广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2551号
上诉人（原审被告）：温少忠，住所地：广东省五华县。
委托代理人：温旭良，广东民忻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄榆青，住所地：广东省深圳市宝安区。
委托代理人：王超波，广东金地律师事务所律师。
委托代理人：刘扬，广东金地律师事务所实习律师。
上诉人温少忠因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第1964号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：一、涉案房产的位置：深圳市宝安区新安镇
二、商铺建筑面积：62.2平方米。
三、房产用途：商业金融业。
四、租赁合同签订时间：2015年2月8日。
五、租赁期限：2015年2月10日至2018年2月9日。
六、关于租金的约定：每月实收租金7500元。
七、合同约定租金缴纳日期：每月10日前。
八、温少忠已交纳租赁保证金金额：15000元。
九、合同约定的拖欠租金违约条款：如有拖欠租金，按拖欠额每日收取0.5%的违约金；若温少忠违反合同条款，保证金归黄榆青所有。
十、合同关于租赁备案手续的约定：双方应到宝安区房屋租赁管理所签订《租赁合同》，并办理备案手续，相关费用由温少忠负责。
十一、商铺交付的时间：2015年2月8日。
十二、温少忠已支付的租金：12500元。
十三、拖欠2015年3月至2015年7月31日的租金总额：32500元（其中欠2015年3月的租金2500元）。
黄榆青主张温少忠一直拖欠租金，其于2015年7月29日向温少忠寄送律师函，告知温少忠解除合同，要求温少忠于收到律师函之日起5日内交还商铺。温少忠承认于2015年7月31日收到该律师函。鉴于温少忠确有拖欠黄榆青租金的事实，黄榆青有权解除租赁合同并履行了告知义务、给予了合理期限搬离，故原审法院认定黄榆青、温少忠双方签订的商铺租赁合同于2015年7月31日解除，温少忠应支付黄榆青拖欠的2015年3月至2015年7月租金32500元（其中含拖欠的2015年3月租金2500元）。
温少忠主张黄榆青不配合其办理租赁合同备案，导致其无法实现合同目的，所以拒付租金。原审法院认为，黄榆青、温少忠双方签订的商铺租赁合同中并未约定办理租赁合同备案的时间，温少忠亦未提交证据证明其要求黄榆青办理相关手续而黄榆青拒绝，温少忠以此为由拖欠租金缺乏事实依据，原审法院对温少忠的主张不予采信。
十四、2015年11月30日现场搬离的情况：黄榆青、温少忠双方确认温少忠已于2015年11月30日将涉案商铺里属于温少忠的物品搬走，并于当日将商铺交还黄榆青。
十五、关于占有使用费：黄榆青主张温少忠一直占用涉案商铺，未交还钥匙，应支付从2015年8月至实际交还之日的占有使用费。温少忠确认其有物品存放在涉案商铺内，且黄榆青、温少忠双方确认温少忠于2015年11月30日搬走物品、交还商铺。温少忠主张其未搬离，是因为涉案商铺被上锁，其无法进入商铺搬东西，但未提交任何证据予以证明，原审法院不予采信。原审法院认为，温少忠在自认为无法实现合同目的，且已接收到黄榆青解除合同通知的情况下，仍占用涉案商铺，应参照租金的约定向黄榆青支付2015年8月至2015年11月的占有使用费30000元（7500元/月×4个月）。
十六、关于违约金：黄榆青主张温少忠未按照合同约定的时间支付租金，构成违约，应向黄榆青支付相应的租金的利息；温少忠主张商铺租赁合同第二条约定的违约金不合理，因为第五条已经约定了在温少忠违约的情况下黄榆青不退还保证金，故第二条约定的违约金不应同时存在。原审法院认为，商铺租赁合同约定温少忠违反合同条款，保证金归黄榆青所有，现温少忠已将涉案商铺交还黄榆青，而黄榆青未返还租赁保证金，该租赁保证金足以弥补黄榆青因温少忠违约而承受的相应损失，故原审法院对黄榆青主张的违约金不再支持。
十七、其他需要说明的问题：在本案审理过程中，黄榆青已撤回第二项诉讼请求--
判令温少忠5天内恢复商铺原状，并将商铺归还与黄榆青，且温少忠已于2015年11月30日交还商铺，故原审法院不再处理。
黄榆青向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认双方于2015年2月8日签订的《商铺租赁合同》于2015年7月31日解除；2、温少忠限期5天内恢复商铺原状，并将商铺归还黄榆青；3、温少忠向黄榆青支付租金及违约金（暂计算至2015年9月10日），共计50925元；4、温少忠向黄榆青支付房屋占用使用费至归还之日，自2015年8月1日起暂计算至2015年9月10日，共计10000元；5、由温少忠承担诉讼费。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、温少忠于判决生效之日起三日内向黄榆青支付2015年3月至2015年7月期间的租金32500元；二、温少忠于判决生效之日起三日内向黄榆青支2015年8月至2015年11月期间的占有使用费30000元；三、驳回黄榆青的其他诉讼请求。如负有付款义务的当事人未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费662元，由温少忠负担。
