海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终1369号
上诉人（原审被告）：海南众和置业有限公司。
法定代表人：杨志斌。
被上诉人（原审原告）：苏祥道。
委托诉讼代理人：刘时云。
原审被告：三亚震旦实业开发有限公司。
法定代表人：韩诚志。
委托诉讼代理人：苏威。
上诉人海南众和置业有限公司（以下简称众和公司）因与被上诉人苏祥道、原审被告三亚震旦实业开发有限公司（以下简称震旦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人众和公司的法定代表人杨志斌、被上诉人苏祥道的委托诉讼代理人刘时云、原审被告震旦公司的委托诉讼代理人苏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人众和公司上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4645号民事判决，改判驳回苏祥道的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由苏祥道承担。
事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院无视当事人真实意思表达的约定。虽然众和公司与苏祥道签署的《委托建房意向书》因销售房屋未取得预售许可证而无效，但该协议中第九条及第十条双方对“如何退还已付费用的约定”是双方真实的意思表示，这种真实的意思表示均体现了不论何种原因，凡本协议未实际履行的，在返还苏祥道已付房款时，苏祥道支付的小产权购房款不予返还，即原春晖竹苑购房款除外。由此可知：（1）如果购房合同无法履行，众和公司不具有向苏祥道返还原春晖竹苑购房款的义务；（2）众和公司虽然出具收据，但该收据款项仅仅在房屋交易达成时才是购房款，而交易未达成则按照协议约定处理。也就是说，该收据是属于附条件才能成为“购房款”的，所附的条件就是买房交易成功。2.退一步说，即便众和公司退还购房款，也不应退还苏祥道向刘国菊支付的269,892元。苏祥道诉求的45.2万元款项中有一笔269,892元的款项是刘国菊与刘明田签署购买“春晖竹苑”的房款，该房款是苏祥道向刘国菊受让二手小产权房而形成的，但此二人之间的二手小产权转让合同因内容违法，并不受法律保护，因此苏祥道不能取得该笔款项的合法债权，在该债权基础上形成的与众和公司的债权债务显然就无效。这笔款苏祥道应当向刘国菊主张返还，而刘国菊则可向小产权房的开发商刘明田主张返还。
苏祥道辩称，1.《委托建房意向书》第九条仅约定了当苏祥道逾期付款时，众和公司可不退回原春晖竹苑，或众和公司逾期开工或竣工时，众和公司应向苏祥道支付房款逾期利息（原春晖竹苑购房款除外），并没有对众和公司无法交付房屋时购房款如何退还作出约定，故众和公司依《委托建房意向书》第九条约定主张原春晖竹苑购房款不应退还不成立。况且，《委托建房意向书》无效，根据法律规定，无效合同违约责任的约定亦无效，故应当视为对购房款的退还没有约定，众和公司应当退还全部购房款。2.众和公司是兰花小区与春晖竹苑项目开发建设权利义务的承担者，苏祥道不能取得房屋时，购房款应由众和公司返还。其次，购房款已由众和公司正式开出收款收据，证明购房款收款方为众和公司，即便存在众和公司所称的刘国菊债权转让，因该债权转让已得到债权人、债务人、受让人三方的共同同意，该债权转让合法有效，不存在附条件的情形。近几年三亚对小产权房被拆除后，小产权房的建设方和出卖方应当向买受人退还购房款已经有众多判例，证明小产权房的购房款是受法律保护的，众和公司实际收取的购房款是695,388元，众和公司主张债权转让不受法律保护没有法律依据。所以一审判令众和公司返还购房款合法有据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，众和公司上诉理由不成立，依法应当维持原判。
震旦公司辩称，本案不涉及震旦公司，且苏祥道没有针对震旦公司提起上诉，震旦公司不应当承担连带责任。
苏祥道向一审法院起诉请求：1.确认苏祥道与众和公司于2011年8月3日签订的《委托建房意向书》无效；2.众和公司与震旦公司共同向苏祥道退还购房款695,388元，赔偿损失85,526元（按银行贷款年利率6.15%自2011年12月30日计至2013年12月30日）；3.本案诉讼费由震旦公司与众和公司承担。
