浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1201号
上诉人（原审被告）赵国平。
上诉人（原审被告）钟如，
两上诉人共同委托代理人（特别授权）孟行，浙江正众律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人（特别授权）王骏，浙江正众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）诸暨市越都置业有限公司。
法定代表人寿柏年。
委托代理人（特别授权）章俊烽。
上诉人赵国平、钟如因物权纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸民初字第1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月20日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月4日进行了公开开庭审理，上诉人赵国平、钟如的委托代理人孟行，被上诉人诸暨市越都置业有限公司的委托代理人章俊烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年7月27日，原告诸暨市越都置业有限公司与被告赵国平、钟如签订商品房买卖合同（含附件、补充协议）一份，约定两被告购买原告开发的位于诸暨市旧城改造核心区20号地块海棠公寓北区第3幢1单元011401号房，建筑面积156.92平方米。其中约定：“屋面露台、屋顶花园等区域，非属于专有的部分，为业主共有，但归与该等区域直接连通的商品房的买受人专属使用，该买受人享有专有（独占）使用权，其他业主均同意并确认对该等区域不享有使用权；对出卖人已在该商品房阳台、露台等部位统一配置空调位的，买受人同意其安装位置，并承诺对安装位置不作随意改变；《商品房买卖合同》项下买受人独立使用的阳台、露台上的附属建筑小品，买受人不得擅自拆除、改变，并自该商品房交付之日起承担维护的义务”。该商品房于2013年12月交付，交付时011401号房屋与011402号房屋南面梁下以铁栏杆分隔，被告所属设备平台与铁栏杆之间以玻璃隔断（按竣工图为3－22轴线往东0.8米处）。原告提供的竣工图上显示，梁所在位置3－22轴线与玻璃隔断之间有一设备平台，该设备平台并未标注在原、被告签订的商品房买卖合同所附户型平面图中。后因部分业主要求，原告将玻璃隔断予以拆除。房屋交付后，两被告对房屋进行了装饰装修，将南面卫生间墙体部分拆除改建成门，南面卫生间墙体（宽度2.76米）至南端栏杆之间（竣工图位置为纵向3－22轴线至3－24轴线，横向3－B轴线至3－D轴线）铺设墙地砖，改建为阳台。原告于2015年2月27日向两被告发出律师函一份，要求被告方停止侵害、排除妨碍。两被告收到函件后，未作恢复。现原告提起诉讼，要求两被告立即停止侵害，拆除已铺设的墙地砖，将原告所有的设备平台恢复原状，并归还原告。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”。本案原、被告在商品房买卖合同补充协议中约定：屋面露台、屋顶花园等区域，非属于专有的部分，为业主共有，但归与该等区域直接连通的商品房的买受人专属使用，该买受人享有专有（独占）使用权，其他业主均同意并确认对该等区域不享有使用权；对出卖人已在该商品房阳台、露台等部位统一配置空调位的，买受人同意其安装位置，并承诺对安装位置不作随意改变；《商品房买卖合同》项下买受人独立使用的阳台、露台上的附属建筑小品，买受人不得擅自拆除、改变，并自该商品房交付之日起承担维护的义务。由此可见，两被告作为商品房买受人一方，同意按出卖人统一配置空调位，尊重其他物业享有的专有使用权，商品房买卖合同户型平面图中标注的设备平台，应属该户房屋的专有部分的组成部分。从本案原、被告签订的商品房买卖合同中所附的涉案房屋的户型图及竣工图来看，两被告仅对南面卫生间与书房形成的夹角处的设备平台享有专有使用权，梁下原设置铁栏杆处至玻璃隔断之间系011402号房屋的设备平台。两被告主张其南面卫生间2.76米墙体对应的平台均系被告方使用范围，缺乏依据，该院不予采信。
