北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6614号
上诉人（原审被告）：南京爱童游乐设备有限公司，住所地南京市建邺区河南村。
法定代表人：石春平，总经理。
委托诉讼代理人：孟祥涛，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京派格斯玩具有限公司，住所地北京市石景山区石景山路18号院4号楼3层301-15。
法定代表人：杨芳静，总经理。
委托诉讼代理人：李学成，北京市元坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京银河万达置业有限公司，住所地北京市石景山区石景山路乙18号院4号楼06层601室。
法定代表人：齐界，执行董事。
委托诉讼代理人：果一，男，该单位员工。
被上诉人（原审被告）：北京万达广场商业管理有限公司，住所地北京市石景山区石景山路乙18号楼4夹层。
法定代表人：王志彬，总经理。
委托诉讼代理人：魏超，男，该单位员工。
上诉人南京爱童游乐设备有限公司（以下简称：南京爱童公司）因与被上诉人北京派格斯玩具有限公司（以下简称：北京派格斯公司）、北京银河万达置业有限公司（以下简称：万达置业公司）、北京万达广场商业管理有限公司（以下简称：万达广场商业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初13385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
南京爱童公司上诉请求：改判我方不承担北京派格斯公司损失350000元。事实和理由：我方在本案中无过错，我方从未允许北京派格斯公司对涉案场所进行实际经营；我方与万达之间合同并未实际履行，本案不应将该合同作为我方具有腾退义务的依据；北京派格斯公司与万达之间存在事实租赁合同；万达实施的强制清场行为导致北京派格斯公司财产损失，我方不应承担责任；北京派格斯公司财产并未受到实际损失，由于其自行放弃了其财产，应自行承担相应损失；一审法院确定赔偿额度过高；北京派格斯公司存在过错。
北京派格斯公司辩称，同意一审判决，不同意对方的请求和理由。南京爱童公司有侵权的故意；因万达广场商业公司的暴力拆除，导致了我大量财产损失。
万达广场商业公司辩称，签约时南京爱童公司的北京负责人是杨芳静，是以南京爱童公司的名义经营的；合同主体也没有变更；直到2015年到2016年的时候，南京爱童公司和北京派格斯公司有一个商标侵权的案件，我们才知道杨芳静不是南京爱童公司北京的负责人。
万达置业公司辩称，同意万达广场商业公司的意见。
北京派格斯公司向一审法院起诉请求：1、判令南京爱童公司、万达置业公司、万达广场商业公司连带赔偿北京派格斯公司财产损失（北京派格斯公司经营的设施、设备以及物品等被拆除损坏、丢失）200万元；2、本案诉讼费由南京爱童公司、万达置业公司、万达广场商业公司承担。
一审法院认定事实：2008年12月11日，万达置业公司（合同甲方）与南京爱童公司（合同乙方）签订了《关于北京石景山万达广场的租赁合同》，其中约定：甲方是位于北京市石景山区鲁谷大街、银河大街、石景山路、鲁谷路围合处的北京石景山万达广场（以下简称“商业广场”）的开发商。甲方同意在商业广场建设完成后将其中的商业区时尚楼三层部分区域（建筑面积1787平方米）租赁给乙方使用，乙方同意承租该租赁场所；乙方将在租赁场所统一以“奇乐儿”品牌（商标、名称）或甲方书面同意的乙方其他品牌对外持续营业，租赁用途为儿童娱乐；租赁期限内，非经甲方书面同意，乙方不得变更租赁用途；租赁期限为八（8）个租约年；甲方欲在租赁期满后继续将租赁场所出租，同等条件下，乙方享有优先承租权；乙方需续租的，应在租赁期满前六个月发出书面通知，未按约定发出续租通知的，视为放弃续租；租赁期满前六个月，甲方经提前通知乙方后，有权和租赁场所潜在承租人或使用人察看、了解租赁场所及其设施、设备，乙方应予配合；乙方应在本合同签订后五个工作日内向甲方一次性支付履约保证金共计人民币30万元，未能按时支付的，乙方应按照本合同第九条约定承担延迟付款违约责任；甲方收取保证金后向乙方开具收据；租赁期限内，经甲方书面同意后，乙方有权转租部分租赁场所，但乙方应同时保证：转租的物业仍在整体上以“奇乐儿”品牌（商标、名称等）对外持续营业；转租合同需要明确转租人应遵守本合同约定；因转租产生的任何纠纷、责任由乙方处理和承担，与甲方无关；任何转租合同将在本合同终止或被解除同时终止。