福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽05民终1376号上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省敬辉购物广场有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区浮桥街道繁荣路78号。法定代表人：李章清，该公司经理兼执行董事。委托诉讼代理人：曾焕灿，福建世隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：林清兵，福建德和联盟律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：晋江诺伟包装有限公司，住所地福建省晋江市五里科技工业园区。法定代表人：陈祖昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨翊杰，上海知亦行律师事务所律师。委托诉讼代理人：余凡，上海知亦行律师事务所律师。上诉人福建省敬辉购物广场有限公司（以下简称敬辉公司）与上诉人晋江诺伟包装有限公司（以下简称诺伟公司）因租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人敬辉公司的委托诉讼代理人曾焕灿、上诉人诺伟公司的委托诉讼代理人余凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。敬辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持敬辉公司对诺伟公司的一审诉讼请求，驳回诺伟公司对敬辉公司的一审反诉请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定敬辉公司未在合同约定时间内提供“功能使用图纸”，属于认定事实错误。1.设计单位弘宇建筑设计有限公司（以下简称弘宇公司）将名为超市的初始图纸通过邮件发给敬辉公司，初始图纸标注“店面”、“商场”，是一套功能使用图纸。敬辉公司收到图纸之后，向弘宇公司明确超市位于一层及提出增设电梯间、中央扶梯、俩幢建筑物修改为连体建筑的设计要求，其余均按照原设计执行。所以涉案建筑物的功能分区布局已经在敬辉公司前后提供的商业广场平面布置图及弘宇公司设计的初始图纸得以明确。2.弘宇公司出具的《关于晋江诺伟包装有限公司厂房的设计说明》、《关于设计事项中与对方邮件往来情况说明》不能单独作为本案认定事实的依据。首先，弘宇公司作为诺伟公司聘请的设计单位，与诺伟公司有较为密切的利益关系，其作出对敬辉公司不利的陈述，应该寻求其他证据予以佐证。其次，一审庭审过程中，诺伟公司除了提供几份未经敬辉公司确认的图纸外，没有其他证据证明敬辉公司提出修改图纸的要求，也没有证据证明其或弘宇公司就其认为敬辉公司提供的图纸无法进行施工图纸设计而向敬辉公司提出异议。反而，敬辉公司提供的证据可以证实已经交付了图纸并就诺伟公司迟迟没有施工对其进行催促而没有得到回应的事实。第三，诺伟公司陈述“增设一家小型电影院”，与敬辉公司在庭审的陈述可以互相印证，敬辉公司最初要引进是包箱影院，并没有提出净高六米的修改要求，实际施工的图纸也没有交由敬辉公司确认。在一审法院组织现场勘验时，现场仍在进行净高大于6米钢架的施工。诺伟公司工作人员当场陈述，商场正在对外招商，且电影院事宜也与影视公司在洽谈。结合现有证据，无法证实该设计是因敬辉公司的要求而变更，一审判决认定敬辉公司提出变更设计，“中途增改功能布局”错误。