广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5406号
上诉人（原审被告）：陈月，1975年11月14日，户籍所在地江西省宜春市万载县，现住广州市番禺区。
委托代理人：陈庆彰，广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：岑庆红，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：刘智勇，住广州市海珠区。
两被上诉人的共同委托代理人：钟艳萍、王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州东城支行，住所广州市天河区。
负责人：许朝露，行长。
委托代理人：易青，中国农业银行广东省分行营业部员工。
委托代理人：巫辉亮，中国农业银行广东省广州市天阳支行员工。
上诉人陈月因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：坐落于广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园紫藤园3街X号（以下简称“涉案房产”）系陈月名下的房产，该涉案房产建基面积50平方米，建筑面积为129平方米，自用地面积为108.9平方米，层数3层，抵押权人为中国农业银行股份有限公司广州东城支行，权利范围为全部，权利价值及借款金额为2863800元，办理抵押登记时间为2013年8月20日。
2014年10月19日，岑庆红、刘智勇、陈月及中介方广州市裕意景房地产中介有限公司三方经协商就上述涉案房产的买卖达成一致，并签订了合同号为NO.0001111的《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》第二条约定陈月持有涉案房产的权属证明，并保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售涉案物业没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关涉案房产的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则陈月应承担由此而引起的一切责任，由于陈月的原因造成涉案物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由陈月承担全部责任。合同第三条约定涉案物业按套出售并计价，总成交价为3250000元整，且上述成交价已包含涉案物业的煤气初装费、有线电视初装费、物业维修基金、收楼费等一切业主已缴付的费用。第五条约定本次交易所产生税费按规定由岑庆红、刘智勇方承担。第六条约定陈月交付涉案物业给岑庆红、刘智勇使用之前必须付清一切有关涉案物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）。第八条约定陈月应在办理交易过户手续前将有关涉案物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时岑庆红、刘智勇无须对上述事项负责，如涉案物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，陈月仍需按时向银行偿还贷款。第十一条约定陈月不按本合同约定将涉案房产出售给岑庆红、刘智勇的，或者因违约而无法将涉案物业售予岑庆红、刘智勇的，应向岑庆红、刘智勇支付涉案物业成交价的10%作违约金，并退回岑庆红、刘智勇方已付的一切费用；陈月逾期交付涉案物业，或者未能按时履行合同约定的其它义务，每逾期一天，按涉案物业成交价的千分之一向岑庆红、刘智勇支付违约金，逾期30天，则岑庆红、刘智勇有权不再购买涉案房产，陈月应退还全部已收款项并向岑庆红、刘智勇支付涉案房产成交价的10%作违约金。《房屋买卖合同附件》付款方式约定双方选定按揭付款（商业贷款）。该《附件》约定岑庆红、刘智勇应在签署本合同同时交付80万元定金给陈月；前期楼款（含定金）共计175万元于签订《广州市房地产买卖合同》、《购房抵押贷款合同》当天（2014年11月30日）或之前付清；剩余房款150万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入陈月银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由岑庆红、刘智勇以现金方式支付，交易手续须在2015年1月30日之前完成。上述《房屋买卖合同》及《附件》还对其他事项进行了相关约定。
