广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第366号
原告陈玉婵，女，汉族，1978年8月6日出生，住所：广东省佛山市禅城区。
委托代理人韦登，广东金舵律师事务所律师。
被告黄瑞贤，女，汉族，1966年4月2日出生，住所：广东省江门市蓬江区，现住广东省珠海市香洲区。
原告陈玉婵诉被告黄瑞贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判，并于2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韦登、被告黄瑞贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月底，原告为经营酒庄需要，有意承租佛山市禅城区金华路8-10之17号铺面。经与原租户贺惠及被告协商，按佛山租铺惯例先行支付原租户贺惠顶手费22000元后，于2013年1月1日与被告签订书面《房屋租赁合同》，约定租期至2013年12月31日止。原告当即向被告缴付合同押金5000元，当月租金2500元，为能够合理使用该铺面，经被告同意，原告在不改变铺面结构前提下，开支48000元材料人工费雇请装修人员冼雪明对该铺面进行装修后投入使用。之后的租金由原告依约从银行汇付被告提供的账户至2013年7月。因生意冷清，原告征得被告同意打算收取下一租户顶手费后再度转租。岂料被告在未与原告实际解除《房屋租赁合同》、待原告收取下一租客顶手费及收取被告退还押金5000元的情形下，于2013年8月2日与下一租客刘丽签订《房地产租赁合同》，就同一租铺另行出租收取刘丽合同押金及租金，导致原告被剥夺17个月的租铺试用期，造成实际损失49583元。2013年12月初，被告在经（2013）佛城法民一初字第980号诉讼并退还租客刘丽的合同押金及租金后，将涉案商铺强行撬锁收回并出租给他人经营兰州拉面，占有原告本可搬出的空调、沙发、木制茶几和吧台。为使原告因被告违约造成的实际损失得到补偿，请求法院判令：1、解除双方于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2、由被告退还房屋租赁押金5000元；3、原物退还原告三匹空调机1台、皮艺沙发1套、茶几、吧台等或折价5000元；4、赔偿因违约造成的经济损失49583元（投资款70000元／24月×17个月）；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告在诉状中自认租金仅交至7月份，后未再交纳说明当时原告是同意将房屋另出租给他人。至于未退还原告押金，确属被告经济困难所致。另原告没有按时支付租金已经违约，同时原告告知被告已收取新租户刘丽2.8万元顶手费，因原告不是业主所以没有写收据给刘丽，刘丽也曾亲口告知被告，因此刘丽与被告另案发生诉讼，而原告不去诉讼。（2013）佛城法民一初字第980号民事判决确认的事实可印证被告的陈述。
诉讼中，原告提供如下证据：
1、原告身份证、被告身份证。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、房屋租赁合同影印件一份（原、被告于2013年1月1日签订）。证明原、被告存在合法有效的租赁关系，双方因该租赁关系产生纠纷，原因是被告一房两租导致原告无法继续履行该租赁合同。
3、房地产权证复印件。证明被告是涉案铺位的业主。
4、（2013）佛城法民一初字第980号民事判决书。证明在该判决第五页本院认为部分认定原、被告之间确实签订了涉案的租赁合同，在原、被告未解除租赁合同关系的时候，被告又将涉案铺位出租给刘丽。
5、证人冼雪明、贺慧分别出具的证明各一份（证人分别到庭作证）。证明贺慧将涉案商铺转租给原告的时候，收取原告顶手费22000元。原告承租被告的商铺后用于经营酒庄，在经营之前对涉案商铺进行了装修改造，原告为此向冼雪明支付48000元的装修材料费和维修费。
诉讼中，被告没有提供证据。
为查明案件事实，本院依职权调取（2013）佛城法民一初字第980号原告刘丽诉被告黄瑞贤、第三人陈玉婵租赁合同纠纷一案案卷中：编号为6078752收据一张以及原、被告签订的租赁合同一份、陈玉婵接受本院询问的笔录一份。
经庭审质证，本院对证据作如下分析认证：原告提供的证据1，被告对其本人的身份证无异议，对原告身份证表示不能确认，经核对原件，本院对真实性予以确认。原告提供的证据2、4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告提供的证据3，被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据5系证人证言，两证人均出庭作证并接受质询，其证言本院综合全案的证据待后综合予以认定。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院予以采信。
