广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终14766号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市越秀区老钟叔超市，住所地广州市越秀区。经营者：钟大球。委托诉讼代理人：盘瑞华、李苑，均系广东海印律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市广田置业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：谭雪梅，职务经理。委托诉讼代理人：李晓萌，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市越秀区达升网吧，住所地广州市越秀区。法定代表人：陈丹子，职务总经理。委托诉讼代理人：黄锋，广东凡立律师事务所律师。上诉人广州市广田置业有限公司（下简称广田公司）、广州市越秀区老钟叔超市（下简称老钟叔超市）因与被上诉人广州市越秀区达升网吧（下简称达升网吧）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5652号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人老钟叔超市的代理人盘瑞华、李苑，广田公司的代理人李晓萌，被上诉人达升网吧的代理人黄锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。老钟叔超市上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回达升网吧要求老钟叔超市赔偿停业经济损失的诉讼请求；2、撤销一审判决第四项，改判支持老钟叔超市的反诉请求；3、本案诉讼费由广田公司、达升网吧承担。事实与理由：一、一审判决判令承租人、转租人老钟叔超市而不是涉讼房屋业主、真正出租人、停业通知发函人广田公司承担赔偿责任，属于承担责任主体判决错误。其一，涉案的消防水管属于建筑物的共有部分，不属于老钟叔超市转租给达升网吧的部分，依法应由业主即广田公司承担共有部分设施(含消防水管)的维修责任。其二，一审中广田公司提供的《建筑工程消防验收意见书》、《维修工程合同》等证据证明广田公司委托没有资质的公司对涉案消防水管进行维修，并采用塑料管作为消防水管，不符合消防标准，对案涉消防水管负有维修责任的过错。其三，涉案消防水管被他人截断后，达升网吧仍在正常经营，这一点从其水电费使用情况可以得知，其系因接到广田公司要求停业的函才停止营业的，达升网吧也明确表示因此而导致了停业的经济损失，很明显达升网吧停业与老钟叔超市无关；二、一审判决对达升网吧经济损失每月20000元的酌情确定，没有任何依据。达升网吧未能提供有效的证据予以证明停业期间每月实际损失多少，一审法院在达升网吧举证不能的情况下，采取“酌情”确定损失数额的方式，没有任何依据。且在一审第一次开庭时，老钟叔超市就提出调解，希望达升网吧交回涉讼场地以减少损失，但达升网吧置之不理，一直占用涉讼场地不予交回，其没有采取积极行为防止损失的扩大，而是恶意拖延造成社会资源浪费；三、一审判决不支持老钟叔超市关于要求达升网吧支付拖欠租金的反诉请求，实属错判。一审判决认为老钟叔超市违约导致达升网吧无法在承租期间使用涉讼房屋，故对老钟叔超市反诉要求达升网吧支付租金和违约金的请求不予支持，这是认定事实错误所致。如前所述，达升网吧停业与老钟叔超市无关，老钟叔超市反诉要求达升网吧支付租金及违约金有明确的合同约定，更何况达升网吧在租赁合同期满后仍占用涉案房屋。达升网吧针对老钟叔超市的上诉二审答辩称：租金方面,达升网吧认为涉案场地在消防管道被截断后至今不符合消防要求，导致无法经营。老钟叔超市从未向达升网吧提出收回场地，达升网吧安排人员到场看管，甚至支出相应费用，达升网吧认为老钟叔超市的上诉请求无法律依据与事实依据，请求驳回其上诉请求。对于主体方面，达升网吧认为一审对事实认定以及主体认定正确，达升网吧予以认可。一审判决按每月2万元标准赔偿损失，达升网吧的实际损失高于2万元，并不足以弥补达升网吧损失。达升网吧尊重一审判决。广田公司针对老钟叔超市的上诉二审答辩称：对事实和理由的第一部分，1.