上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初8094号
原告符明辉，男，汉族，住上海市。委托代理人丁龙，上海申渝律师事务所律师。被告上海中星(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人徐孙庆，董事长。被告上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市。法定代表人陈鸿，执行董事。两被告共同委托代理人杨洁，上海市海华永泰律师事务所律师。原告符明辉诉被告上海中星(集团)有限公司(以下简称中星集团公司)、上海中星集团怡城实业有限公司(以下简称中星怡城公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告符明辉及其委托代理人丁龙、两被告的委托代理人杨洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告符明辉诉称，2015年10月16日原告与被告上海中星(集团)有限公司就上海市罗香路XXX号XXX层房屋签订《上海市商品房出售合同》，并签署了《房屋验收交接确认书》。原告于2015年12月1日取得《上海市房地产权证》。因系争房屋为带租约出售，当时原租赁合同尚在履行中。2015年12月原告收到被告中星集团公司于2015年12月11月给承租人的《房屋出租人变更告知书》的抄送函，发现关于出租人的权利和义务的变更转移接点的日期及各种费用的结算与《上海市商品房出售合同》和原《房屋租赁合同》中的相关约定不相符，根据房屋买卖合同约定该房屋交付的标志为签署《房屋验收交接确认书》，房屋风险责任转移日期是以房屋交付之日，即2015年10月16日签署《房屋验收交接确认书》为结点。但两被告为了自身利益，多收2015年10月16日至2015年11月11日之间26天的租金，单方面将权利义务转移的结点定在2015年11月11日上海市徐汇区房地产交易中心出具的《上海市徐汇区房地产登记收件收据》之日，故原告起诉至法院，要求：一、判令两被告在系争房屋上收取的2015年10月16日至2015年11月11日的租金16,308以及2015年10月16日至2015年11月11日的物业管理费159元退还给原告；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回要求被告返还物业费诉请，同时明确第1项诉讼请求由被告中星集团返还,被告中星怡城公司对被告中星集团公司的支付义务承担连带责任。被告中星集团公司辩称,不同意原告诉请。双方签订的《房屋买卖合同》明确约定系争房屋涉及的租赁合同包括租金收取和物业费收取权利转移的时间是房地产登记收件收据出具的2015年11月12日，之前的权益归属被告中星集团公司。原告无权收取2015年11月11日前的租金。系争房屋是被告中星集团公司委托中星怡城公司出租管理，收益权归属被告中星怡城公司，因为租客拖欠租金，被告中星怡城公司已向法院追讨，被告中星集团公司至今未收到拖欠的租金，原告要求被告中星集团公司返还2015年10月16日至2015年11月11日的租金及物业管理费没有事实依据。被告中星怡城公司辩称，不同意原告诉请。被告中星怡城公司是受被告中星集团公司的委托出租系争房屋，房屋实际是出租给案外人闻闻文具店和朱某某，跟被告中星怡城公司无关。经审理查明,被告中星集团公司是系争房屋原权利人。被告中星怡城公司系被告中星集团公司的子公司，系争房屋在出售给原告前由被告中星怡城公司出租给案外人上海市徐汇区闻闻文具店及案外人朱某某，租赁期于2015年12月31日届满。2015年10月16日，原告(乙方、买方)与被告上海中星(集团)有限公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买罗香路《星罗苑》XXX号1层房屋，总房价款为7,036,960元。合同第七条约定甲乙双方将产权过户登记至乙方名下之日确定该房屋交付使用日期。合同第九条约定乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为办理产权转让过户登记至乙方名下。该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。甲、乙双方商定，2015年11月24日前，由甲乙双方共同向徐汇区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。合同附件一付款时间和付款方式约定，乙方于2015年10月16日与甲方签约，并付首付房款计人民币3,518,480元(其中，上海联交所保证金转履约定金1,000,000元)，乙方于2015年11月13日前应支付房款计人民币3,518,480元。