广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第848号
上诉人（原审原告）：中山市利珅房地产发展有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：徐刚，该公司总经理。
委托代理人：周志鑫，广东卓正律师事务所律师。
委托代理人：苏敏静，广东卓正律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：中山市金汇实业有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：陈智，该公司总经理。
委托代理人：任雪娜，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：中山市金汇实业有限公司金山城物业管理分公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：詹斌鹏，该公司总经理。
委托代理人：李鑫，系该公司员工。
上诉人中山市利珅房地产发展有限公司（以下简称利珅公司）因与被上诉人中山市金汇实业有限公司（以下简称金汇公司）、中山市金汇实业有限公司金山城物业管理分公司（以下简称金山城物管公司）占有排除妨害纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年9月13日，广东中宝拍卖有限公司（拍卖人）与利珅公司（买受人）签订拍卖成交确认书，确认买受人是日下午3时在拍卖人于阳江市阳西县广场路18号二楼举行的第2012016期拍卖会上，通过公开竞价成交金汇公司位于中山市坦洲镇金斗湾土地开发区的土地使用权，成交价为7040000元；拍卖标的按现状拍卖，委托人和拍卖人对拍卖标的不承担瑕疵担保责任，买受人不得以拍卖土地存在任何瑕疵向委托人、拍卖人、抵押权人平安银行股份有限公司深圳上步支行主张任何权利；该拍卖标的在中山市国土部门登记的土地用途虽为工业用地，但据中山市坦洲镇规划管理所的函件反映，该土地已规划为金山城公园用地，而且该地块在实际使用中已为金山城公园用地，该用地上空已拉有2组220KV的高压线通过。双方还确认了其他权利义务。2013年3月22日，利珅公司取得位于中山市坦洲镇金斗湾土地开发区地块的土地使用权证，土地使用权证号为中府国用（2013）第易3302058号，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让。利珅公司称金汇公司、金山城物管公司占用其土地，遂于2013年12月26日诉至原审法院，请求法院判令：1.金汇公司、金山城物管公司返还其占用利珅公司所属土地红线范围内的土地；2.金汇公司、金山城物管公司拆除私自建造在利珅公司红线土地范围内的花架、游泳池、岗亭等违法建筑物；3.金汇公司、金山城物管公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：利珅公司在竞拍涉案土地时，已明知该地块在实际使用中为金山城公园用地，花架、游泳池、岗亭等也是拍卖前业已存在的。利珅公司拍得该地块并取得土地使用权证书后，即可依法享有该土地使用权。金汇公司、金山城物管公司并未在利珅公司取得土地使用权证后占有该土地，地上建筑物也是之前建造的，金汇公司、金山城物管公司不存在占有等侵权行为。故利珅公司的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回利珅公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由利珅公司负担。
宣判后，上诉人利珅公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、即使利珅公司在竞拍涉案土地时知悉中山市坦洲镇规划管理所的函件内容，也不代表利珅公司放弃对涉案土地权利的行使。物权是一种绝对权，是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他性的权利。在本案中，利珅公司通过公开拍卖的形式取得涉案土地的使用权，其权利应得到法律保护，虽然利珅公司在竞拍涉案土地时知悉中山市坦洲镇规划管理所反映“该涉案地块金山城公司用地，属于金山城花园住宅小区不可分割一部分，只能用作该小区的绿化，配套用地。”但这也是相关政府部门行使释明权的行为，并不改变该涉案土地是工业用地的性质，更不影响利珅公司对涉案土地的处分权利。当涉案土地的产权人变更为利珅公司后，利珅公司即依法取得涉案土地的物权。金汇公司、金山城物管公司未经利珅公司许可，继续占有该涉案土地，并私自建造花架、游泳池、岗亭等违法建筑物，对利珅公司物权严重造成了妨碍，现实地阻碍了利珅公司行使涉案土地的直接支配和排他性的权利。根据物权法的相关规定，利珅公司有权请求金汇公司、金山城物管公司排除花架、游泳池、岗亭等违法建筑物的妨害。这种物上请求权不因权利人知悉涉案土地的现状而丧失，更不因权利人知悉涉案土地的现状而自动放弃。因此一审认定事实错误。二、不动产物权以登记为生效要件，不是以占有的方式取得。我国物权法规定不动产物权设立是以登记为生效要件，自利珅公司登记在涉案土地使用权证书之日起，金汇公司、金山城物管公司的物权权利随即转移给利珅公司，即利珅公司依法取得涉案土地的物权，并享有占有、使用、收益和处分的权利。而一审法院错误地认为“金汇公司、金汇公司金山城分公司并未在利珅公司取得土地使用权后占有该土地，地上建筑物也是之前建造的，故利珅公司请求排除妨碍、返还原物的诉讼请求无事实和法律依据。”