广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第546号
上诉人（原审原告）：邝练我。
上诉人（原审被告）：麦锦灿。
上诉人（原审被告）：麦悦好。
麦锦灿、麦悦好的共同委托代理人：何源周。
上诉人邝练我因与上诉人麦锦灿、麦悦好租赁合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2015）江开法水民初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2014年12月23日，邝练我向原审法院提起诉讼，请求判令：1、判令麦锦灿、麦悦好按2007年11月至2012年12月份租金合计31000元（62个月×500），2013年1月至12月份租金差价13200元［按市场价租金3000元／月计算，差价：（3000-1900）×12=13200元］，2014年1月至12月份租金差价20400元［按市场价租金3600元／月计算，差价：（3600-1900）×12=20400元］，2014年2月份租金1900元，以上合计66500元支付给邝练我；2、诉讼费由麦锦灿、麦悦好支付。主要事实和理由是：2007年5月20日，邝练我将水口镇嘉兴工业区嘉兴南路某号铺位租赁给麦锦灿，双方签订了租赁合同。由于租金的变化，2007年10月26日邝练我与麦锦灿、麦悦好又签定了一份附加合同，约定2007年11月-2012年12月份附加合同租金合计31000元，麦锦灿、麦悦好应于2013年1月10日前支付给邝练我，2013年1月起，两合同租金合计未达到市场价的，麦锦灿、麦悦好应按市场价支付。邝练我和麦锦灿、麦悦好都签名确认。2013年1月16日邝练我曾向开平市人民法院提起诉讼，要求麦锦灿2013年1月起按市场价租金每月3000元支付给邝练我，否则解除合同［详见（2013）江开法民二初字第90号］。由于邝练我证据保管不善，当时无法出示2007年10月26日的附加合同，法院未支持邝练我的主张。邝练我近期找到了2007年10月26日的附加合同，要求麦锦灿、麦悦好履行遭到了拒绝。2014年2月份的租金邝练我现在都没有收到。
麦锦灿、麦悦好均答辩称：1、邝练我提出的事实不存在第二份合同，本案已经原审法院审理过，且鹤山市人民法院就本案的事实已进行审理并作出驳回诉讼请求的判决；2、麦锦灿、麦悦好已支付了2014年2月份租金给邝练我，请法庭驳回邝练我的诉讼请求。邝练我和麦锦灿、麦悦好从来没有签订过2007年10月26日的补充协议。退一步来说，即使当时双方有签订该补充协议，邝练我现在提出，已经过了追诉的诉讼时效。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2002年11月21日，邝练我作为承包方与发包方开平市水口镇永安某村（下称永安某村）签订一份《开平市农村承包合同》，约定永安某村将位于开平市水口镇嘉兴工业区嘉兴南路的地块共182.50平方米免租15年提供给邝练我使用，邝练我须按要求进行工程建筑，承包期限为15年，自2003年1月1日起至2017年12月30日止，同时办理了该地块建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。后邝练我在该地块上建成钢筋混凝土和砖瓦混合结构的两层高厂房，面积合计约270平方米。
2007年5月20日，邝练我、麦锦灿在该厂房内签订一份《租赁合同》，约定邝练我（合同甲方）将该厂房出租给麦锦灿（合同乙方）用于经营模具厂之用，租赁期限至2017年12月30日止。合同第二条约定：“乙方租赁期由2007年6月1日至2013年12月30日［在原审法院（2013）江开法民二初字第90号案件庭审过程中，双方确认此处属笔误，实为2007年6月1日至2012年12月30日］为第一个租期，每月租金为人民币1800元正。