东营市东营区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第2522号
原告王银霞，女，x年x月x日出生，汉族，住东营市东营区。
委托代理人张树华，男，x年x月x日出生，汉族，住东营市东营区。
被告山东地球村置业有限公司。住所地：东营市东城府前大街***号。组织机构代码73819994-1。
法定代表人闫爱春，董事长。
委托代理人秦春燕，山东崇义律师事务所律师。
原告王银霞与被告山东地球村置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王银霞及委托代理人张树华与被告法定代表人闫爱春及委托代理人秦春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王银霞诉称，原告于2008年3月19日与被告签订《商品房合同》，购买被告开发的金山小区84幢房屋，房屋价款为1785000元，签订合同时交足首付款人民币1000000元，其余房款750000元交钥匙时全部付清，剩余房款35000元办理房产证前全部付清。被告应于2008年8月31日将房屋交付原告。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，虽经原告多次催告，被告至今一直拒绝向原告交付房屋。原告请求判令被告交付金山小区84幢房屋，办理房屋的产权登记，支付违约损失451215元（延迟交房违约损失按月平均租房标准9元／平方米自2008年9月1日计算至2014年10月24日为252199元，延迟办理产权证违约损失按已付房款总额自2009年9月1日至2014年10月24日以中国人民银行同期贷款利率分段累加计算）及自2014年10月24日起至实际交付房屋之日止的违约损失；诉讼费等由被告负担。
被告山东地球村置业有限公司辩称，原告所述与事实不符，涉案房屋建成于2007年12月，有竣工验收报告为证，在合同约定的交房时间2008年8月31日已具备入住条件，同期建设的别墅房屋已有业主入住。被告多次电话通知原告交款收房，未能如期交接房屋的原因系原告不能交清交钥匙款750000元。原告曾多次找到被告协商，并于2009年4月30日交纳了150000元的房款，但余款再无支付。本案纠纷的产生系原告违约在先，原告的行为构成根本违约，已符合合同解除的条件，但原告却无顾自己的先付款义务要求被告交付房屋，对其不当诉请应当予以驳回，被告保留解除合同及要求原告赔偿损失的请求。
原告为证明其主张，提供以下证据：
证据一、商品房合同1份及收据3份。
证据二、测绘报告（复印件）1份。
证据三、信息公示网络截图4份。
证据四、政府官网网络截图10份。
证据五、东营市国土资源局证明1份。
证据六、东营市住建委证明1份。
证据七、东营市城乡规划局证明1份。
证据八、2011年6月14日东营市政府官网答复意见截图1份。
证据九、2014年12月10日东营市政府官网答复意见截图1份。
证据十、东营市建设工程质量监督站出具的房屋竣工验收备案表1份。
证据十一、东营市勘察设计院对金山小区勘察说明1份。
证据十二、户口本、营业执照、税务登记证各1份。
证据十三、购房合同及发票一份。
原告通过上述证据证明涉案房屋约定的交付时间为2008年8月31日，由于被告的原因未办理相关手续，未能如期达到交付标准。1、涉案房屋的施工许可证是2010年取得，根据《建筑法》第7条规定，涉案房屋在2010年前不能开工建设，更不能交付使用。2、涉案房屋建设工程规划验收合格证是2014年取得，根据《城乡规划法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《山东省城市房地产开发经营管理条例》第34条的规定，2014年以前涉案房屋不能组织竣工验收，更不能交付使用。3、由于被告恶意拖欠土地出让金，涉案房屋的土地使用权证于2013年取得，房屋所有权证于2014年9月22日取得，根据《城市房地产管理法》第39条的规定，涉案房屋在2014年才符合现房销售的条件，在此之前被告不得从事商品房的销售活动。4、涉案房屋的测绘成果报告于2014年形成，竣工验收备案于2014年1月17日完成，根据《商品房销售管理办法》第34条及《山东省商品房销售条例》第37条的规定，涉案房屋在2014年以前不得交付使用。5、原告至今未收到被告任何形式的交房通知，在约定时间到达以后多次找被告要求交付房屋，被告不仅拒绝交付，还无理要求原告另行支付所剩房款的利息20多万元。6、由于被告逾期未予交房，造成原告受到经济损失。原告被逼无奈于2011年8月购买了其他房屋，原告不具有不向被告交纳剩余房款的可能性。
