济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0102民初541号
原告马长德，男，汉族，1982年9月1日出生，住济南市。
委托代理人申平，山东鼎桥律师事务所律师。
被告张超，男，汉族，1982年7月14日出生，住济南市。
委托代理人刘波涛，山东天澍律师事务所律师。
被告张艳，女，汉族，1958年11月20日出生，住济南市。
委托代理人张春艳，女，汉族，1982年5月26日出生，系被告张艳之女，住济南市。
第三人济南和平房地产营销策划有限公司，住所地济南市。
法定代表人金田，董事长。
委托代理人高强，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人袁玉涛，山东齐鲁律师事务所实习律师。
原告马长德与被告张超、张艳、第三人济南和平房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马长德及委托代理人申平，被告张超的委托代理人刘波涛，被告张艳的委托代理人张春艳，第三人济南和平房地产营销策划有限公司的委托代理人高强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告马长德诉称，2015年11月1日原告通过第三人与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方（本案被告）自愿出售坐落于济南市历下区环山路137号8号楼3-302的房产给乙方（本案原告），房产及其附属设施的总价款为：2090000元。违约责任约定为：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，违约方承担合同总房价30%的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失。合同签订当日，原告即向被告支付了定金20000元，向第三人支付了佣金15600元。但是被告收到定金后却没有按照合同约定履行义务向原告交付房屋，原告通过第三人多次催促被告履行合同，被告都无理拒绝。原告是为了孩子上学才买房的，可结果是原告不仅没有得到房子还损失了钱，被告既不交房又不退定金，被告做人怎么能如此不讲信用！令原告非常气愤且非常窝囊。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告支付违约金609000元；2、判令第三人返还佣金15600元；3、诉讼费由被告承担。
原告马长德为证明自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1、房屋买卖合同一份；
证据2、佣金确认单；
证据3、房屋定金收到条。
被告张超辩称，2015年11月11日，被告张超在受托咨询房屋出售行情时，在没有取得房主授权代理手续及房屋产权证明的情况下，作为专业房产交易中介机构的第三人明知被告张超没有授权委托，是无权代理及无权处分，第三人为收取中介费仍误导被告张超签订合同收取定金。被告张超签订合同后经核实房主房屋己被出售，因第三人不让被告张超与原告马长德私下直接联系，被告张超与原告马长德双方没有联系方式，被告张超及时找到第三人济南和平房地产营销策划有限公司说明情况，提出撤销中介房屋买卖合同并退还原告马长德定金。第三人同意联系原告马长德办理退定金手续，但被告张超与原告马长德一直未能见面，直至本次诉讼发生。因第三人过失致被告张超与原告马长德签约不能履行，第三人不应收取中介费。涉案的中介房屋买卖合同虽然签订并收取定金20000元，由于被告张超没有签订合同的书面授权委托且没有房产权利证明，是无权代理及无权处分，涉案的中介房屋买卖合同缺失合同成立有效的要件，原告马长德没有支付购房款，被告张超要求撤销合同退还定金，虽然原告马长德不同意，但被告张超与原告马长德双方均未继续履行该中介房屋买卖合同，双方买卖房屋的行为没有完成，双方房屋买卖关系没有成立。根据《中华人民共和国物权法》规定房地产买卖合同的签订是要式法律行为。对房地产买卖合同要求的是网签的标准合同，而不是各个房地产中介提供的格式买卖合同。因此，涉案的中介房地产买卖合同只是预约合同而已。只有买卖双方签订了由国土房产部门提供的房地产买卖合同，才是房地产买卖合同的成立，才具有法律意义上的法律效力。也就是说房地产买卖合同除了要符合一般买卖合同的构成要件外，还要符合对房地产买卖所要求的对合同格式的要求及合同登记的要求。所以说中介公司提供的房屋买卖合同只是一个预约合同，并不是具有完全房地产买卖法律效力的合同。综上，既使涉案的中介房屋买卖合同作为预约合同，也因被告张超无权代理及无权处分而未有效成立，被告张超与原告马长德房屋买卖关系没有成立。涉案的中介房屋买卖合同签订后，在核实涉案房产己由房主出售的情况下，被告张超在签约后很短时间即提出撤销合同退还定金的要求，合同各方均未继续要求履行，撤销合同对原告马长德方损失影响甚微。原告马长德方也有义务合理采取措施避免损失。原告马长德诉讼请求依据未有效成立的中介房屋买卖合同诉求高额违约金没有事实和法律依据。请求法院查明事实依法驳回原告马长德对被告张超的不当诉讼请求。
