新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新22民终56号
上诉人（原审被告）：李磊，男，汉族，1981年10月2日出生，住哈密市。
委托诉讼代理人：林志华，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：哈密营丰房地产开发有限责任公司，住所地：哈密市建设东路营丰大厦商住楼1#楼二层。
法定代表人：崔勇，董事长。
委托诉讼代理人：刘新忠，女，汉族，1968年12月31日出生，住哈密市。
委托诉讼代理人：马卫东，新疆伟民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：哈密营丰物业管理有限责任公司，住所地：哈密市复兴路大营�村一队办公室。
法定代表人：李彦诚，董事长。
委托诉讼代理人：刘新忠，女，汉族，1968年12月31日出生，住哈密市。
委托诉讼代理人：马卫东，新疆伟民律师事务所律师。
上诉人李磊因与被上诉人哈密营丰房地产开发有限责任公司（以下简称营丰房地产公司）、哈密市营丰物业管理有限责任公司（以下简称营丰物业公司）租赁合同纠纷一案，不服伊州区人民法院（2017）新2201民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月7日公开开庭进行了审理，上诉人李磊及其委托诉讼代理人林志华、被上诉人营丰房地产公司、营丰物业公司的共同委托诉讼代理人刘新忠、马卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李磊的上诉请求：1、依法撤销伊州区人民法院（2017）新2201民初1566号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由营丰房地产公司及营丰物业公司承担。事实和理由：1、一审法院判决李磊支付合同期满后的租金，超出合同约定内容，无事实及法律依据。《房屋租赁合同》第二条约定：合同到期甲方必须将房屋转让给乙方，已交租金抵扣房款，甲方未在租赁期满1个月内将租赁房产变更登记于乙方，每日承担总房款万分之五的违约金。根据上述约定，营丰房地产公司必须在租赁合同到期即2017年2月28日后将涉案楼层产权登记变更至李磊名下，李磊应自2017年2月28日起享有涉案房屋所有权，故不需支付租金。2、涉案楼层租金已付清，一审判决李磊支付2015年2月28日至2017年2月28日的租金及利息无事实及法律依据。一楼房款及三楼、四楼房款均已付清，李磊购买三、四楼用于经营酒店，一楼作为客人通道及前台经营使用以房租�房款的形式购买，是三、四楼的先决条件，三楼、四楼房款合计28885500元，一楼房租抵房款四年共计1548000元，以上合计30433500元，一审李磊已提交证据付清全部房款；一审未将一楼与三楼、四楼房款统一核账认定错误。营丰房地产公司财务管理混乱，收款对象不仅有关联公司还有其会计、亲戚等，出具的收据事项不清，一楼是以租金抵房款形式购买，注明“房款”并无不当。3、营丰房地产公司将涉案房屋抵押，无法履行过户义务，恶意起诉逃避合同义务。根据商业银行证明可以显示，在租赁期满前营丰房地产公司已将涉案一楼抵押给银行，构成合议违约，导致无法履行后续合同义务，才向法院提起诉讼，欲免除合同义务。
营丰房地产公司、营丰物业公司辩称:1、关于房屋租赁合同期满后租金应否给付问题，《房屋租赁合同》四年期满后，李磊不但存在拖�合同期内后两年租金的严重违约行为，且对于租赁合同中约定李磊欲购买一楼租赁房屋是否购买、购买价格及付款等问题，经营丰房地产公司及物业公司一再督促，但至原审起诉时与李磊仍未达成一致购买协议，一楼租赁房屋买卖法律关系应由购买方履行完给付房款义务，现实中李磊并没有完全履行，双方也没有以买卖合同形式约定，导致租赁合同中约定合同期满后三个月内付清房款的购买方义务也没有履行，故涉案租赁房屋一楼的产权仍归营丰房地产公司。因此李磊称租赁合同期满后租赁房屋权属李磊，不用再行交纳期满后租金是缺乏事实及法律依据的。2、涉案租赁房屋租金已经付清问题。李磊仅交纳了两年租金774000元，有租金交费票据为证，李磊称后两年租金已交清是因为三、四楼购房款已超付，超付部分抵付一楼后两年房租，但原审已对三、四楼购房款进�质证，结果不能证明和认定李磊超付购房款，且三、四楼买卖合同已另案处理，与本案租赁合同非同一法律关系，用购房款抵扣租金无事实及法律依据。3、关于一楼房屋抵押无法履行过户义务的问题。营丰房地产公司未在合同期满前出售涉案房屋，没有违反《房屋租赁合同约定》，没有过户是李磊并未充分履行交纳一楼房屋购房款的义务，也没有购买诚意，若李磊按照双方约定与营丰房地产公司订立有关一楼租赁房屋的买卖合同并付清购房款，营丰房地产公司是可以办理过户的。且对于该问题李磊已经按照商品房买卖合同要求营丰房地产履行房产过户义务另案起诉至伊州区法院，故此项请求不属于本案处理范围。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。
