海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼01民终1393号
上诉人(原审被告)：林明强，男，汉族，1983年9月21日出生，住海南省海口市。
上诉人(原审被告)：王颖，女，汉族，1983年5月25日出生，住海南省海口市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：李三勇，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：陈光玉，男，汉族，1961年5月12日出生，住四川省巴中市。
委托诉讼代理人：刘森俊，海南宝岛律师事务所律师。
原审第三人：唐红红，女，汉族，1968年1月14日出生，住海南省海口市。
原审第三人：唐少霞，女，汉族，1965年11月8日出生，住海南省海口市。
原审第三人：唐裕平，男，汉族，1962年8月7日出生，住海南省海口市。
原审第三人：海南喜龙房地产营销策划有限公司（以下简称喜龙公司），住所地海南省海口市玉沙路16号富豪花园C座北楼1105房。
法定代表人：郭秀文，总经理。
委托诉讼代理人：虞青波，海南宝岛律师事务所律师。
上诉人林明强、王颖因与被上诉人陈光玉、原审第三人唐少霞、唐裕平、唐红红、喜龙公司房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初3656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年03月12日立案后，依法组成合议庭，对案件进行审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
林明强、王颖上诉请求：1.撤销（2017）琼0106民初3656号民事判决并依法改判；2.本案诉讼费用由陈光玉承担。事实和理由：一、陈光玉不是本案适格主体，喜龙公司才是本案适格主体。涉案房屋从建造、宣传、销售、收款、交房均与陈光玉无关。涉案房屋的建造一直都是在喜龙公司主持下进行，涉案房屋的宣传、销售、收款也都是以喜龙公司的名义进行。另外，喜龙公司存在恶意诉讼的情况，林明强、王颖经过多方查询，获知该公司存在大量外债纠纷，且为规避相关对外债务，才会以陈光玉为一审原告进行诉讼，故陈光玉不是本案适格主体。二、林明强、王颖与喜龙公司签订的购房合同合法有效，一审法院认定事实错误。在本案中，坡博村改造项目指挥部已经在《海口晚报》刊登公示，确认了林明强、王颖为涉案房产的产权人，可以享有相关安置补偿。在此种情况下，购房合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住、长期占有使用涉案房屋，在相关部门承认林明强、王颖为产权人的情况下，参照其他地区的审判实践，林明强、王颖与喜龙公司签订的购房合同理应有效。此外，在喜博公寓的另外一位业主王大华诉喜龙公司买卖合同纠纷一案中，海口市龙华区人民法院于2016年8月12日作出（2016）琼0106民初699号民事判决书，认定喜博公寓业主王大华与喜龙公司之间签订的购房合同为有效合同。因此，林明强、王颖与喜龙公司签订的购房合同合法有效。在购房合同有效的情况下，陈光玉迟迟不能办理相关房产证证明，已违反了购房合同的约定。陈光玉不仅不应该要求林明强、王颖缴纳购房尾款，还应该承担相应的违约责任。三、一审判决既然认为购房合同无效，又要求林明强、王颖支付购房尾款，适用法律错误。根据合同法第58条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。而一审法院在确认合同无效之后，又要求林明强、王颖支付购房尾款，已经违反了合同法关于合同无效的相关规定，适用法律错误。四、陈光玉在房屋销售过程中存在欺诈行为，应承担相应的赔偿责任。退一步来讲，购房合同如果被确认为无效，陈光玉在房屋销售过程中故意隐瞒了该涉案房屋土地为集体土地，并且未经过依法征收的情况，理应承担相应的赔偿责任。根据合同法第58条规定，以及海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中的规定，城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房，与他人所签订的买卖合同无效由此而造成的损失，由双方按过错责任大小分担。参照北京市高级人民法院2006年下发的关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题，该文件明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素平衡买卖双方的利益。避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。此外，2013年4月，北京市高级人民法院整理了当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题。再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格，可参照拆迁程序中的评估结果予以确定。如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。因此，陈光玉在房屋销售过程中存在欺诈行为，非但不能要求林明强、王颖支付尾款，更应承担相应的赔偿责任。
