浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙09民终343号
上诉人（原审被告）邬年群。
上诉人（原审被告）干满娜。
被上诉人（原审原告）舟山中联物业管理有限公司，住所地舟山市定海区临城街道和润·龙湖山庄综合楼101室—2。
法定代表人翁晨翀，执行董事。
委托代理人沈晨翔，浙江震舟律师事务所律师。
上诉人邬年群、干满娜因与被上诉人舟山中联物业管理有限公司（以下简称中联物业）物业服务合同纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2015）舟普民初字第765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，邬年群、干满娜系舟山市普陀区沈家门街道金樽花园小区楼宇编号为15幢1单元302室的业主，房屋建筑面积122.81平方米。2006年9月，邬年群、干满娜与舟山中联房地产有限公司签订了《金樽花园物业合同书》。合同约定：中联物业提供服务的受益人为本住宅区物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项分别为房屋建筑共用部位的维修和管理，房屋建筑共用设施设备的维修、养护和管理，市政公用设施的维修和管理，绿化养护及公共环境卫生管理。委托管理期限为自2007年6月1日起至小区业委会成立并与其聘请的物管公司签订新一轮物业管理委托合同止。物业管理费分别为多层0.80-0.90元/平方米·月、高层1.40元/平方米·月（不含电梯设备使用电费和更新费用）、商铺1.20元/平方米·月（上述费用不包括房屋共用部位，公用设施设备的小修、中修、大修、更新、改造的费用）。物业管理费按舟山市普陀区物价局核定的标准收取，每季度前由中联物业向物业产权人收取一次，计费面积以房产证为准。在交房时预收12个月物业管理费。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，中联物业可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。2010年8月27日，经舟山市普陀区物价局核定，金樽花园小区物业管理费收费标准：多层住宅最高价为0.90元/平方米·月，允许下浮。设有电梯的住宅10层及以上最高价为1.40元/平方米·月，允许下浮。计算面积以房产证确定的建筑面积为准，层高不足2.20米的地层车库不计面积。小区共用部位的车辆停泊费和车辆服务收费按《关于舟山市住宅小区物业服务、车辆停泊费、车辆服务收费标准的通知》[舟价发(2009)130号]文件规定执行。舟山中联房地产有限公司向邬年群、干满娜交房后，中联物业与邬年群、干满娜于2010年9月5日签订《金樽花园物业服务费收缴协议》，该协议中约定了具体的物业管理收费标准、计算公式以及延期缴付的违约责任，约定内容与《金樽花园物业合同书》相同。中联物业在物业管理服务活动中，未按物业服务合同履行管理职责，主要表现以下方面：1、在保洁服务上，对小区道路、停车场、绿地等巡环保洁，存在不到位现象；2、未按《车辆管理办法》对进入小区内的车辆实行统一管理，小区部分业主存在行车通道、非停车场所停车的现象；3、在绿化、养护管理上，小区内的部分草坪存在杂草、杂物等现象；4、对公用设施、共用部位的维修、养护上，存在部分公共设施失修的问题；5、对乱搭建管理上，小区部分业主发生乱搭建的问题以后，未报告相关行政管理部门，对部分业主违章建筑进行拆除整改，从而造成蔓延现象。邬年群、干满娜从2012年10月1日起未按约支付物业管理费、车位服务费。2013年11月7日、2015年2月2日，中联物业分别将《催缴通知书》张贴在邬年群、干满娜坐落于金樽花园小区楼宇编号为15幢1单元302室门上。2014年8月29日，中联物业向小区全体业主发《告业主书》，《告业主书》载明：由于业主拖欠费严重，中联物业长期收不到物业管理费，企业目前无法正常运行，根据现况，决定降低服务标准进行维持，并准备随时撤出管理。同时公示2011—2013年的财务收支明细账目。2015年10月15日，中联物业因故撤出该小区，不再提供物业管理服务。中联物业曾多次以各种方式向邬年群、干满娜催缴物业管理费、车位服务费，但邬年群、干满娜以各种理由拖欠至今未付。为此，中联物业诉至法院，请求判令邬年群、干满娜支付从2012年10月1日起至2012年12月31日止、2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理费2578.50元、车位服务费450元，并按日千分之三支付滞纳金4633元（暂计至2015年12月31日，截至支付之日止）。
原审认为：公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐小区环境和氛围。本案中，中联物业分别与舟山中联房地产有限公司、邬年群及干满娜订立《金樽花园物业合同书》、《金樽花园物业服务费收缴协议》后，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行为标准的服务；邬年群、干满娜作为业主应当按时向中联物业交纳物业管理费，以便中联物业对小区进行管理。邬年群、干满娜主张中联物业要求其支付物业管理费用已超过二年诉讼时效，不受法律保护，应依法驳回其诉讼请求。在起诉之前，中联物业将《缴款通知单》张贴在邬年群、干满娜坐落于金樽花园小区楼宇编号为15幢1单元302室门上，已将书面通知置于业主可控制范围之内，已经履行了书面催讨程序。