北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6697号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京启程枫叶文化传播有限公司，住所地：北京市海淀区西三环北路13号1幢二层201室。
法定代表人：柴展，该公司经理。
委托诉讼代理人：柴巨，北京启程枫叶文化传播有限公司副经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京海研修学院，住所地北京市海淀区知春东里**号。
法定代表人：尚爱军，该单位董事长。
委托诉讼代理人：边洲，北京京海研修学院办公室主任。
委托诉讼代理人：晏志春，北京市卓智律师事务所律师。
上诉人北京启程枫叶文化传播有限公司（以下简称启程公司）与被上诉人北京京海研修学院（以下简称京海学院）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初12437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
启程公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判双方签订的《合作办学协议》无效。事实和理由：诉争房屋属于违法建筑，依法应当认定无效，京海学院的出租行为违反法律规定。我公司拆除原来的桌椅是在京海学院授意下进行的。
京海学院服从一审法院判决，针对启程公司的上诉理由答辩称：我单位同意一审判决，请求二审法院予以维持。
启程公司向一审法院起诉请求：1、请求解除双方签订的协议。2、判令京海学院返还合同款105万元。3、诉讼费由京海学院承担。
京海学院向一审法院反诉请求：1、请求判令解除《合作办学协议》；2、请求判令启程公司将海淀区双榆树东里35号（101中学初中部院内）南楼二层全部，西楼二、三层房屋腾空并返还给反诉人。3、请求判令启程公司向京海学院（按照月租金14.16万元标准计算）支付从2017年6月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费用。4、请求判令启程公司赔偿已被拆除的桌椅款共计131200元（共1312套，每套100元）。
一审法院认定事实：2016年底，启程公司欲租用京海学院位于海淀区双榆树东里35号（101中学初中部院内）房屋，2016年12月17日，双方办理了房屋及物品交接手续，启程公司负责人在清单中签字确认，其中桌椅1312套。2016年12月23日，启程公司与京海学院签订《合作办学协议》，协议约定：双方达成合作办学协议，二、合作内容：甲方将位于海淀区双榆树东里35号（101中学初中部院内）南楼二层全部，西楼二、三层房屋作为甲乙双方合作办学期间的办学场所（含部分教学设备）；合作期间由乙方负责管理。三、合作期限及费用分配：拟合作期限11年。期限自2016年12月1日起至2027年12月31日止。费用分配采取学费分配的形式预交完成。合作期间乙方需向甲方每年支付学费170万元。于每年11月末、次年的5月末提前7日分别交于甲方各85万元。本协议生效后，乙方应向甲方支付相当于一个月学费14万元作为合作办学的保障押金，此款项将在协议结束后一周内，双方结算完成后返回乙方。合作期间，乙方负责支付使用场所所涉及的水费、取暖费、电费、垃圾费。合作期间由于乙方的行为引起的经济和法律责任由乙方负责。相关的民事、刑事纠纷均与甲方无关，乙方自行负责。合作期间，未经甲方同意，不得将校区租给第三方或经营其他非教育项目。乙方自行更换的课桌椅应按甲方原数量返还不得收回。
合同签订后，启程公司向京海学院支付了半年租金85万元，保证金14万元以及暖气费6万元,共计105万元。京海学院将房屋交付给启程公司后，启程公司拆除了房屋内原有的1312套课桌座椅。而在此前的2016年12月9日，启程公司与第三人张士春即签订《合作办学协议二层三层整层》合同，约定双方合作办学。京海学院在得知上述情况后，于2017年1月5日发出通告，内容主要为：由于启程公司违反了合作协议中第一条“合作背景及原则”及第五条第三款“合作期间未经甲方同意，不得将校区转租给第三方”的内容，故我学院特发此通告，暂停与贵公司的合作，请贵公司在本月20日之前厘清与第三方的租赁关系，并承诺不再出现转租行为，否则一切后果自负。
后张士春将启程公司诉至法院，法院审理后认为，启程公司与张士春之间的合作办协议名为合作协议，实为租赁合同。后法院判决启程公司退还张士春相关租赁费用。
庭审中，启程公司否认其有转租行为，并称其租金交至2017年6月30日，2017年1月5日后京海学院就下达通知禁止其人员进入场地。京海学院予以否认，称启程公司有钥匙和门禁密码，可以进入，其只是不允许第三人张士春进入，不让其办幼儿园。庭审中，证人张某出庭作证，证明在2017年1月5日之后，启程公司实际能够进入相关场地，但被禁止带其他无关人员进场看房。
