广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1649号
原告深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司，住所地在广州市越秀区。
负责人盛齐美，经理。
委托代理人杜官新、柳在江，均系广东綏爰律师事务所律师。
被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人林锋生，董事长。
委托代理人张兴亮、黄婉霞，分别系广东百高律师事务所律师、律师助理。
第三人广州嘉邦物业公司酒店物业服务有限公司，住所地在广州市越秀区。
法定代表人付保林。
原告深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司（以下简称盛孚公司）诉被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司（以下简称中粤鑫灏公司）及第三人广州嘉邦酒店物业服务有限公司（以下简称嘉邦公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月12日受理后，依法组成合议庭，分别于2013年10月25日、10月31日公开开庭进行了审理。原告盛孚公司的委托代理人柳在江、被告中粤鑫灏公司的委托代理人张兴亮到庭参加了诉讼。第三人嘉邦公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告盛孚公司诉称：第三人是广州市天河区碧海湾业主委员会依法聘请的物业服务企业，承担碧海湾小区的物业管理工作，服务期限自2009年8月18日至2012年8月31日。碧海湾D1903房是经大确权登记在被告名下的物业，建筑面积为131.97平方米。按照小区住宅房屋每月每平方米2.2元计，上述房屋每月的物管费为290.33元。然而，被告自2009年8月以来，从未就上述房屋交纳物管费。截至2010年6月，共拖欠物管费3193.63元及相应的滞纳金。根据《物业管理条例》第四十二条第一款、第二款的规定，上述费用应由被告承担。现第三人已将向被告追缴上述费用的权利转让给原告行使，且向被告发出转移追收通知函。然而，被告至今不予理睬。另，碧海湾小区每逢两个月交纳一次物管费，双月在前单月在后，每逢单月5日前向业主或实际使用人收取物管费，其中2009年8月18日至2009年9月30日期间的物管费为第一期物管费，该期物管费应当在2009年9月5日前交纳，逾期则计算滞纳金，依此类推。为维护原告的合法权益，特此具状，请求法院依法判令：1、被告立即清缴自2009年8月18日起至2010年6月30日止的物管费3193.63元及其滞纳金（按期计算，以双月在前单月在后的每两个月的物管费为本金，按照每逾期一日万分之五的标准，自每个单月的第6日起计至实际付清之日止）给原告。2、案件受理费由被告承担。
被告中粤鑫灏公司辩称：一、原告从第三人处受让的追缴物管费及其他费用的权利不合法，不能产生合同债权转让的法律效力，依法无权向被告主张物管费的权利。1、第三人享有的追缴物管费及其他费用的债权未取得合法有效的法律文书，依法不得转让。首先，第三人与广州市天河区碧海湾业主委员会签订的《碧海湾物业服务委托合同》没有经过包括被告在内的碧海湾全体业主的授权，依据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第四条第三款的规定是无效的合同，第三人无权向被告主张物管费及其他费用，更无从谈起可以向原告转让无效合同的权利。其次，即便在第三人与广州市天河区碧海湾业主委员会签订的《碧海湾物业服务委托合同》有效的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定：“…根据合同性质不得转让”，第三人与广州市天河区碧海湾业主委员会签订的合同属委托合同性质，依法不得转让。最后，第三人没有向被告提供合法的物业管理服务和相应事实的物业管理服务，其无合法事实的依据向被告主张物管费及其他费用。2、《关于移交协议的补充协议》的内容是虚假的。其前言部分所述“在2012年8月达成协议”，真实情况是2012年8月第三人因不履行物业管理服务的义务在没有办理移交手续的情况下，碧海湾小区住宅物业的物业管理由广州市天河区碧海湾业主委员会非法选聘的广州晟港善美物业管理有限公司接管，但由于业委会与广州晟港善美物业管理有限公司涉嫌分账不均，广州晟港善美物业管理有限公司又于2013年3月在没有办理任何移交手续和跳楼追数的情况下撤场，导致碧海湾小区整个住宅区域物业管理瘫痪。