四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终164号
上诉人（原审被告）：绵阳市馨怡物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区临园路东段2号顺河公寓二期。
法定代表人：李德宇，该公司总经理。
委托代理人：王涛，四川众城律师事务所律师。
委托代理人：邹淇曲，四川众城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司，住所地：四川省北川羌族自治县永昌大道67-1-204号。
法定代表人：王聪，该公司董事长。
委托代理人：陈建吉，四川石泉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北川羌族自治县永昌镇尔玛社区业主委员会，住所地：四川省北川羌族自治县永昌镇。
负责人：邓宗伦，该业主委员会前主任。
上诉人绵阳市馨怡物业服务有限公司（以下简称馨怡物业服务公司）因与被上诉人北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司（以下简称禹羌投资公司）、被上诉人北川羌族自治县永昌镇尔玛社区业主委员会（以下简称尔玛社区业主委员会）确认合同效力纠纷一案，不服北川羌族自治县人民法院（2015）北民初字第1081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人馨怡物业服务公司之委托代理人王涛，被上诉人尔玛社区业主委员会委托代理人陈建吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：北川羌族自治县尔玛社区商住楼系拆迁安置房，由山东省援建，建设完成后由北川羌族自治县房产管理局全面接管。2011年1月1日，北川羌族自治县房产管理局与馨怡物业服务公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定：馨怡物业服务公司向尔玛社区二标段D、E、K提供物业服务，合同期限为2011年1月1日至2012年12月31日，同时约定：如未订立新合同，按本合同继续执行。合同期满，馨怡物业服务公司未与北川羌族自治县房产管理局及小区业主委员会订立新合同，馨怡物业服务公司继续在该小区提供物业服务。2011年4月，禹羌投资公司取得了尔玛社区一标段（禹A、B、C、G、H、F区和尔玛社区二标段D、E、F商铺的所有权证。2013年12月，尔玛社区业主委员会在未召开业主大会的情况下，直接与馨怡物业服务公司签订了两份物业服务合同，一份是尔玛社区一标段A、B、C、G、H、F区的《物业服务合同》，约定馨怡物业公司向尔玛社区一标段上述区域提供物业服务。另一份合同为尔玛社区二标段D、E、K区提供物业服务、两份物业服务合同约定的服务期限为2014年1月1日至2016年12月31日，对营业用物业、办公用物业、住宅改商用的物业服务费约定为1元/平方米/月。禹羌投资公司现诉至北川羌族自治县人民法院，请求判令：1.撤销尔玛社区业主委员会以协议方式聘请馨怡物业服务公司提供物业服务的决定；2.确认尔玛社区业主委员会与馨怡物业服务公司签订的一、二标段的《物业服务合同》无效；3.诉讼费由尔玛社区业主委员会和馨怡物业服务公司承担。
2014年7月28日，禹羌投资公司向馨怡物业公司发出《解除物业服务合同的通知函》一份，提出解除与馨怡物业公司的事实物业服务合同关系，要求馨怡物业公司退出该小区的物业服务，于同年12月22日，禹羌投资公司向原审法院起诉请求判令馨怡物业公司退出北川羌族自治区尔玛社区二标段D、E、K区商业门面的物业服务。
馨怡物业服务公司在一审第一次庭审后，补充提交了《关于选聘物业服务公司的确认书》一份，该确认书载明：尔玛社区共计住宅面积372693.34㎡，住宅总户数3641户，商铺总面积34327.6㎡，总户数2户，总面积为407020.94㎡，总户数3643户，经确认，同意选聘馨怡物业服务公司进行服务的户数为1990户，所占面积为204964.8㎡。馨怡物业服务公司以此确认书证明《物业服务合同》已经共同户数及专有面积过半的业主同意。
上述事实，有当事人陈述及经庭审核实的《物业服务合同》、北川羌族自治县人民法院（2015）北民初字第173号《民事判决书》、北川羌族自治县禹龙社区居民委员会《证明》、《解除物业服务合同的通知函》、照片、满意度测评表等证据证实。
原判认为：本案的争议焦点有三，一是禹羌投资公司提出撤销权诉请是否已过除斥期间，以及物业委员会选聘馨怡物业公司的决定是否应予撤销；二是该案是否属于一事不再理，禹羌投资公司有无主体资格对馨怡物业服务公司与尔玛社区业主委员会签订的《物业服务合同》提出确认无效的诉请；三是该两份《物业服务合同》的签订程序是否合法，合同是否无效的问题。原审结合审理查明事实，依据相关法律法规，认定如下：
