四川省大英县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大英民初字第951号
原告邓术华，女，汉族，生于1964年12月24日。
委托代理人陈建霖，男，汉族，生于1982年9月22日。
被告四川益和置业有限公司，住所地：遂宁市嘉禾东路99号凯丽滨江1栋5层502号，组织机构代码：70898821-0。
法定代表人梁勤正，公司董事长。
委托代理人汪敏，四川同载律师事务所律师。
委托代理人吴振华，公司员工。
原告邓术华诉被告四川益和置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓术华及其委托代理人陈建霖、被告四川益和置业有限公司委托代理人汪敏、吴振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告邓术华于2013年10月31日购得四川益和置业有限公司开发的颐和兰庭二期.翰林院x号商品房一套，准备为其女儿做婚房,并于2013年10月31日向被告四川益和置业有限公司支付首付款82651元，被告出具了对应的收款收据。被告通知原告及其女儿于2013年11月11日前往售房部签订《商品房买卖合同》。原告及其女儿按约前往，并与被告签订了合同编号为x的《商品房买卖合同》，并按合同规定向中国工商银行股份有限公司大英支行申请办理完结了个人住房贷款。中国工商银行股份有限公司大英支行也按约定向原告发放了贷款，此贷款已按合同约定支付给了被告。至此，原告已完全按照合同约定向被告付清购房款，并按相应要求在中国人民财产保险公司购买了个人贷款抵押房屋保险。根据合同的约定,被告应于2014年12月31日前向原告交付合同所指的商品房，但至今已逾期6月零20天，致使原告合法权益受到严重侵害。原告多次找到被告希望能够就逾期交房所产生的违约责任达成一致意见时，被告均以各种理由推诿拒绝。原告于2015年5月27日以邮寄挂号信的形式将退房告知书邮寄至被告在合同中公开的信件地址，但是被告拒收。被告的行为已严重违反了合同约定，给原告造成了巨大的损失。原告诉请法院判令被告被告承担从2015年1月1日起至2015年12月24日止，按照合同约定的房款总额和违约比例计算359天，合计人民币18858.27元，放弃要求被告承担误工费和自2015年12月25日起至交房之日止的逾期交房违约责任的诉讼请求，本案诉讼费由被告承担。
被告辩称:1.原告的诉求应当驳回，原告基于合同提起的违约金，本案诉争的房产，至今未办理交接，在不享有物权的前提下，主张违约，欠缺基础,且被告方不存在违约，不应当承担违约责任。被告方通过刊登公告和发送短信的形式已告知原告方交房时间已变更，明确变更交房时间事实客观存在。2.2015年3月1日原告方再次发出书面交房公告，通知原告来办理交房手续，但原告方未来办理交接，属于原告违约。3.交房延期是由多种因素造成的，因涉及天然气管道迁移，管道未能及时迁移，导致工程不能按期施工，属于政府部门的责任，还有就是为了配合政府命令和活动，属于被告自身外的因素，被告方不应当承担延期交房的后果。4.被告认为原告方并没有因所谓的逾期交房产生实际损失，原告的利益并未受到损害，原告的误工费等其他费用应不予支持。5.原告主张的违约时间计算至2015年12月24日止的承诺，被告不存在违约，原告未在通知时间内交房，是原告存在违约行为，如产生损失，系原告扩大损失。
原告为支持其诉讼请求，向本庭提如下证据：
1.原被告双方于2013年11月11日签订的商品房买卖合同原件1份，证明原被告按照法律规定，签订了商品房买卖合同，该合同真实有效。经质证，对合同的真实性认可，合同是2013年10月31日签订的，2013年11月11日经过备案登记，双方也达成了商品房买卖补充协议。经审查，本院对该证据的真实性予以认可。
2.原被告签订的商品房买卖合同补充协议，证明该协议没有明确的签订时间，无法鉴定有效日期，该协议自双方签字后生效，当时原被告均没有签时间。经质证，被告方对补充协议的三性均认可，但对原告的观点有异议，认为原被告的商品房买卖合同系2013年10月31日签订的，补充协议上原被告均签字盖章。原告提供的合同首页载明了该合同的备案登记时间为2013年11月11日。该补充协议的签订时间应在2013年10月31日至2013年11月11日之间，原、被告签订补充协议后，将买卖合同和补充协议递交至大英县房管局进行备案。经审查，本院对该补充协议的真实性予以认可。
