南昌市东湖区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）赣0102行初23号
原告南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会，住所地：南昌市红谷滩新区翠苑路699号。
负责人张锦军，主任。
委托代理人彭建国，男，1953年11月5日出生，汉族，住南昌市红谷滩新区，系原告业委会委员。
委托代理人夏国强，江西博太律师事务所律师，执业证号：13601201010257354。
被告南昌市住房保障和房产管理局，住所地：南昌市红谷滩新区香江路199号，统一社会信用代码：113601000145106264。
法定代表人王强，局长。
委托代理人陈刚，产权科科长。
委托代理人李新平，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601200410236894。
第三人江西明星房地产开发有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区翠苑路699号，统一社会信用代码：91360125705542002U。
法定代表人胡勇，执行董事。
委托代理人万保华，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601199310296997。
委托代理人巫枭卿，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201510377363。
第三人刘方源，男，1974年2月24日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。
第三人黄芳，女，1979年6月5日出生，汉族，住江西省贵溪市。
原告南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会（以下简称阳光枫情业委会）诉被告南昌市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）房屋行政登记及行政赔偿一案，于2017年2月16日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等。因江西明星房地产开发有限公司（以下简称明星房产公司）及刘方源、黄芳与本案有利害关系，故本院依职权追加为本案第三人，并分别送达了参加诉讼通知书等相关材料。本院依法组成合议庭，由审判员戴晓红担任审判长，审判员周玉主审、审判员陈小凤参加评议，于2017年8月25日公开开庭审理了本案。原告委托代理人彭建国、夏国强，被告市房管局委托代理人陈刚（暨法定代表人的委托代理人）、李新平，第三人明星房产公司委托代理人巫枭卿，第三人刘方源、黄芳到庭参加诉讼。因本案案情复杂，经江西省高级人民法院批准延期三个月。本案现已审理终结。
2010年6月,第三人明星房产公司对其开发建设的阳光枫情小区9号楼（以下简称涉案房，其中包括本案1单元101室（117.77㎡诉争房）向被告市房管局申请房屋所有权登记，后被告市房管局同意登记。第三人明星房产公司将该楼1单元101室出售给第三人刘方源、黄芳，并于2010年7月对上述房屋办理了房屋登记，并颁发房权证（证号：洪房权证红字第××、第××号），共有产权人为刘方源、黄芳。
原告诉称，一、被告改变规划用途，配合开发商将小区公共设施登记为商品住宅出售牟利，属违法行政行为，应予撤销。阳光枫情小区××楼××层××室，规划为架空层用于小区业主休闲、停车、绿化，属于公建配套设施。被告违反规划为开发商出具商品房测绘报告，并为开发商登记为商品住宅，分割了原告的合法财产权，属违法行政行为，应予撤销。二、被告的违法行政行为给原告造成的经济损失人民币170000元，应予赔偿。被告违法登记的9号楼一层101室建筑面积117.77㎡，租金按2500/月计算为人民币170000元（自2011年1月暂计算至2016年9月，最终计算至产权更正时止），损失共计人民币170000元，应由被告赔偿。原告于2015年11月发现上述情况后，多次向被告反映，但均置之不理。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令撤销被告对南昌市阳光枫情小区9号楼第一层101房的产权登记，依法更正登记为原告所有；并判令被告赔偿原告损失人民币170000元（暂计算至起诉之日，最终以被告更正错误登记时止）；诉讼费由被告承担。
