安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2015)瑶民一初字第04537号原告:吴道银，男，汉族，1962年6月15日出生，住安徽省肥东县。委托代理人：牛和勇，安徽和永律师事务所律师。委托代理人：彭宗琦，安徽和永律师事务所实习律师。被告：安徽金正投资管理有限公司，住所地合肥市瑶海区站前路金兴苑小区746-2，组织机构代码76277683-3。法定代表人：张惠，该公司董事长。委托代理人：徐克明，安徽安天行律师事务所律师.委托代理人：汪汉滔，安徽安天行律师事务所律师。被告：安徽省金光房地产开发有限责任公司，住所地合肥市新站区新蚌埠路与物流大道交口金海花园C座103室，组织机构代码71998024-9。法定代表人：王玉霞，该公司董事长。委托代理人：徐克明，安徽安天行律师事务所律师。委托代理人：汪汉滔，安徽安天行律师事务所律师。原告吴道银诉被告安徽金正投资管理有限公司（以下简称“金正公司”）、安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称“金光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴道银及其委托代理人牛和勇、彭宗琦，被告金正公司、金光公司的共同委托代理人汪汉滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴道银诉称：2004年5月28日，吴道银与金光公司签订了商品房买卖合同，约定该商品房单价为人民币6566元每平方米。后由合肥市房地产产权监理处颁发的房地产权证（房地产合产字第309423号）确认该房地产面积为10.68平方米。同年7月16日，吴道银与金正公司签订了《包租协议》，金光公司自愿为金正公司在包租协议中的责任提供担保，并在包租协议上盖章确认。协议约定，甲方给付乙方的年租金为乙方购买该商铺总价款的10%，即7780.7元。且除第一年租金在协议签订时支付，剩余各年租金于当年4月30日前支付完毕。同时双方还约定如果金正公司在不能按时支付租金，应按照年租金的每日万分之三承担滞纳金。合同在履行过程中，金正公司均未按期向原告支付租金，每次经原告多次催要，金正公司都以资金紧张为由拖延支付，金正公司仅支付至2014年4月30日前的租金。金正公司应承担相应的法律责任，金光公司作为担保人应承担连带保证责任。请求判令：两被告共同连带支付原告租金9030元（暂计算至2015年8月14日，后续至房屋返还之日止），支付违约滞纳金840元（以年租金7013元为基数，按年租金的每日万分之三计算，暂计至2015年8月14日，直至款清），合计9870元；诉讼费由被告承担。金正公司辩称：金正公司与原告的包租协议已于2015年4月30日履行完毕，金正公司退出对原告商铺的管理，原告请求计算2015年4月30日之后的租金，缺乏事实及法律依据，违约金也只能计算至2015年4月30日。金光公司辩称：依据包租协议约定，金光公司仅在金正未能按约履行情况下承担责任，系一般保证，依据担保法，金光公司享有先诉抗辩权，即主债权债务纠纷未经审判或仲裁后，并在生效后就主债务人财产依法强制执行仍不履行上述债务，保证人金光公司有权拒绝承担保证责任，因此本案条件不成就，我司不应承担保证责任。经审理查明：吴道银购买了位于合肥市新站区商铺。2004年7月16日，吴道银与金正公司、金光公司签订《包租协议书》，约定，吴道银将其购买的上述建筑面积为11.85平方米的商铺全权包租给金正公司统一经营管理，包租期限为十年，从2005年5月1日起至2015年4月30日止；年租金为吴道银购买该商铺总价款的10%，第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕；金正公司可以对包租的商铺再转租，使用方在不损害吴道银所购房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修并可按营业需要进行分割，因使用者原因造成房屋结构损坏的，由金正公司恢复原状；金正公司不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金，如超过三个月，吴道银有权收回经营权，金正公司的一切经济损失由金正公司负担；金光公司自愿为金正公司在本协议中的责任提供担保，若金正公司不能按本协议履行对吴道银的责任，则金光公司承担金正公司的责任。吴道银于2006年4月取得上述出租给金正公司经营的合肥市新站区商铺的房地产权证，该房产证上载明该商铺实际建筑面积为10.68平方米，故吴道银与金正公司协商后确认年租金为按调整后商铺总价款70130的10%，即7013元。第一期租金在购房款中扣除后，吴道银分别于2006年9月4日、2007年8月13日、2008年11月4日、2010年1月28日、2011年1月9日、2012年4月13日、2013年5月21日、2014年1月29日共收到8次房租，实际共收取九年房租。2014年5月1日至2015年4月30日的第十年房租7013元，金正公司未如约支付。诉讼前，金正公司将该商铺与其他商铺在内的金兴苑财富时代广场租赁给安徽茶城商贸有限公司经营，双方的租赁期限至2015年4月30日。