山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第441号
上诉人（原审被告）栾某。
委托代理人赵某。
被上诉人（原审原告）山东永丰实业投资有限公司。
法定代表人陈某。
委托代理人卞某、孙某。
上诉人栾某因租赁合同纠纷一案，不服济宁市兖州区人民法院（2013）兖民初字第745号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2005年8月26日被告栾某的丈夫吴某与兖州永丰建材城（后更名为兖州市永丰建材城有限公司）签订《租赁合同》一份，兖州永丰建材城作为合同的甲方，吴某作为合同的乙方，合同约定：乙方租赁甲方一区1、2号营业房四间就及场地，租赁期限自2005年9月1日起至2006年8月31日止，合同期满后，乙方愿意继续租赁，甲方优先办理租赁合同，甲方对市场统一调整时，乙方应服从甲方的统一安排。合同还约定了租金的数额和交费日期等事项。合同签订后，被告即在该租赁区域内从事钢材零售业务并办理了个体工商户营业执照，营业执照上登记的负责人为栾某。合同约定的一年租赁期间届满后，被告未与兖州永丰建材城续签新的租赁合同，但被告一直在租赁场所经营并按约定向兖州永丰建材城交纳租金，截止至2010年9月30日被告不欠租金。2010年6月，经兖州市新兖镇党委、政府研究，决定以招商引资的方式由原告山东永丰实业投资有限公司投资对兖州永丰建材城原有部分进行改造升级，并制订了一系列优惠政策。2010年9月5日，原告与兖州永丰建材城有限公司签订《部分条款协议》，协议约定：兖州永丰建材城有限公司地面以上资产从本协议达成一致时归山东永丰实业投资有限公司所有，资产租金自2010年9月30日之后归山东永丰实业投资有限公司所有；协议还约定了其他事宜。原告接手兖州永丰建材城的地面以上资产后与兖州永丰建材城有限公司一起对建材城内的承租户做了大量搬迁引导工作，截止到2011年11月底大部分承租户主动搬迁，被告所在的钢材经营片区剩余11户没有搬迁，2011年12月5日原告向未搬迁的经营户发出书面通知，要求各户在2011年12月15日前完成搬迁、缴齐2010年10月份以来的租赁费，并告知租赁合同在搬迁后自行解除。上述通知要求的搬迁期限届满后，被告仍未搬迁，原告多次派人与被告协调，被告拒不搬迁。2013年5月13日，原告提起诉讼，请求依法解除原、被告之间的租赁关系，被告交清欠付的租金53176元并从租赁房屋和场地搬出。诉讼过程中，原告撤回了向被告追要租金的诉讼请求，同时表示保留诉权，被告以本案系拆迁补偿纠纷为由要求驳回原告的诉讼请求。本案经调解未果。另查明，山东永丰实业投资有限公司成立于2010年3月3日，自2010年9月接手兖州市永丰建材有限公司的地面以上资产后即组织实施了一系列搬迁重建改造工作，2012年3月3日，该公司取得了涉案的原兖州永丰建材城有限公司占用土地的合法使用权，目前大部分改建工程已完工。
原审法院认为，被告丈夫吴某与原兖州永丰建材城签订租期一年的租赁合同后，被告即在该租赁的房屋、场所内从事个体经营活动，在一年租期届满后被告未再与出租方签订新的书面租赁合同，但被告一直向出租方交纳租金至2010年9月30日，被告与出租方形成事实上的不定期租赁合同关系。原告于2010年9月5日与兖州永丰建材城有限公司签订建材城地面以上资产转让的《部分条款协议》后接手了兖州永丰建材城，取得了地面以上资产的所有权，2012年3月原告又取得了兖州永丰建材城所占用土地的合法使用权，至此原告取得了兖州永丰建材城有限公司所享有的出租人的权利，原告与被告之间从而形成了不定期的租赁合同关系。依照有关法律规定，对于不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人应当先在合理期限之前通知承租人。本案中，原告接手建材城后基于整体改建的需要，多次动员承租户配合搬迁，并给予了合理期限，尽到了通知的义务，而被告拒不搬出，显属不妥，原告请求依法解除原、被告之间的租赁关系，并判令被告从租赁的房屋、场所内搬出，理由正当，予以支持。原告在本案中自愿撤回向被告追要2010年9月30日后的租金53176元，并保留诉权，属自行处置其权利，予以准许。因最初的租赁合同中未约定拆迁补偿事宜，被告关于本案系拆迁补偿纠纷的抗辩不能成立，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第二百三十二条的规定，判决：一、解除原告山东永丰实业投资有限公司与被告栾某之间的租赁合同关系；二、被告栾某于判决生效后十日内从租赁的房屋、场所内搬出。案件受理费665元，由原告负担565元，被告负担100元。
