河北省邢台市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第1261号
原告（反诉被告）路立宏，男，1974年1月4日出生，汉族，高中文化，个体经营者，现住邢台市隆尧县。
委托代理人柴国强，河北晓阳合众律师事务所律师。
被告（反诉原告）邢台盛景爱家物业服务有限责任公司，住所地邢台市桥西区钢铁北路盛世公馆售楼部二楼，组织机构代码：674151622。
法定代表人刘顺年，该公司经理。
委托代理人梁丽莉，该公司员工。
委托代理人柴旭辉，河北齐心律师事务所律师。
被告邢台盛世房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区泉北路与富水路交叉口，企业信用代码911305007415213480。
法定代表人刘伟，该公司经理。
委托代理人贾艳维，该公司员工。
原告（反诉被告）路立宏诉被告（反诉原告）邢台盛景爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业）、邢台盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世房产）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）路立宏的委托代理人柴国强，被告（反诉原告）爱家物业的委托代理人梁丽莉、柴旭辉，被告盛世房产的委托代理人贾艳维均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告路立宏诉称，2014年6月26日原告与盛世房产协商承租其开发的盛世公馆售楼部，用于经营饭店。盛世房产以下属爱家物业名义与原告签订盛世公馆商业租赁合同，由原告承租盛世公馆售楼部。合同签订后，原告按约定支付三个月租金88800元，并支付履约保证金30000元，2014年7月开始对房屋进行装修，装修过程中，原告向被告说明需其提交房产证等证件，以便原告办理饭店开业必须的消防、环保等相关手续，被告称有房产证等手续，但未提供。在装修即将结束时，被告告知原告，该房屋为临时建筑，没有房产证等手续。因无法办理消防、环保等前期手续，饭店至今无法开业。原告前期投入大量人力、财力，损失惨重。原告认为，签订合同时被告未如实告知房屋为临时建筑，装修过程中，本可以避免扩大损失，被告也未能尽告知义务。依据法律规定，原被告订立的租赁合同无效，被告应赔偿原告损失，请求依法确认原被告2014年6月26日签订盛世公馆商业租赁合同无效，被告返还租金88800元、保证金30000元，赔偿原告损失1265000元。
被告爱家物业辩称，一、原告所诉事实部分有误。1、原告与我方签订的租赁合同，不是与盛世房产签订的租赁合同。2、双方合同约定的租赁用途为开办金力豪健身房，不是用于开设饭店。3、原告装修未经我方书面同意，属于违约。4、原告一直经营饭店，对开办饭店的手续是非常清楚的，在明知房屋为临时建筑的情况下，还实施装修，改变了租赁用途。二、原告无权要求返还租赁费及缴纳的保证金。即使被告房屋为临时建筑，导致租赁合同无效，原告也应当按租赁合同缴纳租金。所以原告不缴纳租金没有依据。三、原告的损失应当由其自行承担，上述事实已经说明原告未经被告同意，擅自改变租赁用途及装修所造成的损失应当由其自行承担。特别是装修以外的损失在原告还没有获得经营资格的情况下，不应当产生人力、财力的损失，因此，原告主张的人力、财力的损失也应当由其自行承担。
被告盛世房产辩称，原告没有与我方签订租赁合同，原告是与爱家物业签订的租赁合同，所以我方与原告没有关系。
反诉原告爱家物业反诉称，双方2014年6月26日签订盛世公馆商业租赁合同，合同约定内容为:租赁用途为金力豪健身俱乐部，租金每月29600元，按季度支付；承租方装修须经出租方同意。合同签订之前，反诉原告明确告知反诉被告租赁房屋为临时建筑，且已过临建期，是否影响开展健身俱乐部由承租方自担风险，开始装修之前装修方案必须经反诉原告同意后方可实施。合同履行过程中反诉被告存在根本违约行为：1、拖欠租金：反诉被告仅支付租金88800元，之后未再支付租金。2、装修方案未经反诉原告同意。3、变更租赁用途，双方协议租赁用途为健身俱乐部，反诉被告未经反诉原告同意擅自变更为餐饮。所以要求判令解除双方之间签订的盛世公馆商业租赁合同，反诉被告将租赁房屋腾清并返还给反诉原告；判令反诉被告支付反诉原告房屋使用费（截止2015年5月25日266400元，自2015年5月26日开始至反诉被告将租赁房屋腾清并返还给反诉原告之日，每月按29600元向反诉原告支付使用费）；判令反诉被告赔偿反诉原告拖欠房屋使用费损失（截止2015年5月25日7992元，自2015年5月26日开始拖欠的使用费数额的同期贷款利率计算损失）；判令反诉被告赔偿反诉原告装修物损失350000元，反诉费由反诉被告承担。
反诉被告路立宏辩称，第一，合同签订前，对方从未告知租赁房屋为临时建筑已过临建期，相反对方告知该房屋证件齐全；第二，对方对房屋用途明知，在征得其同意后我方才进场施工；第三，我方未改变用途，双方一开始即约定用于餐饮，对方法定代表人刘伟与路立宏是老乡，多年关系，知道路立宏经营餐饮，并且在装修期间有很多往来，其中在2014年7月份借给刘伟100万；关于房屋使用费，因无法办理手续，反诉被告尚未使用该房屋，使用费不应由我方承担，再者，办理手续期间的费用已经报盛世并同意免除租金；对方此前装修与本案无关，不应由我方承担承担损失。无论用途为餐饮还是其他，均要改变原装修，且装修也经过对方同意；双方签订的租赁合同无效，不存在我方违约问题。
