广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0115民初3408号
原告：吴志洪，男，1985年12月4日出生，汉族，住广东省梅州市梅县区，
委托代理人：张燕妃，广东期待律师事务所律师。
委托代理人：胡岚，广东期待律师事务所律师。
被告：吴泳君，女,1986年10月14日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，
委托代理人：ＸＸ能，广东同协律师事务所律师。
委托代理人：范萍萍，广东同协律师事务所律师。
原告吴志洪诉被告吴泳君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴志洪及其委托代理人张燕妃，被告吴泳君及其委托代理人ＸＸ能、范萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴志洪向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》已解除；二、判令被告立即向原告支付违约金120000元；三、判令被告立即向原告返还已付的咨询及中介服务费22980元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月25日，原告与被告以及中介公司签订三方《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告名下位于广州市南沙区大岗镇某301的房屋，合同价款总金额为￥1269000元，定金￥60000元须于2018年4月25日支付，首期购房款￥370000元则在银行出具同货书及卖方将案涉房屋的《不动产权证书》交给中介方监管后，在公积金中心要求提前还款日期前的三日内支付，剩余楼款于买卖完成办妥他项权利抵押登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款。双方约定交易过户手续需在2018年7月25日前完成。合同签订后，原告如约向被告支付了定金，并多次催促被告协助配合原告办理《房屋买卖合同》网签等申请银行贷款所需的相关手续。然而，被告却始终无理拖延、不予协助，在原告委托律师发函进行交涉后，被告更是在2018年6月5日委托律师发函，明确表示拒绝协助配合办理相关手续，甚至要求单方解除合同。基于上述情况，原告认为，原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具约束力；因此，在原告已依约支付定金的情况下，被告拖延不予协助办理相关手续甚至是要求单方解除合同的行为无疑已构成严重违约。
被告吴泳君辩称：一、应由吴志洪及广州市胜越房地产中介有限公司承担违约责任。因两者的过错导致网签合同无效，房屋买卖合同无法继续履行。合同签订后，答辩人一直积极履行合同义务，配合被答辩人办理房屋网签及过户等手续。三方当事人于2018年5月18日左右办理了网签合同事项。至此，答辩人己将合同约定义务全部履行完毕，只需待被答辩人办理按揭审批及提前还款等事项，房屋便可以顺利的更名过户，案涉房屋买卖合同也就履行完毕。但是，没过多久，答辩人竟被告知本次网签无效。原因是网签合同中房屋价款为120万元，这与买卖合同约定不符。尽管事后，中介公司欲推卸责任，将本次网签无效责任归咎于答辩人。但是，根据房屋买卖交易习惯，网签合同的文本具有特殊性，是由中介公司打印出具的，答辩人并没有权利打印，更不可能更改其中数据。因此，不论中介公司是出于故意还是过失将合同标的价格写错，都应该承担本次网签无效的责任。其次，被答辩人吴志洪拖延办理房屋按揭手续，应当承担过错责任。被答辩人吴志洪在与广州市美泽房地产按揭服务有限公司办理房屋按揭贷款事项时，屡次修改贷款还款方案并要求重复评估房产价值，导致房屋按揭贷款事项银行审批被延误，耽搁房屋买卖合同履行完毕的时间。二、按揭程序没有实际履行，不应赔偿按揭服务费。被答辩人起诉请求答辩人赔偿违约金及中介费共计142980元，其中4980元为按揭服务费而不是中介费。按揭合同是由被答辩人吴志洪聘请广州市美泽按揭服务有限公司而签订的，与答辩人无关。且导致按揭审批手续无法实际履行完毕的责任在于被答辩人的上述交易过程中的过错，不在于答辩人，因此，该笔按揭服务费不应由答辩人赔偿。三、中介公司具有过错，不应赔偿中介费被答辩人广州市胜越房地产中介有限公司于本次房屋交易过程卢存在前述更改网签合同价格的严重过错，使网签合同的交易价与房：实际买卖的价格不一致而导致银行按揭不予审批退件，该责任应由两被答辩人独自承担。故答辩人无需赔偿中介服务费18000元。
