山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临兰商初字第3345号
原告（反诉被告）李振东，男，1953年8月4日生，汉族，住临沂市罗庄区。
委托代理人王志强，山东诚杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）临沂市宇航照明电器有限公司，住所地临沂市河东区。
法定代表人庞宗杭，董事长。
委托代理人张沂峰，山东晨浩律师事务所律师。
委托代理人姜玉清，山东晨浩律师事务所律师。
原告李振东诉被告临沂市宇航照明电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李振东及委托代理人王志强，被告临沂市宇航照明电器有限公司的委托代理人张沂峰、姜玉清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李振东诉称，2004年4月1日，陈林与被告签订《房屋租赁合同》，约定将被告位于兰山区金雀山路西段xx号的房屋租赁给原告使用，租赁期限至2013年12月31日，租金每年18万元。合同履行过程中，因案外人闵令峰租赁该处楼房经营宾馆，需租赁十年。陈林的合同期限已经不够。陈林与被告协商延长租赁期限，以便出租给闵令峰。经被告同意，双方于2008年4月22日又签订了一份租赁合同，将合同的租赁期限延长至2018年12月31日。2011年1月1日，经被告同意，陈林将与被告签订的两份《房屋租赁合同》的权利与义务转让原告，由原告继续履行双方的合同。2011年5月，被告无故终止合同，致使原告无法收取租金，给原告造成巨大损失。原告多次找被告协商，被告均推脱。无奈，向贵院提起诉讼，请求判决被告继续履行合同，由原告继续租赁被告房屋，诉讼费由被告承担。
被告临沂市宇航照明电器有限公司辩称，1、被告是房屋所有权人，在租赁合同履行中，原告在支付完2011年房租后就没有再交，已构成违约，被告已提起反诉，要求支付剩余租金。2、被告没有违约，原告要求支付220万元，无法律依据。原告诉称涉案房产被第三方收回无依据。依据租赁合同的约定，被告每年收取原告房租18万元，而原告要求赔偿220万元损失无法律依据。3、原告于庭审中对诉状中的事实进行变更，将2013年5月改成2011的5月，因为本案案由为合同纠纷，我方认为原告主张已过诉讼时效的规定，希望法院对原告主张依法驳回，且对于时间变更应该是原告为了规避诉讼时效，规避法院立案审查故意制作的，存在恶意诉讼的嫌疑。
反诉原告临沂市宇航照明电器有限公司诉称，2011年1月1日，反诉人与被反诉人签订了房屋租赁合同，租期2011年1月1日至2018年12月31日，租金18万元。合同签订后，被反诉人只支付了2011年的租金18万元，自2012年至今租金一直未交，已构成严重违约。现起诉至法院，请求判令解除双方的房屋租赁合同，被反诉人支付反诉人租金27万元，反诉费由被反诉人承担。
反诉被告李振东辩称，原、被告间是房屋租赁合同关系，答辩人已经交纳了2011年度的租金。但是2011年5月，该房屋就被第三方及房屋所有人收走。其收走的原因是被告未履行与房屋所有人三全屯的租赁协议，拖欠租金。是被告违约行为致使原告与被告间的合同无法履行，原告无法实现合同目的，即将房屋出租后收取租金。2011年原告向租户收取租金时，所有租户已经主张将房屋租金交纳给了三合屯。被告的违约行为致使其与原告签订的合同被解除，已经失去了与原告履行合同的根本。被告出租给原告的房屋在2011年5月已经被收回，原告无法获得租赁房屋的收益，当然不用再向被告支付租金。被告在出租房屋被收走后仍然反诉要求原告支付房屋租金，纯属恶意诉讼，混淆视听行为，请求法院驳回其反诉请求。
经审理查明，被告临沂市宇航照明电器有限公司原在临沂市兰山区金雀山一路xx号租赁了三合屯居委土地使用权一宗，后被告公司在租赁土地上加盖楼房一套。2003年3月13日，案外人陈林与被告公司签订了房屋租赁合同一份，由陈林租赁了被告公司建设的上述楼房，租赁期限至2013年12月31日，年租金180000元，第一次租金于2004年3月30日付130000元，以后每年1月1日付180000元。租赁用途为开办超市、办公等。房屋租赁合同签订后，陈林将上述房屋分别转租给案外人闵令峰等人，用以开办宾馆、药店、眼镜店、书店。2008年4月22日，被告公司与陈林就上述租赁合同签订补充合同一份，将租赁期限延长至2018年12月31日，自2014年1月1日起，租金变更为每年260000元，交纳时间仍为每年的1月1日。2011年1月1日，原、被告与案外人陈林三方签订转租合同一份，被告公司同意陈林将其在上述房屋租赁合同中的全部权利与义务概括转让给原告李振东。当日，原告交纳了2011年度的租金180000元。2011年中后期，由于被告公司与三合屯居委因包含涉案楼房在内的企业产权发生纠纷，三合屯居委实际控制了涉案房屋，原告未能向次承租人收取到当年的租赁费。后原告因此与被告协商未果，于2014年10月10日向本院提起民事诉讼，以被告公司无故终止合同为由，要求被告继续履行合同，由原告继续租赁被告房屋，诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求解除双方的合同，被告公司赔偿其损失2200000元。被告公司接诉讼通知后，以原告未交租金构成违约为由，向本院提起民事反诉，要求原告交纳租金270000元，并承担反诉费用。
