黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终1237号
上诉人（一审原告）：华风物流园区发展（集团）有限公司，住所地哈尔滨市道外区文化街84号。
法定代表人：刘忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周垚，黑龙江元辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鞠宏毅，黑龙江思普瑞律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：哈尔滨华鑫联汽车销售有限公司，住所地哈尔滨市道里区埃德蒙顿路7号。
法定代表人：张士军，该公司经理。
委托诉讼代理人：王东伟，该公司法律顾问。
被上诉人（一审被告）：哈尔滨金路汽车销售服务有限公司，住所地哈尔滨市道外区先锋路31号。
法定代表人：颜震，该公司总经理。
被上诉人（一审被告）：上海汽车工业黑龙江销售有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区衡山路14号。
法定代表人：侯晓峰，该公司副董事长。
一审第三人：哈尔滨市化工轻工材料总公司，住所地哈尔滨市道里区高谊街98号。
法定代表人：丁祥斌，该公司总经理。
一审第三人：哈尔滨市化工轻工材料总公司储运分公司，住所地哈尔滨市道外区先锋路33号。
负责人：褚庆明，该分公司经理。
上诉人华风物流园区发展（集团）有限公司（以下简称华风公司）、上诉人哈尔滨华鑫联汽车销售有限公司（以下简称华鑫联公司）因与被上诉人哈尔滨金路汽车销售服务有限公司（以下简称金路公司）、被上诉人上海汽车工业黑龙江销售有限责任公司（以下简称上汽公司）、一审第三人哈尔滨市化工轻工材料总公司（以下简称化轻总公司）、哈尔滨市化工轻工材料总公司储运分公司（以下简称储运分公司）物权保护纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民二初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华风公司的委托诉讼代理人周垚、鞠宏毅、上诉人华鑫联公司的委托诉讼代理人王东伟到庭参加诉讼。被上诉人金路公司、上汽公司、一审第三人化轻总公司、储运分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华风公司上诉请求:1.变更一审判决第一项为上汽公司、金路公司、华鑫联公司于本判决发生法律效力之日起十五日内从位于哈尔滨市道外区先锋路33号土地及房产（房屋登记地址为道外区先锋路××层，产权证号为哈房权证外一字第××号）中迁出，将涉案土地及房产恢复原状返还给华风公司;2.撤销一审判决第二项，改判为：华鑫联公司于本判决发生法律效力之日起十五日内按照601,593.03元/年的标准向华风公司支付自2017年1月1日至实际迁出、返还土地及房产之日的占有使用费；3.撤销一审判决第三项，改判为：金路公司和华鑫联公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向华风公司支付2007年4月15日至2016年12月31日的占有使用费9,583,367.17元及其2017年1月1日起至实际给付之日止按同期人民银行贷款基准利率计算的利息损失。一审、二审案件受理费、鉴定费等诉讼费用由华鑫联公司、金路公司、上汽公司负担。事实与理由：一、一审判决仅判决华鑫联公司迁出不当，应判决上汽公司、金路公司和华鑫联公司一并迁出。依据一审法院查明的事实，上汽公司与储运分公司签订租赁合同，但从未履行，其利用签订的合同占用华风公司的土地与房屋，侵害了华风公司的财产权利。金路公司与华鑫联公司无合法依据占用华风公司的土地及房屋，共同侵害了华风公司的财产权利。一审中，华风公司起诉要求判决上汽公司、金路公司和华鑫联公司将华风公司房屋恢复原状一并迁出符合法律的规定。因此，一审仅判决华鑫联公司迁出不当，应判决上汽公司、金路公司和华鑫联公司将房屋恢复原状一并迁出。二、一审判决认定，储运分公司与上汽公司2001年12月27日签订的《租赁合同》已实际履行，并依据该《租赁合同》作出相应判决，没有事实和法律依据。