广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）粤高法民二终字第65号
上诉人（原审原告）：南洋商业银行（中国）有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区。
负责人：黄光晖，职务：行长。
委托代理人：毛兵香，广东君和政通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市盛华房地产发展公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：陈宇铮，职务：总经理。
委托代理人：王步林，广州金鹏律师事务所律师。
原审第三人：广州白云房地产开发总公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：冯耀洪。
原审第三人：广州昌华房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：刘建设，职务：总经理。
委托代理人：王步林，广州金鹏律师事务所律师。
南洋商业银行（中国）有限公司广州分行（以下简称南洋银行广州分行）因与广州市盛华房地产发展公司（以下简称盛华公司）、广州白云房地产开发总公司（以下简称白云公司）、广州昌华房地产开发有限公司（以下简称昌华公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员丁海湖担任审判长，审判员羊琴、饶清参加的合议庭进行了审理。黎云香担任书记员。本案现已审理终结。
南洋银行广州分行向原审法院诉称：广州市中级人民法院在执行（2000）粤高法经二初字第9号民事判决过程中，依南洋银行广州分行申请，依法查封了属于昌华公司所有的位于白云区北站路连涌街31-43号房产范围内仍登记在白云公司名下的二、三楼份额房产（确权地址为：白云区北站路连涌街33号南边、北站路连涌街35号）。盛华公司提出查封措施异议，要求法院中止执行，并解除查封。广州市中级人民法院于2013年11月20日作出（2013）穗中法执异字第346号执行裁定，裁定中止执行。南洋银行广州分行不服该裁定，遂提起本案诉讼，事实和理由如下：一、盛华公司不是涉案房产买卖合同的一方主体，盛华公司受让涉案房产没有合同上的依据。包括涉案房产在内的位于白云区北站路连涌街31-43号房产（房产登记号：定字××号）是由白云公司（原广州市白云区房地产开发经营公司）与广州市白云区瑶台村第五经济合作社合作开发建设的，涉案房产大确权登记在白云公司名下。1992年5月20日，白云公司与高力国际企业有限公司（以下简称高力公司）签订了《住宅房屋购售合同》，白云公司将其份额房产全部出售给了高力公司，广州市房地产交易部门已收取了预售契约交易管理费。1992年11月7日，高力公司与昌华公司签订了《楼宇转让合同》，高力公司将已受让的房产转让给了昌华公司。《住宅房屋购售合同》第一条与《楼宇转让合同》第一条约定的合同标的均为经市规划局（88）城地批字第634号文征用广花公路西侧沙涌村前地段兴建的商住楼。可见，昌华公司完全受让了位于白云区北站路连涌街31-43号原归属于白云公司的份额房产。高力公司与昌华公司分别是涉案房产的转让、受让主体，房屋买卖合同关系发生在高力公司与昌华公司之间，盛华公司受让涉案房产没有合同上的依据。二、00385号《广州市预售商品房屋转让监证记录》并不能证明盛华公司是包括涉案房产在内的位于白云区北站路连涌街31-43号房产范围内原归属于白云公司份额房产的受让人。首先，00385号《广州市预售商品房屋转让监证记录》所记载的内容是不真实的。从“广花路沙涌南村莲泉大厦”与“全幢”的字体以及字迹的连贯性来看，显然“全幢”两个字是事后加上去的。