福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽02民终2188号上诉人（原审被告）：郭美仁，女，1952年4月20日出生，汉族，住厦门市同安区。委托诉讼代理人：卜祥伟，福建方定律师事务所律师。委托诉讼代理人：康淑芸，福建方定律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门市同安区祥桥社区居民委员会，住所地厦门市同安区祥平街道祥桥社区。代表人:蔡阿阳，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：张善建，福建同翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英瑜，福建同翔律师事务所律师。上诉人郭美仁因与被上诉人厦门市同安区祥桥社区居民委员会（以下简称祥桥社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初5163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭美仁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回祥桥社区一审诉讼请求。事实和理由：一、郭美仁承包的9、10号店面当时仅为一层简易砖瓦房，因年久破败，当年夏天遭遇台风暴雨，砖瓦房区域彻底坍塌，9、10号店面已于2006年8月实际毁损坍塌，不复存在，祥桥社区无权请求郭美仁返还已灭失的标的物。二、9、10号店面坍塌灭失后，闲置了两年多，祥桥社区没有资金进行恢复，郭美仁于2009年自行出资在该地块基础上重新修建二层房屋，祥桥社区对此未提出异议，双方亦未书面约定该房屋产权归属。虽然该房屋土地部分所有权归祥桥社区集体所有，但该房屋是新建不动产，归郭美仁所有。该房屋应由郭美仁拆除或双方协商补偿后再予以确认，不应作为承租物返还祥桥社区。祥桥社区辩称，一、郭美仁依据祥桥社区向街道办事处申请的《报告》主张讼争房屋2006年8月实际毁损、不存在缺乏依据。双方签订《承包合同书》，实为租赁关系，郭美仁确认其实际承租店面。《承包合同书》第六条约定对讼争房屋进行维修和保护系郭美仁的义务，《报告》中的维修、加固系郭美仁合同项下的义务。郭美仁主张续租讼争房屋两个多月后房屋就坍塌不存在，但其在房屋坍塌后的两年多里持续向祥桥社区缴交租金，印证了不存在讼争房屋灭失的情形。二、郭美仁主张讼争房屋是其重新修建的二层房屋、其对该房屋享有所有权缺乏依据。讼争房屋不存在坍塌灭失的情形，郭美仁主张讼争房屋系其自行出资重新建成缺乏事实依据。根据《承包合同书》第五条的约定，房屋装饰、改体、加层需征得祥桥社区同意，郭美仁无法证明加层由其出资完成、加层经祥桥社区同意。祥桥社区向一审法院起诉请求：1.解除祥桥社区、郭美仁于2006年5月10日签订的《承包合同书》，终止双方间的不定期租赁关系，判令郭美仁立即将外较场9、10号店面腾空归还祥桥社区；2.判令郭美仁向祥桥社区支付从2017年11月1日起至实际腾空归还租赁店面之日止的租金（租金按460/月，暂计至2017年11月30日共计460元，店面归还祥桥社区之日止的占用费按上述标准计算）。一审法院认定事实：2006年5月10日，祥桥社区二十小组作为甲方与郭美仁作为乙方签订一份《承包合同书》，合同约定：一、甲方将9、10号店面约115平方米的建筑面积承包给乙方使用，月承包款460元；二、承包期限十年即从2006年4月1日至2016年3月31日止；三、承包金六个月缴交一次，每年3月20日至3月30日缴交4月1日至9月30日的租金，9月20日至9月30日缴交10月1日至次年3月31日的租金；四、乙方如超过缴交租金的时间还没交租金，甲方有权收回房屋，同时终止合同；五、乙方若要对房屋进行装饰、改体及加层须征得甲方同意方可；六、承包期间，承租人应注意安全防火，并对房屋进行正常维修和保护，不得有损坏，维修费由乙方负责；七、承包期间，如遇国家征用或开发商开发，本合同自然终止。房屋及装修完好交还甲方。租金计至乙方搬出之日止；八、承包期间，乙方使用的水、电费、工商、税费等由乙方承担；九、合同期满后，乙方应把所租房屋（包括装修等）完整交还甲方。2017年10月30日，祥桥社区向郭美仁发出“关于收回租赁房屋及催缴租金的通知”，要求郭美仁缴交尚欠租金3220元，于2017年11月30日前将所租赁的房屋清理腾空完整归还祥桥社区第二十小组，并一次性缴清所欠租金。