广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5644号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵某，男，1995年10月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：郑卿鹏，广东联顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市保X鑫X房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市佛山新城吉庆道1号412室，组织机构代码59409930X。
法定代表人：刘文生，董事长。
委托诉讼代理人：李思谦，广东千度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。
原审第三人：赵X峰，男，1966年9月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
原审第三人：杨X燕，女，1965年11月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
上诉人赵某因与被上诉人佛山市保X鑫X房地产开发有限公司（以下简称保X鑫X公司）、原审第三人赵X峰、杨X燕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一重字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵某上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判保X鑫X公司在赵某不知情的情况下与赵某签订的购买佛山市顺德区乐从镇佛山新城天虹路56号东滨花园6栋302房的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》无效；保X鑫X公司返还赵某购房款及物业维修资金768750元并按中国人民银行贷款利率支付占用期间的利息损失；3.诉讼费由保X鑫X公司负担。事实和理由：（一）一审判决对房屋买卖合同损害赵某权益的事实认定错误。一审判决认定保X鑫X公司与赵X峰以赵某的名义签订商品房买卖合同的行为未告知赵某，也未经赵某同意，但认为“实际上赵X峰、杨X燕已经给付了购房款首期30%的款项，购房合同对于赵某的利益并不造成直接和实际的损害，反而是直接导致赵某财产权益的增加，据此，对赵X峰为赵某购置讼争房屋的行为应当予以准许，本院对其效力予以确认”，该认定完全错误。1.30%首付款并不足以完成购房合同的付款义务，还有70%的余款171万元需要支付，这171万元的余款按照购房合同约定由赵某支付。赵某作为一个学生和未成年人，根本没有能力支付。赵某如果不支付171万元，就不能取得商品房所有权，还要承担巨额违约金和相关法律责任。2.购房合同约定采用抵押贷款方式支付171万元，赵某没有工作和还款经济能力，按正常手续根本无法申请贷款。如果要申请贷款，必然要制作虚假的工作证明和银行流水材料，即使在有担保的情况下同样如此。那将涉及严重的骗贷违法行为，如果实施，赵某不但要承担民事责任，可能还要承担刑事责任。因此，在70%的购房余款没有支付之前，购房合同对赵某来说根本没有任何利益，反而无端背上了巨大的债务和经济负担，严重损害了赵某的权益。
（二）一审判决对于赵X峰、杨X燕监护行为的有效性认定错误。一审判决认为赵X峰作为赵某当时的法定监护人及法定代理人，享有代理被监护人赵某事务的法定权利，其代赵某签约购房这一法定代理行为具有法律效力，而且本案不属于对被监护人的财产进行处理的情形，故而判定购房行为有效，赵某必须承担购房合同的付款义务，该认定属于适用法律错误。1.赵某在购房合同签约之时离年满18周岁只差几个月，而且接受过高等教育，对于购房行为的性质和影响完全可以认知。《中华人民共和国未成年人保护法》第十四条规定：“父母或者其他监护人应当根据未成年人的年龄和智力发展状况，在作出与未成年人权益有关的决定时告知其本人，并听取他们的意见”，赵X峰、杨X燕对于代购房如此重大的决定并不能撇开赵某而完全代理，必须要告知赵某并征得赵某的同意。实践当中，父母代未成年子女购房，实际操作时无论是开发商、贷款银行还是房管交易部门均要求未成年人与父母一起共同签名方可办理相关手续，并且父母须承诺由其全部代为支付全部购房款项。而本案购房合同由赵X峰代签名，未经赵某签名认可且由赵某履行付款义务，违反了相关法律和实际操作流程。2.监护人行使监护行为的前提，是不得损害被监护人的权益。