杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第1731号
原告：贺新民。
被告：杭州鑫畅实业投资有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇后马路五里塘村。
法定代表人：羊正文，董事长。
委托代理人：王进，浙江君安世纪律师事务所律师。
原告贺新民诉被告杭州鑫畅实业投资有限公司合同纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，依法由审判员王蓉独任审判，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告贺新民、被告的委托代理人王进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年8月9日，原告与被告签订《群联综合大厦（又名桔子里）合同书》，合同总价328260元。该合同以租赁的方式签订，实为以租代售。合同约定：原告所租房屋为被告投资的商务用房项目（群联大楼），被告对群联大楼拥有独立、完整的所有权；房屋第一阶段的租赁期自2014年9月30日起至2034年9月29日止，期限为20年；被告于2014年9月30日之前将符合合同约定的房屋交付原告；被告逾期交房的，应按日向原告支付已付租金的万分之三作为违约金，合同继续履行，逾期超过60日的，原告有权解除合同，被告除退还租金外，还应按合同租金的总额的20%支付违约金。合同签订后，原告已按照合同约定支付房屋的租金。2014年11月7日，被告向原告发了《入伙通知书》，告知原告于2014年11月19日办理入伙交房手续，至该日止被告交房已逾期50天。但在办理交房时原告发现被告不能提供工程竣工验收合格的有效证明、竣工备案证明和房产证，为此原告及时向被告通过EMS发了《告知函》，认为被告不具备交房条件，要求被告承担违约责任，但被告置之不理。故诉请法院判令：1、被告支付自2014年9月30日起至实际收房之日止的逾期交房违约金，每日按照已付租金的万分之三标准计算；2、被告退回自2014年9月30日起至实际收房之日止的已付租金，租金标准按照所有已付租金总数／20年计算；3、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：1、截止收房通知确定的房屋交付日期，房屋已经完全符合合同约定的交付条件，原告请求的违约金计算方法错误。《群联综合大楼合同书》第五条第二款约定：“甲方交付给乙方的房屋符合国家关于房屋质量标准的要求，并经竣工验收合格。”2014年9月底，在杭州市××区建筑工程质量安全监督站的现场监督下，建设、勘察、设计、施工、监理单位等五方主体对群联综合大楼建设工程进行了验收，且各方就该建设工程质量已出具合格的意见。2014年11月13日，西湖区建筑工程质量安全监督站已出具《群联综合大楼竣工验收合格报告》。依据《房屋建筑和市政基础设施施工工程竣工验收规定》，被告交付的房屋应属于竣工验收合格。合同约定的交房日期是2014年9月30日，被告通知原告收房的日期是2014年11月19日，共逾期交房50天，因此违约金应当按照50天计算。2、原告认为被告应取得《竣工验收备案表》才能交房，是对合同约定交房条件的错误理解，原告应自行承担拒绝收房造成的损失。根据有关行政法规、规章的规定，房屋建筑竣工验收合格并不等同于取得《竣工验收备案表》。《建筑工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”依据上述两个法律文件的规定，建设工程竣工验收合格是备案的前提条件，因此竣工验收合格与取得《竣工验收备案表》是两个不同的交房条件，原告以被告没有取得《竣工验收备案表》为由拒绝收房，是单方面变更交房条件，其拒绝收房的理由不能成立。3、原告以商品房买卖的交付条件套用房屋租赁的交付条件，属于对合同约定的交付条件理解错误。国家法律法规并没有关于房屋租赁交付条件的强制性规定，因此出租方交付房屋只要达到合同约定的交付标准，承租方就应当收房。原告以商品房的交付条件代替房屋租赁的交付条件，并以此为由拒绝收房，是对合同约定的交付条件理解错误，不应得到支持。另外，原告认为合同是以租赁方式签订，实为以租代售，属于认识错误。《合同书》第十条第一款约定：“合同履行期间，如该房屋经政府部门批准，具备办理土地证分割、分户房产证登记的条件，同时乙方选择受让该房屋产权，双方另行签订《房屋转让合同》。”第十一条第一款约定：“除该房屋所有权转至乙方名下外，乙方应于续租租赁期限届满后60日内返还该房屋。”如果以租代售，根本没有必要对房屋产权转让和房屋返还等作出上述约定。4、原告既主张违约金，又主张退还部分已付租金，缺乏法律依据。合同对于逾期交房的违约责任有明确约定，即应按日支付已付租金的万分之三作为违约金。被告逾期交房导致原告在逾期期间无法使用房屋，那么该期间的租金属于原告的损失。根据我国合同法的规定，违约金不能与赔偿损失同时适用。5、被告在取得规划部门的规划验收之前，组织五方责任主体进行单体验收并没有违反我国关于建设方面的强制性的法律规定，故竣工验收是合法的，符合双方约定的房屋交付条件，被告交房完全是有理有据的。综上，请求法院依法判决。
