上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3035号
上诉人(原审被告)：上海青浦工合小额贷款股份有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：蔡斌彬，董事长。
委托诉讼代理人：俞宏强。
委托诉讼代理人：蔡根荣。
被上诉人(原审原告)：施玉根，男，1965年11月14日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市。
委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海雅实针织有限公司，住所地上海市青浦区。
被上诉人(原审被告)：上海竹筠针织时装有限公司，住所地上海市松江区。
被上诉人(原审被告)：陈迪，男，1973年12月16日出生，汉族，户籍地江苏省。
被上诉人(原审被告)：陈雪芹，女，1970年8月23日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
被上诉人(原审被告)：刘建如，男，1968年3月23日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市。
被上诉人(原审被告)：刘盛，男，1991年4月23日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
上诉人上海青浦工合小额贷款股份有限公司(以下简称工合公司)因与被上诉人施玉根、上海雅实针织有限公司(以下简称雅实公司)、上海竹筠针织时装有限公司(以下简称竹筠公司)、陈迪、陈雪芹、刘建如、刘盛案外人执行异议之诉纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(以下简称青浦法院)(2015)青民三(民)初字第1934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
工合公司的上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决支持其诉讼请求。事实和理由：一审法院已认定该院依上诉人的申请保全查封位于本市松江区佘山镇衡宅路XXX号厂房(以下简称系争厂房)并无不妥，亦不予认同施玉根主张的其与竹筠公司签订的关于系争厂房的买卖协议有效的意见，却判决解除对系争厂房的查封，判决错误；即便上诉人的债权不优于施玉根的债权，但因上诉人查封在先，施玉根主张的权利不能排除该查封。
施玉根辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
施玉根向一审法院起诉请求：判令解除对系争厂房的查封。
一审法院认定事实：青浦法院根据工合公司的申请，于2015年3月4日作出(2015)青民二(商)初字第491号民事裁定书，依法查封、冻结雅实公司、竹筠公司、陈迪、陈雪芹、刘建如、刘盛价值人民币500万元(以下币种相同)的财产。2015年3月30日，青浦法院依法查封了系争厂房，查封清单上注明“厂房[按上海市松江区发展计划委员会(批复)松计字(2005)第756号批准的面积]”，施玉根在该份清单上签字。施玉根不服，向青浦法院提出案外人异议。青浦法院于2015年5月4日作出(2015)青执异字第17号执行裁定书，认为系争厂房至今尚未在房地产部门进行权属登记，但厂房系竹筠公司根据政府相关批文建造，该院根据工合公司的申请查封争议房地产于法无悖，故裁定驳回施玉根的异议请求。施玉根不服，遂提起案外人异议之诉。
2008年7月3日、2011年3月15日，竹筠公司两次出具《借条》，分别确认向施玉根借款120万元、420万元，雅实公司、刘建如和案外人上海梦中梦针织厂在两张借条上均作为担保人签字盖章。2013年5月20日，竹筠公司书面确认欠施玉根借款本金540万元、利息396万元；竹筠公司另结欠施玉根工程款564万元，合计1,500万元。同月22日，施玉根与竹筠公司签订《厂房租赁合同》，约定因竹筠公司欠施玉根借款及工程款共计1,500万元，竹筠公司暂无法归还，经协商由施玉根承租系争厂房(即天马山工业园区衡宅路XXX号15,000平方米厂房)，以租金抵债，租期从2013年5月22日到2028年5月21日，每年租金100万元(从竹筠公司向施玉根借款及工程款1,500万元中每年扣除100万元为租金)。2013年6月1日，竹筠公司书面同意施玉根可以转租给其他企业及第三人使用上述房屋。
