天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第358号
原告天津华东建材装饰市场管理有限公司，住所地天津市河东区津塘路138号。
法定代表人阮罗春，该公司董事长。
委托代理人张莹，天津安拓律师事务所律师。
被告天津磁聚综合市场管理有限公司，住所地天津市河东区津塘路138号。
法定代表人黄廷贵，该公司经理。
委托代理人刘彬，北京中银（天津）律师事务所律师。
原告天津华东建材装饰市场管理有限公司诉被告天津磁聚综合市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后，依法由代理审判员李菊独任审判，分别于2015年1月28日、2015年3月18日、2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告天津华东建材装饰市场管理有限公司�委托代理人张莹，被告天津磁聚综合市场管理有限公司的委托代理人刘彬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年10月10日签订《房屋租赁合同》，依据合同约定：“由被告承租原告位于天津市河东区津塘路138号增2号E栋（1-32号）、F栋（1-32号）、G栋（1-32号）房屋，自2013年10月15日至2017年10月14日止租期四年，经营范围限定茶类产品，第一年租金260万元，第二年至第三年租金为280万元每年，租赁费采用先付费后使用的原则，每四个月支付一次，履约保证金25万元，如迟延交付租金费用应以每天千分之三标准向原告支付滞纳金，如存在被告未按合同约定缴纳租金经原告通知后十日内未支付、被告超出经营范围、被告向第三方收取租赁费超过四个月的情形，原告有权解除合同，被告还应支付原告100万违约金”合同签订后，原告全面履行了己方应�义务，但被告自2014年11月15日起拖欠租金并经原告多次催要拒不支付。原告还发现被告存在超出约定经营范围、向第三方收取一年租金的严重违约行为。故原告诉至法院，要求依法解除原告与天津海西市场管理有限公司（现更名为天津磁聚综合市场管理有限公司）签订的《房屋租赁合同》；诉讼费由被告承担。
原告天津华东建材装饰市场管理有限公司（以下简称华东建材公司）提交证据如下：
1、房屋租赁合同1份；
2、协议书3份；
3、《天津日报.今日河东》报纸1份；
4、告知复印件1份；
5、股权转让协议复印件1份。
被告天津磁聚综合市场管理有限公司辩称，不同意原告的诉请，被告不存在违约行为，原告存在违约行为。原告在签订合同后违反合同约定，将承租房屋的其他部分出租给与被告经营相同的第三方。2014年11月10日，原告又在承租房租的市场张贴通知，采用降低市场内房屋租金的方式，使得被告承租房租的价格成为市场内的高价房屋，直接导致被告所出租房屋的众多商户拒交房租，原告明知被告承租房屋是用于对外出租，原告有违诚实信用原则，故意降低其他房屋租金的价格，致使双方签订的房屋租赁合同的目的无法实现。原告使用堵门、停水、停电等方式非法干扰被告的经营，原告的行为已经构成违约，因此被告造成了重大经济损失。根据合同第39条第2款第1项约定，原告并没有履行书面通知的合同义务。原告应对被告超出经营范围的行为提出证据，即便存在此行为，也是原告同意并默认的行为。至于向第三方收取一年租金的违约行为是不存在的。
被告天津磁聚综合市场管理有限公司（以下简称磁聚公司）提交证据如下：
1、通知复印件1张；
2、营业执照复印件1张；
3、照片14张；
4、收据及收条复印件1�；
5、证人安××、李××、林××；
6、证明1份。
经审理查明，2013年10月10日原告华东建材公司作为甲方，天津海西市场管理有限公司作为乙方，签订房屋租赁合同，2014年12月17日天津海西市场管理有限公司更名为天津磁聚综合市场管理有限公司，即本案被告。租赁合同约定被告承租坐落于天津市河东区津塘路138号增2号房屋，租赁房屋范围E栋（1号-32号）、F栋（1号-32号）、G栋（1号-32号），租赁期限自2013年10月15日至2017年10月14日。第一年租金260万元，第二年至第三年每年租金为280万元，第四年租金为300万元。租金支付方式为先付费用再使用，每四个月交付一次租金。被告租赁范围系综合商城内部分区域，签订租赁合同时原告将涉诉房屋交付被告。
2014年7月31日、2014年9月25日、2014年10月20日原、被告签订三份补充协议。2014年10月20日协议约定：“在合同履行过程中，�方按约全面履行了乙方的义务，但因乙方自身经营不善，2014年6月14日未按时足额向甲方交纳2014年6月15日-2014年10月14日应交租金共计66.6万（陆拾陆万陆仟）元，经甲方多次催收，乙方仍不能交纳所欠租金。”同时协议第二条约定：“经甲、乙双方协商，于2014年10月15日前乙方应向甲方交纳2014年10月15日-2015年2月14日的全额租金，但因乙方资金周转问题，甲方同意乙方于2014年10月15日前向甲方先行交纳5万，于2014年10月31日前向甲方交付16.65万元。此后乙方须在每月15日前向甲方交纳当月租金21.65万元直至2015年2月14日止。如乙方在约定时间内仍未全额支付上述租金，甲方有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，乙方除应补交所欠租金外，已交的保证金25万元不予退还，并由乙方向甲方支付违约金100万”。2014年11月10日原告张贴通知，对该商城内非出租给被告方的区域进行了�格调整，依据区域位置不同做出了不同的价格调整，红区每平方米2元／天，绿区每平方米1.6元／天，粉区每平方米1.2元／天。
庭审中，双方均认可租金交纳至2014年11月15日。被告表示，原告张贴通知中涉及的租赁区域并非被告所租区域，价格因区域位置好坏有所区别。
另，涉诉房屋坐落地点天津市河东区津塘路138号增2号的土地归军队所有，原告于2008年租赁该土地，后在此位置自建涉诉房屋，系临时建筑，未取得建设工程规划许可证。
上述事实，有原、被告当庭陈述及提交的证据在案佐证，经质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无�。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中涉诉房屋在建设时未取得任何建设规划审批手续，且原告在法庭辩论终结前亦未提供证据证明涉诉房屋取得了建设工程规划许可证或者主管部门已批准建设，故应认定双方所签的房屋租赁合同无效。故原告主张解除合同，没有事实和法律依据，不予支持。无效的合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还，房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人，涉案房屋租赁合同虽然无效，但是通过双方当事人签订的《房屋租赁合同》及补充协议反映的事实情况，能够认定原告系涉诉房屋的出租人，被告应将涉诉房屋返还原告。由于原告的诉讼请求仅主张解除合同未包含返还涉诉房屋，本案不予涉及。
关于被告提出反诉，要求原告支付违约金100万元，折价返还房屋装修款2381200元，返还保证金25万元，未在规定时间内交纳相应的反诉费用，本案不予审理。
综上所述，依照依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定判决：
一、原告天津华东建材装饰市场管理有限公司与被告天津磁聚综合市场管理有限公司（原天津海西市场管理有限公司）于2013年10月10日签订的房屋租赁合同无效；
二、驳回原告天津华东建材装饰市场管理有限公司要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。
案件受理费40元，由原告天津华东建材装饰市场管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津�第二中级人民法院。
代理审判员 李菊
二〇一五年六月十九日
书 记 员 张茜