江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1532号
上诉人（原审被告）丁雪玲，无业。
上诉人（原审被告）章春，无业。
两上诉人委托代理人邓晓强，江苏律轩律师事务所律师。
两上诉人委托代理人席树俊，江苏淮海潮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）段红，个体户。
委托代理人薛忠凯，江苏安淮律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王云飞，无业。
上诉人丁雪玲、章春与被上诉人段红、王云飞租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年6月18日作出（2013）河民初字第3114号民事判决。上诉人丁雪玲、章春不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人章春及上诉人丁雪玲、章春的委托代理人邓晓强、席树俊，被上诉人段红的委托代理人薛忠凯到庭参加了诉讼，被上诉人王云飞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年9月5日，原告段红（乙方）与被告丁雪玲（甲方）签订一份《租房合同书》，约定：“1、…，甲方同意将位于淮安市淮海北路27号（淮海东路77号）B栋102号、103号计178.80平米门面房与B栋202号计536.77平米营业房租赁给乙方作淮安金伯利钻石专卖店之用；2、租期每6年一定，（起算日期以实际交房日期为准，其时另签补充条款），乙方如需在租赁期满后续租，应提前一年通知对方，同等条件下，乙方享有优先续租权；3、租金与交纳方式及时间：租金随行就市，每3年调整一次，首次租金为3年200万元，先付130万元，余额70万元至2009年5月28日前付清。租金每3年一付，先付后用，即每支付年1月8日前由乙方支付到甲方指定账号。甲方在收取上述款项后向乙方开出收款收据…；4、乙方向甲方预缴租房保证金10万元，租赁期满后，在乙方结清全部租金、税金、水电、电话、物管等费用后，余额由甲方如数返还。甲方有权使用该租房保证金来支付因违约而引发的费用；…6、乙方租用甲方房屋作为淮安金伯利钻石专卖店之用，若改变或新增经营项目应事先取得甲方书面认可；乙方在事先取得甲方书面认可前，也不得转租、转借或以承包、合作、联营或其它任何方式将本租赁房屋提供给他人使用或抵押…8、乙方在承租期内应合法经营，并为所租房屋投保，做好防火、防盗、环保等安全工作，否则造成一切损失，均由乙方负责赔偿…10、甲乙双方均不得任意提前中止协议。如提起中止协议或提前退房已缴租金不予退还；如因房屋拆迁之不可抗拒因素造成协议无法履行的，甲方可退还已收取而尚未使用时段的租金，乙方不得追究甲方违约或赔偿。…12、甲、乙双方均有遵守协议中各项条款的义务，如有一方违反其中任一条款，即负违约责任，违约赔偿金为每项次20万元。…”
合同签订前后，原告向被告缴纳房屋租金及租房保证金等费用，被告后按照合同约定向原告交付房屋。被告丁雪玲先后向原告段红出具收条四份，其中2008年8月16日收条载明：“收到人民币壹佰叁拾万元整，（其中第一笔壹拾万元为先期费用，另外为两次各陆拾万元），此据，丁雪玲”；2009年2月2日收条载明：“收到人民币叁拾万元正，（其中壹拾万元为保证金，贰拾万元为先期费用），此据，丁雪玲”；2009年2月10日收条载明：“今收到人民币柒拾万元正（房租），丁雪玲”；2009年12月30日收条载明：“收到段红现金壹佰万元正（房租），丁雪玲”。上述条据中，载明的先期费用合计30万元、保证金10万元、房租290万元。上述款项合计330万元，被告丁雪玲均已实际收到。
2010年1月19日，原告段红（乙方）与被告丁雪玲（甲方）签订补充协议，载明“经双方共同协商，互惠互利。乙方承诺预付房租，甲方则承诺可以优惠房租（80万／年）。拟预付后三年度的房租，最迟预付期限为2011年元月1日前。具体预付时间与金额以甲方通知为准。”。
