广州铁路运输第一法院
行 政 判 决 书
（2017）粤7101行初4119号
原告：梁显照，男，1937年3月18日出生，汉族，住广州市越秀区，
被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号，统一社会信用代码114401003557431960。
法定代表人：彭高峰，职务：主任。
委托代理人：卢绮晴，该单位工作人员。
委托代理人：胡金婷，广东沁森律师事务所律师。
第三人：梁颖文，男，1972年7月12日出生，汉族，住广州市荔湾区，
第三人：梁颖谦，男，1964年11月4日出生，汉族，住广州市荔湾区，
原告梁显照不服被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）产权登记纠纷一案，第三人为梁颖谦、梁颖文，本院于2017年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年1月18日公开开庭进行了审理。原告梁显照，被告市国规委的委托代理人卢绮晴、胡金婷，第三人梁颖谦到庭参加了诉讼，第三人梁颖文经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告梁显照诉称，广州市荔湾区宝源路***号（旧××）二楼1958年房改后至2002年8月经管全撤管都只由国家经租的后座一厅一房和原告家居住使用的留房两部分构成，经租部位是后座的一厅一房。2013年因原告要更换房地产证时，才知道被告在2004年给原经租部分产权人潘就（两第三人的祖母）核发的房地产证上的建筑面积与实际不符。原告于2014年1月向法院起诉原广州市国土资源和房屋管理局，历时两年多的诉讼，于2016年6月原告胜诉。从2016年6月开始，被告把此工作交由广州市不动产登记中心负责处理。2017年9月29日被告作出房产登记号2017登记字1053***号的登记给两第三人，核发粤（2017）广州市不动产权第00252***号和粤（2017）广州市不动产权第00252***号的《不动产权证》，但两证没有依据涉案房屋房改至今其二楼留房和经租部分的实际情况来确权，损害原告的权益。在处理过程中，广州市不动产登记中心为了确定宝源路***号二楼经租后座一厅一房的具体部位及大小，得到荔湾区房管部门提交《宝源路***号（旧××）二楼经租部位发还前管业情况示意图》。广州市不动产登记中心依据此示意图来确权，很明显图中标有计租尺寸并用箭头标示了经租范围的厅房，应可判定是经租一厅一房的具体部位及大小。按《房屋建筑面积实测层平面图》的尺寸计，这部分的面积是4.16×7.2=29.952平方米，应作为登记查册表的套内建筑面积。但由于《宝源路***号（旧××）二楼经租部位发还前管业情况示意图》没有准确示意，把不属经租一厅一房的进出厨厕且是原告占有产权份额的共用通道画上斜线变成了经租部位的一厅一房，按《房屋建筑面积实测层平面图》计算这部分面积为37.8平方米，即2017登记字1053***《广州市不动产登记查册表》记载的套内建筑面积37.8平方米并成为粤（2017）广州市不动产权第00252***号和粤（2017）广州市不动产权第00252***号的套内建筑面积，损害了原告的权益，违反房改政策。按此登记，原告如何进出使用后面的留房和厨厕，原告具有产权的通道不能使用，且根据潘就提供的《声明》亦可得知，上述示意图的斜线范围内是有共用通道的，斜线部分的产权不全属潘就一人。从荔住建依申请公开[2017]34号《广州市荔湾区住房和建设局关于梁显照依申请公开政府信息的答复书》提供的租赁契约上的信息可知，宝源路***号二楼经租一厅一房的出租使用面积为43.64平方米。