北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第05995号
上诉人（原审原告）北京鸿鹄高翔国际物流有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街26号地下3层。
法定代表人李铁栓，总经理。
委托代理人赵英辉，男，1978年2月7日出生。
委托代理人赵宇寰，男，1985年12月23日出生。
被上诉人（原审被告）北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社，住所地北京市昌平区小汤山镇马坊村。
法定代表人王世杰，社长。
被上诉人（原审被告）北京市昌平区小汤山镇马坊村民委员会，住所地北京市昌平区小汤山镇马坊村。
法定代表人王金利，村主任。
以上二被上诉人之委托代理人叶佳媛，北京市易和律师事务所律师。
原审第三人北京市昌平区园林绿化局小汤山林业工作站，住所地北京市昌平区小汤山镇西官庄村。
法定代表人李岩，站长。
委托代理人肖长春，男，1957年6月13日出生。
上诉人北京鸿鹄高翔国际物流有限公司（以下简称鸿鹄物流）因土地租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第5067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人鸿鹄物流之委托代理人赵英辉、赵宇寰，被上诉人北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社（以下简称马坊经合社）、北京市昌平区小汤山镇马坊村民委员会（以下简称马坊村委会）之委托代理人叶佳媛，第三人北京市昌平区园林绿化局小汤山林业工作站（以下简称小汤山林业站）之委托代理人肖长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月，鸿鹄物流起诉至原审法院称：2010年1月1日我方与马坊经合社、马坊村委会签订《场地租赁合同》，对方将马坊村小河南、温榆河沿线（四至：东至温榆河路，南至尚信路，西至小河南田间路，北至小河边）500亩地出租给我方，租期30年，租金为每年1000元／亩，即年租金50万元，租金每五年递增10％。租赁合同中还约定马坊经合社、马坊村委会负责为500亩租赁场地提供水源、电源，并承诺于2010年3月1日前向我方交付租赁土地。合同签订前我方向马坊经合社、马坊村委会交纳了定金5万元整。合同生效后马坊经合社、马坊村委会在交付期限前通知我方接收租赁土地，我方接收过程中发现对方并未按合同约定为租赁土地提供水源、电源。该土地主要用途为林木绿化种植及耕种，如无水、电等配套条件我方无法实现合同目的。马坊经合社、马坊村委会表示解决水、电还需要一定时间，要求我方先接收土地进行前期的筹备工作，等水、电解决后双方按照合同约定以实际解决之日确定正式起租日。同时要求我方先行支付第一期的土地租金以保证继续履行合同并在水、电解决期间不会单方终止。我方接收了土地，于2010年4月13日向马坊经合社、马坊村委会支付了45万元租金，之前已经交纳的5万元定金转为租金，我方实际已经支付了第一期的土地租金50万元整。我方已经于2010年3月开始占有租赁土地。后我方一直催促马坊经合社、马坊村委会尽快解决租赁土地的水、电问题，马坊经合社、马坊村委会一直以正在协商、落实，马上就会开始施工等理由答复我方。2013年3月我方发现租赁土地上已成规模地新种植了大量树木。小汤山林业站称该单位根据北京市政府相关政策进行的土地征用绿化造林，事先通知过马坊经合社、马坊村委会并进行了协商，马坊经合社、马坊村委会称本案诉争的租赁土地没有出租，占地补偿费直接向其支付即可。小汤山林业站与马坊经合社、马坊村委会达成补偿协议，支付了占地补偿费，每亩2500元／年，每年支付一次，500亩地每年的占地补偿费为125万元。马坊经合社、马坊村委会已收取两年的补偿费250万元。马坊经合社、马坊村委会恶意隐瞒事实，擅自将诉争土地提供给小汤山林业站进行绿化造林，并将本应由我方取得的补偿费占为己有，严重违反了租赁合同的约定，给我方造成了重大的经济损失。现我方起诉，请求人民法院依法判令：1、马坊经合社、马坊村委会继续履行与我方签订的《场地租赁合同》；2、确认我方为土地占用补偿费的合法受偿人；3、马坊经合社、马坊村委会向我方返还其不当取得的两年土地占用补偿费150万元整；4、小汤山林业站直接向我方支付土地占用期间的补偿费；5、马坊经合社、马坊村委会向我方支付违约金100万元。
