重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06343号
上诉人（原审原告）：杨怡，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：汤文俊，重庆中钦律师事务所律师。
委托代理人：金鑫，重庆中钦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市碚城建设开发有限责任公司，住所地重庆市北碚区碚南大道122号。
法定代表人：钟德建，董事长。
委托代理人：万科，重庆作孚律师事务所律师。
上诉人杨怡与被上诉人重庆市碚城建设开发有限责任公司（以下简称碚城公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2014年7月31日作出（2014）碚法民初字第01640号民事判决，上诉人杨怡对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法由审判员刘毅担任审判长，与代理审判员刘润荔、赵文建组成合议庭共同负责对案件的审理，并于2014年10月10日进行了询问。上诉人杨怡的委托代理人汤文俊、金鑫，被上诉人碚城公司的委托代理人万科参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年12月27日，杨怡作为乙方与碚城公司设立的重庆市碚城建设开发有限责任公司天生桥项目部（以下简称“天生桥项目部”）作为甲方签订《西南雅筑商业用房定购协议书》，约定乙方购买甲方开发的位于北碚区天生桥“西南雅筑”4幢一层天生路70号附12号房屋，建筑面积约为9㎡，最终以房管部门测定为准；本房屋用途为非住宅，总房款200000元；乙方将按照一次性付款方式向甲方支付该房屋总款，即乙方于2010年12月27日前一次性支付200000元。该协议第三条及第四条约定了双方权利义务及其他，在本协议终止或解除之前，甲方不得将乙方定购的该房屋再出售给任何第三方。本协议签署前，乙方完全理解本协议及即将签署的《重庆市房屋买卖合同》的相关内容。双方一致确认并同意如下内容：乙方须于接到甲方电话或书面通知后十日内，携带本协议、甲方出具的收据及身份证原件及相关资料到甲方“西南雅筑”销售中心与甲方签署该房屋的《重庆市商品房买卖合同》，交付相关税费。本协议项下的建筑面积和套内建筑面积等有关该房屋的数据以甲方所在地相关政府主管部门认定的测绘机构实测面积为准。本协议仅为确认双方将来之交易行为预订形式契约，不能借此替代未来须签订的《重庆市商品房买卖合同》并不得将本协议直接作为双方交易的依据。因此，待《重庆市商品房买卖合同》签订后，本协议自行终止。本物业沙盘内容、宣传资料等仅作为购房参考，双方关于购房的权利义务以正式的买卖合同为准。关于甲、乙双方买卖该房屋的具体条件（包括但不限于面积、质量标准、交付时间）和权利义务均应以双方签署的《重庆市房屋买卖合同》为依据。同日，杨怡向天生桥项目部一次性支付了房屋价款200000元。2011年7月6日，杨怡接收涉案房屋。
另查明，2005年12月13日，重庆市建设委员会向碚城公司及中国人民解放军总参第五十一所下发《关于同意天生桥五一所地块住宅工程开展经济适用住房项目前期工作的通知》（渝建（2005）313号），同意天生桥五一所地块住宅工程开展经济适用住房项目前期工作。2007年10月17日，重庆市人民政府向北碚区人民政府下发《关于重庆碚城开发有限责任公司中国人民解放军总参第五十一研究所装备试验大队行政划拨国有土地的批复》（渝府地（2007）741号），批复同意你区天生路60-108号地块，土地面积为3001.1平方米的土地使用权行政划拨给重庆碚城开发有限责任公司中国人民解放军总参第五十一研究所装备试验大队作为新建经济适用住房和道路扩建工程建设用地；其中2018平方米作为道路扩建工程建设用地，其余983.1平方米用作为经济适用住房二期建设用地。2008年12月12日，重庆市建设委员会又向碚城公司及中国人民解放军总参第五十一研究所装备试验大队下发《关于延长天生桥60-108号地块住宅工程经济适用住房项目有效期的通知》（渝建（2008）495号），同意将该项目经济适用住房性质有效期延长1年。碚城公司于2009年1月20日取得案涉项目的《建设用地规划许可证》；于2009年5月27日取得《建设用地批准书》。2009年6月19日，重庆市建设委员会向碚城公司、中国人民解放军总参第五十一研究所装备试验大队下发《关于北碚天生桥60-108号地块经济适用房工程初步设计的批复》（渝建初设（2009）129号）。碚城公司于2009年8月25日取得案涉项目的《建设工程规划许可证》；于2010年1月5日取得《建筑工程施工许可证》；于2011年7月8日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2012年6月26日，重庆市人民政府向北碚区人民政府下发《中国人民解放军总参第五十一研究所装备试验大队、重庆市碚城开发有限责任公司修建天生桥60-108号地块经济适用房工程划拨国有建设用地的批复》（渝府地（2012）730号）。2013年12月4日，碚城公司及中国人民解放军总参第五十一研究所装备试验大队作为受让方与重庆市国土资源和房屋管理局作为出让方签订了《重庆市国有建设用地使用权出让合同》。碚城公司分期向重庆市国土资源和房屋管理局缴纳了土地出让金。
