杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭上民初字第1742号
原告：庞学表。
委托代理人：朱永军，杭州市南都法律服务所法律工作者。
被告：杭州复兴企业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区复兴南街180-1号。
法定代表人：陈夏方，总经理。
委托代理人：孙兴洋，浙江东辰律师事务所律师。
第三人：中国移动通信集团浙江有限公司杭州分公司，住所地：浙江省杭州市环城北路288号。
负责人：林长春，总经理。
委托代理人：ＸＸ，浙江天册律师事务所律师。
原告庞学表诉被告杭州复兴企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理后，依法由审判员徐婷独任审判。经原告申请，本院依法追加中国移动通信集团浙江有限公司杭州分公司作为第三人参加本案诉讼。本院于同年12月11日对本案公开开庭进行了审理。原告庞学表及其委托代理人朱永军，被告杭州复兴企业管理有限公司的法定代表人陈夏方、委托代理人周潮星（庭审后，被告撤销了对周潮星的委托），第三人中国移动通信集团浙江有限公司杭州分公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庞学表起诉称：原告系杭州市上城区干挑面馆的经营者。原、被告于2009年1月27日补签订了一份《场地租赁合同》，约定被告将坐落于杭州市上城区复兴南街178号房屋租赁给原告，租期为7年，自2007年11月15日至2014年11月14日，并约定，如需分租，不得超过总面积的30%，出租协议由被告签订，被告收取租金后，再在原告应交的租金中减去，如有中途断租情况，租金由原告补足。2010年1月1日开始，原告将其租赁的房屋中的两间（150平方米）分租给了第三人中国移动通信集团浙江有限公司杭州分公司，被告按合同约定以其名义与第三人签订了合同，租赁期从2010年1月1日至2013年1月10日，租金为130000元／年。期间被告均按合同约定，抵减了原告130000元／年租金，即原告在上述期间每年少交130000元租金。2014年4月，原告发现被告隐瞒了重要合同事实。自2013年1月之后，被告与第三人签订的合同中租金已经从130000元／年变更为405720元／年，但被告仍告诉原告只收了130000元／年。后原告到第三人处查看了合同原件，才确认被告确实向原告隐瞒了租金为405720元／年的事实。之后原告多次要求被告返还和退还租金，未果。综上所述，被告违反合同约定，恶意隐瞒，侵占收益财产，严重损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令被告支付给原告房屋租赁款485678元、违约金50000元并承担本案的诉讼费用。
被告杭州复兴企业管理有限公司答辩称：一、本案与第三人无关，第三人与原告无法律关系，中国移动通信集团浙江有限公司杭州分公司充其量仅能作为证人。二、原告要求被告支付房屋租赁款及违约金的诉讼请求缺乏依据。原、被告于2009年补签的《场地租赁合同》源于2007年8月17日杭州好客隆企业管理有限公司与杭州华必和餐饮管理有限公司签订的租赁合同，杭州好客隆企业管理有限公司后变更为被告，而原告则代表杭州华必和餐饮管理有限公司。原、被告双方的合同仅仅约定被告应当将第三人交纳的租金从原告应交纳的租金中作相应扣除，但并未约定多余的租金还应当倒找给原告。2009年10月20日，原、被告双方签订承诺书，约定被告收取第三人的租金固定按照130000元／年从原告应交的租金中进行抵扣，多收或少收均与原告无关。三、自2009年起，原、被告均按照130000元／年的标准进行抵扣，原告并未向被告主张权利，原告的诉讼时效已经超过。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人发表意见称：本案是原、被告之间的租赁合同纠纷，第三人并非合同的当事人，且原告对第三人并无诉讼请求，故原告不应将中国移动通信集团浙江有限公司杭州分公司追加为本案第三人。中国移动通信集团浙江有限公司杭州分公司一直是与被告签订房屋租赁合同，向被告支付租金，与原告不存在租赁合同关系。第三人与被告之间的合同约定：2013年1月1日自2013年12月31日租金为386400元；2014年1月1日至2014年12月31日租金为405720元。
原告庞学表为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
1、2009年1月27日场地租赁合同，证明涉案租赁房屋包括第三人承租的两间，合同签订时房屋已经转租给第三人，合同对租赁期间及租金抵扣事宜进行了约定；
2、民事调解书，证明第三人转租涉案房屋中的两间，庞学表为合同中的承租人，与杭州华必和餐饮管理有限公司无关；
3、发票，证明庞学表为合同中的承租人，与杭州华必和餐饮管理有限公司无关。