综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：
涉案佛山市禅城区金华路8-10号之17号铺的所有权人为被告黄瑞贤，登记建筑面积为35.46平方米。
2013年1月1日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、甲方愿意将属其所有的位于佛山市禅城区玫瑰园金华路8-10号首层17号铺，套内建筑面积为35平方米出租给乙方作为办公或居住之用，每月租金2500元，……乙方每月1号前以转账方式向甲方支付租金，另乙方须向甲方预先支付押金5000元、一个月租金2500元（注：返还押金时，甲方不须支付相应的利息）。2、本合同由2013年1月1日起至2014年12月31日止，乙方每月须按时向甲方交付租金及水电、燃气、电视和管理费等费用，若逾期支付，属乙方根本性违约，甲方可单方解除本合同，乙方须支付相应租金，并无条件返还租赁物，乙方预先支付所有押金不予返还；对于房屋内乙方所剩余的一切物品均视为弃置物品，甲方有权强行清理，由此产生的一切费用、损失及后果均由乙方自行承担。……4、本房屋交付时配有小阁楼、水电等基本设施完好。……7、合同期满或中途退场，乙方不能拆除或破坏一切属于甲方的固定装修及配备的一切财产，以及乙方添附的门窗、夹层、天花、夹板、地面、电源或照明等装修部分，乙方均不得破坏，在乙方交还场地后无条件归甲方所有。……同日，原告向被告支付押金5000元及第一个月的租金2500元，由被告在合同空白处书写收据予以确认。
证人贺慧出庭陈述：我承租涉案铺位至2012年5、6月，因为做不下去，原告自己想做生意，找上门来要我转租给她，我收了原告的顶手费，但没有告诉被告我收了多少钱，被告只知道我收了顶手费，这个费用其实是我对铺位的装修以及铺位内的一些物品的价值，包括沙发、志高两匹空调、玻璃门及柜子，空调大约4000元；被告将铺位交给我时，水电已装好，墙、地面已铺砖，有玻璃门和卷闸门，
证人冼雪明出庭陈述：原告跟我谈到整个铺位都要装修，天花、地面及招牌全部拆掉重新装修，搭阁楼、重装电路、厕所的瓷砖及下水道，安装玻璃门、电动卷闸门、柜子、厨房木柜及洗手台，工程做了二十多天左右，包工包料48000元；没有帮原告装空调，只知道是原告买了后自己找人装的。
诉讼中，原、被告共同确认：签订上述租赁合同后，原告使用涉案铺位至2013年7月底，从2013年8月开始未再使用涉案铺位，但至今原告未将铺位钥匙交还给被告；被告在与案外人刘丽签合同时撕毁的是原告持有的上述租赁合同原件。
诉讼中，原告陈述：被告与案外人刘丽签合同时，原告在场，在被告撕毁合同之前，被告当时表示刘丽交的5000元押金应由原告来收，等于是被告退还给原告的；原告诉请4中的投资款70000元是指顶手费22000元和装修款48000元；原告未有收取刘丽的顶手费28000元
诉讼中，被告陈述：不确认原告的陈述，刘丽的押金应当交给被告，并且刘丽也实际交给被告了；被告已履行完（2013）佛城法民一初字第980号生效判决，在刘丽确认收到被告支付的款项后，被告在2014年2月左右找开锁公司将涉案铺位的门撬开，铺位里面有一些沙发和一些木头，根据合同约定，如果合同到期后租户不将物品搬离，业主有权将店铺内的物品搬离，所以被告打开铺位后清理了里面的东西；确认至今尚未向原告退还押金5000元。
另查明，就案外人刘丽诉被告黄瑞贤房屋租赁合同纠纷一案，本院依职权追加了陈玉婵作为该案第三人参加诉讼，并作出（2013）佛城法民一初字第980号民事判决，确认以下案件事实：“2013年8月2日，刘丽与黄瑞贤签订《房地产租赁合同》，约定黄瑞贤将涉案铺位租赁给刘丽，租赁期限从2013年8月1日起至2016年8月1日止，租金每月2500元，押金5000元。合同签订当日，刘丽向黄瑞贤交付5000元押金，黄瑞贤向刘丽出具相应的押金收据一张。2013年8月3日，刘丽向黄瑞贤转账支付8月份的租金2500元。”刘丽在该案陈述：“刘丽在涉案铺位附近做服装生意，知道陈玉婵想转租，刘丽为扩大经营通过陈玉婵认识黄瑞贤。在陈玉婵联系下刘丽与黄瑞贤见面并签订了租赁合同。签订完合同后，黄瑞贤未将涉案铺位直接交付给刘丽。……”被告黄瑞贤在该案陈述：“其与刘丽签订合同时，要求陈玉婵当场将涉案铺位钥匙交付给刘丽，但刘丽当时要求换锁，由于时间较晚，因此刘丽与陈玉婵说钥匙交付问题由其二人自行解决。后来黄瑞贤电话告诉刘丽可以找人自行换锁，费用由黄瑞贤支付。”陈玉婵在该案中陈述：“承租涉案铺位经营至2013年7月份，由于店面较小，生意不好，故想转租，之后通过朋友认识刘丽。