广西壮族自治区北流市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0981民初1019号
原告广西北流红光陶瓷有限公司。
法定代表人余秀芳。
委托代理人吴予华，北流市法律事务中心法律工作者。
被告李虹燕。
委托代理人李晓峰。
委托代理人李传杏，广西领地律师事务所律师。
第三人北流市三星工艺陶瓷有限公司。
法定代表人余秀芳。
原告广西北流红光陶瓷有限公司（以下简称红光公司）与被告李虹燕、第三人北流市三星工艺陶瓷有限公司（以下简称三星公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法组成由代理审判员黄谟君担任审判长，与人民陪审员黄祖奎、李玉玲参加评议的合议庭，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。书记员罗镇担任法庭记录。原告的委托代理人吴予华以及被告的委托代理人李传杏、李晓峰到庭参加了诉讼，第三人三星公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称，1997年6月，原告将坐落在第三人的企业用地范围内的约105平方米土地使用权转让给被告，双方没有签订书面合同，被告向原告支付了部分土地价款。该土地使用权登记在第三人三星公司名下，是国有划拨工业用地性质，该土地转让未经第三人同意。原告不是该土地使用权人，无权处分该土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”；《中华人民共和国合同法》关于属于违反法律、法规的强制性规定，应认定合同无效。涉案的土地属于划拨用地，未经北流市政府批准，未办理过任何变更手续，原告与被告的土地转让违反法律强制性规定。为此，请求法院判令：确认原告红光公司与被告李虹燕之间的土地使用权转让无效。原告为证明其主张向本院提供的证据如下：
1、原告工商登记电脑咨询单，证明原告主体适格；2、被告身份信息，证明被告主体适格；3、第三人营业执照，证明第三人主体适格；4、古家安证言，证明原、被告之间土地转让的事实；5、北国用（2014）第09-25708号土地证书，证明土地登记情况。
被告李虹燕辩称，原告起诉的理由不充分，也不适用当时的法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：第一，1993年12月份，红光公司将位于其陶瓷厂范围内约105平方米土地使用权转让给被告，原告和第三人的原法定代表人李宏强签字收取了土地转让价款。之后，被告李虹燕在购买的土地上建起了五层楼房一直居住使用至今。该土地使用权虽然是登记在第三人名下，但是，通过调查，有证据证明该土地使用权已经归属原告所有，最起码证明是经过第三人同意转让或者追认了的。主要事实表现在：1、1993年底，第三人以其名下的、本案诉争的一块国有划拨作价出资并控股，与另外的两家公司设立红光公司。根据我国公司法的有关规定，作价出资入股的不动产应当按照合同约定和法律规定过户到所投资设立的新公司，故该项不动产依法已经属于红光公司所有。即使第三人没有依法办理该入股土地使用权的过户手续，但因为其违反了法律的规定，损害了债权人的利益。第三人对此也应当承担相应的法律责任。2、在本案涉诉的土地转让期间，即2000年之前原告和第三人在工商注册登记的法定代表人和控股股东均是李宏强，之后是余秀芳。原告出具给被告的交纳土地转让款的《收条》中，分别有李宏强和余秀芳签字确认，这证明了在转让土地时，李宏强或者余秀芳的行为既代表了原告，也代表了第三人，实际是第三人在出让其土地。2002年，余秀芳代表第三人签字收取了原告的土地款等于追认了转让土地行为，而且，被告买地建房居住已经二十多年，第三人从未提出异议。第二，按照有关司法解释的规定，原告、被告、第三人之间的土地转让行为是有效的。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”该《解释》第十一条又规定：“土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，双方在转让时未签订合同，也未办理过户手续，但转让后建房使用已长达二三十年，既成事实，根据上述法条第八条规定，原告和第三人以未办理转让手续为由请求确认转让无效不应该得到支持。
第三，北流市政府在2010年、2012年相继下发了文件，在北流市城北××区实施和推进“退二进三”战略，将该片区的原工业用地规划变更为商用和住宅用地，原厂矿国有划拨用地可以通过招拍挂之后均可变性出让。原告、第三人均属于该片区管辖，可以享受本次政策。因此，原被告订立的转让划拨土地使用权的合同，应当认定为有效。
第四，如果被告与原告的转让划拨土地使用权的合同被认定为无效，主要过错在原告和第三人，二者除应返还被告土地转让款外，还应按照拆迁补偿标准或者市场价格评估连带赔偿被告因此所遭受的经济损失。
被告为其辩解向本院提供的证据如下：
