海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0108民初4120号
原告：陈惠梅，女，1983年10月2日出生，汉族，住海口市。
委托代理人：马相龙，海南大弘律师事务所律师。
被告：海南发升水产有限公司，住所地海口市美兰区琼山大道181号。
法定代表人：黄承斌，总经理。
委托代理人：吕邵双，海南泽田律师事务所律师。
原告陈惠梅诉被告海南发升水产有限公司（以下简称发升水产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马相龙、被告委托代理人吕邵双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈惠梅诉称，原、被告于2013年3月12日签订《海口市商品房买卖合同》，被告将位于××镇房出售给原告，房屋总价款为452348元。依据该合同第八条，被告应在2013年8月30日前，按合同将符合约定的商品房交付原告使用。补充协议七对合同的第十五条进行了补充约定，在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料，并办理完房屋交接手续之日起730日内，被告协助原告办理房地产权属登记，如因原告原因造成登记手续超过约定期限的，被告不承担责任。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按原告不退房，被告按总房款万分之三的日息支付违约金处理。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。但时至今日，被告仍未按合同约定期限给原告办理房产过户手续，已构成违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在规定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。到目前为止，被告仍未按合同第十八条约定，使小区的游泳池等供排水系统、门禁等基础设施达到使用条件，被告已构成违约。原告认为，双方签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应当受到法律的保护，被告没有按照合同的约定期限给原告办理房产过户手续，已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，特起诉请求判决：1.被告支付逾期给原告办理房产证的违约金49530.5元（总价款452348元，每日万分之三违约，从2015年8月31日起至被告办理房产证之日止，暂计至2016年8月30日）；2.被告依据《海口市商品房买卖合同》第十八条的约定将小区的游泳池等供排水系统、门禁等基础设施达到使用条件；3.被告承担本案诉讼费。
被告发升水产公司辩称，一、原、被告签订的《补充协议》第七条约定，原告在交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完房屋交接手续之日起730日内，被告协助原告办理房地产权属登记，如因原告原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，被告不承担责任。但本案各原告最早的在2015年2月4日（包双雁、王淑敏两户）才交缴办证前必须交缴的住房维修基金，最迟的六户至今尚未交缴办证前必须交纳的住房维修基金（详见附件《丽江花园客户缴费明细表》），从最早的两户原告交款时间算，至今不足730日，因此被告根本不存在逾期办证的违约行为，也不需要向原告支付逾期办证违约金。依据《补充协议》第九条，原告应在收房前按规定向海口市房产行政主管部门指定的单位交纳住宅公用部位公用设施设备维修基金，其管理、使用及金额按国家规定执行。原告未交清此款项属妨碍小区公共利益，被告有权拒绝将商品房交付使用；二、被告开发的丽江家园小区商品房在2013年8月27日经验收合格后，同年8月30日依约向包括本案原告在内的所有丽江家园小区业主下达交房通知，即按法定程序办理丽江家园小区建设项目综合竣工验收，积极为办理小区房产大证和分户房产证努力工作。虽然由于客观原因致使丽江家园小区建设工程规划验收的时间花费较长，从而推迟了被告向海口市住××乡建设工程竣工备案申请的时间，进而影响了小区房产大证及分户小证的办理时间。但被告在整个办事过程中本身并无任何主观过错和故意延迟，依法、依约都不应当承担因被告过错导致延迟办证的违约责任；三、关于原告的第二项诉讼请求应予驳回。被告于2013年8月30日向包括本案原告在内的全体丽江家园小区业主下达交房通知时，即已如约完成了双方签订的《商品房买卖合同》第十八条约定的各项交房条件，否则，小区业主也不可能收房入住。从前述被告完成小区综合验收的情况看，被告已经依规划完成小区各项建设的事实也得到了政府相关部门的确认。同时，双方签订的《补充协议》第十三条也明确约定：甲乙双方之间的一切权利义务以合同以及协议的书面约定为准，销售广告和宣传资料不是双方权利义务的组成部分。综上，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2013年3月12日签订《海口市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告建设的××园房，建筑面积为86.99平方米，总价款为人民币452348元。被告应在2013年8月30日前依规、依约交房，并承诺与该商品房正常使用直接关联的给排水系统、供电系统、电梯及园林绿化基础设施、公共配套建筑按约定日期达到使用条件，原告应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定将物业专项维修资金存入由海口房产行政主管部门在银行设立的专用账户。该合同附件七《补充协议》第七条对合同第十五条进行补充约定，在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完房屋交接手续之日起730日内，被告协助原告办理房地产权属登记，如若原告原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，被告不承担责任。合同所约定的取得房地产权属证书的时间是指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告不退房，被告按总房价款万分之三的日息支付违约金。