北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终3830号
上诉人（原审原告）北京华泰龙安物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区望京阜通东大街6号院4号楼1-30B。
法定代表人刘明杰，董事长。
委托代理人侯贵锁，北京盈方律师事务所律师。
委托代理人陈春利，男，1983年12月25日出生。
上诉人（原审被告）赵彬，男，1973年8月7日出生。
委托代理人相志炜，北京市大地律师事务所律师。
上诉人北京华泰龙安物业管理有限责任公司（以下简称华泰公司）、上诉人赵彬因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第41946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日受理该案后，依法组成由法官李坤担任审判长，法官龚勇超、法官宋晖参加的合议庭，于2016年3月16日公开开庭对本案进行了审理。上诉人华泰公司之委托代理人陈春利、上诉人赵彬及其委托代理人相志炜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华泰公司在一审中起诉称：华泰公司系北京市朝阳区八里庄东里甲1号院东恒时代小区的物业服务公司。赵彬涉案房屋的业主，建筑面积94.80平方米。2004年10月31日，赵彬入住该小区，交纳了一段时间的物业费，但自2012年1月1日起至今，未再交纳物业费。华泰公司采取多种方式催缴未果，故诉至法院，要求赵彬向华泰公司支付2012年1月1日至2015年7月31日的物业费8560.44元，并支付违约金9352.78元。
赵彬在一审中辩称：华泰公司所述双方物业服务合同关系及入住时间、计费面积均属实。赵彬同意交纳一部分物业费，即对华泰公司提供过的服务支付物业费。赵彬在2004年至2011年期间，一直按时足额支付物业费。2011年夏季，赵彬房屋的飘窗开始渗水，华泰公司派人过来查看后，很长时间没有维修，后来维修了两次以后，到现在仍然渗水。此外，华泰公司的物业服务还存在其他问题，小区的安防人员配备不够，门禁损坏，账目不公布，绿化不足，停车管理存在很多问题，社区人员混杂。赵彬认为这些问题应当得到解决。
一审经审理查明：涉案房屋系赵彬所有，建筑面积为94.80平方米。赵彬于2004年10月31日收取涉案房屋。华泰公司系东恒时代小区的物业服务公司，与小区开发建设单位北京方恒置业股份有限公司（简称方恒公司）签订有《东恒时代物业管理全权委托合同》，约定物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为2.1元/月.建筑平米。赵彬向华泰公司交纳了2012年1月1日之前的物业费，此后的物业费未向华泰公司交纳。
一审诉讼中，华泰公司起诉要求赵彬交纳欠付的物业费，并支付违约金。赵彬对此不予认可，称小区的安防人员配备不够，门禁损坏，账目不公布，绿化不足，停车管理存在很多问题，社区人员混杂等，并针对其主张提交了视频佐证。华泰公司对此视频内容予以认可，但认为赵彬主张的服务不到位意见不能成立。赵彬还称其飘窗渗水，华泰公司维修后仍然无法解决问题。华泰公司称其确对飘窗进行了维修，但因此后赵彬不配合，其无法继续维修，且维保期已过，相应责任应由赵彬自负。
现华泰公司起诉要求赵彬支付自2012年1月1日至2015年7月31日期间的物业费，并要求赵彬支付相应违约金，赵彬以前述理由抗辩，不同意全额交纳物业费，华泰公司亦不予认可。
