湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂11民再23号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：胡鹏高，男，1972年1月19日出生，汉族，住黄冈市黄州区。
委托诉讼代理人：胡祥霖，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限：一般代理。
再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：湖北松泰房地产开发有限公司。住所地：黄冈市黄州区红卫路**号。
法定代表人：黄永生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：胡进国，男，1955年5月27日出生，汉族，住黄冈市黄州区。
原审原告胡鹏高与原审被告湖北松泰房地产开发有限公司（以下简称松泰房地产公司）、胡进国合同纠纷一案，黄州区人民法院于2017年3月15日作出（2017）鄂1102民初57号民事判决，胡鹏高不服，向本院提出上诉。本院于2017年12月8日作出（2017）鄂11民终1750号民事判决，已经发生法律效力。胡鹏高、松泰房地产公司均不服，分别向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2018年4月26日作出（2018）鄂民申1173号民事裁定，将本案指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人胡鹏高及其委托诉讼代理人胡祥霖，再审申请人松泰房地产公司的法定代表人黄永生及其委托诉讼代理人肖红，被申请人胡进国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡鹏高申请再审称，二审判决对申请人要求松泰房地产公司开具房屋销售发票的请求，认定开具发票条件不成就及适用法律错误。根据《合同法》的规定，既然认定《商品房买卖合同（预售）》有效，松泰房地产公司就应当承担继续履行合同的义务，且在本案中，胡进国以项目负责人身份将讼争房款通过三方协议的形式债权转让给胡汉春用于抵偿工程款，是其的权利和义务，至于其二人如何办理手续是内部处理问题，松泰房地产公司未签字同意抵款，对外不产生抗辩效力，故申请人要求开具销售发票的条件成就。请求依法再审，撤销原二审判决第三项，改判松泰房地产公司、胡进国继续履行《商品房买卖合同（预售）》，向申请人开具销售发票。
松泰房地产公司申请再审称，1、胡进国与胡鹏高签订的《商品房买卖合同（预售）》没有法律效力。2、胡进国无权以申请人的资产抵偿其个人债务。3、胡进国涉嫌伪造公章罪、职务侵占罪公安机关已立案侦查。4、原二审判决适用法律错误。请求依法再审，改判驳回胡鹏高的诉讼请求。
胡鹏高向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的就位于黄冈市黄州区××大道××1-1-906房屋［土地使用权证号：黄冈国用（2015）第xxxxxxxxxx］房屋买卖合同有效；二、判令胡进国、松泰房地产公司继续履行上述房屋买卖合同，向胡鹏高开具销售发票、办理预告登记及不动产登记。
一审查明，胡进国与胡鹏高签订的《商品房买卖合同（预售）》，无松泰房地产公司的签章。
一审认为，本案争议的焦点是《商品房买卖合同（预售）》的效力。2016年5月30日，胡鹏高与署名松泰房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，其落款处只有胡进国作为松泰房地产公司的委托代理人签名，无松泰房地产公司的印章。胡鹏高未能提交胡进国作为松泰房地产公司委托代理人的相关资料。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。胡进国与松泰房地产公司签订的《房地产开发投资协议书》条款中，胡进国有权销售房屋，但其销售款必须进入松泰房地产公司的帐户，接受松泰房地产公司的财务管理。涉案房屋的销售款为抵扣工程欠款，未进入松泰房地产公司的帐户，故松泰房地产公司未出具销售发票和未办理预告登记。该《商品房买卖合同（预售）》无松泰房地产公司的签章，因此，该合同无效。综上所述，松泰房地产公司没有和胡鹏高订立《商品房买卖合同（预售）》，胡进国无权代理松泰房地产公司与胡鹏高订立《商品房买卖合同（预售）》。判决：驳回胡鹏高的诉讼请求。