本案涉案房屋登记的共有产权人为被告章春、丁雪玲及案外人章品，三共有人为处理本案房屋在出租时的先期问题，先后在法院进行了五次诉讼，所涉案号分别为：（2008）河民一初字第1178号、（2008）河民一初字第3526号、（2008）河民一初字第3527号、（2008）河民一初字第3528号、（2008）河民一初字第3927号。上述判决均已生效。2008年11月15日，案外人袁巧林将B幢102室房屋交还章春、丁雪玲、章品；2009年1月19日，案外人张斌将B幢103室房屋交还章春、丁雪玲、章品。被告丁雪玲、章春另承认，B幢202室房屋在该案一审判决作出前（判决作出时间为2008年11月10日）由葛殿胜交还章春。本案涉案房屋后已拆迁。2011年4月25日，被告章春、丁雪玲及章品签署了拆迁补偿安置协议书，载明的补偿款为21519853.42元。原告段红承认经营到2011年6月20日。
庭审中，被告丁雪玲向法院提供另一份租房合同书，该份合同的签订时间为2008年9月6日，合同签订双方为丁雪玲（甲方）及淮安市清河区金伯利首饰商店（乙方合同签字人王云飞，盖有淮安市清河区金伯利首饰商店印章），合同载明：“…3、租金与交纳方式及时间：租金随行就市，每3年调整一次，首年租金为110万元。租金先付后用，即每支付年9月8日前由乙方支付到甲方指定账号。…4、乙方向甲方预缴租房保证金20万元…”该合同其他内容基本同2008年9月5日，原告段红与被告丁雪玲（甲方）签订的《租房合同书》。原告段红对该份合同不予认可；第三人王云飞辩称，该协议没有实际履行，系应被告丁雪玲要求而签订的，并未实际承租房屋。
被告丁雪玲、章春主张因原告段红没有依约为房屋投保（财产损失险），故应承担违约金20万元，但其表示租赁期间房屋并未发生损坏。对此，原告段红认可没有为房屋投保。
原审原告段红诉称：位于淮安市淮海北路27号（淮海东路77号）B栋102、103号计178.80平米门面房与B栋202号计536.77平米营业房系两被告所有。原告与被告协商租赁上述房屋，并预付被告130万元，双方于2008年9月5日签订租房合同书一份，约定二被告将上述房屋租赁给原告作淮安金伯利钻石专卖店之用，租期每6年一定（起算日期以实际交房日期为准），租金随行就市，每3年调整一次，首次租金为3年200万元，先付130万元，余额70万元至2009年5月28日前付清；合同同时约定原告向被告预交租房保证金10万元，如因房屋拆迁之不可抗拒因素造成协议无法履行的，被告退还已收取而尚未使用时段的租金。合同签订后原告又累计交付被告租金100万元，被告于2009年1月23日将房屋交付原告使用。2009年12月被告因资金紧张，以优惠后三年房租为条件与原告协商预付后三年房租，为此原告又支付被告租金100万元，双方并于2010年元月19日补签补充协议一份。2010年7月原告所承租的房屋被列入拆迁范围，原、被告与拆迁部门已签订拆迁补偿安置协议，根据租赁合同约定被告应退还原告预交的尚未到期的租金，但被告拒绝退还。现请求判令：1、两被告共同返还原告租金170万元、保证金10万元，并承担逾期还款的利息（其中80万元从2011年4月26日开始计算利息，100万元从2009年12月31日开始计算利息，利率为银行同期贷款利率的130%，利息计算至实际清偿之日）。2、诉讼费由两被告共同承担。
原审被告丁雪玲、章春辩称：1、原告段红不具备原告主体资格，具备原告主体资格的是实际经营者王云飞，段红签订合同和汇款行为只是一种代理行为。2、2008年9月6日签订的租房合同是实际履行的合同。本案中虽有2008年9月5日和2008年9月6日两份租房合同，载明的承租人分别为“段红”、“王云飞、淮安市清河区金伯利首饰商店”，但从租赁目的上看均系经营“淮安市金伯利钻石专卖店”之用，后一份合同是真实的，两份合同不同之处应视为对前一份合同的变更，应当根据前文服从后文的原则来认定履行的合同。3、从合同实际履行的情况看，也是履行2008年9月6日的合同。理由为：（1）2008年9月5日的合同中约定的租金标准为3年200万元，按原告的说法房屋交付时间为2009年1月23日，到2012年1月23日的租金才为200万元，而到2009年12月30日，原告却已支付330万元，远超合同约定，不合常理。（2）2008年9月6日合同租金调整为每年110万元，与房屋的实际租金标准评估价相符合。