广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗增法民三初字第89号
原告：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所广东省增城市（即新塘镇新新公路金地荔湖城）。
负责人：张明。
委托代理人：黄林平、余玉芬。
被告：唐蔚平，住广东省博罗县。
被告：刘汾，住广东省博罗县。
原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司诉被告唐蔚平、刘汾物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的委托代理人黄林平、被告唐蔚平、刘汾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司诉称：2008年2月28日，原告与两被告签订《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，协议约定由原告对两被告房产提供物业管理服务，管理费为每月每平方米2.20元，在每月的l0日交纳，即两被告每月应向原告交纳物业管费256.3元，逾期交纳的原告自逾期之日起有权按日向两被告加收应交费用万分之五的滞纳金。另外，合同对双方其它的权利义务一一作了约定。但两被告自2008年7月份起至今拒不交纳物业管理费等，期间，虽经原告多次催收，两被告却拒绝支付。原告认为，两被告的欠费行为不但严重影响了原告正常的经营活动，也将由此损害业主的合法权益，两被告的行为业已构成严重违约。综上，为维护原告及广大业主的合法权益，特依法诉至法院，请求一、判令两被告立即向原告支付拖欠的物业管理费6920.1元和滞纳金（自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五计至付清之日止）；二、本案诉讼费用由两被告承担。
被告唐蔚平、刘汾辩称：一、原告不能按照《商品房买卖合同》约定的时间交付物业，违约在先。1、按照买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交房时间为2008年3月1日前，被告接到原告收房通知后，于2008年3月15日前往收房，发现存在近20项需整改，卫生间及厨房存在漏水、渗水现象，无法正常入住，不具备交楼条件，不能按约定交楼，也未移交钥匙，在此过程中原告无法提供《竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建设工程质量认定证书》、《房屋面积实测表》等文件材料。2、被告在2008年8月20日左右再次前往验房，发现卫生间及厨房仍存在漏水、渗水现象，其中整改项仍有部分未解决，再次要求开发商和原告整改。3、2009年1月在原告无任何音讯及答复的情况下，再次前往验房，发现卫生间及厨房漏水、渗水现象仍未解决，再次要求整改；4、2009年10月在原告无任何音讯及答复的情况下，再次前往验房，发现卫生间及厨房漏水、渗水现象仍未解决，再次要求整改；5、2009年12月被告在接到物业通知整改已完成要求收房后，于2009年12月31日前往收房，在确认水、电无异常，整改项已完成的情况下，被告签署了《入伙资料签收表》及《钥匙签收表》正式收房。在此期间原告仍未提供《竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建设工程质量认定证书》、《房屋面积实测表》等文件材料。综上所述，被告是在开发商广州市东凌房地产开发有限公司及原告长达1年9个月的整改后才收房，存在严重的违约责任，被告只得在外租房居住，造成被告经济损失。根据《物业管理条例》第四十二条规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。而未交付的原因完全是由于广州市东凌房地产开发有限公司所出售的房产存在明显质量问题，且事后未积极处理，无故延误整改所造成。被告要求原告提供2008年3月1日前由政府批复的《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》、《房屋面积实测表》等文件材料．按规定此类文件应完全具备才具有收楼条件。二、原告所提供的证据与事实不符，原告提供的服务存在缺陷。1、原告所提供的证据与事实不符，被告自2009年12月31日收楼起就已交纳了2009年12月至今的物业管理费，由物业财务部门出具的《现金收款收款单》及缴费发票为证。2、从2009年12月至2012年12月在业主缴交物业费时，原告以无发票为由拒开发票，只开据了《现金收款单》，有财务盖章，此单与2014年1月被告到财务补开发票时由物业收回。3、2009年12月21日与原告签订了《委托银行代收费协议书》，自2010年1月起被告帐户一直有存款，并保持不低于3000元，而原告一直未办理物业代缴相关事宜，导致被告需以现金方式交付，提供的物业服务存在违约和缺陷。4、被告与2010年1月起分两次到物业投诉和反映相关问题，原告以这是与开发商的纠纷，与原告无关为由，拒绝签收投诉单，表示只能代为转交，由开发商答复，且投诉至今无音讯，存在明显的推诿和不作为。三、原告存在明显的违法违纪行为，签订的服务协议无效。1、根据（增）物招投标（2008）003号文件，政府部门于2008年2月28日批复原告作为（金地．荔湖城）的前期物业管理企业。而原告却于2007年4月21日在尚未中标、也无政府批复的情况下要求业主签订《前期物业管理服务协议》，且原告未将此情况如实告知业主，所签订的服务协议无效。也就是说原告方在中标结果未出、政府还未批复的情况下就已先知先觉了（金地．荔湖城）的前期物业管中标企业及政府批复的企业为“深圳市金地物业管理有限公司”，此中存在诸多疑问与问题。而此情况被告是于2014年1月收到诉讼时才知晓，被告将保留诉讼及反诉的权利。2、《前期物业管理服务协议》是以格式合同的形式签订，部分条款与国家相关法律法规相悖，存在不公平、不合理的条款。3、根据《物业管理条例》第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；第五十七条规定违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处l0万元以下的罚款。