杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初4386号
原告（反诉被告）：浙江联合社区金融信息服务有限公司，住所地浙江省杭州市下城区环城北路92号646室。
法定代表人：李卫东，总经理。
委托代理人：王耀程、申振华，浙江君安世纪律师事务所律师。
被告（反诉原告）：范建波。
被告（反诉原告）：杨卓娜。
被告(反诉原告)：范田荣。
被告（反诉原告）：陈雨英。
四被告（反诉原告）共同委托代理人：ＸＸ安、李侠飞，浙江天杭律师事务所律师。
浙江联合社区金融信息服务有限公司（以下简称联合公司）诉范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，依法由代理审判员鲁琳独任审判。范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英在举证期内提起反诉，本院经审查予以受理并予以合并审理，于2016年7月8日公开开庭审理了本案。联合公司的委托代理人申振华，范建波及其与杨卓娜、范田荣、陈雨英的共同委托代理人李侠飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
联合公司起诉称：联合公司于2015年7月23日与范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英签订《商铺租赁合同》，约定联合公司租用范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英所有的位于杭州市西湖区坤和商务楼2-B一楼商铺（现门牌号为××，以下简称39-2号商铺）作为分公司所在地。合同签订后，联合公司按约支付租金。但范建波等四人不仅未按约交付租金发票、未告知房屋抵押情况，并在联合公司多次要求其提供房屋产权证以办理分公司的工商注册登记时拒绝提供。后范建波等四人告知联合公司39-2号商铺已抵押无法提供房屋产权证原件。因39-2号商铺无法作为分公司注册地址，联合公司承租该商铺的目的无法实现，故于2016年4月8日书面通知范建波等四人解除《商铺租赁合同》、要求办理房屋交接手续、退还已付未用期间的租金并承担违约责任，但四人均未予理会。故诉请判令：1、确认《商铺租赁合同》于2016年4月12日解除；2、范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英返还给联合公司2016年4月13日至2016年5月31日的租�24399元并支付逾期付款利息65元（自2016年4月23日起按年利率6%暂计至2016年5月9日，实际要求计付至款清之日止）；3、范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英支付给联合公司违约金50000元并赔偿装修损失44648元；4、范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英支付给联合公司律师费5600元；5、本案诉讼费用由范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英承担。
范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英共同答辩并反诉称：联合公司通知解除合同的函件已于2016年4月12日送达，故依据《商铺租赁合同》的约定，双方签订的《商铺租赁合同》已于2016年4月12日解除。但对于合同解除的原因不予认可。根据相关规定，企业办理工商注册登记仅需提供房屋产权证明的复印件，即便需要原件，四人亦同意配合联合公司办理工商注册登记。但联合公司在2016年3月25日发函要求四人于收函后3个工作日内配合办理登记前并未提出配合办理的要求，且函件中要求的3个工作日与合同约定的20日办理期限不符。事实上，四人于2016年3月31日收悉该函件后的3个工作日内，已书面回复联合公司，同意配合办理，要求双方协商办理时间，但联合公司不予理会，自行于2016年4月5日搬离了39-2号商铺。联合公司单方解除合同的行为已构成违约。故诉请判令：1、联合公司交付39-2号商铺；2、联合公司支付房屋占有使用费30500元（按月租金标准15250元，自2016年4月12日暂计至2016年6月12日，实际要求计付至39-2号商铺实际交付之日止）；3、联合公司支付违约金50000元；4、联合公司支付律师费8000元；5、本案诉讼费用由联合公司承担。庭审中，范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英撤回第一项诉请。
