上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1204号
上诉人(原审被告)：吴友江，男，1961年7月13日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市。
委托诉讼代理人：邹明标，江苏腾飞苑律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海老城隍庙小吃世界有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：戴琪，执行董事。
委托诉讼代理人：蒋先桂，公司员工。
委托诉讼代理人：刘红奎，公司员工。
上诉人吴友江因与被上诉人上海老城隍庙小吃世界有限公司(以下简称“老城隍庙公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0108民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吴友江上诉请求：撤销一审判决，改判驳回老城隍庙公司一审诉请。事实和理由：一审判决己方返还房屋仍处于老城隍庙公司控制下的房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)37,300元是错误的。己方主观上无过错，己方承租系争房屋是基于上海新森岱企业管理有限公司(以下简称“新森岱公司”)具有上海美贤市政服务有限公司(以下简称“美贤公司”)给予的可承租至2018年6月30日的房屋租赁使用管理权，己方交纳了全部租金。己方和老城隍庙公司使用系争房屋合法。美贤公司停水停电并妨碍老城隍庙公司正常使用系争房屋的行为是非法的，老城隍庙公司损失应由美贤公司承担。老城隍庙公司应以美贤公司为一审中的被告，由美贤公司承担赔偿责任。
被上诉人老城隍庙公司辩称，尊重一审判决，请求予以维持。
老城隍庙公司向一审法院起诉请求：1、判令解除老城隍庙公司、吴友江就上海市静安区南山路XXX号XXX幢底层XXX-
X号(以下简称“系争房屋”)所签的租赁合同(解除的时间为2015年10月13日，该日期为美贤公司正式通知老城隍庙公司搬离的时间，该日老城隍庙公司清场)；2、判令吴友江退还老城隍庙公司所支付的租金68,000元(自2015年10月14日计算至2016年6月30日，按每月8,000元计算)；3、判令吴友江退还老城隍庙公司所支付的租赁押金10,000元；4、判令吴友江向老城隍庙公司支付违约金10,000元(依据为双方签订的补充协议第一条)；5、判令吴友江赔偿老城隍庙公司装修费用损失42,572.80元(基于补充协议约定，装修费用要按照五年进行分摊，装修费用由三部分构成，总计79,824元，按照五年共计60个月分摊掉28个月，吴友江还应当支付32个月的装修费用。)。
一审法院认定事实如下：2013年6月，老城隍庙公司(乙方、承租方)、吴友江(甲方、出租方)就系争房屋签订的《租赁合同》载明，系争房屋面积为23平方米，甲方已向乙方出示了该房屋大房东的房地产权证明及相关资质转租材料；乙方向甲方承诺，租赁该房屋为经营使用，经营范围仅限于小吃及外卖食品；租赁期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止；免租装修期为10天，自2013年7月1日起至2013年7月10日止；月租金8,000元；房屋的交付日期为2013年6月30日之前；双方约定房屋押金1万元。合同期满，甲方应将押金退还给乙方；双方约定，任何一方违约，违约方应赔偿守约方违约金1万元。
2013年6月18日，吴友江出具了《收条》，表示收到了老城隍庙公司支付的系争房屋押金1万元。
