江西省南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0102民初1463号
原告（反诉被告）：吴某某，女，1987年1月26日生,汉族，住浙江省杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：周泽高，江西昌荣律师事务所律师，执业证号：13601200110528603。
被告（反诉原告）：袁某某，女，1965年10月14日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。
委托诉讼代理人：易惠新，江西华晟律师事务所律师，执业证号:13609198810515662。
被告：黄某某，女，1969年2月12日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
原告吴某某与被告袁某某、黄某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告袁某某对原告吴某某提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）吴某某的委托诉讼代理人周泽高、被告（反诉原告）袁某某及其委托诉讼代理人易惠新到庭参加诉讼，被告黄某某未经法庭许可中途退庭。本案现已审理终结。
原告吴某某向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付拖欠的自2016年9月1日至2017年5月30日期间的租金房租434870.73元和逾期违约金1万元（原告估算）;2.判令两被告支付拖欠的原告已经代缴的物业费69605.73元;3.判令两被告承担本案诉讼费用。原告在法庭调查阶段要求撤回第二项要求判令两被告支付拖欠的原告已经代缴的物业费69605.73元的诉讼请求。事实与理由：2012年11月14日,被告袁某某、黄某某和原告方签订《房屋租赁合同》，原告将位于南昌市东湖区五纬路218号20号楼104#一楼面积62.89平方米、二楼面积104.24平方米；105#一楼面积85.20平方米、二楼面积91.39平方米；106#一楼面积90.03平方米、二楼面积159.05平方米；107#一楼面积104.39平方米、二楼面积111.30平方米；108#一楼面积53.77平方米、二楼面积59.96平方米,共计面积922.22平方米商铺出租给被告经营使用，房屋租赁期限从2012年12月1日起至2021年5月31日止，第一、二年税后租金52092元/月,以后每年租金递增6%；第五条第二款约定，本物业的物业管理费为3元/平方米/月，乙方租赁期间的物业管理费，由乙方承担并直接支付给物业公司，物业管理费缴纳时间与租金同步;第七条第一款约定，在租赁期内，如乙方未按合同约定支付租金，乙方每延迟一天向甲方支付应付金额的千分之二的违约金。原告按照合同约定将约定的商铺交给被告经营使用，被告也按照合同约定缴纳租金。但是，2016年8月20日、2016年11月20日、2017年2月20日三期的租金，被告均以各种理由拒交，截至目前拖欠租金434870.73元，违约金1万元。被告按照约定应当支付缴纳的截止2017年3月31日的27个月物业费69605.73元，被告也拒不缴纳，原告已经代为向物业公司缴纳支付。原、被告协商未果，原告遂诉至法院，提出以上诉请。
被告袁某某辩称，1.答辩人未缴纳房租，是由于被答辩人未尽告知义务而致使答辩人无法正常使用租赁物，答辩人不应当承担所欠付的房租。答辩人租赁被答辩人房屋时已在合同中明确用途是开办会所及配套，但被答辩人未告知答辩人案涉房屋不能开办会所及配套的事实。在答辩人按照会所要求进行装修后，在经营中受到周边居民强硬阻挠，导致无法经营，仅装修损失就达140余万元。对此，答辩人已向法院提起反诉，要求被答辩人赔偿装修损失的残值80余万元。2.被答辩人将房屋出租给答辩人，违反了南昌市环境保护局《关于印发<南昌市饮食业项目环评审批细则（试行）>的通知》的规定，应当认定为无效合同。3.答辩人不应当承担10000元违约金。答辩人自租赁案涉房屋以来，一直按约支付房屋租金，但因被答辩人的房屋无法供答辩人正常使用，且被答辩人拒绝与答辩人协商解决，被答辩人提出的答辩人自2016年8月以后未支付三个月房屋租金，不符合事实，也不属于答辩人的责任，因此，答辩人不应当承担违约金10000元。4.答辩人未缴纳物业管理费，是由于物业公司未尽到管理职责，不应当由被答辩人代缴，因此，被答辩人无权要求答辩人支付代缴物业费。
被告黄某某提交书面答辩意见辩称，本人与袁某某共同承租了吴某某位于五纬路××楼××＃、××＃、××＃、××＃、××＃店面，后因本人身份原因与袁某某协商退出对以上物业的承租及经营权益，并于2013年4月24日与袁某某签订退出协议书，故诉争房屋一切承租及经营事项，本人不清楚、不了解。
