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广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字3410号
上诉人（原审原告、反诉被告）：罗志伟，住广州市海珠区。
委托代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：范锦清，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东宏德科技物业有限公司，住所地：广州市海珠区信裕路柏信街7号。
法定代表人：张朝德，总经理。
委托代理人：罗旭明，广东环球经纬律师事务所律师。
原审原告：罗嘉欣，住广州市海珠区。
委托代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：范锦清，广东红棉律师事务所律师。
上诉人罗志伟因与被上诉人广东宏德科技物业有限公司（下简称宏德公司）、原审原告（反诉被告）罗嘉欣物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年9月30日，广州市越秀区开发物业管理公司（甲方）、广东华银物业管理有限公司（乙方）及广州市越秀区城市建设开发有限公司（丙方）签订《承包协议》，约定承包方式：甲方将其所有的物业管理项目交由乙方进行经营；承包期限为自2006年10月1日开始至丙方改制相关事项终结并完成工商登记变更手续止；乙方承包前（即2006年10月1日前），甲方企业所发生的一切债权债务由甲方享有或承担，乙方承包后（即2006年10月1日后），甲方企业所发生的一切债权债务由乙方享有或承担等等。
2007年10月12日，广东华银物业管理有限公司经工商部门核准名称变更为宏德公司。
2010年2月11日，广州市越秀区城市建设开发公司（甲方）与宏德公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方同意将棠溪小区等物业小区交由乙方提供物业管理服务，物业管理期限自2010年3月1日起至2013年2月28日止。2013年1月30日，广州市越秀区城市建设开发公司（甲方）与宏德公司（乙方）签订《协议》，约定将前述的《物业管理服务合同》中的管理期限变更为“合同期满后，相关楼宇业主委员会还未依法（分别）成立的，或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同未生效的，本合同自然延续，至新聘物业管理企业物业服务合同生效并接管时止。”
宏德公司一直为涉案房屋所在的棠溪小区提供物业管理服务，并以每月每平米0.55元向住宅用户收取物业管理费。
罗志伟、罗嘉欣是广州市白云区广花三路合益一街17-19号101房（建筑面积748.9平方米，规划用途：住宅，下简称101房）、102房（建筑面积21.98平方米，使用性质：自行车库，下简称102房）、103房（建筑面积135.28平方米，使用性质：自行车库，下简称103房）的业主，已于2010年核发房地产权证。2013年，罗志伟、罗嘉欣对上述房屋进行装修，其中由罗志伟、罗嘉欣出资维修更换了位于一楼的小区公共排污管道，工程完工后，罗志伟、罗嘉欣已将上述房屋出租给小学使用。罗志伟、罗嘉欣在装修施工前已取得宏德公司发出的《施工许可证》。2013年5月23日，宏德公司曾在小区张贴《关于更换一楼主排污管的意见征询》，号召业主集资用于更换一楼老化的排污排粪主管道。之后，集资未果。罗志伟、罗嘉欣提供收据等，拟证明其因维修更换公共管道垫付了维修费共计77445.39元。对该项费用，宏德公司不予确认。
罗志伟、罗嘉欣之前一直按每月每平方米1.5元向宏德公司支付物业管理费，但至今未交101房自2013年4月至2014年6月管理费16850.25元、102房自2013年1月至2014年6月的管理费593.46元、103房自2013年1月至2014年6月的管理费3652.56元（均按每月每平方米1.5元计算）。
另查明，宏德公司是具有一级资质的物业管理法人单位。涉案小区未成立业主委员会。
罗志伟、罗嘉欣于2014年5月19日向原审法院提起本案诉讼，请求判令宏德公司赔偿罗志伟、罗嘉欣垫付的维修费77445.39元及宏德公司承担本案诉讼费。
被上诉人宏德公司在原审中辩称并反诉称：宏德公司没有同意罗志伟、罗嘉欣维修，也没有约定由宏德公司承担该费用，罗志伟、罗嘉欣的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。罗志伟、罗嘉欣擅自改变涉案房屋的用途，将住宅、自行车库改为出租给小学使用，未依法办理消防验收等手续，存在安全隐患，要求罗志伟、罗嘉欣补办有关审批手续。罗志伟、罗嘉欣至今拖欠物业管理费，经催交未果，因罗志伟、罗嘉欣将房屋用作商业用途，故管理费应按每月每平方米1.5元计算。据此反诉请求判决：1、罗志伟、罗嘉欣支付101房自2013年4月至2014年6月管理费16850.25元、102房自2013年1月至2014年6月的管理费593.46元、103房自2013年1月至2014年6月的管理费3652.56元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至清偿之日止；2、本案诉讼费由罗志伟、罗嘉欣负担。