第四、根据《建筑结构设计统一标准》GBJ68---84，除藏书库、档案库、停车库外，民用建筑中商场最高载荷标准为3.5kn/m2,也就是说只要设计单位以商场的载荷标准设计，敬辉公司不管在哪一层经营超市、餐饮、精品等等商业经营项目，都不存在结构承重的问题。3.根据《合同法》第六十一条、六十二条的规定，根据合同目的及合同约定可以得出，敬辉公司租赁建筑物的用途是用于商超，而弘宇公司设计的初始图纸本身就是商场用途建筑。若有其他解释，也应当作出由合同文本提供方即诺伟公司一方不利的解释，该约定发生歧义的解释责任也不在敬辉公司，一审判决却认为“对于合同约定的‘功能使用图纸’存在不同理解而引起本案纠纷，敬辉公司主观过错程度相对较低”错误。事实上，敬辉公司对功能使用图纸理解是正确的，之所以基于正确的理解，敬辉公司在签订合同之后，随即将平面图邮件给予弘宇公司，所以敬辉公司主观没有过错。二、双方约定2016年11月15日交付建筑物为不可变期限。诺伟公司直到2016年8月份才进场施工，构成逾期交付。诺伟公司提出因敬辉公司没有及时提供功能图纸导致施工图纸设计延误最终导致施工无法按时进行的理由，不能成立。三、租赁合同约定的用途为商用，诺伟公司未告知土地性质为工业用地，导致敬辉公司的合同目的无法实现，敬辉公司有权解除合同。一审判决将租赁合同第二条的约定“乙方可自行选择从事超市、餐饮、百货、娱乐、生产、仓储等经营项目”中的“生产”理解为工业用途，而忽略全文中其他条款体现租赁用途为商场的本意欠妥。诺伟公司擅自改变土地用途，敬辉公司在履行期间，极大可能会遭到包括工商、税务、城管、规划、国土等部门的行政处罚，导致无法正常经营。四、暂且不论，敬辉公司与诺伟公司哪方违约，一审判决敬辉公司支付诺伟公司违约金200万元，没有事实与法律依据。本案审理中，敬辉公司补充上诉理由：一、本案合同应为无名合同。本案租赁合同签订时出租房屋尚在设计中并不存在实物标的,因此,本案合同应属“预约合同”,在法律上归类为“无名合同”,对于因无名合同引起的纠纷，人民法院应当依职权对合同的效力进行审查。二、本案合同应为无效合同。1.没有建设工程规划许可证。根据本案资料,本案预约租赁合同签订于2015年10月15日,此前,拟建房屋坐落的土地仅取得《建设用地规划许可证》及《建设项目选址意见书》,诺伟公司不仅在一审期间,而且至今也未能取得项目地块的《建设工程规划许可证》以及后续必备的《建设工程施工许可证》等准建手续。本案租赁合同依法应当认定为无效合同。虽然,诺伟公司就拟出租房屋于2017年9月29日办理了不动产权证,但该产权证照的补办并不能改变先前建设的房屋因未经批准而属于违章建筑的事实,更不能有效地证明该房屋已经政府主管部门批准建设,毕竟地方政府的行政行为替代不了国家法律的强制性规定。2.擅自改变土地用途。本案预约租赁房产的土地使用性质为工业用地,在未经政府职能部门批准将工业用地变更为商业用地并补交纳土地变更用途费用之前,擅自在工业用地上兴建房产并明确用于商业经营，违反我国的土地管理法规而自始无效。3.擅自改变房屋用途。本案房屋的用途性质为工业用房且至今尚未取得消防验收,而预先订立的租赁合同直接将租赁用途约定为从事超市、餐饮、百货、娱乐等商业经营项目,违反我国的土地管理法规而自始无效。本案租赁合同是在租赁标的物没有真实的具备实物状态的情况下签订的,约定的租赁房产是一种将来的状态,因此,本案合同是典型的预约租赁合同。根据法律规定及司法实践,预约合同的有效、无效、违约及赔偿与本约合同的处理结果是完全不同的。一审按本约租赁合同关系处理本案,在合同性质的判断上是错误的,由此判定的经济归责也必然是错误的。本案中,敬辉公司并没有因订立合同而取得任何财物,亦没有因订立合同而获得任何利益。