浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）甬仑民初字第1381号
原告：北仑区戚家山街道港城嘉苑业主委员会，坐落戚家山街道联合路。
负责人：王美萍，业主委员会主任。
委托代理人：李圭峰，浙江文勇律师事务所律师。
委托代理人：徐翠菊，女，1953年7月21日，原港城嘉苑副主任，汉族，住。
被告：宁波福华房地产开发有限公司（组织机构代码：14437508-X）,住所地：浙江省宁波市开发区小港桥东街51-1号二楼。
法定代理人：陆国伟，该公司董事长。
委托代理人：甄小峰，浙江富林律师事务所律师。
委托代理人：周贤昌，男，1954年10月21日出生，汉族，住宁波市江东区。
被告：宁波经济技术开发区联合物业有限公司（组织机构代码：14412652-6），住所地：开发区联合区域联合办公大楼一楼。
法定代表人：郭志安，该公司总经理。
委托代理人：刘璐，女，1987年12月1日出生，汉族，联合物业公司员工，住浙江省宁波市江北区。
原告北仑区戚家山街道港城嘉苑业主委员会（以下简称港城嘉苑业委会）与被告宁波福华房地产开发有限公司（以下简称福华房产）、被告宁波经济技术开发区联合物业有限公司（以下简称联合物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2011年8月26日立案受理，依法审判员谢敏适用简易程序于2011年9月22日、2011年11月4日公开开庭进行了审理。原告的负责人王美萍及其委托代理人李圭峰、徐翠菊、被告福华房产的委托代理人甄小峰、周贤昌被告联合物业的委托代理人刘璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉苑业委会起诉称：2003年12月23日，第一被告福华房产委托第二被告联合物业对宁波市北仑区港城嘉苑小区进行前期物业管理，管理期限从2003年12月19日至2006年12月18日。后双方又约定将管理期限延长至业主委员会成立时止。2007年12月20日，第二被告书面通知第一被告支付2006年及2007年的公共设施维修费132538.3元，未果，第二被告便通过诉讼向第一被告主张权利。2008年11月18日，经第一、第二被告及原告、原告所在的东升社区协调，第一被告同意待售房解冻后及时支付所欠的公共设施维修费132538.3元。2010年5月28日，原告得知第二被告于2009年12月21日擅自同意第一被告支付公共设施维修费38482元，余款94056.3元未付。另外，第一被告对2008年及2009年港城嘉苑小区中空置房部分的公共设施维修费38500元未付。现原告起诉要求判令：1、第一被告支付原告2006年及2007年的公共设施维修费94056.3元、2008年1月1日到11月16日的公共设施维修费38500元，合计132556.3元；2、第二被告对第一被告132556.3元中94056.3元的公共设施维修费承担连带清偿责任。
庭审中，原告请求的2008年1月1日到11月16日的公共设施维修费38500元变更为2008年7月1日至11月15日公共设施维修费11915.11元。
原告向本院提供：1、北仑戚家山街道港城嘉苑业主大会决定、公告、意见征求表，用以证明原告是有资格主张诉讼请求的事实；2、前期物业管理服务合同，用以证明第一被告系原告宁波市北仑区港城嘉苑小区的建设单位，第一被告委托第二被告对宁波市北仑区港城嘉苑小区进行前期物业管理，直到2008年6月27日业主委员会成立的事实；3、“关于要求支付港城嘉苑空置房物业服务费用的函”，用以证明截至2007年12月20日止，第一被告尚有2006年1月1日至12月31日及2007年1月1日至12月31日的公共设施维修费132538.3元未支付的事实；4、“港城嘉苑小区需协调解决的几个问题”，用以证明2008年11月18日，第一被告承认尚有2006年及2007年的公共设施维修费132538.3元未支付并同意待售房解冻后支付及原告现有的海港物业管理公司确认到目前为止也没收到第一被告支付上述款项的事实；5、（2009）甬仑民初第393号民事调解书，用以证明第二被告曾于2009年起诉第一被告要求及时支付港城嘉苑小区的公共设施维修费但第一被告只支付了港城嘉苑小区的公共设施维修费38482元的事实；6、收款收据，用以证明2010年5月28日，第二被告将第一被告支付的38482元公共设施维修费中的30003.78元交付给原告的事实；7、“港城嘉苑空关房”，用以证明截至2009年12月31日止，第一被告尚有2008年1月1日到2008年11月15日港城嘉苑小区中空置房部分的公共设施维修费38500元未付的事实。