2014年9月28日，竹筠公司与施玉根签订《厂房买卖合同》，约定施玉根受让天马山工业园区衡宅路XXX号5幢房屋、门卫室、配电间及其占地范围内的所有建筑、设施；厂房所占土地约16675平方米，建筑面积约15,000平方米；上述厂房已租赁给施玉根，租金全部付清，因竹筠公司资金紧张，将上述厂房(包括厂房所占土地使用权)出售给施玉根；厂房价格(包括厂房所占土地使用权)总额1,500万元，竹筠公司于2014年7月4日的借款60万元冲抵购房款，施玉根于同年9月24日支付房款25万元，余款1,395万元在协议签订后两个月内付清；上述厂房暂不能办理过户手续，待可以办理过户手续时，竹筠公司必须配合施玉根将上述厂房过户到施玉根或者施玉根指定的第三方名下等。施玉根于2014年7月4日以银行转账方式向竹筠公司支付60万元，自同年9月24日起至同年10月11日止陆续支付款项共计1,017万元。施玉根使用系争厂房至今。
2003年9月28日，上海市松江区规划管理局出具松规建字(2003)第0893号“关于核发松江1522-1号地块建设项目选址意见书的通知”，载明地块位置为松江区佘山镇新宅村，面积为16,700平方米，用地规划性质为一类工业用地，规划允许建筑性质为工业厂房，建设单位在取得建设项目选址意见书后6个月内建设项目可行性研究报告未获批准，又未申请延期的，建设项目选址意见书即行失效。2004年1月12日，上海市松江区房屋土地管理局与竹筠公司签订《出让土地使用权地块预约协议》，明确出让佘山镇新宅村地块的土地使用权，面积约26,666平方米，意向用途为工业用地(标准厂房二层)，地块以毛地形式批租，出让金每平方米142.50元，总额380万元；竹筠公司在2003年12月31日前完成《出让合同》的准备工作，因竹筠公司造成《出让合同》不能签订的(自本协议签订之日起半年内)视本协议无效，所付定金不予退还等。2005年3月16日，上海市佘山经济技术发展有限公司与竹筠公司签订《关于地块位置、土地价格调整的补充协议》，约定因2003年4月3日签订的《出让土地使用权地块预约协议》中确定的地块位置不符合“两个”规划要求，从原来位置调整到新宅二路东侧、上科公司北侧、奥光公司西侧，面积从40亩减少到23.2亩，价格从每亩9.5万元增加到14万元，共计增加金额104.4万元；22.04万元在本补充协议签订前一次性付清(原已支付定金40万元可充转)，新增款项104.4万元在本协议确定后一周内支付42万元，余款待竹筠公司与松江房屋土地管理局签订正式合同后一周内付清；地块调整后原属奥光二期用地的费用全部由竹筠公司承担，在本补充协议签订一周内一次性支付等。2005年6月1日，上海市松江区发展计划委员会出具松计字(2005)第756号《关于上海奥光玩具有限公司建造生产及辅助用房项目变更及追加建筑面积与投资的批复》，明确同意将上海奥光玩具有限公司项目变更为竹筠公司开发建设等。2006年4月27日，上海市松江区房屋土地管理局向竹筠公司出具行政处罚决定书，认定该公司于2005年4月至今非法占用松江区佘山镇新宅村集体土地14,997平方米建造厂房，处以罚款，所附历史违法用地参照表中要求补办用地手续。
2015年4月22日，上海市松江区人民法院立案受理上海市松江区佘山镇新镇村村民委员会诉上海天山经济技术发展有限公司、竹筠公司、上海佘山经济技术发展有限公司、上海天斯实业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，案号为(2015)松民三(民)初字第1310号。上海市松江区人民法院于2016年3月22日作出一审判决，确认2003年4月3日，上海天山经济技术发展有限公司与竹筠公司签订《出让土地使用权地块预约协议》；2005年3月16日，上海佘山经济技术发展有限公司与竹筠公司签订《关于地块位置、土地价格调整的补充协议》，竹筠公司于上述协议签订后在涉案土地上建造14,000平方米的标准厂房；2006年4月27日，上海市松江区房屋土地管理局向竹筠公司出具行政处罚决定书；2015年3月25日，上海市松江区规划和土地管理局佘山所出具情况说明及附图，载明松江区衡宅路XXX号竹筠公司建造的标准厂房所占土地系历史违法用地；上海天斯实业公司提交资产抵押承诺协议、保证合同、贷记凭证、民事判决书等用以证明该公司为竹筠公司向银行借款提供了反担保，贷款到期后因竹筠公司无力偿还由该公司承担担保责任；并认为涉案土地系佘山镇新镇村集体所有，竹筠公司使用涉案土地用于建设标准厂房并支付了土地出让金，双方法律关系为建设用地所有权出让，故而认定协议无效，判令上海天山经济技术发展有限公司、竹筠公司、上海佘山经济技术发展有限公司返还佘山镇衡宅路XXX号所占用的15458.30平方米的土地。竹筠公司提出上诉，该案正在二审审理中。
