北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初8926号
原告刘雪莉，女，1983年11月22日出生。
被告多洪志，男，1972年10月11日出生。
委托代理人何福生，北京燕宁律师事务所律师。
被告万宝义，男，1975年12月6日出生。
原告刘雪莉诉被告多洪志、万宝义案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘雪莉，被告多洪志的委托代理人何福生到庭参加诉讼。被告万宝义经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘雪莉诉称：
原告与被告万宝义于2015年1月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定被告万宝义出售位于顺义区X家园X号楼X单元X室房产（房产证号：X京房权证顺私字第XX**号）。原告于2015年1月28日将首付款100万元（含定金3万元）支付被告万宝义，并约定待原告办理贷款审批通过后10个工作日内由被告万宝义配合办理过户手续。被告万宝义在收到首付款后，以房屋一直未能解除抵押为由不配合原告办理住房贷款。截至原告立案，仍未配合原告办理住房贷款。原告已经居住在涉诉房屋内，原告亦曾起诉被告万宝义配合原告办理过户手续。在被告多洪志与被告万宝义的执行案件中，法院查封了涉案房屋，原告亦提出执行异议，但被法院驳回。现原告提起诉讼，请求法院：1.停止对位于北京市顺义区X家园X号楼X单元X室房屋的强制执行并解除查封；2.确认上述房屋归原告所有；3.案件受理费由被告承担。
被告多洪志辩称：我方不同意，法院的查封合理合法，原告方的请求没有法律依据，请求予以驳回。
被告万宝义既未到庭参加诉讼，亦未作出答辩。
经审理查明：
多洪志与万宝义民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，多洪志向本院提出财产保全申请，要求对万宝义名下位于北京市顺义区X家园X号楼X单元X号的房屋采取保全措施。本院于2016年4月14日作出（2016）京0113民初5075号民事裁定书，裁定查封万宝义名下位于北京市顺义区X家园X号楼X单元X号的房产。因万宝义未履行生效法律文书确定的义务，多洪志向本院申请执行。刘雪莉针对上述查封行为向本院提出异议。本院于2017年5月3日作出（2017）京0113执异18号执行裁定书，裁定驳回刘雪莉的异议申请。刘雪莉不服上述裁定，向本院提起诉讼，即本案。另，2015年1月4日涉案房屋上设定有两项抵押，抵押权人分别为中国建设银行股份有限公司北京顺义支行、李波。
2015年1月26日，刘雪莉与万宝义签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定万宝义将位于北京市顺义区X家园X号楼X单元X号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给刘雪莉，房屋成交价格为222万元，买受人在签订本合同额同时支付定金3万元，涉案房屋内家具、家电、装饰装修、其他配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其他房屋维护费合计作价23万元。买受人需要贷款的，支付首付款为90万元，拟贷款金额为155万元，支付首付款时间为2015年1月28日，剩余款项由买受人申请贷款。出卖人应当在全款付清十个工作日内将涉案房屋交付给买受人。自贷款审批通过十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，刘雪莉支付定金3万元。2015年1月28日，万宝义出具收条确认收到涉诉房屋定金及首付款共计100万元。2015年2月11日，双方办理了网签。
刘雪莉称，在购买涉诉房屋时万宝义只告诉其房屋抵押权人为中国建设银行股份有限公司顺义支行，没有案外人李某，当时双方约定其支付首付款后万宝义将银行的抵押权解押，并配合其办理贷款审批，但万宝义一直以未能解押为由拒绝配合其办理住房贷款，其于2015年12月8日以房屋买卖合同纠纷将万宝义诉至本院，要求万宝义继续履行双方签订的房屋买卖合同并配合其办理房屋过户手续，该案案号为（2015）顺民初字第20124号。
本院依职权调取了（2015）顺民初字第20124号案卷宗材料。在该案中，万宝义表示确实收到刘雪莉支付的首付款100万元，同意继续履行房屋买卖合同并配合办理房屋过户手续，但现在案外人李某不同意配合解押，其没有身份证无法办理银行提前还贷手续。后该案以刘雪莉撤诉结案。就撤诉一事，刘雪莉解释其与万宝义私下联系了案外人李某，双方协商一致再支付李某4万元可以办理解押；但之后查询到法院将涉诉房屋查封，即使解押也无法过户，故再次起诉万宝义要求继续履行房屋买卖合同并配合办理过户，案号为（2016）京0113民初13119号。
本院依职权调取了（2016）京0113民初13119号案卷宗材料。该案中，本院向刘雪莉释明涉诉房屋设定抵押并有法院查封，无法继续履行房屋买卖合同。刘雪莉表示同意代万宝义清偿债务消除抵押和查封。然而刘雪莉未在法院规定的时间消除涉诉房屋抵押和查封。本院于2017年2月28日作出（2016）京0113民初13119号民事判决书，判决驳回刘雪莉的诉讼请求。刘雪莉对上述判决不服，上诉于北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2017年5月15日作出（2017）京03民终5420号民事判决书。该判决书本院认为部分载明：刘雪莉与万宝义于2015年1月26日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，虽然刘雪莉与万宝义签订合同前涉诉房屋上已设定抵押，签订合同后，涉案房屋又被有权国家机关采取了强制措施，但上述抵押权及查封，均不影响房屋买卖合同的效力，故该合同应系合法有效。但涉诉房屋上存在抵押权及查封情况，房屋所有权转移登记无法办理，故在刘雪莉未提交证据证明抵押权及强制措施已经解除，且其亦表示无法代为清偿债务以消灭涉诉房屋上的抵押权及查封的情况下，本院对其要求判令继续履行合同、办理房屋所有权转移登记手续以及要求万宝义承担违约金的诉讼请求，均不予支持。判决驳回上诉，维持原判。
另一，就入住涉诉房屋时间，刘雪莉主张万宝义于2015年4月22日就将涉诉房屋内的物品搬走，并将房屋钥匙交付给其，并提交了2015年、2016年涉诉房屋的物业费票据及涉诉房屋所属物业公司出具的居住证明。多洪志对上述物业费票据及居住证明的真实性予以认可，但认为上述证据无法证明刘雪莉是涉诉房屋的所有权人。
另二，刘雪莉提交北京顺义银座村镇银行出具的个人存款余额证明，证明其可以一次性支付剩余房屋价款。2017年9月20日，刘雪莉将其应支付的剩余房屋价款145万元存入本院指定案款专户。
上述事实有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、个人存款证明等证据在案佐证，可以作为认定案件事实之依据。
本院认为：
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。万宝义经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘雪莉与万宝义于2015年1月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已经法院生效裁判文书确认合法有效，本院在此不予赘述。另，刘雪莉提交的物业费票据及居住证明可以证实其在2015年即本院查封涉诉房屋（2016年4月14日）之前已实际占有涉诉房屋，现刘雪莉已将剩余房屋价款存入本院指定案款专户。而刘雪莉在本院查封涉诉房屋之前，在万宝义无法对涉诉房屋解押配合其办理过户的情况，已经向法院起诉要求万宝义继续履行合同义务，故可以推断刘雪莉作为买受人对办理过户事宜已经履行了合理的注意义务，涉诉房屋未办理过户登记并非刘雪莉自身原因导致。综上，刘雪莉对涉诉房屋执行所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，其享有的权利可以排除执行。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下：
自本判决生效之日起，停止对登记在被告万宝义名下的位于位于顺义区X家园X号楼X层X单元X号房屋的执行。
案件受理费七十元，由原告刘雪莉负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 麦育亥
审 判 员 李 维
代理审判员 赵晨蕊
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 杨秋伟