江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第01505号
原告盐城市大丰区白驹镇人民政府，住所地盐城市大丰区白驹镇大白路66号。
法定代表人王志建，该镇镇长。
委托代理人张磊、肖友良，江苏道远律师事务所律师。
被告大丰市四方纸箱厂，住所地盐城市大丰区白驹镇通榆北路*号。
投资人荀民安，该厂厂长。
委托代理人李亚琴，该厂职工。
第三人盐城市大丰区土地储备中心，住所地盐城市大丰区幸福大街西侧。
法定代表人开启金，该单位主任。
委托代理人黄振宇，盐城市大丰区国土资源局白驹国土资源所所长。
原告盐城市大丰区白驹镇人民政府（以下简称白驹镇政府）与被告大丰市四方纸箱厂（以下简称四方纸箱厂）、第三人盐城市大丰区土地储备中心（以下简称大丰土地储备中心）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告白驹镇政府的委托代理人张磊、肖友良，被告大丰市四方纸箱厂的委托代理人李亚琴、第三人大丰土地储备中心的委托代理人黄振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白驹镇政府诉称，2003年10月24日，大丰土地储备中心与被告四方纸箱厂签订《协议书》一份，约定由大丰土地储备中心将其收购的原大丰市精细化工厂的厂房和围墙内的场地临时租赁给被告使用，租赁期限暂定一年，年租金合计8532元。同时，双方在该协议书中还约定了如出租方需要开发利用该宗地时，被告应在出租方通知的时间内迁移结束，自建房、厂棚拆除不享受任何补偿，搬迁费用、安全责任与出租方无关等事项。2004年10月31日暂定租期届满后，被告因自身经营仍然继续使用着该租赁厂房和场地。2013年底，因“中华水浒园”项目建设需要，经大丰市人民政府批准，已经将大丰土地储备中心与被告签订的《协议书》中涉及的房产、场地及对应的土地使用权划拨给原告，用作文体娱乐用地（现该宗地的土地使用权已登记到我单位名下）。为此，我单位及大丰土地储备中心多次通知被告做好搬迁准备并尽快搬迁，结清租金。但是直至现在被告未能履行搬迁及交付租赁厂房、场地的义务，对“中华水浒园”项目的顺利建设形成了严重的影响并造成了较大损失。我单位作为租赁厂房场地的权利承受人，已依法取得了大丰土地储备中心与被告签订的《协议书》中出租方的法律地位；因租赁双方间形成不定期租赁关系，且《协议书》中明确约定如出租方需要开发利用该宗地时，作为承租方的被告应在出租方通知的时间内迁移结束，故在我单位及大丰土地储备中心已给予被告合理准备时间的情况下，被告继续占有租赁物明显缺乏必要的事实和法律依据。现请求法院判令：1、解除在2003年10月24日大丰土地储备中心与被告签订的《协议书》基础上形成的不定期租赁关系，被告立即向我单位交付《协议书》中的租赁厂房和场地；2、被告向我单位支付自2015年5月1日起至起诉时的租金958元，自起诉之日起至实际交付厂房场地之日止按年租金8532元标准计算的厂房场地占用费以及违约金5000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告四方纸箱厂辩称，1、我厂租赁厂房及场地合同的主体原是大丰市精细化工厂、大丰土地储备中心。我厂于1999年5月创办，租赁原大丰市精细化工厂厂棚及周围场地生产纸箱。2002年5月，大丰市精细化工厂宣布破产，于2003年被大丰土地储备中心收储。因企业发展生产需要，经市政府会办同意，我厂继续租用原租厂棚、场地，并指令土地储备中心与我厂续签租赁协议，2003年10月，大丰土地储备中心与我厂续签厂棚、场地租赁协议。自此，我厂守法经营，每年按规定缴纳租金，从未接到大丰土地储备中心收回场地或终止租赁通知，其后也一直未接到通知要求变更租赁合同；2、白驹镇政府未尽“租赁合同变更”告知义务。2015年5月5日，我厂突然接到白驹镇政府的函，要求无条件搬出厂房，经多次询问，方知租赁场地已于2015年4月变更为白驹镇政府所有；3、白驹镇政府通知四方纸箱厂“搬出厂房”时候仓促，短期内难以准备，寻找新场地困难。生产纸箱企业搬迁需要时间，要考虑寻址、厂房建设周期、机器搬迁等因素。作为出租方，应考虑被告系生产性企业，一个月的搬迁时间不符合情理；4、白驹镇政府不妥善安置四方纸箱厂搬迁，影响企业生产发展，与市委工作要求不一致。综上，请求法院综合考虑，公正处理。