虽然化轻总公司出庭举示了储运分公司与上汽公司2001年12月27日签订的《租赁合同》，但是没有任何证据证实上汽公司支付了租金，也没有任何证据证实化轻总公司或储运分公司将涉案土地及地上房产交付给上汽公司，更没有证据证实上汽公司实际占有、使用、收益涉案土地及地上房产。三、一审判决未支持华风公司要求金路公司与华鑫联公司按评估鉴定标准支付自2007年4月15日起至实际迁出日止的占有使用费错误，应予以纠正。金路公司没有与上汽公司、化轻总公司或储运分公司签订租赁合同，没有任何证据证明金路公司享有涉案土地及地上房产的承租权和转租权。根据合同相对性原则，储运分公司与上汽公司2001年12月27日签订的《租赁合同》，仅能证明上汽公司享有涉案土地及地上房产的承租权，不能证明金路公司或华鑫联公司享有涉案土地及地上房产的出租权和承租权。金路公司在没有依法取得承租权的情况下，将涉案土地及地上房产出租给华鑫联公司的行为无效，对华风公司不具有法律约束力。金路公司于2007年4月15日将涉案土地及地上房产出租给华鑫联公司的行为，侵犯了华风公司的物权，金路公司与华鑫联公司为共同侵权人，应当承担共同侵权的法律责任。华风公司要求金路公司与华鑫联公司赔偿自2007年4月15日起的占有使用费的请求，依法应予以支持。一审判决未予支持错误，应予以纠正。根据合同相对性原则，储运分公司与上汽公司2001年12月27日签订的《租赁合同》，不能适用于华风公司与金路公司及华鑫联公司的侵权纠纷。一审判决依据储运分公司与上汽公司2001年12月27日签订的《租赁合同》约定的租金标准5万元，判决华鑫联公司给付华风公司自2017年1月1日起至实际迁出日止的占有使用费，认定事实错误。一审判决按每年5万元的标准判决华鑫联公司支付华风公司占有使用费，没有事实和法律依据，应予以纠正。华风公司要求按参照司法鉴定机构评估的租金标准，判决金路公司和华鑫联公司赔偿侵占涉案土地及地上房产的占有使用费是公平、合理的，一审判决不予支持是不当的，应予以纠正。四、一审判决不予支持占有使用费利息损失，是错误的，应予以纠正。华风公司系经法院依法裁定取得涉案土地使用权及地上房屋所有权，有权利获得裁定生效之日后的全部物权收益和损失赔偿。违法占有使用费是华风公司依法应获得的收益和损失赔偿。金路公司和华鑫联公司逾期支付违法占有使用费，导致华风公司产生利息损失是客观存在的。因此，华风公司要求法院判决金路公司和华鑫联公司按人民银行同期贷款基准利率给付逾期支付占有使用费利息损失是公平合理的，一审判决不予支持是不当的，应予以纠正。
华鑫联公司针对华风公司的上诉请求辩称：不同意华风公司的上诉请求。因金路公司将案涉标的物出租给华鑫联公司，并签订了租赁合同，租期至2027年4月14日，况且，在2016年，经金路公司侯晓峰同意，华鑫联公司对喷漆车间等进行了翻建，累计投入近70万元，新建的车间近1500平方米，现因双方对新建车间的增置处理问题未达成协议，因此，华鑫联公司不同意迁出，不同意华风公司要求支付900多万元的租金以及利息的诉请。因华鑫联公司与华风公司并没有就该处土地进行书面或口头约定，因此，所执行的租金标准应参照与金路公司之间每年租金5万元，故一审判决按每年5万元的租金标准支付租金至实际迁出之日符合法律规定。
华鑫联公司上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民二初字第241号民事判决第一项并依法改判，依法分担诉讼费。事实与理由：一、一审法院遗漏案件重要事实。2007年4月15日，金路公司与华鑫联公司签订租赁协议后，华鑫联公司为了经营需要在承租涉案入地内投入巨额资金自建了近3000平方米房产，此房产已经客观存在并使用至今。关于这一重要事实，华鑫联公司在一审期间已经进行了陈述。但一审法院对于在案涉土地上客观存在的房产在案件事实部分并没有论述和认定，而且，该重要事实亦是将来本案是否能够实际执行的关键。如此重要事实的遗漏，必然导致判决第一项错误且无法实际执行。综上，请二审法院撤销一审判决第一项、第二项并依法改判，以维护法律的公平公正。
