辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终2780号
上诉人（原审原告、案外人）：崔娜，女，1984年1月19日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：孙著华，沈阳市铁西区凌空法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告、案外人）：商飞，男，1985年12月25日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：孙著华，沈阳市铁西区凌空法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：徐敏，女，1956年10月1日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：费晶，辽宁睿格人资律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：沈阳灵云山饮品有限公司，住所地沈阳市苏家屯区姚千街道办事处后陡村。
法定代表人：吕守贤，该公司经理。
委托诉讼代理人：戚文腾，辽宁长风律师事务所律师。
原审第三人：辽宁宝立房产开发有限责任公司，住所地沈阳市铁西区腾飞二街14-1号。
法定代表人：陈刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李迪，辽宁睿金律师事务所律师。
上诉人崔娜、商飞因与被上诉人徐敏、被上诉人沈阳灵云山饮品有限公司（以下简称“灵云山公司”）、原审第三人辽宁宝立房产开发有限责任公司（以下简称“宝立公司”）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市于洪区人民法院[2015]于民二初字第08324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
崔娜、商飞上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或查清事实依法改判。二、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，本案实际情况是2013年9年30日宝立公司与灵云山公司签订了一份借款合同，借款金额为2000万元，用居民住宅房屋22套（包括涉案房屋）合价款500万元及6套商品门市房价款1500万元，作为履行借款的担保。9月30日，宝立公司与灵云山公司签订商品房买卖合同的同时，在灵云山公司强烈要求下，宝立公司急于借款的情况下并办理了备案登记，这符合担保的构成要件，但不是取得房屋所有权的必备要件。另外，在9月30日签订购房协议同时又签订了房屋回购协议，回购期限为2013年10月30日，宝立公司所以要回购就是合同买卖价格4500元/平方米，这种价格不是宝立公司真实买卖房屋的意思表示，也不能体现市场合理销售价格，说明宝立公司与灵云山公司之间存在借款关系而非商品房买卖关系。首先，灵云山公司、徐敏之间有意合谋损害上诉人的合法权益。一审法院判决适用法律严重错误。
徐敏辩称，一审判决正确，本案涉案房屋为灵云山公司所有，灵云山公司与宝立公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，灵云山公司作为买受人交付了全额购房款，该商品房通过备案公示的方式及张贴《通知》的方式由灵云山公司进行了实际占有。在执行期间，徐敏根据房产局提供的备案信息，查封了灵云山公司名下所有的房产，我方认为应继续执行。
灵云山公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉。
宝立公司述称，对上诉人的诉讼请求及事实与理由没有异议。灵云山公司与宝立公司之间商品房买卖合同备案的行为属于名为买卖实为借贷，虽然在借贷合同中没有灵云山公司的印章，但宝立公司与董延廷、周殿良之间形成了借贷关系，并按借款合同约定支付了借款，将房屋备案在出借人指定的灵云山公司名下，并签订了回购协议及二次借款合同。事实上借款金额并不仅是本案所涉及的500万元，而系总计2000万元。而本案诉争的房屋是借款500万元当中的22套房屋中的7套，另有数套门市房总计1500万元，也同样备案在灵云山公司名下。我方与灵云山公司不存在商品房买卖合同关系，只是与董延廷、周殿良之间存在借贷关系，房屋合同的备案仅是抵押的一种形式。
崔娜、商飞向一审法院起诉请求，一、请求法院判决立即停止对位于沈阳市铁西区北三西路17甲号第C13#幢1-23-1号房屋继续执行；二、请求法院确认崔娜、商飞与宝立公司商品房买卖合同合法有效，崔娜、商飞系涉案房屋实际所有权人。三、请求判令宝立公司为崔娜、商飞办理涉案商品房买卖登记备案手续。
