吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终607号
上诉人（原审原告）：梅河口市农村信用合作联社。住所地：吉林省梅河口市银河大街***号。
法定代表人：宋景时，理事长。
委托诉讼代理人：白丹，男，1973年2月8日生，汉族，该单位职员，住吉林省梅河口市。
委托诉讼代理人：李志刚，吉林衡丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高兴才，男，1967年2月24日生，汉族，农民，住吉林省梅河口市。
上诉人梅河口市农村信用合作联社（以下简称梅河信用社）因与被上诉人高兴才借款合同纠纷一案，不服吉林省梅河口市人民法院（2015)梅民再字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
梅河信用社上诉请求：依法撤销一审判决，维持梅河口市人民法院（2012）梅民初字第866号民事判决，或改判梅河信用社对高兴才抵押房产91.53平方米享有优先受偿权。事实与理由：2007年，高兴才以其房产设定抵押在梅河信用社处借款20万，到期不能偿还，于2009年3月28日借新还旧，该房产在房产登记部门办理了他项权利。梅河信用社取得他项权利证书，并依约发放贷款20万元，期限一年。贷款到期后，高兴才不能按期偿还贷款本息，为此其再次申请借新还旧（即展期），借新贷款偿还旧贷款，并于2010年3月30日办理了他项权利，权利人为梅河信用社。梅河信用社是合法的他项权利人，享有就该抵押物的优先受偿权。一审法院判决驳回梅河信用社对抵押房屋的优先受偿权是错误的。根据最高人民法院公报的案例，高兴才的两笔借款是贷新还旧，是以新贷款的方式延长旧贷的还款期限，两笔借款不是独立的，是相关联的，是旧贷的延续，旧债及附属的抵押权均未消灭。高兴才与金伟生之间的协议在法律上和事实上不能履行，是无效协议。娄婵媛基于该无效的协议，无权享有该房产的所有权，一审法院作出的确权判决是错误的。一审法院片面解读最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条的规定，抵押人转让抵押物后，若抵押权消灭，该转让行为有效是错误的。该法律条款明确规定受让人代替抵押人清偿全部债务的，抵押权消灭。本案中，债务一直未受清偿，受让人未代替抵押人偿还全部债务，债权和抵押权一直存在，抵押权并未消灭。一审法院以2010年3月28日高兴才借款偿还后，抵押权消灭，此时该房屋仅有查封，《中华人民共和国担保法》第三十七条的规定不适用于本案。因高兴才对梅河信用社的债务自2007年一直未清偿，抵押权一直持续存在，2010年3月28日，偿还借款实际是原借款的借款期限延长。为此，请求依法支持梅河信用社的上诉请求。
高兴才未答辩。
梅河信用社向一审法院起诉请求：高兴才偿还借款本金20万元及利息，并由高兴才用抵押的房屋由梅河信用社享有优先受偿权。
一审法院认定事实：2010年3月30日，高兴才以承包建筑工程为由向梅河信用社借款本金20万元，约定月利率为8.4075‰，借款期限为2010年3月30日至2011年3月30日，逾期还款，利率在原利率的基础上上浮50%，即：按月利率12.61125‰支付利息，高兴才用自己所有的营业性用房91.53平方米作抵押担保，并在梅河口市山城镇产权所办理了抵押登记。借款合同到期后，经梅河信用社多次催要，高兴才一直未归还本息。另查明，2009年郭建华以不当得利纠纷起诉娄蝉媛一案在诉讼过程中，依郭建华申请，该院于2009年6月22日作出裁定查封了高兴才名下的用以抵押给信用社的91.30平方米房屋。该案进入执行程序后，案外人高大华以查封的房屋归其所有为由提起诉讼，该院于2010年6月21日作出（2010）梅执异字第2号执行裁定书，裁定高大华异议理由成立。郭建华不服此裁定，于2010年7月9日提起执行异议之诉。该案在庭审质证程序中，娄蝉媛提供协议书，证明2007年9月1日，高兴才用本案争议房屋抵顶金伟生所有的锅炉的事实，郭建华、高大华对该份证据均无异议。该协议第3条约定：乙方（高兴才）用此楼房所贷款项由乙方负责归还，乙方在签订合同后负责将此楼房的所有手续从银行赎回后交到甲方（金伟生）。娄蝉媛自称金伟生于2008年2月14日将该争议房屋卖给顾景立（娄蝉媛丈夫），郭建华认为金伟生将争议房屋卖给了娄蝉媛而非顾景立。该院于2011年10月13日对该案作出（2010）梅民初字第1520号民事判决，将郭建华查封的位于梅河口市山城镇，登记在高兴才名下的门市房屋确认为娄蝉媛所有，该判决已发生法律效力。在本案再审期间，梅河信用社对该院（2010）梅民初字第1520号民事判决提起第三人撤销之诉，该院作出（2015）梅民初字第2750号民事判决，郭建华不服上诉，通化市中级人民法院于2016年10月28日作出（2016）吉05民终1190号民事判决，驳回信用社诉讼请求。该判决已发生法律效力。
