416027×0.5%）。
关于原告诉请被告自判决生效之日起两个月内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的意见，本院认为，由产权登记机关依法对开发商提供的资料进行审查，并履行相关程序，这是行政机关履行行政职责的职权范围，不是人民法院民事审判的范围，故对原告的该诉请本院不予支持。至于原告诉请被告返还预收的办证费1000元，本院认为，既然被告不愿意为原告代为申请办理房产权属证书，那么被告没有正当理由收取该笔费用，理应返还。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《江西省建筑管理条例》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告江西盛太阳实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姜东亮逾期交房违约金5117.13元；
二、被告江西盛太阳实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姜东亮逾期办证违约金2080.14元；
三、被告江西盛太阳实业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告姜东亮预收的办证费1000元；
四、驳回原告姜东亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费102元，由被告江西盛太阳实业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审判长 蒋 权
审判员 陈艳平
审判员 章 鸿
二〇一四年十一月四日
书记员 张 璐