上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第973号
原告（反诉被告）蔡悦。
委托代理人张峥，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海德普投资管理股份有限公司。
法定代表人王卫明。
委托代理人孙彬彬，上海汉商律师事务所律师。
委托代理人王子厚，上海汉商律师事务所律师。
原告（反诉被告）蔡悦与被告（反诉原告）上海德普投资管理股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行了审理。本案诉讼期间，被告（反诉原告）上海德普投资管理股份有限公司提起了反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。原告（反诉被告）蔡悦的委托代理人张峥，被告（反诉原告）上海德普投资管理股份有限公司的委托代理人孙彬彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）蔡悦诉称，2013年9月18日，蔡悦与上海德普投资管理股份有限公司（以下简称德普公司）签订《租赁合同》一份，约定德普公司将上海市闵行区合川路XXX号XXX室商铺，即本案系争房屋出租给蔡悦作为经营餐饮使用。合同签订后，蔡悦依约支付了相应的租金、押金，但在办理营业执照过程中被告知：（1）系争房屋的用途为住宅无法用于经营活动；（2）租赁房屋产证的权利人为上海漕河某某高科技园发展有限公司（以下简称漕某公司），该公司授权上海城某置业有限公司（以下简称城某公司）对外招商和日常经营管理工作，且该授权在委托期限为唯一、排他性授权。同时，《租赁合同》履行过程中，系争房屋所涉的公共设施未完全施工完毕，导致多次停水、停电及其他严重影响原告使用系争房屋的情形。因此，蔡悦认为，德普公司之行为已经严重违反合同约定，导致蔡悦无法正常经营，按照《租赁合同》11-1（三）的约定，德普公司应向蔡悦支付三个月租金的违约金。故蔡悦诉至法院，要求判令：1、德普公司返还蔡悦已支付的租金人民币（以下币种相同）182，643元；2、德普公司支付蔡悦违约金182，643元；3、德普公司减免蔡悦截止至2014年5月28日的租金。本案审理期间，蔡悦另增加两项诉讼请求，即要求判令：4、德普公司赔偿蔡悦物业管理费损失13，298元；5、德普公司减免蔡悦截止至2014年5月28日的物业管理费。
被告（反诉原告）上海德普投资管理股份有限公司辩称，不同意蔡悦的全部诉请。系争房屋的权利人系案外人XX公司，但德普公司有权招商签约。系争房屋是物业配套店铺，符合合同约定，合同约定办理营业执照的责任在于蔡悦，所以应由蔡悦承担办证相应的责任。蔡悦主张的违约依据是合同约定的根本违约之情况，但蔡悦装修后就实际使用系争房屋经营至今，故其主张违约责任的前提条件不成就。蔡悦至今没有证明未办出营业证照的原因在于德普公司，故蔡悦的诉请依据与事实不符。鉴于目前蔡悦仍拖欠租金，故提起反诉，要求判令：1、蔡悦向德普公司支付自2014年2月23日起至2014年5月22日止的租金188，252元；2、蔡悦向德普公司支付自2014年2月23日起至蔡悦实际支付租金188，252元之日止，以188，252元本金，按照日千分之三标准计算的滞纳金。庭审中，德普公司明确，反诉诉讼请求第一项包括了蔡悦应于交付2014年2月23日起至2014年5月22日止的租金时，需补足的自2013年11月23日起至2014年2月22日止的租金中，暂定面积与实测面积间的租金差价2，804元。
经审理查明，包括本案系争房屋在内的上海市闵行区合川路XXX号等房屋的权利人系案外人漕河泾公司。其中，合川路XXX号共四层，原102室建筑面积628.06平方米。现根据实际经营需求，已将102室划分为三间，划分后的房屋标号分别为104、105、106室。其中，104室即本案系争房屋。
2013年7月5日，案外人XX公司、城某公司与德普公司共同签署《授权委托书》一份，载明，“上海漕河某某高科技园发展有限公司拥有万源新城社区配套商业房屋（合川路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX-
XXX楼及2850号1-4楼）完全产权，现授权委托上海城某置业有限公司按照双方于2013年6月21日签署的《房屋租赁合同》的规定开展XX新城社区配套商业项目的对外招商和日常经营管理工作。……委托期限：2013年7月5日至2023年7月30日止。该授权在委托期限为唯一、排他性授权，但如果《房屋租赁合同》变更或终止，上海XX开发区高科技园发展有限公司有权调整或终止该授权。”同年7月8日，城某公司与德普公司签订《合作函》，载明，“上海城某置业有限公司因与上海德普投资管理有限公司均隶属上海XX置业有限公司地产集团旗下，现上海城某置业有限公司承租上海漕河某某高科技园发展有限公司万源新城社区商业配套项目，鉴于上海德普投资管理股份有限公司已经有较为成熟的商业运营团队，经商议，上海城某置业有限公司同意授权上海德普投资管理股份有限公司共同合作相关万源新城社区商业配套项目的策划、招商、推广、租赁合同签订以及今后的日常运营管理工作。”事后，案外人漕河泾公司与德普公司另行签署《授权书》一份，载明，“上海漕河某某高科技园发展有限公司拥有产权的万源新城社区配套商业房屋（合川路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX-
