广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂03民终390号上诉人（原审被告）：孟瑛，女，1956年3月7日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。上诉人（原审被告）：孟明，女，1954年1月6日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。上诉人（原审被告）：孟玲，女，1958年6月7日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。上诉人（原审被告）：孟佳蓉，女，1996年2月20日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。上诉人（原审被告）：孟小虎，男，1963年12月15日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。上诉人（原审被告）：孟圆圆，男，1987年10月2日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。以上三上诉人孟佳蓉、孟小虎、孟圆圆共同委托诉讼代理人：孟瑛，女，1956年3月7日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。以上三上诉人孟佳蓉、孟小虎、孟圆圆共同委托诉讼代理人：孟明，女，1954年1月6日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。被上诉人（原审原告）：广西彰泰物业服务股份有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区穿山小街58号彰泰第六园1栋楼2-1、2-2、2-3、2-4号。法定代表人：汪春玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘永雄，男，1987年2月16日出生，汉族，该公司员工，住广西壮族自治区桂林市象山区。上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆因与被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司（以下简称彰泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孟瑛、孟明、孟玲，被上诉人彰泰物业公司的委托诉讼代理人甘永雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初1972号民事判决并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担造成上诉人直接经济损失、一审律师受理费2000元及二审律师受理费。3、判令被上诉人致上诉人精神、时间及名誉伤害向上诉人当面道歉、并判令支付上诉人精神损失费1000元。4、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院判决依据是《物权法》第七十六条，该条规定的是“有关共有和共有管理权利的其他重大事项”，本案上诉人与被上诉人的《物业管理合同》不仅包括全小区业主共有的小区建筑物区分所有权，还包括本栋业主共有的如墙面屋顶等建筑物区分所有以及上诉人个人专有部分，一审法院将共有关系偷换概念为合同的债权纠纷，遗漏必要共同诉讼人，程序违法，应当发回重审。2、被上诉人上调物业费的合同未经业主大会或业主委员会追认对上诉人不发生效力，其他业主超过半数同意只是个人行为，不对上诉人发生拘束力。一审法院适用《物业管理条例》第十二条而不适用其上位法《物权法》第七十八条是适用法律错误，一审法院有意偏袒被上诉人。3、《物业服务费管理办法》、《中华人民共和国价格法》、《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》、《桂林市住宅小区物业服务收费管理实施细则》等法律、法规均规定小区物业收费应当按照政府指导价执行。被上诉人与桂林彰泰实业集团有限公司签订的《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》未经过市价格主管部门的审核备案，是不符合法律规定的，不能用来约束上诉人。被上诉人擅自调高50%以上的物业费超过法律规定的涨幅15%的限制，扰乱社会价格体系，属于违法行为，不应得到法庭支持。4、上诉人与被上诉人于2007年签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，上诉人按照协议规定按时交纳物业管理费等费用，不存在违约。双方签订的该协议第九条第三款约定“甲方违反协议，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退所收费用，并按多收费用之日起按每天3%缴纳违约金。”被上诉人擅自调价未经政府价格部门审核备案、未张榜公示、未与上诉人协商一致，已构成违约，上诉人对被上诉人的违约调价行为拥有法定抗辩权。5、被上诉人与桂林彰泰实业集团有限公司签订的《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》不能约束合同之外的第三人，未过半数签字的业主同意书也不能代表上诉人，上诉人作为第三人，不知情也不认可，一审法院以该协议判定上诉人承担责任没有法律依据。6、书面征求意见结果应经过张榜公示数日才能作为申报政府价格部门审核的基本材料。一审中已经查实有30户的签名是他人代签，一审法院认定代签有效没有法律依据。同意上涨物管理费的业主不过半数，即使过半数，也需要张榜公示并上报政府价格指导部门审核备案。7、《前期物业管理服务协议》中没有约定无车也要收取维护费，且上诉人购买地下停车位时已经被告知空车位不用交费。被上诉人在2009年至2011年均按协议未收取空车位维护费。