河北省兴隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0822民初2326号
原告：陈福荣，男，1960年9月11日出生，汉族，农民，住兴隆县。
委托诉讼代理人：张志才，兴隆县正兴法律服务所法律工作者。
被告：王国成，男，1967年3月20日出生，汉族，农民，住兴隆县。
委托诉讼代理人：张占群，河北张占群律师事务所律师。
原告陈福荣与被告王国成买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告陈福荣、被告王国成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈福荣向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2.要求被告返还房屋及宅基地使用权；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：2004年，我将房屋卖给被告，被告居住使用，但宅基地使用权始终未变更，仍登记在我名下。我认为与被告间的房屋买卖行为违反法律强制性规定，依法应被确认无效，合同被确认无效后，双方应相互返还财产，我与被告协商未果，故诉至法院。在本案立案后，原房屋被政府征收拆除，被告已无法返还原房屋及宅基地使用权，故变更第二项诉讼请求要求被告返还置换后的房屋。
王国成辩称，不同意原告变更诉讼请求。原告与我签订房屋买卖协议，是双方真实意思表示，我已支付合理对价，原告村委会以见证单位的身份在该合同上加盖公章，对该合同进行了确认。原告向被告及村委会提出申请，承诺如果房屋被征占，此处宅基地及附属物补偿归被告，不在本村申请宅基地，村委会对该申请确认，同意被告办理房屋过户手续，因此不能再以我不是本村村民为由，否认合同效力，同时合同中未涉及买卖宅基地问题，我与被告间的合同是有效的。我已签订房屋征收协议，原房屋已被征收拆除，协议置换房屋尚未建设，是否能按征收协议履行交付置换房屋尚不确定，原告的诉讼请求属于法律上规定不能返还和无法返还的情形，因此应驳回原告的诉讼请求。我购买原告房屋已经10多年了，因现房屋升值，原告受利益驱动而反悔，违背法定的诚实信用原则，不应得到鼓励和支持，如必须返还，则原告应返还与我购房时相等的面积房屋和附属物，且应考虑我后期对房屋的投入，否则没有任何法律依据，且显失公平。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提供的3号证，2007年2月24日，内容为“青松岭镇政府、村委会：我在老营盘村××北有宅基地一处，于2007年2月24日转让给王国成，我不再本村申请宅基地，该宅基地及附属物使用权、所有权归王国成。如遇国家政策调整或征占拆迁，此处宅基地及附属物补偿归王国成，请镇政府、村委会给予王国成办理相关手续”的《申请书》。原告对该申请书中落款处“陈福荣”的签名非其本人笔迹及指纹非原告本人所捺申请鉴定，本院对外委托，经北京法源司法科学证据鉴定中心作出司法鉴定意见书，鉴定结论：检材上“陈福荣”签名字迹与样本上“陈福荣”签名字迹是同一人书写；因检材指印捺印模糊不完整，无法确定其指印纹型及细节特征，不具备指印鉴定的检验条件，无法做出鉴定意见，故作退案处理。被告王国成认可该申请书系陈福荣签名的空白纸，后由王国成的哥哥王国章在陈福荣未在场的情况下补写的申请书内容，且该内容已经陈福荣本人同意，但未能提供证据证明陈福荣对申请书内容认可的事实，故达不到被告关于该申请书内容系原告本人意思表示的证明目的；2.被告提供的4号证，2007年4月12日兴隆县青松岭镇老营盘村村民委员会关于陈福荣将原房六间卖给王国成，要求过户，请有关单位给予办理有关手续的证明，因无相关接收单位，及要求过户的具体申请及相关办理事实相佐证，故无法认定其真实性，不予采信；3.被告提供的5号证，2016年10月10日青松岭镇老营盘村村民委员会证明，其证明内容与3号证重合部分，不予采信，对“村委会开会同意”的内容表述，因无相关村委会的会议记录佐证，亦不予采信，对其他内容，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兴隆县青松岭镇杨家窝铺村村民王国成购买同镇老营盘村（原果园村）陈福荣的房屋，于2007年2月24日，与陈福荣签订《买卖房屋文约》，约定：“陈福荣将其坐落于老营盘村房屋六间（面积以1992年房照为准）卖给王国成，房价8,600.00元；大门外西南角厕所、猪圈归王国成所有，西房山一块菜园归王国成种菜使用，菜园如政策有变由陈福荣处理；立字为证，不容反悔，现金当面点清。”陈福荣、王国成在落款处签字，兴隆县青松岭镇老营盘村村民委员会作为见证单位加盖公章。同日，陈福荣收到王国成房款26,000.00元。该房屋宅基地使用权登记在陈福荣名下，王国成未能进行宅基地使用权变更登记。王国成在购买房屋后，对主房进行了装饰、修缮并入住，并新建了两个石棉瓦顶房、影壁墙等附属财产。2016年，青松岭镇人民政府青松岭镇开展文化旅游度假区项目建设，青松岭镇老营盘村村民委员会对王国成购买的房屋进行征收。