一审法院认定事实：2010年2月21日，苏祥道与刘明田签订一份《房屋销售合同》，苏祥道购买刘明田开发的“春晖竹苑”的“小产权房”，苏祥道向刘明田支付了购房款23.6万元。同年4月23日，刘国菊与刘明田签订一份《房屋销售合同》，刘国菊购买刘明田开发的“春晖竹苑”的“小产权房”，刘国菊向刘明田支付了购房款21.6万元。2011年8月3日,刘国菊将其向刘明田支付的21.6万元房款债权转给苏祥道，同时将其与刘明田签订的《房屋销售合同》和刘明田出具的二份收款收据原件交给苏祥道。同日，苏祥道与众和公司签订一份《委托建房意向书》，约定:苏祥道委托众和公司建设位于三亚市迎宾路中段“兰花小区”（暂定名）9号楼2层209房，建筑面积50.1平方米，房屋总价款为695,388元;开工期限为2011年12月30日前，竣工期限2013年6月30日前;本协议签订之日苏祥道向众和公司支付定金10万元；苏祥道在支付定金后，众和公司在收到土地出让金缴纳通知书之时通知苏祥道，苏祥道必须在十日内向众和公司支付总房款的100%（含定金及原购置“春晖竹苑”的房款）合计695,388元，其中抵购置“春晖竹苑”的房款45.2万元，并收回原“春晖竹苑”所签订购房合同及购房收据；该项目9号楼是众和公司与震旦公司联合开发，众和公司的合作方以出让方式取得该地块的土地使用权，该商品房的用途为住宅；在众和公司或众和公司的合作方取得该项目的《商品房预售许可证》后，苏祥道务必在众和公司通知之日起一周内携带此意向书及身份证明到“兰花小区”（暂定名）销售中心办理正式购房手续，委托建房款自动转为购房款，本协议自动失效，并在苏祥道结清购房余款后签订《商品房买卖合同》；逾期不办理，众和公司将按苏祥道自动放弃购房处理，所购房屋由众和公司收回并另行接受委托；用于办理房产证的正式购房发票由震旦公司出具;众和公司逾期开工或竣工，须按中国人民银行同期贷款利率支付苏祥道已付房款逾期期间的利息（原春晖竹苑购房款除外）；苏祥道可以随时以书面方式提出解除本委托协议，众和公司在九十个工作日内将苏祥道已付款退回（不计利息。原“春晖竹苑”购房款除外）等。协议签订当日，苏祥道向众和公司支付了前期开发费（定金）10万元，众和公司出具了收据。2011年9月6日，苏祥道又向众和公司支付前期开发费143,388元，众和公司出具了收据。由于“春晖竹苑”属于违法建筑的“小产权房”被政府拆除，对于苏祥道已付的“春晖竹苑”购房款45.2万元，苏祥道与刘明田（系众和公司股东，时任众和公司的法定代表人）、众和公司进行了协商后，苏祥道、众和公司同意苏祥道支付的“春晖竹苑”购房款45.2万元转作为支付“兰花小区”的购房款，众和公司于同日向苏祥道出具了收取前期开发费45.2万元的收据并注明该款的来源。苏祥道将其持有的“春晖竹苑”《房屋销售合同》原件二份和收款收据原件五份交给了众和公司。以上三次款项共计收取苏祥道前期开发费695388元。因最终到期“兰花小区”未能开工建设，苏祥道要求解除《委托建房意向书》并退回房款未果，遂于2013年8月21日诉至本院。在诉讼中，震旦公司称并未收到过45.2万元。同时抗辩称众和公司违规出售未取得预售许可证的房屋，且其出售的房屋超出双方合作建设房产的部分，应认定合同无效。众和公司对房屋未取得预售许可证的事实无异议，主张涉案合同无效。2014年7月2日，震旦公司将243,388元购房款退还苏祥道，苏祥道向震旦公司作出《承诺书》，承诺自行处理与众和公司的关系，与震旦公司无关，并保证不追究震旦公司的任何责任。苏祥道将其诉求由退还购房款695388元变更为退还购房款45.2万元。
另查明，2010年7月23日，震旦公司与众和公司签订一份《联建协议》，双方约定联建“兰花小区”项目的第7号、第8号住宅楼，众和公司支付10,440万元给震旦公司作为前期开发费用，众和公司享有两栋楼的建筑权、销售权、收益权、房屋所有权；该两栋楼的销售手续及发票由震旦公司提供，办理销售手续及一切与销售相关的费用和办理入住手续的费用均由众和公司承担；震旦公司在收到众和公司的第一笔转款后，震旦公司将其10%的股权质押给众和公司作为该协议履行的保证，另签署股权出质合同书；众和公司在销售该两栋楼的住宅时，对住户所作出的承诺应与震旦公司售楼相关规定相一致；对众和公司私自做出的其他承诺，震旦公司不予以承认，若出现纠纷，与震旦公司无关，由众和公司自行与住户调解、做出赔偿并承担一切相关法律责任；若众和公司未能在协议规定期限内支付任何一笔费用，此协议将不生效，同时众和公司与震旦公司签订的股权出质合同作废，视为众和公司违约，震旦公司有权与其他公司洽谈及签署协议，并将已付款项退还给众和公司。