江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第2885号
上诉人（原审被告）上海克莉丝汀食品有限公司，住所地上海市徐汇区银都路388号3号楼。
法定代表人罗田安，该公司董事长。
委托代理人王青、张钰，该公司员工。
被上诉人（原审原告）胡晓明。
委托代理人王友祥，江苏宏润律师事务所律师。
委托代理人巩梦泽，江苏宏润律师事务所实习律师。
上诉人上海克莉丝汀食品有限公司（以下简称克莉丝汀公司）因与被上诉人胡晓明房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2015）南民初字第1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：
2010年4月19日，无锡新思维文化传播有限公司（以下简称新思维公司）与克莉丝汀公司签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于无锡市永丰路85-E号房屋租赁给克莉丝汀公司开设专卖店。租赁期自2010年6月1日起至2017年5月31日止，年租金为25万元。2010年9月25日，新思维公司与克莉丝汀公司签订《补充合同》，对上述《房屋租赁合同》中的部分内容作出变更，其中将租赁期变更为自2010年11月8日起至2017年11月7日止。2014年7月20日，胡晓明与克莉丝汀公司签订《补充协议》，对上述《房屋租赁合同》中的出租方变更为胡晓明，并对年租金做出变更。2014年8月22日，克莉丝汀公司发函要求终止《房屋租赁合同》。2014年10月16日，胡晓明委托律师发函克莉丝汀公司，要求继续履行租赁合同。
2015年7月30日，胡晓明诉至法院，要求判令克莉丝汀公司赔偿损失62500元，并承担本案诉讼费。一审中，胡晓明明确其要求克莉丝汀公司赔偿6个月的租金损失，因克莉丝汀公司已支付了3个月租金损失，故其主张再赔偿3个月租金损失即62500元。
克莉丝汀公司原审辩称：其已于2014年8月22日表明将于2014年11月7日提前终止租赁合同，并同意支付3个月租金作为违约金，2014年11月7日闭店时，其已将相关材料交由胡晓明妻子签收，双方其实是合意解除租赁关系。而且胡晓明也并无其他损失可以主张，即便有损失也是胡晓明未采取有效措施所致，故不同意赔偿损失。
无锡市永丰路85号1-2层房屋的所有权人为无锡高压清洗设备有限公司，建筑面积为1531.3平方米。2010年9月15日，该公司出具委托书1份，载明：位于无锡市永丰路85号的房产系我公司资产，现全权委托胡晓明先生负责经营和出租（可分割出租）。委托期限自即日起至2035年9月30日止。2015年3月25日，该公司又出具情况说明1份，载明：无锡市永丰路85号1-2层，面积共计1531.3平方米，系我公司资产，自2006年9月1日起即委托以胡晓明先生为法定代表人的新思维公司负责经营和出租；自2010年1月1日起变更为委托新思维公司和胡晓明个人共同负责经营和出租，胡晓明可根据情况选择以公司还是个人名义与承租户签订租赁合同、收取租金，代收水电费及物业费等。胡晓明的上述行为系我公司委托，如在经营和出租过程中发生经济纠纷，胡晓明可以个人名义通过法律途径维护合法权益等。
一审中，双方就本案诉讼主体适格情况均无异议。对《房屋租赁合同》的解除，胡晓明认为：租赁合同并非于2014年11月7日协议解除，而是克莉丝汀公司单方解除。2014年11月6日，胡晓明不在无锡，克莉丝汀公司通知胡晓明要强行撤场，所以胡晓明就派其妻子去拿了钥匙，克莉丝汀公司让胡晓明妻子在交接单上签字，而胡晓明妻子是越南人，只会讲一点点中国话，看不懂中国文字的，所以其认为《房屋租赁合同》于2014年11月6日因克莉丝汀公司单方违约解除。克莉丝汀公司认为：《房屋租赁合同》已于2014年11月7日协议解除，其在2014年8月22日发函表明须在2014年11月7日提前终止租赁合同并同意支付三个月租金的违约金，2014年11月7日闭店并将闭店的相关材料交由胡晓明妻子签收，故双方系于2014年11月7日合意解除租赁关系。
