四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终8843号上诉人（原审被告）：四川宇华实业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区一环路南一段1号B-1-4-2。法定代表人：李阳春，执行董事。委托诉讼代理人：付能清，四川圆周律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒲秀坤，男，汉族，1980年9月13日出生，住四川省成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：张仕中，男，汉族，1971年11月20日出生，住四川省南部县。被上诉人（原审原告）：冯涵，女，汉族，1988年6月10日出生，住四川省南部县。委托诉讼代理人：张仕中，男，汉族，1971年11月20日出生，住四川省南部县。上诉人四川宇华实业有限公司（以下简称宇华公司）因与被上诉人蒲秀坤、冯涵商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2016）川0112民初2483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宇华公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、依法改判驳回蒲秀坤、冯涵要求宇华公司支付逾期协助办理产权转移登记违约金的诉讼请求；3、蒲秀坤、冯涵承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定逾期办理案涉房屋产权转移登记违约金的起算点错误，按照双方约定，应当在案涉房屋实际交付之日起365日内取得房屋所有权证书，因此，逾期办理房屋产权转移登记违约金应从实际交付房屋后的第366天开始计算，即从2014年10月26日开始计算。一审判决认定逾期办理案涉房屋产权转移违约金的期限届满错误。双方约定，逾期办理案涉房屋产权转移违约金要在买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付，而蒲秀坤、冯涵尚未取得房屋所有权证书，因此，现宇华公司不应支付该违约金。一审判决既判决宇华公司承担逾期办理初始产权登记的违约金，又判决逾期办理产权转移的违约金错误，属于重复计算违约金，应当扣除相应逾期时间。一审判决责任划分错误，未调减过高违约金错误。按照房地产行业的行规，应先办理房产证，然后在办理房产证后365天以上再办理土地使用证，因此，一审判决要求宇华公司办理土地使用证错误。被上诉人蒲秀坤、冯涵辩称，交房时间与办证时间均有明确约定，宇华公司违约事实存在，应当按照约定的违约金标准支付违约金，双方并未约定该违约金应从实际交房之日后第366天开始计算。宇华公司要求调减违约金没有事实依据，不应得到支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。蒲秀坤、冯涵向一审法院起诉请求：1、宇华公司因未办初始登记按已付房款的1%向蒲秀坤、冯涵支付违约金4150元；2、宇华公司未办转移登记按每天万分之一向蒲秀坤、冯涵支付违约金30668.5元；3、宇华公司在本案生效判决书下达之日起30日内向蒲秀坤、冯涵移交所购房屋不动产登记证书和土地使用证书；4、本案诉讼费由宇华公司承担。一审法院认定事实：蒲秀坤、冯涵系夫妻关系，二者共同购买案涉房屋。蒲秀坤、冯涵与宇华公司于2013年2月4日签订了《商品房买卖合同》，约定蒲秀坤、冯涵向宇华公司购买位于成都市龙泉驿区房屋，该房屋建筑面积82.28㎡，房屋总价款415000元。双方约定宇华公司于2013年5月1日前交付房屋，于2014年5月1日前宇华公司取得商品房所在楼栋的权属证明，蒲秀坤、冯涵在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。双方还约定宇华公司逾期取得该商品房所在楼栋权属证明的违约责任为“……2.买受人不退房、出卖人按已付价款1%向买受人支付违约金”。买受人因宇华公司的责任逾期取得房屋所有权证书的违约责任为“……（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。同日，蒲秀坤、冯涵与宇华公司签订了《补充协议》，该协议第七条第三款约定：“3.因出卖人的责任未能在合同第十九条（一）约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。……”合同签订后蒲秀坤、冯涵付清了房屋价款，宇华公司于2013年10月25日向蒲秀坤、冯涵交付了房屋，并承担了逾期交付房屋的违约责任。宇华公司至今未取得案涉房屋的初始登记，也未为蒲秀坤、冯涵办理房屋权属转移登记。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方当依照合同约定及时全面的履行自己的合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。宇华公司在与蒲秀坤、冯涵签订《商品房买卖合同》后，未能在合同约定期限内取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，也未能在合同约定期限内为蒲秀坤、冯涵办理房屋产权转移登记，已构成违约，蒲秀坤、冯涵起诉要求宇华公司按照合同约定支付违约金并向蒲秀坤、冯涵移交所购房屋不动产登记证书合法得当，一审法院依法予以支持。一、关于逾期办理产权移转登记违约的起算点问题。依照合同约定，宇华公司应在商品房交付之日起365日内为蒲秀坤、冯涵办理产权移转登记。双方在合同中对宇华公司交付房屋的时间进行了明确的约定，该交付房屋的约定时间点应作为起算办证期限的时间点。宇华公司主张应按迟延后的实际交房时间作为办证期限起算点不符合双方合同约定，一审法院不予采纳。宇华公司逾期办理产权移转登记违约的起算点应从双方约定的商品房交付之日即2013年5月1日起计算365日进行确定。二、关于初始登记的违约金与转移登记的违约金是否存在重复计算的问题。初始登记违约金以及转移登记违约实属两种不同的违约行为，当承担不同的违约责任。蒲秀坤、冯涵基于合同对该二项违约责任的约定主张宇华公司承担违约责任合法得当，一审法院予以支持。