河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0281民初3170号
原告：刘崇旺，男，1973年11月10日出生，农民，现住遵化市。
委托代理人：刘辉。
被告：遵化市同合机械厂。住所地：遵化市。
法定代表人：陈会荣。
委托代理人：张瑞玲。
委托代理人：茹百明。
第三人：芦国华，男，1957年1月3日出生，居民，现住遵化市。
原告刘崇旺与被告遵化市同合机械厂（以下简称同合机械厂）、第三人芦国华案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘崇旺及其委托代理人刘辉、被告遵化市同合机械厂委托代理人张瑞玲、茹百明、第三人芦国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘崇旺向本院提出诉讼请求：1、判决停止对遵化市依水现代城××号房产的强制执行，并解除查封；2、确认遵化市依水现代城××号房产归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因生意往来，第三人芦国华拖欠原告货款80余万元，为偿还上述欠款，于2015年8月5日，经双方友好协商，芦国华自愿用其名下所有的遵化市依水现代城××号房产抵顶所欠原告债务56万元，双方于同日签订房屋买卖协议书一份，同时芦国华向原告交付了购房协议、发票等相关凭证，并向原告实际交付上述房屋。此后，上述房产-
直由原告占有和使用。2017年3月，原告打算出卖该房产时，得知上述房产已被唐山市中级人民法院（2015）唐执四字第418-3号执行裁定书予以查封。原告认为，争议房产已由原告取得所有权并实际占有和使用，该裁定书未考虑到实际情况，侵害了原告的合法权益，故起诉。
被告同合机械厂辩称：由于我们起诉了芦国华两次，要求执行芦国华涉案房产前该房产已经被查封，现在房子在芦国华名下，我们不同意原告提起执行异议之诉。
第三人芦国华辩称：原告陈述我欠原告80万元不成立，该款是嘉禾实业有限公司欠的，有我代表嘉禾公司与原告订立的合同证实。
经审理查明：被告同合机械厂与第三人芦国华买卖合同纠纷一案，河北省遵化市人民法院于2014年12月16日作出（2014）遵民初字第3146号民事判决书，判决：“一、被告芦国华于本判决生效之日起10日内给付原告遵化市同合机械厂货款355416.4元。二、驳回原告其他诉讼请求”。后同合机械厂依据该判决申请执行，河北省唐山市中级人民法院于2016年4月28日作出（2015）唐执四字第418-3号执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人芦国华在北京东方依水源房地产开发有限公司，合同编号为：唐依水现代城遵2010字第0300号购房产一处。即×幢×单元××××号99.15平米。二、被执行人芦国华负责管理被查封的财产，未经本院允许，不得转让、赠予被查封的财产，不得对查封的财产设定权利负担、不得有妨碍执行的其他行为”。在执行过程中，案外人刘崇旺于2017年4月24日提出异议，遵化市人民法院于2014年5月4日作出（2017）冀0281执异23号执行裁定书，裁定：“驳回案外人刘崇旺申请撤销（2015）唐执四字第418-3号执行裁定书、解除对遵化市依水现代城××室查封的执行异议”。
另，涉案房屋所在的遵化市依水现代城小区，该小区开发商北京东方依水源房地产开发有限公司现尚未给该小区业主办理房屋所有权证书。
上述事实，当事人均无异议，本院予以确认。
本院归纳本案争议焦点为：1、在法院查封涉案房产前，原告与第三人之间是否达成合法有效的买卖关系；2、原告对涉案房产是否形成合法占有；3、原告是否将涉案房产价款全部给付第三人；4、涉案房屋是否办理过户手续及原因。
原告刘崇旺为支持自己的诉讼请求向本院提交如下证据：
证据1、2015年2月10日《抵账协议》一份，证明原告与芦国华自2012年起陆续发生业务，结合第三人当庭答辩，可以证明用欠款抵账一事属实。截止到2015年2月10日芦国华尚欠原告货款56万元，同时抵账协议中约定的车辆现已登记在原告名下，证明双方存在买卖合同关系。具备房屋买卖的前期条件。
