重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2014）津法民初字第00484号原告：廖渝来，男，汉族，1965年9月10日出生，住重庆市江津区。委托代理人：史青、李昌平，重庆金仓律师事务所律师。特别授权。被告：重庆市华贵房地产开发有限责任公司，住所江津区几江江洲大道66号津都鼎苑C1幢1-2-1号。组织机构代码76268468-0。法定代表人：唐军，总经理。委托代理人：廖厚洪，重庆市江津维权法律服务所法律工作者。特别授权。原告廖渝来与被告重庆市华贵房地产开发有限责任公司（以下简称华贵公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程鹏独任审判，适用简易程序于2014年2月24日、8月19日、2015年2月11日、3月18日公开开庭进行了审理。原告廖渝来的特别授权委托代理人史青、李昌平，被告华贵公司的特别授权委托代理人廖厚洪到庭参加诉讼，本案曾因鉴定和双方当事人申请庭外和解依法中止诉讼，中止诉讼的原因消除后继续审理，现已审理终结。原告廖渝来诉称：原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于重庆市江津区几江街道长风路98号华贵·沁园春12幢1单元7-2号房屋。合同签订后，原告按约履行了义务。但2010年6月，被告在华贵·沁园春二期D栋基坑工程土方开挖时，造成毗邻的华贵·沁园春11幢3单元和12栋房屋地基土失稳、沉降、墙体开裂、楼板裂缝，严重影响房屋的安全性、使用性及使用年限等。原告认为，被告交付的房屋应当符合《中华人民共和国建筑法》等法律的安全规定，并符合双方合同所约定的条件，现被告所交付的房屋出现楼板、墙体开裂等质量瑕疵，被告应依法承担违约责任。综上，请求判决：1、被告对原告所购房屋室内裂缝加固修复恢复原状；2、被告赔偿原告房屋贬值损失50，000元；3、被告赔偿原告装修房屋材料及人工费涨价损失48，000元；4、被告赔偿原告房屋出现质量瑕疵之日即2010年6月1日起至室内裂缝加固修复之日止，按每月1，200元计付的租金损失。被告华贵公司辩称：首先，被告是按照与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，按时将符合质量要求的房屋交付原告，并按时办理了房产证，在履行合同中不存在违约行为。原告房屋墙体开裂是在交付使用后，因相邻施工单位施工开挖基础导致房屋地基土失稳、沉降不均引起，还有材料自身干缩变形不一致、温差作用等原因所致，有些原因是无法防治的建筑通病。因此，被告依法不应对原告房屋出现的质量瑕疵承担违约责任。其次，从原告发现房屋出现问题开始，被告迅速上报主管部门及相关单位，根据鉴定机构的鉴定意见及建议积极整治，并多次与原告等业主协商解决，均因业主要求过高而无果。最后，针对原告的各项诉讼请求，被告认为：1、诉讼中，被告对原告房屋室内裂缝已按要求加固修复完毕并验收合格，原告的该项请求应予驳回。2、原告要求被告赔偿房屋贬值损失50，000元没有法律依据，应予驳回。3、原告要求被告赔偿装修房屋材料及人工费涨价损失48，000元亦没有事实和法律依据，应予驳回。4、根据江津区建设工程质量监督站委托重庆市建设工程质量检验测试中心于2010年12月30日作出的鉴定报告，原告房屋结构安全性等级评定为BSU级，在正常使用条件下结构安全，被告及时向原告通报了该鉴定结果，原告故意不居住使用房屋而要求被告赔偿租金损失于法无据。另外，被告已赔偿了原告6个月（2010年6月至12月）鉴定观察整改期的房租损失7，200元。因此，原告要求赔偿房屋出现质量瑕疵之日即2010年6月1日起至室内裂缝加固修复之日止按每月1，200元计付的租金损失的理由不能成立，被告不同意该请求。经审理查明：原告、被告于2009年11月25日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于重庆市江津区几江街道东部新城A6-1号地华贵·沁园春12栋1单元7-2号房，并对房价款、付款方式及期限、交房期限及条件、产权登记、双方违约责任等内容进行了约定。原告按约付清了购房款，被告于2013年3月11日将房屋交付原告。2010年夏季，邻近原告所购房屋的沁园春二期D栋高层商住楼开始施工。同年6月1日，原告等业主发现所购房屋出现墙体裂缝等质量瑕疵后向被告反映，被告随即向江津区城乡建设委员会、江津区建设工程质量监督站报告了情况。江津区建设工程质量监督站委托重庆市建设工程质量检验测试中心，对毗邻沁园春二期D栋基坑工程施工是否影响华贵·沁园春11栋3单元和12栋房屋安全进行技术鉴定。该中心于2010年12月30日作出鉴定报告，鉴定结论及建议为：“6.1华贵·沁园春11栋3单元和12栋房屋的结构安全性等级综合评定为Bsu级，在正常居住使用条件下结构安全。6.2华贵·沁园春11栋3单元和12栋房屋多数墙体裂缝是由于2010年6月中旬毗邻基坑开挖，加之该段时间连续降雨，邻房屋侧边坡变形导致房屋地基土失稳、沉降不均引起；少部分墙体裂缝、预制板间裂缝是由于材料自身干缩或不同材料干缩变形不一致、温差作用等原因引起。