广东省广州市萝岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗萝法民三初字第270号
原告（反诉被告）：王淑艳，女，1958年6月27日出生，汉族，住广州市萝岗区。
委托代理人：刘海辉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：蔡燕清，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。
被告（反诉原告）：梁懿贞，女，1963年11月10日出生，汉族，住广州市黄埔区。
委托代理人：戴怀民，男，1965年4月1日出生，汉族，住广州市黄埔区，系被告丈夫。
第三人：广东合富房地产置业有限公司，广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。
法定代表人：扶伟聪，董事长。
原告（反诉被告）王淑艳诉被告（反诉原告）梁懿贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月30日立案受理后，被告（反诉原告）梁懿贞在提交答辩状期间提起反诉。本院依法通知广东合富房地产置业有限公司（以下简称“合富公司”）作为第三人参加诉讼，于2014年7月11日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘海辉、蔡燕清、被告梁懿贞及其委托代理人戴怀民到庭参加诉讼。第三人合富公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王淑艳诉称：原告和被告于2012年12月18日签订《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告将位于广州市萝岗区峻福路56号902房（曾用自编地址：广州市萝岗区水西环路12号科城山庄A3栋902号）的房屋（以下简称“案涉房屋”）出售给原告，房屋总价为120万元，双方约定付款方式为一次性付款，买方在前述合约同时自行将定金人民币20万元交付卖方，卖方在收到定金后交楼；买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付首期楼款给卖方。合同第六条第1款规定：“本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业……”。
合同签订后，原告于2012年12月19日向被告支付定金20万元，但被告并没有继续履行合同义务。在案号为（2013）穗萝法民三初字第709号诉讼中，被告称其已于2013年3月15日向第三人合富公司提出解除合同，在该案庭审中亦明确表示“不愿继续履行与原告之间的买卖合约，并自愿承担相应的法律责任”。被告以明示的方式拒绝出售案涉物业，是严重的违约行为。
原告认为，双方签订的合同合法有效，被告明确表示不愿继续履行合同义务，其行为违反了双方的合同约定与法律规定，已构成根本性违约，严重损害了原告的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，请求法院判令：1.解除原、被告之间的《房屋买卖合同》（合同号G1023081）；2、被告向原告双倍返还定金共计人民币40万元；3、本案所有诉讼费用全部由被告承担。
被告梁懿贞针对本诉辩称：一、我方不存在过错和违约行为，不应承担任何违约责任。1.合同签订后，我方即按合同约定全面积极履行了自己的义务，在（2013）穗萝法民三初字第709号判决书中已认定“被告在合同签订后即按合同要求履行了房屋交付手续”。2.本案纠纷完全是因原告的违约行为和主观故意造成，我方没有任何责任和过错。2013年3月，原告拒绝购买案涉房屋，多次要求解除合同、退回定金。基于此，我方于3月14日、15日通知原告解除合同、没收定金，原告此后一直没有提出任何异议，过了3个月的异议期后，我方确认合同已解除，于2013年6月14日收回了案涉房屋，原告对此亦知情。原告在签订合同、支付定金且收到钥匙和收楼资料后，案涉房屋已在其控制之下，只要其缴纳维修资金和交楼费用、办理收楼手续，案涉房屋就可由其控制、支配和使用了，但原告仍拒绝缴费、收楼，对我方收回案涉房屋却没有提出异议，直到4个多月后的10月18日才通过第三人合富公司表示要继续履行合同，早已超过法定异议期限。3.原告拒绝履约收楼的根本原因是原告没有购房资格。