一审法院认为，案外人执行异议之诉是案外人就执行标的物有足以排除强制执行之权利者，在执行程序终结前向执行法院对执行申请人或被执行人提起的旨在排除对执行标的物之强制执行的诉讼。本案中争议的标的物从目前的证据材料看可以确认系竹筠公司建造，虽然该标的物至今未有建房和用地的批准手续，但地上物相关权益确系竹筠公司所有，施玉根和竹筠公司虽就该标的物签订了买卖协议且施玉根支付了房款，但上述交易行为并未有相关机构予以登记或公示。因此，青浦法院查封该地上标的物的行为并无不妥。由于相关当事人至今未能提供该地上标的物的房产证或者建房和用地的批准手续，因此施玉根认为其与竹筠公司签订的买卖协议有效的意见，青浦法院不予认同。施玉根与竹筠公司之间为债权债务关系，工合公司与竹筠公司间亦为债权债务关系。但从两者的内容上看，施玉根的请求权系针对系争地上物的请求权，而工合公司的债权为金钱债权，系竹筠公司行使担保义务的情况形成，并未指向特定财产，该地上物仅作为竹筠公司责任财产而成为工合公司的担保。另外，债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但本案中至少不能得出工合公司的债权具有优先于施玉根债权的结论。本案中查封措施是基于工合公司行使其对竹筠公司担保义务的权利而导致，基于前述理由，施玉根要求解除该项查封措施的诉求应得到支持。据此判决解除对坐落于上海市松江区佘山镇衡宅路XXX号厂房的查封；案件受理费80元、公告费1,080元，均由竹筠公司负担。
本院经审理查明，《出让土地使用权地块预约协议》系上海天山经济技术发展有限公司与竹筠公司于2003年4月3日签订，一审法院认定该协议系上海市松江区房屋土地管理局与竹筠公司于2004年1月12日签订有误，本院予以纠正。除该事实以外，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院另查明，竹筠公司不服上海市松江区人民法院(2015)松民三(民)初字第1310号民事判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理，于2016年9月18日作出(2016)沪01民终7282号民事判决，认定上海天山经济技术发展有限公司、上海佘山经济技术发展有限公司向竹筠公司提供的土地属于新镇村村民委员会所有，但各相关当事人并未依法办理过建设用地的批准手续，故其所订《出让土地使用权地块预约协议》和《关于地块位置、土地价格调整的补充协议》均违反了我国土地管理法的相关禁止性的规定，应为无效，故判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，案外人对人民法院查封的不动产主张所有权，要求排除查封等强制措施，同时符合在查封前，已与不动产所有权人签订了合法有效书面买卖合同、已合法占有该不动产、支付了相应价款以及非因其自身原因未办理过户登记等法定情形的，人民法院应予支持。本案中，系争厂房虽未办理相应的建设用地批准手续，但系竹筠公司建造，若存在相关权益，则应属竹筠公司所有。一审法院在审理工合公司诉竹筠公司等小额贷款借款合同纠纷一案中，依工合公司的申请，保全查封系争厂房并无不当。施玉根与竹筠公司签订的《厂房买卖合同》显示，该合同的标的物为系争厂房及所占土地使用权。但该土地使用权已被生效民事判决确认属上海市松江区佘山镇新镇村村民委员会所有，并判令竹筠公司等向该村民委员会返还土地。由此可见，竹筠公司在签订《厂房买卖合同》时并未取得系争厂房的建设用地批准手续，而目前《出让土地使用权地块预约协议》已被确认为无效，竹筠公司亦无法按照该协议补办相关建设用地批准手续。故竹筠公司自始无权转让系争厂房及相应的土地使用权，其与施玉根所订《厂房买卖合同》应属无效，施玉根对系争厂房并不享有物权期待权。系争厂房已在工合公司诉竹筠公司等一案中被先予查封，在此情况下，施玉根的主张并不足以排除该案的查封措施。综上，施玉根主张对系争厂房的所有权，要求解除对系争厂房的查封措施无法律依据，本院不予支持；工合公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院支持施玉根的诉讼请求，判决解除对系争房产的查封有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、撤销上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第1934号民事判决；
二、驳回施玉根的诉讼请求。
一审案件受理费人民币80元、公告费人民币1,080元，由被上诉人施玉根负担；二审案件受理费80元，由被上诉人施玉根负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡晓东
审判员 朱志红
审判员 张常青
二〇一七年五月二十七日
书记员 陶胡萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……