广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2733号
上诉人（原审被告、反诉原告）卢福云，住所地广东省始兴县。
委托代理人余祖舜，广东深和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郑晓霞，住所地广东省深圳市罗湖区。
委托代理人李辉，住所地广东省深圳市南山区。
原审被告吕四德，住所地安徽省凤阳县。
委托代理人余祖舜，广东深和律师事务所律师。
委托代理人侯张林，广东深和律师事务所律师。
原审第三人美联物业代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座11层A2、GH单元。
法定代表人张锦成，执行董事。
委托代理人潘俊丽，住所地广东省深圳市南山区，系公司员工。
委托代理人郑方燕，住所地广东省深圳市福田区，系公司员工。
上诉人卢福云因与被上诉人郑晓霞、原审被告吕四德、原审第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第823号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于深圳市南光路西、学府路南的怡园大厦怡涛阁XX房，建筑面积为100.25平方米，于2009年12月14日登记至郑晓霞名下，并于2015年2月5日转移登记至卢福云名下。
2014年7月20日，郑晓霞（卖方）与吕四德（买方）签订《房屋转让合同书》，约定卖方将涉案房产出售给买方，转让成交价为220万元，买方同意在签订本合同当日向卖方支付定金5万元，剩余款项以一次性付款的方式支付，买方应于2014年12月20日之前将215万元支付至监管机构的监管账号；卖方对物业产权的真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按合同第11条承担违约责任；涉案房产有抵押，卖方委托担保公司融资赎楼；经双方协商，上述1-24项税费由卖方支付；卖方应于收到除交楼押金外的其余楼款后3日内将该物业交付买方，双方应办理交接手续，移交房屋钥匙；双方协商同意在定金中预留5000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付物业时进行结算，卖方交房前应将附随于该物业的各项费用结清，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；该房产附有卖方户口，卖方保证于收到除交楼保证金以外的定金之日起10个工作日内迁出卖方及其亲属户口，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金；备注条款约定，卖方保证于2015年5月25日前迁出卖方及亲属之户口，及其它内容。同日，郑晓霞与吕四德、美联公司签订了《资金托管协议》，约定双方同意将定金5万元（含交楼押金5000元）交由美联公司进行托管；及其它内容。同日，吕四德向美联公司支付了定金5万元。同日，郑晓霞签订《佣金及必要费用确认书》，确认自愿向美联公司支付佣金3万元。2014年8月22日，美联公司向郑晓霞支付4.5万元，郑晓霞和美联公司均认可，交楼押金5000元托管在美联公司处。
合同履行过程中，郑晓霞和吕四德签订《补充协议》，约定郑晓霞实收224万元，房屋买卖过程中所须税费均由吕四德承担。吕四德认为该协议约定的税费为《房屋转让合同书》约定的税费，不包括郑晓霞单方承诺支付的佣金，郑晓霞则认为上述税费包括佣金。
2014年12月18日，郑晓霞（甲方）、吕四德（乙方）、卢福云（丙方）、美联公司签订《主体变更确认书》，约定签订该确认书后，涉案房产的买方由乙方变更为丙方，乙方将《房屋转让合同书》及合同附件项下的权利义务转让给丙方，由丙方继续履行合同及附件，乙方对丙方履行上述义务承担连带保证责任，及其它内容。
2015年1月29日，美联公司出具收据，载明收到郑晓霞支付的佣金1.5万元。涉案房产于2015年2月5日转移登记至卢福云名下。
关于购房款的支付，郑晓霞提供了账户历史交易明细，拟证明郑晓霞于2015年1月16日收到赎楼款744976元，2015年2月5日收到银行转款259950元，2015年2月12日收到转款1138278.44元（银行最后放的贷款），2015年5月15日收到转款45795元，以上共计2233999.44元，尚剩余房款6000.56元，包括5000元的交房押金。郑晓霞认为补充协议中虽未约定付完全款的实际时间，但若银行放款金额不足剩余房款，余款应由卢福云自行补足，故郑晓霞认为应以银行放款的最后一笔款项进入郑晓霞账户的时间即2015年2月12日为卢福云最后的付款时间，卢福云于2015年2月12日后仍未向其支付完全部购房款，已构成违约。卢福云、吕四德确认上述证据，卢福云、吕四德认为双方对支付剩余款项并未约定明确的期限，在2015年5月25日之前支付即可。卢福云提供了涉案物业的水电发票（62.56元）物管费收据（578.38元和20元）、燃气费发票（131.1元）等拟证明涉案房产过户时，实际支付了1000.56元费用，上述票据记载的共计791.66元，上述费用已从卢福云支付的房款中实际扣除。郑晓霞对上述证据的真实性认可，但认为卢福云无权在应付房款中自行抵扣上述费用。
