辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终755号
上诉人（原审被告）：上海豪生酒店管理有限公司。
法定代表人：CHANGWILBURTWEI-SHIN，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：蔡晖，国浩律师（上海）事务所律师。
委托诉讼代理人：钱骏，国浩律师（上海）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市沈河区滨河街道办事处。
法定代表人：张乐新，该街道办事处主任。
委托诉讼代理人：范春晖，辽宁恒生律师事务所律师。
原审第三人：沈阳唐州房产开发有限公司。
法定代表人：陈洪群，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高强，辽宁名熙（通辽）律师事务所律师。
上诉人上海豪生酒店管理有限公司（简称豪生公司）与被上诉人沈阳市沈河区滨河街道办事处（简称街道办）、原审第三人沈阳唐州房产开发有限公司（简称唐州公司）案外人执行异议之诉一案，沈阳市中级人民法院作出（2015）沈中民二初字第121号民事判决。豪生公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。豪生公司的委托诉讼代理人钱骏、街道办的委托诉讼代理人范春晖、唐州公司的委托诉讼代理人高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
豪生公司的上诉理由和请求是：1.一审法院认定街道办购买并实际占有使用了诉争房产以及街道办对未能办理过户登记没有过错的证据不足，属于认定事实错误。街道办所提供的房屋买卖合同、付款凭证、付款发票和入住通知单等资料是为了阻却强制执行一案而编造的材料，不足以证明街道办与唐州公司在本案诉争房屋查封前就已经签订了书面合同，履行了付款义务，也不足以证明街道办已经实际占有使用了案涉房屋。2.一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条而不是29条属于适用法律错误。本案应当适用前述规定第29条，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同、所购商品房是用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付价款超过合同约定的50%，而本案中案涉房屋是非住宅，而且买受人也未用于居住，故请求撤销原审判决，依法改判驳回街道办全部诉讼请求，依法处理一、二审诉讼费用。
街道办答辩称，原审认定事实属实，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
唐州公司述称，原审认定事实属实，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
街道办一审诉称：豪生公司为执行案件的执行申请人，唐州公司为执行案件的被申请执行人，双方因为酒店加盟纠纷为中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会(2011)中国贸仲沪裁字第436号仲裁裁决，裁决唐州房产支付289,2711.4元。执行过程中，因唐州房产出售的一些房屋没有办理过户登记，导致被法院查封，本案街道办系买受人之一。执行裁定认定付款事实错误，街道办支付了全部款项。2007-9-30街道办与唐州公司签订《商品房买卖合同》将本案查封的沈河区惠工街217号第1幢楼4单元3号房（建筑面积48.99平方米，单价为7524元，价格为368601元）和第1幢楼10单元23�房（建筑面积54.17平方米，单价为7900元，价格为427943）出卖于街道办。街道办实际购买了六套房产，现在涉案的二套被查封，街道办支付了全部购楼款，实际占有房屋。该诉争房屋是因为街道办原房产被拆迁，由沈河区城建局补给街道办的。街道办的诉讼请求：1、解除对沈阳市沈河区惠工街217号1-10-23和1-4-3房产的查封，停止对本案诉争房产的执行；2、由豪生公司承担本案的诉讼费用。
豪生公司辩称：假如说街道办的证据是真实的，他们申请执行异议的规定应该是依据最高院关于办理执行异议若干问题规定的第29条。房屋都是登记在房地产开发企业的名下的，法院审理执行异议是否成立的依据是29条，而且是同时具备的。涉案房屋是非住宅，而相关规定中都是要求必须是居住的房屋，所以涉案房屋的执行异议不符合最高院关于办理执行异议若干问题规定的相关规定，应当驳回。街道办是一个单位，不是个人消费者，最高院的解释是针对个人消费者商品住宅的情况，所以街道办对应的执行房产不在保护之内。