反诉原告袁某某向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令反诉被告返还反诉原告房屋租赁保证金104184元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失及残值损失897600元；4.判令反诉被告承担本案诉讼费、反诉费、评估费。事实与理由：反诉原告与本诉被告黄某某于2012年11月14日和反诉被告吴某某签订《房屋租赁合同》，租赁反诉被告位于南昌市东湖区五纬路218号20楼104#至108#的房屋用于开办会所及配套。此后，反诉原告与本诉被告黄某某一起进行了装修，首期装修共花费装修款120余万元，但是，反诉原告装修完毕刚开始营业，就遭到附近居民的阻挠，无法进行正常营业。在此期间，反诉原告多次与反诉被告联系，要求其出面协调解决与周边业主的纠纷，但反诉被告一直置之不理，直至反诉原告被周边业主报警亦未能解决。反诉原告为了解决纠纷，多次调整经营项目均无法正常经营。此后，反诉原告的会所被环保部门要求停业。为此，该会所自2016年7月起一直关门未再经营，反诉原告在停业后，多次与反诉被告协调解决相关问题，并要求解除房屋租赁合同，但均未果。反诉原告认为，反诉原告在签订《房屋租赁合同》时明确告知了反诉被告租房的目的和用途，但反诉被告未向反诉原告如实告知不能经营会所、开办配套餐饮娱乐的事实，致使原告装修后无法经营，给原告造成巨大损失，会所2016年7月停业至今,不仅未收回装修投资，还要支付房屋租金，而反诉被告先是未尽告知义务，后又不协助原告解决纠纷，且导致反诉原告多次被断水断电，加剧了反诉原告的损失，且对反诉原告解除房屋租赁合同的要求置之不理，扩大租金损失，目前又向法院起诉催收房租。反诉原告遂向法院提出以上反诉请求。
反诉被告吴某某辩称，1.原、被告双方已于2018年2月9日协议解除房屋租赁合同，被告已经清退房屋返还给原告，不存在再判解除租赁合同的诉求；2.《房屋租赁合同》第四条第4.3款约定，乙方中途违约或中途退租，押金不退，所以，被告反诉的返还房屋租赁保证金的诉求没有事实和法律依据；3.被告的装修损失与原告无关，被告装修之前应当办理装修许可证、应当办理环保评估准许，被告是典型的先上车后买票；原告只是出租房屋给被告经营使用，至于什么能做？什么不能做？原告无权干预，属于被告自己决定的事情；因此该装修损失诉求，没有事实和法律依据；另外，《房屋租赁合同》第十条第10.1款约定，乙方中途解除合同或合同期满，固定的装修设施归甲方所有。被告已经于2018年2月9日与原告协议解除房屋租赁合同，故固定装修设施应当归甲方所有。综上，请求驳回反诉原告反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的原、被告签订的房屋租赁合同、涉案房屋的房屋所有权证、房屋租赁履约保证金收条和最后一期的租金收条、付款凭证、南昌市环保局洪环发（2012）119号文件、南昌市公安局东湖区豫章派出所接、出警记录、小区居民申请、评估报告书、评估费交费税务发票、解除合同协议书（2018年2月9日）等证据，本院认定事实如下：
2012年11月14日，被告袁某某、黄某某（乙方）和原告吴某某（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于南昌市东湖区五纬路218号20号楼104#至108#的一楼、二楼房屋出租给乙方经营使用。合同约定上述租赁房屋面积合计922.22平方米（一楼面积合计396.28平方米，二楼面积合计525.94平方米），其中，104#一楼面积62.89平方米、二楼面积104.24平方米，105#一楼面积85.20平方米、二楼面积91.39平方米，106#一楼面积90.03平方米、二楼面积159.05平方米，107#一楼面积104.39平方米、二楼面积111.30平方米，108#一楼面积53.77平方米、二楼面积59.96平方米。租赁合同约定用途是用于会所或会所配套。房屋租赁期限从2012年12月1日起至2021年5月31日止。如果乙方租用房屋八年期满，甲方给予6个月的免租期，如果乙方租用房屋未到期退租，甲方按照52092元/月收取装修免租期租金,在免租期内，乙方除免交租金外其他与房屋出租相关的费用由乙方承担。租金实行“先付后用”的原则，第一年（2013年6月1日至2014年5月31日）一层计算标准按85元/平方米/月，二层计算标准按35元/平方米/月，月租金为52092元/月,第一年税后租金为625104元；第二年（2014年6月1日至2015年5月31日）一层计算标准按85元/平方米/月，二层计算标准按35元/平方米/月，月租金为52092元/月,第一年税后租金为625104元,以后每年租金递增6%……第四年（2016年6月1日至2017年5月31日）一层计算标准按95.5元/平方米/月，二层计算标准按39.3元/平方米/月，月租金为58514元/月,计税后年租金为702168元。