河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终2010号
上诉人（原审被告）：石家庄金刚内燃机零部件集团有限公司，住所地石家庄高新区世纪大道66号。
法定代表人：郭建鹰，厂长。
委托诉讼代理人：陈平，该公司职工。
委托诉讼代理人：陈军志，河北锦泽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王法进，男，1967年10月15日出生，汉族，住石家庄市，
被上诉人（原审原告）：王圣国，男，1960年7月28日出生，汉族，住石家庄市长安区，
委托诉讼代理人：张安民，石家庄市长安东风法律服务所法律工作者。
上诉人石家庄金刚内燃机零部件集团有限公司、王法进因与被上诉人王圣国房屋租赁合同纠纷议案一案，不服石家庄市长安区人民法院（2016）冀0102民初3265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人、被上诉人及其代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石家庄金刚内燃机零部件集团有限公司上诉请求：1、撤销石家庄市长安区人民法院（2016)冀0102民初3265号民事判决；2、依法驳回被上诉人王圣国对上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人王圣国负担。事实与理由：
一、上诉人金刚集团和石家庄市轻工物资中心所订《房屋租赁协议》应当无效。1、金刚集团和石家庄市轻工物资中心所订《房屋租赁协议》无效。2003年，上诉人金刚集团与轻工物资中心签订《房屋租赁协议》，协议约定上诉人将煤机街西侧350平方米的旧房屋出租给轻工物资中心，但该房屋属于未经审批、厂方自行建设的临时建筑，之后亦未取得建设工程规划许可证，更没有产权证书。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。根据前述司法解释之明确规定，金刚集团和石家庄市轻工物资中心所订《房屋租赁协议》应属无效。至于被上诉人王圣国在房屋占用范围内私自搭建的其他建筑，更属非法建筑。2、被上诉人王圣国应当立即返还房屋。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。故，上诉人有权收回房屋。作为非法占有人的被上诉人王圣国没有合法根据占有房屋，有义务立即恢复原状、返还房屋。一审法院在开庭时应当首先查明租赁物是否有合法手续、出租人是否有权处分，此为基本常识，但却未予调查，二审法院应该首先就此问题进行调查核实，并纠正一审法院的错误。
二、一审判决在没有法律依据情况下，直接突破“合同相对性”这一基本原则，而判令金刚集团和王圣国之间存在租赁关系并继续履行，属于适用法律错误，十分罕见。1、本案合同当事人是金刚集团与轻工物资服务中心，王圣国不是合同当事人。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”这是合同相对性原则在《合同法》上的规定，意即依法成立的合同，主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，也只有合同当事人一方能基于合同向对方当事人提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求；合同外的第三人无权利向任何一方当事人主张合同权利，双方当事人之间的合同也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案《房屋租赁协议》系金刚集团与轻工物资中心签订，根据前述合同相对性的法律规定，只在金刚集团和轻工物资中心之间产生特定民事权利义务。协议履行期间，王圣国向金刚集团交纳房屋租金，应视为轻工物资中心交纳。金刚集团作为出租人，在签订《房屋租赁协议》后，对于租金一项，只要有人按照约定交纳租金即可，毫无必要审查每次具体由谁来交纳，金刚集团一概视为轻工物资中心交纳。