广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初2785号
原告：李华，住广州市越秀区。
原告：马玉樑，住广州市海珠区。
原告：黎庆楠，住广州市荔湾区。
上述三原告的共同委托代理人：黄其伟，北京德恒（广州）律师事务所律师。
被告：广州市益豪科技贸易发展公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：罗瑞英，经理。
委托代理人：庞洗、唐小梅，均为广东润平律师事务所律师。
原告李华、马玉樑、黎庆楠诉被告广州市益豪科技贸易发展公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人黄其伟以及被告的委托代理人唐小梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
三原告共同诉称：三原告通过竞拍依法获得广州市海珠区洪德路永兴街141号大院15栋房屋的所有权，并经越秀区人民法院于2010年4月29日作出的(2008)越法委执字第150号恢字1-5号《广州市越秀区人民法院执行裁定书》以及《拍卖成交确认书》予以确认。被告是涉案房屋的原产权人。经法院裁定拍卖后，原、被告分别于2010年8月17日、2010年12月1日就移交上述房产签订了《洪德路永兴街141号大院第15栋交接协议》以及《永兴街水产大院141号自编15栋使用权交接协议书》。其中，《永兴街水产大院141号自编15栋使用权交接协议书》约定：原告同意被告继续使用第二层三个月，自2010年11月9日起计收租金，每平方米18元/月（按240平方米计算），2011年3月前搬出；原告至接收该楼房之日起自行承担水电、环卫、治安等管理费用从完全交付房屋之日起计收（管理费标准另行协商）。《洪德路永兴街141号大院第15栋交接协议》约定：原告应向被告交纳每月管理费；被告不如期交楼视为违约，此协议作废。至2011年3月1日，被告并没有按约定时间搬出涉案房屋，向原告交还物业，期间原告多次催收，被告拒不归还，并从2013年10月1日起停止向原告支付租金（物业使用费用）。原告催收无果的情况下，于2015年9月28日委托律师向被告发出《关于支付海珠区洪德路永兴街141号15栋物业使用费及迁出该物业的律师函》，要求被告依法履行返还物业，支付租金、物业使用费及延迟付款违约金的义务。被告始终以各种理由拖延。2015年12月23日，原告收回了物业，经计算，被告共拖欠原告租金111312元，及延迟付款的违约金13885.2元。被告拖欠租金的行为已经严重损害了原告的合法权益，故起诉要求判令：1、被告支付原告物业租金111312元，及延迟付款的违约金13885.2元（租金自2013年11月1日计至2015年12月23日，延迟付款的违约金利率按照中国人民银行同期贷款利率从2013年11月1日暂计至起诉之日止）；2、由被告承担本案的案件诉讼费用。
被告辩称：一、被告未付租金是行使后履行抗辩权的正当行为，不是违约行为，不应承担违约责任。2010年8月17日，原、被告签署《洪德路永兴街141号大院第15栋交接协议》约定：原告应向被告交纳水、电押金5000元，并应每月交纳管理费1016.58元，但原告未按约定向被告交纳上述费用。2010年12月1日，双方签署《永兴街水产大院141号自编15栋使用权交接协议书》约定：自2010年11月9日起被告将141号大院第15栋交给原告，原告同意被告继续使用第二层，自2010年11月9日起计收被告使用二层的租金，为18元/月/平方米（按240平方米计算）。由以上约定可见，原告交纳押金和管理费的义务在先，被告支付租金的义务在后。基于《合同法》第67条规定，在原告没有履行在先的交纳押金、管理费义务时，被告有权拒绝其关于支付租金的履行要求。因此，被告未付租金不属违约行为，不应承担违约责任。二、原告主张从2013年10月1日起计收租金，但2013年10月的租金被告已支付给原告。三、对于2013年11月1日至2014年9月28日期间的租金，由于超过诉讼时效，原告丧失胜诉权。根据《民法通则》第136条规定，追索租金的诉讼时效为一年。原告曾于2015年9月29日送达一份律师函予被告以追索租金，此前从未向被告主张。因此，该《律师函》发出前一年及之后的租金未超过诉讼时效，即2014年9月29日起至被告退租时2015年12月23日期间的租金，共63964元。
