（2018）陕0402民初2738号
原告：陈某花，女。
委托代理人：张欣，陕西许小平律师事务所律师。
被告：福某迪，女。
被告：福某，男。
二被告共同委托代理人：竹敏、任芮，陕西华秦律师事务所律师。
第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十七分公司。地址西安市雁塔区昆明池*号恒大城第*幢*单元*层*****号。
负责人：徐天，该公司总经理。
委托代理人：李某敏，女。
委托代理人：张某丽，女。
原告陈某花与被告福某迪、福某、第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十七分公司（以下称境商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，于2018年5月15日公开开庭进行了审理，原告陈某花及其委托代理人张欣，被告福某及二被告共同委托代理人竹敏，第三人境商公司委托代理人李某敏、张某丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令被告福某迪继续履行《房屋买卖三方合同》，配合原告办理不动产变更登记手续并交付房屋；2.请求贵院依法判决被告向原告支付违约金人民币61264.7元；3.本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实与理由：原、被告及本案第三人于2017年6月22日签订《房屋买卖三方合同》。该合同约定：原告以2750000元的价格购买办公福某迪名下位于陕西省咸阳市世纪大道东段北侧上林景苑第41幢×号房屋（面积288.29平方米）。该合同签订之日起一日内原告向被告支付定金30万元，剩余房款原告通过按揭方式支付，办理房产变更手续所产生的相关费用均由原告承担。原告向第三人支付居间佣金27500元。合同还对其他事项进行了约定。原告按约定向被告支付了30万元定金，并为其缴纳了大修基金、契税、产权登记费共计100423元。2018年2月24日，被告因房屋涨价，以明示违约的方式表示不愿意继续履行合同。后原告要求其配合办理不动产变更登记手续，但被告以各种理由推诿拒绝。原告认为被告的行为已构成违约，故原告诉至本院请求如前。
被告福某迪答辩称，1.截止原告2018年4月17日起诉时，被告已积极履行了合同约定的全部义务，不存在逾期过户交付的违约行为。原告未支付房款，过户的条件不成就；2.合同性质为预约合同，合同对于首期款比例、按揭贷款比例、房款支付时间等主要条款均没有明确约定。本案合同的继续履行须以双方完善过户前的各项履行为前提，贵院不能以涉案合同直接判令过户、交付；3.本案买卖合同系未取得房产证的情况下签署，合同自签订至今没有履行完毕全部买卖手续，在市场价格波动较大的情形下，继续履行合同将导致合同目的的无法实现，应依法判令解除合同。目前房价已经明显上涨的情形下，仍然依据275万元支付房款已显示公平；4.合同约定的违约金过高应予以调整，以被告的实际损失为依据。本案合同签署时未取得产权证双方均知晓，延迟履行造成的损失各方均应承担。被告为履行合同做出了积极准备，履行至今给被告造成了房屋差价损失、解除抵押的资金占用损失。综上，原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据，请求继续履行合同配合办理变更登记并交付房屋未达到成就条件，依法应驳回原告的诉讼请求。
被告福某答辩称，被告福某主体不适格，本案买卖合同签订时，福某迪为委托人，福某受托签订了该合同。故应驳回对被告福某的诉讼请求。
第三人境商公司称，请求法院依法判决。
原、被告双方及第三人就各自主张充分出示了证据，各方对对方出示证据的真实性均无异议，本院对各方出示的证据真实性均予以确认。
经审理查明，被告福某迪系咸阳市世纪大道东段北侧上林景苑4幢×号房屋所有权人，福某迪委托其父亲即本案被告福某作为其代理人办理上述房屋相关手续。2017年6月22日，被告福某代表被告福某迪与原告陈某花、第三人境商公司在被告境商公司签订《房屋买卖三方合同》，合同约定福某迪（出卖方）将位于咸阳市世纪大道东段北侧上林景苑4幢×号住宅一套出卖给陈某花（买受方），第三人境商公司为居间方。该房屋所在楼栋建筑总层数为3层，该房产所在楼层为1-3层，建筑面积288.29平方米，该房产成交价格为275万元，买受人采取银行贷款方式付款，即签署合同起一日内付卖方定金30万元，剩余房款买受人向银行申请按揭贷款，待出卖人取得房产证起七日内买受人申请贷款，银行贷款审批通过后七日内，双方办理房产过户手续。出卖人应在过户当天将该房产交付给买受人占有使用，并移交该房产房门钥匙作为房屋转移占有的标志。该合同还约定275万元为出卖人净拿价，由买受人承担初次办理房产证所缴纳的契税、维修基金、各项出装费用以及办理过户所缴纳的登记费、契税、增值税、银行贷款等一切费税费。合同还对违约责任、居间费用、争议解决方式等条款进行了详细约定。
该买卖合同签订时，涉案房屋所有权证书尚未办理完毕，且该房产已设定抵押，合同约定由出卖人于2017年7月5日之前开始办理还款、撤押、注销等相关手续。、
2017年6月23日，买卖双方又签订《房屋买卖补充协议》，约定上述275万元房屋总价款中包含×号地下车位一个，交接时物业管理费见物业清单，各自承担一般费用。当日，福某共收到陈某花支付的该房屋定金30万元。陈某花向第三人境商公司依约支付居间服务费27500元。