被告福华房产答辩称：1、业主委员会虽然有诉讼主体资格，对某些特定的事项提出诉讼需要有业主大会的授权；2、原告当庭提出的诉讼事项已经在（2009）甬仑民初字第393号案件中经北仑法院调解处理完毕了，第一被告认为根据一事不再理的原则应该驳回原告的诉讼请求，不应重新再审理；3、即使没有前面两项程序性的要求，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，因此要求法院驳回原告的诉讼请求。
被告福华房产向本院提供证据：1、2009年12月21日的支票存根、收据、发票，用以证明第一被告已支付68万元调解款，其中包括2006、2007年度以及至08年11月16日的公共设施维修费的事实；2、2010年1月8日的支票存根、发票，用以证明被告已支付2009年度（2008年11月16日到2009年12月31日）38500元公共设施维修费的事实。
被告联合物业答辩称：1、业主委员会虽然有诉讼主体资格，对某些特定的事项提出诉讼需要有业主大会的授权；2、2009年两被告的调解书中并没有放弃对94056.3元公共维修费的主张，公共设施维修费是全体业主所有的，全体业主有权继续主张；3、两被告调解以后第一被告将38482元公共设施维修费支付给第二被告后，经业主委员确认，当时业主委员会没有提出异议，这是业主委员会对两被告调解行为的追认行为。
被告联合物业向本院提供确认函，用以证明业主委员会对物业公司通过诉讼途径收回的公共设施维修费38482元予以确认的事实。
本案争议的焦点是：（一）原告有否权利就本案提起诉讼？（二）本案是否属于一案两诉？
关于焦点（一），原告提供北仑戚家山街道港城嘉苑业主大会决定、公告、意见征求表，用以证明原告经过业主大会授权，对本案提起诉讼。被告福华房产、被告联合物业对上述证据一致提出异议认为，原告没有提供相关证据证明原告提供的上述证据具有真实性。
本院分析认为：根据宁波市北仑区戚家山街道办事处、戚家山街道东升社区居委会提供的业委会委员备案卡、业主代表大会名单、公告等材料，港城嘉苑业主委员会系合法成立。业主委员会在物业管理活动中为维护业主的共同权益，经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。依照《物业管理条例》第十二条第一款的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。原告根据小区存在因业主行业分散、难以召集等现实情况，采用上门征求书面意见的方式，取得小区业主的授权，并无不妥。庭审中，被告福华房产承认原告提供的意见征求表，其核实的部分业主确实签过字，原告采用书面征求意见时，虽然制作的表格存在瑕疵，但被告没有提供相关证据证明原告提供的上述证据虚假，该证据的真实性，本院予以确认。公共设施日常维修费属于专项维修资金，被告福华房产作为港城嘉苑小区空置房的业主，应当按照《物业管理条例》的有关规定缴纳。专项维修资金属于全体业主所有，港城嘉苑业委会以自己的名义起诉向被告福华房产催讨拖欠的专项维修资金，是为了维护全体业主的共同权益，故港城嘉苑业委会有权作为原告主体资格参加诉讼。
关于焦点（二），原告提供《前期物业管理服务合同》、“关于要求支付港城嘉苑空置房物业服务费用的函”、“港城嘉苑小区需协调解决的几个问题”、（2009）甬仑民初第393号民事调解书、收款收据、“港城嘉苑空关房”，用以证明在被告联合物业进行前期物业管理期间，被告福华房产作为小区空置房业主，拖欠2006、2007年度的公共设施日常维修费132538.3元、2008年1月1日至11月15日的日常维修费38500元，实际原告仅收到被告福华房产支付的38482元，余款被联合物业擅自放弃的事实。两被告对原告提供的证据的真实性均无异议，但被告福华房产认为原告的诉请，已在（2009）甬仑民初第393号民事案件中予以处理，且2008年1月至6月的费用已在被告联合物业提起诉讼之前支付给联合物业。被告福华房产提供支票存根、收据、发票，用以证明原告诉请已经处理的事实，并在庭审中当庭提供联合物业开具的发票证明支付2008年1月至6月公共设施日常维修费的事实。原告及被告联合房产对上述证据的真实性，均无异议，本院依法予以确认。被告联合物业则认为，两被告虽然就日常维修费在（2009）甬仑民初第393号有所涉及，但被告联合物业主要目的向福华房产收取物业服务综合服务费，对原告的权利，联合物业并未擅自予以放弃。
