安徽省宿州市埇桥区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）皖1302执异59号
案外人（异议人）：王锋，男，汉族，1986年8月5日出生，住宿州市埇桥区。
申请执行人：安徽宿州淮海村镇银行股份有限公司埇桥支行，住所地宿州市三八乡何家村淮河西路北侧。
法定代表人：孙屹，该行行长。
被执行人：葛献斌，男，汉族，1963年9月26日出生，住宿州市埇桥区。
受让人：孙冰，男，汉族，1976年5月11日出生，住宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：王亚东，安徽黄淮律师事务所律师。
在本院执行安徽宿州淮海村镇银行股份有限公司埇桥支行与葛献斌实现担保物权纠纷一案中，案外人王锋对执行葛献斌所有的位于宿州市港利锦绣江南西区A-1号楼0112室、0113室、0106室、0107室、0108室、0109室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王锋称，2014年初，案外人因经营奇石馆需要租用多间门面。经人推荐，案外人决定租赁葛献斌所有的位于宿州市港利锦绣江南西区A-1号楼0102室至0113室，共计1153.2平方米的12间框架结构的商铺房。经过磋商，案外人王锋与葛献斌达成口头协议，约定租期20年，年租金200000元，待葛献斌办好房产证后签订正式租赁合同。由于葛献斌急需资金周转，要求案外人尽快付清20年的租金。为此，2014年2月19日案外人通过银行转账给葛献斌940000元；2014年4月18日，案外人与葛献斌签订了房屋租赁合同，2014年6月21日、2014年11月27日、2015年3月26日案外人付给葛献斌其余租金3060000元，葛献斌收款后出具了收条。至此，案外人付清了20年的租金。
案外人认为，王锋与葛献斌签订租赁合同时，该房屋未被查封或者抵押，也没有其他债务负担。葛献斌设立在该房屋上的他项权是在租赁合同签订之后。租赁合同第四条特别约定“租赁期间，出租方如将出租房屋所有权转移给第三方，合同对新的房屋所有人继续有效”，法律还有“买卖不破租赁”规定。
综上，按照法律规定，法院可以依法在执行程序中变更该房屋的所有权，但不能侵害案外人的租赁权。基于上述事实，要求法院依法停止对被执行人葛献斌所有的位于宿州市港利锦绣江南西区A-1号楼0112室、0113室、0106室、0107室、0108室、0109室房屋的执行。
为支持其主张，案外人向法庭提交了房屋租赁合同复印件一份、葛献斌收款2000000元的收条复印件两份、银行转账明细及王锋、葛献斌账户名称、卡号等，证明案外人租赁了葛献斌所有的涉案房屋，且现金付清20年房租4000000元。
申请执行人称，安徽宿州淮海村镇银行股份有限公司埇桥支行与葛献斌实现担保物权纠纷一案，经埇桥区法院审理后作出裁定，裁定准许拍卖葛献斌所有的位于宿州市港利锦绣江南西区A-1号楼0112室、0113室、0106室、0107室、0108室、0109室的房屋。ＸＸ芳、孙冰、郜东燕通过竞买程序分别取得了上述房屋，并已办理了房屋所有权转移手续。2018年6月22日，宿州市埇桥区人民法院向案外人王锋送达通知书，要求租赁户予以协助执行。现王锋认为其与葛献斌之间为租赁合同关系，以“买卖不破租赁”为由拒绝腾出房屋，申请执行人认为王锋的异议理由不能成立。其理由是：
一、王锋向法院提交的其与被执行人葛献斌在2014年4月18日签订的房屋租赁合同不具有真实性，案外人王锋称其一次性支付房租4000000元不符合房屋租赁的交易习惯，显然不具有客观真实性。
二、2014年7月10日，葛献斌向申请执行人申请贷款时所出具的《承诺函》第三条“如抵押人将该房地产出租给他人使用的，应提前15天内通知你行相关人员，征得你行同意许可后方可出租”。据此，说明在2014年7月10日前该房产并未出租。
三、根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。案外人主张买卖不破租赁没有法律依据。
综上三点，应依法驳回案外人的异议请求。
被执行人葛献斌称，2014年4月，与王锋签订了房屋租赁合同。当时为了承建幸福里工程，急需用钱，所以，就将涉案房屋12间门面房租赁给王锋使用，前提条件是必须付清20年的租金。故王锋先后几次付清了房屋租金4000000元，租用房屋至今。2014年7月10日，为了继续筹集资金，向申请执行人贷款，当时签订的承诺函、承诺书，是银行制式的书面材料，银行也了解上述房屋被出租。
受让人称，孙冰通过宿州市埇桥区人民法院依法竞买被执行人葛献斌所有的位于宿州市港利锦绣江南西区A-1号楼0106室和0107室的房产，现该房产所有权已转移，权利人为孙冰，该案现已执行终结。2018年6月22日，宿州市埇桥区人民法院向涉案房产租赁户送达通知书，通知租赁户予以协助执行。现案外人王锋对涉案房屋所有权已过户给孙冰提出执行异议，认为法院的执行侵犯其租赁权，应停止执行。孙冰认为王锋的异议请求不能成立，依法应予驳回。其理由是：一、王锋向法院提供其与葛献斌在2014年4月18日签订的房屋租赁合同不具有真实性。1、无证据证明20年的房租人民币4000000元已全部支付完毕；2、一次性支付20年的租金不符合房屋租赁的交易习惯；3、2014年7月10日葛献斌向申请执行人（抵押权人）宿州淮海村镇银行出具的承诺函第三条“如抵押人将该房地产出租给他人使用的，应提前15天通知你行相关人员，征得你行同意许可后方可出租”。