湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第05454号
原告（反诉被告）吴佳康。
委托代理人黄宇。
委托代理人王霞林。
被告（反诉原告）湖南诚兴投资置业有限公司。
法定代表人唐永红。
委托代理人熊庆云。
原告（反诉被告）吴佳康诉湖南诚兴投资置业有限公司（反诉原告，以下简称“诚兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理。在审理过程中，本诉被告诚兴公司向本院提起反诉。本院依法受理了反诉，并决定本诉与反诉合并审理，由审判员周赞适用简易程序于2014年11月5日公开开庭进行审理，书记员杨玮担任庭审记录。原告（反诉被告）的委托代理人黄宇、被告（反诉原告）的委托代理人熊庆云均到庭参加了诉讼。后因案情较为复杂，本院依法转为适用普通程序，组成由审判员周赞担任审判长，审判员黎春林、人民陪审员许和平参加的合议庭于2014年12月23日公开开庭进行审理。书记员邓胜强担任庭审记录。原告（反诉被告）的委托代理人黄宇、被告（反诉原告）的委托代理人熊庆云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴佳康诉称：2010年10月2日，吴钢耀受原告吴佳康，卓名喜、彭福星、余文的委托向被告订购其投资开发的“诚兴园”小区商品房4套，并交纳每套2万元定金。2010年12月27日，经被告、吴钢耀同意将其订购的诚兴园第29栋22层03号房屋由原告买受，所付款项转入原告所付款项，由原告在编号为XD1003532203号《长沙市商品房买卖合同》上签字，当时被告未在合同上签字盖章，也未将被告签字盖章的合同交一份给原告，合同未成立。2011年11月14日，吴钢耀代原告等4人共支付购房款62万元，原告即找被告要求被告给原告一份其已签字盖章的合同，但遭被告拒绝，原告一直想购买该房屋，至2013年3月26日，原告将剩余购房款和契税、房屋维修基金等全部交给被告，原告要求被告提供给原告一份由双方签字盖章的商品房买卖合同，但被告仍不提供且拒绝交房，为依法维护原告方合法权益，原告和另三位购房户于2014年5月12日到被告的售楼部要求其提供合同，双方发生争执，无奈之下，原告向公安机关报警，在公安干警的协调下，被告才将合同交给原告，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字盖章时合同成立的规定。商品房买卖合同签订的程序是先由原告先签字，再由被告方签字盖章之后，合同双方当事人各一份，长沙市房屋产权管理局一份，由于被告一直扣下商品房买卖合同，原告方无从得知合同是否成立，原告方当然有权拒绝支付款项，但被告方有商品房买卖合同，完全知道合同中其权利、义务应按合同的约定履行其交付房屋的义务。根据《商品房买卖合同》第九条、第十六条的约定，被告应当在2011年10月30日前交付房屋，在2012年10月30日前完成初始登记。2013年1月28日前办妥原告的房屋所有权证。2013年7月27日前办妥土地使用权证，可以确定被告应当履行上述义务的期限均已届满。其二，被告向原告代收房屋维修基金10786元，契税7550元。按规定以上款项应当由被告向税务机关、银行的维修基金账户缴纳，但被告一直占用没有上缴。为了依法维护原告方合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决：一、被告立即交付符合合同约定条件的诚兴园第29栋24层03号房屋；二、被告承担逾期交付房屋违约金30635.01元及2014年8月21日后至实际交房之日止按已交房款378210元日万分之三计算的违约金；三、被告立即办妥原告的房屋所有权证及土地使用权证；四、被告代原告履行向税务机关，银行维修基金专门账户缴纳契税及房屋维修基金，并提供正式票据；五、被告负担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）诚兴公司辩称：一、原告起诉的部分事实不符，原、被告双方于2010年12月27日签订商品房屋买卖合同之后，原告并没有依照合同的约定履行付款的义务，直至2011年、2013年购房款分批付清。2011年3月26日，被告向原告书面发函，催促原告履行付款义务，原告仍延迟付款义务，据此，合同的违约方系原告，不是被告，故原告诉请被告支付违约金没有事实依据。二、原告诉请被告立即办妥房产证及国土证没有事实依据。依照合同第十六条约定，被告只有在向原告交付商品房一年之内才能初始登记，而现在房屋尚未交付。三、原告补充诉请第二条，也没有依据。因为向税务机关缴纳费用，是在房屋交付后办理产权证的过程中，而目前房屋尚未交付。四、原告所购买的房屋现在被告仍没有另售给他人，只要原告支付了未交纳的房款，被告可以交付房屋，现在栋证已经办好了，被告愿意继续履行合同。
