广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第942号
原告吴小丽，女，身份证住址：广东省深圳市福田区。
委托代理人黄建强、吴云，广东晟典律师事务所律师。
被告李森仁，男，香港居民。
第三人刘灯芳，男，身份证住址：江西省乐平市。
共同委托代理人赵楚龙、叶文浩。
原告吴小丽诉被告李森仁、第三人刘灯芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴小丽的委托代理人黄建强、吴云，被告李森仁、第三人刘灯芳及其共同委托代理人赵楚龙、叶文浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月17日，原告从案外人李向华处购得东莞市塘厦镇花园新街4号楼102室房屋（以下简称涉案房屋），并于2012年6月6日取得《房地产权证》。被告于2010年6月8日与案外人李向华就涉案房屋签订了《租赁合同书》，其中第七条约定，未经许可，被告不得转让他人使用，否则业主可随时终止合同，收回使用权，并保留追究由此而引起的经济损失。原告近日接手涉案房屋后，发现被告将房屋转租给第三人刘灯芳使用，其行为已经违反《租赁合同书》第七条的约定，原告有权终止合同，收回涉案房屋的使用权。原告为维护自身的合法权利，特向法院提起诉讼，望法院依法判决：一、立即解除原告与被告之间就东莞市塘厦镇花园新街4号楼102室房屋［房产证号：粤房地权证莞字第××号］的租赁合同关系；二、确认被告与第三人之间的转租合同无效；三、被告及第三人立即迁离并向原告返还涉案房屋；四、被告及第三人按每月40000元的标准向原告支付房屋占用费（从起诉之日起计算，至被告及第三人完成迁离并向原告返还涉案房屋为止，暂计至2013年2月8日为人民币40000元整）；五、被告与第三人共同承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，原告诉称被告存在非法转租行为，与事实不符，并以此为由要求解除租赁合同，更是无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、被告以第三人名义办理东莞市塘厦镇灯芳鞋店（以下简称灯芳鞋店）的营业执照，在涉案铺位经营惠尔康鞋城，灯芳鞋店的真正业主和经营者是被告，并不是第三人。原告诉称被告存在转租行为不符合事实。被告早在2004年前起就一直承租涉案铺位，并注册东莞市塘厦仙琪蜜时装店进行时装销售。2010年6月8日与案外人李润华（原房东）就涉案铺位再签订《租赁合同书》，约定由被告继续承租涉案铺位，月租金15000元，租期四年，自2011年4月1日起至2015年3月31日止。由于时装销售效益不佳，被告决定转变经营项目，欲加盟深圳市惠尔康鞋业有限公司（以下简称惠尔康公司），经营鞋业销售。但却得知惠尔康公司只允许江西老乡加盟，而第三人刘灯芳有较好的管理能力且与惠尔康公司老总同为江西老乡。此外，刘灯芳表示想通过登记注册个体工商户获取积分入户东莞。故被告与第三人刘灯芳商定以刘灯芳的名义办理工商营业执照，并加盟惠尔康公司。同时，被告聘请第三人刘灯芳作为涉案铺位的主管。被告于2011年4月1日与刘灯芳签订《合伙协议》，约定刘灯芳持有惠尔康鞋城的30%股权以示奖励。第三人实际每月领取工资2000元。被告与原告签订租赁合同后，一直按照双方的约定全面忠实履行合同，并不存在违约行为。被告虽然以刘灯芳名义办理营业执照，但是涉案铺位一直由被告使用，租金也一直由被告支付。被告才是租赁合同关系的承租人，第三人刘灯芳只不过是享有部分股权的员工而已。因此，原告诉称发现被告非法转租行为的说法没有任何事实依据。二、原告及原房东早在2011年4月就知道被告以第三人名义办理营业执照及商铺经营鞋业的事实，现以此为由主张解除租赁合同，无法律依据，更是严重违反诚实信用原则。