《房屋建筑面积实测层平面图》斜线部分内通道面积为7.848平方米，共用厨厕面积为18.6564平方米，则使用面积为47.13平方米（37.8+18.6564/2），远超43.64平方米，若把斜线内的通道面积7.848平方米和共用厨厕的18.6564平方米都作为共同使用，产权各占二分之一，以经租一厅一房的面积为29.952平方米计算，则使用面积为43.2045平方米[29.952+（7.848+18.6564）/2]与43.64平方米相吻合，符合潘就的《声明》的内容，且与实际使用情况相符。依据《宝源路***号（旧××）二楼经租部位发还前管业情况示意图》得出的《房屋建筑面积实测层平面图》所示留房业主是无法从屋内自由进出厨厕及天井以南的小房的，要去只能先开家门走到梯间平台，再开另一门才能到不属自己产权的通道后进到厨厕，过程如此周折令人难以想象。广州市不动产登记中心没有到现场实地了解，仅依据《宝源路***号（旧××）二楼经租部位发还前管业情况示意图》进行确权，得出的套内建筑面积是37.8平方米，缺乏事实依据。原告要求现场重新确权，在产权属中除了明确双方各自的套内建筑面积外，还需明确共用的厨厕天井以东和以南及厅房以东的通道为共用，产权各占二分之一。确权后，确保原告在屋内有产权份额的自由进出厨厕及天井以南小房的通道。故起诉，请求：1.撤销粤（2017）广州市不动产权第00252***号《不动产权证》；2.撤销粤（2017）广州市不动产权第00252***号《不动产权证》。
被告市国规委辩称，一、原告针对同一行政登记行为提起两个行政诉讼，属于重复起诉，应当其中一案驳回起诉。根据原告提交的《广州市不动产登记查册表》证实粤（2017）广州市不动产权第00252***号、粤（2017）广州市不动产权第00252***号《不动产权证书》均是针对荔湾区宝源路***号二楼后座房屋的登记行为所颁发的不动产权证书，上述两个证书同属一个行政登记行为。原告针对同一行政登记行为提起两个行政诉讼，属于重复起诉，其中一案应当驳回起诉。二、我委核发的粤（2017）广州市不动产权第00252***号、粤（2017）广州市不动产权第00252***号《不动产权证》认定事实清楚，适用法律正确。1、法院判决我委应查实涉案房屋的具体部位和面积。2015年11月17日原告不服我委2005年8月16日向第三人梁颖谦核发的粤房地证字第××号《房地产权证》，向第三人梁颖文核发的粤房地共证字第××号《房地产共有（用）权证》向广州市荔湾区人民法院提起行政诉讼。2015年12月31日广州市荔湾区人民法院作出（2015）穗荔法行初字第171号行政判决，撤销我委于2005年8月16日核发粤房地证字第××号《房地产权证》及粤房地共证字第××号《房地产共有（用）权证》并要求我委在判决生效后重新向第三人核发荔湾区宝源路***号2楼后座的房地产权属证明。2016年6月20日广州铁路运输中级法院作出（2016）粤71行终288号判决驳回上诉维持原判。一二审判决撤销我委向第三人核发《房地产权证》及《房地产共有（用）权证》的理由是我委在核发上述房地产权证书时，核定荔湾区宝源路***号2楼后座建筑面积62.81平方米所依据的潘就的粤房地证字第××号《房地产权证》已被生效的判决确认违法，且核定建筑面积为62.81平方米缺乏依据应予以纠正，同时要求我委应在查实涉案房屋的具体部位和面积后重新向第三人核发房地产权证。2、我委已依法查实涉案房屋的具体部位和面积。鉴于经租部位与留房位置有异议，上述判决生效后，我委于2016年8月9日以穗登记函[2016]240号《关于协助明确荔湾区宝源路***号二楼经租发还及留房部位的函》请涉案房屋经租接管期间的管理人荔湾区住房和建设局协助明确宝源路***号二楼经租发还及留房的具体部位及面积。2016年9月14日荔湾区住房和建设局以荔住建函[2016]699号《广州市荔湾区住房和建设局关于穗登记[2016]240号的复函》答复我委并附上经租部位发还前的管业情况示意图。