福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终5102号
上诉人（原审被告）：庄美丽，女，1970年1月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人陶天猛、张英华，福建自立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林妮，女，1969年3月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：马万辉、陈丽珍，福建东方格致律师事务所律师。
原审被告：胡展毅，男，1971年8月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：陶天猛、张英华，福建自立律师事务所律师。
上诉人庄美丽因与被上诉人林妮、原审被告胡展毅房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初11329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
庄美丽上诉请求：撤销原判，改判驳回林妮的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定庄美丽单方违约解除合同错误。解除权属于形成权，林妮于2016年4月5日提起诉讼请求解除合同，解除的意思表示经由法院送达至庄美丽，庄美丽同意解除，但合同解除的责任在于林妮，该意见在案件审理中已明确陈述，后林妮撤诉，但解除的事实已客观存在，不以林妮撤诉为转移，也不以双方是否就解除责任达成一致为转移。此后，庄美丽于2016年6月14日将钥匙返还林妮，属于合同解除后的房屋交接行为，不能认定系庄美丽单方违约解除合同。二、一审判决庄美丽承担修复费用缺乏依据。林妮始终没有提交证据证明其将房屋交付庄美丽时的原状，其提交的照片，既与诉请修复的项目无关，也根本不能证明房屋交付时的现状。事实上，房屋长期都是出租他人使用，且为几十年的老房屋，庄美丽交还的房屋即为现状。林妮诉求的修复，其实是其自己的想法，与庄美丽的租赁行为无关。在林妮无法证明房屋原状的情况下，所谓的鉴定并无实际意义，一审是在林妮自愿承担鉴定风险的情况下才委托鉴定，现却以鉴定结论作为判决依据，显属事实错误。三、当事人之间的通话录音，根本不足以证明林妮所主张的破坏租赁物的事实，一审以此为依据亦属认定事实错误，据此判决庄美丽承担修复费和司法鉴定费无据。录音发生时间是在林妮第一次提起诉讼之后，庄美丽尚不知道被起诉，林妮明显做局设套。录音主要讨论租金和房屋移交问题，林妮并未提到破坏房屋的任何问题，庄美丽也未认可破坏房屋，况且林妮并未提到具体“拆院子”是拆什么、“拆厕所”是拆什么。庄美丽承租时就有厕所，只因原来的抽水马桶脏破不堪，无法正常使用，庄美丽才出资更换新的，在移交房屋之前也已按林妮要求拆除。院子里原有遮阳大伞和铁艺椅子，移交房屋前也按林妮要求拆除。四、一审判决庄美丽支付租金损失15000元缺乏证据，显失公平。移交后的房屋完全具备使用条件，并无利用障碍，林妮在接收房屋后利用与否，与庄美丽无关，一审酌定租金损失属认定事实错误。本案系林妮先行诉讼解除合同，其因租金过低到租赁房屋吵闹，导致庄美丽无法继续使用房屋，违约责任在于林妮，一审判决租金损失不当。且一审一方面判决庄美丽承担5000元提前解除合同违约金，另一方面又判决租金损失15000元，显属判决庄美丽重复承担违约责任。
林妮辩称，一、因庄美丽擅自改变房屋用途并对房屋进行装修、改建，构成违约，林妮才提起解除合同之诉。庄美丽并不认可林妮的解除合同请求，认为系林妮在租赁期间对其进行骚扰导致其无法正常使用租赁物，才单方解除合同并返还钥匙。二、林妮提供的前一租户租赁合同、前一租户生活照片、录音以及庄美丽将房屋用于经营家庭旅馆等证据，充分证明庄美丽对房屋进行装修、改建的事实，并非仅有录音证据，一审对修复费用及鉴定费的判决合法有据。三、因庄美丽破坏房屋，导致林妮无法正常使用。因庄美丽对修复的必要性及修复费用提出异议，基于司法鉴定的需要，林妮也无法对房屋进行使用。因此，鉴定意见作出前的租金收益损失应由庄美丽承担，租金损失与单方解除合同违约金各自独立，并不重复。综上，一审判决正确，应予维持。
