湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初1623号原告湖南华天物业管理有限责任公司，住所地长沙市芙蓉中路二段89号华天新城长城大厦4-H。法定代表人孙根石，董事长。委托代理人邓碧辉，湖南弘楚律师事务所律师。被告刘XX。委托代理人魏XX。原告湖南华天物业管理有限责任公司（以下简称“华天物业”）诉被告刘XX物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法由审判员黎春林适用小额诉讼程序于2016年4月5日公开开庭进行了审理，书记员高嘉佳担任记录。原告的委托代理人邓碧辉、被告的委托代理人魏XX到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告华天物业诉称：原告系为岳麓区西岸·润泽府小区提供物业管理服务的专业物业公司;被告系该小区13栋XXX房业主。自2012年8月1日起被告即以种种理由拖欠物业管理费,虽经原告多次催要,被告仍未予支付。截止2015年8月15日时止,被告尚欠原告物业管理费7854元,违约金3964元,共计11818元。根据《西岸·润泽府前期物业管理服务合同》第二十九条的约定:甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定,未能按时足额交纳物业服务费用的,应按欠费额每日5‰的标准支付违约金。鉴于被告拒不交费的行为已严重损害小区全体业主的利益,降低了整个小区品质,为保证小区物业管理工作的正常运转,特诉至人民法院,请求依法判决：1、被告向原告支付所欠物业管理费7854元并支付违约金3964元(截止2015年8月15日),共计11818元;同时要求被告以欠款额为基数按千分之五每日支付违约金直至所有债务履行完毕时止;2、被告承担本案全部诉讼费用。被告刘XX辩称：被告为什么不交物业管理费，是因为原告不履行服务合同,管理紊乱、不作为。一、西岸润泽府13栋1单元安全防盗门坏了,原告未修。安全防盗门呈敞开或半敞开,盗贼入室畅通无阻,导致被告家2011年10月17日被盗走黄金项链四条、黄金吊坠四个、黄金戒指三个、黄金耳环一对、铂金项链两条、铂金吊坠两个、铂金戒指一个、彩金戒指一个、彩金项链两条、彩金吊坠两个，共计黄金137.832克,铂金52.84克,现金900元整,IBM笔记本电脑一台,高档手表一只,佳能相机一部,单肩包一个,总价约107151元整。二、本小区安全防盗视频监控坏了,原告未修。根据服务手册第三章第一节安全防范“服务处对小区实行24小时安全监控”服务合同的约定，未履行。被告家被盗后无监控录像可看,给公安破案增加了难度,也就是直接影响到公安破案。被告于2011年10月17日下午5点15分发现家中被盗,立即求助物业,并向岳麓分局银盆岭派出所报案。冯野民警出警和破案专家查看了现场,采集了指纹并备了案。当时物业无人,一个姓谢的门卫告诉被告:“主任是方杰,很少在这里；主管聂XXX上班时间常在这里,现在下班了,你打他们的电话吧!”被告拨方杰的电话关机,聂XXX电话打通,答应就来。当被告从派出所报案做笔录回家后，聂XXX主管也赶到了被告家查看了现场。被告至2011年12月6日期间内有数十次向聂XXX主管、方杰主任提出:要求观看本小区安全视频(因被告家早在2009年12月装修时装饰材料板被卫生员用板车盗走,当时本小区安全视频监控看得非常清楚，后装饰材料板原封不动地追回来了)。这次不知什么原因,聂XXX、方杰总说:“看不到什么。”被告没法了，于2011年12月6日9时40分第二次报警求助。刘宁民警一行二人出警,赶到本小区物业才了解得知本小区监控视频已损坏，未修。被告数十次求原告要求看视频监控,都不讲真话,不告诉被告,是这样欺骗业主的。三、原告领导承诺“免交10年物业管理费”，现出尔反尔并伪造证据。被告家被盗后方杰开始一直不露面,打电话不接,被告通过聂XXX主管与方杰主任约定时间见面。他接二连三往后推。不是要接小孩,就是说在外面办事。事发半月后才见上方杰主任第一面,态度很冷漠,所以被告当即向方杰、聂XXX提出:“请求华天物业管理有限公司来一个有权拍板的领导到西岸润泽府服务处来处理一下此事。”一直未见其领导来。经被告一直再三催促,在事出近一个月(即2011年11月12日下午5点40分)才约来了华天物业管理有限责任公司的姓夏的领导。他先了解被告家被盗情况和要求后说:“三天后作答复”。等了三天未来,被告又通过方杰、聂XXX一再催促后于2011年11月17日下午5点15分约来了华天物业管理有限公司的袁主任(专门负责理赔的)。袁主任同样先向被告详细了解了被盗情况和要求(因被告当时对物业这样冷漠态度,对业主财产损失这样不当回事很不满意。)要求是:根据《中华人民共和国侵权责任法》第二章第十九条“侵害他人财产的,财产损失按照损失时的市场价格计算(近20万)的赔偿。”听后袁主任答复说:“要求赔钱是不可能的,只能同意免交物业管理费10年。”被告当时请其立字据给被告,他想了一下,不吱声也不立字。被告说:“你不立字据,如你讲话不算我去找谁?我没交物业管理费物业公司会将我告上法庭，到时我有理也变成无理论。”但他还是不肯立字据，现在应了被告这句话了。被告与袁主任就这样不欢而散。随后聂XXX主管送被告回到家中。聂XXX做工作说:“看牛伢子看牛,牛丢了,看牛伢子何赔得起牛，最多是白帮你打工。你家被盗就免交10年物业管理费算了啦。”(当时有其他多位业主在场听到聂XXX主管讲了以上这些话)。当时被告也就默认“免交10年物业管理费”算了。因年纪大,不想上法庭，原告也默认,从此后被告家再也没有收到什么催费通知单了，现出尔反尔并伪造证据。原告伪造《2015年11月10日的缴费催款通知书》证据,被告家从未收到任何催款通知书的邮件。从伪造的这张快递收件单上看,“刘XX”签名三个字是仿签名,可以鉴定笔迹,再者签收单应在快递员手里而不会在原告手上，这不难看出纯属虚构伪造。四、原告聘用未取得物业管理职业资格证书人员（本服务处负责人聂XXX主管、方杰主任)从事物业管理工作,给被告家造成较重的财产损失。西岸润泽府物业服务处形同虚设、不作为,管理紊乱,任何人可随意出入小区及各栋楼道间粘贴广告、灭蟑螂;不法分子可踩点作案无人过问,还有进小区摆摊设点做生意。原告在本小区服务时期内导致本小区有数十户业主家中被盗(如1栋XX房XX业主家、9栋XX室XX业主家、13栋XX房XX业主家、还有XX栋的XXX房、XXX房、XXX房、二单元的XX房、15栋XX房、XXX房等)。