河南省光山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1522民初877号
原告：袁彩强，男，汉族。
委托诉讼代理人：汪运胜，河南紫弦律师事务所律师。
被告：光山县北向店乡曹畈村民委员会。
法定代表人：甘从勇，系该村委会主任。
委托诉讼代理人：易善良，河南紫弦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李嫣然，河南紫弦律师事务所实习律师。
被告：胥世锋，男，汉族。
原告袁彩强诉被告光山县北向店乡曹畈村民委员会、被告胥世锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁彩强及其委托诉讼代理人汪运胜、被告光山县北向店乡曹畈村民委员会及其委托诉讼代理人易善良、被告胥世锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2011年6月20日签订曹畈新村一期筹资联建分房协议书，由原告以19.3万元购得该新村二排一号房屋，于当年年底装修入住。自入住该房屋以来，原告先后发现该房屋承重墙体结构变形，多处开裂，墙面严重渗漏、室内顶棚及内墙抹灰严重脱落，对原告一家人的居住安全造成严重威胁。经原告了解，该房屋交付前未经验收，被告未向原告出示验收合格证，存在重大安全隐患。原告多次找被告交涉维修换房事宜，被告一直推脱，迟迟不肯解决处理。为维护原告的合法权益，故具状起诉请求判令：1、被告无条件将原告位于北向店乡曹畈新村二排一号房屋置换一套位置、面积相当的新房并赔偿装修损失及利息80000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
为支持上述请求，原告向本院提交如下证据：
1、原告身份证复印件一份；
2、《曹畈新村一期筹资联建分房协议》复印件一份；
3、司法鉴定意见书二份；
4、鉴定费票据二张及收据一张。
被告光山县北向店乡曹畈村民委员会辩称：一、原告将曹畈村民委员会列为被告系主体错误，曹畈新村是根据国家新农村政策实施的惠民工程，村委会系中介组织，只起介绍作用，未从中牟取任何利益，村委会既不是开发商，也不是房屋的施工方，村委会与原告签订的《联建分房协议》不是售房协议，如果房屋出现质量问题，应当向建筑商胥世锋举张权利，村委会不可能对房屋质量负责。二、原告起诉已经超过诉讼时效。原告2011年6月份已经入住争议房屋，至原告起诉已达五年之久，期间原告从未对房屋质量问题提出异议。三、原告的诉讼请求不应支持。根据鉴定结论，原告房屋质量问题主要是装修外表问题，依据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，保修期为两年，原告提出异议的期限已超过二年的规定。此外，两份鉴定程序违约，特别是信阳市三维资产评估事务所的鉴定，未通知村委会选择鉴定机构，同时鉴定结果只列了维修费总额，该数值是怎么计算出来的没有明细，不应当采信。装修是原告自己装修的，由装修引起的质量问题由原告自己承担。
为支持上述答辩主张，被告向本院提交如下证据：
1、曹畈新农村建设费用明细清单复印件一份，计三页；
2、账簿启用及交接表复印件一份；
3、新村建设清单复印件一份，计五页；
4、证明复印件一份、《土方承包合同》复印件一份、收据复印件三张；
5、记账凭证复印件一份、证明复印件六份、领条复印件一份；
6、河南省信阳市2010-2015年新农村建设规划文件一份；
7、北向店自来水厂安装材料费和入户费票据复印件一份、光山县电业局北向店供电所收据复印件一份、中国联合网络通信有限公司河南省分公司专用发票复印件一份；
8、记账凭证复印件一份；
9、中华人民共和国耕地占用税完税证复印件一份；
10、河南省罚没收入统一票据复印件一份；
11、《曹畈农民新村建筑合同》复印件一份。
被告胥世锋辩称：答辩人为北向店乡曹畈村建房，根据村里提供的信阳设计院的图纸和材料，按照村里的要求进行施工。因房屋图纸设计的造型不合理，导致渗水，当年也维修过，并经过多次施工处理，房屋漏水始终找不到原因。后来参观孙铁铺杜岗村新农村房屋，他们的房屋也都漏水，回来后对原告等人的房屋进行了防水处理，花费近60万元，第三次进行防水处理不漏水后，才将房屋交付村里。答辩人没有责任，不应当承担赔偿责任。
被告胥世锋没有向本院提交证据。