2017年7月15日，青松岭镇老营盘村村民委员会（甲方）与王国成（乙方）签订《地块房屋征收补偿安置协议》，主要约定：乙方宅基地内有证房屋基底建筑面积78.88平方米，按1：1置换回迁楼房面积78.88平方米，宅基地范围内（有证房屋覆盖面积除外）其余土地面积107.42平方米，按1：0.2置换回迁楼房面积21.484平方米，总置换面积为100.364平方米；主房、配房及其它附属物一次性补偿201,307.00元（以评估报告为准)，临时安置补助费18,931.20元（暂定支付12个月，有证房屋建筑面积×20元/平方米，其余附属物、空地面积不予支付），搬迁补助费1,577.60元；乙方在规定时限内签订协议，奖励25,000.00元（一个土地使用证或房屋所有权证)，奖励地下室一个，位于3号楼1单元6号；乙方自愿选择回迁区住宅楼2号楼1单元802层B户室型（建筑面积95.30平方米），3号楼2单元602层D户室型（建筑面积66.37平方米），安置用房总建筑面积161.67平方米，其中乙方有证房屋安置拆合建筑面积100.364平方米，按安置房成本价（3,500.00元/平方米）购置安置用房建筑面积60平方米，合价款210,000.00元；乙方按市场交易价购置安置用房建筑面积1.306平方米，合价款10,448.00元，8,000.00元/每平米，综上，乙方共置换楼房2套161.67平方米，剩余补偿款26,367.80元；回迁安置楼房位于老营盘村××××区项目规划19号区域，住宅安置用房共计四栋，全部安置用房主体建筑均为钢混结构的10层或11层住宅楼（大产权、带电梯），回迁楼房为简装楼，配套设施齐全。该协议书后附《分户估价报告》，对陈福荣购买房屋的评估结论：总评估金额201,307.00元，其中房屋建筑面积78.88平方米，1,600元/平方米，评估金额计126,208.00元；附属物评估金额计75,099.00元，经双方当庭确认估价报告附属物中铁门（7.02平方米）、砖墙（19.5平方米）、浆砌石墙（6.44平方米）、全砖棚（厕所、11.55平方米）、水井（一眼）系陈福荣原建筑，计评估款9,562.00元，其余评估附属物均为王国成后增置财产（含主房装修费16,046.00元），计65,537.00元。现该房屋已被征收拆除，回迁置换楼房尚未建设。双方协商未果，诉至本院。
本院认为，本案有两个争议焦点问题。争议焦点（一），原告陈福荣与被告王国成签订的《买卖房屋文约》是否有效，我国法律规定了房地一体性，农村房屋的转让必然涉及到房屋所附宅基地使用权的转让，依据现行法律规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织分配给本集体组织成员，不能对外流转，本案中，被告王国成非原告所在集体经济组织成员，原告陈福荣将房屋出卖给本集体经济组织以外的人，违反法律的强制性规定，虽然老营盘村委会在买卖协议内加盖公章，但村委会并非有权审核批准宅基地使用权转让事宜相关政府部门，被告王国成未经有关行政部门审批取得宅基地使用权，故双方签订的《买卖房屋文约》，应属无效。争议焦点（二），原告陈福荣要求被告返还置换的安置补偿房屋的主张是否成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当拆价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告与被告对《买卖房屋文约》的签订均存在过错，原告陈福荣在协议履行约十年之久后，面对拆迁安置的情况，反悔并主张该协议无效，明显违背“诚实信用”原则，应承担责任。涉案合同被确认无效后，原告陈福荣应返还被告王国成购房款，被告王国成应返还原购买房屋，但被告王国成在占有房屋期间对该房屋进行了增建装修、添附，近年来房价上涨，其现有房屋价值已不能等同于双方实际买卖时所约定的价值，双方均认可原房屋及地上附属物已被征收拆除，故已经无法进行互相返还，但原告未要求拆价补偿，而仅变更诉讼请求要求被告返还原购买房屋及宅基地的安置补偿房屋，因无法根据双方过错程度对安置房屋进行合理分割，故不予支持。
综上所述，原告陈福荣与被告王国成所签订的《买卖房屋文约》，因涉及宅基地使用权的流转，本院依法确认为无效合同；对原告仅变更诉讼请求要求被告返还原购买房屋及宅基地的安置补偿房屋，因无法根据双方过错程度对安置房屋进行合理分割，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告陈福荣与被告王国成就原座落于兴隆县青松岭镇老营盘村（原果园村）宅基地使用权登记在陈福荣名下的房屋（宅基地有偿使用登记编号：012）所签订的《买卖房屋文约》无效。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费100.0元，由被告王国成负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 王海朝
人民陪审员 韩晓凤
人民陪审员 周建军
二〇一七年十一月六日
书 记 员 徐维佳
附页
一、判决依据
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
二、上诉期限及上诉费用
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院，同时预交上诉费100.00元（以上诉人名称预交至河北省承德市中级人民法院开户行：中国建设银行股份有限公司承德市车站路支行，账号13×××02，向本院提交相应银行票据复印件），逾期未交上诉状或者提交上诉状后七日内未预交上诉费用的，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。如不上诉，本判决在送达之日起十五日后发生法律效力。