广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终5613-5624、5626-5636、5638-5641、5643-5662、5664、5665号上诉人（原审原告）：杨谦放、沈清等四十九案当事人（具体身份信息及对应案号详见附表）。委托诉讼代理人：袁宝平，广东明根律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈颖，广东明根律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佳兆业商业集团有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道雪象社区象角塘宝吉行政办公楼102室，统一社会信用代码914403007649623573。法定代表人：岳耀磊，董事长。委托诉讼代理人：吴昊，男，系公司员工。委托诉讼代理人：姚宝国，北京李伟斌（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佳兆业集团（深圳）有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田雪岗南路137号宝吉行政办公楼218室，统一社会信用代码91440300715201631K。法定代表人：李海鸣，董事长。委托诉讼代理人：刘荣昌，男，系公司员工。委托诉讼代理人：姚宝国，北京李伟斌（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市规划和国土资源委员会，住所地深圳市福田区红荔西路8009号规划大厦，组织机构代码695550622。法定代表人：王幼鹏。委托诉讼代理人：姚兆铭，男，系委员会工作人员。委托诉讼代理人：李德选，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人杨谦放、沈清等四十九案当事人（以下简称“杨谦放、沈清等人”）因与被上诉人佳兆业商业集团有限公司（以下简称“佳兆业商业公司”）、佳兆业集团（深圳）有限公司（以下简称“佳兆业集团公司”）及原审第三人深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳规土委”）房屋租赁合同纠纷四十九案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初1883、1885、1889、1891、1905、1910、1911、1912、1920、1923、1938、1945、1949、1953、1955、1957、1961、1966、1969、1970、1971、1978、2733、2746、2752、2754、2757、2762、2768、2769、2770、2781、2796、2801、2805、2811、2812、2815、2819、2522、2825、2826、3179、3180、3183、3189、4600、3138、3143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。上诉人杨谦放、沈清等人的一审诉讼请求：1、佳兆业商业公司按双方签订的房产买卖合同约定的标准恢复各涉案房产原状并交还房产，且交还的房产与不动产登记机关登记的房产信息一致；2、佳兆业商业公司支付自2015年3月1日至实际交付之日期间的房屋使用费；3、佳兆业商业公司按竣工验收标准恢复涉案房产的公共设施；4、佳兆业集团公司对佳兆业商业公司的债务承担连带清偿责任。原审判决：驳回杨谦放、沈清等人的全部诉讼请求。各案一审案件受理费由杨谦放、沈清等人负担。上诉人杨谦放、沈清等人上诉请求：1、撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；2、判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。有关上诉理由详见上诉状。被上诉人佳兆业商业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。有关答辩理由详见答辩状。被上诉人佳兆业集团公司答辩称，本系列案系房屋租赁合同纠纷，与佳兆业集团公司没有直接的关系。上诉人杨谦放、沈清等人向佳兆业集团公司主张保证责任已超过法定的保证期间，其已免除保证责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人深圳规土委述称，其与深圳市不动产权登记中心均不是涉案合同当事人，与案件处理结果没有法律上的利害关系，均不应作为第三人参加诉讼。上诉人杨谦放、沈清等人如需了解涉案房产的登记情况，依法应向不动产登记机构申请查询。本院二审审理期间，上诉人杨谦放、沈清等人提交以下证据：一、涉案房产所在地外铺房产证复印件，该证据应当事人的要求隐去了姓名和商铺号，用以证明涉案房产中的外铺与涉案的内铺房产证记载的内容除姓名、房号、面积等不一致外，其他完全一致，证明外铺和内铺是完全一致的，而外铺有隔墙、物理分界线，由此推断内铺同样有隔墙、物理分界线，均有完全的所有权。二、照片，用以证明被上诉人佳兆业商业公司已将涉案商铺中部分商铺划线交还给小业主，该照片与被上诉人佳兆业商业公司在一审中的陈述以及上诉人杨谦放、沈清等人在一审中提交的相关证据相互印证，证明涉案商铺是具有物理分界线，可以独立使用，可以交还给上诉人杨谦放、沈清等人。