在岑庆红、刘智勇与陈月签订上述《房屋买卖合同》当日，岑庆红、刘智勇即向陈月支付了80万元定金。2014年11月20日岑庆红、刘智勇、陈月签订了《广州市存量房买卖合同》和按揭贷款文件，岑庆红、刘智勇也于同日向陈月支付了首期房款95万元。在2014年11月20日岑庆红、刘智勇、陈月签订网签合同及办理按揭贷款前才发现涉案物业因欠缴物业管理费而被法院查封。岑庆红、刘智勇、陈月双方于2014年11月21日在2014年10月19日签订的《房屋买卖合同》第十九条补充约定“编号：14110064472号双方签定的广州市存量房买卖合同乃签定的其它协议，只作为协助买方贷款用，没有法律效应，以本合同为准。”
2014年12月9日岑庆红、刘智勇获得中国农业银行广州城南支行同意贷款通知。2015年1月23日陈月致函岑庆红、刘智勇要求重新网签合同，否则解除房屋买卖合同。2015年1月24日岑庆红、刘智勇回函陈月：1、要求陈月在2015年1月30日前办妥涉案房产的提前还款、涂销抵押等手续，并确保在2015年1月30日前（含当日）具备可以顺利办理缴税过户的条件，逾期则将构成违约，应按合同约定承担违约责任；2、在陈月办妥涉案房产的涂销抵押手续前提下，岑庆红、刘智勇同意重新签订网签合同；3、岑庆红、刘智勇已准备好150万元现金，用作支付购买涉案房产，只要陈月在2015年1月30日或之前办妥提前还款、涂销手续，如中国农业银行广州城南支行不能发出同意贷款通知书，则岑庆红、刘智勇愿意在办理房屋过户当天一次性支付剩余房款150万元现金给陈月。2015年2月6日岑庆红、刘智勇向陈月发出《再次敦促赎契过户函》。
因陈月一直未办理涉案房产的提前还款、涂销抵押手续，致使未能协助岑庆红、刘智勇完成涉案房产的过户交易，岑庆红、刘智勇经催促未果。2015年4月21日，岑庆红、刘智勇向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、由岑庆红、刘智勇向中国农业银行股份有限公司广州东城支行（以下简称农行东城支行）清偿贷款本息后，农行东城支行协助岑庆红、刘智勇办理房屋抵押涂销登记手续，陈月协助岑庆红、刘智勇办理房屋的产权过户至岑庆红、刘智勇名下的登记手续，陈月支付岑庆红、刘智勇代付的款项本金及利息给岑庆红、刘智勇（利息至农行东城支行扣付之日至陈月付清之日，按照同期逾期还款利率计算）；2、陈月向岑庆红、刘智勇支付延迟办理涂销房屋抵押登记及房屋过户手续违约金（以每日总房款3250000元的1‰，从2015年2月1日计至实际办妥房屋抵押涂销登记及房屋产权过户日，暂计至起诉日为6500元）；3、陈月承担本案诉讼费。
在本案原审庭审中，陈月及农行东城支行确认至法庭辩论终结前陈月仍未办理好涉案房产的提前还贷、涂销抵押手续，农行东城支行确认至法庭辩论终结前涉案房产尚欠农行东城支行本息1788574.50元。
另查明，在本案原审庭审中，岑庆红、刘智勇提交了房屋买卖合同、收款收据、房地产权情况证明、房地产他项权利明细、岑庆红、刘智勇、陈月往来函件等证据，陈月未提交任何证据。
原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。岑庆红、刘智勇、陈月及中介方三方签订《房屋买卖合同》不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
一、关于岑庆红、刘智勇、陈月哪方违约问题。纵观全案事实，根据逻辑推理和日常生活经验，结合岑庆红、刘智勇所提交的证据、庭审诉辩等情况，陈月未按合同约定提前向其贷款银行还款、办理涂销抵押手续，致使双方无法完成本案房屋买卖交易，故陈月违约的事实是显而易见的。
二、关于如何处理好涉案房产过户手续的问题。因陈月的违约导致双方交易至今未能完成，岑庆红、刘智勇无法实现其合同目的，现岑庆红、刘智勇作为守约方要求继续履行合同，原审法院理应予以支持。因陈月拒不按合同约定办理提前还贷涂销抵押手续而形成僵局，现岑庆红、刘智勇愿意代陈月清偿欠涉案房产抵押银行即农行东城支行的贷款本息，在充分保证农行东城支行合法抵押权的情况下，根据公平合理、诚实信用原则，原审法院应当支持岑庆红、刘智勇的该项诉求。因岑庆红、刘智勇之前已向陈月支付了较多的首期房款，在岑庆红、刘智勇代陈月向农行东城支行清偿涉案房产的贷款本息后，即便扣除岑庆红、刘智勇应当向陈月支付的剩余房款，仍有部分差额，将致使陈月获得了超过售房款所得的款项，故陈月应当将此超出的部分款项返还给岑庆红、刘智勇。
三、关于违约责任的承担问题。本案系陈月违约，根据合同的约定陈月应当承担相应的违约责任。岑庆红、刘智勇主张陈月应按合同约定支付延迟办理涂销抵押登记及房屋过户手续的违约金的主张合法合理，应予支持，但累计违约金应当以涉案房屋成交价325万元为限。
