山东省桓台县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桓商初字第1085号
原告：淄博伟民物业管理有限公司。住所地：桓台县少海路***号。
法定代表人：陈宝华，董事长。
委托代理人：周钦宝，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。
委托代理人：焦鲁博：山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。
被告：罗姗姗，女，1984年9月18日生，汉族，现住桓台县。
委托代理人：罗汉学，男，现住桓台县。系被告罗姗姗之父。
原告淄博伟民物业管理有限公司（以下简称伟民公司）诉被告罗姗姗物业合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理。依法由审判员陈强独任审判，公开开庭进行了审理。原告伟民公司的委托代理人周钦宝、焦鲁博，被告罗姗姗的委托代理人罗汉学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伟民公司诉称：2012年1月4日，原告与被告签订《橡树湾小区前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供专业化物业服务，物业服务费用为按被告建筑面积每月每平方0.5元，电梯费每月每平方0.4元，根据被告建筑面积计算，每半年收取一次。合同签订后，原告依约提供物业管理服务，至今被告共拖欠原告物业费30个月，欠交物业费2032.65元、电梯使用费1626.12元。2015年7月23日，原告向被告发出律师函一份，要求被告收到律师函7日内补交所欠费用，被告至今未补交。为此原告诉至法院，请求法院判令被告立即支付欠交的物业费2032.65元、电梯使用费1626.12元；支付违约金2269.90元（2015年1月1日起计算至8月1日，未交纳费用共计2927.02元，违约天数243天，每天按照欠费总金额的3‰计算，为2133.79元；2015年7月1日起至2015年8月31日，未交纳费用为731.75元，违约天数62天，每天按照欠费总金额的3‰计算，为136.11元）；诉讼费由被告承担。
被告罗姗姗辩称：在交房前原告将所有合同签订，所有费用已经收取。在交房后房屋出现墙面裂纹、窗户漏水、露台上人屋面未修、地下室漏水、楼顶起沙。现在开发商只维修了窗户，因露台起沙2015年5月其向建委投诉后开发商维修了，5月20日墙面裂纹已维修，但没有验收。根据国务院规定，因开发商原因导致房屋无法入住物业费用由开发商承担。物业合同是单方格式合同，未归定因开发商原因导致质量问题物业费如何交纳。
原告为证实其诉讼请求，提供了如下证据：
证据一、橡树湾小区房屋验收交接表一份，证实被告于2012年1月4日收房。
证据二、前期物业协议一份，证实原告向被告提供物业服务，物业服务费用为按被告房屋建筑面积每月每平方0.5元，电梯费每月每平方0.4元，违约金自逾期之日起按欠费总额的3‰交纳。
证据三、欠费明细一份，证实自2015年8月31日被告欠原告物业费及电梯使用费3658.77元，违约金2269.90元。
被告罗姗姗的质证意见：证据一有异议，不是本人所签；证据二有异议，该协议是交房前签订的；证据三有异议，违约金的计算标准无依据，且过高。
被告罗姗姗为反驳原告的诉讼请求，提供了如下证据：
证据一、照片一宗，证实房屋出现质量问题，包括墙面裂纹、屋面起沙。
证据二、房屋处理意见一份，证实因开发商不给予维修房屋，被告自行维修了房屋墙面，但没有验收。
证据三、国务院文件一份，证实因开发商原因导致房屋不能入住，物业费应由开发商处理。
证据四、租赁合同一份、证实因房屋存在质量问题不能入住，导致被告在外租赁房屋入住。
原告的质证意见为：证据一、二有异议，被告提出的异议不属于物业管理范围，也与本案无关；证据三有异议，不属于开发商交纳物业费的范围；证据四真实性不能确定，且与本案无关。
经审理查明：2012年被告罗姗姗购买桓台县橡树湾小区8号楼2单元1101室住房一座。2012年1月4日，被告罗姗姗之父罗汉学代表罗姗姗与原告签订橡树湾小区前期物业服务协议一份。该协议约定：甲方：淄博伟民物业管理有限公司乙方：罗姗姗（业主）。协议约定的双方权利和义务：一、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施、绿化、公共秩序等项目进行维修、修缮、服务与管理……6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费用……。二、乙方的权利义务：……4、依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用，并按照有关规定交纳电梯费和电费等有关费用……。双方约定的甲方物业管理服务的内容：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、共用部位、共用设施设备的维护和义务；4、保持整个小区内公共环境的卫生清洁；5、公共绿化的养护和管理；6、交通秩序和车辆停放管理；7、协助公共秩序维护管理；8、消防管理；9、房屋装饰装修管理；10、物业档案资料管理。