京海学院提交了其与北京市双榆树二中的共建楼房、加建房屋等协议书、建设工程规划许可证等证据，证明该房屋的合法性。京海学院提交了家具公司证明，证明现新购置桌椅一套单价为229元。启程公司主张桌椅为旧的，不能按新的计算。京海学院主张按100元一套计算。京海学院不申请对桌椅评估，称要启程公司恢复原状，如不能恢复要求启程公司重新购置。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，启程公司与京海学院签订的合作办学协议名为合作协议，实为租赁合同。上述合同系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定、合法有效，签约双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。依据租赁合同第五条第3款，启程公司未经京海学院同意，不得将校区租给第三方或者经营其他非教育项目。依据生效判决确认，启程公司将房屋转租第三人张士春，故启程公司的行为构成违约，应当承担违约责任。庭审中，双方均主张解除《合作办学协议》，法院准许。启程公司主张京海学院禁止其入内，房屋由京海学院控制，就此启程公司未能提供证据支持。对此，京海学院提供了证人证言等，证明其并未禁止启程公司入内。故对启程公司此项主张，法院不予认定。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，启程公司应当将承租的房屋腾空并返还给京海学院，并应按照月租金14.16万元标准支付从2017年6月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费用。对于启程公司已拆除的桌椅，因其不能恢复原状，且现无样品对比，故现京海学院主张按折旧后的每套100元赔偿，并无不当。
启程公司本诉其他诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持，对于其已支付的押金14万元，因合同约定：“此款项将在协议结束后一周内，双方结算完成后返回乙方。合作期间，乙方负责支付使用场所所涉及的水费、取暖费、电费、垃圾费。”故此款需在实际返还房屋后依据扣款数额再行退还，本次诉讼中不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，第二百二十四条之规定，判决：一、解除北京启程枫叶文化传播有限公司与北京京海研修学院签订的《合作办学协议》；二、北京启程枫叶文化传播有限公司于本判决生效后七日内将其承租的海淀区双榆树东里35号（101中学初中部院内）南楼二层全部，西楼二、三层全部房屋腾空后交还北京京海研修学院；三、北京启程枫叶文化传播有限公司于本判决生效后七日内向北京京海研修学院支付房屋使用费用，按照月租金14.16万元标准，自2017年6月1日起至房屋实际返还之日止；四、北京启程枫叶文化传播有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京京海研修学院桌椅款131200元；五、驳回北京启程枫叶文化传播有限公司其他诉讼请求。如北京启程枫叶文化传播有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据双方签订的《合作办学协议》的内容，京海学院将诉争房屋交付给启程公司使用，启程公司每年向京海学院支付固定的费用，且京海学院不承担合作期间的经营风险，故双方之间的《合作办学协议》名为合作，实为租赁，一审法院对于双方签订合同的性质所做认定正确，本院予以确认。双方在合同中明确约定启程公司未经京海学院同意，不得将校区租给第三方或者经营其他非教育项目。现启程公司虽主张其与案外人张士春之间系合作办学，并非转租，但生效判决已经确认启程公司与张士春之间系转租关系，故本院对其主张不予采信。启程公司上诉主张由于诉争房屋未取得建设规划，合同应当认定无效，但京海学院提交了房屋的建设手续，故本案双方之间的租赁合同应当认定有效。
因启程公司的上述行为构成违约，京海学院有权主张解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，启程公司应当将承租的房屋腾空并返还给京海学院，并支付相应的房屋使用费。对于启程公司已拆除的桌椅，一审法院酌情确定的赔偿数额并无不当，本院予以确认。综上，启程公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费44585元，由北京启程枫叶文化传播有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱文君
审 判 员 刘 磊
审 判 员 张洁芳
二〇一八年九月三日
法官助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