江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第3064号
上诉人（原审被告）王蓉。
委托代理人顾齐红，江苏德龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯继红。
委托代理人秦祝平，江苏新中远律师事务所律师。
委托代理人马麒政，江苏新中远律师事务所律师。
原审被告张友林。
上诉人王蓉与被上诉人冯继红、原审被告张友林房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2014）太民初字第00029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月2日，王蓉向冯继红出具收条一份，内容为：今收到冯继红购房款九万元整（90000元），定金1万元除外。
2010年7月6日，张友林（甲方）、冯继红（乙方）、太仓经济开发区金色家园房产中介服务部（丙方，以下简称金色家园房产中介）签订一份书面的房屋（转让）买卖合同，内容为“经甲乙双方自愿协商达成一致，甲方将自己拆迁后取得并合法拥有的一套房屋转让卖给乙方。一、房屋基本情况：该房屋位于太仓市南郊新城区城南花园1单元41幢401室，使用性质为住宅（拆迁安置房），房屋结构为多层框架结构，房屋面积约为113平方米，自行车库1间，约7平方米。（以上包括阳台、楼梯、管道天然气现有附属物设施及设备，房屋所有权证、土地证待领）。二、转让买卖价格：伍拾伍万元整。三、付款方式：双方签订本协议后，乙方分两次向甲方支付所有购房款项，甲方收到乙方支付的款项后，应向乙方出具收款凭证，并同时将房屋钥匙及所有权益交给乙方。四、房屋支付：在收到乙方首次支付的购房款后，上述房屋的占有、使用、收益、处置权归乙方行使。五、房屋过户：1、因本房屋属拆迁安置房，房屋初次产权证办理完毕可能有半年左右时间，短时间内可能无法办理过户手续。2、一旦本房屋取得权证后，甲方应无条件配合乙方办理有关过户或公证手续，不得以任何原因推脱，拖延或拒绝收取任何费用。六、甲方的承诺保证：甲方承诺保证自己对该房屋拥有处分权、转让卖出房屋不存在法律上的障碍、不存在家庭内部的矛盾，今后无论市场房价涨跌，双方都不得反悔或找其他借口要求增加或减少金额，甲方不得将该房屋再次出售或抵押他人。七、双方达成协议后，过户交易时契税、营业税等税费全部由乙方承担，与甲方无关。八、违约责任：双方中任何一方违约，违约方按照当时成交价的100%赔偿对方。九、其他：乙方已付购房款肆拾伍万元整，其余壹拾万元整，待房产证土地证二证出来后交易过户时一次付清。十、丙方为证明方，不承担任何法律责任，如无异议双方签字后生效。十一、本合同一式三份，甲、乙、丙各执一份，签字后生效。甲乙双方具有同等法律效力。十二、备注：此房为婚前财产归我张友林一人所有。”该合同为打印文本，在合同条款下方有书写的“十三、此房买卖担保人，王蓉。2010年7月6日，电话139××××8556”的字样。
上述合同签订后冯继红支付了35万的购房款，其中30万元系通过银行卡转至王蓉银行账户上，另外5万元系给付的现金。同日，张友林、王蓉共同向冯继红出具收条一份，载明：今收到冯继红购房款肆拾伍万元整（450000）包括定金。房屋地址城南花园1-41幢401室，自行车库1只。余额壹拾万元整待权证出来过户时一次付给张友林。
2××2年10月期间，冯继红取得了上述合同约定的房屋所有权证，该房屋的产权登记地址为太仓市城厢镇海运堤路150号41幢401室房屋。
