眉山市东坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）眉东民初字第1023号
原告：四川金城置业顾问有限公司。
法定代表人：向能宗，该公司总经理。
委托代理人：李立新，四川维是律师事务所律师。
委托代理人：冯大兵。
被告：黄光磊。（缺席）
被告：武丽容。（缺席）
被告：商丽。
委托代理人：刘强，四川孟鸣律师事务所律师。
被告：万小彦。
委托代理人：刘强，四川孟鸣律师事务所律师。
原告四川金城置业顾问有限公司（以下简称：金城置业公司）诉被告黄光磊、武丽容、商丽、万小彦物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员余放适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转换为普通程序，公开开庭进行了审理。被告黄光磊、武丽容经本院合法传唤未到庭。原告金城置业公司委托代理人李立新、冯大兵，被告商丽、万小彦及委托代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金城置业公司诉称，“东坡金城”商住项目由原眉山市东坡城置业有限公司修建并销售，该公司于2007年12月1日将“东坡金城”商住项目的所有物业委托原告进行管理和服务，距今已长达8年时间。被告黄光磊、武丽容将其所有的东坡金城7栋2层16号（面积35.64㎡）出租与商丽、万小彦经商。作为实际物业服务费承担人的商丽、万小彦也将该商铺的物业服务费交纳到2013年10月14日，截止2015年3月31日，被告欠物业服务费1247.4元（35.64㎡×2元／㎡×17.5月）。被告黄光磊、武丽容将上述商铺出租与商丽、万小彦时未将租房合同交原告备案，也不督促物业实际使用人交纳物业服务费，侵害了原告合法权益。在原告多次电话通知被告交纳物业费，并向被告邮寄《催款律师函》后，被告至今未交纳。请求判令：被告黄光磊、武丽容支付原告物业服务费1247.4元，被告商丽、万小彦承担连带交纳责任，并在立案后按照银行贷款利息计算逾期付款资金利息。本案诉讼费由被告承担。
被告黄光磊、武丽容书面答辩称，2004年7月28日被告购买东坡金城7栋2层16号商铺时，应开发商（眉山市东坡城置业有限公司）要求，签订一份涉及三方（开发商、物业公司、购房者）的《前期物业管理协议》。签订协议时物业公司未到场，开发商让我们两方先签，物业公司晚一步补签。后作为物业公司的四川舜苑物业管理有限责任公司并没有签订该协议。由于该协议没有物业公司签字，此协议无效。后被告没有再与其他物业公司签订过任何物业合同，也没有授权过任何自然人和法人签订过“物业服务合同”。被告之所以当初愿意与开发商签订《前期物业管理协议》，是因其承诺会尽快牵头召开业主大会，成立业主委员会，实现业主权利。但11年过去，业主大会未召开，也未成立业主委员会，业主最重要的权利始终未实现，这已严重背离了被告当初签订协议的初衷。被告从购买7栋2层16号商铺到2007年的三年间，开发商完全有时间带头组建业主委员会，但未这么做，且在业主不知情的情况下把业主“卖”给了原告。原告即不是《前期物业管理协议》的当事人，后期也没有与被告有过任何约定，而强制性提供服务、收取费用，这本身就是违法行为。请求驳回原告的诉讼请求。
被告商丽、万小彦辩称，同意被告黄光磊、武丽容的答辩意见。其未与原告签订过物业服务合同，原告是否具有物业服务资质无从认可，原告向业主及答辩人收取物业费没有合同和法律依据。答辩人在不知情的情况下向原告支付2013年物业费，哪怕形成事实物业关系，也因时间到期而终止，后答辩人没有收到业主与原告之间还有物业服务合同的书面通知和合同，不存在继续向原告交纳物业费的理由。另答辩人在2013年交纳物业费期间，原告没有履行安全保障义务，致答辩人商铺被盗，至今未追回损失，被答辩人也在另案反诉原告赔偿损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，“东坡金城”（又称东坡商业城）商住项目由原眉山市东坡城置业有限公司（以下简称东坡城置业公司）开发修建并出售。2004年7月28日，黄光磊、武丽容与东坡城置业公司签订《商品房买卖合同》，购买了“东坡金城”7栋2层15、16号（面积71.28㎡）商铺。同日东坡城置业公司（甲方）与黄光磊、武丽容（乙方）签订《房屋销售协议附件》约定：“乙方将拥有的“东坡金城”7栋2层15、16号（面积71.28㎡）商铺在其交房后的前三年经营权无条件交给甲方经营，所得收益归甲方，即2004年9月30日起至2007年9月29日止。甲方需在2004年7月28日一次性将房屋三年租金34129元支付乙方。”后双方履行了《房屋销售协议附件》的内容。
