北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终7382号
上诉人（原审被告、反诉原告）：橄榄国际传媒文化（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定的代表人：马丁.爱德华.加绩（MARTINEDWARDJUDGEJR），董事长。
委托诉讼代理人：刘永波，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：柴玉啟，男，1959年12月19日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：梁凤杰，北京嘉润律师事务所律师。
上诉人橄榄国际传媒文化（北京）有限公司（以下简称橄榄国际公司）因与被上诉人柴玉啟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初51802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
橄榄国际公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判驳回柴玉啟全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决无事实及法律依据。本案系柴玉啟单方解除合同，并非橄榄国际公司违约导致合同解除，不应支付违约金；一审在认定无空置期损失的情况下又支持柴玉啟违约金自相矛盾；一审以税后租金计算违约金缺乏合同依据；柴玉啟并未证明其损失超出保证金，橄榄国际公司交付的保证金及一审判决的租金足以赔偿柴玉啟损失。2.一审遗漏重要当事人。涉案房屋权属系柴玉啟与他人共有，一审并未释明追加违法法律规定，导致事实未查清及侵害其他共有人权利。3.一审违反法定程序。柴玉啟提交的共有人身份证明及委托租房证据并未经过庭审质证，一审程序违法。
柴玉啟辩称：柴玉啟同意一审判决，不同意橄榄国际公司的上诉请求。
柴玉啟向一审法院提出诉讼请求：1、橄榄国际公司向柴玉啟支付拖欠的房屋租金655137元；2、橄榄国际公司向柴玉啟支付拖欠的房屋租金的逾期违约金（自逾期之日起至实际付清之日止，按0.65‰/每日的标准计算），起诉时暂时计算至2016年12月25日，即172004.9元；3、橄榄国际公司向柴玉啟赔偿房屋空置损失655137元、支付单方解约违约金218379元。
橄榄国际公司向一审法院提出反诉请求：1、确认橄榄国际公司与柴玉啟之间的房屋租赁合同已于2015年8月31日解除；2、将房屋租赁合同约定的过高违约金减少至不超过已付履约保证金128116元的范围内。
一审法院认定事实：一、关于柴玉啟是否系适格出租人。柴玉啟与武某系夫妻关系，柴玉啟与柴某2系父子关系；武某和柴某2分别委托柴玉啟出租二人名下案涉房屋，故柴玉啟有权出租案涉房屋，并主张相应权利；二、2014年4月1日，柴玉啟（甲方）与橄榄国际公司（乙方）签订有《房屋租赁合同》一份，合同1.1条约定，由柴玉啟将位于北京市朝阳区西大望路×号院×号楼×层10××局部面积、10×室、10×局部面积的写字间出租给橄榄国际公司使用；合同2.1条约定，租赁期间为2014年5月29日至2016年5月28日至；合同3.1条约定，2014年5月29日至2016年5月28日期间房屋租金为每月72793元（税后64058元）；合同3.6.1条约定，租金每三个月为一期，每公历年度的11月18日、2月18日、5月18日、8月18日前支付下期三个月的租金（每期开始的10天前支付租金）；合同3.6.4条约定，乙方逾期支付租金等费用，应向甲方支付逾期违约金，乙方每逾期一日，向甲方支付逾期违约金1000元；合同3.7.1条约定，履约保证金为128116元，乙方于签订本合同当日支付给甲方；合同3.7.2条约定，乙方在履约期间违反本合同的任何条款规定，甲方可以使用或扣留全部履约保证金抵偿甲方的损失；合同3.7.4条约定，乙方提前解约或因乙方违约导致本合同提前解除时，保证金不退；合同8.2条约定，甲方因乙方违约，终止合同继续履行，解约函发送到乙方，并收回房屋之日。三、关于双方签订的房屋租赁合同解除时间。柴玉啟称，橄榄国际公司支付租金至2015年8月28日，之后再未支付租金，其不知道橄榄国际公司什么时候搬离的，2015年11月底发现橄榄国际公司搬离租赁房屋。橄榄国际公司称，2015年8月29日柴玉啟向橄榄国际公司邮寄送达了解约通知函，2015年8月30日橄榄国际公司签收的该快递，2015年8月29日柴玉啟将解约通知通过短信发送给了橄榄国际公司的员工杨宣，2015年8月30日柴玉啟将房屋门私自上锁，2015年9月1日橄榄国际公司将东西全部从租赁房屋搬离。
