江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终3391号
上诉人（原审被告）：常州天安源盛商贸有限公司，住所地常州市城市花园93-100号。
法定代表人:谢爽，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王留华，江苏东能律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张锋，江苏东能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹爱华，女，1979年6月10日出生，汉族，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：虞元坚，上海市北方律师事务所律师。
上诉人常州天安源盛商贸有限公司（以下简称天安公司）因与被上诉人曹爱华房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2016）苏0402民初2942号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。
天安公司上诉请求：撤销一审判决，改判我方不予返还125000元，同时认定房屋租赁合同和补充协议已于2016年2月2日解除。
事实与理由：一审认定事实错误，一审法院认定租赁合同的解除时间为2015年7月7日，属于认定事实错误。合同解除时间应为2016年2月2日。被上诉人单方违约行为是事实。被上诉人通过发函、电话等方式与我公司沟通时，均以经营困难，租赁合同无效等为由，要求我公司返还房屋租金，其并未提出要求解除合同。而且双方一直未办理租赁房屋交接返还手续，被上诉人也未清空租赁房屋。一审认为被上诉人的行为表明其不再履行租赁合同要求解除合同，认定事实错误。对于纠纷的发生，承租人具有完全的过错，其无权解除合同。一审法院的判决违反了双方合同的约定，支持了违约方的违约行为，损害了守约方的合法权利。在纠纷发展过程中，被上诉人称租赁合同无效，导致一审、二审时间跨度大，造成了更大的损失，而我公司对此没有任何过错。被上诉人以合同无效为由，要求返还租金，我公司认为合同有效，要求继续履行，当时我公司能做的，就是被动应对处理，积极应诉，别无他法。所以对于后期损失的造成，我公司没有任何过错。我公司在案件结束后立即发函要求解除合同，寻求转租，积极减少损失的发生。
被上诉人曹爱华辩称，上诉人所述不实，我方无论通过什么理由，不管是基于合同的有效性还是经营出现了困难，都通过律师函和电话告知的方式，以明示的方式表明了解除合同的意思，并在第一时间清空了承租的房屋。上诉人称我方未办理交接手续，未清空房屋，完全是无稽之谈，也未提交任何照片或者提存物品的证据来证明我方有物品遗留而导致其无法转租的事实。上诉人在拖延至我公司的已付房租已经用完后，第一时间将房屋转租给他人，该行为与其主张的事实相互矛盾。至于上诉人称我无权解除合同之说，没有法律依据，根据《合同法》的相关规定，我有权解除合同，同时我愿意承担相应的违约责任。《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取释放措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，上诉人完全消极应对我的解除行为，未采取任何行为防止损失的扩大，其应就扩大的损失承担全部的责任。至于另案中关于合同有效性的认定问题，与本案法律关系并不相同，并不影响我已经实质解除合同的事实，且在另一案中，两级法院对于我提出的解除合同并清空房屋的事实给予了认定，从而驳斥了上诉人以我未清空房屋为由来抗辩的理由。综上，请求驳回上诉，维持原判。
曹爱华向一审法院起诉请求：1、确认其与天安公司之间的租赁合同已解除；2、天安公司返还其租赁费用220000元（含履约保证金50000元）；3、天安公司承担本案的诉讼费。
