重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江法民初字第10458号
原告：重庆市渝北区中鸿小额贷款有限责任公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路11号附1号山顶道8号商铺-商业1，组织机构代码56346926-7。
法定代表人：朱敬菊，董事长。
委托代理人：肖松柏、吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告：重庆东田实业有限公司，住所地重庆市江北区港城南路22号，组织机构代码20284211-8。
法定代表人：蒋永，董事长。
委托代理人：阳建平，男1979年8月11日出生，住湖南省衡东县，系公司员工。
原告重庆市渝北区中鸿小额贷款有限责任公司与被告重庆东田实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘亮适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市渝北区中鸿小额贷款有限责任公司的委托代理人肖松柏、被告重庆东田实业有限公司的委托代理人阳建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市渝北区中鸿小额贷款有限责任公司诉称，2014年8月25日，原被告双方签订了《重庆东田工业厂房买卖合同》，约定原告购买被告开�的位于重庆市江北区港城东路98号港城工业园A区“东田中小企业科技孵化园”工业厂房三号厂房207、208、209、407、408、409、410、411、412、507、508、509号共计建筑面积为6914.12平方米的房屋，总价13828240元。原告按照合同约定支付了第一笔房款8000000元，被告应当在签订合同后60个工作日内办理完毕上述房屋的房地产权证，待产权转移登记给原告后20个工作日内，原告将剩余房款支付给被告。若被告逾期办理房地产权证的，则被告应该以原告已付房款8000000元为基数，按照人民银行同期同类贷款利率的四倍为标准支付逾期办证违约金。现被告逾期办理上述房屋的房地产权证，原告经多次催告无果，故诉至法院，请求：一、判令被告立即为原告办理位于重庆市江北区港城东路98号港城工业园A区“东田中小企业科技孵化园”工业厂房三号厂房207、208、209、407、408、409、410、411�412、507、508、509号共计建筑面积为6914.12平方米的厂房的房地产权证；二、判令被告从2014年11月21日起至实际办理完毕上述房屋的产权转移登记之日止，以8000000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向原告支付逾期办证违约金；三、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告重庆东田实业有限公司辩称，原告与案外人重庆第十建设有限公司之间存在借贷关系，而案外人重庆第十建设有限公司与被告系关联企业。原告要求被告为案外人重庆第十建设有限公司的借款提供担保，故原被告签订了《重庆东田工业厂房买卖合同》，该合同以合法形式掩盖原告高利贷的非法目的，系无效合同，故请求驳回原告全部诉讼请求。
原告重庆市渝北区中鸿小额贷款有限责任公司庭审中举示了以下证据：
第一组：《重庆东田工业厂房买卖合同》，拟证明原被告的房屋买卖关系及双方的权利义务；
第二组：重庆农村商业银行客户交易回单17张，拟证明原告已经支付了第一笔房款8000000元；
第三组：收款收据4张，证明被告收到原告支付的房款8000000元后向原告出具了收据；
第四组：建设工程竣工验收意见书，证明本案涉讼房屋已经于2014年7月21日通过了竣工验收。
被告重庆东田实业有限公司对原告重庆市渝北区中鸿小额贷款有限责任公司举示的证据发表如下质证意见：一、不认可《重庆东田工业厂房买卖合同》的真实性和合法性，原告要求被告签订这份合同的根本目的是要求原告对案外人的债务提供担保；二、重庆农村商业银行客户交易回单的真实性认可，但被告并未收取8000000元，事实上是原告将该8000000元转账至被告帐户，再马上由被告将该款转账至案外人重庆第十建设有限公司的帐户，再由重庆第十建设有限公司转回给原告，原告并未实际支付任何房款，而是故意以这种银行流水的形式来制造其已经支付房款的假象，根本目的是要求被告以房屋买卖的形式为案外人重庆第十建设有限公司的债务提供担保；三、收据真实性没有异议，但该收据也是按照原告的要求出具的，且收据时间与前述交易回单的时间相差一个月；四、对第四组证据真实性没有异议。
被告重庆东田实业有限公司在庭审中举示了以下证据：
第一组：1、重庆农村商业银行交易凭证17张，系被告支付案外人重庆第十建设有限公司8000000元的票据；2、重庆农村商业银行交易凭证21张，系案外人重庆第十建设有限公司向原告支付了8000000元的票据。该两批转账与前述原告举示的交易凭证中的转账均是2014年11月10日中午发生，前后时间紧邻。该组证据拟证�被告并未实际收取8000000元，而是原告为了达到由被告为案外人债务提供担保的目的而要求被告与第三人配合其制作的银行交易记录；
第二组：案外人第十建设有限公司出具的情况说明，证明原被告签订的房屋买卖合同实质上是为案外人偿还借款而提供的担保；
第三组：案外人重庆第十建设有限公司（领）款申请单26张、重庆第十建设有限公司及其高管向被告支付利息的银行支付凭证10张、重庆第十建设有限公司的关联企业重庆巴月庄实业有限公司向被告支付利息的凭证9张，该组证据拟证明案外人重庆第十建设有限公司与原告存在借贷关系，曾多次向被告支付利息。
第四组：土地使用权证，证明本案涉讼房屋的土地使用权信息。
原告重庆市渝北区中鸿小额贷款有限责任公司对被告重庆东田实业有限公司举示的证据发表如下质�意见：一、第一组证据存在人为剪裁痕迹，不认可其真实性，且该证据只能只能原被告及案外人重庆第十建设有限公司之间存在资金往来，并不能达到被告的证明目的；二、不认可第二组证据；三、对第三组的证据真实性不认可，领款单系重庆第十建设有限公司单方面出具，银行回单没有银行的印章，领款单及交易凭据中的另一方当事人系周贤东、周贤俊等人，与本案无关联性；四、对第四组证据真实性认可。
