吉林省抚松县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0621民初517号
原告：张广利，男，1956年7月9日生，汉族，无职业，住吉林省抚松县。
委托诉讼代理人：郑坤、赵海平，吉林鹏诚律师事务所律师。
被告：抚松县佳和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：912206215XXXXXXX，住所地：吉林省抚松县松江河镇。
法定代表人：郭书亚，系总经理。
委托诉讼代理人：朱靖岩，男，1978年8月13日生，汉族，抚松县佳和房地产开发有限公司职员，住吉林省长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：林自泉，吉林王利律师事务所律师。
被告：吉林森工松江河林业（集团）有限公司，统一社会信用代码：9122062XXXXXX，住所地：吉林省抚松县松江河镇。
法定代表人：陈贵海，系董事长。
委托诉讼代理人：袁丽萍、常秋萍，吉林开晟律师事务所律师。
被告：抚松县住房和城乡建设局，统一社会信用代码：112206210XXXXXX，住所地：吉林省抚松县抚松镇。
法定代表人：张建华，系局长。
委托诉讼代理人：李胜，男，1980年6月25日生，汉族，抚松县房屋征收经办中心管理科科长，住吉林省抚松县。
原告张广利与被告抚松县佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）、吉林森工松江河林业（集团）有限公司（以下简称松林公司）、抚松县住房和城乡建设局（以下简称住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年2月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张广利的委托诉讼代理人郑坤，被告佳和公司的委托诉讼代理人林自泉、朱靖岩，被告松林公司的委托诉讼代理人袁丽萍，被告住建局的委托诉讼代理人李胜到庭参加诉讼审理。本案现已审理终结。
原告张广利向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与佳和公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》，佳和公司按市场价格支付建筑面积67.90平方米房屋的购房款244,440.00元（按每平方米3,600.00元计算，具体价格以同地段同类房屋评估的市场价格为准）；二、判令松林公司、住建局对上述给付内容承担连带责任；三、案件受理费由被告承担。庭审中，原告申请将第一项诉讼请求中的购房款244,440.00元变更为224,070.00元，即由每平方米按3,600.00元计算变更为按每平方米3,300.00元计算。事实和理由：2010年，原告与佳和公司签订《房屋拆迁产权调换协议书》，约定原告将自有房屋交给佳和公司拆除，佳和公司将坐落在抚松县松江河镇松林康郡小区1号楼3单元2层201号房屋（建设面积65.83平方米）作为产权调换住宅，在2011年12月31日前交付原告。因佳和公司自身因素1号楼房始终未建成，2015年佳和公司将安置原告的房屋调换成2号楼。后经抚松县松江河镇人民政府委托，吉林省建筑材料产品质量监督检验站作出省质监（结构）字2016第0436号鉴定报告，鉴定结论为“该建筑安全等级为Csu级，即安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292-1999)对Asu的要求，显著影响整体承载，应采取措施，且可能有少数构件必须立即采取措施”。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。
