吉林省梅河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅民初字第1400号
原告：吉林银行股份有限公司通化分行。
代表人：汪大盛，行长。
委托代理人：陈晓东，男，1976年5月7日出生，汉族，吉林银行通化分行资产保险部职工，住梅河口市。
代理权限：一般代理。
委托代理人：孙秉红，男，1971年12月31日出生，汉族，吉林银行通化分行资产保险部职工，住梅河口市。
代理权限：一般代理。
被告：ＸＸ，男，1965年12月23日出生，汉族，无职业，住梅河口市。
被告：朱勇，男，1968年12月26日出生，汉族，无职业，住梅河口市。
原告吉林银行股份有限公司通化分行诉被告ＸＸ、朱勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月30日收到原告的起诉状，当日决定立案受理，并依法组成合议庭，于2014年8月11日、10月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈晓东、孙秉红，被告ＸＸ、朱勇到庭参加诉讼。本案一审现已审理终结。
原告吉林银行股份有限公司通化分行诉称：2012年9月1日，原告与被告ＸＸ签订房屋租赁合同，原告将位于梅河口市银河大街桃园新村B区129.38平方米抵债所得门市房租赁给被告经营保健品，租赁期限自2012年9月1日起至2013年8月31日止，租期一年，年租金3.6万元。合同到期后，原告到实地发现被告ＸＸ已将房屋转租给被告朱勇，原告按合同约定多次找二被告商谈返还房屋事宜，至今未将房屋返还原告，现原告起诉要求确认二被告间转租合同无效，要求二被告立即返还房屋，给付逾期占用房屋租金、违约金和租赁税款，占用租金自2013年9月1日起至返还房屋时止按年租金3.6万元计算，违约金包括擅自转租和逾期缴纳租金两方面，分别按占用期间每日年租金3.6万元的0.05﹪计算，房屋租赁税款以税务部门实际计算为准，诉讼费用由被告承担。
被告ＸＸ辩称：租赁期限及中途不得转租的约定都属实，但从2013年8月31日合同到期就结束了我的租赁合同的约定，我不承担合同以外的任何责任，我就承担我合同约定的责任。2012年6月我向朱勇转租房屋前跟通化分行说过，通化分行同意经营内容可以改变，但租赁人还得是我。
被告朱勇辩称：我们转租的时候原告同意了，而且原告派人照的相，同意我对房屋进行改造装修。装修完，原告又派人照的相并同意开业。当时约定房租随行就市，但是原告每年按租金的20﹪递增，现在相邻的门市房每年租金3.7万元，我现住都达到4万元了，租金过高。另外按合同约定，我装修门脸花了5000元和按市里统一要求换卷帘门花了1800元，我跟ＸＸ说了，ＸＸ也去通化征求原告意见，原告也同意从2014年的房租中扣除，但到了2014年8月31日原告不但不履行承诺还涨房租，所以我就没给原告房租。房租合理可以交房租，不合理可以倒房，我不同意承担违约金。
在庭审过程中，原、被告双方对“二被告间的转租合同是否有效，二被告是否应承担返还房屋及给付租金、违约金的义务，装修费用是否应从租金中扣除”有争议，本院综合评判如下：
原告主张，我行是与被告ＸＸ签订的租赁合同，合同主体就是ＸＸ，不能体现是朱勇开保健品商店，ＸＸ违背合同约定将房屋转租给朱勇，所以二被告间的转租是无效的。被告朱勇所称的按合同约定的装修也是我行与ＸＸ间的约定，怎么到朱勇手的与我行无关，我行派人拍照验收是按工作程序正常履行监管权。关于装修房屋，根据我行与ＸＸ签订的合同第12条第3项的规定，合同期满承租方对房屋的装修无偿归出租方所有，原告不能承担装修费用。
为支持自己的主张，原告提供的证据有：1、张秀梅名下的房屋所有权证、张秀梅出具的证明及2004年12月24日原告（原名梅河口市建兴城市信用合作社）与张启胜签订的以房抵债协议书，用以证明张秀梅用其房屋替张启胜抵顶欠原告银行贷款，原告取得承租房屋的事实。2、2011年9月1日、2012年9月1日原�与被告ＸＸ签订的房屋租赁合同各一份、2014年1月13日原告张贴的腾迁房屋告知书照片三张，用以证明租赁合同到期已通知被告ＸＸ、朱勇腾迁房屋和补交租金的事实。3、证人周长春当庭证言，证明：周长春是吉林银行梅河口支行的职工，周长春张贴了腾迁房屋告知书，也找被告催缴房租和要求腾迁房屋。
