广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终8480号上诉人（原审原告）：朱伟均，男，汉族，1969年1月22日出生，住广州市增城区。上诉人（原审原告）：石海英，女，汉族，1965年1月3日出生，住广州市增城区。上述两上诉人的共同委托代理人：李剑锋，广东杰信律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托代理人：单文雅，广东杰信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：梁楚桥，女，汉族，1989年7月8日出生，住广州市增城区。委托代理人：湛凤棉，广东穗益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市世汇房地产销售代理有限公司（以下简称世汇地产代理公司），住所地广州市增城区荔城街观翠路2号之一（首层）。法定代表人：阮汉锋。上诉人朱伟均、石海英因与被上诉人梁楚桥、广州市世汇房地产销售代理有限公司（以下简称世汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初4244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人朱伟均、石海英上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判梁楚桥继续履行合同，把位于广州市增城区石滩镇碧××房过户至朱伟均、石海英名下，梁楚桥支付违约金155708元(按房产转让价格每日1‰的标准，从2016年2月17日暂计至2016年7月31日，并要求计至涉案房屋过户至朱伟均、石海英名下之日止，938000元*166天*1‰=155708元)给朱伟均、石海英；3.本案全部诉讼费用由梁楚桥承担，含一审案件受理费、财产保全费及二审案件受理费。事实与理由：一、原判决事实认定错误，朱伟均、石海英没有要求解除合同。一方当事人死亡显然不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，而当事人如果不在合同中约定一方当事人死亡后合同效力终止或者不将一方当事人死亡约定为对方当事人可以解除合同的条件并且行使合同解除权的话，合同权利义务还继续存在。朱展彬死亡后，银行已经无法发放贷款，朱伟均、石海英只是要求梁楚桥到房屋管理部门先办理退件，再与其商量怎么处理该问题，并没有要求解除合同，因此一审法院认定朱展彬因交通事故死亡，朱展彬父母朱伟均、石海英与梁楚桥向房屋管理部门撤回了涉案房屋的过户申请，表明朱伟均、石海英与梁楚桥以实际行为不继续履行合同是错误的，朱伟均、石海英没有不继续履行合同的意思表示，该合同继续有效，朱伟均、石海英作为法定继承人，可以要求梁楚桥继续履行合同。二、一审决适用法律错误。一审判决认为朱伟均、石海英要求梁楚桥继续履行合同，将涉案房屋过户至其名下，不符合合同相对性原则是明显错误的。公民死亡时遗留的个人合法财产可以作为遗产被继承，根据《中华人民共和国继承法》第三条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第3条，死亡当事人在合同中的财产性的权利义务是可以被继承的，当一方当事人死亡时，其继承人有权向另一方当事人主张其在合同中的财产性权利。同时，依据继承法第33条第1款的规定，继承人对死亡当事人因履行合同义务所负债务应当清偿。此时，合同的权利义务得以继续履行并在履行完毕后终止。房屋买卖合同是双务合同，买卖双方享有权利和负有义务，基于该房屋买卖合同，朱展彬享有债权请求权，负有给付房款的义务，履行标的系涉案房屋，朱展彬死亡后，朱伟均、石海英作为朱展彬的法定继承人，依据上述继承法的相关规定，朱伟均、石海英完全可以继承该合同的权利，同时朱伟均、石海英在一审时已明确同意按合同约定支付房款，故朱伟均、石海英有权要求梁楚桥继续履行合同。被上诉人梁楚桥答辩称：一审法院事实认定清楚，法律适用正确，理应维持。第一、与朱展彬签订的房屋买卖合同早已解除，梁楚桥无需再履行。一审庭审中，中介方已确认，是朱伟均、石海英取消交易，办理退件退税的，解除合同，仅仅是因为对于定金以及首期款的是否退还没有达成一致意见。朱伟均、石海英在一审庭审中确认因朱展彬意外去世，因此而要求办理退税退件手续，梁楚桥是被动配合的事实。朱伟均、石海英以实际行动表达了解除合同的意思并且该意思表示为对方知悉的，即发生解除合同的效力。合同已解除，梁楚桥就无需再履行过户手续，也不存在违约责任。二、房屋所有权变更以登记为准，朱伟均、石海英在登记变更前已申请退件退税，涉案房屋物权并未发生变更，不属于朱展彬的财产，朱伟均、石海英无权继承。