重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初11896号原告：龙湖物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新南路6号龙湖花园1-2（博德台），统一社会信用代码915001129028684238。法定代表人：王光建，龙湖物业服务集团有限公司董事长。委托诉讼代理人：张海锋，重庆中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：余越，重庆中豪律师事务所实习律师。被告：刘翌，女，1986年4月29日出生，汉族，职业不详，住北京市朝阳区。被告：易茂君，女，1957年7月11日出生，汉族，职业不详，住北京市朝阳区。原告龙湖物业服务集团有限公司与被告刘翌、易茂君物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后依法由审判员黄灿适用简易程序独任审判，但由于被告刘翌、易茂君下落不明，本案遂依法裁定转换为普通程序进行审理，依法由审判员黄灿担任审判长，与审判员刘畅、审判员吴实现组成合议庭，适用普通程序并于2017年12月13日公开开庭进行了审理，原告龙湖物业服务集团有限公司委托诉讼代理人张海锋、余越到庭参加诉讼。被告刘翌、易茂君下落不明，本院依法向被告公告送达，公告期届满后,被告仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龙湖物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2012年11月1日至2017年6月30日止的物业服务费22474.48元、水电公摊费2568.72元、违约金62845.8元，共计87889.07元。事实与理由：二被告系龙湖东桥郡业主，其龙湖东桥郡住宅地址为重庆市沙坪坝区陈家桥街道东桥郡小区。2010年4月15日，原告与二被告签订了《龙湖东桥郡前期物业服务协议》，约定由原告为二被告提供物业服务，根据前期物业服务协议的约定，二被告作为业主应当于每月15日前向原告交纳物业服务费及水电公摊费，逾期将按日加收应交纳费用总额的千分之三的滞纳金，但是截至本案起诉之日，在原告为被告提供物业服务管理服务期间，被告拖欠原告2012年11月1日至2017年6月30日止的物业服务费及公摊水电费，原告多次向被告催收上述费用，被告拒绝交纳，现诉至法院要求判如所请。被告刘翌、易茂君未作答辩。本院经审理认定事实如下：2010年4月15日，重庆龙湖凯安地产发展有限公司（甲方）与被告刘翌、易茂君（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同载明，该商品房暂定名为：龙湖.东桥郡，双方合同约定甲方以2870000元的价格将位于重庆市沙坪坝区西永组团U2-7/02地块某房屋一套卖于乙方，建筑面积229.33平方米，合同尾部有甲方重庆龙湖凯安地产发展有限公司签章及乙方刘翌（刘子剑代）、易茂君签字捺印。2010年4月12日，刘翌出具委托书一份，该委托书载明，我刘翌欲购房屋一套，因不便回国，特委托刘子剑为代理人，以我的名义办理购买该处房产的相关事宜，委托书后，有委托人刘翌签字，同日，刘翌将上述委托书在中华人民共和国驻英国大使馆办理了公证书。2010年4月15日，重庆新龙湖物业服务有限公司（甲方）与刘翌、易茂君（乙方）签订了《龙湖·东桥郡前期物业服务协议》，合同约定，乙方同意接受甲方对“龙湖·东桥郡”实施物业服务，合约还对甲方权利义务和责任、乙方权利义务和责任等进行了约定，该协议第五条（乙方承担的费用及缴纳方法）第1.4条中约定，公摊水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，从交房通知文书确定的交房日期至次年12月31日按照建筑面积0.20元/平方米/月计，以后年度的收费标准按上一年度每月实际发生平均数计算，当年实际发生平均数与上年之间的差额部分和面积核定前后甲方收取的公摊水电费差额不作退补，物业公司每年年终都将全年公摊水电发生情况向业主进行账务公布，接受业主监督;第2.1条住宅物业服务费中对别墅物业费按建筑面积3.5元/平方米/月收计；第3.1.2条约定，物业服务费应按月缴纳。乙方应在当月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的滞纳金；第3.1.4物业服务费约定，若经物业服务公司和业主（使用人）共同确认水电气表起止数均未走动的，物业服务费按收取标准的50%执行；第3.2（公摊水电费）约定，首次公摊水电费的收取是以交房通知书确定的交房日期为准，交房日期在15日之前的收取当月全月的公摊水电费，交房日期在15日之后的，收取当月半个月的公摊水电费。交房后，无论房屋是否空置、装修、被占用，公摊水电费的收取标准均按本协议第五条1.4项的约定执行。乙方应当在当月15日前将本月的公摊水电费缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的滞纳金。该协议第六条（甲方服务期限）写明，龙湖东桥郡由甲方根据本合同的内容进行服务，为期三年。期满后，本合同自动顺延至本小区业主大会选聘或续聘产生新物业公司，并由业主委员会与新物业服务企业签订服务合同生效时自动终止。