关于租赁场所交还：无论何种原因导致合同解除，乙方均应在合同解除之日起20日内将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业管理资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用的拆除、搬离乙方所有的设施、设备，并将租赁场所恢复到乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态，以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方；交还时双方按房屋交接清单对租赁场所进行验收；如在交还期届满后，乙方仍未将乙方所有物品搬离的，视为乙方放弃对该等物品的所有权，甲方有权依法处理乙方物品，包括作为垃圾丢弃；如乙方未能在交还期交还租赁区域的，甲方或物业公司有权停止各种专项服务，如断水、断电等，直至依法采取强制措施将乙方清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失由乙方承担；乙方应自行将转租承租人予以清场，并承担所有责任；如乙方违反本条款，甲方实施强制清场的责任和损失，均由乙方与转租承租人自行承担；场内物品情况，以甲方登记为准。
2009年1月31日，双方签订进场确认书，约定双方于2009年1月31日对租赁场所装修进场条件进行验收；双方经现场核实确认，租赁场所符合租赁合同约定装修进场条件，双方进一步确认，本进场确认书签署之日即为进场日。
自2010年10月份开始，北京派格斯公司向万达置业公司实际支付租金至2016年8月31日。2012年11月15日，北京派格斯公司将公司地址变更为涉案场地，万达置业公司为北京派格斯公司出具了企业经营场所证明。庭审中，万达置业公司、北京派格斯公司、南京爱童公司共同认可：租赁合同系万达置业公司与南京爱童公司之间签订，租赁合同在解除之前未进行过变更，南京爱童公司将场地交付北京派格斯公司实际经营使用，并由北京派格斯公司向万达置业公司支付租金等费用。北京派格斯公司认为其与南京爱童公司系合作关系，南京爱童公司将承租场地无偿交付北京派格斯使用，其开始以南京爱童北京分公司名义经营，办理营业执照后以北京派格斯名义经营。万达置业公司主张其与南京爱童公司系租赁合同约定的权利义务主体，认可北京派格斯公司系代南京爱童公司履行租赁合同的义务，系涉案场地的实际使用人。
2016年7月，甲方万达置业公司、乙方万达广场商业公司、丙方南京爱童公司签订《北京石景山万达广场步行街商铺租赁合同终止协议》（以下简称：终止协议），约定因广场招商调整需要，甲、乙、丙三方确认租赁合同、物业协议于2016年8月31日终止履行，丙方应当根据租赁合同约定于2016年8月31日前将房屋交还给甲方、乙方；如丙方逾期交还房屋，丙方应当按照租赁合同终止前日租金、物业服务费三倍向甲方、乙方支付费用，由此给甲方、乙方造成其他损失的，丙方应另行赔偿；丙方应当向甲方支付租金、向乙方支付物业管理费、水电费等其他费用直至2016年8月31日止；丙方向乙方缴纳质量保证金30万元整，自合同终止日起算，满一个月后，若未发生顾客投诉、索赔等事宜，乙方无息退还；如丙方逾期交还房屋，丙方除按本协议约定承担相应责任外，甲方、乙方有权进入该房屋，并对该房屋内物资、设施进行处理，由此产生的一切费用及损失由丙方承担，甲方、乙方对于丙方房屋内财产的灭失、毁损不承担任何赔偿责任；本协议系租赁合同、物业协议组成及有效补充，租赁合同、物业协议内容与本协议有不同之处以本协议约定为准。北京派格斯公司与万达置业公司共同认可租赁合同截止日期为2017年12月29日。
上述终止协议签订后，南京爱童公司未能证实将租赁合同终止事实向北京派格斯公司进行了告知或通知北京派格斯公司限期腾退场地。因南京爱童公司未按上述约定期限腾退场地，万达置业公司、万达广场商业公司经与北京派格斯公司联系、交涉腾退场地未果，遂于2016年9月1日停水停电，于2016年9月21日将场地封闭，在未有北京派格斯公司派员在场情况下，万达广场商业公司于2016年9月23日申请北京市长安公证处以拍照、摄像、记录方式对北京派格斯公司经营场所内的物品、设施等进行了证据保全。2016年9月24日，万达广场商业公司自行将北京派格斯公司经营的设施、设备等拆除并存放于万达广场商业公司的地下仓库内。
