”湖北省仙桃市人民法院民事判决书（2014）鄂仙桃民二初字第00146号原告彭美美，农村居民。委托代理人昌利云，湖北法鸣律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告彭卫华，农村居民。委托代理人李金题，湖北黄鹤律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告彭美美与被告彭卫华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理后，依法组成由审判员傅涛担任审判长，审判员周涛、张华参加的合议庭，分别于2014年3月26日、2014年5月22日公开开庭进行了审理。原告彭美美及其委托代理人昌利云、被告彭卫华及其委托代理人李金题均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭美美诉称：原告彭美美与被告彭卫华系姐弟关系。1986年9月21日，原告彭美美与鲍尧兵经婚姻登记机关登记结婚。1993年1月，原告夫妇因计划生育搬迁到仙桃市长埫口镇石剅湾村2组。1994年，石剅湾村为原告夫妇分了责任田，并收取相关费用。1999年底，被告彭卫华因在长埫口镇长高村新建了一栋楼房，便口头约定以4万元的价款将位于石剅湾村2组的房屋转让给原告彭美美。原告彭美美当即付清了价款并迁入该房屋内居住。原告彭美美及家人居住在该房屋后，对房屋及房前屋后进行了修缮和改造。从2000年起，石剅湾村开始收取原告彭美美宅基地的分摊费用。2013年7月因涉及房屋拆迁问题，被告彭卫华突然反悔。为维护自身合法权益，原告彭美美特向法院起诉，请求法院判决：一、确认原告彭美美、被告彭卫华之间的房屋买卖合同有效；二、被告彭卫华协助原告彭美美办理土地证过户手续；三、本案诉讼费用由被告承担。原告彭美美为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、彭美美、鲍尧兵的居民身份证、结婚证复印件各1份，以证明原告彭美美与鲍尧兵系仙桃市长埫口镇石剅湾村村民，二人是夫妻的事实；证据二、被告彭卫华的居民身份证复印件1份，以证明被告彭卫华现不是仙桃市长埫口镇石剅湾村村民的事实；证据三、录音资料及书面整理材料各3份，以证明被告彭卫华将房屋卖给原告彭美美，并已交付的事实；证据四、证人胡某甲、胡某乙、彭某甲、彭某乙、张能斌的证言材料各1份，证人张开元的证言材料2份，证人胡某丙、陈某、胡某丁的证言材料1份，仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会的证明1份，以证明原告彭美美购买诉争房屋后新建了厨房、猪屋、墙院、地坪以及仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会发包给原告彭美美一户家庭承包土地5.13亩，原告彭美美按土地面积缴纳相应款项的事实；证据五、2003年农民负担到户明细表复印件、2013年粮食面积摸底表、证人张某（又名张能斌）的证言材料、仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会于2014年3月24日出具的证明各1份，以证明原告彭美美向被告彭卫华购房后，即向仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会缴纳集体土地所涉及的各项费用的事实；证据六、集体土地建设用地使用证复印件1份，以证明诉争房屋的土地登记在被告彭卫华名下的事实。被告彭卫华辩称：原告彭美美所述不真实。被告彭卫华原系仙桃市长埫口镇石剅湾村村民，现在居住在仙桃市长埫口镇长高村6组，本案所涉房屋系被告彭卫华所建。该房屋只是租借给原告彭美美居住。原、被告之间根本没有就房屋进行过买卖，双方之间不存在房屋买卖合同关系。