山东省济南市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）济行终字第114号
上诉人（原审原告）邢振刚，男，1977年4月30日出生，汉族，恒丰银行济南支行工作人员，住济南市。
委托代理人孟凡麟，山东保君律师事务所律师。
上诉人（原审被告）济南市住房保障和房产管理局，住所地济南市。
法定代表人刘胜凯，局长。
委托代理人杨东昌、于建波，均系济南市房屋产权登记中心工作人员。
原审第三人山东大铭置业有限公司，住所地济南市。
法定代理人谢建文，董事长。
委托代理人姜青青，山东平正大律师事务所律师。
委托代理人丛日学，山东平正大律师事务所实习律师。
上诉人邢振刚、济南市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）因房屋行政登记一案，不服济南市市中区人民法院作出的（2014）市行初字第4号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人邢振刚的委托代理人孟凡麟，上诉人市房管局的委托代理人杨东昌，原审第三人山东大铭置业有限公司（以下简称大铭置业）的委托代理人姜青青、丛日学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，阳明山庄位于市中区二环南路1577号。2009年11月，大铭置业提交济规法确（2008）11号规划确认通知等材料，申请市房管局对阳明山庄1-9号楼及1-2号地下停车库进行房屋初始登记。市房管局予以登记，并分别颁发济房权证中字第172369、172382、172383、172381、172376、172372、172377、172373、172371、172384、172385号房产证。2011年4月，大铭置业申请注销上述房产证，称登记时提交的规划确认通知涉嫌伪造。市房管局向济南市规划局（以下简称市规划局）进行电话查询，确认该规划确认通知确系伪造后，于2011年5月16日，作出济房管字（2011）27号决定，撤销了上述房产证。
原审法院另查明，2009年11月29日，邢振刚与大铭置业签订商品房买卖合同，购买了阳明山庄2号楼1单元101室。
原审法院认为，市房管局系本区域内房产登记的主管部门，具有作出被诉具体行政行为的权限，撤证程序也无不当。但涉案规划确认通知，系颁证的重要依据，关系众多购房者的重要权益，市房管局对其真实性应进行严格审查，依照合理的谨慎程度及明确的规定，履行调查、确认职责，但该局仅通过向规划部门电话查询，就确认该通知为虚假材料，未尽到合理审查义务，在无其他证据证实的情况下，即认定大铭置业通过提交虚假规划材料获取涉案房产证并予以撤销，属于证据不足。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决：一、撤销市房管局济房管字（2011）27号决定。二、市房管局于本判决生效之日起六十日内重新作出具体行政行为。案件受理费50元，由市房管局负担。
上诉人市房管局不服原审判决上诉称，1、接到大铭置业撤证申请后，该局及时与规划部门进行了沟通，在明确涉案规划确认通知为虚假材料后，作出了济房管字（2011）27号决定，符合《济南市房屋登记条例》第二十四、二十五条的规定，程序合法，依据充分。2、济房管字（2011）27号决定，涉及1-9号楼及1-2号地下停车库，邢振刚仅购买2号楼房屋一套，无权要求撤销整个决定。请求撤销原审判决，驳回邢振刚的诉讼请求，诉讼费用由邢振刚承担。
上诉人邢振刚不服原审判决上诉称，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款以及《房屋登记办法》第八十一条的规定，在涉及善意第三人利益的情况下，一般不允许撤销已经进行的房屋登记行为，原审判决市房管局于判决生效之日起60日内重新作出具体行政行为，侵害了善意第三人的利益，依法应予撤销。请求撤销原审判决第二项，维持原审判决第一项，诉讼费用由市房管局承担。
上诉人邢振刚针对市房管局的上诉意见答辩称，市房管局的上诉意见与其在一审中的答辩意见完全一致，没有事实和法律依据，原审判决已经进行了充分的驳斥。请求二审法院予以驳回。
上诉人市房管局针对邢振刚的上诉意见答辩称，邢振刚尚未取得房屋权属证明，是否是善意第三人应由法院判定。请求二审法院予以驳回。
原审第三人大铭置业述称，济房管字（2011）27号决定，程序合法，依据充分，不存在侵害善意第三人的情形，应予维持。请求撤销原审判决，驳回邢振刚的诉讼请求。
上诉人市房管局向原审法院提交了以下证据、依据：
1、济房管字（2011）27号决定；
