浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）温平民初字第464号
原告：林小影。
委托代理人：施克华、陈华明。
被告：温州大都市建设开发有限公司。
法定代表人：项震。
委托代理人：牛璞。
原告林小影与被告温州大都市建设开发有限公司（以下简称大都市公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年10月16日立案受理，依法由助理审判员倪维常适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林小影委托代理人施克华、陈华明，被告大都市公司委托代理人牛璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林小影起诉称：原、被告于2009年6月5日签订《商品房买卖合同》，约定被告将坐落于平阳县昆阳镇雅河西路雅河人家第2幢20层2004号房以1271425元价格出售给原告，并约定交房日期为2010年12月31日前，如被告逾期交房，应向原告支付逾期交房违约金每日万分之二。合同签订后，原告依约支付了购房款，而被告却至今未向原告交房。根据约定，被告应向原告支付逾期交房违约金118505.05元（违约金计算至起诉之日）。为此，原告起诉要求判令被告向原告支付违约金118505.05元，本案诉讼费由被告承担。
被告大都市公司答辩称：原告实际已于2011年10月17日进入涉案房屋。被告逾期交房事实是存在，但逾期原因是属与小区相邻的5号楼业主及政府行为导致，根据双方合同的约定，属免责事由，被告不承担逾期交房的责任。
经审理本院查明事实如下：2003年1月14日，被告通过挂牌出让取得平阳县昆阳镇雅河西路原昆阳三中地块的土地使用权，并于2006年11月30日取得该地块建筑工程施工许可证。2007年间，被告在施工过程中就遇到该地块上变压器、化粪池、污水管道等迁移问题而影响施工。2008年间，因该地块上有一组变压器没有迁移，被告对建设工程规划设计进行了变更。2009年6月5日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告将坐落于平阳县昆阳镇雅河西路雅河人家第2幢20层2004号房以1271425元价格出售给原告；被告应在2010年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且被告在发生之日起30日内告知原告的，2、施工中遇到异常困难或重大技术问题一时无法解决的，3、其他非被告原因所造成的；被告逾期交房不超过90日的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同签订后，原告支付了全部购房款。2010年8月9日，平阳县建设工程质量监督站就雅河人家建设工程向工程施工方合肥建工集团公司发出了预验收整改通知单。2010年8月20日，施工单位和监理单位回复已整改。被告在工程施工过程中一直与昆阳镇西新区5号楼（以下简称5号楼）业主纠纷不断。2010年10月26日，经昆阳镇政府调解，被告与5号楼业主委员会达成一份协议，约定：被告邻近5号楼已建围墙要拆除降低高度，原则上比现有绿化边缘泥土高20厘米左右；5号楼统一纳入雅河小区物业管理，确保5号楼小车的出入通行；被告施工过程中影响5号楼房屋开裂、沉降等问题，待检测结果出来后按有关规定处理。2010年12月6日，温州市公安局消防支队作出关于温州大都市建设开发有限公司平阳雅河人家建设工程消防验收合格的意见。2010年12月22日，平阳县规划建设局发布雅河人家项目竣工验收规划认可公示，公示期为7天。2010年12月27日，因雅河人家小区邻近5号楼已建围墙被推倒而影响雅河人家项目规划审批总平实施，平阳县规划建设局向被告发出责令改正通知书。2011年5月26日，平阳县人民政府县长办公会议纪要第三项纪录如下：会议研究了雅河人家商住楼与5号楼纠纷有关事宜。鉴于原昆三中地块不存在“一地二卖”情况，为妥善解决雅河人家商住楼与5号楼纠纷问题，会议决定，第一，由雅河人家商住楼开发商负责重新砌好围墙，县监察局、昆阳镇政府协助，围墙重砌后由县公安局安装探头监控，若发生围墙再次被推倒的，由公安机关依法立案查处，雅河人家商住小区次出入口（雅河路、横阳路侧通道）为公用通道，任何人不得设置障碍，通道上若有障碍的，由雅河人家商住楼开发商负责清理，昆阳镇政府派人协助，在雅河人家商住小区围墙和消防通道设置均符合有关规定，验收条件符合要求，同时房开公司向县规划建设局提供5号楼受损补偿押金的前提下，由县规划建设局对雅河人家商住楼予以验收；第二，5号楼受损补偿问题由昆阳镇政府牵头，县规划建设局、房管局参与，再作最后一次协调，若协调未果的，建议通过司法渠道解决，5号楼房屋受损加固资金测算由县规划建设局、房管局具体落实；第三，今后5号楼变电站、化粪池维护清理由昆阳镇政府负责，县房管局协助。2011年9月6日，平阳县规划建设局对被告于2011年5-7月期间的违规交房行为进行了处罚。2011年9月29日，雅河人家工程经验收合格，并于同年10月13日进行备案。另查明，原告于2011年10月17日在未与被告办理交付手续的情况下，入驻涉案房屋。
