贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔南民商终字第146号
上诉人（原审原告）唐艳，女，汉族，1977年2月20日生，贵州省都匀市人，住都匀市。
被上诉人（原审被告）张丽，女，1978年5月6日生，汉族，贵州省都匀市人，住都匀市。
委托代理人邓洪军，贵州法庄律师事务所律师。
委托代理人左永发，贵州法庄律师事务所实习律师。
上诉人唐艳与被上诉人张丽房屋租赁合同纠纷一案，都匀市人民法院于2015年4月3日作出（2015）都民初字第68号民事判决后，唐艳不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审审理查明：2009年4月15日，被告张丽与原告唐艳、晏东夫妇签订了《租赁合同》，双方约定将位于都匀市开发区龙山大道旺福大厦3层3号的房屋（用途为办公用房）出租给被告用于开设旅馆。合同约定租期20年，租金每5年一个档期，第一档期租金为每月3300元；第二档期为每月3800元；第三档期为4300元；第四档期每月5000元。租金按月交付，从装修开业后开始计算收取。该租赁房屋于2009年7月装修好并开始经营，张丽从该月起支付租金3300元。2014年7月30日，被告张丽通过丈夫索绍华的工商银行账户向唐艳交付房租3800元，2014年8月29日银行信息显示唐艳该账户已注销。张丽从2014年9月起至2015年1月，通过邮政汇款方式向唐艳邮寄汇款，均被退回。被告在2014年10月10日的《黔南日报》发布申明，告知原告自己交付房租的情况以及通知原告联系自己收取房租。2015年1月5日原告以被告拖欠租金为由向一审法院起诉。一审另查明：原告唐艳与晏东2004年登记结婚，2013年4月3日协议离婚。双方在《离婚协议》中对夫妻共同财产进行了约定，登记在唐艳名下的位于都匀市开发区龙山大道旺福大厦3层3号的房屋的使用权、房产权归女方唐艳所有。
原审原告唐艳一审诉称：2009年4月15日，原告委托前夫与被告签订了《租赁合同》，双方约定将原告独自所有的位于都匀市开发区龙山大道旺福大厦3层3号的房屋（用途为办公用房）出租给被告用于开设旅馆。合同约定租期20年，租金每5年一个档期，第一档期租金为每月3300元；第二档期为每月3800元；第三档期为4300元；第四档期每月5000元。租金按月交付。在2014年8月以前，被告基本尚能依约缴纳部分房租，但从8月起，被告开始违约拖欠房租，其间虽经原告多次催促，但被告一直拖欠至今，分文未交。拖欠的时间从2014年8月至12月共四个月，租金合计13200元，被告的行为已构成严重违约。鉴于此，为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求法院判决：1、解除原告与被告于2009年4月15日订立的《租赁合同》；2、被告立即将位于都匀开发区龙山大道旺福大厦3层3号的承租房恢复原状并返还给原告；3、被告向原告支付拖欠的租金及相应利息，租金从2014年8月1日计至《租赁合同》解除之日，利息按照同期商业银行贷款利率计算至租金实际付清之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告张丽一审辩称：原告所述不实，自己没有违约行为，自己一直按月交付房租，根据《租赁合同》约定，租金从2009年7月21日装修开业起算，自己从2014年8月开始交纳第二档期的月租并未违约，请求依法驳回原告诉请。
一审审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原告唐艳与被告张丽签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，未违反有关法律和法规的禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，双方当事人应依约全面履行合同。本案中，原告与被告签订合同约定，该房屋的租金从旅馆装修开业后开始计算收取，即从2009年7月开始计算收取。原告唐艳从2009年7月开始收取第一档（第一个五年）租金3300元直至2014年7月，并未提出异议。被告张丽从2014年7月起按第二档期（第二个五年）租金3800元向原告交纳，但是，原告不予配合收取租金。对此，被告提交了银行转账凭据、邮政汇款凭证和登报公告等证据，证实从2014年7月起向原告交纳3800元房租，原告不予配合收取的事实，予以确认，对被告的辩称意见，本院予以采纳。原告以被告拖欠租金，构成严重违约为由，请求解除与被告签订的租赁合同的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告唐艳的诉讼请求。案件受理费185元，由原告负担。
