萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
安民初字第1131号
原告（反诉被告）闫某。
被告（反诉原告）翁某跃。
委托代理人林铠，江西博韬律师事务所律师。
委托代理人赖振祥，萍乡市法律事务中心法律工作者。
原告闫某与被告翁某跃房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告闫某诉称：原告与被告于2015年4月22日就被告租用原告房屋签订了房屋租赁合同，被告在合同履行期间，未按合同要求“自合同签字之日起，乙方两个月内装修投资未达50万元以上，甲方可视乙方自动放弃承租权，可以单方终止合同，乙方保证金可被甲方无条件没收，已装修部份归甲方所有”执行。原告于2015年6月22日找到被告要求终止合同，被告要求宽限一周时间，筹备200万元投入装修，并承诺100万元打入原告帐户，由原告监管资金专款专用，若一周内被告未将100万元打入原告帐户，被告将无条件自动撤出，现一周时间早已过去，被告不兑现承诺，经两个月考证，被告完全没有兑现合同能力，使得原告定期合同目标得不到实现，被告多次不听原告劝阻，擅自破坏原告房屋结构，使原告的房屋造成严重安全隐患，被告的行为严重危害了原告的利益，现到贵院提起诉讼，请求终止原告与被告于2015年4月22日所签订的房屋租赁合同。2015年4月22日至2015年6月22日被告所装修部份归原告所有，判令被告恢复未经原告同意破坏原告房屋，判令被告赔偿原告2015年7月1日至2015年9月15日的租金损失16250元及2015年9月15日至房屋租赁合同终止之日的租金6500元，本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）翁某跃辩称：本案原告未按合同约定履行义务，我按合同约定投入了资金，请求驳回原告诉讼请求。并反诉称：2015年4月22日原告与被告于2015年4月22日签订了一份房屋租赁合同，双方在合同中作出了相关约定，然而正当被告全面履行合同时，原告在概无事实依据又无法律依据的情况下，竟然于2015年6月阻止被告施工，而且起诉被告，被告认为根据合同约定，被告于2015年4月22日（即合签订之日）就给付原告租房保证金50000元，到原告起诉前，被告已投入装修资金695281.30元，远远超出约定投入50万元这个数额，被告施工是按经原告同意而进行的，然而原告首先就违反了房屋租赁合同第一条第三项，房屋有部份产权（见附件），部份违章建筑，因此，原告有义务协助被告处理周边和政府因此栋房屋所主产生的任何纠纷，如纠纷处理不当，造成被告任何直接经济损失，由原告全权负责，当被告在进行装修之时，安源区城管局多次称租赁房屋相关手续不全，要求被告停止施工，被告将该情况向原告及时告知后，原告从未地去安源城管局进行协调，另外，房屋租赁合同第三条约定1、双方自合同签字之日起生效至2021年1月1日止，其中自签字之日至2015年12月31日前的日期是原告赠送给被告的装修期，实际租金从2016年元月1日起开始实际计算支付，装修期间与实际租期且同等法律效力，房屋由被告全权支配使用……”然而被告并没有履行该项义务。根据合同第六条第2项规定，原告无故终止该合同，原告应无条件赔偿被告一切经济损失。为此，为维护被告的合法权益，特向法院提起反诉，请求判讼原告支付被告双倍押金100000元，赔偿装修款695281.30元，本案诉讼费及反诉费由原告承担。
原告闫某针对被告反诉答辩称：经测算被告装修实际投入资金14.6万余元，扣除欠工程款、工资、收取的押金房租等实际只投入资金6万余元，被告改动房屋结构，严重违法、违规施工，被告多次不按时缴纳水电费，造成停电，给原告身声誉造成极大影响。
原、被告针对其诉请、答辩意见及反诉请求、反诉答辩意见，向本院提供了如下证据，本院依照证据的真实性、关联性、合法性及庭审质证、认证情况作如下认定。
原告提供证据如下：
1、原告提供其与被告于2015年4月22日签订的房屋租赁合同一份，萍国用（1999）安第01510号土地证一份，萍府房权字第13－4－34**号房产证一本，萍府房权字第13－4－34**号房产证一本。证明本案所涉租赁物是原告所有。原、被告之间存在房屋租赁合同关系，并对相关租赁事实进行了约定，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无争议，原、被之间确实存在房屋租赁合同关系。