无效合同的当事人互不承担违约责任,这是由合同性质所决定的,也是司法实践所长期遵循的原则。一审判决关于违约金的判定明显于法不符。因此,本案应发回重审。诺伟公司辩称，敬辉公司上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。敬辉公司以诺伟公司非法建设本案租赁物为由，主张本案合同无效，实际上本案房屋已办理产权证，是合法建筑物。本案租赁合同签订时尚在建筑中，并非无名合同。诺伟公司上诉请求：改判一审判决，支持诺伟公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：其一，一审判决对本案事实查明及责任认定基本是清楚准确的。但是，其对于合同中有关履约保证金的性质认定及如何采用则不正确。合同第十一条就各方因违约致合同解除而处置“履约保证金”作出约定，即：若敬辉公司违约致合同解除，所付保证金不予退还，即由诺伟公司罚没。若诺伟公司违约致合同解除，由诺伟公司退一赔一，即向敬辉公司按双倍返还保证金。显然，上述约定除赔偿之意，明确含有定金之惩罚义。这本是涉案合同双方订立合同之本意。也正因为此，敬辉公司作为一审本诉原告也就提出了退还30万元和再赔付30万元的诉请。作为双方当事人均认识一致的合同本意，一审判决又以“结合合同关于履约保证金在敬辉公司开业后自动转为租金的约定”而作为否定其定金性质的理由欠妥。请求二审改判敬辉公司罚付100万元履约保证金之缺额，计70万元。其二，一审判决根据已查明事实，认定“系因敬辉公司原因而最终导致工程逾期无法完工”其责任显而易见;又因“敬辉公司主张解除合同”故应承担解除合同而致诺伟公司遭受的巨额经济损失。涉案房屋系诺伟公司为敬辉公司量身定造特定建筑，租期长达十二年。现敬辉公司毁约，致房屋空置，租金损失，千余万元巨额投资不能按期收回。因前述“量身定做”，房屋内在结构及设施等并不合他人所用，一旦有了新承租人必将对房屋实施改建，产生费用。诸如此类的损失都与敬辉公司的违约具有因果关联。诺伟公司基于对自身损失评估并推算敬辉公司注册资金500万元显现的较可靠的民事责任能力，且依照双方合同第十一条相关约定，以十二年租金价值5000万元以上，取其十分之一即500万元作为主要一项诉讼请求，是十分合理的。现一审判决仅200万元，若减扣履约保证金100万元仅余百万元。这远远不足以弥补诺伟公司损失，明显有失公平。敬辉公司辩称，本案合同无效，不涉及违约金的问题。敬辉公司向一审法院起诉请求：1.解除与诺伟公司于2015年10月15日签订的租赁合同；2.诺伟公司立即返还敬辉公司履约保证金30万元；3.诺伟公司支付敬辉公司违约金30万元。诺伟公司向一审法院提出反诉请求：1.敬辉公司支付拖欠的履约保证金70万元；2.敬辉公司赔偿诺伟公司经济损失500万元；3.敬辉公司支付财产保全担保费14250元、财产保全申请费5000元。一审法院认定事实，诺伟公司名下址于晋江市五里工业区的晋国用（2007）第01652号国有土地使用权证项下土地的用途为工业。敬辉公司与诺伟公司于2015年10月15日签订一份《租赁合同》，约定诺伟公司将晋国用（2007）第01652号国有土地使用权证项下址于晋江市五里工业区的土地，根据敬辉公司的设计要求建造三层约15000平方米（以施工图纸面积为准）的建筑物出租给敬辉公司用于敬辉公司的经营，敬辉公司应当在签订该租赁合同之日起三十日内向诺伟公司提供该项目完整的功能使用图纸，让诺伟公司用于该项目的施工图纸设计，诺伟公司应在三十日内完成该项目的施工图纸设计，一年内完成项目施工并交付敬辉公司使用，即项目交付时间为2016年7月1日，最迟交付时间不得晚于2016年11月15日，否则视为诺伟公司违约。