河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终480号
上诉人（原审被告）：林州市农村信用合作联社汇丰信用社。住所地：河南省林州市。
法定代表人：李广义，该社主任。
委托代理人：刘用田，河南上合律师事务所律师。
委托代理人：王玉彬，河南上合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨军利，女，1973年5月5日出生，汉族。
委托代理人：郭新平。
原审第三人：李东顺，男，汉族，1968年10月30日出生。
委托代理人：于万亮，河南豫龙律师事务所律师。
原审第三人：程江龙，男，汉族，1970年4月4日出生。
上诉人林州市农村信用合作联社汇丰信用社（以下简称汇丰信用社）与被上诉人杨军利、原审第三人李东顺、程江龙执行异议之诉纠纷一案，杨军利于2015年4月21日向河南省安阳市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、立即停止对鹤壁市淇滨区黎阳路合友商贸城6#楼1-3层南第4号（房权证号为：11××95）房产的强制执行，并解除查封。2、汇丰信用社承担本案诉讼费用。原审法院于2015年9月9日作出（2015）安中民一初字第45号民事判决。汇丰信用社不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。汇丰信用社的委托代理人王永彬，杨军利及其委托代理人郭新平，李东顺及其委托代理人于万亮到庭参加诉讼，程江龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月6日，因汇丰信用社申请执行程江龙、鹤壁市华业经贸有限公司借款合同纠纷一案，原审法院依据已经发生法律效力的（2010）安民二初字第12号民事判决，作出了（2011）安法执字第38-3号执行裁定，查封了位于鹤壁市淇滨区黎阳路合友商贸城6#楼1-3层南数第4户房产，产权证号为鹤房权证市字第××号，房产证登记的房产所有人为李东顺。杨军利针对查封提出了异议，原审法院于2015年3月24日作出（2015）安中执异字第3号执行裁定，驳回了杨军利提出的异议。
2011年5月4日，杨军利与李东顺、董雪香签订了一份《房屋买卖协议》，李东顺、董雪香将位于鹤壁市淇滨区黎阳路合友商贸城6#楼1-3层南数第4户房产卖给杨军利，房产价格为63万元，同日，杨军利支付了房款，李东顺出具了收到63万元房款收到条。汇丰信用社提供了程江龙出具的收据一份，内容为：今收到房款63万元整。第三人李东顺提供了2009年1月16日，程江龙（甲方）与李东顺（乙方）、案外人鹤壁市四季青农产品批发市场（丙方）签订的《协议书》一份，协议书中载明，甲方（程江龙）同意将位于鹤壁市淇滨区黎阳路北侧、金山路东侧的十间门面房的房产证登记于乙方（李东顺）名下，房产的真实所有权人为程江龙，房产证是程江龙所有并由程江龙保管。该协议第三条约定，程江龙在办理房产证时，李东顺先借给程江龙办房产证所需现金，程江龙按银行同期借款利息付给李东顺。李东顺经程江龙书面授权同意，将房产全部或部分出售后，可从售房款中将前款所述借款本息扣除，但必须在房产售出之日起三日内将剩余款项一次性交付给程江龙。协议第七条约定，鹤壁市四季青农产品批发市场自愿为李东顺严格履行本协议各项约定提供保证担保。
原审法院另查明：本案所涉房产的房屋所有权证的办证时间为2009年6月23日，房产证上房屋所有权人为李东顺。
原审法院认为：本案争议的焦点是程江龙对本案所涉房产是否享有所有权。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案所涉房产2009年6月23日登记在李东顺名下，房屋所有权证显示房屋所有权人李东顺，2013年5月6日法院查封时，该房产仍登记在李东顺名下，因此，依据上述法律规定，本案涉及房产的物权不属于程江龙。关于程江龙是否系所涉房屋的实际所有人。本案所涉房产购买时，为程江龙出资，登记在李东顺名下。2011年5月4日程江龙出具了收到房款63万元的收据，认可了杨军利与李东顺、董雪香之间的房屋买卖行为，程江龙不再对本案房屋享有债权，故程江龙不是本案所涉房产的实际所有人。关于本案杨军利与李东顺、董雪香签订的《房屋买卖协议》的效力问题。本案房产登记在李东顺名下，杨军利从房产登记的所有人处购买房屋，足额支付了购房款，不违反法律规定，双方签订的《房屋买卖协议》应为有效协议。上述情况表明，本案房产查封时，从物权方面和债权方面看，均应认定房产不属于程江龙所有。关于杨军利与李东顺、董雪香之间的房产未及时过户问题，属另一法律关系，不影响本案房产不属于程江龙的认定。故杨军利请求判令停止对位于鹤壁市淇滨区黎阳路合友商贸城6#楼1-3层南数第4户房产的强制执行，予以支持。杨军利请求立即解除查封，属判决生效后的程序，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、汇丰信用社申请执行程江龙、鹤壁市华业经贸有限公司借款合同纠纷一案，不得执行李东顺名下位于鹤壁市淇滨区黎阳路合友商贸城6#楼1-3层南数第4户房产，房权证号：鹤房权证市字第××号；二、驳回杨军利的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由汇丰信用社负担。
