内蒙古自治区阿巴嘎旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿民初字第14号
原告特古斯，男，蒙古族，现住阿巴嘎旗别力古台镇白音德力格尔小区。
委托代理人马斌，男，蒙古族，现住太仆寺旗宝昌镇。
被告乌力吉孟德，男，蒙古族，个体，现住阿巴嘎旗别力古台镇。
被告敖登，女，蒙古族，现住阿巴嘎旗别力古台镇。
委托代理人斯琴图，男，蒙古族，现住阿巴嘎旗别力古台镇。
被告锡林浩特市宜居房地产开发有限责任公司，所在地锡林浩特市宝达格街。
法定代表人邓华理，职务经理。
委托代理人额尔德木图，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。
原告特古斯与被告乌力吉孟德、敖登、锡林浩特市宜居房地产发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告特古斯的委托代理人马斌、被告乌力吉孟德、敖登的委托代理人斯琴图及锡林浩特市宜居房地产开发有限责任公司委托代理人额尔德木图均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告特古斯的委托代理人马斌诉称：2012年5月25日以被告乌力吉孟德名义（实际开发商是被告敖登，挂靠锡林浩特市宜居房地产开发有限公司，法定代表人邓华理）同原告就位于别力古台镇宝格达乌拉西街3组115号房屋拆迁事宜签订了《房屋拆迁安置协议书》，协议说明确约定，原告将位于别力古台镇宝格都乌拉西街3组115号建筑面积77平米，相应的国有土地使用面积213.84平米的一处房屋置换给被告。双方商定被告将原址新建楼上的一间两层向阳街面楼上下160平米，南北长15米，东西宽5.33米的房产和距本楼最近一间车库20平米，置换给原告，双方约定竣工回迁日期为一年。由于被告违背诚实守信原则，在施工中没有施工资质及许可证，存在严重的质量问题，未能将楼房按期交付于原告，且楼房屋面积误差比绝对值超出3%，现依据事实与法律，被告存在以合法形式掩盖非法目的，已造成恶意串通，严重损坏国家和个人利益。经同与被告多次协商补偿无果，故向人民法院提起诉讼。诉讼请求：1、请求人民法院依法认定该合同无效，撤销原、被告双方签订的《房屋拆迁安置协议书》。2、判令二被告支付原告拆迁补偿金70万元及利息4万元和违约金5万元，铺地款2万元，共计81万元。3、本案的一切费用由被告承担。
被告乌力吉孟德辩称：一、本协议书已经履行完毕，房屋已经交付，原告已经进行装修了。因此不同意原告主张的该合同无效的诉讼请求。二、该楼房不存在质量问题，有质量合格验收报告，也不存在违约行为。三、本案跟敖登没有任何关系。敖登是我妹妹，在我施工过程中是给我提供了帮助。
被告敖登的委托代理人斯琴图辩称：本案跟敖登没有任何关系，不同意原告的所有诉讼请求。
被告锡林浩特市宜居房地产开发有限公司辩称：我公司委托乌力吉孟德签订了合同，所以承担相应的法律后果，与他个人没有关系，均由我公司承担，我公司没有委托敖登办理过任何事情。我公司2013年7月完工并交付使用，原告7月份领钥匙开始铺地、改水改电。我公司虽然没有交房记录，但原告已经领钥匙，已属于接受房屋的行为。我公司在施工中，规划用地、施工许可、开发资质等手续齐全，并最后通过验收合格，并不存在原告所说的无资质、有质量问题。总之我公司始终没有违约行为，合同的权利义务全部履行完毕，原告说的合同无效理由不符合同法相关规定，应驳回原告的所有诉讼请求。
原告向法庭出示的证据：一、《房屋拆迁安置协议书》，证明①协议书上没有公司公章和法定代表人的签字，这是个人行为，不是单位行为，是无效合同。②街面楼每平米4000元，车库每平米2500元。二、两张照片，证明楼房没有交付使用，楼房存在质量问题。
被告乌力吉孟德质证意见：一、不认可该合同无效，合同是有效的，而且原告说合同中部分条款有效是不合理的。对原告有利的条款就有效是不合理的，如果合同无效，其中的条款都是无效的。二、照片证明不了是原告锁的还是被告锁的。
被告锡林浩特市宜居房地产开发有限公司质证意见：一、认可。但是并不能证明合同是无效的，法律没有规定合同没有盖章没有法定代表人签字就无效，所以不认可合同是无效的。如果合同无效，协议书中约定的街面楼每平米4000元和车库每平米2500元应无效，因为合同无效所以这个应该是无效的。二、照片的真实性我们不能确定，不能证明原告锁的还是被告锁的，房子的质量问题只是台阶问题，影响不了主体问题。
被告乌力吉孟德向法庭出示的证据：2015年3月21日的一份公司声明。
原告质证意见：不认可。不符合法律的规定。这是恶意串通，因为宜居公司是挂靠单位，所以要承担责任。