由此可知在2014年7月10日前该房地产并没有出租。王锋向法院出具的房屋租赁合同，显然是为对抗法院的执行事后补签的虚假合同。该房产在抵押期间即使出租，按照承诺函要求也应取得抵押权人安徽宿州淮海村镇银行埇桥支行的许可，否则出租无效且侵害了抵押权人的合法权益。二、王锋主张“买卖不破租赁”不成立。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条明确规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。本案房产先抵押后租赁，对于王锋与葛献斌间的租赁合同假使是真实有效的，对新的产权人也不具有法律约束力。故应驳回异议人王锋的异议请求。
本院查明，2014年7月10日，被执行人葛献斌作抵押人为申请执行人安徽宿州淮海村镇银行股份公司埇桥支行（抵押权人）与宿州市运熙粮油工贸公司间的借款合同提供担保，签订最高额抵押合同，担保的债权最高余额为4900000元，并用其名下的位于宿州市人民路西侧、银河二路北侧港利锦绣江南西区A-1#0106室、0107室、0108室、0109室、0112室、0113室作为抵押物。抵押权人与抵押人对设定抵押的房产办理了抵押登记手续（房地产他证宿字第201404557号），他项权利人为申请执行人。借款期满后，债务人没有归还借款本息。安徽宿州淮海村镇银行股份公司埇桥支行作为申请人向法院提出实现担保物权的申请要求对抵押人所有的房屋享有优先受偿权。法院于2016年1月22日作出了终审裁定，认定对被执行人葛献斌上述房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，安徽宿州淮海村镇银行股份公司埇桥支行对变价款在借款本息、罚息、律师代理费及实现担保物权费用内优先受偿。2016年3月23日，安徽宿州淮海村镇银行股份公司埇桥支行向本院提出强制执行申请，要求对葛献斌上述房产予以评估拍卖。2018年3月12日，受让人孙冰以第三次变卖价每间门面房1284800元竞买了葛献斌所有的位于宿州市港利锦绣江南西区A-1#0106室（房产证号20××233）、0107室（房产证号20××244），并到不动产登记部门办理产权变更登记手续，产权人为孙冰。2018年6月22日，宿州市埇桥区人民法院已向该房屋租赁户送达通知书，要求租赁户予以协助执行。2018年7月12日，案外人王锋向法院提出其是租赁户，认为“买卖不破租赁”，拒绝搬出。现向法院提出异议，要求停止执行。
另查明，2014年4月18日，案外人王锋与葛献斌签订房屋租赁合同，合同约定：第一条：葛献斌将坐落在港利锦绣江南西区A-1#0102室至0113室十二间门面共计1153.2平方米框架结构的商铺房出租给王锋使用；第二条：租期自2014年4月18日至2034年10月18日，租期为二十年，装修期半年免半年租金；第三条：房屋租金每年为200000元，在签订之日将共计二十年的租金以现金方式一次性支付；第四条：租赁双方当事人的变更1、在租赁期间，出租方如将出租房屋所有权转移给第三方，合同对新的房屋所有人继续有效。2014年11月27日和2015年3月26日，葛献斌两次收到王锋房屋租金合计2000000元及2014年2月19日王锋分五次向卡号为“62×××12”转款940000元。
本院认为，案外人王锋认为其与葛献斌签订的房屋租赁合同在前，贷款担保在后，而且已经一次性付清了二十年的租金4000000元。根据相关法律规定“买卖不破租赁”，案外人对法院拍卖的房屋仍享有租赁权，不应搬出。根据本院查明的事实认为，一、葛献斌与申请执行人间的抵押担保合同是在2014年7月10日签订。在承诺函中，葛献斌及其妻子沈秀萍承诺“抵押的房屋如出租给他人使用的，应提前15天通知抵押权人，在征得淮海村镇银行埇桥支行（抵押权人）许可后方可出租”，在申请执行人向法院提出申请实现担保物优先受偿权和强制执行过程中，葛献斌作为被执行人均未提出异议。申请执行人和受让人认为案外人王锋与葛献斌间租赁合同虚假，且一次性付清20年租金4000000元不符合正常的交易习惯。案外人王锋与葛献斌间的租赁合同既没有到有关部门进行登记备案，也没有向有关部门缴纳房屋租金税。从形式上看，该租赁合同内容不完整，如“第四条内容仅有标注1、内容，”没有其他条款内容。故对案外人提出的异议请求不予采信。二、案外人王锋在2018年7月向本院提出停止执行涉案房产，而受让人孙冰在2018年3月已经竞买涉案房屋并办理了房屋变更登记手续。这说明案外人王锋的异议请求是在案件执行完毕后提出。根据相关法律规定，案外人王锋的异议不属于执行异议的审查范围，王锋应通过其他诉讼途径进行救济。依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，裁定如下：
驳回王锋的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘淑美
人民陪审员 张体华
人民陪审员 马兆飞
二〇一八年八月二十九日
书 记 员 赵梦梦
附法律规定
《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。
案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。