山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1079号
上诉人（原审被告、反诉原告）王凯。
被上诉人（原审原告、反诉被告）青岛恒宜宏物业管理有限公司。
法定代表人刘世鹏，总经理。
委托代理人盛绍亮，山东江河海律师事务所律师。
上诉人王凯因与被上诉人青岛恒宜宏物业管理有限公司（以下简称“恒宜宏物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第70039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长并主审本案，代理审判员王化宿、代理审判员邱彦参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭进行审理，并已于2014年6月26日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人王凯，被上诉人恒宜宏物业公司的委托代理人盛绍亮，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
恒宜宏物业公司在一审中诉称，2011年1月至2012年8月，王凯分别欠缴相关的物业费、电梯费、水费共计人民币4380.40元。恒宜宏物业公司经多次催收未果，恒宜宏物业公司起诉要求：1、判令王凯支付恒宜宏物业公司物业服务费、电梯运行费、水费共计人民币4380.40元；2、案件诉讼费用由王凯承担。
一审法院审理过程中，恒宜宏物业公司自愿申请撤回对王凯的起诉。
王凯在一审中反诉称，2008年9月22日，青岛市市南区人民法院（2008）南民初字第11408号、11409号民事判决书，对恒宜宏物业公司物业纠纷案作出审结，自2007年1月，法院判决恒宜宏物业公司的物业费是每月0.7元每平米，在恒宜宏物业公司没有有效物业服务合同的情况下，收费标准应该按每月0.7元每平米。自2007年7月到2010年12月，恒宜宏物业公司按照1元每平米收取，应当退还多收部分。恒宜宏物业公司多收取王凯物业费属于欺诈，需要赔偿。恒宜宏物业公司起诉，王凯应诉，出于对法律的尊重，走完法律程序，难免耽误王凯的工作和生活，需要补偿。故王凯反诉请求：1、判令恒宜宏物业公司退还王凯多缴纳物业费1816.92元；2、判令由恒易宏物业公司承担王凯诉讼期间的误工费、法律咨询费、取证费、交通费、通讯费1800元；3、案件诉讼费用由恒宜宏物业公司承担。
恒宜宏物业公司在一审中反诉辩称，1、恒宜宏物业公司起诉的物业费期间为2011年1月至2012年8月，而王凯的反诉请求是2007年7月至2010年12月，根据民事诉讼法及最高人民法院的相关司法解释，王凯提出的反诉请求不属于法定的反诉范畴；2、恒宜宏物业公司自2004年开始就一直在王凯小区从事物业服务，2007年该小区业委会成立后，虽然恒宜宏物业公司与业委会之间未签订物业服务合同，但恒宜宏物业公司一直从事的物业服务，得到了业委会的认可，根据2007年3月1日青岛市实施的住宅物业服务分等收费标准第四条的规定，恒宜宏物业公司有权继续按照前期物业服务合同约定的收费标准执行，2007年以后经和业委会协商，恒宜宏物业公司已经将物业费由前期物业服务合同约定的1.2月每平方米下调为1元每平方米；3、王凯提交的民事判决书中，法院是对无因管理进行的认定，而本案为物业服务合同纠纷；4、王凯提交的两份判决书下发时间均为2008年，案中的两被告是王凯的同事或邻居，王凯应该早已知道该判决书的存在，而王凯2013年1月10日才提起反诉，明显超过了法律规定的诉讼时效，应依法驳回王凯的诉讼请求。
原审法院查明和认定的基本事实是，王凯系青岛市市南区丰县路2号（青岛博思公寓小区）×号楼×单元××户业主。恒易宏物业公司系王凯所在小区的前期物业，一直在该小区从事物业管理服务。恒易宏物业公司与青岛博思公寓业主委员会于2010年签订《物业管理委托合同》，约定由恒易宏物业公司对青岛博思公寓小区提供物业服务，物业管理期限为：2010年4月30日至2013年3月31日止。合同内容包括：双方权利义务、物业服务费用、物业管理服务内容、物业管理服务质量、违约责任等事项。其中第四章物业管理服务及相关费用第一条约定，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元，电梯费按建筑面积每月每平米0.4元，水费按每吨2.8元由恒易宏物业公司向业主、使用人收取。合同签订后，恒易宏物业公司按约向包括王凯在内的业主提供物业管理服务。
庭审中，王凯为证明其反诉主张，提交恒易宏物业公司与案外人范奉鑫、郭常升物业服务合同纠纷的判决书两份，恒易宏物业公司对此不予认可，认为该两份判决书不具有普遍性及溯及力，与本案无关。
