上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1821号
上诉人（原审被告）季兰花。
委托代理人郭凌。
委托代理人阮小青，浙江时代商务（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海鄂尔多斯羊绒制品有限公司。
法定代表人张奕龄。
委托代理人王函，上海普盛律师事务所律师。
上诉人季兰花因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第693号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，本市华山路XXX号商铺（以下简称“系争房屋”）系案外人公安部第三研究所所有的房屋，出租给下属三产上海网盾智能科技发展有限公司（原名“上海辰星物业管理中心”，以下简称“网盾公司”）管理和使用。季兰花自2007年9月起承租系争房屋，先后与�权人以及网盾公司签订过四份租赁合同。其中最后一份《租赁合同》是季兰花与网盾公司2012年6月20日所签，该合同约定：网盾公司将系争房屋出租给季兰花作经营服饰使用，租期自2012年9月20日起至2013年11月30日止，每月租金人民币（以下币种均为人民币）43，100元；租期届满，双方终止租赁关系，网盾公司收回该房屋，季兰花应如期交还，不得以任何理由拖延交还和提出补偿要求；季兰花对该房屋不得转租，不得有抵押或其它任何侵犯网盾公司权益的行为，等等。
2012年8月21日，上海鄂尔多斯羊绒制品有限公司（以下简称“鄂尔多斯公司”）、季兰花签订《商铺租赁合同》，约定：季兰花将其合法拥有的系争房屋出租给鄂尔多斯公司使用，建筑面积105平方米，租期三年，自2012年9月20日至2015年9月19日止，季兰花于2012年9月20日将房屋交付给鄂尔多斯公司使用，2012年9月20日至2012年10月10日为免租装修期；第一年租金88万元，第二年租金90万元、第三年租金92万元，押金为146，600元；每三个月为一个付款期，鄂尔多斯公司在每个付款期提前15天向季兰花支付下一期租金，季兰花收款后向鄂尔多斯公司提供有效票据；鄂尔多斯公司在系争房屋施工期间及营业中所用的水、电、煤等费用均由鄂尔多斯公司根据单独设置的计量表数缴费；本合同签订时，季兰花应向鄂尔多斯公司提供系争房屋的房地产权证明及个人身份证原件和复印件，并协助鄂尔多斯公司办理相关证照；不能履行本合同的一方属违约方，必须向守约方支付146，600元作为赔偿金。同日，鄂尔多斯公司支付给季兰花押金146，600元，季兰花出具收据一张。此后，季兰花将系争房屋交付鄂尔多斯公司装修使用，鄂尔多斯公司按时向季兰花支付租金，双方均能按约履行合同权利义务�2012年12月19日，鄂尔多斯公司以系争房屋作为营业场所注册成立了下属分公司华山路店。
2013年9月3日，网盾公司向季兰花履约代理人金怡发出书面《告知书》，告知季兰花系争房屋租期届满后将不再续租，双方终止租赁关系，要求季兰花提前做好相关准备工作，到时配合如期交还房屋。9月10日，金怡回复两份《告知书》，称去年刚刚更换品牌，并且重新装修了店面，故诚心想续租，并声称其不会撤场。2013年9月23日，网盾公司再次向金怡发出书面《告知书》，重申不再续租，要求季兰花如期交房，否则将追究季兰花的违约责任。此后，由于季兰花仍不同意交房，网盾公司派员至系争房屋交涉，得知季兰花将房屋转租给鄂尔多斯公司，网盾公司遂要求鄂尔多斯公司搬离。经协商，网盾公司同意将本市华山路XXX号商铺出租给鄂尔多斯公司继续经营，并同意鄂尔多斯公司在系争房屋内过渡46天。为此，鄂尔多斯公司与网盾公司于2013年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定：网盾公司将系争房屋出租给鄂尔多斯公司用于服饰经营，租期自2013年12月1日起至2014年1月15日止，租金共计77，280元。鄂尔多斯公司按约向网盾公司支付了租金77，280元，网盾公司开具发票一张。鄂尔多斯公司于46天租期届满后搬离，并将系争房屋直接交还给了网盾公司。2014年1月21日，鄂尔多斯公司与网盾公司另行签订《房屋租赁合同》，约定：网盾公司将华山路XXX号商铺出租给鄂尔多斯公司用于服饰经营，建筑面积78.77平方米，租期自2014年2月1日起至2018年1月31日止，第一、二年的年租金为465，768元，第三、四年的年租金为494，520元。此后，网盾公司按约将华山路XXX号商铺交付鄂尔多斯公司经营使用至今。
