北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10504号
上诉人（原审第三人）：润木财富投资管理集团有限公司，住所地北京市朝阳区太阳宫中路16号院1号楼16层1604室。
法定代表人：付春玲，经理。
委托诉讼代理人：南童杉，女，1992年11月12日出生，汉族，润木财富投资管理集团有限公司法务专员。
被上诉人（原审原告）：刘爱华，女，1971年11月3日出生，汉族，无业，住北京市平谷区。
原审当事人（原审被告）：北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行，住所地北京市平谷区南独乐河镇同乐路128号1幢等5幢。
负责人：龚秀娟，行长。
委托诉讼代理人：卢燕，女，1982年10月4日出生，汉族，北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行员工。
原审当事人（原审被告）：北京飞弘日房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街3号路兴旺达嘉园1层103。
法定代表人：袁园，执行董事。
委托诉讼代理人：余孝洪，男，1965年10月4日出生，汉族，北京飞弘日房地产开发有限公司员工。
原审当事人（原审被告）：北京众鑫宏盛贸易有限公司，住所地北京市朝阳区北四环中路8号五洲大酒店1403室。
法定代表人：王强，经理。
原审当事人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司，住所地北京市东城区北三环东路36号E座18层。
法定代表人：王晓军。
原审当事人（原审第三人）：中润经济发展有限责任公司，住所地北京市西城区三里河东路5号中商大厦9层。
法定代表人：赵连刚。
上诉人润木财富投资管理集团有限公司因与被上诉人刘爱华，原审被告北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行、北京飞弘日房地产开发有限公司、北京众鑫宏盛贸易有限公司，原审第三人中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司、中润经济发展有限责任公司（以下分别简称为：农商行南独乐河支行、飞弘日公司、众鑫宏盛公司、信达管理公司、中润发展公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初8490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
润木财富公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.准许执行路兴旺达嘉园1号楼2单元×2号房屋；3.刘爱华承担本案全部诉讼费用。事实和理由：刘爱华对涉诉房屋并不享有足以排除强制执行的权利。首先，刘爱华与飞弘日公司并未签订合法有效的书面房屋买卖合同；其次，刘爱华并未提交证据证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；第三，刘爱华并未支付房屋价款，其支付给王某2个人的款项，飞弘日公司并不认可；第四，刘爱华也并未实际将所谓的剩余房款交付给执行法院；第五，依据举证规则，刘爱华提出执行异议之诉，要承担举证责任。
刘爱华辩称，同意一审判决，不同意润木财富公司的上诉请求及事实理由。
农商行南独乐河支行述称，认可涉案贷款、执行以及转让债权情况，对于润木财富公司的上诉主张不发表意见。
飞弘日公司述称，对于润木财富公司的上诉主张飞弘日公司不发表意见。
众鑫宏盛公司、信达管理公司、中润发展公司未向本院提交书面意见。
刘爱华向一审法院起诉请求：不得执行盈谷中心1座2单元×1号房屋（现路兴旺达嘉园1号楼2单元×2号）房屋。
一审法院认定事实：2006年12月26日，众鑫宏盛公司（乙方）作为借款人、农商行南独乐河支行（甲方）作为贷款人签订《借款合同》。同日，农商行南独乐河支行作为抵押权人、飞弘日公司作为抵押人签订《抵押合同》。飞弘日公司同意以座落于北京市平谷区平谷北街×号，地号为F-15-01-674的土地使用权作为抵押物，并办理了抵押物登记手续。农商行南独乐河支行取得京平他项（2006抵）第133号土地他项权利证明书。证书载明：抵押期限自2006年11月15日起至2009年11月15日止。2011年5月18日，农商行南独乐河支行将众鑫宏盛公司、飞弘日公司诉至法院，要求众鑫宏盛公司归还借款本金2000万元及贷款利息；对飞弘日公司提供的京平国用（2006出）字第033号、京平他项（2006抵）第133号载明的抵押物享有优先受偿权。2011年7月1日，法院作出（2011）平民初字第3046号民事调解书，载双方当事人自愿达成如下协议：一、众鑫宏盛公司于2011年7月30日前向农商行南独乐河支行归还借款本金人民币2000万元并支付相应的利息；二、如果众鑫宏盛公司于2011年7月30日前不履行本调解书第一项确定的债务，农商行南独乐河支行对京平国用（2006出）字第033号、京平他项（2006抵）第133号载明的抵押物进行折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。后因众鑫宏盛公司未履行，农商行南独乐河支行向法院申请强制执行。2011年9月21日，法院作出（2011）平执字第03454号裁定，2011年12月13日，法院查封了涉诉房屋；2013年9月22日，由法院续封，涉诉房屋目前仍处于查封状态。案件审理期间，经法院向平谷区土地管理机关查询，上述抵押权期限仍为2006年11月15日起至2009年11月15日止。
