西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0104民初185号原告：西安新荣基物业管理有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：王凤贞，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈梅桂，女，1970年3月14日出生，汉族，该公司项目经理，住该公司。委托诉讼代理人：李婷，女，1987年6月30日出生，汉族，该公司员工，住该公司。被告：蔡博，男，1978年4月24日出生，汉族，户籍地：西安市未央区，住西安市未央区。原告西安新荣基物业管理有限公司（以下简称新荣基公司）诉被告蔡博物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王晓萤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新荣基公司委托诉讼代理人陈梅桂、李婷及被告蔡博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新荣基公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2015年10月1日至2018年1月31日期间物业费5921元（含物业服务费、公共电费分摊费、暖气费、水费、生活垃圾费/卫生费）及滞纳金（违约金）4258.4元共计10179.40元；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告购买的西安市未央区明光路荣城·名苑房屋提供物业管理服务，合同还约定了物业服务费用、双方的权利和义务、违约责任等内容，此后被告装修入住并支付了2015年9月30日之前的物业费，自2015年10月1日开始拖欠物业费，原告多次电话及书面催请被告支付所欠物业费，但被告以种种理由拖延至今未支付，为此原告现依法提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。针对原告的诉讼请求，被告蔡博辩称：欠费属实。不交原告交纳各项费用的原因是2015年1月被告家被盗，小偷是从27楼的消防通道上了顶楼吊绳子进入被告家的，偷盗后小偷从原路返回，被盗损失价值五万元。消防通道的钥匙是物业公司管理的。被告因被盗报了案，也找物业协商过，物业公司人员答应免收被告当年的暖气费，被告也同意了。结果到2015年11月该交暖气费的时候，因被告未交暖气费，第二天就停暖了。2014年通暖气的时候，被告家里暖气温度就不够，物业公司就拿表到被告家里测过。被告也因此找物业公司的陈梅桂不下十几回，每次都答应解决，最终也没有解决。被告家是顶层，楼顶房屋开裂，有漏水风险，让物业公司修理，至今也没有修。交物业费是为了获得物业服务，物业什么服务都没有做到，因此被告现在不交物业费。原告新荣基公司围绕诉讼请求依法提交了证据：证据1、《前期物业服务合同》（复印件），证明：2013年原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告购买的西安市未央区明光路荣城·名苑房屋提供物业管理服务，合同还约定了物业服务费用、双方的权利和义务、违约责任等内容；证据2、欠费明细表（复印件），证明：被告蔡博所欠物业费的详细情况；证据3、催费单，证明：原告2015年12月24日、2016年4月20日、7月18日、9月27日、2017年1月18日、3月13日、4月28日、7月1日共8次以张贴方式向被告送交催费单；证据4、收费备案登记表，证明：原告物业费收费标准。被告蔡博对原告新荣基公司提交的证据发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2、3，除了暖气运营费以外其余的属实。暖气运营费被告已经交了；对证据4，原告新荣基公司是三级资质的物业服务公司，但却按照二级资质标准收费。被告蔡博依法提交以下证据：接处警登记表，证明：被告家被盗后向派出所报案，当时物业公司说认一部分损失，当时同意按暖气费去抵，后来因为被告没交暖气费就停暖了。2015年供暖季的暖气费原告没有交，后来都交了。因此2015年整个供暖季原告都未给被告家里供暖。原告新荣基公司对被告蔡博的证据发表质证意见如下：2015年的暖气费原告方没有主张，但是要交一个供暖基础运营费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告蔡博为西安市未央区明光路荣城·名苑房屋的业主。2013年，原告新荣基公司作为乙方与被告蔡博作为甲方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告新荣基公司对被告蔡博为业主的西安市未央区明光路荣城·名苑房屋提供物业管理服务，由被告蔡博向原告新荣基公司支付物业费等费用，以及双方的其它权利义务。合同载明：“第四条物业服务费用1、物业服务费的内容2）、物业服务费收取依照《前期物业服务合同》和物价局最终备案标准执行。