佳和公司用于回迁的松林康郡小区是2010年经抚松县发展和改革局抚发改审批字〔2010〕33号文件批准的由松林公司实施的棚户区改造工程。根据《国有林区棚户区改造工程项目管理办法》（林规发〔2010〕252号）规定实施棚户区改造的国有森工林业局为项目建设单位，对项目实施负全责。同时，松林公司依据《林业棚户区招商改造委托代建管理办法》与佳和公司签订了《林业棚户区招商改造委托协议》，委托佳和公司进行林业棚户区改造项目。原告认为松林康郡小区系佳和公司开发承建，其因产权调换协议书与佳和公司产生债权债务关系，松林公司因委托代建合同对该债权债务关系承担连带责任，上述债权债务关系经生效的民事判决书已经确认。住建局作为拆迁许可和监管部门应负责任，佳和公司已构成根本违约，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告佳和公司辩称，其不同意解除与原告签订的产权调换协议。本案诉争房屋虽然存在质量问题，但不构成法定的解除条件。该公司本着负责任的态度，愿意为原告调换楼房。
被告松林公司辩称，一、原告将我公司列为本案被告属告诉主体错误。1、我公司与原告之间不存在合同关系，本案与原告签订《房屋拆迁产权调换协议书》的是佳和公司，我公司不是签订该协议的当事人，根据合同相对性原则，原告不应向我公司主张权利；2、2010年5月4日，抚松县人民政府批准佳和公司系涉案的“康郡小区”棚户区改造项目的建设单位；3、佳和公司取得“康郡小区”棚户区改造项目开发建设权后，先后取得了“康郡小区”所在地块土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，并为了实施棚户区改造项目向吉林银行白山分行进行贷款、与施工单位签订施工合同、与监理单位签订监理合同。综上，可以确认佳和公司是“康郡小区”棚户区改造项目合法、独立、唯一的建设主体；二、我公司与佳和公司不存在委托代建关系，不应对佳和公司债务承担连带责任。我公司与佳和公司签订《林业棚户区招商改造委托协议》就是为了争取到林规发（2010）252号文件第五条规定的每户25,000.00元棚户区改造专项补贴款，协议书主要内容就是围绕专项补贴款给付问题。我公司不承担建设中的任何责任，该协议并不具有法律上委托代建合同实质条款内容；三、原告关于解除与佳和公司间的《房屋拆迁产权调换协议书》请求不能成立。原告与佳和公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》在佳和公司向原告交付房屋时已履行完毕，已经履行完毕的合同是无法解除的；四、原告关于房屋质量不合格的主张不应支持。诉争房屋建筑安全等级不属于不能使用范围，原告要求退房没有法律依据；五、原告请求按目前同地段同类房屋评估的市场价格对其进行安置补偿缺乏依据。综上，原告请求我公司对佳和公司债务承担连带责任缺乏事实及法律依据，应驳回其对我公司的诉请。
被告住建局辩称，原告要求我局承担连带返还购房款并给付安置补助费没有事实与法律依据，对其诉讼请求应当依法驳回。一、我局不是《房屋拆迁产权调换协议书》的主体，要求按照该协议履行义务没有事实与法律依据。根据合同法相关条款规定，《房屋拆迁产权调换协议书》主体双方是原告与佳和公司，双方如解除合同，依法应当由佳和公司对原告承担合同义务，要求我局承担义务没有事实与法律依据;二、我局不是松林康郡小区棚户区改造实施的主体单位，要求按照发包方承担义务没有事实与法律依据。本案涉及的产权调换房屋属于松林公司棚户区改造项目，其与佳和公司签订了《林业棚户区招商改造委托协议》，履行发包方义务，应当对棚户区改造实施过程中产生的应当由发包方承担的责任负责。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2010年4月15日，吉林省松江河林业局向吉林省林业厅递交了《关于呈报〈松江河林业局林业棚户区改造委托代建管理办法〉的请示》，该请示载明吉林省松江河林业局是全国林业棚户区改造工作首批试点单位，该局决定实施林业棚户区改造委托代建，即选择具有一定建筑资质的房地产公司承担部分林业棚户区改造任务，加快林业棚改进程。同时，该局还制定了《松江河林业局林业棚户区改造委托代建管理办法》并随文呈报。2010年4月20日，吉林省松江河林业局下属单位松江河林业有限公司房地产管理分公司与佳和公司签订协议，协议载明分公司同意佳和公司利用自有资金采取“招商安置”的办法参与松江河林业局林业棚户区建设，此次划归的棚改地块是总体规划内“松江河林业局棚改规划区D1区”，占地约9.5万平方米，利用三年左右的时间完成。2010年5月4日，抚松县发展和改革局作出抚发改审批字[2010]33号《关于松江河林业局棚户区改造康郡小区建设工程的批复》，同意由佳和公司进行松江河林业局棚户区改造康郡小区建设工程。此后，佳和公司分别取得了抚松县棚户区改造项目审查意见书、抚国用（2012）第06210XXX号土地使用权证、抚松地字第2010XXX号建设用地规划许可证、抚建字第2010XXX－2号建设工程规划许可证、22062120120XXXXXX号建筑工程施工许可证，并筹集了相关资金进行康郡小区的开发建设。
