北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8900号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军北京军区联勤部物资采购站，住所地北京市丰台区东大街66号。
法定代表人：张学军，站长。
委托诉讼代理人：舒胜来，北京方耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷华，北京方耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京帅兴伟业科技发展有限公司，住所地北京市丰台区东大街66号。
法定代表人：李孟双，经理。
委托诉讼代理人：刘海涛，北京市中洲律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军北京军区联勤部物资采购站（以下简称物资采购站）因与上诉人北京帅兴伟业科技发展有限公司（以下简称帅兴伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初11584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
物资采购站上诉请求：撤销原判第四项，改判帅兴伟业公司赔偿我站财产损失335185元，撤销原判第六项、第八项，改判驳回帅兴伟业公司一审全部反诉请求，本案一、二审案件受理费由帅兴伟业公司负担。事实和理由：1.一审法院无视双方举证情况，错误认定我站履行出租人消防安全职责不当，未能对帅兴伟业公司在库区使用和停放电动三轮车进行有效排查和管理，对火灾事故的发生存在过错。2.我站于一审中向法院出具了张贴于营院墙群上的消防安全管理制度等证据，足以证明我站已经履行较一般出租人更为严格的消防安全义务。3.租赁期限内，帅兴伟业公司对承租区域享有专有使用权和控制权，其在承租区域内使用电动车装卸、运输货物，并不违反法律规定，其于下班时间将电动三轮车停放于锁门的库房内，非我站所能控制和管理。4.本案火灾发生的直接原因即帅兴伟业公司使用、停放的电动三轮车电气线路故障，帅兴伟业公司作为该电动三轮车的实际使用人，理应履行严格的保养和管理义务。5.本案系房屋租赁合同法律关系，根据双方签订的《军队房地产租赁合同》第11条约定，如由于帅兴伟业公司违反相关规定造成的火灾，所造成的一切经济损失由其负担，故帅兴伟业公司应对本次火灾的发生承担全部责任。6.本案火灾事故发生在下班时间内，我站作为出租人，客观上不能在该时间段对火灾事故的发生采取特定预防措施。
帅兴伟业公司辩称，不同意物资采购站的上诉请求和理由。1.起火原因是本案的定案依据和争议焦点，一审中我公司对起火原因提出鉴定申请，一审法院未予准许。一审认定的起火原因是电动三轮车电气线路故障，但是有录像证明当时三轮车只是停放状态，真正的起火点是库房停放汽车的位置，并非三轮车的位置。2.关于使用费，涉案场地已被烧毁，现场没有清理，不是我公司不清理，是物资采购站不让我公司清理，未发生火灾的另一个库房也被其锁住，不让我公司使用。
帅兴伟业公司上诉请求：撤销原判，改判支持我公司一审反诉请求，驳回物资采购站一审全部诉讼请求，上诉案件受理费和鉴定费用由物资采购站负担。事实和理由：1.一审法院认定的起火原因错误，公安部消防局天津火灾物证鉴定中心所作的科学技术鉴定报告，并未明确说起火原因是电动三轮车电气线路故障导致的，中国人民解放军66040部队政治部保卫科所作《物资采购站“3.22”火灾的事故认定》和北京市消防局所作《北京市丰台区东大街66号“3.22”库房火灾调查工作意见》认定火灾是因电动三轮车故障所致，其认定无事实依据，不符合公安部《火灾原因认定暂行规则》的规定，带有倾向性、偏向性。2.关于使用费，事故发生后，物资采购站将未被火烧着的库房（2号库东端）锁住，后经一审法院调解，物资采购站才开了库房，我公司拉清货物后将钥匙交给了物资采购站，双方之间的租赁合同解除，至于被烧毁的物品，物资采购站给清理工作设置诸多障碍，长时间清理不完责任不在我公司，我公司不应再向其支付房屋使用费。
物资采购站辩称，不同意帅兴伟业公司的上诉请求和理由。
