河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邢民四终字第625号
上诉人（原审原告、反诉被告）贾玉彬，男，1955年8月29日出生，汉族，现住邢台市桥西区。
委托代理人张俊江，邢台市天成法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）闫凤珍，女，1977年11月27日出生，现住邢台市桥西区。
委托代理人林东阁，河北张舰律师事务所律师。
原审被告中国煤炭地质总局第二水文地质队，住所地邢台市桥西区。
法定代表人郝会申，该地质队队长。
委托代理人陈楠，男，汉族，1964年3月6日出生，汉族，邢台市桥西区。
原审被告邢台市声屏广告有限公司，住所地邢台市桥西区郭守敬北路263号。
法定代表人张建国，该公司经理。
委托代理人甄一峰，河北齐心律师事务所律师。
上诉人贾玉彬因与被上诉人闫凤珍、原审被告中国煤炭地质总局第二水文地质队（以下简称地质队）、原审被告邢台市声屏广告有限公司（以下简称广告公司）确认合同无效纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2013）西民初字第1839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人贾玉彬及其委托代理人张俊江、被上诉人闫凤珍的委托代理人林东阁、原审被告地质队的委托代理人陈楠、原审被告广告公司的委托代理人甄一峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2009年6月1日地质队以其下属邢台天澄环保有限责任公司的名誉与广告公司签订了租赁合同一份，将自己位于郭守敬北大街277号楼房十间门市整体租赁给该公司，租赁合同第6条规定了限制性经营项目，其中含殡葬用品。在租赁期间，广告有限公司将其中一间门市转租给了闫凤珍。闫凤珍对门市租赁一段时期后，于2012年5月20日和贾玉彬协商并达成口头协议，规定贾玉彬支付门市转让费25000元。闫凤珍负责贾玉彬与广告公司签订租赁合同。门市上的灯箱、卷帘门、墙砖等归贾玉彬所有，协议形成后，贾玉彬支付给闫凤珍转让费23000元，剩余2000元向其打一欠条。当贾玉彬和闫凤珍去找房主和广告公司签订合同时，广告有限公司以经营殡葬用品，超出前合同规定的经营范围为由拒绝签订。在此期间，闫凤珍将该门市钥匙交给了邢台市声屏广告有限公司，之后广告有限公司先后将该门市转租给了明仁膏药铺和铭星婚庆公司。现贾玉彬诉于法院要求确认其与闫凤珍之间的转让合同无效，并要求闫凤珍返还转让费23000元。闫凤珍反诉要求贾玉彬支付2000元欠款。
原审认为，原告贾玉彬与被告闫凤珍所商定的转让协议，虽是口头协议，但主体合法、内容合法、形式合法，符合法律关于有效合同规定的条件，应视为转让合同有效。无效合同，合同法规定有下列情形之一的合同无效，即（一）一方以欺诈、胁迫的手段签订合同，损害国家利益（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益（三）以合法形式掩盖非法目的（四）损害社会公共利益（五）违反法律、行政法规强制性规定。原告贾玉彬与被告闫凤珍所商定的转让协议不符合上述法律规定无效合同的情形，现原告要求确认合同无效，于法无据，本院不予支持。被告闫凤珍要求原告给付2000元的主张，因于本诉不是同一法律关系，故本院同样不予支持。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）贾玉彬的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）闫凤珍的反诉的诉讼请求案件受理费80元，由原告（反诉被告）贾玉彬承担，反诉费50元，由被告（反诉原告）闫凤珍承担。
上诉人贾玉彬上诉主要称。本案争议的转租协议因为转租行为没有经过出租人同意，属于无效协议。由于被上诉人的过错，造成不能履行，被上诉人应返还上诉人23000元。2012年5月21日上诉人与被上诉人达成门市转租意向，并交付转租定金23000元后，上诉人根本未拿到门市钥匙，始终不能进门，并未现实占有租赁房屋，也未对该房屋行使使用、收益权。被上诉人不能履行交付的义务是因为该房屋所有权人，也就是中国煤炭地质总局第二水文地质队以及出租人邢台市声屏广告有限公司均明确表示不同意转租。2009年地质队将包括本案租赁房屋在内的一楼临街门市十间整体租赁给了声屏公司，租赁期为五年，2014年5月31日到期，并明确约定在租赁期内不得转让。而邢台市声屏公司将其中一间门市转租给被上诉人后，对于被上诉人和上诉人2012年5月21日达成的转租协议，由于声屏公司以上诉人经营殡葬物品为由拒绝签订转租合同，造成被上诉人无法履行交付房屋义务，无法完成转租行为。