辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终6917号上诉人（原审被告）：大连保税区信利汇丰国际贸易有限公司。住所地：大连保税区兴杨国际工贸有限公司206室。法定代表人：吴梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯景孚，辽宁先河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连市沙河口房产物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市沙河口区民政街***号。法定代表人：殷纯有，该公司董事长。委托诉讼代理人：于精田，辽宁伯宁律师事务所律师。上诉人大连保税区信利汇丰国际贸易有限公司（以下简称信利公司）因与被上诉人大连市沙河口房产物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初2518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信利公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.上诉人从未享受被上诉人提供的物业服务。由于上诉人房屋是临街公建，生活垃圾一直堆放在门口，这些垃圾一直是由市政环卫工人清理，并不是被上诉人清理，因此，并不是被上诉人向上诉人提供物业服务而上诉人没有条件享受或拒绝享受。2.上诉人认为本案的诉讼时效起算时间应从2015年10月开始计算。因为《民法总则》的生效时间是在2017年10月1日，在这个时间点之前的诉讼时效期间为二年，即被上诉人诉请的2015年9月之前的物业费，在《民法总则》生效前其胜诉权就因二年的诉讼时效而丧失。2015年10月之后的诉讼请求由于诉讼时效变更为三年而得到保护。3.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，书面催缴是物业服务企业起诉业主的前置条件。而被上诉人是在一审开庭之后才向上诉人邮寄清缴通知催缴物业费。物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求及事实和理由。主要理由为，物业服务的内容不单纯是清扫门前的垃圾，还有很多的内容，包括房前屋后的垃圾清理，维护上下水管道和落水管道，后墙的防水坡、化粪池管道的维护和保养，房屋图纸档案的管理、立面墙的粉刷等等，这些公共设施的维护、保养都是物业公司所提供服务的内容。所以说收取物业费是合情合理的。我们认为一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，没有违反法定程序，请求二审法院驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：信利公司支付物业服务费17161.6元及违约金5148.48元。一审法院认定事实：信利公司系大连市沙河口区五一路37-2号非住宅房屋的业主，房屋建筑面积186.54平方米。2004年12月30日，物业公司与大连市沙河口区万泰花园住宅小区业主委员会签订了《大连市物业管理服务委托合同》，合同约定：由物业公司为万泰花园提供物业管理服务，物业类型为住宅小区，座落位置为沙河口区永平街96号，管理界限东至联合路、西至白山路、南至五一路、北至永平街，占地面积42000平方米，建筑面积67671.17平方米；委托管理事项包括：房屋共用部位、共用设备、公用设施、附属配套建筑和设施及构建物的维修、养护与管理，公共绿地、花木的养护与管理，公共环境卫生，停车场的经营管理，协助公安部门维护社区秩序，与房屋及附属建筑物改装修相关的装修垃圾清运、制止违规装修，物业档案管理，维修资金利息及维修资金使用的财务管理等；委托管理期限为三年，自2004年12月28日至2007年12月27日；物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.3元向业主、物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，收费时间以物价部门批准时间为准，业主、物业使用人逾期交纳物业管理服务费从逾期之日起按应交金额的百分之0.3按日交滞纳金；合同还约定了双方权利义务、物业管理服务质量及标准、相关费用、违约责任、附则等其他内容。合同双方加盖了印章，双方代表人加盖了个人印鉴。2008年2月1日，物业公司与大连市沙河口区万泰花园住宅小区业主委员会续签了《大连市物业管理服务委托合同》，委托管理期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，物业管理服务费价格未作调整。2011年1月1日，物业公司与大连市沙河口区万泰花园住宅小区业主委员会续签了《大连市物业管理服务委托合同》，委托管理期限为五年，自2011年1月1日至2015年12月31日，物业管理服务费价格调整为住宅房屋、非住宅房屋均按建筑面积每月每平方米0.58元向业主或物业使用人收取。2014年12月24日，物业公司与大连市沙河口区万泰花园住宅小区业主委员会签订了《补充协议书》，约定物业管理服务费调整为住宅房屋、非住宅房屋均按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取，原合同其他事项不变。