广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终12200号
上诉人（原审原告）：林伟英，女，1966年10月17日出生，汉族，身份证住址广东省乳源瑶族自治县。
上诉人（原审原告）：侯颖悦，女，1989年6月13日出生，汉族，身份证住址广东省乳源瑶族自治县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓薇，广东正大联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴帮华，男，1970年6月28日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。
被上诉人（原审被告）：吴彬玉，女，1971年6月7日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗学源，广东增泰律师事务所律师。
原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：阮广杰。
原审第三人：中国银行股份有限公司广州天河支行，住所地广东省广州市天河区。
负责人：孙路希。
上诉人林伟英、侯颖悦因与被上诉人吴帮华、吴彬玉，原审第三人满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）、原审第三人中国银行股份有限公司广州天河支行（以下简称中行天河支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人林伟英、侯颖悦上诉请求：撤销一审判决，改判支持林伟英、侯颖悦一审全部诉讼请求。事实与理由：一、涉案合同因吴帮华、吴彬玉违约而中止履行，吴帮华、吴彬玉应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，承担继续履行、支付逾期履行违约金的责任。二、涉案合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，也不存在不适于强制履行的情形，法院应判决吴帮华、吴彬玉继续履行合同，协助林伟英、侯颖悦办理房屋过户手续并腾退房屋。涉案房屋已被实施保全措施；在本案庭审中，吴帮华、吴彬玉明确其只是要求提高房屋销售价格，未提出不出售房屋，且已向中行天河支行递交提前还款申请，该支行已经受理，未按时履行合同进行还贷赎契的原因是认为林伟英、侯颖悦未向其支付首期款。至于涉案房屋存在抵押的问题，林伟英、侯颖悦同意代吴帮华、吴彬玉清偿其对中行天河支行的贷款本息，是债务加入，并不是债务转移，并不需要债权人的同意，也未损害中行天河支行的利益。三、吴帮华、吴彬玉构成违约，理应依照合同约定于2017年4月1日起每日按总房款的0.05％的标准向林伟英、侯颖悦支付违约金。四、吴帮华、吴彬玉违反诚实信用原则，法院应当予以谴责和纠正，避免造成房产交易市场的混乱。综上，林伟英、侯颖悦上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人吴帮华、吴彬玉二审答辩称：一、涉案房屋抵押权尚未涂销，属于合同法规定的合同不能履行的情形。二、林伟英、侯颖悦要求代为偿还银行贷款的行为，属于债务转移，应当取得债权人同意。三、吴帮华、吴彬玉没有违约行为，依照合同第五条的约定，双方并未约定具体过户日期。双方合同附件第4条，约定首期楼款32万元，乙方于递件成功当天付甲方，但林伟英、侯颖悦不给协商的机会，所以吴帮华、吴彬玉不存在违约。四、林伟英、侯颖悦要求将房款约定为98万元，规避税费，合同应属无效。
原审第三人满堂红公司经本院二审合法传唤没有到庭，亦未提交书面意见。
原审第三人中行天河支行经本院二审合法传唤没有到庭，亦未提交书面意见。
林伟英、侯颖悦于2017年5月8日向一审法院起诉，请求判令：1.吴帮华、吴彬玉继续履行双方签订的《广州市存量房买卖合同》、《存量房买卖合同附件》和《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字1703009974X号），协助林伟英办理登记在林伟英名下的位于增城区新塘镇××东碧××凤凰城凤××街××房屋的过户手续；2.吴帮华、吴彬玉腾退房屋；3.吴帮华、吴彬玉支付迟延履行违约金（从2017年4月1日起至办理房屋登记在林伟英名下之日止以房屋总价0.05%每日计算）。
一审法院经审理查明：位于增城区新塘镇××东碧××凤凰城凤××街××房权属人为吴帮华、吴彬玉，房屋的他项权利人为中行天河支行，权利类型为抵押权。
