沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浑南民三初字第00287号
原告韩逸东，男，汉族，系沈阳华科物业管理有限公司工作人员，住址沈阳市沈河区。
委托代理人李振荣，男，汉族，住址沈阳市沈河区。
被告杨家家，男，汉族，无职业，住址沈阳市东陵区。
委托代理人李宏丽，系辽宁正直律师事务所律师。
原告韩逸东与被告杨家家合同纠纷一案，本院于2015年3月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩逸东及其委托代理人李振荣，被告的委托代理人李宏丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月26日，原、被告双方签订《协议书》明确原告于2003年11月1日购买了宅基地一处并出资建造二层楼房，于2004年8月23日以被告名义办理了土地使用证，2010年因政府征收原告搬出该房屋，2012年政府将原告房屋拆除，但一直未办理动迁补偿手续，双方约定原告委托被告办理动迁补偿手续，动迁款到帐后被告一次性给付原告人民币210，000元，属于被告本户（一户）的拆迁补偿款全部归被告所有。如果被告私自领取原告款项，赔偿原告违约金人民币100，000元。原告收到人民币210，000元后，原告应将2003年11月1日签订的宅基地买卖协议书返还被告当日作废。2015年春节前后，被告领取动迁补偿款并挑选安置房产，违背了原、被告事先约定的原告房屋采取货币安置的补偿办法，故诉至法院，请求判令：1、被告立即给付原告房屋拆迁补偿款人民币210，000元；2、被告立即给付原告房屋拆迁补偿款的违约金人民币100，000元；3、诉讼费、保全费由被告承担。
被告辩称，一、法律规定禁止城镇居民购买农村住房和宅基地，而原告为城镇居民，因此2003年11月1日签订的《土地有偿转让协议》及2014年2月26日签订的《协议书》均属无效合同。二、原告所建二层小楼为无证房屋，按动迁政策未给任何补偿。动迁办只是按照被告的宅基地和一户的户口与被告签订了产权调换协议。被告按照产权调换协议选择了两处回迁房，并领取了人民币71，100元的房屋补偿差价款。被告未私自领取原告拆迁补偿款，也无义务给付原告补偿款人民币210，000元。被告没有违约行为，亦不应承担违约金人民币100，000元。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提举如下证据：
1、《土地有偿转让协议》，证明原告购买该土地时不是宅基地，只是一块空地，是后来办的宅基地证。
被告对该证据的真实性没有异议，对合法性有异议，认为双方在协议中已经明示以杨家家的名义办理土地使用证，合同涉及的是城镇居民购买农村宅基地，违反法律规定，属于无效协议。此外，被告是该村村民，符合宅基地的申领条件，其父亲通过正当途径合法地办理了土地使用证，因此该宅基地使用权人为杨家家。
2、会员证，证明原告在购买该土地之前就已经是国家信鸽协会会员，购买土地是为了伺养信鸽而不是为了牟取动迁补偿款。
被告对该证据的真实性没有异议，对关联性有异议，认为原告的身份与购买宅基地的目的没有直接关联性，原告为城镇居民，国家严禁城镇居民购买宅基地。
3、《宅基地使用权证》复印件，证明原告办理土地证的时间为2003年8月，当时原告的房屋已经建完。
被告对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该证据恰恰能证明被告享有该宅基地使用权。
4、荣誉证书，证明2003年至2009年期间原告一直在使用该房屋。
被告对该证据的真实性没有异议，对关联性有异议，认为该证据与本案无关。
5、2014年2月26日原、被告双方签订的《协议书》，证明原告享有动迁资格，只是委托被告办理动迁手续。
被告对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为被告没有领取属于原告的补偿款，不存在返还补偿款及违约的问题。
6、《房屋征收补偿安置产权调换协议书》，证明被告受原告委托与政府签订协议，如果没有该份协议，被告不能领到任何补偿款。
被告对该证据的真实性没有异议，但对证明问题有异议，认为该协议明确以杨家家的户口编号为补偿依据，政府没有对原告建造的无证房屋进行补偿。
7、《通知单》复印件，证明被告已经取走动迁补偿款。
被告对该证据的真实性没有异议，但认为被告领取人民币71100元是正常的拆迁所得，与他人无关。
被告为支持其抗辩意见，向法庭提举如下证据：
