徐州市泉山区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏0311执异9号
案外人邓小款，男，个体户。
申请执行人寇博威，男，个体户。
委托代理人王继军，徐州市子房法律服务所法律工作者
被执行人刘胜，男，无业，
本院在执行寇博威与刘胜民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人刘胜名下的安徽省宿州市泗县某某路东侧收费站南房产一套，案外人邓小款提出书面执行异议。本院依法组成合议庭，于2016年2月17日公开进行了听证，案外人邓小款、申请执行人寇博威的委托代理人王继军、被执行人刘胜到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人邓小款称，2015年1月5日，案外人通过朋友介绍购买了被执行人位于某某路东侧南关收费站南侧50米处的房屋一幢，房屋总价款为壹佰贰拾叁万元整。在合同签订当日，案外人支付被执行人房款陆拾柒万元整，被执行人于合同签订当日将房屋产权证及国有土地使用权证交给了案外人。同年3月，泗县房地产管理局受理了被执行人与案外人办理房屋过户手续的申请。同年8月，被执行人将房屋交给了案外人使用。2015年11月3日泗县房地产管理局通知案外人交纳各种税费共计121325元。2015年11月10日，当案外人到泗县房地产管理局领取新房屋产权证时，才被该局工作人员告知此房屋已经被法院查封。经案外人多方了解，才得知因申请执行人向贵院申请执行欠款，贵院查封了此房屋。案外人属于实际善意占有该房屋，因为被执行人已经将此房屋出售给案外人，泗县房地产管理局已经为案外人办理了过户手续，且案外人也已经按照泗县房地产管理局的要求缴纳了各种税费。因此，贵院对此房屋进行执行，侵犯了案外人的合法权益且不符合法律规定。为此，现根据《民事诉讼法》第256条第2款及相关规定提出执行异议，请求立即停止执行。
申请执行人寇博威辩称，案外人的申请不能成立，请求依法驳回其异议申请。理由如下：案外人所述内容不实，至今没有看到其提供证据证明在申请执行人提出财产保全及法院依法采取查封措施前涉案房屋的所有权人发生变化，法院采取查封措施是合法的；该案也于2015年8月调解结案，后由于被执行人刘胜没有履行已生效的法律文书，寇博威依法申请强制执行，案外人在2015年12月底提出异议没有任何事实和法律依据，且其也不是善意第三人，并且本身存在着过错，这是在假使案外人在保全之前同被执行人刘胜之间有过买卖关系，那么案外人也是有过错的，没有进行合法登记，不动产物权的设立变更转让和消灭依法登记发生效力，未经登记不发生效力，显然法院依法采取保全措施查封涉案房屋时该房屋的产权是被执行人刘胜的。法院的查封是合法有效的，案外人提出的异议是不能成立的，请求驳回案外人的异议申请。
被执行人刘胜述称，第一次开庭时被执行人不知道保全是什么意思，第一次开庭是2015年8月，房子是在6月就被查封了，开庭时被执行人就陈述必须把该房卖了才有能力还款，当时开庭的时候房子已经卖给案外人。
本案当事人争议的焦点是：案外人请求解除对安徽省宿州市泗县某某路东侧收费站南房产一套的查封有无事实和法律依据？
案外人邓小款为支持其主张，向本院提供了以下证据：第一组，邓小款与刘胜的房屋买卖合同、刘胜的房屋所有权证、刘胜的国有土地使用证、安徽泗县农村合作银行小梁支行收回刘胜贷款450675元的收回贷款凭证（450675元是邓小款支付的）、邓小款付给刘胜149325元的安徽泗县农村合作银行客户回单，证明涉案房产是案外人花钱购买的；第二组，土地使用权转让协议书一份、税收完税证明三张，土地出让金收据一张，证明2015年3月案外人邓小款已经购买该房去办理土地过户了；第三组，1、刘胜的20000元欠条。是刘胜借的，等以后从房款里扣除，2、一张182000元的借条，是刘胜向邓小款借款过户用的，3、通联支付POS签购单四张，这是过户费用，是包含在182000元借条里面的；第四组，2015年12月15日邓小款写的补充说明，证明邓小款欠刘胜房款358000元。