3.中国工商银行个人购房借款/担保合同、中国人民财产保险股份有限公司个人贷款抵押房屋保险条例【2009版】、四川益和置业公司收款收据1份、中国人民财产保险公司机打发票1份、中国工商银行个人客户业务申请书和收费回单各1份，证明原告切实履行了商品房买卖合同的各项义务，原告不存在过错。经质证，被告对个人购房合同予以认可，认为房屋保险条例是第三方依据，请求法院确认其真实性，对机打发票无异议，工行的业务申请书，无相关部门对应的资料，不予认可，对收款收据无异议，工行的收费回单与本案无关，不予认可。被告认为原告未按合同约定来办理交接手续，是存在过错的。经审查，本院对该组证据的真实性予以认可。
4.中国工商银行个人借款凭证及明细列表各1份，证明证据3的真实性和关联性，工行已于2013年12月将原告的个人住房贷款发放到被告的指定账户。经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，该证据仅仅能证实中国工商银行大英支行向原告发放贷款18万元的事实，不能证实该款已打入被告的指定账户。经审查，本院对证据的真实性予以认可。
5.挂号信1封，证实原告通过邮政以邮寄挂号信的方式向被告送达了退房通知书，被告在明知挂号信重要性的情况下拒收。经质证，被告认为该挂号信退回的原因系本人拒收，但是原告的信封首页是梁正勤法人，原告是寄给梁正勤，而被告公司的法人系梁勤正，梁正勤与本案没有关联性。
6.通话记录详单及原告从北海回到重庆的机票、意外保险票据。证明原告没有与被告取得联系，原告为这件事专门从广西北海返回四川，也证实原告在诉讼请求的其他损失。经质证，被告认为通话记录详单，并非本合同的相对人，无本案无关，意外伤害保险，与本案无关联性。机票的时间是2015年6月27日，原告于2015年6月20日向人民法院起诉，该机票不能证实原告因本案事由从北海回来四川，机票属于扩大损失。经审查，本院对证据的真实性予以认可。
被告未支持其辩称理由，向本庭提交如下证据：
1.被告的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法人身份证明书，证明被告的基本情况。经质证，原告认为组织机构代码证无年检章，营业执照副本复印件上的经营范围，被告并未提供配套的相关资格证书，对其完整性有异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以认可。
2.商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议书，证明原被告于2013年10月31日签订商品房买卖合同及补充协议书的事实，该合同第15条约定买受人未在交房通知指定的时间前来办理交接手续的，出卖人即被告不承担违约责任，与涉案房屋同批次的房屋已于2015年3月6日交付，补充协议第6条约定，因政府、燃气等原因导致的逾期交房，双方不解除合同，被告不承担违约责任的事实，补充协议第16条约定，特殊原因包括为配合政府发布的命令、活动等影响项目进展的。经质证，原告对证据的真实性、合法性无异议，但认为补充协议第9条约定，出卖方按期按质向买受人交房，到现在，被告没有做到按期按质在2014年12月31日前向买受人交付商品房，被告方提出的约定明显免除买受人的合法权利，免除出卖人的责任。该合同系格式条款，不能免除一方应尽的义务，另外燃气不属于公共管理部门，属于企业。被告偷换概念，免除自己的责任，该条款属于无效条款。经审查，本院对该证据的真实性予以认可。
3.延期交房通知书、交房公告，证实被告已经于2014年12月24日在遂宁日报上刊登延期交房通知，通知原告于2015年3月1日前来办理交接手续的事实，被告于2015年3月1日发出的交房公告，通知原告来办理交接手续的事实。经质证，原告认为公告系被告公司自行制作，时间是2015年2月22日，由于原告方在本案出于弱势群体，且被告没有提交佐证该证据的证据，对该组证据的真实性、合法性有异议。
4.大英县城东社区管理委员会出具的证明1份、承诺书2份、关于碑亭子砖厂地块天然气管道的报告、关于颐和兰庭地块天然气管道的报告2份，证明颐和兰庭二期工程内天然气管道未拆除，于2013年、2014年先后多次向政府部门请示，致使工程附属工程不能按期施工，该管道直到2014年11月才迁移完毕，导致交房时间延迟的事实。经质证，原告认为被告的承诺书上有两个不同的手写签署意见，无法确认笔记的真实性，天然气报告涉及的地块均不能证明被告的证明观点，无第三方证实被告的证据真实合法有效，不予认可。
