广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第977号
上诉人（一审被告）韦群。
委托代理人陆福益。
被上诉人（一审原告）南宁市瑞昕物业服务有限责任公司。
法定代表人张训。
委托代理人李超积，南宁市新阳法律服务所法律工作者。
委托代理人邓天晴，南宁市新阳法律服务所法律工作者。
上诉人韦群因与被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第2296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月28日组织当事人进行调查、辩论和调解。上诉人韦群及其委托代理人陆福益，被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司的委托代理人李超积到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审判决经审理查明：南宁市瑞昕物业服务有限责任公司系有限责任公司，具有物业管理服务的经营范围及资质。2007年1月10日，柳州铁路局房地产发展中心与南宁市瑞昕物业服务有限责任公司签订一份《前期物业管理服务委托合同》，委托南宁市瑞昕物业服务有限责任公司对南宁南站（西区）（即南宁市南站路×号南铁西馨苑小区）提供前期物业管理服务事项，合同有效期自2007年2月1日至2010年1月31日；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳0.3元每月每平方米按季交纳；如超过一个月未按约定按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方（即南宁市瑞昕物业服务有限责任公司）支付违约金。韦群于2007年4月30日接收南宁市南站路×号南铁西馨苑小区×栋×单元×号房，并签署承诺书，承诺遵守《业主临时公约》的规定。《业主临时公约》约定有“若业主未能按期清缴应付款项，物业管理企业有权采取下列措施并收取附加费用：1、…。因追缴欠费而支出的附加费用，由欠费业主承担”。2010年1月1日，南宁市江南区环境卫生管理站出具委托书称“江南区环境卫生管理站委托南宁市瑞昕物业服务有限责任公司南宁铁路局南站南西馨苑代收2007年至2013年城市生活垃圾处理费，每月每户8元，全年共计96元。”因南宁铁路局（原柳州铁路局）内部机构改革，柳州铁路局房地产发展中心被撤销，柳州铁路局房地产发展中心负责的住房和前期物业管理工作由南宁铁路局住房建设管理所负责。2010年1月18日，南宁铁路局住房建设管理所与南宁市瑞昕物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务补充协议书》，约定甲方（即南宁铁路局住房建设管理所）继续委托南宁市瑞昕物业服务有限责任公司按原合同的内容，对南宁南站（西区）小区提供前期物业服务，时间自2010年2月1日起至2014年1月31日止。韦群入住南宁市南站路×号南铁西馨苑小区×栋×单元×号房，每月应交纳物业服务费为30.6元，自2010年5月至2013年8月欠缴物业服务费及部分城市生活垃圾处理费。
一审判决认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，南宁市瑞昕物业服务有限责任公司是依法成立的具有相应资质的物业服务企业法人，现没有证据表明南宁市南站路×号南铁西馨苑小区成立了业主委员会，故南宁市瑞昕物业服务有限责任公司仍应当按照《前期物业管理服务委托合同》及其补充协议的约定履行管理服务职责，韦群作为南宁市南站路×号南铁西馨苑小区的业主，也应当按照合同约定，向南宁市瑞昕物业服务有限责任公司交纳有关物业服务费及相关费用。现韦群既已享受南宁市瑞昕物业服务有限责任公司提供的物业服务，就应当支付物业服务费用及相关费用。南宁市瑞昕物业服务有限责任公司要求韦群支付物业服务费理由正当，应予以支持。根据《前期物业管理服务委托合同》的约定，南宁市瑞昕物业服务有限责任公司收取的物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳0.3元每月每平方米按季交纳；南宁市瑞昕物业服务有限责任公司以此作为计算标准有事实依据，应予以支持，韦群每月应交的物业服务费为30.6元，自2010年5月至2013年8月韦群共欠缴物业服务费1224元，对此欠缴的物业服务费，韦群应支付给南宁市瑞昕物业服务有限责任公司，对南宁市瑞昕物业服务有限责任公司主张的物业服务费应予以支持。