关于涉案房产的交付，庭审中，表示曾更换涉案房产门锁，但郑晓霞又换回了。郑晓霞提交了报警回执拟证明2015年4月24日在未向郑晓霞完全支付购房款的前提下私自更换涉案房产的门锁，企图强行占有涉案房产。卢福云、吕四德认可双方确实曾为交房事宜发生争议，卢福云已垫付相关水电、煤气等费用，物管处也将卢福云登记为涉案房产住户，但郑晓霞拒不交房，为恶意违约。美联公司表示郑晓霞、卢福云未通过美联公司办理交房手续。郑晓霞认为2015年5月19日左右涉案房产已由卢福云实际占有使用，郑晓霞向物管处了解到卢福云凭借房产证将相关手续变更至其名下。
庭审中，郑晓霞认可郑晓霞丈夫的户口仍挂靠在涉案房产上，在郑晓霞收到其主张的违约金及剩余房款后即迁出。
另查，卢福云已将涉案房产另售，涉案房产已于2015年10月9日转移登记至案外人名下，郑晓霞及家人的户口也于2015年10月20日迁出涉案房产。
以上事实，有《房屋转让合同书》、收据、《资金托管协议》、《主体变更确认书》、《补充协议》、账户历史交易明细、银行转账凭证、房地产证复印件及庭审笔录等在卷为证，足以认定。
郑晓霞在原审中诉请：1、卢福云、吕四德立即向郑晓霞连带支付购房款6000.56元；2、卢福云、吕四德立即向郑晓霞连带支付因迟延付款而产生的违约金165600元（违约天数暂计138天，自2015年2月12日暂计至6月30日直至判决确定卢福云、吕四德应付之日，计算方式：以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金）；3、卢福云、吕四德立即向郑晓霞返还购房佣金1.5万元；4、卢福云、吕四德赔偿郑晓霞更换门锁费用600元；5、卢福云、吕四德承担本案诉讼费用。
卢福云在原审中提起反诉，请求判令：1、郑晓霞立即支付卢福云自2015年2月15日起至实际交付房屋之日止的延迟交付房屋违约金，暂计至2015年7月31日为182600元（按转让价220万元为基数的日万分之五计算）；2、郑晓霞立即支付卢福云自2015年5月26日起至自郑晓霞及亲属户口实际迁出涉案房产地址之日止的迟延履行违约金，暂计至2015年7月31日为73700元（按转让价220万元为基数的日万分之五计算）；3、郑晓霞承担本案的全部诉讼费。
原审法院认为，郑晓霞与吕四德签订的《房屋转让合同书》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同。郑晓霞与卢福云、吕四德、美联公司签订的《主体变更确认书》也系当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。《主体变更确认书》签订后，吕四德基于《房屋转让合同书》、《补充协议》产生的权利、义务即概括转移给卢福云，卢福云应按照《房屋转让合同书》、《补充协议》的约定履行合同。
关于购房款的支付，《补充协议》约定郑晓霞实收224万元，郑晓霞、吕四德、卢福云均认可郑晓霞于2015年1月16日收到赎楼款744976元，2015年2月5日收到银行转款259950元，2015年2月12日收到转款1138278.44元（银行最后放的贷款），2015年5月15日收到转款45795元，以上共计2233999.44元，尚剩余房款6000.56元，包括5000元的交房押金。对此，原审法院认为，第一，关于购房尾款的支付期限。郑晓霞、卢福云、吕四德在合同的实际履行中变更了购房款的支付方式，对于银行贷款之外的尾款的支付期限，双方并无约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”本案中，郑晓霞并未举证证明向卢福云催告支付尾款，故卢福云于2015年5月15日转款45795元并不构成违约。第二，关于购房尾款的支付金额。吕四德已向美联公司支付了定金5万元，双方协商同意在定金中预留5000元作为交楼押金托管在美联公司处，故该5000元应在郑晓霞交楼并结清相关费用后由美联公司向郑晓霞支付。至于卢福云主张代付的费用，卢福云提交的票据记载卢福云共计支付了792.04元，对于卢福云主张实际支付了1000.56元，原审法院不予认可。《房屋转让合同书》亦约定卖方交房前应将附随于该物业的各项费用结清，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费，故卢福云代交的上述费用应从郑晓霞托管在美联公司处的交楼押金中抵扣，卢福云无权在未经郑晓霞同意的情况下自行以购房款抵扣。