2013年1月至2017年12月30日为第二租期，租金以第一租期为基础（双方协商后相应每月加租100元）”；第三条约定：“乙方预交两个月租金即人民币3600元为押金给甲方，合同期满后，甲方应退回给乙方，中途乙方违约，甲方没收押金。甲方违约，应无条件退回押金给乙方，并加罚违约金人民币3600元正，租赁期内乙方无权转租他人”；第四条约定：“乙方应在每个月10日前支付当月租金给甲方，逾期加收滞纳金每日百分十。逾期超过一个月当作乙方违约，甲方有权收回厂房另作他用”。同时，合同还对租赁期间税费承担、租赁期满设施处理、厂房维修等进行了约定。签订合同后，麦锦灿向邝练我支付了押金3600元，开始使用该厂房，并按照合同约定缴纳租金至2012年10月。2012年11月12日，邝练我到租赁厂房处收取11月份租金，并向麦锦灿提出自2013年1月起提高租金标准至每月3000元，麦锦灿对此表示不同意，双方为此发生纠纷。后邝练我未再前往麦锦灿处收取租金，麦锦灿遂通过中国邮政储蓄银行以汇款的形式向邝练我支付租金。
另查明，2013年1月16日邝练我向原审法院提起诉讼，请求麦锦灿支付2012年11月、12月两个月租金3600元及滞纳金6300元；麦锦灿按市场价3000元支付2013年1月份租金；没收麦锦灿押金3600元；麦锦灿将生产设备搬出铺位，经邝练我验收后完整无损交回铺位给邝练我；本案诉讼费用由麦锦灿承担。原审法院立案受理该案［案号为（2013）江开法民二初字第90号，以下简称90号案］，并于2013年7月1日作出判决：一、麦锦灿应自本判决生效之日起10日内支付2012年11月租金1800元、2012年12月租金1800元和2013年1月租金1900元，合计5500元给邝练我；二、驳回邝练我的其他诉讼请求。该判决已于2013年7月26日生效。麦锦灿即于2013年7月26日通过中国邮政储蓄银行开平市水口卫浴城支行向邝练我汇款2012年11月、2012年12月和2013年1月共三个月的租金5500元。
后邝练我向鹤山市人民法院提起诉讼，请求解除邝练我、麦锦灿双方签订的租赁合同，麦锦灿所交押金3600元归邝练我，麦锦灿在租赁合同解除后十五日内将租赁厂房内的有关设备搬出；麦锦灿立即支付邝练我2013年2月至2013年7月迟交租金的滞纳金合共109250元；麦锦灿承担本案全部诉讼费用。该院于2013年10月24日立案受理该案［案号为（2013）江鹤法民一初字第692号，以下简称692号案］，并经审理查明麦锦灿于2013年7月31日通过中国邮政储蓄银行股份有限公司开平市水口支行向邝练我汇款2013年2月至7月的租金11400元，邝练我确认在2013年8月9日收到2013年2月至7月的租金；该院于2014年1月13日作出判决：驳回邝练我的全部诉讼请求。该判决已于2014年2月4日生效。之后，麦锦灿、麦悦好继续使用涉案厂房，并于2014年1月27日通过中国邮政储蓄银行股份有限公司开平市水口卫浴城支行以汇款形式向邝练我汇出2014年2月租金1900元，汇款收据载明收款人为邝练我，收款人地址为广东省开平市水口镇利民街某号某房，因邝练我拒收，该汇款款项已退回给麦锦灿。麦锦灿于2014年11月5日、12月8日、2015年1月7日、2月9日、3月9日通过中国邮政储蓄银行股份有限公司开平市水口支行以汇款形式向邝练我支付2014年11月、12月、2015年1月、2月、3月的租金各1900元，邝练我确认已收到2014年11月、12月、2015年1月、2月、3月的租金。至今，麦锦灿、麦悦好仍继续使用涉案厂房。
再查明，2007年10月26日，邝练我与麦锦灿、麦悦好签订一份《租赁合同》，约定邝练我（合同甲方）将涉案厂房出租给麦锦灿、麦悦好（合同乙方）使用，租赁期由2007年11月1日至2017年12月31日，每月租金为人民币500元正，乙方应在每个月10日前交付当月租金给甲方；同时，合同也对租赁期间税费承担、租赁期满设施处理、厂房维修等进行了约定。同日，双方在该合同下方空白处补充注明：“本合同是附加合同，07年11月-12年12月份租金合计31000元，乙方应于13年1月10日前支付给甲方。13年1月起，两合同租金合计未达到市场价的，乙方应按市场价支付”。