在此情况下，业委会非法选聘了原告做为物业管理企业进行物业管理，即原告和第三人没有发生过事实关联和直接关系，不存在物业管理移交的事实，综上所述，《关于移交协议的补充协议》是虚假的，是原告和第三人为了损害包括被告在内的所有碧海湾小区住宅业主的合法权利捏造的协议。3、《关于移交协议的补充协议》并没有生效。依据该协议第五条的约定“经双方盖章签字生效”，但该协议并没有双方签约代表的签字，而且没有落款日期，由此更可以证明该份协议是双方当事人恶意串通而捏造的协议。4、《关于移交协议的补充协议》中约定的债权并不存在。因第三人与业委会签订的《碧海湾物业服务委托合同》是无效的，且第三人并没有依法提供物业管理服务，第三人并不享有向包括被告在内的碧海湾小区物业业主追讨物业管理费的权利。所以该协议中约定的债权是不存在的。5、《关于移交协议的补充协议》并没有履行。依据该协议第四条的约定“甲方同时必须将债权转让给乙方的事项通知到所有债务人，务必使债权转让发生法律效力”，但第三人并没将债权转让的事项通知到业主。二、原告主张的物业管理费及其他费用的对象错误，且没有提供合法的物业管理服务，依法不应当得到支持。1、被告作为碧海湾小区的发展商已依房地开发经营正常的市场秩序，已按被告与业主签订的《商品房买卖合同》的约定将碧海湾D1903房交付给业主使用，依据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用”，上述房屋的物业管理费用应当由业主直接交纳，而不应当由被告交纳。且该部分房产的业主有些入住已近十年之久，已依法交纳物业管理费，而原告仍向被告主张该部分房产的管理费，属于重复追讨管理费。2、第三人没有向被告及上述房屋业主提供合法的物业管理服务。第三人至今没有向被告提供得以通行及进入上述房屋的门禁卡，限制了被告及上述房屋业主对房产的合法使用、支配权。被告及上述房屋业主长期多次亲临交涉无果后，又数次发函给第三人要求提供门禁卡，但第三人拒绝提供门禁卡，非法剥夺和侵害了被告上述房屋业主的合法权益。以及违反了穗价（2009）90号《关于规范我市住宅物业小区智能门禁系统有关收费的通知》第一条第二款“门禁卡作为智能门禁系统完整使用功能不可分割的一部分…为每户免费配送不少于4张”的规定，第三人非法进行的物业管理，侵害了被告及碧海湾小区业主的合法利益，依据《中华人民共和国合同法》的规定，被告和上述房屋业主享有不安抗辩权而无奈行使拒绝缴交原告的收费。3、第三人不履行物业管理服务公司应尽的义务，怠于履行维护相关公共配套设施的义务。第三人自2009年8月18日临时接管碧海湾小区住宅区域的物业管理后，并没有尽到物业服务的义务和维护好小区消防等设施。擅自停止提供消防供水等设施、更换及降低电梯等设施正常维保的标准、疏于管理；碧海湾小区的化粪池几年没有清理，特别A栋803房的渗水情况至今没有维修处理；小区绿化无人管理，经常发生治安案件。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告可以向第三人主张采取补救措施及赔偿损失。被告及相关业主享有拒绝支付物业管理费的权利并保留追究第三人赔偿责任的权利。4、被告履行了相当部分的物业管理服务义务，原告收费显失公平、合理。碧海湾小区的物业管理服务被告一直有组织委托相关的物业管理企业对享有合法产权的商业物业区域进行物业管理。鉴于原告严重不作为的情形，被告作为发展商出于对广大业主合法权益维护的社会责任的考虑，对整个碧海湾小区提供了一些物业管理服务：进入小区三个门岗的治安保卫工作、小区地面的车辆疏导管理工作和供电设施的专业维保等全由被告有偿组织、委托相应企业进行管理，被告为此每月付出近十万元的费用，但却没有得到任何的物业管理收费的收入，而第三人没有履行相应的物业管理义务，却要向被告收取高昂的物业管理费用，其请求于事实无据，明显有失公平、合理。5、第三人非法侵占被告合法财产及碧海湾小区业主的公共财产渔利。第三人及其委托人广州市天河区碧海湾业主委员会非法侵占被告在案涉楼宇顶层的合法物业用作其员工宿舍，非法侵占位于负二层的被告共有水泵房用做储某，并通过拒绝发放通行门禁卡阴谋占领属于被告和涉讼房屋业主合法产权的物业谋利。原告要求收取管理费的请求依法不应当得到支持。被告及相关的业主保留追究第三人及广州市天河区碧海湾业主委员会非法侵占、限制他人财产所产生损失的赔偿责任。