安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芜中民一初字第00145号
原告：安徽坤和投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区金寨路1号。
法定代表人：宋业贵，该公司董事长。
委托代理人：汪竹青，安徽新信律师事务所律师。
被告：芜湖万达广场有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区赭山东路1号。
法定代表人：丁本锡，该公司董事长。
委托代理人：谢文婕，安徽文理律师事务所律师。
委托代理人：邓劲松，安徽文理律师事务所律师。
原告安徽坤和投资管理有限公司（以下简称坤和公司）与被告芜湖万达广场有限公司（以下简称万达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月10日公开开庭进行了审理。原告坤和公司的委托代理人汪竹青，被告万达公司的委托代理人谢文婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
坤和公司诉称：2012年5月16日，坤和公司与万达公司双方签订《芜湖镜湖万达广场租赁合同》，约定坤和公司承租万达公司03-31／31A号商铺，用于餐饮经营，租赁期限55个月，即自2012年9月7日至2017年4月6日。合同签订后，坤和公司按约定缴纳了各项保证金、押金及房租，对店面进行了必要的装潢，添置了经营所需的设备设施，并按合同约定即时开业。然而万达公司自2013年2月初突然提出要与坤和公司解除合同，在没有得到坤和公司同意的情况下，擅自将坤和公司店面封堵，虽经多次协商，但万达公司仍执意要解除合同。针对这一情况，坤和公司认为与万达公司也失去了继续合作的基础，但万达公司必须根据合同约定和相关法律规定赔偿坤和公司的损失，双方就此不能达成一致意见，请求判令：1、解除万达公司与坤和公司之间的租赁合同；2、万达公司退还坤和公司缴纳的各项保证金540043.6元；3、万达公司退还坤和公司POS押金10000元；4、万达公司退还坤和公司两个月的租金及物业费260021.8元；5、万达公司赔偿坤和公司实际损失1985347.3元（包括装修桌椅、厨具、留守人员工资、公证费等）；6、本案全部诉讼费用由万达公司承担。
万达公司答辩称：坤和公司诉状所称不符合事实，其诉讼请求中除了要求解除合同这一项，在万达公司致发《律师函》通知解除合同时即已解除，其他诉讼请求均不能成立。一、坤和公司未经万达公司许可，自2013年2月1日起擅自关门歇业，停止经营，该行为违反了双方合同约定，且严重影响了万达公司的整体经营形象和统一管理。万达公司分别于2０13年2月1日（2月3日张贴，2月4日拍照）、2月18日以函告的方式要求坤和公司整改，2月21日以《律师函》的方式通知坤和公司解除合同（2月25日），3月31日、4月15日又分别以《律师函》的方式要求坤和公司撤场及清场，交还房屋。万达公司解除合同完全符合双方约定及法律规定，合法有效。二、万达公司处置坤和公司商铺装修、设施、物品的行为符合合同约定。本案坤和公司擅自停业，且置万达公司整改公告函于不顾，在万达公司依据合同约定通知其解除合同，要求撤场清场，交还房屋的情况下，仍置之不理，导致万达公司被迫于2０13年5月份委托第三方将坤和公司承租房屋内设备设施搬运至负二楼停车场的仓库。万达公司收回房屋的行为，符合合同约定。三、鉴于本案违约的是坤和公司而并非万达公司，因此，坤和公司诉请要求万达公司承担违约责任不能成立。四、关于坤和公司要求退还两个月租金及物业费的问题。坤和公司要求退还的租金事实上是2013年1、2月份两个月的租金。坤和公司虽然自2月1日开始擅自关门停业，但并没有将房屋交还万达公司，仍然事实上占据房屋直至2013年5月份，因此，坤和公司不但无权要求万达公司退还2013年1、2月份的租金和物业费，反过来应当向万达公司补交2013年3、4、5月份的租金及物业费。五、关于要求万达公司赔偿损失的问题。其一、坤和公司为证明所谓的近两百万元损失所提供的合同及相关票据，部分为收据，不符合证据的合法要件，另外，不能证明与本案的关联性，不能作为有效证据使用。其二，坤和公司承租商铺内的物品，万达公司已经于2013年5月份委托第三方芜湖市鸿运起重装卸有限公司搬运到万达广场负二楼停车场仓库内，且至今还在该处，并无损失。其三，根据合同约定，因坤和公司违约，且未按通知要求清场，交还房屋，导致万达公司自行处置，责任自行承担，无权要求万达公司赔偿损失。六、万达公司保留另行起诉要求坤和公司承担违约责任（支付违约金及赔偿全部损失）的权利。综上所述，坤和公司诉请无事实和法律依据，依法应予以驳回。