2010年12月10日，王某1与飞弘日公司签订《商品房优先认购协议书》，约定由王某1认购“盈谷中心”A座2单元5层×1号（现路兴旺达嘉园1号楼2单元×2号）房屋，该房屋暂定面积30.76平方米，折后单价8678元/平方米，总价266935元。王某1同意在本协议签署的同时向飞弘日公司支付认购房款（含定金20000元）56935元。当日，飞弘日公司收取王某1更名费16014元，其他款项6935元、985元。2011年3月29日，王某1将拟购买房屋卖给崔某。2011年5月22日，崔某又将该房屋转卖给刘爱华，双方签订了《房屋买卖合同》，主要内容如下：一、房产坐落于平谷区盈谷中心小区A座2单元×1号，建筑面积30.76平方米，朝向朝南。二、房屋成交金额430000元。1.刘爱华支付崔某定金10000元。2.刘爱华于2011年6月28日一次性全款付清崔某（含定金），共计230000元。附加：如崔某不能改名，如数退还刘爱华共计220000元，另定金10000元，改名费由刘爱华承担。中介人代崔某向刘爱华出具收条，记载：今收到刘爱华购房全款230000元，含定金10000元。2011年11月28日，北京嘉怡伟业房地产经纪有限公司向刘爱华出具证明，记载：刘爱华已把房款交给王某2，共计230000元。2011年12月1日，飞弘日公司收取刘爱华购房款210000元。庭审中，刘爱华述称其于2017年2月份入住涉诉房屋至今。对上述事实刘爱华提交了商品房优先认购协议书、购房款收据、交易凭条等证据予以证明。飞弘日公司及润木财富公司主张，依据平谷公安分局鉴定意见通知书（京公平刑鉴通字〔2014〕000071号），刘爱华提交的证据所附“北京飞弘日房地产开发有限公司1101170010154”印文与样本印文不是同一枚印章盖印，故不认可上述证据的真实性；刘爱华未办理合法的入住手续，属于非法入住。
2013年10月23日，刘爱华将飞弘日公司诉至北京市平谷区人民法院，要求交付涉诉房屋。2013年11月29日，北京市平谷区人民法院作出（2013）平民初字第05957号判决，判决飞弘日公司继续履行与刘爱华签订的房屋买卖合同，在路兴旺达嘉园工程经竣工验收合格后十五日内向刘爱华交付路兴旺达嘉园五层二单元×1号房屋；刘爱华应在接收房屋时按房屋套内建筑面积计算结清房款等相关费用。一审宣判后，飞弘日公司不服，提出上诉，2014年4月8日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第01693号裁定，裁定撤销原判决，发回重审。
后刘爱华提出执行异议申请，请求解除对涉诉房屋的查封，终止（2011）平执字第03454号裁定对该房屋的执行。2017年9月5日，北京市平谷区人民法院作出（2017）京0117执异92号裁定，裁定驳回刘爱华的异议请求。
2016年3月25日，农商行南独乐河支行（甲方）与信达管理公司（乙方）签订债权转让协议，将其对众鑫宏盛公司享有的债权转让给了信达管理公司，约定自2015年8月16日起，乙方成为新的债权人，取代甲方的债权人地位，并履行了通知义务；2016年8月8日，信达管理公司与中润发展公司签订债权转让协议，将该笔债权转让给了中润发展公司，并履行了通知义务；2016年11月份，中润发展公司与润木财富公司达成债权转让协议，将该笔债权转让给了润木财富公司，并履行了通知义务。
一审法院认为，王某1与飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》已具备拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，具有买卖合同的性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王某1将认购房屋转卖他人后再次卖予刘爱华，飞弘日公司收取了刘爱华房款。因此，确认王某1对涉案房屋的权利义务转由刘爱华承继，刘爱华为飞弘日公司与王某1房屋买卖合同的房屋买受人。公安机关出具的鉴定意见通知书仅表明刘爱华提交的证据所附飞弘日公司的印章与样本印章不是同一枚印章，未认定公章系伪造的虚假公章，不能否认其效力，故对飞弘日公司及润木财富公司的抗辩意见，法院不予采纳。协议书签订于法院查封涉诉房屋之前，无证据证明刘爱华购买房屋非用于居住，且刘爱华已实际入住至今。飞弘日公司及润木财富公司主张刘爱华系非法入住，但涉诉房屋所在小区有物业管理，刘爱华已交纳水电费及燃气费，证明涉诉房屋已经通水通电通气，投入正常居住使用，飞弘日公司及润木财富公司亦未提交充足证据予以证明，故对其该意见法院不予采纳。刘爱华现已付清房款。综上，刘爱华对涉诉房屋享有足以排除强制执行的权利，一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条、第三百一十条、第三百一十二条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：不得执行路兴旺达嘉园1号楼2单元×2号房屋。案件受理费70元，由北京飞弘日房地产开发有限公司负担（限一审判决生效后七日内交纳）。
