河南省三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1202民初2384号
原告：三门峡市四季物业服务有限公司，住所地：三门峡市开发区分陕路3街坊1号院1号楼108号。
法定代表人：马建峡，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张云，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：胡煜，河南恒翔律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。
被告：齐铮，男，1985年5月28日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。
原告三门峡市四季物业服务有限公司（以下简称四季物业公司）因与被告齐铮物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告四季物业公司的委托诉讼代�人张云、胡煜，被告齐铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四季物业公司向本院提出诉讼请求：1.齐铮支付物业管理费4540元（自2011年9月29日起至2018年5月1日止）；2.本案诉讼费由齐铮承担。事实及理由：2007年5月10日，被告齐铮从三门峡市隆发建设开发有限公司（以下简称隆发公司）购买位于开发区××小区××院××楼××单元××号房屋，隆发公司于2011年9月29日交付房屋。原告为该小区提供物业服务，但被告拒不履行自己的缴费义务，经催要未果诉至法院。
被告齐铮辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，属无理要求。原告在2017年之前并未履行物业职责，没有提供最低标准的物业服务，保安、保洁及配套设施均未完善，安防设备也不到位；小区环境脏乱差，楼道长期无人打扫，小区业主意见极大。四季物业公司依附于隆发建设�发有限公司，联手欺诈业主。四季物业公司的法定代表人为马建峡，业主签订的《商品房买卖合同》中开发商的代表人也是马建峡，违反了《物业管理条例》第二十四条规定。开发商和物业公司之间存在依附关系造成四季物业公司缺乏管理机制。原告称被告经原告工作人员多次催要仍拒不履行缴费义务与事实不符，原告在2017年之前没有提供相应的物业服务也没有进行多次催要。原告在2017年7月张贴了缴费通知之后，我同业主代表王峰、张宝玉就相关问题找到物业进行协商，建议物业费从2017年开始收取，但是均遭到拒绝。原告没有对《物业服务合同》进行公示，物业收费没有征求业主意见。根据《物业管理条例》第四十条的规定，物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则。被告从购买房起到签订购房合同止，原告均未出示《物业服务合同》�且未告知相关的收费标准，直到今日未见到《物业服务合同》的公示。原告请求被告自2011年9月29日起支付物业费没有依据。原告自2011年9月29日的诉讼请求超过《民事诉讼法》规定的诉讼期限。综上，被告不予交纳物业费的原因是因为四季物业服务公司并未提供符合物业服务行业规范的服务，为了小区和全体业主的共同利益，同意在原告做好物业服务的前提之下，足额交纳2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费。
本院经审理认定事实如下：齐铮购买隆发公司开发的位于三××市经济开发区××街坊××院××单元××房屋××套，并支付了全部房款172422元，该房屋面积95.79平方米。齐铮分别于2011年9月29日、2011年9月30日向物业交纳了水电费，开始使用该房屋。
2008年1月1日，四季物业公司与三门峡市湖滨区滨溪花园小区的开发商隆发公司签订《前期物业服务合同》一份，约定物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳：多层住宅0.60元/平方米/月；高层住宅1.20元/平方米/月；物业服务费用按每年交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；合同期限自2008年1月1日起至2014年12月31日止。2015年1月1日，四季物业公司与隆发公司签订《前期物业服务合同》一份，约定物业服务费用采用包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳：多层住宅0.58元/平方米/月；高层住宅1.18元/平方米/月；物业服务费用按每年交纳，业主或物业使用人应在年初15日之日起交纳物业服务费用；合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。2015年12月15日，四季物业公司与隆发公司签订《前期物业服务合同》一份，约定内容同2015年1月1日《前期物业服务合同》；合同期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。齐铮在庭审中表示�上述三份《前期物业服务合同》并不知情。
2013年11月12日，开发商隆发公司与齐铮就本案讼争涉及的房产签订《商品房买卖合同》一份，但合同中未包含前期物业服务合同的内容，未约定房屋交付后物业管理及费用缴纳有关内容，也未另行签订物业服务性质的协议或合同。齐铮入住期间，未缴纳过物业服务费用。四季物业公司未提交证据佐证其在2011年9月29日起至2016年12月31日止的期间内提供合格物业服务，也未提交相应的证据证明其在此期间的催要拖欠服务费的事实。齐铮提交四季物业公司于2017年8月发出的催费通知书，该通知第九行载明“现开始公告催收并收缴2017年物业管理费”。齐铮在答辩中认可四季物业公司提供了2017年间的物业服务，并同意自2017年1月1日起开始交纳物业费。庭审中，被告齐铮向法庭提交腾讯地图于2014年-2015年拍摄的卫星照片截图显示其房屋所在小区地面不洁，散见垃圾及土块。
四季物业公司庭审中称，齐铮拖欠物业费计算依据为：以面积95.79㎡为基准，自2011年9月29日起按照0.6元/平方米/月计算至2014年12月31日止；自2015年1月1日起按照0.58元/平方米/月计算至2018年5月1日止，物业服务费共计4540元。四季物业公司据此向齐铮主张未果，故诉至本院。
本院认为：本案争议焦点为被告齐铮是否有义务向原告四季物业公司缴纳物业费及缴纳标准。依据《物业管理条例》第二十二条规定“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定”。第二十三条规定“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺”。第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。以上规定均载明业主对开发商与物业服务公司之间签署的《前期物业服务合同》享有知情权。依照法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业应当签订书面前期物业服务合同，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中，原告四季物业公司与滨溪花园小区的开发商隆发公司签订了《前期物业服务合同》，约定为该小区提供物业管理服务的事宜。后，被告齐铮与开发商隆发公司签订《商品房买卖合同》，购买滨溪花园小区房屋，成为该小区的业主。齐铮作为业主本应受到《前期物业服务合同》的约束，按约定向四季物�公司交纳物业费。但本案中，隆发公司与被告齐铮签订的商品房买卖合同未包含上述《前期物业服务合同》的内容，也未就房屋交付后物业管理及费用缴纳有关事项另行进行书面约定，之后也无证据显示被告齐铮知晓物业管理及费用缴纳的约定内容。现被告齐铮对于上述前期物业服务合同不予认可，原告四季物业公司主张按照前期物业服务合同的标准要求被告齐铮缴纳物业费，缺乏依据。在前期物业服务合同履行中，原告四季物业公司称其按照合同履行了提供物业服务义务并催要了物业费，但并也未提供证据予以证实。综上所述，原告四季物业公司没有向被告齐铮告知或明示的其物业费收费约定及标准，向被告齐铮主张2016年12月31日之前的物业服务费，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。被告齐铮的物业费，本院支持以面积95.79㎡为基准，自2017年1月1日起按�0.58元/平方米/月计算至2018年5月1日止（16个月），共计888.93元。依据《物业管理条例》第二十二条、第二十三条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十三条，判决如下：
被告齐铮于本判决生效后十日内支付三门峡市四季物业服务有限公司自2017年1月1日至2018年5月1日止的物业管理费888.93元。
驳回三门峡市四季物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告三门峡市四季物业服务有限公司负担15元，由被告齐铮负担10元。
本判决为终审判决。
审�员李洁
二〇一八年八月九日
书记员 李倩