安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0121民初3314号原告：赵军，男，汉族，1978年11月28日生，住安徽省合肥市包河区。原告：王琴，女，汉族，1977年9月26日生，住址同上。委托代理人：李成华、曹昊，安徽昊华律师事务所律师。被告：合肥昌明物业管理有限公司，住所地长丰县水湖镇华展中央花园8幢商103/203室，统一社会信用代码：91340121066536262K。法定代表人：童有根，总经理。委托代理人：黄迎春、陈学娟，安徽凯安律师事务所律师。原告赵军、王琴与被告合肥昌明物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员叶荣伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵军及其委托代理人李成华、曹昊，被告合肥昌明物业管理有限公司的委托代理人陈学娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵军、王琴诉称：2015年9月11日，原告与被告签订了商铺租赁合同，将其位于北城.鸿顺商业广场1#楼111号商铺租赁给被告。自2016年5月31日起，租期八年，月租金为3493元，季度租金为10479元。同时约定，被告于2016年5月31日前支付一个月的租金为押金(合同期满后返还被告)，被告以季付的形式支付租金，如被告逾期十天不支付租金，原告则有权无条件收回商铺；同时视为被告违约并承担相应法律责任；如因被告违约则须向原告支付8年租金等法律责任。合同生效后到起诉之日止，被告只支付原告一个月押金。2017年2月27日，被告向原告送达的解除合同通知中所陈述的理由不能成立，出租人有权在被告逾期十天不支付租金的情况下无条件收回商铺，至2017年8月31日15个月期间，被告拖欠原告租金52395元，原告多次向被告主张拖欠租金均无果，被告的行为严重损害了原告的合法权益，构成违约，为此原告诉讼来院，依法请求法院判决：1、解除原、被告双方签订《商铺租赁合同》，被告办理房屋交接手续；2、被告支付原告租金52395元（2016年6月至2017年8月）；3、被告支付原告违约金335328元（3493×12个月×8年）；4、被告承担本案的诉讼费用。被告合肥昌明物业管理有限公司辩称：1、被告与包括原告在内的8位业主整体签订租赁合同，租赁后整体运作和统一管理，期间部分业主私自将出租给被告的商铺另行出租给第三方，导致被告不能实现整体运营的目的，被告于2017年2月28日向业主发出书面解除合同的通知，原告也已经收到，未提出异议，因此，原、被告双方签订的商铺租赁合同已于当日解除，合同解除后，原告并未另行出租，因原告的消极行为导致损失扩大的，该损失应由原告自行承担，所以，被告拖欠原告的租金应计算至2017年2月28日。另外，被告支付的押金应予以返还或抵扣租金。2、原告认为被告构成违约并主张违约金的依据是被告逾期支付租金，租赁合同中虽然约定了被告逾期支付租金构成违约，但并未约定违约金的计算方法，原告主张8年租金作为违约金无事实和法律依据。原告明知被告逾期数月，却未积极主张权益，更未采取措施防止损失扩大，该损失与被告无关。因此，即使被告逾期支付租金构成违约，违约金数额以拖欠租金为标准，按照银行利率计算较为合适，原告主张违约金数额无事实依据，且明显过高。综上，原、被告双方租赁合同已于2017年2月通知解除，租金应计算至2017年2月；原告主张被告逾期支付租金的违约金明显过高，请求法院依法判决。经审理查明：2015年9月11日，包括原告在内的8户业主共同与被告合肥昌明物业管理有限公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定的主要内容为：原告将其位于北城.鸿顺商业广场1#楼111号商铺（面积为69.86平方米）租赁给被告；租赁期限为八年（自2016年5月31日起至2024年5月30日）；被告应按季支付租金，月租金为3493元，季度租金为10479元；自2016年5月31日始，被告须在合同履行期限内各相应季度开始后十日内支付原告租金，如被告逾期十天不支付租金，原告则有权无条件收回商铺；另约定合同期内，8位业主中任何一位不得以任何理由再另行出租或单方面终止合同，否则属业主违约，需支付被告8年期限的全部租金；如因被告违约行为导致合同无法继续履行的，被告须向原告支付8年期限的全部租金。合同签订后，双方于2016年5月31日开始履行合同，被告即于当天支付了原告押金3493元（一个月租金），此后未按约支付租金。2017年2月27日，被告向原告发送解除合同通知书，理由是部分业主（吴险峰、黄琳）私自将已出租的商铺（108号、109号）另行出租给第三方并实际使用，造成被告不能整体招商和运营，合同目的无法实现。原告对此不予认同，双方发生争议。2016年9月、2016年11月，黄琳、吴险峰（涉案合同中的109号、108号商铺业主）分别将其商铺另行出租给第三人。以上事实有《商铺租赁合同》、《商品房买卖合同》、解除合同通知书、邮政快递单及查询单、银行转账凭证及当事人的陈述等在卷予以证实。本院认为：原告赵军、王琴与被告合肥昌明物业管理有限公司于2015年9月11日签订的《商铺租赁合同》是真实意思表示，不违反国家的法律、法规，应受法律保护，双方应按约定全面履行义务。本案中，被告仅在2016年5月31日支付一个月的租金作为押金，此后原告再未收取到被告的任何租金，构成违约，因此被告在违约状态下不享有合同解除权，且商铺租赁合同中的两位业主在被告长期未支付租金的状况下收回商铺的使用权是正当行使合同权利的行为，也不能构成被告向原告提出解除合同的理由，综上，对于被告提出合同已于2017年2月27日解除的抗辩主张不予采信。但双方对合同实际已无法继续履行的状态予以认可，故对原告要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持，另合同解除后双方应办理相关交接手续。原告提出要求被告支付原告租金52395元（2016年6月至2017年8月）的诉讼请求，本院认为，基于被告的违约行为导致原告的合同利益受损，理应对原告的租金损失予以赔偿，扣除被告已付押金（一个月的租金），故对于自2016年6月30日-2017年8月31日，即原告提出解除合同之诉前的租金赔偿请求予以支持，确定为3493元×14个月=48902元。原告提出要求被告支付违约金335328元（3493×12个月×8年）的诉讼请求，本院认为，违约金主要是为了对守约方经济损失的弥补，而非以惩罚为主，因此原、被告关于8年房租作为违约金的约定，明显约定过高，且原告目前也无直接证据证实其具体损失，故依据合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等，且在被告违约的情况下，原告也有义务采取适当的措施防止损失扩大，综上，依法酌定被告向原告支付自2017年8月31日-2018年8月31日的租金损失41916元（3493元×12个月）作为违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告赵军、王琴与被告合肥昌明物业管理有限公司于2015年9月11日签订的《商铺租赁合同》，双方办理商铺交接手续；二、被告合肥昌明物业管理有限公司支付原告赵军、王琴租金48902元；三、被告合肥昌明物业管理有限公司支付原告赵军、王琴违约金41916元。以上履行义务均应于本判决生效后十日内完成。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费7216元减半收取3608元，由被告合肥昌明物业管理有限公司负担1085元，原告赵军、王琴负担2523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。如本判决生效后，义务人拒不履行给付义务的，权利人可在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内，依法向本院申请执行。审判员  叶荣伟二〇一七年十二月十八日书记员  卞婷婷