海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼01民终2074号
上诉人（原审被告）：海南亚太房地产开发有限公司，住所地海口市国贸路56号北京大厦26层G座。注册号：460XXXXXXXX2796。
法定代表人：赵惠民,总经理。
委托诉讼代理人：段晋华，该公司职工。
委托诉讼代理人：王磊，该公司职工。
被上诉人（原审原告）：李海舟，男，1960年7月17日出生，汉族，住海口市。
被上诉人（原审原告）：李航，男，1989年8月9日出生，汉族，住海口市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：王惠，海南新概念律师事务所律师。
原审第三人：刘光辉，男，1961年11月30日出生，汉族，住海口市。
原审第三人：张秋燕，女，1991年10月12日出生，住海口市。
原审第三人：海南兰海大酒店有限责任公司，住所地海口市龙华区金龙路18号温州大厦02号。
法定代表人：刘光辉，总经理。
原审第三人：海南胜利宝贝实业有限公司，住所地海口市龙华区金龙路18号温州大厦02号商铺。
法定代表人：张秋燕，总经理。
上诉人海南亚太房地产开发有限公司（以下简称亚太公司）因与被上诉人李海舟、李航及原审第三人刘光辉、张秋燕、海南兰海大酒店有限责任公司、海南胜利宝贝实业有限公司房屋租赁合同一案，不服海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初6465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
亚太公司上诉请求：一、撤销海口市龙华区人民法院作出的（2016）琼0106民初6465号民事判决书，并依法改判；二、请求判令依法驳回李海舟、李航的全部诉讼请求；三、本案诉讼费用由李海舟、李航承担。事实与理由：一审法院的判决认定事实错误。一审审理期间，亚太公司向一审法院提交了证据（出警情况说明）及照片、招租广告等，已经能充分的说明李海舟、李航在2015年9月用自己的行为表明了不再履行此前与亚太公司签订的商铺租赁合同。即便李海舟、李航在2015年9月采取封门、换锁等终止商铺租赁合同的行为，但是亚太公司还是本着善意履行合同的出发点，向李海舟、李航的帐号打入以前所欠的租金。自2015年9月以后，亚太公司与李海舟、李航多次协商，但始终协商未果，此租赁合同由于李海舟、李航的原因始终处于终止状态。但是在一审法院的判决书第7页的关于亚太公司提交的上述证据的认定上却错误的没有支持亚太公司的证据目的，反而错误的认为亚太公司善意的向李海舟、李航的帐号汇入钱款是商铺租赁合同继续有效的表现，从而对亚太公司认为2015年9月李海舟、李航已经表明不再履约收回房屋的意见予以否定，一审法院基于上述事实的错误认定，错误的做出了支持李海舟、李航的一审诉讼请求。
综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院能根据事实和相关法律规定依法纠正一审判决错误。
李航、李海舟共同辩称，一、亚太公司第一条上诉理由不成立，亚太公司认为一审其提交的《出警情况说明》、《照片》、《招租广告》等证据证明李海舟、李航用行为表明不再履行《商铺租赁合同》，这个主张不正确，双方自始至终都没有解除合同，亚太公司在这里偷换了概念。亚太公司不履行合同、不支付租金的行为，李海舟、李航被逼无奈采用各种方式向亚太公司索要拖欠租金。并且没有哪条法律规定当事人报警或者是招租就等同于合同解除，这不是合同解除的合法条件和依据。李海舟、李航与亚太公司的合同在本案判决未正式生效前始终没有解除。李海舟、李航向其索要拖欠租金有法律依据、有合同依据。
二、亚太公司第二条上诉理由中称李海舟、李航在2015年9月封门、换锁，这一说法不成立。自2015年9月以后双方因亚太公司拖欠租金非常严重，李海舟、李航为了讨要拖欠租金将其大门用环形锁锁住，亚太公司仅在短短十分钟时间便将大门门把手卸下来打开了门，这是李海舟、李航讨要拖欠租金的一种方式，目的是为了催促亚太公司及时支付租金，但这并不能等同于合同终止。