被告张艳辩称，张艳从来没有委托张超代理买卖涉案住房，张超签订涉案买卖合同没有被告张艳的授权委托，张超是无权代理，且张超无权处分被告张艳的私有财产，张超签订的涉案房屋买卖合同无效，被告张艳依法不承担责任，请求法院判令驳回原告马长德的诉求。
第三人济南和平房地产营销策划有限公司辩称，一、债权合同的成立和生效不以当事人有处分权为前提，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故买卖合同关系成立且生效。2015年11月1日，在第三人的居间下，马长德与张超、张艳签订房屋买卖合同，约定张超、张艳将其所有的坐落于济南市历下区环山路137号8号楼3-302的房产及附属设施，以209万元的价格出售给马长德。第三人作为居间人已经促成合同成立，依据《合同法》第二百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。故第三人有权收取报酬（佣金）。至于房屋买卖合同在签订后是否履行，不影响合同的成立和佣金的收取。二、《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。第三人没有上述情形，有权收取佣金。综上，原告马长德主张返还佣金违背法律规定，请求人民法院驳回其诉讼请求。
经审理查明，原告马长德与被告张超、第三人济南和平房地产营销策划有限公司于2015年11月1日签订《房屋买卖合同》，原告马长德购买被告张艳所有的坐落于济南市历下区环山路137号8号楼3-302的房产1套（房产证号为：济房权证历字第1100**号）。总价款209万元。被告张艳与被告张超系母子关系，被告张超在合同上签字。合同签订后，原告马长德即向被告张超支付了定金20000元，向第三人济南和平房地产营销策划有限公司支付了佣金15600元。同时，双方签订的《房屋买卖合同》第十二条第二款约定：甲、乙双方在签订本合同后，如被告、原告任何一方未按本合同的约定履行相关义务，违约方承担合同总房价30%的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失。被告张艳对被告张超向原告马长德出卖房屋行为不予追认。另查明，被告张艳于2015年11月6日将涉案房屋卖给他人。
本院认为，原告马长德与被告张超、第三人济南和平房地产营销策划有限公司于2015年11月1日签订《房屋买卖合同》有效。被告张艳与被告张超虽然系母子关系，但是被告张艳并未授权被告张超在合同上替其签字，因此，被告张艳不应承担责任。鉴于该合同履行不能，被告张超已构成违约，应依法承担违约责任。但原告马长德主张违约金609000元，显系过高，本院不予支持。本院酌情适用定金罚则，判令被告张超所收定金双倍返还。第三人济南和平房地产营销策划有限公司作为房屋买卖中介公司，疏于审查，在被告张超非为房屋产权人的情形下，居间原告马长德与被告张超签订房屋买卖合同存在过错，故原告马长德要求第三人返还佣金15600元。理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：
一、被告张超于本判决生效之日起十日内向原告马长德双倍返还定金40000元；
二、第三人济南和平房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马长德退还佣金15600元；
三、驳回原告马长德要求被告张超、张艳支付违约金609000元的诉讼请求；
四、驳回原告马长德要求被告张艳承担民事责任的诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10500元，原告马长德负担4000元，
被告张超负担3250元，第三人济南和平房地产营销策划有限公司负担3250元，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币10500元，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 于 毅
人民陪审员 胡丽颖
人民陪审员 陈 军
二〇一六年五月九日
书 记 员 韩冰清