江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第1762号
原告南京中舜信息科技有限公司，住所地南京市雨花台区凤台南路152号。
法定代表人杨睿，南京中舜信息科技有限公司总经理。
委托代理人黄国超，男，1962年1月1日生，汉族。
被告杨永锋，男，1978年3月18日生，汉族。
原告南京中舜信息科技有限公司（以下简称中舜公司）诉被告杨永峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中舜公司的委托代理人黄国超到庭参加诉讼，被告杨永锋经本院依法传唤无正当理由未到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告中舜公司诉称，其与被告为房屋租赁合同相对人，双方于2013年年底及2014年初，签订了两份房屋租赁合同，约定被告分别于2014年1月12日和2014年2月8日始，承租原告位于南京市雨花台区凤台南路152号赛虹数字科技文化产业园内的01栋2层201室、210室、3层306室房屋，作为办公、展示用房、房屋租赁面积为338.37平方米。根据合同约定，被告应于2014年6月12日前和2014年7月8日前，两次向原告交纳房屋租金105000元，但被告未依约履行。经与被告多次交涉，原告于2014年8月6日向被告发出《催缴通知书》，被告签字承诺于2014年8月15日前付清房屋及相关费用，届期被告再次违约。2014年8月26日，原告又向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，明确告知被告解除房屋租赁合同的法律后果及应承担的违约责任，被告签收后仍未履行。经核算，截至2014年9月30日，被告应付201室、210室房屋租金28849元，物业费2123元、电费230元，合计31202元；应付306室房屋租金11776元、物业费（待结）、电费493元，合计12269元，共计43471元。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付截至2014年9月30日的租金、物业费、电费43471元；2、判令原、被告房屋租赁合同自2014年10月1日解除，并依法计算支付逾期退房应付的房屋租金、物业费、电费、违约金和相关损失；3、诉讼费用由被告承担。
被告杨永锋未出庭答辩，但于庭后向法庭陈述其收到2014年8月6日原告所发的《解除房屋租赁合同通知书》，并表示同意解除合同，但认为房租、物业、水电费用已经结清，并不欠付原告相关费用。
经审理查明，2013年12月3日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将南京市雨花台区凤台南路152号赛虹数字科技文化产业园内的1栋二层201室、210室房屋有偿出租给乙方使用，建筑面积235.87平方米，使用功能为办公、展示，租赁期限为2014年1月12日至2017年1月11日；交付房屋之日起至2014年1月11日为装修免租期，2014年1月12日起至2015年1月11日应付租金为130000元，2015年1月12日起至2016年1月11日应付租金为135200元，2016年1月12日起至2017年1月11日应付租金为140608元，租金先付后用，并约定具体到账时间；水电费、物业费由被告承担；合同签订时，被告向原告交纳保证金10830元；被告未按照约定足额支付租金及其他费用，应按每逾期一日以逾期款项的千分之三的标准向原告支付违约金。
2014年2月8日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将南京市雨花台区凤台南路152号赛虹数字科技文化产业园内的1栋三层306室房屋有偿出租给乙方使用，建筑面积152.5平方米，使用功能为办公，租赁期限为2014年2月8日至2017年2月7日；交付房屋之日起至2014年2月7日为装修免租期，2014年2月8日起至2015年2月7日应付租金为80000元，2015年2月8日起至2016年2月7日应付租金为83200元，2016年2月8日起至2017年2月7日应付租金为86528元，租金先付后用，并约定具体到账时间；水电费由被告承担；合同签订时，被告向原告交纳保证金6600元；被告未按照约定足额支付租金及其他费用，应按每逾期一日以逾期款项的千分之三的标准向原告支付违约金。
2014年8月6日，原告向被告发出了《催缴通知书》两份，就201室、210室房屋租金（2014年6月12日已到付款期限）、物业费（2014年7月12日已到付款期限），306室房屋租金（2015年7月8日已到付款期限），应于2014年8月15日前付清，如逾期将停止对上述房屋的物业服务，并要求被告承担包括但不限于《房屋租赁合同》内的经济损失。被告在该两份《催款通知书》上签字“已确认”。
2014年8月26日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容为：因被告欠付房租，经催缴后仍未履行，正式通知解除双方签订的《房屋租赁合同》，并应于2014年9月4日前将房屋移交给原告并须经验收合格，每逾期一日，需向原告支付合同约定的月租金的5%作为违约金，逾期超过5日，原告有权强行收回房屋并进行清理，由此造成的损失由被告承担等。被告在该《解除房屋租赁合同通知书》签字确认收到。
另查明，涉案房屋系原告自南京南河左岸文化创意投资有限公司承租。
以上事实有《房屋租赁合同》、《催缴通知书》、《解除房屋租赁合同通知书》及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，原、被告均应按照合同约定履行。第一，关于解除合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告未按照合同约定的期限交纳房屋租金，经原告催缴后仍未支付，原告于2014年8月26日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，被告签字“确认收到”，故本院对原告要求解除原被告之间的房屋租赁合同的诉请予以支持，确认涉案《房屋租赁合同》于2014年8月26日解除。