庭审中，祥桥社区确认郭美仁于2017年11月29日向祥桥社区缴交了从2017年4月1日起至10月30日拖欠的租金3220元。郭美仁提交一份《报告》及五张照片，欲证实租赁房屋本已破损，后又遭遇台风暴雨而彻底坍塌，租赁房屋已经实际灭失；过后是郭美仁自行出资在9、10号房屋基础上修建二层楼房。对此，祥桥社区认为《报告》不能证明讼争店面已经灭失，只能证明当时社区有向有关部门报告店面遭受白蚁侵蚀需要维修加固，不存在推倒由郭美仁重建的情况；照片三性有异议，不能证明讼争店面当时就是照片上的状态，只能证明讼争店面的现状，不能证明这是郭美仁重新修建的二层楼房；合同约定对店面进行修缮加固属于郭美仁的义务，不存在修缮部分归郭美仁所有；根据房随地走及产权证，房屋的所有权归属祥桥社区；退一步说，郭美仁的重建属于违章建筑。涉案房屋的所有权人为同安县大同镇祥桥村民委员会即祥桥社区，有祥桥社区提交的厦农房证同大字第803139号厦门市农村房屋所有权证予以印证。一审法院认为，案涉房屋的所有权人系祥桥社区，有祥桥社区提交的厦农房证同大字第803139号厦门市农村房屋所有权证予以印证。2006年5月10日，祥桥社区将其所有的较场9、10号店面出租给郭美仁，双方签订了《承包合同书》一份，名为承包实为租赁，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，双方当事人均依约履行了相应的权利义务；合同期满后，双方并未续签合同，但郭美仁继续租赁使用至今，应视为双方为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限通知承租人。2017年10月30日，祥桥社区向郭美仁发出“关于收回租赁房屋及催缴租金的通知”，要求郭美仁缴交尚欠租金3220元，于2017年11月30日前将所租赁的房屋清理腾空完整归还祥桥社区第二十小组，并一次性缴清所欠租金。祥桥社区已经向郭美仁发出终止合同收回店面的通知，郭美仁必须在合理期限内将所承租的店面腾空归还祥桥社区。至于郭美仁提出上述9、10号店面坍塌灭失后，于2009年间在该地块基础上重新修建二层房屋一座，该修建后的房屋并不等同于祥桥社区之前所有的9、10号店面，而是一个新建的不动产，郭美仁对该地上建筑物享有所有权的抗辩意见，一审法院认为，根据2006年5月10日祥桥社区、郭美仁签订的《承包合同书》之约定“郭美仁若要对房屋进行装饰、改体及加层须征得祥桥社区同意方可；承包期间，承租人应注意安全防火，并对房屋进行正常维修和保护，不得有损坏，维修费由郭美仁负责；合同期满后，郭美仁应把所租房屋（包括装修等）完整交还祥桥社区。”已经明确约定郭美仁可以对房屋进行装饰、改体及加层，但合同期满后，郭美仁应把所租房屋（包括装修等）完整交还祥桥社区。故郭美仁认为其享有地上建筑物所有权的抗辩意见缺乏事实与法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第一百零七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除祥桥社区与郭美仁签订的《承包合同书》；二、郭美仁应于判决生效之日起三个月内将址在厦门市同安区较场9、10号店面腾空归还祥桥社区；三、郭美仁应支付祥桥社区从2017年11月1日起算至实际将址在厦门市同安区较场9、10店面腾空归还祥桥社区止的租金及占用费（按照每月460元计付）。双方当事人均陈述对一审判决查明的事实无异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，郭美仁主张现存房屋系其个人出资重新建造，但对此并无证据予以证明，郭美仁亦无证据证明其主张的建造行为经过祥桥社区的同意，且其建造行为并未经过有关单位的审批。郭美仁主张讼争房屋2006年8月灭失、其2009年重建现存房屋，但其二审确认有向祥桥社区支付2006年到2009年的租金，结合郭美仁向祥桥社区支付至租赁期限届满后祥桥社区发出解除合同通知之日止的租金的事实，应认定郭美仁在祥桥社区发通知解除合同前与祥桥社区就讼争房屋存在租赁关系，郭美仁主张该房屋系其个人所有依据不足，本院不予采纳，祥桥社区有权请求郭美仁腾空归还房屋、支付相应的租金及占用费。综上所述，郭美仁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭美仁负担。本判决为终审判决。审 判 长 林巧玲审 判 员 陈 璟审 判 员 胡林蓉二〇一八年五月十四日代书记员 潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。--