北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9133号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐红，女，1969年3月20日出生，住河南省郑州市金水区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张臻，男，1971年7月27日出生，住河南省郑州市金水区。
以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：许成军，北京市京师律师事务所律师。
以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：韩梦想，北京市京师律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：续婉嵘，女，1997年11月21日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：刘韬，北京大成律师事务所律师。
上诉人徐红、张臻与被上诉人续婉嵘房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初57790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张臻及其与上诉人徐红之共同委托诉讼代理人许成军、韩梦想，被上诉人续婉嵘之委托诉讼代理人刘韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐红、张臻上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回续婉嵘要求徐红、张臻办理房屋过户、交房、支付违约金及赔偿金的全部诉讼请求；3.改判解除续婉嵘与徐红、张臻于2016年7月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；4.本案一、二审诉讼费及保全费由续婉嵘承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1.王某是否为我爱我家公司的员工及店长存疑，且续婉嵘并未充分举证证明。王某的证人证言逻辑错误、不符合常理，不具备客观性、公正性，不能作为定案依据。2.当时双方共同商定续婉嵘最迟支付首付款的时间为2016年8月30日，续婉嵘应就其按期履行付款义务承担举证责任。一审法院错误分配举证责任，无任何依据的增加了徐红、张臻的合同义务。3.购房资格核验、房源核验、网签事宜实际上均由我爱我家公司操作，徐红、张臻按照经纪公司的通知时间提供了全部材料，一审认定双方未办理网签手续责任在徐红、张臻有失偏颇。4.徐红、张臻在履约过程中不存在任何违约行为，续婉嵘逾期支付首付款已构成根本违约。
续婉嵘辩称，同意一审判决，不同意徐红、张臻的上诉意见，事实和理由：徐红、张臻认为2016年8月30日应支付首付款缺乏合同依据。1.诉争合同未起诉至法院之前徐红、张臻从未口头、书面形式或中介机构转达要求续婉嵘在2016年8月30日前支付首付款，徐红、张臻也从未以续婉嵘没有在2016年8月30日支付首付款解除合同。相反，诉争合同履行中徐红、张臻是以其从事经营行为需要资金以提高房屋售价为理由希望解除合同或者增加房屋的整体售价，否则其将解除合同。2.诉争合同约定首付款288万元以资金存管方式划转，需要通过北京建委系统进行存管，建委存管的前提是双方诉争的买卖合同必须进行网签，在建委有了该笔交易的备案后，建委才提供资金存管的服务，如果只是双方在中介签署了买卖合同，建委对该交易是不知情的，不具备为首付款提供存管的前提条件。双方支付首付款的时间应该按照网签后15日内的约定。3.根据双方签署的诉争买卖合同，依据是签约提示第二条第二项。双方诉争的关于首付款支付时间的条款没有以对勾方式划定，所以双方对首付款没有明确约定。本案中徐红、张臻以2016年8月30日为支付时间提起上诉，缺乏明确的合同依据，同时缺乏合法有效的证据予以佐证。一审法院在庭审中为了查明双方关于首付款支付时间的约定，由诉争合同的中介代理我爱我家公司店长王某出庭作证，证人身份合法有效，其证人证言有法律效力应该被法庭采纳。
续婉嵘向一审法院起诉请求：1.判决徐红、张臻协助续婉嵘办理北京市朝阳区广渠路21号4号楼×房屋（以下简称涉案房屋）的产权过户手续；2.判决徐红、张臻向续婉嵘交付涉案房屋；3.判决徐红、张臻支付违约金16.092万元，以298万元为基数按照每日万分之五，自2016年11月9日起计算至办理完毕产权转移登记之日止，违约金是依据存量房屋合同第九条第二款第二项主张；4.判决徐红、张臻赔偿续婉嵘经济损失7.452万元，经济损失是指居间费，居间合同约定双方任何一方违反居间合同及买卖合同约定导致不能办理房屋过户手续，那么居间费不再退还，居间方可以向违约方要求居间费。