经审理查明：2010年4月29日，广州市越秀区人民法院作出（2008）越法委执字第150号恢字1-5号《执行裁定书》，裁定：一、广州市海珠区洪德路永兴街141号大院15栋房产的所有权及相应的其他权利归买受人马玉樑、黎庆楠、李华所有。上述房产所有权自该裁定送达买受人时起转移；等。2013年11月28日，广州市国土资源和房屋管理局核发了广州市海珠区洪德路永兴街141号大院15栋的房地产权证给三原告，三原告各占涉案房屋1/3产权份额。
2010年8月17日，三原告（甲方）与被告（乙方）签订《洪德路永兴街141号大院第15栋交接协议》，约定：1、乙方先将该房产的第五、六层在签字之日起交给甲方；2、该房产的一、二、三、四层楼现由于受到亚运工程围蔽的影响，乙方无法搬迁，在拆除围蔽之后二十个工作日内交给甲方；3、乙方按上述约定时间交楼，甲方免收之前所有租金；4、甲方接收该房产楼层之日起，即向乙方交纳水、电押金人民币5000元（甲方今后如不需使用乙方的水、电时，该押金在扣除甲方应交的水、电费用后余额不计息退回），否则乙方有权不开通水电；5、甲方应向乙方交纳该房产每月的管理费（每月0.65元/㎡）合计人民币1016.58元，按实际接收面积计算。每月五号前交当月管理费；6、违约责任：乙方不如期交楼则视为违约，此协议作废；甲方不履行上述责任则视为违约，乙方有权暂缓交楼。等。2010年12月1日，三原告（乙方）与被告（甲方）签署了《永兴街水产大院141号自编15栋使用权交接协议书》，载明：双方通过平等协商达成以下房屋使用权交接协议：一、自2010年11月9日起甲方将永兴街水产大院141号自编15栋交付给乙方使用；二、乙方同意甲方继续使用第二层三个月，自2010年11月9日起计收租金，每平方米18元/月（按240平方米计算），2011年3月1日前搬出；三、乙方至接收该楼房之日起自行承担水电、环卫、治安等管理费用从完全交付房屋之日起计收，（管理费标准另行商定）。等。
2015年9月28日，三原告的委托代理人通过特快专递邮件向被告发出《关于支付海珠区洪德路永兴街141号15栋物业使用费及迁出该物业的律师函》，要求被告在10日内迁出海珠区洪德路永兴街141号l5栋物业第二层，并且向三原告支付拖欠的从2013年10月起的物业使用费、迟延付款违约金至实际搬出之日止。原告于2015年9月29日签收了该邮件。2015年12月22日，被告向原告发出《关于交接租赁房屋并结清管理费用的通知》，载明：被告定于2015年12月23日将租用原告的房屋（自编15栋2楼）进行清理及移交，请互相做好现场交接。被告搬离房屋后，则双方的租赁关系解除。根据协议，原告没有按照约定支付每月1016.58元的物业管理费，截止2015年11月30日应付款项合共64个月，总金额为65061.12元。该通知空白处手写记载“我司从2013年11月至今租金未付，一并清结。本通知一式两份。”以及“黎庆楠”及“张某”的签名。原告表示张某是被告公司的工作人员，当时被告对于归还租金没有异议，但物业管理费要求一并结清，所以最后手写了一句话。被告表示张某不是其公司员工，也不确认手写部分是其公司工作人员书写的。
2016年4月11日，原告提起本案诉讼。庭审时，被告对原告主张的2013年11月1日起至2015年12月23日期间的欠租事实及租金计算标准没有异议。原告表示其在起诉前曾向被告口头主张过租金，被告对此不予确认。原、被告双方均确认以下事实：双方对涉案房屋租金的具体支付时间没有进行书面约定；原告没有向被告支付过管理费；双方在2010年12月1日签订交接协议书后，没有对管理费另行约定。
原告为证明其主张，还提交了一份《广州市房屋租赁合同》，载明：被告向原告承租涉案场地的租赁期限从2012年12月至2013年10月，月租金额4320元；租金按月结算，被告在每月第2日前交付租金给原告；被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的3%向原告支付违约金；等。该合同经备案登记。
