湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终827号
上诉人（原审原告、反诉被告）：岳阳市广标汽车服务有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区琵琶王路199号。
法定代表人：吴文联，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南省地质矿产勘查开发局四O二队，住所地长沙市雨花区体院路245号。
法定代表人：刘拥军，该队队长。
委托诉讼代理人：曹景毅，湖南岳州律师事务所律师。
上诉人岳阳市广标汽车服务有限公司（以下简称广标公司）因与上诉人湖南省地质矿产勘查开发局四0二队（以下简称四O二队）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民康初字第317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广标公司委托诉讼代理人刘立华、上诉人四O二队委托诉讼代理人曹景毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广标公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求，驳回四O二队关于支付违约金的反诉请求。事实和理由：一、关于新建房屋的现值问题，一审判决在评估现值的基础上又进行使用年限比例折旧是错误的。岳阳楼区价格认证鉴定中心出具的价格鉴定书第四项记载，价格鉴定结论所指价格是：鉴定标的（即新建房屋）在鉴定基准日，采用公开市场价值标准的市场价格。同时，该鉴定书第六项也明确载明，该价格鉴定方法采用的是市场法、成本法。因此，该价格鉴定书认定的价值系基于鉴定当时的市场价格，已考虑使用年限基础上所作的现值价格，而一审判决却在房屋现值的基础上又进行11年折旧明显不当。二、一审判决判令被上诉人提供租金年度正规发票，但却未明确发票的起止时间，应予纠正。三、根据合同约定，上诉人交纳的10万元押金抵扣租金后尚剩余3万元，原审法院对该3万元未进行处理不当。四、一审判决认定上诉人逾期支付租金构成违约，应支付违约金不当。上诉人未按时支付租金是基于被上诉人未按约定向上诉人提供正规发票，导致上诉人一直作为财务挂账处理，上诉人系行使合同法赋予的抗辩权，故依法不应承担违约责任。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法予以改判。
四O二队辩称，一、本案的诉争房屋系临时建筑，已超出使用年限，不应当予以补偿。二、关于发票问题，一审判决并无不当。三、关于3万元押金，请二审法院予以查清查实，依法判决；四、根据双方签订的租赁合同的约定，广标公司未按时支付租金就应当支付违约金。
四O二队上诉请求：1、撤销一审判决的第一项；2、由广标公司将扩建的房屋全部完好移交给四O二队；3、全部诉讼费用由广标公司承担。事实和理由：上诉人在租赁期间新建的房屋为钢结构、砖混结构的混合建筑，属于临时建筑。根据《民用建筑设计通则》（GB50352－2005）的规定，建筑的设计使用年限分为四类，其中临时性建筑设计使用年限为5年，故本案诉争房屋的使用年限应为5年，截至2015年，被上诉人已使用11年，上诉人无需再支付房屋扩建费用。即便根据建筑物经济耐用年限的有关规定，钢结构生产产房为70年，砖混结构生产厂房为40年，本案诉争房屋也只有40年，而非70年，一审按照70年的使用年限计算诉争房屋的剩余价值明显不当。综上，原审判决认定事实不清，请求二审法院依法予以改判。
广标公司辩称，岳阳楼区价格认证鉴定中心出具的诉争房屋的价值已经考虑了折旧情况，一审再予以折旧不当。
广标公司向一审法院起诉请求：1、请求依法确认四O二队拍卖租赁物的行为侵害了其优先购买权，判令四O二队按其拍卖成交价的10%赔偿广标公司的经济损失；2、请求判令四O二队对其同意后广标公司在租赁场地上新建的厂房建设费补偿180万元；3、请求判令四O二队按1400元每月的工资标准向广标公司支付综合楼空置楼层看管费（自2008年5月31日起至四O二队接管之日止）；5、一审的诉讼费用由四O二队承担。
四O二队向一审法院反诉请求：1、请求判令广标公司支付租金15万元；2、请求判令广标公司支付违约金146937.5元（从2014年1月8日起，暂计算至2015年1月8日止），违约金具体总额计算至判决之日；3、由广标公司承担一审诉讼费用。