2011年7月7日，震旦公司与众和公司签订一份《补充协议》。2011年7月28日，震旦公司向购房客户发函，载明：震旦公司与众和公司系联建关系，众和公司无能力执行建房合同时，由震旦公司代为执行。2013年1月9日，震旦公司向众和公司发出《解除合同通知书》，通知众和公司解除《联建协议》和《补充协议》，杨志斌、刘明田等在该通知书上署名。众和公司对解除合同通知的真实性没有异议。2013年7月17日，震旦公司向苏祥道发出《致购房客户的函》，认为苏祥道购买的第9号楼209房的合同无效，告知苏祥道其公司已解除与众和公司的《联建协议》，并提出解决问题的方案。
另查明，众和公司的现法定代表人为杨志斌，股东刘明田出资比例35%，股东杨志斌出资比例35%，股东王海冰出资比例5%。
以上事实有《房屋销售合同》、议证书、《委托建房意向书》、划拨土地补办出让手续缴款通知书、收款收据、承诺书、城郊法院(2013)城民二初字第423号民事判决书、《联建协议》、《补充协议》、函件、《解除合同通知书》及当事人陈述等材料佐证，并经庭审质证，足以认定。
一审法院认为，本案的争议焦点是：（一）关于《委托建房意向书》的效力问题。众和公司在与震旦公司合作建设涉案部分项目期间，向苏祥道预售尚未建成的商品房，由苏祥道支付相应的房款。苏祥道与众和公司签订的《委托建房意向书》明确了当事人的名称或住所、房屋的基本状况、销售方式、价款的支付方式及付款时间等内容，符合商品房买卖合同的主要内容，且众和公司已按约定收受购房款，故应认定《委托建房意向书》为商品房预售合同。因涉案项目至今未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，苏祥道与众和公司签订的《委托建房意向书》应为无效合同。造成《委托建房意向书》无效，苏祥道与众和公司均有过错责任，众和公司依据无效合同取得的苏祥道支付的购房款应返还苏祥道。
（二）关于众和公司是否应承担返还购房款45.2万元的责任问题。《委托建房意向书》是苏祥道与众和公司签订的，苏祥道向众和公司交付了涉案房屋的购房款，众和公司向苏祥道出具了收款收据，双方构成涉案房屋买卖合同的法律关系，双方互为《委托建房意向书》相对人，因该合同产生的后果，应由相对人承担。刘国菊将债权21.6万元转让给苏祥道不违反法律规定，苏祥道取得了该债权。虽然45.2万元购房款是苏祥道向刘明田购买“春晖竹苑”的“小产权房”支付的购房款，因“春晖竹苑”被拆除，时任众和公司法定代表人及股东的刘明田经与苏祥道协商后，众和公司同意苏祥道支付的“春晖竹苑”购房款45.2万元转作为支付“兰花小区”的购房款，并作为《委托建房意向书》中的条款进行了约定，并向苏祥道出具了确认已收取作为前期开发费的45.2万元的收款收据且注明该款的来源，视为众和公司收取了苏祥道支付的45.2万元购房款，故在《委托建房意向书》无效后，应由众和公司承担返还合同约定购房款45.2万元的责任。至于众和公司与其股东刘明田之间对于“春晖竹苑”项目的款项转移交接，属众和公司与其股东内部财务结算问题，不影响合同的相对性。因此，众和公司抗辩主张应由其股东刘明田承担返还购房款45.2万元与事实不符，主张不成立，本院不予采纳。
（三）关于震旦公司是否应承担返还购房款的责任问题。震旦公司与众和公司合作建设“兰花小区”项目中的部分楼盘，双方系合作关系；虽震旦公司没有以其公司的名义对外出售涉案房屋，没有直接向苏祥道出具收取购房款的收据，但震旦公司间接收取涉案的购房款243,388元，且震旦公司对购房客户做出承担责任的承诺，并将收取的购房款243,388元退还苏祥道，而众和公司同意“春晖竹苑”购房款45.2万元转为“兰花小区”的购房款没有经过震旦公司的认可，震旦公司也没有收取过。因此，震旦公司虽未参与签订《委托建房意向书》，因震旦公司与众和公司的合作关系并承诺承担责任，震旦公司在其收取款项范围内承担共同返还的责任。由于震旦公司向苏祥道返还243,388元购房款后，苏祥道承诺放弃追究震旦公司的任何责任，该承诺不违反法律规定，应认定有效，震旦公司不再承担返还购房款的责任。故苏祥道诉求震旦公司与众和公司共同承担返还购房款45.2万元的请求，没有法律根据，本院不予支持。
