北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初13163号原告刘某1，男，1959年8月2日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住顺义区。委托代理人刘某2（刘某1之子），1984年11月23日出生，户籍地北京市顺义区，住顺义区。被告朱阅平，女，1955年5月1日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被告李淼，男，1981年7月25日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，住北京市朝阳区。第三人潘某，女，1964年12月7日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。第三人刘某3，1986年11月17日，户籍地北京市通州区，住北京市通州区。委托代理人刘某4，男，1987年2月23日出生，汉族，户籍地北京市通州区，住北京市通州区。原告刘某1与被告朱阅平、李淼，第三人潘某、刘某3农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告刘某1诉称：原告于2002年4月与被告签订了房屋买卖协议书，以1.5万元将房屋出售给北京市朝阳区居民。原、被告签订的买卖协议违反《中华人民共和国土地管理法》和国务院“农村住宅不得向城市居住出售”等法律法规。后原告多次找被告协商此事，要求被告退还该房产及宅基地使用证。被告以种种理由推托至今。原告诉请法院判令：1.原、被告房屋买卖合同无效；2.被告返还原告宅基地使用证；3.被告返还原告房产；4.诉讼费用由被告承担。被告朱阅平、李淼辩称：我方于2002年购买位于北京市顺义区×镇×宅院房屋一所。自2002年至今，我方在此居住十五年之久。该农村房屋买卖合同无效将给我方带来巨大的信赖利益损失。现在刘某1和潘某均主张是向我方出售房屋的一方，在该争议解决之后，我方才能确定向哪一方返还房屋。第三人潘某、刘某3诉称：刘某5是刘某3之父，潘某之夫。1997年，刘某5亲哥哥刘某1将北京市顺义区×地区×村×街×号房屋以3000元价格卖给刘某5。购房后，刘某5全家人住该房屋中，并于1998年将全家人户口迁到该房中，并于同年将北京市顺义区×地区×村彭×街××号卖给同村刘某7。2001年，刘某5因车祸去世。2003年，潘某将北京市顺义区×地区×村×街×号房屋卖给李德明。李德明是朱阅平之夫，李淼之父。现刘某1诉称与事实不符。我方要求二被告从涉诉房屋腾退，把房屋交给我们，红本也退给我们。我方诉讼请求为：1.确认北京市顺义区×地区×村×街×号房产归我方所有；2.申请购回卖给朱阅平和李淼位于北京市顺义区×地区×村×街×号的房产。经审理查明：涉诉宅院位于北京市顺义区×地区×村×街×号，所在集体土地建设用地使用证登记在刘某1名下，使用证号为“顺义××集建（证）字第××号”。经2017年8月2日勘验：北京市顺义区×地区×村×街×号宅院内现有北正房5间，西厢房2间。西厢房北侧有石棉瓦顶棚子1间，南侧有石棉瓦顶棚子2间。涉诉宅院南大铁门东西两侧各有石棉瓦顶棚子2间。涉诉宅院内有柿子树、樱桃树、枣树各一棵。涉诉宅院东侧有一花池，院内有硬化地面，上下水系统，南大门西侧石棉瓦顶棚上有太阳能。1998年7月1日签发的户口本显示，潘某与刘某5系夫妻关系，生育一女刘某3，户籍地址为顺义区×地区×村彭×街×号。刘某5于2001年去世，其父母均在1997年以前去世。