广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第999号
原告罗小红。
委托代理人杨华亚。
被告王德胜。
委托代理人卢建军。
委托代理人吴桥山。
第三人东莞市星汇房地产中介有限公司。
法定代表人王彦州。
委托代理人苏宏伟。
原告罗小红诉被告王德胜、第三人东莞市星汇房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗小红及其委托代理人杨华亚、被告王德胜及其委托代理人卢建军、第三人东莞市星汇房地产中介有限公司的法定代表人王彦州及其委托代理人苏宏伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗小红诉称，2015年4月30日，原被告及第三人签订了《房地产买卖合同》，合同编号为0001125。按照合同，被告将自己名下的广东省东莞市凤岗镇官井头村龙平街大运城邦花园一期6栋2单元1801房卖给原告，房屋总价为1270000元。合同附件第二条规定：签订合同后7个工作日内，双方开始办理赎楼、过户等相关手续。后又经三方口头约定，定于2015年5月15日去办理相关手续。但是，到了约定的日期，经原告及第三人的工作人员多次催告，被告都不予配合办理，且明确表示不愿再继续履行合同。被告的行为构成违约，造成原告极大的损失。按照合同第七条约定，被告违约应该支付原告违约金127000元，并退还原告已经支付的买房定金20000元。原告罗小红为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.被告退还原告所交的定金20000元；2.被告支付原告违约金127000元；3.本案诉讼费、保全费等由被告承担。庭审中，原告罗小红增加一项诉讼请求：解除原告与被告之间所签订的房地产买卖合同。
被告王德胜辩称，1.原告经第三人与被告在2015年4月30日签订了房地产买卖合同，双方约定成交价为1270000元，但是该套房产在当时的市场价格应该是1400000元以上，所以在合同签订过程中，原告与第三人明显存在着恶意串通、损害被告合法权益的事实，被告经市场核实之后，发现房价的成交价与市场价差异非常大，故被告提出要求解除双方的合同。在此交易过程中，原告与第三人的恶意串通导致被告合法权益受损，因此被告不应承担合同解除的违约责任；2.依据合同法相关规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可选择使用定金或违约金条款，而本案中的原告同时选择了定金和违约金条款，明显违反合同法规定，其诉讼请求存在矛盾之处，法院只能支持一项诉讼请求；3.即使原告选择了要求被告承担责任，支付违约金，该违约金的数额明显过高，本案中被告仅向原告交付了定金20000元，原告的实际损失并未达到其诉请的数额，本案中的违约金也应以原告的实际损失发生为前提，而原告实际损失也仅限于20000元为基数进行计算，综上，恳请法院不予支持原告的诉讼请求。
第三人星汇地产公司陈述，对原告的起诉没有意见。
经审理查明，被告系位于东莞市凤岗镇官井头村龙平街大运城邦花园一期6栋2单元1801的案涉房屋的产权人。案涉房屋于2011年6月29日登记办理房地产权证，房产证号为粤房地权证莞字第××号。
2015年4月30日，原、被告及第三人共同签订了一份编号为0001125的《房地产买卖合同》及附件，主要约定：一、原、被告共同委托第三人就买卖案涉房屋提供居间服务；二、被告将案涉房屋转让给原告，总楼价款为1270000元，原告应于合同签订当日支付定金20000元，首期款（含定金）470000元由担保公司冻结或监管，其他楼款原告采取按揭付款方式支付；三、买卖双方应于签订合同7个工作日内，书面委托经纪方或相关按揭公司办理案涉房屋过户手续；四、卖方应在签订本合同后7个工作日内，向抵押银行办理提前还贷手续；五、买方应在签订本合同后7个工作日内，到银行办理按揭贷款申请；六、在产权资料齐全并具备过户情况下，买卖双方应在10个工作日内备齐资料到房管部门办理递件手续；七、因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续以及无正当理由逾期交付房屋、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则：（1）守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价10%的违约金；……等等。
被告主张上述《房地产买卖合同》签订后，被告认为是原告与第三人恶意串通，让被告签订的，并要求与原告解除合同。被告该主张的理由如下：一、签订合同之前，原告、第三人和被告的妻子进行洽商，被告没有参与任何协商就签了字，而签订合同时原告和第三人理应知道被告对该房子没有完全处分权，但原告和第三人没有让被告妻子在合同签名；二、签订合同时，当地房价已经在暴涨，但是第三人依然以之前的价格与被告的妻子洽商房价；三、签订合同的时候第三人仅要求原告交付20000元定金，定金过低，与常理不符；四、中介费始终没有约定，被告不得不怀疑第三人与原告存在私下的交易。但被告并未提供证据予以证明原告与第三人恶意串通。
2015年4月30日当天，被告向原告出具了一份《收据》，确认收到原告交付的购房定金20000元。
原告主张各方约定2015年5月15日去办理履行合同的相关手续但被告经催告不予配合办理。原告提供2015年6月9日通话录音证明被告明确表示不再履行合同，被告确认与原告通话，并确认当时认为房价过低想要解除合同。原告另提供2015年6月10日的律师函，内容为催促被告履行合同。被告否认收到该律师函。
以上事实，有《房地产买卖合同》及附件、《收据》、房地产权证、通话录音，《律师函》及快递单、快递签收查询信息以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第十一条“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人”的规定，被告在签订案涉《房地产买卖合同》时已年满十八周岁以上，系完全民事行为能力人，对签订案涉《房地产买卖合同》所产生的权利义务应当具有全面清醒的认识。被告主张原告与第三人恶意串通致其以低于市场价签订案涉合同，被告该主张的理由均系猜测，并未提供任何证据予以证明，且理由牵强。合同价格最终需要双方当事人本人决定，被告作为完全民事行为能力人，理应对签订合同的行为所产生的后果具有清醒的预见，不得事后以没有参与协商或不了解当时市场价格等为由来推卸责任。故对于被告该主张，本院不予采信。
承上，案涉《房地产买卖合同》系原、被告及第三人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告及第三人均应遵循诚实信用原则依约履行案涉《房地产买卖合同》。该合同约定被告应在签订该合同后7个工作日内办理委托公证、向抵押银行提前还款等手续，约定经原告给予合理宽限期后被告仍拒不办理相关手续的，原告可解除合同并要求被告承担相应的违约责任。本案中，双方在2015年4月30日签订合同，被告一直未办理履行合同的相关手续，在2015年6月9日的通话中，被告更明确表示不卖案涉房屋了，被告的行为已构成严重违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。据此，原告有权解除案涉《房地产买卖合同》，对原告的这一诉讼请求，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，在案涉《房地产买卖合同》签订当天，原告已交付被告20000元定金，现该合同因被告违约而解除，原告依法可要求被告返还该20000元定金。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，被告构成违约，应按照案涉《房地产买卖合同》的约定承担相应的违约责任。案涉《房地产买卖合同》约定守约方有权要求违约方支付等额于总楼价10%的违约金。结合案情及被告的违约情况，本院认为相当于总楼价10%的违约金属于合理范围内。原告作为守约方选择要求被告支付等额于总楼价10%的违约金，本院予以支持。已知双方约定的总楼价款为1270000元，则被告应支付原告违约金127000元。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告罗小红、被告王德胜及第三人东莞市星汇房地产中介有限公司于2015年4月30日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告王德胜应于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告罗小红购房定金20000元；
三、被告王德胜应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告罗小红违约金127000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3240元，财产保全费1255元，原告罗小红已预交，由被告王德胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 黄小尘
人民陪审员 林海文
人民陪审员 张丽芬
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 吴秀珠
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国民法通则》
第十一条十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。