上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民一（民）初字第8615号
原告上海嘉贝利物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人张琴芳，总经理。
委托代理人杨锦强。
被告上海欧达意置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人王东海，总经理。
委托代理人吴小乐，上海俊豪律师事务所律师。
原告上海嘉贝利物业管理有限公司与被告上海欧达意置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员陶伟春独任审理。2015年12月1日、16日，本院公开开庭对本案进行了审理，原告上海嘉贝利物业管理有限公司委托代理人杨锦强、被告上海欧达意置业有限公司委托代理人吴小乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海嘉贝利物业管理有限公司诉称，2012年7月6日，通过招投标，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定原告为嘉龙大夏的物业服务公司。物业管理费收取标准：商务楼人民币（以下币种均为人民币）4.8元／月／平方米，商铺5.8元／月／平方米。原、被告就空置房物业管理费约定按上述标准的70%收取。水电费根据相关单位的单价及实际情况收取，即水费为每立方5元，电费为每度1.35元。被告实际交付物业时间为2013年4月15日，被告按约定支付了2013年4月15日至2013年7月15日的空置房物业费。但从2013年7月16日起，原告未能收到被告应支付的空置房物业费，经催讨未果，故诉讼法院。经审理，法院判令被告给付原告2013年7月15日至2014年10月15日期间的物业费302，226.60元。自判决后，被告对2014年10月16日起的空置房物业费仍然不向原告交纳，拖欠至今。另外，自2013年9月起至今，被告售楼处使用的水电费也未支付给原告。原告向被告催讨空置房物业费、水电费未果，故诉讼至法院要求判令被告给付原告2014年10月16日至2015年9月30日期间的物业管理费153，872.95元；判令被告给付原告水电费98，258.75元；判令被告给付原告物业费、水电费的滞纳金132，208元。
被告上海欧意达置业有限公司辩称，被告核查的物业费金额是147，381.50元；水电费金额，被告无法确定；被告没有违约行为，不应承担滞纳金；被告已支付2014年10月至2015年9月期间的水电费133，757.90元，要求与原告的物业费相抵扣。另外，合同中约定的千分之二违约金系针对小业主缴纳物业费的约定，双方就空置房物业费约定中没有约定违约条款，故原告主张按千分之二标准计算违约金是没有依据的。综上，被告不同意原告主张的违约金诉讼请求。
经审理查明，2012年7月6日，原、被告签订前期物业服务合同，约定原告为嘉龙大厦的物业服务公司，履行物业管理服务的义务，其中包括业主委托的其他物业管理服务事项；物业管理费收取标准为商务楼4.8元／月／平方米，商铺5.8元／月／平方米；物业费按季交纳，业主应在每个季度的第一个月的10日之前履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按日千分之二计算；等等。合同附件二，空置房屋物业管理费缴付说明中，原、被告约定：根据《物业管理类条例》及《上海市住宅物业管理规定》，控制房屋物业管理费由开发商全额支付，鉴于目前国家对房屋的调控政策以及开发商的实际情况，经双方协商达成一致，空置房屋物业管理费参照江苏省相关规定由开发商按70%支付，每个季度的第一个月的10日结算。2013年4月15日，原、被告办理了交接嘉龙大厦物业管理的手续。被告向原告交纳了2013年4月15日至2013年7月15日期间的空置费。2014年9月27日，原告因被告未能给付2013年7月15日至2014年10月15日期间的物业费，向本院提起诉讼。在审理中，原、被告经对账，确定2013年7月15日至2014年10月15日期间的物业费为302，226.60元。被告在审理中提起反诉，要求原告返还小业主预充的水电费。经审理，本院判决被告给付原告2013年7月15日至2014年10月15日期间的物业费为302，226.60元，判决原告给付被告小业主预充的水电费233，624.20元。判决书载明，2013年9月起，嘉龙大厦的用电户名从被告名下变更至原告名下；2013年4月至今，嘉龙大厦的用水户名为被告。
另查，原告制作2014年10月16日至2014年12月31日期间的空置房物业费清单，金额为38，940.60元，该清单被告方工作人员于2015年2月3日签收；原告制作2015年1月1日至2015年3月31日期间的空置房物业费清单，金额为45，034.50元，该清单被告方工作人员于2015年4月7日签收；原告制作2015年4月1日至2015年6月30日期间的空置房物业费清单，金额为36，007.30元，该清单被告方工作人员于2015年6月8日签收；原告制作2015年7月1日至2015年9月30日期间的空置房物业费清单，金额为36，007.30元，该清单被告方工作人员签收。自2014年10月起，截止2015年8月31日，被告售楼处用电金额为84，813.75元，用水金额为13，445元，合计98，258.75元。