一审判决宣判后，唐艳不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由：一审判决认定事实严重错误。l、上诉人在签订﹤租赁合同》的当日即2009年4月15日，就己依约将租赁房屋的钥匙交付给了被上诉人，被上诉人自此取得了对该租赁房屋占有、使用的权利。租赁期限应从2009年4月15日起算，否则无法界定从2009年4月15日至被上诉人装修开业前这段时间的法律性质。如果按照一审判决的逻辑，租赁期限应自被上诉人装修开业之后才开始计算，从2009年4月15日至被上诉人装修开业之前的时间不计入租赁期限之内，那么势必造成《租赁合同》的期限会超过20年，这显然不是双方当事人特别是上诉人订立合同时的真实意思表示；2、上诉人与被上诉人双方约定“租金从乙方装修开业后开始计算收取”与租赁期限从2009年4月15日起算并不矛盾。因为从何时收取租金，完全属于当事人意思自治范畴，不能简单地将实际开始收取租金的时间等同于租赁期限开始计算的时间。从2014年4月15日开始一直到2014年6月21日，在长达3个多月的时间中，被上诉人每个月仍按照第一档期3300元而不是第二档期3800元的标准向上诉人缴纳租金，每月少缴了500元，共计1500元，期间经过上诉人多次催告包括后来发手机短信催告，被上诉人仍然拒绝补交，但一审判决却认定“原告唐艳从2009年7月开始收取第一档（第一个五年）租金3300元至2014年7月，并未提出异议”，完全与事实不符。
被上诉人张丽二审法定期限内，未提交书面答辩意见，其委托代理人提交的书面答辩意见为：1、被上诉人张丽与上诉人唐艳于2009年4月15日签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，未违反法律法规，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行义务，不得擅自变更或解除；2、被上诉人张丽一直积极履行给付租金的义务，并有证据予以证实。在上诉人唐艳将其工行0948账户注销后，被上诉人张丽以邮寄的方式将2014年8月至2015年1月的租金（每月3800元）共计7次汇款给上诉人唐艳，但上诉人均拒收；后被上诉人张丽又通过登报申明和写信的方式通知上诉人唐艳白己通过邮寄的方式交纳租金。一审判决后，被上诉人张丽仍然积极履行合同义务并且实际给付了租金，上诉人唐艳也分别于2015年5月4日收到2014年8月至2015年4月的租金共计34200元；于2015年5月31日收到2015年5月份的租金3800元；2015年6月份的租金由上诉人唐艳的哥哥唐伟代为收取，唐伟于2015年6月30日收到租金3800元。
经本院审理，二审查明：2015年5月4日，被上诉人向上诉人支付2014年8月至2015年4月房租34200元；2015年5月31日，被上诉人向上诉人支付2015年5月房租3800元；2015年6月30日，被上诉人向上诉人支付2015年6月房租3800元（由上诉人之兄唐伟领取）。其余二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案争议的焦点为：双方《房屋租赁合同》期限如何确定及被上诉人是否存在解除《房屋租赁合同》的情形。
本院认为：上诉人唐艳与被上诉人张丽于2009年4月15签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。该合同对双方具有拘束力。
一、关于双方《房屋租赁合同》期限如何确定的问题。双方的合同约定，该房屋的租金从旅馆装修开业后开始计算收取，即从2009年7月开始计算收取；被上诉人从2009年7月至2014年7月每月向上诉人支付租金3300元，对此，上诉人未提供充分证据证实至本案起诉前，上诉人对被上诉人2014年5月至7月支付租金3300元提出异议，对此，原判认定上诉人与被上诉人《房屋租赁合同》租赁期限从2009年7月起算符合本案实际，即上诉人与被上诉人合同约定的第一档期为2009年7月至2014年7月。故对上诉人有关租赁期限从2009年4月15日起算的请求，本院不予支持。
二、关于被上诉人是否存在解除《房屋租赁合同》的情形的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案查明的事实表明，第二档期2014年8月至2015年1月，被上诉人通过工商银行、邮政储蓄银行等向上诉人支付2014年至2015年1月租金，因上诉人的原因未能收到。本案一审判决后，被上诉人向上诉人支付了2014年8月至2015年4月租金32400元和2015年5月至6月租金7600元。因此，被上诉人不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定可以解除合同的情形，故对上诉人有关解除双方《房屋租赁合同》的请求，本院不予支持。
综上，上诉人唐艳的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费185元，由上诉人唐艳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李家荣
审 判 员 熊元伦
代理审判员 蔡云飞
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 杨 墨