湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终4212号
上诉人(原审被告):吴妨，女，1981年4月13日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。
委托代理人:吴元生，男，1949年12月17日出生，汉族，住址同上,系吴妨父亲。
被上诉人(原审原告):广州珠江物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区福元西路99号珠江花城桂苑2栋地下室171号商铺。
法定代表人:雷海虹，公司总经理。
委托代理人:陶大军，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。
委托代理人:邹倩，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。
上诉人吴妨因与被上诉人广州珠江物业管理有限公司长沙分公司（以下简称珠江物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2016）湘0105民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人吴妨不服一审判决，向本院上诉称，请求二审法院：1、确认上诉人并非三个月精装房重大整改收房期“物业使用人”；2、取消原判上诉人“违约金”交纳;3、由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、由于所购房屋（精装）收房前无法进场验收，被上诉人交钥匙附条件（在物业协议上签字），且该协议除被上诉人自身未盖章签字，又未给上诉人一份。到现场，才知无法合格收房。三个月整改期后，上诉人勉强收房，以上开发商与物业公司都清楚，上诉人又书面告知了被上诉人，事实上当时各方都明知上诉人此三个月不是物业使用人。整修收房后，始应计算物业服务费，这才符合实事求是。二、上诉人不构成违约。拒收后，上诉人曾多次要求对此三个月费用争议坐下商讨，被上诉人拒不理采。一审判决对违约认定有误，一是按拒收总额10%计算，二是将被上诉人拒收当作上诉人欠费，变相部分支持了被上诉人强索滞纳金行为。
被上诉人珠江物业辩称：房屋质量问题不应当构成欠缴物业费的理由，上诉人应当与开发商对房屋质量问题进行协商。
珠江物业向一审法院起诉请求:1、吴妨向珠江物业支付自2014年11月1日起至2015年12月31日止拖欠的物业管理服务费3386元；并按照欠缴金额日2‰的标准向吴妨支付自欠付之日起至实际付清之日止的违约金（暂算至2015年12月31日止的违约金为1590元）以及支付吴妨因催缴物业费产生的律师费1000元；2、请求判令吴妨承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：珠江物业为经我市登记备案从事物业管理服务活动的企业。2011年12月20日，珠江物业（乙方）与湖南珠江实业投资有限公司（甲方）（以下简称“珠江实业”）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对珠江花城提供前期物业管理服务。合同约定物业服务的内容主要包括房屋建筑公用部位的维修、养护和管理；公用设施设备的运行、维修、养护、管理；公用部位和公共环境卫生的清洁，垃圾的收集、清运、管道疏通；公共绿化、道路交通秩序、车辆停放的管理、公共秩序维护、安全防范；房屋装饰装修管理；资料管理及其他服务。单个业主或物业使用人可委托乙方对其物业的专有部分提供特约维修养护等服务，服务内容及费用双方另行商定。物业收费采取包干方式，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，标准为住宅物业按1.80-2.20元/月.平方米。业主应于自建设单位通知办理房屋交付手续的次月起缴纳物业费，业主在收楼时应提前预交6个月的物业管理费，以后物业管理费每年每季第一个月5号之前预交，甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业费的，应按每日1‰的标准向乙方支付违约滞纳金。合同还对其他内容进行了约定。该合同约定合同期限为自2013年7月始，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。
珠江物业与珠江实业签订前期物业服务协议后，在业主买房时，以珠江物业为甲方，业主为乙方另行订立了前期物业管理服务协议，业主在该份物业管理服务协议上签名，但珠江物业未签字盖章。由业主单方签名的协议的主要内容与珠江物业与珠江实业签订的协议内容基本一致。在违约责任方面，与业主的物业服务协议约定欠费时间在6个月内的，从欠费之日起按欠费金额的每千分之一支付违约金；欠费时间超过6个月的，从欠费之日起按欠费金额的每日千分之二支付违约金。逾期一个月仍拒绝缴纳的，珠江物业方可向法院提起诉讼，同时，由此产生的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用由该欠费业主或使用人承担。协议签订后，珠江物业对吴妨所在小区实施了物业管理，吴妨收房后因对整改期内物业费的缴纳与珠江物业存在分歧，双方酿成纠纷，
