辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01311号
上诉人（原审原告、反诉被告）勇晓英。
委托代理人孙永波，系辽宁中信德源律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）大连海创商业管理有限公司，住所地大连市甘井子区黄浦路606号301室。
法定代表人郭向阳，系该公司总经理。
委托代理人付振彤、所超，均系辽宁法大律师事务所律师。
原审原告勇晓英与原审被告大连海创商业管理有限公司（以下简称“海创公司”）租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年5月20日作出（2015）甘民初字第999号民事判决。勇晓英、海创公司均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人勇晓英的委托代理人孙永波，上诉人海创公司的委托代理人所超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告勇晓英一审诉称，2011年9月，原告与被告签订商铺租赁合同，约定由原告向被告承租位于大连市高新区海创大厦芝麻街项目地下一层B1008号店铺，用于经营化妆品销售和生活美容服务。双方约定租期自“双方签字确认的开业时间确认函所载明的起租日”为店铺计租的起租日。合同签订后，原告积极履行合同，筹备店铺开业的前期准备。但合同载明的“芝麻街项目”迟迟未开业，被告至今仍未就开业时间做正式答复，此期间给原告造成严重的经济损失。原告认为被告已不具备履行合同的能力，也没有认真履行合同的态度，经原告多次就解除合同、赔偿损失一事与被告协商，被告至今未有明确答复，一再拖延。故此，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判决：1、原被告双方商铺租赁合同解除，返还履约保证金人民币80，000元；2、被告支付原告装修损失人民币930，000元，投资损失216，228.70元，工资损失人民币95，760元，共计人民币1，241，988元；3、被告支付原告经营利润损失人民币300，000元；4、诉讼费用由被告承担。
被告海创公司一审辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告之间的租赁合同合法有效且已实际履行。原告已于2012年5月18日实际经营。原告为经营支出的费用属于经营成本，其风险由自己承担。同时海创公司提起反诉称，双方于2011年10月签订《店铺租赁合同》，合同约定，海创公司将大连市高新区芝麻街项目地下一层店铺B1008号、建筑面积355.07㎡的房屋出租给勇晓英。合同中约定了相应的租金、违约责任等条款。合同签订后，海创公司于2011年11月将案涉房屋交付给勇晓英占用，勇晓英于2012年5月18日开始经营。但时至今日，经多次催要，勇晓英一直未缴纳租金，已严重违反了《店铺租赁合同》的相关约定，严重侵犯了海创公司的合法权益。请求判令：1、解除双方签订的《店铺租赁合同》；2、勇晓英向海创公司支付自2012年8月17日至2014年12月31日期间的租金人民币701，086元；3、勇晓英承担一切诉讼费用。
针对反诉，勇晓英辩称，同意解除合同，但不同意支付租金。海创公司一直未开业的违约行为，致使案涉合同已无继续履行的可能。合同至今未具备约定的履行条件，没有达到“店铺记租”的条件。海创公司关于“反诉被告已开始经营”、“其多次向反诉被告催要租金”的陈述与事实不符，勇晓英不具备开业经营的条件。1、海创公司在合同签订后三年多的时间里，没有为勇晓英出具能够正常经营的手续。2、“芝麻街项目”商场至今未对外正式开业，海创公司没有出具“开业时间确认函”，也没有理由收取租金。相反，上述情况给勇晓英造成严重的损失。海创公司违约在先，事隔3年多提出没有依据的租金要求，是为其不能履行合同做掩饰，以达到引开勇晓英向其主张损失的注意力的目的。3、勇晓英按照合同约定完全、无瑕疵的履行了合同义务。按时交纳了“履约保证金”，在装修期内组织装修。积极投入大量人力、物力为开业做准备。双方虽没有明确约定具体的开业时间，但合同对“装修期”、“开业时间确认”等都有明确的约定，勇晓英有足够理由相信海创公司能在合理期间内开业，并为开业经营做各种准备。作为合同当事方，勇晓英已尽到合理注意义务，无任何过失。综上，勇晓英已全面、合理的履行了合同义务，不存在欠租事项，应驳回海创公司要求支付租金的诉讼请求。
一审法院经审理查明，1、双方当事人签订《店铺租赁合同》，约定由原告向被告承租坐落于大连市高新区海创大厦芝麻街项目地下一层B1008号店铺（建筑面积为355.07㎡）用于提供“娇莉芙”品牌的化妆品销售、生活美容服务。合同约定：原告经营所需的一切相关手续由原告自行负责，被告应在可能的情况下，可以提供必要的帮助。合同同时约定：原告自行负责办理经营所需许可证件，合同签订同时或原告开业前，原告应向被告提供营业执照副本、税务登记证副本、法定代表人身份证明等证件供被告查存。