2014年1月，鄂尔多斯公司以系争房屋系网盾公司出租给季兰花使用，季兰花事前承诺其拥有合法的转租权和有效的租赁期限，并出示了其与网盾公司签订的《房屋租赁合同》，但在《商铺租赁合同》履行过程中，鄂尔多斯公司从网盾公司处知悉季兰花并无转租权，且季兰花的承租期限至2013年11月20日已到期，网盾公司还向鄂尔多斯公司出示了其与季兰花签订的合同，经比较，季兰花之前提供给鄂尔多斯公司的合同完全是由季兰花伪造而成，故季兰花的行为已构成欺诈，《商铺租赁合同》目的已无法实现，并给鄂尔多斯公司带来极其严重的经济损失为由，起诉至原审法院，请求判令：1、解除双方之间的《商铺租赁合同》；2、季兰花退还鄂尔多斯公司已支付的押金146，600元以及多缴纳的租金97，777元；3、季兰花支付鄂尔多斯公司违约金146，600元；4、季兰花赔偿鄂尔多斯公司营业性损失228，513.50元、装修费196，486.50元、律师费25，000元，共计45万元。
原审另查明，鄂尔多斯公司已向季兰花支付租金至2014年1月10日。季兰花为鄂尔多斯公司垫付租赁期间的水电费共计20，249.98元。
原审法院为查明相关事实至网盾公司进行调查，网盾公司陈述称：早在与季兰花合同到期前三个月，公司已经书面通知季兰花不再续租；因为根据公司决策，包括系争房屋在内的几个连在一起的商铺，原租期届满，公司收回后将整体出租；其一直认为系争房屋是季兰花在经营，只不过是更换了鄂尔多斯的品牌；直到2013年11月，网盾公司派员上门交涉才得知季兰花转租的事实；至于后来公司又将华山路XXX号商铺出租给鄂尔多斯公司，是公司在衡量众多求租客户的业态、资信等条件后作出的决定，与系争房屋无关。鄂尔多斯公司对该调查笔录没有异议，但季兰花认为网盾公司在笔录中陈述其不知道季兰花转租的情况与事实�符。
原审审理中，鄂尔多斯公司与季兰花一致确认季兰花应退还鄂尔多斯公司多收的租金99，194元，押金146，600元扣除季兰花为鄂尔多斯公司垫付的水电费20，249.98元，季兰花还应退还鄂尔多斯公司126，350.02元。但季兰花不同意承担违约金及赔偿损失。
原审法院经审理后认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人与承租人建立租赁合同关系，是基于双方之间的信赖。因此，我国法律规定，承租人经出租人同意的，可以将租赁物转租给第三人，未经出租人同意的转租合同以及转租期超过承租人剩余租赁期限的转租合同无效。本案中，根据季兰花与出租人网盾公司签订的《租赁合同》，季兰花承租系争房屋的租赁期限至2013年11月30日期满，且合同中明确约定季兰花不得转租。季兰花在未征得网盾公司同意的情况下将系争�屋转租给鄂尔多斯公司，且转租期超过季兰花的剩余租赁期限，故鄂尔多斯公司、季兰花签订的《商铺租赁合同》应为无效合同。根据原审法院对网盾公司所作的调查，网盾公司对季兰花转租并不知晓。季兰花在发给网盾公司的《告知书》中自述也仅是更换品牌，并未告知网盾公司其将系争房屋转租给鄂尔多斯公司。因此，季兰花关于网盾公司知道转租，但在6个月内未提出异议，视为同意转租的抗辩，依据不足，不予采信。季兰花明知其没有转租权仍然转租，应当对合同无效负主要的过错责任。鄂尔多斯公司在知道季兰花是转租的情况下，有义务审查季兰花是否享有转租权以及季兰花的剩余租赁期限，对于季兰花提供的租赁合同复印件可以前去网盾公司核实。现由于鄂尔多斯公司自身审查核实不严，导致所签租赁合同被判令无效，故鄂尔多斯公司应对合同无效负�要的过错责任。