北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第04486号
上诉人（原审原告）苗柔柔，女，1972年7月1日出生。
委托代理人蔡若明，女，1943年3月23日出生。
上诉人（原审被告）北京乐居行房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安贞里二区1号楼3层312室。
法定代表人韩旭浩，经理
原审第三人冯镤元，男，1985年3月7日出生。
上诉人苗柔柔、北京乐居行房地产经纪有限公司（以下简称乐居行公司）因返还原物纠纷，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第14261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，上诉人苗柔柔之委托代理人蔡若明到庭参加了诉讼，上诉人乐居行公司、原审第三人冯镤元经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月，苗柔柔起诉至原审法院称：2011年7月，我与冯镤元签订房屋买卖合同，约定将我名下位于1101公寓（以下简称涉案房屋）出售给冯镤元，后因情况有变，加上冯镤元的一再违约，双方之间的房屋买卖并未实际完成。2011年12月7日，我去涉案房屋查看，意外发现房屋已被乐居行公司非法出租，乐居行公司还将此房屋打成8个隔断，分别出租给了十余人居住，整个房屋面目全非。2011年12月14日，我到乐居行公司处进行查问。乐居行公司声称他们和冯镤元签订了房屋租赁协议，冯镤元出示了我的房产证复印件、身份证复印件，以及房屋买卖协议。当时我即提出我是房屋的合法权利人并出示了房产证，同时告知乐居行公司按照我国法律规定，冯镤元不是房屋的权利人，没有我的合法授权，任何人无权与冯镤元签订任何租赁协议。我提出要求乐居行公司立即停止对外出租房屋，我要收回该房屋。2012年1月16日，在多次交涉无果的情况下，我将乐居行公司将我房屋非法出租一事诉至朝阳区房管执法大队。执法人员去涉案房屋查看被打隔断违法出租的情况，乐居行公司派人在场，当时执法大队向乐居行公司说明了其违规行为，要求乐居行公司尽快拆除隔断，清理房客。之后我多次向乐居行公司提出要求收回其违法出租的房屋的要求。但乐居行公司置之不理，并在2012年1月底继续向房客们收取第二个租住季度的房租。综上，我认为乐居行公司违反北京市房屋出租管理规定，在未获得房主本人授权的情况下，擅自和第三方达成经营出租房产业务的协议，该协议应属无效。尤其是我再三重申要求乐居行公司停止对外租赁的行为返还我的合法财产的情况下，乐居行公司仍然坚持其不法行为，牟取利益，已经构成侵权，侵害了我的合法权益，并导致我财产上的重大损失。故我诉至法院，要求乐居行公司立即停止侵权，返还涉案房屋、恢复原状并赔偿经济损失6万元（自2011年9月至2012年5月份乐居行公司出租涉案房屋非法租金收入）。
乐居行公司辩称：不同意苗柔柔的诉讼请求。我公司与苗柔柔在房屋上没有合同关系，是跟冯镤元签订的委托代理合同，合同是在冯镤元已向苗柔柔支付房屋首付款取得房屋使用权之后签订的。钥匙是冯镤元给我们的。
原审法院经审理查明：苗柔柔系涉案房屋登记的所有权人。
2011年8月11日，苗柔柔与冯镤元签订《协议》，约定：冯镤元购买苗柔柔涉案房屋，购价274万元，2011年7月26日已付定金3万元，尚差271万元需给付苗柔柔，在招商银行以苗柔柔名义申办贷款手续，步骤如下：1、苗柔柔用该公寓做抵押申请贷款；2、冯镤元将150万元最晚于8月20日付给苗柔柔作为购房首付款；苗柔柔将银行贷款额度转让冯镤元，冯镤元必须保证此贷款额度的合法使用，并对它的使用承担一切责任。3、冯镤元将9月1日和10月1日支付晚付款项的利息各1万元给苗柔柔。4、冯镤元最晚于10月31日全部付清尾款121万元给苗柔柔；5、苗柔柔向银行申请到的贷款全额及产生的全部利息将由冯镤元负责按期偿还，此后凡与该笔贷款有关的一切事项均由冯镤元承担并解决，与苗柔柔绝无关系。苗柔柔同意在得到冯镤元首付款后，将涉案房屋交给冯镤元使用，冯镤元可以进行装修。冯镤元和苗柔柔约定于2012年1月11日办理该套公寓的过户手续，并同时办理转贷手续，将剩余贷款转入冯镤元名下。违约责任：1、苗柔柔在全部房款已收到后，应择期和苗柔柔办理房产过户手续......
