湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0116民初1344号
原告（反诉被告）：湖北基玉置业发展有限公司，住所地：武汉市盘龙城经济开发区许庙村。
法定代表人：刘道江，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李安新，湖北卧龙律师事务所律师。
被告（反诉原告）：高文强，男，1963年3月13日出生，汉族，住武汉市硚口区，
委托诉讼代理人：胡生浩，湖北人从众律师事务所律师。
被告（反诉原告）：潘庆丽，女，1965年1月26日出生，汉族，住址同上，
委托诉讼代理人：胡生浩，湖北人从众律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖北基玉置业发展有限公司（以下简称基玉置业公司）与被告（反诉原告）高文强、潘庆丽商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）基玉置业公司的委托诉讼代理人李安新、被告（反诉原告）高文强、潘庆丽的委托诉讼代理人胡生浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
基玉置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《住宅协议书》、《商品房认购协议书》、《商品房买卖（草签）合同》；2、判令基玉置业公司返还高文强、潘庆丽购房款204303元，并以此为基数自2013年12月28日起至返还之日止按同期同类贷款利率计算利息；3、判令基玉置业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年12月28日至2014年1月11日，双方先后签订《住宅认筹协议书》、《商品房认购协议书》、《商品房买卖（草签）合同》，由高文强、潘庆丽购买基玉置业公司开发的武汉市盘龙城凤凰水岸公馆5号楼xxxxxx号商品房一套。基玉置业公司开发的凤凰水岸公馆项目于2013年3月9日开工，2014年9月8日竣工。2014年3月申请办理1号楼、2/3号楼、5号楼商品房预售许可证，当时预计3栋商品房同时出售。但房管部门在踏勘现场过程中，发现5号楼人防工程及商铺与规划不符，导致5号楼当时未取得商品房预售许可证。基玉置业公司得知不能取得商品房预售许可证时，立即通知高文强、潘庆丽换房或者退房，但其拒不换房、退房。因协商无果而提起诉讼。
基玉置业公司当庭变更其第一项诉讼请求为确认双方签订的《住宅认筹协议书》、《商品房认购协议书》、《商品房买卖（草签）合同》无效。并确认案涉房屋的编号是5-xxxxxx。
高文强、潘庆丽辩称：确认草签合同无效我方认可，对方没有取得商品房预售许可证。对其第二项诉讼请求我方也认可，合同无效之后对方应当赔偿我方的损失。
高文强、潘庆丽同时提出反诉请求，1、驳回基玉置业公司在本诉中的全部诉讼请求；2、确认双方签订的《武汉市商品房买卖（草签）合同》无效；3、判令基玉置业公司返还已付购房款204303元，并从2014年1月18日起按照同期人民银行贷款利率支付至付清之日止的利息；4、判令基玉置业公司支付房价增值部分的损失62万元；5、判令基玉置业公司支付已付购房款一倍的惩罚性赔偿款204303元；6、判令基玉置业公司承担本诉和反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2014年1月11日、1月18日，我方与基玉置业公司签订《商品房认购协议书》和《武汉市商品房买卖（草签）合同》，约定我方以5071.1元/m2的价格购买基玉置业公司开发的凤凰水岸公馆项目5栋xxxxxx号房，总价624303元。约定首付比例30%（204303元），贷款比例70%（420000元）。《武汉市商品房买卖（草签）合同》第二条第2款载明，基玉置业公司出售的是预售商品房，已取得核发的《武汉市商品房预售许可证》。《武汉市商品房买卖（草签）合同》签订后，我方按照合同约定向基玉置业公司支付了首付款204303元，并提供了相应的贷款资料。2016年12月1日，我方得知基玉置业公司出售的商品房未办理《武汉市商品房预售许可证》，属于违法销售。
基玉置业公司针对高文强、潘庆丽的反诉辩称，因我方当庭变更第一项诉讼请求为确认合同无效，1、对方的第一项诉讼请求无事实依据和法律依据；2、请求确认合同无效我方无异议；3、请求返还购房款及支付利息也无异议；4、对方明知我方无预售许可证还执意购房本身存在过错，对其过错导致的损失由其自己承担；5、对方购买的房屋不存在增值；6、对方是完全民事行为能力人，不能成为被欺诈对象，其第五项诉讼请求无事实依据和法律依据；7、反诉费由其自己承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据，认定如下事实：
2013年12月28日，高文强、潘庆丽欲购买基玉置业公司开发的“凤凰水岸公馆”项目的住宅，由潘庆丽与该公司签订《住宅认筹协议书》，并支付5000元认筹诚意金。
