江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终2943号
上诉人（原审被告）武时超。
委托代理人花一鑫，江苏苏安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州华东机械有限公司，住所地徐州经济技术开发区荆山路55号。
法定代表人张振兴，该公司总经理。
委托代理人黄德强，该公司员工。
委托代理人ＸＸ，江苏清正苑律师事务所律师。
上诉人武时超因与被上诉人徐州华东机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2015)泉民初字第4932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人武时超及其委托代理人花一鑫，被上诉人徐州华东机械有限公司的委托代理人黄德强、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原徐州华东机械厂于2014年12月24日变更为徐州华东机械有限公司。矿山路9#房屋所有权人为徐州矿务集团有限公司，2004年11月29日授权给徐州华东机械厂管理、使用，武时超所租赁房屋在该范围内。2012年3月2日，武时超以聚友酒家的名义与徐州华东机械有限公司（原徐州华东机械厂）签订了房屋租赁合同，合同约定：甲方（徐州华东机械厂）将座落于徐州市泉山区矿山路汽修一楼的房屋出租给乙方使用。该房屋租赁期自2012年2月18日至2015年2月17日止,该房屋租金每月为人民币7000元,租金按月结算,由乙方在每月的10日前自行到甲方财务部门交纳租金。租赁期满,合同自然终止，甲方有权收回房屋，乙方应如期归还。未经甲方书面同意，乙方不得转租或转借房屋。合同第八条规定，1、甲方应于本合同签订当日内，将租赁房屋按约定交付给乙方；2、租赁期满或合同解除后，乙方应当在当日内返还该房屋及其附属设施。乙方添置的新物可由其自行收回，对于乙方装饰、装修部分无偿移交甲方，双方不再清算。返还后对于该房屋内未经甲方同意遗留存放的物品，甲方有权自行处置；3、租赁期满或合同解除后，对于承租期内经甲方同意乙方新扩建的建筑物采取下列（1）方式处置：（1）由乙方自行拆除，恢复原状。第十三条双方约定其它事项，甲方房屋原为一层，乙方改建为二层。徐州华东机械厂在甲方处盖章，武时超在乙方处签名并按捺指印。合同签订后，徐州华东机械有限公司即将房屋交付给武时超使用，武时超于2012年3月31日以聚友酒家的名义交给徐州华东机械有限公司房屋押金7000元。武时超在对租赁房屋进行了改建及装修后进行酒店经营，后转租他人继续酒店经营。2013年9月27日，徐州华东机械有限公司（甲方）与晓艳烟酒、聚友酒家（乙方，实际经营人：武时超）签订抹账协议，内容为：乙方租赁甲方位于矿山路的两处房屋用作经营，其一为9-2号（晓艳烟酒），其二为原徐州矿务局汽修厂1楼（聚友酒家）。签订时间分别为2013年1月1日和2012年2月18日。1、乙方欠甲方房屋租金共305475元。欠款构成：（1）晓艳烟酒店截至2013年12月31日合同到期，房屋租金共计39475元（已扣除晓艳烟酒店自行维修卷帘门费用500元）;聚友酒家截至2015年2月17日合同到期，房屋租金计252000元。经甲方与乙方协商，聚友酒家租赁期限在合同到期后延迟两个月（至2015年4月17日），由于办理合同到期后的交接、清算事宜，两个月房租为14000元，合同其他条款不变。故聚友酒家共欠甲方房租266000元。2、甲方欠乙方餐饮费242191元。经甲乙双方协商同意，用甲方欠乙方餐饮费等额冲抵乙方所欠甲方房租，冲抵后乙方所欠甲方房租63284元，由乙方以现金方式于2013年10月31日前一次性支付甲方。该协议签订后，武时超继续租赁该房屋，并支付房屋租金至2015年4月17日。2015年5月9日，武时超给华东机械厂发告知函，内容为：武时超，由2012年2月18日至2015年4月17日，所签一楼房屋租赁合同。现已到期，解除租赁合同关系，现在该房屋由他人使用。告知贵公司自行收回并且返还我房屋押金7000元赔偿二层损失180000元整。告知人：武时超。2015年5月19日，徐州华东机械有限公司回复武时超，内容为：你于2012年3月2日与我公司（原名为徐州华东机械厂）签订房屋租赁合同，合同约定期限为2012年2月18日至2015年2月17日，合同到期后，你没有将租赁房屋交还我公司，而是继续占有使用租赁房屋。2015年5月18日，我公司收到你发来的“告知函”，该告知函证明你未经我公司同意已将房屋转租他人使用，你的行为明显违反合同第七条的约定，构成违约，应向我公司承担违约赔偿责任，现要求你接到本回复函后十五日内将租赁房屋交还我公司，并到我公司办理相关手续。否则，一切责任和后果由你承担。希望你配合！后因双方协商未果，徐州华东机械有限公司诉至一审法院，请求法院判令武时超立即交付租赁房屋（房屋价值31万元），支付拖欠租金42000元并承担案件的诉讼费用。
