杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭上民初字第548号
原告：洪聪。
委托代理人：王忠涨。
被告：王荘子。
委托代理人：赵箭。
原告洪聪与被告王荘子房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月23日立案受理，依法由审判员姚炜强适用简易程序独任审判，于同年5月2日公开开庭进行了审理，后于同年5月9日进行了庭后补充质证。原告洪聪（未参加5月9日的庭后补充质证）及其委托代理人王忠涨，被告王荘子的委托代理人赵箭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪聪起诉称：2012年8月20日，被告的父母张文慧、王焕勇代被告与原告达成口头约定，在被告所有的已出租给他人的杭州市河坊街224、226、228、230号房屋于2012年10月31日租赁期满后，被告同意出租给原告用于经营，同日，被告母亲张文慧代被告收取了500000元定金。支付定金后，原告聘请了设计公司对案涉房屋进行了设计，支付了巨额的设计费用，并投入大量的精力进行开业前的准备工作。由于案涉房屋属于杭州市清河坊历史街区管理委员会（下简称管委会）统一管理，相关租赁等手续均应由管委会审批或备案，在此过程中，原告了解到案涉房屋于2012年9月中旬被鉴定为危房，需进行修缮，但由于案涉房屋在2010年10月31日前仍由被告出租给他人，处于经营过程中，无法进行修缮。因案涉房屋在2012年10月31日租赁到期后需进行修缮，并不能直接投入使用，直接影响到签订租赁合同时如何确定具体租赁时间等因素，因此，原告向被告提出，被告应在将该房屋修缮后，再和原告确认具体的房屋租赁事宜。但令被告没有想到的是，被告已于2012年10月31日和他人另行签订了租赁合同，将案涉房屋出租给他人。原告认为，被告将案涉房屋另行租赁给他人，已违反了被告在租赁期满后将案涉房屋出租给原告的约定，被告理应双倍返还定金，因此，原告特向法院起诉，诉讼请求为：1、判令被告双倍返还原告定金1000000元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告王荘子答辩称：2012年8月，原告主动找到被告的母亲，联系租房事宜。原告也是河坊街的经营户，对于被告房屋的坐落非常看好，了解到被告房屋于9月底到期，因此在8月就和被告母亲联系要求租房。由于双方均是台州人，原、被告多次协商后，被告同意原告租用被告房屋的要求。当时双方谈好的条件是：租金第一年为2900000元，第二年为3000000元，第三年为3100000元，租赁期限共3年。双方达成一致后，原告将500000元定金打给被告。对于以上事实被告予以认可。支付定金之后，双方应签订正式合同。2012年8月底，被告将租房合同通过电子邮件等方式发给原告，但是原告一直推脱，直至2012年9月底，原告一直没有给被告回复。国庆之后，原告提出房屋系危房，原租金过高，要求降低租金为2500000元至2600000元一年，若不同意就不再承租房屋。被告认为，原告以危房作为借口压价的行为，和双方已经达成一致的租房条件根本性违反，因此被告未予同意。2012年10月中旬，被告曾主动找原告，要求对此事进行沟通，原告坚持己方观点，被告认为原告的条件不能接受。同年10月28日，被告又找原告联系，确定案涉房屋原告是否要租赁，此时距被告与他人的租赁合同期限届满已过一个月。被告将书面通知交给原告经营的店铺的店长，让店长转交原告。店长给原告打了电话陈述当时的事情，原告告诉店长不要收通知也不要签字，被告将租赁通知留置在原告的店铺内并拍照。通知上写明：最后通知原告，以谈好的租赁条件原告是否要这个房子，若不要，就租给他人。后原告也未与被告联系。被告认为，原告的行为表明原告不愿按达成的协议履行合同。后被告就把房屋租给他人，不存在主观过错。因此，被告的违约行为不成立，是原告违约，被告无过错，无需承担法律责任。被告有权没收原告已交付的定金对原告进行惩罚，实际上，原告的行为也给被告造成了损失。故请求驳回原告的诉讼请求。