《中华人民共和国未成年人保护法》第三条第一款规定：“未成年人享有生存权、发展权、受保护权、参与权等权利，国家根据未成年人身心发展特点给予特殊、优先保护,保障未成年人的合法权益不受侵犯”,《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”,本案的购房行为本质上为未成年人赵某设置了高达171万元的巨额债务，远远超出了赵某的能力承担范围，严重损害了赵某的合法权益。此种监护代理行为损害了未成年人的利益，违反了法律的强制性规定，代理行为无效。3.“监护人不得处理被监护人的财产”不仅是指现有的财产，也包括将来可能取得的财产。赵某不但要用现有财产去偿还171万元，还要用将来可能取得的财产去偿还。赵某还未工作，现有及将来的财产就已经被处置来偿还债务，甚至有可能一辈子都无法摆脱该债务。4.《商品房买卖合同》签订时间在赵某年满18周岁之前，171万元付款时间在年满18周岁之后，补充办理的《佛山市保X鑫X房地产开发有限公司按揭银行申请表》、《特殊申请表》、《延迟备案特殊申请表》等相关手续注明要赵某年满18周岁必须办理银行贷款及备案手续，因此，保X鑫X公司与赵X峰、杨X燕实际上是单方为赵某成年之后设定义务。赵X峰、杨X燕在赵某成年之前的代购房行为损害赵某的权益无效，在赵某成年之后，赵X峰、杨X燕根本无监护代理权限，无权代理赵某成年之后的合同义务。保X鑫X公司与赵X峰、杨X燕单方为赵某成年之后设定债务的行为超出了赵X峰、杨X燕的监护权限，根本无效。
（三）一审判决赵X峰、杨X燕承担连带责任违反合同相对性原则。商品房购房合同等相关手续是赵X峰代签，签的是赵某的名字，赵X峰表明是被诱导代赵某所签，赵X峰、杨X燕没有在合同中表明或约定70%的购房余款由其来支付或担保。根据合同相对性原则，合同主体是赵某而不是其他人。一审判决推定赵X峰、杨X燕作出了履约担保的承诺，承担连带责任，并无事实与法律依据。这两年赵X峰、杨X燕创业亏损严重，为弥补亏损及继续供赵某读书，赵X峰、杨X燕已将居住房屋出售，四处借贷，根本无财产履行合同，最终执行主体会落实到赵某身上。一审判决未对未成年人权益进行保护，违反了《中华人民共和国未成年人保护法》第五十条关于“公安机关、人民检察院、人民法院以及司法行政部门，应当依法履行职责，在司法活动中保护未成年人的合法权益”的规定。
（四）一审判决认为保X鑫X公司对于购房合同没有过错是错误的。保X鑫X公司明知购房合同主体是赵某，却没有要求赵某亲自签名或向赵某告知确认；明知赵某为未成年人和学生，没有经济能力和履行能力，仍然在合同中约定赵某必须支付171万元购房余款；明知赵某无申请贷款资格，仍然诱导赵X峰、杨X燕以赵某名义制作虚假材料；明知赵X峰、杨X燕对于赵某成年后没有监护代理权限，仍然与赵X峰、杨X燕一起为赵某成年后设定巨额债务；整个过程严重侵害了赵某的合法权益。
保X鑫X公司辩称，（一）保X鑫X公司与赵某签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》合法有效。《中华人民共和国民法通则》规定：“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人”，“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意”，“不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动”，购买房屋是比较重大的经济行为，涉及金额较大，购房合同的内容及法律关系比较复杂，故在签订房屋买卖合同和办理房屋权属登记时，应由未成年人的法定监护人（即未成年人父母）代为办理。赵X峰作为当时未满十八周岁的赵某的监护人，完全有权代理相应的购房事项，为赵某代签商品房买卖合同，无需经未成年子女追认。《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所列举合同无效的五种情形，故上述合同及补充协议合法有效。一审中，赵某的父亲赵X峰提供了一份《特殊申请表》，证明讼争房屋原为赵X峰与赵某共同购买，为了享受首套优惠利率及3成首付的利益而减去赵X峰的名字，证明赵X峰是利用赵某当时未满18周岁的身份来获取购房优惠，这属于未成年人购房的普遍现象，也解释了讼争房屋只写赵某的名字是为赵某谋取更大利益。作为受益人，赵某不能以对该购房不知情、合同并非自己所签而主张合同无效并且拒绝履行合同。
