重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异487号
案外人：北京国恒机械设备租赁有限公司，住所地北京市海淀区马甸东路19号26层3008，统一社会信用代码91110108563622444K。
法定代表人：何晓萍，经理。
委托诉讼代理人：张国辉，北京市京哲律师事务所律师。
申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号世贸大厦50楼，组织机构代码90280443-8。
负责人：徐劲流，总经理。
被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码8029424280-9。
法定代表人：焦青，董事长。
被执行人：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
被执行人：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码10234492-0。
法定代表人：黄怒波，执行董事。
被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，组织机构代码74670881-4。
法定代表人：焦青，执行董事。
本院在执行中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产公司）申请执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人北京国恒机械设备租赁有限公司（以下简称国恒公司）对执行位于北京市海淀区XX街59号院（XX花园一期A区）5号楼5层519号房屋和5、6号楼地下车库-2层002号车位及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人国恒公司称，案外人于2013年2月与锦绣房地产公司签订购房合同（网签合同编号为XF3XXXX9），购买了北京市海淀区XX街59号院（XX花园一期A区）5-519号房屋并支付房款，于2013年5月支付A5-002车位款，房产在2013年即已交付入住。上述房屋未办理过户登记手续，但是案外人对此无过错。同时，申请执行人东方资产公司曾于2012年11月5日出具证明，同意对涉案在建工程抵押和现房抵押的房屋进行销售。综上，请求法院解除对上述房产及对应土地使用权的查封。
本院查明，本院审理的东方资产公司诉锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司借款合同纠纷一案，诉讼过程中，东方资产公司向本院申请诉讼保全，本院于2016年5月24日作出（2015）渝五中法民初字第01415-1号民事裁定书，冻结锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司存款51,262,344元或查封、扣押其它等值财产，并分别于2016年6月15日向北京市国土局出具（2015）渝五中法民初字第01415-1号协助执行通知书，查封了锦绣房地产公司包括证号为京海国用（2004出）字第3XX9号在内的土地使用权，于2016年6月17日向北京市海淀区不动产登记事务中心出具（2015）渝五中法民初字第01415-1号协助执行通知书，查封了包括北京市海淀区XX街59号院5号楼5层519号房屋和5、6号楼地下车库-2层002号车位在内的房产。2017年8月22日，本院作出（2015）渝五中法民初字第01415号民事判决，判令：一、解除东方资产公司与锦绣房地产公司签署的《以物抵债协议》、《北京市商品房现房买卖合同》；二、锦绣房地产公司于判决生效后十日内偿还东方资产公司借款本金41,340,600元并支付利息；三、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司上述第二项判决中确认的债务承担连带清偿责任；四、东方资产公司对长业房地产公司的抵押物（北京市海淀区东升乡大钟寺现代商城西区地下四层-405，他项权证号00232号）房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司未如期履行义务，东方资产公司向本院申请强制执行。
另查明，2013年2月25日，锦绣房地产公司（出卖人）与国恒公司（买受人）签订合同编号为XF3XXXX9的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得座落于海淀区XX花园一期工程A区地块的土地使用权，证号为京海国用（2004）出字第3XX9号，在上述地块上建设的商品房名称为碧河花园；买受人购买的商品房已取得房屋所有权证，证号为X京房权证海字第3XXX**号；该商品房座落为海淀区XX街59号院5号楼5层519号；建筑面积106.63平方米；该商品房总价款4,798,350元；付款方式为一次性付款，买受人应在2013年5月31日前支付房款4,798,350元至出卖方。2013年3月7日，锦绣房地产公司开具号码为13295560、13295561的《发票》2张，分别载明：收到国恒公司房款2,950,000元、1,848,350元。
2014年7月14日，锦绣房地产公司（出卖人）与国恒公司（买受人）签订编号为XF494626的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房已取得房屋所有权证，证号为X京房权证海字第3XXX**号；该商品房座落为海淀区XX街59号院5、6号楼地下车库-2层002号；建筑面积49.94平方米；该商品房总价款465,500元；付款方式为一次性付款，买受人应在2013年6月30日前支付房款465,500元至出卖方。2013年5月27日，国恒公司通过中国光大银行账户向锦绣房地产公司锦州银行北京分行的银行账户转款465,500元，备注为范贤进（注：范贤进系国恒公司原法定代表人），车位A5-2。2013年5月24日，锦绣房地产公司开具号码为0450615的《收据》1张，载明：收到国恒公司A5-2车位款465,500元。
2013年3月26日，北京城建福安楼寓物业管理有限公司（以下简称福安物业公司）出具《五费统收收据》载明：收到国恒公司（住址：5楼519号）缴纳的电费、房费、卫生费、水费、电梯费合计6,008.65元。2013年5月14日，北京农商银行长河湾支行开具的《发票》载明：受北京市电力公司委托，代收碧河花园A区5号楼519号电费244.15元。2014年12月6日，福安物业公司出具《五费统收收据》载明：收到范贤进（住址：5楼519号）缴纳的电梯年检费、垃圾费、管理费合计5,208.65元。2014年12月8日，福安物业公司开具《五费统收收据》载明：收到范贤进（住址：5楼519号）缴纳的2015年3月26日至2016年3月25日的电费、物业费合计5,208.65元。2016年8月17日，福安物业公司开具《五费统收收据》载明：收到范贤进（住址：5楼519号）缴纳的2016年3月26日至2017年3月25日的物业费5,208.65元。
还查明，北京市海淀区XX街59号院5号楼5层519号房屋和5、6号楼地下车库-2层002号车位对应的土地使用权所属证号为京海国用（2004）出字第3079号。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人国恒公司在本院查封前已就案涉房产与被执行人锦绣房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房产，支付了案涉房产的全部价款，并在本院查封前合法占有了案涉房产，虽未办理过户登记，但没有证据证明此系案外人自身原因所致。因此，案外人国恒公司对案涉房产及对应土地使用权享有能够排除执行的实体权益，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于北京市海淀区XX街59号院（XX花园一期A区）5号楼5层519号房屋和5、6号楼地下车库-2层002号车位及其对应的土地使用权的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 蓉
审判员 刘用辉
审判员 余 梅
二〇一八年九月二十日
书记员 刘夏吟