被告彭卫华为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、318国道改扩建拆迁公告、被告彭卫华的“申明”、仙桃市318国道周帮至黄荆大桥段一级公路建设指挥部《关于318国道仙桃市周帮至黄荆大桥段一级公路改扩建征地拆迁补偿标准的通知》、仙桃市318国道周帮至黄荆大桥一级公路改建工程拆迁建筑物及附着物赔（补）偿一览表复印件各1份，以证明仙桃市长埫口镇石剅湾村2组61号拆迁户的户主姓名为被告彭卫华的事实；证据二、集体土地建设用地使用证1份，以证明被告彭卫华是仙桃市长埫口镇石剅湾村2组61号土地使用权人的事实；证据三、收据1份，以证明被告彭卫华于1992年交纳了位于仙桃市长埫口镇石剅湾村2组61号土地费用的事实；证据四、建设用地划拨单1份、个人建房用地通知书1份、仙桃市行政事业性收费专用收款收据3份、收条1份，以证明被告彭卫华系仙桃市长埫口镇石剅湾村2组61号土地的土地使用权人的事实；证据五、居民户口薄与居民身份证（彭卫华）复印件各1份，以证明被告彭卫华于2004年8月5日迁出仙桃市长埫口镇石剅湾村，迁入仙桃市长埫口镇长高村的事实；证据六、农村户口薄与居民身份证（彭卫华）复印件各1份，以证明被告彭卫华原系仙桃市长埫口镇石剅湾村村民，是房屋的所有者，且与彭友明（原、被告之父）是同一家庭户的事实；证据七、仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会的收费凭据4份，以证明被告彭卫华原居住在长埫口镇石剅湾村2组，是仙桃市长埫口镇石剅湾村2组61号房屋所有者的事实；证据八、证人李某、彭某丙的证言材料各1份，以证明原告彭美美在2002年以前不是仙桃市长埫口镇石剅湾村村民，原、被告之间无房屋买卖的事实；证据九、照片2张，以证明位于仙桃市长埫口镇石剅湾村2组61号房屋系被告彭卫华所建的事实。本院依职权调取了证人彭某丙、彭某丁、彭某戊、鄢某、张能斌、欧阳某、彭某乙的证言材料各1份。经庭审质证，被告彭卫华对原告彭美美所举证据一、二无异议；对证据三录音资料无异议；对证据四中证人胡某甲、彭某甲、彭某乙的证言材料无异议，证人张开元于2013年11月18日的证言材料无异议；对证据五中2013年粮食面积摸底表无异议；对证据六没有异议。原告彭美美对被告彭卫华所举证据一中的拆迁公告无异议；仙桃市318国道周帮至黄荆大桥段一级公路建设指挥部《关于318国道仙桃市周帮至黄荆大桥段一级公路改扩建征地拆迁补偿标准的通知》的真实性无异议。对证据二、三、五、六、七无异议。原告彭美美、被告彭卫华对本院依职权调取的证据中证人张能斌、彭某乙的证言材料无异议。对上述无异议的证据，本院依法予以采信。被告彭卫华对原告彭美美所举证据四中的证人胡某乙的证言材料有异议，认为该房屋的价格是4.5万元，被告彭卫华没有将房屋出售给原告彭美美；证人张开元于2013年12月31日的证言材料有异议，认为被告彭卫华没有将房屋出卖给原告彭美美；证人张能斌的证言材料有异议，认为2002年前石剅湾村没有为原告彭美美分田，原告彭美美所种的田是彭友明（原、被告之父）的责任田，在2002年之后，石剅湾村才为原告彭美美分责任田；证人胡某丙、陈某、胡某丁的证言材料有异议，被告彭卫华不知晓；湖北省仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会的证明有异议，认为被告彭卫华六年没有回村，对铁塔的事不知晓。对证据五中的2003年农民负担到户明细表有异议，认为2003年原告全家的户口都不在仙桃市长埫口镇石剅湾村，鲍尧兵所耕种的5.13亩地，是彭友明（原、被告之父）及被告一家人的责任田；证人张某（又名张能斌）的证言材料有异议，认为位于仙桃市长埫口镇石剅湾村2组的宅基地是被告彭卫华所有的宅基地，至于原告夫妇所交的款项，被告彭卫华不知道；仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会的证明有异议，认为原告夫妇二人在1992年并没有落户仙桃市长埫口镇石剅湾村，1994年也没有分得责任田，部分村民反映原告夫妇用4万元购买被告彭卫华的房屋，没有证据证实，该证明不属实。