胡展毅述称，其对一审判决其无须承担责任没有异议。
林妮向一审法院起诉请求：1．庄美丽、胡展毅支付林妮自2016年6月5日起至2016年6月14日期间的租金1667元；2．庄美丽、胡展毅赔偿林妮房屋修复费用31710.72元；3．庄美丽、胡展毅支付林妮自2016年6月15日起至2017年2月7日期间（即计算至《工程造价鉴定意见书》出具之日起的20日）的租金损失38833.3元；4．庄美丽、胡展毅支付林妮提前终止合同的违约金5000元；5．庄美丽、胡展毅承担鉴定费14000元。
一审法院认定事实：厦门市思明区翁王巷15号房屋的登记权利人为林双映、林双辉、林启迪。
2014年8月27日，林妮（甲方）与庄美丽（乙方）签订了一份《金海岸房产租赁合同》，约定：甲方将上述讼争房屋出租给乙方作为住家使用，配套设施三台空调一台冰箱，租赁期间自2014年9月5日起至2019年9月4日止，每月租金5000元，租金按季度支付；乙方应向甲方支付房屋及设备押金5000元，待合同终止时，所有费用结清后，甲方应把押金不计利息如数归还乙方；任何一方需要提前终止合同的，应提前一个月告知对方，并赔偿对方相当于一个月的租金作为违约赔偿金。前述合同第八条约定“租赁期间，乙方应爱护甲方房产和设备，未经甲方同意不得随意将承租房拆建、改建及有损于原房屋的扩建、装修等；若因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给与修复”。合同签订后，庄美丽向林妮支付了押金5000元，并将讼争房屋进行适当装修后用于经营家庭旅馆。胡展毅分别于2015年6月3日、2016年3月4日向庄美丽支付了讼争房屋的租金各15000元。庄美丽已支付租金至2016年6月4日。
2016年4月5日，林妮向一审法院提起诉讼，以庄美丽擅自对讼争房屋进行改建破坏、改变房屋用途为由，要求与庄美丽解除《金海岸房产租赁合同》，案号为（2016）闽0203民初5185号。2016年6月21日，林妮撤回了该案对庄美丽的起诉。在该案诉讼过程中，庄美丽于2016年6月14日将讼争房屋的钥匙交还林妮，并向林妮交付了一份《关于交还钥匙的告知函》，其中载明“因你方已向厦门市思明区人民法院起诉解约，且因你方在租赁期间的不断骚扰，本人确已无法继续对租赁物正常使用。本人早已搬离租赁物，现将租赁物的全套钥匙交还与你方，请查收”。林妮对此认为，庄美丽是单方违约解除合同；庄美丽则认为，当时林妮已经向法院起诉要求解除合同，庄美丽对解除合同并无异议，但认为林妮作为解约方应承担违约责任。
2016年4月8日，林妮打电话给庄美丽沟通讼争房屋的相关事宜，部分通话内容如下：林妮说“你看看赶快把那个厨房恢复一下，那个厕所，四个厕所拆掉是吧？前后院子给它拆了，这样子大家事情早点解决，事情一直这样子拖着也不好，是吧”，庄美丽答“好”；林妮说“那尽快吧，因为拖着你要付租金，很麻烦，你知道吗”，庄美丽答“好好好”。
审理中，林妮陈述，其同意将庄美丽已经支付的押金5000元从庄美丽应当支付的款项中予以抵扣。林妮申请就讼争房屋修复费用进行鉴定，修复事项包括：1．四个卧室内加盖浴室厕所且未做防水处理，并在浴室厕所内挖取下水道、安装自来水管道及在墙体上打了多个通风口；2．敲掉一楼厨房的灶台、橱柜等设施后将厨房改造成为卧室使用；3．在一楼的前院搭盖储物间；4．将一楼后院的过道改建成为小房间使用；5．在二楼小阳台加盖小房子；6．破坏一楼及二楼的一色地砖；7．在房屋外墙挖水管口、排气孔等各种破坏。庄美丽、胡展毅对前述修复事项认为，庄美丽接收讼争房屋时四个卧室都有卫生间，但马桶已残破，故庄美丽更换了马桶，但未对其他设施进行改造；林妮申请的第2-7项修复事项，庄美丽在接收讼争房屋时就是此种状况，庄美丽并未对讼争房屋进行改造。一审法院依法委托厦门中达利工程管理有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2017年1月17日作出[2017]评鉴（工程）字第03号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：讼争房屋的修复事宜的修复工期为20天，修复项目工程造价为31710.72元，七项修复事项的工程造价分别为16373.4元、2000元、1500元、1120.31元、1000元、4605.02元、5112元（现场勘验：一层、二层设有卫生间的卧室、一层临近卫生间的卧室以及空调管道开孔等造成的孔洞共计20个）。林妮因本次鉴定支出鉴定费14000元。
