江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终1455号
上诉人（原审被告）：江苏满桃李企业管理有限公司（原名无锡市众想餐饮管理有限公司），统一社会信用代码91320214071093857U，住所地无锡市新吴区锡甘路78号C区12号。
法定代表人：丁里轩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢曦朦，上海君澜（无锡）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈颐，上海君澜（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：无锡报业发展有限公司，统一社会信用代码91320200716898725E，住所地江苏省无锡市学前东路1号。
法定代表人：杨建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭飞，江苏敏惠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施晨佳，江苏敏惠律师事务所实习律师。
原审第三人：殷志俊，男，1964年6月27日生，汉族，住江苏省滨海县。
委托诉讼代理人：谢曦朦，上海君澜（无锡）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈颐，上海君澜（无锡）律师事务所律师。
上诉人江苏满桃李企业管理有限公司（以下简称满桃李公司）因与被上诉人无锡报业发展有限公司（以下简称报业公司）、原审第三人殷志俊房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初1296号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
满桃李公司向本院提出上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，发回重审或者改判驳回报业公司的一审诉请；2.本案诉讼费由报业公司承担。事实和理由：一、一审法院遗漏当事人，导致案件事实不清。无锡市众想餐饮管理有限公司（以下简称众想餐饮公司，2018年5月28日无锡市众想餐饮管理有限公司名称变更为江苏满桃李企业管理有限公司）从报业公司处承租案涉房屋后又转租给了其他次承租人，而报业公司对其公司转租事宜知晓并在转租合同上加盖公章，因此其公司所有的转租行为均获得了报业公司的认可，转租行为合法有效。现一审法院在确定存在合法转租事实的基础上，未追加次承租人，导致一审未查明诉争房屋实际使用状况、转租合同的租赁期限以及履行情况、所谓的违章建筑是谁加盖等事实。同时一审法院判决其公司迁出房屋，将导致判决的义务人与实际义务人不符的情形，从有利执行的层面考虑，也应追加次承租人参加本案诉讼。二、其公司不构成违约，报业公司于2017年2月20日发送的《解除房屋租赁合同的通知书》不能导致双方租赁合同的解除。1.关于延期支付租金。首先，在长达两年的租期中，双方并未依照合同约定的期限收、交租金。其公司六期房租交付时间均在每月的20-23日之间，已经形成付款惯例，且报业公司在双方出现纠纷之前也从未对上述交租时间提出过异议或进行催缴，应视为双方在实际履行过程中对合同约定的付款时间进行了实质性变更。在报业公司于2017年3月15日提起本案诉讼时，其公司也已于2017年2月21日交清当期的房屋租金，不存在拖欠租金的事实。其次，其公司曾于2017年1月16日、1月18日向报业公司递交过关于对案涉房屋厕所、停车位等问题进行改善的《申请报告》各一份，所以其公司延迟交房租亦存在客观原因。最后，双方合同租期至2027年，租金高达每年100万元，即使严格按照合同约定的支付租金的时间，其公司逾期的时间也较短，参照江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第24条的精神，经营用房承租人累计六个月未支付租金的，经催告后一个月仍未支付的，才得以解除租赁合同。因此，本案情形尚不足以解除合同。2.关于水电费支付方式，根据《房屋租赁合同》第七条第（一）项约定:“乙方在五个工作日内，根据抄表数额如期交纳费用”，该条并未明确约定应当是由其公司自行抄表，还是由报业公司抄表后告知其公司使用量和金额，再由其公司在五个工作日内交费。但根据报业公司在2017年1月5日出具给其公司的《能耗使用情况确认函》来看，应先由报业公司抄表，再交由其公司确认后缴纳相关费用。2017年1月9日，报业公司向其发出的《水电费催缴通知》确认了2015年3月2日至2016年12月30日的水电费总金额。但由于报业公司迟迟未提供缴纳水电费账户，经与报业公司多次短信、电话沟通，最终于2017年2月21日才确定了缴费账户，因此，上述水电费金额其公司在2017年2月21日才支付。而从2017年2月起，每次均是由报业公司告知其公司水电费金额并同时开具收据，其公司在收到该材料后3日内缴纳水电费。综上，其公司并未拖欠水电费。3.其公司并未擅自改动或者损坏房屋主体结构及房屋周边道路、绿化等附属设施。其公司虽对房屋有所搭建和整改，但均是出于房屋存在漏水情形以及对租赁房屋能够实际使用的目的，且每次均向报业公司提出了申请，虽然其公司在没有得到报业公司同意的前提下自行对房屋搭建、整改的做法存在一定的瑕疵,但是该行为并未改动或者损坏房屋主体结构及房屋周边道路、绿化等附属设施，不足以达到解除合同的程度。另外，案涉房屋在其公司承租前一直处于空置状态，解除合同会造成租金损失，导致国有资产的流失，鉴于目前有15户商户实际承租，解除合同也会给这些商户造成重大损失。
