上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初23943号
原告：上海耀仕实业有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：朱芸，总经理。
委托诉讼代理人：高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。
被告：搜候(上海)投资有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：潘石屹，董事长。
委托诉讼代理人：张晓蕾，女。
委托诉讼代理人：徐雯君，女。
原告上海耀仕实业有限公司与被告搜候(上海)投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2017年5月5日、5月22日公开开庭进行了审理。原告上海耀仕实业有限公司的法定代表人朱芸及委托诉讼代理人高荣华、被告搜候(上海)投资有限公司的委托诉讼代理人张晓蕾、徐雯君到庭参加诉讼。经当事人申请，本院给予调解期限一个月。本案现已审理终结。
原告上海耀仕实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告承担因阻扰店铺装潢工程造成工期延期，原告向装潢单位支付的违约金10万元；2.被告承担原告店铺延期开业造成的员工工资直接损失187,600元(自2015年9月至12月，每月46,900元)；3.被告承担原告借房租金损失18,113.33元(按每月3,800元，自2015年8月16日至2016年1月8日止，为4个月23天)；4.被告退回店铺租金111,565.90元(自2015年10月15日起至2016年1月9日合计87天，按每月租金38,471元/30天计算)；5.被告赔偿原告无法办理餐饮许可证造成的经济损失10万元。审理中增加一项诉讼请求为：5.被告退回店铺物业管理费27,033.69元(自2015年10月15日起至2016年1月9日，按每月物业管理费9,451.14元*12月/365天*87天计算)。原第5项诉讼请求变更为第6项，其他诉讼请求不变。事实和理由：2015年3月30日，原被告签订《店铺预租合同》，原告向被告预租上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼地下一层9-66、9-67室建筑面积337.55平方米商业店铺(以下简称涉讼店铺)经营逸美时光品牌咖啡、简餐；装修期4个月，装修期间需支付100%管理费，管理费为每月每平方米28元；租赁期限5年，自2015年10月15日至2020年10月14日止，每日店铺租金5.27元每平方米，租金和物业管理费按公历月的实际天数计算；等。2015年5月28日，原告与上海墅嘉建筑装饰工程有限公司(以下简称墅嘉公司)签订装饰装修施工合同，约定承包方式为包工包料，工期50天，自2015年6月16日至8月5日，合同价款109万元，原告延期开工或中途停工，每停工、窝工一天，应赔偿1,000元。2015年6月15日，被告向原告发出交付店铺入户通知，将涉讼店铺交付原告装修。装修期间，因被告公司工作人员沈怀湘设置障碍，审核图纸时间长达40日，不配合并阻挠原告办理店铺消防、煤气申报手续，因空调工程未发包给被告管理公司指定单位施工，被多次责令停工，造成装潢工期延误至2015年11月25日才竣工。原告除付清工程款外，还向墅嘉公司支付违约金10万元。现沈怀湘因涉嫌犯罪被追究刑事责任。原告为经营店铺招聘了员工，每月支付工资，并租赁了一套仙霞西路的房屋，供员工居住。另外，被告直至2015年11月12日取得房地产权证，致使原告直至2016年1月8日才将上海常来常往茶坊有限公司的营业执照变更登记至涉讼商铺。又因双方为租金计算方式发生争议，被告于2016年2月26日向原告发出书面终止函，单方终止双方预租合同。原告自2016年5月1日起没有支付过租金和物业管理费。2016年6月12日，原被告重新签订了预租合同，8月17日原被告和新设公司三方签订补充协议，将预租合同权利义务整体转让给新设公司。后原告提起本案诉讼。
被告搜候(上海)投资有限公司辩称，被告给予原告的装修期是四个月，但原告与装修公司所签合同约定工期为50天，原告对工期预判不足，且原告向被告提供的装修施工合同显示的装修公司是上海普研建筑安装工程有限公司(以下简称普研公司)，并非墅嘉公司，工期延误的违约金缺乏依据，故被告不同意承担。第2、3项诉讼请求属于间接损失，工期延误责任不在被告，被告不同意承担。原、被告之间重新签订了预租合同，原告并未提出异议。原告已经实际开业，应当支付租金，故退回租金的主张不合理。餐饮许可证未能办理的原因在于原告经营范围不符合要求。故不同意原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2015年3月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签署《凌空SOHO店铺预租合同》一份，约定，甲方将涉讼店铺预租给乙方。
