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广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民二终字第961号
上诉人（原审原告）：江鲁平，男，汉族，1952年1月7日出生，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司白云支行，住广州市白云区机场路春暖花园K座，组织机构代码89066288-1。
负责人：钟琛，该行行长。
委托代理人：陈彦，广东拓孚创展律师事务所律师。
委托代理人：严紫君，广东拓孚创展律师事务所实习律师。
原审第三人：广州市新船房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区赤岗艺苑路229号，组织机构代码23123635-2。
法定代表人：李裕光。
委托代理人：朱中华，该公司职员。
原审第三人：李洁诚，男，汉族，1959年11月20日出生，住广州市东山区。
委托代理人：赵晓飞，广东恒益律师事务所律师。
上诉人江鲁平因与被上诉人中国农业银行股份有限公司白云支行（以下简称农行白云支行）、原审第三人广州市新船房地产开发有限公司（以下简称新船房地产公司）、李洁诚案外人执行异议纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2012）穗云法民二初字第1253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年11月18日，李洁诚与新船房地产公司签订《商品房预售合同》，向新船房地产公司购买1804房。同月24日，贷款人中国农业银行股份有限公司广州市三元里支行（以下简称农行三元里支行）与借款人李洁诚签订营业字99年第XO13号《购房担保贷款合同》，保证人为新船房地产公司，合同约定：李洁诚因购买1804房，同意把其与保证人签订的《购房合同》（合约编号99023087）项下的房产及其权益抵押予贷款人，赋予贷款人以第一优先受偿权；贷款金额为人民币1230000元，贷款期限为20年（从1999年11月-2019年11月止）。同月24日，贷款人农行三元里支行与借款人李洁诚在广州市国土房管局办理了预购商品房抵押登记，抵押权人为农行三元里支行，备案编号为（1999）穗押备字第（30857）号。合同签订后，贷款人依约将款项划入借款人账户。广州市房地产交易登记中心出具《依申请公开信息复函》，证实1804房预购人为李洁诚。
2003年，因李洁诚未按合同约定的期限履行还款义务，农行三元里支行就其与李洁诚、新船公司的借款合同纠纷诉至原审法院。同年9月8日，原审法院作出（2003）云法民二初字第1078号民事调解书，双方就还款事宜自愿达成协议，但李洁诚未按协议履行相关义务。
另查，2004年6月9日，农行三元里支行就上述民事调解书向原审法院申请强制执行。同年6月9日，广东省高级人民法院作出（2004）粤高法执指第1-31号指定执行裁定书，决定将该执行案由广州铁路运输中级法院执行。广州铁路运输中级法院在执行过程中，于2010年8月9日以（2004）广铁中法执字第95号民事裁定书查封了本涉案案房产。2010年6月30日，广东省高级人民法院作出指定执行决定书，决定将广州铁路运输中级法院（2004）广铁中法执字第95号案由原审法院执行。2011年5月25日，原审法院立案执行，案号为（2011）穗云法执指字第85号。该案的执行过程中，原审法院查封了涉案房产。2011年7月11日，江鲁平提出案外人执行异议。2012年8月2日，原审法院作出（2011）云法执异字第74号执行裁定，裁定：驳回案外人江鲁平提出的异议申请。
再查，2000年农行三元里支行经重组并入农行白云支行。