同时查明，碚城公司于2014年3月3日取得位于北碚区天生路68号附1号等10套房屋的房地产权证（107房地证2014字第03348号），该证载明的房屋用途为商服用房，房屋建筑面积为2923.1㎡，套内建筑面积为2430.7㎡。该证中所记载的房屋含有坐落北碚区天生路70号附12号房屋，其建筑面积为8.95㎡。庭审中，杨怡与碚城公司均确认涉案房屋坐落于重庆市北碚区天生路70号附12号。杨怡明确其诉讼请求为：1、要求解除与碚城公司签订的《西南雅筑商业用房定购协议书》；2、要求碚城公司返还杨怡200000元购房款；3、要求碚城公司支付杨怡以购房款200000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算从2010年12月27日至2014年2月27日期间的资金占用损失共计152000元；4、要求碚城公司支付杨怡以购房款200000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍即131.2元／天计算从2014年2月28日至付清为止的资金占用损失。杨怡还陈述其要求解除双方签订的协议的理由是碚城公司延期办证达到三年之久；碚城公司违反协议约定在杨怡门面房外面的人行过道上筑墙，使得杨怡对门面的出租、转让以及自营受到了巨大影响，致使杨怡购买门面的商业目的无法实现。杨怡要求碚城公司返还200000元的购房款的理由是杨怡占有涉案房屋，碚城公司占有购房款，双方均属于不当得利，均应当互相返还。双方占有的合法前提是杨怡与碚城公司签订正式的商品房买卖合同，但杨怡明确表示其绝对不会与碚城公司签订正式的商品房买卖合同，碚城公司可以按照合同约定追究杨怡的违约责任。
杨怡一审诉称：碚城公司于2010年12月27日与杨怡签订了《西南雅筑商业用房定购协议书》，该协议约定杨怡所认购位于北碚区天生桥西南雅筑4栋1层天生桥70号附12号，总价款为200000元。杨怡已于2010年12月27日前一次性支付房款200000元，并收到碚城公司所开具的收据。双方签订的协议第三条第二款约定，碚城公司应与杨怡签署该房屋的《重庆市商品房买卖合同》，但至今碚城公司仍未与杨怡签订该合同。碚城公司已交付杨怡该房屋，但一直未为杨怡办理该房屋的产权登记。碚城公司的行为已经构成根本违约，致使杨怡签订本合同的合同目的无法实现。故杨怡起诉来院请求判令解除碚城公司与杨怡之间签订的《西南雅筑商业用房定购协议书》；判令碚城公司返还杨怡支付的房屋价款200000元；判令碚城公司返还杨怡前述价款的资金占用损失，从2010年12月27日起计算至2014年2月27日共计152000元；判令碚城公司支付杨怡从2014年2月27日起至付清为止前述款项的资金占用损失131元／日。
碚城公司一审辩称：我方不同意解除杨怡与碚城公司之间签订的商业用房定购协议书，不同意赔偿杨怡的相关费用。双方签订的定购协议第三条第二款明确约定，杨怡在接到我方电话通知后再签订正式的商品房买卖合同。杨怡在签订定购协议时对我方开发的项目的土地使用性质等相关情况是了解的。因此，请求法院驳回杨怡的全部诉讼请求。
一审法院认为：杨怡与碚城公司双方于2010年12月27日签订的《西南雅筑商业用房定购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该协议书合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。结合杨怡与碚城公司的诉称及辩称，本案双方当事人的主要争议焦点：杨怡主张解除双方签订的《西南雅筑商业用房定购协议书》的理由是否成立。本案庭审中，杨怡陈述其要求解除双方签订《西南雅筑商业用房定购协议书》的理由：第一，碚城公司延期办证达到三年之久；第二，碚城公司违反协议约定在杨怡门面房外面的人行过道上筑墙，使得杨怡对门面的出租、转让以及自营受到了巨大影响，致使杨怡购买门面的商业目的无法实现。该院认为，从双方签订的定购协议书的内容来看，双方并未约定碚城公司为杨怡办理涉案房屋的产权证的时间，故杨怡认为碚城公司存在延期办证达到三年之久的违约行为，没有相应的事实依据，该院不予采纳。杨怡也未举示证据证明碚城公司在杨怡门面房外面的人行过道上筑墙，致使杨怡对门面的出租、转让以及自营受到了巨大影响。故该院对此亦不予采纳。综上，杨怡向碚城公司主张解除双方签订《西南雅筑商业用房定购协议书》的理由并不成立，故杨怡要求解除与碚城公司签订的《西南雅筑商业用房定购协议书》的诉讼请求，该院不予支持。