一审法院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。”、第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，梅河信用社与高兴才签订的借款合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。签订借款合同后，梅河信用社按约定足额支付给高兴才借款20万元，高兴才应在还款期限内积极履行偿还借款的义务，现合同已经逾期，高兴才应按约定支付逾期利息，梅河信用社要求高兴才偿还借款及利息的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。关于梅河信用社要求对高兴才抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，依照[最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释]第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”的规定可以得出，抵押人转让抵押物后，若该抵押权消灭，该转让行为有效。高兴才用存在抵押权的房屋同金伟生顶账，但事后该抵押权消灭，应当认定高兴才与金伟生的顶账行为有效。据此娄蝉媛从金伟生处购得房屋亦属有效行为。信用社与高兴才之间2009年3月28日、2010年3月30日签订的借款合同为贷新还旧，两份合同的抵押物虽未变，但系两份独立的借款合同，应认定为旧债及所附抵押权消灭，新的抵押权自重新办理登记时设立。该院对争议房屋的查封时间为2009年6月，故2010年3月28日高兴才的借款偿还后，抵押权消灭，此时该房屋仅有查封，依照《中华人民共和国担保法》第三十七条：“下列财产不得抵：……（五）依法被查封、扣押、监管的财产。”的规定，此时信用社已不享有抵押权。信用社取得抵押权违反法律规定，不应得到保护。信用社关于优先受偿权诉讼请求，该院不予支持。原审认定事实不清，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款的规定，判决：一、撤销该院（2012）梅民初字第866号民事判决;二、高兴才于一审判决生效后立即偿还梅河信用社借款本金20万元及利息（2010年3月30日至2011年3月30日按月利率8.4075‰计算；自2011年3月31日起按月利率12.61125‰计算），利随本清；三、驳回梅河信用社其他诉讼请求。一审案件受理费5365元，由高兴才负担。
本院经审理查明的事实与一审认定事实基本一致。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。高兴才向梅河信用社借款的事实有借款合同、抵押合同等书证证明，高兴才应承担偿还责任。一审判令高兴才偿还借款本息并无不当。关于抵押权，2009年3月28日，高兴才与梅河信用社签订借款合同及抵押合同，高兴才向梅河信用社借款20万元，用争议房屋抵押，并办理了他项权利证，该证上标注注销时间为2010年3月28日。2009年6月原审法院查封争议房屋。2010年3月30日，因高兴才未偿还贷款，双方再次签订借款合同及抵押合同，以新贷偿还原借款。故应认定此前借款及抵押权已消灭，依据《中华人民共和国担保法》第三十七条的规定，双方再次签订的抵押合同违反查封财产不得抵押的规定，故梅河信用社不享有抵押权。现梅河信用社要求判令对争议房产享有优先受偿权无事实及法律依据，本院无法支持。
综上所述，梅河信用社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5365元，由上诉人梅河口市农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审判长 王艳刚
审判员 王立武
审判员 范立华
二〇一七年四月二十四日
书记员 赵 航