广西壮族自治区临桂县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）临民初字第1342号 原告李某，男，1966年9月24日出生，汉族，住广西临桂县。 委托代理人于运保，男，1964年3月5日出生，汉族，住广西临桂县。 委托代理人殷翔，男，1966年3月18日出生，汉族，住广西临桂县。 被告刘某，女，1986年8月9日出生，汉族，住广西鹿寨县古亭山开发区，现住广西临桂县。 委托代理人罗志坚，男，1965年11月17日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。 委托代理人覃宁斌，广西中志律师事务所律师。 原告李某诉被告刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月8日立案受理，依法组成由审判员杨华担任审判长，审判员唐国军、人民陪审员侯有喜参加的合议庭，于2013年12月25日公开开庭审理了本案。书记员唐敏红担任记录。原告李某及委托代理人于运保、殷翔、被告刘某及委托代理人罗志坚、覃宁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某诉称，原告通过房产中介部门桂林临桂立业房产信息咨询部与被告于2012年11月9日签订房产买卖合同。被告位于桂林市山水凤凰城647幢1单元501号房产，建筑面积121.74㎡，作价49万元卖给原告，合同约定，原告承担中介费7000元、过户更名费25000元，被告负责所有权权属、纠纷、按揭抵押、债务及过户批复手续等义务。2013年6月28日原告与被告又签订补充协议，双方约定，如2013年7月30日前，得不到同意更名批复，被告应在2013年8月30日前退还原告所交房款外，另补偿40000元给原告。原告按合同规定交付购房款250000元、过户更名费25000元给被告，同时付5000元中介费给房产中介桂林临桂立业房产信息咨询部，履行了合同义务。但是，被告违反了房产买卖合同和2013年6月28日的补充协议，收取购房款后，不履行合同补充协议的义务，不提供房产过户的合法手续，没有给原告提供过户更名的批复，银行抵押贷款也不能解押，所有权存在抵押按揭行为，不能过户更名。 原告协同房产中介多次要求被告退还购房款250000元、过户更名费25000元、中介费7000元、补偿费40000元，被告拒不给付，严重损害了原告的合法权益。为此，请求法院判决：1、要求被告退还购房款250000元，房屋更名费25000元；2、要求被告赔偿中介费7000元；3、要求被告按协议书规定支付违约金40000元给原告；4、要求被告支付280000元12个月的银行定期利息5000元；5、本案的诉讼费、案件受理费用以及因本案诉讼产生的所有费用有被告承担。 原告李某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房产买卖协议及补充协议书，证明合同是真实的，原告履行了合同，被告存在违反了补充协议的相关内容；2、定金收条1份，收据1份及收条2份，证明原告付了定金，购房款，更名费和中介费。 被告刘某辩称，原告没有履行合同义务，导致被告行驶不安抗辩权。被告已经把过户需要的材料交给原告，不存在原告诉状所讲的被告不提房产过户的合法手续的问题，是原告故意不去办理过户手续。因此，被告同意退还购房款200000元，房屋更名费25000元；不同意由被告支付中介费7000元以及补偿费40000元，更不同意支付5000元利息。 被告刘某对其辩称的事实在举证期限内提供的证据有：1、房产买卖协议，证明双方之间的房屋买卖关系；2、补充协议书，证明解押款由谁支付，被告已将办理该房屋的所有解押手续均交给了原告；3、临桂县地方税务局出具的情况说明，证明被告办理房屋更名的手续不需要任何部门批复；4、公证书，证明卖房子的所有手续均是代理人罗志坚与原告办理的，与被告没有关系。 经过开庭质证，原告对被告提供的证据1、2无异议，证据3的内容真实性无异议，但与本案违约没有关系，证据4真实性无异议，与本案的违约没有关系。被告对原告提供的证据1真实性无异议，证明内容无异议，证据2中的定金收条无异议，收据真实性有异议，不认可，收条2份真实性无异议，但对购房款250000元有异议，购房款实际是200000元，中介费只是收据，不是正式发票。 