上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第19532号
原告上海浦东图书馆。
法定代表人张伟。
委托代理人张国勇。
委托代理人岳海艳，上海伟创律师事务所律师。
被告上海太平洋广告装潢有限公司。
法定代表人郭靖。
委托代理人闵卫平，上海闵卫平律师事务所律师。
原告上海浦东图书馆（以下简称浦东图书馆）诉被告上海太平洋广告装潢有限公司（以下简称太平洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年8月26日、9月17日公开开庭进行了审理。后裁定转为普通程序，组成合议庭，于2013年12月13日公开开庭进行了审理。原告浦东图书馆的委托代理人张国勇、岳海艳，被告太平洋公司的委托代理人闵卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浦东图书馆诉称，原、被告于2008年1月28日签订惠南镇中山东路临街房屋的租房协议书，租赁期限自2008年2月1日起至2011年1月31日止，年租金人民币65，000元；协议期间，乙方如有违约，则违约方应向另一方赔偿损失2万元；协议期满，如继续使用房屋，可延期租用，但必须重新商定。上述协议书期满后，双方未续签协议，原告多次通知被告搬离，被告拒绝。2013年5月3日，被告补缴了一年租金。现原告起诉要求：1、被告在判决生效后十日内搬离惠南镇中山东路临街房屋；2、被告补缴2012年2月1日至搬迁之日的租金97，500元；3、被告支付原告违约金20，000元。
被告太平洋公司辩称，一、双方之间的合同关系自1990年左右开始。双方之间不是租赁关系，被告不仅承租房屋，营业执照（上海红帆图书服务中心）也由原告提供，因此双方之间是承包关系。二、系争房屋所有权人并非原告。按照原告所述，双方租赁关系已经终止，因此，只有房屋所有权人才有权要求返还房屋。三、2008年协议书中的租金中包括每年5，000元的装修费，实际租金是每年60，000元。原告应当按照协议支付被告装修费15，000元，但原告并未实际支付，故原告已经违约。综上，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，被告与原南汇县图书馆于二十世纪九十年代建立租赁关系。
2000年1月，南汇县图书馆（甲方，后更名为上海市南汇区图书馆）与被告（乙方）签订租房协议书1份，约定乙方向甲方租用中山路临街房屋六间，出租房的总面积为84平方米。租赁期限为2000年2月1日至2003年1月31日。乙方按时每年向甲方交纳5万元房屋租借费。甲方向乙方提供有关经营证照；经济上独立核算，一切债权债务对甲方无关。
上述租房协议书到期后，双方曾续签协议。
原告提供了原上海市南汇区图书馆（甲方）与被告（乙方）2008年1月28日续签的住房协议书复印件1份，内容为乙方向甲方租用惠南镇中山东路临街房屋7间作营业使用，双方同意在2004年12月1日签订的协议书基础上作适当调整。租借期限为2008年2月1日至2011年1月31日。租金为每年65，000元；付款方式为先付后用，乙方必须在每年2月1日和7月1日向甲方缴纳各32，500元，逾期作违约处理。三年房屋维修费用为15，000元，由乙方负责维修工作，经甲方验收后，维修一切费用由甲方支付。甲方现有的营业执照和许可证，由乙方保管，并提供使用，乙方应尽早争取变更为自己的经营许可证和营业执照；乙方在经营上独立核算，一切债权债务对甲方无关。协议期间，乙方如有违约，则违约方应向对方赔偿损失20，000元。协议期满后，如需继续使用房屋，可延期租用，但必须重新商定。被告对上述租房协议书复印件不予认可。
双方确认，2000年租房协议书履行完毕后，曾两次签订续租协议，原告表示除上述复印件外，已经无法找到其他协议书。本院曾要求被告提供续租协议，但被告未能提供。
因南汇区行政区域划入浦东新区，2010年8月3日上海市浦东新区机构编制委员会批复同意，撤销上海市南汇区图书馆建制，有关职能划入上海浦东图书馆。
2013年5月6日，被告向原告账户支付了65，000元。2013年5月8日，原告委托律师致函被告要求搬迁。
被告称，承租期间，被告于1999年左右在门面房与围墙之间搭建了30余平方米的长廊。如果法院认定合同到期被告负有迁出义务，则长廊并非租赁物，故被告不应自长廊中迁出。原告则否认长廊系被告搭建；既使是被告搭建，也属原房屋的附属物，应当一并返还。
为证明双方系承包关系，被告举证了2000年、2005至2008年间向南汇图书馆缴纳费用的收据7张，收款事由为“上交款”；为证明长廊是被告搭建，其提供了公证书一份，显示租赁房屋（不包括长廊）面积为90余平方米。
审理中，本院要求原告提供租赁房屋的房地产权证或合法建造证明，但原告未能提供。经本院释明，原告表示，如法院认定双方之间的租赁合同无效，除诉请外，无其他法律后果需要处理；被告表示，如法院认定双方租赁合同无效，则要求原告赔偿长廊搭建费用10万元、书店库存损失30万元、房屋维修费2万元，已付租金由原告返还。原告认为，长廊搭建未经原告同意，不应赔偿；另外，被告应当将上海红帆图书服务中心营业执照和公章返还原告。被告则认为，如认定本案系租赁合同关系，则不应处理营业执照和公章返还问题。