房屋租赁期为十二年，自诺伟公司交房后第180日起算。敬辉公司可自行选择从事超市、餐饮、百货、娱乐、生产、仓储等经营项目，敬辉公司有权开发新的经营项目，并通过合营、出租、分租等合法方式与第三方合作，但相关报批手续由敬辉公司自行办理，诺伟公司所属地块不得再引进商超等同类业态。房屋第一层每平方米租金为25元、第二层每平方米租金为15元，第三层每平方米租金为10.5元，租金每年在前一年基础上增长10万元。为确保房屋及其附属设施的安全与完好及租赁期内租金及相关费用如期结算，敬辉公司应分两次支付诺伟公司履约保证金，合同签订后十日内第一次支付履约保证金30万元，待诺伟公司进场进行商场的基础施工，敬辉公司再次支付诺伟公司履约保证金70万元，该部分保证金在敬辉公司开业后自动转为租金。合同对违约责任作如下约定：敬辉公司未在签订租赁意向书后三十日内向诺伟公司提供该项目完整的功能性图纸，将视为违约，诺伟公司有权解除本合同，并不给予退还保证金作为敬辉公司违约赔偿。诺伟公司未按合同约定一年内仍未完成主体施工，敬辉公司有权解除本合同，诺伟公司应退还保证金，并赔偿与保证金相应的金额。诺伟公司如中途擅自解除合同退租，包赔敬辉公司合同剩余时间应付的租金，作为补偿。敬辉公司如在诺伟公司开始建造后不履行租赁约定或者中途擅自解除合同退租，包赔诺伟公司合同剩余时间应付的租金，作为补偿。合同签订后，敬辉公司于2015年10月19日支付给诺伟公司保证金30万元。敬辉公司与诺伟公司均确认由弘宇公司负责该项目的图纸设计并由弘宇公司代诺伟公司收取敬辉公司应交付的“完整功能使用图纸”。工程在2016年11月15日之前尚未完工。敬辉公司于2016年12月8日向诺伟公司发出一份出具时间为2016年11月26日的“关于解除租赁合同的函告”，主张诺伟公司已经逾期未能交房，发函通知诺伟公司于2016年11月25日解除双方租赁合同并要求诺伟公司退还保证金30万元。诺伟公司于2016年12月10日收到该函件。弘宇公司于2017年2月27日出具一份《关于晋江诺伟包装有限公司厂房的设计说明》，其主要内容为：弘宇公司自2015年5月起受诺伟公司委托对其位于晋江市五里工业园区的建筑项目做设计，共四栋厂房约20000平方米。同年10月，诺伟公司与敬辉公司达成租赁合同后，诺伟公司告知弘宇公司，由敬辉公司提供完整的功能使用图纸并以此为设计依据对后两栋建筑进行变更设计。弘宇公司于2015年10月22日将初始平面方案布置图通过电子邮件发送给敬辉公司，作为敬辉公司标示特定使用功能的参照蓝本。同年11月10日，敬辉公司回复该邮件，但其邮件附件的“商业广场平面布置图”仅标出电梯和自动扶梯的大致位置，并无明确的使用功能要求。敬辉公司于2015年12月14日再次发来商场平面图，但仅在一层的平面布局标示部分区域分割。由于敬辉公司未能明确商场的各楼层的功能布局，影响水电设计及防火分区设计，影响商场大门及各个出口、紧急疏散通道、自动扶梯等的选址安排，且大型超市未确定安置于哪一层，设计中结构承重计算便无法确定，如此造成弘宇公司设计进度长期停滞，弘宇公司只能边设计边沟通，期间与敬辉公司多次当面洽谈及电话商讨，但敬辉公司仍迟迟未能提供完整的平面功能（布局）图纸资料，于是弘宇公司向业主诺伟公司联系，后于2016年3月接到诺伟公司的通知按照大空间进行设计、平面功能布局待日后由敬辉公司自行布置。但到了2016年6月敬辉公司又提出在部分区域增设电影院，此时弘宇公司的施工图设计已经基本完成，考虑到服务至上的原则，弘宇公司又根据其新要求重新布置平面并在第三层增设电影院，同时再次要求敬辉公司提供完整的平面功能布置图予以确认，防止在今后施工中再反复出现更改。