2016年1月1日，物业公司与大连市沙河口区万泰花园住宅小区业主委员会续签了《大连市物业管理服务委托合同》，委托管理期限为五年，自2016年1月1日至2020年12月31日，物业管理服务费价格未作调整，原合同主要权利义务不变，存在部分调整。物业公司手中持有四份收费许可证，有效期分别为：2007年3月至2009年6月（临时有效期至2007年12月30日）、2008年1月至2010年12月、2011年1月至2013年6月、2013年6月至2015年12月；物业公司手中持有一份物业服务收费备案证，有效期2015年1月1日至2015年12月31日。2015年1月，国家发展改革委、财政部下发《关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》发改价格[2015]36号文件，自2015年1月1日起，在全国统一停止收费许可证年度审验工作，有条件的地方同步停止或取消本地区收费许可证核发工作，自2016年1月1日起，在全国统一取消收费许可证制度，实施收费单位情况和收支状况报告制度，建立收费政策及执行情况后评估制度，强化收费目录清单制度和收费公示制度。本案物业公司起诉后，曾向信利公司邮寄特快专递，对信利公司欠缴的案涉物业费进行催缴。一审法院认为，物业公司与大连市沙河口区万泰花园住宅小区业主委员会签订的《大连市物业管理服务委托合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业公司及全体业主具有约束力。本案物业公司为信利公司所在小区提供了物业服务，信利公司应按合同约定履行交费义务。现物业公司主张信利公司支付自2005年1月至2018年4月的物业费，但未提供在过去十几年间催缴物业费的相关证据，信利公司提出案涉部分物业费超过诉讼时效的抗辩，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。鉴于2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》规定诉讼时效期间为三年，本案物业公司于2018年4月18日诉至一审法院主张权利，故应认定2015年3月及以前的物业费已超过诉讼时效，本案信利公司应当按合同约定的物业费标准（即建筑面积0.8元/月?平方米）向物业公司支付2015年4月至2018年4月的物业费5522元（186.54平方米×0.8元/月?平方米×37个月）。关于物业公司主张的违约金，鉴于合同约定的给付期限不明确，信利公司可随时履行，物业公司亦有权随时主张信利公司履行；对于实际损失，物业公司未提供证据证明除利息损失外，因信利公司逾期支付物业管理费还导致其他实际损失，故物业公司要求信利公司按日百分之0.3的标准给付违约金过高，一审法院依法调整为自物业公司主张的次日即2018年4月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率给付至实际清偿之日。关于信利公司提出双方协商或通过行政主管部门调解应为诉前前置程序的抗辩，本案物业公司立案后，法院已依法通知信利公司，在一审庭审及整个诉讼过程中，信利公司均表示不申请调解，故应认定双方协商、调解不成，从节省司法资源、减轻当事人诉累的角度，一审法院应依法裁判；关于信利公司提出未享受物业服务的抗辩，依据法律规定，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、大连保税区信利汇丰国际贸易有限公司于判决生效之日起10日内给付大连市沙河口房产物业管理有限公司2015年4月至2018年4月的物业费5522元及违约金（以5522元为基数，自2018年5月起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日）；二、驳回大连市沙河口房产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费358元（物业公司已预付），减半收取179元，由物业公司负担129元，由信利公司负担50元，给付时间同上，退回物业公司179元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故，上诉人作为大连市沙河口区万泰花园小区的业主，应受该小区业主委员会与被上诉人签订的《大连市物业管理服务委托合同》及《补充协议书》的约束，应向被上诉人履行给付物业费的义务。现上诉人仅以其门前垃圾并未由被上诉人清理为由，主张从未接受过被上诉人提供的物业服务，继而拒绝向被上诉人给付物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于本案诉讼时效的起算时间，上诉人称应从2015年10月，即《中华人民共和国民法总则》施行之日起起算。本院认为，因被上诉人与业主委员会并未就每期物业费的交费时间作出约定，依据《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。故一审判决认为上诉人应自2015年4月起支付案涉物业费，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大连保税区信利汇丰国际贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于长浩审判员  王 迪审判员  崔耀天二〇一八年九月五日书记员  黄月妍