广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第13号
原告：余接华，男，1973年8月10日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：刘海燕，本案原告之一。
原告：余孝佳，男，2002年11月23日出生，汉族，住中山市。
法定代理人：刘海燕，本案原告之一。
原告：刘海燕，女，1975年5月7日出生，汉族，住中山市。
被告：广东永怡集团股份有限公司，住中山市。
法定代表人：温少松。
原告余接华、余孝佳、刘海燕诉被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后。依法由审判员陆招胜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余接华、原告刘海燕（原告余孝佳的法定代理人）到庭参加诉讼。被告永怡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余接华、余孝佳、刘海燕诉称：原被告于2008年6月22日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪＊＊幢房产一套，总房价款为903312元。原告采用银行按揭货款的方式支付楼款。合同签订后，原告余接华、刘海燕按约定向被告支付完所有购房款以及办证款项，且原告本人已于20109年5月3日向中山市地税开发区分局缴纳印花税、契税。被告于2009年4月1日交房房屋给原告。根据该合同第七条对买受人逾期付款违约责任的规定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在90日内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金。上述约定中，买受人逾期付款超过90日，除买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，出卖人已收买受人的定金不予退还，本合同的商品房由出卖人收回另行处理。根据该合同第14条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告未按照合同约定在商品房交付使用730个工作日内即在2012年2月20日前将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，即未按照合同约定完成办证义务，应当承担相应的法律责任。对逾期办证的违约金，被告使用格式合同，双方约定为按照已付房价款的1%计算，而对于原告违约的违约金则高达应付款20%，且被告在2014年新春慰问信中曾承诺在2014年第一季度办理房产证。但是超过了将近一年，仍不能办证。据此，原告请求法院判令：1.被告支付原告违约金157071.7元；2.被告承担本案的诉讼费用。诉讼期间，三原告明确违约金的计算方式为：从2012年5月3日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2014年12月31日止。
原告余接华、余孝佳、刘海燕向本院提交的证据有：1.结婚证、户口本；2.认购书、商品房销售备案登记表、收款收据、商品房买卖合同；3.民事判决书。
被告永怡公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状、证据。
经审理查明：2008年7月27日，永怡公司（出卖人）与余接华、余孝佳、刘海燕（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪＊＊幢1104房的商品房；总楼价为903312元，买受人于2008年7月27日支付首期款363312元，余款采取银行贷款方式支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之贰的违约金；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日，除买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，出卖人已收买受人的定金不予退还，本合同的商品房由出卖人收回另行处理；出卖人应当在2008年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，余接华、余孝佳、刘海燕已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。2009年5月3日，永怡公司将上述商品房交付给余接华、余孝佳、刘海燕。余接华、余孝佳、刘海燕购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。余接华、余孝佳、刘海燕为维护自己的合法权益，诉至本院，主张上述实体权利。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与余接华、余孝佳、刘海燕签订《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。根据合同的约定，永怡公司应在2008年12月31日前向余接华、余孝佳、刘海燕交付商品房（永怡公司实际交付商品房时间为2012年5月3日），并在商品房交付使用后730个工作日内即在2011年12月2日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司至今未能履行办证义务，违反双方的约定，理应承担相应的违约责任。对于违反该义务的责任，双方约定为按已付房价款的1%计算违约金，而对于余接华、余孝佳、刘海燕违约时的违约金则高达应付款的20%。永怡公司逾期办证已过一年多，约定的违约金标准明显过低，不足以弥补余接华、余孝佳、刘海燕损失并督促永怡公司积极履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致余接华、余孝佳、刘海燕的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同对等原则，结合本案的实际情况，本院认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定余接华、余孝佳、刘海燕的实际损失数额。关于逾期办证的违约金计付期间问题，余接华、余孝佳、刘海燕主张从2012年5月3日起开始计至2014年12月31日，不违反法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告余接华、余孝佳、刘海燕支付逾期办证的违约金（计算方法：以903312元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准从2012年5月3日起计至2014年9月30日止）。
案件受理费3441元，减半收取为1721元（原告已预付），由被告广东永怡集团股份有限公司负担（该款被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陆招胜
二〇一五年三月十九日
书记员 陈炜宁
阮妙珍
第1页共7页