但时隔月余敬辉公司又再次提出其增设的电影院“净空必须大于六米”，致使已经进行的包含新增电影院在内的设计不得不再次调整，由于电影院层高调整设计并非简单的平面调整，牵涉到与之相邻部分所有设计（如相关结构）均须变动，原有设计图纸须报废重做，这些新增工作量直接影响设计工作的推进，导致弘宇公司无法按照原计划完成工作。鉴于上述原因，施工图最终于2016年8月2日完成。弘宇公司又于2017年4月6日出具一份《关于设计事项中与对方邮件往来情况说明》，其主要内容如下：在设计项目初期，弘宇公司按照业主诺伟公司的交代，要求敬辉公司提交完整的功能使用图纸。敬辉公司于2015年10月22日发来第一份电子邮件所附的平面图之功能布局，仅要求在两栋厂房间增加一条通道使之合二为一，并有效利用中间10米的间距扩大该综合体的使用面积。对照敬辉公司提交的2015年11月12日第二份电子邮件附件图，与弘宇公司于2015年11月10日收讫的电子邮件及附件图是一致的。对于敬辉公司该次邮件所付图平面功能布局说明两点，一是仅一层平面图有简单的功能分区（可能是超市），但二层和三层平面布局中具体的使用功能无任何交代，设计师无法贯彻其意图而即时设计出图；其二，敬辉公司计划布局于整体建筑中部的自动扶梯摆放位置不合理，无法实现人流走向，并可能会使在中庭位置的行人出扶梯后一脚踏空坠落，这一缺陷已在后来的设计中被否定并重新修改。对于敬辉公司于2015年12月14日的第三份电子邮件及附图，敬辉公司将一层原有的简单功能分区撤销，而二层、三层的平面布局仍然是空白，与第二份邮件所附布局图一样，其使用功能不明确。因工程在2016年11月15日之前并未完工，敬辉公司于2017年1月24日就双方租赁合同纠纷提起本案诉讼，要求解除合同。在庭审过程中，诺伟公司同意解除双方租赁合同。在本案审理过程中，经晋江市人民法院于2017年5月26日到争议房屋现场勘验，争议房屋三楼一侧为一钢结构屋顶，该屋顶与地面的距离为8.35米。另在审理过程中，根据诺伟公司的诉讼保全申请，晋江市人民法院已依法对敬辉公司的银行账户采取冻结措施。为此，诺伟公司向保险公司购买诉讼财产保全责任保险并支付保险费14250元及缴纳诉讼保全申请费5000元。就本案争议的房屋，诺伟公司对于房屋坐落的土地已于2006年5月20日经晋江市规划建设与房产管理局审批而取得建设用地规划许可证、建设项目选址意见书，建设用地规划许可证对于该项目的规划设计要求为：远期各项设施建设应符合规划要求，主要技术经济指标应符合规划要求——建筑密度40%、绿地率35%、容积率1.33。第一次庭审后，敬辉公司主张本案合同无效，经调查及双方当事人就此问题补充举证，在本案审理过程中，诺伟公司就案涉房屋已于第三次庭审前取得闽（2017）晋江市不动产权第0038935号不动产权证书。根据该不动产权证书，该房屋权利性质为自建房，用途为工业用房，使用期限至2057年6月29日止。敬辉公司于第三次庭审时表示不再主张合同无效。另查明，在合同履行过程中，敬辉公司未能在合同约定时间内提供符合要求的“完整的功能使用图纸”，并在弘宇公司设计施工图纸过程中变更相关的功能布局，致使弘宇公司设计进度受阻，项目工程未能按照约定时间完工。一审法院认为，一、关于本案租赁合同履行过程中谁违约在先并导致合同解除的问题。1.