河北省秦皇岛市北戴河区人民法院民 事 判 决 书（2014）北民初字第392号原告秦皇岛市美大物业服务有限公司，住所地秦皇岛市经济技术开发区。法定代表人宣忠贵，总经理。委托代理人李秋霞，该公司副总经理。委托代理人韩华春，河北华伦律师事务所律师。被告付长江。委托代理人卢丽美。原告秦皇岛市美大物业服务有限公司诉被告付长江物业服务合同纠纷一案，本院2013年1月6日受理后，于2013年10月16日做出判决。宣判后，原告提出上诉，秦皇岛市中级人民法院以（2014）秦民终字第40号民事裁定发回重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李秋霞、韩华春，被告付长江及其委托代理人卢丽美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年10月9日原告与原秦皇岛市北戴河区房产管理局（现为秦皇岛市北戴河区住房保障和城乡建设局）签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告为海馨苑小区提供物业服务，服务期限为2008年10月9日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。业主根据其居住房屋的建筑面积按照每月每平方米0.56元向原告支付物业费。合同签订后原告严格履行合同约定的义务。被告付长江居住房屋的建筑面积91.62平方米，从2010年1月1日起至2012年12月31日期间应缴物业费1847元，但被告经原告多次催要，拒绝支付物业费。合同还约定被告未能按时足额缴纳物业服务费的，应按违约期间应收全年物业服务费总额双倍的标准向乙方支付违约金。被告的行为已构成违约，被告应支付物业费违约金。为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令被告付长江支付拖欠的物业费1847元及违约金3694元。被告辩称，原告诉称不属实，并不是被告违约，是原告服务不到位违约在先。原告没有按照合同履行，管理不善，外来人员、车辆进入小区没有登记，按照约定小区车辆凭证出入，而原告从未发过证，每位业主都发生过丢失，被告的车也被砸过；公共卫生从未打扫；楼宇门对讲损坏、楼道灯损坏原告从未修过，原告说只管收费，不管服务，路灯2012年以前从未亮过；小区绿化没有专人管理，而且原告允许绿地种菜，绿化损毁，原告从未养护过。根据秦皇岛市物价局、秦皇岛市住房保障和房产管理局文件（秦价政服字（2009）47号），根据原告的收费标准，被告应享受三星级标准的物业服务，而原告没有一项能够达到。原告未经通知，擅自停水，给被告造成了损失。综上，原告严重违约，应当依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张原审中提交了如下证据：证据一、海馨苑小区前期物业服务合同一份。证明原告受原秦皇岛市北戴河区房产管理局委托，对海馨苑小区进行物业管理服务，该协议对管理服务费进行了约定。证据二、资质证书、收费许可证，证明原告具备物业管理服务资质，按照收费许可证规定收取物业服务费。被告质证意见：对原告证据真实性认可，但原告没有按照约定履行服务。原告在本次重审中新提供如下证据：1、2013年6月21日原告与秦皇岛市北戴河区住房和城乡建设局签订的《解除合同协议》，证明解除双方2008年10月9日签订的海馨苑小区前期物业服务合同，原告2013年6月20日撤出海馨苑小区物业管理。2、保洁员日志、保安交接班记录复印件。被告质证意见：对证据1，被告认为，合同实际解除在前，书面解除合同在后，不具有真实性；对证据2，认为不能证明是保洁员所写，即使是保洁员、保安自己书写的记录，也不具有真实性。被告为支持其抗辩意见提交了如下证据：证据一、被告与原告签订的前期物业服务合同，证明原、被告之间签订了物业服务合同，约定了服务事项，原告没有按照合同履行义务；证据二、通知，证据三、照片，证明小区树木死亡，门卫值班室无人值班，原告严重违约。原告质证意见：对真实性无异议，但认为原告已经按照合同履行了义务。经审理查明，原告系具备物业管理服务资质的企业，被告系秦皇岛市北戴河区海馨苑小区的业主。秦皇岛市北戴河区海馨苑小区由原秦皇岛市北戴河区房产管理局开发、建设、销售。2004年12月8日原秦皇岛市北戴河区房产管理局（甲方）与原告（乙方）签订海馨苑小区前期物业管理服务合同一份，约定甲方将北戴河区海馨苑住宅小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限为2008年10月9日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。该合同第六条约定：物业服务费用实行市场调节价，物业服务费用经甲乙双方协商暂定乙方按每月0.75元／平方米向业主收取（按建筑面积计算），物业服务费收取标准如需调整，由双方协商确定，按物价部门审核标准收取。