湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂03民终1380号
上诉人（原审被告）：杨登强，男，1965年3月20日出生，汉族，住十堰市郧阳区。
上诉人（原审被告）：曹正芝（系杨登强妻子），女，1965年8月9日出生，汉族，住十堰市郧阳区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：侯开慧，湖北同联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：十堰市鑫洋房地产开发有限公司。住所地：十堰市郧阳区城关镇武阳岭村*组。
法定代表人：胡平，该公司执行董事长。
委托诉讼代理人：杨漫，湖北平长律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周豪，湖北平长律师事务所律师。
上诉人杨登强、曹正芝因与被上诉人十堰市鑫洋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市郧阳区人民法院（2018）鄂0321民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
杨登强、曹正芝上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担案件的全部诉讼费用。其理由如下：
一、一审法院认定事实错误：1、一审把上诉人列为案件的被告属主体错误。答辩时上诉人已经向法庭陈述并提交证据证明涉案的房屋已经经过法院的执行程序将房屋抵偿给了案外人秦华，依据生效法律文书涉案房屋的所有权已经转移，超出原合同约定的面积已经被案外人秦华享有，承担付款义务的人不应由上诉人承担。被上诉人起诉上诉人承担超出约定面积的付款明显主体错误。
2、一审依据房产测绘报告认定房屋的面积是错误的。本案诉争的房屋在2015年6月17日已经经过十堰市郧阳区房地产管理局登记，登记薄载明102号商铺的面积为138.42平方米,106号商铺的面积为298.27平方米。被上诉人提供的测绘报告仅能够证明房屋的实际面积，但该实际面积能否取得登记部门的登记许可尚待房屋的登记证书来证明。
二、一审判决违反法律规定：1、被上诉人出卖房屋超出合同约定的面积是否合法尚待证明。原合同约定的面积已经登记备案可以证明原登记的面积为合法的。现测绘面积中超出原登记备案的部分面积是否合法目前尚无法证实，一审在此做出判决是以民事判决来代替行政机关的行政审批来确认超规划面积的合法性，显然是违法的。
2、依据《物权法》规定不动产应以登记为准，涉案的房屋已经对面积等信息进行了登记，在未撤销或变更登记前应当以登记为准，而一审却依据测绘报告来判定房屋的面积明显是违反法律规定的。
鑫洋公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令二被告连带支付原告购房款1192160.00元人民币；2、依法判令被告自起诉之日起至实际全额付清之日止，按日向原告支付应付款项的万分之一作为违约金（双方合同约定）；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定：2014年12月9日，杨登强、曹正芝作为买受人与出卖人鑫洋公司签订两份《商品房买卖合同》，购买由鑫洋公司开发的郧阳国际园5栋1层106铺与5栋1层102铺，《商品房买卖合同》中约定106铺建筑面积298.26㎡，其中套内面积264.517㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.747㎡，102铺建筑面积共138.42㎡，其中套内建筑面积122.76㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.662㎡。两份《商品房买卖合同》均约定如下内容：“第四条计价方式与价款。出卖方与买受方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每㎡16000元，……第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1、双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，单价不变总房款实行多退少补。……。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。……。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若买受人迟交或未交契税和维修基金等原因，造成商品房不能办理产权登记的或发生债权债务的由买受人承担全部责任。