北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第13435号
原告申世年，男，1968年10月23日出生。
委托代理人王文军，北京华开律师事务所律师。
被告北京中福天通百货商贸有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑西三区801号楼。
法定代表人王爱强，总经理。
委托代理人董子野，北京市三维律师事务所律师。
委托代理人周士林，男，1947年7月23日出生，北京中福天通百货商贸有限公司企业顾问。
原告申世年与被告北京中福天通百货商贸有限公司（以下简称：中福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告申世年及其委托代理人王文军，被告中福公司的委托代理人董子野、周士林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告申世年诉称：原、被告于2013年5月26日签订房屋租赁合同，约定被告出租其拥有出租权的北京市××区××镇××路××号院××号楼××门房屋（以下简称：××号××门房屋）一处做餐饮使用，期限为10年，免租期为60天，年租金为380184元，从第四个租赁年度开始做递增调整。原告需要在合同签订后向被告支付第一年的租金380184元，并向被告交纳物业管理费、装修管理费及押金、水电气能源费用押金等。同时，原告需向被告交纳履行保证金31682元。租赁标的物的交付时间为2013年5月29日。如被告未按约定时间交付，则合同约定的免租期、租赁期限相应顺延。延期超过三个月原告有权解除本合同。本合同解除后被告应双倍返还原告已交纳的款项等。合同签订后，原告按约交纳了合同约定的上述各项费用共计462600元。后因租赁标的实际面积小于合同约定面积，被告向原告返还35190元，被告也出具了相应的收据。未料此后被告却迟迟未按合同约定交付房屋，更于2013年8月份将涉案房屋再行出租给他人做宾馆使用。原告对此与被告多次交涉，被告提出可另行为原告提供租赁房屋，原告未予同意。原告认为，被告违反合同约定时间交付房屋超过3个月，且将涉案房屋另行出租的行为违反了合同约定，原告有权要求解除合同，并要求被告按合同约定双倍返还原告已交纳款项。因与被告协商未果，今诉至法院，请求法院判令：1、解除双方于2013年5月26日签订的房屋租赁合同，被告双倍返还原告交纳的款项共计854820元；2、本案诉讼费由被告负担。
被告中福公司辩称：我公司同意解除双方于2013年5月26日签订的房屋租赁合同，但不同意双倍返还854820元。申世年的诉求没有事实及法律依据，应予驳回。事实和理由如下：一、我公司已按合同约定履行义务，不存在任何违约情形。2013年5月26日，我公司与申世年签订了房屋租赁合同及中福大厦物业管理服务合同协议。合同约定申世年承租××号××门房屋，面积为217平方米的门面房，开办庆丰包子铺。2013年5月27日，申世年依合同约定将应付款打入我公司账户。我公司同意申世年对2号楼8门房屋装修使用。因为该房屋只有窗户，没有门，也没有钥匙，房屋为毛坯房，屋内没有设备，无需办理书面交接手续，申世年交完钱即可入住装修。现该房屋一直空置。签订合同前申世年对2号8门房屋进行了实地查看，合同签订并交款后，双方又实际测量了面积，测量后因实测面积小于开始约定的面积，我公司才又将多收的35190元退还给了申世年。这也足以证明我公司已将房屋交付了申世年。申世年称我公司迟迟未按合同约定交付房屋，根本不是事实。称我公司于2013年8月份将涉案房屋再行出租给宾馆使用，更是无中生有。二、合同履行中申世年严重违约。根据房屋租赁合同第十一条第3款约定，承租人承诺其装修结束期为2013年6月25日，同时确定保证2013年10月1日开业经营，但合同签订后至今，申世年都没有入住，更谈不上如期开业了。现在其他商户均已入住装修完毕并开业经营，只剩下申世年承租的房屋至今空置。申世年已严重违约，并严重影响我公司的正常经营形象。三、申世年严重违约，现又单方提出解除合同，其要求双倍返还已交纳的款项854820元的诉求没有事实及法律依据。