广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终5613-5624、5626-5636、5638-5641、5643-5662、5664、5665号 上诉人（原审原告）：杨谦放、沈清等四十九案当事人（具体身份信息及对应案号详见附表）。 委托诉讼代理人：袁宝平，广东明根律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈颖，广东明根律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：佳兆业商业集团有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道雪象社区象角塘宝吉行政办公楼102室，统一社会信用代码914403007649623573。 法定代表人：岳耀磊，董事长。 委托诉讼代理人：吴昊，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：姚宝国，北京李伟斌（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：佳兆业集团（深圳）有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田雪岗南路137号宝吉行政办公楼218室，统一社会信用代码91440300715201631K。 法定代表人：李海鸣，董事长。 委托诉讼代理人：刘荣昌，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：姚宝国，北京李伟斌（深圳）律师事务所律师。 原审第三人：深圳市规划和国土资源委员会，住所地深圳市福田区红荔西路8009号规划大厦，组织机构代码695550622。 法定代表人：王幼鹏。 委托诉讼代理人：姚兆铭，男，系委员会工作人员。 委托诉讼代理人：李德选，北京大成（深圳）律师事务所律师。 上诉人杨谦放、沈清等四十九案当事人（以下简称“杨谦放、沈清等人”）因与被上诉人佳兆业商业集团有限公司（以下简称“佳兆业商业公司”）、佳兆业集团（深圳）有限公司（以下简称“佳兆业集团公司”）及原审第三人深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳规土委”）房屋租赁合同纠纷四十九案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初1883、1885、1889、1891、1905、1910、1911、1912、1920、1923、1938、1945、1949、1953、1955、1957、1961、1966、1969、1970、1971、1978、2733、2746、2752、2754、2757、2762、2768、2769、2770、2781、2796、2801、2805、2811、2812、2815、2819、2522、2825、2826、3179、3180、3183、3189、4600、3138、3143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。 上诉人杨谦放、沈清等人的一审诉讼请求：1、佳兆业商业公司按双方签订的房产买卖合同约定的标准恢复各涉案房产原状并交还房产，且交还的房产与不动产登记机关登记的房产信息一致；2、佳兆业商业公司支付自2015年3月1日至实际交付之日期间的房屋使用费；3、佳兆业商业公司按竣工验收标准恢复涉案房产的公共设施；4、佳兆业集团公司对佳兆业商业公司的债务承担连带清偿责任。 原审判决：驳回杨谦放、沈清等人的全部诉讼请求。各案一审案件受理费由杨谦放、沈清等人负担。 上诉人杨谦放、沈清等人上诉请求：1、撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；2、判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。有关上诉理由详见上诉状。 被上诉人佳兆业商业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。有关答辩理由详见答辩状。 被上诉人佳兆业集团公司答辩称，本系列案系房屋租赁合同纠纷，与佳兆业集团公司没有直接的关系。上诉人杨谦放、沈清等人向佳兆业集团公司主张保证责任已超过法定的保证期间，其已免除保证责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人深圳规土委述称，其与深圳市不动产权登记中心均不是涉案合同当事人，与案件处理结果没有法律上的利害关系，均不应作为第三人参加诉讼。上诉人杨谦放、沈清等人如需了解涉案房产的登记情况，依法应向不动产登记机构申请查询。 本院二审审理期间，上诉人杨谦放、沈清等人提交以下证据：一、涉案房产所在地外铺房产证复印件，该证据应当事人的要求隐去了姓名和商铺号，用以证明涉案房产中的外铺与涉案的内铺房产证记载的内容除姓名、房号、面积等不一致外，其他完全一致，证明外铺和内铺是完全一致的，而外铺有隔墙、物理分界线，由此推断内铺同样有隔墙、物理分界线，均有完全的所有权。二、照片，用以证明被上诉人佳兆业商业公司已将涉案商铺中部分商铺划线交还给小业主，该照片与被上诉人佳兆业商业公司在一审中的陈述以及上诉人杨谦放、沈清等人在一审中提交的相关证据相互印证，证明涉案商铺是具有物理分界线，可以独立使用，可以交还给上诉人杨谦放、沈清等人。三、2018年4月16日上诉人杨谦放、沈清等人在涉案物业拍摄的照片，用以证明涉案物业全部由被上诉人佳兆业商业公司、佳兆业集团公司控制，所有的门都已经上锁。上诉人杨谦放、沈清等人主张该三份证据与其一审提交的证据预售合同的附件能够相互印证，证明涉案房产的内铺是具有独立空间、独立使用权的房屋，可以独立使用，可以交付给小业主。 被上诉人佳兆业商业公司、佳兆业集团公司质证认为：对证据一，认为无原件核对，对真实性不予认可，且该证据的形成时间是2007年，不属于新证据。对证据二，对真实性予以认可，但该证据形成时间是2016年底至2017年1月左右，即一审开庭前，不属于新证据，租赁合同中并未明确约定需要先明确四至，再把商铺返还，因此上诉人杨谦放、沈清等人所称的商铺具有物理隔断是与事实不符的。对证据三，对真实性予以认可，对关联性不予认可，从2015年3月至今商铺一直处于空置状态，把大门上锁是为了防止流浪汉或其他人员对现场进行破坏或非法使用，被上诉人佳兆业商业公司、佳兆业集团公司从2015年3月至今并没有利用该空置的商铺牟利。 