一审法院认定事实:2013年5月22日，崔娜、商飞与宝立公司签订《商品房买卖合同》，约定崔娜、商飞购买宝立公司开发的沈阳市铁西区北三西路17甲号第C13幢1-23-1号房屋，面积47.94平方米，房屋单价8671.41元，总价款415707.4元。出卖人应在2013年12月31日前交付房屋。合同签订后，宝立公司向崔娜、商飞出具了255707.4元购房款的收款收据。2014年7月3日，宝立公司向崔娜、商飞出具《准住通知书》，物业公司出具了水费、电费、物业费等收款收据，崔娜、商飞办理了入住手续。
2013年9月30日，宝立公司与灵云山公司签订22份《商品房买卖合同》并办理了备案登记，约定灵云山公司购买包括案涉房屋在内的22套房屋。同日，宝立公司向崔娜、商飞出具了包括案涉房屋购房款在内的500万元收款收据。
2015年2月10日，徐敏与灵云山公司民间借贷纠纷一案在本院立案受理，双方达成调解。因灵云山公司未按时履行调解书义务，徐敏申请执行。本院于2015年4月3日预查询了备案在灵云山公司名下的22套房屋，并于2015年4月3日向沈阳市房产局下达了（2015）于执字第832号协助执行通知书，查封了上述22套房产。崔娜、商飞提出异议，本院裁定驳回了崔娜、商飞的异议。
另查明，案涉房屋于2012年3月21日取得商品房预售许可证。
一审法院认为，我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，区分债权变动与物权变动的法律事实基础。当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果，即生效的债权合同结合交付或登记手续的办理，方能发生物权变动的法律效果。如未交付标的物或办理登记手续，标的物所有权就不发生转移。此时，标的物所有权人的出卖人就同一标的物与其他人另行订立的买卖合同均为有效合同。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十五条规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。追究违约责任的前提是合同有效，只有合同有效，才涉及履约是否完全，是否需要承担违约责任的问题，无效合同对应的则是缔约过失责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条规定了“……买卖合同均有效的情况下……”，根据以上法律规定，多重买卖合同不具有合同法第五十二条规定无效情形的，应为合法有效的合同。本案中，宝立公司与崔娜、商飞和灵云山公司均在案涉房屋取得预售许可证后签订《商品房买卖合同》，各方当事人均未能提供充分有效的证据证明两份合同存在合同法第五十二条规定的无效情形，故两份《商品房买卖合同》均属有效。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。第十条规定，出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。第九条、第十条分别规定了普通动产和特殊动产多重买卖的履行顺序，参考该规定，一房数卖中争议商品房所有权的归属问题的处理原则应为：（一）已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持；（二）均未办理过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求；（三）既未办理产权登记，也未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋所有权人的要求应予支持；（四）均未办理过户登记手续的和预告登记手续，又未合法占有的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持；（五）如上述情况均未发生，则签约在先得买受人的房屋所有权要求应予支持。
本案中，案涉房屋尚未向崔娜、商飞或灵云山公司办理商品房过户登记手续，故崔娜、商飞与灵云山公司均不属于第一顺位的买受人。宝立公司与灵云山公司签订的《商品房买卖合同》办理了备案登记，宝立公司与崔娜、商飞签订的合同尚未备案，灵云山公司是否属于第二顺位的买受人在于《商品房买卖合同》备案登记的属性问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。首先，该条款将预告登记制度的适用范围界定为“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议”，《商品房买卖合同》系双方签订买卖房屋的协议，属于该条款规定范围内。其次，预售登记和预告登记保护的法益一致。两者均起到了公示的作用，均是为了加强预售商品房的管理，从而降低房屋预售市场的风险，保障房地产市场的安全，保护预购人的利益。再次，预告登记的本质特征是使被纳入登记的请求权具有物权的效力，具有排他性，可以对抗任意第三人。预售登记对物权变动均具有决定性意义，经登记的预购人即可将来请求发生物权变动，其权益具有普通债权所不具备的排他性。因此，预售登记和预告登记均使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。综上，商品房预售合同登记性质应属于预告登记。