4、根据《中华人民共和国消费者权益保护法》规定经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。第八条规定消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。第十九条经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。第二十四条经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任，格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。原告一直以公司有规定不可以为业主提供相关整改、维修记录等资料，拒绝提供相关材料，严重违反了市场经济体制下平等、公平、诚实信用的基本准则。综上所述，被告有权拒绝支付收房及钥匙交接前的物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2007年4月28日，两被告与广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）签订《商品房买卖合同》，约定两被告向东凌公司购买荔湖城十五度洋房小区二街3幢5层01号房，该商品房合同约定建筑面积共113.12平方米；两被告在签订本买卖合同时，应与东某公司或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》；东某公司应当在2008年3月1日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备建设工程竣工验收合格条件并符合合同约定的商品房交付两被告使用。
2008年4月21日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》，约定原告为两被告购买的坐落在金地·荔湖城xxxxxxxxxxx，房屋建筑面积113.12㎡；15度洋房、几何公寓（带电梯）物业管理费标准为2.20元／㎡月×建筑面积；物业管理服务费的计费时间自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费；物业管理服务费实行按月计收的方式，两被告每月10日前交纳该月的物业管理服务费；两被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求两被告补交并从逾期之日起，按日计收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务。
2008年2月28日，增城市国土资源和房屋管理局出具编号（增）物招投标（2008）003号《前期物业管理中标备案书》，载明对建设单位东某公司提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，对东某公司报送的位于增城市新塘镇新新公路（金地·荔湖城）前期物业管理中标材料给予备案。
2008年3月，两被告收到了东某公司的入伙通知书，通知两被告于2008年3月15日办理收楼手续。两被告提出涉案房屋存在质量问题没有办理收楼手续，2009年12月31日，两被告办理了涉案房屋的收楼手续。
2011年5月11日，增城市国土资源和房屋管理局填发涉案房产的房地产权证，编号粤房地权证增商字第××号，载明房地产权属人为两被告，房屋坐落增城市新塘镇永和荔湖城十五度洋房二街6号501房，建筑面积116.5平方米。
2013年11月27日，原告诉至本院。
原告起诉后，两被告于2013年12月2日付清了2013年1月至12月的物业管理费3075.60元。
庭审中，原告明确两被告从2009年12月至2013年的物业管理费已付清，两被告对2008年7月起至2009年11月的物业管理费4357.10元的金额表示没有异议，亦表示未曾支付滞纳金。另外，原告提出庭审中陈述开发商东某公司赠送了两被告2008年3月至6月的物业管理费，故原告从2008年7月起计收两被告的物业管理费。
以上事实有当事人陈述、相关书证、庭审笔录为证，足以认定。
本院认为，原告与两被告签订的《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。
根据《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》协议第五条“物业管理服务费的计费时间自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费”的约定，开发商东某公司通知两被告于2008年3月15日办理收楼手续，因此，原告请求两被告于2008年7月起支付物业管理费，符合协议的约定，本院予以支持。原告主张两被告从2008年7月至2009年11月应付的物业管理费为4357.10元，两被告没有异议，本院予以确认，该物业管理费两被告应予付清给原告。
至于滞纳金的问题，因两被告一直就房屋的维修问题与原告及开发商东某公司交涉，两被告并不存在违约的恶意，故原告主张被告支付滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。
对于两被告主张东某公司不符合交房条件造成其物业管理费损失，两被告可另案主张，本案不作调处。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告唐蔚平、刘汾于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2008年7月至2009年11月的物业管理费4357.10元。
二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70元，由原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担20元，被告唐蔚平、刘汾负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 涂 玉 田
审 判 员 卢 艳 晖
人民陪审员 阮 健 豪
二〇一四年五月十五日
书 记 员 刘翠荣附本判决相关法律
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。