原告是2013年6月27日刚满55岁，符合投靠子女迁入户口的条件，所以才对我方和第三人合富公司要求履约的通知不予理睬、拒绝缴费、拒绝收楼，拖延时间不办理收楼手续以延迟案涉房屋房产证的办理，从而延迟交易过户，直到2013年10月14日办妥户口、取得购房资格。二、原告缺乏守法和契约精神是导致本案合同纠纷的根本原因。1.广州已实施房屋限购政策多年，政府多次明确不得采取非法手段骗取购房资格，原告对此是清楚的，也了解其中的风险。但原告仍希望通过不买社保等非法手段骗取购房资格，主观上存在违法心理，且故意隐瞒没有购房资格、采用欺诈手段与我方签订合同，原告须为此导致的违约承担责任。2.原告通过非法手段骗取购房资格的行为本来就是非法的，其不能取得否放资格不是受新政策的影响。3.原告虽然与我方签订了合同，但没有准备认真履行合同，是否履行合同，都以其是否能通过非法手段骗取购房资格为条件。三、原告是本合同纠纷的主要过错方，存在大量的违约行为。其采用欺诈手段与我方签订合同，是导致本案纠纷的起始原因，理应由原告承担违约后果、向我方赔偿损失。我方通过明示方式与原告解除合同，是基于原告的违约行为依法行使合同解除权，没有违反，更没有违约，不须承担违约责任，原告要求我方双倍返还定金，没有事实基础，于法无据。四、原告购房资格的取得完全超出了正常交易、正常履约的合理期限，影响了合同的正常履行，损害了我方的合法权益，我方的合法权益应受法律保护。五、我方没有违约情形，合同不宜继续履行是原告一再违约造成，我方不须承担法律责任。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人合富公司辩称：1.我方是房屋买卖的经纪方，原告经我方介绍实地查看了案涉房屋后，就该物业交易意向与被告达成一致，于2012年12月18日签订了合同，买方保证其符合限购政策的承购资格向我方签署了《购房资格确认书》；2.根据合同及确认书的约定：本次交易付款方式为一次性付款，定金人民币200000元应在签署合同时自行交给卖方，买卖双方同意卖方交付该物业于买方使用之日期为卖方收到定金后交楼，卖方收到定金后无条件协助买方办理一切收楼手续；买家知悉并承诺执行广州市商品房限购政策，保证符合限购政策的承购资格；3.据我方了解，合同签署后买方已于2012年12月19日支付定金给卖方，买卖双方至今未办理交付案涉物业的手续，导致交易停滞至今；4.对于本案是否解除《存量房买卖合同》的买卖关系，我方无异议，但我方不同意解除合同的居间关系。
被告梁懿贞反诉称：2012年12月18日，原告和被告签订合同，约定原告购买被告位于广州市萝岗区水西环路12号科城山庄A3栋902号的案涉房屋，成交价为120万元；买卖双方同意卖方交付该物业于买方使用之日期为：卖方收到定金后交楼；买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料，及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续；卖方已明确告知买方和经纪方该物业暂时未出房产证并写入合同条款；双方协定案涉房屋的维修基金费用由买方支付，卖方收取定金后无条件协助买方办理一切收楼手续，交楼后案涉房屋所产生的水电、煤气等一切费用由原告支付；定金：人民币贰拾万元整；合约第三方为第三人合富公司。我方认为：一、原告在明知自己没有广州购房资格的情况下，有意向我方隐瞒了其不具备广州购房资格这一重大而关键的事实，采取欺诈手段与我方签订合同，该合同应当无效。二、原告多次违约，且我方已行使了合同解除权，房屋买卖合同已解除。案涉合同已解除，原告应承担相应违约责任，应按合同约定向我方支付赔偿金。据此，被告梁懿贞为维护自身权利提出反诉，请求法院判令：1.确认被告已行使解除权，解除了与原告的房屋买卖合同；2.原告承担违约责任，并赔偿给被告造成的经济损失（暂按合同约定的赔偿金12万元）；3.反诉费由原告承担。
经本院释明，被告进一步明确其反诉请求为：1、确认房屋买卖合约已于2013年12月18日解除；2、原告承担违约责任，被告有权没收定金20万元；3.反诉费由原告承担。
