广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第419号
上诉人(原审原告)：惠州市某房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾
法定代表人：陈某。
委托代理人：孙皓，系该公司法务。
被上诉人(原审被告)：宋某，女，汉族，1988年4月13日出生，住深圳市宝安区，
委托代理人：赵金娜，女，汉族，1962年2月11日出生，住黑龙江齐齐哈尔市建华区，系被告宋某母亲。
上诉人惠州市某房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民一初字第609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审当事人诉辩意见
原告某房地产公司诉称：被告于2013年9月13目与原告签订商品房买卖合同(下称合同)，向原告购买位于惠州大亚湾某花园××房312000元。按照合同约定，被告应自签订合同之日起1日内支付全部购房款的33%，即102000元，余款67％即210000元在合同签订之曰起30日内以银行按揭方式支付。但被告至今仅支付20000元定金，未按约定履行其付款义务。根据合同约定，被告逾期付款超过20日，原告有权解除合同，被告按应付款的10％向原告支付违约金。原告多次与被告沟通，被告均不予理会。为此，请求人民为此，请求人民法院依法判决：1.解除原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及注销预告登记；2.被告向原告支付违约金人民币29200元；3.本案的诉讼费由被告承担。
被告宋某辩称：答辩人同意继续履行合同，购房目的就是为了在大亚湾入户，如果原告能够把户口问题落实，把贷款能够办理下来，答辩人还是愿意继续履行合同。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年8月20日，被告宋某欲购买原告开发的阳基中心城家园3栋301号商品房，向原告某房地产公司支付购房定金2万元。2013年9月13日，被告宋某作为买受人与原告某房地产公司作为出卖人正式签订一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定：被告宋某购买原告某房地产公司开发的上述房产，房屋建筑面积为69.3平方米，购房款总价312000元，付款方式为2013年9月13日付全部楼价款的33%，即102000元，余款210000元在合同签订之日起30日内以银行按揭方式支付。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按合同时间付款，逾期在20天内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过20天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。合同附件4补充协议的第8条约定，买受人若选择本合同第六条第3种的“其它方式”（即按揭方式）付款，出卖人仅负有代为联络贷款银行或者按照银行的要求为买受人办理贷款手续提供必要协助义务，但出卖人不代办“按揭”，若买受人因自身原因无法取得银行按揭贷款的，买受人须在本合同签订之日起30日内采取其它付款方式支付购房余款，在该期限内尚未能付款，出卖人有权解除合同，买受人须按总房价的10%支付违约金并承担因解除合同所产生的所有费用。合同还就其它内容进行了约定。合同签订当天，被告宋某因资金困难，向原告某房地产公司提出申请，请求缓交部分首期款82000元，被告宋某承诺，该部分首期款分八期付清，其中2013年12月13日付8000元，2014年3月13日付8000元，2014年6月13日付8000元，2014年9月13日付8000元，2014年12月13日付12500元，2015年3月13日付12500元，2015年6月13日付12500元，2015年9月13日付12500元，原告某房地产公司对此予以许可。当天，被告宋某向原告某房地产公司支付了维修基金4158元、契税3120元及见证费400元。此后，被告宋某没有按照约定向原告某房地产公司支付剩余购房款，为此，原告某房地产公司遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。
另查明：涉案商品房已于2014年2月12日办理了预购商品房预告登记，预告登记依据合同号为HW201319176，登记号：粤房地预登惠州字第3300100759号。
原审法院判决理由及结果
原审法院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。当事人应根据诚实信用，履行合同义务。被告宋某没有按照合同约定的方式及期限向原告某房地产公司支付购房款，存在逾期付款的违约事实，因此，原告某房地产公司据此请求解除涉案商品房买卖合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据合同约定，买受人因自身原因无法取得银行按揭贷款的，买受人须采取其他付款方式支付购房余款，否则应承担逾期付款的违约责任。合同第七条约定逾期付款违约责任为累计应付款的10%，但原告某房地产公司作为开发商对于国家限贷政策是明知的，原告明知被告不在惠州地区工作和生活，不符合按揭贷款条件，还与之约定按揭方式付款。鉴于原告某房地产公司的过错，应减轻被告宋某的违约责任，被告宋某应承担承担的违约金本院酌情调整为累计应付款的5%，即14600元（累计应付款292000元×5％）。