广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终450号上诉人（原审原告）：苏权昌，男，1987年4月24日出生，汉族，户籍住址：广东省肇庆市，现住罗定市。上诉人（原审被告）：罗定市御丰兆业房地产开发有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：陈团。委托代理人：赖荷，该公司员工。委托代理人：莫美莲，广东戴尔蒙律师事务所律师。上诉人苏权昌因与上诉人罗定市御丰兆业房地产开发有限公司（以下简称“御丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初2655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏权昌上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判御丰公司支付逾期交房违约金人民币92526.92元给苏权昌，或将本案发回一审法院重审；3、本案一、二审诉讼费用由御丰公司承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，御丰公司提供的竣工验收报告仅为御丰公司与建设方等单位的工程竣工验收文件，并非是《商品房买卖合同》约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。御丰公司提供的竣工验收报告只能证明该工程竣工验收合格，可交付给御丰公司。而御丰公司应根据国家法律法规及主管部门的规定，将综合验收后可供正常使用的合格房产交付给苏权昌。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条明确规定“房地产竣工验收必须进行综合验收。”2003年6月25日，广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确：“《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”一审判决将主体工程的竣工验收认定为《商品房买卖合同》中约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，是混淆了单项工程的验收及综合验收，在房产未达到买方可以正常使用的标准，就不应当认定为该房产“该商品房经验收合格”。一审判决在未查清案件事实的基础上作出的判决应当依法撤销。二、一审判决适用法律错误。本案为商品房销售合同纠纷，理应适用国家关于房地产开发的法律法规及部门规章，根据上述法律法规的规定，房地产竣工验收必须进行综合验收，房地产应办理工程竣工验收备案手续。综上，一审判决认定基本事实不清，证据不足，且适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，在查清本案事实后依法改判或发回重审。御丰公司辩称：我方在2014年2月14日通过邮寄的方式寄出了书面的收楼通知书给苏权昌，合同中有约定自我方寄出书面的收楼通知之日起20日内如果苏权昌没有来收楼，所有责任由苏权昌承担。御丰公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回苏权昌的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由苏权昌承担。事实和理由：对于御丰公司向苏权昌逾期交楼45天的事实，苏权昌已经于2015年4月11日与御丰公司达成《补充协议》，苏权昌承诺同意接受御丰公司给予的优惠条件作为迟延交楼的补偿，即给予苏权昌房屋装修期间临时使用水电费用全免及免除2015年1月至8月的物业管理费并赠送价值699元的燃气炉或热水器1台，其后，苏权昌不再追究御丰公司迟延交楼的违约责任。现苏权昌已经全部享受了双方约定的优惠条件，苏权昌不能再要求御丰公司再额外承担违约责任。综上所述，苏权昌与御丰公司签订《补充协议》后又反悔要求御丰公司承担违约责任没有法律依据，请求依法驳回苏权昌的全部诉讼请求，维护御丰公司的合法权益。苏权昌辩称：御丰公司所称的装修期间电费全免，苏权昌至今未曾有收到任何形式的免除，电费一直由苏权昌自己缴纳。御丰公司称装修期间电费全免说法错误。御丰公司称已经赠送价值699元的燃气炉或热水器，但御丰公司实际赠送的仅是消费卷，并非燃气炉或热水器实物。综上，御丰公司没有履行双方签订的《补充协议》的约定事项，苏权昌没有全部享受到双方约定的优惠条件，该《补充协议》不能免除御丰公司的违约责任。请求二审法院依法驳回御丰公司的上诉请求，维护苏权昌的合法权益，支持苏权昌的诉讼请求。苏权昌向一审法院起诉请求：一、判决御丰公司违约并向苏权昌支付违约金92526.92元（截至2016年10月31日），同时保留苏权昌起诉后对御丰公司之一切违约责任的追索权利；二、诉讼费用由御丰公司负担。一审法院认定事实：御丰公司是位于罗定市罗城街道兴业路7号XX商住小区的房地产开发商。