原审法院经审理认为，徐州华东机械有限公司（原徐州华东机械厂）与武时超签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均产生拘束力。现因双方所签租赁合同已期满，对方未再签订书面的租赁合同，而武时超继续使用该房屋，双方形成不定期租赁关系。武时超也曾发函给徐州华东机械有限公司解除租赁合同，但武时超未把所租赁房屋交还给徐州华东机械有限公司，徐州华东机械有限公司认为武时超构成违约，要求武时超返还房屋，其实质为不认可武时超的解除合同通知，现徐州华东机械有限公司要求武时超返还房屋，系解除与武时超的租赁合同关系，因武时超确构成违约，故徐州华东机械有限公司的主张符合法律规定，一审法院予以支持。徐州华东机械有限公司主张合同期满至该案起诉时计6个月的武时超占用房屋期间的租金42000元，参照双方原租赁合同约定的租金标准计算，其主张不违反法律规定，一审法院予以支持。武时超交纳房屋押金7000元，可在所欠房租中扣除。武时超要求徐州华东机械有限公司赔偿其扩建二层损失，没有法律依据，一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：
一、判决生效后十日内，武时超将座落于徐州市泉山区矿山路汽修一楼的房屋（合同约定的房屋）返还给徐州华东机械有限公司。
二、判决生效后十日内，武时超支付徐州华东机械有限公司房屋租金35000元（42000元－7000元押金）。案件受理费850元，由武时超负担。
上诉人武时超不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、1、涉案酒店房屋的租赁期限是2012年2月18日至2015年4月17日，双方不存在不定期租赁合同关系。2、上诉人的转租行为发生在2012年4月1日，是经被上诉人同意的，转租期间两年是在上诉人的租赁合同期间内，不构成违约。3、合同租赁期限即将届满时，上诉人就主动找到被上诉人的房屋租赁负责人石璐，要求办理房屋交接手续并要求被上诉人返还押金、补偿改建二层的费用，但是被上诉人不同意上诉人终止租赁，拖延不给办理房屋交接手续。租赁合同届满后，上诉人又主动发函表达合同终止，要求返还押金及补偿二层损失的目的，但上诉人从未收到被上诉人的书面回复。后上诉人又找过被上诉人的相关负责人，要求办理房屋交接手续，被上诉人拒绝形成相关书面手续，称等厂里开会再定。被上诉人怠于履行接收义务，由此产生的损失应当由其承担。二、被上诉人应该补偿给付上诉人改建添加二层的费用。上诉人将所租赁房屋改建成二层是经过被上诉人同意且愿意支付改建费用的情况下才实施的，由于添附行为的受益人亦为被上诉人，被上诉人应当向上诉人给付改建二层的费用。三、一审法院适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人徐州华东机械有限公司答辩称，上诉人的上诉理由不能成立。1、上诉人陈述的拖欠餐费不是事实，餐费已经全部付清。另外，用餐费抵扣房租这不是一种债权关系，除非双方完全同意，两者之间不能相抵，因此被上诉人没有违反合同约定，没有违约行为。2、双方当事人的合同有期限的约定，上诉人也没有在期限之内要求解除，而是擅自违反合同约定将房屋租于他人，其后让被上诉人去接收房屋，上诉人的行为不诚信，因此其所谓的解除合同是不能成立的。3、对房屋改建部分双方之间的合同有明确的约定，双方均应该按照合同的履行，被上诉人也没有同意过针对房屋的改建产生的费用对上诉人进行补偿和赔偿。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求依法予以驳回。
二审中双方当事人均没有向法庭提交新证据。
本院审理查明的事实与原审法院一致。
二审归纳争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人返还房屋并支付租金35000元。
本院认为，上诉人武时超与被上诉人徐州华东机械有限公司（原徐州华东机械厂）签订房屋租赁合同，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。在租赁期间，双方当事人达成抹账协议，对于租赁期间及租金的冲抵另行约定，该协议是双方真实意思表示且不违反法律法规的相关规定，合法有效。按照该协议，武时超应当于2015年4月17日后将涉案房屋交还给徐州华东机械有限公司。但由于武时超在租赁期间将涉案房屋转租给他人，在租赁期间到期后一直未返还涉案房屋，其应当向徐州华东机械有限公司支付未返还涉案租赁房屋期间的占有使用费，故一审法院判决武时超返还涉案房屋，并参照双方原租赁合同约定的租金标准，向徐州华东机械有限公司支付合同期满至该案起诉时的租金共计35000元（42000元-押金7000元）并无不当，本院予以确认。虽然武时超主张其曾于涉案房屋租赁期限届满前后多次要求归还涉案房屋但徐州华东机械有限公司不同意，因其无法提供充足的证据加以证明，故本院不予采信。至于武时超关于徐州华东机械有限公司向其给付改建二层费用的主张，因其未提供相应证据加以证明且未在一审诉讼过程中提出反诉，故本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由上诉人武时超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年七月十二日
书 记 员 汤璐菲