浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江九民初字第26号
原告姚张燕。
委托代理人吴方荣。
被告杭州天名房地产有限公司。
法定代表人张法荣。
委托代理人陆凤麟。
原告姚张燕为与被告杭州天名房地产有限公司（以下简称天名公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年1月7日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员陈维专独任审判，于2014年2月18日、2014年4月4日公开开庭进行了审理。此后本案由简易程序转换成普通程序，并依法组成合议庭进行审理，于2014年7月29日公开开庭审理，原告姚张燕的委托代理人吴方荣、被告天名公司的委托代理人陆凤麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚张燕诉称：原、被告于2012年11月24日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的相江公寓愉禾苑4-1-402室房屋，房屋建筑面积为136.64平方米，总房价款为2905103元。合同第九条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，…”合同还约定了出卖人逾期交房、质量问题返修赔偿等责任。但临近2013年6月底，原告没有收到被告的房屋交付通知，倒是通过媒体、网络的报道得知相江公寓与交房有关的负面消息。2013年7月20日，原告聘请验房公司对所购房屋进行查验，发现存在以下严重质量问题：1、进户门、移门、窗户等多处存在安装质量问题，须调整；2、户内有多处成45度角的地面裂缝；3、多处墙面裂缝；4、多处墙面空鼓须整改处理。原告当即将上述问题提交被告客服中心，要求整改完成后再行通知复验、收房，相关陪同验房人员亦在文件上签字确认。其后原告一直等待被告通知，却迟迟没有任何音信。2013年9月8日，原告主动至被告客服中心了解询问相关情况，客服人员答复说“可能已经整改完毕，但具体情况要问物业，因为资料已经移交物业公司”，随即原告由物业保安陪同前去房屋实地查看，进门后发现，屋内餐厅、厨房、北阳台等部位到处都是水迹，餐厅西北角有大量水渗漏流出，空调外机连同包装也浸泡在水中，房屋墙角已经长出青苔，可见已经漏水多日。同时，客厅卫生间亦有漏水情况，而前期所谓的地面裂缝修补却像一条条绑带，没有任何的粉刷处理，根本不像一套还未交付的新房。原告当即用手机拍照并将情况反映给客服中心。原告认为，所购房屋出现上述质量问题，无论是门窗、渗漏水、地面及墙面裂缝等均属于严重质量问题，直接影响原告收房装修入住。而时至今日，除了原告自行前去询问得到的只言片语外，原告对于所购商品房的质量整改实际情况一无所知，亦不知被告是否已按照规范要求整改完毕、整改情况有否通过规范验收、房屋是否已经符合交付条件，被告亦未向原告作出说明或书面通知。被告的上述行为不但漠视了其自身的信誉和客户的利益，更是严重的合同违约行为，上述行为导致原告迟迟无法收房及装修入住，给原告造成重大经济损失，故特诉至法院请求判如所请。诉讼请求：1、判令被告提供相江公寓愉禾苑4-1-402室商品房裂缝问题的修复设计方案和修复验收合格文件；2、判令被告提供相江公寓愉禾苑4-1-402室商品房的交房证明文件；3、判令被告支付因质量整改给原告造成的损失人民币86572元（暂算至2013年11月26日，其后按照合同总房款每日万分之二计算至实际交房之日）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告撤回上述第1、2项诉讼请求，并变更了第3项诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告赔偿因质量整改给原告造成的租金损失30000元（自2013年7月1日起，按每月3000元的标准计算至2014年4月26日止）、物业费损失3077.10元及能耗费损失820.56元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告天名公司辩称：本案诉争房屋已经通过竣工验收，是合法的质量安全的房屋。原告看到的地面裂缝等其他的问题，只是工程一些表面瑕疵，不影响房屋质量安全。对于表面瑕疵，开发商提供相应的维修义务，所以被告方不存在修复设计方案。因为房屋本身已验收合格，在修复完毕后也不需要再提交验收。如果存在重大质量安全，被告会提供质量安全修复设计方案和修复验收合格文件，但是本案并不涉及重大质量安全。被告可以提供竣工验收备案表等材料，证明房屋已经验收合格。至于规划验收、消防验收、环保验收等合格文件，工程验收合格之后都已经移交到质监站去了。项目的水电气道路排污的正常使用等证明，公司应该都有。合同第十条的关于逾期交房的约定，前提是开发商提供的房屋不符合交付条件，而本案被告提供的房屋已经具备交付条件，而一些表面的瑕疵，被告可以提供修复。被告不存在逾期交房的情况，被告在2013年6月30日之前已经向原告寄送了交房通知书，并告知了集中交房的时间，但原告并没有在集中交房的时间来收房，而是在8月份之后才来现场验收房屋，发现房屋有质量瑕疵，因此，原告对于房屋不能及时维修是有责任的。收房不仅是原告的权利也是原告的义务，原告不来收房，会加重被告的保管责任。本案房屋虽然出现质量瑕疵，但本身不足以影响房屋装修。而且，2013年11月21日双方已经在谈赔偿的事项，从当时的录音来看，房子已维修好，故原告要求损失计算到2014年4月26日也是不合理的。租金标准应以政府有关部门公布的租金标准为依据。故要求法院驳回原告诉讼请求。
