上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4008号
上诉人（原审原告）沈进，XX年XX月XX日出生，汉族。被上诉人（原审被告）上海莘庄房屋租赁服务有限公司。法定代表人周明坤，总经理。委托代理人周健，公司员工。委托代理人翟天，上海嘉富诚律师事务所律师。上诉人沈进因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，沈进为上海市闵行区XX村XX号XX室房屋，即本案系争房屋之权利人，其将系争房屋出租给案外人。2008年9月18日，沈进（出租方、甲方）与上海莘庄房屋租赁服务有限公司（以下简称莘庄租赁公司）（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市闵行区XX村XX号XX室房屋出租给乙方，甲方依系争房屋原已签订的对外出租合约责任，自合同生效起转由乙方承担，并由甲方告知原承租方，租赁期限自2008年10月1日起至2013年9月30日止。该租赁合同第4.1条约定，租金每年人民币（下同）22,800元，每季度支付一次，先付后租，应于当季的前十天内支付；逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的10%支付违约金。合同第4.2条约定，该房屋的物业费和水电费支付标准和方式，甲方应向乙方事先说明。合同第5.2条约定，自甲、乙双方签约之日起10日内，甲方须将已收取原承租户的押金和预收的房租转交乙方，并结清与原承租户的水电煤、通讯费等，甲方将结算情况书面告知乙方。合同第5.3条约定，双方签约日起，乙方应在10日内结付甲方第一笔当季租金，日后的水电煤、通讯费由乙方负责收取支付，甲方不再收取原租户的任何费用。当日，沈进与莘庄租赁公司另行签订《房屋租赁合同》一份，协商变更租金为每年48,000元。合同签订后，沈进收取了莘庄租赁公司支付的保证金4,000元，并由莘庄租赁公司依约向沈进支付租金。后沈进诉至法院，要求判令：1、莘庄租赁公司向沈进退还原租户的押金3,500元；2、莘庄租赁公司向沈进支付2013年7月1日起至2013年9月30日止的租金4,000元；3、莘庄租赁公司向沈进支付以4,000元为本金，自2013年6月21日起至本案判决生效之日止，按日租金131.50元的10%比例计算的违约金，以及之前每个季度的迟延付款违约金，共计6,000元；4、莘庄租赁公司向沈进支付每月少支付的租金200元，共计12,000元。（200元/月×12个月×5年=12,000元）；5、莘庄租赁公司向沈进支付自2013年7月1日起至2013年9月30日止的水电煤、有线电视费，共计1,200元。原审庭审中，沈进表示第四项诉讼请求系代扣代缴税金，暂撤回该项诉讼请求，后又坚持认为莘庄租赁公司并未实际缴付，故仍坚持主张该项诉讼请求。另沈进确认第五项诉讼请求变更为电费508.80元，系沈进对其权利的合法处分，法院予以准许。原审另认定，2008年期间，莘庄租赁公司于2008年10月8日向沈进账户汇入5,700元，莘庄租赁公司在代扣代缴了5％的个人房产出租营业税后，于2008年12月31日向沈进账户汇入15,315元（12,000元＋5,700元＝17,700元；17,700元×5％＝885元；16,200元－885元＝15,315元；其中，依照月租金4,000元标准补足的租金16,200元，实际按照当期实际支付的租金，即5,700元与12,000元代扣代缴了个人房产出租营业税），此外，沈进还于2008年12月直接向原承租人收取了2,100元租金。2009年期间，莘庄租赁公司在代扣代缴了5％的个人房产出租营业税后，于2009年4月2日向沈进账户汇入10,545元（11,100元×95％），此外，沈进于2009年4月直接向原承租人收取了租金900元。莘庄租赁公司在代扣代缴了5％的个人房产出租营业税后，于2009年7月7日、10月10日，分别向沈进账户汇入11,400元（12,000元×95％）。2010年期间，莘庄租赁公司在代扣代缴了5％的个人房产出租营业税后，于2010年1月8日、4月6日、7月13日，分别向沈进账户汇入11,400元。莘庄租赁公司另于2010年10月11日向沈进账户汇入12,000元。2011年期间，莘庄租赁公司在代扣代缴了5％的个人房产出租营业税后，于2011年1月7日向沈进账户汇入10,800元（补扣了2010年10月11日已付租金的个人房产出租营业税）。莘庄租赁公司在代扣代缴了5％的个人房产出租营业税后，另于2011年4月11日、7月14日、10月14日，分别向沈进账户汇入11,400元。