诉讼中，江鲁平提交了以下证据拟证明其占有涉案房产并享有房屋物权：1.江鲁平与新船房地产公司于2002年3月28日签订的《新理想华庭认购书》，双方约定1804房认购价为1802305元；2.江鲁平支付1804房购房款的预收款凭证、2005年8月23日向李洁诚账号现金存款的无折存款回单（金额为600000元）；3.1804房计费时段自2005年、2006年、2007年、2009年的水费、管理费发票，客户名称为江鲁平；4.广州铁路运输中级法院（2004）广铁中法执字第89-166号之四民事裁定书，该案申请执行人：农行三元里支行，被执行人：李洁裕、李洁诚、谢颖嘉、陈少芳，异议人：江鲁平等。广州铁路运输中级法院认为江鲁平支付了大部分房款，农行白云支行对房屋的抵押权不能对抗江鲁平的购房优先权，故对房屋的查封予以解除，故裁定解除对江丽路16号新理想华庭B1804房的查封。5.中国农业银行广州花城支行（以下简称农行花城支行）、新船房地产公司、李洁诚关于新理想华庭按揭贷款房产的协商达成以下处理意见：在银行收回按揭贷款本息2000万元后，在农行花城支行不垫款的前提下，在售楼回笼资金中抽取部分资金，逐步解决该15套的转按揭过户等问题，农行花城支行协助办理解押手续，逐步解决二次销售的15套住户的遗留问题。6.15套房产转贷处理方案。
农行白云支行的质证意见如下：对第一、二项证据真实性、合法性不予确认；第三项证据只是2005年至2007年、2009年的单据，与本案无关，不能证明江鲁平是房产的实际所有人；第四项证据与本案无关。对第五项证据真实性不确认，即使真实，也只能说明银行需待房款收回后才能办理涂销，解押房产，但银行至今未收到任何房款，故无法涂销抵押。第六项证据没有任何签章，对真实性、合法性、关联性不确认。
以上事实，有购房担保贷款合同、个人借款凭证、房地产抵押备案证明、欠款清单、依申请公开信息复函、认购书、付款收据、发票、广州铁路运输中级法院（2004）广铁中法执字第89-166号之二民事裁定书、原审法院（2011）云法执异字第74号执行裁定书、会议纪要及当事人的陈述等证据证实。
江鲁平向原审法院起诉请求判令：1.确认江鲁平是1804房的买受人，对房屋的物权优先于农行白云支行的债权；2.新船房地产公司在收到江鲁平补交的购房款差额后，办理将1804房过户至江鲁平们名下的手续；3.解除涉案房产的查封措施，停止执行涉案房产；4.本案诉讼费由农行白云支行、新船房地产公司负担。
原审法院认为：本案争议焦点在于1804房是否属于江鲁平所有，是否能优先于被告在该房屋上所享有的权利。江鲁平认为其是1804房的买受人，并实际占有了该房屋，故其对1804房享有物权，且该权利优先于被告的债权。对此原审法院认为，江鲁平提交的《新理想华庭认购书》、预收款凭证仅仅是新船房地产公司签订及出具的，未能提交相关购房款发票，亦无办理任何备案登记手续。同时，江鲁平提交的水费及管理费发票仅仅是2005年至2007、2009年部分时段的收费凭证，亦无法证明1804房的实际占用情况。因此，江鲁平提交的上述证据均不足以证实其对涉案房产享有物权。房屋作为不动产，以登记为权属标志，根据查明的事实，1804房登记的预购人为李洁诚，被告及两第三人已就涉案房产办理了抵押备案，被告就涉案房产享有的抵押权设定在先且已经公示，其抵押权理应得到保护。江鲁平主张其为涉案房产的产权人且其物权优先于被告的债权无据，原审法院不予采纳。江鲁平要求确认其为1804房买受人、其享有该房屋物权的理由不充分，原审法院不予支持。因此原审法院对1804房所采取的执行措施并无不当，江鲁平要求解除对1804房的查封措施、停止执行1804房并办理将1804房过户至其名下手续的请求均无事实依据，原审法院亦不予支持。至于江鲁平依据的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，系关于建设工程承包人就建设工程折价或拍卖所得价款的债权受偿顺序问题，并非物权确认的依据，因此不适用于本案的情形。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条的规定，判决：驳回江鲁平的诉讼请求。案件受理费21121元，由江鲁平负担。
