江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0424民初248号
原告：江西省更香房�产开发有限公司（以下简称“更香公司”）。地址：江西省九江市修水县义宁镇宁红大道江南国际茶城**楼号。统一社会信用代码：913604245840304993。
法定代表人：陈学颖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈宇、舒雄超，江西问章律师事务所律师。
被告：卢大杨，男，1971年10月11日出生，汉族，经商，住江西省九江市修水县。
被告：陈英学，男，1971年06月20日出生，汉族，农民，住江西省九江市修水县。
被告：王方珍，男，1962年8月12日出生，汉族，医生，住江西省九江市修水县。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告更香公司的委托诉讼代理人陈宇、舒雄超，被告卢大杨已到庭参加诉讼；被告陈英学、王方珍未到庭。本案现已审理终结�
原告更香公司向本院提出诉讼请求：判令解除原被告2013年6月19日签订的《江南休闲茶博城房屋租赁合同》、《江南休闲茶博城租赁合同附件一》、《江南休闲茶博城4号楼补充合同》、《江南休闲茶博城租赁补充协议》；判令三被告向原告支付租金719585.34元、物业费74803.92元、违约金193761.25元，合计987850.51元。诉讼中，原告增加了如下诉讼请求：即要求被告返还租赁的房屋，自2018年1月1日起向原告每月支付房屋占用费、物业费35298.56元至交回房屋止。
事实和理由：原告将其开发的茶博城授权案外人修水县华宁商务有限公司（以下简称“华宁公司”）委托管理，管理事项包括招商及收取物业管理费等。2013年6月19日，华宁公司与卢大杨签订了《江南休闲茶博城房屋租赁合同》，约定将江南国际茶城4号楼3126㎡（一楼122A、122B、123A、123B、124A、124B合计202㎡；二楼整层1462㎡；三楼整层1462㎡）出租给被告经营餐饮和宾馆。2016年，经原告和三被告协商后，从2017年1月1日起，被告方将上述租赁的江南国际城4栋1层104A、105A和江南国际城4××309.95㎡、三楼309.95㎡分给卢大杨、陈英学经营KTV。2017年1月22日，原告与三被告签订一份《江南休闲茶博城租赁补充协议》，约定房屋租金自2017年1月1日至2018年12月31日，一楼30元/月/㎡，二楼12元/月/㎡，三楼10元/月/㎡，租金每月30日支付。2016年4月29日，修水县人民法院对被告欠原告2015年12月20日前的租金和2015年12月31日前的物业费作出了（2015）修民二初字第528号民事判决后，被告未按判决履行，对之后的管理费未支付。原告按合同履行了约定，被告却不支付租金，已构成违约，原告多次催促被告交纳，被告拒不履行。为保障自己的权益，依照相关法律规定，特向法院起诉，恳请支持原告的诉请。
被告卢大杨辩称，一、本案是特殊的房屋租赁关系，不能按照一般的房屋租赁合同纠纷来理解和处理。二、本案原告的主体不适格。三、出租人没有完成先合同义务，承租人享有优先抗辩权。四、出租人存在大量的违约行为，承租人享有不安履行抗辩权。原告在签订合同时承诺免租三年。五、装修保证金逾期不退违约。六、主张违约金没有事实和法律依据。请法院采纳本人的答辩意见，驳回原告的起诉。
被告陈英学未作答辩。
被告王方珍未作答辩。
经审理查明，更香公司将其开发的茶博城授权华宁公司委托管理，管理事项包括招商及收取物业管理费等。2013年6月19日，华宁公司（甲方）与卢大杨（乙方）签订了《江南休闲茶博城房屋租赁合同》、《江南休闲茶博城租赁合同附件一》、《江南休闲茶博城4号楼补充合同》，约定：甲方将江南休闲茶博城4号楼（一楼122A、122B、123A、123B、124A、124B及二、三楼整层）出租给乙方；租赁商铺面积3126㎡；租赁年限为一楼三年即自2013年6月20日至2016年6月19日，二、三楼八年即自2013年6月20日至2021年6月19日；一楼逐年每平方米月租金分别为25元、30元、35元，二楼逐年每平方米月租金分别为12元、13元、15元、18元、21元、24元、27元、28元，三楼逐年每平方米月租金分别为9元、10元、12元、14元、16元、18元、20元、21元；装修期半年，一楼免一年，二、三楼免一年半；乙方须在合同签订时向甲方交纳意向保证金10万元、交齐首期租金；乙方逾期支付租金超过十日或累计逾期支付一个月租金，甲方有权解除合同。另外，合同在其他方面亦作了相应的约定。
