四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川08民终527号
上诉人（原审原告）：四川旭曌商贸有限公司，住所地：四川省广元市利州开发区。
法定代表人：彭刚，董事长。
委托诉讼代理人：李于江，四川源森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：辜国光，男，1949年3月24日出生，汉族，住四川省广元市。
上诉人（原审被告）：张忍科，男，1977年11月4日出生，汉族，住四川省中江县。
委托诉讼代理人：张伟，四川同方正律师事务所广元分所律师。
被上诉人（原审被告）：黄泽兰，女，1958年3月5日出生，汉族，住四川省德阳市中江县。
原审被告：张成生，男，1969年5月20日出生，汉族，住四川省剑阁县。
原审被告：莫彪，男，1985年2月5日出生，汉族，住四川省犍为县。
上诉人四川旭曌商贸有限公司因与上诉人张忍科、被上诉人黄泽兰及原审被告张成生、莫彪房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初5240号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案受理后，于2018年5月9日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人四川旭曌商贸有限公司的委托诉讼代理人李于江、辜国光，上诉人张忍科及其委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。被上诉人黄泽兰、原审张成生、莫彪经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
四川旭曌商贸有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人张忍科支付上诉人房租费92万元。理由：1、原审法院认定事实错误，作出的第一项判决与第三项判决自相矛盾。2、上诉人提交的证据证明，三份租房合同是张忍科以黄泽兰、张成生的名义所签且张忍科是房屋的实际承租人，原审法院判定黄泽兰也在租用，该判决结果错误。3、原审法院作出的判决中，房租费数额计算错误。
张忍科答辩称，张忍科与黄泽兰是母子关系，三份合同是黄泽兰委托张忍科签订的，房屋是她们在经营，2015年3月无法经营要求上诉人收回房屋，上诉人迟迟没有收回，2015年底张忍科已经将整个门面腾空，2016年9月上诉人公司认为2015年底张忍科没有按期交纳房租，就将门面焊接上锁，故2016年9月后的房租不应当由张忍科或黄泽兰承担，且我方已经将房屋租金支付到2015年底，应当依法驳回上诉人的诉讼请求。
张忍科上诉请求：撤销一审判决书第一、二、三项判决；改判驳回上诉人四川旭曌商贸有限公司的各项诉讼请求；本案一、二审诉讼费由四川旭曌商贸有限公司承担。理由：1、原审法院认定四川旭曌商贸有限公司出租的三处房屋均系上诉人张忍科承租与客观事实不符。本案中，张忍科实际承租的房屋系2014年3月26日以张成生名义与四川旭曌商贸有限公司签订合同所租，其租金由张忍科承担并已全部付清，但其余两处房产均是张忍科受其母亲黄泽兰委托承租房屋，由黄泽兰用于开火锅店。故原审法院判决上诉人张忍科承担全部房屋的租金缺乏事实依据。2、四川旭曌商贸有限公司所出租的三处房产在2015年3月已经由承租人退租，四川旭曌商贸有限公司收取此后的租金缺乏事实依据和法律依据。3、本案所涉及的三份房屋租赁合同，双方均明确约定按月计算租金，但原审法院按天计算租金，导致承租人每年多支付5天租金。所以，原审法院对本案三处出租房屋租金计算有误。
四川旭曌商贸有限公司答辩称，张忍科的上诉请求不成立，应当驳回。一审已查明三份合同实际租赁人均是张忍科，三份合同的也是张忍科在实时履行。也没有证据证明合同的终止时间，至今合同还在合同约定的履行中，2015年3月退租也没有依据。