另查，关于上诉人杨谦放、沈清等人购买商铺时涉案商铺跟其他商铺间有无存在间隔，上诉人杨谦放、沈清等人称购买时商铺为预售，其未到现场查看，预售合同上的图纸是有的，接收房产时亦未到现场查看；关于涉案商铺地上有无划线，上诉人杨谦放、沈清等人的诉讼代理人称代理人不清楚。原审判决认定的其他事实（详见原审判决书）清楚，本院予以确认。 本院认定，对于上诉人杨谦放、沈清等人在二审期间提交的证据一、证据二，上诉人杨谦放、沈清等人未能举证证明该两份证据形成于一审庭审后，该两份证据所显示商铺亦非本四十九案涉案商铺，故该两份证据依法不属于新的证据，且不影响案件基本事实的认定，本院对该两份证据均不予采纳；对于证据三，该证据虽显示涉案商铺大门于照片拍摄时处于上锁状态，但并不能证明被上诉人佳兆业商业公司在租赁期满后仍使用涉案商铺进行经营，亦不能证明被上诉人佳兆业商业公司、佳兆业集团公司在上诉人杨谦放、沈清等人办理接收商铺事项时存在阻挠等不予配合的情形。 本院认为，本四十九案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款关于当事人对其诉讼请求所依据的事实应当举证予以证明的规定，上诉人杨谦放、沈清等人请求被上诉人佳兆业商业公司按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定原状及不动产登记内容交还商铺，则应对以下法律要件事实承担举证证明责任：《深圳市房地产买卖合同（预售）》及不动产登记所记载的商铺状态与涉案商铺现状不同；被上诉人佳兆业商业公司负有按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定标准和不动产登记内容交还商铺的约定或法定义务。 首先，涉案各份《深圳市房地产买卖合同（预售）》所附总平面图、楼层平面图及分户平面图仅记载了各商铺的四至长度、面积及在楼层中的平面位置，上诉人杨谦放、沈清等人提交的《房地产证》中亦无对涉案商铺物理状态的描述，上诉人杨谦放、沈清等人未能举证证明涉案商铺现状与《深圳市房地产买卖合同（预售）》所附图纸及不动产登记所载内容之间存在何种具体差异。其次，即使被上诉人佳兆业商业公司在涉案商铺原状之上进行了装修等添附行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人仅对未经出租人同意的装饰装修或扩建承担恢复原状或赔偿损失的义务，对于经出租人同意的装修、改建等添附行为，法律并未课以承租人恢复原状的义务。并且，涉案协议书中亦已明确约定上诉人杨谦放、沈清等人同意被上诉人佳兆业商业公司对商铺进行装修，以及上诉人杨谦放、沈清等人在协议期满后不再要求被上诉人佳兆业商业公司、佳兆业集团公司恢复原状。因此，上诉人杨谦放、沈清等人关于按《深圳市房地产买卖合同（预售）》和不动产登记记载恢复原状的请求，既缺乏其请求给付内容可参照的事实标准和法律依据，也与合同约定相悖，本院不予支持。 根据一审已查明的事实，被上诉人佳兆业商业公司已在租期届满前通知出租人到涉案场地办理接收手续，因涉案商铺具有在物理位置上不可移动的不动产性质，在上诉人杨谦放、沈清等人不能举证证明佳兆业商业公司在其办理接收商铺事项时存在阻挠接收、继续占用等不予配合情形的情况下，即可视为被上诉人佳兆业商业公司已履行其到期交还商铺的义务。而上诉人杨谦放、沈清等人作为涉案商铺所有权人，本应知悉其物权客体的物理范围，在其购买及出租商铺时尚且不明确铺位实际位置的情况下，于租期届满后又以“不清楚商铺具体位置”的自身原因拒绝办理接收手续并主张承租人继续支付房屋使用费，实则是单方为承租人设置了划分确定各商铺物理位置的义务，并无法律和合同依据，本院对此不予支持。至于上诉人杨谦放、沈清等人提出的涉案商场竣工图纸内容与买卖合同所载商铺位置不符的问题，则属不动产登记中的审核事项，不是承租人应向出租人承担责任的归责事由，与本四十九案租赁合同纠纷无直接关联，当事人可向有关主管部门咨询反映。因被上诉人佳兆业商业公司在本四十九案中不存在应继续履行债务或承担其他民事责任的情形，被上诉人佳兆业集团公司作为涉案租赁合同中被上诉人佳兆业商业公司的保证人，无须承担保证责任。 综上所述，上诉人杨谦放、沈清等人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 四十九案二审案件受理费（各案具体数额详见附表）由上诉人杨谦放、沈清等人负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢艳贝 审判员  许海锚 审判员  刘 燕 二〇一八年六月十二日 书记员  李 丹 书记员  黄红平 书记员  陈 波 附表                            序号                       二审案号                       原一审案号                       当事人身份信息                       二审案件受理费（元）                               1                       （2018）粤03民终5613号                       （2017）粤0307民初1883号                       杨谦放，男， 1950年11月3日出生，汉族，住所：广东省深圳市福田区南天大厦2栋321房，身份证号码：440301195011032313。             沈清，女，1956年3月6日出生，汉族，住所：广东省深圳市福田区南天大厦2栋321房，身份证号码：440301195603062321。                       550                               2                       （2018）粤03民终5614号                       （2017）粤0307民初1885号                       叶少辉，男，1968年6月28日出生，汉族，住所：广东省深圳市龙岗区布吉镇莲花路8号402号，身份证号码：440321196806284610。                       