华风公司针对华鑫联公司上诉请求辩称：一、华风公司在一审第一项诉讼请求即是“判决上汽公司、金路公司、华鑫联公司立即从哈尔滨市先锋路33号场地及房产中迁出，并将占用场地及房产立即恢复原状交还华风公司。”华鑫联公司进行了答辩，但是华鑫联公司对其所谓的改扩建和装修装饰等损失没有在法定期限内提出反诉。因此，根据不告不理原则，一审法院不存在遗漏案件事实的问题。同时，华风公司与华鑫联公司之间不存在承租或次承租法律关系。华鑫联公司对涉案场地及地上房产进行改扩建及装修装饰，是基于华鑫联公司与金路公司之间的租赁合同而实施的。华鑫联公司所谓改扩建及装修装饰损失应否获得赔偿，属于华鑫联公司与金路公司之间租赁合同纠纷案的审理范围，而不属于本案华风公司物权保护纠纷案的审理范围。因此，不存在一审遗漏案件重要事实的问题。根据民法总则、物权法和侵权责任法的相关规定，华风公司不仅没有义务赔偿华鑫联公司改扩建及装修装饰损失，反而有权要求华鑫联公司履行拆除违法改扩建建筑及装修装饰和恢复违法占用场地及地上房产原状的义务。二、华鑫联公司提交的租赁合同显示，华鑫联公司是从金路公司承租的涉案场地及地上房产，但是，金路公司既不是涉案场地及地上房产的所有权人，也与涉案场地及地上房产的所有权人之间没有承租或次承租法律关系。金路公司不享有出租或转租涉案场地及地上房产的权利，金路公司与华鑫联公司签订的涉案场地及地上房承租合同无效，对华风公司不具有法律约束力。根据民法总则第三条、第一百一十四条、第一百一十九条、合同法第五十一条、第五十二条，物权法第四条、第九条、第二十八条，侵权责任法第六条、第七条的规定，在华鑫联公司与华风公司之间不具有承租或次承租法律关系的情况下，华鑫联公司不享有涉案场地及地上房产的承租权或占有使用权；华鑫联公司占用涉案场地及地上房产并进行改扩建及装修装饰的行为，均是侵害华风公司财产权益的违法行为，已构成侵权。同时，华风公司于2004年5月30日取得了涉案土地的使用权和地上房产的所有权，并于2005年3月12日办理了地上房产所有权变更登记。华鑫联公司自2007年对违法占用的场地及地上房产进行了改扩建和装修装饰，没有取得华风公司的同意。鉴于上述事实和法律规定，华鑫联公司对其所实施的侵权等违法行为所遭受的损失，应当由华鑫联公司自己承担。华鑫联公司要求华风公司对其所实施侵权行为所遭受的损失承担赔偿责任，没有事实和法律依据。三、无论是2008年1月1日废止的城市规划法（第三十一条、第三十二条和第四十条），还是2008年1月1日起实施的城乡规划法（第四十条和第六十八条）均明确规定：未取得相关规划、建设和开工审批手续的建筑物、构筑物或者其他设施属于违法建筑，限期拆除；当事人逾期不拆除的，予以强制拆除。《哈尔滨市处理征地拆迁中违法及历史遗留建设问题的若干意见》（哈政办发〔2010〕8号）第三条处理意见之第（一）款之第7项和第8项规定：2000年1月1日《哈尔滨市城市规划管理条例》实施以前，未取得任何审批手续的城市房屋和2000年1月1日《哈尔滨市城市规划管理条例》实施以后，未取得任何审批手续的建筑物、构筑物或者设施，属于违法建筑，无条件强制拆除，不予任何补偿或者补贴。本案，由于华鑫联公司实施改扩建建筑没有取得规划建设审批手续，属于违法建筑，应无条件强制拆除，且不予任何补偿或补贴。华风公司不仅面临行政处罚的风险，还面临依法取得物权登记的合法房产被毁损的后果。在法律法规规定依法不予任何补偿的情况下，要求华风公司赔偿华鑫联公司违法改扩建的损失，没有事实和法律依据。四、根据民法总则第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百七十九条，物权法第三十二、第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十八条，侵权责任法第六条、第七条、第十四条、第十五条的规定，华风公司有权请求法院保护华风公司物权，有权请求法院判决华鑫联公司将其人员、财物迁出，拆除违法建筑，恢复违法占用场地及地上房产的原状。在华风公司要求华鑫联公司拆除违法改扩建建设的违法建筑、恢复违法占用场地及地上房产原状的情况下，华鑫联公司要求华风公司赔偿其改扩建及装修装饰损失，没有事实和法律依据。五、华风公司举示的出让宗地平面界址图、厂区面积界址图、房屋所有权证、航拍图、现场照片及厂区内同类房产情况等，均可以证实和区分原房产情况及华鑫联公司违法改扩建房产情况。如果华鑫联公司拒不履行迁让、拆除违法建筑和恢复原状之判决义务时，法院在强制执行时，完全可以将华鑫联公司人员和财物强制迁出，并委托第三方拆除华鑫联公司改扩建设建筑和恢复场地及地上房产原状，强制执行所发生费用依法由被执行人华鑫联公司承担。因此，本案判决后不存在无法实际执行的问题。综上，华鑫联公司没有对其所谓的改扩建及装修装饰等损失提出反诉，该损失赔偿问题属于华鑫联公司与金路公司之间租赁合同纠纷案的审理范围，不属于本案华风公司物权保护纠纷审理范围，因此，不存在一审法院遗漏案件重要事实的问题。华风公司请求支持其答辩意见，驳回华鑫联公司的上诉请求。
