青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）崂民三初字第164号 原告苏秀华，女。 委托代理人孙梦，山东齐海律师事务所律师。 被告王欣恣，女。 委托代理人宛萍，女。 原告苏秀华诉被告王欣恣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏秀华之委托代理人孙梦，被告王欣恣之委托代理人宛萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏秀华称：原、告于2012年5月17日签订《租赁合同》，就坐落于深圳路户房屋的租金、租赁期限及违约金的计算进行了约定。合同签订后，原告如期将房屋交付给被告使用，然而被告在合同履行期间，未按照合同约定的时间及金额给付租赁费，原告多次找被告协商解决，被告拒不履行合同约定的义务，原告为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请：1、解除原、被告签订的《租赁协议》；2、被告腾退所占原告之房屋；3、被告支付所欠租金100000元及违约金100000元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告王欣恣辩称：一、被答辩人称其与答辩人于2012年5月17日签订的《租赁合同》就坐落于深圳路户房屋租金、租赁期限及违约金的计算，进行了约定，但事实上答辩人根本未与被答辩人签订关于涉案房屋的租赁合同，被答辩人所述与事实不符；二、被答辩人所提供的《租赁合同》并不是答辩人本人签字，因此，被答辩人所诉主体明显不对，人民法院应驳回诉讼请求。综上，被答辩人所诉无事实依据，证据有重大瑕疵，不能证明其主张，被答辩人的各项诉讼请求，均应予以驳回。 原告苏秀华提交证据及被告王欣恣质证情况： 证据一，房屋租赁协议，欲证明原、被告就青岛市深圳路户房屋租赁期限、租金、违约金等均做了详细的规定。 被告王欣恣质证称：真实性不认可，不是被告本人签字，是谁签的不清楚。 庭审中，被告王欣恣提交鉴定申请，申请鉴定原告苏秀华提交的租赁协议上“王欣恣”不是其本人书写。青岛青大司法鉴定所于2014年6月12日受理该项鉴定申请。经比对检材“2012年5月17日”签约人处署有“王欣恣”签名的租赁协议及样本标称时间“2009年8月7日”署有“王欣恣”签名字迹的个人借款合同六张和标称时间为“2014.6.20”王欣恣本人书写的试验样本一份三张，于2014年6月26日做出青大司法鉴定所[2014]文鉴字第29号鉴定意见书，鉴定意见为标称时间为“2012年5月17日”的租赁协议签约人处署有的“王欣恣”签名字迹与提供的样本上的“王欣恣”签名字迹不是同一人书写。 就上述鉴定报告，原、被告均无异议。 证据二，证人辛克年（身份证号码）证人证言，欲证明签订该合同时，王欣恣本人已在场，看到合同上写着自己的名字并未提出异议。证人辛克年作证称：原告苏秀华系证人大嫂，委托证人出租涉案房屋，即檀香湾的房子。证人系通过中介来出租两套房屋，中介带被告王欣恣及被告丈夫崔老板看房后，二人决定承租。证人不知道被告丈夫崔老板名字。在601物业办公室，副经理张志勇接待证人及被告夫妻等人。签订合同时关于用谁的名字签，崔老板说用其太太即被告王欣恣名字签，因崔老板是韩国人没有身份证，证人同意了。谈完合同落款签字时，证人问签谁的名字，崔老板表示代其太太王欣恣签并签了王欣恣的名字。崔老板签字时被告王欣恣就在其后面站着，因崔老板说王欣恣是他太太，证人认为他们是夫妻俩，故疏忽没在意，未让被告王欣恣本人签名。合同签订后，证人把关于租赁合同的一些事情委托给一个姓吴的人处理。原告苏秀华也同意姓吴的处理涉案房屋事宜。 被告王欣恣质证称：一、证人跟苏秀华是亲属关系不能做证；二、谁签合同就应当签谁名，这是签订合同的一般常识，不能说因为自己疏忽，就说明这种行为合法。