广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第278号
上诉人（原审原告）：黄志锋，男，1973年10月8日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
上诉人（原审原告）：周娟，女，1979年8月2日出生，汉族，住广东省中山市。
上述两上诉人共同委托代理人：廖锐斌，广东知明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市君华房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：喻良厚，该公司总经理。
委托代理人：刘智，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：黄绮明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司中山市分行。住所地：广东省中山市。
代表人：张真理，该分行行长。
委托代理人：郑祝远，男，1972年8月13日出生，汉族，住广东省中山市，系该分行员工。
委托代理人：丁金石，男，1980年12月23日出生，汉族，住广东省中山市，系该分行员工。
上诉人黄志锋、周娟因与被上诉人中山市君华房地产开发有限公司（以下简称君华公司）、中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山市分行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：黄志锋、周娟与君华公司于2012年6月29日签订中山市商品房买卖合同（合同编号：1201029995），约定：黄志锋、周娟以总价款672751元向君华公司购买位于中山市火炬开发区依云路1号君华新城3区63幢2101房，付款方式为银行按揭付款；君华公司应于2013年8月30日前将经验收合格的商品房交付给黄志锋、周娟使用，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（单体竣工验收报告），即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收；君华公司逾期交房，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，君华公司按日向黄志锋、周娟支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，黄志锋、周娟有权解除合同，君华公司应自解除合同通知达到之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向黄志锋、周娟支付违约金，在已付房款及违约金退还给黄志锋、周娟后，双方同意已付有关购房费用、已供银行按揭利息及其他一切损失君华公司不再另行补偿。合同补充协议中约定如因黄志锋、周娟违约则应每天按应付款总额0.05%向君华公司支付违约金；若君华公司违约，则应向黄志锋、周娟支付违约金，但最多不得超过总房价款的5%。合同还约定其他相关权利和义务。合同签订后，黄志锋、周娟于2012年11月27日与建行中山市分行签订住房公积金借款合同，向建行中山市分行按揭贷款470000元用于支付涉案商品房购房款，此后，黄志锋、周娟付清了涉案商品房购房款。2013年8月10日，君华公司组织设计勘察单位、监理单位、施工单位对君华新城三期（63-64栋）商住小区工程进行竣工验收，竣工验收结论为：1.整个施工过程始终按照JGJ59-99安全标准去实施完成，经市建设工程安全监督站监督，该工程五个阶段评定等级为合格工程；2.在施工中按图施工，基础工程和主体工程中间验收评定为合格；3.落实安全措施和质量保证措施，按施工进度计划进行，按合同工期顺利竣工；4.该项目单位工程以建设单位、设计和各方单位共同合作，按时、保质完成；5.该项目单位工程验收质保资料齐全、完整，各分部分项均达到验收规范要求。上述相关单位均在建筑工程竣工验收报告中盖章。君华公司于2013年8月24日向黄志锋、周娟发出收楼通知书、收楼交款通知书、收楼须知，通知黄志锋、周娟于2013年8月30日办理收楼手续，但黄志锋、周娟以涉案商品房未达到双方约定及法定的交付使用条件为由未办理收楼手续。2014年3月7日，黄志锋、周娟向君华公司寄发解除合同通知书，主要载明因君华公司未按合同约定将符合法定与约定条件的商品房交付其使用，通知君华公司解除双方签订的商品房买卖合同并要求君华公司返还已付款项及赔偿损失。2014年4月16日，黄志锋、周娟以君华公司逾期交楼为由诉至原审法院，请求判令：1、确认双方签订的编号为1201029995号中山市商品房买卖合同已解除；2、君华公司退还黄志锋、周娟已付购房款202751元；3、君华公司退还黄志锋、周娟从2012年12月28日至判决生效之日止黄志锋、周娟已实际支付的银行贷款本金及利息；4、君华公司按上述第2、3项累计已付款项的5%向黄志锋、周娟支付违约金；5、君华公司退还黄志锋、周娟已缴购房契税20182.53元；6、君华公司退还黄志锋、周娟已支付的手续费、测绘费、产权登记费、产权证工本费、产权证明费、产权证印花税共计1542元；7、君华公司承担本案诉讼费用。原审诉讼中，黄志锋、周娟增加一项诉讼请求：请求判令解除黄志锋、周娟与建行中山市分行签订的编号为440786300-117-2012005131号住房公积金借款合同。