报业公司二审辩称：1.关于违章搭建，其公司在解除合同时已要求众想餐饮公司拆除违章建筑并恢复原状，所以拆除违章搭建是众想餐饮公司的义务。2.关于商户承租问题，目前众想餐饮公司提供的与商户的租赁合同，其公司知悉并盖章确认的仅是少数，大部分已经超过了租赁期限，其公司目前的原则是经其公司盖章认可的转租，会确保次承租人正常使用到租赁期结束，其余商户本着稳定的原则，只要正常缴纳房租给其公司，并愿意遵守租赁规章制度，则其公司愿意与这些商户继续租赁，以平稳过渡。3.一审认定事实和法律依据清楚确凿，众想餐饮公司在租期内蓄意违反合同约定，私搭乱建，违反合同约定支付租金和各项费用，其公司根据约定解除合同，也按照程序履行了通知义务。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
殷志俊二审述称：同意满桃李公司的上诉意见。
报业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认报业公司与众想餐饮公司签订的房屋租赁合同已于2017年2月21日解除；2.判令众想餐饮公司迁出租赁房屋；3.判令众想餐饮公司支付本案律师费50000元；4.本案诉讼费用由众想餐饮公司承担。事实和理由：2015年1月，报业公司与众想餐饮公司签订了《房屋租赁合同》1份，约定由众想餐饮公司承租报业公司所有的位于无锡国家高新技术产业开发区27号-C号（即机场路100号）房屋（以下简称案涉房屋），租期从2015年2月1日至2027年7月31日。并约定众想餐饮公司拖欠应缴费用达10000元以上，经报业公司书面通知仍未在期限内交纳的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构及房屋周边道路、绿化等附属设施的，报业公司有权提前终止合同、收回房屋。合同签订后，众想餐饮公司拖欠报业公司水电费、房屋租金50余万元，且经报业公司书面催收在限期内仍未支付，擅自拆改房屋主体结构及房屋周边道路、绿化等附属设施，经报业公司多次催告拆除未果。为此，报业公司于2017年2月20日向众想餐饮公司寄发了《解除房屋租赁合同通知书》1份，通知众想餐饮公司解除双方签订的租赁合同。2017年3月1日，报业公司又寄发《催告通知》，要求众想餐饮公司立即腾退承租房屋，拆除所有私搭乱建并将承租房屋交还，但至今众想餐饮公司仍拒绝交还房屋，故诉至法院。
众想餐饮公司一审辩称：1.报业公司发出的解除通知不具有解除合同的效力，也不符合法律的规定，租赁合同应当继续依法履行。2.报业公司与众想餐饮公司签订租赁合同时，报业公司是明知众想餐饮公司承租房屋是用于转租获取收益的，现转租比例已达到90%以上，报业公司单方解除合同没有通知转承租人，也没有承租人的同意和认可，将损害转承租人的利益，也有违法律规定的公平原则。3.目前为止众想餐饮公司不拖欠任何租金，也不拖欠任何水电费，故报业公司据此主张解除合同无任何依据。4.本案纠纷系因报业公司单方面要求解除合同所引起，故众想餐饮公司无义务承担报业公司的律师费，对报业公司主张的律师费标准无异议。
殷志俊一审述称：1.其为众想餐饮公司的原法定代表人及投资人，目前众想餐饮公司法定代表人系其儿媳。实际履行过程中，均由其代表众想餐饮公司与报业公司进行沟通、往来并进行部分付款。2.众想餐饮公司没有违约，报业公司迟延交付房屋时间长达3个月，众想餐饮公司支付相关费用的时间因而相应顺延，故报业公司主张的违约金不能成立，3.律师费众想餐饮公司无义务承担。
一审法院认定事实：一、合同的约定情况。案涉房屋的登记所有权人为报业公司。2015年1月19日，报业公司与众想餐饮公司签订《房屋租赁合同》1份，约定：第一条房屋基本情况及附属设施：该房屋坐落于无锡国家高新技术产业开发区27号-C地块（现机场路100号）。（一）该房屋为一幢，中间主楼五层，两边裙楼三层，面积约5000平方米（以实际面积为准），外部装修，水电配套。众想餐饮公司对此房屋的状况已熟知并愿意承租该房屋。（二）报业公司出租物仅限该房屋及内部配套设施，不包括该房屋以外的场地、道路、绿化及其他设施、设备等。报业公司对承租房产以外的部分拥有随时变更的权力，包括但不限于添加建筑物、建造或变更道路、绿化、停车场等。但不得影响众想餐饮公司租赁房屋的正常经营和原有的停车位，众想餐饮公司不得影响报业公司车辆及行人的正常通行。（三）众想餐饮公司承租的仅是房产本身，众想餐饮公司未经报业公司允许不得改变房产的外部现状，如擅自进行装修、装饰或添置新物的，报业公司可以要求众想餐饮公司恢复原状并赔偿损失。租赁房产以外的所有场地绿化及设施，众想餐饮公司如要改变，须经报业公司书面同意。众想餐饮公司对房产周边绿化、照明等设施具有养护责任。（四）众想餐饮公司租赁的房产以外的部分，包括房产周边的道路、绿化、地镑等，报业公司具有永久的无偿使用权，众想餐饮公司不得以任何理由影响、阻碍报业公司的使用。……第二条房屋用途：该房屋的现有用途为报业公司办公用房，众想餐饮公司拟租赁作为人力资源、教育、培训、电商等各类办公用房和合法经营项目。