石家庄市裕华区人民法院
民 事 判 决 书
2015年裕民二初字第00443号
原告闫雪纯。
法定代理人王会芬。
委托代理人吴玉锋，河北翔腾律师事务所律师。
被告石家庄市金马房地产开发有限公司，住所地，石家庄市裕华区。
法定代表人王树明，该公司总经理。
委托代理人刘锦辉，河北冀华律师事务所律师。
委托代理人欧阳静，河北冀华律师事务所律师。
原告闫雪纯与被告石家庄市金马房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代理人王会芬的委托代理人吴玉峰，被告的委托代理人刘锦辉、欧阳静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告分别于2011年5月8日、2011年12月15日与被告签订了编号：20110508-3-1-2501、20111215-6-2-1501《商品房认购协议书》，约定原告认购被告开发的西美.五洲天地南区项目中的3-1-2501、6-2-1501号房屋；双方约定于2013年12月31日前签订正式《商品房买卖合同》，并按规定办理相关手续。如因出卖人原因不能按照约定时间签订《商品房买卖合同》，则从约定日期开始到签订《商品房买卖合同》截止期间的物业费由出卖人承担。被告交付上述房屋后，未按约定时间签�正式的《商品房买卖合同》，物业公司通知原告缴纳物业费时，原告告知应由开发商即被告承担物业费，物业公司称开发商的承诺与他们无关，由于物业公司要采取断水断电措施，为保证能够正常使用房屋，原告只好先行向物业公司缴纳物业费，综上，原告认为被告的行为违反了双方签订的《商品房认购协议书》，为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求法院依法判令：1、被告按照双方签订的《商品房认购协议书》约定向原告支付应承担的自2013年1月起的物业费15089.2元及利息1735.5元（暂至2015年4月，最终要求被告支付至双方签订正式《商品房买卖合同》之日止）；2、诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、商品房认购协议书，证明双方存在合同关系，原告认购了被告开发的房屋，协议书载明如因出卖人原因不能按约定的时间签�商品房买卖合同，则出卖人应承担从约定日期开始至签订商品房买卖合同截止期间的物业费。2、收据，证明原告已经实际缴纳物业费及物业费发生的数额。
被告辩称，1、原告与被告签订的《商品房认购协议书》属无效合同，协议条款不发生约束合同当事人的法律效力。首先涉案房产并未取得商品房预售许可证，该协议应认定无效。其次本案的物业费承担条款与《商品房认购协议书》是不能分割的，并非独立条款，故该协议书是整体无效、绝对无效，原告基于无效合同的约定，要求被告承担物业费不应获得支持。2、即便关于物业费承担的条款是有效的，被告也不当然承担物业费。首先商品房认购协议书约定的是只有因出卖人的原因不能签订商品房买卖合同，物业费才由出卖人承担，原告无证据证明是因被告的原因无法签订商品房买卖合同，根据证据规则�原告应该承担不利后果。其次，在法院受理的案件中，存在大量的按揭购房客户，首付不足50%，在这种情况下，开发商只有签订正式的商品房买卖合同，才能收回余款，西美五洲天地已经是成熟社区，因此不可能因被告的原因无法签订商品房买卖合同。3、原告与被告实际变更相关约定，变更后物业费由原告承担，且该变更已经履行两年多，故物业费应由原告承担。根据原告主张可以看出，自2013年1月1日至起诉前，物业费一直由原告承担并缴纳，因此可以看出，双方实际就物业费承担问题进行了变更，并且实际履行了两年。且2013年1月1日至今原告无任何向被告主张物业费之行为，也未提交任何主张权利的证据，更加可以确认双方对合同条款变更的事实。即便该条款没有变更，原告债权请求的时效也应自其第一次缴纳物业费时（2013年1月1日）计算其诉请也已经超�民事诉讼时效，其诉讼请求也不应被支持。4、原告没有在举证期限内提交请求数额证据，应承担举证不能的后果。原告主张被告向其支付已经缴纳的物业费和相应信息，但并未提交任何缴纳物业费证据，被告非物业公司，物业公司也未参加本案诉讼，故导致原告请求金额无证据证明也无法查清。