也即卢福云还应向郑晓霞支付购房款1000.56元，而卢福云代为支付的792.04元费用应从郑晓霞托管的5000元押金中抵扣。为避免讼累，原审法院判令卢福云还应向郑晓霞支付购房款208.52元，美联公司迳行向郑晓霞支付交楼押金5000元。第三，关于迟延付款的违约责任。如上所述，卢福云于2015年5月15日转款45795元并不构成违约，而卢福云未向郑晓霞支付剩余购房款1000.56元也仅系计算有误和抵扣不当，并无主观恶意，且上述款项的迟延支付也不会影响郑晓霞收取主要购房款的合同目的的实现，郑晓霞并无实际损失，按照合同约定确定的违约金过高，原审法院酌定卢福云向郑晓霞支付迟延付款违约金500元。依据《主体变更确认书》的约定，吕四德应对卢福云支付购房款208.52元、违约金500元承担连带责任。
关于房屋的交付，因卢福云至原审法院庭审之日尚未向郑晓霞支付除交楼押金之外的全部购房款，郑晓霞交房的条件尚未成就，对于卢福云主张的郑晓霞迟延交房的违约金，原审法院不予支持。因涉案房产已于2015年10月9日转移登记至案外人名下，故郑晓霞已无需向卢福云交房，郑晓霞亦无权继续占有涉案房产。
郑晓霞及家人已于2015年10月20日迁出涉案房产户口，对此，原审法院认为，《房屋转让合同书》备注条款虽约定卖方保证于2015年5月25日前迁出卖方及亲属之户口，但双方实际履行合同时，履行内容变化较大，合同原约定买方应于2014年12月20日之前将215万元支付至监管账号，而郑晓霞实际于2015年2月12日收到银行最后放的贷款，于2015年5月15日收到转款45795元，而购房尾款1000.56元至庭审之日尚未收到，故郑晓霞迁出户口的期限不应按照合同备注条款的约定确定，本案中，郑晓霞已在收到购房尾款前迁出户口，郑晓霞并未构成违约，对于卢福云主张的迟延迁户违约金，原审法院不予支持。
至于郑晓霞主张卢福云、吕四德返还购房佣金，原审法院认为，《补充协议》约定房屋买卖过程中所需税费均由吕四德承担，并未明确购房佣金属于税费，《房屋转让合同书》约定的税费也不包括佣金，而佣金系郑晓霞根据其单方对美联公司的承诺而向美联公司支付，不应由卢福云、吕四德承担，对郑晓霞该项诉讼请求，原审法院不予支持。对于郑晓霞主张的更换门锁费用，没有事实依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决,一、卢福云应于判决生效之日起十日内向郑晓霞支付购房款208.52元、违约金500元，吕四德应对卢福云的上述债承担连带责任；二、美联物业代理（深圳）有限公司应于判决生效之日起十日内向郑晓霞支付交楼押金5000元；三、驳回郑晓霞的其它诉讼请求；四、驳回卢福云的全部诉讼请求。本诉案件受理费2022元，由郑晓霞负担1960元，卢福云负担62元；反诉案件受理费1286元，由卢福云负担。
上诉人卢福云不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销原审判决第一项，改判确认卢福云已经向郑晓霞支付了1000.56元，驳回郑晓霞原审的诉讼请求；2、撤销原审判决第四项，判决支付卢福云原审的反诉诉讼请求；3、由郑晓霞承担本案的全部诉讼费用。
上诉事实与理由：一、原审法院未查清本案事实，应予以纠正。原审第一次开庭之后，卢福云已经将剩余款项1000.56元转账支付至郑晓霞名下，并向法庭提交了银行流水记录。但原审判决对该事实未予以查清，仍然以卢福云未支付1000.56元并做出错误判决。根据现有事实，卢福云不欠任何款项，且还为郑晓霞垫付了792.04元，为此卢福云垫付的792.04元应该由郑晓霞单独予以返还或由美联公司从交楼押金的5000元中予以支付给卢福云。二、双方签署的《房屋转让合同书》第12条第2项以及合同手写的备注条款，单独就郑晓霞迁移户口事项进行了明确的时间界限约定，并明确郑晓霞的义务。该迁移户口的违约条件与购房款是否付清没有任何关系，是一项单独的违约责任条款。为此，卢福云在原审反诉中提出的要求郑晓霞支付迁出涉案房屋地址之日止的延迟履行违约金应予以支持。三、从公平合理原则，郑晓霞一直不予以交房，应承担违约责任。由于郑晓霞一直不予以交房，且未迁出户口，导致卢福云不能正常入住涉案房屋，损失非常之大，而诉讼过程又是及其漫长，在无奈之下卢福云只得将涉案房屋出售。因此在卢福云将房屋出售的情况下，郑晓霞不交付房屋的违约已经是客观的事实，郑晓霞应承担相应的违约责任。
被上诉人郑晓霞当庭答辩称，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告吕四德当庭答辩称，同意卢福云的上诉请求及事实理由。
原审第三人美联公司开庭时辩称，没有答辩意见。
