安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖13民终2054号
上诉人（原审原告、反诉被告）：许宪春，女，1965年10月22日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：朱珊娜，安徽三联律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：佘迎萍，女，1960年2月19日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：闫林，男，1980年3月16日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：侯先运，安徽民之声律师事务所律师。
上诉人许宪春与上诉人佘迎萍、闫林房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初2487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许宪春上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.双方于2016年10月10日签订的商品房买卖合同第四条明确约定：办理房屋过户一切费用由佘迎萍、闫林负担。自该合同签订至双方于2017年1月19日办理过户手续及佘迎萍、闫林于2017年1月23日缴纳各种税费，双方均不存在任何争议，且2017年1月19日的协议中亦注明闫林在领取不动产权属证书时给付许宪春余款400000元，上述事实足以说明佘迎萍、闫林同意按2016年10月10日的协议履行。2.许宪春与闫林于2017年1月19日签订的房地产买卖契约系房地产管理部门为方便当事人办理产权登记所准备的制式合同，未经合同双方充分协商，其中部分条款亦不能反映双方当事人的真实意思，依据合同法第三十九条、第四十条的规定，格式条款的效力低于当事人经协商一致所订立的合同条款的效力。另外，该买卖契约对于税费的承担表述为“由双方按规定各自承担”，而国家对于办理房屋过户手续所缴纳的税费并无强行性的法律规定，该条款不具有强制性。3.许宪春一审申请证人孟某出庭作证，其作为许宪春与佘迎萍、闫林之间房屋买卖关系的介绍人，了解双方交易的整个过程，其证言应当被采信。
佘迎萍、闫林共同辩称，虽然2017年1月19日的房地产买卖契约系房管部门提供的制式合同，但内容与双方在2016年10月10日签订的合同基本一致，仅对部分条款进行了变更或补充。其中对税费承担变更的部分，应按2017年1月19日的合同约定履行，税费以外的关于交房期限等未进行变更的事项，仍应按2016年10月10日的合同履行。另，税费应当按照法律规定及不动产管理机关相关文件确定的买卖双方应承担的比例和标准执行。综上，应当驳回许宪春的诉讼请求。
佘迎萍、闫林上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定2016年10月10日合同中的括注部分“甲方办好房产证后就交给乙方过户办证”系双方对办证时间的变更及许宪春不存在违约行为错误。首先，双方于2016年10月10日签订的合同明确约定交付房屋一个月内，许宪春即应当将房屋过户至佘迎萍、闫林名下，许宪春于合同签订次日向佘迎萍出具的收条中又明确注明其应在一个月内办好房产证交给佘迎萍，上述约定足以说明双方约定的办理过户的期限为一个月，而许宪春于2016年12月29日才办理好房产证，已经超过双方约定的期限，其行为构成违约。许宪春虽然协助闫林办理了房屋产权变更登记，佘迎萍、闫林亦按约给付许宪春剩余购房款，但并不影响佘迎萍、闫林向许宪春主张违约责任。
许宪春辩称，1.双方于2016年10月10日签订房屋买卖合同时，佘迎萍、闫林对于许宪春未取得房产证的事实已经知晓，许宪春意识到一个月内办理房产证存在困难，在双方充分协商后，对合同约定的过户期限进行了变更。许宪春向佘迎萍出具的收条中关于办证时间的表述对双方无约束力，应当以合同约定为准。2.许宪春与佘迎萍、闫林签订合同后即积极联系开发商安徽省宏利房地产开发有限公司处理办证事宜，但由于该公司营业执照于2016年9月29日已经到期，且当时正处于“三证合一”变更的特殊时期，致使许宪春于2016年12月29日方取得不动产权证。后，许宪春积极联系佘迎萍办理过户事宜，在此期间，佘迎萍曾先后两次要求变更产权登记权利人，客观上亦导致办证时间存在迟延。综上，许宪春无违约行为，应当驳回佘迎萍、闫林的诉讼请求。
许宪春向一审法院起诉请求：判令佘迎萍、闫林连带支付许宪春购房款39600元及利息、违约金，并承担本案诉讼费用。
