广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠阳法民二初字第647号
原告：中原地产代理（深圳）有限公司，住所：深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦三楼。
法定代表人：李耀智，董事长。
委托代理人：涂有高，系中原地产代理（深圳）有限公司的职员。
委托代理人：孙杰，系中原地产代理（深圳）有限公司的职员。
被告：惠州市四洲置业发展有限公司，地址：惠州市惠阳区淡水人民四路四洲城市经典家园A幢2层01号铺。
法定代表人：郑龙周，董事长。
委托代理人：江伟，系惠州市四洲置业发展有限公司的法律顾问。
原告中原地产代理（深圳）有限公司诉被告惠州市四洲置业发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法由审判员万翔适用简易程序审理，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人涂有高、被告的委托代理人江伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月11日，原告与被告就惠州市惠阳区“城市经典”及大亚湾区“四洲蜜方园”项目签订了《销售代理协议书》，对被告委托原告就涉案物业的销售代理事宜达成一致，并约定了代理成交的条件及佣金的标准。
在委托代理期限内，经原告积极推介，2013年8月12日，成功促成了被告与客户阮来明双方就四洲城市经典D1-108单位达成购买意向并签署了《四洲?城市经典商铺认购协议书》，成交价人民币2795046元，佣金为人民币279504.6元。被告应当在客户签署《商品房买卖合同》并交付购房全款或选择付款方式的应付首期款的条件成就下，即2013年8月20日前向原告支付佣金。2013年8月27日，原告居间促成了被告与客户霍剑辉双方就四洲城市经典D2-101单位达成购买意向并签署了《四洲?城市经典商铺认购协议书》，成交价人民币1686010元，被告应在2013年9月14日前向原告支付佣金人民币168601元，两单位佣金合计人民币448105.6元。被告以各种理由拒向原告支付上述佣金，严重损害了原告的合法权益，应承担由此引起的全部责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告向原告支付佣金人民币448105.6元及利息（分别以279504.6元为本金，按银行同期贷款利率，自2013年8月21日计至欠款付清之日之；以168601为本金，按银行同期贷款利率，自2013年9月15日起计至欠款清偿之日止）；2、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。
原告为其陈述的事实提供的证据（复印件）有：一、《销售代理协议书》一份；二、已结佣的《四洲?城市经典商铺认购协议书》四份；三、四洲?城市经典商铺佣金结算表一份、金额为人民币692499元的发票（发票代码：244031108441）一张、农村商业银行资金拨付申请表（No.113004175287）一张；四、未结佣的《四洲?城市经典商铺认购协议书》二份；五、佣金催收函一份、EMS快递回执三份、EMS快递查询结果三份。
被告辩称涉案两商铺确已卖出，但系其自行销售，不应向原告支付佣金。原告所提交的证据不能证明涉案两商铺为其居间促成，认购协议书中甲方处即使确定为原告员工签名，也不代表构成表见代理或表见代表。按照行业内的交易习惯，委托代理销售必须有由房地产商、中介方、客户三方签字盖章确认的三方联动确认单，原告并未提供确认单这一关键证据，应当承担举证不能的法律后果。
在本案审理过程中，原告为证明涉案两商铺确为其公司员工代理销售的事实，在开庭后两日内向法庭补充提交了以下证据（复印件）：一、销售代表古日成的社保记录；二、康惠卿的社保记录；三、原告员工与被告公司法定代表人之子郑子豪的微信聊天记录。
经庭审质证，被告对原告的证据提出以下质证意见：一、对第一、二、三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对第三组证据进行补充说明：原告所提交的四份认购书，恰好说明被告已按约定支付了所有佣金。二、对证据四及证据五的关联性不予认可，因认购书中并未有原告任何签章证明涉案两商铺与原告的代理行为有任何关联，需要有行业内通常具有的三方联动确认单才足以证明。三、对补充证据一的真实性、关联性有异议，即便古日成是原告公司员工，也不构成表见代理，且古日成未出庭作证，无法查明其签字是代表原告所为。四、对补充证据二的真实性、关联性有异议，康惠卿未在涉案的两商铺的认购协议书上有任何签字，与本案无关。五、对补充证据三有异议，郑子豪非被告员工，其聊天记录仅代表个人与原告员工之间的聊天，与被告无关。
被告惠州市四洲置业发展有限公司，未提交证据。
经审理查明，2013年7月11日，原告作为乙方与被告（甲方）就惠州市惠阳区“城市经典”及大亚湾区“四洲蜜方园”项目签订了《销售代理协议书》（以下简称“协议”），被告委托原告对上述两项目的商铺进行独家代理销售工作，约定可售商铺为：“城市经典”项目的销售单位为A103至A106……D2-101……D1-108等十六套商铺，“四洲蜜方园”项目的销售单位为105、106、108、113、二层整层。委托期限为2013年7月1日始至2013年9月30日止，期满后一方未提出书面反对，合同自动延期。协议约定经双方确认，由被告依所售出单位成交价款的百分之十向原告支付佣金，自被告收到客户全额购房款之日或客户与贷款银行签订《借款合同》审核通过之日起15日内向原告支付。