该合同第四条第4.3款约定，租赁期间，该房屋所涉及的用水、电、气、电话、宽带、有线电视、物业费、租赁证费用，以及用于乙方营业所需费用等一切相关费用，均由乙方承担。乙方应向甲方交付104184元的租房履约保证金。合同期满后，如果乙方无欠费及无违约行为，并且乙方按时交还出租房屋的，租房履约保证金由甲方全额无息退回给乙方。如果乙方中途违约或中途退租，租房履约保证金，甲方不予退还，如甲方违约须赔偿乙方所产生的损失。第六条第6.1款约定，甲方应按约定的期限将房屋交付乙方使用。合同期内如甲方提前收回房屋或因其他原因（包括但不限于房屋产权、房屋质量、债权债务纠纷、虚假资料等）造成影响乙方或第三方正常营业的，应提前三个月通知乙方，并退还乙方已支付但尚未到期的租金，履约保证金给乙方。如造成乙方或其他第三方损失的还应全额赔偿。第六条第6.2款约定，甲方应在乙方相关手续及事务办理过程中提供办证照所需的与租赁房屋有关的各种事项，并提供尽可能的协助。办理手续的费用由乙方支付。第七条第7.1款约定，在租赁期内，如乙方未按合同约定支付租金，乙方每延迟一天向甲方支付应付金额的千分之二的违约金，甲方可以在乙方交付的租房保证金中直接扣除，乙方应当在10天内补足，如逾期支付租金超过三十天，则甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋，并由乙方支付违约金。第七条第7.2款约定，在租赁期内，乙方中途退租的，应提前三个月通知甲方，并需支付以当期三个月的租金为标准的违约金给甲方。第十条第10.1款约定，乙方如需对房屋进行装修，必须把装修方案报甲方审核，经甲方同意后方可进行装修。乙方中途解除合同或合同期满后，乙方不得拆除装修设施，固定的装修设施归甲方所有。乙方在合同解除或合同期满5天内向甲方交还房屋，并对可移动部分的物品搬出所租赁的房屋，乙方逾期不搬的，视为乙方放弃物权。本合同无论因何种情况解除或终止，乙方均不负责对房屋恢复原状。第十条第10.6款约定，合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应继续严格履行合同约定的义务，并赔偿给合同守约方或第三方造成的实际损失，同时承担一个月租赁费用金额为标准的违约金。合同签订后，原告将案涉房屋交给被告经营使用，被告向原告交纳了租赁保证金104184元，并按约定缴纳了一段时间租金。但自2016年9月1日至2017年5月31日期间的租金，原告认可只收到被告91905.27元。被告未提交其交纳租金的证据。租赁期间，被告对案涉租赁房屋进行了装修。诉讼中，经鉴定，被告租赁的东湖区五纬路218号20号楼104#至108#的一楼、二楼房屋装修残值共计453750元。被告袁某某为此支付鉴定费1万元。在鉴定机构对案涉租赁房屋勘查评估后，2018年2月9日，原、被告达成协议，约定，双方自愿解除案涉房屋租赁合同；对租赁房屋内除已经评估鉴定物品之外的所有物品，包括但不限于两个电表及其供电部门的收据、所有空调、桌椅沙发等折价6万元，归原告所有，折价款用于充抵被告对原告的欠款，但是音响一套被告可以拿走；协议签订之日起一天内，被告将音响一套拿走，并将租赁房屋钥匙、供电局开具的电表收据等交付给原告，原告出具收条，即视为双方已办理退房交接手续，租赁合同即时终止；双方围绕诉争房屋所产生的争议由法院判决。协议签订当日，原、被告已办理了退房交接手续。在2018年2月9日协议签订之前，被告袁某某提出其曾于2016年底口头要求办理退房手续，并称其在2016年底曾三次搬租赁店内装修物品均遭原告方阻拦。在原告提起本案诉讼前被告袁某某于2017年4月18日向原告方发函要求解除房屋租赁合同，但函件收件人为原告吴某某，收件公司为天奥物业管理公司，收件地址未填。对此，原告均不予认可，原告坚称，被告之前没有与其协商过，没有要求与其办理交接手续。被告袁某某向法院提交反诉状时间是2017年5月19日，缴纳反受案件受理费时间是2017年6月12日，原告吴某某收到被告袁某某反诉状时间是2017年6月8日。在原告提起诉讼之前，涉案租赁房屋上的经营业务处于关停状态。
另查明，被告在利用案涉房屋开设音乐餐厅、美容养生会所及KTV时，因油烟排污、噪音污染等问题遭附近居民投诉，且在案涉租赁房屋开设的美发店曾被人恶意剪断电线断电，在租赁房屋经营的南昌市东湖区塔塔音乐西餐厅在2013年曾因油烟排污等环保问题被南昌市城市管理综合执法支队直属三大队约谈，在租赁房屋经营的东湖区移花雅阁美容养生会所（已办理个体工商户登记）在2016年因噪音污染问题被南昌市东湖区环境保护局责令采取有效隔音措施使噪声达标排放。
