广西壮族自治区宾阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宾民一初字第925号
原告王家良。
原告王有颜。
被告罗健昌。
被告陆桂芬。
原告王家良、王有颜诉被告罗健昌、陆桂芬买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月30日受理后，依法组成由审判员黄贤英担任审判长、代理审判员全春苗和人民陪审员梁翠莲参加的合议庭，于2014年10月13日公开开庭审理了本案。原告王家良、王有颜到庭参加诉讼，被告罗健昌、陆桂芬经本院合法公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王家良、王有颜诉称：2××0年11月27日，原告王家良、王有颜与被告罗健昌、陆桂芬签订《房屋转让合同》，合同约定：“一、出让人因工作与生活需要，愿意将其所有的座落在宾阳县宾州镇市区大街431号（房屋性质：私有；房屋所有权：陆桂芬：所有权证号：宾阳房权证2010字第××号；房屋使用面积：330.75㎡；发证机关：宾阳县房地产管理所）转让给受让人。二、双方商定：该房屋转让价定为150000元。该房屋转让后需办理的过户（变更）等手续所产生的一切税费，均由出让人负责承担。三、房款交付。1、交款方式：现金交付。2、交款时间：2××0年11月27日。3、交款地点：本宅。四、出让人收到受让人全部购房款后，随即交付该房屋所有权证原件给受让人。出让人要在合同生效后40天内将出让的房屋按出让前标准（包括照明灯管及厨房构筑物）完整地交付给受让人。五、出让人出让房屋后，有义务提供和协助受让人办理有关房屋过户（变更）等手续所需要的证明和材料。……”合同签订当日，原告向被告支付现金150000元，但二被告收到购房款后并没有如合同约定向原告交付房产并办理过户手续，被告的行为显属违约。原告认为双方签订的《房屋转让合同》是双方真实的意思表示，且合法有效，应受法律的保护。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院判令：1、确认原、被告2××0年11月27日签订的《房屋转让合同》合法有效；2、判令被告协助原告办理位于宾阳县宾州镇市区大街431号房屋的产权变更手续。
原告王家良、王有颜为证明自己的主张，在举证期限内提供如下证据：1、转账业务凭证，证明原告将142500元房屋款转账给被告；2、房屋转让合同，证明被告将宾阳县宾州镇市区大街431号房屋转让给原告；3、收据，证明被告收到150000元的事实；4、证明，证明被告将房产证、土地使用权证交给原告后又拿回去年审。
被告罗健昌、陆桂芬未提出答辩，亦未提交证据。
根据案件需要，本院向宾阳县房地产管理所调查，该所出具《房屋权属登记信息查询结果单》，证实本案争讼的宾阳县宾州镇市区大街431号房屋已为案外人罗儒清在宾阳县农村信用合作联社思陇信用社借款300000元作抵押，并于2013年1月31日办理了抵押登记。
经过开庭质证，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，在民事诉讼中，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告罗健昌、陆桂芬经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视为其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。原告提交的转账业务凭证、房屋转让合同、收据、证明，内容真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以认定。原告对宾阳县房地产管理所出具的《房屋权属登记信息查询结果单》的无异议，本院予以认定。
经审理查明：2××0年11月27日，原、被告经协商，约定被告罗健昌、陆桂芬将自有的位于宾阳县宾州镇城中社区大街431号房屋（产权证号宾阳房权证2010字第××号）以150000元人民币的价格转让给原告王家良、王有颜，双方签订了《房屋转让合同》。原告于合同签订当天即支付现金7500元及通过转账142500元向被告支付了房屋价款，被告收到钱款后出具了《收据》给原告。被告在未告知原告的情形下，将从原告处取回的房屋产权证为案外人罗儒清在宾阳县农村信用合作联社思陇信用社借款300000元作抵押，并于2013年1月31日办理了抵押登记，至今该抵押登记未解除。合同签订后，涉案房屋一直未交付原告使用。2014年4月30日，原告诉至本院请求判如所请。由于本案讼争的房屋已用于借款抵押并办了抵押登记，原告诉请将该房屋所有权变更登记至原告名下的诉求涉及抵押权人宾阳县农村信用合作联社思陇信用社对该土地使用权的优先受偿权利，有可能在本案中得不到支持，对此本院依法向原告进行了释明，并征询原告是否要求变更诉讼请求。经本院释明后，原告不同意变更诉讼请求，坚持要求将讼争房屋所有权变更登记至原告名下。诉讼中，原告申请对本案讼争房屋进行财产保全，并交纳了申请费1270元。
本院认为，原、被告2××0年11月27日签订的《房屋转让合同》系当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、法规强制性规定，为有效合同，本院予以确认。关于原告能否请求被告协助办理土地使用权变更登记的问题。本院认为，本案涉诉的房屋所有权已用于借款抵押并办理了抵押登记，宾阳县农村信用合作联社思陇信用社作为抵押权人，在债务人不能履行债务时，对抵押物有优先受偿的权利。因此，在该土地使用权抵押合同未解除或抵押权人的债权未实现并经抵押权人同意之情况下，原告请求变更抵押物的权属登记至其名下，没有法律依据，本院不予支持。原告关于诉讼费用的请求包含了对申请保全费1270元的请求，该请求于法有据，应当由被告罗健昌、陆桂芬负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第七条、第一百七十九条第一款、第一百九十一条第一、第二款、《诉讼费用交纳办法》第十条第二项、第二十九条第一款、第三十八条第二款的规定，判决如下：
一、原告王家良、王有颜和被告罗健昌、陆桂芬2××0年11月27日签订的《房屋转让合同》合法有效；
二、被告罗健昌、陆桂芬支付原告王家良、王有颜申请费1270元；
三、驳回原告王家良、王有颜的其他诉讼请求。
案件受理费3300元，由被告罗健昌、陆桂芬负担1650元，原告王家良、王有颜负担1650元。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄贤英
代理审判员 全春苗
人民陪审员 梁翠莲
二〇一四年十一月四日
书 记 员 文大兴
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《诉讼费用交纳办法》
第十条当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：
（一）申请执行人民法院发生法律效力的判决、裁定、调解书，仲裁机构依法作出的裁决和调解书，公证机构依法赋予强制执行效力的债权文书；
（二）申请保全措施；
（三）申请支付令；
（四）申请公示催告；
（五）申请撤销仲裁裁决或者认定仲裁协议效力；
（六）申请破产；
（七）申请海事强制令、共同海损理算、设立海事赔偿责任限制基金、海事债权登记、船舶优先权催告；
（八）申请承认和执行外国法院判决、裁定和国外仲裁机构裁决。
第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。
部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。
共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。
第三十八条本办法第十条第（一）项、第（八）项规定的申请费由被执行人负担。
执行中当事人达成和解协议的，申请费的负担由双方当事人协商解决；协商不成的，由人民法院决定。
本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。
本办法第十条第（五）项规定的申请费，由人民法院依照本办法第二十九条规定决定申请费的负担。