第二，关于腾空房屋。合同解除后，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告要求被告立即腾空房屋，但因本案为房屋租赁合同纠纷，腾空房屋需给予一定的合理期限，故本院酌情给予被告10日时间腾空房屋并交付给原告。
第三，关于应付租金、使用费。因被告未在合理期限内退还房屋，故原告有权要求被告按照应付房屋租金的标准支付使用费，根据原、被告所签订的《房屋租赁合同》约定，201、210室房屋2014年1月12日至2015年1月11日租金为1.51元／平方米／天，2015年1月12日至2016年1月11日租金为1.57元／平方米／天；306室房屋自2014年2月8日至2015年2月7日租金为1.43元／平方米／天，2015年2月8日至2016年1月11日租金为1.49元／平方米／天。201、210室房屋自2014年7月12日至2014年8月26日应付租金为16383.53元（1.51元／平方米／天×235.87平方米×46天），自2014年8月27日至2014年9月30日应付使用费为12465.73元（1.51元／平方米／天×235.87平方米×35天）；306室房屋自2014年7月12日至2014年8月26日应付租金为4143.43元（1.43元／平方米／天×152.5平方米×19天），自2014年8月27日至2014年9月30日应付使用费为7632.63元；故本院对原告要求被告支付截至2014年9月30日（起诉之日）201、210室租金28849元，306室租金11776元的诉讼请求予以支持，合计为40625元，扣除被告交纳的保证金17430元，余款为23195元。对原告要求自2014年10月1日起支付逾期退房使用费至实际退房之日止的诉讼请求本院予以支持，并确认其中201、210室房屋自2014年10月1日起至2015年1月11日按照1.51元／平方米／天的标准计算、2015年1月12日起按照1.57元／平方米／天的标准计算；306室房屋自2014年10月1日起至2015年2月7日按照1.43元／平方米／天的标准计算、2015年2月8日起按照1.49元／平方米／天的标准计算。
第四，关于物业管理费、水电费。原告主张自2014年7月12日起至2014年9月30日的201室、210室欠付物业管理费为2123元，根据合同约定，原告或者原告指定的管理方为被告提供物业管理服务，须签订相关协议并支付费用，原告未能提供相应的协议或者缴费凭证予以证明，故本院对该项诉请不予支持；原告要求被告支付自2014年7月至2014年9月201、210室欠付的电费230元及306室欠付的电费493元的诉请，因未能提交相应的缴费凭证予以证明，故本院对该项诉请不予支持。
第五，关于违约金。原告主张按照《解除房屋租赁合同通知书》中载明的每天月租金的5%的标准计算违约金的诉讼请求，经审核，本院认为，该《解除房屋租赁合同通知书》为原告单方发出，被告虽收到该通知，但对关于违约金的标准并非双方约定，根据《房屋租赁合同》约定，被告逾期支付租金，应按每逾期一日以逾期款项的千分之三的标准支付违约金，因该标准过高，本院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金，故被告应于2014年6月13日起以16383.53元为基数、于2014年7月8日起以4143.43元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金至本判决确定的给付之日止。因被告未到庭参加庭审，应承担相应不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、的一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告南京中舜信息科技有限公司与被告杨永锋就南京市凤台南路152号赛虹数字科技文化产业园1栋201室、210室、306室签订的《房屋租赁合同》于2014年8月26日解除；
二、被告杨永锋应于本判决生效之日起十日内将上述房屋腾空并交付给原告南京中舜信息科技有限公司；
三、被告杨永锋应于本判决生效之日起十日内支付原告南京中舜信息科技有限公司23195元，并自2014年6月13日起以16383.53元为基数、自2014年7月8日起以4143.43元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金至本判决确定的给付之日止。
四、被告杨永锋应于本判决生效之日起十日内向原告南京中舜信息科技有限公司支付逾期退房使用费至实际退房之日止（均自2014年10月1日起计算，其中201、210室房屋自2014年10月1日起至2015年1月11日按照1.51元／平方米／天的标准计算、2015年1月12日起按照1.57元／平方米／天的标准计算；306室房屋自2014年10月1日起至2015年2月7日按照1.43元／平方米／天的标准计算、2015年2月8日起按照1.49元／平方米／天的标准计算）。
五、驳回原告南京中舜信息科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费886元、公告费260元，合计1146元（原告已预交），由被告杨永锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费886元。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，账号：10×××76?。
审 判 长 郭莉莉
人民陪审员 张爱琴
人民陪审员 郭素琴
二〇一五年十一月二日
见习书记员 朱 驰