金路公司、上汽公司、化轻总公司、储运分公司未作答辩。
华风公司向一审法院起诉请求：1.上汽公司、金路公司、华鑫联公司立即从华风公司位于哈尔滨市道外区先锋路33号的土地及房产中迁出，将土地及房屋恢复原状交还给华风公司；2.上汽公司、金路公司、华鑫联公司立即连带给付华风公司自2007年4月15日至2015年3月2日法院立案时止使用华风公司场地及房产的占有使用费8,527,198.07元，并连带给付华风公司自2015年3月3日至实际迁出之日的场地及房产使用费，其中2015年度的使用费按照45,757.61元/月计算，2016年度的使用费按照50,132.75元/月计算；3.上汽公司、金路公司、华鑫联公司立即连带给付华风公司使用费利息，本金以判决确认的使用费数额为准，利息自2015年3月3日起至实际给付之日，按照人民银行同期贷款基准利率5.75%计算；4.案件受理费由上汽公司、金路公司、华鑫联公司承担连带给付责任。
一审法院认定事实：位于哈尔滨市××（××区）××路××号的土地的使用权人原为化轻总公司。2003年8月29日，中国华融资产管理公司哈尔滨办事处诉化轻总公司、化轻总公司橡胶公司借款纠纷四件案件[案号为(2002)哈经初字第508号、506号、514号、516号]进入执行程序。案件进入执行程序后，申请执行人中国华融资产管理公司哈尔滨办事处于2003年7月15日将上述债权全部转让给黑龙江北亚物流有限公司（现已更名为华风公司），黑龙江省哈尔滨市中级人民法院于2004年3月3日变更黑龙江北亚物流有限公司为申请执行人。2004年3月19日，黑龙江省哈尔滨市中级人民法院作出（2003）哈执字第592号民事裁定书，裁定将化轻总公司位于哈尔滨市××（现××）××号土地使用权、房产给付黑龙江北亚物流有限公司抵偿欠款39,135,100元，并裁定（2003）哈初字第506号、508号、514号、516号民事判决书终结执行。裁定作出后，化轻总公司并未按照裁定的内容交付涉案土地，华风公司未办理涉案土地使用权及地上建筑物的更名手续。2005年10月17日，黑龙江北亚物流有限公司更名为黑龙江北亚物流园区发展有限公司，后于2006年12月14日更名为黑龙ＸＸ风物流园区发展有限公司，于2007年4月16日更名为华风物流园区发展有限公司，于2007年5月17日更名为华风物流园区发展（集团）有限公司。2014年7月5日，哈尔滨市国土资源局开始为华风公司办理涉案土地使用权过户相关手续，因涉案土地上有无证房产，故该局在《哈尔滨日报》发布公告。2014年8月27日，化轻总公司与华风公司签订交接协议书，协议书载明：由化轻总公司将道外区先锋路33号92677平方米土地及地上建筑物和相关附属设施交付给华风公司，由华风公司行使所有权人的所有权利。至此，房屋土地实物交接完毕。涉案土地的使用权变更登记尚未办理完毕。
2001年12月20日，上汽公司与储运分公司签订租赁合同，储运分公司将涉案土地中3230.87平方米场地租赁给上汽公司使用，租期15年，自2002年1月1日起至2017年1月1日止，年租金5万元，年租金分两次交付，交付期限为6月30日，12月31日。
2007年4月15日，金路公司与华鑫联公司签订房屋租赁协议，将上汽公司从储运分公司处承租的涉案土地及房屋转租给华鑫联公司，约定租期20年，自2007年4月15日至2027年4月14日，租金为每年7万元，华鑫联公司前期支付二年共计14万元整的房租费用，因华鑫联公司已预付租金至2012年，即从2011年租金为每年5万元整，华鑫联公司于每年的4月15日前一个月一次性支付租金。华鑫联公司向金路公司支付租金至2015年4月15日，此后租金未付。涉案土地及地上建筑物现由华鑫联公司使用。
一审中，经华风公司申请，对涉案土地面积进行测量，一审法院依法委托至黑龙江远大司法鉴定服务有限公司。该公司于2016年10月10日出具鉴定意见书，鉴定意见确定一号地块即本案涉案土地为2859.67平方米。
华风公司与上汽公司、金路公司、华鑫联公司争议的土地上有一处房产，位于道外区先锋路××层，该房产已更名至华风公司名下。
