湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0111民初3020号
原告：李毅（反诉被告），男，1980年9月9日出生，汉族，湖北省襄樊市人，无固定职业，住武汉市江夏区。
委托诉讼代理人：刘元奎，湖北丰海律师事务所律师。
被告：钱进（反诉原告），男，1972年10月20日出生，汉族，湖北省武汉市人，无固定职业，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：张梅意（系被告钱进妻子），女，1972年6月2日出生，武汉市人，无固定职业，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：李栋，湖北般若律师事务所律师。
被告：武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司。住所地：洪山区徐东大街**号武铁佳苑**号*层。
法定代表人：周飞，该公司经理。
第三人：胡鑫杰，男，2000年5月22日出生，汉族，湖北省襄阳县人，学生，住武昌区。
法定代理人：胡某（系第三人胡鑫杰之父），男，1964年7月19日出生，汉族，湖北省襄阳县人，湖北省建筑科研院工程师，住武昌区。
法定代理人：郭某（系第三人胡鑫杰之母），女，1968年9月17日出生，汉族，辽宁省营口市人，武汉石油化工厂工人，住武昌区。
原告李毅（反诉被告）与被告钱进（反诉原告）、武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司及第三人胡鑫杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后进行了审理，并于2015年12月2日作出（2015）鄂洪山和民商初字第00306号民事判决。被告钱进（反诉原告）不服判决提出上诉，武汉市中级人民法院审理后作出（2016）鄂01民终1410号民事裁定书，将案件发回重审。本院依法适用普通程序公开开庭进行了重新审理。原告李毅（反诉被告）及其委托诉讼代理人刘元奎，被告钱进（反诉原告）及其委托诉讼代理人张梅意、李栋到庭参加诉讼，被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司，第三人胡鑫杰经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告李毅（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、解除李毅与钱进签订的《房屋租赁合同》；2、判令钱进返还李毅所付房租80,000元及保证金10,000元；3、钱进赔偿李毅装修损失133,900元；4、判令被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司返还李毅所付的中介费3,000元并承担赔偿责任；4、判令钱进依据双方所签房屋租赁合同及其补充条款承担违约责任，支付违约金100,000元整；5、判令两被告承担本案的全部诉讼、保全费用。事实和理由：李毅与钱进、被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司于2014年5月25日签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定通过中介武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司，李毅租用钱进位于团结大道1091-18号（新绿美地3号楼1号）的门面，租赁起止时间为2014年6月1日起至2020年3月31日至止，租金每年80,000元，中介费3,000元。合同签订后，李毅按合同约定支付了10,000元的保证金、80,000元的租金以及3,000元的中介费。2015年3月，李毅因注册公司需要使用租赁房屋产权证时才知道该房屋为钱进未经房屋所有人胡鑫杰（即本案第三人）同意进行的转租。现第三人胡鑫杰已于2015年3月22日发出通知解除了其与钱进所签的租赁合同，导致原、被告所签的房屋租赁合同无法继续履行。
钱进辩称并反诉称：李毅所述与事实不符，其提供的证据及证人证言有重大瑕疵，不能采信。请求：1、判令钱进与李毅所签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令李毅撤回诉请二、并限三日内交齐下年度房租，否则合同自动解除并承担相应违约责任；3、判令李毅撤回诉请三并追责装修工作伪证的责任；4、判令李毅承担本诉及反诉案中的全部诉讼、保全费用；5、判令李毅撤封钱进的标的反差悬殊太大的房屋担保并承担相应名誉及经济损失；6、判令李毅撤回《增加诉讼请求申请书》，须另申请立案及处理。
被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。
第三人胡鑫杰未到庭参加诉讼亦未提交书面陈述材料。
对钱进的反诉主张，李毅辩称：李毅的诉讼请求是解除合同，不是合同的有效问题；钱进的第二项诉请不明，第三项诉请无证据证实，第四、五、六项诉请由法院裁判。
当事人围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：李毅提交的与装修人员曾海明签订的《房屋装修合同》、曾海明出具的2张收款收条及1份证明，钱进认为真实性无法确定，不能证实李毅装修花费了133,900元，但钱进未能提交反驳的证据也未申请对装修价值进行评估，故对李毅提交的上述证据本院予以采信。钱进提交的竣工图纸无法证明其与李毅是合作关系，对该证据不予采信。
