上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第767号
原告上海市虹口区名江七星城小区业主委员会，地址上海市虹口区。
负责人吴纪民，主任。
委托代理人袁作东，上海明伦律师事务所律师。
被告上海虹宸置业发展有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人倪海春，董事长。
委托代理人董玉平，上海市瑞和律师事务所律师。
委托代理人陈晓洁。
原告上海市虹口区名江七星城小区业主委员会（以下简称名江七星城小区业委会）与被告上海虹宸置业发展有限公司（以下简称虹宸公司）业主共有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁作东，被告的委托代理人董玉平、陈晓洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告名江七星城小区业委会诉称，1、名江七星城小区竣工于2003年底。位于小区东南角处的地址为上海市东汉阳路XXX弄XXX-
XXX号地下室（以下简称系争地下室）内的两间配电间属于设备间，依照法律规定属于业主共有。系争地下室在综合竣工验收时批准的用途为“只能用作设备用房”，故整个地下室的用途皆为设备层，依法都应属于业主共有。2、配电间外的地下室空间不具有构造上和利用上的独立性，不具备作为专有部分的条件，其与配电间在设计上是一个整体，是业主使用配电间时必要的通行空间（设计图纸上配电间的进出口均开向外围空间），两者属于同一个房屋单元，只能属于同一权利主体，不能分割。3、虽然系争地下室初始登记在被告名下，但其作为设备层是住宅小区必要的附属配套设施，性质上属于小区商品房的从物，在小区商品房转让之后就随主物归属全体业主共有。虽然开发商在小区商品房转让之后没有办理该地下室的变更登记手续，但并不改变其作为附属设施已随商品房转让由全体业主共有的事实。4、不动产权属登记具有权利推定的效力，但不具有绝对的证明力和最终的确权效力，原、被告是否享有系争不动产的权利，取决于双方当事人之间的实体法律关系，实践中，登记权利人与事实权利人不一致的情形大量存在。5、系争地下室的建筑面积是否被分摊，不影响其为业主共有的属性。被分摊的物业共用部位，属于本幢房屋的业主部分共有，纳入了小业主的产权证面积范围；不分摊的共用配套设施、场地，则属于小区全体业主共有。6、《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，故不论系争地下室的产权登记在谁的名下，其作为配电间及使用配电间时必要的通行空间，全体业主都拥有共同使用权。现要求判令：1、确认系争地下室的产权归小区全体业主共有；2、确认小区全体业主对系争地下室享有共同使用权。
被告虹宸公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、系争地下室的建筑面积系独立测绘，面积未被分摊，不办理单独的产权证，但被告的大产证附图中包含了系争地下室。系争地下室完全具有独立、封闭及使用上排它的特征，权证登记上载明是地下室，可以由所有权人依法出租、出售，故不属相关条例上规定的共用部位、共用设施设备，也不属相关司法解释中的设备层、设备间、结构部分以及相关法律上规定的共有部分，更不是主建筑物的附属物、从属物。系争地下室总建筑面积为540.60平方米，包括地下室主体部分506.90平方米、1楼排风管1.84平方米、2楼至11楼排风管17.2平方米（每层1.72平方米）以及地下室楼梯14.66平方米，系争地下室总面积不包括配电间的面积。配电间虽在地下部位，但配电间和系争地下室是分开的，到达配电间有专门的楼梯，不需要经过系争地下室。地下部分除有系争地下室、配电间外，还有地下车库。配电间和地下车库的面积均未计入系争地下室面积。2、公安局消防总队的验收意见是针对接受验收的小区所有的地下室，且只是明确地下室的用途，与产权没有关系。该意见书载明允许所有权人可以根据需要改变用途。3、被告在交付小区物业时已就物业等凡属原告所有或使用的房屋作出了安排，且通过诉讼被法院认定为完全符合当时的各项规定，故不存在尚有应属原告所有的物业而未交付给原告的状况。4、本案涉讼物业竣工于2003年7月，处理本案应适用当时生效的法律，原告引用的法律、司法解释及行政条例等多施行于2003年7月之后，对本案没有溯及力。5、原告主张系争地下室的使用权，已超过诉讼时效。
经审理查明，被告系位于上海市东汉阳路XXX弄XXX-
XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号《名江七星城》小区的开发商。根据上海市房地产登记簿的记载，该小区309弄1-2号地下室（即系争地下室，建筑面积540.60平方米）的房屋类型为其他，权利人为被告。根据《房屋分套建筑面积计算成果表》的记载，系争地下室套内面积为540.60平方米，分摊系数为1.XXXXXXXX，公用面积为零，建筑面积为540.60平方米。根据系争地下室所在地下部位的《建设工程规划许可核准平面图》显示，该地下部位中部分场地的用途为配电间、排风机房和明沟。
