浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐民初字第600号
原告：周丐新。
被告：永嘉县岩头运输社。
法定代表人：周银祥。
委托代理人：陈丽芬。
原告周丐新与被告永嘉县岩头运输社确认合同效力纠纷一案，于2013年5月31日向永嘉县人民法院起诉。永嘉县人民法院审理后，于2014年12月16日裁定驳回原告周丐新的起诉，原告周丐新不服该裁定，上诉至温州市中级人民法院，温州市中级人民法院裁定撤销原裁定，指令永嘉县人民法院继续审理，后永嘉县人民法院将该案报送温州市中级人民法院指定管辖，温州市中级人民法院指定本院审理。本院于2015年5月12日受理后，依法由审判员林明适用简易程序独任审判，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告周丐新、被告永嘉县岩头运输社的法定代表人周银祥及委托代理人陈丽芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周丐新起诉称：2003年间，原告因兴办幼儿园需要，向被告永嘉县岩头运输社提出购买其位于永嘉县岩头镇小港村的房屋。经多次协商后，被告于2003年5月26日在职工郑阿顺家中召开了“关于处置岩头运输社房产的职工代表大会”，全体职工表决后一致同意转让。后原、被告于2003年6月22日在小港村戴金松家中签署了第一份房屋买卖合同，并一次性付清了转让款3.5万元，2003年11月3日在港头李应钏家中签订了二份房屋买卖合同，并付清了购房款3.5万元。为办理房产过户手续的需要，双方将二份合同写成一份合同。合同主要内容为被告自愿将坐落在岩头小港村的造船厂及屋前道坦转让给原告周丐新所有，转让金为7万元。房屋四至为：东至空坦；南至路；西至周福龙屋同空坦；北至杂地。此后，因被告拒不配合原告办理过户手续，导致该房屋至今未登记在原告名下。现起诉至法院，请求判令：一、确认原、被告于2003年11月3日签订的房屋买卖合同有效；二、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告确认诉请一中的房屋买卖合同就是指《立就字》。
被告永嘉县岩头运输社答辩称：原告与部分职工签订的《立就字》违反法律法规强制性规定，应确认无效。参加表决职工只有二十几人，有些是退休人员，人数明显不够，违反法定程序，原、被告房屋买卖关系不是被告真实意思表示，被告不具备该房产买卖合同主体资格。当事人双方在进行该房屋买卖时，未报永嘉县人民政府批准，亦未按规定缴纳土地出让金，该买卖行为无效。原告与被告部分职工恶意串通，部分职工从负责人戴金松处骗取公章，应认定协议无效。原告的行为，严重损害了集体的利益。综上，请求法院确认合同无效，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告永嘉县岩头运输社下辖有岩头、东皋、枫林、溪口、鲍岙等各分社。1949年间被告永嘉县岩头运输社自建十七间房屋，建筑面积为914.37平方米，并于1991年8月20日办理了房屋产权证，产权类别为集体单位自管产。2003年5月26日，被告永嘉县岩头运输社召开职工代表会议，有26人参加会议，并决定将被告永嘉县岩头运输社所有坐落于永嘉县岩头镇小港村建筑面积914.37平方米的房屋以不少于6万元的价格出卖给他人。2003年6月22日，被告与原告周丐新签订了一份《立就字》，将诉争的房屋及附属设施的一半（该财产属岩头分社所有）以3.5万元价格出让给原告所有，到会岩头分社职工在《立就字》上签了名，并盖了被告单位公章。当即被告方收取购房款3.5万元并出具收条，该款分给了职工，在世的职工每人500元，去世的职工每人300元。2003年7月12日被告永嘉县岩头运输社通知岩头、东皋、枫林、溪口、鲍岙等各分社，各分社派人员参加会议，被告与原告签订另一份《立就字》，将诉争的另一房屋及附属设施（该诉争财产属岩头、东皋、枫林、溪口、鲍岙等各分社所有）以2.5万元的价格出让给原告所有，岩头、东皋、枫林、溪口、鲍岙等各分社到会的人员在《立就字》上签了名并盖了单位公章。2003年11月3日，双方又签订一份《立就字》，将诉争的另一房屋及附属设施（该诉争财产属岩头、东皋、枫林、溪口、鲍岙等各分社所有）以3.5万元出让给原告所有，岩头、东皋、枫林、溪口、鲍岙等各分社到会的人员在《立就字》上签了名并盖了单位公章，出具收条。