浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）台天商初字第1661号
原告：姚根土。
委托代理人：陈立钱。
被告：王顺委。
被告：范建英，系被告王顺委之妻。
委托代理人：王顺委，身份同上。
被告：王正，系被告王顺委之子。
第三人：徐梦琪。
委托代理人：徐国水、曹倍华。
第三人：上海浦东发展银行股份有限公司台州分行。
代表人：林海，
委托代理人：周海龙。
原告姚根土与被告王顺委、范建英、王正，第三人徐梦琪、上海浦东发展银行股份有限公司台州分行（以下简称浦发银行台州分行）债权人撤销权纠纷一案，原告于2012年7月25日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由代理审判员王光宇适用简易程序，于2012年9月26日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，分别于2013年4月25日、2013年10月30日第二次、第三次公开开庭进行了审理。原告姚根土及其委托代理人陈立钱、被告王顺委、被告范建英委托代理人王顺委均到庭参加诉讼。被告王正参加第二次庭审。第三人徐梦琪委托代理人徐国水参加第一、二次庭审。第三人徐梦琪委托代理人曹倍华、第三人浦发银行台州分行委托代理人周海龙参加第三次庭审。本案现已审理终结。
原告姚根土起诉称：2011年3月22日，被告王顺委以做生意缺乏资金为由，通过银行向原告借款30万元，并约定利息按月利率2.5%计算，借期一年，被告仅付利息至2011月12月22日，经原告催讨，被告于2012年4月1日支付2万元，此后未付分文。为此，原告诉至法院，法院经审理判决被告王顺委、范建英在判决生效之日起十日内归还原告姚根土借款人民币283184.98元，并支付利息，利息按月利率12‰从2012年4月2日起计算至本判决确定的履行之日止，并由被告负担本案诉讼费用2737元等。判决已发生法律效力。原告向法院申请执行的时候却发现，被告已经于2011年8月2日将始丰新城汇泉西街221号房产以“出卖”的方式转移给尚未与被告王正办理结婚登记的媳妇徐梦琪名下，且据其卖契所载房屋转让价格仅为人民币75万元，更无实际付款的依据。现诉至法院，要求撤销被告王顺委、范建英、王正与第三人徐梦琪于2011年8月2日签订的房屋买卖合同。
被告王顺委、范建英、王正答辩称：1、买卖合同合法有效。2011年7月10日，答辩人与徐梦琪经天台县大成房地产中介所订立了天台县房屋买卖合同，约定以170万元价格转让始丰街道汇泉西街221号房屋，合同约定由乙方交付定金50万元，在2011年8月2日前将购房款全部付清。合同订立后，双方严格按照合同履行各自义务，办理了完税手续和过户手续。至于原告所谓的2011年8月2日双方订立的天台县房屋买卖合同，约定转让款为75万元，实系双方为合理避税所订立的，事实上税务机关也不是按照房款75万元计税，而是按照120万元计征。2、原告诉称答辩人为恶意逃避债务转移财产，不符合客观事实。答辩人为偿还房屋出卖房产无可非议，第三人徐梦琪支付对价取得房屋是善意的，应受法律保护。
第三人徐梦琪陈述称：同被告答辩意见。
第三人浦发银行台州分行陈述称：原告的诉请是否得到支持，不影响我方对房屋的抵押权利。第三人徐梦琪提供的房产证显示房屋的产权为第三人徐梦琪所有，我方取得抵押权是善意的，如果法院驳回原告的诉请，那么不影响我方对讼争房屋的抵押权。如果法院支持原告的诉请，那么我方愿意法院判决借款人偿还借款本金及相关利息后，配合法院办理抵押权手续。
为证明诉称事实，原告提供如下证据：
民事判决书一份，拟证明被告与2011年3月21日向原告借款，约定期限一年。借款到期后，被告未予归还。原告诉至法院，法院判决被告应归还原告借款28多万元及利息。判决生效后，被告未履行义务；
天房权证天台字第××号一份，拟证明本案讼争的房屋是三被告共同共有；
落款时间为2011年8月2日的房屋买卖合同一份，拟证明合同载明的房屋价款为75万元，且约定在2012年7月31日前付清，三被告及第三人徐梦琪均签字捺印；
房地产权属登记状况一份，拟证明讼争的房屋转移给第三人徐梦琪，其中共有权人一栏为空白，登记栏中申报的价格为75万元；
销售不动产统一发票（代开）办证联及税收电子转账专用完税凭证各一份，拟证明税务部门按照120万元价格计税，第三人徐梦琪支付税款；
无婚姻登记记录证明二份，拟证明被告王正与第三人徐梦琪当时均未办理婚姻登记，且载明该证明仅用于房屋买卖使用，被告在答辩状中否认第三人非其媳妇，但本地是众所周知的事实，请法庭予以查实；
（2012）台天执民字第886号裁定书一份，证明被告将房屋非法转移给第三人，造成（2012）台天商初字第831号民事判决书无法执行，侵犯了原告的合法权益。