第三条租赁期限：该房屋租赁期自2015年2月1日起至2027年7月31日止（其中2015年2月1日至2015年7月31日为免租期）。双方经协商确定在租赁期限内众想餐饮公司无拖欠租金及水电费等违规行为，租赁期自然顺延三年（至2030年7月31日止）。合同期满后，如报业公司继续出租，在同等条件下，众想餐饮公司有优先续租权。在房屋租赁期限内，报业公司保证并承担下列责任：保证众想餐饮公司能够正常使用（包括房屋屋顶的自然损坏的维修）。众想餐饮公司有下列情形之一且经报业公司书面通知仍未在规定的期限内履行义务的，报业公司可以提前终止合同、收回房屋：1.利用承租房屋进行非法活动，损害报业公司及公共利益的；2.未能按本合同要求交付租金的；3.拖欠应缴费用达10000元以上的；4.未按约定的房屋用途和经营范围进行使用的；5.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构及房屋周边道路、绿化等附属设施的；6.影响报业公司正常生产生活的。如众想餐饮公司逾期不搬出，报业公司有权强制收回，或向人民法院起诉和申请执行，报业公司因此所受的损失（包括法院诉讼费、律师费、房屋空置损失等）均由众想餐饮公司负责承担。第四条租金和租金的交付及递增：该房屋的租金按照先缴后用，分段计取的原则。（1）第一阶段，自2015年8月1日至2020年7月31日每年为1000000元。……第一年首期租金交付500000元整，在签订本协议的同时缴纳，以后年度的每期租金均按照先付后用的原则，即每期付款需在实际用房日提前三十天支付下期租金，分别在7月1日前和1月1日前，由众想餐饮公司分两次向报业公司缴纳，每次分别缴纳下一租赁年度租金的50%，租金汇入报业公司账户。第五条交验有关证件：在签订租赁合同时，众想餐饮公司应向报业公司出示法人经营资质的证明、证件（含复印件）或身份证（含复印件）。以上证明文件的复印件须留存报业公司。同时报业公司也应当提供众想餐饮公司和转租房屋办证所需的全部证件及相关资料等，确保众想餐饮公司能及时办妥相关经营手续。第六条房屋改善：众想餐饮公司租赁时如需对房屋进行装修，应提前通知报业公司，并征得报业公司书面同意，并向报业公司递交装修方案，同时将施工图纸复印件留报业公司备案。装修费用由众想餐饮公司自理。众想餐饮公司装修不能改变房屋结构，危及房屋质量，并应符合相关管理部门的要求。第七条水电费的交付及预备金：（一）报业公司为众想餐饮公司安装单独的水电计量设备，每月10日为抄表日。众想餐饮公司在五个工作日内，根据抄表数额如期交纳费用。水费现为4.05元/吨，电费按照实际抄表数量和供电部门实时规定的（峰1.112元/度、平0.667元/度、谷0.3227元/度）价格支付费用（无其他附加费用），水、电费随国家统一价格调整而调整。（二）报业公司交付该房屋时，众想餐饮公司应向报业公司支付水电费等预备金50000元。（三）租赁期满或合同解除后，水、电费预备金除抵扣应由众想餐饮公司承担的费用以及众想餐饮公司应承担的违约赔偿责任等以外，剩余部分应如数返还众想餐饮公司。……第九条房屋的交付及返还：（一）交付：众想餐饮公司对报业公司提供的房屋结构状况及水电与消防配套设施无异议。（二）返还：租赁期满或合同解除后，众想餐饮公司应返还该房屋及其附属设施。众想餐饮公司应付清应当承担的费用。（三）返还后对于该房屋内众想餐饮公司遗留的物品，可视作众想餐饮公司遗弃物，报业公司有权自行处理。……第十二条违约责任：……（三）众想餐饮公司未按合同约定交付足额租金、水电费等应缴费用的，众想餐饮公司逾期20天不缴的，除仍应及时如数补交外，还应支付违约金，违约金按照欠交额及欠交时间以每日1‰计算，逾期一个月不缴纳的或未足额缴纳的，报业公司有权收回房屋另行处置（包括对该房屋停电、停水和重新招租等）。
二、双方函件往来情况。2016年4月12日，众想餐饮公司向报业公司递交《申请报告》1份，载明：因案涉房屋楼顶防水老化，部分位置漏水、加之夏天即将来临，原有隔热层面隔热效果极差，使五楼办公带来困难，特报告贵公司，众想餐饮公司将采用钢、木板结构抬高通风隔热，在钢结构上面采用玻璃房形式作为防水防漏，特申请贵公司批准此上施工整改方案。该报告后附手绘图示1张。
2016年5月3日，报业公司向众想餐饮公司送达《回众想餐饮公司关于机场路100号办公楼楼顶搭建玻璃房申请的函》1份，载明：来函收悉。关于贵公司提出的在所租赁的办公楼顶层搭建玻璃房的申请，经与规划、城管等职能部门咨询后，现答复如下：1.建筑物的外观不能随意改动。2.随意搭建属违章建筑，拆违是城管部门现阶段的工作重点，故所提申请不能同意。3.如防水层、隔热层出现问题，只要情况属实，我方会负责修理。综上所述，我公司认为不宜在楼顶搭建玻璃房，予以理解。
2016年5月25日，报业公司向众想餐饮公司送达《安全生产隐患整改通知书》1份，载明：众想餐饮公司主大楼内存在一些问题，具体为：1.主大楼内灭火器存在过期现象。2.主大楼内消防报警系统处于瘫痪状态。3.南大楼楼顶违章建筑。根据《中华人民共和国安全生产法》等有关规定，特对上述隐患提出如下整改意见：1.重新充装过期灭火器。2.购置消控琴台主机、有关控制联动设备、模块，恢复主大楼消防报警系统。3.拆除南大楼楼顶的违章建筑。希众想餐饮公司抓紧时间认真整改，并将整改回单于6月1日前报朝闻分公司办公室，否则由此产生的一切后果均由众想餐饮公司负责。2016年6月1日，众想餐饮公司的联系人殷志俊将整改回单递交报业公司，载明：1.主大楼消防系统众想餐饮公司保持原出租房时原状，主机系统被报业公司拆除。2.楼顶搭建，众想餐饮公司已报报业公司，为了遮阳防漏，虽报业公司尚未批准，搭建时也没有阻止。