双方均在该租赁合同上签名。庭审中，麦锦灿、麦悦好明确对该合同上“麦锦灿”、“麦悦好”的签名没有异议。麦锦灿与麦悦好是夫妻关系。邝练我认为2007年10月26日签订的租赁合同属于有效合同，麦锦灿、麦悦好无按这两份租赁合同的约定履行已违反法律规定和合同约定，遂向原审法院提起诉讼，请求麦锦灿、麦悦好支付07年11月-12年12月的租金、相应的租金差额及2014年2月租金。麦锦灿、麦悦好则认为当时为了避税，邝练我和麦锦灿、麦悦好双方签订了多份的租赁合同，除2007年5月20日签订的租赁合同是双方的真实意思表示外，其他的都是虚伪合同；差价是邝练我单方所做出来的，邝练我现在提出的2007年10月26日的租赁合同不属于新的证据，邝练我的诉求于理不合。因双方意见差异较大，案经原审法院调解未果。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案是租赁合同纠纷。邝练我向永安某村租赁位于开平市水口镇嘉兴工业区嘉兴南路的地块，在办理相关行政许可手续后建成厂房，并就该厂房与麦锦灿、麦悦好签订两份租赁合同，约定将厂房出租给麦锦灿、麦悦好作为经营模具厂之用。上述合同均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律法规的强制性规定；双方在两份租赁合同中对租赁期间税费承担、租赁期满设施处理、厂房维修等事项约定基本一致，虽在第二份租赁合同中对租金支付的约定进行了相应调整，但明确约定从2013年1月起两份合同租金合计未达到市场价的按市场价支付，可见两份合同约定的租金支付继续有效，对双方仍具有约束力；邝练我与麦锦灿、麦悦好之间形成的租赁合同关系明确，合法有效，应受法律保护，各方当事人均应按照合同约定和法律规定全面诚实地继续履行各自的义务。邝练我已按合同约定将涉案厂房提供给麦锦灿、麦悦好使用，麦锦灿、麦悦好理应依约向邝练我承担按时足额支付租金的义务。对于麦锦灿、麦悦好提出的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（一）……；（三）延付或拒付租金的；（四）……。”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，本案的诉讼时效为一年，对于邝练我诉请2007年11月至2012年12月期间的租金31000元，因双方约定该租金应于2013年1月10日前支付，该租金的诉讼时效应从约定支付期间届满的次日即2013年1月11日起算，至本案邝练我起诉之日即2014年12月23日，已超过一年的诉讼时效，而邝练我在此前诉讼中均未提出过该项请求，且在本案诉讼过程中亦未能提供证据证明存在其曾向麦锦灿、麦悦好主张权利或麦锦灿、麦悦好同意履行债务等时效中断或中止的情形，应承担举证不能的不利后果，故邝练我请求麦锦灿、麦悦好支付2007年11月至2012年12月期间的租金，缺乏依据，原审法院不予支持；麦锦灿、麦悦好抗辩认为邝练我的该诉请已超过法律规定的诉讼时效，理由成立，原审法院予以采纳。对于邝练我诉请2013年1月至2014年12月期间的租金差额，由于邝练我和麦锦灿、麦悦好约定分期支付租金，并定于每月10日前支付当月租金，因此该期间租金的诉讼时效应分别自各期租金履行期届满之次日起算，即2013年租金差额的诉讼时效应从最后一期租金约定支付期间届满的次日即2013年12月11日起算，邝练我诉至原审法院时已超过一年的诉讼时效，鉴于邝练我在此前诉讼中均未提出过该项请求，且在本案诉讼过程中亦未能提供证据证明存在其曾向麦锦灿、麦悦好主张权利或麦锦灿、麦悦好同意履行债务等时效中断或中止的情形，应承担举证不能的不利后果，故邝练我请求麦锦灿、麦悦好支付2013年1月至2013年12月期间的租金差额，缺乏依据，原审法院不予支持；麦锦灿、麦悦好抗辩认为邝练我的该诉请已超过法律规定的诉讼时效，理由成立，原审法院予以采纳。