申请执行人寇博威质证认为，对于第一组证据中房屋买卖合同的真实性不予认可，系案外人同被执行人串通所为，理由为本案被执行人2015年8月28日庭审时强调我必须把房子卖了才有能力还款，显然在2015年8月28日时房产还在被执行人刘胜名下，并没有买卖，所以该份买卖合同是串通所为，不能作为定案依据；关于2015年1月5日安徽泗县农村合作银行刘胜还款45万元，这是案外人和被执行人之间的还贷款行为，与本案无关联性，也无法体现是案外人缴纳的款项，即使是案外人缴纳的，按他自己的说法也是他替刘胜还贷款，且该份证据也不能证明是买卖关系；关于两份149000余元的客户回单，与本案无关联性，不能证明是支付的购房款，只是有付款行为，但是付款性质是无法体现的；关于房产证和土地证的真实性不持异议，恰好证明了该房产至今所有权人仍为刘胜；对于第二组证据中土地使用权转让协议书的真实性不予认可，首先该份协议书留有大量的空白，其次该份协议书没有签订日期，签证机关也没有盖章，也没有日期，不知是何时形成的；对于完税证明的真实性不持异议，但时间均为2015年11月3日，是在法院采取查封措施后近5个月；对于土地出让金收据的真实性不持异议，但时间也是2015年8月份，是刘胜的土地出让金，是在完善刘胜的土地证的手续，也就是在此时才去完善出售人的相关手续，并且时间也是在保全查封之后；综上第二组证据恰恰证明所谓的买卖发生在2015年8月以后，这也印证了刘胜2015年8月庭审时强调的他要去处置这个房产；对于第三组证据，一张2万元的欠条、一张18万多元的借条，显示出了案外人和被执行人之间存在借贷关系，而不是买卖关系，并且出借人还都是邓小款，至于四张签购单是2015年11月3日，是在法院查封后交的税收，真实性无法确认；对于第四组证据补充说明，是邓小款自己的单方陈述，能看出实际是在2015年8月交付的房屋；案外人提供的上述证据没有一份能够证明在法院查封之前该房所有权人已经变更到案外人身上。
被执行人刘胜质证认为，案外人提供的证据都是真实的，无异议，确实是在2015年过年前签订的买卖协议，土地出让金是邓小款出的钱，中间人去付的，是应该刘胜交的钱，税收也应该是刘胜交的，因为无钱，所以都是邓小款交的。
申请执行人寇博威为支持其主张，向本院提供了财产保全申请书、（2015）泉民初字第2557-1号民事裁定书，财产保全风险告知书、民事诉状、（2015）泉民初字第2557民事调解书各一份，证明了申请执行人与被执行人之间的民间借贷关系以及相应的审判结果，证明了申请人依法申请财产保全以及法院依法进行查封和告知保全时间，证明查封是合法的。
案外人邓小款质证认为，邓小款是2015年1月购买的该房，法院查封是2015年6月，查封在购买之后。
被执行人刘胜质证认为，对申请执行人提供的证据真实性无异议，但是查封房子的时候没有通知，刘胜是不知情的。
本院查明，寇博威与刘胜民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月23日查封了刘胜名下位于安徽省宿州市泗县某某路东侧收费站南房产一套，2015年8月28日本院作出（2015）泉民初字第2557号民事调解书。调解协议内容为：刘胜应于2015年10月6日前偿还寇博威借款本金500000元、利息20000元，如刘胜未能按照约定履行给付义务，则寇博威有权就上述520000元款项及借款本金500000元自2015年6月6日至实际给付之日按银行同期贷款利率四倍计算的利息申请法院强制执行。该民事调解书已经发生法律效力，因刘胜未能履行给付义务，寇博威申请执行。该案执行期间，案外人邓小款提出执行异议，请求法院解除对安徽省宿州市泗县某某路东侧收费站南房产一套的查封。
另查明，安徽省宿州市泗县某某路东侧南关收费站南侧50米房屋一套（2层6间）登记在刘胜名下，建筑面积222.24平方米。2015年1月5日，邓小款与刘胜签订了该房的房屋买卖合同，双方约定：房屋价款总金额1230000元（买受人在支付1230000元购房款后，房屋产权证及土地使用权证过户费用全部由出卖人独自承担），买受人于本合同签订之日支付给出卖人670000元购房款，余款560000元在出卖人将该房屋产权及该房屋坐落位置的土地使用权变更登记在买受人名下后一次性付清。房屋买卖合同签订后，邓小款支付了部分房款，2015年8月7日邓小款代刘胜支付了土地出让金，2015年11月3日邓小款代刘胜支付了房屋买卖的契税、营业税等税收，邓小款与刘胜均认可邓小款还剩358000元房款没有支付。刘胜于2015年8月先将楼下的门面房交付给邓小款使用，2015年11月、12月刘胜将楼上的住房交付给邓小款使用。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案外人邓小款与被执行人刘胜签订了涉案房屋的买卖合同，给付刘胜部分房款，于2015年8月起实际占有该房屋，但邓小款并未支付该房屋的全部价款，且是在法院查封之后占有该房屋，2015年6月23日本院根据寇博威的诉讼保全申请查封登记在刘胜名下的涉案房产，符合法律规定。综上，案外人邓小款的异议主张不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人邓小款提出的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院另行提起民事诉讼，逾期本裁定将发生法律效力。
审 判 长 王 琴
人民陪审员 张 辉
人民陪审员 闫 会
二〇一六年三月一日
书 记 员 陈春玲