罗志伟、罗嘉欣对宏德公司的反诉请求答辩称：不同意宏德公司的反诉请求，理由是：1、宏德公司进驻小区进行物业管理是不合理、不合法、无效的行为。宏德公司没有通过合法途径取得物业管理权。2、宏德公司物业管理收费没有合法标准，管理费的收费标准没有经物价部门审批，也没有合理的依据。3、因双方没有物业管理合同，也没有事实上的物业管理，对物业管理费的收取没有约定时间，所以罗志伟、罗嘉欣不应该交纳所有的利息或滞纳金。
原审法院认为：宏德公司具有提供物业服务的资质，其接受开发商的委托对棠溪小区进行物业管理属于前期物业服务，在棠溪小区至今未成立业主委员会的情况下，该协议对包括罗志伟、罗嘉欣在内的小区业主有约束力。现宏德公司提供物业管理服务，罗志伟、罗嘉欣事实上亦享受了相应的服务，根据权利义务相一致原则，应向宏德公司支付物业管理费。罗志伟、罗嘉欣之前一直是按每月每平方米1.5元支付管理费，且事实上罗志伟、罗嘉欣已改变房屋用途出租收益，故宏德公司反诉要求罗志伟、罗嘉欣按每月每平方米1.5元支付涉案房屋欠交的物业管理费，并从起诉之日起计付利息损失合理合法，予以支持。
关于罗志伟、罗嘉欣的诉讼请求。罗志伟、罗嘉欣对小区公共管道进行过维修更换属实，但罗志伟、罗嘉欣提供的证据不充分，并不足以证明其垫付维修费确实为77445.39元。退一步讲，即使该费用属实，但罗志伟、罗嘉欣无举证证明其垫资维修更换公共管道已经过大部分业主同意或授权或已与宏德公司约定该费用由宏德公司负担。况且，罗志伟、罗嘉欣在诉讼中亦陈述原约定该项费用是业主集资承担的，但宏德公司经征询业主意见后，结果是业主不同意集资维修。综上，罗志伟、罗嘉欣要求宏德公司承担上述维修费用无法律依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年7月15日作出判决：一、于本判决生效之日起五日内，罗志伟、罗嘉欣向广东宏德科技物业有限公司支付101房自2013年4月至2014年6月管理费16850.25元、102房自2013年1月至2014年6月的管理费593.46元、103房自2013年1月至2014年6月的管理费3652.56元，并支付利息（利息以上述管理费为本金，自反诉之日即2014年6月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止，以本金为限）；二、驳回罗志伟、罗嘉欣的诉讼请求。本案本诉受理费868元、反诉受理费164元，由罗志伟、罗嘉欣负担。
判后，罗志伟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，罗志伟是为宏德公司垫付维修费。罗志伟维修的部位并非只有小区的公共排污管道，另外还包括化粪池改造及连接管道更新和路面修复并垫付费用77445.39元。罗志伟对该工程款的证据提供了照片和视频及施工队的收据。如果不能充分证明造价的话，法官可以行使释明权，要求罗志伟申请造价鉴定，因开庭前宏德公司对罗志伟的造价金额一直没有提出反驳也没有相反证据，因此维修费是可以最终证明的。罗志伟的垫付不可能是要求所有业主集资分担，实际是为宏德公司垫付，这一点从施工许可证的发放日期是2013年5月22日之前，而宏德公司是在2013年5月23日在小区内发布“关于更换一楼主排污管的意见征询”通知小区业主为此集资的事实来反映。没有宏德公司的同意，罗志伟不可能私自施工。最重要的是，罗志伟的每个施工行为都得到的宏德公司认可，互相协商才进行，罗志伟提交的证据第32页证明抽化粪池（排污管延伸工程）费用7000元就得到宏德公司的盖章同意，罗志伟提交的证据第19页反映宏德公司的物业员工陈某在称量卖废旧排污管并代收款2332元。从罗志伟提交的光盘也很明显能看出，管理处黄主任面对电视台记者的提问很直接地称，化粪池的改造施工是管理处同意的。除了施工人员是宏德公司选派外，施工材料的定价都要征得宏德公司同意，双方之前也有约定以管理费抵扣维修费。另外，宏德公司提交的“关于更换一楼主排污管的意见征询”上业主的反对签名是2014年5月间倒签的；二、原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。《广州市物业管理办法》第20条规定，“物业管理公司应当提供下列服务内容：（一）建筑物及其附属共用设施、设备、场地的使用管理、维修养护、巡视检查”。宏德公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》第一条也同样约定宏德公司要对公共区域的设施进行维修，但是宏德公司并没有做到。罗志伟作为业主，如果不是为宏德公司垫付的话，也有权要求宏德公司赔偿维修费损失。同理，罗志伟对排污管延伸的化粪池和一楼天面维修的费用也要由宏德公司赔偿。非但如此，宏德公司对小区基本的维修和养护根本没有尽责，如今完全是靠诉讼收取管理费，全体业主拒交管理费；三、宏德公司无权收取管理费。首先，宏德公司作为前期物业管理企业，最早于2006年9月30日从广州市越秀区开发物业管理公司转包而来，2010年3月1日直接从广州市越秀区城市建设开发公司委托取得物业管理权，以上前期物业合同都没有约定收费标准和期限。