广田公司与老钟叔超市签订涉案房屋出租合同时除合同条款中约定有老钟叔超市承担配套设施的维修维护工作外，同时签订了一份安全生产消防工作管理协议书，约定老钟叔超市作为承租人需确保生产设备设施符合生产要求，租赁期内的一切事故均由承租方承担。本案消防水管被截断发生后，广田公司与老钟叔超市签订协议书，约定由老钟叔超市承担消防担保相应费用与责任。广田公司与消防维护单位签订合同，这在广田公司一审提交的证据15、16，同时老钟叔超市一审反诉提交的证据中，在维保单位补充要点中约定有增加室外胶管系统等。上诉状载明老钟叔超市作为承租方应当并且在事发当时履行消防设施的维护义务，而对临时性消防水管的修复，老钟叔超市也承担了5000元，所以老钟叔超市作为承租人不应将赔偿责任推卸给业主；2.广田公司将房屋出租给老钟叔超市租金每月20000元，老钟叔超市将二楼转租给达升网吧每月租金为43000元，这是老钟叔超市自行收取的。根据合同法规定转租合同与原出租合同具有相对性，各自履行。老钟叔超市作为转租合同的出租方，收取租金时赚取差价收益，被要求承担责任时却跨越两个合同的相对性，将责任推卸至广田公司，无法律依据。3.老钟叔超市上诉理由中提到发函给达升网吧要求停业，事实上老钟叔超市曾于2016年12月底通报广田公司，达升网吧于2016年11月26日张贴告示写明是因升级改造暂停营业，这在老钟叔超市答辩状第3页、反诉状第2页，老钟叔超市均提及，而其现在上诉时将网吧停业原因归于广田公司并不符合事实。从一审提交的证据来看，2017年1月起达升网吧的水电使用数据才减少，故达升网吧停业与广田公司无关。广田公司上诉请求:撤销一审判决第二项，改判老钟叔超市无须向达升网吧支付经营损失，广田公司无须对此承担连带责任。事实与理由：一、广田公司与老钟叔超市就消防设施问题不存在对达升网吧的违约行为。广田公司与老钟叔超市签订的《房屋租赁合同》第六条第2款第5项约定房屋非主体结构的维修维护由承租方负责；老钟叔超市与达升网吧签订的《房屋租赁合同》第四条第(二)款第4项约定房屋表面及配套设施的维修更换和保养义务由承租方负责。两份合同均约定了房屋如受到人为原因造成的损失时由承租方负责赔偿。而三方确认消防水管被楼上住户截断的外来侵害事实，根据约定应由承租方维修或赔偿损失。维修维护本不属于合同约定的出租方义务，就不存在出租方因此构成违约行为，一审法院肯定合同效力，却要求出租方承担合同约定的承租方义务，没有事实依据；二、达升网吧不存在因消防水管被截断而产生的经营损失，一审法院认定事实不清。消防水管被楼上住户截断的事实发生在2016年9月5日前，达升网吧的水电使用数据显示，自消防水管被截断直至2016年12月，达升网吧始终稳定保持与消防水管截断前近似的水电使用量，并不存在因消防水管被截断而停业或经营状况下滑的情形。其在消防断水期间仍保持正常经营，在广田公司迅速恢复消防用水之后却称因消防问题无法营业，毫无事实依据且明显违反常理；三、涉讼房屋发生不符合原使用用途的根本及唯一原因是楼上住户的侵权行为。2016年9月5日，涉讼房屋楼上住户将二楼消防水管截断，广田公司得知后第一时间与街道、居委等部门汇报并协调解决，但侵权行为人始终表示在任何条件下均不同意消防水管按原状接驳，达升网吧、老钟叔超市对此事实亦全面知晓且并无异议。为消除消防隐患，广田公司已临时自其他线路接驳水管，老钟叔超市亦承担了部分该临时性接驳费用。达升网吧针对广田公司的上诉二审答辩称其意见与其针对老钟叔超市上诉的答辩意见一致。老钟叔超市针对广田公司的上诉二审答辩称对于其上诉理由有异议。涉案商铺楼上是住户，原来的消防水管是共用的，楼上住户在维修水管时把消防水管截断了，在合同中是有约定消防水管是由广田公司承担维修义务的，公共消防设施的维修应由广田公司承担。广田公司称之前对消防水管的维修老钟叔超市有参与不是事实，老钟叔超市认为自己不应承担责任，自己也是承租人，应当由楼上住户及广田公司承担责任。达升网吧向一审法院起诉请求:1、判令广田公司、老钟叔超市修复广州市广××路长××岭×街2×号×楼物业消防供水管道，重新通过消防验收并提供相应的证明文件;2、判令广田公司、老钟叔超市共同赔偿达升网吧停业所造成的经济损失（自2016年10月1日起算至上述物业通过消防验收并向达升网吧提供相应证明之日止，按达升网吧2016年1月1日至2016年9月30日营收平均值，每月按150000元计付）。