2××2年11月20日，张友林与张明瑜作为甲方（卖方）、案外人黄海作为乙方（买方）签订房地产买卖契约一份，主要内容为：“甲方将坐落在城厢镇海运堤路150号41幢401室的房地产出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交金额为245000元。付款方式为现金＋贷款。双方同意于2××2年12月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。”2××2年11月29日，该房屋变更登记至黄海名下。
一审庭审中，冯继红陈述：“我为了小孩上学，要买个房子办理户口。我通过中介介绍，中介说有一套房子，让我去看，房产证要半年以后才能办下来。中介说房子是原审被告王蓉出面卖的。原审被告张友林作为出卖人，他欠王蓉的钱，卖这套房子取得的房款应该是用于归还王蓉的欠款，所以收条上收款人不仅仅有张友林还有王蓉。当时给的现金都是交到王蓉手上的。我怕产生争议，就让共同收款的王蓉在合同上做一个担保，并让他们两人都在收条上签字。其中2010年7月6日的30万元是转到王蓉卡上的，2010年7月2日的10万元（包括9万元和1万元定金）以及另外的5万元现金也是支付给王蓉的。我买了这个房子后住了一个月，因为我的工作在上海所以后来就搬回上海住了。”关于知道房屋被转卖的时间，冯继红在第一次庭审中陈述：“在2××2年年底的时候，有一次我去开门，发现锁被换了，张友林说房屋转卖了，但是我不知道真假，也没有同意，我说卖这个房子要我说了算。”冯继红在第二次庭审中陈述：“2013年9月或10月的时候发现门锁被换，到2013年10月份的时候我委托律师去拆迁办查询，发现房产证已经办下来了并且已经登记在别人名下，确定房屋被转卖了。”
原审被告张友林陈述：“45万购房款是我收取的。当时是王蓉介绍冯继红来买的，为了保证房款能够拿到，由王蓉对冯继红担保。我是不欠王蓉钱的。后来冯继红委托我将该房屋转卖出去。房产证是2××2年10月份办出来的，11月份过户给黄海。房屋在过户给黄海之前，大概2××2年9月或10月的时候，黄海已经居住在里面了。房子卖给黄海的实际价款肯定超过25万，是为了少交税的原因所以合同中约定的房款是25万。我将房屋卖给黄海后没有及时将房款给冯继红，是我的过错，但如果没有冯继红的同意，我是不会去转卖房屋的。”
原审被告王蓉陈述：“当时由于冯继红还有10万元没有支付给张友林，我是担保这笔债权的实现，是为冯继红进行担保。张友林是不欠我钱的。”
一审中，为证明系冯继红委托张友林转卖涉案房屋，张友林提供案外人唐某出具的《情况说明》一份，内容为：“我是南郊城南花园小区的物业主任唐某，城南花园1单元41幢401室的房屋原来是南郊张友林的拆迁房，张友林我以前并不认识，直到他住进来以后我和他才慢慢熟悉起来。房子原来是张友林自己住的。我知道在2011年年初，张友林将房子卖给了在上海嘉定做生意的老陈（他的老婆姓冯），老陈一家也搬进来住了。他们住进来之后，老陈还打电话给我，问我房子的房产证办好没有，我说没有办好。后来，我听张友林讲老陈对他说因为房产证不知道什么时候能办下来，影响小孩读书。老陈让张友林代他把房子转卖掉。后来，张友林就将房子卖给了浏河一个姓黄的在银行工作的女的。具体老陈他们什么时候搬走，房子什么时候卖掉我记不清了。但是物业收费显示有2013年上半年向姓黄的收费记录。张友林有一次让我陪他去嘉定找老陈，晚上老陈还请我们吃了顿饭。他们谈话时我不在场，在回太仓的路上，张友林和我说是送钱给老陈的，并想还欠的一部分过一段时间再给老陈，但老陈钱没收。在2014年1月份，老陈和他老婆亲自过来问房产证办好没有，我说办好了。”一审庭审中，张友林表示只有证人唐某的书面证言，且唐某不愿出庭作证。