2016年6月14日，报业公司向众想餐饮公司送达《关于要求移除屋顶违建房屋的函》1份，载明：鉴于众想餐饮公司接到2016年5月25日的整改通知书后，虽答应整改但实际仍未整改，违章搭建屋顶阳光房，又在院内圈养家禽等。不仅违反了租赁合同第一条第（三）款的约定，也给报业公司造成了不可挽回的负面影响，导致相关职能部门多次约谈了报业公司的负责人，并责成立即拆除违建。2016年6月13日现场检查时，向众想餐饮公司负责人现场提出要求拆除或移除仍未整改的违章搭建的三间房屋，众想餐饮公司负责人也答应了。现再次重申要求众想餐饮公司在十日内将屋顶违建拆除，否则将按合同依法采取措施。众想餐饮公司收到该函后，由负责人殷志俊于2016年6月17日在该函件上手写回复内容后递交报业公司，手写内容为：1.关于圈养家禽，众想餐饮公司决定立即整改，望报业公司另行临时安排场地安置。2.楼顶搭建玻璃房，众想餐饮公司已提前申请，虽未批准，但在搭建期间也无人阻止，根据现状和现实情况，望报业公司协商处理。
2017年1月5日，报业公司向众想餐饮公司送达《能耗使用情况确认函》1份，载明：报业集团即将对报业公司进行2016年度能耗使用情况考核，为了准确反映公司内部能耗使用情况，现将众想餐饮公司能耗使用情况告知如下：1.经报业公司与众想餐饮公司协商，能耗计量（水、电）表由众想餐饮公司在租赁初期自行购买，原读数为零。2.众想餐饮公司自安装能耗计量表之日（2015年3月2日）至2016年12月30日。下方表格载明具体的水、电表示数。若无异议请予确认。众想餐饮公司收到该函后由殷志俊于2017年1月5日在该函上签字并加盖众想餐饮公司的章。
2017年1月9日，报业公司向众想餐饮公司送达《房租、水电费催缴通知》1份，载明：根据租赁合同，众想餐饮公司需在2017年1月1日前缴清半年（2017年2月1日至2017年7月31日）房租费用500000元，另自2015年3月2日至2016年12月30日，众想餐饮公司共使用水电费44839.55元。请在三日内将房租和水电费缴清。
2017年1月16日，众想餐饮公司向报业公司递交《申请报告》1份，载明：案涉房屋中间1-4层楼面原未设计卫生间，现由于办公人数不断增加等原因，导致室内卫生间不够需求，要求安排合理室外公共厕所位置；另请报业公司车辆停到厂内已备停车位，众想餐饮公司拟在该栋办公楼外西南位置增扩10个车位，解决办公人员停车问题。
2017年1月18日，众想餐饮公司向报业公司递交《申请报告》1份，载明：案涉房屋办公楼中间1楼大厅与2楼相通，2楼已由众想餐饮公司采用玻璃进行隔断能够达到办公用途和解决使用空调困难，现1楼大厅由于太高无法作为办公场地，又无法使用空调，申请：1.因该位置在房屋租赁面积范围但无法使用，要求在租赁总面积中免交约400平方米左右房租费。2.该位置拟用阁楼形式将1-2层之间隔断（保证阁楼不影响主体结构）。后附分隔图示。
2017年2月10日，报业公司朝闻分公司向众想餐饮公司送达《函》1份，载明：关于众想餐饮公司2017年1月16日递交的报告，在上报房产主管部门报业集团报业发展有限公司明确答复之前，函告众想餐饮公司：停止一切违反合同约定的施工改建行为及因擅自施工改建引发的一切后果均由众想餐饮公司承担。众想餐饮公司收到该函后，由负责人殷志俊于2016年2月10日在该函件上手写回复内容后递交报业公司，手写内容为：由于众想餐饮公司租赁报业公司案涉房屋，主要经营人力资源和办公使用，左右群楼已在室内配置了卫生间，由转租经营户各自使用，中间主楼原未配置室内卫生间，由于人力资源应聘人员都从全国各地刚来无锡，加之闲杂人员特多，为避免此类人员为了用厕所而流窜至报业公司禁入范围影响报业公司安全生产，因此产生的一切后果众想餐饮公司概不负责。室外公共厕所更是办公楼应配套设施，申请室外厕所更是完善应有配套。请领导批准。
2017年2月20日，报业公司向众想餐饮公司寄送《解除房屋租赁合同通知书》1份，载明：众想餐饮公司自承租房屋后，从未按约支付水电费并已超过一个月未按约支付房屋租金，经多次催告后仍拒不履行合同义务，现通知如下：一、自即日起提前解除双方所签订的租赁合同，请众想餐饮公司于2017年2月28日前腾空案涉房屋（含转租给他人的部分），同时将承租的所有房屋交还报业公司。二、请众想餐饮公司在收到本通知后3日内全额支付所拖欠的租金83333.33元（租金金额暂计算至2017年2月28日）、水电费44839.55元（暂计至2016年12月30日，届时以实际发生结算）。三、自2017年3月1日起，报业公司或许将视情况发展及上级要求采取措施切断案涉房屋的水电源，如未在该期限前依据本通知予以腾空房屋和退场，由此产生所有损失概由众想餐饮公司负责。四、本合同解除后，众想餐饮公司仍未按本通知予以腾空房屋和退场，须按实际占用时间支付房屋使用费，房屋使用费承担标准按合同租金标准所示，房屋使用费将自2017年3月1日起计算至贵公司将房屋交还之日止。五、如不按上述通知内容执行，报业公司将通过法律途径予以处理，相关损失概由众想餐饮公司承担。众想餐饮公司于2017年2月21日签收上述通知书。
