文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初10643号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区。法定代表人：杨惠珍，总经理。委托诉讼代理人：白晓莉，女，回族，住广东省佛山市南海区，系原告法务人员。委托诉讼代理人：刘阔雅，女，汉族，住湖南省耒阳市，系原告法务人员。被告：朱建威，男，汉族，住广东省阳江市江城区。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告朱建威物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法由审判员罗婉文适用小额诉讼程序独任审判。本案于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘阔雅到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费4176.90元、公摊水电费332.66元，维修分摊费7.80元，违约金1273.75元，总暂计5791.11元（上述费用及违约金暂计至2018年4月30日，违约金按年利率24%计算，请求计算至实际清偿之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告确认被告已经交纳2014年9月至2014年12月、2016年12月至2018年6月的物业管理费、公共分摊水电费、维修费等，故第一项诉讼请求变更为：1、被告向原告支付违约金，违约金按原诉请欠费的物管费为本金，从当月6日起按年利率24%计算至2018年6月21日。事实和理由：2012年12月26日，原告与被告就佛山市禅城区塱沙路183号7座3层02房（下称“该商品房”）物业服务事宜签订《恒福星汇国际公馆前期物业管理服务协议》（下称“物业服务协议”）。该商品房的建筑面积为90.44平方米。根据《物业服务协议》约定，原告为该商品房提供物业服务，被告以每月2.20元/平方米（建筑面积）的标准向原告支付物业管理服务费用，并以本座住户实际发生额按该商品房建筑面积计算维修费、水电费等各项分摊费用。被告应于每季度第一个月5日前缴纳当季费用，否则，每逾期一日按欠费金额5‰标准交付。原告已依约提供物业服务，但被告自2014年9月份起欠缴物业管理费、公摊维修费及公摊水电费。经原告多次催缴，被告不予理会。截止至2018年4月30日，被告已拖欠原告物业管理费、公摊维修费及公摊水电费等合共5791.11元。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法公正判决。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提供如下证据：1、原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格适格。2、物业资质证书。证明原告具有提供物业服务的合法资质。3、《广东省商品房买卖合同》。证明被告购买了涉案物业。4、《恒福·星汇国际公馆前期物业服务委托合同》。证明原告受开发商委托对被告购买的涉案房屋提供物业服务管理，原告对案涉物业提供物业服务管理是有合法依据。5、物业服务收费备案表。证明涉案物业服务费的收费标准经过政府部门备案，有合法依据。6、《恒福星汇国际公馆前期物业管理服务协议》。证明根据原被告双方签订的物业管理服务协议约定，物业管理费为每月每平方米2.20元，按建筑面积90.44平方米计算，即案涉物业每月物业管理费为198.97元，电费据实结算，被告应于每月5日前缴纳当月物业管理费，并同时缴纳水费、电费及其他费用。若逾期缴纳的，每逾期一日按欠缴金额的千分之五向原告支付违约金。7、业主收楼确认书、恒福星汇国际公馆入住登记表。证明被告于2013年5月17日进行了收楼，物业管理费、公摊水电费、公摊维修费从该日开始计算。8、公摊水电费通知、分摊公告各9份，原告垫付水电费的发票37张（从2016年8月—2018年2月）。证明原告先行垫付了2016年8月-2018年2月期间的公摊水电费并以通知的形式将公摊水电费的情况进行了公示。9、公共维修通知、报价单及发票各一份。证明原告委托第三方对与被告相关的公共设施设备进行了维修并先行垫付了维修费用，同时将维修相关的情况进行了公示。10、催缴函、律师函及寄件回执。证明被告未按期履行交费义务，原告通过快递发函的方式要求被告支付拖欠的管理费、公摊水电费、公摊维修费及违约金，但被告置之不理。11、不动产登记信息查询结果。证明被告是涉案房屋的产权人。12、收据1份。证明被告于2018年6月21日交纳2016年12月-2018年6月的物管费4574.70元、2016年8月-2018年4月公共分摊水电费363.40元、2016年11月-2017年11月维修费的分摊费用38.40元，合计4976.50元。诉讼中，被告未提交证据。本院对以上证据认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案物业位于佛山市禅城区塱沙路183号七座302房，建筑面积为90.40平方米，被告为产权人。2011年9月25日，原告（受托方、乙方）与案外人佛山市恒润房产开发有限公司（委托方、甲方，下称“恒润公司”）签订《恒福·星汇国际公馆前期物业服务委托合同》，主要内容为：“第一条物业基本情况：物业名称：恒福·星汇国际公馆开发商：佛山市恒润房产开发有限公司座落位置：佛山市禅城区塱沙路183号物业类型：商住小区……第四条合同管理期限：本合同期限由2011年10月1日至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止……第七条管理服务费用：本物业的管理服务收费标准，高层住宅有电梯（建筑面积）每月每平方米2.20元……”2012年4月19日，佛山市禅城区发展规划和统计局出具《物业服务收费备案表》，确认涉案小区服务费标准为：高层住宅2.20元每平方米每月。2012年11月26日，被告（买受人）与恒润公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买佛山市禅城区塱沙路183号七座302房，建筑面积90.44平方米。同日，原告（甲方）与被告（乙方、业主）签订《恒福星汇国际公馆前期物业管理服务协议》，主要内容为：“前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业管理。本物业名称：恒福星汇国际公馆。乙方所购房屋基本情况：座落位置：佛山市禅城区塱沙路183号7座3层02号房，建筑面积：90.44平方。第一条双方的权利和义务……二、乙方的权利和义务……4、依据本协议定期向甲方交纳物业服务费及其它费用……第四条物业服务费用一、交纳费用时间：每季度第一个月5日前交当季费用，逾期每日加收5‰滞纳金。二、物业服务费收费标准：1、高层有电梯住宅按建筑面积每月每平方米2.20元……三、物业服务费从房屋交付使用之日起开始收取……第九条违约责任……四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交清所欠费用，并从逾期之日起每天按5‰交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，甲方有权采取必要的催缴措施……”被告于2013年5月17日在《业主收楼确认书》上签名，确认接收涉讼房屋。2018年6月21日，原告向被告开具收据一张，上载：2014年9月至12月、2016年12月至2018年6月住宅管理费4574.70元，2016年8月至2018年4月的分摊费用363.40元；2016年11月至2017年11月的维修费38.40元，合计4976.50元。另查明，原告经营范围包括：物业管理；游泳场所服务；停车场服务；园林绿化工程及保养；房地产中介服务；家政服务；楼宇清洁服务；服装清洗服务，原告持有壹级物业服务资质证书。庭审中，原告陈述，计算违约金的依据为按照原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》第四条第一项约定每季度第一个月5日前缴纳当季费用，原告诉请的违约金是按照欠交每月的管理费为基数，从当月6日起计算，上述条款约定逾期交纳物管费加收每日千分之五的违约金，因为该约定超过《管理条例》，所以原告诉请变更为按年利率24%计算。原告一直为涉讼小区提供物业管理服务，涉讼小区至今未成立业主委员会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与恒润公司签订的《恒福·星汇国际公馆前期物业服务委托合同》、原告与被告签订的《恒福星汇国际公馆前期物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请的违约金。原告为被告提供物业管理服务，故其有权依据合同的约定向被告主张物业管理服务费。被告未依约缴纳物业管理费，已构成违约。