证据2、辽Ａ×××××行驶证、机动车登记证复印件各一份，证明辽Ａ×××××车辆现登记在原告名下，通过车辆变更登记信息与抵账协议相互印证，证实第三人芦国华欠原告货款真实有效、数额确定。
证据3、2015年8月5日《房屋买卖协议》一份，证明双方于2015年8月5日签订了房屋买卖协议，芦国华将涉案房产以56万元价格出售给原告，特别约定房款即时结清，同时合同约定房产过户及违约的条款。且该买卖合同成立于上述房产查封前。
证据4、2015年8月5日《抵账协议》一份（同证据1），证明双方于2015年8月5日一致同意将芦国华所欠原告56万元货款转化为购房款，双方中止了原买卖合同的法律关系，建立起新的商品房买卖关系，且该款项已经全部支付完毕。该内容与证据3能够相互印证，证实房屋买卖真实有效。
证据5、2010年12月15日《商品房买卖合同》及2012年收据及发票共计15张，证实原告与第三人签订涉案房屋买卖协议后，芦国华将原商品房买卖合同及全部票据交付原告，同时也交付了房产，原告已经取得房屋的所有权，否则芦国华不可能将上述原件交付给原告。
证据6、2017年5月22日遵化市依水现代城物业证明一份，证实原告与芦国华签订涉案买卖协议后共同到物业部门办理了房屋交接手续，由原告缴纳了芦国华所欠的各项费用。
证据7、2016年1月8日物业费收据4张、2016年3月16日电费收据1张，交款人均为刘崇旺，证实自原告取得房屋以后，交纳了芦国华欠的物业费等费用，同时也能够说明原告在法院查封前已经取得房屋。
证据8、卢氏开锁登记簿一张，证实原告于2016年3月18日将诉涉诉房产锁芯更换，证实原告取得房屋所有权并占有使用该房屋的事实。
证据9、2016年3月31日《租赁协议》一份，证实原告在取得房屋所有权及车位使用权以后，将车位租给韩某使用。
证据10、《产品购销合同》一份，证明原告借照经营与芦国华发生业务，这份产品购销合同与本案所欠货款没有关联性，但能证明原告与芦国华之间确实存在贸易往来。
经质证，对证据1-10被告同和机械厂质证认为：对证据1-6、8、9均无异议；对证据7有异议，称该证据证明房子还是芦国华的，不能证明原告交了这些费用房子就归原告了；对证据10有异议，称产品购销合同证实是两个公司发生的业务关系，与芦国华没有关系。
对证据1-10第三人芦国华质证认为：对证据1、3、4、5、7、8、9无异议，我与原告签订抵账协议是因为我们嘉禾实业公司有约定谁欠的账谁还，欠原告的81万元是我经手欠原告的，就由我先还，然后我再向公司要，我从公司撤出来五年了，但公司没钱现在还没有给我。我和原告已达成涉案房屋买卖协议，我把房子给原告抵账后，欠缴的物业费是原告交的；对证据2无异议，但原告提供的车辆手续证实车是我们公司经理芦恩贺妻子马艳英的车抵顶给原告的，并不是我的车；对证据6第三人不清楚这事，涉案房产是给原告了，但是物业没有权利证明过户问题；证据10真实性无异议，但证实欠款与我个人没有关系，是公司与公司之间的合同。
证据11、证人部敬仑出庭作证，用以证实刘崇旺购买涉案房产等事宜，证人证言主要内容为：“证人是刘崇旺的同学及老乡。2015年7、8月份，我和刘崇旺来唐山遵化，到芦国华一个门面房商量买涉案的房产的事，芦国华和刘崇旺协商时，我在场。刘崇旺和芦国华商量好购买涉案房产，约定付款方式是用芦国华欠原告的货款一次性抵顶房款，双方写了一个协议后，我们三个一起到芦国华门面房左面的一个复印室去打印和复印。另外，2014年腊月，我和刘崇旺从山海关到遵化，晚上我和刘崇旺到诉争房产楼下，刘崇旺和芦国华商量欠款的事情，我没有上去，刘崇旺从诉争的房产出来时拿着和芦国华签订的抵顶霸道车的协议和车主身份证复印件及车手续，刘崇旺告诉我这事解决好了用霸道车抵顶25万元，次日我和刘崇旺去沈阳办理了过户手续”。
证据12、证人韩某出庭作证，用以证实涉案房产为刘崇旺所有并使用收益的事实，证人证言主要内容为：“我现住依水现代城，因为没有车库，通过物业得知刘崇旺有一个车库出租，物业提供给我的手机号，我们商量好价钱后我就把钱给刘崇旺了，给的现金，并且写了一份协议，协议是我媳妇签得。当时写的二年的合同，我就交了一年的钱，一年到期之后刘崇旺打电话找，我说贵不租了。我就租用了一年，从2016年4月份，租用了一年。原告提交的《租赁协议》是我们当时签订的协议。”
