北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第03605号
上诉人（原审被告）北京寰宇国际酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街17号3号楼11层1110，组织机构代码：678240462。
法定代表人张悠，总经理。
委托代理人李世隆，北京市江山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京金凯顿餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路118号10号平房，组织机构代码：08965128-X。
法定代表人姚广营，经理。
委托代理人姚杰，男，1983年6月6日出生。
委托代理人王长红，北京市国典律师事务所律师。
原审被告光善红，男，1980年1月29日出生。
委托代理人李世隆，北京市江山律师事务所律师。
上诉人北京寰宇国际酒店管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第14309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年11月，北京金凯顿餐饮管理有限公司（下称金凯顿公司）起诉至原审法院称：我公司在报纸上看到涉案房屋对外出租的信息后与光善红联系承租事宜，光善红告知我公司北京寰宇国际酒店管理有限公司（下称寰宇国际公司）对涉案房屋享有出租权，但合同正用于办相关手续，无法出示。出于对寰宇国际公司的信任，我公司于2014年6月19日与寰宇国际公司签订房屋租赁合同，寰宇国际公司将北京市×××25号建筑面积为540平方米的房屋出租给我公司。合同签订后，我公司将房屋租赁押金5万元及租金15万元交付给了光善红。后来我公司得知寰宇国际公司并不享有涉案房屋的使用权和转租权，该房屋的实际权利人系北京军宏英辉酒店管理有限公司（下称军宏英辉公司），寰宇国际公司无权收取我公司的房屋租金及押金。且寰宇国际公司的行为给我公司的经营造成了很大的损失，故起诉要求确认我公司与寰宇国际公司于2014年6月19日签订的房屋租赁合同无效，要求寰宇国际公司、光善红退还我公司房屋租赁押金5万元及租金15万元，并要求寰宇国际公司、光善红支付我公司违约金10万元，并赔偿我公司2014年9月23日至10月13日期间的经营损失98552元。
寰宇国际公司、光善红共同辩称：光善红系寰宇国际公司的职工，其接受寰宇国际公司的委托自2014年4月开始与军宏英辉公司协商租赁包括涉案房屋在内的位于北京市×××25号的房屋。2014年6月12日，光善红代表寰宇国际公司与军宏英辉公司的股东协商好了租赁合同的细节问题，军宏英辉公司的股东口头告知寰宇国际公司可以自2014年6月1日起使用相关房屋，租赁期限自2014年6月1日至2019年12月31日，并约定之后补签书面合同，还在当日把涉案房屋的煤气卡交给了光善红。出于对军宏英辉公司的信任，寰宇国际公司将涉案房屋出租给了金凯顿公司，并将合同正在签订中的情况告知了金凯顿公司。虽然金凯顿公司将押金及租金共计20万元存入了光善红的账号内，但光善红已将上述费用转交寰宇国际公司，光善红收取租金的行为系职务行为，其个人不应承担给付义务。因军宏英辉公司股东内部意见不一致，军宏英辉公司最终未与寰宇国际公司签订租赁合同。2014年7月，寰宇国际公司告知金凯顿公司未能与军宏英辉公司签订租赁合同，要求金凯顿公司撤场，但金凯顿公司一直拒绝搬离涉案房屋。因寰宇国际公司在签订租赁合同时主观上并不存在欺诈金凯顿公司的故意，故双方之间的合同并非无效，即使合同无效，金凯顿公司也一直使用房屋至今，其亦应支付房屋使用费。故寰宇国际公司、光善红不同意金凯顿公司的诉讼请求。
原审法院经审理确认：根据已查明的事实，寰宇国际公司对涉案房屋并不享有处分权，且其与金凯顿公司所签订的《房屋租赁合同》事后未取得相关权利人的追认，故寰宇国际公司与金凯顿公司所签订的《房屋租赁合同》无效；寰宇国际公司因该合同所取得的财产，应当返还金凯顿公司，故对于金凯顿公司要求寰宇国际公司退还房屋租赁押金及房屋租金的诉讼请求，法院予以支持。因双方所签订的租赁合同无效，故对于金凯顿公司要求寰宇国际公司赔偿违约金10万元的诉讼请求，法院不予支持。寰宇国际公司在尚未取得房屋相关权利时即与金凯顿公司签订《房屋租赁合同》，其应承担导致合同无效的主要过错，金凯顿公司在签订合同时亦未尽到审慎义务，应承担导致合同无效的次要过错。根据金凯顿公司所提交的证据，可见案外人军宏英辉公司曾对涉案房屋进行封门，封门期间给金凯顿公司造成了相应损失，现对于金凯顿公司要求寰宇国际公司赔偿封门期间损失的诉讼请求，法院予以支持。但金凯顿公司仅提交了工资表证明其向职工发放工资的金额，未提供相应的劳动合同、社会保险缴纳记录等予以佐证，故对于金凯顿公司所主张的该部分损失，法院依据实际情况酌定。因金凯顿公司尚未向军宏英辉公司交纳被封门期间的房屋租金，在寰宇国际公司退还金凯顿公司向其交纳的租金后，金凯顿公司尚未产生该期间的租金损失，故对于金凯顿公司要求寰宇国际公司赔偿此期间租金损失的诉讼请求，本案不予处理，由双方另行解决。