北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6496号
上诉人（原审被告）：曾轶，男，1986年6月2日出生。
委托诉讼代理人：路秀，江苏瀛鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨路，男，1981年4月8日出生。
被上诉人（原审原告）：徐君，女，1984年2月23日出生。
二被上诉人委托诉讼代理人：张丹，北京济和律师事务所律师。
上诉人曾轶因与上诉人杨路、徐君房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初28531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾轶上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判双方房屋买卖合同解除，而不是确认合同于2017年5月9日解除。2、撤销一审判决第二项中关于违约金的部分，我方仅同意返还购房款。3、撤销一审判决第三项，依法改判驳回对方的该项诉讼请求。事实和理由：1、根据合同约定杨路、徐君应当在2017年4月10日前支付510万元，实际上仅仅支付了390万元，杨路、徐君违约在先。2、杨路、徐君在合同履行期限届满前一个月行使合同解除权，显然不符合合同解除的条件。3、即便我方存在未按指定时间进行网签的情形，杨路、徐君也应当进行催告。我方收到杨路、徐君发出的解除函后，也向对方送达了不同意解除并要求继续履行合同的声明。4、一审法院判决我方赔偿房屋差价损失没有事实和法律依据。5、杨路、徐君违背诚信原则，故意以商谈、诱导的方式达到恶意解除合同的目的。
杨路、徐君服从一审法院判决，针对曾轶的上诉理由答辩称：我们同意一审判决，请求二审法院予以维持。
杨路、徐君向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令曾轶向我们返还购房款390万元，并按照390万元的日万分之五标准支付逾期返还的违约金（自2017年5月10日起至全部款项实际付清之日止，其中计算至起诉之日为33150元）；2、请求法院判令曾轶向我们支付违约金172万元；3、请求法院判令曾轶向我们支付中介费15万元；4、请求法院判令曾轶赔偿我们房屋差价损失267．67万元；5、本案诉讼费、鉴定费、评估费、担保费由曾轶承担。
一审法院认定事实：2016年12月12日，曾轶（出卖方、甲方）与杨路、徐君（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方位于北京市海淀区601号房屋（以下简称601号房屋），建筑面积为149．95平方米。房屋成交总价为860万元。双方约定，甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1．如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。2．如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。合同第十一条第二款约定，如乙方依照本合同的约定单方解除本合同应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。同日，双方签订《补充协议》，第五条约定，经甲方双方友好协商同意，约定乙方最迟于2017年6月9日获得贷款机构批贷手续，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷延迟或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任。如至2017年6月10日未能过户，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。第六条，甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款3800000元整，在网签后自行支付甲方购房款1160000元整。
合同签订后，杨路、徐君已支付曾轶购房款390万元。2017年5月7日，因双方就合同履行事宜协商未果，杨路、徐君向曾轶发出《解除合同通知》，曾轶收到后表示拒绝。2017年5月28日，曾轶向杨路、徐君发出《履行合同催告函》，表示杨路、徐君送达的“解除合同通知函”已收到，对杨路、徐君提出解除合同之要求拒绝接受。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：
（一）杨路、徐君提供下列证据证明曾轶在合同期间提出加价拒不履行合同：
