杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭余余民初字第426号
原告：冯旭。
委托代理人：冯史阳。
委托代理人：赵庆周。
被告：杭州物华物业服务有限公司。
法定代表人：陈为民。
委托代理人：胡水光。
委托代理人：张鑫。
被告：杭州欣新房地产开发有限公司。
法定代表人：罗立国。
委托代理人：王欣。
委托代理人：何琪。
原告冯旭与被告杭州物华物业服务有限公司（以下称简称物华物业）、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2012年8月20日受理后，依法适用简易程序审理。2013年7月30日，根据原告的申请，本院追加杭州欣新房地产开发有限公司（以下简称欣新房产）为本案被告参加诉讼。后因案情复杂，于2013年11月18日裁定转为普通程序，并于2013年12月10日公开开庭进行了审理，原告委托代理人冯史阳、赵庆周，被告物华物业委托代理人张鑫，被告欣新房产委托代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯旭起诉称：原告是集美岸上蓝山紫云苑7幢1单元101室业主，物华物业系该楼盘物业服务单位，欣新房产系房产开发商。原告于2012年7月18日回家后发现房屋内一片狼藉，室内地板、家具及部分棉被衣服等被污水浸透，其中污水积水最深处多达10厘米，房屋内蚊虫横飞、臭不可闻，墙壁及家装装修已经发霉。经仔细检查发现，污水系从原告厨房中与污水主管道连接的支管道反冒出来。事后，原告父亲代表原告多次与物华物业沟通交流，物华物业虽对涉案7幢1单元的污水主管道进行了疏通，但与原告无法就污水倒灌的责任及损失赔偿适宜达成一致。根据原告提交的视频等资料显示，原告家中损失系由该幢主下水道及窨井排水不畅倒灌至与之连接的厨房支管道最终蔓延至家中造成的。主下水管道及窨井属于共同设施，应由物华物业承担管理和维修责任，而其却疏于管理，最终导致因污水管排水不畅造成上述损害后果。同时，通过原因分析司法鉴定报告可以看出，造成污水管排水不畅的主要原因是新欣房产出售给原告的商品房存在严重的质量瑕疵，不符合商品房的质量要求。因此，物华物业和新欣房产均应承担违约赔偿责任，为维护原告的合法权益，原告起诉请求：1、判令两被告赔偿原告的装修、家具、交通费、住宿费及其他各项合理损失共计人民币20万元【其中：1、装修、家具为评估报告的原值92430.87元；2、交通、食宿费500元；3、房租费52500元（房屋不能正常使用带来的损失，参照租金的方式计算，自2012年7月18日至今并加上三个月的装修期）；4、原告起诉前支付的预评估费1000元，以及为了配合评估机构支出的打孔人工费160元，同时包括鉴定报告中列明但没有计入报告的原告的棉被、衣物等损失】。2、判令两被告支付原告鉴定费28000元，评估费5000元。
为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有：
1、商品房买卖合同复印件一份，证明原告于2008年4月22日签订合同购买集美岸上蓝山紫云苑7幢1单元101室房屋的事实。
2、房产证、契证、土地证各一份（均系复印件），证明原告已按相关手续办理产权等过户手续，系集美岸上蓝山紫云苑7幢1单元101室房屋所有权人的事实。
3、入户通知书及物业费缴费通知单各一份（均系复印件），证明原告已按规定办理涉案房屋入住手续并向物华物业缴纳物业费的事实。
4、照片一组（系电脑打印件），证明原告涉案房屋因污水倒灌造成家中装修、家具、衣物等被浸泡的事实。
5、视频资料光盘，证明涉案房屋因污水倒灌进而使得原告家中装修、家具、衣物等被浸泡的事实。
6、工程报价书、收条各一份（均系复印件），证明原告委托装修公司对涉案房屋因污水倒灌造成装修损失进行评估为152768元，并支出预评估费1000元的事实。
7、鉴定报告一份，证明原告涉案房屋污水倒灌的原因在于两被告。
8、污水反冒行程记录2页及差旅、交通费发票13页，证明原告委托父亲处理涉案房屋污水反冒所发生的部分交通、住宿等费用5000元及误工损失7000元的事实。
9、物华物业出具的情况说明一份，证明涉案房屋于2013年4月28日再次发生污水反冒导致家具装修等受损进一步加剧的事实。
10、房途网租房价格表打印件一份，证明与原告相似物业的房租月均价为2500元，以证明原告涉案房屋因污水反冒自2012年7月18日起至今计算损失共52500元的事实。
11、协议书及收据各一份，证明原告为配合污水反冒原因鉴定支出人工费（开挖、修复费用）160元的事实。
