广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邕民一初字第593号
原告：黄玲玲。
委托代理人：钟启苏，广西恒聚律师事务所律师。
委托代理人：玉鹏，广西恒聚律师事务所实习律师。
被告：李秀娟，现下落不明。
原告黄玲玲与被告李秀娟民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年2月14日、2016年3月18日、2016年3月21日公开开庭进行了审理，原告黄玲玲及其委托代理人钟启苏、玉鹏到庭参加诉讼，被告李秀娟经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄玲玲诉称：2014年10月份，被告因资金周转需要，向原告借款250000元，并主动提出用其名下位于南宁市青秀区中越路8号盛天华府XX号楼XXXX号房屋作为抵押。原、被告谈妥条件后于同年10月16日签订《房产抵押借款合同》。《房产抵押借款合同》中双方约定“乙方自愿以其合法拥有的上述房产抵押给甲方……”和“借款金额为250000元整，利息及服务费为每月10000元，乙方必须提前支付俩月利息给甲方……”以及“若乙方借款期满后，所有借款本金及利息未能还款，且已无还款能力时，乙方同意将其名下该房屋出售，并由甲方代乙方出售该房产或将该房屋所有权过户到甲方名下……”合同签订当日上午原告预支现金35500元给被告用来支付办理抵押、公证等手续费用，双方到南宁市住房保障和房产管理局办理了抵押手续并将《房屋所有权证》原件交到原告手上保管。当天下午双方按约定到南宁市东博公证处办理了（2014）桂东博证民字第XXXX号公证书。在办理公证书后，原告在当日即2014年10月16日立即从兴业银行和北部湾银行分两笔转账214500元到被告名下的北部湾银行账户（账号：62×××93）。原告总共支付被告250000元借款，被告仅支付了原告3个月的利息即30000元。直到2015年9月9日，被告主动找到原告明确表示无能力还款并愿意将房产按照约定由原告销售或转到原告名下，但是要求原告代其偿还房贷。于是原告同日向中国银行缴纳了该房9月份的房贷6000元。经过原、被告和中国银行的协商，中国银行同意该房转到原告名下并由原告支付剩余贷款。可是在办理手续过程中却发现该房屋因另一起经济纠纷早被南宁市邕宁区人民法院于2015年8月根据（2015）邕法执字第107-1号裁定书予以查封。为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：一、被告李秀娟偿还原告黄玲玲借款250000元并支付借款利息（利息计算：以250000元为本金，从2014年11月16日起按年利率24%计至2015年10月16日止）。二、原告黄玲玲对中国银行股份有限公司南宁市城北支行就被告李秀娟名下的位于南宁市青秀区中越路8号盛天华府XX号楼XXXX号房屋实现行使其抵押权后尚有的价值部分，享有优先受偿权，优先受偿范围为第一项诉讼请求主张的借款本息。三、被告李秀娟偿还原告黄玲玲借款6000元。四、本案的诉讼费由被告李秀娟承担。
原告黄玲玲提供的证据有：1.被告的身份材料复印件1份，用于证明被告的身份情况。2.2014年10月16日原、被告签订的《房产抵押借款合同》1份，用于证明原、被告存在借款合同关系，约定被告向原告借款250000元，并以被告名下位于南宁市青秀区中越路8号盛天华府XX号楼XXXX号房作为该借款的抵押物。3.房屋所有权证1本，用于证明抵押房产的权属为被告所有。4.房屋他项权证1本，用于证明被告将其名下的房产抵押给原告并办理了抵押登记手续。5.公证书1本，用于证明原、被告到东博公证处对2014年10月16日两人签订的委托书上李秀娟的签名、指印进行了公证。6.兴业银行业务凭证1份，用于证明原告于2014年10月16日分两笔共转账84500元到被告的北部湾银行账户。7.北部湾银行电子交易回单3份，用于证明原告于2014年10月16日分三笔共转账130000元到被告的北部湾银行账户。8.2014年10月16日的借条1份，用于证明被告认可借到原告250000元。9.中国银行业务凭证和中国银行股份有限公司南宁市城北支行的情况说明各1份，用于证明原告于2015年9月9日借6000元给被告用于偿还被告尚欠中国银行股份有限公司南宁市城北支行的房贷。
被告李秀娟没有答辩，亦没有证据提供。
本案争议焦点：一、原、被告签订的《房产抵押借款合同》是否合法有效？二、原告是否依约发放250000元借款，原告要求被告偿还借款250000元并支付利息有何事实和法律依据？利息如何计算？三、本案抵押权是否合法有效？原告对被告名下的位于南宁市青秀区中越路8号盛天华府XX号楼XXXX号房屋是否享有优先受偿权，优先受偿权范围包括哪些债务？四、原告垫付给被告的6000元是何性质的款项？被告应否予以返还？