第三人大丰土地储备中心述称，1、经查阅档案资料，2002年，大丰市精细化工厂在破产清算时候，大丰市精细化工厂清算组于2002年8月21日跟被告法定代表人签订了解除租赁合同协议书，约定因大丰市精细化工厂被法院宣告破产，整体资产转让，大丰市精细化工厂与乙方的合同解除，现订立新的协议，甲方给予一个月的搬迁时间，乙方移交财产，另乙方自建的六间房屋必须自行拆除，超过10月15日仍未拆迁清场的，该自建房无偿交由甲方处理。后清算组在2003年9月29日发布搬迁清场公告，明确大丰市精细化工厂由我单位整体收购储备，公告要求9月29日组织实施，10月31日实施，第三条要求自行搭建的建筑物一律限期拆除，在2003年11月份移交时，清算组说明大丰市精细化工厂清算组向大丰土地储备中心移交地面附属物，其中涉及到被告的是平瓦泥库9间360平方，评估价10080元，被告在2003年10月17日具报告给大丰市政府请求延期租房，根据市领导的意见，由大丰土地储备中心和被告重新签订租赁合同，约定自建房在结束租赁关系自行拆除厂房、厂棚，不享受任何补偿。期间，在2003年11月6日，白驹镇国土所收取了2530元临时用地管理费，根据大丰土地储备中心跟四方纸箱厂的大合同衍生而来的，临时用地使用期限为一年。到2007年，由于白驹政府规划建设幼儿园，发了通知要求被告搬迁，后幼儿园没有建设，没有具体拆除搬迁，一直到现在，2009年由于李亚琴出了交通事故，身体不好，到国土局要求返还5万元保证金，国土局本着人道主义精神将5万元返还给李亚琴。2013年7月份，市政府批准白驹镇建设“中华水浒园”，镇政府到被告处做工作，但是一直没有解决拆迁，后2015年4月底，大丰土地储备中心将土地权利证书登记到白驹镇政府名下，所有地面资产和建筑物随登记一起转移给白驹镇政府。
经审理查明，被告四方纸箱厂系荀民安于1999年10月22日投资设立的个人独资企业，其经营范围包括装潢印刷品排版、制版、印刷、装订等，该厂址自成立起即租用原大丰市精细化工厂的场地和瓦坯房，自被告租用原大丰市精细化工厂厂房后至2002年5月前，被告曾对租用的九间坯房进行了维修与翻建屋顶，被告四方纸箱厂还自建了六间房屋。2002年5月，大丰市精细化工厂进入破产清算程序，8月21日，大丰市精细化工厂清算组与四方纸箱厂荀民安签订了《解除租赁合同协议》，该协议约定因大丰市精细化工厂被法院宣告破产，整体资产转让，大丰市精细化工厂与四方纸箱厂的合同解除，现订立新的协议，大丰市精细化工厂清算组给予其一个月的搬迁时间，四方纸箱厂移交财产，另自建的六间房屋必须自行拆除，超过10月15日仍未拆迁清场的，该自建房无偿交由大丰市精细化工厂清算组处理。2002年12月31日，大丰市精细化工厂清算组（甲方）与四方纸箱厂（乙方）再次签订《协议书》，约定大丰市精细化工厂清算组同意四方纸箱厂继续使用现厂房，四方纸箱厂自建的房屋应在甲方通知后60天内拆除搬清，逾期无偿交大丰市精细化工厂清算组处理。2003年9月28日，大丰市精细化工厂清算组与大丰土地储备中心签订《国有土地使用权收购合同》，约定收购地块位于白××镇××北路西侧，土地证号为大土（2）国用（1999）字第02**号，土地使用权面积为41227平方米。此次收购范围包括厂区的土地使用权及地上房产、厂区西侧生活区的土地使用权。前述被告四方纸箱厂租赁的厂房和土地使用权包括在本次土地储备中心收储的范围内。2003年10月17日，被告四方纸箱厂向大丰市人民政府提交《关于请求批准延期租房的报告》，报告内容载明“如这块土地拍卖成交，已有买主，我厂将从大局出发，无条件服从，立即拆除厂房，搬迁出去。现在我们一方面积极寻找新厂址，予以搬迁，另一方面，在未找到新厂址之前，请求领导协调国土局和清算组，批准我们延期租房，由国土局和我们签订租赁协议”等内容。