至于2014年租金差额的诉讼时效应从最后一期租金约定支付期间届满的次日即2014年12月11日起算，邝练我诉至原审法院时并未超过一年的诉讼时效，因此麦锦灿、麦悦好抗辩认为邝练我的诉请已超过法律规定的诉讼时效，理由不成立，原审法院不予采纳；邝练我请求麦锦灿、麦悦好支付2014年1月至2014年12月期间的租金差额，理据充足，原审法院予以支持。根据邝练我和麦锦灿、麦悦好签订的两份租赁合同，2013年1月起，两份合同租金合计为2400元／月，该标准与本地厂房租赁市场价格相当，虽邝练我主张从2013年1月起租金应按3000元计算，并从2014年1月起租金应按3600元计算，据此计得2014年租金差额，但该标准均明显高于合同约定的标准，其又未能举证证明原合同约定的标准显失公平，故原审法院对其主张按3600元／月标准计算2014年的租金差额不予支持；麦锦灿、麦悦好应按2400元／月标准支付2014年1月至2014年12月期间的租金差额合计6000元［（2400-1900）×12］给邝练我。
另外，麦锦灿、麦悦好汇出的2014年2月租金因邝练我拒收已全额退回给麦锦灿、麦悦好，故麦锦灿、麦悦好仍需按第一份租赁合同约定的第二期租金标准每月1900元补缴纳2014年2月租金1900元给邝练我。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2015年6月8日作出（2015）江开法水民初字第13号民事判决：
一、麦锦灿和麦悦好应于判决发生法律效力之日起10日内支付2014年2月租金1900元给邝练我；
二、麦锦灿和麦悦好应于判决发生法律效力之日起10日内支付2014年1月至2014年12月期间的租金差额共6000元给邝练我；
三、驳回邝练我的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1462元，由邝练我负担1288元，麦锦灿与麦悦好负担174元。
当事人二审的意见
邝练我不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判支持邝练我的全部诉讼请求；2、本案的诉讼费由麦锦灿、麦悦好承担。主要事实和理由是：一、一审判决认定2007年5月20日和2007年10月26日，邝练我和麦锦灿、麦悦好签订的两份租赁合同是有效合同，双方就应该全面、依法履行。麦锦灿、麦悦好违反合同行为是在合同有效期内并不是合同终止期，因此不构成诉讼时效，而一审的判决以此为依据否定邝练我的合理诉求是违反公平公正的法律原则。二、一审判决认定2007年5月和2007年10月26日邝练我和麦锦灿、麦悦好签订的两份租赁合同是有效合同，就应该全面依法履行合同，2007年10月26日第二份合同规定2013年1月起，两合同租金合计未达到市场价，租赁方应按市场价支付，而一审判决为2400元已明显对邝练我不公。邝练我在（2013）江开法民二初字第90号，曾要求麦锦灿、麦悦好按市场价3000元支付租金。所谓市场价，众所周知，邝练我提出的租金，麦锦灿、麦悦好可不接受，可提前终止合同。邝练我提出的2014年1月起每月租金3600元，是邝练我经过市场调查而略低市场价的。而一审判决月租金为2400元明显低于市场价的，对邝练我是不公平的。从整个水口镇本案的地段，特别是300平方以下的商铺厂房，租金地下每月为18-20元／方，二楼为9-10元／方。邝练我提出的租金是合理的，麦锦灿、麦悦好也是心知肚明的。综上所述，一审法院认定事实清楚，但判决却偏离事实，显然违背了法律的公平公正，因此请求二审法院依法查明事实维护邝练我的合法权益。
麦锦灿、麦悦好均答辩称：邝练我上诉理由不成立，请求二审法院驳回邝练我的上诉，其他意见按照麦锦灿、麦悦好的上诉意见。
