广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房初字第43号
原告庄xx，住所地广东省普宁市。
委托代理人刘亚方，广东度量衡律师事务所律师。
委托代理人胡欣妮，广东度量衡律师事务所律师。
被告xx银行股份有限公司深圳福田支行，住所地深圳市福田区华富路5号南光大厦一层西侧。
负责人马强。
委托代理人王辉，住所地广东省深圳市福田区，系该行职员。
委托代理人夏维斌，住所地广东省深圳市龙华新区，系该行职员。
被告深圳市颖x实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区泥岗西路1046号鸿颖大厦17楼。
法定代表人冯本现，总经理。
被告深圳市康x实业有限公司，住所地深圳市罗湖区文锦北路1010号文锦广场文安中心2009。
法定代表人郑东家，董事长。
第三人刘xx，住所地广东省深圳市罗湖区。
委托代理人李刚，住所地河南省正阳县，系刘xx员工。
第三人陈xx，住所地广东省深圳市宝安区。
原告庄xx与被告xx银行股份有限公司深圳福田支行（以下简称招商银行福田支行）、被告深圳市颖x实业发展有限公司（以下简称颖力公司）、被告深圳市康x实业有限公司（以下简称康纳公司）、第三人刘xx、第三人陈xx案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄xx委托代理人刘亚方、胡欣妮，被告招商银行福田支行委托代理人王辉、夏维斌，第三人刘xx委托代理人李刚、第三人陈xx到庭参加诉讼，颖力公司、康纳公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告庄xx诉称，2002年7月28日，颖力公司与刘xx签订了两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定刘xx分别以人民币244855元、302055元的价格购得深圳市罗湖区布吉路颖隆大厦3108、3109号房产，双方办理了房产预售备案登记。2005年12月21日，庄xx委托陈xx与刘xx签订《房产转让协议书》，以人民币412286元的价格购得3108号、3109号两套房屋。转让协议同时约定，该协议签订后刘xx不再享有涉案房产所有权，合同乙方（即陈xx）从该日起即时享有该房产的所有权利。庄xx向刘xx支付全额购房款后一直居住至今，但因房产的遗留问题，涉案房产未能办理过户登记手续。经了解，涉案房产因政府政策放宽，现已可以办证，庄xx为维护自身的合法权利，已于2013年起诉至深圳市罗湖区人民法院（案号：2013深罗法民三初字第676、677号），要求颖力公司、刘xx协助办理房产过户手续，但因涉案房产被深圳市福田区人民法院及深圳市中级人民法院查封，该案不得不中止审理。为此，庄xx先后向福田区人民法院及深圳市中级人民法院提出异议，福田区人民法院以(2013)深福法执恢字第302-7号执行裁定书，裁定解除对涉案房产的查封手续，而深圳市中级人民法院却以(2015)深中法执外异字第26号执行裁定书，裁定驳回案外人异议。该裁定认为庄xx未提供以陈xx的名下购买房产的证据，同时以刘xx未到庭无法核实购房事实经过为由驳回了庄xx要求解封的异议请求，但是现在本案中，庄xx已经提供了足够的证据，同时刘xx、陈xx均已到庭参加诉讼，因此，原执行裁定书所认为无法查明的事实现在完全可以查清楚。庄xx因此提起本案诉讼，请求判令：1、中止对深圳市罗湖区布吉路颖隆大厦3108、3109号房产的执行，并解除对房产的查封手续；2、本案的全部诉讼费用由招商银行福田支行、颖力公司、康纳公司承担。
被告招商银行福田支行答辩称，一、庄xx不是争议房产3108、3109的权利人，不是本案适格原告，应驳回诉讼。物权法规定的房产属于不动产是以登记为准，目前招商银行查封的房产是登记于颖力公司名下，房地产预售合同备案汇总权利人为刘xx，因此庄xx不是争议房产的权利人，也不是争议房产的备案权利人。因此，庄xx与本案没有直接的关系，不是适格的原告，应驳回其起诉。二、庄xx起诉要求解除查封，查封的前提应该是确认房产的权属，即3108、3109号房产的权属，因此，招商银行认为，庄xx应当进行确权之诉，而不是要求招商银行解除对房产的查封，终止对房产的执行。三、根据前两点意见，招商银行查封房产是符合法律规定的，应驳回庄xx的起诉。
第三人刘xx当庭答辩称，和庄xx意见一致，另外3108、3109号房产在2002年做了按揭，在2005年是由陈xx出资了40万左右，从一开始房产就是刘xx买的，不应用颖力公司的债权名义来查封刘xx的房产。
第三人陈xx当庭答辩称，我通过我侄子庄xx购买刘xx的房产，这套房子当时刘xx在银行里有按揭，我赎回了所有的资料。
被告颖力公司、康纳公司未应诉亦未答辩。