2003年10月24日，大丰土地储备中心与被告四方纸箱厂签订《协议书》一份，该协议载明“市人民政府决定精细化工厂破产后国有土地使用权委托市土地储备中心负责收购，因四方纸箱厂租用该厂厂房及场地，在市人民法院已发限期搬出通知的情况下，乙方再次恳求在该宗地上市前继续租用，经市政府领导批示，同意该幅土地处置前临时租赁给乙方使用。”双方约定：“一、用厂房、场地范围及面积：1、厂房，即原精细化工厂平瓦半成品生产车间泥库9间，长36.3米，宽10米，计面积363平方米。2、场地，即围墙内除平瓦半成品生产车间泥库外，计面积为1151平方米，含自建临时房和厂棚用地。二、厂房、场地租金、租期、押金及交款时间1、厂房租金每平方米16.52元／年，计租金额6000元。2、场地及自建房临时用地租金每平方米2.20元／年，计租金额2532元。3、为强化租赁管理，明确担保责任，在租赁期间乙方必须交担保方保证金5万元，担保方必须向甲方交5万元保证金。4、租赁时间暂定一年，即2003年11月1日至2004年10月31日，签订协议时交8532元租金，5万元押金一次性上交到位（终止协议搬出三天时如无欠费等情况担保方将押金全部退给乙方，乙方完整履行协议，甲方同时将保证金一次性退给担保方）。3、厂房、场地租赁条件及要求：1、乙方必须无条件服从该幅国有土地使用权上市需要，不得以任何理由干扰和影响宗地开发利用；在租用期间服从甲方的统一管理，并负责租赁范围内国有资产和环境保护工作，同时接受有关部门的相关管理；租赁范围内的土地不得使用。2、甲方需要开发利用该宗地，必须在三十天前以书面通知送达乙方，乙方应在规定的时间内迁移结束，自建房、厂棚拆除不享受任何补偿。搬迁费用、安全责任和甲方无关，并交清水电等费用。逾期不搬，甲方有权申请人民法院强制执行。”同时该协议还约定了违约责任，即如一方违约，除赔偿有关损失外另支付违约金5000元。大丰土地储备中心和四方纸箱厂分别在该协议书上加盖了公章，大丰市工业改革发展办公室作为担保单位在该协议书上加盖公章，大丰市工业改革发展办公室与大丰土地储备中心另签订协议书，约定大丰土地储备中心扣留应支付给大丰市工业改革发展办公室（大丰市精细化工厂清算组）土地收储转让金中的五万元作为乙方的保证金。
同日，大丰土地储备中心（甲方）还与四方纸箱厂（乙方）还签订了《临时用地协议书》，约定乙方临时使用甲方（国有土地、集体土地）其界址，合计临时用地1151.03平方米，乙方临时用地2003年10月至2004年10月止，使用期为壹年，乙方在使用临时用地时，不准修建永久性建筑物或作住房使用，不得擅自扩展和改变用途，使用期满应及时归还甲方，并自行拆除临时用地上一切建筑物，恢复原貌，如需继续使用或变更用途，必须在期满前二个月向市土地管理部门申请续用或变更使用，另定协议。报市土地管理部门审核批准后，方可继续使用。该协议还约定了其他内容，甲方代表开启金和乙方代表李亚琴（系荀民安妻子）分别在该协议上签字。自此，被告仍继续租用原租用的大丰市精细化工厂的土地与厂房。
2003年11月，大丰市精细化工厂清算组作出说明：”大丰市精细化工厂清算组向市土地储备中心移交了以下地面附着物：…平瓦泥库（四方纸箱厂租用），9间，360平方米，评估价10080元…”。
2013年8月9日，大丰市国土资源局向大丰市人民政府请示将大丰土地储备中心收储的白驹镇两宗国有土地使用权（含原精细化工厂地块）划拨给白驹镇政府，2013年8月19日大丰市人民政府领导批示同意划拨。