2012年、2013年期间，莘庄租赁公司于2012年1月9日、4月18日、7月17日、10月22日，2013年1月6日、4月3日、7月20日，分别向沈进账户汇入11,400元。综上付款情况，自2008年10月至2013年9月期间，扣除沈进直接向原承租人收取的租金3,000元（2,100元＋900元），扣除莘庄租赁公司代扣代缴的5％个人房产出租营业税，莘庄租赁公司依约应向沈进支付租金225,150元（48,000元/年×5年＝240,000元；240,000元－3,000元＝237,000元；237,000元×95％＝225,150元），莘庄租赁公司实际已向沈进账户汇款228,360元。原审认为，沈进与莘庄租赁公司之间签订的《房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。依据双方合同约定，沈进作为出租人，将本案系争房屋出租给莘庄租赁公司，并同意莘庄租赁公司以已签订的合同条件将系争房屋转租给原租户，沈进与莘庄租赁公司之间的租金为每年48,000元。关于沈进要求莘庄租赁公司返还原租户支付的押金3,500元的诉讼请求，依据沈进与莘庄租赁公司之《房屋租赁合同》约定，双方签订合同后，沈进应将已收取原承租人的押金和预收的租金转交莘庄租赁公司。一方面，沈进与莘庄租赁公司之间与沈进与原租户之间系两个独立的合同关系，依约由沈进与莘庄租赁公司结清并由沈进向莘庄租赁公司转交押金后，押金实属沈进与原租户之间的合同权利义务关系，沈进并非合同当事方；另一方面，退一步而言，就押金实际结算交接情况来看，沈进应当对其提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的沈进自行承担不利的后果。沈进并未就其已向莘庄租赁公司转交押金3,500元之事实提供证据加以证明。相反，原审庭审中，沈进确认其实际收到过莘庄租赁公司向其支付的押金4,000元。故沈进上述诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。关于沈进要求莘庄租赁公司支付2013年7月1日起至2013年9月30日止的租金4,000元，以及每个季度迟延付款违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。本案中，一方面，沈进与莘庄租赁公司租赁关系于2013年9月30日终止，而沈进于2015年10月20日才提起诉讼，向莘庄租赁公司主张相关权利，期间，未发生法律规定诉讼时效中止、中断之事项，故沈进上述关于租金之诉讼请求已超过诉讼时效；另一方面，关于自2013年7月1日起至2013年9月30日止的租金，莘庄租赁公司实际已于2013年7月20日汇款至沈进账户，莘庄租赁公司实际亦无欠付租金之事实。此外，租金之滞纳金虽系独立于租金之外的给付，但究其本质，实属以存在欠付租金这一主债权为前提而产生的从债务，故亦应依据上述规定，适用一年的诉讼时效。故在莘庄租赁公司实际已经支付了相应租金，而沈进于2015年10月20日才提起诉讼，向莘庄租赁公司主张相关权利，期间未发生法律规定诉讼时效中止、中断之事项的情况下，沈进上述关于租金延迟付款违约金之诉讼请求亦已超过诉讼时效。因此，沈进上述诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于沈进要求莘庄租赁公司向其支付每月少支付的租金200元，共计12,000元的诉讼请求，一方面，如上所述，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。在沈进与莘庄租赁公司之租赁关系于2013年9月30日届满，而沈进于2015年10月20日才提起诉讼，向莘庄租赁公司主张相关权利，期间未发生法律规定诉讼时效中止、中断之事项的情况下，沈进上述关于少支付租金之诉讼请求亦已超过诉讼时效；另一方面，退一步而言，莘庄租赁公司代扣代缴沈进租金之相应税款，沈进在整个租赁关系期间均未提出异议，符合双方租金合同之性质、目的与双方交易习惯，且从莘庄租赁公司实际付款情况来看，代扣代缴相应税款后，莘庄租赁公司已经足额向沈进支付了全部应付款项。故沈进上述诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。