如果按照一审法院的逻辑，只要在不动产物权取得之前存在其他附着物的，不动产所有权人都无法请求排除妨碍。谁先占有，谁便取得，那物权法规定“登记生效”就会成为一纸空文了。如果这种逻辑成立的话，则物权法规定的法定权利都无法行使，公民的财产权利更无法得到法律的支持和保护。三、利珅公司是涉案土地的合法所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，金汇公司、金山城物管公司私自占用该涉案土地，通过建造花架、游泳池、岗亭等违法建筑物的方式违法地占用利珅公司的土地，严重侵犯了利珅公司的占有、使用、收益和处分权利，因此，利珅公司有权依据该规定要求金汇公司、金山城物管公司返还涉案土地。综上，一审法院在本案的审理中认定事实不清，适用法律错误，现依法提起上诉，请求二审法院判令：1.撤销一审判决，依法改判金汇公司、金山城物管公司返还其占有利珅公司红线土地范围内的土地；2.金汇公司、金山城物管公司拆除私自建造在利珅公司红线土地范围内的花架、游泳池、岗亭等违法建筑物；3.金汇公司、金山城物管公司承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人金汇公司二审答辩称：金汇公司没有实际占有涉案土地，并非实际侵权人。
被上诉人金山城物管公司二审答辩称：一、众所周知的事实为无需证明的事实。金山城公园的设施已经为广大业主使用了十几年，公园的相关设施都是动产所以不可能具备相关产权证明，根据1996年坦洲镇人民政府“关于支持金汇实业有限公司兴建金山城公园的批复”和1997年中山市规划局出具的“金山城商住规划总平面图”显示1996年兴建金山城小区时，金山城公园就在规划报建和竣工验收的范围内，金山城公园属于手续齐全且合法的金山城小区不可分割的一部分。因此利珅公司称金汇公司、金山城物管公司私自建造花架、游泳池及岗亭等违法建筑物的事实与客观情况不符，利珅公司的诉求没有事实依据和法律依据。二、法律明确规定：建筑区内的其他公共场所、公用设施属于业主共有。所以建筑区内的公园属于全部业主共有是有明确法律依据的，且坦洲镇规划管理所出具的函也明确指出：“金山城公园属于金山城小区不可分割的一部分，其所有权和使用权应属全体小区业主共有，金山城公园用地只能用做小区绿化配套建设，不得擅自用做其他用途，若将其单独拍卖，势必引起全体业主的强烈不满，引发社会不稳定。”因此该公园用地属于全体业主共有，任何单位和个人均无权侵犯广大业主的利益。三、利珅公司在取得该地块时违反法律规定，不构成善意受让人，利珅公司不是该地块的合法所有人。拍卖成交确认书已明确告知利珅公司，该土地规划为金山城公园用地，属于金山城花园住宅小区不可分割的一部分，只能用作该小区绿化配套用地，且该地上空已拉有二组220KV的高压线通过。利珅公司在明知金山城公园现状，明知该地块的所有权和使用权属于金山城小区业主共有的情况下，仍然以成交价7040000元拍的42173.33平方米的地块，单价低至166.93元／平方米，利珅公司并不符合善意受让且以合理价格受让该地块的法定条件，因此全体业主认为利珅公司无权依据拍卖成交确认书办理产权证，拍卖的合法性不予认同，利珅公司不是该地块的合法所有人。综上，金山城公园属于金山城小区全体业主所有，由金山城物管公司代行业主权利，任何单位和个人均无权侵犯金山城小区业主的利益。
二审经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是占有排除妨害纠纷。本案二审争议的焦点在于利珅公司通过法院拍卖取得涉案土地的使用权后，金山城公园在涉案土地红线范围内且仍在使用中，是否构成对利珅公司的侵权。本案中，经查1996年中山市坦洲镇人民政府文件“关于支持金汇实业有限公司兴建金山城公园的批复”及2011年中山市坦洲镇规划管理所出具的“关于金山城公园用地拍卖问题的函”函件反映，金山城公园建于1997年，并一直被金山城小区业主使用至今，坦洲镇规划所也明确了该公园用地只能用做小区绿化配套建设，不得擅自用做其他用途。故可以认定金山城小区已在金山城公园的土地上已设立了地役权，并得到了相关部门的批准。我国《中华人民共和国物权法》第一百五十八条：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人”、第一百六十七条“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力”，根据上述法律规定，地役权自合同生效时设立，已经登记公示的地役权对受让人具有约束力。涉案土地在公开拍卖前，已对金山城公园用地情况进行公示，因此即使利珅公司通过合法手段取得涉案土地使用权，但涉案土地上原有地役权对其仍有约束力。拍卖成交价仅为每平方米166.93元，已对利珅公司不能利用的土地部分作出相应的补偿。因此，利坤公司主张金汇公司、金山城物管公司的行为构成侵权的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人利珅公司的上诉理据均不成立，其上诉请求本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（中山市利珅房地产发展有限公司已向本院预交），由上诉人中山市利珅房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张煌辉
审 判 员 胡健仪
代理审判员 吴碧英
二〇一四年八月十四日
书 记 员 谭长琴