麦锦灿、麦悦好不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审第二项判决；2、驳回邝练我的诉讼请求。主要事实和理由是：一、本案违背了“一事不再理原则”，应当予以撤销。本案邝练我于2013年1月16日，以麦锦灿拖欠租金为由向原审法院提起了民事诉讼，要求解除租赁合同及要求麦锦灿支付租金［该案号为（2013）江开法民二初字第90号，即90号案］。2013年7月1日，原审法院判决麦锦灿以“2007年11月至2012年12月每月租金1800元为标准”及“2013年后每月租金1800元为标准”向邝练我支付部分租金，并驳回邝练我其它诉讼请求，后该判决发生法律效力。2013年10月24日，邝练我又以麦锦灿拖欠租金为由向鹤山市人民法院提起了民事诉讼，要求解除租赁合同及要求麦锦灿支付租金［该案号为（2013）江鹤法民初一字第692号，即692号案］。2014年1月13日，鹤山市人民法院判决驳回邝练我诉讼请求，后该判决发生法律效力。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第247条“当事人就己经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”的规定，对于本案，实质上无论原审法院（2013）江开法民二初字第90号或鹤山市人民法院（2013）江鹤法民初一字第692号民事判决书所审理的内容与本案内容相同，诉讼标的相同，案由也相同。麦锦灿与邝练我租赁合同纠纷一案，原审法院（2013）江开法民二初字第90号或鹤山市人民法院（2013）江鹤开法民初一字第692号民事判决书所认定：“2012年每月租金1800元为标准”及“2013年后每月租金1800元为标准”之事实与本案认定“月租金3000元”明显属“后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”的情形。原审法院所作出（2015）江开法水民初字第13号民事判决书第二项判决，明显违背了“一事不再理原则”及民事诉讼法第一百一十一条第（五）项“对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理”的规定。二、邝练我诉称与麦锦灿、麦悦好之间的“附加合同”不是当事人之间真实意思的表示。邝练我诉称与麦锦灿、麦悦好之间的“附加合同”签订了另外一份租赁合同，但是从查明的事实来看，上述合同的签订、履行与正常的房屋交易明显不符。具体阐述如下：第一，从邝练我称厂房明显高于当时的市场价，显然不符合常理；第二，自2007年10月麦锦灿、麦悦好租赁邝练我厂房至本纠纷发生前，邝练我从未对租金数额提出异议，双方一直都按“2007年11月至2012年12月每月租金1800元为标准”执行。现邝练我却诉称“2007年11月至2012年12月每月租金31000元”，可见邝练我所述有矛盾之处。第三，本合同履行数年之久的过程中，邝练我从未对租金数额提出异议，显然也不符合常理。本案当事人于2007年10月26日签订所谓“附加合同”并非双方真实意思的表示，双方签订的“附加合同”并未成立。综上，原审第二项判决，应当予以撤销。
邝练我答辩称：一、90号案、692号案、本案三案中邝练我提交的证据证明：从2012年11月10日起，麦锦灿就开始违反双方签订的《租赁合同》直至现在。2007年5月20日、2007年10月26日两份《租赁合同》明确了双方履行的权利、义务，但麦锦灿（合同中的乙方）多次违反合同在先，邝练我（合同中的甲方）当然有权追究麦锦灿的违法行为。二、2007年5月20日、2007年10月26日，邝练我（甲方）、麦锦灿和麦悦好（乙方）自愿签订的两份《租赁合同》是双方真实意思表示，是直接证据，足以证明本案中麦锦灿、麦悦好的违法行为。综上，邝练我请求二审法院改判支持其在原审时所提的全部诉讼请求。
二审期间，本案双方当事人均未提供新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对邝练我和麦锦灿、麦悦好提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、邝练我在本案原审时提出的诉讼请求是否属于重复起诉。2、邝练我和麦锦灿、麦悦好于2007年10月26日签订的租赁合同（以下简称第二份合同）中的手写内容“本合同是附加合同，07年11月-12年12月份租金合计31000元，乙方应于13年1月10日前支付给甲方。13年1月起，两合同租金合计未达到市场价的，乙方应按市场价支付”（以下简称第二份合同手写内容），是否是双方当事人的真实意思表示。3、涉案租赁合同中的租金标准如何确定。4、麦锦灿、麦悦好在一审时所提的诉讼时效抗辩是否成立。5、邝练我在原审时提出的诉讼请求是否应予支持。