老钟叔超市反诉请求：1、判令解除达升网吧与老钟叔超市于2016年5月16日签订的《房屋租赁合同》，达升网吧将其物品搬离，并将涉讼房屋交还给老钟叔超市；2、判令达升网吧向老钟叔超市支付拖欠的租金（自2016年10月1日起算至达升网吧搬离涉讼房屋之日止，每月租金43000元）及逾期交租违约金（自2016年10月6日起算至达升网吧实际清偿租金之日止，每日按实际欠付租金的10%计付，以不超过当月租金的本金为限）。一审法院查明事实：2016年5月16日，达升网吧（承租方，乙方）与老钟叔超市（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市广××路长××岭×街20号物业二楼，实际面积573平方米有偿租给乙方使用，租赁期自2016年4月1日至2018年3月31日，租金每月43000元，水费按表计算，租金缴纳时间为每月5日前缴交。租赁保证金43000元于本合同签订之日缴交，租赁期满结清租金及水费，甲方不计利息退还保证金给乙方，水费当月付清，垃圾费、治安费等杂费收取的费用由乙方负责。甲方权利及义务：1.定期检查房屋主体安全状况，当房屋主体出现破损或有危险时，应及时负责维修……5.鉴于出租该场地产权属于广田物业公司的情况，甲方应保证有权出租该房屋并向乙方提供广田物业公司该屋的产权证复印件，如因甲方无权出租该物业造成的一切损失由甲方赔偿。乙方的权利义务：1.依法经营，按章纳税，按时缴纳租金……3.乙方不得利用场地储存有危险、易燃易爆、违禁物品，负责做好本单位的安全生产、防火工作。4.租赁期内，负责房屋表面及配套设施（包括水、电管线路）的维修，更换和保养，保证安全使用，因人为造成重大事故时，负责赔偿所有经济损失。5.租赁期满，乙方必须清理完好场地交还给甲方。乙方逾期半个月（15天）未交租金，按逾期每天罚金总额10%滞纳金，同时乙方一个月未交租金甲方有权终止合同。乙方逾期半个月（15天）未交水费，甲方有权停止水供应，并加收每天10%滞纳金。租赁期间，如一方要求提前终止本合同，在未征得另一方同意的情况下，另一方有权要求按实际剩余租期租金的两倍赔偿损失；等。2016年9月18日，广田公司向达升网吧发函，载明：“广州市越秀区达升网吧：9月7日上午，我司收到你方送来的《关于要求协调解决二楼网吧消防用水的报告》，即到现场了解情况。9月9日，我司已向当地街道报告相关事项，同时复函给钟大球，要求钟大球承租经营的场所在消防设施完善及恢复供水前暂时停止经营，谨防安全事故发生。作为承租方，我司将房屋及设施交付你方使用和管理，发生消防设施被损，消防用水被截堵的情况，你方未能及时发现并制止，负有不可推卸的责任，希望你方敦促有关部门尽快完善消防设施，恢复供水，同时加强现场管理，避免类此事项发生。为加强安全管理，出于安全考虑，我司再次要求你方承租经营的场所在消防设施完善及恢复供水前暂时停止经营，否则，由此引起的一切后果和责任均由你方承担，给我司造成损失的，我司保留追究的权利”。2016年12月5日达升网吧向广田公司、老钟叔超市发出《催告函》，载明：“自接贵司2016年9月18日《函》后，我方停业至今，等待贵司完善及恢复消防设施。但贵司今仅用胶管接通用水，完全不符合消防的要求，导致我方目前仍无法开业经营，经济损失惨重无法估量。现致函贵司，要求尽快完善及恢复消防设施，并补偿我方损失。否则我方将通过法律途径追究贵司责任。”该函下方空白处有以下手写字体：“广田置业有限公司已收一份2016年12月7日”“老钟叔超市已收一份（停业时间是11月26日（星期六）起）”，并加盖有老钟叔超市的公章。老钟叔超市确认收到该函，但认为函件内容不属实，达升网吧是在2016年11月26日才停业的。广田公司表示没有收到该函件，“广田置业有限公司已收一份”的字体是老钟叔超市的经营者钟大球自行填写的，并认为该函陈述的内容不实，广田公司第一次发函告知停止营业是在2016年9月9日，当时达升网吧并未停止经营。达升网吧向老钟叔超市支付租金至2016年9月30日止。关于场地的使用状况问题，达升网吧陈述其在收到广田公司的停业通知后，再使用了两个月的时间便搬离了涉讼场地，目前涉讼场地没有达升网吧的物品，达升网吧基于无因管理的考虑，派了三个人看护场地，使场地在诉讼期间免招外人破坏，因并未收回场地，故达升网吧一直在等待广田公司、老钟叔超市就收回场地事宜与达升网吧协商解决。