三、亚太公司第三条上诉理由中称2015年9月以后租赁合同处于终止状态，这个主张没有事实依据和法律依据。亚太公司2015、2016年一直陆陆续续支付了一部分租金。从李海舟、李航整理的《欠付租金违约金计算明细表来看》亚太公司自合同签订之日起就开始违约，一开始是迟付租金，自2015年2月开始亚太公司便开始欠付李海舟、李航的租金，直至一审法院判决解除合同之日累计欠付租金达1205150元。亚太公司直至2016年9月还支付了最后一笔租金（金额为102850元），这也能说明双方合同一直在陆续履行，亚太公司诉状中称向李海舟、李航贴汇入钱款是善意款，什么叫善意款？合同终止需要双方书面确认，或者一方提出解除合同另一方签字盖章进行确认。亚太公司三番五次调整经营项目，盈利甚微，支付租金困难，但亚太公司并没有和李海舟、李航进行协商提前解除合同，而是采取拖欠租金、逃避的方式。这些都不是合同解除的合法方式和依据。亚太公司没有任何证据证明双方签订的《商铺租赁合同》于2015年9月已经终止，合同当然有效，李海舟、李航在一审提出的要求亚太公司支付租金的请求有事实依据、有合同依据。一审法院没有支付的那一部分诉讼请求李海舟、李航为了免于诉累没有上诉。
综上所述，李海舟、李航认为亚太公司的上诉理由不成立，请二审法院维护李海舟、李航的合法利益，依法驳回其上诉请求。
刘光辉、张秋燕、海南兰海大酒店有限责任公司、海南胜利宝贝实业有限公司均未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
李海舟、李航向一审法院起诉请求：1.判令自2016年10月1日起，解除李海舟、李航与亚太公司海口市金龙路18号温州大厦02号商铺租赁合同关系；2.判令亚太公司向李海舟、李航支付温州大厦02号商铺欠付租金共计1205150元；3.判令亚太公司向李海舟、李航支付截止至2016年9月30日逾期支付、欠付租金的违约金共计96039.7元；4.判令亚太公司向李海舟、李航支付自2016年10月1日起至付清之日止欠付1205150元租金的利息损失（以1205150元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算利息损失）；5.判令李海舟、李航对亚太公司向其交付的承租押金20万元不予退还；6.判令亚太公司赔偿李海舟、李航因其违约停租导致李海舟、李航房屋空置期的损失719950元（自2016年10月1日至2017年4月30日）。
一审法院认定事实：2012年1月1日，李海舟、李航与亚太公司签订《商铺租赁合同》，李海舟、李航将其所有的位于海口市金龙路18号温州大厦02号商铺（1-3层）、建筑面积为1333.47平方米的商铺租赁给亚太公司使用。合同约定：租赁期为六年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止。租赁期内，李海舟、李航、亚太公司未经协商一致均不得提前解约。租赁期满，亚太公司若要求续租，则须在租赁期满前二个月内通知李海舟、李航，经李海舟、李航同意后重新订立租赁合同。租金按档期计算，头三年为一个档期，每年租金102万元。第四年起，每年租金按10%递增，至期满。每月5日前支付当月租金，以李海舟、李航实际收到为准。亚太公司若逾期支付租金，每逾期一天，则按日承担相当于逾期支付租金千分之五的违约金。拖欠租金超过一个月，李海舟、李航有权收回该房屋，亚太公司须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。为保证亚太公司合理并善意使用该房屋及其配套设施，亚太公司应在签订合同同时支付李海舟、李航20万元作为押金，待租赁期限届满，李海舟、李航验房并认可后，亚太公司将房屋钥匙交于李海舟、李航，同时李海舟、李航将此押金全部归还亚太公司。李海舟、李航向亚太公司提供90天装修期，期间免收租金，租金自2012年4月1日起缴。若李海舟、李航、亚太公司双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。未经李海舟、李航书面同意，亚太公司不得将部分或全部转租他人，若擅自转租，李海舟、李航有权终止合同，由亚太公司承担对李海舟、李航及第三方的违约责任。租赁期限届满或经李海舟、李航、亚太公司双方协商一致本合同终止；若双方中一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿请。《商铺租赁合同》第2款亚太公司违约的处理（1）还约定，未经李海舟、李航书面同意，亚太公司擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途的；利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租一个月以上的，亚太公司应向李海舟、李航支付相当于年租金5%的违约金，若违约金不足弥补李海舟、李航损失的，亚太公司还应另行据实赔偿，李海舟、李航有权终止合同。