徐红、张臻向一审法院提出反诉请求：要求解除徐红、张臻与续婉嵘于2016年7月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），续婉嵘已经支付的298万元款项徐红、张臻答应全额退还。
一审法院认定事实：徐红与张臻系夫妻关系。涉案房屋登记在徐红一人名下，系徐红与张臻之夫妻共同财产。
2016年7月11日，续婉嵘（买受方、乙方）与徐红（出售方、甲方）签订《买卖合同》（合同编号：M15088212）约定：甲方所售涉案房屋所在楼层为8层，建筑面积共110.3平方米，规划设计用途为住宅，为甲方家庭唯一住房，甲方购房时间满五年，满五年依据房屋所有权证。该房屋已经设定抵押，抵押权人为上海浦东发展银行，甲方应于2016年7月30日办理抵押注销手续。甲方和乙方通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：北京我爱我家房地产经纪有限公司），房地产经纪执业人员姓名：樊某，资格证书编号：京房206-01-0671，姓名：杨某，资格证书编号：京房207-01-4253。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为：人民币460万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币10万元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币160万元，第一次，于【网签后15日内】【2016年8月30日】，乙方向甲方支付人民币288万元，资金通过资金存管方式划转。甲方应当在过户完成后30日内将该房屋交付给乙方。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付（第九条第二款第2项）。除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定（第十条第二款第2项）。如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行；本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。本合同项下发生的任何争议，由甲乙双方协商解决；协商不成的，任何一方可向房屋所在地人民法院起诉。《买卖合同》落款处甲方为张臻作为徐红代理人签字，乙方为宋某作为续婉嵘代理人签字。《买卖合同》附件一《买卖交易全流程》中显示买卖签约后应当进行购房资格核验和房源核验，如需要商贷，则在评估房屋后进行网签和面签，之后是批贷和缴税，之后进行产权转移、抵押登记和银行放款。
《买卖合同》签订当日，续婉嵘向徐红支付涉案房屋定金10万元。续婉嵘、徐红及北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）另签订《居间服务合同》，约定：续婉嵘向我爱我家支付居间服务人人民币7.452万元；续婉嵘、徐红任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致我爱我家公司不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，我爱我家公司不承担责任，且我爱我家公司有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，如已交付的，我爱我家公司无须退还，如支付居间服务费为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用，如未交付的，我爱我家公司有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费。2016年7月18日，我爱我家公司开具《业务收据》，显示收到续婉嵘支付的服务佣金7.452万元。
2016年8月2日，涉案房屋的抵押登记进行了注销。
2016年10月27日，续婉嵘通过宋某交通银行账户向徐红账户转款288万元，摘要为“交对方房屋首付款”。
