吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉民终316号
上诉人（一审被告）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。
法定代表人：林曈，该公司总经理。
委托诉诉代理人：孙旭香，女，该公司经理。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：张译，男，1988年2月26日出生，汉族，住吉林省吉林市。
被上诉人（一审第三人）：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：黄保国，该公司总经理。
上诉人吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达金都公司）因与被上诉人张译、吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人信达金都公司的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，与被上诉人张译到庭参加诉讼。被上诉人华运公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
信达金都公司上诉请求：撤销一审判决；判决执行张译请求停止强制执行的房屋并不得解除对上述房屋的查封；本案的诉讼费用由张译、华运公司承担。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误。张译现有证据不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，理由如下：⒈张译所交纳的购房款未达到合同约定总价款的百分之五十。张译提供的其与华运公司签订的《预定协议》，房屋总价款为261420元，而其提供的华运公司收款收据为共计106420元，未达到第二十九条第三项规定条件，不能产生阻却执行的效力。⒉现有证据无法证实张译所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。第二十九条第二项规定“名下无其他用于居住的房屋”应该是该房屋被法院查封之前其本人及其配偶或未成年子女名下无其他用于居住的住房。上述认知是基于从房屋被查封到本案诉讼过程中，不排除案外人为符合第二十九规定的条件，将原有房屋进行转让而规避执行。具体到本案，张译提供的唯一住房证明是执行异议中相关行政机关出具的，而且只证明了开具证明当天其名下无其他用于居住房屋，不能证明涉案房屋查封之时其名下房屋的状况，也不能证明其配偶和未成年子女名下是否有房屋的情况。张译并没有入住涉案房屋，无法证明所购房屋系用于居住。因此，张译请求停止执行的房屋不符合第二十九条第二项规定。（二）一审法院对第二十九条第三项的规定作扩大解释是错误的。第二十九条规定保护的是消费者的物权期待权，但保护的前提是购买被执行房屋的消费者必须符合该条款规定的全部条件，该条件能否达到不以其是否存在过错为前提，即消费者因何原因无法达到该条件在所不问，因此，一审法院以张译未交纳百分之五十以上房款系因华运公司未能办理商业贷款所致，认定买受人不存在过错，进而支持张译的诉求是对第二十九条第三项的错误理解，违反了二十九条规定，应予以纠正。
张译辩称，我和妻子都开具了无房证明，补交房款也已达到百分之五十，房子已经装修，有照片、水电费、物业费等票据、结婚证等证据证明。
华运公司未到庭亦未提交书面意见。
张译向一审法院起诉请求：解除对吉林市龙潭区长青路58号华运贻翔苑小区6号楼5单元401号房产的查封。一审法院认定事实：信达金都公司与华运公司借款合同纠纷一案，一审法院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。诉讼过程中，一审法院于2015年12月18日作出（2015）吉中民二初字第76-2号民事裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区3号楼、4号楼、6号楼共计59套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自该裁定送达之日起算。张译于2017年3月23日因（2015）吉中民二初字第76-2号民事裁定查封标的包含本案争议房屋，向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年4月17日作出（2017）吉02执异123号执行裁定，驳回了张译的异议请求。另查明，2015年4月13日张译与华运公司签订了认购协议书，约定张译认购华运贻翔苑小区6号楼5单元401号建筑面积为87.14平方米的房屋，单价为3000元每平方米，总价为261420元。张译按揭付款首付106420元，余额155000元欲办理贷款。同日，华运公司为张译开具了106420元的收款收据。后张译实际占有了该房屋。华运公司因未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，张译至今未能办理产权登记手续。
一审法院认为,本案系申请执行人执行异议之诉。根据查明的事实和各方当事人的起诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：张译对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，张译主张停止执行吉林市华运贻翔苑小区6号楼5单元401号房屋，其应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，张译于2015年4月13日与华运公司签订了合法有效的《认购协议》，并根据双方签订的认购协议，交付了首付款106420元，华运公司为张译出具了收据，后张译合法占有案涉房屋至今。此时信达金都公司尚未申请查封。张译虽在诉讼前仅交纳首付款106420元，但未交付其余购房款是因其与华运公司签订认购协议中明确约定了付款方式为商业贷款，而商业贷款是由于华运公司原因始终未能办理，买受人不存在过错。在诉讼阶段，张译又自愿交纳27000元购房款用于执行。张译现已支付的价款超过了合同约定总价款的百分之五十。另外，案涉房屋未办理产权过户登记手续是因华运公司未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，亦非买受人本人原因而未办理过户登记。故张译对于案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予支持。综上所述，张译关于停止执行吉林市华运贻翔苑小区6号楼5单元401号房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决：不得执行吉林市华运贻翔苑小区6号楼5单元401号房屋。张译预交的案件受理费100元，由信达金都公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审审理中，张译提交了补交房款27000元的收据、吉林市个人住房信息查询结果两份、结婚证、水电物业费票据各一张、装修照片4张，证明张译已缴纳的购房款超过总价款的百分之五十，张译已合法占有房屋，其家庭名下无其他住房。对上述证据，本院审核认为，因信达金都公司未对证据真实性提出异议，证据真实性应予认定。但水电物业费票据、照片形成时间均在法院查封后，不能证明法院查封前的情况。本院经二审审理对一审查明的事实予以确认。另查明，在一审诉讼阶段，张译向法院补交27000元购房款用于执行，使其已支付的购房价款超过了合同约定总价款的百分之五十。吉林市房屋权属交易服务中心出具的《吉林市个人住房信息查询结果》显示，截止2018年6月25日，张译及其妻子高月仙名下无其他房屋。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”一审判决已认定在信达金都公司申请法院查封前，张译与华运公司签订了合法有效的《认购协议》，交付了购房首付款，张译已合法占有，案涉房屋未办理产权过户登记手续非因买受人本人原因。对上述事实认定，信达金都公司上诉提出异议,认为张译所付购房款未达合同总价款的百分之五十，张译提供的唯一住房证明不能证明涉案房屋查封时的状况，张译未入住，无法证明所购房屋用于居住，不符合排除执行应具备的要件。对此，本院认为，张译仅交纳购房首付款106420元，符合其与华运公司间购房合同的约定，其余购房款的交付方式应为商业贷款，该贷款由于华运公司的原因未能办理，张译对此没有过错。华运公司仍应按照与张译签订的购房合同的约定，为张译办理购房贷款手续，如最终事实上无法履行，相关当事人可另行主张权利。张译在一、二审中提交的证据能够证明案涉房屋系用于居住，且张译家庭名下无其他用于居住的房屋。综上，张译主张排除执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定条件，应予支持。一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的解释，符合保护消费者权利的立法目的，不应认为是扩大解释。
综上所述，信达金都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由吉林信达金都置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李钟华
代理审判员 寇承魁
代理审判员 杨 海
二〇一八年七月三日
书 记 员 崔桂香