江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4505号
上诉人(原审被告)南京合兴包装印刷有限公司，住所地南京市溧水区经济开发区晨光大道5号。
法定代表人郑恺靖，该公司董事长。
委托代理人刘青梅，南京市溧水区公正法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)南京前程通风设备制造有限公司，住所地南京市溧水区经济开发区晨光大道5号。
法定代表人王林贵，该公司董事长。
委托代理人王正顺，江苏方胜律师事务所律师。
上诉人南京合兴包装印刷有限公司(以下简称合兴公司)因与被上诉人南京前程通风设备制造有限公司(以下简称前程公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2016）苏0117民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
前程公司原审诉称，2015年2月28日，前程公司、合兴公司签订《房屋租赁合同书》、《仓储场地租赁合同书》各一份，合同约定前程公司将自有的厂房租赁给合兴公司，租期为一年，租金分别为200万元、86万元。租赁过程中，合兴公司因自身原因提出终止合同，双方经协商于2015年9月22日签订《房屋退租维修协议》一份，约定：合兴公司在2015年9月30日前全部搬清，如不能搬清，逾期时间一天按两天计算租金，租金按原租赁合同价执行。现早过了双方约定的期限，合兴公司仍未搬清，占用前程公司的场地，前程公司多次与合兴公司协商，合兴公司因自身原因仍不能履行合同义务。为此，前程公司诉至法院，请求判令合兴公司支付租金180万元（从2015年9月30日计至2016年2月29日，按22580.81平方米计算租金）。
合兴公司原审辩称:一、前程公司的租金计算方法是错误的，目前合兴公司欠前程公司租金是41万元，该41万元包括租金和退租后的维修费；二、双方原来的租赁协议到2015年9月22日已全部终止，前程公司计算的租金是违约金，但是合兴公司没有违约，相反前程公司至今没有按约将厂房维修好。
原审法院经审理查明，2015年2月28日，作为甲方的前程公司与作为乙方的合兴公司签订《房屋租赁合同书》、《仓储（场地）租赁合同书》各一份，由前程公司将自有的厂房、办公楼、场地出租给合兴公司，起租时间从2015年3月1日起至2016年3月1日止，租金分别为200万元、86万元。双方还对租赁费用及支付方式、各自的权利义务等作了约定。
2015年9月22日，作为甲方的合兴公司与作为乙方的前程公司签订《房屋退租维修协议》一份，其中约定：甲方支付维修费用48万元及一个月房租238300元作为完全终止双方《房屋租赁合同书》的补偿；甲方必须将3栋厂房的所有设施及货物在2015年9月30日前全部搬清，如不能搬清，逾期时间一天按两天计算租金，租金按原租赁合同价执行。后前程公司认为合兴公司未按约履行搬迁义务，与合兴公司协商未果，诉至原审法院。
原审法院另查明，案涉租赁房屋位于溧水区永阳镇晨光大道5号，共8幢房屋，其中第1幢、第2幢为办公楼，第3幢-第6幢为厂房，第7幢、第8幢为宿舍，建筑面积分别为：1793.33平方米、1580.31平方米、5503.92平方米、5503.92平方米、5503.92平方米、5503.92平方米、2244.37平方米、2244.37平方米。
2015年9月22日，前程公司与合兴公司就第1幢、第3幢重新签订了租赁协议。前程公司在本案中主张的租金仅是合兴公司未按约搬清退租的六幢房屋而产生的租金，不含合兴公司还应给付的其他费用。合兴公司所称的尚欠租金41万元是指合兴公司在《房屋退租维修协议》中约定的应给付的718300元及仍在租赁的两幢房屋的租金，尚有41万元未付。
原审法院再查明，第4幢为合兴公司的生产车间，生产线的搬迁时间为2016年3月中旬；截止到2016年3月21日，尚有锅炉房没有拆除，一些纸板等杂物没有清理。合兴公司搬移物品后，双方未办理交接手续。
原审审理中，合兴公司陈述，对没有搬清的物品（含锅炉房），是遗弃物，由前程公司处理；如果法院确认合兴公司违约，请求对违约金进行调整。