前期物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅0.65元／月，小高层电梯费二层以上（含二层）0.65元／月／平方米。自开发建设单位通知交房之日起交纳物业服务费用和电梯使用费用。缴费周期按半年次收取。再次交费应于上个交费日期的最后一月交纳费用，因乙方原因未办理交房手续或未入住，物业服务费、电梯使用费全额交纳。违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按照欠费总金额的3‰交纳违约金……甲方淄博伟民物业管理有限公司（章印）乙方签字罗姗姗代表人：罗汉学。
原告提供的橡树湾住宅小区房屋验收交接表载明：收到进户门钥匙8把、储藏室6把。其中备注中载明1、阁楼顶子未处理，客厅南墙角阴水，内楼梯间北墙有长裂缝，西南卧室灯不亮，顶子未处理。2、东南卧室窗外开胶。经本人查验：该物业符合购房合同的条件和要求，现正式接收该房屋全部钥匙并入住，业主签字：罗姗姗2012年1月4日。
被告罗姗姗在2012年1月4日交房前交纳2012年1至6月份的物业费，2013年交纳了了1至6月份的物业费。截止2015年6月30日尚欠原告物业费及电梯使用费3658.77元（物业费按0.5元／月／方，电梯费按0.4元／月／方）其中2015年1月1日前的物业费及电梯使用费为2927.02元，2015年1至6月份的物业费及电梯使用费为731.75元。
2015年5月13日，山东点石建筑设计有限公司针对涉案房产出具银亿橡树湾8#二单元是一楼东填充墙体裂缝处理意见一份，主要内容为工程竣工后，墙体表面局部出现裂缝。该裂缝为非结构性裂缝，出现裂缝的原因为两种建筑材料线膨胀系数不同，受温度荷载变形不协调造成的，对房屋的整体结构安全无影响，处理方案如下：……。
以上事实，由原告提交的房屋验收交接表一份、前期物业服务协议一份、欠费明细一份，被告提交的照片一宗、处理意见一份、《物业收费管理办法》一份、房屋租赁合同一份及原、被告庭审陈述在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否应当交纳涉案物业服务费及电梯使用费；二、原告诉求违约金是否符合法律规定。
争议焦点一、被告是否应当缴纳涉案物业服务费及电梯使用费。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。故原、被告双方在交房前签订涉案前期物业服务协议，符合法律规定。
原、被告双方在协议中约定自开发建设单位通知交房之日起交纳物业服务费用和电梯使用费用。虽然庭审中被告否认原告提供的房屋验收交接表上的签字为其本人所签，但是其认可已经接收该房屋钥匙，并就验收时该房屋存在的质量问题向原告反映，且已经交纳了2012年上半年、2013年上半年的物业管理费用。因此被告已接收涉案房屋，应当交纳物业服务费用和电梯使用费。上述情况并不属于《物业收费管理办法》第十六条规定的“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳的”由开发建设单位交纳物业费用的情况，故被告该抗辩理由，本院不予采信。
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。故被告罗姗姗在交房后，针对涉案房屋出现的质量问题，应由建设单位负责，并非由原告负责。并且该质量问题并非属于物业服务协议中原告物业管理服务的范畴。
综上，被告罗姗姗在开发建设单位交房后，未按照原、被告双方签订的前期物业服务协议的约定交纳物业服务费及电梯使用费，构成违约。原告诉求被告罗姗姗交纳涉案物业费用及电梯使用费3658.77元，本院予以支持。
焦点二、原告诉求违约金是否符合法律规定。
原、被告双方在前期物业协议中约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按照欠费总金额的3‰交纳违约金。该约定过高，应当按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算。经计算，该违约损失为107元。原告诉求中超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十五条、第三十一条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告罗姗姗支付原告淄博伟民物业管理有限公司物业服务费用及电梯使用费3658.77元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告罗姗姗赔偿原告淄博伟民物业管理有限公司违约损失107元，于本判决生效十日内付清。
三、驳回原告淄博伟民物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告罗姗姗负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审判员 陈强
二〇一五年十一月二十日
书记员 张倩