马坊经合社、马坊村委会辩称：一、2010年3月初，鸿鹄物流在未经任何部门批准的情况下，在涉案土地上建造了旧货市场。2010年5月18日，北京市昌平区小汤山镇人民政府认定上述土地上建造的287间房屋是违法建设，并出具《限期自行拆除违法建设的通知》，要求自收到通知之日起3日内自行拆除全部违法建设，将土地恢复原状。7月，涉案土地上的违法建设被有关部门强制拆除。此后，鸿鹄物流不再支付涉案土地的租金。我方有理由相信，鸿鹄物流已于第二个租金交付日终止了涉案合同。此外，2012年北京市政府实施”平原地区”20万亩造林工程占用了涉案土地。政府统一规划，为改善生态环境，造福人民，绿化北京的政府行为，任何单位及个人均应予以配合。二、我方交付涉案土地时，涉案土地已具备合同约定的水、电条件，且鸿鹄物流在涉案土地上建造287间房屋的行为充分说明涉案土地完全具备水、电条件，否则鸿鹄物流根本无法修建房屋。因此，我方不存在违约事实。综上所述，涉案合同履行中，鸿鹄物流严重违约，我方不存在违约行为，涉案合同已终止，涉案土地已经被政府征用，故恳请法院驳回鸿鹄物流的全部诉讼请求。
小汤山林业站辩称：我们没有任何的责任，我们已经将补偿款给付了马坊经合社、马坊村委会。
原审法院审理后确认：本案双方争议的焦点为：双方的合同是否已经开始履行，如认定该合同已经开始履行，是否因为一方的违约行为导致合同权利义务已经终止。首先，通过庭审调查，鸿鹄物流自述其2010年3月实际接收了涉案土地，并将涉案土地部分转租，次承租人在涉案土地上进行违法建设，从该事实看，无论涉案土地是否具备水电的供给问题，鸿鹄物流将涉案土地部分转租的行为可以推定鸿鹄物流默认接收土地时的状态，从鸿鹄物流接收土地时，即2010年3月该租赁合同已经开始履行。其次，关于该合同是否因一方的违约行为导致权利义务已经终止。双方在《场地租赁合同》中并未明确约定每年租金的交纳期间，但结合本案的事实，应推定鸿鹄物流在实际接收土地后开始记租，即鸿鹄物流应当于每年的3月向马坊经合社、马坊村委会支付涉案土地租金。双方签订合同后，鸿鹄物流在涉案土地上进行违法建设，后被相关部门强制拆除。此后，马坊经合社、马坊村委会实际控制涉案土地，鸿鹄物流并未在次年3月向马坊经合社、马坊村委会继续支付涉案土地租金。从上述事实看，双方并未约定合同的解除条件，未通过法律程序解除该合同并返还涉案土地，但根据本案双方陈述的事实，本院认为，双方所形成的租赁法律关系在鸿鹄物流未交纳次年租金，马坊经合社、马坊村委会实际接管涉案土地后已经解除。故鸿鹄物流要求继续履行《场地租赁合同》的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。鸿鹄物流的其他诉讼请求，亦没有法律依据，本院不予支持。据此判决：驳回原告北京鸿鹄高翔国际物流有限公司的诉讼请求。
判决后，鸿鹄物流不服，上诉至本院。上诉理由及请求：马坊经合社、马坊村委会2010年3月1日交付土地时并未按照合同约定提供水、电，因此交付日期非合同起租日，土地至今未交付，一审法院认定对方于以上时间交付土地属于认定事实错误，要求改判：1、马坊经合社、马坊村委会继续履行与我方签订的《场地租赁合同》；2、确认我方为土地占用补偿费的合法受偿人；3、马坊经合社、马坊村委会向我方返还其不当取得的两年土地占用补偿费150万元整；4、小汤山林业站直接向我方支付土地占用期间的补偿费；5、马坊经合社、马坊村委会向我方支付违约金100万元。马坊经合社、马坊村委会认为鸿鹄物流逾期不交纳租金，合同已解除，不同意鸿鹄物流的上诉请求。
