重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00023号
上诉人（原审被告）唐纪容，女，1976年11月29日出生，汉族，个体工商户，住重庆市武隆县。
委托代理人徐先龙，男，1990年1月28日出生，汉族，个体工商户，住重庆市武隆县。
被上诉人（原审原告）武隆县群立房屋经纪有限公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉西路82号，组织机构代码57212052-6。
法定代表人张继红，董事长。
委托代理人王槐生，重庆剑直律师事务所律师。
原审第三人武隆县民用爆破器材专营公司，住所地武隆县巷口镇芙蓉西路82号，组织机构代码20880404-0。
法定代表人黄永红，总经理。
委托代理人王槐生，重庆剑直律师事务所律师。
原审第三人曹容，女，1971年1月18日出生，汉族，个体工商户，住重庆市武隆县。
上诉人唐纪容因与被上诉人武隆县群立房屋经纪有限公司（以下简称群立公司）、原审第三人武隆县民用爆破器材专营公司（以下简称民爆公司）、曹容房屋租赁合同纠纷一案，不服武隆县人民法院（2014）武法民初字第01300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员余云中担任审判长，与代理审判员陈洁、蔡伟组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：民爆公司系武隆县巷口镇芙蓉中路45号1-2（劳动局楼下由西向东第2间）门面的实际产权人。2011年5月1日，民爆公司（甲方）与群立公司（乙方）签订《资产委托租赁经营协议》，约定甲方将上述门面委托给乙方经营，委托经营期限1年（期间2011.5.1-2012.4.30），门面面积76.75㎡，月租金单价38元／㎡，月租金2917元，年租金35000元，下年租金单价在上年基础上递增1.5%，租金付款方式为一年一付。
2011年5月1日，群立公司（甲方）与唐纪容（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方在位于武隆县巷口镇劳动局综合楼下由西向东第2间有门面一间（约76.75平方米），水、电设施齐全。现经乙方实际考察后自愿与甲方达成如下租赁协议：1.租赁时间，租期为三年：2011年5月1日至2014年5月1日。租期满后提前30天向甲方提出书面续租申请，并协商随行就市调整租金和签订续租合同。如不及时提出续租申请和最后又不能达成承租协议，则应视为租赁合同期满就终止。在期满最后一天前乙方必须交出房屋，否则视为违约，应支付当年租金30%的违约金。在续租同等条件下乙方有优先租赁权。2、租金及交付办法，第一年55260元，第二年58020元，第三年60780元……6.乙方不承租或其他原因终止租赁后，必须向群立公司交回门面，如对水、电、房屋等设施的损坏必须要予以赔偿，乙方交回门面甲方均不赔偿乙方任何费用……租赁到期后，在同等条件下乙方有优先续租权……”。
2014年3月31日，民爆公司（甲方）与群立公司（乙方）签订《解除资产委托租赁经营协议书》，约定双方于2011年5月1日签订《资产委托租赁经营协议》……经过请示县国资委，同意由甲方解除与乙方所订立的《资产委托租赁经营协议》。按照原租赁经营资产明细表中的所有房屋清点移交收回。收回后由甲方自行对其经营。对经营期间的开支摊销和收益分配问题待请示国资委后另行议定。对乙方经营管理期间因出租所涉及到的遗留问题，由乙方负责处理。
2014年3月31日，民爆公司告知唐纪容等租赁户本次租赁合同到期后该公司将门面交由联交所进行公开招租，在公平、公正、公开的同等条件下，唐纪容等租赁户享有优先租赁权，具体公开招租相关事宜另行通知。2014年5月27日，民爆公司向武隆县国有资产监督管理委员会请示调整门面公开招租条件，当日，武隆县国有资产监督管理委员会批复同意固定资产公开招租。