对原告提供的证据，三被告质证认为，证据1、2无异议；证据3，真实性无异议，但合同的价格75万元为避税，实际成交价格为170万元；证据4、5无异议，我们从上家是按70万元完税，转给第三人徐梦琪是按办证中心规定完税；证据6、7无异议。
第三人徐梦琪质证认为，证据1，真实性、合法性均无异议，但与本案没有关联性；证据2，真实性无异议，但与本案无关联性；证据3，除房款价格外，其他真实性无异议，本案被告与第三人为了合理避税，合同的价格为75万元，实际成交价格为170万元；证据4，除房款价格外，其他真实性无异议；证据5，真实性无异议，税务部门依照新城地段统一按照规定计税；证据6，真实性无异议，与本案无关联性；证据7，真实性、合法性无异议，关联性有异议。
第三人浦发银行台州分行质证认为，证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据2、3、4、5无异议；证据6、7，真实性、合法性无异议，关联性有异议。
被告提供如下证据：
落款时间为2011年7月10日的房屋买卖合同一份，拟证明2011年7月10日，三被告以170万元转让始丰街道汇泉西街221号给第三人徐梦琪；
户名为王世柜的农村合作银行活期一本通一份，拟证明2011年8月1日，第三人徐梦琪为支付购房款向白鹤镇林庄村姜义军借款100万元，其中49.5万元款项从白鹤镇霞庄村王世柜活期一本通转出至王顺委农村合作银行账户；
户名为姜义虎的浙江省农村合作金融机构分户明细对账单一份，拟证明2011年8月1日，第三人徐梦琪为支付购房款向白鹤镇林庄村姜义军借款100万元，其中50.5款从姜义军胞弟姜义虎农村合作银行转出至王顺委农村合作银行账户；
户名为王顺委的浙江省农村合作金融机构分户明细对账单一份，拟证明2011年8月1日被告王顺委收到徐梦琪由姜义军支付的购房款100万元；
中国农业银行分期还款自动扣款回单一份，拟证明2011年8月1日被告王正收到徐梦琪付款偿还农行按揭贷款84.8451万元；
上海浦东发展银行个人贷款还款通知单一份，拟证明2011年10月14日第三人徐梦琪向上海浦东发展银行贷款120万元通过大成房地产中介所还给姜义军；
天台县大成房地产中介所证明一份，拟证明第三人徐梦琪向上海浦东发展银行贷款120万元通过大成房地产中介所还给姜义军；
收条二份，拟证明被告王顺委收到第三人徐梦琪支付的房款170万元。
对被告提供的证据，原告质证认为，证据1，证据三性均有异议，对同一事实的合同，只能有一份，不应有二份互相矛盾的合同，原告提供的房屋买卖合同是存放在天台县房管处的合同，房管与税务部门均按该合同办理，被告提供的合同是为了对付本案诉讼伪造的；证据2，真实性无异议，关联性有异议，无法证明被告所要证明的对象，从这一证据来看，只能说明2011年8月1日，从王世柜的账户中曾有49.5万元款项转出，但无法证明第三人徐梦琪为支付购房款向姜义军借款，也无法说明此款与姜义军的关系；证据3，关联性有异议，质证意见同证据2；证据4，关联性有异议，只能证明2011年8月1日，有49.5万元及50.5万元，合计100万元款项转至王顺委账户，但无法证明该款项为姜义军支付的购房款，更无法证明徐梦琪支付的100万元购房款，按照被告的说法，如是第三人徐梦琪向姜义军借款支付购房款，应由姜义军将借款汇入第三人徐梦琪账户，再由徐梦琪汇入被告指定账户，实际本案第三人未支付购房款，假设被告王顺委如有经商需要向姜义军借款，也会形成这样的汇款；证据5，关联性有异议，只能证明2011年8月1日，王正的账户有848451元为银行扣款，无法证明被告所要证明的对象；证据6，关联性有异议，只能证明第三人徐梦琪曾在浦发银行贷款120万元，按月归还本息的事实，无法证明被告所要证明的对象；证据7，证据三性均有异议，即使按照被告所说第三人徐梦琪向姜义军借款，但徐梦琪向姜义军借款时未通过该中介，还款却通过该中介所，且未说明还款方式，如果通过银行还款，应该有银行凭证，如通过现金还款，如此巨额款项通过现金方式还款不现实，该证据形式上属于证人证言，而非书证，但证人并未出庭，该中介所与被告之间有明显的利害关系；证据8，证据三性均有异议，仅有收条，未有实际付款依据，所谓的120万元购房款同样只有收条，未有实际付款依据，即使按照被告所述，49.5万元加上50.5万元，也只有100万元，不是120万元，明显有矛盾之处，被告与第三人有明显的利害关系，按照被告所说的付款时间应在2011年7月31日之前付款，但被告提供的证据看付款时间均为2011年8月1日，与实际严重不符，第三人徐梦琪实际根本没有付款。
第三人徐梦琪质证无异议。
