山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终1369号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军91951部队，住所地海阳市海政路27号。
负责人：魏德明，部队长。
委托诉讼代理人：张启强，山东圣广律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜厚春，男，1949年1月6日出生，汉族，住威海市文登区。
委托诉讼代理人：王海明，山东胶东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕立文，山东胶东律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军91951部队（以下简称91951部队）因与被上诉人姜厚春租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2017)鲁1003民初3151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
91951部队上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.91951部队不应对姜厚春私自改建或扩建的建筑物进行赔偿。双方签订的协议明确约定出租范围，但姜厚春未经部队同意私自改建并在租赁土地上建设貂舍，由此造成的损失不应由部队承担。部队有权要求姜厚春将房屋及土地恢复原状并赔偿损失。另外评估机构将案涉冷库原有建设部分也纳入姜厚春财产评估范围，一审法院据此要求部队进行赔偿无事实和法律依据；2.设备类资产不应纳入评估范围，该部分资产在合同解除后姜厚春可将其搬离，并不损害其使用价值，姜厚春无权对此要求损失赔偿；3.评估机构按照成本法对建筑物进行资产评估无事实和法律依据。根据评估报告载明成本法=重置完全价值×成新率确定。其中重置完全价格由综合造价、前期及其他费用、资金成本等部分组成。综合造价及建筑工程造价是由土建、装饰、安装等专业造价组成。评估资产当中的冷库是在部队原有房屋的基础上建设而成，因此综合造价中不应包含土建部分。资金成本即委估建筑物的计息期按合理工期考虑，利率按现行的银行贷款利率计取，并假设综合造价、前期及其他费用在建设期内均匀投入。评估资产中的冷库原有部分是姜厚春建设而成，因此不存在委估冷库计息期按合理工期考虑的问题。另外综合成新率=鉴定成新率×60%+年限法成新率×40%。其中鉴定成新率的确定一般由评估师根据现场勘查按打分法确定，鉴定成新率计算表中的结构部分全部是由部队建设完成，因此我方认为鉴定成新率采用评估师打分的方法将我方建设的结构部分也计算在内进行鉴定不具有客观性、真实性、合法性，故对采用此法进行鉴定成新率不予认可，按照合同的履行期限进行评估更具有客观性，更能反映出评估资产的评估价值。
姜厚春答辩称，双方签订的租赁合同期限为20年，租赁物的用途系养殖，期间因养殖需要而添置、增建、改建建筑物实属正常。合同第六项约定的内容可以看出租赁期内我方会因需要添置、增建、改建租赁物，91951部队对此是明知的。且一审庭审中对方明确表明养貂后增设貂舍大棚他们是知道且同意的；冷藏厂设备系专用，如搬离即丧失使用价值，故该部分设备评估值应由91951部队赔偿，其他可搬离的设备价值35918.25元不应由部队赔偿。一审对此判决正确；评估机构接受法院委托对案涉资产进行评估，期间组织双方进入资产存放地进行现场考察，对现场资产进行了区别登记并经双方签字确认，评估机构进行资产评估具有事实和法律依据。
91951部队向一审法院起诉请求：1、判令解除合同；2、判令姜厚春搬离房屋及土地。
一审法院认定事实：原71613部队（后在本案二审中部队番号变更为91951部队，债权债务均由91951部队承接，下文部队名称均变更为91951部队）与姜厚春于2002年7月28日签订租赁服务协议书，约定姜厚春承租91951部队农场小洛顶营房修理车间、大院及院前房屋进行养殖，租赁期限20年，自2002年7月28日至2022年7月28日止，年租金8000元于每年的8月1日前交付。合同同时约定，姜厚春要保管维护好部队提供的一切设施，到期后如数交还。91951部队系执行特殊任务的单位，在合作期内如遇军事工作或战争等本身不可抗拒的情况时，91951部队有权终止协议，姜厚春应遵照执行。合同履行中，2016年2月16日中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，91951部队据此诉请解除该协议。
一审诉讼中，姜厚春主张租赁合同约定的期限未全部履行，合同提前解除给其造成的经济损失91951部队应予赔偿。因双方对损失数额有争议且不能协商，姜厚春为此申请司法鉴定。一审法院依法委托威海英华资产评估房地产估价有限公司，对姜厚春申请的事项进行评估，评估意见为：姜厚春租赁期间内增设的冷藏厂、貂舍及其他建筑物无争议部分的价值为779716.86元，设备类价值89093.25元，树木类4304元，合计873114.11元。有争议部分的评估值（库房木窗、机井、树木）为6873元。经质证，91951部队认为，设备在合同终止时可以搬走处理，不会产生损失，不应列入评估范围；涉案合同的用途是养殖，姜厚春自行种树与部队无关，与养貂也无必然的联系，故树木类姜厚春可以自行处理，损失不应由部队承担，不应列入评估范围；冷库是姜厚春在原有房屋基础上改建和增减的，原有房屋不应列入评估范围；评估应当参照合同的履行情况综合判定姜厚春的损失，不应当以目前资产的“成新度”估值。姜厚春质证后认为，设备类只能用于貂厂的生产经营，部队要求其搬出，以其目前的年龄（73岁），不能再盖厂房、貂舍继续经营，设备以后用不上；树木的种植与养貂有必然的联系，如不再继续养貂，也无用途；冷库双方到现场看过且签字确认是增设的。因冷库内尚有之前储存的貂食物，如搬出需另外找地方冷藏，租赁屋内养有大量的动物，也必然产生搬迁安置费，因此产生的冷藏费、搬迁损失费部队应当赔偿。此外，按照以往的经营收入，如果继续经营会有可观的利润，部队单方解除合同应当赔偿姜厚春的可得利益损失。
