青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崂民二商初字第179号
原告招商银行股份有限公司青岛分行。
法定代表人王纪全，行长。
委托代理人徐文杰，系山东元鼎律师事务所律师。
被告刘祖恩。
被告王琳。
被告卓越置业集团（青岛）有限公司。
法定代表人李长清，董事长。
委托代理人郭冀州，男，1980年7月18日生，汉族。
原告招商银行股份有限公司青岛分行（以下简称招商银行青岛分行）诉被告刘祖恩、王琳、卓越置业集团（青岛）有限公司（以下简称卓越置业公司）金融借款纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐文杰、被告卓越置业公司委托代理人郭冀州到庭参加了诉讼，被告刘祖恩、王琳经合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月22日，被告刘祖恩以青岛市城阳区双元路18号xx号楼x单元xxx户房产作抵押，向原告申请借款本金539000元，对被告刘祖恩在原告处的借款行为，被告王琳自愿承担共同还款责任，被告卓越置业公司自愿承担连带保证责任。原告按约发放了贷款，但在合同履行过程中，被告却出现了逾期还款的违约情形。为维护原告合法权益，提起诉讼，原告请求判令：1、解除原告与被告刘祖恩、卓越置业公司签订的《个人购房借款及担保合同》；2、被告刘祖恩、王琳偿还截止到2014年1月10的借款本金521916.18元、利息11958.21元、罚息52.66元、复息187.54元；自2014年1月11日起至判决确认给付之日止的利息、罚息和复息按照双方的合同约定继续计算；3、被告刘祖恩、王琳赔偿原告律师代理费29106元；4、被告卓越置业公司对上述款项承担连带保证责任；5、原告对被告刘祖恩设定抵押的财产享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由三被告承担。
被告刘祖恩、王琳均未答辩。
被告卓越置业公司辩称，对原告的第一项诉请没有意见，被告刘祖恩、王琳的违约给卓越置业公司造成了困扰，希望原告先实现物的担保，有剩余款项返还给被告刘祖恩、王琳。
经审理查明，原告招商银行青岛分行与被告卓越置业公司签订《个人住房贷款合作协议书》，该合同第一条甲（原告）乙（被告卓越置业公司）双方就乙方开发建设并依法销售的位于城阳区双元路18号的经批准命名为卓越蔚蓝群岛的商品楼宇进行个人住房贷款合作。第四条乙方对甲方向购买本协议第一条所列楼盘的购房人连续发放的个人住房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。若借款合同有其他保证人的，乙方与其他保证人承担连带共同保证责任。第五条乙方承担保证责任的期间为自甲方与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由甲方执管之日止。第六条乙方保证责任的范围包括但不限于个人住房贷款本金、利息、违约金以及甲方实现债权的费用，如诉讼费、律师费、处分抵押物的费用等。
2010年12月22日，原告与被告刘祖恩签订《个人购房借款及担保合同》，被告卓越置业公司作为保证人在该合同上盖章，合同第三条贷款币种与金额人民币伍拾叁万玖仟元整，具体贷款金额以借款借据为准；第四条贷款期限为叁佰陆拾个月（即2010年12月22日至2040年12月22日），具体贷款期限以借款借据为准；第五条贷款利率与利息本合同执行利率以国家公布的贷款基准年利率6.14%为基础下浮15%，即年利率5.219%。本合同期内，如遇国家调整贷款利率的，本合同执行利率按固定日调整方式进行调整。借款人未按照本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；第二十二条抵押人愿意以其从售房人处购买的房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；第二十四条抵押期间为从本合同生效之日至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间；第三十一条保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证；第三十四条保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；第三十七条费用在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费等所有费用，均由借款人全数负担；第三十九条借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，提前收回已发放贷款本息并要求支付费用。
