重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初20031号原告：重庆华宇园林有限公司苗木科技园，住所地重庆市江北区渝北四村155号7-1，统一社会信用代码915001050605190230。负责人：郭丽娜，总经理。委托诉讼代理人：彭远超，重庆博嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷，重庆博嘉律师事务所律师。被告：周传银，男，1971年4月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆华宇园林有限公司苗木科技园与被告周传银房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2017年10月19日、2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告重庆华宇园林有限公司苗木科技园的委托诉讼代理人彭远超、被告周传银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆华宇园林有限公司苗木科技园向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年5月13日至2017年5月12日的租金24560元，及逾期支付租金的违约金（以24560元为基数，从2017年5月13日起按年利率24%计算至付清时止）；2.被告向原告支付欠付的物管费1152元；3.被告立即腾退大棚；4.被告向原告支付从2017年5月14日起按照每日864元的标准计算至实际腾退之日止的房屋占有费；诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年5月13日，原、被告签订了《大鹏（房屋）租赁合同》，主要约定原告将重庆市渝北区翠桃路华宇园林苗木生态园A区大棚13号（面积288平方米）出租给被告，并约定了租期、租金、滞纳金等内容。合同签订后，原告按约将大棚交给被告使用，但被告未按约支付租金和物管费。原告为维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告周传银辩称，租大棚时原告介绍说要修二期花市、停车场、生活区，但二期花市一直未修，停车场、生活区却修成了花市；被告租的大棚门口有一个垃圾站，导致原告无法经营，2015年5月13日时没有垃圾站，但2015年5月20日左右就成了一个垃圾站，也给被告造成了损失，损失被告将另案起诉主张。经审理查明：2015年5月13日，以原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租方），双方签订《重庆市苗木产业科技园苗木交易区大棚（房屋）租赁合同书》，主要约定：第二条约定，乙方向甲方承租重庆市苗木产业科技园苗木交易区大棚（房屋）（包括添附其上的装修及附属设施），牌号为27号，附属设施含有板房、水表、电表、护栏网，面积288平方米，免第一年租金，第二年租金为10元/月/平方米，年租金为34560元，第一、二年物管费为1元/月/平方米，年物管费为3456元；第四条约定，租赁期限自2015年5月13日起至2017年5月12日止，共计2年，其中免租优惠期自2015年5月13日起至2016年5月12日止；第八条第1款约定，租金按半年一期支付，并由乙方将全部租金交至甲方财务，第2款约定，根据“先交租金后使用”的原则，应当在本合同签订后五日内，将第一期租金全额付给甲方，此后，乙方应在已付租金期满前十五日内，将下一期租金全额付给甲方，逾期甲方有权按违约处理；在本合同签订当日，乙方应当立即向甲方支付租赁保证金10000元；租赁期满，在乙方结清所有费用，并将经甲方验收合格的大棚（房屋）交还甲方后，甲方应当将租赁保证金退还给乙方；租赁期间，乙方单方终止合同的，或乙方因第十三条所列原因解除的，则甲方不退还保证金；第十条第2款约定，交接时，乙方应当验收大棚（房屋）的状况，有问题的应当在三日内以书面形式提出异议，如未提出则视为乙方验收合格接受；第十二条第10款约定，乙方应按月足额缴纳租赁期间由甲方代收的水、电、物管等依法缴纳的费用包括交易区公共用水用电费用按租用面积分摊，水、电费需在查表后十五日内交清，否则按应缴纳额的0.5%按日计算滞纳金；物管费等其他费用应在收到甲方通知后五日内交清，否则按应缴纳额的0.5%按日计算滞纳金；第十三条约定，有下列情形之一的，甲方有权解除合同并不承担经济赔偿，解除合同的书面通知送达乙方即为生效，4、乙方超过租金交付期限一个月未支付租金的，因依法违约而解除合同的，合同解除后，甲方不退还乙方保证金，并有权要求乙方赔偿损失；第十四条第1款约定，乙方逾期交付租金，应按本合同第六条所约每年租金的0.5%按日计算滞纳金，超过半个月仍未交纳，则甲方有权解除合同，甲方不退还乙方保证金；第十四条第4款约定，本合同终止或解除后，乙方未依约将大棚（房屋）腾空返还给甲方的，乙方应按每日3元/平方米的标准向甲方支付违法占用的赔偿金，甲乙双方一致同意甲方有权对违法存放在大棚（房屋）的物资进行变卖或处置，变卖或处置所得，除扣除按日计算的赔偿金外，还应扣除甲方对该物资进行变卖或处置所产生的费用；第十六条约定，甲方已经向乙方说明，乙方也已经充分了解了承租大棚（房屋）的实际状况及其在本合同中享有的权利和承担的义务，表示完全按约履行。合同还约定了其他内容。同日，被告收到原告发出的《进场通知》，主要载明：承租人进场日期为2015年5月13日，承租人进场后必须在2015年5月28日前完成苗木开业交易准备工作，确保交易中心准时开业。