原审法院认为，王凯系青岛市市南区丰县路2号（青岛博思公寓小区）×号楼×单元××户业主。青岛恒易宏物业管理有限公司系王凯所在小区的前期物业，一直在该小区从事物业管理服务。恒宜宏物业公司与青岛博思公寓业主委员会于2010年签订《物业管理委托合同》，约定由青岛恒易宏物业管理有限公司对青岛博思公寓小区提供物业服务，物业管理期限为：2010年4月30日至2013年3月31日止。合同内容包括：双方权利义务、物业服务费用、物业管理服务内容、物业管理服务质量、违约责任等事项。其中第四章物业管理服务及相关费用第一条约定，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元，电梯费按建筑面积每月每平米0.4元，水费按每吨2.8元由恒宜宏物业公司向业主、使用人收取。合同签订后，恒易宏物业公司按约向包括王凯在内的业主提供物业管理服务。
原审法院认为，根据我国法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。2007年到2010年，恒宜宏物业公司与王凯所在小区的业主委员会虽未签订物业管理合同，但是存在前期物业服务合同，该合同对业主仍然具有约束力。恒宜宏物业公司向包括王凯在内的小区业主提供了物业服务，且收费标准明确，王凯理应遵守相关约定，及时缴纳物业、水电等费用。对于王凯的反诉请求，一审法院认为，王凯提交的证据其关联性不足以证明其抗辩主张。王凯并非（2008）南民初字第11408号、11409号民事判决书当事人，该判决结果与王凯无关，且物业服务费收费标准在前期物业服务合同中已有约定，王凯亦是按照该标准缴纳物业服务费，王凯以他人判决要求恒宜宏物业公司降低收费标准没有依据，故对王凯要求恒宜宏物业公司返还多收取的物业费的反诉请求，一审法院不予支持。王凯因诉讼花费的其他费用由恒宜宏物业公司支付的诉请亦无合同依据或法律规定，一审法院亦不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：驳回王凯的反诉请求。案件受理费50元，减半收取25元，由恒宜宏物业公司负担；反诉费25元，由王凯负担。宣判后，王凯不服，上诉至本院。
上诉人王凯上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，支持上诉人的一审反诉请求。其主要上诉理由是：1、被上诉人在一审出示的物业管理委托合同应为无效，一审对此予以认定错误；2、被上诉人不是合法选聘、招聘的小区物业服务公司，依据另案生效判决的认定，其物业费应按每月0.7元／建筑平方米的标准收取。
被上诉人恒易宏物业公司答辩称，1、被上诉人是房地产开发商签约的前期物业，自2004年至今一直在涉案小区从事物业管理服务。且一直按标准向业主们收取相关费用，上诉人称合同虚假，与事实不符；2、收费是否过高问题应向业主委员会提出，上诉人交费应依据被上诉人与业委会协商确定的标准按时交纳。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。
经审理查明，王凯在一审中称，其从2005年就开始交纳相应物业费。
二审法院查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，根据《物业管理条例》第七条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条之相关规定，业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
本案中，2007年到2010年间，恒宜宏物业公司与王凯所在小区的业主委员会虽未签订物业管理合同，但恒宜宏物业公司仍按前期物业服务合同的约定提供了相应的物业服务，王凯作为业主也已实际享受了相应物业服务，依法应交纳相应物业服务费用。王凯亦认可其从2005年开始就一直交纳相应的物业管理费，其并未提交有效证据证明恒易宏公司在该期间存在违规收费问题，王凯也不是另案判决的当事人，其反诉请求恒易宏公司依据该判决结果降低收费标准，于法无据，本院不予支持。原审判决驳回王凯该项反诉请求，符合法律规定，并无不当，本院予以维持。
关于王凯主张恒宜宏物业公司与涉案小区的业主委员会于2010年签订《物业管理委托合同》无效的问题，本院认为，恒易宏公司已在一审期间撤回要求王凯依据该合同约定交纳相应物业服务费的诉讼请求，且王凯在一审反诉中并未对此提出明确诉讼请求，其在二审提出系增加诉讼请求，故本案对上诉人的该项请求不予处理。
综上，上诉人王凯的上诉理由不成立，本院不予采信。原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
二〇一四年八月八日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 魏 威