四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终208号
上诉人（原审原告）：温华春，男，汉族，生于1970年10月5日，住四川省绵阳市涪城区。
委托代理人：温启明，四川弘风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川江油五星投资（集团）有限公司，住所地：江油市太平镇新华路中段1号。
法定代表人：林顺才，该公司执行董事。
委托代理人：魏家琳，四川太白律师事务所律师。
委托代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。
上诉人温华春因与被上诉人四川江油五星投资（集团）有限公司（简称五星投资公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人温华春的委托代理人温启明，被上诉人五星投资公司的委托代理人魏家琳、陈茂林，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2011年2月13日，双方签订了合同备案号为81202号的《商品房买卖合同》，约定：温华春购买五星投资公司位于绵阳市兴盛街附18号“五星阳光”1栋1单元5楼1号的房屋一套，建筑面积114.73平方米，价款483360元，付款方式为贷款方式付款。合同第十条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；6、该商品房经验收合格并经相关部门签字认可。”合同第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）和（2）不做累加。（1）逾期在15日之内，自2011年9月30日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年9月30日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”第十九条约定：“（一）初始登记：出卖人应当在交房后90个工作日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明后90个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”
双方签订《商品房买卖合同》后，温华春按照合同的约定，向五星投资公司支付了购房款。2011年11月1日，领取案涉房屋的钥匙。
2010年11月11日，施工单位、监理单位、设计单位对五星投资公司修建的五星阳光工程1号、2号楼主体结构部分工程质量进行了验收，实体质量检查合格。此后，上述单位先后对住宅工程质量分户进行验收，其验收结果为合格。
后因五星投资公司一直未能完成房屋的综合验收，且双方对收房、房屋质量等存在纠纷，五星阳光的业主遂向住建局反映。2013年6月6日，住建局郑志恒回复：“尊敬的五星阳光业主：您好，您的来信已收悉。我局高度重视，立即安排市质监站进行调查核实，现回复如下：经市建设工程质量监督站工作人员现场核实，由于不具备竣工验收条件，五星阳光小区目前还未进行竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条‘建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用’之内容，市质监站已经责成开发商立即整改。关于您在来信中提到的违约金及退房问题，您可以找开发商协商，如协商达不成一致意见，可按合同有关纠纷解决条款约定的解决方式维权”。温华春遂提起诉讼，请求判决五星投资公司：1、支付全部已付房款483360元自合同约定交房之日（2011年10月1日）起至2014年10月30日（共计1125天）按日万分之三计算的逾期交房违约金163134元；2、承担本案诉讼费。
以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、购房款凭证、钥匙发放登记表等证据在卷佐证，足以认定。
原判认为：依法成立的合同受法律保护。双方在2011年2月13日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。温华春履行了给付房款的义务后，五星投资公司应在2011年9月30日前向温华春交付房屋。庭审查明五星投资公司于2011年11月1日才向温华春交付房屋，应对其逾期交房的行为承担违约责任。
温华春对接房无异议，但认为五星投资公司并未按合同约定全面履行交房义务，仍应承担2011年11月1日后的逾期交房违约责任。双方交付房屋时，温华春明知五星投资公司未提供规划验收合格证、房屋验收合格等证书，仍收取房屋并使用的行为，应视为温华春在五星投资公司履行合同约定义务不符合合同约定的情况下，自愿继续履行该房屋买卖合同的意思表示。对温华春主张2011年11月1日后的逾期交房违约金不予支持。
五星投资公司认为温华春在2011年11月1日已经接房，后在2014年12月19日才向其主张逾期交房的违约责任，已经远超过二年的诉讼时效期限。庭审查明，温华春向住建局进行了投诉，其行为符合根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”规定的时效中断的情形，据此对五星投资公司的时效抗辩不予支持。
五星投资公司在诉讼中提出合同约定的违约金计算标准过高应予降低，五星投资公司并无违约交房的主观恶意，加之涉及业主较多，综合考量以上因素，为使案件处理更加公平合理，参照温华春已付房款的资金占用利息损失为依据将双方在合同中约定的违约金计算标准降低调整为每日万分之2.1（参照人民币贷款基准利率6%计算130%）。五星投资公司应向温华春支付违约金按总房款483360元的每日万分之2.1的标准计算，期限自2011年10月1日起至2011年11月1日至，即支付违约金3248.18元。遂判决：被告四川江油五星投资（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付温华春逾期交房违约金3248.18元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告温华春其他诉讼请求。
宣判后，上诉人温华春不服，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误，适用法律错误，温华春按约支付了全部房款，五星投资公司没有向其交付符合合同约定的房屋，应当承担逾期交房的违约责任。请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，即判决五星投资公司：1、支付全部已付房款483360元自合同约定交房之日（2011年10月1日）起至2014年10月30日（共计1125天）按日万分之三计算的逾期交房违约金163134元；2、承担本案诉讼费。
被上诉人五星投资公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：温华春与五星投资公司之间签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据上诉人温华春的上诉请求，本案二审的争议焦点是：五星投资公司是否应当承担逾期交房违约金及违约金的具体数额问题。
关于五星投资公司是否应当承担逾期交房违约金的问题，根据温华春与五星投资公司在《商品房买卖合同》第十条中的约定，五星投资公司应在2011年9月30日前将竣工验收合格的房屋交付给温华春使用，但该房屋至今未经竣工验收合格，故五星投资公司辩称已将房屋交付使用的上诉理由既不符合法律规定亦不符合合同约定，本院不予采信。五星投资公司逾期交房构成违约，应当承担合同约定的违约责任，向温华春支付违约金。关于违约金的数额应按双方合同的约定，从2011年10月1日起至合同约定的商品房符合交付条件之日止按照总房款483360元每日万分之三的标准计算。据此，温华春诉请五星投资公司支付全部已付房款483360元自合同约定交房之日（2011年10月1日）起至2014年10月30日（共计1125天）按日万分之三计算的逾期交房违约金，应当予以支持。
综上，原判认定事实清楚，但适用法律不当，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第130号民事判决；
二、四川江油五星投资（集团）有限公司在本判决生效后十五日内向温华春支付自2011年10月1日起至2014年10月30日止按照总房款483360元每日万分之三的标准计算的逾期交房违约金；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取1781.50元，二审案件受理费3563元，均由被上诉人四川江油五星投资（集团）有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 周冬青
审判员 文 焱
审判员 董小萍
二〇一六年三月二十九日
书记员 王 燕