广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初（一）字第276号
原告（反诉被告）熊智亮，男，壮族，广西柳城县人，初中文化，个体户。
被告（反诉原告）梁佑坤，男，汉族，广西柳州市人，初中文化，柳州市电热器具厂退休工人。
被告（反诉原告）林炳凤，女，汉族，广西柳州市人，中专文化，柳州市谷埠路小学退休老师。
两被告的共同委托代理人郭攀，广西银正律师事务所律师。（特别授权）
两被告的共同委托代理人何富国，广西银正律师事务所律师。（特别授权）
原告（反诉被告）熊智亮诉被告（反诉原告）梁佑坤、林炳凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月30日受理后，依法组成合议庭，于2013年3月27日公开开庭进行了审理。书记员戴卫云担任法庭记录。原告（反诉被告）熊智亮及被告（反诉原告）梁佑坤、林炳凤的委托代理人郭攀、何富国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊智亮诉称，2012年12月7日，原、被告达成一份房屋买卖协议，约定被告将坐落在广西柳州市谷埠路55号2栋1单元2-2号（3房1厅，建筑面积：72.70平方米）房屋卖给原告，原告于2012年12月7日支付给被告人民币贰万（￥20000）整购房定金。被告写下收条一张，房屋成交总价为人民币肆拾壹万（￥410000）整，双方约定了办理过户手续时间。在签订买卖协议时间内，2013年1月6日原告准备好了余下的购房款并通知被告配合一起到房产局办理买卖过户手续，然而被告在签订时间之前却以其他理由推诿不去办理过户手续。被告说买卖协议已失效，不退还原告所交的定金，更不配合原告办理房屋买卖过户手续。综上所诉，原、被告己签订了房屋买卖协议，原告也交付了定金，被告也写有收条给原告，现被单方终止合同，原告不同意，原告要求应继续履行合同，请人民法院依法判决：确认原、被告所签房屋买卖协议有效，被告继续履行本合同。
原告在举证期间内提交的证据有：1、收条原件一份；2、房屋买卖协议书原件一份。
被告梁佑坤、林炳凤辩称，原告所诉没有事实依据，双方签订房屋买卖协议之后，原告没有按协议支付购房款，使被告出售房屋的目的没有达到，被告已通知原告双方的房屋买卖协议解除，所以双方的房屋买卖协议不应继续履行，请驳回原告的诉请。
被告（反诉原告）梁佑坤、林炳凤诉称，2012年12月7日，两反诉原告因急需资金购买商品房，将位于柳州市谷埠街55号2栋1单元202室房屋以41万元价格卖给反诉被告，为此双方签订《房屋买卖协议书》一份，约定：反诉被告于合同签订之日向反诉原告支付购房定金2万元，余款39万元应于2013年1月8日前付清。协议签订后，反诉被告仅支付了定金2万元，但未能在2013年1月8日前付清余款。经反诉原告多次催促未果，反诉原告于2013年1月10日依法通知反诉被告解除双方《房屋买卖协议书》，并将房屋转卖给其他人以解燃眉之急。反诉原告认为，依法成立的合同受法律保护，反诉被告迟延履行合同义务，致使反诉原告不能实现签订合同的目的，依照《合同法》规定双方所签订的合同依法可以解除，反诉被告无权要求返还定金，请人民法院依法维护反诉原告的合法权益，判决：1、依法解除反诉原告与反诉被告于2012年12月7日所签订的《房屋买卖协议书》；2、反诉原告无需向反诉被告返还购房定金2万元。
被告（反诉原告）在举证期限内提交的证据有：1、常住人口登记卡，复印件（与原件核对一致）一份；2、商品房买卖合同，部份复印件一份（与原件核对一致）；3、履行合约义务催告书，原件一份；4、快递详情单，原件一份；5、手机短信，照片打印件，复印件一份；6、中国移动彩信单、通话清单；7、房产买卖合同复印件一份（与原件核对一致）；8、收条复印件一份；9、交易资金托管凭证，复印件一份（与原件核对一致）；10、物业交割清单，复印件一份（与原件核对一致）；11、产权登记业务受理单，复印件一份（加盖公章）。
原告（反诉被告）熊智亮辩称，不同意反诉请求，要求把房屋卖给我。
经过开庭质证，熊智亮提交的收条、房屋买卖协议书及梁佑坤、林炳凤提交的常住人口登记卡、机短信、移动彩信单、通话清单、房产买卖合同、收条、交易资金托管凭证、物业交割清单、产权登记业务受理单其来源合法、真实客观，与本案具有关联性，本院均予以采纳。梁佑坤、林炳凤提交的商品房买卖合同、履行合约义务催告书、快递详情单与本案不具有关联性，本院不予采纳。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：2012年12月7日，熊智亮与梁佑坤、林炳凤签订《房屋买卖协议书》一份，双方约定：“一、梁佑坤、林炳凤自愿将坐落在柳州市谷埠路55号2栋1单元2-2号房地产，房屋建筑面积72.7平方米，房产证号桂房权字第21319**号出售给熊智亮。二、双方协定上述房地产成交价格为人民币肆拾壹万元整（￥410000.00）。三、付款方式：熊智亮先付购房定金人民币贰万元整（￥20000.00）给梁佑坤、林炳凤，此款于办完所有手续当日自动转为房款。购房余款人民币叁拾玖万元整（￥390000.00）在双方签订本合同之日起2013年1月8日内付清给梁佑坤、林炳凤。六、梁佑坤、林炳凤同意熊智亮以人民币肆拾壹万元整（￥410000.00）作为销售底价，梁佑坤、林炳凤同意代理方以一次性、银行按揭代理销售该房产，最终的销售成交价超出的部分作为熊智亮的销售佣金。七、过户用的名字由熊智亮指定，梁佑坤、林炳凤需全权配合买方看房、办理申请按揭及过户等相关手续。