5、根据原告提交的《商品房认购协议书》，足以认定双方已经签订了“真实的商品房买卖合同”，因此不应承担物业费用。合同约定的正式《商品房买卖合同》并非唯一指向政府部门制定的《商品房买卖合同》的示范文本，在此不应作限制性理解。换言之，如果《商品房认购协议书》不是正式合同，而仅是意向性约定，则本案诉争条款因不符合双方真实意思表示而未成立，不应发生法律效力。6、《商品房认购协议书》第11条实质属于违约赔偿条款，其约定赔偿范围明显过高，应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告实际并无损失，也没有提交任何损失证据，因此应依法驳回原告诉请。7、原告起诉状的日期是2015年4月，且诉讼请求计算的数额仅到2015年4月，但最终主张至签订正式《商品房买卖合同》之日，其立案时间明显晚于4月，明显涉嫌恶意少交诉讼费，根据收费办法，要么责令其补交诉讼费，要么承担不利后果。8、物业费也不应该由被告承担。首先涉案房产至今未办理房产证，是因为政府政策调整原因造成，现在政策因素经协调已解决，相关手续正在办理中，对于延期办证事宜被告无过错，也不应当承担该费用。即便被告没有履行合同约定，但不能履约的原因是政策等不可抗力造成的，被告不存在任何过错，且并未影响原告入住，也未造成任何损失，故不应承担该费用。综上，被告在本案当中无过错，原告无损失，且原告并未在举证期限内提交相应证据证明其主张，本着公平公正的原则，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告对原告提交的证据提出的主要质证意见是：1、对证据一的真实性无异议，合法性、关联性有异议，协议无效，而且原告并不能证明是被告的原因不能签订商品房买卖合同，因此该证据不能证明原告的主张。2、对证据二的真实性无异议，关联性有异议，诉求的时间、数额跟具体票据时间不一致，因此该证据与待证事实没有关联性。
被告为证实其主张，提交以下证据：照片，证明原告已经享受了优质的物业服务。
原告对被告提交证据提出的主要质证意见是：对照片真实性没有异议，但�与本案没有关联性，原告是否享受物业服务，与被告应缴纳物业费无关。
经审理查明，2011年5月8日、2011年12月15日，原、被告双方签订了编号分别为20110508-3-1-2501、20111215-6-2-1501的《商品房认购协议书》，协议约定：原告购买被告开发的西美.五洲天地南区项目中的3-1-2501号、6-2-1501房屋，并约定了房价款及房屋的交付；双方还约定两套房屋分别于2012年12月31日前、2013年12月31日前签订正式《商品房买卖合同》，并按规定办理相关手续；如因被告原因不能按照约定时间签订《商品房买卖合同》，则从约定日期开始截止到签订日期期间的物业费由被告承担；原告在被告无预售证时购买此房屋，并已享有优先选房及房款优惠政策。协议签订后，原、被告双方按照协议约定履行了付款、交房义务。
另查明，原告购买的上述房屋至今未取得商品房预售许可证�
以上事实，有原、被告陈述、庭审笔录、双方提交的上述证据在卷佐证。
本院认为，商品房预售实行预售许可制度，本案被告在庭审结束前仍未取得商品房预售许可证，依照“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的法律规定，原、被告双方签订的《商品房认购协议书》应为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告基于该协议约定要求被告继续履行合同由被告承担物业费的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费221元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于七日内到河北银行各营业厅交纳上诉费50元，收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户：62320109058647。逾期不缴纳，视为放弃上诉
审判长 左书旺
审判员 黄 林
审判员 高双志
二〇一五年十一月二十四日
书记员 孙 然