湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0105民初5891号
原告：范峦理，男，汉族，1982年10月20日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人:陈敏，湖南成法律师事务所律师。
被告：长沙市通华企业有限公司，住所地长沙市开福区车站北路649号天都大厦12013房。
法定代表人：胡诗瑶。
原告范峦理诉被告长沙市通华企业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范峦理的委托诉讼代理人陈敏到庭参加了诉讼。被告长沙市通华企业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告范峦理向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理土地使用权证和房屋所有权证。2、判令被告向原告支付逾期交房违约金1287元（按总房款的万分之零点五每日计算，从2009年10月1日起计算至2010年1月6日止）。3、判令被告向原告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金共计28145元（按总房款的万分之零点五每日计算，从2010年12月31日起计算至2016年10月20日止，之后依约计算至办理完证件止）。4、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2008年11月4日，原告与被告长沙市通华企业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于长沙市开福区车站北路649号XXXX号商品房一套，房屋面积为55.06平方米，总价265520元。交房期限为2009年9月30日前。关于房屋交接及违约责任，该合同约定如下：“由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金”。关于产权登记及违约责任，该合同约定如下：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。…….出卖人在商品房交付90日内，将该栋商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，取得栋产权证后365日内申请办理土地使用权证和房屋所有权证。……如因出卖人的责任，未能在在规定的期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二日起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款0.5%的违约金”。合同签订后，原告依约履行了合同义务，向被告交付全额购房款合计共计265520元，被告本应于2009年9月30日前交房，但被告迟至2010年1月6日，才向原告交付房屋。按照合同约定，被告应于2009年12月31日前办理初始登记，于2010年12月31日前办妥原告的土地使用权证和房屋所有权证。但时至起诉之日，被告仍未办理土地使用权证和房屋所有权证等证书。期间，原告亦多次催促被告办理相关证书，被告都以种种借口予以拖延。根据《合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定及双方合同约定，被告逾期交付房屋，本应按照已付房款万分之二每天的标准向原告支付违约金。原告参照贵院同类案例的判决，按总房款的万分之零点五按日主张逾期交房违约金，从2009年10月1日起计算至2010年1月6日止，共1287元（265520×0.005%×97天）。由于被告至今未按合同履行办理房屋相关权属证书义务，构成违约，本应按照已付房款0.5%每天的标准向原告支付违约金。原告同样参照贵院同类案例的判决，按总房款的万分之零点五按日主张逾期办理产权证书违约金，暂从2010年12月31日起计算至2016年10月20日止，共计28145元（265520×0.005%×2120天），之后依约计算至办理完证件止。为维护原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求判如所请。
被告长沙市通华企业有限公司向本院提交书面答辩状辩称：一、被告延期办证系政府改变项目土地规划所致，并非被告故意拖延办理，被告为此一直与政府协调；二、原告诉求的违约金，因被告公司现资金周转困难，无法正常运转，已无力承担。
经审理查明，2008年11月4日，原告与被告长沙市通华企业有限公司签订长沙市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于长沙市开福区车站北路649号XXXX号商品房一套，房屋建筑面积为55.06平方米，房屋总价款265520元；交房期限为2009年9月30日前。
合同第十一条约定：由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。
合同第十七条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。……出卖人在交付商品房后90日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，取得栋产权证后365日内申请办理买受人的房屋所有权证，365日内申请办理买受人的土地使用权证。……如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.5%的违约金。
合同签订后，原告依约履行了付款义务，向被告交付全额购房款共计265520元。被告迟至2010年1月6日签订前期物业服务协议时才向原告交付房屋，并且被告至今未办理原告所购房屋的土地使用权证和房屋所有权证，遂酿成纠纷。
以上事实，有长沙市商品房买卖合同、交房款收据、前期物业服务协议、维修基金收据、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：一、原、被告双方签订的长沙市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行；二、合同签订后，原告依约向被告交纳了全部购房款及相关费用，被告因自身原因未如约办妥房屋所有权证和土地使用权证，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故本院对原告要求被告办理所购商品房土地使用权证和房屋所有权证的诉讼请求予以支持。三、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。根据合同约定，被告应当于2009年9月30日前向原告交付房屋。现原告主张被告迟至2010年1月6日签订前期物业服务协议时才交付房屋，被告也未提交证据证明其按期交房的事实，故本院确认被告迟至2010年1月6日才向原告交付诉争房屋。根据原、被告签订的长沙市商品房买卖合同约定，被告逾期交付，应当按照已付房款万分之二每天的标准支付违约金。考虑到本案原告已收房，且未提交相应的证据证实其实际损失，现原告主动调整为按已付房款日万分之零点五的标准支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。故截至2010年1月6日，被告逾期交房97天，被告应当向原告支付逾期交房违约金1287.77元（265520元×0.005%×97天），原告主张1287元，本院予以认可。四、关于原告要求被告支付逾期办理房屋土地使用权证和房屋所有权证违约金的诉讼请求。根据合同约定，被告应于2009年9月30日前履行交房义务，在商品房交付使用后的90日内，完成该商品房的初始登记，取得栋产权证365日内办妥房屋所有权证。因此，被告应于2010年12月31日前办理初始登记，也即为取得栋产权证的时间；被告应于2010年12月31日前办妥房屋权属证书。但被告至今未按合同约定履行办证义务，构成违约，应承担相应的违约责任。考虑到本案原告已收房，未提交相应的证据证实其实际损失，依本案实际情况，本院认为合同约定的违约金计算标准过高，原告主动调整为按已付房款的日万分之零点五支付违约金，本院予以支持。故被告应支付原告违约金28145元（从2010年12月31日起暂计算至2016年10月20日，265520元×0.005%×2120天），之后的违约金以原告已付房款265520元为基数，按照日万分之零点五的标准支付至房屋权属证书办理完毕之日止。五、被告长沙市通华企业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告长沙市通华企业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告范峦理办理并交付位于长沙市开福区车站北路649号XXXX号房的土地使用权证和房屋所有权证；
二、被告长沙市通华企业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告范峦理支付逾期交房的违约金1287元；
三、被告长沙市通华企业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告范峦理支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金28145元（从2010年12月31日起暂计算至2016年10月20日，之后的违约金以原告已付房款265520元为基数，按照日万分之零点五的标准支付至房屋土地使用权证和房屋所有权证办理完毕之日止）。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费536元，由被告长沙市通华企业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 匡 丽
人民陪审员 李和莲
人民陪审员 颜建玲
二〇一七年五月十二日
代理书记员 沈 沙
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。