天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4748号上诉人（原审被告）：天地图（天津）有限公司，住所地天津市津汉公路13888号滨海高新区滨海科技园日新道188号1号楼1324号。法定代表人：王健，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾琳琳，女，该公司法务。委托诉讼代理人：林怀智，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：天津市凯祥房地产开发公司，住所地天津市南开区水上公园北路凯祥花园28号。法定代表人：张久林，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭晓睿，天津安泽海森律师事务所律师。上诉人天地图（天津）有限公司（以下简称天地图公司）因与被上诉人天津市凯祥房地产开发公司（以下简称凯祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初13374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天地图公司的委托诉讼代理人贾琳琳、被上诉人凯祥公司的委托诉讼代理人郭晓睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人天地图公司上诉请求：1.请求撤销天津市南开区人民法院作出的（2016）津0104民初13374号民事判决；2.请求确认上诉人已于2016年11月11日将坐落于南开区长实道7增1号75的房屋腾空，并于当日交付被上诉人；3.请求改判上诉人不支付被上诉人自2016年6月1日至2016年11月11日的租金156381元，及按中国银行同期贷款利率计算自2016年11月12日至2017年3月3日期间利息的130%；4.请求改判上诉人不支付被上诉人自2016年11月12日起至实际腾房之日按照合同约定的租金标准计算的房屋使用费，及以87500元为基数按中国银行同期贷款利率计算自2016年11月12日至2017年3月3日期间利息的130%，以自2017年2月12日至2017年3月3日的房屋使用费为基数按中国银行同期贷款利率计算自2017年2月12日至2017年3月3日期间利息的130%；5.一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。上诉人已于2016年11月15日搬离租赁房屋处，且通知被上诉人，故实际租赁费应支付至2016年11月15日。被上诉人凯祥公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。双方房屋租赁合同解除时间是2016年11月11日，被上诉人在2016年9月28日函告上诉人应支付租金和违约金，如果逾期没有支付，被上诉人有权依据法律规定和合同约定解除合同。上诉人在收到被上诉人的律师函后仍没有支付租金和违约金，故被上诉人于2016年11月11日在今晚报刊登解除公告，明确双方房屋租赁合同解除，并要求上诉人腾空房屋交付被上诉人。双方合同解除时间是2016年11月11日。关于违约金，根据双方签订的《天津市房屋租赁合同》第4-3条的规定，上诉人延期支付租金，被上诉人有权解除合同，上诉人应当向被上诉人支付违约金，一审法院对违约金部分的判决合理合法。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。凯祥公司向一审法院起诉请求：1.请求确认其与天地图公司于2016年3月16日签订的《天津市房屋租赁合同》于2016年11月11日解除；2.判令天地图公司立即将坐落于天津市南开区长实道7增1号75的房屋腾交凯祥公司；3.请求判令天地图公司向凯祥公司支付租金156381元（自2016年6月1日至2016年11月11日），及自2016年11月12日起至实际交还房屋之日止，按照合同约定的租金标准计算的使用费；4.判令天地图公司按照拖欠金额的30%支付违约金，即79581元；5.诉讼费由天地图公司承担。一审法院认定事实：2016年3月16日，凯祥公司与天地图公司签订《天津市房屋租赁合同》，约定凯祥公司将坐落于天津市南开区长实道7号增1号75号的房屋出租给天地图公司使用，租赁期限为三年，自2016年6月1日起至2019年5月31日，年租金35万元，支付方式为按季支付，签订合同当日缴纳首季度租金及2万元押金，每季度首月10日前缴纳本季度租金。合同另约定，天地图公司延期支付租金累计达2个月及以上的，凯祥公司可以解除合同，天地图公司除支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之次日至实际交付拖欠租金之日止，按每日年租金的1%向凯祥公司支付违约金。合同签订后，凯祥公司于2016年3月28日将涉案房屋及附属设备交付天地图公司使用，天地图公司未向凯祥公司支付过任何款项。凯祥公司于2016年9月28日向天地图公司发出律师函，函告天地图公司收函后三日内支付房屋租金及押金，否则凯祥公司有权解除合同。