本院经审理认定事实如下：原告吴志洪（买方）与被告吴泳君（卖方）于2018年4月25日，通过中介方广州市胜越房地产中介有限公司签订《房屋买卖合同》，主要条款如下“第一条买卖之房产地址为南沙区大岗镇某301房，建筑面积78.8平方米，房产证编号XXXXXX。……第四条该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币1269000元。……（手写补充）第十九条因卖方该房产处于公积金贷款状态中，双方约定，买方提前支付首期楼款430000元给卖方提前还款之用，买方必须在公积金中心要求提前还款日期前三日内日支付。买方支付首期楼款的前提条件：1、买方出具银行同意贷款书后；2、卖方必须将该房产证的《不动产权证书》交给中介方监管。”此外，该合同另有附件，主要内容“2、按揭付款（1）买方于2018年4月25日前支付人民币60000元作为定金。（2）……但支付首期款的前提条件是以银行实际审批金额为准。（3）房屋交易转名手续需在2018年7月25日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。（4）卖方应协助买方完成申请银行贷款手续，办理申请银行贷款手续之所有费用由买方承担。”合同签订当天，吴志洪通过吴彩云账户向吴泳君转账支付定金60000元。
2018年5月4日，吴志洪向广州市胜越房地产中介有限公司支付中介服务费18000元。
2018年5月14日，吴志洪委托广州市美泽按揭服务有限公司代为办理按揭手续。2018年5月14日至5月18日期间，广州市美泽按揭服务有限公司在通知广州市胜越房地产中介有限公司将涉案合同的网签价格定为1200000元，并由后者打印网签合同后，由广州市美泽按揭服务有限公司分别于不同时间找到吴志洪及吴泳君在网签合同中签名，并于2018年5月18日办理了网签。此后，由该公司携相关资料送银行预审。根据吴泳君及吴志洪提交的证据，广州市美泽按揭服务有限公司与广州市胜越房地产中介有限公司分别出具的《情况说明》与《证明》中记载，均称是“广州市胜越房地产中介有限公司发现买卖双方签署的网签合同价款总额有误，若银行发现网签合同与《房屋买卖合同》中价格不一致会影响贷款审批。”2018年5月25日，广州市胜越房地产中介有限公司通知买卖双方根据《房屋买卖合同》的价格重新签订网签合同。吴志洪于2018年5月25日签名，吴泳君一直未签名。
2018年6月1日，吴志洪委托律师向吴泳君发送《律师函》，要求吴泳君在收到函件之日起三日内前往广州市南沙区房地产交易中心办理网签手续及协助办理后续过户等事宜，否则解除《房屋买卖合同》并要求吴泳君承担相应违约责任。
2018年6月5日，吴泳君委托律师向吴志洪发送《律师函》，告知其已经在2018年5月18日前配合签署网签合同，但由于吴志洪擅自更改网签合同内容、延迟履行合同义务，应承担相应责任。
此外，本院根据吴志洪的申请，通知证人何某出庭作证。根据证人陈述，其为广州市胜越房地产中介有限公司员工，负责本次吴志洪与吴泳君房屋买卖中介事宜。并称因广州市美泽按揭服务有限公司告知吴志洪网签价格写少会使所缴纳税费减少，吴志洪向其进行求证，其予以了肯定回答。证人表示没有向吴泳君明确告知将网签合同中的金额改为120万元，只是在签订《房屋买卖合同》时，告知双方其他任何合同不得与此份合同相抵触。
案件审理期间，被告吴泳君向本院申请追加广州市胜越房地产中介有限公司为第三人，经征求原告吴志洪意见，其表示不同意追加。因吴志洪、吴泳君均未在本案中主张广州市胜越房地产中介有限公司承担责任，本案的案件处理结果与其没有法律上的利害关系。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，确认不予追加广州市胜越房地产中介有限公司为本案第三人。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，吴志洪与吴泳君于2018年4月25日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。但是，双方在合同履行过程中均有义务严格按照我国房地产交易管理部门的相关要求进行合法的房屋买卖活动。根据已查明的事实，本案双方在此次房屋买卖过程中的行为均存在瑕疵，导致相关合同义务无法履行。本案焦点在于合同无法履行责任的认定：
首先，双方在签订《房屋买卖合同》中存在约定不明确的情况。合同中手写补充的第十九条“因卖方该房产处于公积金贷款状态中，双方约定，买方提前支付首期楼款430000元给卖方提前还款之用，买方必须在公积金中心要求提前还款日期前三日内日支付。买方支付首期楼款的前提条件：1、买方出具银行同意贷款书后；2、卖方必须将该房产证的《不动产权证书》交给中介方监管。”其中约定的“公积金中心要求提前还款日期”并没有具体明确是哪一天，吴泳君在与中介工作人员聊天中也只是表示为每月18日，而并未具体明确为2018年5月18日。而买方支付首期楼款的第一个条件是出具银行同意贷款书，而银行同贷书的出具应当以双方进行网签为前提，但本案双方并未明确网签的时间节点。吴志洪主张在合理的过户期限前有5月18日与6月18日两个日期，吴泳君则主张为2018年5月18日。双方因此发生争议。本院认为，双方均不能提供证据证明该时间到底是指具体某一天，因此双方对于该约定不明确均应承担一定的责任。
其次，双方在签订《存量房买卖合同》（网签合同）过程中均存在严重瑕疵。这也是处理本案的关键依据。
