宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬镇民初字第709号
原告：宁波市镇海锦天数码影像有限公司
法定代表人：冯月美
委托代理人：王海波
被告：戴瑞康
第三人：尤为明
原告宁波市镇海锦天数码影像有限公司（以下简称锦天公司）与被告戴瑞康、第三人尤为明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理后，依法由代理审判员万婷婷适用简易程序独任审判，于2013年8月14日、8月29日公开开庭进行了审理。原告锦天公司法定代表人冯月美、委托代理人王海波，被告戴瑞康，第三人尤为明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦天公司起诉称：2010年6月10日，原告与案外人张永军签订房屋租赁合同，将位于镇海区骆驼街道慈海南路XXX号，面积80平方米的2间门面房的1-2楼租赁给张永军使用，租赁期限为三年，自2010年7月10日至2013年7月9日止。2011年上半年，张永军将合同剩余时间的租赁权转让给戴瑞康，原告同意后，就在合同上写了同意转租给戴瑞康。因合同到期后房屋另有用途，原告决定不再与被告签订房屋租赁合同，并多次要求被告立即腾出房屋，但被告却置之不理。被告现已将租赁的房屋交给第三人开餐馆使用。根据我国《物权法》第四条规定“国家，集体，私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1.被告戴瑞康与第三人尤为明立即腾退并返还非法占用原告的房屋（包括屋后搭建的厨房）；2.被告戴瑞康与第三人尤为明支付非法占用原告房屋期间的占用费，按每天104元计算至搬出之日止。审理中，原告放弃要求被告戴瑞康腾退返还房屋及支付占有使用费的诉讼请求。
被告戴瑞康答辩称：被告与原告签订租赁合同是事实，但是被告是为尤为明代签的，对此原告也知情。承租的房屋一直由尤为明开饭店使用至今，租金以及水电费是由尤为明直接交付给原告法定代表人冯月美，承租期间房屋维修等事都是尤为明与冯月美直接联系，尤为明对上述情况也认可。被告在租赁合同上签名系代理行为，已为尤为明所追认，故因房屋租赁引起的纠纷应由尤为明处理和承担。
第三人尤为明陈述称：租赁的房屋是第三人在使用，如果原告要解除双方的租赁关系，应先对第三人的损失进行赔偿。在租赁的房屋后面有一间约30平方米的灶间，为了能够尽快开展营业，第三人在征得冯月美同意后，支付原承租人张永军3万元，此款要求原告予以补偿。2013年1月下旬，第三人多次向冯月美要求续租，其答复同意续租。因此在2013年2月初，第三人因经营需要对房屋进行重新装修，共投入15万元。2013年7月6日，冯月美之子王海波表示同意续租，双方商定新的租期为3年，从2013年7月10日起，前两年租金为3.8万元每年，第三年房租上涨5000元，双方达成了口头协议，但是之后冯月美却称租赁合同到期之后不再续租。如果原告坚持不再续租，应当赔偿第三人已经投入的装修款15万元。
原告锦天公司提交了以下证据：
1.房屋租赁合同一份，欲证明原告与戴瑞康之间签订的房屋租赁合同在2013年7月9日已到期。经质证，被告与第三人均无异议，本院予以认定。
2．镇骆字第××号房权证复印件一份，欲证明位于宁波市镇海区骆驼街道慈海南路XXX号的房屋（房权证号：镇骆字第××号）为原告所有。经质证，被告与第三人均无异议，本院予以认定。
3.证明一份，欲证明在2013年第三人开的饭店没有进行装修。经质证，被告称不知情，第三人对证明有异议，称其不认识证明人，自己确实在2013年1月进行了装修。本院认为，证人应当出庭作证，因出具证明的证明人未出庭，证明内容的真实性无法核实，并且被告对证明不认可，本院对证明不予认定。
被告戴瑞康未向本院提交证据。
第三人尤为明提交了以下证据：
1．宁波市镇海区辰艺广告装潢有限公司收款收据一张，欲证明2013年1月装修灯箱支付24300元。经质证，原告对证据有异议，被告无异议。原告认为此票据是收据不是发票，并且收据上写明为广告费，不能证明系第三人装灯箱的费用。本院认为，该证据与本案无关，故不予认定。
2.证明一份，欲证明第三人在2013年1月对饭店进行重新装潢。经质证原告有异议，认为证明不真实，房屋中没有装修的痕迹。被告无异议。本院认为，证人应当出庭作证，因出具证明的证明人未出庭，证明内容的真实性无法核实，并且原告对证明不认可，本院对证明不予认定。
为查明案件事实，本院依职权对第三人尤为明进行询问并制作询问笔录一份，对本案争议的房屋拍照16张。经质证，原告对询问笔录真实性无异议，对内容有异议，被告与第三人对询问笔录无异议，本院对询问笔录真实性予以认定。原告、被告及第三人对照片均无异议，本院予以认定。
根据已认定的证据和双方当事人的陈述，本院认定事实如下：