其次，截止1994年8月16日，昌华公司为购买包括涉案房产在内的原归属白云公司的份额房产已向高力公司支付房款人民币3680.3万元，而1994年11月1日出具的《广州市预售商品房屋转让监证记录》记载的房产交易金额为人民币1980万元，比较两次的房产交易金额可见，即使盛华公司真实地从高力公司受让了房产，盛华公司所受让的也仅仅是房产登记号81600号房产范围内归属于白云公司份额的部分房产，而不是全部房产。再次，根据00385号《广州市预售商品房屋转让监证记录》的内容，盛华公司受让的房产是坐落于“广花路沙涌南村莲泉大厦全幢”，而“广花路沙涌南村莲泉大厦全幢”的产权人并不仅仅为高力公司，同时还存在其他产权人。因此，即使00385号《广州市预售商品房屋转让监证记录》所记载的内容是真实的，也不能证实盛华公司受让了涉案房产。三、盛华公司与高力公司之间不存在债权性质的房屋买卖合同关系，盛华公司没有支付涉案房产对价款，对涉案房产不享有任何权益，盛华公司对涉案房产不存在具有物权期待性质的债权，不存在能对抗第三人效力的债权，不存在足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。四、昌华公司是涉案房产的实际权属人，其一，就涉案房产的买卖，1992年5月20日，白云公司与高力公司签订了《住宅房屋购售合同》，白云公司向高力公司出售了涉案房产；1992年11月7日，高力公司与昌华公司签订了《楼宇转让合同》，高力公司将已受让的涉案房产转让给了昌华公司。其二，昌华公司完全按照《楼宇转让合同》的约定履行了支付涉案房产款项的义务。昌华公司自1992年11月7日至1994年8月16日期间，累计向高力公司支付了人民币36，803，000元，占《楼宇转让合同》约定的房产总价人民币3874万元的95％，完全按照合同的约定履行支付房款的义务（剩余房款人民币193.7万元“待房屋办妥产权后结算付款”）。房款全部由昌华公司支付。其三，高力公司已将涉案房产于1995年交付给昌华公司使用。尽管涉案房产可能名义上由盛华公司在使用，但对高力公司而言，该公司已按《楼宇转让合同》的约定，将涉案房产交付使用了。盛华公司对涉案房产的使用改变不了昌华公司对涉案房产享有的所有权关系。其四，涉案房屋产权至今没办到昌华公司名下，昌华公司没有过错。因为涉案房产至今仍确权在白云公司名下，昌华公司与白云公司没有直接的合同关系，而且昌华公司的主管部门羊城（集团）有限公司（以下简称羊城集团）也阻挠将房产过户到昌华公司名下。昌华公司与盛华公司都是羊城集团的下属企业，昌华公司对外负债累累，将涉案房产登记在盛华公司名下，昌华公司逃避了偿还债务的责任。五、执行法院的查封合法，法院应依法许可继续执行所查封的房产。截止于20l3年3月20日，昌华公司、羊城集团共同欠南洋银行广州分行贷款本金利息总计港币572577396.60元（其中，港币本金余额124018476.00元，截止于2013年3月20日港币利息余额448558920.60元，实际利息应计算前述本金利息偿还完毕之日止），已给南洋银行广州分行造成了巨大经济损失，而且损失在不断扩大。申请法院查封属于昌华公司所有的财产合法有据，法院应依法许可继续执行属于被执行人昌华公司所有的涉案房产。南洋银行广州分行请求：1、判决位于广州市白云区北站路连涌街33号南边、35号房产（房产登记号：定字××号）归广州昌华房地产开发有限公司所有；2、判令许可继续执行位于广州市白云区北站路连涌街33号南边、35号房产（房产登记号：定字××号）；3、本案诉讼费由盛华公司承担。