原告某房地产公司请求被告宋某按照累计应付款的10%承担违约金，超出上述部分，本院不予支持。涉案合同解除后，原告某房地产公司应向被告宋某返还其已付房款及其他费用共计27678元。前述两项相互抵扣后，原告某房地产公司应向被告宋某返还已付款13078元。综上，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告惠州市某房地产开发有限公司与被告宋某于2013年9月13日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同号HW201319176）及注销预购商品房预告登记（登记号：粤房地预登惠州字第3300100759号）；二、原告惠州市某房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向被告宋某返还已付款13078元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费265元，由被告宋某负担，原告某房地产公司已向本院预交此款，被告宋某自本判决生效之日起10天内径付原告某房地产公司。
当事人二审意见
上诉人不服一审判决，向本院提起上诉称：一、依法撤销原审法院作出的民事判决书中第二项判决结果;二、判令被上诉人向上诉人支付违约金29200元;三、判令被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由:一、原审法院未依法查明事实,导致原审判决认定事实有清,判决有误。被上诉人在2013年9月13日购买上诉人开发的阳基中心城家园3栋301号房后,仅支付购房定金20000元,未按合同约定支付足额购房首期款。根据合同约定,上诉人有权解除合同,被上诉人按应付款的10%向上诉人支付违约金29200元。原审法院认为上诉人明知被上诉人不在惠州地区工作和生活,不符合按揭条件,还与之约定按揭方式付款。鉴于上诉人的过错,应减轻被上诉人的违约责任,被上诉人应承担的违约金酌情调整为累计应付款的5%,即14600元。事实上,被上诉人虽然不在惠州工作和生活,但被上诉人居住在深圳市。而上诉人与招商银行股份有限公司深圳分行(招商银行)已签订了阳基中心城《楼宇按揭贷款合作协议》,被上诉人在深圳工作和生活,即符合招商银行的按揭条件,可以在招商银行办理按揭贷款手续。而被上诉人签订买卖合同后一直未向按揭银行或上诉人提交办理银行按揭的相关材料,拒绝办理按揭手续。因此,原审法院认定被上诉人不符合按揭条件,并判决上诉人应对被上诉人不符合按揭条件承担过错责任完全没有事实及法律依据。被上诉人是完全民事行为能力人,应对其行为负责,对于签订的买卖合同也应履行约定付款义务。无正当理由不能履行合同义务时,就理应按照合同的约定承担违约责任。原审法院不应无视双方合同约定及事实情况而随意调整违约金。综上所述,上诉人认为原审判决认定事实不清,判决于法无据,严重损害了上诉人的合法权益。因此,根据相关法律法规,特提出上诉,请求贵院查明事实,依法撤销原审判决,判决被上诉人按照合同约定承担违约责任并承担全部诉讼费用。在庭审中补充上诉意见：上诉人请求的第一项，维修基金4158元和契税金3120元应该由被上诉人自行办理退费手续。
被上诉人答辩称：虽然对一审判决有异议，但是予以认可，不提起上诉。
上诉人在二审庭审中向本院提交了一份新证据，即住宅维修基金和契税金，证明内容是上诉人代缴的维修基金和契税我方已经给政府部门。被上诉人的质证意见是：确认。上诉人庭后向本院补充提交了一份新证据，即招行惠州分行按揭需知和东莞银行惠州分行住房按揭说明，证明被上诉人办理按揭无须提供惠州当地纳税证明及社保清单，符合惠州当地银行的按揭条件。被上诉人对该份证据的质证意见是：对该证据的三性均有异议，其和女儿也没有去银行办理按揭。被上诉人在庭审中向本院提交了一份新证据，即广告资料，证明内容是对方在做虚假宣传，诱导其购买房屋。上诉人对该份证据的质证意见是：不予认可。
本院查明的事实、判决理由及结果
经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人应当向上诉人支付的违约金的具体数额。
上诉人认为被上诉人具备按揭贷款条件，对此，根据上诉人与被上诉人双方签订的《广东省商品房买卖合同》第六条第3项之规定，买受人将商品房预售款直接存入的开户银行为中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行，现上诉人提出其与招商银行有限公司深圳分行已签订了《楼宇按揭贷款合作协议》、被上诉人可以在招商银行办理按揭贷款手续，但是没有提出充分的证据来予以证实，其于庭后提交的《招行惠州分行按揭需知》以及《东莞银行惠州分行住房按揭说明》两份材料的落款日期均为2015年6月，而其起诉之日是在2014年5月，故这两份材料均不能证明被上诉人在与上诉人签订涉案买卖合同时，就已具备了按揭贷款条件，故上诉人的该观点不具有事实与法律依据，本院不予支持。
上诉人认为其代缴的维修基金和契税已经缴付给相关政府部门，故被上诉人自行办理退费手续，对此，上诉人在原审中未提交该证据，故原审法院判决上诉人返还该款项给被上诉人，具有事实与法律依据，本院予以维持。若上诉人确认已经缴付，可以持相关凭证及本判决书，向有关部门请求办理退费。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用530元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 黄美静