本院分析认为：原告确认被告福华房产已经支付2008年1月至6月公共设施日常维修费，并当庭减少诉讼请求为要求被告福华房产支付2008年7月1日至11月15日的公共设施日常维修费11915.11元，本院予以准许。被告福华房产拖欠的2006、2007年度的日常维修费132538.3元和2008年7月1日至11月15日日常维修费11915.11元，发生在被告联合物业对港城嘉苑小区前期物业管理期间。在被告联合物业退出管理之前，应将上述款项作为应收款移交给新接盘的物业管理公司即宁波北仑海港物业管理有限公司（以下简称海港物业），由其继续向被告福华房产收取，或移交给原告，由原告直接向被告福华房产收取。虽然联合物业和海港物业交接时，账面归零，但就上述拖欠的费用，在联合物业办理交接手续后，被告福华房产与海港物业及原告在东升社区的组织下，进行协调，被告福华房产也作出了付款的承诺，因此，被告福华房产在庭审中辩解，原告在两个物业公司作零交接时已表示放弃讼争的款项，本院不予采信。本院根据被告福华房产的申请，调取了（2009）甬仑民初第393号卷宗。根据该卷宗反映，被告联合物业虽然在该案的诉讼请求中涉及了2006、2007年度和2008年7月至11月15日的日常维修费，但并没有证据显示，联合物业向福华房产收取拖欠的维修费，受原告或全体业主的委托，也没有证据显示，联合物业因福华房产未按约支付上述款项，造成亏损的事实。根据两被告的调解笔录内容反映，被告联合物业并未明确放弃全体业主的共同权益，（2009）甬仑民初第393号民事案件未对被告福华房产尚欠的日常维修费作出处理，符合法律规定。现原告接受业主委托，继续向被告福华房产催讨尚未支付的专项维修资金，并不违背法律规定，不属于一案两诉的范畴。被告福华房产提供的证据，不能证明其所要证明的事实。
经审理，本院根据采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，认定如下事实：2003年12月23日，港城嘉苑小区的建设单位被告福华房产与被告联合物业签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由被告联合物业对宁波市北仑区港城嘉苑小区进行前期物业管理，管理期限从2003年12月19日至2006年12月18日。后双方又约定将管理期限延长至业主委员会成立时止。2007年12月20日，被告联合物业函告被告福华房产，要求其支付2006年度日常维修费51958.9元、2007年度日常维修费80579.4元。2008年11月16日，被告联合物业退出港城嘉苑小区的物业管理服务。同月18日，在东升社区的组织协调下，原告、被告福华房产及海港物业对福华房产所欠的上述日常维修费金额进行确认，福华房产承诺待售房解冻后及时付结。三方并对2008年下半年的费用支付作了约定。2009年2月5日，被告联合物业起诉要求被告福华房产支付2006年7月至12月、2007年1月至12月及2008年7月至11月15日的物业服务费及日常维修费共726588.44元，并支付逾期付款利息76892.63元。经调解，两被告达成协议：联合物业同意福华房产一次性支付68万元，其中含日常维修费38482元。2010年5月28日，联合物业将38482元扣除律师费和税金后的余款30003.78元，支付给原告。
本院认为：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用应由建设单位交纳。被告福华房产属于港城嘉苑小区的建设单位，其应属于尚未出售或交付的空置房的业主，应当按照法律规定交纳专项维修资金即公共设施日常维修费。在被告联合物业管理服务期间尚未交纳的专项维修资金，在联合物业退出管理后，被告福华公司应将所欠的款项支付给新接盘的物业公司或原告港城嘉苑业委会。原告港城嘉苑业委会要求被告福华房产支付欠条的装修维修资金94056.3元+11915.11元=105971.41元，理由成立，本院予以支持。被告福华房产承诺“待售房解冻后及时付结”，根据（2009）甬仑民初第393-1号民事裁定书及协助执行通知书反映，本院于2009年12月22日解除对被告福华房产所有的房屋的查封，原告于2011年8月26日向本院起诉，并未超过诉讼时效。专项维修资金属于全体业主所有，被告联合物业在退出物业管理服务后，无收取该项资金的法定义务，故被告联合物业就本案也不承担连带责任，原告要求联合物业就其中的94056.3元承担连带责任，本院不予支持。依照《物业管理条例》第四十二条、第五十四条、《浙江省物业管理条例》第十七条的规定，判决如下：
一、被告宁波福华房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告北仑区戚家山街道港城嘉苑业主委员会公共设施日常维修费105971.41元。
二、驳回原告北仑区戚家山街道港城嘉苑业主委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2951元，减半收取1476元，由被告宁波福华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行中国银行宁波市分行，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 谢 敏
二〇一一年十一月二十日
代书记员 徐海盈