湖南省长沙市岳麓区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘0104执异17号
案外人中建信和地产有限公司，住所地长沙市雨花区中意一路158号。
法定代表人周勇。
委托代理人陈良俊。
委托代理人李倩。
申请执行人周娟。
被执行人张骏海。
本院在执行申请执行人周娟与被执行人张骏海民间借贷纠纷一案中，查封了位于含浦科教产业园中建和苑高层住宅2栋402号房屋，案外人中建信和地产有限公司（下称中建信和公司）遂向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人中建信和公司称，案外人与张骏海、廖杨芳于2010年3月31日签订编号为XD100002402《商品房买卖合同》。合同签订后，张骏海、廖杨芳向案外人缴纳108965元首付款（含长沙市经济适用住房货币补贴8万元整），并于2010年5月29日与建设银行湖南分公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定保证人为异议人，抵押人为张骏海、廖杨芳。《买卖合同》附件四《补充协议》第二条第一款约定，如买受人未及时偿还贷款导致银行要求出卖人承担连带责任的，出卖人有权解除《买卖合同》。涉案房屋于2010年6月17日在长沙市房屋产权管理局办理了预告登记，于2011年12月8日在长沙市房屋产权管理局处办理了编号为长房权证岳麓字第××号房权证，房屋所有权人为案外人。因张骏海、廖杨芳未按约定向银行归还放贷，建设银行湖南省分行要求案外人对张骏海、廖杨芳应付房屋按揭借款承担保证责任，并从案外人账户划收五次共计392278.47元。事后经案外人多次催告，张骏海、廖杨芳仍未向案外人支付代为偿还的银行贷款。后案外人向长沙市岳麓区人民法院起诉要求解除与张骏海、廖杨芳的《买卖合同》，并得到了岳麓区人民法院的判决支持，目前该判块已经生效。案外人认为，贵院继续查封涉案房屋错误，应立即解除对涉案房屋的查封措施，理由如下：一、涉案房屋属于异议人所有，案外人虽与张骏海、廖杨芳签订了《买卖合同》，但张骏海、廖杨芳并未取得房屋所有权。二、张骏海、廖杨芳的违约行为致使异议人销售房屋的合同目的无法实现，合同权益受到了严重损害，根据《买卖合同》补充协议之约定，案外人有权要求解除《买卖合同》。三、因张骏海、廖杨芳存在严重违约行为，其《买卖合同》已经岳麓区法院判决解除，该判决现已发生法律效力。四、因张骏海、廖杨芳的违约行为，导致涉案房屋《买卖合同》解除、预告登记失效，张骏海、廖杨芳已经无权再主张该房屋产权，贵院再继续查封涉案房屋没有依据，应解除对涉案房屋的查封措施。五、法院的预查封行为是错误的，应该立即解除。
经审查查明，周娟与张骏海民间借贷纠纷一案，本院于2013年4月8日作出（2013）岳民初字第00926号民事判决书，判决如下：一、张骏海在判决生效后三天归还周娟借款人民币70000元，并从2012年1月24日起至判决指定之日止按中国人民银行同期储蓄利率支付逾期利息；二、驳回周娟的其他诉讼请求。张骏海不服该判决，向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院于2012年5月30日作出（2013）长中民二终字第02049号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决书发生法律效力后，周娟向本院申请执行，本院立案执行［案号：（2013）岳执字第00745号］。在执行过程中，本院于2013年8月26日作出（2013）岳执字第00745号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人张骏海的银行存款73961元；或扣留、提取其应得收入73961元；或查封、扣押、冻结其价值相当的其它财产。2013年9月2日，本院作出（2013）岳执字第00745号协助执行通知书，要求长沙市住房和建设委员会协助执行冻结张俊海名下位于长沙市岳麓区含浦科教产业园中建和苑高层住宅2栋402房的产权交易，期限两年（2013年9月2日至2015年9月3日）。后本院裁定本次执行程序终结。2014年8月27日，根据周娟的申请，本院决定对该案恢复执行。2015年5月5日，本院作出（2013）岳执恢字第00745号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人张骏海的银行存款100000元；或扣留、提取其应得收入100000元；或查封、扣押、冻结其价值相当的其他财产。2015年5月21日，本院作出（2013）岳执恢字第00745号协助执行通知书，要求长沙市住房和建设委员会协助执行查封张俊海名下位于含浦科教产业园中建和苑高层住宅2栋402房的产权交易，查封期限三年，自2015年5月21日起至2018年5月21日止。中建信和公司遂向本院提出执行异议。
