江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第1883号
原告（反诉被告）张辉。
委托代理人白芸，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
被告（反诉原告）昆山伟众房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山开发区朝阳东路55号1幢。
法定代表人胡建雄，该公司董事长。
委托代理人毕世华，江苏展驰律师事务所律师。
委托代理人徐娟，江苏展驰律师事务所律师。
原告张辉与被告昆山伟众房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，在答辩期内被告昆山伟众房地产开发有限公司对原告张辉提起反诉，由代理审判员周方园适用简易程序于2015年6月8日公开开庭合并审理，后由于案情复杂转为合议庭于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告张辉及其委托代理人白芸、被告昆山伟众房地产开发有限公司的委托代理人毕世华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张辉诉称：2014年11月9日，原、被告双方签订昆山市商品房购销合同，原告向被告支付购房款90000元，后因银行贷款政策发生变化，没有昆山本地户口或是没有昆山本地房产的将无法在昆山贷款买房，原被告双方就此事多次协商，后被告同意退款，但对退款时间一直不予答复，为此双方发生纠纷。原告认为，贷款作为履行本合同的主要付款方式，现因昆山政策的变更导致合同目的无法实现，被告不予退还已付房款的行为，给原告造成了重大损失，为维护原告的合法权益，诉至法院请求：1、判令解除双方的商品房购销合同；2、判令被告返还购房款9万元及利息（以9万元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍自2015年3月1日计算至实际付款之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费。
被告昆山伟众房地产开发有限公司辩称：本案中并无法定或约定的合同解除情形，原告要求同期贷款1.3倍的利息请求更是没有法定及事实依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告昆山伟众房地产开发有限公司诉称：2014年11月9日，反诉原告与反诉被告签订了《昆山市商品房购销合同》（编号2014042120），约定：由反诉被告购买反诉原告开发的位于昆山市开发区朝阳路南侧、富尔路东侧的建伟新世界广场XXXX号商品房一套；该商品房建筑面积为53.9平方米，总价款为365000元；反诉被告以按揭方式付款，即2014年11月9日支付第一期首付款90000元，2014年11月19日支付第二期首付款93000元，剩余房款182000元通过银行按揭贷款方式支付，若按揭贷款不获批，需在反诉原告通知后15日内补齐，否则视为违约。在该份购销合同中，双方还约定：如反诉被告申请的银行按揭贷款未在约定的付款之日全额到达反诉原告账户的，反诉被告应自筹资金，履行支付义务；反诉被告逾期超过30日未履行支付义务的，反诉原告有权解除合同，反诉被告须支付总房款30%的违约金，并另行支付相关税费；反诉被告如同意继续履行合同的，反诉被告除须支付总房款的30%的违约金外，还应自第31日起至反诉被告付清全部购房款之日止按日向反诉原告支付商品房总价款万分之三的滞纳金。截至反诉提起之日止，被反诉人仅支付了第一期购房首付款90000元，余款275000元一直未支付。反诉原告多次催讨未果，为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求：1、驳回反诉被告的本诉诉讼请求，判令反诉被告继续履行《昆山市商品房购销合同》，并向反诉原告支付剩余购房款275000元；2、判令反诉被告向反诉原告支付商品房总价款30%的违约金，并自《昆山市商品房购销合同》签署第41日（2014年12月19日）起至反诉被告付清剩余购房款之日止，按日向反诉原告支付逾期未付清房款万分之三的利息损失；3、判令反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费用。
反诉被告张辉辩称：关于反诉原告诉状中，2014年12月19日反诉被告应支付而未支付的93000元，并非反诉被告不予支付，而是反诉原告向反诉被告承诺可以暂时不付，等贷款办下来再付，并保证不追究我们的违约责任。关于反诉原告主张的若按揭贷款不获批，反诉被告需在反诉原告通知到达15日内付清否则视为违约，该条内容反诉被告并不知情，且该房屋的付款方式主要是由贷款来偿还，在购买房屋的时候反诉原告并未要求反诉被告出示征信记录，并一再承诺贷款没有问题，此次贷款没有办下来的主要原因，并非因为征信记录，而是因为昆山贷款的政策发生了变化，如果没有本地户口或者在本地没有购置过房产，则贷款暂时不予批复，此种情形在反诉被告的同类型购房者中有数十家之多。现在因为贷款无法办理，导致我无力支付剩余房款，所以我要求解除合同。反诉原告主张的违约金过高。