XXX楼及2850号1-3楼），已授权委托上海城某置业有限公司按照《房屋租赁合同》的规定开展万源新城社区配套商业项目的对外招商和日常经营管理工作。……委托期限：2013年7月5日至2023年7月30日止。现经上海城某置业有限公司申请，我司研究决定，同意将上述商业房屋的招商与经营管理权转移给上海德普投资管理股份有限公司，授权范围同上，委托期限为：2013年7月15日至2023年7月30日止。如双方签署的《房屋租赁合同》终止，则本授权书同时终止。此授权书签定后，我司签发给上海城某置业有限公司的授权委托书即时终止。”
2013年9月18日，德普公司（甲方、出租方）与蔡悦（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，由蔡悦租赁德普公司位于上海市闵行区合川XX商铺，即本案系争房屋。该合同1-2条约定，“该房屋租用建筑面积为339.25平方米（该面积为双方签约的暂定面积）。双方同意：签约后甲方将另行委托有资质的测绘单位进行现场实地测量，最终计算租金的面积以测绘报告面积为准。对于测绘面积、不论与其他测量面积或与建筑面积、自用面积或其他算法的面积是否有出入，均以测绘面积为准。”1-3条约定，“该房屋用途为餐饮，房屋类型为商业，结构为框架。该房屋的平面图见本合同附件（一）。”3-1条约定，“该房屋的租赁期自房屋交付之日起5年（计60个月）”，3-2条约定，“该房屋的免租装修期自房屋交付日起2个月。免租装修期不包括在租赁期内。免租装修期内免收租金，但乙方仍须按本合同的规定交纳免租装修期间的物业管理费和水费、电费、煤气费及使用该房屋所发生的一切其他费用……”4-1条约定，“该房屋的交付日期为2013年9月23日。”5-2条约定，“在租赁期内，乙方按照5.9元／平方米／天向甲方支付该房屋的租金。自第3个租赁年度起，租金每年在前一年度的租金标准基础上递增5%，第5个租赁年度起，租金每年在前一年度的租金标准基础上递增8%。”5-3条约定，“本合同签订之日即支付2013年11月23日至2014年2月22日的首期租金，计人民币182，643元。以后每叁个月支付一次、每次支付3个月租金，应于租金到期之日前5天支付，先付后用。首期租金以暂定面积为计算依据，第二期以后的租金计算标准均以实测面积为准；暂定面积与实测面积之间的差价在第二次租金支付时多退少补。”5-4条约定，“付款日期若遇星期六、日或国家法定假日，则付款期限提前至假日前最后一个工作日。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按到期未付租金、物业管理费的0.3%支付滞纳金。”7-1条约定，“……物业管理费标准为每月每平方米（建筑面积）人民币12元，按季度支付，计人民币12，213元。自本房屋交接之日开始计算物业管理费，乙方须向物业缴纳。……”11-1（三）条约定，“因甲方原因导致乙方无法实际使用租赁房屋从事餐饮经营活动的，视为甲方严重违约。甲方应向乙方支付三个月租金的违约金，给乙方造成的损失，如违约金不足抵付损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。”该合同附件三为“房屋交接书”，蔡悦于2013年9月23日签字确认，德普公司已向其交付本案系争房屋。同年9月25日，蔡悦至案外人上海锦某物业管理有限公司（以下简称锦某公司）办理系争房屋入驻装修手续，并于同年12月27日开始营业。
2013年10月9日，蔡悦向德普公司支付房屋租金182，643元。同年10月14日，蔡悦向案外人锦龙公司支付2013年9月23日至12月31日的物业管理费13，298.60元。
2013年12月17日，上海泓某测绘服务有限公司受德普公司委托，对包括本案系争房屋在内的上海市闵行区合川路XXX号等房屋进行测量，并出具《房屋建筑面积测量报告书》。经测量，本案系争房屋实测的建筑面积为344.46平方米。
2014年3月10日，蔡悦委托代理人向德普公司发送《律师函》称，蔡悦在办理营业执照过程中被告知：（1）系争房屋的用途为住宅无法用于经营活动；（2）租赁房屋产证的权利人为漕河泾公司，该公司授权城某公司对外招商和日常经营管理工作，且该授权在委托期限为唯一、排他性授权。德普公司的行为严重违反合同约定，致使合同无法实现，蔡悦有权解除合同并要求赔偿损失。蔡悦要求德普公司于收到律师函后3个工作日内与蔡悦或其委托代理人联系解决相关事宜。该《律师函》于同年3月13日送达德普公司。同年4月11日，蔡悦委托代理人再次向德普公司发送《律师函》称，德普公司于收到2014年3月10日《律师函》后并未答复，现蔡悦已经提起诉讼并进入诉前调解阶段，现通知德普公司提供系争房屋用途为非居住的产权证明以及德普公司合法出租系争房屋的证明文件。该《律师函》于同年4月16日送达德普公司。
