河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终4124号
上诉人（原审原告）：王彦平(曾用名王延平)。
委托诉讼代理人：雷建（王彦平表弟）。
被上诉人（原审被告）：张书秀。
被上诉人（原审被告）：孙云慧。
被上诉人（原审被告）：孙云冉。
被上诉人（原审被告）：石家庄市裕华区槐底街道尖岭社区居委会，住所地：石家庄市裕华区槐中路392号。
法定代表人：杨志刚，该居委会主任。
委托诉讼代理人：王玉龙，河北新业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙清明，该居委会工作人员。
上诉人王彦平与被上诉人张书秀、孙云慧、孙云冉、石家庄市裕华区槐底街道尖岭社区居委会（以下简称尖岭居委会）不当得利纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2016）冀0108民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
王彦平上诉请求：请求上级人民法院撤销一审判决，依法改判。一、被上诉人给付上诉人而积为204平方米的拆迁补偿住房（以成本价每平方米450元计算）,并给付上诉人房屋拆迁补偿款、拆迁过度费、拆迁奖励等共计225800元。二、各被上诉人对上述债务互负承担连带赔偿责任。三、木案一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。上诉人与孙玉庚买卖房产的行为最初发生在1982年，后在1987年上诉人翻建房屋时又重新签订了一份协议。既然该行为最早发生在1982年，那么，就应该适用1982年当时的法律，而按照当时的法律法规没有任何关于农村房屋买卖的禁止性规定，该买卖协议又是双方真实的意思表示，因此就应当认定为有效。1963年最高法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归生产队集体所有，一律不能出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变。宅基地上的附着物如房屋、树林、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但基地的所有权仍归生产队所有”。根据1982年国务院制定的《村镇建房用地管理条例》第十四条规定“农村社员、世乡落户的离休、退休、退职职工和军人，……建房需要宅基地的，应向所在生产队申请……报公社管理委员会批准；确实需要占有耕地、园地的。必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明”。第十五条规定“由于买卖房屋转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理中请、审查、批净、手续。”从上述规定看，当时的法律禁止建房用地的直接买卖，并不禁止房屋的买卖，只是规定了房屋买卖后宅基地的使用权需要经过向有关机关申请、审查、批准等手续。根据以上规定。上诉人与孙玉庚之间的房产买卖协议是完全合法有效的。故此。一审判决认定上诉人与孙玉庚签定“《房产协议书》违反法律、行政法规的规定，应为无效”实属是对法律溯及力的无限扩大，是在用现如今的法律概念来强行约束几十年前的行为，完全属于适用法律错误，故意混淆是非，应当依法予以纠正。二、一审判决“尖岭居委会不承担责任”也完全是认定事实不清，适用法律错误。被上诉人尖岭居委会对于上诉人与孙玉庚的房产买卖行为是明知的。首先上诉人翻建房屋时就曾找到过居委会要求办理相应的手续，只是由于各种原因未能办成；其次，上诉人在翻建后的房屋中居住了近二十多年的时间，居委会还曾为该房产颁发了门牌号，足以说明其对此情况是明知的；再者，在房屋拆迁前，上诉人曾亲自或委托他人多次找到居委会要求协商拆迁补偿事宜，对此居委会也是明知的。孙玉庚的《证明》也足以证实了居委会明知的事实。然而，居委会却在拆迁时根本不考虑上诉人自己建房的事实，并且趁上诉人不在家时，故意让孙玉庚签字来强拆上诉人的房产完全是对上诉人合法财产权的严重侵犯，也可以说是其恶意串通孙玉庚以图侵吞上诉人财产。因此对该后果当然要承担赔偿责任。一审判决却轻描淡写的以其未取得个当利益而袒护之。属实大错特错。三、一审判决简单的用支付上诉人房屋评估款来衡量上诉人的损失明显有失公允，根本不能弥补上诉人的实际损失。