内蒙古自治区宁城县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0429民初5630号
原告：赤峰华城置业有限公司。住所地：赤峰市松山区新城王府大街*号。
法定代表人：谢殿华，系公司董事长。
委托诉讼代理人：周学铭、张志伟，内蒙古兴合律师事务所律师。
被告：张伟，男，1969年7月26日出生，汉族，居民，住赤峰市宁城县。
委托诉讼代理人：菅来胜，内蒙古大宁律师事务所律师。
被告：倪杰，男，1980年4月24日出生，汉族，教师，住赤峰市宁城县。
委托诉讼代理人：杨立新，内蒙古大宁律师事务所律师。
被告：董凤哲，男，1963年9月22日出生，汉族，居民，住赤峰市宁城县。
委托诉讼代理人：马淑芬，内蒙古大宁律师事务所律师。
原告赤峰华城置业有限公司与被告张伟、倪杰、董凤哲委托合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月26日公开开庭进行了审理。原告赤峰华城置业有限公司的委托诉讼代理人周学铭、张志伟，被告张伟及其委托诉讼代理人菅来胜、倪杰的委托诉讼代理人杨立新、董凤哲及其委托诉讼代理人马淑英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赤峰华城置业有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告返还购房款300万元及利息（利息以300万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准自2013年3月1日起计算至实际给付之日止），诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月1日，被告张伟与原告签订《合同书》，委托被告张伟销售原告开发的宁城汽车销售综合楼。2013年3月1日，被告张伟与董凤哲将宁城汽车销售综合楼（宁城商贸城）A座13号商厅以300万元出售给案外人牛某，张伟雇佣的销售人员倪杰出具300万元现金收入单据，至今原告仍未收到此购房款。原告多次向被告催要上述款项未果，现原告为维护其合法权益，依据相关法律规定，提起诉讼。
被告张伟辩称，原告委托答辩人售楼属实，但答辩人并没有与董凤哲共同将涉案楼房售与牛某，答辩人本人也没有收取牛某的售楼款，更没有授意倪杰代为收取牛某的售楼款。因原告明知答辩人没有取得牛某的售楼款，故原告也从未向答辩人催缴。原告所谓答辩人委托倪杰收取牛某的售楼款，并多次向答辩人催缴与事实不符。原告起诉后，经答辩人了解事实如下：一、2011年9月10日原告与姚占玉签订《预约协议》三份，协议约定将涉案房产（总面积为927.8平方米）出售给姚占玉，房屋总价款3679654.8元。姚占玉缴纳购房款140万元。2014年10月28日原告以姚占玉未缴纳尾欠的购房款为由向宁城县人民法院提起诉讼，审理过程中原告与姚占玉达成调解，宁城县人民法院以（2014）宁民初字第04728号民事调解书确认：1姚占玉欠原告购房款2279654元，于2015年1月10日前给付1179654元；剩余110万元于2015年1月30日前付清；原告及时指定工作人员为姚占玉办理房产证。2、姚占玉赔偿原告的其他损失6万元。调解书确定的给付期限届满后，因姚占玉未履行调解书确定的义务，故此原告申请强制执行。执行过程中查封了涉案房产。2013年3月1日原告又与牛某及牛建国签订了《预约协议》，原告将上述房产出售给牛某及牛建国。牛某、牛建国交付300万元购房款后，原告为其出具了收据。牛建国了解到原告一房二卖的事实后向宁城县人民法院提起诉讼，要求撤销预约协议，同时要求原告退还购房款，并赔偿一倍购房款的经济损失。于是原告与姚占玉、被告董凤哲共同签订了《关于购房”预约协议”的情况说明及约定》。该约定明确了董凤哲以姚占玉的名义购房，以姚占玉的名义向原告缴纳购房款140万元，三方一致同意宁城县人民法院作出的（2014）宁民初字第04728号民事调解书由董凤哲继续履行，姚占玉不再承担任何责任。
