湖南省祁阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）祁民初字第1242号
原告唐青云，女，汉族。
委托代理人李国清，湖南博大律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）周雪峰，湖南博大律师事务所律师。
被告李忠平，男，汉族。
被告吴冬梅，女，汉族，系李忠平妻子。
委托代理人（特别授权代理）何国荣，湖南金浯律师事务所律师。
第三人唐五红，女，汉族，系唐青云长女。
第三人唐红，女，汉族，系唐青云二女。
第三人唐秋明，女，汉族，系唐青云三女。
原告唐青云与被告李忠平、吴冬梅确认房屋买卖合同无效纠纷一案，于2013年5月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成由审判员夏红旗担任审判长，与审判员奉兴德、人民陪审员曾红艳参加的合议庭，于2013年8月29日公开开庭进行了审理，书记员谢倩担任庭审记录。原告唐青云及其委托代理人李国清、周雪峰，被告李忠平、吴冬梅及其委托代理人何国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐青云诉称，原告与丈夫唐恩科于1961年6月6日登记结婚，婚后生育了三女一子，其子为唐黎明。原告夫妇于1986年在浯溪镇六合岭村6组自建了一栋二层砖混房屋，房屋产权登记权利人系唐恩科，共有人为唐黎明。由于儿子长期吸毒而背着家里人变卖家里物件以及丈夫唐恩科患糖尿病导致多种并发症常致神志不清，其子唐黎明背着原告于2005年8月31日与二被告恶意串通并骗得神志不清的唐恩科信任，将其房屋低于市场价格出售给二被告。二被告为了达到非法占有房屋的目的于2006年3月乘原告摔伤住院之机，到相关部门骗取“唐青云因病于2005年9月1日逝世”的虚假死亡证明，在县房产局办理了产权变更登记。2006年12月25日，唐恩科因病去世，其子唐黎明于2013年4月4日因吸毒过量死亡后，原告在女儿们的帮助下才知道是二被告与唐黎明恶意串通签订的房屋买卖协议，故请求判令该“房屋买卖协议”无效，诉讼费由二被告负担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：
邵家岭社区第六居民小组的证明，拟证实唐恩科与唐青云系合法夫妻关系，唐恩科于2006年12月25日死亡的事实；
房产登记资料一份共15张，拟证实唐恩科建房用地使用证、房地产估价结果确认通知、估介结果报告书、完税证明单、契税单、望浯园社区居委会出具唐青云的死亡证明、房地产买卖契约编号00195及房屋买卖合同等系虚假和房屋交易违法，显失公平的事实；
陶铸路派出所出具的证明，拟证明唐黎明生前一直吸毒，于2013年4月份吸毒突发急病死亡，唐黎明系唐恩科、唐青云儿子的事实；
疾病诊断证明、残疾证各一份，拟证实唐青云于2005年8月17日摔倒致脑外伤，构成智力残疾以及对房屋转让并不知情的事实；
谢建成、何冬莲、刘海平的证明，拟证实谢建成、何冬莲于1996年出售自己的房屋二层给刘海平价款为6.5万元、该房与原、被告讼争房隔壁及讼争房转让价明显过低；
证人刘海平的证言，拟证实购买谢建成房屋与唐恩科房屋面积和层数基本相似的事实。