2011年8月22日，冯镤元作为甲方与乐居行公司作为乙方签订《房屋出租委托合同》，约定甲方委托乙方出租涉案房屋，甲方提供能证明房屋产权归属甲方的下列证件：权属证明、户口本、房主身份证、委托书、其他有关证明。乙方出示经纪机构备案证书、营业执照。委托出租期限共计12个月，即2011年8月23日起至2012年8月22日止。房屋每月租金6500元，按半年缴付。第一次2011年8月22日3.25万元，第二次2012年2月13日3.9万元。甲方同意乙方在房屋内打隔断进行分租，甲方同意乙方在房屋内不破坏和重建的情况下进行装修改造，租期内租户有违法乱纪行为与甲方无关。当日冯镤元向乐居行公司出具了授权委托书，委托乐居行公司全权办理涉案房屋出租事宜。
2012年2月22日，北京市朝阳区房屋管理局向乐居行公司发出责令限期改正通知书，认为其对涉案房屋改变结构分割出租，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第（六）项之规定，故责令其恢复原房屋内部结构，停止分割出租行为。
庭审中，苗柔柔称冯镤元只支付了定金3万元，因冯镤元说着急结婚要房装修结婚，苗柔柔于2011年8月份将涉案房屋钥匙交给了冯镤元，交付了涉案房屋，后来冯镤元将房子出租给了乐居行公司，冯镤元也没有给付剩余的房款，苗柔柔也没有办理过户手续。
庭审中，乐居行公司提交涉案房屋房产证复印件、房东身份证复印件，用以证明冯镤元在与其签订委托代理合同时出示了房屋权属相关资料。乐居行公司称其看到了苗柔柔与冯镤元之间的房屋买卖协议，冯镤元跟乐居行公司说已经支付了首付款，给了我们房屋钥匙。乐居行公司并提交租金收据，用以证明其向冯镤元支付了半年租金3.25万元。对于剩余下半年租金，乐居行公司称其与冯镤元联系不上，等冯镤元来取。
庭审中，法院依法告知苗柔柔其与冯镤元之间的协议尚为有效状态，乐居行公司依据和冯镤元委托代理协议取得钥匙进入房屋，苗柔柔应先行解决与冯镤元之间的房屋买卖协议的效力问题。经释明后，苗柔柔表示其与冯镤元之间的房屋买卖协议因冯镤元没有履行而自动解除，故坚持本案诉讼请求。
庭审中，苗柔柔提交录像，用以证明执法大队告知乐居行公司限期拆除隔断，乐居行公司于2011年1月底已收取二季度房租，也没有拆除隔断。
庭审中，苗柔柔称其于2012年8月22日自己收回了涉案房屋，重新找人收拾了。乐居行公司称其于2012年8月22日上午通知冯镤元交接房屋，但联系不上，就自行搬走了。
上述事实，有房屋买卖协议、委托代理合同、租金收据、录像、责令限期改正通知书及当事人当庭陈述等在案佐证。
原审法院经审理认为：苗柔柔系涉案房屋的合法权利人，对涉案房屋享有占有、使用、处分的权利。其依据房屋买卖协议将涉案房屋交付给冯镤元，即自愿将涉案房屋使用权进行让渡。乐居行公司与冯镤元签订的委托代理合同合法有效，冯镤元有权依据该合同对房屋进行出租。现乐居行公司已经从涉案房屋内撤出，苗柔柔已将房屋收回，故对其要求乐居行公司停止侵权、返还涉案房屋恢复原状的诉讼请求，本院不再处理。关于租金损失，法院将适当予以考虑，乐居行公司承担赔偿责任后，可以向相关责任人追偿。冯镤元经本院合法传唤未到庭应诉，不影响法院依据查明的事实，依法作出处理。
综上，原审法院于2013年5月判决：一、北京乐居行房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付苗柔柔四万元；二、驳回苗柔柔的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，苗柔柔不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：冯镤元与乐居行公司是恶意串通侵害我作为房主的利益，他们之间的合同应当无效；乐居行公司应当返还全部非法所得，除租金外乐居行公司还向租户收取了卫生费等费用以及我因诉讼国际往来的费用共计六万元。
乐居行公司不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：我公司与苗柔柔之间无合同关系，苗柔柔的一切损失应向冯镤元主张。
本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实无异，本院予以确认。
本院认为：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。苗柔柔作为涉诉房屋的所有权人，对涉诉房屋享有物权。现苗柔柔主张对涉诉房屋的相应租金收益，原审法院予以适当考虑，本院不持异议，乐居行公司作为租金实际占有人在承担赔偿责任后，可以向相关责任人追偿。乐居行公司依据冯镤元提供的涉诉房屋买卖合同及涉诉房屋的钥匙与冯镤元签订涉诉房屋的出租合同，现苗柔柔主张冯镤元与乐居行公司之间存在恶意串通，无相应的依据。且冯镤元与乐居行公司所签订的出租涉诉房屋合同的效力与苗柔柔在本案中请求乐居行公司返还涉诉房屋并赔偿其损失的诉讼请求没有必然联系，故苗柔柔的上述意见，本院难以采纳。苗柔柔主张乐居行公司返还所收卫生费等费用以及苗柔柔因诉讼国际往来的费用的上诉意见无法律依据，本院不予支持。
综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1300元，由苗柔柔负担500元（已交纳），由北京乐居行房地产经纪有限公司负担800元（其中150元原告苗柔柔已预交，北京乐居行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告苗柔柔，其余650元北京乐居行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费1100元，由苗柔柔负担300元（已交纳），由北京乐居行房地产经纪有限公司负担800元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 马 骁
二〇一四年七月十七日
书 记 员 马博文