反诉原告（本诉被告）诚兴公司反诉称：2010年10月2日，案外人吴钢耀受反诉被告等四位购房人的委托，向反诉原告订购了诚兴园小区的四套住房，吴钢耀于当日向反诉原告支付了8万元定金；2010年12月27日，反诉被告等四人分别与反诉原告签订四份《商品房买卖合同》，分别购买反诉原告开发的诚兴园小区第29栋2103房、2203房、2403房、2803房。其中反诉被告与反诉原告签订的《商品房买卖合同》约定：反诉被告购买诚兴园小区第29栋2403房，房屋建筑面积90.05平米，房价款为378210元；付款方式为一次性付款；反诉被告在合同签订时，一次性向反诉原告支付全部购房款，如逾期付款超过60日，反诉原告有权解除合同，反诉被告愿意继续履行合同的，经反诉原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，反诉被告按日向反诉原告支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订后，反诉被告并没有依照合同约定履行购房款的支付义务。为此，反诉原告与2011年3月26日向反诉被告书面发函进行催告，要求反诉被告支付购房款并支付违约金，并将反诉被告没有依约付款的事实向吴钢耀进行了通报。2011年11月14日，吴钢耀为反诉被告等四位购房客户代付购房款62万元；2013年11月21日，吴钢耀为反诉被告等四人代付购房款774032元，反诉原告实际收到吴钢耀为反诉被告等四人代付的购房款总计1474023元。反诉被告等四人购买的住房经竣工验收及房产登记机关进行现场的面积实测后，住房面积与商品房买卖合同约定的面积有一定的误差，2103房、2203房、2303房的实际面积均为89.88平米，2808房的时间面积为81.32平米，四套住房总面积为350.96平米，购房单价为每平米4200元，反诉被告等四人合计应支付购房款147.4032万元，吴钢耀实际代反诉被告等四人支付购房款147.4032万元。由于反诉被告等四人的购房款均系委托吴钢耀进行支付，且吴钢耀每次代反诉被告等四人向反诉原告支付购房款时，均没有明确各套住房的支付比例，反诉原告有理由视为吴钢耀为反诉被告等四人平均支付，即吴钢耀在2010年10月2日为反诉被告代付的购房款定金为2万元；在2011年11月14日为反诉被告代付的购房款为15.5万元，在2013年11月21日为反诉被告代付的购房款余款为20.2496万元。依照《商品房买卖合同》第六条第一款的约定，反诉被告应在2010年12月27日一次性向反诉原告支付购房款378210元，合同签订后，反诉被告没有依约付款，经反诉原告催告后，吴钢耀才于2013年11月21日为反诉被告代付全部购房款，反诉被告逾期付款的违约事实是清楚的。鉴于反诉被告在本诉讼中要求反诉原告继续履行合同，故依照《商品房买卖合同》第七条第一款第一项的约定，反诉被告应该按每日万分之五的比例向反诉原告支付逾期付款违约金。据此，反诉原告为维护自身合法权益，特向法院提起反诉请求依法判决：一、反诉被告支付逾期付款违约金152241.23元；二、由反诉被告承担本案的反诉费用。
反诉被告（本诉原告）吴佳康对反诉辩称：一、反诉被告在合同成立时已履行全部合同义务，没有违约行为。2010年12月27日，反诉被告一方签署《商品房买卖合同》时，反诉原告并未在合同上盖章，反诉被告一方签署合同后，反诉原告当即将全部合同保留，依据《合同法》第三十二条的规定，“自双方当事人签字盖章时合同成立”，因此2010年12月27日合同未成立。直到2014年5月12日，反诉被告收到合同才确定反诉原告签署合同，所以应当认定2014年5月12日为合同成立的时间，而在此日期之前，反诉被告已付清全部购房款，是提前付款，而不是逾期付款，不构成违约；其二，合同约定，“签订合同时买受人一次性支付购房款”，根据交易习惯解释“签订合同时”应当是合同双方签字或盖章之日，而不是一方当事人签字即可。2010年12月27日至2014年5月12日期间，只有一方当事人签字，合同并未成立，反诉被告当然不承担支付房款的义务，既没有义务何来违约责任。二、《商品房买卖合同》第七条违反法律规定，不能作为追究违约责任的依据。《商品房买卖合同》第七条第一款第（1）、（2）项约定，“买受人逾期付款未超过30日，每日按应付款的万分之五支付违约金；逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%支付违约金。如继续履行合同经出卖人同意，买受人按应付款每日万分之五支付违约金”。合同第十条第二款第（1）（2）项约定，“由于出卖人的原因逾期交房未超过一百八十日，出卖人按日支付已交房款万分之三的违约金；逾期交房超过一百八十日，出卖人按已付房款的1%承担违约责任，如合同继续履行，出卖人按日支付已交房款万分之三的违约金”。对比以上合同条款可以看出，反诉被告支付房款的宽限期是30日，逾期支付每日万分之五的违约金，如解除合同按10%的比例支付违约金；而反诉原告交房的宽限期是180日，逾期交房每日支付万分之三的违约金，解除合同只须支付1%的违约金，其违约成本几乎可以忽略不计，合同双方承担的违约责任完全不对等，合同条款违反民法规定的“公平原则”，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款第二项的规定，“在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销”，所以商品房买卖合同第七条不能作为追究违约责任的依据。综上所述，反诉原告主张逾期付款的事实不能成立，其反诉请求应当予以驳回。
