上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第28号
上诉人（原审原告）上海市浦东新区证大家园五期小区业主委员会，
负责人＊＊，主任。
委托代理人xxx，
委托代理人叶府荣，上海市明鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海大业房地产开发有限公司，
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人xxx，男，该公司工作人员。
委托代理人邬铁军，上海友禾律师事务所律师。
上诉人上海市浦东新区证大家园五期小区业主委员会因排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第18658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，上海大业房地产开发有限公司（以下简称大业公司）系上海市浦东新区xxxxxx证大家园五期小区的开发商。大业公司经申报于2004年11月9日取得了证大家园五期小区的工程规划许可证后建造了该小区，并于2006年9月19日取得了建设工程竣工规划验收合格证。证大家园五期小区的最南面有两栋楼，一楼的进户门朝南开启，2楼以上的业主从北面进楼。东面一栋为x幢1-3号，西面一栋为x幢4-6号，两栋楼南面均加盖了南墙和门楼，两栋楼分别有六个门洞，每个门洞之间均加建纵向的水泥隔墙隔断，分别形成了小院子，院子的南北距离为5米左右。x幢3号楼与x幢4号楼之间有一堵实体的南围墙（2008年改建为通透墙），长度为24.10米，该围墙距离两栋楼的南外立面墙为4.50米，距离两栋楼院子的南墙10.70米，该围墙的南面为平地。x幢1号楼与16号楼（现为建设银行使用）之间有一堵实体的南围墙（2008年改建为通透墙），长度为17.70米，该围墙距离16号楼的南外立面墙为13.40米，距离x幢楼的南外立面墙为7.90米，距离x幢楼院子的南墙12.90米，该南围墙的南面为平地。x幢6号楼的西侧有一堵南墙。证大家园五期小区建成后进行分批现房销售、现状交房，该小区的南面为家乐福超市。2011年，大业公司又对xx、xx号楼的门廊进行改建，将原开放式门廊改建为封闭式门廊，东面改为水泥墙，西面封了玻璃门，并开设残疾人通道，北面为玻璃门，玻璃门外为台阶。其中18号楼门廊从立柱至第一级台阶边缘为159厘米，台阶外移了93厘米。19号楼门廊从立柱至第一级台阶边缘为153厘米，台阶外移80厘米。大业公司并将xx、xx号楼门廊外的绿化改造，道路拓宽为4.93米，辟出停车位，停车位的宽度为1.90米，所余道路不影响车辆通行�上海市浦东新区证大家园五期小区业主委员会（以下简称证大五期业委会）认为大业公司违反规划图纸，擅自将南围墙内移、在南围墙缩减地区收取停车费以及xx、xx号楼门廊的改建行为损害了小区业主的利益，故提起本案诉讼。
原审另查明，证大家园五期小区规划图纸中小区最南端有一横线，上标注“围墙”，该横线与最南面的两栋楼之间有一段距离，该区域没有纵向的隔墙，东面一栋为x幢（后改为x幢1-3号），西面一栋为14幢（后改为x幢4-6号），两栋楼的东西两侧及两栋楼之间为绿化。小区的西侧没有围墙；东侧为商铺，商铺之间没有围墙；北侧为两栋楼，两栋楼之间为小区出入口，西侧一栋楼的西面有一围墙。但工程规划许可证附件中的建筑工程项目表中关于小区围墙的长度、高度均未填写。大业公司于2006年9月19日取得的建设工程竣工规划验收合格证中载�围墙的长度、高度均为0。2012年6月8日，上海市浦东新区规划和土地管理局向上海市浦东新区城市管理行政执法局出具协查认定函：xxxxxx证大家园开发商搭建的小区南侧围墙，规划管理部门未核发建设工程规划许可证。
原审审理中，证大五期业委会请求判令大业公司：1、拆除上海市浦东新区xxxxxx证大家园五期小区违法搭建建筑，将小区南围墙恢复至政府规划原状；2、拆除上海市浦东新区xxxxxx证大家园五期小区xx、xx号楼违章门廊，将该门廊恢复至政府规划原状；3、赔偿证大家园五期小区业主损失人民币（下同）72，000元。
