河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0103民初4247号
原告郑州佳裕置业有限公司，统一社会信用代码：91410100664686076K，住所地：郑州市二七区二马路28号。
法定代表人李向清，董事长。
委托代理人李国庆，男，汉族，1984年10月21日出生，住郑州市金水区，该公司法务部人员。
委托诉讼代理人宋子颖，河南尤扬律师事务所律师。
被告马二孬，男，汉族，1980年3月15日出生，住河南省新密市。
原告郑州佳裕置业有限公司诉被告马二孬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告郑州佳裕置业有限公司的委托代理人李国庆、宋子颖到庭参加了诉讼。被告马二孬经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑州佳裕置业有限公司诉称，2013年9月28日，原、被告双方就被告购买原告开发的位于二七区××马路东、××西××、××楼商业××房××房，签署了备案号为130××××6076的《商品房买卖合同》，合同约定付款方式为50.06%现金支付、49.94%商业贷款。原告作为保证人为被告与中国银行股份有限公司郑州文化支行（以下简称中国银行）签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》中对其按揭还款期间承担阶段性连带担保责任。被告按照合同约定支付了首付款，余款也已通过向中国银行申请按揭贷款的方式支付给原告。但后来由于被告中断偿还中国银行按揭贷款，导致原告作为担保人承担了相应的保证责任，截至到2017年8月31日中国银行按照《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》中的相关条款约定，累计从原告保证金账户中扣除了共计102862.05元的保证金。原告在承担了相应的保证后多次要求被告履行其相应还款义务，并与2017年3月21日以邮寄方式向被告发出了《告知函》，但被告仍不履行其义务，原告于2017年4月17日以邮寄的方式向被告发出了《解除商品房买卖合同通知书》。截止到起诉之日，被告仍未履行其还款义务，原告为维护合法权利，故诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的备案号为130××××6076的《商品房买卖合同》已依法解除；2、被告配合原告办理注销商品房预告登记（预告登记号为：1309077884）的相关手续；3、被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案（备案号为：130××××6076）的相关手续；4、被告偿还原告截止到2017年8月31日代为其偿还的保证金102862.05元及原告实际上承担保证金之日起暂计至2017年8月31日止的补偿金21759.05元（2017年8月31日之后的补偿金仍要求按日息万分之五计算至被告实际支付之日），保证金及补偿金计算至实际产生之日；5、被告向原告支付违约金6808.04元；6、被告承担本案诉讼费用。
原告提交的证据有：1、《商品房买卖合同》；2、房屋预告登记证明；3、合同信息备案摘要；4、中国银行个人贷款合同；5、银行回单；6、告知函及邮寄单；7、《解除商品房买卖合同通知书》；8、邮寄单。
被告马二孬未辩称，亦未向本院提交证据。
本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
经审理查明，2013年9月28日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方就被告购买原告开发的位于二七区××马路东、××西××、××楼商业××房××房产签署了备案号为130××××6076的《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房建筑面积为66.06平方米，单价10305.84元，总金额为680804元。付款方式为50.06%现金支付，49.94%办理商业贷款。买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民下府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人。合同附件四第一条第2款约定，双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。第三条第6款约定，(1)买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金。(2)买受人没有按本项第(1)小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。
《商品房买卖合同》签订后，被告作为借款人，原告作为保证人，中国银行作为贷款人三方签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》。合同约定贷款金额为人民币340000元，用于购买座落于二七区××马路东、××西××、××楼商业××房××号的房产。贷款期限为10年。本合同贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮30%计算。签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为6.55%。本合同采用等额本息还款法。逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收30%执行。原告提供阶段性连带保证的，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年。
上述两份合同签订后，原告认可收到了被告支付的340804元，并收到了中国银行的贷款340000元。后被告出现逾期还款，导致中国银行自2015年4月30日至2017年8月31日止从原告保证金账户上扣划102862.05元归还被告的银行贷款，依据合同约定标准计算的补偿金数额为21759.05元。
2017年3月20日，原告制作了告知函，并于次日向被告房屋买卖合同上载明的地址邮寄了该告知函，2017年3月24日邮件退回。2017年4月15日，原告制作了《解除商品房买卖合同通知书》，并于2017年4月17日向被告邮寄了该通知，2017年4月20日邮件退回。
2017年11月1日，原告诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的备案号为130××××6076的《商品房买卖合同》已依法解除；2、被告配合原告办理注销商品房预告登记（预告登记号为：1309077884）的相关手续；3、被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案（备案号为：130××××6076）的相关手续；4、被告偿还原告截止到2017年8月31日代为其偿还的保证金102862.05元及原告实际上承担保证金之日起暂计至2017年8月31日止的补偿金21759.05元（2017年8月31日之后的补偿金仍要求按日息万分之五计算至被告实际支付之日），保证金及补偿金计算至实际产生之日；5、被告向原告支付违约金6808.04元；6、被告承担本案诉讼费用。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与中国银行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告均应按合同约定全面履行合同义务。被告未按期向中国银行归还本息，违反了《商品房买卖合同》附件四的约定，亦符合合同约定的解除条件。虽然被告未收到原告向其寄出的告知函，但原告是按被告确认的有效通讯地址，应产生送达的效力，且直到开庭时，被告仍无力偿还原告代垫款项，故应当认为双方约定的解除条件已成就，原告要求解除双方签署的备案号为130××××6076的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告应退还被告已支付房款及利息返还。被告有协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案的相关手续的义务，故原告的此项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的6808.04元违约金问题。该违约金依据合同附件四第6条第(2)项的约定，该约定又指向了合同第七条的约定，但合同第七条中明确约定“本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。原告在庭审中已认可收到了被告支付的现金款项及中国银行向期支付的贷款，原告已收到全额房款，故原告的此项主张不符合合同约定，本院不予支持。
关于原告主张的被中国银行扣划的保证金及补偿金问题。根据原告提交的扣划保证金清单，经核算，本院对原告要求被告支付截至2017年8月31日扣划保证金数额102862.05元的诉讼请求，本院予以支持。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第六款约定标准计算，截至2017年8月31日补偿金数额为102862.05元×0.0005×854天=43922.10元，原告仅主张21759.05元，不违反法律规定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原、被告于2013年9月28日签订的备案号为1300143****的《商品房买卖合同》；
二、被告马二孬于本判决生效之日起十日内协助原告办理撤销备案号为1300143****的《商品房买卖合同》备案的相关手续；
三、被告马二孬于本判决生效之日起十日内向原告偿还中国银行股份有限公司郑州文化支行从原告账户扣划的截止至2017年8月31日的保证金102862.05元及补偿金21759.05元。(自2017年9月1日之后的代偿款以中国银行股份有限公司郑州文化支行实际扣款票据为准，补偿金按合同约定的日息万分之五的标准计算至实际还款之日)。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费2929元，由原告负担152元，被告马二孬负担2777元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 石海滨
人民陪审员 王泽清
人民陪审员 苏志美
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 马海量