吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）吉丰民一初字第251号
原告：李淑霞，女，1969年11月12日生，汉族，农民，住吉林市丰满区。
委托代理人：张福生，吉林吉信律师事务所律师。
被告：田忠山，男，1959年8月22日生，汉族，干部，住吉林市丰满区。
被告：胡爱顺，男，1978年2月12日生，汉族，农民，住吉林市丰满区。
委托代理人：王一茗，吉林圣诺律师事务所律师。
原告李淑霞诉被告田忠山、胡爱顺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后代理审判员单军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李淑霞及其委托代理人张福生到庭参加诉讼，被告田忠山、被告胡爱顺的委托代理人王一茗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李淑霞诉称：2000年10月9日被告田忠山与原告李淑霞的丈夫胡爱有签订了《买卖房屋协议书》，中间人为吉林市丰满区旺起镇小石村8社农民廉长江，协议书明确写明田忠山将自己私有的的该房屋出卖给胡爱有，买卖双方及中间人在该协议签字后，胡爱有将购房款2.4万元当即给付田忠山，田忠山将房屋交付给胡爱有家庭居住，同时把私有房屋所有权证交付给胡爱有家。从那时开始一直到现在，胡爱有与妻子及女儿组成的家庭都是在该房屋居住，但私有房屋所有权证一直没有办理更名手续。2008年胡爱有因病去世，该房屋应由一直共同生活共同占有、使用房屋的原告李淑霞及女儿享有所有权。今年初，原告想要办理房屋更名手续，但放在自己家屋内桌子抽屉内田忠山的房产证不见了，到吉林市城镇房地产管理处查档时看到了被告田忠山与被告胡爱顺二人办理的《买卖房屋合同》、《存量房屋转移登记申请书》、《房屋更名审核表》，这才知道田忠山于2010年7月21日将坐落于丰满区旺起镇吉丰字第0101号得房屋再一次出卖，田忠山这次作价1万元卖给胡爱有的弟弟胡爱顺，并同时办理了私有房屋所有权证更名为胡爱顺。被告田忠山一房二卖两次收取房款侵犯原告母女的合法权益，被告胡爱顺明知自己的哥哥嫂子已经买取房屋并且多年占有、使用、居住的情况下私自到哥嫂家偷拿房证，与被告田忠山合谋，对同一房屋再次签订履行房屋买卖合同，并办理更名手续是对原告的利益侵犯，请求人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。
被告田忠山辩称：我没有与被告胡爱顺串通，将已卖给胡爱有的房屋卖给胡爱顺，我的房屋并没有一房二卖。在办理履行更名过户时的签字真实意思是给胡爱有。我没有收取胡爱顺的一分钱。在被告胡爱顺为合同当事人的所谓《房屋买卖合同》上的签字不是本人真实意思表示。我不是本案适格的被告，希望法院重新认定我在本案中的地位。
被告胡爱顺辩称：原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求.原告所诉情况与事实不符，本案诉争的房屋为胡钦武、张桂荣与胡爱顺、胡爱忠共同作生意、攒钱、共同生活期间购买的，系被告胡爱顺的母亲张桂荣委托其二儿子胡爱有找房源找人联系购买的座落于旺起镇的房屋。2000年10月9日，胡爱有以自己的名义与田忠山签订买卖房屋协议，房屋买卖后，并未办理更名过户手续，但双方均履行买卖协议中的义务，田忠山将该房屋交付。该房由胡钦武、张桂荣的女儿居住，6年后其女儿自己的房屋解决后，才从该房屋迁出。老两口为便于其二儿子胡爱有在乡下收粮，将该房屋借用胡爱有一家三口居住，全家老少皆知，该房屋归二老所有家庭共有。2001年由于母亲张桂荣患有重病，对于一个家庭来说这是不幸的，对于一直在家做主的女主人更不想自己百年之后，家庭成员因为财产发生纠纷产生矛盾，故其主持家庭会议将多年积蓄下来的且还没有进行处分的财产进行分配。在家庭成员没有异议的情形下，于2001年6月10日协商将本案所涉房屋分配给被告胡爱顺所有。协议签订后，胡爱有将田忠山给其的房屋所有权证及土地证交给胡爱顺。2010年胡爱顺着手办理更名过户手续，由于该房屋的登记人仍为田忠山，需要田忠山配合，二人并非出于该房的二次买卖，答辩人胡爱顺完全是依据家庭财产分配协议，凭借胡爱有与田忠山合法有效的买卖协议办理房屋相关手续，已经取得该房的所有权，并没有违法行为。原告庭审前申请追加当事人法院没有批准，因本案实际争议的是房屋所有权，建议法官向原告释明劝其撤诉。原告明知我远在广西北海不便参加诉讼，加上亲属间诉讼，为不伤和气争取时间，希望和平解决为初衷，提出管辖异议，目标不是法院，本案不存在诉状所称的哥哥去世，小叔子与嫂子争夺家产的假设，被告只是行使自己的权利而已。
