上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1345号
上诉人（原审第三人）上海万利房地产顾问有限公司。
法定代表人李斌。
委托代理人亓晓丽。
被上诉人（原审原告）吴耀庭。
原审被告黄立波。
原审被告黄友。
上诉人上海万利房地产顾问有限公司（以下简称“万利公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人万利公司的委托代理人亓晓丽、被上诉人吴耀庭到庭参加诉讼。原审被告黄立波、黄友经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月8日，吴耀庭（甲方、出卖人）、黄立波、黄友（乙方、买受人）与万利公司（丙方、居间人）签订房地产买卖协议，约定，经丙方居间介绍，由乙方购买甲方所有的上海市宝山区祁连四村XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），房屋总价为人民币（以下币种均为人民币）135万元，首期房款为40万元（含定金5万元），第二期房款70万元通过银行贷款支付，过户前乙方支付房款23万元，乙方应于甲方交房且迁出户口（若有）的同时自行或通过丙方支付尾款2万元，交易税费全部由乙方负担，佣金由乙方支付2%，其中1%系代甲方负担。2011年5月30日，吴耀庭（甲方、卖售人）与黄立波、黄友（乙方、买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由乙方购买甲方的系争房屋，房价款为135万元，双方同意于2011年8月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，于2011年9月30日前进行房屋验收交接；乙方应于签订买卖合同当日支付甲方25万元，于2011年6月10日前支付16万元，乙方通过向银行申请贷款70万元支付第二期房款，乙方应于过户当日支付房款22万元，乙方应于交房之日支付甲方尾款2万元。2011年7月22日，吴耀庭及黄立波、黄友至交易中心申请办理房屋过户手续。2011年8月5日，黄立波、黄友经核准登记为系争房屋的房地产权利人。
原审另查明，2011年7月21日，黄立波、黄友在万利公司处刷卡2万元用于支付尾款。2011年7月22日，黄立波出具说明，表示还有2.7万元购房余额未交付吴耀庭。2011年9月14日，吴耀庭、黄友及万利公司业务员卫福建签订关于系争房屋的结论合同，主要内容为，黄立波、黄友购房后发现房屋地板出现异样，墙出现霉斑，要求吴耀庭补足全额进行装修，经协商达成如下协议：1、吴耀庭从房屋尾款中补贴1万元给黄立波、黄友装修；2、吴耀庭支付现金5，000元给黄立波、黄友，由黄立波、黄友向物业结清尚欠的物业费，黄立波、黄友同时交清水费320吨；3、本协议经三方签字后生效，吴耀庭与黄立波、黄友购房完成。
2013年12月12日，吴耀庭诉至原审法院，要求黄立波、黄友支付剩余房款1.7万元，并按日万分之五计算，支付该款自2011年9月15日起至判决生效之日止的违约金。
原审还查明，系争房屋原系吴耀庭与案外人陈建华共同共有，吴耀庭与陈建华原系夫妻关系，2011年2月，上海市宝山区人民法院作出（2009）宝民一（民）初字第7217号民事判决，准予陈建华与吴耀庭解除婚姻关系，系争房屋归吴耀庭所有。此后吴耀庭上诉，二审法院于2011年4月作出维持原判的终审判决。
原审审理中，吴耀庭提供《证明》两份，证明自2011年交房后，吴耀庭一直在向黄立波、黄友催讨房屋尾款，后由于身体状况不好，行动不便，就将催尾款的事情委托给侄子吴彦文和朋友谭玉绮，吴彦文《证明》的主要内容为，自2012年开始就不断拨打黄立波的电话XXXXX****XX进行催款，一开始能接通，但对方听到吴耀庭的名字就挂断电话，后来该号码就变成空号，2012年国庆前吴彦文再次拨打该电话，仍是空号。谭玉绮《证明》的主要内容为，曾打过电话XXXXX****XX进行催款，一开始能接通，对方听到吴耀庭的名字就挂断电话，再打就变成空号，2012年五一时将上述情况告知了吴耀庭。对于两份《证明》，黄立波、黄友表示不予认可，认为提供《证明》的是吴耀庭的朋友和亲戚，与吴耀庭有利害关系。2012年“五一”和“国庆”黄立波都在使用XXXXXXXXXXX这个号码，2012年10月21日黄立波还为该号码充值，可以提供相应充值记录。
关于尾款的支付，吴耀庭认为，由于房款都是黄立波、黄友直接向吴耀庭支付的，因此尾款也应由黄立波、黄友支付给吴耀庭，尾款应当于交房同时支付，实际交房时间为2011年9月14日；吴耀庭不清楚黄立波、黄友是否将2万元尾款支付给万利公司。黄立波、黄友认为，黄立波、黄友只要在交房前将尾款支付到万利公司处就不属于违约，吴耀庭于2011年8月26日将钥匙交给黄立波、黄友，此后房屋由黄立波、黄友控制，因此该日就是交房时间。万利公司认为，协议确实约定为交房时支付尾款，万利公司已经收到黄立波、黄友支付的尾款，结论合同签订后，万利公司也已将1万元尾款支付给吴耀庭。