针对范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英的反诉，联合公司答辩称：联合公司在承租39-2号商铺后曾持房屋产权证的复印件前往办理工商注册登记，但工商部门告知需核对原件，后联合公司多次要求范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英提供产权证明原件，但四人均以各种理由推诿，并于2015年年底告知因商铺已办理抵押登记，无法提供产权证原件。联合公司解除《商铺租赁合同》系因范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英未按约配合联合公司办理工商注册登记导致联合公司承租39-2号商铺作为分公司经营地址的合同目的无法实现，根据合同约定，联合公司享有解除权。关于房屋占有使用费。2016年4月5日联合公司即搬离了39-2号商铺，4月7日亦通知范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英前来领取商铺钥匙。范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英在回函中确认《商铺租赁合同》已解除，在其未前来领取钥匙的情况下，联合公司送达的解除合同的书面函件应视为完成房屋交付手续。事实上，�此期间范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英一直实际占有使用39-2号商铺，2016年6月13日在法院组织双方现场勘查时发现，39-2号商铺门锁消失，房屋装修拆除一空，证明四人已实际占有使用的事实，且联合公司已支付租金至2016年5月31日。综上，联合公司系基于范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英违约行为解除《商铺租赁合同》，联合公司不存在违约行为，故请求驳回范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英的反诉请求。
联合公司提供了下列证据材料：
1、《商铺租赁合同》、房屋所有权证。证明（1）根据合同约定，范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英应按照联合公司要求提供房屋产权证并配合联合公司办理工商注册登记；（2）39-2号商铺的所有权人系范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英。
2、租金支付凭证。证明联合公司已按约履行支付租金义务。
3、《关于要求限期协助办理相关证照的函》、EMS投递查询结果、快递回单。
4、《关于解除租赁合同的通知》、EMS投递查询结果、快递回单。
5、《回函》、EMS投递查询结果。
证据3-5证明（1）联合公司多次催促范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英配合办理注册登记手续但四人至今仍未予以配合，《商铺租赁合同》于2016年4月12日解除；（2）联合公司于2016年4月5日搬离腾空39-2号商铺，完成房屋交付手续。
6、物业证明。证明联合公司于2016年4月5日搬离腾空39-2号商铺的事实。
7、录音及文字整理资料、视频文件。证明办理工商注册登记必须提供房屋产权证原件的事实。
8、《北景园网点、白荡海网点装修工程承包协议》，建筑工程预算书、装修费发票、照片。证明联合公司的装修损失情况。
9、法律服务委托合同、律师费发票。证明联合公司支出律师费用的事实。
10、浙ＸＸ夏物业管理有限公司出具的发票、支付凭证。证明联合公司已付清39-2号商铺的水电费，完成房屋交付手续。
11、2016年6月的店铺照片。证明39-2号商铺内的装修、门锁已由范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英拆除及更换，联合公司是否将商铺钥匙交还不影响39-2号商铺已经交还的事实。
上述证据经质证，范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英认为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，联合公司已持有房屋产权证的复印件，其单方解除合同的行为已构成违约。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，联合公司确已支付租金至2016年5月31日。对证据3的真实性无异议，但函件中的内容与事实不符，在寄送该函件前联合公司并未提出配合办理的要求，且在收函后，范建波等四人立即回函表示会协助办理，不存在不予配合的情形。对证据4的真实性无异议，但函件中的内容与事实不符，范建波等四人对联合公司于2016年4月5日搬离39-2号商铺之事并不知情。