经审理查明，为进行新农村建设，被告北向店乡曹畈村民委员会成立曹畈新村领导小组，2009年11月26日，曹畈新农村建设领导组作为甲方与作为乙方的胥世锋签订了《曹畈农民新村建筑合同》合同的主要内容约定：根据《中华人民共和国合同法》、《工程建筑法》等有关法规条款的规定，甲乙双方就建筑工程、施工事项经协商一致，订立本合同。一、工程概况工程内容：曹畈农民新村。工程地点：曹畈村部北面。土建、砖混结构……。二、合同工期2009年11月30日－2010年9月30日。三、质量标准甲方委托信阳设计院设计提供施工图纸及相关技术资料一套，并由信阳设计院全程质量监理，质量按照甲方要求，乙方根据施工图纸进行施工，并严格进行规范操作。基槽标准、地基钢筋、立柱及立柱框架钢筋、整胶面钢筋、坡层顶钢筋，必须经质检验收合格后方可混泥土施工，……。四、工程造价每套房子造价议定为壹拾伍万元整，乙方共承建24套，总造价为叁佰陆拾万元整。其他事项：……。4、在国家规定的工程合理使用期内，乙方确保地基基础工程和主体质量，因乙方原因致使工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，由乙方承担赔偿责任。合同签订后，被告胥世锋在合同约定的期限内完成了房屋的施工建设，并将完工后的房屋交付给被告北向店乡曹畈村民委员会。被告北向店乡曹畈村民委员会在没有进行竣工验收的情况下，接收了房屋。2011年6月20日，曹畈新村领导小组作为甲方与作为乙方的原告袁彩强签订了《曹畈新村一期筹资联建分房协议》，协议约定的主要内容为：一、甲方将座落在新村贰排壹号（从东往西）筹资联建房分配给乙方。房屋规格：单门独院联体别墅，占地面积178.5平方米。二、房屋造价，包括征地、规划设计、土建工程、建筑工程、公共设施等综合费用每套壹拾玖万叁仟元整。……。四、依据农村建房土地管理法，保证土地置换金到位，每户必须交纳5000元老宅拆除保证金，每户在入住新居后，一个月内必须按时拆除老宅上任何建筑物及树木等、逾期不拆的没收拆迁保证金，并限期强制拆除。……。本协议一式两份，甲乙双方各持一份，自签字之日起生效。由被告光山县北向店乡曹畈村民委员会在协议上加章，原告袁彩强签名。协议签订前后，原告分多次向被告北向店乡曹畈村民委员会共计支付了19.3万元房款并入住协议指定的房屋。入住后，原告发现房屋存在承重墙体结构变形、多处开裂、墙面渗漏、室内顶棚及内墙抹灰脱落等质量问题，遂多次找被告北向店乡曹畈村民委员会要求维修或者换房事宜，被告北向店乡曹畈村民委员会遂要求被告胥世锋进行维修处理，经被告胥世锋三次维修进行防水处理未能修好，被告胥世锋遂通过被告北向店乡曹畈村民委员会向原告给付了3000元现金用于房屋维修处理。2016年4月13日，原告将被告北向店乡曹畈村民委员会诉至本院，在案件处理过程中，原告提出对其房屋施工质量及造成的损失进行鉴定评估。2016年6月17日，经本院依法委托驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所对原告房屋施工质量进行鉴定，2016年7月20日，该所作出驻天工司鉴所［2016］建质鉴字第097号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、依据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999第8章相关规定，所检该套房屋安全性等级评定为Bsu级，尚不显著影响主体结构安全；实用性等级评为Cu级，显著影响使用功能。2、建议：适当整修。原告袁彩强支付鉴定费6000元。本院同时依法委托信阳市三维资产评估事务所对原告袁彩强房屋的受损损失价值进行评估，该资产评估事务所根据驻马店天工建筑工程质量司法鉴定出具的鉴定意见，于2016年9月1日作出三维评估所［2016］评鉴字第52号司法鉴定意见书，鉴定意见为：袁彩强拥有的位于光山县××村的房屋受损损失评估价值为51253元。原告袁彩强支付了鉴定费2500元并支付鉴定人员差旅费500元。2016年9月12日，被告北向店乡曹畈村民委员会向本院申请追加胥世锋为本案的共同被告，本院于当日作出参加诉讼通知书，通知胥世锋作为本案的共同被告参加诉讼。因被告胥世锋参加诉讼的时间在两份司法鉴定意见出具之后，其未能参加对鉴定机构的选择，考虑到未参与选择鉴定机构可能损害其合法权利，且被告北向店乡曹畈村民委员会称其对信阳市三维资产评估事务所出具的鉴定评估意见不服，故本院于2016年10月10日指定二被告如对上述两份鉴定意见存有异议，可于休庭后七个工作日内向本院提出重新鉴定申请，否则视为对鉴定结论的认可，但在本院指定的期间内，二被告均未向本院提出重新鉴定申请。
另查明，原告胥世锋未取得建筑施工的有关资质，也未办理工商营业执照，被告北向店乡曹畈村民委员会与被告胥世锋在签订《曹畈农民新村建筑合同》时对上述情况是明知的。
本院认为，在本案中，被告北向店乡曹畈村民委员会先与被告胥世锋签订《曹畈农民新村建筑合同》，在新农村房屋建成交付后，再与原告袁彩强签订《曹畈新村一期筹资联建分房协议》，在时间上既不符合先筹资后联建的时间特征，且原告袁彩强也未参与曹畈新村一期的联建行为，从《曹畈新村一期筹资联建分房协议》的合同内容上看，只体现了分房、支付房款、装修入住等内容，未对合同双方的筹资及联建行为进行约定，故《曹畈新村一期筹资联建分房协议》实为房屋买卖合同，被告北向店乡曹畈村民委员会和原告袁彩强分别作为房屋的出售人和购买人。