被告李忠平、吴冬梅辩称，与唐恩科、唐黎明于2005年8月31日签订的《房屋买卖合同》客观真实，由于唐恩科、唐黎明当时在原告唐青云跌伤头部急需要钱进行抢救无资金的情况下，多次在汪端平家经营的影蝶店内协商房屋出售价款最终为4.2万元成交，且在签订合同时有在场人邓安秀、桂平君、陈阳春、汪端平的签名证实。同年10月6日，二被告考虑唐恩科夫妇全家出去租房不便原因，经双方协商，二被告将其购买的房屋一层免费租给唐恩科一家居住，租房时间自2005年10月1日至2010年10月1日止即出租时间为五年，唐恩科与二被告签订了租房协议。2006年3月，二被告与唐恩科、唐黎明父子向祁阳县房产局申请房屋变更登记，经该局审查，现场勘察后于2006年3月31日将其房屋变更登记给二被告（即祁房权证浯溪镇字第2006002**号房屋所有权证）。二被告与唐恩科、唐黎明父子自签订房屋买卖合同以及取得房屋所有权证后，先后两次将购买取得的房屋进行了装修，在装修过程中，原告唐青云与其丈夫唐恩科、儿子唐黎明也一直未提出异议，而原告在唐黎明于2013年4月4日死亡后不到两个月，以通过女儿们到房产局了解才知道房屋卖给了二被告而主张其权利的请求，均无事实根据和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告李忠平、吴冬梅为证明其辩称，向本院提供了下列证据：
房屋买卖合同，拟证实房屋所有权人唐恩科和共有权人唐黎明与其签订房屋买卖合同的事实；
祁房权证浯溪镇字第2006002**号房屋所有权证，拟证实二被告已取得购买的房屋并变更登记为房屋所有权人及共有权人的事实；
租房协议，拟证实二被告购买已取得房屋的第一层（地层）无偿租给唐恩科、唐青云居住五年的事实；
证人汤和平的调查笔录与证言，拟证实汤和平与唐青云系同一村组人，汤和平于2005年底前为被告李忠平、吴冬梅购买唐恩科的房屋改门和阳台及2010年10月为二被告在楼顶装修隔热棚，在二楼装修过程中，唐恩科、唐黎明、唐青云在现场并从未提出任何异议的事实；
5、证人汪端屏的调查笔录与证言，拟证实汪端平于2005年下半年在开影牒店中，唐恩科、唐黎明父子与李忠平、吴冬梅夫妇在店内几次协商买卖房屋最终以4.2万元成交并签订合同，汪端平并作为在场人签了名的事实。
6、证人邓安秀的调查笔录与证言，拟证实唐恩科父子与李忠平夫妇在签订房屋买卖合同中，邓安秀是在场人并签了名的事实；
7、证人蒋勇军的证言，拟证实2010下半年以包工包料形式为李忠平夫妇装修房屋过程中，原告母子未提出异议的事实；
8、证人龙东发的证言，拟证实其与唐青云系邻居关系，龙东发以包工包料的方式为李忠平夫妇装修房屋近一个月时间的事实。
第三人唐五红、唐红、唐秋明述称，其父亲唐恩科与弟弟唐黎明在县国土局及房产局办理的土地登记和房屋产权及转让房屋产权过程中均不知情，请求法院为其母亲唐青云的诉请作出公正判决为宜。
第三人唐五红、唐红、唐秋明未向本院提供证据。
本院依职权调取了祁阳县国土管理局国有土地使用档案证号112303（国有土地使用证），证实唐恩科于1994年4月25日向该局申请变更土地使用性质，变更后的国有土地使用面积登记为114.66平方米的事实。
经庭审质证，原告的2号证据，二被告对部分事实不持异议。但对社区证明唐青云死亡证明认为并不是二被告提供，以及唐恩科、唐黎明父子与二被告签订的200000元房屋买卖合同是双方虚构行为，是为了少交契税费用，提出了异议，认为与唐恩科、唐黎明父子签订的42000元房屋买卖合同系真实意思表示。原告的1、3、4、5、6号证据，二被告提出异议，认为1、3、4、5号证据系证明形式不符合证据的三性原则，其6号证据刘海平的证言不具真实客观性，且与案件无关联。二被告的1、2、3、4、5、6、7、8号证据，原告均提出了异议，认为被告的证据缺乏真实性、关联性与合法性。原告对本院调取的县国土局112303号国有土地使用证的合法性提出了异议，认为该证件无征用文件。二被告对112303号国有土地使用证不持异议。
本院经审查认证如下：
