贵州省贵阳市云岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0103民初5943号
原告：申某1，女，2008年12月11日生，汉族，住本市云岩区。
法定代理人：申某2，男，1975年5月4日生，汉族，住址同上，系原告之父。
委托诉讼代理人：罗璇琳璐，贵州朝华明鑫律师事务所律师。
被告：贵阳创元房地产开发有限公司，住所地本市云岩区省府西路峰会国际23层3号。
法定代表人：吴忠友职务：董事长
委托诉讼代理人：贾倞，贵州黔坤律师事务所律师。
被告：武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司，住所地贵阳市经济技术开发区洛解村长江路。
法定代表人：何曙华，职务：负责人
委托代理人：吴品，该公司员工。
原告申某1诉被告贵阳创元房地产开发有限公司、武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告申某1的法定代理人申某2及其委托诉讼代理人罗璇琳璐，被告贵阳创元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人贾倞，武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司的委托诉讼代理人吴品到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年8月30日，原告购买了贵阳创元房地产开发有限公司销售的位于本市云岩区××路××·××广场××（××）××号房屋（对外宣传万科公园××号），双方签订编号为GYWH-
GC-Q0015《商品房买卖合同》，该合同预售登记号为Y14067407，原告按照合同约定支付房屋价款，《合同》第十一条约定被告创元房地产开发有限公司应在2015年9月30日前向原告交付商品房，该商品房交付时应当符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，该商品房为住宅的，出卖人还应该提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及《住宅工程分户验收表》。合同第十二条约定上水、下水；交付时达到使用条件；供电；交付时达到使用条件；合同附件约定武汉市万科物业有限公司贵阳分公司是该商品房项目的前期物业管理公司。2015年9月28日被告贵阳创元房地产开发有限公司通知原告于2015年9月30日收房，并告知原告商品房由武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司向原告交付，该物业公司要求原告支付一年物业费4583.04元才能进行收房手续，原告被迫交纳物业管理费，而后被告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司向原告提供一份《住宅质量保证书》、《住房使用说明书》的合订册。该合订册注明竣工验收时间为2015年9月10日，被告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司明确告知原告，该房屋已经达到交房标准。但在原告收房后才知道，北京路170号劲嘉.黔灵广场一期的工程竣工备案文件是2016年6月30日向住建部门送交，2016年贵阳市云岩住建局的竣工验收备案管理机构同意该项目的一期地上35层和地下4层；水和电未达到交付标准，原告使用的水电均为施工临时用电和用水；绿化面积未达到规划标准。被告贵阳创元房地产开发有限公司至今未向原告提供该商品房交付时应当符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、该商品房面积实测技术报告书、《住宅工程分户验收表》和真实的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，以及水、电接通的有关手续。截止到原告起诉之日，被告创元房开仍未达到《合同》及国家强制交付标准，属逾期交房。根据合同第十三条逾期交房责任，约定逾期超过60日按全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。因合同约定的逾期交房违约金过低，不足以弥补原告的损失，故原告要求对该逾期交房违约金调高。被告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司在明知该商品房未达到交付标准的情况下协助被告贵阳创元房地产开发有限公司对原告进行欺诈性的交房，且提供的竣工验收时间文件为伪造文件，被告万科物业公司对于被告创元房开公司的逾期交房责任应承担连带责任。合同附件十的物业服务约定由被告贵阳创元房地产开发有限公司的交付通知书确定的交付时间起原告交纳物业管理费，物业服务费交纳是按季度交纳，每季度的首月15日前交纳，逾期按千分之一支付违约金。但被告万科物业公司在明知诉争房屋所在项目未达到竣工验收标准，水电未通配套设施还在施工等不具备收取物业管理的条件下，隐瞒上述客观事实，并利用交付商品房的绝对强势违反合同约定强行收取一年物业费，且行为已构成严重违约，应承担违约责任。但由于该合同只约定原告逾期支付物业管理费用的违约责任，未约定被告的违约责任，基于公平原则和格式合同对于原告的不公平，被告万科物业公司具有欺诈和强迫收取原告物业管理费的情形，被告万科物业应就该行为除退还原告已交的全部物业管理费用外还应承担与原告逾期交纳物业费的同等违约责任。同时，根据合同约定房屋的交付方应为被告创元房开公司，但其在未经原告同意的情况下却将该义务转移至被告万科物业公司，并在房屋未达到交付条件下，与被告万科物业公司共同欺骗原告收房并收取不该收取的物业管理费用，据此应对返还原告全部物业管理费及违约金承担连带责任。