对证据5的真实性无异议，但范建波等四人并不存在不予配合的情形，且2016年4月5日联合公司系自行搬离39-2号商铺，未与范建波等四人办理交接手续，39-2号商铺实际交付之日应为2016年6月13日。对证据6的真实性无异议，合法性、关联性有异议，该证明文件无单位负责人或制作人的签名，不符合证据形式要件，亦不能证明联合公司于2016年4月5日交付39-2号商铺的事实。对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，录音中的身份无法核实，经了解，办理相关证照无需房屋产权证的原件。对证据8中的协议及装修费发票的真实性无异议，但关联性有异议，协议中承包方为吴剑勇，但装修费发票中的收款方为“杭州亭旺建筑装饰工程有限公司”，且发票载明的装修费系两个店铺的装修费用，39-2号商铺的装修费用无法确定；对预算书的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系联合公司单方制作；对照片的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据9、10的真实性、合法性、关联性无异议。对证据11的真实性、合法性、关联性有异议，无法证明联合公司的证明目的。
范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英提供了下列证据材料：
1、房屋所有权证。证明范建波等四人共同共有39-2号商铺的事实。
2、《商铺租赁合同》。证明双方签订商铺租赁合同，就租赁期限、解除合同等内容进行约定的事实。
3、《关于要求限期协助办理相关证照的函》。证明联合公司要求范建波等四人自收到函件之日起3个工作日内予以配合办理工商注册的事实。
4、《关于解除租赁合同的通知》。证明联合公司于2016年4月7日以书面形式单方要求解除合同，并称已于2016年4月5日前搬离的事实。
5、《关于要求限期协助办理相关证照的回复函》、《关于解除租赁合同的通知回复函》、邮寄凭证。证明范建波等四人就联合公司相关函件予以回复的事实。
6、《回函》。证明联合公司单方要求解除合同的事实。
7、委托代理合同、律师费发票。证明范建波等四人为诉讼支出律师费用的事实。
上述证据经质证，联合公司认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，根据房屋产权证记载，2013年时已办理了抵押登记，与合同约定无抵押不符。对证据2-4的真实性、合法性、关联性无异议。对证据5的真实性无异议，但该费用应由范建波等四人自行承担。
经审查，本院对证据认证如下：
1、联合公司提供的证据。对证据1-6、9、10的真实性予以认定。证据7中的录音，结合视频文件，可以证明工商管理部门在办理工商注册登记时要求核对房屋产权证的原件。证据8中的装修工程承包协议系浙江中仁金融服务外包有限公司与吴剑勇签订，约定由吴剑勇承包北景园网点和白荡海网点的门店装修，其中白荡海网点的地址为39-2号商铺，而装修费发票的收款方系杭州亭旺建筑装饰工程有限公司，联合公司虽称吴剑勇系杭州亭旺建筑装饰工程有限公司的项目经理，但未提供证据予以证明，故对装修工程承包协议及装修费发票均不予认定；工程预算表系浙江中仁金融服务外包有限公司单方制作，且记载的仅是预算情况，无法证明实际装修费用的支出情况，亦不予认定。证据11无法证明39-2号商铺内的装修、门锁系由范建波、杨卓娜、范田荣、�雨英拆除及更换。
2、范建波等四人提供的证据。真实性均予以认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英作为甲方，联合公司作为乙方签订编号为2015-07-23《商铺租赁合同》一份，约定，鉴于甲方已于2014年10月23日与乙方的关联公司浙江中仁金融服务外包有限公司就本合同约定的租赁房屋签订《商铺租赁合同》，租赁期限为2014年11月1日至2017年11月30日，租赁房屋交付状态为毛坯房。现因集团内部业务调整，中仁公司需将上述租赁房屋转交由其关联公司即乙方使用。租赁房屋坐落于杭州市西湖区坤和商务楼2-B一楼商铺（现门牌号为××），商铺总体建筑面积407.72㎡，乙方租用其中一间商铺，具体门牌号码为××，使用面积为83㎡。甲方系租赁房屋的合法所有权人，持有房地产权属证书，上列文件原件或与原件核对无误的复印件作为合同附件。合同签订时，甲方保证该租赁房屋权属清晰，无抵押、查封等权利限制。甲方同意乙方将租赁房屋作为乙方或乙方关联公司注册或营业地点使用。房屋租赁期限共三十个月，自2015年6月1日起至2017年11月30日止。租金标准为年租金183000元。