福建省永春县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0525民初1911号
原告：王志勇，男，1971年2月19日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：蔡安国，浙江安瑞律师事务所执业律师。
被告：福建图图儿童用品有限责任公司，住所地福建省永春县榜德工业区内。
法定代表人：陈忠实，该公司董事长。
委托诉讼代理人：颜义伟，男，1985年9月15日出生。
被告：丁丽平，女，1972年11月29日出生，回族，住浙江省瑞安市。
被告：倪金余，男，1971年2月8日出生，回族，住浙江省瑞安市。
原告王志勇与被告福建图图儿童用品有限责任公司（以下简称福建图图公司）、丁丽平、倪金余案外人执行异议之诉一案。本院于2016年4月28日立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭于2016年8月23日公开开庭进行审理。原告王志勇的委托诉讼代理人蔡安国、被告福建图图公司的委托诉讼代理人颜义伟到庭参加诉讼，被告丁丽平、倪金余经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
王志勇向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对王志勇购买的位于浙江省瑞安市莘塍街道下村村环镇府路瑞莘大楼三单元302房屋与楼下店面北首边间一间［房屋产权证号为瑞安市房权证莘塍镇字第××号，集体土地使用证为瑞集用（2000）字第1000504号］，瑞安市莘塍镇环镇路瑞莘大楼［房屋的产权证号：瑞安市房权证莘塍镇字第××号，集体土地使用证为瑞集用（2000）字第1000495号］两处房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封执行措施；2.判决确认王志勇与丁丽平、倪金余于2013年5月28日签订的房屋买卖合同合法有效。事实和理由：丁丽平、倪金余系夫妻关系。2013年5月28日，王志勇与丁丽平、倪金余经瑞安顺和房屋介绍所介绍签订房屋买卖合同一份，丁丽平、倪金余夫妻自愿将登记在倪金余名下的瑞安市莘塍办事处下村镇府路瑞莘大楼三单元302室一套房屋，与楼下店面北首边间一间房屋出卖给王志勇。302室房屋产权证号为瑞安市房权证莘塍镇字第××号，集体土地使用证为瑞集用（2000）字第1000504号，楼下店面北首边间一间产权证号为瑞安市房权证莘塍镇字第××号，集体土地使用证为瑞集用（2000）字第XX号。房屋价格1000780元，付款方式为合同生效后在2013年5月30日前全部付清，房屋于2013年9月30日交付等约定。王志勇依约交付全部房款，但由于该房屋土地性质属于集体，王志勇与丁丽平、倪金余属不同村的居民，根据我国现行政策的限制，不能过户，而且丁丽平、倪金余索要过户手续与房屋搬迁的高额红包，因此双方一直闹矛盾，丁丽平、倪金余一直没有搬迁、腾空房屋与协助办理过户手续。故王志勇于2015年10月26日向瑞安市人民法院提起诉讼，经瑞安市人民法院（2015）温瑞民初字第3477号民事判决书判决，房屋买卖合同合法有效，应予保护，但因土地性质归集体所有，条件不具备而不予支持办理二证过户手续。后王志勇知悉，由于倪金余日拖欠福建图图公司货款，福建图图公司申请永春法院执行，永春法院根据其申请，作出（2015）永执字第1004号裁定，冻结、查封丁丽平、倪金余夫妻共同财产。2015年12月3日，王志勇依法向永春法院提出书面异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2016年4月12日，王志勇收到（2016）闽0525执异第1号执行裁定书，裁定驳回王志勇的异议。为此王志勇根据相关规定，在收到驳回异议的裁定后15日内向永春法院提起诉讼。
福建图图儿童用品有限责任公司辩称，根据物权法第9、10、12条的相关规定，物权的变动应以登记为准，本涉案物权仍登记在倪金余、丁丽平名下，法院对倪金余名下的财产进行查封是正确的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
丁丽平、倪金余未作答辩。
王志勇围绕诉讼请求依法提交了证据，福建图图公司、丁丽平、倪金余未提交证据。本院依法组织到庭当事人进行了证据质证，丁丽平、倪金余经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。结合福建图图公司的质证意见，本院对王志勇出示的证据认定如下：福建图图公司对证据1王志勇身份证、证据2丁丽平、倪金余的户籍信息、证据4房屋产权证、证据5集体土地使用证、证据7（2015）温瑞民初字第3477号民事判决书、证据8（2015）温瑞民初字第3477号民事判决书的生效证明、证据9（2016）闽0525执异第1号执行裁定书没有异议，本院予以认定；对证据3房屋买卖合同、证据6银行转账单据关联性有异议，结合证据7（2015）温瑞民初字第3477号生效判决认定的事实，本院对证据3、6的关联性予以认定；对证据10（2015）温瑞民初字第1672号民事判决书、证据11（2015）温瑞民初字第1672号民事判决书的生效证明关联性有异议，因该案系丁丽平、倪金余与其它人的纠纷，与本案待查明的事实不具有关联性，不符合证据的法定形式，本院不予采信。