况且，现实生活中，轻工物资中心亦完全可以委托第三人代为向金刚集团支付租金。对此种情形，《合同法》第六十五条有明确规定，故，这种方式合情、合理、合法。一审法院以金刚集团收取王圣国租金为由认定双方存在租赁关系，违背常理、荒唐可笑。至于王圣国提交的轻工物资中心协议书，王圣国欲以此证实轻工物资中心允许其以该中心名义对外签订合同，更是反正了上诉人观点：轻工物资中心允许其以该中心名义对外签订合同,恰恰说明签订合同主体是轻工物资中心。其次，金刚集团在订立合同时是选择和轻工物资中心签订合同而非他人，金刚集团如果知道该事实存在，就不会签订这个合同。最后一点，该协议也是附条件的，现在条件成就，该协议也已经失效。所以，《房屋租赁协议》只约束金刚集团和轻工物资中心，王圣国无权向合同当事人主张合同权利。
2、突破合同相对性，必须有法律明确规定。合同相对性原则，是《合同法》的一项基本原则，除在总则一般规定中予以明确外，《合同法》还在第六十四条、第六十五条专门规定了当事人约定由债务人向第三人履行债务、当事人约定由第三人向债权人履行债务，当履行不符合约定时，债务人应当向债权人承担违约责任，不能牵涉第三人。其次，合同相对性不是不可以突破，但必须有法律明定，突破主要表现在：1、债权人利益保护，即《合同法》第七十三条规定的代位权、第七十四条规定的撤销权；2、《合同法》第二百二十九条规定的买卖不破租赁之情形；3、建设工程中的分包人、非法转包人的连带责任，即《合同法》第二百七十二条和相关司法解释。本案中《房屋租赁协议》是金刚集团与轻工物资中心签订，只在双方之间产生权利、义务，协议也只能约束双方。一审法院却抛开本是当事人的轻工物资中心，直接判令金刚集团和合同以外的王圣国之间存在租赁关系并要求继续履行，在司法实践中应属创举，十分大胆和罕见，但是这个创举明显违法，二审法院应予纠正。
三、《房屋租赁协议》中的对方当事人轻工物资中心已经被吊销营业执照，双方之间的合同应予终止。2015年12月，金刚集团经查询方知，《房屋租赁协议》中的对方当事人轻工物资中心已于2013年02月22日被吊销《企业法人营业执照》。《民法通则》第三十六条规定：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”第四十条规定：法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动”。《中华人民共和国企业法人登记条例》第三十三条规定：“企业法人被吊销《企业法人营业执照》，登记主管机关应当收缴其公章，并将注销登记情况告知其开户银行，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理。”根据前述法律规定，企业法人被吊销营业执照后，已丧失其民事权利能力和民事行为能力，应当停止清算以外的一切活动。本案中的轻工物资中心被吊销营业执照后应当停止清算以外包括已继续承租和经营涉案房屋在内的民事活动，因此，作为合同一方当事人的轻工物资中心已经丧失《房屋租赁协议》履约能力，双方之间的合同应当终止。故，即使双方合同有效，但是作为一方当事人的轻工物资中心已经丧失主体经营资格，该协议依法终止，金刚集团有权收回房屋。双方协议终止后，王圣国却占有该房屋，金刚集团有权要求王圣国返还房屋。
四、关于诉讼费用负担的问题。一审中，作为原告的王圣国提两项诉求：1、要求金刚集团继续履行协议；2、两被告赔偿损失60万元。一审案件受理费9800元，是按照王圣国请求赔偿损失60万元的财产标准计算而来。依照法律规定，一审判决既已驳回王圣国赔偿60万元的诉讼请求，这一部分的诉讼费应由王圣国自行负担。金刚集团只能负担败诉部分即一审判决第一项“金刚集团与原告王圣国继续履行《房屋租赁协议》”应当缴纳的诉讼费。一审法院对本应由原告自行负担的诉讼费，却判令金刚集团负担，令上诉人感到匪夷所思，也闻所未闻，特请求二审法院纠正。综上，一审判决适用法律上存在严重错误，上诉人为维护其合法权益，特请求二审法院明察后以改判如所请。
