广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终1663号
上诉人（原审被告）：黄泓，男，1968年12月28日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。
委托诉讼代理人：蒋云启，广西古方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐卫权，桂林市名豪法律事务所法律服务工作者。系特别授权。
被上诉人（原审原告）：桂林市象山房产管理处，住所地广西壮族自治区桂林市南环路7号桃园大厦三楼，统一社会信用代码：12450300498669026VV。
法定代表人：王蔚平，该管理处处长。
上诉人黄泓因与被上诉人桂林市象山房产管理�（以下简称“象山房管处”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成由审判员韦怡运担任审判长，审判员宿健慧、审判员丁勇参加的合议庭，于2018年5月16日公开开庭审理了本案。书记员盘林云担任法庭记录。上诉人黄泓及其委托诉讼代理人蒋云启、唐卫权，被上诉人象山房管处的委托诉讼代理人诸葛灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄泓上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律有误，判决错误。一审法院查明的事实与实际情况不符。一、本案所涉房屋系1987年拆迁桂林市秀峰区人民路时给上诉人全家的公租房安置房，1993年上诉人及兄长就原安置上诉人母亲的桂林市象山区铁西二里33栋3单元601室、602室与第一房管处分别签订《桂林市房产管理局直管公有住宅租赁合同》，上诉人计租面积26.6平方米，租赁价为每月42.9元。上诉人一直按约定缴纳租金至2009年6月30日。因上诉人所租赁房屋位于顶楼，因原房屋未做楼面防水处理，使上诉人居住的房屋一直处于漏水状态，经该楼顶层居民多次反映后，被上诉人于2009年对该处楼房进行楼顶防水维修。该栋建筑共四个单元，只有上诉人居住的顶层可以上到该栋天面，防水层维修完结后，被上诉人没有将顶层天面天井盖固定，导致被大风吹落损毁，且在上诉人在维修天面及下水管道时，将天面的雨水排水管堵塞，导致天面积水排不出，常年积水，夏天蚊子密布，臭气熏天，加上被上诉人在维修天面防漏水时，将天面隔�层拆除后未能将其恢复，导致夏天阳光直射天面，室内炎热难耐。上诉人多次向被上诉人反映上述情况，但均未得到解决。上诉人是基于以上问题未能得到解决才未向被上诉人缴纳租金的，且每次被上诉人工作人员催缴租金时均向其反映，并表明解决以上问题后马上补交租金。被上诉人从2008年至今仍未对租赁房屋进行维修，首先构成违约。二、上诉人从1993年签订《桂林市房产管理局直管公有住宅租赁合同》一直居住在涉案租赁房屋，期间只在2008年11月l5日续签过合同，租金一直保持每月42.9元，均为2-3年一次性缴纳。2017年7月被上诉人催缴租金时，上诉人因对其要求每月缴纳163元的租金持有异议，故未按其要求缴纳租金。在此期间，被上诉人并未出具国家调整公共租赁住房租金的相关文件，导致上诉人对每月163元的租金收取持有异议，直到一审庭审时上诉人也没见�国家调整公共租赁住房租金的相关文件。上诉人对比原缴纳租金涨了四倍的租金提出质疑，认为应按照原合同约定收取租金，但直到一审判决书送达之后，从该判决书中才得知桂林市人民政府2014年12月30日出台的《桂林市公共租赁住房管理办法》（市政[2014]80号）和桂林市物价局财政局住房和城乡建设委员会2015年10月30日下发的《关于桂林市公共租赁住房租金标准等有关问题的通知》(市价格[2015]16号)以及该文件所附《桂林市公共租赁住房租金标准明细表（象山房产管理处）》、《桂林市公共租赁住房租金楼层差价计算表（楼梯）》，该文件通知从2015年12月1日起执行。