本院经审理查明，（一）郑晓霞于2015年7月10日提起本案诉讼，原审于2015年9月8日开庭，并于2015年12月8日作出判决。卢福云于2015年9月10日向郑晓霞账号为62×××89的账户中转账汇款1100元。
（二）郑晓霞确认双方签订《补充协议》时将原《房屋转让合同书》中约定的吕四德一次性支付余款付款方式变更按揭贷款付款。
（三）原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，郑晓霞原审中诉请吕四德、卢福云支付购房款6000.56元及迟延付款的违约金。根据双方确认的事实，双方约定的房款为2240000元，截至2015年5月15日，吕四德、卢福云已支付2233999.44元，尚欠房款6000.56元，包括5000元的交房押金。原审中，吕四德、卢福云主张已代郑晓霞支付了1000.56元的水电、物业、燃气等费用，但仅提供了792.04元的相应证据，原审法院认定吕四德、卢福云为郑晓霞代付792.04元费用正确。但因合同中并未约定吕四德、卢福云可以自行用代垫费用抵扣房款，因此，在郑晓霞向原审法院提起本案诉讼时，吕四德、卢福云并未按照合同约定支付完全部购房款，而合同中约定的交房时间为吕四德、卢福云支付完除交楼押金外的全部购房款三日内，交房条件并未成就，卢福云请求郑晓霞支付延期交房的违约金缺乏相应依据，本院不予支持。此外，考虑到卢福云并非恶意违约，原审判决酌定卢福云承担500元的违约金并无不当。对于郑晓霞请求卢福云、吕四德支付的购房款，原审为避免诉累，以卢福云代郑晓霞支付的水电、物业费792.04元进行了抵扣，但卢福云在原审庭审后以转账的形式向郑晓霞支付了1100元，已超过未付购房款部分，本院同样基于避免诉累的考虑，卢福云多支付的部分即99.44元（1100元-1000.56元）应由郑晓霞予以返还。同时，根据双方合同的约定，卢福云代为支付的费用应从交楼押金中扣除，则托管于美联公司的押金5000元，应由美联公司向卢福云支付792.04元代垫费用，剩余的4207.96元（5000元-792.04元），则由美联公司支付给郑晓霞。
卢福云上诉另请求郑晓霞向其支付未按约定迁移户口的逾期履行违约金，本院认为，根据双方在《房屋转让合同书》中的约定，卢福云、吕四德应于2014年12月20日前支付完全部购房款，郑晓霞迁出在涉案房产下的户口的时间为2015年5月25日，即在卢福云、吕四德付完全款5个月之后。而双方在此后的履行过程中实际将付款方式变更为按揭贷款方式支付定金以外的购房款，双方虽未对最后付款时间明确约定，但卢福云在银行发放全部贷款后的三个月后即2015年5月15日支付45795元，才将除交楼押金5000元、1000.56元尾款以外的全部款项支付完毕，并且在本案起诉时尚未将全部款项付清。因此，考虑到双方原在《房屋转让合同》中约定的郑晓霞迁出户口的义务是在卢福云、吕四德履行全部付款义务之后5个月后，且卢福云已将涉案房产另售并于2015年10月9日登记至案外人名下，郑晓霞也于2015年10月20日履行了迁户义务，并不晚于合同约定的付完全款5个月之后，故卢福云请求郑晓霞支付延期履行迁出户口义务的违约金依据不足，本院不予支持。
综上所述，卢福云的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决未对房款进行处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第823号民事判决第四项；
二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第823号民事判决第三项；
三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第823号民事判决第一项为：卢福云应于本判决生效之日起十日内向郑晓霞支付延期付款违约金500元，吕四德对卢福云的上述债务承担连带责任；
四、变更广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第823号民事判决第三项为：美联物业代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑晓霞交付交楼押金4207.96元，向卢福云交付交楼押金792.04元；
五、郑晓霞应于本判决生效之日起十日内向卢福云退还多收取的购房款99.44元；
六、驳回郑晓霞的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计3358元，由郑晓霞负担1985元，由卢福云负担1373元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 张东阳(兼)
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。