中华人民共和国
北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初3291号
原告（反诉被告）：熊卉，女，1975年3月26日出生，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：苗吉丰，山西启正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：谢碧贤，女，1963年11月8日出生，香港永久（1）。
委托诉讼代理人：吴嘉源（谢碧贤之夫），1964年5月31日出生，香港居民，现住北京市顺义区，香港永久（6）。
第三人：北京众诚房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇裕民大街3号院1幢4层1单元525，组织机构代码09487××××。
法定代表人：程远文，店长。
原告（反诉被告）熊卉与被告（反诉原告）谢碧贤及第三人北京众诚房地产经纪有限公司（以下简称众诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊卉，被告（反诉原告）谢碧贤之委托诉讼代理人吴嘉源，第三人众诚公司法定代表人程远文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊卉诉称：原告在众诚公司居间协助下，与被告于2015年1月19日签订了一份《北京市房屋租赁合同》，双方约定被告将自己位于顺义区×别墅×号房屋租赁给原告使用,月租金为33000元，租期自2015年2月1日至2017年1月31日。被告收取一个月押金33000元。后在众诚公司协助下，原告与被告于2016年1月31日解除合同，被告答应退还原告押金，原告退房。原告依法履行后，被告却反悔不退押金。为此，原告起诉至法院，要求：1.判令被告退还原告租房押金及垫付资金33174元；2.判令被告承担本案诉讼费。
被告谢碧贤辩称并反诉称：1.原告提出双方于2016年1月31日解除合同，被告同意退还押金，但未提出书面证明文件。被告认为，双方并未就房屋租赁协议的终止达成一致，因此，被告主张双方于2015年1月19日签订的《北京市房屋租赁合同》依然有效，原告提出退房并退还租金的要求，实质是要求提前退租，应按照房屋租赁合同第十条第（二）款进行处理；2.原告主张因被告未履行租赁合同项下维修义务，不应作为解除租赁合同的事由。因被告当时未在国内，不便安排维修，已与原告沟通，建议由原告代为维修，并由原告垫付费用，该笔费用抵消部分租金。据此，被告已经履行了房屋租赁合同项下的设备维修义务。房屋租赁合同的终止并非由于被告未履行合同义务，而是由于原告提出提前退租；3.根据房屋租赁合同第十条第（一）款及第（四）款，原告不按照约定支付租金的，原告应按月租金的200%向被告支付违约金。据此，被告主张原告应支付违约金66000元。另根据房屋租赁合同第十条第（二）款，原告提前退租，应提前30日通知被告，并按月租金的200%支付违约金。据此，被告主张原告应支付违约金66000元。鉴于被告还扣留了原告33000元押金以及原告替被告代垫3174元维修费用，被告提起反诉要求原告支付房屋租赁合同违约金98826元并承担反诉诉讼费用。
原告熊卉就反诉辩称：原告没有违约，不同意被告的反诉请求。如果被告认为原告违约，应在2016年2月1日提出，且当时双方已经就提前退租及押金返还问题达成一致。此后，被告再提出原告违约，已经没有意义。被告确实存在没有按时支付租金的情况，但事出有因。涉诉房屋有些设备老旧，原告经常对房屋进行各种维修，晚付租金是双方默认的。如果被告不同意原告晚交租金，应该在当时提出，被告依然收取原告租金的行为证明被告默认原告晚交租金。
第三人述称：第三人法定代表人程远文组织原、被告双方交接房屋，原告于2016年2月1日将涉诉房屋腾退。就维修车库的事情双方为谁先付款维修无法达成一致意见，后双方都同意解除合同。解除合同时双方没有谈违约责任，只是就水、电、煤气进行结算。计算被告应退原告的费用时，是将押金计算在内的，当时没有明确说退还押金。
经审理查明：
2015年1月19日，原、被告双方在第三人众诚公司的居间服务下签订《北京市房屋租赁合同》，并约定由原告承租被告位于北京市顺义区×（二期）×栋-1至2层全部（北京市顺义区×别墅×号）。合同第三条约定：（一）房屋租期自2015年2月1日至2017年1月31日，共计24个月。甲方（被告）应于2015年2月1日前将房屋按约定条件交付乙方（原告），《房屋交割单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交接后视为交付完成。第四条约定：月租金为33000元，按季付，乙方应于每季付租金到期前7日支付甲方下一季度房屋租金，押一付三，押金为33000元，租期届满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条约定：租赁期内的下列费用中，歌华有线电视收视费、物业管理费及室内外设施维修费由甲方承担；水费、电费、电话费、燃气费、房屋租赁税费、上网费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由乙方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第七条第二款第一项约定：对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。第九条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单独解除合同……3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单独解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达5000元的……。第十条约定：（一）甲方有第九条第（三）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方应退还相应的租金……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的200%标准支付违约金。双方在合同第十二条其他约定事项中约定：甲乙双方协商一致2015年1月19日双方签订合同时乙方向甲方支付人民币32000元作为租房订金此订金可转为租房押金使用，甲方在收到乙方支付定金后向乙方做物业交接和移交房门钥匙。乙方应于2015年1月31日前向甲方支付人民币10万元，作为乙方向甲方支付押金和第一季度支付租金。