（二）关于讼争合同能否继续履行。赵某认为在校学生无法办理按揭，保X鑫X公司与赵某在《商品房买卖合同》约定了办理按揭不成可选择其他付款方式，事实上讼争房屋的首期款由赵某父母支付，不管是基于赵X峰、杨X燕的赠与或基于其他考虑，对于赵某的利益并不造成直接和实际的损害，反而导致赵某财产权益的增加。虽然有70%的余款171万元需要支付，但本质上仍由其父母代其支付或将来与父母共同承担，不能以债务过大逃避责任。赵某提出无能力支付款项也只是主观不能，讼争合同在法律和事实上均不存在履行障碍，合同能够实际履行。赵某以对购房不知情、承担巨大购房款为由请求确认合同无效或解除讼争合同，对守约方保X鑫X公司有失公平，势必影响交易安全和市场秩序，有违诚实信用原则。
（三）关于赵X峰、杨X燕承担连带责任的问题。一审法院依据《中华人民共和国未成年人保护法》对本案主动审查并追加赵X峰、杨X燕参加诉讼是正确的。1.赵X峰、杨X燕作为赵某的监护人，明知赵某无履约能力仍代其签订购房合同，应推定其作出了履约担保的承诺，理应承担连带责任，否则就是故意损害被监护人赵某的合法权益。2.赵X峰、杨X燕作为赵某的监护人，对于购房余款的缴纳置之不理，造成违约，甚至伪造授权委托书参与诉讼，不仅有违诚实信用原则，更置赵某于不利，依据《中华人民共和国民法通则》第十八条第三款规定：“监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失”，其父母赵X峰、杨X燕应承担民事责任。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人赵X峰、杨X燕未发表意见。
保X鑫X公司向一审法院起诉请求：1.赵某向保X鑫X公司支付按揭贷款171万元；2.赵某以按揭贷款171万元为本金从2013年7月8日起至实际清偿之日止按日万分之四的标准计付违约金予保X鑫X公司（暂计至2014年8月20日止违约金为279756元）；3.诉讼费由赵某承担。诉讼过程中，保X鑫X公司提交书面说明，明确其诉讼请求“支付按揭贷款171万元”实质是指“支付房款余额171万元”；经一审法院释明，保X鑫X公司请求赵X峰、杨X燕在本案承担民事责任。
赵某向一审法院反诉请求：1.保X鑫X公司与赵X峰以赵某名义签订购买佛山市顺德区乐从镇佛山新城天虹路56号东滨花园6栋302房的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》无效；2.保X鑫X公司返还赵某购房款及物业维修资金合计768750元及利息按中国人民银行贷款利率支付占用期的利息损失；3.保X鑫X公司承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：赵X峰与杨X燕是夫妻关系，赵某是赵X峰与杨X燕的儿子。赵某于1995年10月23日出生，2013年2月就读于UlinkCollegeGuangzhou（优联教育）,至2016年3月29日为止，赵某在英国某大学读大学二年级。
2013年4月28日，赵X峰以赵某、赵X峰两人的名义与保X鑫X公司签订了《保利东滨花园认购书》一份，该认购书载明认购方已经认真阅读并同意《保利东滨花园按揭须知》、《保利东滨花园物业管理及相关收费一览表》、《保利东滨花园认购须知》、《商品房买卖合同》及其补充协议、《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，同意认购佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城天虹路56号保利东滨花园6栋3层302号单元，订明该套房产建筑面积为187.14平方米，套内面积为146.26平方米，打完折后总金额为2454208元。保X鑫X公司采取商业按揭的方式付款，首期款744208元须于签署本认购书时付清，余款171万元向银行办理按揭。双方在认购书还对交楼时间、签约服务费400元的收取等进行了约定。
2013年5月21日，赵X峰填写《佛山市保X鑫X房地产开发有限公司按揭银行申请表》、《特殊申请表》、《延迟备案特殊申请表》，其中《佛山市保X鑫X房地产开发有限公司按揭银行申请表》载明：赵某向建设银行德富支行申请商业按揭，建设银行德富支行经办人何伟勇签名确认，并在申请表上注明“赵某10.23才满18岁”、“10.26才受理”；其中《特殊申请表》载明：“本人于上述认购日期认购了上述物业，现因办理银行按揭享受首套优惠利率及3成首付，减去赵X峰的名字”，赵X峰以其本人及赵某的名义签名并捻指模，保X鑫X公司的销售代表及经理梁树荣、吴海婵等三人在该申请表上签名确认；其中《延迟备案特殊申请表》载明：“购房人赵某，本人因个人原因，向贵司申请办理买卖合同的备案手续延迟至2013年10月30日。