湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终1970号
上诉人（原审被告）：李德树，男，1959年1月27日出生，汉族，住远安县。
上诉人（原审被告）：望文菊，女，1960年4月3日出生，汉族，住远安县。系李德树之妻。
二上诉人共同委托的诉讼代理人：李明，湖北沮城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡勇，男，1982年12月30日出生，汉族，住远安县。
委托诉讼代理人：胡仁国，男，1963年4月13日出生，汉族，住远安县，系胡勇父亲。
委托诉讼代理人：张少俊，湖北力效律师事务所律师。
上诉人李德树、望文菊因与被上诉人胡勇不动产登记纠纷一案，不服湖北省远安县人民法院（2018）鄂0525民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李德树、望文菊上诉请求：请求依法撤销一审判决并依法改判。主要事实与理由：1、一审判决认定依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该协议不符合该条的情形，该合同合法有效。但在后面又认定双方均存在规避法律、行政法规的故意，判决前后矛盾。2、一审法院引用合同法规定，出卖人转移标的物的所有权应当履行法定义务，但该规定只适应原房屋的买卖，该出售的房屋胡勇己经拆除，李德树、望文菊没有办理过户的标的物。对于新建的房屋李德树、望文菊是否要有过户的义务，双方没有约定。3、一审法院在开庭过程中遗漏李德树、望文菊提交的当时申请建房的建房申请书和土地行政部门发放的土地许可证等证据。在事实认定中也没有说明该证据的法律属性及证明效力。李德树、望文菊实际出售的土地面积是80平方米。
胡勇口头答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
胡勇向一审法院起诉请求：依法判决李德树、望文菊立即共同按房屋买卖《协议》之约定，履行协助胡勇办理登记为李德树，证号分别为远土集用（2008）第100-54-0320土地使用权证中86.72㎡的土地、第0-00-3-180号不动产权证中序号2显示的建筑面积351.92㎡房屋的过户登记手续的义务。
一审法院认定事实：李德树、望文菊原有二幢独立相邻的房屋，登记在一个房屋所有权证中。胡勇因建房需要宅基地，同李德树、望文菊协商后，李德树、望文菊将其房屋后院的住房卖给胡勇用于拆旧建新，双方于2006年9月8日签订协议，主要内容为：“经双方协商同意将李德树后院坐南朝北的住房作价20000元转让给乙方（胡勇），东至西长11米，南至北长7.5米。四至抵界：东抵污水沟，西抵何慈玲墙边，南抵李德树墙边，北抵通道。其过户手续由李德树申请土地、城建部门办理审批。”胡勇和李德树、望文菊在协议中签字，时任李德树、望文菊所在的鸣凤镇南门3组组长何奎林作为见证人签字。协议签订当日，胡勇支付了购房款，李德树、望文菊将房屋交付给胡勇。因当时胡勇户口尚在鸣凤镇，依有关政策不能在李德树、望文菊住所地鸣凤镇南门购买、建造房屋，故双方签订协议后没有办理产权变更登记手续，达成以李德树、望文菊名义向土地、城建部门办理过户审批手续，实际由胡勇建房的协议。双方交房后不久，胡勇在未取得建房审批手续的情况下，即开始拆旧建新。
胡勇在施工过程中遇县城建、城管部门前来检查，因不能出具建房审批手续被责令停止施工。此后，应胡勇要求，李德树、望文菊以自己名义于2006年9月26日为胡勇办理了建房审批手续，取得用地面积80㎡的《建设用地规划许可证》，胡勇得以继续施工。在施工过程中，李德树、望文菊发现胡勇在紧邻其住房处砌墙时，锯掉了李德树、望文菊房屋的部分飞檐，向胡勇提出异议后，胡勇虽给李德树、望文菊拖去砖、砂石料予以补偿，但双方协商未果产生纠纷。2006年12月，胡勇的该房屋竣工。2008年12月8日，李德树以新建房屋为由向有关部门申请对房屋办理变更登记，取得权利人登记为李德树的远土集用（2008）第100-54-0320号集体土地使用权证和第××号房屋所有权证，李德树、望文菊家庭实际居住的房屋和胡勇新建的房屋均合并登记在该二份产权证中。其中，李德树、望文菊家庭居住的二层房屋在产权证中显示占地面积100.83㎡、建筑面积201.66㎡，胡勇新建的四层房屋在产权证中显示占地面积86.72㎡、建筑面积351.92㎡。此后，胡勇要求李德树、望文菊办理产权过户手续，李德树、望文菊以胡勇损害其房屋飞檐未解决为由予以拒绝，双方多年来协商未果。
一审法院另认定：胡勇原系鸣凤镇居民，于2006年11月迁入鸣凤镇南门，系农村居民。