以上事实有原被告陈述、原告身份证、被告营业执照、商品房买卖合同、收条、行政处罚决定书、竣工验收备案表、被告与5号楼业主的协议书、平阳县规划建设局竣工规划核实整改通知书及规划局认可公示、公证书、国有土地使用权出让合同、建设用地批准书、国有土地使用证、关于雅河人家1号2号楼层数调整的消防审判报告、县长办公会议纪要、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、平政发（2007）104号文件、要求对“雅河人家”东南角市政排污总管进行妥善处理的报告、会议纪要、会议签到表、预验收整改通知单、预验收整改回复单、温州市公安局消防支队建设工程消防验收意见书、“雅河人家”项目竣工验收规划认可公示、责令改正通知书、浙江省建设工程规划核实确认书、录音录像资料及本院作出的（2012）温平民初字第33号生效民事判决书中认定的事实等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行。据双方合同约定，非被告原因造成不能如期交房的，被告可以据实延期。该免责约定属合同范本中补充的内容，且被告已经以合理的方式加以注明，该条款应确认有效。综观本案事实，造成本案商品房延期验收合格的主要原因是规划公示期间雅河人家小区与5号楼相邻近的围墙被推倒。从平阳县人民政府的会议纪要和被告与5号楼业主之间协议来看，被告与5号楼业主之间因规划占地和5号楼房屋受损纠纷是造成围墙被推倒事件的主要原因。被告主张的原昆阳三中地块变压器、化粪池、污水管道等迁移、建造问题属原、被告签订商品房买卖合同前就已经存在，在双方订立购房合同约定交房期限时，被告应当预见这些问题的存在将对交房期限产生影响，故被告不能就此主张免责。从被告与5号楼业主争议分析：一是被告在建设施工过程中造成5号楼受损的争议，该争议是被告与5号楼业主产生纠纷原因之一，对该受损争议，被告应及时妥善予以处理，但被告未能及时有效地解决，故因该纠纷导致涉案商品房延期验收合格，被告应承担相应责任；二是被告与5号楼业主的规划占地争议，该争议亦是被告与5号楼业主产生纠纷原因之一，但该争议的发生非被告所能控制和克服，故不可归责于被告，由此造成的涉案商品房延期验收合格，被告可依据合同约定减轻其在逾期交房中的相应责任。另从本案事实来看，被告与5号楼的协议中对围墙的约定与围墙被推倒导致商品房验收未通过存在一定的因果关系。综上，结合本案实际情况和被告在商品房延期验收合格中的过错程度，本院酌定被告承担商品房延期验收导致商品房逾期交房的50%责任。该延期交房责任的期间从双方约定最后交房期限的第二天起计算至该商品房验收合格日止（即2011年1月1日起至2011年9月29日止，共计272天）。
关于商品房在验收合格后的逾期交房责任问题。根据合同约定，被告在商品房达到交付使用条件后，应当书面通知原告办理交付手续。现被告未及时履行通知交房义务，导致商品房逾期交付，构成违约，应承担此期间逾期交房的违约责任。本案中，虽然被告未在商品房竣工验收合格后通知原告交房，但原告在商品房竣工验收后于2011年10月17日实际占有并使用了涉案房屋，应视为涉案房屋已交付原告使用。故对原告主张实际入驻后的逾期责任，本院不予支持。该逾期交房责任的期间应从商品房验收合格之日的第二天起计算至原告实际入驻涉案房屋之日止（即2011年9月30日至2011年10月17日止，共计18天）。
综上所述，根据双方在合同中约定，被告逾期交付商品房的违约金为按已付房价款的日万分之二计算。原告已交房价款为1271425元，按合同约定，被告应每日支付违约金254.29元。故被告应支付原告该商品房验收合格前的逾期交房违约金为34583.44元（254.29元×272天×50%），应支付原告该商品房验收合格后的逾期交房违约金为4577.22元（254.29元×18天）。为此，被告应支付原告逾期交房违约金39160.66元。原告主张其他逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条之规定，判决如下：
一、被告温州大都市建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告林小影逾期交房违约金39160.66元；
二、驳回原告林小影的其他诉讼请求。
如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2670元，减半收取1335元，由林小影负担894元，温州大都市建设开发有限公司负担441元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费2670元，款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，帐号：319-299901040006651，逾期不交，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 倪维常
二〇一二年十一月十五日
代书 记员 王光伟