本案的争议焦点：一，被告田忠山与被告胡爱顺签订的合同是否有效；二，被告田忠山与胡爱友签订的合同是否有效；
原告李淑霞为证实其主张成立，向法庭提交了如下证据：
证据一，房屋买卖协议书，证明2000年10月9日由田忠山将房屋卖给胡爱友。被告田忠山质证为这个协议确实是我签订的，买卖双方还有中间人，履行完毕了，一手交钱一手交房了。
被告胡爱顺质证意见为对真实性无异议，但是该协议效力已经失效，原因是基于胡爱友和家人签订了家庭财产分配协议。该协议在当初买卖合同签订时只起到了房屋交易的作用，在本案中被分割协议取代了，不能证明该合同存在。胡爱顺已经取得房屋所有权。
证据二，结婚证，证明胡爱友与原告李淑霞结婚的事实，是夫妻关系。被告胡爱顺质证意见无异议。
证据三，吉林市乡镇房地产管理处出具的产权信息证明，证明田忠山的房屋33.60平米，在2000年7月21日更名过户给胡爱顺。被告胡爱顺对该证据真实性无异议，但是我们这个房屋所有权证填发日期是2010年7月22日，他的是7月21日办理的手续，这中间有一个时间差，被告田忠山质证意见为签协议的时候他给我几个表以后我签的，但是我当时不知道是过户给胡爱顺的，如果我知道我会跟他讨论的。
证据四，发票两张，证明胡爱顺与田忠山于2012年4月办理房屋过户手续时我们是不知道的，后来到房产部门查询的时交费了。说法院来调取他们给出材料，我们当事人去调取，它只给出这个证明。他们那个部门收我钱了，他不给我复印。我只能自己记载下来。二被告未发表质证意见。
被告田忠山未向法庭提供证据。
被告胡爱顺为证明自己的主张提供如下证据：
证据一，家庭财产分配协议，证明2001年6月10日胡钦武和张桂荣将家庭财产分配给胡爱友及胡爱顺、胡爱忠、胡爱发四兄弟所有。原告对其真实性无异议，对证明内容有异议，材料是半截的协议书，应该是一个整张的纸，他只摘出一部分，肯定有所隐瞒；这根本就不是家庭财产分配；这个应当是一个赠与合同。按照法律规定，赠与合同应该将自己财产给受让人的协议，这个协议书上没有赠与人签字，那么就不成立了；旺起镇的一个平房证明不了这个平房就是诉争房屋。被告田忠山质证意见为这个事是他们家庭内部的事儿，我没参与，我也不知道。
证据二，胡爱顺的房屋所有权证。证明2010年7月22日胡爱顺已依法取得了旺起镇房屋的所有权。原告、被告田忠山质证意见为无异议。
证据三，土地所有权证，证明2010年8月30日胡爱顺取得了该房屋。原告、被告田忠山质证意见为无异议。
证据四，证人张桂荣证言，91年老大家跟老二家都分开过，95年以后就领着老三、老四我们一起开了一个修理部，他俩修车挣的钱我给他俩买的房子，买了一个平房、一个门市房，在市里又买了俩，到了2000年可忙了，修车修到半夜，老二收粮有时间，我委托二儿子买的旺起的平房，我二儿子办理的协议，但是钱是我交的，到了2001年我就有病了，我心思是癌症，我心思他俩挣的钱买的房子，我得给分开，老大跟老二都在场，为了以后怕避免有矛盾，还起证明作用，2001年我外甥刘兴发来看我，写的这个协议。
证据五，证人刘兴发证言，我记录的这些东西，我姨他们商量过了，我看我姨，他就怕他们闹矛盾，他让我代写的，他们之间都是商量完同意的。我姨怕自己没有了，他们闹纠纷，我姨和我姨夫他家情况我基本都了解，都是亲戚，就是不偏向。
原告对证人质证意见为根据上一个证人证言证明是七个人在场，这个协议的话，起主导作用的是两位老人，但是在协议上，四个儿子签字了，你代写的也签字了，为什么老头、老太太没有签字也没有按手印。
证据六，证人胡爱发证言为我是老大，2001年几月份记不住了，我们哥几个都在一起写的这个协议。这个房子是老三跟老四跟我妈他们在一起，在一起他们挣钱买的房子，我跟胡爱友我们哥俩在农村，那都分家了，我们都分出去单过了。这个房子是老三和老四交款买的，从那写协议的时候我在场呢。我俩在农村，我俩都有房子，2001年6月份的时候他俩都刚结婚，他俩都没有房子。