2、原告提供工程结算材料共计15张。证明被告的土建工程的结算数量是84230元，证明被告破坏原告房屋损失为15025.10元（包括楼面、空心板、墙体、梁）。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性都有异议，这是原告单方面制作的，没有被告的签字。
3、原告提供萍乡市安源区怡新贸易商行出具的高当建材家具城的装修费用表一份。证明被告于2015年6月21日之前的家具城的投资部份的装修费用，仿瓷和防水费用计25000元，泥水工工资40000元，钢筋水泥河沙砾石共计30000元，这些费用原告予以认可，其他我不认可，被告对该证据的真实性无异议，但是这只是被告提供的估计费用，具体的装修费用要有清单。萍乡市安源区怡新贸易商行是被告女儿翁翊翊进行工商登记的，实际是被告经营。
4、原告提供光盘一张附电话内容记录一份。证明原告没有阻止被告施工，原告第一次于6月23日罗队长过来的事，被告承认所拆的部份是其要求工人去拆空心板等。证明被告再三要求原告延长2个月时间，组织资金要继续经营下去，证明被告收了李建的房租押金，具体数额不清楚，证明被告答应7天之内没有组织到100万元，就自己退出不租房屋了。被告对该证据的真实性、合法性、关联性都有异议。该证据来源不合法，是原告私自录音，地点不清楚，是否有剪接，我们都无法考证，对该证据不予认可。
5、原告提供证人陈秋发、应阿平的证据明一份。证明陈秋发和应阿平的房子，解除合同的时间是2015年6月1日，证明我租赁给他们的房子租金是2400元和4100元。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。陈秋发、应阿平没有身份证明，该证据与本案没有关联性。
6、原告提供胡为于2015年9月1日出具的证明一份。证明烟花店的锁匙在胡为处，胡为多次帮被告开门，被告对该证据的真实性、合法性、关联性都有异议。
7、原告提供邬思亮出具的建材城不锈钢的架子的单价和面积，115元一个平方米，共计110平方米，被告已付了5000元，还欠其7704元，被告对这一欠款7704元没有异议。
8、原告提供照片10张。证明被告破坏原告房屋的事实。被告称房屋装修改造都已经过原告的同意去做的，三面墙承重的事我不清楚，但是我可以负责任。
9、原告提供照片一张。证明三面墙是承重墙。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对该照片不认可。该证据也不能证明被告破坏了原告房屋的整体结构。
10、原告提供照片七张。证明房屋空心板承重是900公斤的事实。被告违反了房屋的承重标准。不锈钢的单子不是装修范围之内。曾经挂了一个效果图。被告对照片1、4、5、6现场的真实性予以认可，但对证明目的有异议。被告只是对原告的房屋进行装修、改造，对照片7只是一张效果图，是被告请设计师对承租房屋进行的设计，对照片2、3不予认可。
11、原告提供裕兴实业发货单二张。证明广场砖的单价和数量，被告认可5月25日开具的票据，不认可6月7日的票据。
12、原告提供收款收据三张。证明被告收到他们押金的事实。被告认可是收了其他人的押金，但是认为该证据与本案无关。
被告向本院提交了如下证据：
1、被告提供原、被告双方签订房屋租赁合同一份、收条一份。证明原、被告之间的房屋租赁合同关系成立，租赁房屋三层的面积约7500平方米，该租赁房屋部份属于违章建筑，增加了被告的承租风险，原告收取了被告50000元保证金。原告对该证据没有异议。
2、被告提供萍乡怡新贸易商行营业执照和组织机构代码。证明被告在签订房屋租赁合同时就成立了萍乡怡新贸商行，并以该商行名义对外进行经营及装修活动。原告认为该证据与本案不具备关联性。
3、被告提供可行性报告、申请报告、安装请求报告、申请报告、广告页、测绘平面图。证明被告在签订房屋租赁合同后向原告及有关部门申请改造该租赁房屋，并成立建材城，被告已履行合同义务，向政府申请成立建材城，被告已经将该房屋的策划进行落实，进行了测绘算工作。原告对测绘平面图没有异议。对其他证据认为与本案无关联性。
4、被告提供安源区城管局、规划局证明各一份。证明被告租赁的房屋部份系违章建筑，没有相关部门的批准，增加了承租方的装修风险，原告没有按合同约定处理与政府等部门的纠纷。原告对该组证据没有异议。
