广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法松民一初字第295号
原告中国工商银行股份有限公司东莞东城支行，住所地：东莞市东城区岗贝东城大道御景大厦首层。
负责人傅杰雄，系该支行行长。
委托代理人黄俊钦，系原告员工。
委托代理人刘琴，系原告员工。
被告陈伦富。
被告东莞市嘉禾实业有限公司，住所地：东莞市莞城步步高高富楼三楼。
法定代表人刘桂玲。
被告东莞市新嘉禾实业有限公司，住所地：东莞市莞城区东城西路海联大厦十六楼。
法定代表人刘启光。
原告中国工商银行股份有限公司东莞东城支行诉被告陈伦富、东莞市嘉禾实业有限公司、东莞市新嘉禾实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司东莞东城支行委托代理人黄俊钦到庭参加诉讼，被告陈伦富、东莞市嘉禾实业有限公司、东莞市新嘉禾实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告诉称，2002年3月18日原告与被告陈伦富和被告东莞市嘉禾实业有限公司共同签订了《个人购房借款合同》。其中原告为贷款方，被告陈伦富为借款方及抵押人，被告东莞市嘉禾实业有限公司为借款方保证人。合同约定：原告向被告陈伦富发放个人住房抵押贷款人民币195000元，期限20年，利息计算方法是等额本息还款法，被告陈伦富以其用贷款所购置的东莞市运河东三路嘉禾花园A座404房作为抵押物，并在东莞市房地产交易所办理了合法有效的抵押登记（房地产抵押他项权证明书编号：东房抵证字第2002-547号）。同时，由被告东莞市嘉禾实业有限公司为陈伦富的借款提供连带责任保证担保。此外，根据被告东莞市新嘉禾实业有限公司的承诺函，东莞市新嘉禾实业有限公司自愿承担东莞市嘉禾实业有限公司与原告之间的所有债权债务，因此，被告东莞市新嘉禾实业有限公司为被告东莞市嘉禾实业有限公司的上述借款承担连带保证责任。2002年3月18日，原告依借款合同的约定向被告东莞市嘉禾实业有限公司发放了贷款人民币195000元。贷款发放后，被告陈伦富未能按照借款合同的约定按时分期偿还贷款，截止2013年12月21日，已连续3期，累计26期没有按时偿还贷款本息，已构成严重违约。根据借款合同第十三条的约定，原告有权向被告陈伦富提前收回贷款本息（本金为人民币108957.04元，利息计至贷款本息清偿之日止），并有权要求保证人东莞市嘉禾实业有限公司和东莞市新嘉禾实业有限公司履行其连带保证责任。原告特向法院起诉，请求判令：1、被告陈伦富偿还所欠原告贷款本金人民币108957.04元及利息、罚息、复利，利息、罚息及复利按人民银行有关规定及合同约定计至全部贷款本息清偿之日止（暂计至2013年12月21日，利息为1333.04元）；2、被告东莞市嘉禾实业有限公司、东莞市新嘉禾实业有限公司对被告陈伦富的上述债务履行连带保证责任；3、原告对被告陈伦富提供的贷款抵押物享有优先受偿权；4、本案的全部诉讼费用由三被告共同承担。
被告陈伦富、东莞市嘉禾实业有限公司、东莞市新嘉禾实业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据及答辩状。
经审理查明，2002年3月18日，原告与被告陈伦富、东莞市嘉禾实业有限公司签订了《个人购房借款合同》（编号：A［东工房］字［中国工商银］行［东莞市东城支］支行（2002）年［DGJ0138）号），其中原告为贷款人及抵押权人，被告陈伦富为借款人及抵押人，被告东莞市嘉禾实业有限公司为保证人。合同约定：原告向被告陈伦富提供195000元的贷款用于购买被告东莞市嘉禾实业有限公司出售的位于东莞市南城区运河东三路嘉禾花园A座404号住房，贷款期限20年，自2002年3月18日至2022年3月18日，贷款月利率为4.2‰，利率随中国人民银行贷款基准利率的调整而调整，采取等额本息还款方式，还款日为每月20日；若未按约定还款，就逾期部分从逾期之日起对逾期贷款按日计收万分之二点一罚息，并对不能按时支付的利息计收复利；被告陈伦富提供位于东莞市南城区运河东三路嘉禾花园A座404房为借款抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息（含依据合同约定计收的复利）、罚息以及实现债权的费用；被告连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息，原告有权宣布本合同提前到期，要求被告提前清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），并有权提前处分抵押物。合同还约定被告东莞市嘉禾实业有限公司自愿为被告陈伦富提供连带责任保证，保证责任范围为本合同项下贷款本金、利息（含依据合同约定计收的复利）、罚息以及实现债权的费用；保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期间自本合同签订之日起至被告陈伦富持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。被告东莞市新嘉禾实业有限公司于2001年3月28日出具1份承诺函，被告东莞市新嘉禾实业有限公司自愿承担被告嘉禾公司与原告之间的所有债权债务，包括连带担保责任，并承担一切真实性的法律责任和贷款偿还责任。
