湖北省蕲春县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂蕲春民一初字第00770号
原告陆龙兵，男，1961年10月28日出生于湖北省蕲春县，�族，高中文化程度。
委托代理人朱建文，湖北衡权律师事务所律师。
被告曹爱莲，女，1972年8月13日出生于湖北省蕲春县，汉族，高中文化程度，个体工商户。
委托代理人曹葆振，湖北亨迪律师事务所律师。
原告陆龙兵与被告曹爱莲租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月5日受理后，依法由审判员邓亚东、张幼奇、人民陪审员胡俊组成合议庭于2014年6月26日、2014年7月30日两次公开开庭审理了本案。原告陆龙兵的委托代理人朱建文、被告曹爱莲及其委托代理人曹葆振均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月1日，被告因开设广告公司租赁原告房屋，双方签订一份《房屋出租合同》，合同约定租期五年，租金每年11，500元。2010年12月13日，双方再次签订一份《房屋出租合同》，将原定的五年租期更改为三年。合同到期后，原告于2014年2月28日书面通知被�，他人拟以36，000元／年的租金租赁原告房屋，对此，被告享有优先承租权，并自收到通知之日起三日内给予答复。否则，视为放弃优先承租权，并自收到通知之日起15日内退出房屋，同时按每月3，000元的标准交清超时的房屋租金。时至今日，被告既不退出房屋，又不按他人承租的租金标准向原告交清房租。现原告向本院起诉要求被告迅速退出租赁的房屋并支付占用房屋期间的房屋租金，租金自合同到期日计算至被告退出房屋之日止。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、原告身份复印件及被告的户籍证明，拟证明原被告的身份情况。
2、2010年12月13日原被告签订的《房屋出租合同》，拟证明原被告的房屋租赁关系。
3、《房屋所有权证书》，拟证明租赁房屋产权人系原告陆龙兵。
4、《通知》一份，拟证明房屋租赁期满后，原告通知被告在年租�36000元的同等条件下享有优先承租权。证人胡宏敏、张强出庭证明两人向被告送达了该通知。
5、证明一份，拟证明陈贵华愿意以年租金36，000元的标准租赁原告房屋的事实。证人陈贵华出庭证明了该项内容。
被告辩称：1、2010年12月1日，被告与原告签订的《房屋出租合同》中原告的签名是原告的姐夫ＸＸＸ代签的。合同签订后，被告便投资了二十多万元用于该房屋的装潢；2、2010年12月13日，被告与原告签订的《房屋出租合同》中原告的签名也不能确定是原告本人，据原告姐夫ＸＸＸ称是其到武汉找到原告本人签好字后带回来的。这份合同将租期五年变更为三年，非被告本人的意愿，而是原告与其房屋监管人ＸＸＸ趁人之危外加欺骗所形成的结果；3、根据市场规律和公平原则，原告若不承认房屋监管人ＸＸＸ的口头承诺五年租期不变，无原则地暴涨房租，那么，被告退出房屋后，原告应给予被告对承租房屋装修作一定的经济补偿。
被告曹爱莲为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
1、收款收据三张，拟证明被告在2010年签订《房屋出租合同》后为改造承租房屋所购买材料的事实。
2、证人方红的证明材料一份，拟证明原告将原五年租期变更为三年不是被告本人的真实意思表示。
3、ＸＸＸ、陆凤娥夫妇收取房屋租金的收条，拟证明被告所承租的房屋实际应为ＸＸＸ夫妇所有的事实。
4、2010年12月1日原被告签订的《房屋出租合同》一份，拟证明ＸＸＸ口头承诺继续按五年租期，租金五年不变的事实。
经庭审质证，在原告举证的书面证据中，被告对证据2有异议，认为该合同虽是被告本人的签名，但不是被告本人的真实意思表示；被告对证据4有异议，称没有收到该通知，且出庭作证的证人中胡宏敏是ＸＸＸ的侄儿，张强是蕲春自来水公司职工，而ＸＸＸ是蕲春自来水公司的经理，这两名证人与本案有利害关系，其证言不具有证明力；被告对证据5有异议，认为出庭作证的证人陈贵华证言与其所出具的证明内容不一致；被告对证据1、3无异议。
针对被告提交的证据，原告对证据1有异议，认为该组证据都不是税务正规票据，且与本案没有关联；原告对证据2有异议，认为证人未能出庭接受质证；原告对证据3的真实性无异议，但认为不能证明被告承租的房屋为ＸＸＸ夫妇所有；原告对证据4真实性无异议，但认为不能证明ＸＸＸ向被告口头承诺合同房屋租期为五年的事实。
结合原被告的质证意见，在原告提交的证据中，本院对被告无异议的证据1、3予以采信；对证据2，被告认为签订的合同内容不是被告本人的真实意思表示，但未能提交证据证实其主张，本院对该证据予以采信；对证�4，被告称该通知没有收到，出庭作证的证人胡宏敏、张强与本案有利害关系，两人的证言没有证明力。本院认为证人虽与房屋监管人ＸＸＸ有利害关系，但与原告没有利害关系，两名证人的证言具有证明力，本院对该份证据予以采信；对证据5，证人已出庭证实其证言内容，被告提出的异议不成立，本院对该证据予以采信。在被告提交的证据中，对证据1，该组证据的所有证明都没有正规的税务发票，本院对该组证据不予采信；对证据2，证人未能到庭接受质证，本院对该份证据不予采信；对证据3、4，原告对其真实性无异议，本院对证据3、4予以采信。
经过开庭质证、认证，本院查明如下事实：
