云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0128民初200号原告胡某某，男，1976年11月24日生，汉族，云南省禄劝县人，住禄劝彝族苗族自治县。原告孔某某，女，1977年8月17日生，汉族，云南省禄劝县人，住禄劝彝族苗族自治县。二原告共同委托代理人魏开军、戴蕾，云南承希律师事务所律师。特别授权代理。被告曹某，男，1979年5月4日生，汉族，云南省禄劝县人，住禄劝彝族苗族自治县。被告李某某，女，1981年2月26日生，汉族，住禄劝彝族苗族自治县。第三人禄劝鸿曦房地产开发经营有限公司。住所：禄劝县体育活动中心北区。法定代表人刘某某，董事长。委托代理人杨永祥，男，1980年7月20日生，汉族，住禄劝彝族苗族自治县。该公司销售部合同管理员。特别授权代理。原告胡某某、孔某某诉被告曹某、李某某、第三人禄劝鸿曦房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月22日受理后，依法适用普通程序组成合议庭。因被告下落不明，本院依法于2016年9月19日在《人民法院报》上刊登公告向被告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票。公告期满，被告曹某、李某某仍未到庭应诉，本院依法于2016年12月21日公开开庭进行了缺席审理，原告胡某某、孔某某及二原告共同委托代理人魏开军、第三人禄劝鸿曦房地产开发经营有限公司委托代理人杨永祥到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2012年5月31日签订《购房协议书》，双方约定被告将由第三人正在拆建的位于公园尚居23幢户型回迁房屋出售给原告，价格按照每平方米3100元计算，由原告先交付购房款260000元，剩余部分以新产权证照面积结算付清。另外，双方还约定，被告拿到新产权证后马上办理过户手续并承担过户产生的所有费用。协议签订后，原告依约给付了被告260000元购房款，并应被告的要求为其垫付21096元的回迁款项，取款给付被告27600元，代被告偿还借款80000元，现共计给付了被告房款388696元。第三人建设完工后，通知被告于2013年4月8日可以正式交付回迁房屋使用，房号为公园尚居23幢2单元1××2号，房屋面积为116.91㎡.原告按照被告的委托于2013年6月18日代为办理了交房手续并交纳和垫付了相关税费后，第三人将房屋交付给原告。按照原、被告双方约定的购房价格，被告出售的房屋价款应为362421元，而原告已经给付了被告房款388696元，已经多付了房款，全面履行了双方签订的《购房协议书》。但是，至今为止，经第三人多次通知查找，被告一直未予协助配合第三人办理新产权证，也不依约办理房屋过户手续，违反了原、被告双方协议约定，构成违约。原告诉请人民法院依法判决：1、由被告履行与原告于2012年5月31日签订的《购房协议书》，协助配合第三人向房产管理部门办理新房屋产权证照并立即履行房屋交房过户手续，将房屋过户给原告。2、由被告承担本案诉讼费。被告曹某、李某某未到庭，未答辩。第三人辩称：原告的陈述符合事实，因要等被告来才能办房产证，被告一直找不到也就没办。原告针对其诉讼主张举证如下：一、《购房协议书》、《收条》、《中国邮政储蓄银行转帐凭单》、《中国农业银行取款业务回单》、《交房垫付款项发票》及《情况说明》、《中国农业银行取款业务回单》、《借条》、《收条》，欲证明原、被告双方于2012年5月31日签订《购房协议书》，约定双方买卖位于公园尚居23幢户型回迁房，被告拿到新产权证后马上办理过户手续并承担过户产生的所有费用。而后，原告依约给付了被告房款388696元，已经多付了房款26275元，已经全面履行了买方义务。但被告至今未履行房屋过户手续，构成违约。二、《房屋拆迁安置协议》、《证明》、《收条》、《住房登记查询结果通知书》、《关于公园尚居23栋2单元1××2号房屋产权证无法办理的情况说明》，欲证明本案回迁房屋经第三人建设完工后，通知于2013年4月8日交付使用，被告回迁房屋为23幢2单元1××2号，原登记证号为禄房权证禄字第×××号房产证于2013年3月8日交给第三人办理新产权证照。