一审法院认为，2004年3月19日，黑龙江省哈尔滨市中级人民法院作出（2003）哈执字第592号民事裁定书，裁定将化轻总公司位于哈尔滨市××（现××）××号土地使用权、房产给付黑龙江北亚物流有限公司（现更名为华风公司）抵偿欠款39,135,100元，双方于2014年8月27日完成交接，涉案土地实际交付给华风公司。在此之前，化轻总公司的下属单位储运分公司已于2001年12月27日与上汽公司签订租赁合同，将涉案先锋路33号土地部分及地上房产出租给上汽公司使用，该合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，且已实际履行10多年，能够确定合同的签订和履行经化轻总公司的认可，对化轻总公司产生法律效力。华风公司2014年8月27日从化轻总公司处实际接收涉案土地及房屋后，对于该土地上成立在先的租赁合同应继续履行。按照上汽公司与储运分公司2001年12月27日签订的租赁合同的约定，租赁期限自2002年1月1日至2017年1月1日，年租金5万元，上汽公司未举示证据证明其向储运分公司、化轻总公司交付租金情况，故从华风公司接收涉案土地之日即2014年8月27日起向华风公司交付租金，至2017年1月1日止，按照合同约定的5万元/年计算，华风公司的该部分诉讼请求成立，予以支持。2017年1月1日，上汽公司与储运分公司之间的租赁合同已经届满，虽然金路公司与华鑫联公司针对该部分土地及房产签订的转租期限至2027年4月14日，但因转租期限超出了原合同期限，超出部分无效，故金路公司与华鑫联之间的租赁合同，合同期限应截止至2017年1月1日。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2003）哈执字第592号民事裁定书及2014年8月27日华风公司与化轻总公司签订的交接协议书，上汽公司、金路公司及华鑫联公司应将涉案土地及房屋交付给华风公司，华风公司的该项诉讼请求成立，予以支持。2017年1月1日后，华鑫联公司继续占用涉案土地，应参照其与金路公司之间的租赁合同的租金标准即5万元/年的标准华风公司支付逾期租金，至实际迁出、交还土地及房屋之日，华风公司的该项诉讼请求，予以支持。至于华风公司主张的土地及房产使用费的利息，因无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、哈尔滨华鑫联汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内从位于哈尔滨市道外区先锋路33号土地中迁出，将涉案土地及房产（房屋登记地址为道外区先锋路××层，产权证号为哈房权证外一字第××号）返还给华风物流园区发展（集团）有限公司；二、哈尔滨华鑫联汽车销售服务有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内按照5万元/年的标准向华风物流园区发展（集团）有限公司支付自2017年1月1日至实际迁出、返还土地及房产之日的租金；三、上海汽车工业黑龙江销售有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向华风物流园区发展（集团）有限公司支付租金117,260.27元（自2014年8月27日至2016年12月31日期间的租金，按照5万元/年的标准计算）；四、驳回华风物流园区发展（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费78,905元（华风公司已预交85,487元，按照华风公司减少后的诉讼请求收取78,905元，退还华风公司6,582元），由华风公司负担76,043元，由上汽公司负担2,645元，由华鑫联公司负担217元。鉴定费44,903.99元，华风公司已预交，由华风公司负担。
二审中，各当事人均没有提交新证据。
二审对一审认定的事实予以确认。
二审另查明，华鑫联公司在实际租赁中，在租赁范围内进行了添附（包括改扩建），但所添附物未经行政主管机关合法审批，亦未依法取得所有权证照，至今尚未拆除。案涉先锋路31号土地及房产在华风公司取得土地使用权的先锋路33号92677平方米的范围之内。
根据华风公司的申请，一审委托黑龙江省仁杰价格评估有限责任公司对案涉土地及房产自2007年4月15日至2016年12月31日的占有使用费进行司法鉴定，司法鉴定意见为：“上海汽车工业黑龙江销售有限责任公司、哈尔滨金路汽车销售服务有限责任公司、哈尔滨华鑫联汽车销售有限公司在价格鉴定基准日占用场地租金价格为人民币捌佰捌拾捌万叁仟伍佰叁拾伍圆（￥8883535.00）占用房产租金价格为人民币陆拾玖万玖仟捌佰叁拾贰圆（￥699832.00）。”