原告王淑艳针对反诉辩称：1.请法院依法驳回反诉人的反诉请求；2.原、被告双方之间合同是合法有效的，解除合同的前提是合法有效，被告第一项反诉请求是要求法院确认已行使解除权，解除与被答辩人之间的买卖合同，而被答辩人反诉状中却主张合同无效，与此是相互矛盾的，正如关联案709号案第10页所陈述的房屋买卖合同履行是一过程，而当事人的购房资格并非恒定不变，有关法律法规并无禁止规定当事人的购房资格是不变的，因此双方签订的房屋买卖合同是合法有效的；3.我方并没有拒绝履行合同义务，被告拒绝履行合同义务，其已构成违约行为，其无权行使单方解除权，具体表现在我方已向被答辩人支付了定金20万元，并无拒绝支付房款；4.我方没有办理一手楼收楼手续的义务，因为与开发商签订的一手楼的销售合同是被告，根据合同的相对性，从开发商处办理涉案房屋一手楼收楼手续的义务应该由被告承担。5.我方没有违约，因此不需要承担违约责任及赔偿被告主张的损失。6.被告是违约方，没有单方解除权。
经审理查明，2010年12月31日，被告梁懿贞与案外人广州峻和投资有限公司（以下简称“峻和公司”）签订《商品房预售合同》，约定由被告分两期付款的方式购买峻和公司开发预售位于萝岗区水西环路12号的科城花园（一期自编A栋）第A3幢9层902号房，即案涉房屋。
2012年12月18日，在第三人合富公司提供中介服务情况下，原告和被告于签订《房屋买卖合约》（以下简称“买卖合约”）及附件，约定由原告按签约时物业现状向被告购买案涉房屋。
买卖合约第二条约定：“1、该物业之成交价为人民币壹佰贰拾万元整……3、买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为：卖方收到定金后交楼”；第四条约定：“2、卖方逾期迁出户口或逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方仍有权追讨”；第六条约定：“1、本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实／不完整／不合法／不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；……（6）其他不履约或不完全履约之情形……3、若买卖双方共同或分别出现本条第1款违约行为……即均视为违约……”；第八条约定：“经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其购买资格承担完善义务和相关法律责任”；第十三条约定：“1.买卖双方均知悉该物业暂时未出房产证，并要求经纪方拟定此合同，故买卖双方均不可以违反本合同，否则需承担合同中约定的违约责任；2.双方协定该物业之大厦维修基金费用由买方交付，卖方收到定金后无条件协助买方办理一切收楼手续。交楼后该物业所产生的水电、煤气等一切费用由买方支付”。
双方在买卖合约附件中约定：“一、物业无抵押登记情况适用。A.一次性付款。1.定金人民币贰拾万元整（200000元），买方应在签署本合约同时自行交付卖方。买卖双方需于签署本合约后十个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料……3.首期楼款（不含定金）：人民币肆拾万元整（400000元）……买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方……5.楼价余款：人民币陆拾万元整……买方应在本次交易完税当天直接支付给卖方”。
合约签订后，原告与被告因履行合约过程中产生的纠纷诉至本院，本院于2013年10月31日立案受理，案件号是（2013）穗萝法民三初字第709号（以下简称“709号案”）。原告在该案中请求法院判令：“1.被告继续履行合同，将广州市萝岗区水西环路12号科城山庄（自编一期A栋）A3栋902房交付给原告；2.被告赔偿原告自2012年12月19日至实际交付房屋之日按每月2800元标准计算的房屋占用费（暂按萝岗区房屋租金标准计到起诉之日金额为17850元）”；被告在该案中提出反诉，请求法院判令：“1.确认被告已于2013年3月15日依法行使解除合同权利，解除了案涉合同；2.原告承担违约责任，向被告支付违约金12万元”。本院于2014年4月4日依法对该案做出判决：“一、驳回原告（反诉被告）王淑艳的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）梁懿贞的全部反诉请求”。该案现已生效。
