福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终863号
上诉人（原审原告）：朱光火，男，1961年9月23日出生，汉族，住福建省永安市小陶镇解放西路**号，现住福建省漳州市。
上诉人（原审原告）：江火华，女，1975年10月20日出生，汉族，住福建省连城县文亨乡文陂村坡头路**号，现住福建省漳州市。
以上二上诉人委托诉讼代理人：林跃辉，福建兴南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林河清，男，1949年9月13日出生，汉族，住福建省漳州市。
委托诉讼代理人：杨健，福建建达（漳州）律师事务所律师。
原审第三人：漳州市龙文区步文镇人民政府，住所地福建省漳州市龙文区步文镇步文村。组织机构代码00388631-0。
负责人：郑德良，镇长。
委托诉讼代理人：林志山，福建协兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，福建协兴律师事务所实习律师。
上诉人朱光火、江火华因与被上诉人林河清、原审第三人漳州市龙文区步文镇人民政府（以下简称步文镇政府）房屋租赁合同纠纷一案,不服福建省漳州市龙文区人民法院（2017）闽0603民初2069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱光火、江火华上诉请求：依法发回重审或撤销一审判决第二项，改判支持朱光火、江火华应得拆迁安置补偿款171825元，由步文镇政府直接支付。事实与理由：（一）一审判决程序违法，朱光火、江火华于2017年12月11日以公证形式向一审法院提交中止审理的申请，但一审法院却作出裁判，程序不当。朱光火、江火华在一审第二次开庭时变更诉讼请求，一审未对变更后的诉讼请求进行审理，程序违法。一审法院在开庭前驳回朱光火、江火华对案涉店面进行证据保全的申请，也没有调取案涉店面证据保全的材料，现案涉店面已被拆除，证据已经灭失。导致朱光火、江火华的损失无法确定。（二）一审判决未对林河清在第一次庭审时自认已和征收单位签订拆迁补偿协议的事实予以确认，认定事实错误。一审第一次开庭时，林河清已明确表示已于2017年8月2日和步文镇政府签订了拆迁安置补偿协议。但第二次开庭时，步文镇政府没有提供案涉店面的拆迁材料，林河清就改口，否认已签订拆迁协议。（三）步文镇政府作为案涉店面的拆迁实施单位，在本案诉讼中，在未依法对作为承租方的朱光火、江火华支付任何拆迁补偿款，并未经一审法院同意并召集当事人在场的情况下，对案涉店面予以拆迁，应承担对其不利的法律后果。一审法院未据此作出判决，明显不客观、不公正。
林河清辩称：（一）一审不存在程序违法的问题，因为该房屋拆迁与朱光火、江火华并无利害关系，朱光火、江火华不是拆迁安置的当事人，其不具有本案诉讼主体资格。本案租赁关系在2017年9月15日就已终止，案涉房屋到一审结束后的12月份才发生拆迁，朱光火、江火华的上诉主张于法无据，其诉讼主体也有误。（二）林河清与朱光火、江火华的房屋租赁关系已于2017年9月15日因租赁期满而自然终止，不存在解除问题。朱光火、江火华的租金交至2017年9月15日，也搬走所有可移动的物品，说明双方最后约定和实际履行的时间至2017年9月15日止。（三）朱光火、江火华主张所谓的拆迁安置补偿款依法无据。起诉状中所主张的项目和金额，均无事实和法律依据，也和本案无任何关联。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。无论当初林河清是否同意朱光火、江火华进行装饰装修，均不存在补偿装修装饰费用的问题。请求依法驳回朱光火、江火华的上诉请求，维持一审判决。
步文镇政府辩称：（一）本案朱光火、江火华系以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，步文镇政府并非租赁合同当事人,在本租赁合同纠纷案件中没有任何权利义务,与本案没有任何关联性,不是本案适格当事人。并且步文镇政府没有查到有与本案林河清签订拆迁安置补偿协议的档案,即使步文镇政府有与林河清签订拆迁安置补偿协议,本案审理的是房屋租赁合同,步文镇政府与林河清之间存在的是拆迁安置补偿协议,两个是不同法律关系且步文镇政府与林河清根本不存在纠纷，朱光火、江火华要求判决步文镇政府直接支付相应的拆迁补偿款没有任何的事实和法律依据。（二）步文镇政府实施拆迁并无不当。步文镇政府作为拆迁实施单位，在与房屋所有权人签订了《房屋征收补偿协议书》且支付了所有补偿款（包括所有附属物），房屋所有权人将房屋交付给拆迁实施单位进行拆迁的情形下，步文镇政府对本案所涉房屋进行拆除完全合法。综上所述，请求驳回朱光火、江火华对步文镇政府的上诉请求。
朱光火、江火华向一审法院起诉请求：1.请求解除朱光火、江火华与林河清之间的房屋租赁合同关系；2.确认朱光火、江火华向林河清租赁的案涉店面应得拆迁安置补偿款共计171825元归朱光火、林河清所有。