另查明，在委托代理期限内，原告履行合同义务，成功代理销售“城市经典”A103、A104、A105、D1-107等四套商铺，被告履约于2013年10月11日向原告支付上述四套商铺的佣金共计人民币692499元。
涉案两商铺分别为2013年8月12日签约出售的“城市经典”D1-108，成交价为人民币2795046元；2013年8月27日签约出售的“城市经典”D2-101，成交价为人民币1686010元，上述两商铺均在协议约定的可售商铺明细中，出售日期也在协议约定期限内，并经原、被告双方确认已成交。佣金合计为人民币448105.6元，被告至今未履约支付上述两商铺的佣金。
以上事实，有原告提交的《销售代理协议书》、《四洲?城市经典商铺认购协议书》、四洲?城市经典商铺结算表、发票、农村商业银行支付凭证、佣金催收函等证据，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告签订的《销售代理协议书》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议明确代理关系为独家代理，独家代理是指在指定地区和一定期限内，由该独家代理人单独代表委托人从事有关的商业活动。委托人在该地区内不得再委托第二个代理人。委托人在代理区域内达成的交易，凡属独家代理人专业的商品，不论其是否通过该独家代理人，委托人都要向其支付约定比例的佣金。
经原、被告双方确认，已成交的涉案两商铺均为协议约定的可售商铺，且均在委托代理期限内售出。根据原、被告双方签订的《销售代理协议书》第四点第2款第2项的约定：“甲方已签《客户登记确认书》之客户或该客户之直系亲属、委托人、代理人联系甲方成交的，甲方仍须向乙方支付相当于本款第1项约定之佣金数额支付服务费。”依据本条款的意旨，在本协议约定的代理期限内，凡被告委托给原告独家代理销售的商铺，即便是被告方自行销售成交的，也应当向原告支付约定比例的佣金。双方所签订的协议不仅具有排他性，并且具有排己性。
被告抗辩称，涉案两商铺系其自行销售，不应向原告支付佣金。原告所提交的证据不能证明涉案两商铺为其居间促成，认购协议书中甲方处即使确定为原告员工签名，也不代表构成表见代理或表见代表；且按照行业内的交易习惯，委托代理销售必须有由房地产商、中介方、客户三方签字盖章确认的三方联动确认单，原告并未提供确认单这一关键证据，应当承担举证不能的法律后果。本院认为，被告未就其称的行业内交易习惯提供证据予以证实；退一步讲，即使存在这样的交易习惯，但当交易习惯与双方签订的合同相冲突时，最终也应依双方合同约定的内容来判断，而不是习惯。因此，按照上述《销售代理协议书》的第四点第2款第2项的约定，涉案两商铺一旦成交即达到支付佣金的成就条件，不论认购协议书中是否有原告员工签字确认、原告是否提供确认单，都不构成被告拒不支付佣金的理由。据此，原告请求被告支付涉案两商铺的佣金，理由充分，本院予以支持。
另，原告请求被告分别以279504.6元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，时间自2013年8月21日起计至欠款付清之日止；以168601元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，时间自2013年9月15日起计至欠款付清之日止。此处的利息属于法定孳息，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”的规定，被告欠款的违约行为客观上造成了原告的财产损失，应承担违约责任。按照协议约定，被告应自收到客户全额购房款之日或客户与贷款银行签订《借款合同》审核通过之日起15日内向原告支付佣金。因原告无法提交相关证据证明涉案两商铺应支付佣金的期限，利息计算起始时间无法确定，应当承担主张不利的法律后果。据此，原告诉请的利息应从起诉之日起计算至欠款付清之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国物权法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告惠州市四洲置业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内付清原告中原地产代理（深圳）有限公司人民币448105.6元及利息（以448105.6元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，时间自2015年11月10日起计至欠款付清之日止）。
本案诉讼费8674元，减半收取4337元，由被告惠州市四洲置业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 万 翔
二〇一五年十二月三十日
书记员 吴 晓 红
书记员 汤冬虹（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国物权法》
第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。