汇丰信用社上诉称：一、李东顺与程江龙于2009年1月16日签订的协议书是双方意思表示真实，合法有效。根据该协议书内容，案涉房产的实际所有人为程江龙，李东顺只是受程江龙委托代为持有该房屋所有权并处理房屋出售事宜，杨军利对于李东顺与程江龙之间的委托关系也是明知的，因此李东顺因委托代理关系所取得的一切权利与责任均应当归属于程江龙。二、杨军利是与程江龙协商的房屋买卖事宜，房款也直接支付给了程江龙，李东顺并未收到任何款项，杨军利对于向李东顺支付款项的过程、数额及方式均未能作出明确的陈述，李东顺签订合同和出具收据均是按照程江龙指示而补的手续。而且李东顺与杨军利签订的房屋买卖合同价格明显低于市场价格，不符合常理。因此，本案中的房屋买卖行为是虚假的，是程江龙为逃避债务，而与杨军利、李东顺恶意串通的行为。三、杨军利对于案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。杨军利并非案涉房产的权利人，其无权提起执行异议。另外，案涉房产的实际所有人是程江龙，李东顺对此也予以确认，原审法院的执行措施符合法律规定。李东顺委托了郭新平办理案涉房产的过户手续，但由于杨军利的原因未办理过户，从而导致案涉房产被查封，过错完全在于杨军利，因此杨军利的权利不符合法律规定的优先保护的条件，不具有排除强制执行的民事权益。综上，原审认定事实不清，适用法律和实体处理错误，请求撤销原审判决第一项，改判驳回杨军利的诉讼请求；一、二审诉讼费用由杨军利承担。
杨军利答辩称：一、涉案房屋登记的所有人为李东顺，虽然李东顺与程江龙之间约定程江龙为所有人，但所有人的认定应当以登记薄记载内容为依据。李东顺与杨军利签订房屋买卖协议，杨军利亦支付了相应房款，房屋所有权已经转移，杨军利对涉案房屋享有实际物权。而汇丰信用社对程江龙享有的是普通债权，且杨军利享有实际物权的时间早于汇丰信用社申请对该房屋进行查封的时间。二、李东顺对委托过户进行了公证，公证内容与房屋买卖有关，该公证内容可以证明李东顺与杨军利房屋买卖的真实性与交易时间，对房屋买卖协议的形成时间不需要进行司法鉴定。因当时市场并不繁荣，案涉房屋搁置多年，相关配套设施不齐全，房屋交易价格并非偏低，属于正常范围。房屋交易真实，不存在杨军利、程江龙与李东顺恶意串通的情形。三、涉案房屋没有登记在被执行人程江龙名下，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条不适用于本案。另外，杨军利购买案涉房屋后，未办理过户是由于李东顺办理的委托失效了，后来又多次找李东顺均未找到，杨军利对于未办理房屋过户手续不存在过错，原审认定杨军利对案涉房屋享有排除强制执行的权益正确。请求二审驳回汇丰信用社的上诉，维持原审判决。
李东顺述称：由于程江龙向李东顺借款，程江龙与李东顺签订协议，将案涉房屋登记在李东顺名下，待程江龙偿还借款后，再过户给程江龙。后程江龙将案涉房屋出售给杨军利，三方均同意以李东顺的名义与杨军利签订房屋买卖协议，程江龙收取房款，由李东顺向杨军利出具收据。房屋的出卖人系程江龙，李东顺只是配合程江龙办理手续，由此产生的责任应由程江龙承担。程江龙与杨军利的房屋买卖协议真实，杨军利也支付了房款，不存在程江龙、杨军利、李东顺恶意串通的情形。原审认定杨军利对案涉房屋享有排除强制执行的权益正确。
根据各方当事人的上诉、答辩及陈述内容，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：杨军利对案涉房屋是否享有排除强制执行的权益。
二审经审理，对原审查明事实予以确认。另查明：2011年5月4日李东顺、董雪香与郭新平签订委托书，主要内容为：李东顺、董雪香转让案涉房屋，委托郭新平代理办理转让过户等手续。当日，河南省鹤壁市鹤城公证处对该委托书的真实性进行了公证。2011年1月15日程江龙向李东顺出具情况说明，载明：“为了把李东顺名下房产证过户办手续，李东顺所打房款收据为空头收据”。2011年4月7日程江龙向李东顺出具承诺书，载明：“由于合友商贸城房产办理当中，与李东顺有关的文书签字仅限于办手续使用，我承担法律责任。如有纠纷及法律责任均由程江龙承担”。在二审审理过程中，杨军利、李东顺均认可，在签订房屋买卖合同时，杨军利、李东顺、程江龙均在场，杨军利知道程江龙系房屋的实际出卖人。
本院认为：一、根据李东顺与程江龙、鹤壁市四季青农产品批发市场于2009年1月16日签订的协议、程江龙于2011年1月15日向李东顺出具的情况说明、2011年4月7日向李东顺出具的承诺书以及李东顺、杨军利的陈述等内容，可以认定案涉房屋虽登记在李东顺名下，但实际所有权人为程江龙，亦是程江龙将案涉房屋出卖给杨军利。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，杨军利在尚未办理涉案房屋过户登记手续的情形下，必须满足对未办理过户登记手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。根据本案查明的事实，杨军利与李东顺、董雪香于2011年5月4日签订房屋买卖协议，同日李东顺亦为其出具了委托办理过户手续的委托书，但杨军利一直未办理过户登记手续，杨军利未办理过户登记手续并非基于自身以外的原因，其怠于办理案涉房产过户登记手续存在过错。故，杨军利关于对案涉房产停止执行措施的请求，未达到法律规定的排除执行的条件，其请求缺乏相应的法律依据，本院不予支持。
综上，汇丰信用社的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决适用法律及实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销河南省安阳市中级人民法院（2015）安中民一初字第45号民事判决；
二、驳回杨军利的诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，均由杨军利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 刚
审 判 员 李红芬
代理审判员 陈红云
二〇一六年六月三十日
书 记 员 马亚亚