一审法院查明事实：2015年4月29日，天安商贸公司（作为合同的出租方、甲方）与曹爱华（作为合同的承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将坐落于常州市天宁区天安城市花园99-100号（建筑面积为185.86平方米）的房屋出租给乙方，甲方同意乙方在该场所内从事主营妈妈好餐饮兼营其他小吃经营；租赁期限为5年1个月，租赁期从2015年5月13日起止2020年6月12日止；甲方应于2015年5月13日将房屋交付给乙方；自交付之日起甲方承诺提供31天给乙方作为装修期，此期间乙方无需缴纳租金；每年租金为50000元，租赁期间，没有双方共同协商达成一致协议，甲、乙双方不得以任何理由调整租金，合同期满后，如甲方仍继续出租该房屋的，乙方于同等条件下有优先权；租金每半年结算一次，先付后使用，由乙方于每半年届满前一个月以现金的方式支付给甲方或汇入甲方指定的账户内，每半年租金均为25000元；该房屋出租价格为税后价格，乙方承担租赁税，并由乙方自行前往相关部门办理并交付；乙方在支付房租金的同时另交履约保证金50000元，甲方于合同结束后乙方无任何违约情况下无息退还；乙方有权于合同期内在租赁场地内改良及增设任何及商业固定的装置，在不违反政府法规前提下，无须征得甲方事先同意；甲、乙双方若有一方提前终止合同（非另一方违约原因），应依法承担违约责任；甲、乙双方若有一方存在其他违约行为的，应依法赔偿因此给另一方造成的一切经济损失，合同还对其他事宜做了约定。合同签订当日，曹爱华向天安商贸公司支付5万元。同年5月6日，曹爱华又向天安商贸公司支付30万元，并对租赁房屋进行装修。
2015年5月13日，天安商贸公司（作为合同的出租方、甲方）与曹爱华（作为合同的承租方、乙方）签订《补充协议》，内容主要为：根据甲乙双方2015年4月29日签订的《房屋租赁合同》，经双方协商一致，对房屋租赁费用的支付事宜达成以下协议，1、乙方除按照《房屋租赁合同》明确的金额向甲方支付租金以外，还需同时向甲方支付如下设备和装修费用，第1、2年为每年55万元，第3年为58万元，第4年为61.15万元，第5年为64.4575万元，此金额为税后价格，乙方所产生的房屋租赁税等一切税费由乙方自行前往相关部门办理并支付；2、乙方应在支付《房屋租赁合同》明确的租金时间同步支付上述费用，甲方在收取乙方缴纳的上述费用之日起5日内，应向乙方提供相等数额的收费收据；3、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分完全继续有效，本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准；4、本协议一式肆份，经甲乙双方签字盖章后生效，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。
2015年7月1日，曹爱华及其委托代理人向天安商贸公司邮寄《终止租赁合同通知书》及《关于终止房屋租赁的律师函》，要求与天安商贸公司终止租赁合同。次日，天安商贸公司收到上述函件。嗣后，曹爱华在未与出租人办理交接手续的情况下搬离了租赁房屋。
2016年1月7日和2月2日，天安商贸公司两次发函给曹爱华，要求曹爱华在2016年1月10日前支付自2015年12月13日至2016年6月12日期间的租金及设备、装修费用30万元，否则将终止合同并收回房屋。同年2月底，天安商贸公司将涉案房屋出租给他人使用。
一审法院另查明，2015年7月7日，曹爱华以天安商贸公司在订立《房屋租赁合同》及《补充协议》中存在“以合法形式掩盖非法目的，损害了社会利益”情形为由向常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）提起诉讼，请求判令：1、确认《房屋租赁合同》和《补充协议》无效；2、天安公司返还其租金27万元和履约保证金5万元，合计32万元；3、本案诉讼费由天安公司承担。天宁法院于2015年12月30日做出驳回其诉讼请求的判决。曹爱华不服该判决，上诉至江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院）。2016年5月16日，常州中院做出终审判决，驳回曹爱华的上诉，维持原审判决。
一审法院认为，曹爱华之前曾就涉案租赁合同发生的争议向法院提起诉讼，要求确认涉案租赁合同无效，该诉讼已经法院做出生效判决，现曹爱华再次提起诉讼，要求解除租赁合同，其两次起诉的事实和理由、诉讼标的以及诉讼请求均不相同，也不存在后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的情形，因此，曹爱华在本案中提起的诉讼并不违反一事不再理原则，不属于重复起诉，天安商贸公司对此提出的答辩意见，法院不予采信。