若由于本人延迟备案申请而导致买卖合同需重新签订方能备案的，本人承诺在2013年10月26日前与贵司重新签订该物业的商品房买卖合同及其补充协议（下称新合同）。新合同的全部条款必须与买卖合同一致，本人支付的购房款自动转为新合同项下的购房款。若本人没有如期与贵司签订新合同的，则贵司无需退还本人已经支付的购房款项，本人已支付的购房款将作为本人支付给贵司的违约赔偿金。同时，贵司有权单方终止买卖合同并另行出售该物业，本人签署新合同后，未能按照新合同约定完成购房手续及交清购房款的，本人根据新合同承担违约责任。本人承诺，自本申请书出具之日起至2013年10月26日期间，因银行利率、政府政策变动等所引起的一切不良后果、损失及法律责任由本人承担。”，赵X峰以赵某的名义签名并捻指模，保X鑫X公司的销售代表及经理梁树荣、吴海婵等三人在该申请表上签名确认，并署明日期为2013.5.21，发展商现场签名意见及日期一栏亦有签名，署明日期为2013.6.28。之后，赵X峰以赵某的名义办理了有关准备申请按揭贷款的手续及相关材料，其中包括：于2013年5月21日在中国农业银行广州天河北路支行开立了户名为赵某、卡号为62×××78的银行账户，并在2013年6月29日，以“工资”为名汇入上述账户21000元；署明2013年5月21日开具的《借条》两张，分别向父亲赵X峰、姨姨杨小红每月借款23万元，用于生成本人购买佛山市保利东滨花园6座302房所需的中国农业银行工资或工资补贴、报帐款、通讯补助等自设名目流水单等；署明2014年1月5日开具的《借条》1张，向广州市美佰顺新能源科技有限公司从2014年2月起至2014年10月止每月借款3300元，用于制作本人购买佛山市保利东滨花园6座302房所需的中国农业银行工资。赵X峰与保X鑫X公司将《保利东滨花园认购书》认购方“赵某、赵X峰”其中的“赵X峰”名字删划掉，将认购方由赵某、赵X峰两人变更为赵某一人。
2013年6月30日，赵X峰以赵某作为购买人（合同中“赵某”的签名由赵X峰代签并捻指模，赵X峰亦以监护人的身份在“赵某”名字下签上自己的姓名）与保X鑫X公司签订了合同编号为Y177253的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：赵某向保X鑫X公司购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城天虹路56号保利东滨花园6座3层302号单元商品房，为预售商品房。该合同约定该套房产建筑面积为187.14平方米，套内面积为146.26平方米，分摊面积为40.88平方米，该商品房价格按套内建筑面积计算，为每平方米16779.76元，按建筑面积计算，为每平方米13114.29元，总金额为2454208元。赵某采取银行按揭的方式付款，首期款744208元于2013年6月30日前交付，余款171万元向银行办理按揭。保X鑫X公司应在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付赵某使用。如赵某未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，赵某按日向保X鑫X公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超出90天后，保X鑫X公司有权解除合同。保X鑫X公司解除合同的，赵某按累计应付款的百分之十向保X鑫X公司支付违约金；赵某愿意继续履行合同的，经保X鑫X公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，赵某按日向保X鑫X公司支付逾期应付款万分之四的违约金。
合同附件三《合同补充协议》第二条关于按揭付款的补充约定：赵某承诺在签订买卖合同七天内办妥按揭贷款合同、提供齐全且合格的办理银行按揭所需资料（是否齐全且合格以按揭银行审核为准）等其他按揭所需的手续，如果在签订买卖合同七天内未办妥按揭手续，按照逾期付款处理（即买卖合同第八条）；赵某按照约定的时间办理了按揭手续并按银行要求提供了齐全且合格的办理银行按揭所需的资料，如赵某按揭申请非因保X鑫X公司原因未获银行批准而导致按揭银行不能将按揭贷款如期如数划款给保X鑫X公司的，赵某应在按揭未获批准三日内通知保X鑫X公司，赵某应在银行按揭未获批准六日内选择保X鑫X公司认可的其他付款方式；赵某因自身原因导致按揭款项未及时支付给保X鑫X公司的，保X鑫X公司在追究其逾期付款的责任时，按揭款项的付款期限为签订买卖合同的一个月内。
上述合同签订后的当天，赵X峰、杨X燕分别以刷卡的方式向保X鑫X公司支付了首期房款744208元，物业维修资金24542元、签约服务费400元。