另外，根据广告公司给被上诉人出具的房租收据显示，闫凤珍承租广告公司房屋于2012年5月15日到期，其在合同到期后的2012年5月21日超出租期内又与上诉人进行转租，违背了法律强制性规定，对涉案房屋没有处分权。根据合同法第52条、224条的规定，租用人未经承租人同意，不得将权利出让或将租赁物转租。据此，被上诉人没有转租权，且房屋产权人地质队明确表示不同意将门市转租给上诉人。所以双方的转租合同无效。依据上述事实和法律，一审判决认定双方商定的转让协议符合法律关于有效合同规定的条件，应视为转让合同有效的认定是错误的。被上诉人主张的上诉人与广告公司之间建立了租赁关系，更是不能成立。根据合同法第88条规定，无论是租赁物的转租还是合同权利义务的概括转让，都必须经所有权人同意，否则无效。因此，本案双方签订的转租合同无效。另外，在双方达成转租协议时，上诉人非常明确地告诉被上诉人是经营殡葬物品，而被上诉人明知地质队和广告公司不让经营殡葬物品，还收取了上诉人的23000元。因此，被上诉人闫凤珍具有过错，应返还上诉人23000元。
被上诉人闫凤珍答辩主要称，1、上诉人与被上诉人之间的法律关系应为租赁权转让关系。被上诉人转让租赁权并不违反合同约定，并且被上诉人转让租赁权是经过广告公司允许的，因此上诉人主张其与我方的合同无效不能成立。2、被上诉人与上诉人达成租赁权转让协议后，被上诉人与广告公司结清租赁费、水电费，广告公司也退还了被上诉人缴纳的门市押金。至此，被上诉人与广告公司的租赁关系已经终结，而上诉人取代被上诉人地位，与广告公司建立了租赁关系。被上诉人为上诉人腾清门市后，上诉人多次通过其朋友关系，找地质队和广告公司请求减免租金，充分证明上诉人与被上诉人的租赁权转让行为已经完成。3、上诉人与被上诉人协商装让门市时，我方就明确告知其该门市的限制经营范围，而上诉人故意隐瞒其经营殡葬物品的事实，最终导致上诉人无法承租该门市，上诉人应当承担无法承租的责任。因此，我方不应当返还上诉人23000元的转让费。
原审被告广告公司答辩主要称，1、上诉人与被上诉人之间的合同，无论是上诉人主张的转租合同还是被上诉人主张的是租赁权转让合同，我方都不是合同的主体，因此双方合同是否有效，请求法院依据合同法的相关规定予以裁判。2、上诉人与被上诉人在进行交易时，我公司毫不知情，既没有见过上诉人，更不知晓上诉人经营何种项目，也不了解被上诉人收取上诉人2万多元转让费的事情。至今上诉人从未找过我公司任何人协商过任何事宜。我公司与上诉人和被上诉人之间，在法律上从未形成任何合同或其他法律关系。双方之间的纠纷与我公司无关。3、关于23000元是否应当返还，请法院依法判决。4、上诉人与被上诉人纠纷发生后，我公司才了解到相关事实，当时考虑到上诉人毕竟给被上诉人出了钱，处于同情和人道主义考虑，我公司曾经给上诉人两个建议，（1）若改变经营项目，我公司可以向房屋的产权人提出请求，将门市租赁给上诉人；（2）给其一定时间，让他可以寻找经营其他项目的第三人，以收取一定的费用，降低自身的损失。但上诉人从未对此予以任何答复。5、由于被上诉人在承租门市时，曾经给上一家承租人支付了所谓的转让费，我公司曾经给被上诉人承诺，在他的租赁到期时，可以同样收取一定的转让费，以弥补自身承租时缴纳的转让费。6、上诉人与被上诉人达成协议后，被上诉人交齐了租赁费、水电费，将钥匙交还了我方。
原审被告地质队答辩主要称。上诉人与被上诉人之间的合同是否履行我方不知情，也不参与。
本院认为，贾玉彬与闫凤珍所达成的转让协议，主体合法、内容合法、形式合法，符合法律关于有效合同规定的条件，并且广告公司同意闫凤珍转让门市时收取一定的转让费，因此转让合同为有效合同，贾玉彬合同无效的主张无法支持。贾玉彬向闫凤珍交付了23000元的转让费，却没能占有使用门市，造成了损失。贾玉彬与闫凤珍均称自己在协商转让协议时履行了告知义务是对方故意隐瞒，但是双方均未提交任何证据证明该主张，本院对双方主张均无法支持。毕竟贾玉彬支付了23000元的转让费却没有占有、使用门市，本着公平公正的原则，双方应当各承担一半的损失。因此，闫凤珍应向贾玉彬返还11500元转让费。经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2013）西民初字第1839号民事判决。
二、被上诉人闫凤珍在本判决生效十日内，返还上诉人贾玉彬11500元转让费。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费80元，由上诉人贾玉彬承担，反诉费50元，由被上诉人闫凤珍承担。二审案件受理费80元由上诉人贾玉彬、被上诉人闫凤珍各承担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 乔 鹏
代理审判员 杜 浩
代理审判员 孙跃兴
二〇一四年十月九日
书 记 员 张 雪
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