林妮为证明庄美丽对讼争房屋进行了改造破坏，提交了一组照片作为证据，并陈述其中外墙和前院的照片拍摄于2012年8月12日，后院的照片拍摄于2013年9月4日，一楼厨房的照片拍摄于2013年2月9日、2014年3月2日，一楼房间的照片拍摄于2012年9月12日、2013年2月16日，一楼客厅及客厅外过道照片拍摄于2013年2月17日；还陈述二楼阳台加盖小房子里有孔洞、水管、排风管，庄美丽应当予以修复。庄美丽、胡展毅对照片的真实性、关联性均不予认可。
一审法院认为，林妮与庄美丽签订的《金海岸房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。林妮主张胡展毅是讼争房屋的共同承租人，应共同承担违约责任；庄美丽、胡展毅对此予以否认，林妮仅凭提交的胡展毅支付讼争房屋租金的凭证尚不足以证明其主张，故对林妮的该主张，不予采纳。庄美丽主张《金海岸房产租赁合同》因林妮未取得讼争房屋的全部所有权人授权而无效，但并无证据证明讼争房屋的所有权人主张该合同无效，故对庄美丽的该主张，亦不予采纳。
庄美丽未向林妮支付自2016年6月5日起至2016年6月14日期间讼争房屋的租金，现林妮要求庄美丽支付该部分租金（5000元÷30天×10天=1666.67元），于法有据，予以支持。林妮于2016年4月5日向法院提起诉讼，以庄美丽存在违约行为为由要求解除《金海岸房产租赁合同》，后于2016年6月21日撤诉。在该案诉讼过程中，庄美丽于2016年6月14日向林妮返还讼争房屋，但其并不认可林妮要求解除合同的理由，并主张应承担违约责任的是林妮，故应当认定庄美丽于2016年6月14日返还讼争房屋并非双方当事人合意的结果，而是庄美丽单方违约解除合同。因此，林妮要求庄美丽支付提前解除合同违约金5000元，具有事实和法律依据，予以支持。
根据林妮与庄美丽于2016年4月8日的通话内容，足以认定庄美丽在未经林妮同意的情况下对讼争房屋进行了装修改建，故林妮要求庄美丽修复其对讼争房屋的装修改建，符合法律规定，酌情予以支持。就林妮主张的修复事项，分析认定如下：1．林妮主张庄美丽在四个卧室内加盖浴室厕所且未做防水处理，并在浴室厕所内挖取下水道、安装自来水管道及在墙体上打了多个通风口；该部分的修复费用为16373.4元。在2016年4月8日的通话中，林妮要求庄美丽拆除四个厕所，庄美丽表示同意；结合庄美丽将讼争房屋“住家使用”的用途改变为经营家庭旅馆的情况，对林妮的该项主张，予以支持。2．林妮主张庄美丽敲掉一楼厨房的灶台、橱柜等设施后将厨房改造成为卧室使用，该部分的修复费用为2000元。在2016年4月8日的通话中，林妮要求庄美丽恢复厨房，庄美丽表示同意，故对林妮的该项主张，予以支持。3．林妮主张庄美丽在一楼的前院搭盖储物间，该部分修复费用为1500元。在2016年4月8日的通话中，林妮要求庄美丽“前后院子给它拆了”，庄美丽表示同意，故对林妮的该项主张，予以支持。4．林妮主张庄美丽将一楼后院的过道改建成为小房间使用，该部分修复费用1120.31元。在2016年4月8日的通话中，林妮要求庄美丽“前后院子给它拆了”，庄美丽表示同意，故对林妮的该项主张，予以支持。5．林妮主张庄美丽在二楼小阳台加盖小房子，该部分修复费用为1000元。鉴于林妮对此仅提交照片证明二楼小阳台加盖有小房子，但并无法证明小房子系由庄美丽所加盖，故对林妮的该项主张，不予支持。6．林妮主张庄美丽破坏一楼及二楼的一色地砖，该部分的修复费用为4605.02元。鉴于林妮对该项证据并未提交证据予以证明，故不予支持。7．林妮主张庄美丽在房屋外墙挖水管口、排气孔等，该部分修复费用5112元。从鉴定机构现场勘验来看，包括了一层、二层设有卫生间的卧室、一层临近卫生间的卧室以及空调管道开孔等造成的孔洞共计20个，及前述第1项认定部分孔洞确实系庄美丽所造成。考虑讼争房屋在出租时本就有空调三台，且林妮还主张这些孔洞与二楼阳台加盖小房子里的孔洞、水管等具有一定关联性，但林妮并未举证证明二楼小阳台加盖小房子系庄美丽所为，故酌定庄美丽应支付该修复事项的费用为3500元。综合前述分析认定，确认庄美丽应当支付给林妮的房屋修复费用为24493.71元（16373.4元+2000元+1500元+1120.31元+3500元）。至于林妮要求庄美丽支付鉴定费14000元的诉讼请求，综合考虑庄美丽应当支付的房屋修复费用情况，酌定庄美丽应当支付林妮鉴定费11000元。