经审理查明：2014年11月9日，张辉与昆山伟众房地产开发有限公司签订昆山市商品房购销合同一份，该合同约定：张辉向昆山伟众房地产开发有限公司购买建伟新世界广场XXXX号房，该商品房用途为办公楼，建筑面积为53.9平方米，套内面积为38.81平方米，单价每平方米6771.8元，总房价款为365000元。张辉于2014年11月9日支付首付款90000元整并签订购房合同，于2014年11月19日支付房款93000元整，余款182000元整通过银行按揭贷款支付，若不获批，需在昆山伟众房地产开发有限公司通知15日内补齐，否则视同违约。逾期在30日内之内，张辉按日向昆山伟众房地产开发有限公司支付总房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，昆山伟众房地产开发有限公司有权解除合同，张辉按总房价款的30%向昆山伟众房地产开发有限公司支付违约金，并另行支付相关税费。张辉愿意继续履行合同，经昆山伟众房地产开发有限公司同意后，合同继续履行，张辉应承担总房款的30%的逾期违约金，并自第31日起至张辉付清应付款，张辉按日向昆山伟众房地产开发有限公司支付总房款万分之三的违约金。合同附件四（合同补充协议）：第二条第2项约定：如买受人申请贷款额度与银行批准额度产生差额（无论何种原因、无论差额多少），自本合同签署之日起40日内，银行按揭贷款未能到位的，买受人应自筹资金补足差额，履行支付。否则买受人自签署合同第41日起应按逾期未付款额日万分之三支付违约金，逾期超过30日，出卖人有权单方面解除合同，买受人须支付总房款30%的违约金，出卖人不解除合同的，合同继续履行，买受人仍应承担本款约定的解除合同金额相同的违约金，并按日万分至三支付延期付款利息。
张辉于2014年11月2日向昆山伟众房地产开发有限公司支付了20000元，于2014年11月9日向昆山伟众房地产开发有限公司支付了70000元，共计支付了90000元。此后，张辉再未向昆山伟众房地产开发有限公司支付过购房款引起本案纠纷。
以上事实由昆山市商品房购销合同、收据、刷卡凭证及原、被告的庭审陈述为证。
本院认为：原、被告双方签订的《昆山市商品房购销合同》真实有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告在支付首付款90000元后通过银行办理按揭贷款未获通过，直至庭审时也未按合同约定补齐剩余房款，违约责任在原告，原告要求解除合同没有法定或者约定的理由，本院对于原告要求解除与被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》并要求被告返还已支付的购房款90000元及利息的诉讼请求不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，本院对于反诉原告要求反诉被告继续履行合同并向反诉原告支付剩余购房款275000元的诉讼请求予以支持。关于违约金，反诉被告认为反诉原告主张的违约金过高，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，因此，本院依法将违约金调整为未支付房款即275000元的30%即82500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告张辉要求解除与被告昆山伟众房地产开发有限公司之间签订的《昆山市商品房购销合同》的诉讼请求。
二、驳回原告张辉要求被告昆山伟众房地产开发有限公司返还购房款90000元及利息的诉讼请求。
三、反诉被告张辉继续履行与反诉原告昆山伟众房地产开发有限公司之间签订的《昆山市商品房购销合同》，并于本判决生效之日起十日内向反诉原告昆山伟众房地产开发有限公司支付剩余购房款275000元。
四、反诉被告张辉于本判决生效之日起十日内向反诉原告昆山伟众房地产开发有限公司支付违约金82500元。
本诉案件受理费6776元，由原告张辉负担。
反诉案件受理费6776元，减半收取3388元，由反诉原告昆山伟众房地产开发有限公司负担1694元，由反诉被告张辉负担1694元，该费用反诉原告昆山伟众房地产开发有限公司已预交，反诉被告张辉于本判决生效后十日内支付给反诉原告昆山伟众房地产开发有限公司。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。
审 判 长 周方园
人民陪审员 李培建
人民陪审员 戈菊珍
二〇一五年十月十六日
书 记 员 戴弘娇