本院结合原、被告的举证和质证，认证如下：对原、被告确认的书证予以采信，对提出异议的但与本案有关联性的书证，本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年11月9日，被告刘某收到原告李某购买其所有的桂林山水凤凰城某幢壹单元501号房的房屋定金伍万元整。同日，被告刘某【出售方（甲方）】与原告李某【够买方（乙方）】签订了《房产买卖协议》一份，协议约定：第一条甲方同意将坐落于桂林山水凤凰城某幢壹单元501号房的房产，用途住宅，出售给乙方。乙方经丙方介绍现场看房后对甲方所出售的房产已充分了解，愿意购买上述房产。。第二条甲乙双方同意，上述房产成交总价为人民币肆拾玖万元整。本协议签订之日，乙方支付给甲方购房定金伍万元整，并案按以下第①种方式支付给甲方：①乙方于本协议签订之日直接支付给甲方。第三条甲乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定交缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易更名税费由乙方承担。（备注：交易时若遇国家税费政策发生调整，付费方应按新的税费政策支付相关税费）。第四条甲乙双方同意，乙方将上述购房款分两期支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体支付日期及金额约定如下：1、乙方于2012年11月9日向甲方支付人民币贰拾伍万元整；4、乙方向银行申请商业贷款人民币贰拾万元整。该贷款有银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款金额，乙方应于收到银行实际放贷金额之日内将差额直接以现金支付给甲方。办理贷款所应缴纳的费用由乙方自行承担。第五条上述房产的产权现状为Ｂ类，甲乙双方均清楚该房产的产权状况双方不得以此为由拒绝履行本协议；Ｂ、上述房产尚未办理土地房屋权证。甲方应于2013年6月29日前前往甲方原贷款银行办理提前还贷手续，将银行贷款余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，则甲方应将产权证原件交由丙方或乙方保管。第六条交房事项：1、甲方应于收到首付款贰拾伍万元当日将房产交付给乙方使用。第十一条违约责任：1、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内按乙方所付定金的双倍及乙方已支付的购房款支付给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方已付房款返还给乙方，但购房金归甲方所有。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过伍日仍未履约的，视为违约，守约方有权解除合同，同时违约方应按本条第1款的约定承担违约责任。第十二条鉴于丙方已促成甲、乙双方之间的房产买卖关系成立，本协议签订后，甲乙双方同意向丙方支付中介费人民币柒仟元整，其中，乙方支付柒仟元。若甲、乙双方自行协商解除本协议，则中介费由甲、乙双方各承担50%。第十五条本协议未尽事宜双方可另签补充协议，与本协议具有同等法律效力。双方约定的其他事项：甲方出售上述房产为做更名手续，更名费贰万伍仟元整，由乙方负责于2012年12月10日前交给甲方。定于2013年6月29日前双方到开发商处做更名手续。所需关系及所走程序由甲方处理。甲方负责帮乙方到银行做按揭贷款，乙方所欠余款贰拾肆万元整直接由银行打给甲方。上述合同签订后，被告刘某在合同上方备注：乙方交给甲方贰万伍仟元更名费包含契税（公共维修基金开发商要交甲方一定交清，如果不需交则不交）。同时，协议上还约定：上述房产的购房合同、契税发票、不动产发票两张暂时由中介方保管。2012年11月9日，原告李某支付了购房款（含定金伍万元）250000元整和中介费5000元。2012年12月9日和2013年1月11日，原告李某又分别交给被告刘某和其丈夫罗志坚10000元和15000元，共计25000元，双方确认该笔款项为更名费。2013年6月28日，以刘某为甲方，李某为乙方，双方签订了《补充协议书》一份，内容为：“经双方友好协商就2012年11月9日双方签订的房产买卖协议，作如下补充：双方约定：由于政策原因，现甲方已将更名报告送给有关部门，如2013年7月30日前得不到同意更名批复，甲方应在2013年8月30日前退访所交的购房款外，另补偿肆万元正给乙方，如能拿到同意更名批复，甲方应立即向银行申请解押，并按时支付所欠银行款项，且及时办理相关更名手续，更名完成后乙方一次性支付甲方所有房款”。