湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂荆门民三终字第00094号
上诉人（原审被告）荆门市掇刀区掇刀石街道办事处双泉村民委员会。
法定代表人常克华，系双泉村民委员会主任。
委托代理人李华，湖北新天律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）荆门市万麟工贸有限公司。
法定代表人李逵，系该公司总经理。
委托代理人廖淑东，湖北法之星律师事务所律师，特别授权。
上诉人荆门市掇刀区掇刀石街道办事处双泉村民委员会（以下简称双泉村委会）因与被上诉人荆门市万麟工贸有限公司（以下简称万麟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服荆门市掇刀区人民法院（2014）鄂掇刀东民初字第00117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人双泉村委会的委托代理人李华，被上诉人万麟公司的委托代理人廖淑东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2003年11月26日，万麟公司、双泉村委会签订了《双泉村办公场地及厂房等资产整体转让合同书》（附资产转让清单），双方约定以包干价158万元将双泉村委会的办公场地及厂房等资产转让给万麟公司。办公场地的具体地址及四至界限为：西邻荆潜公路、南邻普安公司、北邻大禹科技有限公司，东邻空地。万麟公司应在合同签订后3日内付款50万元，土地过户之日付58万元，剩余款项于2004年10月30日之前付清。万麟公司付清首期转让款50万元后，双泉村委会三日内将荆桥油膏卷材厂租用的厂房第二层交付万麟公司，门面综合楼二楼除双泉村委会现在用的办公室外，全部交付万麟公司使用，并开始协助万麟公司办理房地产过户手续；三个月内将荆桥油膏卷材厂第一层交给万麟公司。万麟公司在第二期58万元付清后，双泉村委会在10日内负责将除现办公的综合楼以外的所有资产交付给万麟公司；万麟公司将转让费全部付清后，双泉村委会在10日内将所有资产全部移交给万麟公司。此外，当事人双方还就违约责任进行约定，即双泉村委会不能按上述约定时间交付房地产，视为违约，双泉村委会每推迟一天交付房地产，支付给万麟公司转让金总额万分之三违约金；如万麟公司不能按时支付转让金，视为违约，每推迟一天付款，按转让金总额万分之三支付违约金。
之后，万麟公司于2005年4月20日前向双泉村委会支付转让费共计107万元，余51万元未付。在此期间，双泉村委会除办公综合楼未向万麟公司交付外，将合同中约定的其他资产交付万麟公司并协助办理了土地、房产转移登记手续。双方就剩余转让费用产生争议后，双泉村委会向原审法院提起诉讼，请求判令万麟公司支付剩余转让款51万元并支付违约金20万元。该案经审理后，原审法院以（2009）掇民一初字第103号民事判决书判令万麟公司支付双泉村委会转让费51万元及违约金15万元。后万麟公司不服提起上诉，该案在二审期间，经本院主持调解，双方达成一致调解协议，本院以（2009）荆民三终字第00096号民事调解书予以确认，该协议主要内容为：1、万麟公司支付双泉村委会资产转让费51万元及违约金97931.48元，于2009年12月30日付1万元，2010年3月15日前付10万元，2010年4月15日前付清余款；2、如万麟公司在2010年4月15前不按期付清上述款项，则按原审判决执行。此后，万麟公司仍未自觉履行法律义务，该案进入执行程序后，万麟公司按原判决自觉履行了给付双泉村委会资产转让费、违约金共计65万元的法律义务，结案时间为2010年12月17日。万麟公司履行完全部法律义务后，双泉村委会至今未将办公综合楼及配电室交付万麟公司。双方协商、沟通未果，故万麟公司诉至原审法院。
原审法院认为，万麟公司、双泉村委会就办公场地及厂房等订立的《资产整体转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。万麟公司已履行支付转让款的全部义务，双泉村委会尚有部分房屋及配电室未交付给万麟公司，其行为构成违约，依法应当承担继续履行的违约责任。故万麟公司主张判令双泉村委会腾退、移交综合办公楼的诉请于法有据，原审法院予以支持。
对于双泉村委会提出未移交的综合办公楼及配电室占总标的比例较小，不能按标的总额承担违约责任的问题，因双方对违约责任已有书面约定，故该抗辩理由不能成立。至于双泉村委会请求降低违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金制度已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，该条第二款明确规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。对于违约金的调整标准，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，双方《资产整体转让合同》约定双泉村委会每推迟一天交付房地产，按转让金总额日万分之三的标准向万麟公司支付违约金，依此计算，从2010年12月28日起计算至原审法院受理本案之日止，双泉村委会应当承担的违约金数额已达60余万元。原审法院从双方履约情况、过错程度、诚实信用原则、公平原则方面综合考虑，万麟公司主张双泉村委会支付违约金15万元合理合法，原审法院予以支持。