江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终185号
上诉人（原审原告）邓珊。
上诉人（原审原告）沈辉。
两上诉人共同委托代理人卢卫卫，江苏健行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司，住所地如皋市长江镇长江东路北侧1号。
法定代表人王海明，该公司董事长。
委托代理人许波华，江苏信阳光律师事务所律师。
上诉人邓珊、沈辉因与被上诉人如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司（以下简称海上明珠公司）商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2014）皋民初字第1255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，2013年1月28日，邓珊、沈辉作为买受人与海上明珠公司作为出卖人签订商品房买卖合同一份，约定邓珊、沈辉向海上明珠公司购买位于××镇××村××组××××第××幢××单元×××号房；该商品房建筑面积为148.32平方米，单价每平方米3090元，总房价款为458309元；买受人于2013年1月28日前支付全部房款458309元；第八条，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（第3项为空白）等。该合同出卖人落款处加盖海上明珠公司印章以及“王海明”印章；买受人处由邓珊、沈辉签名并加盖指印。合同签订后，邓珊、沈辉履行了支付房款458309元的付款义务，海上明珠公司于2013年1月2日开具了金额为458309元的销售不动产统一发票交由邓珊、沈辉收执。2013年9月28日，加盖海上明珠公司财务专用章的两份收据分别显示邓珊、沈辉缴纳房屋维修基金4449.60元、缴纳水、电、气、有线电视开户费5000元。同日，加盖南通市江园物业服务有限公司财务专用章的三份收据分别显示邓珊、沈辉缴纳垃圾清运费593元、物业费2136元、缴纳装修押金2000元。同日，邓珊、沈辉领取了案涉房屋的钥匙。
另查明，海上明珠公司提交的2009年7月12日与瑞华公司签订的《房地产开发项目合作合同》载明，甲方为海上明珠公司，乙方为瑞华公司，双方就《海上明珠》项目合作开发事宜达成合同，一、合作项目概况：甲方现已通过国有土地使用权出让方式取得项目所在的如皋市××镇××村××组开发地块的土地使用权、当地政府的《立项批文》、《建设用地许可证》及一期项目的《建设工程规划许可证》与乙方进行《海上明珠》项目合作。二、合作方式：1、甲、乙双方一致确定以甲方的名义、由乙方总承包的方式合作开发《海上明珠》项目；2、乙方向甲方支付项目总承包金为人民币2600万元；3、乙方投入《海上明珠》项目后续开发建设及销售所需的全部资金，并全面负责项目的开发建设和销售，在乙方遵守有关法律法规和保证本合同正常履行的前提下，乙方对合同项目开发建设和经营拥有合法的处理权，甲方不得干预。三、承包金的支付方式及相关约定。1、协议签订后七日内，甲方将项目所在的工地交由乙方接管。6、项目总承包期限为24个月（从合同生效起计算）。四、项目合作期间：1、项目合作期间，甲方的公章、合同专用章、法定代表人章由甲方掌控，乙方因项目开发建设及销售需要用章，在合理且不损害甲方利益或对外担责的情况下，甲方应积极、及时配合乙方的用章需求，一直到项目过户到合作方为止，如因在甲、乙双方合作期间及合同签订日起，甲方私自以海上明珠公司名义与其他单位或个人产生经济纠纷与乙方无关。五、特别约定：为保证乙方履行本合同，乙方股东及法定代表人梁福华自愿为乙方在合同项下的全部义务及责任向甲方承担连带保证责任担保。双方还对相关事项进行了约定。甲乙双方签名盖章，梁福华在合同落款保证人处签名。同日，海上明珠公司与瑞华公司签订《补充协议》一份，约定：1、海上明珠公司公章及重要证照在合作期间由甲方保管；2、乙方因工程需要使用公章，需经乙方法定代表人亲自签字申请，合同或协议确立后，需留复印件备案；3、合作之前海上明珠公司的债权债务由甲方负责，合作之后的海上明珠公司的债权债务由公章使用人负责等。
2014年9月4日，邓珊、沈辉诉至原审法院，请求判令：1、海上明珠公司支付邓珊、沈辉逾期交房的违约金19661.45元；2、海上明珠公司支付邓珊、沈辉逾期办理房屋权属证书的违约金9166.18元，并判令海上明珠公司在15日内为邓珊、沈辉办理房屋权属证书；3、海上明珠公司返还邓珊、沈辉物业费、维修基金、装修押金、水、电、气、有线电视开户费共计14178.60元；4、海上明珠公司支付邓珊、沈辉租房损失21000元；5、海上明珠公司给付邓珊、沈辉房屋装修利息损失10060.20元；6、本案诉讼费用由海上明珠公司承担。以上合计74066.43元。审理中，海上明珠公司向原审法院申请追加瑞华公司、梁福华、胡惠民为本案第三人参加诉讼。邓珊、沈辉陈述，案涉房屋其没有入住，在法律意义上没有交付，水电等设施都没有完全到位。海上明珠公司陈述，案涉房屋有无交付不清楚，案涉房屋没有通过综合验收，目前不能办理产权证书。