2013年8月12日，上海市食品药品监督管理局闸北分局向上海老城隍庙小吃世界有限公司南山路店颁发了餐饮服务许可证，地址为南山路XXX号-2底层。
2015年10月27日，老城隍庙公司向吴友江寄送的《通知函》载明，老城隍庙公司于2015年9月14日收到美贤公司的告知书，要求老城隍庙公司于2015年10月13日停止营业，并搬离系争房屋。故根据合同约定，吴友江应承担违约责任。老城隍庙公司要求解除合同及补充协议，并要求吴友江返还租金、押金，赔偿装修费用、违约金。
一审中，双方确认，系争房屋的租金老城隍庙公司已付至2016年6月30日。
一审另查明，本市南山路XXX号房屋产权原登记在上海家化(集团)有限公司(以下简称“家化公司”)名下。后家化公司曾与新森岱公司就上址房屋签订房屋租赁合同。2010年11月30日，家化公司(甲方)与新森岱公司(乙方)以及美贤公司(丙方)共同签订了《三方协议》，主要内容为：“鉴于2006年9月13日，甲乙双方就南山路XXX号签订《上海市房屋租赁合同》，鉴于2008年3月21日，甲乙双方就原合同部分条款的修改签订《备忘录》，鉴于2010年10月18日，甲方收到乙方的《关于变更南山路XXX号租赁承租方的请示》，根据乙方要求，即乙方终止原合同，由丙方成为原租赁合同的主体一方，和甲重新签订合同，经三方协商达成以下协议内容：“一、自2010年11月30日止，甲乙双方终止原合同……。二、丙方对上述原合同履行中乙方拖欠甲方的租金、违约金和乙方的其他违约行为提供连带责任担保……。三、甲、丙双方签订的新租赁合同中所有实体性条款内容与原合同条款相同。新租赁合同的租赁期限为原合同的剩余租赁期限，即2010年12月1日至2018年6月30日止……。四、乙方对甲、丙双签订的新租赁合同项下的丙方的合同义务提供连带责任担保……。”等。
2014年9月1日，上海义楷实业有限公司(以下简称“义楷公司”)成为南山路XXX号房屋产权人。2014年11月3日，义楷公司与美贤公司就上址房屋签订了《上海市房屋租赁合同》，仍将南山路XXX号房屋交由美贤公司经营管理，租期自2014年9月1日起至2018年6月30日止。
一审再查明，新森岱公司(甲方)、吴友江(乙方)、上海祥顺投资管理有限公司(担保方)曾签订的《店铺租赁合同》载明，甲方将上海市南山路XXX号临街五间门面房租赁给乙方，租赁期十年，但未约定起止时间；甲方应在2006年12月30日前把门面房交付乙方。
一审中，吴友江提供了2013年7月10日美贤公司与老城隍庙公司签订的租赁合同，租赁部位为南山路XXX号-2底层。双方均确认该份合同系老城隍庙公司办理执照时所用。
经老城隍庙公司申请，一审法院委托上海中世建设咨询有限公司对系争房屋装修时支出费用及2016年1月8日的装修现值进行司法鉴定。经司法鉴定，该公司于2016年3月22日出具的司法鉴定意见书载明：系争房屋内的装潢造价为67,668元，系争房屋装修工程的装潢折旧按照5年(60个月)折算，残值率按照10%计算，2016年1月折旧后的现值为37,217元。老城隍庙公司对鉴定意见书的真实性没有异议，但是老城隍庙公司还是以补充协议书中的约定主张装修费用，如果法院最后采纳司法鉴定意见书中的结论，老城隍庙公司也没有异议。吴友江对鉴定书真实性无异议，但是认为该鉴定书与本案无关，吴友江没有违约。当时，老城隍庙公司的装修方案也没有经过吴友江的同意。合同签订后，吴友江未向老城隍庙公司提出过装修需要经吴友江同意。
