湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0103民初9155号
原告：褚望梅，女，1955年1月11日出生，汉族，住武汉市。
委托诉讼代理人：梁旭光，湖北光靓律师事务所律师。
被告：武汉金敦置业有限公司，住所地武汉市江汉区青年路558号武汉天街2号办公楼1F-55号。
法定代表人：袁知庆，董事长。
委托诉讼代理人：熊学军，湖北卓胜律师事务所律师。
原告褚望梅与被告武汉金敦置业有限公司（以下简称金敦置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告褚望梅及其委托诉讼代理人梁旭光、被告金敦置业公司的委托诉讼代理人熊学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告褚望梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告金敦置业公司承担违约责任，即赔偿减少的12.75平方米房屋面积损失156245.51元；2、判令被告金敦置业公司承担本案的诉讼费、保全费等。事实与理由：2014年9月，被告金敦置业公司在销售武汉天街楼盘过程中，通过楼盘样板间、售楼部LED屏上广告、网站广告、施工图纸以及销售人员在销售单页上画出的赠送房屋面积等足以影响原告褚望梅决定是否购买房屋的要约广告，促使原告褚望梅于2016年1月7日购买金敦置业公司销售的位于武汉市江汉区金家墩特1号武汉天街4栋6楼3号房屋，根据被告金敦置业公司的要约广告及《武汉市商品房买卖合同》的约定，涉案房屋实际使用面积为82.52平方米（含广告要约允诺的一间房的面积12.75平方米），总金额855000元。合同签订后，原告褚望梅依约向被告金敦置业公司支付全部房款855000元，但被告金敦置业公司向原告褚望梅交付的涉案房屋实际使用面积仅为69.77平方米，缺少了一个12.75平方米的独立房间，与合同约定的交付标的房屋不符。综上，原告褚望梅认为被告金敦置业公司交付的涉案房屋不符合合同约定，面积减少，理应退还部分房款，并承担相应的违约责任。
被告金敦置业公司辩称，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的总房款只包含合同约定建筑面积的房款，无拓展房约定，故被告金敦置业公司不存在向原告褚望梅交付拓展房的合同义务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条在本案并不适用。（1）原告褚望梅无证据证实被告金敦置业公司发布的广告宣传资料载明了拓展房，更不能证实广告宣传资料载明了每套住宅拓展房的具体位置、尺寸、建筑面积等具体事项，故本案不存在被告金敦置业公司就拓展房所作的说明和允诺具体确定的问题；（2）双方签订的商品房买卖合同约定出卖人所做的广告宣传资料均为要约邀请，不具有约束双方当事人的效力，有关该项目和该商品房具体情况及双方的权利、义务、责任均以政府相关部门最终批准的规划设计成果和本合同约定为准，上述约定不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，约定有效，故本案不存在以被告金敦置业公司发布的广告宣传资料认定房屋交付标准；（3）无论拓展房是原告褚望梅还是被告金敦置业公司计划启动，对商品房买卖合同的订立、价格的确定均未产生重大影响。3、拓展房施工纯属原告褚望梅与施工单位新七建设集团之间的法律关系，且拓展房属于违章建筑不受法律保护。在原告褚望梅只向施工单位支付了2000元拓展施工费、拓展房因违法不能实施的情况下，原告褚望梅主张拓展房这一违章建筑不能实施的巨额利益于法无据，也不符合合同法的公平原则。综上，原告褚望梅的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立。
原告褚望梅围绕其诉讼请求提交了涉案房屋在凤凰房产网、百度网、房天下网站上的广告宣传截图；房天下网站售楼部样板间拓展实景图手机截屏、武汉天街售楼部LED屏宣传广告照片、现场宣传展示照片、样板间拓展实景展示照片、新浪房产网上天街A户型样板间视频及网页证据保全公证书；户型拓展平面图及拓展立面图照片、拓展空间面积表、被告项目公司会签和总公司会签审批会签表；商品房买卖合同、购房款的发票；拓展面积改造工程费收据、公告照片、微信聊天截图、被告金敦置业公司向天街业主出示的住宅拓展补偿一览表；被告与熊腊梅（业主）所签补偿协议及调解协议、B、C、D户型平面图等证据。被告金墩置业公司围绕其抗辩理由提交了武汉天街项目会签表、武汉天街住宅1、2、3、4号楼商品房预售许可证、《武汉市商品房买卖合同》、武汉天街建筑核位红线图、2号楼部分楼层成交房价统计表、《民事调解书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武汉市江汉区金家墩特1号的“武汉天街”项目系由被告金墩置业公司开发建设，共4栋住宅。被告金墩置业公司于2014年8月12日取得1、3、4号楼商品房预售许可证，于2015年5月18日取得2号楼商品房预售许可证。被告金墩置业公司在预售商品房时，通过售楼部LED显示屏、现场宣传展示照片、印刷的宣传单、网络宣传、样板间展示等方式宣传其楼盘优势，在宣传广告中均含有可拓展空间面积的宣传内容。