6、第三人在碧海湾小区蓄意制造破坏活动，据此被告有权以拒交其收费予以抵抗。2012年6月25日，广州市天河区碧海湾业主委员会个别委员与第三人纠集数十人非法冲击国家金融机构广东南粤银行位于碧海湾小区商业区域的营业场所，造成广东南粤银行和被告（物业出租人）的直接经济损失数十万元及间接损失无法估计的严重后果。三、原告主张的物业管理费滞纳金没有事实与法律依据，依法应当驳回其请求。1、原告主张的物业管理费没有合同依据，而依附于物业管理费而产生的滞纳金更无合同依据，即便第三人与广州市天河区碧海湾业主委员会签订的《碧海湾物业服务委托合同》约定了违约金，但因为该合同没有经过包括被告在内的碧海湾全体业主的同意，据《中华人民共和国合同法》的相关规定，也属于无效条款，且上述金额未取得具法律效力的文书认定，而不具合法效力。2、第三人怠于行使物业服务义务，被告及碧海湾小区的业主依据《合同法》第六十七条的规定，被告享有不安抗辩权。因此，原告主张滞纳金没有法律依据。四、第三人应付被告巨额债务到期没有支付，即使被告应当支付第三人物业管理费，被告依法也享有合法的抵销权。1、第三人拖欠被告及前期物业管理企业巨额物业管理费。2009年8月18日，被告、第三人及广州市天河区碧海湾业主委员会筹委会三方签订了《原碧海湾物业管理办公室交接意见书》，碧海湾小区业主应付前期物业管理企业广州市金管家物业管理有限公司的物业管理费509860元由第三人代为收取，但第三人收取后并没有支付给被告及前期物业管理企业，被告及前期物业管理企业多次追缴，但第三人至今仍未支付。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，被告及前期物业管理企业保留向第三人追缴物业管理费的权利。2、第三人拖欠被告其他债务至今尚未支付。依据被告、第三人及广州市天河区碧海湾业主委员会三方签订的《交接意见书》及《承诺书》，第三人使用被告的游泳池、前期物业管理服务企业的物业管理处办公室均应当支付使用费，另外，第三人利用被告享有合法权属的商业物业进行广告经营，应当将经营收益分配给被告，但第三人至今没有支付。被告曾多次发函向第三人追缴，但第三人一直置之不理，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，被告保留向第三人主张使用费及经营收益的权利。五、原告主张的物业管理费及滞纳金依原告所述产生于2009年8月，而原告至2013年6月7日才向被告主张，依据《民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外”，在产生物业管理费的情况下，第三人也应当在2011年8月前向被告主张物业管理费，但原告迟至2013年6月7日才向被告主张，因已超过法律规定的期限而不应当得到支持。综上所述，原告的诉请没有事实依据及法律依据，恳请贵院在查清事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。
第三人嘉邦公司未作陈述。
经审理查明：第三人嘉邦公司于2005年3月30日成立，经营范围包括物业管理、清洁服务、园林绿化等，领有《企业法人营业执照》。
被告中粤鑫灏公司（原名广州中粤企业工贸总公司；2001年4月15日改制为“广州中粤企业工贸有限公司”；2001年12月31日变更名称为“广州中粤鑫灏房地产开发有限公司”；2005年6月2日变更为现名“广州市中粤鑫灏投资控股有限公司”）是位于广州市天河区珠江新城寺右村I区编号为I7-5地块上碧海湾商品房小区的开发商，其已取得20030031号《商品房预售许可证》，获准对外销售；并于2006年6月2日办理了碧海湾（自编A、B、C、D幢）商品房的初始登记（又称“大确权”），相应的《广州市房地产权属证明书》记载：位于天河区临江大道31-39号（单号）（除39号1-3层外）的房地产所有权人为广州中粤企业工贸总公司。
2009年8月18日至2012年6月30日期间，位于碧海湾小区内D1903房的房地产（以下简称案涉房屋）登记在被告名下，相应的《房屋面积测量成果报告书》（广州市房地产测绘所于2005年11月17日出具）显示：案涉房屋的建筑面积为128.6651平方米。原、被告均确认案涉房屋的使用性质为居住用房。另，碧海湾小区D栋22楼的房屋至今仍登记在被告名下。
原、被告均确认被告委托案外人金管家物业管理公司（以下简称金管家公司）作为碧海湾小区的前期物业管理公司。