盛华公司答辩称：1.广州市白云区北站路连涌街31-43号（莲泉大厦）房产于1994年11月1日已经房管部门鉴证在盛华公司名下。1994年11月1日，作为广州市白云区北站路连涌街31-43号（莲泉大厦）楼宇大厦的买受人，盛华公司到广州市房地产交易所办理了转让鉴证手续，确定该房产的买受人为盛华公司，与此同时，广州市房地产交易所向白云公司发出《广州市预售商品房转让通知》（预监通字00385号）。2.广州市白云区北站路莲涌街31-43号（即莲泉大厦）房产1994年11月之前就已经完成了房款支付，并办理了房产鉴证手续，涉案房产买卖在1994年11月1日就已经完成，而昌华公司是1995年11月才与南洋银行广州分行签订贷款协议，同年12月贷款才到位。盛华公司房产买卖与昌华公司向南洋银行广州分行贷款无关。3.昌华公司与盛华公司没有任何债权债务关系。南洋银行广州分行没有举证证明昌华公司与盛华公司存在任何债权债务关系，也不存在担保关系，盛华公司对昌华公司的债务不承担责任。没有任何证据证明昌华公司对白云区北站路连涌街31-43号（莲泉大厦）拥有权利。4.根据盛华公司证据所示，部分房产盛华公司已经办理了房产证，权属人为盛华公司。鉴于此，请法院依法驳回南洋银行广州分行的诉讼请求。
第三人昌华公司述称：其意见与盛华公司答辩意见一致。
第三人白云公司没有到庭陈述意见。
原审法院查明：1992年5月20日，白云公司（甲方）与高力公司（乙方）签订《住宅房屋购售合同》，约定甲方提供经市规划局（88）城地批字第634号文征用光华公路西侧、沙涌南村前地段兴建一栋住宅综合楼，预计可售建筑面积为12000平方米（包括楼梯、阳台、泵房等公建部分的面积分摊，并以竣工实建面积为准），按均价每平方米建筑面积人民币1650元计算，合计总购房款为人民币壹仟玖佰八十万元正，乙方愿意购买；乙方所购房屋的产权归乙方所有，甲方负责向市房管部门办理产权登记手续，所需费用按市有关规定办理。
1992年11月7日，高力公司与昌华公司签订《楼宇转让合同》，约定双方同意转让上述房屋按均价每平方米建筑面积人民币2980元计算，总房价款为3874万元正，余下5%房价款待房屋办妥产权证后结算付款给高力公司（即人民币1937000元）。
从1992年至1994年9月期间，昌华公司累计向高力公司支付了36803000元。
1994年11月1日，广州市房地产交易所出具的《广州市预售商品房屋转让监证记录》（00385号）记载：转让人高力公司，受让人盛华公司，预售商品房屋坐落在广花路沙涌南村莲泉大厦全幢，过户日期1994年11月1日，金额1980万元正。同日，广州市房地产交易所向白云公司出具《广州市预售商品房转让情况通知》，通知白云公司上述预售商品房的转让监证情况。
1995年5月2日，广州市白云区云天物业公司与盛华公司签订《莲泉大厦移交协议书》，约定：位于瑶台五社由白云公司开发、兴建的莲泉大厦，已竣工交付使用；首、二层南边商场、三层商场以及四至九层商住楼，已由盛华公司购买；现经盛华公司和白云公司属下的云天物业公司共同验收，并正式由白云物业公司移交给盛华公司全权接管。
2000年3月17日，盛华公司向高力公司发出《关于尽快办理莲泉大厦确权手续的函》，载明“1992年11月7日，昌华公司与贵司签订了购买莲泉大厦的购房合同，合同购房面积13000平方米，单价为2980元／平方米，截至1994年9月止，昌华公司累计已向贵司拨款36803000元，1994年11月经双方同意，以盛华公司名义又与贵司在市房地产交易所办理了交易监证手续。后经市房地产测绘所测绘，测绘面积为12738.8平方米，但贵司至今未为我司办理该楼房的确权手续，严重影响我司的正常运作。请贵司尽快办理莲泉大厦12738.8平方米的确权手续。”