合同第十四条第13款约定，出租人提醒承租人应特别注意：由于承租人不按合同有关条款单方面终止合同后，出租人将承租人前期投入的包括但不限于装修等费用，承租人合同执行中的经营活动，或延续的商业活动，承租人应预见到和不能预见到的商业利益，可能造成的不仅限于此的经济损失不予赔偿，承租人应具有足够的注意义务。合同第十八条违约责任中第2款约定，承租人未按合同之约定在2013年10月1日按期开业的，如延期开业超过30日的，出租人有权单方解除合同，承租人须承担合同解除的违约责任。合同第十八条违约责任中的第3款约定，承租人未按合同约定期限履行本合同，提前单方解除本合同的，或由于承租人违约行为导致出租人单方行使权利解除本合同的，除履约保证金不予退还外，承租人还应承担如下合同解除责任，即按下列标准向出租人支付违约金，并赔偿由此给出租人造成的损失。第（1）项约定本合同履行期不满两年解除合同的，承租人向出租人支付违约金，标准为该当年度十个月的租金。中福大厦物业管理服务协议中第十章违约责任中第三十条约定，任何一方无正当理由提前解除协议的，应向对方支付相当于一年物业管理费的违约金。根据以上约定，由于申世年严重违约，现又单方面解除合同，除已向我公司缴纳的相关费用不退还外，申世年还应向我公司承担10个月租金的违约金及1年的物业管理费。申世年向我单位交纳的全部费用不足以承担上述责任，对此我单位将保留反诉的权利。四、申世年要求解除合同的根本原因是其根本没有办理庆丰包子铺的所有合法手续，或者根本办不下来相关手续，是其自己不想干了，却又无端找各种理由，恶意诉讼，其目的就是想既能解除合同又获取巨额非法利益，其诉求不应得到法律的支持。
经审理查明：2013年4月28日，北京宏图建业投资管理中心与中福公司签订了《旧宫东站回迁房底商整体租赁合同》，约定中福公司承租坐落于旧忠路东侧，南五环北侧，旧宫东站回迁房底商，面积约61573平方米。上述底商的产权人为北京宏展投资管理有限公司，北京宏图建业投资管理中心经北京宏展投资管理有限公司授权，对上述底商进行资产管理并对外签订合同。2013年5月26日，申世年与中福公司签订了房屋租赁合同。合同第一条关于租赁标的位置约定：该标的位于中国北京市项目北京市××区××镇××路××号院××号楼××门（合同上原始打印的地点为5号，后5号划掉，改为手写的8门，申世年在修改处按手印）。租赁标的物的建筑面积为217平方米；第二条约定承租人使用租赁标的及该物业设施的用途为餐饮，经营范围为庆丰包子铺；第四条约定租赁期限为10年（含免租期），自2013年5月26日起至2023年5月25日止。租赁期限起算日为出租人将租赁标的交付于承租人之日；第五条约定出租人同意向承租人提供60天的免租期，免租期的起算日为出租人将租赁标的物交付于承租人之日或合同生效日。免租期内应当按照物业管理部门要求的时间交纳物业管理费及其他相关费用；合同第六条约定租金按建筑面积计算，每建筑平方米人民币4.8元／日，年租金为人民币380184元。在签订本合同当日向出租人支付第一个付款周期的租金人民币380184元。承租人应在签订正式合同后3日内向出租人或出租人指定的物业管理部门支付物业管理费、装修管理费及装修管理押金、水电气能源费用押金等费用；第七条约定物业管理费为每建筑平方米人民币4.5元／月，共计人民币976.5元／月；第八条约定签订合同时承租人需向出租人支付履约保证金，金额为1个月租金共计人民币31682元。如承租人单方解除合同或由于承租人违约导致出租人提前解除合同，则履约保证金不予退还；第九条约定标的物的交付时间为2013年5月29日，如出租人未按上述时间交付租赁标的物，则合同约定的免租期、租赁期相应顺延，延期超过3个月承租人有权解除合同。合同解除后，出租人应双倍返还承租人已交纳款项。如果由于承租人原因导致出租人无法按照上述时间交纳租赁标的，出租人不承担责任，视为出租人按照本条约定交付了租赁标的物。在标的物交付时间，承租人应当派人接收租赁标的、房门钥匙及相关固定装置、设备，并与出租人签署交接清单（交接清单作为合同附件）。