本院认为，一、关于华风公司对案涉土地及房产的权利及取得权利时间的确认问题。
各方当事人对华风公司按照法院生效法律文书取得案涉土地使用权及房产所有权没有异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。”《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”人民法院作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书，以及在执行程序中作出的以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的法院的法律文书。黑龙江省哈尔滨市中级人民法院2004年3月19日的（2003）哈执字第592号民事裁定书，裁定将化轻总公司位于哈尔滨市××（××区）××路××号土地使用权、房产给付华风公司，属于能够直接引起物权变动的具有法律效力的法律文书，该裁定于作出之日发生法律效力,故华风公司系于2004年3月19日取得案涉土地使用权及房产所有权。
二、关于金路公司与华鑫联公司的房屋租赁协议效力的问题。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”金路公司与华鑫联公司于2007年4月15日签订的将上汽公司从储运分公司处承租的案涉土地及房屋转租给华鑫联公司的房屋租赁协议行为，系在华风公司取得案涉土地使用权及房产所有权的2004年3月19日之后，未经华风公司同意和追认；金路公司、华鑫联公司也没有举证证明该房屋租赁协议得到了上汽公司、化轻总公司或者储运分公司的合法租赁，且在该房屋租赁协议签订时，化轻总公司、储运分公司已无权处分案涉土地及房产，无权同意或者追认该房屋租赁协议的效力；金路公司与华鑫联公司签订房屋租赁协议，不能证明对租赁物具有合法的用益物权及尽到了应有的合理审查义务，不构成善意，故金路公司与华鑫联公司的房屋租赁协议无效，金路公司、华鑫联公司占有、使用案涉土地及房产没有合法根据。
三、关于华鑫联公司、金路公司、上汽公司是否应当从案涉土地、房产迁出和恢复原状的问题。
《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”；第十五条规定：“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”由于上汽公司与储运分公司签订的租赁合同自2007年4月15日后没有继续实际履行，应认定二者已事实上终止租赁合同的履行，且该租赁合同约定的履行期限已经届满，其已不具有占有、使用案涉土地及房产的合法根据；金路公司、华鑫联公司占有、使用案涉土地及房产没有合法根据，因此华风公司诉请上汽公司、金路公司、华鑫联公司从案涉土地及房产中迁出符合法律规定，应予支持。一审仅判决华鑫联公司迁出，没有判决上汽公司和金路公司迁出不当，本院予以纠正。考虑到当事人履行此项判决需要合理的履行期限，本院酌定为30日。
四、关于金路公司、华鑫联公司、上汽公司应否承担的给付占有使用费责任的问题。
《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”；第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”华鑫联公司没有合法根据，自2007年4月15日起占有使用案涉土地及房产，应当参照同地段同等条件每日每平方米的单价，按照占有使用的面积和实际占有使用的天数，向华风公司给付自2007年4月15日起至2017年1月1日的占有使用费按照合法有效的鉴定意见为9,583,367（8,883,535+699,832）元，2017年1月1日起至实际交付案涉土地及房产之日止的占有使用费按照鉴定意见最后一年的标准即601,593.03元/年计算。
《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”金路公司没有合法根据，与华鑫联公司签订房屋租赁协议，将案涉土地及房产交华鑫联公司占有使用，应当与华鑫联公司承担连带责任。
华风公司没有举证证明上汽公司参与了金路公司与华鑫联公司签订房屋租赁协议及占有使用案涉土地及房产。华风公司诉请上汽公司承担给付占有使用费责任，证据不足，不予以支持。
华风公司诉请华鑫联公司、金路公司、上汽公司给付占有使用费利息损失，没有法律依据，不予支持。