根据荔湾区住房和建设局的答复意见，我委于2016年12月26日以穗登记函[2016]352号《关于协助荔湾区宝源路***号二楼后座进行测量的函》请广州市房地产测绘院对荔湾区宝源路***号二楼进行测绘并出具测量成果。2017年3月13日广州市房地产测绘院出具06CH8817030300041《房屋建筑面积测绘成果报告书》函复我委。2017年4月7日，原告向我委提交报告对示意图及测绘成果报告提出异议，为保证登记结果的准确性，我委于2017年4月17日再次向荔湾区住房和建设局以穗登记函[2017]72号《关于协助核实荔湾区宝源路***号二楼历史情况的函》请荔湾区住房和建设局确认留房、经租、共用部分情况。2017年5月8日荔湾区住房建设局以荔住建函[2017]442号《广州市荔湾区住房和建设局关于穗登记函[2017]72号文的复函》答复我委并维持荔住建函[2016]699号答复意见中确认的经租部位。同时为保证测量面积的准确性，2017年5月8日我委以穗登记函[2017]99号《关于协助复核荔湾区宝源路***号二楼测绘成果的函》要求广州市房地产测绘院对原告提出的异议中涉及的测绘问题进行复核。2017年5月27日广州市房地产测绘院以穗房地测绘[2017]39号《关于协助复核荔湾区宝源路***号二楼测绘成果的复函》答复我委并出具06CH88170524000050《房屋建筑面积测绘成果报告书》。经我委最终查实，确认了涉案房屋的位置以及涉案房屋的套内建筑面积为37.8平方米，厨厕部分为共用部分。4、我委新核发的不动产权证书适用法律正确。本次核发不动产权证书是我委依法履行生效裁决文书而作出的具体行政行为，我委在查实涉案房屋的具体部位和面积的基础上核发新的不动产权证书，依据新的事实核实不动产权证书，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十一条及《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十四条的规定，适用法律正确。三、我委核发的粤（2017）广州市不动产权第00252***号、粤（2017）广州市不动产权第00252***号《不动产权证书》符合法定程序。判决生效后，我委依法进行了实地查看并向具体负责涉案房屋管理的荔湾区住房和建设局确认荔湾区宝源路***号二楼留房及经租发还的具体部位及面积并将有关工作进度通知了原告以及第三人。根据荔湾区住房和建设局的复函确认的留房及涉案房屋的具体面积，在原告对留房及经租发还部分位置及面积提出异议的情况下，亦向荔湾区住房和建设局、广州市房地产测绘院发函要求进行复函。最终依据荔湾区住房和建设局的复核结果以及广州市房地产测绘院复核后的测绘报告，我委于2017年9月29日对荔湾区宝源路***号2楼后座的房地产进行登记并核发了不动产权证书，登记套内面积37.8平方米，并标注“天井以南的厨房、厕所属宝源路***号2楼前座及后座共同使用”“应为宝源路***号2楼前座使用人前往天井以南部位提供通行便利”。2017年10月11日我委已通知第三人持有关的原权利证书原件、身份证明等资料至广州市不动产登记中心换领不动产权证书。因此，我委核发的粤（2017）广州市不动产权第00252***号、粤（2017）广州市不动产权第00252***号《不动产权证书》符合法定程序。四、原告提出的诉讼请求无任何事实与法律依据。1、我委向涉案房屋经租期间的管业部门即荔湾区住房和建设局发函确认经租具体部位及面积并无不当。在原告诉原广州市国土房管局的（2014）穗中法行终字第783号案中，广州市中级人民法院在判决书指出“根据涉案房屋档案资料，无法确认涉案房屋二楼后座一厅一房的具体部位和面积，作为涉案房屋经租期间的管理人的广州市国土资源和房屋管理局，负有查实涉案房屋经租的具体部位和面积，并据此对发还后房屋的权属予以核准登记的行政职权”。2015年，由于广州市行政机关改革，原广州市国土房管局的公房管理职能被划转到广州市住房和城乡建设委员会，不动产登记职能划转至我委。