东坡城置业公司作为甲方、与作为乙方的四川舜苑物业管理有限责任公司和作为丙方的黄光磊、武丽容签订《前期物业管理协议》约定：“前期物业管理是指，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。第二条物业基本情况：物业类型：商业，建筑面积71.28㎡，坐落位置：7-2-15.16。第三条三方的权利和义务：一、甲方的权利和义务。1、与乙方签订《前期物业管理协议》；2.履行《前期物业管理协议》中甲方的权利和义务；3、制定本物业《业主临时公约》。二、乙方的权利和义务。1、对本物业房屋共用部位、共用设施设备，绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修理……。三、丙方的权利和义务。3、遵守本物业的物业管理制度和《业主临时公约》；4、依据本协议向甲方进行授权委托的乙方交纳物业管理综合服务费……。第五条物业管理综合服务费。一、丙方交纳费用时间：每半年为一期，第一次交纳物业管理综合服务费时间为承租人／业主入场装修时交纳第一期物业管理综合服务费，之后丙方须于每期期满前15个工作日内交纳下期应付物业管理综合服务费；二、按建筑面积计算交纳，商业用房每月2元／㎡，住宅0.3元／㎡……。”《前期物业管理协议》还对代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、违约责任等作了约定。东坡城置业公司、黄光磊、武丽容在该《前期物业管理协议》上签字盖章但未签写时间，四川舜苑物业管理有限责任公司未签字盖章。
2009年2月12日，黄光磊作为授权方（甲方）与作为居间方（乙方）的眉山金城物业发展有限公司签订《东坡金城商铺租赁居间服务授权书》主要约定：甲方授权乙方为东坡金城第7栋2层15号商铺（面积35.64㎡）提供居间服务；居间服务期限从2009年12月15日起至2012年12月14日止，在此期间，甲方自行管理本物业但不得委托其他代理商提供租赁居间服务或自行租赁、自行经营，确需要终止本授权应提前7天书面告知乙方；居间服务佣金标准为每间商铺第一年的一个月租金，甲方与租赁者签订租赁合同时向乙方足额支付，逾期支付按每天5‰加收滞纳金……。
2013年3月7日，陈磊代黄光磊与王兆军签订《东坡金城商铺租赁三方合同》，将东坡金城第7栋2层15号商铺（面积35.64㎡）出租与王兆军，原告作为丙方（居间方）促成合同的签订并收取佣金。租赁期限从2012年12月12日起至2014年12月11日止。东坡金城第7栋2层15号商铺物业服务费也交纳至2015年12月15日（其中王兆军交2012年12月12日至2014年12月11日物业费，品质生活馆交2014年12月11日至2015年12月15日物业费）。
本案诉争东坡金城7栋2层16号商铺黄光磊、武丽容购买后委托开发公司经营三年后自行收回出租与商丽、万小彦从事专业儿童摄影，经营期间商丽、万小彦已将物业服务费交至2013年10月14日。2013年6月29日2时34分，商丽、万小彦经营的宝贝秀专业儿童摄影店被盗，经与原告协商赔偿无果，商丽、万小彦拒绝交纳后期物业服务费。现尚欠2013年10月15日至2015年3月31日物业费1247.4元未交。
眉山市东坡城置业有限公司（甲方、委托方）与眉山金城物业发展有限公司（乙方、受委托方）于2007年12月1日签订《东坡金城前期物业服务合同》主要约定：甲方将东坡金城（商业部份和小区）委托乙方实行物业管理和服务。第二章委托管理事项：第五条“共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、电楼、建筑物防雷设施等”第十一条“负责公共区域内安全监控、巡视、门岗执勤。本条约定事项不含业主、使用人的自身及财产保管及保险责任，乙方与业主、使用人另行签订的保管合同除外”。第三章委托服务期限第十七条“1、本合同服务期限为124个月，自2007年9月1日起至2017年12月31日止。2、鉴于乙方属前期物业服务，如本项目成立业主委员会并已提前三个月书面通知乙方不再履行本项目物业服务时本合同自动中止。3、本合同期满，甲方或本项目业主委员会未将解聘或续聘书面意见通知乙方，乙方继续管理的视为本合同自动延续。”第二十条乙方按下列范围实行物业服务：“1、房屋外观，2、公共设备运行，3、共用部位、共用设施、设备的维护和管理……上述1—8项物业服务质量不低于物业服务的标准，具体见附件二。”第二十一条物业服务费：“2、本项目内物业费商业部分单价2元／平方米／月收取，住宅及车库部分按0.3元／平方米／月收取……。5、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定。但业主应将约定复印件送乙方备案并负连带交纳责任……。”合同还对其他条款作了约定。附件二物业服务标准“二、安防：1、住宅小区门卫24小时值班，其他公共区域每间隔两个小时轮回巡逻一次。2、发生治安、刑事案件时及时报警并配合公安部门处理”物业服务标准还对综合服务、工程维修、保洁作了规定。