原告提供了下列证据材料：
1.《群联综合大楼（又名桔子里）合同书》1份，用于证明原、被告之间存在租赁合同关系及双方的权利义务；
2.收款收据3份，用于证明原告已按约履行支付租金的事实；
3.入伙通知书1份、再次收房通知书1份，用于证明被告在发入伙通知书的时候已经存在逾期交房的事实；
4.2014年11月19日告知函1份、EMS邮寄单据1份，用于证明原告通过EMS邮寄给被告《告知函》要求被告履行合同之约定，支付违约金并赔偿相应损失；
5.2014年11月21日电视媒体报道的光盘1份，用于证明被告没有有效的竣工验收证明，交房不符合合同约定而拒绝入伙的事实；
6.桔子里广告宣传页1份（复印件），用于证明被告物业不符合交付的约定，由一级改为三级物业的违约事实。
原告提供的证据经质证，被告对证据1-4无异议；对证据5的真实性无异议，对关联性有异议，该证据不能证明原告的待证事实；对证据6有异议。
被告提供下列证据材料：
1.项目变更备案通知书1份、国有土地使用权证1份、建设用地规划许可证1份、建设工程规划许可证1份，用于证明被告是群联综合大楼的所有权主体，建设工程用地性质为村级留用地；
2.《群联综合大楼（又名桔子里）合同书》1份，用于证明原、被告双方之间为租赁关系，合同约定的房屋交付条件是竣工验收合格，而不是竣工验收备案；
3.工程质量竣工验收记录、五方主体竣工验收报告1份，用于证明被告交付的房屋已经竣工验收合格，符合房屋交付的条件；
4.入伙通知书1份，用于证明被告已经两次通知原告收房；
5.各单项验收认可文件（包括规划、消防、绿化、环保、气象、交通、卫生）10页，用于证明涉案房屋在取得竣工验收合格的条件基础上，各个单项也已经完成验收确认，《竣工验收备案表》已经向西湖区建设局提出了备案申请；
6.2015年3月4日杭州厨房斗股份经济合作社出具的情况说明1份，用于证明涉案房屋合作开发事宜是经过居民代表大会表决同意的，因此作为村级留用地的开发符合程序，被告出租涉案房屋是取得合法授权。
被告提供的证据经质证，原告对证据1中的国有土地使用权证上时间有异议，对建设用地规划许可证有异议；对证据3中的落款时间有异议；对证据5中的落款时间有异议，被告应该提交其他未提交的单项验收文件；对证据6的证明力、关联性有异议；对被告提交的其他证据均无异议。
上述证据，本院认证如下：原告提供的证据5是媒体的公开报道，故对其形式真实性本院予以认定；证据6系复印件，不符合证据的形式要件，故本院不予认定；原告提供的其余证据的真实性，被告均无异议，故本院均予以认定。被告提供的证据的真实性原告均没有异议，故本院对其真实性均予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2012年8月9日，原告与被告签订《群联综合大楼（又名桔子里）合同书》1份，其中约定：群联综合大楼是由被告建设的商服用房项目，该项目系10%村级留用地建设项目，可用于自主经营、出租等；第1条“租赁范围”：被告租赁给原告群联综合大楼2幢812室，被告对群联综合大楼拥有独立、完整的使用权，原告对该物业的土地性质、房屋使用权情况充分了解；第3条“租赁期限”：该房屋第一阶段租赁期自2014年9月30日起至2034年9月29日止，期限为20年。上述租赁期届满时，双方应当依照本合同约定的租赁条件自动续订租赁合同，且双方同意不再另行签订租赁合同。续订租赁合同期限至2048年9月11日止，即第二阶段的租赁期自2034年9月30日起至2048年9月11日。双方不得以任何理由拒绝自动续订租赁合同，否则视为单方解除合同，必须承担违约责任并承担给对方造成的损失。第二阶段的租赁期届满后，双方租赁关系终止，被告无条件收回租赁房屋；第4条“租金及支付方式”：上述两个阶段的租赁期收取的全部租金总金额为328260元；第5条“房屋交付”：被告于2014年9月30日之前将符合本合同约定的房屋交付给原告使用，具体交付办理方式和时间以被告书面通知为准；被告交付给原告的房屋须符合国家关于房屋质量的标准要求，并经竣工验收合格；第10条“产权办理的约定”：如房屋经政府部门批准，具备办理土地证分割、分户房产证登记的条件，同时原告选择受让该房屋产权，双方应另行签订《房屋转让合同》，被告协助原告或者接受原告委托办理相关权属证书，办证产生的包括但不限于土地出让金、土地增值税、契税、印花税、营业税、物业维修基金及其他一切税费由原告承担。若在租赁期内原告受让了该承租房屋的所有权，则自房屋所有权证转移至原告名下之日起，本租赁合同终止，原告支付的本合同书项下的剩余租金自动抵扣购房款；第11条“房屋返还”：除该房屋所有权转移至原告名下外，原告应于续租租赁期限届满后60日内返还该房屋；第13条“违约责任”：被告逾期交付房屋的，应按日向原告支付已付租金的万分之三作为违约金，合同继续履行。逾期超过60日的，原告有权解除合同，被告除退还原告已付的租金外，还应按合同租金总额的20%支付违约金。双方还约定了其他违约责任等。原告现累计支付租金合计328260元。