而在《曹畈农民新村建筑合同》中，被告北向店乡曹畈村民委员会与被告胥世锋分别作为农民新村建设工程的发包人与承包人，对建设工程的造型、面积、工期、质量标准、工程造价等进行了明确的约定，作为发包人，对承包人的建筑资质应负有审查的义务，在工程完成后，对工程质量也应当进行验收，否则未经验收的，不得交付使用，而作为发包人的被告北向店乡曹畈村民委员会没有尽到上述义务，接收质量问题的房屋后出售给了原告方，损害了原告的合法权益，故被告北向店乡曹畈村民委员会辩称的其在分房工程中没有牟取利益，甚至亏损的抗辩理由不能作为其不承担相应赔偿义务的依据，即被告北向店乡曹畈村民委员会对所售房屋的质量不以其是否营利为前提。此外，合同具有相对性，房屋质量出现问题，被告北向店乡曹畈村民委员会认为原告应当直接向被告胥世锋主张权利，该理由不能成立，因为原告袁彩强未与被告胥世锋之间达成任何协议，其直接向被告胥世锋主张权利没有依据，依据合同的相对性，原告方只能向与其签订了《曹畈新村一期筹资联建分房协议》的被告北向店乡曹畈村民委员会主张权利，至于被告北向店乡曹畈村民委员会与被告胥世锋之间谁应当对房屋质量承担责任的问题，属于另一法律关系，可另行主张权利，不应当在本案中处理。
被告北向店乡曹畈村民委员会以诉争房屋超过了《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第五项规定的房屋建筑工程的最低保修期限为装修工程为2年的抗辩理由不能成立，理由是：1、根据该质量保修办法第三条之规定：本办法所称的房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期内出现的质量缺陷，予以修复，而本案诉争的房屋并未经过质量竣工验收，故被告北向店乡曹畈村民委员会引用该质量保修办法适用的前提错误。2、被告北向店乡曹畈村民委员会将原告房屋出现的防水等问题看做正常使用下，装修工程为2年，与本案中驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所对原告房屋作出的鉴定结论不符合（详见司法鉴定意见书），诉争房屋出现的问题属于该质量保修办法第七条第二项：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”，系防水工程与防渗漏出现质量问题。3、据庭审查明，原告的房屋出现防水等问题后，原告多次找被告北向店乡曹畈村民委员会要求处理，被告北向店乡曹畈村民委员会也找到被告胥世锋进行多次处理，均未解决，故原告多次主张权利，致诉讼时效的重新起算，故原告主张权利未超出诉讼时效的规定。
被告北向店乡曹畈村民委员会对信阳市三维资产评估事务所出具的司法鉴定意见书以鉴定明细表所列价值没有依据，明显偏高，鉴定程序违法为由不服，但在本院给予其申请重新鉴定的期限届满后，拒不申请重新鉴定，对其该项抗辩理由，本院不予采信。
综上，原告袁彩强在被告北向店乡曹畈村民委员会处购买了存在质量问题的房屋，造成了原告方的损失，因依据鉴定意见，受损房屋的安全性不显著影响主体结构安全，故原告袁彩强要求置换一套位置、面积相当的新房屋的请求于法无据，本院不予支持。原告袁彩强起诉时要求被告北向店乡曹畈村民委员会赔偿其装修损失及利息8万元，但原告方提交鉴定申请请求对其房屋受损损失价值进行评估，司法鉴定机构也对此作出了评估，从《房屋损失评估明细表》来看，该损失包括有房屋质量损失以及质量问题导致的装修损失，庭审时原告就其房屋损失主张权利，并进行了举证，可以认定原告起诉的目的之一是就其房屋受损的价值进行赔偿，而非字面上的装修损失，被告对原告的诉讼请求进行了相应的答辩，未对原告起诉是仅主张装修损失还是房屋受损损失提出异议，且原告主张赔偿8万元的损失，如未超过该请求数额即非超诉讼请求判决。被告北向店乡曹畈村民委员会应向原告袁彩强承担赔偿损失的责任。原告袁彩强因房屋质量问题造成的损失计算如下：房屋受损损失评估价值为51253元，两笔司法鉴定费合计8500元，原告主张的鉴定人员差旅费500元，因票据形式不合法，本院不予支持，因被告北向店乡曹畈村民委员会已向原告袁彩强支付过3000元的房屋维修费用，该款应做相应抵扣。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第一款、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百五十四条、第一百五十五条、第二百七十九条之规定，判决如下：
一、被告光山县北向店乡曹畈村民委员会赔偿原告袁彩强因房屋受损造成的各项损失合计56753元（房屋受损损失评估价值51253元+司法鉴定费合计8500元－已付房屋维修费3000元），该款于本判决生效之日起三十日内付齐；
二、驳回原告袁彩强其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，由被告光山县北向店乡曹畈村民委员会承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 成良仁
审 判 员 陈 义
人民陪审员 沈刘云
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 吴桂林