原告在庭前质证中向本院提交如下证据：
证据一：街办、房管局核准出具的证明、红谷滩房产管理办公室出具的证书。证明原告诉讼主体资格。
证据二：洪规字[2016]169号及附件洪规字[2013]835号、9号楼的立体图纸。证明：南昌市城乡规划局截至到2013年未对涉案房产9号楼的架空层进行规划变更。
证据三，建设工程许可证市规建[2004]546号及附图。证明：9号楼101室规划是架空层，不是住宅。
庭审中补充:1、2016年9月1日公告、530多业主的签名、业委会张贴提起行政诉讼公告的照片、阳光枫情小区业主大会议事规则。证明：原告根据议事规则，经业主大会授权，对小区有关物业事项有权提起诉讼。
被告辩称，一、依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）和《物业管理条例》规定，业主委员会应执行业主大会的决定，依法履职，有关共有和共同管理权利其他事项，应当由业主大会共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。原告提起诉讼未经所在小区业主大会授权，非本案适格诉讼主体；二、涉案房产登记时间发生在2010年6月，原告成立时间2012年10月起算，如果认为登记错误，也应在其成立后6个月内提出，2015年8月23日原告就涉诉事由已向被告提出投诉，即便按照原告陈述其2015年11月知晓，也有1年多。根据最高人民法院（2016）行申300号裁定书认定，向有关机关申诉信访和反映问题，是当事人认为权利被侵害时对救济途径的选择，不能作为起诉期限被耽搁的理由。原告直至2016年9月才提起本案行政诉讼无任何正当理由，已过起诉期限；三、第三人明星房产公司申请涉诉房权属登记，材料齐全，被告已经尽到了合理审理义务，原告也无证据证明涉案房屋原为架空层且属于小区业主共有，且涉案房屋有两张建施图（分别是2004年5月建施图、2007年7月建施图）、一张2008年12月竣工图，2004年5月建施图中第一层最东侧有部分架空层（即101室），2007年7月建施图中，第一层没有架空部分，101室为住宅，且2007年7月的建施图与2008年12月的竣工图基本一致，没有架空层，且2009年4月通过规划验收。因此，涉案房屋登记行为合法有效；四、涉案房屋登记合法，不存在被告承担赔偿责任的问题。综上，原告不具有本案诉权，涉案房屋登记合法有效，其提起本案诉讼缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼诉求。
被告市房管局在法定期限内向本院提供了证明原行政行为合法的以下证据：
证据一：1、原告2015年8月23日致市房管局《诉求》。2、原告2015年9月7日致南昌市委书记龚建华、南昌市人民政府《投诉书》。3、原告2015年11月3日致南昌市信访局《维权诉求的报告》。
证明：原告提起本案诉讼已超过法定的诉讼期间。
证据二：4、南昌市单位房屋所有权登记申请表。5、江西明星房地产开发有限公司企业法人营业执照。6、国有土地使用权证、国有土地使用证收件单、南昌市国土资源局函复。7、建设工程规划许可证。8、建设工程规划查验表。9、阳光枫情小区总平面图、9号楼原设计图、设计变更后施工图和竣工图。10、竣工验收备案表。11、南昌市城镇房屋建筑面积测绘报告（附分户平面图）。12、房屋白蚁预防证。13、商品房预售许可证。证明：涉案房屋所在的“阳光枫情”9号楼由江西明星房地产开发有限公司开发建设，项目取得用地及规划许可等相关证照，并办理竣工验收等事实；涉案房屋“阳光枫情”小区9号楼1单元101室原为架空层，后设计变更为住宅并经规划许可的事实。
证据三：14、买受人为刘方源、黄芳身份证。15、房屋所有权登记申请表。16、房屋建筑面积测绘报告。17、南昌市商品房买卖合同及发票、交易相关税费凭证。证明：受让方刘方源、黄芳申请涉案房屋所有权转移登记符合规定。
