北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终550号
上诉人（原审被告）杨杰，男，1968年6月20日出生。
被上诉人（原审原告）深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司，住所地北京市海淀区云会里远流清园1号楼2单元首座。
负责人闫智广，总经理。
委托代理人张红波，男，1975年4月16日出生。
委托代理人张红梅，女，1979年10月20日出生。
上诉人杨杰因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第31233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司（以下简称金地物业公司）在原审法院诉称：我公司是海淀区领秀新硅谷小区的物业服务单位，杨杰是该小区××区××号楼××单元301号房屋业主。金地物业公司与杨杰于2010年9月24日签订了《前期物业管理服务协议》，签订合同之后金地物业公司按前期物业服务协议及业主公约为领秀新硅谷全体业主提供了优质的物业服务，但杨杰以各种借口拖欠2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费14653.44元，经物业公司多次催缴，至今未按期缴纳。为维护我公司合法权益，现起诉要求杨杰交纳上述期间拖欠的物业管理费14653.44元，并支付上述期间的逾期付款滞纳金4198.82元，共计18852.26元，诉讼费由其承担。
杨杰在原审法院辩称：我没有交纳上述期间的物业费。不交纳物业费的理由如下：1、在小区装修期间，物业公司与社会上一个封阳台的公司勾结，找各种借口不让其他任何公司进入小区封阳台，当时市场价格月350元每平米，而我们小区同等产品一口价540元每平米；2、在装修期间，物业公司保安人员以各种借口私自对我家里的装修民工罚款300元，没有制度规定，也没有收据，我多次跟物业公司交涉，物业公司认为是员工个人行为，至今没有赔偿；3、小区内部私搭乱建现象十分严重，物业公司视而不见，5楼业主购买100平米左右的房子，私自改建成150平米的房子，由于自来水改建不合格，长期渗漏，致使我家房顶脱落，与物业公司反映后希望其出面协调，但至今5楼业主没有赔付，物业公司也无任何作为；4、小区车辆管理极其混乱，乱停车现象严重，经常出现车主无法出车，愤怒长鸣汽车喇叭，严重影响业主正常生活；5、小区出入管理混乱，虽然设有门禁，但是任何人进出小区，不管是小区人员还是其他闲杂人员，保安都不做任何管理。故不同意金地物业公司诉讼请求。
原审法院经审理查明：金地物业公司系海淀区领秀新硅谷小区的物业服务单位，杨杰系该小区××区××号楼××单元301号房屋（以下简称301号房屋，建筑面积为145.37平方米）业主。2010年9月24日，杨杰与金地物业公司签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定金地物业公司对杨杰居住的小区提供物业管理服务，金地物业公司对该小区公共部位及设施、共用设施设备、环境卫生、安全消防等提供物业管理服务，物业管理服务费为2.8元／建筑平方米／月；交纳费用时间每季度第一个月20日前；不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金地物业公司有权要求杨杰补交并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。合同签订后，金地物业公司对该小区进行物业管理服务。杨杰接受金地物业公司提供物业服务后，未交纳2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费14653.29元。
审理中，杨杰就物业公司提供的服务不达标提供照片，证明小区内存在车辆乱停放及其房屋漏水被浸泡等问题，金地物业公司对车辆照片的真实性认可，但不认可其证明内容；对漏水照片的真实性不认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《入住流程记录单》、《协议》、照片等证据材料在案佐证。
原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。金地物业公司与杨杰签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，内容合法有效。双方均应当按照《协议》内容履行各自的义务。现金地物业公司已提供物业服务的情况下，小区业主应根据约定的标准交纳物业管理费。对于杨杰提出的房屋受损问题，如能予以解决，金地物业公司可延伸其服务范围，协助杨杰解决。从杨杰提供的照片可以确认，小区物业服务中确实存在诸如机动车乱停放、车辆管理混乱等影响公共区域秩序的现象。杨杰作为业主参与对物业服务的监督是一种值得鼓励的行为，但物业服务不光是物业公司一方的参与，也需要其他有素质的业主及其他人的共同参与。拖欠物业费的做法，不但对那些已经交费的业主来讲是不公平的，且亦会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面。在此，法院建议物业公司应首先树立便民服务意识，增强公共区域共同维护的宣传力度，积极有效地对机动车进行管理，加强小区内的巡视和安保服务，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。但小区整体环境的改善需要一个过程，这也是现实客观存在的。希望双方能换位思维，相互理解，物业公司应积极听取业主的意见，加强交流与沟通，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。