原审法院认为，前程公司、合兴公司签订的租赁合同、退租协议等均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因双方在《房屋退租维修协议》中明确约定“甲方（合兴公司）必须将3栋厂房的所有设施及货物在2015年9月30日前全部搬清，如不能搬清，逾期时间一天按两天计算租金，租金按原租赁合同价执行”，但合兴公司直到2016年3月中旬才搬清厂房内的设施及货物，故前程公司主张租金的截止日为2016年2月29日并无不妥，但起始时间应为2015年10月1日；同时，原审法院认定，该约定系对合兴公司如果违约而产生的损失赔偿额的计算方法，而非如前程公司所称的是对租金的约定，按照该计算方法得出的数额为180万元【286万元÷29878.06平安米（第1-8幢的房屋面积之和）÷365天×22580.81平方米（第2、4-8幢房屋面积之和）×152天×2，去掉了零头】，明显高于前程公司的实际损失90万元（2015年10月1日至2016年2月29日期间正常应向前程公司支付的租金）。为解决双方争议，减少讼累，原审法院结合案件事实（合兴公司实际搬迁时间等情况），对损失调整为117万元。综上，就因退租导致的纠纷，合兴公司还应向前程公司赔偿损失计117万元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决:一、合兴公司自判决生效之日起十五日内向前程公司赔偿损失计117万元。二、驳回前程公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审案件受理费21000元，财产保全费5000元，合计26000元，由前程公司负担7000元，由合兴公司负担19000元。
合兴公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，改判其不承担赔偿责任；二、本案一、二诉讼费用由前程公司承担。具体理由如下：一、原审法院认定事实不清，判决其赔偿损失没有依据，其从2006年就承租前程公司厂房、仓储场地进行生产经营，共付租金2000万余元，2015年因其效益不佳等原因，双方协商在其多支付2个月租金及部分维修费的情况下终止合同，多年来，其将厂房等维修业务交给前程公司，其费用共计956600元，而前程公司并未及时维修，且在维修期间致其产品损坏使其遭受损失。二、前程公司没有证据证明其没有及时搬清货物，即使有少量的物品，也属于杂物，不影响前程公司对厂房的利用、出租，而前程公司故意不利用、出租扩大损失，故产生的损失其不应当承担。三、双方终止合同后，其从维修费、租金中已补偿了前程公司100多万元，即使前程公司半年不出租也没有损失。另有，其放置杂物的一栋厂房，面积为5503平方米，一审按总面积计算赔偿117万显失公平。
前程公司二审辩称:一、原审损失计算依据为双方签订的房屋退租维修协议，根据合兴公司未退租的房屋计算损失的，公平合理，合兴公司认为提前终止合同而多支付的维修费、租金与本案无关。至于其产品受到损害，上诉人原审未提起反诉，或其应另行主张。二、根据协议，合兴公司应于2015年9月30日前搬出，而至2016年3月，合兴公司的机械设备仍未搬走，故合兴公司应承担相应的赔偿责任。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方对原审查明的事实均无异议，亦未提交新的证据材料，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，合兴公司与前程公司签订的《房屋退租维修协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。依据前程公司原审中提交的涉案厂房现场相关照片、合兴公司原审代理人黄德青的谈话笔录、原审法院的现场勘验、调查笔录等相关证据材料，原审法院认定合兴公司于2016年3月中旬搬清厂房内的设施及货物，有相关的证据予以证实。根据双方协议约定，合兴公司应在2015年9月30前，将涉案3栋厂房的所有设施及货物全部搬清，合兴公司因未按约定全部搬清，导致前程公司房屋使用费收益损失为90万元，在此情况下，原审法院根据法律规定将违约金调整降低为117万元并无不当。关于合兴公司多支付前程公司部分维修费及租金，为双方协商后约定的协议内容，其不能做为合兴公司拒绝承担延迟交房产生违约责任的理由。关于合兴公司提出因对方维修给其造成的产品损失，属于另一法律关系，本案不予理涉。综上，上诉人提起的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律、判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26000元，由上诉人南京合包装印刷有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年七月十二日
书 记 员 王 慧