2010年1月19日，双方订立补充协议，如原告预付房租，则租金优惠为年80万元，而2008年9月5日合同租金标准为每年66万多元，2008年9月6日合同租金为110万元，优惠应当是针对100万元产生。（3）2009年12月30日的100万元也并非是履行补充协议的所谓预付租金。该收条中并未明确是预收后3年租金；如果是预付租金，按常理时间应当在2010年1月19日签订合同后，在签订协议前履行了则不需要在协议中再约定付款期限。4、2007年10月31日汇款10万元和2009年2月1日汇款20万元的费用为先期费用，该费用是付给被告用于处理涉案房屋当时的租赁纠纷，该30万元不应当再返还，原告陈述的以该费用冲抵房租不是事实。5、关于交房时间。因为原被告关系一直较好，所以没有办理交房的书面手续，被告主要通过诉讼方式分批收回房屋，没有出租给其他人、也不可能空关而蒙受损失，结合原告在合同签订之前于2007年已经向被告汇款，可以证明房屋分四批交付的事实，而不是原告说的2009年1月23日才交房。6、根据合同第11、12条约定，如承租方不能按时缴清租金或违背以上约定之任一条即为实质性违约，违约赔偿为每项次20万元，而金伯利第二、三次没有按期缴纳，没有按第8条约定为房屋投保，违背第5条约定没有将房屋交还被告而被拆除，共计80万元违约金应当赔偿给被告。对于80万元违约金不提起反诉，如果确定原告在本案中有主体资格，则请求将该金额从原告的主张中抵扣。
原审第三人王云飞辩称：第三人于2006年至2008年上半年经营淮安市清河区金伯利首饰商店，2008年下半年第三人根据公司的安排已经退出了经营。2006年至2008年是第三人租房子经营的，第三人退出的时候没有办理注销手续，第三人和公司办理交接手续，后面的事情不是由第三人负责了，第三人也不清楚房子的事。第三人租房子的时候，不记得房东是谁了，但是确定不是丁雪玲，第三人当时经营的房子不是本案中原告说的房子，是旁边的小店面。截止退出，第三人没有使用本案中的房子。2008年9月6日，丁雪玲说让第三人帮忙签个字，丁雪玲是隔壁门面房的房东，因为是邻居，所以认识，因她的请求第三人在合同上面签了字，并且盖了淮安市清河区金伯利首饰商店的印章。第三人退出时使用的房子租金都已经结清了。本案与第三人无关。
原审法院认为，本案存在如下争议焦点：1、本案实际履行的是2008年9月5日的合同，还是2008年9月6日的合同；2、本案涉案房屋的实际租赁期间；3、原告段红所交的先期费用是否应当予以返还；4、两被告主张用原告段红的违约金抵扣租金能否成立。
（一）关于本案实际履行的合同。
本案中，原、被告各提供一份租赁合同，并称双方履行的是自己提供的合同。第三人王云飞关于两被告所提供的2008年9月6日签订的合同其仅是应被告方的要求而在合同及相关汇款凭证上签名、盖章，并未实际履行的陈述，结合原告段红与第三人王云飞分别注册经营的不同主体、被告丁雪玲于2009年12月30日出具的收条明确载明收到段红房租100万元、以及原告段红在租赁关系存续期间给付租金和2010年签订补充协议等事实表明，系原告段红与两被告之间存在租赁关系，双方履行的是由原告段红提供的2008年9月5日签订的合同，故两被告主张双方履行的是2008年9月6日的合同，举证不足，不予采信。
（二）本案房屋的实际租赁期间。
2008年9月5日的合同中并未明确载明交房时间，但是约定先付（租金）后用。原告段红陈述其实际租赁房屋的时间为2009年1月23日至2011年6月20日。对于起始时间，两被告主张于2007年便开始陆续将房屋交于原告段红使用，但根据法院之前生效判决及两被告的自认，本案涉案房屋于2008年11月至2009年1月期间才由两被告陆续从他人处收回，且根据合同中“先付后用”的约定，法院认为，两被告主张2007年便已将房屋交付原告段红使用，证据不足。原告段红主张其于2009年1月23日开始实际使用该房屋属合理。对于租赁终止时间，原告段红自认经营到2011年6月20日，两被告主张原告实际经营至2011年6月底。两被告未能举证证明租赁的实际终止时间，法院按原告段红主张的2011年6月20日确定。
（三）先期费用的返还问题。