为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩理由，原告就本诉和反诉一并向本院提交了如下证据：
证据一、长沙市商品房买卖合同，拟证明原、被告买卖合同关系；
证据二、函告四份，报警记录一份，商品房买卖合同客户登记表一份，拟证明被告无权要求原告承担违约责任，原告反驳被告要求原告承担违约责任的事实，被告扣押商品房买卖合同，通过公安机关协调才于2014年5月12日交给原告，原告此时才知道合同已经成立，未违约；
证据三、收据四张，拟证明原告已经支付全部购房款，被告有交付房屋的义务，被告应承担逾期交房的违约责任；
证据四、房屋查询记录，拟证明被告没有履行办理房屋权属证书的义务。
为支持其本诉答辩理由及反诉诉讼请求，被告就本诉及反诉一并向本院提交了如下证据：
2011年3月26日有关未按期付款的通知书及国内挂号信收据，拟证明原、被告之间签订商品房买卖合同的事实，原告没有支付房款的违约事实及在被告催款后，原告仍未前来办理手续。
对原告提交的证据，本院结合被告的质证意见，作如下认定：对证据一、被告质证对真实性无异议，该合同的第六条是一次性付款，原告没有依照合同的约定履行付款义务，已经构成违约；本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据二、被告质证对被告发给原告的函告予以认可，原告回复的函告，被告没有收到，商品房买卖合同客户登记表真实性不予认可，报警案件登记表真实性无异议，但是关联性有异议，是被告向原告主张违约金的事情产生纠纷；因被告并没有提供相应反驳的证据，本院对该组证据的真实性、合法性和关联性予以确认；对证据三、证据四，被告质证对该证据的真实性、合法性及关联性无异议，予以认可；本院对该两份证据予以确认。
对被告提交的证据，本院结合原告的质证意见，作如下认定：对被告提交的证据，原告质证对真实性有异议，该证据是挂号信的函的收据，不能代表原告已经收到，内容的合法性有异议，合同只是一方签字，被告方无权要求原告按照合同约定履行支付义务，是不合法的，关联性有异议，原告没有收到，不能成为本案定案的依据，本院对该证据的真实性、关联性予以确认。
根据上述确认的证据并结合双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2010年12月27日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区望岳街道办事处七里营诚兴园项目中的第29幢24层03号房。合同第四条约定房屋总金额为378210元；合同第九条约定房屋的交付时间为2011年10月30日前。合同第六条约定：“买受人按下列第1种方式按期付款：1：一次性付款。签订合同时，买受人一次性支付房屋总价款人民币378210元（含订购该房时交纳的定金）。”合同第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定”。合同第十条约定：“由于出卖人原因，未按合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过一百八十日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过一百八十日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起九十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十六条关于产权登记的约定有：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。”2011年3月26日，被告向原告发出《有关：未按期付款的通知书》，告知原告仍有未付房款数额、逾期时间及逾期付款的违约责任。2014年5月8日，被告诚兴公司向原告发出《支付违约金的函告》，告知原告在2014年5月20日前向被告付清逾期支付购房款的违约金人民币199506元。2014年5月12日，原告以被告未将商品房买卖合同原件、付款发票交付给原告以及要求被告交付房屋为由到被告售楼部讨说法，被告以原告未支付逾期付款违约金为由拒绝交房，原告遂报警，被告在当日将商品房买卖合同原件交付给原告。2014年5月15日，原告向被告发出《关于﹤支付违约金的函告﹥的回函》，告知被告其在《函告》中所称的违约金无法律依据。原告希望被告继续履行合同，并在2014年5月20日前向原告交付房屋及与房屋相关的所有证件，并按合同中的有关条款对原告进行赔偿。2014年5月20日，被告诚兴公司向原告发出《关于“要求支付违约金”的函告》，告知原告在2014年5月30日前将逾期支付购房款所应承担的违约金全额支付给被告后，被告将交付房屋并配合原告办理房屋的相关权证。2014年5月27日，原告向被告发出《﹤关于“要求支付违约金”的函告﹥的回复》，告知被告尽快办理房屋交接手续和支付全部违约金。