上诉人原本拥有的辛苦筹建并使用了近30年的房屋，虽然该房产不是富丽堂皇，但仍可以为上诉人遮凤挡雨。完全满足居住的基本需求。而且按照困土资源部[2016]第191号文件《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》的规定。如果上诉人的房屋不被强拆，完全可以依据该文件的精神补办土地（宅基地）使用证，该房产的合法权益是完全能够得以保障的。而正是由于居委会和孙玉庚的串通而强拆。导致上诉人变成了无家可归；那一点点的房屋评估款怎能够代替上诉人的赖以生存的住房？何况，被上诉人居委会拆除上诉人的房产的日的也是为了建设居民住宅楼，向上诉人给予房屋补偿也是合情合理的。《尖岭社区拆迁补偿安置办法》是该社区自己制定的，该办法与法律法规以及国家政策相矛盾，并严重侵犯了上诉人的合法财产权，根本不应当作为本案判决的依据。综上所述，因为我国法律没有溯及既往的效力，但一审判决却故意错误适用法律，故意用后颁布的及现行的法律理论来强加适用到之前的行为,堂而皇之地偏袒被上诉人，实属适用法律错误；该审判决定严重损害了上诉人之合法权益。上诉人特依法提起上诉，请求二审法院查明事实，依法改判。以彻底维护上诉人的合法财产权益。
尖岭居委会辩称，一审判决应维持。一、被上诉人已经按安置方案对宅基地权利人孙玉更进行了全面补偿，合法有效，诉争宅基地为一处确权宅基地，被上诉人已经对宅基地权利人安置补偿到位，给予了全部地上附着物的补偿，同时也给予了大宅基地的补偿，上诉人与孙玉更的房产买卖关系，被上诉人并不知情也不合法，属于双方的内部民事关系，对第三人被上诉人没有约束力，其关于补偿的内部分配问题应自行解决，与被上诉人无关。二、孙玉更是宅基地权利人，上诉人不具备使用宅基地的资格，也没有取得过宅基地的权利，更谈不上依据宅基地得到安置的权利。三、房子不是空中楼阁涉及到房子的转移，必然涉及土地的转移。上诉人所述买卖关系已经违反了当时的法律规定，其不享有合法的权益。
张书秀、孙云慧、孙云冉未到庭述称意见。
王彦平向一审法院起诉请求：1.判令被告返还给原告因拆迁原告房屋所取得的拆迁补偿房屋204平方米及拆迁补偿费、过渡费、拆迁奖励费225800元。3、被告互负连带赔偿责任。4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：孙玉庚（孙玉更），1956年8月20日出生，石家庄市裕华区尖岭村人，2015年11月8日病故。被告张书秀系孙玉庚妻子，孙云慧系孙玉庚长女，孙云冉系孙玉庚次女。1982年5月5日，孙玉庚与原告王彦平签订一份房产协议书，该协议书约定：一、经双方协商孙玉更愿将自家旧房院南屋四间，东西长十一点六米，南北长（空白）米卖给本郊区谈固村王延平，售价为陆仟元整。二、王延平买卖房后如翻盖旧房，其地皮以上旧木料、砖归孙玉更所有。三、买房后正式交付王延平的时间为1982年5月6日。四、遇国家占地可直接与王本人协商解决。五、在王翻盖房屋时，孙必须提供施工方便，翻盖大小、高低与孙无关。六、此协议自双方签字后生效，本协议签字后任何一方不准中止或撕毁，否则一切经济损失由提出一方负全部责任，并负担全部损失，卖房人签字孙玉更，买房人签字王延平。后王彦平共付给孙玉庚8000元整。1987年5月5日，双方又签订一份房产协议书，该协议书约定中除第三项改为“买房后正式交付王延平的时间为1987年5月6日”外，其他内容不变。后原告王彦平一家一直居住在该房屋内。2009年6月8日孙玉庚在一份书面买卖房屋证明上签字，内容为：“1987年我和郊区王延平签订了我前辈留下的旧南屋四间，我们双方都履行了各自的义务，1988年王将旧房拆除，木料、砖、门窗都给了我。后由王自己出钱盖起北屋四间、南房四间（包括门洞）、西屋一间、东屋一间，我们双方各自使用宅基地东西长12.6米、南北长18米。王延平买房后曾经找过村委会办理过户登记，后因种种原因未办理。但确实是我们双方之间的真实意思表示。在这次房屋要拆迁之前，王找到省二建的雷双春一起找我二三次，协商各自按协议管好自己的住房，并按照原签买房协议各自主张自己的权利，双方互不影响。根据以上事实希望买房人王延平自己去尖岭村委会找有关拆迁的二位原管计划生育的二人去联系，她们和我谈过2、3次，我给她们拿出省里、市里拆迁规定，她们就不找我了，23年来我们没有任何纠纷，此房是由区拆迁办强行拆迁的与我没有任何关系。”
