甘肃省武威市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘06民终700号上诉人（原审被告、反诉原告）：江永强，男，1971年3月24日出生，户籍地甘肃省永登县，现住甘肃省天祝藏族自治县。委托诉讼代理人：罗文喜，甘肃华藏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梅，甘肃华藏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中农金房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区万柳园小区34号34-4号106室。法定代表人：邓雪红，公司总经理。委托诉讼代理人：骆世奇，甘肃靖申律师事务所律师。委托诉讼代理人：王栋，甘肃中天律师事务所律师。上诉人江永强因与被上诉人北京中农金房地产开发有限公司（以下简称中农金房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省天祝藏族自治县人民法院（2018）甘0623民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人江永强委托诉讼代理人罗文喜和陈梅、被上诉人中农金房地产公司委托诉讼代理人骆世奇和王栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江永强上诉请求：1.撤销甘肃省天祝藏族自治县人民法院（2018）甘0623民初294号民事判决第一项；2.判决驳回中农金房地产公司一审诉讼请求。事实和理由：双方委托的测绘机构测绘的结果是平等的，原审以程序不合法否定江永强等业主委托的测绘报告不当。且双方在签订合同时，就已经在宣传的基础上增加了3平方米的面积，故不应按中农金房地产公司委托的测绘机构作出的测绘结果认定房屋面积。另外，房屋并未进行登记，中农金公司主张剩余房款的条件未成就。中农金房地产公司交付房屋已超过两年，起诉超过了诉讼时效。中农金房地产公司修建的房屋容积率超标，影响了房屋的使用，原审认定与本案非同一法律关系不当。中农金房地产公司辩称，案涉房屋的修建经过了政府相关部门的审批，故容积率是否超标与本案无关。中农金房地产公司提交的测绘报告已被房屋管理部门审核作为登记面积，故应按该测绘结果认定房屋面积。中农金公司已进行总产权登记，可以追偿剩余房款。起诉也未超过诉讼时效。中农金房地产公司向一审法院起诉请求：判令江永强支付购房款3103.12元及该款从2013年9月22日至今的违约金2466.81元，合计5549.93元。江永强向一审法院反诉请求：1.判令解除被告与原告签订的《商品房买卖合同》，被告向原告退回房屋，原告向被告退回购房款及违规收取的电梯初装费、电表费等费用并承担同期银行贷款利息；2.判令原告赔偿被告装修费、搬家费等损失共计85000元。一审法院认定事实：对当事人无异议的事实和证据，予以确认并在卷佐证，对有异议的事实和证据，分析认定如下：1.原告修建的天龙国际公寓项目的容积率是否超标的问题。原告提交的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有建设用地使用权证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》和武威市发展和改革委员会文件等证据，均系国家机关依职权作出的公文书证，合法有效，予以采信。被告主张容积率超标，并提交的《建设用地规划许可证》复印件、《建设工程竣工验收报告》复印件、《天龙国际建设用地红线图》复印件等证明容积率超标的证据，因容积率与本诉的《商品房买卖合同》不是同一法律关系，不具有针对性，不属于本案审查范畴，不做认定。2.房屋最终面积如何确定的问题。原、被告双方的合同第五条约定：”房屋面积最终以产权交易中心界定面积为准进行结算”；故原告北京中农金房地产开发有限公司于2016年3月8日依合同约定委托在天祝县住房和城乡建设局登记备案的武威市伟建房地产测绘有限责任公司对天祝县天堂路天龙国际公寓D座进行房屋面积测绘，作出【武伟测绘（2016018）】房屋面积测绘报告，测得被告江永强所有D座10层1004室房屋产权面积为100.03平方米。一审法院认为，该测绘报告系具有测绘资质的机构及人员依法作出的有效文书，予以采信。被告方业主代表单方委托甘肃大禹九洲测绘地理信息有限公司作出的DYJZ(2018)004号房屋面积测绘成果报告书，因委托程序不合法，不具有证据效力，不予采信。3.房屋面积误差如何处理的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条对面积误差的处理约定：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差在3%内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。······，面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”。和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理的规定，本案的房屋面积误差比：（100.03-99.24）÷99.24×100%=0.8%，被告的房屋面积误差比未超出3%,原告不具备退房条件,原告应当据实结算房价款，交纳房屋面积差价款为（100.03-99.24）×3928(元)=3103.12元。另外,被告江永强已付购房款为现金支付,无按揭贷款的事实,予以确认。