赵X峰在诉讼期间明确表示，签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》之后，从未向银行提供按揭所需的材料。赵某与赵X峰在诉讼中均陈述：签约之后，至保X鑫X公司起诉时赵X峰、杨X燕一直未告知赵某向保X鑫X公司购房一事。
2014年9月16日，保X鑫X公司向一审法院提起本案诉讼，一审法院于2014年12月11日作出（2014）佛顺法乐民初字第1218号民事判决，之后被佛山市中级人民法院撤销发回重审。
另查明：适用于涉诉楼盘保利东滨花园6座、7座的《中国建设银行德富支行按揭须知》、《中国农业银行华达支行住房贷款需知》、《广东华兴银行佛山分行住房按揭须知》均明确：借款人必须年满18周岁，第一套住房首付不低于三成，第二套住房首付不低于六成，第一套住房的贷款利率比第二套住房优惠。
杨X燕是广州市美佰顺新能源科技有限公司的法人代表。
一审法院认为，本案争议焦点之一是《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的效力问题。首先，赵某出生于1995年10月23日，涉诉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2013年6月30日签订时，赵某未满18周岁且在校就读，不是以自己的劳动收入为主要生活来源，属于限制民事行为能力人。根据《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”、第十四条“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。”、第十六条第一款“未成年人的父母是未成年人的监护人。”、第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，赵X峰、杨X燕是赵某父母，是赵某的法定监护人及法定代理人，赵X峰于签约之时，享有代理被监护人赵某事务的法定权利，其代赵某签约购房这一法定代理行为具有法律效力，赵某应当对赵X峰的代理行为承担民事责任，赵X峰所签订以上合同对于赵某是具有法律约束力的。
其次，赵X峰代理赵某购买房屋签约之时，赵某尚未成年及独立生活且没有经济能力、赵某并无任何属于自己的重大财产，因此，本案不属于对被监护人赵某的财产进行处理的情形，不属于《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”规定的情形。本案属于监护人代被监护人购置不动产的情形，而我国现行法律、行政法规对于监护人代被监护人购置不动产并未明确规定禁止或限制，赵X峰作为赵某的法定监护人为赵某代为购置不动产是其权利。作为相对一方当事人的保X鑫X公司没有权利干涉、也没有义务审查对于享有法定监护权的赵X峰作出为被监护人购置不动产的决定。
再次，本案不存在保X鑫X公司与赵X峰、杨X燕共同串通损害赵某权益之故意与可能，保X鑫X公司无法确定也无义务审查赵某是否有履约的能力，赵X峰、杨X燕不当之法定代理行为所产生的不利后果应由其自行负责，而不应当由交易相对人保X鑫X公司来承受并据此否定合同的效力，否则，势必影响交易安全和市场秩序，也有违诚实信用原则。
最后，赵X峰、杨X燕在明知赵某尚未成年及独立生活且没有经济能力、无任何重大财产的情况下，本案原由父子共同认购讼争房屋，之后由于基于贷款的优惠而改由尚未成年的儿子赵某一人购买，而且父母亦实际提供了首期款，并且由赵X峰一手制作了准备用作贷款之材料，赵X峰在第一次冒名应诉及反诉时是要求解除合同并将首期款返还给赵某，而赵某于重审期间提出反诉亦是请求保X鑫X公司将首期购房款直接返还给自己，据此，一审法院认定赵X峰、杨X燕决定以赵某名义向保X鑫X公司购买讼争房屋之时其资金来源于赵X峰、杨X燕，不管是基于赵X峰、杨X燕的赠与，或是基于其他考虑，而实际上赵X峰、杨X燕已经给付了购房款首期30%的款项，对于赵某的利益并不造成直接和实际的损害，反而是直接导致赵某财产权益的增加，据此，对赵X峰为其儿子赵某购置讼争房屋的行为应当予以准许，一审法院对其效力予以确认。
综上，赵X峰以赵某名义与保X鑫X公司所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，依法应当认定有效，对当事人双方均具有法律约束力。赵某反诉请求确认《商品房买卖合同》及《合同补充协议》无效的理由不成立，依法应予驳回。
保X鑫X公司起诉请求继续履行合同并请求赵某支付违约金，而赵某反诉主张合同无效目的在于终止合同的履行，即本案争议焦点之二为合同是否应当继续履行及违约责任的问题。