2015年7月7日，瑞华公司向原审法院出具情况说明一份，说明载明了邓珊、沈辉购买的房号为××-×××；邓珊、沈辉签订的商品房买卖合同真实有效；总房款458309元已付清，均已直接汇至梁福华个人银行账户；因海上明珠公司的原因，邓珊、沈辉已于2013年6月19日后入住，但未办理交付手续等。瑞华公司、梁福华在该情况说明上加盖印章、签名。邓珊、沈辉对该情况说明质证认为，对其真实性无异议，但是该证据的内容部分不符合事实，包括本案在内的九案购房户交付了购房款，并未直接汇给梁福华个人，其中朱连芳户案涉的所有的房款均系打到海上明珠公司的账户，对于银行贷款打到海上明珠公司账户的事实予以确认，也开具了相应的购房发票。对于所谓的2013年6月19日均已陆续入住不符合事实，包括本案在内的九案购房户均未入住，也无法入住，因为至今水电、电梯等设施均未开通。海上明珠公司质证认为，第一，其已经向法庭申请追加瑞华公司、梁福华作为本案的第三人参加诉讼，因此只有在瑞华公司及梁福华到庭的情况下才能确认该情况说明的真实性；第二，就这份情况说明本身而言，该说明上梁福华签字与海上明珠公司向法庭出具的其他证据上的签字不一致，请法庭对真实性予以审核；第三，从主体上看，瑞华公司具有重大的利害关系，其身份不应作为证人，而应为第三人参加诉讼，法院依职权进行调查也证明了海上明珠公司申请第三人的正当性和合法性；第四，瑞华公司认为购房款的现金均直接汇至梁福华的个人账户，这表明海上明珠公司确实未收到这部分购房款。邓珊、沈辉认为朱连芳的购房款全部打到海上明珠公司账户，但未提供证据证明。瑞华公司认为在购房户付款后全部开具了购房发票，海上明珠公司在上次庭审中已经说明了有部分购房发票印章是假的，是瑞华公司或梁福华私自刻制，另外，瑞华公司认为包括本案在内的九户均在2013年6月19日左右入住是由于海上明珠公司的原因，但海上明珠公司对此毫不知情，此外，海上明珠公司在南通市中级人民法院的其他诉讼中发现瑞华公司有通过签订商品房买卖合同进行民间借贷的事实，因此，海上明珠公司有理由相信在包括本案在内的九案中可能有这样的情形，有理由怀疑部分购房合同系瑞华公司、梁福华与所谓的购房人恶意串通故意损害海上明珠公司权益的合同，因此这份情况说明不具有证明力，追加瑞华公司及梁福华作为本案的第三人确有必要，请法庭依法追加。
原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，邓珊、沈辉与海上明珠公司所签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，属合法有效合同。合同的签订地在海上明珠公司售楼处，加盖的公章是海上明珠公司公章，海上明珠公司和瑞华公司的合作协议约定对外以海上明珠公司名义经营。故邓珊、沈辉有理由相信该合同系与海上明珠公司签订，应由海上明珠公司承担相应的权利义务。海上明珠公司与瑞华公司约定的责任承担仅限于海上明珠公司与瑞华公司之间，不影响邓珊、沈辉向海上明珠公司主张权利，至于海上明珠公司与瑞华公司之间的权利义务关系，与本案无涉。故对于海上明珠公司要求追加瑞华公司、梁福华为本案第三人的请求，不予采纳。
根据合同约定，邓珊、沈辉已支付了购房款，海上明珠公司已开具正式发票给邓珊、沈辉。虽邓珊、沈辉有逾期支付购房款的情形，但海上明珠公司就此未及时提出异议，并实际接收了邓珊、沈辉缴纳的购房款。海上明珠公司应当按照合同约定于2013年6月30日前按合同约定的方式交付房屋，瑞华公司已确认案涉房屋未办理交付手续，海上明珠公司也未提供证据证明已办理交房手续，但邓珊、沈辉已于2013年9月28日取得案涉房屋的钥匙，应当视为案涉房屋已事实上交付，故海上明珠公司应支付邓珊、沈辉自2013年7月1日起至2013年9月28日止（逾期交房天数为90天）按照已付购房款458309元的日万分之一计算的逾期交房违约金为4124.78元。邓珊、沈辉主张暂计算至2014年8月31日的预期交房违约金为19661.45元，依据不足，不予支持。邓珊、沈辉主张逾期办理房屋权属证书的违约金，并要求海上明珠公司在15日内为邓珊、沈辉办理房屋权属证书。由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（第3项为空白）”，邓珊、沈辉已于2013年9月28日取得案涉房屋的钥匙，视为案涉房屋事实上已经交付，故依照合同约定，海上明珠公司应当在交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但案涉房屋至今未能通过综合验收，无法办理权属证书备案登记的原因并非邓珊、沈辉，故海上明珠公司依法应承担违约责任。