房屋于2013年6月18日交付后，经第三人多次联系均未能找到被告方，无法进行产权登记确认，无法办理新产权证。致使原告与被告之间协议约定的房屋过户手续也无法完成。三、《委托书》、《收据》3份、《税费票据》4份，欲证明原告胡忠明2013年3月18日接受被告书面委托，于2013年6月18日代为缴纳相关税费后接受了第三人交付的23幢2单元1××2号房屋居住使用。但被告至今仍未履行房屋过户手续。四、《离婚登记审查处理表》、《离婚协议》，欲证明两被告办理离婚登记，对房产作了协议。五、《房屋所有权登记审查表》，欲证明房产未变更登记。被告曹某、李某某未到庭，未质证。第三人的质证意见是：对原告提交的证据无意见。被告曹某、李某某未到庭，未举证。第三人针对其诉讼主张举证如下：一、《禄劝县屏山路160号24户住户拆迁明细表》，欲证明李某某的房子是合法抽签分到的。二、《离婚协议书》，欲证明房屋分给了曹某。原告的质证意见是：对第一组无异议，第二组证据房产未变更登记。被告曹某、李某某未到庭，未质证。本院认为，原告的第一组、第二组、第三组证据与第三人提交的第一组证据能相互印证，本院依法予以采信。原告提交的第四组、第五组证据与第三人提交的第二组证据能证明二被告登记离婚，对房屋的所有权在夫妻双方之外的女儿作权属分割约定违反了法律规定，且二被告并未办理房屋产权变更登记，对该证明事实本院依法予以采信。经庭审，本院依法确认如下法律事实：原告胡某某、孔某某系夫妻。被告曹某、李某某于2007年3月3日登记结婚，于2010年10月28日在禄劝彝族苗族自治县人民政府民政部门登记离婚，在离婚协议书中约定夫妻共同财产中禄劝物资局房产一套（位于禄劝县屏山路160号物资公司1幢3单元501号,房屋所有权人李某某，房权证号：禄房权证禄字第×××号），由曹某和女儿曹某某共同拥有，房产由李某某无条件过户给曹某和女儿曹某某。该协议对房屋所有权在夫妻双方之外的女儿作权属分割约定违反了夫妻共同财产只能在夫妻之间分割的法律规定，且此后二被告亦未对该房产进行产权变更登记。2010年12月20日，第三人禄劝鸿曦房地产开发经营有限公司与昆明禄劝衡锐物资有限责任公司及其24户职工福利房住户（位于禄劝县城屏山镇屏山路160号包括二被告在内）达成《房屋拆迁安置协议》，由第三人拆迁24套住房并补偿，建盖回迁房24套进行分配，2012年5月18日，昆明禄劝衡锐物资有限责任公司出具《证明》明确二被告回迁住房安置在第三人开发的公园尚居小区23栋十一层。2012年5月31日，被告曹某、李某某与原告胡某某、孔某某在禄劝安舒居房地产经纪有限公司签订了《购房协议书》，被告将位于禄劝县公园尚居23栋A2户型的回迁房屋卖给原告，约定成交价为每平米3100元，面积以日后所办产权为准，原告先支付购房款260000元，剩余部分待日后以产权证面积结算（一次付清）；并约定被告拿到新产权证后马上办理过户手续，过户产生的所有费用由被告承担。交房时如有配套设施费、房屋维修基金由原告承担；并对违约金等作了约定，原告交纳了中介费3600元。2012年5月31日，原告向被告支付购房款260000元，被告写下收条交原告收执，2012年6月12日又在收条上对给付购房款情况作了备注，明确购房款260000元中以现金支付100000元，以银行转帐方式支付160000元。2013年3月18日，第三人收到被告交付的禄房权证禄字第×××号《房屋所有权证》一本。2013年3月18日，被告出具委托书给原告，载明因有事外出，委托原告胡某某办理回迁新房的交接房相关手续，所产生的相关法律责任由被告曹某负责。2013年4月8日，第三人正式交付公园尚居23栋等房屋。2013年6月18日，原告向第三人办理回迁房屋（位于禄劝县公园尚居23幢A2户型1××2号，面积116.91㎡）的交接房相关手续，共交纳费用31079.37元，其中垫付了应由被告给付的房款21096元。被告与原告协商达成《情况说明》一份，约定此款日后从总房款尾款中扣除。