无效的合同自始没有法律约束力，鄂尔多斯公司要求季兰花支付违约金，原审法院不予支持。因鄂尔多斯公司已将系争房屋直接交还给了网盾公司，故返还房屋一节，原审法院不再处理。鄂尔多斯公司、季兰花已就鄂尔多斯公司使用房屋期间的房屋使用费、水电费以及押金结算达成一致意见，与法无悖，可予准许。至于鄂尔多斯公司主张的装修费损失，从鄂尔多斯公司提供的《建筑装饰工程施工合同》来看，装修内容包括室内外装饰及道具安装，其中道具安装是可以拆除后重新安装在华山路XXX号商铺内继续使用的，室内外装饰也包括可拆除和不可拆除两部分。再结合无效合同的过错责任以及鄂尔多斯公司使用装修已达15个月之久，不可拆除部分的装修存在一定折旧等因素，原审法院酌定季兰花赔偿鄂尔多斯公司不可拆除部分的装修残值5万元。至于营业性损失以及律师费，鄂尔多斯公司未能提供相关证据，故不予支持。
原审法院据此作出判决：一、上海鄂尔多斯羊绒制品有限公司与季兰花就本市华山路XXX号商铺签订的《商铺租赁合同》无效；二、季兰花应退还上海鄂尔多斯羊绒制品有限公司多收的房屋使用费99，194元；三、季兰花应退还上海鄂尔多斯羊绒制品有限公司押金126，350.02元（已扣除水电费20，249.98元）；四、季兰花应赔偿上海鄂尔多斯羊绒制品有限公司装修损失5万元；以上第二至四项合计275，544.02元，季兰花应于判决生效之日起十日内支付给上海鄂尔多斯羊绒制品有限公司；五、上海鄂尔多斯羊绒制品有限公司的其余诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人季兰花不服，向本院提起上诉称：第一，在签订《商铺租赁合同》时，季兰花给鄂尔多斯公司看过季兰花与上海辰星物业管理中心（即网盾�司）之间的租赁合同，故鄂尔多斯公司对季兰花的租期是明知的。季兰花与上海辰星物业管理中心就系争房屋不间断地签署了四份《租赁合同》，且季兰花基于这种长期信任关系一直从事转租业务，网盾公司对此也是完全知晓的。原审审理中，网盾公司为逃避自己的责任，而向原审法院作出与事实不符的虚假陈述，应不予采信。因此，自2012年8月21日季兰花与鄂尔多斯公司签订《商铺租赁合同》之日起，网盾公司就知道或应当知道季兰花转租，但网盾公司在六个月内并未提出异议，故季兰花对系争房屋有合法的转租权。同时，根据“承租人未经出租人装饰装修或扩建发生的费用，由承租人自己承担”的相关规定，季兰花不应承担鄂尔多斯公司的装修费损失。第二，原审法院应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第�六条的规定，认定2012年8月21日签订的《商铺租赁合同》合法有效，季兰花对系争商铺具有合法转租权。综上，请求二审法院依法撤销原审判决主文第四项。
被上诉人鄂尔多斯公司则请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，季兰花虽主张网盾公司知道其转租，且在六个月内未提出过异议，应视为网盾公司同意其转租，但季兰花并未提供相应证据予以佐证，且网盾公司在原审法院所作调查中亦表示对季兰花的转租并不知情，故原审法院结合季兰花与网盾公司签订的《租赁合同》以及季兰花发给网盾公司的《告知书》之相关内容，认定季兰花与鄂尔多斯公司签订的《商铺租赁合同》无效，依法有据。依照无效合同的处理原则，原审法院根据本案的具体情况，结合双方签约过程、过错程度及系争房屋的实际�用状况等诸多因素，酌情判决季兰花向鄂尔多斯公司赔偿相应的装修残值损失，并无不当，本院应予维持。综上，季兰花的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，050元，由上诉人季兰花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方�驳回上诉，维持原判决、裁定；
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