2017年3月1日，报业公司向众想餐饮公司寄送《催告通知书》1份，载明：众想餐饮公司自承租房屋后，从未按约支付水电费并已超过一个月未按约支付房屋租金，另有违规进行私搭乱建，致使城管部门介入处置，显已违约。2017年2月20日，报业公司依据合同条款作出通知，提前解除双方所签租赁合同，要求众想餐饮公司在2017年2月28日前腾空案涉房屋，同时将承租的所有房屋交还报业公司，但至今众想餐饮公司未遵照执行，为此再次催告：一、双方所签租赁合同已经解除，请众想餐饮公司在接到本通知书后3日内腾空所租赁的所有房屋，拆除所有私搭乱建，同时将承租的所有房屋交还。二、合同解除后，众想餐饮公司又向报业公司支付了500000元租金及40000余元水电费，请众想餐饮公司在交还房屋后与报业公司核对具体发生的租金、占有使用费及水电费实际费用情况，多余款项在众想餐饮公司交还房屋并核对清楚发生款项后予以退还。三、如未按上述通知内容执行，报业公司将通过法律途径予以处理，相关损失概由众想餐饮公司承担。众想餐饮公司于2017年3月2日签收上述通知书。
2017年3月14日，报业公司与江苏敏惠律师事务所签订《委托代理合同》1份，约定由报业公司委托江苏敏惠律师事务所代理本案一审诉讼活动，律师费为50000元。
一审中，双方当事人对如下证据及事实存在争议：一、款项支付情况。报业公司提供付款凭证、记账凭证、发票等证据，证明众想餐饮公司的付款情况如下：1.关于房屋租金：（1）第一期（2015年8月1日至2016年1月31）租金500000元，按约应于2015年1月19日前支付，实际支付情况为众想餐饮公司于2014年9月22日交纳的投标保证金100000元转为租金，2015年3月11日支付350000元（逾期51日），2015年7月21日支付50000元（逾期182日）。（2）第二期（2016年2月1日至2016年7月31日）租金500000元，按约应于2016年1月1日前支付，众想餐饮公司实际于2016年2月23日支付（逾期52天）。（3）第三期（2016年8月1日至2017年1月31日）租金500000元，按约应于2016年7月1日前支付，众想餐饮公司实际于2016年8月23日支付（逾期52天）。（4）第四期（2017年2月1日至2017年7月31日）租金500000元，按约应于2017年1月1日前支付，众想餐饮公司实际于2017年2月21日支付（逾期50天）。2.关于水电费：按约众想餐饮公司应每月支付水电费，但实际众想餐饮公司于2017年2月21日支付了截至2016年12月31日的水电费44839.55元。此后每月均支付上个月的水电费。3.众想餐饮公司于2015年2月9日支付水电预备金50000元。经质证，第一次庭审时，众想餐饮公司对报业公司陈述的上述付款时间及金额均无异议，但认为关于将此前支付给无锡日报报业集团（以下简称报业集团）的投标保证金100000元转为第一期租金是在2015年7月21日由双方达成一致意见，系因双方就付款方式及主体存在争议，故第一期租金不能认为属于逾期；因报业公司未按约于2015年2月1日交付案涉房屋，而是延期一个月以上，故众想餐饮公司相应顺延一个月付款，已不存在逾期情形；关于水电费，报业公司未按月将水电表的读数及应缴款项金额告知众想餐饮公司，且众想餐饮公司无法确定应向哪一个账号支付该款，故直到报业公司送达《能耗使用情况确认函》时才确定读数及金额，并根据报业公司工作人员的指示将水电费支付至报业公司朝闻分公司的银行账号。殷志俊认可众想餐饮公司的意见。
众想餐饮公司在第一次庭审时提供付款明细表1份、殷志俊及江苏益佳益工业服务外包有限公司（以下简称益佳益公司）分别出具的代付款说明各1份，载明：1.众想餐饮公司于2014年9月22日支付投标保证金100000元，支付至报业集团的银行账号；2.众想餐饮公司委托殷志俊于2015年2月9日支付水电费押金50000元，支付至无锡日报社印务中心的银行账号。3.众想餐饮公司委托殷志俊于2015年3月11日支付2015年8月1日至2016年1月31日期间的租金350000元，支付至报业公司的银行账号。4.众想餐饮公司委托殷志俊于2015年7月21日支付2015年8月1日至2016年1月31日期间的租金50000元，支付至报业公司的银行账号。5.众想餐饮公司委托殷志俊于2016年2月23日支付2016年2月1日至2016年7月31日期间的租金500000元，支付至报业公司的银行账号。6.众想餐饮公司委托殷志俊于2016年8月23日支付2016年8月1日至2017年1月31日期间的租金500000元，支付至报业公司的银行账号。7.众想餐饮公司委托益佳益公司于2017年2月21日支付2017年2月1日至2017年7月30期间的租金500000元及2015年3月2日至2016年12月30日期间的水电费44839.55元，支付至报业公司朝闻分公司的银行账号。8.众想餐饮公司委托益佳益公司于2017年3月2日支付2017年1月1日至2017年2月25日期间的水电费25743元，支付至报业公司朝闻分公司的银行账号。经质证，报业公司对众想餐饮公司主张的上述付款时间、金额、项目及对应的期间均无异议，所有的租金都是支付至报业公司的，只是因水电费没有发票，所以支付至报业公司朝闻分公司的银行账号。殷志俊认可众想餐饮公司的意见。