合同签订后，申世年于2013年5月27日向中福公司转账汇款462600元。庭审中，双方均提交了2013年6月25日，由中福公司向申世年出具的收据，收据上记载的租金金额为380184元，室内外装修保证金的金额为3175元，合同保证金的金额为31682元，施工管理费金额为651元，物业费金额为11718元。申世年以此收据证明其按合同约定交齐了费用。中福公司以此收据证明申世年交纳相关费用后，双方对房屋面积进行了实际测量，发现面积少于申世年的交费面积。在申世年于2013年6月25日来中福公司取付款收据时，公司以现金方式退还了多收取的35190元。关于发生多收费用的原因，中福公司主张双方共签过2次合同，第一次合同上的面积是235平方米，该面积是其单方测量的，也是按该面积向申世年收的钱。在收款后的第二天，申世年与中福公司的员工顾永祥共同到房屋现场测量，测量的面积是217平方米，然后双方又重新签订了合同，原来的合同被销毁。申世年在解释发生多收费用的原因时，称其在起诉状中的描述即“后因租赁标的实际面积小于合同约定面积，被告向原告返还人民币35190元”不准确，合同约定的面积是没有错的，只是中福公司会计另外给了一份缴费明细表，要求申世年按照明细表上的金额汇款。明细表上的面积是错的，是中福公司的会计算错了。申世年又称签订合同当天发现合同面积与从会计处拿的明细表上的面积不符，会计说明细表是事先计算好的，到了晚上没办法做了，让其先交钱，然后再退还。所以其就按照明细表上的金额交了钱，到其去中福公司开据收据的时候，中福公司以现金的方式退还了其多收取的款项。中福公司不认可申世年提交的缴费明细单，认为其上没有签名或者单位盖章。关于测量房屋的时间，申世年主张在签合同之前，其与中福公司的员工顾国祥共同测量过房屋的面积，当时测量的面积就是217平方米。在其交钱后，双方并没有再对房屋面积进行过测量，不认可中福公司关于曾签过2次合同的主张。
关于房屋交付问题，申世年主张在合同约定的交房日期前，中福公司说如果一楼租给了申世年，二楼就不好再出租了，故要求为其更换房屋，申世年拒绝更换后，双方就一直僵持着，未进行房屋交接。申世年称于2013年8月时看到所承租的房屋中有人正在装修，经询问后了解到该房屋已经被中福公司擅自出租给他人用于经营汽车旅馆。后其向中福公司交涉，中福公司提出要为其调换房屋，但其没有同意，所以才形成了本案的诉讼。因中福公司未实际交付房屋，导致其没有办理开办庆丰包子铺的相关手续。在法庭辩论时，申世年又提出在签订房屋租赁合同后几天，其通过环保部门了解到所租赁的房屋不能做餐饮，所以其与中福公司说房屋无法使用，因而没有接收房屋。其曾向中福公司的员工顾国祥提出过解除合同，是中福公司一方拖着不解除合同。中福公司不认可申世年关于房屋不能开办餐饮的陈述，主张申世年根本就没有办理过任何营业手续，没有要求过中福公司向其提供过任何材料。为佐证其主张，中福公司提交了照片一张，证明距离申世年租赁房屋60米的距离，已经开业了另一家庆丰包子铺。申世年认为该处庆丰包子铺是在其签订房屋租赁合同之后开业的。中福公司还提交了汽车旅馆房屋的承租人出具的证明一份，载明：2013年7月25日褚进福代表我单位与北京中福天通百货商贸有限公司签订了租赁合同，商铺位于××区××路××号院××号楼××号。2013年7月30日我单位开始对商铺进行装修，2013年10月30日装修完毕，2013年11月8日开始试营业至今。从签订合同到装修到现今营业，没有任何人向我方提出任何异议，申世年也从未找过我方提出该商铺是他的请求。
关于诉争房屋的位置问题，申世年主张目前正在经营汽车旅馆的房屋是双方租赁合同中约定的房屋，中福公司则主张与汽车旅馆相隔一间的空置房屋是租赁合同中约定的房屋。庭审中，中福公司提交了汽车旅馆的房屋租赁合同以及该商户的营业执照，其上载明的地址均为北京市××区××镇××路××号院××号楼××门。在汽车旅馆隔壁（右侧）是一家零售药店，中福公司提交了该药店的房屋租赁合同，其上载明的地址为北京市××区××镇××路××号院××号商业楼××门。申世年提交了该药店的工商登记查询信息，其上载明的注册地址为北京市××区××镇××路××号院××号楼地上13-1。申世年据此认为中福公司在其提交法庭的现场照片上，将药店所在房屋定为11号，但工商登记信息中却是13号。申世年还提交了药店右侧两家商铺的工商查询信息，其中北京金宝盆美容美发中心的注册地址为北京市××区××镇××路××号院××号2门二层。北京泳泉卓悦图文制作中心的注册地址为北京市大××区××镇××路××号院××号3门。根据中福公司现场照片显示，在北京泳泉卓悦图文制作中心向汽车旅馆方向，中间共有4家商铺和一处空置房屋。申世年主张从北京金宝盆美容美发中心方向向汽车旅馆方向数，汽车旅馆房屋所在位置正好是8号。中福公司认为申世年提交的工商查询信息中2号门和3号门是1号楼的底商，本案的房屋租赁合同是2号楼的底商，1号楼和2号楼的底商是分开编号的。并且，仅凭2门和3门的门牌号码是不能推断出汽车旅馆是8门。
