上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第243号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海龙嘉置业有限公司，
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人陈家新，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张民，男，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人ＸＸ方，上海市长江律师事务所律师。
委托代理人顾叶青，上海市长江律师事务所律师。
上诉人上海龙嘉置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，2012年5月19日，上海龙嘉置业有限公司（以下简称龙嘉公司、甲方）同张民（乙方）签订《【xx•东紫园】认购书》一份，载明：认购房屋地址为上海市xxxxxxx，总面积约585.72平米（其中地上面积362.56平米，地下面积223.16平米）；定金人民币（下同）1，000，000元；首期房款6，959，355元，乙方于2012年5月27日前支付；第二期按揭贷款即10，420，000元于2012年11月20日前支付。认购书在其他事项中约定：（1）为保证乙方享有优先购买甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订认购书时交付定金1，000，000元，作为甲乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订《上海市商品房预售合同》后，乙方已支付的定金可抵充部分首期房款。（2）甲乙双方商定，该物业预定期为37天，乙方应于2012年5月27日前到上海市松江区xx旅游度假区xxxxxxx与甲方签订《上海市商品房预售合同》以及附随文件。（3）乙方在签订本认购书之前，已经自己阅读并充分了解甲方《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，且本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）甲方已经充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。（4）不论何种原因，乙方若未按本认购书所约定的时间与甲方完成《上海市商品房预售合同》以及附随文件的签署或完整适当履行支付约定之任何一期房款，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人，无需另行支付乙方，本认购书亦得自动解除，同时乙方亦同意没收其已经支付的定金作为赔偿。（5）甲方在本认购书约定的预定期限内，如甲方无故拒绝签订商品房买卖合同的，甲方同意按照法律规定适用定金罚则。（6）本认购书只适用于乙方本人，除得到甲方事先的书面同意外，乙方不得擅自将该认购书权益转让给他人。（7）该物业只可作为住宅用途使用。（8）上述面积和楼价计算若有错误，甲方保留以双方签署的《上海市商品房预售合同》中所列为准。（9）乙方在本认购书中提供的联系地址应准确详尽，是甲方寄发邮件的依据，如变更联系地址或电话号码，应以挂号邮件形式及时通知，否则，所发出的任何书面邮件均视为对方已收悉，乙方亦必须对甲方就本买卖过程中任何列明条件负责，包括但不限于按时支付楼款及正式买卖合同的送递等。（10）本认购书一式两份，自双方签字盖章之日起生效，均具有法律效力。本协议生效后，将取代与本认购书性质相同的其他协议或合同。甲乙双方日后签署的《上海市商品房预售合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与本认购书的约定内容一致，自《上海市商品房预售合同》生效之日起，本认购书自行失效。
2012年5月19日，张民支付定金1，000，000元，龙嘉公司出具收据。
2012年5月23日，张民支付龙嘉公司房款5，959，355元。