为证明自己的诉讼主张，坤和公司向本院提交了以下证据：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证证明各一份，证明坤和公司的法人身份、坤和公司的法定代表人身份，以及坤和公司为本案适格主体；
2、《芜湖镜湖万达广场租赁合同》、《芜湖镜湖万达广场步行街物业管理服务协议》各一份，证明坤和公司与万达公司之间存在租赁关系和物业管理服务关系、各自的合同权利与义务及违约责任。
3、《公证书》一份，证明万达公司擅自封堵坤和公司商铺，违反租赁合同第23.3及23.6款，构成违约。
4、收据、发票、银行转账单等，证明坤和公司已按约缴纳了各项保证金（包括履约保证金183544.8元、质量保证金10000元、物业服务费保证金76477元）、租金（包括首期租金348735.12元及第二季度租金183544.8元）、物业服务费（包括首期服务费145306.3元及第二季度物业服务费114715.5元）、POS机押金10000元。
5、订购合同、加工定做合同、空调修改报价单、设计合同、金环球家具销售合同、装饰装修工程施工合同、自主餐具承揽合同、厨具用品合同清单、合同清单、留守人员身份证明及工资转账单、公证费发票、开办费用单据等，证明坤和公司为营业投入了巨大成本，并因万达公司的违约而遭受的直接损失总计1985347.3元（包括装修桌椅等1381252.8元、金东方厨具费用599095.5元、留守人员工资3999元、公证费1000元）。
万达公司的质证意见为：
1、对证据1无异议。
2、对证据2的真实性无异议。该两份合同能证明坤和公司违约，万达公司解除合同、收回房屋符合合同约定及法律规定。
3、证据3真实性无异议，但不同意证据3的证明目的。万达公司并非擅自封堵坤和公司商铺，而系因坤和公司违约，擅自关门停业，且在万达公司限期整改的情况下，仍未整改，万达公司为了维护万达广场整体经营氛围，避免给其他商户带来负面影响和效应，而依据合同约定，所采取的对坤和公司停业商铺予以围挡的措施。从公证书内容来看，“商铺外观已被广告牌封闭，留有一扇门，门没有上锁，……摄像人对商铺外观及商铺内的现状进行了摄像，……”即围挡并未影响坤和公司人员通行，更未影响坤和公司搬空设备、物品，交还商铺。从坤和公司3月29日委托公证来看，坤和公司已经收到了万达公司解除合同律师函等文书。
4、对证据4的真实性无异议，但不符合合同约定的退还条件。
5、坤和公司以证据5证明为商铺实际支出的费用，证明目的不能成立。该组合同仅是双方对权利义务的约定，而合同是否已经履行，以及履行的程度，是否经过协商变更，均无法证明。因此，仅提供合同，无相应的银行付款凭证，不能证明坤和公司事实上已经支付了款项。《安徽金环球家具制造有限公司销售合同书》的买方是“合肥坤润酒店管理有限公司”，且无签定时间，因此，与本案无关联性。该组合同所购买物品，是否全部用于坤和公司“弘鼎海鲜商铺”，无充分证据证明。对收据的合法性有异议，不能作为有效证据使用。交通费等作为损失主张，无事实和法律依据。坤和公司商铺内的物品和设备，万达公司已经于5月份委托第三方搬至万达广场负二楼停车场仓库内，且目前还在该处，并未灭失，因此，坤和公司作为全部损失予以主张，不能成立。根据合同约定，因坤和公司在合同终止或解除后，未能按时交还房屋，视为对房屋内设备和物品的放弃，万达公司有权自行处置（包括作为垃圾处理），且无须承担赔偿责任。因此，坤和公司以该组证据主张损失，与合同约定相悖，不能成立。
为证明自己抗辩主张，万达公司向本院提交了以下证据：
1、《芜湖镜湖万达广场租赁合同》，证明坤和公司与万达公司就镜湖万达广场室内步行街三层【03-31／31A】号商铺租赁事宜达成的协议。万达公司与坤和公司在租赁协议中就租金、履约保证金、物业服务费、双方权利义务、合同解除、违约责任等作了约定。明确约定坤和公司必须遵守万达广场统一营业时间，不得擅自停业关门，如违约，万达广场及物业服务公司有权限期整改，直至解除合同，自行处置商铺内的物品和设施。
2、《芜湖镜湖万达广场步行街物业管理服务协议》，证明坤和公司与芜湖镜湖万达广场商业管理有限公司就物业管理服务事宜的约定。坤和公司应接受并执行物业统一开业、营业、促销等经营管理方面的规定。
3、《关于弘鼎海鲜自助餐厅暂时歇业的说明》，证明2013年2月3日坤和公司因其自身内部管理原因歇业，违反租赁合同、物业管理服务协议的约定。
4、《关于弘鼎海鲜自助商户2013年2月1日未正常营业的函》以及现场张贴送达相片，证明坤和公司自2013年2月1日起歇业至2013年2月4日止，经万达公司通知仍未整改，违反了《租赁合同》中必须遵守商场统一营业时间，以及不得擅自停业关门的约定。