12、发票三份，证明原告因污水反冒支出诉讼费4300元、鉴定费28000元、评估费5000元的事实。
13、资产评估报告书一份，证明原告因污水反冒造成的整体装修损失为92430.87元的事实。
被告物华物业答辩称：一、原告在诉状中称污水系从自家厨房中与污水主管连接的支管道反冒出来的，据此推断损失是由该幢主下水管及窨井排水不畅倒灌所致，并由此归责于物华物业的管理，这一说法根本站不住脚。物华物业对该幢楼下水主管及窨井等公共设备设施是按要求每月定期进行管道维护保养和管道排查疏通，下水主管道和窨井一直是保持通畅的，原告的损失并非因为物华物业管理的主下水管和窨井排水问题造成的。如果是下水主管道及窨井堵塞的话，将会影响整幢楼的所有单元厨房排水，本次问题也只发生在原告一家，而其他幢其他单元以及其他户根本不存在这种情况。所以原告的推断根本没有事实依据。二、根据岸上蓝山该幢该单元的实际情况及物华物业日常管道维护的实践经验来看，造成该户厨房污水管道堵塞的原因一方面是该部分业主或住户在使用厨房过程中不慎将水槽内部分未清理干净的饭菜、骨头等直接排往厨房下水了，以致管道内油腻日积月累，夹杂这些杂物造成，另一方面从从鉴定分析意见来看，涉案房屋污水反冒的真正原因是房屋的质量问题引起的。故与物华物业的物业服务管理无关。三、原告对自家的房屋尤其是室内情况有管理照看的责任，而原告在今年5月中旬只回来过一次，直到7月19日事发时已足有两个多月无人居住，未能及时发现反灌现象，未能及时报修，原告本人也有不可推卸的责任。四、物华物业在接原告的报修后，已采取了积极的措施，立即组织人员前往现场进行了处理，并配合原告以防止损失进一步扩大。经过现场清理后当时就恢复了原状，所以并不是地面脏了就说是损坏了，原告所称的受到损失的事实也模糊不清的。五、原告的房屋装修入住都已经4年多了，使用了这么长时间，原告在起诉书中所提的损失赔偿按装饰单位现在的工程报价或评估价原值来计算是毫无依据的应按评估报告的损失54129元计算。综上，请求法院驳回原告对物华物业的诉讼请求。
为证明自己的主张，物华物业向本院提供的证据有：
1、排查记录（平时）一份，证明物华物业已按期定期对涉案房屋的下水主管道及窨井进行维保、排查的事实。
2、检查表（堵塞后）一份，证明污水、雨水管道发生堵塞后的维修、处理记录。
3、现场照片（事发时）二张，证明涉案房屋下水主管到窨井在事发时检查并没有堵塞的事实。
4、现场照片四张，证明物华物业接到原告的通报后及时采取了治理措施，派员协助原告对房屋进行了打扫、清理。
被告新欣房产答辩称：一、根据本案原告诉请的事实和鉴定报告、损失评估报告，新欣房产认为对于房屋不论是设计、施工中存在的问题引起的损害赔偿是愿意赔付的，新欣房产也向原告表示道歉。二、新欣房产认为，本案的责任主体应该是工程的设计、施工、监理公司，开庭前新欣房产也已经申请追加被告，但原告不同意，法庭也没有采纳。三、针对原告的诉请，损失的产生是多因果的，这个多因果包括原告自己对房屋的使用管理（下水道有无堵塞、房屋闲置）也有，原告提出的其他的损失不应由新欣房产承担，具体由法院判决确定。
对于当事人的举证，经庭审质证，物华物业和新欣房产对原告举证的证据1-5、7、9、11-13均无异议，对证据6、8、10真实性、关联性均有异议，认为对原告的主张没有证明力；对于物华物业的四项举证，新欣房产均无异议，而原告对证据3、4没有异议，但认为证据1、2系物华物业单方制作，不具有证明力。根据以上举证、质证意见，经审查，本院认为，原告举证的证据1-5、7、9、11-13和物华物业举证的证据3、4均符合有效证据条件，本院确认其证明力，本院将根据证据所载明的内容作相应的事实认定。而原告举证的证据6与证据13不相符，本院不予认定；原告举证的证据8、10和物华物业举证的证据1、2，均系单方制作，不具有证明力，本院不予认定。
根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：集美岸上蓝山小区系新欣房产开发建造，物华物业系该小区物业管理服务单位。原告于2008年4月与新欣房产签订商品房买卖合同，购买该小区紫云苑7幢1单元101室房屋，建筑面积约88平方米；并约定在房屋交付时，新欣房产还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房屋交付后，原告于2010年下半年装修，并于2011年春节后入住。2012年5月中旬，原告因工作需要去广东，直至同年7月18日回到家中。当即发现房屋内污水积水严重，室内地板、家具等物品被污水浸泡，墙壁及装修已有发霉痕迹。原告随即联系了物华物业，经检查发现污水系从原告厨房中与污水主管道连接的支管道反冒进来，物华物业当即派员协助原告打扫、清理房屋，并对堵塞的污水主管道进行了疏通。