之后，原告没有得到被告报告有关部门的更名批复，甲方亦没由对房屋申请解押。2013年11月8日原告以被告不履行补充合同的义务和违反了《房产买卖协议》的约定为由诉至本院，请求法院作出如其诉请的判决。本案诉讼过程中，被告提供了临桂县地方税务分局于2013年12月16日出具了一份《情况说明》，说明写明：对已在房管部门备案，但尚未取得房产证，确实需要更名的，可以视同二手房处理。交纳相关税收后，由地方税务局开具相关的销售不动产发票及契税完税证后，可以更名。 同时查明，本案被告同意解除与原告签订的《房产买卖协议》。 另查明，被告刘某于2011年3月21日经临桂县公证处公证委托罗志坚代为办理签订房屋买卖合同、代收房款等事项。 综合本案诉辩双方的意见，本院归纳本案争议的焦点为：1、原、被告谁违反了协议的约定，被告是否有先行抗辩权？2、合同解除后，被告应予退还原告多少购房款？3、原告要求被告支付补偿费40000元、银行定期利息及赔偿中介费7000元的依据是什么？ 本院认为，原告李某与被告刘某签订的《房产买卖协议》、《补充协议书》是原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，双方意思表示真实，未违反法律上的强制性规定，是有效的协议，本院予以确认。按照合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告已按照协议约定支付了一期房款和更名费。但被告没有按照协议的约定，在2013年7月30日前没有得到有关部门任何批复的情况下，即未在2013年8月30日前退还原告交的购房款，也未向银行申请解押。被告的行为已构成违约。原告提出解除协议，被告亦同意解除。协议解除后，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告要求被告退回支付的购房款250000元和更名费25000元，本案被告亦同意已退还上述两笔费用，因此，原告的上述请求符合法律规定，本院予以支持。本案原、被告签订的《补充协议》约定，2013年7月30日前得不到同意更名批复的，被告除退还购房款外，另补偿肆万元。至本案原告起诉前，原告没有得到任何更名的批复，且原告在庭审中提供的《情况说明》，确定原、被告的房屋买卖是二手房买卖，不需在开放商处更名。因此，按照上述协议的约定，被告应补偿40000元给原告，故原告要求被告给付补偿金40000元，符合事实和法律规定，本院亦予以支持。协议第十二条约定“甲乙双方自行协商解除本协议，则中介费由甲乙双方各承担50%”，本案原告提出解除合同，被告亦同意，因此，应视为原被告双方协商解除了协议，按上述条款的约定，原告支付给中介的7000元中介费，由原、被告各承担3500元，由于被告只支付了中介费5000元，故由被告赔偿中介费1500元给原告，原告要求过高赔偿中介费部分，本院不予支持。对原告要求被告支付280000元12个月的银行定期利息5000元的请求，因协议是上没有约定，且按协议约定，原告已主张补偿款40000元，因此，原告的上述诉请不符合法律规定，本院不予支持。按照原、被告签订协议的约定，甲方办理还贷手续，同时办理解除抵押登记手续，房产的过户材料（购房合同、契税发票、不动产发票由中介方保管。因此，被告的抗辩理由与上述协议的约定不符，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘某退还购房款250000元，房屋更名费25000元，共计275000元给原告李某； 二、被告刘某支付补充款40000元给原告李某； 三、被告刘某赔偿中介费1500元给原告李某； 四、驳回原告李某的其他诉讼请求。 案件受理费6205元，诉讼保全费2170元，合计8375元，由被告刘某负担。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费6205元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  杨 华 审 判 员  唐国军 人民陪审员  侯有喜 二〇一四年三月十日 书 记 员  唐敏红