一审法院认定的案件事实：2014年1月1日，张忍科以黄泽兰名义与四川旭曌商贸有限公司，前法定代表人辜国军签订《租房协议》一份。协议约定：“甲方（出租方）辜国军，身份证号：、乙方（承租方）黄泽兰，身份证号：，甲乙双方在平等、自愿的基础上就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，经协商一致，订立本合同。一、甲方将位于广元市利州区捷顺综合楼营业房320平方米出租给乙方，租期为四年，从2014年1月2日至2018年2月31日。该房屋租赁费用为每月人民币1万元，房屋保证金1万元，房屋租金5年不变。二、房租付款方式为一年一次支付给辜国军本人，由辜国军出具收据。乙方逾期十日未缴纳房租视为违约，合同自行终止，保证金不退，甲方有权收回所租房屋”。
2014年2月1日，张忍科以黄泽兰名义与四川旭曌商贸有限公司，前定代表人辜国军签订《房屋出租合同》一份。合同约定：“出租方：以下简称甲方辜国军、承租方：以下简称乙方黄泽兰×××××××××××××××××根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条甲方将坐落在天津路南段捷顺综合楼的房屋，建筑面积80平方米，出租给乙方使用。第二条租赁期限共5年，甲方从2014年2月1日起将此房屋交付给乙方使用，至2018年12月31日。……第三条甲乙双方议定月租金4千元，交纳方式为一年一次付清全款。….第五条如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有权者继续有效。……第七条甲方收乙方押金1万元，在签订合同之日交纳，乙方退房时须结清水、电、气费，交纳钥匙后由甲方退还押金。第八条租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿对方违约金5万元”。
2014年3月26日，张忍科以张成生名义与广元捷顺商贸有限公司签订《租房合同》。合同约定：“甲方：广元捷顺商贸有限公司（出租方）辜国东、乙方：四川省剑阁县高观乡鸡鸣村6组26号张成生（承租方）身份证号。甲乙双方经友好协商，就甲方房屋出租给乙方营业使用，必须合法经营，达成以下条款：一、甲方将位于广元市利州区东侧捷顺综合楼A幢一楼373.46平方米租给乙方，租期5年，从2014年3月26日至2019年3月25日止。二、该房屋租金一万七千元（发票由乙方决定），乙方每年3月26日前一次性付清全年租金（由辜国东收），年递增租金10%，房屋保证金6万元（注：含以前和辜杰所签订的合同保证金3万元，共计6万元；年递增租金从2016年3月26日后开始每年递增。）三、合同到期乙方在同等条件下有优先续租权，甲方自用或不续租，乙方按原状退回房屋，甲方退回保证金。四、合同未尽事宜，双方协商解决，若不能达成一致，则由成都市仲裁委员会仲裁。”。张忍科在合同尾部以张成生的名义签字，广元市捷顺商贸有限公司在合同尾部加盖公司印章，辜国东亦在合同尾部签名。
2014年4月20日，张忍科通过中国银行账户转账23.4万元至辜国光账户。2015年3月24日，张忍科通过中国银行账户转账20.4万元至辜国光账户。
2016年9月29日15时45分，广元市公安局利州区分局南河派出所接到张忍科报案，张忍科报警称与四川旭曌商贸有限公司因门面租赁问题发生纠纷，四川旭曌商贸有限公司将存在纠纷争议的门面锁住，民警通知四川旭曌商贸有限公司股东辜国光与张忍科进行调解，辜国光表示不愿意调解，之后派出所作出“其他处理”处理意见。同时广元市公安局利州区分局南河派出所分别对张忍科以及辜国光作有询问笔录。被告张忍科在对其所做的询问笔录中陈述其报案的原因是因为其所租住的位于南河天成路“捷顺公寓”楼下的门面被人用焊机焊上了，该门面是其在2014年以其母亲黄泽兰的名义在辜国军手里租的。同时查明，坐落于广元市利州区南端东侧诉争房屋A幢一层373.46平方米营业房、C幢一层80.57平方米营业房，于2009年3月9日由广元市房地产管理处登记房屋所有权人为广元捷顺商贸有限公司，房产证号为广房权证城字第××号。2004年1月12日，坐落于东侧诉争房B幢1层342.89平方米营业房，由广元市房地产管理处登记房屋所有权人为广元捷顺实业有限公司，房产证号为广房权证城Ｅ字第××号。2003年4月22日，该诉争房屋土地面积1277.10平方米，经广元市国土资源局登记使用者为辜国光、辜国军。2008年12月18日。该宗地转让给广元捷顺实业有限公司460.84平方米，剩余土地面积为511.78平方米。
