广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终956号
上诉人(原审被告)：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区甲路m号乙小区。
法定代表人：张敏明，该公司总经理。
委托代理人：苏锦年，该公司员工。
被上诉人(原审原告)：范运国，男，1967年10月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：陈志飞，广东智盟律师事务所律师。
上诉人阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）因与被上诉人范运国商品房预约合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年7月12日作出的（2015）阳城法民一初字第1979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：同心房地产公司经营房地产开发，领有乙小区商品房预售许可证。该证记载：发证日期为：2012年4月20日，编号为阳预许证字20×××7号，项目名称为：乙小区，预售房屋面积为26253.26平方米，216套，其中住宅为22776.5平方米200套，商业用房为3476.76平方米16套。项目坐落在阳江市江城区甲路m号，土地使用证号为阳府国用（20××）第1××8号，发证时各幢已建层数为a幢、b幢均为18层。
2015年11月6日，范运国与同心房地产公司签订编号为：0×××××7《乙小区认购书》一份，认购书主要约定：同心房地产公司出售阳江市江城区甲路m号【乙小区】a幢n铺（建筑面积297.74平方米，套内面积291.97平方米）给范运国，该商铺总价款为1976568元（特价）；定金20000元于签订认购书时付清，首期楼款为认购价的50%即988568元须于2015年11月25日前付清（含定金）；其余楼款50%即988000元，办理银行按揭或公积金按揭；乙方（范运国）在签订认购书后七天内交纳首期房款及签署《商品房买卖合同》，逾期未办理视为乙方中途毁约，不得向甲方（同心房地产公司）索还定金，甲方有权将该物业另行出售，甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起叁拾天内将所收定金两倍退还给乙方；乙方已阅读甲方在售楼部所提供和公示的一切销售资料，如《乙小区购房须知》、《商品房买卖合同》及其附件等，并无提出任何异议，并同意遵照执行；本协议约定的购房款不包括专项维修基金，该基金由乙方另行支付；在未签订《商品房买卖合同》之前，此认购书作为正式合同，认购书与《商品房买卖合同》内容不一致的，以《商品房买卖合同》为准；办证费79063元，维修基金21884元。合同签订当日，范运国在同心房地产公司处刷卡20000元交付定金，同心房地产公司出具收款20000元的收据给范运国收执。2015年11月9日，范运国在同心房地产公司处刷卡180000元支付购房款，同心房地产公司出具收款180000元的收据给范运国收执。
2015年11月25日，范运国以同心房地产公司拒签正式的《商品房买卖合同》，而双方签订的《乙小区认购书》是双方意思真实表示，符合正式合同的条件为由，向原审法院提起诉讼，请求：一、判决范运国与同心房地产公司签订的《乙小区认购书》有效；二、判决同心房地产公司继续履行《乙小区认购书》（编号：0×××××7），将坐落于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b铺转让给范运国。
在一审庭审中，范运国称2015年11月11日其到同心房地产公司请求支付首期余下的购房款，并办理签订商品房买卖合同和办理抵押手续，但同心房地产公司不同意，其以同心房地产公司诈骗为由向阳江市公安局江城分局城北派出所报警，该派出所出具报警回执给范运国。同心房地产公司称其与范运国签订了编号为0×××××7的认购书后，同日又签订了编号为0×××××2的认购书，0×××××2认购书签订在后，应以该份为准，0×××××7认购书已口头作废。经查，两份认购书打印的条款内容及条款中填写的内容相同，但同心房地产公司提供的0×××××2号认购书的右边中间空白处由同心房地产公司的销售代表李翠娟（兼公司财务人员）添加了手写的“注明”，内容如下：“注：1、2015年11月8日前答复此价格购房申请是否通过，不通过于11月13日前退还定金；2、若个人征信不通过，也可退还定金，不通过3天内退款；3、除上述情况外，不予退定。”对此，范运国否认与同心房地产公司签订过0×××××2号认购书，其只与同心房地产公司签订了0×××××7号认购书，0×××××2号认购书的编号应在前，不可能在后签订。同心房地产公司为此提供了2015年11月8日与陈燕萍签订的0×××××4、0×××××5号认购书，同月9日与陆显提签订的0×××××8号认购书予以反驳。另外，同心房地产公司还称已于2015年11月13日到银行办理退款回范运国的手续，对此，同心房地产公司提供了银行卡退款证明两份拟证实。而范运国称其账户收到200000元贷款，可能是同心房地产公司的退款，即使是同心房地产公司退款，同心房地产公司也应继续履行合同。