另查明，原告要求的损失中包含房屋装修损失与合同履行后可以获得的利益。原告申请本院对上述两项损失进行委托评估，因评估单位未能进行现场勘察，原告撤回了对装修损失进行评估的申请。2016年3月14日，临沂嘉德价格评估有限公司出具评估意见书：原告因租赁涉案房屋在2011年1月1日至2018年12月31日间可得利益损失为1364177元。原告因此支出评估费15900元，该费用为申请人在评估前由本院技术部门要求其向本院预交，本院在收到评估意见书后与评估单位结算。对于上述评估意见书，被告公司称该评估意见书没有书店、酒店、眼镜店的合法名称，没有考虑商业风险，没有证据证明上述商家与本案原告有关联性，未予认可。同时被告公司认为评估费用过高，真实性未予认可。
上述事实，主要是根据原、被告的陈述、提交法庭的房屋租赁合同等证据材料及庭审笔录等予以认定，并均已收集、记录在卷。
本院认为，案外人陈林与被告临沂市宇航照明电器有限公司签订的两份房屋租赁合同，原告李振东与被告临沂市宇航照明电器有限公司及案外人陈林签订的房屋转租合同，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。原告与案外人陈林在被告公司的允许下签订转租合同，依法取得了陈林在本案房屋租赁合同中的地位，与被告公司形成房屋租赁合同关系。被告公司在出租房屋时，应当保证原告能够正常占有、使用涉案房屋，现由于涉案房屋产权存在瑕疵，被告公司存有过错，进而造成合同不能履行，被告公司已构成根本违约。故原告要求解除其被告公司之间的房屋租赁合同的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。因本案符合合同解除的要求，反诉原告要求解除其与反诉被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院亦予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述规定，原告因不能履行合同，造成可得利益的损失，其要求被告公司赔偿，符合法律规定，本院亦应支持。本处所述可得利益为对合同能够履行可预期的收益，已排除了成本。故反诉原告要求反诉被告支付租金的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。被告公司对于本院委托临沂嘉德价格评估有限公司出具的评估意见书有异议，但其并未举证证实该评估意见书有鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序严重违法的、鉴定结论明显依据不足的等致使鉴定意见证明力不足的情形，故本院对该鉴定意见予以采信。关于鉴定费用，系由本院结算，系实际发生，本案中本院亦予认定。关于诉讼时效，原告与被告、次承租人间具有不同的身份，其在与被告公司的房屋租赁合同关系中为承租人，其在与次承租人是的租赁合同关系中为出租人。其在向次承租人收取租金不能时其权利受到侵害，该时效应适用于次承租人。而当原告向被告公司主张权利不能时，其权利受到侵害，诉讼时效自此时起算。现被告主张原告诉讼已过时效，但未能举证证实原告在起诉两年前向其主张过权利后而停止主张权利的行动。故被告的该项抗辩理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十九条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)李振东与被告(反诉原告)临沂市宇航照明电器有限公司之间关于兰山区金雀山一路xx号房屋的租赁合同；
二、被告(反诉原告)临沂市宇航照明电器有限公司于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)李振东可房屋租赁可得利益损失1364177元；
三、驳回原告李振东的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告临沂市宇航照明电器有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费24400元，由被告公司负担17078元，由原告负担7322元；保全费5000元，由被告公司负担；评估费15900元，由被告公司负担；反诉案件受理费2675元，由被告公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 陈士祥
人民陪审员 李 民
人民陪审员 解成军
二〇一六年九月五日
代书 记员 方 蕾