2014年5月28日，民爆公司（甲方）与重庆联合产权交易所集团股份有限公司涪陵分所武隆支所（乙方）签订《交易委托协议》，约定甲方就武隆县巷口镇芙蓉中路45号1层6间门面分零招租委托乙方发布信息、寻找受让方、组织交易、办理结算。同日，民爆公司通知门面租赁户，内容如下：“我公司近期将委托武隆县联交所对巷口镇芙蓉中路45号1-1
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1-6（江南酒家楼下）六间门面进行公开招租，在本次报名时间内如果原租赁户未报名竞标，则视为自动放弃，报名时间截止后，无条件搬出到期门面，根据合同约定可将能移动物件搬走，不得损坏标的物地板、墙面、顶棚、水、电线路等基础设施，因故造成经济损失，后果自负。详情见公告。”并张贴公告特别告知，挂牌期自2014年5月29日起至2014年6月12日止，挂牌期满，如未征集到承租人，则变更挂牌条件，重新挂牌，并告知在挂牌期内办理报名手续、缴纳保证金等事项。
2014年6月11日，唐纪容签订《重庆联交所意向受让申请表》，又于2014年6月17日签订《竞买责任承诺书》和《互联网多次竞价实施方案》。2014年6月18日，唐纪容等竞标人参加网上竞价，最终曹容以83900元中标（比唐纪容出价多9000元）并签订最终报价确认书。
2014年6月18日，民爆公司通知唐纪容，告知因其未能中标，要求补清2014年5－6月的门面租金，并于6月25日前搬出到期门面，根据原合同约定事项搬离。因唐纪容到期后未搬出门面，群立公司于2014年6月26日向唐纪容邮寄送达《关于终止房屋租赁合同的通知》，通知称因唐纪容参加挂牌竞标未能中标，依法不能续签租赁合同，要求交出房屋和补交应交租金。重庆剑直律师事务所受群立公司的委托于2014年7月3日向唐纪容邮寄送达《关于搬出租赁房屋的律师函》，要求唐纪容在2014年7月7日前搬出，否则将起诉到法院。2014年6月30日，唐纪容向群立公司提交《关于优先租赁门面的申请》，提出依据《房屋租赁合同》第1条、第7条的约定，应在同等条件下享有优先续租权，其愿意续签租赁合同并缴纳相应租赁费用。2014年7月4日，唐纪容向民爆公司补交了2014年5、6月份的门面占用费10130元，并提交了《关于续签门面房的通知》，称同意交纳相等的中标价优先续签租赁合同，要求民爆公司在2014年7月10日前与其续签房屋租赁合同和收取租赁期满后的房屋租金，逾期造成后果由该公司承担。群立公司要求唐纪容交回门面无果，遂诉至一审法院，请求判决：1.唐纪容交回租赁期满的门面一间（武隆县劳动局综合楼下由西向东第2间）；2.唐纪容按新中标价（83900元／年）从2014年7月1日起支付超期占用费至返还时止；3.唐纪容支付违约金18234元；4.唐纪容承担本案诉讼费。
一审法院另查明：唐纪容签订房屋租赁合同前知晓民爆公司系其承租门面的实际产权人。
唐纪容在一审中辩称：在租赁合同协商过程中，我的优先租赁权没有丧失，群立公司依法应给予优先租赁权。我在约定期间向群立公司表达了续租的意思表示，满足优先租赁权行使的前置条件，群立公司公开竞标，我参加了竞标，竞价结束后，我方多次找群立公司协商，可见我没有放弃优先承租的权利。群立公司称招投标程序排除了优先租赁权适用的观点不能成立，目前招投标法没有规定可以排除优先权，群立公司所称的公开招租行为也不符合相关规定，群立公司要求的出租价是一次性隐秘报价中的最高报价，无法得出我放弃了优先租赁权的结论。群立公司在新的出租条件确定后，没有征求我是否主张优先租赁权，没有完全履行承租权通知义务。请求驳回群立公司的诉讼请求。
民爆公司在一审中述称：我公司公开招租未违反法律的规定，要求按联交所招标结果进行租赁。
曹容一审述称：我参加了联交所的投标，并以最高价中标，中标后民爆公司称能在2014年6月25日左右将房屋腾出来，现在我为租赁该门面做好了一切准备工作，希望按实际中标情况租赁该门面。