原告在2010年6月10日与案外人张永军签订房屋租赁合同一份，将原告名下位于宁波市镇海区慈海南路XXX号的房屋中（房权证号：镇骆字第××号），面积约为80平方米的二间门面房的1-2楼租赁给张永军使用。该份租赁合同第1条约定房屋的租赁期限为2010年7月10日至2013年7月9日。第5条约定合同终止后，乙方（承租方）已投入的可移动物品和财产属乙方所有，乙方投入的固定装饰、灯具或搭建部分墙体改造（无法移动部分）归甲方（出租方）所有，并不能破坏房屋的基本结构，并尽力保持整洁。在合同履行期间，张永军欲将该店铺剩余时间的承租权对外转让，在经过原告法定代表人冯月美的同意后，被告取得该房屋剩余期间的承租权。被告与原告没有另外拟定房屋租赁合同，而是将原告与张永军签订的租赁合同承租人名字划掉改为戴瑞康，另外由戴瑞康在乙方处签名，原告法定代表人冯月美在合同上注明同意转租给戴瑞康。戴瑞康在与原告签订了房屋租赁合同之后，租赁的房屋由第三人尤为明开设餐馆至今。在租赁合同到期后，就续租事宜原告与被告及第三人没能达成一致意见，后双方发生纠纷，原告向本院提起诉讼。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告在与戴瑞康协商之后，同意由戴瑞康取得张永军与原告的房屋租赁合同中剩余期间的承租权，双方通过修改原告与张永军之间的房屋租赁合同的方式订立了租赁合同，租赁期限为签订合同之日起至2013年7月9日止。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被告还陈述在签订租赁合同时，是被告与尤为明以及尤为明的妻子一同前往，在尤为明在场的情况下，如果原告能够与尤为明就房屋租赁达成一致意见，则完全没有由戴瑞康代理第三人与原告签订租赁合同的必要，并且原告与被告签订的租赁合同完全是以被告自己的名义作出，故本院认为与原告形成房屋租赁关系的相对方系被告戴瑞康，对被告的辩解意见不予采纳。
在本案中，戴瑞康与原告签订的房屋租赁合同已经于2013年7月9日届满，租赁双方的权利义务关系即告结束。第三人尤为明在2013年7月9日前占有、使用原告房屋的依据是原告与被告戴瑞康之间的房屋租赁关系，现在原告与被告的租赁关系终止，第三人尤为明不再有占有、使用原告房屋的合法依据，原告作为房屋的所有权人基于物上请求权要求第三人尤为明腾退并返还房屋于法有据，本院予以支持。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。第三人尤为明在2013年7月9日之后并无继续占有、使用原告房屋的合法理由，其在原告明确表示拒绝继续出租的情况下，仍然占有原告房屋的行为侵害了原告的合法权利，原告要求其赔偿此期间的占有使用费于法有据，对于占有使用费的具体数额，原告按照原租赁合同的租金标准，要求第三人每日支付104元较为合理，本院予以支持。
针对腾退的范围是否包括房屋后搭建的厨房的问题，本院认为，原告与被告均确认房屋后的厨房在2010年6月10日张永军与原告签订房屋租赁合同之前就已经存在，原告称该厨房系原告出资搭建，被告与第三人称该厨房系张永军搭建，但双方均未提交证据予以证实。其次，在原告与张永军于2010年6月10日签订的房屋租赁合同第5条中约定：合同终止后，乙方（承租方）已投入的可移动物品和财产属乙方所有，乙方投入的固定装饰、灯具或搭建部分墙体改造（无法移动部分）归甲方（出租方）所有，并不能破坏房屋的基本结构，并尽力保持整洁。另外，在被告与原告的租赁合同中也有同样的约定。根据该约定，即使厨房系张永军搭建，在房屋租赁合同终止后，无论张永军还是被告均不能就搭建部分主张权利。再次，该厨房是靠原告房屋的外墙搭建，有门与原告的房屋相通，并非独立于原告的房屋而存在，被告与第三人提出该厨房原系张永军所有并不符合常理。另外，被告与第三人主张该房屋系从张永军处购买所得，也并没有提交证据予以证明。综上所述，本院对被告与第三人辩称厨房系其所有的意见不予采纳，因该厨房现在系第三人尤为明在占有、使用，本院对原告要求第三人搬离厨房的请求予以支持。针对第三人要求原告赔偿其因转让厨房而支付张永军的转让费3万元以及装修费15万元的请求，本院认为，第三人的请求系与本案独立的诉，对此第三人可另案处理。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十七条之规定，判决如下：
一、第三人尤为明于本判决生效之日起十五日内腾退位于宁波市镇海区骆驼街道慈海南路XXX号的房屋（房权证号：镇骆字第20090061**号，包括屋后搭建的厨房），并将房屋返还原告宁波市镇海锦天数码影像有限公司；
二、第三人尤为明支付原告宁波市镇海锦天数码影像有限公司房屋占有使用费（自2013年7月10日起按每日104元的标准计至实际腾退房屋之日），该款于本判决生效之日起十五日内履行完毕；
当事人如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由第三人尤为明负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行；逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
代理审判员 万婷婷
二〇一三年九月十四日
代书 记员 陈 佳