山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）荣石商初字第97号
原告周永伟。
委托代理人段炳巨，山东时中律师事务所律师。
被告荣成市宁津渔业钢丝绳厂。
法定代表人于长明，该厂厂长。
委托代理人孟德丰，北京市惠诚律师事务所律师。
被告荣成市新泰水产食品有限公司。
法定代表人钱建新，该公司董事长。
委托代理人宋立清，该公司职工。
原告周永伟与被告荣成市宁津渔业钢丝绳厂、荣成市新泰水产食品有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人段炳巨、被告荣成市宁津渔业钢丝绳厂的委托代理人孟德丰、被告荣成市新泰水产食品有限公司的委托代理人宋立清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周永伟诉称，2001年1月16日，被告荣成市宁津渔业钢丝绳厂（以下简称钢丝绳厂）向工商银行荣成市支行石岛办事处（以下简称工行石岛办事处）借款789万元，钢丝绳厂以其办公楼、职工宿舍、半成品库、双跨车间等房产向工行石岛办事处提供抵押担保，并在荣成市工商行政管理局办理了抵押登记。该笔贷款到期后，钢丝绳厂没有偿还贷款本息。2005年7月23日，工商银行山东省分行（以下简称工商山东省分行）与中国长城资产管理公司济南办事处（以下简称长城资产济南办事处）签订债权转让协议，工行山东省分行将其对钢丝绳厂的贷款债权及其担保物权转让给长城资产济南办事处。2011年12月28日，原告通过竞买方式，自长城资产济南办事处转让取得了对钢丝绳厂的债权及其担保物权。原告就上述债权及其担保物权向威海市中级人民法院提起诉讼，威海中院以（2012）威商初字第88号民事判决书确认了原告的债权及其担保物权。
2001年钢丝绳厂改制成立被告荣成市新泰水产食品有限公司（以下简称新泰水产）。2005年11月，钢丝绳厂以买卖名义将抵押财产半成品库转让给新泰水产，并在荣成市房管局办理了产权登记，产权证号：2005012305。2006年6月22日，新泰水产以自建名义将抵押财产双跨车间、职工宿舍在荣成市房管局办理了产权登记，产权登记证号：2006008662、2006008663。新泰水产主张其系购买所得。
原告认为，涉案的双跨车间、半成品库、职工宿舍已经办理了抵押登记，在没有取得抵押权人同意的前提下，钢丝绳厂与新泰水产明知不能转让过户，仍然办理了过户登记，其行为构成恶意串通，损害第三人合法权益，原告合法取得了涉案财产抵押权，并经法院确认，故提起诉讼，请求判令确认二被告之间的转让行为无效。
被告荣成市宁津渔业钢丝绳厂辩称，产权证号2005012305所涉半成品库，2006008662所涉餐厅食堂，2006008663所涉合股成绳车间并不是抵押物。二被告之间的转让行为合法有效。抵押清单中载明的半成品库、双跨车间、职工宿舍，本被告并没有向新泰水产转让。原告的主张没有事实依据，也缺乏证据，应依法予以驳回。
被告荣成市新泰水产食品有限公司辩称，1、二被告之间的买卖是合法的，涉案的三个房权证是否抵押，本被告并不知情。2、被告购买款项两清，手续合法，各部门审查后为本被告办理了两证，如原告认为合同无效或办证违法，应先提起行政诉讼。3、根据谁主张谁举证的原则，原告应提交抵押物的详细名称、位置，否则要承担举证不能的法律后果。4、假设如原告所说，被告在不知情的情况下购买了涉案房产，也属于善意取得。5、根据我们了解的情况，房权证涉及的职工食堂和餐厅、合股成绳车间从来没有抵押。6、双方是买卖关系，不是转让关系。至于买卖合同是否有效，应由合同的相对人来提出。7、原告曾向本被告提起行政诉讼，但原告在面临败诉的情况下又提起民事诉讼，属于恶意诉讼。综上，原告的诉讼请求不成立，应予驳回。
经审理查明，1998年5月16日，钢丝绳厂向工行石岛办事处借款789万元，期限自1997年8月28日至1999年2月25日，钢丝绳厂以其所有的办公楼、深井、办公室、联线偏厦、车库刷车台、纺麻芯车间、酸洗车间、烟囱、联线车间、双跨车间、半成品库、备件库、拉丝车间、热镀车间、水塔、储水池、地板、职工宿舍、联线北厢、地磅房提供抵押担保，签订了抵押合同，并办理了证号为荣工商（98）抵登字第0451号抵押物登记证，登记证中记载的被担保的主债权数额为676万元，抵押物的名称、数量、价值：厂房、车间、办公楼一宗价值966万元。
2000年3月21日、2001年1月16日，钢丝绳厂又向工行石岛办事处续贷借款789万元，钢丝绳厂继续以上述抵押财产提供抵押担保，并在工商局办理了抵押物登记证。2004年1月10日贷款到期后，钢丝绳厂并未偿还借款本金及利息。