被告ＸＸ主张，2012年6月我向朱勇转租房屋前跟通化分行说过，通化分行同意经营内容可以改变，但租赁人还得是我。2013年8月31日合同到期就结束了我的租赁合同的约定，我就不承担合同以外的任何责任。
为支持自己的主张，被告ＸＸ提供的证据有：2012年6月16日被告ＸＸ与朱勇签订的《房屋租赁合同》，用以证明房屋转租的事实。
被告朱勇主张，当时原告同意我们转租，同意我对房屋进行改造装修，装修完原告也派人照相并同意我开业。房租当时约定随行就市，但原告方每年租金递增20﹪，现在已达到每年4万了，租金过高；另外我装修门脸花销5000元，按市里统一要求换卷帘门花销1800元，我跟ＸＸ说了，ＸＸ去通化分行征求意见，原告也同意从2014年房租中扣除，但2014年8月31日合同期满原告不履行承诺，还涨房租，所以我就没给原告2013年9月1日之后的租金。
为支持自己的主张，被告朱勇提供的证据有：1、原告与ＸＸ签订的《房屋租赁合同》一份，用以证明合同内容已约定租赁用途是经营化妆品，装修也是按经营化妆品装的，原告装修前考察过，装修后来验收过，合同没有约定每年租金可增加20﹪房租的内容。2、原告方收取ＸＸ租赁费用的三张票据（其中金额分别为3万元、6000元租金、4320元税款），用以证明租金过高。
本院认为，1、原告吉林银行股份有限公司通化分行与被告ＸＸ于2011年9月1日和2012年9月1日签订的房屋租赁合同合法有效，双方虽约定不得私自转租房屋，但被告ＸＸ、朱勇间的房屋转租合同内容未超出原告与被告ＸＸ间的原合同内容，且转租合同已实际履行完毕，被告朱勇承租经营时间长达两年多时间，拖欠租金也已超过一个合同期，原告在多次催缴租金的情况下应当知道二被告已转租的事实，且在六个月内未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第十六条的规定，现原告以二被告间转租未经其同意而要求确认二被告间转租合同无效，本院不予支持，转租合同应视为是有效的。2、转租合同虽然有效，但是根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款的规定，被告ＸＸ与原告间签订的租赁合同仍继续有效，二被告违约超期占有使用房屋，应当承担返还房屋、赔偿原告其占有期间的房屋租金损失并给付违约金的民事责任。3、关于装修门脸及卷帘门的费用是否应从尚欠租金中扣除问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，被告朱勇主张该费用原告已同意从租金中扣除，但庭审中原告予以否认，被告ＸＸ和朱勇对自己的主张也没有提供任何证据予以证明，因此被告朱勇主张装修门脸及卷帘门费用应从尚欠租金中扣除的主张，本院不予支持。
经过庭审过程中原被告诉辩及其所提供的证据，可以证明本案如下事实：2011年9月1日，原告吉林银行股份有限公司通化分行与被告ＸＸ签订房屋租赁合同，原告将位于梅河口市银河大街桃园新村B区129.38平方米抵债所得门市房租赁给被告ＸＸ，租赁期限自2011年9月1日起至2012年8月31日止，租期一年，年租金3万元。2012年6月16日，未经原告同意被告ＸＸ与被告朱勇签订转租合同，ＸＸ将其承租房屋转租给被告朱勇，约定租赁期限自2012年6月15日起至2013年8月31日止，进一步约定“以银行合同为准”。2012年8月31日原合同租期届满，于次日即2012年9月1日，被告ＸＸ与原告续签了租赁合同，约定租赁期限自2012年9月1日起至2013年8月31日止，租期一年，年租金3.6万元，一次性缴纳全年租金，该合同第十二条第3项约定：“乙方（承租方）在承租期内对该房屋所进行的装修在承租期满后无偿归甲方（出租方）所有”；第十三条第（二）项约定“1、乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的0.05﹪，以天数计算由乙方向甲方支付违约金；2、乙方未按本合同约定缴纳租金、能源费等费用，应当补交欠租外，并按租金的0.05﹪，以天数计算向甲方交付违约金”。