原告洪聪为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、打款凭证；
2、录音资料；
3、房产记载信息查询记录；
4、房屋租赁合同；
上述证据1至4共同证明被告收到原告定金，以及原告支付给设计公司270000元，同时证明被告委托张文慧将其所有的房屋于2012年10月31日另行出租给他人；
5、清河坊历史街区危房处置审核表；
6、房屋安全鉴定报告；
7、通知、报告、邮件详情单；
上述证据5至7共同证明原告提出被告的房屋系危房；
8、设计合同、收据、光盘，证明原告为租赁房屋所作的准备以及支付的费用情况；
9、关于要求对河坊街224-230号危险点房作加固修缮处理的函；
10、小强热线视频光盘；
上述证据9、10共同证明被告出租的房屋属于危房，需要加固修缮处理后才能使用。
被告王荘子为证明其辩称的事实，向本院提交如下证据：
1、房屋租赁合同，证明被告与原承租人的租赁期限到2012年9月30日止；
2、来往短信内容，证明原、被告曾就房屋租赁事宜达成口头约定，已确定了租金及租期，原告向被告交付了500000元的履约定金，后被告要求与原告签订书面合同，原告以各种理由拖延不签，并提出要求降低租金否则不愿履约，系原告违约的事实；
3、电子邮件发送记录及QQ聊天记录，证明被告在收到原告交付的500000元定金后主动将《房屋租赁合同》发给原告，要求与原告签订租赁合同的事实；
4、通知；
5、递交通知时的现场照片；
上述证据4、5共同证明2012年10月28日，被告曾到原告店里将通知交给原告，原告拒签，被告将通知留置在其店内的事实，同时证明系原告原因导致不能履约的事实，被告不存在违约行为；
6、房屋安全鉴定报告，证明被告的房屋经鉴定仅存在个别危险点，危险等级为B级，不影响主体结构，可以满足正常使用要求，原告以危房不能经营使用、不具备租赁条件为由要求减少租金的理由不能成立；
7、房屋租赁合同，证明由于原告不愿履约，导致被告重新寻找承租人，使房屋出现空置不能出租，给被告造成422500元租金损失的事实；
8、中介短信内容，证明在原告与被告洽谈租房一事前，曾有客户主动联系被告同意以3000000元／年的价格向被告租房，同时证明因原告的原因导致租金每年损失100000元，3年损失300000元的事实；
9、承租人陈妙珠的证明，证明因原告闹事干扰导致承租人陈妙珠装修开业延误，被告租金损失56700元的事实；
10、向原告递交通知时现场照片的原始生成信息，因原告对被告提交的证据5的形成时间有异议，为了证明照片拍摄的时间，被告补充提交该证据，证明被告将书面通知送达原告位于河坊街的店铺的时间是2012年10月28日，早于原告邮寄通知给被告的时间。
上述原、被告提交的证据经庭审质证，本院结合双方当事人的质证意见，对证据认证如下：
被告王荘子对原告洪聪提交的证据1的三性无异议，但认为不能证明其待证事实，原告打款给赵赛赛，而赵赛赛与设计公司的关系无法显示；对证据2的合法性有异议，认为不能证明其待证事实；对证据3的三性无异议，但认为不能证明其待证事实；对证据4的三性无异议，但认为不能证明其待证事实，恰可证明是被告通知原告签约，原告要求降低租金，不肯签约，被告出现损失；对证据5的真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案无关，不能证明其证明对象。房屋的危险点处置是现承租人在店铺装修时一并处理的，危险点的处置也只花了半天时间，不影响经营，管委会也没有要求停止经营进行修缮。