广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1901号
上诉人（原审被告）付霞辉，女，汉族，1964年7月19日出生。
被上诉人（原审原告）深圳市万厦居业有限公司。
法定代表人张雄，总经理。
委托代理人陈冰，男，汉族，1979年6月28日出生，系该公司职员。
上诉人付霞辉因与被上诉人深圳市万厦居业有限公司（以下简称万厦公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1029号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年5月31日，万厦公司与深圳市福田区山水居小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定该业委会委托万厦公司为位于深圳市福田区梅林北一路的山水居提供物业管理服务，合同期限三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止，万厦公司按每月每平方米2.5元的标准向业主（物业使用人）收取物业服务费。
该合同到期后，万厦公司未与业委会续签合同，但仍继续为该小区提供物业管理服务。2013年3月4日，山水居第三届业主委员会向万厦公司发函称第三届业委会已通过招投标确定了新的物业服务企业，请于2013年3月15日进行交接。
付霞辉于2004年1月8日购买位于深圳市福田区梅林北一路的山水居某号房，建筑面积83.11平方米。按上述合同约定标准计算，每月应缴物业服务费应为207.78元，但此前万厦公司一直按每月204.98元计收，诉讼请求也是以此为月收费标准计算。2010年2月至2012年12月期间（35个月），付霞辉因其楼下的住户搭建钢化雨篷，影响其家居安全及卫生环境，拒绝向万厦公司缴纳物业服务费。万厦公司称其曾向社区工作站及查违办反映情况，也曾劝阻该住户，但该住户不予理会。
另查明，万厦公司起诉请求的欠费期间系2010年2月至2013年3月，但经庭审查明，2013年1月至3月期间的物业服务费，付霞辉已经向万厦公司补交，双方对此予以确认。
万厦公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、付霞辉向万厦公司支付物业管理费7789.05元；2、付霞辉向万厦公司支付违约金726.18元；3、付霞辉承担诉讼费。
原审法院认为，万厦公司与山水居业主委员会签订的《物业管理服务合同》对作为该小区业主的付霞辉具有法律约束力，万厦公司、付霞辉均应遵循合同的约定履行各自的义务。万厦公司已依约提供物业管理服务，付霞辉应当依照合同约定及相关法律规定履行支付物业服务费的义务。经核算，按照万厦公司诉请的标准（因低于按实际建筑面积计算的月费用金额，依据权利处分原则，准予按照其请求的标准计算），2010年2月至2012年12月期间（35个月），付霞辉合计应付的物业服务费为7174.30元。付霞辉提出的答辩事由属于邻里纠纷，对于邻里之间的纠纷，物业服务企业可以参与协调、沟通，但并无裁决纠纷的权力和强制执行力，故邻里纠纷不能构成拒付物业服务费的合法理由，付霞辉对该纠纷应另循法律途径向侵权人主张权利。关于迟延支付物业服务费的违约金，合同未约定具体标准，万厦公司请求按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自每个欠费月的次月1日起计算至2013年5月1日，符合相关司法解释的规定，原审法院予以支持，经核算，该部分违约金为716.38元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二四条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、付霞辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市万厦居业有限公司支付深圳市福田区梅林北一路的山水居B栋304号房2010年2月至2012年12月期间的物业服务费7174.30元；二、付霞辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市万厦居业有限公司支付迟延支付物业服务费的违约金716.38元；三、驳回深圳市万厦居业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已由万厦公司预交），由付霞辉负担。
