北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初71878号
原告（反诉被告）：陈梅英。
委托诉讼代理人：孟晓海。
被告（反诉原告）：徐海军。
委托诉讼代理人：王新广。
第三人：北京中原房地产经纪有限公司。
法定代表人：赖国强。
委托诉讼代理人：刘然。
委托诉讼代理人：蔡英东。
第三人：中信银行股份有限公司总行营业部。
负责人：朱加麟。
委托诉讼代理人：朱卫江。
原告（反诉被告）陈梅英与被告（反诉原告）徐海军（以下均简称姓名）、第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用普通程序,并追加中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称中信银行）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。陈梅英的委托诉讼代理人孟晓海、赵楠，徐海军及其委托诉讼代理人王新广，中原公司委托诉讼代理人刘然、蔡英东，中信银行委托诉讼代理人朱卫江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈梅英向本院提出诉讼请求：1.徐海军协助我办理将北京市朝阳区广渠路x号院x号楼x层x单元801号房屋所有权转移登记至我名下的过户手续；2.徐海军向我交付上述房屋；3.徐海军每日按照已付款205万元的万分之五的标准向我支付自2016年10月10日至实际办理权属过户之日止的违约金。事实与理由:2016年7月11日，在中原公司居间下我与徐海军签订《北京市存量房屋买卖合同》和《资金划转补充协议》等房屋交易合同，约定：徐海军将其名下位于北京市朝阳区广渠路x号院x号楼x层x单元801房屋以680万元价格出售给我，双方约定了具体款项的支付方式及办理权属转移登记的时间。合同签订后，我依约支付了定金和首付款，但徐海军迟迟不予配合建立银行托管账户，我无奈将200万元首付款分两次打入徐海军个人账户，已按照合同约定履行了自己的义务。由于北京楼市价格涨幅较大，徐海军拒不履行后续合同义务，给我造成损失，故诉至法院。
徐海军答辩并反诉称：双方签订的合同约定陈梅英应在签订合同当日支付定金5万元，但是我方在2016年8月11日才收到涉案房屋定金；合同约定陈梅英应在2016年7月25日之前向我支付首付款200万元，但我方在2016年8月22日及8月30日分两笔收到前述款项，故我方不存在违约，不同意陈梅英的诉讼请求。因陈梅英未按照合同约定支付房款，逾期付款超过30日，已构成违约，双方就违约事宜多次协商，但未果，为此，我方提起反诉要求：解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》、陈梅英支付违约金204万元。
陈梅英针对徐海军的反诉辩称：我方按照合同约定支付了定金和首付款，并不存在违约。双方约定我方将定金支付给中原公司，由中介公司转付给徐海军，我方支付定金不存在迟延；合同签订后，徐海军迟迟不予配合我方办理第三方监管，导致我方无法及时支付首付款。双方多次就首付款支付进行协商，但徐海军总以工作忙为由不配合办理。我方认为徐海军因房价上涨原因而违约，请求法院驳回徐海军的反诉请求。
中原公司述称：同意陈梅英要求办理过户和交付房屋的诉讼请求。关于首付款及定金支付方式，双方在资金划转补充协议中明确约定定金支付方式是陈梅英向我公司支付后，由我公司转交给徐海军；关于我公司转付给徐海军的具体时间并没有约定。资金划转补充协议中约定首付款中的200万元由陈梅英于2016年7月25日前支付至其与徐海军共同开设的托管账户中，但是徐海军以不在北京为由不配合陈梅英办理银行托管账户，导致陈梅英只好将首付款200万元打入徐海军的个人账户。后我公司在2016年9月14日向徐海军发送催告函要求继续履行网签手续，徐海军以陈梅英支付首付款时间迟延为由要求解除合同。