可以证明原告以危房为理由提出的影响正常经营的观点不能成立；对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为案涉房屋仅存在个别危险点，不影响主体结构，可以满足正常使用要求，原告以此要求减少租金，理由不成立；对证据7中的通知、邮件详情单的三性均有异议，认为原告寄给被告的通知是在被告留置通知之后，不能证明其待证事实；报告与本案无关，不能证明其待证事实；对证据8质证认为，该合同是原告与案外人签订，合同本身的真实性、合法性无法确认，该份合同与本案无关，原告在未与被告签订合同前开始装修设计不符合常理，且赵赛赛的身份不明，不排除原告制造损失的嫌疑；对证据9的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，不能证明其待证事实；对证据10的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该视频中没有对案涉房屋系危房不能使用做出权威认定，媒体也无权对危房的性质做出认定，只是反应了当时的情况，与本案无关。本院认为，证据1结合双方当事人的陈述，能够证明原告于2012年8月20日就案涉房屋的租赁向被告支付定金500000元的事实，对该事实予以认定；证据2，被告虽有异议，但无证据证明该证据不真实，该证据能够证明原告就案涉房屋曾于2013年3月20日与被告的母亲张文慧进行交涉的事实，对该事实予以认定；证据3、4、5、6具有真实性，且上述证据对本案事实具有证明力，予以认定；证据7的真实性予以认定，该证据能够证明原告于2012年10月29日向被告的父亲王焕勇邮寄了通知并向管委会邮寄了报告的事实，予以认定；证据8与原告的诉请无关联，不予认定；证据9、10的真实性予以认定，对其待事实综合予以认定。
原告洪聪对被告王荘子提交的证据1质证认为，该合同系被告与第三人签订，真实性无法确认，且该合同与客观事实不符。承租人系11月1日之前退出案涉房屋，实际租赁期限不是到9月30日；对证据2的三性均有异议，认为即使是真实的，根据该证据内容，也不足以证明被告的证明对象；对证据3的三性均有异议，认为即使被告发过租赁合同，双方也没有约定必须在被告发合同时就需要签订合同；对证据4、5的三性均有异议，认为即使是真实的，也不足以证明被告将通知送达给原告本人，及原告知悉通知内容。如果存在送达的情形，恰恰证明被告的通知并未送达给原告，根据照片显示，照片出现的人员均与本案原、被告无关，不足以证明照片上的人员与本案有关联性；对证据6的真实性、合法性无异议，认为无法证明其待证事实，根据鉴定报告结论中的处理意见，足以表明案涉房屋需要在加固修缮处理后才能使用，被告的主张不能成立，被告在本案发生争议时也未告知原告鉴定报告中房屋危险等级为B级的事实；对证据7的真实性、合法性无异议，但认为不能证明其待证事实，恰恰证明被告将涉案房屋另行出租给他人，构成违约；对证据8的三性均有异议，认为即使是真实的，也只能证明8月20日之前发生的事情，无论之前的出价是多少都与本案无关，因为双方已经达成协议，系双方真实意思表示；对证据9的三性均有异议，认为证人需出庭作证，证人未出庭接受质询，不能作为定案证据，且该证据提到的内容与本案无关，即使是真实的，也证明原告就案涉房屋与被告进行了交涉，这与小强热线的内容相符合，证明案涉房屋系危房；对证据10的三性均有异议，认为即使是真实的，案涉房屋也存在危房的情况，原告需要考虑案涉房屋对以后的经营是否产生影响，需要根据修缮结果决定租赁合同的条款。即使原告送达通知也需要解决危房的问题，需要双方协商好才能落实租赁条款，原告要求修缮好才签订合同是有依据的。本院认为，证据1，原告虽有异议，但无证据证明该证据不真实，该证据能够证明被告与原承租人的合同约定，予以认定；证据2、3、4、5、10能够相互印证，原告对其真实性虽有异议，但无反驳证据予以证实，予以认定；证据6、7与原告提交的证据6、4相同，认证意见如前所述；证据8、9与本案缺乏关联性，不予认定。
根据当事人陈述及确认的有效证据，本院认定案件事实如下。