原告的1号证据虽是邵家岭社区第六联组出具的证明，能证明唐恩科与唐青云是夫妻关系的事实与原告提供的相关证据基本吻合，作为有效证据予以采信。原告的2号证据虽二被告对证据内容部分未持异议，但该证据的9页中的证明证实唐青云因病于2005年9月11日死亡，原告未能提供证据证实是二被告所为的依据。且该证据中15页《房屋买卖合同》虚拟价20000元不客观真实、关联，不能作为有效证据使用。原告的3号证据证明唐黎明系唐恩科、唐青云的儿子客观真实，与原、被告提供的相关证据基本一致，但证明唐黎明因吸毒死亡，均无充分证据佐证，因此，该证据的后半部分不予采信。原告的4号证据的疾病诊断证明书入院时间是2005年8月7日，而何时出院无记录、无诊断结果，且出具证明书时间于2013年8月19日所写，该证明缺乏其客观真实性，其残疾人证证明唐青云为智力残疾人，应当填写监护人，但未写明监护人，因此，该证据与本案没有关联性，不能作为有效证据使用。原告的5号证据的证明人刘海平、谢建成、何冬莲出具的证明与本案没有关联，且不符合证据规则，不能作为有效证据使用，原告的6号证据证人刘海平的证言与本案缺乏真实和关联性，不能作为有效证据采信。二被告的1、2、3、4、5、6、7、8号证据，虽然原告提出了异议，但这些证据均与原告提供的2号证据的相关事实基本吻合，其证据内容均真实客观并且关联，应认定为有效证据。本院到县国土局调取唐恩科持有的祁阳县国有土地使用证112303号，虽原告对其合法性提出了异议，但原告无充分证据予以推翻，且祁阳县国土管理局系主管行政机关，其证据客观真实关联，应认定为有效证据。
根据上述采信的证据，结合原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：
原告唐青云系唐恩科妻子，唐黎明系唐青云、唐恩科婚生子，第三人系唐青云、唐恩科婚生女。1986年，唐恩科在浯溪镇原六合岭村6组自建一栋二层的砖混房屋，建筑面积为193.60平方米。1994年4月25日，唐恩科将持有原苏油坪乡宅基地建筑面积193.60平方米使用证，向县国土主管部门申请要求变更为国有土地性质，后经祁阳县国土管理局批准并将原证变更为国有土地使用证面积114.66平方米，同时将原座落在六合岭村6组马皂岭圈改为城关镇北百六园征地范围内（变更登记资料共6份13页）。2000年6月19日，祁阳县房地产管理局为该房颁发了房屋所有权证（编号为200001451），唐恩科为所有权人，唐黎明为共有权人。2005年8月，唐恩科、唐黎明父子经桂平君等人介绍，与李忠平、吴冬梅夫妇在汪端平所开的影碟店里，多次协商房屋出售事宜，同月31日，唐恩科、唐黎明与李忠平、吴冬梅协商，双方自愿签订了《房屋买卖合同》，即房屋出售总金额为人民币肆万贰仟元整，同时，双方为少交房屋契税又另签写了一份人民币20000元《房屋买卖合同》交房产局备案，并有在场人邓安秀、桂平君、陈阳春、汪端平在两份房屋买卖合同上均签具了各自的名字。二被告当即给付了唐恩科、唐黎明购房款四万元，余款2000元约定办完转户手续付清。唐恩科、唐黎明并将自己房屋持有的土地使用证、房屋所有权证及水电开户等手续交给了二被告。2005年9月1日，李忠平、吴冬梅向祁阳县农业税征收管理局缴纳了房屋转让税600元，祁阳县人民政府给李忠平夫妇颁发了印发契纸。2005年10月6日，唐恩科经与被告李忠平、吴冬梅协商，要求免费租住诉争房一楼居住五年，双方签具了《租房协议》。事后，李忠平、吴冬梅请六合岭村6组汤村民汤和平为诉争房阳台改门过程中，唐恩科、唐青云、唐黎明在一楼居住未提出异议。2006年3月，唐恩科、唐黎明作为卖方，李忠平、吴冬梅作为买方持虚拟的转让价为二万元房屋买卖合同向祁阳县房产局申请办理房屋转让变更登记，经该局审查核实，将唐恩科、唐黎明原房产证编号200001451变更登记给李忠平、吴冬梅，其房屋所有权证号变更为200600295号。2006年12月25日，唐恩科因病死亡。2010年10月至11月间，被告李忠平、吴冬梅先后请汤和平、蒋勇军、龙东发为其楼顶装修隔热棚、磨面、二楼重新装修及装贴地板砖期间，原告唐青云与其子唐黎明在一楼居住亦未提出异议。2013年4月4日，唐黎明因病死亡后约两个月，原告唐青云即以唐恩科、唐黎明父子与两被告恶意串通背着自己签订房屋买卖合同，损害其合法权益，请求本院确认其丈夫和儿子与二被告签订的《房屋买卖合同》无效。