一审中，老城隍庙公司提供了美贤公司于2015年9月14日出具的《南山路商铺使用户清场告知书》，告知书抬头为致南山路XXX号XXX幢底层101-1临号商铺乔家栅使用户，告知书载明，美贤公司系南山路XXX号园区的整体承租方，该使用户所占用的房屋系园区一部分，但至今未与美贤公司签订房屋使用协议，也未支付过任何房屋使用费。故要求使用户于2015年10月13日前搬离，自10月14日起美贤公司将停止供水供电并依法收回房屋。老城隍庙公司表示，老城隍庙公司具体租赁的部位为101-3号，告知书上写着101-1是张贴告知书的部位。吴友江表示对于告知书不清楚，吴友江租赁系争房屋后并未拖欠租金，系争房屋租赁的部位为从西向东数第五间，因为号牌多次发生变更，吴友江不是很清楚具体号牌。
老城隍庙公司提供了2013年7月6日老城隍庙公司(乙方)与“吴友江”(甲方)签订的《补充协议》，该协议约定双方于2013年6月18日签订了房屋租赁合同……现就甲方提供的租赁关系及房屋权属资质不全一事，双方作如下补充约定：甲方确保乙方于2018年6月30日之前在该房屋正常经营，若在合同期内，美贤公司将房屋收回或其他原因，导致乙方不能正常营业，甲方应承担违约责任，赔偿乙方违约金1万元，并赔偿乙方装修费用。该句尾部手写了“装修费用按5年分摊”字样。
老城隍庙公司表示，2013年6月份，老城隍庙公司的工作人员在下属的本市乍浦路门店，认识了吴友江。吴友江称在其南山路有店铺，老城隍庙公司与吴友江及邹明祥见面(邹明祥为新森岱公司的物业管理人员)，商谈新森岱公司在南山路店铺的租赁问题，南山路店铺是以吴友江名义租赁下来的。邹明祥称其与吴友江为亲戚关系，如果老城隍庙公司租赁系争房屋可以给予优惠。老城隍庙公司就让对方出示了相应的房产资质，显示房屋产权人为家化公司，该公司将房屋租赁给了新森岱公司，新森岱公司又与吴友江签订了租赁合同。因老城隍庙公司要求租赁期五年，但是吴友江与新森岱公司的租赁合同没有具体的时间，当时吴友江只出示了一张租赁期至2016年6月底的付款凭证。而吴友江与新森岱公司的租赁合同显示租赁期限为十年，但是没有具体签订的时间，于是老城隍庙公司提出吴友江是否有租赁到2018年的权限，邹明祥又向老城隍庙公司出示了三方协议。于是老城隍庙公司与邹明祥(落款为吴友江，但应当为代签)签订了补充协议。吴友江只在第一次露面，后来都是邹明祥与老城隍庙公司接洽的，每次都是邹明祥出面的。邹明祥参与了一开始合同的签订，后来还与老城隍庙公司签署了补充协议。因为其代表的是吴友江，所以就以吴友江的名字在补充协议上签字，当时其为新森岱公司的员工，不方面出面，没有委托手续。开始装修、水电走向、窗户朝向、租金开具发票等问题都是邹明祥出面进行协调的。系争房屋的租金都是支付到吴友江名下银行卡中的，支付方式为年付，现在已经支付到了2016年的6月30日。系争房屋交房日期为7月1日，一直正常经营到2015年4、5月份。2015年4、5月开始，美贤公司告知老城隍庙公司不能再使用系争房屋了，一开始其是以口头告知的，后来正式发来函。美贤公司当时称吴友江没有权利转租房屋，老城隍庙公司曾提出异议，并将当时转租房屋的资质提供给美贤公司看。美贤公司称三方协议中没有时间，里面涉及造假。在经营过程中，老城隍庙公司一直将水电费用交给美贤公司。2015年4、5月份后，老城隍庙公司找了邹明祥让其来公司商谈该事。邹明祥认为自己有权转租，让老城隍庙公司遇到情况就报警，并表示如果老城隍庙公司实在做不下去会赔偿老城隍庙公司。之后，老城隍庙公司给邹明祥提供了当时装修费用79,824元的合同、明细，并要求其与美贤公司协调，以保障老城隍庙公司正常营业。但是，后来老城隍庙公司再联系时，邹明祥表示其与美贤公司有诉讼，无法再出面。2015年10月13日，美贤公司将老城隍庙公司停水停电，老城隍庙公司就没有办法营业了，当时管理方美贤公司人员到场确认了，还留有了两台冰箱，一台蒸灶放在现场。当天，老城隍庙公司也与邹明祥联系，其表示让老城隍庙公司记下日期，其会赔偿老城隍庙公司损失。系争房屋从10月14日后一直空关，钥匙虽然在老城隍庙公司这里，但是该房已经断水断电并且有保安驱逐，老城隍庙公司没有办法经营。老城隍庙公司确认在2016年6月6日将系争房屋的钥匙交给了吴友江，冰箱等在之前就搬掉了，现场没有遗留可移动的物品。目前系争房屋仍由吴友江掌控，所以老城隍庙公司认为合同不能继续履行的原因在于吴友江。