涉案房屋签订合同时，被告王欣恣本人不在场。 证据三，涉案房屋内遗留的照片11张及被告丈夫崔智镛的护照复印件，欲证明：被告与崔智镛系夫妻关系，涉案房屋由被告王欣恣及其丈夫崔智镛承租并使用。 被告王欣恣质证称：护照真实性认可。崔智镛与王欣恣系夫妻关系，共同生活并育有一子崔浩星，照片中的人为崔智镛、王欣恣及崔浩星。被告王欣恣与崔智镛于2009年在韩国登记结婚，现已在韩国办理离婚手续，离婚时间说不准确。 证据四，计生部门调取的育龄妇女信息。证明：被告与崔智镛系夫妻关系。 被告王欣恣质证称：认可，王欣恣和崔智镛生孩子的时候还没有离婚。 证据五,青岛星姿国际贸易有限公司工商档案。证明：该公司的法定代表人为王欣恣，该公司的经营期间与本案的房屋租赁期间相重合。 证据六，青岛森智商贸有限公司工商档案，由我们申请法院到工商部门调取。证明：该公司的法定代表人为崔智镛，该公司的经营期间与本案的房屋租赁合同期间相重合。 被告王欣恣对上述两份证据质证称：工商档案真实性认可，但该档案记载的公司住所地并不是涉案房屋，与本案无关。 被告王欣恣提交证据及原告苏秀华质证情况： 证据一，收条两张，欲证明王欣恣就涉案房屋交纳了2012年4月至2013年的物业费。上述物业费由王欣恣母亲宛萍代付，在宛萍不知情的情况下原告打电话给王欣恣的父亲王强，说王欣恣拖欠他们的房租、物业费、水电费，宛萍作为家长，在不知详情的情况下主动给处理了，后来落实王欣恣才知房屋租赁协议，不是王欣恣所签。庭后我们会起诉原告追索宛萍垫付的物业费、水电费。王欣恣没有使用过涉案房屋。 原告苏秀华质证称：真实性没有异议，该证据恰巧说明被告王欣恣是该房租的实际承租人，应当由被告王欣恣承担法律责任。原告系通知王欣恣交纳物业费、水电费。 证据二，照片一张，证明房东把门封死了，导致下面的工作无法继续进行，当初王欣恣和王欣恣的父亲王强跟姓吴的谈，要把房间里的东西拉走，因为门封死了，所以拉不走。被告参与协商是为了平息问题不想起矛盾，并不说明房子就是王欣恣跟房东签订合同以及房子被王欣恣所用。房子里的物品不是被告的，涉案房屋及里面的物品都是被告前夫崔智镛公司使用。被告系找崔智镛公司工作人员联系要的涉案房屋的钥匙，为了事情解决给了物业公司。 原告苏秀华质证称：真实性无法确定，但被告对证据的主张说明在涉案房屋租赁合同的解除协商过程中，被告一直作为承租人进行参与，也说明被告是该合同的签订人。案件审理过程中，原告撤回第一、二项诉讼请求。 经审理查明，2012年5月17日，原告苏秀华签订租赁协议，该协议记载甲方为苏秀华，乙方为“王欣恣”，乙方自愿承租甲方位于青岛市深圳路户的房屋，租赁期限3年，自2012年6月20日起至2015年6月19日止，租金第一年175000元、第二年183000元、第三年192000元，每年度租金分两次付清；乙方逾期交付租金每逾期一天按年度租金千分之五支付违约金，拖延租金累计达一个月则甲方有权解除协议，无偿收回房屋，造成的损失由乙方赔偿给甲方；租赁期间乙方改动装修应有甲方书面同意，不得破坏原有结构；租赁期间的水、电、暖、天然气、通讯、物业管理等使用房屋而产生的费用由乙方承担，乙方应按时、如数交纳，甲方不承担任何费用。青大司法鉴定所[2014]文鉴字第29号鉴定意见书鉴定，该合同乙方“王欣恣”签名非被告王欣恣本人书写。被告王欣恣支付上述鉴定费2000元。原告收取租赁费227500元（含押金5000元）。 2013年11月9日，被告王欣恣交纳上述房屋至2013年11月的电费、物管费、电梯费共计22101.5元（11068.6元+11032.9元），青岛太平湾物业管理有限公司出具收据。 2013年11月12日，被告王欣恣及其父亲王强将涉案房屋钥匙交给物业公司郑彬。 