贵州省铜仁市万山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）万民初字第85号
原告贵州万瑞房地产开发有限公司，住所地：铜仁市万×山区万山镇麻音塘社区汞都路。
法定代表人廖国兵，该公司总经理。
委托代理人唐海洋，黔东律师事务所律师。
被告张x英，女，1963年××月×日出生，侗族，铜仁市万山区人，原万山特区轻机厂职工。
原告贵州万瑞房地产开发有限公司（以下简称：万瑞房地产公司）与被告张x英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年3月7日立案受理后，依法由审判员张著蓉适用简易程序，于2013年4月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐海洋、被告张x英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万瑞房地产公司诉称，被告张x英系原告万瑞房地产公司代建采空区安置房的拆迁户。在被告张x英房屋拆迁前，其原住房面积为75平方米，回迁面积为143.54平方米的住房，其应补原告超面积房款38，301.00元。采空区安置房完工后，原告未交房前，被告张x英在未补交房款的情况下，于2010年5月3日强行撬门入住房屋。张x英的行为已严重侵犯了原告的合法权利，因此，请求人民法院依法判决被告支付房款38，301.00元。
被告张x英辩称，1、被告张x英没有撬门入住。按合同约定原告应该于2008年3月份交房。到期后，原告没有按期交房，也没有给过渡费，共欠被告过渡费4，000.00多元。2、在原、被告双方签订的合同上没有约定公摊面积，原告交给被告的房屋只有123个平方，另外加了20.3个平方的公摊面积，并且把房门锁起，该公摊面积的费用不应由被告负担。3、按照约定水电、门窗本应由原告安装，费用由被告支付，但原告没有安装水电，是由被告自己安装的，门窗也是由被告自己安装的。当时约定由原告安装一个防盗门也没有安装，被告花了1，250.00元自己安装的。4、被告原单位的堡坎钱原告也没有付，一个门面钱也没有补。5、原告还应当补偿被告4年的最低生活，原告只发了1，100.00元，被告要求每月按560.00元发放。6、原告迟延交房的违约金由法院判决。
原告万瑞房地产公司向法庭出示的营业执照复印件、法人代表身份证明、2005年8月5日签订的房屋回迁安置补偿协议、铁器社职工回迁安置事宜的协商记录、2009年8月5日原告出具给被告的接房通知书一份、交房意见书一份、送达回单一份、万山区房产事业局关于盘山花园C栋面积核定的通知一份、2012年6月26日上午9时的庭审笔录一份，经庭审质证，被告张x英对上列证据的真实性无异议，只提出原告未按时交房，且双方签订的回迁协议上未约定公摊面积，因此不应当计算公摊费用的质证意见。
原告出示的上列证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。
被告张x英向法庭出示下列证据：1、2011年4月6日由原告公司出具的交款单一份，证明被告已向原告交纳房款30，000.00元的事实；2、房屋安置补偿协议、回迁安置补偿协议、拆迁安置会议纪要、接房通知书，上列证据证明原、被告订立的回迁安置补偿协议是约定回迁房面积在100平方米内按400.00元／平方米计价，超出部分按市场价计算的事实；3、铁器社的平面图，证明铁器社的厂房面积；轻工机械厂堡坎复印件、铁器社过渡费复印件、预定组建房屋申请复印件，证明原告拆迁后应返还铁器社门面房及补偿堡坎的费用的事实；4、回迁房应补款项计算方式复印件，证明被告的房屋建筑面积为143.54平方米，超面积中有20.54为公摊面积，不应当计算的事实；5、收条复印件、销售发票复印件，证明被告的房屋系被告自行安装的水电的事实。上列证据的真实性经原告质证无异议，但对其证明目的持异议。
庭审后，原告向本院提交新证据一份，系被告张x英于2011年11月7日向原告出具的一份承诺书，证明被告未向原告交纳30，000.00元的房款，被告在庭审中出示的交款收据，系由原告公司出具给被告用于住房公积金贷款的凭证，而不是被告的交款依据的事实。经被告对该证据质证，被告对该证据无异议，亦认可未向原告支付房款30，000.00元的事实。该证据来源合法，具有客观真实性，本院予以认定。
对被告出示的证据，经本院审查，其第1组证据，因与原告向本院提交的被告认可的新证据所证明的案件事实相悖，该证据本院不予认定。对其出示的第2组证据与原告出示的证据能相互印证，双方当事人对该证据佐证的案件事实均无异议，客观真实，本院予以认定。对其出示的第3组证据，该组证据所证明的案件事实系铁器社与原告之间形成的房屋拆迁协议及相关约定，与被告本人无关，与本案件不具有关联性，对该组证据本院不予认定。对其出示的第4组证据，与原告出示万山区房产事业局核定的面积能相互印证，具有客观真实性，本院予以认定。但对其证明不应当计算公摊面积的证明目的，本院不予采信。对第5组证据，因被告未向本院提出反诉，该证据与本案不具有关联性，本院不予认定。
根据以上采信的证据，结合各方当事人的陈述及庭审笔录，本院确认如下事实：