被告杭州复兴企业管理有限公司为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：
1、2007年8月17日场地租赁合同，证明原、被告之间的原始合同及双方约定的合同主体、期限及租金等内容；
2、2006年1月9日房屋租赁协议，证明被告于2006年就与第三人签订了租赁合同及约定的租金、期限等内容；
3、2009年10月20日签订的《双方承诺书》（乙方落款处为复印件），证明被告从第三人处收取租金之后，120000元支付给杭州华必和餐饮管理有限公司，5000元支付给庞学表，被告多收第三人房租与原告无关；
4、2012年12月7日签订的《门前三包责任书》；
5、2007年8月26日函，
6、收据三份；
证据4至证据6共同证明原告与杭州华必和餐饮管理有限公司共同承租、经营的事实；
7、杭州华必和餐饮管理有限公司出具的证明，证明原告与杭州华必和餐饮管理有限公司共同承租、经营的事实及第三人租金的处理；
8、收条六份，证明原告一直按双方承诺书的约定收取第三人租金；
9、房产经营管理权变更协议书，证明复兴南街178号房产的承租人由杭州好客隆企业管理有限公司变更为本案被告。
10、2009年10月20日签订的《双方承诺书》（乙方落款处为原件），证明：（1）经原、被告双方协商一致，租金多少一切由甲方负责，与乙方无关，原告每年净得130000元，这是在《场地租赁合同》的基础上就分租租金分配方法进行了变更；2、该份承诺书约定的时间为2010年1月1日到2013年1月10日，原因是当时双方对第三人的租赁期限暂估为2013年1月10日终止，2013年1月10日之后，虽然第三人继续租赁合同，但双方对此后的租金分配没有签订新的协议，故2013年1月10日之后关于第三人所交的租金，仍应该继续按照该承诺书的内容继续履行。
第三人中国移动通信集团浙江有限公司杭州分公司未向本院提交任何证据材料。
双方当事人在庭审中对上述证据进行了质证，本院结合各方的质证意见，认证如下：
被告杭州复兴企业管理有限公司对原告提交的证据1的三性均无异议，但认为合同仅仅约定被告向第三人收取的租金从原告应交纳的租金中进行相应的扣减，但并未约定多收的租金需要倒找给原告；对证据2、3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为庞学表即代表杭州华必和餐饮管理有限公司。第三人中国移动通信集团浙江有限公司杭州分公司对原告提交的证据1、3的质证意见与被告一致；对证据2的真实性无异议，但认为原告所称“转租”系概念使用不当，第三人直接与被告签订租赁合同，与原告无关，不属于转租。原告庞学表对被告杭州复兴企业管理有限公司提交的证据1、2的三性均有异议，认为原告对此不知情，假如该两份合同真实，也与本案无关；对证据3的三性均有异议，认为该证据系被告伪造，“乙方”落款处系复印上去的，原告从未签署该承诺书；对证据4至证据6的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为原告与杭州华必和餐饮管理有限公司是合作经营关系，而非共同承租，承租人应当以租赁合同为准，而不是以三包责任书为准；对证据7的形式真实性无异议，对其载明内容的真实性、合法性、关联性及证明对象有异议，认为：（1）杭州华必和餐饮管理有限公司没有与被告签订过租赁合同，只有原告与被告签订过租赁合同，所以杭州华必和餐饮管理有限公司无权出具这份证明，其与原告只是餐饮上的合作关系，其关于共同承租的陈述是虚假的；（2）单位出具的证据，要有出具该证明的人签字和单位盖章，该证据没有出具人的签字，所以不合法，是无效的证据；（3）内容上存在瑕疵，该证明中载明租金为125000元／年，而被告提供的证据2中载明2006年1月10日至2009年1月9日，年租金是122000元，两者存在矛盾；对证据8的真实性无异议，对关联性有异议，认为本案原告起诉主张的是2013年1月11日至2014年11月14日期间分租给第三人的收益部分，收条可以证明被告认可第三人交纳的租金收益应归原告所有；对证据9的真实性无异议；对证据10的真实性无异议，对关联性有异议，认为本案起诉主张的是2013年1月10日以后的租金收益，而被告提交的该份承诺书是双方对2013年1月10日之前的收益的分配进行的约定；对证明对象有异议，认为超出承诺书期限的租金分配应当以租赁合同约定为准，而不应当延续该承诺书的约定；被告在庭后才提交该份证据，可见被告也认为该证据与本案是无关联的，而且可以证明证据3是伪造的。第三人对被告提交的证据1至证据10的三性均无异议。
针对上述证据本院认为，原告提交的证据1、3及被告提交的证据6、8、9真实、合法，且与本案有关联，予以认定；原告提交的证据2及被告提交的证据1、2、4、5、7与本案诉争无关联，对其关联性不予认定；被告提交的证据3，其已明确表示撤回，故本院不作评判；被告提交的证据10，真实性、合法性予以认定，但其约定的是2013年1月10日前的分租租金分配，无法推定此后继续按该约定履行，故该证据与本案原告的诉请无直接关联，本院对其关联性和证明对象不予认定。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：