众想餐饮公司在第二次庭审时又提供付款明细表1份，载明内容中已付款的支付时间、金额及对应的期间等均与第一次提供的明细表相同，但将2015年2月9日支付的50000元的款项性质由水电费押金更改为房屋租金，将2015年7月21日支付的50000元的性质由房屋租金更改为水电费押金。另增加内容：2017年4月17日支付2017年3月的水电费10811.57元，2017年5月11日支付2017年4月的水电费6437.77元，2017年6月19日支付2017年5月的水电费5692.87元，2017年7月13日支付2017年6月的水电费9651.98元及2017年8月1日至2018年1月31日期间的房屋租金500000元，2017年8月17日支付2017年7月的水电费30257.92元。众想餐饮公司主张每次付款前均应由报业公司开具相应票据后再行付款。经质证，报业公司认为不存在先开具发票再支付房屋租金的所谓惯例，即使从众想餐饮公司制作的该份明细看，房屋租金的开票时间也均在付款时间之后；关于租金及水电费的支付情况均应以第一次庭审时双方确认的情况为准，对众想餐饮公司的更改内容不予认可；对盖章明细表中载明的增加的支付款项金额、时间情况无异议，但认为合同解除后众想餐饮公司继续占有使用案涉房屋期间理应支付占有使用费及实际产生的水电费，众想餐饮公司于2017年7月13日支付的500000元，可与截至众想餐饮公司迁出之日止按2739.73元/日的标准计算的占有使用费及法院判定应支付的各项费用相冲抵，如仍有差额报业公司同意将差额退还，故本案中暂不要求众想餐饮公司支付房屋占有使用费。殷志俊认可众想餐饮公司的意见。
众想餐饮公司提供报业公司于2016年2月21日提供的交款账号1份、报业公司经办人员蒋斌与殷志俊确认缴费银行账号的微信、短信往来情况，及报业公司印务中心经办人曹西林与殷志俊确认水电费的缴费账号的微信往来情况，用以证明报业公司前期往来时提供过多达5个以上的银行账号，故众想餐饮公司才要求报业公司以书面形式确认缴费账号，后于2016年2月23日缴纳了相应的房屋租金；蒋斌提供了新的账号、期间又要求变更账号、后又要求重新汇款至之前的老账号，最终确定后众想餐饮公司才将相应款项汇出，故众想餐饮公司一直在等待报业公司的信息再行付款；而关于水电费，报业公司始终未告知交费账号，后经众想餐饮公司询问曹西林才被告知报业公司朝闻分公司的账号，故系因报业公司提供的交款账号经常变动及提供账号的时间迟延，导致众想餐饮公司支付租金、水电费的时间相应迟延。经质证，报业公司对证据的真实性均无异议，但认为众想餐饮公司在一直不支付房租的情况下，于2017年2月21日收到解除合同通知书后又向报业公司索要收款账号，报业公司也提供了相应账号，且该账号即众想餐饮公司此前一直付款的账号，故众想餐饮公司完全知晓租金的支付账号；与蒋斌的微信往来仅是殷志俊付款当天双方微信交流的协商过程，最终双方确认把租金支付至一贯的账号，故不存在经常改动收费账号的问题，水电费支付账号的情形也是相同，且期间众想餐饮公司从未向报业公司提出过支付款项存在障碍的主张。殷志俊认可众想餐饮公司的意见。
二、房屋交付时间。众想餐饮公司提供其购买案涉房屋分电表的收据1份、主大楼物品移交清单复印件1份、消火栓照片2张，用以证明电表购买时间为2015年3月27日、主大楼的消防设施和钥匙在2015年3月19日开始移交、消火栓贴的标识载明时间是2015年3月18日，故截至2015年3月27日报业公司仍未将案涉房屋交付众想餐饮公司。经质证，报业公司对收据的真实性无异议，但认为不能证明是用于案涉房屋的电表安装，且安装能耗计量表的时间并不能证明实际交付时间，报业公司实际于2015年2月1日前即将案涉房屋交付众想餐饮公司装修使用；认为物品移交清单系复印件，不予认可；认为照片只能证明众想餐饮公司的装修情况，不能证明双方交付房屋时间，且在众想餐饮公司承租房屋后，从未向报业公司提出过延期交付房屋的异议。殷志俊认可众想餐饮公司的意见。
三、转租事宜。众想餐饮公司提供工商资料调档目录及转租合同若干，用以证明众想餐饮公司系合法转租，所有转租合同上均加盖有报业公司的章。经质证，报业公司对真实性无异议，但认为其中绝大部分转租合同的租赁期限均已届满，且转租的行为也不能作为众想餐饮公司不履行租赁合同的理由。殷志俊对证据的真实性无异议，并表示转承租人均反对报业公司解除合同的行为。
殷志俊提供承诺书、安全责任书、请愿书各1份，用以证明各转承租人不同意报业公司解除合同，并认为众想餐饮公司无违约行为，报业公司所述所谓违章搭建事宜均与众想餐饮公司无关，是转承租人的单方面行为。经质证，报业公司认为上述材料与本案无关，请愿书不是证据，关于违章搭建的情况均是由众想餐饮公司书面提出报告的，报业公司均未同意，至于众想餐饮公司与转承租人之间如何约定报业公司并不知晓。众想餐饮公司对殷志俊提供的证据无异议。
一审法院认为：报业公司与众想餐饮公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法、有效。双方当事人的争议焦点主要为报业公司是否有权解除租赁合同。具体为以下几个方面：一、报业公司交付案涉房屋的时间如何认定；二、众想餐饮公司关于报业公司的账户不明确导致其无法及时付款的抗辩意见能否成立；三、众想餐饮公司主张因水电费的交纳方式问题导致其迟延支付的抗辩意见能否成立；四、众想餐饮公司未经报业公司同意的建设行为是否符合合同约定的解除条件。