2013年1月7日，龙嘉公司向张民账户退款5，959，355元。
2013年1月8日，张民将上述退款再次汇入龙嘉公司账户。
2013年2月5日，龙嘉公司向张民发送通知函，载明：因无法达成一致意见无法签约，此为龙嘉公司正常市场经营行为；对张民单方提供的款项进行相应的利息补偿，补偿方案为按照人民币贷款利率（企业贷款利率）向张民支付已付资金占用期间的利息。
2013年2月28日，张民向龙嘉公司复函称，曾多次同龙嘉公司销售人员联系签约事宜但龙嘉公司均以各种理由进行拖延。2013年1月和2月龙嘉公司通知要求退款，张民对龙嘉公司的行为不予认可，要求立即签订《上海市商品房预售合同》。
2014年8月22日，张民同案外人xxx办理结婚登记手续。
原审另查明，张民于2012年7月开始至今正常缴纳上海社会保险金，并于2013年1月补缴了2011年10月至2012年6月期间的社会保险金。
原审审理中，龙嘉公司请求判决确认双方于2012年5月19日签订的xx东紫园认购书于2013年1月7日解除。
张民辩称，龙嘉公司的陈述与事实不符。双方签订认购书后龙嘉公司并未要求张民提供购房资格材料。从龙嘉公司提供的函件材料中也无法显示该项内容。从房产交易中心操作上看，是否有购房资格不影响预售合同的签订，如果因资格问题无法履行由张民承担责任，且张民具有购房资格。龙嘉公司陈述的2013年1月7日的解除函，张民并未收到，且从函件内容上看也并非是解除通知。双方签订认购书后，张民依据认购书支付6，959，355元房款，其中1，000，000元为定金。张民按约支付定金和首付款后，一直要求签订预售合同办理购房手续，但龙嘉公司均借口拖延。据此，张民不同意龙嘉公司的诉请。张民同时提起反诉，请求判令龙嘉公司协助将系争房屋产权过户至其名下。
龙嘉公司针对张民的反诉辩称，购房资格属于国家基本政策，双方均应当遵守。龙嘉公司的函件是公司格式化函件，其在与张民其他形式的沟通中一直要求张民提供购房资格材料，只要张民不符合购房资格，双方就无法继续签订预售合同。故不同意将系争房屋过户至张民名下。
原审庭审中，龙嘉公司提供一份2013年1月7日向张民发出的通知，称因无法与张民达成一致意见，故无法签约，特将房屋涉及款项依法退还。
关于张民的购房资格问题，张民向法庭陈述，在签订认购书时龙嘉公司已经知晓张民属限购范围，但龙嘉公司解释当时各区县执行不严格，其有办法解决。张民从未因限购原因拒绝履行认购书。龙嘉公司向法庭陈述其于2012年5月27日前已经知道张民不具备购房资格，当时无法调取张民的社保信息，张民也迟迟未能提供，销售人员就用电脑中的版本向张民发函，函件中所述不能达成一致意见指的是张民不具备购房资格。张民通过新进人员办理社保时，是以张民为龙嘉公司聘用对象申请查询张民社保记录。除庭审提供的证据外，龙嘉公司无其他证据证明其系因张民限购而主张解除认购书。
此外，张民还确认，其目前名下并无房产。其妻子为上海户籍，名下有一套房产。就剩余款项，张民表示同意以现金方式一次性支付给龙嘉公司。关于实测面积与约定面积不符导致的房屋差异，张民表示将另案主张。
原审认为，本案的争议焦点在于：1、龙嘉公司是否以张民为限购对象为由行使过合同解除权；2、如果龙嘉公司的解除权不发生法律效力，则张民主张过户是否能得到法院支持。
张民是否属于本市政府规定的限购对象，龙嘉公司是否有权据此解除认购书？根据已查明的事实，张民自2012年7月开始在本市依法缴纳个人所得税，其在签订认购书和双方约定签订预售合同时并不符合购房条件。因此，在张民不满足购房条件的情况下，龙嘉公司如以此为由提出解除认购书的主张应当予以支持。然而，在签订认购书时，龙嘉公司作为专业房地产开发、销售企业，并未对张民的购房资格作出任何书面审查；认购书签订后，龙嘉公司以“正常市场行为”、同张民“不能达成一致意见”为由解除合同；庭审中，龙嘉公司未举证证明其何时知晓张民属于限购对象并以此为由曾主张解约。截止目前，双方仍未签订预售合同，而张民已通过连续缴纳个人所得税的方式取得系争房屋的购房资格。综上，龙嘉公司因张民限购主张认购书已经解除的诉请系为回避出售系争房屋而在纠纷发生之后刻意寻找的借口，对此法院难以支持。
