山东省高密市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高法商初字第549号
原告中国工商银行股份有限公司高密支行。
委托代理人任振河。
被告张新娟。
被告田立林。
原告中国工商银行股份有限公司高密支行与被告张新娟、田立林借款、担保合同纠纷一案，本院于2015年4月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人任振河到庭参加诉讼，被告张新娟、田立林经本院公告送达开庭传票，到期未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，2010年9月1日，被告张新娟、田立林与原告签订个人购房借款、担保合同，约定被告张新娟因购房向原告借款150000元，合同对分期付款方式、期限等均作了明确约定。被告田立林系被告张新娟的配偶，作为该笔借款的共同还款人承诺共同还款。被告张新娟以所购房屋作抵押，作为对该笔借款的担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告依约向被告张新娟发放借款150000元，但被告借款后仅分期偿还了部分借款，尚欠原告借款86250元及利息。经原告多次追索，被告拒绝归还原告借款。为此，原告诉至法院，请求依法判令二被告偿还原告借款86250元及利息，原告对被告设定抵押的抵押物享有优先受偿的权利。
二被告均未提出答辩意见。
经审理查明，二被告田立林与张新娟系夫妻。2010年9月1日，被告张新娟作为借款人及抵押人，案外人高密市方圆置业有限公司作为保证人，与作为贷款人的原告中国工商银行股份有限公司高密支行签订个人购房借款、担保合同。合同编号为（个住）字（潍坊）行（高密）支行（2010）年（1276）号。约定原告根据被告的申请向被告发放个人购置住房贷款150000元，本合同项下贷款用于购买坐落于高密市经济开发区立新街（东）2727号龙都花园13幢1单元302号房屋，建筑面积为102.71平方米。本合同项下贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮15％，据此确定的利率为5.049％。贷款发放后基准利率调整，贷款期限在一年以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日起开始，按该次调整后的基准利率及本合同约定的浮动比例确定并执行新的利率。如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准。双方约定，借款人授权贷款人将贷款一次性划入高密市方圆置业有限公司在中国工商银行高密支行的账户。被告借款后按月等额本金还款法偿还贷款本息。每月还款日为实际放款日次日起的每月对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日。最后一期还款日为贷款到期日。双方约定，借款人未按合同约定日期（包括被告宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收30％确定。双方还约定，借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证或责任，连续三个月或罚计六次未按时足额偿还贷款、本息的即构成违约。贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权解除合同。被告田立林在该合同共同借款人及共同抵押人处签字、捺印。
原、被告签订的个人购房借款、担保合同约定，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为坐落于高密市经济开发区立新街（东）2727号龙都花园13幢1单元302号房屋，面积为102.71平米，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金以及贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖、抵押物，以所得价款优先受偿。双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。双方约定抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记。2010年9月1日，双方到原高密市房产管理局（现高密市住房和城乡建设局）办理预购商品房抵押权预告登记。原告取得自己为房屋他项权利人、被告张新娟为房屋所有权人的房屋他项权利证，证号为鲁潍房他证高密市字第0125**。
2010年9月2日，原告向被告张新娟发放借款150000元，约定借款到期日为2020年9月2日，借款当年执行年利率为5.049％。被告借款后自2010年10月10日开始每月偿还原告借款本金1200元及应付利息，至2014年12月10日，后未依约归还原告借款本息。尚欠原告借款本金86250元及利息。原告向被告索要借款不成，遂诉至本院。
上述事实，有原告陈述，原告提供的原、被告签订的个人购房借款、担保合同、房屋他项权利证、借款凭证为证，足以认定。
本院认为，原、被告所签订的个人购房借款、担保合同系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效。双方所约定的借款利率及罚息利率亦符合法律规定，本院予以认定。原告依约向被告张新娟发放借款，被告理应履约向原告支付借款本息。原、被告明确约定借款人连续3个月或累计6次未足额偿还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。因被告借款后自2014年12月11日至今较长时间未依约归还原告借款本息，已构成违约。原告提起诉讼，要求被告偿还全部包括未到期借款符合法律规定，本院予以支持。根据双方的约定及本案实际，被告应自逾期还款之日后3个还款期内按双方约定的借款利率承担利息，之后按罚息利率计算利息。被告田立林作为被告张新娟的配偶，在借款、担保合同共同借款人及共同抵押人处签字、捺印，应依约并根据法律规定与张新娟共同偿还原告借款本息。
被告张新娟以所购房屋设定抵押，作为对自己向原告借款的担保，并依法办理了抵押登记。原告取得该房屋的抵押权，可以与抵押人协商以抵押物折价，或者对拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。被告张新娟、田立林未依法进行答辩并到庭应诉，放弃了辩解的权利。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张新娟、田立林偿付原告中国工商银行股份有限公司高密支行借款86250元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告张新娟、田立林自2014年12月11日至2015年3月10日按中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率下浮15％向原告支付借款86250元的利息，自2015年3月11日后按上述借款利率上浮30％支付借款82500（86250-3750）元的罚息，至本判决确定的偿付借款本金之日，随借款本金清偿；
三、原告中国工商银行股份有限公司高密支行对被告张新娟设定抵押的鲁潍房他证高密市字第0125**号房屋他项权证项下的房屋，享有优先受偿的权利。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2056元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 张勤昱
审判员 李玉乐
审判员 董培旭
二〇一五年九月二十五日
书记员 初 晓