北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）丰民初字第17905号
原告北京心镜茶缘文化发展有限公司（反诉被告），住所地北京市西城区南滨河路27号8号楼一层商业9、10号。
法定代表人张喜君，董事长。
委托代理人刘桂梅，北京市中银律师事务所律师。
被告北京北方汽车交易市场经营管理有限公司（反诉原告），住所地丰台区丰管路16号1号楼1001-1035号。
法定代表人范运生，总经理。
委托代理人朱玉福，北京市钧盛律师事务所律师。
原告北京心镜茶缘文化发展有限公司（以下简称心镜茶缘公司）与被告北京北方汽车交易市场经营管理有限公司（以下简称北方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告心镜茶缘公司委托代理人刘桂梅，被告北方公司委托代理人朱玉福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告心镜茶缘公司诉称：2011年4月19日，被告北方公司与原告签订《场地租赁合同》，约定：由原告承租被告的坐落于北京市丰台区丰管路甲1号北方汽车交易市场A座楼第一层经营间，租赁面积约800平方米用于经营游戏娱乐，每年租金为85万元，合同还约定：如被告交付房屋严重影响原告使用的，应当按照年租金的20%向原告支付违约金。合同签订之前，原告已多次告知被告，租赁房屋系经营游戏娱乐用房，相关部门规定经营面积必须在800平米以上，而被告也一再保证该租赁房屋面积达到800平米。双方约定在签订合同时可对租赁面积进行实际测量，但在签订合同当日，因该租赁房屋内还有部分租户尚未搬出，故双方仍无法实际测量租赁面积。原告、被告双方口头约定：由原告向被告支付租金50万元，待被告将租赁房屋交付原告后，由原告对该租赁面积进行实际测量，如符合合同约定，原告再向被告支付租金人民币10万元。合同签订当日，原告向被告支付租金人民币50万元，后被告于2011年4月25日将该租赁房屋交付原告。原告实际测量后，发现该租赁房屋面积仅为560平米，根本达不到经营游戏娱乐用房的要求，无法使用，更无法办理营业执照等相关证照。后原告多次联系被告，要求解除合同并退还已交付租金等。被告仅退还原告租金35万元，余款15万元被告以资金紧张为由拖延未还。时至今日，被告仍未向原告退还。原告认为，被告在明知其租赁房屋仅有560平方米，远远达不到原告租赁要求的情况下，仍然与原告签订租赁面积为800平米的合同，实属欺诈行为。被告的严重违约行为，致使原告根本无法使用租赁物，无法办理营业执照，更无法正常经营，给原告造成巨大损失。现要求：1、判令解除原告与被告签订的《场地租赁合同》；2、判令被告返还已支付租金人民币15万元；3、判令被告支付违约金17万元。
被告北方公司（反诉原告）辩、诉称：双方签订合同后，我方依约将租赁标的交予原告，原告向我方支付了租金及押金共50万元后，称其现在经营困难，装修没有资金，希望我公司暂时返还部分租金用于装修，待装修完毕后支付应付全部租金。我方返还了35万给原告。但原告在拆除主体结构后便逃之夭夭，不但不交纳租金，还把租赁现场弄成遍地装修垃圾根本无法使用。合同中明确约定了租赁房屋的房间号和间数，租赁标的是上述房屋，不仅仅是800平米。签订合同时没有租户，是可以测量的。我方认为约定的800平米是建筑面积，不是使用面积。不同意原告的诉讼请求。现要求：1、请求原告支付房屋租金55万元；2、请求原告支付违约金17万元。
反诉被告心镜茶缘公司辩称：我公司认为双方约定的800平米是使用面积。房屋交付我方后，房屋内是有一定拆除，但那是为了测量的需要，我方没有对租赁房屋进行装修，也没有使用过房屋。我方承租房屋就是为了800平方米的面积，而不是为了里面的房屋。签订合同前，我方勘验过房屋，但因有许多租户，根本不能看清。不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2011年4月19日，原告与被告签订《场地租赁合同》，约定：原告向被告承租坐落于北京市丰台区丰管路甲1号北方汽车交易市场A座楼第一层经营间，租赁面积约800平方米。乙方租赁该房屋的用途为：经营游戏娱乐。房屋租赁期限自2011年4月21日至2013年12月31日止，其中2011年4月21日至2011年7月20日为免租期，乙方所承租房屋于2011年7月21日起开始计费。每年租金为85万元。本合同签订之日乙方需向甲方支付人民币60万元整，剩余第一年度租金需在2012年4月1日之前付清，之后乙方每年度的租金为半年付，需在2012年8月1日前、2013年2月1日前付清，以此类推。双方签订本协议时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为10万元。甲方应于2010年4月21日前将房屋按约定条件交付乙方。双方第十二条第（三）项还约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋超过2个月的。2、交付的房屋严重影响乙方使用的。第十二条第（四）项规定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金及电费达20日的。……。第十三条约定：甲方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，应按年度租金的百分之二十支付违约金。乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，应按年度租金的百分之二十向甲方支付违约金。
2011年4月19日，原告向被告交纳房屋租赁款50万元。被告将房屋交付原告。后被告退还原告租金35万元。
在审理过程中，经当事人申请，本院委托北京市测绘设计研究院对北京市丰台区丰管路甲1号北方汽车交易市场A座楼一层经营间建筑面积进行测绘，结论为：593.124平方米。
以上事实，有原告、被告陈述及相关证据在案佐证。
本院认为：根据原告与被告签订的《场地租赁合同》的内容，该合同实为房屋租赁合同，应按房屋租赁合同法律关系处理。双方在签订该合同时对租赁标的进行了勘验，在合同中明确约定了具体的租赁房间（经营间），从合同条款的文字意思看，双方约定的租赁标的系双方确定的租赁房间，房屋面积仅为对租赁房间的说明，被告将上述租赁房间全部交付原告，应认定被告履行了交付义务。双方对租赁标的没有实际测量的情况下，在租赁合同中对租赁面积进行了大致的估测（约为800平米），并表示在合同中。现经有关部门对租赁标的实际测量，实际建筑面积少于双方估测面积，导致此种情形的发生，非一方过错造成，双方均有责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。上述情形的发生，致使原告不能实现合同目的，合同已无继续履行的必要，故对原告要求解除合同的请求，本院予以支持。因原告自始没有享受租赁利益，合同解除后，被告应当将所收租金返还原告。同理，对被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、解除原告北京心镜茶缘文化发展有限公司与被告北京北方汽车交易市场经营管理有限公司签订的《场地租赁合同》；
二、被告北京北方汽车交易市场经营管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告北京心镜茶缘文化发展有限公司返还房屋租金十五万元；
三、驳回原告北京心镜茶缘文化发展有限公司其他诉讼请求
四、驳回被告北京北方汽车交易市场经营管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6100元，由原告北京心镜茶缘文化发展有限公司负担3050元（已交纳），由被告北京北方汽车交易市场经营管理有限公司负担3050元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。反诉费11000元，由被告北京北方汽车交易市场经营管理有限公司负担（已交纳）。评估费14400元，由原告北京心镜茶缘文化发展有限公司负担7200元（已交纳），由被告北京北方汽车交易市场经营管理有限公司负担7200元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 岩
人民陪审员 欧裕法
人民陪审员 孙桂华
二〇一四年五月十六日
书 记 员 孙宇杉