合同补充条款一第三条约定修改本合同第七条为：鉴于本合同属于带租约的房屋买卖关系，故甲乙双方特此确认，在上海市徐汇区房地产交易中心出具办理该房屋产权过户的收件收据当日，甲乙双方办理该房屋交付手续，乙方应签署《房屋验收交接确认书》。第五条约定修改第九条第一款为：乙方应在本合同第七条约定的房屋交付日到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为签署《房屋验收交接确认书》。乙方签署《房屋验收交接确认书》，即视为甲方已履行了该房屋及附属设施设备的交付义务，且符合合同约定，乙方不得再以房屋交付事宜为由向甲方主张任何权利。自交付房屋之日(即乙方签署《房屋验收交接确认书》之日)起，该房屋及其附属设施设备的毁损、灭失等风险责任转由乙方承担。鉴于该房屋已竣工较久，且处于出租状态，故甲乙双方确认删除第九条第二、三款。第九条约定甲乙双方确认，以房地产交易中心出具办理产权过户的收件收据，且乙方签署《房屋验收交接确认书》之日为界限，此前(包含当日)该房屋租赁合同项下出租人的权利义务由甲方享受或承担；此后该房屋租赁合同项下出租人的权利义务由乙方承担或承受。合同签订之日，原告(乙方)签署《房屋验收交接确认书》，约定自本确认书签署之日，即视为甲方(卖受人)已履行了交房义务，且符合合同约定，乙方(买受人)对此无任何异议，该房屋及其附属设施设备的毁损、灭失等风险责任转由乙方(买受人)承担。合同签订前，原告向上海联合产权交易所支付1,000,000元保证金，后该保证金转为房款。合同签订后，原告符明辉于2015年10月16日向被告中星集团公司支付了2,518,480元购房款，2015年11月10日，原告向被告中星集团公司支付3,518,480元购房款。2015年11月12日，上海市徐汇区房地产交易中心出具《上海市徐汇区房地产登记收件收据》。2005年12月1日，原告符明辉取得系争房屋产权证，房屋建筑面积为103.27平方米，用途为店铺。2015年12月11日，被告中星怡城公司向案外人上海市徐汇区闻闻文具店和朱某某发送《房屋出租人变更告知书》并抄送原告，表明自2015年11月12日起，系争房屋出租人变更为原告符明辉，2015年11月11日之前的房屋租金、保证金、相关费用、违约金、赔偿金由被告中星怡城公司按照租赁合同有关条款约定收取和结算，2015年11月12日起的上述费用由原告按照租赁合同约定收取和行使处置权。原告对此表示异议，认为出租人权利变更的时间应为2015年10月16日。另查明，现案外人上海市徐汇区闻闻文具店仍在使用系争房屋，案外人朱某某于2016年1月搬离。以上事实，除原告被告当庭陈述外，另有原告提供的《上海市商品房出售合同》、房地产权证、《房屋租赁合同》、《房屋出租人变更告知书抄送函》、房地产登记收件、原被告往来函件等书证佐证，本院予以确认。庭审中，原告自认原被告的本意是办理过户手续当日签订《房屋验收交接确认书》，但后来以事实行为将房屋验收交接提前到2015年10月16日。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。由于原告与被告中星集团间房屋买卖合同系带租约的，原告自认双方本意于过户当日需另行签订《房屋验收交接确认书》，现原告与被告中星集团签订买卖合同时即签署《房屋验收交接确认书》系考虑到该买卖的特殊性；根据合同补充条款，房屋租赁合同项下出租人的权利义务的转让应以房地产交易中心出具办理产权过户的收件收据，且原告签署《房屋验收交接确认书》之日为界限，此前(包含当日)出租人权利义务由被告中星集团公司享受或承担；此后该出租人的权利义务由原告承担或承受，故本院认定，原告取得房屋租赁合同项下出租人的权利义务为上海市徐汇区房地产交易中心出具《上海市徐汇区房地产登记收件收据》即2015年11月12日。鉴于原告在2015年10月16日尚未付清全部款项，原告至今未提供两被告已收到该时间段租金的充分证据，从公平原则出发，故原告要求被告中星集团公司退还租金以及要求被告中星怡城公司承担连带责任的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原告放弃对物业费的诉请，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。综上根据《中华人民共和国合同法》第六十条的约定，判决如下：驳回原告符明辉的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计103.90元，由原告符明辉负担。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一六年五月三十日
书记员 邓瑜佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。