另查明，青岛市崂山区育龄妇女信息显示：建卡日期2010年5月21日，王欣恣（）配偶崔志镛，韩国人，证件号码，户籍地及现居住地均为韩国；崔星浩系被告王欣恣与崔志镛之婚生子；结婚日期为2010年4月15日。 2009年9月29日，崔志镛成立青岛森智商贸有限公司，法定代表人为崔志镛。2012年2月22日，王欣恣成立青岛星姿国际贸易有限公司，法定代表人为王欣恣。 上述事实，有原告提交的租赁协议、工商登记资料、青岛市崂山区育龄妇女信息显示表，被告提交的收据、照片一张，2014年8月1日现场勘验笔录、鉴定意见书及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，业经开庭质证，可以采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本院认为，原告提交的于2012年5月17日签订的《租赁合同》虽非被告王欣恣本人签字，但因其与崔志镛共同生活并生育子女，原告有理由相信签字人系代被告王欣恣签名，且在租赁合同履行过程中，被告王欣恣实际缴纳涉案房屋的电费、物管费、电梯费并持有涉案房屋钥匙，与原告商议租赁合同解除事宜，可见被告王欣恣实际使用涉案房屋，且已履行该租赁合同，系对2012年5月17日《租赁合同》予以追认，故原告主张其与被告王欣恣之间存在租赁合同关系，证据确凿，符合法律规定，本院予以采信，被告王欣恣应依约支付相应房屋租赁费，租赁期限宜自2012年6月20日起至2013年11月12日止，即247030元（175000+183000÷12×4+183000÷365×22），原告已收取227500元(含押金5000元)，尚欠19530元，原告苏秀华要求被告王欣恣支付上述拖欠租赁费，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告逾期支付房租，致原告利息损失，考虑公平正义之原则，因租赁合同未明确约定当年租金具体支付时间，被告宜自2013年12月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付拖欠租金19530元之利息的1.3倍，作为逾期付款的违约金；被告王欣恣于2013年11月12日将涉案房屋钥匙交付物业公司，致使原告遭受房屋空置的损失，考虑原告需清空房屋并将房屋重新出租，时间以四个月为宜，被告王欣恣应将该期间房租61000元（183000÷12×4）给付原告。关于原告主张超出部分，于法无据，本院不予支持。被告王欣恣称崔志镛公司实际使用涉案房屋、其从崔志镛公司处取得涉案房屋钥匙、现其与崔志镛已无任何关系，均未提交证据证明，本院无法采信。原告撤回要求解除《租赁协议》及被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 一、被告王欣恣于本判决生效之日起十日内给付原告苏秀华租金人民币19530元及逾期支付租金违约金（违约金计算：上述款项按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年12月20日起至本判决生效之日止利息的1.3倍）。 二、被告王欣恣给付原告苏秀华违约金人民币61000元。 三、鉴定费人民币2000元，由原告苏秀华承担(因被告王欣恣已预交，原告苏秀华将上述款项直接给付被告王欣恣)。 四、驳回原告苏秀华的其他诉讼请求。 上述二、三项相互折抵后为59000元，由被告王欣恣于本判决生效之日起十日内给付原告苏秀华。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由原告苏秀华承担2612元，被告王欣恣承担1688元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘 佳 人民陪审员  张朝霞 人民陪审员  王君峰 二〇一五年十一月十三日 书 记 员  曲晓华