文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内04民终2780号上诉人（原审原告）徐志娟，1984年1月30日出生，市民，住赤峰市。被上诉人（原审被告）赤峰宝山仕家房地产开发有限公司，住所地赤峰市元宝山区平庄王府花园小区综合楼三楼，组织机构代码59732844－6。法定代表人谢井生，董事长。委托代理人孟亚轲。上诉人徐志娟因与被上诉人赤峰宝山仕家房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服赤峰市元宝山区人民法院（2015）元民初字第1401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，徐志娟、赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于2014年7月7日签订商品房买卖合同，徐志娟购买坐落于元宝山区平庄西城宝山仕家51栋2-2103号楼房一处，建筑面积104.15平方米，每平方米价格4049.28元，价款为421732元。合同约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于2014年10月31日前将符合上述条件的房屋交付徐志娟使用。除遇不可抗力外，赤峰宝山仕家房地产开发有限公司如未按合同约定日期交付商品房，逾期在30日内的，徐志娟有权向赤峰宝山仕家房地产开发有限公司追究已付款利息，利息自合同约定赤峰宝山仕家房地产开发有限公司应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。如超过上述约定期限的，徐志娟有权要求继续履行合同，赤峰宝山仕家房地产开发有限公司应支付徐志娟已付款利息，利息自合同约定赤峰宝山仕家房地产开发有限公司应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。此外，赤峰宝山仕家房地产开发有限公司还应每日按商品房价款的万分之一向徐志娟支付违约金”。同日，徐志娟、赤峰宝山仕家房地产开发有限公司签订购买储藏间协议。合同签订后，徐志娟已经一次交清房款421732元及储藏间款27800元。赤峰宝山仕家房地产开发有限公司未按合同中约定的期限交付房屋给徐志娟使用。赤峰宝山仕家房地产开发有限公司所售房屋至今未验收合格。本案系赤峰宝山仕家房地产开发有限公司迟延交付由其开发的平庄宝山仕家小区的房屋而起诉到本院的系列案件，经赤峰宝山仕家房地产开发有限公司申请，法院委托具有司法鉴定资质的单位对本小区的同类房屋如意小区进行鉴定，年租金为每100平米12000元。原审认为，徐志娟、赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于2014年7月7日签订的《内蒙古商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。该合同已对徐志娟购买的元宝山区平庄西城宝山仕家51栋2-2103楼房一处的交付及交付日期、买受人付款形式及付款时间，出卖人逾期交付商品房及买受人逾期付款的处理进行了约定。截止2014年7月7日徐志娟已交付全部购房款421732元，冷藏间款27800元，赤峰宝山仕家房地产开发有限公司在合同中约定了2014年10月31日前将验收合格的房屋交与徐志娟，赤峰宝山仕家房地产开发有限公司并未按约定时间交付房屋，故赤峰宝山仕家房地产开发有限公司的行为已构成违约。徐志娟请求赤峰宝山仕家房地产开发有限公司支付逾期交付房屋承担违约责任的主张予以支持。一、关于赤峰宝山仕家房地产开发有限公司如何承担违约责任问题。双方产生争议，徐志娟认为就违约责任如何承担问题已经在双方签订的合同第五项中有明确的规定，就应当按照合同约定承担违约责任，同时按照合同第九条的规定承担配套五项的违约责任。赤峰宝山仕家房地产开发有限公司认为双方约定的违约金数额过高，按照争议房屋同地段同类房屋年租金标准及违约时间承担违约责任。本院认为，双方签订的合同第五项明确约定违约条款，约定的利息及违约金均为违约数额，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，关于“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，赤峰宝山仕家房地产开发有限公司辩称徐志娟计算违约金的标准过高，请求降低，符合法律规定，本院予以支持。