陕西省丹凤县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民初字第00127号
原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局。
法定代表人屈宝民，该局局长。
委托代理人林含青，男，丹凤县农村公路管理局职工。
委托代理人白霄，陕西大秦律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈涛，男，汉族。
委托代理人靳喜亮，男，居民。
第三人张玉宝，男，居民。
第三人屈波，男，居民。
原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局与被告（反诉原告）陈涛，第三人张玉宝、屈波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局及委托代理人林含青、白霄，被告（反诉原告）陈涛及其委托代理人靳喜亮，第三人张玉宝、屈波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局诉称，2008年3月22日，原告与被告签订《房屋及院落租赁合同》。合同约定，原告将其位于丹凤县龙驹寨镇街道办北新街东段（车站房）房屋和院落出租给被告使用，租赁期限五年，第一年租金为15000元，从第二年起每年租金20000元。合同签订后，原告将该合同约定的房屋及院落交付被告，被告用于开办汽车修理厂。在未征得原告同意的情况下，将其中的6间门面房转租给他人作为营业用房使用。
2013年3月22日合同到期后，原被告口头约定，将原合同约定的房屋及院落继续出租给被告使用，租金由原来的每年20000元提高到每年的30000元，用被告给原告单位修车的修理费冲抵其应当向原告支付的租金，其他事项依然按原合同执行。由于修车设备及技术的不足，被告实际上只给原告单位的汽车做过几次简单的修理，产生的修理费也非常有限，但被告却一直拒绝向原告支付2014年3月23日至今的租金。
现请求：1、依法解除双方的《房屋及院落租赁合同》，判令被告撤离原告的房屋及院落，将房屋及院落交付原告；2、依法判令被告按年租金3万元的标准向原告支付从2014年3月23日起至搬离并交付原告之日止的房租；3、依法判令被告向原告支付擅自转租房屋的违约金30000元。
原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：（1）、《房屋及院落租赁合同》；（2）、2014年4月30日丹凤县农村公路管理局班子成员会议记录；（3）、房屋收回通知书；（4）、通知。
被告（反诉原告）陈涛辩称，2008年3月份，被告租用原告位于北新街东段的房屋，并与其签订了《房屋及院落租赁合同》，该合同于2013年3月22日到期，租期5年。被告已经实际支付原告房租至2014年3月22日，2014年3月22日至2015年3月22日已给原告修车包干（包回笼头）3万元，现仅欠原告2015年3月23日至今的房屋租金。对于被告转租房屋一事，尽管合同没有明确约定允许转租，但也没有明确约定不让转租，况且被告转租房屋之事原告是知道的，因此不存在违约的问题。在租期内，被告已投资65985元资金，对房屋、院落及相关设施进行了维修和建设。合同期满后，原告与被告已达成口头协议即继续租赁房屋及院落，让被告开办汽车修理厂，年租金2万元，根据业务需要可以搭建和修建基础设施，看好院子。在丹凤县农村公路管理局原局长王某的规划下，被告投资16.6015万元搭建了彩钢瓦、烤漆房、硬化了地面两次共投资了23.9757万元，现原告要求收回房屋，被告同意收回房屋，但进行的基础性建设，由原告享有，因此反诉请求要求原告赔偿被告投资的23.9757万元，同时应承担搬家费2万元，承担一年的营业性收入7万元及转租房屋未到期的损失2万元，共计34.9757万元。
被告（反诉原告）陈涛向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：（1）、营业执照；（2）、收费单据；（3）、刘奇、张聪、吕知证言；（4）、彩钢施工合同及领条；（5）、定做烤漆房销货清单；（6）、硬化院落证明及领条；（7）、水泵、水塔收款收据；（8）、修院墙领条；（9）、修水房领条；（10）、回填碾平院子领条；（11）、屋面做防水工钱领条；（12）、掏井工钱领条；（13）、修下水道工钱领条；（14）、安装自来水发票；（15）、说明（修建石棉瓦棚）；（16）、电费收据；（17）、门面房转租合同（两份）；（18）、屈波证明；（19）、张玉宝证明。
第三人张玉宝、屈波述称，其二人从被告陈涛手中承租门面房6间（张玉宝租4间，屈波租2间）情况属实，签有合同。
第三人张玉宝、屈波未提供证据。
经本院庭审质证，各方当事人对原告提交的（1）、（3）、（4）号证据、被告提交（1）、（2）、（14）、（17）号证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。对于原告所举的证据（2）及被告所举的证据（4）、（5）、（6），本院认为其内容客观真实，与本案有关联，且证据来源合法，符合证据的三性原则，依法予以确认。对于被告所举的证据（3）、（18）、（19）系刘奇、张聪、吕知、屈波、张玉宝五人的证言，其中张聪、吕知系被告陈涛的员工，张玉宝与屈波是转租房屋的承租人，四人均是有利害关系的人，其证言证明效力较低，刘奇的证言原告质证时虽然提出异议，但未提出反驳的证据，本院认为，其符合证据的三性原则，依法确认其证明效力。对于被告所举的证据（7）、（8）、（9）、（10）、（11）、（12）、（13）、均系收款收据或者领条，非正式发票，其证据的形式不合法，又无其他证据相互佐证，其客观性又无法确定，因此该组证据不符合证据的三性原则，不予确认其证明力。对于被告所举的证据（15）、（16）系被告陈涛本人出示的说明和电费收据，因该说明不符合证据要件，不能作为证据使用，电费收据客观真实，形式合法，但与本案无关，故依法不予确认。
根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：