根据潘就与包括原告在内的6人签订的《析产协议书》，潘就与原告等6人协议签订时以留房和经租部分划分产权，双方并没有对各自对荔湾区宝源路***号二楼产权的具体面积进行明确。为准确执行司法判决事项，我委向涉案房屋经租期间的管业部门即荔湾区住房和建设局发函确认经租具体部位及面积并无不当。2、原告要求将通道面积登记为共用缺乏事实依据。2017年5月8日荔湾区住房和建设局以荔住建函[2017]442号《广州市荔湾区住房和建设局关于穗登记函[2017]72号文的复函》确认二楼经租部位东侧走廊虽借予留房业主作过道使用，但仍属经租部位范围。《房产测量规范》附录B2.2共有共用面积的处理原则规定：“产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。”根据潘就与包括原告在内6人签订的《析产协议书》，潘就与原告等6人协议签订时以留房和经租部分划分产权。荔湾区住房和建设局亦指出“宝源路***号二楼经租范围界定是以国家经租改造政策为依据的，属历史产物，与现行房产测量、登记规范均存在不一致之处。”在法院判决后，我委已多次协调原告及第三人，建议其自行协商达成一致意见，但始终未果。作为产权登记机关，我委无权改变职能部门对经租部位的认定，亦无法改变权利人之间的约定事实。原告在其提交的《说明示意图》中认为其对东侧走廊部位享有产权，并要求将厅所在位置再开一个三角形的小口供其出入无事实与法律依据。3、我委已经尽最大努力保护原告的合法权益。在原核发给潘就的粤房地证字第××号《房地产权证》以及核发给两第三人的粤房地证字第××号《房地产权证》、粤房地共证字第××号《房地产共有权证》中，二楼后座的全部（包括现在区分的通道、共用厨厕、一小部分二楼前座留房等部分）均登记为第三人所有，在荔湾区住房和建设局查明经租留房部位之后，我委已经依法将原属于二楼前座留房部分的面积剔除，并提出共用厨厕面积，在第三人的产权证上附注“天井以南的厨房、厕所属宝源路***号2楼前座及后座共同使用”“应为宝源路***号2楼前座使用人前往天井以南部位提供通行便利。”该登记与历史情况相符，也与实际使用情况相符。综上所述，原告对同一行政登记行为重复提起行政诉讼，其中一案应当驳回起诉。我委依据生效判决对荔湾区宝源***号二楼后座房屋的具体部位和面积重新进行核实并向第三人核发粤（2017）广州市不动产权第00252***号、粤（2017）广州市不动产权第00252***号《不动产权证书》，认定事实清楚，适用法律法规正确，符合法定程序，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求，维护我委的合法权益。
第三人梁颖谦述称，发证时按照析产协议分，涉案房屋的历史原先是原告的父亲和我的奶奶潘就共有的。经租前占用情况是原告的部分是前座，潘就的部分是后座和卫生间的小房子，面积基本一样的，后来因为政府经租，整层楼都经租。经租发还时，原告是先发还，由于要发房产证，原告就与潘就商量，原告一直住在前座，然后现在按照析产协议分割，与第一次的析产协议的不一样，析产协议有争议，关于经租留房部分和前座的理解不一样。对于被告发的证我方认为有误，现在把小房子分给了原告，因为按照公平原则小房子应该是属于我的。
第三人梁颖文没有陈述意见。
经审理查明，涉案争议房产位于广州市荔湾区宝源路***号（旧门牌××）。1996年3月18日，原广州市国土房管局向梁显照填发涉案房产的穗房地共证字第××号《房地产共有（用）证》，记载：房屋占有份额为留房部分共有，共用地面积121.38平方米，总建筑面积326.15平方米，房屋共有土地共用情况记载梁曼萍、梁允照、梁秀眉、梁秀珠、林国有为留房部分共有人，广州市房地产管理局为经租部分产权人，备注记载“……留房部分是二楼前部及三楼全层，经租部分是地下全层及二楼一厅一房”。