5、被告提供照片十九张。证明被告在签订租赁合同，积极改造租赁房屋，已经初具规模，与承租前形成了明显区别。原告认为照片属实，但是不能达到被告的证明目的。
6、被告提供合同13份、票据108张，收据8张，汇款单2张。证明被告与原告签订租赁合同后，积极履行了承租方的义务。被告与多家企业及个人签订合同对承租的房屋进行装修改造，合同金额达300余万元。因原告违约要求被告不再进行租赁，仅履行部份合同义务，已经支付的合同金额达236973元，无合同花费的金额达252438.50元。砖、石子等材料25134元，合计514545.50元。原告称对这组证据不予认可。很多人与本案是没有关系的，实际装修没有投入这么多，仿瓷是重复的，5万多元的不锈钢架子投入是没有依据的。我不认可这组证据。
7、被告提供证人李德安证言，证人与被告系朋友关系，在被告处做事，其称2015年9月7日调查笔录是其亲笔签字内容属实，电子显示屏和电梯已经进场，东西拖到车库还没有到现场，办公家具已买，放在办公室，城管来找过温泉，我也去与城管协调，但我没有与原告沟通过，以上证言证明城管要求被告停止的事实，和被告积极施工装修，购买家具的事实。原告对该证人证言有异议，里面的东西全部都是旧的，城管也从来没有过来。
8、被告提供证人温志军证言，证人与被告系朋友关系，我与被告是合伙意向人，最后没有合伙。我在调查笔录中所述属实，是我签的字，我没有阻扰被告施工，租赁房屋的厕所是否启用我不知道，以上证言证明原告方阻扰被告施工，导致工期不能正常进行下去，原告认为证人当庭所说的与笔录不一致，对该证人证言不认可。
9、被告提供证人李国平证言，证人与被告存在业务关系，为被告做广告牌子。我在调查笔录中所述属实，名字是我签的，我请人做的，有375个平方米，是140元一个平方米，我不认识原告，原告也没有阻止我施工，工程没有做完，是因为屋顶有高压线，不安全才没有做完，以上证言证明做工的工作量，和付款的事实，同时证明有些问题没有处理好，停工的事实，原告不认可证人的意见。证人的陈述和笔录不一致，不认可该证人证言。
10、被告提供对证人肖湘萍、李会平、周星、马园发、彭友根的调查笔录，以上证人尚未到庭，调查笔录证明被告叫了人来做事，因为原告的原因导致施工停工的事实，原告对该组证据有异议，不予认可。
11、被告提供律师代理合同一份、律师发票一份。证明被告因为该官司造成被告支付了代理费80000元。原告对该证据有异议，不予认可。
原告提供证据1房屋租赁合同一份、萍国用（1999）安第01510号土地证一份，萍府房权字第13－4－34**号房产证一本、萍府房权字第13－4－34**号房产证一本。被告对该组证据无异议，本院予以认定。原告提供证据2工程结算材料共计15张，被告提有异议，本院认为其抗辩理由成立，该证据系原告单边提供，没有任何被告或第三人的签字。不具备证据效力。对该证据本院不予认定。原告提供证据3萍乡市安源区怡新贸易商行出具的高专建材家具城装修用表一份，被告对该证据真实性无异议，对合法性、关联性未异议。故对该证据本院予以认定。至于该证据的证明目的能否成立本院将综合其他证据予以认定处理。原告提供证据4光盘一张附通话内容记录一份，被告对该证据的真实性、合法性、关联性都有异议，本院认为其抗辩理由成立，且通话内容表达意思模糊，如投资装修50万元，是否到位，观点意见不一致，达不到其证明目的，且无证据进一步佐证，故对该组证据本院不予认定。原告提供证据5证人陈秋发、应阿平证言，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为其抗辩理由成立，陈秋发、应阿平无身份信息，且未到庭，不符合证据规则要求，故对该组证据本院不予认定。原告提供证据6证人胡为证明，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为其抗辩理由成立，该证人未到庭不符合证据规则要求，对该证据本院不予认定。原告提供证据7邬思亮出具的不锈钢架子草图一份，被告对这一证据无异议，本院予以认定。原告提供证据8照片十张，被告提有不同观点。本院认为这些照片只能反映建筑物的现状，至于是否破坏了房屋结构，是否是承重墙应有设计图纸或司法鉴定，才能证实。故对证据8、9本院不予认定。证据10照片七张，本院认为照片只能反映目前房屋现状，至于是否违反了房屋的承重标准，应提供设计图纸及专家鉴定意见才能确定，故该证据达不到原告的证明目的，对该证据本院不予认定。原告提供证据11裕光实业发货单二张，被告对2015年5月25日发货单无异议，本院予以认定。2015年6月7日发货单，被告不认可，该发货单上无任何人签字，故对该发货单本院不予认定。原告提供证据12收款收据三张，被告认为该证据与本案不具备关联性，本院认为其抗辩理由成立，该收据是安源区怡新贸易商行与他人之间的往来关系，与本案不具备关联，对该证据本院不予认定。