租金支付方式为乙方同意并遵守甲方制定的银行扣款政策。除首期租金及首期管理费外，乙方应于每一个公历月第二十五日或之前向特别帐户一次性足额存入下一个公历月的租金、管理费及其他一切本合同项下应当支付的款项。如果租金起算日并非相应公历月的首日及/或租期届满日或提前解除日非相应公历月的末日的，则租金起算日及/或租期届满日或提前解除日所在公历月的租金按合同期在该公历月的实际天数计算。合同期的首个公历月及/或最后一个公历月如非一个完整公历月的，则相应公历月的管理费应按合同期在该公历月的实际天数所占该公历月全月天数的比例计算。首期租金首先冲抵租金起算日所在公历月的租金，余额(如有)应被用于支付下一个公历月的租金。乙方应按前款约定支付经冲抵后下一个公历月的租金余额。
乙方应于签署本合同之日起十个工作日内支付保证金。
乙方装修工程应符合甲方及管理公司之要求，并须符合相关法律法规的要求。
甲方已于签署合同之前告知乙方该大厦尚未取得上海市房屋产权证，而乙方亦理解甲方尚未取得的证照的缺失将导致乙方无法正常办理乙方从事经营活动所需证照，或导致乙方无法利用该店铺完成新设公司的设立。乙方特此自愿签署本合同并不可撤销地放弃就甲方尚未取得的证照的缺失向甲方提出索赔或任何其他权利主张的权利。若因甲方尚未取得的证照的缺失导致乙方无法办理乙方经营所需证照并且乙方在取得乙方经营所需证照前未在该店铺内经营的，则在乙方因甲方尚未取得的证照的缺失而无法办理乙方经营所需证照期间乙方免于支付合同附件三第1条约定的租金。
合同17.2条约定，在不影响甲方根据本合同约定行使任何其他权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法的单方面解除本合同并提前收回该店铺的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：(1)乙方单次拖欠本合同项下的租金或管理费超过十五个工作日(无论甲方是否正式追索)；……(4)乙方累计拖欠本合同项下任何一项应付款项超过六十个工作日(无论甲方是否正式追索)；……
合同约定交付日指2015年6月15日，装修期指交付日起至2015年10月14日。租金起算日指2015年10月15日。租赁期指租金起算日起至2020年10月14日或提前解除日(以两者之间较早的日期为准)止的连续期间。合同期(包括装修期及租赁期)系指交付日起至租赁期满日或提前解除日(以两者之间较早的日期为准)止的连续期间。
合同附件三约定合同期内第一个租赁年度(2015年10月15日至2016年10月14日)的日租金为5.27元/日/平方米，月租金为38,471元。管理费为28元/公历月/平方米。保证金等于平均月租金的三倍加三个公历月的管理费之和(计153,271.80元)。同时确定了甲方帐户及管理公司帐户。首期租金指乙方应于交付日当日或之前向甲方预先支付的相当于第一租赁年度月租金的租金(计38,471元)。
签约后，原告于2015年4月3日支付了保证金。2015年8月13日支付了首期租金38,471元。2015年11月23日支付了2015年11月15日至30日的租金21,501.60元。2015年12月21日支付了2015年12月的租金38,471元。2016年1月11日支付了2016年1月租金36,024.90元。2016年2月15日支付了38,471元。2016年3月4日支付了租金差额2,446.10元。
2015年7月3日，原告提交装修申请，并进行了第一次装修会议。此后原告于2015年7月8日、7月28日、8月5日三次提供装修图纸，二装办经理沈怀湘于2015年8月17日签字同意，并颁发施工许可证。申请表及施工许可证均载明装修公司为普研公司，装修日期/许可证有效期为2015年8月17日至2015年10月10日。
2015年11月12日，被告核准登记为上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼地下一层产权人。
2016年1月8日，上海市长宁区市场监督管理局准予上海常来常往茶坊有限公司(以下简称常来常往公司)住所变更登记至涉讼商铺。该公司法定代表人与原告法定代表人为同一人。
2016年2月26日，被告向原告发送终止函，告知因原告拖欠租金、管理费或其他费用构成严重违约金，要求原告于2016年3月1日前一次性全额支付应付未付费用，如未在期限内完成支付的，租赁合同于2016年3月2日提前终止，等。
2016年6月12日，原、被告再次签署《凌空SOHO店铺预租合同》一份，约定，双方于2015年3月30日就涉讼店铺签署的租赁合同，由于原告拖欠原合同项下应付款项，被告已发出了《解约函》，原租赁合同于2016年3月2日解除。双方就涉讼店铺的租赁事宜重新进行了约定。
后原告提起本案诉讼。
