北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10756号
上诉人（原审被告）：陈涛，男，1967年12月23日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：卓乃仕，男，1969年4月26日出生，汉族，个体工商户，住福建省福鼎市。
委托代理人樊一良，北京市汉威律师事务所律师。
上诉人陈涛因与被上诉人卓乃仕房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0118民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈涛上诉请求：1、请求撤销一审判决，判令卓乃仕违约，陈涛不需要再给付卓乃仕费用。2、本案的诉讼费用由卓乃仕承担。事实与理由：1、陈涛拥有北京市朝阳区西大望路19号院2号楼102的底商。分两部分分别出租给卖彩票和卓乃仕经营。2017年2月，卖彩票提出不再继续经营。为了整体出租方便，在2月底，陈涛与卓乃仕协商收回房屋，对方答应退回房屋，并按照协议约定，陈涛对卓乃仕补偿三个月的房租（人民币两万元）。但到约定时间（2017年5月1日），卓乃仕仍然继续使用房屋，不能退回房屋，也不见面商议解决办法。后来，陈涛多次与餐馆的实际经营人商，最后在2017年5月8日达成协议，补偿对方的经营损失人民币伍万元，退回房租人民币壹万元，退回增电路押金人民币壹万元。
2、陈涛与卓乃仕协议第九条规定：如需提前解除合同，应提前两个月通知对方甲方提出的应退还乙方租金，并赔偿乙方三个月租金。陈涛按照合同约定，提前两个月通知乙方，乙方当时不在北京，其在通话中也同意在4月底退回房屋。陈涛同意按照合同约定赔偿乙方三个月租金。但后来卓乃仕以各种理由拒绝退回房屋，并继续经营。陈涛在2017年3月曾经起诉卓乃仕到北京市朝阳区人民法院但到5月1日法院没能开庭。卓乃仕在约定的时间内，不能退回房屋，此其违约，不应该判陈涛违约。
3、卓乃仕违反合同第八条约定，未经陈涛的同意转租给第三方经营，并依此牟利多于人民币捌万元。为防止扩大损失，陈涛与第三方协商收回房屋。在收回房屋的时候给付第三方五万元的经营损失。此亦为卓乃仕违约造成。
综上所述，卓乃仕有多个违约的过错行为，极大地损害了陈涛的而在这种情况下一审法院却判决卓乃仕不承担任何违责任，放纵违约方，明显违反了法律的公平原期以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。
卓乃仕二审答辩称：不同意陈涛的上诉请求，请求驳回，维持一审判决。1、陈涛在上诉状称解约原因是卖彩票，与陈涛在一审庭审中所称解约理由不符，陈涛所述理由与一审存在矛盾。2、陈涛提出“曾经起诉，5月1日没有收到开庭通知”，该上诉理由与本案无关。3、陈涛称“卓乃仕违反合同第八条约定，未经我的同意转租给第三方经营”，该项事实即便存在，也不构成违约，卓乃仕没有违约行为。
卓乃仕向一审法院起诉请求：1、陈涛向卓乃仕支付提前解除合同违约金20000元；2、陈涛返还卓乃仕未履行的租金7000元及风险抵押金20000元；3、陈涛赔偿卓乃仕装修及家具损失15000元。
一审法院认定事实：陈涛系北京市朝阳区西大望路19号院2号楼1层1单元102房屋的所有权人，该房屋性质为商品房，规划用途为商业用房。
卓乃仕、陈涛称2008年左右双方即开始有租赁合同关系，双方每三年签订一次租赁合同。卓乃仕、陈涛最近一次签订《房屋租赁合同》是2016年3月9日，合同约定，陈涛将位于北京市朝阳区西大望路19号院2号楼1层1单元102室出租给卓乃仕用于商用，租期自2016年3月10日至2019年3月9日，年租金80000元，每三个月付一次。租赁期内卓乃仕经营不善可以转租要由陈涛同意。自签约之日起，双方不得借故解除合同，如需解除合同需提前两个月通知对方，如卓乃仕单方面解除合同，所剩租金不退，如陈涛单方面解除合同应退还卓乃仕所剩租金，并赔偿卓乃仕三个月租金。合同签订后，双方按约履行。卓乃仕租金交付至2017年6月30日，之前的租金卓乃仕均已付清。