2014年1月11日，基玉置业公司与高文强签订《商品房认购协议书》，由高文强、潘庆丽认购该公司开发的“凤凰水岸公馆”项目五号楼××单元××号商品房。
2014年1月18日，基玉置业公司（出卖人）与高文强、潘庆丽（买受人）签订《武汉市商品房买卖（草签）合同》（编号：130490623），合同载明：买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房作为预售商品房，已取得核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为[武房开]预售[]号。买受人所购商品房为出卖人投资建设的商品房项目中的第5栋xxxxxx号房，建筑面积123.11平方米，单价5071.1元，总金额624303元。买受人贷款付款，首付比例30%（204303元），贷款比例70%（420000元）。合同中还载明了违约责任、面积确认及面积差异处理、交房期限及条件、供电、给水、燃气、通讯等配套基础设施的交付承诺和有关权益、责任、产权登记、解决争议的方法等内容。当日，高文强、潘庆丽向基玉置业公司支付了购房首付款204303元（含前述认筹诚意金5000元），基玉置业公司亦向高文强出具了相应的收据。
因原告基玉置业公司未取得案涉的、其投资建设的商品房项目中的第5栋楼的商品房预售许可证明而引发本案讼争。
本案在审理过程中，肖超、黄双兰申请对案涉房屋的价格进行评估，以确定其因《商品房买卖（草签）合同》被确认无效后，其退还房屋遭受的房价增值部分的损失。本院依法委托湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司对案涉位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区凤凰水岸公馆第五栋xxxxxx号房市场价值进行评估，其估价结果为单价7844元/m2，总价965700元。基玉置业公司认为此评估价值与实际情况不符。肖超、黄双兰则对此没有异议。
本院认为，基玉置业公司与高文强签订的《住宅认筹协议书》、《商品房认购协议书》、与高文强、潘庆丽签订的《武汉市商品房买卖（草签）合同》，具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人基玉置业公司已经按照约定收受了购房款，应当认定为商品房买卖合同。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”的规定，因基玉置业公司未取得商品房预售许可证明，且在起诉前仍未取得，其与高文强、潘庆丽订立的相关商品房买卖合同无效。
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担损失。本案中，基玉置业公司作为开发企业，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与高文强、潘庆丽签订商品房买卖合同，高文强、潘庆丽作为具备完全民事权利能力和民事行为能力的成年人，在与基玉置业公司签订合同时，没有尽到注意责任，双方均有过错，但基玉置业公司作为房地产经营的专业公司，其过错大于高文强、潘庆丽的过错，基玉置业公司除应当退还高文强、潘庆丽已付购房款204303元及其利息外，还应当承担赔偿高文强、潘庆丽因房屋溢价造成的损失。同时，湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司具备从事房地产价格评估资质，其估价程序合法，估价结果可以采信。根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，高文强、潘庆丽因房屋溢价的损失为256047.75元[（965700元-624303元）×75%]。
本案应该适用的是合同缔约过错的处理原则，而非合同缔约欺诈的处理原则，故对高文强、潘庆丽要求基玉置业公司支付已付购房款一倍的惩罚性赔偿款204303元的反诉请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、湖北基玉置业发展有限公司与高文强、潘庆丽签订的《住宅认筹协议书》、《商品房认购协议书》、《武汉市商品房买卖（草签）合同》无效。
二、湖北基玉置业发展有限公司于本判决生效后五日内返还高文强、潘庆丽购房款204303元及其利息（以204303元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年1月18日起算至本判决确定的履行之日止。）。
三、湖北基玉置业发展有限公司于本判决生效后五日内赔偿高文强、潘庆丽损失256047.75元。
四、驳回高文强、潘庆丽的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10043元、反诉费7171元，由湖北基玉置业发展有限公司负担12473元，高文强、潘庆丽负担4741元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 郑建华
人民陪审员 黄建国
人民陪审员 夏 琳
二〇一八年三月十六日
书 记 员 陈 伶