王法进上诉请求：1、撤销石家庄市长安区人民法院（2016)冀0102民初3265号民事判决；2、依法驳回被上诉人王圣国对上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人王圣国负担。事实与理由：
一、上诉人和金刚集团签订的《租赁合同》合法、有效。
2015年12月31日，上诉人与金刚集团签订一份《租赁合同》，主要内容是：1、金刚集团作为出租方（甲方）将位于煤机街西侧、金刚一区大门南侧的1.2亩场地，包括地上建筑物出租给上诉人（乙方）；2、租赁期限三年，自2016年01月01日起至2015年12月31日止；3、租金每年100000元，总计300000元；4、其他内容。上诉人认为，上述协议合法、有效，应受法律保护。
二、上诉人已经实际占有租赁物，一审判决判令上诉人将租赁物返还给另一承租人，于法无据，应当纠正。1、上诉人王法进和金刚集团签订有书面的《租赁合同》，被上诉人王圣国和金刚集团没有签订任何书面合同。所以，上诉人主张合法合理，王圣国没有合法根据。2、《租赁合同》签订后，上诉人王法进依据《租赁合同》已经实际占有租赁物，这在一审判决中已经查明和认定。3、即使一审判决认定王圣国属于法律上的承租人，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租t合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一）已经合法占有租赁房屋的；(二）已经办理登记备案手续的；(三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。根据上述法律规定，上诉人认为，即使金刚集团和王圣国之间合同有效，但上诉人王法进和金刚集团之间的租赁合同亦属有效，王法进现在已经依法占有租赁物，应当判决实际占有的王法进作为承租人履行合同。断无要求已实际占有的承租人将租赁物再交付另一承租人之理。这种判决于法无据，应当纠正。综上，一审判决适用法律上存在错误，上诉人为维护其合法权益，特请求二审法院改判如所请。
王圣国辩称：上诉人说的租赁物是非法建筑物是错误的，不管是临时建筑还是永久建筑，都是办了手续的，合法存在的。2003年我们以轻工物资中心的名义与上诉人签订合同，实际承租人是王圣国，他承担了合同全部的权利与义务，当时我们是个体经营，挂靠到物资中心，挂靠协议一审时已经向法庭提交，挂靠在法律上是一种联合或者联营的方式，不违反法律的规定，现在所有的出租汽车和大巴车都是挂靠的，这种形式不违法，自从与上诉人签订了房屋租赁合同之后，一直按合同约定在履行，一直履行了十四年，双方没有发生任何矛盾纠纷，而且上诉方在收房租时开的收据都是王圣国，他们说对的是轻工物资中心，但他们从来没有为轻工物资中心开过发票，如果上面写着经办人或者经手人是王圣国也行，但没有写，只写着王圣国。王圣国签订合同之后，对建筑进行了改造，先后陆续投入二百万，形成了九间门脸房，对这些投入上诉人没有提过异议。所以当时上诉方也知道我们是挂靠经营，个体经营，他们现在与第二上诉人，不知道是什么目的，要强行夺走房屋，从主体上，上诉人与轻工物资中心没有发生过任何关系，从给我们的票据中他们的名称变更了好几次，我们的名字没有变更过。合同内容没有违反国家的禁止性法律，应当是有效的，作为无效合同的事实及法律要件都不成立，有效的合同必须履行，毫无疑问，上诉人现在要求解除合同，双方合同中没有约定，不管是解除合同还是无效合同没有事实和法律依据，二上诉方出于不可告人的目的，来强行霸占房屋，实际上我们这么多年来一直履行我们的义务，上诉人也承认收了我们的租金，事实确定了双方的主体，这个没有疑问，上诉人王法进我们与他不认识，也没有任何权利义务上的关系，他在2015年拿了他与金刚集团的合同，强行赶走了我们的租户，作为履行我们合同的障碍起诉了他，他明知我们的合同不管有效也好，无效也好，没有解除，强行将租户赶走，这是侵权行为，上诉方如果解除或者变更合同应当协商，协商不成，应通过法律来解除，不能一女二嫁。因此，这个合同，我方认为应当继续履行，没有解除的法律要件，本身作为我方来说，合同的主体没有变更，而且对方也认可事实合同已经成立，一审时我们将相关的证据，包括合同，我们的挂靠企业，还有对方给我们开的收据等都提交法庭，我方的观点都是有理有据的。