300                               3                       （2018）粤03民终5615号                       （2017）粤0307民初1889号                       廖建波，男，1981年2月2日出生，汉族，住所：广东省兴宁市龙田镇凉伞村上新屋15号，身份证号码：441481198102020870。                       300                               4                       （2018）粤03民终5616号                       （2017）粤0307民初1891号                       钱想莲，女，1965年11月28日出生，汉族，住所：深圳市南山区深湾一路3号沙河红树西岸花园3栋4-11A，身份证号码：422323196511283523。                       300                               5                       （2018）粤03民终5617号                       （2017）粤0307民初1905号                       李莉霞，女，1972年9月6日出生，汉族，住所：深圳市龙岗区布吉镇南岭桂芳园3-F502，身份证号码：510781197209063140。                       550                               6                       （2018）粤03民终5618号                       （2017）粤0307民初1910号                       罗可可，女，1977年3月12日出生，汉族，住所：深圳市龙岗区南湾南岭村健民路29号，身份证号码：440307197703120426。                       300                               7                       （2018）粤03民终5619号                       （2017）粤0307民初1911号                       马毓璇，女，1968年9月10日出生，汉族，住所：深圳市福田区福华新村43栋405，身份证号码：440301196809105520。                       675                               8                       （2018）粤03民终5620号                       （2017）粤0307民初1912号                       孙文娟，女，1957年10月15日出生，汉族，住所：深圳市罗湖区爱国路1002号5栋401，身份证号码：440301195710157545。                       1175                               9                       （2018）粤03民终5621号                       （2017）粤0307民初1920号                       蒋水红，女，1973年10月1日出生，汉族，住所：湖南省邵阳县五峰铺镇五峰路21号，身份证号码：432621197310014829。                       300                               10                       （2018）粤03民终5622号                       （2017）粤0307民初1923号                       朝鲁门，男，1968年10月11日出生，蒙古族，住所：广东省深圳市福田区彩田路2号长城盛世家园C栋406，身份证号码：152101196810110337。                       300                               11                       （2018）粤03民终5623号                       （2017）粤0307民初1938号                       李雯，女，1956年11月27日出生，汉族，住所：广东省深圳市福田区沙埔头大厦3栋503，身份证号码：440303195611271326。                       50                               12                       （2018）粤03民终5624号                       （2017）粤0307民初1945号                       叶恒清，男，1965年10月9日出生，汉族，住所：广东省河源市源城区大桥路1号，身份证号码：442525196510090057。                       300                               13                       （2018）粤03民终5626号                       （2017）粤0307民初1949号                       高凯峰，男，1947年9月11日出生，汉族，住所：广东省深圳市罗湖区黄贝路2039号乐扬枫景阁15A2，身份证号码：362526194709110710。                       200                               14                       （2018）粤03民终5627号                       （2017）粤0307民初1953号                       赵曼妮，女，1980年12月9日出生，汉族，住所：广东省深圳市罗湖区太宁路28号百仕达花园百怡苑2栋7B，身份证号码：440301198012092725。                       2700                               15                       （2018）粤03民终5628号                       （2017）粤0307民初1955号                       黄月兰，女，1965年11月19日出生，汉族，住所：广东省河源市源城区西一巷4-2号，身份证号码：442525196511190041。                       