根据本案已经查明的事实，光善红收取金凯顿公司支付的押金及租金均系职务行为，且已将上述款项交至寰宇国际公司，故对于金凯顿公司要求光善红连带退还租金、押金、赔偿违约金及相关损失的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年2月判决：一、确认北京金凯顿餐饮管理有限公司与北京寰宇国际酒店管理有限公司于二○一四年六月十九日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京寰宇国际酒店管理有限公司于判决生效后七日内退还北京金凯顿餐饮管理有限公司房屋租赁押金人民币五万元、房屋租金人民币十五万元；三、北京寰宇国际酒店管理有限公司于判决生效后七日内赔偿北京金凯顿餐饮管理有限公司经济损失人民币二万五千零一十二元；四、驳回北京金凯顿餐饮管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，寰宇国际公司不服，向本院提出上诉称，无充分证据证明军宏英辉公司封门，即使存在封门事实，金凯顿公司也有过错，我公司要求撤销原判第三项，依法改判我公司不赔偿金凯顿公司的损失。金凯顿公司同意原判。光善红不同意原判，但未提出上诉。
经审理查明：2014年5月19日，军宏英辉公司与北京市德安汽车修理厂签订《租赁经营合同》，军宏英辉公司承租北京市德安汽车修理厂所有的位于北京市×××25号的房屋（面积8391.18平方米），租赁期限自2014年1月1日其至2019年12月31日止。
寰宇国际公司原名称为北京天威鸿腾商贸有限责任公司，后更名为寰宇国际公司。2014年6月19日，寰宇国际公司（甲方）与金凯顿公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给金凯顿公司，双方约定合同有效期自2014年6月20日至2019年12月31日，年租金55万元；租赁期内，甲方应负责房屋室外区域的管理和维修，保证在本协议的有效期内不将该物业产权出售，乙方应当依法经营，依法纳税，独立承担相应的民事责任；甲乙双方任何一方凡违反本协议的任一项条款均视为违约，违约方承担违约而给履约方造成的一切经济损失并承担法律责任，如因一方的违约导致合同无法履行，违约方需赔偿合同总金额的20%违约金给履约方并承担法律责任。合同签订后，金凯顿公司于2014年6月20日开始进入并使用涉案房屋。金凯顿公司向寰宇国际公司支付了房屋租赁押金5万元，房租15万元。
因寰宇国际公司并非涉案房屋的权利人，军宏英辉公司自2014年9月10日开始要求金凯顿公司向其支付租金。双方经过协商后，于2014年10月14日签订了《房屋租赁合同》，军宏英辉公司将涉案房屋出租给金凯顿公司，合同有效期自2014年10月14日起至2019年12月31日止。
庭审中，金凯顿公司提交了军宏英辉公司向金凯顿公司催缴2014年6月20日至10月13日期间房租的通知，证明军宏英辉公司要求金凯顿公司将此期间的租金交纳至该公司。寰宇国际公司、光善红不认可该通知的真实性，但未向法院提交反证。金凯顿公司提交军宏英辉公司的证明函，证明军宏英辉公司曾于2014年9月23日至2014年10月14日对涉案房屋进行封锁，阻止金凯顿公司进行经营活动，并提交了金凯顿公司此期间员工的工资表，证明金凯顿公司曾被军宏英辉公司封门，在不能经营期间，金凯顿公司仍需向员工支付工资并负担租金，要求寰宇国际公司、光善红赔偿金凯顿公司经济损失共计98552元。寰宇国际公司、光善红不认可证明函的真实性，且认为即使金凯顿公司未安排员工工作，按规定应支付职工基本生活费，金凯顿公司向职工全额支付工资造成的损失是其自己导致的。金凯顿公司提交了其公司法定代表人与光善红的电话录音，证明寰宇国际公司、光善红一直要求金凯顿公司与军宏英辉公司协商，并未要求金凯顿公司搬离涉案房屋。寰宇国际公司、光善红认可电话录音的真实性，并称双方电话联系发生于2014年7月期间，光善红在电话中曾要求金凯顿公司搬离涉案房屋，故即使金凯顿公司存在损失也是其自行导致的。寰宇国际公司、光善红提交光善红与军宏英辉公司股东虞若军的往来短信息及相关的电子邮件，证明寰宇国际公司、光善红与军宏英辉公司一直在协商签订租赁合同的相关事宜，并基本达成一致。金凯顿公司认为即使双方进行了磋商，寰宇国际公司、光善红在合同未签订时即将涉案房屋出租给金凯顿公司同样会导致合同无效的后果。
上述事实，有《房屋租赁合同》，收据，军宏英辉公司的证明，电话录音，短信息，电子邮件及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：寰宇国际公司与金凯顿公司签订《房屋租赁合同》时，尚未取得涉案房屋的使用权，且事后仍未取得该权利，涉案房屋权利人亦未对寰宇国际公司出租房屋的行为予以追认，故寰宇国际公司将涉案房屋出租的行为属于无权处分。寰宇国际公司依上述合同取得的房屋租赁押金及租金应予以返还。
关于金凯顿公司向寰宇国际公司主张的经济损失赔偿，因双方签订《房屋租赁合同》时均存在过错，金凯顿公司未尽到应有的审慎义务，亦应承担一定的责任。现原审法院酌定的损失数额未超出寰宇国际公司依据合同应承担的违约责任范围，故原审法院该项判决并无不妥，本院予以维持。另，金凯顿公司尚未向军宏英辉公司交纳被封门期间的房屋租金，该期间房屋租金的损失尚未发生，故对于金凯顿公司要求寰宇国际公司赔偿此期间租金损失的诉讼请求，本案不予处理，由双方可在损失实际发生后另行解决。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4032元，由金凯顿公司负担1694元（已交纳），由寰宇国际公司负担2338元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费425.3元，由寰宇国际公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年五月十九日
书 记 员 贯志然