其次，宏德公司此前对住宅按0.55元每平方米收取管理费，但是反诉中要求按1.5元每平方米收取，违反了《广东省物业管理条例》第三十七条及《广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》第八点的规定。另外，《广州市住宅物业服务收费参考标准》将住宅物业服务分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务。宏德公司虽然在原审庭审中举证其提供了某些少的可怜的物业服务，但是很明显对本案物业共用部位公用管道维修都长期怠于修理，明显构成违约。基于宏德公司没有对前期物业管理向政府备案批准、无权单方变更收费标准、物业管理公司服务违约要承担违约责任（减少收费标准），罗志伟有权拒交和少交物业服务费用。最后，宏德公司也没提供证据证明罗志伟的房产位于其所在的物业管理区域。综上，罗志伟上诉请求撤销（2014）穗云法民四初字第546号民事判决，改判宏德公司赔偿罗志伟垫付的维修费77445.39元，并判令本案一、二审诉讼费由宏德公司承担。
被上诉人宏德公司答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，罗志伟的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决。首先，因为历史原因，涉案小区的发展商和小区业主都没有缴纳维修基金。涉案小区楼龄将近三十年，很多设施已陈旧，依照相关法律规定，如果更换公共设施，费用应当由小区业主公共分摊并且得到小区业主同意。罗志伟购买的三套房屋中，一套是住宅，两套是自行车库，罗志伟为了将房屋装修用作学校，可能在装修过程中更换了一些公共设施，该更换费用应当由整栋楼的全体业主分摊。罗志伟装修房屋是用作学校，但没有经过消防验收，是非常危险的。而且，罗志伟更换设施主要为了学校使用，现在要求宏德公司垫付该费用，根本没有事实和法律依据。其次，在罗志伟装修涉案房屋期间，宏德公司也咨询过全体业主是否同意更换设施，也做了报价，但业主都不同意更换，也不同意出资，有些业主甚至还向电视台举报了罗志伟的违法装修行为。所以，罗志伟要求宏德公司垫付是无理的。再次，宏德公司自2008年开始就对涉案小区不交管理费的业主进行起诉，广州市白云区人民法院和广州市中级人民法院都曾作出判决，判决业主向宏德公司缴纳管理费，因为业主已经享受了宏德公司提供的物业服务。宏德公司的服务内容是日常的清洁与设施维护，但不包括设施的更换。宏德公司每个月还要垫付公共水电费的支出，并没有要求业主分摊。清洁费用除了要支付员工工资，还要支付街道的清洁垃圾费，而业主支付的管理费都不足以给付垫付费用，更何况是员工工资。最后，罗志伟在装修涉案房屋之前对三套房屋都有缴纳物管费，即事实上已确认接收宏德公司对涉案小区的管理。
原审原告罗嘉欣述称：同意罗志伟的上诉意见。
二审过程中，罗志伟向本院提交以下证据材料：1、图片和短信，拟证明：罗志伟的维修行为实际上是宏德公司的维修行为，费用应该由宏德公司承担；2、出租发票和证明，拟证明：罗志伟已向出租屋管理部门办理备案手续，涉案房屋的消防系由承租人申报；3、施工人梁威强出具的证明，拟证明其是受宏德公司指派进行维修；4、承租人出具的证明，拟证明涉案房屋系作为小学生住宿使用，用途仍然是住宅。对此，宏德公司发表如下意见：一、罗志伟提交的证据不属于二审新证据；二、对图片及短信的三性均不予确认。对出租税发票的真实性予以确认，但与本案无关；三、落款日期为2014年10月24日的施工人出具的证明，属于宏德公司与梁威强的另案合同关系，与本案无关；四、落款日期为2014年7月2日的承租人出具的证明也与事实不符。事实上，涉案房屋的承租人明日之星学校将涉案房屋打通使用，白天作教室，晚上住宿。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：《物业管理条例》第十一条第五项及第七项、第五十四条第二款规定，“下列事项由业主共同决定：（五）筹集和使用专项维修资金；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。因此，对于涉案房屋所属物业服务区域的共用设施，宏德公司虽负有维护义务，但其更换属于涉及全体业主共同管理权利的重大事项，应当由全体业主共同决定，其中的费用亦应当由全体业主负担。宏德公司为包括涉案房屋在内的涉案小区提供了事实上的物业服务，对于涉案排污管道的维修事宜，依据罗志伟的陈述以及申请出庭作证的证人证言，宏德公司曾就是否维修向全体业主征询意见，并联系具体施工单位进行维修，即宏德公司已尽到了物业服务企业的义务，罗志伟亦确认涉及全体业主共用设施的维修费用最终应当由全体业主负担。罗志伟要求宏德公司在尚未取得全体业主同意并筹集相应费用的情况下对此先予垫付缺乏合同依据和法律依据，故原审判决驳回罗志伟的诉讼请求并无不当，应予维持。
综上，罗志伟的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1736元，由上诉人罗志伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年十二月十二日
书记员 王 健