2009年8月18日，被告及金管家公司的共同代表黎某某、第三人的代表黄某某及案外人广州市天河区碧海湾业主委员会筹备组（以下简称碧海湾业委会筹备组）的代表郭某某共同签署了《原碧海湾物业管理办公室场地交接意见书》（以下简称《交接意见书》），约定：由被告及案外人广州市金管家物业管理有限公司将现有水泵房、电房、消防控制室及相关系统等设备、设施移交案外人碧海湾业委会筹备组及第三人；自2009年8月18日下午2：30起的物业管理费及物管收费由案外人碧海湾业委会筹备组委托第三人代为收取等内容。当日中午12：00，第三人向案外人碧海湾业委会出具《承诺书》，承诺在当日下午2：00正式接管某海湾原管理处、消防控制室、水电房、泵房等设备及场地，并保障其正常运作。
关于碧海湾小区的物业新旧物业管理公司交接问题，原告称2009年8月1日之前，碧海湾小区全部物业管理是由金管家公司进行管理；金管家公司曾发出通知表示自2009年8月1日起不再为碧海湾小区提供物业服务；自2009年8月1日起是由碧海湾业委会筹备组临时组织人员过渡性提供物业服务；直至2009年8月18日，各方签署了《交接意见书》，碧海湾业委会筹备组正式从金管家公司手中接管了碧海湾小区的部分物业管理区域，碧海湾业委会筹备组便委托第三人对碧海湾小区进行物业管理；其他物业区域（停车场、商业裙楼、南区绿化带）则自2009年8月1日起都是由被告控制；2009年8月18日交接后，除了地下停车场、商业裙楼、南区绿化带外，其他地方都属于第三人接管物业管理的范围，包括物业管理办公室、消防中心、游泳池等。被告称2009年8月18日之前碧海湾小区的所有物业管理都是由金管家控制和负责，2009年8月18日各方签署《交接意见书》后，金管家公司便离场，被告自行将地下停车场、商业裙楼、南区绿化带接管、控制，并实际提供物业服务。
2009年8月31日，第三人（乙方，下同）与案外人广州市天河区碧海湾业主委员会（甲方，下同）签订了《物业服务委托合同》，约定：甲方委托乙方对碧海湾小区实行统一管理；（第一条）物业座落于广州市天河区临江大道西39号，建筑面积120165平方米（其中住宅约88955平方米，商业约14640平方米，停车场约16570平方米，停车位约500个），类型为高级住宅、裙楼商场及停车场。（第二条）委托管理事项包括：1、房屋建筑公共部位的维修、养护和管理，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、地下室、承重结构、楼梯间、共同大堂、门厅、庭院等。2、公共设施设备的维修、养护、运行和管理；包括且不限于共用的上下水管道、落水管、水箱、垃圾管、煤气线路、路灯、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、应急灯、指示牌、发电机、污水处理系统等。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修或联系维修、养护和管理；包括且不限于道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、车棚、停车场、出入口门、门岗、路灯、路牌、公益性文体设施及共用设施设备使用的房屋等。4、附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括且不限于商业网点、会所、文化体育娱乐场所等。5、公共绿地、园建、花木、建筑小品等的养护与管理。6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；每天在楼内巡回保洁、垃圾收集、清运一次。7、交通、车辆行驶及停泊的管理。8、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、出入人员查证、物品搬出的查看等保安工作。9、整理及要善保存物业管理档案、资料，包括且不限于与物业相关的工程图纸、住／用户档案与竣工验收资料等。10、业主的室内二次装修管理及质量验收。11、处理与乙方服务范围相关的对外联络。12、跟进、落实甲方为安排设备的更新改造或新增装饰、设施等项目。13、负责提供多种有偿服务，但经营内容及收费标准需先报甲方审批，实现财务核算、账目公开、收入所得用于补贴物业管理服务费、购置物业管理需添置的设施设备及加强安全防范的费用开支。14、专项维修资金、管理基金的催缴及管理。15、管理费、水电费用的收取及催收，及管理收支帐目的编制及代管；每季度向全体业主公布管理费用收支帐目，并且提交一份予甲方。