2、济规法确（2008）11号规划确认通知，主要内容为：市规划局于2008年9月22日向济南市太平洋房地产开发有限公司作出规划确认，认定2007年10月该公司违反城市规划行政主管部门审批要求，将原批准建设的阳明山庄1-9号楼36478.77平方米加建9525.4平方米。2008年7月，市执法局函告市规划局，已对该公司违法建设行为进行了行政处罚。鉴于该公司建设的阳明山庄1-9号楼高度、容积率基本符合原规划要求，同意该公司建设的阳明山庄1-9号楼，建筑面积46004.17平方米（含7904.09平方米地下车库）经质检和消防部门验收合格后保留使用。持此文及其他资料，该公司可到有关部门办理上述建筑的房产确权手续；
3、大铭置业的注销申请，主要内容为：该公司开发建设的阳明山庄1-9号楼，房产证号为：济房权证中字第172369、172382、172383、172381、172376、172372、172377、172373、1723**号，车库172384、172385号，近期经该公司自查并核实，发现前期经办人申报的该项目房产确权材料（规划确认文件）涉嫌造假，特申请注销上述房屋所有权证，并积极补办有关规划手续，重新办理房产确权手续；
4、济房管字（2011）27号决定送达回证；
5、济房权证中字第1723**号房产证（已注销）；
6、《济南市房屋登记条例》。
上诉人邢振刚向原审法院提交了以下证据：
1、邢振刚完税及交纳维修基金的票据；
2、邢振刚与大铭置业的商品房买卖合同。
以上证据均经原审庭审质证并随卷移送本院。经过二审庭审质证，本院对证据的分析和事实的认定与原审法院一致。
本院认为，人民法院审理行政案件，除了保护公民、法人和其他组织的合法权益之外，还有维护和监督行政机关依法行使行政职权的任务，应对被诉具体行政行为的合法进行全面审查。具体到本案中，应对济房管字（2011）27号撤证决定的合法性全面进行审查。本案争议的焦点问题为：原审判决认定市房管局撤证认定事实不清，并判决市房管局重新作出具体行政行为，认定事实是否清楚，适用法律是否正确。
关于争议的焦点问题。本院认为，在房屋登记活动中，申请人应对申请登记材料的真实性负责，对提交虚假规划材料获取的房屋初始登记，房屋登记部门有权作出处理。但房屋初始登记关涉多方重大利益，房屋登记机构的处理，应尽可能减少对关涉方合法权益的损害，实现行政执法目的和私人权益保障的均衡。据此，对房屋权利已为第三人善意取得的，《房屋登记办法》第八十一条作出了明确规定，要求对初始登记不予撤销，本案中，邢振刚购买阳明山庄2号楼1单元101室房屋，但尚未办理房屋登记，不适用上述法律规定。对房屋权利没有为第三人善意取得，但部分房屋符合规划，且符合规划部分具备登记条件的，对该部分房屋的初始登记，也应当予以保留。考虑到《房屋登记办法》第十条规定，房屋登记既可以以幢，也可以以室为基本单元，据此，申请人获得对单幢楼房的初始登记的，也同时获得了对内部单套居室的初始登记，在申请人提供虚假规划材料获取对单幢楼初始房屋登记的情况下，即使该幢楼房权利没有为第三人善意取得，对楼内符合规划且具备登记条件的单套居室的初始登记，房屋登记机构也不宜撤销。
本案中，市房管局对阳明山庄1-9号楼，虽是以单幢楼为基本单元进行初始登记，并分别发放房产证，但针对单幢楼颁发的房产证，同时载明了楼内每套居室的房屋编号、房屋座楼、用途以及建筑面积，并且可以作为单套居室买卖及所有权转移的凭证，相当于同时对该幢楼房内每套居室进行了初始登记，确认了所有权，这种做法符合商品房房屋初始登记的初衷，也体现了行政效能和便民的原则。房屋登记机构即使认定大铭置业通过提交虚假规划材料获取房屋初始登记，也应该对单套居室符合规划和登记条件的可能进行充分考虑，不能简单撤销1-9号楼及1-2号地下停车库的房屋初始登记，此行为导致撤销了对合法建设的单套居室的初始登记。何况，涉案的（2008）11号规划确认通知中载明，“将原批准建设的阳明山庄1-9号楼36478.77平方米加建9525.4平方米”，其中超规划建设与和规划建设面积之比约为1：4，说明阳明山庄1-9号楼绝大多数单套居室，都存在符合规划、具备登记条件的可能性，市房管局作出撤证决定之前未予核实，确有不当。
综上所述，市房管局既未对济规法确（2008）11号规划确认通知的真实性进行严格审查，也没有认定涉案房屋内单套居室是否具备登记条件，即决定撤销涉案房产证，属于认定事实不清。原审认定撤证认定事实不清，并要求市房管局重新作出具体行政行为，认定事实清楚，适用法律正确。市房管重新作出具体行政行政行为时，应严格审查大铭置业提交的济规法确（2008）11号规划确认通知的真实性，并依法认定涉案房屋内单套居室是否具备登记条件。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人济南市住房保障和房产管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙继发
审 判 员 王大伟
代理审判员 陈 伟
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 徐彬彬