陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安中民二终字第00098号
上诉人（原审原告）王彤。
委托代理人刘平，石泉县“148”法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）石泉县永乐房地产开发有限责任公司。
法定代表人彭朝波，公司经理。
委托代理人柳华明，该公司职工。
委托代理人尹立波，陕西奇声律师事务所律师。
上诉人王彤、石泉县永乐房地产开发有限责任公司（以下简称永乐公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服石泉县人民法院（2013）石民初字第00117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王彤及其委托代理人刘平，上诉人永乐公司的委托代理人柳华明、尹立波到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会讨论决定，现审理终结。
原审认定，2006年7月18日，王彤与柳华明签订了《房屋开发协议书》。协议书载明：“一、甲方（王彤、下同）转让给乙方（柳华明、下同）房产位于二里村红花沟口北侧现有私人住房……。三、乙方新开发房屋建成后，返还甲方一层由西向东门面房四间、住房三套，住房楼层为一、二、三层，每套面积为130平方米，门面房按设计图纸返还，王彤楼梯单设，水、电单立户，门面房四间为半框架结构，每间门面房内设一卫生间，临库门面房另设两道卷闸门，正负差10平方米，不足乙方补甲方差价600元／平方米，超出部分，甲方以600元／平方米购买，其余房屋归乙方自行出售。另外，一楼一间门面由西向东第五间由甲方向乙方购买，价格600元／平方米……。五、在建房期间，甲方有义务配合乙方处理地界纠纷，如有地界纠纷造成停工，由甲方解决，建房时间顺延。乙方给甲方办理返回房屋的房产、土地证手续。六、在协议签订之日，乙方交付甲方保证金10000元，正常履行协议后甲方退回乙方保证金10000元。七、工期定为16个月，自双方签订之日起开始计算。除国家政策原因和自然灾害或不可抗力因素外，双方均不得提出变更本协议，否则视为违约……。此协议自双方签字之日起生效，如任意一方违约，由违约方承担法律责任，并承担违约金200000元”。王彤、柳华明在《房屋开发协议书》上签了名，捺手印，中证人周传利签了名，石泉县房屋建设有限责任公司加盖了公章。2007年8月13日，王彤、柳华明签订了《补充协议书》。补充协议书载明：“一、返还的住房三套单梯单户改为第三套（第四层）为公用楼梯，其他不变。二、第一单元的第二层住房（小套）优先、优惠（每平方米按市场价减100元）由甲方购买。三、所有返还的住房及门店的房产证、土地使用证、契证三证税费、水电入户均由乙方负担，其他交房条件不低于乙方所销售商品房具备的规格条件。四、交房时间变更为2008年10月1日，逾期则由乙方承担甲方租房等一切损失。时间若逾期至2008年12月31日以后，则为乙方违约，按原协议承担责任。五、乙方必须按双方签字图纸规格施工，若有修改必须由甲方同意，否则认为乙方违约”。王彤、柳华明在补充协议书上签了名。2009年3月9日，柳华明（甲方）、王彤（乙方）为返还房屋问题签订《协议》。协议载明：“一、甲方返还给乙方的住房面积390平方米，现返还408平方米，超出面积乙方按每平方米600元补给甲方10800元。二、原协议设单户楼梯取消，由甲方补给乙方6000元。三、一，二相抵后，乙方补给甲方4800元，经双方协商同意，乙方只补给甲方4000元，待甲方给乙方办房产手续后一次性补给甲方。四、门面房的返还从南到北顺数四间，由西到东从临库门面顺数三间，乙方表示同意。五、甲方售楼部隔壁（西）门面有争议，未解决好之前，甲方不能出售或出租。六、此协议签订后，甲方交给乙方的10000元保证金，乙方必须退回给甲方，甲方给乙方履行交付房屋及门面钥匙……。八、甲方给乙方通水通电，安装窗户，在交钥匙之日起，十天之内完成，双方在协议上签了名”。