2015年12月10日，更香公司以卢大杨拖欠租金等为由向本院提起了诉讼。2016年4月29日，本院�出（2015）修民二初字第528号民事判决。该判决认定：涉案租赁房屋一楼202㎡，二、三楼均为1462㎡；自2015年1月1日起，一楼物业费1.5元/㎡/月，二楼物业费0.8元/㎡/月，三楼物业费0.6元/㎡/月；二、三楼第三年的半年免租期为2015年12月20日至2016年6月19日，对卢大杨三年免租的抗辩不予认定。同时，该判决还认定租费按季度前交付，并对卢大杨欠更香公司2015年12月份前的租费进行了判决，由卢大杨支付更香公司租金、物业费、违约金（按欠款金额0.65％/月计算）合计605159.62元。该判决生效后进入执行程序时，卢大杨与更香公司曾达成执行和解协议，如卢大杨方能按和解协议履行，则更香公司表示放弃2016年度的租费，后卢大杨方未能全面按协议履行。
2017年元月22日，更香公司（甲方）与卢大杨、陈英学、王方珍（乙方）签订了《江南休闲茶博城租赁补充协议》�约定：原合同租赁的期限、约定的权利义务不变；2017年元月1日至2018年12月31日期间，一楼每平方米月租金30元，二楼每平方米月租金12元，三楼每平方米月租金10元；乙方必须按照收取标准每月30日如期将租金交付给甲方，如有拖欠按0.1％收取滞纳金。该《补充协议》签订的当日，甲方经乙方同意将涉案合同二楼、三楼各309.95㎡分离出来转让给陈英学经营KTV。协议签订后，卢大杨分别于2017年10月23日、2017年11月6日、2018年2月3日、2018年2月13日、2018年3月6日向更香公司支付了3万元、3万元、6万元、3万元、3万元，合计18万元。
以上事实，有原、被告的陈述，原、被告双方签订的《江南休闲茶博城房屋租赁合同》、《江南休闲茶博城租赁合同附件一》、《江南休闲茶博城4号楼补充合同》、《江南休闲茶博城租赁补充协议》，本院（2015）修民二初字第528号民事判决书及其他相关证据证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，华宁公司与卢大杨于2013年6月19日签订的《江南休闲茶博城房屋租赁合同》、《江南休闲茶博城租赁合同附件一》、《江南休闲茶博城4号楼补充合同》及更香公司与卢大杨、陈英学、王方珍于2017年1月22日签订的《江南休闲茶博城租赁补充协议》，经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。根据本案更香公司的诉请和卢大杨的抗辩等意见，本案争议的焦点为以下三个方面：一是本案更香公司是否具有原告主体资格；二是本案的合同能否解除；三是本案租费及违约金的计算。
一、本案更香公司是否具有原告主体资格。2013年6月19日，接受更香公司委托招商租赁和物业管理等事务的华宁公司，虽以自己的名义与卢大杨签订了《江南休闲茶博城房屋租赁合�》等合同，但华宁公司在该协议的权利义务最终由更香公司承受；2017年1月22日，更香公司直接以自己的名义与卢大杨、陈英学、王方珍签订的《江南休闲茶博城租赁补充协议》明确了是对原协议的补充，该补充协议直接表明更香公司是涉案合同的出租人。鉴于以上事实和理由，更香公司在本案中依法具有原告主体资格。