关于第一项争议焦点，法院认为应认定报业公司按约于2015年2月1日交付了案涉房屋。首先，租赁合同约定的房屋交付时间为2015年2月1日，并约定众想餐饮公司于报业公司交付房屋时支付水电费预备金50000元，而众想餐饮公司实际于2015年2月9日支付水电押金50000元，能够印证房屋交付的时间。其次，众想餐饮公司提供的主大楼物品移交清单系复印件，且报业公司不予认可，众想餐饮公司亦未提供其他证据佐证，故法院依法不予采纳。消防栓的标签及购买水表的收据，均不能看出与案涉房屋的关联性，不能据此认定交付房屋的时间。第三，租赁合同约定了六个月的免租期，众想餐饮公司在需正式支付租金前有足够的时间就房屋交付事宜提出异议，但众想餐饮公司未提供证据证明其曾向报业公司主张过迟延交付房屋的事宜。第四，租赁合同中明确约定了租金支付的时间和方式，并无关于报业公司迟延交付房屋可导致租金支付相应顺延的约定，众想餐饮公司未提供证据证明其与报业公司曾就租金支付时间重新达成过合意。综上，众想餐饮公司的该项抗辩意见证据不足，法院不予采信。
关于第二项争议焦点。首先，因双方当事人在第一次庭审时已经确认了相应的付款时间节点、性质及金额，且能与报业公司提供的付款凭证、记账凭证相印证，故应以双方第一次庭审时确认的情况为准。众想餐饮公司在第二次庭审时更改其中部分付款情况说明，但并未提供相应的证据印证，亦未给出合理的解释，故法院不予采信。其次，租赁合同约定租金支付至报业公司账号，从众想餐饮公司提供的付款明细看，其一直也是付款至报业公司的银行账号。即使此前曾存在过众想餐饮公司所述的关于交费账号的沟通，但众想餐饮公司对于报业公司的银行账号应是知晓的。众想餐饮公司收到报业公司寄送的费用催缴通知后，在报业公司未告知其账户变动的情况下，完全可将相应款项支付至此前一贯的报业公司账户，且众想餐饮公司在收到报业公司寄送的解除合同通知书后实际也是将款项直接支付至报业公司账户。第三，租赁合同中没有关于报业公司先开具发票后再由众想餐饮公司付款的约定，双方实际的付款及开票情况也无法看出存在先开票后付款的惯例。综上，众想餐饮公司主张因报业公司提供的账户不明确导致其无法按约付款的抗辩意见，依法不能成立。
关于第三项争议焦点。首先，租赁合同约定每月10日为抄表日，众想餐饮公司在五个工作日内根据抄表数额如期交纳费用，该约定已经明确了众想餐饮公司应按月支付水电费，众想餐饮公司每月均应按约履行支付水电费的义务。其次，租赁合同中未约定每月必须先由报业公司抄表后再向众想餐饮公司催缴，而水表也是在众想餐饮公司占有使用的范围内，众想餐饮公司每月依据抄表度数交费并无障碍。第三，租赁合同明确约定该预备金在合同解除或期满后由双方结算，故众想餐饮公司主张该款可直接由报业公司按约扣除的抗辩意见依法不能成立。综上，众想餐饮公司主张因无法获取准确账号导致其无法及时缴费的意见依法不能成立。
关于第四项争议焦点。租赁合同约定众想餐饮公司未经报业公司允许不得改变房产的外部现状、场地绿化及设施，如对房屋进行装修需经报业公司书面同意。众想餐饮公司虽就每次的搭建行为向报业公司书面申请报告，但报业公司均未予以同意，众想餐饮公司在此情况下仍然进行相应搭建的行为，应属违约。且该行为属于合同约定的擅自拆改、变动房屋周边道路、绿化等附属设施的情形，已符合租赁合同关于解除合同的约定。
根据以上分析，众想餐饮公司未按约提前三十日支付下一期的房屋租金，拖欠应缴费用的金额超过10000元，且经报业公司催缴后仍未支付，另有未经报业公司同意违约进行搭建的行为，已符合合同约定的解除合同的条件，故报业公司有权解除合同。报业公司向众想餐饮公司寄送解除合同通知书属于按约行使合同解除权的行为，该解除合同的意思表示到达众想餐饮公司之日即为合同解除之日，故合同解除的时间应认定为众想餐饮公司收到报业公司寄送的解除合同通知书的时间即2017年2月21日。合同解除后，众想餐饮公司应迁出案涉房屋，并将案涉房屋返还报业公司，现报业公司要求众想餐饮公司迁出并返还案涉房屋，符合法律规定，法院依法予以支持。在众想餐饮公司迁出案涉房屋之前，仍应按原合同约定的租金标准向报业公司支付实际占有使用费并支付实际产生的水电费用，因报业公司在本案中不主张上述费用，认为可在众想餐饮公司迁出案涉房屋时一并结算，故法院在本案中对上述费用不予理涉。
关于律师费。租赁合同约定报业公司有权主张法院诉讼费、律师费、房屋空置损失等，现因众想餐饮公司违约导致报业公司提起本案诉讼，报业公司要求众想餐饮公司承担因此而产生的律师费50000元，符合合同的约定，并无不当，且众想餐饮公司对报业公司主张的律师费标准亦无异议，故法院依法予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、确认报业公司与众想餐饮公司于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》已于2017年2月21日解除。二、众想餐饮公司于判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡国家高新技术产业开发区27号-C地块（即机场路100号）房屋。三、众想餐饮公司于判决发生法律效力之日十日内支付报业公司律师费50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32369元（报业公司预交），由众想餐饮公司负担（众想餐饮公司于判决发生法律效力之日起十日内向报业公司支付）。
