广东省深圳市盐田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深盐法房初字第7号
原告：甄坤。
委托代理人：邱荣煊，广东益人律师事务所律师。
被告：深圳玮鹏实业有限公司。
法定代表人：胡建雄，系该公司董事长。
被告：深圳市鸿泰实业股份有限公司。
法定代表人：彭道坚，系该公司董事长。
被告：深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处。
法定代表人：邓德良，系该单位主任。
原告甄坤诉被告深圳玮鹏实业有限公司（以下简称玮鹏公司）、深圳市鸿泰实业股份有限公司（以下简称鸿泰公司）、深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处（以下简称盐田街道办）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员胡亚楠于2015年1月28日公开开庭进行审理。原告委托代理人邱荣煊到庭参加诉讼。被告玮鹏公司、鸿泰公司、盐田街道办经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告向被告购买深圳市盐田区深盐路某某阁X座XXJ号房屋，双方于2011年6月5日签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购房总价款为人民币678710元，原告已付清全部购房款。被告于2011年12月31日向原告交付房屋，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第21条的约定，被告应在房地产交付给原告之日起240日内（即2012年8月27日前）为原告办理并取得《房地产证》，但被告直至2013年4月27日才为原告办得《房地产证》，已逾期243天，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第22条的约定，自2012年8月28日起至2013年4月27日止，被告应按日向原告支付购房总价款万分之四的违约金。为此，特向法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告向原告支付逾期办证违约金人民币65853元；二、被告承担连带责任；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告玮鹏公司辩称：一、《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，被告玮鹏公司于2011年12月28日向原告交付房屋，房屋交付后被告玮鹏公司应在240日内（即2012年8月27日前）为原告办理《房地产证》。但从2012年8月27日原告知道且应当知道权利受到损害之日起至2014年8月26日两年内，均未向被告玮鹏公司主张过权利，至原告起诉之日2014年11月14日，诉讼时效已超过两年有余。因此，被告玮鹏公司不同意原告的诉讼请求。依据《民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、被告玮鹏公司未能及时办理《房地产证》为被告玮鹏公司自身意志以外的因素造成，并非被告玮鹏公司主观故意，故不应由被告玮鹏公司承担违约责任。1、涉案项目不拖欠地价，无二次抵押，按期竣工验收并交付使用，不存在影响产权初始登记办理的因素。如果是一般的商品房开发项目，完全可以按照商品房预收合同约定的时间为业主办理房地产证。导致业主房地产证办理延误的直接原因也是唯一原因在于涉案项目为拆迁安置与旧城改造打包建设的特殊性。在深盐二通道项目拆迁过程中及涉案项目建设过程中，区政府数次在会议及文件中强调，要保护这些原村民的权益。在回迁安置的过程中，原村民家族内部成员之间就回迁安置房的分配意见存在诸多分歧，无法达成一致意见，导致回迁安置房的分配工作迟迟无法完成。正是为了保护这些原村民的权益，尽可能避免社会矛盾，维护社会和谐稳定，被告盐田街道办做了大量的安置协调工作，被告玮鹏公司、鸿泰公司也积极配合安置协调工作，尽可能满足拆迁户的安置要求。经过不懈努力，涉案项目初始登记通过初步审定，深圳市房地产权登记中心于2012年10月24日进行了房地产初始登记公告。正当被告玮鹏公司积极为业主办理房地产证时，在公告异议期内，拆迁户又对拆迁安置分配提出了变更要求，致使产权初始登记过程进入停滞阶段。直至2013年1月16日，各方才最终妥协，暂时搁置争议，商业部分暂不予分配，产权共有，最终完成拆迁安置房屋的分配。2、被告玮鹏公司是涉案项目的开发建设实施主体，不是涉案项目的拆迁安置实施主体，对于因拆迁安置的久拖不决而直接导致的业主房地产证办理延误，并不是基于玮鹏公司自身的原因，也不是被告鸿泰公司、盐田街道办自身的原因，而是由三被告以外的因素造成。被告鸿泰公司、盐田街道办为维护和谐稳定的社会局面进行了大量的工作，在回迁安置过程中避免了村民上访或其他过激行为的发生。导致业主房地产证办理延误的直接原因在于部分回迁村民为了争取个人利益的最大化，是第三方原因，而不是三被告自身的原因。《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发（2003）24号）第2条：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律的规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。被告玮鹏公司认为，本案并不是因为三被告自身的原因导致买受人不能在合同约定的期限内领取房屋权属证书，被告玮鹏公司、鸿泰公司、盐田街道办无需承担逾期办证的违约责任。3、虽然房地产证延期办理是客观事实，但并未给本案原告造成实际的损失。从原告购买涉案房产至今，同片区的房地产市场价格稳中略升。涉案房产按期交付，原告实际居住于涉案房产内，延期办证并未给原告造成实际的经济损失。综上所述，请依法驳回原告全部诉讼请求。