被告提供证据1原、被告双方签订的房屋租赁合同一份，收条一份，原告对该证据无异议。本院予以认定。被告提供证据2萍乡怡新贸易商行营业执照和组织机构代码，原告认为该证据与本案不具备关联性，本院认为其抗辩理由成立，该贸易商行不是本案租赁合同的主体，与本案不具备关联，对该证据本院不予认定。被告提供证据3可行性报告、申请报告、安装请求报告、申请报告、广告页、测绘平面图，原告对测绘平面图没有异议，本院予以认定。对于其他证据原告认为与本案无关联性，本院认为其抗辩理由成立，对该组其他证据本院不予认定。被告提供证据4安源区城管局、规划局证明各一份，原告对该证据没有异议，本院予以认定。被告提供证据5照片十九张，被告认为该证据达不到被告的证明目的，本院认为照片只能反映租赁房屋的现状，至于装修规模大小程度无法确定，故该证据达不到被告的证明目的。对该组证据本院不予认定。被告提供证据6合同13份，票据108张、收据8张、汇款单2张，原告对该组证据提有异议，本院认为其抗辩理由成立，该证据与本案租赁合同没有关联性，纯属被告的单方行为，对该组证据本院不予认定。被告提供证据7证人李德安证言，证据8温志军证言，证据9李国平证言，该三证人虽到庭，但三证人与被告存在工作业务，合伙关系，其证明效力低下，可信度不高，内容存在矛盾，故对证据7、8、9本院不予认定。被告提供证据10证人肖湘萍、李合平、周星、马国发、彭友根的调查笔录，原告对该组证据有异议，本院认为其抗辩理由成立，该组证据不符合证据规则要求，对该组证据本院不予认定。证据11律师代理合同一份，律师费发票一份，原告对该证据有异议，本院认为其抗辩理由成立，该代理合同与本案租赁合同属两个不同法律范畴，不具备关联性，律师收费是因被告享受了法律服务所交费用，与原告亦无关联，故对该组证据本院不予认定。
综合对以上证据的分析，可认定如下法律事实。2015年4月22日，原告闫某与被告翁某跃签订了一份房屋租赁合同，合同约定，甲（本案原告）、乙（本案被告）双方本着平等、自愿、公平诚信的原则，经双方协商就乙方承租甲方所全权拥有的房屋达成如下，一、出租房屋情况：1、该房屋坐落于萍高与萍安十字交叉口，靠高专方向，2、建筑面积2500平方米／层，三层约7500平方米，房屋有部份产权（见附件）部份违章建筑，因此甲方有义务协助乙方处理周边和政府因此栋房屋所产生的任何纠纷。如纠纷处理不当，造成乙方任何直接经济损失，由甲方全权负责，装修按五年折旧计算，电梯消防钢结构按十年折旧计算，二、租金用途，乙方租赁甲方房屋不得从事违法经营及活动，不得从事有污染的行业，除此之外，甲方无权干涉乙方在此出租房屋里和租赁期的经营范围，因此甲方也不承担乙方所产生的任何债权债务，三、交付日期与租赁期限1、双方自合同签字之日起生效2021年元月1日止，其中自签字之日到2015年12月31日前的日期是甲方赠送给乙方的装修期，实际租金从2016年元月1日起开始实际计算支付，装修期间与实际租期具有同等法律效力，房屋由乙方全权支配使用，一层以往租户乙方按甲方意思同意在签字之日起两至叁个月内无条件搬迁，乙方不承担任何责任，由甲方全权处理。如租户不搬迁而影响乙方正常装修及开业，由甲方无条件承担乙方的全部经济损失，四、租金支付期限：1、甲、乙双方约定租金为每年人民币10万元整，2、乙方从2015年12月1日起，每月1号前支付下月房租（如1号逢节假日推后至第一个工作日，若乙方逾期15天以上不交房租，甲方可视为乙方单方终止合同，经双方协商不成，甲方可无条件终止合同，乙方承担全部责任，乙方保证金及全部装修、设备投资无偿归甲方所有，4、合同期满时，甲、乙双方就当时行情协商调节房租价格，乙方若不愿续租，需提前两个月告知甲方，若乙方愿续租，在同等条件下，乙方有绝对优先任何人的权力包括甲方），五、保证金和其他费用：1、甲、乙双方约定，甲、乙双方自签字之日起，乙方需向甲方支付租房、保证金伍万元，此伍万元保证金到2016年元1日交付房租时抵用（保证金、房租均以转账凭证为准），2租赁期间，该房屋产生的水、电费以及乙方投入的设备维护费，由乙方自行承担。