2017年2月19日，吴帮华、吴彬玉（甲方）与林伟英、侯颖悦（乙方）签署一份《广州市存量房买卖合同》，合同约定“……第一条1.房地产地址增城区新塘镇××东碧××凤凰城凤××街××房……7.该房地产存在抵押等他项权利情况。交易方式为涂销抵押后按揭付款。……第二条该房地产按整套出售并计价，总金额1400000元……第四条1.甲乙双方同意该房地产交付使用时间为甲方收齐楼款当天。……第八条1.甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价10%，并退回乙方已付的全部费用。第九条甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方按每日总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第十一条如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行。……”。
同日，吴帮华、吴彬玉（甲方）与林伟英、侯颖悦（乙方）签订《存量房买卖合同附件》，附件约定“涂销抵押后付款１.定金伍万元，乙方须在2017年2月19日支付给甲方。2.定金余款伍万元，乙方须在2017年3月10日前支付给甲方。3.出资赎契：甲方应在签订本合同后3天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续。甲方出资赎契甲方应在抵押银行发出还贷通知之日起3天内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款。4.首期楼款（不含定金）叁拾贰万元乙方于递件成功当天付甲方（甲方出资赎契适用）。5.楼价余款按揭付款乙方按揭付款的，乙方应于2017年3月10日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料。……8.甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（乙方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）5天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。……”。
签订合同当天，侯颖悦向吴帮华支付定金5万元。
2017年3月4日，吴帮华、吴彬玉（甲方、卖方）与林伟英（乙方、买方）以及满堂红公司（丙方）签署一份《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字1703009974X号），合同约定“……第一条1.房地产地址增城区新塘镇××东碧××凤凰城凤××街××房……7.该房地产不存在抵押等他项权利情况。……第二条该房地产按整套出售并计价，总金额1400000元……第四条1.甲乙双方同意该房地产交付使用时间为甲方收齐楼款当天。……第十条1.甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价10%，并退回乙方已付的全部费用。……第十一条甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方按每日总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。……”。签订合同当天，林伟英向吴帮华支付定金5万元。
一审庭审过程中，一、林伟英、侯颖悦陈述以下，（一）其提供一份2017年3月27日的《个人住房贷款同意贷款意向书》，内容载明中国农业银行股份有限公司广州东城支行同意林伟英对涉案房屋的贷款申请，贷款金额为98万元，该意向书有效期为三个月；其提供一份由满堂红公司于2017年4月3日向吴帮华发出催促继续履行合同的通知以及快递单复印件、妥投情况以及一份林伟英于2017年5月3日发出告知吴帮华、吴彬玉于2017年5月5日共同到房管部门办理交易过户手续的催促函、快递单复印件、妥投情况。吴帮华、吴彬玉表示并未收到上述通知。（二）吴帮华、吴彬玉提出要求林伟英、侯颖悦先支付首期款以用于提前还贷，林伟英、侯颖悦表示不同意。（三）对于中行天河支行未到庭亦未发表意见的前提下，林伟英、侯颖悦坚持其诉讼请求，由其代吴帮华、吴彬玉偿还银行欠付的贷款本息，在银行扣除上述贷款本息后，剩余购房款由其一次性支付给吴帮华、吴彬玉；为证明其有继续履行合同的能力，林伟英提供其有存款1300000元的银行流水明细。
二、吴帮华、吴彬玉陈述以下，（一）提供一份中行天河支行2017年2月22日出具的《提前还款受理回执》复印件，内容为“吴帮华先生：你申请的是全部偿还所有剩余贷款……请你确保2017年4月8日前当天你供款账户上的预存可划扣金额不少于165000元，我行计划将于2017年4月10日至2017年4月14日为您进行提前还款自动划扣……扣账成功后，于2017年5月15日起，……前来我行领取产权文件及相关结清证明……如果因账户余额不足导致扣款不成功，请客户重新申请……”。林伟英、侯颖悦表示未收到吴帮华、吴彬玉已申请提前还贷的通知。（二）吴帮华、吴彬玉通过满堂红公司咨询林伟英、侯颖悦何时能够支付首期款，但林伟英、侯颖悦对此未予回复。其没有提前还贷赎契的原因是林伟英、侯颖悦未向其支付首期款。（三）其认为在未经中行天河支行同意的前提下，涉案房屋的抵押权无法涂销，林伟英、侯颖悦的诉讼请求不应得到支持。