初始登记的违约金与转移登记的违约金计算并未重复，宇华公司主张系重复计算不能成立。三、关于转移登记违约金的支付条件是否成就的问题。蒲秀坤、冯涵和宇华公司虽在合同中约定违约金于蒲秀坤、冯涵实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。但由于该约定的实际取得之日并不明确，而且宇华公司已构成违约，其支付违约金的违约责任已经产生，故蒲秀坤、冯涵依法有权要求宇华公司立即支付违约金。四、对于本案违约金的计算金额是否过高的问题。双方约定并不存在过高情形。宇华公司主张该违约金过高，但未就此举证证明，故一审法院不予采纳。五、关于土地使用权证书办理期限问题。在商品房买卖中，协助买受人办理房屋所有权证书以及土地使用权证书是出卖人的法定义务。蒲秀坤、冯涵与宇华公司虽对案涉房屋所占用的土地使用权办理期限并未明确约定，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……”，宇华公司作为商品房出卖人，应当在该90日内协助蒲秀坤、冯涵办理土地使用权登记手续。该期限现早已届满，故蒲秀坤、冯涵主张宇华公司协助蒲秀坤、冯涵办理土地使用权转移登记手续合法得当，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、宇华公司于判决生效之日起十日内支付蒲秀坤、冯涵逾期办理房屋产权初始登记违约金4150元；二、宇华公司于判决生效之日起十日内支付蒲秀坤、冯涵逾期协助办理转移登记违约金30668.5元；三、宇华公司于判决生效之日起三十日内协助蒲秀坤、冯涵办理位于龙泉驿区嶺尚高层住宅1幢2单元16层1605号房屋的所有权转移登记以及土地使用权转移登记。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取355元，由宇华公司负担（诉讼费已由蒲秀坤、冯涵预交，宇华公司在支付违约金时一并支付给蒲秀坤、冯涵）。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审中，蒲秀坤、冯涵明确本次诉讼中主张逾期取得房屋所有权证书违约金的截止时间为2016年5月1日。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、关于一审法院确定的逾期取得房屋所有权证的违约金是否恰当的问题。对于逾期办理房屋所有权证书起算点的认定。本院认为，双方当事人约定如因宇华公司责任，蒲秀坤、冯涵未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，宇华公司应当承担违约金。而案涉房屋交付之日为2013年10月25日，因此，依约蒲秀坤、冯涵应在2014年10月25日前取得房屋所有权证书。现蒲秀坤、冯涵未在2014年10月25日前取得房屋所有权证书，且宇华公司并未举证证明其已经将应由其提交的办理房屋所有权证书所需的相关资料提交房管部门，因此，宇华公司应当从2014年10月26日开始支付违约金。蒲秀坤、冯涵并未举证证明宇华公司同意从2014年5月1日开始计算逾期取得房屋所有权证书的违约金，因此蒲秀坤、冯涵关于从2014年5月1日开始计算违约金的主张，本院依法不予支持。一审法院认定逾期取得房屋所有权证书违约金的起算点错误，本院依法予以纠正。对于蒲秀坤、冯涵主张的逾期取得房屋所有权证的违约金金额的认定。如前所述，逾期取得房屋所有权证书的违约金应从2014年10月26日起算，至蒲秀坤、冯涵主张的2016年5月1日止，逾期554天，宇华公司依约应支付的违约金金额为22991元（415000×0.0001×554）。宇华公司主张双方约定的违约金标准过高，请求人民法院调减。对此，本院认为，本案中，双方当事人约定的逾期办证的违约金标准为日万分之一，不存在违约金标准过高的情形，而违约金数额的确定与宇华公司违约天数有关，因此，宇华公司应当积极履行协助办理房屋权属证书的义务，避免因自身原因承担更多的违约金。故宇华公司要求调减违约金的请求，本院依法不予支持。二、关于宇华公司是否可以房屋所有权证并未实际取得为由，拒绝支付逾期办理房屋所有权证违约金的问题。本院认为，房屋所有权证书应当包括房屋所有权证书和国有土地使用权证书，因此，宇华公司应当在房屋交付之日起365日内协助蒲秀坤、冯涵办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书。现协助办理国有土地使用权证书的期限已经届满，而宇华公司未能履行该义务，故应当承担支付违约金的违约责任。故蒲秀坤、冯涵要求宇华公司协助办理国有土地使用权证书的主张，本院依法予以支持。如宇华公司代为领取权属证书后未交给蒲秀坤、冯涵，则蒲秀坤、冯涵可另行主张权利。综上，宇华公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律正确，判决结果应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2016）川0112民初2483号民事判决第一项“被告四川宇华实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付蒲秀坤、冯涵逾期办理房屋产权登记初始登记违约金4150元”；二、维持成都市龙泉驿区人民法院（2016）川0112民初2483号民事判决第三项“被告四川宇华实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告蒲秀坤、冯涵办理位于龙泉驿区嶺尚高层住宅1幢2单元16层1605号房屋的所有权转移登记以及土地使用权转移登记”；三、变更成都市龙泉驿区人民法院（2016）川0112民初2482号民事判决第二项即“被告四川宇华实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒲秀坤、冯涵违约金30668.5元”为“被告四川宇华实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒲秀坤、冯涵违约金22991元”；四、驳回蒲秀坤、冯涵的其它诉讼请求。二审案件受理费670元，由上诉人四川宇华实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何广智审 判 员  赵 锋代理审判员  范 珍二〇一六年十二月十三日书 记 员  杨大准