上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初20421号
原告(反诉被告)：王依华。
委托诉讼代理人：何某。
被告(反诉原告)：陈佳悦。
委托诉讼代理人：王某某。
原告王依华与被告陈佳悦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告陈佳悦于2016年9月6日向本院提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理。原告(反诉被告)王依华及其委托诉讼代理人何某，被告(反诉原告)陈佳悦的委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。审理中，双方均同意本案简易程序审理期限延长至四个月。本案现已审理终结。
原告王依华向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付购房尾款人民币(币种下同)20,000元；2、被告向原告支付逾期付款违约金17,822元(其中按照应付款340,000元的日万分之七即238元/日的标准计算自2015年7月5日起至2015年7月10日止共计1,428元；按照应付款820,000元的日万分之七即574元/日的标准计算自2015年9月21日起至2015年10月10日止共计11,480元；按照应付款20,000元的日万分之七即14元/日的标准计算自2015年9月21日起至2016年9月6日止共计4,914元)。
审理中，原告王依华变更尾款20,000元的逾期付款违约金的起算时间为2016年5月9日。
事实和理由：2015年6月28日，王依华与陈佳悦签订《上海市房地产买卖合同》，约定陈佳悦向王依华购买位于上海市闵行区灯辉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，总价1,200,000元。陈佳悦应于2015年6月4日支付定金20,000元，于2015年7月4日前支付首付款340,000元，于2015年9月20日前办妥820,000元的银行贷款手续并支付至王依华指定账户，于2015年9月20日付清余款20,000元。然合同签订后，陈佳悦并未按期支付各款项，且至今未向王依华支付购房尾款。故王依华只能诉诸法院，提出上述诉请。
被告陈佳悦辩称，首先，确实有20,000元尾款尚未支付，也同意向王依华支付，但因王依华存在违约行为，应当承担相应的违约责任。其次，对于王依华主张的340,000元首付款的逾期付款违约金，陈佳悦同意支付。当时陈佳悦在国外，回国逗留时间紧张，需同一天内办理付款和办贷手续，陈佳悦原打算于2015年7月4日付款，但王依华表示上班要延期，居间方又表示办理贷款的经理不在、要7月10日才有空，故陈佳悦于2015年7月10日转账支付，并于当日签订贷款合同。这笔款项确实晚于合同约定支付。再次，对于王依华主张的820,000元贷款的逾期付款违约金，陈佳悦不同意支付。该款系通过银行贷款形式予以支付，银行放贷时间不受陈佳悦掌控。且应按约于2015年8月20日过户，但该天上午陈佳悦收到居间方短信表示因王依华未注销抵押故无法办理过户手续，故双方延迟至2015年8月26日办理过户手续。但26日当天，买卖双方和居间方均至房地产交易中心，被告知因王依华的产证密码缺失无法办理过户手续，故当日未能办理。直至2015年9月12日，买卖双方才正式办理了涉案房屋的过户手续。因此由于过户的延迟，导致贷款发放的延迟，该责任亦不应由陈佳悦承担。复次，双方约定2015年9月20日王依华应当交房并迁出户口，但实际王依华于2015年10月14日才交房、于2016年5月才迁出户口。因此，王依华在整个履约过程中也存在逾期过户、逾期交房、逾期迁出户口的违约行为。
鉴于王依华的违约行为，陈佳悦向本院提出反诉诉讼请求：1、王依华向陈佳悦支付逾期过户违约金5,796元(按照360,000元的日万分之七即252元/日的标准计算自2015年8月21日起至2015年9月12日止)；2、王依华向陈佳悦支付逾期交房违约金8,918元(按照360,000元的日万分之七即252元/日的标准计算自2015年9月21日起至2015年10月9日止共计4,788元；按照1,180,000元的日万分之七即826元/日的标准计算自2015年10月10日起至2015年10月14日止共计4,130元)；3、王依华向陈佳悦支付因王依华逾期交房导致陈佳悦额外支出的在外租房的租金损失2,600元。
审理中，陈佳悦撤回了第3项反诉诉讼请求。
针对陈佳悦提出的反诉诉讼请求，王依华辩称，不同意陈佳悦的全部反诉诉讼请求。首先，关于逾期过户违约金，王依华也希望早过户、早拿到房款去置换房屋，但2015年8月19日，陈佳悦尚未办完银行贷款手续、还未达到过户条件。且合同中也未对逾期过户违约金进行约定。其次，关于逾期交房违约金，虽然合同约定2015年9月20日前交房，但此前包括当日，王依华尚未收到陈佳悦应当支付的款项。故王依华收到陈佳悦于2015年10月10日支付的款项后立即于2015年10月14日向陈佳悦交付了涉案房屋。