2012年6月21日，原告又从中国农业银行取款交给被告现金27600元。2014年6月14日，原告作为被告曹某民间借贷的担保人向出借人马某某代偿了曹某所欠的借款80000元。至此，按照原、被告达成的《购房协议书》，原告应付给被告的购房款为362421元，原告已给付被告的实际购房款为388696元，原告已按协议履行了支付购房款及其他相关接房手续的费用（包括煤气开户费、产权证及土地证工本费、印花税、维修基金、房屋买卖契税、有线电视开户费），接房后于2013年10月2日搬进该房屋居住至今。另查明，第三人于2016年1月11日出具《关于公园尚居23栋2单元1××2号房屋产权证无法办理的情况说明》给原告，载明因第三人找不到房主李某某，无法进行产权登记确认，导致无法办理新的产权证，被告交给第三人的原始产权证已由第三人根据《合作开发协议》、《回迁协议》已交禄劝彝族苗族自治县住房和城乡规划建设管理局产权科备案，并注销了产权证。本院认为，夫妻共同财产指夫妻关系存续期间，一方或双方所得，依法由夫妻共同享有所有权的财产以及依约定夫妻一方个人财产由双方共同享有所有权的共同财产。男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，二被告离婚协议书中协议夫妻共同财产中房屋一套（位于禄劝县屏山路160号物资公司1幢）由曹某和女儿曹某某共同拥有，房产由李荣萍无条件过户给曹顺和女儿曹婷婷。该协议对房屋所有权在夫妻双方之外的女儿作权属分割约定违反了夫妻共同财产只能在共有人夫妻之间处分的法律规定，且此后二被告亦未对该房产进行产权变更登记。后因第三人禄劝鸿曦地产开发经营有限公司与昆明禄劝衡锐物资有限责任公司及其24户职工福利房住户（位于禄劝县城屏山镇屏山路160号包括二被告在内）达成《房屋拆迁安置协议》，二被告的回迁房号确定后，二被告与二原告签订了《购房协议书》，将该房屋出卖给二原告，约定了价款及给付方式、办理过户手续等内容。该协议书系原、被告真实意思的表示，其内容不违反法律规定，对其效力，本院予以认定。此后，二原告履行了给付房款及被告委托的与第三人办理交接房手续及交纳相关房屋费用等房屋买卖合同的义务，已搬入该房居住。但因原告及第三人均联系不到被告，导致无法办理新的产权证，被告交给第三人的原始产权证已由第三人根据《合作开发协议》、《回迁协议》已交禄劝彝族苗族自治县住房和城乡规划建设管理局产权科备案，并注销了产权证。至此，原告已履行了房屋买卖合同交付价款及相关房屋费用的义务，被告的行为已违约，应依法履行交付房屋并转移所有权与买受人的义务。综上，对原告要求被告履行《购房协议书》，协助配合第三人向房产管理部门办理回迁房屋产权证书并立即履行房屋交房过户手续，将房屋过户给原告的诉讼请求，本院依法予以支持。被告曹顺、李荣萍经本院传票传唤拒不到庭应诉，应承担缺席判决的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第三十九条、第九十三条、第九十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第三十一条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：由被告曹某、李某某于判决生效后立即履行与原告胡某某、孔某某签订的《购房协议书》，协助配合第三人禄劝鸿曦房地产开发经营有限公司向房产管理部门办理回迁房屋（位于禄劝县公园尚居23幢2单元1××2号，面积为116.91㎡））的产权证书并将该房屋产权过户登记给原告胡某某、孔某某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告曹某、李某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的一方当事人不自动履行判决所确定的义务，享有权利的一方当事人可在法律规定的期限内向本院申请强制执行。本判决申请强制执行的期限为二年。审 判 长  张玉凤人民陪审员  陈天才人民陪审员  杞 红二〇一七年一月十二日书 记 员  卢 锐