……。”双方签订两份《商品房买卖合同》后，杨登强、曹正芝按照合同约定支付了首付款共计3506880元首付款，剩余部分杨登强、曹正芝在银行办理了按揭贷款付清了《商品房买卖合同》中约定的购房款。双方签订两份《商品房买卖合同》后十堰市郧阳区房地产测绘中心接受鑫洋公司的委托对坐落在城关镇解放南路19号（郧阳国际园）5栋的房屋建筑面积进行测量并于2018年3月22日出具郧房测字2018045号房产测绘报告，根据测绘报告显示102铺建筑面积117.74㎡（套内面积103.420㎡，分摊面积14.318㎡），106铺建筑面积393.46㎡（套内面积345.610㎡，分摊面积47.848㎡）。庭审中，杨登强、曹正芝对于十堰市郧阳区房地产测绘中心测绘报告中关于102铺与106铺实际测绘面积已发生变更这一事实予以认可。经征询买受人杨登强、曹正芝对于房屋实际面积发生变更是否要求解除合同的意见，二人明确表示要求继续履行《商品房买卖合同》。
一审法院认为，根据各方当事人的诉辩意见及举证质证情况，并经当事人当庭确认，本案争议焦点为：1、原告鑫洋公司诉求的所欠1192160.00元房款有无依据，其请求能否获得支持；2、原告鑫洋公司诉求的按日以应付款万分之一支付违约金直至付清之日止，有无事实依据，能否获得支持；3、本案的被告杨登强、曹正芝是否是房屋买卖合同的一方，是否是适格被告。
关于原告鑫洋公司诉求的所欠1192160.00元房款有无依据，其请求能否获得支持问题。依据法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告鑫洋公司与被告杨登强、曹正芝签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的规定，故双方签订的两份《商品房买卖合同》合法有效。合同签订后，原、被告双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》中明确约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，单价不变总房款实行多退少补。现房屋实际测绘面积与合同中约定的建筑面积不一致，其中106铺实际测绘建筑面积为393.46㎡，超出合同确认部分为95.2㎡，102铺实际测绘面积为117.74㎡，少于合同确认部分的面积为20.68㎡。两房屋虽尚未办理产权登记，但房产测绘报告是办理产权登记的依据，且杨登强、曹正芝对于102铺与106铺实际测绘面积已分别变更为117.74㎡与393.46㎡这一事实无异议，并要求继续履行《商品房买卖合同》。故鑫洋公司有权依据合同约定主张要求杨登强、曹正芝按照房屋实际测绘面积按16000/㎡支付超出原商品房买卖合同所确认部分面积95.2㎡的房款，但对于实际测绘面积少于原商品房买卖合同所确认部分面积20.68㎡的房款，鑫洋公司也应当按照合同约定按16000/㎡返还杨登强、曹正芝。原告鑫洋公司在要求杨登强、曹正芝履行支付超出合同约定部分面积的房款的义务的同时也应当按照实际测绘面积106铺393.46㎡与102铺117.74㎡履行为杨登强、曹正芝办理产权登记的义务。被告杨登强、曹正芝按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定应当支付鑫洋公司房款为1192320元（16000×95.2-16000×20.68），但原告鑫洋公司在起诉时只要求二被告支付购房款1192160.00元房款未超出1192320元，对于差额部分，系其对自身民事权利的处分，该处分行为不违背法律法规的规定，予以确认。
关于原告鑫洋公司诉求的按日以应付款万分之一支付违约金直至付清之日止，有无事实依据，能否获得支持问题。十堰市郧阳区房地产测绘中心对本案诉争商品房的房屋实际测绘面积与《商品房买卖合同》中约定的面积不一致，102铺与106铺的面积已经发生了变更。依据双方在合同中的约定，当商品房空间尺寸发生变更时出卖人应当书面通知买受人并另行签订补充协议。但在实际履行过程中，原告鑫洋公司未与被告杨登强、曹正芝进行协商，也未提供证据证明其在商品房空间尺寸发生变更后以书面形式通知了杨登强、曹正芝。其主张要求被告杨登强、曹正芝支付违约金没有事实与法律依据，被告杨登强、曹正芝不存在逾期付款的违约情形，不符合合同约定及法律规定，故对原告鑫洋公司该项诉讼请求不予支持。