另查明，2003年3月6日，广元捷顺实业有限公司经四川省广元市工商行政管理局登记法定代表人为辜国军。2007年11月13日，广元捷顺实业有限公司经四川省广元市工商行政管理局变更登记，将企业名称变更登记为广元捷顺商贸有限公司。2014年11月4日，广元捷顺商贸有限公司法定代表人辜国军与彭刚签订《股权转让协议书》，协议约定辜国军将自己在广元捷顺商贸有限公司的股权70万元占注册资本金35%转让给彭刚。2015年2月10日，四川省广元市利州区工商行政管理局向四川旭曌商贸有限公司发出准予变更登记通知书，决定准予将广元捷顺商贸有限公司企业名称变更登记为四川旭曌商贸有限公司。2016年5月26日，四川旭曌商贸有限公司经广元市利州区食品药品和工商局登记法定代表人为彭刚。
还查明，张忍科与黄泽兰系母子关系。
一审法院认为，2014年1月1日，张忍科以黄泽兰名义与辜国军签订《租房协议》，2014年2月1日，张忍科以黄泽兰名义与辜国军签订《房屋出租合同》，2014年3月26日，张忍科以张成生名义与广元捷顺商贸有限公司签订《租房合同》，张忍科在庭审中自认上述三份合同均系其签订，且房租亦为张忍科转账支付，张忍科系上述三份合同的实际相对人，上述三份合同均系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。2014年1月1日签订的《租房协议》及2014年2月1日签订的《房屋出租合同》出租方均为辜国军，2014年3月26日签订的《租房合同》出租方为广元捷顺商贸有限公司，诉争房屋出租时辜国军为广元捷顺商贸有限公司的法定代表人，其职务行为应当视为公司行为，诉争房屋出租时房屋所有权人亦为广元捷顺商贸有限公司，故三份合同的出租人均为广元捷顺商贸有限公司。2015年2月10日，广元捷顺商贸有限公司依法变更为四川旭曌商贸有限公司，对于被告张忍科、黄泽兰辩称主体四川旭曌商贸有限公司不适格并要求追加辜国光、辜国军的意见，不予采纳。对于张忍科辩称的三份合同系独立合同不应合并审理的意见，本案三份合同的相对方实际均为张忍科，出租方实际为四川旭曌商贸有限公司，诉讼标的亦均为房屋租赁合同纠纷，故可以进行合并审理，对于张忍科的辩解意见不予采纳。对于张忍科辩称合同约定不能达成一致由成都仲裁委仲裁，法院没有管辖权的意见，因合同仅约定“合同未尽事宜，双方协商解决，若不能达成一致，则由成都市仲裁委员会仲裁”，故对于被告的辩解意见不予采纳。
2014年1月1日，张忍科以黄泽兰名义与辜国军签订《租房协议》约定：“逾期十日未缴纳房租视为违约，合同自行终止，保证金不退，甲方有权收回所租房屋”，被告方逾期缴纳房租是该份合同约定的解除权成立条件，该条件成立后，四川旭曌商贸有限公司通过起诉行使解除权，该份合同应当依法解除。对于被告辩称合同中约定了不交房租合同就自动解除的意见，因约定条件成就后，合同并非当然解除，四川旭曌商贸有限公司虽然享有解除权，但并未向被告发出解除通知，该租赁合同并未终止，故对于被告的辩解意见不予采纳。租赁合同出租方的合同目的是收取房租，被告迟延履行交付房租的行为致使四川旭曌商贸有限公司合同目的不能实现，应当视为被告方根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，四川旭曌商贸有限公司有权解除合同。黄泽兰将诉争房屋部分转租给莫彪，该转租行为并未得到四川旭曌商贸有限公司同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，四川旭曌商贸有限公司有权解除合同。故对于四川旭曌商贸有限公司起诉要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。三份租赁合同依法解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告有腾房义务，故对于四川旭曌商贸有限公司起诉要求被告恢复租赁房屋原状的诉讼请求，予以支持。