2014年3月4日，白驹镇政府向四方纸箱厂送达了《搬迁通知》，载明“白驹镇“中华水浒园”项目已被大丰市市委、市政府列为2014年全市重点旅游项目，你单位租用的大丰土地储备中心收储的土地（原精细化工厂土地）在“中华水浒园”项目用地范围内，该宗地已经大丰市人民政府批准，划拨给白驹镇人民政府使用。我镇自2013年12月起多次派人到你单位通知搬迁，至今未果。为加快“中华水浒园”项目建设步伐，根据2003年10月24日你单位与大丰土地储备中心签订的协议书，限你单位在2014年4月3日前完成搬迁工作，且搬迁费用、安全责任自负”等内容。
2015年4月29日，原告白驹镇政府取得“施耐庵纪念馆扩建工程”的建设用地批准书。2015年4月30日，原告白驹政府取得了大土国用（2015）第602482号《国有土地使用证》，本案所涉的场地及厂房地块包含在上述范围内。
2015年5月4日，大丰土地储备中心出具《情况说明》，载明：“我单位对该地块的处理，包含了该地块上的厂房、设施等所有附着物，尽归属于白驹镇人民政府所有。”2015年5月5日，原告白驹镇政府通过江苏道远律师事务所以挂号邮寄的方式向被告送达律师函，该函载明：“一、贵厂承租的场地使用权及厂房所有权已变更至大丰市白驹镇人民政府名下，镇政府亦已取得了大土国用（2015）第602482号土地使用权证，由此，镇政府成为原出租人大丰市土地储备中心厂房、场地出租权益的承继主体，因而，相关该场地、厂房的租赁权利与义务依法在镇政府与贵厂之间产生；二、因贵厂与大丰市土地储备中心签订的租赁合同期限早已届满，所以，贵厂丧失了滞留使用该租赁物的合法依据，贵厂的长期占用行为由此处于非法状态，更不可能幻想因贵厂的这种非法占用行为可以产生任何衍生权益；三、大丰市土地储备中心及大丰市白驹镇人民政府已经数次书面通知贵厂，给予贵厂较长的搬迁期限，尽到了法定的通知义务，因而，贵厂依法负有向镇政府交还租赁物的责任”等内容。被告四方纸箱厂收到上述函件后，未能向原告返还所租土地及厂房。
另查，2003年11月6日，大丰市国土资源局白驹国土资源所收取了2530元临时用地管理费，2009年12月29日大丰市国土资源局白驹国土资源所收取被告年租金6000元。关于与大丰市土地储备中心的租赁关系存续期间的租金缴纳情况，被告四方纸箱厂的委托代理人李亚琴陈述“2003年，6000元是交的，但2532元是清算组收的，是常建宇收的。2009年我交了一次6000元，其他有没有交钱我记不清了。”除2009年12月29日缴纳的租金6000元外，被告四方纸箱厂未向本院提交相应的缴费票据证明2003年之后租金的缴纳情况。2009年大丰市国土资源局白驹国土资源所返还给被告50000元保证金，2009年以后，被告四方纸箱厂未再缴纳租金。被告四方纸箱厂租用厂房和场地的现状为9间坯房、6间仓库、大棚、胶水池、厕所、车棚、制版间、东西围墙等，除9间坯房外，其余部分均系被告四方纸箱厂自建。
2015年6月17日，白驹镇政府以四方纸箱厂为被告向本院提起诉讼，要求终止2003年10月24日大丰市土地储备中心与被告签订的《协议书》，并向原告交付《协议书》中的租赁厂房及场地，并交付自2015年5月1日起至起诉时的租金953元、自起诉之日起至实际交付厂房场地之日止按年租金8532元标准计算的厂房场地占用费以及违约金等。审理中，原告白驹镇政府于2015年8月24日将诉讼请求明确为解除在2003年10月24日大丰市土地储备中心与被告四方纸箱厂签订的《协议书》基础上形成的不定期租赁关系，并要求判令被告交付《协议书》中的租赁厂房及场地，并按协议约定拆除自建的厂棚和房屋；支付自2015年5月1日起的租金及场地占用费、违约金。后原告撤回要求被告按照协议约定拆除自建的厂棚、房屋这一诉请。
审理中，本院曾组织双方进行调解，因双方意见分歧较大，故调解未成。
再查，因行政区划调整，大丰市于2015年8月21日变更为盐城市大丰区，原大丰市白驹人民政府调整为盐城市大丰区白驹镇人民政府，即本案原告。