陈玉婵与刘丽一起电话联系黄瑞贤，黄瑞贤表示可以转租。2013年8月2日，黄瑞贤与刘丽签订合同，由于陈玉婵不在现场，具体细节不太清楚。……”该判决认定刘丽与黄瑞贤之间的合同为合法有效，刘丽依约向黄瑞贤支付了租金及押金，但由于黄瑞贤与陈玉婵之间就解除租赁合同关系及退还押金等问题未达成一致意见，涉案铺位钥匙为陈玉婵实际控制，黄瑞贤无法履行将涉案铺位实际交付给刘丽的合同义务，致使刘丽合同目的无法实现，故判决解除刘丽与黄瑞贤于2013年8月2日签订的租赁合同，黄瑞贤向刘丽返还租金2500元、押金5000元，驳回刘丽的其他诉讼请求。该判决于2013年11月26日发生法律效力。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。
关于原告诉请解除《房屋租赁合同》和退还押金。根据本院确认的事实，虽涉案租赁合同约定的租赁期至2014年12月31日届满，但在履行合同过程中，原告因经营问题无意继续承租涉案铺位，在得知案外人刘丽愿意承租后，经征得被告同意，促成被告与刘丽2013年8月2日就涉案铺位签订新的租赁合同。上述事实表明原、被告已经协商一致解除了双方的租赁合同关系，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院确认原、被告2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2013年8月2日解除。由于上述租赁合同系因双方协商一致解除，并非因一方的单方违约行为而提前解除，故被告应将原告交纳的押金5000元退还给原告，原告诉请退还押金有理，本院予以支持。
关于原告诉请原物退还空调机、皮艺沙发、茶几、吧台等或折价5000元。根据《房屋租赁合同》有关“本房屋交付时配有小阁楼、水电等基本设施完好。”、“乙方不能拆除或破坏一切属于甲方的固定装修及配备的一切财产，以及乙方添附的门窗、夹层、天花、夹板、地面、电源或照明等装修部分，乙方均不得破坏，在乙方交还场地后无条件归甲方所有”的约定，原、被告协商解除合同后，原告负有返还租赁物和不得拆除、破坏装修附着物的义务，但原告亦享有其在承租涉案铺位期间添置的可移动物品的所有权。根据原告提供的证人证言及被告的陈述，本院对租赁合同解除时涉案铺位内存放有空调一台和沙发一套的事实予以确认，至于原告所称的茶几、吧台等，因无证据证明，被告亦不予确认，本院不予采信。虽然原告在协商解除租赁合同后怠于履行清空、返还铺位的义务，但被告在自行接收铺位时仍应履行通知原告搬离可移动物品的义务，在未履行上述合理通知义务的情况下，被告迳行处分原告存放于涉案铺位内的物品显属不当，应予赔偿。被告抗辩认为其依据合同约定有权强行清理，如前所述，原、被告系协商一致解除合同，而合同约定被告有权强行清理仅适用于原告存在单方违约行为的情形，故被告的抗辩理由于法无据，本院不予采纳。由于被告已实际处分涉案铺位内的物品并将铺位另行出租，而原告未能举证证明空调和沙发的现有价值，故本院对原告该诉请酌情支持1000元，原告诉请超出部分，无事实根据，本院不予支持。
关于原告诉请被告赔偿经济损失49583元。首先，如前所述，涉案租赁合同系因原、被告协商一致解除，并非因一方的单方违约行为而提前解除，故被告不存在过错；其次，被告并非原告所述顶手费22000元的实际收取人或获益方，原告要求被告承担该部分损失于法无据；再次，根据《房屋租赁合同》第7条的约定，原告对于涉案铺位的装修投入在合同解除后归被告所有，故原告要求被告承担装修残值损失亦无合同依据。原告诉请被告赔偿经济损失，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：
确认原告陈玉婵与被告黄瑞贤2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2013年8月2日解除；
二、被告黄瑞贤于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈玉婵退还押金5000元；
三、被告黄瑞贤于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈玉婵支付折价款1000元；
四、驳回原告陈玉婵的其他诉讼请求。
本案适用简易程序审理，受理费减半收取645元，由原告陈玉婵负担580元，被告黄瑞贤负担65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 田 媛
二〇一四年七月一日
书记员 李若梅
附引用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供依据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。