原审法院另查明：2013年5月18日，中山火炬开发区自来水安装工程有限公司、中山火炬开发区自来水有限公司共同在接表工程验收表签章确认君华新城小区接表工程铺设质量、压力测试、消毒冲洗、渗漏情况等均达标。君华新城与广东电网公司中山火炬供电分局于2013年6月24日签订供用电合同（合同编号：990032853701；用电方户号：9900328537），约定供电分局向君华新城供电细则及用电细则，并载明合同生效，且用电方新建或改建的受（用）电装置经检验合格后，供电方开始向用电方供电。2013年12月23日，广东电网公司中山火炬供电分局出具客户电气工程接入电网查验意见书，载明已对火炬开发区大环村君华新城项目受电装置进行检查，具备通电接入条件，同意接入电网。2013年9月9日，中山市公安消防局出具建设工程消防验收意见书，主要载明该局对君华新城三期（63-64）幢商住小区建设工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防合格。2013年10月8日，中山港华燃气有限公司出具单项工程竣工验收证明书，证明君华新城住宅小区燃气管道建设工程质量评定合格。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。黄志锋、周娟向君华公司购买商品房，根据商品房的特殊性，其交付条件除了符合买卖双方对交付条件的约定外，还应具备可供正常使用及达到安全使用标准的条件。本案中黄志锋、周娟与君华公司均对中山市商品房买卖合同的真实性及黄志锋、周娟已支付的房款无异议，故本案争议的焦点有：1.2013年8月30日前，涉案商品房是否已经达到黄志锋、周娟与君华公司约定的交付使用标准；2.涉案商品房在上述时间内是否具备可供正常使用的条件及达到安全使用的标准。对于上述争议焦点，原审法院作以下分析论证：
（一）诉争房屋是否经验收合格。根据涉案商品房买卖合同约定，经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（单体竣工验收报告），即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收。君华公司于2013年8月10日组织相关的监理、施工、设计单位对君华新城三期商住小区工程包括黄志锋、周娟购买的63幢2101号的商品房进行竣工验收并达成该工程评定为合格的验收意见。因此，诉争房屋已经于2013年8月10日视为符合双方合同约定商品房的交付使用条件。
（二）水、电、燃气设施工程是否完工。商品房交付使用除了符合双方合同约定的交付条件外，同时亦应具备供正常使用的功能。经审查，涉案商品房所在商住小区符合通水、通电、通气条件的时间分别为2013年5月18日、2013年12月23日、2013年10月8日。故涉案商住小区最早达到正常使用工程的日期应为通水、通电、通气功能同时具备之时即2013年12月23日。
（三）诉争房屋所在小区是否通过消防验收。涉案商品房能否交付使用除具备上述两项条件外，还需要达到安全标准。根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核……”及第十三条规定：“……（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案……”从君华公司提交的建设工程消防验收意见书可知，涉案商住小区已于2013年9月9日进行消防验收并被综合评定为合格。故涉案商品房于2013年9月9日已经达到安全标准。
综上分析，原审法院认定涉案商品房于2013年12月23日符合合同约定及居住、安全规定，达到交付使用的标准。
根据涉案商品房买卖合同约定，君华公司应于2013年8月30日前将符合合同约定、达到正常使用条件及安全标准的商品房交付黄志锋、周娟使用，但涉案商品房实际于2013年12月23日才达成上述交付使用条件，君华公司已经构成违约，应承担相应的违约责任。涉案商品房买卖合同约定，逾期交房不足180日的，君华公司应按日向黄志锋、周娟支付已付购房款万分之五的违约金，逾期交房超过180日的，黄志锋、周娟有权解除合同。根据上述分析，君华公司逾期交房的天数为113天，未达到双方约定可解除合同的条件，故黄志锋、周娟有权向君华公司主张逾期交房违约损失，但无权解除涉案商品房买卖合同。根据涉案商品房买卖合同补充协议约定，若君华公司违约，则应向黄志锋、周娟支付违约金，但最多不得超过总房价款的5%，但对于黄志锋、周娟因违约需向君华公司支付违约金之数额并无5%的最高限额规定，该条款明显违反公平原则，原审法院依法认定该条款无效。综上，君华公司合计逾期交楼113天，其应向黄志锋、周娟支付逾期交楼违约金38010.4元（113天×0.5‰×672751元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、君华公司应于判决发生法律效力之日起七日内向黄志锋、周娟支付逾期交楼违约金38010.4元；二、驳回黄志锋、周娟的其他诉讼请求。案件受理费5336元（黄志锋、周娟已预交），由黄志锋、周娟负担4432元，由君华公司承担904元，君华公司负担部分应于判决生效之日起七天内径付黄志锋、周娟。
宣判后，上诉人黄志锋、周娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案商品房不符合合同约定的交付条件。涉案商品房买卖合同第八条明确约定交付条件为：（1）依照国家和地方人民政府的有关规定；（2）下列第4种条件（即双方同意选择交付条件为：该商品房经验收合格交付，验收合格是指出卖人、监理单位等五方出具的工程竣工验收报告，即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收），也就是说，不满足上述两个条件都是不符合合同约定，涉案商品房不具备交付条件。且涉案商品房必须符合“国家和地方人民政府的有关规定”是前提条件。涉案商品房因未办理竣工验收备案手续而未符合该前提条件，违反国家法律、法规强制性规定，原审判决未认定该前提条件，导致本案关键事实错误。