广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂民一终字第22号
上诉人（一审被告、反诉原告）：桂林山水凤凰城房地产开发有限公司，住所地临桂县。
委托代理人：韦坚，广西丛中建律师事务所律师。
委托代理人：杨莉。
被上诉人（一审原告、反诉被�）：高金财，男，1955年9月16日出生，台湾居民，现住桂林市西城区。
委托代理人：冷丽艳，广西理邦律师事务所律师。
上诉人桂林山水凤凰城房地产开发有限公司（以下简称凤凰城公司）与被上诉人高金财商品房销售合同纠纷一案，桂林市中级人民法院于2013年3月12日作出（2012）桂民三初字第29号民事判决，凤凰城公司不服，向本院提起上诉。本院于2013年5月27日受理后，依法组成由审判员覃龙担任审判长，审判员陈礼国、代理审判员谢素恒参加的合议庭，于2013年6月13日公开开庭审理了本案。书记员蒙丽华担任记录。上诉人凤凰城公司的委托代理人韦坚、杨莉，被上诉人高金财及其委托代理人冷丽艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年12月30日，高金财与凤凰城公司签订《商品房买卖合同》，约定：高金财购买凤凰城公司开发的山水�凰城GC38栋住宅，房屋总价款390284元，2006年12月30日支付114165元，2007年1月5日支付237090.6元，发出交楼通知书七日内支付19514.2元，办理完房屋和土地产权在三日内支付余款19514.2元；凤凰城公司在2007年12月31日前将经过竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付给高金财，逾期交付，凤凰城公司按日向高金财支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；高金财逾期付款则按日向凤凰城公司支付逾期应付款万分之五十的违约金，合同继续履行。合同还就该房屋的装饰、设备标准及代收代缴费用等方面的内容以附件形式进行了约定。合同签订当日，高金财向凤凰城公司支付了214165元，2007年1月5日高金财又支付给凤凰城公司137090.6元并交纳了契税、公共维修基金及相关代收费用合计30183.7元，凤凰城公司在收到款项的当日均出具了相关票据给高金财收执。2008年3月20日，山水凤凰城GC38栋房屋通过竣工验收合格。2009年1月5日，凤凰城公司向高金财发出《收楼通知书》，通知高金财于2009年1月19日至2009年1月21日期间办理房屋交接手续。2009年1月9日，高金财致函凤凰城公司，要求凤凰城公司承担逾期交房的违约责任后再办理交房手续。双方当事人就此未能协商一致。2009年11月6日，凤凰城公司再次向高金财发出《收楼通知书》，通知高金财在2009年11月10日至2009年11月20日期间办理交房手续。高金财分别与2009年11月10日、11月25日就逾期交房违约责任和房屋质量问题向凤凰城公司发出意见函，要求凤凰城公司承担逾期交房的违约责任并将房屋整改达到符合交房收楼条件。此后双方一直协商未果。2012年3月22日，凤凰城公司向高金财邮寄落款时间为2012年1月18日的《收房通知书》，双方此时仍未能就争议协商一致。高金财遂将凤凰城公司诉至法院，请求凤凰城公司支付逾期交房违约金105000元。诉讼过程中，凤凰城公司提出反诉，请求高金财支付尚欠购房款39028.4元及违约金128000元。庭审中，高金财认可凤凰城公司于2011年8月对讼争房屋整修完毕，但表示一直未得到凤凰城公司通知其房屋整修完毕的回复。
一审法院认为：根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是本案争议房屋具体实际交房条件的时间如何确定；本案双方当事人如何承担违约责任。（一）关于本案管辖权及法律适用问题。因台湾与中国大陆属一国之内的不同法域，其法律冲突问题应准用我国涉外法律的相关规定。1、管辖权问题。因本案争议的标的物系位于大陆广西壮族自治区桂林市的不动产，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条的规定“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。又根据最高人民法院《关于指定�西壮族自治区桂林市中级人民法院管辖一审涉外民商事案件的批复》及广西壮族自治区高级人民法院《关于确定南宁市、桂林市中级人民法院管辖第一审涉外、涉港澳台民商事案件区域和案件范围的通知》第二条的规定：“桂林市中级人民法院管辖桂林、贺州、柳州、来宾、河池市的争议金额在2000万元以下的第一审涉外、涉港澳台民商事案件”，故一审法院对本案具有管辖权。