故原告起诉至法院，请求判令：1、请求判决认定被告贵阳创元房地产开发有限公司交付给原告的位于本市云岩区××路××·××广场（××）××单元××号房屋未达到交房标准；2、请求判决被告贵阳创元房地产开发有限公司向原告支付违约交付金191347元（按总价款1417391元的每日万分之二计算，从2015年10月1日计算至2017年8月6日），剩余违约金按该购房款1417391元的每日万分之二计算，直至被告按照合同约定达到该商品房交付标准为止；3、请求判决认定被告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司应在北京路170号劲嘉·黔灵广场（A）2单元20层1号房屋达到交房标准后才能收取物业管理费；4、请求判决被告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司向原告返还10583.04元物业管理费，以及违约金暂计5124元（按每日千分之一计算，其中物业管理费4583.04元的违约金，暂从2015年10月1日至2017年8月6日；物业管理费3000元的违约金，暂从2016年6月22日计算至2017年8月6日；物业管理费3000元的违约金，暂从2016年11月12日计算至2017年8月6日），剩余违约金额按每日千分之一计算直至被告向原告返还全部物业费之日止；5、请求依法判决被告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司对第二项诉讼请求承担连带责任；6、请求判决被告贵阳创元房地产开发有限公司对第四项诉讼请求承担连带责任；7、两被告承担本案诉讼费用。
被告贵阳创元房地产开发有限公司辩称：请求驳回原告的诉请，我方所交付使用的商品房并未违反合同约定，原告亦是在合同约定的时间内收取房屋，没有实际损失，我方不应承担违约责任，至于原告所诉我方违反合同第十一条、十二条的交付条件约定，第十一条约定交房时具备建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，我方交房时均符合该条件，因为现在实行房屋综合验收，我方已经于2015年9月30日将《建筑工程竣工验收报告》提交贵阳市云岩区建设局工程竣工验收备案办公室；第十二条所约定的供水、供电等设施也均达到使用条件，原告所称供电系临时用电的原因系供电局根据《贵州省新建住宅供配店设施维护管理办法》要求每平方米加收150元配套费用，我方无法接受该条件，故一直未办理正常用电手续，但该楼盘均正常通电，达到使用条件，故不存在违约情形。请求驳回原告对我方诉请。
被告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司辩称：我方仅是按照合同约定办理交房手续，也正常提供了物业服务，不存在违规或违反约定情形，请求驳回原告对我方诉请。
经审理查明：2014年8月30日，原告与被告贵阳创元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告贵阳创元房地产开发有限公司开发的位于本市云岩区××路××·××广场××（××）××号房屋（建筑面积136.4平方米），房屋总价款1417391元，合同第十一条载明“（一）、出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”、第十二条载明“（一）、城市基础设施：1、上水、下水；交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖（未作约定）；4、燃气：2015年9月30日达到燃气管道及设备安装完毕，待燃气公司调试完毕后由燃气公司确定点火时间…如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（3）种方式处理：（3）以上设施中第1、2、5、6、7项未达到使用条件或约定要求的，出卖人负责保修，不影响房屋交付，修复间买受人不能正常使用房屋的，则出卖人补偿不能使用期间的租金（按照当地指导租金标准计算）…”、第十三条“逾期交房责任：（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”，合同附件约定武汉市万科物业有限公司贵阳分公司是该商品房项目的前期物业管理公司。
合同签订后，原告按合同约定支付了购房款1417391元，2015年9月28日被告贵阳创元房地产开发有限公司通知原告于2015年9月30日收房，被告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司向原告提供一份《住宅质量保证书》、《住房使用说明书》，于2015年9月30日向原告履行了交房义务，并收取原告一年物业管理费4583.04元，2016年6月21日被告武汉市万科物业服务有限公司收取原告预付物业费3000元，2016年11月11日被告武汉市万科物业服务有限公司收取原告物业费3000元。房屋交付使用后，原告因对交付使用房屋存在疑问，向多个部门反映该房屋问题。
本案诉争房屋的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》上载明“该工程竣工验收备案文件于2016年6月30日收讫，经验证文件齐全”、“项目名称：劲嘉·黔灵广场一期A栋（不含地下层），建设规模：35743.65，地上35层，同意备案”并加盖贵阳市云岩区建设局工程竣工验收备案办公室公章。
2017年3月14日，贵阳市供电局城北分局出具情况说明“《贵州省新建住宅供配电设施建设维护管理办法》于2014年3月1日起执行，创元房开开发的劲嘉黔灵广场项目属于配套费政策执行范围。按照办法规定：开发建设单位应当按照《建设工程规划许可证》所核定的建筑面积，根据建设协议约定，按照新建住宅区开发进度，分期分批向供电企业支付供配电设施建设费用，配套费用收取金额我局目前按市政府专题会议纪要（筑府专议〔2016〕502号）执行，最高每平方米不超过100元。贵阳创元房地产开发公司开发2014年8月在我局报劲嘉黔灵广场项目正式用电，该项目总体用电规划及接入系统设计评审通过后，2015年6月11日我局向创元房开下达了设计评查意见函，之后创元房开到我局配套办开展了关于省政府第150号令的相关业务咨询。2016年5月创元房开在对项目的外线施工过程中，向我局提出施工困难，申请变更电源点的诉求，经会商，我局同意变更电源点，以会议纪要的方式另行答复了电源点。我局配套办及时组织相关人员对其施工设计进行审查，但评审未通过，需修编后重新报审，创元房开迄今为止仍未提交修编后的设计进行评审，导致该项目后续工作无法开展。2017年1月3日我局再次收到创元房开用电申请，1月12日创元房开提交报装相关资料。经现场勘查，我局于1月25日答复了供电方案，同时多次要求创元房开立即与我局配套办对接共同协商供配电设施建设事宜，均被告知配套建设费用问题仍需请示领导。目前创元房开采用施工用电代替正式用电对小区供电的违章行为，我局高压检查班已于2016年6月29日对其下达了安全隐患通知书，2017年1月4日再次下达了《用电检查结果通知书》，告知其违章行为，但创元房开至今未与我局联系”。