1、拆迁补偿文件（《浑南新城集体土地房屋及地上附着物拆迁补偿办法（暂行）》），证明此次拆迁是按村民户口、宅基地面积的50%进行补偿，被告是该村村民和宅基地使用权人。
原告对该证据的真实性有异议，认为不是正式文件，来源也不清楚，与本案争议无关。
2、《情况说明》，证明被告符合宅基地使用条件，被告的宅基地面积为600平方米，有证的为300平方米，无证的300平方米被原告使用。
原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为情况说明虽然盖章，但是书记及村主任说没盖过章，关某与被告有亲属关系，如果盖章是真实的，请求盖章人出庭作证，而且情况说明中2002年下发宅基地证不属实，动迁的时间对，但过程不准确。
根据原、被告双方提供的证据及双方陈述，确认本案事实如下：
2003年11月1日，原告韩逸东与被告杨家家的父亲杨某签订《土地有偿转让协议》一份，内容为：杨某东有地一块，经协商有偿转让给韩逸东。一、座落西至杨某房东台阶外，东至河，经双方协商议定价格人民币25，000元。二、杨某负责以杨家家名办理宅基地使用证，费用人民币3，000元，由韩逸东负责，土地使用证办完后归韩逸东所有。两项费用合计人民币28，000元，一次性付清。办土地使用证如有误，杨某可用自己房照担保赔偿给韩逸东。协议签订后，原告向杨某支付人民币28，00元，并出资建造房屋，用于饲料信鸽和居住。2004年8月23日，杨某以杨家家名义办理宅基地使用权证，地号为0713060417，使用权面积为300平方米，另外记载实占面积为571平方米，超占面积271平方米。
2011年涉案宅基地被列入征收范围，2012年原告搬出后该房屋被拆除。2014年2月26日，原、被告双方签订《协议书》一份，约定由被告办理相关动迁手续，政府动迁款到帐后被告一次性交给原告人民币210，000元。原告收到款项后，属于被告的本户（一户）拆迁补偿款全部归杨家家所有。如被告私自领取原告款项，原告将追究被告法律责任，被告赔偿原告违约金人民币100，000元。被告将全部款项打到原告帐户后，原告归还2003年11月1日签订的买卖协议书原件，且当日作废，如原告不归还，被告将追究原告法律责任，原告赔偿被告人民币100，000元。
2014年9月10日，依据《浑南新城集体土地房屋及地上附着物拆迁补偿办法（暂行）》，被告与沈阳市东陵区白塔街道办事处签订《房屋征收补偿安置产权调换协议书》，约定补偿杨家家各项费用和金额如下：1、有证房屋的货币补偿金额0元。2、土地证使用权面积50%部分房屋货币补偿金额：300㎡×50%×2750元／㎡=412，500元。3、宅基地附着物综合补偿金额：300㎡×50%×300元／㎡=45，000元。4、住宅搬迁过渡期补偿费：500元／月×24月=12，000元。5、奖励费：8，000元。6、搬家补助费：600元。7、电话、有线电视补偿金额0元。以上金额总计人民币478，100元。同时约定将座落在火石桥回迁点的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为住宅，房屋的建筑面积148平方米（其中64平方米1套，84平方米1套），该房屋价款总额407，000元（148×2，750元），被征收房屋与产权调换房屋差价款为71，100元，由征收人支付给被征收人。另外还约定被征收人自行解决过渡用房的，在过渡期限内，临时安置补助费每月500元，按24个月计算，计12，000元，先发给被征收人24个月计人民币12，000元，在约定的产权调换房屋交付前发给被征收人。
2014年10月18日，浑南新城管理委员会征收管理办公室向银行办事处下发《领取征收补偿款通知单》，请该银行办事处协助办理杨家家领取征收补偿款71，100元。
2015年5月21日，沈阳市东陵区桃仙街道古北社区委员会出具《情况说明》一份，内容为：杨家家系我村村民，因本人符合宅基地申领条件，经核实由其父亲杨某到乡里交费800元，于2003年5月20日下发杨家家的宅基地使用权证。2011年此地开始动迁，该人的宅基地使用面积经拆迁办和村委会实测为600平方米，有证面积为300平方米，证号宅134479，地籍号0713060417。另外300平方米无证，但按拆迁政策，该无证宅基地面积可以由本人与本村其它无宅基地证的村民签订顶户协议而后以顶户的本村村民的名义与拆迁办再行签订动迁补偿协议，取得动迁利益。杨家家的无证300平方米宅基地被韩逸东以杨家家的名义与本村郑朝蕾村民达成顶户共识，该300平方米的面积按动迁政策已经另行签订了拆迁补偿协议，韩逸东为该拆迁补偿协议的受益人。该情况说明上有关某签字，沈阳市东陵区桃仙街道古台北社区委员会公章。
