北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终243号
上诉人（原审被告）北京汤泉格林农业科技发展有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇后牛坊村83号。
法定代表人齐立新，总经理。
委托代理人张加兴，男，1979年4月10日出生。
委托代理人杨松，北京市双强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）魏全林，男，1954年10月7日出生。
被上诉人（原审原告）何连芳（兼魏华庆之委托代理人），女，1954年5月12日出生。
被上诉人（原审原告）魏华颖，女，1978年4月17日出生。
被上诉人（原审原告）魏华庆，女，1979年10月1日出生。
上诉人北京汤泉格林农业科技发展有限公司（以下简称汤泉格林公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第12095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆在原审法院诉称：魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆（承包人）是通过汤泉格林公司的宣传得知小汤山镇后牛坊村有大量的土地荒芜闲置，他人可到农村承包棚户，兴建家庭农场。魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆是在汤泉格林公司的带领和误导下，选中了北区1-3-07号棚户。于2012年12月8日签订了租赁合同，按照合同，魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆一次付款278000元承包费。2013年5月，汤泉格林公司向魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆发了一封通知，可以兴建棚户内的设施了，但必须先交物业费3200元和500元用于购买电卡，同时棚户的修建工作也必须由汤泉格林公司指定的装修队完成。在2013年下半年，在魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆不在现场，更没有接到任何通知的情况下，棚户内外所有硬件设施全部被砸毁，栽种的葡萄秧和葡萄架全部毁坏，所栽树木也受到影响。在缴纳了3200元物业费的情况下，业主的所有物受到如此大面积的毁坏，汤泉格林公司没有通知业主，直到魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆去现场才发现此情况。魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆找到汤泉格林公司，问明原由，汤泉格林公司回复：“不知道”，直到今时今日汤泉格林公司也没有就魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆的此项损失和园区内遭受这种损坏行为给出任何解释和结果。所以魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆认为，在魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆已缴纳物业费的情况下，魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆的物业受到损失和毁坏，并且没有及时通知魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆，是汤泉格林公司的严重失职，所以魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆所受到的损失必须由汤泉格林公司赔偿。2014年8月7日，小汤山镇人民政府发出通知，提出对棚户的管理及种植要求，这与汤泉格林公司在售棚户时所宣传的内容刚好相反。况且，汤泉格林公司租赁该棚户时，该棚户内、院内就有建好的硬件设施，根本就不具备种植条件。当初，魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆也是因为有硬件设施为条件，承包费才比其他棚户贵上几万元。为此，魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆不能达到小汤山镇人民政府所要求的种植。而且汤泉格林公司在租赁时，隐瞒了该棚户曾被镇政府拆除过的事实真相，误导魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆承包，造成魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆巨大的经济损失后，魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆几次与汤泉格林公司协商未果。无奈，魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆只有求助法院解决，请求法院：1、依法判决编号北1-3-07承包合同终止。2、判令汤泉格林公司退还魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆所缴纳的承包费278000元，物业费3200元，电费500元，修建棚户的损失费及遭毁坏的葡萄秧、葡萄架等设施的损坏费2万元，合计人民币301700元。3、诉讼费由汤泉格林公司承担。
汤泉格林公司在原审法院辩称：1、汤泉格林公司自始至终就不允许对温室大棚进行改扩建或其他改变使用用途的行为，如魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆执意进行违法建设，应由其自身承担不利的法律后果。2、魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆没有证据显示其进行了相关设施的建设，并且拆除了。3、魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆提供的证据没有一份能证明汤泉格林公司允许魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆违规建设、且能改变种植用途，而其他农庄的肆意建设行为不能代表答辩人。
原审法院经审理查明：2012年12月8日，魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆与汤泉格林公司签订了《承包合同》，魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆承包汤泉格林公司位于昌平区小汤山镇后牛坊村北京汤泉格林农业种植基地编号北1-3-07号大棚地块及地上建筑，魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆一次付款278000元承包费，土地使用年限自合同签订之日起至2039年5月30日。
一审庭审中，魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆主张自己是通过汤泉格林公司的宣传得知小汤山镇后牛坊村有大量的土地荒芜闲置，他人可到农村承包棚户，兴建家庭农场，而且是在汤泉格林公司的带领和误导下，选中了北区1-3-07号棚户。因政府加强土地管理严格禁止改建、扩建大棚，设施农业只能用于农业种植，不能有任何生活居住功能，合同签订后，魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆无法施工建设。上述事实有《承包合同》、收据、照片、宣传单和当事人当庭陈述在案佐证。
