北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07025号
上诉人（原审原告）裴×1，男，1983年9月7日出生。
委托代理人贾×（裴×1之妻），1984年8月23日出生。
委托代理人李慎波，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）裴×2，男，1955年12月11日出生。
被上诉人（原审被告）焦纪生，男，1958年2月25日出生。
委托代理人茹志涛，男，1984年1月14日出生。
上诉人裴×1因确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第01389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，裴×1诉至原审法院称：2010年5月12日，裴×2与北京华诚达房地产开发有限公司签订《绿化隔离地区住宅房屋拆迁补偿协议书》，约定丰台区292号院经拆迁获得各项补偿款956696.50元，被安置人口为五人：裴×2、王×、裴×1、贾×、裴×3。2010年5月13日，我与裴×2及其他被安置人员签订《分家析产协议》，约定北京市丰台区501室（简称501室）房屋归我及妻子和孩子所有，并由我出资认购。同日，我与北京华诚达房地产开发有限公司签订《绿化隔离地区住宅房屋拆迁补偿协议书》，约定将靛厂锦园住宅小区回迁安置用房按《靛厂村绿化隔离地区旧村改造拆迁安置及购房办法》规定，以产权调换方式补偿安置给我，我认购的产权置换房屋为501室。2010年5月18日，我向北京华诚达房地产开发有限公司支付501室购房款，我与北京市靛厂锦园物业管理有限公司签订《房屋委托管理合同》。之后，裴×2由于欠焦纪生的钱没有归还，在没有告知我的情况下，以自己名义，以不合理的低价与焦纪生私下签订《房屋转让协议》，将属于我的501室转让给焦纪生。综上，根据《中华人民共和国合同法》第52条、58条、59条之规定，裴×2与焦纪生的行为已严重侵害了我的合同权益，故诉至法院要求确认裴×2与焦纪生签订的《房屋转让协议》无效。
裴×2未到庭亦未发表答辩意见。
焦纪生辩称：裴×2与我签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。裴×2作为原靛厂村被拆迁人，获得旧房产拆迁补偿，我有理由相信裴×2有权处置其补偿所得的房产。我将60万元购房款分三次以现金方式交付裴×2，且已取得收款凭证，60万元的价格与当时该村农民拆迁房的价格相同或略高，而不是不合理低价。我第一次交房款是在2010年4月29日，裴×1签订的《绿化隔离地区住宅房屋拆迁补偿协议书》是在2010年5月13日，我与裴×2实际房屋交易时间早于裴×1签订补偿协议的时间，证明我在购房时对裴×1的补偿协议并不知情。裴×1出具的购房款收据，显示的缴款人为裴×2，我有理由相信裴×2有权处置房产。裴×1称裴×2系欠我债，才将房产低价出售给我，事实是欠款的证据系我方在排除妨害案件中提交的，且这些证据均发生在《房屋转让协议》之后，不存在恶意串通。裴×1称裴×2卖房其不知情，与事实不符。2010年5月18日，我交纳第二笔房款，是裴×1带领我的亲友到中国建设银行西四环家世界储蓄所提取了19万现金及1万元银行转账，转账也是直接转入裴×1账户。第三次交纳房款时，裴×2、裴×1及其爱人贾×都在场，在收齐全部房款后，裴×2将房屋钥匙、电卡等物品交给我。在房屋装修到入住的两年半中，裴×1不但从未对该房产的使用权和所有权提出交涉，且装修、搬家、办理车位证、中水卡等手续时裴×1还协助我办理，故裴×1不可能不知情。我三次交纳购房款，每次付款裴×1均在场，但从未对《房屋转让协议》提出异议。虽然裴×1与裴×2未签订书面的授权代理书，但由于裴×1与裴×2之间系父子关系，裴×1又直接参与了付款过程，我有理由相信裴×2对转让房屋有代理权。综上，在裴×1知情的情况下，裴×2与我签订的《房屋转让协议》合法有效，请求驳回裴×1的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告裴×2经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。合同无效的情形有以下几种：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，裴×1以裴×2无权处分其房产，与焦纪生恶意串通，且焦纪生不构成善意取得为由，要求确认裴×2与焦纪生签订的《房屋转让协议》无效，裴×2与焦纪生是否存在恶意串通行为，分析如下：首先，焦纪生在交纳第一笔房款时系2010年4月29日，此时裴×2尚未与北京华诚达房地产开发有限公司就拆迁补偿款签订协议，裴×1亦尚未就拆迁安置住房签订协议；其次，拆迁认购住房系以户为单位，裴×2一户共认购四套房屋，采用拆迁补偿款直接划扣，差价由裴×2补交的形式交纳四套房屋的购房款，对于焦纪生而言，并不清楚此四套房屋由其家庭内部怎样分配，裴×2一家签署的《分家析产协议》不得对抗第三人，故焦纪生审查裴×2系被拆迁人，有资格认购拆迁安置住房，即视为已完成核查义务；再次，501室房屋认购价格为325872元，焦纪生交纳的60万元房款虽略低于市场价格，但高于拆迁认购价，且此房款已经交付，裴×2已获得差价利益；最后，裴×1提供的裴×2书写的欠条，形成时间在出售501室房屋之后，不能认定裴×2与焦纪生存在恶意串通行为。故对裴×1要求确认裴×2与焦纪生签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，于2014年5月判决：驳回裴×1的诉讼请求。