曹爱华与天安公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》均系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。曹爱华在租赁合同履行过程中，通过发函的形式要求终止租赁关系，并搬离租赁房屋，同年7月7日，曹爱华遂向法院提起诉讼，要求确认租赁合同无效，并要求返还租金和履约保证金，上述行为均表明其不再履行租赁合同，要求解除合同。考虑到曹爱华不愿意继续履行租赁合同，该合同义务又不宜强制履行；同时，涉案租赁合同中对承租人能否单方解除合同未有明确的约定，况且天安商贸公司现已将涉案房屋出租给他人使用，双方的租赁合同也没有继续履行的必要，因此，曹爱华要求确认租赁合同已经解除的请求，法院予以支持，具体解除的时间为2015年7月7日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。曹爱华在发函要求终止合同后便搬离租赁房屋，截止至上次诉讼（2015年7月7日），其实际占有、使用房屋的时间不足两个月，因此，曹爱华要求天安商贸公司返还部分租金的请求，符合客观实际，法院予以支持。虽然曹爱华解除合同违反了合同约定，依法应当承担赔偿损失等违约责任，且无权要求返还已支付的履约保证金50000元，但是天安商贸公司作为守约方也负有减少损失扩大的义务。结合本案的实际情况，且考虑到涉案租赁合同的剩余租期、曹爱华本人的过错程度以及租赁房屋再行出租的时间等因素，法院酌情确定由天安商贸公司返还曹爱华合同约定的二个半月的租金，即50000元/月×2.5＝125000元。判决：一、曹爱华与天安公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》已于2015年7月7日解除；二、天安公司于判决发生法律效力之日起十日内返还曹爱华租金125000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取2300元，由曹爱华负担989元，由天安公司负担1311元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审中，天安公司明确：涉案房屋已经在2016年2月下旬另行出租。就2015年7月7日（即曹爱华向天宁法院起诉要求确认合同无效之日）至2016年2月期间天安公司有无采取相关措施减少损失的事宜，本院向天安公司询问，天安公司称：鉴于曹爱华诉讼理由是要求确认租赁合同无效，在判决结果出来之前，不敢擅自转租，而且涉案房屋也不容易出租。
二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，本案所涉出租房屋已经另行出租，故双方当事人之间签订的房屋租赁合同已经实际不能履行，该租赁合同应予解除。对于合同解除的时间，上诉人认为一审法院认定的时间错误，应以曹爱华收到自己发出解除合同的通知之日为合同解除之日，曹爱华作为违约方无权单方解除合同。本案中，曹爱华在租赁房屋后不久就要求解除合同，对此，天安公司是明知的。2015年7月7日，曹爱华向天宁法院起诉要求确认合同无效，并且明确自己已经搬离涉案房屋。自此，曹爱华已明确不再履行租赁合同。鉴于该合同义务不适合强制履行，故一审法院以2015年7月7日作为合同解除之日并无不当。天安公司作为承租人，虽然对于合同的不能履行无过错，但按照法律规定，其有义务采取措施防止损失的进一步扩大。天安公司在二审中明确自己并未采取措施“止损”，并以“案件尚在审理中，不敢采取措施”为由进行抗辩。对此，本院认为，曹爱华要求确认合同无效案件于2015年7月7日立案，2015年12月30日天宁法院作出一审判决。随后曹爱华上诉至常州中院，常州中院于2016年5月16日作出二审判决。天安公司将房屋另行出租的时间是2016年2月份，当时一审判决已经作出，二审案件尚在审理，二审判决尚未作出。天安公司虽称自己不敢采取措施，但是在常州中院的二审判决尚未作出的情况下又将涉案房屋予以出租，其作出的抗辩意见与事实不符，本院不予采信。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但是该期限应该限定在合理的时间范围之内。综合考虑到曹爱华实际承租时间较短，且其较早就明确告知天安公司自己将不履行租赁合同，充分给予了天安公司采取措施防止损失扩大的时间，天安公司在长达半年多的时间内未积极采取措施减少损失等客观情况，一审法院酌定由天安公司返还曹爱华两个半月的租金，客观公正，并无不当。综上，上诉人天安公司的上诉意见，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。一审认定事实清楚，判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由天安公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雍丽萍
审 判 员 卢文忠
代理审判员 袁海燕
二〇一六年十一月二十八日
见习书记员 方 栋