四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）彭州民初字第297号
原告旷志强，男，1963年6月1日出生，汉族，居民，住四川省彭州市。
委托代理人刘焘焘，四川华敏律师事务所律师。
原告何先全，男，1952年4月20日出生，汉族，农民，住四川省彭州市。
委托代理人刘焘焘，四川华敏律师事务所律师。
被告卢文乐，男，1969年5月2日出生，汉族，居民，住四川省彭州市。
被告胡晓林，女，1970年11月16日出生，汉族，居民，住四川省彭州市。
被告成都市溢丰投资担保有限公司，组织机构代码：672191735，住所地：四川省彭州市天彭镇翠湖东路城市花园2幢。
法定代表人王敏，职务：经理。
被告李红庆，男，1969年8月28日出生，汉族，农民，住四川省彭州市。
第三人成都农村商业银行股份有限公司彭州三邑分理处，住所地：四川省彭州市蒙阳镇蒙三北路2-10号。
法定代表人简云铌，职务：行长。
委托代理人陈静，男，1963年3月18日出生，汉族，农民，住四川省彭州市。
原告旷志强、何先全诉被告卢文乐、胡晓林、成都市溢丰投资担保有限公司（下简称：溢丰公司）、李红庆，第三人成都农村商业银行股份有限公司彭州三邑分理处（下简称：农商银行三邑分理处）买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月19日受理后，依法由审判员佘法剑独任审判，于2012年1月12日公开开庭进行了审理，原告旷志强、何先全及其委托代理人刘焘焘、被告卢文乐、李红庆及第三人农商银行三邑分理处委托代理人陈静到庭参加诉讼，被告溢丰公司和被告胡晓林经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旷志强、何先全诉称，二原告经彭州市天彭镇泰安房产中介服务部及被告溢丰公司房屋中介介绍于2010年10月19日与被告卢文乐、胡晓林签订了房产买卖协议，协议约定被告卢文乐、胡晓林将其所有的位于彭州市的房屋出售与二原告，并于2011年1月31日将上述房产过户给二原告并在2011年5月15日前将该房屋交付给二原告。二原告按照协议的约定向被告卢文乐、胡晓林支付了购房定金及部分房款。但被告卢文乐、胡晓林无任何理由未按协议约定的时间将该房屋过户、交付二原告。二原告为此向中介公司被告溢丰公司和被告李红庆催促被告卢文乐、胡晓林办理过户手续和交付房屋，被告溢丰公司和被告李红庆于2011年3月28日出具承诺书，承诺被告卢文乐、胡晓林按期履行合同义务，若被告卢文乐、胡晓林未按期履行合同义务，则由被告溢丰公司和被告李红庆承担买方付款金额的双倍赔偿。但四被告至今未按约定履行合同义务，原告为此起诉请求判令：1、被告卢文乐、胡晓林继续履行合同，将被告卢文乐、胡晓林所有的位于彭州市房屋交付给二原告，并办理过户登记手续；2、被告卢文乐、胡晓林向二原告支付赔偿金100000元；3、被告溢丰公司和被告李红庆支付赔偿金360000元；4、四被告承担本案的诉讼费。
被告卢文乐辩称，该房屋的产权是我本人的，卖房的事我不清楚，但是我听我妻子胡晓林说过要卖房，我本人没有与任何人恰谈过卖房的事，也没有收过定金，但是，我到房屋中介去签过字，具体签的是什么字我不清楚，现我不同意卖房，定金由我妻子胡晓林退还并且愿意按照银行利息赔偿原告损失。
被告胡晓林未进行答辩。
被告溢丰公司未进行答辩。
被告李红庆辩称，我是被告溢丰公司的业务员，房屋是被告胡晓林委托溢丰公司进行买卖的，我是经手人，房屋买卖合同和承诺书都是事实。因被告卢文乐、胡晓林后来不同意卖房，原、被告进行过协商，达成了被告卢文乐、胡晓林赔偿260000元的协议，二原告和被告卢文乐、胡晓林是否按达成的协议履行，我不清楚。我与被告溢丰公司已尽到了承诺义务，不应当承担承诺书中违约责任。
第三人成都农村商业银行股份有限公司彭州三邑分理处诉称，被告卢文乐、胡晓林将其买卖的房屋抵押给了第三人，现被告卢文乐、胡晓林尚欠第三人本金及利息300000元左右。第三人对诉争房屋有优先权。
经审理查明，二原告经彭州市天彭镇泰安房产中介服务部及被告溢丰公司房屋中介介绍于2010年10月19日与被告卢文乐、胡晓林签订了房产买卖协议，协议约定：被告卢文乐、胡晓林将其所有的位于彭州市的房屋出售与二原告，房屋总售价2000800元，原告在签订协议时给付被告卢文乐、胡晓林定金100000元，于2011年1月31日之前给付被告卢文乐、胡晓林购房款1000000元，被告在办理完房屋和土地使用权的过户手续后，原告将剩余900800元支付给被告卢文乐、胡晓林，同时约定，被告卢文乐、胡晓林2011年5月15日前将该房1层、2层楼房交付给二原告，于2011年11月1日前将该房屋的3层、4层楼房交付给二原告。房屋买卖协议签订当天，原告即给付被告胡晓林定金100000元并由被告胡晓林出具收条1份。之后，二原告又分别于2010年11月9日和2010年12月20日分别给付被告胡晓林购房款30000元和50000元，被告胡晓林均向二原告出具了收条。