韦群在庭审中提出南宁市瑞昕物业服务有限责任公司没有尽到物业管理的责任，致使小区管理乱、治安差、环境混乱的主张。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，如南宁市瑞昕物业服务有限责任公司确实存在没有尽到物业管理责任的情况，韦群可通过协商解决或者通过其他合法途径敦促南宁市瑞昕物业服务有限责任公司按约履行义务，而不能以拒交物业服务费的行为予以对抗。故韦群之辩解并无法律依据，应不予采信。关于违约金的收取问题。《前期物业管理服务委托合同》约定“如超过一个月未按约定按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”，此条款系针对逾期交纳物业服务费的行为所作出的约定。韦群未履行按时向南宁市瑞昕物业服务有限责任公司交纳物业服务费的合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。业主未按时交纳物业服务费的，给南宁市瑞昕物业服务有限责任公司造成的应为利息损失，现南宁市瑞昕物业服务有限责任公司主张按日千分之三计算明显超过了其损失的30％，结合本案的实际情况，本院酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130％分段计付。则韦群欠交2010年5月至2013年8月物业服务费的违约金，应以月应缴纳的物业服务费30.6元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130％分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。南宁市瑞昕物业服务有限责任公司诉请韦群支付2010年5月至2013年8月的城市生活垃圾处理费，提交了南宁市江南区环境卫生管理站出具的委托书作为依据，根据韦群提交的收据，韦群已交纳了2013年1月至2013年12月的城市生活垃圾处理费，故韦群还应向南宁市瑞昕物业服务有限责任公司支付2010年5月至2012年12月的城市生活垃圾处理费256元。对于南宁市瑞昕物业服务有限责任公司主张韦群支付2013年1月至2013年8月的城市生活垃圾处理费的部分，应不予支持。关于南宁市瑞昕物业服务有限责任公司所主张的费用催费函及因此次诉讼所产生的附加费300元的问题。南宁市瑞昕物业服务有限责任公司提出的此主张并以南宁市新阳法律服务所出具的收取南宁市瑞昕物业服务有限责任公司代理费的票据证明。从本案证据看，《前期物业管理服务委托合同》中对费用催费函及附加费的收取并没有约定，在《业主临时公约》虽然约定有“因追缴欠费而支出的附加费用，由欠费业主承担”的内容，但该约定的“附加费用”是否就是南宁市瑞昕物业服务有限责任公司委托南宁市新阳法律服务所而支出的代理费无法确认，且南宁市新阳法律服务所收取的代理费是否符合有关标准，南宁市瑞昕物业服务有限责任公司亦没有提出证据予以证明，故对南宁市瑞昕物业服务有限责任公司所主张的费用催费函及因此次诉讼所产生的附加费300元，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、韦群支付南宁市瑞昕物业服务有限责任公司从2010年5月至2013年8月的物业服务费1224元；二、韦群支付南宁市瑞昕物业服务有限责任公司从2010年5月至2013年8月的物业服务费逾期缴纳的违约金（违约金计算：以每月应交物业服务费30.6元作为计算基数，从当月物业服务费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，至韦群付清物业服务费之日止，按中国人民银行同期贷款利率的130%计取）；三、韦群支付南宁市瑞昕物业服务有限责任公司从2010年5月至2012年12月的城市生活垃圾处理费256元；四、驳回南宁市瑞昕物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由南宁市瑞昕物业服务有限责任公司负担10元，韦群负担40元。