杭州市复兴南街178号房屋系被告杭州复兴企业管理有限公司从杭州上城区投资控股集团有限公司处承租的房屋。2009年1月27日，原告庞学表（杭州市上城区干挑面馆的经营者，作为乙方）与被告杭州复兴企业管理有限公司（作为甲方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于杭州市上城区复兴南街178号转租给乙方，现年租金255000元（如需分租，不得超过总面积30%，出租协议由甲方签订，租金交甲方后，甲方在乙方应交的租金中减去，如有中途短租情况，租金由乙方补足但不得经营一二三楼现有经营项目）；租赁期限为7年，从2007年11月15日至2010年5月14日为年租金255000元；从2010年5月15日至2013年5月14日为年租金260100元；从2013年5月15日至2014年11月14日为年租金265300元；租金每半年付一次，先付后用，租金按到期提前10天缴纳；乙方需向甲方交纳水电费押金10000元、履行承诺金50000元，中途退场，履行承诺金不退回。
另查明，被告杭州复兴企业管理有限公司将杭州市复兴南街178号房屋中的其中两间分租给第三人中国移动通信集团浙江有限公司杭州分公司，双方签订有租赁合同。根据合同约定，第三人已于2013年初向被告交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的租金386400元、于2014年初交纳2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金405720元。审理过程中，原、被告一致确认：截至2014年5月15日，涉案房屋的租金均已结清，此后租金未交纳；2013年1月11日至2014年11月14日期间，被告向原告支付（或抵减）的分租租金为130000元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据原、被告双方《场地租赁合同》的约定，被告有权就本市复兴南街178号房屋总面积30%以内的部分进行分租，并以被告的名义签订租赁协议，但被告收取分租的租金后应在原告应交的租金中减去。本案中，原告主张的是2013年1月11日至2014年11月14日期间的租金返还，对此，本院认为，根据查明的事实，在该期间内，被告收取的分租租金已远远高于原告应交的租金，故原告在此期间无需承担租金。而被告认可，截至2014年5月15日前的租金已结清，2013年1月11日至2014年5月15日期间的租金共计353662.74元（2013年1月11日至2013年5月14日按260100元／年计算，2013年5月15日至2014年5月14日按265300元／年计算），扣除该期间内被告已抵减（或返还）的130000元，其余部分223662.74元被告应予以返还。被告抗辩称，原、被告双方约定被告收取第三人的租金固定按照130000元／年从原告应交的租金中进行抵扣，多收或少收均与原告无关，但被告未提交有效的证据予以证实，故本院对该抗辩不予采纳。但双方合同仅约定被告分租取得的租金应在原告应付房租中减去，未约定被告分租取得的所有租金均归原告所有；且本案系分租，并非原告委托被告转租，故原告关于分租收益均归其所有的主张本院不予采纳。
关于原告主张的违约金，本院认为，被告已于2013年年初收取了第三人租金386400元，此时，其已明知原告无需再缴纳租金，但仍收取原告租金，其行为违反了合同约定，属违约行为，应承担违约责任。原告按照双方合同中约定的履约保证金50000元来主张违约金缺乏法律依据，本院综合考虑被告的违约行为方式、时间及给原告造成的损失，认定被告应赔偿原告损失30000元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杭州复兴企业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告庞学表租金223662.74元；
二、被告杭州复兴企业管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告庞学表损失30000元；
三、驳回原告庞学表的其他诉讼请求。
案件受理费9157元，减半收取4578.5元，由原告庞学表负担2026.5元，由被告杭州复兴企业管理有限公司负担2552元。退还原告庞学表4578.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9157元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审判员 徐婷
二〇一四年十二月二十日
书记员 康毅