以上事实，有原告提供的《土地有偿转让协议》、《协议书》、《房屋征收补偿安置产权调换协议书》、《宅基地使用权证》、《通知单》、《情况说明》以及原、被告双方陈述在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点为韩逸东与杨某签订的《土地有偿转让协议》及韩逸东与杨家家签订的《协议书》的效力。
一、韩逸东与杨某2003年11月1日签订的《土地有偿转让协议》的效力
《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条规定：宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”本案中，原告韩逸东与杨某签订的《土地有偿转让协议》中明确约定由杨某以杨家家名义办理土地使用证，因杨某系杨家家父亲这一特殊关系，应认为是杨某作为杨家家的代理人与韩逸东达成转让宅基地使用权的合意，而韩逸东为城镇居民，因此《土地有偿转让协议》违背我国强制性法律规定，属于无效合同。
二、韩逸东与杨家家2014年2月26日签订的《协议书》的效力
1、关于该协议书的性质。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条的规定，委托合同是委托人与受托人约定由受托人处理委托人事务的合同，委托人应当支付处理委托事务的费用，受托人因完成委托事务取得的财产应当交给委托人。本案中，原告既不向被告支付处理委托事项的费用，被告也不是将征地补偿利益交给原告，该协议是双方当事人对征地补偿利益的分配，即补偿款人民币210，000元归原告韩逸东，其余归被告杨家家，不具有委托合同的性质，因此原告提出的该协议系原告委托被告办理拆迁补偿手续的主张不能成立。
2、关于该协议书的效力。原、被告签订该协议书的时间为2014年2月26日，双方当时均应明知拆迁补偿政策，而签订该协议的原因在于原告在涉案宅基地上建造房屋并实际占有、使用涉案宅基地及宅基地上房屋，但只有宅基地使用权人即被告杨家家才享有签订拆迁补偿安置协议的资格。虽然《土地有偿转让协议》无效，但是原、被告双方为了分配征地补偿利益而签订的《协议书》不具有法律规定的合同无效情形，因此应为有效合同。被告应按照协议书的约定向原告支付征收补偿款人民币210，000元。关于被告提出的原告房屋未得到任何补偿款的抗辩，因协议书中未明确约定给付原告的征收补偿款人民币210，000元为房屋拆迁补偿款，亦未明确原告无权分配宅基地补偿款，而且征收补偿款是政府对宅基地及附着物拆迁的补偿安置，原告既支付了宅基地转让款，又出资建造了房屋并进行实际占有、使用，因此对被告提出的该项抗辩，本院不予支持。
三、关于违约金支付问题
当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原、被告双方在协议书中约定被告私自领取原告款项由被告向原告支付违约金人民币100，000元，但被告选择了安置房补偿方式，除两套总价人民币407，000元的安置房外，实际领取补偿款人民币71，100元，并拒绝给付原告征收补偿款，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。但是双方约定的违约金人民币100，000元过高，以中国人民银行同期存款利率为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杨家家于本判决生效之日起十日内向原告韩逸东支付征收补偿款人民币210，000元；
二、被告杨家家于本判决生效之日起十日内向原告韩逸东支付违约金（以人民币210，000元为基数，自2014年10月18日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；
三、以驳回原告其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5，950元，保全费2，070元，合计人民币8，020元，由原告承担人民币2，587元，由被告承担人民币5，433元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币5，950元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 邢利利
二〇一五年六月十二日
书 记 员 徐小杰
本判决所依据的相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。
第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。