二审中，当事人没有提交新证据。
经查，本院（2018）京03民终3765号民事判决书载明：“二审中，本院调取了北京市平谷区人民法院审理的刘爱华与飞弘日公司商品房买卖合同纠纷案件的一审庭审笔录以及飞弘日公司委托诉讼代理人所提交的代理意见。刘爱华在该案中提交的证据包括本案《商品房优先认购协议书》、收据、盈谷中心交款确认单及签约告知函。同时该案庭审笔录中记载将证据原件退还刘爱华。飞弘日公司当庭表示需要回去核实，暂时不发表质证意见。其庭后代理意见中载明‘加盖有飞弘日公司单位的公章、财务章的相关合同、认购书、收据、发票的真实性，原件予以认可，复印件不认可’。飞弘日公司认可上述庭审笔录及代理意见的真实性，主张当时在笔录中飞弘日公司代理人对证据不认可，且2014年发现有些公章与备案公章不一致。刘爱华对庭审笔录及代理意见的真实性认可。”同时，该判决书认定飞弘日公司在此前的诉讼中曾对刘爱华提交的《商品房优先认购协议书》、证明、购房款收据、存款回单、房屋买卖合同等证据的真实性予以确认。
本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。
本院认为，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。具体到本案，刘爱华提起执行异议之诉意在排除对于涉案房屋的强制执行。针对其主张，刘爱华提交了其与飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》、证明、购房款收据、存款回单、房屋买卖合同等证据予以证明。润木财富公司及飞弘日公司以北京市公安局平谷分局出具的鉴定意见通知书为由，对上述部分证据中飞弘日公司的印章真实性提出异议，但公安机关出具的鉴定意见通知书仅表明刘爱华提交的证据所附飞弘日公司的印章与样本印章不是同一枚印章，未认定公章系伪造的虚假公章，且已生效判决认定飞弘日公司在此前的诉讼中曾对上述证据的真实性予以确认，故本院对润木财富公司及飞弘日公司的上述主张不予采纳，进而对前述证据中《商品房优先认购协议书》、购房款收据等真实性予以确认。《商品房优先认购协议书》虽名为认购协议，但审查其内容包含有拟购房屋的房号、暂定面积、价款数额等买卖合同必备条款，已具备买卖合同的性质，且上述约定均不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效之合同。虽然上述协议中的“乙方”系由王某1变更为刘爱华，但刘爱华现持有该协议原件，结合在案证据，刘爱华关于购买涉案房屋的相关陈述具有较高概然性。同时结合刘爱华实际入住使用涉案房屋等客观情况，本院有理由认定刘爱华对于作为执行标的的涉案房屋享有相应的实体权利。
对于刘爱华所享有实体权利能否足以排除对执行标的物的强制执行，本院认为：刘爱华于法院查封涉案房屋之前购买涉案房屋；且刘爱华已经按照认购协议书的数额支付了房款；同时，刘爱华已经实际入住涉案房屋至今，润木财富公司及飞弘日公司虽主张刘爱华系私自入住，刘爱华购买涉案房屋非用于居住，但均未提供相应证据，且与刘爱华已正常居住使用涉案房屋之事实不符，本院不予采信。即，刘爱华就涉案房屋在法院查封前即签订有买卖合同，且支付了房款并实际占有使用了房屋，虽尚未办理房屋产权登记，但未办理过户手续并非刘爱华自身原因所致。结合本案上述具体情况予以分析，本院认为刘爱华对于涉案房屋的权利能够排除本案所涉执行，涉案房屋应认定不予执行为宜，一审法院处理并无不妥，本院予以确认。
另，一审法院未就公告费进行处理，本院一并予以处理。
综上所述，润木财富投资管理集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审公告费560元，由北京飞弘日房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审公告费500元，由润木财富投资管理集团有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由润木财富投资管理集团有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 陈 静
审 判 员 潘 蓉
二〇一八年八月三十日
法官助理 卢圆圆
书 记 员 祖志贤