沈阳市苏家屯区人民法院	民 事 判 决 书	（2016）辽0111民初4844号	原告李为宏。	委托代理人侯铁男。	被告王珅。	委托代理人曲东。	委托代理人王玉全。	被告方瑞。	被告李为民。	被告王禄元。	委托代理人隋阳。	原告李为宏与被告王珅、方瑞、李为民、王禄元案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵巍担任审判长与人民陪审员管霞、刘洋组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李为宏及其委托代理人侯铁男、被告王珅及其委托代理人曲东、王玉全、被告李为民、被告王禄元委托代理人隋阳到庭参加诉讼。被告方瑞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告李为宏诉称，2009年06月26日原告与被告方瑞签订《房屋买卖合同》一份约定原告将自己享有所有权的坐落于沈阳市于洪区黄海路5-18号212室房屋(产权证号02176507、面积103.19m')产权转让给被告方瑞所有。转让价格人民币42万元。并在《买卖合同》第六条约定“到房产登记发证部门领取《房屋产权证》后买方(被告方瑞)付清全部购房款”。《房屋买卖合同》签订后，原告按约定协助被告方瑞办理产权人变更登记手续。但被告方瑞却至今分文没有按约定期限交付购房款，已构成根本性违约。导致原告无法实现通过出卖房屋收取购房款用于投资创业的这一根本合同目的。且违约时间长达七年之久。造成原告因资金周转困难而产生的巨大经济损失及利息损失。故根据《合同法》第九十四条(四)项“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定，足见原告有权申请判决解除《房屋买卖合同》。被告至今没有履行付款义务且该房屋也始终由原告居住使用至今。故被告方瑞、李为民明显不具备民法关于“通过买卖方式取得房屋产权”规定的产权人应具备的“购房款的给付”、“房屋的实际占有使用”这两项重要法定要件；同时也不符合《合同法》第一百二十三条“标的物所有权自标的物交付时发生转移”之这一所有权事实取得的法定条件。因此虽然双方办理了“产权人变更登记”被告方瑞、李为民从行政要件方面取得房屋“产权”，但从司法角度确定她们并没有实际取得房屋产权；因此根据“司法确认大于行政登记”原则。原告仍应该是房屋的实际产权人。根据《民法通则》第五条及《物权法》第三十九条之规定享有对房屋的“占有、使用、收益、处分的权利”。被告应立即协助原告办理产权人变更登记手续。被告李为民系被告方瑞的丈夫，尽管原告与被告方瑞商谈及签订《房屋买卖合同》时被告李为民不知情，且事后也始终不同意、不认可此买卖。但毕竟被告方瑞、李为民系夫妻关系，故被告李为民应对被告方瑞的违约行为所带来的后果承担相关连带责任。被告王珅与被告方瑞、李为民、王禄元因车辆买卖发生纠纷，被告王珅于2014年9月4日将被告方瑞、李为民、王禄元诉讼至贵院。2014年11月19日贵院做出（2014）苏民三初字第439号民事判决，判令被告方瑞、李为民、返还原告购车款人民币24万元。被告王禄元承担连带还款责任。因被告方瑞、李为民、王禄元没有履行判决确定的“返还购车款”的义务。被告王珅向贵院申请强制执行，执行案号（2015）沈苏执字475号。2015年09月18日贵院依据被告王珅的书面申请查封了上述当时产权登记在被告方瑞名下的房屋，但如上所述，该房屋实际产权仍应为原告。并于2015年9月28日做出查封公告。公告发出后原告方知道房屋被依法查封的事实。遂以案外人身份向贵院执行局裁决庭提出执行异议申请。裁决庭在没有依据《民事诉讼法》规定的召开听证会或询问，听取各方当事人陈述、答辩意见的情况下，于2016年8月18日径行做出（2016）辽0111执异4号执行裁定书。以上述诉争“房屋一处已过户登记在被执行人方瑞名下，被执行人方瑞已取得该房屋所有权”为由认定执行局对房屋查封合法。进而裁定“驳回异议请求”。原告不服此裁定，特依据最高院关于适用《民事诉讼法》解释(以下简称：“解释”)第三百零四条之规定，向贵院提起执行异议诉讼，具体理由如下：(一)、因被告方瑞没有按《买卖合同》约定支付购房款，导致原告无法实现合同目的，故应予解除合同。