云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第84号
上诉人（原审被告）云南普隆房地产开发有限责任公司。住所地：昆明市官渡区吴井街道办事处*楼。
法定代表人徐阳，董事长。
委托代理人杜丽娟、张垚，北京德恒（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）罗兴华，男，彝族，1962年1月1日出生。
委托代理人赵一蒴，云南曲直律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人云南普隆房地产开发有限责任公司因与被上诉人罗兴华商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2014）官民二初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经报本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：2012年8月8日，原被告签订《商品房购销合同》及合同补充协议，该合同附件包括户型图，合同已向市房管部门登记备案，并约定：原告向被告购买位于官渡区吴井街道办事处辖区太乙桥村银杏金川花园×幢××层××××号预售商品房，合同总金额为778800元；被告应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告，被告如未按约定时间交房，自约定交房时间届满后次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元向乙方支付违约金，逾期30天被告按原告已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告形式通知原告办理交接手续，交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。补充协议对顺延交房时间约定为：若出现不可抗力原因、项目所在地政府政策变化或遵守政府法令、因政府进行市政工程建设影响本工程建设的情况不视为被告逾期交房，被告可据实顺延交房时间，但应在发生上述情况后30日内以媒体通知的方式通知原告。被告将以昆明当地报纸媒体之一作为发布交接通知的媒体，故原告应于约定交接日期前30日关注以上媒体，并按通知要求办理交接手续。合同签订后，原告依约履行付款义务。被告于2013年12月3日在《生活新报》上告知交房时间因周边学校各类考试要求及其他原因导致该项目停工累计50天而顺延50天，于当月26日登报公告交房时间为2013年12月31日前。原告于2012年11月17日向被告支付了契税7788元，于2014年1月28日向被告支付了维修基金7920元、智能化系统3000元、产权证工本费80元、印花税贴花5元。双方因交房时间、交房条件问题未能达成一致意见，原告因此诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付至2014年5月27日的逾期交房违约金45859.8元（违约金从2014年1月1日计算至2014年1月30日为300元，从2014年1月31日计算至2014年5月27日为45559.8元，即购房价格778800元×0.05%×逾期天数117天=45559.8元）；2、自2014年5月28日开始至被告所建本案争议商品房的竣工验收备案登记表下发之日的全部违约金，计算公式：778800元×0.05%×逾期天数，即389.4元／天×天数；3、被告返还其违法收取的产权证工本费80元、印花税贴花5元、契税7788元、维修基金7920元、智能化系统费用3000元，合计18838元；4、被告承担因迟延交房致原告租房相关损失15000元，以上各项合计79697.8元；5、被告承担本案的诉讼费。
一审法院经审理认为：本案原、被告在自愿基础上订立的商品房购销合同系有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，合同第七条交付期限、第十条交接都明确约定了“商品房经建设单位组织验收合格”，一审审理中，被告未能举证证明本案讼争的房屋已经经过建设单位组织验收合格，也未举证证明原、被告双方已经办理了房屋交接手续，因此，被告应当承担逾期交房的违约责任。合同约定的交房期限为2013年12月31日，按合同约定逾期30天内每天10元，因此至2014年1月30日，被告应支付原告逾期交房违约金300元；自2014年1月31至本判决书确定的履行期届满之日止的违约金按合同约定原告已付款778800元的0.05%乘以逾期天数计算。关于原告要求被告返还其违法收取的产权证工本费80元、印花税贴花5元、契税7788元、维修基金7920元、智能化系统费用3000元，因上述款项系原告自愿向被告交纳，故对该请求一审法院不予支持。另外，因原告的租房行为系其单方行为，因此，对原告要求被告承担因迟延交房致原告租房相关损失15000元的诉讼请求一审法院也不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告云南普隆房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内支付原告罗兴华逾期交房违约金人民币300元及自2014年1月31日至本判决书确定的履行期届满之日止的违约金（778800元乘以0.05%乘以逾期天数计算）；二、驳回原告罗兴华的其他诉讼请求。”案件受理费1792元，由被告负担。
