广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初3641号原告：梁万光，女，1981年8月25日出生，汉族，住广东省信宜市，委托诉讼代理人:段兰，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人:夏正阳，广东宝慧律师事务所实习律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码：914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人:田唯，广东联顺律师事务所律师。原告梁万光诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案受理后，依法由本院审判员侯德适用简易程序独任审理。本案于2018年3月28日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交楼违约金36510.2元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确违约金从逾期交楼之日至交楼之日止，按市场租金的双倍46元/月/平方米计算。事实与理由：2016年6月4日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以总价810242元购买被告开发的佛山市禅城区季华四路66号二座2001房，被告应在2017年3月31日前向原告交付涉案房屋。合同签订后，原告已足额支付购房款。然而，被告由于自身原因，涉案房屋虽交付期限届满，却仍未向原告实际交付。截至2018年1月23日，被告已逾期289天，根据合同约定，原告要求被告继续履行合同并向原告支付违约金（违约金计算标准为市场租金的双倍）。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告辩称：一、应按照《广东省商品房买卖合同》约定处理逾期交付商品房的违约问题。根据原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1601016571）（下称《买卖合同》），约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路66号二座2001房，建筑面积为79.37平方米，价款为810242元；约定被告在2017年3月31日前（交付期限），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同。原告不解除合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。二、原、被告双方已签订《逾期交楼处理协议书》，明确约定逾期交楼违约金为23元/平方米的赔偿标准，且原告已收取部分逾期交楼违约金。本案原告诉请被告按46元/平方米的标准支付逾期交房违约金，但原告已与被告签订了《逾期交楼处理协议书》，约定被告按23元/平方米赔偿，该协议是双方在平等自愿的基础上所签订，是原、被告双方的真实意思表示，依法应受法律保护。原告不能单方悔约，请求法院依法驳回其诉讼请求。三、被告向原告支付逾期交房违约金的起止时间为2017年4月1日起至2018年1月17日止。原告主张被告支付从2017年3月31日起至2018年1月23日止的逾期交房违约金与合同约定不符，没有事实依据。按照《买卖合同》第八条“交付期限”约定，被告在2017年3月31日前（交付期限），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告。故逾期起算时间为2017年4月1日起。被告于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件，故计算逾期截止时间为2018年1月17日。被告现已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件和标准，原告无权拒绝办理交付，被告不因此承担延期交楼的违约责任。综上所述，根据本案证据和事实，被告已支付自2017年4月1日至2017年9月30日止的违约金10954元，故被告应按每月每平方米23元计算支付自2017年10月1日起至2018年1月17日止的逾期交房违约金共6510.99元给原告，且2018年1月17日之后被告无须向原告支付逾期交房违约金，原告诉求超过部分没有事实依据，应予以驳回。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证，被告企业信用信息公示报告,证明原、被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》，证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系，被告超过约定的房屋交付使用期限仍未交付房屋，故应当承担违约责任。3、购房发票，证明原告已经按购房合同约定足额支付了购房款，履行了合同义务，有权要求被告承担拒绝履行合同的违约责任。4、光盘、宣传海报、报警回执，证明光盘反映的是业主在2018年3月18日在楼盘拍摄的公共区域及房屋存在的质量问题。宣传海报是证明海报中宣称的包含五台电梯，花园让绿色自然相伴以及中庭花园包含完整的小区景观植被以及完整的外墙装饰面及地板装饰面，而事实上涉案楼盘虽然于2018年1月17日取得通水通电市政验收，但整个物业公共区域部分堆放着建筑垃圾，小区无绿化，小区地板仍未铺设，小区的电梯截止2018年3月18日仍未开通，公共区域完全无法通行，涉案房屋亦存在严重的质量问题，根本不符合实际交楼标准。报警回执是证明业主代表邵玉兴女士（也是另案3691号当事人）在近一百多位业主的委托下在收到被告邮寄的交楼通知书后前往佛山市公安局禅城分局同济派出所报警，相关民警出警到被告住所处调查取证，并制作了相关笔录，证明近百名业主提出了质量问题及不符合收楼标准。5、物业公司的通知书，证明物业公司安排原告在2018年1月31日看楼收楼。本院认证如下：被告对原告举证的证据1、2、3、4、5的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。诉讼中，被告举证的证据如下：1、被告营业执照，证明被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，证明双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效；合同约定了被告应在2017年3月31日前，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告（《买卖合同》第八条“交付期限”约定）；被告逾期交楼的，应自最后交付期限的第二日起按商品房的市场租金向原告支付违约金（《买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定）；买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任（《买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”）；附件平面图是商品房毛坯图,即被告是毛坯交房；补充协议第十八条约定了出卖人按照买卖合同载明的地址寄件即履行了通知义务。3、佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知，证明涉案房屋属于禅城区石湾镇街道季华地段，市场租金标准为每月每平方米22元，被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金符合该规定，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。4、《房屋租赁合同》、租金收据、房产证，证明事实上涉案房产周围如盈彩美居、唐园小区、金子苑社区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间。被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金与市场水平相符。