2005年2月8日原、被告双方签订了一份回迁安置协议书，约定被告订购原告所属的盘山花园C栋第二单元第三层2-8-1套回迁住房，面积暂定134.6平方米，其中返还被告原房屋75平方米，超出面积部分暂定59.6平方米，在100平方米以内按400.00元／平方米计价，超出100平方米的部分按650.00元／平方米计价，被告应补原告房款32，490.00元。原告方须在2008年3月将房屋交付被告使用。2007年2月8日原、被告双方又签订了一份回迁安置合同，约定：被告购买原告所属盘山花园C栋二单元C-2-3左建筑面积为143.54平方米的房屋，除返还被告原房屋面积75平方米后，超出面积68.54平方米，被告应补房款38，301.00元。该合同第九项双方约定的其他事项中约定：1、根据万山区政府与原告公司协调结果，在公摊面积问题上原告公司对原万山特区轻机厂职工给予优惠，减半计算公摊面积。2、回迁户张x英应分摊面积为20.54平方米，减半10.27平方米后，实际应补房款31，625.50元。（25平方米×400.00元／平方米＝10，000.00元；33.27平方米×650.00元／平方米＝21，625.50元）。2009年8月5日原告通知被告接房，并要求被告在五日内到原告公司办理相关交接房手续。同月6日被告在送达单上签字，并与原告签订交房意见书。后双方因公摊面积发生矛盾，2010年被告在未向原告支付房款的情况下自行装修入住该房屋。原告遂诉至本院。被告入住的房屋经万山房产事业局核定面积为143.54平方米，其中公摊面积为20.54平方米。
本院认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条第一款：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”、第二十四条：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区们、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。”、第二十五条：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。”、《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十二条：“以产权调换式方偿还的房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，应按照同等地段商品房市场价格结算结构和成新差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照同等地段商品房市场价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照同等地段商品房市场价格结合结构和成新结算。以上经过结算后应补给被拆迁人的费用，均由房屋所有权人受益，应当由被拆迁人支付的费用，由房屋所有权人支付。”、《商品房销售管理办法》第十八条第二款：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担义务。”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告经过协商一致在2005年2月8日订立的房屋回迁协议，明确约定被告回迁房屋应返还面积为75平方米，超出返还面积部分在100平方米以内按400.00元／平方计价，超出100平方米的部分，按650.00元／平方计价。2007年2月8日双方重新签订的回迁安置合同中特别约定，原告交付被告张x英的房屋超出返还原房面积68.54平方，按约定应补房款38，301.00元，在接房时一次性付清给原告。二份合同内容均符合上述法规规定，合法有效。被告强行占有并使用该房屋，就应当履行给付房款的义务，支付原告超出拆迁面积外的房款。因此，原告要求被告给付房款的诉讼请求，本院予以支持。但对原告诉请被告支付房款38，301.00元的要求，因回迁安置合同第九项明确约定，被告张x英的公摊面积减半计算，故其应补房款应为25平方米×400.00元／平方＝10，000.00元＋33.27平方米×650.00元／平方＝21，625.50元，合计31，625.50元。故对原告诉请中超出31，625.50元部分的房款，本院不予支持。对被告辩称的水电安装费用、自行安装木门应折抵的房款及原告应付的过渡费等应由原告支付的意见，双方在合同中有明确的约定，在结算房款时可自行结算予以冲减，对上列费用因被告未提出反诉，本院在本案中不予处理。对其辩称公摊面积在合同中没有约定，不应计算的理由，因双方的安置补偿协议书中虽未明确约定回迁房屋面积含公摊面积，但原告补偿给被告的回迁房，与原告出售给其他人的商品房系同一小区房屋，与其他业主有共同使用的共有部分诸如楼梯、走廊等，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”的规定，房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的公共建筑面积组成。公共建筑面积部分属房屋专有权人的共有权部分，由于共有权具有从属性，其依附于专有权存在，与专有权具有不可分割性的法律特征，因而，房屋面积应含实际使用面积及公摊面积，房产部门核定的被告入住的房屋中所含公共建筑面积20.54平方米，符合法律法规的规定，应确定其核定的面积为被告回迁房屋的面积，本院对被告辩称不应计算公摊面积的理由，不予支持。对其辩解轻机厂的堡坎及门面补偿等意见，与本案不具有关联性，本院不予采信。对其要求原告每月补偿560.00元生活费的意见，没有法律规定，被告也未反诉，本院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条第一款、第二十四条、第二十五条、《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十二条、《商品房销售管理办法》第十八条第二款的规定，判决如下：
被告张x英在本判决生效后十五日内给付原告贵州万瑞房地产开发有限公司房款31，625.50元；
案件受理费760.00元，减半收取380.00元，由被告张x英负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决则发生法律效力。权利人可在判决书发生法律效力后二年内，向本院申请强制执行。
审判员 张著蓉
二〇一三年五月七日
书记员 刘 恋