2005年7月23日，工行山东省分行与长城资产济南办事处签订了债权转让协议一份，工行山东省分行将借款本金789万元及相应利息转让给长城资产济南办事处。转让基准日为2005年4月30日。
2011年12月28日，长城资产济南办事处与原告签订债权转让协议一份，将其对钢丝绳厂享有的债权本金789万元及利息666.308036万元（截止2011年11月20日）以210万元的价格转让给原告，交割日为2011年12月31日。
原告于2012年11月向威海市中级人民法院起诉，要求钢丝绳厂偿还欠款及利息，并对抵押财产享有优先受偿权，经（2012）威商初字第88号判决书及（2014）鲁商终字第18号民事判决书判决，钢丝绳厂向原告支付借款本金789万元、利息666.308036万元；原告在债权本金676万元及相应利息范围内对钢丝绳厂提供担保现存的抵押物（在荣成市钢丝绳厂抵押物清单基础上，减去其中的办公楼第一层和第二层中的278.23平方米）享有优先受偿权。
现原告认为其对抵押清单中的双跨车间、半成品库、职工宿舍享有优先受偿权，而这三样抵押物现登记于被告新泰水产名下，遂提起诉讼要求确认二被告之间的转让行为无效。
2001年3月1日，经原荣成市宁津镇人民政府批准与参与，钢丝绳厂改制成立新泰水产，新泰水产的法定代表人仍为钢丝绳厂原法定代表人钱建新（曾用名钱建荣）。2001年2月28日，新泰水产以15万元的价格购买了涉案抵押物中的半成品库、备件库。2002年2月28日，钢丝绳厂与新泰水产签订房地产买卖合同一份，约定新泰水产以替钢丝绳厂发退休人员及在职职工工资的方式，将钢丝绳厂所有的配电室、厕所、更衣室、水池、拉丝南偏厦、热处理南平房、合股成绳车间、职工食堂、楼前车库、化工东厢、化工南倒房、木工车间作价218837.08元转让给新泰水产。2002年后，钢丝绳厂处于停业状态。2005年11月，新泰水产为半成品库办理了产权登记，房权证号：荣房权证镇字第××号，建筑面积1650.86平方米，产权来源是买卖【土地证号：荣国用（2004）第2014**号】。2006年6月22日，新泰水产为双跨车间、职工宿舍办理了产权登记，双跨车间的产权登记证号：荣房权证镇字第××号【土地证号：荣国用（2006）第2104**号】，建筑面积1723.96平方米；职工宿舍的房权证号：荣房权证镇字第××号【土地证号：荣国用（2006）第2104**号】，建筑面积1025.49平方米；这两项房产的产权来源均是自建。
为查明抵押物的具体位置，被告新泰水产提供了一份钢丝绳厂的平面图，图中标注了各建筑物的名称，但原告不予认可，并提出被告在本案中提供的图纸与在中院提供的图纸不一致，经比对，两份图纸确有差别。
原告申请原钢丝绳厂会计刘某、出纳王某出庭作证，证实抵押物清单中的双跨车间就是被告提供的图纸上标注的合股成绳车间，职工宿舍就是餐厅食堂、半成品库就是合股成绳车间南面的半成品库。而且这三样建筑都是钢丝绳厂的老建筑，不是新泰水产自建。刘某称当时曾参与办理抵押物登记工作，抵押财产及价值是按照当时固定资产账目登记的。威海中院的调查笔录中刘某的陈述与在本庭的陈述一致，但涉案抵押物清单中的经办人一栏已经模糊不清，难以辨认。原告另提供荣成市宁津街道办事处宁津所社区居委会出具的证明及帐页复印件各一份，证实1994年至1995年宁津所村下属的原荣成市宁津镇宁津所建筑队因改制于2003年8月29日被注销，注销后的民事责任由宁津所村承担，后宁津所村经过村改居更名为荣成市宁津街道办事处宁津所社区居民委员会。1994年至1995年原宁津所建筑队承建了钢丝绳厂双跨结构工业厂房一处，建筑面积1700平方米，位于现大门以西，职工宿舍、食堂南侧（即图纸标注的合股成绳车间），工程造价788000元，钢丝绳厂已付款665597.90元。
被告申请证人工行石岛办事处职工王德仁出庭证实，办理贷款时钢丝绳厂抵押的财产位于当时厕所西边及厕所以西以南的部分抵押物及办公楼部分。王德仁称代表单位出庭作证，但经本庭落实，工行石岛办事处代表人否认王德仁受单位委托，并表示因涉案债权已经转让给长城资产公司，不再发表任何意见。被告另申请曾任钢丝绳厂车间主任、生产科长、总务科长的卢某及原钢丝绳厂镀锌工人、木工、采购员周某，到庭证实现存的合股成绳车间、餐厅及职工宿舍并不是抵押物清单中所称的双跨车间及职工宿舍，并称双跨车间就是热镀车间。
庭审中本庭要求被告钢丝绳厂提供固定资产账目，但被告钢丝绳厂以账目丢失为由拒不提供。
另查，关于半成品库的买卖过程：2001年2月28日荣成市汇荣水产食品有限公司从工行石岛办事处以15万元的价格购得，当日又以15万元的价格转给被告新泰水产。2001年3月1日宁津镇政府、钢丝绳厂、新泰水产三方订立合同书一份，合同约定，由富甲山庄居委会居民钱建新等人将钢丝绳厂闲置的半成品库、备件库买断，改造成立新的有限公司-
