贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终542号
上诉人（一审被告）：方贵琴，女，1963年9月20日出生，汉族，安徽省庐江县人，贵州省凯里市纺织品公司退休职工，住凯里市。
被上诉人（一审原告）：陈淑斌，女，1948年8月12日出生，汉族，四川省双流县人，黔东南州水务局退休职工，住凯里市。
委托诉讼代理人：张安权，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。
上诉人方贵琴因与被上诉人陈淑斌房屋买卖合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2016）黔2601民初3244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
方贵琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈淑斌的全部诉讼请求，本案一、二审受理费均由陈淑斌承担。事实和理由：1.原审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间并未达成房屋买卖协议。上诉人原系贵州省凯里市纺织品公司职工，案件争议房屋系上诉人从公司分得的经济适用房，上诉人当时只有使用权，无权处分该房屋，直至2015年该房屋过户至上诉人名下并办理上市证之后，才具备了转让的前提条件。1996年，上诉人与被上诉人之间虽然就房屋买卖事宜进行过协商，但当时上诉人只是同意在争议房屋可以上市时优先转让给被上诉人，转让的价格要到房屋可以转让时再另行协商，当时被上诉人也对此表示同意。于是，被上诉人向上诉人支付了4万元预付款（订金)，上诉人便将房屋交给被上诉人保管和使用，被上诉人支付的4万元预付款并非房屋的全部购房款。1996年，凯里市市场房屋价值为每平方米700多元，争议房屋(建筑面积为83平方米）的价值在7万元之上，被上诉人称上诉人以4万元的价格出售争议房屋与事实不符。2.原审法院适用法律错误，房屋买卖协议应当采用书面形式。即使有房屋转让合同,也是违反法律效力性强制性规定的，也应认定为转让合同无效。根据《城市房地产管理法》第四十一条和《合同法》第十条的规定，房地产转让，应当采用书面形式。在本案中，上诉人与被上诉人之间从1996年至今从未签订任何书面的房屋买卖协议。原审法院认定上诉人与被上诉人之间是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同，进而认定上诉人与被上诉人之间达成了房屋买卖协议，属于适用法律错误。原审法院认定当时的房屋转让有效，可并没有证据证明房屋共有人（上诉人丈夫）书面同意。因此，即使有转让合同，也违反了《城市房地产管理法》第三十八条第四项的规定，也应认定为房屋转让合同无效，何况本案既没有书面的转让合同，也没有书面的同意。3.原审法院对举证责任分配不公，被上诉人证据不足，应承担举证不能的法律后果。本案房屋买卖价款的举证责任在被上诉人，而不应是上诉人。原审判决以上诉人不能证明房价款不是4万元而认定房屋价款为4万元，是举证责任分配不公。恰恰是被上诉人不能证明本案房屋转让价款为4万元，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。原审中，被上诉人提交《通话录音光碟》一张，用以证明上诉人以4万元的价格将争议房屋卖给被上诉人、上诉人欲向被上诉人返购争议房屋的两项事实。原审法院认为被上诉人所举的该份证据客观真实，与本案具有关联性，予以采信，属认定证据有误。被上诉人提交的该份录音证据，根本不能反映出上诉人具有将争议房屋出售给被上诉人的意思表示，更不存在上诉人想返购该争议房屋的事实，上诉人与被上诉人之间就房屋转让价款一直未能达成一致，上诉人仅仅是想退还被上诉人支付的房屋预付款而已。原审法院仅凭该份录音证据就认定上诉人与被上诉人之间已达成房屋买卖协议，属认定证据有误。除了上述录音证据以外，被上诉人在原审中并未提供其他证据证明其与上诉人之间签订了书面的房屋买卖协议，而实际上，上诉人与被上诉人之间就争议房屋买卖一事虽有协商但从未达成一致意见，被上诉人证据不足，应当承担举证不能的法律后果。
