北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第01283号
上诉人（原审被告）北京金源泉东北酒楼，住所地北京市朝阳区十八里店乡周庄路口。
法定代表人赵亚斌，总经理。
委托代理人郭洪亮，北京市郦阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京欣和投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区五里桥一街一号院十三号楼一至四层。
法定代表人李建军，总经理。
委托代理人于向东，北京市华博金隆律师事务所律师。
上诉人北京金源泉东北酒楼因返还原物纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第10267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京欣和投资管理有限公司（以下简称：欣和公司）在原审法院诉称：2010年6月1日，双方当事人签订了《房屋租赁合同》，约定由北京金源泉东北酒楼（以下简称：金源泉酒楼）承租欣和公司位于北京市朝阳区十八里店乡周庄村供销社周庄商店房屋（下称诉争房屋），租期为2010年6月1日至2013年5月31日，租金每年32万元。之前双方就该房屋就签订过房屋租赁合同，该房屋早已交付金源泉酒楼使用。在双方约定的上述租赁期限届满后，经欣和公司多次书面通知金源泉酒楼腾退房屋，金源泉酒楼至今仍拒绝腾退，给欣和公司带来了巨大的经济损失。欣和公司系诉争房屋的合法拥有者，在双方租赁合同到期的情况下，欣和公司有权要求金源泉酒楼腾退诉争房屋，金源泉酒楼也有义务按照合同约定将房屋返还给欣和公司。故诉至法院，请求判令金源泉酒楼腾退并返还诉争房屋并支付2013年6月1日至2014年1月12日（起诉之日）的房屋使用费197187元。
金源泉酒楼在原审法院辩称：不同意欣和公司第一项诉讼请求，第二项诉讼请求中的租金可以支付，但只是基于双方之间的合同关系支付，我方并非恶意拖欠租金，而是欣和公司拒收。我方接收诉争房屋后进行了改建、扩建，欣和公司现在不具备物权所有权人的请求权，对于欣和公司提起返还原物之诉的主体资格不认可。双方的租赁关系已经持续了十余年，具有连贯性。虽然双方合同期限已至，但仍处于不定期租赁关系之中，我方已对租赁房屋投入了巨额资金，欣和公司在没有任何有效事由情况下，无权要求我方无偿撤离，应当继续履行合同。
原审法院经审理查明：2002年3月6日，许立志作为北京关东汉餐饮有限公司（乙方）法人代表与北京市舟山仔海鲜楼（下称海鲜楼）（甲方）签订《转让合同》一份，约定甲方以41.5万元的价格将海鲜楼转让给乙方，并配合乙方与经营地房屋出租单位将房屋租赁合同变更。2002年3月15日，北京关东汉餐饮有限公司（承租方）与北京市朝阳区供销合作社（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定将出租方所有的海鲜楼经营地即诉争房屋出租给承租方，合同期限为5年，自2002年3月15日至2007年3月14日，租金每年20万元。2002年3月至4月期间，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，海鲜楼更名为北京金源泉东北酒楼（即原审被告现在名称）。2007年4月11日，就诉争房屋，北京市朝阳区供销合作社与金源泉酒楼签订《房屋租赁合同》，租赁期限为3年，自2007年6月1日起至2010年5月31日止。2010年6月1日，就诉争房屋，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为3年，自2010年6月1日至2013年5月31日，每年租金32万元。2013年1月1日，双方签订《补充协议》，约定将原《房屋租赁合同》及《补充协议》的出租方变更为欣和公司，双方的权利、义务不变，其他事项仍按原合同执行。同日，欣和公司亦在该《补充协议》出租方处签章确认。
2013年4月9日，欣和公司向金源泉酒楼发送《通知》，载有：诉争房屋属于十八里店乡重点村腾退改造范围，急需拆除，请接到通知后尽快安排外租商户的清退工作等，做好拆迁腾退的各项准备。2013年9月3日，欣和公司再次向金源泉酒楼发送《通知》，载有：双方于2010年5月30日签订的《房屋租赁合同》已经到期，公司决定不再续签合同，请接到通知后补齐2013年6月1日至交房日期的使用费、安排租户清退、交还房屋、场地等。2013年11月13日，欣和公司又一次向金源泉酒楼发送通知，告知其租赁合同已到期，敦促金源泉酒楼补交房屋使用费、腾退房屋等。现诉争房屋仍由金源泉酒楼使用。
另查，双方于2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》第六条“室内装修和改造”第二款约定有：“本合同履行期限届满或由于任何一方的原因造成本合同提前解除或不能履行，乙方所租房屋内的所有装修、改造均无偿归甲方所有，乙方不得用装修改造来抵偿租金或要求甲方补偿，并不得自行拆除该装修、改造设施，如因此给甲方造成损失，乙方负赔偿责任。”，该合同第八条“乙方权利义务”第六款约定有：“在租期届满前按本合同的规定办理续租手续，未办理续租的，在租期届满时及时搬离该房屋，并按入住日期前的原状（正常磨损除外）或乙方进行装修改造后的状态交还甲方，乙方购置的不可移动的物品由甲方处理，可移动的物品由乙方处理。”