中信银行述称：徐海军在2010年3月31日贷款138万元，截至2017年6月14日尚有本息119余万元未还，我行享有抵押权，在贷款没有还清之前我行不同意配合办理过户手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年7月11日，徐海军作为出卖人，陈梅英作为买受人，双方签订合同编号：ZH2016A0001412签约文本（内附第1至第2页《告知书》、第3页《交易结算资金风险提示》、第4至第12页《北京市存量房屋买卖合同》）。在交易双方不全部采用资金监管或第三方托管方式划转交易结算资金时，交易双方需在交易结算资金风险提示文件中共同签署不采用资金监管声明书。徐海军、陈梅英共同声明就本次房屋交易资金中的200万元不决定采用资金监管或第三人托管方式划转交易资金，由此产生的风险由本人自行承担，均与中原公司无关，买卖双方均不得就不采用监管或托管的交易资金向中原公司提出任何赔偿主张。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（文本第4页至12页）约定：出卖人以680万元价格向买受人出售北京市朝阳区广渠路x号院x号楼x层x单元801号房屋（以下简称涉案房屋），该房屋已设定抵押，出卖人应在产权变更前办理完毕抵押注销手续；买受人拟以商业银行贷款支付200万元；出卖人应在产权过户当天向买受人交付涉案房屋；买受人具体付款方式及期限的约定见附件--《资金划转补充协议》；买受人未按照附件约定的时间付款，逾期超过30后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人未按照资金划转补充协议的约定办理网签、面签、缴税、过户等手续的，如因出卖人的责任，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受人支付。
同日，徐海军作为甲方，陈梅英作为乙方，中原公司作为丙方，三方签订定金转付书，约定：乙方支付甲方的定金5万元由丙方代为转交，由丙方于签约时支付给甲方。
同日，徐海军作为甲方（出卖人），陈梅英作为乙方（买受人），双方签订附件1《资金划转补充协议》，约定：乙方将定金5万元交于中原公司后转付给甲方；2016年7月25日前将首付款200万元支付至甲、乙双方开立的银行托管账户中，剩余275万元首付款在产权转移前支付，存入房屋行政主管部门开设的监管账户，待甲、乙双方办理完毕交易房屋权属转移登记后，首付款划付给甲方；甲方同意乙方以商业贷款方式支付剩余购房款200万元；如乙方是贷款支付的，由银行或公积金管理中心直接支付给甲方，付款方式及时间依银行或者公积金管理中心放款时间确定；依据本补充协议，乙方应当自行支付给甲方的款项除另有约定外均通过银行转账方式支付，款项须支付至甲方指定的户名为霍某波、建设银行账号为*******************账户中；甲乙双方应于乙方购房资格核验通过及甲方房源核验通过后7日内到中原公司办理网签并共同签署网签合同；甲乙双方共同于乙方贷款获得批准后10日内申请缴税；甲乙双方与缴税完成后60日内但最晚不晚于本协议签订后90日内共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续；本协议是对甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的补充，本协议如与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。
2016年7月11日，陈梅英向中原公司支付定金5万元；
2016年8月5日，双方办理完成资格核验和房源核验手续。
2016年8月11日，徐海军收到中原公司转付的定金5万元。
陈梅英称因徐海军未配合办理银行托管手续、网签手续导致合同无法履行。徐海军则称因双方在签订的文本第3页中声明对交易中的资金200万元不采用资金监管和托管方式，故按照《资金划转补充协议》的约定，陈梅英应于2016年7月25日前以自行支付方式向其指定的霍某波账户转入首付款200万元；因陈梅英迟延支付前述款项，已构成违约，故其未配合办理涉案网签等手续。
陈梅英称因徐海军不予配合办理网签及开设资金账户手续，为避免违约，其于2016年8月20日向合同指定的霍某波账户转账130万元；2016年8月29日，其向前述账户转账70万元。经询，徐海军称其分别于2016年8月22日及2016年8月30日收到前述款项。
徐海军称因陈梅英未按约定于2016年7月11日向其支付定金，亦未按约定于2016年7月25日前向其支付首付款200万元，故其依约要求解除合同并主张违约金。
陈梅英称徐海军未配合办理网签及开设资金账户导致未能依约办理涉案房屋过户手续，其依约主张违约金。经询，徐海军认为陈梅英主张的违约金标准过高。