合同约定的租赁期限为五年，起租日以商场开业后15个工作日内原被告签字确认的“开业时间确认函”载明的起租日为准。自该�期起，被告为原告提供三个月的装修优惠期，免租装修期届满后的次日为租金起算日。租金标准为：第一年1.8元／平方米／日、第二年2.5元／平方米／日、第三年3元／平方米／日、第四年3.5元／平方米／日、第五年4元／平方米／日。租金采取预付方式，每季度交纳一次。合同签订时，原告需向被告交纳履约保证金80，000元。
关于违约责任及合同解除方面，该《店铺租赁合同》约定：在合同期限内，双方可以协商解除本合同。在协商解除合同的情况下，原告方的装修和安置的设备设施，按照双方协商的意见办理，如无法协商一致或者因一方违约导致合同解除的，则因被告原因导致合同提前解除的，对于原告投入的不可移动的装修、设备、设施由被告按照购置安装的原价格折旧后予以赔偿；如因原告方原因提前解除或终止的，不可移动财产物资归被告所有，被告无�给予任何赔偿、补偿。合同同时约定：如原告存在欠付租赁费、履约保证金，经被告发出催款通知书后，原告仍未按通知规定全额缴纳应交款项的，被告有权单方解除合同，收回出租店铺，履约保证金归被告所有。且如原告未按合同约定交纳租金或任何一项费用的，每逾期一日，原告应承担应付款项日千分之五的违约金。
2、上述《商铺租赁合同》签订之后，原告向被告交付履约保证金人民币80，000元，被告亦依约将案涉店铺交付给原告占有、使用。原被告均确认：原告从未向被告交纳租金。被告称其通过书面催缴函的形式向原告索要过租金，原告予以否认，称从未收到过被告的催缴函。
3、原告自接收租赁房屋后，于2011年9月20日与案外人签订装饰装修合同，并进行为期3个月的装修工程。根据原告提供的装修费用清单所载，装修费用为930，990.64元。
根据被告提供的证据可证：案涉店铺所在的芝麻街项目已于2012年5月18日开业经营。原告租赁店铺用于进行的“娇莉芙”化妆品、美容服务业已实际进行经营。有消费者在原告处办理美容卡，接受美容服务，原告亦在网络平台推广其店铺。根据被告提供的水电费收据，原告租赁的店铺自2012年5月至2014年9月期间连续发生水电费支出。
一审法院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，原被告均应依据该合同约定享有权利并履行义务。原告认为被告无法出具手续且未开业导致其不能经营系违约，故诉求解除合同要求赔偿损失，被告则辩称系因原告未按约交纳租金构成违约故亦主张解除合同。现原被告均诉请解除《店铺租赁合同》，《店铺租赁合同》应确认解除，故对于原告此项诉请及被告此项反诉请求，均予支持。现《店铺租赁合同》虽经确认解除，但原被告均认为系对方存在违约行为致使合同解除，故本案的争议焦点应为原被告是否存在违约行为。
关于原告诉称被告无法出具手续且未开业导致其不能经营构成违约一节，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中出租人最主要的义务是应依照合同约定的时间和方式交付出租物。现被告作为出租方，已经履行了租赁合同的主要义务，而原告已经接受实际占有使用案涉房屋，应认定合同已经实际履行。至于原告在实际占用房屋后，是否进行经营，不是该租赁合同中约定的内容，也不是法律规定中租赁合同法律关系的内容。原告虽称合同签订三年多来，案涉店铺一直没有开业且未向其提供资料以供其正常经营。但首先，根据被告所提供的证据可证案涉芝麻街项目已于2012年5月18日实际开业经营，虽然被告并未提供证据证明原被告曾书面签署过“开业时间确认函”，但同时被告提供的证据亦证明原告确于2012年5月至2014年9月期间进行过经营，即原告以其行为确认其知悉芝麻街项目开业的事实。其次，原告所称的被告未能提供相应资料致使其无法正常办证经营也与合同约定不符。根据《店铺租赁合同》的约定，原告经营所需的一切相关手续由原告自行负责，被告应在可能的情况下提供必要的帮助，即提供相应资料仅为被告方的协助义务。关于被告辩称原告未按约交纳租金一节事实，原被告现均予以确认。原告虽辩称因案涉房屋所在的芝麻街项目并未开业，故不应予以计租。但如上所述，原告所述与事实不符，故原告应自2012年8月19日起（按照开业时间2012年5月18日加3个月装修免租期）按照约定交纳租金，故对被告所辩，予以确认。
根据�点问题的确认，对于原被告的诉讼请求，一审法院认定如下：
1、关于原告请求支付装修损失930，000元、投资损失216，228.70元、工资损失95，760元及经营利润损失300，000元。首先，原告所述的投资损失216，228.70元及经营利润损失300，000元并未提供证据予以证明。其次，案涉店铺已实际经营，故原告所诉称的装修损失，投资损失等，本应由原告通过实际经营逐年收回，现其因自身原因不进行经营导致装修、投资无法收回的经营风险应当自行承担。第三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。现因原告违约致使合同解除，故对其主张的装修残值损失等亦不应予以支持。第四，原告所主张的投资损失和工资损失依法应认定为原告的经营风险，应由原告自行承担。综上，对于原告主张的此项诉请，不予支持。