营丰房地产公司、营丰物业公司向一审法院起诉请求：1、解除双方订立的房屋租赁合同并及时返还房屋�2、支付房屋租赁费806250元（截止于起诉之日2017年3月28日）及之后李磊应承担1075元/日租金至实际交还房屋之日；3、请求判令李磊承担拖欠年房租金的逾期利息损失27090元（截止于2017年3月28日，按6%年息计算），并自2017年3月29日起按4031.25元/月计算逾期利息损失至实际付清租金之日止；4、李磊承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：建设东路营丰大厦商住楼1#楼一层所有权人系营丰房地产公司，建成后，营丰房地产公司交营丰物业公司管理并统一对外出租。2012年10月16日，营丰物业公司（甲方）与李磊签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为商业一层。该商品房合同约定建筑面�共645平方米。合同到期甲方必须将房屋转让给乙方，已交租金抵扣房款。甲方未在租赁期满1个月内，将上述租赁房产变更登记于乙方，每日承担总房款万分之五的违约金，3个月内未将上述租赁房产变更登记于乙方，按照当时房产市场价格赔偿乙方，并承担乙方其他直接及间接损失及房产总价款30%的违约金。该房屋用途为商业酒店大堂和餐厅。除双方另有约定外，该房屋用途由乙方自行决定。租赁期限为四年，自2013年2月28日至2017年2月28日止。该房屋年租金为387000元，人民币（大写）叁拾捌万柒仟元整。在合同签订之日必须一次性交纳壹年租金叁拾捌万柒仟元。房屋按每年交付，其他费用甲乙双方协商解决。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：1、水、电费；2、暖气费。合同订立后，营丰房地产公司交付了出租房屋，李磊交纳第一年、第二年租赁费共计774000元，第三、第四年的房屋租金一直未付，经营丰房地产公司、营丰物业公司多次催要无果，引起诉讼。2016年12月2日，经营丰房地产公司全体股东崔勇、赵志年、赵生年研究决定，一致通过以下决议：1、2011年6月1日以后，以营丰物业公司名义对外签订的营丰房地产公司名下的滨河御赏苑1#楼（营丰大厦）一楼李磊租赁的645㎡房屋租赁合同依然由物业公司负责。继续由物业公司负责收取租金及催款工作等，对于欠缴租金等由物业公司依法享有租赁合同中出租方的权利义务，包括但不限于通过诉讼途径追讨房租直至解除合同等权利；2、该房屋租赁合同第1、2年房租主要用于原哈密营丰商贸有限责任公司养老项目，第3、4年房租主要用于营丰房地产公司银行贷款。
一审法院认为，营丰物业公司与李磊签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反相�法律规定，属有效合同，双方均应严格履行。双方合同中已经明确约定，合同到期甲方必须将房屋转让给乙方，已交租金抵扣房款。营丰房地产公司、营丰物业公司起诉时，虽双方签订的房屋租赁合同已到期，但双方在合同中约定的义务还未履行完毕，故对于营丰房地产公司、营丰物业公司主张解除双方订立的《房屋租赁合同》并要求李磊返还房屋的诉讼请求，原审不予支持。双方合同约定，出租房屋的年租金为387000元，租期自2013年2月28日至2017年2月28日，营丰房地产公司、营丰物业公司交付出租房屋后，李磊仅支付了2012年2月28日至2014年2月28日的房屋租金共计774000元，剩余的2015年2月28日至2017年2月28日的租金774000元至今未交纳，2017年2月29日至2017年3月28日的租金32250元，因李磊仍在使用租赁的房屋，此期间的租赁费亦应支付给营丰房地产公司、营丰物业公司，关于主张李磊支付租金806250元的诉求合理，原审予以支持。李磊答辩称其房屋租金与购买的三楼、四楼的房屋的购房款均已支付完毕，不存在拖欠租金的情况，但庭审中并未提供证据证实其已缴纳了2015年2月28日至2017年2月28日的房屋租金，故对其抗辩意见，原审不予采信。