此外，以原告为甲方（出租人），被告为乙方（承租人），双方还签订了《租赁大棚（房屋）交接确认书》，主要载明：双方确认自2015年5月13日起该大棚（房屋）由甲方交给乙方使用；承租人确认，该大棚（房屋）建筑产品质量和初装修质量符合双方合同的交接标准，全部完好无损坏，乙方无异议。之后，被告向原告支付了保证金10000元、2015年11月13日至2016年7月12日期间的物管费2304元。被告于2015年7月6日支付了园区服务管理费288元，于2015年11月10日支付了2015年6月13日至2015年11月12日期间的园区服务管理费1440元、电费3.3元、水费60元，于2016年9月1日支付了2015年11月13日至2016年7月12日的水费166.5元。案涉大棚（房屋）至今由被告占有使用。庭审中，原告陈述：被告欠付原告2016年5月13日至2017年5月12日的租金34560元，抵扣被告支付的保证金10000元后，还应支付24560元；2年的物管费是6912元，被告支付了部分，还欠付1152元；原告未承诺过要修二期花市、停车场、生活区等，被告租用大棚也有两年多，未提出过异议；大棚对面有一个垃圾站，但隔了一条马路，且垃圾站在签合同时就已经有了，且合同中未约定大棚旁不能修垃圾站，被告也未在该大棚生活过，被告经营景观石，有客户时才会进入运输，不会影响被告的经营。被告陈述：对欠付物管费1152元无异议，被告也未向原告支付过租金；被告向原告支付的保证金10000元应退还被告，不同意抵扣租金；原告承诺从被告租用的大棚旁边的支路下去修二期花市，被告才支付了保证金10000元，免租一年，2015年5月13日签了合同，当时原告带着被告去转了，说了哪个地方修停车场、哪个地方修生活区，2015年6月20日被告开业，原告也说要做广告宣传，但也未做；签合同后，停车场、生活区未修，却修成了花市，二期花市也未修，被告租赁的大棚成了一个死角，又有垃圾站，导致被告无法经营。上述事实，有《重庆市苗木产业科技园苗木交易区大棚（房屋）租赁合同书》、《进场通知》、《租赁大棚（房屋）交接确认书》、收据、发票、照片、规划图以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《重庆市苗木产业科技园苗木交易区大棚（房屋）租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。关于租金及违约金、物管费。合同第十条第2款约定交接时被告应当验收大棚（房屋）的状况，有问题的应当在三日内以书面形式提出异议，如未提出则视为被告验收合格接受。合同第十六条约定被告已经充分了解了承租大棚（房屋）的实际状况，表示完全按约履行。故被告辩称其租赁的大棚是一个死角，又有垃圾站，导致被告无法经营，并主张原告签订合同时承诺要修建二期花市、停车场、生活区等但未履行承诺，并以此为由拒付租金和物管费，没有事实和法律依据，本院不予认可。被告自认其欠付物管费1152元和2016年5月13日至2017年5月12日的租金34560的事实，本院予以认可。依据合同第九条第3款和第十四条第1款的约定，原告不退还被告保证金的前提是原告因被告违约先解除合同，因原告并未解除合同，故原告主张以被告支付的保证金10000元抵扣租金无合同和法律依据，本院不予认可，对原告要求被告支付2016年5月13日至2017年5月12日的租金24560元的诉讼请求，本院予以支持。依据合同第十四条第1款的约定，被告逾期支付租金的，应按年租金34560元的0.5%按日计算滞纳金。原告自愿将计算标准调整为年利率24%、将起算日调整为2017年5月13日属于对自己权利的处分，本院予以认可。故对原告要求被告支付以租金24560元为基数，从2017年5月13日起按年利率24%计算至付清时止的逾期支付租金的违约金，本院予以支持。被告自认欠付原告物管费1152元，故对原告要求被告支付物管费1152元的诉讼请求，本院予以支持。关于腾退房屋、占用费。合同于2017年5月12日已经到期终止，但被告至今占用房屋，故对原告要求被告立即腾退大棚（房屋）的诉讼请求，本院予以支持。合同第十四条第4款约定，合同终止或解除后，被告未按约将大棚（房屋）腾空返还给原告的，应按每日3元/平方米的标准向原告支付违法占用的赔偿金。根据法律规定，房屋占有使用费应参照租金标准给付，本案中双方约定的占用费为864元/天，过分高于约定的租金标准，带有违约金性质，本院依法予以调整。对原告要求被告支付从2017年5月14日起按照3744元/月（即月租金2880元的1.3倍）的标准计算至实际腾退之日止的房屋占有费的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告周传银于本判决生效后立即支付原告重庆华宇园林有限公司苗木科技园2016年5月13日至2017年5月12日期间的租金24560元；二、被告周传银于本判决生效后立即支付原告重庆华宇园林有限公司苗木科技园以租金24560元为基数，从2017年5月13日起按年利率24%计算至付清时止的逾期支付租金的违约金；三、被告周传银于本判决生效后立即支付原告重庆华宇园林有限公司苗木科技园物管费1152元；四、被告周传银于本判决生效后立即腾退并向原告重庆华宇园林有限公司苗木科技园返还重庆市苗木产业科技园苗木交易区27号大棚；五、被告周传银于本判决生效后立即支付原告重庆华宇园林有限公司苗木科技园从2017年5月14日起按照3744元/月的标准计算至实际腾退之日止的房屋占有费；六、驳回原告重庆华宇园林有限公司苗木科技园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费440元减半收取220元，由被告周传银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  欧春利二〇一七年十一月十四日书 记 员  罗 难