一审判决宣判后，云南普隆房地产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉主要事实和理由如下：一、一审判决认定事实严重错误。首先，双方《商品房购销合同》约定的商品房交付条件之一是经建设单位组织验收合格，而本案中上诉人已经组织施工单位、设计单位、监理单位等相关单位对项目进行了验收并确认了项目合格，故本案房屋符合合同约定的交付要求；其次，在本案项目建设过程中，根据昆明市政府及相关部门的要求，项目累计停工50天，故根据双方《商品房购销合同》补充协议第三条第四款的约定，上诉人可以顺延交房时间50天，且上诉人已经在2013年12月3日在生活新报上刊发了项目停工事宜和顺延交房的公告，故上诉人在2014年2月19日前向购房人交房均不应视为逾期交房，上诉人不存在逾期交房行为；第三，根据双方签订的《商品房购销合同》第十三条第八款第1项及该合同补充协议第三条第三款的约定，被上诉人于2014年1月28日向上诉人交纳维修基金、智能系统费用、产权证工本费及印花税的行为足以证明被上诉人在2014年1月28日与上诉人办理了接房手续，故上诉人严格依照合同履行了相关义务。综上，本案一审判决认定的事实与案件事实严重不符，应当依法纠正。二、一审判决违反相关司法文件的规定，判决结果显失公正。《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》规定：“对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题”。本案若按照一审判决第一项确定的违约金计算方式计算，上诉人截止2014年12月31日所需承担的违约金就高达130414元，该违约金显然远远超过了被上诉人的实际损失。因此，即便上诉人构成了逾期交房，一审法院判处如此之高的违约金也违背了上述司法文件的规定，判决结果显失公平，应当依法予以纠正。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人罗兴华答辩称：一、上诉人应当将符合法律规定的其完成竣工验收的证据交由法院审查。根据我国法律法规的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。上诉人一再声称其房屋已经经过验收合格，但是在一审举证期限内其未能将相应的证据提交人民法院，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十二条之规定，该书证在上诉人控制之下的，其应承担举证责任以证明其出售给被上诉人的房屋系经过竣工验收程序，否则应承担举证不利的后果。二、上诉人所出售的商品房未能通过法律规定的竣工验收程序，违反国家强制性规定，也违反双方签订的《商品房购销合同》第七条的约定，其所出售的房屋既不满足商品房出售之法定前提，也不符合双方约定，系构成违约，应当承担违约责任。首先，上诉人作为房地产建筑企业，其与被上诉人签订《商品房购销合同》时，所提供的格式合同已经充分考虑到了其自身修建该建筑所需要的时间。不能之后以政府原因导致房屋建设进度拖延为由要求延期，这属于无效行为；其次，上诉人明知其所建房屋尚未完成竣工验收程序仍恶意发布交房公告，构成欺诈交房，违反法律强制性规定和双方的约定，其应当向被上诉人承担违约责任。三、根据依法治国之理念和契约精神以及双方合同的约定，本案违约金金额应当按照双方签订的《商品房购销合同》之约定进行计算。综上，上诉人的上诉请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请二审法院在查明事实的基础上，驳回上诉，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。
二审中，上诉人云南普隆房地产开发有限责任公司为证明其上诉主张，向本院提交了以下证据：
第一组：
《商品房购销合同》及补充协议。
第一组证据欲证明：2012年8月8日双方签订的《商品房购销合同》及补充协议明确约定，上诉人应于2013年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给被上诉人，上诉人应以昆明当地报纸媒体公告的形式通知被上诉人办理交接手续，被上诉人应在约定交房日前30日关注并按通知要求办理交接手续，否则未能接房视为上诉人已按期交付了符合合同约定的房屋并视为被上诉人已验收合格，《商品房购销合同》及补充协议的条款是双方真实意思表示，上诉人已尽到告知及提示注意的义务，被上诉人对协议条款无异议、无理解歧义。