合同期满如熊智亮还未售出该房地产，梁佑坤、林炳凤同意熊智亮暂时不办理房产过户手续，双方到公证处办理委托公证，梁佑坤、林炳凤把房产相关资料交给熊智亮，熊智亮向梁佑坤、林炳凤结清购房尾款。八、违约责任：熊智亮中途违约的，无权要求返还定金；梁佑坤、林炳凤中途违约的，梁佑坤、林炳凤应当自毁约之日起当日内赔偿双倍定金给熊智亮。熊智亮向梁佑坤、林炳凤交纳购房定金后，梁佑坤、林炳凤不得借故不卖和擅自提高或改动该房出售的价格，否则均视为违约行为，并承担违约责任”等内容。同日，熊智亮向梁佑坤、林炳凤交付定金20000元，梁佑坤、林炳凤出具收条一份给熊智亮收执，该收条载明：“今收到熊智亮交来购买柳州谷埠路55号2栋1单元2-2号房屋定金人民币贰万元整（￥20000.00），该房总价为人民币肆拾壹万元整。（￥410000.00），本人如不卖此房给熊智亮，则属于违约，需赔偿双倍定金给熊智亮。过户名由熊智亮指定。收款人林炳凤、梁佑坤”。后熊智亮未按照约定向梁佑坤、林炳凤支付余款，梁佑坤、林炳凤于2013年1月6日及1月7日均向熊智亮催收购房尾款，熊志亮直至2013年1月10日都未将购房尾款支付给梁佑坤、林炳凤。同日，梁佑坤、林炳凤向熊智亮发送一条内容为：“熊智亮先生：我是谷埠路55号2栋1单元2-2号房主，鉴于你未按照规定履行合同，已构成违约，我们的房屋买卖终止，上述房产我自行处理。如有争议请向法院起诉”的手机短信，要求解除房屋买卖协议。2013年1月13日，被告同刘锦龙签订《房产买卖合同》一份，约定以肆拾壹万元（￥410000.00）的价格将争议房屋卖给刘锦龙，并收取刘锦龙定金50000元。后熊智亮与梁佑坤、林炳凤为此发生争执，熊智亮遂于2013年1月30日向本院起诉，要求判决：确认双方所签房屋买卖协议有效，继续履行合同。梁佑坤、林炳凤均不同意原告的诉讼请求，并于2013年2月22日向本院提起反诉，要求判决：1、依法解除双方于2012年12月7日所签订的《房屋买卖协议书》；2、无需向熊智亮返还购房定金2万元。熊智亮亦不同意梁佑坤、林炳凤的反诉请求。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现熊智亮与梁佑坤、林炳凤双方就买卖争议房产达成一致意见，并签订了《房屋买卖协议书》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的相关规定，该合同真实有效，熊智亮与梁佑坤、林炳凤均应遵守该合同约定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现熊智亮主张梁佑坤、林炳凤违反合同约定，但其未提交相关证据证明，故对熊智亮的该主张本院不予采信。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行则另一方当事人可以解除合同，当事人一方因此解除合同时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，合同的权利义务终止。因熊智亮未在双方约定的2013年1月8日前将购房尾款支付给梁佑坤、林炳凤，其行为构成违约，而梁佑坤、林炳凤在履行期限届满时已经向熊智亮催告，要求熊智亮付清购房尾款，在给予宽限期后，熊智亮仍未履行合同主要义务，以致合同目的无法实现，在2013年1月10日，梁佑坤、林炳凤向熊智亮发送短信，明确表示解除双方签订的《房屋买卖协议》，则该合同已于2013年1月10日解除，该合同的权利义务已经终止，故对于熊智亮要求继续履行该合同的诉讼请求，本院不予支持。对于双方签订的《房屋买卖协议》已解除的事实，本院予以确认。合同权利义务终止，不影响合同中清理条款的效力。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因熊智亮违约，则按照双方当事人的约定，熊智亮支付给梁佑坤、林炳凤的购房定金20000元不予返还，故对于梁佑坤、林炳凤的该项反诉请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）熊智亮与被告（反诉原告）林炳凤、梁佑坤签订的《房屋买卖协议》系有效合同。
二、驳回原告（反诉被告）熊智亮的其他诉讼请求。
三、确认原告（反诉被告）熊智亮与被告（反诉原告）林炳凤、梁佑坤签订的《房屋买卖协议》已解除。
四、被告（反诉原告）林炳凤、梁佑坤无需向原告熊智亮返还购房定金20000元。
本诉案件受理费7550元人民币（本诉原告已预交），由本诉原告熊智亮负担。反诉案件受理费2620元（反诉原告已预交），由反诉被告熊智亮负担。
上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可自本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 左 荷
人民陪审员 韦晓英
人民陪审员 刘 静
二〇一三年四月三日
书 记 员 戴卫云
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第七条【遵纪守法原则】当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第九十一条【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十八条【结算、清理条款效力】合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。