2008年9月5日的合同中并未载明先期费用的性质及其处理方式。在本案中，原、被告双方均确认30万元先期费用是用于处理房屋出租时所涉的其他租赁纠纷所用。原告段红主张该先期费用应当冲抵房租，两被告主张该先期费用是原告段红自愿资助的、不应返还。法院认为，两被告应当对其处理先前租赁关系而支出的费用进行举证，而两被告在本案中并未证明其花费30万元进行诉讼；考虑到两被告进行诉讼确有成本支出，法院酌情认定其花费3万元，余款27万元应当返还原告段红。
（四）原告段红是否违约的问题。
两被告主张原告段红在租用房屋之后并未依约为房屋投保、构成违约，故应承担违约金20万元。两被告同时又表示，原告段红在租用房屋期间，虽未投保，但也没有造成房屋损坏。法院认为，违约金的金额除了考虑合同当事人的约定之外，还应参考违约行为造成的实际损害后果而定。原告段红虽未按约定为房屋投保，但该行为并未造成房屋实际损坏，也并不影响租赁合同的顺利履行，故两被告主张原告段红因违约而应承担违约金20万元，法院不予支持。
综上，原告段红从两被告处租赁房屋用于经营之用，双方之间形成合法有效的租赁关系。原告段红于2009年1月23日至2011年6月20日实际租赁该房屋期间的租金应当依约缴纳，该租金计为200万元÷3年÷365日×879日=160.5万元；原告段红所交租金的超出部分，两被告应当予以返还。因双方的租赁关系已经终止，原告段红所交的保证金10万元，两被告应当予以返还。由此计算出，两被告应当返还原告段红的款项为330万元-160.5万元（租金）-3万元（先期费用）=166.5万元。原告段红在本案中主张逾期付款利息，因原、被告双方并未对本案款项的偿还达成约定，故法院按原告段红因本案争议而起诉两被告的2011年11月4日开始按中国人民银行同期贷款利率的标准计算利息，原告段红主张的超出部分，法院不予支持。
原审法院经调解不成，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告章春、丁雪玲于本判决生效后十五日内一次性返还原告段红166.5万元，并自2011年11月4日开始按中国人民银行同类同期贷款利率的标准支付逾期付款利息至实际还款之日止；二、驳回原告段红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21000元，由原告段红负担1215元，被告章春、丁雪玲负担19785元。
一审宣判后，章春、丁雪玲不服，向本院提出上诉称：一、本案履行的合同应是2008年9月6日的合同，而非一审法院认定的2008年9月5日的合同。理由：1、从时间上看，2008年9月6日的合同签订时间在后，前文服从后文，这是基本常识；2、鉴于王云飞与段红的特殊关系，法院不应以王云飞的陈述作为定案依据；3、段红承租房屋的目的，就是经营金伯利钻石专卖店，上诉人订立合同的相对方，无论是上诉人还是淮安市清河区金伯利首饰商店，均代表同一主体。王云飞系段红的管理人员，其在租赁合上签字、盖章是代表淮安市清河区金伯利首饰商店的职务行为，是代表段红的行为；4、段红与王云飞虽然登记注册不同的个体营业执照，但是其注册的地址是相同的，都是在上诉人的出租房屋地址。王云飞的“首饰商店”成立于2006年11月22日，段红的“饰品商店”成立于2009年12月21日。段红经营钻石商品不可能无照经营，上诉人出租房屋认的就是淮安市金伯利首饰商店，段红自认是实际经营者，则该店就是代表上诉人。5、如果按照2008年9月5日的合同标准为3年200万元，但到2009年12月30日，段红却已经支付了总共330万元，其中房租290万元，远远超过合同约定，不符合情理。而2008年9月6日合同约定租金为每年110万元，3年330万元，该租金标准与房屋评估租金标准更加印证。6、2010年1月19日双方订立的“补充协议”，也印证了双方当事人之间履行的是2008年9月6日的合同。7、2009年1月18日的租房合同也是淮安市金伯利首饰商店与上诉人签订的，该合同证明王云飞陈述虚假，该合同租金标准也印证了2008年9月6日合同的租金标准。二、关于实际租赁时间，一审认定有误。理由：1、上诉人出租的房屋由四部分组成。