原告姚张燕为支持其诉请，向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同一份，证明原、被告就房屋交付时间及交付条件、逾期交房违约赔偿等作了约定；
2、发票、工行个人借款凭证、公积金凭证各一份，证明原告已经按约支付了房款；
3、媒体报道一份，证明被告因交付质量、虚假宣传等问题被业主投诉；
4、验房报告一份，证明案涉房屋存在诸多严重质量问题；
5、验房整改单一份，证明被告陪验人员已经确认房屋质量问题；
6、催告函、签收凭证各一份，证明原告已经书面催告被告，要求整改交房；
7、照片八份，证明案涉房屋出现新的严重质量问题：
8、楼书一页，证明小区包括独立式会所在内的众多配套缺失；
9、房途网租金价格打印件一份，证明相近户型租金价格标准为3000-3500元；
10、物业费发票、能耗费发票各一份，证明原告于2014年4月26日收房，并交纳了物业费和公共能耗费；
被告天名公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：
1、竣工验收备案表、住宅工程质量分户验收表、地名使用批准书各一份，证明诉争房屋已经经过竣工验收，房屋质量安全，符合交付条件；
2、公证书一份，证明被告已经通知原告收房；
3、电话通话记录单一份，证明被告于2013年8月18日下午曾电话通知原告房屋已经维修完成；
4、电话录音1份，证明原告在2013年11月21日前已经了解了房屋修理完成的事实，双方已经就修理期间产生的损失进行协商；
5、建设工程消防验收意见书、环保三同时检查意见书各一份、建设工程规划核实确认书两份，证明房屋具备交付条件。
上述证据，经庭审出示，结合原、被告的质证意见，本院作如下认证：
对原告提交的证据：证据1，被告对证据三性无异议，本院予以确认；证据2，被告无异议，本院予以确认；证据3，被告对证据三性均有异议，认为被告并没有接受过媒体采访，报道所谓的相江公寓销售总监并不存在。本院认为，该份证据与本案无关，不予确认；证据4、5、7，被告对证据4、5的形式真实性无异议，但认为验房公司不具备检测资质，同时对验房整改单的内容也有异议，认为物业公司的工作人员曾陪同原告去看房子并不代表被告已认可房屋有质量问题。对照片，被告认为即便照片显示的是诉争房屋当时的状况，被告也已经做了相应的修复，渗水的情况，被告在发现问题后也已经修复完毕，就目前来说已经不存在这种状况。本院对证据4、5的客观真实性予以确认，结合事后被告确实对房屋进行维修的事实，对证据7的真实性也予以确认，证据4、5、7能互相印证，可以证明证明案涉房屋存在质量瑕疵；证据6，被告对真实性无异议，但认为信函并不是发给被告公司的，且函告内容与事实也不符。本院认为，结合被告提供的录音，该份证据能够证明原告曾向被告发函的事实；证据8，被告对真实性无异议，但认为与本案诉请没有关系。本院认为被告的质证意见成立，该份证据与本案无关，本院不予确认。证据9，被告认为不能反映租金的真实情况，租金标准一般参考政府相关部门的房屋租金价格。本院认为，该份证据仅能作为租金市场价格的参考依据。证据10，被告对证据三性均无异议，但认为该些费用应由原告自行承担。本院认为，该份证据客观真实，能证明原告支付了物业费及能耗费的事实。
对被告提交的证据：证据1、5，原告对竣工验收备案表、地名使用批准书无异议，对其他材料均有异议。本院对客观真实性予以确认，但因原告已撤回要求被告提交文件的诉请，故与该项诉请有关的证明对象，与本案无关联，在本案中不予确认；证据2，原告对三性均无异议，但认为原告实际没有收到。本院认为，该证据可以证明被告已通知原告收房，予以确认。证据3，原告对三性均有异议，认为从通话时间上来看不符合常理，且电话显示的名称不一致，即便有通过电话也不能证明通话内容。本院认为原告的质证意见成立，该份证据不予确认。证据4，原告对真实性、合法性无异议，但认为当时代理人只是作为朋友陪同原告与被告进行沟通，该证据反而能证明双方维修事实的存在，双方并没有对已经维修好进行确认。本院认为，该份证据仅能证明双方曾就本案纠纷进行过沟通，但不能证明双方对房屋的维修时间进行了确认。
依据上述认定的有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
2012年11月24日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同第三条、第五条约定：原告向被告购买坐落于杭州市江干区相江公寓愉禾苑4幢1单元402室房屋，建筑面积136.64平方米，总价款为2905103元。合同第九条约定：被告应当在2013年6月30日前，将符合条件的商品房交付给买受人；合同第十条约定：被告如未按合同规定的期限将商品房交付给原告的，如逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款，并办理了房屋按揭贷款手续。
