江西省赣州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0791民初260号
原告卢普亮，男，汉族，1973年9月2日生，住江西省赣州市南康区。
委托代理人张媛梅，江西文峰律师事务所律师。
被告刘南燕，男，汉族，1988年9月13日生，住江西省赣州经济技术开发区。
被告罗威，男，汉族，1990年5月18日生，住江西省赣州经济技术开发区。
被告廖勇，男，汉族，1989年1月14日生，住江西省赣州市南康区。
被告钟汇，男，汉族，1988年1月29日生，住江西省赣州经济技术开发区。
委托代理人邱际平，江西南芳律师事务所律师。
原告卢普亮诉被告刘南燕、罗威、廖勇、钟汇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告卢普亮及其委托代理人张媛梅，被告刘南燕，追加被告�威、被告钟汇及其委托代理人邱际平到庭参加诉讼，追加被告廖勇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告卢普亮诉称，因被告刘南燕经营“香岛网吧”之需要，经与原告充分协商，原告同意将原告所有的位于潭口镇广场东路235号的两间房屋的第一、二、三、五层及四楼半层租赁给被告刘南燕开办“香岛网吧”。双方于2012年8月19日签订一份《租房协议书》，协议约定：租期六年，即从2012年9月10日至2018年9月9日止，第一年租金4800元，以后每一年按前一年递增10%，乙方（被告）需每月10日前支付租金，不得拖欠，否则甲方（原告）有权终止合同，如拖欠租金或未租满六年退租，均须按违约处理。同时约定乙方在租用期间不得损坏整个房屋结构及其设施，在使用最后如损坏房屋结构及其设施及设施老化，应予及时修复，费�由乙方自理。如需装修，需经甲方同意，乙方退租或租期到期如甲方有要求，乙方应拆除装修，同时恢复房屋原状，产生的费用由乙方自理。如甲乙双方无故要终止合同，需向对方赔偿损失壹拾万元整。合同生效后，双方均按照约定履行各自的义务，但在2015年12月10日之后，被告却拒绝支付租金，也未将房屋腾空返还给原告。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院要求判令：1、解除原、被告双方于2012年8月19日签订的《租赁协议书》；2、依法判令被告支付从2015年12月11日起至腾空房屋交付原告之日止按212.9元每天计付租金；3、判令被告恢复一楼、二楼房屋原状或赔偿损失；4、判令被告支付违约金计币10万元整；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘南燕辩称，2013年1月2日我和罗威、廖勇达成股份转让协议，协议约定香岛网吧任何事务与答辩人无关。
被告罗威辩称，2014年7月10日答辩人将网吧转让给了答辩人钟汇，签订了转让协议，协议约定了双方的权力义务，税款、电费、租赁费等都由被告钟汇承担。
被告钟汇辩称，原告要求解除协议，我方认为已经协商解除了协议，支付租金没有事实和法律依据，装修不是我方装修，是被告刘南燕装修，现在来看房屋并没有改变主体结构和总体框架结构，没有达到法律上的恢复原状情形，答辩人作为次承租人，并不知道房屋的原貌，原告签订租赁合同是与被告刘南燕签订的，答辩人作为次承租人并不知情，解除租赁合同有恢复原状的约定，并不能对答辩人造成约束，答辩人作为次承租人并不知情原告与第一手承租的约定，答辩人只是和被告罗威签订了转让协议，即使有违约的情形，违约金10万元也过高。
被告廖勇未作答辩。
经审理查明：2012年8月19日，原告卢普亮（甲方）与被告刘南燕（乙方）签订了《租房协议书》，约定：甲方将潭东广场东路235号的两间房屋，第一、二、三、五层及四楼半层租赁给乙方使用，租期六年，即从2012年9月10日至2018年9月9日止，第一年租金4800元，以后每一年按前一年递增10%，乙方需每月10日前支付租金给甲方，不得拖欠，否则甲方有权终止合同，如拖欠租金或未租满六年退租，均须按违约处理。甲方收乙方押金6000元。乙方退房时如果房屋及其设施完好，结清水、电、收视、卫生费，搞好卫生及交还钥匙后，由甲方退还乙方押金，否则甲方有权在乙方押金中扣除相关费用。同时约定乙方到了租用期间如不租或续租，都应提前1个月通知对方。租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租或转让给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意�取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。乙方在租用期间不得损坏整个房屋结构及其设施，在使用最后如损坏房屋结构及其设施及设施老化，应予及时修复，费用由乙方自理。如需装修，需经甲方同意。乙方退租或租期到期如甲方有要求，乙方应拆除装修，同时恢复房屋原貌，产生的费用由乙方自理。……如甲乙双方无故要终止合同，需向对方赔偿损失十万元整。合同签订后，被告刘南燕、罗威、廖勇三人合伙在租赁物上开设了“香岛网吧”，被告刘南燕任该网吧法人代表，由被告廖勇向原告支付租金。在合同履行过程中，在2013年1月2日，被告刘南燕（甲方）与被告罗威（乙方）、被告廖勇（丙方）共同签订了《香岛网吧股份转让及法人代表变更协议》一份，协议载明：位于潭东广场东路235号香岛网吧系刘南燕、罗威、廖勇三方共同出资经营（三方各占33.33%股份），香岛网吧法人代表为刘南燕。现甲方将其所占香岛网吧33.33%股份转让给丙方，作价人民币叁拾贰万伍仟元（325000元），股份转让后丙方占香岛网吧66.66%股份，香岛网吧法人代表变更为乙方。第四条约定，自合同签订日起香岛网吧一切事项与甲方无任何关系，如：债务，意外事故等，任何突发事件及债务都由乙、丙共同承担。该变更协议签订后，被告刘南燕未告知原告卢普亮，也未与原告卢普亮解除所签订的租房协议。
