福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽01民终2146号上诉人（原审被告）：李天金，女，1946年6月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘敏敏，福建知信衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志勇，福建知信衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建永安物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区六一北路558号金三桥大厦2号楼5层。法定代表人：林常青，董事长。委托诉讼代理人：王丹，女，该公司法务。上诉人李天金因与被上诉人福建永安物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初8653号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李天金上诉请求：撤销一审判决所确定的李天金支付福建永安物业管理有限公司物业费3116元，查清事实重新审核案件结果。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。在2014年6月初，住在福建永安物业管理有限公司管理小区的李天金及其家属，财物无故发生人为的损害。事故发生后李天金及其家属第一时间向物业反馈并要求物业作出相应的说明和加强安保工作，但物业一直没有给出正面回复及说明，更没有作出安保工作的整改，导致在2014年6月至9月期间，李天金及其家属的财物又接连发生多次的严重损坏，甚至出现可能威胁业主人身安全的隐患。福建永安物业管理有限公司的失职行为违反了物业服务合同的约定，违约在先。双方在交涉多次无果的情况下，李天金为了能取得合法说明和维权，才从2015年开始不缴纳物业费用。二、一审判决适用法律不当。在出现多次业主财物无故受到损害后，福建永安物业管理有限公司的不作为行为严重违反了物业服务合同，更让作为业主的李天金丧失了对物业公司的信任。李天金因无处维权才停止缴纳物业管理费，希望福建永安物业管理有限公司能正面给予损害赔偿的回复。为了今后小区业主的人身和财物安全着想，福建永安物业管理有限公司作为物业管理公司应引起深刻的注意和紧张，加强对小区安全和治安的重视。福建永安物业管理有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。二、李天金的上诉请求没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。福建永安物业管理有限公司受“巴黎之春”（即名凤花园）业主委员会的委托，为“巴黎之春”小区提供物业管理服务，福建永安物业管理有限公司于2008年11月30日与巴黎之春小区业主委员会签订了《“巴黎之春”小区物业管理服务合同》，约定了双方的权利和义务，受到法律保护，对全体业主具有法律约束力，且福建永安物业管理有限公司一直依法依约为巴黎之春小区服务至今。根据《物业管理条例》的规定，福建永安物业管理有限公司对巴黎之春小区实行物业管理服务，在依约提供相关服务后有按照有关规定收费的权利，李天金作为巴黎之春小区2#304的业主，享受了物业服务，就应当依约及时支付物业服务费。针对李天金财物发生人为损害一事，其财产（车辆、店面玻璃门）是李天金自家雇佣的司机所损坏，其司机因为与李天金之间存在金钱上纠纷，出于蓄意报复而采取了非法行为损坏了李天金的财物，而福建永安物业管理有限公司在发现此情况后，积极协助调查，尽到了相关的义务，并从监控中查看到是李天金司机将其车辆砸坏，同时，李天金也将此事报请了公安机关处理。故李天金应就该侵权事件另案主张权利，而不是在福建永安物业管理有限公司已经尽到了相关义务后，将其受他人蓄意报复的恶劣结果归咎于福建永安物业管理有限公司，并且以此为由拖欠物业费用。物业管理服务费包含着绿化、保洁、安防、维修等多项服务项目在内，李天金以福建永安物业管理有限公司安防不到位这一没有事实凭据的说辞为由，企图赖掉几年以来长期拖欠的物业费，具有恶意拖欠的嫌疑。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李天金的上诉请求，维持原判。福建永安物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令李天金支付2015年1月年至2015年12月物业管理费1969.2元，水、电、电梯公摊358.2元；2016年1月至5月物业费820.5元，水、电、电梯公摊149.1元；2016年9月、10月的物业费328.2元，水、电、电梯公摊59.8元，合计3685元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：福建永安物业管理有限公司于2008年11月30日与涉讼小区的业主委员会订立了《“巴黎之春”小区物业管理服务合同》，约定福建永安物业管理有限公司为涉讼小区提供物业管理服务，期限为2年。