湖北省宜昌市夷陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0506民初265号
原告:付勤，男，1987年6月12日出生，汉族，私营业主，住宜昌市。
委托诉讼代理人：李孝洁，湖北诚弘律师事务所律师。
被告：李扬，男，1974年12月20日出生，汉族，无业，住宜昌市夷陵区。
原告付勤与被告李扬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日受理立案，依法适用简易程序于同年3月7日公开开庭进行了审理。原告付勤及其诉讼代理人李孝洁，被告李扬到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告向本院申请三个月的庭外和解期限，但双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告付勤向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告给付截止2017年12月31日的房屋租金101627元；2018年1月1日后的租金按照27209元/月给付。2．判令被告向原告给付违约金50000元。3．由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月12日，原、被告双方签订一份《租房合同》，约定：“原告将位于夷陵区东湖路186号负一层门面房屋出租给被告用于网吧经营；租赁期间自2013年8月1日至2018年8月1�；第一年租金每月20000元，自第二年起每年按照8%的上涨比例逐年递增，每月底缴纳次月房租……”其后，被告在上述租赁房屋内经营网吧。自2017年7月以来，被告交租就有些拖延，截止2017年12月31日累计拖欠原告租金101627元。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，现诉请法院，望判如所请。
被告李扬辩称：原告的请求不符合事实。我于2017年9月30日已经向原告退房，原告也表示同意，所以不存在违约。原告发布房屋租赁信息并没有告知我，因为原告同意9月30日房屋到期了所以他才发布招租广告。并且原告在同意后已对该房屋继续进行招租，在朋友圈发的有信息，在电台打的有广告。原告对该房屋进行出售没有提前通知我，导致我无法经营。我未向原告拖欠房租。2017年5月1日至7月30日，计75582元，减去已付6万元，下欠15582元；同年8月1日至9月30日，�54418元，扣除已付5万元，下欠4418元；共计下欠2万元，订合同时向原告交3万元押金，扣除下欠的2万元后，原告还欠我1万元的押金。请法院驳回原告的诉讼请求。
原告付勤为支持其诉讼主张，提供了《租赁合同》一份。证明双方的租赁关系及租金标准。
被告李扬对原告付勤提交的租赁合同真实性没有异议，但认为与原告于2017年9月30日就解除了合同，不欠原告房屋租费。
被告李扬为证明其答辩意见，提供了以下证据：
1、原告于2017年9月、10月在58同城网上发布出售（租）房屋的信息。其中9月份发布4份，10月份发布2份。
2、2017年10月24日、10月30日，原告在微信朋友圈发布房屋出售（租）信息2份。
3、2017年11月16日，原告在电视台发布房屋出租信息1份。
4、原告在出租房屋大门内张贴“门面出租”信息2份。
以上证据证明被告于2017年9月30日向原告退房后，原告已对该房屋在58同城网、微信朋友圈上发布出售和招租信息，在租房大门内张贴“门面出租”信息，在电视台发布出租信息。被告没有拖欠原告房租，也不存在违约。
5、2017年8月17日VCD视频资料。证明被告经营场所（网吧）因遭受自然灾害无法正常经营，随后被告向原告口头提出解除合同请求。
6、照片二张。证明2017年8月17日被告经营场所（网吧）外面遭受暴雨后受灾的情况。
原告付勤对被告提交的证据质证意见如下：对证据一至证据四提出异议，认为被告所述房屋租赁关系已终止的理由不成立。被告没有提出申请，原告也不知道被告要续租。招租广告是属实的，但当时是由于被告提出不再续租，原告担心房屋空档才在58同城网上招租。招租对原、被告双方的租赁合�并不影响，最终房屋仍空置在被告名下，双方至今没有办理退房手续。对证据五的真实性提出异议，认为该视频资料是开庭后提交，举证不符合法定程序，且该视频无法反映全貌，不能证明被告遭受灾害并无法经营的主张。对证据六提出异议，认为“李好网吧”（经营房屋）外侧有门槛，小量雨水尚不足以流入房内。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院结合原告的诉讼意见、被告的答辩意见以及举证、质证和庭审情况，即对原告提交的《租赁合同》予以有效认定；对被告提交的证据一、证据二、证据三、证据四予以有效认定；对证据五、证据六，结合被告的质证和庭审情况，将进行综合判定。本院根据有效证据确认以下法律事实：
1．2013年4月12日，原告付勤与被告李扬签订《租房合同》一份，该合同约定，原告将位于夷陵区东湖路186号职工住宅楼负一层门面房屋出租给被告用于经营“李好网吧，”租赁期限为五年，自2013年8月1日至2018年8月1日；租金支付方式为先付后租，第一年月租金为2万元，第二年起每年按照8%的上涨比例逐年递增。合同生效后，被告向原告交付押金3万元，约定合同期届满退还押金。同时，该合同第五条第一款约定，“租赁期间，甲方（付勤）有权依照法定程序转让该租赁物；甲方出售房屋，须在两个月前书面通知乙方（李扬），在同等条件下，乙方有优先购买权”。第七条约定，“有下列情形之一的，双方任意一方可以解除合同：法定的不可抗力致合同无法继续履行的；政府统一规划或自然灾害致合同无法继续履行的。任意一方根本违约，致使合同目的不能实现的。”第八条第二款约定，“双方违反本合同内容，应承担违约金5万元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。”合同并就双方其他权利义务等事项进行了明确约定。