物资采购站向一审法院起诉请求：1.帅兴伟业公司支付拖欠的2013年第4季度、2014年1月1日至5月24日租金194726.08元；2.帅兴伟业公司支付违约金9013.70元；3.帅兴伟业公司支付占用使用费603296.62元（暂计算至2016年5月27日，实际应计算至帅兴伟业公司清理并腾退之日）；4.帅兴伟业公司支付因帅兴伟业公司导致的火灾损失335185元；5.帅兴伟业公司立即腾退房屋；6.本案的诉讼费用全部由帅兴伟业公司承担。
帅兴伟业公司向一审法院反诉请求：1.物资采购站赔偿我公司财产损失费4155413元；2.物资采购站赔偿我公司经济损失费1000000元；3.物资采购站承担全部诉讼费用和其他费用。
一审法院认定事实：关于起火原因，物资采购站主张系帅兴伟业公司停放在库房里的电动三轮车着火引起火灾，并提交下列证据：1.公安部消防局天津火灾物证鉴定中心于2014年5月5日作出的《技术鉴定报告》；2.北京市公安局消防局于2014年5月23日作出的《关于协助进行火灾事故调查的复函》及《北京市丰台区东大街66号“3.22”库房火灾调查工作意见》；3.中国人民解放军66040部队政治部保卫科于2014年5月30日作出的《物资采购站“3.22”火灾的事故认定》；4.北京市丰台区公安消防支队对火灾进行协助调查所制作的《询问笔录》。
帅兴伟业公司对上述证据的证明目的不予认可，并主张该事故认定违反程序公正，且未及时向其送达事故认定书，剥夺了其申请复核的权利。
2013年1月20日，物资采购站（甲方）与帅兴伟业公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将坐落在北京市丰台区东大街66号库区2号库东半端及外侧小屋和小棚、1号库及17号平房一间，总共建筑面积1280平方米房屋出租给乙方使用；租赁用途为仓储、居住；租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日；年租金为30万元，租金按季结算，于每季度的前五日交纳房租，乙方逾期支付租金，逾期10日，由甲方按年租金的千分之五向乙方加收违约金。
合同签订后，物资采购站向帅兴伟业公司交付合同约定的租赁房屋，并另行将24号库房和27号库房中的三间房屋无偿交给帅兴伟业公司使用。帅兴伟业公司将租金付至2013年9月30日，其后未再支付租金。
2014年3月22日下午5时许，涉案房屋发生火灾。2014年5月30日，中国人民解放军66040部队政治部保卫科作出《物资采购站“3.22”火灾的事故认定》，内容为：“2014年3月22日下午，位于北京市丰台区东大街66号物资采购站院内东北侧租赁库房发生火灾，未造成人员伤亡。经调查走访、现场勘验、物证鉴定，物资采购站‘3.22’火灾起火部位位于库房内北侧电动三轮车处，起火原因为电动三轮车电气线路故障所致。”
帅兴伟业公司曾于2014年4月2日以房屋租赁合同纠纷为由，将物资采购站诉至法院，要求物资采购站赔偿其因火灾而产生的财产损失，形成（2014）丰民初字第06637号案件。2015年12月11日，帅兴伟业公司就该案向法院申请撤诉，法院裁定准许帅兴伟业公司撤回起诉。
本案审理过程中，物资采购站申请对其因火灾事故造成的房屋及树木的损失价值进行评估。2017年5月26日，北京市国宏信价格评估有限公司作出国宏信（民）字2017第170208号《价格评估报告》，结论为：价格评估标的在价格评估基准日（2014年3月22日）的现值为335185元。物资采购站支付评估费17200元。
帅兴伟业公司申请对其因火灾事故造成的财产损失进行评估。2018年1月19日，北京市国宏信价格评估有限公司作出国宏信（民）字2018第181013号《价格评估报告》，结论为：价格评估标的在价格评估基准日（2017年9月22日）的价格为4155413元，其中非争议项为3655883元，争议项为499530元。现场已被烧毁只剩电机的风扇列为非争议项，现场指定的转页扇及小库房内的物品为争议项。帅兴伟业公司支付评估费54700元。
评估鉴定后，帅兴伟业将全部电器残存品进行变卖，获得价款18900元。