营丰房地产公司、营丰物业公司主张李磊自2017年3月29日至实际返还房屋之日承担每天1075元的日租金，根据双方约定房屋的年租金为387000元，故日租金应为1060元，李磊应自2017年3月29日至双方合同义务履行完毕之日止按日支付租金。李磊未如约支付房屋租金，应承担拖欠房屋租金的逾期利息，营丰房地产公司、营丰物业公司主张李磊支付逾期利息27090元，计算合理，原审予以支持。营丰房地产公司、营丰物业公司主张李磊自2017年3月29日至租金实际付清支付之日止按年息6%支付欠付租金806250元的逾期利息合理，原审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、李磊于判决生效之日起十日内支付哈密营丰物业管理有限责任公司租赁费806250元（2015年2月28日至2017年3月28日）。二、李磊于判决生效之日起十日内支付哈密营丰物业管理有限责任公司日租金1060元（自2017年3月29日至双方合同义务履行完毕之日止）。三、李磊于判决生效之日起十日内支付哈密营丰物业管理有限责任公司延迟支付租金的逾期利息27090元（2015年2月28日至2017年3月28日）。四、李磊于判决生效之日起十日内支付哈密营丰物业管理有限责任公司欠付租金806250元的利息（利息自2017年3月29日至本判决确定给付之日止按年息6%计算）。五、驳回哈密营丰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费12134元，由李磊负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案在二审中的争议焦点问题为：一、李磊已经支付营丰物业公司房屋租金的数额应当如何认定；二、营丰物业公司在租赁合同履行中是否存在违约行为；三、李磊是否应当支付营丰物业公司合同期满后的房屋租金。
关于焦点一，李磊主张涉案房屋租金已付清，为此，其提交了日期分别为2014年10月30日、2015年2月10日以及2015年6月15日的收据，证明其已支付营丰物业公司剩余租金。对此，本院认为，首先，李磊与营丰物业公司存在租赁关系外，还与营丰房产公司存在商品房买卖合同关系，李磊提交的三份收据明确载明支付的款项为“房款”，而非“租金”。其次，李磊在与营丰物业公司签订租赁合同后于2012年10�、2014年5月先后两次支付营丰物业公司租金合计774000元，营丰物业公司于2012年10月17日及2014年5月6日向李磊出具的收据亦载明收取的款项为“租金”，现李磊提交的三份收取款项为“房款”，该记载方式与双方之前的交易习惯不符。最后，上述三份收据载明的金额合计为1000000元，该数额与双方约定的年租金387000元亦不相符，况且，根据李磊提交的部分转账交易记录载明，收取该款的主体系与李磊存在商品房买卖合同关系的营丰房产公司，而非与其存在租赁合同关系的营丰物业公司。鉴于上述理由，本院对李磊提出的三份收据上载明的款项应认定为租金的主张不予支持。李磊已经支付营丰物业公司房屋租金的数额应当认定为774000元。
关于焦点二，李磊主张营丰房产公司和营丰物业公司将涉案房屋进行抵押，已构成违约。本院认为，营丰房产公司将涉案房屋�押，并不影响李磊租赁房屋的目的，亦不影响其使用房屋和经营活动。在诉讼过程中，李磊也未提交证据证实因营丰房产公司将涉案房屋抵押而影响其使用房屋和经营活动。况且，双方租赁合同中亦未约定禁止涉案房屋进行抵押等。故，李磊提出营丰物业公司违约的主张没有事实依据，本院不予支持。同时，该主张亦不能作为其拒付剩余租金的理由。
关于焦点三，李磊主张不应支付营丰物业公司合同期满后的租金。因李磊与营丰公司签订的房屋租赁合同期限已届满，现李磊仍占用并使用涉案房屋用于经营活动，故李磊应当支付营丰物业公司占用房屋期间的租金，对于租金的支付标准，一审法院参照双方合同期内的约定，判令李磊支付营丰物业公司合同期满后的租金并无不当。
综上所述，李磊的上诉请求不能成立，本院均不予支持。原审认定事�清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12133元，邮寄送达费90元，均由上诉人李磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱 滢
审判员 古丽合尼木·尼牙孜
审判员 王 刚
二〇一八年六月二十日
书记员 罗 春 婷