2010年12月1日，被告因开设广告公司租赁原告房屋，原告的姐夫ＸＸＸ以房屋监管人的身份代原告与被告签订一份《房屋出租合同》，合同约定租期五年，租金每年11，500元，租金以装修完毕后被告开业之日算起。2010年12月13日，原、被告双方再次签订一份《房屋出租合同》，合同约定房屋租期为三年，其余内容与前一次合同内容完全一致。合同签订后，被告对租赁房屋进行装修，然后挂牌“精致广告装饰有限责任公司”开始经营。合同到期后，原告于2014年2月28日书面通知告知被告，他人拟以36，000元／年的租金租赁原告房屋，对此，被告享有优先承租权，并自收到通知之日起三日内给予答复，否则，视为放弃优先承租权，并自收到通知之日起15日内退出房屋，同时按3，000元／月的标准交清超时的房屋租金。时至今日，被告既不退出房屋，又不按他人承租的租金标准向原告交清房租。现原告向本院起诉要求被告迅速退出租赁的房屋并支付占用房屋期间的房屋租金，租金以3，000元／月的标准自合同到期日计算至被告实际退出房屋的时间。
庭审中，原告的代理人明确表示对两份房屋出租合同的效力予以追认。
本院认为，本案双方当事人主要争议如下五个焦点问题：
1、两份《房屋出租合同》的效力问题。
2010年12月1日，原告的姐夫ＸＸＸ以房屋监管人的身份代原告与被告签订了房屋租赁合同，约定租期为五年。2010年12月13日，原、被告双方再次签订一份房屋租赁合同，除约定房屋租期为三年以外，其他内容不变。庭审中，原告代理人明确表示对两份合同的效力都予以追认。那么ＸＸＸ的第一次签订合同行为视为有效代理行为，故2010年12月1日签订的房屋出租合同为有效合同。被告称2010年12月13日签订的合同是受到ＸＸＸ的欺骗，在违背自己真实意愿的情况下签订的，并且事后ＸＸＸ也口头承诺房屋租期还是五年，租金五年不变，但被告未能证实上述事实。该两份合同都具有法律效力，第二份合同在�一份合同之后签订，将租期由五年变更为三年，应视为双方协商一致将房屋租赁期间由五年变更为三年。
2、《房屋出租合同》的效力于什么时候终止。
合同中双方约定，“租用期为三年，租金每年壹万壹仟伍佰元，租金以装修完毕后被告开业之日算起。”庭审中，被告称其广告公司开业之日为2011年5月8日，故房屋租用期限应从2011年5月8日起算。本院认为，庭审已查明被告于2012年1月14日付清2011年全年的房租，于2013年1月4日和2013年2月3日分两次付清2012年全年的房租，于2014年2月15日付清2013年全年的房租。据此本院可以确定，至2014年2月15日，被告已租用房屋满三年并付清三年的全部房租。故2010年12月13日签订的《房屋出租合同》效力于2014年2月15日终止。
3、被告续租房屋的优先权问题。
2010年12月13日签订的《房屋出租合同》中约定，“合同期满后，在租金同等条件下，乙方可优先续租。若乙方不租，需提前一月向甲方报告。”本案中，原告于2014年2月28日向被告送达书面通知告知被告，他人拟以36，000元／年的租金租赁原告房屋，对此，被告享有优先承租权，并自收到通知之日起三日内给予答复，否则，视为放弃优先承租权，并自收到通知之日起15日内退出房屋，同时按3，000元／月的标准交清超时的房屋租金。送达人胡宏敏、张强均到庭作证证明上述事实，证人陈贵华亦出庭作证表示愿意以36，000元／年的标准承租原告的房屋。被告称没有收到该通知，并且出庭作证的证人胡宏敏、张强均与出租房屋监管人ＸＸＸ有利害关系，其证言没有证明力。本院认为，证人胡宏敏、张强虽与房屋监管人ＸＸＸ有利害关系，但与本案原告没有利害关系，两人的证言具有证明力。庭审中，被告亦明确表示不同意按36，000元／年的同等条件续租房屋，只同意在原有房租的基础上上涨10%。上述事实足以表明被告失去承租房屋的优先权，现合同期限届满，原告要求被告退出承租房屋并赔偿占用期间的房租损失，本院应予支持。
4、被告超期占用出租房屋的损失如何计算。
庭审中，原告要求被告按每月3，000元的标准支付超期占用出租房屋的租金，期限自合同到期计算至被告退出房屋之日止。本院认为，案外人陈贵华愿意以36，000元／年的标准承租房屋，但与原告间并未签订房屋租赁合同，每月3，000元并不是原告的实际房租损失。本院确定应按原、被告原出租合同约定的房租标准计算原告的房租损失，计算期限自2014年2月15日计算至被告退出房屋之日止。
5、被告要求原告对被告承租房屋的装修损失给予经济补偿是否应予支持。
本案被告称，如果原告上涨房屋租金，导致被告不能续租，根据公平原则，原告应�对被告就承租房屋装修的损失给予经济补偿。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”故对被告的该项请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、由被告曹爱莲腾退租赁的原告陆龙兵位于蕲春县漕河镇齐昌大道的房屋。
二、由被告曹爱莲向原告陆龙兵支付超期占用房屋的使用费（按11，500元／年的标准计算，自2014年2月16日计算至被告退出房屋之日止）。
案件受理费500元由被告曹爱莲负担。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。并预交上诉案件受理费，款汇黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 邓亚东
审 判 员 张幼奇
人民陪审员 胡 俊
二〇一四年八月一日
书 记 员 金煜华