福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第3967号
原告徐水华，男，1974年10月30日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人黄秀文、李基铂，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。
被告林震南，男，1986年10月17日出生，汉族，住厦门市思明区。
被告林静，女，1986年11月5日出生，汉族，住厦门市思明区，现住厦门市思明区。
原告徐水华与被告林震南、林静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月19日受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序，于2013年4月18日公开开庭进行了审理。原告徐水华的委托代理人李基铂，被告林震南到庭参加诉讼。被告林静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐水华诉称，2013年2月1日其与两被告签订一份《房屋买卖协议》（下称《买卖协议》），被告同意将位于思明区美仁前社150号603室房屋以118万元卖给原告。2013年2月1日、2月7日，原告先后共向被告支付购房定金2万元。后因该房被法院查封，双方约定在法院解封后2天办理房屋过户手续。但该房目前已进入法院执行程序，无法解封，并即将拍卖。现诉请判令：1、解除原、被告签订的《买卖协议》；2、被告向原告支付违约金18万元，并返还2万元定金。
被告林震南辩称，讼争房屋进入拍卖程序后，仍可以买卖，被告没有隐瞒原告相关情况，其同意解除双方签订的《买卖协议》，并返还定金2万元。但被告没有违约，其一直在努力处理此事，故无需支付违约金给原告。
被告林静未作答辩。
经审理查明，被告林震南与被告林静系夫妻关系。2013年2月1日，两被告作为出售方（甲方）与作为购买方的原告徐水华（乙方）签订一份《买卖协议》，约定甲方同意将位于厦门市思明区美仁前社150号603室房产以总价118万元出售给乙方；乙方应在本协议签订之日支付购房定金1万元给甲方；双方并约定乙方将上述购房款分3次支付，已付定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1、乙方于2013年2月8日支付首付款35万元；2、乙方于2013年3月1日支付56万元；3、余款27万元于该房产过户后七天内付清。甲方应于收到首期款后将房产交付给乙方使用；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%违约金。甲乙双方保证于上述房屋在法院撤解查封后2天前往市土房局签订正式的《厦门市房地产买卖合同》并办理交易过户手续，否则视为违约，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。若于上述房屋在法院撤解查封后5天，因一方原因仍无法办理交易过户手续，则另一方有权终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自通知书送达之日起三日内将乙方已付购房款返还乙方，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金。上述合同签订当日，两被告出具一份定金收据，确认收到原告购房定金1万元。
2013年2月5日，原被告就前述《买卖协议》又签订一份补充协议，将《买卖协议》约定的首付款支付时间从2013年2月8日延期为2013年2月20日；付完35万元房款后，双方确定定金追加为235000元。该补充协议并备注“到法院查询得知该房已查封，待法院协调撤诉后再做交易”。
2013年2月7日，因被告林震南过年急需用钱，要求原告追加定金1万元。当日原告再支付定金1万元，两被告出具一份定金收据，确认收到原告购房定金2万元（包括2013年2月1日所付1万元），并同时作为承诺人向原告出具一份承诺书，表示若其不能在买卖合同约定的时间内将讼争房产过户或公证全权代理给买方徐水华，两被告愿意承担并赔偿18万元的违约金给买方徐水华（其中包括违约定金款，但不包括原定金款本金），共计20万元给买方。两被告无异议，并同意讼争房屋钥匙交付给中介方保管，于2013年2月15日前将房屋交付给徐水华使用。
2013年2月22日，两被告与案外人郑峰签订一份《房产买卖协议》，将讼争房产出售给郑峰，并于2013年3月27日、5月8日，先后出具两份收据，确认共收到郑峰购房款合计120万元。
2013年3月14日，原告以被告林震南诈骗其2万元购房定金为由，向厦门市公安局碧山派出所报警（后派出所告知双方到法院解决）。被告林震南于当日出具一份声明书，确认其系讼争房产所有权人，并声明买方徐水华没有违约。
审理中，本院根据原告的申请，依法对两被告采取财产保全措施。
上述事实，有结婚证、《买卖协议》、补充协议、承诺书、定金收据、两被告与案外人郑峰签订的《房产买卖协议》及收据、报警回执、声明书及庭审当事人陈述等证据材料予以佐证，原、被告对上述证据真实性及事实均无异议，本院予以确认。
综上，本院认为，原、被告签订的《买卖协议》、补充协议及承诺书，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应为有效合同。按照三份文书签订时间的先后顺序，文书中对相同事项的不同规定均应以最迟签订的文书中的相关内容为准。因此，原告向被告交付首付款的时间应依据补充协议约定的2013年2月20日；被告向原告交付讼争房屋的时间应依据承诺书的约定为2013年2月15日。被告交付房屋的时间应在原告支付首付款之前。现因被告一直未能办理讼争房屋的解封过户手续，且又将该房出售给案外人郑峰。故被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，存在当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形，当事人可以解除合同。因此，本院对原告要求解除与被告签订的《买卖协议》的诉讼主张，依法应予以支持。此外，依据讼争《买卖协议》及承诺书的相关规定，被告还应承担相应的违约责任，向原告支付违约金。本案中，因原告实际支付给被告的款项只有定金2万元，且双方约定的违约金金额确属过高，本院依法予以调整被告应支付原告违约金为8万元，并应返还原告2万元购房定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告徐水华与被告林震南、林静于2013年2月1日签订的《房产买卖协议》；
二、被告林震南、林静于本判决生效之日起十日内支付原告徐水华违约金8万元，并返还原告徐水华2万元购房定金（款项合计10万元）；
三、驳回原告徐水华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2150元，由原、被告各负担1075元；保全费元1420元，由两被告负担。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 林月蓉
二〇一三年五月二十三日
书记员 林 蕾
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。