河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫05民终3659号
上诉人（原审被告）：刘巧莲，女，1971年8月20日生，汉族，住滑县新区。
委托诉讼代理人：张建军（系刘巧莲丈夫），男，住址同上。
被上诉人（原审原告）：安阳市安居物业服务有限公司，住所地滑县道口镇南街村人民路中段沟南路西侧114号东邻。
法定代表人：贾香云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李艳霞，女，该公司员工，住滑县。
委托诉讼代理人：王丹，河南衡中律师事务所律师。
上诉人刘巧莲因与被上诉人安阳市安居物业服务有限公司（以下简称安居物业公司）买卖合同纠纷一案，不服河南省滑县人民法院（2018）豫0526民初3148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘巧莲上诉请求：1、撤销一审判决并予以改判；2、依法认定被上诉人的违法性并予以纠正；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案中被上诉人与建设单位双方签订的合同并未征得业主同意，不应对全体业主具有拘束力。被上诉人与建设单位签订的合同不应该认为是依法“签订的前期物业服务合同”，且业主对合同内容并不知情，因此原审法院适用法律错误。
安居物业公司辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。小区至今没有成立业主委员会，前期物业仍由开发商与物业公司签订委托合同，被上诉人合法进入且在房管部门合法备案，不存在违法情况。自2013年开始开发商就与物业公司签订前期物业委托合同，上诉人2013年-2014年均按时交纳物业费，自2015年开始无故拖欠拒不交纳，上诉人上诉理由不能成立。
安居物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付原告物业管理费3476元及利息共计10000元；2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年4月1日至2016年12月16日，原告安居物业公司与案外人河南广隆建设集团有限公司先后签订四份《津兰明郡小区物业管理委托合同》。该四份均约定，河南广隆建设集团有限公司将其开发建设的滑县新区津兰明郡住宅小区委托给安居物业公司管理，委托期限自2013年4月1日至2018年12月31日，住宅物业费自2014年4月1日有0.35元/㎡/月变更为0.45元/㎡/月。其中第二章委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；附属配套建筑和服务设施的维修、养护和管理；向业主和物业使用人收取物业管理费，于第二年的第一个月20日前缴纳，逾期未缴纳者，每天加收应交金额3‰的滞纳金。第五章物业管理服务质量：安居物业公司须按照下列规定，事项目标管理。1.房屋外观：完好整洁无损，统一有序，组团、栋号有明显标志。2.设备运行：公共设备图纸资料齐全，档案管理完善，保养检修制度完备。设备良好，运行正常，无事故隐患。3.房屋及设施、设备的维修、养护：建立维修养护计划，落实责任人进行维修养护，建档记录，并建有回访制度和回访记录。4.公共环境：小区内环卫设施完备，实行标准化清扫保沽垃圾日产日清，不得随意堆放杂物，商铺管理有序，无乱设摊点，无广告乱贴、乱画现象。5.绿化：管理及养护措施落实到位。6.交通秩序：严格执行交通车辆管理规定，车位划分明确，杜绝车辆乱停乱放，停车场管理有序，确保人车安全。7.维护公共秩序，积极协助当地派出所维护本区域内的公共秩序，门卫人员24小时执勤，巡防人员24小时不定时巡查，确保小区公共秩序良好。8.急修：水电急修不过夜。急修及时率98%，工程合格率100%。小修：不超过24小时（不包括保修期）。零修及时率99%，工程合格率100%。9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到95%。原告安居物业公司为该小区提供服务期间，存在地下室公共部分存在垃圾、杂物等堆积物，个别监控设备缺失、个别业主私拉电动车充电线、外来经营者搭设摊点，景观区喷泉年久失修、景观河流中有小部分积水、积水中有诸多垃圾，部分木质盆景绿植缺失，绿化带无植被、部分变成业主菜园。被告刘巧莲及委托诉讼代理人张建军夫妻二人系滑县新区津兰明郡小区业主，房屋面积为160.99㎡，二人于2009年8月1日与安阳市博大物业管理有限公司签订《物业管理合同》，被告刘巧莲交纳物业费至2014年12月31日。2016年1月6日、2017年2月1日、2018年1月26日，原告安居物业公司以向被告刘巧莲入户门上张贴物业费催缴单的形式进行了催缴，被告刘巧莲以原告安居物业公司提供服务过程中存在诸多瑕疵以及进驻小区手续不合法为由，拖欠2015年、2016年、2017年物业费及未预交2018年物业费共计3477.38元。
一审法院认为，前期物业管理是指房屋自出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中滑县新区津兰明郡小区至今未成立业主委员会，一直没有选聘物业管理企业进驻该小区，故建设开发单位河南广隆建设集团有限公司与原告安居物业公司签订的《津兰明郡小区物业管理委托合同》合法有效，业主具有约束力。原告安居物业公司作为津兰明郡小区的物业公司，应当按照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务义务，不断提升物业服务的品质，才能赢得业主的理解、认同和支持。安居物业公司对于服务过程中自己发现的问题以及业主的反映的问题，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进、完善自身服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。同时，由于安居物业公司作为物业公司，是以业主缴纳的管理费维持日常运转，进而提供相应的服务，若业主均不缴纳管理费，将导致物业公司无法及时运转并提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。被告刘巧莲作为业主在安居物业公司已履行主要管理服务义务的情况下，理应及时缴纳管理费，履行合同的义务，但考虑到原告安居物业公司在小区管理服务过程中存在瑕疵，应适当减免部分物业管理费的收取。结合本案案情，由被告刘巧莲支付四年物业管理费共计3200元为宜。原告安居物业公司主张滞纳金，实为违约金，因其提供服务存在瑕疵，对该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告刘巧莲于本判决生效之日起三日内支付原告安阳市安居物业服务有限公司物业管理费用3200元；二、驳回原告安阳市安居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘巧莲负担。
二审中，安阳市安居物业服务有限公司提交备案证明一份、资质证书复印件一份及照片若干张，用以证明其物业管理资质以及承接津兰名郡小区物业的合法性。刘巧莲质证认为备案证明不能证明招标程序合法，照片也不能证明其服务达到标准。资质证书为复印件，对其真实性不予承认。
本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为开发单位河南广隆建设集团有限公司与被上诉人安居物业公司签订的《津兰明郡小区物业管理委托合同》是否合法。河南广隆建设集团有限公司作为开发商就前期物业服务与安居物业公司签订《物业管理委托合同》，并不违反法律规定。因滑县新区津兰明郡小区至今未成立业主委员会或者召开业主大会对物业服务合同及物业公司服务提出异议，没有选聘物业管理企业进驻该小区，故建设开发单位河南广隆建设集团有限公司与安居物业公司签订的《津兰明郡小区物业管理委托合同》合法有效，对业主具有约束力。并且，小区业主已经享受了物业公司提供的服务，因此小区业主有义务向物业公司缴纳物业费。刘巧莲作为业主的一员，即使对物业公司的选聘存在异议，也应该通过业主委员会或业主大会解除合同，其无权单方解除与物业公司的合同。
综上所述，刘巧莲的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由刘巧莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 静
审判员 付文华
审判员 张利平
二〇一八年八月二十七日
书记员 张文科