其后，上诉人在将车位出租的过程中均缴纳了车位维护费，2014年至2016年11月车位空置，依约定不需交纳车位维护费。因此，上诉人不存在欠缴车位维护费的行为，无需支付违约金。8、一审法院未依法将被上诉人所提交的证据清单及证据副本送达上诉人，致使上诉人失去了充分质证的权利。9、被上诉人财务混乱，将已按协议缴纳物业费的上诉人说成一分钱没有交，并诉至法院，造成了上诉人精神、时间及名誉伤害，上诉人要求被上诉人当面道歉并支付精神损失费1000元。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的请求。被上诉人彰泰物业公司辩称，一、康桥半岛小区物业费提价程序合法合理。1、现行法律法规对未成立业主大会和业主委员会的小区物业费的提价程序没有作出规定。被上诉人与建设单位桂林彰泰实业集团有限公司签署的补充协议属于前期物业服务合同的有效组成部分，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对全体业主具有法律效力；2、被上诉人提价向全体业主征询了意见，得到了专有面积以及业主总人数过半数的业主同意，并将提价结果向全体业主进行了公示，提价行为符合我国物权法及物业管理相关法律法规的规定；3、每年按照新的交费标准缴纳物业费的业主人数远超专有面积和业主总人数的三分之二，说明这部分业主以实际行动表示同意被上诉人的提价行为；4、上诉人称书面同意书存在造假嫌疑，但未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。二、康桥半岛小区现行物业费收费合理。根据我国《价格法》第十八条规定，物业服务费不属于可以实行政府指导价的范围，目前我市亦未出台新的物业费指导价格。康桥半岛小区属于桂林市高档小区，参考桂林其他小区的物业费价格，康桥半岛小区的提价没有明显超出。三、上诉人未按约定履行缴费义务，应当承担违约责任。被上诉人彰泰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费14293.9元、楼道电费180元、车位维护费990元以及逾期缴费违约金32368元，共计47831.9元（违约金暂计算至2016年12月31日，此后违约金计至实际付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告原名称为桂林彰泰物业管理有限责任公司，于2007年8月7日核准变更为桂林彰泰物业服务有限公司，于2017年2月24日变更为现名称广西彰泰物业服务股份有限公司。2005年1月1日，原告（乙方）与桂林彰泰实业开发有限公司（甲方）签订《康桥半岛前期物业管理协议》，约定：甲方委托乙方对康桥半岛实行专业化、一体化的物业管理；合同期限自双方签字生效之日起至业主委员会依法成立时止；物业管理服务费为电梯住宅2、3、5栋1、2单元及8、9栋1单元每平方米建筑面积人民币1.28元，其他楼栋及单元每平方米建筑面积人民币1.5元；甲方（延续到购房单个业主）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。2007年5月29日，被告孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆、案外人韩凤阁（乙方）与原告（甲方）签订《彰泰·康桥半岛前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理服务费（不含房屋共用部位、共用设施设备大、中修及更新改造的费用），乙方在办理交楼手续时一次性预缴12个月的物业管理服务费，今后每年分两次交清（即元月、七月）；多层住宅按建筑面积每月每平方米1.28元、电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，均未含垃圾费、楼道对讲系统和电灯所用电费及维修、维护费，已含电梯运行的电费、维护保养费、二次加压供水运行电费；已购车位业主，另需交纳车位维护费，包括场地设施维护和照明用电、灯泡等费用，标准为地下车位30元/月·辆；根据市政和本物业的有关规定，由物业公司代收代管单元楼道电费及灯具维护费，每户60元/年，即各楼道单元使用的对讲系统和路灯所用电费及维护费，在业主每年一次性交纳60元/年中分摊，年终结算，多则结存、少则补够；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。2007年6月1日，被告孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆、案外人韩凤阁与桂林彰泰实业开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于桂林市象山区彰泰·康桥半岛16栋1单元10层2号房，房屋建筑面积为154.77平方米。2009年9月27日，被告孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆、案外人韩凤阁（乙方）与桂林彰泰实业开发有限公司（甲方）签订《“康桥半岛”住宅小区地下车库停车位专有使用权有偿使用合同书》，约定：乙方依据本合同取得“康桥半岛”住宅小区地下车库停车位专有使用权，该车位位于322号，使用权的年限与项目土地使用权年限相一致，具体时间自交付使用日起至2072年4月29日止；乙方应自车位交付使用时起每月另向物业公司交纳车位的物业服务费（交费标准为：30元/月），该费用用于地下停车库的场地通风、设施维护和照明用电、灯泡、地面清洁等内容及小区公共设施的维修养护和公共场所的清洁卫生等公共事务的开支。在物业服务合同履行过程中，由于物价水平上涨、小区公共水电费用增加、员工工资提高等各项因素，原告认为原物业服务费收费标准已无法维持小区物业服务的正常运营，拟适当调高物业服务费收费标准，并采用发放调查问卷的形式征求业主意见。2012年11月至12月期间，原告共对小区内391户住宅业主发放《关于调整康桥半岛小区物业服务费的同意书》，回收221份同意书，表示同意调整物业服务费的有209份，表示不同意调整物业服务费的有12份。