上诉人付霞辉不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、请求免除所欠管理费及违约金；3、请求万厦公司公开山水居小区的所有帐目；4、一、二审诉讼费用全部由万厦公司承担。事实与理由：一、物业服务合同属于双务合同，由于深圳市万厦居业物业有限公司没有完全履行合同或履行合同存在严重缺失和不足，付霞辉作为业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务公司进行抗辩。第一，万厦公司提供的服务不达标，使付霞辉所在的山水居小区物业管理十分混乱，万厦公司已于2013年3月份15日被山水居业主撤销更换，足以证明其没有完全履行山水居服务合同或履行合同存在严重缺失。第二，万厦公司并未尽到相应管理义务，给付霞辉造成直接经济损失应负赔偿责任。根据《山水居物业管理服务合同》第四条甲方的权利和义务（三）的约定，“委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取催缴催改措施”。第五条（八）约定，对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业范围内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。山水居小区二楼有8户业主私自搭建雨篷，且被相关部门认定为违法建筑。万厦公司在接到投诉后，对此没有尽到管理和制止的义务，既使付霞辉等三楼业主的安全得不到保障，经常发生盗窃事件，也给付霞辉的工作和生活造成了极大的困扰和影响，也造成三楼业主的极大损失（发生被盗案件当时已报告物业公司）。根据《山水居物业管理服务合同》第九条违约责任（二）的约定，付霞辉有权要求万厦公司赔偿经济损失。第三，万厦公司并未尽到相应职权范围内的其他管理维护义务。付霞辉所在的山水居小区内卫生极差，楼道及电梯间更是经常恶臭不断，山水居小区经常被盗，付霞辉停放在小区内的三辆自行车曾先后相继被盗，经投诉后万厦公司均不予理会。此外，山水居小区还存在经常停水停电停电梯、小区内机动车辆乱停乱跑无人管、各单元防盗门长年坏了无人修；门禁对讲系统也是形同虚设等等情况，万厦公司提供的服务不符合物业服务合同的约定。二、依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”原审法院仅依据物业管理服务合同，就认为万厦公司履行了相应义务，缺乏事实依据。三、依据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十三条的规定，业主请求公布、查阅应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。因此万厦公司应当公开山水居小区十多年来的帐目的收支明细情况。
被上诉人万厦公司口头答辩称：付霞辉的上诉请求缺乏依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院二审庭审中，付霞辉提交了以下证据：1、2012年6月20日的邻居报警回执（原件），证明该邻居的越野单车被盗，且目前该小区还存在电梯困人的情况；2、2010年5月28日的报纸（原件），证明二楼搭建的平台属违章建筑；三、面积汇总表（复印件），证明二楼房屋与三楼房屋面积是相同的，故涉案平台属公共面积；四、照片（复印件），证明涉案平台搭建前后的对比。万厦公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可。
本院认为，付霞辉以万厦居业公司提供的物业服务不到位以及对于楼下住户搭建钢化雨篷行为未予处理等事由作为其拒缴物业服务费的抗辩理由。对此，本院认为，首先，付霞辉未提交有效的证据证明其所主张的涉案小区存在停水停电、卫生管理差等管理不到位的情况。其次，关于小区业主搭建雨篷等违建问题，因万厦公司作为物业服务企业对此并无强制干预和拆除的权力，付霞辉以万厦公司未对此进行管理和处理为由拒付管理费的理由缺乏事实依据。再次，关于小区内的盗窃问题。付霞辉为此提交了一份报警回执。该报警回执中的报警人并非付霞辉本人，付霞辉也未提供证据证明报警人为小区业主，无法证明相关案件发生在涉案小区内。并且即使小区内发生盗窃行为，小区业主也应通过侵权诉讼向万厦公司主张权利，而非拒付物业服务费。综上，付霞辉未能提供有效证据证明万厦公司未履行物业服务的相关义务，其拒付物业服务费的理由均不成立，其应按《物业管理服务合同》的约定向万厦公司支付物业服务费，原审判决付霞辉向万厦公司支付拖欠的物业服务费及利息正确，本院予以维持。
至于付霞辉在二审中所提出的要求万厦公司公开山水居小区的所有账目的请求，付霞辉并非本案原告，且该请求与本案不属同一法律关系，因此本院对此不予处理，付霞辉可另循法律途径解决。
综上，付霞辉的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费25元，由付霞辉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许 莹 姣
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 邹俊辉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。