2011年6月3日，昌华公司因另案执行向广州市中级人民法院提交执行异议申请书，其中述称“白云区北站路莲涌街31-43号单号（即莲泉大厦），是高力公司1992年5月向白云公司购买后，昌华公司于1992年11月向高力公司购买，用于安置、补偿昌华公司开发的东风路N14、S15地块拆迁户”。同日，盛华公司亦因另案执行提交执行异议申请书，其中述称“白云区北站路莲涌街31-43号单号（即莲泉大厦），是高力公司1992年5月向白云公司购买后，昌华公司于1992年11月向高力公司购买，用于安置、补偿羊城集团开发的东风路N14、S15地块拆迁户”，并称“1994年11月，羊城集团指定另一属下子公司盛华公司为该楼宇大厦受让人。并由盛华公司与高力公司到广州市房地产交易所办了转让监证，确定该房产的受让人为盛华公司。1995年5月8日，为解决东风路N14、S15地块拆迁诉讼的房产主体问题，盛华公司到广州市房地产交易所办理了转让部份房产交与羊城集团的转让鉴证手续。可见，白云区北站路莲涌街31-43号单号（即莲泉大厦）产权应属于盛华公司所有。”2012年6月5日，盛华公司在另案执行过程中，又向法院递交了内容基本相同的《案外人执行异议书》。
2011年11月4日，广州市白云区矿泉街沙涌南社区居民委员会出具证明，证实原地址广花公路西侧沙涌南村前地段兴建的商住综合楼现更改为沙涌南连涌街31号、33号、35号、37号、39号、41号、43号。广州市公安局矿泉派出所在该份证明上盖章确认。
另查明，南洋银行广州分行与昌华公司、羊城集团借款合同纠纷一案，最高人民法院经审理查明，“1995年11月24日，南洋银行广州分行作为抵押权人、昌华公司作为抵押人、羊城集团作为担保方共同签定《叁千万港元拆迁贷款合同》，约定昌华公司为开发广州市东风路与德政路交界东南角与西北角地段、兴建商业大厦，向南洋银行广州分行申请贷款，用于旧有建筑物的拆迁，额度为3000万元港币；同日，昌华公司作为借款人、南洋银行广州分行作为贷款人，还签订一份《1.8亿港元贷款协议》，约定为开发位于广州市东风路与德政路交界东南角与西北角S15地段、兴建商业大厦，南洋银行广州分行向昌华公司提供总金额为1.8亿港元的非循环贷款，贷款分两段，第一段最高额为3000万港元，第二段最高金额为1.5亿港元，期限为四年；从1995年到1998年11月13日，南洋银行广州分行共向昌华公司提供贷款124018476港元；从1995年至1998年5月21日，昌华公司共向南洋银行广州分行还息9288528.02港元，从1998年11月23日开始欠息，南洋银行广州分行经多次催索，遂诉至法院”。最高人民法院于2002年10月14日作出的（2001）民四终字第33号民事判决，判令：一、昌华公司应于10日内向南洋银行广州分行偿还贷款本金124018476港元及利息；二、昌华公司应于10日内向南洋银行广州分行偿还评估费30000港元、律师费9500港元以及律师费人民币657184.80元；三、南洋银行广州分行对昌华公司的抵押物“羊城商业大厦”及土地用权享有优先受偿权；四、驳回南洋银行广州分行的其他诉讼请求。本案一审案件受理费港币795532.99元，由南洋银行广州分行负担港币532.99元，昌华公司负担港币795000元。二审案件受理费人民币844219.61元，由昌华公司负担。
最高人民法院（2001）民四终字第33号民事判决生效后，广东省高级人民法院以（2003）粤高法执字第4号立案执行。2007年5月15日，广东省高级人民法院作出（2003）粤高法执字第4-2号民事裁定，将该案指定由广州市中级人民法院执行。该院于同年5月31日以（2007）穗中法执字第2046号立案执行，立案执行标的为124018476港元及利息等。
执行过程中，广州市中级人民法院于2013年5月17日作出（2007）穗中法执字第2046号执行裁定。裁定：“一、查封登记在盛华公司名下的，实际为被执行人昌华公司所有的位于广州市白云区北站路连涌街31号南边101房（2008交登字1528939号）、102房（2008交登字1528940号）、103房（2008交登字1528941号）、105房（2008交登字1531086号）以及白云区北站路31号南边106房（2008交登字1531409号）。二、查封登记在白云公司名下的，实际为被执行人昌华公司所有的位于广州市白云区北站路连涌街31－43号单号（现门牌号：沙涌南连涌街31号、33号、35号、37号、39号、41号、43号，房产登记号：定字××号）二楼、三楼（即涉案房产）的份额。……”
