四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初1992号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，该公司�经理。被告：李松波，男，汉族，1954年5月9日生，退休职工，住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告李松波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘爱良，被告李松波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告李松波于2011年8月11日入住东升嘉园B5-3-212室。自2017年1月1日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费903元。2、判令被告支付违约金600元。3、诉讼费用由被告承担。李松波辩称：我不缴纳物业费的原因是因为所居住的房屋墙体长毛，阳面2块玻璃透气，看不清外面。物业公司答应给我处理房屋墙体长毛、玻璃漏气的问题，但缴纳完物业费以后，就不管我家房屋的问题了。统一维修的时候，因为我没在家，就没有给我修理，把我家落下了，我和业务员反映，业务员说给转达，但到现在都没有解决。物业公司不解决任何问题，是他们违约在先。物业合同上写明物业费0.6元/平方米/月，2014年突然涨价0.8元/平方米/月，物业公司私自调整价格是不合法的，我只按照物业合同说话。小区街道在2014年突然被物业公司划出车位进行出租出售，我要求物业公司退回不合理收费，并向业主以书面形式公开道歉。我住房实际面积是75.32平方米，入住时面积是76.13平方米，前5年物业公司都没有按实际面积收取费用，整个小区都存在这种现象，物业�司应该把多收取的费用退还给被告。上述问题如果得不到合理解决，我不同意交纳物业费。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证意见：无异议。2、物业管理托管合同、业主公约，证明原、被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告质证意见：合同是我本人签的字。3、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告质证意见：不清楚涨价问题，我只按照合同说话，是0.6元/平方米/月，私自涨价是不合法的。我对物业公司调整价格的公告、公示，不予理睬。4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告质证意见：我只按合同说话，物业公司调整价格是单方涨价。5、物业服务费催缴通知，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告质证意见：2017年没有接到过书面通知和任何电话催缴，都是物业公司业务员去家里收的，2016年之前的物业费我没有拖欠，都缴纳了。6、物业公司服务回访统计表，证明物业公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证意见：不能用交费收据证明业主对物业公司满意的凭证，不能成为证据。被告李松波沒有证据材料向法庭提供。经审理查明：被告李松波的房屋位于四平市铁东区东升嘉园B5-3-212室，建筑面积76.13平方米。2010年8月11日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在东升嘉园小区的物业管理�约定物业管理服务费金额为每月0.6元/平方米，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。公共照明费60元/年/户，楼宇防盗门维护费60元/年/户，社区监控系统维护费60元/年/户。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。另查明：北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2013年因物价上涨，物业员工工资提高及其他费用上涨等因素，泰和物业公司在征得东升嘉园小区93.82%业主同意后，将物业服务费由多层物业费每月0.6元/平方米调整为每月0.8元/平方米；米；商网物业费由每月0.8元/平方米调整为每月1.0元/平方米，并以公告的形式在小区予以公示，97%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。再查明：被告以所居住的房屋墙体长毛、阳面2块玻璃透气、物业公司私自调整价格是不合法、物业公司乱收费等为由，自2017年1月1日至2017年12月31日期间拖欠物业服务费903元。原告多次向被告催要，但被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书�被受权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告李松波支付物业服务费903元及违约金600元是否合理？根据原告的陈述，被告的答辩及原告举证、被告质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告李松波支付物业服务费903元合理。被告应支付原告违约金元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称其不交物业费的主要原因是所居住的房屋墙体长毛，卧室阳面两块玻璃封闭不严透气，看不清外面，物业公司一直不给解决，服务不到位问题。依据双方签订的《物业管理托管合同》，房屋墙体长毛，卧室玻璃封闭不严透气等应属房屋质量问题，物业服务费的构成中未包含业主私有部位的维修费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十一条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。因此，被告房屋的保修责任应由开发建设单位承担。物业公司只对物业共用部位、共用设施设备的日常运行承担维护费用。被告如果对房屋墙体长毛，卧室玻璃封闭不严透气等因房屋质量问题有异议，可另行诉讼解决。关于被告辩称原告私自调整物业服务费价格不合理问题。原告泰合物业于2013年将物业费价格调整为每月0.8元/平方米后，东升嘉园小区小区三分之二以上业主均同意物业服务费价格调整，并陆续缴纳了相关物业服务费，由于调整后的服务费价格每月涨幅在0.2元/平方米，符合当地经济收入及正常消费水准，价格较为合理，故本院对原告调整后的物业服务费价格予以保护。关于被告辩称小区街道在2014年突然被物业公司划出车位进行出租出售，要求物业公司退回不合理收费，并向业主以书面形式公开道谦问题。因该问题涉及全体业主和物业公司双方的权利义务关系，如被告对上述费用的收取、使用有异议，可另行诉讼。关于被告辩称物业公司不按业主实际住房面积收取物业费及乱收费问题。因该问题不在本案审理范围内，被告如果对已交纳的费用有异议，应另案告诉处理。综上，被告上述抗辩没有法律依据，本院不予采信。据此，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费903元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2017年1月1日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告李松波于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费903元、违约金元，合计元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告李松波如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李松波负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一七年十一月十三日书记员  周 璐