江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3861号
上诉人（原审被告）张红玲，女，1953年12月10日生，汉族。
委托代理人姚西崇，江苏海越律师事务所律师。
委托代理人戴进，江苏海越律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京银都（集团）有限责任公司，住所地南京市秦淮区水西门大街2号。
法定代表人张杰，该公司总经理。
委托代理人王和，江苏华成律师事务所律师。
上诉人张红玲因与被上诉人南京银都（集团）有限责任公司（以下简称银都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2015)秦民初字第4134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
银都公司原审诉称，2011年4月7日，银都公司、张红玲签订《租赁协议》，约定银都公司将位于南京市秦淮区朝天宫西街46号门面房（以下简称诉争房屋）出租给张红玲，租期一年，自2011年4月7日起至2012年4月8日，每年租金26000元，此后双方未再签订租赁协议。2015年1月22日，银都公司向张红玲发出解除租赁协议通知（律师函），告之其合同自收到解除函之日解除，于收到此函后1个月内搬出。现期限已届满，但张红玲未按通知履行义务。现张红玲已交纳诉争房屋租金至2015年3月31日，从同年4月1日开始计算房屋使用费。银都公司诉至原审法院，请求判令：1、确认银都公司、张红玲之间的房屋租赁合同解除；2、张红玲立即腾空房屋交还给银都公司并支付房屋使用费（自合同解除之日的次日起至张红玲交还房屋时止，按2166.7元/月标准计算）；3、张红玲承担本案诉讼费用。
张红玲原审辩称，一、张红玲于2011年11月将诉争房屋及烟酒百货转让于案外人姚文斌经营，诉争房屋不由张红玲占有，且其中货物亦非张红玲所有，张红玲无法腾空，银都公司起诉主体错误；二、张红玲未收到银都公司的解除函，该函发给了姚文斌；三、张红玲实际支付租金至2011年上半年，之后均是姚文斌支付。综上，银都公司诉请的腾空房屋并支付房屋使用费责任应由姚文斌承担。
原审法院经审理查明，诉争房屋产权现登记在南京市建邺区商业网点建设办公室名下。1998年4月10日，南京市建邺区商业网点建设办公室将包含诉争房屋在内的南京市秦淮区朝天宫西街46号底层13间门面房转让给银都公司，转让价款共计200.72万元，银都公司付清房款即拥有产权，但双方一直未办理产权过户手续。2011年4月7日，银都公司（甲方）与张红玲烟酒店（乙方，乙方签字处为张红玲）签订《租赁协议》，约定：甲方向乙方提供朝天宫西街46号门面房，租期自2011年4月9日至2012年4月8日，年租金26000元，先付后租，每半年支付一次；另付押金2000元，承租期满一个月后归还，合同期满乙方享有优先承租权，但必须提前一个月向甲方提出申请。后银都公司向张红玲支付了押金2000元。2015年1月22日，银都公司委托律师向张红玲烟酒店的业主张红玲邮寄律师函（由高守兰签收），通知张红玲银都公司将收回房屋自行使用，通知解除租赁合同关系，要求收到函后在一个月内，落实搬迁事宜。2015年4月，高守兰向银都公司提出申请，称：本人是朝天宫西街46号实际租赁业主高守兰，因目前该处营业用房到期，本人因代理商品较多，现申请银都公司能否再给予免费使用一定期限（2015年6月30日止）的时间，将商品自行销售，故请求银都公司给予我上述时间的申请，到时本人将营业房交付，决不再提任何事项的要求。现张红玲仍未将诉争房屋返还银都公司，为此银都公司于2015年7月30日诉至原审法院，要求张红玲腾空并迁出诉争房屋，并支付房屋占有使用费。
原审法院另查明，2008年8月7日，张红玲于南京市秦淮区朝天宫西街46-12号成立南京市白下区张红玲烟酒百货经营部，经济性质为个体工商户，现个体户状态为在业。
原审法院庭审中，张红玲为证明将张红玲烟酒百货经营部转由案外人姚文斌经营，提供了一份张红玲与姚文斌于2011年11月9日签订的《转让协议》，载明：张红玲将位于南京朝天宫西街46-13号的张红玲烟酒百货经营部于2011年11月9日转由姚文斌经营。该协议上盖有南京市白下区张红玲烟酒百货经营部的印章。经质证，银都公司不认可该协议的真实性，认为该协议纸张成色是新的，且银都公司当庭沾水抹试该协议印章，发现印章明显糊开，认为该协议系开庭前临时签订的。银都公司、张红玲均确认诉争房屋现门头为“小高茶行”，“小高茶行”系原张红玲的烟酒店。原审法院向夏栋庭（张红玲承租诉争房屋的隔壁邻居）调查，夏栋庭陈述，张红玲承租诉争房屋，并于2011年将房屋转让给现在的承租人小高茶行，银都公司向高守兰直接收取租金。经质证，银都公司不认可夏栋庭陈述，因为其也是银都公司要求其腾空租赁房屋的另一个案件的被告，并认为烟酒是特许经营，若转让经营须经过工商部门批准，因工商资料上登记的实际经营者仍为张红玲，“小高茶行”也是以张红玲名义交费，高守兰、姚文斌并非实际承租人，即便张红玲转租也不追加第三人。