敬辉公司对于案涉土地使用权性质是否在签订合同前知晓的问题，根据合同关于该租赁房屋的坐落、租赁用途等约定[诺伟公司将晋国用（2007）第01652号国有土地使用权证项下址于晋江市五里工业区的土地，根据敬辉公司的设计要求建造三层约15000平方米（以施工图纸面积为准）的建筑物出租给敬辉公司用于敬辉公司的经营，敬辉公司可自行选择从事超市、餐饮、百货、娱乐、生产、仓储等经营项目，敬辉公司有权开发新的经营项目，并通过合营、出租、分租等合法方式与第三方合作，但相关报批手续由敬辉公司自行办理，诺伟公司所属地块不得再引进商超等同类业态]，诺伟公司在合同订立时已经及时披露了案涉土地信息，约定的各项租赁用途仍包括工业使用用途，且敬辉公司也知晓案涉土地位于工业园区，结合本案租赁标的额大、租赁期间长等情况，承租人对于其将租赁的标的物在一般情况下均会在签约前有所了解，因此敬辉公司关于诺伟公司隐瞒该土地信息的主张，与常理、与本案事实均不相符，也无证据证明，不予采信，其主张系因诺伟公司隐瞒此情况导致合同目的无法实现，缺乏事实依据，不予支持。2.关于“完整的功能使用图纸”应如何理解的问题。双方当事人在履行合同过程中对于何谓“完整的功能使用图纸”存在不同理解，对于敬辉公司于何时完整交付约定图纸产生争议并最终引起本案诉讼。在建设工程的设计施工上，并无所谓“功能使用图纸”专用术语，此乃双方当事人签订合同时自行约定的称谓，由于该约定不明确，审理过程中双方仍无法取得共识而产生争议，依照《中华人民共和国合同法》关于合同条款的理解、解释相关规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。在综合分析上述各项因素后，认为本案合同约定的“功能使用图纸”应当具备建筑物内部各楼层的功能分区布局等要件，且对于该“功能使用图纸”的用途，依照合同约定是“用于该项目的施工图纸设计”。综合上述各项内容，应当认定该“功能使用图纸”应当理解为是弘宇公司设计施工图纸的基础。根据庭审双方确认的事实，弘宇公司是双方当事人共同确认选定的设计公司，由弘宇公司负责该项目的图纸设计并由弘宇公司代诺伟公司收取敬辉公司应交付的“完整功能使用图纸”，弘宇公司与双方当事人的利害关系相近，其陈述可信度较高，结合敬辉公司发送给弘宇公司的邮件所附图纸内容、庭审时敬辉公司对于在签订合同后曾要求建造电影院这一事实的确认、审理过程中在现场勘验时查明争议房屋三楼一侧为一钢结构屋顶且该屋顶与地面的距离为8.35米的事实，与弘宇公司出具的书面说明材料的内容可以互相印证，依法认定弘宇公司出具的情况说明、设计说明具有证明力，据此认定敬辉公司在合同签订后的履约过程中不能及时交付约定的“完整的功能使用图纸”、中途增改功能布局等，以致弘宇公司不能及时完成设计施工图纸并最终导致工程未能按时完工。3.本案合同解除后应如何承担违约责任的问题。根据前述分析，本案系因敬辉公司原因而最终导致工程逾期无法完工。敬辉公司主张解除合同，庭审中诺伟公司也同意解除合同，但由于本案不同于一般房屋租赁的是，系由出租人按照承租人要求建造新建筑物作为租赁物，且租赁物业已按照要求进行建造，解除合同造成出租人一方经济损失显而易见。考虑到本案虽系敬辉公司未能合格履行合同义务而构成违约并系因其不愿意继续履约、由其提出解除合同之主张，但由于本案租赁合同当事人均非专业从事建筑行业的主体，对于合同约定的“功能使用图纸”存在不同理解而引起本案纠纷，敬辉公司主观过错程度相对较低，对于合同约定“敬辉公司如在诺伟公司开始建造后不履行租赁约定或者中途擅自解除合同退租，包赔诺伟公司合同剩余时间应付的租金，作为补偿”的违约责任条款，违约补偿金额巨大，依照法律规定及本案具体案情予以酌情调整。根据合同约定，如敬辉公司“未在签订租赁意向书后30日内向诺伟公司提供该项目完整功能性图纸，将视为违约。诺伟公司有权解除本合同，并不给予退还保证金作为敬辉公司违约赔偿”，结合合同关于该履约保证金在敬辉公司开业后自动转为租金的约定内容，可见该履约保证金系带有补偿性质而未明确规定具有惩罚性质，与合同约定的违约金性质相同，因此根据法律规定及诺伟公司提起的诉讼请求内容，对于诺伟公司主张的没收保证金的诉讼主张不予采纳，对于敬辉公司已经交付的保证金300000元在最终调整计算违约金时予以折抵。