苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏商初字第1191号
原告交通银行股份有限公司苏州石路支行，住所地苏州市阊胥路261号。
负责人罗昊，系该支行行长。
委托代理人林晓莉，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人缪雪。
被告吴玉芳。
被告苏州金阊商业房地产开发有限公司，所在地苏州市阊胥路马路一区后南新巷22号。
法定代表人李栋，系该公司总经理。
委托代理人袁秦华，江苏恒之律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司苏州石路支行（以下简称交行石路支行）诉被告吴玉芳、苏州金阊商业房地产开发有限公司（以下简称金阊房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月22日公开开庭进行了审理，原告交行石路支行的委托代理人林晓莉、被告金阊房产公司的委托代理人袁秦华到庭参加诉讼。被告吴玉芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原某交行石路支行诉称，2003年11月12日，被告为购买房屋与原某签订《交通银行苏州分行借款合同》。合同约定，被告吴玉芳作为借款人向原某借款本金人民币36.7万元，借款期限为228个月；被告吴玉芳与原某签订《交通银行苏州分行贷款抵押合同》，被告以其所购买的房产（坐落：石路29号8单元548室，权证号：0010038415）作为抵押为其对原某承担的债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。之后，被告金阊房产公司作为保证人与原某签订《交通银行借款保证合同》，被告金阊房产公司为被告吴玉芳对原某承担的债务提供连带保证责任担保。合同签订后，原某依约发放了全部贷款，但被告吴玉芳未按约还款，保证人金阊房产公司也未能承担保证责任。故诉讼来院，请求法院依法判令：1、被告吴玉芳归还借款本金226877.49元；利息13767.78元（暂计算至2014年8月20日，自2014年8月21日起至实际清偿日止，按未还本金以合同约定计算利息、复利及罚息实际算至付款之日）；2、被告支付原某为实现债权而支付的律师费10319元，以上合计250964元；3、被告金阊房产公司对被告吴玉芳的上述全部债务提供连带保证责任；4、原某可对被告提供的抵押物（坐落：石路29号8单元548室，权证号：0010038415）进行拍卖、协议折价或者变卖，并从所得价款中优先受偿；5、本案诉讼费用由被告承担。在审理中，原某将第一项诉讼请求中的利息13767.78元变更为13748.84元。并放弃第二项诉讼请求。
被告吴玉芳未作答辩，也未向本院递交书面答辩意见。
被告金阊房产公司辩称，对于上述事实和诉讼请求没有异议，请求法院依法判决。请求对被告的抵押财产进行拍卖清偿。
经审理查明：2003年11月12日，借款人吴玉芳（甲方）与贷款人交通银行苏州分行石路支行（乙方）签订了《交通银行苏州分行借款合同》（个人住房贷款）1份。合同约定：吴玉芳作为借款人向交行石路支行借款本金人民币367000元，借款期限均为228个月，自2003年11月17日至2022年11月17日；贷款用途为购房；贷款月利率为4.2‰，还款方式为按月等额还本付息法；被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息，原某有权按逾期利率计收利息，未按时归还的本息按万分之2.1／天加收罚息及复利。甲方违约时，乙方有权采取宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期、结清所欠利息，并要求甲方立即偿还所有到期应付款项。并对贷款的逾期部分按中国人民银行的规定计收罚息及复利。合同还对其他事项进行了约定，合同签订后，借款人吴玉芳与贷款人交通银行苏州分行石路支行分别予以签名盖章。
2003年11月12日，抵押人吴玉芳与抵押权人交通银行苏州分行石路支行签订《交通银行苏州分行贷款抵押合同》1某合同约定：吴玉芳分别以其所购买的房产（坐落：石路29号8单元548室，权证号：0010038415）作为抵押物为其在借款合同项下对原某承担的债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。抵押担保的范围为借款合同项下的借款本金及利息、因借款人违约发生的复利，罚息和抵押权人实现抵押权的费用，实现债权的费用包括但不限于诉讼费、律师费等；合同还对其他事项进行了约定，合同签订后，抵押人吴玉芳与抵押权人交通银行苏州分行石路支行分别予以签名盖章。