关于焦点一，对于禹羌投资公司请求撤销尔玛社区业主委员会以协议方式选聘物业公司的诉请是否已过除斥期间的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”及《中华人民共和国民法通则》第五十九条“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护”和《中华人民共和国合同法》第七十五条第二款“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使”之规定，该案中，并没有证据显示在2013年12月小区业委会在签订合同时有公示行为或者告知业主行为，禹羌投资公司向馨怡物业公司提出解除合同的时间为2014年7月28日，此时间应视为禹羌投资公司知道该合同存在的时间，因此，禹羌投资公司于2015年7月9日提出撤销该决定，并未超过主张撤销权的除斥期间。
对于尔玛社区业主委员会选聘馨怡物业公司的决定是否应予撤销的问题，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定业主的撤销权，其行使撤销的对象系业主大会或者业主委员会的决定，法律赋予业主提起撤销权之诉针对的是尔玛社区业主委员会之间的内部关系，以维护业主的合法权益，禹羌投资公司的撤销之诉针对的是尔玛社区业主委员会与馨怡物业公司之间的合同关系，禹羌投资公司的撤销权系另一法律关系，本案不作处理。
关于焦点二，该案是否属于一事不再理，禹羌投资公司有无主体资格对馨怡物业服务公司与尔玛社区业主委员会签订的《物业服务合同》提出确认无效的诉请。对于该案是否属于一事不再理的问题，在禹羌投资公司提出合同无效之前，曾向北川羌族自治县人民法院提出过解除合同。合同解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，是合同关系；而合同无效，是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。因此，合同的解除与合同无效并非同一法律关系，该案不属于一事不再理。同时，因禹羌投资公司系北川尔玛社区商业门面业主，馨怡物业服务公司与尔玛社区业主委员会签订的《物业服务合同》合同内容所约定的商业门面服务费1元/平方米/月，明显与禹羌投资公司有重大利害关系，因此禹羌投资公司具有主体资格。
关于焦点三，该物业服务合同的签订程序是否合法，该合同是否具有法律效力的问题。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应属于其业主成员享有的权利，尔玛社区业主委员会是业主大会的执行机构，其只能按照业主大会的授权行为，只能根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同，而不得自行选聘或解聘物业服务企业。本案禹羌投资公司虽然只是尔玛社区的业主之一，但其物业类型主要为商业用房，面积占总物业面积的近10%，尔玛社区业主委员会与馨怡物业服务公司在签订《物业服务合同》时将禹羌投资公司所有的商业用房的物业费直接约定，此约定涉及到禹羌投资公司重大利益，尔玛社区业主委员会没有召开业主大会就与馨怡物业服务公司签订《物业服务合同》，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、《物业管理条例》第十一条第四项“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘与解聘物业服务企业”之规定。因此，尔玛社区业主委员会没有召开业主大会就与馨怡物业服务公司签订《物业服务合同》，该合同应为无效合同。
关于馨怡物业服务公司在第一次庭审后，补充提交了一份《关于选聘物业公司确认书》、《满意度测评》来证明尔玛社区业主委员会与馨怡物业服务公司签订《物业服务合同》已经过半数的业主追认的问题。根据《物业管理条例》之规定，选聘物业服务公司应为业主明确表示，不能以默认的方式进行，因此，无论该满意度测评是否真实，其不能视为业主对业主委员会选聘馨怡物业服务公司的一种默认。对于《关于选聘物业公司确认书》，该确认书是由馨怡物业服务公司单方面制作和单方面调查，然后由业主签字；另一方面，作为确认书签字之一的业主即证人左子玉明确表示该确认书上的签名并非其本人所签，可以看出，该确认书的真实性存疑。因此，对于馨怡物业服务公司认为该物业选聘已由业主进行追认的意见，不予采纳。
综上所述，原审依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、第二款、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、确认2013年12月北川羌族自治县永昌镇尔玛社区业主委员会与绵阳市馨怡物业服务有限公司签订的两份关于尔玛社区一标段A、B、C、G、H、F区和尔玛社区二标段D、E、F区的《物业服务合同》无效；二、驳回北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，由北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司负担。