其中二楼朝北的300平方米房屋已于2007年11月7日交由段红使用，有原承租人张娣提前退租申请书可以证明。朝南的部分于2008年8月交付段红，102室于2008年11月交付段红，103室于2009年1月19日交付段红。只是因为当时双方关系一直很好，未办理书面交房手续，但都是从前一个承租人手中收回以后即交给金伯利首饰商店的。三、关于先期费用，一审法院判决返还，无事实和法律依据。理由：段红给付的先期费用共30万元，即是为了上诉人用于处理涉案房屋的租赁纠纷，上诉人也为此进行了多次诉讼，花费费用的证据都未保存，是因为上诉人与段红事先约定好的。段红在民事诉讼请求和事实及理由中并无要求返还先期费用的主张，只是在庭审中主张先期费用是作为预付房租的，一审法院判决返还先期费用，超出了当事人的诉讼主张。四、关于违约金问题。违约金的设立，是为了保证债的履行，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。一审法院对此不予支持不当。请求撤销一审判决，改判驳回段红对上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人段红答辩称：一、上诉人与段红之间履行的是2008年9月5日的房屋租赁合同。理由：1、租赁合同第3条约定，租金为3年200万元，先付130万元，段红在2008年8月16日支付了130万元。第4条约定段红预交租房保证金，上诉人明确了段红交付了10万元保证金。2、双方签订的补充协议明确了段红与上诉人之间存在租赁关系。3、本案第三人王云飞到庭也陈述其与上诉人之间不存在租赁关系，其与上诉人签订的租赁合同与本案无关联性。二、段红在2009年1月23日接收了承租房屋，上诉人从其上任承租人手中接收房屋的时间是2009年1月19日，段红接收房屋的时间与客观事实相符。上诉人主张的交付时间不符事实。三、关于先期费用问题。该费用是预付的房租，从双方合同约定和支付费用中可以得到印证。合同中约定租金先行支付130万元，上诉人出具的收条中明确了10万元为先期费用。四、关于违约金的问题，虽然段红没有将房屋投保，但是使用中没有造成房屋损坏也没有影响房屋的使用，上诉人提出的该主张不应该得到支持。上诉人上诉请求无事实和法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院二审另查明，上诉人所称的2009年1月18日合同，也是与王云飞签订的，该合同约定的租金与2008年9月6日合同相同，将B栋202号房536.7平方米作为翡翠大楼，上诉人与王云飞按7：3投入、分配，该合同未履行。
在清河法院（2011）河民初字第2015号案庭审中（该案本院发回去重审），上诉人代理人问：“原告，你与淮安市金伯利首饰商店是何关系？”段红回答：“金伯利是个体户性质，我是经营者，是负责人”。
2014年11月6日，上诉人章春提供江苏省淮安地方税务局第一税务分局证明，该证明反映淮安市清河区金伯利首饰商店从2008年1月1日至2010年12月31日共交税39862.45元，上诉人认为本案履行的即是2008年9月6日的合同。
被上诉人段红于2014年11月7日，提供电子缴款凭证3张，该3张凭证反映段红于2009年12月1日以淮安市清河区金伯利饰品商店名义开始交税。
本院在审理中对被上诉人段红应为房屋投保的费用咨询了相关财产保险公司，该公司认为根据综合险，每年的保险费应为房屋价值20514540.62元＊万分之六，即为12308.72元。
本院认为：一、关于本案实际履行合同的认定。本案当事人实际履行的是2008年9月5日订立的合同。1、段红成立的商店名称为“淮安市清河区金伯利饰品商店”；而案外人王云飞成立的商店名称为“淮安市清河区金伯利首饰商店”，上述两商店的性质均为个体经营，上诉人认为王云飞代表段红无事实依据。虽然段红在与上诉人签订租赁合同时，该商店名称还未注册，也只能认定其是无证经营或者是借用他人名称予以经营，并不能就此认定本案履行的合同是2008年9月6日的合同。因段红非法律专业人士，本身自己开的也是金伯利商店，段红在（2011）河民初字第2015号案庭审中陈述的应是自己所开的店，而不是王云飞所开的店。
2、从租金给付主体看，租金给付的主体是段红，而非王云飞。