经审理查明，2014年6月26日路立宏与爱家物业签订盛世公馆商业租赁合同，合同约定:路立宏承租钢铁北路盛世公馆售楼部，租赁的该商铺用于金力豪，租赁期限为2014年6月26日至2019年6月25日，第一年、第二年租金每月29600元；路立宏支付履约保证金30000元，若因路立宏违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；路立宏在装饰装修该商铺前，需将装修方案和施工图纸向物业公司申报，并经审核同意后，方可入场施工；爱家物业确保拥有该房屋的所有权，如有抵押或债务纠纷应向路立宏明示。路立宏无故拖欠租金、物业费1个月的，爱家物业有权单方面解除合同，收回该商铺，没收履约保证金，并追收所欠费用；装修期限为2014年6月26日至9月10日等内容。
该售楼部为临时建筑，并已超过临建期，由盛世房产建设，爱家物业使用。
路立宏在2014年6月14日交纳保证金30000元、6月28日交纳了9月10日12月9日的租金88000元；12月1日路立宏向盛世房产提交莲海素食餐厅关于要求延期缴纳房租的申请，其中有盛世房产法定代表人刘伟批示：请招商部拿出妥善的处理方案。
在诉讼过程中，经路立宏申请，本院委托河北风华工程造价咨询有限公司对其在商铺的装修工程进行评估，河北风华鉴字(2016)187号邢台盛世公馆售楼部（用于经营饭店）装修工程造价鉴定意见书鉴定该装修工程造价为767294元，鉴定费2万元。
路立宏于2014年12月搬离该房屋，但未交还钥匙。
本院认为，1、双方签订租赁合同中的房屋属于已超期的临时建筑，根据最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第三条规定租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，故该份合同无效。
2、爱家物业明知自己使用的房屋是超期的临时建筑，不论原告经营饭店或健身房，均属于公众聚集场所，在办理相关手续时需要房屋所有权证书；原告租赁爱家物业的房屋进行经营，在签订合同时既已约定爱家物业确保拥有该房屋的所有权，说明原告知道经营饭店所需履行的手续要求提供房屋的所有权证，而且双方租赁房屋的面积较大，相应投入资金较多，即便在合同签订后，原告也应当在装修之前对该房屋所有权进行审查，而原告在12月1日还提交要求延期缴纳房租的申请，由此可以看出造成合同无法履行原告与爱家物业均有过错，所以对原告装修的损失应由原告与爱家物业分担；原告要求被告返还租金、保证金的请求本院不予支持；原告的餐厅并未实际经营，不应产生工人工资，该项损失不应由被告承担。
3、原告装修不是一天两天就能完成的，如果爱家物业不同意原告的装修方案，可以在原告装修之初进行阻止，所以爱家物业所称原告装修方案未经其同意的主张本院无法采信。
4、无论租赁用途是什么，原告使用时均要破坏原装修，所以爱家物业的该项诉讼请求无法得到支持。
5、原告在装修后不能经营，双方的合同已无实际履行的必要，原告虽然搬离但一直没有将钥匙交还爱家物业，而爱家物业在此后较长的时间也未向原告索取钥匙，双方对此事不进行沟通，致使房屋空置造成损失双方均应承担责任。在本案进行评估后爱家物业就可进入房屋，所以将房屋占用期间计算至评估之日（2014年7月至2016年3月），故此期间的费用为592000元（29600×20），扣除原告已支付租金88800元及保证金30000元，故原告应再支付房屋使用费177200元。
6、原告与爱家物业签订的租赁合同，与盛世地产无关，盛世地产不应承担责任。
综上，根据最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第三条、第五条、第九条之规定判决如下：
一、原告路立宏与被告邢台盛景爱家物业服务有限责任公司签订的盛世公馆商业租赁合同无效；
二、被告邢台盛景爱家物业服务有限责任公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告路立宏装饰装修损失383647元及评估费10000元；
三、原告路立宏在本判决生效之日起十日内将租赁的房屋返还给被告邢台盛景爱家物业服务有限责任公司并支付房屋使用费177200元；
四、驳回原告路立宏的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告邢台盛景爱家物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17255元由原告路立宏承担，反诉费10040元由被告邢台盛景爱家物业服务有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 长 刘 茹
人民陪审员 梁明珠
人民陪审员 高建广
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 豆亚辉