驳回岑庆红、刘智勇的其他诉讼请求。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2015年7月14日作出判决：一、在判决发生法律效力之日起五日内，岑庆红、刘智勇直接向中国农业银行股份有限公司广州东城支行清偿广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园紫藤园3街7号尚欠的抵押贷款本息及相关提前还贷费用（具体清偿数额、中国农业银行股份有限公司广州东城支行收款账号，由岑庆红、刘智勇直接向中国农业银行股份有限公司广州东城支行征询，中国农业银行股份有限公司广州东城支行应当予以协助）；二、在岑庆红、刘智勇清偿上述判决第一项的本息和相关费用后的五日内，陈月和中国农业银行股份有限公司广州东城支行应当协助岑庆红、刘智勇办理广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园紫藤园3街7号的提前还贷、涂销抵押手续；三、在广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园紫藤园3街7号的提前还贷、涂销抵押手续办妥后五日内，陈月应当协助岑庆红、刘智勇办理广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园紫藤园3街7号过户至岑庆红、刘智勇名下的登记手续（办理过户手续的相关税费等费用由岑庆红、刘智勇承担）；四、陈月应当向岑庆红、刘智勇返还代位清偿的提前还贷款项中扣除剩余房款后的款项及利息（具体返还金额为岑庆红、刘智勇代陈月向中国农业银行股份有限公司广州东城支行清偿的金额减去150万元剩余房款的差额，利息以该差额为本金，按照中国人民银行同期同类逾期还款利率的标准从中国农业银行股份有限公司广州东城支行收取清偿款项之日计至陈月向岑庆红、刘智勇付清之日止）；五、陈月应当于判决发生法律效力之日起五日内向岑庆红、刘智勇支付延迟办理涂销手续及房屋过户手续违约金（违约金以合同成交价325万元为本金，以每日千分之一的标准从2015年2月1日计至房屋产权过户之日止，违约金累计以成交价325万元为限）；六、驳回岑庆红、刘智勇的其他诉讼请求。案件受理费16400元、财产保全费5000元，由陈月负担。
判后，上诉人陈月不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决审查事实不清，本案事实是岑庆红、刘智勇违约，造成交易无法继续进行，一审对此事实完全忽视。二、一审判决适用法律不当，在岑庆红、刘智勇违约前提下，还要求农行东城支行履行义务于法无据。判令陈月按每日千分之一向岑庆红、刘智勇支付违约金，于法无据。三、一审法院案审程序严重缺失，一审开庭期间，由于急于开下一庭，对于本案的调查草草收场，甚至正式的法庭辩论阶段都没有实现，即径行作出对岑庆红、刘智勇完全有利的判决，实属有疑有误。请求法院判决：撤销原审判决，驳回岑庆红、刘智勇的诉讼请求。
被上诉人岑庆红、刘智勇答辩称：一审法院认定事实是正确的，一审开庭有2个多小时，一审程序并无不当。岑庆红、刘智勇不了解买卖交易的常规，是被中介与卖方误导，房款成交价是325万元，陈月向银行贷款是190万元，中间差价是135万元，这个房屋的净值是135万元，约定过户前岑庆红、刘智勇给175万元，这个房屋是负资产。陈月存在违约，买卖合同第8条约定，在过户前，陈月将物业的解除抵押等事项处理完毕，陈月直到今天没有涂销房屋的抵押，导致无法过户。岑庆红、刘智勇涂销抵押，还要贴钱进去。岑庆红、刘智勇是打工的人，也是要去借高利贷，利息很高，本来是正常的商业贷款，要高利贷款才能还款，岑庆红、刘智勇的损失是高于违约金。请求法院驳回陈月的上诉，维持原判。
原审第三人农行东城支行答辩称：农行东城支行已依约向借款人发放贷款，现贷款尚未结清，借款人应按合同约定履行还款义务。截至2015年11月15日，陈月在农行东城支行贷款凭证余额1763179.47元，已逾期3期，逾期天数81天，累计欠款71156.83元。由于现贷款尚未结清，借款人仍应按合同约定履行还款义务。根据物权法相关规定，农行东城支行作为抵押权人权利应当受到保护，陈月与岑庆红、刘智勇围绕涉案房产的纠纷不应影响农行东城支行对涉案房产享有的抵押权和优先受偿权。涉案房屋如涉及转让，借款人需提前清偿完毕在农行东城支行所有贷款本息或者由受让人代为清偿完毕全部债务。在借款人或受让人提前结清农行东城支行贷款本息的前提下，农行东城支行同意协助办理涂销抵押手续。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：原审法院于2015年7月1日的开庭笔录其中记载：“审：当事人对本案今天开庭审理有何意见？两原、被代、第三人代：我方对法院今天开庭审理的程序没有任何意见。”原审法院于2015年5月28日作出（2015）穗番法石民初字第376-1号民事裁定书，查封陈月名下价值365万元的财产，并于当日向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局发出协助执行通知书，查封了涉案房屋。