经审理，本院查明：2014年10月16日，原告（××）、被告（××），签订了编号为HLL-20141016的《房产抵押借款合同》1份，合同载明被告将其名下的位于南宁市青秀区中越路8号盛天华府xx号楼XX号房屋（房屋所有权证：邕房权证字第××号，建筑面积：109.8平方米）抵押给原告，该合同主要条款约定：第一条借款金额：人民币贰拾伍万元整（￥250000），该笔借款于此合同签订后甲方转账至乙方北部湾银行账户（账号：62×××93）。第二条借款期限及利息：从2014年10月16日到2015年4月15日，借款利息按银行同期利率的4倍计付，每月利息及服务费总计为10000元，乙方须提前支付俩月利息给甲方，期满乙方应将全部借款本金及利息全部清还；待借款俩月后，每月的固定时间（即每月的16日）乙方须按时结算支付利息给甲方。第三条其他费用：1.乙方应向甲方缴纳的证件必须绝对真实地提供本合约涉及的一切材料；若在签约后，发现乙方所提供的资料与事实不符，甲方有权立即收回该笔借款及利息。利息按房产局抵押登记约定计算。2．乙方如不依约付清本合同内规定的一切款项，引致甲方催收，或因为任何原因，使甲方决定通过任何途径或方式追索，一切因此引起的费用（如处理抵押品的各种手续费、管理费、律师代理费、过户费等）概由乙方负责偿还，并由各项费用确实支付之日起到收到之日止，同样按日累积计算逾期违约金。违约金按借款额每日0.5%计算。第五条甲方履行条款：1.一旦乙方依时清还甲方本息及服务费，并履行合约条款后，甲方应解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回保管的原件。第六条乙方履行条款：6.抵押期间，抵押人缴交有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费；以及遵守居民公约内的条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。7.若乙方借款期满后，所有借款本金及利息而未能还款，且已无还款能力时，乙方同意将名下该房屋出售，并由甲方代乙方出售该房产或将房屋所有权过户到甲方名下。第七条本协议如有未尽事宜各方协商一致可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力；如协商不成则向南宁铁路运输法院提起诉讼。甲方因诉讼而支出的律师代理费、差旅费、查档费、评估费、诉讼费、仲裁费、鉴定费、公证费等与诉讼有关的费用由乙方赔偿给甲方。另：本合同一式两份，具有同等的法律效力，甲乙双方各执一份，合同签订之日起生效。
合同签订当日，原、被告就被告李秀娟名下的位于南宁市青秀区中越路8号盛天华府XX号楼XX号房到南宁市住房保障和房产管理局办理了房屋抵押登记手续，房屋他项权证号：邕房他证字第41XX**号。
当日，原告分五次通过银行共转账214500元到被告名下的广西北部湾银行账户（账号：62×××93），具体为：1.原告通过其兴业银行账户分两次分别转账50000元和34500元；2.原告通过其北部湾银行账户分三次分别转账50000元、49999元和30001元。
收到上述款项当日，被告向原告出具了借条1张，借条载明：“本人今收到黄玲玲发放的借款人民币贰拾伍万元整（￥250000），其中￥214500元为银行转账，￥35500元为现金收讫。借款期限自2014年10月16日起至2015年4月15日止，共陆个月，全部本金于2015年4月15日一次性偿还。如不能按期足额归还借款本金及利息，借款人应向出借人支付违约金，违约金按编号为HLL-20141016的借款合同所约定的方式支付。注：本借条为借款人收讫借款的法律凭证。”借款期限届满后，原告向被告多次催收借款本金及利息，但未果，原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。
原告自认：被告在借款当日即2014年10月16日预先支付了两个月的借款利息20000元给原告，后被告于2015年2月17日又支付了一个月利息10000元给原告。
另查明：1.被告李秀娟名下的位于南宁市青秀区中越路8号盛天华府XX号楼XXXX号房屋已于2014年7月22日设定抵押，权利人为中国银行股份有限公司南宁市城北支行，权利价值1290000元，权利范围：该房产的全部。
2.2016年2月18日，中国银行股份有限公司南宁市城北支行出具一份情况说明，内容为：“2015年9月9日，黄玲玲（身份证号：××）前往我行代我行客户李秀娟（身份证号：××）办理房贷事宜，是由黄玲玲持人民币陆仟元现金方式存款至李秀娟的贷款账户，现我行特出具此情况说明证明此款是由黄玲玲付讫。”
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李秀娟经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，相应的不利法律后果应由其承担。原告提交的经本院确认属实的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，可以作为认定案件事实和划分责任认定的依据。
一、关于本案借款本金数额及利息的认定问题。
关于借款本金数额的认定问题。《合同法》第二百条规定：“借款利息不得预先在本金中扣除。利息在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并支付利息。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定：“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”本案中，虽然原、被告签订的《房产抵押借款合同》和被告出具的借条载明的借款本金均为250000元，但原告在庭审中自认被告按照其要求于借款当天支付了2个月的借款利息和服务费共20000元，扣除前述的20000元后，被告能够实际完全支配和使用的借款仅为230000元，根据权利义务对等的原则，应认定被告实际借到的金额为230000元。因此，对于原告要求被告偿还借款本金250000元的主张，于法无据，本院不予支持。被告应偿还的借款本金应为230000元。