上诉人韦群上诉称：江南区法院（2013）江民一初字第2296号判决有失公正，损害了上诉人的合法权益。理由如下：1、被上诉人瑞昕物业服务有限公司，贪污挪用消防设施，采取拆东墙补西墙的办法，将小区所有消防设施（消防水管带、水枪、灭火器等）贪污和私自挪用到别的小区，以应付别的楼盘验收和其他之用。造成了本小区住户居民发生火灾状况时，因消防设施被贪污挪用而无法救火，增加了火灾受损程度。同时，物业公司的行为，对广大业主的生命、财产都带来巨大的威胁。另外，消防设施属小区业主公共财产，任何人不得擅自侵用。物业公司私自拆卸所有消防设备器材多年，令广大业主恼火。另外，物业治安管理不当，安保人员工作无巡逻，无安全意识，无安保责任，无服务态度，常常睡觉天亮，物业实同虚设。2、2014年5月28日，上诉人家里发生火宅，众人赶赴救火时，因没有消防设施。抢救人员只能用小管径的塑料胶管、水桶、面盆救火，使火灾事故损害程度增加和扩大，加大了住户财产损失。（有政府、街道办、社区和消防部门为证）类似情况在本小区住户入住以来，就发生5户以上之多。每年都有多次失窃案件，财产损失严重（派出所有备录）。3、作为物业管理部门为谋私利，擅自将业主居住的小区大门设置栏杆，堵门收取停车费，严重堵塞消防通道（现路宽仅3．2米），违反《中华人民共和国消防条例实施细则》规定。小区刚交房几年是没有栏杆，业主都可以停车，但是现在突然索取停车费用，这些费用属业主公共利益，但是多年来被上诉人从未说明款项去向。其次，由于加装了栏杆，业主出行倍受影响。4、小区道路空余绿化场地外租给游走商人摆摊设点，开游乐场。既侵占了业主合法权益，又给小区治安带来混乱，业主入住小区仅几年时间，就发生了多次盗窃案件。同时，对外来租户及人员不进行盘问了解，没有一定的管制力，约束力，造成了小区有大量的传销人员入住，严重污染了本小区的文化环境和生活环境。作为物业公司应该制止和报警，但物业公司毫无作为。小区内养鸡养狗成风，到处狼籍一片。垃圾也满地堆放，既影响环境卫生，同时也危害业主的身体健康，物业公司该出面制止和劝解。公共绿地、娱乐、活动等休闲用地属小区全业主的公共利益，物业公司私自改变现状，擅自作为商用之地改造出租给他人，给业主的生活带来了严重的影响。5、业主向物业公司缴纳物业费，没有得到应有的收据和税务发票，也是业主拒绝缴纳物业费的理由之一。6、物业公司对公共设备的损坏不作处理，长期积累造成了严重的影响，并带来了严重的安全隐患。小区内公共下水道长期堵塞，一直未得到有效处理。业主缴纳了物业费，应该享受的生活服务，环境服务，治安服务，消防保障等都没有得到应有的保障。7、每逢六合彩开奖当天，物业公司相关人员都会参与六合彩交流和研究。特别是门岗，作为小区的唯一防线，保安逃岗研究六合彩，去、聚众赌博。使得门岗无人看管，给不法人士带来了方便，小区安全得不到保障。8、小区业主多次发生失窃和火灾。本小区住房552户，楼房内设有消防栓267个，原来交接验收时都已经配备。但是，几年前物业公司让物业人员把消防设备器件全部拆卸，属严重违反相关消防法律法规的行为，业主现场提出强烈反对。至近几年里，小区里多次火灾发生，没有得到有力的处置和救助，给人民群众带来生命财产威胁，小区物业也应负间接责任。9、作为物业公司相关人员在业主告知事故时，未到达事故现场和报警，当火灾来临时，没有物业人员组织逃离和救火。物业总是以“事不关己，高高挂起”的态度对待小区业主，都是广大业主不满意和拒绝缴纳物业费的原因。综上所述，上诉人以及很多小区业主以前缴纳物业费，又出现上述情况后，拒绝缴纳物业管理费，以此维护业主的权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业公司提供的服务，达不到合同约定的标准，业主可拒绝缴纳物业所规定的相关费用。故上诉人拒绝缴纳物业管理费，既合理又合法。故请求二审法院依法撤销江南区法院（2013）江民一初字第2296号判决，维护上诉人的合法权益。
被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司辩称：上诉人的陈述不符合事实，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，证据充分确凿，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
上诉人韦群除陈述上诉意见外，提交以下证据：1、《证明材料》两份，证明被上诉人堵塞消防通道，擅自挪用消防设施，导致消防部门无法正常救火，造成业主损失；2、《通知》；3、照片若干张，证据2、3证明被上诉人擅自在大门处设置门禁，导致道路宽度不够，消防车无法进入小区正常救火，且被上诉人没有及时清理垃圾，业主自行请人清理，被上诉人工作极不负责。被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司二审期间未提交新证据。
被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司对上诉人韦群提交的证据1真实性均不予认可，且认为内容不属实，上诉人主张被上诉人挪用消防设施不是事实；对证据2真实性不予认可，没有原件核对；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认为：证据1中的证人未出庭接受质询，真实性无法确认，且证明力不足，本院不予采纳；证据2为复印件，被上诉人未能提交原件予以核对，上诉人不予认可，故本院不予采纳；证据3不足以证明被上诉人的主张，证明力不足，本院亦不予采纳。