陈淑斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，审理程序合法，所做判决正确，上诉人的上诉事实及理由均不能成立，望二审法院依法判决维持原判。事实和理由：1.上诉人与答辩人之间存在房屋买卖合同关系，且答辩人已支付购房款全款。根据上诉人庭审自认的事实，即答辩人已于1996年向上诉人支付4万元现金购房款全款，上诉人得款后并向答辩人出据有《收款收据》。庭审中，答辩人虽未出示《收款收据》，但上诉人对答辩人支付购房款4万元并在得款后向答辩人出示收款收据的事实已予认可（庭审已查明）。据此，足以证明上诉人与答辩人之间存在房屋买卖合同关系的事实，答辩人与上诉人虽未签订书面的房屋买卖合同，但不影响上诉人、答辩人之间房屋买卖合同关系事实的成立。2.上诉人声称1996年答辩人支付的4万元现金系购房“预付款”不符合常理，其辩称不能成立。根据庭审查明的事实，上诉人与答辩人于1996年已达成房屋买卖协议，即上诉人将位于凯里市××单元××号房屋作价4万元转让给答辩人。协议达成后，答辩人以4万元现金一次性支付给上诉人，上诉人在得款后将涉案房屋交由答辩人管理使用，至今已有20年，答辩人在居住管理使用房屋的20年期间，上诉人从未向答辩人主张过任何权利（庭审已查明，且系被告自认的事实）。鉴此，根据日常生活经验法则可以推定答辩人支付给上诉人的4万元现金系购房款全款，而不是上诉人声称的购房“预付款”。3.上诉人与答辩人达成的协议合法有效，双方当事人应依法履行。根据庭审查明的事实，上诉人与答辩人在平等自愿的基础上达成房屋买卖协议，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，对双方当事人均有约束力。达成协议后，答辩人已按协议全面履行了给付房款的义务，上诉人收到购房款后也已将房屋交付答辩人居住管理使用至今。上诉人与答辩人虽未签订书面房屋买卖合同，但双方已按协议实际履行了合同的主要义务。虽然上诉人在出售诉争房屋时尚未享有房屋的所有权，但现今该房屋已过户至上诉人名下，且已具备上市交易的条件，结合房屋买卖合同的性质和交易习惯，出卖人协助买受人办理房屋产权手续系出卖人应尽的合同附随义务。
陈淑斌向一审法院起诉请求：1、确认原、被告达成的《房屋买卖协议》有效；2、被告协助原告办理位于凯里市××单元××号房屋的过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告陈淑斌与被告方贵琴系朋友。1996年，被告作为贵州省凯里市纺织品公司职工，分得公司开发建设的经济适用房两套，欲将其中一套出售，便找到原告就房屋买卖事宜进行协商。事后，原告向被告支付4万元购房款，被告将位于凯里市××单元××的房屋交付给原告管理使用至今。2015年1月15日，诉争房屋从贵州省凯里市纺织品公司过户至被告名下。同年1月20日，被告办理了诉争房屋的《准入许可证》。原告在得知诉争房屋可以办理房屋产权证后，多次要求被告协助办理过户登记手续未果，遂于2016年9月29日向该院提起诉讼。庭审中，因双方当事人意见分歧较大，案经该院调解未果。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国合同法所述的买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”本案原告陈淑斌与被告方贵琴在平等自愿的基础上，于1996年就住房转让事宜进行协商后，原告支付被告购房款4万元，被告将房屋交付给原告管理使用至今。虽然双方就涉诉房屋买卖事宜并未签订书面合同，但根据被告认可收到原告交付的4万元购房款的事实以及被告将房屋交付给原告管理使用长达20余年的情况来看，足以推定双方就涉诉房屋买卖事宜有订立合同的意愿，且存在房屋买卖关系。被告辩称原告支付的4万元仅是购房预付款以及与原告未达成任何协议，但未能提供证据加以证明，依法应当承担举证不能的法律后果，该院不予采纳该辩解意见。该院可以确认双方在房屋买卖过程中已经达成了“被告以4万元购房价款转让位于凯里市××单元××的房屋一套给原告”的约定，而该约定是房屋转让过程中的主要条款，且双方已实际履行，故该院依法认定原、被告就涉诉房屋买卖事宜通过口头协商的方式订立了合同。该合同既是原、被告的真实意思表示，也不存在合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，该院予以确认。虽然被告在出售诉争房屋时尚未享有房屋的所有权，但现今该房屋已过户至被告名下，且具备上市交易的条件，结合房屋买卖合同的性质和交易习惯，出卖人协助买受人办理房屋产权变更手续系出卖人应尽的合同随附义务。综上所述，原告的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，该院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第十条第一款、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条第一款、第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、原告陈淑斌与被告方贵琴在1996年就位于凯里市××单元××号房屋达成的《房屋买卖协议》有效。二、被告方贵琴在本判决生效之日起十日内协助原告陈淑斌办理位于凯里市××单元××号房屋的产权变更登记手续。案件受理费60元，减半收取30元，由被告方贵琴负担。