另查，2010年3月31日，徐海军作为借款人（抵押人），中信银行作为贷款人（抵押权人），案外人北京XX**有限公司作为保证人，三方签订作为贷款人，双方签订《个人购房借款合同》，约定贷款金额为138万元，借款期限自2010年3月31日至2040年3月31日，抵押财产为涉案房屋；涉案房屋于2013年9月30日设定一般抵押，抵押权人为中信银行。经询，中信银行表示截至2017年6月14日，徐海军尚欠贷款本息119余万元未偿还。陈梅英表示同意代徐海军清偿该抵押贷款，并向徐海军一次性支付剩余房款。
审理中，经陈梅英申请，本院于2016年12月27日作出（2016）京0105民初71878号之一民事裁定书，裁定查封涉案房屋。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方对定金5万元的支付方式已作出明确约定，陈梅英在签约当日向中原公司转账支付5万元后即已依约完成定金支付义务，徐海军以此作为陈梅英迟延履约的抗辩意见本院不予采信。关于首付款200万元的支付方式，双方在《交易结算资金风险提示》中提及的200万元仅系交易资金一部分，在此并未明确该200万元钱款的具体性质。在约定不明确的情况下，应结合双方后续的补充约定进行判断。结合双方签订的合同文本页码顺序及《资金划转补充协议》对全部购房款项支付条件作出的具体约定，本院认定双方对2016年7月25日前应支付的200万元首付款支付方式已作出以银行托管方式支付的明确约定，对徐海军以陈梅英未于2016年7月25日前以自行支付方式向其指定账户转账作为陈梅英迟延履约的抗辩意见本院不予采信，并认定徐海军未依约配合办理银行托管及网签手续行为构成违约。因徐海军违约在先，其无权要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》，亦无权要求陈梅英支付违约金，本院对其反诉请求不予支持。
现陈梅英表示同意一次性支付剩余房款并愿代徐海军偿还涉案房屋项下的抵押贷款，双方合同具备继续履行条件，陈梅英可以要求徐海军协助办理过户手续并交付房屋。
双方合同履行的现有迟延状况系因徐海军违约所致，陈梅英有权依约主张违约金，结合本案违约情形及陈梅英关于损失的举证情况，本院对徐海军关于违约金标准过高的抗辩意见予以采信，具体违约金数额由本院酌定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈梅英于本判决生效后十日内代被告（反诉原告）徐海军向第三人中信银行股份有限公司总行营业部清偿被告（反诉原告）徐海军与第三人中信银行股份有限公司总行营业部所签订的《个人购房借款合同》项下借款本息，以消灭第三人中信银行股份有限公司总行营业部对北京市朝阳区广渠路x号院x号楼x层x单元801号房屋的抵押权；
二、被告（反诉原告）徐海军在依上述第一项消灭第三人中信银行股份有限公司总行营业部对北京市朝阳区广渠路x号院x号楼x层x单元801号房屋的抵押权后七日内协助原告（反诉被告）陈梅英办理将该房屋过户至原告（反诉被告）陈梅英名下的产权过户手续；原告（反诉被告）陈梅英于办理产权过户手续当日，将购房款四百七十五万元与其代被告（反诉原告）徐海军向第三人中信银行股份有限公司总行营业部清偿上述债务的差额部分给付被告（反诉原告）徐海军；
三、被告（反诉原告）徐海军在依上述第二项协助原告（反诉被告）陈梅英办理北京市朝阳区广渠路x号院x号楼x层x单元801号房屋产权过户手续当日，向原告（反诉被告）陈梅英交付该房屋；
四、被告（反诉原告）徐海军于本判决生效之日起十日内按照每日四百三十元标准向原告（反诉被告）陈梅英支付二○一六年十月十日起至办理该房屋产权过户手续之日止的违约金；
五、驳回原告（反诉被告）陈梅英的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）徐海军的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费59400元，由被告（反诉原告）徐海军负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
反诉案件受理费29700元，由被告（反诉原告）徐海军负担（已交纳）。
案件保全费5000元，由被告（反诉原告）徐海军负担[原告（反诉被告）陈梅英已交纳，被告（反诉原告）徐海军于本判决生效之日起7日内给付原告（反诉被告）陈梅英]。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 王振民
人民陪审员 李京华
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 胡 迪