福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0981民初3118号原告：福州闽侨物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区香槟路13号闽城小区2号楼506单元。法定代表人：林琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡夏梅、郑锋妹，福建正联律师事务所律师。被告：王丽芳，女，1972年8月26日出生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：龚纯辉、陈垚，福建人文律师事务所律师。原告福州闽侨物业管理有限公司（以下简称闽侨公司）与被告王丽芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年3月17日公开开庭进行了审理。原告闽侨公司的委托诉讼代理人胡夏梅、郑锋妹、被告王丽芳的委托诉讼代理人龚纯辉、陈垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闽侨公司向本院提出诉讼请求：王丽芳向闽侨公司支付拖欠的物业管理费、水电公摊费共计5788.8元，并支付利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年5月15日起至还清之日止）。事实和理由：2010年7月8日，闽侨公司与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司签订《荣宏外滩物业服务合同》，合同约定：1.闽侨公司为福安荣宏外滩提供前期物业服务事宜，收费标准为1元/月/平方米，公共水电费用和电梯用电按每月实际费用向业主、用户分摊……；2.物业服务费按季进行交纳，业主应在每季度第一个月的十五日至二十五日（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务，本着业主自愿原则可按季、年进行交纳；3.合同期限为两年，自2010年9月1日至2012年8月30日止。合同到期后，2012年9月1日闽侨公司与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司续签了《荣宏外滩物业服务合同》，物业收费标准及费用缴纳时间条款不变，合同期限为2012年9月1日至2014年8月30日止。2014年8月31日合同再次到期，荣宏外滩业主委员会为保证小区平稳，于2014年9月1日向闽侨公司发出委托书，委托闽侨公司继续管理小区物业服务工作，故闽侨公司继续为荣宏外滩提供物业服务至2015年5月15日。在物业合同履行期限内，闽侨公司依约为包括王丽芳在内的所有“荣宏外滩小区”业主提供物业服务，履行了物业服务合同的义务，而王丽芳却没有及时、足额向闽侨公司支付物业费和小区水电公摊费用，据统计王丽芳自2010年10月至2015年5月15日期间欠物业服务费4525.8元；从2010年10月至2015年4月水电公摊费1263元，王丽芳也没有支付，以上两项总共5788.8元。在此期间，闽侨公司曾多次催缴，但王丽芳均不予理睬。王丽芳辩称，一、闽侨公司与其之间从未建立合同关系。闽侨公司与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司签订的两份《物业服务合同》及荣宏外滩业主委员会于2014年9月1日出具给闽侨公司的《委托书》均是违法的，无效的，因而不能作为认定闽侨公司与其之间存在合法、有效的物业服务合同的依据。因此，闽侨公司据此请求王丽芳向其支付物业费、水电公摊费及利息损失的诉讼请求没有事实及法律依据，均不能成立。1.王丽芳在购买荣宏外滩的商品房时，合同约定提供前期物业服务的物业公司是宁德市荣诚物业管理有限责任公司福安分公司，王丽芳与闽侨公司不存在物业服务合同关系。2.在前期物业服务合同期限届满后，开发商擅自与闽侨公司签订的物业服务合同是违法的，也是无效的。（1）根据《物业管理条例》第二十一条、第十二十四条规定，开发商在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，可以选聘物业服务企业，但应当签订书面的前期物业服务合同。而且，对住宅物业，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《福建省物业管理条例》第六条第三款规定，“一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”。也就是说，前期物业服务合同期限届满后，开发商无权代为续聘物业服务企业，而应由业主来选聘物业服务企业。可见，开发商选聘的物业企业只能是前期物业，在签订商品房买卖合同时，应当附有前期物业服务合同，并由购房者签章确认。退一步说，如果开发商可以代为继续选聘物业服务企业，那么，也应当按照上述法律规定，通过招投标方式，如投投人少于3个的，应经房地产主管部门批准。本案中，闽侨公司与开发商签订的物业服务合同既不属于前期物业服务合同，也无法提交招标文件、中标文件或者福安市人民政府房地产行政主管部门的批准文件。因此，闽侨公司与开发商签订的物业服务合同明显违反了法律的强制性规定，是无效合同。3.