另查明，2010年3月31日，中建信和公司与张骏海、廖杨芳签订合同编号为XD100002402的《长沙市商品房买卖合同》，约定张骏海、廖杨芳购买由中建信和公司开发建设的位于长沙市岳麓区含浦科教产业园的中建和苑2栋402房。该商品房总价款508965元，购房首付款108965元于2010年3月31日交付，剩余房款40万采用银行按揭方式支付并向中国建设银行湖南省分行申请贷款。2010年6月17日，该房屋办理了预告登记（证号：长房预岳麓字第410050758号），预告登记权利人为张骏海、廖杨芳。2011年12月8日，该房屋办理了房屋所有权登记（证号：长房权证岳麓字第××号），房屋所有权人为中建信和公司。2014年7月2日，中建信和公司以张骏海、廖杨芳为被告，向本院起诉，要求解除双方签订的编号为XD100002402的《长沙市商品房买卖合同》；判令张骏海、廖杨芳支付违约金61075.80元、房屋管理费（计算至判决生效之日止，暂算至2014年6月9日）37200元、代偿保证金392279.81元及保证金利息（计算至判决生效之日止，暂算至2014年6月9日）5487.68元及承担诉讼费用。2015年4月15日，本院作出（2014）岳坪民初字第00492号民事判决书，判决如下：一、解除中建信和公司与张骏海、廖杨芳签订的编号为XD100002402的《长沙市商品房买卖合同》；二、张骏海、廖杨芳在判决生效后十五日内支付中建信和公司违约金61075.8元；三、张骏海、廖杨芳在判决生效后十五日内支付中建有限公司房屋管理费37200元；四、张骏海、廖杨芳在判决生效后十五日内支付中建信和公司代偿款项392278.47元；五、驳回中建信和公司的其他诉讼请求。该判决书已发生法律效力。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。中建信和公司与张骏海、廖杨芳签订合同编号为XD100002402的《长沙市商品房买卖合同》，约定张骏海、廖杨芳购买由中建信和公司开发建设的位于长沙市岳麓区含浦科教产业园的中建和苑2栋402房。2010年6月17日，该房屋办理了预告登记，预告登记权利人为张骏海、廖杨芳。2011年12月8日，该房屋办理了房屋所有权登记，房屋所有权人为中建信和公司。2015年4月15日，本院作出的（2014）岳坪民初字第00492号民事判决书，判决解除中建信和公司与张骏海、廖杨芳签订的编号为XD100002402的《长沙市商品房买卖合同》，该判决书已发生法律效力。因此，张骏海既非含浦科教产业园的中建和苑2栋402房屋的所有权人，该房屋于2010年6月17日办理的预告登记也已失效。因此，张骏海对该房屋不享有物权，本院对该房屋不能实施查封的执行措施。异议人中建信和公司提出的执行异议理由成立。当事人对本裁定不服，对执行标的主张权利的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
一、撤销本院2015年5月21日作出的（2013）岳执恢字第00745号协助执行通知书。
二、中止对位于长沙市岳麓区含浦科教产业园的中建和苑2栋402房的执行。
本裁定送达后立即生效。
审判长 张 浩
审判员 吕 鸣
审判员 杨立辉
二〇一六年四月十八日
书记员 陈 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条：在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，可认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内人民法院提起诉讼。
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