另查明，合同签订后，原告于2013年3月20日向被告支付购房款452348元；于2013年3月2日缴纳相关办证费用1010元；于2013年3月28日缴纳购房契税4297.31元；于2013年9月2日缴纳燃气和有线电视初装费4150元；并于2015年10月16日向海口市住房和城乡建设局缴存住宅专项维修资金5219.4元。被告对原告提出的已交清全部房款及相关办证费用的主张予以认可，并认为因维修资金属于合同约定的”办理房屋产权证所需的款项”，故原告交清办理房屋产权证所需款项的时间为2015年10月16日。再查明，2013年8月至2015年1月，被告就关于丽江家园的绿地规划、消防、防雷装置、环境保护和人防工程向有关部门进行验收申报，已全部验收合格。2014年11月至2016年1月12日，被告根据政策要求申请增加容积率评估并补交土地价款，海口市规划局于2016年3月26日向被告下达建设工程规划核实意见书，丽江家园小区建设工程规划验收完成。另，原、被告于2013年9月办理涉案商品房的交接手续；海口市国土资源局于2016年12月向被告下发海口市美兰区琼山大道83号1#-4#楼四本不动产产权证，但至今未办理分户房屋产权证书。
以上事实有海口市商品房买卖合同、发票、海南省海口市资金往来专用凭证、海南省住宅专项维修资金专用收据、海口农商银行现金缴款单、单位（子单位）工程竣工验收报告、建设工程档案验收意见书、海政容园验[2013]70号审核意见、海口市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》、海口市气象局《建设工程防雷验收意见》、海口市环境保护局海环审[2014]189号预验收意见的函、海口人防验字[2015]094号验收（备案）意见书、海口市人民政府办公厅[2014]58号专题协调会议纪、海口市国土局业务受理通知书、土地估价报告备案表、海土资交字[2015]302号《缴交增加容积率地价款的通知》、海南省非税收入一般缴款书、海土资交字[2016]4号《关于办理增加容积率用地问题的函》、海口市建设工程规划核实意见书、建设工程规划许可证、海口市政府服务中心受理通知书、丽江家园的不动产产权证以及当事人的陈述在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院审核，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》及附件七《补充协议》是双方当事人在平等互利的基础上自愿达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规禁止性规定，属于合法有效的合同，应受法律保护。一是关于被告是否存在逾期办证行为的问题。根据《补充协议》约定，被告应在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完房屋交接手续之日起730日内，协助原告办理房地产权属登记，如因乙方原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，被告不承担责任。原告认为，双方已于2013年9月进行涉案房屋交接手续，则被告依约应在2015年8月30日前协助原告办理房地产权属登记。逾期未办理的，被告应当承担从2015年8月31日至涉案房产权属证书办理之日止期间逾期办证的违约责任。被告对此提出抗辩，维修资金属于合同约定的”办理房屋所有权证所需款项”，维修资金缴纳凭证属于合同约定的”办理房屋所有权证所需资料”，故涉案房屋未能办理权属登记是由于原告未及时缴纳维修资金导致的，被告不应承担责任。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条”房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户帐更名手续”的规定，本院认定，维修资金缴费凭证属于合同中约定的”办理房屋所有权证所需材料”。结合本案原告于2015年10月16日向海口市住房和城乡建设局缴存涉案房屋维修资金5219.4元的事实和《补充协议》的约定，被告应负担在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完房屋交接手续之日起730日内，协助原告办理房地产权属登记的义务。另，原告还提出，涉案房屋的维修资金之所以未能及时缴纳，是因为涉案房屋没有通过相关行政部门的验收，且原告于2015年5月接到被告的短信通知到指定银行缴纳维修基金未果。对以上主张，原告未提供证据予以证明。被告辩称，由于政府在2014年8月出台提升江东片区建设项目土地容积率的政策，被告从2014年11月1日起积极就提高丽江家园小区用地容积率进行相关申请和备案，且于2016年1月12日通过行政部门确认变更为3.02，进而导致该小区建设工程规划延迟至2016年3月26日才验收完成，小区1#-4#楼四本不动产权证于2016年12月才办理下来。本院认为，因政府关于建设用地容积率政策变化，导致被告未能按合同约定的期限履行通知原告缴纳维修基金及协助原告办理房屋权属登记的义务，应认定为不可归责于任何一方当事人的原因导致合同迟延履行。综上，原告提出的被告向其支付从2015年8月31日起至被告办理房产证之日止期间违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。二是关于被告是否已按《海口市商品房买卖合同》约定将小区的游泳池等供排水系统、门禁等基础设施达到使用条件的问题。原告主张，涉案小区的游泳池等供排水系统、门禁等基础设施（包括电梯的三方对讲、监控系统，排污系统，连入市政的排污管道和天然气管道以及健身器材）至今未能达到使用条件，要求被告继续履行合同。但原告未能就以上提及的供排水系统和基础设施是否达到使用条件提供相关证据予以证明。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，现其未能提供充分证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。因此，本院对原告的该项主张不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回原告陈惠梅的诉讼请求。
案件受理费人民币1038元（原告已预付），由原告陈惠梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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审 判 长 韦王文
审 判 员 周碧忠
审 判 员 倪胜源
二〇一七年二月三日
法官助理 刘 悦
书 记 员 蒙 婷