黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终4228号
上诉人(原审原告)：潘秀敏，女，1973年12月15日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人：焦开军，黑龙江宏珲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：关刘，黑龙江宏晖律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：黑龙江兴达房地产综合开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区一曼街134号。
法定代表人：倪万先，总经理。
委托诉讼代理人：朱学智，黑龙江铃兰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：兰爽，黑龙江铃兰律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：国营香坊木材综合加工厂，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区公滨路***号。
法定代表人：任君刚，厂长。
委托诉讼代理人：丁力争，男，1958年5月25日出生，汉族，该厂副厂长，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：郭立伟，黑龙江秋言律师事务所律师。
上诉人潘秀敏因与被上诉人黑龙江兴达房地产综合开发有限公司（以下简称兴达公司）、国营香坊木材综合加工厂（以下简称木材厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初7416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。潘秀敏及其委托诉讼代理人焦开军，关刘，兴达公司的委托诉讼代理人朱学智、兰爽，木材厂的委托诉讼代理人丁力争、郭立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘秀敏上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判兴达公司、木材厂支付违约金102,258元(违约金计算至2017年7月31日)，后续违约金计算至兴达公司、木材厂协助潘秀敏办理涉案房屋权属证书之日。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。因兴达公司、木材厂不履行合同义务，未按期协助潘秀敏办理涉案房屋的权属证书，存在违约行为，其应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。在其履行义务或者采取补救措施后，对于潘秀敏的损失还应承担赔偿责任。因潘秀敏与兴达公司、木材厂签订的《哈尔滨市单位自建经济适用住房内销合同书》为兴达公司、木材厂提供的格式合同，其在产权登记违约事项的约定明显存在免除自身责任、排除对方主要权利的情形。根据《合同法》第四十条规定，该条款无效。综上，在本诉中，兴达公司、木材厂存在明显违约行为，且该违约行为已给潘秀敏造成了巨大损失，根据法律规定，兴达公司、木材厂应承担赔偿责任。2.一审法院认定部分事实错误。潘秀敏与兴达公司、木材厂签订的《哈尔滨市单位自建经济适用住房内销合同书》第十五条约定：出卖人应当在该房屋交付使用后180工作日内，持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。《经济适用房管理办法》第30条规定，购房人购买经济适用住房满5年（购买时间以房产登记时间为准），且履行完相应法定程序补缴相应款项后即取得该房屋的全部产权，该房屋即可上市交易。根据上述规定，潘秀敏应在2006年5月进户后180个工作日即2006年12月前，进行该房屋的房产登记并取得房屋权属证书，经过5年后即2012前6月即可同商品房一样上市交易。综上，在2011年12月涉案房屋即成为商品房，在该时间点之后即可适用商品房的相关法律规定，在该时间点之后，兴达公司、木材厂需按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定向潘秀敏支付未按约定取得权属证书的违约金。
兴达公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确应该维持。潘秀敏上诉请求没有法律依据，应当驳回。潘秀敏请求改判一审判决第二项不符合法律规定，因为涉案房屋系木材厂单位自建的经济住房，所以在法律适用上不应该援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的若干问题解释》，同时根据双方签订的内部住房买卖合同约定很明确，没有违约金约定，该条款是在合同第十五条第三款明确约定，不是格式合同，是经过双方充分协商的真实意思表示，所以无论从事实上，还是从合同约定和法律规定上，一审判决驳回其关于违约金的诉请正确。
