湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘08民终496号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南鑫成置业发展集团有限责任公司，住所地湖南省张家界市永定区办事处教场居委会鑫成大厦。法定代表人：刘效君，该公司总经理。委托诉讼代理人：张歆，湖南澧滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张婷婷。被上诉人(原审原告、反诉被告)：彭巍。共同委托诉讼代理人：高尚，湖南风云律师事务所律师。上诉人湖南鑫成置业发展集团有限责任公司（以下简称鑫成公司）因与被上诉人张婷婷、彭巍商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2016)湘0802民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人鑫成公司的委托诉讼代理人张歆，被上诉人张婷婷、彭巍的共同委托诉讼代理人高尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫成公司上诉请求：撤销原判第一项，案件受理费由张婷婷、彭巍承担。事实和理由：1、上诉人受被上诉人的委托代其办理房屋所有权证，因被上诉人、第三方业主及职能部门的原因导致延期办证，上诉人不应承担违约责任，故原审认定上诉人未在合同约定的期限内办妥房屋所有权证构成违约，应承担违约责任无事实和法律依据；2、上诉人逾期办证没有给被上诉人造成损失，被上诉人亦未提交证据证明，上诉人最多只能赔偿被上诉人在维权过程中所花的相关费用，故原审认定上诉人应支付被上诉人万分之零点三的违约金没有法律依据；3、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第十八条明确约定违约金计算至实际办妥登记之日止，该登记之日应为初始登记而非办妥房屋所有权证之日，故原审认定违约金应计算至办妥房屋所有权证之日与合同约定不符，没有事实依据。张婷婷、彭巍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。张婷婷、彭巍向一审法院起诉请求：1、判决被告赔偿原告迟延办理房屋所有权证违约金11744元；2、案件受理费由被告承担。鑫成公司向一审法院反诉请求：张婷婷、彭巍给付鑫成公司房屋面积补差款346元。一审法院认定事实：2010年10月28日，原告（反诉被告）张婷婷、彭巍与被告（反诉原告）鑫成公司签订了《张家界市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的位于张家界市永定区大庸桥办事处鑫成·君泰住宅小区（一期）项目中的第×幢×单元×层×号住宅房一套。房屋建筑面积84.13平方米，单价为每平方米2884.07元，房屋总价款为242637元，首付款82637元由原告（反诉被告）于合同签订之日一次付清，余款采用银行按揭方式支付。合同约定被告（反诉原告）交房时间为2011年12月31日前。合同第十八条还约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列方式处理：即买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。合同第八条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，则“以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付”。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）依约履行了付款义务。被告（反诉原告）于2012年1月8日将房屋交付原告（反诉被告）使用，2014年11月4日为原告（反诉被告）张婷婷、彭巍办理好所购房屋的房屋所有权证（产权证记载该房屋由张婷婷、彭巍共同共有）。在房屋办证过程中，经过对房屋测绘，原告（反诉被告）所购房屋的实际产权面积84.25平米，比合同约定面积84.13平方米多出0.12平方米。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）逾期办理房屋所有权证行为已构成违约，遂诉至原审法院。另查明，鑫成·君泰住宅小区（一期）项目于2012年6月26日进行了竣工验收，并于2012年7月10日通过了竣工验收备案。一审法院认为，原告（反诉被告）张婷婷、彭巍与被告（反诉原告）鑫成公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告（反诉原、被告）均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告（反诉原告）未在合同约定的期限内办妥原告（反诉被告）所购房屋所有权证，已构成违约，应承担违约责任。被告（反诉原告）辩称双方当事人诉争的产权登记的办理是行政部门的行政行为所致，被告（反诉原告）只是受业主的委托协助办理，不应承担违约责任，不予采信。关于办证逾期时间的计算，依照合同约定，被告（反诉原告）应在商品房交付使用后180日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告（反诉被告）的房屋所有权证。本案中，被告（反诉原告）将房屋交付使用的实际时间为2012年1月8日。以此为被告（反诉原告）履行办证义务的起始时间，那么被告（反诉原告）至迟应当在2013年7月6日前为原告（反诉被告）张婷婷、彭巍办妥房屋所有权证。而被告（反诉原告）至2014年11月4日才为原告（反诉被告）方办妥房屋所有权证，违约逾期共计486天。原告（反诉被告）诉称应以合同约定交房时间即2011年12月31日为被告（反诉原告）履行办证义务的起始时间，以期延长违约逾期时间，上述观点缺乏事实依据，不符合合同约定，故不予采纳。关于逾期办证违约金的计算标准，根据合同约定，如因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续且买受人不解除合同的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。