被告朱勇依据其与ＸＸ间的转租合同一直使用承租房屋。至2013年8月31日原被告双方依约履行合同内容，此前租金二被告已给付完毕。合同届满后，原告多次找二被告要求返还房屋未果，原告于2014年1月13日在争议房屋门上张贴了《腾迁房屋告知书》，声明租赁合同已于2013年8月31日届满，要求租赁方于7日内腾迁返还房屋，否则将依法维权。2014年6月30日原告诉至本院，要求确认二被告间转租合同无效；要求二被告立即返还房屋，给付占用期间租金（按年租金3.6万元计算）、违约金（包括ＸＸ擅自转租和逾期缴纳租金两项违约分别按占用期间每日年租金3.6万元的0.05﹪计算）和房屋租赁税款（以税务部门实际计算为准），诉讼费用由被告承担。
另查明，1、原告所主张的房屋租赁税款按约定应由原告代缴，但原告未实际向税务机关缴纳。2、在诉讼过程中，经调解被告ＸＸ、朱勇于2014年10月16日已将租赁房屋返还给原告，原告经验收后予以接收，双方签订了房屋接交书。
本院认为，1、原告与被告ＸＸ、朱勇间的租赁合同及转租合同合法有效，对双方均具有法律约束力。租赁期限届满双方未就租赁事宜达成合意，二被告对租赁房屋应依法应予返还；所以在本案审理过程中，二被告于2014年10月16日已将租赁房屋返还给原告，本院予以准许。2、关于原告主张逾期占用房屋期间的租金，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，所以二被告应承担给付逾期占有房屋的使用费，该占用费按原合同约定的年租金3.6万元为宜。3、关于原告主张违约金包括ＸＸ擅自转租和逾期缴纳租金两项，两项违约均按占用期间每日年租金3.6万元的0.05﹪计算的问题。被告ＸＸ虽然未经原告同意私自转租房屋，但原告在法定情形下未提出异议且转租合同已履行完毕，应视为原告同意，所以对原告主张二被告承担擅自转租的违约金的请求，本院不予支持；关于原告主张逾期缴纳租金的违约金按占用期间每日年租金3.6万元的0.05﹪计算的请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持，因为2013年8月31日原合同期限届满，双方就续租事宜没有达成协议，二被告违约不予返还房屋、拒付租金，违约金应从2013年9月1日起算，每日按年租金3.6万元的0.05﹪计算至2014年10月16返还房屋之日止。关于原告主张以税务部门实际计算为准的房屋租赁税款，因该笔费用未实际发生，原告不能因此而行使追偿权，所以对原告的此项请求，本院不予支持。本案原告与二被告间的租赁及转租合同均有效，对于原告的债权，被告朱勇作为房屋实际占用人应负给付义务，被告ＸＸ应负连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，判决如下：
一、被告朱勇于本判决生效后立即给付原告吉林银行股份有限公司通化分行2013年9月1日至2014年10月16日间按年租金3.6万元计算的房屋占用费，被告ＸＸ负连带责任；
二、被告朱勇于本判决生效后立即给付原告吉林银行股份有限公司通化分行自2013年9月1日起至2014年10月16日止每日按年租金3.6万元的0.05﹪计算的违约金；被告ＸＸ负�带责任。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
二被告如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1776元，由被告ＸＸ、朱勇负担。
被告到期不履行本判决书确定的给付义务，原告向本院申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判长 ：李艳平
审判员 ：王宏革
审判员 ：汤文慧
二〇一四年十一月十八日
书记员 ：张所颖