本案碚城公司基于双方签订的《西南雅筑商业用房定购协议书》而收取杨怡的购房款200000元，该定购协议书是合法有效的，故杨怡认为碚城公司收取杨怡的购房款200000元属于不当得利，没有相应的事实依据，其诉称理由不能成立，因此，杨怡要求碚城公司返还杨怡200000元购房款的诉讼请求，该院不予支持。杨怡基于不当得利的理由，要求碚城公司支付杨怡以购房款200000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算从2010年12月27日至2014年2月27日期间的资金占用损失共计152000元以及以购房款200000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍即131.2元／天计算从2014年2月28日至付清为止的资金占用损失的诉讼请求，该院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回杨怡的诉讼请求。案件受理费3290元，由杨怡负担。
杨怡不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决；2、依法改判碚城公司返还杨怡购房款200000元；3、依法改判碚城公司支付杨怡上述200000元购房款2010年12月27日至2014年2月27日期间的资金占用损失共计152000元（按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算）；4、改判碚城公司支付杨怡从2014年2月28日起至上述200000元购房款付清时止每日131.2元的资金占用损失（按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算）。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清、举证责任分配不当。1、原判对双方签订的《西南雅筑商业用房定购协议书》定性不清。该协议虽然从名称上看系预约合同，但其上各项约定明确且双方已各自履行了付款、交房义务，故其应认定为正式的商品房买卖合同，从而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，支持杨怡的诉讼请求。2、一审法院应当将无法实现合同根本目的的举证责任分配给碚城公司。二、一审法院对预约合同的法律后果认识不当，适用法律错误。1、如果《西南雅筑商业用房定购协议书》属于预约合同，那么任何人均无权强制预约合同的一方当事人签订本约（正式的商品房买卖合同），即预约合同的一方当事人虽然应当承担不签订本约的法律责任，但绝对有权选择是否签订本约。2、双方对门面和购房款的占有必须以签订正式的商品房买卖合同为合法依据，既然《西南雅筑商业用房定购协议书》属于预约合同，而非商品房买卖合同，则双方应当相互返还。
碚城公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，综合审理情况，本案双方当事人争议的上诉焦点在于：一、双方签订的《西南雅筑商业用房定购协议书》应否认定为商品房买卖合同；第二，杨怡是否应对其主张的合同解除事由承担举证责任；第三，碚城公司能否依据《西南雅筑商业用房定购协议书》收取并占有杨怡购房款。
关于第一个上诉焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，虽然碚城公司已经按照约定收取了杨怡购房款，但是从双方所签《西南雅筑商业用房定购协议书》约定的内容来看，其并不完全具备上述《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故杨怡关于该《西南雅筑商业用房定购协议书》应当认定为商品房买卖合同的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于第二上诉焦点，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。如一审判决所述，双方签订的《西南雅筑商业用房定购协议书》合法有效，杨怡主张解除该协议，按照上述法律规定即应当就其主张的解除事由承担举证责任。因此，杨怡关于一审法院应当将无法实现合同根本目的的举证责任分配给碚城公司的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于第三个上诉焦点，因双方签订的《西南雅筑商业用房定购协议书》合法有效，故碚城公司依据该协议之约定收取并占有杨怡购房款符合法律规定，杨怡认为因该协议系预约合同碚城公司应当返还其购房款及资金占用损失的上诉理由于法无据，本院不予支持。
综上，杨怡的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6580元，由杨怡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 毅
代理审判员 刘润荔
代理审判员 赵文建
二〇一五年一月三十日
书 记 员 刘 莉