2012年9月25日，鉴于卓乃仕经营沙县小吃急需借用旁边彩票投注站电量额度，卓乃仕、陈涛及彩票投注站三方签订《借电使用协议》，陈涛及彩票投注站同意卓乃仕在保障彩票投注站经营不受影响的情况下，引一根电源线满足其开业。卓乃仕需交3万元作为风险抵押金，并由陈涛收存，在卓乃仕租赁该房屋合同期满且交还所租房后，凭陈涛开具的收据原件领取风险抵押金，风险抵押金不计利息。《借电使用协议》签订后，卓乃仕向陈涛交付了风险抵押金2万元。
2017年2月，陈涛单方提出解除合同、收回房屋。2017年5月8日陈涛将出租房门上锁。庭审中，卓乃仕对其主张的装修及家具损失未举证。
陈涛举出卓乃仕与黎霖锋签订的《房屋租赁合同》，欲证实卓乃仕未经陈涛同意擅自将房屋转租给他人经营沙县小吃。卓乃仕对其与黎霖锋签订的《房屋租赁合同》真实性认可，但称卓乃仕与黎霖锋的合作始于2011年左右，在此期间卓乃仕、陈涛三年一签合同，陈涛从未提出异议和解约，说明陈涛对卓乃仕的转租是明知且同意的。陈涛举出其与黎霖锋签订的协议书及收条，欲证实陈涛为了收回房屋，补偿给黎霖锋5万元并支付了押金和房租2万元。卓乃仕对协议书及收条不予认可，称系陈涛与他人签订，与本案无关。
一审法院认为：卓乃仕、陈涛签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
合同约定双方不得借故解除合同，如需解除合同需提前两个月通知对方，如卓乃仕单方面解除合同，所剩租金不退，如陈涛单方面解除合同应退还卓乃仕所剩租金，并赔偿卓乃仕三个月租金。2017年2月，陈涛单方提出解除合同、收回房屋，并于2017年5月8日将出租房门上锁。陈涛系合同的违约方，应承担违约责任，退还卓乃仕所剩租金，并赔偿卓乃仕三个月租金。卓乃仕要求陈涛支付违约金2万元及退还租金7000元的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。《借电使用协议》签订后，卓乃仕向陈涛交付了风险抵押金2万元。现双方租赁合同已解除，陈涛应退还卓乃仕2万元风险抵押金。因卓乃仕对其主张的装修及家具损失未举证，故法院不予采信。
陈涛与转租人不存在租赁合同关系，根据合同的相对性原则，其是否向转租人补偿不能免除陈涛应向卓乃仕承担的违约责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、陈涛于判决生效后七日内赔偿卓乃仕违约金二万元。二、陈涛于判决生效后七日内退还卓乃仕租金七千元。三、陈涛于判决生效后七日内退还卓乃仕风险抵押金二万元。四、驳回卓乃仕之其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中,当事人未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，受法律的保护。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，应属合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。陈涛虽主张卓乃仕曾同意解除合同事宜，但对此未能提供充分证据予以证明，卓乃仕亦不予认可，因此，本院不采信陈涛的该项上诉理由。2012年因用电问题，由陈涛、卓乃仕、次承租方签订《借电使用协议》，且次承租方实际使用涉案房屋至本案合同解除止，因此，陈涛所提不知卓乃仕转租事宜，不符合常理，陈涛相关上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采信。陈涛与次承租方不存在租赁合同关系，基于合同相对性，陈涛是否向次承租方补偿不能免除其应向卓乃仕承担的违约责任。综上，陈涛违反合同约定单方解除合同，理应承担相应责任。
综上，陈涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1350元，由陈涛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 玄明虎
审 判 员 何灵灵
审 判 员 闫 慧
二〇一八年八月三十日
法官助理 申峻屹
法官助理 林家诚
书 记 员 高 媛
书 记 员 刘 欣