本院经审理认定事实如下：2015年6月4日，王依华的代理人代王依华(出售方，签约甲方)、陈佳悦的委托诉讼代理人王某某(购买方，签约乙方)与上海京科房地产经纪事务所(居间方，签约丙方)签订《购房居间协议》，约定甲方通过丙方居间服务将涉案房屋出售给乙方，房价总款1,200,000元。乙方于2015年6月4日前支付甲方20,000元作为购房定金款；乙方于2015年7月4日前支付340,000元作为购房首付款(签买卖合同)；乙方于2015年9月20日前支付820,000元作为购房款(以银行放款日为准)；乙方于2015年9月20日前支付20,000元作为购房尾款。甲方于收到乙方贷款款项七日内交付房屋给乙方。甲乙双方于2015年8月20日前进交易中心进行产权过户。该协议签订当日，王某某支付20,000元购房定金。
2015年6月28日，王依华(卖售人，签约甲方)与陈佳悦(买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：第一条，甲乙双方通过上海京科房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋。第二条，转让价款1,200,000元。第四条，甲方于2015年9月20日前腾出涉案房屋并通知乙方进行验收交接。第六条，甲乙双方确认在2015年8月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方的违约责任。第九条，乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.07%的违约金，合同继续履行。第十条，甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.07%的违约金，合同继续履行。合同附件三付款协议约定，合同签订后，乙方于2015年6月4日前支付20,000元作为定金；乙方于2015年7月4日前支付340,000元；乙方于2015年9月20日前支付820,000元；乙方于2015年9月20日前支付20,000元。
前述合同签订后，陈佳悦于2015年7月10日向王依华支付340,000元。
2015年8月26日，陈佳悦、王依华及居间方共同至上海市闵行区房地产交易中心，据王依华于2016年9月6日庭审陈述其误以为涉案房屋没有交易密码，故其未带交易密码，也系因其未带交易密码，导致当日未能办理过户手续。
2015年9月12日，陈佳悦、王依华及居间方再次至上海市闵行区房地产交易中心，办理了涉案房屋的过户手续。2015年9月23日，涉案房屋被核准登记至陈佳悦名下。
2015年10月10日，陈佳悦通过银行贷款形式向王依华支付820,000元。
2015年10月14日，王依华向陈佳悦交付涉案房屋。
2016年5月7日，王依华将其户口从涉案房屋迁至上海市宝山区塘祁路XXX弄XXX号XXX室。
因王依华向陈佳悦催要尾款20,000元未成，遂成讼。
另查明，根据王依华提供的上海市房地产登记信息显示，涉案房屋原先设有他项权利人为中国农业银行股份有限公司上海闸北支行的商业贷款抵押登记一项。该抵押登记于2015年8月28日方被注销。
以上事实，由王依华提供的《上海市房地产买卖合同》、银行交易明细、上海市房地产登记信息，陈佳悦提供的非税收入一般缴款书、银行明细单、《购房居间协议》、预付房款收据等以及双方当事人的当庭陈述所证实。
本院认为，涉案《上海市房地产买卖合同》及《购房居间协议》系双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应严格按约履行。王依华作为涉案房屋的出售方，协助买受人办理过户手续并向买受人交付涉案房屋系其主要义务。而其中协助办理过户手续还应当包括在约定的过户日前涤除他项权利登记、保障涉案房屋届时能顺利过户。现根据买卖双方签署的合同及协议约定，买卖双方应当于2015年8月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。然实际双方于2015年9月12日方办理了涉案房屋的过户登记手续。对于逾期办理过户手续的责任应当由谁承担，双方发生争议。王依华提出逾期办理过户手续系因陈佳悦贷款未办理好所致，但本院认为，当事人应当对自己的主张提供充分有效的证据材料予以证明，然王依华仅提供短信截图一份，而陈佳悦并不认可该短信，且从该短信内容“银行盖章盖好了吗？”、“还没”无法证明王依华的证明目的，因此，本院对王依华的该点意见，本院不予采信。而陈佳悦提出逾期办理过户手续系因王依华当时未注销涉案房屋上原有抵押登记且当双方再次确定2015年8月26日过户时王依华又未携带房屋交易密码，导致涉案房屋直至2015年9月12日方过户，对此，本院认为，从王依华提供的上海市房地产登记信息显示，涉案房屋上原先设有的他项权利登记于2015年8月28日方被注销。显然，在合同约定的过户日即2015年8月20日前，因抵押登记的尚未注销，买卖双方是无法办理过户手续的。此后的2015年8月26日，王依华亦在庭审中自认因其未带交易密码，导致当日未能办理过户手续。鉴于从现有证据无法看出陈佳悦对涉案房屋无法按期过户存在过错，而陈佳悦的陈述有相关的证据及王依华的自认为证，故本院采信陈佳悦的陈述意见，本院认为对于逾期过户的责任应由王依华承担。鉴于涉案房屋的过户登记手续于2015年9月12日方办理，故陈佳悦要求王依华按已收款360,000元的日万分之七即252元/日的标准向陈佳悦支付自2015年8月21日起至2015年9月12日止的逾期过户违约金合计5,796元，于法有据，本院予以支持。