2011年5月8日，吉林省松江河林业局作为甲方与作为乙方的佳和公司签订了《林业棚户区招商改造委托协议》。协议载明：林业棚户区改造安置委托人吉林省松江河林业局（甲方）与受委托人佳和公司（乙方）就委建事项经由双方同意订立条款如下：甲方将抚松县松江河镇规划的松林康郡小区林业棚户区地块委托给乙方进行改造，新建住宅面积15204平方米，260户，内定名称康郡小区；乙方委托规划设计，费用自理；乙方负责所受委托的林业棚户区地块原住户拆迁，负责开工前的规划立项批复、土地评估、用地批复、环评审批等手续办理及开工时的工程报建、招投标、施工合同签订、监理合同签订、安全许可证、开工许可证等手续办理，费用由乙方负责；甲方委托代表对乙方施工进行全程工程质量监管，不定期检查；乙方负责基础设施配套建设；乙方使用自有资金进行先期垫付，工程进展到主体封闭时，甲方拨付安置户所享受政策款的30%，待交钥匙时拨付安置户所享受政策款的40%，住房入住一年后对房屋质量无疑义时，拨付安置户所享受政策款的25%，其余5%留作保修金。
2011年4月6日，佳和公司与原告签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，约定原告将其坐落于松江河镇东林街0146栋的房屋交付给佳和公司拆除，佳和公司将坐落在抚松县松江河镇松林康郡小区第1号楼3单元2层201室面积为67.90平方米的房屋作为产权调换房屋交付给原告。双方还约定原告应向佳和公司交纳房屋面积差价款及扩大面积款29,342.00元，佳和公司承诺在2011年12月31日前交付产权调换房屋。上述协议签订后，原告将房屋交付给佳和公司拆除。佳和公司在实际施工过程中，未能按照原规划设计建成1号楼。2015年，佳和公司将原规划设计中的2号楼的对应房屋作为1号楼3单元2层201室交付给原告，原告亦按约定向佳和公司支付了房屋面积差价款及扩大面积款。此后，该栋楼的住户提出该楼存在安全性隐患，如楼板颤、楼板砼脱落、砌体沙浆酥松、构件出现裂缝等问题，抚松县松江河镇人民政府遂委托吉林省建筑材料产品质量监督检验站对前述楼房进行鉴定。2016年7月30日，吉林省建筑材料产品质量监督检验站作出省质监（结构）字2016第0436号鉴定报告，鉴定结论为“该建筑安全等级为Csu级，即安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292-1999)对Asu的要求，显著影响整体承载，应采取措施，且可能有少数构件必须立即采取措施”。2018年4月19日，吉林通联房地产评估有限公司作出“松江河康郡小区周边拟新建楼房基准价格（不含室内装修价格）咨询评估表”，经评估康郡小区周边拟新建楼房二层楼房的评估价格为3,300元/平方米。庭审中，佳和公司及松林公司虽对前述鉴定结论及评估结果持有异议，但在本院向其释明不利后果后，二公司仍表示不申请重新鉴定。庭审时，佳和公司虽表示可为原告调换其他房屋，但其提供的调换房屋并未经过竣工验收，现水、电、供暖没有接通，原告当庭表示不同意进行房屋调换。
另查明，松林公司原名为吉林省松江河林业局。根据《国有林区棚户区改造工程项目管理办法》的相关规定，涉案的“康郡小区”棚户区改造项目每户享有25,000.00元的棚户区改造专项补贴款，该款由松林公司负责监督使用并按工程进度向佳和公司发放。2013年8月5日，抚松县房屋征收经办中心向松林公司出具《关于松江河林业有限公司康郡小区林业棚改项目因逾期回迁涉及拨付临时过渡费情况的说明》，载明因佳和公司进行的林业棚户区改造项目进展缓慢，涉及103户回迁居民没有按期回迁，希望松林公司能够预先垫付回迁居民的临时过渡补偿费。2016年6月22日,经抚松县松江河镇人民政府及住建局担保，佳和公司向松林公司借用林业棚改资金60万元。2016年12月26日，住建局向松林公司发送了《关于支付松江河康郡小区被征收居民临时安置费和越冬采暖补助费的函》，函告松林公司因佳和公司无力继续建设康郡小区，导致部分回迁居民不能按期回迁入户。经统计，尚欠回迁居民临时安置补助费和越冬采暖补助费合计911,335.00元。住建局发函给松林公司，告知上述欠款应在该小区林业棚改补助资金中予以支付。庭审中，各方当事人对佳和公司已就康郡小区的开发建设取得了商品房预售许可这一事实均无异议。