5、ＰＯＳ机收银系统记录，证明坤和公司自开业以来，前几个月经营较稳定，但2012年11月份，2013年1月份，月销售额只有二十万元左右，扣除9万余元租赁费以及物业费、人员工资等全部费用，事实上经营状态不好。自2013年2月1日起，没有营业记录，处于歇业状态。
6、2013年2月18日《关于弘鼎海鲜自助商户未整改仍然停业的函》，证明坤和公司自2013年2月1日起至2013年2月18日止，经通知仍未恢复营业。2013年2月18日再次通知坤和公司整改。
7、2013年2月21日通知解除租赁合同的《律师函》以及送达情况证据，证明万达公司委托律师于2013年2月25日发出解除租赁合同的《律师函》，通知解除与坤和公司签订的房屋租赁合同。
8、2013年3月30日、2013年4月15日《律师函》以及送达情况证据，证明万达公司委托律师于2013年3月30日、4月15日再次发出《律师函》，通知坤和公司交还房屋并撤场。
9、万达广场营业时间照片、芜湖镜湖万达广场商业管理有限公司《通用业务流程审批单》，证明万达公司营业时间。
10、《芜湖镜湖万达广场施工申请单》、《设备搬运就位合同》，证明因坤和公司违约，万达公司对坤和公司商铺围挡的施工时间以及委托第三方对商铺内物品、设备搬运情况。
坤和公司对万达公司提交的证据的质证意见为：
1、证据1真实性没有异议，内容合法性有异议。合同有霸王条款，权利义务不对等。合同也没有授权万达公司对于坤和公司经营进行干预。
2、证据2真实性无异议，内容合法性有异议。物业管理中涉及非物业管理的内容，对经营管理进行了干涉。
3、证据3真实性、合法性、关联性都无异议，证明目的有异议。说明是在双方协商好后递交的，后来补办的一个告知。
4、证据4真实性、合法性、关联性均有异议。照片内容没有异议，但是形成的日期无法核实，如果提供了原始载体，请法院核对真实性。对方陈述的三个时间不一致，在坤和公司经营场地贴这样的函，是对坤和公司商业信誉的诋毁。
5、证据5真实性没法确认，没有关联性，仅是经营记录。
6、证据6真实性、合法性、关联性都有异议。没有恢复营业是对方的过激违约行为造成的。
7、证据7、8，坤和公司均没有收到，万达公司应提供相应签收证明。内容即使是事实，也只是对方单方的行为。
8、证据9、照片真实性没有异议，但没有关联性，其不能说明不能歇业，不能停业整顿。
9、证据10、真实性、合法性、关联性和证明目的都有异议。万达公司2月份就设立了围堵。万达公司和第三人擅自处理他人财产，不合法。
对于双方提交的证据，本院认证如下：对双方无异议的证据，本院予以采信，双方对真实性无异议的证据，本院对证据的真实性予以确认。坤和公司提交的证据5或与本案缺少关联性，或形式不具有合法性，本院对该组证据的证明目的不予采信。万达公司提交的证据4、5、6、7、9、10与本案其他证据能够互相印证，本院予以采信。
经审理查明：2012年5月16日，万达公司（甲方、出租人）与坤和公司（乙方，承租人）签订《芜湖镜湖万达广场租赁合同》一份，约定坤和公司承租万达公司03-31／31A号商铺（套内建筑面积764.77平方米），用于餐饮经营，月租金91772.4元，租赁期限55个月，即自2012年9月7日至2017年4月6日。该合同第17.1条约定“乙方（即坤和公司）应当遵守甲方（即万达公司）或物业服务公司制定的整体营业时间表，不得擅自提前或延迟开、闭店”；第17.6条约定“未经甲方、物业服务公司许可或依据本合同相关约定，乙方不得擅自停止经营或超范围经营”；第23.3约定“双方确认，本合同因乙方（即坤和公司）违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。”；第23.5约定“除本合同另有约定外，乙方违反本合同约定或违反其在本合同项下所作的任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权通知其限期改正；经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方延迟纠正超过15日，则甲方有权单方解除合同”；第25.1约定“本合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止后7日内，乙方应当将该房屋交还给甲方，该等期限为本合同项下该房屋之交还期。”；第25.5条约定“无论任何原因，第25.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第25.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。……同时，自第25.1款所述交还期届满之日的次日起，甲方或物业服务公司有权采取对该房屋停止水、电等能源供应、控制人员从该房屋进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。