关于沈进要求莘庄租赁公司支付自2013年7月1日起至2013年9月30日止的电费508.80元的诉讼请求，一方面，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，沈进提出主张之水电煤、有线电视费结算周期自2013年7月1日起至2013年9月30日止，而沈进于2015年10月20日才提起诉讼，向莘庄租赁公司主张相关权利，期间未发生法律规定诉讼时效中止、中断之事项，故沈进上述关于水电煤、有线电视费之诉讼请求已超过诉讼时效；另一方面，退一步而言，就水电煤、有线电视费实际支付情况来看，沈进应当对其提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的沈进自行承担不利的后果。本案中，系争房屋水电煤、有线电视费一直由原租户直接按实结算，租赁关系期间，沈进从未就此提出异议或主张权利，相反，沈进并未就其自2013年7月1日起至2013年9月30日止之水电煤、有线电视费的实际支付情况、支付金额提供证据加以证明，故沈进上述诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。综上所述，沈进之诉讼请求，程序上已超过诉讼时效，丧失胜诉权利；实体上未能提供充分证据加以证明，缺乏事实依据，应当由其承担法律后果。需要特别指出的是，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。而在本案审理期间，沈进存有对客观事实前后表述不一；仅提供部分银行存单信息，并否认自身银行账户信息；以未加盖款项收讫章的电费补单复印件欲证明缴款事实等行为，且在法院当庭反复询问、一再确认的情况下，仍坚持己见，不愿客观、完整地表述事实。望沈进能真正明白“诚实信用”的意义与价值，将诚实信用原则贯穿于自身履行合同、参与市场交易行为、社会公共活动的整个过程中。原审法院审理后，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于二○一六年二月十五日作出判决：驳回沈进的全部诉讼请求。案件受理费计人民币167.50元，减半收取计人民币83.75元，由沈进负担。判决后，沈进不服，上诉于本院，诉称:其没有收取过被上诉人的租房保证金4,000元；上诉人已将原租户的3,500元押金转让给被上诉人了；税负应各自承担，然原审法院判决由上诉人一人承担显然不合理；依据合同第4.1条之约定，被上诉人应支付违约金，故要求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人归还房屋押金、支付迟延付款违约金及擅自扣除的税金共计9,990元。被上诉人莘庄租赁公司辩称:原审庭审中，上诉人承认收到被上诉人支付的4,000元押金；税金承担有口头约定，被上诉人承担其收益产生的税金，而上诉人收益产生的税金则应由其自行承担；租金已过诉讼时效，相应的违约金也过诉讼时效，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。原审庭审中，沈进陈述其收到莘庄租赁公司保证金4,000元，二审中其改变原审陈述，并认为其原审陈述系被法庭所误导。本院认为，依据相关法律之规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。沈进虽推翻其原审陈述，但未提供有效证据予以证明，其关于为法庭所误导的理由亦无任何事实依据，故其二审中改变原审之陈述，本院不予采纳。涉讼合同第5.2条约定，自双方签约日起10天内，沈进须将已收取原承租户的押金和预收的房租转交莘庄租赁公司，并结清与原承租户的水电煤通讯等费用，沈进将结算情况书面告诉莘庄租赁公司。本案中，沈进主张其已将原租户的3,500元押金转让给莘庄租赁公司，但为莘庄租赁公司所否认。本院认为，鉴于沈进未能出示有效证据证明其已将前述押金转让给莘庄租赁公司，故其主张，不能成立。至于沈进关于迟延付款违约金的主张，显难成立，理由如下：其一，莘庄租赁公司已足额支付合同约定之租金；其二，沈进关于租金及迟延付款违约金的诉请已过诉讼时效期间。至于双方关于代扣代缴税金之争议，鉴于双方对此并无约定，故该笔税金理应由出租人自行承担。莘庄租赁公司的相关辩解理由，可予采纳。综上所述，沈进关于撤销原审判决，改判莘庄租赁公司归还房屋押金、支付迟延付款违约金及擅自扣除的税金共计9,990元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人沈进负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年六月二十日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……