木材厂辩称：一审判决认定事实正确，证据充分，适用法律准确，潘秀敏关于违约金的诉请没有事实和法律依据。潘秀敏购买的是经济适用住房,而非商品房，同时在所签订的房屋买卖合同中未约定逾期办理权属证书违约金条款，故请求二审法院驳回潘秀敏的上诉请求。
潘秀敏向一审法院起诉请求：1、判令兴达公司、木材厂履行合同义务为潘秀敏办理哈市香坊区木材东街城东新居C区1幢2单元501室房屋权属证书；2、判令兴达公司、木材厂向潘秀敏支付违约金102,258元（违约金计算至2017年7月31日），后续违约金计算至兴达公司、木材厂为潘秀敏办理上述房屋权属证书之日。3、判令兴达公司、木材厂承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年4月13日，潘秀敏与兴达公司、木材厂签订《哈尔滨市单位自建经济适用住房内销合同书》一份，合同约定兴达公司、木材厂将其开发建设的涉案房屋以103,000元／套的价格卖给潘秀敏。合同第八条约定，兴达公司、木材厂应在2005年12月31日前将经验收合格的经济适用住房交付给潘秀敏使用。合同第十五条约定，“出卖人应当在经济适用住房交付使用后180工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、经双方约定办理产权的契税及手续费由买受人自行支付。”2006年4月26日，潘秀敏将购房首付款49，228元交付给兴达公司、木材厂。潘秀敏于2006年5月份办理了进户，但至今未取得经济适用房所有权证书。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”潘秀敏与兴达公司、木材厂签订的经济适用房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。潘秀敏按照合同约定给付被告兴达公司、木材厂购房款，并办理了房屋进户手续，履行了其合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”这是合同法对合同附随义务的规定。兴达公司、木材厂作为房屋买卖合同的出卖人，有义务协助潘秀敏办理房屋权属证书。另外，按照双方签订的房屋买卖合同第十五条的约定理解，兴达公司、木材厂也有协助潘秀敏办理权属证书的义务。双方签订的房屋买卖合同未约定逾期办理权属证书违约金，潘秀敏要求兴达公司、木材厂给付其违约金的诉讼请求缺乏合同依据。潘秀敏购买兴达公司、木材厂开发的经济适用住房，并非商品房，潘秀敏主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》要求兴达公司、木材厂承担违约责任的依据不足，不予支持。合同第十五条明确约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理。”故双方的争议不应适用合同第十五条第4项约定，潘秀敏要求使用该约定的主张不成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、黑龙江兴达房地产综合开发有限公司与国营香坊木材综合加工厂于本判决生效后立即协助潘秀敏办理位于哈尔滨市××区木材东街城东新居××区××单元××室经济适用房屋的权属证书；二、驳回潘秀敏其他诉讼请求。案件受理费2345元由潘秀敏负担2245元，由黑龙江兴达房地产综合开发有限公司与国营香坊木材综合加工厂连带负担100元，并于本判决生效后立即给付潘秀敏。
二审期间，双方当事人均未举示新证据。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院对一审判决认定的事实予以确认。
另查明，2017年7月涉案小区已具备办理不动产权证书条件。
本院认为，关于兴达公司、木材厂是否应当承担迟延为潘秀敏办理经济适用住房权属证书的违约金问题。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中“商品房”是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售的房屋，而涉案房屋系木材厂单位自建房屋，不属于商品房，亦不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；其次，潘秀敏与兴达公司、木材厂签订《单位自建经济适用住房内部销售合同》第十五条约定：出卖人应当在经济适用住房交付使用后180个工作日，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。·····对逾期办证违约责任没有约定；第三，涉案房屋并非在政府主导下规划与建设的正规经济适用房，属以经济适用房为名义建设的单位自建房，该房屋的特殊性导致房屋在办理产权证时要受到政府相关政策的影响。潘秀敏自合同签订时应当知晓其所购买的房屋为木材厂自建经济适用住房，且潘秀敏对其实际损失未举示证据证实，故潘秀敏以房屋迟延办证导致其存在实际损失的主张证据不足，亦不能成立。
综上所述，潘秀敏的上诉请求事实及法律依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2345元，由潘秀敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁红玉
审 判 员 王晓东
审 判 员 宋彦辉
二〇一八年六月二十六日
法官助理 申艳楠