证据七，证人胡爱忠证言为我妈那年有病了，把我和我弟弟的财产给分配了，怕以后哥们之间发生矛盾，我跟我弟弟我们在一起修车，都是我妈管着我们，我母亲委托我二哥在旺起买了一个平房、一个门市房，等他有病的时候，他就胡思乱想，心思不是好病，怕我们之间发生矛盾，就让我姨家的表哥书写的协议，买的田忠山的平房，那个平房给我弟弟，门市房是分给我。
原告对四名证人提出质证意见为有异议，他们的真实性、效力提出异议。四个证人都是亲属关系，原告丈夫已经死亡，这个家庭联合起来对李淑霞的权益进行侵害。他们有一致的倾向性。
本院经审理查明：2000年10月9日，被告田忠山与原告李淑霞的丈夫胡爱有签订了《买卖房屋协议书》，中间人为吉林市丰满区旺起镇小石村8社农民廉长江，协议书明确写明被告田忠山将两间砖瓦房出卖给李淑霞的丈夫胡爱有。但双方没有办理产权登记。2001年6月10日，被告胡爱顺的父亲胡钦武、母亲张桂荣主持家庭会议，将旺起镇一平房分配给被告胡爱顺，原告李淑霞的丈夫胡爱有及被告胡爱顺和胡爱发、胡爱忠在协议书上签字并按指纹，记录人为刘行发，该协议无胡钦武、张桂荣签字。被告田忠山交付房屋后，由胡爱顺的姐姐居住到2006年。2006年原告及丈夫胡爱有及女儿入住到该房屋直到现在。2008年原告李淑霞的丈夫胡爱有去世。2010年7月21日，被告胡爱顺将该房屋过户到自己名下。对此原告李淑霞不知情。被告胡爱顺在办理该房屋产权过户期间，被告田忠山对被告在家庭签订的协议不知情，也未收取被告胡爱顺的购房的费用。在庭审中证人张桂荣主张是她委托胡爱发购买被告田忠山房屋的，但无证据证实，被告无证据证实其主张。被告胡爱顺从2001年6月10日至原告起诉前未要求原告李淑霞及其女儿腾迁。
另查明，原告李淑霞与胡爱有为夫妻关系，二人于1990年4月15日登记结婚，生育一女儿胡莺莺。胡钦武、张桂荣为被告胡爱顺、原告李淑霞丈夫胡爱有、胡爱发、胡爱忠、胡爱顺的父母。
根据本院查明的事实，针对本案争议焦点问题，综合评判如下：公民合法权益受法律保护，物权的取得及行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。2000年10月9日被告田忠山与原告李淑霞的丈夫胡爱有签订了《买卖房屋协议书》，尽管双方没有办理产权登记，仍为二人真实意思的表示不违反法律规定，为有效协议。2001年6月10日被告胡爱顺的父亲胡钦武、母亲张桂荣主持家庭会议，记录人为刘行发所形成的协议，应认定为赠与协议，因该协议无胡钦武、张桂荣的签字，被告也未向法院提供证据证明该争议房屋为胡钦武、张桂荣等人出资购买的，故该房屋本院依法认定为原告李淑霞及胡爱有的夫妻共有财产。原告李淑霞的丈夫胡爱有无权将在2000年刚刚购买的房屋在2001年6月10日的家庭会议上无偿赠与被告胡爱顺，此行为侵犯夫妻对共有财产的支配利益，此赠与行为应认定无效，被告胡爱顺的主张不能成立。被告胡爱顺明知原告李淑霞及女儿从2006年起到现在一直居住此房，办理产权登记时不告知原告及其女儿，在办理房屋产权过户登记时又利用被告田忠山的不知情不告知其已有家庭财产分配协议，又与其签订一份该房屋价值一万元的买卖协议，其被告胡爱顺的受让行为非善意，故应认定被告胡爱顺与被告田忠山签订的协议属于无效协议。本案争议房屋为胡爱有留下的遗产，应按继承法的相关规定由其第一顺位的继承人继承。被告田忠山在与被告胡爱顺要求协助办理房证时没有收取二次购买房屋的钱款，没有尽到进行谨慎的注意义务。依照《中华人民共和国物权法》第七条，第九十五条、第一百零三条、第一百零六条、二百四十五条、《中华人民共和国婚姻法》若干问题得解释（二）第二十二条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十二条、第五十二条、第一百八十五条之规定，判决如下：
一、被告田忠山与被告胡爱顺在2010年7月16日签订的房屋买卖合同书无效。
二、被告田忠山与胡爱有2000年10月9日签订的买卖协议书为有效合同。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡爱顺、田忠山承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
代理审判员 单军
二〇一二年十月三十日
书 记 员 刘卓