经质证，对证据11、12原告刘崇旺质证认为：对证据11无异议，证人证言可以证实原告与芦国华在自愿的情况下签订的买卖协议及抵账协议，证实原告将诉争房产出卖给原告；对证据12无异议，称证人韩某能够证实车位的实际使用人是原告，其也是从物业查询得知房产及车位归原告所有，证人陈述租金是4000元每年，一年一付，但是签订协议是二年，租赁到期之后其不承租，原告收回了使用权，与常理并无不符。
对证据11、12被告同和机械厂质证认为：对证据11有意见，证人是原告同乡和同学，且第三人没有见过证人，证人证言不可信；对证据12不予认可，该证人说话前后自相矛盾，漏洞百出，涉嫌作伪证。
第三人芦国华对证据11、12均无异议。
被告同和机械厂为支持自己的主张向本院提交如下证据：
证据1、2010年12月15日《商品房买卖合同》复印件（同原告提交的证据5）一份，证明现涉案房产仍属芦国华所有。
证据2、（2015）唐执四字第418号唐山市中级人民法院执行通知书，证明现涉案房屋通过唐山市执行局进行拍卖程序。
经质证，原告刘崇旺质证认为：对证据1真实性无异议，但上述执行通知书于2015年8月14日下发晚于原告与第三人签订买卖协议的时间。且该执行通知书并不能显示已将诉争房产查封，诉争房产系于2016年4月28日查封，所以原告与第三人签订买卖协议并没有违法法律规定；对证据2无异议。
第三人芦国华对上述证据无异议。
本院认为，本案争议焦点为本案原告即案外人刘崇旺对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，本案中，原、被告之间的房屋买卖关系，因有原告刘崇旺提交的其与第三人芦国华签订的《抵账协议》和《房屋买卖协议》证实，且第三人芦国华在审理中亦认可其已将涉案房屋以56万元价格以房抵账出售给原告，双方基于合意将原货物买卖合同关系转化为房屋买卖合同关系，不违反法律规定，买卖合同关系成立，本院予以确认。第三人芦国华虽辩称该56万元货款应由嘉禾实业公司偿还，但其在庭审中亦认可该公司成员约定公司债务先由经手人负责偿还后，再向公司追偿，故芦国华与嘉禾公司的纠纷，可另案解决，不属于本案审理范围。现结合原告提交的交款人为刘崇旺的2016年1月8日物业费票据及2016年3月16日电费票据及第三人芦国华自认其于2016年3月已将涉案房屋交付给原告的事实，可以证实原告在涉案房屋查封前即2016年4月28日已对涉案房屋进行占有和使用，至此双方房屋买卖协议主要内容已履行完毕，现涉案房屋小区开发商均未给小区业主办理房屋所有权证书，致使本案原告亦未能在购买房屋后办理涉案房屋过户登记，故涉案房产未过户非因原告自身原因。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告刘崇旺要求停止对遵化市依水现代城2-1-1603号房产的强制执行，并解除查封的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，对原告在本案要求确认遵化市依水现代城2-1-1603号房产归原告所有的诉讼请求，因房屋所有权应以房产机构登记为准，可待涉案房产取得房屋所有权证书后，另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七、第一百三十条，《最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的规定，判决如下：
一、停止对遵化市依水现代城××号房产的强制执行，解除对遵化市依水现代城××号房产的查封；
二、驳回原告刘崇旺其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告遵化市同合机械厂负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长 裴兆义
审判员 王凤波
审判员 张 娜
二〇一七年十一月六日
书记员 孙丽娇