此种情况下，乙方所应当承担的租金、物业服务费及相关能源费用并不因此而得到减免”；第25.6条约定，“在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方。如甲方因对乙方撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第25.2款之要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应当按照第25.5款所述标准支付该房屋占有使用费，以弥补甲方在此期间的租金损失”；第27.1条约定甲方和乙方按列明的地址发送通知。第27.3条约定“通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式。……以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。……通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定。乙方（即坤和公司）确认，在租赁期限内，该房屋是乙方的有效通知地址。甲方或物业服务有限公司有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容”；第29.2条约定“甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业服务公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议”。
前述合同附件7即《POS专用收银系统租用协议》第十三条约定“乙方违约导致本协议提前终止（包括甲方按照约定解除本协议的情况），甲方有权不退还押金，乙方应向甲方一次性支付相当于3个月使用费的违约金，且甲方有权解除该商铺租赁合同，乙方对此不得异议，并应按该商铺租赁合同约定承担导致租赁合同提前终止的违约责任”。
2012年5月16日，坤和公司（乙方）与芜湖镜湖万达广场商业管理有限公司（甲方，以下称万达商业管理公司）就甲方为乙方提供物业管理服务事宜签订《芜湖镜湖万达广场步行街物业服务协议》。该协议第二条第（二）项第10分项约定“乙方应依据本协议之约定，接受甲方的统一招商与经营管理，缴纳统一的经营质量保证金及促销费与其他费用，并执行本物业统一开业、营业、促销等经营管理方面之规定”；第三条第（三）项约定“……本协议终止后，若乙方完全履行本协议规定的义务，甲方应在30日内将履约保证金余额（如有）无息退还给乙方”；第三条第（四）项约定，“……本协议终止后，若乙方完全履行本协议规定的义务，甲方应在90日内将质量保证金无息退还给乙方”。
2013年2月3日，坤和公司向万达商业管理公司发出《关于弘鼎海鲜自助餐厅暂时歇业的说明》，载明因春节临近，员工因需回家和亲人团聚而大量流失，现留存人员已不能保证餐厅正常营业，因此不得已暂时歇业，坤和公司会尽快招聘员工并整改恢复营业。
2013年2月3日，因坤和公司停止营业，万达商业管理公司向坤和公司发出《关于弘鼎海鲜自助商户2013年2月1日未正常营业的函》，限坤和公司两天内进行整改，恢复正常营业，该函于2013年2月4日张贴于坤和公司所经营的弘鼎海鲜自助餐厅门上。
因坤和公司经通知仍未恢复营业，2０13年2月18日，万达商业管理公司向坤和公司发出《关于弘鼎海鲜自助商户未整改仍然停业的函》，告知自2013年2月3日下发书面通知后，坤和公司仍未整改恢复营业，万达商业管理公司有权单方面解除合同，并没收履约保证金。
因坤和公司未按要求整改恢复营业，2013年2月25日，万达商业管理公司向坤和公司寄发律师函，通知解除万达公司和坤和公司签订的租赁合同，并要求坤和公司三日内与万达商业管理公司联系撤场时间与交接事宜。该函件于发出当月26日签收。
2013年3月13日，万达公司对坤和公司经营的弘鼎海鲜自助餐厅开始进行围挡的施工，但保留了该餐厅的进出口。
因坤和公司未按照规定时间办理撤场及交接手续，2013年3月31日，万达商业管理公司向坤和公司寄发律师函，要求坤和公司在2013年3月31日前与万达商业管理公司办理撤场交接手续，并将遗留物进行清理及清扫，符合相关合同协议约定的交房标准。若坤和公司未在2013年3月31日前彻底撤场及清场，则万达商业管理公司有权进场进行清理，有关器具物品等将作为无主物进行妥善的处理，由此产生的费用由坤和公司承担。该函件投递记录显示签收时间2013年3月31日16：53分。