大业公司辩称，证大家园五期小区是开放式小区，且系分批建造开发。证大五期业委会第1项诉请中所指向的建筑物属实，规划图和竣工图确实有所变化，规划时小区东、西面没有围墙，北面也没有围墙，此系十年前的规划，当时并无小区必须建造围墙的规定。围墙的确认应当以建设工程规划许可证及竣工规划验收合格证为准。根据建设工程规划许可证及竣工规划验收合格证的内容，规划图纸中标注的南围墙大业公司未申报，也未经规划部门的许可和验收。大业公司为小区品质、安全和绿化，对小区布局进行了适当调整，东、西面建设了围墙和门楼，北面的围墙向北移动，大业公司的布局调整经过规划局的验收和备案，竣工图与现场是一致的。售房时是现状交房，售房时现状即已存在，虽然与规划图不一致，但不属于违章建筑，行政验收部门对大业公司上述行为并未提出异议，并予以验收备案。大业公司上述建造行为系为提升小区品质，并未损害业主利益。如果法院判决拆除该南围墙，则大业公司会把小区东、西面的围墙、门楼、北面的围墙一并拆除，将小区恢复成原规划的开放式小区。小区围墙的建造需�行申报，并经规划部门的许可，在未经申报、许可的情况下，大业公司无法按照证大五期业委会主张的位置建造围墙。小区南部1、x幢房屋的一楼房屋是商铺，目前还未出售，进户门朝南开启，2楼以上的业主从北面进楼，所以南面的隔断和门楼并不影响其他业主的通行，故不同意证大五期业委会第1项诉讼请求。由于证大五期业委会第2项诉请的xx、xx号楼门廊属于xx、xx号楼业主的共有部分，与小区其他业主无关，证大五期业委会该诉请应当经xx、xx号楼业主的授权同意。大业公司确实在两幢楼的门廊外加盖了玻璃门，为xx、xx号楼业主提供了方便，台阶外延了部分，对门廊外的道路和绿化也进行了美观改造，原来xx、xx号楼之前的道路没有停车位，绿化改造后道路拓宽了1.50米，为小区业主提供停车便利，证大五期业委会增加了停车位，且停车位旁的道路车辆也可以通行。故大业公司上述改建行为对其他楼的业主没有妨害。故不同意证大五期业委会的第2项诉请。证大五期业委会的第3项诉请没有得到业主大会授权，其提起诉讼没有法律依据。证大五期业委会主张的损失72，000元系估算得出，没有依据。大业公司在竣工时在1号楼东侧规划的绿化带北侧建造了实体围墙，没有在该处做绿化而是建成平地，之后为了美观需要将实体围墙变为通透的围墙。该处并非小区的固定停车位，为了方便小区业主进出，用于小区业主的临时停车而非盈利性质。大业公司收取停车费的牌子并非针对该区域，而是小区外家乐福超市等商业用房的停车费用。因此不同意赔偿该项损失。
经查，证大五期业委会要求大业公司赔偿停车费损失72，000元的诉请未经该小区业主大会表决，证大五期业委会提起该项诉请未经业主大会授权。
原审认为，当事人的合法权�受法律保护。证大家园五期小区系现房分批销售、现状交房，并经有关部门验收、备案，业主购买小区物业时，本案所涉南围墙已经建成，业主在明知该南围墙的建造状况下，没有异议，仍然购买该小区的物业，应视为接受该建造状态。至于南围墙与x幢1-3号楼、x幢4-6号楼之间形成的小院子，由于该两栋楼的一楼进户门朝南开启，2楼以上的业主系从北面进楼，故小院子区域除一楼业主外并非小区其他业主必须通行的区域，也未对小区其他业主造成重大影响，故证大五期业委会要求大业公司拆除上述争议的南围墙及小院子，缺乏依据，难以支持。小区的建筑是否得到规划部门的许可、验收，应当以建设工程规划许可证中建设工程项目表及建设工程竣工规划验收合格证中批准的项目为依据，虽然证大家园五期小区的规划图纸上在小区南面横线上标注了“围墙”，但建设工程规划许可证建设工程项目表及建设工程竣工规划验收合格证中关于围墙的项目并未记载，故小区南围墙未向规划部门申报，也未获得许可、验收。在围墙未经规划部门许可建造的情况下，证大五期业委会要求大业公司拆除现有南围墙，另建造小区南围墙的诉讼请求，难以支持。
关于xx、xx号楼的门廊改建。大业公司将门廊予以封闭，分别将台阶外移了93厘米、80厘米，并拓宽了门廊外的道路，上述改建并未降低门廊品质，亦未影响小区业主的通行、损害业主的利益，故证大五期业委会要求将xx、xx号楼门廊恢复原状的诉讼请求，理由不充分，不予支持。