根据《物权法》规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。原告作为海棠公寓的开发单位，房屋建造完成后取得房屋所有权，目前原告虽就011402号房屋与第三人签订了买卖协议，但尚未变更登记至第三人名下，故原告仍系011402号房屋所有权人，其向被告主张权利主体适格。现两被告将涉案房屋南面卫生间墙体（宽度2.76米）至南端栏杆之间铺设墙地砖（铺设至梁下），改建为阳台的行为，已排除011402号房屋在竣工图中标明位置安装空调室外机的可能，该行为侵害了011402号房屋对设备平台的专属使用权，原告提出要求拆除被占用的设备平台范围的墙地砖并返还该设备平台的诉请，理由正当，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第七十一条，《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第十四条之规定，判决：被告赵国平、钟如自判决生效之日起十日内将诸暨旧城改造核心区20号地块海棠公寓北区第3幢1单元011401号房屋与海棠公寓北区第3幢1单元011402号房屋南面平台连接梁下（原安装铁栏杆处）纵向3－22轴线往东0.8米至原安装玻璃隔断处（横向3－B至3－D轴线）设备平台范围铺设的墙地砖拆除，并返还给原告诸暨市越都置业有限公司。案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告赵国平、钟如负担。
原审判决作出后，上诉人赵国平、钟如提起上诉称：一、一审原告主体不适格。1.被上诉人未能举证证明其因合法建造行为取得本案诉争设备平台的所有权。被上诉人作为海棠公寓的开发单位应按依法审批获准的规划许可图纸建造房屋，上诉人在一审中多次要求被上诉人出示其应有的规划许可的图纸，但被上诉人始终未提供，一审法官在没有任何证据证实被上诉人系合法建造的事实前提下，主观臆断认定被上诉人系“合法”建造取得包括诉争设备平台的所有权，显然错误。上诉人有足够的理由相信诉争设备平台属违法建筑。首先，按当时实际施工人员称，该设备平台部分是镂空的。其次，设备平台作为一个整体与011402号房屋南面阳台是连接相通的，相邻二户商品房共同拥有同一平台（可无障碍通行）的设计显然不符合安全设计要求。再次，上诉人始终未提供规划许可的施工图。2.被上诉人已将011402号房屋依法出售给第三人。庭审中被上诉人明确011402号房屋依法出售给第三人，其实际物权已由第三人享有，但一审法院仅以未变更登记而认定被上诉人主体适格显然不妥。3.如果本案诉争设备平台属全体业主共有，则应由业主委员会提起诉讼，被上诉人作为房产开发商无权起诉。如果被上诉人作为相邻房产所有权人也仅能提起相邻纠纷。二、一审法院认定部分事实错误。1.一审法院对被上诉人一审中提供的证据4竣工验收图纸予以确认，应属错误。首先，被上诉人提供的竣工图及证据1中011402房屋的房型平面图均为复印件，又系被上诉人方单方制作完成，且上诉人已对其真实性均提出异议，故该二份证据不具有证据的合法形式要件。其次，被上诉人提供的竣工图与其提供证据1所附户型平面图就本案争议位置均仅有一“设备平台标识”相印证。一审法院完全未考虑被上诉人的证据尚未能有效形成证据链的事实情况下，又作出上诉人“未能提供反驳证据”的错误结论。2.一审法院对被上诉人交付商品房时存在玻璃隔断错误。上诉人在一审中陈述，上诉人交房、验房时发现设备平台存在玻璃窗隔断，不符合双方之间约定和样品房的格局，故提出拆除玻璃隔断。为此，被上诉人将玻璃隔断拆除，所以事实是被上诉人拆除玻璃隔断之后才交付商品房，而非在交付商品房时存在玻璃隔断的事实。三、本案诉争的设备平台应属上诉人专属使用。1.双方签订《商品房买卖合同》时，被上诉人一再承诺诉争设备平台整体归上诉人专属使用，且该承诺与当时样板房的格局是一致的，这也是上诉人决定购房的重要因素之一。