本院经审理查明，（一）招商银行福田支行与颖力公司、康纳公司借款合同纠纷一案，本院（2004）深中法民二初字第419号民事判决已经发生法律效力。由于颖力公司、康纳公司未履行生效法律文书确定的内容，招商银行福田支行向本院申请执行，本院依法受理。执行过程中，本院于2012年11月27日依法轮候查封了颖力公司名下位于罗湖区草莆村颖隆大厦3108房，该查封已于2015年1月16日转为正式查封。执行过程中，庄xx不服上述执行措施，以案外人身份提出执行异议，本院受理后，经听证于2015年9月16日作出（2015）深中法执外异字第26号民事裁定，裁定驳回案外人庄xx的执行异议。庄xx遂于2015年10月10日提起本案案外人执行异议之诉。
（二）2002年7月28日，颖力公司与刘xx就深圳市罗湖区布吉路颖隆大厦3108房、3109房分别签订两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定颖力公司以6500元/平方米的单价将颖隆大厦3108房、3109房出售给刘xx，房屋总价款分别为244855元、302055元，签订合同时付清全部楼价款，卖方须于2003年1月30日前将上述房产交付给买方使用。颖力公司后于2002年8月5日就上述两套房产向刘xx分别出具了收到全部购房款的《收款收据》及《付清楼款证明》。
（三）2005年12月21日，刘xx（甲方）与陈xx（乙方）签订《房产转让协议》约定，甲方自愿将深圳市罗湖区布吉路与翠山路口颖隆大厦3108室、3109室房产出售给乙方，鉴于证明甲方对上述两套房产享有所有权的唯一文件是甲方和颖隆大厦的开发商-
颖力公司签订的2002第2186、2002第2188号《商品房预售买卖合同》，故甲方必须保证该两套房产未设定抵押。甲方将上述两套房产的《商品房预售买卖合同》、缴清楼款证明、收款单据等相关材料一并转交给乙方。协议生效后，两套房产的房地产证由甲方办理，在领取该两套房产产权证的当日，甲乙双方得另行签署颖隆大厦3108室、3109室两套房产的转让协议，并依据商品房三级市场买卖的规则将相应的过户材料递交至国土部门产权登记机构以便办理将上述两套房产的名称变更至乙方名下的手续。上述两套房产成交价格总计人民币412286元，乙方应于2005年12月21日前一次性支付全部购房款给甲方，在乙方付清全部款项后，甲方应向乙方出具其已付清购房款的书面证明。2005年12月21日，刘xx出具《收款收据》，称收到陈xx交来颖隆大厦3108、3109号两房购房款共计人民币412286元。根据陈xx提交的深圳市农村信用合作社储蓄取款凭条、储蓄存款凭条显示，2005年12月21日，陈xx自其在深圳市农村信用合作社的账户中取款412286元，随后全部存入刘xx在该行的账户中。
（四）庄xx称颖隆大厦3108、3109房是陈xx代其购买，购房款是其支付，并由其一直居住。陈xx称其为庄xx的舅父，庄xx与刘xx就转让颖隆大厦3108、3109房达成了合议，其是受庄xx的委托购买两套房产，两套房产自购买后一直由庄xx居住。刘xx对于庄xx、陈xx的上述陈述均予以确认。
颖力公司2013年5月14日出具了一份《情况说明》称，1、2002年7月28日，我公司与刘xx签订了关于3108号、3109号房产的买卖合同。2005年12月，刘xx与陈xx又签订了关于上述房产的转让协议书，购房款实际由庄xx支付，我公司知晓转卖事宜，且上述房产由庄xx收房后居住至今。2、我公司确认深圳市罗湖区布吉路颖隆大厦3108号、3109号房产的权利人为庄xx。3、我公司同意配合权利人庄xx办理3108号、3109号房产的房权过户手续。
深圳市利庆物业管理有限公司颖隆大厦管理处于2013年5月27日出具一份《物业管理收费说明》称，该公司是深圳市罗湖区布吉路颖隆大厦的物业管理单位，自2001年起便对该栋物业行使物业管理权限，该公司还代收自来水费、排污费，颖隆大厦3108、3109号房由庄xx于2002年入伙以来一直交物业管理费和水电费。
深圳市利庆物业管理有限公司于2016年4月5日再次向本院出具了一份《情况说明》称，该公司对颖隆大厦的具体情况有比较系统、全面的了解。2013年5月27日，因颖隆大厦3108、3208等房的业主起诉开发商办理房产证，要求该公司出具相关的居住证明，该公司在核实了具体情况后，确认上述物业的业主均在收楼后一直居住至今，遂出具了一份《物业管理收费说明》，对于该说明中庄xx的入伙时间错误的表述为2002年。3108房是由刘xx在2002年办理的入伙手续，其后，刘xx将该房产出租给了他人使用，直至2005年底，刘xx与3208房的业主陈xx共同表述：3108房已经转卖给了陈xx的侄子庄xx，以后由庄xx缴纳物业管理服务费用。
庄xx为证明其一直在涉案房产中居住，还提交了2014年期间部分燃气、电费、数字电视收费单据及发票，上述单据及发票中显示使用地址为颖隆大厦3108，用户名称为庄xx。