佘迎萍、闫林向一审法院反诉请求：判令许宪春给付佘迎萍、闫林违约金180000元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年10月10日，许宪春（甲方、卖方）与佘迎萍、闫林（乙方、买方）签订商品房买卖合同。该合同约定：一、甲方将购买坐落在宿州市埇桥区胜利路北侧欣意国际城南1#北#20层2012号（三室二厅），面积约139.77㎡，并在宿州市房产局登记备案（合同登记编号201100147），转让给乙方，乙方表示同意；二、转让价格为600000元；三、付款、交付方式：1、合同签订后乙方付200000元，甲方二日内将房屋钥匙交给乙方，乙方进行装修。2、交付房屋一个月内，甲方将房屋过户在乙方名下，乙方一次性支付房款400000元（甲方办好房产证后就交给乙方过户办证）；四、办理房屋过户一切费用由乙方承担；五、违约责任：1、甲方保证该转让房屋不存在任何纠纷。2、按照合同及时办理房产的过户手续，如不能按时办理过户手续，承担总房屋转让价30%的违约金。3、如乙方不能按时支付购房款，承担总房屋转让价30%的违约金等。2016年10月11日，佘迎萍支付许宪春首付款200000元。许宪春出具收条，并在收条上注明：下欠400000元在一个月内甲方办好证交给乙方，乙方余款付清；付给佘迎萍合同书、发票、备案表复印件各一份。同时，许宪春将涉案房屋钥匙交付佘迎萍，佘迎萍收取钥匙后即对房屋进行装修。2016年12月29日，许宪春取得涉案房屋产权登记证书[皖（2016）宿州市不动产权第0020042号]。该房屋产权登记证书载明涉案房屋坐落于宿州市环城北路路南欣意?国际城南1#、北1#楼2012室。2017年1月6日，合同乙方当事人变更为黄楠、闫林与甲方许宪春对涉案房屋签订房地产买卖契约，但该契约被双方废止。2017年1月19日，合同乙方当事人变更为闫林，闫林与甲方许宪春又签订了房地产买卖契约。该契约除对涉案房屋同意继续交易及按原交易价格继续执行进行约定外，还约定：乙方已预付给甲方购房定金200000元，乙方应于2017年1月19日前分两次将房款付清给甲方；双方同意于2017年1月19日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；甲方过户到乙方名下至乙方领取不动产权证书时，乙方将房款余额400000元付清给甲方等。2017年1月23日，闫林签署房产交易申报单。该申报单载明，转让方许宪春应纳增值税30000元、个人所得税6000元、城市维护建设税2100元、教育费附加900元、地方教育附加600元，合计39600元。承受方闫林应纳契税12000元。同日，闫林缴纳了上述税费。2017年2月7日，闫林向宿州市房地产市场管理处缴纳房屋转让手续费419元。2017年2月15日，闫林向宿州市不动产登记中心缴纳住房登记费80元，并取得涉案房屋产权证书。同日，佘迎萍向许宪春转款360400元。
一审法院认为，综合本院查明的案件事实，可以认定2016年10月10日商品房买卖合同和2017年1月19日房地产买卖契约均体现合同当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2016年10月10日商品房买卖合同第四条约定：办理房屋过户一切费用由乙方承担；2017年1月19日房地产买卖契约约定：办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。本案中，作为买方的闫林在办理产权转移过程中向税务机关缴纳了增值税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、契税等税额51600元。根据房产交易申报单载明，增值税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税种纳税人记载在许宪春名下，契税记载在闫林名下，这是税务机关依照相关法律、法规及政策规定对二手房交易中纳税主体的确定，对于买卖双方均具有约束力。在双方对税额负担产生争议的情况下，应按相关法律、法规及政策规定确定纳税主体。况且，2017年1月19日的房地产买卖契约亦明确约定办理过户手续所需缴纳的税费由双方按规定各自承担。因此，房产交易申报单载明的作为转让方的许宪春应当缴纳的税额应由其本人缴纳。鉴于该税额已由闫林从应支付给许宪春的购房款400000元中扣除，并已缴纳至税务机关，许宪春请求佘迎萍、闫林连带支付购房款39600元及利息、违约金，不予支持。从合同当事人对2016年10月10日商品房买卖合同的履行过程看，尽管2017年1月6日签订的房地产买卖契约被双方废止，结合最终于2017年1月19日签订的房地产买卖契约，反映出合同乙方即买方当事人经过了两次变更，首先于2017年1月6日由佘迎萍、闫林变更为黄楠、闫林，最终于2017年1月19日变更为闫林。因此，在佘迎萍、闫林未确定买方当事人的情况下，要求卖方许宪春协助办理产权转移登记的行为是不现实的。况且，2016年10月10日商品房买卖合同在对房屋交付约定为交付房屋一个月内甲方将房屋过户在乙方名下后，又括注甲方办好房产证后就交给乙方过户办证。该括注部分应视为对房屋交付期限的变更。许宪春在2016年12月29日取得涉案房屋产权登记证书后，涉案房屋方符合办理产权转移登记条件。后，合同当事人在2017年1月6日和2017年1月19日先后签订两份房地产买卖契约，该两份房地产买卖契约使用的是同一版本，许宪春和闫林也是以2017年1月19日签订的房地产买卖契约办理产权转移登记手续的。据此，双方对涉案房屋达到符合产权转移登记条件后，均采取了积极的转移产权登记的行为，许宪春的行为并不存在违约。佘迎萍、闫林反诉主张许宪春违约，证据不足，不予采信，同时反诉请求许宪春支付违约金，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回许宪春的诉讼请求；二、驳回佘迎萍、闫林的反诉请求。一审案件受理费790元，由许宪春负担；反诉案件受理费1950元，由佘迎萍、闫林负担。
