广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终14547号
上诉人（原审被告）：董傍燊，住广州市天河区。
委托代理人：董志鸣，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：董傍源，住广州市越秀区。
委托代理人：廖少艾，广东三民律师事务所律师。
原审被告：梁标俊，住广东省汕尾市城区。
上诉人董傍燊因与董傍源、梁标俊确认合同无效纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第785号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，广州市越秀区先烈南路xx号房屋，建筑面积112.60平方米，混合结构∕砖木结构，2层，规划用途为住宅，房屋所有权取得方式为继承，属于董傍源、董傍燊以及董某甲、董某乙、董某丙共同共有，于2010年3月29日登记。附记部分记载另有B3部位5.4078平方米未申请权属登记。
据广东省广州市广州公证处作出的（2012）粤广广州第307325号《公证书》，董傍汉于2011年12月22日在广州市死亡，其个人遗产包括座落于广州市越秀区先烈南路xx号房屋一间，该房屋以董傍源、董傍燊、董某甲、董某乙、董某丙名义登记，因无约定，各占五分之一产权份额。前述遗产由董傍源、董傍燊、董某甲、董某丙共同继承，四人各占上述房屋四分之一产权份额。
2014年8月31日，董傍燊（出租方）与梁标俊（承租方）签订了《租赁合同》，其中约定，董傍燊同意将越秀区先烈南路xx号房产，建筑面积112.6平方米（以房产证实际面积为准）出租给梁标俊，出租方保证该房产拥有合法出租的权利。出租方已提供房产证或具有出租权的有效证明等文件。租赁双方已分别审查并确认对方文件的真实合法性。租赁期限从2014年8月31日至2024年8月30日，免租期从2014年8月31日至2014年10月15日，每月租金5000元。承租方每月向出租方交付租金，下期租金双方约定在1日前交付等。董傍燊称其与梁标俊签订前述租赁合同时，董傍源口头同意，对此董傍源予以否认，董傍燊也没有提交证据证明。
董傍燊向原审法院提交了涉案房屋装修前后对比照片共8张，称其委托梁标俊对涉案房屋进行装修，对此其他共有人均知晓和同意。该8张照片对比展示了涉案房屋在装修前后的变化。董傍源认可该组照片的真实性、关联性，对其合法性没有发表意见，董傍源认为董傍燊未经其同意对涉案房屋进行了装修和改建，另外加建了一层违章建筑，并与梁标俊私自签订租赁合同。董傍源认为董傍燊对涉案房屋进行了改建和加建，破坏了房屋的主体结构，向原审法院提交了37张装修、建设现场照片。该组照片显示，董傍燊对涉案房屋进行了装修和改建，拆除了原来厕所的横梁和上方墙体等。董傍源称，该组照片拍摄于董傍燊、梁标俊签订《租赁合同》之后。董傍燊对董傍源提供前述照片的真实性、合法性没有异议，认为照片反映的情况都是真实的，但同时认为该系列照片并不能证明董傍燊对涉案房屋进行了加建，也不能证明董傍燊拆除了横梁，董傍燊只是对房屋进行了加固和整修，增加了房屋的租住价值。
原审审理过程中，董傍燊陈述称，梁标俊承租涉案房屋后又给他人居住，梁标俊每月向董傍燊提供的银行账户支付租金5000元，董傍燊想按照每月1300元的标准支付给董傍源，但董傍源拒绝接受。以上陈述，董傍燊未提供证据证明。
董傍源向原审法院提起本案诉讼，请求：1.确认董傍燊与梁标俊签订的Noxxxxxx号《租赁合同》无效；2.董傍燊、梁标俊立刻清退租住人员及物品；3.一审诉讼费用由董傍燊、梁标俊承担。
原审法院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二条的规定，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的成立，以合同当事人缔约自愿及意思表示真实为基础。本案中，没有证据证明两名被告在签订前述《租赁合同》时存在着违背双方真实意愿的情形。签订《租赁合同》属于一种债权行为，不以合同订立者有处分权为必要，因此该合同的订立并没有违反法律、行政法规效力性强制性规定。董傍源并未能提供有效证据证明董傍燊，梁标俊之间存在着恶意串通损害他人利益的行为，也没有证据证明董傍燊，梁标俊在签订合同的过程中存在着其他导致合同无效的情形。董傍源起诉请求确认董傍燊，梁标俊签订的前述《租赁合同》无效的诉请，理据不足，不予支持。