原告陈述被告在诉讼过程中主动向其缴纳2014年9月至2014年12月、2016年12月至2018年6月的物业管理费等合计4976.50元，并提供《收据》予以证明，现原告仅请求被告支付拖欠的管理服务费违约金，本院对此予以支持。《恒福星汇国际公馆前期物业管理服务协议》第四条第一款约定，被告应于每季度第一个月的5日前交纳当季的费用，逾期每日加收5‰滞纳金。原告诉请按照每月的6日起按年利率24%予以计算违约金，系其自由处分民事权利的行为，本院予以确认。经计算，被告应交纳的违约金为1417.10元（违约金表格附后）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：被告朱建威于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付自2014年9月至2014年12月、2016年12月至2018年4月的管理服务费违约金1417.10元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告朱建威负担。本判决为终审判决。审判员  罗婉文二〇一八年七月二十四日书记员  黄帼文附表：违约金计算表                                 违约金年利率：24%                      月管理费              建筑面积(㎡) ：90.44                  欠费月份              管理费金额（元）              起计日              截止日              欠费天数（天）              应收违约金（元）                  2014-09              198.90               2014/9/6              2018/6/21              1385               181.81                   2014-10              198.90               2014/10/6              2018/6/21              1355               177.88                   2014-11              198.90               2014/11/6              2018/6/21              1324               173.81                   2014-12              198.90               2014/12/6              2018/6/21              1294               169.87                   2016-08              /              /              /              /              /                  2016-09              /              /              /              /              /                  2016-10              /              /              /              /              /                  2016-11              /              /              /              /              /                  2016-12              198.90               2016/12/6              2018/6/21              563               73.91                   2017-01              198.90               2017/1/6              2018/6/21              532               69.84                   2017-02              198.90               2017/2/6              2018/6/21              501               65.77                   2017-03              198.90               2017/3/6              2018/6/21              473               62.09                   2017-04              198.90               2017/4/6              2018/6/21              442               58.02                   2017-05              198.90               2017/5/6              2018/6/21              412               54.08                   2017-06              198.90               2017/6/6              2018/6/21              381               50.02                   2017-07              198.90               2017/7/6              2018/6/21              351               46.08                   2017-08              198.90               2017/8/6              2018/6/21              320               42.01                   2017-09              198.90               2017/9/6              2018/6/21              289               37.94                   2017-10              198.90               2017/10/6              2018/6/21              259               34.00                   2017-11              198.90               2017/11/6              2018/6/21              228               29.93                   2017-12              198.90               2017/12/6              2018/6/21              198               25.99                   2018-01              198.90               2018/1/6              2018/6/21              167               21.92                   2018-02              198.90               2018/2/6              2018/6/21              136               17.85                   2018-03              198.90               2018/3/6              2018/6/21              108               14.18                   2018-04              198.90               2018/4/6              2018/6/21              77               10.11                   合计              4176.90               1417.10       附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。