贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0111民初1596号原告：何国强，男，1964年6月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘东来，贵州威驰律师事务所律师，特别代理（执业证号：15201201510836535）。委托诉讼代理人：陈烨，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，特别代理（执业证号：152012016118824）。被告：贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开），住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区开发大道69号（周家寨村）。法定代表人：饶红星，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师，特别代理（执业证号：15201201310336984）。原告何国强与被告一鸣房开商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何国强委托诉讼代理人刘东来，被告一鸣房开委托诉讼代理人刘星到庭参加了诉讼。诉讼中，原、被告共同向本院申请了两个月的庭外和解时间，本案现已审理终结。原告何国强向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期履约违约金人民币28,104.56元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市××开发大道××号“一鸣宽城国际”8栋1单元15层4号房屋。合同签订后，原告如约向被告支付房款总价人民币273,125元。被告已经按照合同向原告交付了房屋，但却未按照合同第二十二条第三款约定于2015年6月15日黔向房屋登记管理部门提交房屋初始登记申请，亦未办理商品房转移登记，致使原告合法权益受到损害。后被告于2016年5月23日被告在《贵阳晚报》刊登公告，通知原告到被告处领取房屋不动产权证书资料，自此被告已逾期履约达343日，应当按照约定向原告承担违约赔偿责任，赔偿金额应自2015年6月15日至2016年5月23日（343天），计算为273,125元×0.0003×343天=28,104.56元。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告一鸣房开辩称，第一，原告主张的违约金起始时间计算错误；第二，本案逾期过错不在于被告，被告一直在积极履行自己的义务；第三，本案合同约定的按日支付已付房价款万分之三的违约金过高，被告并未对原告造成实际损失；第四，原告的诉讼请求在2015年9月30日之前部分已经超过诉讼时效，本案如计算违约金应该从2015年10月1日计算，计算至2016年5月23日。本院经审理认定事实如下：2012年1月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于小河区开发大道××一鸣宽城国际8栋1单元15层4号房出售给原告。该合同第八章第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限申请初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的买受人同意接受。影响按时办理转移登记按本条第三款第（二）点执行。此条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成的意愿”。第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年6月15日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告向被告支付了全部房款273,125元。被告于2016年5月23日在贵阳晚报刊登“关于一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”的公告，现原告已办理案涉房屋的不动产权证。现原告因被告未能按照合同的约定取得办理转移登记，遂提起诉讼，诉请如前。庭审中，被告提交了其作为甲方与贵阳卷烟厂工会作为乙方于2010年11月25日签订的《商品房团购协议》，该协议主要约定，甲方取得位于贵阳市××开发大道东侧××家××村“2009-CR-009号”宗地使用权，甲方利用该地块上的部分土地建设商品房，乙方进行团购；乙方团购商品房状况总建筑面积19万平方米，共1698套；甲方确保乙方购房部分在2011年3月前开始动工建设，并于2013年6月30日前交房（交钥匙），房屋质量达到国家规范要求及本协议附件约定的交房标准，其工程竣工验收合格；乙方购房者委托甲方办理房屋和车位产权证（费用购房者自理），甲方自房屋交付使用日起730日（即2015年6月30日）前内向乙方购房者交付房屋和车位产权证等，该协议还对其他权利义务进行了约定。被告主张其与原告签订的《商品房买卖合同》，系基于上述协议而签订的，该协议约定的内容对原、被告均具有约束力。根据协议约定，转移登记时间为房屋交付使用日起730日内，而本案被告实际通知交房时间为2013年11月30日，因此，如本案被告需支付违约金，应当从2015年12月1日起算（730天即两年），并计算至被告通知原告办理不动产权的时间止，即2016年5月23日。对此，原告表示该证据与本案无关，被告与案外第三人签订的合同，对原告不产生效力，原、被告之间履行的应当双方签订的《商品房买卖合同》而不是团购协议书。