且中联物业提供物业服务和邬年群、干满娜拖欠物业管理费是连续的行为，中联物业也并未怠于履行追索物业管理费的权利，故邬年群、干满娜的此项主张难以支持。邬年群、干满娜主张金樽花园小区业委会在2012年5月已成立，从2012年6月开始，中联物业无合同依据向邬年群、干满娜收取物业管理费，其系违约收费，应依法驳回其诉讼请求。邬年群、干满娜未提供证据证明小区业委会已在2012年5月成立。如果小区业委会在2012年5月成立，也不必然导致中联物业与舟山中联房地产有限公司签订的《金樽花园物业合同书》解除。合同书第十六条约定：委托管理期限自2007年6月1日起至小区业委会成立并与其聘请的物管公司签订新一轮物业管理委托合同止。在小区业委会聘请的物管公司签订新一轮物业管理委托合同之前，《金樽花园物业服务合同书》对邬年群、干满娜及小区其他业主仍具有约束力。邬年群、干满娜以此为由拒付物业管理费，没有合同和事实依据，法院不予支持。关于中联物业要求支付物业管理费2578.5元、车位服务费450元及滞纳金的问题。庭审中，邬年群、干满娜提供证据证明中联物业提供的物业管理服务不符合同约定，中联物业虽予以否认，但未能提交相应证据，故对邬年群、干满娜的辩解意见，予以采纳。鉴于中联物业提供的物业服务项目、服务质量与约定标准存在差距，邬年群、干满娜应交纳的物业管理费应依法减收。因此，对中联物业要求支付拖欠物业管理费2578.5元、车位服务费450元及滞纳金的诉讼请求，其中物业管理费、车位服务费部分，酌情予以支持，滞纳金部分，不予以支持。对于邬年群、干满娜要求中联物业恢复本小区原有的公共设施，修复被损坏的公共设备的主张，因其未提起反诉，不属于本案审理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：限邬年群、干满娜于判决生效之日起三十日内酌情支付中联物业自2012年10月1日起至2012年12月31日止、自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理费2062.80元、车位服务费360元。案件受理费50元，由中联物业负担35元，邬年群、干满娜负担15元。
宣判后，邬年群、干满娜不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人所在小区的业委会已于2012年6月成立，因业委会未与被上诉人签订物业服务合同，故上诉人无须向被上诉人支付物业费。2、被上诉人擅自降低物业服务标准，其物业服务未达到四级标准，最多只能按四级标准计算物业费。3、被上诉人擅自扩大物业管理面积，减少从业人员，物业管理混乱，擅自撤出小区，违约行为突出。被上诉人负有恢复小区原状、修复公共设施的义务，否则上诉人有权拒绝支付物业费。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人中联物业答辩称：1、被上诉人与舟山中联房地产有限公司签订的《前期物业委托管理服务合同书》合法有效，对上诉人及小区业主仍具有约束力，且涉案小区一直由被上诉人提供物业服务，被上诉人的主体适格。2、上诉人拖欠物业管理费没有事实和法律依据。被上诉人按照相关部门核定的标准收取物业费，不存在越级收费的情况。因严重入不敷出，被上诉人已三次向全体业主公告撤出物业管理的决定，并向相关部门做好移交工作，不存在单方违约行为。综上，原审认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人邬年群、干满娜向本院提供以下证据：和润金樽花园业主委员会、业主大会、业主大会筹备组的印章复印件，和润金樽花园首届业主大会第一次会议日程、业主委员会第一次会议议程、首届业主大会筹备组工作报告、物业专项维修资金使用管理办法、选举结果报告单、表决结果报告单，拟证明和润金樽花园小区业主委员会已于2012年5月成立的事实。
被上诉人中联物业质证认为，印章系复印件，对其真实性不予认可，且与本案无关；涉案小区业主大会、业主委员会均未备案，在筹备期间即已解散。
本院认为，上述证据与本案缺乏关联性，不能作为本案的定案依据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议的焦点在于2012年5月以后双方是否存在物业服务合同关系。舟山中联房地产有限公司与中联物业签订的《金樽花园前期物业委托管理服务合同书》第十六条约定，委托管理期限为2007年6月1日起至金樽花园业主委员会成立并与其聘请的物管公司签订新一轮物业管理委托合同止。根据上诉人提供的证据，尚不足以认定金樽花园业主委员会成立的事实，且即便业主委员会确已成立，因金樽花园未与其他物管公司签订新的物业管理委托合同，2012年5月以后小区事实上仍由被上诉人实施管理，故前述委托管理服务合同仍对上诉人及全体业主具有约束力，原审认定2012年5月以后双方存在物业服务合同关系正确。被上诉人已实际提供物业服务，上诉人应当按照合同约定支付物业管理费，根据已查明的事实，被上诉人的物业服务确实存在瑕疵，原审据此减收部分物业管理费正确，上诉人要求全部免除物业管理费的主张缺乏依据，本院不予支持。
《金樽花园前期物业委托管理服务合同书》第二十一条约定，物业管理综合服务费按舟山市普陀区物价局核定的标准收取，原审法院根据舟山市普陀区物价局的批复确定上诉人应缴纳的物业费标准并无不当，上诉人关于按四级标准收取物业费的主张不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邬年群、干满娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚 炅
审 判 员 方 燕
代理审判员 张秀梅
二〇一六年五月三十日
代书 记员 毛 赟