老钟叔超市陈述场地一直由达升网吧占用，达升网吧至今仍未搬离，也未与广田公司、老钟叔超市进行场地的交接。广田公司陈述其仅与老钟叔超市存在租赁关系，双方的租期至2018年3月31日届满，因老钟叔超市欠付租金，双方没有续签租赁合同，但老钟叔超市至今仍未将场地交还给广田公司。关于达升网吧第二项诉讼请求中主张的经济损失，达升网吧明确表示按其营收的纯收入计算损失，而非按利润计算损失。一审庭审中，达升网吧向一审法院提交如下证据：1.经达升网吧委托，案外人广东建安消防机电工程有限公司于2016年12月21日出具的《检测报告》，其中载明：“经我司技术人员对达升网吧进行室内室外消防设施检测，发现以下问题：经室内消防喷淋末端排水测试，喷淋水压排水后压力上压非常缓慢，经查是原有室外进水管道被截断，更换为PVC塑胶管，由原来DN80铁管改变成DN50的PVC管，促使进水流量不能满足室内喷淋管道的喷水流量，所以需改回原来DN80或DN100铁管”。2.广东建安消防机电工程有限公司的营业执照（复印件）载明该司的经营范围为“消防设施工程专业承包；消防设施专项工程涉及（上述按本公司资质证经营）；消防设施的维修保养；水电、空调、招牌灯箱的技术服务；室内装饰”；该司的《建筑业企业资质证书》，载明该司的资质类别及等级为“消防设施工程专业承包壹级”，业务范围为“消防设施工程设计专项甲级，可从事资质证书许可范围内相应的建设工程总承包业务以及项目管理和相关的技术与管理服务”。广田公司、老钟叔超市对上述证据1、2真实性无异议，合法性、关联性均有异议，认为根据营业执照显示，该公司并不具有对消防工程的鉴定资格。3.现场照片，证明涉讼场地外墙的消防管道现为PVC塑胶管。老钟叔超市对该证据真实性无异议，但认为涉讼场地消防工程维修义务在达升网吧，由于达升网吧怠于履行合同约定的责任，广田公司、老钟叔超市基于安全考虑积极与各部门协调后，重新接通了消防水管。广田公司对该照片反映的内容予以确认，但不能证明达升网吧有权要求广田公司承担赔偿损失的责任。4.《现金账按日明细》及电子系统信息，达升网吧陈述目前广州市的网吧都是实名登记的，对经营有监控，该证据可以证明达升网吧在2016年1月1日至2016年9月27日期间的收账明细，且证明达升网吧的营业数据仅统计至2016年9月，达升网吧自2016年10月1日起停止对外营业，仅办理相关充值的退费手续，故系统没有再生成新的报表。广田公司、老钟叔超市对该证据真实性、合法性、关联性均不予确认，老钟叔超市认为该证据是达升网吧单方面提供的数据，没有证据证明是网监部门的系统信息，由于明细表格中记载了一些饮品的具体名称及销售数量，有理由认为该电子系统及相关信息只是达升网吧进行企业管理的内部系统。另外该证据统计的数据只是营业收入，达升网吧诉请主张的利润损失，应提供财务审计等证据证明其每月的损失数额。广田公司认为根据该证据显示2016年9月月计收入164964.50元，是达升网吧提交的2016年1月至9月登记收入最高的一个月，但根据达升网吧及老钟叔超市出具给广田公司的相关的书面报告显示，涉讼的消防用水在2016年9月5日前已经被截断，广田公司于2016年9月9日已发函要求达升网吧停止营业，若达升网吧确实因为消防用水截断而停止经营，则9月不可能有如此高的收入，可见达升网吧停止营业的原因与消防用水的问题无关。5.中国电信股份有限公司广州天河区分公司于2017年11月1日出具的《广州市越秀区达升网吧中国电信专线使用情况说明函》，载明：“广州市越秀区达升网吧，之前在用中国电信光纤专线IPCYW2133762099，用作网吧上网经营。该专线于2016年12月1日开始暂停使用，并于2017年2月21日完成注销，由于暂停使用期间，专线被关闭上网端口，无法访问外部，所以从2016年12月1日开始，该专线无法被用作上网经营活动。”老钟叔超市对该证据真实性无异议，关联性有异议，认为该证据不能证实达升网吧已停业。广田公司对该证据无异议，关联性有异议，认为达升网吧张贴公告称因装修整改等需要暂时停业，但事实上一直在经营，该证据陈述的注销网线与达升网吧在本案中的诉讼请求没有关联性，不能证明注销网线与消防水管被截断有关。老钟叔超市向一审法院提交如下证据：1.