2、法律适用问题。由于本案双方没有对处理合同争议所适用的法律作出选择，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第（二）项的规定，应适用与合同有最密切联系的国家的法律。本案商品房买卖的履行地在中国大陆，故与中国大陆法律有最密切联系，应适用中国大陆的法律。（二）关于本案争议房屋具备实际交房条件的时间如何确定的问题。高金财与凤凰城公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同。该合同约定凤凰城公司应当在2007年12月31日前将竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付给高金财。以上约定表明合同约定的交付房屋的条件除了竣工验收合格，还应符合本合同约定的其他内容，即应符合包括合同附件三装饰、设备标准在内的有关条件。故凤凰城公司辩称合同约定的房屋仅需要竣工验收合格即具备合同约定的交付条件的主张，与合同不符，不予采信。凤凰城公司在合同约定的房屋竣工验收合格后，虽已通知高金财办理收房手续，但双方当事人就凤凰城公司逾期交房的违约责任及房屋存在的质量问题解决方案未能协商一致，致使该房屋一直未实际交付给高金财。高金财提供的房屋现场照片可证实，直至2009年11月19日，该房屋仍存在地板裂缝、墙角与地板连接处漏水、窗户破损有烧痕及屋顶水塔漏水等与合同约定不相符的质量问题。此后凤凰城公司一直未就该房屋整修情况通知高金财，直至2012年3月22日才向高金财再次发出收房通知。本案诉讼过程中，高金财认可凤凰城公司于2011年8月底对该房屋质量问题整修完毕。因此，本案争议房屋具备实际交房条件的时间应为凤凰城公司整修完毕并向高金财发出收房通知的时间，即2012年3月22日。（三）关于本案双方当事人如何承担违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》中有关逾期付款和逾期交房的约定，双方当事人在合同中约定的交房时间为2007年12月31日，凤凰城公司应自2008年1月1日起至2012年3月22日止，按高金财已交付房款351255元的每日万分之二向高金财支付违约金。高金财对该违约金只主张到2012年2月，共计105000元，对未主张部分视为其自行放弃权利。对高金财要�凤凰城公司支付违约金105000元的主张一审法院予以支持。按照双方合同约定，高金财应在凤凰城公司发出交楼通知书七日内将5%的余款19514.2元付清，即应在2012年3月29日前支付该款。直至凤凰城公司2012年8月28日提出反诉时，高金财仍未按约定支付该款项，高金财应依合同约定支付购房余款并支付违约金。由于本案讼争房屋尚未办理房屋和土地产权证，故凤凰城公司主张高金财支付最后5%余款19514.2元没有依据，不予支持。高金财应从2012年3月30日起至2012年8月28日止，按应付款19514.2元每日万分之五十向凤凰城公司支付违约金14830.6元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、凤凰城公司给付高金财逾期交房违约金105000元�二、高金财给付凤凰城公司购房余款19514.2元及违约金14830.6元，合计34344.8元；三、驳回凤凰城公司的其他反诉请求。本诉案件受理费2400元、反诉案件受理费1820元，合计4220元，由高金财负担1220元，凤凰城公司负担3000元。
上诉人凤凰城公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、高金财在本案中提供的照片不能证明凤凰城公司2009年1月5日通知交付的房屋不符合交付条件，即使房屋不符合合同交付标准，高金财也只是有权要求赔偿装饰、设备差价而不是拒绝接收房屋；二、在凤凰城公司2009年1月5日向高金财发出《收楼通知书》时，高金财是以凤凰城公司承担的延期交房违约责任达不到其要求为由拒绝接收房屋，其当时并未提出房屋质量问题，讼争房屋具备交付条件的时间至迟应为2009年1月5日；三、由于高金财拒绝接收房屋才导致其未能及时办理房屋和土地产权证，�视为其付清所有购房余款的条件已成就，凤凰城公司有权向高金财收取所有购房余款及逾期付款违约金，且高金财应自2009年1月13日而不是2012年3月30日起承担逾期付款的违约责任。故请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判由高金财向凤凰城公司支付购房余款39028.4元及违约金128000元。