一审法院认为，群立公司与唐纪容签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应恪守。根据《房屋租赁合同》第1条的约定，该房屋租赁期限为3年，合同期满后，如双方未能达成续租协议，则租赁关系自然终止。群立公司作为涉案门面的管理者，根据产权人的委托行使权利，依法享有占有、使用、收益、处分的全部权利，有权决定是否续租、以何种条件招租；民爆公司作为房屋产权人，有权决定将门面交由联交所进行公开招租。唐纪容根据民爆公司的要求自愿参加竞标，表明其同意在公开、公平、公正的条件下，以参加竞拍招租的方式行使优先租赁权，但因唐纪容的出价低于他人而未能承租，应认定其与曹容的承租条件不同等，不符合主张优先租赁权的条件。即使唐纪容后来另行作出愿意以中标价租赁门面的意思表示，但也是在竞拍招租行为已经完成且群立公司向其邮寄送达《关于终止房屋租赁合同的通知》之后，故不能再以优先租赁权为由主张权利。唐纪容补交了2014年5-6月的占用费，而有权使用该门面至2014年6月31日，期满后，唐纪容应向群立公司返还涉案门面。唐纪容以其享有优先租赁权，但群立公司没有保障其权利等为由拒不返还门面，其理由不能成立，因此，对群立公司请求唐纪容交还门面的诉讼请求予以支持。在租赁合同到期后，唐纪容继续占用门面已缺乏合同依据，对唐纪容违约占用涉案门面期间对群立公司造成的损失，唐纪容应予以赔偿。群立公司主张同时计算违约金和逾期还房占用损失的诉讼请求不符合法律规定，该请求不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人认为约定的违约金不足以弥补其损失，可以请求人民法院予以增加。因唐纪容一直占用本案诉争门面至今，原约定的违约金不足以弥补实际损失，群立公司认为应以新中标价即83900元／年为标准，从2014年7月1日至唐纪容返还时为止计算房屋占用损失的主张合理有据，对其予以采纳。因此，依法将违约金调整为以83900元／年为标准，从2014年7月1日计算至唐纪容返还时为止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：一、唐纪容于判决生效后十日内返还位于武隆县巷口镇芙蓉中路45号1-2（劳动局楼下由西向东第2间）的门面一间给群立公司；二、唐纪容于判决生效后十日内支付群立公司违约金（违约金以83900元／年为标准，从2014年7月1日起计算至唐纪容返还门面时止）；三、驳回群立公司的其余诉讼请求。并决定一审案件受理费256元，减半收取128元，由唐纪容负担。
唐纪容不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回群立公司的诉讼请求。主要事实和理由为：1、本案所涉的《房屋租赁合同》是我与民爆公司签订的，群立公司不是本案适格主体。本案诉争房屋系民爆公司所有，民爆公司已与群立公司解除了委托协议，群立公司无权要求我返还该房屋。2、根据合同约定我享有优先承租权，我积极参加竞标的行为证明我并未放弃该权利，现在我愿意以中标价相同的价格继续租赁该门面，民爆公司应当与我签订租赁合同。3、在签订的租赁合同到期后，双方的租赁合同转为不定期租赁，我继续占有诉争房屋的行为不是违约，不应承担违约责任。
群立公司答辩称：1、我公司系受民爆公司的委托经营诉争房屋，诉讼主体合格，有权要求唐纪容返还房屋。2、因唐纪容的竞价低于第三人曹容，应视为唐纪容放弃了在同等条件下的优先承租权。3、租赁合同期满后，唐纪容拒不交还诉争房屋，其行为构成违约，应承担违约责任。请求驳回唐纪容的上诉请求，维持原判。
民爆公司、曹容在二审中的陈述意见与群立公司的答辩意见相同。
本院二审查明，在曹容以83900元／年的价格中标后，群立公司、民爆公司均未询问唐纪容是否愿意以该价格续租本案诉争房屋。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：
