江西省南昌经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0192民初1052号
原告（反诉被告）：林花，女，1972年10月12日出生，汉族，住江西省九江市永修县红湖新丰农场生活区。
委托诉讼代理人：邓嫄，江西众山律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张小荣，男，1957年8月4日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：王平，江西华赣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张恩荣，男，1951年1月3日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县小蓝经济技术开发区，系张小荣之兄。
原告（反诉被告）林花与被告（反诉原告）张小荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，期间被告（反诉原告）张小荣申请了司法鉴定一次。原告（反诉被告）林花及其委托诉讼代理人邓嫄，被告（反诉原告）张小荣及其委托诉讼代理人王平、张恩荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
林花就本诉向本院提出诉讼请求：一、判令林花与张小荣签订的《房屋买卖协议书》合法有效（房屋价值约40万元）；二、判令张小荣协助林花办理位于南昌市经济技术开发区××区××单元××室房屋的权属转移登记；三、判令张小荣退还代领购房押金2703.6元；四、本案诉讼费由张小荣承担。事实和理由：2006年10月16日，林花与张小荣签订《房屋转让协议书》1份，约定张小荣将其单位江西金牛企业集团公司集资房指标转让给林花，指标转让费20000元，集资建房款由林花承担。合同签订后，林花向张小荣支付指标转让费22000元，以张小荣名义向江西金牛企业集团公司交付全部购房款，其中林花于2007年8月4日以张小荣名义向江西金牛企业集团公司交付46142.6元，该款项包括购房款43439元，购房押金2703.6元，但该押金已被张小荣领走至今未还给林花。房屋建成后，经抽签分配位于南昌市经济技术开发区××区××单元××室（冠山管理处金牛社区一区三栋一单元601室）房屋1套，林花自2008年江西金牛企业集团公司交房后一直使用至今。现该套房屋已在房管部门办理产权登记，林花多次要求张小荣协助办理过户登记手续，张小荣以各种理由拒绝配合。鉴于上述事实和理由，现林花为维护合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持其诉讼请求。
张小荣辩称，本案本诉中，一、双方签订的《房屋转让协议书》属于无效合同。根据《经济适用房管理办法》中规定未满一定期限不得转让，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，该协议签订时，房屋尚未建成，更未进行权属证书的登记，故张小荣所签之《房屋转让协议书》属无效合同；二、假使张小荣与林花之间签订的购房协议有效，因林花已构成根本违约，合同未实际履行，应予以解除。根据《房屋转让协议书》中，林花最主要的合同义务就是依约支付转让款和首付款，林花至今未履行其主要的义务，致使合同主要目的无法实现，故林花应将房屋返还张小荣。
张小荣就本案反诉向本院提出诉讼请求：一、请求确认《房屋转让协议书》无效或判令解除；二、请求判令林花支付侵占房屋期间导致张小荣房屋租金损失暂计50000元；三、本案本诉、反诉费由林花承担。事实及理由：张小荣享有江西金牛企业集团公司经济适用房购买资格，在交纳了20000元首付款后，因经济困难，将购房指标转让，在《房屋转让协议书》中约定，林花需在签订协议时支付张小荣交纳的首付款20000元及转让费7000元，但林花未依约支付张小荣交纳的首付款和转让费，后林花未经得张小荣同意擅自将余款交纳（但张小荣工龄工资已折抵房价超过38000余元）并侵占房屋至今。张小荣认为，根据《经济适用房管理办法》中规定未满一定期限不得转让，故张小荣所签的《房屋转让协议书》属无效合同。林花自述其自2008年2月起一直侵占张小荣房屋至今，其应将房屋返还给张小荣并支付侵占期间所导致的张小荣房屋租金损失。