1、2017年5月4日录音材料，证明曾轶谈到房价涨80万元。曾轶：“那个就是我们诚心买房，你们要觉得不行，我们也是诚心买房，也不是诚心不卖，我们也需要有资金去买房的。”杨路：“你这个是当时没有买房，你不能因为现在房价涨了，你就把这个溢价的部分加到我身上，这就不合理了。”曾轶：“我们到时就找律师该解除合同就解除，也没办法。”杨路：“你要是真的想违约的话，我也没办法。我们现在跟你谈，也是本着想把这个合同履行下去。”曾轶：“所以我说80万，你觉得多，多少你能接受你也不说。”张丹（杨路律师）：“涨80万是吧？”杨路：“他说让我再给他涨80万他才配合我。”杨路：“你想如果你是买方，都签了合同，我一下又要多付出去80万去，我不可能。”曾轶：“那你给我一个靠谱的数啊，你不可能今天说80，明天说70，后天说60，50、40、30、20．”．．张丹：“你们这样，明天或者下周能选一天网签吗？还是您就确定了，如果谈不拢的话就解除合同。”曾轶：“谈不拢的话就只能解除合同了。”当天曾轶配偶汪星南到场，杨路的律师张丹问到：“就不想卖给他了？”汪星南答：“嗯，这是第一点，第二点最重要的是因为什么，之前打人事件是第一条，第二条是什么呢，317政策以后，我即使腾了这个名额，我也不能买房了，这是实话。我没有经济实力再去购买任何一套住宅，那天我算了一下，实施了政策以后，如果我要买房，我只能贷143万，这是别人给我们计算的，我们只能贷143万，我买任何一套房子我都是不够的。”
2、短信记录，2017年5月7日9：44曾轶给杨路发短信息：“杨哥，因为上次的打人事件我老婆比较坚决，我这几天一直在做她工作，最后她同意卖了。最后定了75万，要是同意就这样定。要是不行那就只能解约了。”杨路于5月7日10：05回信：“涨75万我们是不可能同意的，你和别人发生冲突是另一个问题跟我买房没关系。”曾轶回“那就约个时间解约吧。”杨路于5月7日上午10：30问：“按计划明天晚上七点多我爱我家聊具体的吧。”曾轶于5月7日上午11：00回：“周一没必要谈了，我找个律师，到时候律师来谈吧。”
曾轶对证据1-2的质证意见是，真实性认可，但双方当时争吵的很厉害，但是最终都是说跟家人商量后再沟通。
法院确认上述证据材料真实、有效。
3、2017年5月3日下午，我爱我家公司经纪人员微信群中@曾轶，并向其出示告知函，内容为因曾轶未配合办理网签，影响了合同的正常履行。我爱我家公司向曾轶告知：“现我公司郑重通知阁下，请阁下于2017年5月8日前与我司联系，并尽快配合办理上述事宜。如阁下逾期仍未与我公司联系办理上述事宜，阁下将会承担合同约定的相关责任，及由此产生的不利后果。请阁下谨慎对待，妥善处理此事！”杨路、徐君持该证据证明中介公司催告曾轶履行网签义务。
曾轶对告知函的的真实性认可，但中介公司当时说明会亲自送过去，但没有向其送达。5月9日曾轶在走廊里发现了告知函。法院确认该证据的真实性。
4、杨路、徐君于2017年5月7日发出的解除合同通知函及快递公司回执，证明于当日向曾轶提出解除合同，曾轶收到。曾轶认可上述证据的真实性，法院予以确认该事实。
（二）曾轶对其抗辩提供如下证据：
1、2017年4月27日杨路与曾轶通话录音，证明双方就加价达成协议：在录音中，杨路谈到：“这个事吧，回来我跟律师还有家里人说，要不说你这个80，为什么我跟你说，今天他们都不知道，我说我私下跟你把这事解决了就行了，我也不跟他们说了，你知道吧。结果你让我写协议，写协议这块我就没法弄了。”杨路向曾轶表示价格压力比较大，关健是媳妇那边顶着。杨路回答：“关健是我媳妇顶着我，你这都顶着咱们只能走那个正常的诉讼渠道了。”曾：“对啊，那确实比较麻烦了。”杨：“你要是想不卖那个房了，那你只能赔偿我那个。”曾：“那不行明天再聊吧。不行就看怎么解决，后续的事情怎么处理呗。”
杨路对于录音的真实性认可，证明目的不认可。因曾轶要求加价，杨路要跟家里人商量，但家里人不同意，没有杨路同意加价的表述。
法院确认上述录音材料的真实性。
2、曾轶被打照片，证明4月25日双方在我爱我家公司就加价进行协商时，杨路及其同伙对曾轶进行了殴打，曾轶报警。
杨路对证据的真实性、证明目的不认可，且与本案无关，杨路没有打人。因杨路对该证据材料持有异议，且照片仅显示曾轶受伤，不能确认系杨路对其进行殴打，故法院对该证据材料的证明目的不予确认。
3、2017年5月24日曾轶配偶汪星南与杨路及其律师的谈话录音，汪星南谈到：“我们家基本一天都没有人的状态。我也收着了。收着以后呢我也看了一下合同，律师也帮我看了一下合同，如果要解约的话是需要双方以纸质文件的方式然后去解约。因为目前的话呢我们这边还没有出解约函是这个状态。”“恩，我说的我们，我跟曾轶两个人，我们的想法呢是现在看了一下情况，我们俩的想法是，6月9日之前因为我们在合同期内有一个要加价的要求，对吧。没有说错吧，确实有一个加价的要求。然后杨哥说这个价钱谈不拢。”律师：“不是说这个价钱谈不扰，必须得按照这个价格走，否则你就要跟我们解除合同了。那我们肯定要止损啊，不止损就不合适对吧。”汪星南:“我要求的是协商。”
杨路、徐君对录音材料的真实性认可，证明目的不认可。法院确认该证据的真实性。
（三）杨路、徐君主张的各项损失：
1、杨路、徐君要求曾轶返还购房款390万元，并按照390万元的日万分之五标准支付逾期返还的违约金（自2017年5月10日起至全部款项实际付清之日止，其中计算至起诉之日为33150元）；曾轶认可杨路、徐君支付了购房款390万元，但表示合同应继续履行，不同意返还以及支付逾期违约金的请求；