一审法院认定事实：2014年3月5日，以林河清为甲方（房主）,以朱光火、江火华为乙方（租店人）的双方签订《租店协议》，约定：一、林河清将位于漳州市龙文区店面（约50平方米），租给朱光火、江火华使用。二、租赁期从2014年2月17日起执行。朱光火、江火华当日交付给林河清转让费6000元整。三、第一年租金从2014年3月16日起至2015年3月15日止。每月按1400元计收，并一次性提前交清全年店租16800元。第二年、第三年每月租金浮升20%；第四年起租金随行就市面议调整。四、租用期间，林河清提供的卷帘门、卫生间、水箱、龙头、水管等设备应保持完好，如损坏维修由朱光火、江火华承担等内容。协议签订后，林河清依约将案涉店面交付朱光火、江火华使用，朱光火、江火华在案涉店面经营漳州市龙文区甘露堂小吃店，朱光火、江火华2014年至2016年每年依约支付租金，至2017年3月15日支付2017年半年租金，即租金支付至2017年9月15日。2017年3月31日，漳州市龙文区人民政府作出《漳州市龙文区人民政府关于印发漳州市龙文区长福棚户区改造项目土地与房屋征收补偿安置实施方案的通知》，《漳州市龙文区长福棚户区改造项目土地与房屋征收补偿安置实施方案》载明：第一条适用范围：本《方案》适用于漳州市龙文区长福棚户区改造项目用地范围需要征收的建筑物、构筑物、附属物及土地；第二条征收区域：具体区域以规划用地红线图为准；第三条征收人：漳州市龙文区人民政府，本项目土地与房屋征收工作由步文镇政府负责组织实施等内容。案涉店面位于《漳州市龙文区长福棚户区改造项目土地与房屋征收补偿安置实施方案》的征收区域内，庭审结束前，案涉店面尚未被拆除。
一审法院认为，朱光火、江火华与林河清于2014年3月5日签订的《租店协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。本案案涉店面位于《漳州市龙文区长福棚户区改造项目土地与房屋征收补偿安置实施方案》的征收区域内，因政府拆迁致使双方不能实现合同目的，朱光火、江火华租金缴交至2017年9月15日，林河清亦确认朱光火、江火华已于2017年9月15日搬离案涉店面，故朱光火、江火华请求解除《租店协议》，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，但因林河清未与步文镇政府签订拆迁补偿协议，林河清并未获得相应的拆迁安置补偿款，拆迁安置补偿款数额亦未能确认，故朱光火、江火华请求确认案涉店面拆迁安置补偿款171825元归其所有，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除朱光火、江火华与林河清于2014年3月5日签订的《租店协议》；二、驳回朱光火、江火华的其他诉讼请求。一审案件受理费3737元，由朱光火、江火华负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对于朱光火、江火华提交的四组证据包括（2017）闽漳佳证民内字第7249号《公证书》、（2017）闽漳佳证民内字第7248号《公证书》、照片、政府信息公开告知书及快递书，以及步文镇政府提交了两组证据包括《漳州市龙文区房屋征收补偿协议书》及附件（过渡费明细表、附属物补偿清单、房屋奖励及搬迁补贴表）、《拆迁补偿款支付凭证》，各方质证后对于上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。
二审期间，根据朱光火、江火华的申请，本院依法向步文镇政府调取了一组证据，包括《漳州市龙文区房屋征收补偿协议书》及附属物项目补偿清单、奖励及搬迁补贴表、漳州市房屋实地勘丈成果图。各方对本院调取的证据真实性均无异议，本院予以确认。
经审理查明，对一审查明认定的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
另查明，2017年3月15日至9月15日，案涉店面每月租金1750元。经步文镇政府确认，林河清将案涉店面的拆迁权益赠与其儿子林振华，林振华作为被征收人与步文镇政府于2017年8月2日就案涉店面所在的步文镇莲池街XX号楼签订《房屋征收补偿协议书》。2017年12月13日林振华领取了相关拆迁补偿款295041元。根据长福片区17地块房屋附属物项目补偿清单、奖励及搬迁补贴表、漳州市房屋实地勘丈成果图，朱光火、江火华租赁的店面为50㎡左右，其一层雨披列入补偿的面积为7.36㎡，由简易铁架木板构筑的一层阁楼列入补偿的面积为15.62㎡，该两项被列为主架钢项目补偿标准144元/㎡；店面停业损失补偿标准为6个月50元/㎡。
本院认为，本案争议焦点为：1.一审未中止审理、未审理变更后的诉讼请求，是否有误？2.一审未判决步文镇政府向朱光火、江火华支付拆迁补偿款，是否有误？3.朱光火、江火华主张其应得拆迁安置补偿款171825元，是否有事实和法律依据？
本院分析认定如下：
（一）一审未中止审理、未审理变更后的诉讼请求，是否有误？经查，朱光火、江火华于2017年12月11日以公证形式向一审法院提交中止审理的申请，但未提供证据证明一审法院何时收到该申请，且其申请中止审理的理由是已向龙文区政府申请案涉店面的征收信息，该事由属于举证事项，应当适用举证的相关规定，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条关于中止审理的规定。因此，朱光火、江火华提出一审未中止审理属于程序不当的上诉理由于法无据，不予采纳。