根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理福建图图公司与丁丽平、倪金余买卖合同纠纷一案中，根据福建图图公司的诉前财产保全申请，于2014年8月18日作出（2014）永民保字第7号民事裁定书，对倪金余名下的位于浙江省瑞安市莘塍镇下村联建房［房屋所有权证号：瑞安市房权证莘塍镇字第××号，集体土地使用权证号：瑞集用（2000）字第XX号］、瑞安市莘塍镇环镇路瑞新大楼［房屋所有权证号：瑞安市房权证莘塍镇字第××号，集体土地使用权证号：瑞集用（2000）字第XXX号］两处房产进行查封，该案判决生效后，福建图图公司申请强制执行，倪金余未按执行通知书履行生效法律文书所确定的义务，本院于2015年5月22日作出裁定拍卖上述房产，并于2015年7月4日委托房产所在地的瑞安市人民法院进行价格评估。在本院执行过程中，王志勇作为案外人向本院提出执行异议，本院于2016年4月8日作出（2016）闽0525执异第1号执行裁定书，驳回王志勇的异议。王志勇对该执行裁定不服，于2016年4月18日提起本案诉讼。
另查明，2015年10月26日，王志勇以丁丽平、倪金余夫妇为被告，向瑞安市人民法院提起诉讼，请求确认王志勇与丁丽平、倪金余夫妇于2013年5月28日签订的《房屋买卖合同》有效，并要求丁丽平、倪金余夫妇配合办理过户手续。瑞安市人民法院适用简易程序审理后，于2015年12月2日作出（2015）温瑞民初字第3477号民事判决书，瑞安法院经审理查明：丁丽平、倪金余系夫妻关系。2013年5月28日，王志勇与丁丽平、倪金余经瑞安顺和房屋介绍所介绍，双方签订一份房屋买卖合同，合同约定丁丽平、倪金余将坐落在瑞安市莘塍办事处下村环镇府路瑞莘大楼3单元302室房屋与楼下店面北首边间一间房屋出卖给王志勇，房价为1000780元，2013年5月30日付清房款，2013年9月30日交付房屋。之后王志勇依约付清房款，丁丽平、倪金余未按约定交付房屋，现房屋仍由丁丽平、倪金余居住。双方至今未办理房产、土地权属转移手续。另讼争房屋于2002年2月24日办理产权登记手续，产权人为倪金余，产权证号为瑞安市房权证莘塍镇字第××号和00029276号。2000年12月25日，瑞安市人民政府向倪金余发放瑞集用（2000）字第1000495号和1000504号集体土地使用权证，该证记载坐落于瑞安市莘塍镇环镇路瑞新大楼及3单元302室房屋土地使用权人为倪金余。瑞安法院认为，房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不具有合同无效的情形，该合同合法有效，应予保护。因讼争房屋土地性质为集体所有，王志勇请求判令丁丽平、倪金余协助办理房屋产权、土地使用权过户手续，条件不具备，不予支持。判决如下：一、王志勇与丁丽平、倪金余于2013年5月28日签订的房屋买卖合同合法有效；二、驳回王志勇的其他诉讼请求。该（2015）温瑞民初字第3477号民事判决书于2015年12月18日发生法律效力。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，主要争议焦点在于王志勇对讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利或事由。瑞安市人民法院作出的（2015）温瑞民初字第3477号生效判决，已确认王志勇与丁丽平、倪金余就讼争房产签订的房屋买卖合同合法有效，故对王志勇请求确认王志勇与丁丽平、倪金余于2013年5月28日签订的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，本院不予审理。本案讼争房产的房产所有权、土地使用权分别自2002年2月、2000年12月起至今均登记在倪金余名下。虽然王志勇与丁丽平、倪金余于2013年5月28日签订的房屋买卖合同已经（2015）温瑞民初字第3477号民事判决书确认为有效合同，但根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，经依法登记后才能产生法律效力”的规定，不动产物权变动的依据应以登记为准，房屋买卖合同的有效仅是不动产物权变动的原因行为，其不同于房屋所有权变更登记，合同的有效既不能替代讼争房屋所有权变更，也不能直接导致讼争房屋所有权登记的变动。本案讼争房屋土地性质为集体所有，王志勇不属于房屋所在地农村集体经济组织成员，不能办理房产所有权转移登记手续。由于讼争房屋的物权变动未经登记，故讼争房屋的权属未发生变更、转移，王志勇享有的仍然是合同债权，不享有所有权。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，王志勇虽已向丁丽平、倪金余夫妇支付了全部购房款，但在讼争房屋采取查封、冻结的强制措施前，王志勇并未实际占有和使用讼争房产；其次在房产买卖过程中，王志勇作为买受人应当审慎审查房屋产权状况，对讼争房产所依附的土地性质应当明知，对无法办理过户手续亦应当明知，故其对于房屋未办理相关手续存在过错。因此，王志勇提出的异议并不符合适用该款规定的情形，王志勇请求停止对讼争房屋的强制执行，于法无据，本院不予支持。丁丽平、倪金余经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提出书面答辩并提交证据，视为自动放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。
综上，王志勇提交的证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：
驳回王志勇的诉讼请求。
本案受理费12406元，由王志勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 涂劲松
代理审判员 周英萍
人民陪审员 颜月清
二〇一六年八月三十日
书 记 员 黄芳曼
附：本案引用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；
（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；
（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；
（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。