本院认为，诉争房屋虽系被告唐青云与唐恩科婚姻存续期间修建（1996年修建），但该房于2000年6月19日经县房产主管部门登记颁证，所有权人为唐恩科，共有权人为唐黎明，原告唐青云既不是诉争房屋的所有权人，也不是诉争房屋的共有权人，唐恩科、唐黎明与被告夫妇签订的诉争房屋转让合同，二被告完全有理由相信唐恩科和唐黎明对诉争房屋有完全的所有权和处分权，故本院认为，二被告受让诉争房屋是善意的。2005年8月31日，唐恩科与唐黎明将诉争房屋转让给二被告时，其转让合同的内容是经过双方多次协商确定的，当时，原、被告双方也没有委托有资质的评估部门对诉争房屋的市场价格作出评估，故本院认为，诉争房屋转让的价格42000元是买卖双方当时认可的合理对价。且二被告与唐恩科、唐黎明签订诉争房屋买卖合同后，又于2006年6月19日协助二被告办理了产权过户手续，诉争房屋转让后，原告夫妇及儿子唐黎明一直租住在一楼，期间，被告夫妇几次请人装修诉争房屋，原告及其家人应当知道，但从未提出异议，应视为对该房屋转让的默认。唐恩科、唐黎明与二被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思，要件齐备，且不违反法律禁止性规定，是一个有效合同。原告主张其夫唐恩科和儿子唐黎明与二被告签订的房屋买卖合同无效的诉称，本院不予支持。在庭审中，原告诉称，其子唐黎明与二被告恶意串通，背着原告，骗得神志不清的唐恩科的信任，使其与唐黎明违背真实意思，将上述房屋以远远低于市场价格的标准转让给二被告，应当向本院提供证据证实，本案中，原告既未向本院提供二被告与唐黎明恶意串通的证据，也未向本院提供当时唐恩科神志不清的证据，原告以其夫和子将诉争房屋以二万元的价格转让给二被告与本案事实不符，故本院对原告的上述诉称，亦不予支持。原告还诉称，二被告到相关部门开具原告死亡的虚假证明骗取了房产部门的产权变更登记，未提供证据证实原告的死亡证明系二被告提交，故对原告此辩称，本院不予支持，原告在庭审中认为诉争房的土地为集体土地，并非国有土地的诉称，亦与本案客观事实不符，本院不予支持。二被告受让唐恩科、唐黎明的房子后，支付了价款并办理产权过户手续，至今已近十年，既使当时原告不同意，现在再主张追回，人民法院亦应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条的规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告唐青云请求确认唐恩科、唐黎明与被告李忠平、吴冬梅签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。
案件受理费300元，由原告唐青云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 夏红旗
审 判 员 奉兴德
人民陪审员 曾红艳
二〇一五年六月二日
书 记 员 谢 倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）
第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。