本院二审期间，方贵琴提交了三份证据，陈淑斌未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。方贵琴提交的第一份证据是凯里市工业信息化局出具的证明（复印件），拟证明原凯里市纺织品公司改制为凯里市瑞发纺织品有限责任公司；第二份证据是凯里市瑞发纺织品有限责任公司出具的证明（复印件），拟证明方贵琴与公司的房屋交易时间为1996年1月份，其向公司支付购房款为肆万壹仟元整，不可能低于成本价卖给被上诉人，更能证明陈淑斌付的肆万元是房屋的预付款，公司收到方贵琴的款不含土地收益金，充分证明其当时只有使用权，无权处分该房屋，直至2015年该房屋过户至其名下并办理上市证之后，才具备了转让的前提条件；第三份证据是离婚证（复印件），拟证明上诉人离婚的时间是1996年4月份，而原审中，被上诉人称其于1996年与上诉人达成口头房屋买卖协议的时间指的就1996年1月份，充分证明了“共有房地产，未经其他共有人书面同意法律效力性强制性规定的，也应认定合同无效。”对当事人二审提交的证据及争议的事实，本院认定如下：对于方贵琴提交的第一份证据，具备证据的真实性和合法性，但是与本案的待证事实没有关联性。对于方贵琴提交的第二份证据，具备证据的真实性和合法性，但是与本案的待证事实没有关联性，该证据表明方贵琴与瑞发纺织品有限责任公司存在房屋买卖关系，并不能证明其不会以低于成本价的价格卖给被上诉人，房屋是否过户至上诉人名下并办理上市证并不影响其处分该房屋。对于方贵琴提交的第三份证据，具备证据的真实性和合法性，但是与本案的待证事实无关联，方贵琴并不能以本案所涉房屋为夫妻共有财产为由，来对抗支付了合理对价的善意第三人。
本院二审期间经审理查明事实与一审查明一致。
本院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、陈淑斌与方贵琴之间是否达成了房屋买卖协议？二、如果双方达成了房屋买卖协议，该协议是否有效？三、本案应由谁来承担举证责任？
一、关于陈淑斌与方贵琴之间是否达成了房屋买卖协议的问题。根据一审时陈淑斌提交的《通话录音光盘》，方贵琴承认陈淑斌在1996年向其支付4万元，购买其位于凯里市××单元××的房屋，只是辩称这4万元是预付款。根据凯里市1996年的房价来看，陈淑斌花4万元向方贵琴购买一套建筑面积为83平米的房子，属于支付合理的对价，符合当时房屋交易的市场价格行情。假如这4万元是预付款，方贵琴不可能将房子交付给陈淑斌管理使用至今。因此，推定二人之间达成了房屋买卖协议。
二、关于如果双方达成了房屋买卖协议，该协议是否有效的问题。虽然《城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，但是根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，尽管陈淑斌与方贵琴未订立书面的房屋买卖合同，但是陈淑斌向方贵琴支付购房款4万元，方贵琴将房屋交给陈淑斌管理使用至今，表明二人之间存在事实上的房屋买卖关系。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”方贵琴在转让房子给陈淑斌时，即使未经其丈夫书面同意，亦未办理房产证和上市证，也不影响其与陈淑斌之间房屋买卖关系的成立。
三、关于本案应由谁来承担举证责任的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，在本案中，陈淑斌履行了支付房款的主要义务，并提交《通话录音光碟》证明其与方贵琴之间存在房屋买卖关系，举证责任转移到方贵琴一方。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”方贵琴提供的证据不足以反驳陈淑斌诉讼请求所依据的事实，故应当承担举证不能的不利后果。
综上所述，方贵琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人方贵琴承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙集东
审 判 员 李邦华
审 判 员 王 珺
二〇一七年四月二十日
法官助理 章 杰
书 记 员 姚 全