《商铺租赁合同》第2款亚太公司违约的处理（3）还约定，自合同签订之日起到租赁届满若亚太公司中途擅自退租，所付的租金及押金李海舟、李航可不予退还。合同签订后，亚太公司向李海舟、李航支付了押金200000元，李海舟、李航将涉案房屋交付了亚太公司使用。亚太公司将涉案商铺房屋装修后用于酒店经营，即海南兰海大酒店有限责任公司，该公司于2013年3月7日成立。2014年1月22日，亚太公司与刘光辉签订《股权转让协议》，将自己持有的海南兰海大酒店有限责任公司100%股权转让给刘光辉经营酒店。《股权转让协议》约定，亚太公司负责在60天内办理兰海酒店所在的经营办公、地址房屋租赁合同在原租赁期限的基础上延续五年。从亚太公司提交的企业工商信息中反映出，2014年9月4日，该酒店变更为海南海市陕菜餐饮有限责任公司，法定代表人为刘光辉。2015年8月4日，刘光辉与张秋燕签订《合作协议》，合作成立新公司，将涉案租赁商铺房屋用于共同经营摄影。2015年11月18日，刘光辉与张秋燕合作共同经营的海南胜利宝贝实业有限公司注册成立，法定代表人为张秋燕。2016年9月22日夜间、23日夜间李海舟、李航在没有亚太公司告知的情况下发现涉案铺面内的物品被搬走，经营者撤离。通过李海舟、李航提供的收取房租银行账户进账单、和亚太公司提供的银行转账详情证明：1、2012年4月-2014年12月，亚太公司按约定的租金数额每月向李海舟、李航缴纳租金85000元，期间的2013年6月至2013年12月每月向李海舟、李航缴纳租金80000元，李海舟、李航未提出异议。2、2015年1月起，按约定，亚太公司每月应向李海舟、李航缴纳租金93500元。2015年1月，李海舟、李航收到租金93500元。2015年2月-2015年8月，李海舟、李航未收到租金，亚太公司共欠付租金7个月共654500元。2015年9月30日，李海舟、李航收到租金90000元。亚太公司尚欠付租金3500元。2015年10月，李海舟、李航未收到租金，亚太公司尚欠付租金93500元。2015年11月13日前，李海舟、李航分2次收到租金90000元，亚太公司尚欠付租金3500元。2015年12月31日前，李海舟、李航分5次收到租金66000元，亚太公司尚欠付租金27500元。上述2015年共欠付租金782500元。3、2016年1月起，按约定，亚太公司每月应向李海舟、李航缴纳租金102850元。2016年1月26日前，李海舟、李航分3次收到租金34000元，亚太公司尚欠付租金68850元。2016年2月29日前，李海舟、李航分5次收到租金23000元，亚太公司尚欠付租金79850元。2016年3月2日，李海舟、李航收到租金6000元，亚太公司尚欠付租金96850元。2016年4月25日前，李海舟、李航分4次收到租金240000元。2016年5月，李海舟、李航收到租金50000元。2016年6月，李海舟、李航收到租金100000元。2016年7月，李海舟、李航收到租金50000元。2016年8月至2016年9月，李海舟、李航未收取到房租。从亚太公司提供的向李海舟、李航代理人王铁民银行账户支付租金的部分银行回单、银行转账明细记载证明，2016年8月份后，李海舟、李航收取的租金，有通过海南胜利宝贝实业有限公司银行账户转账支付的，也有通过张秋燕银行账户转账支付的。至此，亚太公司共应当向李海舟、李航支付租金4817650元，实际支付3612500元，尚欠1205150元未支付。同时，按租金每月5日前支付的时间约定产生多期延迟支付租金的违约情况。
一审法院认为，李海舟、李航与亚太公司于2012年1月1日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反国家法律、法规的强制性规定,合法有效,应受法律保护。合同签订后,李海舟、李航依约向亚太公司出租了商铺，亚太公司应当依照合同约定向李海舟、李航支付租金，双方应全面履行合同义务。关于李海舟、李航的第一项诉讼请求，《商铺租赁合同》是否解除，何时解除问题。根据李海舟、李航、亚太公司双方在《商铺租赁合同》中关于“未经李海舟、李航书面同意，亚太公司不得将部分或全部转租他人，若擅自转租，李海舟、李航有权终止合同，由亚太公司承担对李海舟、李航及第三方的违约责任；租赁期限届满或经李海舟、李航、亚太公司双方协商一致本合同终止；若双方中一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿”的约定，亚太公司与刘光辉的股权转让及张秋燕与刘光辉之间使用涉案商铺进行合作开设影楼，在亚太公司与李海舟、李航无书面约定解除《商铺租赁合同》且未明确告知李海舟、李航且李海舟、李航又不予认可的情况下，均不能导致租赁合同主体的变更。