上述事实，有原告提供的抚松县发展和改革局文件二份、国有林区棚户区改造工程项目管理办法一份、吉森松林计发[2010]202号文件及《松江河林业局棚户区改造项目委托代建管理办法》、《林业棚户区招商改造委托协议》及暂定资质证书、协议、省质监（结构）字2016第0436号鉴定报告、康郡小区楼房价格评估表、《房屋拆迁产权调换协议书》各一份，松林公司提供的抚松县发展和改革局文件二份、国有建设用地划拨决定书、国有土地使用权出让合同、吉林省土地出让金专用票据、抚松国土资源局关于《抚松县佳和房地产开发公司棚户区改造拟供地通知书》、抚国用（2012）第06210XXX号土地使用权证、抚松地字第2010XXX号建设用地规划许可证、抚建字第2010XXX－2号建设工程规划许可证、2206212012XXXXXXX号建筑工程施工许可证、佳和公司与吉林银行白山支行签订的借款合同及抵押合同、总监理工程师任命书、房屋拆迁产权调换协议各一份，康郡小区照片、私有房屋所有权证九份、《关于松江河林业有限公司康郡小区林业棚改项目因逾期回迁涉及拨付临时过渡费情况的说明》、2016年6月22日松江河镇政府和住建局出具的借款说明、2016年12月26日住建局出具的《关于支付松江河康郡小区被征收居民临时安置费和越冬采暖补助费函》各一份，以及当事人的委托诉讼代理人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。原告提交的（2014）松民初字第59号民事判决书及松林公司提交的抚松县发展和改革局抚发改字（2009）108号“关于抚松县松江河镇怡景家园小区林业棚户区改造建设工程的批复”、抚发改审批函字（2009）4号“关于抚松县松江河镇怡景家园小区林业棚户区改造工程追加建设计划的复函”、抚松县棚改领导小组办公室抚松棚改项审字（2009）年（007号）抚松县棚户区改造项目审查意见书、抚松国土资源局关于《棚户区改造拟供地通知书》（翔麟公司）、抚国用（2010）第06211XXX号土地使用权证书、编号2206212010XXXXXX建筑工程施工许可证各一份、“怡景家园”棚户区改造项目建设工程规划许可证两份、翔麟房地产公司与被拆迁人签订的《房屋拆迁产权调换协议书》、私有房屋所有权证各两份、林业棚户区招商改造委托协议四份、吉林省长春林区中级法院（2017）吉76民终43号民事判决书、吉林省抚松林区基层法院（2017）吉7604民初31号民事判决书、吉林省长春林区中级法院（2017）吉76民终38号民事判决书、吉林省高级人民法院（2018）吉民申273号民事裁定书，因对方当事人在质证有异议，且上述证据与本案并无直接关联，故本院对上述证据不予采信。
本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，本案原告与佳和公司之间签订的《房屋拆迁产权调换协议书》系双方当事人真实意思表示，应认定为合法有效，各方理应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，佳和公司与原告之间签订的虽为《房屋拆迁产权调换协议书》，但在实际履行过程中亦应当遵守前述法律、司法解释的有关规定。经吉林省建筑材料产商品质量监督检验站鉴定，佳和公司所施工建设的楼房安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》，显著影响整体承载。佳和公司及松林公司对此鉴定结论虽有异议，但在本院向其释明后，上述二公司均表示不申请重新鉴定。上述二公司的行为应视为放弃相关举证权利，相应不利后果应由其承担。