牛建国向宁城县人民法院提起诉讼的案件经一审判决后原告不服，向赤峰市中级人民法院提起上诉，发还宁城县人民法院重审后，审理过程中原告与牛建国、牛某达成调解，原告以牛某、牛建国已交的300万元购房款将争议房产出售给牛某及牛建国，该调解经宁城县人民法院（2016）内0429民初3547号民事调解书确认。
上述事实说明，原告与姚占玉、董凤哲及原告牛某、牛建国均系直接交易，答辩人并没有参与出售上述房产及授权购房款的事实。原告以答辩人与董凤哲共同出售上述房产，并收取购房款明显是歪曲事实。综上所述，原告之诉没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告倪杰辩称，原告起诉答辩人”返还”购房款300万元及利息无事实根据和法律依据，依法应当予以驳回。
一、原告起诉答辩人系主体错误。因为答辩人并没有收取或占有原告的300万元购房款。因此原告向答辩人主张权利主体错误。二、原告与答辩人至今不存在任何合同关系，答辩人没有责任和义务返还300万元购房款；本案中，原告并没有与答辩人签订任何书面或口头售房合同，双方没有约定任何权利义务，故原告无权向答辩人主张任何权利。原告起诉答辩人，显然是权利滥用。对此给答辩人造成的任何损失，答辩人保留向原告起诉追偿的权利。三、答辩人系董凤哲和张伟雇佣的工作人员，答辩人的行为系职务行为，其后果应当由雇主董凤哲和张伟承担。答辩人系董凤哲和张伟雇佣的工作人员，答辩人接受董凤哲和张伟的指示进行工作。对于这一事实，原告在诉状中也是明确认可的。答辩人虽然为买房人牛某出具了收据，但这都是根据董凤哲的指示所出具，并非答辩人自己擅自开具。根据相关法律规定，该事实的后果应当由雇主董凤哲承担。四、原告的售房款300万元存入了董凤哲的账户，因此，董凤哲应当负偿还责任。涉案楼房在出售时，答辩人并不知晓，一切都是董凤哲与买主谈判。到底多少钱一平方米及总价多少卖给牛某，答辩人一概不知。在董凤哲将该房屋卖出后，董凤哲告知答辩人去银行转款。董凤哲将其身份证和银行账号交给答辩人，指示答辩人去银行为买主牛某办理300万购房款转账事宜。牛某的母亲和答辩人去银行办的转款事项。随后，董凤哲告知答辩人给牛某出具300万元的收据一枚。答辩人认为，涉案的300万楼房款被董凤哲收取。如果按原告与董凤哲签订的委托售楼合同约定应当予以返还，那么由董凤哲返还即可，该事项与其他人无关。而答辩人系董凤哲雇佣的人员，答辩人既没有收取该款项，也没有占用该款项。答辩人作为董凤哲的雇员，接受董凤哲的指示工作，没有任何过错。因此，原告将答辩人列为被告主张权利显然混淆了是非。综上，答辩人不是本案被告，答辩人作为雇员并无任何过错。请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。
被告董凤哲辩称，1、董凤哲收取涉案房款的事实，原告在××县开发”宁城商贸汽车销售综合楼”。2011年9月10日，原告与答辩人的委托代理人姚占玉签订了宁城商贸城A座13号商厅的《预约协议》，商厅的面积为927.8平方米，每平方米价格为3966元，总价款为3679654元，答辩人累计向原告交付购房款140万元。2013年3月1日，答辩人将宁城商贸城A座13号商厅转卖给牛某，答辩人与牛某的父亲协商确定的价格为每平方米5280元，总价款490万元，牛某的父亲牛建国向答辩人交付购房款300万元。原告与答辩人协商，原告与牛某签订购房《预约协议》。牛某与原告之间建立了商厅买卖合同，原告同意答辩人收取牛某的300万元购房款，是折抵答辩人交付的购房款140万元和溢价款1230346元，剩余款项抵顶答辩人首付款的利息。
二、原告与答辩人不存在委托代理关系，答辩人不承担返还购房款的责任。原告与答辩人签订商厅《预约协议》，双方建立了买卖合同关系，而不是原告主张的委托代理关系。答辩人转卖房屋有权收取买受人支付的价款300万元，原告同意牛某交付的首期购房款归答辩人所有，因此答辩人不承担返还购房款的责任。三、原告的诉讼请求经过了诉讼时效期间，应当予以驳回。原告已经与牛某签订了《预约协议》并出具收款凭证。2013年3月1日起至今已经四年有余，如果原告认为答辩人无权占有涉案的300万元房款，应当在二年内向答辩人主张权利。因此原告的诉讼请求经过了法定的诉讼时效期间，应当予以驳回。