就张民提出的过户主张，原审认为，应当通过对认购书内容和认购书签订后双方履约过程综合进行认定。从认购书内容上看，该认购书明确了张民所购房屋的具体位置，对房屋总价、面积、付款方式等买卖合同主要内容均作了明确约定。同时，补充约定，张民仔细阅读并充分了解龙嘉公司的《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，且龙嘉公司已经充分告知系争房屋的买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）。以上约定表明，尽管双方在认购书中对于房屋交付时间、办理过户时间等内容没有作出约定，但双方已达成一致意见，在认购书中没有约定的内容以龙嘉公司提供的《上海市商品房预售合同》样本为准，且龙嘉公司已经将房屋交付等事项充分告知过张民，张民表示认同，表明双方就上述内容已经达成了一致，已具备了房屋买卖合同的主要条款。从双方履行情况看，认购书签订后，张民除支付定金1，000，000元外还支付剩余5，959，355元的首付款，龙嘉公司在双方约定的签约日前从未向张民提出不再签订预售合同，相反还收取了张民支付的首期房款。从双方的履约行为看，张民上述付款行为已经履行了买卖合同的主要义务，龙嘉公司收取房款的行为也是在行使买卖合同中的收款权利，故双方就系争房屋确立了房屋买卖合同关系并已实际履行房屋买卖过程中的相关义务。综上，通过对认购书内容及双方履行情况的认定，原审法院认为双方之间关于系争房屋的买卖关系成立。现张民同意先行按照认购书约定支付剩余房款10，420，000元后，要求龙嘉公司办理过户手续，于法不悖，予以支持。关于房屋预测面积及实测面积的差异以及房屋的交付等问题，因双方在审理过程中均未提出相应的主张，故对此不作处理，当事人可以自行协商处理或另行起诉。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、第一百三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，于二○一四年十一月二十日作出判决：一、张民于判决生效之日起十日内支付上海龙嘉置业有限公司10，420，000元房款；二、上海龙嘉置业有限公司于收到上述房款之日起十日内协助张民将坐落于上海市xxxxxxx房屋产权过户至张民名下；三、驳回上海龙嘉置业有限公司全部诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费40元，财产保全费5，000元，由上海龙嘉置业有限公司负担。
判决后，龙嘉公司不服，上诉于本院，诉称：1、张民提供的网上登记预售合同样本并非认购书指向的预售合同样本。张民原审庭审中提供的网上登记预售合同样本的时间节点是2012年6月27日，而双方签订认购书的时间为2012年5月19日，且认购书的签约地点为现场售楼处，故认购书指向的预售合同样本系留存于售楼现场的格式条款合同样本，其主要内容均为空白。由此，两份预售合同样本的时间节点、内容均不相同，张民没有证据证明认购书指向的预售合同样本为网上登记的样本，且即便是网上登记样本，其附件1-6及补充条款也均为空白，故仅凭现有证据不能证明双方就商品房买卖合同的主要内容达成一致。需要强调的是，如果认购书指向的预售合同与网上备案合同一致，那双方完全可以在售楼处直接签订正式的预售合同，而没有必要签订本案争议的认购书。双方之所以签订认购书，就是因为双方对预售合同主要内容并未达成一致，需要日后继续磋商，故认购书不能替代正式的预售合同。2、本案争议的认购书不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。系争认购书中定金作用的约定、楼价面积计算、签订预售合同的时间及未按时签订预售合同的后果等均表明签约双方一致认为在前述问题上需要进一步磋商，并明确将来订立一个新的合同以最终明确双方之间房屋买卖法律关系的具体内容，故该认购书性质应为预约。相关司法解释明确规定，认定名为预约实为本约的另一个必备条件为出卖人已按约收取购房款，而本案中龙嘉公司已将购房款退还给了张民，此显然不符合上述司法解释关于认定本约的规定。至于之后张民擅自再次向龙嘉公司转账的行为对龙嘉公司没有约束力。3、张民在购房时没有履行提供相关购房资格证明的合同附随义务，由此导致预售合同最终无法签订。