经被告申请，本院委托鉴定单位对长廊的造价进行了鉴定，上海华瑞建设经济咨询有限公司于2013年11月22日出具鉴定报告，鉴定结论为长廊的工程造价为32，157元，其中土建工程造价30，041元、安装工程造价2，116元。
双方另确认，租赁房屋现地址为上海市浦东新区惠南镇南门大街XXX号。
被告另称，目前房屋实际由上海红帆图书服务中心使用。经查，根据工商资料记载，上海红帆图书服务中心系全民所有制企业，主管部门（出资人）为“南汇区图书馆”。
本院认为，被告与原上海市南汇区图书馆存在合同关系，是双方不争的事实。现被告承认双方在2000年租房协议书期满后又曾续签过协议书，但对原告提供的2008年的租房协议书复印件不予认可，却不能提供其自己持有的协议书，故本院对原告提交的租房协议书复印件予以确认。
上海市南汇区图书馆建制撤销后，相关职能划入原告浦东图书馆，故系争租房协议书的权利义务应由原告继受，原告提起本案诉讼主体适格。
根据双方的租房协议书内容及实际履行情况，图书馆一方将房屋交付被告使用，被告向图书馆缴纳固定的租金，双方的权利义务关系符合租赁合同的法律特征。根据协议，图书馆一方将上海红帆图书服务中心营业执照和许可证借用给被告，同时还明确被告需及时变更为自己的证照，且经营过程中的债权债务与图书馆无关，以上情况不符合企业承包合同关系的特征，另外图书馆出具的收据收款事由为“上交款”的事实，也不足以影响双方系租赁关系的认定，因此，被告的抗辩不予采纳。因被告仅是借用上海红帆图书服务中心营业执照和许可证，故其抗辩房屋实际由上海红帆图书服务中心使用，本院亦不予采信。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告未能提供出租房屋的房地产权证或合法建造的证明，本院认定双方租赁合同无效。
鉴于双方合同无效，被告应当迁离租赁房屋。双方租房协议书中未记载长廊，房屋面积亦可以印证图书馆乙方出租房屋最初并无长廊，故本院采纳被告的意见，认定长廊系被告搭建。但长廊是被告在履行租赁合同期间，依托租赁房屋进行的搭建，故应认定长廊属于被告对原租赁物的改扩建，应当在本案中一并处理，被告应自长廊中一并迁出。被告虽未举证证明其搭建长廊经过图书馆一方的同意，但多年来图书馆一方从未就此提出异议，本院推定图书馆一方已经默示同意被告进行搭建。长廊搭建未经合法审批，故应根据双方的过错，分担长廊的造价费用。关于造价费用，鉴定单位出具了鉴定意见，本院根据双方的过错，长廊已经搭建并使用多年的情况，酌情确定原告应赔偿的费用。
被告实际使用了租赁房屋，应当承担相应的房屋使用费，房屋使用费的标准参照双方约定的租金标准计算，原告主张2012年2月1日起的租金，应调整为使用费，被告要求返还租金，本院不予支持。同时，被告主张双方约定的租金是每年60，000元，与租房协议书不符，不予采纳。另外，原告主张的违约金，丧失了合同依据，不予支持。
被告主张库存损失，但未提供证据证明该损失确实存在，且与租赁合同无效存在因果关系，本院不予支持。
被告主张维修费，虽然租房协议书上确有维修费的约定，但租房协议书已被本院认定无效，被告也未提供证据证明其曾经对房屋进行维修并经图书馆一方验收，故被告的主张不予采纳。
另外，租赁合同无效，被告因租赁合同而借用的上海红帆图书服务中心的营业执照、公章应一并返还原告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告上海浦东图书馆与被告上海太平洋广告装潢有限公司之间的房屋租赁合同无效；
二、被告上海太平洋广告装潢有限公司应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区惠南镇南门大街XXX号房屋（含长廊）中迁出；
三、被告上海太平洋广告装潢有限公司应于本判决生效之日起十五日内将上海红帆图书服务中心的营业执照、公章返还原告上海浦东图书馆；
四、被告上海太平洋广告装潢有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海浦东图书馆自2012年2月1日起至实际迁出房屋之日止的占有使用费（按每年65，000元计算）；
五、原告上海浦东图书馆应于本判决生效之日起十五日内给付被告上海太平洋广告装潢有限公司长廊搭建损失16，000元；
六、驳回原告上海浦东图书馆其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，650元、鉴定费3，000元，合计5，650元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
人民陪审员 黄玉娟
人民陪审员 马顺山
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 薛辰彦
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。