另查明，蔡悦确于本案系争房屋内开设商户名为XX’spizza的店铺，并实际进行经营活动。蔡悦于2014年7月8日已完成上述商户的工商登记手续。
又查明，据沪房地闵字（2014）第001362号《上海市房地产权证》的登记信息显示，合川路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号，万源路XXX号、XXX号房屋权利人为案外人漕河泾公司。土地状况项下，用途登记为“住宅”；房屋状况项下，建筑面积登记为“24，070.46”，幢号、室号或部位、用途等均登记为“详见登记信息”。而本案系争房屋之相关登记信息显示，“幢号2908号，部位102室，建筑面积628.06，房屋类型店铺，房屋用途店铺，房地产权证号闵XXXXXXXXXX”。
再查明，2013年12月2日，案外人上海衫某餐饮管理有限公司于上海市闵行区合川路XXX号201室登记成立。
上述事实，由蔡悦提供的蔡悦与德普公司于2013年9月18日签订的《租赁合同》，《上海市房地产权证》（沪房地闵字（2014）第XX号），漕河泾公司、城某公司与德普公司于2013年7月签署的《授权委托书》，蔡悦的委托代理人分别于2014年3月10日、4月11日向德普公司发送的《律师函》及邮寄送达凭证，中国XX银行于2013年10月9日出具的《记账凭证》，案外人锦某公司于2013年10月14日出具的物业管理费发票；德普公司提供的漕河泾公司与德普公司签署的《授权书》，《上海市房地产登记簿》（NoXXXXXXXXXXXX），系争房屋现场照片，案外人锦龙公司XX新城小区管理处于2014年5月28日出具的《证明》，案外人上海衫某餐饮管理有限公司提供的《企业法人营业执照》，城某公司与德普公司于2013年7月8日签订的《合作函》，案外人锦龙公司万源新城小区管理处于2014年6月9日出具的XX’spizza在2013年10月-2014年5月期间的水电费清单，商户名为“艾某”的消费单、签购单以及网络经营广告，漕某公司提供的《房屋划分说明》，上海泓某测绘服务有限公司于2013年12月17日出具的《房屋建筑面积测量报告书》，以及当事人的陈述等证据证明。
本院认为，蔡悦与德普公司于2013年9月18日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现蔡悦以德普公司未能提供适格房屋与文件，致使其无法办理营业执照为由，拒绝支付租金并要求返还已付租金。故本案的争议焦点在于：一、是否系德普公司之原因导致蔡悦未能办理营业执照，因而德普公司构成违约应承担相应责任；二、蔡悦是否应当支付租金与滞纳金，以及租金与滞纳金具体的计算方式与标准。
关于争议焦点一，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。蔡悦主张系德普公司之责任导致其未能办理营业执照，其必须就该主张提供确实而充分的证据加以证明。本案中，蔡悦提供了《上海市房地产权证》、《授权委托书》等证据，用以证明系争房屋用途系住宅，且城某公司为系争房屋的排他授权管理方，德普公司不具备签订合同的资格，因而导致其未能顺利办理营业执照。但鉴于：一是从系争房屋办证的责任主体来看，蔡悦并未提供证据证明营业执照未能及时办理的具体原因，以及导致该原因的具体责任分担。恰恰相反，办理营业执照的主要义务与责任主体系承租人蔡悦，其应当就办理证照过程中所需的文件进行必要的检索、核对与取得。作为出租人的德普公司仅负有辅助性的配合义务，且其配合义务之主要内容基于蔡悦的主张、要求与通知。对此，蔡悦亦未能进一步提供证明已向被告提出相关要求与具体文件，而德普公司拒绝协助配合的证据。二是从系争房屋性质与实际使用情况来看，沪房地闵字（2014）第XX号《上海市房地产权证》的登记信息明确显示，系争房屋所在的幢号、室号或部位、用途等均“详见登记信息”，而系争房屋公示的登记信息显示，其房屋类型为店铺，房屋用途为店铺，符合双方《租赁合同》约定的目的与用途。蔡悦与德普公司签订《租赁合同》后，实际使用系争房屋，进行经营活动，并非蔡悦所称的“住宅”类型与用途；且系争房屋登记信息可通过公开渠道查询获取，作为办理营业执照责任主体的蔡悦应当予以查询确认。三是从系争房屋管理经营权限来看，案外人漕河泾公司、城某公司与德普公司于2013年7月期间，对包括本案系争房屋在内的上海市闵行区合川路XXX号等房屋的管理使用权限均作出了约定，德普公司具有对外签约出租等经营权限，而蔡悦与德普公司于2013年9月18日订立《租赁合同》，随后申请办理营业执照，不存在蔡悦所称城某公司为系争房屋的排他授权管理方，德普公司不具备签订合同资格的情况。