上述文件签订后，原告于2002年3月18日向被告陈伦富发放了贷款人民币195000元，案涉房产也以原告为抵押权人办理了房地产抵押他项权证明书（东房抵证字第2002-547号）。但被告陈伦富自2013年10月28日逾期履行还款义务，截至2014年10月21日已经连续12期逾期还款，尚欠原告贷款本金人民币108957.04元，利息人民币6718.32元（包含罚息和复利）。另查，案涉房产尚未办理出房产证。
以上事实，有原告提供的中国工商银行个人贷款借据、《个人购房借款合同》、房地产抵押他项权证明书、还款历史明细表，承诺书、本院调取的房产登记信息查询结果及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告陈伦富、东莞市嘉禾实业有限公司、东莞市新嘉禾实业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交答辩状及证据，视为放弃对原告提交的证据进行质证及对原告陈述的事实进行抗辩的权利。原告与被告陈伦富、东莞市嘉禾实业有限公司签订的《个人购房借款合同》是当事人真实意思表示，合同当事人应根据合同约定履行各自的权利义务。原告已经向被告陈伦富发放购房贷款人民币195000元，履行了合同义务，被告陈伦富应如约按期偿还贷款本息，但截至2014年10月21日，被告陈伦富已逾期12期未能按时还款，构成违约，原告有权按照合同的约定要求被告陈伦富提前清偿全部贷款本息。根据原告提交的对账单显示，截至2014年10月21日，被告陈伦富尚欠原告剩余贷款本金108957.04元，利息、罚息及复利共计人民币6718.32元（后续利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，罚息按日万分之二点一计算，复利按前述罚息利率对未按时支付的利息计算），故原告诉请的数额应进行相应的修正。
被告陈伦富以其所购的房产为案涉债务提供抵押担保，其意思表示真实，且依法办理了抵押登记手续，该抵押担保合法有效。原告诉请对涉案抵押物享有优先受偿权，本院予以支持。
被告东莞市嘉禾实业有限公司自愿为被告陈伦富的案涉借款合同项下产生的债务承担连带保证责任，由于案涉抵押物尚未办理出房屋所有权证，因此被告东莞市嘉禾实业有限公司的保证责任未解除。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，被告东莞市嘉禾实业有限公司对被告陈伦富的案涉债务在抵押物不足清偿部分承担连带清偿责任，原告要求被告东莞市嘉禾实业有限公司对全部债务承担连带清偿责任，理由不充分，本院不予支持。被告东莞市嘉禾实业有限公司承担清偿责任后，可向被告陈伦富追偿。
因被告东莞市新嘉禾实业有限公司承诺愿意承担被告东莞市嘉禾实业有限公司与原告的包括连带担保责任在内的所有债权债务，故被告东莞市新嘉禾实业有限公司也应对涉案债务在涉案抵押物实现价值范围外的部分承担连带清偿责任。
综上所述，依照上述法律和《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈伦富于本判决生效之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司东莞东城支行偿还所欠贷款本金人民币108957.04元及相应的利息、罚息、复利（截至2014年10月21日利息、罚息、复利共计6718.32元，后续利息按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，罚息以逾期还款本息为基数按日万分之二点一计算，复利按前述罚息利率对未按时支付的利息计算）；
二、确认原告对被告陈伦富提供的位于东莞市运河东三路嘉禾花园A座404房的房产享有抵押权，并对其折价、拍卖或变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；
三、被告东莞市嘉禾实业有限公司、东莞市新嘉禾实业有限公司对被告陈伦富的上述债务在抵押物不足清偿部分承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司东莞东城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2506元，由被告陈伦富、东莞市嘉禾实业有限公司、东莞市新嘉禾实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 周 兢
代理审判员 吴 丹
代理审判员 陈慧娜
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 袁志辉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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