2015年4月30日租赁期满后，金正公司未将商铺返还给吴道银。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、房地权权证、包租协议书、历年房租银行流水明细及当事人陈述等证据佐证。本院认为：吴道银与金正公司签订的《包租协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系，金正公司应当按照合同约定行使权利履行义务。金正公司在租赁合同生效后，未按约定履行足额给付房租义务，现吴道银诉请金正公司支付欠付租金诉请合理，本院予以支持。吴道银主张2014年5月1日之后的租金未予支付，且提供了房租银行流水明细予以证明，且被告予以认可，故认定2014年5月1日之后的租金未予支付。双方签订的《包租协议书》约定租赁期限届满时间为2015年4月30日，租赁期满后，金正公司未将租赁商铺实际返还吴道银，应认定其继续租赁该房屋，双方之间的租赁为不定期租赁，金正公司仍应按照原合同约定的租金标准支付房屋租金。根据双方合同约定年租金为吴道银购买该商铺总价款10%，该商铺租金为每年7013元，至2015年4月30日，金正公司欠付吴道银租金为7013元；2015年4月30日之后的租金，金正公司应按每年7013元的标准支付至租赁房屋返还吴道银之日止，计算至2015年8月14日，租金为2017元。吴道银与金正公司签订的《包租协议书》约定，金正公司应在当年的4月30日前给付房屋租金，但金正公司未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定承担违约责任。双方租赁合同到期时间为2015年4月30日，2015年4月30日后因双方的租期为不定期租赁，双方未明确此后租金的给付期，故吴道银主张2015年4月30日后租金的违约金，本院不予支持。现吴道银主张金正公司自2012年4月30日起，每日按欠付租金的日万分之三支付至2015年8月14日期间的违约金为840元（2012年5月1日至2013年4月30日租金实际支付时间为2013年5月21日，逾期22天，违约金应为46元；2013年5月1日至2014年4月30日年租金实际支付时间为2015年1月29日，逾期273天，违约金应为574元；2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金一直未付,至2015年8月14日逾期时间为105天,违约金应为220元），未超出双方约定及法律规定的标准，予以支持。2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金在2015年8月14日后的逾期违约金应以7013元为基数，按日万分之三标准计算到实际付款时止。至于金光公司的责任问题，庭审中，吴道银主张金光公司为实际承租人，但其对自己的该项主张并未提供证据证明，故对其要求两被告承担共同支付租金责任的诉讼请求，不予支持。因双方约定金光公司只是在金正公司不能履行《包租协议书》的情况下承担责任，这属于一般保证，而非连带责任保证，故合同履行期满后，金正公司未履行返还房屋、支付租金等合同义务的，金光公司依约应承担一般保证责任，即如在对金正公司依法强制执行房租、违约金不能履行时，应由金光公司承担保证责任。两被告向本院提交授权委托书、通知书等证据，抗辩称被告在返租期限届满后已不再经营管理该商铺，并已采用公告等方式通知广大业主，在期限届满前已完成退场，现业主代表与商铺实际承租户已形成不定期租赁关系。但因被告并未与原告办理相关商铺返还手续并实际将商铺返还原告，在此情况下，应认定金正公司仍实际控制该房屋，对上述辩称意见，本院不予采纳，金正公司应承担继续给付租金等相关责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴道银2014年5月1日至2015年8月14日的租金9030元，此后房屋租金按每年7013元的标准支付至房屋返还原告吴道银之日止。二、被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴道银违约金840元（违约金暂计算至2015年8月14日，此后违约金以2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金7013元为基数，按照每日万分之三标准计算至该笔租金实际付清时止）。三、如在对安徽金正投资管理有限公司依法强制执行本判决上述第一、二项后仍不能履行时，由安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任。四、驳回原告吴道银的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告安徽金正投资管理有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 童 辉人民陪审员 唐 欢人民陪审员 余向梅二〇一六年二月十四日书 记 员 李 娜附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。