2013年6月，被告向原告邮寄交房通知书，告知原告于2013年6月24日至2013年6月30日之间到相江公寓办理交房手续。被告对此进行了公证。
2013年7月20日，原告聘请杭州宦师傅房产咨询有限公司，并在被告物业公司工作人员的陪同下，对案涉房屋进行检验。检验后，原告和物业公司工作人员在《交付验房指引》备注单上签字确认，该份备注单上罗列了7点问题：1、楼梯进户门锁点有间隙。2、餐厅移门内扇不垂直，地面有裂缝。3、客厅地面沿梁体开裂，过道处地面裂缝；4、南次卧阳台门内侧开关有挤压（开启不顺）。5、主卧西墙梁底结合部空鼓。6、北次卧地面角部有裂痕。7、南侧露台应装雨蓬和晾衣设备-
此处不作调整。此外，还写明：整改上述问题，整改完成后书面通知复验和交房。杭州宦师傅房产咨询有限公司向原告出具了编号为HZDB-A-00003204的《验房报告》。事后，被告开始对案涉房屋进行维修。
2013年9月8日，原告再次到案涉房屋现场，又发现房屋多处出现渗水现象。
2013年9月11日，原告向浙江郡原房地产股份有限公司、杭州天名房地产有限公司、金文莉总经理发函，要求被告尽快整改，并将进展及时通报给原告。
2013年11月21日，原告通过委托代理人电话联系被告工作人员，协商赔偿事宜，但双方对房屋是否修复完毕，修复时间以及是否应当赔偿等均存在争议，被告拒绝赔偿或补偿。原告遂起诉至本院。
诉讼中，原告于2014年4月26日收房，并向绿城物业服务集团有限公司交纳了2013年7月1日至2014年6月30日期间的物业费3077.10元及能耗费820.56元。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按约向被告支付房价款，被告应将符合合同约定的房屋交付给原告，且应保障其出售的房屋质量能够满足原告正常居住使用。但经原告委托检测机构验房，根据原告及物业工作人员的当场确认，以及被告自认确实对案涉房屋进行了维修的实际情况，可以证实案涉房屋存在地面多处有裂缝、渗水等质量瑕疵的事实。被告辩称，该些质量问题属于表面瑕疵，不影响房屋质量安全，也不影响原告正常装修和使用，原告不能以此拒绝接收房屋。本院认为，开发商向买受人交付的房屋不仅仅是“验收合格”的房屋，还应符合“使用条件”的基本要求，且根据法律规定，出卖方应当担保其所提供的标的物具有通常的或者约定的品质。房屋墙体空鼓、地面多处裂痕，还出现渗水现象，虽然不属于房屋主体结构有问题，但足以影响房屋装修及正常居住使用，故原告有正当理由拒绝收房。因此，被告应当对存在质量瑕疵的房屋承担保修义务，因此给原告造成的损失应予赔偿。现原告要求赔偿租金损失，亦属合理。关于损失的计算标准，按同类房屋的租金标准确认，结合同类房屋的出租市场行情，酌情确定为每月2800元。关于租金损失的计算期间，被告已于2013年6月按照合同约定通知原告于2013年6月24日至2013年6月30日期间收房，但原告直至2013年7月20日才委托检测验房，因此，租金损失应从2013年7月20日开始起算。本案审理过程中，被告始终无法提供维修记录，2013年11月21日原告代理人联系被告公司工作人员就本案纠纷进行沟通，但电话中，原告并未明确认可房屋已经维修好，相反，双方对于修复的时间、修复的程度以及被告是否已将修复情况告知原告等事项均存在争议，结合本案原告于2014年4月26日办理收房手续的事实，原告要求租金损失计算至实际收房之日，具有合理性。按此上述计算标准，被告应支付的租金损失为25760元。原告拒绝收房的主要原因是房屋存在质量瑕疵，故，原告要求被告赔偿相应期间的物业费、能耗费损失的诉讼请求，理由正当，但原告主张的物业费、能耗费中，包含了2014年5月1日至6月30日期间的费用，该些费用因原告已收房，故应由原告自行承担。经计算，被告应承担的物业费损失为2393.30元（3077.10-2.5×136.76×2=2393.30），能耗费为683.80元（820.56／12×10=683.80）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百五十九条的规定，判决如下：
一、被告杭州天名房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚张燕租金损失25760元、物业费损失2393.30元及能耗费损失683.80元，合计人民币28837.10元；
二、驳回原告姚张燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币647元，由原告姚张燕负担人民币126元，由被告杭州天名房地产有限公司负担人民币521元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币647元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈维专
人民陪审员 汪凤琴
人民陪审员 许 琰
二〇一四年九月二日
书 记 员 王 洁