在汽车旅馆隔壁（左侧）目前是一家美发店，中福公司提交了该美发店房屋租赁合同，其上载明的地址为北京市××区××镇××路××号院××号楼9门。该美容美发店铺隔壁（左侧）系本案中诉争的空置房屋，在空置房屋隔壁（左侧）是一家超市，中福公司提交了该超市的房屋租赁合同（承租人为高海燕），其上载明的地址为北京市××区××镇××路××号院××号楼7门。申世年提交了一份租赁合同（承租方为郭盼忠）的复印件，其上载明的注册地址为北京市××区××镇××路××号院××号楼7门，申世年主张该合同系超市与中福公司订立，超市的承租人就是郭盼忠，郭盼忠将房屋转租他人经营，但房租还是由郭盼忠交纳，该超市所在房屋号码应为12号，并称郭盼忠不愿意提供合同原件。中福公司不认可该份合同复印件。申世年主张中福公司原计划将现汽车旅馆房屋的二层出租给一家美容院，因此同意在一层给申世年留出一条宽1.5米的通道（注：申世年所主张的通道位置靠近零售药店一侧），申世年称通道对应的二层应当单独编出一个门牌号。中福公司否认其曾计划将汽车旅馆的一、二层分开出租，否认申世年提出的1.5米通道的主张，认为汽车旅馆的一层是整栋楼中唯一一个可以通向二层的主通道，从出租角度说，一层留出1.5米通道没有人愿意承租，只能一、二层整体进行出租，所以不存在申世年所主张的2个门牌号。
对于中福公司提交的其他商户的租赁合同，申世年认为中福公司对房屋的编号是随意编订的，底商是连在一起的，并不区分1号楼和2号楼，故其他商户的合同不能证明其租赁房屋的位置。只能从面积上来确定其承租房屋的具体位置。
关于诉争房屋的面积问题，申世年主张在签订合同后，其与中福公司的员工顾永祥实际测量了房屋，当时测量后的建筑面积是217平方米（双方均认可测量面积乘以系数1.24即为建筑面积的计算方法）。但对于所测量房屋的坐落位置意见不一，申世年主张当时测量的是现在汽车旅馆所在的房屋，中福公司则主张测量的房屋是目前仍处于空置状态的房屋。本院组织双方对空置的房屋进行测量，由申世年与顾国祥使用卷尺进行测量。经测量，该房屋的实测面积是172.93平方米，建筑面积为214.43平方米。因汽车旅馆所在房屋内部已经进行改造，无法使用卷尺测量。经双方协商同意，本院委托北京三友宇天测绘有限公司对汽车旅馆进行测量。经测量，汽车旅馆的实测面积是198.23平方米，建筑面积为245.8平方米（乘以系数1.24）。为了减少误差，统一测量标准，本院委托测绘机构再次对空置房屋进行测量，空置房屋的实测面积是197.21平方米，建筑面积为244.54平方米（乘以系数1.24）。申世年主张在签订房屋租赁合同前，其与顾国祥一起只测量过现汽车旅馆所在的房屋，并没有测量过空置房屋，并提交了其与顾国祥的谈话录音。中福公司不认可谈话录音的证明力，认为谈话过程都是申世年在说，顾国祥并没有明确认可测量房屋的位置。
本院释明申世年明确其要求解除的房屋租赁合同所对应的对象，以及第一、二项诉讼请求的关系。申世年回答其要求解除的合同就是关于汽车旅馆这一房屋的租赁合同。其第二项诉讼请求是以第一项诉讼请求为前提。本院询问其如果法院认定双方租赁合同中的房屋系空置的房屋而非汽车旅馆所在的房屋，其对于是否解除租赁合同的意见。申世年称即使法院查明的房屋是空置房屋，其仍要求解除合同。中福公司也表示无论法院确定的是哪个房屋，其都同意解除租赁合同。
上述事实，有当事人的陈述、租赁合同、测量报告、照片、收据等在案佐证。
本院认为：申世年与中福公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同真实有效。本案的争议焦点包括：第一，合同中约定的房屋是现在汽车旅馆处的房屋，还是现在处于空置状态的房屋；第二，中福公司是否存在未按约定时间交付房屋的违约行为。
