湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楼民吕初字第90号
原告孙婷媚，女，19xx年x月x日出生，汉族，住x。
原告孙晶淼，男，19xx年x月x日出生，汉族，住x。
上述原告共同委托代理人马智，湖南用平律师事务所律师。
被告姚银娥，女，19xx年x月x日出生，汉族，住x。
委托代理人任福贵，男，19xx年x月x日出生，汉族，住x。
被告彭易城，男，19xx年x月x日出生，汉族，住x。
原告孙婷媚、孙晶淼与被告廖银娥、彭易城房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马智、被告姚银娥及其委托代理人任福贵到庭参加了诉讼，被告彭易城经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告孙婷媚、孙晶淼诉称：2013年3月，两原告欲在龙山居委会从事烧烤食品行业，故在取得村组同意后与两被告签订了《房屋买卖协议书》，约定两被告将其所有的位于龙山居委会果园组索道站房北边的房屋一套以总价139000元的价格出卖给两原告从事经营。后原告依约支付了房款，被告也交付了房屋。2014年11月4日，该房屋被岳阳市规划局南湖风景区分局认定为违法建筑物，并予以强制拆除。原告认为，因该房屋系违法建筑物，根据法律规定，双方签订的房屋买卖合同属于无效合同，两被告应当返还原告的购房款，并承担相应的过错责任。故诉至法院，请求依法确认双方于2013年3月19日签订的《房屋买卖协议书》无效，两被告向原告返还139000元购房款，并向原告赔偿20000元的过错责任损失。
被告姚银娥辩称：2013年3月19日，经龙山居委会主任涂治国介绍并在袁更田（组长）、黄和秋的见证下，原告孙晶淼与被告签订了房屋买卖协议书，约定被告只负责周边邻居纠纷之责任，政策性的拆迁、天灾人祸等被告概不负责。2014年，原告购买的房屋遇政策性拆迁，但因拆迁补偿问题，原告一直与拆迁办无法谈妥，拆迁办根据法律政策强制拆除该房屋，并分文未补。后原告却反而起诉被告，其起诉无法律和事实依据，应担予以驳回。
被告彭易城未到庭答辩，也未向本院提交任何证据。
原告孙婷媚、孙晶淼为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
一、房屋买卖协议书、收条一份，拟证明原、被告双方之间具有房屋买卖的事实，原告向被告支付了房款，被告交付了房屋，买房协议已履行完毕；
二、岳阳市规划局南湖风景区分局出具的情况说明，拟证明被告卖予原告的房屋系违法建筑，未办理任何手续；
被告姚银娥质证称，对证据一无异议，但认为证据二上载明的房屋不是原告所购买的房屋。
被告彭易城未出庭，也未提供书面质证意见。
被告姚银娥为支持其辩称，向本院提交了以下证据：
一、龙山居委会出具的证明一份，拟证明龙山居委会的所有房屋都没有建设手续，不存在违法的问题；
二、证明一份，拟证明房屋属于征收范围，是原告不同意征收；
三、龙山索道项目房屋拆迁摸底表一份，拟证明房屋在征收范围以内，政府已经结算好所有款项；
四、协议一份，拟证明双方存在房屋买卖的事实；
五、收据一份，拟证明被告交了1000元至果园组；
六、果园组组长袁庚田出具的证明一份，拟证明原告购房时已经知道房子没有任何手续。
二原告质证称，对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据二的真实性无异议，但仅能表明原告与拆迁办进行协商的事实，原告还没同意，其房屋便被强制拆除了；证据三的公章无法辨识，真实性不能确认，即便是真实的，也不能证明房屋系合法的；对证据四、五、六不持异议。
本院认证为：被告姚银娥对原告提供的证据一无异议，本院予以确认；原告提供的证据二，庭审中查明，二被告在2006年至2007年间所建房屋中，仅有一套房屋的面积为74.58平米，且仅仅向原告出卖一套房屋，出卖房屋的面积为74.58平米，上述事实与岳阳市规划局南湖风景区分局出具的认定书及龙山社区居委会出具的情况说明相互印证，本院予以确认。
对被告姚银娥提供的证据一和证据二的真实性本院予以确认，能否达到其证明目的本院结合案件事实再作综合认定；证据三与本案无关联性，本院不予确认；证据四、六原告不持异议，本院予以确认；证据五与本案无关联性，本院不予确认。
本院依据所采信的证据，结合当事人当庭陈述，确认如下事实：
2013年，原告孙婷媚、孙晶淼与被告姚银娥、彭易城签订了一份《房屋买卖协议书》，协议约定二被告将其所有的龙山居委会果园组索道站房北边的一套房屋售予二原告，房屋价款为139000元，所有房款在2014年5月20日前付清，二被告保证协议买卖的房屋不存在任何产权及其他纠纷，房屋面积转让后，除政策外，二被告保证无邻居纠纷。该协议还对房屋买卖相关的其他事宜做了约定。该协议签订后，二被告将房屋交付给二原告，二原告于2014年5月20日将房款139000元全部付清。2014年二被告所购买的上述房屋被纳入征收范围，但二被告与拆迁办就拆迁相关事宜并未达成一致协议。2014年11月4日，龙山居委会及南湖街道办事处等单位出具了《情况说明》，表明二被告所否买的房屋未经规划行政许可，未向该社区报批。同一天，岳阳市规划局南湖风景区分局出具了《关于对彭易城户违法建设建（构）筑物的认定》，表明彭易城户于2006年至2007年期间，在南湖办事处龙山社区果园组建设建（构）筑物，建筑面积74.58平方米，该建设未再南湖风景区分局办理行政审批手续。2014年11月4日，二原告购买二被告的上述房屋被强制拆除，二原告就该拆迁未能获取任何补偿。二原告认为二被告出售的房屋未办理合法建设手续，系违法建筑，双方之间的买卖合同应属无效合同，且被告将违法建筑卖予原告，表明其存在主观过错，故应当返还购房款，并赔偿原告的损失。
另查明，原告孙婷媚、孙晶淼在购房之前均非龙山居委会的户籍，2014年9月份左右，原告孙婷媚的户籍转入龙山居委会，但孙晶淼的户籍未转入该居委会。龙山居委会自1999年成立，因政策原因龙山社区所建的房屋均未办理任何手续。房屋交易时，被告也将其所购买的房屋未办理任何手续的事实告知了二原告。当地其他未办理手续的房屋，配合拆迁的都已进行了拆迁补偿。
本院认为：合同当事人订立合同不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则合同无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定，“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”本案中，被告彭易城、姚银娥售于原告孙婷媚、孙晶淼的房屋没有任何建设、规划手续，该买卖的房屋为违法建筑，原、被告之间签订的该房屋买卖合同因违反了法律的强制性规定，系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故原、被告之间的房屋买卖合同无效后，原告应当向被告返还房屋或折价补偿，被告应当向原告返还购房款。但本案中，二原告已无法向被告返还房屋，也未进行折价补偿，故其要求二被告返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告孙晶淼与被告姚银娥于2013年3月19日签订的《房屋买卖协议书》无效；
二、驳回原告孙晶淼、孙婷媚的其他诉讼请求。
本案案件受理费1740元、财产保全费1315元，共计3055元，由原告孙婷媚、孙晶淼负担1527.5元，由被告姚银娥、彭易城负担1527.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 吕雪强
人民陪审员 雷 琪
人民陪审员 杨艳萍
二〇一五年十月十二日
书 记 员 胡雅琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国城乡规划法》：
第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。
在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。
《中华人民共和国合同法》：
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。