云南省景东彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）景民初字第468号原告白兆辉，男，彝族，生于1967年4月21日，高中文化，个体工商户，住景东彝族自治县。原告杨学娣，女，彝族，生于1968年6月16日，初中文化，住景东彝族自治县。二原告的委托代理人李明强，云南红核律师事务所律师，特别授权代理。被告张春羽，男，汉族，生于1972年4月5日，高中文化，个体工商户，住景东彝族自治县。委托代理人张斌，男，汉族，生于1949年8月8日，住景东彝族自治县。系张春羽父亲，特别授权代理。委托代理人邱会玉，景东玉屏法律服务所法律工作者，一般授权代理。原告白兆辉诉被告张春羽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法适用简易程序于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告白兆辉及其委托代理人李明强、被告张春羽及其委托代理人张斌、邱会玉到庭参加诉讼。原告杨学娣未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白兆辉、杨学娣诉称：原、被告于2008年7月18日签订房屋租赁合同，约定：由原告将属于自己所有的坐落于景东县新城区28米街的房屋及房屋内的KTV电器设施出租给被告经营，租期10年，年租金28.8万元，于每年的8月30日一次付清每年度的租金；若被告不按时缴纳租金，每日应向原告承担千分之五的违约金。合同签订后，在履行过程中发生纠纷，被告向景东县人民法院起诉，后又上诉，普洱市中级人民法院以（2015）普中民终字第85号民事判决书结案，判决最终确定：双方的租赁合同继续履行；由原告修复渗水的两间房屋、会议室吊顶，并消除渗水隐患；由原告赔偿被告损失3万元，并承担一、二审案件受理费1.5万元。双方的纠纷结案后，被告却不履行缴纳2015年度租金的义务，原告于2015年4月28日书面通知被告缴纳租金，但被告拒绝履行。为此诉请法院判决被告在扣除原告应支付被告的3万元赔偿款和1.5万元的案件受理费后支付原告租金24.3万元，并按合同约定支付从2014年9月1日至2015年4月30日的违约金34.56万元。被告张春羽辩称：被告未支付房租是因为原告出租的房屋屋顶多处漏水，会议室顶棚脱落，原告侵占停车场等，被告多次催促原告修复，但时至今日原告拖延不予修复。被告起诉后，法院判决原告履行修复义务，但原告仍不履行法院判决。被告针对原告不予修复给被告造成100多万元的损失及要求解除房屋租赁合同再次起诉原告，2015年4月被告才领到终审判决，原告起诉被告不按约定支付租金及违约，纯属无稽之谈。原告作为出租人应当确保出租房屋的正常使用，出现质量问题应予以修复，但原告不履行义务，才导致被告无法正常经营，连年亏损，使被告日常开支都难以为继。综上所述，被告未按约定支付租金是原告不履行出租人义务所致，如要被告支付租金，原告必须修复漏水房屋、会议室顶棚，拆除违建停车场，并赔偿给被告造成的损失，否则被告不同意支付租金。综合原、被告的诉辩主张，双方当事人对被告是否构成违约及被告的房屋租金是否应当支付存在争议。针对以上争议，原告白兆辉、杨学娣向本院提交如下证据：A1、原、被告双方签订的租赁经营合同一份，证明原告将产权属于自己的房屋出租给被告使用，租赁期限10年，年租金28.8万元，每年的8月30日前支付租金，如不按时缴纳，应承担租金每日千分之五的违约金；A2、景东彝族自治县人民法院作出的（2014）景民初字第388号民事判决书一份，普洱市中级人民法院作出的（2015）普中民终字第85号民事判决书一份，证明原告的诉讼主体已经法院生效判决确认适格，双方签订的租赁经营合同合法有效，双方应当履行，被告认为原告未履行生效判决，可自行履行，费用原告承担，或申请法院执行生效判决；A3、原告修复漏水房屋产生的领条及费用单据共3三份，照片5张，证明原告已履行法院生效判决，对漏水房屋已作修缮。经质证，被告对证据A1、A2的三性无异议，但认为两份证据不能证明原告的主张，对证据A3中的领条不予认可，对发票及照片的真实性无异议，但认为都不能证明原告已履行修复房屋的义务，因房屋至今仍然在漏水。被告张春羽向本院提交如下证据：B1、普洱市中级人民法院的（2012）普中民终字第367号和（2015）普中民终字第85号民事判决书各一份，景东县人民法院的执行案件立案通知书一份，证明2015年的判决确认原告对出租房屋有修缮义务，并应赔偿被告损失3万元及支付相应的案件受理费1.5万元，被告申请执行2012年的判决，但最终没有执行，房屋是由被告自己修缮的。B2、照片6张，证明酒店房屋一直在漏水，原告未修复，会议室吊顶至今仍然塌陷，原告私自占用停车场等违约情况。经质证，原告对两份判决书和执行通知书都无异议，只对会议室的2张现场照片予以认可，对其余4张照片不予认可。