现原告要求解除与佳和公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》，该请求于法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告按市场价格向其支付购房款224,070.00元（建筑面积为67.90平方米，按每平方米3,300.00元计算）的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，原告在签订《房屋拆迁产权调换协议书》后已将其自有房屋交付给林业棚户区改造项目的建设单位委托的实施单位进行了拆除，但林业棚户区改造项目的实施单位向其交付的回迁房屋存在严重的质量问题，现原告已要求解除了《房屋拆迁产权调换协议书》，取得产权调换房屋的合同目的已无法实现，原告要求被告按照3,300.00元/平方米的评估价格支付其应获得的产权调换房屋的价值款224,070.00元这一请求于法有据，本院予以支持。因原告已要求解除了《房屋拆迁产权调换协议书》，其依据该协议所取得的产权调换房屋亦应向林业棚户区改造项目的建设单位予以返还。
关于本案中承担产权调换房屋价值款给付责任的主体如何认定的问题。本院认为，根据国家林业局、住房和城乡建设部、国家发展改革委联合发布实施的《国有林区棚户区改造工程项目管理办法》第十七条“实施棚户区改造的国有森工林业局为项目建设单位，对项目实施负全责。经省级发展改革、住房城乡建设、林业主管部门同意后，也可由项目所在地县级人民政府指定的单位为项目建设单位，对项目实施负全责”的规定，本案所涉及的林业棚户区改造项目的建设单位应认定为松林公司。2011年5月8日，松林公司与佳和公司签订的《林业棚户区招商改造委托协议》，是双方之间的真实意思表示，并无违反法律和行政法规的强制性规定的行为，故该委托协议应认定为合法有效，对双方具有法律约束力。根据该协议的约定，松林公司与佳和公司之间存在委托与受托的法律关系。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，本案中，原告虽未与松林公司签订产权调换协议书，但原告作为回迁户在动迁之前已知晓其所在拆迁范围内的建设工程属于松林公司的棚改建设项目，故佳和公司与原告签订的产权调换协议对松林公司具有直接约束力。因此委托代建所产生的一切后果，亦应由委托人松林公司直接承担。佳和公司作为受托人，虽其未能如约完成林业棚户区改造项目的工程建设，但其在本案中无须承担给付责任。松林公司在承担产权调换房屋价值款的给付责任后，可另行向佳和公司主张相关权利。被告松林公司是本案适格被告，其答辩时认为原告将其公司列为本案被告属于告诉主体错误的抗辩理由，与事实不符，本院不予采信。被告住建局作为国家行政机关，与本案诉争各方没有合同关系，原告要求其承担连带赔偿责任亦无法律依据。综上所述，被告松林公司应当承担向原告给付产权调换房屋价值款的民事责任，佳和公司及住建局在本案中不应承担给付责任。
依照前述法律、司法解释及《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项、第九十二条第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十六条规定，判决如下：
一、解除原告张广利与被告抚松县佳和房地产开发有限公司于2011年4月6日签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；
二、被告吉林森工松江河林业（集团）有限公司于本判决生效后五日内给付原告张广利应获得的产权调换房屋的价值款224,070.00元；
三、原告张广利于本判决生效后五日内向被告吉林森工松江河林业（集团）有限公司返还位于抚松县松江河镇松林康郡小区第1号楼（原规划设计的第2号楼）3单元2层201室面积为67.90平方米的房屋；
四、驳回原告张广利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,661.00元，由被告吉林森工松江河林业（集团）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判长 伊海波
审判员 刘静维
审判员 丁永胜
二〇一八年七月二十三日
书记员 李珍珍