综上所述，敬辉公司与晋江诺伟包装有限公司的租赁合同合法有效，应受法律保护。在合同履行过程中，敬辉公司未能全面履行其合同义务，导致工程未能按期完成，敬辉公司提起解除租赁合同的诉讼主张，诺伟公司也同意解除合同，依法解除双方签订的租赁合同。合同解除后，敬辉公司应当承担相应的违约责任。根据前述分析，由于根据双方约定的违约金计算方式计算出的违约金超出当前诺伟公司已经产生的实际损失，参照诺伟公司需要重新规划改造利用该新建造建筑物所需费用情况、建筑物空置情况、预期的租金收入损失等，予以酌情调整为敬辉公司应支付诺伟公司违约金200万元，扣除敬辉公司已经交付的履约保证金30万元后，敬辉公司应再支付诺伟公司违约金170万元。诺伟公司要求敬辉公司承担诉讼财产保全的保险费，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条之规定，一审法院判决：一、解除敬辉公司与诺伟公司签订的租赁合同；二、敬辉公司应于判决生效之日起十日内支付诺伟公司违约金1700000元；三、驳回敬辉公司的其他诉讼请求；四、驳回诺伟公司的其他反诉请求。二审审理期间，双方当事人争议的焦点：1.本案合同是否合法有效。2.若合同有效，合同解除的违约责任应如何确定。除争议焦点涉及的事实外，双方当事人对一审判决查明的其他事实不持异议，本院予以确认。本院另查明，一审审理期间，一审法院依诺伟公司的申请，于2017年3月9日作出（2017）闽0582民初860号民事裁定书，裁定冻结敬辉公司账号为00×××12的泉州银行账户资金5700000元，期限为一年。案件申请费5000元，由诺伟公司负担。本院认为，焦点1.关于本案合同是否合法有效的问题。双方当事人签订的《租赁合同》的内容具备《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定租赁合同应具备的主要条款，即租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等，符合租赁合同的法律特征，属于法律意义上的租赁合同。敬辉公司以合同签订时，本案房屋尚未建设为由，主张本案合同为无名合同，缺乏事实和法律依据。一审审理期间，本案房屋办理了不动产产权证书，该事实证明本案房屋建造的合法性已经得到建设行政主管部门的认可，属于合法建造物。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，土地使用人改变土地用途，应报人民政府行政主管部门批准，该规定属于行政法上的管理性规范，而不是效力性强制规范，故敬辉公司以此为据，主张本案合同无效，不予支持。焦点2，关于合同解除的违约责任应如何确定的问题。《租赁合同》约定“根据敬辉公司的设计要求兴建三层约定15000平方米（以施工图纸面积为准）的建筑用于敬辉公司的经营”、“敬辉公司在签订本租赁意向书之日起30日内向诺伟公司提供该项目完整的功能使用图纸，让诺伟公司用于该项目的施工图纸设计”，该事实可以证实在诺伟公司设计、建造本案房屋之前，向诺伟公司提供“完整的功能使用图纸”作为本案房屋施工图纸设计的依据，既是敬辉公司的权利，也是敬辉公司的义务。合同签订后，敬辉公司分别前后三次向弘宇公司提供《商业广场平面布置图》，的事实，双方当事人均不持异议，本院予以确认。当事人争执的焦点在于敬辉公司提供的平面布置图是否是完整的功能使用图，能否作为本案房屋施工图纸的设计依据。