5.大英县住房和城乡建设局文件复印件2份（大建发【2013】29号、大建发【2014】40号），证实颐和兰庭工程因2013年6月7日、6月8日和2014年6月7日、6月8日高考停工4天的事实。经质证，被告无异议，本院予以认可。
6.大英县住房和城乡建设局文件复印件2份（大建发【2013】20号、大建发【2014】42号）、大英县气象局出具的《2013-2014大英县高温暴雨证明》，证明大英县住建局对高温天气施工进行了限制的事实，规定暴雨天气停止施工的事实，颐和兰庭二期工期因高温天气停工21天的事实，因暴雨停工3天的事实。经质证，被告提交的证据模糊不清，证据存在严重缺失，不予认可。经审查，大建发〔2014〕42号文件大英县住房和城乡建设局没有盖章，《2013-2014年大英县高温暴雨证明》系复印件，无法确认该组证据的真实性，本院不予认可。
7.短信3份，证明被告的工作人员于2014年12月30日下午6时14分向原告发送短信告知原告延期交房的事宜，当天还给其他买受人发送信息的事实。经质证，原告认为被告提供的手机短信确实载明有原告的电话，只是用手机发送了短信，没有第三方证明，被告并未委托机主发送短信，机主行为不能代表公司行为，且该证据可以伪造，没有其他证据想佐证，是孤证，不予认可。
经审理查明：2013年10月31日，原告邓术华与被告四川益和置业有限公司签订《商品房买卖合同》【合同编号：x】，合同约定：“…第三条、买受人所购商品房的基本情况，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：混合，建筑层数：28层，其中地上28层、地下0层。该商品房为第一条规定项目中的x号。…该商品房单价为每平方米人民币（币）3569.60元，总价款人民币（币）贰拾陆万贰仟陆佰伍拾壹元整（大写）…第六条、付款方式及期限，买受人采取下列第3种方式付款…3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的31%,其余价款可以向中国工商银行股份有限公司大英支行银行或住房公积金管理机构借支支付…第十一条、交付条件，（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2x、x、x、x、x项所列条件…第十三条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1条方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。…第十五条、交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当写携带的证件。”同日，原告交付购置x号房房款82651元，并由被告出具收款收据一张。嗣后，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：“…九、出卖人承诺按期按质将商品房交与买受人并按约定交付办理产权证书所需资料，如因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、市政等从事公共事业的单位的原因等）所致延误时，双方不解除合同，出卖人不承担违约责任，双方另行友好协商重新确定时间。…十六、本合同约定的特殊原因还包括为配合政府、地方政府及其下属部门发布的命令、活动以及其他直接影响项目进展之政策要求而影响工程进展的。…”2013年11月11日，《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》同在大英县房管局办理登记备案。
2013年12月4日，原告与中国工商银行股份有限公司大英支行签订《个人购房借款/担保合同》，按揭贷款壹拾捌万元整用于购买坐落于颐和兰庭的建筑面积为73.58平方米的房屋，邓术华委托贷款人将贷款一次性划入被告四川益和置业有限公司在中国工商银行股份有限公司大英支行的账号x中。2014年1月22日，中国工商银行股份有限公司大英支行向原告发放贷款壹拾捌万元整，并代原告向被告支付。2014年12月26日，被告在遂宁日报上刊登延期交房通知书，载明：“颐和兰庭二期各位业主：首先感谢您对颐和兰庭的支持和关注，颐和兰庭二期房屋因水电气等相关部门的拖延（非我方原因）而影响安装进度。