关于刘某1与刘某5的身份关系，刘某1、潘某表示：（1）刘某1是刘某5的哥哥；（2）刘某1、刘某5的父亲是刘某6，刘某6于1980年去世，母亲是李某，于1997年去世。李德明公民身份号码为×××，户籍地址位于北京市朝阳区，于2016年1月13日去世。李德明之妻为朱阅平，之子为李淼。关于李德明父母情况，朱阅平表示：（1）李德明父亲解放前去世，我没见过；（2）李德明母亲去世更早，李德明自己都不知道。关于涉诉房屋买卖的过程，刘某1表示：（1）2002年，我委托我弟妹潘某出售涉诉房屋；（2）我弟妹找到我说房子卖了，让我在卖房协议上签字，但是我并未见过买方，潘某说是把房子卖给了北京朝阳的一个人，签完字后是潘某给的我了1.5万元的购房款；（3）我把涉诉宅院的宅基地使用证也一起给了潘某；（4）2011年我回到老家，朱阅平的丈夫李老师居住在涉诉宅院；（5）后来听说李老师去世了，所以我们才起诉朱阅平。朱阅平表示：（1）2002年年底，我丈夫李德明和潘某谈购买涉诉房屋的事情，当时双方商量协商出资1.5万元购买涉诉宅院；（2）当时买卖房屋的事情都是我丈夫经手的，具体的我不清楚，但是当时应该是写了一个协议；（3）现在我手里没有该购房协议，我方从来没有见过；（4）购买涉诉宅院的时候，潘某居住在涉诉宅院，购房款是2003年1月20日左右给的潘某，潘某说要过完春节再搬走。潘某表示：（1）我爱人叫刘某5，在2001年11月出车祸去世，我想着也不在×村住了，我就把房子卖给李德明了；（2）李德明是画家，平常叫他李老师，李德明看了涉诉房子说还行，就想买；（3）谈价钱的时候是我和李德明两个人，没有别人，谈好的是一万五千元；（4）写了两份协议，我方那份在我母亲九年前去世后，被我父亲烧火了；（5）协议上的字是大队现会计肖计明（音）或前会计肖永山写的。北京市顺义区×地区×村会计肖计明表示：（1）刘某5的哥哥是刘某1；（2）刘某5将其原来的宅院卖给了前院堂兄弟刘某7；（3）刘某5购买其哥哥刘某1的院子的原因是前边是大道，出行方便；（4）潘某将其购买的宅院卖给了李德明；（5）刘某1、刘某5之间房屋买卖的事，李德明购买房屋的事，我都没有参与，具体情况不清楚。肖永山表示：（1）我不知道刘某1与刘某5之间有没有房屋买卖的情况；（2）我不知道李德明在×村买房的情况，也没有参与。对于肖计明和肖永山的陈述，潘某表示（1）在我丈夫2001年因车祸去世后，我的脑子开始不好，我印象中就是该二人中的一个人写的我将涉诉宅院房屋出售与李德明的协议；（2）不清楚二人为什么都说没有参与。关于李德明购房款数额，刘某1认可数额1.5万元是潘某定的。关于原告刘某1所主张的在向李德明出售涉诉宅院房屋的协议上签字和接收价款的过程，原告刘某1表示：（1）签字前一天潘某给我打电话跟我说需要我签字；（2）我签的时候就有一个空白的表格，表格是什么样记不清了，也是白纸，上边有产权人，是我在产权人三个字的后边签上我的名字；（3）签字之后，就收到了潘某给付的售房款1.5万元，潘某也把我签字的纸拿走了；（4）签字的时候只有我和潘某，没有别人在场。潘某反驳称：（1）我是在涉诉宅院房屋出售与李德明的协议写好了以后，找的刘某1签字；（2）找刘某1签字的原因是涉诉宅院宅基地使用证登记在刘某1名下；（3）我的房子我卖的，我不可能把卖房款给刘某1。关于李德明给付的1.5万元购房款，朱阅平出示了收据，主要内容为：“收到李德明房款一万五千元整。￥15000元整。2003年2月13日。收款人：潘某”。收据中，“潘某”三字为手写签字，其他字均为打印字体。第三人潘某认可收据的真实性。原告刘某1主张收据是伪造的。