本院二审期间，许宪春提供了安徽宏利房地产开发有限公司出具的证明一份，欲证明其未能及时办理案涉房屋的产权证书系因安徽宏利房地产开发有限公司营业执照到期所致，但由于该证明无出具证明人签字确认，证据形式不合法，且许宪春亦无其他证据佐证其该主张，本院对上述证据不予认定。本院审理查明：一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的主要问题是应当依据许宪春与佘迎萍、闫林于2016年10月10日签订的商品房买卖合同还是依据许宪春与闫林于2017年1月19日签订的房地产买卖契约确定双方是否存在违约行为、应否承担违约责任及税款由谁承担。首先，从合同履行情况看，佘迎萍于2016年10月10日商品房买卖合同签订的次日即按该合同约定给付许宪春首付款200000元，许宪春亦将房屋钥匙交付佘迎萍，房屋首付款及房屋的交付均发生于2017年1月19日房地产买卖契约签订之前；其次，从合同签订的背景及原因分析，2016年10月10日的商品房买卖合同系在中间人介绍下，许宪春与佘迎萍、闫林就房屋买卖事宜进行充分协商后所签订，而2017年1月19日的房地产买卖契约系双方应房管部门要求为将房屋产权变更登记至闫林名下所签订的由房管部门提供的制式合同，该合同实际上是房管部门在履行不动产权属变更登记过程中关于其自身程序上的完善。综上分析，双方虽然就案涉房屋的买卖事宜先后签订了两份合同，但2016年10月10日商品房买卖合同的签订系双方充分协商的结果，更能体现双方真实意思表示，亦是双方实际履行的合同，应当按照该合同约定的条款确定合同双方是否存在违约行为及相关税款的承担。
2016年10月10日的商品房买卖合同第四条约定：办理房屋过户一切费用由佘迎萍、闫林承担。该条款应当理解为房屋过户所需交纳的相关税费及其他费用均应由佘迎萍、闫林负担，佘迎萍、闫林主张其所交纳的39600元税款应从购房款中扣除没有依据，本院不予采信。依据合同约定，佘迎萍、闫林应于案涉房屋过户至其名下，即2017年2月15日向许宪春付清剩余购房款400000元，鉴于其在当日向许宪春付款时扣除了39600元，并且因其逾期付款行为导致许宪春存在一定的利息损失，故许宪春要求佘迎萍、闫林支付剩余的39600元购房款及利息的诉讼请求成立，本院予以支持，利息应以39600元为基数，自2017年2月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止。另外，依据合同约定及许宪春在向佘迎萍出具的收条中的承诺内容，许宪春负有在2016年11月10日前办好案涉房屋产权证书并及时协助佘迎萍、闫林办理产权变更登记的义务，但许宪春于2016年12月29日才取得了案涉房屋产权证书，且其后亦违反合同约定，要求佘迎萍先行付清购房款后再协助其办理房屋产权变更登记，许宪春的上述行为构成违约，应当依约承担相应的违约责任。鉴于佘迎萍、闫林未按约向许宪春付清购房款，以及许宪春未按约定期限办理案涉房屋产权登记并协助佘迎萍、闫林办理产权变更登记的行为均构成违约，双方互负违约责任，且合同对于双方上述违约行为所约定的违约金计算方式相同，庭审中双方亦均认为合同约定的违约金过高，并要求本院进行调整，从有利执行及节约司法资源的角度考虑，对于双方应当互相支付的违约金予以抵消。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初2487号民事判决；
二、佘迎萍、闫林于本判决生效后十日内向许宪春支付购房款39600元及利息（以39600元为基数，自2017年2月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）；
三、驳回许宪春要求佘迎萍、闫林支付违约金的诉讼请求；
四、驳回佘迎萍、闫林要求许宪春支付违约金的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费790元，反诉案件受理费1950元；二审案件受理费3900元，均由佘迎萍、闫林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周亚丽
审 判 员 杨俊举
审 判 员 李 震
二〇一八年八月十四日
法官助理 王珊珊
书 记 员 刘 敏
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。