福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2083号
上诉人（原审原告）福州普惠物业管理有限公司。
法定代表人卓延厚，董事长。
委托代理人杨劲松、吴指南，福建建达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈安（曾用名陈海隆），男，1955年8月22日出生，汉族。
委托代理人林伟、黄凌峰，福建知信衡律师事务所律师。
上诉人福州普惠物业管理有限公司、陈安因物业服务合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第4657号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2010年6月22日，原告与宏利大厦业主委员会签订了《宏利大厦物业服务合同》（以下简称合同），约定由原告对宏利大厦提供物业管理服务。合同约定原告代为向业主／物业使用人收、付自来水、温泉水、电自用及公共分摊费，代为收取专项维修资金并进行管理；物业管理服务费住宅房屋由原告按建筑面积每月1.6元／平方米向业主／物业使用人收取；停车管理费自行车6元／辆.月，摩托车30元／辆.月，电动车15元／辆.月，地下车库70元／辆.月；公共部位、公共设备设施专项维修资金办公／居住0.4元／月.平方米；委托管理期限为3年，自2010年7月1日起至2013年6月30日止。合同还约定，业主／物业使用人逾期交钠物业管理服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收违约金。2013年7月17日，原告与宏利大厦业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告对宏利大厦提供物业服务，合同期限为3年，自2013年7月20日起至2016年7月19日止。其他约定不变。2013年7月4日，原告以特快邮递方式向被告邮递《律师函》，后被退回。另查，被告系宏利大厦公寓楼27层B单元（总面积327.04㎡）及90#车位的业主，每月应交物业管理费523.26元。截至2013年9月被告共拖欠物业费10988.46元、自用电费3008.8元、公摊电费1330.68元、自用水费173.4元、公摊水费175.14元、温泉水费237.15元、车库管理费1470元（自2012年1月起至2013年9月止）。
原审法院认为，原告为宏利大厦提供物业服务，与被告之间形成物业服务合同关系。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。被告作为涉诉物业实际使用人，应对使用物业所产生的费用承担责任。被告享受了原告提供的物业服务，应依约及时向原告支付物业服务费。在物业管理服务的过程中，物业服务公司在对小区房屋及配套设施设备、相关场地进行维修、养护、管理并且维护相关区域内的环境卫生和秩序时，都不可避免地涉及到对公共部分维护的水电公摊收费以及代垫水电费的问题。被告应按合同约定及时缴纳公共水电分摊费用。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未及时支付物业管理服务费，已构成违约，故被告应及时支付所欠的物业管理服务费。被告辩称，原告未依约履行物业服务合同的约定，1.擅自将小区架空层（设备层）出租，未公示经营收入；2.小区公共场地停车费收入未公示；3.小区公共场地搭盖出租收入未公示；4.温泉费、水电费等收支未公示；5.违法在小区消防通道搭盖店面出租等。原审法院认为，原告已履行物业服务的基本义务，即使确实存在一些管理不够完善的情况，亦不能成为被告拒交物业费的理由。前期《宏利大厦物业服务合同》期满后至新的《物业服务合同》签订，原告实际为该宏利大厦提供物业管理服务，原、被告之间形成事实合同关系。被告在接受服务的同时，负有依约支付物业管理费用之义务。被告称因原告管理不到位、未尽到合同义务，被告才未缴物业费。原审法院认为，被告拒缴物业费，客观上损害了宏利大厦其他按时缴纳物业费业主的利益，是对业主共同利益的侵犯。被告作为实际使用人，应当向原告交纳相应的物业管理服务费用，其抗辩理由于法无据，原审法院不予采纳。故被告需支付物业费10988.46元及车库管理费1470元（自2012年1月起至2013年9月止）。