其中，10栋1单元6-1号和15栋1单元801号房的业主出具两份意见相左的同意书，另有30户表示同意调整物业服务费的同意书并非业主本人签字，系代签，上述业主均按照新的收费标准交纳了物业服务费。2012年12月25日，原告（乙方）与桂林彰泰实业集团开发有限公司（甲方）签订《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：甲方与乙方就签订的《康桥半岛小区前期物业管理协议》的基础上补充本协议，合同期限自双方签字之日起至康桥半岛小区业主大会召开选聘新的物业服务企业时止；非电梯楼物业服务费为人民币1.98元/月/平方米（建筑面积），电梯楼物业服务费为人民币2.3元/月/平方米（建筑面积）；业主（或物业使用人）需每半年向物业服务中心交付物业服务费，以上收费标准从2013年1月1日起执行；物业服务费不含小区楼道电费，业主每年初需交60元/年的楼道电费及相关维保费用，地下车位维护费30元/月/辆。2012年12月28日，原告将上述《补充协议》和调价通知在小区内进行张贴公告，并将该《补充协议》提交桂林市象山区甘棠社区居民委员会、桂林市象山区南门街道办事处、桂林市象山区土地房产工作局备案。康桥半岛小区共有业主391户，建筑物总面积63305.96平方米。2013年1月1日，原告开始按2.3元/平方米/月的标准收取物业服务费和相关费用。2013年度，共有316户业主按该标准交纳物业服务费，交费业主人数占涉案小区业主总人数比例为80.82%，交费业主专有部分建筑物面积为51438.14平方米，占涉案小区总建筑面积比例为81.25%；2014年度，共有298户业主按该标准交纳物业服务费，交费业主人数占涉案小区业主总人数比例为76.21%，交费业主专有部分建筑物面积为50976.55平方米，占涉案小区总建筑面积比例为80.52%；2015年度，共有293户业主按该标准交纳物业服务费，交费业主人数占涉案小区业主总人数比例为74.94%，交费业主专有部分建筑物面积为50280.81平方米，交费业主人数占涉案小区业主总人数比例为79.43%；2016年度，共有278户业主按该标准交纳物业服务费，交费业主人数占涉案小区业主总人数比例为71.1%，交费业主专有部分建筑物面积为45782.67平方米，占涉案小区总建筑面积比例为72.32%。另查明，被告按照1.5元/平方米/月的标准向原告交纳了物业服务费：2014年3月19日交纳2013年度物业服务费2784.6元，2014年12月9日交纳2014年度物业服务费2784.6元、楼道电费60元，2016年1月27日交纳2015年度物业服务费2784.6元、楼道电费60元，2016年12月26日交纳2016年度物业服务费2784.6元、楼道电费60元，2017年8月18日交纳2017年度物业服务费2784.6元、楼道电费60元。审理中，原告认可被告已缴清2013年的楼道电费和车位维护费。根据原、被告诉辩意见，本案的争议焦点为：1、原告彰泰物业公司将物业服务费提高到2.3元／平方米/月是否合法有效；2、被告应按照何标准交纳物业服务费，尚欠的物业服务费数额是多少；3、被告是否应支付违约金，违约金按何标准计付；4、原告主张的部分物业服务费是否超过诉讼时效期间。关于争议焦点一，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。国务院2003年6月8日公布的《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”本案中，根据原告提交的《关于调整康桥半岛小区物业服务费的同意书》等证据显示，涉案小区共391户，建筑总面积63305.96平方米，扣除意见相左的两户业主，仍有207户业主同意提价行为，占总户数的52.94%，同意提价的业主专有面积为33429.57平方米，占总建筑面积的52.81%。虽然有30户业主系代签，签名者与业主名册上的业主具有共有或同住关系，上述业主亦按照新标准交纳了物业服务费，其交费行为应当视为业主对同意提高物业服务费的追认。因此，原告提高物业服务费的行为已经专有部分占涉案小区总建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，且从涉案小区业主的交费情况来看，在原告提高物业服务费后，按照新标准交费的业主人数比例为80.82%，占建筑总面积比例为81.25%，大多数的业主都同意按照新标准交纳物业服务费。一审法院认为，鉴于康桥半岛小区未成立业主委员会，原告采用发放问卷调查表的形式征求业主意见并未违反法律规定，且调价过程符合法律法规的相关规定，合法有效，原告从2013年1月1日开始对康桥半岛小区电梯住宅的物业服务费按照2.3元／平方米/月收取并无不当。被告主张提价行为未达到法定条件，提价程序不符合法律规定的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于争议焦点二，一审法院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”如前所述，原告彰泰物业公司从2013年1月1日起按照2.3元／平方米/月收取物业服务费，被告应按照此标准交纳2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费17086.6元（154.77平方米×2.3元／平方米/月×48个月）、楼道电费240元（60元/年×4年）。经核算，被告自2013年1月1日起至2017年8月18日，交纳物业服务费13923元、楼道电费300元。楼道电费被告已结清，不存在拖欠情况，故对原告主张被告支付楼道电费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，被告尚欠原告2013年1月1日至2016年12月31日物业服务费3163.6元（17086.6元-13923元），此款被告应予支付。