上述合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告按约交纳押金和合同第一季度租金。2015年5月19日，原告向被告付合同第二季度租金98800元；2015年8月14日，原告付合同第三季度租金99000元；2015年11月20日，原告付租金20000元；2015年12月3日原告付租金30000元；2016年1月1日，原告付租金50000元。
原告在使用涉诉房屋的过程中，热水锅炉无法使用，双方协商由原告出资维修，所需费用从原告应交被告的租金中扣除。2015年10月，车库亦损坏无法使用，被告负责修过一两次后还是无法使用，原告要求被告维修，被告提出由原告自行维修，费用仍从租金中扣除。原告担心采用大修方式修理后，被告不同意从租金中抵扣较高的维修费，原告未进行维修，导致车库一直无法使用。
2016年1月15日，原告向被告发送微信：“我可以帮您去找物业报价，但仅限于传达信息。最终您是业主，保证各房屋各部分完好使用，是您的责任。我反映车库门问题不是一天两天了，至少半个月前就反映了。我只想知道车库门什么时候能修好？否则我的车没有办法停进来，严重影响使用”，被告当天回复：“由于你每期租金都晚付，短信微信你也不回复，我也不知道你是否继续住，准时交租也是租客的责任”。当天，原告回复：“您的意思是不打算维修了？”。被告当天回复：“从来没有说过不修，只是我在国外不方便付款，你垫付，跟修炉电板一样在租金里扣就可以。”
2016年1月20日，原告向被告发送微信：“我等了这么多天，您迟迟不给维修车库，致使我们无法使用。锅炉坏了没有热水，你也把维修责任踢给我们。签（鉴）于此种情形，按照合同规定，您这个房子我们有权解除合同做退房处理。请您在本月底前与我结清各项费用，退还押金。以上事宜我已经通知了中介程远文，详细情况可向他询问。”
2016年1月23日，被告给程远文发送微信：“跟租客说31/1前如果我收不到租金我们会去做退房交接，押金验收房子后会算给她。如果她继续住就让她付（￥99000-￥5174=￥93826），￥5174是修2个开关，锅炉，车库门的。如果是31号前收不到租金，物业1/2开始不放行。其实今天23号该付租了，又宽限她一周”。当天，程远文回复被告约定31号与原告做交接。
2016年2月1日，在第三人的组织下，原、被告就涉诉房屋进行腾退交接。双方就各项费用进行了结算，确认被告应退原告押金及代垫费用合计33174元，同时原告将其银行卡账户告知被告。原告称当时被告同意退还上述费用，并未提出因原告晚付租金及提前解约构成违约一节。
后被告未退还原告上述费用，原告要求被告退费时，被告回复：“我同先生从未书面或口头答应退回多少金额给你。如果你硬要我付全数押金给你，我也会硬要你履行合约规定要付我剩下月份的租金，即￥33000×12，共￥396000，这样我才全数退押金给你”。
后原告将被告诉至本院，被告同时以原告违约为由提起反诉。原告称正是因为涉诉房屋中有些设备老化，原告经常对房屋进行各种维修，所以后来没有按时给付租金，但这是双方默认的，被告当时也未提出不同意，应视为被告默认原告晚交租金的行为。被告对原告上述意见不予认可，称车库损坏是在2015年10月，原告2015年11月以后晚付租金被告可以理解，但2015年10月之前晚付租金则构成违约；另外，原告提前退租，亦构成违约，要求原告支付违约金。
双方就涉诉房屋办理房屋交接后，被告陈述三、四个月后又将涉诉房屋另行出租，原告晚交租金导致其利息损失。经本院询问，如果认定原告构成违约，原告表示被告主张的违约金数额过高，要求法院进行调整。
上述事实，有庭审笔录、汇款凭证、《北京市房屋租赁合同》等在案佐证。
本院认为：
原告与被告及第三人签订的《北京市房屋租赁合同》系三方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，各方应严格全面依约履行。根据《北京市房屋租赁合同》第七条第二款第一项约定，被告对租赁房屋附属的设施设备因自然属性或合理使用而导致的损耗，在收到承租人的通知后，应及时进行维修。因此，对于房屋附属设施设备的维修责任在于被告，是否由原告代为维修的选择权利在于原告，如果原告同意代为维修，则费用由被告承担，如果原告不同意代为维修，则维修义务仍在被告。就涉诉房屋的车库损坏，在原告不同意代为维修且坚持要求被告进行维修的前提下，被告在收到原告通知后不履行维修义务，违反了合同约定。在这种情况下，双方于2016年2月1日就涉诉房屋办理腾退交接手续，就双方房屋租赁合同的解除达成一致意见，则双方的房屋租赁合同于2016年2月1日解除。因被告拒不履行维修房屋附属设施设备的合同义务，原告提前退租具有合理性，被告主张原告提前退租构成违约，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的房屋租赁合同解除后，被告应将押金及原告代垫的费用合计33417元退还给原告，故对原告的诉讼请求本院予以支持。
关于被告主张原告构成违约的意见，首先对于原告提前退租的行为，如前所论，该行为并不构成违约，被告要求原告就此行为支付违约金，本院不予支持。其次，对于原告晚付合同租期内第二、三季度租金的行为，原告所提抗辩意见不能成立，该行为违反了合同约定，应支付被告违约金。但关于违约金的数额，由本院结合被告的实际损失情况予以酌减。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）谢碧贤于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）熊卉房屋押金三万三千元；
二、被告（反诉原告）谢碧贤于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）熊卉代垫资金一百七十四元；
三、原告（反诉被告）熊卉于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）谢碧贤违约金四千元；
四、驳回被告（反诉原告）谢碧贤其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费六百三十元，由被告（反诉原告）谢碧贤负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费二千二百七十二元，由被告（反诉原告）谢碧贤负担二千一百八十元（已交纳），由原告（反诉被告）熊卉负担九十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨秀芝
人民陪审员 邓士霞
人民陪审员 王桂华
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 贾默文