原审法院认为：范运国、同心房地产公司对签订编号为0×××××7号《乙小区认购书》的事实均无异议，该认购书对买卖阳江市江城区甲路m号【乙小区】a幢b铺的价格、面积、付款方法、办证费用、维修基金、双方责任等作了具体的约定，且同心房地产公司已收取了范运国购房款180000元和定金20000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，双方签订的编号为0000707号《乙小区认购书》应视为《商品房买卖合同》。该认购书是双方真实的意思表示，内容没有违反法律规定，双方主体适格，且该认购书不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，范运国请求确认该认购书有效，合法合理，本院予以支持。同心房地产公司主张0000707号认购书已口头作废，以其提供的0000702号认购书为准，因0000702号认购书的“注明”内容为被告销售代表手写，单方添加，没有经过范运国的确认，范运国亦不予追认，且同心房地产公司未能举证证明添加的“注明”内容经过范运国的同意，或0×××××7号认购书已作废，故同心房地产公司主张以0×××××2号认购书为准的理据不足，原审法院不予采纳。
由于0×××××7号认购书合法有效，内容约定详细具体，在范运国支付包括定金在内共200000元给同心房地产公司后，同心房地产公司也写下了收据，收取了范运国的购房款，虽然后来同心房地产公司自行将该200000元退还给范运国，但该退款行为是同心房地产公司的单方行为，并不影响同心房地产公司按约定收取范运国购房款的事实。既然双方已建立了有效的商品房买卖合同，被告不履行，属违约行为，故范运国请求同心房地产公司继续履行0×××××7号认购书，将阳江市江城区甲路m号【乙小区】a幢b铺按照该认购书的约定转让给范运国，合理合法，原审法院予以支持。至于在履行该认购书的过程中，如发生纠纷，应另行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：确认范运国与同心房地产公司在2015年11月6日签订的《乙小区认购书》（编号：0×××××7）有效；范运国与同心房地产公司应按该认购书的约定履行合同。本案一审受理费22589元，由同心房地产公司负担。
上诉人同心房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，并依法改判驳回范运国的诉讼请求。主要事实和理由是：一、原审法院认定事实不清，证据不足。范运国提供的0×××××7号认购书已经口头约定作废，但一审却单凭范运国的主张，对同心房地产公司提供了0×××××2号认购书不予采信，是对同心房地产公司的不公平。二、原审法院适用法律错误。本案不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，其中装饰、设备标注承诺、面积差异处理、供水、供电权益责任等条款均无涉及，原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定判决不当。三、认购书只是预约的意向书，双方签订的认购书未生效，被上诉人要求上诉人继续履行认购书并无事实及法律依据。综上所述，请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人范运国答辩称：一、原审判决正确，同心房地产公司上诉毫无理据。0×××××7号认购书合法有效，而0×××××2号认购书并未成立与生效。二、0×××××7号认购书的内容符合商品房买卖合同的全部特征，原审判决认定正确。就算0×××××7号认购书是预约而不是本约，范运国与同心房地产公司之间的商品房买卖合同关系也是已经成立，应该按照0×××××7号认购书继续履行。三、同心房地产公司作为合同提供者，是市场地位的优势方，应该恪守诚实信用的原则，而不是滥用市场优势地位，当市场情况有变便随意否决合同。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：在二审诉讼过程中，范运国认可同心房地产公司提供的0×××××2号认购书上“范运国”的名字是其亲笔字，但范运国陈述“我当时签了很多名字，具体签了什么记不清楚，我手上只有0×××××7合同……名字是我的签名，名字可能是我不知情的情况签订的，手写加注的内容在签名时候都是没有的”。同心房地产公司未能提供证据证明其提供的0×××××2号认购书上手写部分内容是经过范运国同意而加注的。