对被告提出其并未使用车位而不应交纳车位维护费的抗辩意见，一审法院认为，《地下车库停车位专有使用权有偿使用合同书》约定被告每月向原告交纳车位维护费30元，并载明该费用仅为对车场场地和设施设备的运行维护费用。故原告主张2014年1月1日至2016年9月30日车位维护费990元（30元/月×33个月）符合合同约定，被告该抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，一审法院认为，原告按每日千分之三主张的违约金数额过高，且被告对违约金的计付标准提出异议，本案综合考虑被告逾期未交纳物业服务费给原告可能造成的损失等相关因素，酌定违约金计付标准为欠交物业服务费金额的百分之三十，计算得949元（3163.6元×30%）。关于争议焦点四，一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，从知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。第一百九十五条规定，诉讼时效因义务人同意履行义务中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，被告分别于2014年3月19日、2014年12月9日、2016年1月27日、2016年12月26日、2017年8月18日向原告交纳物业服务费，依据前述法律规定，被告交费的行为依法产生诉讼时效中断的后果。因此，原告起诉并未超过法律规定的诉讼时效期间，对于被告提出原告部分诉讼请求已超过诉讼时效的答辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第十二条规定，一审法院判决：一、被告孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆于本判决生效后十日内向原告广西彰泰物业服务股份有限公司支付2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费3163.6元，并支付违约金949元；二、被告孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆于本判决生效后十日内向原告广西彰泰物业服务股份有限公司支付2014年1月1日至2016年9月30日期间的车位维护费990元；三、驳回原告广西彰泰物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费996元，减半收取计498元（原告已预交），由原告广西彰泰物业服务股份有限公司负担445元，被告孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆负担53元。二审期间，上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆提交以下新证据：1、2018年3月25日《康桥半岛小区首届业主委员会投票选举结果公示》、2017年11月16日《康桥半岛小区成立业主委员会申请书》、甘棠社区2017年11月21日《关于成立康桥半岛小区业主委员会筹备小组的通知》、甘棠社区居委会2017年12月6日《公示》、康桥半岛小区首次业主大会筹备组、甘棠社区2018年3月1日《公示》，拟证明（1）康桥半岛小区首届业主大会于2018年3月17日召开；（2）合法的业主大会需经人民政府有关部门指导下成立；（3）首届业主委员会于2018年3月25日选举产生；（4）康桥半岛小区的物业服务收费从政府指导价将步入市场调节价；（5）一审法院认定的“业主大会”不存在。2、桂林市物价局市价举[2018]1-7号《价格咨询答复书》，拟证明2013年康桥半岛小区物业收费应实行政府指导价；3、《康桥半岛小区物业服务中心收费公示》照片打印件，拟证明物业服务费每平方米每月2.3元公示为政府指导价；4、2015年1月19日桂林晚报刊登的《价格放开后物业费停车费会涨吗？》，拟证明桂林市2013年度现行的物业服务及收费规定是2008年制定的《桂林市物业服务等级及收费标准》；5、《广西增值税普通发票》复印件，拟证明因本案诉讼，上诉人聘请律师的直接经济损失2000元。被上诉人彰泰物业公司对上述证据的质证意见为,对证据1的真实性、合法性无异议，但与本案无关；对证据2的真实性、合法性认可，对关联性不认可，物价局的答复违反我国价格法的规定，被上诉人的调价符合法律规定，物价局的答复已经认可；对证据3的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据4的真实性、合法性认可，对关联性不认可，与本案无关，新闻报道不属于任何形式的法律评价；对证据5的真实性、合法性认可，对关联性不认可，守约方的律师费支出应由另一方承担。被上诉人彰泰物业公司提交康桥半岛小区2013-2016年物业费收费统计表，拟证明康桥半岛小区业主以实际缴费行为同意物业费提价，按新标准交费的业主人数每年都超过业主总人数的三分之二。上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆对上述证据的质证意见为，对证据的真实性无法核对，没有业主签名；证据是作伪的，我方已提交证据，业主是按1.5元/月交费，但被上诉人彰泰物业公司将其交费按2.3元/月折算成8个月的物业费；与本案没有关联性，业主缴费只代表其个人，不能代表全体业主。本院认为，上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆提交的证据1-2具备证据的必备形式要件，被上诉人彰泰物业公司虽对关联性不予以认可，但上述证据反映了与本案的相关事实，应作为本案认定事实的证据采信；对证据3被上诉人彰泰物业公司没有提出异议，本院予以采信；证据4属于新闻报道，只是作者个人意识的反映，不能直接作为证据，故本院不予以采信；证据5的律师费不是诉讼当事人的法定或必然支出，不属于直接损失的范畴，且超出本案审理范围，本院不予以采信。被上诉人彰泰物业公司提交的证据证明了小区2013-2016年业主缴费情况，可作为本案定案参考。