唐州公司称：街道办与唐州公司已经签订了商品房买卖合同，而且支付了全部的价款，我方已经将房屋交付给了街道办，对于以上事实，我方没有异议。在商品房买卖合同中作为出卖人的我方负有转移所有权的法定义务，因本案我方与豪生公司之间发生的纠纷导致街道办购买的房屋因为没有办理过户手续被查封，至于到今天没有取得权属证书我方作为出卖人表示歉意。依据街道办与我方签订的商品房买卖合同的约定，我方仍需向买受人继续履行合同，按日万分之一的房款支付违约金，现在我方与街道办的合同没有履行完毕，我方有向街道办支付违约金的义务。诉争房屋我方认为应该归街道办所有。
一审法院经审理查明：2007年9月30日，街道办与唐州公司签订两份商品房买卖合同，约定街道办分别以368601元和427943的价款，购买由唐州公司开发建设的位于沈阳市沈河区惠工街217号1-4-3和1-10-23房产。街道办已支付完毕全部购房款并在一审法院预查封前，已实际占有使用前述房产。
另查明：一审法院（2012）沈中执字第195号民事裁定书中，申请人为豪生公司，被执行人为唐州公司，一审法院依据已经发生法律效力的（2011）中国贸仲沪裁字第436号裁决书，于2013年6月21日预查封了唐州公司所有的位于沈阳市沈河区惠工街217号的十一处房产，该十一处房产中含街道办所购买的沈阳市沈河区惠工街217号1-4-3和1-10-23房产。街道办对此提出异议，一审法院（2015）沈中执异字第452号执行裁定书驳回了街道办的异议。街道办诉至一审法院。
一审法院认为：根�《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案中街道办提起案外人执行异议之诉，需要对执行标的即沈阳市沈河区惠工街217号1-4-3和1-10-23房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，街道办系于2007年9月30日与唐州公司签订商品房买卖合同，且交付了全款，并实际使用涉案房屋至今，一审法院系于2013年6月21日预查封涉案房屋，涉案房屋虽未办理初始备案登记，但街道办对未能办理过户登记并无过错，故街道办提供的证据符合前述排除继续执行涉案标的的条件，能够证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故一审法院对街道办提出的诉讼请求，予以支持。
关于豪生公司认为街道办是一个单位，不是个人消费者，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的抗辩主张。一审法院认为，依据上述司法解释之规定，对登记在被执行人名下的不动产提出异议的主体规定仅为买受人，该“买受人”可以为公民、法人或其他组织，并非仅限定为个人消费者。街道办作为本案诉争房屋的买受人及签订《商品房买卖合同》的合同相对人当然享有主体资格。故对豪生公司的该项抗辩主张，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
不得执行位于沈阳市沈河区惠工街217号1-4-3和1-10-23房产。
案件受理费11,765元，由豪生公司负担。
本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的�释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中街道办提起案外人执行异议之诉，需要对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。街道办与唐州公司于2007年9月30日签订商品房买卖合同且交付了全款，而一审法院预查封案涉房屋是在2013年6月21日。初始备案登记只是房产管理部门的一种行政管理手段，不能以没有办理初始备案登记就否定双方房屋买卖的真实性。至于没有办理过户登记，责任也不在街道办。豪生公司关于街道办与唐州公司的房屋买卖不真实的上诉理由，无事实及法律依据，本院不能支持。，一审法院认为街道办提供的证据符合前述排除继续执行涉案标的的条件，能够证明其享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。
关于豪生公司提出街道办购买的是公寓而非住宅问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对执行标的归类为不动产，并非专指住宅，公寓也是不动产，因此，一审法院适用上述条款并无不当。
关于豪生公�提出本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而非第二十八条问题。本院认为，两项条款不是非此即彼的排斥关系，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条符合本案的实际情况，是正确的。
综上，豪生公司的上诉理由无事实及法律依据，本院不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11765元，由上海豪生酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙维良
审判员 王 隽
审判员 唐云涛
二〇一七年五月十五日
书记员 孙梦依