第三人明星房产公司述称：一、原告未经小区业主大会表决通过，不能擅自代表本小区全体业主提起行政诉讼；二、涉诉房所有权登记时间在2010年7月，原告在2016年9月提起行政诉讼，已超过诉讼时效；三、涉案房屋原设计单位的设计图纸中第一层为架空层，但后修改为住宅，没有架空层，该设计图纸得到政府规划部门的认可，施工单位按修改后的设计图纸施工，工程竣工后经相关部门验收，办理了竣工备案手续。2010年4月12日，第三人明星房产公司与第三人刘方源、黄芳签订房屋买卖合同，将涉案房屋一单元101室出售给刘方源、黄芳，并办理了登记备案。综上，原告的诉请与事实不符，于法无据，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人明星房产公司提交了以下证据：
证据一：9号楼的设计方案修改。证明：9号楼的1层都是住宅，包括101室，不是架空层。
证据二：《关于阳光枫情小区公共用房问题的回复》（洪规字[2015]1187号）。证明：证明：9号楼的1层都是住宅，包括101室，没有架空层。
第三人刘方源、黄芳未作陈述。
经审理查明，第三人明星房产公司是阳光枫情小区9号楼的开发商。2004年12月2日，南昌市城乡规划局对该楼颁发建设工程规划许可，建设规模3337㎡（拾贰层，占地284㎡，另有架空层95㎡）（市规建[2004]第546号），2004年5月制作的9号楼的建施图显示第一层有部分架空层，但2007年7月制作的该楼第一层架空层修改为住宅。南昌市城乡规划局分别于2004年12月、2007年6月、12月、2008年4月、2009年4月对该楼的建设工程通过了规划查验。2008年11月30日，勘察、设计、施工、监理、建设五单位对该楼的建设工程进行了竣工验收。2010年6月12日，江西省建设厅办理了竣工验收备案文件的备案手续。2010年6月28日第三人明星房产公司向被告市房管局提交涉诉房9号楼的初始登记申请，并提交了房屋所有权登记申请表、国有土地使用证、建设工程规划许可证及规划查验表、房屋建设工程和市政基础设施竣工验收备案表、房屋建筑面积测绘报告及房产分层分户平面图等材料，被告市房管局根据原《房屋登记办法》第三十条之规定，对涉诉房9号楼进行了初始登记。后第三人明星房产公司与第三人刘方源、黄芳签订《商品房买卖合同》，将涉诉房9号楼第一层一单元101室出售。并由被告市房管局办理了房屋转移登记，颁发了洪房权证红字第××、10××50号房产证。
另查明，经南昌市红谷滩房产管理办公室批准，原告阳光枫情业委会于2012年12月31日成立，2015年4月1日开始物业管理自治。2015年8月23日，业委会向被告市房管局等单位投诉第三人明星房产公司违规占用公共用房等问题。2016年4月1日，南昌市城乡规划局（洪规字[2016]169号）回复称：“阳光枫情小区项目于2004年开始分批进行了规划报建，其中10#、11#、15#楼等底层均有部分架空。2006年，我局陆续对建筑进行了规划验收，验收时符合规划要求。对于业主反映的架空层围合问题，我局对现场进行了重新核实发现，10#、11#、15#号楼等底层原架空部分有违规搭建为房间的现象。2013年，我局答复过市委民声通道转来的该问题网上信访处理件，对该小区违规搭建现象函告市执法局，建议执法局对上述违规现象建设进行依法处理。”（2013年11月4日，南昌市城乡规划局向南昌市城市管理行政执法局回复称：“阳光枫情小区项目于2004年开始分批进行了规划报建，其中9、10、11、15、22号底层均有部分架空，该项目在建设过程中并未发现所反映的违章乱建现象，并于2006年陆续对建筑进行了规划验收。接《专报》后，我局对现场进行重新核实发现，9、10、11、15、22号底层架空部分均搭建为房间。根据上述情况，我局建议贵局对上述违法建设进行查处，并要求按规划进行整改”）。2016年8月11日，被告市房管局回复业委会称：“在9号楼竣工后，根据9号楼现状出具了房屋面积测绘报告提供给规划部门办理验收手续，其中101室是按住宅予以验收的。因此，将9号楼最东侧第一层1单元101室登记为住宅已经规划部门批准”原告不服，于2015年9月26日向本院提起行政诉讼。要求1、撤销被告对南昌市阳光枫情小区××楼××单元××层××房的产权错误登记，依法更正登记为原告所有；2、被告赔偿原告损失170000元（以建筑面积117.77㎡，按租金2500元/月计算至2016年9月，最终计算至产权更正时止）；3、被告承担诉讼费。本院认为原告自认2015年11月知道被告的行政登记行为，于2016年9月26日起诉超过了六个月的法定期限，驳回其起诉，其不服向南昌市中级人民法院提起上诉，该院认为原告自2015年8月起，一直向相关部门反映诉求，未过六个月的法定期限，故指定本院继续审理。2017年2月16日，本案重新立案审理。
