贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0521民初3315号原告：安永，男，1979年6月17日出生，彝族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：罗燕，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被告：大方县建宏房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇中街。法定代表人：李恩源，该公司董事长。委托诉讼代理人:蔡建平，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄雪薇，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。原告安永与被告大方县建宏房地产开发有限公司（以下简称建宏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，依法适用简易程序于2016年12月13日公开开庭进行了审理，原告安永委托诉讼代理人罗燕、被告建宏公司委托诉讼代理人蔡建平、黄雪薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安永向本院提出诉讼请求：一、判令被告因未交付商品房所有权转移登记的有关文书给原告的2016年9月1日前的违约金111426.80元和2016年9月2日至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金(违约金以总房款290628.00元为基数，按每天万分之三计算)；二、判令被告立即办理新民南路六幢一单元5层502号商品房所有权初始登记，并交付转移登记的有关文书给原告；三、判令被告为原告申请办理新民南路六幢一单元5层502号商品房转移登记；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月12日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于大方县××单元××号商品房，购房总价款为290628.00元，原告按照合同的约定支付了购房款。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告于2013年2月29日前取得商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人，并为原告办理房屋转移登记申请，但是被告至今没有履行该条约定的义务，被告已经构成违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移房屋的违约约定，被告应当支付给原告违约金。原告为了维护自己的合法权益，多次找到被告要求处理，被告均无故拒绝，特提起诉讼。建宏公司辩称，一、原告要求被告承担民事责任的主张缺乏事实和法律依据。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第(一)项约定，出卖人于2013年2月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。第(二)项约定，出卖人不能在第（一）项约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照约定承担违约责任。第（四）项约定，出卖人与买受人同意按照下列两种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。第(五)项第2目约定，如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权证，出卖人办证的时间顺延并不按本条第三款第（二）项处理。从上述约定可以看出，《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项约定与第（四）项约定相互矛盾；第（四）项中约定的两种办理商品房转移登记的方式自相矛盾。由于约定存在前述矛盾，导致出卖人无法执行。本合同为官方文本，由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制订，出卖人不能随意变更合同内容，确需变更的，须经出卖人与买受人达成合意。《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定具有紧密的关联性，即第（二）项约定的违约责任只发生在第（一）项约定的出卖人未如期向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书的情形，但在第（四）项关于办理商品房所有权转移登记方式的约定中没有约定违约责任，而第（五）项第2目约定，如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权证，出卖人办证的时间顺延并不按本条第三款第（二）项处理。对此，被告对涉案房屋的规划、建设、用地等相关手续，从2010年起便向相关部门申请办理《建设用地批准书》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》，并按照规定于2012年8月20日向大方国土资源局申请办理《国有土地使用证》，因职能部门原因迟迟未办理，其间被告也多次向县政府和省、市国土资源局反映。2016年1月15日，大方县委召开专题会后，大方国土资源局于9月29日办理了涉案商品房的《国有土地使用证》，但至今仍未办理分户的《国有土地使用证》。而办理商品房转移登记的前提为必须办理《国有土地使用证》才能办理其他手续，因此，被告在履行合同过程中，已积极履行了义务，被告不存在违约，不应承担违约责任。根据第（五）项第2目约定，首先应当由买受人自己办理房屋产权证，只有在买受人不能在规定的期限办理产权证时，才由出卖人办理并顺延办证时间而不承担违约责任，但原告至今未向被告通报其不能办理房屋产权证的情况，也未共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，即使办理房屋产权证的义务需要转移给被告，也应给予被告在取得涉案房屋《国有土地使用证》后的合理时间。二、原告诉被告办理涉案商品房转移登记已超过二年诉讼时效，法院依法应当予以驳回。被告与原告于2012年10月12日所签订的《商品房买卖合同》约定，被告承诺于2013年2月29日前，取得涉案商品房所有初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为两年，法律另有规定的除外”，和第一百三十七条，“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被告侵害时起算…”的规定，及最高人民法院第八次民商事审判工作会议纪要精神，原告应于2015年2月29日前向人民法院主张维护其权益，但原告于2016年9月5日才向大方县人民法院提起诉讼，其诉请已超过2年的诉讼时效。故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院同时确认如下事实：原、被告双方于2012年10月12日签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2013年2月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%(违)约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后365日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第1、2种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托建宏公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元（大写），由买受人承担。（五）其他有关事项约定如下：1、办理产权登记中应缴纳的税费，由出卖人和买受人按国家规定各自承担。如因买受人原因导致产权工作办理滞后，出卖人不承担任何责任。2、如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书，出卖人办证时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第(二）项处理。”《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第6条关于合同第二十二条的补充约定中约定，“1、乙方须于正式签署商品房买卖合同后五日内，按相关职能部门要求规定向甲方提交办理产权登记及产权移交的必备材料。2、如乙方未予配合时，访房屋的产权证无法在正常时间内过户至乙方名下时，甲方不承担违约责任。3、在出卖人提供齐全资料后，相关部门原因未能在约定时间将该商品房所有权初始登记及商品房转移登记的相关文书交给出卖人，出卖人交付给买受人的时间相应顺延并不承担责任。”第10条约定，“本附件所约定条款，如与合同中有冲突，以该附件为准。”因被告至今未向原告交付商品房转移登记的有关文书，原告诉来本院。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是，1、本案是否超过诉讼时效；2、被告是否存在违约，原告的诉讼请求是否应予支持。关于诉讼时效问题，本院认为，商品房转移登记的有关文书和权属转移登记是物权公示的一种载体，其属于物权的范畴，故交付办理商品房转移登记的有关文书和权属转移登记属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，而支付逾期交付办理商品房登记有关文书的违约金属于一种债权请求权，应适用诉讼时效的规定。被告承诺于2013年2月29日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，由于双方在《商品房买卖合同》中对有关文书包括哪些文书并未作明确的约定，事后也未达成协议，故原告要求判令被告立即办理新民南路六幢一单元5层502号商品房所有权初始登记，并交付转移登记的有关文书交付给原告的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持；对于权属转移登记，双方在《商品房买卖合同》中约定为两种方式，一种方式为双方共同申请办理，故向有关部门申请办理房屋权属证书属于双方的共同义务，并非被告的单方义务，另一种方式为原告委托被告向有关部门申请办理，原告支付500.00元委托费，但原告未提供证据证明其委托了被告办理，被告予以同意，并向被告支付了委托费用500.00元，故原告要求判令被告为其申请办理新民南路六幢一单元5层502号商品房转移登记的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。对于交付商品房转移登记有关文书的违约金，双方在《商品房买卖合同》中约定，被告向原告交付商品房转移登记的有关文书的时间是2013年2月29日前，并约定，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；原告至今未退房，视为原告选择了第（2）项处理方式。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”原告于2016年10月27日才向本院提起诉讼，原告的起诉已经超过两年的诉讼时效期间，故原告要求判令被告因未交付商品房所有权转移登记的有关文书给原告的2016年9月1日前的违约金111426.80元和2016年9月2日至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告安永的诉讼请求。案件受理费2528.00元，减半收取计1264.00元，由原告安永负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  胡桂海二〇一六年十二月二十三日书记员  魏海洋