根据借条的约定，被告应依约在2015年4月15日前偿还借款本金230000并支付相应利息，但被告至今未依约还款付息的行为已构成违约，应继续承担还款付息的违约责任。
关于原告主张的利息计算问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。根据《房产抵押借款合同》约定，虽然本案借款按同期银行贷款利率的4倍计付利息，但同时又约定支付服务费，两项合计10000元，所谓服务费实质为借款人为获得借款付出的成本，如被告依约每月支付原告利息、服务费10000元，相当于被告按年利率52.17%支付利息，显然超出了法律保护的范围，故对超出法律保护范围的利息部分，依法不予保护。现原告主张按年利率24%支付尚欠的2014年11月16日-2015年4月15日期间的借款利息的主张，不违反法律规定，本院依法予以支持。庭审中，原告自认被告于2015年2月17日支付的10000元利息抵作借款第一个月的利息，虽然超出了法律所保护的最高年利率为36%的上限，但因被告未提出抗辩且被告支付利息的行为没有损害国家、集体和第三人的利益，故原告主张以收到的10000元利息抵作第一个月利息和服务费的主张，本院予以支持。综上，原告主张的借期内尚欠的借款利息计算应以借款本金230000元为基数，自2014年11月16日起按年利率24%计至2015年4月15日止。经核算，该期间的利息为23000元。
关于逾期利息的认定问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”被告至今未依约还款付息的行为已构成违约，应承担支付逾期利息的违约责任。因原、被告约定逾期还款按借款金额每日0.5%计付违约金，该计算方式已超过了法律保护的不超过年利率24%的限度，现原告以年利率24%主张逾期利息，不违反法律规定，本院予以支持。经核算，原告主张的2015年4月16日起至2015年10月16日止的逾期利息为27600元。
二、关于原告要求对被告名下位于南宁市青秀区中越路8号盛天华府XX号楼XXXX号房享有优先受偿权的认定问题。
根据《房产抵押借款合同》约定，被告自愿以其名下的位于南宁市青秀区中越路8号盛天华府XX号楼XXXX号房为本案借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，因此，本案抵押权属依法设立，合法有效。因被告提供其名下位于南宁市青秀区中越路8号盛天华府XX号楼XXXX号房屋为《房产抵押借款合同》约定的债务作为抵押担保之前，被告作为抵押人与抵押权人中国银行股份有限公司南宁市城北支行于2014年7月22日已就该房产设立了合法有效的抵押权，且抵押权权利范围为房产的全部，鉴于同一财产向两个债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分优先受偿，因此，原告对被告名下的前述房产只能就超出中国银行股份有限公司南宁市城北支行享有的抵押担保债权的部分享有优先受偿权，优先受偿范围包括230000元的借款本金和借期内的利息23000元、逾期利息27600元。
三、关于原告要求被告偿还借款6000元的认定问题。
原告称借款逾期后为了实现抵押权应被告的口头要求借6000元给被告用于偿还被告尚欠中国银行股份有限公司南宁市城北支行的房贷，原、被告就6000元款项存在事实上的借款合同关系，据此要求被告偿还该笔款项。结合原告持有中国银行股份有限公司南宁市城北支行的业务凭证以及该行就前述6000元款项系由原告存入的情况说明，可以认定原告借6000元给被告用于偿还房贷的事实。虽然该笔借款没有约定还款时间，但原告有权随时主张权利，故本院对原告要求被告偿还借款6000元的诉讼请求予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、第三十条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十八条之规定，判决如下：
一、被告李秀娟偿还原告黄玲玲借款本金230000元并支付该借款的借期利息23000元、逾期利息27600元。
二、原告黄玲玲就超出中国银行股份有限公司南宁城北支行对被告李秀娟名下的位于南宁市青秀区中越路8号盛天华府XX号楼XXXX号房屋（房屋所有权证：邕房权证字第××号）享有的抵押担保债权的部分享有优先受偿权，优先受偿范围为本判决第一项确定的义务。
三、被告李秀娟偿还原告黄玲玲借款6000元。
案件受理费6040元（原告黄玲玲已预交），由被告李秀娟负担。
上述款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。
审 判 长 李景强
代理审判员 申雨鑫
人民陪审员 陆明湖
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 赖晓冬