上述事实，有协议书及房屋平面图、情况说明、大丰市发展和改革委员会文件、白驹镇政府搬迁通知、律师函及邮件查询、大丰市精细化工厂清算组与四方纸箱厂协议书、关于请求批准延期租房的报告、国有土地使用权收购合同、大丰市土地储备中心与工业改革发展办公室协议书、请示报告阅办单、建设用地批准书、临时用地协议书、收款收据、《国有土地使用证》三份、解除租赁合同协议书及到庭当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，大丰土地储备中心与被告四方纸箱厂于2003年10月24日签订的《协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。协议到期后，第三人大丰土地储备中心与被告四方纸箱厂未再签订租赁合同，被告四方纸箱厂继续承租使用案涉厂房及场地，双方之间形成不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，白驹镇政府通过划拨方式取得案涉厂房和场地的所有和使用权后，被告四方纸箱厂仍然使用该厂房和土地，故四方纸箱厂与原告间形成事实上的租用关系，白驹镇政府作为案涉厂房的所有人和土地的使用权人，有权向被告主张相关权利，故原告白驹镇政府作为本案的主体应为适格。根据《合同法》相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同的，应给予承租人合理的准备时间。本案中，2013年8月19日，大丰市人民政府领导批示同意大丰市国土资源局将大丰土地储备中心收储的案涉土地划拨给白驹镇政府后，白驹镇政府于2014年3月4日书面要求被告四方纸箱厂于2014年4月3日完成搬迁工作，在取得土地使用权证书后又于2015年5月再次通过律师函的方式明确要求被告四方纸箱厂搬迁，已给被告必要的搬迁时间，但被告却不予理睬，不积极应对，导致至今被告四方纸箱厂均未能迁让出租赁场地及厂房。原告白驹镇政府在本案审理中于2015年8月24日向四方纸箱厂明确表示解除在2003年10月24日大丰土地储备中心与被告四方纸箱厂签订的《协议书》基础上形成的不定期租赁关系，符合法律规定，本院予以支持，被告四方纸箱厂应当返还租赁的场地及厂房。被告四方纸箱厂尚欠原告白驹镇政府自2015年5月1日至今的租金及厂房场地占用费事实清楚，现原告主张租金和占用费按原合同约定的8532元标准进行计算，该主张不违反相关法律规定，本院予以支持。就被告四方纸箱厂是否应当支付违约金的问题，因原、被告双方之间未有关于违约金的约定，本院对原告要求被告支付违约金5000元的诉请依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、二百二十九条、二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告白驹镇政府与被告四方纸箱厂之间的不定期租赁合同关系。
二、被告四方纸箱厂于本判决生效之日三十日内将其承租的座落于盐城市大丰区白驹镇204国道西侧原大丰市精细化工厂的厂房（平瓦半成品生产车间泥库9间）及1151.03平方米场地返还原告白驹镇政府。
三、被告四方纸箱厂于判决生效之日起三十日内向原告白驹政府支付自2015年5月1日起至实际归还之日止按8532元／年标准计算的租金及占用费。
四、驳回原告白驹镇政府的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告四方纸箱厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；账户：40×××21；汇款时须在附言中注明“交法院诉讼费”字样）。
审 判 长 刘 萍
审 判 员 刘兴柏
代理审判员 张 倩
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 陈琳琳
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付.
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。