二、本案的合同能否解除。本案双方签订的合同中对2017年1月22日前租费支付时间虽未有明确的约定，但本院作出的（2015）修民二初字第528号民事判决中确定由承租方按季度前交付，因此，本案中可参照执行；对2017年1月22日后，可按合同的约定支付租费即在每月30日支付。从查清的事实表明，卢大杨、陈英学、王方珍承租房屋后，未能按合同约定向原告支付租费的事实清楚，已构成违约，依法应承担继续履行和逾期的民事责任。根据《合同�》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。庭审中，更香公司未向本院提供在起诉前已向卢大杨、陈英学、王方珍等人发出限期催交租费的通知，故在本案合同的租期未到及承租人未按约支付租费的情况下，作为出租人的更香公司仍不享有合同的解除权。
三、本案租费及违约金的计算。本案中，由于卢大杨等人未能全面履行执行和解协议，故2016年度的租费仍应按合同约定计算，不能全部减免。根据合同约定，2016年减免六个月租费，计算六个月租费并按季度前支付，每季租费为146681.4元（其中一楼租金35元/㎡×202㎡×3＋物业费1.5元/㎡×202㎡×3，二、三楼租金27元/㎡×1462㎡×3＋物业费1.4元/㎡×1462㎡×3），2016年合计租费为293362.8元。因合�约定对逾期支付租费应支付滞纳金的约定违反法律规定，本院酌情参照月利率0.65％计算逾期支付租费的利息，2016年度所欠租费的违约金经计算为31780.97元（0.0065元/30天×146681.4×545天＋0.0065元/30天×146681.4×455天）。以上，卢大杨等人合计欠更香公司2016年租费及违约金325143.77元（293362.8元＋31780.97元）。2017年1月份后，涉案房屋二、三楼租赁面积均为1152.05㎡（1462㎡－309.95㎡）。2017年每月租费33320.97元（一楼租金30元/㎡×202㎡＋物业费1.5元/㎡×202㎡，二、三楼租金22元/㎡×1152.05㎡＋物业费1.4元/㎡×1152.05㎡），2017年合计欠租费339851.64元（33320.97元/月×12月－2017年10、11月支付的60000元）。2017年度所欠租费的违约金经计算为14041.77元（0.0065元/30天×33320.97×335天＋0.0065元/30天×33320.97×305天＋0.0065元/30天×33320.97×275天＋0.0065元/30天×33320.97×245天＋0.0065元/30天×33320.97×215天＋0.0065元/30天×33320.97×185天＋0.0065元/30天×33320.97×155天＋0.0065元/30天×33320.97×125天＋0.0065元/30天×33320.97×95天＋0.0065元/30天×3320.97×65天＋0.0065元/30天×3320.97×35天）。以上，卢大杨等人合计欠更香公司2017年租费及违约金353893.41元（339851.64元＋14041.77元）。综上，卢大杨等人欠更香公司2017年12月31日前租费、违约金共计679037.18元（325143.97元＋353893.41元），抵除卢大杨2018年2-3月已支付的120000元，尚差559037.18元。对于2018年以后租费，因本案合同不予解除，其具体数额也不能确定，本案不予处理。
诉讼中，陈英学、王方珍未到庭参加诉讼，视为对相关诉讼权利的放弃。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律之规定，判决如下：
一、限被告卢大杨、陈英学、王方珍在本判决生效后十日内向原告江西省更香房地产开发有限公司支付结欠2017年12月31日前的租费及违约金559037.18元。
二、驳回原告江西省更香房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费32610元，由原告江西省更香房地产开发有限公司负担20000元，被告卢大杨、陈英学、王方珍负担12610元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 黄治友
人民陪审员 樊后富
人民陪审员 余云水
二〇一八年五月十六日
书 记 员 邓婉婷