原告彭美美对被告彭卫华所举证据一中被告彭卫华的“申明”有异议，认为该“申明”所述不是事实，被告彭卫华的房屋已出售给原告彭美美；仙桃市318国道周帮至黄荆大桥一级公路改建工程拆迁建筑物及附着物赔（补）偿一览表的真实性无异议，对该证据中户主系被告彭卫华有异议，认为该房屋的户主应为原告彭美美。对证据四真实性无异议，但认为该证据与本案无关。对证据八有异议，认为该证据不符合证据的形式要件，不能某原、被告没有买卖房屋的事实。对证据九有异议，认为该证据只能某房屋为被告彭卫华所建，现房屋的主体结构没有改变，原告彭美美入住该房屋后，对房屋进行了修缮。原告彭美美对本院依职权调取的证据中证人彭某丙证言材料的真实性有异议，认为彭某丙对原、被告之间房屋买卖合同一事知晓；证人彭某丁证言材料的真实性有异议，认为被告彭卫华将房屋租给原告彭美美不属实，事实是被告彭卫华将房屋卖给原告彭美美；证人鄢某证言材料的真实性有异议，认为鄢某知道原告彭美美购买了被告彭卫华的房屋，且鄢某参与“请家神、安家神”的活动；证人彭某戊证言材料的真实性有异议，认为原告彭美美给被告彭卫华的4万元是购房款而不是借款；证人欧阳某的证言材料有异议，认为原告彭美美一家耕种的田是石剅湾村重新分配给原告彭美美一家的责任田。被告彭卫华对本院依职权调取的证据中证人彭某丙、彭某丁、彭某戊、鄢某、欧阳某的证言材料无异议。对上述有争议的证据，本院认为：原告彭美美提交的证据四中证人胡某乙的证言材料、证人张开元2013年12月31日的证言材料、证人胡某丙、陈某、胡某丁的证言材料，缺乏证据的形式要件，依法不予采信；证人张能斌的证言材料，能与其他证据相印证，依法予以采用；仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会的证明，与本案无关联性，依法不予采信。证据五中2003年农民负担到户明细表，能印证仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会发包给鲍尧兵（原告彭美美之夫）一户，家庭承包土地的面积为5.13亩的事实，依法予以采用；证人张某（即张能斌）的证言材料，能与其他证据相印证，依法予以采用；仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会于2014年3月24日的证明，缺乏证据的形式要件，依法不予采信。被告彭卫华提交的证据一中被告彭卫华的“申明”，系被告彭卫华所写，不符合证据的形式要件，依法不予采信；仙桃市318国道周帮至黄荆大桥一级公路改建工程拆迁建筑物及附着物赔（补）偿一览表，证据来源合法，能印证本案诉争房屋处仙桃市318国道周帮至黄荆大桥一级公路改建工程拆迁范围，依法予以采用。证据四能某被告彭卫华于1994年向原仙桃市土地管理局申办土地使用权证的事实，依法予以采信；证据八不符合证据的形式要件，依法不予采信。证据九系诉争房屋现状图片，与本案有关联性，依法予以采用。本院依职权调取的证据中证人彭某丙、彭某丁、彭某戊、鄢某的证言材料，能某2000年被告彭卫华及家人由仙桃市长埫口镇石剅湾村2组搬至仙桃市长埫口镇长高村6组居住，原告彭美美及家人搬至仙桃市长埫口镇石剅湾村2组居住的事实，依法予以采用；证人欧阳某的证言材料，能某原告彭美美现系仙桃市长埫口镇石剅湾村村民，且在该村居住并耕种土地多年的事实，证据来源合法，依法予以采用。经审理查明：1992年，被告彭卫华经仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会分得位于仙桃市长埫口镇石剅湾村2组一宗宅基地。被告彭卫华建造了占地130.05㎡的房屋一栋。1994年5月25日，原仙桃市土地管理局向被告彭卫华颁发了仙集建（94）字第1470号集体土地建设用地使用证，载明“土地使用者：彭卫华。地址：仙桃市长埫口镇石剅湾村2组。土地类别：住宅。用地面积：272.85㎡，其中建筑占地130.05㎡。用途：住宅。四至：东：水田。南：高压线下空地。西：村路。北：压块厂毛脚。