2009年6月5日，孙玉庚（代理人张书秀）与尖岭社区居委会签订《尖岭社区拆迁补偿安置协议书》，协议中约定：乙方（孙玉庚）在甲方（尖岭居委会）规定的时间内签订协议腾清房屋交于集体，甲方一次性给予乙方如下拆迁补偿及奖励：1、乙方被拆迁房屋补偿及附属物装修补偿款总计419227元。2、搬家费（搬出、迁回）1500元；3、首次过渡费36028元；4、拆迁奖金15000元；以上款项共计471755元。协议第二条约定：乙方搬迁采取自行过渡的方式：过渡期限自拆迁补偿协议签订之日至2011年12月31日止。过渡费每月每户2800元；协议签订生效首次过渡费发至2010年6月30日，以后每半年发放一次，1月31日前发放上半年款项，7月31日前发放下半上款项。第五条中约定：甲方为乙方提供住宅三套，总建筑面积300平方米简装房，乙方按每平方米450元购买。截至2013年4月孙玉庚共领取过渡费140628元。2009年6月5日，河北新石房房地产估价有限公司接受河北东明企业集团公司（尖岭居委会）的委托对孙玉庚宅基地上座落的房屋、装饰装修及附属物进行了评估，并出具“新石房估价拆迁分户估价结果”，该结果载明“北二层建筑面积420.5㎡评估值183862元、北屋104.08㎡评估值41243元、西屋11.42㎡评估值4526元、南屋34.15㎡评估值13533元，其中二层及以下装修小计85571元”，孙玉更在表中签了字。尖岭社区居委会已按照《尖岭社区拆迁补偿安置协议书》中的约定将拆迁补偿款发放于孙玉庚（代理人张书秀），并为孙玉庚家安置房屋三套（尖岭回迁楼B28-3-701、8-3-702、C1-3-2504）。石家庄市郊区宅基地申请清理审批表（编号0417）载明，孙玉更宅基地总面积425㎡，其中确权面积204.5㎡，不确权面积220.5㎡。因孙玉庚宅基地面积超过204平方米，孙玉庚领取大宅基地补偿款135608元。以上事实有尖岭居委会向法庭提供的《拆迁安置补偿协议》、新石房估价表、发放款项证明、宅基地清理审批表、《尖岭社区拆迁补偿安置办法》等予以证实。
原告因未得到补偿，遂在2012年向裕华区政府进行信访。裕华区政府2012年11月30日作出“关于王延平反映拆迁补偿问题的调查报告”，结论意见为：1、根据《河北省农村宅基地管理办法》第六条的规定，对王延平与孙玉更之间原买卖行为不予支持。2、根据《尖岭社区拆迁补偿安置办法》第六条的规定，尖岭社区已对原宅基地确权证持有人孙玉更进行补偿、安置，建议王延平通过司法途径解决争议。《尖岭社区拆迁补偿安置办法》第三条规定：每户安置三套住宅，总建筑面积为300平方米简装房。第六条规定：赠予、私自买卖房屋的，只针对原宅基地确权证持有人进行评估补偿、安置。拆迁奖励及过渡费均系按户发放。2012年12月27日，尖岭居委会出具书面关于《王彦平与孙玉庚购买宅基地》的答复：1、王延平购买孙玉庚宅基地（房屋）一事，直到2009年尖岭村拆迁，居委会不知情；2、王延平购买的地块与孙玉庚同属一块宅基地，同属一个确权证；3、09年拆迁时，孙玉庚拿到了该地块的拆迁补偿、大宅基地补偿和分配房屋；4、王延平所反映张振勇予以安置，到目前为止，张振勇尚未得到村委会安置，况且，张振勇购买的是孙玉庚妹妹孙玉玲名下的宅基地，与王延平不是同一块宅基地。5、根据《河北省农村宅基地管理条例》和尖岭村拆迁安置办法，王延平不属于居委会安置范围。
关于“新石房估价拆迁分户估价结果”表中哪些是原告王彦平的财产的问题，原告方称，表中显示的北屋、西屋、南屋均应属于原告，还有一间东屋在表中没有显示，对评估报告的结果不认可，遗漏了东屋的房产及北屋室内的装修。关于表中的装饰装修及附属物哪些属于原告的问题，由于被告张书秀、孙云慧、孙云冉未到庭，本庭在两次庭审中均向原告示明要求其明确，但原告未明确。原告称，由于评估房屋时其家中无人，评估公司丈量尺寸时是从房上丈量的，待到原告2009年10月底从老家回来时才发现房屋被拆除，已经成为一片平地，里面的东西都没有了，当时房内还有很多家具，价值150800元。原告向法庭提供清单一份，提供房屋照片若干张以证实拆迁前房屋的原貌。