二审中，各方当事人对一审已查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，满桃李公司提供如下证据：1.房租费交款明细及相应凭证，证明其公司的房租费已经交至2018年7月30日；2.水电费交费明细及相应凭证，证明水电费已经如期交纳；3.房屋租赁合同13份，证明其公司经报业公司同意后，将承租房屋转租给众多承租户用于经营，现许多租户仍在承租期内，报业公司单方解除合同，将严重损害众多租户的合法利益；4.照片打印件一组，证明其公司本着友好协商的态度，已将两处搭建拆除，恢复至原始状态，目前阳光房已经拆除，位于二楼的阁楼已部分拆除，仅剩龙骨部分待专业人员尽快拆除。5.殷志俊与报业集团曹主任于2017年2月21日的通话录音光盘及文字整理材料各一份，证明报业公司直至2017年2月21日才确定交纳水电费的账号。
报业公司质证认为：1.其公司仅认可上诉人在一审第一次庭审时提供的交款明细，在一审判决后，上诉人的确又支付了两笔50万元，但并非租金，其公司也未开具租金发票，该两笔款项在双方最终交接时会按照实际使用时间予以结算。2.关于水电费交费凭证，第一期时间不对，其公司认可双方一审第一次庭审时确认的时间，对其他交费时间无异议，现阶段双方确实是每月结算水电费。3.关于房屋租赁合同，系上诉人单方与第三方签订的，未经其公司盖章确认，恰恰证明上诉人除上述违约行为外，还有擅自转租的行为。4.对照片的真实性无异议，但拆除违章搭建是上诉人的义务，且照片反映现场尚未恢复原状。5.对通话录音真实性不予认可，无法确认通话一方为其公司员工以及录音的时间节点，即使内容属实，也只能证明双方曾就水电费的缴费进行过沟通，无法证明其公司同意上诉人延期缴纳水电费的事实。
殷志俊对满桃李公司的上述举证和证明目的均予认可。
本案二审争议焦点为：一、一审程序是否遗漏当事人；二、双方是否在实际履行过程中对合同约定的租金付款时间进行了实质性变更；三、满桃李公司以报业公司未及时抄表和提供交费账号为由抗辩其迟延支付水电费的依据是否充分；四、满桃李公司的违章搭建行为是否符合合同约定的解除条件。
关于争议焦点一，本院认为，本案处理的是报业公司与满桃李公司之间的租赁合同纠纷，次承租人并非本案的必要共同被告，一审法院未追加次承租人参加诉讼并无不当，满桃李公司关于一审程序遗漏当事人应予发回重审的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，虽然报业公司暂无证据表明其曾对满桃李公司前三次迟延支付租金的行为提出过异议，但该不提出异议的行为至少存在“保留异议权利”的可能性，故报业公司上述未予明确表态的行为并不能单独作为认定其同意满桃李公司迟延支付租金的事实依据，结合报业公司于2017年1月9日发送的《房租、水电费催缴通知》，可以认定报业公司并未对满桃李公司迟延至当月20-23日缴纳房租的行为予以确认。故在无其他证据证明双方曾合意变更租金支付时间的情况下，满桃李公司仅以报业公司未对其前三次迟延支付租金的行为提出异议为由，主张双方已在实际履行过程中对租金付款时间进行了实质性变更的依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点三，本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应该按照合同所使用的语句、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。根据双方合同约定，报业公司为满桃李公司安装单独的水电计量设备，每月10日抄表，满桃李公司在五个工作日内交纳费用。该条款虽未明示抄表的主体，但明确了满桃李公司应根据抄表数按期交纳水电费的义务，鉴于水电分表设备实际处于满桃李公司控制之下，即使双方对抄表主体存有分歧，满桃李公司作为交费方有义务也有能力于每月确认水电度数及应缴费用，现满桃李公司在承租的近两年时间内怠于确认和交纳水电费，且在报业公司于2017年1月9日发函催缴后亦未在限定时间内缴清，应属违约。关于水电费交费账号，满桃李公司在二审中提供的通话录音即便属实，也仅能证明其在2017年2月21日与报业公司联系确认交费账号的事宜，亦无法推翻其在承租的近两年时间内未按约交纳水电费的事实。故满桃李公司以报业公司未及时抄表和提供交费账号为由抗辩其迟延支付水电费于法无据，本院不予确认。
关于争议焦点四，本院认为，合同双方应按照合同约定全面履行合同。双方房屋租赁合同明确约定满桃李公司未经报业公司允许不得擅自对案涉房屋进行装修、装饰或添置新物，满桃李公司在报业公司明确不批准其搭建申请的情况下，擅自进行玻璃房、阁楼等违建，已属违约。现因满桃李公司在经报业公司多次发函要求其停止改建、限期拆除的情况下仍未恢复原状，报业公司据此发函解除涉案租赁合同合理合法，本院予以确认。
综上所述，满桃李公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32369元，由上诉人满桃李公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 吕杰明
审 判 员 王静静
审 判 员 景 鑫
二〇一八年七月十日
法官助理 杜凤君
书 记 员 陆焱琳