因坤和公司未按要求办理房屋交接手续，万达商业管理公司于2013年4月16日向坤和公司寄发律师函，告知坤和公司双方已解除房屋租赁关系，万达商业管理公司有权收回房屋，并按照合同约定对房屋进行清理，有关器具物品等将作为无主物处理。该函件于发出当月17日签收。
2013年5月8日，万达商业管理公司与芜湖市鸿运起重装卸有限公司签订《设备搬运就位合同》，约定由芜湖市鸿运起重装卸有限公司将弘鼎海鲜自助餐厅内物品搬运至万达广场负二层仓库。
弘鼎海鲜自助餐厅ＰＯＳ机收银系统记录显示，自2012年9月至2013年1月，弘鼎海鲜自助餐厅正常营业，每月营业销售额20余万元，自2013年2月起，未见营业营业记录。
坤和公司租金交至2013年2月份，物业服务费交至2013年3月份，坤和公司还向万达公司交纳了履约保证金183544.8，向万达商业管理有限公司交付服务质量保证金1万元、物业服务费保证金76447元，POS机押金1万元，万达公司均予以认可。
本院认为：一、坤和公司与万达公司签订的《芜湖镜湖万达广场租赁合同》、与万达商业管理公司签订的《芜湖镜湖万达广场步行街物业服务协议》均系平等市场主体之间签订的合同，虽为格式合同，但相关当事人真实意思表示，不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利条款的情形，应为合法有效，当事双方均应按合同约定履行义务。前述合同中关于未经甲方（万达公司）、物业服务公司（万达商业管理公司）许可或依据本合同相关约定，乙方（坤和公司）不得擅自停止经营或超范围经营，如经两次通知不予整改，甲方有权单方解除合同的相关约定，系万达公司为维持其商业广场经营氛围而与承租商户所自愿达成的协议，不存在强迫情形，坤和公司关于前述合同存在霸王条款的辩解，本院不予采信。
二、坤和公司在合同期限内未经万达公司许可擅自歇业，经万达商业管理公司两次书面通知后仍不进行整改并恢复营业，万达公司有权依据双方合同约定解除合同，坤和公司与万达公司签订的租赁合同自坤和公司2013年2月26日收到万达商业管理公司发生的解除合同通知函件时解除，万达商业管理公司的通知程序和方法亦符合双方合同约定，故坤和公司请求判令解除合同已无必要，该请求本院不予支持。坤和公司要求万达公司退还履约保证金、pos机押金、两个月租金、装潢装修损失、留守人员工资、公证费损失的请求，因系坤和公司违约，根据双方合同约定，本院对坤和公司的上述请求难以支持。但坤和公司关于万达公司应退还服务质量保证金1万元的诉讼请求，本院予以支持，万达公司不予退还的辩解，缺少合同依据，本院不予采信。因双方租赁合同已于2013年2月26日解除，事实上，坤和公司此后亦未恢复营业，亦未实际享受万达商业管理公司的物业服务，故万达公司尚应退还坤和公司物业服务费保证金76447元。
三、合同解除后，坤和公司未能自行腾空并交付承租的房屋，万达公司于2013年5月8日自行收回该承租房，故2013年5月8日之前，该房应认定为坤和公司占用，坤和公司要求退还2013年2月和3月的租金，与事实不符，本院不予支持。
四、鉴于坤和公司经万达商业管理公司多次发律师函，仍然未就房屋交接、现场清理等与万达商业管理公司进行联系，万达公司即委托第三方将坤和公司的相关物品搬运至万达广场地下车库仓库存放，万达公司的该行为系依据双方合同所采取的自力救济行为，在坤和公司不恢复营业的情况下，亦可避免双方损失的进一步扩大，故万达公司的该行为并无不妥。坤和公司关于万达公司应赔偿其桌椅、厨具等方面的损失的请求，因前述物品并非已经灭失，故本院对该部分诉讼请求不予支持，如坤和公司有证据证明存在损失，可另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三第二款、第九十四条第（二）、（三）项、第九十六条第一款、第一百零八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告芜湖万达广场有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告安徽坤和投资管理有限公司物业服务费保证金76447元、服务质量保证金10000元，以上合计86447元。
二、驳回原告安徽坤和投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29163元，由原告安徽坤和投资管理有限公司负担28000元，被告芜湖万达广场有限公司负担1163元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至安徽省高级人民法院。
审判长 丁家平
审判员 谭宁玲
审判员 李 贺
二〇一四年三月二十五日
书记员 陈 勇
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。