1、公司变更登记申请书，证明三星公司的法定代表人在2000年9月15日申请变更之前是李宏强，2000年9月15日申请变更后是余秀芳；2、电脑咨询单，证明三星公司的法定代表人在2000年9月15日之后是余秀芳；3、1993、1994年《收条》，证明李宏强代表三星公司签字收取土地转让款；4、2002年《收条》，证明余秀芳代表三星公司签字收取土地转让款；5、《证明》一份，证明三星公司承认了被告是向其购买土地，同时也追认了红光公司的转让行为；6、土地使用证，证明三星公司是在其设立后不久即获得20亩政府划拨土地使用权；7、中外合资合同，证明在1993年10月25日三星公司以其土地、厂房折价出资并控股与另外两家公司投资设立红光公司；红光公司成立后，入股土地依法应归该公司所有；8、北流市政府北政发（2012）4号文件，证明北流市政府在城北××区推出“退二进三”战略，对该片区的工业用地调整为商住用地，而且通过招拍挂之后可以出让，原告与被告之间签订的土地转让合同有效；9、土地预收购合同，证明原告和三星公司厂址位于城北××区，其拥有的国有划拨土地可以享受该政策，证明三星公司已经在与政府有关部门办理其土地出让手续，其与被告之间签订的土地转让合同有效。第三人陈述称，第一，根据《物权法》规定，本案转让的土地的物权人是第三人，其他人无权处分。该房屋的土地使用权登记在第三人三星公司名下，该土地转让未经第三人同意，且第三人并没有将本案的土地折价入股红光公司，第三人是1993年11月13日取得该土地使用权证。第三人与红光公司签订的《中外合资广西北流红光陶瓷有限公司合同》是1993年10月25日，是在第三人取得该土地使用权之前。因此，第三人不可能将未取得权属的土地进行处分、入股的。第二、根据合同相对性原则，原告红光公司与被告土地使用权转让无效，《收条》没有公司的盖章，第三人不认可红光公司的合同行为，纯属个人合同行为。即使认为是公司行为，该行为未经第三人参与决议，第三人对红光公司行为不认可。第三，《收条》属于另一法律关系，与本案无关。第四，根据《土地管理法》相关规定，土地划拨、收购、出让必须经过法定程序。北政发（2012）4号不属于法律规定的程序，不能表明土地的有效权属变更和转移。该土地属于国有划拨的工业用地，未经有批准权的人民政府批准是不允许转让的。综上所述，原告与被告的土地转让违反法律强制性规定，应当确认无效，第三人保留追究合同无效民事责任的权利。第三人为其陈述在举证期限内没有向本院提供证据。
经过开庭举证、质证，当事人的质证意见如下：
被告对原告提交的证据1、2、3、5的真实性无异议，对证据4的真实性、合法性、证明内容有异议，认为证人不出庭作证，法庭不应采纳。
原告对被告提交的证据1、2无异议；对证据3、4的真实性、合法性无异议；对证据3、4的证明内容有异议，被告以偏概全，进一步证实了涉案土地的物权是属于第三人，证明红光公司与李虹燕的口头协议，事实已经履行土地转让合同，证明是红光公司收取李虹燕交来的部分土地价款；对是红光公司收取李虹燕交来的部分土地价款；对证据5只能证明三星公司只知道被告建房的事实，但无法证明是三星公司转让土地给被告的事实，因为三星公司从来没有收到被告交来的土地款；对证据6真实性无异议，对证明内容有异议，恰好证明涉案土地的物权属于三星公司；对证据7的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，第三人是在1993年11月13日取得土地使用权，签订合同是在1993年10月25日，签订合同在前取得土地使用权在后，证明第三人不可能在未取得权属的情况下进行处分、入股土地变更没有有效转移给红光公司；对证据8真实性、合法性无异议，对关联性、证明的内容有异议，4号文件没有特定指向同意划拨转为出让性质，根据4号文件所诉，里面明确规定了政府均是采取一事一议的原则，而不是将涉案土地整块变更土地性质的文件，该文件主要是针对扶持企业而制定的，并非针对土地的审批；对证据9的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，签订土地的相对方是北流市土地储备中心，并非是北流市人民政府，故不能视为政府将涉案土地的权属转为出让性质。本案第三人三星公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃质证的权利。
经原、被告双方举证、质证，本院认证如下：
被告对原告提交的证据1、2、3、5以及原告对被告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性均无异议，上述证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采纳并作为认定案件法律事实的依据。原告的证据4证人虽未到庭，但与被告的证据4相互印证，已经形成证据链，故对该份证据予以认定。原告对被告的证据7的真实性无异议，可以证明第三人三星公司是原告红光公司的发起人且以场地厂房折价出资，三星公司应在合理期限内办理变更登记，因此对此份证据予以认定。原告对被告提交的证据8、9的真实性虽无异议，但不能证明涉案土地的转让已经取得了政府的同意，该两份政府文件对象是搬迁企业，内容主要为如何收购土地，因此该部分证据与本案没有关联，本院依法不予认定。