关于朱光火、江火华在上诉状中提出一审未审理其第二次开庭时变更的诉讼请求，但在一审第二次开庭庭审笔录中，朱光火、江火华明确按2017年8月28日提交的民事起诉状提出诉讼请求，因此，其提出的该上诉理由没有事实依据，不予采纳。
（二）一审未判决步文镇政府向朱光火、江火华支付拆迁补偿款，是否有误？经查，步文镇政府与林河清为征收补偿关系，但步文镇政府与朱光火、江火华并未存在合同或其他法律关系，因此，朱光火、江火华主张步文镇政府直接向其支付拆迁补偿款，于法无据，一审未判决支持朱光火、江火华主张的步文镇政府向其支付拆迁补偿款，并无不当，予以维持。
（三）朱光火、江火华主张其应得拆迁安置补偿款171825元，是否有事实和法律依据？
经查，朱光火、江火华虽然否认本案《房屋征收补偿协议书》的合法性，但未提供相应的证据予以证实，且《房屋征收补偿协议书》等文件系步文镇政府提供，故本院对案涉店面补偿协议的合法性予以确认。
由于案涉《租店协议》约定租期从2014年2月17日起执行，并约定了第四年的租金计算方式，因此，案涉店面拆迁公告于2017年3月31日发出时以及2017年12月实际拆迁时，均处于合同约定的租赁期间，因征收拆迁导致案涉租赁合同客观上无法继续履行，案涉合同应当依法解除。因拆迁导致租赁物灭失，在租期尚未届满的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，朱光火、江火华的装饰装修残值损失由双方公平负担，可以自出租人林河清已取得的拆迁补偿款中受偿。结合《漳州市龙文区长福棚户区改造项目土地与房屋征收补偿安置实施方案》和《长福片区17地块房屋附属物项目补偿清单》的内容，以及朱光火、江火华提供的证据，朱光火、江火华建造购置的、被列入补偿的项目包括一层阁楼和雨披，步文镇政府已向被征收人发放了相应的拆迁补偿费3309.12元【（7.36+15.62）×144】。而朱光火、江火华主张其建造的阁楼按照《漳州市龙文区长福棚户区改造项目土地与房屋征收补偿安置实施方案》第六章第十六条的标准、雨披按照216元/㎡进行补偿，没有相关依据，不予支持；其提出宽带、有线电视、电话、空调移机以及电热水器、落地扇、水龙头、消毒柜等移装补偿，但未提供证据证明这些物品体现在补偿清单内，故其主张移机、搬迁补偿、补助等费用请求依据不足，不予支持。
关于朱光火、江火华主张的抽油烟机设备、监控设备等损失，由于拆迁公告发出至拆迁实际实施有将近9个月的时间，二人在明知合同无法继续履行的情形下，应及时处置相关设施，对于该项损失即使存在亦应属于其自行扩大的损失，由其自行承担，对其该项主张，本院不予支持。
关于朱光火、江火华主张的店面装修补偿费，根据其所提供的案涉店面租赁前后对比的照片，结合《漳州市龙文区长福棚户区改造项目土地与房屋征收补偿安置实施方案》第三章被征收住宅、店面装修补偿标准，租赁前的店面已具备二类装修补偿标准的主要特征，而朱光火、江火华租赁后装修添附物并未纳入装修补偿标准项目，故其主张按照一类装修补偿标准计算补偿费，没有事实依据，不予支持。
朱光火、江火华主张的停业停产损失，根据《漳州市龙文区长福棚户区改造项目土地与房屋征收补偿安置实施方案》，被征收人取得的停业损失补偿标准为6个月50元/㎡，朱光火、江火华自2017年9月15日停止营业至合同约定的第四年期满尚有5个月租期，因本案所涉房屋被征收，客观上双方当事人的日常经营均受到影响，在当事人未能就此充分举证的情形下，对比出租人因拆迁未能收取租金的损失8750元（5×1750）和5个月该店面的停业损失补偿12500元（5×50×50），朱光火、江火华可取得的店面停业损失补偿为3750元（12500-8750），更符合客观实际。
综上所述，朱光火、江火华的上诉请求部分成立，就案涉店面拆迁可取得的补偿款包括一层雨披、阁楼和停业损失补偿款合计7059.12元（3309.12元+3750元），该款项由出租人林河清予以支付；其余上诉请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2017）闽0603民初2069号民事判决；
二、被上诉人林河清应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人朱光火、江火华支付一层雨披、阁楼和停业损失补偿款合计7059.12元；
三、驳回朱光火、江火华的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3737元，由朱光火、江火华负担3687元，林河清负担50元。二审案件受理费3737元，由朱光火、江火华负担3687元，林河清负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 林 立
审判员 林银木
审判员 苏雅冰
二〇一八年七月四日
书记员 曾剑坤
附相关法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。