甲方只对此栋房屋主体安全维护负责。3、乙方在装修期间，在得到甲方认可的前提下方可进行改造，产生的费用由乙方承担，到乙方终止合同时，经甲方认可改造的地方，甲方不得提出还原的要求，甲立需要还原由甲方自行承担责任。4、乙方每年应支付甲方房屋改造成本费用分别为2016年50万元整，2017年70万元整，2018年90万元整，2019年110万元整，2020年130万元整，按付房租时间每月支付。5、如乙方应付给甲方房屋改造费用逾期15天以上未交，与乙方房租逾期同样处理，六、解除合同的条件：1、遇到不可抗拒的自然灾害，双方不承担责任，2、甲方无故终止合同，甲方应无条件赔偿乙方一切经济损失。3、乙方若提出终止该合同，乙方对此房屋所有的投资、装修及设备自动归甲方所有，（除甲方解除，经双方协商同意除外），七、其他：1、三层屋面甲方赠送乙方无偿全权合用（可做钢结构等其使用年限与1到3层同步）2、三层以上外墙面原则归甲方使用，但甲方应考虑乙方自家商场广告位置，合理安排部份位置给乙方无偿使用，3、自合同签字之日起，乙方两个月内装修投资未达50万元以上，甲方可视乙方自动放弃承租权，可以单方终止合同，乙方保证金可被甲方无条件没收，已装修部份归甲方所有。八、本协议自双方签字之日起付完保证金后生效，本协议一式肆份，各执两份，具有同等法律效力。原、被告均在该协议上签字，被告于当日即2015年4月22日向原告支付房屋租用保证金50000元，原告向被告出具了收条，合同签订后，被告按约进场对租赁房屋进行装修，至2015年6月21日，被告统计共计花费装修费用546500元，被告只认可仿瓷、防水费用25000元，泥水工资40000元，钢筋水泥河沙砾石共计款30000元，建材城邬思亮制作的不锈钢架子12704元已付5000元，尚欠邬思亮7704元。原告认为被告没有按合同约定在规定期间内投入装修款500000元，于2015年6月22日找到被告要求终止合同履行，双方未能达志一致意见，引起本案纠纷，另查明，按房屋租赁合同约定房屋建筑约每层2500平方米，三层共计约7500平方米，租赁房屋房产证登记建筑面积一本为302.46平方米，一本建筑面积为470.57平方米，共计建筑面积773.032平方米。其他租赁房屋没有依法登记。
本院认为，原告与被告于2015年4月22日签订的房屋租赁合同，虽系双方当事人真实意思表示，但有大部份建筑原告没有提供其合法取得的相关证据，故该合同部份有效、部份无效。被告依据有效合同部份进行了装修施工，但本案争议的焦点是本案原告是否按合同约定在两个月内装修投资达50万元以上，被告认为投资已达50万元以上，原告认为没有达到合同约定的50万元以上，对于这一问题，原告及被告均未提供强有力的证据予以证明。在庭审中，经法院询问原、被告是否需要对租赁房屋的装修投资进行司法鉴定，原、被告均表示不需要对该装修费用进行司法鉴定，故对这问题，原、被告均举证不能，由此产生的后果由其各自承担。原告起诉要求解除该租赁合同的履行，被告在庭审中亦表示同意解除合同，原、被告双方意思表示一致，已无合作基础。故原、被告双方所签订的房屋租赁合同应予解除。原告请求被告恢复破坏房屋原状，已装修部份归原告所有，支付房屋租金的请求，因本案解除合同的原因的证据不足，且目前是在合同赠送的装修期内，不需要支付租金，故原告的以上请求本院不予支持。被告反诉原告双倍返还押金100000元及赔偿装修款695281.30元，因被告所提供的装修款证据未被法院采信。其投资款多少的证据不足，对解除本合同的过错责任不能划分，故其反诉请求本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告闫某与被告翁某跃于2015年4月2日签订的房屋租赁合同予以解除。
二、驳回原告闫某的其他诉讼请求。
三、驳回被告翁某跃的反诉请求。
本案受理费2669元，反诉费11752元，由原告闫某承担2669元，被告翁某跃承担11752元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审 判 长 姚富良
审 判 员 杨启根
代理审判员 邹小蓉
二〇一五年十一月二十八日
代理书记员 何 涛