宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第180号
上诉人（原审原告）：景海荣，男，1982年5月23日出生，汉族，宁夏回族自治区银川市房地产测绘中心职员。
委托代理人：付前亮，宁夏综义律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：宁夏金磊建筑安装有限公司。住所地：宁夏回族自治区石嘴山市大武口区裕民北街***号。
法定代表人：朱中华，该公司总经理。
委托代理人：李志伟，宁夏方和圆律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：银川忠心房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路宁朔南街*号。
法定代表人：孙尧忠，该公司董事长。
委托代理人：张文瑾，女，1990年4月23日出生，汉族，银川忠心房地产开发有限公司办公室职员。特别授权代理。
上诉人景海荣因与被上诉人宁夏金磊建筑安装有限公司（以下简称金磊公司）、银川忠心房地产开发有限公司（以下简称忠心公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院作出的（2014）银民初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人景海荣及委托代理人付前亮，被上诉人金磊公司的委托代理人李志伟、忠心公司的委托代理人张文瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年1月11日，景海荣与忠心公司签订《浙江商城综合用房订购协议》，双方约定：忠心公司将浙江商城综合楼E0619号房出售给景海荣，出售房屋面积51.79平方米，总价款221661元。2011年1月11日、7月21日、10月20日，景海荣分三次给忠心公司支付购房款共计14万元，余款未付。2011年10月24日，景海荣与王宁钢签订《房屋租赁合同》，景海荣将房屋租赁给王宁钢，租赁期限自2011年10月21日至2014年10月21日。景海荣与忠心公司签订的房屋订购协议未在登记机构申请预告登记。
银川市中级人民法院在执行金磊公司与忠心公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2011年10月18日整体查封了登记备案在忠心公司名下的在建综合楼房6、7层。2013年10月11日，继续查封该公司名下位于浙商公寓6层（1-22号）、7层（1-2号、4-22号）的房产，共计43套房屋。景海荣出资订购的预售房屋在本院查封房屋的范围内。
原审法院认为，景海荣与忠心公司签订的浙江商城综合用房订购协议是当事人的真实意思表示，内容、形式不违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同。景海荣虽然已实际使用房屋但仅支付了部分房款且未办理产权过户登记手续。人民法院可以查封、扣押、冻结涉案房屋。本案执行标的不符合法律规定的中止执行的情形，不应当中止对涉案房屋的执行。景海荣的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条之规定，判决：驳回景海荣的诉讼请求。
景海荣上诉请求：撤销银川市中级人民法院（2014）银民初字第92号民事判决，改判：1、确认西夏区浙江商城综合楼E0619号房屋归上诉人所有；2、解除对西夏区浙江商城综合楼E0619号房屋的查封；3、判令忠心公司协助办理上述房屋所有权登记；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、一审判决为平衡各方利益自己设立标准，没有法律依据，侵犯实际占有人的权利。物权法设立占有制度的目的是为了维护物的事实占有状态，实现占有的公示功能，维护交易安全。一审判决设立实际占有的标准是在法院查封后，但法院的查封并没有公示给案外人景海荣，其无法获知房屋被查封的事实。一审判决又设立没有全额支付房款的标准，这与实际占有没有法律上的因果关系，因此，一审判决剥夺了上诉人的实体权利；二、景海荣是基于物权的取得，而金磊公司是基于债权的取得，根据物权优于债权的原则，景海荣应当取得涉案房屋的所有权。综上，原审判决适用法律错误、实体处理不当，应当撤销原判、改判支持上诉人的上诉请求。
金磊公司答辩称，一、物权法不能作为景海荣主张的法律依据，其上诉理由不能成立。根据物权公示公信的法律原则，不动产物权的变动采用登记生效主义。涉案房屋于2011年10月18日被银川市中级人民法院依法查封时该房屋的所有权人系忠心公司。据此，景海荣对涉案房屋不享有法定物权，其要求中止执行涉案房屋的诉请不能成立；二、本案不符合《查封规定》第十七条关于中止执行的法定情形，一审判决驳回上诉人第二项诉讼请求正确。景海荣一审提交的购房合同、房款收据，证明涉案房屋总价为221661元，其分别于2011年1月11日、7月21日、10月20日分三次支付购房款14万元，其中两笔付款在涉案房屋查封之前，且剩余房款未付清；同时法院查封涉案房屋时，该房处于闲置状态。因此，景海荣在涉案房屋查封前既没有全额付清房款，也未实际占有使用，故本案不符合中止执行的规定。三、景海荣第一、三项诉讼请求与本案无关，一审判决驳回其诉讼请求正确。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律准确、判决结果适当，请求驳回上诉，维持原判。