自用电费、公摊电费、自用水费、公摊水费、温泉费，是依合同约定属委托代收之费用，因此，被告应支付自用电费3008.8元、公摊电费1330.68元、自用水费173.4元、公摊水费175.14元、温泉水费237.15元。原告诉请被告支付专项维修资金2747.22元、停车管理费2376元，因原告未能提供有效证据佐证，故原告的该诉请，原审法院不予支持。原告诉请被告支付违约金6567元，因原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，故原告的该诉请，原审法院不予支持。综上依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、被告陈安于本判决生效之日起十日内向原告福州普惠物业管理有限公司支付拖欠的物业管理服务费10988.46元（自2012年1月起至2013年9月止）；二、被告陈安于本判决生效之日起十日内向原告福州普惠物业管理有限公司支付自用电费3008.8元、公摊电费1330.68元、自用水费173.4元、公摊水费175.14元、温泉水费237.15元、车库管理费1470元；三、驳回原告福州普惠物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费527元，适用简易程序减半收取263.5元，原告负担63.5元，被告负担200元。
宣判后，原审原告福州普惠物业管理有限公司、原审被告陈安不服，向本院提起上诉。
上诉人福州普惠物业管理有限公司上诉称：一、被上诉人应向上诉人支付自2012年1月至2013年9月止的专项维修基金。1、《住宅专项维修资金管理办法》2008年2月1日起施行，而宏利大厦1995年竣工交付使用，1995年并没有将专项维修资金缴存至福州市专项维修资金专户的规定，且从1995年至今都是由上诉人代为专项收取、存储，专款专用。2、依《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第十条、《福建省物价局﹤宏利大厦物业管理服务收费问题的复函﹥》第一条第四项的规定，上诉人可以向被上诉人收取专项维修资金。3、《宏利大厦物业服务合同》第十四条、二十二条对上诉人向被上诉人收取专项维修资金作了约定。4、关于上诉人收取宏利大厦专项维修资金，已有生效判决予以支持。二、被上诉人应向上诉人支付停车管理费2376元。根据《宏利大厦物业服务合同》第二十一条的规定，2012年1月至2013年9月，被上诉人每月停放自行车一辆、摩托车一辆、露天停放汽车两辆，每月应付停车费156元，共计应支付停车费2376元。三、被上诉人应向上诉人支付自2012年1月至2013年9月止的违约金6567.26元。1、根据《合同法》第一百一十四条、《宏利大厦物业服务合同》第二十九条，上诉人可以向被上诉人收取违约金，且关于上诉人收取违约金已有生效判决予以支持。2、原判以上诉人提供物业服务存在瑕疵为由，未支持上诉人的违约金诉请，但被上诉人并未提供证据证明上诉人提供物业服务有瑕疵，且即使存在瑕疵，被上诉人也应另行起诉，不能以此为由拒付物业管理服务费和其他费用。综上，请求：1、撤销原判第三项，改判被上诉人支付上诉人专项维修资金2747.22元、停车管理费2376元、违约金6567.26元（自2012年1月起至2013年9月至）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉人陈安上诉称：一、原判认定上诉人拖欠自用电费、公摊电费、自用水费、公摊水费、温泉水费，是错误的。1、根据《物业管理条例》第四十五条的规定，应由供电、供水单位直接向业主收取相关费用，被上诉人收取水、电费没有依据。2、被上诉人没有提供上诉人欠交上述费用的证据，其提交的补充证据印证了上诉人基本不在讼争房屋居住的事实，不可能产生水、电费。3、被上诉人提供的宏利大厦公用水电分摊公式未经全体业主及业主委员会同意，不能作为计算公摊水、电费的依据。二、被上诉人未依约履行物业服务合同的约定，存在诸多违反物业服务合同约定以及侵害小区业主的情形，根据《合同法》第六十六条的规定，上诉人享有抗辩权，有权拒绝被上诉人主张物业服务费的要求。综上，请求：1、撤销原判第一、二项，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉人陈安针对上诉人福州普惠物业管理有限公司的上诉答辩称：一、原判驳回福州普惠物业管理有限公司关于专项维修资金的请求是正确的。