原审另查明，2008年8月3日，柳华明与他人签订协议，将第一层由西向东第四、五间门面房，以每平方米4500元价格卖与他人，柳华明收取100000元的房价款，约定2010年12月底向他人交付门面房，现未交付房屋。2009年12月23日，永乐房地产公司以柳华明不是建设工程业主，在未经永乐房地产公司同意或委托授权的情况下，无权以自己的名义将属于开发公司所有的房屋返还或出卖他人，其行为损害了开发公司财产所有权为由向法院起诉，要求判令王彤与柳华明签订的《房屋开发协议书》、《补充协议书》、《协议》无效。经一、二审认定：柳华明与王彤签订的《房屋开发协议书》、《补充协议书》、《协议》，柳华明虽未以永乐房地产公司的名义签订，鉴于柳华明以其名义与其规划范围内的其他住户签订了《房屋开发协议书》的事实，王彤有理由相信柳华明与其签订协议属永乐房地产公司委托行为，且房屋已按三份协议书相关内容开发建成，柳华明也按三份协议向王彤交付了大部分房屋，永乐房地产公司应当知道，遂判决驳回了永乐房地产公司的诉讼请求。2010年5月18日，石泉县房屋建设有限责任公司更名石泉县永乐房地产开发有限责任公司。2009年3月9日，柳华明按照《房屋开发协议书》、《补充协议书》、《协议》的约定，向王彤交付了应返还的三套住房及由南向北1、2、3、4门面房和由西向东1、2、3间门面房。
原审认为，柳华明受永乐房地产公司委托，以永乐房地产公司名义，在平等自愿、协商一致的基础上与王彤签订的《房屋开发协议书》，是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，依法予以确认。双方签订《房屋开发协议书》后、对《房屋开发协议书》的部分内容做部分调整修改，签订《补充协议书》，符合合同法的有关规定，依法应予确认。王彤按照《房屋开发协议书》的约定，向永乐公司交付了自己的房屋等有关资料，已履行其全部义务。永乐公司按照《房屋开发协议书》的内容向王彤交付了应当返还的住房和门面房，王彤已实际接收，并对返还的超面积住房进行了清算、对原协议中返还门面房的间数、单设楼梯进行了重新约定，于2009年3月9日签订《协议》，属双方真实意思表示。该《协议》实际上是对原《房屋开发协议书》、《补充协议书》全面履行后的重新约定，该《协议》中约定明确并实际履行。原《房屋开发协议书》约定违约责任承担违约金200000元、《补充协议书》约定原告购买第一单元的第二层住房（小套）优先、优惠（每平方米按市场价减100元）的内容，在《协议》中未明确体现出来，应视为双方已协商解决（包括放弃）。《协议》中约定永乐公司给王彤办房产手续后一次性补差，应视为办理房产手续仍按《补充协议书》中的约定办理。该《协议》中约定售楼部隔壁（西）门面有争议，双方陈述不一致，应视为双方对《房屋开发协议书》中“一楼一间门面由西向东第五间由甲方向乙方购买，价格600元／平方米”的约定变更为即“一楼一间门面由西向东第四间（靠售楼部西边一间）由甲方向乙方购买，价格600元／平方米”约定由永乐公司卖给王彤。由于该项约定履行期限不明，按照交易习惯，应视为双方同时履行。在《补充协议书》中约定“所有返还的住房及门店的房产证、土地使用证、契证三证税费、均由乙方负担”应视为包括住房公共维修基金在内的所有费用均由永乐公司承担。据此，王彤要求永乐公司交付第一层门面房由西向东第五间门面房，应当变更为由西向东第四间（售楼部西边一间），单价每平方米600元、为返还、购买的房屋办理房产证、国有土地使用证、契证的诉讼请求，依法应予支持。因王彤要求拆除违章修建的车库，不是本案调整的范围，要求永乐公司立即交付第一单元第二层住房一套（小套），单价每平方米500元、承担违约金200000元、拆除违章修建的车库的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十二条（四）项、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限石泉县永乐房地产开发有限责任公司于判决生效后一个月内将水泊人家第一层自西向东第四间（即售楼部西边一间）门面房交与王彤，六个月内为王彤办理房屋产权证书等手续；王彤同时将房价款（每平方米600元、以房产证登记面积或者以设计图纸为准、预交30000元、以房产证登记面积为准、多退少补）付给石泉县永乐房地产开发有限责任公司，同时将该门面房的公共维修基金向石泉县房管局缴纳；二、限石泉县永乐房地产开发有限责任公司于判决生效后六个月内为王彤办理返还的住房三套、门面房的房产证、土地使用证和契证，费用由石泉县永乐房地产开发有限责任公司负担（包括公共维修基金在内）；三、驳回王彤的其他诉讼请求。