双泉村委会提出减少违约金数额的理由不充分，证据不足，原审法院不予采纳。关于双泉村委会提出万麟公司多占了2909.44平方米土地使用权的问题，因证据不足，且行政机关办理的《建设用地规划许可证》用地面积与万麟公司、双泉村委会约定的面积不一致，属行政争议范畴，故对该抗辩意见亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告荆门市掇刀区掇刀石街道办事处双泉村民委员会向原告荆门市万麟工贸有限公司交付原双泉村综合办公楼（西邻荆潜公路，南邻普安公司，北邻大禹科技有限公司，东邻空地）及配电室；二、被告荆门市掇刀区掇刀石街道办事处双泉村民委员会向原告荆门市万麟工贸有限公司支付违约金15万元。上述判决限于该判决生效之日起十五日内履行。案件受理费3400元，由被告荆门市掇刀区掇刀石街道办事处双泉村民委员会负担。该款原告已预交，被告在履行法律义务时，迳付原告3400元。
一审判决后，上诉人双泉村委会不服，上诉称，1、双泉村委会未将双泉村综合办公楼及配电室移交给万麟公司是因为万麟公司侵占了双泉村委会的土地。2、原审法院以双泉村委会对万麟公司多占2909.44㎡土地的事实所提供的证据不充分为由，不采信双泉村委会提供的证据不合法。3、《建设用地规划许可证》许可的用地面积与双泉村委会、万麟公司约定面积不一致的结果是由万麟公司的侵权行为导致，万麟公司依法应当承担法律责任。请求二审法院依法撤销原审判决，追究万麟公司侵占双泉村委会2909.44㎡土地的民事责任，本案的诉讼费用由万麟公司承担。
被上诉人万麟公司答辩称，因土地使用权引起的纠纷属于行政法律关系调整范畴，与本案没有关联性，在双方签订的合同中也没有约定，即使双泉村委会有异议，也应通过行政诉讼解决。因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，双泉村委会原审提交的证据B1为：2003年11月26日的《双泉村办公场地及厂房等资产整体转让合同书》、《双泉村办公场地及厂房等资产转让清单》，《地籍调查法人代表身份证明书》，《界址调查信息表》及《建设用地规划许可证》复印件各一份。该证据的证明目的为：原告（即万麟公司）多占被告（即双泉村委会）2909.44㎡的土地。
另查明，双泉村委会认为万麟公司多占其2909.44㎡土地的依据有两条：一是原审证据B1中的《双泉村办公场地及厂房等资产整体转让合同书》，其第一条约定中有“东邻空地”的表述，该表述使得万麟公司具备侵占双泉村委会空地的可能性；二是原审证据B1中的《建设用地规划许可证》，该证载明万麟公司的用地面积为18026.4㎡，而证据B1中的《双泉村办公场地及厂房等资产转让清单》载明双泉村委会转让的土地面积仅为15116.96㎡。
原审查明的其他案件事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，《双泉村办公场地及厂房等资产整体转让合同书》是双泉村委会与万麟公司的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。万麟公司已按照该合同约定履行了支付转让款的义务，双泉村委会应按照合同约定交付《双泉村办公场地及厂房等资产转让清单》中的资产。现双泉村委会尚有综合办公楼及配电室未交付给万麟公司，应继续履行合同义务，并承担相应的违约责任。
关于上诉人双泉村委会认为原审法院以其对万麟公司多占2909.44㎡土地的事实所提供的证据不充分为由，不采信其提供的证据不合法的问题。本案中，上诉人双泉村委会提交的证据B1不足以证明万麟公司的实际用地面积为18026.4㎡，即不足以证明万麟公司实际多占了其2909.44㎡（18026.4㎡-15116.96㎡=2909.44㎡）的土地。故上诉人原审提交的证据B1达不到其证明目的，原审法院对其证明目的未予采信并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于上诉人双泉村委会认为其未将双泉村综合办公楼及配电室移交给万麟公司是因为万麟公司侵占了其土地，《建设用地规划许可证》许可的用地面积与双泉村委会、万麟公司约定面积不一致的结果是由万麟公司的侵权行为导致，万麟公司依法应当承担法律责任的问题。因上诉人双泉村委会提交的证据并不足以证明万麟公司侵占了其土地或实施了侵权行为，故上诉人双泉村委会的前述上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于上诉人双泉村委会请求依法追究万麟公司侵占其2909.44㎡土地民事责任的问题。因上诉人双泉村委会原审并未提出反诉，双方当事人就双泉村委会的该项上诉请求在二审中也未达成调解意向，故双泉村委会的该项上诉请求不属于本案的审理范围，本院对上诉人双泉村委会的该项上诉请求不予支持，上诉人双泉村委会可另行主张权利。
综上，上诉人双泉村委会的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3400.00元，由上诉人荆门市掇刀区掇刀石街道办事处双泉村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 向华波
代理审判员 李园园
代理审判员 邱 泉
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 曾 靖