本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。综合当事人的上诉和答辩意见，本案争议的焦点，一是对双方签订的编号为0×××××2号和0×××××7号两份《乙小区认购书》的效力如何确定；二是范运国与同心房地产公司签订的《乙小区认购书》是否构成商品房买卖合同，应否继续履行的问题。
关于编号为0×××××2号和0×××××7号《乙小区认购书》的效力如何认定问题。因0×××××2号和0×××××7号《乙小区认购书》均为同心房地产公司提供的格式合同文本，范运国提供了0×××××7号《乙小区认购书》，同心房地产公司提供的0×××××2号《乙小区认购书》。经原审法庭质证，证实两份认购书内容一致，只是同心房地产公司提供的0×××××2号《乙小区认购书》右边中间空白处，多出由同心房地产公司的销售代表兼公司财务人员李翠娟手写添加了“注：1、2015年11月8日前答复此价格购房申请是否通过，不通过于11月13日前退还定金；2、若个人征信不通过，也可退还定金，不通过3天内退款；3、除上述情况外，不予退定。”的内容，而范运国提供的0×××××7号《乙小区认购书》则没有该内容。对此，范运国否认与同心房地产公司签订过有上述手写添加内容的0×××××2号《乙小区认购书》。由于范运国与同心房地产公司双方确认签订了0×××××7号《乙小区认购书》，而0×××××2号认购书的编号在前，范运国主张其没有0×××××2号《乙小区认购书》，且范运国仍然持有0×××××7号《乙小区认购书》，故同心房地产公司主张0×××××7号《乙小区认购书》已经双方口头约定作废、应以0×××××2号《乙小区认购书》为准的证据不足，理应承担举证不能的法律后果。因此，原审采信0×××××7号《乙小区认购书》符合民事诉讼的认证规则，本院予以支持。
关于范运国与同心房地产公司签订的《乙小区认购书》是否构成商品房买卖合同，应否继续履行的问题。《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”商品房买卖合同，是指房地产企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖双方对所购商品房的位置、房屋结构、建筑面积、单价、总价款、付款方式等进行了约定，即具备了主要条款，成立了商品房买卖合同。本案中，同心房地产公司与范运国签订了认购书，对所购商品房的位置、房屋结构、建筑面积、单价、总价款、付款方式等进行了约定，具备了商品房买卖合同的实质性内容条款，且同心房地产公司出具了收取范运国的定金20000元及购房款180000元的收据，故原审认定同心房地产公司与范运国签订的0×××××7号《乙小区认购书》为商品房买卖合同并无不当，应予维持。而装饰、设备标注承诺、面积差异处理、供水、供电权益责任等条款，并非合同的主要条款，同心房地产公司以其与范运国签订的认购书没有涉及上述内容为由，主张原审适用法律错误理据不足，本院不予支持。同心房地产公司已取得本案涉讼商品房所在楼盘的《商品房预售许可证》，其与范运国签订的0×××××7号《乙小区认购书》，是双方的真实意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护。同心房地产公司已出具收据收取了范运国的定金20000元及购房款180000元，应认定同心房地产公司已接受了范运国的部分履行，虽然同心房地产公司在后来自行通过银行转账退回该200000元给范运国，但该行为不是双方当事人的合意，不影响该事实的认定。因此，原审支持范运国提出继续履行合同的诉讼请求并无不妥，应予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不当，本院应予维持。同心房地产公司的上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22589元，由上诉人同心房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 飘
审判员 姜玉华
审判员 莫怡华
二〇一六年十二月九日
书记员 林宗发