河南省宜阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0327民初2793号
原告：李杭伦，男，汉族，1986年11月21日生，住洛阳市老城区。
委托诉讼代理人:翟灿民，河南明耀律师事务所律师。一般代理。
委托诉讼代理人:郭帅波，河南明耀律师事务所（实习）律师。一般代理。
被�：宜阳县城关镇百姓商城。住所地，宜阳县城关镇文化北路。注册号，410327600127611。登记经营者，常电晓，男，汉族，1975年12月7日生，住河南省伊川县鸦岭乡王庄村*组。身份证号，4103291975********。
被告：任现波，男，汉族，1983年11月8日生，住伊川县。
原告李杭伦与被告宜阳县城关镇百姓商城、任现波房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后由审判员耿艳依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李杭伦及其委托诉讼代理人翟灿民、郭帅波，被告任现波到庭参加诉讼，被告宜阳县城关镇百姓商城经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告任现波返还原告李杭伦交付的现金购房款68000元及自2013年9月1日起至2016年8月30日止的房屋租金33613.75元，共计101613.75元；2、被告任现波赔偿违约金5080.69元；3、被告宜阳县城关镇百姓商场对上述款项向原告李杭伦承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年3月2日，原告李杭伦交给被告任现波现金68000元，用于购买宜阳县城关镇百姓商城9F38#19.75m2的房屋。被告任现波给原告李杭伦出具收据一张。2013年7月23日，原告李杭伦与被告宜阳县城关镇百姓商城签定《协议书》和《委托经营合同书》。《协议书》约定原告李杭伦预定被告宜阳县城关镇百姓商城8层38号，共19.75m2，每平方单价5145元，实缴68000元。余款由被告宜阳县城关镇百姓商城从原告李杭伦2013年9月1日到2016年8月30日期间的房租中代为扣除。被告宜阳县城关镇百姓商城应在签订本协议书之日起一年内为原告李杭伦办理房产证。随后三年中，在原告李杭伦没有不配合，也没有发生不可抗力的情况下，被告宜阳县城关镇百姓商城未履行�定义务为原告李杭伦办理房产证，并在三年房租代为扣除期满后没有向原告李杭伦支付租金。
被告宜阳县城关镇百姓商城应诉后未提出答辩意见。
被告任现波辩称，被告李杭伦于2012年7月1日受聘于被告宜阳县城关镇百姓商城。被告宜阳县城关镇百姓商城的老板为任夫兴。被告李杭伦主要负责商城前期招商、招工等业务。被告李杭伦是按被告宜阳县城关镇百姓商城老板的安排开展工作。原告李杭伦是将68000元交给被告任现波，被告任现波收到该款项后全部交给了任夫兴。被告任现波只是经手人，并非实际经营人。被告任现波在应聘时，被告宜阳县城关镇百姓商城的老板任夫兴交待，每本票据用完后或实际经手人不干时，统一出具相应手续。原告李杭伦的该票据，被告宜阳县城关镇百姓商城的老板任夫兴签收后出具有相应手续。原告李杭伦在诉状中说2013年7月23日原告李杭伦与被告任现波签订了《委托经营合同》和《协议书》。被告任现波不予认可。被告任现波从没有与原告李杭伦签订过合同，对《委托经营合同》和《协议书》不知情。被告任现波是跟着老板打工的，打工者不应承担责任。综上，请求判令驳回原告李杭伦对被告任现波的诉讼请求。
经审理查明：2013年3月2日，原告李杭伦交给被告宜阳县城关镇百姓商城68000元，用以购买被告宜阳县城关镇百姓商城9层38号，面积为19.75m2的房屋。被告宜阳县城关镇百姓商城向原告李杭伦出具收据一张，载明，“今收到李航交来百姓商城9F38#，面积19.75平方米购房款陆万捌仟元整。于2013年5月6日前签订委托经营合同。收款人任小波”。该收据上载明的李航为本案原告李杭伦，收据上载明的任小波为本案被告任现波。
2013年7月23日，原告李杭伦与被告宜阳县城关镇百姓商城签订《协议书》，约定原告李杭伦自愿预定被告宜阳县城关镇百姓商城8层38号，共19.75平方米，每平方米单价5145元，实缴68000元。余款由被告宜阳县城关镇百姓商城从原告李杭伦后三年房租中代为扣除。原告李杭伦自签订本协议之日起，具有对所预定房产的所有权及处置权。原告李杭伦应及时配合被告宜阳县城关镇百姓商城办理房产手续，提供相关材料及所需费用。被告宜阳县城关镇百姓商城应在签订本协议之日起一年内将原告李杭伦房产证交给原告李杭伦，若因原告李杭伦不配合或不可抗力后延办理房产证除外。任何一方违约，违约方应向对方赔偿总金额5%的违约金。违约金应在明确责任后十五日内偿付，否则按逾期付款处理，按每日万分之五支付滞纳金，自违约方支付违约金之时起本协议自动解除。