根据本案证人何某的陈述，在签订《房屋买卖合同》时有口头告知买卖双方，本次交易以此份合同为准，其他所有合同均不得与本合同相抵触。虽然没有形成书面文字，但根据法庭调查阶段吴志洪与吴泳君的陈述不难看出，双方在签约时已经知晓存在出现与《房屋买卖合同》不符的可能性情形。吴泳君曾经作为房产中介人员，清楚二手房买卖过程中可能出现阴阳合同的情况；吴志洪作为购买方，出于便于办理贷款或降低税费等目的，并未排斥可能出现阴阳合同的状况。阴阳合同的做法在目前我国二手房买卖市场中普遍存在，但其实质是一种涉嫌违法的行为，至少会导致当事人逃避缴纳部分税费。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”以及《中华人民共和国契税暂行条例》和《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，房地产交易应当对成交价格进行如实申报，并依法缴纳税费。虽然不能因此认定双方的合同存在违反法律强制性规定或损害国家利益等无效的情形，但双方至少存在普通违法行为，并违反了诚实信用原则。根据证人证言，吴志洪明知按揭公司对网签合同金额作出更改，虽非其本人未主动提出，但其未予以抵制该行为，明显存在恶意规避相关规定的侥幸心理；吴泳君作为曾经的中介从业者，其应当知晓或者应当对该种可能存在的情况未尽到审慎义务。然而，在没有证据证明吴泳君明确知晓网签价格被修改的情况下，吴泳君并非完全没有配合履行义务，从微信聊天记录来看，其在2018年5月18日前一直催促中介工作人员安排网签事宜，并且其已经实际进行了一次网签，并非吴志洪起诉状中所称“始终无理拖延、不予协助”。对于吴志洪违反法律规定的行为导致未能通过贷款审核的结果，不应由吴泳君承担全部责任。况且，在没有证据证实吴泳君明确知晓网签价格发生变更的情况下，其仅应当承担未尽审慎义务的过失责任，且没有必须协助吴志洪因实施虚假行为而导致再次进行网签的义务。退一步讲，如证人所述，在签订合同时已经告知双方可能存在改变网签价格的行为，或者在其他时间对双方进行过此种告知，并且最终也按此方式进行操作导致了合同履行存在延误，也是基于双方当事人的默认，此种默认由于本身存在违法的风险性，双方对此都应当承担责任。
最后，合同未能履行不排斥受到外界影响所致。证人证言及吴志洪陈述均指出是广州市美泽按揭服务有限公司提出更改网签合同价格并告知了吴志洪，该说法与广州市美泽按揭服务有限公司与广州市胜越房地产中介有限公司出具的《情况说明》与《证明》中有关“广州市胜越房地产中介有限公司发现买卖双方签署的网签合同价款总额有误，若银行发现网签合同与《房屋买卖合同》中价格不一致会影响贷款审批”的记载明显不符。因证人是本案涉案合同的中间操作人，对这个案件情况更为清晰，且该证人为吴志洪所申请，故本院对其所作出的陈述予以合理采信。此外，广州市美泽按揭服务有限公司在网签时告知吴志洪修改价格对于所交税费会产生影响的问题，吴志洪亦对此向广州市胜越房地产中介有限公司进行求证。吴志洪虽未主动提出，但并非不知情且未予以抵制，该行为明显存在刻意规避法律法规的主观动机。吴志洪主张该动机来源于案外人广州市美泽按揭服务有限公司的提议，并且认为广州市胜越房地产中介有限公司和广州市美泽按揭服务有限公司在实施中介服务过程中均存在过错，因此不排除上述两公司收取相应服务费用后，不合适的行为对于本案合同无法履行可能存在不当影响的情况。但由于吴志洪并未在本案中主张案外人承担相关责任，因此不属于本案处理范围。对此，受损方可依据实际情况，另行向法院提起诉讼。
此外，需要特殊说明的是，吴志洪与吴泳君双方签订的《房屋买卖合同》形式上虽然合法，但在履行过程中双方都存在一定的不当行为，也正是此种行为对于合同的履行造成障碍。无论吴志洪、吴泳君是否知晓网签合同存在价格变更的情况，双方都不应当对该种违背社会公德的行为予以默认甚至主动追求相关行为所带来的利益。本案双方均存在责任，但该责任并非合同中所明确约定的违约责任，而是一种社会责任。若本案支持原告吴志洪的诉讼请求认定吴泳君承担违约责任，无异于通过法律裁判的形式支持了房屋买卖交易行为中阴阳合同的存在，这就有违法理与公德，极有可能造成类似“彭宇案”的不良社会后果，更不利于房屋交易市场合法、公平交易的发展。而本院也并非支持被告吴泳君的行为，不排除其存在通过借助吴志洪可能实施不合法为的情况达到解除合同目的的行为，只不过该行为因吴志洪的过错在先且更加明显而被掩盖。故双方均应对合同无法履行各自承担责任。
鉴于双方均明确要求解除本案《房屋买卖合同》，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，除了预交定金外、中介服务费以及按揭服务费外，吴志洪未提交证据主张其因为本案合同未能履行所造成的其他损失，也没有证据显示吴泳君因此而获得收益的情况。前述已经说明中介服务费与按揭服务费是属于收费人可能存在不当行为所造成的损失，不应由合同相对方承担，所以不存在由吴泳君赔偿损失的问题，但吴泳君应当退还已经收取吴志洪交付的定金60000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告吴志洪与被告吴泳君于2018年4月25日签订的《房屋买卖合同》已经解除；
二、被告吴泳君于本判决生效之日起三日内返还定金60000元给原告吴志洪；
三、驳回原告吴志洪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用1579.8元，由原告吴志洪负担916.8元；被告吴泳君负担663元（直接支付给原告吴志洪）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 员 李羿盟
二〇一八年七月二十五日
法官助理 罗小燕
书 记 员 蔡颖欣