判决后，裴×1不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，发回重审或改判支持其原审诉讼请求。其除坚持原诉理由外，还认为：一、焦纪生购房时没有尽到审慎的注意义务；二、501室房屋转让价格低于市场价；三、裴×2在出售501室房屋时属无权处分，事后亦未得到裴×1的追认，故相应合同应为无效。焦纪生同意原判。裴×2经本院合法传唤，未到庭亦未提交答辩意见。
经审理查明：2010年5月12日，裴×2与北京华诚达房地产开发有限公司签订《绿化隔离地区住宅房屋拆迁补偿协议书》，记载：拆迁人为北京华诚达房地产开发有限公司，被拆迁人为裴×2（靛厂村292号），应安置人口伍人，原住宅房屋及附属物共补偿956696.50元。2010年5月13日，裴×2一户共认购靛厂锦园小区四套房屋，分别是：201室、401室、501室和201室。同日，裴×1就501室房屋与北京华诚达房地产开发有限公司签订《绿化隔离地区住宅房屋拆迁补偿协议书》，约定501室房价款325872元。上述四套房屋总价款1221760.08元，裴×2等五人的拆迁补偿款956696.50元直接划扣，裴×2分别于2010年5月18日、2011年1月20日、2011年7月25日向北京华诚达房地产开发有限公司补齐购房差价共计265063.58元。
2010年5月25日，裴×2与焦纪生签订《房屋转让协议》，约定焦纪生支付购房款六十万元，靛厂锦园小区二居室房屋由乙方长期居住并享有永久使用权（且享有产权登记后的所有权）。该合同未明确约定“靛厂锦园小区二居室房”的门牌号，但庭审中双方均认可该房屋系501室房屋。焦纪生于协议签订前后分三次向裴×2交付60万元款项，裴×2分别于2010年4月29日、5月18日签署收条。2010年5月，焦纪生在取得501室房屋钥匙、水卡、电卡后，交由其女儿、女婿入住501室。
2012年，裴×1起诉焦纪生要求其腾退501室，原审法院判决驳回裴×1的诉讼请求。后裴×1上诉，本院作出终审判决驳回其上诉请求，维持原判。
另查，501室房屋目前并未下发房屋所有权证。
原审法院审理过程中，裴×1提交2010年5月13日裴×2、王×、裴×1、贾×、裴×3签订的《分家析产协议》，欲证明501室房屋归裴×1、贾×、裴×3所有。焦纪生对此认为其家庭内部的分家协议不应对抗第三人，裴×2在出售房屋时并未向其表明501室房屋分给了裴×1。裴×1提交裴×2书写的借条两张，称裴×2欠焦纪生钱款，故低价出售501室房屋。焦纪生对此予以否认，称借条发生在房屋买卖之后，且60万元房款不属于不合理低价。焦纪生称裴×1对501室房屋买卖一事知晓。裴×1对此予以否认，并称其仅知悉焦纪生及其亲属在501室借住，但不知道房屋买卖一事。
上述事实，有裴×2签订的《绿化隔离地区住宅房屋拆迁补偿协议书》、裴×1签订的《绿化隔离地区住宅房屋拆迁补偿协议书》、靛厂锦园小区售楼结算清单、购房收据、《房屋转让协议》、（2012）丰民初字第22258号民事判决书、（2013）二中民终字第2835号民事判决书、收条及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，焦纪生购房时审查了裴×2签订的拆迁补偿协议，有理由相信裴×2作为被拆迁人、对回迁安置房享有购买的权利。裴×2一家签署的《分家析产协议》系家庭内部协议，不能够对抗第三人。焦纪生支付购房款时，将其中一万元通过转账的方式转入以裴×1为户名的银行卡账户。裴×1称该银行卡由裴×2持有，但未提交相应证据，本院不予采信。裴×1称收房时钥匙由其持有，但对于焦纪生家人入住501室房屋无法作出合理解释。焦纪生家人入住后，裴×1在长达两年半的时间内并未对其自认为所有的房屋进行管理，综合其银行账户收取购房款的事实，其现称对裴×2售房一事不知情，有悖常理，本院不予采信。裴×1称501室房屋转让价格低于市场价，并未提交相应证据，且该价格已高于拆迁认购价，故本院对其该项主张不予采纳。裴×2在出售501室房屋时虽未取得裴×1的书面授权，但当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。原审判决正确，本院予以维持。裴×2经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各70元，均由裴×1负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年八月十九日
书 记 员 张 璐