同日，原告李杭伦和被告�阳县城关镇百姓商城签订《委托经营管理合同书》，约定原告李杭伦将上述购买的房屋交由被告宜阳县城关镇百姓商城统一经营管理。期限自2013年9月1日起至2023年8月30日止。原告李杭伦同意2013年9月1日起至2016年8月30日止三年的租金已抵部分购房款。期满后由被告宜阳县城关镇百姓商城另行支付后租赁年度的租金，第四、五、六年的年租金均为原租金上浮至10%，第七、八、九、十年的年租金均为原租金上浮至11%。十年后租金依市场行情为准。被告宜阳县城关镇百姓商城应于每年租金计算结束前5个工作日内向原告李杭伦支付下年度的租金。
另查明：任夫兴是被告宜阳县城关镇百姓商城的实际经营者。被告任现波系任夫兴之子。
以上事实由收据、《协议书》、《委托经营管理合同书》等证据相互印证予以证明。
本院认为，原告李�伦与被告宜阳县城关镇百姓商城签订的《协议书》中关于“被告宜阳县城关镇百姓商城承认原告李杭伦所预定的百姓商城8层38号的所有权及处置权”和“原告李杭伦自签订本协议之日起，具有对所预定房产的所有权及处置权”的约定违反了《中华人民共和国物权法》第九条之规定，该约定无效。无效约定自始无效。被告宜阳县城关镇百姓商城未按《协议书》的约定在签订《协议书》之日起一年内将过户后的房产证交给原告李杭伦，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之约定，故原告李杭伦请求解除该《协议书》（无效约定部分除外），符合法律规定，予以支持。该《协议书》（无效约定部分除外）解除后，原告李杭伦对该房屋不再享有使用、收益权，故原告李杭伦和被告宜阳县城关镇百姓商城签订的《委托经营管理合同书》亦应解除。关于购房款，原告李杭伦已向被告宜阳县城关镇百姓商城交付了68000元，故原告李杭伦请求被告宜阳县城关镇百姓商城退还购房款68000元，理由正当，予以支持。关于原告李杭伦主张的2013年9月1日起至2016年8月30日止的房屋租金33613.75元，2013年7月23日，原告李杭伦与被告宜阳县城关镇百姓商城签订的《协议书》明确约定“余款由被告宜阳县城关镇百姓商城从原告李杭伦后三年房租中代为扣除”。原告李杭伦和被告宜阳县城关镇百姓商城签订《委托经营管理合同书》明确约定“原告李杭伦将上述购买的房屋交由被告宜阳县城关镇百姓商城统一经营管理，原告李杭伦同意2013年9月1日起至2016年8月30日止三年的租金已抵部分购房款。”因竣工验收合格的房屋才具备租赁条件，故租金应从被告宜阳县城关镇百姓商城竣工验收�格次日即2013年11月21日起开始计算，计算至2016年8月30日止计31098.85元（33613.75元÷1096天×1014天）。合同约定的三年租赁期已届满，原告李杭伦主张该三年的租金按上述约定实为折抵购房款。故被告宜阳县城关镇百姓商城应向原告李杭伦支付折抵购房款31098.85元。关于违约金，根据《协议书》约定，被告宜阳县城关镇百姓商城应赔偿总金额5%的违约金，即5080.69元。故原告李杭伦该请求理由正当，予以支持。被告任现波收取购房款68000元的行为系职务行为，故原告李杭伦请求被告任现波承担还款责任，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的�释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李杭伦与被告宜阳县城关镇百姓商城签订的《协议书》和《委托经营管理合同书》；
二、限被告宜阳县城关镇百姓商城于本判决生效之日起二十日内向原告李杭伦退还购房款68000元；
三、限被告宜阳县城关镇百姓商城于本判决生效之日起二十日内向原告李杭伦支付折抵购房款31098.85元；
四、限被告宜阳县城关镇百姓商城于本判决生效之日起二十日内向原告李杭伦赔偿违约金5080.69元；
五、驳回原告李杭伦的其他诉讼请求。
如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取1217元，由被告宜阳县城关镇百姓商城负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判员 耿 艳
二〇一六年十二月二十三日
书记员 沈ＸＸ
附本文书所引用法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的
解释》
第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十八条?由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。