天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨功民初字第1270号
原告（反诉被告）天津融创鼎晟置地有限公司，住所地天津市南开区宾水西道与凌宾路交口西南侧奥城商业广场C7-9层。
法定代表人迟迅，总经理。
委托代理人张凯恒，该公司法务。
被告（反诉原告）刘文。
委托代理人王天昊，北京君泽君（天津）律师事务所律师。
委托代理人寥立平，北京君泽君（天津）律师事务所律师。
原告天津融创鼎晟置地有限公司（以下简称融创公司）诉被告刘文商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理。后，被告刘文向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。融创公司委托代理人张凯恒，刘文委托代理人王天昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告融创公司诉称，2012年3月7日，融创公司与刘文签订了《商品房买卖合同》，约定融创公司将位于天津市滨海新区塘沽北塘经济区镜泊湖路以西柳州道以北的君澜名邸15-1-301房屋出售给刘文，房屋面积为104.05平方米，单价为8649.69元／平方米，总价900000元，约定刘文以贷款方式向融创公司支付房款，首付金额为300000元，但支付首付款后刘文迟迟未向融创公司支付剩余房款，故，融创公司起诉来院，请求判令：1、被告刘文继续履行《商品房买卖合同》，支付剩余房款600000元及违约金75316.43元；2、诉讼费由被告刘文承担。
被告（反诉原告）刘文辩称并反诉称，融创公司与刘文签订买卖合同后，合同文本均在融创公司处，故刘文无法办理手续；同时，融创公司销售人员介绍该诉争房屋时表示15号楼前为绿地，并无遮挡物。但事实情况是15号楼前新建了“南部污水泵站”，严重违背了融创公司的宣传承诺，此污水泵站的运行所产生的遮光、噪音、臭气将对居住环境产生严重不良影响，致使房屋价值严重贬损，从而导致合同目的不能实现，故请求驳回融创公司的诉讼请求，并提出反诉，请求判令：1、确认反诉原告刘文与反诉被告融创公司所签订的天津市商品房买卖合同解除，并办理退房手续；2、反诉被告融创公司赔偿反诉原告所付费用的银行同期存款利息47943.5元；3、诉讼费由反诉被告融创公司承担。
反诉被告融创公司辩称，融创公司在房屋销售过程中并未向刘文作出虚假陈述，且该污水泵站并非在小区规划范围之内，融创公司亦无权对该地块的使用用途作出承诺；同时，该地块上所建的南部污水泵站经过了环保测评，并不存在刘文所主张的遮光、噪音、臭气的事实情况，综上，请求驳回刘文的诉讼请求。
融创公司针对其诉讼请求及答辩意见，提供如下证据：
证据1、天津市国有建设用地使用权出让合同；
证据2、总平面图；
证据3、天津市规划局行政许可事项规划条件通知书；
证据1-3证明出让土地中没有标注污水泵站的具体位置；
证据4、天津市规划局行政许可事项选址意见通知书，证明“南部污水泵站”系2011年10月选址，融创公司不知晓该地点建设污水泵站；
证据5、天津市商品买卖合同，证明融创公司与刘文的买卖合同关系；
证据6、天津融创北塘项目君澜名邸15、16、17号楼环境保护验收的批复，证明污水泵站符合环评标准；
证据7、现场照片，证明污水泵站并未遮挡楼宇的阳光；
证据8、融创君澜15号楼收房明细，证明15号楼大多数业主已经接收了房屋；
证据9、（2012）杭民初字第389号民事判决书、（2013）青民一终字第241号民事判决书、2006年8月2日人民网天津视窗刊登案例，证明刘文主张的情况不能解除合同。
刘文针对其反诉请求及答辩意见，提供如下证据：
证据1、销售不动产统一发票（自开）发票联；
证据2、票据；
证据1-2证明刘文已经支付了首付款；
证据3、2013年11月6日新华网报告的打印件，证明融创君澜涉嫌虚假宣传的事实；
证据4、对乔德永信访反映内容的答复意见，证明融创公司在取得用地时已明确了解周边规划情况；
证据5、情况说明，证明15号楼前销售前宣传情况和实际建设情况；
证据6、联合证明，证明融创公司存在欺诈的事实；
证据7、会议记录及业主代表联名诉求，证明包括刘文在内的业主就污水泵站问题多次向融创公司提出要求，但融创公司一直未予解决。
证据8、证人李一×、李二×、张××、李三×证言，证明融创公司在销售房屋时说明15号楼前为绿地；
证据9、销售房屋的宣传资料，证明融创公司在房屋销售时在销售资料上标明了建南部污水泵站的地点为绿地。
经刘文申请，本院向北塘指挥部调取了2009年北塘地区的规划图及规划文件，该证据真实性双方均无异议。
经质证，刘文对融创公司证据1-3、5-6、8真实性无异议，对其关联性有异议，对融创公司证据4、7真实性有异议，对证据9证据形式有异议；融创公司对刘文证据1、2、7中会议记录真实性无异议，对其他证据真实性有异议。
经审查，融创公司证据1、3、5真实性无异议，与本案具有关联性，予以采纳，证据9不符合证据形式，不作为证据采纳；融创公司其他证据与本案无关联性，不予采纳。刘文证据1、2真实性无异议，与本案具备关联性，予以采纳；刘文证据9，融创公司虽不认可真实性，但未能提出反证，与本案具有关联性，予以采纳；刘文其他证据与本案没有关联性，不予采纳。
经审理查明，2011年初，融创公司通过公开竞买方式，购得了位于天津市滨海新区北塘经济区东至规划镜泊湖路、南至规划柳州道、西至规划兴凯湖路的津滨塘（挂）2010-7号地块，并在此开发了君澜名邸住宅项目。该地块的规划条件通知书载明“周边地块配套预留污水泵站（用地约300平方米）”。