2017年3月10日，贵阳市规划监察支队出具《监察意见书》载明“贵阳创元房地产开发有限公司：近期，我支队接群众举报，你公司在北京路170号修建的黔灵·劲嘉广场项目未按规划审批方案中确定的绿化方案进行绿化建设。经核实，群众反映情况属实，现依据规划审批方案，提出如下监察意见：请你公司按规划审批方案立即对项目进行绿化建设，并达到规划规定的指标要求”；2017年7月27日，贵阳市规划监察支队出具《建设工程规划监察意见书》载明“我支队按群众投诉，反映你公司云岩区开发建设的黔灵广场项目未按规划审批内容实施绿化建设。经核实，黔灵广场项目绿化率为25%，项目现状未按规划要求实施绿化建设。为此，我支队于3月10日向你公司下达了《监察意见书》，要求你公司立即按规划审批方案实施绿化建设，但至今绿化建设未达到规划审批要求。对此，我支队再次书面责成拟公司在30日内按规划审批要求完成绿化建设，逾期我支队将暂缓办理你公司相关规划手续”。
上述事实，有原、被告的陈述及其提交的《商品房买卖合同》、《建筑工程竣工验收备案表》等相关证据予以证明，经本院庭审质证查实，足以认定。
本院认为，原告与被告贵阳创元房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同全面履行相应的义务，合同第十一条约定“（一）、出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”，原告于2015年9月30日收取房屋，但根据证据，本案诉争房屋直到2016年6月30日才经贵阳市云岩区建设局工程竣工验收备案办公室对其《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》备案收讫，原告坚持认为该《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》上载明“该工程竣工验收备案文件于2016年6月30日收讫，经验证文件齐全”、“项目名称：劲嘉·黔灵广场一期A栋（不含地下层），建设规模：35743.65，地上35层，同意备案”，仅仅是对房屋部分验收合格，并非整栋房屋均验收合格，故一直未符合交房条件。本院认为，双方合同约定的交房条件是取得建筑工程竣工合格证明文件，按照贵阳市云岩区建设局工程竣工验收备案办公室备案收讫的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》时间确定该房屋取得建筑工程竣工合格证明文件，虽然经合格验收的为A栋地上35层，并未完全验收，但本案诉争房屋在A栋2单元20层1号，已经经过验收合格，故本院认定该房屋已经于2016年6月30日符合合同所约定的取得建筑工程竣工合格证明文件，根据双方合同第十三条约定，被告贵阳创元房地产开发有限公司应当按照原告已付房款的万分之一每日从2015年9月30日至2016年6月30日支付给原告违约金，原告主张按照每日万分之二购房款支付逾期交房违约金的请求，既不符合双方合同约定，原告也未举证证明实际损失为每日万分之二，故本院不予支持。至于原告要求被告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司对逾期交房违约金承担连带责任，于法无据，本院不予支持。
至于原告方所提出的被告贵阳创元房地产开发有限公司所交付的房屋并未办理正常的用电手续，至今仍然使用临时用电，不符合合同第十二条约定的交房条件，但该条载明“如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（3）种方式处理：（3）以上设施中第1、2、5、6、7项未达到使用条件或约定要求的，出卖人负责保修，不影响房屋交付，修复间买受人不能正常使用房屋的，则出卖人补偿不能使用期间的租金（按照当地指导租金标准计算）…”。其中第二项为供电，故供电手续是否正常用电并不影响交付房屋，原告主张按照逾期交付责任计算违约金无事实依据，本院对该项主张不予采纳。
至于原告诉请要求被告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司退还预先收取的物业费10583.04元，以及违约金的诉请，根据《物业服务费收取办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”之规定，本案诉争房屋已经按时交付给原告，该房屋是否符合交付条件系原告与被告贵阳创元房地产开发有限公司之间商品房买卖合同关系，原告收取房屋后，被告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司亦提供了相应的物管服务，原告不能以房屋未符合交付条件拒绝交纳已经收取的房屋物业管理费，故本院对该项诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、物业服务费收取办法》第十六条之规定，判决如下：
一、被告贵阳创元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告申某1逾期交房违约金（按照已付房款1417391元的万分之一每日从2015年10月1日至2016年6月30日）。
二、驳回原告申某1的其余诉讼请求。
案件受理费2199元，由被告贵阳创元房地产开发有限公司承担（原告已预交）。
如不服本判决，判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 吴 静
人民陪审员 高 菁
人民陪审员 冯 慧
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 杨晓丹