林花反诉辩称，一、《房屋转让协议书》是合法有效的，没有违反法律、行政法规的强制性规定。双方在签订《房屋转让协议书》时意思表示真实，且双方都是具有完全民事行为能力人，同时房屋买卖符合法律规定，不违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，所以《房屋转让协议书》有效。张小荣以违反《经济适用房管理办法》规定为由认为合同无效不能成立，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的第四条“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及常委会指定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，而《经济适用房管理办法》属于行政规章，因此，张小荣以《房屋转让协议书》违反《经济适用房管理办法》的规定为由认为合同无效是不能成立的；二、林花已完全履行了合同义务，本案不存在合同约定解除事由，也不存在法定解除情形。林花在2007年8月已向张小荣完全履行了付款义务，同时向江西金牛企业集团公司陆续缴纳全部购房款，并且在2008年江西金牛企业集团公司交房后就对诉争房屋进行了占有、使用、收益。故恳请法院依法支付林花的本诉诉讼请求，驳回张小荣的反诉诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对林花提交的林花、张小荣身份信息，居住证明，来源合法，客观真实，本院予以确认；对于林花提交的《房屋转让协议书》，《收条》3张，经笔迹鉴定及双方确认，上述证据中的落款“张小荣”均为张小荣本人所签，本院予以确认；对于林花提交的《江西金牛企业集团公司收款收据》4份、《现金缴款单》2份，上述证据来源合法，客观真实，本院予以确认；对于张小荣提交的《单位自建经济适用房住房买卖合同》、《南昌市职工购买单位自建经济适用住房审核表》、张小荣住房补贴计算表，上述证据来源合法、客观真实，本院予以确认；对于张小荣提交的居住等情况的证明，与本案无关联，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年10月16日，林花（乙方）与张小荣（甲方）签订《房屋转让协议书》1份，约定张小荣将其享有的职工集资在建的经济适用房一套转让给林花。该协议载明：“转让方式：该转让的经济适用房集资款由乙方自行承担，甲方张小荣须协助乙方在企业集团房产科通知的时间内完成房屋的抽签及户名更改事宜。”“转让费及首付集资款的给付：乙方同意给付甲方张小荣转让费（即经济适用房的集资资格和工龄指标款）计人民币20000元和甲方已交纳的集资首付款20000元，上述二项共计人民币40000元，该款定于本协议订立时给付27000元（其中首付房款为20000元，转让费7000元），余款13000元在甲方协助乙方办理户名更改手续完毕后一次性付清。付款情况以甲方出具的收款条为据”…“（四）其他约定事项…3、甲方须确认该转让的集资房无争执，乙方在依协议付清甲方首付房款和转让费之后，即享有该房的所有权”。合同签订后，2006年10月23日缴纳了预交购房款20000元，林花于2007年8月4日以张小荣名义向江西金牛企业集团公司交付46142.6元（该款项包括购房款43439元，购房押金2703.6元）和清运费、装修许可费用260元，2007年8月15日，林花以张小荣名义向江西金牛企业集团公司交付购房款3758.08元。2007年2月2日张小荣收到林花指标预付款2000元并出具收条1张，2007年8月13日张小荣收到林花经济适用房转让费9000元和11000元并出具收条2张。房屋建成后，经抽签，分得位于南昌市经济技术开发区××区××单元××室房屋××套，原告自2008年江西金牛企业集团公司交房后一直居住在该房屋内至今。现林花及张小荣均以其自身合法权益受到侵害为由，诉至本院，请求判如所请。
另查明，2014年4月江西金牛企业集团公司与张小荣补签订了《单位自建经济适用住房买卖合同》1份，约定江西金牛企业集团公司将坐落于南昌市经济技术开发区××区××单元××室出售给张小荣，金额为100824元。该房产权证号为：洪房权证经济开发区字第××号，房屋所有权人为张小荣。又查明，涉案房屋包含张小荣工龄住房补贴35561元。
庭审中，林花承诺同意给予张小荣补偿款50000元。