三、房屋买卖合同是双务合同，此类合同中既约定了权利也约定了义务，义务肯定是不能继承的。朱伟均、石海英不能基于继承要求梁楚桥履行该合同。理由如下：1.我国《继承法》第三条规定了七种财产可以被继承，其中并不包含双务合同约定的权利、义务。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第三条不包括负有债务的双务合同，朱伟均、石海英明显对该条款的理解有误，且对该条款的理解作了扩大性的理解。2.朱伟均、石海英并不是房屋买卖合同的相对方，在没有法定的情况下，承认双务合同的权利义务可以继承的，明显与合同法的相对性法理相违背。《合同法》第八条规定，合同只在当事人之间有法律约束力，对第三人没有约束力。本案中梁楚桥与朱展彬所签订双务合同中的权利、义务法律没有明确规定可以及于朱伟均、石海英，而且，合同也没有约定一方当事人死亡，其继承人有权继承合同中的权利、义务。合同当事人无权为他人设定合同上的义务，涉案合同的权利义务是分不开的，承认了合同中的权利可以继承，实际上就是认可了未经朱伟均、石海英同意，梁楚桥与朱展彬可以为其设定相关义务的错误观点。3.涉案的合同义务履行具有人身专属性和依附性。涉案合同约定购房款支付方式是按揭付款，银行出具的同意贷款书的申请人是朱展彬，朱展彬意外去世，银行不会放款，导致合同不能继续履行，朱伟均、石海英才会要求退件。因此，基于人身属性的合同义务，朱伟均、石海英亦不能继承。四、梁楚桥已配合朱伟均、石海英的儿子朱展彬办理房屋过户手续，完成卖方的义务，在此前提下，所有的手续已经办妥，房产证完全可以正常出来，房屋归朱展彬。而在房产证正式出来前，是朱伟均、石海英主动提出需取消双方交易，并要求梁楚桥以及中介方到房管局办理退件退税手续。如不是朱伟均、石海英要求取消交易，正常出房产证的，朱伟均、石海英作为朱展彬法定继承人，完全可以通过继承方式获得房屋的所有权，房屋不能过户责任并不在于梁楚桥，在于朱伟均、石海英。而双方交易在朱伟均、石海英提出取消过户手续时，合同已解除，梁楚桥无义务再配合朱伟均、石海英履行一份已解除的合同，梁楚桥无过错，无须承担违约责任。五、从2015年到如今2018年，涉案房屋的楼价每平方米至少涨幅4倍。一审庭审中，朱伟均、石海英及中介方都确认楼价相比合同签订的楼价是有大幅度的升值，情势发生重大变更，如还以合同签订时的价格过户给朱伟均、石海英，明显对梁楚桥是不公平合理的。被上诉人世汇公司没有提交答辩意见。上诉人朱伟均、石海英向一审法院提起诉讼，请求判令：1.梁楚桥继续履行合同，把位于广州市增城区石滩镇碧××房过户至朱伟均、石海英名下；2.梁楚桥支付违约金155708元（按房产转让价格每日1‰的标准，从2016年2月17日计至涉案房屋过户至朱伟均、石海英名下之日止）给朱伟均、石海英；3.世汇公司向朱伟均、石海英退还中介费9000元、按揭服务费8300元，共计17300元；4.本案诉讼费(含诉前保全费)由梁楚桥、世汇公司共同承担。一审法院认定事实：粤房地权证穗字第××号房地产权证书载明，坐落广州市增城区石滩镇碧××房权属人梁楚桥，房屋性质商品房，规划用途住宅，共有情况单独所有，登记时间2012年10月26日，建筑面积138.34平方米。2015年11月10日，朱展彬（买方）与梁楚桥（卖方）签订《房地产买卖居间合同》，居间人世汇公司。合同约定：第三条转让房产情况1.房地产地址居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广州市增城区石滩镇碧桂园xxx街xx号xx房转让事宜达成一致意见并签署本合同。2.产权状况建筑面积：138.34平方米，房地产证号粤房地字第××号，房产抵押给广州农村商业银行并已办理了抵押登记。第四条转让总价款与定金1.买卖双方约定，卖方以938000元的价格将该房产转让给买方；买方向卖方支付50000元作为购房定金。2.买卖双方约定以按揭付款方式支付，转让房产价款由定金、首期房款和按揭贷款三部分组成。第五条各项款项支付方式及期限一、定金的支付及领取买卖双方约定，买方于签署本合同之日支付购房定金50000元。二、付款方式及期限按揭付款（首期房款、按揭贷款支付）买方应在过户当天将首期房款（含定金）100000元支付给卖方。余款838000为按揭付款，由买方以商业贷款的方式支付给卖方。第六条交易税费本次交易应缴纳的税费有（1）销售营业税、（2）教育费附加、（3）城市建设维护税、（4）印花税、（5）个人/企业所得税、（6）契税、（7）土地增值税、（8）转移登记费、（9）房地产交易服务费、（10）贴花、（11）查档费、（12）委托公证费、（13）现售买卖合同公证费。经买卖双方协商，买方支付上述（1）-（13）项税费。