辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）葫民终字第01292号
上诉人（原审原告）张宏霞。
委托代理人李宝茹。
被上诉人（原审被告）葫芦岛市南票区高桥镇高桥村村民委员会。
负责人刘佐华。
委托代理人ＸＸ。
原审原告张宏霞与原审被告葫芦岛市南票区高桥镇高桥村村民委员会（下简称高桥村委会）房屋买卖合同纠纷一案，葫芦岛市南票区人民法院于2015年6月19日作出（2015）南虹民初字第00032号民事判决，张宏霞不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭审理了本案。上诉人张宏霞及其委托代理人李宝茹，被上诉人高桥村委会的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张宏霞一审诉称，2012年6月29日高桥村委会以拍卖方式出售村委会整体楼房，原告以壹佰零贰万元中标并支付了相应的房款。后原告多次找村委会要求配合办理过户手续，但被告一直未配合办理，被告于2014年9月答应一个月内负责办完房屋产权登记更名手续。原告遂于2014年9月27日将该楼房转售给赵妮娜，签订了协议收取了定金贰拾万元。后经询房产部门得知此房为高桥地税所房产，非被告所有房屋不能办理房屋更名手续，因被告出售非本人所有的财产且在约定期限内未完成房屋产权变更登记手续，构成违约，经双方协议未果，诉至法院，请求判令一、原、被告解除房屋买卖合同，返还购房款壹佰零贰万元并支付相应利息，二、赔偿经济损失贰拾万元并承担本案诉讼费用。
被告高桥村委会一审辩称，2012年6月29日，双方是通过拍卖的方式，达成了买卖村委会整体楼房的合同，当时双方约定，由村委会协助办理一切房屋过户手续，相关费用由买方出，该房屋买卖程序合法，房屋产权证诉讼前已经变更为被告名，该房屋买卖合同合法有效，不应解除。2014年9月份，原告找村委会要求办理过户手续，村委会答应配合办理，到2015年1月份，房照才办下来。在这几个月期间，原告找到了一个买家，预买该房屋，该买方与原告约定一个月内办理房照。因为村委会四个月左右才办理完房照，因此造成原告房屋没有出售成功。原告也曾因此事找村里赔偿损失，因延迟办理房照给原告造成的损失，如果原告拿出证据来，我们同意赔偿。
一审法院经审理查明，2012年6月29日高桥村委会以拍卖方式出售村委会所有位于高桥开发区面积241.7平方米二层楼房，原告以壹佰零贰万元中标，双方签订了拍卖成交确认书，其中第四条约定“拍卖人协助买受人办理受标的证照变更、产权过户等手续，所有税均由竞买人承担（包括拍卖人所应承担的税费）”，原告当天交付了全部购房款，被告将房屋及登记为高桥地税所房权证交付给原告。
另查明，该房屋原房屋产权证登记为高桥地税所，高桥村委会于2014年12月15日办理了房屋产权登记证变更手续，更名为葫芦岛市高桥村民委员会。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告通过拍卖方式签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，也不存在重大误解、显失公平、欺诈、协迫、乘人之危的情形，该合同自签订之日起生效，原告以被告出售房屋非村委会所有，不能办理房屋产权登记证更名手续为由要求解除买卖合同的主张，因原、被告买卖合同已经履行，原告已实际取得该房屋的支配权，仅是房屋产权证登记名为高桥税务所并未更名为高桥村委会，而是否变更登记属于行政管理性规范并不影响买卖合同的效力，且高桥村委会于本案诉讼前已将该房产变更登记在自己名下，原、被告签订的协议不存在解除合同的几种情形，故该主张没有事实和法律的依据，不予支持；原告称因被告未及时办理房屋产权变更登记构成违约应承担赔偿经济损失的请求，因原买卖协议并未对何时办理房屋产权登记及相应违约责任进行约定，虽原告及被告负责人刘刘佐华均表示曾事后对办理变更房屋产权登记变更手续时间作了口头补充约定，但双方在庭审中称和庭后谈话笔录对约定时间表述并不一致，因此无法确认双方曾对办理房屋产权登记手续时间达成口头补充协议，且该事项系对原房屋买卖协议履行问题的一项补充协议，应经村民代表大会讨论决定，本案中原告没有提供证据证明此补充协议经高桥村民代表大会讨论通过，因此不能视为原、被告双方对何时办理房屋产权登记变更及未及时办理变更登记应被告承担违约责任形成补充协议，依据现有证据不足以证明被告存在违约行为，故原告该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告张宏霞的诉讼请求。