被告锡林浩特市宜居房地产开发有限公司向法庭出示的证据：一、开发资质证书一份、建设用地规划许可证一份、建设用地批准一份、建设工程许可证书一份。证明公司是有开发施工的资质，手续齐全，并不是乌力吉孟德个人开发，不存在挂靠关系。二、建设工程竣工验收备案表一份，证明①开发公司是宜居公司，与乌力吉孟德没有挂靠关系。②工程经合格验收，不存在质量问题。三、《拆迁安置协议书》一份，房屋面积测绘报告一份。证明符合协议书的规定，原告在起诉状中写房屋面积绝对值超出3%，协议书中规定160平米以上就可以，测绘面积为167.3平米。四、证人证言一份。证明2013年7月已竣工，7月20日已交付房屋。
原告质证意见：一、对建设工程施工许可证没有异议，其他都是复印件，无公章，不认可。二、对备案表的真实性没有异议，合法性不认可，因为他们存在挂靠，不能证明没有挂靠关系。三、测绘报告的真实性没有异议，但是写的是阿荣巴特，所以不认可。四、不认可证人证言。证人不知道具体价格、交钥匙的事情。证明不了交付钥匙的问题，因为开发商给铺的地板质量都不好，所以个人基本都会自己铺地。
经审理查明，2012年5月25日被告乌力吉孟德和原告特古斯签订了《房屋拆迁安置协议书》。拆迁的房子为别力古台镇宝格达乌拉西街3组115号房屋，建筑面积77平米，相应的国有土地使用面积213.84平米。双方在协议书第一条约定为：甲方（被告）以房屋回迁的方式对乙方（原告）进行拆迁补偿，甲方拆迁此房后新建楼房，建楼后在原址上以一间街面楼（一二层连体楼一间，不小于面积为160平米，南北长度15米，东西宽度5.33米）和距离置换楼最近一间车库（不小于面积为20平米）来置换。协议书第三条约定：甲方（被告）对乙方（原告）满一年的工期来竣工使用新楼房，工期按真正拆迁之日起计算。协议书第五条约定：因响应旗里统一规划，统一部署所以拆迁时间按真正实施拆迁时间为准开始计算。如真正实施拆迁时间超过2012年12月责任由甲方（被告）负责，甲方（被告）应按回迁楼和车库的面积乘以平米单价总额以现金的形式一次性付给乙方（原告）（街面楼每平米4000元，车库每平米2500元）。此商住楼的建设单位为被告锡林浩特市宜居房地产开发有限公司，被告宜居公司在2013年8月6日和2013年9月4日完成了对该商住楼的房屋面积测绘和竣工验收。
2013年7月份，原告为了保质量自己改水改电和铺地。
本院认为，原告特古斯与被告乌力吉孟德签订的《房屋拆迁安置协议书》，协议书上没有宜居公司名称及公章，被告乌力吉孟德没有开发资质与原告签订了协议书，该行为属于违反强制性规定的行为。违反强制性规定依照继续履行是否会损害国家利益和社会公共利益以及第三人的利益而分为违反管理性强制性规定的行为和违反效力性强制规定的行为。本案中继续履行该协议并不损害国家利益和社会公共利益以及第三人的利益，因此认为此行为是违反了相关法律、行政法规管理性强制性规定。不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定的无效合同情形。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干规定问题的指导意见》15条“……人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”被告宜居公司2015年3月21日声明追认乌力吉孟德与原告签订协议书的行为是代表公司行为，公司承担相关法律后果，故可以认定被告宜居公司已经追认被告乌力吉孟德授权委托签订合同的行为。2013年7月份，原告为了保质量自己雇佣工人进行改水改电和铺地，原告此行为已表明原告已经接受该房屋。综上所述，本院认为原告特古斯与被告乌力吉孟德签订的《房屋拆迁安置协议书》合法有效，而且此合同已履行完毕。原告主张房屋面积和测绘的面积，协议书中双方约定了房屋面积的最小值并没有约定最大值，因此，被告没有违反合同的关于楼房面积的约定。原告提供照片主张楼房存在严重质量问题，除了照片以外原告没有提供其他确实证据证明楼房存在严重质量问题，如果楼房确实有质量问题，原告可以另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：
驳回原告全部诉讼请求。
案件受理费11900元，由原告特古斯承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 苏 布 达
审 判 员 侯 宪 莲
人民陪审员 闫 敏
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 阿拉坦敖其尔
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。