上诉人江鲁平不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清，错误否定了江鲁平购买和占有涉案房产的事实。2002年3月28日，江鲁平与新船房地产公司签订了《新理想华庭认购书》、江鲁平支付购房款165万元的收据，均充分证明了江鲁平是涉案房产的购买人。而水费电费管理费发票，尽管由于部分缺失导致在时间上有间断，但完全可以根据已有票据推定江鲁平在涉案房产居住的连续性。特别值得注意的是，这些证据均经过广州铁路运输中级法院依法审核认定真实合法，并作为认定江鲁平具有对涉案房产的优先购买权的事实根据。现在广州铁路运输中级法院的裁定仍然具有法律效力。而原审法院无权否定广州铁路运输中级法院已经发生法律效力裁定所认定的事实。（二）原审判决适用法律不当。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：1.建筑工程价款优先受偿权由于抵押权和其他债权；2.消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，工程价款优先权不得对抗买受人。该司法解释明确规定了权利的优先顺序，消费者的房屋买受权优先于工程价款优先权，工程价款优先权优先于抵押权。因此，农行白云支行的抵押权连工程价款优先权都不能对抗，更何谈优先于江鲁平的房屋买受权，原审判决曲解了该司法解释。江鲁平上诉请求判令：撤销原审判决，改判支持江鲁平的诉讼请求。
被上诉人农行白云支行答辩称：1.原审法院认定事实全面、清楚、适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判，并由江鲁平承担全部诉讼费用。2.农行白云支行与李洁诚、新船房地产公司签订了的《购房担保贷款合同》是三方真实的意思表示，农行白云支行已依约履行了放款义务，且李洁诚已将涉案房产作为抵押物抵押给农行白云支行并办理了房地产抵押备案证明，农行白云支行与李洁诚购房抵押贷款关系合法有效，农行白云支行对涉案房产享有完全抵押权及优先受偿权。3.根据房地产登记制度，我国实行不动产登记制度，不动产的产权以产权登记内容为基本要件，在登记之外的任何行为不能对抗第三人。涉案房产的产权登记在李洁诚名下且没有任何产权瑕疵，有关抵押登记也是依法作出。根据物权优先的原则，农行白云支行对涉案房产应享有完全抵押权及优先受偿权。4.江鲁平与新船房地产公司之间的《新理想华庭认购书》不具有对抗农行白云支行的效力。对江鲁平与新船房地产公司之间关系以及关于该房产的认购书是否属实尚且不论，即使确有其事，因房产属于不动产，对于不动产的买卖、转让、继承、赠与等，我国法律规定应以产权的登记备案为生效要件,没有进行登记的，不得对抗第三人，后登记的，不得对抗先登记的权利人。根据江鲁平提交的《新理想华庭认购书》，江鲁平是在2002年3月8日向新船房地产公司仅购买B1804房产，而B座1804-1904房房产已于1999年卖给了李洁诚，于1999年已抵押给农行，从未涂销抵押登记，李洁诚至今未清还贷款，暂计至2012年10月尚欠本金1221569.35元、利息1310788.45元，本息合计2532357.8元及诉讼费用。因此，江鲁平与新船房地产公司的债权债务关系与农行白云支行无关，江鲁平享有的也只是一般债权。根据“物权优于债权”，农行白云支行的权利优先于江鲁平。他们之间的债务关系不得对抗善意第三人，也不能对抗农行白云支行对涉案房产所享有的抵押权。
原审第三人新船房地产公司述称：涉案房产是广东大国信贸易有限公司挂靠新船房地产公司开发的项目，且合同约定一切法律责任由广东大国信贸易有限公司承担，新船房地产公司并不参与该项目额一切管理及售楼行为，对广东大国信贸易有限公司的售楼行为并不知情。后来由于广东大国信贸易有限公司资金困难将涉案房产转到员工李洁诚名下套现，再由李洁诚卖给了江鲁平。新船房地产公司同意原审判决。
原审第三人李洁诚述称：江鲁平属于善意第三人，其权利应当得到法律保护。江鲁平的行为是针对涉案房产买卖的行为，其享有的物权应当优先于农行白云支行的债权，其诉讼请求应当得到支持。
对原审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
