江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终163号
上诉人（原审被告）南京仁裕达物业有限公司，住所地南京市鼓楼区清凉门大街298号。
法定代表人纪建明，该公司董事长。
委托代理人徐亚兵，江苏玄博律师事务所律师
被上诉人（原审原告）王蕾，女，1979年5月2日生。
委托代理人陈本林，江苏天豪律师事务所律师。
原审被告南京市长阳花园住宅小区业主委员会，住所地南京市鼓楼区清凉门大街298号。
负责人俞伟宁，该业委会主任。
上诉人南京仁裕达物业有限公司（以下简称仁裕达公司）因与被上诉人王蕾、原审被告南京市长阳花园住宅小区业主委员会（以下简称业委会）业主撤销权纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王蕾原审诉称，2014年4月18日，仁裕达公司与业委会签订协议书，将权属存在争议的小区会所产权进行了分割。业委会违反法律规定的程序，未召开业主大会，亦未取得业主大会授权，擅自与仁裕达公司签订协议，其处分小区会所一楼、二楼权属的行为超越职权，侵害了包括王蕾在内的小区业主的合法权益，依法应予撤销。作为行使业主撤销权的法律后果，该决定被撤销后，仁裕达公司与业委会签订的协议书应当无效。为维护王蕾的合法权益，现诉至原审法院，要求判决撤销业委会于2014年4月18日作出的与仁裕达公司签订有关处分小区会所一楼、二楼所有权《协议书》的决定。
业委会原审辩称，其与仁裕达公司签订的《协议书》没有侵害全体业主的合法权益。小区会所原来登记在仁裕达公司名下，协议书约定将原来登记在仁裕达公司名下的部分房屋转移登记至全体业主名下，是维护全体业主的合法权益，而不是侵害业主的合法权益。综上，请求驳回王蕾的诉讼请求。
仁裕达公司原审辩称，其与业委会签订的协议书并未侵害有关的合法权益，王蕾无权要求撤销该协议书。协议书的主要内容是将业委会与仁裕达公司之前达成的关于小区物业用房事宜向前推进，完成产权分割，业委会代表全体业主取得相应权属证书，系对广大业主合法权益的保护。根据相关法律规定，仁裕达公司在完成长阳花园小区开发后，应向业委会移交347.78平方米的物业管理用房，经房产部门的协调与监督，仁裕达公司向房产部门出具承诺书，同意将小区会所第三层360.28平方米的房屋移交业委会作为物管用房。2006年3月16日，仁裕达公司将上述房屋移交业委会，协议书对是对上述事实予以确认，并未损害业主的合法权益。综上，请求法院驳回王蕾的诉讼请求。
原审法院经审理查明，王蕾系南京市长阳花园住宅小区业主，仁裕达公司系该小区的开发商。仁裕达公司于2003年底将长阳花园小区交付业主使用。坐落于南京市鼓楼区清凉门大街298号的小区会所于2005年9月28日初始登记至仁裕达公司名下。2006年6月2日，南京市鼓楼区物价局给长阳花园小区业委会的复函中证明，长阳花园小区的物业和居委会用房1209平方米的成本已分摊计入普通住宅商品房成本。2006年7月，仁裕达公司向房管部门申请将该会所中第三层（建筑面积360.28平方米）留为小区物业管理用房，并将该会所的所有权证原件留存房管部门，承诺待具备登记条件后，协助业委会办理登记手续。2010年10月24日，仁裕达公司擅自到房管部门申请对小区会所遗失补证，房管部门对该会所的进行了行政限制。
2014年4月18日，仁裕达公司（甲方）与业委会（乙方）签订协议书，约定甲方同意将小区会所产权进行分拆，将三楼房屋（建筑面积360.28平方米）所有权过户至长阳花园小区全体业主名下，产权过户后，乙方享有处置收益权，甲方不得干涉；甲方对该会所一楼（建筑面积314.78平方米）、二楼（建筑面积322.94平方米）拥有自主处置权等等。
2015年1月29日，南京市鼓楼区人民政府江东办事处、长阳花园社区居委会、长阳花园小区业委会、仁裕达公司相关工作人员在南京市住房与城乡建设委员会产权监管处607会议室就长阳花园会所的权属问题召开协调会，形成会议纪要，关于会所的权属问题，在仁裕达公司提供会所规划许可证和规划核准图后，与会各方就会所分割转移达成一致意见后，在房产管理部门的主持协调下，依法对会所的权属进行分割转移。此后，仁裕达公司未提供相应规划资料，小区会所亦未分割转移。
业委会陈述其在与仁裕达公司签订协议前，没有召开业委会会议，亦未召开业主大会，未依法取得业主大会的授权。