南京爱童公司认可其与万达置业公司、万达广场商业公司签订终止协议时，租赁合同期限尚未届满，场地内的经营设施、设备均归属北京派格斯公司。诉讼中，经法院组织各方现场对仓库内北京派格斯公司物品清点，并制作现场清单明细。北京派格斯公司明确表示，现场清点的物品中除账本、保险柜、现金、电脑等拿走之外，其余物品因不能使用而放弃所有权，由万达置业公司处置。各方一致确认2018年1月26日视为双方交接日期。
北京派格斯公司主张因万达广场商业公司擅自拆除其经营的设备、设施，造成其经营的设备、设施等损坏、丢失。为此北京派格斯公司提供购销合同、订货单、销售合同以及收货收据等证据，以证实其实际损失。对此，南京爱童公司、万达置业公司、万达广场商业公司均不予认可。经法院释明，对因拆除北京派格斯公司设备、设施等导致的损失，各方均不申请鉴定。万达置业公司、万达广场商业公司认可其自行拆除后存放于仓库中物品与北京派格斯公司原经营的设备、设施存在很大变化，但认为这些拆除后的设备、设施可以重新组装使用。
另查：2015年，南京爱童公司以侵害商标权及不正当竞争纠纷将北京派格斯公司起诉至法院。该案经审理查明：北京派格斯公司成立于2008年12月12日，北京派格斯公司的法定代表人及北京派格斯丰台分公司负责人杨芳静原为南京爱童公司北京分公司负责人。2010年1月，石景山万达广场奇乐儿店开业经营至今，该经营场所的实际经营人为北京派格斯公司，但南京爱童公司一直未将上述情况告知万达置业公司，北京派格斯公司也未与万达置业公司签订新的租赁合同，原租赁合同尚在履行期内。
2016年8月26日，法院作出的（2015）石民初字第7107号民事判决书中认定：北京派格斯公司自2010年开业已在涉案场所经营长达数年，南京爱童公司一直未向万达置业公司提出异议，也未主张退还履约保证金，万达置业公司亦未与北京派格斯公司达成新的租赁合同；北京派格斯公司法定代表人杨芳静曾任南京爱童公司北京分公司负责人，两方存在特殊关系。北京派格斯公司在南京爱童公司租赁的场所长期经营儿童游乐园项目并使用“奇乐儿”商标，应推定为南京爱童公司知晓并准许。
一审法院认为，南京爱童公司与万达置业公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效，双方应依照约定严格履行各自的义务。根据查明的事实，北京派格斯公司法定代表人曾任南京爱童公司北京分公司负责人，基于两方特殊关系，南京爱童公司将租赁场地交付北京派格斯公司经营使用，但南京爱童公司未将上述情况告知万达置业公司，北京派格斯公司以自己名义向万达置业公司交纳租金等费用，可以认定北京派格斯公司对租赁合同约定的债务履行构成加入行为。但是，租赁合同系万达置业公司与南京爱童公司之间签订，合同终止之前双方并未对合同约定的权利义务履行主体进行变更。根据合同相对性原则，南京爱童公司与北京派格斯公司以及万达置业公司之间仍应依据合同约定享有权利和履行各自的义务。因此，本案争议的焦点：一是租赁合同履行过程中，南京爱童公司、万达置业公司、万达广场商业公司对北京派格斯公司所主张的财产损失是否存在过错以及对北京派格斯公司财产受损是否存在因果关系；二是北京派格斯公司所主张的财产损失数额认定问题。
首先，南京爱童公司与万达置业公司之间租赁合同解除，必然导致北京派格斯公司丧失继续占有使用涉案场地的依据。租赁合同终止后，北京派格斯公司以及南京爱童公司均负有向万达置业公司腾退交付场地的义务，且南京爱童公司亦负有依据约定处理因其与北京派格斯公司之间就转租等所引发的纠纷及责任的义务。因此，根据租赁合同约定，南京爱童公司应承担因不能及时腾退场地造成的不利后果。同时，南京爱童公司作为承租人，其将承租场地交付北京派格斯公司使用后，在签订终止协议时，亦应根据诚实信用原则向北京派格斯公司履行合理告知义务。但是，在租赁合同期限尚未届满，南京爱童公司明知涉案场地经营设备、设施均系北京派格斯公司所有，且未向北京派格斯公司履行合理告知义务的前提下，承诺其在限期不能腾退场地时，万达置业公司、万达广场商业公司有权进入租赁场地，并享有对场地内物资、设施进行处理的权利。据此，可以认定南京爱童公司对万达置业公司、万达广场商业公司处置租赁场地内的物品以及由此导致北京派格斯公司的经营设施、设备受损应持故意或放任状态，对北京派格斯公司相应利益受损存在重大过错，对此应承担与其过错相应的赔偿责任。