2、杨路、徐君要求曾轶向二原告支付合同违约金172万元；曾轶不同意支付，认为解除合同的条件不具备。经法院询问，如果解除合同的条件成立，是否就杨路、徐君的各项违约赔偿请求予以抗辩，曾轶坚持认为合同不具备解除条件，不同意支付各项赔偿费用。
3、杨路、徐君要求曾轶支付中介费15万元；但就此杨路、徐君未提供相应证据证明；
4、杨路、徐君要求曾轶赔偿房屋差价损失267．67万元。
诉讼中，经杨路、徐君申请，法院委托北京首佳房地产评估有限公司对601号房屋在2017年5月8日的市场价值进行评估，结果为房地产总价1127．67万元。曾轶不服提出异议，北京首佳房地产评估有限公司予以书面回复，指出该公司选取2017年5月8日之前2017年2月之后的2017年8月、9月的案例并进行期日修正比对，确保准确反映2017年5月8日的市场价格。评估过程中考虑了电梯对房地产价格的影响，进行了设备设施修正案案例价格。该公司估价报告中描述的“层高适中”为房屋净层高，即房屋地面至房顶高度。根据估价人员现场查勘，估价对象房屋层高在正常住宅层高范围内。估价报告中描述的估价对象“不临街”系笔误，根据估价人员实地查勘，估价对象临宝盛东路，宝盛东路为双向二行车道及二紧急停车道道路，车流量小，且估价对象所在楼栋与宝盛东路间间隔一小区内道路及小区地面停车场。估价人员综合考虑上述因素，临街因素对估价对象房地产价值影响较小，故未考虑该因素对房产地价值的影响。根据估价人员现场查勘，估价对象顶棚为石膏线装饰，且在估价人员现场查勘完毕后，异议人对估价人员现场查勘记录的《住宅项目实地勘查记录表》进行了检查核对并已签字确认。
曾轶仍认为评估结论与客观合理价格严重不符，评估所采用依据不合理、不客观、不正确，申请重新评估。但曾轶未能就此提供相应证据证明评估报告有误，法院对于评估报告予以采纳。
关于杨路、徐君主张的违约金及损失是否重合问题，杨路、徐君表示坚持同时主张上述两项费用。
5、杨路、徐君要求曾轶支付诉讼费、鉴定费、评估费、担保费。
诉讼期间，经杨路、徐君申请，法院对曾轶名下601号房屋予以查封。诉讼保全费为5000元。本案评估费用为2．35万元。杨路、徐君提供担保合同及收费票据，证明担保支出的费用。曾轶对该费用持有异议，与本案无关。法院确认上述证据的真实性，是否采纳再行论述。
一审法院认为：杨路、徐君与曾轶签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。双方均应严格依照合同履行各自权利、义务。合同签订后，杨路、徐君已向曾轶支付390万元购房款。按约定，双方应在2017年6月10日前办理过户手续。但根据杨路、徐君提供的证据材料显示，曾轶于2017年5月4日向杨路、徐君提出加价80万元的请求，就此双方不能达成一致。法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。在双方的谈话中，曾轶及其妻多次向杨路、徐君表示了加价，否则双方合同解除的意向；特别是曾轶于2017年5月7日向杨路发送短信息明确表示加价75万元，否则合同解除；在杨路表示并不认可的情况下，曾轶回信表示双方另约时间解约。曾轶的行为已向杨路、徐君明确表示其不再履行合同。曾轶的行为系违约行为，杨路、徐君在此情况下向曾轶发出解除合同通知书，符合法律规定。双方的房屋买卖合同自通知到达曾轶时解除。故杨路、徐君于2017年5月7日向曾轶发出《解除合同通知》，曾轶于2017年5月9日签收后，双方的《北京市存量房屋买卖合同》已解除。曾轶称双方始终在协商，要求继续履行合同的抗辩意见缺乏事实与法律依据，法院不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本案合同的解除系曾轶单方违约造成，故曾轶应当承担违约责任。现杨路、徐君要求曾轶返还购房款，并按照390万元的日万分之五标准支付逾期返还的违约金，具有合同依据，法院支持。另，双方在合同约定了未能如期过户，违约方应向守约方支付购房款的20%作为违约金。同时，因合同解除时601号房屋的市场价格比交易时的房屋市场价值有了很大幅度的提升，合同解除势必给杨路、徐君带来差价损失。据此杨路、徐君提出了支付违约金及赔偿差价损失的双项请求。对此法院认为，违约金的适用应考虑“补偿性为主，惩罚性为辅”之原则，对同一违约事实既约定了违约金又存在实际损失的情况下，应首先对实际损失予以补偿，在对实际损失已足额赔偿的情况下，对于当事人提出的违约金请求不应支持。故法院对因曾轶的违约行为给杨路、徐君实际造成的房屋差价损失予以支持，对于杨路、徐君提出的违约金诉讼请求不予支持。至于杨路、徐君要求曾轶支付中介费15万元的请求，因杨路、徐君就此未提交证据证明，故法院对该一请求不予考虑；杨路、徐君为本案支持的鉴定费、评估费，应由合同违约方曾轶承担。