2003年8月20日，上海市公安局消防总队向被告出具《建筑工程消防验收意见书》【（2003）沪公消（建验）字第563号】《关于名江七星城地下部分消防验收基本合格的意见》，内容为：“你单位建造在虹口区东汉阳路309弄名江七星城的地下部分（其中地下车库、1层，面积9070㎡；1-3﹟楼地下室地下2层，面积1570㎡；4-7﹟楼地下室地下1层，面积956㎡）工程竣工消防验收申请及有关资料收悉。……已验收建筑如需改变用途，应向虹口防火监督处办理有关消防手续；除车库以外的地下室只能作为设备用房，不得另作其他用途……。”
审理中，本院向上海市虹口区房地产交易中心测绘中心（以下简称测绘中心）核实系争地下室的面积测绘情况。该中心答复：系争地下室的面积为单独测绘，没有分摊；系争地下室540.60平方米建筑面积包括系争地下室主体部分506.90平方米（内含排风机房面积）、系争地下室楼梯建筑面积14.6平方米、1-11层排风管建筑面积（1层为1.84平方米，2层为1.73平方米、3-9层每层为1.72平方米，10层为1.73平方米，11层为1.72平方米）；排风机房及1-11层的排风管系用于系争地下室的，故计算在系争地下室面积内，配电间即《房屋土地权属调查报告书房屋分套建筑面积计算成果表》中记载的机房间的面积不计算在系争地下室面积内。
审理中，本院对上海市东汉阳路XXX弄XXX-
XXX号地下部分进行了现场查看。经查看，1号门栋下方的系争地下室内搭建了数间小房间，现由被告对外出租；位于地下部分的1号配电间及2号配电间门外均设有三个通道，一个通往系争地下室，一个通往地下车库，还有一个系从旁边楼梯通往小区地面。
上述事实，有原告提供的系争地下室所在地下部位的建设工程规划许可核准平面图纸、关于名江七星城地下部分消防验收基本合格的意见、房屋土地权属调查报告书、系争地下室的产权调取信息，被告提供的房地产权证、系争地下室的产权调取信息、房屋土地权属调查报告书，本院向测绘中心所做调查记录，本院调取的测绘图，本院所做现场查看情况记录以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，本案的争议焦点是系争地下室是否系设备层，属于共用部位、共用配套设施。根据查明的事实，系争地下室540.60平方米建筑面积系独用面积，未作为公摊面积计入业主购房面积，该地下室的面积不包括位于地下部位的两间配电间的面积，配电间的面积已计入公用建筑面积由业主分摊。根据现场查看，进出配电间的通道有三条，系争地下室并非唯一通道，系争地下室具有构造上和利用上的独立性，故应属专有部分。系争地下室所占用的土地使用权为地下空间利用权，系争地下室作为独立使用的对象，并非随专有部分的购买而当然取得，地下空间利用权的归属要根据规划来确定。而且商品房买卖关系和地下室使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，不存在必然的牵连关系。根据规划核准图纸，系争地下室部位未明示为设备层使用。《上海市住宅物业管理规定》第三十九条明确属于全体业主所有的物业管理区域内的配套设施设备中也不包括地下室。综上，原告主张系争地下室系设备层，属于共用部位、共用配套设施，其所有权当然归属于全体业主共有以及全体业主对系争地下室享有共同使用权的诉称意见，缺乏法律依据，故本院不予采纳，对其诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、《上海市住宅物业管理规定》第三十九条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海市虹口区名江七星城小区业主委员会要求确认上海市东汉阳路XXX弄XXX-XXX号地下室的产权归小区全体业主共有的诉讼请求，不予支持；
二、原告上海市虹口区名江七星城小区业主委员会要求确认小区全体业主对上海市东汉阳路XXX弄XXX-XXX号地下室享有共同使用权的诉讼请求，不予支持。
本案受理费50元，由原告上海市虹口区名江七星城小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 张俊彪
二〇一六年一月十三日
书 记 员 吴 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
二、《上海市住宅物业管理规定》
第三十九条物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：
（一）物业管理用房；
（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；
（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；
（四）物业管理区域内的共有绿化、道路、场地；
（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
（六）其他依法归业主共有的设施设备。
……