16、乙方每年向甲方提供一份经审计的管理费收支帐目，甲方要求对服务中心的帐目进行审计的除外，如甲方主动要求进行审计，乙方需全力配合，不得阻挠。17、协调业主与业主之间、业主与他人之间的争执、纠纷。18、按有关法规和政策规定由物业服务公司管理的其他事项。（第三条）合同有效期为3年，自2009年9月1日至2012年8月31日。（第七条）物业服务费按建筑面积住宅每月每平方米2.2元向业主收取；任何一位业主或者物业使用人、租户没有按照上述标准在本合同约定的期限内交接物业服务费的，甲方授权乙方按照每天万分之五的标准向欠费者收取违约金，管理服务费由乙方正式接管本物业之日起收取，甲方委托乙方逢单月5日前向各业主（租户或实际使用人）收取两个月的物业服务费。（第八条）前期遗留的物业管理问题：1、未移交之设施设备，由于原物业管理公司至今未向乙方移交消防水泵房、生活水泵系统，导致乙方至今未能接收及检查上述设施设备，甲方同意，在上述设施设备正式移交给乙方之前所出现的任何损坏、被盗、故障、事故或者对任何单位、个人造成任何损害情况的，乙方无须承担任何法律责任或者经济责任；2、未移交之业主档案、建筑图纸及设施设备相关资料，原物业公司未向乙方移交任何业主档案及设施设备相关资料（甲方已移交建筑图纸），由于资料缺失造成的任何损害或经济损失，乙方无须承担任何法律或者经济责任。3、原有的欠缴费用，因历史原因在2009年9月以前拖欠了约43301.59元的公摊电费及水费，甲方应配合乙方督促原物业管理公司移交与此相关的单据、资料等内容。
2013年5月，原告与第三人签订《关于移交协议的补充协议》一份，称双方就碧海湾物业管理项目移交的有关问题在2012年8月已达成协议，现就小业主拖欠物管费问题达成补充协议，约定第三人确认将其管理期间形成的向开发商被告及其他欠费业主追缴拖欠的物业管理费的权利转移给原告行使等内容。
2013年5月29日，第三人以EMS邮件（收件人地址为广州市珠江新城临江大道31-39号碧海湾D座22层）向被告发出《关于广州市中粤鑫灏投资控股有限公司拖欠碧海湾小区物业管理费、水电费、公摊水电费及滞纳金转移给深圳市盛某物业管理有限公司广州分公司追收的通知的函》，通知被告其已经将向被告追缴拖欠物管费及其他费用的权利转移给原告行使，要求被告向原告清缴案涉房屋自2009年8月起至2012年8月止的物管费及其滞纳金。上述邮件于次日由被告单位收发章签收。但被告否认其收到上述函件。
关于诉讼时效问题，原告为证明其诉讼请求并未超过诉讼时效，提交了以下证据：1、（2011）粤品律函字第15号《律师函》及EMS详情单、妥投证明，显示广东品泓律师事务所受第三人委托于2011年1月12日以EMS邮件（收件人地址为广州市珠江新城临江大道31-39号碧海湾D座22层）向被告发函要求被告支付案涉房屋自2009年9月以来的物管费；还显示上述邮件于2011年1月13日由案外人张华刚签收。2、《关于中粤鑫灏集团欠费事宜》，显示第三人向被告发函要求被告支付碧海湾空置房屋自2009年8月至2012年1月的欠缴物管费；还显示案外人刘某某于2012年2月22日签收了上述函件。3、（2013）粤綏爰律函字第2号《律师函》及EMS详情单、妥投证明，显示广东綏爰律师事务所受案外人广州市天河区碧海湾业主委员会、广州晟港善美物业管理有限公司委托于2013年3月11日以EMS邮件（收件人地址为广州市珠江新城临江大道37号22楼）向被告发函要求被告支付案涉房屋自2009年8月至2013年1月的物管费。上述邮件于2013年3月12日由前台李成代收。被告经质证，对证据1中《律师函》以没有原件为由不确认真实性，对EMS详情单及妥投证明真实性予以确认，但认为EMS详情单中的收件人地址是错误的，并非被告的工商注册地址，否认收到上述函件。对证据2以没有原件为由不确认真实性，否认收到上述函件。对证据3真实性均确认，但认为EMS详情单中的收件人地址是错误的，并非被告的工商注册地址，否认收到上述函件，对函件内容有异议，没有提到物业管理费的收取权利从何处得到。本案中，本院依法调取了贺某诉被告商品房预售合同纠纷一案（案号为（2011）穗天法民四初字第2337号案）中被告提交的证据：编号为ES337427943CN、EW214144800CN、EH493484931CS、EM306641898CS、EM306641853CS的EMS国内特快专递详情单及该案2011年12月20日庭审笔录，显示被告先后于2008年3月26日、2008年7月12日、2010年12月8日、2011年10月21日、2011年11月8日向该案原告贺某邮寄函件等，相应的EMS国内特快专递详情单中寄件人即被告的地址均为广州市临江大道39号D栋22楼。原告称广州市临江大道39号D栋22楼为被告实际办公地址；被告对此予以否认。原、被告均确认碧海湾小区中的A、B、C、D栋分别对应的地址为临江大道路31、33、35、37号，碧海湾小区中的商业裙楼（3层）对应的地址为临江大道路39。
