北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0106民初10092号
原告：王征，男，1985年4月3日出生，汉族，住北京市石景山区。
被告：黄秋萍，女，1976年8月21日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：屈新峰，北京市凯亚律师事务所律师。
王征与黄秋萍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王征，黄秋萍的委托诉讼代理人屈新峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王征向本院提出诉讼请求：判令1.黄秋萍退还王征房屋租赁押金16500元；2.黄秋萍退还王征未使用房屋期间的租金7983.87元；3.黄秋萍赔偿王征因提前解除合同造成的实际损失88993.80元；4.黄秋萍赔偿王征提前解约的违约金16500元；5.由黄秋萍承担本案诉讼费用。事实与理由：王征与黄秋萍于2016年4月5日续签《房屋租赁合同》，约定王征继续租赁黄秋萍位于北京市丰台区怡海花园小区103号的房屋，租金每月16500元（年付），押金16500元，租赁期限为2016年4月29日至2018年4月28日；当日王征给付了黄秋萍198000元。王征租赁黄秋萍房产用于开设儿童画室，至今已经营3年，2017年2月13日黄秋萍电话告知王征打算出售房子，已将房源信息挂到中介网上，会安排中介带人来看房子，并要求王征立即搬走，未搬出期间必须配合中介看房，2017年2月至4月期间因中介公司频繁带客户看房子，影响了王征的工作，被逼无奈王征只好另找房子，因新址需要放味王征就与黄秋萍协商5月中旬搬走，2017年4月29日在黄秋萍要求下，王征支付了5月份整月的租金16500元；2017年5月17日王征与黄秋萍交接了房子，但黄秋萍无故拖欠王征押金165000元和剩余2017年5月18日至5月31日的租金至今，并且因地址搬迁造成王征的经济损失88993.80元；另外王征后来发现黄秋萍在王征未搬走前又与另一家培训机构签订了租赁合同，并提高了租金，所以黄秋萍是以中介看房方式干扰王征经营，从而迫使王征搬离。
黄秋萍辩称，王征意图谋取不当利益，所述均不是事实，首先本案双方争议的房屋租赁合同是王征从别人手里转租而来，并非续签，但是后面双方又重新签订了租赁合同；其次王征关于他被强令立即搬出和必须配合中介看房的叙述不是事实，没有中介频繁地看房，是王征主动提前提出的不继续租房；再次王征在未恢复房屋原状的情况下弃租，因王征把租赁房屋改了格局，空调也损坏了，王征留言让黄秋萍自己修复，费用由王征承担，但至今王征没有负担这笔费用；还有王征违法使用租赁房屋，租赁房屋是居住用途，但王征用来进行商业经营；最后王征提前解除合同，没有按时交纳第二年的租金，后来也只交了一个月；综上王征构成根本违约，不同意王征的诉讼请求。
本案经审理认定事实如下：2016年4月5日黄秋萍（出租人、甲方）与王征（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将北京市丰台区怡海家园103号房屋的合法拥有者，甲方同意将此承租单元在良好状态下出租给乙方，承租区域只可作为在怡海花园物业管理公司及工商部门规定范围内的用途；租赁期为两年，自2016年4月29日起至2018年4月28日止；第一年租金16500元/月，第二年租金16500元/月，第一年、第二年租金采取押一（即租赁保证金）年付，租金支付的方式：首期租金应于签约之日起当日内，及2016年4月5日之前支付，共计198000元；乙方应在每付款期到期日前七日向甲方支付下期租金；自本租约签订之日起，即于2016年4月5日前乙方应向甲方缴付16500元作为租赁保证金；在乙方全部履行本租约各项条款、规定和条件的情况下，并且乙方交还所租房屋并交清所欠的一切费用后（包括水、电、气及电话等费用后）甲方将于乙方退房之日起10天内退还乙方租赁保证金；本案租约的修改和变更或对其附件的修改和变更只可通过的双方和双方授权的代表签署中文书面协议进行。合同签订当日王征向黄秋萍支付了1年租金198000元和押金16500元，后又于2017年4月29日支付了1个月租金16500元。2017年5月17日王征将上述租赁房屋的钥匙交还了黄秋萍，双方办理了交接。
王征与黄秋萍的微信聊天记录，内容显示主要有：2017年2月13日王征“黄姐，临时有些事耽搁了，您能和中介说一声，一点钟行不”；黄秋萍“好的”。3月2日王征“周一周二一点半到三点，周三到周五的话十点半到下午三点之前。周六日不要来”；黄秋萍“好的，谢谢”。3月27日王征“黄姐，我们商量了一下，还是搬走吧，之前您说卖房子的时候，我们也在附近找了找，以备不时之需，刚刚那边也打电话给我，我们考虑了一下，还是搬吧，不过那边进场装修加上散味估计也要段时间，所以我不确定四月底能否搬，如果搬不了，希望您能给我们延迟半个月左右，我给你付延迟搬家的费用行不”；黄秋萍“我们商量一下看看是否可以给你延迟时间”；王征“好”。3月30日王征“前台李老师那边，说了”；黄秋萍“好的，明天早上去拿”；王征“明天下午一点半上班”；黄秋萍“好的”；王征“到晚上七点多”；黄秋萍“好的，谢谢你”。