山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟商二终字第4号
上诉人（原审被告）：山东大德华瑞置业有限公司。住所地：淄博开发区华瑞园*组团。
法定代表人：耿晓东，董事长。
委托代理人：王天晗，山东小又小律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司莱州支行。住所地：莱州市光州东街***号。
负责人：吕宝宁，行长。
委托代理人：曲建波，系该行工作人员。
委托代理人：王志伟，系该行工作人员。
原审被告：董京伟。
原审被告：何玉芹。
原审被告：山东大德华瑞置业有限公司莱州分公司（原淄博华瑞房地产开发有限公司莱州分公司）。住所地：莱州市三山岛街道。
负责人：耿晓东，经理。
上诉人山东大德华瑞置业有限公司因与被上诉人中国建设银行股份有限公司莱州支行（以下简称建设银行莱州支行）、原审被告董京伟、何玉芹、山东大德华瑞置业有限公司莱州分公司金融借款合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2014）莱州商初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
被上诉人建设银行莱州支行原审中诉称，2004年6月9日，董京伟、何玉芹夫妇在我行办理住房按揭贷款69000元，用于向淄博华瑞置业有限公司莱州分公司购买位于莱州市三山岛街道滨海传说花园小区A组团17号4单元201号楼，三方签订了合同编号为20041365200258的《中国建设银行个人住房借款合同》，借款期限为20年，借款日期为2004年6月9日至2024年6月9日，约定担保方式为抵押加阶段性保证，淄博华瑞置业有限公司莱州分公司作阶段性保证。合同签订后，我行如约将贷款发放到淄博华瑞置业有限公司莱州分公司在我行的存款账户。贷款发放后，淄博华瑞置业有限公司莱州分公司一直没有办理房权证，现在借款人董京伟、何玉芹已经拒不还款，淄博华瑞置业有限公司、淄博华瑞置业有限公司莱州分公司也拒不履行保证责任，没有为借款人及时还款，根据合同第八章第三十九条约定，我行决定提前收回全部贷款本息。请求依法判令：1、董京伟、何玉芹立即偿还借款本金37087.50元及截止到2014年4月25日的利息1195.62元（2014年4月25日以后至贷款结清的利息按照合同约定另行计算）；2、董京伟、何玉芹购买并承诺抵押给我行的房产优先受偿；3、山东大德华瑞置业有限公司及其莱州分公司承担连带保证责任；4、诉讼费由董京伟、何玉芹、山东大德华瑞置业有限公司及其莱州分公司共同负担。
原审被告董京伟、何玉芹原审中未答辩。
上诉人山东大德华瑞置业有限公司原审中辩称，我公司不应当承担保证责任。
原审被告山东大德华瑞置业有限公司莱州分公司原审
中未答辩。
原审法院审理查明，上诉人山东大德华瑞置业有限公司原名称为淄博华瑞房地产开发有限公司（以下简称“华瑞公司”）。原审被告山东大德华瑞置业有限公司莱州分公司原名称为淄博华瑞房地产开发有限公司莱州分公司（以下简称“华瑞莱州分公司”），系山东大德华瑞置业有限公司下属不具备法人资格的分支机构。
2003年4月25日，华瑞公司向建设银行莱州支行出具授权委托书，内容为：兹委托本公司莱州分公司经理吕春通代表本公司所签文件、合同、证单、发票以及处理一切与之有关的事项均具有法律效力，本法人均予以承认。该授权委托书委托单位加盖了华瑞公司公章，法定代表人耿晓东签字确认。同时，华瑞莱州分公司在代理单位处加盖了公章，吕春通在委托书中代理人栏处签字。
2004年1月23日，华瑞莱州分公司（作为“甲方”）与建设银行莱州支行（作为“乙方”）签订了商品房销售贷款合作协议书，约定建设银行莱州支行对符合贷款条件的购房人购买莱州分公司位于莱州市三山岛城港路西莱州金沙滩度假村2-17号楼（不含4、14号楼）商品房发放个人住房贷款。合作协议约定，“甲方同意对购买其物业并获得乙方按揭贷款的业主，提供不可撤销的连带责任保证。保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等），并随着借款人逐月还款而相应递减。保证期间以具体的担保合同为准。保证期间，如借款人连续三个月没有履行或没有全部履行债务，乙方有权要求甲方承担保证责任，并从其保证金账户或售房款专用户中直接扣除”，“乙方与业主签订个人住房贷款合同后，甲方保证业主将与其签订的《房地产买卖合同》之全部权益及合同项下之房地产物业全部抵押给乙方，并办理抵押登记手续，保证乙方为第一受益人”。