合同期满后，福建永安物业管理有限公司继续为涉诉小区提供物业服务至今。2011年9月15日，福建永安物业管理有限公司对涉诉小区全体业主发出公示，载明经向全体业主征求意见，“双过半”业主同意自2011年10月起小区物业管理费按照每月每平方米1.3元收费；林天金对该收费标准未持异议。另查，李天金系“巴黎之春”（名凤花园）2座304单元业主，房屋面积为126.19㎡，每月应缴纳物业服务费为164元。李天金未向福建永安物业管理有限公司支付2015年1月至2016年5月及2016年9月、10月的物业管理费，累计拖欠物业管理费计164元/月×19个月=3116元。一审法院认为，物业管理是指按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。福建永安物业管理有限公司经涉诉小区业主委员会选聘为小区物业管理服务企业，并签订了物业服务合同，在合同期满后，其又继续为涉讼小区提供了物业管理服务，形成了事实上的物业管理服务合同关系，李天金亦享受该服务。李天金辩称福建永安物业管理有限公司未依约向业主提供合乎规范的物业管理服务，导致其在小区内的车辆、店面等财产受到他人侵害，故其拒绝缴纳物业管理费。对此一审法院认为，李天金提交的证据不足以证明福建永安物业管理有限公司未尽管理职责，且据李天金所述，其财产损失系受他人不法侵害，其已报请公安机关处理，目前未有结论，故李天金财产受损的事实，可待公安机关作出认定后，李天金依法向侵权人要求赔偿，届时李天金如有证据证明福建永安物业管理有限公司存在过错，亦可要求福建永安物业管理有限公司在其过错范围内予以赔偿，但李天金据此拒绝缴纳物业管理费，于法无据。故福建永安物业管理有限公司诉请要求李天金缴纳物业管理费，一审法院予以支持。至于福建永安物业管理有限公司主张李天金支付水费、电费、电梯等公摊费用的诉讼请求，一审法院认为，福建永安物业管理有限公司提交的证据不足以证明其诉请期间的上述费用实际缴纳情况，故对于福建永安物业管理有限公司的此项诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第六十七条规定，判决：一、李天金于本判决生效之日起十日内向福建永安物业管理有限公司支付2015年1月至2016年5月及2016年9月、10月的物业管理费共计3116元；二、驳回福建永安物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费适用简易程序减半收取25元，由李天金承担。二审中，福建永安物业管理有限公司向本院提交业主满意度意见征询表（2017年），证明福建永安物业管理有限公司一直尽职尽责为巴黎之春小区提供物业服务且服务质量获得广大业主好评。李天金对该证据的真实性没有异议，对其关联性有异议，认为该证据不足以证明福建永安物业管理有限公司在本案中已实际履行物业服务合同约定的安全管理义务。本院认为，李天金对上述证据的真实性没有异议，本院对该证据予以确认。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，福建永安物业管理有限公司与涉讼小区的业主委员会订立了《“巴黎之春”小区物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，合法有效。虽然合同期限届满后，涉讼小区的业主委员会未与福建永安物业管理有限公司再订立物业服务合同，但福建永安物业管理有限公司继续为该小区提供了物业服务，应视为合同实际上自动延续。福建永安物业管理有限公司作为具有相应资质的物业管理企业，依据物业服务合同约定的项目及标准为李天金居住的“巴黎之春”小区提供了物业服务，李天金作为物业服务的受益者，在接受福建永安物业管理有限公司提供的相应物业管理服务后，理应按照约定向福建永安物业管理有限公司交纳物业服务费及其他相关费用。李天金拖欠物业费的行为侵犯了福建永安物业管理有限公司的合法权益，福建永安物业管理有限公司要求李天金给付拖欠的物业费用之理由正当，本院予以支持。李天金主张福建永安物业管理有限公司未尽物业管理服务职责，导致其在小区内的车辆、店面等财产受到他人侵害，但其在一审中陈述其财产损失系受他人不法侵害，其已报请公安机关处理。李天金未提供证据证实其财产受损系因福建永安物业管理有限公司未尽物业管理服务职责所致，本院对其主张不予采信。李天金拒绝支付物业费，并无法律依据，本院对其上诉请求不予支持。综上，李天金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李天金负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 薇审 判 员  黄 锋审 判 员  陈碧珍二〇一八年四月四日法官助理  龚 蓉书 记 员  林 舒