本院认为，本案争议的焦点是：一、2006年10月16日，林花与张小荣签订《房屋转让协议书》的效力问题。本院认为该《房屋转让协议书》有效，理由如下：第一，该《房屋转让协议书》系协议双方张小荣和林花基于自愿签订，张小荣辩称该协议书并非其签字确认的，但未提供有效证据证实，本院对该协议的真实性予以确认。第二，张小荣援引《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”及《经济适用住房管理办法》第三十条“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”之规定，主张合同无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，该“强制性规定”是指效力性强制规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，该条款旨在限制所有权尚不明确房屋的权属转让，是为维护房屋交易过程中的交易安全而制定的管理性规定，并非旨在禁止房地产买卖或限制合同自由，否认合同效力的效力性强制规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，可见，未依法登记领取权属证书的房地产不得进行转让登记，不能发生物权变动的法律效果，但买卖合同仍然有效，故本案中，双方签订诉争房屋转让协议时，张小荣虽然尚未实际取得该房屋的权属证书，但该房屋系职工集资经济适用房，权属明晰，张小荣对其指标有相应的处分权；且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的第四条“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及常委会指定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，而《经济适用房管理办法》属于行政规章，因此，张小荣以《房屋转让协议书》违反《经济适用房管理办法》的规定为由认为合同无效的观点亦不能成立的，林花与张小荣于2006年10月16日签订的《房屋转让协议书》合法有效。二、林花是否已履行了《房屋转让协议书》中的义务。本院认为，按照该协议书的约定林花对诉争房屋所有权的义务为付清20000元首付款及20000元转让费，根据庭审及事实查明，2007年2月2日及2007年8月13日林花分三次将转让费及指标预付款22000元给张小荣，张小荣并据此出具了收条3张，至于上述费用未依《房屋转让协议书》约定时间给付，但从张小荣出具的3张收条来看，张小荣对该给付变更是明示默许的，故上述给付费用合法有效。至于首付款20000元谁支付的问题，双方并未提供直接证据证实是其所支付的，因该首付款收款收据的落款时间在《房屋转让协议书》之后，以及收款收据在林花处，且林花缴纳后续费用时张小荣都未提出异议，故本院有理由相信首付款系林花支付。现林花已按约支付了《房屋转让协议书》约定的相关费用，张小荣也应依该协议书的约定全面履行自己的义务，故林花诉请判令张小荣协助其办理位于南昌市经济技术开发区××区××单元××室房屋权属转移登记，合法合理，本院予以支持；张小荣反诉请求确认《房屋转让协议书》无效或判令解除及要求林花支付侵占房屋期间导致的房屋租金损失50000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。但因林花向本院提交承诺书，其表示愿意补偿张小荣50000元，是其意思自治行为，不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以准许。至于林花要求张小荣退还购房押金的诉讼请求，因张小荣在庭审中承认林花交付的押金2703.6元被其领走，故对林花该诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）林花与被告（反诉原告）张小荣于2006年10月16日签订的《房屋转让协议书》合法有效；
二、被告（反诉原告）张小荣于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）办理坐落于南昌市经济开发区皇姑路179号一区3栋1单元601室（第6层）（房产权证号为：洪房权证经济开发区字第××号）的过户手续至原告（反诉被告）林花名下；
三、被告（反诉原告）张小荣退还原告（反诉被告）林花购房押金2703.6元；
四、原告（反诉被告）林花给付被告（反诉原告）张小荣补偿款50000元；
五、驳回被告（反诉原告）张小荣的反诉请求。
上述三、四项判决款项相抵，原告（反诉被告）林花于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）张小荣人民币47296.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7341元，反诉案件受理费525元，保全费2520元，合计10386元，由被告（反诉原告）张小荣负担（上述款项中林花已预付9861元，在给付判决款项时一并扣减）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 孔庆波
人民陪审员 曹 龙
人民陪审员 张 骋
二〇一七年十月十六日
书 记 员 万谋红