胡晓明为证明其为减少损失积极寻租的情况，提供张贴有出租信息的租赁房屋照片2张，对此，克莉丝汀公司认为该2张照片拍摄于2015年4月9日，只能证明当天的状态，无法证明2015年4月9日之前胡晓明有无采取措施减少损失；且该2张照片系之前胡晓明诉克莉丝汀公司要求继续履行租赁合同纠纷案件中克莉丝汀公司提供，由于胡晓明于2015年4月8日的庭审中陈述店面未贴招租信息或采取其他措施出租出去，克莉丝汀公司于2015年4月9日去店铺处所拍摄。
克莉丝汀公司为证明胡晓明认可其闭店行为，提供无锡永丰路店相关费用交接表（关店）1份及短信截屏，克莉丝汀公司陈述：2014年11月6日，胡晓明妻子代胡晓明在该交接表上签字表明认可该闭店行为，且2014年11月7日胡晓明将水电费发给其公司员工张钰手机上，水电费就算至2014年11月7日，亦表明胡晓明认可其闭店行为。对此，胡晓明表示：1、除了对该交接表中备注部分“因我司提前撤柜，承担三个月违约金（62500元）已付胡晓明”内容不认可外均无异议，备注内容系事后添加，2014年11月6日当天并未支付违约金，违约金系2014年11月7日支付，且2014年11月6日当天，胡晓明不在无锡，克莉丝汀公司通知其要强行撤场，故胡晓明派其妻子去拿钥匙，但克莉丝汀公司却让其妻子在交接单上签字，胡晓明妻子是越南人，会讲一点中文，但看不懂中国文字，故该交接单不能证明胡晓明认可其内容。2、短信截屏内容是真实的，但内容显示的只是水电费按月结算，未反映出胡晓明认可支付的违约金，更不能说明胡晓明认可克莉丝汀公司提前撤场的行为。
对租赁店面的出租情况，克莉丝汀公司提供店铺照片1份，该照片摄于2015年7月2日，证明该租赁店面已于2015年7月2日出租出去。对此，胡晓明认可其已于2015年7月1日与新的承租人签订了租赁合同，并提供互联网截屏及2015年8月24日所签订的房屋租赁合同各1份，证明胡晓明于2014年12月10日通过百姓网投放招租信息，2015年8月24日，华钟麟以无锡市永丰路85号产权单位无锡高压清洗设备有限公司法定代表人的身份签订了新的租赁合同，租期自2015年6月1日开始，租金自2015年7月开始起算。克莉丝汀公司表示：1、对截屏上2014年12月10日的时间真实性不认可，截屏上亦没有具体的商铺地址。2、对房屋租赁合同的真实性、关联性和合法性均不认可，其一合同是复印件，内容不清楚；其二，出租方华钟麟并未取得单位的委托书，只有取得租赁房屋所有权人的授权才有权对外出租；其三，该租赁合同租期自2015年6月1日开始，而合同签订时间为2015年8月24日，不符合常理。
一审中，克莉丝汀公司要求调取（2015）南民初字第364号案件的三次开庭笔录，其认为：2015年7月1日的开庭笔录中胡晓明表述“房屋一直是空置的，因为我方认为租赁合同并未解除，所以我方无法进行招租”，故证明胡晓明一直未采取有效措施来减少损失。2015年4月8日的开庭笔录中其陈述“我方不清楚我们2014年11月6日撤柜并交接完毕后就没有再去过”，而胡晓明表示房屋一直未进行招租，庭后第二天克莉丝汀公司到现场拍照，才得知门上贴了招租信息，故其认为胡晓明直到2015年4月9日才采取相关措施减少损失。对此，胡晓明认为：2015年7月1日的开庭笔录中克莉丝汀公司表述“在我们撤柜的第二天，原告已经在门上贴了招租信息，并且将房屋放在中介招租”，以此证明克莉丝汀公司已自认胡晓明进行寻租的事实，且胡晓明认为尽管在庭审中做出“房屋一直是空置的，因为我方认为租赁合同并未解除，所以我方无法进行招租”的陈述，无法进行招租并不代表没有招租，胡晓明在无法确定租赁合同是否解除的情况下只能作出两手准备，即一方面向克莉丝汀公司发函要求继续履行租赁合同，另一方面也积极寻找新的租赁户来减少损失。
以上事实，有《房屋租赁合同》、补充合同、补充协议、房屋所有权证、委托书、情况说明、函、照片、无锡永丰路店相关费用交接表（关店）及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：