综上，现金地物业公司要求给付物业管理费之诉请，于法有据，法院支持，具体数额以法院核算为准。业主欠交物业管理费的初衷也是为了以此促进物业服务质量的改善，并非恶意拖欠，故金地物业公司主张的滞纳金，法院暂不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、杨杰于本判决生效后七日内向深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司交纳二Ｏ一二年一月一日至二Ｏ一四年十二月三十一日期间的物业管理费人民币一万四千六百五十三元二角九分；二、驳回深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杨杰不服原审法院判决，上诉至本院认为：第一，我与金地物业公司之间的前期物业服务合同已经过期，且该合同的签订并非基于真实意思，当时如不同意签字就无法办理入住手续，且该协议是否有效取决于其物业服务质量。第二，金地物业公司严重违反合同约定，服务质量低下，我同意按照半价交纳物业费，但金地物业公司拒绝收款，故不存在拖欠物业费的事实。第三，金地物业公司垄断包封阳台的业务，非法获利，一审法院未采信我的上述意见。第四，金地物业公司保安人员对我家的装修工人私自罚款，导致押金和罚款最后由我支付给了装修公司。第五，小区内私搭乱建现象十分严重，楼顶业主私自改建房屋，长期渗漏水，造成我家房屋受损，我请求金地物业公司出面检查和协调解决，但金地物业公司无任何作为。金地物业公司不仅有管理维护房顶的责任，更负有协调赔偿的责任。第六，小区内乱停车现象严重，深夜常被车鸣声惊醒；安保形容虚设，无门禁，保安不作为，物业公司人员流动性高，素质低下。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判我按照半价支付物业费。
金地物业公司针对杨杰的上诉请求和理由答辩称：同意原审判决，不同意杨杰的上诉请求和理由。关于私搭乱建的问题，我公司持反对态度，也有报告的举措，但是没有权利直接拆除，我们报告了相关部门后，相关部门的解决力度也不大。关于楼上业主漏水问题，我公司曾出面协调。关于垄断封包阳台的问题，没有证据证明。关于车辆停放，由于部分家庭拥有两辆车，所以容易出现停放紧张的情况，我公司会对违反规定停放的业主进行警告，对于车辆管理，我公司也会进行相关车位的划定。综上，请求二审法院维持原审判决。
经审理查明：各方当事人在二审审理中均未提供新证据，原审法院根据本案现有证据查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有各方当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为，杨杰与金地物业公司签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。由于金地物业公司系合同当事人，杨杰在享受了相应的物业服务之后，理应向金地物业公司交纳物业服务费用。
杨杰上诉主要认为金地物业公司的服务质量低下，金地物业公司称该公司就小区私搭乱建问题采取过相应的管理措施但未能提交相应的证据予以证实，根据杨杰在原审中提交的照片等证据材料，金地物业公司在小区公共区域车辆管理、门禁安保等方面的服务确存在一定瑕疵，但凭借金地物业公司上述服务瑕疵尚不足以认定该公司履行物业服务合同存在重大违约行为，故本院对于杨杰提出的按照半价支付物业费的上诉请求不予支持。杨杰上诉称金地物业公司未能有效解决楼上邻居私搭乱建而导致的漏水侵害，违反了物业服务合同约定。对此本院认为，金地物业公司并非相邻的侵权方，亦非具有管理职权的行政机构，对于杨杰所述相邻业主导致的漏水问题的解决，物业公司可以提供沟通、联络、协助的辅助作用，但对于相邻业主之间所发生纠纷的有效彻底解决，杨杰有权利采取合法措施依据法律法规的相关规定进行权利主张。原审法院认为金地物业公司可延伸其服务范围协助杨杰解决并无不当，杨杰以金地物业公司未能解决其楼上业主私搭乱建导致其家漏水的赔偿问题为由，要求按照半价支付物业费的上诉请求，理由不足，本院不予支持。杨杰上诉所称的其他理由，因其未能向本院提供有效证据予以证明，故本院均不予采信。
本院亦提醒金地物业公司，不能以法院判决作为其收费工具，而丧失进一步改善服务的动力，如小区业主在将来的诉讼中提供了充分的证据，证明了本案纠纷所涉时间段以后金地物业公司的服务存在严重质量问题，法院可以作出减免物业费的决定。此外，金地物业公司应首先树立便民服务意识，增强公共区域共同维护的宣传力度，积极有效地对机动车进行管理，加强小区内的巡视和安保服务，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。但小区整体环境的改善需要一个过程，这也是现实客观存在的。希望双方能换位思维，相互理解，物业公司应积极听取业主的意见，加强交流与沟通，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。
综上所述，杨杰的上诉理由不足，对其上诉请求本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百三十六元，由深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司负担三十元（已交纳）；由杨杰负担一百零六元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百六十六元，由杨杰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
代理审判员 白 云
代理审判员 王玲芳
二〇一六年三月十五日
法官 助理 丁少芃
书 记 员 苏 杭