关于本案是否存在保X鑫X公司误导以致赵某无法办理按揭及继续履约的问题。本案中，根据赵X峰与保X鑫X公司签订的《保利东滨花园认购书》中明确载明赵X峰已经认真阅读并同意《保利东滨花园按揭须知》，赵X峰在第一次诉讼中提供的证据中各银行按揭贷款须知中均载明申请人办理按揭须年满18周岁，《佛山市保X鑫X房地产开发有限公司按揭银行申请表》注明“赵某10.23才满18岁”、“10.26才受理”，《特殊申请表》载明“本人于上述认购日期认购了上述物业，现因办理银行按揭享受首套优惠利率及3成首付，减去赵X峰的名字”，以及赵X峰于签约前后所制作的借条、证明等事实，足以认定当事人双方约定了选择办理商业按揭的方式，保X鑫X公司已向签约人赵X峰履行了按揭条件的告知义务，赵X峰是明确知道按揭所应当具备的条件。而本次买卖刚开始签订《保利东滨花园认购书》时，购买人是赵X峰及赵某父子两人，之后除去赵某父亲赵X峰的名字是出于享受首套优惠利率及3成首付的优惠而作出，而签约之后赵X峰从未向银行提供按揭所需的材料。本案中赵某未办理按揭手续是由于赵某自身的原因，并非不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，因此，本案不存在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的条件，赵某不享有合同解除或终止的权利。此外，需要指出的是，根据银行按揭贷款须知材料，即使按揭借款申请人收入不稳定，也可选择由按揭申请人的父母作为共同借款人来申请。综上，赵X峰未能办理按揭不可归责于保X鑫X公司，保X鑫X公司签约不存在过错及违约行为，赵X峰签约之后未在约定的期限办理银行按揭手续也未采取其他方式支付余款，一审法院认定赵X峰的行为违反了《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”的规定，违反诚实信用原则，直接导致赵某构成违约，赵某依法应当承担违约责任。保X鑫X公司起诉请求赵某继续履行合同，支付购房余款的理由成立，依法应予支持。赵X峰主张保X鑫X公司误导其购房的依据不足，一审法院不予采纳。
关于违约金的计付问题。首先，虽然合同中约定“因保X鑫X公司、赵某双方约定赵某因自身原因导致按揭款项未及时支付给保X鑫X公司的，保X鑫X公司在追究其逾期付款的责任时，按揭款项的付款期限为签订买卖合同的一个月内”，但涉诉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是作为开发商的保X鑫X公司所提供的示范合同，而本案购房者赵某于签约之时未满18周岁，而合同中约定是采取商业按揭的方式付款，而商业银行的按揭贷款须知中明确借款人必须年满18周岁，而赵某于2013年10月23日才满18周岁，保X鑫X公司与赵某的法定代理人赵X峰、拟接受申请的商业银行三方在按揭申请表以及延迟备案特殊申请书中确定2013年10月26日才受理按揭申请、备案手续延迟至2013年10月30日才办理。据此，一审法院确定赵某办理按揭贷款付款的起算点应当从2013年10月26日开始，办理按揭贷款的期限为一个月。亦即赵某逾期付款的起算点应当为2013年11月27日。保X鑫X公司起诉主张赵某逾期的时间为2013年8月1日不当，与事实不符，一审法院不予采纳。其次，因双方在合同中约定迟延支付购房款的违约金按所欠款项按每日万分之四计算，符合法律规定，对保X鑫X公司的请求，一审法院予以照准。
因本案签约之时赵某尚未成年，涉及到对未成年人权益保障的问题，根据《中华人民共和国未成年人保护法》第三条第一款“未成年人享有生存权、发展权、受保护权、参与权等权利，国家根据未成年人身心发展特点给予特殊、优先保护，保障未成年人的合法权益不受侵犯。”、第五十条“公安机关、人民检察院、人民法院以及司法行政部门，应当依法履行职责，在司法活动中保护未成年人的合法权益。”的规定，一审法院对于作为未成年人购买人一方责任主体问题依职权予以主动审查，确定赵X峰、杨X燕在本案就赵某对保X鑫X公司的债权债务承担共同的民事责任，具体分析如下：