张宏霞上诉的理由及请求是，一、被上诉人存在严重违约行为，应依法解除双方的房屋买卖合同。被上诉人2012年出售房屋时不拥有涉案房屋产权，房屋产权人应为高桥地税所，直到2014年12月15日，被上诉人才将房屋产权证过户到自己名下，因此被上诉人拍卖时出售的是他人房产，与竞买告知书所述不符；被上诉人延迟三年才具有房屋过户的基础条件，竞买告知书约定村委会负责办理房照，上诉人曾经多次找到被上诉人要求办理房照，但被上诉人直到2015年1月份才将房屋产权过户到自己名下，存在严重过错；综上，被上诉人的严重违约行为应当构成解除合同的法定条件，被上诉人向上诉人返还购房款及利息符合法律规定。二、无论合同是否解除，被上诉人都应当对其严重违约行为承担违约责任，赔偿上诉人经济损失20万元。2014年9月份，因为被上诉人答应上诉人在一个月内办理完房屋产权证，所以上诉人联系了买家，与买家约定在一个月内办理完毕房屋交易相关手续，但被上诉人直至2015年1月才办理房产证，造成上诉人无法履行与买家的协议，赔偿买家经济损失20万元。约定一个月内办理房照属于上诉人与被上诉人的口头约定，该约定无须通过村民代表大会讨论决定，一审法院以此不支持上诉人要求被上诉人承担经济损失的诉请是错误的。
高桥村委会二审辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明，一审判决查明事实属实。
本院补充查明，2014年9月，张宏霞欲对涉案房屋出售，并找到高桥村委会，要求其按照拍卖合同约定协助办理房屋更名过户手续。高桥村委会负责人刘佐华承认张宏霞确实为了更名过户的事情找过村里，自己及村书记均承诺一个月内给其办理过户手续，但中间出了差头，所有权人登记为高桥村委会的房屋所有权证直到2015年1月才办理完毕，所以造成了张宏霞的房屋没有出售成功。对于因延迟办理房照给张宏霞造成的经济损失，如果张宏霞能提供证据，我们同意赔偿。同年9月27日，张宏霞与案外人赵妮娜签订了定金（房屋买卖）合同，该合同约定赵妮娜购买张宏霞所有的高桥村办公楼，面积为241.7平方米，价格为150万元，首付定金20万元，卖方须在20日内向卖方交付房照及一切相关手续，买方同时支付剩余房款，如卖方未能如期交付手续，则视为违约加倍赔偿买方定金。合同签订后，赵妮娜向张宏霞支付了定金20万元，20天期满后，张宏霞未能如期向赵妮娜提供房屋所有权证。2014年11月25日，张宏霞通过汇款方式向赵妮娜支付了40万元（含定金退还20万元，违约金20万元）。
上述事实有被上诉人负责人原一审庭审陈述、定金（房屋买卖）合同、汇款凭证等证据载卷佐证，经本院审查，可以作为本案定案依据，本院予以采信。
本院认为，关于被上诉人通过拍卖方式向上诉人出售房屋的合同效力问题，该合同系双方当事人的真实意思表示，并完成了实际交付，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。虽然该合同签订时存在被上诉人拍卖房屋时没有房屋所有权证，房屋登记所有人与实际所有人不符的瑕疵，但被上诉人2014年12月15日办理了登记为自身名下的房屋所有权证后，该房屋已经能够正常办理过户手续，不存在交易障碍，故上述瑕疵不影响合同效力。关于上诉人主张向案外人出售房屋后，因未能如期提供房屋所有权证而向案外人支付20万元违约金，该违约金应由被上诉人负担问题，被上诉人2012年6月向上诉人出售房屋后，应及时将房屋所有权证更名到自己名下，以便上诉人随时办理过户手续，但被上诉人无故拖延办证时间，直到2014年9月上诉人为了出售房屋要求被上诉人提供房屋所有权证时，都未能提供，客观上对上诉人处分房屋造成了障碍。此外，被上诉人在无法准确判断房屋所有权手续办理期限的情况下，同意在一个月内向上诉人提供房屋所有权证，直接导致上诉人与案外人在签订房屋买卖合同时约定在20日内向案外人提供房屋所有权证，并因未如期提供而支付了20万元的违约金，被上诉人应当就其承诺一个月内向上诉人交付房屋所有权证而未交付给上诉人造成的经济损失承担主要赔偿责任。上诉人由于轻信被上诉人承诺，未考虑房屋所有权手续办理周期及其他意外因素的影响，同意在20天内向案外人赵妮娜提供房屋所有权证，对于因此支付的20万元违约金亦应承担一定责任。结合双方的过错程度，被上诉人应承担违约金20万元总额70%的赔偿责任为宜，即向上诉人支付14万元，余额6万元应由上诉人自行负担。综上，原审认定事实不清，适应法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销葫芦岛市南票区人民法院（2015）南虹民初字第00032号民事判决。
二、被上诉人葫芦岛市南票区高桥镇高桥村民委员会于本判决生效后十日内向上诉人张宏霞赔偿经济损失14万元。
三、驳回上诉人张宏霞的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计27960元，由上诉人张宏霞承担8388元，由被上诉人葫芦岛市南票区高桥镇高桥村民委员承担19572元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 朱俊芬
审判员 刘亚伟
审判员 冯 新
二〇一五年十一月十九日
书记员 贾 霄
本判决书所援引的相关法律条款：
一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；