2．2017年9月，被告经营的网吧因受暴雨灾害等原因无法正常经营，开始拖欠原告房屋租金并口头提出解除《租房合同》事宜，原告因担心房屋空档，先后在58同城网上发布出售（租）房屋信息。同年9月30日，被告找原告口头协商解除房屋租赁和结算租费事宜后，关闭“李好网吧，”但双方并没有正式办理书面房屋交接手续和房屋租费结算事宜，被告将网吧钥匙放置网吧旁边的门房处。
3．2017年10月，原告再次在58同城网上发布出售（租）房屋信息，并在微信朋友圈发布房屋出租信息。同年11月16日，原告见无人购买和承租房屋，又在电视台发布房屋出租信息�内容为：“夷陵区小溪塔十字街旺铺出租！（原李好网吧）面积740平方米，适合做网吧、大型综合餐饮、超市、台球室、洗脚城、药房诊所、养生会所等等经营项目。黄金地段，是您创业赚钱的首选！联系人：付先生。”并在播出时，留有原告的联系电话。
4．2018年1月29日，原告在网吧旁边门房处拿到“网吧”房屋钥匙并在大门内张贴“门面出租”信息，并留有原告联系电话。随后，原告多次要求被告给付房屋租金，但被告以双方已于2017年9月30日解除租房合同并未拖欠房租等为由拒付。2018年1月18日，原告向本院提起前述之诉。
同时查明：按原、被告双方签订的《租赁合同》约定，截止2017年9月30日，被告下欠原告房租20000元；截止2018年1月29日，被告下欠原告房租128836元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，�租人支付租金的合同。本案双方争议的焦点是：原、被告双方是否解除房屋租赁合同？若双方解除合同，其解除合同的时间如何认定？原告请求被告给付违约金的理由是否成立？现分别评述如下：
一、关于原、被告双方是否解除房屋租赁合同以及解除合同的时间如何认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。2017年8月，被告因遭受暴雨灾害等原因无法继续承租原告的房屋，并于2017年9�30日关闭网吧。本案中，原告主张双方并没有解除租赁合同，被告抗辩双方已于2017年9月30日解除了租赁合同。由于被告没有提供证据证实提前退租腾空房屋并通知原告，亦没有证据证明双方此前就退租腾房交接时间达成合意，且被告在关闭网吧后并未将网吧房屋钥匙交给原告，双方亦没有书面证据证实已办理《租房合同》解除和租费结算事宜，故此，被告抗辩双方于“2017年9月30日解除租房合同并未拖欠房租”的理由，本院不予支持。2017年9月至同年11月，在合同期限届满前，原告先后在58同城网、微信朋友圈发布出售（租）房屋信息，在电视台发布房屋出租信息，并在上述网站和电视台留有原告的联系电话。按双方签订的《租赁合同》第五条第一款约定，“原告出售房屋，须在两个月前书面通知被告”，但原告并没有提供书面证据证明已通知被告。原告发布上述房�出售（租）信息，可以认定被告不再承租房屋或双方就解除房屋租赁事宜进行过协商，只是双方没有办理书面解除合同和结算事宜。2018年1月29日，原告拿到被告所租房屋钥匙后，在被告所租房屋大门内张贴“门面出租”信息，视为原告已接受房屋，双方已实际解除房屋租赁合同，故原告主张“双方并没有终止房屋租赁”的理由，本院不予采信和支持。
二、关于原告请求被告给付违约金的理由是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。在本案中，被告在合同履行期限届满前，单方面提出提前解除房屋租赁合同，虽然构成违约，但被告系因自然灾害等原因，且相比整个五年租赁期限，未到期租赁期限较短。原告在合同未到期，对被告提前解除《租赁合同》已经知晓并着手对外发布出售和招租广告信息等要约邀请，应认定原告与被告就提前解除房屋租赁合同进行过协商，且原告已经知道并认可被告提前解除房屋租赁合同。同时，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，由于原告没有提供相关证据证实因被告违约行为造成其实际损失，故本院对原告主张被告向其给付违约金的请求不予支持。
综上，原告付勤与被告李扬签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，本院对原告诉请被告向原告支付租赁期间租金的诉讼请求予以支持。在原告拿到所租房屋钥匙并在房屋大门内�贴“门面出租”信息之日起，应视为双方已解除房屋租赁合同，对原告主张“被告向原告给付违约金”的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李扬给付原告付勤截止2018年1月29日的房屋租金128836元。
二、原告付勤退还被告李扬房屋押金30000元。
三、上述一、二项相抵后，被告李扬还应支付原告付勤房屋租金98836元，该租金于本判决生效后三十日内支付。
四、驳回原告付勤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1938元（减半收取），由原告付勤负担500元，被告李扬负担1438元（该费用原告已预交，由被告直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 肖杰
二〇一八年四月十一日
书记员 王红