与此同时，董傍源是涉案房屋的产权人之一，其作为共有人依法对涉案房屋享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条之规定，“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”各共有人均享有对于共有不动产的管理权利，而对于共有不动产的使用、收益的方法，涉及管理问题，应由共有人共同为之。根据前述查明事实，在《租赁合同》签订前即已经办理了房屋属于四名共有人共同共有的房产证。董傍源，董傍燊双方均无提供证据证明各共有人对房屋的管理和使用曾经达成过协议，董傍燊也没有提供证据证明其对涉案房屋的出租征得董傍源的同意，应当承担举证不能的相应不利法律后果。董傍燊在未经董傍源同意的情况下将房屋出租给梁标俊，并依据合同约定将房屋交付给梁标俊占有、使用并向其收取租金，董傍燊的该出租行为侵害了董傍源作为共有人相应的管理权利及收益等合法权益。另外，梁标俊经本院依法传唤没有到庭参加诉讼，也没有发表质证、答辩意见，依法视为其放弃相应的举证、质证及答辩等权利并承担相应的不利法律后果。《租赁合同》明确载明被告梁标俊在签订合同时已经查看过房产证，应当了解涉案房屋属于包括董傍源在内的四名共有人所共有，现并没有证据证明梁标俊承租涉案房屋曾经征得过董傍源同意。另外，董傍源提供的前述37张涉案房屋现场装修建设施工照片，董傍燊认可其真实性、合法性，承认该租照片反映的情况是真实的。虽然其否认对涉案房屋进行了改建，但是该组照片明确显示施工人员拆除了原厕所的横梁等，改变了房屋的相关结构，故对董傍燊的相关质证意见不予采纳。经审核，对董傍源提交的该组37张照片的真实性、合法性和关联性予以认可，对其予以采信。据此可知，董傍燊、梁标俊在出租及装修的过程中对涉案房屋进行了局部改建，该装修建设属于重大修缮，而董傍燊、梁标俊均未提供证据证明该装修改建行为曾经征得过董傍源的同意，董傍燊、梁标俊对此存在过错。综上理由，董傍源作为共同共有人，有权基于其享有的共有权益要求梁标俊腾退房屋。故董傍源要求被告董傍燊、梁标俊清退租住人员及物品的诉请，合法合理，予以支持。鉴于梁标俊承租涉案房屋后的用途，酌情给予其90天的腾退期限。至于董傍燊、梁标俊之间关于该《租赁合同》产生的纠纷，双方可另循法律途径解决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条的规定，作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起90日内，董傍燊、梁标俊清退广州市越秀区先烈南路xx号房屋（建筑面积112.6平方米）内的全部租住人员及物品；二、驳回董傍源其他诉讼请求。一审诉讼费用600元（含案件受理费100元，公告费500元）由董傍燊、梁标俊负担。
判后，上诉人董傍燊不服原审判决，向本院提起上诉称：1.所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。上诉人出租涉案房屋的行为并不是对涉案房屋进行处分，而是对涉案房屋行使了所有权中的第三项权能“收益权”。而且出租房屋的收益也有预留给各共有人，故物权法第九十七条：“处分共有的不动产的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”一审并不适用；2.董傍源所说的加建不属实，从董傍源一审提交的图片可以看出三楼梯间原来是有门、窗户和屋顶的，因为日久失修已经残缺不全，为了周边房屋和行人的安全，所以把三楼梯间重新修复了，这样既安全又美观，根本就不存在加建的说法。对涉案房屋进行的是一般修缮，并不属于重大修缮。所以不适用物权法第九十七条；3.出租涉案房屋能做到物尽其用，符合社会价值取向。涉案房屋建于上世纪50年代，墙体很多都已经破损，砖体外露，而且涉案房屋丢空已久没人居住。在2014年8月涉案房屋出租给梁标俊并由其对房屋进行修缮。现在涉案房屋出租了并经过装修焕然一新，既提高了房屋的价值也对房屋进行维护保养。因此，原审判决认定事实不清，请求二审：1.撤销广东省广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第785号民事判决第一项；2.一、二审诉讼费用由董傍源承担。
