上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终638号
上诉人(原审被告，住所地上海市。
法定代表人：刘红玲，总经理。
委托诉讼代理人：何国强。
被上诉人(原审原告，住所地上海市。
法定代表人：施伟华，主任。
委托诉讼代理人：李星辉，上海固金律师事务所律师。
上诉人上海圆丰商务服务有限公司(以下简称“圆丰公司”)因与被上海市住房保障和房屋管理局档案管理中心(以下简称“档案中心”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初9143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
圆丰公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，依法改判圆丰公司继续向档案中心租赁上海市房屋(以下简称“系争房屋”)；如果法院判决圆丰公司应当搬离系争房屋，则应该按照原租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费。
事实和理由：系争房屋没有产权证书，导致无法办理企业注册，无法转租，只能用做企业宿舍，给圆丰公司造成损失。当时档案中心的负责人承诺圆丰公司可以一直租赁下去，合同中约定的三年后递增房租也不再递增，只是未形成书面文件。圆丰公司在承租时未核查系争房屋的产权情况，是因为圆丰公司法定代表人的亲戚承租楼下房屋并正常经营，圆丰公司没有预见到房屋会存在产权问题。圆丰公司对系争房屋进行装修，投入了大量资金，希望能继续承租该房屋。一审法院判决2倍租金的使用费过高，圆丰公司同意按照租金标准支付。
档案中心辩称，不同意圆丰公司的上诉请求。系争房屋是公房，不存在产权问题，租赁合同也未约定档案中心要承担协助企业注册的义务。圆丰公司关于其经营状况的陈述是其自身应承担的经营风险，与本案无关。合同明确约定了3倍租金的房屋使用费，一审法院已经酌情进行了调整。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
档案中心向一审法院起诉请求：1、判令圆丰公司告清空并搬离系争房屋(包括地面停车库)，并将系争房屋返还给档案中心；2、判令圆丰公司支付2016年8月1日至2016年9月30日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)75,000元及房屋使用费，按照每日3,746元为标准，自2016年10月1日起至实际搬离之日止。
圆丰公司辩称，同意支付2016年8月1日至2016年9月30日期间的租金75,000元，同意按照租金标准支付2016年10月1日起的房屋使用费，但不同意搬离并交还系争房屋。档案中心曾承诺系争房屋会一直租赁给圆丰公司，圆丰公司花费了大量资金进行装修，故圆丰公司提起反诉，要求档案中心补偿装饰装修损失50万元。
档案中心针对反诉辩称，不同意圆丰公司的反诉请求。在租赁合同的履行过程中，档案中心不存在违约行为。租赁合同中未约定合同到期后，档案中心应对圆丰公司的装修及经营损失进行赔偿。圆丰公司的主张没有事实及法律依据，不同意进行补偿。
一审法院认定事实：系争房屋系公有非居住房屋。2017年1月1日，案外人上海大柏树物业有限公司(以下简称大柏树物业)为甲方(出租人)、档案中心为乙方(承租人)，双方签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定大柏树物业将系争房屋出租给档案中心使用，建筑面积1,076.53平方米，月租金3,015.40元，租期自2015年10月1日至2021年12月31日。
2010年9月8日，档案中心为出租方(甲方)，案外人上海圆融创业投资有限公司(以下简称“圆融公司”)为承租方(乙方)，双方签订租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给圆融公司使用，房屋建筑面积1,076.52平方米，房屋用途为办公，房屋类型及房地产权证等处均被斜线划去；乙方承诺租赁系争房屋作为办公使用，租期自2010年10月1日至2016年9月30日；租期届满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租系争房屋的，应于租期届满前3个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同；房屋租金标准为1.16元/平方米/日，月租金总计37,500元，乙方应于每月3日前支付，逾期支付的，每逾期1日，乙方应按日租金的3倍支付违约金；乙方应于甲方交付房屋时支付房屋租赁保证金112,500元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用于抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还给乙方；租赁期间内，使用系争房屋产生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、报警器等费用由乙方承担，其他有关费用由甲方承担；除合同附件三外，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意，按规定须由有关部门审批的，应由甲方报请有关部门批准后方可进行，乙方增设的附属设施和设备归属及维修责任由双方另行书面约定；除甲方同意乙方续租外，乙方应于本合同租期届满后3日内返还系争房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按3.48元/平方米支付该房屋占用期间的使用费；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方应事先征得甲方书面同意后方可转租；乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的，甲方可要求乙方恢复原状并赔偿损失。租赁合同补充条款约定：租赁合同中约定的租金已包括物业管理费及1个地面停车库的费用，乙方无需另行支付；甲方同意租赁合同签订之日起至2010年9月30日期间为免租期，租金自2010年10月1日起算，乙方应于租赁合同签订当日支付甲方租赁保证金及首月租金合计15万元；甲方同意乙方自行装饰装修，但装修不得改变房屋结构及墙壁外立面，且水、电、煤的安装及使用须符合相关规范要求，乙方装修前应提供装修设计方案给甲方，经甲方同意后方可施工；该房屋原则上用于经营办公，乙方如需转租或用于其它经营性活动，需经甲方同意后进行；租期届满前，双方协商一致，租期可顺延3年；租金每3年调整1次，由双方协商决定，涨幅原则上不超过原租金的6%。合同附件三《附属设施清单》列明系争房屋内的家电设施(均为空调)。嗣后，档案中心将系争房屋交付圆融公司使用。