新泰水产；钢丝绳厂的责任：1、与市工商银行石岛支行搞好协调，使丙方（新泰水产）买回库房……。
以上事实，有原被告陈述以及有关材料在案为凭。
本院认为，2011年11月28日原告以竞买方式从长城资产济南办事处购得长城资产济南办事处对被告钢丝绳厂享有的债权789万元及利息，且原告对被告钢丝绳厂提供抵押的包括本案诉争的双跨车间、半成品库、职工宿舍等建筑物享有优先受偿权，上述事实已经（2012）威商初字第88号民事判决书、（2014）鲁商终字第18号民事判决书判决确认，可以作为本案的定案依据。2001年被告新泰水产购得半成品库，2002年被告新泰水产购得双跨车间、职工宿舍，并分别办理了相关的产权证书。本案争议的焦点是被告新泰水产办理产权证书的半成品库、双跨车间、职工宿舍是否系抵押物，原告是否有权提起诉讼。
被告新泰水产办理权属证书的三处房产是否是抵押物，影响了原告的权力行使，当发生权属争议的时候首先应该进行民事确权，故原告诉讼并无不妥。被告新泰水产答辩被告购买款项两清，手续合法，各部门审查后为被告办理了两证，如原告认为合同无效或办证违法，应先提起行政诉讼一节，理由不当，本院不予支持。
被告新泰水产的法人代表钱建新即是原钢丝绳厂的法人代表，如果涉案的三处房产确为抵押物，则新泰水产不存在主观上是善意的一说。关于被告新泰水产答辩的二被告之间的买卖是合法的，涉案的三个房权证是否抵押，其并不知情，在不知情的情况下购买了涉案房产，也属于善意取得一节，理由不当，本院不予支持。
关于诉争的三处房产是否是抵押物的问题。钢丝绳厂原来办理抵押登记时，只有抵押物清单，没有附图，无法确定抵押物的具体坐落位置，也无法确定四至界限。现双方对清单中的抵押物实际位置争执不下，故只能依靠证人证言等间接证据判断。
原告提供的证人刘某、王某，系钢丝绳厂原会计、出纳，经手办理原始抵押登记的相关事宜，且刘某的证词与在中院的证词一致，其证言可信度较高。诉争房产系由原宁津所村建筑队承建，建筑队注销后居委会出具证明证实双跨车间的坐落位置，并提供帐页复印件佐证，对其证言应予采信。上述证据之间能够互相印证。
被告提供的证人卢某、周某证实的抵押清单中建筑物的位置，与被告新泰水产答辩所称的位置不一致；被告新泰水产在本案中提供的图纸与在中院提供的图纸也确有差别；被告方申请的证人工行石岛办事处王德仁以单位名义出庭作证但未得到单位授权，其证言不能采信；被告新泰水产办理的双跨车间、职工宿舍两份产权证书中，标明产权来源为自建与实际不符；且被告钢丝绳厂未能提供固定资产账目；综合以上，被告提交的证据证明力明显不足，不足以证明其主张。
根据上述证据分析，可以认定被告新泰水产公司提供的图纸中标注的“合股成绳车间”即是抵押清单中的“双跨车间”（被告新泰水产产权证号：2006×63），图纸中标注的“餐厅食堂”即是抵押清单中的“职工宿舍”（被告新泰水产产权证号2006×62）。
关于抵押清单中的半成品库，被告新泰水产取得房屋权属是基于原抵押权人工行石岛办事处、钢丝绳厂的处分行为，对该半成品库的位置原被告均无异议，但对半成品库的四至中的西至双方发生争执。原告方证人刘某、王某证实，钢丝绳厂的半成品库的西至与双跨车间的西至取直，被告新泰水产办证时（产权证号2005×05）在此基础上向西延伸一部分。本庭综合被告新泰水产提交的图纸以及证人证言，确认抵押清单中的半成品库西至与双跨车间的西至取直。
按照物权法的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。被告钢丝绳厂于1998年办理贷款抵押登记，二被告间转让双跨车间、职工宿舍的行为发生在2002年，故二被告间转让双跨车间、职工宿舍的行为无效。虽然被告新泰水产在办理半成品库的房权证书时，面积超过抵押清单中半成品库的面积，但半成品库却系在原告受让债权之前，已由原产权人、抵押权人进行了处分，故原告要求确认二被告间转让半成品库的行为无效，理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第四十九之规定，判决如下：
一、二被告之间买卖（转让）双跨车间（被告新泰水产房权证号：荣房权证镇字第××号）、职工宿舍（被告新泰水产房权证号：荣房权证镇字第××号）的行为无效。
二、驳回原告要求确认二被告之间转让半成品库的行为无效的诉讼请求。
案件受理费50元，原告负担15元，二被告负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 刘玉胜
人民陪审员 宋明山
人民陪审员 隋之然
二０一四年九月十九日
书 记 员 于立明