第七条房产的转移登记即过户1.房产转移登记的申请1.1买卖双方于评估公司出具评估报告后柒个工作日内备齐银行按揭所需要资料到银行申请贷款。卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。因银行按揭产生的相关费用由买方支付。1.2买卖双方于买方贷款银行出具贷款承诺书柒个工作日内共同到国土部门办理产权转移登记手续，并签署《广州市二手房屋买卖合同》等相关资料，收文回执由居间人保管。买方应在银行出具贷款承诺书后的3个工作日内核实确认首期房款，并于过户当天办理多退少补。银行以书面形式承诺发放相应的按揭贷款。1.3买卖双方或买卖双方的代理人于银行出具银行同意贷款书7个工作日内共同到国土部门缴纳房产转让的相关税费，领取买方《房地产证》。第八条房产的交付1、交付时间买卖双方约定卖方收齐全部房款后交楼。第十一条违约责任一、承担违约责任的形式……2.违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约损失。3.违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。二、买卖合同关系中的违约责任（一）买方的违约责任1.买方未按合同约定期限支付或补足定金，逾期超过3日（含3日），卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付定金，并有权将房产另行出售。买方未按本合同约定期限支付剩余房款或首期房款，每逾期1日即应按房产转让价格每日1‰的标准向卖方支付违约金，逾期超过7日（含7日），卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付的定金，并有权将房产另行出售。2.买方未按本合同约定办理申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、领取《房地产证》、办理抵押登记手续。上述事项每延迟1日办理，即应按房产转让价格每日1‰的标准向卖方支付违约金。（二）卖方的违约责任1.未按本合同约定期限办理交付《房地产证》原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向买方交付该房产、结清拖欠的相关费用。上述事项每延迟1日办理，须按房产转让价格每日1‰的标准向买方支付违约金。卖方逾期办理交付《房地产证》原件、向买方交付该房产、支付房产转让的税费、申请房地产转移登记超过7日（含7日），则买方有权单方书面解除本合同，有权要求卖方承担双倍返还定金的违约责任。第十三条补充条款附（1）卖方应在11月20日至11月30日内还清银行按揭贷款，（2）买方应在11月20日起至12月20日内交齐贷款资料，出具银行同意贷款书过户，（3）以合同为准，买卖成交价为准，买卖双方约定，贷款金额多除少补。签订上述合同当日，朱展彬支付50000元定金给梁楚桥，梁楚桥出具收款收据给朱展彬收执。2015年11月30日和12月14日，朱展彬支付9000元中介服务费和按揭服务费8300元给世汇公司，世汇公司分别出具收据给朱展彬收执。2015年12月21日，兴业银行广州分行核发《信用项目审批通知书（同意）》，同意朱展彬申请个人二手住房贷款830000元。2015年12月22日，朱展彬与梁楚桥对涉案房屋办理过户手续，朱展彬支付了余下首期款58000元给梁楚桥，并向增城区土地房产交易所缴交有关费用。2015年12月25日，朱展彬因交通事故死亡。朱展彬的法定继承人有父亲朱伟均、母亲石海英。2015年12月26日，朱伟均、石海英与梁楚桥向房管部门申请取消朱展彬与梁楚桥买卖涉案房屋的过户手续。之后，朱伟均、石海英要求梁楚桥继续履行合同，将涉案房屋过户至朱伟均、石海英名下，梁楚桥不同意，双方发生纠纷，为此，朱伟均、石海英向一审法院提起诉讼，并向一审法院申请财产保全，要求查封、冻结梁楚桥名下价值100000元的财产。一审诉讼中，朱伟均、石海英撤回请求世汇公司退还中介费和按揭费的诉讼请求。一审法院认为：朱展彬生前与梁楚桥签订的《房地产买卖居间合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。合同签订后，朱展彬依合同约定支付了首期款给梁楚桥，梁楚桥亦依合同约定协助朱展彬向房管部门办理过户手续，在合同履行过程中，朱展彬因交通事故死亡，朱展彬父母朱伟均、石海英与梁楚桥向房屋管理部门撤回了涉案房屋的过户申请，对此，表明朱伟均、石海英与梁楚桥以实际行为不继续履行合同。现朱展彬父母朱伟均、石海英请求梁楚桥继续履行合同，将涉案房屋过户至其名下并要求梁楚桥支付违约金至该房屋过户至其名下日止。