2.根据商品房现场和客观的整体结构，整个设备平台（含诉争部分）完全依附于上诉人买受的商品房而建造。依双方签订的《商品房买卖合同》附件八第七条第1项“屋面露台、屋顶花园等区域，非属于专有的部分，为业主共有，但归与该等区域直接连通的商品房买受人直属使用，该买受人享有专有（独占）使用权，其他业主均同意并确认对该等区域不享有使用权”，该部分应属上诉人专属使用，且该约定与被上诉人销售商品房时的承诺及样板房相一致。3.上诉人在房屋交付后随即装修入住，至被上诉人起诉已数年，在此期间被上诉人从未就相应物权提出异议。四、一审法院认定自3-22轴线向东0.8米范围内部分设备平台系011402号房屋的设备平台错误。1.上诉人从未认可该部分设备平台属011402房屋的专属使用区域，被上诉人也未提供平面图和竣工图，上诉人也未对平面图予以认可，一审法院仅凭被上诉人的陈述即予以认定显然错误。2.从房产的整体结构和实际使用价值分析，及从相邻方合理使用、方面生活、安全因素分析，本案诉争部分设备平台归上诉人专属使用更加合理。3.从现场分析，相邻二户在3-22轴梁下设有铁栏杆分割，显然证实二户的实际分界线在此。4、被上诉人提交的图纸与实际现状是不一致的，平面图中表示两户设备平台是两个独立的部分，但实际是一个整体。三、本案中所涉设备平台系被上诉人擅自改建，为有利于销售在出售时又做出该设备平台专属使用的承诺。综上，一审法院认定事实错误，证据不足，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人诸暨市越都置业有限公司辩称：一、上诉人认为一审原告主体不适格是错误的。1.被上诉人作为海棠公寓的开发单位，根据《物权法》的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，故被上诉人自房屋建造完成后取得房屋所有权。上诉人诉称被上诉人无法提供经审批的规划图纸，故不能证明系“合法建造”，但被上诉人事实上在海棠公寓交付前已取得竣工备案表，足以证明海棠公寓为合法建造，完全通过政府部分验收合格，严格依据规划设计进行的。2.根据《物权法》第九条的规定，被上诉人虽与第三人签订买卖协议，但合同成立并不必然造成所有权的变更，未在房管处进行登记备案，第三人就未取得所有权，故被上诉人属于适格主体。3.本案诉争区域为公共部位，但海棠公寓所有业主在购房时已通过合同约定：“屋面露台、屋顶花园等区域，非属于专有的部分为业主共有，但归与该等区域直接连通的商品房买受人专属使用，该买受人享有专有（独占）使用权，其他业主均同意并确认对该等区域不享有使用权。”故被上诉人以专有使用权被侵犯提起诉讼合理合法。二、一审法院认定事实清楚。1.被上诉人于一审中提供的竣工图并非单方制作完成，该竣工图由施工单位、监理单位、设计公司及专业的注册建筑师等多方签订或盖章予以确认，属于军工备案资料的一部分，在档案馆有备案，上诉人亦可随时调取，故其真实性与合法性不存在异议。上诉人在购房时有一份房屋平面图，其布局设计完全与竣工图所呈现的布局一致，上诉人的房屋与边户房屋平面图拼成后，可以从整体上看出竣工图与房屋平面图的一致性，通过相互佐证可以证明竣工图具有真实性、合法性和关联性。2.商品房在交付时即存在玻璃隔断，现仍有现场保留玻璃隔断的房屋。三、上诉人认为本案诉争的设备平台由上诉人专属使用是错误的。1、根据合同约定及房屋平面图，上诉人仅对南面卫生间与书房形成的夹角处的设备平台享有专有使用权，而该平台只是讼争平台的一部分，现上诉人侵占整个公共部分，将被上诉人专属使用的梁下原设置铁栏杆处至玻璃隔断之间的设备平台认作上诉人所有，是明显的侵权。2.被上诉人并非未提异议，事实上自上诉人违法装修之日起，被上诉人就已报诸暨市行政执法局，市行政执法局亦下发过三日内限期整改的通知，公示于海棠公寓小区入口，也曾采取现场强制整改措施。四、一审法院认定自3-22轴线向东0.8米范围内部分设备平台系被上诉人所有房屋的设备平台是正确的。讼争部分可划分为三个区域，第一部分为上诉人专属使用的设备平台，第二部分则是通过玻璃隔断与梁下铁栏杆予以明确的被上诉人的设备平台，第三部分是两个设备平台外的中间公用部分，此划分可以通过一审的照片、竣工图及两套房屋的平面图进行确认。这样的划分设计不仅符合买卖约定，也对上诉人安装空调提供便利，是合理划分。综上，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。