二、君华公司缺乏充分的证据证明涉案商品房满足基本的安全条件。1.君华公司在本案中没有证明涉案商品房已经国家主管部门核实符合规划条件，亦未能证明涉案商品房已经过规划验收。君华公司在未经核实商品房是否符合规划条件的情况下自行组织竣工验收是有违法律规定。只有取得《建筑工程规划竣工验收合格证》的房产才能取得房产证。涉案商品房如因无法核发房产证将损害黄志锋、周娟的利益。2.君华公司提交的《建设工程消防验收意见书》不能证明涉案商品房综合消防验收合格。况且，该意见明确载明“建筑的内部装修工程应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收，合格后方具备消防使用条件”，足以说明涉案房未完全具备消防使用条件。3.人防工程关系到建设工程的结构安全与平时或战时的使用安全。君华公司没有举证证明涉案商品房的人防工程已经有关部门验收备案，也没有任何证据证明人防工程质量符合法律、法规和工程建设的强制性标准规定。4.关于供水、通电、通气、电梯安全使用等方面条件，君华公司均没有提供充分有效的证据证明涉案商品房具备基本的居住条件。综上，涉案商品房不符合合同约定的交付条件，也不具备基本的安全条件，请求撤销原判，改判支持黄志锋、周娟的原审诉讼请求。
被上诉人君华公司未在法定答辩期间内提交书面答辩意见，其在二审调查时答辩称：同意原审判决处理结果。双方关于涉案商品房经验收合格，即出具商品房验收报告即可的约定是双方当事人的真实意思表示，该约定内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审认定涉案商品房满足约定交付条件之外，还应该满足基本居住需求即通水通电、燃气、消防等方面的要求，君华公司也尊重原审判决。综上，不同意黄志锋、周娟的上诉请求，请求予以驳回。
被上诉人建行中山市分行未在法定答辩期间内提交书面答辩意见，其在二审调查时书面答辩称：不认可黄志锋、周娟的相关诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定可知，第一，商品房买卖合同与住房公积金借款合同是两个不同法律关系，不应当合并审理，按黄志锋、周娟原审增加的诉讼请求来看，建行中山市分行应为共同被告或黄志锋、周娟另行起诉。第二，作为借款人不能因本案的理由逃避债务。无论黄志锋、周娟与君华公司的商品房买卖合同是否解除，黄志锋、周娟均应当承担第一还款义务，君华公司承担补充连带责任，或由君华公司退款给黄志锋、周娟用于归还贷款本息。第三，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，建行中山市分行已善意取得抵押权，没有任何理由丧失优先受偿权。综上，黄志锋、周娟原审增加的诉讼请求违反程序和法律规定，请求予以驳回。
本院经审理查明：一、原审查明的基本事实无误，本院予以确认。二、原审期间，君华公司提交整改记录一份，显示黄志锋、周娟因涉案商品房收楼问题，分别于2013年8月31日、10月22日、10月24日看房并先后提出涉案商品房存在质量瑕疵，君华公司均已整改，2014年3月4日君华公司客服人员通过电话与黄志锋、周娟沟通收楼事宜，黄志锋、周娟因厨房设计问题而持观望态度。原审期间，黄志锋、周娟对该证据的真实性予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点是涉案商品房是否符合交付条件。首先，黄志锋、周娟与君华公司于2012年6月29日签订商品房买卖合同，约定黄志锋、周娟购买涉案商品房。关于该商品房的交付条件，该合同第八条明确约定为涉案商品房在单体竣工验收时通过君华公司、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位自行组织的验收并由上述五单位出具工程竣工验收报告，以及黄志锋、周娟付清房款。该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现君华公司已于2013年8月10日组织监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位进行竣工验收并出具竣工验收报告，黄志锋、周娟亦已以公积金按揭方式付清购房款。故涉案商品房已符合合同约定的交付条件。黄志锋、周娟上诉称涉案商品房未办理竣工备案登记手续而不符合合同约定的前提条件，于法无据，本院不予采纳。其次，商品房的特性决定了尚需符合通常理解的正常居住功能及安全标准需求方可进行交付。君华公司已举证证明涉案商品房已完成通水、通电、通气及消防验收，黄志锋、周娟亦无相反证据予以推翻，足以认定涉案商品房已符合居住、安全规定，符合交付条件。另，根据黄志锋、周娟确认的整改记录可知，双方关于收楼问题的磋商过程中，黄志锋、周娟仅以涉案商品房存在质量瑕疵为由拒绝收楼，并未以上述具体交付条件为由主张抗辩。对其相应上诉理由，本院不予采信。因君华公司最早达到正常使用标准的日期2013年12月23日仍晚于双方约定的交付时间，原审法院据此认定君华公司构成逾期交房，但并未达到双方约定可解除商品房买卖合同的条件，判令君华公司按合同约定承担逾期交楼违约金，对黄志锋、周娟的其他诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。另外，对当事人未提出上诉的部分，本院不予审查。
综上，原审法院查明的基本事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4866元（上诉人黄志锋、周娟已预交5336元），由上诉人黄志锋、周娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 胡置晓
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