胡鹏高上诉请求：一、撤销原判；二、改判确认上诉人与被上诉人就坐落于黄冈市黄州区××大道××号，土地使用权证号“黄冈国用（2015）第xxxxxxxxx”上的“1-1-906”房屋，签订的买卖合同有效；三、改判二被上诉人继续履行上述房屋买卖合同，向上诉人开具销售发票、办理预告登记及不动产登记。
本院二审查明，2014年3月9日,胡进国与松泰房地产公司就黄冈经济开发区红卫村花园路“城中村”改造项目签订《房地产开发投资协议书》，协议书约定胡进国负责投入该项目所需的全部资金，松泰公司提成总销售额2%的管理费，提供该开发项目过程中的开发销售、按揭、贷款、办理房产证等所需的相关证件手续资料和协助。该协议还约定了其他内容。
2016年5月28日,胡鹏高与胡进国签订结算单一份，其内容为“今收到湖北松泰房地产开发有限公司松泰华庭项目部6套售房款：……5、胡鹏高房号1－1－906金额505116元，合计1936820元，经双方协商同意此款由胡汉春负责收回，用于偿还胡汉春该项目（退出工程款）”。胡进国在该结算单上备注“上述几套房请公司备案”。
2016年5月30日，胡进国与胡鹏高签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HG2016-xxxxxx）一份。合同约定，出卖人为松泰房地产公司，买受人为胡鹏高，房屋为1号楼1单元9层1－906号，建筑面积为140.31平方米，房屋总价为505116元，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同的解除应当采用书面形式。该合同还约定了其他内容。胡进国在松泰房地产公司处作为委托代理人签名，并注明已网签，胡鹏高在购房人处进行签名。该合同为网签合同，在黄冈市房地产市场信息网上查询到该房屋已网签。目前该合同未在黄冈市房地产管理局进行商品房合同备案。
2016年12月18日，胡进国以松泰房地产公司“松泰华庭”项目负责人身份（甲方）与胡鹏高（乙方）及胡汉春（丙方）签订协议书一份，约定：乙方经丙方公司介绍,在甲方购买房屋一套，位于赤壁××××号“松泰华庭”1-1-906房，并约定房款由胡汉春收取,用于甲方偿还胡汉春的工程款。现甲、乙、丙方三方,就赤壁××××号“松泰华庭”1-1-906房款用于支付胡汉春工程款事宜达成如下协议：一,甲、乙双方签订的“松泰华庭”1-1-906商品房买卖合同（预售），甲方负责就此合同的房屋开具发票并在房产局办理登记等相关手续。二,乙方将上述房屋的购房款支付给胡汉春，用于甲方偿还其所欠胡汉春的工程款。三,甲、乙双方协商签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的争议解决方式进行变更，双方一致同意协商不成，依法向法院起诉解决。
另查明，松泰房地产公司承认胡进国作为投资人之一，掌握本公司商品房网签系统的密码。
本院二审认为，黄冈市房产局为规范房产出售，对于开发商销售的房屋需通过网签系统签订《商品房买卖合同》。本案中，胡鹏高购买的松泰房地产公司1-1-906房屋，系胡进国通过网签系统签订的，有合同编号，双方就出卖人、买受人、房号、房屋单价、总价等内容达成一致意见，意思表示真实、明确，且至今还能在黄冈市房地产市场信息网上查询到该房屋已网签的信息。而胡进国能够通过网签系统签订《商品房买卖合同（预售）》，是得到松泰房地产公司的授权，否则胡进国无法进入网签系统。故本案《商品房买卖合同（预售）》，虽未加盖松泰房地产公司印章，但胡进国是代表松泰房地产公司与胡鹏高签订，该合同是双方真实意思表示，与本案有关的内容合法，应为有效。胡鹏高要求确认《商品房买卖合同（预售）》有效的上诉请求成立，予以支持。一审认为胡进国属无权代理，本案商品房买卖合同无效，与事实不符，依据不足，认定错误，予以纠正。对于胡鹏高上诉要求开具销售发票，提供发票是当事人的附随义务，发票应由相关职能部门开具，胡进国与胡鹏高虽约定以购房款抵工程款，但应办理相应抵款手续，胡鹏高未提供证据证实双方已经办理完毕抵款手续，其要求开具销售发票的条件不成就，对其该上诉请求予以驳回。对于胡鹏高要求办理预告登记，因双方在商品房买卖合同中对此未进行约定，对该上诉请求不予支持。对于办理不动产登记，因本案房产是否具备办证条件，胡鹏高未提供证据证实，对该上诉请求亦不予支持。综上，胡鹏高上诉请求部分成立，予以部分支持。判决：一、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102民初57号民事判决，即驳回胡鹏高的诉讼请求。二、2016年5月30日湖北松泰房地产开发有限公司与胡鹏高签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HG2016－005469）有效。三、驳回胡鹏高的其它诉讼请求。