系争认购书签订后，张民有意隐瞒其不具备本市购房资格的事实，未向龙嘉公司提供任何证明其具有购房资格的书面材料，导致龙嘉公司无法及时对其购房资格进行审查。原审法院错误认定龙嘉公司没有行使过合同解除权，并认为龙嘉公司未举证证明何时知晓张民属于限购对象并以此为由主张解约。但事实是，龙嘉公司已经采取发函及退款的方式向张民明确表达了不再与其签订本约合同的意思表示。由于函件内容均为龙嘉公司制作的格式条款，只要表达出解除合同的意愿即可，不应苛求普通当事人必须使用法言法语。至于是否属于限购对象，根据国家政策理应由张民主动提供，其故意隐瞒真实情况且从未提供其具备购房资格的证明材料，相应后果应由其自行承担。此外，根据认购书约定，张民若未按照约定时间与龙嘉公司完成预售合同的签署，则龙嘉公司有权将系争房屋转售他人，且无需另行通知张民，认购书自动解除，同时没收已支付定金作为赔偿。事实上，因张民属于限购对象，双方没有在约定时间签订预售合同，双方约定的解除条件已经成就，认购书已自动解除，定金应予没收。综上，原审判决认定事实错误，严重损害龙嘉公司权益，故请求二审法院依法撤销原判，改判支持龙嘉公司的原审全部本诉诉请，驳回张民的原审全部反诉诉请。
被上诉人张民辩称：龙嘉公司作为大型房产公司，在履约过程中违反诚信原则拖延与张民签订预售合同，构成违约。系争认购书具有本约性质，在双方沟通过程中龙嘉公司从未以张民系限购对象为由拒绝与张民签订预售合同，而是因优惠售房方案未获批准而与张民交涉。张民具有购房资格且有能力购买系争房屋。故不同意龙嘉公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，生效的（2014）松民三（民）初字第367号案外人xx诉龙嘉公司商品房预售合同纠纷一案判决书认定，xx与龙嘉公司于2012年5月18日就上海市松江区xx镇xxxxxx房屋签订的《【xx•东紫园】认购书》所附《上海市商品房预售合同》样本即为龙嘉公司在网上登记的样本，其中对房屋交付时间、交付条件、办理过户手续时间及相应违约责任等均有明确约定。
本院认为，1、就龙嘉公司关于系争认购书指向的预售合同样本并非龙嘉公司在网上登记的样本而是售楼现场空白的合同样本的主张。首先，张民原审时提供的系2012年6月27日取证当时网上的预售合同登记样本，但此并非该预售合同样本在网上登记备案的时间，而龙嘉公司并未提供证据证明其办理预售合同样本网上登记备案手续的时间；其次，另案生效判决已认定案外人xx与龙嘉公司就涉案小区房屋签订的认购书所涉预售合同样本即为龙嘉公司在网上登记的样本，而xx签订认购书的时间还早于本案认购书签订时间，故在本案认购书签订之前龙嘉公司已经使用网上登记预售合同样本的情况下，龙嘉公司在本案中主张系争认购书指向的预售合同样本并非网上登记样本而系售楼现场的空白合同样本，但对此又未提供任何证据予以证明。故对龙嘉公司该主张，本院实难采信。2、就龙嘉公司关于系争认购书性质为预约而非本约的主张，原审法院根据双方签订的认购书、经龙嘉公司登记备案的预售合同样本以及双方的履约行为，认定双方已就系争房屋确立了房屋买卖合同关系、双方应继续履行买卖合同的相关义务，并就此阐述了详尽的理由，该处理并无不当，本院予以认同且不再赘述。对龙嘉公司该主张，本院亦不予采纳。3、就龙嘉公司关于张民不具备购房资格，导致双方未能按约签订预售合同的主张。虽然张民在签订认购书和双方约定签订预售合同的时点属于限购对象，但龙嘉公司并未提供证据证明在本案诉讼前其曾明确以张民不具备购房资格为由而向张民主张解除系争认购书，故现在张民具备购房资格的情况下，龙嘉公司再行以张民属限购对象为由主张系争认购书已经解除，难以成立，故原审法院对此未予支持亦无不当。由此，龙嘉公司的上诉诉请，因缺乏充分的事实和法律依据，故本院不予支持。原审判决合法、合情、合理，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币120元，由上诉人上海龙嘉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年三月四日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……