陈光玉辩称，一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。林明强、王颖的上诉没有法律和事实的依据，依法应当驳回。理由如下：一、关于陈光玉的诉讼主体资格问题。1.本案诉争的房屋系由陈光玉于2010年3月15日与唐少霞、唐红红等人签订《合作建房合同》，于2010年3月24日与唐裕平等人签订《合同书》，约定由陈光玉出资坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12451号、唐红红坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12462号、唐裕平坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12463号集体土地上建造房屋。唐少霞、唐红红、唐裕平等土地使用权人分得第三层、第五层房屋，其余的房屋归属于陈光玉所得。2.由此可见，本案诉争房屋是由陈光玉出资在唐少霞、唐红红、唐裕平等人的土地建造、添附而得来的财产。陈光玉对出资建造的房屋有占有、使用、收益及处分的权利。3.房屋建造后，陈光玉委托喜龙公司进行销售，本案的林明强、王颖与喜龙公司签订《购房合同》。合同签订后，林明强、王颖将部分购房款向销售人员支付，部分购房款直接向陈光玉支付。至今为止，林明强、王颖拖欠购房款尚未付清。陈光玉亦多次要求林明强、王颖将拖欠的房款付清，林明强、王颖均以各种理由予以推脱。4.我国合同法第四百零三条规定，”受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利”。因此，陈光玉以自己的名义提起诉讼并无不当，一审判决认定陈光玉是本案的适格主体，并作出了公正的判决。二、林明强、王颖与陈光玉委托的喜龙公司签订的《购房合同》应当认定为无效合同。1.本案中一个明确的案件事实是，诉争房屋是建造在唐少霞、唐红红、唐裕平等人的集体土地之上。2.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：”农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”将建造在集体土地上的房屋销售，必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让。这一事实从林明强、王颖提交的与海口市××区）改造指挥部签订的《拆迁安置补偿协议》内容也可看出，指挥部将集体土地的补偿款计入房屋补偿费内，实际上造成了集体土地使用权的转让，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：”违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。因此，林明强、王颖与喜龙公司签订《购房合同》因为违反法律的强制性规定而无效。一审判决认定事实及适用法律正确。三、一审判决在认定合同无效的前提下，尊重客观事实，充分考虑林明强、王颖的利益，判令林明强、王颖向陈光玉支付购房尾款，既合理又合法，是对法律诚实信用原则的正确把握，应予维持。1.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。2.林明强、王颖明知诉争房屋的基本情况仍然购买，且至今仍然拖欠陈光玉的购房款未付清，损害陈光玉的权益。期间，陈光玉也多次向林明强、王颖提出支付购房款，林明强、王颖均以各种理由推脱。现该房屋已经列入棚户区改造区域内。3.为维护陈光玉的合法权益，在确认合同无效后，本着尊重客观事实，一审判令林明强、王颖将拖欠的购房款支付给陈光玉，这样既维护了陈光玉的合法权益，也不会造成林明强、王颖更大的损失，遵守公平诚信的法律原则。综上所述，一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。林明强、王颖的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。
