广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19341号上诉人（原审原告）：梁建飞，男，1976年3月19日出生，汉族，身份证住址湖南省沅江市。委托诉讼代理人：祝吉军，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王忠，男，1982年2月6日出生，汉族，身份证住址山东省临清市。委托诉讼代理人：周剑波，广东南方福瑞德律师事务所律师。原审第三人：广州市事成房地产代理有限公司。住所地：广东省广州市花都区新华街富银路*号01商铺。法定代表人：危华钊。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州花都支行。住所地：广东省广州市花都区新华街新华路**号。负责人：肖志斌，行长。委托诉讼代理人：熊莉，女，该行客户经理。上诉人梁建飞因与被上诉人王忠、原审第三人广州市事成房地产代理有限公司、中国建设银行股份有限公司广州花都支行房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初4549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区××大道××号××栋××房，权属人为梁建飞，建筑面积104.82平方米，目前尚有抵押，抵押银行为中国建设银行股份有限公司广州花都支行。2017年2月22日，王忠作为买方与梁建飞作为卖方、第三人广州市事成房地产代理有限公司作为经纪方签订一份《房产买卖合同》，约定：梁建飞将涉案房屋出售给王忠，总价85万元，定金2万元。合同关于支付楼款约定：买方于2017年2月22日签定本合同并支付2万元定金，60日内卖方须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，30日内协助办理申请银行贷款手续；收到抵押银行通知可以还款及买方申请银行贷款手续已同意后，买方同意支付部分首期楼款30万元给卖方，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方支付；尾期楼款55万元于交易过户并办妥他项权利登记后，由贷款银行将余款直接划入卖方银行账户作为楼价余款。签订合同的当天，王忠向梁建飞支付定金2万元。后梁建飞一直未按照合同约定进行涂销抵押。2017年3月30日，王忠取得广州住房公积金管理中心作出的贷款55万元的《住房公积金贷款审批确认书》。王忠、梁建飞之间多次通过微信进行沟通，梁建飞亦多次在微信中提及因小孩上学希望重新再协商约谈。2017年5月27日，王忠向一审法院提起本案诉讼，请求：1、确认王忠与梁建飞签订的花都区××大道××号××栋××房《房产买卖合同》合法有效；2、梁建飞继续履行与王忠签订的《房产买卖合同》，并立即将花都区××大道××号××栋××房过户至王忠名下；3、本案诉讼费及60000元律师费全部由梁建飞承担。一审诉讼中，梁建飞向一审法院提交梁程《学籍基本信息》复印件、广州市花都区新华红棉小学于2017年7月15日出具的《证明》，拟证明其子梁程的学业情况及外籍生升初中需要有房产才可安排公办初中就读。王忠对上述证据中《学籍基本信息》复印件不予确认，对《证明》予以确认。梁建飞于2017年6月5日通过EMS邮政快递向王忠发出一份《律师函》，告知王忠：基于梁建飞构成根本违约，合同因其违约而解除，违约方梁建飞愿意向王忠支付5万元违约金，合意解除合同。王忠否认收到上述函件。一审诉讼中，王忠表示同意一次性支付剩余房款，并于2017年8月22日将剩余房款83万元交至一审法院代管款账户。王忠具有本市住房限购区域内住房购买资格。一审诉讼中，王忠向一审法院提交一份《委托合同》，拟证明其为本案支付律师费60000元。一审法院认为，王忠与梁建飞签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。王忠主张确认上述《房产买卖合同》合法有效的诉讼请求，于法有据，予以支持。本案中，王忠自签订合同之后一直按约履行合同义务，支付定金2万元并已按照合同约定办理并取得住房公积金贷款审批，王忠在涉案合同履行过程中并不存在违约行为。梁建飞拒绝履行涉案房屋涂销抵押手续，并已在其答辩及向王忠发出的《律师函》中均明确承认其具有违约行为。王忠一直恪守履行涉案合同，并已向一审法院代管款账户一次性提交剩余房款83万元，且王忠具有本市购房资格，中国建设银行股份有限公司广州花都支行亦表示同意王忠代梁建飞进行涂销抵押，因此，王忠主张梁建飞继续履行双方于2017年2月22日订立的《房产买卖合同》，立即办理涉案房屋的过户手续，于法有据，予以支持。至于王忠主张的律师费6万元，因王忠并未提交其支付律师费的正式发票，且律师费并非本案必要支出费用，对王忠的该项主张，依据不足，不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年8月23日作出一审判决：一、确认王忠与梁建飞于2017年2月22日签订的《房产买卖合同》合法有效；二、王忠于本判决发生法律效力之日起十日内代梁建飞向中国建设银行股份有限公司广州花都支行归还所欠的关于广州市花都区××大道××号××栋××房的抵押贷款本息（含违约金、罚息）；三、中国建设银行股份有限公司广州花都支行、梁建飞在王忠履行完毕本判决主文第二项确定的义务之日起十五日内，办理广州市花都区××大道××号××栋××房的涂销抵押登记手续；四、梁建飞在上述房屋的涂销抵押登记手续办理完毕后的十日内协助王忠办理上述房屋的产权交易过户手续；五、王忠在梁建飞协助其完成上述房屋产权交易过户手续当日，向梁建飞支付购房余款（83万元减去上述第二项判项的贷款本息）；六、驳回王忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6150元，由梁建飞负担。