民 事 判 决 书
沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2015）沈铁西民小字第02244号
原告北京中原华夏物业管理有限公司,住所地北京市朝阳区朝阳门外大街20号14层1404室。
法定代表人赖国强,系该公司负责人。
委托代理人叶桐林，系该公司职员。
委托代理人刘兰，系该公司职员。
被告安晓岩,男,满族,1965年3月23日出生,住址沈阳市皇姑区步云山路.
原告北京中原华夏物业管理有限公司诉被告安晓岩物业服务合同纠纷一案，本院2015年10月10日立案受理后，依法由审判员张伟适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告北京中原华夏物业管理有限公司委托代理人刘兰到庭参加了诉讼，被告安晓岩到庭参了加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京中原华夏物业管理有限公司诉称，原告系被告所居住小区的物业服务企业，沈阳义耕物业管理有限公司于2005年1月15日与被告签订了前期物业管理服务协议。根据协议书的约定，由义耕公司承担富云花都住宅小区业主的物业服务，收费标准为每月每平方米0.8元，网点减半，拖欠物业费和其他相关费用未缴，义耕公司有权从逾期之日起每天按欠费额的千分之三向被告收取滞纳金，同时约定如通过法律诉讼追收欠交费用及其滞纳金而产生的一切律师费和诉讼费用全部由被告承担。2007年3月1日，原告与义耕公司签订了项目转让协议，由原告承继了义耕公司的债权债务，富云花都小区业主由原告提供物业服务，同时，原告也与该小区的开发商辽宁昱和房地产开发有限责任公司签订了富云花都物业管理委托合同。在原告为富云花都住宅小区业主提供物业服务期间，已经按照协议约定提供了物业服务，而被告存在拖欠物业费的行为，已经构成违法，因此被告应该依法支付拖欠费用，同时还应该支付滞纳金及其他因本案发生的一切必要费用。为了维护原告的合法权益，为了更好的为本小区提供物业管理服务，现诉至法院，要求被告立即向原告给付从2013年3月１日起至2015年7月31日止的物业费2430元，自2013年3月1日起至2015年7月31日止的电梯费696元，并支付滞纳金3126元；诉讼费及其他因本案支出的必要费用全部由被告承担。
被告安晓岩辩称，我入住后一直正常交纳物业费。2010年原告突然在园区唯一的运动场上和道路两旁设置了很多收费车位。因为地面车位与地下车位相对便宜很多，造成地下车位空置，地下车库东出口被挪作他用。从此园区环境变坏，行人出行安全没有保障。我妻子就被辽AJG1**号车撞倒。汽车噪声、尾气严重影响业主身心健康。无车位业主的合法权益受到无情的侵害。我多次找到原告维权，双方于2012年12月商定原告收取我2011.3.1-2013.3.28年度物业费1500元（有收据为证）并同时免除电梯费。而后原告为追求更大利益，将运动场上的照明设备彻底拆除，增加车位，动用大量资金，修缮被汽车碾压被损的路面和运动场。对园区的绿化，环境卫生等项目都不投入。致使草坪杂草丛生，绿地变成了私家菜地。D1号楼下地下室长期大量渗水，蚊蝇滋生，电器设备被水浸泡，致使电梯损坏，业主维权被原告百般刁难，发生原告方人员闯入业主家中双方冲突，警方介入的治安事件。这些不争的事实就摆在眼前，原告怎么说是按协议提供服务了呢。基于上述情况，我多次找原告按以前协定交纳物业费，原告多次无理由拒收，并取消了我家的门禁卡，给我家的生活设置障碍，而外来小商贩、收废品人员出入自由，直到政府明确规定后，原告才给我提供门禁，但每月都要去原告方办理，给我带来诸多不便，每次原告方都提交物业费，但原告一直拒收至今。原告诉我拖欠物业费2430元是原告自身原因所致，与我没有关系。在2008年8月入住时，在电梯费上与原告有协议，收一个人电梯费144元/年，我因工作原因很少回家，单位给原告方出过证明，之前一直是这样收取得，有收据证明，2011-2013年度更是协定不收电梯费，现在原告诉我696元电梯费，只能说明原告不守信用，其诉求不能成立。原告所述诉讼费及其他因本案支出的必要费用全部由被告承担，更是无理要求。长期以来原告拒绝按照商定协定收费，拒绝改变服务理念，工作中不作为。利用公共资源经营，收益是否用于补充专项基金，账目由谁监督等情况从未公示，剥夺了业主的知情权。停车位对全体业主来说都是稀有资源，占有车位就享受福利，原告的管理方式损害了无车位业主的合法权益。