对于原告刘某1的意见，被告朱阅平反驳称：（1）收据是真实的；（2）我方买房的时间是在2003年春节前，潘某说要过年了，自己一个寡妇要搬回娘家，要求容她们把房子收拾后，2003年春节后再腾房；（3）买房的钱是夫妻共同财产，收据是我提前打印好的，是我与李德明一起去×收的房，去的时候我还跟潘某说今天只是交钱，没有催潘某走的意思；（4）潘某在收据上签字后，我们还跟潘某说让她继续收拾；（5）付款后不超过一个月，潘某将涉诉宅院房屋交给我们了。对于第三人潘某、刘某3的主张及要求，原告刘某1表示：（1）人在利益面前，不管得到得不到，出于某种利益，我是产权人，我签字了，也卖房了，被告也承认我签字了，不是我房我签什么字；（2）不同意二位第三人的意见，涉诉房屋应该归我，二被告应该把涉诉房屋腾退给我；（3）不认可1998年我把房子卖给了刘某5和潘某，1998年刘某5和潘某是住进了涉诉院子，是因为我搬到顺义以后，涉诉房子闲着呢，我弟弟说住进去，我就同意了，我没有收钱，他们也没有给钱。对于第三人潘某、刘某3的主张及要求，朱阅平表示：（1）第一次开庭刘某1说是委托潘某把房子卖给我了，潘某说没有受委托，首先应该知道刘某1是否把涉诉房屋卖给潘某了，如果卖给了潘某，那么房子就应该属于潘某；（2）我方是从潘某手里买的房子，确定是潘某把涉诉房子卖给了我们。朱阅平与李淼表示将根据法院的裁判结果确定将涉诉宅院腾退给谁，故而在本案中撤回了要求赔偿的反诉请求。关于原告及其家人搬离涉诉宅院的情况，原告与第三人均认可，1995年，刘某1夫妇及其两个孩子一起搬走，搬到了顺义区仁和镇梅沟营村居住。经顺义区×镇派出所查询，刘某1夫妇及其两个孩子户口于1994年11月22日从“北京市×县×公社×村××号”迁往顺义派出所。关于刘某5、潘某、刘某3住进涉诉宅院的过程，潘某、刘某3表示：（1）潘某、刘某3、刘某5三人1997年的夏天搬进涉诉宅院，1997年春天装修的；（2）1998年登记的户口本，登户口本之前我们在涉诉院子住了小一年。对此，刘某1反驳称：（1）刘某5一家三口应该是先搬进去后装修的；（2）我从涉诉宅院搬走后，我母亲就搬进去了，一直住到1997年6月去世；（3）刘某5一家三口搬进去的时间不太清楚，我记不清最早什么时间知道他们搬进去的，我在外边，一般不怎么回去。在追问刘某5、潘某住进涉诉宅院是否经过原告刘某1同意时，刘某1表示：（1）刘某5、潘某住进涉诉宅院是经过我同意的；（2）刘某5跟我说的要住，是在我母亲去世前跟我说的；（3）我让他们住的原因是我也不在那住，闲着也是闲着，闲着对房子也不好，还不如有人住。潘某反驳称：（1）在住进涉诉宅院前，我家是有院子的；（2）我家不可能把自己的房子卖了，之后住进别人的院子。关于刘某1最早什么时间要求返还宅院的情况，刘某1表示：（1）2006年协议一次，当时我同意给朱阅平7万元；（2）我找潘某跟李德明说，李德明跟朱阅平商量后说7万元，后来朱阅平老是出差没时间，李德明说没空，又变卦了说要20万元，就没谈成，搁置到现在。朱阅平反驳称：（1）原告2006年没有跟我们协商过把院子要回去的事；（2）2003年买院子的初衷是李德明需要画画的场所，城里的房子光线不够，找了很多地方之后才买的涉诉宅院房屋，不可能刚找到一个能画画的地方就把房子还给人家；（3）原告找过李德明要求返还宅院，肯定是在2010年之后；（4）原告说了价格，开始是几万，李德明就跟原告说得跟我商量，李德明给我打电话说这件事，我问李德明买院子的初衷是什么，院子从谁手里买的，要跟谁谈，李德明说房本是原告的名字，我就没同意；（5）原告直接给我打电话，跟我说想把房子要回去，我说不可能，原告说李德明表示跟我商量就可以，我说不可以，虽然宅基地使用证是写着原告名