被上诉人董傍源答辩称：1.出租涉案房屋是对涉案房屋的一种使用方法，是对共同共有房产的管理，应当有共有人共同为之，出租涉案房屋应当取得董傍源及其他共有人的同意;2.董傍燊对涉案房屋的修缮行为，绝不是董傍燊所称的一般修缮行为，甚至超出了重大修缮的范围，根据董傍燊与董傍源在一审中所提交的照片显示，董傍燊及梁标俊确实对涉案房屋进行了改建、加建，且是一种危害涉案房产的行为。根据《物权法》释义中关于简易修缮、重大修缮的规定，简易修缮是出于对共有物的保存目的，即保持共有物现有的状态。据董傍源所了解的情况，涉案房屋一楼由一房一厅一厕所改建为三个单间、三个厕所，二楼有二房一厅、一厕所、一单间改建成二房一厅、一单间、两厕所，其中新增加的厕所是由二楼梯间改建成，导致二楼通往三楼的通道被截断。三楼原来只是栏杆，现己被砌上墙，加建成房间，涉案房屋外部及内部结构均已经发生了重大的变化。根据粤房地产权证穗字第××号《房地产权证》记载，涉案房屋为混合结构／砖木结构，涉案房屋建于上世纪七八十年代，建房时并未打地基，墙体承重较差，而改建、加建行为加重了房屋墙体承重，使得涉案房屋存在安全隐患，所以，董傍燊对涉案房屋的修缮，已属于对涉案房屋的重大改建，侵犯了董傍源作为涉案房屋共有人的权利。
经查，原审法院已查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，原审法院对于涉案《租赁合同》的效力认定正确，论理清晰，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。
根据《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”这一规定，各共有人均享有对于共有不动产的管理权利，而对于共有不动产的使用、收益的方法，涉及管理问题，各共有人均有管理的权利和义务。董傍燊作为共有人之一，享有对房屋进行管理，对房屋进行出租的权利。但根据原审中董傍源提交的37张涉案房屋现场装修建设施工照片可知，董傍燊将房屋出租后，同意承租人梁标俊对房屋进行装修。而在梁标俊的装修过程中，施工人员拆除了部分墙体，改变了房屋的相关结构，该装修过程已对案涉房屋进行了局部改建，该装修建设实属重大修缮。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”这一规定，对案涉房屋作重大修缮时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意方可。董傍源、董傍燊双方均无提供证据证明各共有人对房屋的重大修缮曾经达成过协议，董傍燊也没有提供证据证明其对涉案房屋的重大修缮征得经占份额三分之二以上的按份共有人同意的同意。所以董傍燊没有经过其他房屋共有人的同意擅自将涉案房屋出租给梁标俊导致对案涉房屋重大修缮这一行为，确实侵犯了董傍源作为房屋共有人的权利，原审法院判决董傍燊及梁标俊清退案涉房屋的租住人员及物品并无不当，本院予以维持。董傍燊上诉称其对涉案房屋的装修属于一般修缮，与事实不符，本院不予采纳。综上，原审法院判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。董傍燊上诉意见理据不足，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人董傍燊负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一六年十二月二十三日
书记员 杨 旦
林飘云