1、2010年6月22日《宏利大厦物业服务合同》第二十二条关于专项维修资金的约定，违反《物业管理条例》第五十四条、《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十七条的相关规定，应属无效。2、福州普惠物业管理有限公司一直未将架空楼层租赁费、公共场地搭盖间的收入、公共场地停车费、消防通道设立门面店的收入等收益用于补充专项维修资金、占为己有，反而要求各业主持续支付专项维修基金，违反了《物业管理条例》第五十五的强制性规定。3、福州普惠物业管理有限公司应当举证证明收取的专项维修资金是否专户存储、专款专用。4、2013年7月18日签订的《物业服务合同》中并没有关于交纳专项维修基金的相关约定。二、陈安不存在欠交停车管理费的情形，福州普惠物业管理有限公司也未提交证据证明陈安欠交停车管理费2376元，原判驳回福州普惠物业管理有限公司关于停车管理费的诉求是正确的。三、陈安未交物业费是因为福州普惠物业管理有限公司提供物业服务存在瑕疵，并且侵犯了业主的合法权益，原判未支持福州普惠物业管理有限公司的违约金请求也是正确的。综上，请求驳回上诉人福州普惠物业管理有限公司的上诉请求。
上诉人福州普惠物业管理有限公司针对上诉人陈安的上诉答辩称：1、宏利大厦至今没有实行一户一表，宏利大厦有向供电和自来水公司提出该要求，但是没有被采纳，依旧是采取代为收取的方式，上诉人陈安的主张没有依据。2、上诉人陈安主张物业服务瑕疵，但未充分举证，其以此为由拒交物业费，没有依据。综上，请求驳回上诉人陈安的上诉请求。
经审理查明，双方当事人在一审所提交的证据已随一审案件移送本院。二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据现有的证据，一审法院已查明的事实基本清楚。
本院认为，上诉人福州普惠物业管理有限公司与宏利大业主委员会签订的《宏利大厦物业服务合同》、《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，其效力及于包括上诉人陈安在内的宏利大厦全体业主。上诉人福州普惠物业管理有限公司已为宏利大厦提供了日常的物业管理服务，理应享有收取物业管理费的权利。上诉人陈安亦享受了上诉人福州普惠物业管理有限公司为小区提供的物业服务，应缴纳相应的物业费，其拖欠的自2012年1月起至2013年9月止的物业费10988.46元应当予以支付。上述合同约定上诉人福州普惠物业管理有限公司代为向业主／物业使用人收、付自来水、温泉水、电自用及公共分摊费等，因此，上诉人陈安应依约缴纳其拖欠的自用电费3008.8元、公摊电费1330.68元、自用水费173.4元、公摊水费175.14元、温泉水费237.15元等。上诉人陈安主张一审判决认定事实错误，适用法律错误，理由不成立，本院不予支持。
2008年2月施行的《住宅专项维修资金管理办法》对住宅专项维修资金的交存、使用、管理等有明确规定。上诉人福州普惠物业管理有限公司与宏利大厦业主委员会签订的《宏利大厦物业服务合同》是2010年签订的，其中住宅维修基金按月缴纳显然违反了上述管理办法的规定。且2013年福州普惠物业管理有限公司与宏利大厦业主委员会签订《物业服务合同》中没有关于缴纳住宅维修基金的条款，故上诉人福州普惠物业管理有限公司要求上诉人陈安依约支付专项维修基金依据不足，本院不予采信。至于上诉人福州普惠物业管理有限公司要求上诉人陈安支付停车管理费2376元，其提交的证据不足以证明该主张，且上诉人陈安否认欠缴停车管理费，本院不予支持。根据本案上诉人福州普惠物业管理有限公司服务的整体情况来看，其服务确实存在瑕疵，没有完全履行合同约定的服务管理义务，其要求上诉人陈安支付违约金6567元的请求，本院不予支持。综上，上诉人福州普惠物业管理有限公司、陈安的上诉请求理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费人民币527元，由上诉人福州普惠物业管理有限公司、陈安各负担263.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓如
代理审判员 庄彩虹
代理审判员 李文颖
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 龚 蓉