字，但是我是买的房子，不是宅基地，我也不是从原告手里买的，我也没有说过20万元的金额；（6）原告跟我通电话的时候，我在青岛出差，通话时长达一个多小时，原告反复警告我，说我是城镇户口不能买农村的宅基地，好像我很没理，原告要我就得给他，我也给予了回应，说原告也是城镇户口，同样没有使用农村宅基地的权利，并不是跟原告讨论多少价钱，怎么成交；（7）起诉前，原告也还提出让我返还房屋，我没同意，还说让我提供买卖房子的手续，还让我照红本的照片，我没有同意；（8）原告跟我协商的是要买房子，不是要回去。刘某1回应称:时间我记不清了，应该是在2010年前后。潘某回应称：（1）刘某1是找过我，想把涉诉宅院的房子买回来，因为是我把房子卖给李德明的，原告没有权利直接找李德明要房；（2）刘某1让我给带过去找李德明的，带过去之后我啥也没说，更记不清是哪年了，也不知道他们怎么商量的，我也不在场。潘某、刘某3并表示：户籍地在涉诉宅院处只有潘某，且是农业户口。潘某申请涉诉宅院东邻居徐长东、南邻居刘录军出庭作证。徐长东出庭陈述：（1）涉诉宅院是我家西邻居；（2）西邻居的房子最开始是原告的，然后潘某、刘某5就搬过去住了，我就不知道房子是谁的了，潘某搬走以后，李德明、朱阅平就搬到涉诉宅院；（3）刘某5和李德明装修的时候都找我帮过工，我是瓦工，有点零活都给帮着干，也不牵涉给工钱，东西邻居关系都不错，西邻居搬进来了，我问问怎么回事；（4）刘某5说涉诉宅院东南方向的前院的房子卖给刘某7了，刘某7给刘某54000元；（5）刘某5说又把4000元给我三叔刘某1了，是为了搬到我西邻居院子住，他跟我说的是买房款，我能确定的是价款是4000元，刘某5把这4000元给刘某1了；（6）李德明先从×的肖城海（音）处买了一个宅院，已经成交了，成交后又退房退款了，退房退款的时候是我做证明人给办的，都有书面材料；（7）李德明买我西邻居的宅院房屋我没有参与；（8）李德明搬进西邻居宅院后，跟我说的是花了1.5万元从潘某手里买的。刘录军出庭陈述：（1）刘某1以前是我后邻居，以前是厨师，给我家帮过忙；（2）刘某5、潘某夫妇在我家后邻居院子住了四年半；（3）我认识李德明、朱阅平，他们现在是我的后邻居；（4）我不知道潘某的购买协议丢没丢；（5）刘某1搬走去顺义后，刘某5把他前边的房子卖给了刘某7，置的刘某1的房子，这个事实我没参与，我听别人说的，我们村小，有点啥事大家都知道；（6）关于刘某5置刘某1房子的事，刘某5、刘某1都没跟我说过，我是跟邻居聊天时候知道的，回想不起来什么时间知道的；（7）李德明是从潘某手里买的房，我去串门的时候，李德明跟我说的，从北京搬下来花1.5万元置的房子；（8）我是刘录江的亲弟弟，现在刘录江和潘某是夫妻关系。对于二位证人证言，刘某2表示：（1）对证人证明的真实性不认可，刘录军和潘某是近亲属关系；（2）两位证人陈述的都是听说，徐长东一开始说对相关内容不清楚，证言前后矛盾，对证人的证明目的不认可。潘某、刘某3认可证人证言。朱阅平表示：（1）对于证人说的潘某和刘某1买卖房屋的事我方不清楚；（2）两个证人说的潘某和我家的卖房关系我方认可，徐长东是瓦工，在我家搬进去的时候帮我家修过房子、门，邻居关系不错，李德明是搞美术的，他们经常看李德明画画；（3）李德明退休后经常在家下象棋，刘录军是×村下象棋最好的，经常赢李德明，李德明就让刘录军经常来下象棋，刘录军在几年前视力还可以的，还可以骑车的，骑车掉坑里后视力变得不好；（4）两位证人和李德明的关系都是真实的。