2013年8月22日，苏权昌、御丰公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称：《合同》），约定苏权昌以544276元的价格购买御丰公司开发的位于罗定市XX街道XX路X号XX商住小区X栋XX房的商品房，该《合同》的第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”、第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1,2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”、第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交接通知书之日起20日内（或在此时间内由于买受人的联系地址、电话不详或有变更，而没有及时准确通知出卖人的）尚未来办理房屋交接等事项，由此而引起的一切责任由买受人负责，出卖人有权解除合同。”。合同签订后，苏权昌在2014年3月10日前支付了全部的房价款544276元。2015年2月15日，御丰公司向苏权昌发出《收楼通知书》，通知苏权昌在2015年2月15日办理收楼手续。2015年4月11日，苏权昌办理了收楼手续。另查明，2015年2月12日，各有关单位对罗定市XX商住小区一期1、2栋进行验收，并作出了《建筑工程竣工验收报告》，一致评定XX商住小区一期1、2栋工程为合格工程，同意竣工使用。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。苏权昌与御丰公司签订的《合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依照该合同的约定全面履行自己的义务。对苏权昌请求判令御丰公司支付截至2016年10月31日的违约金92526.92元，一审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，御丰公司应当在2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给苏权昌使用。但御丰公司在2014年12月31日前未能按期交付验收合格的商品房给苏权昌使用，已经构成了违约，应按合同第九条的约定支付违约金给苏权昌。御丰公司开发的商品房是于2015年2月12日经各相关单位验收合格的，但那时御丰公司并没有按照《合同》第十一条的约定书面通知苏权昌办理收楼手续，而是于2015年2月15日才发出《收楼通知》，要求苏权昌在2015年2月15日前来办理收楼手续，故御丰公司迟延交付商品房的期间应确定为2015年1月1日至2015年2月14日（共45天），御丰公司应按《合同》第九条的约定按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，违约金应计算为4898.48元（544276元×45天×0.2‰）。对苏权昌主张2015年2月15日以后的迟延交楼违约金，依法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、罗定市御丰兆业房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内支付迟延交楼的违约金4898.48元给苏权昌；二、驳回苏权昌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1057元，由苏权昌负担1001元，由罗定市御丰兆业房地产开发有限公司负担56元。本院二审期间，苏权昌为支持其上诉请求向本院提交了以下证据：1.《告业主通知书》、消费券复印件各一份，拟证明御丰公司承诺以我方收楼为前提作赠送的，但当时并不符合收楼条件，又承诺对我方装修期间的水电费及物管费全免，但电费没有免除，只免除了水费及物管费，而御丰公司赠送的是消费券，并非是实物。2.客户抄表结算复核单复印件2份（2015年7月-2015年9月、2015年9月-2015年11月）及账户明细查询（2015年9月、2015年11月）复印件一份，拟证明2015年9月的电费是在我银行卡扣除了58.8元，2015年11月的电费在我银行卡扣除了191.1元。3.广东省建设厅办公室出具的《复函》复印件一份，拟证明商品房经验收合格指以该商品房建设单位经当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。御丰公司在二审中向本院提交了以下证据：1.《证明》复印件2份及《2015领取天然气消费券699元》复印件1份，均拟证明苏权昌已享受补充协议中的优惠，其不得再追究我方逾期交楼的违约责任。2.《补充协议》复印件1份，拟证明苏权昌已与我公司签了一份承诺不再追究公司违约责任的协议。3.《装修申请表》、《确认书》、《证明》复印件各1份，拟证明苏权昌已于2015年10月5日与物业管理处签订确认书，双方确认之前的水电表度数后的费用由开发商承担，已免除苏权昌的装修期间水电费。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明：2015年4月11日，苏权昌与御丰公司签订《补充协议》，双方约定：XX商住小区项目工程由于在施工过程中遭遇雨水台风天气影响，使原交楼期限从2014年12月31日延期至2015年2月15日。