本院在709号案中查明以下事实：一、2012年12月19日，原告向被告支付定金200000元，被告向原告交付案涉房屋的装修钥匙2把、交房通知书原件1份、被告与峻和公司签订的《商品房预售合同》复印件1份、税单复印件1份。其后，原告一直未实际使用案涉房屋，亦未支付除定金以外的剩余房款。二、2013年3月10日，峻和公司向被告发出书面《温馨提示》，该提示中记载：“鉴于阁下是【科城花园·峻和园】第A3栋902房业主，我司已多次通过书面及电话的方式通知您收楼，但阁下至今尚未办理收楼手续。现我司再次提醒您于2013年3月22日前办理收楼手续”。三、2013年6月14日，被告办理了案涉房屋的一手房收楼手续，并于2013年7月8日与案外人深圳市流扬装饰工程设计有限公司（以下简称“流扬装饰公司”）签订《室内装修工程合同》，约定由流扬装饰公司对案涉房屋进行装修。被告主张其向该公司支付了248000元装修款项，原告对此不予确认。四、2013年11月，被告与案外人付海涛签订《租赁合同》，约定由该案外人承租案涉房屋。被告在签订《租赁合同》后即将案涉房屋交付给该案外人使用至今。五、原告的户籍于2013年10月14日从辽宁省营口市站前区文馨小区建设街12号4-10-83迁到广州市萝岗区山颂一街3号302房。六、原告在2012年12月签订买卖合约时认为其可以通过补买社保获得购房资格。七、原告就购房资格因2013年新政策的实施产生问题后，首先通过第三人合富公司与被告交涉，提出解除合同并要求被告返还定金，由于被告仅同意解除合同但不同意返还定金，原告又通过第三人合富公司向被告提出将合同改为由原告的女儿王菲购买，将案涉房屋办理到王菲名下的请求，遭到被告的拒绝后，原告于2013年10月14日将户口迁移到广州，从而取得购房资格。
2013年6月13日，被告缴纳了案涉房屋的物业专项维修资金8896.25元。
2013年12月18日，被告作出《解除合同告知函》（以下简称“告知函”），并于2013年12月23日通过邮政特快专递的方式向原告寄出于2013年12月24日投递并签收。该函载明：“王淑艳女士：你于2012年12月18日与我……签订合约……有意向我隐瞒了你不具备购房资格这一关键事实……几个月一直不履行合同……由经纪方多次催促，你也拒绝履约。2013年3月，你因没有广州购房资格，又提出不再购买该房屋、解除合约；之后有要求修改合同、更换购买人；之后还委托经纪方另找买家来接手此购买房屋……是根本违约。基于你的违约行为，当时我已明确请经纪方通知你：解除与你签订的房屋买卖合同、并没收定金。当时经纪方已将此解除合同的意见通知到你。根据双方签订的合同第六条……对照你一再发生的违约行为：1.你不按合同约定履行收楼手续……2.你在2013年3月份连续三次要求解除合同……3.签约时你故意隐瞒不具备广州购房资格；4.签约后数月内，经纪方多次通知你办理收楼手续，但你一直不履行……你的上述四种违约行为，按照合同约定，均应与你解除合同，并追究你的违约责任。因此，我在2013年3月基于你的违约行为，已于你解除合同，于法有据。但你在2013年10月18日又通过经纪方要求履行合同，我已于10月19日通过经纪方、12月2日回函通知你，因你3月份取消合同、拒绝购买的违约行为，已明确与你解除合同。现再次通知你，基于你一再违约，我已解除与你签订的《房屋买卖合约》（合同号：G1023081）”）。
2014年3月18日，被告取得案涉房屋的房地产权证，房产登记号：2014登记字5305466号，产权人是被告梁懿贞。
另外，原告在本案诉讼中向本院申请诉讼保全，并支付保全费2520元。本院依法查封了被告名下的案涉房屋，查封了担保人吴佳名下位于广州市番禺区钟村镇人民路的永发商住楼东六401房。
以上事实，有《房屋买卖合约》及附件、（2013）穗萝法民三初字第709号民事判决书、解除合同告知函、邮寄单、邮政查询单、广州市物业专项维修资金房屋帐户开立申请表、广州银行专项维修资金专用缴款单以及当事人陈述等证据证实。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订合约，是双方当事人真实意思的表示，双方当事人均应恪守履行该合约。本案的争议焦点在于：一、合约解除的问题；二、定金罚则是否适用的问题。