一审宣判后，馨怡物业服务公司不服原判，向本院提起上诉。
馨怡物业服务公司上诉的主要理由为：1.尔玛社区业主委员会、馨怡物业服务公司签订的《物业服务合同》无违反法律强制性规定的情形，原审判决合同签订违反法律规定而无效，属适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定属于管理强制性规定而非效力强制性规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同违反效力强制性规定才无效，违反管理强制性规定不会导致无效。2.对于同一事实，另案正在审理中，本案违反了一事不再理、禁止重复起诉的规定，严重违反诉讼程序。3.禹羌投资公司无权对物业服务合同的效力提起诉讼，其诉讼主体资格不适格。根据《物业管理条例》的规定，能够代表全体业主共同利益的是业主大会而不是单独的个别业主，选聘和解聘物业服务企业以及签订物业服务合同涉及到全体业主的共同利益和共同管理权，作为单独的个别业主无权也没有能力决定，必须由业主共同决定。本案中，禹羌投资公司只代表其作为个别业主的意愿，并没有体现大多数业主的真实意思表示，既没有经过业主大会的形式作出决议，更没有获得全体业主或大多数业主的授权，其以个别业主的身份单独提起诉讼，主体不适格。4.本案已经过了除斥期间，一审法院不应支持禹羌投资公司的诉讼请求。禹羌投资公司在知道尔玛社区业主委员会与馨怡物业服务公司签订的物业服务合同一年后才提起诉讼，其行使业主撤销权之诉的时间已经过了一年的除斥期间，丧失了胜诉权。5.馨怡物业服务公司提交的业主确认表是业主事后对合同效力的追认，应认定有效。对业主确认表应进行整体评价，法律所规定的是整体数量达到一定的户数和面积，禹羌投资公司应当对该证据有效部分是否达到法定标准进行质证，原审法院仅以对个别确认表的质疑而否认证据整体效力，属认定事实和适用法律错误。请求：1.撤销原判，改判驳回禹羌投资公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由禹羌投资公司承担。
被上诉人禹羌投资公司答辩称：馨怡物业服务公司与尔玛社区业主委员会签订的物业服务合同违反了法律规定，侵犯了业主权利，合同应认定为无效。请求驳回上诉，维持原判。
尔玛社区业主委员会未作答辩。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，即需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，尔玛社区业主委员会在未召开业主大会的情况下，擅自与馨怡物业服务公司签订物业服务合同，违反了法律和行政法规的强制性规定。对此，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”对于该撤销权的行使期限，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”因此，禹羌投资公司作为业主可以通过诉讼方式请求人民法院撤销尔玛社区业主委员会擅自作出的选聘馨怡物业服务公司的决定，但应在知道或应当知道后一年内行使。禹羌投资公司向馨怡物业公司提出解除合同的时间为2014年7月28日，此时间应视为禹羌投资公司知道该合同存在的时间，因此，禹羌投资公司于2015年7月9日提出撤销该决定，并未超过主张撤销权的除斥期间。至于禹羌投资公司主张确认物业服务合同无效问题，法律法规和司法解释对业主委员会作出侵害业主权益决定的情形已经明确规定了救济方式即在规定期限内行使撤销权，并未规定除行使撤销权外业主可以另行主张确认合同无效，禹羌投资公司的该项主张缺乏法律依据。
馨怡物业服务公司在一审中提交了《关于选聘物业服务公司的确认书》，禹羌投资公司虽对其中个别住户签名提出异议，但并无相反证据证明过半数的业主不同意馨怡物业服务公司在该小区提供物业服务，根据《物业管理条例》第十二条第一款、第二款：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议”的规定，本案中，业主对物业服务公司的确认可以视为采取书面征求意见的方式形成了业主大会意见，同意选聘馨怡物业服务公司进行物业服务的业主和专有部分面积达到了过半数，应视为业主大会对业主委员会选聘馨怡物业服务公司的决定予以了追认。
综上，上诉人馨怡物业服务公司的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销四川省北川羌族自治县人民法院（2015）北民初字第1081号民事判决；
二、驳回北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖小军
审 判 员 吴莹迪
代理审判员 胡义昕
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 谭雅丹