综合诉辩双方的意见，本院对一审判决查明的各方当事人均无异议的事实予以确认。本院查明，桂林市康桥半岛小区业主委员会于2018年3月31日成立。当日，该业主委员会声明对其成立之前所签署的一切协议及合同文件等概不追认。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院认定被上诉人彰泰物业公司提高物业服务费合法有效是否有事实和法律依据？二、本案是上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆还是被上诉人彰泰物业公司存在违约行为？上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆是否应当支付2013年1月1日-2016年12月31日的物业费和违约金？三、车位维护费是否应当交纳？一审法院认定上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆欠交车位维护费是否正确？一、关于一审法院认定被上诉人彰泰物业公司提高物业服务费合法有效是否有事实和法律依据的问题。关于2013年桂林市物业服务费收费标准是否属于政府指导价的问题。依据《广西壮族自治区物业管理条例》第五十条规定：“物业服务收费按照不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类的物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。”以及2011年10月28日《广西壮族自治区物价局关于发布的通知》中对普通住宅物业服务的收费标准，定价形式规定为政府指导价。故2013年桂林市物业服务费收费标准应当执行政府指导价。但是2008年9月11日起试行的《桂林市物业服务等级及收费标准的通知》试行期为两年，2013年该通知已试行期满，《桂林市住宅小区物业服务收费管理实施细则》从2015年1月1日起执行，故2013年桂林市没有物业服务费收费标准的政府指导价可以执行，物业服务费收费标准按业主与物业服务企业协商予以确定。关于被上诉人彰泰物业公司与桂林彰泰实业集团有限公司签订的《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》是否必须经价格主管部门审核备案的问题。该《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》签订的时间是2012年12月25日，应当适用当时相关的法律规定。根据《广西壮族自治区物业管理条例》（2004年修正）第二十七条规定：“本条例所称前期物业管理是指物业出售后至业主委员会成立前的物业管理。”第二十八条规定：“…前期物业管理服务合同应在合同签订之日起十五日内，报物业管理行政主管部门备案。…”上诉人提出本案应适用已试行期满的《桂林市物业服务等级及收费标准的通知》以及2015年1月1日起实施的《桂林市物业服务收费管理实施细则》，主张《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》必须经市价格主管部门审核备案的依据不足，本院不予以采纳。关于《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》对全体业主是否有约束力的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案被上诉人彰泰物业公司认为《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》属于前期物业服务合同的一部分，对全体业主具有约束力。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权以签订前期物业服务合同的方式选聘物业服务企业。在业主签订商品房买卖合同时，选聘的物业服务企业与业主签订前期物业服务合同。在选聘物业服务企业之后，建设单位无权再与物业服务企业补充签订物业服务合同变更原前期物业服务合同的内容，故《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》对康桥半岛小区全体业主不发生法律效力。关于被上诉人彰泰物业公司以发放调价同意书的形式征求业主意见是否经专有部分占涉案小区总建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，调价程序是否符合法律规定的问题。由于康桥半岛小区于2018年3月31日才成立首届业主委员会，之前该小区未召开业主大会，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”故决定物业服务费收费标准符合上述法条第（七）项规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《房屋分户明细表》证实康桥半岛小区共391户，建筑总面积63305.96㎡。对《关于调整康桥半岛小区物业服务费的同意书》表示同意签名的共207户，同意提价的业主户数占总户数的52.94%；同意提价的业主专有建筑面积为33429.57平方米，占总建筑面积的52.81%。同意提价的业主中虽然有30户不是业主本人签名，但签名者与业主具有共有或同住关系，上述业主亦按照新标准交纳了物业服务费，其交费行为应当视为对签名者同意提高物业服务费行为的追认。上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆对签署同意书的业主沈善堂、伍绍娟签名的真实性提出异议，但沈善堂、伍绍娟二人未出庭接受法庭质询，沈善堂个人声明不具有证明效力，伍绍娟作为上诉人之一亦未能提交充分证据予以证实。故上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆提出有部分同意书的签名系伪造的证据不足，本院不予以支持。