上诉人从来无从知晓这一系列文件，2017年7月6日被上诉人在上诉人租赁房屋粘贴的《通知》中也未告知这一系列调整租金的依据文件。公共租赁住房是国家对低收入家庭的福利政策，作为行政及经营管理�的被上诉人，应在调整变更原租赁合同租金时及时告知原租户国家调整租金的文件及依据，避免原租户误认为调整租金没有依据。三、一审时，上诉人因不明相关法律程序，且因生活困难也没有请律师，导致举证不能。上诉人离异后一直单独抚养儿子，从来没有工作，也没有养老保险，享受国家低保待遇一直至2013年儿子成年后，现又患有糖尿病一直在治疗当中，属于社会底层的弱势群体，儿子婚后与儿媳、孙子现一起居住在该26平方米的公租房，人居面积平均不足5平方米，加之儿子、儿媳也没有工作，人均可支配收入低于低收入线，符合减免相应租金的条件。一审之后，上诉人到社区开具了相应的证明材料，又到养老保险所开具了本人及儿子、儿媳无养老保险的证明。基于以上情况，上诉人是因被上诉人调整租金及房屋修缮多方面原因导致租金缴纳的拖延，并非�正当理由故意不缴纳租金，且被上诉人也表示同意上诉人要求延期缴纳租金的申请。若解除双方的租赁合同，腾空现租住的房屋，将导致上诉人一家四口人没有居所，不利于社会稳定，不利于矛盾的化解。在上诉人提交符合减免要求的材料、按国家规定补齐所应缴纳的租金的情况下，应继续履行公租房租赁合同。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人象山房管处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
被上诉人象山房管处向一审法院起诉请求：一、判令被告立即支付房屋租金5628.1元（按照每月42.9元收取，从2011年1月1日计算至2015年11月30日；按照每月163元收取，从2015年12月1日计算至2017年6月30日）；二、判令被告支付违约金1125.6元（5628.1元×20%）；三、解除原、被告双方租赁合同关系，判令被告立即腾空桂林市象山区铁西二里33栋3-6-1公共租赁住房，并将该房产返还原告；四、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年6月25日，桂林市机构编制委员会办公室出台市编办[2015]38号文，将桂林市房产管理局第一房产管理处更名为原告桂林市象山房产管理处。原告作为桂林市房产局下属的房产管理处，系辖区内公共租赁住房的具体管理部门。桂林市象山区铁西二里33栋住宅6层房屋所有权人为桂林市经济建设投资总公司（房产证号：桂林市房权象山区字第××号号），为政府投资建设的公共租赁住房。1993年开始，被告一直向原告承租桂林市象山区铁西二里33栋3单元6层1号的公共租赁住房，并签订�多份房屋租赁合同。原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）最后一次签订合同时间为2008年11月5日，合同编号为第一房管处[12324]号《桂林市房产管理局直管公有住宅租赁合同》，约定（节录）：甲方同意将座落在桂林市象山区铁西二里33栋3单元6层1号的公有直管住宅出租给承租人使用，房屋设计用途为居住，建筑面积38.41平方米，计租面积26.26平方米；租赁时间从2008年7月1日起至2009年6月30日将标的房屋出租给乙方，租赁期限为1年（每年年审后，符合条件可以续租1年）；租赁期满，乙方欲继续承租房屋并符合承租条件，须在租赁期满前三个月内向甲方提供相关材料及申请办理续租手续；根据政府定价标准（执行文号：[1998]100号）进行计算租金，该标的房屋每月租金为42.9元，乙方于每月10日前向甲方交纳或甲方到户向乙方收取当月租金（如乙方有拖欠租金则可同时收取拖欠租金，如乙方同意可协商预收多月租金）；甲方有权按月收取房屋租金，租赁期内，遇有政府统一调整房屋租金标准时，甲方有权按规定调整租金；乙方在租赁期限内有以下行为之一的，甲方可以终止本合同或收回乙方的使用权，并由乙方承担相应的经济损失：无正当理由不按时交纳房屋租金的，甲方将下发《催缴通知书》，可按拖欠租金总额20%的标准收取违约金，超过六个月不缴纳的，甲方将下发《终止合同通知书》，并要求乙方腾退承租的标的房屋。