2015年6月1日至2015年11月30日租金91500元，于2015年4月30日前支付；2015年12月1日至2016年5月31日租金91500元于2015年10月31日前支付；2016年6月1日至2016年11月30日租金91500元于2016年4月30日前支付……租赁期间甲方应提供房屋资料的复印件给乙方，并协助乙方办理经营所需的工商、税务、治安、卫生等相关证照，如因房屋产权或资料提供等原因导致乙方不能办出该房屋的工商注册，则由甲方承担责任，并赔偿乙方相应的损失（包括但不限于租金利息损失、装修损失以及为设立公�而发生的所有费用等），且乙方有权解除合同，甲方应当向乙方返还所有已付款项。有下列情形之一的，乙方有权解除合同：……（九）因甲方原因，导致乙方无法办理经营所需相关证照，经乙方书面催告后，在二十日内仍无法办理的。一方主张解除合同的，应当以书面形式通知对方。合同自通知到达对方时解除。提前终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。乙方擅自解除合同的，或因乙方违约导致合同解除，乙方无权要求甲方赔偿或补偿装修费用外，并应按五万整支付违约金，乙方已支付的未履行部分的租金等应在合同解除之日起十日内由甲方返还。因解决争议所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）由败诉方承担。合同签订后，范建波等四人将房屋产权证复印件交付给联合公司。联合公司亦占有使�39-2号商铺并按约支付租金至2016年5月31日。
2016年3月25日，联合公司向范建波等四人分别寄送《关于要求限期协助办理相关证照的函》，要求范建波等四人在收到函件之日起3个工作日内带上房产证原件、复印件至联合公司，配合联合公司办理工商注册登记，若不予配合，联合公司将立即解除合同。2016年3月31日，范建波等四人签收该函件并于次日回函“如果贵公司要求协助办理相关证件，请贵公司约好时间（限法定工作日内）我方予以协助办理。如贵公司想解除《商铺租赁合同》我方坚决不同意”。
2016年4月5日，联合公司搬离39-2号商铺，并于4月7日向范建波等四人分别寄送《关于解除租赁合同的通知》，称因范建波等四人未按约提供房屋所有权证原件及复印件的行为已构成违约，故通知《商铺租赁合同》即日解除，要求范建波等四人前往指定地址自行取回商铺钥匙。该函件于2016年4月12日送达范建波等四人。后范建波等四人于2016年4月15日回函称联合公司擅自解除合同应支付违约金并要求联合公司交还钥匙，结清水、电、物业管理费等相关费用。联合公司收函后亦回函要求范建波等四人返还租金并赔偿损失，并称“已返还租赁房屋给你们”，该回函于2016年4月26日送达范建波等四人。
另查明，杭州市西湖区坤和商务楼2-B号由范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英四人共同共有，建筑面积为407.72平方米。
审理过程中，本院组织双方于2016年6月13日至39-2号商铺办理房屋交接手续，联合公司将商铺钥匙交还给范建波。
本院认为，联合公司与范建波等四人签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。根据合同约定，一方主张解除合同的，应当以书面形式通知对方，合同自通知到达对方时解除。联合公司实际早已搬离39-2号商铺并已书面通知范建波等四人解除租赁合同，该通知于2016年4月12日到达，范建波等四人亦对《商铺租赁合同》于2016年4月12日解除不持异议，故本院确认《商铺租赁合同》于2016年4月12日解除。关于联合公司解除合同是否违约的问题。根据法律规定，双方当事人可以协商解除合同，或约定一方解除合同的条件，或存在法律规定可解除合同的情形时一方解除合同。本案中，《商铺租赁合同》约定，范建波等四人应提供房屋资料的复印件给联合公司并协助联合公司办理经营所需的相关证照。因范建波等四人的原因，导致联合公司无法办理经营所需的相关证照，经联合公司书面催告后，在二十日内仍无法办理的，联合公司有权解除合同。联合公司签订合同时即取得房屋产权证的复印件，范建波等四人收悉《关于要求限期协助办理相关证照的函》后次日即回函表示愿意配合联合公司办理工商注册登记，要求联合公司约定办理时间。然联合公司对回复函未予理会，于2016年4月5日搬离39-2号商铺，并于4月7日向范建波等四人分别寄送《关于解除租赁合同的通知》。自联合公司向范建波等四人送达要求协助办理的书面函件至发出解除合同的通知仅间隔七日，与合同约定的“二十日”明显不符，且在此期间，范建波等四人明确表示愿意配合办理。现无证据证明范建波等四人另行明确表示或以其行为表明不履行协助义务。故合同约定的解除条件未成就。关于联合公司主张房屋存在抵押与合同约定不符的问题，对此本院认为，联合公司在签订合同时即取得房屋产权证的复印件，对于39-2号商铺是否存在抵押应已知晓，且商铺是否存在抵押并非办理工商注册登记的障碍，亦不会造成联合公司将39-2号商铺作为公司注册地点使用的合同目的无法实现。