另查明，2013年11月2日，原告向被告出具内容分别为契税，产权登记、土地证费，维修基金，购房款，金额分别为7550元，200元，10786元，377496元的四张收据。2014年10月16日，长沙市房产档案馆出具关于原告的房产查询记录，显示原告名下没有房产。在庭审过程中，原、被告双方确认原告向被告交纳购房款的时间和金额依次为：2010年10月2日，原告支付被告20000元购房定金；2011年11月14日，原告支付被告第二笔购房款项155000元；2013年11月21日，原告支付被告剩余的购房款202496元。
本院认为，本案的焦点问题包括：（一）关于原告诉请被告立即交付房屋和逾期交房的违约金是否应当支持的问题。第一、原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。本案中，原告于2013年11月21日，履行了支付房款的主要合同义务，自此被告理应将符合合同约定条件的房屋交付给原告，现原告诉请被告立即交付房屋，理由正当，本院予以支持。第二、对于被告是否应当向原告支付逾期交房违约金，本院考虑到原告在履行合同过程中，本身存在逾期支付房款的行为，对导致被告逾期交房有原告自身的原因，本院综合考虑原告逾期付款的时间长短、金额，以及被告逾期交房的时间长短、原告可能受到的损失情况，确定对于原告诉请被告支付逾期交房的违约金，本院不予支持。若被告未按本院指定的期间履行交房义务，本院将据双方合同约定予以约束。
（二）关于反诉原告诉请反诉被告支付逾期付款的违约金的请求是否应当支持的问题。第一、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案中，被告对于2012年5月9日之后产生的违约金仍有追诉的权利，对于2012年5月9日之前所产生的违约金本院不予考虑。同时到期应付款与该期实际已付款的差额为208496元。第二、对于反诉原告诉请反诉原告支付逾期付款的违约金，因考虑到反诉原告在2014年5月才将合同原件交付给被告、且反诉原告存在逾期交房的情况，故本院综合考虑反诉原告可能遭受的损失以及逾期交房给反诉被告带来的损失，对反诉原告的诉请不予支持。
另外，原告诉请被告立即办妥房屋所有权证及土地使用权证，并要求被告代原告履行向税务机关、银行维修基金专门账户缴纳契税及房屋维修基金，并提供正式票据，因原、被告合同约定的交房时间已过，且被告存在逾期交房的情形，故对于原告诉请被告办证的请求，本院将根据本案实际情况确定办证时间，对于原告诉请被告代缴契税和维修基金，因被告已经将原告应交纳的契税和维修基金代收，被告应当代原告交纳上述费用，并将相关缴费凭证交付原告。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）湖南诚兴投资置业有限公司于本判决生效之日起五日内按商品房买卖合同（合同编号XD1003532403）约定的交付条件向原告（反诉被告）吴佳康交付其购买的位于长沙市岳麓区望岳街道办事处七里营诚兴园项目第29幢24层03号房屋；
如被告（反诉原告）湖南诚兴投资置业有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告（反诉原告）在未履行上述义务之次日起至实际履行上述义务之日止按原告已付购房款每日万分之三的标准向原告（反诉被告）吴佳康支付迟延履行金；
二、被告（反诉原告）湖南诚兴投资置业有限公司在原告所购上述房屋实际交付后90日内为原告（反诉被告）办妥诚兴园项目第29幢24层03号房屋的房屋产权证，并将为原告（反诉被告）代缴的契税和物业维修基金凭证交付给原告（反诉被告）；在房屋产权证办妥后180日内为原告（反诉被告）办妥上述房屋的国有土地使用权证；
三、驳回原告（反诉被告）吴佳康其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）湖南诚兴投资置业有限公司的反诉请求。
本案本诉案件受理费收取7435元，由原告（反诉被告）吴佳康负担3717.5元，被告（反诉原告）湖南诚兴投资置业有限公司负担3717.5元，反诉案件受理费收取1672元，由被告（反诉原告）湖南诚兴投资置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
审 判 员 黎春林
人民陪审员 许和平
二〇一五年三月十七日
书 记 员 杨 玮
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。