该租赁合同到期后，原、被告双方未再续签书面租赁合同，但被告一直居住涉诉房屋至今。被告从2011年1月1日开始未再向原告支付租金。查明，2017年7月31日，桂林公证处出具（2017）桂桂证民字第16375号公证书，公证内容：桂林市住房和城乡建设委员会（桂林市房产管理局）的委托代理人周洪为保护其合法权益，于2017年7月4日向本处申请对送达《通知》的内容及过程进行保全证据公证；根据《中华人民共和国公证法》的规定，本公证员与公证人李某曦及申请人桂林市住房和城乡建设委员会（桂林市房产管理局）的工作人员童柏杨于2017年7月6日来桂林市号，童柏杨在本公证员和公证人李某曦的面前，将《通知》一份粘贴桂林市号门前，并连续拍摄照片2张。该公证书所附张贴的《通知》内容为：承租人黄泓，因你长期拖桂林市号公共租赁住宅租金，虽经我处多次催收仍不付，截止2016年12月31日止，你共计欠交租金4586.7元；请你方在自收到本函15个工作日内将拖欠的租金交纳到象山房产管理处，并承担相应的违约责任；如果你符合减、免租金优惠政策条件的，请在自收到本函10个工作日内，向象山房产管理处进行书面申报，并按要求提交相关证明材料，象山房产管理处将依法审核并调整2015年12月1日后的租金缴纳系数，重新核算你2015年12月1日以后所欠租金；如在本函规定的期限内，你既不补交租金，也不进行调整租金申报，逾期我们将通过法律途径追究你方的违约责任，且因催收房租所花费的律师费等由你方承担。被告认可看到该份《通知》，但对租金金额有异议，因此未到原告处缴纳租金及提供相关证明材料申请减免租金。本案庭审时，被告称其没有工作、收入，但明确表示其无法提供相关减免租金的证明材料。另查明，2014年12月30日，桂林市人民政府出台《桂林市公共租赁住房管理办法》（市政[2014]80号），该办法第三十七条规定：申请承租公共租赁住房保障的家庭，应当提供下列材料：（一）公共租赁住房保障申请表;（二）家庭成员身份证和户口簿或者其他居住证明;（三）家庭收入情况、就业情况、缴纳社会养老保险�证明;（四）住房状况材料;（五）婚姻状况证明;（六）其他相关材料。第五十四条规定：公共租赁住房租金按下列标准收取，月租金金额﹦合同租金标准×缴纳系数×使用面积（合同租金标准为同类地段商品住房市场租金标准的70%）；城镇低保家庭租金缴纳系数为0.2、减免比例80%，人均可支配收入低于1倍（含1倍）低收入线的低收入家庭租金缴纳系数为0.4、减免比例60%，人均可支配收入低收入线1-1.5倍（含1.5倍）的低收入家庭租金缴纳系数为0.6、减免比例40%，人均可支配收入低收入线1.5-2倍（含2倍）的低收入家庭租金缴纳系数1、减免比例0。第五十五条规定：租赁合同期限内，因资金标准或承租人家庭情况发生变化，需要对合同租金进行调整的，承租人应按照调整后的合同租金缴纳房租。第六十一条规定：承租人有下列情形之一的，由市房产局做出取消配租资格的决定，终止租赁合同，公共租赁住房产权所有部门或单位收回公共租赁住房：……（八）无正当理由累计6个月以上未交纳租金的。2015年10月30日，桂林市物价局、财政局、住房和城乡建设委员会下发《关于桂林市公共租赁住房租金标准等有关问题的通知》（市价格[2015]16号），规定政府投资建设的公共租赁住房租金标准实行政府定价；该文件所附《桂林市公共租赁住房租金标准明细表（象山房产管理处）》、《桂林市公共租赁住房租金楼层差价计算表（楼梯）》显示，涉诉房屋所在桂林市铁西二里33栋审定价格为9.14元/㎡/月，所在六楼（总层数六层）楼层差为-3。该《通知》从2015年12月1日起执行。