原审法院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。有关共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定。关于小区会所权属问题属于应当由业主共同决定的重大事项，业委会在未召开业主大会，亦未取得业主大会授权情况下，与仁裕达公司签订协议书，对权属存在争议的小区会所进行处分的决定，违反了法律法规规定的程序，侵犯了业主享有的合法权利，侵害了业主享有的程序性权益，应予撤销。故对王蕾要求撤销业委会于2014年4月18日作出的与仁裕达公司签订处分长阳花园小区会所所有权的《协议书》的决定，原审法院予以支持。业委会应当依据有关法律规定的要求及程序，处理涉及业主权利的重大事项。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：撤销业委会于2014年4月18日作出的与仁裕达公司签订的处分小区会所一楼、二楼所有权《协议书》的决定。原审案件受理费80元，由业主委员会负担。
仁裕达公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。事实和理由如下：一、原审法院遗漏诉讼请求。被上诉人王蕾原审诉讼请求有三项：1、撤销业委会与仁裕达公司签订有关处分长阳花园小区会所一楼、二楼所有权《协议书》的决定；2、确认业委会与仁裕达公司签订的《协议书》无效；3、判令业委会、仁裕达公司承担本案诉讼费。而原审法院对王蕾第二项诉讼请求未作处理。二、业委会作出关于对小区会所权属处置决定涉及整个会所三层楼，而原审法院将业委会作出的决定分解为两部分，仅撤销业委会对会所第一、二层楼权属处分的决定，而保留第三层楼权属处分的决定，为今后整个会所权属争议的解决设置了障碍。三、业委会与仁裕达公司就小区会所权属处置所达成的《协议书》，并未侵害到小区业主的合法权益，被上诉人王蕾无权提起撤销权之诉。综上，原审判决有误，应予纠正。
被上诉人王蕾辩称：一、其在原审庭审结束后已撤回第二项诉讼请求，原审法院不存在遗漏当事人诉讼请求的问题。二、双方对会所第三层楼作为物业用房不持异议，仅对业委会处分第一、二层楼权利归属存在争议，因此被上诉人在原审诉讼请求就是撤销业委会将会所第一、二层楼处分给仁裕达公司的决定。三、业委会与仁裕达公司签订协议书侵害了业主合法权利。一是业委会没有召开业主大会获得过半数业主的同意，擅自与仁裕达公司签订协议书的行为，侵害了小区业主程序性的权利；二是小区会所第一、二层楼存在权属纠纷，虽经过有关部门的协调但权属未定，业委会与仁裕达公司签订协议书侵犯了包括王蕾在内小区业主的实体权利。
原审被告业委会二审未答辩。
本院二审查明的事实与原审一致。
另查明，被上诉人王蕾在原审法院第二次庭审结束后，于2015年10月13日向原审法院递交申请书，撤回第二项诉讼请求，原审法院以谈话的方式口头裁定准许王蕾撤回该项请求。
此节事实，由申请书、原审开庭笔录及谈话笔录、本院谈话笔录等在卷证实。
本院认为，本案原审中，被上诉人王蕾诉讼请求有三项，其在原审法院第二次庭审结束后撤回第二项诉讼请求，原审法院未将准许王蕾撤回该项请求的口头裁定告知上诉人仁裕达公司和原审被告业委会，程序上虽存在一定瑕疵，但仁裕达公司以此要求改判依据不足，本院不予支持。
根据我国物权法规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案小区诉争会所权属问题涉及小区业主共同决定的重大事项，而业委会在小区既未召开业主大会亦未取得业主大会授权的情况下，与仁裕达公司签订协议书，对小区争议会所权属作出处分，违反法定程序，不仅侵害了业主享有的程序性权利，同时也侵害了小区业主的共有权利，故原审法院判决支持王蕾要求撤销业委会与仁裕达公司签订协议书的决定，符合法律规定。仁裕达公司上诉认为，原审判决仅撤销了业委会处分会所第一、二层楼权属处置决定，而未涉及第三层楼问题，对此，本院认为，王蕾原审诉请对第三层楼问题并未提出独立主张，原审法院未作处理并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，上诉人上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人南京仁裕达物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 王 慧