成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第2726号
原告邓玉碧，女，1969年3月5日出生，住成都市锦江区。
被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。
法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。
被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。
法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。
委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。
委托代理人黄薇，北京康达（成都）律师事务所律师。
原告邓玉碧诉被告成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院2014年6月3日立案受理后，由代理审判员张真伟适用简易程序，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告邓玉碧、被告新界公司的法定代表人朱海、被告洋洋公司的委托代理人吴爱民、黄薇到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告邓玉碧诉称：原告2003年5月6日以总价433135元购买成都东御街55号4楼3-5号海发商厦商业房，取得了产权证，并与新界公司签订《合作经营协议》，约定将铺位租给新界公司使用，在合同期内按原始购买价7%支付固定收益，期满后退还商铺。合作期间，新界公司将物业转租给洋洋公司实际经营。2012年2月28日合同期后，洋洋公司在原告不同意签约的情况下占用了原告物业，拒绝退还，原告因此遭受了经济损失。请求判决：二被告支付原告物业侵占使用费114810.44元（从2012年8月23日至2014年5月28日共计645天，每天应按178元计），并按中国人民银行贷款基准年利率6.15%计付利息12477元，并承担本案诉讼费。
被告新界公司辩称：新界公司不是原告商铺实际使用人，不应承担责任。
被告洋洋公司辩称：本案所涉商铺确由摩尔在经营使用，洋洋公司同意按原告原始购买总价税后15%／年的标准支付租金，洋洋公司没有故意拖延不支付租金，原告不能及时收到租金，是因原告没有与洋洋公司签订租赁合同，被告不应承担利息。
经审理查明：
新界公司由原成都摩尔商业广场有限公司2004年8月5日变更为现名，洋洋公司由原成都摩尔百盛实业有限公司于2011年5月20日变更为现名。2001年8月20日，甲方成都汇发置业有限公司（简称汇发公司）与乙方洋洋公司签订《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲方将“海发新世界”大楼地下一至二层、地面一至五层商业楼面出租给乙方经营，租赁期限自2002年3月1日至2012年2月28日，租赁期满在同等市场租金条件下同意乙方优先续租，甲方有权出售乙方所租楼层产权，但不得影响乙方经营。
邓玉碧购买了海发商厦商铺10.47平方米，汇发公司提供了分户平面图。后邓玉碧取得前述商铺的商业产权，《房屋产权证》载明商业用途及坐落、面积等，未记载四至界限，未附房产平面图、详细测量尺寸。
2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，约定为顺利分拆销售“海发新世界”负二层至地上四层房屋，保证汇发公司与洋洋公司的租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》并发放固定收益。之后，汇发公司与各购房者签订了《商品房买卖合同》。2001年11月23日汇发公司与洋洋公司同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，以“汇发”为主体成立“新界”公司全面接管“摩尔经营公司”业务，与购房者签订代租代管协议。2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，约定汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，由新界公司与各业主重新签订《合作经营协议》。之后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》。
2003年5月6日、2005年6月13日，邓玉碧作为乙方与甲方新界公司分别签订《合作经营协议》、《补充协议》，约定乙方将拥有产权的汇发摩尔中心（海发商厦）物业4层3-5号（购置价433135元）交付甲方使用，双方以品牌百货为主导项目合作经营汇发摩尔中心（注册名海发商厦），合作期限自2003年5月6日起至2012年2月28日止，合作期间甲方全权负责承包经营，每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利，合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度……。
海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米，该商业楼层包括邓玉碧商铺，现由洋洋公司继续整体经营。2010年9月27日，海发商厦成立业主大会，选出业主代表18人，并制订《海发商厦管理规约》约定，“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上业主同意，由业主委员会向房产管理部门提出调整建筑区划要求”。海发商厦各小业主与新界公司合作期满后，就是否继续租赁给洋洋公司经营意见不一。至今，与洋洋公司签订协议的业主数与所占面积数均已过半，确定的年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后），支付方式为按季度支付。邓玉碧未与洋洋公司签订租赁协议，其商铺2012年2月29日至2012年8月22日期间的物业使用费，经本院判决确定以购置价433135元×税后15%÷365天×实际使用天数的标准由洋洋公司支付。
上述事实，有双方当事人陈述及房产证、土地使用证、身份证、结婚证、合作经营协议、补充协议、建设银行房贷利率表打印件，（2012）锦江民初字第3645、3646号民事判决书、（2013）成民终字第5030号、5031号民事判决书，签约统计表及合同，付款记录等证据在案证实。
本院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于被告洋洋公司经营后，又分别出售给原告邓玉碧等小业主，并委托被告新界公司与小业主签订《合作经营协议》进行经营管理，期满后双方权利义务已经履行完毕，新界公司并未继续占用商铺，邓玉碧要求新界公司支付物业使用费，本院不予支持。洋洋公司是邓玉碧商铺的经营使用者，应当向邓玉碧支付使用费。因海发商厦大多数业主与洋洋公司签订的租赁合同确定税后年租金标准为购置价的15%，按该标准确定邓玉碧商铺使用费符合商厦实际情况和公平原则。邓玉碧主张按每天178元支付，超出部分，本院不予支持。又因洋洋公司与签约业主约定按季支付租金，并考虑到支付租金存在先支付后使用、每三个月支付一次的惯例，邓玉碧主张的利息，本院根据中国人民银行同期利率，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，判决如下：
一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按购置价433135元×税后15%÷365天×实际占用天数向原告邓玉碧支付自2012年8月23日至2014年5月28日的物业使用费并支付利息（利息的数额，以2012年8月23日至2012年11月22日使用费为基数，从2012年8月23日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2012年11月23日至2013年2月22日使用费为基数，从2012年11月23日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年2月23日至2013年5月22日使用费为基数，从2013年2月23日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年5月23日至2013年8月22日使用费为基数，从2013年5月23日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年8月23日至2013年11月22日使用费为基数，从2013年8月23日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年11月23日至2014年2月22日使用费为基数，从2013年8月23日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年2月23日至2014年5月22日使用费为基数，从2013年8月23日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年5月23日至2014年5月28日使用费为基数，从2013年8月23日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；
二、驳回原告邓玉碧其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2826元、减半收取1423元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 张真伟
二〇一四年十二月八日
书 记 员 熊 崴