因此，蔡悦未能提供确实充分的证据证明，其未能办理营业执照的原因系德普公司之责任，故其据此要求德普公司承担违约责任、返还租金并减免租金至2014年5月28日的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，德普公司作为出租方，应当提供符合双方约定的租赁房屋，并确保租赁的房屋处于正常的可使用和安全的状态。蔡悦作为承租人，应当依约使用系争场地并按时支付租金。在德普公司基于《租赁合同》已经提供了符合合同约定的房屋，且蔡悦接收房屋并实际装修、使用的情况下，蔡悦理应按约支付相应的租金。本案中，《租赁合同》对租金的计算标准与支付方式进行了约定，即“每3个月支付一次、每次支付3个月租金，应于租金到期之日前5天支付，先付后用，付款日期若遇星期六、日或国家法定假日，则付款期限提前至假日前最后一个工作日；首期租金以暂定面积为计算依据，第二期以后的租金计算标准均以实测面积为准，暂定面积与实测面积之间的差价在第二次租金支付时多退少补”，双方对此均签字确认，应当承担相应的责任。因此，德普公司要求蔡悦支付第二期自2014年2月23日起至2014年5月22日止的租金，并补足第一期自2013年11月23日起至2014年2月22日止租金中暂定面积与实测面积间的差价，于法有据，本院予以支持。关于租金的计算标准，德普公司要求蔡悦取整支付，系对其权利的合法处分，本院予以准许。第一期租金暂计的建筑面积为339.25平方米，而系争房屋实测建筑面积为344.46平方米，按5.9元／平方米／天的计算标准，蔡悦应补缴第一期自2013年11月23日起至2014年2月22日止的租金2，804元（344.46平方米-339.25平方米=5.21平方米，5.9元／平方米／天×365天÷12个月×5.21平方米×3个月=2，804.93元，取整为2，804元），以及自2014年2月23日起至2014年5月22日之日止的租金185，448元（5.9元／平方米／天×365天÷12个月×344.46平方米×3个月=185，448.65元，取整为185，448元），故蔡悦共应支付德普公司截止至2014年5月22日的租金188，252元。对于德普公司提出的滞纳金主张，由于双方对于第二期及以后各期租金计算所依据的实际建筑面积需由德普公司进行委托测绘，实际处于不确定状态，而德普公司未能提供证据证明，在蔡悦应支付第二期租金之前，已经正式告知其具体的租金计算依据与应付款金额，故蔡悦暂未支付租金之行为显属合理，故对于德普公司要求被告支付滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，蔡悦与德普公司签订的《租赁合同》合法有效。现德普公司要求蔡悦支付截止至2014年5月22日的租金，于法有据。蔡悦应当向德普公司支付截止至2014年5月22日的租金共计188，252元。嗣后，由双方继续依约履行。关于蔡悦提出要求德普公司赔偿物业管理费损失13，298元，以及要求德普公司减免蔡悦截止至2014年5月28日的物业管理费的诉讼请求，一方面提供物业管理并收取物业管理费的主体并非德普公司，而系案外人锦某公司，蔡悦与德普公司之间并未对物业管理事宜形成权利义务关系；另一方面，德普公司于2013年9月23日已将系争房屋交付蔡悦使用，蔡悦已实际占有使用至今，理应支付物业费用，因此，并不存在物业管理费损失。故蔡悦要求德普公司赔偿物业管理费损失并减免截止至2014年5月28日物业管理费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）蔡悦于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）上海德普投资管理股份有限公司自2013年11月23日起至2014年2月22日止按面积差需补交的剩余租金人民币2，804元，以及自2014年2月23日起至2014年5月22日止的租金人民币185，448元，共计人民币188，252元；
二、驳回原告（反诉被告）蔡悦的全部诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）上海德普投资管理股份有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费减半收取计人民币3，389.64元，由原告（反诉被告）蔡悦负担；案件反诉受理费减半收取计人民币2，434.69，由原告（反诉被告）蔡悦负担1，217.35元，由被告（反诉原告）上海德普投资管理股份有限公司负担1，217.34元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 章国栋
二〇一四年八月十一日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。