一审法院认为，原告作为辖区内公共租赁住房的具体管理部门，其与被告签订的《桂林市房产管理局直管公有住宅租赁合同》内容、形式均未违反国家法律法规的强制性规定，属合法有效合同。合同中双方对租金的金额及交纳方式、违约责任等内容均进行了详细的约定，双方均应按照合同约定履行各自义务。该租赁合同约定的租赁期间届满后，被告继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，根据法律相关规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。涉诉合同约定：被告无正当理由不按时缴纳房屋租金，被告将下发《催缴通知书》，可按拖欠租金总额的20%的标准收取违约金；超过六个月不缴纳的，原告可以终止合同，要求被告腾退所承租的房屋。本案中，被告自2011年1月1日开始一直未再缴纳租金，其行为已构成违约并达到合同解除条件，现原告主张解除与被告之间的租赁合同关系，符合合同约定及法律规定，予以支持。被告应当将承租的涉诉房屋腾空退�原告，并且依约向原告支付拖欠的租金及违约金。关于被告应交租金的金额。2011年1月1日起至2015年11月30日期间（共59个月）的租金按照合同约定标准为42.9元/月，计算为42.9×59﹦2531.1元。涉诉合同已明确约定遇有政府统一调整房屋租金标准时，原告有权按规定调整租金，因市政[2014]80号、市价格[2015]16号文件对2015年12月1日起桂林市公共租赁住房的租金进行调整，故2015年12月1日起的租金应按照上述政府文件的规定进行调整，即月租金计算为26.26㎡（计租面积）×9.14元/㎡/月(该地段商品住房市场租金标准)×70%×97%（楼层差）×1（因被告未提供其符合减免租金的相关证明材料，故其租金缴纳系数为1）﹦163元，则2015年12月1日起至被告腾空退还房屋之日止的租金，按月租金163元标准计算，暂计至2017年6月30日租金（共19个月）为3097元，即2011年1月1日至2017年6月30日被告拖�的租金总计为5628.1元。关于违约金。涉诉合同约定违约金按拖欠租金的20%标准收取，该违约金标准未违反法律规定，予以确认，故原告主张按截止2017年6月30日的租金5628.1元为基数的20%计算得出违约金为1125.6元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除原告桂林市象山房产管理处与被告黄泓于2008年11月5日签订的编号为第一房管处[12324]号《桂林市房产管理局直管公有住宅租赁合同》，被告黄泓应于本判决生效之日起十日内将位桂林市象山区号房屋腾空退还给原告桂林市象山房产管理处；二、被告黄泓应于本判决生效之日起十日内支付原告桂�市象山房产管理处租金（截止2017年6月30日的租金为5628.1元，2017年7月1日起至被告腾空退还房屋之日止的租金，按163元/月标准计算）；三、被告黄泓应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林市象山房产管理处违约金1125.6元。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告黄泓负担。
二审期间，上诉人黄泓提供下列新证据：证据1、身份证、户口簿、离婚证，拟证明上诉人的家庭情况；证据2、无房证明，拟证明上诉人没有住房的情况；证据3、无社保证明，拟证明上诉人没有工作及社会保险的情况；证据4、失业证，拟证明上诉人没有工作及收入来源；证据5、低保证，拟证明上诉人享受城镇低保的情况；证据6、原缴纳房租合同、发票、维修证明，拟证明上诉人缴纳房租及房屋维修的情况；证据7、照片8张，拟证明上诉人向被上诉人提出修缮租住的房屋，而被上诉人一直未进行修缮。
被上诉人象山房管处对上诉人黄泓提交的证据的质证意见是：对证据1、2、3真实性予以认可；对证据4不认可，失业证是2018年才办理的，在此之前不能享受优惠；证据5已经于2013年失效，故不认可；证据6不属于新证据；对证据7的真实性、关联性不予认可。