4月8日王征“黄姐，我们这边能否延迟半个月到五月中旬？给您添麻烦了”；黄秋萍“抱歉！现在不能回复你，要看下个租户的时间，另外你搬走的时候需要把房子里的东西全部修好，谢谢”；王征“属于我们责任的我们会修好。到时候再和您沟通详细情况”；黄秋萍“还有你需要把搭建的东西全部恢复原来的样子”；王征“这个我会找李晶”；黄秋萍“我不参与你们的事，你搬走的时候需要恢复好交付给我就可以了”。4月29日王征“黄姐，您那个卡号尾号是0245吧？之前搬家，那个合同不知道放哪个袋子里，一直没找到，后来在银行纪录里找到了这个卡号，是不是？确定了给您转”；黄秋萍“是”。5月16日黄秋萍“你和英语的老板联系一下办理交接”；王征“联系了”。5月18日王征“黄姐，下午我把电卡给她们送去。剩下的房费和押金核实退还给我们啊”；黄秋萍“我出差23号回去，你算好了发给我”。……5月24日黄秋萍“1.厨房的柜门掉了和水龙头和厨房灯2.衣柜的推拉门不好用3.厕所淋浴漏水4.主卧没门，地插盖不上，小卧层窗台坏，灯无罩，灯管缺少5.大卫，柜子无把手6.小卧房间门坏7.客厅窗户玻璃因打空调孔裂坏8.卧室空调不制冷9.客厅壁插外露10.所有空调加氟清洗。交接日期5月17日。王老师这是那个现在的住户给我发的这个刚刚给我发的这个短信。然后那个你尽快两天之内吧，你尽快安排人过来维修，……你如果没有收的话我就自己安排人修到时候费用我直接从你的这里面扣掉好吗，我上次跟你说的你根本就没有给我维修，……”；王征“5.16号早晨我们已经把钥匙啥的给你们阿姨了，卫生是你说你找人做，不用我们管了”；黄秋萍“啥都别说了，你就给我把这些东西清单上东西赶紧给我修吧，修好了好吧”；王征“你自己修吧，钱多少，开好收据给我，扣了就行”；黄秋萍“可以，等都修好了退款给你”；王征“具体几天？你说两天时间让我修好，你自己找人应该也是两天吧”。
庭审中，王征提交课程销售协议、退学学员名单和招商银行手机端交易详情截图，欲证明其被迫改变经营地点导致学员退学造成经济损失88993.80元；对此黄秋萍不予认可，表示并不能证明退款与本案有关，且不认可上述课程销售协议的真实性。另，黄秋萍虽主张王征拖欠自己维修费用，但并未提出具体的维修费用金额和相关证据。又询，双方均认可双方签订的房屋租赁合同已经解除，王征主张于2017年5月16日解除，而黄秋萍主张因王征弃租于2017年5月29日解除。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、微信聊天记录、招商银行手机端交易详情截图等在案佐证。
本院认为，本案争议焦点在于案涉租赁合同解除的原因，虽王征主张黄秋萍卖房导致其不能经营引起案涉租赁合同提前解除，然而黄秋萍则主张系王征违约弃租导致案涉租赁合同提前解除，但据在案微信聊天记录显示，王征与黄秋萍双方对解约问题进行了协商，其中王征于2017年3月27日提到“黄姐，我们商量了一下，还是搬走吧，之前您说卖房子的时候，我们也在附近找了找，以备不时之需，刚刚那边也打电话给我，我们考虑了一下，还是搬吧，不过那边进场装修加上散味估计也要段时间，所以我不确定四月底能否搬，如果搬不了，希望您能给我们延迟半个月左右，我给你付延迟搬家的费用行不”，该内容可知解约系王征本人在考虑后提出，并非其主张的黄秋萍卖房导致其不能正常经营而被迫解约；而双方之后的聊天记录进一步显示，黄秋萍亦同意了解约并认可了王征提出的租期继续至2017年5月中旬和2017年4月29日支付5月房租的意见，并非黄秋萍在庭审中主张的王征“弃租”和未按时支付房租，另黄秋萍当庭否认要卖房，但双方的聊天记录明确显示黄秋萍曾要卖房和中介带人看房的事实；在案聊天记录还显示，双方协商解约并于2017年5月17日进行了交接，直至到后续处理押金退还和维修费用的问题时双方才发生了矛盾；最后对黄秋萍提出的王征违反约定用途使用房屋的意见，根据当事人陈述和在案证据显示，事实上黄秋萍长期将案涉房屋出租给他人用于培训；综上，本院认为案涉租赁合同的提前解约实际上是双方共同协商的结果，并且在2017年5月17日双方办理了交接后，案涉租赁合同自此已解除，对王征和黄秋萍主张的对方违约造成解约的意见均不予采信；另虽然案涉租赁合同上明确约定“租约修改和变更只可通过签署中文书面协议进行”，然而考虑到本案中双方确实共同协商达成了一致意见提前解约且办理了交接，因此仍对双方经口头共同达成的协议和解约事实予以确认。鉴于双方系协议解约，故王征主张的损失和违约金，缺乏依据，本院不予支持；而押金和剩余租金，黄秋萍应根据解约时间予以退还，虽黄秋萍主张王征尚有维修费用未支付，但经本院释明，黄秋萍并未提供具体金额和相关证据，故本案暂不予处理，黄秋萍可另案再行解决。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、黄秋萍于本判决生效后十日内退还王征押金16500元和租金7452元；
二、驳回王征的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1285元，由王征负担1048元（已交纳），由黄秋萍负担237元（于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 龚娉
二〇一八年六月十四日
书记员 梁璐