原审原告冯继红的诉称：2010年7月6日，冯继红与两原审被告在金色花园房产中介服务介绍下，就太仓市南郊新城区城南花园1单元41幢401室及车库房产的买卖达成一致，签订了房屋（转让）买卖合同一份。该合同约定，由冯继红购买原审被告张友林所有的上述房屋，总价为55万元，原审被告张友林一旦取得该房屋产权证后即应与冯继红办理过户手续，双方任何一方违约，应承担成交价100%的违约责任，原审被告王蓉以房屋买卖担保人的身份在合同上进行签字。合同签订同时，冯继红即按约支付了首期房款45万元，两原审被告向冯继红出具收条一份，并将钥匙交付了冯继红。但后张友林一直隐瞒已取得权证的事实、拒绝与冯继红办理过户，同时又私自更换了诉争房屋的门锁，将该房屋交由他人使用。经查，张友林早在2××2年10月25日便取得了上述房屋权证，并在同年11月29日将该房屋转让过户给了案外人黄海。就此，冯继红多次与两原审被告协商无果，且现两原审被告对冯继红避而不见。冯继红认为，张友林一房二卖，系恶意违约行为，已导致冯继红合同目的无法实现，冯继红依法有权要求解除合同，并要求张友林返还冯继红支付的房款并承担违约责任；王蓉作为交易的担保人，为合同的履行和诉争房屋的交付自愿提供了保证，现根据保证责任，王蓉与张友林应共同承担返还冯继红房款、支付冯继红违约金的责任。冯继红起诉，请求判令：1、解除冯继红与张友林签订的房屋（转让）买卖合同；2、张友林返还冯继红购房款45万元并支付违约金55万元；3、王蓉对张友林的付款承担连带担保责任。
原审法院认为：本案的争议焦点主要为以下三个方面：第一，张友林将涉案房屋出卖给案外人黄海是否构成违约；第二，如张友林出售涉案房屋给黄海的行为构成违约，王蓉是否应当承担连带担保责任；第三，冯继红与张友林之间房屋买卖合同中约定的违约金是否过高。
关于争议焦点一，审理中，原审法院询问张友林就其陈述的系冯继红要求其将涉案房屋转卖出去有无证据提供，原审被告明确表示仅有一份唐某的书面情况说明。原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。唐某在情况说明中陈述了其听张友林讲的相关情况，并未直接针对冯继红要求张友林将涉案房屋出售的事实进行陈述，唐某的证言属于间接证据。同时，根据民事诉讼法的相关规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。由于唐某没有出庭作证且张友林也未提供其他证据对唐某陈述的内容进行佐证，故原审法院对唐某情况说明中的内容不予采信。根据冯继红与张友林之间的房屋买卖合同的约定，张友林将涉案房屋出售给冯继红且在取得房屋权证后，应配合冯继红办理有关过户手续，但在冯继红按照合同约定已支付相应购房款的情况下，张友林擅自将该房屋出售给第三人黄海且办理了房屋过户手续，张友林违反了双方合同第五条、第六条的约定，其行为已构成违约。
关于争议焦点二，冯继红认为：王蓉在买卖合同中明确为担保人，应当为张友林的违约行为承担担保责任。对担保的具体形式没有约定的，应当视为连带担保。王蓉认为：1、冯继红和张友林之间的房屋买卖合同中存在一笔10万元尚未履行的债务，其是为冯继红进行的担保，并不是为房屋过户进行的担保。2、即使按冯继红陈述，王蓉是为张友林对房屋过户行为进行担保，王蓉也只应该在张友林拿到房产证后6个月内承担保证责任。房产证的出具是由相关行政机关发证，冯继红应当知道，且冯继红一直去向物业及拆迁部门了解发证情况，故冯继红早已知道张友林已经取得了房屋所有权证，王蓉认为冯继红要求其承担房屋过户的担保责任应该在其知道后的6个月内主张权利。
原审法院认为：王蓉在冯继红与张友林的买卖合同中明确其作为此房买卖担保人，虽然各方当事人未对王蓉的担保对象和内容进行明确约定，但可以结合冯继红与张友林的房屋买卖过程以及冯继红支付购房款的情况综合分析判断王蓉担保的对象和内容。冯继红为涉案房屋共计支付了45万元的购房款，其中，冯继红于2010年7月2日前支付10万元，于签订合同之后给付35万元购房款（其中30万元直接汇入王蓉的银行账户）。虽然张友林和王蓉均认为购房款系张友林收取，但从王蓉出具的10万元收条、王蓉与张友林共同出具的45万元收条以及汇入王蓉账户的30万元来看，王蓉确实直接收取了冯继红给付的相应购房款。