喜龙公司述称，一、一审判决认定的事实清楚，适用法律是正确的。二、在这批系列案中有部分的案件已经发生了法律效力，如海口市龙华区人民法院作出的（2017）琼0106民初3645号民事判决已经发生法律效力，以及（2017）琼0106民初3667号民事判决也发生法律效力，因此该生效判决书认定的事实跟这批系列案件是一个案由，因此可以作为本案的参考以及认定，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对林明强、王颖的上诉请求应当予以驳回，维持原判。
唐红红、唐裕平、唐少霞没有陈述意见。
陈光玉向一审法院起诉请求：1.确认陈光玉与林明强、王颖签订的《购房合同》无效；2.林明强、王颖支付陈光玉购房尾款167680元；3.林明强、王颖承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：位于海口市坡博村地号为：11-23-06-163，用地面积290．81平方米，证号为：海口市集建（籍）字第N12462号的集体土地登记土地使用者为唐红红；地号为：11-23-06-162，用地面积228．9平方米，证号为：海口市集建（籍）字第N12451号的集体土地登记土地使用者为唐少霞；地号为：11-23-06-157，用地面积215．83平方米，证号为：海口市集建（籍）字第N12463号的集体土地登记土地使用者为唐裕平。2010年3月15日，陈光玉与唐红红、唐少霞，案外人杜某、卢某签订一份《合作建房合同》，主要约定：甲方（唐红红、唐少霞、杜某、卢某）经家庭成员同意，将自己住宅屋及土地使用证号为海口市集建（籍）字第N12451、N12462的宅基地提供与乙方（陈光玉）合作重建楼房等使用，宗地位于海口市坡博东村160、161号；项目所有工程需要的资金全部由乙方负责十二毛坯房标准为止；由甲方负责提供本宗土地使用证和有关人员身份证复印件并配合乙方办理房产总证和分证过户的费用，缴纳税费甲乙双方按各自份额面积分别自负，先由乙方垫付，乙方从甲方分得的房产份额销卖款中扣除或支付现金给乙方；合作利益分配方式：以双方现场测绘面积为准，以每平方米的土地分配房产三平方米面积的比例分给甲方，甲方分得第三层与五层的房产面积，未足往六层补足房产，多还少补。同年3月24日，陈光玉与唐裕平签订一份《合同书》，约定甲方（唐裕平）经家庭成员同意，将自己住宅屋及土地使用证号为海口市集建（籍）字第N12463的宅基地提供与乙方（陈光玉）合作重建楼房使用，该《合同书》其余约定内容与上述《合作建房合同》一致。上述两份合同签订后，陈光玉组织对合同约定之土地进行施工，建成后的房产项目取名喜博公寓。2012年9月9日，喜龙公司与林明强、王颖签订一份《购房合同》，合同第一条主要约定：甲方（喜龙公司）自愿将坐落在海口市××村房（以下简称涉案房产）的房产出售给乙方（林明强、王颖），建筑面积87平方米。第二条主要约定：上述房产成交价为3200元每平方米，总价278400元整。第三条主要约定：乙方在签订本合同时支付房款14万元，余款13万8千元整在领取房产证时付清。第七条主要约定：该房产办理产权过户手续按国家相关政策规定所需交纳的税、费由甲乙双方按国家规定各自承担。第十一条的相关约定为：乙方领取房产证时一次性付清剩余全部房款；在房产证未办到乙方名下之前，如遇政府拆迁，则甲方应退还乙方所交的全部房款与税费。2016年10月10日，海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目指挥部在海南日报刊登公示，相关内容为：海口市龙华区人民政府于2016年9月1日发布了征收决定。本片区内有部分房屋未办理产权证书，经本指挥部调查初步确认了相关产权情况，公示如下：位于海口市××区号房，房屋产权人为林明强。......如上述房屋在规定的期限内未有人进行申报或提出异议的，本指挥部将依据相关规定与上述调查确认的房屋产权人签订征收协议并进行补偿安置。陈光玉在本案中未能提交喜博公寓的规划报建许可和施工许可证书。涉案房产至今未能办理房屋产权证书，该房实测面积比《购房合同》约定的建筑面积多9．15平方米。根据林明强、王颖提交的《收据》，林明强、王颖已付房款合计14万元，预交税费5420元。
一审法院认为，一、关于房屋买卖合同主体。喜博公寓是由陈光玉出资，唐红红、唐裕平、唐少霞出地合作建造的，有合作建房合同为凭，一审法院对该事实予以认定。虽合同签订人为喜龙公司，但该司表示其是受陈光玉委托与林明强、王颖签订购房合同，且本案无证据证明该司对喜博公寓有实际投资，综合以上情形，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条”代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，一审法院认定本案房屋买卖合同主体为陈光玉与林明强、王颖。林明强、王颖辩称陈光玉主体不适格，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。二、关于《购房合同》的效力问题。