2014年11月，被告向原告发《入伙通知书》，通知原告于2014年11月19日前往指定地点办理入伙手续。2014年11月20日，包括原告在内的众多承租人向被告寄发《告知函》1份，认为被告不能提供杭州市建设委员会监制的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，也不能提供被告拥有群联综合大楼的相关产权证，因此被告不能提供租赁业务，要求被告给予赔付。原、被告为此产生争议，原告于2015年5月19日诉至本院，要求判如所请。
另查明：杭州厨房斗股份经济合作社和杭州鑫汉实业发展有限公司合作开发村级留用地“群联综合大楼”项目，合作开发事宜经过居民代表大会表决同意。双方设立项目公司即为被告，双方已同意将各自分得的房屋在规定的土地使用年限内委托被告经营管理。
群联综合大楼项目的业主是被告，项目用地的土地使用权人亦为被告，该项目用地系留用地建设项目用地，土地用途是商服用地，土地出让使用终止期限至2048年9月11日。被告依法领取了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。2012年3月，群联综合大楼工程开工建设。2014年9月26日，群联综合大楼工程五方责任主体出具工程竣工验收报告，认定该工程经验收合格。2014年10月13日，消防部门出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》。2015年1月21日，规划部门出具《建设工程规划核实确认书》，确认涉案工程具备竣工规划确认条件。2014年10月-2014年12月，绿化、环保等部门还出具了相关认可文件。目前，涉案工程尚未办理建设工程竣工验收备案。
本院认为：被告为群联综合大楼项目的业主，其有权就涉案房屋与原告约定相关的权利义务内容。涉案合同系原、被告双方当事人的真实意思表示，对涉案房屋的交付条件、违约责任、使用利益等都进行了相关约定，故在法律范围内对双方均有法律约束力。
原、被告主要争议内容是涉案合同约定的房屋交付标准。原告主张房屋的交付应具备三个条件，即工程竣工验收合格、工程竣工备案登记完成以及领取房屋所有权证。根据涉案合同的约定，房屋的交付标准仅是“符合国家关于房屋质量的标准要求，并经竣工验收合格”，故工程竣工验收合格才是双方约定的交付标准。涉案工程于2014年9月26日由五方责任主体出具工程竣工验收合格的报告，故工程已经竣工验收合格。原告认为被告在组织竣工验收时，尚未经规划部门审核确认是否符合规划条件，故根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款的规定竣工验收不合法。本院认为，虽然该条款规定先规划核实后竣工验收，但是建设单位没有先规划核实就组织竣工验收，并不必然导致竣工验收行为无效。本案中，被告于2015年1月21日已经通过规划部门确认涉案工程具备竣工规划确认条件，故其竣工验收行为有效。
根据我国《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程实行竣工验收备案制，而非许可制，故未经备案的建设工程并非不能交付使用。因此，原告主张工程必须完成备案登记才能交付使用，是没有法律依据的。但是房屋交付条件除符合双方约定之外，还应当符合法律关于房屋使用条件的强制性规定，这种强制性规定是交付一方必须遵循合同义务，交付一方如未能遵循此义务则构成违约，相对方有权拒绝接收房屋。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条第二款又规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”被告通知原告交付房屋的时间，涉案工程不仅已经竣工验收合格，而且也已经消防部门验收合格，故被告通知原告交付房屋时的交付使用条件既符合双方之约定，也不违反法律强制性规定，因此，原告无权拒收，由此产生的不利法律后果应由原告自行承担。
关于被告逾期交房应承担的法律责任。虽然被告在通知原告收房时房屋已经符合交付使用条件，但是合同约定的交付时间已经超出，故被告的行为构成迟延履行，应当就此承担违约责任。根据合同约定，被告逾期交付房屋，应按日向原告支付已付租金的万分之三作为违约金，据此，违约金应为4924元（328260元×50天×0.0003）。关于原告主张的应返还已付而未使用期间的租金，该部分租金实质就是逾期交房产生的损失，双方约定逾期交房违约金就是对于此种情况的损失的计算，故该项请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州鑫畅实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付贺新民逾期交房违约金4924元；
二、驳回贺新民的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取58元，由贺新民负担33元，杭州鑫畅实业投资有限公司负担25元。其中杭州鑫畅实业投资有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 王蓉
二〇一五年六月十六日
书记员 陈赛