盛华公司认为广州市中级人民法院（2007）穗中法执字第2046号执行裁定将其司的财产予以查封错误，遂向该院提出执行异议。广州市中级人民法院于2013年11月20日作出（2013）穗中法执异议字第346号执行裁定，认为盛华公司受让了包括涉案房产在内的莲泉大厦，该转让行为已经过房管部门监证登记，属于具有物权期待性质的债权，与普通债权相比，其因监证登记的公示行为而产生对抗第三人的效力，足以阻止执行的转让、交付，为此裁定中止对广州市白云区北站路连涌街31－43号单号（现门牌号：沙涌南连涌街31号、33号、35号、37号、39号、41号、43号，房产登记号：定字××号）二楼、三楼的执行。
南洋银行广州分行不服上述（2013）穗中法执异议字第346号执行裁定，向原审法院提起本案诉讼。
诉讼中，盛华公司提交了房管部门向盛华公司核发的白云区北站路连涌街31号南边101房、102房、103房、105单元、106单元的《房地产权证》，以此证明上述房屋的权属人是盛华公司。南洋银行广州分行对上述《房地产权证》真实性没有异议，但对关联性有异议，认为上述产权证是盛华公司与白云公司虚构房屋买卖合同而取得。
南洋银行广州分行提交了昌华公司1998年、1999年、2003年、2004年、2005年的《审计报告》，其中预付账款项目中均记载有一笔高力公司36803000元的款项。以此证明昌华公司向高力公司购买莲泉大厦房产支付了购房款36803000元。盛华公司及第三人昌华公司对上述《审计报告》的真实性、合法性、关联性没有异议。
原审法院认为：南洋银行广州分行提起本案诉讼，请求法院许可其对涉案房产执行以实现其对昌华公司、羊城集团的借款债权。经查，南洋银行广州分行与昌华公司、羊城集团的借贷债权债务关系发生于1995年11月以后，且南洋银行广州分行对涉案房产不享有优先受偿的权利。而从盛华公司提交的证据显示，盛华公司于1994年11月自高力公司处受让涉案房产，并于1995年5月接收使用涉案房产，且盛华公司受让涉案房产的行为在房管部门办理了预售商品房转让监证登记。虽然预售商品房转让监证登记并非所有权登记，购房人盛华公司享有的也并非该涉案房产的物权，但其属于具有物权期待性质的债权，与普通债权相比，其因监证登记的公示行为而产生对抗第三人的效力。因此，盛华公司对涉案房产享有的实体权利足以阻止南洋银行广州分行为实现其借款债权而进行的执行行为。广州市中级人民法院（2013）穗中法执异议字第346号执行裁定中止对该涉案房产的执行并无不当。南洋银行广州分行在本案中提交的昌华公司与高力公司签订的《楼宇转让合同》、昌华公司向高力公司付款凭证等证据，不足以证明涉案房产已属于昌华公司所有，亦不足以推翻房管部门对涉案房产的预售商品房转让监证登记，故对南洋银行广州分行的诉讼请求均不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决：驳回南洋商业银行（中国）有限公司广州分行的诉讼请求。一审案件受理费100元，由南洋商业银行（中国）有限公司广州分行负担。
南洋银行广州分行不服原审判决上诉称：1、原审认定事实错误。（1）涉案房产由昌华公司出资受让于某公司，盛华公司从来没有向高力公司出资受让过涉案房产。（2）盛华公司提交的房管部门向盛华公司核发的白云区北站路连涌街31号南边101房、102房、103房、105房、106房的《房地产权证》，是盛华公司与白云公司虚构伪造了五份《房屋买卖合同》而向广州市房产局骗取的。（3）盛华公司与高力公司没有真实的交易关系，00385号《广州市预售商品房屋转让监证记录》不能证明盛华公司受让了涉案房产。（4）涉案房产属于昌华公司所有，有高力公司与昌华公司签订的《楼宇转让合同》以及昌华公司已按合同约定支付3680.3万元款项等证据可以证明。2、原审适用法律错误。根据物权法定原则，物权的种类、内容和公示方法都是法定。该监证记录所证明的仍是一种合同关系，而且盛华公司对涉案房产没有发生任何交易关系，不存在物权期待性质的债权。原审法院认为盛华公司享有“物权期待性质的债权，与普通债权相比，其因监证登记的公示行为而产生对抗第三人的效力”，没有任何法律依据。请求撤销原判，判决涉案房产属于昌华公司所有，并判决许可继续执行该涉案房产。