审理中，经原告申请，证人孙某到庭作证。证人陈述，证人原在锦融物业上海第五分公司工作，在凌空SOHO任物业总经理，任职期间为2015年8月至2016年8月。证人入职2个月时，有十几家客户向其反映公司二装部门有下属向租户收取好处，在收取未果的情况下，拖延影响租户装修。证人收集信息后向公司汇报，经公司讨论后，由内审部门负责后续调查，最终公司决定向长宁经侦报案。本案原告系凌空SOHO商户，大约在2015年9月向证人反映二装部的主管和员工向其收取好处，在未果情况下对其装修设置重重障碍。根据十几家商户反映，主要是勒令停工，在工程条件上不给予支持，在申请执照包括煤气方面进行阻挠。指向的人员是二装部主管沈怀湘及一个姓马的员工。证人陈述，商户装修需要物业进行审图，审图时间一般是3-5个工作日，从申请装修到办理装修许可证，一般不超过一个星期。关于原告与被告之间租金的差额问题，证人陈述其知晓双方的该纠纷，因原告并非首日入住，当月需要支付一半月租金，原告按照月租金的一半计算，被告按照天数计算，双方有2天的租金差额无法达成一致，所以产生纠纷。关于开业时间，证人陈述在2015年十一过后第一家商铺开业。过了2个月，十几家商铺陆续开业，原告是其中一家。对于原告的装修实际起止时间，证人表示不清楚。双方对证人证言无异议。本院对证人证言予以采信。
另查明，2016年3月，案外人上海新满月餐饮管理有限公司(以下简称新满月公司)向本案被告提起诉讼，要求确认双方租赁合同解除，被告返还1个月租金、5个半月物业管理费及保证金，并承担违约金。本院经审理后作出(2016)沪0105民初5541号民事判决，判决查明，房屋交付日为2015年6月15日，自交付日起至2015年10月14日为装修期。新满月公司于2015年6月17日与物业公司进行了第一次会议协商，后多次提交装修图纸。直至2015年10月16日取得施工许可证。新满月公司称由于被告工作人员沈怀湘恶意刁难，敲诈勒索故意拖延审图时间，以致装修拖延数月。被告确认沈怀湘系其工作人员，确实涉嫌刑事犯罪。2015年11月11日，新满月公司致函被告，称被告一直未提供大产证及环评报告，装修审图人员涉嫌刑事犯罪，导致新满月公司无法按期正常开业，新满月公司暂停支付2015年11月起的租金和管理费。2015年12月25日，被告向新满月公司发送终止函，要求新满月公司支付拖欠的租金及管理费，否则合同提前终止。该判决已生效。
被告认为，新满月公司因沈怀湘的原因，导致装修期超出了被告给予的装修期。但本案原告取得的施工许可证显示的装修期间在装修期内，并未对原告造成影响。
庭审中，双方确认合同于2016年3月2日解除，除原告诉请外，合同项下无其他债权债务需要处理。对于装修人，原告陈述，实际装修人为墅嘉公司，因不符合被告要求的资质，故墅嘉公司挂靠了普研公司，但原告实际均是与墅嘉公司进行结算，出面代表普研公司的是墅嘉公司的法定代表人及员工。
因双方各执己见，致调解未成。
本院认为，原、被告双方已书面确认租赁合同于2016年3月2日解除，且解除的原因在于原告拖欠租赁合同项下应付款项。双方争议焦点在于：工期延误导致的损失是否应当由被告承担。结合证人证言及已生效判决，可以认定，被告方工作人员确实存在拖延审图阻挠商户装修的行为，且已涉嫌刑事犯罪。参照证人证言对于一般审图期及颁发施工许可证的期限的陈述，应当认为，被告方工作人员的行为对原告的装修存在一定影响。同时，从查明事实看，被告直至2015年11月12日才取得涉讼房屋的产权登记，原告直至2016年1月8日方才取得营业执照的变更登记。证人证言亦证明原告直至2015年12月开始营业。依据合同的约定，因被告未能取得产权证致使原告未能办理营业所需证照且原告在取得证照前尚未经营的，原告免于支付租金。结合原告开业时间，本院酌定被告应当返还的租金为2015年10月15日至2015年12月14日期间的租金。原告要求被告退还物业管理费的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。关于装修工程延期导致的违约金，根据合同约定，原告进行装修需要符合被告及管理公司的要求。根据原告的陈述，原告明知墅嘉公司不符合被告方提出的资质要求，但仍采用挂靠方式，由普研公司作为装修人提出装修申请，获得装修许可证。应当认为被告对于墅嘉公司及普研公司之间的关系并非是明知的，原告与墅嘉公司之间的合同约定对被告没有约束力。原告要求被告承担其向墅嘉公司支付的违约金，缺乏法律依据，本院难以支持。关于原告员工工资、租房费用及营业执照未能办理的损失，属于原告的经营风险，不属于直接损失，所谓营业执照未能办理导致的损失也缺乏证据佐证，本院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告搜候(上海)投资有限公司应于本判决生效之日其十日内向原告上海耀仕实业有限公司返还租金76,942元；
二、驳回原告上海耀仕实业有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,243.13元，由原告上海耀仕实业有限公司负担7,936.13元。由被告搜候(上海)投资有限公司负担1,307元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金喆勋
审 判 员 张 沁
人民陪审员 牟世荣
二〇一七年六月八日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。