四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第640号
上诉人（原审被告）张宇。
委托代理人张世顺。
委托代理人陈荣芳。
被上诉人（原审原告）南充蜀成物业管理有限公司。
法定代表人谯宏。
委托代理人郁忠。
委托代理人张桥。
上诉人张宇因与被上诉人南充蜀成物业管理有限公司（以下简称蜀成物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第4065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张宇委托代理人张世顺、陈荣芳，被上诉人委托代理人郁忠、张桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：张宇系“香榭春天”小区业主。2006年7月12日，蜀成物业公司与南充金宇房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，从事物业管理服务工作。2013年4月15日，蜀成物业公司与香榭春天业主委员会签订《物业服务合同》，成为该小区的物业管理服务企业。在此期间，张宇未向蜀成物业公司支付的物业费，拖欠物业费5762.59元（房屋建筑面积134.64平方米，2008年12月31日至2013年4月30日，每平方米每月0.65元；2013年05月01日至2014年07月31日，每平方米每月0.60元）、垃圾清运费415元（2009年69元，2010年起每月6.5元，至2014年07月31日共计426.50元），共计6177.59元，蜀成物业公司以多种方式多次催促张宇交纳物业费无果。2014年9月23日，蜀成物业公司向法院起诉，请求判令：1、被告支付拖欠的物业管理服务费5762.59元、垃圾清运费415元，共计6177.59元；2、被告支付拖欠服务费的利息及其他损失费；3、承担本案案件受理费。
原审法院审理认为：南充金宇房地产开发有限公司系“香榭春天”小区的开发商，原告蜀成物业公司与其签订《前期物业管理委托合同》，合同期限为小区业主委员会成立时止。之后，蜀成物业公司与小区的业主委员会签订了物业服务合同，前后两份合同连续，均不违反法律、法规的规定，受法律保护，对业主具有约束力，双方已形成物业服务合同关系，应按合同约定履行权利和义务。张宇系“香榭春天”小区的业主，在原告蜀成物业公司按约履行了其应尽的物业服务义务后，理当按合同约定支付物业管理服务费用，按时交纳物业管理服务费和垃圾清运费。张宇拖欠应缴的以上费用违反了合同约定，应承担相应的违约责任，在蜀成物业公司要求其履行合同义务时，理应得到支持，故对蜀成物业公司要求张宇支付拖欠的物业管理服务费5762.59元、垃圾清运费415元（经计算为426.50元，原告仅主张415元，本院按415元确定）并支付拖欠以上费用的资金利息的诉讼请求，予以支持。被告辩称原告在物业管理过程中存在的问题，其理由与本案不是同一法律关系，在证据充分的情况下，可以另行主张权利，但不能对抗其应给付物管等费用的合同义务，其辩称理由不成立，不予支持。判决：被告张宇于本判决生效后五日内给付原告南充蜀成物业管理有限公司2008年12月31日至2014年07月31日物业管理费6177.59元（含垃圾清运费）并承担其资金利息（从2014年07月31日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算利息）。本案案件受理费100元，由被告张宇承担。
张宇不服一审判决，向本院上诉称：1、2006年至2013年初物业管理服务质量差。物业管理公司系开发商自行组建，未实际招投标；物业管理公司没有达到三级企业标准，物业收费标准高且无依据；收费标准与服务质量不符，管理混乱，质量差环境脏乱差，小区经常出现被盗；物管人员对本职工作不尽职；相邻小区龙吟水郡和香榭春天差不多，收的是0.5元／平方；本小区业主对物管工作测评380户，其中满意占13户，一般占25户。2、本人多次反映问题尚未解决，主卧厕所物管误认为业主装修损坏防水层漏水到楼下，物管叫业主撬开已装修好的地板，我家找人恢复费用未解决；山墙渗漏至内墙造成污渍脱壳多处；孙子自行车被盗。物业公司不作为，不负责，业主财产损失，应当赔偿。
蜀成物业公司答辩称：一、原审判决客观公正，有理有据，尊重事实，尊重法律，维护了原告的合法诉求，无枉法裁判行为。1、被答辩人在原审中对所欠物业服务费、垃圾清运费的事实不持异议，这是本案无可争议的事实。2、香榭春天小区自2005年3月底第一批业主入住就是按合同约定每平方米0.65元收取物业服务费，9年时间没有上调过。被答辩人2006年6月入住时就是按照这个标准交的费，一直交到了2008年底，后来不交费，并不是以收费高了为理由，而是主观上故意不交。
二、被答辩人为了表明自己不交物业服务费有理，在上诉理由中称小区业主380户对物管工作进行了测评，首先，做这件事的是那些不交物业服务费的业主；其次、测评不真实；再次、被答辩人所说的测评是测的什么时间段的，测评意见是2011年10月份，并且是复印件。