庭审中，物资采购站主张评估报告中争议项的第1项中的“美的转页扇”（总价值为241408元）外观完整，并未受损，即使不能使用亦是由于帅兴伟业公司怠于清理，导致该部分电器长期露天存放而损坏。帅兴伟业公司则称该部分转页扇经大火高温灼烤过后，即使外观完整，亦不能确保安全性，无法按照普通商品出售。另外，物资采购站主张评估报告中争议项的第2-21项（总价值为258122元），因其储存地点并非合同约定的租赁房屋，故不同意赔偿。
庭审中，双方均认为，发生火灾以后，《军队房地产租赁合同》因不能继续履行而解除。物资采购站主张合同解除时间为北京市公安局消防局作出火灾调查复函之后，即2014年5月24日；帅兴伟业公司主张合同解除时间为火灾发生之日，即2014年3月22日。
庭审中，物资采购站提交照片若干，主张其制定了《消防安全管理制度》，张贴了禁止烟火、禁止停放三轮车的标识，并且要求各承租人对其承租区域进行责任承包，内容为“库区严禁吸烟门前禁止停车包安全包秩序包卫生包绿化”。帅兴伟业公司认可物资采购站划分了责任承包区域，但主张未见到照片中的其他警示标志。同时，帅兴伟业公司称其在库区使用和停放该电动三轮车已经两年了，物资采购站对此知情，但从未对其进行劝阻。
庭审中，物资采购站要求帅兴伟业公司将其使用的24号库房和27号库房中的三间房屋一并腾退。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。
关于双方的租赁关系。双方签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效合同。双方均认为在发生火灾以后该合同因不能履行而解除，法院不持异议，合同解除时间认定为火灾发生之日，即2014年3月22日。
关于双方对火灾事故是否存在过错。帅兴伟业公司是涉案库房的使用人，对库房消防安全承担着直接管理责任，帅兴伟业公司将电动三轮车存放在库房，未留人看守，其后发生火灾，经调查鉴定，起火原因为该电动三轮车电气线路故障所致，帅兴伟业公司作为库房和电动三轮车的使用人，未尽安全管理义务，对引发火灾存在过错，对火灾造成的损失应当承担主要责任。物资采购站作为出租人，对库区的消防安全亦负有管理责任，应对库区进行定期巡查和维护，虽然物资采购站制定了消防制度，划分了区域承包责任，张贴了防火安全提示，但未能对帅兴伟业公司在库区使用和停放电动三轮车进行有效排查和管理，对火灾事故的发生亦存在一定过错。综上，根据各方的过错程度，法院认定帅兴伟业公司对火灾事故承担85%的责任，物资采购站承担15%的责任。
就物资采购站的各项诉讼请求，第一，关于租金，帅兴伟业公司自2013年10月1日起即未支付租金，至2014年3月22日合同解除时欠付租金143082元，应当向物资采购站支付。第二，关于违约金，帅兴伟业公司未按时支付租金，根据合同约定应向物资采购站支付违约金，物资采购站主张违约金9013.70元，数额合理，法院予以支持。第三，关于房屋使用费，合同解除后，帅兴伟业公司应当向物资采购站腾退房屋，但帅兴伟业公司未及时清点物品，导致全部物品仍放置在房屋原址，应当向物资采购站支付房屋使用费。考虑到涉案房屋在火灾后已大部分受损，帅兴伟业公司对涉案房屋并非用于经营活动，且帅兴伟业公司在评估鉴定后已将大部分物品清理完毕，故法院酌定自2014年3月23日至2018年1月19日的房屋使用费标准为每年6万元，自2018年1月20日起至实际腾退之日止的房屋使用费标准酌定为每年3万元，自2014年3月23日至2018年6月28日的房屋使用费计算为242596元；第四，关于房屋和树木的损失，帅兴伟业公司按照85%的责任比例向物资采购站赔偿284907元；第五，关于腾退房屋，双方租赁合同已解除，帅兴伟业公司应当将合同约定的租赁房屋以及物资采购站无偿交给其使用的24号库房和27号库房中的三间房屋一并腾退。