如果合同被解除则针对房屋所做的产权人为被告方瑞的登记手续将失去成立的民事基础；(二)、如解除《买卖合同》则被告方瑞、李为民应视为没有通过房屋买卖方式取得房屋产权。该房屋虽然登记在被告方瑞的名下，但真正的产权人仍应为原告。故贵院应判决确认原告为房屋产权人。综上所述，原告基于系房屋的实际产权人的身份，就执行标的应享有足以排除强制执行的民事权益。因被告方瑞没有真正取得房屋的产权，而原告与被告王珅之间也没有购车款的给付责任关系，贵院无权查封房屋，故为维护原告合法权益，请贵院根据《解释》第三百一十二条一款(一)项及二款之规定，判令撤销沈阳市苏家屯区人民法院做出的（2016）辽0111民初执异4号执行裁定书；解除对坐落于沈阳市于洪区黄海路5-18号212室房屋所做的查封手续；解除2009年6月26日原告与被告方瑞、李为民针对诉争房屋签订的房屋买卖合同；确认诉争房屋产权归原告所有；判令被告方瑞、李为民协助原告变更房屋产权；诉讼费由被告承担。第一，就王珅与方瑞、李为民、王禄元的车辆买卖纠纷与李为宏无关，原告没有收到分文购车款，购车款直接打给了王禄元，从法律关系讲，原告不承担王珅和其他三名被告之间车辆买卖的任何法律责任，包括连带、垫付责任，原来的判决也没有涉及李为宏；第二，通过李为民的庭审陈述以及今天方瑞没有出庭视为放弃答辩举证，结合其他被告人答辩、证人证言，充分证实了方瑞、李为民没有支付原告购房款的事实，并且时间长达7年，众所周知，出卖人处买房子的目的是为了收取购房款，原告方是个体从业人员，当时据需购房款用于资金周转，而未付款的行为导致了根本合同目的无法实现，符合合同法94条合同解除的法庭要件，根据物权法相关规定，物权的取得其中重要的两个要件是支付相应的对价和实际去的占有标的物，本案房屋买卖一个要件也不具备，因此方瑞和李为民无权从法律取得房屋的所有，虽然房屋行政上变更方瑞，但是无法法律的规定，所以行政登记行为无效；第三，李为民应诉明确抗辩对方瑞房屋买卖行为一概不知情，并且合同书没有李为民签字，买卖合同应当是无效的，房产部门办理更名过户手续这一行政行为也是不成立的，事后也没有得到李为民的追认，李为民在庭审中也表示至今不同意购买，方瑞和他没有能力支付购房款，说明二被告没有支付购房款的诚意，该买卖合同为何保护出卖人的利益，买卖合同应当解除，房屋产权人仍旧是原告李为宏，法院无权基于与原告无关的案件查封事实产权属于原告的房屋。请法庭支持我方诉讼请求。	被告王珅辩称，1、原告李为宏与被告李为民为亲姐弟关系，被告李为民与被告方瑞系夫妻关系。在答辩人申请执行方瑞、李为民的案件中，李为民就曾将其与方瑞共有的车辆转移至原告李为宏处以逃避法律义务。因此，原告提起本案诉讼，明显是继续帮助被告李为民进一步逃避应负民事责任行为，意欲通过合法途径达成非法目的。所以，原告李为宏及被告李为民作为利害关系人，并曾经做出过前述共同规避法定义务的行为，其在本案中所作任何陈述、证明，均缺乏真实性、客观性和合法性。原告的诉讼请求不应得到法律支持；2、原告李为宏所诉诉争房产，早在2009年6月即已更名过户至被告方瑞名下。如果被告方瑞、李为民未给付购房款，原告理应在合理的时间内主张权利。原告在被告方瑞、李为民被生效法律文书确定履行给付义务，法院执行局即将拍卖其名下房产时才“及时”出现主张所谓的权利，其行为明显违背常理。且原告所称的，在未收到任何购房款的情况下，即将诉争房产更名过户并交付给被告李为民之情形，即使是亲姐弟之间也极不符合常理和房地产交易习惯。故此其主张不能成立；3、最为重要的是，依据我国《物权法》规定，房产的权属归属依房产权属登记机构的登记为准。本案诉争房产的交易、过户、登记等行为均不存在瑕疵，房产登记在被告方瑞名下，房产权属明确且不存在争议。即使被告方瑞、李为民真的拖欠原告购房款，原告也仅仅有权提起债权之诉，要求被告方瑞、李为民偿还欠款而已。诉争房屋买卖行为以及更名过户行为，均不存在瑕疵，方瑞作为夫妻一方取得财产的行为无需另一方必须同意，处分共同财产才需要另一方同意。本案诉争房产变更方瑞为物权所有人合法有效。另外，本案明显是原告与被告方瑞、李为民串通下的虚假诉讼，意图以合法途径达到非法目的。本案原告李为宏和被告方瑞、李为民共同制造本起诉讼，有主观目的和客观身份上的便利，能够让不利于他们的证据不出现。故请法院驳回原告诉讼请求。	