所以亚太公司认为其与李海舟、李航的《商铺租赁合同》已因刘光辉经营酒店并向李海舟、李航支付租金的行为而主张该涉案《商铺租赁合同》已于2014年解除及将亚太公司列为亚太公司主体不适格的抗辩意见，一审法院不予采纳。此结论，从亚太公司与刘光辉的《股权转让协议》约定“亚太公司负责在60天内办理兰海酒店所在的经营办公、地址房屋租赁合同在原租赁期限的基础上延续五年”中也可得以证实。根据双方《商铺租赁合同》的约定，亚太公司未经李海舟、李航同意转租房屋或拖欠房租一个月以上，李海舟、李航有权终止合同。本案中，亚太公司几次拖欠房租超过一个月，且一审法院已查明2016年9月22日－23日，李海舟、李航在没有亚太公司知的情况下发现涉案铺面内的物品被搬走，经营者撤离。实际上亚太公司是以自己的实际行为终止《商铺租赁合同》，故李海舟、李航主张判令自2016年10月1日起，解除与亚太公司的《商铺租赁合同》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
关于李海舟、李航的第二项、第四项、第五项诉讼请求，亚太公司应向李海舟、李航支付多少租金、应否向李海舟、李航支付自2016年10月1日起所欠付租金的利息损失及李海舟、李航、亚太公司双方签订《商铺租赁合同》时亚太公司向李海舟、李航支付的200000元押金是否应予返还问题。李海舟、李航与亚太公司在《商铺租赁合同》第八条第2款第(3)项的约定:“自合同签订之日起到租赁期届满若乙方(亚太公司)中途擅自退租,所付的租金及押金甲方(李海舟、李航)不予退还”。一审法院认为,本案中双方对“押金”的约定具有违约担保的性质,实质上是质押担保的一种特殊形式。目的是为了担保债务的履行,当债务人不履行合同债务的时候,债权人可以从押金中优先受偿。亚太公司擅自搬离租赁房屋,欠付租金1205150元,导致《商铺租赁合同》解除，李海舟、李航可从200000元押金中优先受偿,扣抵租金。故李海舟、李航主张已收取亚太公司的押金不予返还，有违押金性质，该项主张，一审法院不予支持。截至2016年9月30日亚太公司共欠付李海舟、李航租金共计1205150元,押金扣抵租金后,仍欠付1005150元租金,故李海舟、李航请求亚太公司支付未付租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。李海舟、李航要求亚太公司自2016年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付欠付租金的利息损失，并不过分高于因亚太公司违约所造成的占用李海舟、李航租金的利息损失，该项主张，一审法院予以支持。
关于李海舟、李航的第三项诉讼请求，亚太公司应否向李海舟、李航支付截止至2016年9月30日逾期支付、欠付租金的违约金共计96039.7元。李海舟、李航、亚太公司在《商铺租赁合同》第4款中约定，“乙方（亚太公司）若逾期支付租金,每逾期一天,则按日承担相当于逾期支付租金千分之五的违约金”,此项违约金约定虽然过高，但李海舟、李航在诉讼请求中已自行调整至主张按中国人民银行一年期同期贷款利率的1.5倍计算逾期支付、欠付租金违约金,并不过高。亚太公司以合同约定、李海舟、李航尚未调整前主张的迟付及欠付违约金标准抗辩违约金过高与事实不符，一审法院不予采信。经一审法院核算，按照李海舟、李航调整至按中国人民银行一年期同期贷款利率的1.5倍利率及亚太公司实际逾期支付及欠付的租金数额和时间分笔分段计算，截止至2016年9月30日，亚太公司共应向李海舟、李航支付逾期支付、欠付租金的违约金共计96039.7元。此项请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
亚太公司认为李海舟、李航如上既主张违约金，又按照银行同期贷款利率主张利息，不符合法律规定，实际上是混淆了两项主张的形成事实，李海舟、李航第三项诉讼请求主张亚太公司支付的是2016年9月30日《商铺租赁合同》解除前亚太公司逾期支付、欠付租金的违约金，而第四项请求主张亚太公司支付自2016年10月1日起至亚太公司付清租金之日止的利息损失，两项主张既不矛盾，也不相融，故亚太公司的此项抗辩，无事实依据，一审法院不予采纳。