结合双方的质证意见，本院对原告重庆市渝北区中鸿小额贷款有限责任公司举示的证据认证如下：一、被告辩称《重庆东田工业厂房买卖合同》并非双方当事人真实意思表示，但并未提供足够证据予以证明，对该证据本院予以认可；二、对重庆农村商业银行客户交易回单17张及相应的收款收据本院予以认可；三、对建设工程竣工验收意见书，本院予�认可。
结合双方的质证意见，本院对被告重庆东田实业有限公司举示的证据认证如下：一、对第一组重庆农村商业银行交易凭证的交易凭据的真实性予以认可，但原被告及案外人均为市场主体，存在财务往来实属正常，该组证据并不能得出原告即为虚假付款的结论；二、第二组证据的真实性不认可，原告对该证据真实性不认可，该证据上也没有单位负责人及制作材料的人员签名，且被告自认案外人重庆第十建设有限公司系其关联公司，故对重庆第十建设有限公司出具的情况说明的真实性，本院不予认可；三、重庆第十建设有限公司（领）款申请单中仅有一份为“周贤俊”签字，并非原告，原告亦不认可“周贤俊”是其公司员工，其他（领）款申请单均无领款人签字，故对其真实性本院不予认可；所有银行支付凭证中仅有两张收款人为原告，资金用途为利息，其他的收款人为“周贤俊”、“周贤东”、“张勇”等人，并非原告，原告亦不认可前述等人是其公司员工，前诶支付用途为劳务费等内容，均不能证明为支付利息，关联性不予认可，其中两张收款人为原告、资金用途为利息的银行支付凭证也不能证明本案涉讼的房屋买卖合同即为虚假合同；四、对第四组土地使用权证的真实性予以认可。
综上，结合原被告双方的质证意见及本院的认证意见，本院认定的法律事实如下：
2014年8月25日，原被告双方签订了《重庆东田工业厂房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于重庆市江北区港城东路98号港城工业园A区“东田中小企业科技孵化园”工业厂房三号厂房207-209、407-412、507-509号房屋，共计建筑面积为6914.12平方米的房屋，总价13828240元；原告应在合同签订后20日内，支付首期款8000000元，待�权证办理到原告名下后，支付余款5828240元；由被告到房地产交易管理部门办理房地产权证，原告配合，应在合同签订后60个工作日内完成办理房地产权证，如因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权证的，则分两种情形处理：1、原告不退房的，被告应以已付房款总额为基数，按照人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付违约金；2、无法办证的，原告有权退房，且有权要求被告按照房款总额20%承担违约金；被告应在产权证办理到原告名下后7日内交付房屋。合同签订后，2014年11月10日，原告向被告支付了首期款8000000元，但被告一直未完成合同约定的办证义务。
另，本院依申请向江北区国土局调取了本案涉讼房屋上土地使用权资料，本案涉讼房屋所在的土地使用权权证编号为103D房地证2013字第00308号，土地坐落为江北区铁山坪街道庆坪村板�社、谭家岩社和岩脚社（B宗），现已被另案司法查封。庭审中，经本院释明后，原告仍坚持其诉讼请求。
另查明，本案涉讼房屋现尚未完成建设工程竣工验收备案登记，未进行所有权初始登记。
本院认为，被告辩称《重庆东田工业厂房买卖合同》并非双方当事人真实意思表示，而系被告为案外人的债务向原告设立的担保，但被告并未提供充分的证据予以证明，故本院对该被告的该辩论意见不予认可。双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于办理房地产权证。本案涉讼房屋上的土地被司法查封，查封期限内不得转移登记;且本案涉讼房屋所在的楼栋尚未取得建设工程竣工验收备案证明，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十条规定，现无法办理初始登记。为原告办理涉讼房屋产权证现在法律或事实上均无法履行，故对原告要求被告为其办理涉讼房屋房地产权证的诉讼请求，本院不予支持。
关于逾期办证违约金。双方签订的合同中约定了被告应于签订合同之日即2014年8月25日后的60个工作日内完成办理房地产权证，如因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权证的，若原告不退房的，被告应以已付房款总额为基数，按照人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付违约金。该条款实为要求被告于约定期限内向房产管理部门提交原告办理房屋产权证书所需资料。依照该约定，被告应在2014年11月21日前向权属登记机关提交办证所需资料，未完成该义务则应自2015年11月22日起承担逾期办证违约金。被告辩称合同约定的违约金过高，但并未举示证据予以证明，故对被告的该辩论意见，本院不予认可，被告应以8000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率的四倍的标准，向原告支付2014年11月22日起至被告实际完成向权属登记机关提交办证所需资料之日止的逾期办证违约金。对原告的该项诉讼请求，未超出前述部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆东田实业有限公司于本判决生效之日起五日内，以8000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率的四倍的标准，向原告重庆市渝北区中鸿小额贷款有限责任公司支付2014年11月22日起至被告重庆东田实业有限公司向权属登记机关�交原告重庆市渝北区中鸿小额贷款有限责任公司办理房地产权证所需资料完毕之日止的逾期办证违约金。
二、驳回原告重庆市渝北区中鸿小额贷款有限责任公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取26200元，由被告重庆东田实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 刘 亮
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 张建征