2004年4月24日，华瑞公司与董京伟签订商品房买卖合同，董京伟购买华瑞公司开发建设的位于莱州市三山岛金沙滩的滨海传说花园小区（暂定名）A组团17号楼4单元201号房，总价款为98573元，房款按照按揭贷款方式支付，第一期于2004年4月24日付款38735元，第二期于2004年4月30日前支付剩余价款69000元，以办理20年银行贷款的方式支付。
2004年6月9日，董京伟（“甲方”）与建设银行莱州支行（“乙方”）及华瑞莱州分公司（“丙方”）签订了个人住房借款合同。合同约定，董京伟向建设银行莱州支行借款69000元用于购买滨海传说花园小区A组团17号楼4单元201号房，借款期限为20年，从2004年6月9日起至2024年6月9日，贷款月利率为4.2‰，该借款由建设银行莱州支行直接划入华瑞莱州分公司在建设银行莱州支行开立的存款账户内。董京伟应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为240期，每月归还本金金额为人民币287.50元，利息逐月结算还清。合同履行期间，董京伟未按合同约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息，每拖延一次，建设银行莱州支行对拖欠的分期还款额和拖欠天数按日万分之二点一的违约金率收取违约金；借款期间，董京伟累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用，建设银行莱州支行有权停止发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。
关于担保，合同约定，本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，抵押加阶段性保证指乙方以甲方提供的所购住房作抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向甲方发放贷款的方式。抵押担保的范围包括本合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）；在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带责任，如甲方未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就全部债务承担保证责任，丙方同意乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划；保证担保的范围包括甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等；保证期间由借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止。还约定，“在本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款日期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按本合同第七条的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按本合同第七条的贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按本合同第六十二条规定的违约金率收取违约金”。合同记载该合同正本一式四份。
上述合同签订后，建设银行莱州支行按照合同约定将董京伟的上述借款转至华瑞莱州分公司账号，但双方没有办理涉案房产的抵押登记手续。董京伟亦按照合同约定的还款数额及计息方式按月偿还贷款本息至2013年9月份。自2013年10月起，董京伟未再偿还借款本息。庭审中，建设银行莱州支行提交了交个人住房借款合同、个人贷款发放通知书和借款借据，并主张华瑞莱州分公司是由华瑞公司全资成立的，没有独立法人资格，所以华瑞公司亦应当承担担保责任。