宣判后，上诉人栾某不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人没有任何证据能证实与上诉人之间存在租赁合同关系，双方不存在租赁合同关系。被上诉人一审提交的新兖镇党政联席会议纪要中，第四条明确说明由被上诉人负责经营户的拆迁补偿费用，并且被上诉人提交的其他证据也说明相关部门应当为上诉人解决拆迁补偿费用问题，因此本案并不是一个单纯的租赁合同纠纷问题。二、一审法院对于拆迁补偿问题没有进行查明，尤其对于复件部分条款协议58户经营户的名单也没有进行调查，这是本案重要的事实。部分条款协议规定超过50万以上的拆迁补偿，由双方协商，这证实被上诉人对上诉人的拆迁补偿承担不可推卸的责任，但一审法院对此事实只字未提。根据相关法律规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议，本案即使上诉人与被上诉人之间存在租赁关系，被上诉人作为拆迁人也要对上诉人进行合理的安置补偿。三、上诉人对拆迁过程中的相关行政行为已提起复议和诉讼，这直接关系到本案的处理结果，相关的行政裁定书上诉人已向法庭提交。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人山东永丰实业投资有限公司答辩称：一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。2005年8月26日，上诉人丈夫吴某与原兖州永丰建材城签订租期一年的租赁合同后，上诉人即在该租赁的房屋、场所内从事个体经营活动，在一年租期届满后上诉人未再与出租方签订新的书面租赁合同，但上诉人一直经营并向出租方交纳租金至2010年9月30日。2010年9月，被上诉人与兖州永丰建材有限公司签订《部分条款协议》，被上诉人取得了土地的合法使用权，上诉人经营钢材生意的营业房及场地即为被上诉人合法拥有，被上诉人自资产转让协议生效时起自动与上诉人成立租赁关系，由于双方未约定租赁期限，上诉人也向被上诉人交纳了租金，双方的租赁关系为事实上的不定期租赁合同。被上诉人于2011年、2012年多次向承租户发出搬迁催告，要求解除租赁合同，上诉人拒不搬离。二、上诉人与被上诉人不存在拆迁补偿安置纠纷。上诉人与被上诉人属于事实上的租赁合同关系，且未在租赁合同中约定拆迁补偿事宜，上诉人无权要求拆迁补偿；《部分条款协议》中约定的拆迁补偿适用对象为拆迁住户和大棚自建户，不是上诉人，上诉人为承租人，不是住户，也没有添加比较大的固定资产。经营户并非住户，所以要求被上诉人自行负责对原经营户的搬迁补偿，此补偿只是租赁合同双方当事人自愿达成的搬迁协议，非强制性规定。三、一审法院适用法律正确，程序合法。上诉人与被上诉人确实存在事实上的租赁合同关系，而被上诉人在一审中要求解除租赁合同，上诉人从租赁房屋和场地搬出，一审法院在法律适用上并无不妥。本案是典型的租赁合同关系，非拆迁补偿纠纷，故不能适用相关拆迁法律法规。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另，二审时上诉人栾某提交济宁中院行政裁定书2份，邹城法院行政裁定书3份及山东省政府行政复议中止通知书一份，欲证明被上诉人取得土地使用权的程序及合法性需要经过法院的审查认定。
本院认为，本案的焦点问题是：上诉人栾某与被上诉人山东永丰实业投资有限公司是否存在租赁合同关系。上诉人栾某的丈夫吴某与原兖州永丰建材城签订租期一年的租赁合同后，上诉人即在该租赁的房屋、场所内从事个体经营活动，虽然在一年租期届满后上诉人未再与出租方签订新的书面租赁合同，但上诉人一直从事经营活动并交纳租金至2010年9月30日，上诉人栾某与兖州永丰建材城有限公司形成事实上的不定期租赁合同关系。被上诉人山东永丰实业投资有限公司于2010年9月5日与兖州永丰建材城有限公司签订建材城地面以上资产转让的《部分条款协议》后接手了兖州永丰建材城，取得了地面以上资产的所有权，之后又取得了兖州永丰建材城所占用土地的使用权。上诉人栾某二审提供的行政裁定书等证据不能证明被上诉人取得涉案土地使用权的非法性，因此不影响本案事实的认定。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然上诉人栾某主张对被上诉人山东永丰实业投资有限公司与兖州永丰建材城关于资产转让及租金收取的变更等事实不知情，但上诉人栾某认可自2010年9月后未再交租金，且2010年底被上诉人的项目开始施工，无法正常经营，可以认定上诉人栾某应当知道涉案租赁房屋及土地发生所有权变动的事实。因被上诉人山东永丰实业投资有限公司取得了兖州永丰建材城有限公司所享有的出租人的权利，上诉人栾某与被上诉人山东永丰实业投资有限公司之间从而形成了不定期的租赁合同关系。被上诉人山东永丰实业投资有限公司接手建材城后基于整体改建的需要，多次动员承租户配合搬迁，并给予了合理期限，尽到了通知的义务，而上诉人栾某拒不搬出，现被上诉人山东永丰实业投资有限公司请求解除双方之间的租赁关系，并判令上诉人从租赁的房屋、场所内搬出，应当予以支持。关于上诉人栾某主张的拆迁补偿安置问题，因最初的租赁合同中没有对拆迁补偿事宜进行约定，上诉人栾某关于本案系拆迁补偿安置纠纷的主张不能成立。被上诉人山东永丰实业投资有限公司在庭审中认可搬迁中的直接经济损失等补偿费用可以协商，因此对于上诉人栾某在搬迁过程中的补偿费用等，上诉人栾某可与被上诉人山东永丰实业投资有限公司协商解决，或另行主张权利。综上，上诉人栾某的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费665元，由上诉人栾某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱壮男
审 判 员 张 杰
代理审判员 马 斌
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 楚亭亭