被告以第三人名义办理的营业执照早于2011年5月取得并悬挂于涉案铺位惠尔康鞋城中，对外应有公示的作用。作为出租人的原房东李润华及原告对惠尔康鞋城的关注，按常理应当超过一般人，应当对被告的经营业务、执照办理等如此明显的情况有所了解。在2011年4月至2012年5月的一年时间内，原房东一直对此未有异议。另外，原告于2012年5月购得涉案铺位，依常理来说，原告要投资购买该铺位，必定会先对铺位的相关情况进行了解，不可能不清楚铺位四周、铺位实际使用经营情况等情况，不可能不对鞋店是否具备合法的营业执照进行核实了解。事实上，被告于2011年4月为经营惠尔康鞋城而对涉案铺位进行装修系经过原房东许可的。当时，被告也明确向原房东告知为方便经营鞋业，涉案铺位的字号由第三人领取营业执照，但铺位仍由被告经营使用的情况，后者一直按照租赁合同收取租金，一直以来未有异议。综上，也足以认定原房东及原告对被告的经营行为完全了解并无异议。现在正值租赁期中，原告熟知被告的经营行为并非转租行为，却以此为由要求解除租赁合同收回房屋，无论从事实上还是法律上，都是说不通的。三、原告在熟知被告合理经营行为的情况下，硬是辩称其为非法转租，进而要求解除租赁合同的目的实为试图“合法毁约”以规避租金涨高带来的损失。2012年6月，原房东李润华告知被告，涉案铺位已出让给案外人欧亚妹。在原房东指示下，被告从7月起将租金交给欧亚妹。后来，被告多次被自称为涉案铺位房东的员工要求搬离铺位。2012年10月，被告被原告请到他们公司去谈话，原告以“被告没有交租”、“我是新房东，你与原房东间的租赁合同与我无关”、“租期过长，租金过低”等无理借口，坚决要收回这个铺位。但原告依然接受被告每月转入原告银行账户的租金。直至2013年2月突然收到法院传票才知道原告诉称被告非法转租，欲解除租赁合同。原告在这8个月期间，既没有对被告经营行为提出任何异议，又没有就经营问题向被告或者原房东进行沟通了解。突然之间就诉至法院要求解除合同，足见其毁约信念何其坚定、毁约意愿何其坚决。另外，现时涉案铺位每月租金为16000元，但原告却在起诉状中要求被告以40000元／月的标准支付房屋占用费。从中可以看出，因涉案铺位有所增值，客观上租金上涨的幅度大于租赁合同中已明确约定租金调整的幅度，故原告意图歪曲事实真相，滥用法律赋予出租人的合同解除权，解除与被告的租赁合同，以达到规避铺位增值、租金上涨带来的损失。原告在签约时，理应预测到租金可能上升或下跌的市场风险，而现在租金行情上涨属于正常的经营风险，应由原告自己承担。而原告却不顾事实、不顾约定，意图毁约，规避风险，妄图将其自己应承担的风险转嫁给被告，实属有违诚信，也损害了被告的合法利益。综上所述，被告认为原告所诉不但与事实不符、不符合法律规定，更是有违诚信，完全是原告为达到解除合同目的而主观臆测的一面之词。请求人民法院查明事实依法公正判决。
第三人刘灯芳陈述，东莞市塘厦灯芳鞋店（以下简称灯芳鞋店）的营业执照由第三人名义申请，仅是被告为方便经营惠尔康鞋城而决定的。第三人不是涉案商铺的经营使用者。原告诉称被告存在转租行为与事实不符。2011年4月，由于时装销售效益不佳，被告决定转变经营项目，欲加盟深圳市惠尔康鞋业有限公司（以下简称惠尔康公司），经营鞋业销售。但却得知惠尔康公司只允许江西老乡加盟，而第三人刘灯芳有较好的管理能力且与惠尔康公司老总同为江西老乡。此外，刘灯芳表示想通过登记注册个体工商户获取积分入户东莞。故被告与第三人刘灯芳商定以刘灯芳的名义办理工商营业执照，并加盟惠尔康公司。同时，被告聘请第三人刘灯芳作为涉案铺位的主管。被告于2011年4月1日与刘灯芳签订《合伙协议》，约定刘灯芳持有惠尔康鞋城的30%股权以示奖励。第三人实际每月领取工资2000元。被告虽然以刘灯芳名义办理营业执照，但是涉案铺位一直由被告使用，租金也一直由被告支付。被告才是租赁合同关系的承租人，第三人刘灯芳只不过是享有部分股权的员工而已，故第三人与被告间不存在转租关系。原告诉称被告存在转租行为不符合事实。综上所述，请求人民法院查明事实依法公正判决。