经质证，华瑞公司无异议，但认为根据我国《担保法》第二十九条的规定，企业法人分支机构未经法人书面授权或者超出授权范围，与债权人签订担保合同的，该合同无效，建设银行莱州支行提交的借款合同中只有分公司的盖章，并无华瑞公司的盖章，且该合同在签订后没有得到华瑞公司的追认，因此该担保合同无效，华瑞公司不应当承担担保责任。建设银行莱州支行遂又提交了华瑞公司于2003年4月25日出具的授权委托书及董京伟与华瑞公司签订的商品房买卖合同。经质证，华瑞公司认为：授权委托书落款日期与商品房销售合作协议书签订日期相差接近一年，显然不是为了签订商品房销售合作协议书所出具，即使该授权委托书属实，商品房销售贷款合作协议书也是莱州分公司与建设银行莱州支行擅自签订，华瑞公司如果委托其莱州分公司与建设银行莱州支行签订商品房销售贷款合作协议书，合作协议书的甲方应当是华瑞公司。建设银行莱州支行所提交的授权委托书与商品房销售贷款合作协议书所签署的时间差异较大，商品房销售贷款合同协议书没有一处体现华瑞公司的名称，均是其莱州分公司与建设银行莱州支行签订，与华瑞公司没有任何关系。关于出具授权委托书的原因，华瑞公司不能说明，也未提交证据证实。对建设银行莱州支行所提交的商品房买卖合同，华瑞公司对真实性没有异议，但认为商品房买卖合同的附件中保证人担保承诺书里面为空白，恰恰证明了华瑞公司没有为董京伟购房提供担保。
此外，华瑞公司还对建设银行莱州支行所提交的借款合同中记载的还款方式提出异议，主张合同中明确写明的还款方式是等额本息还款法，即董京伟按月以相等的金额偿还贷款本息，同时约定了“在当前利率水平下若采用第一种还款方法，则每月还款本息金额为人民币0元”，借款合同没有约定每月的还款金额，建设银行莱州支行实际采用的是等额本金还款方式，即每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，说明借款人与出借人用实际行动或事实行为对原合同所约定的还款方式进行了变动，按照《担保法》的规定，债权人、债务人协议变更合同的，应当取得保证人同意，未经保证人书面同意的保证人不再承担保证责任；另，根据借款合同中约定的还款方式，借款人董京伟没有违约行为，建设银行莱州支行起诉恰恰是违约行为，所要求的逾期还本付息缺乏合同依据，更无权要求华瑞公司承担连带保证责任。建设银行莱州支行对此作出了解释，称该份合同记载的还款方式系笔误，并提交了其保存的另外一份借款合同。经质证，华瑞公司认为应当以建设银行莱州支行提交的第一份借款合同的记载为准，但认可董京伟实际是按照等额本金还款法偿还的借款。华瑞公司未提交反驳证据以证实莱州分公司所持有的借款合同上记载的还款方式与建设银行莱州支行主张的还款方式不同。
原审法院认为，建设银行莱州支行与董京伟之间形成的借款合同有效。建设银行莱州支行按照合同约定发放贷款后，董京伟应当按照合同约定及时履行偿还贷款的义务，不及时履行是错误的，建设银行莱州支行以此为由要求提前收回贷款，符合双方合同的约定，应予准许。何玉芹作为共同债务人，应当共同承担偿还借款的义务。建设银行莱州支行要求董京伟、何玉芹偿还借款本息，予以支持。
关于借款合同中涉及华瑞莱州分公司提供担保的效力问题。华瑞公司不认可授权委托书系为销售商品房向建设银行莱州支行出具，但未提交证据证实是出于何种目的而出具了该授权委托书，故应认定华瑞公司出具该授权委托书的目的即为了其商品房销售过程中涉及与建设银行莱州支行有关的业务而出具。期后，建设银行莱州支行与华瑞莱州分公司签订商品房销售贷款合作协议书，并在董京伟提供了商品房买卖合同的情况下与董京伟、华瑞莱州分公司签订个人住房借款合同，吕春通在合同上签字，华瑞莱州分公司加盖公章的行为未超出授权委托书的授权范围，商品房销售贷款合作协议书及华瑞莱州分公司为董京伟在建设银行莱州支行处的贷款提供担保的行为有效，华瑞公司主张其莱州分公司未经其授权，为董京伟在建设银行莱州支行处的贷款提供担保的行为无效的辩解理由不当，不予采信。华瑞莱州分公司系华瑞公司的分支机构，其在华瑞公司授权范围内为董京伟提供担保，因担保行为产生的法律后果应由华瑞公司承担。建设银行莱州支行要求华瑞公司承担连带责任，予以支持。因涉案房屋未办理抵押登记手续，抵押合同不生效。建设银行莱州支行要求以约定抵押的房屋优先受偿，不予支持。
