广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第1138号
原告（反诉被告）赖栋安，男。
委托代理人任宝明、姚治中，广东信达律师事务所律师。
被告（反诉原告）AHNSEUNGMO，男，韩国公民。
委托代理人曹卫军，广东世纪华人律师事务所律师。
第三人深圳市招商置业顾问有限公司。
法定代表人王壁炜，董事长。
委托代理人文华兵，广东中安律师事务所律师。
原告赖栋安与被告AHNSEUNGMO房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，追加深圳市招商置业顾问有限公司为第三人，被告AHNSEUNGMO提起了反诉，本案由审判员魏海涛任审判长，与人民陪审员林长福、麦兆安组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人任宝明、姚治中，被告的委托代理人曹卫军，第三人的委托代理人文华兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月17日，原告、被告的委托代理人SONGYOUNSEOG和深圳市招商置业顾问有限公司方签署签订《深圳市招商置业顾问有限公司房地产买卖居间合同》，约定被告将位于深圳市宝安中心区N5区宏发领域花园1栋A座X房产出卖给原告，总金额人民币7300000元，定金100000元，买卖双方应于2013年10月30日去银行办理首期款4280000元资金监管手续。房屋买卖居间合同签订后，原告依据合同约定支付了100000元定金，并多次约被告到浦发银行办理首期款资金监管手续，在此期间，由于房价波动且涨幅较大，被告多次表示不想卖房，2013年10月21日，原告、被告以及招商置业顾问有限公司到浦发银行办理首期款监管手续，原告签字后，被告以各种理由拒绝签字。原告认为被告行为已经构成根本违约，理应依据合同承担总房款的20％违约金。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：l、解除原告、被告和深圳市招商置业顾问有限公司签署的《深圳市招商置业顾问有限公司房地产买卖居间合同》；2、被告退还原告定金人民币100000元；3、被告支付原告违约金人民币1460000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称，2013年9月17日，被告与原告及第三人深圳市招商置业顾问有限公司签订了房地产买卖居间合同。房地产买卖居间合同第五条第二款第2点约定“买方应在2013年10月30日前将首期房款4280000元存放于买方按揭银行监管，卖方须共同办理并签署监管相关协议，该款项由银行根据协议支付给卖方。”合同签订后，被告听到很多中介都说银行年底资金紧张，被告多次和余某联系，请其务必帮忙找个能确保在年底内放款的按揭银行，余某每次都回答说没问题。10月21日招商置业顾问公司余某通知被告，原告的首期款已经存入按揭银行，要买卖双方去按揭银行办理资金监管协议。在按揭银行（浦发银行宝安支行），被告问浦发银行的经办负责人孙某娉小姐：“银行承诺的放款时间是什么时候？”孙某娉小姐回答说“放款时间不能确定，今年之内很难说，可能要到明年，银行不会给承诺”。被告对招商置业顾问公司余某和原告说“我公司年底需要资金周转，否则也不会急于卖房，能不能换一家放款快、能承诺确定放款时间的银行。”被告这一合理要求却即遭到余某小姐和原告的拒绝，坚持要被告签银行不承诺放款时间的资金监管协议，被告不同意签署。其后，被告不断与招商置业顾问公司和原告协商，被告告诉他们确实是公司年底等资金才卖房应急，如果他们没能力找到能承诺年底放款的按揭银行，能否考虑解除合同，被告愿意退回定金并再补偿给原告一倍的定金。被告这一通情达理的建议遭到原告的拒绝。11月4日，被告再去浦发银行问孙某娉，得到的答复还是放款时间不能确定，银行不能给承诺，被告联系原告见面协商，原告置之不理。被告请第三人的李某经理出面约原告见面协商，但原告仍置之不理。11月8日，被告分别给原告和第三人发函，催促原告限期履行房地产买卖居间合同，逾期合同在12月1日解除，但两份函件均被拒收，被告又给第三人总部发函，也一直没收到任何回复。原告不但至今都没将首期款存入银行，而且被告发函催促后，原告在12月1日前没有任何履约的表示，原告用实际行为拒绝履行合同，已构成根本违约。
根据以上答辩意见，被告提出反诉，请求判令：1、原告支付违约金1460000元；2、原告承担本案全部诉讼费。
原告针对被告的反诉答辩称，被告的反诉没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。根据原告提供的证据材料证明是被告多次明确表示不将房屋卖给原告，并以实际行动拒绝签署资金监管协议，经原告多次催促后，被告仍然置之不理，已经违反三方签署的买卖合同，构成根本违约。
第三人对原告的起诉和被告的反诉均没有答辩意见。
经审理查明：2013年1月21日，被告出具公证委托书，就其拥有的深圳市宝安中心区N5区宏发领域花园1栋A座X房，委托SONGYOUNSEOG为代理人，全权办理上述房产的注销抵押登记手续、办理转卖上述房产的过户、公证、转移登记的相关手续。
2013年9月17日，SONGYOUNSEOG作为被告的代理人和原告、第三人签订了一份《房地产买卖居间合同》，约定被告将位于深圳市宝安中心区N5区宏发领域花园1栋A座X房转让给原告，转让成交价人民币730万元，原告在签署本合同时向被告交纳定金人民币10万元，剩余房款原告按揭付款，原告应在2013年10月30日前将首期款人民币428万元存放于原告按揭银行监管，被告须共同办理并签署相关协议，该款项由银行根据协议支付给被告，人民币292万元为按揭付款，由原告以银行申请按揭贷款方式支付给被告，原告应在支付首期房款后的3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料，被告须配合原告提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件；如被告逾期交付房地产证原件、逾期申请房地产证转移登记或有其他根本性违约行为导致本合同无法继续履行的，原告有权单方解除本合同，同时有权选择要求被告双倍返还定金或要求被告支付相等于该房产总价款20%的违约金。