500                               16                       （2018）粤03民终5629号                       （2017）粤0307民初1957号                       孔凡景，男，1971年6月4日出生，汉族，住所：广东省深圳市龙岗区布吉镇新三村东区九巷2号，身份证号码：441322197106044618。                       100                               17                       （2018）粤03民终5630号                       （2017）粤0307民初1961号                       赵文辉，男，1970年10月15日出生，汉族，住所：广东省深圳市龙岗区布沙路169号，身份证号码：510922197010151996。                       425                               18                       （2018）粤03民终5631号                       （2017）粤0307民初1966号                       陈远标，男，1974年5月20日出生，汉族，住所：广东省深圳市龙岗区岭南路101号南岭花园5-309，身份证号码：441425197405201972。                       300                               19                       （2018）粤03民终5632号                       （2017）粤0307民初1969号                       陈燕娜，女，1974年7月1日出生，汉族，住所：广东省深圳市龙岗区龙城街道龙西居委会陂头肚一巷14号，身份证号码：440301197407012721。                       550                               20                       （2018）粤03民终5633号                       （2017）粤0307民初1970号                       徐显华，男，1971年10月25日出生，汉族，住所广东省丰顺县汤坑镇汤坑路254号，身份证号码441423197110253334。                       300                               21                       （2018）粤03民终5634号                       （2017）粤0307民初1971号                       招英，女，1966年2月15日出生，汉族，住所广东省深圳市罗湖区翠竹北路松泉公寓4栋702，身份证号码440924196602150620。                       300                               22                       （2018）粤03民终5635号                       （2017）粤0307民初1978号                       苏铃，女，1966年6月3日出生，汉族，住所重庆市九龙坡区石杨路4号附1号6-4，身份证号码512925196606031342。                       50                               23                       （2018）粤03民终5636号                       （2017）粤0307民初2733号                       李振波，男，1966年7月22日出生，汉族，住所深圳市龙岗区中心城榭丽花园8A-1-202，身份证号码445221196607226257。             林玉叶，女，1968年7月19日出生，汉族，住所深圳市龙岗区中心城榭丽花园8A-1-202，身份证号码440521196807193148。                       175                               24                       （2018）粤03民终5638号                       （2017）粤0307民初2746号                       王红，女，1978年9月21日出生，汉族，住所深圳市龙岗区布吉镇南岭南景豪庭星辉阁6A，身份证号码：422327197809210220。             聂新明，男，1965年9月21日出生，汉族，住所深圳市龙岗区布吉镇南岭南景豪庭星辉阁6A，身份证号码362201196509210616。                       675                               25                       （2018）粤03民终5639号                       （2017）粤0307民初2752号                       汪小玲，女，1980年5月24日出生，汉族，住所湖北省松滋市南海镇张家坪3组29号，身份证号码422422198005242727。                       150                               26                       （2018）粤03民终5640号                       （2017）粤0307民初2754号                       李乙旋，女，1972年10月16日出生，汉族，住所深圳市南山区中山园路6号消防宿舍，身份证号码441522197210161049。                       