对给付的标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，应以赤峰宝山仕家房地产开发有限公司造成徐志娟租金损失的130%为宜。经法院委托鉴定涉案房屋同地段同类房屋的租金标准为每100平方米12000元／年，本案徐志娟的房屋面积为104.15平方米，其年租金标准折算为12498元/年。因此赤峰宝山仕家房地产开发有限公司应付徐志娟迟延交房违约金的金额为25950.71元（12498元／年÷12月÷30天×575天×130%,自2014年11月11日起暂至2016年6月1日共575天）。二、关于合同第九条规定的配套五项的违约责任问题。因赤峰宝山仕家房地产开发有限公司整体房屋已经迟延交付，此项条款约定的是赤峰宝山仕家房地产开发有限公司交房后的后期义务，现房屋没有交付，就不存在合同第九条规定的配套五项的违约责任问题，故对徐志娟此项诉讼请求不予支持。三、关于储藏间的违约责任问题。双方签订购买储藏间协议中没有约定违约责任，徐志娟要求赤峰宝山仕家房地产开发有限公司承担违约责任没有依据，本院不予支持。四、对赤峰宝山仕家房地产开发有限公司提出的中考及高考期间为不可抗力，应免除赤峰宝山仕家房地产开发有限公司在此期间的违约责任的主张，因中考、高考期间赤峰宝山仕家房地产开发有限公司停工不属于不可抗力，不应免除其责任，故本院对其主张不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第一款、第三款的规定，判决：一、赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于判决书发生法律效力后十日内支付徐志娟迟延交房的违约金25950.71元（自2014年11月1日起计算至2016年6月1日共575天，以后顺延计算至赤峰宝山仕家房地产开发有限公司房屋验收合格交房时止）；二、驳回徐志娟的其他诉讼请求。宣判后，徐志娟不服，向本院上诉称：原审在双方商品房买卖合同中明确约定有违约金的情况下，采用同地段同类房租金价格标准确定违约金数额没有事实和法律依据。根据双方合同约定，赤峰宝山仕家房地产开发有限公司应当向徐志娟支付购房款利息损失及违约金。储藏间不能独立买卖，应适用商品房买卖合同条款，赤峰宝山仕家房地产开发有限公司应当按合同约定支付违约金和购房款利息。请求撤销原判，依法支持徐志娟的诉讼请求。赤峰宝山仕家房地产开发有限公司答辩服判。本院审理查明的事实与原判认定一致，本院予以确认。本院认为，徐志娟与赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于2014年7月7日签订的商品房买卖合同中，明确约定了赤峰宝山仕家房地产开发有限公司逾期交付房屋，应按银行同期贷款利率向徐志娟支付已付购房款利息，该约定是对赤峰宝山仕家房地产开发有限公司逾期占用徐志娟已付购房款，给徐志娟造成实际损失所确定的赔偿标准。该合同同时还约定，赤峰宝山仕家房地产开发有限公司还应每日按商品房价款的万分之一向徐志娟支付违约金，此约定是对因赤峰宝山仕家房地产开发有限公司违约而应向徐志娟承担的违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，赤峰宝山仕家房地产开发有限公司因违约，除应向徐志娟赔偿占用购房款期间的实际利息损失，还应依约承担违约责任。赤峰宝山仕家房地产开发有限公司认为双方约定的违约金过高，请求降低，符合法律规定，该请求应予支持。由于双方签订购买储藏间协议中没有约定违约责任，徐志娟要求赤峰宝山仕家房地产开发有限公司承担违约责任没有依据，本院不予支持。综上，原判适用法律错误，应予纠正。徐志娟的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销赤峰市元宝山区人民法院（2015）元民初字第1401号民事判决；二、赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于判决生效后，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年11月1日起至赤峰宝山仕家房地产开发有限公司房屋验收合格交付房屋时止，赔偿徐志娟已付购房款421732元的利息损失，并按该利息损失的30%向徐志娟支付违约金；三、驳回徐志娟的其他诉讼请求。一、二审案件受理费2606元，由赤峰宝山仕家房地产开发有限公司负担2000元，徐志娟负担606元。二审邮寄费40元，由本案当事人均担。本判决为终审判决。审判长  徐书文审判员  张国利审判员  苏力德二〇一六年十月九日书记员  刘亚文