一审宣判后，王彤不服向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，其与永乐公司先后达成的《房屋开发协议书》、《补充协议书》和《协议》之间是部分补充、部分变更的关系，因此原审法院认定《协议》是对《房屋开发协议》和《补充协议书》全面履行后的变更关系属于事实认定错误；原审法院没有以双方图纸和现实情况确定第五间门面房的位置；永乐公司违约事实清楚，应当承担违约金。请求依法改判：第一，判令永乐公司立即将水泊人家第一层自西向东第五间门面交付王彤，王彤以每平米600元给付房价款；第二，判令永乐公司交付给王彤第一单元第二层住房一套，按每平米500元给付房价款；第三，判令永乐公司立即按约定办理置换房屋土地证、契税证、房屋产权证，并承担约定税费；第四，判令永乐公司立即按商品房标注安装水电；第五，判令被上诉人承担违约金20万元；第六，判令永乐公司承担一、二审诉讼费用。
永乐公司辩称，王彤与永乐公司签订的《房屋开发协议书》、《补充协议书》违反国家法律规定，属无效合同，因此永乐公司不应承担责任。
永乐公司不服原判，上诉称，原审法律适用错误，王彤与永乐公司关于王彤购买门面房的争议自2009年3月9日开始，此后，王彤一直未提出购买，王彤该项权利已超过诉讼时效，不应得到法律保护，原审判决永乐公司交付自西向东第四间门面房违反法律规定；原审法院判决永乐公司为返还给王彤的房屋缴纳公共维修基金违反法律规定，请求二审法院撤销原判，驳回王彤诉讼请求。
王彤辩称，其购买自西向东第四间门面房的权利没有过诉讼时效，2009年3月9日《协议》签订后，双方一直处于诉讼状态，未超过诉讼时效保护期限；双方协议对税费承担约定清楚，应该由永乐公司承担，原审法院该两项判决正确。
经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。
另查明，2006年7月5日，石泉县城乡建设局给永乐公司颁发了《建设用地规划许可证》。2007年7月18日，石泉县拆迁安置管理办公室给永乐公司颁发了《房屋拆迁许可证》。2008年3月4日，石泉县城乡建设局给永乐公司颁发了《建筑工程施工许可证》。2008年8月14日，石泉县房地产开发管理局给永乐公司水泊人家1号楼颁发了《商品房预售许可证》。2009年3月9日，永乐公司返还给王彤门面店由南向北顺数四间，由西向东三间共七道卷闸门钥匙14把，返还一号楼二单元二楼202室、三楼302室、四楼402室三套住房正式钥匙15把。永乐公司水泊人家1号楼门店共14个房号，永乐公司返还给王彤的门面房占6个房号。水泊人家售楼部在1号楼自西向东第五间门面店。
上述事实有王彤提供的陕西省安康市中级人民法院（2012）安民终字第00468号民事判决书、陕西省石泉县人民法院（2010）石民初字第00094号民事判决书、《房屋开发协议书》、《补充协议书》、《协议书》，永乐公司提交的《建设用地规划许可证》、《房屋拆迁许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、本院依法调取的石泉县房地产业管理局出具的《房屋面积测绘结果》、王彤向永乐公司出具的领条等证据在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。
本院认为，本案争议焦点有三点：一、关于王彤主张以600元每平方米购买门面店的权利是否超过诉讼时效；二、王彤与永乐公司所签订的《房屋开发协议书》、《补充协议书》、《协议书》之间的关系；三、双方在履行协议中的违约情况及如何承担违约责任。
关于焦点一，2009年3月9日，王彤与永乐公司所签订《协议》的第五条约定“甲方售楼部隔壁（西）门面有争议，未解决好之前，甲方不能出售或出租”。本院认为，此《协议》签订之日，王彤即应当知道其以600元每平方米购买门面店的权利受到侵害，诉讼时效的起算日为2009年3月9日。2009年3月23日，王彤向石泉县人民法院请求行使其向永乐公司以优惠价600元每平方米购买门面店的权利，此时，王彤的该项权利诉讼时效中断。2013年2月19日，石泉县人民法院裁定准许王彤撤回对永乐公司的该项请求，2012年12月20日，在本案一审中，王彤向石泉县人民法院起诉永乐公司履行双方签订的《房屋开发协议书》、《补充协议书》、《协议》。因此，王彤的该项权利持续处于中断状态。另，永乐公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，永乐公司也未提出新的证据能够证明王彤的该项请求权已过诉讼时效。综上，永乐公司上诉提出王彤主张购买门面店的权利超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采信。