经审理查明，位于东莞市塘厦镇花园新街4号102商铺的所有权人原为李润华，原告于2012年6月6日通过买卖取得该商铺的所有权。
2010年6月8日，李润华作为甲方、被告作为乙方签订了一份《租赁合同书》，约定由被告承租该商铺，租赁期限自2011年4月1日起至2015年3月31日止；并约定2013年3月31日前每月租金15000元、2013年4月1日起每月租金16000元，每月十号前缴纳当月租金。此外，合同第七条约定“未经甲方许可，乙方不得转让他人使用，如有发生此情况，甲方可随时终止本合同，收回使用权，并保留追究由此而引起的经济损失”。合同签订后的租金，被告依约按时先后向李润华及原告等缴纳至2013年3月份。被告将涉案商铺作为经营场所申办了名称为“东莞市塘厦仙琪蜜时装店”的个体工商户营业执照，经营者为被告，该营业执照至今未注销且未变更注册内容。
2011年4月29日，第三人也将涉案商铺作为经营场所申办了名称为“东莞市塘厦灯芳鞋店”的个体工商户营业执照，经营者为第三人。第三人办理营业执照时向工商行政部门提交了一份《租约合同》及一份《住所（经营场所）使用证明》。《租约合同》的签订日期为2011年4月1日、签订双方为第三人及梁建军，合同期限自2011年4月1日起至2015年3月31日止，每月租金3000元。《住所（经营场所）使用证明》由东莞市塘厦镇塘厦社区居民委员会出具，证明内容为“该场地属于梁建军所有，属经营性用房”。对于梁建军与涉案商铺的关系，原告认为梁建军系第三人的上一手承租人；被告及第三人予以否认，第三人并主张其委托工商代办公司代办营业执照，其只需在拟好的合同上签名即可。对上述主张，三方均未能进行相应举证。
东莞市塘厦灯芳鞋店对外的招牌为“惠尔康鞋城”，店内摆放的营业执照原为“东莞市塘厦灯芳鞋店”，在原告向被告提出转租异议后该为摆放“东莞市塘厦仙琪蜜时装店”。被告及第三人主张东莞市塘厦灯芳鞋店实际的经营者和出资人为被告，被告聘请第三人代为管理该鞋店并给予第三人每月2000元的工资及每年30%的分红，为方便第三人办理东莞市的积分入户手续故以第三人的名义申办“东莞市塘厦灯芳鞋店”营业执照。对上述主张，被告及第三人举证了《合伙协议》、工资表及分红单、第三人的养老保险对账单及暂住证为证。该《合伙协议》约定被告出资70%即350000元、第三人出资30%即150000元合伙经营惠尔康鞋城，庭审中被告及第三人确认第三人并未实际出资，全系被告出资，款项均为现金交付；该工资表及分红单显示第三人每月领取工资的情况及每年分红情况，庭审中被告及第三人主张款项均为现金交付；第三人提供的养老保险对账单及暂住证显示第三人的暂住地址及缴纳社保单位均在东莞市塘厦镇，第三人据此主张其需要在东莞市塘厦镇注册营业执照便于其办理积分入户的必要性，庭审中第三人确认其在东莞市凤岗镇注册了另一营业执照。此外，关于为何选定与第三人合伙开办鞋店的原因，被告及第三人解释称，被告想加盟惠尔康品牌，但该品牌只允许江西老乡加盟，而第三人不仅系江西人、与惠尔康品牌的老总比较熟且有经营鞋店的成功经历。庭审中，第三人确认其使用惠尔康品牌只取得惠尔康老总的口头同意，并未向惠尔康品牌提交加盟材料及取得加盟许可证等。对被告及第三人的上述陈述，原告均不予确认。
以上事实，有原告提交的房地产权证、租赁合同书、营业执照、登记申请书、组织机构代码证、照片，被告提交的营业执照、工商登记查询信息、工资发放表、合伙协议、股东分红表、银行交易信息，第三人提交的工商登记归档资料、养老保险对账单、暂住证等以及本院庭审笔录、质证笔录附卷为证。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被告与涉案商铺原所有权人李润华签订的《租赁合同书》，对涉案商铺现所有权人的原告及被告继续有效，原、被告应本着诚实信用原则继续履行该《租赁合同书》。综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：被告有无违反合同约定将涉案商铺私自转租。
