广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2343号
原告：张文治，身份证住址广东省陆丰市。
委托代理人：仲兆庶，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：杨浩云，广东红棉律师事务所律师。
被告：广州康创投资有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘炳培，职务总经理。
被告：何健民，户籍登记地址广州市越秀区。
前述两被告共同委托代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。
被告：黄绍辉，户籍登记地址广州市越秀区。
原告张文治诉被告广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）、何健民、黄绍辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨浩云，被告康创公司、何健民共同委托代理人李成章到庭参加诉讼，被告黄绍辉经本院传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月7日，原告与被告康某公司签订《商铺买卖合同》（合同编号：穗房合字1050号），约定原告向被告康创公司购买位于广州市东风西路132号二层1050号铺，房价款总额为688000元。2012年4月17日，原告与被告签订《商铺买卖合同补充协议》，约定将付款方式由按揭付款改为一次性支付，同时房价款由688000元调整为632960元。《商铺买卖合同》第六条第一款约定，出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。第十三条约定，被告应在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。2011年9月5日，原告与被告签订《金利壹号商铺使用权移交确认书》，将商铺使用权移交给被告康某公司使用。根据以上合同的约定，被告康创公司应当在2012年1月12日前向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。但是被告到2012年9月20日才发通知要求原告领证。粤房地权证穗字第××号房产证显示登记时间为2012年9月1日，按照《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第二款“房地产行政主管部门应当自受理之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书”，反推可知被告最早是到2012年8月1日向广州市房地产交易登记中心申办过户手续，已构成违约，自2012年1月12日至2012年8月1日，共逾期201天。根据《商铺买卖合同》第十三条第二款“合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人支付违约金”的规定，三被告应当支付的违约金合计99868.8元。原告特起诉至法院，请求判令：1.三名被告向原告支付从2012年1月12日至2012年6月19日的违约金（其中2012年1月12日至2012年4月16日以348000元为基数，按照每日1‰计算；2012年4月17日至2012年6月19日以632960元为基数按照每日1‰计算）；2.三被告承担本案全部诉讼费用。
被告康某公司、何健民共同辩称：1.康某公司只是受托人，并非产权人，原告既要求产权人又要求受托人承担法律责任没有法律依据。2.依照原、被告双方于2012年4月17日签订的《商铺买卖合同补充协议》第五条、第八条的约定，双方已将原房价款总金额变更为632960元，将递件过户时间变更为最终以交清全部房款之日起计算，而原告实际付清所有房款的时间为2012年4月17日。3.依原合同第13条的约定，被告在申办交易过户手续的时候，原告必须提供必要的办证文件资料并提供配合，原告不提供资料也不愿意共同前往房管部门办理递件手续，而要求委托他人办理，为此原告需要提供相关的委托书。但是，原告提供的公证委托书直到2012年4月23日才办妥，而无此公证书被告根本无法在此之前申办过户手续。4.依照《商铺买卖合同》第13条的约定，原告应给予被告90个工作日的办证期限，被告于2012年6月19日申办交易手续，并不存在违约行为。5.即便被告存在违约行为，原告提起本案诉讼也已经超过了两年的诉讼时效，其诉请应当予以驳回。
被告黄绍辉没有答辩。
经审理查明：2011年3月7日，原告（买受人）与被告康某公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》(编号：穗房合字1050号)，约定：买受人所购的商铺地址为广州市东风西路132号一层1050号铺，建筑面积12.5664平方米，其中套内建筑面积8.1545平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积4.4119平方米。该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为688000元。买受人以按揭付款方式付款，2011年3月5日前支付全部房价款的30%（包含定金），计200000元；房价款的20%，计148000元，房管局受理分割回执三天内支付；余下房价款计340000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权。第六条、商铺使用权交接：出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续……第七条、商铺交付：出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权……第十三条、在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。1.出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户时序，按下列方式处理：（1）逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金等。
2011年9月5日，原告（甲方，业主），被告康某公司（乙方），广州迪佳物业管理有限公司（丙方）签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》，其中约定鉴于涉案商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间由乙方统一经营管理，甲乙丙三方确认甲方按《商铺买卖合同》的约定，从2011年8月31日起将商铺使用权移交给乙方，乙方自2011年8月31日起按商场统一经营装修标准对商铺进行装修及经营等。