一审法院认为，原告北京中农金房地产开发有限公司与被告江永强签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，受法律保护,双方均应按约继续履行各自合同义务。现原告北京中农金房地产开发有限公司要求被告江永强给付购房款3103.12元的诉讼请求，合法有据，予以支持;原告要求被告给付违约金2466.81.元的诉讼请求，因原告本身在履行合同中也存在履行不及时的瑕疵，因此造成的损失应自行承担，对此请求不予支持。被告江永强以原告未按约办理房屋产权证和房屋面积误差较大、容积率超标等理由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、退回房屋,让原告返回房屋价款并赔偿损失的反诉请求，除去对容积率超标的主张已做不能成立论述外，其余理由能否构成合同解除条件，依据双方的合同中对产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书，买受人可以退房。据此，本案被告应当在2016年1月前提出退房，但被告未在期限内提出，故依据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定，被告的此项权利已消灭。以及对房屋面积出现误差的约定：面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。实际被告的房屋面积误差比未超出3%，故一审法院认为被告的理由不具备合同约定的解除和退房条件，加之本案的合同绝大部分内容实际已履行完毕，现存瑕疵不足以导致合同目的不能实现的后果，被告反诉请求解除合同和退回房屋的理由不成立，依法不予支持,被告的其他反诉请求亦相应不能成立,均依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百二十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十六条、第十八条、第二十九条二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江永强于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）北京中农金房地产开发有限公司给付房购房款3103.12元；二、驳回原告（反诉被告）北京中农金房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）江永强的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告北京中农金房地产开发有限公司负担10元，被告江永强负担15元；反诉案件受理费1920元，减半收取960元，由被告江永强负担。二审中，江永强提交了商品房买卖合同三份和天祝县委天发〔2018〕16号文件及省委第四巡视组的反馈意见，三份合同证明同一结构房屋购房者合同面积不一致，有部分购房者合同面积已经在广告面积基础上增加了3平方米，江永强的合同面积也增加了。文件和反馈意见证明案涉房屋实际容积率超出了批复容积率。中农金房地产公司对上述证据的真实性无异议，但认为三份合同与本案无关联性，文件和反馈意见中的数据不能作为认定容积率的依据。中农金房地产公司提交了案涉房产办理的总产权证，以证明其委托测绘的面积已经被房屋管理部门用于房屋登记面积，应该作为双方结算面积。江永强质证后认为与本案无关联性。本院认为，江永强提交的三份合同系他人购房合同，并不能证明江永强购买的房屋合同面积是否在广告面积基础上增加，故与本案不具有关联性，且江永强与中农金房地产公司系自愿签订的合同，合同面积是否在广告面积的基础上作了增加与其如何支付购房款无关，故对三份合同不予采信。天祝县委天发〔2018〕16号文件和省委第四巡视组的反馈意见因系对天祝县存在问题的巡视反馈，与本案审理的合同纠纷无直接关系，对其证明效力在本案中不做认定。中农金房地产公司提交的总产权证系房屋管理部门核发的案涉房屋的总产权证，与本案具有关联性，应予认定。经二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，中农金房地产公司与江永强签订的商品房买卖合同，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。中农金房地产公司已经履行了交付房屋的义务，江永强也应按合同约定履行支付购房款的义务。中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第三十四条第一款规定：”房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”因中农金房地产公司委托测绘机构测绘符合上述法律规定，且测绘结果已经被房产管理部门作为登记面积作了总产权登记，故原审以该测绘结果认定涉案房屋的面积符合规定，中农金公司主张剩余房款的条件也已成就。关于江永强主张涉案房屋容积率超过批复容积率的问题，因中农金房地产公司开发建设涉案房屋经过了政府相关部门的批准，取得了相关许可证件。故涉案房屋是否容积率超过批复标准，与本案房屋买卖合同纠纷无关，江永强可向有关政府部门反映解决。关于中农金房地产公司的起诉是否超过诉讼时效的问题，因双方合同中约定是以产权交易中心界定的面积为准结算购房款，而房屋管理部门在2017年3月进行总产权登记后才能视为对面积进行了界定，故中农金房地产公司的起诉未超过诉讼时效。综上所述，江永强的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由江永强负担。本判决为终审判决。审判长  赵永忠审判员  沈忠清审判员  张宗鹏二〇一八年七月九日书记员  张佳蕊