福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第2852号
原告（反诉被告）陈捷，女，身份证住址福州市台江区。
委托代理人林建国，福建东岸律师事务所律师。
委托代理人刘行星，福建东岸律师事务所律师实习律师。
被告（反诉原告）福建香樟林房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人蔡家武，董事长。
委托代理人周蓓，公司员工。
本院受理原告陈捷与被告福建香樟林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，被告在答辩期内提起反诉，本院依法合并公开开庭审理。原告委托代理人林建国、被告委托代理人周蓓到庭参加诉讼。本案审理过程中，本院曾依法对双方当事人纠纷进行调解，但调解不成。本案现已审理终结。
本诉原告诉称，2007年4月13日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市晋安区桂香街某房，建筑面积104.32平方米，购房款总价745813元整，并约定被告应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的银行同期活期存款利息向原告支付违约金。
合同签订后，原告依约履行了付款及办理银行按揭义务，2008年9月21日，被告向原告交付了讼争屋。但被告迄今仍未按约履行办证业务。
本诉原告请求：被告立即配合原告办理讼争屋的权属证书；被告依约支付逾期办理权属证书的违约金（以原告已付款745813元为基数，自2010年3月11日起至权属证书实际办理之日止，按照银行同期活期存款利息；暂计至2014年8月11日止为11529元）；被告承担本案诉讼费用。
本诉被告辩称，讼争房屋已具备办理房屋权属登记条件，被告已履行了合同约定的产权登记的义务，原告诉请被告协助办理产权事宜应当予以驳回。原告关于赔偿逾期办证违约金的诉请已超过诉讼时效应予驳回。
本诉被告请求：驳回原告的诉讼请求。
反诉原告诉称，2007年4月13日，反诉原告与反诉被告签订了一份的《商品房买卖合同》，约定反诉被告向反诉原告购买位于福州市晋安区桂香街某房，建筑面积104.32平方米，每平方米单价7149.28元。商品房买卖合同第五条面积确认及面积差异处理约定：合同约定面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定面积发生差异双方同意按面积误差部分由买卖双方多还少补。讼争楼盘于2013年5月10日办理总登记，经福州市房屋登记中心确权，讼争房屋最终面积为106.05平方米，比合同约定的面积多了1.73平方米，反诉被告应依约补偿面积款12368.25元（7149.28元＊1.73平方米），但反诉被告至今未支付该款项。
反诉原告请求：反诉被告向反诉原告支付讼争房屋面积增加部分（1.73平方米）的差价款人民币12368.25元；反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告辩称，反诉原告要求补足面积差价款，以前均没有提起，因为产权证还没有办理，反诉被告也不知道是否存在面积误差。
反诉被告请求：法院依法判决。
原告（反诉被告）提交下列证据材料：
1、商品房买卖合同，证明原、被告房屋买卖事实以及关于被告逾期办证的违约事实。
2、收款收据、个人购房借款合同，证明原告已依约履行了付款义务。
被告（反诉原告）提交下列证据材料：
1、初始登记通知书，证明福州市房屋登记中心于2013年5月10日通知被告，讼争的商品房已具备办理产权登记条件。
2、福州市房屋登记中心网站查询资料，证明通过福州市房屋登记中心网站，可查询到讼争商品房已具备办理产权证的条件。
3、通知函、EMS快递单及查询单，证明被告已于2013年7月10日以邮寄方式通知被告办理讼争商品房产权登记事宜，且原告已收。
4、桂香山庄确权面积表，证明涉讼房屋实际面积比合同面积多1.73平方米。
经庭审质证，被告对原告证据材料无异议。被告对原告证据材料1、2、4真实性无异议；对证据材料3真实性无法确认。
经审查核实，本院认证如下：
当事人对真实性无异议的证据材料，亦与讼争事实有关，可以作为证据。被告证据材料3能认定被告向原告邮寄了可办理产权登记手续的通知函，原告已收。
根据证据及当事人陈述，本院审理查明：
2007年4月13日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市晋安区桂香街某房，建筑面积104.32平方米，单价7149.28元／平方米，购房款总价745813元整，合同第五条约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生误差，双方同意按下列方式处理：根据市政府新出台的规定，销售面积与规划许可证审批面积必须相符，因此产权面积最终以测绘面积为准，面积误差部分由买卖双方多还少补”，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息向买受人支付违约金”，合同签订后，原告依约履行了付款及办理银行按揭义务，被告于2008年9月21日向原告交付讼争屋，于2013年5月10日获得讼争房屋的初始登记（总登记）。讼争房屋初始登记后，被告于2013年7月12日向原告邮寄通知函，通知原告可以办理讼争房屋的产权登记，被告提供的邮政速递查询单显示，该通知函原告已收。原告于2014年9月12日诉至本院，引发本案纠纷。
另查，福州市房屋登记中心对讼争房屋确认的建筑面积为106.05平方米，比合同约定的面积多1.73平方米。
根据上述事实并依据有关法律，本院认为：
原、被告签订的购房合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”，讼争合同第5条面积确认及面积差异处理条款约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生误差，双方同意按下列方式处理：根据市政府新出台的规定，销售面积与规划许可证审批面积必须相符，因此产权面积最终以测绘面积为准，面积误差部分由买卖双方多还少补”，依照司法解释关于面积误差的“合同有约定的，按照约定处理”的规定，原告应将误差部分的房价款12368.25元（1.73平方米x7149.28元／平方米）支付给被告。合同约定被告应当在交房后365工作日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，被告于2008年9月21日交房后，被告逾期至2013年5月10日办妥总登记，具备办证条件，并于2013年7月12日才通知原告办证，故依法被告应承担从交房后365个工作日的次日起至2013年7月12日止逾期办证的违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定一般诉讼时效期间为两年，而原告于2014年9月12日才诉至本院，故原告提出要求被告支付2012年9月11日之前的逾期办证违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。原告诉请被告支付2012年9月12日至2013年7月12日逾期办证违约金，没有超过诉讼时效，本院予以支持。因被告已履行通知义务，故原告诉请被告支付2013年7月12日之后逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。被告作为讼争房屋出售人依法应当履行协助办理产权登记之义务，原告诉请被告协助办理讼争房屋产权登记，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款第一项的规定，判决如下：
一、本诉被告福建香樟林房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内协助本诉原告陈捷办理福州市晋安区桂香街某房屋所有权登记手续。
二、本诉被告福建香樟林房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向本诉原告陈捷支付自2012年9月12日起至2013年7月12日止的违约金（以人民币745813元为基数，按中国人民银行发布的同期活期存款利率计算）。
三、反诉被告陈捷应于本判决生效后十日内支付反诉原告福建香樟林房地产开发有限公司房屋面积差价款人民币12368.25元。
四、驳回本诉原告陈捷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费55元，由本诉被告福建香樟林房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费157元，由反诉被告陈捷负担（以上案件受理费，因本、反诉合并审理已减半收取）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 于海山
二〇一四年十二月十一日
书记员 何海亮
附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示
一、主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；
第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；
第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”；
第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一天起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算”。