辽宁省凤城市人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0682民初3148号原告：凤城市明光物业服务有限公司。法定代表人：汪希波，该公司经理，委托代理人：包勤朴，男，蒙古族，该公司副经理。委托代理人：关京权，男，满族，该公司副经理。被告：于凤洋，男，满族，住凤城市阳光新城。原告凤城市明光物业服务有限公司诉被告于凤洋物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤城市明光物业服务有限公司的委托代理人包勤朴、关京权，被告于凤洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤城市明光物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即给付拖欠的物业服务费1744元；2、支付违约金523元，以上共计2267元；3、承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2007年取得了凤城市阳光新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务。被告自2014年至2017年，经原告多次催费，无正当理由拒不交纳物业服务费用。为保证阳光新城小区正常的物业服务及维护原告的合法权益，现原告向法院提出诉讼。被告于凤洋辩称：1、物业不作为，楼道脏乱差。2、小区内各种车辆乱停放，阻挡业主回家路，物业无人管理，外来大型货车随意停放。3、物业和开发商是一家，车库随意改装成啤酒仓库，每天有车辆进出，装库的噪音影响2#、6#、7#三栋楼居民的正常生活，物业公司对此视而不见，是严重的不作为。物业公司办公室旁违规建造库房，占用了小区的公共用地，并且出租给卖生产饲料的用户，夏天经营鸡粪，回家之路臭气熏天。公共绿化地被物业违规建造车库出租、出售，侵占广大业主的利益。回家道路被很多车辆占用，对被告及其家人造成很大的安全问题。4、小区内道路无一条是整洁的，通往2号楼的道路，由于拉啤酒的大车造成破烂不堪，与物业法规定的小区内25%的绿化相距甚远，被告居住的2号楼楼道内，小区进出道路及附近的环境，都不如弃管小区，所以被告拒绝交纳物业费。本院经审理认定事实如下：凤城市阳光新城小区是由大连汇源房地产开发有限公司开发建设的商住混合小区。2007年3月31日，原告凤城市明光物业服务有限公司与大连汇源房地产开发有限公司签订了一份《阳光新城小区前期物业服务合同》约定：由大连汇源房地产开发有限公司选聘原告凤城市明光物业服务有限公司对阳光新城小区提供前期物业服务，内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.5元／月.平方米、办公楼（含学校、社区用房及物业管理区域内的所有经营和办公场所）0.8元／月.平方米、商业用房0.8元／月.平方米、车库、库房0.5元／月.平方米。该合同第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额向乙方交纳物业服务费用的，应按日千分之二的标准向乙方支付违约金。期限为三年，自2007年3月31日起至2010年4月1日止。合同签订后，原告凤城市明光物业服务有限公司开始对小区物业提供物业管理服务。2009年6月1日，原告凤城市明光物业服务有限公司（乙方）与阳光新城小区业主委员会（甲方）签订《阳光新城小区物业服务合同》约定：阳光新城小区的自然概况为：建筑面积为190253.77平方米、营业网点面积为26637.94平方米、住宅27栋、公建楼3栋、标准阁楼189套、车库151个、库房324间，小区中心广场一座，面积为4000平方米。委托管理事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道。共用设施、设备的维修、养护和管理，包括：配电系统、上、下水管道、落水管、垃圾道、暖气外网管线、小区电子监控系统、单元对讲门系统、避雷装置、消防器具。小区内市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护及管理，包括：小区道路、路灯、绿化地、室外下水管道、化粪池、排水沟、窨井、自行车棚、露天停车场。附属的建筑物、设施设备的维修、养护及管理，包括：商业网点、文化体育设施、场地、物业办公室、业主委员会办公室。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾、建筑垃圾的集中清运。小区内交通秩序及车辆运行、停放管理、公共秩序以及治安秩序等等。第十八条第三款约定：乙方（原告）有权自行决定收费时间，对以各种理由拒不交纳和拖欠物业费的业主或者物业使用人，有权依法起诉追缴本金和日%2的迟纳金。第二十二条约定，收费标准：1、住宅：每月每平方米收取0.5元；2、厦子每月每平方米收取0.50元；3、车库：每月每平方米收取0.5元；4、商业网点：每月每平方米收取0.80元；5、公建楼：每月每平方米收取0.80元；6、露天停车场车位小区业主每台车每月收取100元，外来车辆按指定地点停车，每天40元。第二十四条约定，委托管理期限：委托管理期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。2012年6月1日至2017年12月31日，阳光新城小区业主委员会未与原告续签物业服务合同，原告为该小区继续提供物业服务。被告于凤洋系凤城市阳光新城小区业主，其住宅用房位于凤城市阳光新城2#楼2单元401室，房屋面积为72.71平方米，2014年至2017年应交物业服务费72.71平方米×0.5元×12个月×4年=1745.04元，被告于凤洋一直没有交纳。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。原告提供物业服务的阳光新城小区由大连汇源房地产开发有限公司开发建设，原告与该房地产开发公司签订的前期物业服务合同以及其与阳光新城小区业主委员会签订的阳光新城小区物业服务合同，是当事人真实的意思表示，并未违反相关法律规定，故原告与大连汇源房地产开发有限公司于2007年3月31日签订的《阳光新城小区前期物业服务合同》及原告与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的《阳光新城小区物业服务合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受，该合同成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的物业服务合同约定的合同期限届满后，原告继续为阳光新城小区提供物业服务，虽然原告与阳光新城小区业主委员会在2012年6月1日至2017年期间未签订书面的物业服务合同，但原告已履行了物业服务的义务，阳光新城小区业主委员会未请求解除与原告之间的物业服务合同关系，未请求原告退出并交还物业服务用房和相关资料，继续接受原告的物业服务，故原告与阳光新城业小区主委员会之间已经形成事实上的物业服务合同关系，该合同成立并生效。原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告有义务向原告交纳物业服务费，被告未及时交纳物业费的行为，构成违约，应当承担违约责任。关于原告请求支付违约金问题，根据原告与阳光新城小区业主委员会签订的物业服务合同约定，双方对延期交纳物业费作出了明确约定，但该约定高于相关现行法律规定的标准。本案中，原告以《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条相关规定为标准请求被告支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出其所居住的小区存在道路损毁严重、步道砖损坏、绿化不合格、私搭乱建现象严重、车库改装成啤酒库房，装车噪音污染、不进行封闭管理，车辆随意进出、卫生清扫不及时等抗辩观点不足以构成其拒绝交纳物业服务费的理由。被告如认为原告行为构成违约或者侵害其合法权益，可另行主张权利。另外需要说明的问题是，阳光新城小区的业主有权依法召开业主大会或业主代表大会解除物业服务合同、解聘物业管理企业。小区业主委员会应当代表全体业主利益，为全体业主服务，如果广大业主认为业主委员会不是经法定程序产生或者不等代表全体业主的利益，可以取得所在小区街道办事处等政府相关部门的支持，召开业主大会依法撤销业主委员会，重新选举业主委员会。被告作为阳光新城小区的业主享有上述权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第（二）项及《物业管理条例》第二十一条、第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告于凤洋于本判决生效后十日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费1744元；二、被告于凤洋于给付上述物业服务费同时，承担违约金523元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告于凤洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  王松琦二〇一八年九月十二日书记员  黄 荻