大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书(2015)西民初字第2926号原告大连峰霖物业管理有限公司，住所地大连市中山区。法定代表人谭秀华，该公司经理。委托代理人曹铮，辽宁和昌律师事务所律师。被告黄秀琴，女，汉族，无职业，住大连市西岗区。委托代理人艾诗博，辽宁壹品律师事务所律师。委托代理人魏浩男，辽宁壹品律师事务所律师。原告大连峰霖物业管理有限公司（以下简称“峰霖物业”）与被告黄秀琴物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2015年9月8日公开开庭进行了审理，原告峰霖物业的委托代理人曹铮、被告黄秀琴的委托代理人魏浩男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月12日，原告峰霖物业与被告所在小区业主委员会，即大连市西岗区八一路中华名城小区业主委员会签订《中华名城小区物业服务合同》，合同中约定：“住宅房屋1.58元/月·平方米，业主于每季度初月5-10日前缴纳本季度物业服务费用，如逾期缴纳则从逾期之日起按应交物业管理服务费的2.5‰·日比例缴纳违约金”。同时，中华名城小区开发商大连欧美亚房地产开发有限公司，小区前期物业服务公司大连联华物业管理有限公司与原告于2013年7月15日前签订协议书约定，大连联华物业管理有限公司已将其对中华名城小区提供物业服务期间所发生的清缴拖欠物业服务费事项的权利转让给原告大连峰霖物业管理有限公司实施。被告所有的房屋位于大连市西岗区八一路210号14-1-3-2（行政号：24-1-3-2）建筑面积170.97平方米，自2006年9月14日起开始拖欠物业服务费，计至2015年5月31日为止，拖欠物业服务费本金28242元，违约金8473元（合同约定的违约金较高，原告仅主张物业服务费的30%作为违约金），共计36715元。原告按照与被告小区业主委员会签订的物业服务合同履行了合同项下的全部义务，但是被告却没有按照合同的约定缴纳物业管理服务费，经原告工作人员多次索要，被告仍拒绝支付。故原告诉至法院，请求判令：1.被告黄秀琴给付原告自2006年9月14日起至2015年5月31日止物业服务费28242元（1.58元/平方米·月×170.97平方米×（104+17/31）月=28242元）；2.被告黄秀琴给付原告自2006年9月14日起至2015年5月31日止的违约金8473元（28242元×30%=8473元），共计36715元。被告辩称,不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.原告峰霖物业未有效履行物业管理责任，合同违约在先，无权要求答辩人按照合同条件给付对价，无权向答辩人主张给付物业服务费。对被告住宅外墙体渗水透寒，原告未积极维修，未申请使用维修基金，造成外墙体维修问题长期耽搁；小区管理混乱，垃圾成山，部分一楼业主肆意侵占公共绿地，损毁绿地树木和设施，将公用部分绿地随意圈占、设立围栏，在其中长期放置粪便作为农家肥种植作物，饲养家禽等，导致答辩人所居住的环境长期臭气熏天，噪音不断，原告作为物业管理人，有责任对此种行为进行制止，要求行为人停止上述行为或向人民法院起诉。原告没有起到上述应尽义务，对行为人的行为不予阻拦，对行政机关的执法行为也不予配合，因此在主要管理义务尚未履行到位的情形下，原告无权要求答辩人支付其管理行为的对价，此亦双务合同的应有之表现，即在原告长期不履行义务的情形下，答辩人有权行使同时履行抗辩权，在原告有效履行了合同义务后再给付对价。2.原告的诉讼请求中绝大部分已过诉讼时效。原告主张的物业服务费中，自2006年9月14日至2013年7月6日，即自起诉之日2015年7月6日起算之前超过两年的部分，诉讼请求已超过诉讼时效。原告从未使用过任何有效手段通知答辩人缴费，答辩人从未知悉原告曾有过任何主张权利的行为。同时，原告诉讼请求中部分债权，即2013年7月15日前的物业服务费收缴权利，源自前任物业公司转让，两者之间的接替实质上为物业管理公司主体的变更，这意味着2013年7月以前的物业管理行为已经中断，此后的管理行为与之前的不再具有连续性，因此即便从债权产生的连续性来说，2013年第一、二季度以及之前的所有季度的物业服务费至原告起诉时也已超过诉讼时效。3.债权转让未履行对债务人的告知义务，转让行为对债务人不产生效力，原告没有催收及主张权利的资格。