《关于要求协调解决达升网吧消防用水报告》《给全栋业主的公开信》《致全栋业主的公开信》《会议纪要》，拟证明在达升网吧没有对消防用水设施进行维修、更换和保养的情况下，老钟叔超市已积极与有关部门及业主进行协调，解决消防用水问题。达升网吧对上述证据真实性无异议。广田公司认为其未收到上述《报告》，但曾经收到过内容相近的另一份《报告》，从其中陈述的事实可以证明截断消防用水的行为人是楼上的住户。2.《建筑消防设施维修保养委托合同》《关于达升网吧消防设施维修保养的补充要点》、广东瑞建工程有限公司的资质证明及营业执照、《建筑消防设施维修保养记录》《证明》《情况说明》，拟证明经老钟叔超市的努力，业主广田公司委托有消防资质的公司解决了消防用水问题，并每月对设施物业消防用水设施检查、维修保养，保证消防设施正常运行。达升网吧对上述证据的真实性无异议，但认为以上证据证明设施场地“增加室外胶管供水系统”，即原本的消防水管是铁管，现在只是使用胶管，完全达不到消防标准。广田公司对上述证据无异议。3.老钟叔超市就涉讼网吧开具的水费收据（2016年5月至2016年12月）及电费的缴款证明，拟证明达升网吧在收到广田公司要求其停业的函件后至接通消防用水前后仍在正常经营，直至2016年11月26日后才擅自停业。达升网吧对该证据的真实性予以确认，但认为其在2016年11月10日缴纳的电费实际上包含了9月的电费，而2016年9月达升网吧是在正常经营的，2016年10月、11月达升网吧在处理善后工作，因此有正常产生水电费；确认达升网吧已向老钟叔超市支付水费收据上记载的水费金额，证明涉讼场地的消防用水和日常用水是不一样的。广田公司对上述证据无异议，认为10月的水费比达升网吧自称正常营业的9月还高，若达升网吧只是作善后工作供客人临时进出，不可能达到与正常营业时相同的用水、用电量。4.老钟叔超市分别于2016年12月25日、12月26日向达升网吧发出的催租函。达升网吧表示未收到上述函件。广田公司对该证据无异议，认为函件内容证实了达升网吧没有因消防用水被截断而停止营业，故不能因此要求广田公司、老钟叔超市承担赔偿损失的责任。5.广东瑞建工程有限公司于2017年3月7日出具的《情况说明》，载明其公司员工于2016年11月20日到涉讼物业查看消防设施情况，具体情况如下：火灾自动报警系统能正常运行动作，室内消防栓、喷淋系统压力达到灭火要求。达升网吧认为涉讼场地室内部的消防设施一直都没有问题，出现问题的是外部消防设施，达升网吧没有义务进行处理，也不在达升网吧的控制范围以内。广田公司对该证据真实性、合法性无异议，认为喷淋系统压力达到灭火要求，故能证明达升网吧所称的现阶段因水管问题导致压力不足的陈述不属实。6.《催交水费通知》、水表记录（图片）及水电费《收据》，拟证明达升网吧的网吧于2016年12月1日至2017年4月30日仍有用水用电，且每月水费、电费与此前正常营业时期相近，可见达升网吧在此期间仍在正常经营。达升网吧对该证据的真实性不予确认，认为没有收到过上述通知和收据，也不确认该图片为涉讼承租物业2楼的水表。广田公司向一审法院提交如下证据：1.《房地产权证》《建筑工程消防验收意见书》（关于老钟叔超市建筑内部装修消防验收合格的意见、关于广州市越秀区达升网吧建筑内部装修及设置自动消防系统消防验收合格的意见），证明广田公司是涉讼物业的产权人，且该物业用作超市及网吧使用业经消防验收合格。2.《房地产租赁合同》《安全生产、消防工作管理协议书》，证明老钟叔超市承租其房屋，用途为一楼超市，二楼网吧，禁止转租，负责维修。3.达升网吧及老钟叔超市于2016年9月5日向广田公司发出的《关于要求协调解决二楼网吧消防用水的报告》，证明广田公司于该日才得知二楼转租给了达升网吧及消防水管被楼上住户截断。4.《的复函》《关于解决消防用水的报告》，证明广田公司立即跟进消防水管被截断一事的处理。5.广田公司分别于2016年9月18日、10月13日发送给钟大球及达升网吧的《函》，要求其在消防设施完善及恢复供水前暂时停止营业。老钟叔超市确认钟大球已收到上述函件。达升网吧表示没有收到，以上仅为广田公司、老钟叔超市之间的函件往来。6.《致全栋业主的公开信》，证明广田公司与楼上住户多次协调未果，发布公开信要求妥善解决。7.《会议纪要》《关于请求协助解决消防用水的报告（二）》，证明广田公司主动与楼上的住户协调及多次寻求各部门的协调，以解决消防安全隐患。