第二组：
1、云南省昆明市第二中学关于暂停施工的函件（部分）；
2、昆明市南博会政府部门要求停工的通知（互联网上下载）；
3、《公告》；
4、联通支付POS签购单、《收据》、《昆明市房屋产权管理处房屋权属登记薄查询无结果通知书》。
第二组第1-3项证据欲证明：上诉人施工过程中由于周边学校各类考试以及政府会议等因素，被要求暂停施工50余天，上诉人依约公告，据约定可以顺延交房且上诉人不承担违约责任；上诉人经赶工，最终根据建设工程竣工验收情况通知被上诉人等业主于2013年12月31日可以交房。第二组第4项证据欲证明：被上诉人接到上诉人通知后，于2014年1月28日持“查询无结果通知书”到上诉人处接房并按约定支付维修基金等费用。
第三组：
1、《工程竣工验收证明书》、《验收组工程竣工验收意见》、《地基基础工程验收记录》、《地基工程验槽记录》、《主体结构工程验收记录》；
2、《建设工程竣工验收备案表》、《房屋建筑工程施工许可证》、《建设工程施工图设计文件审查报告书》、建设单位《云南省建筑工程竣工验收报告》、勘察单位《云南省建筑工程质量检查报告》、设计单位《云南省建筑工程质量检查报告》、监理单位《质量评估报告》、施工单位《云南省建筑工程竣工报告》、《工程质量保修书》、环境质量《检测报告》、安装电梯的相关检验报告、《商品房质量保证书》、《住宅使用说明书》；
3、《证明》；
4、《银杏金川小区业主钥匙领取情况登记表》、部分业主支付物管费、发生水电费等的收据以及该业主《商品房购销合同》和补充协议摘页；
5、房屋照片。
第三组证据欲证明：1、合同所约定的商品房的地基基础、主体结构、装饰装修、建筑层面、建筑给水采暖、建筑电气、空调电梯、智能、建筑节能等建设项目及基础设施，上诉人严格按照设计要求建设完成并达到正常使用标准，上诉人在2013年12月31日组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，达到了双方合同约定的交房标准；2、小区大部分业主接房后即开始装修使用，银杏金川小区目前入住率较高，小区商品房不存在建设质量问题。
第四组：
1、《昆明市公安消防支队建设工程消防验收意见书》；
2、《昆明市规划局准予行政审批决定书》、《昆明市规划局建设工程规划核实意见书》。
第四组证据欲证明：根据建设工程组织竣工验收合格情况，上诉人依法向政府部门申办验收审批手续，经政府部门排期及受理等程序，上诉人陆续取得政府主管部门的验收审批文件，政府主管部门通过验收审批方式再次确认上诉人建设的银杏金川小区工程项目为合格建设工程的事实。
补充证据：
第一组：
1、《银杏金川花园工程预验收议程》及参会照片；
2、《太乙桥银杏金川花园建设工程竣工预验收会议纪要》。
补充证据第一组欲证明：建设单位云南普隆房地产开发有限责任公司在2013年12月27日组织了云南工程建设总承包公司、北京正东国际建筑设计有限责任公司、云南世博建设监理有限责任公司等公司进行竣工预验收，住建局下属部门昆明市建筑工程质量安全监督管理总站派出工作人员到施工现场参与了该验收过程。
第二组：
1、《关于太乙桥城中村改造项目“银杏金川”花园住宅小区工程项目的说明》、营业执照及建筑业资质证书、《建设工程施工合同》；
2、《关于太乙桥城中村改造.银杏金川项目竣工验收的说明》、营业执照及建筑行业资质证、《建设工程设计合同（一）（民用建设工程设计合同）》及《补充协议》；
3、《情况说明》、营业执照及组织机构代码证及资质证明文件、《建设工程监理委托合同》及附件。
补充证据第二组欲证明：云南工程建设总承包公司、北京正东国际建筑设计有限责任公司、云南世博建设监理有限责任公司证实银杏金川小区在2013年12月27日建设完成所有工程项目，上诉人在2013年12月31日组织竣工验收合格。
第三组：
《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》。
补充证据第三组欲证明：建设单位到政府主管部门进行的竣工验收及备案是为了办理房产证，与商品房销售合同所约定的建设单位组织竣工验收合格是不同的概念，竣工验收备案文件包括了规划、消防、环保等验收文件，上诉人需要完善该资料后才能到政府主管部门办理竣工验收及备案。
经质证，被上诉人罗兴华对于上诉人第一组、第二组、第三组及第四组第1项证据认为不属于二审新证据，不核对原件，不予质证；对第四组第2项证据经核对原件，认可该项证据的真实性、合法性、关联性，但认为上诉人未能提交竣工验收备案登记表，而根据上诉人二审提交的证据显示直至2015年3月12日仍没有完成竣工验收工作，房屋仍不符合国家规定的交房条件，对上诉人的证明目的不予认可；对上诉人补充证据第一组、第二组认为不属于二审新证据，不核对原件，不予质证；对补充证据第三组经核对原件，认为超过举证期限，不予质证。
