山东省曹县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1721民初3935号
原告：张德华，男，回族。
委托诉讼代理人：马刚，山东汤都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘忠军，山东汤都律师事务所实习律师。
被告：曹县凤凰凯悦置业有限公司，住所地曹县长江东路东段路北。
法定代表人：庞厚华，执行董事。
委托诉讼代理人：李金鑫，山东君诚仁和（济南）律师事务所律师。
原告张德华诉被告曹县凤凰凯悦置业有限公司（以下简称凤凰置业公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月12日立案受理后，依法由审判员付建立适用简易程序，于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告张德华及其委托诉讼代理人马刚、刘忠军，被告委托诉讼代理人李金鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张德华向本院提出诉讼请求：判令被告偿还借款100万元及利息，利息部分已偿还的按月息3分计算，未偿还的按月息2分计算至付清款之日。事实和理由：2014年4月4日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的曹县凤凰花园城小区第3幢1单元121、221号商品房，同年7月1日交付。原告支付被告现金100万元，诉求判令被告交付房屋、办理确权手续并支付违约金1万元，当庭变更为偿还借款本金100万元及利息。
被告辩称：应按实际发生借款的时间和金额为基数计算利息。而且双方约定的利息过高，请法庭依法予以调整、降低。事实和理由：当初约定向原告借款100万元，但实际支付是96万元，预扣了第一个月的利息。此后，被告陆续还款51.5万元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告主张原告提供的借款为96万元而非约定的100万元，未提供相关证据佐证其主张，考虑到原告提交的购房订金款收据载明的现金收款总额为100万元，且被告2014年5月至同年10月支付原告的利息金额均为4万元，在被告提交的2014年5月5日收据上也载明有“本金100万利息4万”的字样，应认定原告实际提供借款金额为100万元；2、被告主张先后支付原告51.5万元，但其提交的收据及转账凭证显示总付款金额为47.5万元，原告也认可收款47.5万元，被告应承担举证不能的法律后果，认定被告付款金额为47.5万元。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，经过庭审小结，本院确认如下法律事实：经原告张德华与被告凤凰置业公司协商，由原告张德华为被告凤凰置业公司提供借款100万元，月息4万元。2015年4月4日，原、被告签订无编号的商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的凤凰花园城小区第3幢1单元121、221号商品房，建筑面积分别为197.17平方米和217.46平方米，按建筑面积计算单价为2500元/平方米，总金额为103万元，一次性付款，同年7月1日前交付经验收合格的房屋。同日，被告为原告出具名义为购房订金款现金60万元的收款收据，次日又出具名义为购房订金款现金40万元的收款收据，均加盖被告财务专用章并由李建敏签名确认。
2014年5月5日至同年11月6日，仝凯先后出具收（领）据6份，总金额为25万元。其中2014年5月5日收据说明中有“购房补偿款本金100万利息4万”的字样；同年7月9日的领到条载明：今领到，补偿款4万元整，并注明“利息”字样，领到条上还有李鸣钟的签名；同年8月5日收据说明中有“购房补偿款利息”4万元的字样；同年9月5日收据说明中有“利息”4万元的字样；同年10月8日收据说明中有“补偿款利息”4万元的字样；同年11月6日收据说明中有“购房补偿款利息”5万元的字样。2014年12月5日至2015年2月11日，李建敏分4次向原告账户转款175000元。其中2014年12月5日转款5万元，当月15日转款25000元，2015年1月16日转款25000元，用途均为还款；2015年2月11日转款75000元，用途为往来款。2015年1月6日，原告出具金额为5万元的收据，说明中有“利息款补偿款”的字样。
本院认为：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案中，原告张德华持与被告签订的商品房买卖合同及被告出具的购房订金款收据向本院提起商品房预售合同纠纷诉讼，但在庭审中变更诉讼请求为判令被告偿还借款本金100万元及利息，且被告提交的收据及转账凭证中也多有利息、还款字样，故本案应按民间借贷法律关系审理，案涉的商品房买卖合同应视为民间借贷合同的担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。本案中，通过被告提交的2014年5月5日至同年10月8日的收据，可以推定双方约定的月息为4万元，换算成年利率应为48%，被告双方约定的利息过高，请法庭依法予以调整、降低，符合法律规定精神，已还款利息应以不超过年利率36%为据，每笔还款超过当期应付利息的部分应视为归还本金。据此，被告第一笔2014年5月5日还款应包括利息30180.83元（60万元×36%÷365天×31天+40万元×36%÷365天×30天），本金9819.17元；第二笔同年7月9日的还款均应视为利息且计算付息约41天至2014年6月15日；第三笔同年8月5日的还款均应视为利息且计算付息约41天至2014年7月26日；第四笔同年9月5日的还款均应视为利息且计算付息约41天至当日；第五笔同年10月8日的还款应包括利息32228.35元（990180.83元×36%÷365天×33天），本金7771.65元；第六笔同年11月6日的还款应包括利息27130.64元（982409.18元×36%÷365天×28天），本金22869.36元；第七笔同年12月5日的还款应包括利息27445.47元（959539.82元×36%÷365天×29天），本金22554.53元；第八笔同年12月15日的还款应包括利息9241.5元（936985.29元×36%÷365天×10天），本金15758.5元；第九笔2015年1月6日的还款应包括利息19989.36元（921226.79元×36%÷365天×22天），本金30010.64元；第十笔当月16日的还款应包括利息8790.08元（891216.15元×36%÷365天×10天），本金16209.92元；第十一笔2015年2月11日的还款应包括利息22438.52元（875006.23元×36%÷365天×26天），本金52561.48元。其余未还部分822444.75元，应按年利率24%计付利息自2015年2月12日至付清为止。本判决生效后，凤凰置业不履行生效判决确定的金钱债务，张德华可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。
综上，依据上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告曹县凤凰凯悦置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告张德华借款本金822444.75元及利息（按所欠借款本金822444.75元年利率24%计付，自2015年2月12日至付清款之日）；
二、驳回原告张德华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元，减半6900元，由原告张德华负担1230元，被告曹县凤凰凯悦置业有限公司负担5670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判员 付建立
二〇一六年十二月十七日
书记员 曹梦婷
附：1、申请执行期限为判决确定的履行期限届满之日起二年内。
2、过付款账户：户名为曹县人民法院过付款专用户，开户银行为中国工商银行股份有限公司曹县支行，账号为16×××78。
3、转账或付款时请注明案号。