最高院关于适用民诉的若干意见第43条的规定，确定了挂靠人或者被挂靠的单位都可以是履行合同的主体，没有疑问，而且我们实际上是这份租赁合同的实际承租人，就现在好些单位也是这样，建筑队挂靠的建筑单位，实际上承担义务的还是建筑队，中国的现状就是这样，我们挂靠了别的单位，我们之间的主体不影响租赁关系的成立，这是事实行为，其他没有。我们交费时只有一笔通过物资中心转交的，这么多年都是王圣国与他们打交道，所有的收据都是写的王圣国，就是物资中心转帐的租金开的收据也是王圣国，因为都知道是个体户，现在说不知道那是谎话。请求法院维持原判。
王圣国向一审法院起诉请求：判决被告金刚公司继续履行租赁合同，被告王法进将位于石家庄市××区煤××街的涉案房屋交还原告，并判令二被告赔偿原告损失60万元。
一审法院认定事实，2002年12月30日，原告王圣国（乙方）与轻工物资中心（甲方）签订协议书，该协议书载明“甲方为落实本系统下岗职工自谋生路的决定，同意乙方挂靠在甲方，为此经甲乙双方充分协商一致同意达成如下协议：一、本协议有效期为自2002年12月30日起至乙方经营形成一定规模并办理营业执照后止。二、甲方允许乙方对外以甲方的名义进行经营，包括签订合同、收取费用等。三、乙方在挂靠期间自主经营，自负盈亏，甲方不作任何投入，不承担任何责任，乙方在经营过程中产生的债权、债务、行政处罚等都由乙方自己承担。四、乙方每月向甲方交纳管理费1500元，自本协议生效后每半年交纳一次”。2003年3月3日，被告金刚公司基建处与轻工物资中心签订房屋租赁协议，轻工物资中心承租被告金刚公司房屋一处（房屋位于煤机街西侧旧房屋约350㎡，其占地1.2亩，合800㎡，形成独立院落，西临煤机街可作为商业用房），年租金2.2万元，租赁期限自2003年4月1日至2006年4月1日，到期后轻工物资中心有优先选择签订协议或延续此协议权。原告提交签订时间为2003年4月26日的房屋租赁协议一份，该协议显示2003年4月26日被告金刚公司与轻工物资中心签订房屋租赁协议，轻工物资中心承租上述涉案房屋，租赁期限为2003年5月1日至2023年5月1日，年租金2.2万元。原告王圣国称系其以轻工物资中心的名义与被告签订的房屋租赁合同，2003年3月3日的租赁协议已被该协议变更，实际租赁期间为20年，被告不予认可，称该租赁协议无被告公司负责人的签字，合同上的印章不确定是被告公司印章，且该合同内容损害被告金刚公司利益。后原告王圣国承租该涉案房屋经改造对外出租，并向被告金刚公司缴纳房租。庭审中，被告金刚公司认可原告交付的最后一笔租金的时间为2015年12月21日，原告无异议，但其提交工商银行汇款凭证主张其于2016年3月30日向被告金刚公司支付房租至2016年7月，该转账凭证显示原告于2016年3月30日向被告金刚公司转账支付1.1万元，被告对转账凭证真实性无异议，但称是在未通知被告金刚公司的情况下向其许久未用的账号转入的，被告金刚公司不知情。2013年2月22日，轻工物资中心被吊销。2015年12月31日，被告金刚公司与被告王法进签订租赁合同，将涉案房屋出租给被告王法进。租赁合同签订后被告王法进向诉争房屋的门面张贴公告，要求承租门面的业主3日内与其签订租赁合同，否则按自动放弃处理。后被告王法进占有使用涉案房屋并将其中的6间门面对外出租。庭审中，原告提交赔偿协议4份、证明1份及案外人起诉书（复印件）主张二被告赔偿其损失60万元，但二被告以原告未提交原件为由不予认可，同时原告自认未就损失向第三方进行赔偿。关于解除租赁合同，被告金刚公司称其在2015年11月向原告催缴房租时得知轻工物资中心已不存在，遂通知原告腾房解除租赁关系，原告拒绝商谈，但未提交证据证明，原告不予认可。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致可以解除合同。