辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民四初字第314号
原告：中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行。组织机构代码证：81781899-0
法定代表人：史俊杰，该支行行长。
委托代理人：陈伟，该支行职员。
委托代理人：方岩，该支行职员。
被告：刘二朋，男，1980年3月18日出生，汉族。
身份证号码：210121198003180610
被告：沈阳美地房地产开发有限公司。组织机构代码证：73867502-0
法定代表人：李唯力，该公司董事长。
委托代理人：高大伟，该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行与被告刘二朋、沈阳美地房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月20日受理后依法由本院代理审判员王艳辉独任审理，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行委托代理人方岩、被告刘二朋、被告沈阳美地房地产开发有限公司的委托代理人高大伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行诉称，原告于2014年1月17日与二被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同金额为人民币93万元整，贷款期限为2014年2月8日至2034年2月7日，由被告沈阳美地房地产开发有限公司承担阶段性连带保证责任，由被告刘二朋位于沈阳市东陵区桃仙大街201-2号（5-1），建筑面积243.96一平方米的住宅另，该房产办理了抵押预告登记。原告按合同约定其发放了贷款，但被告刘二朋至2014年12月31日已连续3期没有按合同约定偿还借款本息，被告沈阳美地房地产开发有限公司也未承担连带还款义务，二被告严重违反合同约定。虽经原告数次催要，但二被告拒不履行还款义务。依据合同有关条款及相关法律规定，原告为了维护自身合法权益，现诉至贵院，恳请贵院依法判决。诉讼请求：1、请求判令解除原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》；2请求判令被告刘二朋还原告借款本金916578.10元，给付利息15223.97元（截止2014年12月31日），本息合计：931811.07元，以及从2015年1月1日起至其全部履行债务之日止期间的相应利息。3、请求判令被告沈阳美地房地产开发有限公司承担连带还款义务。4、如二被告无现金给付能力，请求判令原告对被告刘二朋所抵押的房产拍卖、变卖的财产价款优先受偿。5、判令二被告连带承担本案诉讼费用及其他费用。
被告刘二朋辩称，原告陈述的借款情况属实，我现在经济困难，无力偿还贷款，请法院依法判决。
被告沈阳美地房地产开发有限公司辩称，我公司与被告刘二朋签订商品房买卖合同后，进行了商品房预案登记，同时，我公司已于2013年11月29日取得了沈阳市浑南新区房产局颁发的沈阳市浑南新区房屋所有权初始登记证明，证明书：NOHNCD09070761，房屋所有权人沈阳美地房地产开发有限公司，房屋坐落沈阳市东陵区桃仙大街201-2号5-1，此房屋所有权证明即是被告刘二朋与我公司签订房屋买卖合同确定的房屋，也就是说被告刘二朋在商品房买卖合同签订后即可以办理房屋所有权证明，原告也具备办理他项权证的条件，原告和第一被告没有办理房产证和他项权证的原因是由于原告和第一被告怠于行使自己的权利，沈阳美地房产公司没有任何的过错，根据第二被告与原告签订的借款担保合同约定，担保期限至房屋所有权证办理完毕之日止，但是原告怠于行使自己的权利，导致他项权证没有办理，属于原告的严重过错，并且原告已经在房产局办理了房屋抵押登记，对原告的抵押物行使抵押权没有产生任何的实质影响，美地公司的担保责任履行完毕，应免除担保责任。
经审理查明，2014年1月17日，原、被告签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告向原告借款人民币93万元整，用于购买房屋，借款期限240个月，即2014年2月8日至2034年2月7日，还款方式为等额本息还款法，借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之一十五后确定。同时，对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借未立即到期到采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：……，并且双方约定以原告所有的坐落于沈阳市东陵区桃仙大街201-2号5-1，建筑面积为243.96平方米的房产作担保。同时，被告沈阳美地房地产开发有限公司以连带保证方式为该笔贷款提供担保，担保期间为借款到期日起两年，保证范围：本合同项下借款本金和利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。在特别条款中又约定，保证人承担阶段性担保责任，即从自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。2014年2月8日，原告向被告刘二朋发放了贷款本金人民币930000元，2014年4月23日，原告对坐落于沈阳市东陵区桃仙大街201-2号5-1，建筑面积为243.96平方米的房产办理了抵押权预告登记。
被告刘二朋现已发生多起贷款逾期，截止2014年12月31日，被告累计拖欠借款本金人民币916589.10元、利息人民币
15223.68元。原、被告因还款问题发生纠纷，原告诉至本院。
上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、贷款申请书、无婚姻登记证明、身份证复印件、人口基本信息、户口簿复印件、个人借款凭证、抵押权预告登记证、欠款明细、承诺书等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的担保借款合同系当事人的真实意思表示，合法有效，各方应遵照履行。合同签订后，原告已履行发放贷款义务，被告应依约按期偿还借款，未如约还款，违反合同约定，应承担违约责任，故原告有权要求解除个人购房担保借款合同，并要求被告刘二朋偿还贷款本金及利息。原告对被告的抵押物进行了抵押预告登记，现原告要求对被告的抵押物行使抵押权优先受偿，符合法律规定，本院应予支持。另外，被告沈阳美地房地产开发有限公司作为借款合同的保证人，依照合同约定，应承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行与被告刘二朋签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号21020120140003797）；
二、被告刘二朋于本判决发生法律效力后十五日内给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行贷款本金人民币
916589.10元；
三、被告刘二朋于本判决发生法律效力后十五日内给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行贷款利息人民币
15223.68元（截止至2014年12月31日，从2015年1月1日至本判决确定的给付日止的利息、罚息，按合同约定计算）；
四、如被告刘二朋逾期履行本判决书第二项、第三项，则原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行对被告刘二朋抵押登记的房产（沈阳市东陵区桃仙大街201-2号5-1，建筑面积为243.96平方米）享有优先受偿权；
五、如被告刘二朋逾期履行本判决书第二、三项，则被告沈阳美地房地产开发有限公司对原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行实现抵押权后仍得不到清偿部分负有连带的给付义务；
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行其他诉讼请求及被告刘二朋、沈阳美地房地产开发有限公司抗辩。
如被告刘二朋、沈阳美地房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币13118元，减半收取人民币6559元，保全费5000元，由被告刘二朋、沈阳美地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
代理审判员 王艳辉
二〇一五年四月十三日
书 记 员 刘 程
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。