2012年8月20日，原告洪聪与被告王荘子达成口头协议，被告将其所有的杭州市河坊街224、226、228、230号房屋在原承租人合同期限届满后出租给原告，租赁期限为三年，第一年租金为2900000元，第二年租金为3000000元，第三年租金为3100000元。同日，原告将500000元的定金打入被告的母亲张文慧的账户。同年8月31日、9月3日，被告将《房屋租赁合同》电子文本发给原告，要求原告审阅后协商书面合同的签订。后原告因得知案涉房屋的鉴定报告内容，未与被告签订书面合同。同年10月28日，被告向原告经营的门店送达通知一份，要求被告二日内签约。同年10月29日，原告向被告的父亲王焕勇邮寄了通知一份，要求被告将案涉房屋修缮后再协商租赁事宜。被告与原承租人就案涉房屋的租赁期限至2012年9月30日止。
2012年9月12日，杭州市房屋安全检测中心有限公司受杭州市清河坊历史街区管理委员会的委托，对案涉房屋进行鉴定，该公司于同年9月18日出具《房屋安全鉴定报告》一份，鉴定结论及处理意见为：案涉房屋综合评定危险性等级为B级，即“危险点房”。房屋现已构成危险点房，建议对未暴露的柱脚逐个进行检查，对存在的情况一并进行加固修缮处理后使用等。
2012年10月31日，被告与案外人陈妙珠就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，被告将案涉房屋出租给了案外人陈妙珠。
本院认为，原告洪聪与被告王荘子于2012年8月20日就杭州市河坊街224、226、228、230号房屋在原承租人租赁合同期限届满后出租给原告而达成口头协议的事实清楚，口头协议的内容涉及租赁物、租赁期限、租金，原告也已实际支付给被告定金500000元。因此，原、被告达成的口头协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应属合法有效。
双方争议的焦点在于造成原、被告双方未正式签订《房屋租赁合同》，双方未实际形成租赁关系的归责问题。对此本院认为，从双方达成的口头协议来看，该协议虽约定了租赁物、租赁期限、租金，原告也实际支付了定金，但存在以下瑕疵：其一，口头协议未明确约定正式签定书面租赁合同的具体时间；其二，口头协议未明确约定租赁物的交付时间；其三，口头协议未明确约定已付定金是作为订立主合同担保还是作为主合同成立或者生效要件，还是作为其他类型的定金，因此已付定金的类型不明。上述口头协议内容约定不明的瑕疵，是造成双方在达成口头协议后未正式签订《房屋租赁合同》和实际履行的原因。从租赁物本身来看，原、被告双方当事人在2012年8月20日达成口头协议时，租赁物尚在用于正常经营使用，并未发现租赁物存在“危险点房”的瑕疵，在同年9月18日出具《房屋安全鉴定报告》后，原、被告均无有效证据证明双方对此进行了充分协商。综上，原、被告达成口头协议后无法继续履行，主要是双方在订立口头协议时，对协议的主要条款及履行步骤未作出明确细致的约定，导致双方在租赁物被鉴定为“危险点房”时产生分歧，而产生分歧后，双方又未能协商达成一致意见，使协议难以继续履行，造成此结果的原因并不可归责于协议的任一方当事人，故不应适用定金罚则。本院对于原告要求被告支付双倍定金，以及被告主张没收定金的主张，不予支持。由于租赁物目前已经出租给第三方，原、被告双方达成的口头协议实际上已无法继续履行，被告应当将其占有的定金单倍返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、被告王荘子返还原告洪聪定金500000元，限于本判决生效之日起10内履行完毕；
二、驳回原告洪聪的其他诉讼请求。
被告王荘子如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告洪聪负担2500元，由被告王荘子负担4400元，退还原告洪聪6900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用13800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审判员 姚炜强
二〇一三年五月二十八日
书记员 高 尚