呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00499号
上诉人（原审被告）马成志，男，1963年3月16日出生，回族，个体工商户，住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人刘克勤，内蒙古庆胜律师事务所律师。
委托代理人邢飞飞，女，1990年12月7日出生，回族，无固定职业，住河北省藁城市，系马成志的儿媳。
被上诉人（原审原告）王建华，男，1962年10月27日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。
委托代理人高书忠，男，1960年5月12日出生，汉族呼和浩特市司法局干部，住呼和浩特市玉泉区。
上诉人马成志因与被上诉人王建华房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第02181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人马成志及其委托代理人刘克勤，被上诉人王建华及其委托代理人高书忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年5月16日，王建华与马成志签订《关于呼和浩特市赛罕区东影南路新世界餐饮广场3层1031租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定由马成志承租王建华位于呼市赛罕区东影南路新世界餐饮广场三层1503平方米的商业房屋。该房屋系王建华贷款购买，2010年7月21日已取得房屋产权证，房屋所有权人为杜秀琴（系王建华妻子）、共有权人为王建华。该合同第四条约定：租期从2012年8月1日至2020年8月1日；2012年5月20日至2012年8月1日为装修免租期；2012年8月1日至2015年8月1日的每年租赁费为115万；2015年8月1日以后租金每年递增10%。该合同第八条约定：租期内产生的税费如水电天然气等一切税费均由承租方自付。该合同第十二条约定：租赁方应向承租方提供房屋消防初始验收符合消防安全、备案，如不符合消防验收造成乙方损失，出租方应给与赔偿（承租方可顺延免租期，影响正常开业三个月以上租赁方需退返全部房租并赔偿承租方相应装修及营业损失）。该合同第十三条第（一）款约定：如果承租方不交付或不按约定交付租金，出租方有权解除合同。签订合同后，王建华将房屋交付马成志使用，马成志支付了第一年的租金115万元和部分暖气费1.5万元（尚欠35804元）后再未支付任何费用。从2013年8月1日起至今，马成志一直拖欠租金和其他费用。王建华诉至法院，请求解除《房屋租赁合同》，并判令马成志向王建华支付所欠房屋租赁费1101432元（至起诉之日），计算至实际履行之日止；并承担从欠款之日起的银行贷款利息75239元（至起诉之日），计算至实际履行之日；判令马成志支付所欠暖气费35804元（至起诉之日）和物业管理费97695元（至起诉之日），计算至实际使用交付为止。
原审法院认为，本案租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后即履行，双方对合同的真实性以及对第一年的履行情况不持异议。自2013年8月1日开始，马成志未按期支付租金，且至今未付，已构成违约。物业公司出具的收据、工作记录单等能够有效证明马成志一直在正常营业，因此马成志应向王建华足额支付所欠租金。至于物业管理费、采暖费，合同约定由承租方承担，且王建华已举证证明代马成志缴纳的事实和具体数额，因此马成志应向王建华支付物业管理费、采暖费。起诉之后的物业管理费、采暖费，待实际发生代缴后另行处理。王建华请求解除合同，依合同第十三条的约定，马成志拖欠租金的行为已达到解除的条件，予以支持。王建华主张自欠款之日起的租金利息，于法有据，予以支持。马成志以“王建华未提供消防验收材料，应延长免租期”为由提出抗辩，因合同已实际履行一年，马成志在长达一年的时间内未就该条款提出异议，结合王建华已取得房屋所有权证的事实，对上述抗辩理由不予采信，马成志也不能以此为由拒付租金和相关费用。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告王建华与被告马成志于2012年5月16日签订的《关于呼和浩特市赛罕区东影南路新世界餐饮广场3层1031租赁合同》；二、被告马成志于本判决生效之日起十日内向原告王建华支付房屋租金115万元（自2013年8月1日至2014年8月1日）；以及自2014年8月1日至实际履行之日的租金［（支付标准按每年115万元；如果到2015年8月1日还没有履行则按每年126.50万元支付）］；三、被告马成志于本判决生效之日起十日内向原告王建华支付拖欠租金的利息（包括：1、以115万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年8月1日计算至实际履行之日止。2、以115万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年8月1日计算至实际履行之日止）；四、被告马成志于本判决生效之日起十日内向原告王建华支付已代缴的物业管理费97695元、采暖费35804元。案件受理费16692元（原告王建华已预交），由被告马成志负担。