关于合约解除的认定。被告于2013年12月18日作出告知函，并于2013年12月23日通过邮政特快专递的方式向原告寄出、于2013年12月24日投递并签收，被告在该函最后明确表示“现再次通知你，基于你一再违约，我已解除与你签订的《房屋买卖合约》（合同号：G1023081）”，由此说明被告已于2013年12月24日将解除合约的通知送达原告。根据告知函记载的内容，被告主张的解除权是双方在合约第六条中约定的解除权，因此被告对该解除权的行使应符合该条的相关约定。对此本院认为：一、虽然原告没有按照约定在被告的协助下办理缴纳大厦维修基金等收楼前的一切手续，但被告据此认为原告实际上是不支付购房款缺乏事实基础及合同依据，不符合合约第六条第1点第（1）项中约定的情形。二、在合同履行过程中，原告提出解除合同并要求被告返还定金，在被告仅同意解除合同但不同意返还定金而未能达成解除合同的一致意见后，又向被告提出将合同改为由原告的女儿王菲购买，将案涉房屋办理到王菲名下的请求，再次遭到被告的拒绝，原告遂于2013年10月14日将户口迁移到广州，从而取得购房资格，要求被告继续履行合同。前述行为表明原告在因不符合购房证策无法及时完成案涉房屋的交易的情况下，与被告磋商解决合约的履行问题，虽然提出了解除合同的意思，但在未能形成一致意见后提出了其他的解决方案，在遭拒绝后将户口迁至广州市从而取得购房资格以达到可以继续完成整个交易的目的，虽有不当，但不应视为其拒绝购买案涉房屋，因此被告的主张不符合合约第六条第1点第（2）项中约定的情形。三、虽然原告在签订合约时未向被告披露其不具备购房资格的事实，但原告在被告要求确认的合同解除之日（2013年12月18日）前，已于2013年10月14日将户口迁移到广州从而取得了购房资格，此时已不存在“从而导致本合约的目的不能实现”的情况，因此被告的主张不符合合约第六条第1点第（3）项中约定的情形。四、没有证据显示作为经纪方的第三人合富公司向原告发出了关于办理有关本次交易的相关手续的通知，因此被告的主张不符合第六条第1点第（4）项中约定的情形。据此，被告虽然于2013年12月18日作出告知函，并于2013年12月24日通知原告解除合约，但其解除合约的依据不成立，不发生合约解除的效力，本院对其要求确认合约于2013年12月18日解除的主张不予认可。
由于被告在709号案的审理过程中明确表示不愿继续履行合约，在本案的审理中亦再次明确不愿继续履行合约，且本院在709号案中亦以合约的继续履行存在重大困难及阻碍为由驳回了原告要求继续履行合约的诉讼请求，因此原告在本案中要求解除合约于法有据，本院予以支持。
关于定金罚则是否适用的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（三）项及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，根据双方的约定，原告在支付定金并接受了被告交付的房屋后，应在被告的协助下缴纳案涉房屋的专项维修基金并办理一手房收楼手续。但在案涉房屋具备办理收楼手续的条件下，原告未能在合理期限内缴纳专项维修基金并办理收楼手续，导致合同的进一步履行出现障碍，原告对此存在过错；同时，原告未取得购房资格即与被告签订合约，对合约最终失去履行的自愿基础存在一定过错。另一方面，原告未能在合理期限内缴纳专项维修基金并办理收楼手续虽存在一定的过错，但尚不构成根本违约，被告在未解除合同的情况下即收回房屋并将房屋出租，导致合同的继续履行出现重大困难，亦存在过错。由此可知，双方在履行合同的过程中均存在过错，并且因双方的过错最终导致合约的解除，双方均丧失请求对方承担定金责任的权利，本案合约不应适用定金罚则，被告应向原告返还定金200000元，无须向被告加倍支付定金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）王淑艳与被告（反诉原告）梁懿贞于2012年12月18日签订的《房屋买卖合约》（合同号：G1023081）；
二、被告（反诉原告）梁懿贞于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王淑艳定金200000元；
三、驳回原告（反诉被告）王淑艳的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）梁懿贞的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由原告王淑艳负担4650元，被告梁懿贞负担4650元；反诉案件受理费2150元，全部由被告梁懿贞承担；诉讼保全申请费2520元，由原告王淑艳负担1260元，被告梁懿贞负担1260元。各缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 邓毅君
人民陪审员 钟秋霞
人民陪审员 钟伟波
二〇一四年八月十八日
书 记 员 丁 慧
倪淑如