西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）碑民二初字第01587号
原告：中信银行股份有限公司西安分行。
负责人：谢宏儒，行长。
委托代理人：王荣，陕西再创律师事务所律师。
委托代理人：马苗，陕西再创律师事务所律师。
被告：ＸＸ，男，出生，汉族。
被告：李志雄，男，出生，汉族。
被告：贺翠英，女，出生，汉族。
被告：陕西建秦房地产开发有限公司。
法定代表人：张民宪，董事长。
原告中信银行股份有限公司西安分行（以下简称中信银行西安分行）与被告ＸＸ、李志雄、贺翠英、陕西建秦房地产开发有限公司（以下简称建秦公司）商品房买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告中信银行西安分行委托代理人王荣到庭参加诉讼，被告ＸＸ、李志雄、贺翠英、建秦公司经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中信银行西安分行诉称：，其与被告ＸＸ、李志雄、贺翠英签订《中信实业银行个人购房借款合同》及《西安市房地产抵押合同》，由原告向被告提供贷款57万元，用于购买西安市北辰大道锦绣天下第8幢1单元2层10202号房，并以该房产作为贷款抵押。被告建秦公司为借款合同的保证人。合同签订后，原告如期向被告发放贷款，但被告未能按月偿还贷款本息，截止，被告逾期8期。被告的行为已严重违反合同约定，构成违约，故其提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间的借款合同；2、被告ＸＸ、李志雄、贺翠英偿还原告借款逾期本金3871.8元、逾期利息24781.26元、罚息1064.83元，逾期总金额297117.89元；借款本金561234.25元、利息3109.35元，以上两项共计还款总金额594061.49元（截止），并判令利息到给付之日；3、被告建秦公司承担保证责任；4、原告优先行使房产抵押权；5、诉讼费由二被告承担。
被告ＸＸ、李志雄、贺翠英、建秦公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：，ＸＸ为购买自用住房与中信银行西安分行（贷款人）、建秦公司（保证人）签订了《中信银行个人购房借款合同》，被告李志雄、贺翠英为共同借款人。约定：中信银行西安分行贷给ＸＸ、李志雄、贺翠英，贷款期限360月，自至止，贷款用于购买西安市北辰大道锦绣天下第8幢1单元2层10202号房；月贷款利率6.1667‰，贷款利率调整按照自借款合同签订日起，首次利率调整日确定为，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照合同约定方式进行浮动后所确定的利率；贷款的偿还采用按月等额还款法，还款日为每月15日，还款总期数为360期；保证人对合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止（“担保阶段”）借款人的所有应付款项承担连带保证责任。如借款人在担保阶段内未能依照合同约定按时偿还贷款本息和或相关费用的，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任并有权从保证人在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。若借款人有逾期或未按约定的金额归还贷款本息，则贷款人有权采取以下一种或多种措施：1、按中国人民银行的规定计收罚息和复利；2、停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，并要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息；3、依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息；4、要求保证人履行保证责任。同日，ＸＸ（抵押人）与中信银行西安分行（抵押权人）签订了《西安市房地产抵押合同》。约定：ＸＸ提供其向建秦公司购买的西安市北辰大道锦绣天下第8幢1单元2层10202号房产作为借款抵押物；房地产抵押价值为819430元，抵押房产担保的贷款金额为57万元，贷款期限自至止。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；双方在房地产抵押合同签订之日起三十日内，持借款合同、本合同及相关材料在西安市房地产交易管理中心办理房地产抵押登记，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。合同签订后，抵押双方未办理抵押物登记。，中信银行西安分行向ＸＸ发放了贷款57万元并以借款人购房款的名义用转帐方式划至建秦公司的帐户。之后，ＸＸ仅还中信银行西安分行借款本金16002.4元及相应利息后未还借款，截止，ＸＸ未还的贷款本金余额为565106.05元、逾期未还本金15267.72元、逾期本金利息69528.15元、罚息7628.38元。庭审中，原告同意以截止确定的数额作为其诉讼请求数额，本院经核实予以确定。
以上事实，有《中信银行个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、放款凭证、个人台帐等相关证据及双方当事人陈述存卷为证。
本院认为，原告中信银行西安分行与被告ＸＸ、李志雄、贺翠英、建秦公司签订的《中信银行个人购房借款合同》，意思表示真实，内容不违反法律规定，合同和协议均合法有效。原、被告均应按照合同约定履行合同义务，原告已依借款合同约定向被告ＸＸ、李志雄、贺翠英提供贷款，被告ＸＸ、李志雄、贺翠英未按照合同约定履行还款义务，构成违约。现原告依据法律规定及合同约定要求解除与被告ＸＸ、李志雄、贺翠英的借款合同，并要求被告ＸＸ、李志雄、贺翠英偿还剩余贷款及利息、罚息的诉讼请求与法有据，依法予以支持，具体数额以庭审中确定的数额为准。对于原告要求优先行使房产抵押权的诉讼请求，因ＸＸ与中信银行西安分行虽签订《西安市房地产抵押合同》，ＸＸ自愿提供位于西安市北辰大道锦绣天下第8幢1单元2层10202号房产作为借款抵押物，但并未办理抵押登记手续。根据双方抵押合同中约定，双方在房地产抵押合同签订之日起三十日内，持借款合同、本合同及相关材料在西安市房地产交易管理中心办理房地产抵押登记，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。因此，双方就所购房屋设定的抵押因未办理房地产抵押登记手续而未生效。故对原告要求优先行使房产抵押权的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告建秦公司承担保证责任的诉讼请求，因根据合同约定，保证人对合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止（“担保阶段”）借款人的所有应付款项承担连带保证责任。本案房屋抵押登记并未办理，建秦公司作为保证人应当承担借款的保证责任，故对原告此诉讼请求予以支持。
综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第四十一条、第四十二条第（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日原告中信银行股份有限公司西安分行与被告ＸＸ、李志雄、贺翠英签订的《中信银行个人购房借款合同》予以解除。
二、被告ＸＸ、李志雄、贺翠英于本判决生效之日起十日内支付原告中信银行股份有限公司西安分行贷款本金余额为565106.05元、逾期本金利息69528.15元、罚息7628.38元。
三、被告陕西建秦房地产开发有限公司对被告ＸＸ、李志雄、贺翠英上述欠款承担连带清偿责任
四、驳回原告中信银行股份有限公司西安分行其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费11541元、公告费800元，由被告ＸＸ、李志雄、贺翠英、陕西建秦房地产开发有限公司负担。（此款原告已预交，被告ＸＸ、李志雄、贺翠英、陕西建秦房地产开发有限公司于支付上述款项时一并支付对方。）
（此页无正文）
审 判 长 郭玉萍
审 判 员 张 红
代理审判员 李新元
二〇一四年七月二日
书 记 员 张 婷