杨路、徐君要求曾轶承担其为本案保全向担保公司支付的担保费，此项费用并非必然发生的费用，故法院不予确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、确认杨路、徐君与曾轶签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2017年5月9日解除；二、本判决生效后七日内，曾轶返还杨路、徐君购房款390万元，并按照390万元的日万分之五标准支付逾期返还的违约金（自2017年5月15日起至全部款项实际付清之日止）；三、本判决生效后三十日内，曾轶赔偿杨路、徐君房屋差价损失2676700元；四、驳回杨路、徐君的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。通过一审法院查明的事实以及曾轶在二审中的陈述，其认可自2017年4月起，因“3．17新政”导致自己购房成本增加，其要求杨路、徐君增加购房款，否则双方合同解除。在杨路、徐君不同意增加房款的情况下，双方合同无法继续履行。曾轶的行为已经构成根本违约，故杨路、徐君依法享有合同解除权。杨路、徐君于2017年5月7日向曾轶发出《解除合同通知》，曾轶于2017年5月9日签收该解除通知后，双方的《北京市存量房屋买卖合同》已经解除。曾轶上诉认为杨路、徐君发出解除通知时合同履行期限尚未届满，且曾轶收到解除通知后仍然发函要求继续履行合同，杨路、徐君解除合同的行为不应获得支持,对此本院认为，杨路、徐君系依据法定解除权主张权利，曾轶的行为已经符合《合同法》第九十四条第一款第二项的构成要件，杨路、徐君无需等到合同履行期限届满即可行使解除合同的权利。在杨路、徐君依法享有解除权的情形下，亦将解除合同的通知送达了曾轶，故双方合同已于送达时解除。在此之后，曾轶再行提出继续履行合同的意思表示应当视为其向杨路、徐君发出新的要约，在杨路、徐君没有做出承诺的情况下，对杨路、徐君不具有约束力。
关于曾轶上诉认为杨路、徐君没有依约支付购房款违约在先的主张，本院认为，按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第四条关于付款方式和付款时间的约定，杨路、徐君分五次向曾轶支付除定金和拟贷款金额外的房款。本案中，双方约定定金为10万元，拟贷款金额为120万元，第一、二、三次付款总额为380万元，现杨路、徐君实际支付了390万元（含定金），系严格按照双方合同约定的履行时间和方式进行履行，不存在违约的情形。二审中，曾轶提出在2017年4月10日前杨路、徐君应当支付510万元购房款的主张显然系对合同条款的错误理解，本院不予支持。综上，杨路、徐君在本案诉争合同履行过程中不存在违约行为，合同不能继续履行的违约方系曾轶，应当由其承担相应的违约责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。因本案合同的解除系曾轶单方违约造成，故曾轶应当承担违约责任。本案中，杨路、徐君同时主张了违约金及赔偿差价损失的请求，因我国合同法中规定的违约金的适用原则以“补偿性为主，惩罚性为辅”，应首先对实际损失予以补偿，在对实际损失已足额补偿的情况下，对于当事人提出的违约金请求不应支持，否则会造成当事人之间的利益失衡。本院审理中杨路、徐君主张己方的损失主要为房屋差价损失，但买受人获得差价损失这一预期利益在不发生纠纷的情况下需要以支付房款为前提，即需要综合考虑买受人的履约成本以及合同的履行程度。本案中，买受人杨路、徐君支付了390万元的购房款，尚不足全部购房款的50%，一审法院依据鉴定意见全额支持了房屋差价损失，没有考虑到影响差价损失数额的因素，本院予以适当调整。在杨路、徐君已经获得差价损失赔偿的情况下，其主张的逾期返还购房款违约金以及拒绝履行合同违约金不应当重复支持。综上，对于曾轶的上诉请求中的合理部分，本院均予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初28531号民事判决第一项、第四项；
二、变更北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初28531号民事判决第二项为：曾轶于本判决生效后七日内返还杨路、徐君购房款390万元；
三、变更北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初28531号民事判决第三项为：曾轶于本判决生效后三十日内赔偿杨路、徐君房屋差价损失1720000元；
四、驳回杨路、徐君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费71316元，由杨路、徐君负担24238元（已预交19000元，余款5238元于本判决生效后七日内交纳），由曾轶负担47078元（本判决生效后七日内交纳）。
保全费5000元，由曾轶负担（本判决生效后七日内交纳）。
评估费23500元，由曾轶负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费28213元，由曾轶负担18624元（已交纳），由杨路、徐君负担9589元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱文君
审 判 员 张洁芳
审 判 员 刘 磊
二〇一八年八月三十日
法官助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