吴友江表示，2006年11月，吴友江与新森岱公司签订了租赁合同，承租了五间房屋，包括系争房屋。当时产权人是家化公司，家化公司将房屋租赁给新森岱公司，新森岱公司再转租给吴友江，当时约定租期为10年，从开业时起算，后来开业时间是在2008年5月。2010年11月30日，产权人家化公司和新森岱公司、美贤公司签订三方协议，将承租人变更为美贤公司。同日，美贤公司又将从家化公司处承租的房屋转租给了新森岱公司，租期从2010年12月1日至2018年6月30日。签订三方协议及房屋又转租给新森岱公司的情况，吴友江一开始均不知情，吴友江一直是向新森岱公司支付租金。2012年6、7月，新森岱公司要求将2018年6月30日的租金均支付完毕，原来根据合同约定，租金三年一付，新森岱公司称如果能提前支付，则最后三年租金只需支付70万。吴友江就于6月底7月初向新森岱公司支付了租金65万、70万。2012年7月24日，新森岱公司在系争房屋所在区域张贴了公告，称新森岱公司与美贤公司的租赁合同已将终止，让各商户直接与美贤公司签订合同，并将租金支付给美贤公司。后来其他的商户就与美贤公司变更了租赁协议，因吴友江的租金已支付完毕了，美贤公司的副总陈刚就说与吴友江的租赁合同到2018年以后再签。之后吴友江一直继续经营，美贤公司也从未向吴友江催讨过租金。2014年，听说该地块要动迁，美贤公司以未付房屋租赁费用等理由要求实际承租人迁离，但都未直接通知吴友江。后来实际承租人曾告知吴友江，租赁房屋要停电了。吴友江及实际承租人均报过警。吴友江也曾去找过美贤公司，美贤公司均不赔偿损失，也不退还租金，还要求吴友江迁出。后来吴友江也无法联系新森岱公司。因新森岱公司在履行协议过程中未依约将租金交付美贤公司，美贤公司于2012年7月24日终止了与新森岱公司的转租合同。2012年7月24日新森岱公司曾在南山路XXX号的各商户处张贴通知，告知商户出租人将变更为美贤公司。一开始邹明祥、吴友江与老城隍庙公司签订了租赁合同，之后，邹明祥就没有参与过房屋的租赁事宜了。老城隍庙公司曾经给吴友江打过电话，称美贤公司对系争房屋采取了断水断电措施，要求吴友江与美贤公司沟通，吴友江也答应进行沟通。后来美贤公司又进行过断电，但老城隍庙公司未再找过吴友江。在履行过程中，老城隍庙公司只是为美贤公司停水停电问题打过一次电话，除此之外，老城隍庙公司的经营一直是正常的。2015年10月27日，老城隍庙公司向吴友江发了通知函，吴友江也告知老城隍庙公司，美贤公司无权利停水停电，老城隍庙公司可以向其主张权利。合同不能履行的原因是出租方停电停水造成的，故认为老城隍庙公司应向美贤公司主张侵权责任。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。老城隍庙公司、吴友江签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，于法无悖，当事人应当恪守履行。本案中，吴友江取得系争房屋的承租权来源于其与新森岱公司签订的租赁合同，但根据吴友江的陈述，新森岱公司与美贤公司的租赁关系已经于2012年7月24日终止，故新森岱公司与吴友江的租赁关系亦应随之同时解除。之后系争房屋的出租管理的权利由美贤公司进行，但吴友江未与美贤公司签订过租赁合同，吴友江已无合法出租系争房屋的权利，故导致双方租赁合同不能继续履行的主要责任在于吴友江，但老城隍庙公司在承租房屋之初，与美贤公司签订过用于办理营业执照的租赁合同，租赁过程中亦向该公司缴纳水电费用并看到过吴友江出示的三方协议，明确知晓美贤公司对于系争房屋所在园区进行管理，但仍未采取积极措施保障合同履行，一审法院认为老城隍庙公司对于合同不能继续履行亦负有一定责任。