虽然建设银行莱州支行提交的两份借款合同中记载的还款方式存在不同，但两份借款合同均记载了“若采用第二种还款方法，则每月归还本金金额为人民币￥287.50元，利息逐月结算还清”，该表述符合合同约定的等额本金还款法，董京伟实际亦是按照等额本金还款法履行的合同，且华瑞莱州分公司系华瑞公司的不具备法人资格的分支机构，亦持有该合同，华瑞公司有义务举证证实其莱州分公司所持有的借款合同上记载的还款方式与建设银行莱州支行主张的还款方式不同，华瑞公司在限定的期限内未提交上述证据，华瑞公司应当承担举证不能的法律责任。对建设银行莱州支行主张的其提交的第一份借款合同中第五十三条记载的“甲乙双方采用本合同第十一条确认的第一种还款方法”系笔误的事实予以采信。建设银行莱州支行与董京伟不存在变更合同履行方式的情形，华瑞公司不能免除保证责任。华瑞公司承担保证责任后，可以向董京伟、何玉芹追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十条第二款、第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，被告董京伟、何玉芹、山东大德华瑞置业有限公司莱州分公司缺席，判决：一、董京伟、何玉芹偿还建设银行莱州支行借款本金37087.50元，限判决生效后十日内付清。二、董京伟、何玉芹付款的同时，支付给建设银行莱州支行借款利息1195.62元（计算至2014年4月25日），自2014年4月26日起至判决生效确定给付之日止利息按借款合同约定计息方式另行计算。三、华瑞公司对上述一、二项确定董京伟、何玉芹应支付的借款本息承担连带付款责任。四、驳回建设银行莱州支行的其他诉讼请求。
上诉人华瑞公司不服原审判决提起上诉称：一、借款合同贷款方是中国建设银行莱州市支行。二、建设银行莱州支行提交的授权委托书时间为2003年4月24日，借款合同签订时间是2004年6月9日，间隔16个月，上诉人不可能为借款合同出具授权。三、商品房销售贷款合作协议和借款合同所写明的均是华瑞莱州分公司，显然当时是建设银行莱州支行是在与华瑞莱州分公司合作，而不是与上诉人。四、上诉人只有将协议约定的十四项文件资料提供全后，建设银行莱州支行才能办理借款合同。而签订借款合同当时，上诉人没有也不可能将十四项文件资料提供全。请求撤销原审判决第三项或发回重审。
被上诉人建设银行莱州支行答辩称：一、中国建设银行莱州市支行系我行股改上市前的名称，2004年上市时经银监会批准，所有分支机构均统一更名为“中国建设银行股份有限公司莱州支行”。二、授权委托书虽未明确授权限期，但授权内容、授权权限明确，足以表示出上诉人授权的意思表示。关于上诉人主张的十四项资料，相应的资料已由上诉人提供给我行。且该约定内容保障的是我行的权利而非上诉人的权利。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告董京伟、何玉芹、华瑞莱州分公司未答辩。
本院二审审理期间，被上诉人建设银行莱州支行提交《中国银行业监督管理委员会关于中国建设银行重组改制设立中国建设银行股份有限公司的批复》【银监复（2004）143号】，该批复载明：同意中国建设银行以分立的方式进行重组，设立中国建设银行股份有限公司，证明被上诉人的主体适格。经质证，上诉人对该批复无异议。被上诉人还提交了上诉人华瑞公司的商品房预售许可证、企业法人营业执照、机构代码证、税务登记证、房地产开发企业资质证书、公司章程、会计报表、国有土地使用证、建设用地规划许可证、项目及土地的立项批文等材料复印件，证明上诉人提交的材料齐全。经质证，上诉人对其真实性无异议。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，涉案商品房销售贷款合作协议书及借款合同有效。被上诉人提交的授权委托书加盖了上诉人公司公章，并有法定代表人耿晓东的签名。结合商品房销售贷款合作协议书及借款合同可以认定华瑞莱州分公司系基于上诉人的授权签署的上述合作协议及借款合同。上诉人主张非其授权证据不足，本院不予支持。被上诉人提交的《中国银行业监督管理委员会关于中国建设银行重组改制设立中国建设银行股份有限公司的批复》，上诉人无异议，该批复能够证明被上诉人主体适格。华瑞莱州分公司系上诉人的分支机构，不具有法人资格，其民事责任应由上诉人承担。故原审法院判决正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费479元，由上诉人山东大德华瑞置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 威
审判员 杨少华
审判员 张 敏
二〇一五年三月二日
书记员 范子寒