浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2018）浙0602执异130号案外人浙ＸＸ盖旅游休闲品有限公司，住所地绍兴市上虞区崧厦伞业工业区（金鼎伞业内）。法定代表人范小龙。申请执行人绍兴银行股份有限公司高新开发区支行，住所地绍兴市越城区人民东路与银桥路叉路口。负责人张钢。委托诉讼代理人（特别授权代理）丁滢、罗筱玲，银行员工。被执行人绍兴市金鼎伞业有限公司，住所地绍兴市上虞区崧厦镇工业园区。法定代表人吕信苗。被执行人吕信苗，男，1957年12月18日出生，汉族，住绍兴市上虞区。被执行人范茶珍，女，1959年2月15日出生，汉族，住绍兴市上虞区。本院在执行申请执行人绍兴银行股份有限公司高新开发区支行（曾用名绍兴银行股份有限公司皋埠支行，以下简称绍兴银行）与被执行人绍兴市金鼎伞业有限公司（以下简称“金鼎公司”）、吕信苗、范茶珍金融借款合同纠纷一案中，案外人浙ＸＸ盖旅游休闲品有限公司（以下简称华盖公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人华盖公司称，案外人得知贵院在办理申请执行人绍兴银行与金鼎公司借款纠纷一案中，已委托拍卖被执行人金鼎公司所属坐落于绍兴市上虞区崧厦伞业工业区房地产。但案外人此前早已与金鼎公司订租房协议，租期为2011年4月25日至2031年4月25日。案外人认为法院拍卖被执行人房地产时未公告该房地产的租赁情况，未确认案外人的租赁权及优先购买权，损害了案外人的合法权益。为此，特向贵院提出执行异议，要求停止拍卖金鼎公司所属坐落绍兴市上虞区崧厦伞业工业区房地产，并要求在明确案外人租赁权和优先购买权前提下方可重新处置该房地产。异议审查中，案外人补充陈述称，其承租的系金鼎公司名下坐落绍兴市上虞区崧厦伞业工业区，权证号为上虞市房权证崧厦镇字第××号房产第二层中约2800平方米的房产，租金是先用后付，因金鼎公司现欠案外人260多万元款项，所以抵了7到8年的租金；并明确其异议请求为要求本院对所承租房产进行带租拍卖并保护其优先购买权。申请执行人绍兴银行称，2014年12月24日，被执行人金鼎公司与申请执行人签订抵押合同并办理抵押登记手续，同时向申请执行人出具《抵押人声明》一份，声明本案争议房产未向任何单位或个人出租，也没有被他人查封。而案外人提供的异议书和租房协议上声称本案争议房产系被执行人金鼎公司出租给案外人，租期从2011年4月25日至2031年4月24日，租期二十年，但约定付款方式是十年到期一次性支付，租赁期限前后自相矛盾，而且先使用再付租金的租赁方式也不符合通常的交易习惯。该份租房协议没有其他的付款凭证、水电费发票等依据相佐证，也没有到房屋登记部门进行相应的出租事项登记，无法证明租赁合同的真实性及实际履行情况。案外人提出的异议内容和租房协议与我行的《抵押人声明》内容矛盾，真实性无法确认。综上，申请执行人认为案外人所提异议应为无效，请求法院依法驳回案外人的异议请求。被执行人金鼎公司称，我公司当时将涉案房产租赁给案外人是照顾案外人，所以约定先用再付。我公司目前的确欠案外人260多万元款项，所以约定冲抵240多万元的租金，但双方未签订书面的协议，对案外人的异议请求没有意见。本院查明：被执行人金鼎公司名下登记有坐落绍兴市上虞区崧厦伞业工业区，权证号为上虞市房权证崧厦镇字第××、00××83、00××25号房产及对应的国有土地使用权，根据绍虞工商字第278085号抵押物登记证记载，上述房地产的抵押权人为绍兴银行，抵押登记日期为2014年12月30日。2017年6月21日，本院作出（2017）浙0602民初1081号民事判决书，对绍兴银行就上述房地产所享有的抵押优先受偿权进行了确认。在该案诉讼中，根据绍兴银行申请，本院还于2017年2月4日诉讼保全轮候查封了上述房地产。该判决生效后，因各被告未按判决书履行，根据绍兴银行申请，2017年10月14日，本院对该判决立案执行。执行中，本院于2018年5月20日作出（2017）浙0602执5818号公告，责令被执行人于公告张贴之日起五日内自觉履行还款义务，逾期不履行，本院依法对上述房地产进行拍卖，并通知对上述房地产有租赁权或其他相关权利的案外人，需于公告张贴之日起十日内向本院书面申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。案外人华盖公司为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出租方（甲方）为金鼎公司、承租方（乙方）为华盖公司、落款日期为2011年4月25日的房屋租赁合同复印件1份；其中约定，甲方愿将绍兴市××区崧厦伞业园区房屋租给乙方，用于开设公司，使用面积2700平方，此范围生产、办公用房；甲方从2011年4月25日起将其房屋出租给乙方使用，期限到2031年4月24日止，租期二十年，房屋十年的租金为2430000元；付款方式为乙方十年到期一次性向甲方付清十年租金。在异议审查中，案外人法定代表人表示对该协议具体签订日期记不清楚；而被执行人金鼎公司法定代表人则表示对该协议无异议。2、华盖公司营业执照、开户许可证、损益表、资产负债表复印件各1份，工资发放表复印件3张，现场照片打印件1组。3、上虞区崧厦镇城镇建设发展办公室于2018年7月31日出具的证明1份。申请执行人绍兴银行为反驳案外人的主张，向本院提交了抵押人为金鼎公司、落款日期为2014年12月24日的《抵押人声明》1份，其中记载上述抵押财产未向任何单位或个人出租。本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，案外人提供的租房协议系复印件，其中记载的落款日期为2011年4月25日，但该协议中却记载了“甲方愿将绍兴市××区崧厦镇伞业园区房屋租给乙方”，而绍兴市××区系在2013年10月才设立；此外，该协议中约定的租期长达二十年，租赁方式为“乙方十年到期后一次性向甲方付清十年租金”，也明显不符合常理；再结合本案听证过程及申请执行人所提供的《抵押人声明》，可以认定案外人与被执行人金鼎公司之间具有较为明显的虚构租赁合同、对抗法院执行之故意，对案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人浙ＸＸ盖旅游休闲品有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  钱土仙人民陪审员  张华娟二〇一八年八月九日书 记 员  张 菁本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。