综上，联合公司主张范建波等人不予配合办理工商注册登记已构成违约，联合公司可依据合同约定单方解除合同，依据不足，本院不予支持。而联合公司无合同及法律依据，亦未与范建波等四人协商一致解除合同，擅自搬离39-2号商铺并单方解除合同的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。故对范建波等四人要求联合公司支付违约金50000元的反诉请求，本院予以支持。因联合公司违约导致合同解除，其要求范建波等人支付违约金并赔偿装修损失的诉请，本院不予支持。但根据合同约定，范建波等四人应于合同解除之日起十日内返还联合公司已付未用的租金。现联合公司在合同解除前已支付租金至2016年5月31日，故范建波等四人应于2016年4月22日前返还给联�公司2016年4月13日至2016年5月31日的租金24399元。至于联合公司主张的逾期付款利息，因联合公司未在合同解除后将39-2号商铺返还给范建波等四人，故对其该主张本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商铺租赁合同》解除后，联合公司作为39-2号商铺的承租人、使用人，应将其使用的39-2号商铺腾空并交付给范建波等四人。现联合公司已于合同解除前自行搬离39-2号商铺，后通知范建波等四人前往指定地点领取商铺钥匙，范建波等四人知悉后亦提出要求联合公司交还商铺钥匙。现联合公司未提交证据证明其已采取其他积极措施交还钥匙但范建波等四人拒收，现有证据亦无法证明范建波等四人自行更换39-2号商铺门锁、已实际占有使用39-2号�铺，故联合公司主张解除通知到达之日即为腾退交付之日，无事实和法律依据，本院不予支持。结合2016年6月13日联合公司将商铺钥匙交予范建波，本院认定39-2号商铺实际腾空交付之日为2016年6月13日。范建波等四人主张合同解除后至房屋实际腾空交付之日止的房屋占有使用费按合同约定的租金标准计付，本院予以支持。但范建波等四人在联合公司违约解除合同并在通知其交还39-2号商铺钥匙后仍未交付，且在2016年4月26日送达的回函中明确表示“已返还租赁房屋给你们”的情况下，未及时采取其他措施以使39-2号商铺可重新使用，导致损失扩大，对于扩大的损失部分，不应向联合公司主张赔偿。根据双方的履约情况、39-2号商铺钥匙交付的沟通过程及39-2号商铺的实际状况，本院酌情确定联合公司应支付自合同解除之日至2016年4月30日按合同约定租金标准计算的房屋占有使用费9149元，此后的损失扩大部分，由范建波等四人承担。关于律师费。根据合同约定，律师费用由败诉方承担。现双方各自的诉请均有部分未获本院支持，且双方均有律师费用支出，故对双方要求对方支付律师费的诉请均不予支持，各自的律师费用由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、浙江联合社区金融信息服务有限公司与范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英签订的编号为2015-07-23《商铺租赁合同》于2016年4月12日解除；
二、范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英返还给浙江联合社区金融信息服务有限公司房屋租金24399元；
三、浙江联合社区金融信息服务有限公司支付给范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英房屋占有使用费9149元及违约金50000元，合计59149元；
四、上述二、三项相抵，浙江联合社区金融信息服务有限公司应支付给范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英34750元，该款于本判决生效之日起十日内付清；
五、驳回浙江联合社区金融信息服务有限公司的其他本诉诉讼请求；
六、驳回范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取1397元，由浙江联合社区金融信息服务有限公司负担1124元，由范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英共同负担273元，范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英共同负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。反诉案件受理费减半收取1006元，由范建波、杨卓娜、范田荣、陈雨英共同负担334元，由浙江联合社区金融信息服务有限公司负担672元，浙江联合社区金融信息服务有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 鲁 琳
二〇一六年八月八日
书 记 员 王好学