关于第1个争议焦点。首先，由于麦悦好并不是90号案、692号案中的当事人，故邝练我在本案诉请麦悦好向其支付涉案租金差价、租金，并不构成重复起诉。其次，邝练我在本案中要求麦锦灿支付2013年1月租金差价人民币1100元的诉讼请求，已构成重复起诉，原审法院受理该项诉讼请求并以“驳回邝练我的其他诉讼请求”的判项作出实体处理，程序不当，明显欠妥，应予纠正。对此，本院另作出（2015）江中法民一终字第546号民事裁定，依法驳回邝练我该项诉讼请求的起诉。再次，邝练我在本案中对麦锦灿所提的其余诉讼请求，由于没有被90号案和692号案的诉讼请求所涵盖或者实质上是否认90号案和692号案生效判决的裁判结果，故不符合重复起诉的构成要件，不构成重复起诉。
关于第2个争议焦点。首先，第二份合同上甲方（出租方）有邝练我的2处签名；而乙方（承租方）同样有2处签名，麦锦灿、麦悦好均表示该2处乙方的签名是其本人签名，且第二份合同手写内容处于上述2处乙方签名的中间。故在没有相反证据的情况跟下，应推定麦锦灿、麦悦好是在知晓第二份手写内容存在的情况下在合同上签名的。其次，麦锦灿、麦悦好在二审法庭调查期间明确陈述其和邝练我签订第二份合同是为配合邝练我供房而签订了每月增加500元的内容，这表明麦锦灿、麦悦好在第二份合同尾部上签名时是知道该合同上存在第二份合同手写内容才签名的。再次，麦锦灿、麦悦好没有提供足以反驳的证据证明第二份手写内容不是其真实意思表示。综上，结合本案租赁合同的履行情况，应认定第二份合同手写内容是麦锦灿、麦悦好真实意思表示，其应受第二份合同手写内容的约束。麦锦灿、麦悦好辩解其与邝练我签订的第二份合同不是其真实意思表示，没有事实依据，本院不予支持。
关于第3个争议焦点。根据第二份合同手写内容，结合邝练我和麦锦灿于2007年5月20日签订的租赁合同（以下简称第一份合同）的内容，及邝练我和麦锦灿、麦悦好在二审调查期间均承认第一份合同和第二份合同涉及的租赁标的房产均是指向本案涉案房产，故应认定第二份合同是第一份合同的补充合同，邝练我和麦锦灿、麦悦好之间就涉案房产的权利、义务应结合第一份合同和第二份合同进行综合判定。根据第二份合同手写内容结合第一份合同中的租金条款，应认定邝练我和麦锦灿、麦悦好约定的2013年1月至2017年12月30日期间的租金为：2400元／月，若2400元／月未达到市场价的，麦锦灿、麦悦好应按市场价支付。在邝练我没有举证证明涉案房产租金市场价高于2400元／月的情况下，2013年1月至2014年12月期间的租金标准应认定为2400元／月。
关于第4个争议焦点。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（一）……；（三）延付或拒付租金的；（四）……”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，本案中邝练我所提诉请的诉讼时效期间为一年。对于邝练我在原审时所提诉讼请求中属于本案审理范围内的诉讼请求，麦锦灿、麦悦好在原审时所提诉讼时效抗辩是否成立，本院经审查证据及案情后作如下评判：首先，对于邝练我诉请2007年11月至2012年12月期间的租金31000元（即在第二份合同中补充增加的租金部分），因邝练我和麦锦灿、麦悦好约定该租金应于2013年1月10日前支付，故该部分租金的诉讼时效应从约定支付期间届满的次日即2013年1月11日起算，至本案邝练我起诉之日即2014年12月23日，已超过一年，而邝练我在本案诉讼过程中亦未能提供证据证明存在其曾向麦锦灿、麦悦好主张对应权利或麦锦灿、麦悦好同意履行债务等时效中断或中止的情形，故邝练我应承担举证不能的不利后果。