审理中，针对原告空置房物业费清单，被告确认正确，无异议。原告调整了2015年1月1日至2015年3月31日期间的空置房物业费45，034.50元，该45，034.50元费用中包括了2013年4月30日至2013年9月30日的空置房物业费987.70元，2015年1月1日至2015年3月31日期间的空置房物业费应为44，046.80元。原告主张，空置房物业费987.70元是基于小业主向原告出示了房屋交接书，明确交房时间为2013年9月17日，故小业主应从2013年10月起向原告交纳物业费，之前的物业费应由被告负担，上次诉讼中，原告提出的物业费中没有包括这笔费用，故本案中原告向被告主张。对此，被告认为，上次诉讼中，原告主张这笔费用，应视为原告已经放弃了这笔费用，故不同意原告要求被告给付这笔费用的请求。被告主张，被告已经支付了2014年10月至2015年9月水费133，757.90元，该费用应在本案中与原告的物业费相抵扣。对此，原告认为，现双方对小业主预充的水费尚未结算，对小业主预充的水费金额尚不清楚，不同意在本案中予以抵扣。因双方意见不一，致调解未果。
上述事实，有（2014）嘉民一（民）初字第7152号民事判决书、空置房物业管理费结算事宜单、收缴水电费通知单、当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系明确，合法有效，具有约束力。原告主张空置房物业管理费153，872.95元，合法有据，本院予以支持。被告抗辩空置房物业费987.70元在原告的上次诉讼中没有主张即视为放弃，于法无据，本院不予支持。自上次诉讼后，原告向被告提交了空置房物业管理费结算事宜单，原告制作的结算事宜单所核算的费用金额正确，被告接受结算事宜单后，未能在合理的期限内履行付款义务，有违诚实信用原则，显属违约，被告应承担迟延付款的违约责任。原告主张的千分之二是合同约定对小业主在每季第一个月10日前不缴纳物业费的违约责任，而本案双方对空置房物业费约定每季第一个月10日进行结算，并无约定具体的违约条款，故原告主张按千分之二计算违约金，本院不予支持。本案中，本院根据被告签收空置房物业管理费结算单的时间节点，酌情考虑确定2014年10月16日至2014年12月31日期间的空置房物业费38，940.60元，被告应于2015年2月底给付；2015年1月1日至2015年3月31日期间的空置房物业费44，046.80元，被告应于2015年4月底给付；2015年4月1日至2015年6月30日期间的空置房物业费36，007.30元，被告应于2015年7月底给付；2015年7月1日至2015年9月30日期间的空置房物业费36，007.30元，被告应于2015年10月底给付。为此，被告应按每季应承担的空置房物业管理费为基数自2015年3月1日、5月1日、8月1日、11月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。原告要求被告给付电费84，813.75元，合法有据，本院予以支持。本案所涉物业的用水户名系被告，被告支付相应的水费，原告要求被告给付被告售楼处水费13，445元，与事实不符，本院不予支持。原告要求被告承担水电费的滞纳金责任，于法无据，本院不予支持。被告系缴纳水费的义务主体，被告向供水单位缴纳水费的行为不形成被告对原告享有债权的事实，根据事实，被告对原告收取小业主预充水费的金额享有权利，被告主张将其支付的水费与物业费相折抵，与事实不符，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告上海欧达意置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海嘉贝利物业管理有限公司2013年4月30日至2013年9月30日、2014年10月16日至2015年9月30日期间的空置房物业管理费人民币153，872.95元；
二、被告上海欧达意置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海嘉贝利物业管理有限公司2014年10月至2015年8月31日期间的电费人民币84，813.75元；
三、被告上海欧达意置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海嘉贝利物业管理有限公司以人民币38，940.60元为基数自2015年3月1日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；以人民币44，046.80元为基数自2015年5月1日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；以人民币36，007.30元为基数自2015年8月1日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；以人民币36，007.30元为基数自2015年11月1日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；
四、驳回原告上海嘉贝利物业管理有限公司的其余诉讼请求。
若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7，065.10元，减半收取3，532.55元，由原告负担1，338.73元，被告负担2，193.82元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶伟春
二〇一五年十二月二十三日
书记员 王 珏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
……。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
……。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。