一审法院认定事实：广标公司与四O二队于2004年5月18日签订《水文二队岳阳（基地）综合楼（二层）和附属场地的租赁合同》，门面租赁期五年，附属场地租赁期十年，广标公司签订合同后交纳押金10万元，第一年不计息，不抵扣，第二年可抵租金，抵至3万元时不继续抵扣，合同解除并办理相关手续后返还，合同期满，在同等条件下，广标公司有优先续租权。2008年7月8日签订《补充合同》，约定从2007年10月1日起广标公司应当在每月7日前支付当月租金，四O二队应当将当年所收租金正规发票给广标公司，延期两个月按每日0.5%支付违约金。2011年9月10日，双方再次签订补充合同，约定从2007年1月起，租金调整为每年15万元，租赁期限一致调整至2014年12月30日，同时约定租赁时间到期，广标公司必须按时腾交房屋和场地给四O二队（广标公司对房屋所做装修，所需费用均由广标公司自行承担。除可以移动或可拆除的设备及在场地上由广标公司所建的建筑物外），同时约定未租赁的房屋到2014年12月30日由广标公司无偿帮助四O二队管理。在租赁期内，广标公司在附属场地上自建房屋用于经营，其中规划许可修建一栋一层临时维修车间。广标公司自建建筑物经价格评估价值为1848740元。2013年9月5日，四O二队委托拍卖公司出具拍卖公告，将广标公司租赁物于2013年9月25日就经营使用权和征收拆迁补偿受益权公开拍卖。2014年11月27日，广标公司认为四O二队的拍卖行为侵犯其优先购买权，遂诉至原审法院。原审法院另查明，广标公司2014年全年租金未予支付。一审法院认为，本案的焦点为：一、四O二队是否侵犯广标公司的优先租赁权和优先购买权，根据双方签订的《水文二队岳阳（基地）综合楼（二层）和附属场地的租赁合同》以及《中华人民共和国合同法》的规定，广标公司具有优先租赁权和优先购买权，四O二队的拍卖行为是对租赁物使用权和部分受益权的处置，牵涉到广标公司的优先租赁权和优先购买权，广标公司在2013年10月10日得知，起诉时间为2014年11月27日，没有在一年内行使撤销权，视为放弃，故广标公司诉求继续履行租赁合同，没有依据，不予支持。二、广标公司租赁期内新建房屋折旧成本费的赔偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错负担。”的规定，广标公司新建的房屋，主厂房办理临建规划手续，系临建房，期限为两年，到2006年为止，此后未办理延期手续，属于未办理合法建设手续的，广标公司新建房屋建成多年，四O二队未提出异议，视为默认即同意扩建，应当由双方各承担一半费用。根据价格鉴定，房屋市场成本为184870元，到2015年，已使用11年，钢结构生产厂房使用年限70年，确定现有成本为1558223.7元，由四O二队承担779111.85元。三、根据合同约定，对于所交纳租金，四O二队应当提供年度正规发票，广标公司的该项予以支持。四、广标公司诉求的2008年5月31日至今的看管费用，2011年补充合同约定，广标公司属无偿管理，故对该项请求不予支持。五、四O二队反诉租金，广标公司认可2014年全年租金未交，根据2011年补充合同，全年租金为15万元，广标公司应当支付15万元租金给四O二队。六、违约金计算，因双方于2008年签订的补充合同约定的违约金系每日加收所欠租金的0.5%，该约定的违约金过高，调整为每月2%，四O二队反诉要求从2014年1月8日起计算予以支持。判决：一、由四O二队支付广标公司房屋扩建费779111.85元，广标公司将扩建的房屋全部完好移交给四O二队；二、由广标公司支付四O二队所欠租金15万元，并以所欠租金为基数，按照月2%支付违约金，自2014年1月8日起至租金支付完毕止；三、由四O二队向广标公司提供租金年度正规发票；四、驳回广标公司的其他诉讼请求。案件受理费21900元，反诉费2877元，合计24777元，由四O二队负担11600元，广标公司负担13177元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明，四O二队将租赁物拍卖所得价款约为1070万元，广标公司新增的建筑物也在拍卖范围内。岳阳楼区价格认证鉴定中心作出的岳楼价认鉴字[2015]223号价格鉴定结论系2015年的工程造价，其在对鉴定结论的补充说明函中称广标公司扩建房屋及附属设施在2004年的工程造价按市场、成本法无法确定。其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、广标公司新增建筑物的扩建造价费如何确定及损失如何承担。二、一审判决广标公司向四O二队支付违约金是否适当。
