四川省南部县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第3906号
原告（反诉被告）四川宏强房地产开发有限公司，住所地：南部县。
法定代表人杨玉清，总经理。
委托代理人蒲江涛，四川建春律师事务所律师。
被告（反诉原告）伏应友，男，生于1968年11月20日，汉族，四川省南部县人，住南部县。
委托代理人柴春明，四川建春律师事务所律师。
被告马军，男，生于1973年11月14日，汉族，四川省南部县人，住南部县。
原告四川宏强房地产开发有限公司（以下简称宏强房产公司）诉被告伏应友、马军商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理，被告伏应友提出反诉，依法由代理审判员刘洪适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）宏强房产公司的委托代理人蒲江涛、被告（反诉原告）伏应友及其委托代理人柴春明、被告马军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）宏强房产公司诉称，2010年6月3日，原、被告签订《住宅商品房认购书》一份，被告认购了原告开发建设的位于南部县南隆镇新华路与一环路交汇处的“永和佳苑”小区电梯公寓第15幢B座1单元3楼2号住宅商品房一套。合同约定：住宅商品房被告以其他付款方式支付购房款，即2010年6月3日支付房款50000元，该幢楼修建至六楼时支付90400元，余款办理公积金贷款，被告未按本合同约定期限向原告支付认购房款，原告有权取消被告已预订的商品房资格，同时追究被告缔约过失责任或违约责任，并有权将被告所预定的商品房预定给其他认购户。《住宅商品房认购书》签订后，被告按约支付首笔房款50000元。案涉房屋主体已完工，经原告多次催收早已到付款期限的购房款，被告一直未付。被告的行为已构成违约，已经具备合同约定的解除条件。据此，特诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《住宅商品房认购书》，并由被告承担违约责任及承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）伏应友辩称及反诉称，被告马军系受被告（反诉原告）伏应友的委托签订合同，故不是本案适格被告。被告（反诉原告）伏应友按《住宅商品房认购书》的约定支付了购房款，履行了自己的义务。原告（反诉被告）未按合同约定告知被告（反诉原告）所购房屋位置设计变更及何时修建至六楼并通知交款等事宜，属严重违约。被告（反诉原告）不同意解除《认购书》，请求判决驳回原告（反诉被告）的全部诉讼请求，并判令原告（反诉被告）继续履行合同，交付所购房屋，承担违约责任并赔偿经济损失及承担本案全部诉讼费用。
被告马军辩称，同意被告（反诉原告）伏应友的辩称意见。
经审理查明：“永和佳苑”二期（博园世家）系原告宏强房产公司开发，于2012年12月12日取得《商品房预售许可证》。
2010年6月3日，被告马军受被告（反诉原告）伏应友（乙方）委托，与原告（反诉被告）宏强房产公司（甲方）签订《住宅商品房认购书》一份，主要内容为：“一、1、商品房位置：新华路与一环路交汇处，永和佳苑小区电梯公寓第15幢B座1单元3楼2号。2、商品房建筑面积约104平方米。二、商品房价格按建筑面积计算单价为人民币2600元／平方米，总价为270400元。三、付款方式：该物业于2010年6月3日支付50000元，该幢楼修建至六楼时支付90400元，余款办理公积金贷款。四、甲方以电话、书面或电视广告等方式通知乙方交款，乙方必须在甲方通知的期限内及时交清认购房款。五、乙方未按本合同约定期限向甲方支付认购房款，甲方有权取消乙方已预订的商品房资格，同时追究乙方缔约过失责任或违约责任，并有权将乙方所预订的商品房预订给其他认购户。六、乙方在交纳预付房款后，如果要求退房，则视为乙方缔约过失或违约。乙方同意将所缴付的预付房款中由甲方扣收本合同约定的房屋总价款的20%作为缔约过失赔偿金或违约金，剩余已缴预订房款，待甲方另行预定乙方所订购房屋后再退还，且不计息......十、交房时间：以乙方接甲方的通知为准。甲、乙双方约定：乙方交清全部款项后，甲方将钥匙交付给乙方......出卖人：加盖“四川宏强房地产开发有限公司售房专用章”委托代理人：杨小红买受人：伏应友委托代理人：马军（代）2010年6月3日”。同日，被告马军代被告（反诉原告）伏应友交纳购房款50000元，原告收款后向其出具了《收据》，收据载明：收到伏应友购买永和佳苑小区15幢B座1单元3楼2号房款50000元。
原告（反诉被告）宏强房产公司根据南部县第二十六次规委会通过的规划方案，向南部县人民政府提交了《关于“永和佳苑”二期规划方案优化的意见》，南部县人民政府通过审查，以南府纪2011号“会议纪要”审查通过原告（反诉被告）宏强房产公司关于“永和佳苑”二期规划方案优化意见，原告（反诉被告）宏强房产公司遂将原“永和佳苑”第14号楼、15号楼（幢）变更设计为现在的高二幢（2号楼）。2014年11月18日，“永和佳苑”二期2号楼（32层）全部竣工并验收合格。
2014年7月1日、10月8日，原告（反诉被告）宏强房产公司通过四川日报分别向被告（反诉原告）伏应友等购房业主发出《公告》，告知《商品房认购合同》约定的付款条件早已具备，付款期限早已超过，商品房早已开始预（销）售，因未预留电话及身份证号码、通讯地址，书面通知不能发出，请于登报公告之日起15日内（7日内）前来售楼部换签商品房正式合同，逾期将按相关法律法规规定处理（处理所购房屋事宜）。被告（反诉原告）伏应友未在公告规定的期限内前往原告（反诉被告）售楼部处理所购房屋事宜。