第三人浦发银行台州分行质证认为，证据1，该份买卖合同与房管处登记不一致，关联性有异议，真实性、合法性无异议；证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议，我方也不清楚被告是何时支付的；证据3，真实性、合法性无异议，关联性有意见，我方不清楚是何种支付方式；证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议，由法院确定；证据5、6、7、8无异议。
第三人徐梦琪提供如下证据：
上海浦发银行贷款合同一份，拟证明第三人徐梦琪为支付购房款向上海浦发银行贷款；
台州银行对账单一份，证明第三人徐梦琪贷款归还姜义军120万元的事实。
原告质证认为，证据1，从合同来看，贷款用途是住房装修，通过银行还清应提供依据，且应证明是为支付购房款向姜义军借款；证据2，证据三性均有异议，该证据与本案没有关联性，无法证明该款是用于归还买卖房屋。被告及第三人浦发银行台州分行均质证无异议。
第三人浦发银行台州分行未向本院提交证据。
法院出示如下证据：
原告申请对天台县始丰街道汇泉西街221号房屋进行价格鉴定，台州市广信房地产估价有限公司出具《房地产估价报告书》一份；
原告申请对天台县始丰街道汇泉西街221号房屋重新进行价格鉴定，浙江众诚房地产评估事务所出具《房地产评估报告书》一份；
上海浦发银行个人担保借款合同一份。
原告质证认为，证据1，单价只有每平方米3150元，价格太低，报告书里面有说到2005年，台州的价格就有4000多元，到了2009年反而只有3150元，据原告了解新城地段，一般都是每平方米6000元，高点7000元，该份报告书不认可；证据2，报告书的5000多元，还是偏低，但是已经能够证明被告低价转让，对第二份报告书是认可的；证据3，无异议。被告质证认为，证据1无异议；证据2，价格偏高30%左右；证据3无异议。第三人徐梦琪质证认为，证据1无异议；证据2，高了30万元；证据3无异议。第三人浦发银行台州分行质证认为，证据1，价格偏低；证据2，评估报告的价格没有超过30%，相对来说还是准确的；证据3无异议。
对原、被告、第三人及本院出示的证据，本院认证如下：
原告提供的证据1，能证明原告姚根土对被告王顺委、范建英享有到期债权；证据2，能证明天台县始丰街道汇泉西街221号房屋原系三被告共同共有；证据3，能证明2011年8月2日，三被告与第三人徐梦琪签订房屋买卖合同一份，合同载明三被告以75万元的价格将天台县始丰街道汇泉西街221号房屋出售给第三人徐梦琪，该份合同在天台县房地产管理处留存；证据4，能证明天台县始丰街道汇泉西街221号房屋现为第三人徐梦琪单独所有；证据5，能证明第三人徐梦琪为办理房屋产权过户承担契税、印花税共计36600元，税务部门按照120万元的房屋售价进行课税；证据6，与本案不具有关联性，其证明效力，本院不予确认；证据7，能证明原告申请执行（2012）台天商初字第831号民事判决书，因被执行人王顺委、范建英暂无财产可供处置，本院于2012年7月20日裁定终结该案的执行。
被告提供的证据1，能证明2011年7月10日，三被告与第三人徐梦琪签订房屋买卖合同一份，合同载明三被告以170万元的价格将天台县始丰街道汇泉西街221号房屋出售给第三人徐梦琪；证据2结合证据4，能证明2011年8月1日被告王顺委收到王世柜转账的49.5万元；证据3结合证据4，能证明2011年8月1日被告王顺委收到姜义虎转账的50.5万元；证据4，能证明2011年8月1日被告王顺委收到100万元；证据5，能证明2011年8月1日，被告王正向中国农业银行归还本金84万元及利息8451.19元；证据6，能证明第三人徐梦琪向上海浦东发展银行贷款120万元，借款期十年；证据7，天台县大成房地产中介所并未出庭作证，证据形式不合法，其证明效力，本院不予确认；证据8，真实性无法确认，就收条载明的120万元和50万元款项，被告并未提供其他证据予以佐证，其证明效力，本院不予确认。
第三人徐梦琪提供的证据1，能证明2011年9月30日，第三人徐梦琪向上海浦发银行贷款120万元；证据2，能证明徐梦琪于2011年10月14日向许威峰电汇120万元，许威峰于同日向姜义军转账117.3万元。
本院出示的三组证据，其中证据1、2均系第三方评估机构对本案诉争房产进行的价值评估，其中台州市广信房地产估价有限公司结论为120万元，浙江众诚房地产评估事务所的结论为208.2万元，证据3载明抵押物天台县始丰街道汇泉西街221号房屋价值为201万元。综合上述三组证据，本院认为本案讼争房屋当时的市场交易价格为208.2万元。