第七条约定：物业服务费用收费时间及收费区间：1、业主应于乙方按合同约定服务内容提供相应物业服务之日起交纳物业服务费用；2、物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在相应收费区间内（每次缴费开始的具体时间按乙方在相应收费区间内第一次通知业主缴费时间为准）履行交纳义务。第二十九条约定：业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按违约期间应收全年物业服务费总额双倍的标准向乙方支付违约金。2009年2月24日原告（甲方）与被告（乙方）签订前期物业服务协议一份，协议第二条物业服务管理内容约定：“三、保洁服务：生活垃圾的清扫、清运；公共卫生的清扫、保洁；庭院道路、停放车场等公共部位的保洁。四、公共秩序维护：1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；对小区的违章行为进行劝告；对出现的特殊情况进行及时处理报告。2、对可疑人员进行认真盘问；对出入小区的车辆进行登记管理；对外来人员进行登记管理。五、绿化管理：在小区现有绿地的范围内提供绿化服务，保持绿化植物正常生长；定期维护养护。六、交通秩序与车辆停放：1、制定本小区的车辆停车场管理制度；维护小区的交通秩序对车辆停放进行管理并收取车位管理费；对外来车辆的出入进行登记管理。2、所有进出小区的车辆必须遵守小区的管理制度与规定；对不遵守小区规定的车辆有权禁止出入；本小区的车辆一律凭证出入。”协议第三条物业服务管理质量约定：“四、环境卫生实行标准化清扫、保洁、垃圾日产日清；公共场所、公共交通等部位保持清洁无乱贴乱画无随意堆放杂物。五、绿化管理养护措施，落实无破坏践踏及随意占用现象；绿地由专业人员负责修剪与防虫打药，保持美观。六、交通车辆管理有序，无乱停乱放；道路畅通，路面平坦，有交通标志。七、小区实行封闭式管理，24小时公共秩序维护；公共秩序维护人员有明显标志，工作规范，作风严谨。”协议第四条物业管理服务费约定：“一、按住宅建筑面积，每月每平方米0.75元；六、物业管理服务费用标准按实际发生费用调整；七、每次交纳费用时间：每次缴费开始的具体时间按乙方在相应收费区间内第一次通知业主缴费时间为准。”协议第十一条违约责任约定：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应按违约期间应收全年物业服务费总额双倍的标准向乙方支付违约金。”协议还对其他相关事项进行了约定。上述《前期物业服务合同》和前期物业服务协议签订后，原告对小区物业进行了管理，但在履行合同中对小区的绿化管理、交通秩序管理、公共秩序的管理和维护等方面，没有完全达到协议约定的服务管理质量标准。2011年11月16日秦皇岛市物价局价政服备字（2011）030号、秦价政字（2009）47号文，核定海馨苑小区物业服务费收费标准为0.56元／月·平方米（三星级，不含垃圾处理费），自2011年3月25日起实行。被告付长江居住房屋的建筑面积91.62平方米，2010年1月1日起至2012年12月31日期间物业费1847元（0.56元／月＊91.62平方米＊36月）尚未缴纳。2012年11月27日原告向被告发出催缴物业服务费通知。2011年6月，原告因物业费收缴问题，物业服务质量降低，导致原告与业主之间矛盾突出，2013年6月20日秦皇岛市北戴河区住房保障和城乡建设局解除了与原告之间的委托关系，另行委托其他物业公司对北戴河区海馨苑小区进行管理。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《解除合同协议》、资质证书、收费许可证，原告海馨苑管理处向海馨苑小区业主发出的通知，被告提交的《前期物业服务协议》、照片等证据，予以证实。本院认为，原告与原秦皇岛市北戴河区房产管理局（现为秦皇岛市北戴河区住房保障和城乡建设局）签订的海馨苑小区前期物业服务合同及原告与被告签订的前期物业服务协议，均为有效合同，对双方均具有约束力，双方应当严格按照协议履行各自的义务。原告提供了服务，被告应交纳物业费，因原告提供的物业服务确实有瑕疵，物业费应酌情减收，但被告不能以此为由全部拒缴。根据原告在合同履行过程中所存瑕疵的情况，物业费酌情减收20%为宜。因原告提供服务存有瑕疵，被告拒缴物业费不属单方违约，故对原告要求违约金的主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告付长江于本判决生效后十五日内给付原告秦皇岛市美大物业服务有限公司物业费1477.6元（1847-1847＊20%）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担36元，被告负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  崔学静审 判 员  魏军英审 判 员  刘吉健二〇一四年十一月二十日代理书记员  庞明明