合同尾部有甲方重庆新龙湖物业服务有限公司及乙方刘翌（刘子剑代）、易茂君签字捺印，委托代理人处有刘子剑签字。同日，被告刘翌、易茂君签收了《龙湖·东桥郡临时管理规约》，规约对物业概况、总则、定义、权属、业主委员会、违约责任等做了约定，该规约第九章违约责任中载明：“为协助服务者维持本小区的正常管理，业主（使用人）应按期缴纳应缴纳的各项费用，逾期未交的，每日加收应交费用总额3‰的滞纳金”。规约尾部写明，该临时管理规约及其附件，本人俱已完全知晓，并承诺遵守，并有业主刘翌（刘子剑代）、易茂君签字。2011年1月29日，业主易茂君签收了商品房交接清单，对商品房进行了验收、交接。庭审中，对于物业服务费的收取标准，因被告涉案房屋的水电气表均未走动，原告主张按照3.5元/月/平方米的50%收取，即1.75元/月/平方米的标准收取。另查明，原告通过律师函向被告催收过物业服务费、水电公摊费，但被告刘翌、易茂君并未向原告交纳涉案的相关费用；涉案的小区至今尚未成立业主委员会；2016年5月23日，原告将名称由“重庆新龙湖物业服务有限公司”变更为现在的“龙湖物业服务集团有限公司”。上述事实，有原、被告的陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、公证书、《龙湖·东桥郡前期物业服务协议》、《龙湖·东桥郡临时管理规约》、EMS邮寄单、2011年-2016年龙湖东桥郡公摊水电费使用公示及使用情况表等。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，重庆龙湖凯安地产发展有限公司与被告刘翌、易茂君签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定重庆龙湖凯安地产发展有限公司将位于重庆市沙坪坝区西永组团房屋卖于被告。原、被告双方签订的《龙湖·东桥郡前期物业服务合同》约定由原告向被告居住小区提供物业服务，同时原告也履行了催收的义务，故对于原告要求被告支付2012年11月1日至2017年6月30日止的物业服务费22474.34元（229.33平方米×1.75元/月/平方米×56月）的诉讼请求，本院予以支持。对于公摊水电费。对于公摊水电费问题，原告向本院提交了2011年至2016年别墅公摊水电费测算表，按照原、被告双方在龙湖·东桥郡前期物业服务协议中的约定，从交房通知书确定的交房日期至次年12月31日按建筑面积0.2元/平方米/月计算，被告接房的时间是2011年1月29日，故2012年11月1日至2012年12月31日的公摊水电费按照0.2元/平方米/月，计算为91.73元（0.2元/平方米×229.33平方米×2月）；2013年的公摊水电费按照2012年每月实际发生平均数（0.189元/平方米/月）计算，应为520.12元（0.189元/平方米/月×229.33平方米×12月）;2014年的公摊水电费按照2013年每月实际发生平均数（0.189元/平方米/月）计算，应为520.12元（0.189元/平方米/月×229.33平方米×12月）;2015年的公摊水电费按照2014年每月实际发生平均数（0.189元/平方米/月）计算，应为547.64元（0.199元/平方米/月×229.33平方米×12月）;2016年的公摊水电费按照2015年每月实际发生平均数（0.191元/平方米/月）计算，应为525.62元（0.191元/平方米/月×229.33平方米×12月）;2017年1月1日至2017年6月31日的公摊水电费按照2016年每月实际发生平均数（0.216元/平方米/月）计算，应为297.21元（0.216元/平方米/月×229.33平方米×6月），综上所述，至2012年11月1日至2017年6月31日期间（56月）的公摊水电费应为2492.44元（91.73元＋520.12元＋520.12元＋547.64元＋525.62元＋297.21元），对于原告公摊水电费的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金问题。庭审中，原告自愿将诉讼请求中的违约金降低为13717.39元。本院认为，原告对违约金标准的调整系其对自己权利的处分，且符合法律、法规的规定，本院予以支持。被告刘翌、易茂君经公告送达起诉状副本及开庭传票，法定期限届满后，仍未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利。本院依法可以缺席判决。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告刘翌、易茂君于本判决生效后三日内向原告龙湖物业服务集团有限公司支付2012年11月1日至2017年6月30日期间的物业服务费22474.34元、公摊水电费2492.44元、违约金13717.39元，上述共计38684.17元。二、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1998元，由被告刘翌、易茂君负担。该款限被告刘翌、易茂君于本判决生效后三日内支付原告龙湖物业服务集团有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄 灿审 判 员  刘 畅审 判 员  吴实现二〇一八年四月二十八日法官助理  吴少华书 记 员  唐诗怡