550                               27                       （2018）粤03民终5641号                       （2017）粤0307民初2757号                       刘秀珠，女，1969年9月6日出生，汉族，住所广东省深圳市龙岗区南湾南岭中兆花园丽庭轩7-1B，身份证号码441422196909065149。             朱燕婷，女，1990年11月4日出生，汉族，住所广东省深圳市龙岗区白鸽路信义假日名城菁华园A栋一单元805，身份证号码：441423199011042063。                       450                               28                       （2018）粤03民终5643号                       （2017）粤0307民初2762号                       李克富，男，1969年5月10日出生，汉族，住所广东省深圳市龙岗区吉华路280号恒通工业城9栋603，身份证号码441427196905101319。                       50                               29                       （2018）粤03民终5644号                       （2017）粤0307民初2768号                       杨旭英，女，1973年9月20日出生，汉族，住所广东省惠州市惠阳区淡水石桥村委会钱江花园7栋7113房，身份证号码510623197309201927。                       125                               30                       （2018）粤03民终5645号                       （2017）粤0307民初2769号                       杨学军，男，1971年8月23日出生，汉族，住所深圳市罗湖区和平路1019号大院9栋701，身份证号码440301197108232919。                       250                               31                       （2018）粤03民终5646号                       （2017）粤0307民初2770号                       彭胜，女，1977年1月4日出生，汉族，住所：广东省东莞市塘厦镇文明街工区10号，身份证号码：430322197701046041。             毕玉海，男，1973年5月14日出生，汉族，住所：广东省东莞市塘厦镇文明街工区10号，身份证号码：43020219730514401X。                       550                               32                       （2018）粤03民终5647号                       （2017）粤0307民初2781号                       周海燕，女，1980年11月13日出生，汉族，住所深圳市龙岗区中翠路中翠花园第二座3单元809，身份证号码420281198011130147。                       300                               33                       （2018）粤03民终5648号                       （2017）粤0307民初2796号                       邓晓勤，女，汉族，1968年6月17日出生，住所广东省深圳市南山区荟芳园D栋10A，身份证号码51222219680617624X。                       325                               34                       （2018）粤03民终5649号                       （2017）粤0307民初2801号                       杨远英，女，1960年9月29日出生，汉族，住所深圳市龙岗区布吉镇上八约石坑5巷11号，身份证号码440104196009290068。                       925                               35                       （2018）粤03民终5650号                       （2017）粤0307民初2805号                       陈伟基，男，1988年10月29日出生，汉族，住所深圳市龙岗区布吉水径上八约石龙坑5巷11号，身份证号码440307198810290011。                       100                               36                       （2018）粤03民终5651号                       （2017）粤0307民初2811号                       黄晓丽，女，1972年6月4日出生，汉族，住所江苏省如东县掘港镇上真庙北巷11号，身份证号码320623197206040029。                       400                               37                       （2018）粤03民终5652号                       （2017）粤0307民初2812号                       严淑兰，女，汉族，1965年6月21日出生，住所深圳市福田区莲心路莲花一村1栋，身份证号码360203196506213564。                       