一审法院认为：柴玉啟与橄榄国际公司签订的《北京市房屋租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，合法有效。关于合同解除时间，根据橄榄国际公司提交的证据，已经形成有效证据链，可以确定柴玉啟在橄榄国际公司到期未支付租金的情况下，向橄榄国际公司发送了租金催交通知书、解约函及短信，橄榄国际公司不认可该事实，并称在2015年11月底才发现橄榄国际公司搬离租赁房屋，显然不符合常理，一审法院对橄榄国际公司于2015年9月1日从租赁房屋搬离的主张予以认可，确认双方签订的房屋租赁合同于2015年9月1日解除，故橄榄国际公司应当支付柴玉啟2015年8月30日至2015年9月1日期间的租金7279元。根据双方各自的行为表示，双方已无继续履行租赁合同的意愿，故对于柴玉啟要求橄榄国际公司支付2015年9月2日至2016年5月28日期间的租金和逾期违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
柴玉啟要求橄榄国际公司支付违约金218379元的诉讼请求，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，一审法院认为橄榄国际公司的行为已经构成违约，应当向柴玉啟支付违约金，柴玉啟主张的违约金218379元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于柴玉啟要求橄榄国际公司支付房屋空置损失费的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。根据双方签订的合同约定，橄榄国际公司提前解约或因橄榄国际公司违约导致租赁合同提前解除的，保证金不予退还，故橄榄国际公司要求将房屋租赁合同约定的过高违约金减少至不超过已付履约保证金128116元的范围内的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上判决：一、确认柴玉啟与橄榄国际传媒文化（北京）有限公司之间的房屋租赁合同于二〇一五年九月一日解除；二、橄榄国际传媒文化（北京）有限公司于判决生效之日起十日内支付柴玉啟租金七千二百七十九元；三、橄榄国际传媒文化（北京）有限公司于判决生效之日起十日内支付柴玉啟违约金二十一万八千三百七十九元；四、驳回柴玉啟的其他诉讼请求；五、驳回橄榄国际传媒文化（北京）有限公司的其他诉讼请求。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，合同约定对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，柴玉啟与橄榄国际公司签订的《北京市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同。双方在合同中对租金支付时间及方式、合同解除条件、违约金计算方式及条件进行了明确约定。根据合同约定，橄榄国际公司未按照合同约定支付租金，柴玉啟以此行使合同约定的解除权，一审法院据此认定橄榄国际公司构成违约，应依据合同约定向柴玉啟支付违约金并无不当，本院予以确认。橄榄国际公司上诉主张其并未违约，不应支付违约金无事实及法律依据，本院不予采信。橄榄国际公司上诉主张一审法院未追加涉案房屋共有权人导致事实不清及程序违法。因出租人对租赁房屋是否有所有权，不影响房屋租赁合同的效力。本案中，双方当事人在签订涉案合同时已对房屋状况进行确认，柴玉啟依据合同约定交付房屋，橄榄国际公司亦依据合同交付租金并正常使用，双方均依据合同履行了各自义务。橄榄国际公司上诉主张一审法院未追加房屋共有权人参加诉讼并无事实及法律依据，本院不予采信。橄榄国际公司上诉主张一审存在程序违法应发回重审。经查，一审法院并无严重程序违法足以导致本案发回重审的情形，对橄榄国际公司的此项上诉请求本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4576元，由橄榄国际传媒文化（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 王 朔
审 判 员 张岚岚
二〇一八年六月二十一日
法官助理 魏 举
书 记 员 邸 硕