被上诉人高金财答辩认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回凤凰城公司的上诉请求，维持原判。
本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、讼争房屋具备交付条件的时间应确定为何时；2、高金财在本案中应向凤凰城公司支付的购房余款数额是多少，承担的逾期付款责任应从何时起算。
本院认为，高金财与凤凰城公司于2006年12月30日签订的《商品房买卖合同》主体适格，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。
关于讼争房屋具备交付条件的时间应确定为何时的问题。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，凤凰城公司应于2007年12月31日前将符合合同约定的商品房交付高金财使用。从凤凰城公司在2009年1月5日、2009年11月6日、2012年3月22日分别向高金财发出《收楼通知书》来看，即使是按照凤凰城公司最早于2009年1月5日发出通知的时间，也已超过了合同约定的交房期限，凤凰城公司应承担逾期交房的违约责任。凤凰城公司主张应以2009年1月5日发出《收楼通知书》的时间作为交房时间。高金财对已经收悉凤凰城公司发出的该《收楼通知书》并无异议，但认为此时房屋存在与合同约定不相符的质量问题以及凤凰城公司未能依约承担相应的违约责任，故凤凰城公司的交房条件尚未成就。本院认为，本案讼争房屋于2008年3月20日竣工验收，由高金财提供的房屋现场照片以及高金财向凤凰城公司就房屋质量问题交涉发函的情况可见，该房屋至2009年11月19日仍存在多处质量问题，凤凰城公司虽然否认房屋有质量问题但未能提供相应的反驳证据，故对凤凰城公司的该项主张不予支持。至于凤凰城公司主张的即使房屋确实存在质量问题，高金财也只能要求凤凰城公司赔偿差价而不是拒绝交接房屋问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，商品房竣工验收合格即符合交付条件，交付时商品房的装饰、设备标准如达不到合同约定的标准，买受人有权要求出卖人按约定标准赔偿装饰、设备差价。本院认为，双方签订的商品房买卖合同是格式合同，该条款约定也是凤凰城公司单方印制而成，不能体现双方协商的过程，双方对该约定有争议的，应根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规�，作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，对该条款中“买受人有权要求出卖人”“按约定装饰设备标准赔偿装饰、设备差价”的约定应视为买受人的权利，而非唯一选择的权利救济方法，在凤凰城公司交付的房屋出现质量问题时，高金财选择暂时不予交接房屋符合民事权利义务对等原则的精神。根据高金财认可的房屋质量问题整修完毕时间为2011年8月底及凤凰城公司2012年3月22日最后向高金财发出《收楼通知书》的事实，一审法院将讼争房屋具备交付条件的时间确定为2012年3月22日并无不妥，本院予以维持。
关于高金财在本案中应向凤凰城公司支付的购房余款数额是多少，承担的逾期付款责任应从何时起算的问题。依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，在办理完房屋和土地产权证三日内高金财将最后的5%购房余款19514.2元付清给凤凰城公司，由于上述产权证至今尚未办理，凤凰城公司主张要求高金财应一并给付该款项的条件未成就，不应予以支持。一审法院根据合同约定判决高金财在本案中向凤凰城公司支付第二笔购房余款19514.2元正确。如前所述，根据合同约定，高金财承担的逾期付款责任应从2012年3月30日起计至凤凰城公司2012年8月28日提出反诉时止，一审法院对此认定正确，应予维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元（桂林山水凤凰城房地产开发有限公司已预交），由桂林山水凤凰城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃 龙
审 判 员 陈礼国
代理审判员 谢素恒
二〇一三年十月二十五日
书 记 员 蒙丽华