2015年8月3日，原告（反诉被告）宏强房产公司职工王宏天在四川省南部县公证处公证人员的见证下，向被告（反诉原告）伏应友送达了《通知书》一份，《通知书》内容为“伏应友：马军代理你在我公司购买的商品房，因你的身份地址、电话不详，无法取得联系，登报公告仍催款无果，请你收到本通知五日内来我公司结清房款，逾期按合同处理。四川宏强房地产开发有限公司（并加盖四川宏强房地产开发有限公司印章）”，被告（反诉原告）伏应友签收了该通知书，四川省南部县公证处就前述送达行为进行了公证，并制作了《公证书》。2015年9月7日，原告（反诉被告）宏强房产公司职工王宏天以同样形式向被告马军送达了《通知书》一份，《通知书》内容为“马军：你代理伏应友在我公司购买的商品房，因你的身份信息通讯地址不详，无法给你（代理人）邮寄代理催款通知，登报公告买受人仍催款无果，请你收到本通知五日内来我公司代办结清房款，逾期按合同处理。四川宏强房地产开发有限公司（并加盖四川宏强房地产开发有限公司印章）”，被告马军拒绝在送达回证上签字，该通知书进行了留置送达，四川省南部县公证处就前述送达行为进行了公证，并制作了《公证书》。通知书载明的期限届满后，被告（反诉原告）伏应友和被告马军未到原告（反诉被告）公司结清房款，原告遂诉至本院。
本院认为，被告马军受被告（反诉原告）伏应友的委托，与原告（反诉被告）签订《住宅商品房认购书》后并交纳购房款50000元的事实，二被告无异议，本院予以确认。被告马军作为代理人，以被告（反诉原告）伏应友的名义实施的民事法律行为依法应由被告（反诉原告）伏应友承担民事责任，故被告马军在本案中不承担责任。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）伏应友之间的《住宅商品房认购书》系双方真实意思表示，且认购书约定了商品房的位置、单价、价款的支付方式及时间等，具备商品房买卖合同的主要内容，虽原告在签订该认购书时未取得案涉商品房预售许可，但在起诉前已取得商品房预售许可证明，故该《住宅商品房认购书》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。对于被告（反诉原告）伏应友是否违约的问题，由于原告（反诉被告）在2012年12月12日才取得案涉商品房预售许可，故之前双方签订的认购书为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，故被告（反诉原告）伏应友在约定的付款期间未支付房款的行为，不存在违约；但原告（反诉被告）在取得案涉商品房预售许可后，该认购书成为有效合同，被告（反诉原告）伏应友应当按照认购书约定的付款条件支付房款，即商品房应在该幢楼修建至六楼时支付90400元，余款办理公积金贷款。由于付款条件成就与否，被告（反诉原告）伏应友无应当知晓的义务，原告（反诉被告）应根据约定以电话、书面或电视广告等方式通知被告（反诉原告）伏应友交款。因《住宅商品房认购书》上未预留被告（反诉原告）的联系电话，仅有代理人被告马军的联系电话，但被告马军无通知义务。但原告（反诉被告）分别在2014年7月1日、10月8日通过《四川日报》刊登公告要求被告（反诉原告）在限定的时间内来销售部处理购房事宜，并事后在四川省南部县公证处的见证下向其送达了五日内支付购房款的书面通知，故应认定原告（反诉被告）以约定方式通知了被告（反诉原告）交款，被告（反诉原告）在原告（反诉被告）通知的期限内未及时交清认购房款，显属违约，根据合同约定“被告未按合同约定期限向原告支付认购房款，原告有权取消被告已预订的商品房资格，同时追究被告缔约过失责任或违约责任，并有权将被告所预订的商品房预订给其他认购户”，故原告（反诉被告）要求解除合同的理由成立，本院予以支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担违约责任，因《住宅商品房认购书》仅对被告（反诉原告）交款后提出退房情形下的违约责任进行了约定，未对不及时交纳房款的违约责任进行约定，且原告（反诉被告）未能提供因被告（反诉原告）违约而造成损失的依据，故本院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担违约责任的主张不予支持。至于案涉15号楼（幢）变更设计为现在的高二幢（2号楼）的问题，系因政府规划调整，符合情势变更的构成条件，故被告（反诉原告）伏应友以此抗辩原告（反诉被告）严重违约，本院不予支持。被告（反诉原告）的其他抗辩意见及反诉请求，与本院查明的事实相悖，缺乏事实与法律依据，本院不予采信和支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）四川宏强房地产开发有限公司与被告（反诉原告）伏应友于2010年6月3日签订的《住宅商品房认购书》；
二、驳回原告（反诉被告）四川宏强房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）伏应友的反诉请求。
案件受理费500元，反诉费500元，共计1000元，由被告（反诉原告）伏应友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
代理审判员 刘洪
二〇一六年三月一日
书 记 员 利海