一审法院认为，合同只能对合同当事人产生拘束力，本案中，朱伟均、石海英不是涉案房屋买卖合同的相对方，朱伟均、石海英要求梁楚桥继续履行合同，将涉案房屋过户至其名下，不符合合同相对性原则，因此，朱伟均、石海英请求梁楚桥继续履行合同，将涉案房屋过户至其名下并要求梁楚桥支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。诉讼中，朱伟均、石海英撤回世汇公司退还中介费和按揭费的请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱伟均、石海英的诉讼请求。案件受理费13180元，财产保全费1020元，由原告朱伟均、石海英负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，朱伟均、石海英于2016年2月17日分别向梁楚桥、世汇公司发出《通知函》，该通知函载明朱伟均、石海英作为朱展彬的法定继承人，要求世汇公司通知梁楚桥及要求梁楚桥在收到通知书之日起七日内与朱伟均、石海英共同至国土部门办理申请产权转移登记手续等。梁楚桥表示对该通知的真实性没有异议，但表示朱伟均、石海英曾说过通过朱展彬的弟弟一次性付款购买涉案房屋，但朱伟均、石海英后来推托说朱展彬的弟弟太小，不同意一次性付款，在梁楚桥提交的录音中可以证明。世汇公司表示对上述通知没有异议，但对录音其是不知情的，开始录音并不咨询涉案房屋的价格，而是另外一套房屋的市场价。二审中，一审法院已冻结了朱伟均银行账户中的830000元，朱伟均、石海英表示如法院判决将涉案房屋过户至其两人名下，其愿意将上述款项作为剩余房款支付给梁楚桥。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案的争议焦点为朱伟均、石海英与梁楚桥撤回涉案房屋的过户申请是否可视为朱展彬与梁楚桥所签订的《房地产买卖居间合同》已解除的问题。虽朱展彬与梁楚桥已就涉案房屋办理了过户手续，但朱展彬在尚未取得涉案房屋的产权证及银行贷款仍未发放的时候已经死亡，显然朱展彬个人是无法继续完全履行上述《房地产买卖居间合同》的，故朱伟均、石海英作为朱展彬的法定继承人与梁楚桥撤回涉案房屋的过户申请，令该合同的履行处于中止状态是正当合理的行为。鉴于过户申请虽已撤回，根据《中华人民共和国继承法》第三条第（七）项及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第3条的规定，朱展彬在上述合同中的合法权利可由其继承人即朱伟均、石海英继承，故朱伟均、石海英仍有权与梁楚桥就该合同协商是解除还是继续履行，在双方未能达成一致意见的情况下，朱伟均、石海英在合理的期间内要求梁楚桥继续履行上述合同合法合理，据此，梁楚桥主张涉案房屋的过户申请已撤回应视为朱展彬与梁楚桥所签订的《房地产买卖居间合同》已解除理由不成立，本院不予支持，一审法院判决驳回朱伟均、石海英的诉讼请求有误，本院予以纠正。梁楚桥应协助朱伟均、石海英到房地产管理部门办理涉案房屋所有权转移登记手续，同时，朱伟均、石海英向梁楚桥一次性支付剩余房款830000元。至于朱伟均、石海英要求梁楚桥支付违约金的诉讼请求。因梁楚桥确实本已履行了上述合同所约定的义务，之所以发生本案纠纷的起因是朱展彬的意外死亡，双方未能协商一致，且梁楚桥事实上亦仅收到108000元房款，故朱伟均、石海英关于要求梁楚桥支付违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上所述，朱伟均、石海英的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国继承法》第三条第（七）项、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第3条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初4244号民事判决；二、梁楚桥在本判决送达之日起10日内，共同与朱伟均、石海英到广州市房地产行政主管部门办理将广州市增城区石滩镇碧桂园豪园xxx三街xx号xx房过户至朱伟均、石海英名下的手续；同时，朱伟均、石海英一次性向梁楚桥支付剩余房款830000元；三、驳回朱伟均、石海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费13180元、财产保全费1020元，共计14200元；由朱伟均、石海英负担1704元，梁楚桥负担12496元；二审受理费13180元，由朱伟均、石海英负担1582元，梁楚桥负担11598元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一八年八月三十一日书记员  徐毅敏