因梁显照不服被告市国规委、第三人梁颖谦、梁颖文产权登记纠纷一案，广州市荔湾区人民法院于2015年12月31日作出（2015）穗荔法行初字第171号行政判决，该判决经广州铁路运输中级法院于2016年6月20日作出的（2016）粤71行终288号行政判决维持原判，驳回上诉。生效判决查明：广州市荔湾区宝源路***号（旧门牌××）原为梁钊、潘就共有的产业，1958年该屋由国家经租，其中留房范围为二楼前座53.60平方米、除留房部分外其余属经租范围，1986年2月撤管三楼全层并发还业主管业，1988年9月10日，广州市房地产管理局填写公有房屋产权登记申请书，申请办理涉案房屋经租部分权属证，在“产权来源情况申述”一栏记载：“该屋在58年10月由国家经租接管地下全层、二楼一厅一房，二楼前座及三楼全层属留房，总面积348平方米，其中经租面积175.40平方米（地下116平方米、二楼59.4平方米），留房面积172.60平方米（三楼116平方米、二楼56.60平方米）”，在档案所附的房屋平面和正侧面草图显示，二楼划分为前、中、后座，其中中座经租，前、后座为留房。1990年8月14日，梁显照等6人与广州市房地产管理局共同申请办理宝源路***号房屋权属证，在申请书权属来源情况申述中记载：“房屋原是梁钊与潘就两人所有，梁钊于1985年1月29日死亡，由梁曼萍等6人继承，潘就又将自占有的产权赠与梁曼萍等6人，从此屋全归属梁曼萍等6人所有。目前首层与第二层后座经租。第二层前座及第三层是留房，今办产权登记希核办理。”1995年12月广州市国土局房管局核准并颁发宝源路***号房屋的房地产共有证，记载房屋为钢筋混凝土结构3层，总建筑面积为326.15平方米，其中梁显照、梁曼萍、梁允照、梁秀眉、梁秀珠、林国有6人共有该房屋留房部分，广州市房地产管理局占有经租部分，在备注栏记载“留房部分是二楼前部及三楼全层，经租部分是地下全层及二楼一厅一房”。2001年11月20日，梁显照等6人与潘就在广州市荔湾区公证处的见证下签署《析产协议书》，协议内容包括：宝源路***号第二层前座和第三层全层房屋自留部分（国家经租发还部分）的产权归梁曼萍、梁允照、梁秀眉、梁秀珠、梁显照、林国有等六人共同所有；第二层后座和首层全层房屋（现国家经租部分）归潘就一人所有。2002年8月市国土局房管局向潘就发还该屋首层及二楼后座一厅一房，2004年1月7日市国土局房管局核准登记2楼后座权属（登记字号03登记156807），并向潘就核发粤房地证字第××号房地产权证，记载宝源路***号2楼后座建筑面积为62.81平方米；核准登记首层权属（登记字号03登记156806），并向潘就核发粤房地证字第××号房地产权证，记载宝源路***号首层建筑面积为107.01平方米。后潘就将宝源路***号2楼后座售予两第三人，被告对粤房地证字第××号房地产权证予以注销，并于2005年8月16日向梁颖谦核发粤房地证字第××号房地产权证，向梁颖文核发粤房地共证字第××号房地产共有（用）权证，上述两证记载宝源路***号2楼后座建筑面积为62.81平方米。原告认为市国土局房管局向潘就核发产权证时未核实清楚2楼后座的具体部位及面积，导致侵害原告享有的部位和面积，于2014年1月21日向该院提起行政诉讼，该院于2014年4月21日作出（2014）穗荔法行初字第28号行政判决，认为市国土局房管局核准2楼后座面积为62.81平方米缺乏充分的事实依据，确认市国土局房管局于2004年1月7日向潘就核发的粤房地证字第××号房地产权证违法，广州市中级人民法院于2015年11月4日作出（2014）穗中法行终字第783号行政判决，驳回上诉维持原判。