经审理查明，第三人胡鑫杰系团结大道1091-18号（新绿美地3号楼1号）门面的所有人。2014年5月22日，钱进与第三人胡鑫杰的法定代理人胡某签订《房屋出租合同书》，合同约定，钱进租用第三人胡鑫杰位于新绿美地3号楼1号门面，出租期限为六年，租期为2014年4月1日起至2020年3月31日止;未经胡鑫杰书面同意转租的，胡鑫杰有权解除其与钱进的合同，无条件收回门面等内容。上述合同签订后，2014年5月25日，李毅与钱进、被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司签订一份《房屋租赁合同》。合同约定，李毅租用钱进位于团结大道1091-18号（新绿美地3号楼1号）的门面，租赁起止时间为2014年6月1日起至2020年3月31日至止，租金每年80，000元，中介费3,000元，合同生效后支付保证金10,000元；租赁期间钱进擅自解除合同的，应赔偿李毅100,000元；在租赁期间如原房东要提前收回该门面由钱进负全部违约责任；合同还就双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，李毅向钱进支付了一年的租金80,000元及保证金10,000元，向被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司支付了租赁服务费3,000元。在李毅租赁经营期间，其对租赁房屋进行了装修，花费133,900元。后第三人胡鑫杰得知钱进将其门面房转租后，于2015年3月22日向李毅、钱进发出通知，解除了其与钱进所签的租赁合同并要求李毅限期搬出门面。
另，第三人胡鑫杰因租赁合同纠纷于2015年6月1日起诉钱进及李毅，本院作出（2015）鄂洪山和民商初字第00280号民事判决：1、解除胡鑫杰与钱进于2014年5月22日签订的《房屋出租合同书》；2、李毅于本判决生效之日起十日内腾退洪山区和平乡徐东村新绿美地3号楼1号房屋（房产证号：武房权证洪字第××号），并将该房屋交予胡鑫杰；3、驳回胡鑫杰的其他诉讼请求。宣判后，李毅于2017年1月退出了租赁房屋并将房屋交付胡鑫杰；钱进不服判决并提出上诉。武汉市中级人民法院审理后作出（2017）鄂01民终1631号民事判决，确认钱进没有足够证据证实其将房屋转租的行为胡鑫杰是明知的，驳回了钱进的上诉，维持原判。
本院认为，钱进作为转租人，应保证其转租行为无瑕疵，因其未取得房屋所有权人的同意进行转租，系无权处分他人财产的行为，且合同签订后亦未得到房屋所有权人胡鑫杰的认可，胡鑫杰对钱进的转租行为亦不知情，故其与李毅签订的《房屋租赁合同》无效。钱进提出确认合同无效的诉讼请求本院予以支持。我国《合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李毅的损失主要来自于其门面房装修投入，李毅举证后，钱进提出异议但未就装修实际费用提出反驳证据，也未提出申请对装修价值进行评估及其他认定装修价值的证据，应当承担举证不能的责任，故本院对李毅提出的装修价值133,900元予以认定。由于李毅实际占有使用租赁房屋至2017年1月，考虑其实际使用期限及装修的折旧情况，本院酌定李毅的装修损失为实际装修费用的60%，为80,340元（133900元×0.6）。但李毅在与钱进签订租赁合同时明知钱进是转租他人房屋，对钱进的转租行为是否得到出租人的同意自身也未尽到审查义务，对合同无效也有过错，对其损失亦应自行承担30%的责任。钱进无权转租胡鑫杰房产是合同无效的主要原因，对造成的损失应当承担主要责任，本院确定钱进承担装修损失70%的责任为56,238元（80,340元×0.7）。因合同无效，钱进收取的合同保证金10,000元应当退还李毅；被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司应当退还李毅支付的中介费3,000元，但合同无效主要系钱进造成，李毅亦有一定的过错，故武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司无需承担赔偿责任，对李毅的该项诉讼请求本院不予支持。因李毅仅交纳一年的租金，而其已使用该房二年有余，其要求钱进退还租金已无必要，对该诉请不予支持。钱进反诉提出的要求李毅交齐下年度房租、追责装修工作伪证的责任、撤销查封并承担相应名誉及经济损失、撤回《增加诉讼请求申请书》的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李毅与被告钱进（反原诉告）签订的《房屋租赁合同》无效;
二、被告（反诉原告）钱进于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）李毅经济损失56,238元;
三、被告（反诉原告）钱进于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）李毅保证金10,000元；
四、被告武汉市佰嘉房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还李毅中介费3,000元;
五、驳回原告李毅（反诉被告）的其他诉讼请求；
六、驳回被告钱进（反诉原告）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费6,230元、案件保全费1,670元，共计7,900元由被告（反诉原告）钱进承担2,137元，原告（反诉被告）李毅承担5,763元；反诉案件受理费800元，由被告（反诉原告）钱进承担560元，由原告（反诉被告）李毅承担240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 胡 涛
审 判 员 陈 钢
人民陪审员 杨 琴
二〇一八年三月六日
书 记 员 吴兆麟