再审过程中，再审申请人松泰房地产公司提交2018年6月8日黄冈市公安局黄冈经济开发区分局出具的案件移送告知书一份，拟证实胡进国以松泰房地产公司的房产抵偿个人债务，涉嫌职务侵占，案件已移送检察机关审查起诉。胡鹏高质证认为，上述证据与本案不具有关联性。胡进国对上述证据无异议。本院认为，松泰房地产公司提交的上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。
经再审查明，2018年4月19日，在湖北省高级人民法院对本案组织的听证中，松泰房地产公司法定代表人黄永生认可《授权委托代理人证书》的真实性；在本院于2018年7月24日对本案的庭审中，再审申请人胡鹏高明确其再审请求为要求松泰房地产公司及胡进国开具销售发票。
另查明，原二审查明的其他事实属实。
本院再审认为，本案争议的焦点为：一、胡进国与胡鹏高签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有效及是否对松泰房地产公司具有约束力？二、松泰房地产公司及胡进国是否应当向胡鹏高履行开具发票的义务？
一、关于胡进国与胡鹏高签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有效及是否对松泰房地产公司具有约束力的问题。根据胡进国与松泰房地产公司签订的《房地产开发投资协议书》及松泰房地产公司向胡进国出具的“授权委托代理人证书”，可以认定胡进国有权以松泰房地产公司的名义对外签订房屋买卖合同，且该合同为网签合同，在黄冈市房地产市场信息网上可以查询，应为有效合同，对松泰房地产公司具有约束力，故原二审判决认定本案争议合同有效是正确的。故再审申请人松泰房地产公司认为胡进国与胡鹏高签订的《商品房买卖合同（预售）》没有法律效力、胡进国无权以其资产抵偿个人债务、原二审判决适用法律错误的申请理由不能成立，本院不予支持。
二、关于松泰房地产公司及胡进国是否应当向胡鹏高履行开具发票义务的问题？根据胡进国、胡汉春签订的结算单以及二人和胡鹏高签订的《协议书》，可以认定胡进国同意将涉案房屋出售所得价款由胡鹏高直接支付给胡汉春，以抵偿所欠胡汉春涉案项目工程款，而该支付行为已经完成，胡汉春亦认可收到了该款项。故此，胡鹏高已经履行完毕《商品房买卖合同（预售）》约定的主要义务，而根据该合同及《协议书》的约定，松泰房地产公司应履行合同约定的相关随附义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条的规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。鉴于再审申请人胡鹏高在申请再审过程中，仅要求松泰房地产公司及胡进国向其开具销售发票，而对于原二审驳回其要求办理预告登记及不动产登记诉讼请求的判决内容未提出异议，视为其服判，同时，胡进国签订本案争议合同的行为系代理行为，故合同相关随附义务应由松泰房地产公司实施，故对其要求松泰房地产公司向其开具销售发票申请理由，本院予以支持。
综上所述，再审申请人胡鹏高的再审申请理由成立，应予以支持；松泰房地产公司的再审申请理由不能成立，应予以驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持本院（2017）鄂11民终1750号民事判决第一、二项（即：一、撤销黄州区人民法院（2017）鄂1102民初57号民事判决，即驳回胡鹏高的诉讼请求；二、2016年5月30日湖北松泰房地产开发有限公司与胡鹏高签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HG2016－005469）有效）；
二、撤销本院（2017）鄂11民终1750号民事判决第三项（即：驳回胡鹏高的其它诉讼请求）；
三、限松泰房地产公司在本判决生效之日起三十日内按《商品房买卖合同（预售）》约定的价款（505116元）向胡鹏高开具房屋销售发票；
四、驳回胡鹏高的其他诉讼请求。
原一、二审诉讼费各80元，共计160元，由松泰房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 管小华
审 判 员 严 怀
审 判 员 张 立
二〇一八年九月七日
法官助理 华 贞
书 记 员 汪 霞