生效判决认为：……市国规委核发给潘就的粤房地证字第××号房地产权证违法，仅因该证已被注销且转移到梁颖谦、梁颖文名下，对该证不具有可撤销的内容，故未判决予以撤销，市国规委依据上述已被确认违法的潘就的房地产权证，将荔湾区宝源路***号2楼后座建筑面积认定为62.81平方米并登记在梁颖谦、梁颖文名下，属认定事实错误，应予纠正；梁颖谦、梁颖文虽系从潘就处购得涉案房屋，但因其与潘就及梁显照均存在亲属关系，其购房价格亦不能证明是市场价格，故现有证据不足以认定其是善意取得……广州铁路运输中级法院判决维持原判，即：一、撤销被告市国规委于2005年8月16日向第三人梁颖谦核发的粤房地证字第××号房地产权证；二、撤销被告市国规委于2005年8月16日向第三人梁颖文核发的粤房地共证字第××号房地产共有（用）权证；三、被告市国规委于判决发生法律效力之日起六十日内，重新向第三人梁颖谦、梁颖文核发荔湾区宝源路***号2楼后座的房地产权属证明。
2016年8月9日，广州市不动产登记中心向荔湾区住房和建设局作出穗登记函[2016]240号《关于协助明确荔湾区宝源路***号二楼经租发还及留房部位的函》，请求协助明确宝源路***号二楼留房及经租发还的具体部位及面积。2016年9月14日，广州市荔湾区住房和建设局作出荔住建函[2016]699号《广州市荔湾区住房和建设局关于穗登记函[2016]240号的复函》，记载：“……二、房屋二楼经租部位面积核查情况（一）据宝源路***号房屋原契证背面的经租盖印记载，该屋留房范围为二楼前座53.6平方米，其余全部属经租范围。（二）据1958年经租移交接管表及管业期间计租资料反映，该屋二楼实际由房管部门接管经租部位为后座一厅两房（厨厕共用），计租面积约40-44平方米，其余属业主留房。（三）90年代，原广州市房地产管理局（以下简称‘原市局’）及留房部位业主梁显照等人以‘统字139504号’申请办理宝源路***号房屋的公、私房共有登记并缮证。据并存该手登记案内的‘统字61177号’登记申请书记载，1988年原市局申报该屋二楼经租部位为一厅一房面积59.40平方米，其余属业主留房，并以手绘房屋草图形式标示尺寸。经核对，二楼申报登记的经租部位对比1958年接管时减少了一房，但申报面积对比管业计租面积增大15-19平方米，由此推断，该屋二楼经租部位的文字表述虽由‘一厅两房’变为‘一厅一房’，但实际经租面积并未减少。另外，原市局在‘统字61177号’登记申请书上手绘的房屋草图中有关二楼后座留房部位的标示欠准确，该屋二楼后座西南角应为公、私房共有厨厕部位，不宜划入业主留房部位。（四）发还前，该屋二楼经租部位从未由具备资质的测绘机构进行规范性测绘，无法明确准确的建筑面积。三、处理意见（一）综上，宝源路***号（旧：××）二楼经租部位发还前的管业情况为：后座一厅一房由房管部门管业，厨厕由公私房共用，余下部位由留房业主管理使用（具体如附件图示）。（二）关于宝源路***号（旧：××）二楼经租发还部位及面积，据《撤管通知书》（2002）撤改字8290号反映，该屋二楼发还撤管部位为后座一厅一房，撤管面积195平方米包含该屋首层面积，且未经实测，我局无法明确该屋二楼经租发还部位的准确建筑面积。附件：宝源路***号（旧：××）二楼经租部位发还前的管业情况示意图”。
2016年12月26日，广州市不动产登记中心向广州市房地产测绘院作出穗登记函[2016]352号《关于协助对荔湾区宝源路***号二楼后座进行测量的函》，请求协助参照荔住建函[2016]699号附件表示的经租、留房等情况，对荔湾区宝源路***号二楼进行测绘并出具测量成果。2017年3月13日，广州市房地产测绘院出具关于广州市荔湾区宝源路***号二楼《房屋建筑面积测绘成果报告书》（06CH88170303000041），显示经租面积为39.3750平方米，其中通道面积8.1750平方米。另有共用厨厕面积为18.6564平方米，梯间面积为8.8508平方米。