五、关于华鑫联公司提出的在案涉土地上扩建房屋和装修装饰的问题。
《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，华鑫联公司上诉主张其在案涉租赁标的物中扩建房屋和装修装饰的事实存在，一审遗漏而错判。对此，华鑫联公司在租赁土地上改扩建房屋并未取得相关的审批手续，亦未取得相关的权属证书。根据城市规划法等相关法律规定，华鑫联公司对房屋改造形成的建筑物、构筑物或其他设施属于违法建筑。其在明知没有任何审批手续的情况下仍然建设的房屋等设施，应当预见并承担由此造成的不利后果，故本院对华鑫联公司该项上诉请求不予支持，华风公司主张其恢复原状的诉请与法有据，本院予以支持。
综上所述，华风公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。华鑫联公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条、第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款三项、第二百三十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民二初字第241号民事判决第四项；
二、撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民二初字第241号民事判决第一、二、三项；
三、哈尔滨华鑫联汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内从位于哈尔滨市道外区先锋路33号（先锋路31号）土地及房产（房屋登记地址为道外区先锋路33号11栋1层，产权证号为哈房权证外一字第××号）中迁出，将案涉土地及房产恢复原状并返还给华风物流园区发展（集团）有限公司；
四、哈尔滨金路汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内从位于哈尔滨市道外区先锋路33号（先锋路31号）土地及房产（房屋登记地址为道外区先锋路33号11栋1层，产权证号为哈房权证外一字第××号）中迁出，将案涉土地及房产恢复原状并返还给华风物流园区发展（集团）有限公司；
五、上海汽车工业黑龙江销售有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内从位于哈尔滨市道外区先锋路33号（先锋路31号）土地及房产（房屋登记地址为道外区先锋路33号11栋1层，产权证号为哈房权证外一字第××号）中迁出，将案涉土地及房产恢复原状并返还给华风物流园区发展（集团）有限公司；
六、哈尔滨华鑫联汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向华风物流园区发展（集团）有限公司支付占有使用费9,583,367元，哈尔滨金路汽车销售服务有限公司承担连带赔偿责任；
七、哈尔滨华鑫联汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内按照601,593.03元/年的标准向华风物流园区发展（集团）有限公司支付自2017年1月1日至实际迁出、返还土地及房产之日的占有使用费，哈尔滨金路汽车销售服务有限公司承担连带赔偿责任；
八、驳回哈尔滨华鑫联汽车销售有限公司上诉请求；
九、驳回华风物流园区发展（集团）有限公司其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费78,905元（华风公司已预交85,487元，按照华风公司减少后的诉讼请求收取78,905元，退还华风公司6,582元），由哈尔滨华鑫联汽车销售有限公司、哈尔滨金路汽车销售服务有限公司负担。鉴定费44,903.99元，华风公司已预交，由哈尔滨华鑫联汽车销售有限公司、哈尔滨金路汽车销售服务有限公司负担。二审案件受理费79,101元（华风公司预交78,884元，华鑫联公司预交217元），由哈尔滨华鑫联汽车销售有限公司、哈尔滨金路汽车销售服务有限公司负担，执行中一并执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦崇升
审 判 员 李庆军
审 判 员 贾延春
二〇一八年八月十五日
法官助理 张天翼
书 记 员 于凯华
崔馨予