但是，根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，被告（反诉原告）提出违约金约定过高，请求适当调减。对此，因原告方未提供任何证据证实因被告（反诉原告）逾期办理房屋所有权证的行为给原告（反诉被告）方造成了实际损失，综合考虑本案合同履行情况以及被告（反诉原告）在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算标准由日万分之一下调为日万分之零点三。据此计算，被告（反诉原告）应当支付给原告（反诉被告）的违约金为3537.65元（242637元×486日×0.00003）。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付房屋面积补差款346元的反诉请求，双方当事人在购房合同中明确约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付。而原告（反诉被告）所购房屋的产权登记面积84.25平米，比合同约定面积84.13平方米多出0.12平米，因此原告（反诉被告）应当向被告（反诉原告）按照每平方米2884.07元的单价补交0.12平方米的房款为346元（2884.07元×0.12平方米，计算结果四舍五入并保留整数）。因此被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付房屋面积补差款346元，理由正当，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司自判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）张婷婷、彭巍支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计3537.65元；二、原告（反诉被告）张婷婷、彭巍自判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司支付房屋面积补差款346元；三、驳回原告（反诉被告）张婷婷、彭巍的其他诉讼请求。本诉案件受理费94元，适用简易程序审理减半收取47元，由被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司负担。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）张婷婷、彭巍共同承担。本院二审期间，鑫成公司与张婷婷、彭巍均未提交新的证据，且对一审判决认定的事实均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《张家界市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行合同义务不符合约定的一方，应当承担违约责任。该合同第十八条明确约定，出卖人应在商品房交付使用后180日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。故上诉人负有按期办理涉案房屋所有权证的义务，但其办理房屋所有权证超出了合同约定的办证期限，应承担违约责任。现上诉人主张未能按期办证的原因系被上诉人、第三方业主及职能部门所导致，但并未提交证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应承担举证不能的不利后果，故上诉人提出的原审认定其未在合同约定的期限内办妥房屋所有权证构成违约，应承担违约责任没有事实和法律依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人逾期办理房屋所有权证构成违约，上诉人与被上诉人在合同中明确约定在此情况下应当按日万分之一的标准计算违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示。合同当事人在合同中对违约金的约定具有督促当事人依约履行义务的作用，亦具有对违约方进行惩罚的性质。被上诉人未举证证明其因该违约行为造成了实际损失，原审法院在不能确定实际损失的基础上，综合考虑本案的实际情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，将逾期办证违约金调减为每日按支付总房款的万分之零点三的标准进行计算，并未损害上诉人的合法权益，且被上诉人对此并未提出异议，本院予以确认。上诉人主张最多只能赔偿被上诉人在维权过程中所花的相关费用于法无据，亦不符合合同约定。故上诉人提出原审认定上诉人应支付被上诉人万分之零点三的违约金没有法律依据的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。上诉人与被上诉人在合同中约定，因上诉人的原因导致逾期办理商品房初始登记或被上诉人的房屋所有权证的，违约期间应计算至实际办妥登记之日止，上诉人按日向被上诉人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，上述合同条款是上诉人根据职能部门监制的示范文本而预先拟定，在订立合同时未与被上诉人协商并且重复使用的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，故根据通常理解，对于因上诉人的原因导致逾期办理商品房初始登记的，违约期间应计算至实际办妥初始登记之日止，对于因上诉人的原因逾期办理被上诉人的房屋所有权证的，违约期间应计算至办妥房屋所有权登记之日止。故上诉人提出的违约金期间应计算至实际办妥初始登记之日止的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，鑫成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费119元，由上诉人湖南鑫成置业发展集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  田洪山审 判 员  盖景阳审 判 员  全建明审 判 员  向 源代理审判员  陈劲兵二〇一六年九月十三日书 记 员  李 翘附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。