2016年1月7日，原告褚望梅与被告金墩置业公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告褚望梅购买被告金墩置业公司开发的位于武汉市江汉区金家墩特1号“武汉天街”第4幢6层3号房，建筑面积69.77平方米，单价每平方米12254.55元，房屋总价款为855000元；原告褚望梅应在2016年1月14日前一次性存入商品房首付款655000元，其余价款办理贷款；被告金墩置业公司应于2016年5月31日前，将符合条件的商品房交付原告褚望梅使用。上述《武汉市商品房买卖合同》的附件三之其他说明约定：1．出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规范模型、户型模型、报纸广播及电视广告、网络广告、宣传单等）均为要约邀请，不具有约束双方当事人的效力，有关该项目和该商品房具体情况及双方的权利、义务、责任均以政府相关部门最终批准的规划设计成果和合同约定为准；2．双方在该项目、该商品房推介和交易过程中口头表述的意向和信息，不具有约束双方当事人的效力；3．出卖人设置样板间，仅是出卖人为便于购房人了解房屋布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间之装修、设备、设施及室内陈列之家具、装饰物品、电器及其他合同未特别约定为交付标准之内容，均不包含在房价和交付范围之内，不构成买受人所购房屋内初装修或精装修之一部分，亦不表明出卖人对买受人所购房屋及所购房屋装修效果之任何承诺，有关房屋的质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施均以政府相关部门最终批准的规划设计成果和合同约定为准。上述《武汉市商品房买卖合同》的附件六之合同补充协议约定：双方对于主合同和本协议内容的变更及对于未尽事宜的约定应采取书面形式，且须经出卖人加盖公章或合同章后生效。对于只有出卖人工作人员签字而未加盖出卖人公章或合同章的文书及出卖人工作人员的任何口头承诺，对出卖人不产生法律效力。该附件末尾还约定：本协议所有条款内容买受人已经充分理解并愿遵守执行，且出卖人对本协议所有条款已尽到说明义务。
上述《武汉市商品房买卖合同》签订后，原告褚望梅依约向被告金墩置业公司付清全部房款，被告金墩置业公司将合同约定的建筑面积69.77平方米的房屋交付原告褚望梅。2016年3月2日，原告褚望梅向被告金墩置业公司支付2000元，被告金墩置业公司向其出具了盖有新七建设集团武汉天街项目部公章的收款收据，该收据载明收款事由为拓展面积。
另查明，2013年6月8日，被告金墩置业公司的相关部门及人员曾就1-4号楼赠送拓展面积事宜进行过商讨。2014年4月30日，因考虑拓展空间政策性危险很大，被告金墩置业公司建议业主自行拓展，并最终作出不进行拓展空间的决定。
本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，原告褚望梅与被告金敦置业公司为房屋的交付面积产生争议，原告褚望梅认为被告金敦置业公司未交付其广告宣传的拓展面积，属违约行为，应承担赔偿损失的违约责任；被告金敦置业公司认为商品房买卖合同没有约定拓展空间面积，广告宣传不构成要约，合同约定的房屋已交付，不存在违约行为。据此，当事人双方争议的焦点是，关于拓展空间面积的广告宣传是否构成要约，是否构成合同内容。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
被告金墩置业公司预售商品房时对外发布的销售广告中，确有关于拓展空间的宣传内容，但该内容并非当事人双方签订的商品房买卖合同的组成部分，且拓展房屋面积未获得政府建筑规划管理部门的批准。对房屋空间、面积的拓展属改变房屋结构及规划设计，须经政府建筑规划管理部门批准才可实施，这是法律对此所作的强制性规定，违反这一规定的约定或行为无效。
原告褚望梅与被告金墩置业公司签订的商品房买卖合同附件三约定：出卖人所做的广告宣传均为要约邀请，不具有约束双方当事人的效力，有关该项目和该商品房具体情况及双方的权利、义务、责任均以政府相关部门最终批准的规划设计成果和合同约定为准。合同附件六约定：对于只有出卖人工作人员签字而未加盖出卖人公章或合同章的文书及出卖人工作人员的任何口头承诺，对出卖人不产生法律效力。附件六末尾还约定：本协议所有条款内容买受人已经充分理解并愿遵守执行，且出卖人对本协议所有条款已尽到说明义务。该约定表明，原告褚望梅知晓房屋空间、面积的拓展，须经相关政府规划部门审批。结合案件的事实及法律规定，本院认为被告金敦置业公司关于拓展空间的宣传广告不能视为要约，不能视为合同内容。
原告褚望梅认为合同附件是被告金墩置业公司制定的格式条款，应确认为无效的主张，本院认为《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。原告褚望梅作为买卖合同的一方当事人，理应在签约前审慎地对买卖合同的内容及附件等合同交易细节进行审查，合同附件六尾部的约定，可视为被告金墩置业公司已采取合理的方式提请原告褚望梅注意免除或者限制其责任的条款，而且原告褚望梅并未提供相应的证据证明被告金墩置业公司在订立合同时未与其协商，故原告褚望梅的主张不成立，本院不予支持。
综上所述，被告金墩置业公司已按商品房买卖合同的约定交付了房屋，因此，原告褚望梅主张的被告金墩置业公司违约少交付房屋面积，应赔偿减少的12.75平方米房屋面积损失156245.51元的诉讼请求，没有事实及合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下:
驳回原告褚望梅的诉讼请求。
案件受理费3425元，由原告褚望梅负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 张军华
审 判 员 余文庆
审 判 员 朱少柏
二〇一八年五月八日
法官助理 施圣杰
书 记 员 肖竹青