2、关于履约保证金80，000元。根据原被告签订的《店铺租赁合同》约定，如原告存在欠付租赁费、履约保证金，经被告发出催款通知书后，原告仍未按通知规定全额缴纳应交款项的，被告有权单方解除合同，收回出租店铺，履约保证金归被告所有。现被告证明其向原告发出催款通知书的证据为照片，在原告否认收到该催款通知书的情况下，对于被告辩称进行书面催缴的事实无法予以确认。且履约保证金不等同于违约金，其具�一定的补偿性与惩罚性，在没有明确法律依据的前提下，更应严格依照原被告的合同约定，故本案中，虽然被告因原告欠付租金的违约行为要求解除合同的理由予以确认，但对于被告依据合同不予返还履约保证金的答辩理由，不予支持。但因原被告未对案涉店铺进行交接，故暂无法确认原告对店铺的使用是否存在不当行为以及履约保证金应当返还的金额。原告主张被告返还履约保证金80，000元的主张，暂不予处理。原被告可自行对案涉房屋进行交接并办理履约保证金返还事宜，如因履约保证金返还产生争议，可再行向法院提起诉讼。
3、关于被告要求原告支付商铺自2012年8月17日至2014年12月31日期间的租金701，086元。如上所述，被告提交的证据无法证明其进行过书面或口头催缴的日期，故以其提出反诉请求的日期2015年3月9日为准，并结合原告称被告并未进行催缴的答�意见，同时根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，对于被告主张的自2014年3月9日至2014年12月31日期间的租金287，429.15元【355.07㎡＊（2.5元／日／平方米＊163天＋3元／日／平方米＊134天）】，予以支持，对于其他反诉租金请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定判决：一、解除原告（反诉被告）勇晓英与被告（反诉原告）大连海创商业管理有限公司签订的《店铺租赁合同》。二、原告（反诉被告）勇晓英于判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）大连海创商业管理有限公司自2014年3月9日至2014年12月31日期间的租金287，429.15元。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）勇晓英的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）大连海创商业管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费19，397元，其他诉讼费用50元，合计19，447元，由原告负担。反诉案件受理费10，810元，其他诉讼费用50元，合计10，860元（被告已预交），由原告负担4452元，剩余6408元，由被告自行负担。
宣判后，勇晓英与海创公司均不服，向本院提起上诉。
勇晓英的上诉理由是：1、一审判决认定事实不清。双方租赁合同签订后，海创公司因案涉大厦未办理合法产权、未进行竣工验收等原因，不能出具合法手续，故未履行协助义务，致使勇晓英无法办理营业执照，未能按照合同约定开业经营。一审法院无视合同和现实生活中最基本的客观事实，以海创公司只要交付场地，不问是否满足经营需要，就视为履行了租赁合同的主要义务与事实不符。双方在租赁合同中明确约定租期自“双方签字确认的开业时间确认函载明的起租日”为店铺计租的起租日，此条款明确了双方签订的是附条件的计租条款，即必须满足双方认可的开业时间，才能计租这一事实。一审法院仅以未经勇晓英认可的、由海创公司提供的所谓“开业经营”证明，来认定具备开业时间条件，并以此要求支付租金，明显与事实不符，与双方约定不符，与双方签订合同的目的不符。事实上，海创公司在三年多时间里未向勇晓英主张过租金这一事实，也说明双方对原合同约定计租条款的认可。一审时勇晓英一直要求海创公司出具合法的开业证明和“芝麻街”项目建筑物的合法产权证明手续，海创公司对此均未提供。一审法院没有对“芝麻街”项目建筑物的合法�续予以审查，是明显的查明事实不清。履约保证金80，000元在解除合同的情况下应予返还。不予审理还照收诉讼费，严重违反法定程序。一审法院认定勇晓英违约不符合事实和合同约定。勇晓英一直主张海创公司的违约行为，因双方在签订合同后从未有交纳租金的意思表示。何来勇晓英确认未按约交纳租金的意思表示，勇晓英从来也没有可能确认自己未按约交纳租金。一审法院认定勇晓英违约，认定依据是勇晓英的自认，是在偷换概念，与事实不符。2、一审判决适用法律错误。双方履行合同过程中，在海创公司不予配合的情况下，勇晓英没有能力去审查租赁房屋有没有合法手续。勇晓英在长达三年半的时间里，多次要求海创公司提供产权证明来办理经营执照和相关许可，海创公司一直未能提供。一审法院在未审查海创公司合法手续的情况下，主观判定海创公司出租房屋并收取租金的合法性，严重违背相关规定。并且在海创公司未办理经营手续，仅仅在宣传和准备期间的行为，就判决勇晓英承担租金错误。对勇晓英的装修损失不予考虑也是错误的。综上所述，请求二审法院1、驳回海创公司的租金请求；2、判决海创公司支付装修损失930，000元；3、判决海创公司返还履约保证金80，000元。一、二审诉讼费用全部由海创公司承担。