2013年6月29日2时34分，商丽、万小彦经营的宝贝秀专业儿童摄影店被盗，眉山市公安局东坡区分局苏祠派出所已于当日立案，该刑事案件至今未侦破。商丽、万小彦已在本院（2015）眉东民初字1024号案中向本案原告提起反诉。
还查明，眉山金城物业发展有限公司于2007年11月28日成立，该公司于2011年5月16日经工商登记变更为四川金城置业顾问有限公司，该公司从2007年11月28日准予从事物业管理活动，三级资质等级。东坡金城商铺及住宅自眉山市东坡城置业有限公司开发修建起便由该公司自行成立的物管部门（眉山金城物业发展有限公司）代为提供前期物业管理（注：眉山市东坡城置业有限公司原选聘前期物业管理公司为四川舜苑物业管理有限责任公司，该公司未在“前期物业管理协议”上签字盖章，也未实际履行物管服务），后由金城置业顾问有限公司（由眉山金城物业发展有限公司变更登记）从事物业管理服务。东坡金城商铺至今未成立业主委员会。
庭审中，原告自愿放弃要求被告支付物业管理费资金利息的诉讼请求。
上述事实，有经质证的《东坡金城前期物业服务合同》、《关于暂由眉山市东坡城置业有限公司代为从事前期物业管理的告知》、《商品房买卖合同》、《门面租赁合同》、苏祠派出所接（报）警登记表、苏祠派出所受案登记表、物业管理服务费收据等证据及原告、被告当庭陈述予以证实。
本院认为：《物业管理条例》二十二条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，同时《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，业主黄光磊、武丽容所购买的东坡金城商铺尚未成立业主委员会，建设单位眉山市东坡城置业有限公司与眉山金城物业发展有限公司（后更名为四川金城置业顾问有限公司）签订的《东坡金城前期物业服务合同》对包括黄光磊、武丽容在内的东坡金城商铺全体业主具有约束力，且该合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。黄光磊、武丽容作为东坡金城7栋2层16号商铺业主，事实上接受了四川金城置业顾问有限公司的服务，双方建立了事实上的物业服务合同法律关系，黄光磊、武丽容接受四川金城置业顾问有限公司的物业管理服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。四川金城置业顾问有限公司要求业主黄光磊、武丽容交纳本案诉争东坡金城7栋2层16号商铺从2013年10月15日至2015年3月31日物业费1247.4元的诉讼请求，于法有据，应予支持。业主黄光磊、武丽容将本案诉争商铺承租与商丽、万小彦并约定由商丽、万小彦在承租期间自行交纳物业费（四川金城置业顾问有限公司未登记备案），商丽、万小彦作为物业使用人享受了四川金城置业顾问有限公司提供的服务，应交纳物业服务费。商丽、万小彦未按时交纳物业费，应承担相应的民事责任，作为业主的黄光磊、武丽容负连带交纳责任。
庭审中，原告自愿放弃要求被告支付物业管理费资金利息的诉讼请求，系其自行处分诉讼权利的行为，本院准许。对被告主张的眉山市东坡城置业有限公司与眉山市金城物业发展有限公司签订的《东坡金城前期物业服务合同》违反法律规定，对被告无约束力的理由与事实不符，本院不予支持。对被告商丽、万小彦主张的在交纳物业费期间，原告未尽到公共区域内的安全保障义务至使被告财物被盗，要求原告赔偿被盗财产损失39000元的请求，因被告商丽、万小彦也在另案反诉主张了此权利，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：
被告商丽、万小彦于本判决生效之日起十日内给付原告四川金城置业顾问有限公司物业服务费1247.4元，黄光磊、武丽容负连带交纳责任。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，须按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告商丽、万小彦、黄光磊、武丽容负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判长 余 放
审判员 宋文君
审判员 易雪梅
二〇一五年七月二十四日
书记员 徐 珊