被告质证认为，对证据一的真实性及其内容无异议，根据合同约定的交款方式可以证明原告至今没有交清交钥匙款，其主张交房的请求不能成立。对证据二的真实性无异议。对证据三、四的真实性及原告的证明目的不认可，被告可以另行提供证据证明涉案房屋的竣工时间，对土地证及房产证取得时间予以确认。对证据五、六、七、八、十一、十二、十三的真实性予以认可，对原告的证明目的不认可。对证据九、十的真实性不予认可。原告认为被告建设手续不全，不能交付房屋的观点不成立。商品房交付的法定条件是房屋验收合格，涉案房屋在2007年12月30日已经由勘察、设计、监理、施工单位四方验收通过，原告提供的竣工验收备案表验收依据就是根据勘察、设计、监理、施工出具的工程合格意见。由于涉案房屋所在的小区因土地的原因造成各项手续办理滞后，但是竣工验收早在2007年12月30日完成。原告主张未交房产生的损失与本案无关，被告不予认可。原告另行购房置产只能说明原告并非无房居住，不能作为被告拒绝交付房屋的证明。
被告为证明其主张，提供以下证据：
证据一、商品房合同及2009年4月30日的交款收据各1份。证明原、被告存在房屋买卖合同关系，合同约定付款方式为交房时原告必须一次性交清75万元的购房款，但是原告至今没有交清。在原告接到被告通知交房后，仅向被告交付15万元，故原告要求交房和赔偿损失不能成立。
证据二、涉案房屋的工程勘察、设计、监理、施工单位工程质量检查报告、工程质量保修书各1份。证明涉案房屋已于2007年12月31日竣工验收合格。
证据三、供水许可及供电公司合同、供暖安装承包合同、有线电视安装协议、金山小区道路工程审计报告、天然气供应合同各1份。证明涉案房屋所在的小区水、电、讯、道路、暖、天然气已经具备合同约定的交房条件。
证据四、金山小区别墅楼售楼证明书6份。证明涉案房屋周边的同类同期房屋在2008、2009年已经入付交付。
证据五、申请证人刘霞出庭作证。证人刘霞称：“我自2005年7月在被告处上班，是我和原告签订的合同。原告在买房时去现场看过，当时房屋已建成，系现房销售。在2008年8月我们催促原告交款收房，当时原告对交房的付款方式有异议，仅交纳了15万元。根据合同约定，原告延期付款还应当向被告支付利息。验收程序应当是业主先交清房款再去物业公司进行交接。”被告认为通过证人证言可以证明涉案房屋为现房销售，2008年下半年及2009年被告多次通知原告交款收房，但是被告一直以资金紧张为由没有交清。
证据六、企业名称变更情况一份，证明东营地球村教育开发有限责任公司于2008年4月变更为现在被告的名称。
证据七、涉案房屋的现场照片3张。证明通过现场照片可以证实本案涉案的房屋在建造时的名称为c1号楼，房屋竣工时间为2006年9月。
证据八、消防备案通知书1份。证明涉案房屋消防验收备案的时间为2012年4月12日，房屋备案时间滞后。
原告质证认为：1、对证据一的真实性无异议，但被告不能证实签订合同时涉案房屋为现房销售，被告2014年才具备现房销售资格。签订合同时房屋主体虽已完工，但水、电、暖等均未验收，2008年下半年及2009年原告没有收到被告任何交款及交房通知。四方验收合格和消防专项验收合格以及综合验收备案是商品房交付的最低标准，购房合同中约定的交房条件低于该标准，该条款无效。因此即使在约定交房时间房屋已竣工，但未经综合验收合格和综合验收备案，仍不具备合法的交付条件。被告至今也未向原告提供《房屋质量保证书》和《住宅使用说明书》，足以证明被告不具备交房条件。原告有权拒绝缴纳第二期房款，被告应承担逾期交房的违约责任。2、对证据二的真实性不认可。四方验收报告涉嫌造假，其验收程序严重违法，验收结论明显不足。依据《建筑法》等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的最低质量标准是包括工程设计、施工、建设、监理四方的共同质量竣工报告和消防规划环保等专项验收均合格和综合验收备案。涉案房屋于2010年才取得施工许可证，根据《建筑法》第7条的规定，被告在2010年前不得开工建设，在开发单位、施工单位违法施工基础上形成的工程质量竣工报告、监理单位工程质量评估报告是非法无效的。2008年12月5日以前，金山小区没有政府部门的项目批准文件和规划许可，根据国务院《建设工程勘察设计管理条例》第25条和《山东省建设工程勘察设计管理条例》第31、35条，勘察设计单位无法对涉案房屋进行合法有效的验收，因此涉案房屋2007年的所有勘察设计文件都是非法无效的。