合同签订后，原告向被告支付了定金人民币10万元，被告将上述定金中人民币5000元交付给第三人托管。
2013年10月21日，原告、被告的代理人SONGYOUNSEOG及第三人的员工到浦发银行办理首期款资金监管事宜，原告在资金监管协议上签名，SONGYOUNSEOG提出要求银行在2013年年底之前放款，该银行的行长口头答复争取在2013年12月份放款，且将原告的贷款放在第一位，SONGYOUNSEOG要求银行出具书面承诺，银行没有出具，因此SONGYOUNSEOG没有在资金监管协议上签名。当日，SONGYOUNSEOG和朋友罗某一起到浦发银行办理资金监管手续，罗某系房地产交易中介人员，罗某出庭作证称SONGYOUNSEOG向银行提出2013年年底之前放款并出具承诺的要求，但通常按揭贷款承诺函上面会有放款时间，银行单独就放款时间向客户出具承诺不存在，同时罗某证明2013年10月21日之后其与SONGYOUNSEOG一起找第三人的员工余某，协商让原告找一家确定年底可以放款的银行作按揭，或者让原告一次性付款，如果原告做不到，是否可以协商双方解除合同，SONGYOUNSEOG愿意给原告两倍定金，余某说原告不同意。
此后，原告的妻子、被告的代理人SONGYOUNSEOG、第三人的员工之间多次通过短信协商，但没有达成一致意见。
2013年12月3日，原告向本院提起诉讼，本院于2013年12月11日将起诉状送达被告。
上述事实，有原告、第三人当庭陈述及原告提供的公证书、护照、《房地产买卖居间合同》、证明、托管协议、刷卡记录、银行卡复印件、手机短信及手机记录、房屋销售信息、信贷业务申请表、个人征信报告、录音光盘及文字整理、电话清单，被告提交的《房地产居间买卖合同》、电话录音、短信、催促函、邮递快件、名片、人口信息及证人证言等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原被告及第三人签订的《房地产买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，原告已经向被告支付了定金人民币100000元，根据合同约定，被告应当配合原告于2013年10月30日前办理首期款银行监管手续，对于按揭贷款审批时间和银行放款的具体时间合同并未约定。但在2013年10月21日原被告双方办理资金监管手续时，被告向银行提出2013年年底之前放款并出具承诺的要求，被告的该项要求没有合同依据，实质上是单方变更合同约定的内容，加重原告的责任，被告的该项要求被拒绝后被告拒绝签署资金监管协议，致使合同无法继续履行，被告的行为已经构成违约。此时原告依法享有单方解除合同的权利，根据法律规定，原告依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告提起诉讼时请求解除其与被告签订的《房地产买卖居间合同》，起诉状已经于2013年12月11日由被告签收，因此《房地产买卖居间合同》于被告签收本院送达的起诉状时解除。被告主张原告违约无事实和法律依据，被告的反诉诉讼请求本院不予支持。
合同解除后，被告应当将其向原告收取的定金人民币100000元返还给原告，上述定金中人民币95000元已经被告已经收取，剩余定金人民币5000元现在第三人处监管，为减少诉累，第三人应当直接将上述托管的定金人民币5000元支付给原告，被告应当向原告返还定金人民币95000元。
《房地产买卖居间合同》约定如被告存在其他根本性违约行为导致本合同无法继续履行的，原告有权选择要求被告双倍返还定金或要求被告支付相等于该房产总价款20%的违约金。在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告有权选择要求被告承担违约责任的方式，故原告有权要求被告支付转让成交价20%的违约金，综合考虑本案案情，原告要求在2013年底收到房款的要求虽然违反了合同的约定，但符合房产交易中卖方要求及时收取房款的常理，且合同约定的违约金数额也明显高于因违约所产生的损失数额，本院酌情调低为违约金人民币500000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告赖栋安和被告AHNSEUNGMO、第三人深圳市招商置业顾问有限公司于2013年9月17日签订的《房地产买卖居间合同》已经于2013年12月11日解除；
二、被告AHNSEUNGMO于本判决生效之日起十日内向原告赖栋安支付违约金人民币500000元；
三、被告AHNSEUNGMO于本判决生效之日起十日内向原告赖栋安返还定金人民币95000元；
四、第三人深圳市招商置业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赖栋安返还定金人民币5000元；
五、驳回原告赖栋安的其他诉讼请求；
六、驳回被告AHNSEUNGMO的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币18840元、保全费人民币5000元，由原被告各负担人民币11920元，受理费和保全费原告已预交；反诉受理费人民币8970元，由被告负担，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 魏海涛
人民陪审员 麦兆安
人民陪审员 林长福
二〇一四年二月二十日
书 记 员 张 敏
书 记 员 李燕妮
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。