上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四（民）初字第2917号
原告上海新长征（集团）有限公司，住所地上海市。
法定代表人王伟明，职务总经理。
委托代理人胡稼东、俞燕华，上海誉嘉律师事务所律师。
被告上海百富丽石油化工有限公司，住所地上海市。
法定代表人胡杰义，职务不详。
原告上海新长征（集团）有限公司与被告上海百富丽石油化工有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海新长征（集团）有限公司的委托代理人俞燕华到庭参加诉讼。被告上海百富丽石油化工有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海新长征（集团）有限公司诉称，2012年12月2日，原告与被告就坐落于上海市普陀区真光路XXX号XXX室（以下简称系争房屋）签订了《房屋租赁合同》。合同约定，原告将系争房屋出租给被告作为商务办公使用，建筑面积为168.09平方米，租赁期从2012年12月16日至2015年12月15日止，原告同意给予被告筹备期为半个月，故租金起算日为2013年1月1日。合同执行的第三年（即2014年12月16日至2015年12月15日止），系争房屋的租金按每日每平方米建筑面积人民币2.6元（以下币种均为人民币）收取，三个月租金为39879.36元。被告支付租金的原则为先付后用，且按季度支付。被告逾期不支付租金超过30天的，原告有权解除双方的租赁合同，被告则按季租金的双倍支付违约金。另原告负责每月按表计量代收代付水电费，电费金额按1.41元／千瓦时收取，水费按3.98元／立方米收取，如遇有关部门调整公用事业收费标准则上述水电费收费标准也相应调整。现被告自2015年3月16日开始拖欠原告租金，自2014年12月开始拖欠原告水电费，原告多次催讨，但被告始终以种种理由推脱，至今未支付上述租金及水电费。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，双方应该严格遵守相互约定和相关法律规定。被告拖欠房屋租金及水电费，其行为属于严重恶意违约，造成了原告重大的经济损失。为了维护原告的合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，且被告迁出系争房屋；2、被告支付原告租金，自2015年3月16日至被告实际迁出日止，按三个月租金39879.36元计算；3、被告按季租金的双倍支付违约金即79758.72元；4、被告支付原告水电费，自2014年12月计算至被告实际迁出日止；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告上海百富丽石油化工有限公司未作答辩。
经审理查明，2012年12月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积168.09平方米，房屋用途为商务办公用房。双方约定，租期为3年，从2012年12月16日至2015年12月15日止，甲方同意给予乙方筹备期为半个月，即2012年12月16日至2012年12月31日止，该期间内房屋免租金，租金起算日为2013年1月1日。合同执行的第三年（2014年12月16日至2015年12月15日止）的租金按标准价格收取，即每日每平方建筑面积为2.6元，即三个月租金为39879.36元，年租金为159517.44元。乙方支付租金的原则为先付后用，支付租金的方式为每三个月支付一次（按季支付）。甲方在收到乙方的首期租金后向乙方交付房间，乙方在下季度开始的5个工作日内向甲方支付当季度租金，以此类推。逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按应付租金的千分之五的比例向甲方支付滞纳金。逾期超过30天的，则甲方有权解除双方的租赁合同。甲乙双方约定，本租赁合同签订后的5个工作日内，乙方应向甲方支付定金，定金数额为2个月房屋租金，即23927.62元。甲方交付该房屋时，上述定金自动转为乙方的保证金。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于甲乙双方完成该房屋退租手续后的五个工作日内无息归还乙方。甲方已在该楼层中安装了水、电计量表，经双方确认后计量起数，由甲方负责每月按表计量及按建筑面积分摊该房屋的水电费。上述费用由甲方代收代付并开具收款凭证，电费金额按1.41元／千瓦时收取，水费按3.98元／立方米收取，如遇有关部门调整公用事业收费标准则上述水电费收费标准也相应调整。租赁房屋的物业管理由甲方指定的物业公司负责管理，乙方应在本租赁合同签订之日并同时与上海新长征物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》。租赁合同到期终止或无论何种原因提前终止的，对乙方在租赁房屋内自行装修、设施以及其他添附物（可移动的设备、设施等除外），原则上需恢复租赁前的原状，如乙方希望不拆除自行装修部分而直接交还甲方，则需得到甲方的书面同意，在此情况下乙方自行装修的一切设施均无偿归甲方所有，甲方对此无需向乙方承担任何费用。双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方应向另一方按季租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，应当予以赔偿，其中包括逾期不支付租金超过30天的。合同另就转租、出售、合同解除的免责和违约责任、维修等等内容作了约定。
合同订立后，原告按约交付了房屋，被告支付了相关租金及定金并进行简单装修，实际进入系争房屋办公。
然合同正常履行两年多后，被告自2015年3月16日起拖欠租金、物业管理费，并自2014年12月起拖欠水电费（水电费截止2015年11月共计为12741.61元）。
2015年9月23日，原告及上海新长征物业管理有限公司共同向被告发出《律师函》，要求被告一周内付清全部拖欠的款项，如仍不予支付，将按照合同约定终止合同并追索违约赔偿，并采取停止供水、供电等维权措施，由此产生的全部后果由被告自行承担。次日，被告在《律师函》尾部盖章确认收到。后被告以无能力为由仍未支付拖欠的费用，并使用系争房屋至今。
原告现向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
本院于2015年11月13日向被告送达传票、起诉状副本等文书，2015年11月16日被告法定代表人胡杰义签收。
庭审中，原告表示水电费金额主张截止至2015年11月，违约金金额仅主张按照季租金的一倍计算，保证金同意在被告结清所有费用后返还。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应恪守约定履行义务。合同订立后，原告按约交付了房屋，被告理应按约支付租金、水电费，现被告自2015年3月16日开始拖欠租金并自2014年12月开始拖欠水电费，经原告催讨仍未支付，被告的行为显已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。根据合同约定，被告逾期缴纳租金超过30天的，原告可以行使合同解除权并要求被告支付违约金，现被告的行为已经符合合同约定的解除条件，故原告要求解除合同并支付违约金的诉讼请求符合约定，本院予以支持。合同解除日期以被告收到诉状副本之日即2015年11月16日为准。合同解除后，被告失去占有使用系争房屋的法律依据，应当迁出系争房屋，并应当支付合同解除前拖欠的租金、水电费及解除后至实际迁出之日止的房屋使用费、水电费，原告应按约将保证金退还被告。因被告未按约支付租金，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，亦符合合同约定，本院一并予以支持，原告自愿将违约金金额由合同约定的季租金的两倍降低至季租金的一倍，无不当，本院予以准许。被告上海百富丽石油化工有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃全部诉讼答辩权利，不影响本院依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告上海新长征（集团）有限公司与被告上海百富丽石油化工有限公司于2012年12月2日签订的关于上海市普陀区真光路XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2015年11月16日解除；
二、被告上海百富丽石油化工有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上述房屋；
三、被告上海百富丽石油化工有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新长征（集团）有限公司自2015年3月16日起至2015年11月16日止的租金及自2015年11月17日至实际迁出之日止的房屋使用费（租金及房屋使用费均按建筑面积168.09平方米、每日每平方米建筑面积人民币2.6元计算）；
四、被告上海百富丽石油化工有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新长征（集团）有限公司自2014年12月至2015年11月的水电费人民币12741.61元；
五、被告上海百富丽石油化工有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新长征（集团）有限公司违约金人民币39879.36元；
六、原告上海新长征（集团）有限公司应于被告上海百富丽石油化工有限公司履行上述义务完毕之日起五日内返还被告上海百富丽石油化工有限公司保证金人民币23927.62元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4459元，减半收取计人民币2229.5元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 陈文丽
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。