备注：该户经调查宅基地面积为272.85㎡，根据《湖北省土地管理实施办法》的规定，准予登记100㎡，其中172.85㎡暂缓登记。”1999年，被告彭卫华在仙桃市长埫口镇长高村6组建造房屋一栋。1999年底，原告彭美美与被告彭卫华口头签订房屋买卖合同，合同约定原告彭美美购买被告彭卫华位于仙桃市长埫口镇石剅湾村2组的房屋，价格为4万元。合同签订后，原告彭美美按约向被告彭卫华支付了4万元购房款（其中包含被告彭卫华欠原告彭美美2万元借款）。被告彭卫华向原告彭美美交付了房屋。2000年，被告彭卫华及家人搬至仙桃市长埫口镇长高村6组的房屋居住。同年，原告彭美美及家人搬至仙桃市长埫口镇石剅湾村2组原彭卫华居住的房屋，并修建了两间厨房、一间猪舍，进行地面硬化，增加部分围墙，居住至今。2002年，仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会对村属土地进行了丈量，发包给鲍尧兵（原告彭美美之夫）一户家庭承包土地5.13亩。原告彭美美一家按承包土地的面积，缴纳了相应的款项，耕种至今。2004年8月5日，被告彭卫华及其子彭浩将户口由仙桃市长埫口镇石剅湾村2组迁至仙桃市长埫口镇长高村6组。2005年1月31日，被告彭卫华之妻杨会荣将户口迁至仙桃市长埫口镇长高村6组。2004年9月2日，原告彭美美及其家人将户口由仙桃市西流河镇丰子垸村迁至仙桃市长埫口镇石剅湾村2组。2013年，318国道仙桃市周帮至黄荆大桥段一级公路改扩建，需征用土地，原告彭美美及家人居住的仙桃市长埫口镇石剅湾村2组房屋需拆迁。因涉及房屋拆迁问题，原告彭美美与被告彭卫华发生纠纷，原告彭美美诉至本院。另查明：原告彭美美与被告彭卫华系姐弟关系。本院认为：原告彭美美与被告彭卫华口头签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，未违背法律的禁止性规定，该合同合法有效。被告彭卫华作为集体土地建设用地使用证载明的土地使用者，原告彭美美与其系姐弟关系，原告彭美美有充分的理由相信被告彭卫华是该房地产完整物权的权利处分人，并与其缔约合同。原告彭美美于2004年9月2日将户口迁入仙桃市长埫口镇石剅湾村具备交易的合法性，且占有使用房屋达十多年，并按规交纳了集体土地的相应款项。综上，诚实信用既是合同自治的法律规范，也是商贸交易的基本准则，保障交易秩序，维护交易稳定，既是培育和完善市场经济的法治之举，也是促进民事法律关系文明设立的必要措施。原告彭美美按约支付价款，被告彭卫华将其房屋交付原告彭美美，双方约定的主要权利义务基本履行完毕。但依据不动产交易原则，被告彭卫华售卖房屋后，还须履行协助原告彭美美办理土地权属过户的附随义务。鉴此，原告彭美美要求确认房屋买卖合同有效，并由被告彭卫华协助办理土地权属过户的请求合法，理由充分，本院予以支持。被告彭卫华以该房屋只是租借给原告彭美美居住，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系的抗辩主张，因被告彭卫华未提交充分的证据予以证实，且原告彭美美居住诉争房屋多年，亦向仙桃市长埫口镇石剅湾村村民委员会交纳集体土地相应的款项，故被告彭卫华的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、原告彭美美与被告彭卫华签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告彭卫华协助原告彭美美办理土地权属过户手续。案件受理费800元，由被告彭卫华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：中国农业银行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院。当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 傅  涛审判员 周  涛审判员 张  华二〇一四年七月十一日书记员 陈国章”