其次，万达置业公司、万达广场商业公司虽依据其与南京爱童公司之间的约定，在南京爱童公司不能按约定交还场地时，享有处理南京爱童公司在租赁区域内物品直至采取强制清场措施。但是，万达置业公司、万达广场商业公司与南京爱童公司达成终止协议后，应给予南京爱童公司以及北京派格斯公司合理的腾退期间，并应依法采取合理的救济措施；即便采取自力救济措施，亦应在合理的限度范围内，并尽到一般善良管理人的合理注意义务。鉴于租金已支付至2016年8月31日，而万达广场商业公司于2016年9月1日对租赁场地采取停水、停电措施并擅自封闭租赁场所，在北京派格斯公司人员未到场情况下，单方强制拆除腾退北京派格斯公司经营的设备、设施做法不妥。结合租赁场所被拆除前后的照片、录像等对比状况，其行为势必造成北京派格斯公司所正常经营的设备、设施等因被拆除损毁或丢失的后果。对此，万达置业公司、万达广场商业公司的行为对北京派格斯公司财产权益受损，亦存在一定过错，应承担与其过错相应的赔偿责任。
最后，根据万达广场商业公司所提交的公证书载明的内容以及租赁场地被拆除前后的照片、视频资料以及现场勘验照片、清点明细等证据，北京派格斯公司的设备、设施被拆除后堆放于万达广场商业公司的地下仓库内。据此，北京派格斯公司所主张的由此导致的经营设备、设施损失客观上是存在的。鉴于租赁协议终止后，北京派格斯公司丧失继续占有使用涉案场地的合同及法律依据，万达置业公司有权要求北京派格斯公司及时腾退并交还场地。但在万达置业公司与北京派格斯公司联系并交涉腾退涉案场地事宜后，北京派格斯公司亦未能积极采取有效措施及时腾退场地并应预见到因不能及时腾退所产生的不利后果。因此，北京派格斯公司对其所主张的财产利益受损，亦存在一定过错，对此应承担相应的责任。对北京派格斯公司遭受的具体损失，经法院释明后，各方均不申请鉴定。对此，结合北京派格斯公司所提供证据材料与本案的关联性、合同履行状况、租赁合同剩余期限、各方的过错程度以及扣除北京派格斯公司所放弃物品价值等因素予以酌情确定。因北京派格斯公司明确表示放弃现仓库中除账本、保险柜、电脑之外其余物品所有权，由万达置业公司予以处置，属于北京派格斯公司对自己权利的处分，对此，法院不持异议。但对北京派格斯公司所放弃的设施、设备等物品残值损失部分，不应计算在其所主张的损失范围之内。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第二十六条之规定，判决：一、南京爱童游乐设备有限公司于本判决生效后七日内日赔偿北京派格斯玩具有限公司财产损失350000元；二、北京银河万达置业有限公司、北京万达广场商业管理有限公司于本判决生效后七日内共同赔偿北京派格斯玩具有限公司财产损失200000元；三、驳回北京派格斯玩具有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实可知，北京派格斯公司的法定代表人杨芳静原为南京爱童公司北京分公司的负责人；北京派格斯公司在南京爱童公司租赁的场所长期经营儿童游乐园项目并使用“奇乐儿”商标，对此南京爱童公司一直未向万达置业公司提出异议；万达置业公司亦未与北京派格斯公司达成新的租赁合同。因此，应认定本案中北京派格斯公司的权利义务承受自南京爱童公司。
南京爱童公司明知自己并非涉案场地的使用人，仍旧与万达置业公司签署终止协议承诺腾退场地，并且未能提供证据证明其将此协议内容告知北京派格斯公司，对北京派格斯公司的损失存在过错，应承担责任。万达置业公司、万达广场商业公司未采取合理的救济措施，不能证明自己尽到善良管理人的注意义务，对损害后果同样存在过错，应承担相应的赔偿责任。北京派格斯公司在与万达置业公司交涉后，应知自己无权占有涉案场地，未及时腾退，对损害的发生也有过错，亦应承担一定责任。一审法院酌定分配各方承担责任的比例，并无不当，本院予以维持。南京爱童公司主张一审法院确定赔偿额度过高之上诉理由，无事实依据，本院不予采信。
综上所述，南京爱童公司之上诉理由不成立，应予驳回，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由南京爱童游乐设备有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 汤 平
审 判 员 赵小军
二〇一八年八月三十日
法官助理 朱龙臻
书 记 员 周 玮