2014年1月1日，双方签订的《租房协议》约定房屋月租金为1万元，截止2017年2月22日租金为38.2666万元。2014年2月1日，双方签订《房屋出租合同》约定月租金为0.4万元，截止2017年2月22日租金为14.8933万元。2014年3月26日，双方签订的《租房合同》约定月租金1.7万元，截止2017年2月22日租金为60.2933万元，加上合同约定从2016年3月26日起房屋租金每月递增10%及0.17万元，截止2017年2月22日，递增租金6.0293万元，共计租金66.3226万元。截止2017年2月22日，被告应向四川旭曌商贸有限公司支付房屋租金总额为119.4825万元。减扣张忍科通过银行向四川旭曌商贸有限公司转账支付有房价租金8万元，故截止2017年2月22日被告应向四川旭曌商贸有限公司支付房屋租金70.6825万元。又因双方对租赁涉案房屋时被告向四川旭曌商贸有限公司支付了保证金8万元无异议，故该8万元保证金四川旭曌商贸有限公司可在被告应支付的前述房屋租金中直接予以扣减，经扣减，张忍科、黄泽兰应向四川旭曌商贸有限公司支付房屋租金为62.6825万元。对于本案张成生、黄泽兰、莫彪的责任承担问题。2014年3月26日，张忍科以张成生名义与广元捷顺商贸有限公司签订《租房合同》，该合同实际相对人是张忍科，张成生对此并不知情，故对于张成生认为自己不应承担责任的辩解意见，予以采纳。本案庭审中黄泽兰自认其为诉争房屋的实际承租人，故应当对房屋租金承担支付责任。对于本案被告莫彪辩称其仅从被告黄泽兰手中转租部分诉争房屋，不应承担连带责任的意见，因黄泽兰部分转租诉争房屋并未经过四川旭曌商贸有限公司同意，四川旭曌商贸有限公司在得知该转租行为后，于2016年9月29日采取措施阻止该转租行为，四川旭曌商贸有限公司对于该转租行为并不认可，莫彪与黄泽兰之间的转租行为并非本案审理范围，应该另案处理，故对于四川旭曌商贸有限公司要求莫彪承担连带责任的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决:一、解除2014年1月1日，张忍科以黄泽兰名义与辜国军签订的《租房协议》；2014年2月1日，张忍科以黄泽兰名义与辜国军签订的《房屋出租合同》，2014年3月26日，张忍科以张成生名义与广元捷顺商贸有限公司签订的《租房合同》；二、张忍科、黄泽兰本判决生效十日内向四川旭曌商贸有限公司支付所欠房屋租金62.6825万元；三、限张忍科、黄泽兰在本判决生效二十日内恢复租赁房屋原状；四、驳回四川旭曌商贸有限公司其他诉讼请求。
二审期间，上诉人张忍科出示证据。1、四川旭曌商贸有限公司发给黄泽兰的房屋租金催缴函，证明本案合同相对方是黄泽兰不是张忍科。2、2016年初张忍科拍摄的三张照片，证明四川旭曌商贸有限公司已将房屋进行控制转让。上诉人四川旭曌商贸有限公司质证认为：1、对上诉人张忍科提交的催缴函不予认可，张忍科以黄泽兰、张成生的名义签订三份房屋租赁合同，且房屋租金的交费一直都是张忍科在交纳。2、对上诉人张忍科提交的三张照片，不能证明张忍科提前退租。门面转让的公告是在2018年1月3日一审法院一审判决之后贴的是事实。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，一审查明案涉三份房屋租赁合同均系上诉人张忍科以被上诉人黄泽兰、张成生名义所签，而张忍科只承认张成生系自己借用他人名义，应当承担责任，实际向上诉人四川旭曌商贸有限公司交纳房屋租金等履行合同的是张忍科，且黄泽兰与上诉人张忍科系母子关系，在签订合同时，虽没有委托书，上诉人有理由相信其母子是合同的向对方，被上诉人黄泽兰对一审认定自己承担责任未提起上诉，故一审法院判决被上诉人黄泽兰与上诉人张忍科共同承担案涉房屋租金支付责任并无不妥。案涉合同当事人双方在《房屋租赁协议》中约定一方逾期十日未交纳房屋租金视为违约，合同自行终止。是该份合同约定的解除条件，上诉人四川旭曌商贸有限公司在合同解除条件成就后并未向上诉人张忍科、被上诉人黄泽兰发出解除通知，故该租赁合同并未终止。一审法院结合合同履行实际情况，酌定上诉人张忍科、被上诉人黄泽兰向上诉人四川旭曌商贸有限公司支付两个月的房屋租金作为空置期损失，将2017年2月22日视为支付房屋租金的截止时间，该认定已综合考虑了合同履行期内解除合同给双方造成损失、合同履行实际等，其处理适当。
综上，二上诉人的上诉理由均不成立，其请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17952元，由上诉人四川旭曌商贸有限公司承担7884元，上诉人张忍科承担10068元。
本判决为终审判决。
审判长 徐小雁
审判员 熊剑洪
审判员 吕 晶
二〇一八年七月四日
书记员 王汇锋