一审法院判决认定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，华泰公司与涉案房屋的开发建设单位方恒公司签订了《东恒时代物业管理全权委托合同》，对作为涉案房屋的业主的赵彬具有约束力。华泰公司有权依据该合同约定的收费标准向赵彬主张物业费。赵彬自2012年1月1日以来一直未交纳物业费，现华泰公司起诉要求赵彬支付，法院予以支持。赵彬主张华泰公司服务不到位，并据此抗辩华泰公司的诉讼请求，但根据本案查明的事实及双方所提交之证据，对赵彬抗辩意见，法院无法予以支持。对于华泰公司要求赵彬支付违约金之请求，因双方对物业服务存在一定争议，且华泰公司的服务亦存在一定瑕疵，故对华泰公司该请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、赵彬于判决生效后七日内向北京华泰龙安物业管理有限责任公司支付二〇一二年一月一日至二〇一五年七月三十一日期间的物业费合计八千三百六十一元三角六分；二、驳回北京华泰龙安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
华泰公司不服上述一审民事判决，向本院提起上诉。华泰公司上诉称：一审判决关于物业费本金计算的时候少计算了一个月的物业费，赵彬自2012年1月1日起至2015年7月31日期间的物业费合计应为人民币8560.44元，因此请求改判赵彬除支付一审判决第一项的物业费之外，再支付一个月的物业费199.08元。赵彬承诺遵守《东恒时代物业管理公约》的约定，其第九章第三条约定了逾期交费的则每天加收欠款费用的0.3％，请求二审法院支持华泰公司要求赵彬支付违约金的诉讼请求。综上，华泰公司上诉请求判令：1.赵彬除支付一审判决第一项物业费之外，再支付一个月的物业费199.08元；2.赵彬支付逾期未缴物业费的违约金9352.78元；3.本案一、二审诉讼费用由赵彬承担。
赵彬针对华泰公司的上诉请求和理由在庭审中口头答辩称：不同意华泰公司的上诉请求。华泰公司在履行物业服务的过程中，存在诸多瑕疵，具体表现为赵彬所住房屋飘窗渗水问题，一直没有解决，给赵彬全家生活造成了极大的困扰，另外华泰公司提供的服务存在其他瑕疵及安全隐患，如小区安防人员配备不足，门禁损害后不及时进行维修，物业管理收支账目和物业管理费使用情况公示不够明晰，涉案房屋所在小区的绿化情况不达标，停车管理不到位等。
赵彬亦不服上述一审民事判决，向本院提起上诉。赵彬上诉称：一、一审法院对事实审查不清。1.关于赵彬所住房屋飘窗渗水问题，赵彬自2004年购买涉案房屋并入住至今，在2012年1月1日之前长达8年的时间中一直按时足额缴纳物业费。2011年夏季，赵彬发现所住房屋的飘窗开始渗水并及时通知了华泰公司，华泰公司很长时间没有进行维修。在赵彬的多次催促之下，华泰公司才派人维修。但虽经两次维修，渗水问题依然没有得到解决。2011年至今，飘窗渗水问题给赵彬全家的正常生活造成了巨大困扰。上述事实，赵彬及华泰公司均认可，并且赵彬认为正是由于华泰公司消极逃避维修义务的行为，直接造成其不能全面行使收取物业费的权利之后果。但一审法院在判决中，对这一重要事实避而不谈，明显属于对事实认定不清；2.关于华泰公司提供的物业服务存在瑕疵问题，近年来，华泰公司提供的物业服务暴露出越来越多的问题，包括安防人员配备不足、门禁损坏不及时维修、物业管理收支账目和物业管理费用使用情况公示不清晰、小区绿化情况不达标、停车管理不到位等等。正是由于存在这些问题，造成小区内长期人员混杂、存在诸多安全隐患；物业费账目混乱、收支不清；小区环境脏乱、绿化率低、车辆停放无序、严重干扰业主正常生活等情况。就上述问题，赵彬提供了视频资料佐证，华泰公司对视频内容也表示认可。一审法院虽在判决中认定“双方对物业服务存在一定争议，且华泰公司的服务亦存在一定瑕疵”，但未就华泰公司服务瑕疵的具体项目、内容、深度以及给赵彬造成的损害后果等进一步确认，而直接判定赵彬支付全部物业费，亦属于对事实认定不清。由于一审法院对上述两项重要事实认定不清，导致没能按照华泰公司提供的服务内容和程度相应计算支付数额，造成判决结果错误。二、一审法院适用法律不正确。一审法院虽未查明全部事实，但至少得出了“双方对物业服务存在一定争议，且华泰公司的服务亦存在一定瑕疵”这一基本结论。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据以上法律规定，既然一审法院认定华泰公司提供的服务存在瑕疵，已属于履行合同义务不符合约定的情形，就应当判令其采取补救措施（对赵彬飘窗渗水问题彻底修缮解决），并且根据其提供物业服务的项目、内容、深度等合理确定物业费，而不是支持其关于要求赵彬支付全部物业费的一审诉讼请求。综上，赵彬上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判华泰公司对赵彬飘窗渗水问题彻底修缮解决；3.依法改判赵彬按照华泰公司实际提供的物业服务支付相应的物业费，计4000元。（不服一审判决数额为4361.36元）。4.由华泰公司承担本案全部诉讼费用。