至于交房时间和820,000元的支付时间，双方签署的《上海市房地产买卖合同》与《购房居间协议》对这两个时间的约定有些许区别，《上海市房地产买卖合同》约定2015年9月20日前完成交房和820,000元房款的支付，而《购房居间协议》约定820,000元房款于2015年9月20日前支付(具体支付时间以银行放款日为准)、王依华于收到陈佳悦贷款款项七日内交付房屋。本院认为，首先，从比较两份合同内容来看，除这两段时间有些许差异外，其他时间段基本一致；其次，从双方庭审陈述意见，双方均确认820,000元系通过贷款形式支付，而贷款发放时间不仅受制于过户时间的早晚、还最终受制于银行放款的时间，而交房时间，从一般买卖交易规则来看，交房时间也多数约定在绝大部分款项情况下才交付，故本院认为《上海市房地产买卖合同》仅大致约定了各阶段的履行时间，而《购房居间协议》系对履行时间所做的细化，更符合双方当时的意思表示及一般交易规则，买卖双方应当按照《购房居间协议》上的时间进行履行。现鉴于王依华的原因导致涉案房屋过户手续办理的时间延后，而陈佳悦又系通过银行贷款形式支付820,000元，贷款的具体发放时间不仅需在办理完成过户手续后且最终由银行决定不受制于陈佳悦本人意志，故对于820,000元款项于2015年10月10日被发放至王依华账户，陈佳悦并无过错，不需承担任何责任。因此，王依华要求陈佳悦支付820,000元的逾期付款违约金的诉讼请求，不符合双方约定，本院不予支持。鉴于王依华于2015年10月10日方收到陈佳悦的贷款，王依华亦按双方约定在收到贷款款项七日内即2015年10月14日将涉案房屋交付给陈佳悦，故陈佳悦要求王依华支付逾期交房违约金，并不符合双方约定，本院不予支持。
至于20,000元购房尾款，因涉案房屋买卖交易自王依华户口迁离之日(即2016年5月7日)起已经全部履行完毕，陈佳悦应当向王依华支付该笔款项。至于陈佳悦是否应当承担该款逾期付款违约金，本院认为，虽然王依华在履约中存有一定的违约行为(包括逾期过户、逾期迁户)，但合同并未约定王依华存有违约行为时陈佳悦有权扣押该款不予支付，陈佳悦完全可通过诉讼等途径向王依华主张违约金，因此，现王依华要求陈佳悦按照应付款20,000元的日万分之七即14元/日的标准计算自2016年5月9日起至2016年9月6日止(121天)共计1,694元的逾期付款违约金，符合双方约定，计算期间尚属合理，本院予以支持。
对于王依华主张的340,000元的逾期付款违约金，本院认为，按合同约定，该款应当于2015年7月4日前支付，但实际支付时间为2015年7月10日，陈佳悦确实存在逾期支付该款的行为，应当承担违约责任，陈佳悦在庭审时也同意支付该违约金，故本院对该项诉请予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)陈佳悦于本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)王依华支付购房尾款20,000元；
二、被告(反诉原告)陈佳悦于本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)王依华支付逾期付款违约金3,122元(其中按照应付款340,000元的日万分之七即238元/日的标准计算自2015年7月5日起至2015年7月10日止共计1,428元；按照应付款20,000元的日万分之七即14元/日的标准计算自2016年5月9日起至2016年9月6日止共计1,694元)。
三、原告(反诉被告)王依华于本判决生效之日起七日内向被告(反诉原告)陈佳悦支付逾期过户违约金5,796元(按照360,000元的日万分之七即252元/日的标准计算自2015年8月21日起至2015年9月12日止)；
四、驳回原告(反诉被告)王依华的其他本诉诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)陈佳悦的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计355.80元，由原告(反诉被告)王依华负担130.19元，由被告(反诉原告)陈佳悦负担225.61元(陈佳悦负担之款于本判决生效之日起七日内直接支付给王依华)。反诉案件受理费减半收取计87.08元，由原告(反诉被告)王依华负担28.73元(王依华负担之款于本判决生效之日起七日内直接支付给陈佳悦)，由被告(反诉原告)陈佳悦负担58.35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 刘阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。