原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局与被告（反诉原告）陈涛于2008年3月22日，签订《房屋及院落租赁合同》，将其位于丹凤县龙驹寨镇街道办北新街东段（车站房）房屋和院落出租给被告（反诉原告）陈涛作汽修厂使用，租赁期限五年，即从2008年3月22日起至2013年3月22日止，第一年租金为15000元，从第二年起每年租金20000元，合同还约定不准在院落搭建临时房屋和住宅固定设施等相关条款内容。合同签订后，原告按约定向被告交付了租赁的房屋及院落，期间原告共收到陈涛交付的从2008年3月22日至2014年3月22日共计六年的房屋租金11.5万元。原合同期满后，原被告双方口头约定：“继续让被告租赁原合同约定的房屋及院落，租金按每年3万元，并用原告单位在被告所开办的汽车修理厂修车产生的修车费冲抵房屋租金”。2015年3月被告陈涛将其承租的门面房6间转租给第三人张玉宝、屈波作为营业用房，租期一年。期间，被告陈涛因安装自来水花费2000元，并投入资金搭建了彩钢棚、烤漆房、硬化了地面。2015年6月29日和2015年7月24日，原告丹凤县农村公路管理局分别向被告陈涛发出书面通知，要求其限期腾出并交付房屋及院落，未果。
本院认为，原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局与被告（反诉原告）陈涛之间就房屋及院落租赁合同期满后重新达成的口头续租协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人在口头续租协议中对租赁期限没有明确约定，在合同履行中对此亦无协议补充，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条即“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，该协议视为不定期租赁，当事人可随时解除合同，而且原告已经两次向被告发出通知书，让其限期腾房，原告已经履行了通知义务，据此，原告诉请要求解除其与被告陈涛之间房屋及院落的租赁合同有法律依据，该诉讼请求应予支持；其同时要求被告陈涛按年租金3万元的标准支付2014年3月23日至执行之日租金理由正当，依法应予支持；其要求腾出房屋及院落的诉讼请求，除被告陈涛占用的租赁房屋及院落外，租赁物中的门面房6间已由承租人陈涛转租给次承租人张玉宝、屈波二人，庭审中因无证据证明原告知道或者同意被告将租赁房屋转租给第三人，故该转租合同对原告无拘束力，腾出房屋及院落的义务应当由被告陈涛及占用使用房屋的第三人张玉宝、屈波分别在各自占用范围内承担责任；对于原告要求被告因擅自转租六间门面房构成违约应承担3万元违约金的请求，因双方在2008年3月22日签定的房屋及院落租赁合同及后来的口头协议中，均未就擅自转租违约责任的承担作出约定，其该项请求没有合同依据，应当予以驳回。对于被告辩解的2014年3月23日至2015年3月22日的房租已为原告修车包干（包回笼头）已经支付的说法，因未提供相应的证据予以证明，本院无法采信；被告陈涛反诉请求中要求原告丹凤县农村公路管理局赔偿其维修房屋、院落，搭建彩钢棚、修建烤漆房、硬化地面等基础性建设损失23.9757万元，因双方在合同中已经约定了不准在租赁院落搭建临时房屋和住宅固定设施等合同条款，且在合同履行中，被告在租赁院落搭建彩钢棚、修建烤漆房、硬化地面等行为并未征出租人同意，亦未就该设施在合同解除后的处理及补偿等问题无有任何约定，同时原告亦无任何违约行为。故被告的该项反诉请求本院不予支持。被告反诉要求原告补偿因违约造成的年经营收入损失7万元及补偿因违约产生的搬家费2万元等请求。本院认为，原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局与被告（反诉原告）陈涛之间就房屋及院落租赁合同期满后重新达成的口头续租协议属不定期租赁合同，当事人可以依法随时解除。因此在原告两次书面通知被告要求与其解除合同并限期腾房没有结果的情况下，诉讼主张解除租赁合同的行为并不违约，据此，被告（反诉原告）陈涛的反诉请求本院依法不予支持；庭审中，对于被告辩称的安装自来水花费2000元的事实因原告不持异议，且原告同意利用，故应由原告对被告进行补偿后自行利用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、依法解除原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局与被告（反诉原告）陈涛之间达成的房屋及院落租赁合同。
二、限被告（反诉原告）陈涛、第三人张玉宝、屈波在本判决生效三十日内，搬离原告（反诉被告）位于丹凤县龙驹寨镇街道办北新街东段（车站房）房屋和院落，将房屋及院落交付原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局。
三、由被告（反诉原告）陈涛在本判决生效三十日内，支付原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局2014年3月23日起至执行之日止房屋及院落租金（按年租金3万元标准计算）。
四、限本判决生效三十日内，由原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局补偿被告（反诉原告）陈涛安装自来水的花费2000元。
五、驳回原告丹凤县农村公路管理局的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告陈涛的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1880元、反诉费6430元减半收取3215元，共计5095元，原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局负担1066.5元，被告（反诉原告）陈涛负担3878.5元；第三人张玉宝负担100元、屈波负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于商洛市中级人民法院。
审 判 长 余四清
审 判 员 贺丹军
代理审判员 吕娇娇
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 杜 萍