因案涉商品房买卖合同中未就违约责任进行约定，邓珊、沈辉主张按照已付购房款2%要求海上明珠公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金9166.18元，不违反法律规定，予以支持。因案涉房屋所在工程未能通过验收，无法办理房屋权属证书，属事实上的不能，故对于邓珊、沈辉要求海上明珠公司在15日内为邓珊、沈辉办理房屋权属证书的请求不予支持。邓珊、沈辉主张海上明珠公司返还物业费、维修基金、装修押金、水、电、气、有线电视开户费、垃圾清理费、支付租房损失以及房屋装修款利息损失，该请求依据不足，且邓珊、沈辉并未要求解除商品房买卖合同，故不予支持。海上明珠公司的其他辩称理由，未能提供充足证据证实，不予采信。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、海上明珠公司于判决生效后立即给付邓珊、沈辉逾期交房违约金4124.78元和逾期办理产权登记违约金9166.18元。二、驳回邓珊、沈辉的其他诉讼请求。案件受理费1730元，由邓珊、沈辉负担1300元，由海上明珠公司负担430元。
宣判后，邓珊、沈辉不服，向本院提起上诉称，原审法院以交付钥匙视为交付房屋没有事实和法律依据，案涉房产没有验收合格，水电等设施不通，无法入住。交付房屋应当以达到交付条件并且实际交付才算交付完成。我国法律法规明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。如开发商将尚未竣工验收合格的房屋交付使用，其行为违反法律禁止性规定，交房行为无效，开发商应当承担逾期交房的违约责任。因海上明珠公司没有交房导致无法入住，给邓珊、沈辉造成租房损失，海上明珠公司应予赔偿。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，将发回重审或者依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。一、二审诉讼费用由海上明珠公司承担。
被上诉人海上明珠公司答辩称，如果邓珊、沈辉认为未经竣工验收合格的房屋不得交付，那么其应当诉请返还房屋，事实上邓珊、沈辉已经实际占有使用案涉房屋。至于是否应当对开发商将未经验收合格的房屋交付给业主的行为进行处罚，属于行政机关职责范畴，与本案无关。邓珊、沈辉已实际占有使用了房屋，故不存在租房损失，原审中邓珊、沈辉也未提供足够证据证明实际发生了租房损失。请求驳回上诉。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。本案中，海上明珠公司不能举证证明案涉房屋已经验收合格，双方并未办理交接手续，故案涉房屋并不符合法定及双方约定的交付条件，即便邓珊、沈辉已经取得钥匙，也不能视为案涉房屋已经合法交付。故海上明珠公司应当自2013年7月1日起按日向上诉人支付已交房款万分之一的违约金，邓珊、沈辉诉请的违约金数额暂计算至2014年8月31日，计19661.45元（458309÷10000×429）。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故违约金的适用不以造成实际损失为前提，但最终违约金金额的确定是以造成的实际损失为参考标准的，故不可同时支持当事人违约金与损害赔偿金的主张。本案的租房损失实际系案涉房屋未能满足双方约定的交房条件而给邓珊、沈辉造成的损失，由于邓珊、沈辉并未举证证明租房的具体损失，且其已经主张了违约金，故对于其要求租房损失的主张本院不予支持。
综上，原审判决认定事实有误，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销如皋市人民法院（2014）皋民初字第1255号民事判决。
二、如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司于本判决生效后十日内向邓珊、沈辉支付逾期交房违约金19661.45元和逾期办理产权登记违约金9166.18元。
三、驳回邓珊、沈辉的其他诉讼请求。
一审案件受理费1730元，由邓珊、沈辉负担1057元，由如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司负担673元；二审案件受理费1730元，由邓珊、沈辉负担1057元，由如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司负担673元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶新琴
审 判 员 卢 丽
代理审判员 杜太光
二〇一六年七月十三日
书 记 员 张慧娴