从王蓉与冯继红和张友林之间的关系疏远来看，其收取房款、与张友林共同出具收条可以判断王蓉与张友林之间的关系更加紧密；而张友林和王蓉共同陈述的王蓉系为冯继红支付剩余10万元购房款进行担保无任何事实证据证明，且王蓉仅为并不相识的冯继红进行担保也不符合常理。故两原审被告主张王蓉系为冯继红支付剩余10万元房款进行担保的意见无任何依据。因此，在无确切证据证明王蓉的担保对象的情况下，根据原审原、被告签订的合同中第十三条的内容，应当认定王蓉系为冯继红以及张友林二人共同进行担保。因此，结合房屋买卖合同的内容，在冯继红支付张友林45万元购房款的前提下，王蓉应担保张友林不将房屋再次出售给他人以及保证张友林在取得房屋权证后，配合冯继红办理有关过户或公证手续。由于原、原审被告及王蓉对担保方式没有约定，故王蓉应当按照连带责任保证承担保证责任。至于王蓉提出的冯继红要求其承担保证责任已过保证期间的主张，原审法院认为，根据担保法的相关规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。本案中，冯继红与王蓉未约定保证期间，冯继红与张友林也未在买卖合同中对张友林配合冯继红办理房屋过户手续的期间进行约定。一审庭审中，冯继红就其知道房屋被转卖的情况先后进行了两次不同的陈述，现冯继红既无证据证明张友林告知其房屋被转卖的时间，也无证据推翻其第一次庭审中关于知道房屋被转卖时间的陈述，故原审法院依法推定张友林于2××2年年底已告知冯继红将涉案房屋转卖。虽然冯继红在知道房屋被转卖后应当及时向张友林主张权利，但由于双方并未对张友林履行合同义务的期限进行约定，故王蓉的保证期间应当从冯继红要求张友林履行相关义务的宽限期届满之日起计算六个月。王蓉既未提供证据证明冯继红要求张友林履行合同义务或承担相应责任的时间点，也未提供证据证明冯继红要求其承担保证责任的时间点，故在冯继红于2013年12月31日向原审法院提起诉讼，要求张友林承担违约责任的情况下，原审法院对王蓉认为冯继红要求其承担保证责任已过保证期间的意见不予采纳。综上，张友林未按合同约定履行义务，王蓉应当承担连带担保责任。
关于争议焦点三，冯继红认为，由于原审被告的违约行为导致其的损失包含两个部分：1、银行利息损失。冯继红支付房款至今已将近4年，导致了大约11万元的利息的损失。2、由于张友林占用了冯继红购房资金以及恶意违约拖欠至今，导致冯继红要在同地段购买房屋将产生房屋增值部分的损失。两原审被告认为冯继红与张友林合同中约定的违约金过高。其中，张友林认为：双方合同的实际成交额为45万元，冯继红主张的违约金超过了45万元，故违约金过高，只能按照银行的同期同类贷款基准利率计算。另外，冯继红并没有在相同地段购房或租房的情况。王蓉则认为：法律规定的违约金不能超出合理范围，不能超过其实际损失或者银行贷款利率的1.3倍，本案冯继红没有实际损失。法律规定的违约金是补偿性的而不是惩罚性的，涉案房屋冯继红自己居住使用过，且冯继红购买房屋支付的是现金并未贷款，故冯继红不存在这段期间的贷款利息损失。原审法院认为，违约金是否过高应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行判定。本案冯继红按照合同约定先行支付了45万元的购房款，张友林将房屋交付给冯继红使用，但张友林未经冯继红同意，又将该房屋出售给他人且办理了该房屋的过户手续，主观上存在过错。现该房屋已变更登记至他人名下，冯继红无法取得该房屋的所有权，其订立合同的目的无法实现，张友林的违约行为给冯继红造成了相应的损失。就冯继红主张的在同地段购买房屋将产生的房屋增值部分的损失，由于冯继红仅在涉案房屋内居住较短时间，后一直居住在上海，并不居住在太仓，同时冯继红未提供明确证据证明同地段房屋增值的相应证据，因此参照双方合同约定的房款，原审法院认定冯继红与张友林之间房屋买卖合同中约定的违约金过高。考虑到当事人的过错程度、张友林的违约给冯继红造成的逾期损失以及银行同期同类贷款基准利率等因素，原审法院酌情确定原审被告张友林支付冯继红违约金15万元。