原审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人可以随时解除合同。本案中，张红玲作为合同相对方与银都公司签订《租赁协议》，且张红玲工商登记资料载明了诉争房屋内的经营者为张红玲，张红玲提供的证据亦不足以证明张红玲将诉争房屋转让于案外人经营，即使张红玲将房屋转租，承租人也是适格被告，故对于张红玲提出其不是适格被告的抗辩意见，原审法院不予采信。现双方签订的《租赁协议》租赁期限已经届满，双方未续签租赁合同，形成不定期租赁合同关系，银都公司作为出租人可以随时解除合同。银都公司已于2015年1月22日向张红玲发出解除合同的通知，虽然张红玲缴纳房屋租金直至2015年3月31日，但鉴于张红玲至今仍未返还诉争房屋，银都公司于2015年7月30日诉至原审法院要求张红玲迁出诉争房屋，原审法院亦于2015年8月4日向张红玲送达，故原审法院认定银都公司、张红玲之间的租赁协议于2015年8月4日予以解除。房屋租赁合同解除后，出租人有权要求承租人返还租赁物。现张红玲未将房屋交还银都公司，故银都公司要求张红玲腾空返还诉争房屋的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。
关于房租、房屋使用费，原审法院认为，张红玲缴纳房屋租金直至2015年3月31日，且合同解除时间为2015年8月4日，故张红玲还应支付自2015年4月1日起至2015年8月4日的房屋租金8975.34元（26000元/年÷365天×126天）及至腾空房屋之日止的房屋使用费。银都公司主张的房屋使用费标准并无不当，原审法院予以支持，张红玲应支付自2015年8月5日起至实际交还房屋之日止按26000元/年标准计算的房屋使用费。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、银都公司与张红玲于2011年4月7日签订的《租赁协议》于2015年8月4日解除。二、张红玲于判决生效之日起十日内腾空其承租的南京市秦淮区朝天宫46号门面房并返还给银都公司。三、张红玲于判决生效之日起十日内支付银都公司房屋租金8975.34元。四、张红玲于判决生效之日起十日内支付银都公司房屋自2015年8月5日起至实际交还房屋之日止按26000元/年标准计算的房屋使用费。原审案件受理费98元，由张红玲负担。
上诉人张红玲不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、张红玲于2011年11月就将租赁的门面房及张红玲烟酒百货经营部转让给了姚文斌使用，并将转让行为及时地告知了银都公司，银都公司明确表示同意。现涉案房屋确实已由他人使用的情况下，判决张红玲腾空、交还房屋，显然是没有道理的；二、银都公司称房租给付至2015年3月31日是错误的，房屋租金已经给付至2015年4月8日；三、银都公司不以南京市白下区张红玲烟酒百货经营部的字号为诉讼当事人，而直接以张红玲作为原审被告要求迁让房屋，违反民事诉讼法。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回银都公司的全部诉讼请求。
被上诉人银都公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院二审予以确认。
本院二审审理过程中，上诉人称涉案房屋租金已经给付至2015年4月8日，被上诉人对此予以认可。
本院认为，张红玲与银都公司于2011年4月7日签订的《租赁协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效。双方签订的《租赁协议》租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，故双方之间形成不定期租赁合同关系，银都公司作为出租人可以随时解除合同。张红玲抗辩称其经银都公司同意已将租赁的门面房转让给姚文斌使用，其并不是适格被告。因张红玲对经银都公司同意而转租的事实不能提交充分的证据证明，且即使转租的事实存在也不能免除张红玲作为合同相对人应当承担的责任，故原审法院判决张红玲承担腾空并返还房屋的责任，于法有据。二审审理中，双方均确认房屋租金已经给付至2015年4月8日，故张红玲还应支付自2015年4月8日起至2015年8月4日的房屋租金8405.47元（26000元/年÷365天×118天）。2011年4月7日的《租赁协议》中有张红玲的签名，并没有南京市白下区张红玲烟酒百货经营部的盖章，故原审法院认定张红玲为《租赁协议》的一方当事人，有事实依据，且原审法院列张红玲为原审被告，并不影响南京市白下区张红玲烟酒百货经营部、张红玲主张相关权利。张红玲认为原审法院直接列张红玲为原审被告违反民事诉讼法，没有事实依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第4134号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第4134号民事判决第三项为“张红玲于本判决生效之日起十日内支付银都公司房屋租金8405.47元”；
一审案件受理费98元，二审案件受理费98元，合计196元，由上诉人张红玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 郭旭冬