2003年11月17日，保证人金阊房产公司与贷款人交通银行苏州分行石路支行签订《交通银行借款保证合同》1某合同约定：鉴于吴玉芳（以下称为借款人）与贷款人于2003年11月17日签署借款合同【编号：200310311100060），为保障贷款人债权的实现，保证人愿意为借款人向贷款人提供保证。保证人担保的主债权为借款合同项下的贷款本金人民币367000元，保证的范围为借款合同项下的贷款本金及利息、复利、罚息和贷款人实现债权的诉讼费用、律师费用、通知费用、催告费用和其他相关费用。保证期间自本合同生效之日起，至第1.1条规定的到期日后两年为止。本合同项下的保证为连带责任保证。合同还约定：本合同独立于借款合同。借款合同或其有关条款无效，本合同仍有效。对借款人给贷款人造成的损害，包括贷款本金、利息、复利、罚息和贷款人实现债权的诉讼费用、律师费用、通知费用、催告费用和其他相关费用，保证人仍应承担连带保证责任。合同还对其他事项进行了约定，合同签订后，保证人金阊房产公司与贷款人交通银行苏州分行石路支行分别加盖各自的公章与借款合同专用某
2003年11月17日，原某将贷款367000元划至被告吴玉芳的个人银行账户。其后，被告吴玉芳在还款过程中发生逾期未能还款的情形，并自2014年3月起未按约定向原某归还借款本息。根据原某提供的记账凭证，截至2014年8月20日，被告吴玉芳结欠原某借款本金226877.49元、利息（含罚息、复利）13748.84元。
另查明：交通银行苏州分行于2005年9月28日变更名称为交通银行股份有限公司苏州分行。
以上事实，由《交通银行苏州分行借款合同》、《交通银行苏州分行贷款抵押合同》、《交通银行借款保证合同》、《房屋他项权证》、银行流水清单以及当事人陈述等证据予以证明。
本院认为，原某与被告吴玉芳签订的《交通银行苏州分行借款合同》及《交通银行苏州分行贷款抵押合同》、原某与被告金阊房产公司签订的《交通银行借款保证合同》均系当事人真实意思表示，属有效合同。原某按约履行放贷义务，被告吴玉芳在借款期间未能按约归还借款并发生多次逾期，其行为已经构成合同约定的违约情形，故原某有权按照合同约定宣布借款全部提前到期并要求被告吴玉芳立即归还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。被告吴玉芳以其所有的房屋向原某提供抵押并办理抵押物登记，抵押权依法成立有效，故原某要求对被告吴玉芳的抵押物（位于苏州石路29号8单元548室的房屋）享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。保证人金阊房产公司对被告吴玉芳的上述借款按照保证合同约定承某《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《担保法》第二十八条第一款规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。因此，如实现抵押物的价值不足以清偿债务的，金阊房产公司对剩余部分的债务承担保证责任。被告吴玉芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃质证和抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条第一款、第三十三条第一款、第四十六条、第五十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴玉芳于本判决生效后十日内支付给原告交通银行股份有限公司苏州石路支行借款本金人民币226877.49元，利息（含罚息、复利）13748.84元（暂计算至2014年8月20日，之后的利息、罚息按照合同约定计算至本判决确定的给付之日止）。
二、如被告吴玉芳未能履行上述付款义务，原告交通银行股份有限公司苏州石路支行有权对被告吴玉芳所抵押的位于苏州石路29号8单元548室的房屋经过协议折价或者拍卖、变卖所得款项优先受偿。
三、被告苏州金阊商业房地产开发有限公司对被告吴玉芳的上述债务，就抵押物所得价款不能清偿部分承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5224元、财产保全费1820元，公告费600元，合计7644元，由被告吴玉芳、苏州金阊商业房地产开发有限公司共同负担，并于本判决生效后十日内直接支付给原告（原告预交的案件受理费5224元、财产保全费1820元，公告费600元本院不再退还，由被告向原告直接支付）。
如不服本判决，可在如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行，账号：10×××99
审 判 长 浦 莉
代理审判员 张花锋
人民陪审员 虞君瑜
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 尤 闻
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。