重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异501号
案外人：于鹏飞，男，1987年1月21日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张国辉，北京市京哲律师事务所律师。
申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号世贸大厦50楼，组织机构代码90280443-8。
负责人：徐劲流，总经理。
被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码8029424280-9。
法定代表人：焦青，董事长。
被执行人：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
被执行人：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码10234492-0。
法定代表人：黄怒波，执行董事。
被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，组织机构代码74670881-4。
法定代表人：焦青，执行董事。
本院在执行中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产公司）申请执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人于鹏飞对执行位于北京市海淀区XX街59号院（XX花园一期A区）6号楼5层1单元521号房屋及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人于鹏飞称，案外人于2013年4月与锦绣房地产公司签订购房合同（网签合同编号为XF4XXXX6），购买了北京市海淀区XX街59号院（XX花园一期A区）6-1-521号房屋，并已支付房款，房产在2013年即已交付入住。上述房屋未办理过户登记手续，但是案外人对此无过错。同时，申请执行人东方资产公司曾于2012年11月5日出具证明，同意对涉案在建工程抵押和现房抵押的房屋进行销售。综上，请求法院解除对上述房屋及对应土地使用权的查封。
本院查明，本院审理的东方资产公司诉锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司借款合同纠纷一案，诉讼过程中，东方资产公司向本院申请诉讼保全，本院于2016年5月24日作出（2015）渝五中法民初字第01415-1号民事裁定书，冻结锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司存款51,262,344元或查封、扣押其它等值财产，并分别于2016年6月15日向北京市国土局出具（2015）渝五中法民初字第01415-1号协助执行通知书，查封了锦绣房地产公司包括证号为京海国用（2004出）字第3XX9号在内的土地使用权，于2016年6月17日向北京市海淀区不动产登记事务中心出具（2015）渝五中法民初字第01415-1号协助执行通知书，查封了包括北京市海淀区XX街59号院6号楼5层1单元521号房屋在内的房产。2017年8月22日，本院作出（2015）渝五中法民初字第01415号民事判决，判令：一、解除东方资产公司与锦绣房地产公司签署的《以物抵债协议》、《北京市商品房现房买卖合同》；二、锦绣房地产公司于判决生效后十日内偿还东方资产公司借款本金41,340,600元并支付利息；三、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司上述第二项判决中确认的债务承担连带清偿责任；四、东方资产公司对长业房地产公司的抵押物（北京市海淀区XX商城西区地下四层-405，他项权证号0XXX2号）房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司未如期履行义务，东方资产公司向本院申请强制执行。
另查明，2013年4月21日，锦绣房地产公司（出卖人）与于鹏飞（买受人）签订编号为XF410306的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得座落于海淀区XX花园一期工程A区地块的土地使用权，证号为京海国用（2004）出字第3XX9号，在上述地块上建设的商品房名称为碧河花园；买受人购买的商品房已取得房屋所有权证，证号为X京房权证海字第3XXX**号；该商品房座落为海淀区XX街59号院6号楼5层1单元521号；建筑面积121.01平方米；该商品房总价款5,445,450元，付款方式为按揭贷款；买受人应在2013年5月31日前支付房款2,895,450元，剩余房款2,550,000元以贷款方式在贷款银行支付。2013年3月23日，苗XX（于鹏飞之母）通过中国农业银行6228XXXXXXXXXXXX4913的银行账户向锦绣房地产公司银行账户转款1450,000元。同日，苗XX通过中国银行5216XXXXXXXXXXX6604的银行账户转款900,000元。2013年4月21日，苗丽杰再次通过中国农业银行6228XXXXXXXXXXXX4913的银行账户向089999-4391XXXXXX0002的银行账户转款500,000元。同日，锦绣房地产公司开具号码为13295610的《发票》1张，载明：收到于鹏飞房款2,895,450元。2013年5月23日，于鹏飞委托中国建设银行将贷款金额2,550,000元转存至锦绣房地产公司锦州银行北京分行账户。2016年7月20日，锦绣房地产公司开具号码为31708728、31708729、31708730的《发票》3张，分别载明收到于鹏飞房款各850,000元。2013年5月28日，北京XX物业管理有限公司出具《五费统收收据》载明：收到于鹏飞（住址：6楼1门521号）电费（2013.5.28日-2014.5.27）、房费、卫生费合计6,695.44元。2015年4月11日，北京中坤玉合物业管理有限公司开具《发票》，载明：代收6-1-521于鹏飞缴纳的2013-2014年度冬的供暖费2,904.24元。2016年4月1日，北京城XX物业管理有限公司出具《五费统收收据》载明：收到于鹏飞（住址：6楼1门521号）电费（2014.5.28-2016.5.27）等合计11,790.88元。2016年4月14日，北京市XX集团有限责任公司出具的《发票》载明：收到XX街59号院6号楼一单元521于鹏飞缴纳的采暖费（15-16季）2,904.24元。
还查明，北京市海淀区XX街59号院6号楼5层1单元521号房屋对应的土地使用权所属证号为京海国用（2004）出字第3XX9号。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人于鹏飞在本院查封前已就案涉房屋与被执行人锦绣房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，支付了案涉房屋的全部价款，并在本院查封前合法占有了案涉房屋，虽未办理过户登记，但没有证据证明此系案外人自身原因所致。因此，案外人于鹏飞对案涉房屋及对应土地使用权享有能够排除执行的实体权益，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于北京市海淀区XX街59号院（XX花园一期A区）6号楼5层1单元521号房屋及对应土地使用权的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 蓉
审判员 刘用辉
审判员 余 梅
二〇一八年九月二十日
书记员 刘夏吟