被上诉人盛华公司答辩称：1、涉案房产于1994年11月1日已经房管部门监证在盛华公司名下属于盛华公司所有。2、昌华公司与南洋银行广州分行贷款合同签订时间为1995年11月，涉案房产买卖于1994年11月1日就已经完成，房产买卖与贷款无关。3、昌华公司与盛华公司没有任何债权债务关系，也不存在担保关系，盛华公司对昌华公司的债务不承担责任。4、没有任何证据证明昌华公司对涉案房产拥有权利。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人昌华公司述称：其意见与盛华公司意见一致。
原审第三人白云公司未参加法庭调查，亦未提交书面意见。
原审查明的事实，经审查，本院予以确认。
本院另查明：关于盛华公司是否向高力公司支付房款的问题，盛华公司在二审法庭调查时陈述，由于年代久远，不清楚有无付款事实。
本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。原审法院依南洋银行广州分行的申请，查封了包括涉案房产在内的物业，因盛华公司提出异议，原审法院裁定中止执行该物业，南洋银行广州分行遂提起本案诉讼。故本案的主要争点为，盛华公司是否享有足以阻止原审法院对涉案房产继续执行的实体权利。
盛华公司证明其异议的关键证据是广州市房地产交易所于1994年11月1日出具的00385号《广州市预售商品房屋转让监证记录》（以下简称《监证记录》）。该《监证记录》显示盛华公司从高力公司受让包括涉案房产在内的物业，交易金额为1980万元。但除此之外，盛华公司并未提供证据证明其与高力公司之间存在真实的交易合同，亦未提供付款凭证证明其向高力公司支付了交易款项，故仅凭该《监证记录》，不足以证明其与高力公司之间存在真实的交易关系，盛华公司据此主张其是涉案房产的受让人，理由不能成立。而且，法律、行政法规并未赋予房地产交易所出具的《监证记录》，具有物权期待性质以及具有对抗第三人的公示效力，故原审法院认为盛华公司取得了具有物权期待性质的债权，且因该《监证记录》的公示行为产生对抗第三人的效力，并以此阻止对涉案房产的继续执行，没有法律依据。南洋银行广州分行对此问题的上诉，理由成立，本院予以支持。
至于南洋银行广州分行提出应确认涉案房产属于昌华公司所有的问题，虽然其提交了昌华公司向高力公司支付交易款项的凭证等证据，但尚不足以证明昌华公司对涉案房产享有所有权，故南洋银行广州分行的该上诉请求，本院不予支持。
综上所述，南洋银行广州分行上诉主张盛华公司不享有阻止对涉案房产继续执行的实体权利，理由成立，原审法院适用法律错误，应予纠正。南洋银行广州分行请求确认涉案房产属于昌华公司所有，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五初字第6号民事判决；
二、许可继续执行广东省广州市北站路连涌街31－43号单号（现门牌号：沙涌南连涌街31号、33号、35号、37号、39号、41号、43号，房产登记号：定字××号）二楼、三楼房产。
一、二审案件受理费各100元，均由广州市盛华房地产发展公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁海湖
审判员 羊 琴
审判员 饶 清
二〇一四年十二月九日
书记员 黎云香