2011年，该小区进行商品房预售，刘文于2012年3月7日与融创公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定刘文购买融创公司开发的君澜名邸小区15-1-301房屋，房屋面积为104.05平方米，单价为8649.69元／平方米，总价900000元。关于付款方式，合同约定刘文支付首付款300000元，剩余价款办理贷款。同时，合同第六条乙方（买受人）逾期付款的处理约定，乙方（买受人）如未按合同第四条规定的时间付款，逾期在30日内的，甲方（出卖人）有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方付款之日起至实际付款之日止，按照银行同期贷款利息计算。补充合同第二条第1款规定，买受人应遵守银行按揭贷款的所有规定交纳相关费用及接受银行的按揭贷款资格审查，如审查不合格或需要满足最新的信贷政策要求，买受人可选择补交资料、提高首付或选择其他付款方式支付剩余房款，买卖合同并不因此解除，出卖人不承担任何相关责任。第3款规定，买受人应于签订买卖合同当日，开始办理贷款手续，如逾期7日仍未开始办理，须向出卖人按日支付房款余额万分之三的违约金。如由于买受人原因，自买卖合同登记备案后30日内贷款未到账，出卖人有权单方面解除买卖合同，买受人应向出卖人支付总房款的5%作为违约金。
合同签订后，刘文遂向融创公司支付房屋首付款300000元，但诉争房屋并未办理所有权预告登记，刘文亦未办理贷款手续及支付剩余房款，且商品房买卖合同均在融创公司处。直至2013年初，君澜名邸小区15号楼前位置被用于建造污水泵站，刘文发现后提出异议，并以此提出反诉，要求解除合同。
庭审中，关于未办理预告登记的原因，双方主张不一，融创公司主张系刘文拒不提交办理预告登记所需的资料导致未办理，刘文主张系由于融创公司变更销售团队一直未进行办理。
另查明，该小区的售楼宣传图册上显示君澜名邸小区15号楼前绘有绿地一块，但该绿地所处位置在融创公司所拍得的2010-7号地块区域以外，处于小区规划范围以外。
本院认为，本案争议焦点为合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，污水泵站处于商品房开发规划范围之外且未将该内容明确载明在商品房买卖合同中，因此，污水泵站的建立与否并非商品房买卖合同的内容，并不影响出卖人与买受人所订立的商品房买卖合同效力，因此买受人主张由于建立了污水泵站而导致其商品房买卖合同目的无法实现而解除合同并无事实和法律依据，双方所签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方应当按照合同所约定的内容履行各自义务，买受人应当按照合同约定的内容履行支付房屋价款的义务，向出卖人支付剩余房款600000元。
关于未办理预告登记的原因问题，商品房买卖合同签订后，需先行办理预告登记后方可办理贷款手续，刘文作为买受人应当积极办理预告登记及贷款手续，同时融创公司作为开发商怠于向买受人交付合同延误办理预告登记及贷款的主张亦不符合常理。故，刘文关于未交付合同所主张的理由并不能成立。
关于融创公司主张的逾期违约金问题，首先关于诉争房屋未办理预告登记的原因，双方主张不一，融创公司主张系刘文拒不提交办理预告登记所需的资料导致未办理，刘文主张系由于融创公司变更销售团队一直未进行办理。从常理上分析，刘文需在办理预告登记情况下再行办理房屋贷款，融创公司作为开发商，在收取首付情况下必然积极办理预告登记以便进行下一步办理贷款手续，故认定未办理预告登记的责任在刘文一方。同时，本院酌定办理完毕预告登记的合理时间为1个月。同时，根据合同条款约定，逾期违约金按照银行同期贷款利息计算，自应付款之日至实际付款之日止。关于应付款起算时间，根据补充合同第二条第3款规定可以认定，贷款办理完毕时间为所有权登记备案后30天，故当自2012年5月8日起计算违约金，融创公司主张违约金计算至2014年4月21日，标准以年利率6.15%标准计算，其主张的标准不高于2012年5月8日至2012年7月5日银行同期贷款利率标准，本院予以支持，故刘文应当向融创公司支付违约金72182.47元。
关于刘文所主张的办理退房手续以及支付利息均是以合同解除为前提条件，其解除合同的主张，本院不予支持，故上述请求亦予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》六十一条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘文于本判决生效之日起十日内支付原告天津融创鼎晟置地有限公司剩余购房款600000元及违约金72182.47元；
二、驳回原告天津融创鼎晟置地有限公司其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告刘文的诉讼请求。
如刘文未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费为10553元，融创公司负担49元，刘文负担10504元；反诉案件受理费为500元，由刘文自行承担。刘文负担的本诉诉讼费于本判决生效之日起十日内迳行给付融创公司，融创公司预交的部分，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 吴劲柏
代理审判员 王玉强
代理审判员 蒋 力
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 班丽丽
附：法律释明
《中华人民共和国合同法》六十一条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。