对于上诉人云南普隆房地产开发有限责任公司提交的以上证据，本院认证如下：经核对，上诉人提交的上述证据中，除第三组第2项中的《房屋建筑工程施工许可证》、安装电梯的相关检验报告（上诉人二审证据第220页至279页）以及第三组第3项《证明》后附的云南中惠物业管理有限公司的企业法人营业执照及组织机构代码证、第三组第4项中《银杏金川小区业主钥匙领取情况登记表》中的前三页（上诉人二审证据第297页-298页）以及补充证据第一组第1项中的参会照片无原件外，其余证据均有原件核对，本院对于前述有原件核对的证据形式上的真实性依法予以确认。至于能否证明上诉人的上诉主张，本院将结合全案证据在下文一并评述，此不赘述。
二审中，被上诉人罗兴华未向本院提交证据。
二审中，本院依职权于2015年6月15日向昆明市建设工程质量安全监督管理总站发出《调查函》，了解核实云南普隆房地产开发有限责任公司是何时组织勘察、设计、施工、监理单位对涉案的“太乙桥城中村改造项目银杏金川花园住宅小区”工程进行竣工验收及该工程何时竣工验收备案等事宜。昆明市建设工程质量安全监督管理总站经昆明市住房和城乡建设局同意，于2015年7月2日向本院回复《“银杏金川”花园住宅小区质量监督情况说明》，载明：“……（三）按照监督计划，监督人员于2012年11月8日监督了由建设单位组织、监理公司总监主持的地基与基础分部工程验收，验收会上各参建责任主体单位（建设单位、设计单位、施工单位、监理公司、勘察单位）一致同意合格验收。（四）监督人员于2013年3月29日监督了由建设单位组织、监理公司总监主持的主体分部工程验收，验收会上各参建责任主体单位（同上）一致同意合格验收。（五）2013年12月27日该小区由建设单位组织、监理公司主持进行了初验，各参建单位提出了需整改的外观质量等六方面的问题。我站监督人员对现场相关质量保证资料（含分户验收资料）进行了抽查，对现场实体抽查中提出了需整改的意见。后经现场监理工程师督促整改，我站核实初验提出的需要整改的问题已整改到位。（六）2015年6月1日，在相关资料已完善的情况下，该项目由建设单位普隆房地产公司组织各参建单位组成验收小组进行了竣工验收，验收会上验收小组一致同意合格验收。我站监督人员对竣工验收进行了监督，验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合要求。”
经质证，上诉人云南普隆房地产开发有限责任公司对于前述《调查函》及《“银杏金川”花园住宅小区质量监督情况说明》的真实性、合法性均予以认可，同时认为《“银杏金川”花园住宅小区质量监督情况说明》第二项到第五项所涉及的内容印证了上诉人的主张，第六项载明的2015年6月1日的竣工验收指的是政府的最终验收。被上诉人罗兴华对于该《调查函》及《“银杏金川”花园住宅小区质量监督情况说明》的真实性、合法性均予以认可，但认为2013年12月27日的验收是上诉人自行组织的，且相关部门提出了整改意见，当时距离合同约定的交房时间即2013年12月31日只有4天，上诉人不可能完成整改，被上诉人购房不仅是购买房屋主体，还包括周边设施，任何一项未完工都不符合交房条件，被上诉人理解的“符合交房条件”是指经过国家主管部门确认的取得竣工验收备案登记表，而结合一审提交的视频资料说明上诉人在2014年2月还在进行绿化等施工，故其竣工验收时间应为2015年6月1日。
因双方当事人对于前述《调查函》及《“银杏金川”花园住宅小区质量监督情况说明》的真实性均不持异议，本院对该《调查函》及《“银杏金川”花园住宅小区质量监督情况说明》的真实性以及函件前述载明内容依法予以确认。
二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人云南普隆房地产开发有限责任公司以及被上诉人罗兴华均明确表示对于一审判决确认事实没有异议。
对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。另外，本院二审补充确认如下案件事实：一、2012年11月8日，上诉人组织施工、勘察、设计、监理单位对于涉案的“银杏金川”花园住宅小区工程地基基础工程进行了验收。二、2013年3月29日，上诉人组织施工、勘察、设计、监理单位对于涉案的“银杏金川”花园住宅小区工程主体结构工程进行了验收。三、2013年12月27日，上诉人组织施工、勘察、设计、监理单位及昆明市建筑安全监督管理总站对于涉案的“银杏金川”花园住宅小区工程进行了竣工预验收，部分参建单位提出了整改意见并同意预验收，昆明市建筑安全生产监督管理总站提出了整改意见，认为经对现场及资料的查看，本工程无大问题，同意各单位一致意见，同意预验收。四、2013年12月29日，上诉人以及勘察单位、监理单位、施工单位分别就涉案工程出具竣工验收报告、质量检查报告、质量评估报告、工程竣工报告。2013年12月31日，设计单位就涉案工程出具质量检查报告。