本院认为，证据A1、A2、B1来源、形式合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以采信；证据A3不能证明原告主张，本院不予采信，证据B2中原告予以认可的会议室现场照片两张本院予以采信，其余照片不能证明被告主张，本院不予采信。根据庭审、举证、质证和认证，本院确认本案如下法律事实：原告白兆辉、杨学娣与被告张春羽经协商后，双方于2008年7月18日签订租赁经营合同，合同主要约定：二原告将属于自己所有的坐落于景东彝族自治县锦屏镇瑞屏路33号的A楼和C楼的2至5层原告经营的云海大酒店的房间及KTV设备出租给被告经营，酒店的停车场供被告使用；租赁期限10年，从2008年9月30日至2018年9月30日止；年租金28.8万元，于每年的8月30日前一次性付清下年度租金，如不按时支付，被告应按租金的日千分之五计算支付罚息；房屋自然陈旧及维修义务由原告方承担，被告使用面积由被告自行维修。被告承租后将房屋进行了装修，做客房、KTV、餐厅经营使用，并将自己经营的酒店取名为“翡翠明珠大酒店”。2011年，在经营过程中，因酒店房屋漏水及水管破裂等原因，双方发生纠纷，被告向法院提起诉讼，经法院判决，原告应履行修复漏水房屋及支付被告损失的义务。后仍因房屋漏水及会议室顶板垮塌，双方再次发生纠纷，2014年5月21日，被告再次向景东彝族自治县人民法院法院起诉，因不服一审判决上诉。2015年3月19日普洱市中级人民法院作出（2015）普中民终字第85号民事判决书，判决：原、被告双方签订的房屋租赁经营合同继续履行；原告将酒店渗水的两间房屋、会议室吊顶进行修复，并将渗水隐患消除，如原告不修复，由被告修复，费用由原告承担；原告赔偿被告损失3万元。原告承担一审、二审的案件受理费共1.5万元。该判决现已生效，原告未履行，被告也未向法院申请执行。因双方发生纠纷，被告一直未支付原告本应于2014年8月30日前支付的2014年至2015年度租金28.8万元。本院认为，原、被告双方签订的“租赁经营合同”已经两次法院生效判决确认合法、有效，原、被告双方都应当按合同约定履行各自的合同义务。现被告未支付2014年8月30日前应付的租金28.8万元，其原因是因为被告于2014年5月21日向法院提起诉讼，要求法院解除原、被告双方签订的租赁经营合同和由原告赔偿被告因房屋漏水、占用停车场等造成的损失。法院于2015年3月29日针对该案作出终审判决，根据法院的生效判决，原告对酒店渗水房屋和坍塌的会议室吊顶有维修义务，并应对被告进行3万元的损失赔偿，但原告至今未完全履行法院判决确定的义务。根据判决确认，房屋渗水及会议室吊顶坍塌是在被告2014年5月21日起诉前就存在的问题，所以被告可以行使不安抗辩权，在法院判决之前有权中止给付租金。故对原告以被告违约为由，要求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。支付房租是被告应履行的合同义务，故原告要求被告支付2014年至2015年度租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。现原告自愿要求扣除原告应赔偿被告的3万元和应承担的案件受理费1.5万元后，再由被告支付租金24.3万元，该意见未违反法律规定，本院予以采纳。根据普洱市中级人民法院作出的（2015）普中民终字第85号已生效民事判决书确认，原告对渗水房屋及会议室有修复义务，现被告以原告未履行法院判决确定的义务为由拒绝支付租金，根据（2015）普中民终字第85号民事判决书确认，渗水房屋和会议室吊顶也可由被告自行修复，费用由原告承担。现原告没有自动履行生效判决，所以被告应及时向法院申请执行上述生效判决，如房屋系被告修复，发生的相关费用在执行程序可以在被告应付的租金中另行抵扣。本院对被告以原告未自动履行法院生效判决而拒绝支付租金的辩解意见不予采纳，但本院可确定合理的租金给付期限，以便被告申请执行上述生效判决，尽快对房屋进行维修，以利于双方合同的履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告张春羽在本判决生效之日起三十日内给付原告白兆辉、杨学娣租金24.3万元；二、驳回原告白兆辉、杨学娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9680元，减半收取4840元，由原告白兆辉、杨学娣承担2420元，由被告张春羽承担2420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于普洱市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员 陶 懿二〇一五年七月十四日书记员 李佳玲