本院经审理认定事实如下：赤峰华城置业有限公司设立的赤峰华城鼎鑫开发公司宁城项目部，代表赤峰华城置业有限公司负责宁城县汽车销售综合楼的销售工作。2012年10月1日，原告赤峰华城置业有限公司与被告张伟签订《合同书》一份，约定由被告张伟作为原告开发建设的宁城汽车销售综合楼A、B座（位于宁城县原化肥厂院内，现廉租房西侧）项目的销售代理，代为销售此项目内剩余39户商厅，代理期限自2012年10月1日至2013年3月31日。2013年3月5日，原告与被告张伟又签订《补充协议》，将代理期限延长至2013年6月30日，销售商厅的基础价格由4200元／㎡增加到4400元／㎡。合同的第四条第三项约定：甲方负责确定该项目的销售价格、付款方式、折扣率等事宜。第十项：由甲方人员负责统一收取客户的购房款项，并开具相应的发票。
另查明，2011年9月10日，原告华城置业有限公司与姚占玉签订《预约协议》三份，约定将宁城商贸城A座北侧单元一、二层13号商厅一套出售给姚占玉，因姚占玉尾欠购房款，为此原告提起诉讼，本院作出（2014）宁民初字第04728号调解书，扣除已经交付的140万元，由姚占玉分期给付剩余房款2279654.00元，并承担6万元损失。调解后姚占玉未按调解书内容履行，原告向本院申请强制执行。2015年6月8日原告与姚占玉签订解除预约协议的约定：1、解除2011年9月10日双方签订的位于赤峰市××县一、二、层13号、16号、17号商厅的《预约协议》；2、姚占玉已经交付的140万元，作为姚占玉向原告交付的违约金。2015年6月9日，原告又与姚占玉、董凤哲三方达成协议，姚占玉认可其系顶名帮董凤哲购买原告所售房屋，已经交纳的140万元购房款也是董凤哲的。为此本院作出的（2014）宁民初字第04728号调解书的全部内容由董凤哲继续履行，姚占玉不再承担任何法律责任，也不再就此事主张任何权利。该书面协议由姚占玉、董凤哲签名，原告加盖公章。
又查明，2013年3月1日，原告以490万元价款将房屋出售给了牛某，并向牛某出具了300万元现金收入单据一枚，该款项由牛建国转给了被告董凤哲。牛建国了解到原告一房二卖的事实后于2015年5月15日向本院提起诉讼，要求撤销预约协议，同时要求原告退还购房款，并赔偿一倍购房款的经济损失。原告对于本院于2015年8月18日作出一审判决不服，向赤峰市中级人民法院提起上诉，案件发还本院重审。审理过程中原告与牛建国、牛某达成调解协议，原告以牛某、牛建国已交的300万元购房款将争议房产出售给牛某及牛建国，该调解经宁城县人民法院2016年10月28日（2016）内0429民初3547号民事调解书确认。
本院认为，原告关于争议涉案房屋在被告张伟与原告签订《合同书》之前即已出售，涉案房屋不在被告张伟与原告签订的《合同书》内，此房屋的销售与其无关，不应承担给付房款的义务的辩论意见成立，本院予以支持。被告倪杰开具发票的行为及协助将房屋销售款转入被告董凤哲的账户的行为属于职务行为，其作为职务行为不应承担给付房款义务的辩论意见成立，本院予以支持。原告赤峰华城置业有限公司开发的宁城汽车销售综合楼，售出房屋的销售款应该归原告所有。被告董凤哲既不是赤峰华城置业有限公司的工作人员，赤峰华城置业有限公司也没有委托其代为销售房屋，所以董凤哲收取原告赤峰华城置业有限公司的房屋销售款既没有法律根据又无合同约定，属于不当得利，应予返还。原告对于利息的请求没有法律依据，本庭不予支持。故被告董凤哲的答辩意见无证据证实，本庭不予支持。被告董凤哲与原告赤峰华城置业有限公司的其他法律关系，可另案主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，判决如下：
一、被告董凤哲于本判决生效之日起5日内返还原告赤峰华城置业有限公司房屋销售款300万元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30800元，邮寄费66元，合计30866元，由原告赤峰华城置业有限公司负担14404元，被告董凤哲负担16462元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判长刘伟华
审判员苏秀兰
人民陪审员白秦
二○一八年四月十日
书记员王宇轩