重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第12713号
原告重庆天穹物业管理有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪转盘石杨路北侧（人防六期），组织机构代码74745454－5。
法定代表人ＸＸ，总经理。
委托代理人王晶，重庆启瑞律师事务所律师。
委托代理人康文炜，重庆启瑞律师事务所律师。
被告谢志，男，1973年12月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人张瑜，重庆潜卫律师事务所律师。
原告重庆天穹物业管理有限责任公司（以下简称“天穹公司”）与被告谢志物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员肖一航独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员刘学霞担任法庭记录。原告天穹公司的委托代理人王晶、康文炜，被告谢志的委托代理人张瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天穹公司诉称，谢志于2009年6月9日购买了重庆市渝中区袁家岗51号附4号3－1房屋，2008年1月，原告与该小区开发商重庆嘉华建设开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，逾期未交，按每日千分之三支付违约金。从2014年7月开始，谢志拒绝交纳物业费，经原告多次催要，直至开庭前交清了物业费、水费、公摊水电费等费用，故诉至法院，要求：1、被告向原告支付违约金882元。2、诉讼费用由被告承担。
被告谢志辩称，谢志确实从2014年7月起就未再交纳物业费等费用，原因是原告收费程序不合法，被告未见过服务合同，原告也未公示过合同，原告的收费标准也未公示过，收费标准是否经物价局核准也未知晓，根据合同法规定，在原告未提供符合标准的服务的情况下，被告有权不交物业费。公众区域的管理，如灯坏了，墙面、地面瓷砖坏了，排水管脱落未进行维护，每层楼的安全通道口楼道堆放杂物，垃圾，一直未清理。消费通道乱停乱放也未管理，网线乱拉乱扯，电梯经常坏，这次坏了1个多月才修好。上述问题有些在起诉后才解决，有些现在都还没解决。没有按规定定期清洗二次供水的水池。因原告原因，小区未能一户一表，对于超出2.5元的水费不予承担，应由原告自行承担。违约金的主张不符合法律规定，并且过高。本案开庭时谢志已经交清了原告诉请的各项费用。
经审理查明，谢志系重庆市渝中区袁家岗51号附4号3－1（建筑面积98.08平方米）业主。2008年1月3日，重庆嘉华建设开发有限公司与重庆天穹物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由天穹公司为涉案小区提供物业管理服务，其中第三条载明，服务主要内容为：物业共同部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、消防等事项的协助管理和服务，包括安全巡视、门岗执勤……。第五条载明，天穹公司提供的物业管理服务应达到约定的标准，具体服务标准见附件三。第六条载明，物业服务费用标准为1.2元／月／平方米（按建筑面积计算）。第七条载明，共用的专项能源消耗，应独立计量核算，具实向业主分摊计算。第八条载明，物业服务费用应按月交纳，业主应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务。第二十五条载明，合同自嘉华圆家小院正式交房之日起即2008年12月31日计算，期限为3年。第二十六条载明，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同期限自动延长，合同继续有效。第三十二条载明，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。合同附件3载明，物业管理服务标准参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》约定，一、物业共用部分的维修、养护和管理。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。三、公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污管道的疏通。四、公共绿化的养护和管理。五、动车和非机动车的停放管理。六、公共秩序、安全、消防等事项繁荣协助管理。七、装饰装修管理服务。八、物业档案资料管理。以上八项均按一级物业标准执行。合同签订后，天穹公司进入涉案小区提供物业服务，此后小区一直未成立业主大会、选举产生业主委员会，天穹公司持续提供物业服务至今。
从2014年7月起至2015年7月止，谢志以天穹公司提供的物业服务未达合同标准为由持续未交纳此期间的物业费等费用。天穹公司以物业合同纠纷为由起诉至本院后，谢志缴清了所欠的物业费、公摊水电费等各项费用。
另查明，经本院现场勘察，涉案楼栋32层通道隔间内堆放有杂物、26层楼梯间安全指示灯脱落，墙面涂画有小广告。
上述事实，有《前期物业服务合同》、勘察笔录等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，由于谢志在本案庭审前已经付清天穹公司诉请的物业费、公摊水电费等各项费用，故本案现要解决的问题为谢志付清拖欠的物业费后是否仍应承担违约金。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据上述法规及司法解释的规定，业主交纳物业服务费是业主应当履行的义务。本案中，涉案小区截止目前仍未召开业主大会、成立业主委员会，根据合同约定，《前期物业服务合同》期限自动延长，继续有效。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。评判物业服务企业的服务是否达标，应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应。根据本院现场勘察情况来看，天穹公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但并未达到不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的程度。本案中谢志虽已履行支付物业费的义务，但并不能当然免除承担违约金的责任。应当指出的是，和谐安定的小区环境需要业主和物业公司双方共同努力创造，业主应当按照物业合同的约定按时支付物业费，天穹公司在提供物业服务过程中应认真听取业主意见，对出现的问题协商解决。天穹公司自愿按1.1元／月／平方米计算物业费，不违反法律规定，本院予以准许。根据公平原则和诚实信用原则，结合本案实际情况，天穹公司主张每日千分之三的违约金标准过高，本院依法予以调整为每日万分之四，因物业合同条款并未包括收取水费的约定，故本案违约金根据拖欠的物业费确定为117.81元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谢志于本判决生效之日起五日内向原告重庆天穹物业管理有限责任公司支付2014年7月至2015年7月期间拖欠物业服务费产生的违约金117.81元；
二、驳回原告重庆天穹物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
本案案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告谢志负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 肖一航
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 刘学霞