宝立公司与灵云山公司之间《商品房买卖合同》已经备案登记，灵云山公司属于“均未办理过户登记手续的，已经办理商品房预告登记手续的买受人”，根据上文所述的“一房数卖中争议商品房所有权的归属问题的处理原则”，崔娜、商飞与宝立公司签订的《商品房买卖合同》无法对抗宝立公司与灵云山公司之间已经备案登记的《商品房买卖合同》，即崔娜、商飞现提供的证据无法证明其享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对崔娜、商飞请求确认案涉房屋为崔娜、商飞所有并办理登记备案、停止执行的诉讼请求不予支持。
关于崔娜、商飞请求确认崔娜、商飞与宝立公司之间《商品房买卖合同》有效的诉请，因本案系案外人执行异议之诉，该诉请在本案中不予判令。
一审法院判决：驳回原告崔娜、商飞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告崔娜、商飞承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，在本院审理期间，宝立公司自认，因其公司欠付税款，无法办理房屋产权证。
本院认为，本案的争议焦点为：第一，灵云山公司是否享有沈阳市铁西区北三西路17甲号第C13幢1-23-1号房屋即本案诉争房屋的所有权；第二，崔娜、商飞就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于灵云山公司主张诉争房屋归其所有问题。一审法院将诉争房屋作为灵云山公司的财产予以查封，而诉争房屋由崔娜、商飞占有使用，且未办理房屋所有权登记。诉争房屋的开发建设单位即宝立公司以及实际占有人崔娜、商飞均不认可诉争房屋属于宝立公司的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，徐敏和灵云山公司作为申请执行人和被执行人有责任举证证明诉争房屋属于灵云山公司的财产。
取得商品房所有权应当具备以下条件：第一，出卖人与买受人签订合法有效的《商品房买卖合同》；第二，买受人按合同约定支付购房款；第三，出卖人向买受人交付商品房或办理所有权转移登记。灵云山公司提供已备案的《商品房买卖合同》和宝立公司开具的《收款收据》以证明房屋归其所有。首先，《收款收据》上仅载明“500万元房款”，并未载明明确的商品房位置，对此宝立公司予以否认，主张与灵云山公司是借款关系，并非商品房买卖合同关系；其次，灵云山公司持有的《商品房买卖合同》约定2013年10月15日交付诉争房屋，宝立公司并未按约定向灵云山公司交付诉争房屋，灵云山公司亦无证据证明占有使用了诉争房屋，现宝立公司将诉争房屋另行出卖且交付给崔娜、商飞占有使用至今。故灵云山公司虽然持有已备案的《商品房买卖合同》，但并不满足所有权转移的要件，灵云山公司对宝立公司享有的为债权，不能认定诉争房屋属于灵云山公司的财产。灵云山公司的该项主张，事实和法律不足，本院不予采信。
关于崔娜、商飞就本案诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。首先，2013年7月15日，崔娜、商飞与宝立公司在人民法院查封前签订了《商品房买卖合同》；其次，崔娜、商飞按合同约定支付了购房首付款，虽未能通过银行办理贷款亦因宝立公司原因；再次，崔娜、商飞交付首付款后办理了房屋入住手续，交纳了诉争房屋的采暖费、水、电费等居住费用，实际占有使用诉争房屋至今；最后，不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记机关登记行为的产物，不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因”，故尽管崔娜、商飞的商品房买卖合同未在房产管理部门备案，但不影响崔娜、商飞对诉争房屋享有物权期待权。综上，可以认定崔娜、商飞在人民法院查封之前与宝立公司签订了合法有效的商品房买卖合同并合法占有诉争房屋，崔娜、商飞作为商品房消费者，对诉争房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，其主张停止执行诉争房屋的诉讼请求应予支持。
关于崔娜、商飞主张诉争房屋归其所有问题，因诉争房屋现不具备所有权登记的条件，而且崔娜、商飞尚未交纳全部购房款，故崔娜、商飞的该项主张，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第08324号民事判决。
二、崔娜、商飞与辽宁宝立房产开发有限责任公司于2013年7月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效。
三、不得执行坐落于沈阳市铁西区北三西路17甲号第C13幢1-23-1号房屋；
[2015]于执异字第34号执行裁定书失效。
四、驳回各方当事人的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由徐敏、沈阳灵云山饮品有限公司共同负担；
本判决为终审判决。
审判长 曲阿翔
审判员 孙 卓
审判员 韩彩霞
二〇一七年五月九日
书记员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。