忠心公司答辩，请求二审法院支持景海荣的上诉请求。
金磊公司和忠心公司对一审查明的事实没有异议，景海荣对原审查明涉案房屋总价款221661元和支付购房款14万元的事实有异议，认为根据其与忠心公司签订的《订购协议》、《商品房买卖合同》及忠心公司出具的购买发票，证实涉案房屋的总价款应为19万元，景海荣先后分四次支付，购房款已全部付清。
二审中各方当事人均坚持一审时的举证、质证意见。
二审中景海荣提交购房发票一张，系原件，证实其于2013年3月13日交清19万元购房款，忠心公司给其出具了正式发票。
金磊公司的质证意见，对证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可，认为19万元房款不是涉案房屋的总价款，且付款在房屋查封之后，其证明目的不能成立；忠心公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认可景海荣付清全部房款19万元后，公司出具的正式发票。
本院认为，该证据属于一审购房发票（复印件）的补强证据，该证据真实、合法与本案具有关联性，结合景海荣提交的《浙江商城综合用房订购协议》、《商品房买卖合同》记载涉案房屋总价款为19万元的事实，其证明目能够成立，应予采信。
二审查明，2011年1月11日，景海荣与忠心公司签订《浙江商城综合用房订购协议》，双方约定：忠心公司将浙江商城综合楼E0619号房出售给景海荣，房屋面积51.79平方米，总价款221661元，优惠价19万元。景海荣先后于2011年1月11日、7月21日、10月20日、2013年3月13日，分四次向忠心公司支付购房款合计19万元，忠心公司于2013年3月13日出具购房发票一张。
二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，根据各方当事人的上诉理由及答辩意见，本案争议的焦点问题是：1、涉案房屋应否中止执行；2、景海荣请求确认涉案房屋所有权并要求忠心公司协助办理产权过户登记是否属于本案的审理范围。
一、关于涉案房屋应否中止执行的问题
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，景海荣对涉案房屋主张实体权利并阻止法院的查封应当符合三个条件：涉案房屋查封前，景海荣已经支付全部价款；实际占有房屋；景海荣对未办理产权过户登记手续没有过错。
（一）关于涉案房屋查封前，景海荣是否已经支付全部价款并实际占有的问题。经查，银川市中级人民法院对涉案房屋的查封日期为2011年10月18日，景海荣举证证实其付清房屋总价款19万元的时间为2013年3月13日；景海荣举证实际占有涉案房屋的证据有《房屋租赁合同》，证明涉案房屋2011年10月21日其已占有，二审中其当庭陈述忠心公司于2011年10月12日将涉案房屋交付其使用，但未提交房屋移交单等证据予以佐证。结合其提交购房收据显示的时间，截止2011年10月12日景海荣先后支付两笔购房款，合计5万元，按照房屋总价款19万元计算，购房者仅支付到房屋总价款的26%，开发商便将所购房屋交付使用，不符合正常的交易规则，故其主张涉案房屋于法院查封前已付清全部价款并实际占有的理由，缺乏事实及法律依据。
（二）关于涉案房屋未办理产权过户登记手续，景海荣是否存在过错的问题。如前所述，涉案房屋因景海荣未付清全部购房款（19万元）也未实际占有，故法院查封时，涉案房屋的产权仍备案登记在忠心公司名下，对此景海荣具有过错。综上，涉案房屋查封前，景海荣仅支付部分价款也未实际占有，并对未办理产权过户登记手续存在过错，故其请求解除对涉案房屋查封的事实和理由与法不符，不予支持。
二、关于景海荣请求确认涉案房屋所有权并要求忠心公司协助办理产权过户登记是否属于本案审理范围的问题
本案系案外人执行异议之诉，是案外人对执行标的主张实体权利请求停止执行的诉讼，景海荣请求确认房屋所有权并要求忠心公司履行办理产权登记的诉请，分别属于物权确认纠纷和房屋买卖合同纠纷，不属于本案的审理范围，本院不予调整。
综上，原审判决认定涉案房屋总价款221661元有误，实为19万元，二审查明后已予纠正；原审判决适用法律正确、实体处理适当，上诉人的上诉请求依法不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费100元，由景海荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王利芬
代理审判员 马 豪
代理审判员 杨春梅
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 刘丹琼