根据施工单位检测结果，房屋地基基础沉降已趋于稳定，因此应采取适当措施进行上述裂缝的修补工作。6.3为确保毗邻边坡更加稳定安全，应抓紧新建工程桩基及上升主体结构的施工进度。”被告将该鉴定结论及建议及时告知了原告等业主。原、被告对出现的房屋质量瑕疵问题多次协商解决无果，经行政主管部门领导组织协调数次也无效。2011年1月21日，原告领取了被告支付的住房租金7，200元，并出具领条一张，载明：“今领到重庆市华贵房地产开发有限公司预付6个月住房租金计币柒仟贰佰元正（￥7200元）。此款截止2010年12月31日止的房租（未入住业主）领款人：廖渝来二0一一年一月二十一日”。本院依法委托后勤工程技术司法鉴定中心对华贵·沁园春11栋3单元和12栋房屋在正常使用条件下结构是否安全，以及11栋和12栋的房屋地基失稳、沉降、墙体及住户室内预制板间裂缝的原因进行鉴定。该中心于2013年6月5日作出后司鉴字（2013）第027号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“8.1重庆市江津区华贵·沁园春小区11栋12栋住宅总体评定结构安全性等级为Bsu级，结构总体安全。但该建筑36-40轴线裂缝墙体及其余严重裂缝墙体、裂缝门窗过梁的安全性等级为cu级，该建筑36-40轴线区域整体性等级为Cu级。8.2重庆市江津区华贵·沁园春小区11栋12栋房屋损害的主要表现是墙体裂缝，墙体裂缝产生的主要原因是11栋3单元、12栋1单元在40轴线相邻区域（12栋1单元）地基基础不均匀沉降。8.3根据我中心监测结果，该建筑地基沉降已趋于稳定。8.4为确保该房屋结构安全，建议采取以下加固处理措施。⑴建议对该建筑的裂缝规律性明显墙体及严重裂缝墙体等cu级构件进行适当加固处理，对该建筑36-40轴线区域（整体性Cu级区域）进行适当加强整体性的加固处理。⑵建议对其余裂缝墙体适当加固、修缮处理；对变形门窗进行修缮，对其他影响房屋正常使用的缺陷进行修缮。具体加固整改方案应由有资质的设计单位出具。”经本院依法委托，华诚博远（北京）建筑规划设计有限公司于2014年5月作出了“华贵·沁园春11栋3单元、12栋楼加固工程施工设计”。本案审理中，原、被告经协商同意，由被告将华贵·沁园春11栋3单元、12栋楼加固工程发包给具有相应施工资质的重庆聚友建筑工程有限公司进行施工，并由被告委托具有相应监理资质的重庆吉沣工程项目管理有限公司对该加固工程进行施工质量监理。2014年8月28日，被告与重庆聚友建筑工程有限公司签订了《结构加固施工合同》，约定了双方的具体权利义务，其中合同工期总日历天数90天，开工日期：2014年9月10日，竣工日期：2014年12月10日。同日，被告与重庆吉沣工程项目管理有限公司签订了《建设工程委托监理合同》，约定了双方的具体权利义务。重庆聚友建筑工程有限公司按加固工程施工设计要求对地基基础、外墙及包括原告在内的部分业主房屋室内裂缝加固、修复竣工后，被告于2015年1月22日组织有关单位对已竣工部分加固工程进行了竣工验收并一致通过。已竣工的加固工程中，地基基础加固施工1个月，外墙及室内裂缝加固修复施工近2个月，严重的室内裂缝加固修复到干了需1个多月。本院于2015年1月25日依法委托后勤工程技术司法鉴定中心，对华贵·沁园春11栋3单元、12栋房屋加固后是否能正常安全使用进行评估鉴定，该中心于同年2月4日作出后司鉴字（2015）第002号结构安全性鉴定报告，鉴定意见为：“6.1重庆市江津区华贵·沁园春11栋3单元和12栋房屋加固工程按图施工，房屋墙体裂缝和基础已经进行加固和修复，基础稳定，加固工程施工质量合格，房屋结构安全，可正常使用。6.2建议使用过程中注意对房屋异常现象的观察，若房屋构件出现较大变形或出现新裂缝，应及时通知有关部门处理。”本院于2015年2月11日开庭审理时，经双方质证后当庭采信了该鉴定报告。2015年3月11日，后勤工程技术司法鉴定中心向本院作出明确房屋裂缝安全等级意见的回复函，内容为：“根据我鉴定中心出具的报告中5.1、7.1.2（4）监测结果，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999第4.4.6等条评定标准，36-40轴范围内地基基础沉降导致的裂缝墙体、裂缝过梁为cu级，36-40轴整体性为Cu级，故36-40轴对应各套房屋均属于Cu级。其余各套房屋属于Bu级。”被告开发建设的华贵·沁园春1-15栋房屋于2009年4月17日取得建设工程竣工验收备案登记证，其中11栋、12栋设计的合理使用年限为50年。原告所购房屋不在华贵·沁园春11栋和12栋建筑的36-40轴线范围内，已办理产权登记，但原告一直未居住使用。本院依法委托重庆道尔敦工程造价咨询有限公司对原告房屋装修损失（即裂缝修复费用）的工程造价进行鉴定，因原告在外地且电话不通，鉴定人员无法进入原告房屋，故没有出具鉴定意见书。根据《民用建筑可靠性鉴定标准》，安全性评级含义为：Bsu、Bu、bu：安全性基本满足要求，尚不显著影响承载能力，可采取措施；Csu、Cu、cu：安全性不满足要求，显著影响承载能力，应采取措施。