证大五期业委会作为小区业主大会的执行机构提起诉讼，需经业主大会表决授权。证大五期业委会要求大业公司赔偿停车费损失72，000元的诉请，未经业主大会的表决授权，其提起该项诉请，缺乏法律依据，故不予�持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年十一月十三日作出判决：驳回上海市浦东新区证大家园五期小区业主委员会的所有诉讼请求。案件受理费1，600元，由上海市浦东新区证大家园五期小区业主委员会负担。
判决后，证大五期业委会不服，上诉于本院，诉称：1、小区现有南面围墙以外、向南至规划线的土地使用权属于证大家园五期小区全体业主所有，大业公司建造的现有南围墙，同时将围墙外的原有绿地改为专用停车场和私人院落，小区业主不能自由进入该区域，直接侵害了全体业主的权益。大业公司的侵权行为明确，且一直延续至今，现证大五�业委会代表全体业主要求法院判令大业公司拆除现有南围墙，归还非法侵占的全体业主拥有使用权的土地，依法有据。2、系争的围墙、门楼和院子系大业公司于2009年建造形成，故原审法院对系争建筑物形成的时间认定有误。此外，涉案小区当初系分批进行期房销售，原审法院认定小区建成后进行分批现房销售、现状交房有误。3、原审法院认定业主明知南围墙的存在却不持异议仍然购买涉案小区物业，故应视为接受物业当时的状态，但业主购房时南围墙尚未建成，且业主当时不提出异议并不表明放弃追究大业公司侵权责任的权利。4、系争院子所占土地使用权归全体业主所有，故该院子是否对业主造成重大影响不能成为剥夺全体业主合法土地使用权的理由。xx、xx号门廊的改建是否降低门廊品质及是否影响小区业主通行均不能成为大业公司可以侵害业主合法权利的理�。5、现有南围墙的建造未经规划部门许可，没有存在的理由，原审法院不支持证大五期业委会要求大业公司拆除现有南围墙、另建小区南围墙的诉请，但却未说明任何理由。由此，证大五期业委会请求二审法院依法撤销原判，改判支持其原审第一、第二项诉请。
被上诉人大业公司辩称：涉案小区南围墙系其为保证小区品质和安全而建造，且涉案小区系现状交房，故不存在大业公司事后建造围墙损害业主利益的情形。xx、xx号楼门廊改建系为提高房屋品质所为，且此也仅涉及xx、xx号楼业主利益，故即便对此要主张权利也应由xx、xx号楼业主主张。故不同意证大五期业委会的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
二审审理期间，本院于2015年2月2日前往涉案小区进行现场勘察。
本院认为，就证大五期�委会要求大业公司恢复涉案小区南围墙至政府规划原状的诉请，证大五期业委会该项诉请的主要理由系认为大业公司未按规划建造系争南围墙，但对于系争南围墙的建造是否违反当初报批的规划设计、是否应予拆除、如需重建应办理哪些审批程序等，均属于相关主管部门认定及审查范围而非法院民事案件受理及审查的内容，故对证大五期业委会要求大业公司拆除并另建涉案小区南围墙的诉请，应予驳回。就系争南围墙与涉案小区x幢1-3号楼、x幢4-6号楼之间形成的小院子，因系争南围墙是否须拆除尚未确定，而根据现状原审法院认为该些小院子并未对小区业主造成重大妨碍故而未予支持证大五期业委会要求对此予以拆除的诉请，该处理尚无不当，本院予以认同。就证大五期业委会要求大业公司恢复xx、xx号楼门廊原状的诉请，由于本案系排除妨害纠纷，根据本院二审时现场勘察的情况，大业公司该项改建并无妨害业主通行等损害业主利益的情形，现证大五期业委会上诉坚持该项诉请，有违物尽其用原则而将造成资源的无谓浪费，本院对此当不予支持。需要说明的是，业主委员会作为代表小区全体业主共同利益而主张权利的主体，在代表业主行使权利时应以切实维护业主利益为目的，本着谨慎、负责的态度提出相应主张，从而为全体业主最大限度争取合法权益并保障其和谐稳定的生活环境。综上所述，对证大五期业委会的上诉请求，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海市浦东新区证大家园五期小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年二月四日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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