175                               38                       （2018）粤03民终5653号                                   （2017）粤0307民初2815号                       余玲玲，女，1988年3月22日出生，汉族，住所江西省南昌市安义县龙津镇凤山村仕桥村小组11号，身份证号码360123198803220049。                       550                               39                       （2018）粤03民终5654号                       （2017）粤0307民初2819号                       廖福如，男，汉族，生于1962年11月6日，住所广东省五华县梅林镇三乐村三联，身份证号码441424196211065772。                       300                               40                       （2018）粤03民终5655号                       （2017）粤0307民初2822号                       吴旭明，男，1970年10月13日出生，汉族，住所深圳市罗湖区东晓路1016号东安花园5栋603，身份证号码440226197010133615。                       175                               41                       （2018）粤03民终5656号                       （2017）粤0307民初2825号                       李彦利，女，1979年3月9日出生，汉族，住所河南省洛阳市洛龙区洛龙路102号院付33号，身份证号码410311197903091526。                       300                               42                       （2018）粤03民终5657号                       （2017）粤0307民初2826号                       李雪丰，女，1982年1月4日出生，汉族，住所湖南省衡东县新塘镇大坪村7组，身份证号码430602198201042541。                       50                               43                       （2018）粤03民终5658号                       （2017）粤0307民初3179号                       王意琳，女，1970年3月15日出生，汉族，住所：广东省深圳市龙岗区布吉镇丽湖花园湖滨217，身份证号码：441621197003157329。                       600                               44                       （2018）粤03民终5659号                       （2017）粤0307民初3180号                       罗志江，男，1968年7月6日出生，汉族，住所：湖南省邵阳市大祥区九井湾77号4单元101号，身份证号码：430523196807069017。             马跃群，女，1972年9月28日出生，回族，住所：广东省惠州市市辖区大亚湾西区上杨大亚湾大道阳光时代花园1栋901号房，身份证号码：430503197209280540。                       425                               45                       （2018）粤03民终5660号                       （2017）粤0307民初3183号                       李京，女，1974年4月27日出生，汉族，住所：广东省深圳市罗湖区松园西街52号，身份证号码：410504197404271028。                       50                               46                       （2018）粤03民终5661号                       （2017）粤0307民初3189号                       吴燕，女，1962年9月9日出生，汉族，住所：广东省深圳市福田区梅林二村4栋201，身份证号码：440301196209090943。             林路承，男，1959年9月2日出生，汉族，住所：广东省深圳市福田区梅林二村4栋201，身份证号码：440301195909020917。                       50                               47                       （2018）粤03民终5662号                       （2017）粤0307民初4600号                       陈淑平，女，香港居民，身份证号码R417035（A）。                       100                               48                       （2018）粤03民终5664号                       （2017）粤0307民初3138号                       廖小群，女，香港居民，身份证号码P988439（8）。                       425                               49                       （2018）粤03民终5665号                       （2017）粤0307民初3143号                       杨文，男，香港居民，身份证号码M219775。             古丽香，女，1970年12月2日出生，汉族，住所：广东省深圳市龙岗区布龙路东方半岛花园3号楼606，身份证号码：441521197012023220。                       200