三、2018年4月16日上诉人杨谦放、沈清等人在涉案物业拍摄的照片，用以证明涉案物业全部由被上诉人佳兆业商业公司、佳兆业集团公司控制，所有的门都已经上锁。上诉人杨谦放、沈清等人主张该三份证据与其一审提交的证据预售合同的附件能够相互印证，证明涉案房产的内铺是具有独立空间、独立使用权的房屋，可以独立使用，可以交付给小业主。被上诉人佳兆业商业公司、佳兆业集团公司质证认为：对证据一，认为无原件核对，对真实性不予认可，且该证据的形成时间是2007年，不属于新证据。对证据二，对真实性予以认可，但该证据形成时间是2016年底至2017年1月左右，即一审开庭前，不属于新证据，租赁合同中并未明确约定需要先明确四至，再把商铺返还，因此上诉人杨谦放、沈清等人所称的商铺具有物理隔断是与事实不符的。对证据三，对真实性予以认可，对关联性不予认可，从2015年3月至今商铺一直处于空置状态，把大门上锁是为了防止流浪汉或其他人员对现场进行破坏或非法使用，被上诉人佳兆业商业公司、佳兆业集团公司从2015年3月至今并没有利用该空置的商铺牟利。另查，关于上诉人杨谦放、沈清等人购买商铺时涉案商铺跟其他商铺间有无存在间隔，上诉人杨谦放、沈清等人称购买时商铺为预售，其未到现场查看，预售合同上的图纸是有的，接收房产时亦未到现场查看；关于涉案商铺地上有无划线，上诉人杨谦放、沈清等人的诉讼代理人称代理人不清楚。原审判决认定的其他事实（详见原审判决书）清楚，本院予以确认。本院认定，对于上诉人杨谦放、沈清等人在二审期间提交的证据一、证据二，上诉人杨谦放、沈清等人未能举证证明该两份证据形成于一审庭审后，该两份证据所显示商铺亦非本四十九案涉案商铺，故该两份证据依法不属于新的证据，且不影响案件基本事实的认定，本院对该两份证据均不予采纳；对于证据三，该证据虽显示涉案商铺大门于照片拍摄时处于上锁状态，但并不能证明被上诉人佳兆业商业公司在租赁期满后仍使用涉案商铺进行经营，亦不能证明被上诉人佳兆业商业公司、佳兆业集团公司在上诉人杨谦放、沈清等人办理接收商铺事项时存在阻挠等不予配合的情形。本院认为，本四十九案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款关于当事人对其诉讼请求所依据的事实应当举证予以证明的规定，上诉人杨谦放、沈清等人请求被上诉人佳兆业商业公司按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定原状及不动产登记内容交还商铺，则应对以下法律要件事实承担举证证明责任：《深圳市房地产买卖合同（预售）》及不动产登记所记载的商铺状态与涉案商铺现状不同；被上诉人佳兆业商业公司负有按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定标准和不动产登记内容交还商铺的约定或法定义务。首先，涉案各份《深圳市房地产买卖合同（预售）》所附总平面图、楼层平面图及分户平面图仅记载了各商铺的四至长度、面积及在楼层中的平面位置，上诉人杨谦放、沈清等人提交的《房地产证》中亦无对涉案商铺物理状态的描述，上诉人杨谦放、沈清等人未能举证证明涉案商铺现状与《深圳市房地产买卖合同（预售）》所附图纸及不动产登记所载内容之间存在何种具体差异。其次，即使被上诉人佳兆业商业公司在涉案商铺原状之上进行了装修等添附行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人仅对未经出租人同意的装饰装修或扩建承担恢复原状或赔偿损失的义务，对于经出租人同意的装修、改建等添附行为，法律并未课以承租人恢复原状的义务。并且，涉案协议书中亦已明确约定上诉人杨谦放、沈清等人同意被上诉人佳兆业商业公司对商铺进行装修，以及上诉人杨谦放、沈清等人在协议期满后不再要求被上诉人佳兆业商业公司、佳兆业集团公司恢复原状。因此，上诉人杨谦放、沈清等人关于按《深圳市房地产买卖合同（预售）》和不动产登记记载恢复原状的请求，既缺乏其请求给付内容可参照的事实标准和法律依据，也与合同约定相悖，本院不予支持。根据一审已查明的事实，被上诉人佳兆业商业公司已在租期届满前通知出租人到涉案场地办理接收手续，因涉案商铺具有在物理位置上不可移动的不动产性质，在上诉人杨谦放、沈清等人不能举证证明佳兆业商业公司在其办理接收商铺事项时存在阻挠接收、继续占用等不予配合情形的情况下，即可视为被上诉人佳兆业商业公司已履行其到期交还商铺的义务。而上诉人杨谦放、沈清等人作为涉案商铺所有权人，本应知悉其物权客体的物理范围，在其购买及出租商铺时尚且不明确铺位实际位置的情况下，于租期届满后又以“不清楚商铺具体位置”的自身原因拒绝办理接收手续并主张承租人继续支付房屋使用费，实则是单方为承租人设置了划分确定各商铺物理位置的义务，并无法律和合同依据，本院对此不予支持。至于上诉人杨谦放、沈清等人提出的涉案商场竣工图纸内容与买卖合同所载商铺位置不符的问题，则属不动产登记中的审核事项，不是承租人应向出租人承担责任的归责事由，与本四十九案租赁合同纠纷无直接关联，当事人可向有关主管部门咨询反映。因被上诉人佳兆业商业公司在本四十九案中不存在应继续履行债务或承担其他民事责任的情形，被上诉人佳兆业集团公司作为涉案租赁合同中被上诉人佳兆业商业公司的保证人，无须承担保证责任。综上所述，上诉人杨谦放、沈清等人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。四十九案二审案件受理费（各案具体数额详见附表）由上诉人杨谦放、沈清等人负担。本判决为终审判决。审判长  卢艳贝审判员  许海锚审判员  刘 燕二〇一八年六月十二日书记员  李 丹书记员  黄红平书记员  陈 波