关于购房款的支付，庄xx称其先后分两次将购房款支付给陈xx，第一次是2005年11月，其直接将20万元现金拿到陈xx的家中；第二次是2005年12月支付了10万元现金，也是送到陈xx的家中，因其当时刚到深圳没有很多资金，最初的购房款有部分是陈xx替其垫付的，后来陆续还给了陈xx。
（五）深圳市罗湖区人民法院就包括涉案房产在内的颖隆大厦部分房产的情况向深圳市房地产权登记中心发函询问，该中心2013年7月7日作出《深圳市房地产权登记中心关于协助调查颖隆大厦1908等房地产相关问题的复函》，该复函中称，根据颖隆大厦《房地产预售合同备案汇总表》记载，3108、3109的备案权利人为刘xx；颖隆大厦已办理房地产初始登记，初始登记存档的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（现状测绘）记载，原3108、3109已改为3108,3108已被深圳市福田区人民法院以（2008）深福法执字第5723号法律文书查封，被深圳市中级人民法院以（2012）深中法执恢字第245号法律文书第一位轮候查封。关于上述房产能否办理房产证的问题，需合法当事人按规定备齐相关材料提出申请，待我中心核实无误后方可确定。
庄xx称涉案房产最初不符合办证条件，整栋楼没有人办证，颖力公司法定代表人被释放后，区委和国土局协调才允许办证，可以办证时间在2012-2013年左右，庄xx在诉讼之前有向颖力公司、刘xx提过办证，但是因为权利人是刘xx，即使颖力公司配合也无法办理。刘xx认可涉案房产出售给庄xx后，房产一直办不了证，后来可以办证之后，庄xx和陈xx找过其多次，其也陪同二人找过颖力公司，但一直没能办理房产证。
以上事实有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《收款收据》、《付清楼款证明》、《房产转让协议书》、《收款收据》、《情况说明》、《物业管理收费说明》、物业管理费收款收据、《深圳市房地产权登记中心关于协助调查颖隆大厦1908等房地产相关问题的复函》、（2015）深中法执外异字第26号民事裁定、深圳市农村信用合作社储蓄取款凭条、储蓄存款凭条、《情况说明》、电费、数字电视费、燃气费收费单据、庭审笔录等证据为证，足以证实。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，根据庄xx提交的两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》、收款收据、付清楼款证明及《深圳市房地产权登记中心关于协助调查颖隆大厦1908等房地产相关问题的复函》中载明的预售权利人的内容，可以证实，2002年颖力公司将涉案两套房产出售给了刘xx。此后，刘xx又与陈xx签订了《房产转让协议书》将两套房产出售给了陈xx，陈xx按照协议书的约定支付了全部购房款。而对于陈xx购买涉案两套房产是否是受庄xx的委托而行为，从刘xx、陈xx、涉案房产的物业管理公司到颖力公司的说明均认可庄xx为涉案房产的权利人，印证了庄xx提出的其为购买涉案房产主体的主张；对于购房款，陈xx认可庄xx向其支付及归还了全部购房款，颖力公司、刘xx对此也予以确认；对于涉案房产的占有使用情况，庄xx提交的涉案房产物业公司的《情况说明》、电费、燃气费等缴费单据，均可证实涉案房产的占有使用人为庄xx。上述证据可以证明庄xx为涉案房产的实际购买人，其已支付了全部购房款并一直占有使用涉案房产。此外，关于尚未过户登记的问题。首先，颖力公司2013年5月14日出具的《情况说明》反映出庄xx有向颖力公司主张配合办理过户登记，庄xx并未怠于行使权利。其次，根据已查明的事实，除涉案房产外，颖隆大厦的其他一些房产也存在业主要求开发商过户的情形，说明尚未过户并非庄xx个案情况；而涉案房产上先后还存在查封，也对办理过户造成了障碍，因此，涉案房产尚未过户存在客观原因，不能办理登记过户并非庄xx的过错导致。综上，本案上述情形符合前述规定的“人民法院不得查封、扣押、冻结”的条件，据此，庄xx提出的解除涉案房产查封措施请求应予支持，本院作出的（2015）深中法执外异字第26号执行裁定书对庄xx提出的执行异议请求未予支持存在不当，应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）深中法执外异字第26号执行裁定；
二、中止对深圳市罗湖区布吉路颖隆大厦3108、3109号房产的执行，并解除对上述房产的查封。
本案案件受理费7484.29元，由被告xx银行股份有限公司深圳福田支行、深圳市颖x实业发展有限公司、深圳市康x实业有限公司负担。
如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年七月十三日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：
在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。