关于焦点一、广标公司新增建筑物的扩建造价费如何确定及损失如何承担的问题。首先，新增建筑物扩建造价费用如何确定。因岳阳楼区价格认证鉴定中心按照2015年的工程造价鉴定的结论为1848740元，虽新增建筑物系2004年扩建，但岳阳楼区价格认证鉴定中心称2004年的工程造价按市场、成本法无法确定，且广标公司新增的建筑物连同其他建筑物一起被四O二队以1070万元价格拍卖给第三人，该1070万元中包含了新增建筑物的现存价值，广标公司作为新增建筑物的承建人，享有该部分的收益，故考虑到本案的现实情况，本院将按照现存价值法鉴定得出的1848740元确定为新增建筑物的扩建费用。
其次，关于扩建造价费损失如何承担。本案审理查明，岳阳市规划局于2004年11月11日批准了湖南地勘局水文二队在经线范围内修建壹栋壹层临时维修车间，说明广标公司扩建是经过出租人同意的，又因双方在合同中并未就扩建费用如何承担进行约定，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错负担。”的规定，认定扩建造价费损失如何承担应首先确认新增建筑物是否办理了合法建设手续。虽然岳阳市规划局批准了湖南地勘局水文二队在经线范围内修建壹栋壹层临时维修车间，但双方均未提交该新增建筑物的《建设工程规划许可证》，故本院认定该新增建筑物未办理合法建设手续，扩建费用应当由双方按照各自的过错大小共同负担。
四O二队作为新增建筑物的所有权人，是法定的相关建设手续办理人，故四O二队负有办理《建设工程规划许可证》的义务，但因广标公司作为承租人，掌握大量的设计、施工等建筑资料，需要配合四O二队提供相关资料，四O二队才能顺利办理手续，故广标公司负有协助四O二队办理《建设工程规划许可证》的义务。本案中，因双方均未提交证据证明未办理《建设工程规划许可证》的确切原因，而四O二队作为出租人即申请办理合法手续的当事人，对新增建筑物未能办理合法建设手续负有主要责任，故本院酌情认定由四O二队承担65%的责任，即对新增建筑物的扩建费用损失承担1201681元。
关于焦点二、本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故将租赁物交付是四O二队的主要义务，而支付租金则是广标公司的主要义务，两者形成对价关系，在四O二队已交付租赁物的情况下，广标公司未及时支付租金，构成违约，一审判决广标公司支付违约金并无不当。广标公司主张不支付租金是因四O二队一直未向其提供租金发票，因出具租金发票属于租赁合同中的附随义务，广标公司不得以四O二队未履行附随义务而拒绝履行自己的主要义务，即支付租金，广标公司称不应支付逾期交纳租金而产生的违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于广标公司称一审漏判了3万元押金的问题，因该3万元已在（2015）楼民一初字第211号民事判决当中作出处理，故对该上诉理由，本院不予采纳。
关于广标公司称一审判决未明确四O二队提供租金发票的起止时间的问题，因双方在租赁合同中约定广标公司支付租金的同时，四O二队向广标公司提供合法票据，故四O二队应向广标公司支付承租期内的租金发票。
综上，广标公司的上诉请求部分成立，四O二队的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民康初字第317号民事判决第二项；
二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民康初字第317号民事判决第四项；
三、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民康初字第317号民事判决第一项为：由上诉人湖南省地质矿产勘查开发局四O二队支付上诉人岳阳市广标汽车服务有限公司新建房屋扩建费1201681元，上诉人岳阳市广标汽车服务有限公司将新建的房屋全部完好移交给上诉人湖南省地质矿产勘查开发局四O二队；
四、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民康初字第317号民事判决第三项为：由上诉人湖南省地质矿产勘查开发局四O二队向上诉人岳阳市广标汽车服务有限公司提供承租期内的租金发票；
五、驳回岳阳市广标汽车服务有限公司的其他诉讼请求和湖南省地质矿产勘查开发局四O二队的其他反诉请求。
一审案件受理费21900元，反诉费2877元；二审案件受理费26985元，共计51762元，由上诉人岳阳市广标汽车服务有限公司负担18571元，上诉人湖南省地质矿产勘查开发局四O二队负担33191元。
本判决为终审判决。
审判长 程 鹏
审判员 余 立 根
审判员 乔 宝 全
二〇一六年九月十四日
书记员 柳龙静妮