但事后就原告的经济损失赔偿问题，一直未达成一致的解决意见。为此，原告诉来本院，要求物华物业赔偿相应的经济损失。审理中，原告提出司法鉴定申请，要求对房屋污水反冒原因进行分析鉴定，并对房屋内装修及部分家具家电因被污水浸泡造成的损失进行评估鉴定。经本院委托，浙江省计量科学研究院于2013年3月作出鉴定报告，认为涉案房屋所在单元的厨房污水主管在101室厨房污水支管与主管连接处以下的位置被污物堵塞，导致楼上用房的厨房污水从101室厨房排污支管的承接水池下水的接口处反冒；污水主管的水平排出管存在严重倒坡的施工质量问题，不符合国家相关规范规定，是造成管道中污物积淀使管道堵塞的内因，另外该部位弯头较多状况对污水流速及杂物的顺畅排放也存在不利影响。2013年11月，杭州永信资产评估有限公司作出资产评估报告书，评估结果为室内装修损失评估价值47838.41元，家具家电损失评估价值6291元，合计54129元。因鉴定评估，原告支付鉴定费28000元、评估费5000元。
另查明，一、2013年4月28日，涉案房屋再次发生厨房污水反冒的事件，物华物业得悉后及时派员去现场协助原告进行清扫，并与相关业主联系沟通，提出解决方案。二、审理中，原告因协助鉴定机构作污水反冒原因现场开挖需要，支出人工费160元。三、污水反冒事件后，由于鉴定和评估需要，涉案房屋一直空置，原告借住他处。四、审理中，经本院走访当地华邦地产等多家房屋中介，类似涉案物业的每月租金约1500元左右。
本院认为，本案原、被告双方争议的问题主要有：一是赔偿责任的认定问题，二是原告经济损失项目、数额的认定问题。关于赔偿责任的认定问题，根据浙江省计量科学研究鉴定分析意见，污水反冒的原因是由于污水主管的水平排出管存在严重倒坡的施工质量问题所引起的排污不畅。新欣房产作为该商品房的开发商，应向原告等房屋买受人交付既符合合同约定又能正常使用的商品房。而排污设施系房屋结构组成部分，应属于出卖人对商品房质量瑕疵担保责任范围，故对于涉案房屋中的排污管道施工质量问题，新欣房产应承担采取修复等补救措施并赔偿损失的违约责任。由于涉案中排污管道施工质量系隐蔽工程，物华物业在日常的物业服务管理中难于发现，在原告报告后物华物业也积极地协助原告对毁损现场进行打扫、清理，并及时疏通管道，履行了必要的物业服务管理义务，故原告以物华物业疏于管理为由诉请共同承担赔偿责任，证据不足，本院不予支持。另外，虽然原告因长期未回家中使污水沉积，但污水从厨房排污管反冒的发生，已超出了原告对房屋维护管理的合理预见范围，新欣房产据此认为原告也有责任的抗辩意见，本院不予采纳。关于损失赔偿的项目及金额问题，原告房屋室内因污水浸泡所造成的经济损失已由评估机构作损失评估，本院将按评估结论作认定，包括因鉴定、评估所产生的合理费用。原告主张应按财物原值赔偿，缺乏依据，其过高的诉讼请求，本院不予支持。由于涉案房屋室内被污水浸泡后，需进行原因分析鉴定、损失评估及合理的修复期，原告主张房屋空置损失赔偿，应属合理。结合本案的实际情况并参照同类物业的租金状况，本院酌情认定空置损失赔偿期为18个月，按每月1000元计算。原告过高的诉讼请求，本院不予支持。对于原告诉请的其他项目的赔偿请求，证据不足，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百五十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州欣新房地产开发有限公司赔偿原告冯旭装修、家具家电损失54129元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告杭州欣新房地产开发有限公司赔偿原告冯旭房屋空置损失18000元，于本判决生效后十日内付清。
三、被告杭州欣新房地产开发有限公司支付原告冯旭鉴定费28000元、评估费5000元及人工费160元，共计33160元，于本判决生效后十日内付清。
四、驳回原告冯旭其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4300元，由原告冯旭负担2150元，被告杭州欣新房地产开发有限公司负担2150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4300元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谈国永
人民陪审员 李明达
人民陪审员 李 华
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 高莲珠