2011年6月1日，档案中心为出租方(甲方)，圆融公司为承租方(乙方)，圆丰公司为第三人(丙方)，三方签订《补充合同》，约定甲方同意乙方承租的系争房屋由丙方经营管理，房屋用途按照原合同约定不变；甲乙双方签订的租赁合同的承租人变更为丙方，合同的权利、义务由丙方享有及履行；自2011年4月1日起的租金，由丙方向甲方支付；乙方为丙方履行租赁合同提供担保，如丙方在履行合同期间违约，乙方承担连带赔偿责任。合同签订后，圆丰公司向档案中心支付了租赁保证金112,500元，并经档案中心同意对系争房屋进行了装修。系争房屋(包括1个地面停车库)由圆丰公司租赁使用至今，租金支付至2016年7月31日。
2016年6月12日，档案中心发函给圆丰公司，告知圆丰公司租赁合同于2016年9月30日到期终止，期满后不再续租。2017年1月12日，档案中心委托律师发函给圆丰公司，要求圆丰公司收函后15日内搬离系争房屋并支付房屋租金及使用费。
审理中，档案中心同意返还圆丰公司支付的租赁保证金112,500元。
审理中，档案中心提供大柏树物业出具的证明，主要载明系争房屋由档案中心承租，按照相关规定系争房屋允许进行转租，转租应办理相关手续。落款日期为2010年10月1日。
一审法院认为,依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。档案中心与圆融公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，档案中心、圆丰公司及圆融公司签订《补充合同》，约定由圆丰公司概括承受圆融公司在租赁合同中的权利义务，租赁合同对圆丰公司产生约束力。租赁合同约定的租赁期限届满后，档案中心、圆丰公司未续签租赁合同，故租赁合同到期终止，档案中心有权收回系争房屋，圆丰公司应携己物品迁出并将系争房屋返还档案中心。圆丰公司支付租金至2016年7月31日，还应支付档案中心2016年8月1日至9月30日期间欠付的租金75,000元。圆丰公司未经档案中心同意逾期返还房屋，档案中心有权主张房屋占用期间的使用费。租赁合同约定租期届满后圆丰公司未经档案中心同意逾期返还房屋的，每逾期1日应按原租金标准的3倍支付房屋占用期间的使用费，该约定实际包含了违约金性质的内容，考虑到档案中心的实际损失主要为租金损失，参照合同约定的租金标准及近年的租金市场价格，法院酌情调整房屋使用费为原租金标准的2倍，即2.32元/平方米/日。
关于圆丰公司反诉主张的装修损失，圆丰公司主张档案中心隐瞒系争房屋的公房性质导致其无法进行转租盈利，法院认为，圆丰公司在租赁系争房屋前亦应对系争房屋基本情况进行必要的审查，况且系争房屋能否进行转租与系争房屋的公房性质并不存在必然的联系，租赁合同中也未约定档案中心应保证系争房屋适于公司注册之用，故圆丰公司该意见法院难以采纳。圆丰公司经档案中心同意对系争房屋进行装修，已逾六年，现租赁期限届满，对于未形成附合的装饰装修物，可由圆丰公司自行拆除，对于已形成附合的装饰装修物，租赁合同中未约定档案中心应对圆丰公司进行补偿，故圆丰公司要求档案中心补偿装修损失缺乏依据，法院不予支持。
一审法院判决：一、自判决生效之日起十日内，上海圆丰商务服务有限公司应携己物品搬离上海市房屋及地面停车库，将上述房屋返还上海市住房保障和房屋管理局档案管理中心；二、自判决生效之日起十日内，上海圆丰商务服务有限公司支付上海市住房保障和房屋管理局档案管理中心2016年8月1日至2016年9月30日期间的租金75,000元；三、自判决生效之日起十日内，上海圆丰商务服务有限公司支付上海市住房保障和房屋管理局档案管理中心房屋使用费，按照每日2,497.53元的标准，自2016年10月1日起计算至实际搬离之日止；四、自判决生效之日起十日内，上海市住房保障和房屋管理局档案管理中心返还上海圆丰商务服务有限公司租赁保证金112,500元；五、驳回上海圆丰商务服务有限公司的全部反诉请求。
二审中，当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，圆丰公司、档案中心与圆融公司订立的《补充合同》是三方真实意思表示，合法有效，圆丰公司据此成为圆融公司与档案中心订立的租赁合同的承租人，应当根据该租赁合同的约定行使权利、承担义务。现该租赁合同租期已届满，档案中心明确表示不再续租，故圆丰公司应当返还房屋并支付逾期返还房屋期间的使用费。圆丰公司主张档案中心曾承诺其可以一直租赁系争房屋，被档案中心否认，圆丰公司亦未能提供证据予以证实，故对其该项主张，本院难以采纳。至于房屋使用费的计算标准，一审法院已经参照合同约定的租金标准及租金市场价格酌情进行了调整，尚属合理，本院予以认同。
综上，圆丰公司的上诉请求不成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8,957元，由上诉人上海圆丰商务服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一八年二月一日
书 记 员 高 勇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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