就帅兴伟业公司的各项反诉请求，第一，关于财产损失，经鉴定，帅兴伟业公司电器损失价格为4155413元，其变卖该电器残存品获得价款18900元，故其实际损失为4136513元。物资采购站提出争议项中第1项“美的转页扇”外包装完整，不宜认定为损失，考虑到电器作为特殊商品，其安全性对价值的影响较大，该部分商品存储在发生火灾的库房，即使外观完整，在未经安全检验的情况下，不宜对外出售，应属合理损失。对于争议项中的第2-21项，24号库房系物资采购站交付给帅兴伟业公司使用，该库房中存放的物品因火灾受损，其损失物资采购站亦应赔偿，故物资采购站应当按照15%的责任比例赔偿帅兴伟业公司财产损失620477元。第二，关于经济损失，帅兴伟业公司主张其因无法销售电风扇等产品而产生经济损失100万元，但未提交证据，且评估报告中所评估的电器“价格”为“市场价格”，其财产损失已包含其经营利润，故对该项诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2018年6月28日判决：一、北京帅兴伟业科技发展有限公司于判决生效之日起七日内向中国人民解放军北京军区联勤部物资采购站支付2013年10月1日至2014年3月22日的租金143082元；二、北京帅兴伟业科技发展有限公司于判决生效之日起七日内向中国人民解放军北京军区联勤部物资采购站支付违约金9013.7元；三、北京帅兴伟业科技发展有限公司于判决生效之日起七日内向中国人民解放军北京军区联勤部物资采购站支付2014年3月23日至2018年6月28日的房屋使用费242596元，并按照每年3万元的标准向中国人民解放军北京军区联勤部物资采购站支付自2018年6月29日起至实际腾退之日止的房屋使用费；四、北京帅兴伟业科技发展有限公司于判决生效之日起七日内向中国人民解放军北京军区联勤部物资采购站赔偿财产损失284907元；五、北京帅兴伟业科技发展有限公司于判决生效之日起十五日内向中国人民解放军北京军区联勤部物资采购站腾退坐落于北京市丰台区东大街66号库区2号库东半端及外侧小屋和小棚、1号库及17号平房一间、24号库房，以及27号库房中的三间房屋；六、中国人民解放军北京军区联勤部物资采购站于判决生效之日起七日内向北京帅兴伟业科技发展有限公司赔偿财产损失620477元；七、驳回中国人民解放军北京军区联勤部物资采购站的其他诉讼请求；八、驳回北京帅兴伟业科技发展有限公司的其他反诉请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审中，双方当事人未提交新证据。庭审中，双方确认帅兴伟业公司于2014年4月28日将2号库房东半端及外侧小屋和小棚交付物资采购站。帅兴伟业公司认可物资采购站曾于2015年12月书面通知其腾退其余房屋，其以双方纠纷没有解决为由拒绝腾退。
经询，双方当事人均认可火灾发生时间是下午下班并且库房锁门以后，当时库房已经断电，没有使用电的设备。关于起火原因，帅兴伟业公司主张一审法院认定错误，称汽车停放两分钟之后发现明火，汽车发生爆炸引起火灾。下班之后物资采购站停电，库房没有供电，三轮车没有和电接触，但是库房外主线有电。火灾发生之后，物资采购站自己把电线拆除。物资采购站未放置禁止三轮车停放标志，汽车禁止停放的标志是后补的。物资采购站不让在库房内充电，只让在库房外充电，这点物资采购站知情。着火时，消防栓一直没有水，物资采购站存在过错。物资采购站辩称，帅兴伟业法定代表人的儿子承认是在透过库房看到里面的火光，不是库房外面起火。
双方当事人对一审法院认定的其他事实无异议，本院予以确认。
另查，在一审庭审中，物资采购站陈述，三轮车有电瓶，是易燃易爆物品，严禁存放库房内。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据《中华人民共和国消防法》有关规定，中国人民解放军66040部队政治部保卫科有权在北京市公安局消防局的协助下对涉案火灾事故进行调查，并作出《物资采购站“3.22”火灾的事故认定》。帅兴伟业公司上诉仍坚持对该认定结论提出异议，但其提供的证据不足以推翻该结论，故其该项上诉理由不能成立。双方均认可火灾事故发生后《军队房地产租赁合同》无法继续履行，帅兴伟业公司应在涉及现场的有关调查结束后及时将租赁房屋返还物资采购站，但帅兴伟业公司仅于2014年4月28日将2号库房东半端及外侧小屋和小棚返还物资采购站，对其余房屋以双方纠纷没有解决为由拒绝腾退，故应支付相应的使用费。关于使用费的期间和标准，一审判决综合考虑涉案房屋受损情况、使用情况等因素酌情确定，并无不当。帅兴伟业公司的该项上诉理由，亦不能成立。故帅兴伟业公司的上诉请求缺乏事实及法律依据。但是，因双方确认帅兴伟业公司已于2014年4月28日将2号库房东半端及外侧小屋和小棚交付物资采购站，一审判决腾退该部分房屋，已无必要，本院予以调整。对于帅兴伟业公司的其他上诉请求，不予支持。