海创公司的上诉理由是：原判认定事实错误，应当对双方当事人之间的租赁纠纷的租金部分判决予以改判。1、海创公司于2011年11月将案涉房屋已交付勇晓英实际使用，且勇晓英已于2012年5月18日开始经营。因此双方之间的租赁合同合法有效且已实际履行，海创公司已提供相应证据予以证明。2、海创公司在合同履行期间一直未间断的多次向勇晓英催要过租金。对此，海创公司已提交相关催缴函予以证明。综上所述，请求撤销原判第二项，改判勇晓英向海创公司支付自2012年8月17日至2014年12月31日期间的租金701，086元。诉讼费用由勇晓英负担。
本院查明事实与一审法院认定事实一致。
本院认为：本案双方当事人对合同效力以及解除合同没有争议，争议在于谁是违约主体、所谓损失的承担、租金应否给付以及履约保证金应否返还问题。
一、关于违约问题。双方签订的《店铺租赁合同》既然有效，双方就应按约履行。根据合同约定可知，经营所需的一切相关手续、证件都由勇晓英自行负责办理，海创公司只是提供必要的协助。勇晓英未按约履行，却指责海创公司的租赁物“未办理合法产权”、“未进行竣工验收”，“不能出具合法手续”，从而未履行协助义务，致使勇晓英无法办理营业执照，未能按照合同约定开业经营不符合合同约定，也与事实不符，也不能成立。1、合同中对办理合法产权、进行竣工验收等并无要求；2、有充分的证据证明勇晓英已实际占有使用租赁物并实际经营；3、没有证据证明未办理营业执照与未办理合法产权、未进行竣工验收等存在因果关系；4、本案中勇晓英也未有提交催促海创公司履行协助义务的证据。故在不符合法定解除或者约定解除合同的情况下，勇晓英提出解除合同是一种违约行为，且其也存在欠付租金行为，故一审认定因其违约导致合同解除并无不当。
二、关于损失承担问题。如前所述，勇晓英是违约方，若有损失，是其责任自负问题，而不是相对方予以赔偿问题。况且在双方签订的《店铺租赁合同》中明确约定：因一方违约导致合同解除的，如因勇晓英方原因提前解除或终止的，不可移动财产物资归海创公司所有，海创公司无需给予任何赔偿、补偿。至于投资、工资等是正常的经营成�，故一审法院对勇晓英提出的损失请求不予支持，并无不当。
三、关于租金给付问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。海创公司作为出租方，已履行了租赁合同的主要义务，交付了租赁物；勇晓英作为承租方，已经实际占有使用租赁物，应认定合同已经实际履行。双方在合同中约定起租日以商场开业后15个工作日内双方签字确认的“开业时间确认函”载明的起租日为准，虽然双方未按此约定履行，但租赁物所在的芝麻街项目已于2012年5月18日开业经营。有证据证明勇晓英已实际经营，在三年多的时间里，双方对此未达成新的协议，表明双方已经以行为改变了原约定。一审判令勇晓英给付租金没有问题。鉴于拒付或延付租金的诉讼时效为一年，勇晓英也表达了海创公司租金请求已超过诉讼时效的主张，则一审法院适用《中�人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，未全部支持海创公司的租金请求并无不当。
四、关于履约保证金返还问题。双方合同约定，若存在欠付租赁费等问题，经海创公司发出催款通知书后，仍未全额缴纳的，海创公司有权单方解除合同，收回出租店铺，履约保证金归海创公司所有。但现有证据不足以证明海创公司曾向勇晓英发出过催款通知书，故本院无法认定催缴事实。因此一审法院综合案件情况，没有支持海创公司履约保证金不予返还的答辩理由并无不当。一审法院考虑双方未对租赁物进行交接，后续可能产生费用，对履约保证金暂不予处理，待双方交接后根据交接情况可另诉的处理方式亦无不当。此种情况不存在诉讼费退还问题。
综上所述，上诉人勇晓英与上诉人海创公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉主张均不予支持。原判事实清楚，适用�律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，勇晓英预交18，342元，海创公司预交7500元，总计25，842元，各自预交的各自承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 王 亮