上诉人温少忠不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、事实认定不清。双方于2015年2月8日签订合同时，温少忠就表明了租赁的用途是用于经营实业，需要办理营业执照。温少忠要求黄榆青配合缴交房屋租赁税，黄榆青应允，并表示租赁税要由温少忠承担，温少忠同意，所以才有《租赁合同》的第二条：每月实收租金7500元。温少忠按时交纳了二月份的租金，因黄榆青没有给予惯例的装修免租期，温少忠为了早日营业减少租金的无谓支出，就立即开始找人装修并同时办理营业执照。但与黄榆青一起到宝安区新安街道房屋管理所去办理房屋租赁登记时，温少忠得知：黄榆青自2005年起一直没有缴交房屋租赁税，如果现在要办理租赁合同登记，要补交税金及罚款近两万元。黄榆青不愿意补交，所以没有办理成功。温少忠不得已，又与黄榆青沟通，愿意由自己先行垫付补缴税额及罚金，后来黄榆青以在医院住院为借口，不愿意到场配合，导致补缴税款及罚金不能办理。因此，温少忠一直没有办理营业执照地址变更手续，也就没法开张营业。一直到6月份，黄榆青催收租金，温少忠也一直与之沟通，要求各方都做出一定的让步，合同继续履行，但黄榆青态度强硬，协调没有结果。大概是在七月份（温少忠很少到商铺，无从得知具体时间），黄榆青在商铺门上另加了一把锁，至此，温少忠完全失去对商铺的占有及使用。双方签订的《商铺租赁合同》第七条明确约定双方应到宝安区房屋租赁管理所办理备案合同及相关事项，黄榆青在履行合同过程中明显违约。
二、双方签订合同时，温少忠支付了2500元的现金作为定金，签订合同后，温少忠按时缴交2月份的租金。2015年3月份，温少忠经与黄榆青电话联系，黄榆青同意迟延支付三月份的租金并要求届时一并支付押金，以是温少忠在3月20日转账20000元（其中15000元为押金，5000元及之前支付的2500元定金作为3月份的租金）。温少忠用于装修及广告共24100元等。因黄榆青不愿意补交也不愿意配合补交房屋租赁税（黄榆青后来为了起诉，于2015年6月期间单方面补交此税，请求二审法院向宝安区新安街道房屋管理所调查），导致温少忠不能正常开业，故温少忠从2015年4月起拒绝按时缴交租金。
三、温少忠除了在装修期间有使用过商铺外，基本没有使用商铺，从以下事实可得到证实：1、商铺的电费是从黄榆青捆绑的银行卡中扣除，请求法院责令黄榆青提供该银行清单以查明事实；2、期间的物业管理费及水费由温少忠代为向管理处缴交，也请二审法院向所在的泰安花园管理处调取相关缴费凭证以查明事实。
四、保证金不应当作为违约金，应当退还给温少忠。
综上，为维护温少忠的合法权益，请求判令：一、撤销原审判决，驳回黄榆青的诉讼请求；二、一审受理费、二审受理费由黄榆青承担。
被上诉人黄榆青答辩称：双方解除租赁合同的原因是温少忠的违约行为，温少忠未能在合同约定的期限内缴纳租金，且一直拖欠，在明确告知缴纳租金的情况下拒不支付。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，温少忠的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回温少忠的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院二审另查明，当事双方在一审期间确认温少忠共向黄榆青支付27500元，其中租赁保证金15000元，2月份租金及3月份部分租金12500元，温少忠尚欠3月份租金2500元。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据当事双方的上诉及答辩意见，本院二审的争议焦点为：本案的违约责任应由谁承担。针对该争议焦点，本院认为，温少忠虽主张黄榆青未及时配合其办理租赁合同备案手续是导致合同无法履行的根本原因，但双方在涉案《商铺租赁合同》中并未约定办理备案手续的具体时间或时限，且温少忠亦未提供证据证明黄榆青存在故意拖延或者拒绝办理备案手续的情形，故对温少忠的上诉主张，本院不予支持。由于温少忠长期拖欠租金，违反合同约定，应承担相应的违约责任，原审法院据此判决温少忠支付拖欠租金、参照租金标准支付占有使用费，认定事实清楚，处理结果亦无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1362.5元，由上诉人温少忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年六月六日
书 记 员 林晓翔（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。