再查明，2016年1月25日，阳光枫情小区产生了第二届业主委员会和选举了新的业委会委员。9月1日，原告发出公告：经业主委员会研究并报请业主大会决定（以征求业主意见书面签名方式、未召开业主大会）对市房管局提起行政诉讼。诉请撤销小区9号楼一单元101室的错误登记，确认该物业为小区业主共有，赔偿由错误登记给业主造成的损失，并另附小区业主530余名业主的签名表，未提供小区业主总人数及其他相关的证据（庭审陈述根据物业登记应交物业费的户数为876户）。
证明以上事实的证据有：2016年9月1日公告及530多户业主的签名，业委会张贴提起行政诉讼公告的照片及阳光枫情小区业主大会议事规则，街办及房管局核准出具的证明，房屋所有权登记申请表、建设工程规划许可证（市规建[2004]546号）、9号楼工程建施图和竣工图、竣工验收备案表、建设工程规划查验表、房屋建筑面积测绘报告、洪房权证红字第××、10××50号房产证、原被告及第三人的陈述、庭审笔录等。
本院认为，本案争议的焦点：1、原告是否具有本案的诉讼主体资格？本案事由应属业主有关共有和共同管理权利的其他重大事项，按照《物权法》第七十六条第（七）项规定，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业委会提起诉讼必须经过业主大会的合法授权。原告采取征询业主意见的方式符合《物业管理条例》第十二条的规定，且就涉案事由需提起行政诉讼进行了公告并附有530余名业主的签名，其提交授权材料虽有欠缺，但并不影响原告的诉讼资格。被告和第三人提出原告无诉讼主体资格不予支持；2、原告是否超过起诉期限？南昌市中级人民法院（2016）赣01行终165号生效裁定书已认定：原告自2015年8月起一直向包括被告在内的多个行政部门反映涉案诉求，其未超过六个月的法定期限。被告和第三人明星公司提出申述不能成为原告起诉期限被耽搁的法定理由、本案起诉期限已过的主张，本院不予支持；3、被告市房管局的房屋登记行为是否合法。根据《房屋登记办法》第三条的规定，市房管局是原负责登记工作的机构，负有对本市辖区内房屋权属登记、颁发房屋所有权证的管理职责。本案所诉登记行为为初始权登记，被告的职能是依申请登记材料进行审查。本案中，第三人明星房产公司就涉案房屋申请初始登记时，依《房屋登记办法》第三十条规定，向被告提交了房屋所有权登记申请表、明星房产公司国有土地使用证、明星房产公司建设工程规划许可证及规划查验表、房屋建设工程和市政基础设施竣工验收备案表、房屋建筑面积测绘报告及房产分层分户平面图等材料，被告对上述材料经审核认为真实合法，故进行初始登记并无不当。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条的规定，行政赔偿的前提是行政行为被确认违法，本案被告登记行为并无过错，故原告要求行政赔偿的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会的诉讼请求。
本案由原告预交的受理费50元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌市铁路运输中级法院。
审判长 戴晓红
审判员 陈小凤
审判员 周 玉
二〇一七年十一月六日
书记员 邓露思
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
《中华人民共和国物权法》
第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》
第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《房屋登记办法》
第三条国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作
第三十条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）建设用地使用权证明；
（四）建设工程符合规划的证明；
（五）房屋已竣工的证明；
（六）房屋测绘报告；
（七）其他必要材料。
《中华人民共和国国家赔偿法》
第二条国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。
本法规定的赔偿义务机关，应当依照本法及时履行赔偿义务。