8.《维修工程合同》及发票，证明广田公司在无法按原状接驳消防水管的情况下，暂时解决了消防用水问题，消防用水在2016年11月8日前已完工通水。9.《建筑消防设施维修保养委托合同》《协议书》，证明广田公司委托了有资质的消防维保单位对设施房屋的消防情况进行维护保养，该合同的权利、义务、责任全部由老钟叔超市负责。10.广田公司于2016年12月12日向钟大球发出的《复函》，钟大球已于同日签收。11．钟大球于2016年11月7日向广田公司支付涉讼长×岭×街2×号水管维修费5000元的《收款收据》，证明钟大球对消防水管临时性维修接驳承担责任。达升网吧对该证据的真实性予以确认，认为该收据是广田公司、老钟叔超市之间的往来，且可证明消防水管的维护维修的责任主体在广田公司、老钟叔超市；广田公司陈述为“临时性维修”，可见到目前为止广田公司、老钟叔超市对消防水管的问题仍没有进行根本性的维修和维护，也没有达到让达升网吧恢复作为网吧经营的消防标准。老钟叔超市对该证据的真实性有异议，认为若为真实收款，该收据原件应在老钟叔超市处而不在广田公司手上，且收据上载明的是“水管维修费”而非广田公司主张的消防水管维修接驳费；该费用为5000元，与庭审中广田公司陈述的消防水管接驳费用相差较大，故该证据与本案无关。本案审理过程中，一审法院依法致函广州市公安局越秀区分局，咨询涉讼广××路长××岭×街2×号×楼消防供水管道的相关情况，该局于2018年4月28日以穗公越函[2018]11×号函复一审法院，载明：“经现场检查，越秀区广××路长×岭×街2×号×楼外墙有蓝色塑料管市政供水管在进入二楼达升网吧室内时转接为金属水管，因达升网吧已停业，民警无法进入室内检查，故不能确定蓝色塑料市政供水管转接金属水管是否为消防用水水管。依据《消防给水及消防栓系统技术规范》第8.2.4条规定，对于室内外架空管道，应采用热浸锌镀锌钢管等金属管材”。达升网吧对该证据无异议，认为室内外的消防管道均应为金属材质，现室外的消防管道为塑料材质，明显不符合消防的验收标准。老钟叔超市对该证据无异议，但认为达升网吧作为网吧的开办经营者，是涉讼房屋消防设施的法定维修保养义务人，消防水管的安全应由达升网吧负责。广田公司对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该函没有确认涉讼房屋目前是否符合消防管道的标准，且广田公司与老钟叔超市签订租赁合同时已约定由承租方承担消防设施验收维护的责任，达升网吧在消防水管被楼上住户截断期间正常用水用电，并未停业，故该复函与达升网吧的诉讼请求不具有关联性。目前的蓝色塑料管道是在楼上住户经街道派出所多次调解拒绝按原状接回的情况下，由广田公司为保证消防用水暂时采用的。一审法院认为：达升网吧与老钟叔超市签订的《房屋租赁合同》属双方当事人的真实意思表示，没有违反强制性法律法规的相关规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。达升网吧承租房屋作网吧使用，老钟叔超市作为出租人，有责任维持房屋符合上述使用用途。2016年期间，因案外人的行为堵截了网吧的消防用水，造成消防隐患，虽然后期经维修以室外蓝色塑料管暂时恢复了消防用水的供水，但广州市公安局越秀区分局的复函明确载明，依据《消防给水及消防栓系统技术规范》第8.2.4条规定，对于室内外架空管道，应采用热浸锌镀锌钢管等金属管材，即上述蓝色塑料管道并不符合消防给水管道的相关规定，出租人老钟叔超市无法提供符合合同约定的租赁物给达升网吧使用，应承担违约责任。广田公司作为房屋业主，亦有义务保持房屋符合消防的相关规定，但其未及时有效解决房屋的消防问题，亦应承担相应的连带责任。因达升网吧与老钟叔超市签订的租赁合同约定租期至2018年3月31日届满，老钟叔超市在此之前已提起反诉要求解除《房屋租赁合同》，即不存在续租的意思表示，故上述《房屋租赁合同》于2018年3月31日因期满终止，不再履行，老钟叔超市反诉请求解除合同的主张，一审法院不作调处。达升网吧未提供证据证明已将房屋腾空交还给老钟叔超市，故对老钟叔超市反诉要求达升网吧腾空交还房屋的请求，一审法院予以支持。但达升网吧因老钟叔超市的违约行为导致无法在承租期间使用涉讼房屋，对老钟叔超市要求达升网吧支付相应时段的租金及交租违约金的反诉请求，一审法院不予支持。