北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第14513号
原告北京家和家美家居市场有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街12号大都市街南5楼。
法定代表人田耘，董事长。
委托代理人高敏，女，1956年3月19日出生。
被告高建元，男，1975年12月11日出生，职业不详。
原告北京家和家美家居市场有限公司（以下简称家和家美公司）与被告高建元租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告家和家美公司委托代理人高敏到庭参加了诉讼，被告高建元经本院传唤，逾期未申明理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月18日，原、被告订立《场地租赁合同》，原告将位于北京市朝阳区十八里店吕家营村西1-8号家和家美北京吕营红木家具基地市场南区二层16-22号商位出租给被告，租用面积409平方米。租赁期限自2014年4月1日至2024年3月31日止，开业日期如有变更，租赁期限起始日以原告通知的实际开业日为准。第一年至第三年租金标准为90元／月／平方米。租金支付方式为季度支付。合同约定被告应于第三年按照300元／平方米的标准向原告支付质量保证金，如果被告提前撤场应先交清质量保证金。被告如违约提前解除合同影响原告支付年租金10%款项作为违约金。合同订立后，被告向原告交纳三个月的租金，但未交纳质量保证金。2014年5月28日原告商场开业。2014年10月22日晚23时，被告假借换货名义将商位内的商品全部拉走。10月29日，原告向被告发送《催告函》，要求被告履行合同补足货物，未果。后原告多次联系被告均未果。2015年3月1日，原告已将涉案铺位另租他人。原告认为，被告拖欠租金，根据合同原告可解除合同，且被告提前撤场无法联系，双方订立合同目的无法实现，故起诉要求解除双方之间的《场地租赁合同》，要求被告支付自2014年8月28日至2015年2月28日期间的租金220860元，支付违约金44172元及质量保证金122700元。
被告高建元未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2013年12月18日，原、被告订立《场地租赁合同》，原告将位于北京市朝阳区十八里店吕家营村西1-8号家和家美北京吕营红木家具基地市场南区二层16-22号商位出租给被告用于品牌为双洋红木产品经营展示，租用面积409平方米。租赁期限自2014年4月1日至2024年3月31日止，开业日期如有变更，租赁期限起始日以原告通知的实际开业日为准。租金标准为第一年至第三年80元／月／平方米，第四年至第六年110元／月／平方米，第七年至第八年150元／月／平方米，第九年至第十年200元／月／平方米，备注按东阳协会规定在标准价位的基础上增12.5%计算租金。租金按季度支付，先付租金后使用，被告应在合同订立当日支付三个月租金，以后每三个月为缴费期，提前15天交齐下期租金。被告方商品质量保证金第三年按300元／平方米缴纳（如果被告提前撤场应先交清质量保证金），由原告统一管理，用于处理经营过程中的一些相关事宜。如遇被告产品出现质量投诉而在三个工作日内无法及时解决的，则被告应当无条件服从原告做出的决定。原告因此而支出的一切费用均由被告承担，原告可在不事先通知被告的情况下直接从被告交纳的商品质量保证金中扣除。合同期间，如该商品质量保证金减少，被告应在收到原告书面通知之日起30日内补足该商品质量保证金。如被告退场后，原告受理“三包”期内的投诉，一周内未得到被告的明确答复，原告有权先行处理，所需费用，从商品质量保证金中扣除；且原告有权通知被告及时补足商品质量保证金，被告须在收到原告书面通知之日起10个工作日内补足商品质量保证金。如被告退场24个月后无售后遗留问题、无拖欠费用且被告承诺的三包期、质量保证期期限届满，则自上述条件成就之日起1个月后凭交款票据无息退还剩余商品质量保证金。合同同时约定，被告未按照约定的用途使用场地，经原告两次书面通知未改正的；逾期未缴纳租金、空调费、物业管理费、广告推介费等相关费用的；除展位装修外，未经原告书面同意连续三日或累计七日未开展经营活动的，原告有权解除合同。合同期内，原、被告任何一方单方终止合同，应按年租金的10%向对方缴纳违约金。
订立合同后，被告向原告交纳三个月的租金。2014年5月28日，原告商场开业。2014年10月22日晚23时，被告假借换货名义将商位内的商品全部拉走。10月27日，原告向被告发送短信，内容为“高建元，你借换货名义，10月22日深夜不辞而别，设严重违约欺骗，本法务受市场委托令你尽快来市场解决遗留问题，承担违约责任及损失，我方继续严格追究。家和家美法务。”10月29日，原告向被告发送《催告函》，内容为“高建元：你假借换货名义，10月22日深夜将红木市场二层16-22号商位货物全部拉走，至今没有按你换货承诺补上商位商品，店内全部空闲，我们多次电话联系无回信。请您务必按照我们双方于2013年12月18日签订《场地租赁合同》约定，对16-22号商位在2014年11月1日前补齐货物。否则，你将承担全部责任，我方也将联系东阳双洋红木厂、东阳红木协会，包括法律手段解决问题，保证我方正当权益。”但被告拒绝接收。2015年3月1日，原告已将涉案商位分租案外人并收取租金。
诉讼中，经询，原告认可截至法庭辩论终结前被告所经营商位未发生产品质量投诉等需扣除商品质量保证金的情形。
以上事实，有当事人陈述，《场地租赁合同》、《催告函》、报纸、照片等证据在案佐证。
本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告高建元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。
根据已查明事实，原、被告订立的《场地租赁合同》属双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。现被告自2014年8月28日始拖欠租金，根据合同约定，原告可以解除合同，且被告自2014年10月22日撤离涉案商位，无法联系，双方订立合同的目的已无法实现，现原告要求解除合同并由被告支付自2014年8月28日始至2015年2月28日止租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告拖欠租金及提前撤离商位的行为属违约，故原告依照合同约定要求被告支付违约金，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告支付商品质量保证金一节，根据合同约定被告应于合同订立第三年支付商品质量保证金，被告提前撤离商位应先交清质量保证金，且在被告撤离商位后24个月后无息退还剩余商品质量保证金。根据上述约定分析，双方约定质量保证金的目的，旨在被告发生商品质量投诉且无法及时解决时由原告先行替代解决，并可在商品质量保证金中扣除各种费用，亦即质量保证金系担保被告商品质量的押金。虽然截至法庭辩论终结前被告所经营商位未发生产品质量投诉等需扣除商品质量保证金的情形，但被告合同期内存在经营行为，且现撤离商位无法联系，并未超过24个月，原告依据合同要求被告支付商品质量保证金的诉求，理由正当，本院予以支持。被告可在满足合同约定的条件下，另行主张退还剩余商品质量保证金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告北京家和家美家居市场有限公司与被告高建元之间的《场地租赁合同》；
二、被告高建元于本判决生效后七日内向原告北京家和家美家居市场有限公司支付位于北京市朝阳区十八里店吕家营村西一——八号家和家美北京吕营红木家具基地市场南区二层十六——二十二号商位自二〇一四年八月二十八日始至二〇一五年二月二十八日止的租金二十二万零八百六十元；
三、被告高建元于本判决生效后七日内向原告北京家和家美家居市场有限公司支付违约金四万四千一百七十二元；
四、被告高建元于本判决生效后七日内向原告北京家和家美家居市场有限公司支付商品质量保证金十二万二千七百元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7116元、公告费560元，由被告高建元负担（于本判决生效七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
代理审判员 龙 琨
人民陪审员 苏莹菲
二〇一五年五月十三日
书 记 员 耿晓丹