2012年4月17日，原告（买受人），被告黄绍辉、何健民（出卖人）及其委托代理人被告康某公司签订了《商铺买卖合同补充协议》，约定该协议作为对穗房合字1050号《商铺买卖合同》的修改和补充。买受人向出卖人申请变更购房付款方式为一次性。出卖人同意买受人提出的变更付款方式申请请求。原房价款总金额为688000元，现房价款总金额为632960元，2011年3月5日前支付全部房价款的32%（包含定金），计200000元，出示分割三天内支付全部房价款的23%，计148000元，2012年4月17日前支付全部房价款的45%，计284960元。买受人如未按本协议第五条规定的时间付清剩余款项，则按照商铺买卖合同第四条处理。本协议是买卖合同不可分割的一部分，如有冲突，则以本补充协议约定为准。其中第八条明确约定，最终以交清全部房款之日起为递件过户时间。
原告于2011年2月28日向被告康某公司支付了涉案商铺的定金20000元，于同年3月7日向被告康某公司支付了涉案商铺首期房款180000元，2011年11月14日原告向被告康某公司支付了涉案商铺二期房款148000元。2012年4月17日，原告向被告康某公司支付了涉案商铺余款284960元，并于同年5月4日向被告康某公司支付了涉案商铺的契税、印花税、管理费、权证印花、登记费等共计21577元。2012年8月22日，广州市房地产研究中心代出具发票联，记载付款方为原告张文治，收款方为被告何健民、黄绍辉，销售的不动产为涉案商铺，建筑面积12.2030平方米，售房款金额为632960元。
原告于2012年4月17日签订委托书，委托黄某乙、罗某等（任一人均可）代为办理涉案商铺购买的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易所办理买房过户手续并签署相关文件等，委托书自签订之日起至办理完结为止有效。该委托书于2012年4月23日经广东省广州市广州公证处以（2012）粤广广州第078327号《公证书》公证。
2012年6月19日，广州市房地产交易登记中心收到了被告何健民、黄绍辉递交申办产权过户相关资料。2012年9月1日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的房地产权证，权属登记为原告张文治所有，建筑面积12.2平方米，套内建筑面积8.15平方米，规划用途为商业，所有权取得方式为购买，附记未显示有他项权利登记。2012年9月20日，被告康某公司向原告发出领证通知书，通知原告领取房地产权证。
被告康某公司向本院提交了委托合同及其公证书，以证明被告康某公司接受被告何健民的委托，代为出售涉案商铺。该委托合同系2010年10月13日由被告何健民（委托人）与被告康某公司（受托人）签订，其记载：“座落在广州市越秀区东风西路132号101、102、103、104房（产权证号分别为省房地权证编号：粤房地权证穗字第××、01××82、01××96、01××97、01××93、01××94、01××90、01××91，以下称为物业）的权属人是何健民、黄绍辉。因黄绍辉已经将其占有的份额全部转让给何健民，在广州公证处办理了（2010）粤穗广证内径字第108835号《公证书》。现何健民委托受托人作为合法代理人，代为执行和处理以下事项：一、出售上述物业，收取售房款、办理物业的一切转名过户手续、履行出售物业的相关手续等”。该委托合同经广东省广州市广州公证处以（2010）粤穗广证内字第26330号《公证书》公证。
原告陈述称，其在与被告康某公司签订诉争的《商铺买卖合同》时并不知道商铺的产权人是被告何健民、黄绍辉，直到签订《商铺买卖合同补充协议》时才知道涉案商铺原来属于被告何健民、黄绍辉所有；如果需要从受托人康某公司或者委托人何健民、黄绍辉之中择一选择承担违约金支付责任的话，原告选择由被告康某公司承担。被告康某公司、何健民表示，如果需要由委托人康某公司以及受托人何健民承担违约金责任的华，则被告康某公司愿意承担责任。
本院认为：原告与被告康某公司签订的《商铺买卖合同》以及原告、被告康某公司、被告黄绍辉、何健民签订的《商铺买卖合同补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。补充协议已对房屋价格、办理过户手续的时间等条款进行了变更，原告实际上也是按照补充协议约定的房屋价格支付了房价款，且在补充协议中，被告康某公司已经对涉案商铺的所有权人进行了明确披露。被告康某公司提交了委托书及（2010）粤穗广证内字第26330号《公证书》以证明被告康某公司系受被告黄绍辉、何健民委托代为出售涉案商铺，原告认可其真实性、合法性和关联性，但经审核，该委托书并未有涉及本案诉争的商铺，与本案不具有关联性。不过，根据前述查明事实以及原、被告双方的一致陈述，原告最迟在签订《商铺买卖合同补充协议》时已经知道涉案商铺的原产权人是被告何健民、黄绍辉，被告康某公司作为受托人代其向原告出售涉案商铺。在此情形下，原告再向受托人康某公司主张权利没有法律依据。
根据《商铺买卖合同补充协议》的约定，最终以原告交清全部房款之日起为递件过户时间；该补充协议同时约定，如果买卖合同与补充协议有冲突的，以该补充协议的约定为准。根据前述查明事实，原告于2012年4月17日交齐全部购房款，被告康创公司于2012年6月19日才向广州市房地产交易登记中心递交办理产权过户手续相关资料，已经构成违约。但是，原告迟至2014年9月15日才提起本案诉讼，且原告没有提供任何证明其在提起本案诉讼前曾经向三被告主张过逾期递件办证违约金责任，不存在诉讼时效中断的事由。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，原告提起本案诉讼要求被告康某公司承担逾期递件办证的违约责任，已经超过了2年的法定诉讼时效期间。三名被告提出原告诉请已经超过2年法定诉讼时效期间的抗辩主张，于法有据，本院予以支持，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
驳回原告张文治的诉讼请求。
本案诉讼费用2464元（其中案件受理费2297元，公告费167元），由原告张文治负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梅林勇
人民陪审员 黎冬梅
人民陪审员 黄立宾
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 戴 鹏