2014年7月10日，被告罗威（甲方）与被告钟汇（乙方）签订了《香岛网吧转让协议》，约定甲方以人民币750000元的价格将香岛网吧的所有证件及经营权转让给乙方。乙方承诺“甲方不对转让后的网吧所发生的财务、经营问题、事件负任何责任，所有一切均由乙方承担（由于甲方以前造�的遗留问题除外）”。该转让协议签订后，被告罗威、廖勇未告知原告卢普亮，被告钟汇也未与原告卢普亮就租赁物重新签订租赁合同。2015年11月底，被告钟汇告知原告卢普亮不租房屋，并在同年12月搬离，2016年1月将房屋一楼的大门钥匙交还给了原告。
上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告提交的身份证复印件、租赁协议书、房产证及土地使用证、照片两组及被告刘南燕提交的转让协议、被告罗威提交的转让协议、被告钟汇提交的房屋租赁协议等证据相互印证，足以认定。
本院认为：被告刘南燕、罗威、廖勇三人因合伙经营香岛网吧，于2012年8月19日，被告刘南燕与原告卢普亮签订的《租房协议书》，租赁房屋用于网吧的经营。该协议书是在双方当事人自愿的基础上所签订，体现了双方当事人的意思自治原则，故合法有效，双方当事人�当严格按照合同中的约定全面履行自己的义务。被告刘南燕是2012年8月19日的租赁合同的一方当事人，2013年1月2日，被告刘南燕退出合伙，不再参与合伙经营，但被告刘南燕并未与原告解除租赁合同，自2013年1月2日起，由被告廖勇、罗威实际经营，同时，在经营的过程中，被告廖勇已经向原告缴纳了至2014年8月前的租金。通过以上可以看出，被告刘南燕是租赁合同的一方当事人，被告廖勇、罗威又是合同项下租赁物的实际经营使用者，且被告刘南燕、被告廖勇均已向原告交付过租金，所以，履行向原告缴纳租赁费的义务主体应当是由被告刘南燕和被告廖勇共同承担，不能认为被告刘南燕退出合同经营以及被告廖勇、罗威不是合同的一方当事人而免除两被告应当承担的付款义务。根据《民法通则》的相关规定，“合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任。”因此，至于在被告刘南燕与被告廖勇、罗威等人之间的合伙内部事务应由其三人进行处理，该并不影响原告向其三被告主张权利。所以，对于原告要求三被告履行支付租赁费的诉讼请求，本院应予支持。按照原告与被告刘南燕之间的房屋租赁合同中的约定，租赁期间，将租赁房屋转租或转让给第三方使用，必须事先书面向出租人申请，由第三方书面确认中，征得出租方的书面同意，但由于被告刘南燕、廖勇、罗威三合伙人都没有按照合同中的约定向原告履行上述义务，擅自转租他人，属违约在先，原告有权要求解除合同，符合法律规定合同解除的条件，为此，对于原告要求解除2012年8月19日与被告刘南燕签订的该份《租赁协议书》，本院应予支持。
对于被告钟汇所辨称作为次承租人并�知情原告卢普亮与被告刘南燕的房屋租赁协议的约定，其与被告罗威签订了网吧转让协议时，移交给他的该房屋租赁协议书也是被告罗威与原告卢普亮的签订的协议书，即使存在违约的情形，违约金10万元也过高的意见，本院认为，被告钟汇向法庭提交的其所有的租房协议书是被告罗威与原告卢普亮的签订的，被告罗威也承认该协议的“卢普亮”的签名系其自行书写的，并非原告卢普亮本人所书，且该租房协议书条款与被告刘南燕与原告卢普亮的签订的租赁协议书条款存在不一致处，故被告罗威转让网吧给被告钟汇时存在伪造该房屋的租赁合同，对其产生的后果应承担相应的法律责任。2014年8月份开始被告钟汇为香岛网吧实际经营者，并一直向原告卢普亮交纳房屋的租金至搬离时，且按照被告罗威伪造的与原告卢普亮的租房协议书中第四条约定，到了租用期间如不�或续租，都应提前1个月通知对方，租赁期间，将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，由第三方确认，征得出租方书面同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方。被告钟汇转入网吧后，未与原告卢普亮重新签订房屋租赁协议，原告卢普亮作为出租方收取了被告钟汇一年多的租金也未提出异议，视为被告钟汇为实际承租人，故导致租赁关系不明确，双方都存在一定的责任。根据租房协议书约定，租金逐年上调10%，被告钟汇2015年所交纳的租金为6300元/月，被告钟汇于2015年12月搬离租赁房屋后，与原告多次协商解除租赁关系，但双方未达成一致意见，考虑本案实际情况，本院酌情支持原告三个月的房屋租金计18900元，违约金5600元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告卢普亮与被告刘南燕在2012年8月19日所签订的《租房协议书》；
二、被告刘南燕、被告罗威、被告廖勇、被告钟汇应向原告卢普亮支付房屋租赁费18900元及违约金5600元，于本判决书生效后10日内付清；
三、被告刘南燕、被告罗威、被告廖勇、被告钟汇应恢复租赁物一、二楼房屋的原状；
四、驳回原告卢普亮的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告刘南燕、罗威、廖勇、钟汇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 陈佳煜
人民陪审员 赖树森
人民陪审员 傅芳胜
二〇一六年八月三十日
代理书记员 赖晓江