一审庭审中，续婉嵘申请证人王某出庭接受质询，证人王某出庭作证称其系我爱我家公司幸福家园店店长，2016年7月11日甲方徐红、乙方续婉嵘签订合同，甲方代理人是徐红的配偶，乙方代理人是续婉嵘母亲；对于首付款支付时间合同里有两个约定，一个是网签完成后15日，还有一个具体时间是8月30日，付款方式约定的是以资金托管的方式进行，因为网签时间不是具体时间，所以约定了2016年8月30日，这个时间是双方协商的，对此我们的理解是网签时间早于8月30日就以具体时间为准，晚于8月30日就以晚的时间为准；甲方卖房原因是企业缺少资金，合同签订后做了一个查档手续，合同签订当天房屋有银行贷款，这个抵押徐红已经还清，直至9月初甲方告知我们抵押已经解完，我们要求甲方提供房产证的扫描件给建委做备案手续，但甲方一直没有提供，沟通过程中甲方表现出不愿意出售房屋，9月10日，甲方跟经纪人张某说不想卖这个房子经纪人转述给我，业主表明自己的立场后，我们就约了双方到店沟通合同解除还是继续履行的事情，见面沟通的结果是甲方希望乙方全款购房，但乙方表示全款购房需要凑房款，有利息需要甲方分担，所以当天没有谈成；甲方并未催促过乙方支付首付款288万元，也未因此要求解除合同。徐红、张臻对证人证言不予认可，表示证人只是提供了一个从业的卡，没有劳动合同，经纪人处也没有证人签字，故对证人身份提出质疑；因为证人不是合同的签订方，所以其对合同内容的解释是不成立，对证人证言的证明力不认可。续婉嵘另提交其委托诉讼代理人宋某名下存折，显示2018年2月2日，存折里有余额161.299818万元，欲证明其具备一次性支付剩余购房款的能力。徐红、张臻对该证据真实性认可，但对证明目的不认可，表示2018年2月2日存折里显示余额有160余万元，不能证明房屋买卖时续婉嵘有支付能力。
一审诉讼过程中，一审法院向北京市住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）查询续婉嵘的购房资格，住建委出具《回复意见单》（查询编号：2017-169），单位意见：经查，被查询人续婉嵘（身份证号：×××），2016年7月11日至今，通过北京我爱我家房地产经纪有限公司提交了2笔购房资格核验申请，具体情况如下：2016年7月18日、2017年9月6日按本市户籍家庭提交了2笔核验申请，编号分别为1560823、1994657，于2016年7月29日、2017年9月19日均初步核验通过。
一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，合同当事人均应依照合同全面履行各自义务。
本案中，续婉嵘与徐红签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行，不得擅自变更或者解除合同。《买卖合同》中约定徐红办理涉案房屋抵押注销手续的时间为2016年7月30日，但涉案房屋之所有权属上记载的抵押注销时间为2016年8月2日，故徐红晚于合同约定时间办理房屋抵押注销手续，属于违约。
就首付款支付时间，《买卖合同》存在两处时间表述，一处为“网签后15日内”，另一处为“2016年8月30日”，这两处时间在合同实际履行过程中产生了矛盾，即2016年8月30日的时间点已过，但涉案房屋的网签手续至今仍未办理。双方对此存在不同理解，续婉嵘主张应以网签为准，徐红、张臻则认为应当以具体时间为准。就此，本案综合考虑以下因素：其一是《买卖合同》附件一中对于房屋买卖交易流程的规定，不论双方约定的付款方式如何，在合同签订后即应当进行资格审核和房源查验；其二是徐红、张臻主张续婉嵘存在逾期付款，但未提交证据证明其对续婉嵘进行催告，其在提出反诉之前也未以书面形式要求解除《买卖合同》；其三是我爱我家公司王某出庭作证时的陈述。在上述基础之上，一审法院认为续婉嵘并不存在逾期支付首付款的情况，《买卖合同》无法继续履行的原因在于徐红、张臻。
现续婉嵘表示愿意一次性支付剩余房款，《买卖合同》具备继续履行条件，续婉嵘可以要求徐红、张臻配合办理涉案房屋过户手续并交付房屋。因徐红、张臻存在违约导致续婉嵘在《买卖合同》签订后120日内未取得房产证，续婉嵘选择继续履行合同的同时，有权依约主张违约金。结合续婉嵘已付房款情况及有关损失举证情况，一审法院对徐红、张臻关于续婉嵘主张违约金标准过高的抗辩意见予以采纳，对违约金数额予以酌定。同时因徐红与张臻系夫妻关系，虽涉案房屋登记在徐红一人名下，但张臻作为徐红的代理人签订《买卖合同》，对交易事宜明知，故构成债务的加入。另就经济损失（居间服务费）之诉讼请求，因《买卖合同》继续履行，故续婉嵘此项主张无事实依据，一审法院不予支持。对于徐红、张臻要求解除《买卖合同》之反诉请求，一审法院不予支持。
据此，一审法院于2018年6月作出判决：一、徐红与张臻于判决生效后十日内协助续婉嵘办理将涉案房屋过户至续婉嵘名下的产权过户手续；续婉嵘于办理产权过户手续当日，将购房款一百六十二万元给付徐红。二、徐红与张臻在依上述第一项协助续婉嵘办理涉案房屋产权过户手续当日，向续婉嵘交付该房屋。三、徐红与张臻于判决生效后十日内给付续婉嵘违约金十万元。四、驳回续婉嵘的其他诉讼请求。五、驳回徐红及张臻的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，徐红、张臻向本院提交证据如下：1.交易结算资金自行划转声明，证明所有款项是买卖双方自行支付的，与一审证人的陈述不符。2.履约服务合同，证明房屋交易后续事宜由北京伟嘉安捷投资管理有限公司进行服务，据了解是我爱我家公司的关联公司，在双方合同履行过程中北京伟嘉安捷投资管理有限公司从未有人员出现过。