本院对上诉人提交的新证据认证如下：被上诉人对证据1、2、3真实性无异议，能够证明待证事实，本院予以采信，并作为认定案件事实的参考；证据4系2018年取得，不能证明争议期间的就业情况，本院对该证据不予认可；证据5、能够证明2013年上诉人领取低保的情况，本院对该证据予以采信，并作为认定案件事实的参考；证据6不属于新证据；证据7的真实性、关联性本院不予认可。
综合诉辩双方的意见，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应当向被上诉人支付违约金；二、是否应当解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同，由上诉人腾空返还承租房屋。
上诉人黄泓与被上诉人象山房管处签订的《桂林市房产管理局直管公有住宅租赁合同》（以下简称租赁合同），系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家强制性法律、法规规定，形式合法，属合法有效合同，本院对合同效力予以确认。
一、关于上诉人是否应当向被上诉人支付违约金的问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，合同约定的租赁期限届满后，上诉人继续使用承租房屋，被�诉人象山房管处未提出异议，双方形成不定期租赁，合同双方当事人应按原合同的约定履行各自义务。
上诉人主张，承租房屋存在漏水、天面积水、隔热不畅等问题，因被上诉人未能及时维修，故拒绝交纳租金。针对上诉人的该主张，本院认为，在房屋租赁合同中，如房屋本身质量存在瑕疵，出租人有维修义务，在其不履行维修义务对整体房屋使用产生重大影响的情况下，承租人才有权拒交租金。本案中，上诉人认可被上诉人曾就房屋出现的漏水问题进行维修，但维修未达到其满意效果。就房屋现状而言，未有证据证明房屋质量存在严重问题达到对房屋使用产生重大影响的程度，因此，上诉人拒绝交纳租金的理由不能成立，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。
上诉人还主张，因被上诉人擅自上调房屋租金，上诉人对上调租金存在异议，故拒绝交纳房租。经庭审查明，2015年12月1日，被上诉人依据桂林市人民政府出台的《桂林市公共租赁住房管理办法》对上诉人的房屋租金进行了调整，但上诉人自2011年1月1日起就未再向被上诉人交纳租金。首先，双方当事人在租赁合同中已经明确约定，租赁期内，遇有政府统一调整房屋租金标准时，被上诉人有权按照规定调整租金。因此，被上诉人调整租金并未违反法律规定和合同约定。其次，被上诉人于2015年12月1日依照政府文件规定对上诉人承租的房屋租金进行调整，而上诉人于2011年1月1日就已未再交纳租金，故而，租金上调不能成为上诉人拒绝交纳租金的理由，本院对上诉人的该项上诉理由亦不予支持。
综上，上诉人未按照合同约定交纳租金，已构成违约，应当按照合同约定�纳欠缴的租金并支付违约金。一审法院对上诉人应当交纳的租金及违约金的计算正确，本院予以维持。
二、关于本案租赁合同是否应当解除，上诉人是否应当腾空返还承租房屋的问题。
本院认为，根据双方当事人签订的租赁合同约定，上诉人在租赁期间无正当理由超过六个月不交纳房屋租金，被上诉人可以终止合同，要求上诉人腾退所承租的房屋。本案上诉人自2011年1月1日就未再交纳房屋租金，经被上诉人多次催缴后仍未交纳，其行为已经达到合同解除的条件，因此，被上诉人要求解除合同，并由上诉人腾退房屋，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
综上所述，上诉人黄泓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处分正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄泓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦怡运
审 判 员 宿健慧
审 判 员 丁 勇
二〇一八年八月二日
法官助理 黄 赟
书 记 员 盘林云