本案中，双方的《房屋租赁合同》第8-3条约定了合同终止与解除的条件，即“甲乙双方均同意，有下列情形之一的属违约，守约方可解除本合同。违约方应向守约方支付3个月租金的违约金；给守约方造成损失的，支付的违约金不足造成守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……（八）乙方（克莉丝汀公司）未经甲方同意，中途擅自退租的。”该条款并未明确违约方在出现第（八）款情形并向守约方支付3个月租金的违约金后即可解除合同；且综合双方所发函件内容，双方亦未达成书面解除合同的合意；而胡晓明妻子在无锡永丰路店相关费用交接表（关店）上签字的行为，一方面未获得出租方胡晓明的事先授权或事后追认，另一方面对外租赁亦不属于家事代理范围，故不宜认定房屋租赁合同系双方合意解除。但事实上克莉丝汀公司于2014年11月6日撤场的行为已致使合同无法继续履行，胡晓明主张要求克莉丝汀公司赔偿租赁房屋闲置期间租金损失的诉请应当予以支持。对于损失范围的确定，综合克莉丝汀公司提前发函胡晓明要求提前解除合同并已支付3个月租金作为违约金、而胡晓明亦未提供充分证据证明自己积极寻租以减少损失等情况，对胡晓明的损失酌定为5个月租金损失，因克莉丝汀公司已支付3个月租金的违约金，故还应支付2个月租金损失。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，该院判决：克莉丝汀公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿胡晓明损失41666.7元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1360元，减半收取为680元，由胡晓明负担227元，克莉丝汀公司负担453元。
克莉丝汀公司不服一审判决，向本院提起上诉称：双方是合意解除的租赁关系，其已支付胡晓明3个月租金的违约金，胡晓明始终没有充足的证据证明损失有多少，且胡晓明也自认未采取过任何措施来防止损失的扩大，一审判决其还应支付胡晓明2个月租金损失过高。请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人无需赔偿被上诉人41666.7元损失。
被上诉人胡晓明辩称：其收到克莉丝汀公司要求终止房屋租赁合同的函后，即委托律师复函克莉丝汀公司，要求继续履行租赁合同。现克莉丝汀公司单方解除房屋租赁合同，根据合同双方约定，克莉丝汀公司应赔偿其租赁房屋闲置期间的租金损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审争议焦点是：《房屋租赁合同》解除后是否对胡晓明造成经济损失及损失数额如何确定。
本院认为：
根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。克莉丝汀公司因门店销售亏损较大，决定关闭门店提前终止《房屋租赁合同》，并愿意按合同约定支付胡晓明3个月租金的违约金，但胡晓明要求克莉丝汀公司继续履行合同。克莉丝汀公司上诉认为《房屋租赁合同》系双方合意解除，证据不足，本院不予采信。因克莉丝汀公司单方提前解除合同，胡晓明要求克莉丝汀公司赔偿租赁房屋闲置期间租金损失，符合合同约定，应予支持。原审法院根据合同的约定，考虑双方过错程度，酌定胡晓明的经济损失为5个月租金损失并无不当。克莉丝汀公司上诉认为原审判决租金损失过高，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1360元，由克莉丝汀公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林中辉
审 判 员 王一川
代理审判员 刘翼洲
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 汪丽敏