因此，麦锦灿、麦悦好针对该部分租金的诉讼时效抗辩成立，本院予以支持，麦锦灿、麦悦好无需向邝练我支付2007年11月至2012年12月期间的租金31000元。原审判决驳回邝练我相应的诉讼请求，理据充分，本院予以维持。其次，对于邝练我诉请2013年1月至2014年12月期间的租金差额款，邝练我和麦锦灿、麦悦好约定每月10日前支付当月租金，而双方对麦锦灿、麦悦好已按1900元／月的标准支付2013年1月至2013年12月的租金并无提出异议，故邝练我在明知麦锦灿、麦悦好没有按邝练我主张的市场价支付租金的情况下，应知道自己的权利受到侵害，其主张支付2013年1月至2013年12月的租金差额款的诉讼时效至迟应从2013年12月11日起计算，其于2014年12月23日才提起本案诉讼，已经超过一年；由于邝练我在本案诉讼过程中亦未能提供证据证明存在其曾向麦锦灿、麦悦好主张对应权利或麦锦灿、麦悦好同意履行债务等时效中断或中止的情形，故应认定邝练我主张2013年1月至2013年12月的租金差额款已过诉讼时效。麦锦灿、麦悦好针对该部分租金差额的诉讼时效抗辩成立，本院予以支持；原审判决麦锦灿、麦悦好无需向邝练我支付2013年2月至2013年12月期间的租金差额款，麦悦好无需向邝练我支付2013年1月的租金差额款，并据此驳回邝练我相应的诉讼请求，据理充分，本院予以维持。至于邝练我诉请的2014年1月至2014年12月的租金差额款，由于对应的支付期限至2014年12月23日均没有超过一年，故麦锦灿、麦悦好针对2014年1月至2014年12月的租金差额款诉请所提的诉讼时效抗辩，不能成立，本院不予支持。
关于第5个争议焦点。如上所述，由于涉案房产2013年1月至2014年12月期间的租金标准为2400元／月，而麦锦灿、麦悦好一直主张涉案房产对应期间租金一直按照1900元／月的标准执行，故麦锦灿、麦悦好应向邝练我支付2014年1月至2014年12月的租金差价共6000元［12个月×500元／月（2400元／月-1900元／月）］；原审判决麦锦灿、麦悦好向邝练我支付对应期间的租金差价6000元，理据充分，本院予以维持。另由于邝练我和麦锦灿、麦悦好均确认麦锦灿、麦悦好汇出给邝练我的用于缴纳2014年2月的款项1900元被退回，即邝练我实际上未收到麦锦灿、麦悦好2014年2月的租金，因此麦锦灿、麦悦好应向邝练我支付1900元的租金（实际上按2400元／月为标准，减去上述已支持邝练我要求麦锦灿、麦悦好支付的对应2014年2月的租金差额500元），综上，原审还判决麦锦灿、麦悦好向邝练我支付2014年2月的租金1900元，并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定部分基本事实及适用法律均有错误，本院予以纠正。邝练我上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条、第三百三十条之规定，判决如下：
一、维持广东省开平市人民法院（2015）江开法水民初字第13号民事判决第一项和第二项；
二、撤销广东省开平市人民法院（2015）江开法水民初字第13号民事判决第三项；
三、驳回邝练我的其他诉讼请求。
如果麦锦灿、麦悦好未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1462元，由邝练我负担1288.30元（邝练我向原审法院多预交的一审案件受理费173.70元，由原审法院予以退还），由麦锦灿、麦悦好共同负担173.70元（麦锦灿、麦悦好应在收到本判决书之日起十日内向原审法院交纳）。
二审案件受理费1315元，由邝练我负担1265元（邝练我向本院多预交的二审案件受理费197元，本院予以退还），由麦锦灿、麦悦好共同负担50元（麦锦灿、麦悦好向本院多预交的二审案件受理费1412元，本院予以退还）。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 李慕华