一审法院认为，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身体相联，不允许转让给非同一集体经济组织成员。根据“房地一体原则”，农村自建房屋转让时，必然涉及宅基地使用权的转让，原告王彦平与孙玉庚签订《房产协议书》，孙玉庚将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的原告王彦平，该《房产协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。房屋在交付原告王彦平后已由原告王彦平进行翻建为北屋、西屋、南屋，依据公平原则，该房屋拆迁款41243+4526+13533＝59302元应归原告王彦平所有。因本次拆迁实际涉及王彦平以及孙玉庚的房产，故因拆迁而产生的搬家费、过渡费、拆迁奖金，原告王彦平与孙玉庚应各享有50%，即为（1500+140628+15000）÷2＝78564元。鉴于房屋估价结果中未明确原告王彦平所建北屋、西屋、南屋的装修价值，且原告王彦平未提交相应证据，法院酌定按照北屋、西屋、南屋与北二层房屋的面积比例进行计算，即为85571×（104.18+11.42+34.15）÷（420.5+104.18+11.42+34.15）＝22471元。鉴于孙玉庚已经死亡，被告张书秀、孙云慧、孙云冉作为孙玉庚的继承人应当返还原告王彦平以上应得的款项。孙玉庚领取的大宅基地补偿系基于宅基地使用权而产生，原告王彦平未取得宅基地使用权，故原告王彦平无权享有。关于回迁安置房屋，根据《尖岭社区拆迁补偿安置办法》第三条规定“每户安置三套住宅，总建筑面积为300平方米简装房”，尖岭社区的回迁安置房屋系根据宅基地确权证按户进行安置，原告王彦平并未取得宅基地使用权，故其无权要求回迁安置房屋。被告石家庄市裕华区槐底街道尖岭社区居委会并未取得不当利益，在本案中不承担责任。综上，被告张书秀、孙云慧、孙云冉应返还原告59302+78564+22471＝160337元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张书秀、孙云慧、孙云冉于本判决生效之日起十五日内返还原告王彦平160337元；二、驳回原告王彦平的其他诉讼请求。案件受理费2095元，由原告王彦平负担1488元，被告张书秀、孙云慧、孙云冉负担607元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院确认一审法院查明的事实。
本院认为，对于非同一集体经济组织成员之间买卖房屋的效力认定，无论是城镇居民还是本集体经济组织之外的其他农村居民购买农村房屋引起的宅基地使用权转让，原则上应认定为无效，但是对于l999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)出台之前订立的城镇居民购买农村房屋合同，因当时的法律和政策并未明确禁止，故只要符合当时的法律所规定的合同有效条件的，一般应认定为有效。本案中，上诉人王彦平购买孙玉庚的房屋最早发生在1982年，后双方对协议做了部分变更，将房屋交付时间改为1987年，双方都认可履行了各自义务，上诉人实际占有使用诉争房屋，并进行翻建，该协议已经履行完毕，应当认定为有效，原审认定该协议无效不妥，本院予以纠正。因宅基地使用权未能变更登记，基于宅基地使用权登记置换的房屋已经分配，上诉人王彦平主张204平米的房屋补偿不宜履行，可按照上诉人王彦平主张的成本价予以经济补偿（204*450）91800元。对诉争房屋的拆迁补偿、附属物装修补偿、搬家费、过渡费、拆迁奖金应为对房屋的实际使用人的经济补偿，本案中，诉争房屋的实际所有权人及使用人均为上诉人王彦平，故上诉人王彦平有权取得上述经济补偿，上诉人王彦平仅主张返还拆迁补偿费、过渡费、拆迁奖励费共计225800元，低于实际发放的金额，是其对自己权利的处分，本院予以支持。被上诉人尖岭居委会已经将款项发放，上诉人王彦平主张被上诉人尖岭居委会承担连带责任缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，上诉人王彦平的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销石家庄市裕华区人民法院（2016）冀0108民初2433号民事判决；
二、张书秀、孙云慧、孙云冉于本判决生效之日起十日内支付王彦平91800元；
三、张书秀、孙云慧、孙云冉于本判决生效之日起十日内返还王彦平225800元；
三、驳回王彦平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2095元，由张书秀、孙云慧、孙云冉负担；二审案件受理费2095元，由张书秀、孙云慧、孙云冉负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建国
审判员 李 伟
审判员 张 楠
二〇一八年六月一日
书记员 徐洁莹
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。