2011年3月28日因被告卢文乐、胡晓林无任何理由未按协议约定的时间办理过户手续。二原告为此向中介公司被告溢丰公司和被告李红庆要求催促被告卢文乐、胡晓林办理过户手续，被告溢丰公司和被告李红庆于同日出具承诺书，承诺被告卢文乐、胡晓林若未按期履行合同义务，则由被告溢丰公司和被告李红庆承担买方付款金额的双倍赔偿。此后，被告卢文乐、胡晓林仍未按合同约定履行其房屋过户和交房义务。另查明，被告卢文乐和被告胡晓林原系夫妻，被告卢文乐、胡晓林于2006年10月30日协议离婚。双方在离婚时对夫妻存续期间的夫妻共同财产进行了处分，本案诉争的房屋归被告胡晓林所有，被告胡晓林系诉争的房屋实际所有人，但该房屋在双方离婚后未进行变更登记。庭审中，二原告自愿代被告卢文乐、胡晓林偿还该诉争房屋上所涉抵押权所担保的贷款及利息的还款义务。
上述事实，有房屋登记信息摘要，证明该房屋登记在被告卢文乐名下及已抵押给本案第三人的事实；房屋买卖协议，证明被告胡晓林以2000800元的价格将房屋出卖给原告方的事实；承诺书1份，证明被告成都市溢丰投资担保有限公司及李红庆承诺若卖方违反协议，则依法赔偿原告方360000元的事实；有收条3张，证明原告方已向胡晓林支付定金100000元及购房款80000元的事实；离婚协议，证明被告胡晓林是该房屋实际所有权人的事实，以上证据，经当庭举证、质证，因具有证据的真实性、关联性、合法性及证明力，本院予以采纳。
本院认为，依法成立的合同，对买卖合同双方具有法律约束力。二原告通过房屋中介与被告卢文乐、胡晓林达成房屋买卖合同，二原告与被告卢文乐、胡晓林双方就该买卖合同的权利义务进行了约定。原、被告均应当按照约定履行自己的义务，本案诉争房屋实际所有人被告胡晓林在收取二原告根据合同约定支付的定金和部分房款后，未按合同约定履行办理房屋过户登记手续和交房的义务，属违约行为，应当承担违约责任。故本院对原告要求被告卢文乐、胡晓林继续履行合同，由被告卢文乐、胡晓林将本案诉争房屋办理过户登记为二原告和向二原告交付该房屋的诉讼请求，予以支持。对二原告要求被告卢文乐、胡晓林支付原告赔偿金100000元的请求，该请求实为二原告与被告卢文乐、胡晓林买卖合同中约定的定金罚则的适用，因被告卢文乐、胡晓林的违约行为，二原告主张被告卢文乐、胡晓林双倍返还定金即200000元，在二原告要求被告卢文乐、胡晓林继续履行合同的情况下，原定金100000元抵作购房价款后，其所主张的赔偿金100000元即为定金返还款，二原告请求符合法的规定，本院予以支持。被告溢丰公司和被告李红庆作为房屋买卖的中介，在二原告与被告卢文乐、胡晓林发生纠纷后，以承诺书的方式自愿对二原告和被告卢文乐、胡晓林所签订的房屋买卖合同的履行提供担保责任，符合法律规定，被告溢丰公司和被告李红庆应当在被告卢文乐、胡晓林未履行买卖合同义务的情况下，承担保证责任，现因被告卢文乐、胡晓林违约，根据承诺书的约定，因被告卢文乐、胡晓林不履行买卖合同约定的义务，被告溢丰公司和被告李红庆承担二原告付款金额的双倍赔偿，故本院对二原告要求被告溢丰公司和被告李红庆承担360000元赔偿款的主张予以支持；二原告基于被告卢文乐、胡晓林的先违约行为，未向被告卢文乐、胡晓林支付合同约定的其余房款，属行使其不安抗辩的行为，为法律所允许，但在合同继续履行的情况下，二原告应当按照合同所约定的对价支付其余房款1820800元。本案诉争房屋在二原告与被告卢文乐、胡晓林签订房屋买卖合同前因贷款原因，作为抵押物向第三人设立了抵押，第三人在贷款约定的本息范围内享有优先受偿的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十三条、三十四条，（最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释）第一百一十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告卢文乐、胡晓林于本判决生效之日起十五内将被告卢文乐、胡晓林所有的位于彭州市的房屋交付给二原告，并办理过户登记手续；
二、被告卢文乐、胡晓林于本判决生效之日起十五内给付原告旷志强、何先全赔偿款100000元；
三、被告成都市溢丰投资担保有限公司和被告李红庆于本判决生效之日起十五内给付原告旷志强、何先全赔偿款360000元；
四、原告旷志强、何先全在被告卢文乐、胡晓林将被告卢文乐、胡晓林所有的位于彭州市的房屋交付给原告旷志强、何先全并办理过户登记手续后三日内给付被告卢文乐、胡晓林购房款1820800元。
五、第三人成都农村商业银行股份有限公司彭州三邑分理处对被告卢文乐、胡晓林所有的位于彭州市的房屋在贷款合同约定的还款范围内享有优先受偿权。
案件受理费4100元，由被告卢文乐、胡晓林负担。（该款由原告旷志强、何先全先行垫付，被告卢文乐、胡晓林在给付原告旷志强、何先全赔偿款时一并给付）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 佘法剑
二〇一三年六月十九日
书记员 普发春