现双方均同意解除租赁合同，一审法院予以确认。系争房屋的租金，老城隍庙公司已付至2016年6月30日，老城隍庙公司要求吴友江退还2015年10月14日至2016年6月30日的租金，但老城隍庙公司对于搬离系争房屋的时间未能提供证据予以进一步佐证，且即使如老城隍庙公司陈述，2015年10月13日老城隍庙公司停止营业，但系争房屋内仍遗留部分物品，房屋钥匙也未交还吴友江，直至2016年6月6日方将钥匙交还吴友江，系争房屋仍处于老城隍庙公司的控制之下，但一审法院结合老城隍庙公司停止停业、本案合同不能继续履行的过错等本案实际情况，酌情确定老城隍庙公司需支付交还房屋前的占有使用费用，吴友江还需退还老城隍庙公司37,300元。2016年6月7日交还房屋后，至2016年6月30日的使用费6,400元，吴友江应全额退还老城隍庙公司。对于房屋押金，现在双方合同已经解除，吴友江也同意返还押金1万元，一审法院对此予以确认。老城隍庙公司根据《补充协议》的约定要求吴友江支付违约金1万元及装修费用损失，但审理中老城隍庙公司自认《补充协议》非吴友江本人签署，且未提供邹明祥曾接受吴友江委托，代签《补充协议》的证据，吴友江亦否认曾授权邹明祥签署《补充协议》，故老城隍庙公司依据《补充协议》主张违约金及装修费用的依据不足，一审法院不予支持。但根据法律规定，合同解除后，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。故一审法院根据司法鉴定书中确定的折旧费用及计算标准、双方的过错责任，酌情确定吴友江应赔偿老城隍庙公司装修损失22,000元。吴友江认为，老城隍庙公司的装修未经其同意。但系争合同中明确约定了装修免租期，且合同履行至今，吴友江从未就装修事宜提出异议，吴友江亦认可合同中未约定装修需其同意，故吴友江的抗辩意见一审法院不予采纳。吴友江还认为，老城隍庙公司应向美贤公司主张权利，但本案租赁合同的主体为老城隍庙公司、吴友江，老城隍庙公司以租赁合同中约定的权利义务向吴友江主张权利，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。
一审法院判决：一、上海老城隍庙小吃世界有限公司与吴友江签订的《租赁合同》解除；二、吴友江应于判决生效之日起七日内向上海老城隍庙小吃世界有限公司返还房屋使用费43,700元、押金10,000元，共计53,700元；三、吴友江应于判决生效之日起七日内赔偿上海老城隍庙小吃世界有限公司装修损失22,000元；四、驳回上海老城隍庙小吃世界有限公司的其余诉讼请求。
本院认为，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本案二审争议焦点为2015年10月14日至2016年6月6日房屋租金数额的认定。吴友江作为系争房屋出租方，应当采取积极措施确保承租方老城隍庙公司正常使用系争房屋，吴友江怠于行使前述义务，对于系争房屋租赁合同无法继续履行负有一定责任。一审法院酌情确定老城隍庙公司需支付交还房屋前的占有使用费用，吴友江还需退还老城隍庙公司租金数额，符合案件事实，并无不当，本院予以维持。老城隍庙公司依据租赁合同向合同相对方吴友江主张权利，符合法律规定。一审法院关于此节的认定意见，本院认同。
综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费732.5元，由上诉人吴友江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年三月十五日
书 记 员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……