荣宏外滩业主委员会于2014年9月1日向闽侨公司出具的《委托书》，明显超越法定权限，违反了《物业管理条例》第十一条第（四）项规定，属于无效委托。因而不能证明闽侨公司与王丽芳之间建立起了合法有效的物业服务合同关系。《物业管理条例》第十一条第（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。第十五条第（二）项规定，业主委员会代表业主与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同。可见，选聘物业服务企业的权利属于业主，而不是业主委员会，业主委员会只能执行业主决定，代表业主与业主选聘的物业企业的签订物业服务合同。业主委员会超越职权选聘物业服务企业显然是违法的，也是无效的。因而不能证明闽侨公司与王丽芳之间建立起了合法有效的物业服务合同关系。闽侨公司系三级资质的物业服务企业，只能按三级的服务收费标准收取物业费，闽侨公司按每平方米1元的标准收费，严重超出其资质等级对应的收费标准，系违法收费，不应得到法律支持。对闽侨公司超出收费标准已向王丽芳收取的款项，闽侨公司应当予以退还。根据宁德市物价局、宁德市房管局发布的《宁德市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》（宁价［2008］158号）之规定，三级物业服务等级的收费类别及标准：1、多层住宅0.3一0.4元/m2；2、中高层带电梯住宅（八层及以下）0.5-0.6元/m2；3、高层带电梯（九层及以上）0.6-0.7元/m2；4、以下服务内容少第6项的降0.1元/m2。可见，闽侨公司作为三级资质的物业服务企业，主张向王丽芳收取每平方米1元的物业费，明显违背价格法等有关法律规定，其诉求不应得到法律支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，王丽芳对闽侨公司违规收费的抗辩人民法院应予支持。闽侨公司所提供的物业服务未达到三级的物业服务内容与标准，更谈不上提供二级的服务。没有三级的服务，也不应收取三级服务费用。如，闽侨公司未在每季度公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算情况。未征询业主对物业服务的意见，更谈不上满意率70%以上。对进出小区的人员、车辆未实行临时登记管理，小区违章建筑未能及时制止与拆除。特别是：8＃楼周边的绿化被改为道路或停车场，8＃楼和1＃楼实质在小区之外，没有封闭管理，与商业区混为一体，严重影响住户的出行安全及生活质量，业主多次反映，物业均不作为。8#楼没有地下室，业主没有使用其他楼的地下室，其他楼地下室的水电公摊不能由王丽芳分摊。闽侨公司向王丽芳主张水电公摊费主体不适格，且闽侨公司主张的水电公摊费没有提供任何证据予以证明。根据《物业管理条例》第四十四条、《福建省物业管理条例》第四十一条之规定，闽侨公司的水电费应向供水、供电部门支付。即王丽芳与闽侨公司未形成水电供应合同关系，闽侨公司无权要求王丽芳支付水电公摊费。另外，闽侨公司主张的水电公摊费未提供任何证据予以证明，王丽芳不知道其主张的水电公摊费是如何计算而来的。闽侨公司的主张大部份超过了二年的法定诉讼时效。对其超过诉讼时效的请求依法应当予以驳回。《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。《最高人民法关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效从履行期限届满之日起计算”。本案中，按照闽侨公司提供的《物业服务合同》第九条约定，物业服务费按季交纳，可见，在闽侨公司起诉立案两年前的请求部分，均已超过诉讼时效，已丧失胜诉权，依法也应当驳回闽侨公司超过诉讼时效部分的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年7月8日，闽侨公司与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司签订了《荣宏外滩物业服务合同》，合同约定：由闽侨公司为福安市荣宏外滩提供物业服务，期限自2010年9月1日起至2012年8月30日止。2012年9月1日，闽侨公司与福安市三泰嘉美房地产开发有限公司续签了《荣宏外滩物业服务合同》，并将该份合同在福安市房地产管理局备案，合同约定：由闽侨公司继续为福安市荣宏外滩提供物业服务，期限自2012年9月1日起至2014年8月30日止。另外，两份合同均约定，闽侨公司按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，标准为高层住宅每平方米每月1元，物业服务等级标准二级，公共水电费和电梯费按每月实际费用向业主、住户分摊；物业服务费按季缴纳，本着业主自愿原则可按季、年进行交纳。闽侨公司据此为福安市荣宏外滩提供物业服务。2014年9月1日，荣宏外滩业主委员会向闽侨公司发出委托书，委托闽侨公司继续管理荣宏外滩小区物业服务工作，2015年5月6日，福安市荣宏外滩业主委员会通知闽侨公司接到通知后十天内撤离福安荣宏外滩小区物业管理服务项目。闽侨公司为荣宏外滩小区提供物业服务至2015年5月15日。王丽芳系福安市阳头工业路150号荣宏外滩H幢602室的业主，房屋的建筑面积为81.9平方米，每月应缴纳的物业费为1元/平方米×81.9平方米=81.9元。