一、群立公司是否为本案的适格诉讼主体。群立公司受民爆公司委托经营本案诉争房屋，并以其自身名义与唐纪容签订《房屋租赁合同》，系本案租赁合同关系的当事人。民爆公司虽与群立公司解除了委托协议，但因唐纪容未向群立公司返还租赁房屋，群立公司仍有权基于与唐纪容的租赁合同关系提起本案诉讼。此外，民爆公司与群立公司签订的《解除资产委托租赁经营协议书》亦约定，对群立公司经营管理期间因出租所涉及到的遗留问题，由群立公司负责处理，对经营期间的开支摊销和收益分配问题待请示国资委后另行议定，故群立公司系本案适格诉讼主体，唐纪容所称本案《房屋租赁合同》系其与民爆公司所签、群立公司非本案适格诉讼主体的主张与本案事实和法律规定不符，本院对其不予采纳。
二、唐纪容在本案中是否仍享有诉争房屋的优先承租权。群立公司与唐纪容签订的《房屋租赁合同》约定，在租赁合同到期后，唐纪容在同等条件下有优先续租权；民爆公司亦告知唐纪容等租赁户在租赁合同到期后该公司会将门面交由联交所进行公开招租，在公平、公正、公开的同等条件下，唐纪容等租赁户享有优先租赁权。故唐纪容基于双方合同的约定而享有在同等条件下的优先租赁权。但群立公司以唐纪容在公开招租过程中出价低于曹容为由，认为唐纪容自动放弃了优先租赁权，进而与曹容签订了最终报价确认书。本院认为，根据双方的约定，在同等条件下唐纪容享有本案诉争房屋的优先租赁权，该同等条件应指同等的租赁价格，若要求唐纪容的出价必须比其他竞标人高才能获得本案诉争房屋的租赁权，则对唐纪容并无任何优先可言。因此，在公开竞价的中标价格确定后，群立公司负有向唐纪容询问其是否以同等价格租赁诉争房屋的义务，唐纪容才可以决定其是否行使优先租赁权。因群立公司未履行该询问义务，故不能以此推定唐纪容已放弃优先租赁权。现唐纪容愿意以中标价格续租本案诉争房屋，系其行使优先租赁权的意思表示，群立公司应按约定保障唐纪容优先租赁的权利。故群立公司关于唐纪容自动放弃了优先租赁权，应向其交回本案诉争房屋的诉讼请求不能成立。
三、唐纪容是否应向群立公司支付违约金和占用房屋期间的房屋使用费。因唐纪容对本案诉争房屋享有优先租赁权，其行为不构成违约，故不承担向群立公司支付违约金的责任。但唐纪容在租赁合同期满后仍在继续使用本案诉争房屋，应向房屋所有人支付占用期间的房屋使用费。现通过竞标确认本案诉争房屋的租金为83900元／年，唐纪容亦表示愿意按该标准支付房屋租金，故本院确认唐纪容应按83900元／年的标准向群立公司支付自2014年7月1日起的房屋使用费。
综上所述，群立公司认为唐纪容不享有优先租赁权，应立即向其返还本案诉争房屋并支付违约金的诉讼请求不能成立，本院对其不予支持；其请求由唐纪容按83900元／年的标准从2014年7月1日起支付房屋占用费的请求成立，本院予以支持。唐纪容关于对本案诉争房屋享有优先租赁权的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，依法应予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、撤销武隆县人民法院（2014）武法民初字第01300号民事判决。
二、唐纪容于本判决生效后十日内以83900元／年为标准向武隆县群立房屋经纪有限公司支付自2014年7月1日起的房屋使用费。
三、驳回武隆县群立房屋经纪有限公司的其余诉讼请求。
一审案件受理费256元，减半收取128元，由武隆县群立房屋经纪有限公司与唐纪容各负担64元；二审案件受理费256元，由武隆县群立房屋经纪有限公司与唐纪容各负担128元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 陈 洁
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 余婷婷