至于第三人与证人徐长东所主张的刘某5购置刘某1涉诉房屋的价款是3000元还是4000元的矛盾陈述，潘某表示：（1）我们的房子卖给刘某7是4000元，到底多少钱买的刘某1的房子我也没细问刘某5，在我的印象中我已经记不清了；（2）从刘某5去世后，我的脑子开始就不太好了；（3）刘某5和刘某1说的，我没怎么参与，真不记得刘某5给刘某1多少买房款，不是3000元就是4000元。经本案一再要求，被告与第三人均表示无法提供涉诉潘某将涉诉宅院房屋出售与李德明的房屋买卖协议。上述事实，有双方当事人陈述、勘验笔录及照片、询问笔录、集体建设用地使用证、证明、公证书、证人证言、户口本等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点为原告刘某1是否将北京市顺义区×地区×村×街×号宅院房屋出售与刘某5，与李德明签定农村房屋买卖合同的主体是原告还是第三人。本案将围绕争议焦点进行裁判。在原告与第三人之间的买卖关系是否真实存在，原告与第三人中哪个主体与李德明之间存在买卖关系的问题确定有效解决之前，不适宜处理涉诉房屋的确权、合同效力确认及合同无效后房屋腾退返还和赔偿问题。对于第三人所提出的诉讼请求，本案不宜处理。原告刘某1主张其委托潘某出售涉诉宅院房屋，潘某不予认可，原告未提供充分证据证明其委托潘某出售涉诉宅院房屋。原告刘某1主张潘某将向李德明出售涉诉宅院房屋的价款1.5万元给了原告刘某1，潘某不予认可，原告未提供充分证据予以证明。原告所主张的其在空白纸上“产权人”后面签字后即从潘某处取得了向李德明出售涉诉房屋价款1.5万元的情况，与交易双方保持必要慎重程度的一般交易做法不相符。对原告刘某1所主张的委托潘某出售涉诉宅院房屋并收到潘某给付的价款1.5万元的主张，本案不予采信。刘某5、潘某、刘某3于1998年7月1日户籍登记于“顺义县×镇×村×街×号”涉诉宅院。刘某1表示其在向李德明出售涉诉宅院房屋过程中没有见过买方人员，认可将涉诉宅院房屋出售与李德明时的价款1.5万元是潘某决定的。结合刘某5、潘某、刘某3自1997年居住于涉诉宅院，且1998年户籍登记于涉诉宅院的事实表征，结合潘某出面与李德明协商确定将涉诉宅院房屋出售与李德明，且将售房价款确定为1.5万元等处分权行使表征，本案认定将涉诉宅院房屋出售与李德明的合同主体是潘某和刘某3（当时潘某为刘某3法定代理人），并非刘某1。虽然原告与本案第三人均认可原告在向李德明出售涉诉宅院房屋的协议书上签字，但考虑到涉诉宅院集体土地建设用地使用证登记于原告刘某1名下，故原告刘某1在潘某向李德明出售涉诉宅院房屋的房屋买卖协议上签字的行为，符合当地农村房屋未进行产权登记、仅有宅基地使用权证登记的情况下的交易习惯，并不必然意味着原告是向李德明出售涉诉宅院房屋的合同主体，应当视为是原告刘某1对“潘某向李德明出售涉诉宅院房屋”的行使处分权的认可。鉴于潘某于2003年春节前后向李德明出售涉诉房屋是潘某自身行使处分权的行为，结合相关人员的陈述等间接证据，本案认定刘某5于1997年从其哥哥刘某1处购买涉诉宅院房屋并入住的情况属实。综上，本案认定原告刘某1并非向李德明出售涉诉宅院房屋的合同主体。在此情况下，对原告刘某1基于其将涉诉宅院房屋出售与李德明所提出的本案诉讼请求，本案不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘某1的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告刘某1负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  焦广涛人民陪审员  雷晓文人民陪审员  杨艳荣二〇一八年六月二十八日书 记 员  马 超书 记 员  钱诗亮