上诉人赵国平、钟如在二审期间未提交证据。
被上诉人诸暨市越都置业有限公司在二审中提交证据如下：证据1、2号楼、3号楼的竣工备案表，证明2号楼、3号楼系合法建筑，可以与一审中提供的竣工图相互印证。证据2、建2011-07号联系单一份，证明根据联系单载明，在讼争部位自始建有玻璃隔断，且玻璃隔断是合法的事实。上诉人经质证认为，证据1不是原件，只是未经过相关部门盖章的复印件，该竣工备案表不能反映出本案讼争位置的备案情况或当时的规划情况；证据2仅证明被上诉人方与施工单位的相关联系，而不能证明该联系单所建的玻璃隔断是符合规划图纸的要求，据上诉人了解，房屋竣工验收时并没有玻璃隔断，是被上诉人在验收之后擅自添加的，在实际交付房屋时因上诉人方提出异议，由被上诉人拆除，故无法达到被上诉人的证明目的。本院认证认为，经审查，对证据1、证据2的真实性予以认定，结合被上诉人原审中提交的3号楼竣工图纸及双方当事人在庭审中的陈述，可以证明讼争部分在交付时确有玻璃隔断，后因上诉人的异议，被上诉人拆除的事实。
本院经二审审理查明的事实与原审判决认定一致。
本院围绕上诉人的上诉请求及事实理由审理认为，本案的争议焦点为：1.被上诉人诸暨市越都置业有限公司的主体是否适格？2.上诉人是否对讼争设备平台拥有专属使用权？
第一，被上诉人系讼争房屋的房地产开发单位，房屋建造完成后经合法竣工验收，获得所建房屋的产权证，系房屋的原始所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。被上诉人对海棠公寓011402室已经出售给第三人的事实予以认可，因只签订房屋买卖合同，未进行物权过户登记，故产权实际未发生变动的法律效力，故被上诉人作为实际权利人可以向上诉人主张权利，主体适格。
第二，设备平台系房屋建造之初安排给房屋业主安装空调外机等用途设置的空间位置，根据《商品房买卖合同》的约定，与买受人房屋直接连通的设备平台属于出卖人统一配置空调位，系买受人专属使用，并同意其安装位置，承诺对安装位置不作随意改变。根据上诉人房屋的平面图，比较涉案房屋所在楼层的整个竣工图，可知上诉人房屋南面卫生间与书房形成的夹角处的设备平台系其专属设备平台，享有专有使用权。梁下原设铁栏杆处至原玻璃隔断之间系011402号房屋的设备平台。经现场查看，现上诉人将其卫生间南面原系其设备平台的铁栏拆除，011402号房屋梁下的铁栏杆亦已拆除，拆除卫生间窗户改建为门，在南面卫生间墙体至南端栏杆之间（竣工图位置为纵向3－22轴线至3－24轴线，横向3－B轴线至3－D轴线）铺设墙地砖，改建为阳台独占使用显然已超过其独占使用的面积。
第三，上诉人主张在房屋销售时，被上诉人曾告知其现占有使用的位置系全部其独占使用空间，但根据上诉人房屋的平面图显示，南面卫生间与书房形成的夹角处属于设备平台，该表示较为明确，且其亦无充分证据证明被上诉人曾作出上述意思表示，故本院不予认可。上诉人表示其从未得知011402户的设备平台区域位置，但上诉人应在购买房屋前对涉案房屋的情况作综合考察，并在交付时验收房屋，现其未能就该项主张提供充分证据证明，故本院亦不予认可。至于上诉人认为被上诉人在讼争区域仅作玻璃隔断存在安全隐患，且该玻璃隔断不符合法律规定的意见，本院认为与本案没有关联性，本案中不予处理。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人赵国平、钟如负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 鸿
代理审判员 冯 奇
代理审判员 杜杭莉
二〇一五年九月十七日
书 记 员 叶 婷