从而影响了该项目的竣工日期。在此，我们很抱歉的通知：颐和兰庭二期将延期交付，为此我们深感抱歉。我公司预计将于2015年3月1日启动交付，具体日期以我公司发出的房屋交付通知书为准。对由此给您造成的不便，我们深感抱歉，还望得到您的理解和支持，特此通知。四川益和置业有限公司。二〇一四年十二月二十四日”。2014年12月30日，被告的工作人员用手机向原告在《商品房买卖合同》中预留的号码发送短信，载明：“您好，颐和兰庭的客户，由于政府迟延安装五通，交房时间预计延迟到三月一日，具体时间与通知日起，由此给您们带来不便，请您们谅解，颐和兰庭祝全体客户元旦快乐。”2014年12月31日，被告未按合同约定期限交房。2015年2月底，原告到被告售房部询问房屋交接事宜，双方就交房事宜发生分歧。2015年6月11日，被告的工作人员再次向原告在《商品房买卖合同》中预留的号码发送短信，载明：“尊敬的客户，本公司从通知之日起没有来接房的本公司将收取滞纳金”。嗣后，原、被告一直就交接房事宜进行磋商，发生纠纷，房屋至今未办理交接手续。原告诉请法院判决被告承担2015年1月1日起至2015年12月24日的违约金18858.27元，本案诉讼费由被告承担。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的规定，真实合法有效。本案的争议焦点为：被告是否存在延迟交房的违约行为，违约金如何支付。被告审理中认可未按合同约定时间交付房屋的事实，但其认为延期交房的原因是工程内燃气管道未迁移和为了配合政府命令、活动，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条、第十六条的规定，被告不存在违约行为，被告不应当承担违约责任，被告在2014年12月26日在遂宁日报上刊登了延期交房通知书，已尽到了通知义务。本院认为，高考停工属于每年的固定政策要求，被告在签订合同确定交房期限时按照建设工程通常进程安排系被告早已考虑计算在工程进度期内；大建发〔2013〕20号文件规定的是错峰作业，并不是完全停工。被告认为其延期交房是因为天然气管道迁移延误其工程进度，但是被告提供的证据只能证明天然气管道迁移情况，并不能证明天然气管道迁移对其工程进度有影响。被告虽在2014年12月26日的遂宁日报上刊登了书面延期交房通知书，但只公告了预计交房时间，具体日期以被告发出的房屋交付通知书为准，截止2015年6月11日确定交房时，被告之前未告知原告具体的交付时间，明显表明被告单方逾期交房行为的存在。原告认为其已按合同约定向被告付清购房款，被告应当按照合同的约定按期按质向原告交房，被告在交房期届满仍未向原告交房，已构成违约的理由予以采纳。原告主张被告在交房期届满后一直未向原告方发出书面通知书通知原告办理交房事宜，被告方应按照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第一款第（一）项的规定向原告支付从2015年1月1日起至2015年12月24日止的违约金18858.27元。本院认为，被告虽于2014年12月26日在遂宁日报上刊登公告和2014年12月30日向原告发送短信后，但其内容中未明确具体的交房时间，被告于2015年6月11日向原告发送短信通知原告前来办理接房手续时视为确定了明确的交房时间。嗣后，原、被告双方一直就交房事宜进行沟通磋商，原告没有充分的证据证明2015年6月11日通知交房后双方未办理房屋交接手续的原因应归结于被告，故被告依照合同约定应承担的违约责任天数为2015年1月1日起至6月11日止期间的162天，按照双方合同约定的违约金比例万分之二和原告已支付的房屋总价款262651元计算为：262651元×2‱×162天=8509.89元，故被告应当承担支付违约金8509.89元的民事责任，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下;
限被告四川益和置业有限公司在本判决生效后10日内向原告邓术华支付违约金8509.89元。
若被告四川益和置业有限公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币100元，由被告四川益和置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 谢东升
代理审判员 袁 林
代理审判员 杨 陈
二〇一六年一月五日
书 记 员 黎红李