综上所述，原审被告张友林的违约行为使冯继红无法取得该房屋的所有权，致使冯继红无法实现合同目的，冯继红有权解除与原审被告张友林签订的房屋（转让）买卖合同，并要求原审被告返还45万元购房款。至于冯继红要求张友林支付55万元违约金的诉讼请求，考虑到双方约定的违约金过高，原审法院酌情调整违约金为15万元。王蓉作为连带担保人，应当对张友林的上述债务承担连带担保责任。
据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、第二十六条第一款、第三十一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十三条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除冯继红与张友林之间的房屋买卖（转让）合同。二、张友林于判决生效后10日内返还冯继红购房款450000元，并支付冯继红违约金150000元。三、王蓉对张友林的上述债务承担连带保证责任，王蓉在承担保证责任后有权就其承担的保证责任向张友林进行追偿。一审案件受理费17430元，财产保全费5000元，共计22430元，由冯继红负担6972元，张友林、王蓉共同负担15458元。一审诉讼费冯继红已预交，原审法院不再退还，原审被告负担部分由原审被告在判决生效后10日内支付给冯继红。
上诉人王蓉不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、房屋买卖合同中并未写明王蓉承担怎样的担保责任。但是，担保是用来保障债权实现的，而且本案所涉债权只有冯继红在合同签订时尚欠张友林的10万余元购房款，因此王蓉在一审辩称其系为冯继红支付余款提供担保，合乎情理。尽管王蓉代张友林写了收条，且可能通过王蓉的银行卡转付房款，但是，这不能说明王蓉与张友林的关系较之王蓉与冯继红的关系更为紧密。原审判决根据关系的亲属远近来判断王蓉提供担保的对象，并无事实和法律依据。2、张友林将本案系争房屋转卖系经冯继红授意的行为。因为冯继红在签订房屋买卖合同后，即入住该房屋，房屋所有权客观上转让至其手中。正是因为冯继红授意张友林转卖该房屋，张友林才会知道冯继红已不实际居住于该房屋之中。张友林并不掌握涉案房屋的钥匙，其客观上并不可能在房屋买卖合同签订两年之后再行向案外人转卖该房屋。根据一审查明的事实，早在2××2年年底，冯继红就知道张友林将本案所涉房屋卖与他人，若该转卖行为是有悖于冯继红本意的，其应当立即报警。但是，冯继红没有报警，却是在时隔一年多之后起诉，有悖常理。冯继红授意张友林转卖该房屋，是发生在他们之间的房屋买卖合同履行完毕之后。情况发生了转变，王蓉不应当继续承担保证责任。3、即使王蓉系为张友林的履约行为提供担保，即使张友林转卖房屋非经冯继红之授意，截至本案起诉之日，也超过了《中华人民共和国担保法》第二十六条关于债权人应当在主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。冯继红应当在张友林取得房产证后即明知该房屋可以过户，或者，冯继红至迟应当在知道该房屋被张友林转卖时即知道合同的履行期限届满。但是，冯继红在得知转卖后1年方起诉，超过了保证期间。原审判决所谓从宽限期届满开始起算保证期间，并无法律依据，系错误。4、冯继红主张的贷款损失没有证据佐证，且冯继红在购买房屋后实际居住、使用，并无经济损失。张友林只应当承担转卖之房款45万元的利息损失，由王蓉在相应范围内承担保证责任。综上，请求二审法院撤销原判，改判王蓉不承担连带保证责任，并判令被上诉人承担诉讼费。