双方当事人对一审判决已查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司与柳州铁路局房地产发展中心签订的《前期物业管理服务委托合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对南宁市瑞昕物业服务有限责任公司和南宁市南站路×号南铁西馨苑小区的全体业主均具有约束力。南宁市瑞昕物业服务有限责任公司应依照合同约定提供物业服务，上诉人韦群作为业主亦应依约支付物业服务费等相关费用。
被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司主张上诉人韦群未支付2010年5月至2013年8月期间的物业服务费共计1224元，上诉人对此并无异议，本院予以确认。上诉人主张南宁市瑞昕物业服务有限责任公司未尽到物业管理的责任，并以此为由拒交物业服务费，但其所举的证据不足以证明南宁市瑞昕物业服务有限责任公司完全不履行合同义务或者履行合同中存在重大瑕疵，应承担举证不能的责任。且根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，如南宁市瑞昕物业服务有限责任公司提供的物业服务存在一定瑕疵，上诉人可以通过协商或者其他合法途径主张权利，故其抗辩理由不能成立，本院不予支持。
关于违约金。上诉人拖欠2010年5月至2013年8月期间的物业服务费，确已构成违约，应承担违约责任。本案中，上诉人拖欠物业服务费，给被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司造成的损失应为利息损失，故被上诉人主张违约金依照合同约定的日千分之三的标准计算，明显超过其实际损失，本院酌情调整为按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算。故上诉人应付拖欠上述期间物业服务费的的违约金应以每月应付物业服务费30.6元为基数，从当期物业服务费交纳期限即当月期满之次日起，计至上诉人付清款项之日止，按月依次计算，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付。
关于城市生活垃圾处理费及被上诉人主张的催费函费用及附加费。双方对一审判决确认其欠付2010年5月至2012年12月的城市生活垃圾处理费256元并无异议，本院予以维持。《前期物业管理服务委托合同》对被上诉人主张的催费函费用及附加费并未作出明确约定，《业主临时公约》也未就“附加费用”的范围作出明确规定，双方在履行合同过程中也未对此达成补充协议，故被上诉人主张催费函费用及附加费，于法无据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但确定违约金计算标准略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：
一、维持南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第2296号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第2296号民事判决第二项为：上诉人韦群支付被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司从2010年5月至2013年8月的物业服务费逾期缴纳的违约金（违约金计算：以每月应交物业服务费30.6元为基数，从当月物业服务费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，至上诉人韦群付清物业服务费之日止，按中国人民银行同期贷款利率分段计算）。
一审案件受理费50元（南宁市瑞昕物业服务有限责任公司已预交），由南宁市瑞昕物业服务有限责任公司负担10元，由韦群负担40元。二审案件受理费50元（韦群已预交），由韦群负担40元，由南宁市瑞昕物业服务有限责任公司负担10元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
审 判 员 农虹菲
代理审判员 兰 帅
二〇一五年一月七日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。