判后，梁建飞不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人出卖涉案房屋的目的是以小房换大房，2017年2月22日与被上诉人签订了《房屋买卖合同》，但2017年3月17日《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》发布。上诉人在得知上述通知规定后，于2017年3月22日多次与被上诉人协商解除合同并要求被上诉人停止合同的进一步履行，但被上诉人不为所动，依然积极向住房公积金管理中心申请贷款，上诉人已经尽到及时告知并积极协商解决问题的义务。上诉人作为自由职业者，在广州市没有连续5年个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。根据该通知的第一条规定，上诉人丧失了购房资格，换房目的无法实现，若继续将涉案房屋出卖给被上诉人，自身将面临无购房资格且无房居住的困境。因政府政策导致客观情况发生上诉人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对上诉人明显不公平。本案符合情势变更的情形，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，上诉人请求解除合同。二、合同若继续履行，上诉人不仅面临无房居住，上诉人小孩也将面临无法在广州市正常就读的现实困境。在3.17政策出来前，上诉人与被上诉人签订合同的动机十分明显，出售小房换购大房目的是改善家人居住环境，也不会对小孩上学造成任何影响，但政策发布后上诉人丧失了购房资格，上述两个目的均无法实现，家人将无房可居住，小孩将因为外籍生身份没有房产而无法正常就读。三、本案尚处于初步履行阶段，上诉人仅收取了被上诉人2万元定金，且房价正处于下跌状态，解除合同不会对被上诉人产生较大损失，而继续履行合同则会对上诉人全家的居住和小孩上学问题都造成无法弥补的损失。上诉人无法继续履行合同并非被上诉人一审诉称的因为房价上涨。如若只是房价问题，上诉人完全可以明示或暗示被上诉人加价，也可以在过户前就将房屋出卖给价高者。事实上在政策出现后，有购房资格的人数急剧减少，房价出现了下跌。上诉人积极和被上诉人协商，正是因为面临自身丧失购房资格及小孩无法正常就读两个无法克服的现实问题，导致上诉人客观上不能出售涉案房屋。一审法院在未查明上诉人无法继续履行合同的真实原因的情况下就认定上诉人违约，属于基本事实认定不清。综上所述，梁建飞上诉请求二审法院根据公平原则，结合本案实际情况，依法改判：1、撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人的《房产买卖合同》解除；2、一、二审诉讼费用被上诉人承担。被上诉人王忠二审辩称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。原审第三人中国建设银行股份有限公司广州花都支行述称：因其并不涉及上诉人与被上诉人之间的争议，故对上诉人的上诉请求不发表意见，对一审法院的判决无意见。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：发布于2016年10月4日的《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》第一条明确：严格执行我市既有的住房限购政策，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险的缴纳证明的，限购1套住房。二审诉讼中，上诉人表示其从未缴纳社保及个人所得税，涉案房屋为其向开发商购买的商品房，目前为毛坯房状态，其子梁程已于小区配套中学就读初中。双方当事人均表示，已于2017年3月7日办理了涉案房屋买卖合同的网签手续。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人依情势变更为由要求解除合同的主张是否支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该条规定明确了适用情势变更原则的关键要件之一是在合同成立之后出现了当事人缔约时无法预见的客观重大变化，如果根据合同的性质可以确定当事人在缔约时能够预见情势变更或者自愿承担一定程度的风险，则自无运用情势变更之余地。涉案《房产买卖合同》签订于2017年2月22日，《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》于2017年3月17日发布。但在涉案《房产买卖合同》签订之前，2016年10月4日的《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》已再次明确对非本市户籍居民家庭的住房限购政策，要求提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险的缴纳证明。上诉人在本案《房产买卖合同》签订之前，当应知悉其如不能提供个人所得税或社会保险的缴纳证明就属于住房限购的范围；即使没有2017年3月17日广州限购政策发布，上诉人也应接受其出卖房屋之后产生的限购后果。此外，上诉人之子也已初中就读。因此，上诉人以情势变更为由要求解除合同的上诉理由，本院不予支持。综上所述，梁建飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12300元，由梁建飞负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  柳玮玮审判员  李 民二〇一七年十二月十一日书记员  马婷婷冯镇辉