综上，苏祥道与众和公司签订的《委托建房意向书》无效，众和公司应返还苏祥道购房款45.2万元。因造成《委托建房意向书》无效苏祥道与众和公司均有过错责任，对无效合同造成的各自损失应由各自承担，故苏祥道诉求赔偿利息损失85,526元本院不予支持，并驳回苏祥道对震旦公司的诉求。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条规定，遂判决：一、苏祥道与众和公司于2011年8月3日签订的《委托建房意向书》无效；二、众和公司应自判决发生法律效力之日起十日内向苏祥道返还购房款45.2万元；三、驳回苏祥道的其他诉讼请求。案件受理费11,609元（苏祥道已预交），由众和公司负担6,719元，苏祥道负担1,271元，退还苏祥道3,619元。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实也无异议。
本院认为，本案争议的焦点是众和公司是否应当向苏祥道返还用于冲抵房款的45.2万元。1.上述房款系刘国菊和苏祥道向刘明田购买“春晖竹苑”时所支付的购房款，该款项支付并未实际支付给众和公司。2.《委托建房意向书》因众和公司未取得商品房预售许可证而无效，对此，各方当事人均无异议，予以确认。《委托建房意向书》被确定无效后，合同条款自然也无效，但合同条款可以反映当事人在签订合同时的意思表示。《委托建房意向书》第九条约定“苏祥道未能按本协议规定期限内付款，逾期在十日之内，众和公司将按苏祥道自动放弃该房处理，该委托建房由众和公司收回，可另行受理他人的委托建房，众和公司将苏祥道已付房款在九十个工作日内退还（原春晖竹苑购房款除外）”、“众和公司按人民银行规定年同期贷款利率支付苏祥道已付房款逾期期间的利息（原春晖竹苑购房款除外）”、第十条约定“苏祥道可以随时以书面提出解除本委托协议，众和公司在九十个工作日内将苏祥道已付款退回（不计利息。原春晖竹苑购房款除外）”。从上述约定来看，双方在签订《委托建房意向书》时的真实意思表示是将“原春晖竹苑购房款”排除“已付房款”之外的，一旦发生需要退房的情况，“原春晖竹苑购房款”是不需要退还给苏祥道的。3.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述法律规定，合同无效后，应当返还的是当事人因该合同取得的财产。本案中，众和公司并未实际取得用于冲抵房款的45.2万元。4.用于冲抵房款的45.2万元属于刘国菊、苏祥道与刘明田之间的债权债务，在苏祥道与众和公司有条件的将其冲抵购房款的真实意思表示下，刘国菊、苏祥道享有的债权是否发生合法转移属于另一个法律关系，可另行主张权利。综上，众和公司因合同无效应向苏祥道返还的财产是其实际取得的243,388元，该款项已由震旦公司代为返还，苏祥道诉求众和公司返还用于抵购房款的45.2万元没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，众和公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4645号民事判决第一项；
二、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4645号民事判决第二、三项；
三、驳回一审原告苏祥道的其他诉讼请求。
一审案件本诉受理费11,609元（苏祥道已预缴），由苏祥道负担；二审案件受理费8,080元（海南众和置业有限公司已预缴11,609元），由苏祥道负担8,080元，退还海南众和置业有限公司3,529元。
本判决为终审判决。
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案件唯一码
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审 判 长 李柔翰
审 判 员 陈德雄
审 判 员 梁 泽
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 周海晶
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附相关法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。