山东省济宁市任城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0811执异388号
异议人（案外人）：ＸＸ，女，1963年5月28日出生，汉族，住济南市市中区。
申请执行人：韩玉根，男，1988年2月17日出生，汉族，住本区。
被执行人：山东火炬房地产开发集团有限公司。
法定代表人：陈岭，董事长。
被执行人：山东火炬置业有限公司。
法定代表人：陈岭，经理。
被执行人：刘立文，男，1976年12月4日出生，汉族，住本区。
被执行人：孟玉红,女，1976年6月8日出生，汉族，住本区。
被执行人：济宁山海鑫房产经纪有限公司。
法定代表人：刘立文，经理。
本院在执行韩玉根与山东火炬置业有限公司等民间借贷纠纷一案中，异议人ＸＸ对执行济南市西城区火炬东25-101、25-102号房产向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人ＸＸ称，任城区人民法院2017年9月4日作出（2017）鲁0811执798号执行裁定书，查封了济南火炬东第小区25-101、25-102号商品房，上述房产非山东火炬置业有限公司所有，而是异议人ＸＸ所购买。2013年12月6日，异议人与山东火炬置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，异议人向山东火炬置业有限公司购买济南市西城区火炬东25-101号商品房，建筑面积445.56㎡，房屋价款3500000元。后2011年12月20日，异议人又与山东火炬置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，异议人向山东火炬置业有限公司购买济南市西城区火炬东25-102号商品房，建筑面积445.56㎡，房屋价款3500000元。合同签订后，异议人依约于2013年12月9日向山东火炬置业有限公司一次性交清了购房款。异议人作为买受人，享有对上述两套商品房的一切权利，请求解除查封。
本院查明，韩玉根与山东火炬置业有限公司等民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月29日作出（2015）任民初字第7492号民事调解书，调解内容：“一、被告刘立文、孟玉红、济宁山海鑫房产经纪有限公司共欠原告韩玉根借款自2014年5月7日至本协议签订之日(2016年6月29日)本息4200万元整（其中本金2000万元，利息及违约金2200万元），被告山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司认可此借款本息4200万元。因山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司欠刘立文、孟玉红、济宁山海鑫房产经纪有限公司部分借款，双方同意按以下方式归还原告韩玉根借款本息4200万元：1、被告山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司在2016年12月31日前支付原告韩玉根现金1000万元整，其中2016年7月31日前支付50万元整，2016年9月30日前支付250万元，剩余700万分期分批支付，最迟在2016年12月31日前全部支付完毕。如两公司在2016年12月31日前未能将1000万元整全部支付给原告韩玉根，未支付部分自2017年1月1日起至实际支付完毕之日止按月利率2%向原告韩玉根支付利息。2、被告山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司将济南火炬东第两套别墅（21号102房、103房，建筑面积约计625平方米）作价1000万元抵给原告韩玉根，并在2016年12月31日前办理网签备案手续。如2016年12月31日前不能办理完网签备案手续，则山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司自逾期之日起,以1000万元为基数，按月利率2%向原告韩玉根支付利息。如2017年6月30日前还不能办理完网签备案手续，则支付原告韩玉根1000万元现金及利息，原告退回上述两套别墅。3、剩余2200万元以房产抵付，价格执行市场价格。其中2016年7月30日前，山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司抵付给原告韩玉根价值400万元的房产；2016年12月31日前，再分期分批抵付给原告韩玉根价值1800万元的房产。如2016年12月31日前未能抵付相应房产，按所欠房产的价值自逾期之日起至实际抵付之日止，按月利率2%向原告韩玉根支付利息。如至2018年1月1日仍不能以房屋抵偿，则以现金偿付。4、履行完上述1-3条约定后，被告山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司、被告刘立文、孟玉红、济宁山海鑫房产经纪有限公司与原告韩玉根的债务全部结清，无其他纠葛。二、法院出具调解书后，原告韩玉根同意解除对被告山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司财产的部分查封，具体需解除的财产查封另行商议。三、本协议第一条约定全部履行完毕3日内，原告韩玉根应将被告山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司、被告刘立文、孟玉红、济宁山海鑫房产经纪有限公司与其签订的与借款相关的原有所有书面材料及借条退回山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司，并作废，被告刘立文、孟玉红、济宁山海鑫房产经纪有限公司和原告韩玉根应将山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司与其签订的济宁火炬广场、济南火炬东第、曲阜高铁新城的房屋销售合同、收据原件作废，并退回山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司。四、被告山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司确保给原告韩玉根的房产能网签到原告韩玉根或原告韩玉根指定人名下，并确保无产权纠纷。因房屋引起的一切纠纷与被告刘立文、孟玉红、济宁山海鑫房产经纪有限公司无关。如出现纠纷诉讼，被告山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司应承担全部相应的法律责任和经济损失,并以现金的方式支付给原告韩玉根。五、被告刘立文、孟玉红、济宁山海鑫房产经纪有限公司对被告山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司以上支付债务负连带支付责任。六、被告刘立文、孟玉红、济宁山海鑫房产经纪有限公司确认，本协议中约定的被告山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司履行的上述义务系代被告刘立文、孟玉红、济宁山海鑫房产经纪有限公司向原告韩玉根还款，还款金额相应冲抵被告山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司欠被告刘立文、孟玉红、济宁山海鑫房产经纪有限公司的债务。七、被告山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司抵偿给原告韩玉根的以上房产，过户、确权所产生的费用按国家相关规定各自承担。八、被告山东火炬房地产开发集团有限公司、山东火炬置业有限公司承担原告其他费用191000元，在2016年7月30日前支付给原告韩玉根。”。
因被执行人未履行调解书义务，韩玉根向本院申请强制执行，执行案号为（2017）鲁0811执798号。经向济南市不动产登记中心查询，被执行人调解书中拟抵偿债务的房产或抵押或被其他法院查封，双方无法办理确权手续。被执行人名下尚有济南火炬东第小区25-101、25-102、41-101、41-102房产未办理网签备案或抵押。本院于2017年9月4日作出（2017）鲁0811执798号之五执行裁定书，查封了上述四套房产，现该四套房产截止到本院委托评估时仍未上房居住。
本院认为，案外人异议的两套房产仍登记在被执行人山东火炬置业有限公司名下，物权属于被执行人山东火炬置业有限公司所有，本院查封并无不当。本案的焦点问题是案外人对案涉房产享有的实体权利能否阻却执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。本案的执行为金钱债权的执行，异议人与被执行人开发商企业签订两套商品房买卖合同，不符合上述规定第二十九条第二项的情形。因异议人未提交在法院查封之前占有该不动产的相关证明，亦不符合上述规定第二十八条第二项的情形。综上，异议人的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人ＸＸ的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张凌云
审判员 周新宇
审判员 宋 连
二〇一八年六月二十五日
书记员 曹 阳