马成志不服一审判决，向本院提出上诉称，1.王建华所出租的房屋至今未通过消防验收，所有承租人不能正常营业，营业期间数次停业，承租人损失巨大，王建华所出租的房屋不符合合同约定，违约在先，其不享有解除合同的权利；2.根据《房屋租赁合同》中第12条的约定，涉案租赁房屋未通过消防验收，租期应顺延，王建华应退还已付租金并赔偿相应损失；3.因涉案房屋整体未通过消防验收，根据相关法律，该房屋租赁合同无效，马成志承担的是房屋占有使用费，该费用应根据实际情况予以认定；4.采暖费和物业费王建华并未代缴。请求1.撤销一审判；2.依法改判驳回王建华的诉讼请求；3.本案诉讼费由王建华负担。
王建华答辩称，1.一审判决公正，双方在自愿平等的基础上签订了的《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》是合法的；2.王建华已经购买并取得了房屋产权，马成志在房屋装修过程中是否达到消防要求，应由马成志负责；3.合同约定马成志交纳租金，但是马成志长期使用租赁的房屋经营获利，一直没有提出任何异议，却不缴纳租金及相关费用。
二审庭审中，马成志出示了一张封条，拟证明房屋至今仍被公安、消防联合查封。但其未提供证明材料的来源，真实性无法判断。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、王建华、马成志签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、双方签订的《房屋租赁合同》应否解除，马成志是否应当承担给付租金及利息的责任；三、一审认定马成志赔偿王建华物业费、采暖费是否正确。
针对第一个争议焦点认为，2012年5月16日，王建华、马成志双方签订的《房屋租赁合同》，对名称、标的、数量等合同要素进行了约定，内容具体明确，是双方真实意思表示，并且该套房屋经过综合验收于2010年7月21日向王建华颁发了（呼产权证赛罕区字第2010131832）和（呼产权证赛罕区字第2010131834）产权证书，涉案房屋不属于违法建筑物，王建华与马成志签订的《房屋租赁合同》也并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。
针对第二个争议焦点认为，王建华、马成志双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定“租赁期从2012年8月1日至2020年，合同签订生效后在2012年5月19日前王建华向马成志交付使用。2012年5月20日至2012年8月1日为装修免租期，租金的起算从2012年8月1日至2015年8月1日，租赁费为每年115万元”。合同第五条约定了租金支付的时间及违约责任，即“马成志在每年前一期租赁期满前20天内，向王建华支付下一年租赁房租，如未按时支付房租，马成志将承担违约责任，造成经济损失的应予赔偿”。合同第十三条约定合同解除的条件，即“承租方不交付或者不按约定交付租金”。本院认为，王建华依约将房屋交付给马成志使用，而马成志违反合同约定不向出租人王建华履行交付房屋租金的义务，构成违约。现王建华按照该约定请求解除合同并要求马成志承担违约责任的请求符合法律规定，依法予以支持。关于马成志认为王建华违反合同约定，致使其在营业过程中因消防验收不符合法律规定造成租赁的商铺被查封产生停业整顿损失，故其主张租期应顺延，并不应支付王建华租金的理由不能成立。理由是：一是马成志未提供证据证明损失数额；二是马成志未提供证据证明停业整顿的时间是否达到合同约定的“影响正常开业三个月以上”的条件；三是即使王建华未向马成志提供初始消防验收材料，根据王建华提供的物业公司出具的收据、工作记录等，能够证明马成志一直在正常营业的事实。马成志一直在正常使用房屋营业，却主张顺延免租期，并不给付租金的理由无确实充分的证据佐证；四是马成志不给付租金的行为致使双方的租赁合同无法继续履行，马成志对王建华未提供房屋消防初始验收符合消防安全、备案材料，致其无法营业，未向法院提出主张，在本案中也没提相应的反诉请求。故本院对马成志的辩驳理由不予支持，原审认定解除双方所签合同及马成志给付王建华房屋租金和相应的利息并无不妥，马成志如有损失，可以另行主张。
针对第三个争议焦点问题，因王建华向法庭提交的证据证实了在马成志租赁该房屋进行营业时，违反合同的约定未向物业管理公司及供热公司缴纳相应的费用，现王建华作为房屋的所有权人代其垫付物业管理费及采暖费，马成志理应返还该笔款项。故一审法院判决马成志向王建成支付代缴的物业管理费97695元及采暖费35804元并无不当，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16692元，由马成志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴玉英
代理审判员 王 晶
代理审判员 韩东妹
二〇一五年七月二十日
书 记 员 刘常欣