2017年4月7日，梁显照向广州市不动产登记中心提交《报告》，认为2017年3月13日房屋建筑面积实测平面图未经双方现场指界，并提交示意图一份，认为经租部位仅为一厅一房，东侧面积8.1750平方米的通道应当属于共用部位。2017年4月17日，广州市不动产登记中心向广州市荔湾区住房和建设局发出穗登记函[2017]72号《关于协助核实荔湾区宝源路***号二楼历史情况的函》，表示因留房产权人认为示意图中部分部位的归属不正确并提出异议，请协助确认相关情况是否属实。2017年5月8日，广州市荔湾区住房和建设局作出荔住建函[2017]442号《广州市荔湾区住房和建设局关于穗登记函[2017]72号文的复函》，记载：“……二、查核情况。经查，2005交登字第28476号登记案内的《广东省广州市荔湾区人民法院行政判决书》（（2014）穗荔法行初字第28号）反映，原告梁显照（即留房业主）诉称宝源路***号二楼历史上实际使用分前、中、后部分，其中中间部分为经租，为了方便原告使用后部分的小房及厨、厕所，经租部分的使用人提供约8平方米作为共用通道，原告提供后部的厨房、厕所作为共用。经核对，留房业主自述的宝源路***号二楼房屋使用情况与我局示意图反映的经租发还前管业情况基本一致……三、政策规定。根据《广东省人民委员会颁发广东省城市私有出租房产进行社会主义改造方案》（（58）粤商字第1184号）规定，凡属改造房屋的附属建筑物，如院墙、大门、走廊、厕所、水电等设备与地基均与房屋一并改造。四、处理意见（一）根据上述政策规定，宝源路***号二楼经租部位本应为二楼后座（除东南角一小房外），但实际上该屋二楼历史经租管业情况如示意图所示，因此该屋二楼经租部位东侧走廊虽借予留房业主作过道使用，但仍属经租部位范围。我局维持荔住建函[2016]699号的答复意见。……”
2017年5月12日，广州市不动产登记中心向广州市房地产测绘院作出穗登记函[2017]99号《关于协助复核荔湾区宝源路***号二楼测绘成果的函》，表示因留房产权人向该中心提交报告对测绘成果的部分内容提出异议，要求重新测量，请该院对报告中涉及测绘的问题进行复核。2017年5月27日，广州市房地产测绘院（广州市测绘产品质量检验中心）向广州市不动产登记中心作出穗房地测函[2017]39号《关于协助复核荔湾区宝源路***号二楼测绘成果的复函》，表示该院工作人员已于5月17日到现场进行核查，在相关权利人委托及共同指界下采集外业数据，并重新出具测绘成果，原测绘成果作废。根据该《房屋建筑面积测绘成果报告书》（06CH88170524000050）记载，广州市荔湾区宝源路***号二楼经租发还部位面积为37.80平方米，其中通道面积为7.848平方米，另有共用厨厕面积为18.6564平方米，梯间面积为5.1012平方米，另，（共）用地面积119.4900平方米，建基面积107.0100平方米，（幢）总建筑面积321.0300平方米。
2017年9月29日，市国规委就广州市荔湾区宝源路***号二楼后座重新作出产权登记，登记字号为2017登记字1053***号，共用地面积119.49平方米，建基面积107.01平方米，其中套内建筑面积37.8平方米；产权人梁颖谦，不动产权证书号粤（2017）广州市不动产权第00252***号，产权人梁颖文，不动产权证书号粤（2017）广州市不动产权第00252***号，占有部分均为1/2（权属人）；登记附注记载“……天井以南的厨房、厕所属宝源路***号2楼前座及后座共同使用。应为宝源路***号2楼前座使用人前往天井以南部位提供通行便利。”
以上事实，有产权证、（2015）穗荔法行初字第171号行政判决书、（2016）粤71行终288号行政判决书、《析产协议书》、（2014）穗中法行终字第783号行政判决、《关于协助明确荔湾区宝源路***号二楼经租发还及留房部位的函》《广州市荔湾区住房和建设局关于穗登记函[2016]240号的复函》《关于协助对荔湾区宝源路***号二楼后座进行测量的函》《房屋建筑面积测绘成果报告书》《报告》《关于协助核实荔湾区宝源路***号二楼历史情况的函》《广州市荔湾区住房和建设局关于穗登记函[2017]72号文的复函》《关于协助复核荔湾区宝源路***号二楼测绘成果的函》《关于协助复核荔湾区宝源路***号二楼测绘成果的复函》、查册表等证据及各方当事人陈述予以证实。