经审理查明：2010年1月1日，鸿鹄物流与马坊经合社、马坊村委会签订《场地租赁合同》约定，鸿鹄物流租赁马坊经合社、马坊村委会所有的位于马坊村小河南、温榆河沿线【四至：东至温榆河路，南至尚信路，西至小河南田间路（马尚路），北至小河边】合计500亩的土地。用途为绿化工程项目，租赁费以每年1000元每亩计算，共计50万元，租金每五年递增10％。交纳方式为鸿鹄物流交纳定金5万元，以租赁土地实际交付日作为起租日，租期30年，到期后鸿鹄物流有优先续租权，马坊经合社、马坊村委会承诺于2010年3月1日交付租赁土地，使用期限双方约定30年。马坊经合社、马坊村委会负责提供该地块水源、电源，如不够用需增加电量，由鸿鹄物流负责，马坊经合社、马坊村委会配合工作。鸿鹄物流分两次交纳了第一年的租金50万元。2010年3月鸿鹄物流接收涉案土地，将部分土地出租给案外人葛某某并收取费用，葛某某在涉案土地上建造了287间房屋。
2010年5月18日，北京市昌平区小汤山镇人民政府认定上述土地上建造的房屋系违法建设，并出具《限期自行拆除违法建设的通知》，要求自收到通知之日起3日内自行拆除全部违法建设，将土地恢复原状。同年7月，涉案土地上的违法建设被有关部门强制拆除。违建拆除后马坊经合社、马坊村委会实际控制了涉案土地。鸿鹄物流未提出异议，亦未继续支付租金。
另查：2012年3月15日，根据北京市政府平原造林的要求，马坊经合社与小汤山林业站签订了《北京市平原地区造林工程农村集体出租土地合同》，将位于温榆河西岸1142亩马坊经合社所有的农村集体土地出租给小汤山林业站进行生态环境建设。在该合同中双方还对租赁期限、租金的给付时间、方式等其他相关权利义务进行了约定。该土地与鸿鹄物流与马坊经合社、马坊村委会签订的《场地租赁合同》所涉及的土地部分重合。合同签订后，小汤山林业站将租金支付给马坊经合社，并在涉案土地上进行了树木的栽种。诉讼中，小汤山林业站陈述，该地块具备水源、电源，可以满足树木栽种的基本要求。
上述事实，有《场地租赁合同》、租金收据、《限期自行拆除违法建设的通知》、《北京市平原地区造林工程农村集体出租土地合同》及三方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：鸿鹄物流与马坊经合社、马坊村委会签订的《场地租赁合同》中租期超过20年的部分无效，其余部分合法有效。本案双方争议的焦点在于2010年3月1日鸿鹄物流接收土地之日是否应认定为合同起租日，即合同是否已经开始履行，如认定该合同已经开始履行，合同是否已经终止。就此，本院意见如下：首先，鸿鹄物流于2010年3月1日接收涉案土地后将涉案土地部分转租，次承租人在涉案土地上进行违法建设，鸿鹄物流亦通过转租获利；鸿鹄物流又不能证明曾就水源、电源问题与对方交涉，因此无论土地交付时状况如何，法院均可以认定鸿鹄物流认可土地交付时的实际状况，上述时间应为合同起租日。其次，涉案土地上的违法建设被有关部门强制拆除后，马坊经合社、马坊村委会实际控制了涉案土地，鸿鹄物流未提出异议；在第一个租赁年度届满后，鸿鹄物流未继续交纳租金，故法院认定2011年3月1日双方之间的合同已实际解除，合同内容不再对双方有约束力。涉案合同解除后，马坊经合社、马坊村委会将土地另行出租受到法律保护。综上，鸿鹄物流与马坊经合社、马坊村委会签订《场地租赁合同》解除后，鸿鹄物流要求继续履行原《场地租赁合同》，本院不予支持。由于马坊经合社、马坊村委会取得补偿费的事实发生在合同解除之后，与鸿鹄物流无关联，故对于鸿鹄物流提出的其余上诉请求本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九千一百五十元，由北京鸿鹄高翔国际物流有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费一万八千三百元，由北京鸿鹄高翔国际物流有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 夏根辉
二〇一四年八月五日
书 记 员 林 娜