徐婉嵘对于上述两份证据的真实性认可，但认为上述两份证据形成于一审开庭前，不属于二审新证据。关于证据1，认为不构成对双方诉争合同中对于首付款资金存管约定的变更，因为该声明并没有明确将原合同约定资金存管变更为自行划转；在北京市的二手房屋交易中，对首付款进行资金托管，这是北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定的强制性要求，且在实践中为了保证交易安全，实行资金监管，对首付款进行托管，待买方取得不动产权证后，首付款才开始解冻并转移至出售人。关于证据2，认为该合同实质是我爱我家公司的关联公司为了合理避税，双方在居间服务合同之外另行签署的另一份合同，其目的是为了我爱我家公司转移部分居间费避税使用，双方在诉争合同履行中，该协议实际并未执行，实际执行的是居间服务合同，该合同由买卖双方及我爱我家公司签署。
续婉嵘向本院提交证据如下：1.工作证明一份，证明王某的个人身份。2.银行流水一份，证明续婉嵘是具备合同履行能力的。3.张臻与续婉嵘之母宋某的电话录音，证明徐红、张臻在合同履行期间，因经营的企业拆迁缺少资金，以涉案房屋向银行抵押借款为理由提出解除《买卖合同》。
徐红、张臻对证据1真实性认可，证明目的不认可，认为在双方交易过程中从未见过王某，后续事项应该由北京伟嘉安捷投资管理有限公司的工作人员参与服务，王某没有证明的资格；对证据2的真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为账户的户名是续婉嵘之母并非被续婉嵘本人，该证据不具备证明力，截止到合同约定的支付首付款的时间2016年8月30日，该账户余额仅为100余万元，未足额，余额和应支付金额差距较大；对于证据3的真实性认可，认为不属于新证据，证明目的不认可，认为录音主要是催款，形成时间是在续婉嵘逾期付款之后，在录音之前双方曾经就付款日期协商过，没有达成一致，所以张臻在录音中说出了二次抵押，当时出售涉案房屋根本原因是企业的资金需求，后来续婉嵘付款不能达到。
本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
综合全案详情及当事人诉辩称意见，本案的二审焦点：一、续婉嵘是否逾期支付首付款构成根本违约，徐红、张臻能否据此解除《买卖合同》；二、徐红、张臻是否构成违约。
《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于争议焦点一，首先，根据《买卖合同》的约定，关于支付首付款的时间存在两处时间的表述，即为“网签后15天内”、“2016年8月30日”，结合我爱我家公司店长王某出庭陈述内容、一般房屋买卖的履约流程及涉案房屋至今并未网签等情况，就该合同条款的理解，徐红、张臻并未充分举证证明双方将首付款支付时间最终确定为2016年8月30日，故徐红、张臻关于首付款支付时间应为2016年8月30日的主张，依据不足，且现有证据尚不足以证明续婉嵘存在逾期支付首付款的情形。其次，徐红、张臻虽主张续婉嵘逾期付款，但并未提供证据证明其进行过催告，在双方起诉至法院前，徐红、张臻亦从未据此以书面方式要求解除《买卖合同》，徐红、张臻的主张明显与交易常理不符，本院难以采信。综上，一审法院认定续婉嵘不存在逾期支付首付款的情形，依据充分，本院不持异议。徐红、张臻主张续婉嵘存在根本违约行为并据此要求解除《买卖合同》，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，根据《买卖合同》的约定，徐红办理涉案房屋抵押注销时间应为2016年7月30日，但涉案房屋实际办理抵押注销时间为2016年8月2日；徐红、张臻并未提交证据证明其及时将解除抵押事宜告知续婉嵘；根据续婉嵘提交的张臻与续婉嵘之母宋某的电话录音内容来看，张臻以企业经营困难为由，打算将涉案房屋进行二次抵押，且表现出不愿意继续履行《买卖合同》的意思。据此，一审法院认定徐红、张臻构成违约，依据充分，本院不持异议。一审法院综合双方合同履行的情况及相关损失的举证情况，酌定的违约金数额适当，本院予以维持。
综上所述，徐红、张臻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43600元，由徐红、张臻负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 石 煜
审 判 员 张玉娜
二〇一八年九月十日
法官助理 姜 君
法官助理 温 迪
书 记 员 左 爽