被告为证明其已经将案涉房屋交付案外人使用，提交了以下证据：1、广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室于2010年3月15日在广州市国土资源和房屋管理局网站上公布的《第一批碧海湾购房业主办证的公告》（主要内容为根据《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》的精神，广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室将有序受理碧海湾项目合法购房小业主办理房地产权证的申请；首批受理名单详见附表《第一批碧海湾已购房小业主清单》；请建设单位尽快通知、组织清单内合法购房的小业主备齐相关办证资料与广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室联系办证事宜）及其附件《第一批碧海湾已购房小业主清单》（未显示案涉房屋相关信息）；2、《碧海湾房屋交接备忘单》，显示被告于2010年7月20日将案涉房屋交付案外人刘建军使用。原告对上述证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为被告应提供购房合同、购房发票、购房人身份资料等证明案涉房屋已出售或交付小业主使用；对证据2的真实性无异议，确认被告于2010年7月20日将案涉房屋交付案外人刘建军使用。
庭审中，原、被告共同确认以下事实：1、广州市天河区碧海湾业主委员会于2009年10月19日进行了正式备案；2、碧海湾小区三个出入口的保安、地下停车场及其上盖的绿化南区、商业裙楼、小区发电机维护均是由被告控制和提供物业服务；3、第三人曾经要求被告将其控制的相关区域交付第三人管理，但被告没有交付；4、碧海湾小区以前没有设立门禁卡，第三人接管小区后才开始设立门禁卡。
关于门禁卡问题，原告称业主提供证明其业主身份的材料就可办理门禁卡，其已经将案涉房屋门禁卡交付被告，但原告未提供证据证明第三人已经将案涉房屋门禁卡交付被告。原、被告均确认在没有门禁卡的情况下，被告可通过24小时值班的安保人员或跟随其他住户进入碧海湾小区、案涉房屋所在楼宇和案涉房屋。
另，被告表示关于其所称的第三人对被告负有的债务，目前尚未有生效的法律文书或第三人予以确认。
本院认为：第三人与案外人广州市天河区碧海湾业主委员会签订的《物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。被告主张上述合同无效，但现有证据并无显示已有生效的法律文书确认上述合同效力为无效，本院对此不予采信。被告作为案涉房屋的所有权人，是碧海湾小区的业主，其应当接受上述《物业服务委托合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。经查，第三人自2009年8月18日进驻碧海湾小区，履行了除地下停车场及其上盖的绿化南区、商业裙楼等区域外的小区范围内除小区三个出入口安保、小区发电机维护等方面的物业管理的职责。被告作为碧海湾小区的开发商，案涉房屋在2009年8月18日至2010年6月30日期间仍登记在被告名下，根据《中华人民共和国物权法》第十七条、《物业管理条例》第六条第一款的规定，被告在上述期间属于碧海湾小区的业主。被告作为碧海湾小区的业主，实际接受了原告的管理和服务，理应向第三人支付相应的报酬即物业服务费。被告以其为碧海湾小区提供了部分物业服务为由，认为按照每平方米2.2元的标准计算物管费显失公平，从本案查明的事实看，碧海湾小区新旧物管公司之间的交接并非对整个小区物业管理区域的完全交接，被告自认其在2009年8月18日自行接管了小区部分物业管理区域并且在第三人要求被告将其控制的相关区域交付第三人管理的情况下仍没有交付，可见相对于被告而言，第三人未能就小区全部物业管理区域提供物业服务的责任不能归属于第三人，根据公平合理原则，结合碧海湾小区所处的区域环境等因素，本院认为第三人按照每平方米2.2元的标准收取住宅的物管费在合理范围内，可予支持。