罗定市御丰兆业房地产开发有限公司为表达对各位业主因延迟交楼所造成不便的歉意，从2015年2月15日起，业主收楼后装修期间临时使用水电费用全免及免除2015年1月至8月的物业管理费，即时报装天然气的业主即可获公司赠送价值699元的燃气炉或热水器1台作为延迟交楼的补偿，业主接受御丰兆业房地产开发有限公司给予的上述补偿后不再追究，双方同意以上协议。同日，苏权昌领取了价值699元的消费券，该消费券使用说明标注：凭券可选购等值的燃气灶、热水器、消毒柜等任意一件物品，也可以购买其他价值燃气具时，冲抵相同款项的价值。还查明：2015年4月11日，苏权昌向涉案商品房的物业管理处递交了装修申请表。2015年10月5日，苏权昌与物业管理处签订《确认书》，双方确认：XX商住小区2栋1301房。电表读数为84度，水表读数为17度（方）。经物业管理处和业主双方确认无误。确认前水电表读数归开发商承担，确认后水电表读数归业主/住户承担。2015年9月18日，供电局从苏权昌的银行账户中划扣了58.8元电费，2015年11月10日，供电局从苏权昌的银行账户中划扣了191.1元电费。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：1、双方合同约定的交付条件是否成就；2、御丰公司应否支付逾期交楼违约金给苏权昌。关于涉案商品房交付条件是否成就的问题。苏权昌上诉认为涉案商品房应取得工程竣工验收备案才符合交付使用标准。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房经验收合格作为交付涉案商品房的条件，而涉案房屋交付条件是否成就的关键在于如何理解合同中约定的“该商品房经验收合格”。国务院于2000年1月3日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条已规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，经验收合格方可交付使用。即经五方验收后，商品房验收合格的，已符合交付使用的标准。虽然广东省建设厅出具的粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》认为：商品房经验收合格是指该商品房已办理工程竣工验收备案手续。但该复函与国务院2000年《建设工程质量管理条例》的规定不一致，应优先适用国务院的规定。双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件。而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位综合验收合格作为交付条件。而御丰公司对涉案房屋已于2015年2月12日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，涉案商品房已符合合同约定的交付条件，即从2015年2月12日起，交付条件已成就。因此，苏权昌认为涉案房屋取得工程竣工备案才符合交楼条件，与双方合同约定不符，本院不予支持。关于御丰公司应否支付逾期交楼违约金的问题。双方签订的《补充协议》中已明确约定了双方的权利义务，该协议是双方真实意思表示，并无违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定全面履行自身义务。苏权昌认为御丰公司并未按双方协议的约定，免除其房屋装修期间的电费以及赠送价值699元的燃气炉或热水器。但根据苏权昌与涉案房地产的物业管理处签订的《确认书》，已明确苏权昌在2015年10月5日前的水电费均由御丰公司承担，而且御丰公司亦表示苏权昌可向御丰公司直接申领电费，因此，苏权昌以御丰公司并未直接代其向供电局缴纳电费为由，认为未免除其装修期间电费的理据不足，本院不予采纳。另外，苏权昌已向御丰公司领取了价值699元的消费券，该消费券可到商店选购等值的燃气灶、热水器、消毒柜等任意一件物品，也可在购买其他价值燃气具时，冲抵相同款项的价值。虽然御丰公司并未直接交付实物给苏权昌，但御丰公司赠送的消费券并未减损苏权昌可预期和获得的利益，相反赠送消费券的形式还给予了苏权昌挑选产品时更多的选择。因此，御丰公司已按协议约定给予了苏权昌补偿，履行了合同义务。苏权昌与御丰公司订立《补充协议》，并接受了御丰公司的补偿，即是已同意延迟涉案商品房的交楼期限。根据双方签订的《补充协议》的约定，双方在《商品房买卖合同》中约定的御丰公司应交付涉案商品房的时间已从2014年12月31日变更为2015年2月15日，而御丰公司已于2015年2月15日向苏权昌发出《收楼通知书》，通知苏权昌收楼，即御丰公司已在双方约定的交楼期限内通知苏权昌收楼，御丰公司不存在逾期交楼行为。故苏权昌提起本案诉讼，请求御丰公司支付逾期交楼违约金，违反双方的约定，本院不予支持。综上所述，御丰公司的上诉请求成立，本院予以支持；苏权昌的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初2655号民事判决。二、驳回苏权昌的诉讼请求。一审案件受理费1057元，由苏权昌负担。二审案件受理费2113元，由苏权昌负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一七年八月十五日书 记 员  冯家玲