电费、水费、暖气费等根据实际计量和政府相关规定损耗和实际产生的费用构成终端用户实际收取价格，由住户按其规定标准缴纳。除电话、宽带、天然气、有线电视等费用物业不予代收以外，其它费用根据委托进行代收代缴。3）、物业费计算标准：物价局备案价格标准×业主购房实测建筑面积。2、物业服务费的收取：业主/住户应于物业交付时交纳以下费用：1）、物业服务费：高层住宅：1.2元/月·平方米（按合同/产权证建筑面积收取）…2）、电梯费：2层0.26元/月·平方米；2层以上每加一层加0.01元/月·平方米，0.45元/月·平方米封顶。3）、生活垃圾费：6元/户·月。4）、水、公共电费分摊费用、采暖等收费，按相关规定在政府指导价基础上综合小区具体系统运行成本情况核定收费单价，计算公式如下：水费：3.6元/吨（政府指导价+损耗+二次供水能耗）若政府提价，根据政府价格变动调整。公共电费分摊费用：0.15元/月·平方米；按《陕西省物业管理条例》《陕西省物业收费管理办法》据实分摊并定期公布。采暖费：按《西安市居民住宅区供热价格管理暂行办法》根据小区实际运营成本核算收取。注：以上费用标准将有可能根据政府指导价格变化而做相应调整。（需要备案的费用按物价局备案标准收取）3、物业服务费的交纳。房屋交接通知书通知入伙之日起，次月首日开始计收物业管理服务费等其它相关费用。以三个月为一个交费期间交纳物业服务费等其它相关费用。住户须于上一期间物业服务费到期前15日内向荣城·名苑物业服务中心预付下一交费期间（三个月）的物业服务费等其它相关费用，依次类推。……第五条违约责任1、业主/住户未按时交纳物业服务费及其它费用的，每逾期一日加收应付金额的3‰的滞纳金；逾期未交纳者，物业服务企业将分别采取催缴、公告、律师函，直至诉讼等措施。直到业主/住户交齐、补齐所欠费用及滞纳金为止。……本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。履行中若发生争议，协商不成，由乙方所在人民法院诉讼解决。”原告新荣基公司在该合同上盖章，被告蔡博在该合同上签字并盖章。该合同签订后，原告新荣基公司作为荣城·名苑小区的物业管理服务企业进行物业管理服务，被告蔡博在收房后入住该小区，向原告新荣基公司交付了物业费等各项费用。后因双方在物业管理过程中发生纠纷，被告蔡博自2015年10月1日起不再交纳物业管理费用、电梯费、公摊电费、卫生服务费、水费等。2015年度采暖季，被告蔡博没有交纳暖气费，原告新荣基公司没有给被告蔡博家供暖。2016年度及2017年度采暖季，被告蔡博向原告新荣基公司交纳了暖气费用，原告新荣基公司也向被告蔡博家供应了暖气。本院认为，物业管理服务合同是物业管理企业与业主之间签订的，由物业管理服务企业为特定小区进行房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，原告新荣基作为荣城名苑小区的物业管理公司，已经为小区业主提供了物业服务，被告蔡博在小区内长期居住，接受了原告新荣基公司的服务，理应按照物业服务管理合同的约定向原告新荣基公司支付相应的物业管理费用，被告蔡博自2015年10月1日起拒绝向原告新荣基公司支付各项费用，截止2018年1月31日物业管理费2964.64元、电梯费1111.60元、公摊电费370.44元、生活垃圾费168元、水费627.40元，以上共计5242.08元，被告蔡博应当向原告新荣基公司予以支付。被告蔡博拖延不付，其行为已经构成违约，原告主张被告支付违约金的请求合理，但其主张的违约金计算标准过高，本院酌定被告按照迟延支付金额的10%计算违约金，即被告蔡博向原告支付违约金524.20元。2015年度供暖季被告蔡博并非不要求供暖，而是认为暖气费原告工作人员已经同意予以免收，因原告新荣基公司在处理问题时与业主沟通不够及时到位，而且原告在该供暖季也并未向被告供暖，故其主张的2015年供暖的相应运营服务费，不应由被告蔡博承担。另外，被告蔡博称因其家中被盗，认为原告新荣基公司没有尽到管理责任，本院认为，被告蔡博家中被盗后，如果被告蔡博认为原告新荣基公司有管理之责，应另行主张，其欠交费用不足以解决双方之间矛盾，也无法令原告新荣基公司更好的提供服务。业主与物业管理企业之间理应和睦相处，产生矛盾理应互相理解、及时化解，共同营造美好的小区自然环境和人文环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告蔡博于本判决生效后十日内支付原告西安新荣基物业管理有限公司截止2018年1月31日物业管理费2964.64元、电梯费1111.60元、公摊电费370.44元、生活垃圾费168元、水费627.40元，以上共计5242.08元；二、被告蔡博于本判决生效后十日内支付原告西安新荣基物业管理有限公司逾期付款违约金524.20元；三、驳回原告西安新荣基物业管理有限公司其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告西安新荣基物业管理有限公司已预交，本院减半收取，由被告蔡博承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  王晓萤二〇一八年三月十三日书记员  赵 逸