关于焦点二，永乐公司与王彤签订的《房屋开发协议书》、《补充协议书》和《协议》的效力已经本院生效的（2012）安民终字第00468号民事判决书所确认。柳华明以永乐公司名义与王彤签订的《房屋开发协议书》签订于2006年7月18日，其中第六条约定“在协议签订之日乙方（永乐公司）交付甲方（王彤）保证金壹万元，正常履行协议后甲方退还乙方一万元。”《补充协议书》签订于2007年8月13日。《补充协议书》第六条约定“原协议除上述修改外，其它条款不变，若补充协议出现与原协议相抵触的，以本协议为准。”因此，《补充协议书》是对双方原《房屋开发协议书》关于拆迁安置事项的补充约定。
此后，王彤履行了其原有住房、土地和场地的交付及协调永乐公司处理地界纠纷的义务。2008年8月14日，永乐公司取得水泊人家1号楼《商品房预售许可证》，永乐公司开始履行其向王彤的返还住房和门面店等义务。在永乐公司履行义务过程中，因双方关于永乐公司返还住房和门面店等义务发生纠纷，双方在村委会协调下，于2009年3月9日达成《协议》。2009年3月9日《协议》第六条约定“此协议签订后甲方（永乐公司）交付给乙方（王彤）的壹万元保证金、乙方必须退还给甲方，甲方给乙方履行交付房屋及门面钥匙”。
综上，永乐公司与王彤之间签订《房屋开发协议书》和《补充协议书》后，对双方的权利义务进行了设定，王彤按照约定向永乐公司完成了交付房屋等约定义务，永乐公司取得预售许可证后，向王彤履行返还商品房和门面房的义务时双方发生纠纷，在村委组织下，双方签订《协议》，《协议》签订后，王彤向永乐公司返还了保证金，因此，《协议》是对双方《房屋开发协议书》和《补充协议书》的更新约定，原双方于2006年7月18日签订的《房屋开发协议书》和2007年8月13日签订的《补充协议书》中所约定的双方权利义务终止，双方新的权利义务关系以《协议》约定为准。
关于焦点三，根据双方的诉辩主张，可以具体到以下几个方面：第一，永乐公司是否应将水泊人家自西向东第五间门面房交付给王彤，并由王彤以每平方米600元向永乐公司支付该门面房价款；第二永乐公司是否应当将第一单元第二层住房一套以500元每平方米价格出售给王彤；第三，永乐公司是否应当为王彤办理土地证、房产证等相关证件；第四，永乐公司是否应当按照商品房标准为王彤每户安装水表、电表；第五，永乐公司是否应向王彤承担20万元违约金；第六，永乐公司是否应当为返还给王彤的住房、门面店缴纳公共维修基金。
根据上述分析，王彤与永乐公司之间新的权利义务以2009年3月9日《协议》为准。原《房屋开发协议书》、《补充协议书》约定违约方承担违约金200000元、按照商品房标准安装水电，以及约定永乐公司购买第一单元的第二层住房（小套）优先、优惠（每平方米按市场价减100元）的内容，因《协议》中未做约定，对王彤的该三项请求不予支持。《协议》中约定永乐公司给王彤办房产手续后一次性补差，根据合同法七十八条，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，应视为办理房产手续仍按《补充协议书》中的约定办理。在《补充协议书》第三条约定“所有返还的住房及门店的房产证、土地使用证、契证三证税费、均由乙方负担”应视为包括住房公共维修基金在内的所有费用均由被告承担。因契税和公共维修基金属于一般债务，并无人身依附性，因此其缴纳义务可以根据双方约定由永乐公司承担。《协议》中约定售楼部隔壁（西）门面有争议，说明永乐公司与王彤对于王彤有权以600元每平方米优惠购买一间门面房无争议，但双方在《协议》中未约定王彤仍有权购买自西向东第五件门面房，因此，应视为双方对《房屋开发协议书》第三条“一楼一间门面由西向东第五间由甲方向乙方购买，价格600元／平方米”的约定变更为“一楼一间门面由西向东第四间（靠售楼部西边一间）由甲方向乙方购买，价格600元／平方米”由被告卖给原告。由于该项约定履行期限不明，按照交易习惯，应视为双方同时履行。但是，王彤以600元每平方米购买的门面店，不属于永乐公司返还的房屋或门面店，该门面店契税、公共维修基金的缴纳由王彤自行负责。
综上所述，王彤、永乐公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由上诉人石泉县永乐房地产开发有限责任公司负担100元，由上诉人王彤负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周红梅
代理审判员 杜 涛
代理审判员 陈 辉
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 刘慧琴