二审期间，江鲁平补充提交了如下证据：证据1.2002年11月14日、2002年12月4日、2005年8月15日的预收款凭证；证据2.2005年8月11日、2006年7月3日李洁诚出具的收据2张。拟证实除之前支付的105万元外，江鲁平还另外支付了108万房款，共计支付213万元。农行白云支行质证称：上述票据不是合法票据，对真实性、合法性及关联性均不予确认。其中一笔23万元及一笔2万元的票据不是新船房地产公司出具的，与本案无关。涉案房产买卖价款是180万元，江鲁平主张其交付了213万元，且江鲁平是与新船房地产公司签订的《新理想华庭认购书》，却将款项交到李洁诚名下，均不符合常理。李洁诚的行为未经农行白云支行的同意，农行白云支行不予认可，且这些证据与江鲁平原审提供的无折存款回单60万元也无关。新船房地产公司质证称：预收款凭证上的盖章不是新船房地产公司的，经办人不是新船房地产公司的员工，对上述证据的真实性不予确认。李洁诚质证称：已经实际收到购房款180万元，其中有广东新理想置业发展有限公司盖章的23万元及2万元预收款凭证与新船房地产公司盖章的25万元预收款凭证款项是重合的。李洁诚手写的两张票据与本案无关。
二审另查明：2002年3月28日，江鲁平与新船房地产公司签订了《新理想华庭认购书》，认购涉案1804房，认购价为1802305元。2002年3月15日、2002年4月10日、2002年4月18日，新船房地产公司向江鲁平出具与收款凭证，确认收到江鲁平购买1804房的房款25万元、40万元、40万元，共计105万元。
本院认为：本案二审的主要争议焦点为：1.江鲁平对涉案房产是否享有所有权；2.江鲁平对涉案房产享有的实体权利是否能阻止农行白云支行就该房产所提起的执行申请。
关于江鲁平对涉案房产是否享有所有权问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，江鲁平虽与新船房地产公司签订了《新理想华庭认购书》购买涉案1804房，但该房产至今仍未登记至江鲁平名下，江鲁平主张其对涉案房产享有所有权，缺乏事实依据，本院不予采纳。相应地，江鲁平要求确认其对涉案房产的物权优先于农行白云支行的债权，理由不成立，本院不予支持。
关于江鲁平对涉案房产享有的实体权利是否能阻止农行白云支行就该房产所提起的执行申请问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。依据该项法律规定确定的原则，已交付大部分购房款的消费者对其所购商品房享有的权益应优先于抵押权人所享有的抵押权。本案中，首先，江鲁平已与新船房地产公司签订了《新理想华庭认购书》，新船房地产公司亦已确认收到了购房款1802305元中的105万元，故江鲁平已支付了大部分的购房款。至于江鲁平主张其已支付了全部的购房款，因江鲁平二审提供的其向广东新理想置业发展有限公司、李洁诚支付款项的证据，并不能证明是履行涉案《新理想华庭认购书》，新船房地产公司对此也不予确认，故本院不予采信。其次，江鲁平能够提供涉案1804房的水费、电费及管理费发票原件，在农行白云支行未能提交相反证据的情况下，可以证明江鲁平已实际占有和使用了涉案房产，本院予以确认。因此，江鲁平作为支付了大部分购房款消费者，其就涉案房产享有的权益依法优先于农行白云支行的抵押权，故江鲁平要求解除涉案房产的查封措施并停止执行，符合法律规定，本院予以支持。
至于江鲁平要求新船房地产公司办理过户手续问题。由于本案是江鲁平提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，本案审理范围只限于解决江鲁平对执行标的的实体权利能否阻止执行措施的问题，江鲁平要求新船房地产公司办理过户手续，与本案并非同一法律关系，故本院不予调处，江鲁平可另循法律途径解决。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，处理欠妥，本院予以纠正。江鲁平的上诉请求，部分理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2012）穗云法民二初字第1253号民事判决；
二、解除对广州市海珠区江丽路10号新理想华庭B1804号房的查封，停止对广州市海珠区江丽路10号新理想华庭B1804号房的执行；
三、驳回上诉人江鲁平的其余诉讼请求。
一审案件受理费21121元，由上诉人江鲁平负担10561元，由被上诉人中国农业银行股份有限公司白云支行负担10560元。二审案件受理费21121元，由上诉人江鲁平负担10561元，由被上诉人中国农业银行股份有限公司白云支行负担10560元。
本判决为终审判决。
审 判 长 莫 芳
代理审判员 江志文
代理审判员 马 莉
二〇一四年九月十六日
书 记 员 廖嘉娴
李泳筠