5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案房屋已于2018年1月17日办理竣工验收合格，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，逾期交楼违约金应计算截止至2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。6、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单，证明涉案房屋已达到合同约定交付条件，被告按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，原告已签收，但原告拒绝收楼，责任应由其自行承担。7、《逾期交楼处理协议书》、收据、佛山农商行批量代收付结果明细清单，证明原、被告已就逾期交楼违约金按照23元/平方米/月的标准支付达成一致，并签订了处理协议书，原告按期出具《收据》给被告，被告则支付相应款项至原告指定账户，本案中原告已收取2017年4月1日至2017年9月31日的逾期交楼违约金10954元。本院认证如下：证据1、2、5、6、7被告提供原件予以质证，本院对证据的真实性予以采信。证据3为政府发布的指导标准，对真实性予以采信。证据4，仅凭该证据不能反映市场租金，对该证据不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年6月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》（下称补充协议），合同主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况……禅城区季华四路66号二座2001房……建筑面积共79.37平方米……第四条计价方式与价款……1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米16515.33元，总金额为810242元……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理……2、……（3）如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。第八条交付期限。出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备表》）……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、若出卖人未按照本合同第八条及本补充协议第六条的约定向买受人交付商品房的，按以下方式处理……（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按购房总价款的【1】%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对该商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日……补充协议第十六大点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。此外该补充协议第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。合同签订后，原告支付了全部购房款。另查明一，2018年1月17日，被告建设的佛山雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年1月19日，被告通过邮政EMS向原告发出《收楼通知书》、《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，通知称原告购买的2001房具备合同交付使用条件，请原告前往物业服务中心办理交付手续。2018年1月20日，因收楼业主众多，涉案楼盘的前期物业公司重新安排收楼时间，安排原告在2018年1月31日收楼。2018年1月31日，原告前往涉案楼盘看楼，但其以楼盘存在质量问题为由拒绝收楼。另查明二，2017年11月30日，原告与被告签订《逾期交楼处理协议书》，原告同意被告从2017年4月1日起按每平方23元/月的标准支付逾期交楼违约金。协议签订后，被告支付了自2017年4月1日至2017年9月30日的逾期交楼违约金10954元。另查明三，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾镇街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：被告逾期交房违约金的计算标准及计算截止时间如何确定。关于逾期交房违约金计付标准问题。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，原告与被告签订《逾期交楼处理协议书》就逾期交楼违约金约定为23元/月/平方米，被告应按以上标准继续支付逾期交楼违约金。关于违约金的计算截止日期。原告主张涉案房屋尚不符合交楼标准，故逾期交楼违约金应计算至原告实际办理收楼手续之日；被告则抗辩认为仅应计算至竣工验收之日也即2018年1月17日。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，逾期交房违约金应计算至“实际交付之日止”。据此，本院认为，对该问题审查的关键在于如何正确理解合同约定的“实际交付之日”。对此，本院分析如下：首先，关于涉案房屋是否符合交付标准。根据涉案合同第十一条关于“交接”的约定，涉案商品房达到合同约定的交付标准，应同时符合以下条件：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。本案中，被告在涉案房屋取得《竣工验收备案表》后及时通知原告办理收楼手续，并同时邮寄送达《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，且原告未举证证明被告交付的房屋存在坐落位置、户型与合同约定不符或竣工测绘面积不符合合同约定的情形，足以认定涉案房屋符合合同约定的交付标准，根据约定，涉案房屋在符合上述三项条件后，原告无权拒绝办理交付手续。其次，原告主张涉案住宅公共基础设施尚未完善，故不符合交楼标准。本院认为：其一，公共基础设施的完善本身并非合同约定的交付标准之一；其二，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第十六大点第6项的约定，佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。可见，佛山雄盛王府广场作为一个整体项目，在其他各区尚未建设完成的情况下，A1区住宅在竣工验收后，部分公共基础设施尚未完善符合常理，原告签约时对该情况是应当预见到的，且本案中，原告并未提供充分的证据证明该部分尚未完善的基础设施对其接收及使用涉案房屋造成正常无法容忍的不便，故本院对其主张不予采纳。综合以上两点，本院认定涉案房屋已经符合合同约定的交付标准，原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后应及时办理收楼手续，原告拒绝办理交付手续的理由不成立，根据《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日，又因涉案商品房物业管理方在被告发送《收楼通知书》后明确通知原告办理收楼时间为2018年1月31日，故本院确定验收期限届满之日应从2018年1月31日起算，因原告拒绝办理收楼手续的理由不成立，本院确定涉案物业的验收期限届满之日为物业公司安排的收楼日期之日起第五日，也即涉案物业的交付时间为2018年2月5日。另，被告已支付了自2017年4月1日至2017年9月30日的违约金，被告还应支付剩余128天的逾期交楼违约金7789元（23元/㎡/月×79.37㎡÷30天×128天），原告诉请超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁万光支付逾期交楼违约金7789元；二、驳回原告梁万光的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取356元，原告梁万光负担281元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年四月二十五日书记员 罗凤华