吴妨按照每月每平方米2元支付了部分物业费，2014年11月1日起至2015年12月31日期间，吴妨未支付物业费。
另查明，吴妨的房屋产权登记的建筑面积为120.44平方米。
一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷，珠江物业为依法登记备案的企业，具备诉讼的主体资格及在湘从事物业管理服务活动的资质。其与建设单位珠江实业就珠江花城小区的物业服务签订的前期物业服务协议系双方的真实意思表示，形式合法，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，应属有效，对物业公司及业主均具有约束力。吴妨系珠江花城小区业主，在珠江物业依约对珠江花城小区提供物业管理服务后，应依据前期物业服务协议的约定向珠江物业支付物业服务费用。本案中，吴妨经珠江物业多次催缴，仍未支付，构成违约，应承担继续支付及支付逾期付款违约金的责任。对于欠费金额，根据吴妨提供的房屋产权证登记的建筑面积120.44平米计算，吴妨自2014年11月1日起至2015年12月31日止应支付物业费3372元，对该费用，吴妨应予以支付。关于违约金，因双方对整改期内物业费缴纳情况存在分歧，故考虑本案的实际情况，该院认为珠江物业主张按照日2‰支付的标准过高，该院酌情调整为按欠款金额的10%确定，即吴妨应支付珠江物业违约金337元。关于珠江物业主张的律师费，虽然珠江物业与业主之间的前期物业服务协议约定了律师费，但因该合同珠江物业尚未签章，而珠江实业与物业公司签订的前期物业服务协议中并未约定律师费，故按不利于格式合同提供方的原则，对珠江物业主张的律师费，该院不予支持。另外，关于整改期内物业费的缴纳，根据建设单位与物业公司签订的前期物业服务协议，吴妨应自收房时的次月起开始支付物业服务费用，故对整改期内的物业费，吴妨亦应支付。吴妨支付后，如因房屋质量问题导致整改产生的损失（含物业费损失），吴妨可另行向建设单位主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、吴妨于判决发生法律效力之日起七日内向广州珠江物业管理有限公司长沙分公司支付2014年11月1日起至2015年12月31日止的物业服务费3372元及违约金337元；二、驳回广州珠江物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，因适用简易程序减半收取25元，由吴妨承担。
二审中，上诉人递交了两份催缴通知单，拟证明：剔除三个月整改期间的物业费我都愿意缴纳，不存在恶意拖欠物业费的行为。
被上诉人发表如下质证意见：真实性合法性没有异议，对关联性有异议。
本院经审查认为，上诉人提交的上述证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：建设单位珠江实业与被上诉人珠江物业签订的《前期物业服务合同》以及上诉人吴妨与被上诉人珠江物业签订的《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示,合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述协议对吴妨及珠江物业具有约束力。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点在于：(一)关于整改期间的物业费用问题。吴妨上诉称，其不应当承担房屋整改期的物业费用。本院认为，根据吴妨在一审提交的证据，吴妨在收房以后有三个月整改期。根据建设单位与物业公司签订的前期物业服务协议，吴妨应自收房时的次月起开始支付物业服务费用。至于房屋质量瑕疵问题，则应属于建设单位承担保修责任，吴妨不能以此拒交物业费用。故上诉人的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。（二）关于违约金的问题。吴妨上诉称，一审判决其承担违约金不妥。本院认为，吴妨对延期支付后续物业费构成违约，应承担逾期付款的违约责任，其不能以与被上诉人一直在协商物业费用为由而不承担违约责任。一审考虑本案的实际情况，酌情将违约金调整为337元并无不妥。故上诉人的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人吴妨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十月十一日
书 记 员 胡小博
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。