同时，被告还出示了照片、消防违法行为举报、投诉查处情况记录、责令限期改正通知书、工期顺延函、专题会议纪要、贵阳晚报、预验收的函、防雷装置验收合格证、供水工程验收表、贵阳市驻地网通信基础设施验收证书、客户受电工程竣工复验意见书、燃气工程竣工启用证明、建设工程消防验收意见书、燃气工程竣工启用证明等一系列证据，证明该公司开工到竣工及相关手续的取得，均一直在积极办理工程的各项事宜，从未故意去拖延办理相关证照的时间，对于本案转移登记的逾期无任何主观过错；而导致在2016年5月23日才通知业主交付转移登记文书，主要原因在于因贵州卷烟厂其他100多户购房职工的违规装修行为，被告被消防部门和城管部门多次要求整改，导致其于2016年4月13日才完成备案登记手续；除此之外，还存在房地产登记政策的改变及营改增政策的调整等等客观及无法预料的情况所致。对此，原告表示以上证据不能作为逾期办理房产转移登记相关事宜的法定及约定的免责条件。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《商品房买卖合同》、“关于一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”、不动产权证、发票等相关证据及庭前调解及证据交换笔录在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。订立合同的双方均应按约履行合同。现被告未按照合同约定的时间即2015年6月15日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，本院予以支持。对于被告辩称其对于逾期备案无任何过错，本院认为，首先，被告主张因贵州卷烟厂其他100多户购房职工的违规装修行为，导致其被消防部门和城管部门多次要求整改，故而延迟备案手续，但其未能证明原告存在前述的违约行为，故不能以此作为无需向原告承担违约金的抗辩理由；其次，被告所列举的其办理防雷装置验收、通信驻地网设施建设验收、水电工程验收、燃气工程验收等属于其作为出卖人在交付商品房过程中应尽的义务，亦不能作为其逾期办理转移登记的理由，而房地产登记政策的改变及营改增政策的调整等理由，亦不属于法律规定的不可抗力的免责情形。关于本案违约金的计算方式，原告主张从2015年6月15日起至2016年5月23日止，按日万分之三的标准计算。被告对于原告主张的起始日期有异议，认为应当从2015年12月1日起算。本院认为，《商品房团购协议》的签订主体系被告与贵阳卷烟厂工会，而非原告与被告；而原、被告之间的合同系双方签订的《商品房买卖合同》，根据合同的相对性，原、被告应当享有的是该份《商品房买卖合同》中规定的权利，并承担该合同规定的义务，被告主张原告应该受《商品房团购协议》的约束，不符合法律规定，本院不予支持，即，本案违约金的起算时间应为合同约定的2015年6月15日。对于被告辩称违约金标准过高，要求调减，本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，关于转移登记违约金的条款亦是双方充分协商达成的意愿，是对被告积极履行合同义务的督促，双方理应严格按照合同的约定执行。现被告主张违约金数额明显过高，但并未就其该主张提供证据证明约定违约金数额明显高于原告实际遭受的损失，故本院对其请求，不予支持。原告主张按照合同约定的标准计算违约金，符合双方约定，本院予以支持。另，因房屋的具体售价系被告从事商业活动的经营范畴，盈利或亏损均属于商业活动中的风险，因此，被告关于其在出卖案涉房屋时是亏本销售、其它周边楼盘的逾期转移违约金的计算低于本案合同等辩称，均不足以作为其要求调整违约金的理由，故本院不予支持。另，关于被告辩称原告的诉讼请求在2015年9月30日之前的部分已经超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始施行，其对于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间规定为三年。而对于该规定的溯及力，应理解为若权利人之权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。但按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年10月1日尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在《民法总则》施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人等因素考虑，此时《民法总则》关于诉讼时效的规定应产生溯及力，不再适用《民法通则》的相关规定。对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案案涉的损害事实发生在民法总则施行之前，合同约定为按日计付违约金，原告系2017年10月1日之后起诉，故其权利保护范围应为2015年10月1日至其起诉之日。被告的该项辩称，符合法律规定，本院予以支持。即，本案计算违约金的起始时间应为2015年10月1日-2016年5月23日（235天），金额为：273,125元×0.0003×235天=19,255.3元。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何国强违约金人民币19,255.3元；二、驳回原告何国强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币252元（减半收取），原告何国强负担人民币79元，被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担人民币173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 王 珏二〇一八年六月八日书记员 李家洋