江苏省徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0311民初955号
原告：徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行。
负责人：冯敏，该行行长。
委托诉讼代理人：刘雅婷，女，该行工作人员。
被告：吴方，男，1980年11月29日出生，汉族，住徐州市泉山区。
被告：雷延，女，1981年1月10日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。
被告：江苏德力金属矿产有限公司。
法定代表人：吴金铎。
被告：江苏名铸国际贸易有限公司。
法定代表人：李光。
原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行（以下简称铜山农商行福源支行）与被告吴方、雷延、江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月15日公开开庭进行了审理。原告铜山农商行福源支行的委托诉讼代理人刘雅婷到庭参加诉讼。被告吴方、雷延、江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铜山农商行福源支行向本院提出诉讼请求：1、被告吴方、雷延偿还原告借款本金2717188.94元、利息201140.03元（利息暂计算至2018年1月29日）及至实际履行完毕之日的利息（含罚息、复利）；2、被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司对上述债务承担连带保证责任；3、对于被告吴方、雷延所有的蓝××商务广场（××）X-X-
XXX室房屋拍卖、变卖所得的价款，原告优先受偿。
事实和理由：2015年8月13日原告与被告吴方、雷延签订合同编号为（43）铜信房借字[2015]第0813014号铜山县农村信用合作联社个人房产按揭借款合同，借款金额2986146元，借款期限自2015年8月21日至2025年8月12日止，年利率5.94%，逾期、挪用则收取罚息、复利。为确保该笔借款的履行，原告与被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司签订了最高额保证合同，与被告吴方、雷延签订抵押合同。后被告不履行合同约定的义务，原告多次索要未果，故起诉至法院。
被告吴方、雷延、江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司未答辩。
原告为证明其主张，向法庭提交了个人按揭借款合同、最高额保证合同、徐州市不动产抵押合同、商品房买卖合同、不动产抵押预告登记证明、借据、银行流水、银行核心业务系统单等证据，本院经审查认为，原告提供的证据客观、真实，来源合法，与本案有关联性，能够证明案件的真实情况，本院对以上证据的证明效力依法予以确认并在卷佐证。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告铜山农商行福源支行前身为铜山县农村信用合作联社福源信用分社，2016年5月3日铜山县农村信用合作联社经中国银监会江苏监管局批复自行终止，其债权债务转为徐州铜山农村商业银行股份有限公司债权债务，铜山县农村信用合作联社福源分社改制为铜山农商行福源支行开业。
2015年8月13日被告吴方（借款人）与铜山县农村信用合作联社福源信用分社（贷款人）签订（43）铜信房借字[2015]第081314号《铜山县农村信用合作联社个人房产按揭借款合同》，合同约定：贷款人根据借款人申请，同意向其发放个人商业用房贷款，贷款金额为2986146元；本合同项下贷款用于购买房产，房屋坐落于蓝湾××广场北区××楼1-2X1，建筑面积303.71平方米，购房总价款6454141.21元；本合同项下贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%，据此确定利率为5.94%；经协商一致，借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按照合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上计收50%；借款人未完全适当的遵守或履行其在本合同项下的承诺、保证义务或责任、借款人的其他任何债务在到期（包括被宣布提前到期）后未予清偿等情形构成违约；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、以及其他费用直至解除合同；贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。被告吴方在借款人、抵押人处签字捺印，被告雷延在共同借款人、抵押物共有人处签字捺印，被告徐州市华杰置业有限公司在保证人处签章。
同日铜山县农村信用合作联社福源信用分社（抵押权人）与被告吴方、雷延（抵押人）签订徐房地押（按）字2015081314号《徐州市不动产抵押合同》，约定:为确保43铜信房借字2015第081314合同的履行，抵押人吴方、雷延愿意以其位于徐州市泉山区蓝湾商务广场北区X-
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XXX的合法房地产抵押给抵押权人铜山县农村信用合作联社福源信用分社；抵押房产为期房，建筑面积303.71平方米；双方约定，该房地产价值6454141.21元；被担保的主债权数额2986146元，履行债务期间为2015年8月13日起至2025年8月12日止。被告吴方、雷延在抵押人处签字捺印。上述抵押合同签订后，2015年8月14日原告与被告雷延、吴方至徐州市不动产登记局对上述抵押房产办理了编号为苏（2015）徐州市不动产证明第6074578号的抵押预告登记。
同日铜山县农村信用合作联社福源信用分社（债权人）与被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司（保证人）、被告吴方（债务人）签订（43）农信高保字〔2015〕第081314号《最高额保证合同》，约定：保证人自愿为主合同债务人自2015年8月13日起至2025年8月12日止，在债权人处办理约定的各类业务所实际形成的主债务最高余额提供最高额连带保证责任担保，主债务的最高余额限定为2986146元，最高余额仅指债务本金的最高余额；保证担保的范围包括债务人依据主合同与债权人发生的主合同项下的全部债务的本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、等实现债权的其他一切费用；保证人保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。
2015年8月21日铜山县农村信用合作联社福源信用分社向被告吴方出具了借款借据，吴方在借款借据上签字捺印，原告将2986146元贷款转入被告吴方指定的银行账户，但被告吴方、雷延未按约偿还本息。截止2018年1月29日，被告吴方尚欠借款本金2717188.94元、利息201140.03元。
本院认为，原铜山县农村信用合作联社福源信用分社与被告吴方、雷延签订的《个人房产按揭借款合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方应按约履行合同义务。铜山县农村信用合作联社福源信用分社已按约发放了贷款，但被告吴方、雷延未按约偿还贷款本息，原告要求被告吴方、雷延偿还截止至2018年1月29日的借款本金2717188.94元、利息201140.03元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因被告吴方、雷延未能按时偿还本金及利息构成违约，原告根据《个人房产按揭借款合同》的约定要求被告按照罚息利率计收利息符合合同约定及法律规定，故对原告要求被告支付之后的利息（含罚息、复利）至实际给付之日止的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张对本案抵押房产享有优先受偿权的问题。本案中，原告与被告吴方、雷延之间就涉案房产签订了徐州市不动产抵押合同并办理预告抵押登记手续，但该抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。故对原告要求就涉案房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿的诉讼主张，本院依法不予支持。
关于原告主张被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司承担连带保证责任的问题。本案中，原告与被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司签订了最高额保证合同，上述保证合同均依法成立并生效。该保证书约定，被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司的保证期间为自主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年，原告在保证期间内向其主张权利，要求被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司对被告吴方、雷延的债务承担连带还款责任符合合同约定及法律规定，本院予以支持。担保人江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司承担保证责任后，有权向被告吴方、雷延追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴方、雷延于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行借款本金2717188.94元、利息201140.03元（利息暂计至2018年1月29日，之后利息按借款合同约定继续计算至实际还清之日止）；
二、被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司对被告吴方、雷延的上述债务承担连带还款责任；
三、驳回原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30150元，减半收取15075元，由被告吴方、雷延、江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 关林
二〇一八年四月九日
书记员 刘玲