被告方瑞未答辩。	被告李为民辩称，同意解除合同变更权属归原告。房屋买卖合同上没有我的签字，我不知情，被告方瑞背着我买的，购房款一直没给原告，房屋也一直由原告实际占有、使用，所以我同意解除合同变更权属归原告。	被告王禄元，原告已将房屋卖给被告方瑞，已经办理登记，方瑞已取得房屋所有权；如被告方瑞未支付原告购房款，那么仅属于债权债务纠纷，不属于物权权属争议，原告不是本案适格原告。原告既然在申请书上签字，并在房屋登记机关依法办理相关手续，则视为认可并同意诉争房屋物权归属于被告方瑞、李为民所有，且原告在长达7年的时间利不主张其债权，早已过诉讼时效，明显有悖常理，与事实不符。第一，原告对诉争房屋不享有物权权利，不是本案适格原告。首先根据物权法规定，房屋的所有权已登记为准，本案中诉争房屋基于买卖关系，于2009年7月17日登记在被告方瑞名下，即属于被告方瑞的财产及物权，非经法定程序物权权属不发生变更；其次原告于2009年6月26日与被告方瑞签订买卖合同，并与2009年7月17日共同申请物权变更，则原告已通过获得购房款的方式转让及灭失诉争房屋所有权，所以原告从2009年7月17日起已不再具有诉争房屋的物权权利。第二，案外人执行异议请求权，系物权人专属权利，原告在没有房屋权属登记机关物权权属登记及人民法院物权确权的情况下，不能成为诉争房屋的物权权利人，物权提起执行异议之诉，影响执行案件的进行，假设原告所述被告方瑞未支付其诉争房屋购房款，其也属于债权纠纷，而不属于物权纠纷，原告只能根据合同享有让被告方瑞给付购房款的债权请求权，双方签订合同合法有效，不因李为民未签字而影响合同效力。故诉请法院，驳回原告诉讼请求。	经审理查明，被告王珅与被告方瑞、李为民、王禄元因机动车买卖发生纠纷，被告王珅于2014年9月4日诉讼至法院，本院于2014年10月22日做出（2014）苏民三初字第439号民事判决书，判令被告方瑞、李为民返还被告王珅购车款人民币24万元，被告王禄元承担连带还款责任。因被告方瑞、李为民、王禄元没有履行民事判决书确定的返还购车款的义务。被告王珅向本院申请强制执行，本院在执行中查封了被告方瑞名下坐落于沈阳市于洪区黄海路5-18号2-1-2室(建筑面积：103.19平方米，产权证号：173057、档案卷号：9-2-0014699（9-1-15510），电子档案号：9-2-0014699)房屋一处。原告李为宏向本院提出异议，认为其是本院查封的房屋的实际产权人，要求本院终止对该房屋的评估、拍卖等执行程序，并解除对该房屋的查封。本院[2016]辽0111执异4号于2016年8月8日做出执行裁定书，驳回原告李为宏异议请求。现原告诉至法院要求判令撤销沈阳市苏家屯区人民法院做出的[2016]辽0111执异4号执行裁定书；解除对坐落于于洪区黄海路5-18号2-1-2室房屋做出的查封手续。	另查明，原告李为宏与被告方瑞于2009年6月26日签订了房屋买卖合同，于2009年7月15日办理了房屋所有权转移登记，被告方瑞取得了被查封房屋的所有权。	上述事实，有原、被告陈述笔录，执行裁定书、查封公告、民事判决书、房屋买卖合同、房屋所有权转移登记申请书及审批表在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。	本院认为，物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未登记，不发生效力，但法律有规定除外。坐落于沈阳市于洪区黄海路5-18号2-1-2室(建筑面积：103.19平方米，产权证号：173057、档案卷号：9-2-0014699（9-1-15510），电子档案号：9-2-0014699)房屋一处已过户登记在被告方瑞名下，被告方瑞已取得房屋所有权，本院对该房屋的查封并无不当之处，应驳回原告诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条之规定， 判决如下：	驳回原告李为宏的诉讼请求。	案件受理费100元，由原告李为宏负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。	审 判 长 赵巍人民陪审员管霞	人民陪审员 刘       洋	二〇一七年一月十二日			书记员贾璐