涉案房屋建设工程规划验收合格证是2014年取得的，根据《城乡规划法》第45条，2014年以前建设单位也不得对涉案房屋组织竣工验收。3、对证据三的真实性及被告的证明目的均有异议。涉案房屋2014年9月23日才批准现房销售，在没有批准销售前不可能达到交付条件。4、对证据四的真实性我方无法考察，请求法院核实，对其证明目的不认可。5、证人系被告的工作人员，与被告具有利害关系，其证人证言不应采信。按照国家有关规定，验房交房应该双方签字，更何况原告至今也未收到被告的交房通知。通过刘霞的陈述也可证明被告要求原告交付20多万元尾款利息后才同意继续履行合同。6、对证据六无异议。7、对证据七的真实性无异议，确认c1号楼就是涉案的84幢楼房，但对被告主张的竣工日期有异议，东营市房产交易中心公示涉案房屋的竣工日期2014年5月13日，而不是被告主张的2006年。8、对证据八因系复印件，对其真实性与被告的证明目的均有异议。
经审核，原告提交的证据一、二、五、六、七、十、十一的来源合法，内容真实，与本案相关联，且被告对其真实性无异议，本院均予采信。原告提交的证据三为网络截图，该网页来源于现售商品房的公示信息，显示被告取得涉案小区房屋所有权证、国有土地使用权证的日期并显示涉案商品房的详细信息，被告虽提出异议，但认可办证时间属实，本院对该证据予以采信。原告提交的证据四、八、九均为网络截图，该宗证据均系业主进行的咨询或投诉，与本案无关联性，本院不予采信。被告对原告提交的证据十二、十三的关联性提出异议，本院认为该组证据与本案缺乏关联性，对此不予采信。被告提交的证据一与原告提交的证据一相印证，对证据六原告无异议，本院予以采信。被告提交的证据二为建设、设计、勘察、监理单位对金山小区C1#楼的验收报告，该宗证据显示的日期均为2007年12月20日，原告对其真实性及合法性提出异议，在原告提交的东营市建设工程质量监督站显示的竣工验收备案表中显示上述四方单位提出的验收意见为2011年5月20日，竣工验收日期为2011年7月28日，准予备案日期为2014年1月17日，本院认为原告提交的证据证明力大于被告提供的该宗证据，故对被告提供的该组证据不予采信。原告对被告提交的证据三的真实性提出异议但无证据推翻，本院认为该组证据有各单位与本案具有真实性、关联性，本院予以采信。被告提交的证据四为金山小区其余业主的收楼证明，与本案无关联性，不予采信。被告提交的证据七为证人证言，证人虽出庭作证，但由于证人为被告的工作人员，在身份上与被告具有利害关系，在被告不能提交书面通知的情况下不足以认定被告的主张，对证人证言不予采信。被告提交的证据七来源合法，与本案具有关联性，予以采信。被告提交的证据八为复印件，无原件相印证，本院不予采信。据此，本院认定以下案件事实：
原告（乙方）与东营地球村教育开发有限责任公司（甲方）签订《商品房合同》，约定：一、购房位置为独体楼第8栋（新71#），建筑面积380平方米（含小院），主楼层高3.3米；二、按建筑面积计算，独体楼单价为4697.37元／平方米，总金额为1785000元；三、付款方式为分期付款，签订本合同时交足首付款1000000元，其余房款750000元，交钥匙时全部付清，剩余房款35000元办理房产证前全部付清；四、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意据实结算房款；五、交接时间为2008年8月31日，小区部分基础设施、公共配套建筑将逐步达到使用条件（水、电、道路08年8月底达到使用条件，暖08年第一个采暖期达到条件，天然气08年底达到使用条件）；六、房屋交付乙方使用后，一年内办理房产登记；七、甲、乙双方必须严格按照上述各条执行，若一方违约，违约方要付对方已付房款百分之二的违约金。
合同签订后，原告于2008年3月4日、3月19日支付东营地球村教育开发有限责任公司购房款合计1000000元；于2009年4月30日支付购房款150000元。2008年4月东营地球村教育开发有限责任公司名称变更为山东地球村置业有限公司。
2006年9月5日东营地球村教育开发有限责任公司与东营供电公司签订黄河路518号高压供用电合同，合同有效期至2011年9月5日；2008年8月14日被告与山东广电网络有限公司东营分公司达成金山别墅有线电视安装协议；2006年11月10日东营金山桥学校筹建处与东营市黄河燃气有限责任公司达成天然气施工协议；2008年9月22日被告与山东海利丰地源热泵有限责任公司签订金山小区供暖工程承包合同。