根据《中华人民共和国消防法》第十六条、十七条的规定，机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：（一）落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案；（二）按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；（三）对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；（四）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准；（五）组织防火检查，及时消除火灾隐患等。消防安全重点单位除此之外，还应当履行下列消防安全职责：（一）确定消防安全管理人，组织实施本单位的消防安全管理工作；（二）建立消防档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理；（三）实行每日防火巡查，并建立巡查记录等。关于本案双方对于火灾事故的过错及责任，根据上述主管部门的认定结论，起火原因为电动三轮车电气线路故障所致。帅兴伟业公司作为涉案房屋的承租人，将存在安全隐患的电动三轮车存放于涉案房屋，是火灾发生的直接原因，帅兴伟业公司存在重大过失，无疑应对火灾造成的损失承担主要责任。物资采购站作为出租人，对库区的消防安全负有管理责任，应当严格按照消防的有关规定建立并落实消防管理制度。物资采购站虽然制定了《消防安全管理制度》，张贴了禁止烟火、禁止停放三轮车的标识，并划分了区域承包责任，但未能严格落实防火巡查检查制度，对帅兴伟业公司长期将存在消防安全隐患的电动三轮车停放在库区没有加以制止，对于消防栓也没有落实定期检查、确保完好有效的要求，因此对于火灾事故的发生及施救存在一定过错，故对火灾造成的损失亦应承担相应责任。物资采购站上诉所称火灾发生于下班时间、合同约定由于帅兴伟业公司违反相关规定发生火灾所造成的一切经济损失由帅兴伟业公司负担等事实亦不足以完全免除其未严格履行消防安全职责的责任。因此，一审法院根据双方的过错程度，认定帅兴伟业公司对火灾事故承担85%的责任，物资采购站承担15%的责任，并无不当。物资采购站关于其对火灾不应承担任何责任的上诉理由不能成立，其据此提出的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，物资采购站的上诉请求不能成立，应予驳回；帅兴伟业公司的上诉请求部分成立，部分应予支持。一审判决认定事实有不准确之处，判决结果有不当之处，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初11584号民事判决第一、二、三、四、六、八项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初11584号民事判决第七项；
三、变更北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初11584号民事判决第五项为：北京帅兴伟业科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国人民解放军北京军区联勤部物资采购站腾退坐落于北京市丰台区东大街66号库区1号库及17号平房一间、24号库房，以及27号库房中的三间房屋；
四、驳回中国人民解放军北京军区联勤部物资采购站腾退的其他诉讼请求。
二审案件受理费53587元，由中国人民解放军北京军区联勤部物资采购站负担10508元（已交纳），由北京帅兴伟业科技发展有限公司43079元（已交纳15080元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 董建中
审 判 员 肖荣远
审 判 员 刁久豹
二〇一八年八月三十一日
法官助理 郭 融
书 记 员 史其申