涉案商铺原为被告注册的东莞市塘厦仙琪蜜时装店的经营地点，后为第三人注册的东莞市塘厦灯芳鞋店的经营地点，对此事实，各方当事人均予以认可，本院予以确认。首先，东莞市塘厦仙琪蜜时装店与东莞市塘厦灯芳鞋店系不同的个体工商户，但经营地点均为涉案商铺，但第三人并未与涉案商铺的所有权人签订租赁合同。其次，根据第三人办理营业执照时向工商行政部门提交的《租约合同》显示，第三人系从梁建军处承租了涉案商铺，而梁建军并非涉案商铺的所有权人；第三人主张该《租约合同》系代办中介机构制作、与事实不符，但未能提供相应的反证，本院不予采信。综上，可以认定第三人通过转租取得涉案商铺的使用权，进而可以认定被告存在违约私自转租的事实。
被告与第三人均否认存在转租，并主张其二人合伙经营东莞市塘厦灯芳鞋店、被告为东莞市塘厦灯芳鞋店的实际经营者，应对此主张承担相应的举证责任。首先，《合伙协议》约定第三人需要出资150000元，但实际上第三人并未出资，与合同约定的不符，存在矛盾；其次，被告与第三人合伙的一个重要原因是想通过第三人的江西老乡身份加盟惠尔康品牌，但最终并未向惠尔康品牌提交加盟材料及取得加盟许可证等，与双方合伙的初衷并不符合，另第三人主张其使用惠尔康品牌取得惠尔康老总的口头同意，但未能提交相应的证据，本院不予采信；再次，东莞市的积分入户规定并未要求第三人的暂住地址、缴纳社保地址与第三人投资的个体工商户必须在同一镇街，事实上第三人已经在东莞市凤岗镇注册了另一营业执照的个体户，故对第三人提出的其必须要在东莞市塘厦镇注册营业执照便于办理积分入户的主张，本院不予采信；最后，如违约转租成立，则将造成被告及第三人共同承担违约责任的不利后果，故被告与第三人在本案中存在利害关系，其所陈述的事实，可信度存疑。综上，本院认为，被告与第三人主张两人合伙经营东莞市塘厦灯芳鞋店，但未能提供充足的证据予以证明，且提供的证据与其主张存在一定的矛盾，本院不予采信。
综上，本院认定被告违反合同约定将涉案商铺私自转租，依据对原、被告具备约束力的《租赁合同书》第七条的规定，原告有权解除与被告的租赁合同关系，要求第三人退还涉案商铺。同时，因第三人实际占用涉案商铺，客观上给原告造成经济损失，应自2013年4月1日起按《租赁合同书》约定的租金标准16000元／月于每月10日前向原告缴纳当月占有使用费至第三人搬离涉案商铺之日止。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告吴小丽与被告李森仁之间关于东莞市塘厦镇花园新街4号102商铺的租赁合同关系。
二、第三人刘灯芳应于本判决发生法律效力之日起三十日内将其占有使用的东莞市塘厦镇花园新街4号102商铺退还给原告吴小丽。
三、第三人刘灯芳应于本判决发生法律效力之日起于当月10日前支付原告吴小丽占有使用费（计算方法：以16000元／月为标准，自2013年4月1日起计至第三人将位于东莞市塘厦镇花园新街4号102商铺退还给原告之日止）。
四、驳回原告吴小丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费400元，由原告吴小丽承担300元，被告李森仁、第三人刘灯芳承担100元。
如不服本判决，原告吴小丽、第三人刘灯芳可在判决书送达之日起十五日内，被告李森仁可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 韦枝展
二〇一三年四月二日
书 记 员 陈倩媚
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。