本院认为，案涉房屋租赁合同系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在租赁房屋经营的东湖区移花雅阁美容养生会所虽在2016年因噪音污染问题被南昌市东湖区环境保护局责令整改，但该房屋上经营的东湖区移花雅阁美容养生会所已办理个体工商户登记，南昌市东湖区环境保护局责令整改的内容也只是采取有效隔音措施使噪声达标排放，该房屋上并不存在不能办理营业执照的行政管理限制，被告所提交的证据无法证明其已取得法定解除权或约定解除权，且诉前原、被告也未就租赁合同的解除协商一致，故双方租赁合同在诉前尚未解除。但鉴于涉案租赁房屋上的经营业务在原告提起诉讼前已处于关停状态，且诉前被告就提出过解除合同的要求，不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故对被告提出要求判令解除双方房屋租赁合同的反诉请求，本院予以支持。原、被告虽在诉讼过程中于2018年2月9日签订协议表示自愿解除双方租赁合同，但双方就合同解除中涉及的租金、装修损失、履约保证等问题未达成一致，不能视为双方已协议解除双方租赁合同，故根据本案具体情况，本院以2017年6月8日原告吴某某收到被告袁某某反诉状时间为双方合同解除的时间。在2016年9月1日至2017年5月30日期间，被告在未依法解除与原告的租赁关系并仍实际控制使用案涉租赁房屋的情况下，其拒不支付租金的行为构成违约，故对原告要求被告按约支付该期间租金的诉请，本院予以支持。但鉴于租赁期间案涉租赁房屋存在因断电等影响正常经营的情形，故对原告要求被告支付逾期违约金1万元的诉请，本院不予支持。因对被告已付租金金额的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告对该事实负有举证责任。现被告未对该期间其已付租金金额的事实提供证据予以证明，故本院采信原告认可的被告已付91905.27元的陈述，又因原、被告已协商同意固定装修设施之外的其他装修物品归原告所有，其折价款6万元用以充抵被告对原告的欠款，故两被告尚应支付原告自2016年9月1日至2017年5月30日期间的租金金额为374722.37元[（396.28平方米×95.5元/平方米/月+525.94平方米×39.3元/平方米/月）×9个月-91905.27元-60000元]。因被告未能证明其已取得法定解除权或约定解除权，原、被告又未就租赁合同的解除协商一致，本案租赁合同的解除应认定为系因被告的拒绝履行导致的，根据合同法第一百零七条之规定，被告因此给原告造成的损失应负赔偿责任。又因双方已约定，在被告中途违约或中途退租时，其交纳的履约保证金，原告不予退还，被告中途解除合同或合同期满后，被告不得拆除装修设施，固定的装修设施归原告所有，根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，对反诉原告要求反诉被告返还具有违约金性质的履约保证金104184元及赔偿装修损失及残值损失897600元的诉请，本院不予支持。对于原告要求判令两被告支付拖欠的原告已经代缴的物业费69605.73元的诉请，因其在法庭调查阶段已撤回该诉请，本案不作处理，相应受理费本院予退回。对于被告黄某某提出的其已与袁某某协商退出案涉房屋承租的抗辩意见，因其系租赁合同相对方，其退租行为未得到原告认可，其内部退租约定对原告不具有法律约束力，故被告黄某某并无权因此免除对原告所负的违约责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告吴某某与被告袁某某、黄某某于2012年11月14日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告袁某某、黄某某于本判决生效之日起十日内支付原告吴某某自2016年9月1日至2017年5月30日期间的房屋租金374722.37元；
三、驳回原告吴某某其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告袁某某其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告吴某某预交的案件受理费8940元，由原告吴某某负担152元，被告袁某某、黄某某负担7821元，退回原告吴某某967元；本案由反诉原告袁某某预交的反诉案件受理费23245元、鉴定费10000元，由反诉原告袁某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 廖如荣
人民陪审员 张晓茜
人民陪审员 陈 冬
二〇一八年八月三日
书 记 员 钟芬芬
附：本判决引用的相关法律
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。