四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终1412号
上诉人（原审被告）：戚波，男，汉族，生于1972年1月1日，住四川省阆中市。
委托诉讼代理人：廖晓峰，阆中市保宁法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：马德珍，女，汉族，生于1957年3月21日，住四川省阆中市。
被上诉人（原审原告）：徐永清，女，汉族，生于1978年3月5日，住四川省阆中市。
二被上诉人委托诉讼代理人：侯文，四川侯文律师事务所律师。
上诉人戚波因与被上诉人马德珍、徐永清合伙建房纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第1959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人戚波及其委托代理人廖晓峰、被上诉人马德珍及其委托代理人侯文、被上诉人徐永清的委托代理人侯文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戚波上诉请求：撤销（2015）阆民初字第1959号民事判决第二项判决内容并判决上诉人不承担责任。理由是：一、上诉人虽然处理了案涉房屋的残值并支付了工人工资，但房屋是徐华北请人拆除的，应由其承担全部责任，与上诉人无关；二、即使上诉人应当承担责任，也仅是对合法建筑，对违法扩建的面积不应承担责任；三、还有部分房屋尚未拆除，对该部分损失不应由上诉人承担；四、一审法院以阆中市《集体土地上房屋拆迁工作指南》所确定的价格作为定案参考系不正确。综上所述，一审判决错误，应当予以纠正。
马德珍、徐永清辩称，案涉房屋是戚波拆的，因戚波不是本地人，让徐华北帮忙找的苟建军拆除的房屋，后房屋的残值是戚波进行处理的，工人拆除房屋的工资也是戚波支付的，现合同不能履行，对于拆除房屋的损失应当由戚波承担，对于没拆除的部分因实际不能使用也应一并赔偿。一审判决正确，应当予以维持。
马德珍、徐永清向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《合伙建房协议》；2.请求戚波按原修建房屋价格800元/㎡标准赔偿经济损失233600元。
一审法院认定事实：戚波长期从事建筑业务。2012年戚波在河溪镇徐华英家（与徐华北邻居）拆除旧房后建新房。同年12月10日，马德珍之夫徐华北（甲方）与戚波（乙方）签订《合伙建房协议》约定：徐华北提供旧房拆除后在原地基上由戚波包工包料修建新房。徐华北在提供地基的条件下不再给付建房资金，戚波不支付购房款，自愿将门面房三间，住房三套作为支付买方房款。同时约定由戚波办理建房手续。协议签订后戚波将徐华北旧房拆除后的残值处理掉，并支付了相应的人工费，但由于河溪镇政府停止办理建房手续，致马德珍家新房停建至今。诉讼中马德珍称戚波拆除了旧房，变成了宅基地，河溪镇政府今后只能按宅基地标准向其补偿，给其造成了损失。同时查明：马德珍、徐永清主张的房屋产权登记在徐华北名下，始建于2008年，砖木结构，建筑面积为180㎡，扩建后的面积为292.62㎡，徐华北于2014年9月12日去世，审理中马德珍、徐永清提供了阆中市《集体土地上房屋折迁工作指南》载明了不同结构房屋的补偿价格，戚波明确表示同意解除合同但是不同意赔偿损失。
一审法院认为，双方签订的《合伙建房协议》系双方当事人的真实意思表示，但因政策原因导致协议不能履行，无法实现合同目的，马德珍、徐永清请求解除该协议，符合法律规定，予以支持。戚波在没有取得相关行政审批许可的情况下拆除了旧房，其行为本身给马德珍、徐永清造成了一定的损失，应当承担赔偿责任。但马德珍、徐永清作为房主，其修建房屋的审批手续依法应由其自行申办，双方却在办证义务中将办证义务约定由戚波履行，故马德珍、徐永清在签订合同时自身存在一定过错，综合全案的事实和证据，确定由马德珍、徐永清自行承担20％的责任。马德珍、徐永清主张原修建房屋的价格800元/㎡计算损失偏高，结合阆中市《集体土地上房屋折迁工作指南》所确定的价格和2008年前河溪镇的实际建房价格，兼顾公平的原则，酌定以500元/㎡计算为宜。判决：一、解除戚波与徐华北于2012年12月10日签订的《合伙建房协议》；二、限戚波在本判决生效后十日内赔偿马德珍、徐永清经济损失116800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4800元，由马德珍、徐永清负担960元，戚波负担3840元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人戚波提供了一组照片，证明尚有部分房屋没有拆除。被上诉人质证称对有部分房屋没有拆除的事实予以认可，但认为因戚波拆除了大部分房屋致使剩余部分房屋也无法使用。同时上诉人申请证人席建波出庭作证，拟证明徐华北找过他拆除房屋。被上诉人质证称席建波是戚波的工人，有利害关系，且其证言也不能证明房屋是徐华北本人拆除的。
本院二审中查明，案涉房屋产权证登记面积仅175.67㎡，后经扩建，2013年经河溪镇政府测绘实际面积为292.62㎡，属砖木结构，尚有56.94㎡房屋仍未拆除。
另查明，2012年5月10日阆中市国土资源局作出的阆中市《集体土地上房屋折迁工作指南》中载明对属砖木结构的具合法产权房屋面积折价650元/㎡、无证的为180元/㎡。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。
本院认为，上诉人戚波与徐华北签订的《合伙建房协议》，约定由徐华北提供地基，戚波负责修建房屋并办理相关手续，房屋修成后，徐华北分得门面三间、住房三套，剩余的房屋归戚波所有，该协议虽然名为合伙建房，但其实质属于农村住房和宅基地使用权的转让，根据《土地管理法》第八条：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖区规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，因戚波系城镇居民，与徐华北并非同一集体经济组织成员，宅基地使用权不能在他们之间进行流转，因此，该《合伙建房协议》系无效协议。合同签订后，房屋已经被拆除，在一审庭审及上诉过程中戚波均认可是其本人变卖房屋残值支付的工人工资，在其没能提供证据证明系房主授权的情况下，该行为表明房屋是由戚波在负责拆除，戚波辩称是徐华北找的工人拆除的房屋，自己仅是碍于徐华北城管的身份帮忙用处理的房屋残值支付的工人工资，没有事实依据，也与常理不符，对该辩称理由，不予采信。
对于拆除的房屋面积及如何承担责任的问题。案涉房屋产权证载明的面积为175.67㎡，后经扩建，2013年经河溪镇政府测绘实际面积为292.62㎡，还有56.94㎡房屋尚未拆除。对于已被实际拆除的房屋235.68㎡，一审根据房屋的面积、结构、产权等情况，综合阆中市《集体土地上房屋折迁工作指南》所确定的价格和2008年前河溪镇实际建房价格酌定以500元/㎡计算损失符合当时的实际情况，应予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，《合伙建房协议》无效双方均有过错，对因履行该协议所造成的损失即235.68㎡×500元/㎡＝117840元，双方应各承担一半的责任。
综上所述，戚波的上诉请求和理由部分成立。原判认定事实部分不清，依法应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”规定，判决如下：
一、撤销四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第1959号民事判决；
二、上诉人戚波在本判决生效后十五日内赔偿被上诉人马德珍、徐永清经济损失58920元；
三、驳回被上诉人马德珍、徐永清的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4800元，由戚波负担1300元，马德珍、徐永清负担3500元；二审案件受理费2636元，由戚波负担1336元，马德珍、徐永清负担1300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 任雅莉
审 判 员 蒙秀梅
代理审判员 王婵轶
二〇一六年九月六日
书 记 员 范云荣