为办理房产过户手续，同日双方又签订了一份《立就字》，内容：岩头运输社将坐落在岩头小港村岩头运输社造船厂二层楼房十七间及屋前道坛、全部出就（让）给周丐新，当日双方议定契价人民币7万元，其楼房及道坛东至空坛、南至路、西至周福龙屋和空坛、北至空坛。今凭中立字出就给周丐新为业。当日收足契价，之后其造船厂楼房及道坛，上至天空、下至地穴任凭周丐新边兴造管业，运输社边不得干涉，倘有内外人等争执不清，社边自行支解，不染周丐新边之事，不找不赎。原、被告方签名按指印并盖了单位公章。《立就字》签订后，被告交给原告91永字第13351号房屋所权证。2003年11月20日，主管部门永嘉县交通局在《永嘉县房产交易审批表》签具意见同意转让。因原房屋没有土地使用权证，为办理房产过户手续，原告于2005年间以被告的名义补办了土地使用权证（土地使用权类型为国有划拨，地类用途为交通用地，使用权面积1143.50平方米）。后有部分职工认为双方房屋买卖合同存在恶意串通、未报永嘉县人民政府批准等理由向有关行政部门反映，有关行政部门至今未给予原告办理房屋、土地产权过户手续。
以上事实有原告身份证、《关于岩头运输社划分为岩头、枫林、东皋三个运输社的报告》、《中共永嘉县委关于建立地方国营永嘉县运输公司的通知》、《立就字》四份、收条两份、永字第013351号房屋所有权证、永嘉国用（2005）第26-223号土地使用权证、《关于处置岩头运输社房产的职工代表会议纪要》、《关于岩头运输社房产转户的申请报告》、《永嘉县土地使用权转让审批表》、《房产交易审批表》、戴金松的证言、金仲妹的证言、李应钊的证言、盛定宝的证言、《申请书》、《永嘉县规划建设局回复信访答复》、《永嘉县国土资源局的调查处理报告》、岩头运输社职工名册、枫林运输社职工名册、永嘉县劳动人事局文件、《工人退休通知书审批表》、原、被告庭审陈述予以证实。
本院认为，虽然2003年5月26日只有26人参加会议，同意将涉案房产出售，但考虑到当时被告单位处于停运状态，顶职的员工均系老员工子女，且绝大部分仅是挂名，未实际参加工作，故可以认定该会议程序合法。原、被告就诉争房产签订了四份《立就字》，均由被告单位盖章，且时任的负责人戴金松在2003年6月22日、2003年7月12日两份《立就字》上签字，而被告亦收取了购房款并进行了分配，原告亦收取了房产证，现被告未提供证据证明原告与部分员工存在恶意串通行为，故可以认定买卖诉争房产系双方真实意思表示。
强制性规范区分为效力性强制性规范和管理性强制性规范。效力性强制性规范是指法律、行政法规明确规定违反了这些禁止性规定后将导致合同无效或不成立，并且违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。管理性强制性规范是指法律、行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或不成立，而且违反此类规范后如果使合同有效也并不损害国家或社会公共利益，而只是损害当事人利益。由此可见，只有违反了效力性强制性规范的合同才无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”同时第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”由此可知，我国法律对以划拨方式取得的土地使用权并未禁止转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让，即《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条应属于管理性强制性规范，违反该条并不导致合同无效，故被告关于双方签订《立就字》时，未报永嘉县人民政府批准，从而导致买卖关系无效的抗辩，本院不予采纳。综上，原告要求确认双方于2003年11月3日签订的《立就字》有效的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、第六十一条第三款之规定，判决如下：
原告周丐新与被告永嘉县岩头运输社于2003年11月3日签订的《立就字》有效。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告永嘉县岩头运输社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 林 明
二〇一五年七月二十七日
代书记员 刘晓林