被上诉人冯继红答辩称：1、所谓张友林转卖房屋系经过冯继红之授意，并无任何授权书、变更协议予以佐证。证人证言只能证明张友林自己想转卖该房屋，而不是冯继红。即使冯继红有过转卖该房屋的意愿，这一意愿也只是一个缺乏明确、具体内容的要约邀请。无论张友林如何承诺，都不构成合同变更。如果是合同变更，则冯继红应当对转卖的房款、买受人身份、付款方式明确认可。此房屋虽然未经登记，但是冯继红作为支付了大部分房款并且实际居住的人，有权处分该房屋。假设其授意张友林代为转卖，也不会任由张友林收取房款。张友林擅自转卖房屋，构成根本违约。并无任何合同变更的证据。王蓉应当承担保证责任。2、根据合同约定，冯继红系在办理权属登记时支付余款10万元，合同签订时，权属登记尚未办理，付款条件尚未成就，故并无为该10万元进行担保之必要。王蓉与冯继红素不相识，其无理由为冯继红担保。王蓉的保证责任范围应当包括房屋之交付和房产之过户及相应违约责任，且系连带保证。3、张友林无合法依据占有王蓉向其支付的房款45万元，造成的利息损失是客观存在的。无论冯继红是否实际居住于该房屋，在房屋转卖后其无法再取得该房屋是事实，故贷款利息损失和房屋差价损失，客观存在。原审判决认定事实清楚，适用法律争取，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告张友林未作答辩。
二审期间，上诉人王蓉提交其与张友林在2010年6月签署的《房屋买卖（转让）合同》，约定总房款为50万元；及由张友林出具的相应《收条》，载明其实际收取王蓉购房款40万元。王蓉一方主张上述证据可以证实本系王蓉购买张友林的房屋，且签订合同，并向张友林支付大部分房款。但因该房屋系拆迁安置房，当时无法过户。王蓉担心待该房屋符合过户条件时，又会节外生枝，就当即决定不不再购买该房屋了。张友林同意退房、退款，但表示其要把房屋再出卖才有钱还款。后来，在冯继红和张友林的房屋买卖中，冯继红将30万元直接打到王蓉卡上，另友10元系张友林将冯继红向其支付的现金转交给王蓉。被上诉人冯继红发表质证意见认为：1、对该次房屋买卖的并不知情，王蓉与张友林之间就该房屋的买卖合同关系与本案并无关系。2、王蓉刚才陈述的款项支付上不符合事实，一审已经查明了王蓉系通过转账和现金方式合计支付了45万元，且均是由王蓉收取。
王蓉另行提交案外人署名的证明，均陈述曾在2011年与张友林接洽购买本案所涉房屋事宜，且张友林还曾和冯继红的丈夫一起协商，将转卖该房屋所得款项用于购买厂房。
二审查明的其它事实与原审查明的事实一致。
本院认为：根据二审期间王蓉一方陈述及相应举证，王蓉在本案所涉的张友林和冯继红的房屋买卖合同签订前，就先行与张友林签订了房屋买卖合同并且支付房款。后因王蓉出于对该拆迁安置房在嗣后能否顺利取得产权登记证书方面存有顾虑，其与张友林又达成了解除他们之间房屋买卖合同且由张友林通过将该房屋再行出卖获得款项用于偿还王蓉向其已付房款40万元的协议。因此，王蓉尽管并非本案所涉房屋买卖合同的相对人，但对该合同的履行享有明显的利益。根据《银行卡取款凭条》，冯继红根据其与张友林之间的房屋买卖合同支付先期的房款30万元实际汇至王蓉名下的银行卡，该证据亦可佐证王蓉系通过实际取得张友林将该房屋的转卖于冯继红所得之价金，从而实现其索回向张友林先支付期房款的目的。因此，王蓉为本案所涉房屋买卖合同的履行提供担保是有事实基础的，因为该合同的履行符合王蓉的利益。无论王蓉在作为保证人签字时内心是否仅欲为冯继红尚欠10万元房款提供担保，其作为保证人作出对外担保意思表示，并手写添加于合同末端的书面内容仅有“此房买卖担保人王蓉”九个字。凭此寥寥数语，无法通过文义解释、体系解释等方法将其解释为王蓉仅对张友林就冯继红的未付款承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，保证责任约定不明，即为连带保证。原审判决认定王蓉承担连带担保责任，并无不当。