原审法院经审理认为：以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效。根据我国土地管理法规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。具体到本案，魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆与汤泉格林公司签订的《承包合同》虽名为承包，但根据法院查明的案情，该合同符合用对外租赁农业设施的合法形式掩盖改变土地性质进行建房用于商业经营的非法目的，故在此情况下，魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆与汤泉格林公司签订的《承包合同》违反了法律的禁止性规定，应属无效。
合同无效后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆向汤泉格林公司交纳了全部“承包费”后，汤泉格林公司应当按照魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆承租的时间将剩余“承包费”予以退还。关于魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆要求汤泉格林公司赔偿损失等诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆与北京汤泉格林农业科技发展有限公司签订的《承包合同》无效。二、北京汤泉格林农业科技发展有限公司于本判决生效后七日内退还魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆已交纳的承包费二十四万七千元。三、驳回魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
汤泉格林公司不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，依法改判驳回魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆的一审全部诉讼请求。2、由魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定上诉人出租的大棚将改变土地性质进行建房，并进而认定系以合法形式掩盖非法目的，故判决租赁合同无效，系事实认定不清。2、上诉人出租农业大棚系合法经营，于法有据，可以出租合规的农业大棚给城市人用于农业种植。3、即使认定租赁合同无效，一审法院也不应直接判令退还被上诉人承包费，而应通过另案予以解决。
魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查：2012年12月8日，汤泉格林公司（甲方）与魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆（乙方）签订《承包合同》，合同约定：甲方将北京市昌平区小汤山镇后牛坊村北京汤泉格林农业种植基地北1-3-07号大棚地块及地上建筑所有权承包给乙方使用，双方协商就上述土地及地上物转租事宜，达成如下协议，并订立本合同。合同约定上述土地配套用房面积为15平方米，大棚使用面积为400平方米，土地使用面积800平方米，（含配套用房面积、院子、大棚面积）。土地使用年限自合同签订之日起至2039年5月30日。双方同意上述土地及地上物租金为278000元。乙方有义务按照《物业服务合同》的约定向甲方或物业管理公司缴纳物业管理费、水电费等费用。前期临时物业费为3200元每年。
2013年5月，汤泉格林公司向魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆送达《致格林农业种植园用户的一封信》，其中“这个特殊项目是怎么出现的呢？”章节中提到：“城市住房价格持续上升，拆迁导致城市居民大量向城市周边扩移”“城市周边的城郊荒置农田或产值低廉的耕地首先成为市民和郊区农民的‘合作点’”“大约几十年前，近郊自有宅基地出让和菜田租赁最先开始了土地或‘房产’交易模式”。“从十几年前的房产性质的家庭农场到眼下种植性质的家庭农场，其中既有机会、合理合情之处，也有困惑和风险”。在“格林的情况以及构想”章节中提到：“这些先行一步的‘样板’或‘特区’，不一定永久定型，但会给我们将来的永续经营提供有价值的经验。
2013年6月28日，魏全林与北京优雅庭院绿化有限公司签订《合同书》，双方就本合同园林园建及绿化工程事项协商一致，订立合同，合同工程总造价为40075元。
2014年8月7日，昌平区小汤山镇人民政府颁发《关于进一步加强设施农业管理工作的通知》，其中载明：1、设施农业只能用于农业种植，不能有任何生活居住功能，不得在工作间内外安装或存放空调、太阳能、电视、洗衣机、冰箱、灶具、洁具、家具等生活设施。2、日光温室和春秋大棚内外不能有任何形式的地面硬化、铺砖、垫路、围墙等破坏耕地的行为。已经拆除的建筑垃圾、地面硬化、围墙等，及时清理完毕。3、日光温室和春秋大棚内外必须全部种植，不得有撂荒和闲置现象。
2014年7月24日，北京市昌平区人民政府出具昌政复决字（2014）24号《北京市昌平区人民政府行政复议决定书》，认为小汤山镇人民政府对魏全林作出拆除附属设施的行政强制行为合法，驳回魏全林的行政复议申请。
以上事实有双方当事人陈述、《承包合同》、《合同书》、《北京市昌平区人民政府行政复议决定书》等证据材料在案佐证。
本院认为：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。
本案中，双方均认可所订立的《承包合同》系租赁合同，该租赁合同中的标的为农村集体经济土地，其转让或出租依法不得用于非农业建设。《承包合同》中虽然约定双方系进行农业种植，但依据当事人在本案中提交的现场照片、《致格林农业种植园用户的一封信》及宣传手册，结合魏全林签订的装修合同、行政复议决定书以及小汤山镇人民政府的通知，可以认定汤泉格林公司在实施本案标的的销售过程中作出的对大棚进行装修改建后可用于不定期居住生活的相关宣传内容具体确定，且此类非农业建设范畴的商业宣传对于魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆订立《承包合同》产生重大影响，故上述内容应当视为合同内容。基于此，双方在合同中实质约定将集体所有土地出租用于非农业建设，违反了法律、行政法规的强制性规定，本案《承包合同》应属无效。
合同无效后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。本案中，汤泉格林公司与魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆签订的《承包合同》无效后，汤泉格林公司应将所收取的款项予以返还。因魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆已实际占用诉争土地一定期限，一审法院判决将剩余期限内的租金退还正确，本院予以确认。汤泉格林公司称应当另案解决租金的返还问题，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千九百一十三元，由魏全林、何连芳、魏华颖、魏华庆与北京汤泉格林农业科技发展有限公司各负担一半（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五千零五元，由北京汤泉格林农业科技发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 赵 蕾
二〇一六年三月七日
书 记 员 叶康喜