关于诉讼时效问题，原告提供的三份证据中的收件人地址虽然不是被告的工商注册地址而是广州市临江大道39号D栋22楼，但从本院另案调取的证据可见，被告自2008年至2011年期间对外发出函件所使用的地址即为上述地址，结合被告为碧海湾小区开发商的身份、上述地址的房屋至今仍登记在被告名下的事实，第三人、广州市天河区碧海湾业主委员会以该地址向被告邮寄送达相应函件（已被签收）仍应当发生送达的效力，故本案诉讼时效先后于2011年1月13日、2012年2月22日、2013年3月12日构成中断。因此，本院对被告关于原告部分诉请已经超过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。
关于门禁卡问题，原告主张第三人已经交付案涉房屋门禁卡给被告，但并未提供证据予以证明，在被告否认的情况下，本院对原告该项陈述不予采信。但因被告承认在没有门禁卡的情况下亦可以通过其它合法方法进入案涉房屋，故其以第三人未向其交付门禁卡为由拒不交纳案涉房屋物管费没有合理依据，本院对被告该项抗辩意见不予采纳。被告可另案向原告主张要求交付门禁卡的相关权利。
关于被告主张以第三人欠付其的其他债务与所欠物管费抵销的主张，鉴于现有证据并未显示被告所称的第三人对被告负有的债务，已经经过第三人的认可或经生效的法律文书予以确认，被告的上述主张缺乏事实和法律上的依据，本院依法不予采纳。根据《物业服务委托合同》第七条的约定，被告至今拖欠案涉房屋自2009年8月18日（根据《交接意见书》约定，第三人应收该日物管费以半日计）至2010年6月30日期间的物管费，显属违约，鉴于本院已酌情认定第三人可以按照每平方米2.2元的标准收取碧海湾小区的住宅的物业管理，被告应按照283.06元／月（2.2元／平方米×128.6651平方米）的标准向第三人支付案涉房屋上述期间的物管费2948.54元（283.06元／月÷30日×12.5日＋283.06元／月×10月）及其滞纳金（按期计算，以双月在前单月在后的每两个月的物管费为本金，按照每逾期一日计收万分之五的标准，自每个单月的第6日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过每期本金为限）。经查，《关于广州市中粤鑫灏投资控股有限公司拖欠碧海湾小区物业管理费、水电费、公摊水电费及滞纳金转移给深圳市盛某物业管理有限公司广州分公司追收的通知的函》已经于2013年5月30日由被告加盖单位签收章签收，应视为第三人已经将向被告追讨案涉房屋自2009年8月18日至2010年6月30日期间物管费及其滞纳金的债权转移给原告的情况通知了被告，其关于否认收到该函件的抗辩与事实不符，本院依法不予采纳，根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，第三人对被告享有的上述债权已经依法转让给原告，现原告主张被告支付案涉房屋自2009年8月18日至2010年6月30日期间的物管费及其滞纳金的诉请，对于未超过上述2948.54元物管费的部分及其滞纳金，有事实和法律上的依据，本院依法予以支持，但对于超过部分，依法应予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条、第一百零七条、第一百一十二条，《物业管理条例》第六条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：
一、被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司支付拖欠位于广州市天河区临江大道31-39号碧海湾小区D1903房的房地产自2009年8月18日至2010年6月30日期间的物业管理费2948.54元及其滞纳金（按期计算，第一期自2009年8月18日至2009年9月30日，第二期开始以每两个月为一期、且双月在前单月在后；每期滞纳金以当期欠付的物管费为本金，按照每逾期一日计收万分之五的标准，自每个单月的第6日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过每期本金为限）。
二、驳回原告深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司负担5元，被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 廖凤如
人民陪审员 叶小玲
二〇一四年四月二日
书 记 员 梁怡筠
翁智敏
判决书已于2014年月日送达