凯祥公司又于2016年11月11日在今晚报刊登公告，通知天地图公司解除租赁合同并腾房，但天地图公司至今未向凯祥公司给付拖欠的租金，且拒绝腾房，故成讼。一审法院认为，凯祥公司与天地图公司签订的《天津市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照合同约定享受权利、承担义务。凯祥公司依约将涉案房屋交付天地图公司使用，天地图公司亦应履行给付租金，及合同终止后的腾房义务。然，天地图公司逾期给付租金达数月之久，凯祥公司有权依约向天地图公司主张解除合同、给付租金及相应违约金的权利，故凯祥公司向天地图公司主张给付自2016年6月1日至2016年11月11日的房屋租金，及自2016年11月12日至腾房之日，按照合同约定的租金标准计算的房屋使用费，并要求天地图公司腾房的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于合同解除时间一节，天地图公司主张自2016年9月28日收到律师函之日双方合同便已解除，但凯祥公司在该函件中并未向其主张解除合同，仅表示如天地图公司逾期给付拖欠款项，凯祥公司有权主张解除合同，故2016年9月28日并非合同解除之日，2016年11月11日凯祥公司刊登公告之日为合同解除之日。关于违约金一节，凯祥公司并未提供证据证明天地图公司逾期给付租金给其造成的实际损失，故一审法院认定为利息损失。因此，凯祥公司主张违约金79581元属于过分高于造成的损失，一审法院调整为利息损失的130%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认2016年11月11日，凯祥公司与天地图公司于2016年3月16日签订的《天津市房屋租赁合同》解除；二、判决生效后三十日内，天地图公司将坐落于南开区长实道7增1号75的房屋腾空，并交付凯祥公司；三、判决生效后十五日内，天地图公司向凯祥公司支付自2016年6月1日至2016年11月11日的房屋租金156381元[（350000元/年/12个月*5个月）+（350000元/年/365天*11天）]，及按中国银行同期贷款利率计算自2016年11月12日至2017年3月3日期间利息的130%；四、判决生效后十五日内，天地图公司向凯祥公司支付自2016年11月12日起至实际腾房之日，按照合同约定的租金标准（每年350000元）计算的房屋使用费，及以87500元（季度租金）为基数按中国银行同期贷款利率计算自2016年11月12日至2017年3月3日期间利息的130%，以自2017年2月12日至2017年3月3日的房屋使用费为基数按中国银行同期贷款利率计算自2017年2月12日至2017年3月3日期间利息的130%；五、驳回凯祥公司其他诉讼请求。案件受理费4839元，减半收取2419.5元，凯祥公司负担700元，天地图公司负担1719.5元。二审中，上诉人天地图公司提交了《房屋交付函》及寄送交付函及钥匙的EMS快递单，证明上诉人已经于2016年11月15日腾空房屋。被上诉人认可该证据的真实性，但提出上诉人与被上诉人没有办理腾房交接手续，不认可上诉人的证明目的。对于上述证据，本院将结合双方的争议问题进行分析。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人没有按照房屋租赁合同的约定支付租金，在被上诉人催告后仍未履行，被上诉人有权解除合同。由于解除权由被上诉人享有，被上诉人作出解除合同意思表示时即发生合同解除的法律效果，上诉人作为违约方无权决定合同解除的时间，因此涉案房屋租赁合同在被上诉人行使解除权时，即2016年11月11日，予以解除。上诉人提出其已经腾空房屋，不应支付此后的使用费。本院认为，房屋交付函中写明已经腾空房屋的事实及腾空时间均系上诉人的单方表述，无其他证据予以证明，且被上诉人对上述事实不予认可，仅凭房屋交付函无法证明上诉人已经腾空房屋的时间和事实。上诉人在一审期间于2017年3月3日自行将钥匙邮寄给被上诉人，没有与被上诉人办理交付房屋的交接手续，该行为不能视为房屋的交付，上诉人提出其已经交付房屋的主张不能成立。上诉人自签订房屋租赁合同后没有交付租金，自被上诉人解除房屋租赁合同后仍占用租赁房屋，没有交付房屋使用费，一审法院依据合同约定的租金标准判令上诉人交付房屋租金及使用费正确，应予以维持。上诉人迟延支付租金及使用费，应向被上诉人给付迟延支付的违约金。一审法院以同期银行贷款利息的130%，按上诉人迟延期间计付违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人天地图公司的上诉请求不能成立，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2505元，由上诉人天地图（天津）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷艳珍代理审判员  苗 佳代理审判员  刘剑腾二〇一七年八月十四日书 记 员  姚泓冰附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……