一审法院认为：吴帮华、吴彬玉与林伟英、侯颖悦于2017年2月19日签署的《广州市存量房买卖合同》、《存量房买卖合同附件》以及吴帮华、吴彬玉与林伟英以及满堂红公司于2017年3月4日签署的《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字1703009974X号）是各方真实意思表示，且合同内容并无违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同对各方当事人均具有法律约束力，各当事人应当按照约定履行自己的义务。
根据《存量房买卖合同附件》约定，吴帮华、吴彬玉应在抵押银行发出还贷通知之日起3天内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款；首期楼款（不含定金）叁拾贰万元由林伟英、侯颖悦于递件成功当天支付给吴帮华、吴彬玉。从该约定可知，负有出资赎契的义务方为吴帮华、吴彬玉，而吴帮华、吴彬玉在向银行申请提前还贷后并未在期限内出资赎契，且其明确表示其不具备资金提前还贷，其行为已经构成违约。故对于其抗辩应由林伟英、侯颖悦支付首期款以用于提前还贷，缺乏依据，一审法院不予采信。
至于林伟英、侯颖悦主张要求吴帮华、吴彬玉继续履行合同，以及协助办理涉案房屋的过户手续和腾退房屋的诉请。现林伟英、侯颖悦主张由其向中行天河支行代吴帮华、吴彬玉一次性清偿债务涂销抵押权，但中行天河支行对此并未陈述意见。一审法院对此分析如下，吴帮华、吴彬玉与中行天河支行之间的涉案房屋按揭贷款是借款合同关系，吴帮华、吴彬玉须按约履行在贷款合同期限内每月支付贷款利息，期限届满后归还贷款本金的义务，现贷款期限尚未届满，林伟英、侯颖悦主张代吴帮华、吴彬玉提前清偿贷款本息，即吴帮华、吴彬玉将涉案房屋贷款的权利义务一并转移给林伟英、侯颖悦，如果林伟英、侯颖悦代吴帮华、吴彬玉一次性清偿贷款本息，意味着中行天河支行无法取得林伟英、侯颖悦代偿贷款本息后的贷款预期利息收益，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条关于债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意的规定，在中行天河支行并未表态其同意的前提下，涉案房屋不具备过户至林伟英名下的条件，涉案合同无法继续履行，故林伟英、侯颖悦主张吴帮华、吴彬玉继续履行涉案合同，协助办理涉案房屋过户手续以及腾退房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于违约金问题。吴帮华、吴彬玉存在违约，理应按照合同约定向林伟英、侯颖悦支付违约金，但该违约金的诉求是基于要求吴帮华、吴彬玉继续履行合同，在该诉求不被支持的前提下林伟英、侯颖悦主张违约金，一审法院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年2月9日判决如下：驳回原告林伟英、侯颖悦的全部诉讼请求。一审案件受理费17590元，诉讼保全费5000元，由原告林伟英、侯颖悦负担。
二审期间，各方当事人对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。
另查明，一、林伟英、侯颖悦与吴帮华、吴彬玉签订《补充协议》约定将涉案房屋登记在林伟英名下，吴帮华、吴彬玉与林伟英已于2017年3月4日签订了《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字第1703009974X号）即网签合同。二、林伟英、侯颖悦二审庭前提交一份书面申请，请求法院向中行天河支行发函咨询该行在收到林伟英、侯颖悦代为偿还的涉案房屋银行贷款之后是否同意协助办理涉案房屋涂销抵押手续。三、林伟英、侯颖悦向本院提交广州市增城区不动产登记中心出具的《购房资格证明》（原件），载明：截至2018年7月16日止，林伟英、侯颖悦具备涉案房屋所在的广州市增城区住房购买资格。吴帮华、吴彬玉质证：确认该购房资格证明的真实性、合法性、关联性。四、本院向吴帮华、吴彬玉释明：如法院判令将涉案房屋过户至林伟英、侯颖悦名下，吴帮华、吴彬玉是否同意在本案中收取涉案房屋购房余款？吴帮华、吴彬玉明确答复：不同意在本案中收取涉案房屋购房款。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。一审法院认定涉案《广州市存量房买卖合同》《存量房买卖合同附件》《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字第1703009974X号）合法有效；并认定吴帮华、吴彬玉在向银行申请提前还贷后未在限期内出资赎契、明确不具备资金还贷等已构成违约，证据充分、论理清晰。吴帮华、吴彬玉本案未提起上诉，其二审答辩称涉案存量房买卖合同无效，缺乏依据，二审不作赘述。针对林伟英、侯颖悦的上诉请求，认定如下：