综合全案证据和庭审笔录，本院确认案件的法律事实如下：
被告李虹燕通过红光公司的职工得知该公司有土地出卖，双方便达成了口头转让土地使用权的合同，1993年12月11日、1993年12月23日被告李虹燕（曾用名李城华）分别交纳购地款2000元、1万元给原告，原告的原法定代表人李宏强即出具《收条》给被告并签名加盖公司印章。1994年2月3日、27日，被告又分别交纳购地款5000元、3000元给红光公司，李宏强出具收条交被告收执。2002年9月5日，红光公司法定代表人余秀芳收到李虹燕交来办理土地使用权证1万元，并加盖红光公司印章。之后，被告便在该土地上建造水泥钢筋结构楼房五层并居住至今，没有办理土地使用权证和房屋所有权证。2011年4月12日，第三人出具《证明》一份交被告李虹燕收执，内容为：“李虹燕（曾用名李成华）于1993年在我公司购买有105平方米土地建房，现已建好五层楼房，开有一个付食店。”三星公司在该份证明上落款盖章。2016年5月4日，原告向本院提起诉讼，要求判决确认原告红光公司于被告李虹燕之间土地使用权转让无效。另查明，原告红光公司为1993年10月25日成立的有限责任公司，股东为余秀芳、三星公司、香港锦兴投资有限公司，法定代表人为余秀芳。第三人三星公司为1993年7月14日成立的有限责任公司，2000年9月15日之前法定代表人为李宏强（已死亡），之后法定代表人变更为余秀芳；2000年9月15日之前股东为李宏强、余秀芳，之后股东为余秀芳、李想、李思思。
再查明，北流市土地管理部门于1993年11月3日颁发证号为北土管证字（93）54号的《土地使用证》给第三人三星公司，载明：“经北流县人民政府北政函字（1993）87号文件划拨你单位20亩0分6厘5毫，三星公司对上述土地享有使用权。”2014年三星公司持1993年土地证到北流市土地管理部门换发证号为北国用（2014）第09-25708号的国有土地使用权证，载明：“北流市三星工艺陶瓷有限公司为土地使用权人，位于北流市北流镇二环北路246号，用途为工业用地，使用权类型为划拨，使用权面积13385.76平方米。”本案的土地登记在三星公司名下，属于2014年土地证中的一部分。
关于原告无权处分涉案土地是否会导致原被告之间口头转让土地使用权无效的问题。本院认为，原告主张以无权处分为由主张合同无效属于恶意抗辩，无权处分行为的效力的否定应由被侵权的权利人主张，原告作为处分人主张合同无效违反了诚实信用原则。另外，根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产无权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案的原被告之间转让土地使用权是双方的真实意思表示，应自订立协议之时生效，原告以无权处分为由主张合同无效无事实与法律依据，本院不予支持。
但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，本案中，原、被告双方口头转让土地使用权协议虽然是双方的真实意思表示，但未经有批准权的人民政府批准，且至起诉前也没有办理土地使用权出让手续。因此，双方转让国有划拨土地使用权违反了行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院依法认定原、被告双方之间的口头转让土地使用权的合同无效。
被告提出已实际交付本案争议的土地，并在该土地上建房，认为双方转让土地有效的抗辩意见，理由不成立，依法不予采纳；另外，被告在涉案土地上建房投入的费用和要求赔偿，不属本案处理的范围，不予审查。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定并依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
原告广西北流红光陶瓷有限公司与被告李虹燕之间的口头转让第三人北流市三星工艺陶瓷有限公司名下的国有划拨土地使用权的合同无效。
本案案件受理费100元（原告已预交50元），由被告李虹燕负担。
上述判决的义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。
义务人未按本案生效判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元（开户银行：中国农业行有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院；账号：20×××57））；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄谟君
人民陪审员 黄祖奎
人民陪审员 李玉玲
二〇一六年八月十一日
书 记 员 罗 镇