3、从保证金约定看，2008年9月5日合同约定的保证金是10万元，而2008年9月6日合同约定的保证金是20万元，上诉人出具的4张收条中，也只有2009年2月2日的收条中明确收到段红保证金10万元，与2008年9月5日合同约定的保证金10万元相吻合。
4、从租金支付时间和金额看，2008年9月5日合同约定先付租金130万元，段红于2008年8月6日先付租金130万元；余额70万元至2009年5月28日前付清，段红于2009年2月10日付70万元，证明段红付款金额与时间完全是与2008年9月5日合同相吻合。按照9月6日合同约定，首年租金为110万元，但段红首付是130万元；第二次租金支付时间为2009年9月8日前付，金额应为110万元，但段红第二次支付租金时间为2009年2月10日，金额为70万元，段红支付时间与金额与2008年9月6日合同完全不吻合。本案最后一次100万元付款时间是2009年12月30日，段红付款原因是因为双方于2010年1月19日的补充协议，根据双方的交易习惯，租金都是先付后用的，故段红才付款的。根据2008年9月6日合同，第三年租金支付时间应为2010年9月8日，但100万元是2009年12月30日支付的，与2008年9月6日合同也不吻合。且上诉人上诉所称的段红支付的330万元中包含有30万元先期费用，与3年330万元并不吻合。同时，上诉人与王云飞2009年1月18日签订的合同也并未履行，故上诉人认为2009年1月18日合同印证了本案履行的就是2008年9月6日的合同并无事实依据。
5、从补充协议看，2008年9月5日合同约定，租金每3年调整一次，同时上诉人出租的房屋在本市新亚商城的对面，属于本市黄金地段，根据市场规律，租金上涨是必然的，故后3年优惠每年80万元，也是考虑到租金上涨的因素。该补充协议约定“最迟预付期限为2011年元月1日前”，应当理解为先付100万元，剩余的140万元到2011年1月1日前付清。最后的100万元即是为了该补充协议能够得到落实而支付的。
二、关于实际租赁时间的认定。在二审庭审中，上诉人对一审法院认定的2008年11月15日，案外人袁巧林将B幢102室房屋交还章春、丁雪玲、章品；2009年1月19日，案外人张斌将B幢103室房屋交还章春、丁雪玲、章品；B幢202室房屋在该案一审判决作出前（判决作出时间为2008年11月10日）由葛殿胜交还章春无异议，同时上诉人并未提供将房屋于2007年交付给段红的证据。故上诉人上诉称本案争议的房屋于2007年交付给段红无事实依据。
三、关于先期费用的认定。双方当事人在合同中并未作出约定，事后也未得出统一意见。根据上诉人上诉称是为了先期的租赁纠纷而支付的费用，一审法院根据上诉人进行的诉讼而酌情确认先期费用3万元并无不当。
四、关于段红是否应支付违约金的认定。2008年9月5日合同中约定段红应为租赁的房屋购买保险，但段红未为房屋购买保险。违约金具有补偿性和惩罚性，段红违约，即应当承担相应的违约责任。一审法院认为段红虽未按合同约定购买保险，但未给上诉人造成损失，也未影响合同的履行，故对上诉人要求段红支付违约金的请求未予支持不当。考虑到段红违反的是未为房屋购买保险的义务，本院确定段红应承担的违约金以其应交纳保险费作为参考。段红实际使用房屋2年9个月，本院确认段红应按3年交纳保险费计36926.16元。
综上，一审法院认定事实正确，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、维持淮安市清河区人民法院（2013）河民初字第3114号民事判决第一项、第二项；
二、撤销淮安市清河区人民法院（2013）河民初字第3114号案件受理费部分；
三、被上诉人段红于本判决生效后十五日内支付上诉人丁雪玲、章春违约金36926.16元。
一审案件受理费21000元，被上诉人段红负担1938元，上诉人丁雪玲、章春负担19062元；二审案件受理费21000元，被上诉人段红负担723元，上诉人丁雪玲、章春负担20277元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 仲伟强
审判员 钱明芳
二〇一四年十一月十四日
书记员 丁 然