综合上述认定的证据，结合原、被告及第三人的陈述，本案经审理认定事实如下：2011年3月22日，王顺委向姚根土借款人民币30万元，并约定借期一年。因王顺委逾期未还，姚根土向本院提起诉讼。本院于2012年4月26日作出（2012）台天商初字第831号民事判决书，判决王顺委、范建英归还姚根土借款人民币283184.98元并支付利息。姚根土向本院申请执行，本院于2012年7月20日作出（2012）台天执民字第886号民事裁定书，确认被执行人王顺委、范建英暂无财产可处置，并裁定“本院（2012）台天执民字第886号案终结执行。申请人如果发现被执行人有可供执行财产及时向法院申请恢复执行”。
2011年7月10日，王顺委、范建英、王正与徐梦琪签订房地产买卖合同一份，约定王顺委、范建英、王正将其所有的坐落于天台县始丰街道汇泉西街221号房屋出售给徐梦琪，价格为人民币170万元。同年8月2日，王顺委、范建英、王正与徐梦琪签订房地产买卖合同一份，约定王顺委、范建英、王正将其所有的坐落于天台县始丰街道汇泉西街221号房屋出售给徐梦琪，价格为人民币75万元，该份合同备案于天台县房地产管理处，房屋的契税计税价格为人民币120万元。同年，该房屋的产权证登记于徐梦琪名下。2011年8月1日，王世柜向王顺委转账49.5万元，姜义虎向王顺委转账50.5万元。2011年8月1日，王正向中国农业银行归还借款本金84万元及利息8451.19元。2011年9月30日，徐梦琪向上海浦东发展银行贷款人民币120万元，借款期限10年，徐梦琪琪以其所有的天台县始丰街道汇泉西街221号房屋提供抵押担保。2011年10月14日，徐梦琪向许威峰电汇120万元。同日，许威峰向姜义军转账117.3万元。
本院认为：一、关于讼争房屋的交易价格问题。王顺委、范建英、王正与徐梦琪签订的房屋买卖合同与在房地产管理部门备案的合同所载明的内容矛盾，而备案合同具有公示效力，为优势证据。被告同时提供2-7号证据，补充证明房屋真实交易价格。本院认为，被告提供的证据来看，徐梦琪未向王顺委、范建英、王正支付分文。且依照被告所述的付款方式，款项金额也只有100万元，与其所称的170万元存在较大差距。被告称另外20万元系现金交付，50万元系欠徐梦琪父母的借款，但并无其他证据佐证。王顺委出具的二份共170万元的收条由其本人保存，不符合常情，且缺乏合理解释。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款第（二）项的规定，本院认定本案讼争房屋的交易价格为75万元。二、王顺委、范建英、王正是否以明显不合理价格转让讼争房屋。讼争房屋在转让时的评估价为208.2万元，该价格应视为交易时交易地的市场交易价。而讼争房屋的交易价格为75万元，尚达不到市场交易价的40%，应属于明显不合理的低价。三、王顺委、范建英、王正的转让行为对债权人姚根土是否造成损害。（2012）台天商初字第831号案件，即姚根土诉王顺委、范建英民间借贷纠纷一案，因王顺委、范建英无资产可供执行而被法院终结执行。因此王顺委、范建英在明知对姚根土负有未清偿债务的情况下，将名下的房屋以明显不合理的低价转让给徐梦琪，该行为导致姚根土的债权无法实现，因而已对债权人姚根土造成损害。四、徐梦琪是否知道上述情形。房屋市价的大致情况属于众所周知的事实，徐梦琪作为完全民事行为能力人应当知道王顺委、范建英、王正以明显不合理的低价转让房屋。该种非正常的交易，必然导致王顺委、范建英的责任财产减少。故本院推定徐梦琪应当知道上述情形。本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。本案中王顺委、范建英、王正以明显不合理的低价转让其名下的房屋，对债权人姚根土造成损害，而徐梦琪知道上述情形。姚根土据此要求撤销王顺委、范建英、王正将讼争房屋转让给徐梦琪的行为，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
撤销被告王顺委、范建英、王正将坐落于天台县始丰街道汇泉西街221号房屋转让给第三人徐梦琪的行为。
本案受理费100元，财产保全申请费2020元，鉴定费12200元，合计人民币14320元，由原告姚根土负担6000元，由被告王顺委、范建英、王正负担8320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后7日内先预缴上诉案件受理费100元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，帐号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。
义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权自履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 王光宇
人民陪审员 戴明钵
人民陪审员 陈孟彬
二〇一四年一月二十七日
代书 记员 余 乾