当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，尽管房屋租赁协议显示被告轻工物资中心承租被告金刚公司涉案房屋，但被告金刚公司持续按照该房屋租赁协议收取原告王圣国租金，同时原告王圣国提交的协议书显示轻工物资中心允许原告对外以轻工物资中心的名义签订合同，故应认定原告王圣国与被告金刚公司就涉案房屋存在租赁关系。关于租赁期限，被告金刚公司提交的房屋租赁协议显示租期三年，但落款时间为2003年3月3日，而原告提交的落款时间为2003年4月26日的房屋租赁协议显示租期为二十年，尽管被告金刚公司对该租赁协议以无负责人签字、合同内容损害其公司利益为由不予认可，但被告未提交证据证明该租赁协议存在无效、显失公平等情形，且庭审中被告金刚公司自认其于2015年12月仍收取原告王圣国的租金，故本院认定原告的房屋租赁协议真实有效。被告金刚公司未提交证据证明原告王圣国存在拒不履行合同义务的情形，亦未提交证据证明其通知原告解除租赁合同，在此情况下，被告金刚公司与被告王法进签订租赁合同，损害了原告王圣国的承租权，故原告王圣国关于被告金刚公司继续履行涉案房屋的租赁合同的诉请，本院予以支持。被告王法进与被告金刚公司签订租赁合同后，采取张贴公告要求承租门面的业主与其签订租赁合同的方式占有使用涉案房屋，妨害了原告王圣国对涉案房屋的使用权，故原告王圣国关于被告王法进返还涉案房屋的诉请，本院予以支持。原告关于二被告赔偿其损失60万元的诉请，因原告提交的赔偿协议、证明及案外人起诉书均为复印件，该证据不足以证明其损失数额，且被告不予认可，同时原告自认未就损失向第三方进行赔偿，该损失尚未实际发生，故本院不予支持。基此，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告石家庄金刚内燃机零部件集团有限公司与原告王圣国继续履行2003年4月26日其与石家庄市轻工物资中心签订的《房屋租赁协议》；二、被告王法进于本判决生效之日起十五日内向原告王圣国返还其占有的位于石家庄市××区煤××街西侧房屋；三、驳回原告王圣国的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由被告石家庄金刚内燃机零部件集团有限公司、王法进负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院认定的事实同原审认定事实一致。
本院认为，租赁物不管是临时建筑还是永久建筑，都是办了手续的，合法存在的，不影响租赁合同的法律效力。本案中，尽管房屋租赁协议显示轻工物资中心承租金刚公司涉案房屋，但金刚公司持续按照该房屋租赁协议收取王圣国租金，同时王圣国提交的协议书显示轻工物资中心允许其对外以轻工物资中心的名义签订合同，故应认定王圣国与金刚公司就涉案房屋存在租赁关系，王圣国为实际承租人。关于租赁期限，金刚公司提交的房屋租赁协议显示租期三年，但落款时间为2003年3月3日，而王圣国提交的落款时间为2003年4月26日的房屋租赁协议显示租期为二十年，尽管金刚公司对该租赁协议以无负责人签字、合同内容损害其公司利益为由不予认可，但未提交证据证明该租赁协议存在无效、显失公平等情形，且一审庭审中金刚公司自认其于2015年12月仍收取王圣国的租金，故一审法院认定王圣国的房屋租赁协议真实有效并无不当。金刚公司未提交证据证明王圣国存在拒不履行合同义务的情形，亦未提交证据证明其通知原告解除租赁合同，在此情况下，金刚公司与王法进签订租赁合同，损害了王圣国的承租权，故王圣国关于金刚公司继续履行涉案房屋的租赁合同的诉请，一审法院予以支持，符合法律规定。王法进与金刚公司签订租赁合同后，采取张贴公告要求承租门面的业主与其签订租赁合同的方式占有使用涉案房屋，妨害了王圣国对涉案房屋的使用权，故王圣国关于王法进返还涉案房屋的诉请，一审本院予以支持，并无不妥。
综上所述，石家庄金刚内燃机零部件集团有限公司、王法进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9900元，由上诉人石家庄金刚内燃机零部件集团有限公司负担9800元，王法进承担100元。
本判决为终审判决。
审判长 孟志刚
审判员 周玉杰
审判员 李荣水
二〇一七年二月二十七日
书记员 郭志芳