被告鸿泰公司、盐田街道办未向法院提交答辩意见。
本院经审理查明：2011年5月5日，原告与三被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：原告向三被告购买某某阁第X座X单元XX层XXJ号房，用途为住宅，房款为678710元；被告应当于2011年12月28日前交付房产；如因被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》，被告自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，三被告按日向原告支付房地产总价款万分之四的违约金。合同还约定，三被告应以书面形式通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；“书面形式通知”是指三被告向原告邮寄特快专递，邮寄地址以合同载明的通讯地址为准，未通知或迟延通知的，由通知方承担法律后果。
2011年12月28日，原告办理了入伙手续，接收涉案房产。
2013年4月27日，原告取得所购置房屋的《房地产证》。
2014年12月1日，原告向本院提起诉讼。
以上事实有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《房地产证》、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与三被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》真实有效，应受法律保护，双方均应依约履行相应的义务。
被告玮鹏公司认为，延期办证非因玮鹏公司自身原因。该争议问题涉及对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中“由于出卖人的原因”的解释。本院认为，根据《合同法》第一百零七条，法律对违约责任的构成不以过错为条件。因此，为保护守约方的利益，不能对“由于出卖人的原因”作限缩性的解释。此外，可以通过对“非由出卖人的原因”的解释来判定“由于出卖人的原因”的意义。根据司法解释保护守约买受人的精神，出卖人只有在能够举证证明，其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间，将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，才属于“非由出卖人的原因”的情形。除此之外，在不存在不可抗力的情形下，出卖人均应承担延期办证的违约责任。因此，本院认定本案的延期办证系“由于出卖人的原因”而造成。
被告玮鹏公司认为，原告从2012年8月27日知道权利受到损害之日起至2014年8月26日两年内，应向被告主张权利。至原告起诉时，诉讼时效已超过两年有余。本院认为，当事人在合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增加。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，该继续性债权为每日所产生的一个新的债权请求权的累加。因此基于诉讼时效的规定，法律保护自起诉之日起倒推两年的违约金请求权。
原告称逾期办证时间120日起才获得要求继续履行合同，并向被告主张按照购房总价款日万分之四主张违约金的权利，因此诉讼时效应当从逾期办证时间120日起计算。本院认为，原告自约定办证时间届满之日起即知道其权利受到侵害，亦即享有该继续性债权。虽然以逾期办证120天为界点，该继续性债权存在按照购房总价款日万分之三主张违约金还是按照购房总价款日万分之四主张违约金的不同，但是这只是计算具体金额时适用的比率不同，对于继续性债权的存在并不产生影响。因此逾期办证120天前的继续性债权仍然受到诉讼时效的规制。
本案中，原告于2013年4月27日取得《房地产证》，于2014年12月1日向本院提起诉讼。因此对于2012年12月2日起至2013年4月27日期间共147天所产生的违约金，本院予以确认。双方合同中约定的购房总价款日万分之四的违约金计算标准，为双方真实意思表示，符合公平原则，本院予以支持。涉案房产价款为人民币678710元，则违约金应为人民币39908元（678710元×0.0004/天×147天=39908元）。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告深圳玮鹏实业有限公司、深圳市鸿泰实业股份有限公司、深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处于本判决生效之日起十日内共同向原告甄坤支付违约金人民币39908元。
如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费为人民币723.16元，由被告深圳玮鹏实业有限公司、深圳市鸿泰实业股份有限公司、深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处共同负担。原告甄坤已预交案件受理费，被告深圳玮鹏实业有限公司、深圳市鸿泰实业股份有限公司、深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付原告甄坤。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 胡 亚 楠
二〇一五年二月三日
书记员 张婷（兼）