关于本案的被告杨登强、曹正芝是否是房屋买卖合同的一方，是否是适格被告问题。依据合同相对性原则，原告鑫洋公司是涉案《商品房买卖合同》的出卖方，杨登强、曹正芝是买受方，双方为商品房买卖合同的签订主体和履行主体，双方之间存在房屋买卖的事实，也符合房屋买卖合同的法律要件。故，杨登强、曹正芝为本案的适格被告。鑫洋公司依据《房屋买卖合同》，起诉杨登强、曹正芝符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司为被告杨登强、曹正芝按106铺393.46㎡、102铺117.74㎡办理不动产权属证书；二、被告杨登强、曹正芝在原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司按上述第一项判项办理不动产权属证书后十日内支付原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司1192160.00元房款；三、驳回原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15529元，因适用简易程序减半收取计7764.5元，由原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司负担3882.25元，被告杨登强、曹正芝负担3882.25元。
二审审理过程中，上诉人提交两份证据：1、个体工商登记资料1份10页。拟证明：涉案房屋是赵正华的。自2015年7月15日开始涉案房屋承租方都是上诉人，而不是对方陈述的许德亮，房屋协议是赵正华和李玲签订的；2、许德亮转让费2.3万元。拟证明：当时许德亮将房租转租给上诉人的时候熊瑛同意他收取了2.3万元的转让费。
被上诉人质证意见为：证据一登记资料中有一个房屋租赁协议，这个协议是假的，赵正华没有与李玲签订这个协议。其他证据具有客观性，但是与本案没有关联性；证据二与本案没有关联性。
本院认为，上诉人提交证据一的目的在于证明涉案房屋是赵正华的，但赵正华与熊瑛系夫妻关系，故熊瑛签订租赁合同租赁夫妻共同财产并不违反法律规定，且3年的时间里赵正华并未提出熊瑛擅自处分夫妻共同财产，故其证明目的与本案没有关联性；其提交证据二拟证明许德亮将房租转租给上诉人的时候熊瑛同意他收取了2.3万元的转让费，但本案审理的是熊瑛与李玲之间的合同关系，故该证据与本案也无关联性。综上，该2份证据不予采纳。
另二审审理中，双方确认涉案房产2015年7月之前是许德亮租赁熊瑛的，后李玲从许德亮手上转租，熊瑛也同意转租。对当事人争议的事实，本院认定如下：
本案在审理过程中，出现三份合同。分别为2015年12月25日熊瑛与李玲签订的租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日止的合同；2017年2月5日熊瑛与李玲签订的租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日止的合同；2015年7月15日，赵正华和李玲签订的租期为3年的合同；前2份合同年租金均为5.8万元，后一份合同月租金为1200元。综合本案情况，前2份合同是当事人真实意思表示，理由如下：
1、前2份合同租金为年租金5.8万元，结合李玲在一审开庭中认可实际是按照5.8万元交房租，而不是按月租金1200元交房租；2、上诉人对前2份合同的真实性无异议，故不可能在2015年7月签订月租金为1200元的情况下，在2016年、2017年又签订年租金为5.8万元的合同；3、第三份合同是在工商部门复印，更多的意义在于李玲提交给工商局证明其符合个体经商条件。
本院认为，李玲与熊瑛于2017年2月5日签订的《租赁合同》合法有效，双方均应履行，该合同约定的租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日止。租赁期限届满后，熊瑛向李玲告知租赁房屋已到期，故该合同已履行完毕。一审法院根据合同约定及实际情况，判决李玲支付熊瑛房屋占用费并无不当，上诉人关于事实部分的上诉理由本院在审理查明部分已叙述，故不再赘述；上诉人关于“合同第三条明确约定在当年12月交下一年的租金，次年使用，与合同约定的一年租期矛盾”，但合同约定租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，表意清晰，不存异议，故该上诉理由不能成立；其上诉称“被上诉人未解除合同即强行将上诉人经营的商品扔在大街上，并锁住房屋，严重违约且构成侵权”，但并未反诉提出侵权赔偿，故该上诉理由也不能成立。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李玲承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宇鹏
审 判 员 王广泉
审 判 员 袁 昆
二〇一八年八月十日
法官助理 徐恩田
书 记 员 李大旭