一审法院认为，91951部队与姜厚春签订的租赁房屋协议书，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，属有效协议。协议履行过程中因2016年2月16日中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，该通知符合协议中约定的“军事工作或战争等本身不可抗拒的情况”解除条件，91951部队据此诉请解除协议，姜厚春亦同意，一审法院予以照准并先行解除。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，91951部队要求姜厚春搬离房屋及土地，即恢复原状，理由正当，予以支持。合同履行期间姜厚春为实现养貂的目的在租赁物范围内增设了冷藏厂、貂舍及其他建筑，该部分设施的剩余价值系姜厚春不能继续租赁涉案房屋的直接损失。本案因姜厚春在租赁房屋内建设冷藏厂，该冷藏厂的设备系专用，如搬离即丧失其使用价值，故评估报告当中涉及的设备类中第一项至第十二项、第二十九项、第三十项、第三十一项系冷藏厂专用设备，上述设备系姜厚春无法搬离、部分可搬离但不能按照其用途继续使用，该部分设备评估价值合计为53175元属于姜厚春的直接经济损失，91951部队理应赔偿。此外，剩余的设备类属于可搬离且按照使用用途仍有使用价值的，姜厚春可在其他地方继续使用，故该部分损失35918.25元不应当由部队赔偿。对评估报告中有争议的库房木窗，因姜厚春未提供证据证明库房在租赁时没有木窗或者是原来的木窗损坏自行更换，其要求91951部队赔偿无事实依据，有争议的机井及部分树木，姜厚春认可系在租赁房屋之外形成，虽然也是因租赁所需增设种植，但不在91951部队要求返还的土地上，故其要求91951部队赔偿该部分损失无事实依据，亦不予支持。关于可得利益损失，涉案协议系因国家政策变化不能继续履行，属情势变更。依据情势变更而解除，解除后91951部队由此给姜厚春造成的直接经济损失应予赔偿。故姜厚春主张的可得利益损失，理由不当，不予支持，其主张的搬迁费及其他费用在评估的基础上已经给予充分的考虑，其申请鉴定损失数额，不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决：一、91951部队于判决生效后十五日内赔偿姜厚春建筑类、设备类、树木类经济损失837195.86元；二、姜厚春于收到赔偿款后十日内搬离91951部队房屋及土地。案件受理费100元，由91951部队承担；鉴定费35000元，由91951部队承担33500元，姜厚春承担1500元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。91951部队提交照片五张，拟证实一审判决后，姜厚春未经部队允许砍伐租赁土地种植的速生杨等树木，并将已经鉴定损失数额的貂棚、冷库门窗等拆除。侯家镇派出所曾两次出警就姜厚春采伐树木及拆除貂棚对姜厚春进行过询问。姜厚春质证称对照片真实性没有异议，亦认可拆除貂棚、冷库门窗的事实，但主张该照片无法确定其损失，且与本案无关，姜厚春拆除貂棚是为了安置貂减少损失而为。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，案涉租赁合同因客观因素无法继续履行而导致合同解除，解除后姜厚春应当将案涉房屋和土地予以返还，因姜厚春在承租后对案涉房屋进行了较大程度的改建扩建，而在租期未到的情况下返还案涉房屋和土地，必然导致姜厚春产生经济损失，该损失不可归责于姜厚春本人，故91951部队应当承担赔偿责任。一审鉴定机构依据案涉房屋的实际情况，采取成本法对案涉房屋的价值进行了鉴定，91951部队对鉴定报告提出异议，但成本法是确定房屋价值的合理方式之一，能够较好的反映出姜厚春的合理损失，91951部队并未提供证据证实该方法存在错误之处，且其主张参考租期确定价值的方法亦无事实及法律依据，故对一审鉴定报告应当作为有效证据予以采信。91951部队主张冷库是在其原有房屋基础上改建而成，对此未能提供证据证实，也无法认定租赁之前该房屋的建设成本，故91951部队的该主张证据不足，不予支持。一审判决后，姜厚春未经91951部队同意砍伐了部分树木并拆除了部分建筑物的门窗，该部分财产的拆毁导致原有鉴定条件发生变化，相应的赔偿数额亦相应减少，姜厚春对此负有过错，应当承担相应责任。鉴于案涉租赁合同解除的客观原因，考虑到返还房屋及土地后上述财产对91951部队少有利用价值的实际情况，结合姜厚春减少养貂损失的客观需要以及被毁财产不具备残值的再鉴定条件，本院在鉴定意见确定的837195.86元的基础上，酌定扣除姜厚春单方毁损的财产价值后，91951部队应当赔偿姜厚春损失800000元。综上所述，91951部队的上诉请求部分成立，本院予以支持。因91951部队番号原为71613部队，本院对一审判决中相应的部队番号予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、变更山东省威海市文登区人民法院(2017)鲁1003民初3151号民事判决第一项为：中国人民解放军91951部队于判决生效后十五日内赔偿姜厚春建筑类、设备类、树木类等财产损失800000元；
二、变更山东省威海市文登区人民法院(2017)鲁1003民初3151号民事判决第二项为：姜厚春于收到赔偿款后十日内搬离中国人民解放军91951部队房屋及土地。
一审案件受理费100元，由91951部队承担；鉴定费35000元，由91951部队承担33500元，姜厚春承担1500元。二审案件受理费200元，由中国人民解放军91951部队负担193元，姜厚春负担7元。
本判决为终审判决。
审判长 郑华章
审判员 蒋 涛
审判员 张燕妮
二〇一八年八月十六日
书记员 安圆圆