上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆提出被上诉人彰泰物业公司提价“双过半同意”证据不足的理由不能成立，本院不予以支持。一审法院认定被上诉人彰泰物业公司提高物业服务费的行为已经专有部分占涉案小区总建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意是正确的。虽然《康桥半岛小区前期物业管理合同补充协议》对康桥半岛小区全体业主没有约束力，但被上诉人彰泰物业公司先在小区内张贴调价公告进行预告，后以发放调价同意书的形式经专有部分占涉案小区总建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，并将新的物业费收费标准张贴公示，未违反相关法律规定，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，一审法院认定被上诉人彰泰物业公司提高物业费收费标准合法有效正确，本院予以认可。二、关于本案是上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆还是被上诉人彰泰物业公司存在违约行为？上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆是否应当支付2013年1月1日-2016年12月31日的物业费和违约金的问题。上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆提出被上诉人彰泰物业公司违反合同约定，管理存在严重缺位未能达到服务标准，其提交的证据仅证实被上诉人彰泰物业公司提供的物业服务存在一般瑕疵，但未能对在较长一段时间内，由于被上诉人彰泰物业公司管理存在过错，是否影响小区业主基本生活以及影响的范围大小进行举证，故对上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆提出被上诉人彰泰物业公司违约的上诉意见本院不予支持。上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆未按新的物业服务费标准足额交纳物业服务费，应当予以补足，一审法院判决上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆支付2013年1月1日-2016年12月31日的物业费是正确的，但由于被上诉人彰泰物业公司提供的物业服务存在一般瑕疵，故被上诉人彰泰物业公司提出上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆应支付违约金的主张本院不予以支持，一审法院判决上诉人支付违约金有误，本院予以纠正。三、关于车位维护费是否应当交纳？一审法院认定上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆欠交车位维护费是否正确的问题。《“康桥半岛”前期物业管理服务协议》第五条第二点明确约定地下车位维护费为30元/月/辆，该约定对全体业主具有法律效力。且上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆与被上诉人彰泰物业公司签订的《地下车库停车位专有使用权有偿使用合同书》载明车位维护费是针对车场场地和设施设备的运行维护费用，并非针对业主车辆收取的费用，故上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆认为没有车辆停放不应该收取车位维护费的理由不能成立，本院不予以支持。上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆的上诉请求第二项要求被上诉人承担造成上诉人直接经济损失、一审律师受理费2000元、二审律师受理费以及第三项判令被上诉人致上诉人精神、时间及名誉伤害向上诉人当面道歉、并判令支付上诉人精神损失费1000元，因上诉人在一审时未提起反诉，此上诉请求不在本案审理范围之内。综上所述，上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆上诉理由部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实基本清楚，程序合法，但实体判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初1972号民事判决第二项；二、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初1972号民事判决第一、三项；三、上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆向被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司支付2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费3163.6元；四、驳回上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆的其他上诉请求；五、驳回被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费996元，减半收取计498元（被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司已预交），二审案件受理费50元（上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆已预交），由被上诉人广西彰泰物业服务股份有限公司负担498元，上诉人孟瑛、孟佳蓉、孟明、孟玲、孟小虎、孟圆圆负担50元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判。审判长  宿健慧审判员  周 霞审判员  潘文华二〇一八年四月二十五日书记员  黄高钰