本院认为，广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法行初字第171号行政判决及广州铁路运输中级法院（2016）粤71行终288号行政判决，判令市国规委重新向第三人梁颖谦、梁颖文核发广州市荔湾区宝源路***号2楼后座的房地产权属证明。故本案首先要明确广州市荔湾区宝源路***号2楼后座部分的范围。根据2001年11月20日梁显照等6人签署的《析产协议书》，协议内容包括：宝源路***号第二层前座和第三层全层房屋自留部分（国家经租发还部分）的产权归梁曼萍、梁允照、梁秀眉、梁秀珠、梁显照、林国有等六人共同所有；第二层后座和首层全层房屋（现国家经租部分）归潘就一人所有。同时，1995年12月广州市国土局房管局核发给梁显照的宝源路***号房屋的房地产权证记载梁显照、梁曼萍、梁允照、梁秀眉、梁秀珠、林国有6人共有该房屋留房部分，广州市房地产管理局占有经租部分，在备注栏记载“留房部分是二楼前部及三楼全层，经租部分是地下全层及二楼一厅一房”。因此广州市荔湾区宝源路***号留房部分产权已归梁显照等六人所有，二楼尚余下经租部分为“一厅一房”。据此，市国规委核发的涉案二楼后座产权证，即被诉粤（2017）广州市不动产权第00252***号、粤（2017）广州市不动产权第00252***号，范围限于二楼经租的“一厅一房”部分，符合规定。第三人梁颖谦认为二楼面积不当，即应不限于“一厅一房”，该主张证据不足，本院不予支持。
原告梁显照对该两证不服，主要异议在于广州市荔湾区宝源路***号2楼经租部分范围和面积问题。关于经租范围，根据广州市荔湾区住房和建设局的荔住建函[2016]699号《广州市荔湾区住房和建设局关于穗登记函[2016]240号的复函》及荔住建函[2017]442号《广州市荔湾区住房和建设局关于穗登记函[2017]72号文的复函》，均认定广州市荔湾区宝源路***号2楼的经租部分包括一厅一房及东侧通道部分。由于经租问题属于历史遗留问题，且广州市荔湾区住房和建设局系本案涉及经租产业的主管部门，市国规委根据广州市荔湾区住房和建设局认定的经租部分作出产权登记，并无不当。关于面积问题，广州市房地产测绘院（广州市测绘产品质量检验中心）作出的《房屋建筑面积测绘成果报告书》（06CH88170524000050）记载，广州市荔湾区宝源路***号二楼经租发还部位面积为37.80平方米，其中通道面积为7.848平方米，等等，市国规委据此认定广州市荔湾区宝源路***号2楼后座经租部分面积，亦符合规定。关于梁显照主张广州市荔湾区宝源路***号2楼经租部分不应包括通道问题，因该主张证据不足，本院不予支持，且涉案产权证登记附注记载“应为宝源路***号2楼前座使用人前往天井以南部位提供通行便利”，因此亦保证了相关权利人使用通道的权利。关于梁显照主张未对共用厨厕部分作出产权认定问题，本案两产权证登记附注记载“……天井以南的厨房、厕所属宝源路***号2楼前座及后座共同使用”，该附注符合涉案厨厕的历史状况和实际使用情况，同时关于厨厕部分产权归属问题，梁显照和梁颖文、梁颖谦依然可以就此申请登记或确权。
综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：
驳回原告梁显照的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告梁显照负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。
审 判 长 钱 秀
审 判 长 钱秀娟
人民陪审员 周小燕
人民陪审员 梁耀明
二〇一八年四月二十四日
书 记 员 陈秋容