本院认为：岑庆红、刘智勇与陈月签订的《房屋买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的房屋买卖合同关系成立有效正确。涉案房屋在签订合同时，已经设定了抵押，双方约定交易手续最迟须在2015年1月30日完成。岑庆红、刘智勇于签订合同当天向陈月支付了80万元定金，于2014年11月20日向陈月支付了首期款95万元，依约履行了其付款义务。岑庆红、刘智勇于2014年12月9日获得银行同意贷款通知，履行了其办理申请银行按揭贷款手续的义务。根据合同第八条“卖方应在办理交易过户手续前将有关涉案物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如涉案物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。”的约定，陈月负有在2015年1月30日前办理涉案房屋涂销抵押手续的合同义务，但陈月至今仍未涂销抵押，故原审法院认定陈月的行为构成违约依据充分，陈月上诉主张岑庆红、刘智勇违约没有事实依据，本院不予采信。
因卖方陈月违约，买方岑庆红、刘智勇要求继续履行合同，原审法院予以支持符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定。考虑到涉案房屋至今未涂销抵押，农行东城支行作为涉案房屋的抵押权人，其权利应得到保护。现岑庆红、刘智勇自愿代陈月向农行东城支行清偿提前还贷的有关费用，原审法院据此判决岑庆红、刘智勇向农行东城支行清偿提前还贷的有关费用，再由农行东城支行协助涂销涉案房屋的抵押登记，再由陈月协助办理涉案房屋的过户手续，再由陈月向岑庆红、刘智勇清偿有关款项的处理可行，本院予以认可。
关于岑庆红、刘智勇主张陈月逾期履行违约金的问题。根据合同第十一条的约定“若卖方不能按本合同约定将该物业出售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付涉案物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的一切费用。卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其它义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，则买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。”该条款对于不履行合同及逾期履行合同的违约责任均作了约定，即在卖方逾期履行的情况下，应按房价的每日千分之一支付违约金，即每日应支付3250元（3250000元×1‰）。如卖方不履行的情况下，除退回买方已付款外，则须支付房价的10%违约金，即325000元（3250000元×10%）。按上述约定，自2015年2月1日至一审判决（2015年7月14日）之日，逾期履行的违约金为529750元（3250元×163天）。二者相比较，卖方应承担的逾期违约责任比构成根本性违约的不履行的违约责任还大，显然不符合合同本意及适用违约金处罚的原则，因此，原审法院在判决陈月支付逾期履行违约金的情况下，以本金为限欠妥，本院调整为以325000元为限。
至于陈月上诉提及原审法院开庭审理程序违法的问题，经查阅原审法院开庭笔录，陈月对于原审法院开庭审理程序并没有异议，故对于其上诉主张，本院不予采信。上诉人陈月上诉有理部分，本院予以采纳，其余部分予以驳回。原判认定事实清楚，处理基本正确，唯对于逾期履行违约金的上限金额认定欠妥，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第376号民事判决第一、二、三、四、六项；
二、变更广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第376号民事判决第五项为：陈月应当于本判决送达之日起五日内向岑庆红、刘智勇支付延迟办理涂销手续及房屋过户手续违约金（违约金以合同成交价325万元为本金，以每日千分之一的标准从2015年2月1日计至房屋产权过户之日止，违约金累计以325000元为限）。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16400元，财产保全费5000元，二审案件受理费16400元，均由陈月负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一六年一月五日
书 记 员 徐毅敏