三、被答辩人提出的其他抗辩理由与本案无关。被答辩人提出的主卧厕所漏水、山墙漏水问题，不是物管公司的服务范围。至于自行车被盗，首先应当报案，由公安机关破案后确定其责任，其次，小区有停车场，如自行车是停放在规定的停车场被盗，有证据证明是物管公司的守护人员失职，物管公司愿意承担责任，如不是这种情况，上诉人就应自己承担损失责任。原审法院作出的判决事实清楚，证据充分，适用法律恰当，是客观公正的判决，应当维持原判。
本院二审查明：张宇已交纳2006年至2008年期间的物业费。2008年12月31日至今，张宇没有交纳物业费。
2013年7月18日，本院对蜀成公司诉何文清物业服务合同纠纷一案，作出（2013）南中法民终字第1019号民事判决，认定：2008年1月31日至2012年10月31日期间，“香榭春天”小区物业服务存在卫生状况差、公共设施和道路损坏等现象，判决2008年1月31日至2012年10月31日期间的物业费收费标准，由建筑面积每平方米每月0.65元下调为按建筑面积每平方米每月0.55元。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，蜀成物业公司先后与“香榭春天”小区的开发商南充金宇房地产开发有限公司、“香榭春天”业主委员会签订的《“香榭春天”前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》符合法律规定，合法有效，对“香榭春天”小区业主具有法律约束力。张宇与蜀成物业公司均应按照合同的约定履行相应义务。张宇上诉称，根据南充市物价局2005年12月6日发布的216号文件规定，三级服务企业的收费标准是0.35-0.55元／㎡，蜀成公司擅自制定0.65元／㎡的物业费标准过高，应予以降低。本院认为，物业公司资质等级的认定与物业服务费的收费标准没有关联性。物业费是按照物业服务的水平和质量，在政府关于物业服务收费价格指导下，由签订物业服务合同的双方协商确定，并予以履行。张宇上诉主张物业收费标准高，要求降低收费，理由不成立。同时，张宇上诉称，主卧厕所漏水到楼下，物管误认为其装修损坏防水层，而将其地板损坏、山墙渗漏至内墙造成污渍脱壳多处、孙子自行车被盗，主张物业公司应当赔偿损失。损坏财产、房屋质量问题、自行车被盗与本案物业服务合同纠纷属于不同的法律关系，上诉人张宇以此进行抗辩而拒绝交纳物业费，理由不成立，本院不予支持。
根据本院对蜀成物业公司诉何文清物业服务合同纠纷一案认定事实，将2008年1月31日至2012年10月31日期间的物业费收费标准，调整为每平方米每月0.55元。本案亦应当调整2008年12月31日至2012年10月31日期间蜀成物业公司物业服务收费标准，由每平方米每月0.65元下调为按建筑面积每平方米每月0.55元。2012年10月31日之后，不能证明蜀成物业公司，在履行服务服务合同的过程中存在瑕疵。因此，对于张宇提出的降低此期间物业费的上诉请求不予支持。对于2012年11月1日至2014年7月31日期间的物业费，张宇仍应按照合同约定的标准缴纳，即2012年11月1日至2013年4月30日，按建筑面积每平方米每月0.65元缴纳，2013年5月1日至2014年7月31日，按建筑面积每平方米每月0.60元缴纳。因此，2008年12月31日至2014年7月31日期间，张宇合计尚未交纳的物业管理费为0.55元×134.64㎡×46个月＋0.65元×134.64㎡×6个月＋0.60元×134.64㎡×15个月=3406.39元＋525.09元＋1211.76元=5143.24元，垃圾清运费为415元，合计为5558.24元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
变更南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第4065号民事判决，即“被告张宇于本判决生效后五日内给付原告南充蜀成物业管理有限公司2008年12月31日至2014年07月31日物业管理费6177.59元（含垃圾清运费）并承担其资金利息（从2014年07月31日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算利息）”为张宇于本判决生效之日起五日内向南充蜀成物业管理有限公司给付2008年12月31日至2014年7月31日的物业费及垃圾清运费5558.24元，并以5558.24元为基数，从2014年8月1日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算利息至本判决确定的款项付清之日止。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，二审案件受理费50元，共计150元，由张宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 蒲文博