被告为证明其主张，还提交了以下证据：1、发票；2、支票存根；3、员工调用协议；4、劳动合同（卢某）、变更合同协议书；5、劳动合同（陈伟洪）、变更合同协议书；6、发票两张；7、购销合同；8、银行业务回单；9、发票；10、关于商请处理危墙的函；11、建设工程施工协议；12、建设工程预（结）算书；13、工程开工申请报告；14、工程竣工验收报告；15、银行进账单；16、发票、支票。三原告质证表示对证据1、2的真实性没有异议；对证据3—5的真实性、合法性、关联性有异议，水产公司与被告是属于同一母公司的关联公司，之间签订的协议可以单方制作，其次也不能证明被告提供了物业管理服务；对证据6的真实性没有异议，该发票加盖了海珠区管理局的章，但上面载明的清洁费不清楚是否141号大院的，因为被告有很多物业，其次街道清扫费是30平方米以内，而141号大院是3000平方米，明显与141号大院面积不符，故对发票的合法性、关联性不确认；对证据7—9的真实性、合法性、关联性不予确认，也不清楚该三份证据之间是否有关联，证据7没有签订时间，原告在141号大院中也没有看到被告有安装监控，相反原告在自编15栋有安装监控；对证据10的真实性、合法性、关联性没有异议，但141号大院围墙也是属于141号大院隔壁相邻物业的共用墙，也是归被告管理的，该墙出现裂纹时，社区、居委会是向水产公司发函要求排除隐患，该墙本来就是被告或水产公司应承担的维护义务；对证据11—16的真实性、合法性、关联性不予确认，不清楚合同提到的水产大院的位置，而且不清楚下水道、档案室的位置是否是141号大院的公共部位，因为档案室属于建筑物专有权。
另查，被告因向原告主张拖欠的管理费，于2016年6月22日向本院提起诉讼[案号：（2016）粤0105民初4979号]，该案尚在审理过程中。
本院认为：原、被告签订的《永兴街水产大院141号自编15栋使用权交接协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。按照该协议书约定，被告使用原告所有的洪德路永兴街141号大院15栋第二层，应按照每平方米18元/月（按240平方米计算）房屋租金给原告，故原告要求被告按照该标准支付使用期间的租金，合理合法。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。现原告未能举证证明其曾于2015年9月28日前向被告追讨过租金，应承担举证不能的不利后果。被告抗辩原告追讨2014年9月29日前的租金超过诉讼时效，本院予以采纳。原告要求被告支付涉案场地从2013年11月1日至2014年9月28日期间的租金及违约金，本院不予支持。原告要求被告向其支付从2014年9月29日起至2015年12月23日止的租金（按照每月每平方米18元×240平方米的标准计算），合法合理，本院依法予以支持。
《永兴街水产大院141号自编15栋使用权交接协议书》载明管理费标准另行商定，之后双方对管理费的支付没有达成一致意见，现被告已经就其主张另案提起诉讼，被告在本案中主张不安抗辩权，本院不予采纳。由于双方均确认在租赁合同的实际履行过程中对涉案场地租金的具体支付日期没有约定，原告主张2014年9月29日起的房屋租金也已超出《广州市房屋租赁合同》约定的期限，故原告要求被告支付逾期迟延付款的违约金，缺乏依据，本院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告广州市益豪科技贸易发展公司在本判决生效之日起三日内，向原告李华、马玉樑、黎庆楠支付广州市海珠区洪德路永兴街141号大院15栋第二层场地从2014年9月29日至2015年12月23日期间的租金（按照每月每平方米18元×240平方米的标准计算）；
二、驳回三原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2804元，由原告负担1384元，被告负担1420元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄颖慧
人民陪审员 王颖仪
人民陪审员 邓燕媚
二〇一六年九月三十日
书 记 员 张春映
钱国雄