在《房屋租赁合同》已终止履行的情况下，达升网吧要求广田公司、老钟叔超市修复涉讼房屋二楼物业的消防供水管道，重新通过消防验收并提供相关证据文件的诉讼请求，已不存在履行基础，一审法院对此不予支持。对于达升网吧主张的经济损失问题，鉴于商业经营中存在经营成本及商业风险，达升网吧主张按照实际经营时段的纯收入计算损失，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳，但广田公司、老钟叔超市未能及时修复涉讼房屋的消防管道，确实导致达升网吧无法使用房屋而造成损失，一审法院酌情确定老钟叔超市应按每月20000元的标准赔偿达升网吧的经济损失，广田公司对此承担连带责任。结合达升网吧称其于2016年10月1日起停止对外营业，只进行善后工作，于2016年11月20日左右完全停业的陈述、水电费的产生数据、达升网吧的网吧上网经营专线于2016年12月1日起暂停使用无法访问外部等情况，一审法院认定广田公司、老钟叔超市应赔偿达升网吧自2016年12月1日起至2018年3月31日止的经济损失。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，原告广州市越秀区达升网吧将广州市广××路长××岭×街20号物业二楼房屋腾空交还给被告广州市越秀区老钟叔超市；二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市越秀区老钟叔超市向原告广州市越秀区达升网吧支付自2016年12月1日起至2018年3月31日止的经济损失（每月按20000元计付），被告广州市广田置业有限公司对此承担连带支付责任；三、驳回原告广州市越秀区达升网吧的其他诉讼请求；四、驳回被告广州市越秀区老钟叔超市的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11300元，反诉受理费4530元，由原告广州市越秀区达升网吧负担5250元，被告广州市越秀区老钟叔超市负担10580元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：2018年9月4日，达升网吧与老钟叔超市办理了场地交接，双方向本院出具《场地交接确认书》予以证明。二审期间，老钟叔超市向本院提交证据一、通知一份；证据二、快递签收单一份，证明：老钟叔超市于2018年6月28日发《通知》要求达升网吧交还租赁标的物以及支付租金或占有使用费、水费、违约金等费用；达升网吧收到《通知》后仍置之不理，继续占有使用租赁标的物，且自2016年10月起至今仍未支付租金或占有使用费、水费、违约金等费用。达升网吧质证认为其对证据的三性不予确认，该通知落款时间为2018年6月28日，至少证明在该日期前老钟叔超市从未要求收回场地。2.该通知的内容违背了一审的判决，没有任何法律效力。3.达升网吧从未收到该邮件。广田公司质证认为：该证据是老钟叔超市要求达升网吧交回涉案场地的，与其无关，不发表意见。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对广田公司、老钟叔超市上诉请求及达升网吧的答辩意见，分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从一审查明的事实可知，2016年期间，因案外人的行为堵截了网吧的消防用水，造成消防隐患，虽然后期经维修以室外蓝色塑料管暂时恢复了消防用水的供水，但广州市公安局越秀区分局的复函明确载明，依据《消防给水及消防栓系统技术规范》第8.2.4条规定，对于室内外架空管道，应采用热浸锌镀锌钢管等金属管材，即上述蓝色塑料管道并不符合消防给水管道的相关规定。为此，出租人老钟叔超市无法提供符合合同约定的租赁物给达升网吧使用，根据上述法条规定其应承担相应的违约责任。广田公司并非达升网吧所签订租赁合同的相对方，达升网吧要求其承担连带责任于法无据。一审法院认为广田公司作为房屋业主，也有义务保持房屋符合消防的相关规定，但广田公司未及时有效解决房屋的消防问题亦应承担相应的连带责任欠妥，本院予以纠正。对老钟叔超市上诉认为其就消防设施问题不存在对达升网吧的违约行为的主张，本院不予采纳。