经审理查明：被告安晓岩系沈阳市铁西区兴工北街“富云花都”住宅小区业主，其所有房屋为沈阳市铁西区虹桥路2-1号3-6-2、建筑面积98.4平方米。2009年12月7日原告与沈阳市铁西区富云花都小区业主委员会签订了富云花都物业服务合同，约定原告为富云花都小区提供物业服务，物业服务期限3年，自2010年12月7日起至2013年12月6日止。物业服务费为住宅0.80元/月/平方米，电梯费12.00元/人/月，车位使用费：地下车位300元/月，地上车位100元/月。业主应自觉按时交纳物业管理费，不得拖欠。业主或物业使用人违反合同的约定，逾期未缴纳物业服务费的业主或物业使用人，应按已交费用截止日起每日按应缴费用千分之三的标准向原告支付违约金。物业管理区域内属全体业主所有的物业共用部位、公用设备设施统一委托原告经营管理。其中公益收入用于园区公共设备、设施检修、保养和维护，以及弥补物业费经营不足或原告的收益。2014年5月9日原告与沈阳市铁西区富云花都小区业主委员会签订了富云花都物业服务合同，约定原告为富云花都小区提供物业服务，物业服务期限3年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止。物业服务费为住宅0.80元/月/平方米，电梯费12.00元/人/月，地下车位80元/月，地上车位使用费125元/月。业主应自觉按时交纳物业管理费，不得拖欠。业主或物业使用人违反合同的约定，逾期未缴纳物业服务费的业主或物业使用人，应按已交费用截止日起每日按应缴费用千分之三的标准向原告支付违约金。物业管理区域内属全体业主所有的物业共用部位、公用设备设施统一委托原告经营管理。其中公益收入用于园区公共设备、设施检修、保养和维护，以及弥补物业费经营不足或原告的收益。（商业经营活动须经业委会同意并给一份合同，地上车位收费除外）。2015年1月8日，富云花都小区物业费自2015年3月1日起住宅调整为1.10元/月/平方米，网点、车库0.4元/月/平方米调整为0.55元/月/平方米
上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的富云花都物业服务合同复印件、停车位交费通知复印件等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与业主签订的物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同的约定履行各自义务。原告与业主大会或业主委员会协议签订后，原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费收费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。关于小区篮球场改为停车场问题，从原告提供的物业服务合同和停车位交费通知等证据看，小区内是允许划出地面停车位的，根据现有证据无法查明看这部分停车位是否经过业主委员会的同意，原告辩称只是代业主委员会收取停车位费，因此部分停车位及其相关收益涉及案外第三人，故本诉不予处理。关于被告提出的地下室渗水问题因涉及房屋建筑质量，与本案非同一法律关系，故本诉不予处理。物业公司所提供的物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而被告提供的证据还不足以证明原告在提供物业服务过程中有重大违约之处，被告与原告没有就减免电梯费达成新的协议，故被告应按照物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。2013年3月1日至2015年7月31日期间被告应交纳物业费2430元[0.80元/平方米/月24月98.4平方米+1.10元/平方米/月5月98.4平方米]。被告自述家中常住人口2人，故2013年3月1日至2015年7月31日电梯费为696元（12.00元/人/月29月2人）。
关于原告主张被告支付滞纳金的诉请，该滞纳金实质是逾期付款违约金，原告未提供证明被告欠费给其造成额外重大损失的证据，故对主张的滞纳金本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告安晓岩给付原告北京中原华夏物业管理有限公司2013年3月1日至2015年7月31日期间的物业费人民币2430元；
二、被告安晓岩给付原告北京中原华夏物业管理有限公司2013年3月1日至2015年7月31日期间的电梯费人民币696元；
上列判决款项确定的给付款，由被告安晓岩于本判决发生法律效力后十日内给付原告，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;
三、驳回原告北京中原华夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告安晓岩承担。（原告已垫付，被告直接给付原告）。
本判决为终审判决。
审判员 张伟
二〇一六年一月六日
书记员 康欣
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。