2010年12月14日，被告王琳签署《共同还款声明》，该声明载明鉴于借款人刘祖恩向贵行申请个人贷款539000元、期限30年用于购买一手住房，本人作为借款人刘祖恩之姨妈，做出如下承诺：本人愿意同借款人刘祖恩共同偿还银行贷款，直至贷款本息全部清偿完毕。
2011年3月30日青岛市城阳区房地产管理处颁发抵押权人为原告的预购商品房抵押权证，该抵押权证记载抵押权人为招商银行股份有限公司青岛分行，预告登记义务人为刘祖恩，房屋坐落于城阳区双元路18号xx号楼x单元xxx。
合同签订后，原告如约发放贷款，但被告未按约定及时还款，连续多次未按时足额偿还贷款，截至2014年1月10日被告尚欠原告本金人民币521916.18元，利息11958.21元、罚息52.66元、复息187.54元。
原告为实现债权支付律师费29106元。
上述事实，有原告提供的《招商银行个人购房贷款合作协议书》、《个人购房借款及担保合同》、共同还款声明、借款借据、预抵押权证、已出账单列表、律师费发票等及当事人陈述等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告与被告刘祖恩签订的《个人购房借款及担保合同》合法有效，当事人均应全面履行。原告如约提供贷款，被告刘祖恩应根据合同约定按期还本付息，否则应承担相应的违约责任。原告与被告签订的借款合同约定借款人若连续三个月或累计六次未按时足额还款即为违约，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，至起诉之日两被告连续多次未按时足额偿还贷款，截至2014年1月10日被告尚欠原告借款本金人民币521916.18元，利息11958.21元、罚息52.66元、复息187.54元。故原告可要求解除合同、偿还贷款本息，2014年9月11日开庭审理视为解除通知送达被告，合同即可宣告解除。合同约定了律师费由借款人支付，故原告主张的律师费29106元，本院予以支持。被告刘祖恩将所购房屋进行抵押，并办理预购商品房抵押权证，原告对抵押财产依法享有优先受偿权。被告王琳所签署的《共同还款声明》载明其愿共同履行合同，承担偿还贷款本息的责任，该声明系其真实意思表示，故被告王琳应共同承担偿还贷款的义务。
依据《招商银行个人购房贷款合作协议书》约定，被告卓越置业公司应当对上述贷款承担连带责任保证，并自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段的权利。保证期间为自原告与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由甲方执管之日止。现因借款人未办妥抵押房屋的房地产权证等相关证书，根据合同约定，被告卓越置业公司作为连带责任保证人，应当对本案债务承担连带清偿责任，对被告卓越置业公司要求原告首先实现抵押权的抗辩意见，本院不予采纳。被告卓越置业公司在承担保证责任后有权向被告刘祖恩、王琳进行追偿。
被告刘祖恩、王琳经合法传唤均未到庭，亦未提交答辩意见，是对自己答辩、质证权利的放弃，应当承担不利的法律后果。综上，原告的诉讼请求事实清楚、证据充分，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告招商银行股份有限公司青岛分行与被告刘祖恩签订的《个人购房借款及担保合同》于2014年9月11日解除。
二、被告刘祖恩、王琳偿还原告招商银行股份有限公司青岛分行借款本金人民币521916.18元。
三、被告刘祖恩、王琳给付原告招商银行股份有限公司青岛分行借款利息、罚息、复息共计人民币12198.41元（该利息、罚息、复息截至2014年1月10日）。
四、被告刘祖恩、王琳给付原告招商银行股份有限公司青岛分行借款利息、罚息、复息（该利息、罚息、复息自2014年1月11日起计至本判决确定给付之日止，以原告与被告签订的《个人购房借款及担保合同》约定利率计）。
五、被告刘祖恩、王琳给付原告招商银行股份有限公司青岛分行本案律师费29106元。
六、原告招商银行股份有限公司青岛分行就被告刘祖恩设定抵押的房屋（该房屋坐落于城阳区双元路18号xx号楼x单元xxx）享有优先受偿权，有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿，不足清偿债权的剩余部分被告应继续支付，超过部分归被告。
七、被告卓越置业集团（青岛）有限公司对上述付款义务承担连带责任，被告卓越置业集团（青岛）有限公司承担保证责任后，有权向被告刘祖恩、王琳追偿。
上述给付义务的履行期间为判决生效之日起十日内，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9432元，保全费4020元，共计13452元，由三被告承担（因原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 王 敏
审判员 宋丽娜
审判员 刘思宏
二〇一四年十月十一日
书记员 王清洁