（一）本案是法定监护人代被监护人购置不动产而引起的争议，对于由此而产生对外民事责任承担问题，除前述所引《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定的“被代理人对代理人的代理行为承担民事责任”之外，我国法律、行政法规并无更进一步的具体明确的规定，但与之相关、在本案中可适用的法律还有《中华人民共和国民法通则》第十八条第三款规定：“监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。……”本案中，签约之时，赵X峰与杨X燕作为其父母、监护人是明知赵某尚未独立生活且没有经济能力、无相应的财产，仍然代为签订购房合同，基于监护人之应有职责，以及保护未成年人之权益出发，赵X峰、杨X燕自然应当担负起合同履行之职责，购买讼争商品房的资金来源应当由赵某父母亦即赵X峰、杨X燕负责提供，不管赵X峰、杨X燕是基于赠与或是先行垫付或出借考虑。换言之，赵X峰在明知赵某无履约能力的情况下仍然签约，应推定其作出了履约担保的承诺，承担连带责任，否则，便是故意损害被监护人赵某的合法权益。同时，根据《中华人民共和国未成年人保护法》第十四条“父母或者其他监护人应当根据未成年人的年龄和智力发展状况，在作出与未成年人权益有关的决定时告知其本人，并听取他们的意见。”的规定，本案中，赵X峰、杨X燕在作出为赵某购房这一重大决定时，既未告知接近年满十八周岁的未成年人的赵某也未听取其意见，在合同签约之后合同履行过程中，赵某届满十八周岁，赵X峰、杨X燕仍然未履行告知其购房这一决定，而且在支付了首期款后，虽然积极准备贷款所需之材料，但最终未向银行提交贷款手续，随后是撒手不管，对于购房余款的缴纳置之不理，以致造成合同违约，不仅有违诚实信用原则，更置赵某于不利的状态，一审法院认定赵X峰、杨X燕作为监护人不履行职责，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条第三款的规定，作为监护人的赵X峰、杨X燕，对外应当负担民事责任。此外，参照《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条第一款“无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任。监护人尽了监护责任的，可以适当减轻他的民事责任”、第二款“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。”以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第161条第1款“侵权行为发生时行为人不满十八周岁，在诉讼时已满十八周岁，并有经济能力的，应当承担民事责任；行为人没有经济能力的，应当由原监护人承但民事责任”的规定，被监护人于侵害他人之时，监护人尚且需要承担责任，而本案债权债务的产生全因监护人赵X峰夫妇而引起，根据类推适用的法律原理，作为监护人的赵X峰、杨X燕更应当承担起被监护人的对外民事责任。据此，虽然2013年10月23日之后赵某已满十八周岁，属于成年人，是完全民事行为能力人，根据《中华人民共和国民事法通则》第七十条第一项“有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止：（一）被代理人取得或者恢复民事行为能力；”的规定，赵某成年后取得完全民事行为能力时赵X峰在法律上虽然不再具有赵某法定代理人的资格，基于前述理由，赵X峰、杨X燕仍然应当对代赵某签约购房一事继续履行其职责。
（二）杨X燕作为赵某的母亲，于赵X峰签约当天也到场刷卡支付首期购房款项，杨X燕作法人代表的广州市美佰顺新能源科技有限公司亦出具证明提供资金，一审法院据此认定杨X燕明确知道赵X峰为赵某签约购买商品房的行为，是认可并参与到该事项中，其作为赵某的法定监护人，也应当与赵X峰共同承担民事责任。
（三）一审法院确定作为监护人的赵X峰、杨X燕在本案中与赵某共同对保X鑫X公司承担民事责任，属于对未成年人的保护的内容，保X鑫X公司经释明后请求赵X峰、杨X燕在本案承担责任的理由成立，一审法院予以支持。因内容属于法院应当主动审查之内容，赵某主张本案违反了合同相对性原理的理由不充分，一审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、赵X峰以赵某名义与保X鑫X公司于2013年6月30日签订的购买佛山市顺德区乐从镇佛山新城天虹路56号东滨花园6栋302房的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》有效；二、赵某、赵X峰、杨X燕应于判决发生法律效力之日起十日内向保X鑫X公司支付购房款171万元；三、赵某、赵X峰、杨X燕应于判决发生法律效力之日起十日内向保X鑫X公司支付逾期付款违约金（以171万元为基数，从2013年11月27日起至判决确定给付之日止，按每日万分之四的标准计付）；四、赵某、赵X峰、杨X燕对上述债务负连带责任；五、驳回保X鑫X公司的其他诉讼请求；六、驳回赵某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费22707.8元（保X鑫X公司已预交），由保X鑫X公司承担726.41元，赵某、赵X峰、杨X燕负担21981.39元；反诉受理费5743.75元（赵某已预交），由赵某、赵X峰、杨X燕负担。