债权的转让应当通过合法有效的方式通知，目前通用方式是采用挂号信和电话通知，原告未采取合法的通知方式。经审理查明，被告黄秀琴系大连市西岗区八一路210号24-1-3-2房屋业主，房屋建筑面积为170.97平方米。2014年7月12日，原告峰霖物业与被告所在小区业主委员会，即大连市西岗区八一路中华名城小区业主委员会签订《中华名城小区物业服务合同》，约定：住宅房屋1.58元/月·平方米，业主于每季度初月5-10日前缴纳本季度物业服务费用，如逾期缴纳则从逾期之日起按应交物业管理服务费的2.5‰·日比例缴纳违约金，2013年7月15日以前历年业主拖欠的物业服务费690余万元，由峰霖物业清缴。2013年7月15日，原告与中华名城小区开发商大连欧美亚房地产开发有限公司、大连联华物业管理有限公司签订协议书，约定：大连联华物业管理有限公司授权原告峰霖物业向中华名城小区业主（含房屋租赁者）主张拖欠大连联华物业管理有限公司自2013年7月15日之前的物业服务费等权益，该额度约为人民币6945863元。自2006年9月14日起至2015年5月31日止，被告未缴纳物业服务费。本院所确认的上述事实，有物业服务合同、授权委托协议、照片以及当事人的当庭陈述在案为凭，已经开庭质证和本院审查，予以采信。本院认为，原告与大连市西岗区八一路中华名城小区业主委员会订立的物业服务合同，以及原告与大连欧美亚房地产有限公司、大连联华物业管理有限公司签订的授权委托协议，合法有效，对业主具有法律约束力。原被告均应依照合同履行自己的权利义务。原告提供了物业服务，被告作为业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。关于被告提出的诉讼时效一节，因原告所提交的证据不足以证明原告已将物业服务费催缴单送达至被告，故被告所提出原告主张的诉讼请求中2006年9月14日起至2013年7月6期间的物业服务费已经超过诉讼时效的答辩意见，符合法律规定，本院予以支持。原告的诉讼请求中，要求被告支付2013年7月7日至2015年5月31日期间物业服务费的部分，即1.58元/平方米·月×170.97平方米×23个月＝6213元，符合法律规定，本院予以支持；2006年9月14日起至2013年7月6期间的物业服务费，因超过诉讼时效，本院不予支持。关于被告提出的原告通过债权转让方式取得业主拖欠的2013年7月15日之前物业收费权未告知作为债务人的被告，故不产生债权转让的法律效力的答辩意见，因在原告与中华名城小区业主委员会签订的物业服务合同中约定，大连联华物业管理有限公司将其对中华名城小区提供物业服务期间所发生的清缴拖欠物业服务费事项的权利转让给原告实施，原告与业主委员会签订的物业服务合同的效力及于业主，原告已就案涉债权转让行为向被告履行了通知义务，债权转让行为合法有效，故被告的相关答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的原告因履行物业管理义务不到位，无权要求被告交纳物业服务费的答辩意见，由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费将造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主利益，被告所提交的证据不能证明原告拒不提供物业服务或提供的服务有重大瑕疵，故对被告的答辩意见，本院不予采纳。因原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故对原告主张被告向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《物业管理条例》第七条第五项，第四十二条之规定，判决如下：被告黄秀琴自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连峰霖物业管理有限公司物业服务费6213元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费717元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期限届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行期限为二年。代理审判员 杨 多二〇一五年九月三十日书 记 员 张新传