自2010年10月至2015年5月15日期间，王丽芳共计55.5个月未交纳物业服务费，结欠闽侨公司物业服务费为4545.45元（81.9元/月×55.5个月）。王丽芳自2010年10月至2015年4月期间，结欠闽侨公司水电公摊费为1909.81元。为此，闽侨公司向王丽芳催讨物业服务费、水电费未果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。上述事实，有闽侨公司与王丽芳的庭审陈述及闽侨公司提交的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，闽侨公司接受荣宏外滩小区的建设单位福安市三泰嘉美房地产开发有限公司的委托，为该小区提供前期物业管理服务，并签订了《荣宏外滩物业服务合同》。该合同系双方当事人真实意思表示，合同中物业服务费按建筑面积1元／平方米/月的标准收取，该标准即使高于宁德市物价局、宁德市房管局发布的《宁德市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》（宁价［2008］158号）文件所涵盖的物业服务标准，但该文件并非法律或行政法规，违反该文件的规定并不直接导致合同无效，故该协议不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。另外，物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系，物业服务企业资质代表着企业的规模以及承接项目的能力，而物业服务收费等级与服务标准的等级直接挂钩，物价部门制定的收费参考标准是按照物业服务等级确定，而不是按照物业服务企业的资质确定。王丽芳作为福安市荣宏外滩的业主，接受了闽侨公司提供的物业管理服务，应当按照约定支付物业管理费。因此，闽侨公司要求王丽芳支付未交的物业管理费，于法有据，予以支持。王丽芳关于其未与闽侨公司建立合同关系、闽侨公司收费标准与其资质等级、服务等级不符，物业收费标准过高的抗辩，依法无据，不予采信。王丽芳自2010年10月至2015年5月15日期间（共计55.5个月）的物业管理费未缴纳，因此，王丽芳未交的物业管理费为81.9平方米×1元/平方米/月×55.5个月=4545.45元。闽侨公司按4525.8元主张物业管理费，系对自己权利的处分，予以确认。至于水电公摊费用，应按物业管理公司实际代缴的费用向业主、住户分摊，闽侨公司提供的水电公摊费发票能够证明闽侨公司为荣宏外滩业主代缴水电费的事实，现按公摊费的住户分摊标准计算得出王丽芳在2010年10月至2015年4月期间应分摊1909.81元水电费，王丽芳应予以缴纳，闽侨公司按1263元主张水电公摊费用，系对自己权利的处分，本院予以确认。王丽芳接受物业服务未按约缴纳物业服务费、水电公摊费，构成违约，依法应支付逾期利息。闽侨公司要求王丽芳按中国人民银行同期贷款利率支付从2015年5月15日起至实际付款日止的利息主张，符合法律规定，予以支持。对于王丽芳主张的部分物业服务费是否超过诉讼时效问题，本院认为，虽然《荣宏外滩物业服务合同》约定的物业服务费支付方式为按季度交纳，使得各期物业服务费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费的整体性。若从每一季度物业服务费履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案物业服务合同的履行期限自2010年9月1日至2015年5月15日止，履行期限长达近5年之久，无疑是基于双方长期合作和互信。在《荣宏外滩物业服务合同》正常履行的情况下，闽侨公司有理由相信各业主会依约履行物业服务费支付义务，其未及时主张支付物业服务费，是基于维护双方的友好合作关系和对业主的信任和谅解，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。因此，王丽芳关于闽侨公司的大部分诉求已超过诉讼时效期间的相关抗辩意见，无事实及法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(107973,0)?)》第五条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(107973,16)?)规定，判决如下：一、王丽芳应于本判决生效之日起十日内向福州闽侨物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费4525.8元、水电公摊费1263元，共计5788.8元。二、王丽芳应于本判决生效之日起十日内向福州闽侨物业管理有限公司支付从2015年5月15日起至实际付款之日止，以拖欠款5788.8元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王丽芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取福建省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）审 判 长  姜 玟代理审判员  吴进阳人民陪审员  雷奶清二〇一七年六月三十日书 记 员  郑凯莺附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。