被告开发建设的金山小区一期住宅楼（含涉案楼房）于2008年12月取得建设工程规划许可证，于2010年1月14日取得施工许可证，于2013年11月13日办理国有土地使用权证，于2014年9月23日办理房屋产权初始登记。原告购买的金山小区71幢现变更楼号为84幢，测绘面积为380.18平方米，于2011年7月28日竣工验收，于2014年1月17日完成竣工验收备案。
本院认为，涉案商品房在本案诉讼发生时已符合商品房现售的条件，涉案合同可以作为有效协议予以认定。原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案双方争议的焦点是被告对涉案商品房是否构成延迟交付。依据我国法律法规的强制性规定，商品房必须经验收合格后方可交付使用，涉案合同约定交付标准为基础设施及相关配套逐步达到使用条件，故涉案商品房需达到法定的交付标准并达到上述约定交付标准后方可交付买受人使用。虽然被告主张勘察、设计、监理、施工四方单位对涉案商品房验收合格的时间为2007年12月31日，至交接时间2008年8月31日已符合交房条件，但其一、该时间与《竣工验收备案表》中四方单位同意验收的落款时间2011年5月20不一致，更与备案录中记载的验收日期2011年7月28日不一致；其二、依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用。依据竣工验收备案，涉案房屋的竣工验收在约定的交接日之后，因此被告不具备合法交付房屋的条件；其三、被告直至2014年9月才取得土地所有权证及房屋所有权证，在合同签订之日直至约定的房屋交接日被告不具备《城市房地产管理法》第四十四条规定的预售商品房的条件，更不具备现售商品房的条件，因此原告在被告不具备合法出售资格的情况下有权停止支付第二笔房款；其四、依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而被告无证据证实于交接日书面通知原告交接房屋并向原告提供两书。综上理由，本院认定涉案商品房至约定的交接日未满足基本的安全条件和买受人的居住要求，不符合交付买受人正常使用的条件，被告存在违约情形，在此情况下，原告有权拒付第二笔房款直至被告具备合法交付条件为止。现涉案商品房已具备交付条件，合同应继续履行。被告向原告交付涉案商品房并协助原告办理产权登记系被告应履行的合同义务，对原告的该项请求予以支持，但原告应按约定先履行向被告支付剩余房款的付款义务。关于原告主张的违约损失，虽在合同中约定“如有违约，违约方应付对方已付房款百分之二的违约金”，但由于被告的违约行为导致本案纠纷的发生，自约定交接日至今被告的违约情形持续达六年多之久，上述违约金约定过低难以弥补原告受到的损失，对原告提出增加违约金的请求本院予以准许，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交付使用房屋的，违约金数额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，原告请求按东营市人民政府公布的廉租住房补贴标准月平均租金9元／平方米计算不违反上述规定，本院对原告自2008年9月1日至起诉之日2014年10月24日计算的损失252199元予以支持。对于原告主张延迟办理产权证的损失，由于合同约定“房屋交付使用后一年内办理房产登记”，现涉案商品房未能如期交付，本院已对原告主张的逾期交房的违约损失予以支持，对原告主张的该项违约损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第四十四条之规定，判决如下：
一、原告王银霞与被告山东地球村置业有限公司签订的房屋买卖合同继续履行；
二、被告山东地球村置业有限公司在原告王银霞交纳剩余购房款600000元后十日内将金山小区84幢房屋交付原告王银霞；
三、被告山东地球村置业有限公司在原告王银霞交纳剩余购房款35000元后十日内协助原告王银霞办理金山小区84幢楼房的产权登记；
四、被告山东地球村置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王银霞违约金252199元；
五、驳回原告王银霞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20865元，由原告负担由被告负担；财产保全费，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 胡星红
审 判 员 高 敏
人民陪审员 程文华
二〇一五年四月十四日
书 记 员 王廷廷