陈光玉不是坡博村经济组织成员，其通过与该集体经济组织成员即唐少霞、唐红红、唐裕平合作建房的方式，在坡博村经济组织土地上建成喜博公寓，向不属于该经济组织成员的林明强、王颖进行出售，建房行为未经规划报建等审批手续，故建房和售房行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条”任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”，以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条”城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。”的强制性规定。另，本市不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，参照2016年11月21日最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条”在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖认定为无效......”的意见，本案《购房合同》应认定为无效合同。三、关于购房款的返还。一审法院上述已认定《购房合同》无效，虽陈光玉是在明知没有报建、审批手续的情况下出售房屋，在本案中存在过错，但林明强、王颖已占有使用涉案房屋多年，且涉案房屋已经龙华区政府拆迁公示所有权人为林明强、王颖，房屋已实现增值，林明强、王颖未因合同无效实际遭至损失。在此情况下，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，陈光玉诉请林明强、王颖支付购房尾款，有事实及法律依据，一审法院予以支持。陈光玉表示房屋实测面积比《购房合同》约定之面积多9．15平方米，故涉案房屋实测面积为96．15平方米（87＋9．15），按实测面积计算的房价为307680元（96．15平方米×3200元／平方米）。陈光玉已付房款14万元，故购房余款应为167680元（307680元-140000元）。因涉案房屋至今未能实际办理房屋产权证书，故陈光玉预交的办证税费5420元，应从购房余款中扣减，即林明强、王颖应向陈光玉支付的购房余款为162260元（167680元-5420元）。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定，一审法院判决：一、确认陈光玉以喜龙公司的名义与林明强、王颖于2012年9月9日签订的《购房合同》无效；二、限林明强、王颖于一审判决生效之日起十内向陈光玉支付购房尾款162260元。三、驳回陈光玉的其他诉讼请求。一审案件受理费1836元，由陈光玉与林明强、王颖各负担918元。
二审期间，各方当事人未向本院提供新证据。
二审查明,海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目指挥部于2016年10月10日在《海口日报》刊登了涉案房屋产权人的公示（一审法院查明在《海南日报》刊登涉案房屋产权人的公示有误）。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点有：一、陈光玉是否为适格的原告；二、《购房合同》是否有效；三、林明强、王颖是否应支付购房尾款。关于第一个争议焦点的问题，虽合同签订人为喜龙公司与购房人，但喜龙公司系受陈光玉的委托代为与购房人签订合同，其代理行为所产生的法律后果应由陈光玉承担。鉴于陈光玉是喜龙公司的委托人，其作为本案一审原告适格。关于第二个争议焦点的问题，涉案房屋系在集体土地上建造，且未经规划报建等审批，该售房行为违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定购房合同无效正确，本院予以维持。关于第三个争议焦点的问题，虽然双方签订《购房合同》无效，但双方均不主张相互返还。林明强、王颖已依据《购房合同》占有、使用涉案房屋，涉案房屋被列入征收范围后，林明强、王颖被确定为权利人享有涉案房屋的相关权益，其对涉案房屋的权益得到了保障。根据公平原则，林明强、王颖应向陈光玉支付相应的购房对价。因实际测量的房屋面积与合同约定的房屋面积不符以及林明强、王颖已预交给陈光玉房屋办证费用，一审法院按实际面积计算房款以及扣除办证费用后判令林明强、王颖将购房余款支付给陈光玉并无不当，本院予以维持。
综上所述，林明强、王颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1836元，由上诉人林明强、王颖负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 蕾
审判员 苏 慧
审判员 廖端明
二〇一八年五月二十三日
书记员 江冬梅
速录员 郑珊珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。