关于保证期间，本院认为，本案所涉房屋买卖合同对合同履行期限并无明确的约定，相反，该合同第五条关于房屋过户的约定为“房屋初次产权证办理完毕可能有半年左右时间，短时间可能无法办理过户手续。”根据太仓房管部门出具的《房屋所有权证存根》，直到2××2年10月25日，该房屋方登记至张友林名下。此时，离张友林与冯继红的房屋买卖合同签订之日已逾2年。该房屋于2××2年11月29日过户至黄海名下，这与冯建红在一审期间陈述其于2××2年年底得知房屋转售于他人能够相互印证。并无任何证据证实该转售事先得到了冯继红的明确授权，或事后得到冯继红的追认。民事主体有权在法律规定范围内选择维护其权利的方式，冯继红在知道房屋转售后未选择报警，而是在协商不成的情况提起本案诉讼，并不违反法律的规定，诉讼时效也并未经过。冯继红未在2××2年年底得知房屋被转售于黄海后报警不能证实冯继红授意或授权张友林转卖该房屋。本案所涉房屋买卖合同的履行期限和保证期间的约定均不明确，且合同第五条的文义中明示了履行期限可能较长的意思。张友林取得初始登记晚于合同签订之日2年有余，远迟于合同写明的“半年左右”。本案所涉合同履约时间较长，且王蓉或张友林均未举证证明2××2年年底至本案起诉期间，冯继红曾以任何方式要求其履约或给予其宽限期。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十三条的规定，主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。因此，原审法院认定截至本案起诉之日，王蓉保证责任的保证期间并未经过，并无不当。
上诉人王蓉主张因张友林系经冯继红授意再行转卖房屋给案外人黄海，这一主张缺乏有足够证明力的证据予以佐证。一审期间提交书面证言的唐某和二审期间提交书面证言的邱某、陈某均未到庭作证并接受双方质证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条第五项规定，不能单独作为认定事实的依据。假设唐某如实陈述了自己了解的情况，其书面证言也只能证明张友林自己曾经向唐某说冯继红的丈夫“老陈”曾让张友林转卖该房屋，该证据系传闻证据和间接证据，证明力较低。即使邱某、陈某的书面证言内容皆为真实，也只能证实张友林曾经与他们接洽过本案系争房屋的买卖事宜，从中无从判断是张友林为转卖而接洽的行为否经过冯继红的授权或同意。原审法院认定张友林擅自转卖房屋于黄海系违反其与冯继红之间房屋买卖合同的行为，并无不当。对上诉人王蓉主张因张友林与冯继红之间合同发生重大变更故王蓉不再承担保证责任的上诉主张，本院不予支持。
关于保证责任的范围，本院认为，在保证责任范围约定不明的情况下，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。在缺乏相应证据的情况下，原审法院给予各方履约中的过错程度，结合同期银行贷款利率等等标准，酌情降低违约金至11万元，系在法律规定的范围内行使自由裁量权，符合最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，并无不当。二审期间，上诉人王蓉亦无证据证明一审对违约金的裁量幅度有错误。因此，对王蓉上诉主张其不承担违约金担保责任的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人王蓉的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17430元，由上诉人王蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 赵 东
代理审判员 姚 望
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 张维雯