同时，上诉人及施工、勘察、设计、监理单位就涉案小区工程订立《工程竣工验收证明书》和《建设工程竣工验收备案表》（该备案表中“备案意见”一栏为空白），该两份书面材料分别所载明的竣工日期和竣工验收日期均为2013年12月31日。五、昆明市建设工程质量安全监督管理总站经昆明市住房和城乡建设局同意，于2015年7月2日向本院回复《“银杏金川”花园住宅小区质量监督情况说明》，载明：“……（三）按照监督计划，监督人员于2012年11月8日监督了由建设单位组织、监理公司总监主持的地基与基础分部工程验收，验收会上各参建责任主体单位（建设单位、设计单位、施工单位、监理公司、勘察单位）一致同意合格验收。（四）监督人员于2013年3月29日监督了由建设单位组织、监理公司总监主持的主体分部工程验收，验收会上各参建责任主体单位（同上）一致同意合格验收。（五）2013年12月27日该小区由建设单位组织、监理公司主持进行了初验，各参建单位提出了需整改的外观质量等六方面的问题。我站监督人员对现场相关质量保证资料（含分户验收资料）进行了抽查，对现场实体抽查中提出了需整改的意见。后经现场监理工程师督促整改，我站核实初验提出的需要整改的问题已整改到位。（六）2015年6月1日，在相关资料已完善的情况下，该项目由建设单位普隆房地产公司组织各参建单位组成验收小组进行了竣工验收，验收会上验收小组一致同意合格验收。我站监督人员对竣工验收进行了监督，验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合要求。”六、2015年7月8日，本案所涉的“银杏金川”花园小区工程在昆明市住房和城乡建设局进行了竣工验收备案。在上诉人取得的《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》中载明竣工验收时间为2015年6月1日，竣工验收备案文件包括规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，建设单位持本证方可将已竣工验收备案的建设工程进行权属登记。七、二审中，上诉人当庭认可被上诉人尚未领取涉案房屋钥匙。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：涉案房屋在2013年12月31日前是否已经过建设单位即上诉人组织验收合格？被上诉人要求上诉人承担逾期交房违约责任是否具有事实和法律依据？
本院认为：本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，双方均应按约履行。该《商品房购销合同》对于交房条件及期限约定为“上诉人应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给被上诉人”。从上诉人提交的证据来看，2012年11月8日及2013年3月29日上诉人先后组织各参建单位进行了地基基础和主体工程的分部验收，2013年12月27日，上诉人组织了各参建单位进行预验收，虽然部分参建单位提出了整改意见，但一致认为工程无大问题，同意预验收，之后，上诉人以及勘察单位、监理单位、施工单位、设计单位分别在2013年12月29日至2013年12月31日出具竣工验收报告或质量检测评估报告，并在2013年12月31日共同出具了《工程竣工验收证明书》并在《建设工程竣工验收备案表》上签章，以上证据与昆明市建设工程质量安全监督管理总站向本院回复的《“银杏金川”花园住宅小区质量监督情况说明》所载内容相互印证，已经形成证据锁链，可以证实涉案小区经上诉人在2013年12月31日组织各参建单位验收合格，具备交房条件。基于此，被上诉人认为涉案房屋在2013年12月31日前没有具备交房条件，上诉人应承担逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院对其诉讼请求依法不予支持。关于被上诉人认为涉案小区工程应经行政主管部门验收合格并办理备案登记方可交房的主张，本院认为，行政主管部门监督进行验收及备案并非双方《商品房销售合同》约定的交房条件，与双方合同约定的“建设单位组织验收合格”也并非同一概念，故对于被上诉人的该项诉讼主张，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实有误，导致处理结果不当，本院依法予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2014）官民二初字第278号民事判决。
二、驳回罗兴华的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费人民币1792元，二审案件受理费人民币1792元，共计人民币3584元，由被上诉人罗兴华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 起 俊
审 判 员 汪 佳
代理审判员 黄金成
二〇一五年七月三十日
书 记 员 马 娜
陈攀宇