关于李海舟、李航的第六项诉讼请求，亚太公司是否应当向李海舟、李航赔偿因其违约停租导致李海舟、李航房屋空置期（自2016后10月1日至2017年4月30日）的损失719950元。截止2016年9月30日，亚太公司欠付李海舟、李航租金1205150元,并擅自搬离租赁房屋,导致《商铺租赁合同》不到期满提前解除，致使李海舟、李航在没有提前准备的情况下房屋无法适时出租，亚太公司的违约行为造成了李海舟、李航房屋空置期的租金损失。根据“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”、“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，如果该合同继续履行，亚太公司应继续按约定支付租金，此租金收益是确定的。根据《商铺租赁合同》中李海舟、李航、亚太公司双方“租赁期内，李海舟、李航、亚太公司双方未经协商一致均不得提前解约；租赁期满，亚太公司若要求续租，则须在租赁期满前二个月内通知李海舟、李航，经李海舟、李航同意后重新订立租赁合同”的约定，在继续续租的情况下尚需在合同届满前2个月内提出，而本案中是亚太公司合同履行中途违约导致合同解除。由此，根据本案租赁房屋面积大、较难出租的实际情况，亚太公司应当向李海舟、李航赔偿房屋空置期的房租损失，以赔偿3个月即自2016年10月1日至2016年12月31日期间的房屋租金较为合理，依据《商铺租赁合同》约定，此期间的房屋租金为每月102850元，赔偿房屋租金的数额为308550元。李海舟、李航主张亚太公司赔偿至2017年4月30日的房屋租金，多出的4个月租金，一审法院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定,判决如下:一、自2016年10月1日起，解除李海舟、李航和亚太公司于2012年1月1日签订的《商铺租赁合同》;二、限亚太公司于本判决生效之日起十日内向李海舟、李航支付截至2016年9月30日逾期支付、欠付租金的违约金共96039.7元；三、限亚太公司于本判决生效之日起十日内向李海舟、李航支付租金1005150元及利息损失(利息计算方式:以1005150元为本金,从2016年10月1日起计算至债务付清之日止，按中国人民银行同期一年期贷款利率的1.5倍利率计算);四、限亚太公司于本判决生效之日起十日内向李海舟、李航赔偿李海舟、李航租赁商铺的空置期租金损失308550元；五、驳回李海舟、李航的其他诉讼请求。本案受理费24930元,由亚太公司承担17895元,李海舟、李航承担7035元。
各方当事人二审期间均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，李海舟、李航与亚太公司于2012年1月1日签订《商铺租赁合同》，双方之间已构成房屋租赁合同关系，亚太公司应按双方的约定支付租金。亚太公司主张李海舟、李航于2015年9月以后采取封门、换锁等非正常手段收回了房屋的使用权，以自己的行为表明不再履行双方的合同。对此，李海舟、李航主张系因涉案房屋内的物品都被搬走，大门也被拆掉，物业也不清楚情况，故其才报警，其无终止租赁合同的意思表示。亚太公司亦未提供证据证明李海舟、李航向其表达过解除合同的意思表示。且在2015年9月至2016年7月期间，在李海舟、李航没有与任何其他人或单位另签租赁合同的情况下，亚太公司仍通过原银行账号支付租金。故本院对亚太公司主张2015年9月19日李海舟、李航已收回房屋的意见不予采信。亚太公司未按约定支付租金，李海舟、李航有权要求解除合同并要求亚太公司承担违约责任。一审法院判令自2016年10月1日起，解除李海舟、李航和海南亚太公司签订的《商铺租赁合同》，于法有据，本院予以维持。合同解除之后，亚太公司对于尚欠的租金、利息损失等仍应继续缴纳。同时，双方在《商铺租赁合同》中约定了违约金，一审法院按中国人民银行一年期同期贷款利率的1.5倍利率及亚太公司实际逾期支付及欠付的租金数额和时间分笔分段计算出至2016年9月30日，共计96039.7元的违约金，符合相关法律规定，本院均予维持。
综上所述，亚太公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24930元，由海南亚太房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏 慧
审判员 杜 蕾
审判员 廖端明
二〇一八年六月二十二日
书记员 李 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。