本院二审期间，赵某、保X鑫X公司、赵X峰、杨X燕均未提交新的证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据赵某的上诉请求和保X鑫X公司的答辩意见归纳本案二审的两个争议焦点为：（一）赵X峰以赵某名义与保X鑫X公司签订购买讼争房屋的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的效力问题。（二）赵X峰、杨X燕应否对赵某的债务承担连带责任。
关于第一个争议焦点。赵某上诉主张赵X峰以赵某名义与保X鑫X公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，赵某对此不知情，购房行为严重损害赵某的合法权益，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》无效。经审查，首先，赵某出生于1995年10月23日，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2013年6月30日签订，当时赵某未满18周岁且在校就读，不以自己的劳动收入为主要生活来源，属于限制民事行为能力人。赵某的父母赵X峰、杨X燕是赵某的法定监护人，赵X峰享有代理被监护人赵某事务的法定权利，其代赵某签约购房具有法律效力。其次，讼争房屋原由赵某、赵X峰共同认购，之后基于贷款的优惠，赵X峰将其作为购买人的签名划去，改由尚未成年的儿子赵某一人购买。该行为系法定监护人代被监护人购置不动产，我国现行法律、行政法规对于监护人代被监护人购置不动产并未明确禁止，故赵X峰作为赵某的法定监护人有权为赵某代为购置不动产。第三，讼争房屋已由赵X峰、杨X燕提供了首期款，并由赵X峰为赵某制作了准备办理贷款的材料，根据银行按揭贷款须知材料，即使按揭借款申请人收入不稳定，也可选择由按揭申请人的父母作为共同借款人来申请。因此，赵某的法定监护人赵X峰、杨X燕代赵某购置不动产的行为并未损害赵某的合法权利，反而直接导致赵某财产权益的增加。综上，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的合同无效情形，赵某认为《商品房买卖合同》及《合同补充协议》无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认为《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，处理正确，应予维持。赵某以《商品房买卖合同》及《合同补充协议》无效为由上诉主张保X鑫X公司返还赵某购房款及物业维修资金合计768750元及利息按中国人民银行贷款利率支付占用期的利息损失，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。赵某上诉主张赵X峰、杨X燕不应对赵某的债务承担连带责任。首先，赵X峰、杨X燕代赵某购置不动产时并未告知赵某，也未听取赵某的意见，虽然赵X峰、杨X燕支付了首期款，准备了贷款所需材料，但是最终未向银行提交贷款手续，对于购房余款的缴纳置之不理，以致造成合同违约，赵X峰、杨X燕作为监护人不履行职责，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条第三款的规定，赵X峰、杨X燕对外应当负担民事责任。其次，一审判决赵X峰、杨X燕对赵某的债务承担连带责任，赵X峰、杨X燕并未提起上诉，系其自行处分了诉讼权利和民事权利。综上，赵某的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
赵某上诉主张保X鑫X公司在本次交易中存在过错，但是《保利东滨花园认购书》、《佛山市保X鑫X房地产开发有限公司按揭银行申请表》、《特殊申请表》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等一系列证据足以证明保X鑫X公司在本次交易中已经尽到了注意义务和告知义务，故赵某的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，赵某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28233.29元，由上诉人赵某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二○一六年十二○一六年十二月八日
书 记 员 赖敏婷