诺伟公司主ＸＸ面布置图功能不完整，导致设计单位无法设计施工图纸。经催告后，敬辉公司又未能提供完整的功能使用图。至2016年3月诺伟公司通知弘宇公司按照大空间设计，并提供了弘宇公司出具的《关于晋江诺伟包装有限公司厂房的设计说明》、《关于设计事项中与对方邮件往来情况说明》、以及弘宇公司设计初始图纸、敬辉公司提供的《商业广场平面布置图》予以证实。弘宇公司是本案房屋施工图纸的设计单位，虽受诺伟公司聘用，但其完成该项工作任务的过程中，应根据敬辉公司的要求而为，也就是说其设计的依据是敬辉公司提供的功能使用图，因此，弘宇公司与双方当事人的利害关系相近，且弘宇公司出具说明记载的内容与其设计的初始图纸、敬辉映公司提供的平面布置图所记载内容相符，一审判决对弘宇公司出具的两份说明的真实性予以认定，并无不当。该两份说明可以证实敬辉公司提供的平面布置图不完整，不能作为施工图的设计依据。故本院对诺伟公司的主张予以支持。敬辉公司对两份说明的真实性，虽有异议，却未提供相反的证据予以反驳，应承担举证不能的责任。2016年3月份以后，诺伟公司主张敬辉公司三次变更施工设计，增改功能布局，即于2016年3、4月间要求建一个贯穿各楼层的观光电梯，2016年5月底施工设计图完成后，于6、7月间要求在三楼增设一家小型电影院及电影院内层高不得低于6米，提供了设计单位弘宇公司分别于2016年5月、8月各完成一套设计图纸予以证实。该两套设计图纸所记载的内容，结合一、二庭审时敬辉公司认可合同签订后其曾向弘宇公司要求建造电影院，以及一审期间现场勘验时查明争议房屋三楼一侧为一钢结构屋顶且该屋顶与地面的距离为8.35米的事实，可以相互印证证明诺伟公司的主张。敬辉公司否认施工图设计过程中存在变更设计的情形，主张“观光电梯、电影院功能布局是在2016年8月设计的，我方不清楚，是设计单位自行加入的”，不符合常理，本院不予采信。上述分析可见，诺伟公司逾期未能交付本案房屋，系敬辉公司不能按合同约定全面履行交付完整的功能使用图义务及施工图设计过程中，变更设计，增改功能布局所致，敬辉公司的行为已构成违约，诺伟公司要求敬辉公司承担解除合同的违约责任，理由充分，予以支持。从合同履行的角度判断，在本案诉讼之前，敬辉公司虽已违约但未明确表示不继续履行合同的情形下，诺伟公司作为出租方，建造本案房屋，亦合乎常理，故诺伟公司主张合同解除后造成其房屋空置的租金损失，以及今后使用本案房屋可能存在屋内结构、设施等变动遭受损失，应是客观存在的事实，应予认定。鉴于本案房屋在一审期间尚未能交付使用，诺伟公司遭受的租金损失未实际发生，且本案房屋完工后，并不会因本案合同的解除而丧失其使用价值，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）(?javascript:SLC(116926,0)?)》第二十九条(?javascript:SLC(116926,29)?)第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对敬辉公司违约而给诺伟公司造成的损失，一审判决酌情确定为200万元，合理合法。诺伟公司主张违约金应按500万元计付，依据不足，不予支持。敬辉公司主张其未违约，免于向诺伟公司支付违约金，理由不能成立。综上所述，敬辉公司、诺伟公司的上诉请求，均不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61500元，由上诉人福建省敬辉购物广场有限公司、上诉人晋江诺伟包装有限公司各负担30750。本判决为终审判决。审判长  王经艺审判员  王一平审判员  孙志坚二〇一八年七月六日书记员  赖俊杰-4-