原审审理过程中（法庭辩论终结后），金源泉酒楼向法院提出中止审理的申请，并以租赁合同纠纷为由将欣和公司诉至法院，要求欣和公司继续履行合同，朝阳区人民法院作出的（2014）朝民初字第24099号民事判决书判决驳回了其诉讼请求。后金源泉酒楼不服该判决并上诉至北京市第三中级人民法院，二审法院与本院查明的事实一致，并以（2014）三中民终字第11322号民事判决书维持了一审判决。
原审庭审中，金源泉酒楼提交上述《转让合同》、三份《房屋租赁合同》、《补充协议》、保证金《收据》及名称变更手续等，欲证明双方之间的房屋租赁关系持续多年、金源泉酒楼已于2007年8月9日向欣和公司支付房屋租赁保证金5万元并从未拖欠租金、金源泉酒楼承租房屋后进行了大量的资金投入。欣和公司对上述证据的真实性予以认可。金源泉酒楼提交2013年4月9日欣和公司发送的《通知》及在本案中收到的两份《通知》、2013年7月或8月许立志与欣和公司工作人员谈话录音，欲证明欣和公司要求解除合同并非因为合同到期，而是因为利益问题，欣和公司在2013年1月时还同意继续履行合同。欣和公司对《通知》的真实性予以认可，但不认可上述证据的证明目的。欣和公司称金源泉酒楼租金交至2013年5月31日，金源泉酒楼对此不持异议，称租赁期限内不拖欠租金。欣和公司主张金源泉酒楼应参照双方最后一份合同中约定的租金标准支付2013年6月1日至起诉之日的房屋使用费。
原审法院认定上述事实的证据有：《房屋租赁合同》、《补充协议》、《企业名称变更预先核准通知书》、《变更证明》、《收据》、《通知》、（2014）朝民初字第24099号民事判决书、（2014）三中民终字第11322号民事判决书等相关书证、当事人提交的上述证据、当庭陈述及庭审笔录等在案佐证。
原审法院判决认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方当事人就诉争房屋签订的三份《房屋租赁合同》均明确约定有租赁期限，双方在最后一份租赁合同即2010年6月1日《房屋租赁合同》中明确约定有金源泉酒楼在租期届满时应及时搬离诉争房屋、所租房屋内的装修及改造均无偿归欣和公司所有，该合同于2013年5月31日到期后，欣和公司已数次用发送《通知》的方式明确向金源泉酒楼表示不再续签合同，金源泉酒楼理应及时向欣和公司返还诉争房屋，关于欣和公司要求金源泉酒楼腾退并返还诉争房屋的诉讼请求，法院应予支持。金源泉酒楼以双方系不定期租赁抗辩无事实及法律依据，法院不予采信。双方均确认金源泉酒楼已将租金交至2013年5月31日，此后，金源泉酒楼一直无偿占有、使用诉争房屋，关于欣和公司要求金源泉酒楼参照双方约定的租金标准支付至起诉之日房屋使用费197187元的诉讼请求，法院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百三十五条之规定，判决：1.北京金源泉东北酒楼于判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区十八里店乡周庄村供销社周庄商店房屋腾空并返还给北京欣和投资管理有限公司；2.北京金源泉东北酒楼于判决生效之日起十五日内向北京欣和投资管理有限公司支付房屋使用费十九万七千一百八十七元。
金源泉酒楼不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，发回原审重审或依法改判驳回欣和公司的诉讼请求。案件受理费由欣和公司负担。上诉理由是：本案法律关系为物权纠纷，而原审判决处理了双方合同约定的事务，与物权法相关规定相悖。欣和公司仅取得合同之权利义务，并不是物之所有权人，更不是对物的直接或间接占有人，其并不能对金源泉酒楼提出返还原物。综上，欣和公司基于合同主张权利，应当另行提出合同纠纷之诉，对于两种法律关系通过一个判决一并解决，违反了法律规定的原则。欣和公司无权要求金源泉酒楼返还原物。
欣和公司辩称：同意原审判决，不同意金源泉酒楼的上诉请求，请二审法院依法予以驳回。
本院经审理查明：金源泉酒楼认为原审在查明部分中用使用费表述有关事实错误，应以租赁费表述。双方当事人对原审法院认定的事实无争议，且本院查明事实与原审法院认定事实相同，故本院对原审法院认定事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：依据现有证据证明双方租赁期间已经届满，金源泉酒楼要求继续履行合同的主张，已经此前生效判决驳回，故金源泉酒楼作为承租人应当依据约定返还租赁物，原审就此节处理正确。关于涉案房屋的使用费，金源泉酒楼于2013年5月31日后，一直无偿占有、使用诉争房屋，故欣和公司要求参照双方约定的租金标准支付自2013年6月1日起至起诉之日止的房屋使用费197187元的诉讼请求，本院应予支持。在租赁合同届满后，关于腾退租赁物、给付租金或支付延期使用租赁物使用费等事宜，属同一事实项下应予处理的内容，金源泉酒楼以法律关系不同为由提出的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由北京金源泉东北酒楼负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费70元，由北京金源泉东北酒楼负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张明
代理审判员 楚静
代理审判员 张羽
二〇一五年三月十九日
书 记 员 田晔