广田公司上诉请求其无须对老钟叔超市应向达升网吧承担的支付经济损失义务承担连带责任于法有据，本院予以支持。至于达升网吧主张的经济损失标准问题。鉴于商业经营中存在经营成本及商业风险，达升网吧主张按照实际经营时段的纯收入计算损失，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳并无不当，但出租方未能及时修复涉讼房屋的消防管道，确实导致达升网吧无法使用房屋而造成损失，一审法院酌情确定老钟叔超市应按每月20000元的标准赔偿达升网吧的经济损失于法无悖，本院予以维持。从一审查明的事实来看，达升网吧与老钟叔超市因消防用水被案外人截断向广田公司出具了相关的书面报告，广田公司于2016年9月9日发函要求达升网吧停止营业，故达升网吧此时已知因消防用水被截断，其已无法正常经营。在此情况下，达升网吧应及时与老钟叔超市协商解除合同，腾空退还涉案租金物业给老钟叔超市以避免双方损失扩大，但根据中国电信股份有限公司广州天河区分公司出具体的《广州市越秀区达升网吧中国电信专线使用情况说明函》显示，达升网吧的上网专线于2016年12月1日才开始暂停使用。故，在此之前2016年10月1日至2016年11月30日，达升网吧仍使用涉案物业，应依约按月43000元标准支付租金。至于达升网吧一审提交的证据并不足以证明其在前述两月期间无经营获益，且即使不能正常使用涉案物业，此期间应支付的租金亦是其网吧经营应预见的合理支出，故一审未支持老钟叔超市该部分的反诉请求不当，本院予以纠正。此后，由于老钟叔超市未能恢复提供适租的租赁物业，而达升网吧未经营亦未及时交还涉案物业给老钟叔超市至2018年3月31日合同期满，为此，双方对涉案物业闲置均存在过错，故依公平合理原则，本院认为老钟叔超市反诉请求达升网吧向其支付的租金应减半收取，即达升网吧应向老钟叔超市支付2016年12月1日至2018年3月31日止的租金按月租金21500元计付。从本案证据及当事人陈述可知，合同期满后，达升网吧至2018年9月4日腾空并交还涉案场地给老钟叔超市，故老钟叔超市一审要求达升网吧腾空交还涉案场地的诉讼请求已无须处理，达升网吧应向老钟叔超市支付占有使用费至其腾空交还涉案物业之日止（即2018年9月4日止），该占有使用费的标准亦按前述月21500元计付。对老钟叔超市超过上述费用的反诉请求，本院予以驳回。综上所述，上诉人广田公司的上诉请求与理由成立，应予支持。老钟叔超市上诉请求、理由部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百七十条第一款第一项、第三项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5652号民事判决第一、三、四项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5652号民事判决第二项为，自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市越秀区老钟叔超市向广州市越秀区达升网吧支付自2016年12月1日起至2018年3月31日止的经济损失（每月按20000元计付）。三、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市越秀区达升网吧向广州市越秀区老钟叔超市支付租金及占有使用费（其中2016年10月1日至11月30日的租金按月租金43000元计付；2016年12月1日至2018年3月31日的租金按月租金21500元计付；2018年4月1日至2018年9月4日止的占有使用费按月21500元计付。四、驳回广州市越秀区达升网吧其他诉讼请求。五、驳回广州市老钟叔超市其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费11300元，反诉受理费4530元，由广州市越秀区达升网吧负担9730元，由广州市越秀区老钟叔超市负担6100元；二审案件受理费16380元，由广州市越秀区达升网吧负担11000元，由广州市越秀区老钟叔超市负担5380元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一八年九月六日书记员  钟明丽区敏儿