综上所述,根据《物业管理条例》第三十六条关于“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”和第四十七条关于“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作”的规定。业主被盗是因为物业服务企业不履行合同义务或不完全履行合同义务的均需承担违约责任。根据《物业管理条例》第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,给业主造成损失的,应依法承担赔偿责任。被告深信法律的严明,不会以大欺小,以强欺弱(大国企与小业主之间的差别)，法院会以事实为依据,以法律为准绳,为目前物业行业还存在管理不规范、不作为、无证上岗,导致业主不能安居乐业、人身财产安全无保障等存在的问题，做出公平、公正的裁判。被告要求合理赔偿业主财产损失。在本案审理过程中，被告要求原告支付当月物业费的6%违约金。经审理查明：2007年3月27日，以长沙市志宏房地产开发有限公司为甲方，以原告华天物业为乙方，双方签订《西岸·润泽府前期物业服务合同》一份。该协议对物业基本情况、服务范围与质量、服务费用、物业的经营与管理、违约责任等内容做了约定。第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下几方面内容：…6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，协助小区内抢险救灾工作；…第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择实行包干制。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（以房产证注明的面积为准，未取得房产证前以购房合同为准）交纳，具体标准如下：小高层住宅：1.2元/月·平方米；…第七条约定：业主应于收楼通知书上约定的收楼之日起交纳物业费用。…物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。第二十八条约定：除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按未能达到服务标准的项目当月服务费的6%向甲方、业主支付违约金。如因此对甲方、业主造成损失，由乙方负责赔偿。第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠费额每日5‰的标准向乙方支付违约金。《西岸·润泽府用户手册》第三章第一节中约定：安全防范，服务处对小区实行24小时门岗值勤和安全监控，并对小区重点区域、重点部位进行不定时巡逻。被告自2011年8月1日起至2015年8月15日止未按合同约定交纳物业管理服务费，被告所购房屋13栋1402房，面积为134.68平方米，系住宅，应每月交纳物业管理服务费161.6元（134.68平方米1.2元/㎡/月），截止至2015年8月15日，被告共欠缴物业管理服务费7838元（161.6元/月48个月+161.6元÷30天15天）。原告于2015年8月15日退出西岸·润泽府小区。经原告催缴，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。另查明：2011年10月17日被告家中被盗，被告报警。报警后被告要求原告查看监控视频，原告拒绝，被告于2011年12月6日再次报警，公安民警到原告处了解得知该小区监控视频已损坏。上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《西岸·润泽府前期物业服务合同》、《西岸·润泽府用户手册》、报警案件登记表、房屋所有权证等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与长沙市志宏房地产开发有限公司签订的《西岸·润泽府前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对原、被告均具有约束力。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2011年8月1日起至2015年8月15日止，一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，被告应交纳物业管理服务费7838元，考虑到被告家中被盗，小区监控视频损坏，原告在安全防范方面存在服务瑕疵，故本院酌情确定被告向原告支付物业管理服务费5486.6元。对于原告要求被告承担违约金3964元的诉讼请求，考虑到被告是因家中被盗，原告在安全防范方面存在服务瑕疵为由拒交物业费，故本院不予支持。对于被告要求原告支付当月物业费的6%违约金，因原告在安全防范方面达不到约定的服务标准，存在违约，故本院予以支持，确定原告向被告支付违约金10元，抵扣后本院确定被告向原告支付物业管理费5476.6元（5486.6元-10元）。对于被告主张其家中被盗要求原告承担赔偿责任，因被告的主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，对于被告家中被盗造成的损失，被告可另行向责任主体主张权利。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。对于被告要求调查原告主管聂XXX、主任方杰的物业管理职业资格证书及要求鉴定“刘XX”的笔迹，因被告的申请超过了本院指定的举证期间，且原告并未主张系“刘XX”的亲笔签名，故本院不予以调取和鉴定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告刘XX在本判决生效之日起十日内支付原告湖南华天物业管理有限责任公司2011年8月1日起至2015年8月15日止的物业管理服务费5476.6元。二、驳回原告湖南华天物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费96元，减半收取48元，由原、被告各承担24元。本判决为终审判决。审判员  黎春林二〇一六年四月十一日书记员  高嘉佳附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。