2017年6月27日，福某迪还清了该房屋剩余按揭贷款。
2017年6月29日，陈某花向福某支付初次办证应支付的契税、大修基金、登记费共计100423元。截止2017年7月8日，福某缴纳了该房产契税、大修基金、产权登记费等共计100423元。
2018年4月11日，原告陈某花与陕西许小平律师事务所签订委托代理合同，该律所指派张欣律师为陈某花与福某迪、福某房屋买卖纠纷案的一审代理人，原告陈某花为此向陕西许小平律师事务所支付律师代理费98000元。
原告起诉后于2018年5月3日向本院申请诉讼财产保全，本院依法受理该申请后，于2018年5月7日向咸阳市不动产登记中心发出协助执行通知，对福某迪名下位于陕西省咸阳市世纪大道东段北侧上林景苑第41幢×号房屋（权证号第×号）进行了查封，查封期限三年。
被告福某迪在2018年5月15日庭审中当庭提出反诉，其反诉请求为：1.判令立即解除福某迪与陈某花、陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十七分公司于2017年6月22日签订的《房屋买卖三方合同》；2.请求被反诉人向反诉人支付自2017年6月27日至2018年5月15日的资金占用损失42486.11元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。合议庭当庭通知其庭后七日内向本院交纳反诉费，否则反诉部分不予处理，至今福某迪未缴纳。
以上事实，有原、被告、第三人当庭陈述，房屋买卖三方合同，委托书，房屋买卖补充协议，收条，农业银行转账回执，收款收据，农业银行交易明细，福某与陈某花微信聊天记录，委托代理合同，代理费发票，中信银行西安分行个人贷款结清证明，境商公司员工与福某微信聊天记录等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告与第三人签订的《房屋买卖三方合同》系三方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。合同各方应按合同约定全面履行各自义务。原告已依约交付了定金及初次办理房产证所缴纳的契税、大修基金及登记费，已履行了合同初步义务。被告福某迪办理了该房屋的按揭贷款结清手续，启动了办证程序。至此，双方均按合同约定积极履行了各自义务。合同约定的付款方式为按揭贷款方式，经当庭询问，原告陈某花愿意一次性付清剩余房款，该项对付款方式的变更系有利于买卖双方交易目的达成的变更，本院予以采纳。在本院查封涉案房屋时，得知该房屋已取得不动产权，故本案买卖合同中关于房屋产权过户的前提已成就，原告依约一次性支付剩余房款后，被告福某迪即应为陈某花办理产权变更手续，并向原告陈某花交付涉案房屋。故原告要求被告福某迪继续履行合同，配合原告办理不动产变更登记手续并交付涉案房屋之请求，本院予以支持。民事主体从事民事活动，应当遵循诚实守信原则，秉持诚实，恪守承诺。在本案中，双方签订的买卖合同虽然对支付剩余房款、办理按揭手续、房产过户等事项没有具体的时间约定，但却约定了具体的履行节点和期限，即应视为有明确的履行期限，双方即应恪守，故对被告称本案合同的继续履行需以双方完善过户前的各项履行为前提之辩解，本院不予采纳。
通观本案，买卖合同双方均已按约定履行了部分义务，且该合同仍有继续履行的可能，且原告提出一次性付清剩余房款的合同履行变更，更利于双方合同目的的实现，故对被告福某迪要求解除房屋买卖三方合同的反诉请求本院不予支持，且被告未在规定期限内交纳反诉费，故对被告福某迪的反诉，本案不作处理。
关于原告要求被告承担违约金及律师费的请求。合同签订后，被告方作为出卖人积极履行了按揭贷款结清手续，并缴纳了房产契税、大修基金、产权登记费等，积极履行了合同义务。合同中约定待出卖人取得房产证起七日内买受人申请贷款，贷款审批通过后七日内双方办理房产过户手续。截止原告起诉，被告尚未取得该房屋产权证，故被告并未违约。另，自合同签订起至今已一年有余，双方交易尚未完毕，合同目的均未完全实现，被告结清银行按揭贷款致资金占用亦属事实，加之此间该房产价值较合同签订时有较大幅度上涨，被告并非恶意阻挠合同履行，综合考虑，原告要求被告承担违约金及律师费之请求，本院不予支持。
关于原告陈某花对被告福某的诉讼请求。因被告福某在本次房屋买卖中的民事行为均基于涉案房产所有人福某迪的授权委托，故受委托人福某就该房屋交易中所做出的行为法律后果应由委托人福某迪承担，故原告对被告福某的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告福某迪继续履行与原告陈某花2017年6月22日签订的《房屋买卖三方合同》，在原告陈某花付清剩余房款后七日内配合原告办理位于陕西省咸阳市世纪大道东段北侧上林景苑第41幢×号房屋（权证号第×号）的产权过户登记手续并交付该房屋。
二、驳回原告陈某花的其他诉讼请求。
案件受理费29290元，保全费5000元，共34290元，由被告福某迪负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 李 龙
人民陪审员 董战景
人民陪审员 蔚凤仙
二〇一八年七月三十日
书 记 员 曹秀君