一审法院认为：该案争议的焦点为，（一）胡勇、李德树、望文菊于2006年9月8日签订的协议是否合法有效？（二）李德树、望文菊是否应当履行协助胡勇办理新建房屋产权证的过户手续？关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”首先，胡勇、李德树、望文菊签订的协议时是双方在平等自愿的基础上，经过协商达成的一致内容，该协议是双方真实意思表示；其次，现行法律规定只是禁止将农民集体土地使用权用于非农建设，通过对转让人不再审批宅基地的方式制约以转让宅基地牟利的行为；出卖宅基地上的房屋的对象不能是城镇居民，并没有明确禁止非同一集体经济组织成员之间购买宅基地及房屋；第三，双方于2006年9月签订协议时，胡勇虽然不是鸣凤镇南门村民，但胡勇系农村居民，其在签订协议后不久于同年11月就已经将户口由鸣凤镇迁至鸣凤镇南门而成为南门村村民，双方签订协议时时任南门村3组组长到场见证也并未对双方之间的买卖行为提出异议；第四，胡勇、李德树、望文菊签订协议时均明知胡勇向李德树、望文菊购买该房屋的目的是为了拆旧建新以方便自己的生产和生活，并非是为了改变土地的所有权性质或者是用于非农生产，且胡勇购买后于当年即拆除旧房投资建成一幢四层楼房居住至今。综上，胡勇、李德树、望文菊签订的协议既未损害集体利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示。双方多年来未办理过户的主要原因是李德树、望文菊认为胡勇建房时对其造成损害未得到解决，李德树、望文菊对此可以依法行使权利。现李德树、望文菊主张双方协议无效，违背诚实信用原则，不利于交易秩序的稳定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条有关认定合同无效的法定情形，不予支持。
关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”首先，出卖人向买受人转移标的物的所有权是出卖人应当履行的法定义务，双方在协议中对此亦有约定；其次，双方签订协议的目的是胡勇为了拆旧建新，因胡勇当时不具有鸣凤镇南门户口，李德树、望文菊以自己名义为胡勇办理了建房审批手续，双方均存在规避法律、行政法规的故意；第三，因胡勇所建房屋是以李德树、望文菊名义办理的建房审批手续，故李德树、望文菊于2008年12月申请办理房屋产权变更登记时，有关部门将房屋产权登记在李德树、望文菊名下，但该产权证中登记为2006年新建的房屋实际为胡勇所有；第四，因双方协议的标的物已不存在，亦不必再办理所有权变更，但胡勇在此新建的房屋被登记在李德树、望文菊名下，李德树、望文菊应当履行后合同义务，即协助胡勇将该房屋的所有权变更登记为胡勇，其不履行该义务的行为违约，应当承担违约责任。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条规定，判决：李德树、望文菊于判决生效后三日内协助胡勇办理登记为李德树，证号分别为远土集用（2008）第100-54-0320号土地使用权证中86.72㎡的土地使用权、第0-00-3-180号房屋所有权证（不动产权证）中建筑面积351.92㎡的房屋所有权变更登记为胡勇。一审案件受理费300元，减半收取150元，由李德树、望文菊负担。胡勇已经交纳，李德树、望文菊在履行义务时直接给付胡勇。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。双方当事人于2006年9月签订房屋买卖协议时，胡勇虽不是南门村村民，但其为农村村民，且时任南门村3组组长到场进行了见证并在协议上签字。协议签订后不久，胡勇就于当年11月将户口迁至南门村而成为了该村村民。胡勇在购买李德树、望文菊的房屋后未改变该土地的所有权性质或者是用于非农业生产，其仅拆旧建新用以居住至今。故双方签订的房屋买卖协议未损害该集体经济组织的合法权益，亦未违反土地管理法的相关规定，该协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应依照约定全面履行各自义务。同时，民事活动应当遵循协商一致原则。现李德树、望文菊主张其仅同意转让80㎡土地给胡勇建房，但双方在签订协议时未明确详细的土地面积，根据《远安县房屋所有权登记发证申请审批表》载明的房地产现场勘测平面图，胡勇新建的四层房屋占地面积为86.72㎡。并且，南门村委员会出具的《证明》亦表明胡勇购李德树宅基地使用权86.72㎡转让给胡勇建私房。一审根据上述证据认定本案土地使用权变更登记范围并无不当。李德树、望文菊辩称胡勇建房时对其权利造成损害的主张系另一个法律关系，其可另行主张权利。因协议所涉房屋已拆旧建新，现新建房屋实际属胡勇所有，故胡勇要求李德树、望文菊协助变更登记的诉求，符合我国合同法对后合同义务的相关规定，本院予以维持。
综上所述，李德树、望文菊的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由李德树、望文菊负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 灿
审判员 李淑一
审判员 闫玲玲
二〇一八年七月三日
书记员 庄丽可