华泰公司针对赵彬的上诉请求和理由在庭审中口头答辩称：不同意赵彬的上诉请求。华泰公司已经发放了房屋使用说明书。涉案房屋的飘窗已经过了5年的保修期。关于赵彬提出的安保、门禁等问题，华泰公司已经按照相关的物业服务标准履行了物业服务工作。关于赵彬提出的物业账目公示问题，2012年1月1日起北京市的物业公司均需进行物业相关费用的公示，华泰公司已经按照相关规定在网站上进行了上传，政府对此亦有相应监管。
二审中，本院依法补充查明如下事实：赵彬在本院审理中向本院提交了照片，以证明其住房的飘窗漏水情况。华泰公司对照片的真实性予以认可。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人的陈述、《东恒时代物业管理全权委托合同》、照片及庭审笔录等相关证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，华泰公司与涉案房屋的开发建设单位方恒公司签订了《东恒时代物业管理全权委托合同》，对作为涉案房屋的业主的赵彬具有约束力。华泰公司有权依据该合同约定的收费标准向赵彬主张物业费。赵彬自2012年1月1日以来一直未交纳物业费，现华泰公司起诉要求赵彬支付，本院予以支持。经核，赵彬2012年1月1日至2015年7月31日应缴纳的物业费应为8560.44元，一审法院核定的物业费数额有误，本院依法予以纠正。
赵彬主张华泰公司存在消极逃避维修义务、安防人员配备不足、门禁损坏不及时维修、物业管理收支账目和物业管理费用使用情况公示不清晰、小区绿化情况不达标、停车管理不到位等问题，并据此要求扣减物业费。对此本院认为，涉案房屋飘窗漏水并非华泰公司造成，而华泰公司亦已安排人员进行了维修，华泰公司作为物业服务公司已尽到了相应的义务；至于赵彬提到的其他物业服务问题，赵彬并未提交充分的证据予以证明，故本院不予采信。根据查明的事实及双方陈述，华泰公司的服务确实存在一定的瑕疵，但并未达到应予扣减物业费的程度，故对赵彬要求扣减物业费的上诉请求，本院不予支持。因双方对物业服务存在一定争议，且华泰公司的服务亦存在一定瑕疵，故对华泰公司关于支付违约金的上诉请求，本院亦不予支持。赵彬上诉要求华泰公司对赵彬飘窗渗水问题彻底修缮解决，因赵彬并未就此提起诉讼，故本院不予处理。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第41946号民事判决第二项；
二、变更北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第41946号民事判决第一项为：赵彬于本判决生效后七日内向北京华泰龙安物业管理有限责任公司支付二〇一二年一月一日至二〇一五年七月三十一日期间的物业费合计八千五百六十元四角四分；
三、驳回北京华泰龙安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费124元，由北京华泰龙安物业管理有限责任公司负担99元（已交纳），由赵彬负担25元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费100元，由北京华泰龙安物业管理有限责任公司负担50元（已交纳），由赵彬负担50元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 坤
代理审判员 宋 晖
代理审判员 龚 勇 超
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 李思巧书记员刘鸽