一、林伟英、侯颖悦上诉请求吴帮华、吴彬玉继续履行涉案房屋系列存量房买卖合同，协助办理将涉案房屋过户至林伟英名下的过户递件手续。因涉案存量房系列买卖合同及附件合法有效，各方当事人均应恪守履约。吴帮华、吴彬玉向中行天河支行申请提前还贷获准后，依约在抵押银行发出还贷通知之日起3天内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款，办理涂销抵押登记手续。但吴帮华、吴彬玉未履行前述义务且在林伟英、侯颖悦催促下仍拒不履行义务，显属违约。同时，双方存量房买卖合同约定“首期楼款（不含定金）32万元，乙方（林伟英、侯颖悦）于递件成功当天付甲方”，因此吴帮华、吴彬玉主张林伟英、侯颖悦未支付首期楼款用作吴帮华、吴彬玉偿还银行贷款赎契，构成违约，依据不足。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。据此，林伟英、侯颖悦作为守约方有权选择诉请吴帮华、吴彬玉继续履行合同的承责方式，合法有据，应予支持。虽涉案房屋存在抵押权登记，但中行天河支行此前已经接纳吴帮华、吴彬玉的提前还贷申请，林伟英、侯颖悦亦同意代为偿还贷款本息以消灭抵押权，该行为亦有效保障中行天河支行的债权实现。林伟英、侯颖悦作为买受人在一审中已出示证据证明其具有付款能力，并表示同意一次性支付购房余款，未损害吴帮华、吴彬玉的合法权益。因双方明确约定将涉案房屋过户至林伟英名下，且林伟英、侯颖悦均具有住宅购房资格，因此，林伟英、侯颖悦诉请吴帮华、吴彬玉协助将涉案房屋过户至林伟英名下，应予准许。虽吴帮华、吴彬玉经法院释明后答复不同意在本案中收取涉案购房款，但为保障双方合法权益和房屋交易安全，且为了减少当事人的诉累，本院一并判令林伟英、侯颖悦代为偿还银行贷款后，吴帮华、吴彬玉及中行天河支行协助办理涉案房屋涂销抵押手续，并在林伟英、侯颖悦支付全部购房款当天，由吴帮华、吴彬玉协助林伟英办理过户递件手续将涉案房屋过户至林伟英名下。
二、林伟英、侯颖悦上诉主张吴帮华、吴彬玉腾空房屋的问题。涉案存量房买卖合同明确约定涉案房地产交付使用时间为吴帮华、吴彬玉收齐楼款当天。所以林伟英、侯颖悦在付清全部房款后，吴帮华、吴彬玉应依约向林伟英、侯颖悦腾空交付房屋。
三、林伟英、侯颖悦诉请吴帮华、吴彬玉支付迟延履约违约金的问题。双方存量房买卖合同明确约定“双方须于完成提前还贷、涂销抵押登记手续及归档手续后（乙方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）五天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请递件过户”，因吴帮华、吴彬玉拒绝按照合同约定办妥提前还贷手续，导致交易迟延，理应依约承担迟延履约的违约责任。但综合当前房地产交易市场行情及本案具体案情，基于公平合理原则，本院不再支持林伟英、侯颖悦诉请吴帮华、吴彬玉支付逾期履约的违约金的请求。
综上所述，一审判决查明事实清楚，但适用法律错误，导致案件处理结果不妥，应予纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、撤销广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3049号民事判决；
二、林伟英、侯颖悦于本判决送达之日起五日内向中国银行股份有限公司广州天河支行代付吴帮华、吴彬玉提前还贷本息及所需全部费用，具体数额以代付当日中国银行股份有限公司广州天河支行确定的数额为准；
三、中国银行股份有限公司广州天河支行于收到林伟英、侯颖悦代付的提前还款全部费用之日起三日内协助林伟英、侯颖悦办理广州市增城区新塘镇××东碧××凤凰城凤××街××房涂销抵押登记手续；
四、林伟英、侯颖悦于上述第二项判决履行五日内向吴帮华、吴彬玉一次性支付剩余房款（剩余房款为1300000元与上述第二项判决中代付款项的差额）；
五、吴帮华、吴彬玉于林伟英、侯颖悦付清全部房款当日协助林伟英办理广州市增城区新塘镇××东碧××凤凰城凤××街××房的递件过户手续，将涉案房屋过户至林伟英名下；
六、吴帮华、吴彬玉于林伟英、侯颖悦付清全部房款当日腾空广州市增城区新塘镇××东碧××凤凰城凤××街××房并交付给林伟英、侯颖悦。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17590元、诉讼保全费5000元，由吴帮华、吴彬玉负担；二审案件受理费17590元，由吴帮华、吴彬玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年九月四日
书记员 莫善友