关于第一个争议问题，双方对于租赁房屋的门牌号码是8号没有异议，但对于8号所指向的房屋存在争议。从双方的庭审陈述和提交证据来看，租赁房屋的门牌号码是由中福公司自行编写，对其编写门牌号码的规律，中福公司解释称底商房屋所在的两栋楼房分1号楼和2号楼，底商房屋也是按照1号楼和2号楼分别编写的号码。申世年否认底商区分1号楼和2号楼，认为是中福公司是随意编号。根据双方提交的工商登记注册信息上的地址，可以看出争议房屋所在的底商，在门牌号码的编写上是区分1号楼和2号楼的。根据中福公司提交的租赁合同和工商营业执照登记信息，可以认定汽车旅馆所在房屋的门牌号码为10号。中福公司提交的汽车旅馆两侧房屋的租赁合同和营业执照，其上的门牌号码具有连续性，且与现场房屋能够直接对应。因中福公司是门牌号码的编订人，故其对于如何编号负有说明义务，但同时其也是有权解释人。现中福公司关于门牌的号码编排顺序已经作出说明，并提交了房屋租赁合同和公司注册信息佐证其说明，虽然申世年不予认可，但其亦未提交合法有效的证据推翻中福公司的解释，也未能对其所提出的汽车旅馆所在的房屋一、二层分别编号、汽车旅馆房屋一层中预留1.5米宽通道等主张提交有效证据。关于能否从房屋的面积上来定位8号房屋的具体位置，本院组织双方使用米尺所测量的空置房屋与租赁合同上的217平方米误差很小。因技术原因无法测量汽车旅馆的面积，所以无法比对汽车旅馆房屋在使用卷尺测量后的面积与空置房屋面积之间的差异。从测绘公司的测量数据来看，两个房屋的面积基本一致，并且都超出合同中约定的217平方米。因此，仅从面积上无法确定8号房屋是空置的房屋还是汽车旅馆所在的房屋。此外，申世年主张汽车旅馆一层房屋面积是217平方米是存在前提条件的，即需要从建筑面积中扣除一条1.5米宽的通道，此前提条件并没有在合同中约定，中福公司亦不认可预留通道一事，且申世年也未能提交任何证据证明双方曾对预留1.5米宽通道一事达成过口头协议，故其主张汽车旅馆房屋面积为217平方米的前提条件不能成立。综上，中福公司关于房屋门牌号码的解释具有合理性，且提交的证据也能够支持其主张。故对于申世年提出汽车旅馆一层是租赁合同中8号房屋的主张，本院不予采信。
关于双方在签订房屋租赁合同以后，是否再次对房屋进行过测量一事，第一，申世年在其起诉书明确写明了“因租赁标的实际面积小于合同约定面积，被告向原告返还35190元”，依据常理，只有在签订合同后又进行过实际测量，才能发现实测面积与合同约定面积不一致，故中福公司主张双方在签订合同后进行过实际测量，符合常理。虽然申世年在庭审中否认上述内容，但根据法律规定，对于当事人起诉书中的自认事实，在没有相反证据推翻的情况下不能撤回。而且，申世年关于发现多交款项的经过陈述存在矛盾之处。如果在已经发现面积有误的情况下，却仍要交纳超出面积的款项，然后再去退钱，这种行为与常理不符。相比之下，中福公司关于双方在签订合同后的测量过程中发现面积误差，从而重新订立合同，并退还多收款项的陈述更符合常理。通常来讲，在签订合同并且承租人付款以后，合同双方对房屋的面积又共同进行测量，该行为可以看作是准备房屋交接的一个环节。申世年在起诉书中主张其行使约定解除权要求解除房屋租赁合同并要求中福公司承担违约责任的依据是中福公司超出合同约定日期未交付房屋，但申世年在庭审中又陈述其因了解到租赁房屋不能开办餐饮，所以才没有接收房屋，并且还以房屋不能开办餐饮为由向中福公司提出过解除合同。由此可见，其在庭审中的陈述已经完全自我否定了其在诉状中所主张的理由。故本院认定中福公司不存在租赁合同第九条中所约定的迟延交房的违约行为，申世年不能依据该条款行使解除权并要求中福公司承担双倍返还已交款项的违约责任。因庭审中双方均表示愿意解除涉案的房屋租赁合同，为了避免损失进一步扩大，本院对于双方解除合同的意愿予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定判决如下：
一、解除原告申世年与被告北京中福天通百货商贸有限公司于二〇一三年五月二十六日签订的房屋租赁合同；
二、驳回原告申世年的其他诉讼请求。
案件受理费一万二千三百四十八元，由原告申世年负担（已交纳）；测量费一千八百一十元，由原告申世年负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 齐伟龙
人民陪审员 于 静
人民陪审员 朱庆华
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 高 奡