原审法院经审理后认为，关于吴耀庭主张的7，000元房款，根据双方约定，尾款应当于交房之日支付，而2011年9月14日是吴耀庭自认的交房时间，如黄立波、黄友未于该日履行付款义务，根据法律规定，吴耀庭应当于自2011年9月15日起的两年内向黄立波、黄友行使支付房款的请求权。然，吴耀庭虽提供两名案外人于2012年时向黄立波、黄友进行催讨的《证明》，但黄立波、黄友对此予以否认，且由于案外人未能出庭作证，吴耀庭亦未提供通话记录等其他证据予以佐证，吴耀庭无法证明其在诉讼时效期间内向黄立波、黄友主张过房款，因欠缺相应的中断、中止事由，吴耀庭诉请已超诉讼时效期间，难获法院支持。关于吴耀庭主张的1万元房款，根据吴耀庭与黄立波、黄友及万利公司签订的《房地产买卖协议》，黄立波、黄友应于交房之日自行或通过万利公司支付尾款2万元，该协议表明吴耀庭与黄立波、黄友及万利公司在尾款的交付上协商一致，即万利公司具有代吴耀庭收取尾款的权利。黄立波、黄友提供签购单证明其于2011年7月21日向万利公司支付了2万元尾款，万利公司也确认收到，因此黄立波、黄友的行为符合协议约定，应认定其完成付款义务，法院予以确认。根据合同约定，尾款应于交房时支付，现买卖双方已经完成交房手续，也签订了结论合同确认双方购房完成，万利公司应当履行支付尾款的义务，万利公司称已根据结论合同将1万元退还给黄立波、黄友，并将剩余的1万元支付给吴耀庭，但不能提供向吴耀庭支付的凭据，吴耀庭对此也予以否认，法院难以采信。万利公司至今未履行向吴耀庭支付尾款的义务，违反协议约定，应当承担违约责任。房地产买卖协议未就万利公司的违约责任进行约定，故吴耀庭要求按日万分之五计算违约金的诉请，缺乏合同依据，法院难以准许，但由于吴耀庭迟迟未能收到尾款，已受到实际损失，故万利公司应按中国人民银行同期贷款利率标准，向吴耀庭赔偿相应的利息损失。吴耀庭与黄立波、黄友认定的交房时间分别为2011年9月14日和2011年8月26日，吴耀庭自认的交房时间晚于黄立波、黄友的认定，吴耀庭依据较晚的2011年9月14日之次日作为主张赔偿损失的起点，于法不悖，法院可以准许。
原审法院据此作出判决：一、上海万利房地产顾问有限公司于判决生效之日起十日内，向吴耀庭支付房款10，000元；二、上海万利房地产顾问有限公司于判决生效之日起十日内，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，向吴耀庭支付上述10，000元房款自2011年9月15日起至判决生效之日止的利息；三、吴耀庭的其他诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人万利公司不服，向本院提起上诉称：根据吴耀庭与黄友、万利公司签订的结论合同可证明，万利公司已通过现金方式将1万元支付给吴耀庭。另外，买卖合同约定于交房之日支付尾款，如万利公司未支付给吴耀庭，根据法律规定，吴耀庭应于交房之日的次日起两年内向万利公司行使支付房款的请求权。但无论交房日期是按2011年9月14日还是按2011年8月26日计算，吴耀庭未提供证据证明其曾在此期间主张过房款，欠缺相应的中断、中止事由，吴耀庭提起本案诉请已超诉讼时效期间，不应得到法律支持。故请求本院撤销原判，改判驳回吴耀庭的原审全部诉请。
被上诉人吴耀庭答辩称：原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
原审被告黄立波、黄友未到庭应诉。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审另查明，黄立波、黄友于原审审理中称，吴耀庭曾于2013年10月6日向其主张催讨房款，双方为此发生争议，并拨打110。以上有2014年1月9日谈话笔录为证，依法应予认定。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。万利公司无证据证明其已将1万元尾款支付给吴耀庭，故本院对此抗辩不予采信，万利公司对此应承担不利后果。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。经查，万利公司在原审时一直以其已退还1万元房款作为抗辩理由，从未以诉讼时效为由提出抗辩，且万利公司未在二审提供新的证据证明吴耀庭的请求权已过诉讼时效期间。故万利公司的上诉理由不符法律规定。本院认为，虽然吴耀庭向黄立波、黄友主张1万元房款，但原审法院为免讼累，在查明事实的基础上判决万利公司向吴耀庭支付房款1万元之结果正确，应予维持。据此，依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海万利房地产顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年八月十八日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。