鉴于庄美丽擅自对讼争房屋进行装修改建损害了讼争房屋，客观上致使林妮无法正常使用讼争房屋，给林妮造成损失，故应承担相应的赔偿责任。现林妮要求庄美丽支付自2016年6月15日起至2017年2月7日期间（即计算至《工程造价鉴定意见书》出具之日起的20日）的租金损失38833.3元，考虑林妮收回讼争房屋后确未能采取适当措施防止损失的扩大，故酌定庄美丽应当支付林妮的租金损失为15000元；庄美丽已经支付的押金5000元，可从中予以抵扣。
综上，林妮所主张的诉讼请求，符合法律规定的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、庄美丽于判决生效之日起十五日内支付林妮自2016年6月5日起至2016年6月14日期间的租金1666.67元；二、庄美丽于判决生效之日起十五日内支付林妮违约金5000元；三、庄美丽于判决生效之日起十五日内支付林妮房屋修复费用24493.71元；四、庄美丽于判决生效之日起十五日内支付林妮租金损失10000元（已扣除庄美丽支付的押金5000元）；五、庄美丽于判决生效之日起十五日内支付林妮鉴定费11000元；六、驳回林妮的其他诉讼请求。
本院二审期间，对一审认定的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，林妮提供其与庄美丽承租讼争房屋之前的租户钟君健签订的租赁合同，钟君健亦作为证人到庭陈述：其承租讼争房屋两年，整栋楼就两层，地面都是红色方砖没有花砖，楼上两个房间，楼下一个客厅、两个房间、一个厨房、一个卫生间，二楼没有卫生间，确认林妮提供的照片是其家人在讼争房屋生活期间拍摄。庄美丽对证人证言不予确认，主张证人与林妮串通作虚假陈述，且证人对房屋状况的陈述并无证据证明。林妮对证人证言无异议。
本院认为，根据当事人二审的诉辩意见，本案二审主要争议焦点一是合同解除的责任认定，二是房屋修复费用的承担。首先，关于合同解除的责任认定。根据林妮与庄美丽所签租赁合同的约定，房屋租赁用途为“住家使用”，庄美丽却将房屋作为经营性用房，用于经营家庭旅馆，明显改变租赁用途，已构成违约，林妮享有合同解除权。虽然林妮以庄美丽擅自改建破坏、改变房屋用途为由起诉请求解除合同后又撤诉，但庄美丽系于该案诉讼期间将房屋钥匙交还林妮，双方实际解除租赁关系的行为并不能否定合同履行过程中庄美丽存在违约行为致合同解除的事实，故一审认定合同解除的责任在于庄美丽正确，庄美丽应承担合同解除的法律责任。其次，关于房屋修复费用的承担。房屋从住家使用性质转变为家庭旅馆经营性质，房屋内部构造作相应改造是必然的，根据日常生活经验法则即可推断。虽然庄美丽对讼争房屋前一租户的证言持有异议，但证人证言有租赁合同、居住期间所摄照片为证，故证人证言应予采信。证人所述足以印证庄美丽改造讼争房屋的事实，一审对修复事项的认定有事实依据，有关修复费用已经鉴定，据此所作判决应予维持。至于庄美丽上诉提出的违约金与租金损失重复计算的问题，因违约金指向庄美丽因违约导致合同解除依合同约定所应承担的违约责任，而租金损失指向房屋修复期间造成房屋无法使用的实际损失，故两者并不存在重复计算的问题。
综上所述，庄美丽的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1104元，由庄美丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 宁
审判员 刘文珍
审判员 柯艳雪
二〇一八年五月十七日
书记员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。