审理中，原、被告同意如需赔偿原告房屋租金损失按每月1200元计算。本院于2015年2月13日向原告的特别授权委托代理人史青送达了诉讼费缴纳通知书，该通知书明确载明“现通知你自接到本通知之日起七日内，到本院立案大厅缴纳请求被告赔偿租金、贬值损失及装修涨价损失的案件受理费1650元，逾期按自动撤回该部分请求处理”，但原告在通知指定的期限内，既未交纳该部分案件受理费，也未提出要求减、免、缓交的申请。上述事实，有原、被告陈述，《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，《华贵·沁园春11、12号楼施工图》，《重庆市商品房买卖合同》，原告出具的收条，被告的有关文件、回复、函件、通知、会议记录、会议纪要，《重庆市建设工程质量检验测试中心的鉴定报告》，《司鉴字（2013）第027号司法鉴定意见书》，《后司鉴字（2015）第002号结构安全性鉴定报告》，《明确房屋裂缝安全等级意见的回复函》，《重庆道尔敦工程造价咨询有限公司重道造鉴字（2014）第40号司法鉴定意见书》，《华贵·沁园春11栋3单元、12栋楼加固工程施工设计》，《结构加固施工合同》，《建设工程委托监理合同》，《华贵·沁园春11栋3单元、12栋楼加固工程竣工验收会议纪要》，原告房屋室内裂缝墙体加固、修复后的照片，本院诉讼费缴纳通知书及其送达回证，以及到庭作证的证人证言经庭审质证审查属实在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应严格履行自己的义务，否则应依法承担相应的违约责任。本案争议的焦点是：一、被告应否对原告房屋因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝质量瑕疵承担违约责任；二、原告的各项诉讼请求应否予以支持。现评析如下：一、被告应否对原告房屋因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝质量瑕疵承担违约责任问题。《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础和主体结构的质量”；《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；……”；《商品房销售管理办法》第三十三条规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。……在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”本案中，被告出卖给原告的商品房虽于2009年通过竣工验收合格并取得了有关证书，原告也承认被告已交付房屋，但是，该房屋于2010年6月1日因地基下沉出现墙体裂缝等质量瑕疵，发生在该房屋工程设计的合理使用年限即50年内，亦不存在被告可以免责的法定事由，该质量瑕疵依法属于被告的保修范围，被告应承担保修责任。因此，被告依法应对原告所购房屋因地基下沉出现墙体裂缝的质量瑕疵承担相应的违约责任，原告就其房屋出现的质量瑕疵要求被告承担违约责任的理由成立，本院予以支持；被告以其交付的房屋合格而不应承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。二、原告的各项诉讼请求应否予以支持问题。1、要求被告对房屋室内裂缝加固修复恢复原状问题。如前所述，由于原告的房屋系在合理使用年限内因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝瑕疵，亦不存在被告可以免责的法定事由，该瑕疵属于被告依法承担保修责任的范围。但是，诉讼中经原、被告协商同意，被告对原告房屋的室内裂缝已按要求加固修复完毕并验收合格，被告已经承担本次保修责任，原告房屋出现的质量瑕疵已经消除，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；被告对此的抗辩理由成立，本院予以采纳。2、要求被告赔偿房屋贬值损失50，000元、装修房屋材料及人工费涨价损失48，000元及房屋出现质量瑕疵之日即2010年6月1日起至室内裂缝加固修复之日止按每月1，200元计付的租金损失问题。由于原告在接到本院送达的诉讼费缴纳通知书后，既未在通知指定的期限内缴纳前述请求标的额依法应当交纳的诉讼费，也未提出要求减、免、缓交诉讼费的申请，且本院已在通知书中明确告知其相应的法律后果，因此，对原告的该部分诉讼请求，本院依法按原告自动撤回处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：驳回原告廖渝来要求被告重庆市华贵房地产开发有限责任公司对其华贵沁园春12幢1单元7-2号房屋室内裂缝加固修复恢复原状的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告廖渝来负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 程 鹏二〇一五年四月十六日书记员 陈予波