天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民一重字第25号
原告周爱薇。
委托代理人兰基钢，天津日久律师事务所律师。
委托代理人张福元，天津日久律师事务所律师。
被告邓光远。
被告赵凤清。
原告周爱薇与被告邓光远、赵凤清确认合同无效纠纷一案，本院作出的（2014）武民一初字第413号民事判决被天津市第一中级人民法院裁定撤销并发回重审。本院重审立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告周爱薇的委托代理人兰基钢、张福元，被告邓光远、赵凤清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周爱薇诉称：二被告是夫妻关系，原、被告经朋友介绍相识；二被告称能将原崔黄口工商所的办公用房出售给原告，为此，原、被告于2011年8月2日签订《房屋买卖协议书》，约定被告（甲方）将坐落在崔黄口（原老工商所）地点杨宝公路北三叉口（建筑面积1994平方米）房屋和土地（1597.7平方米）卖给原告（乙方），双方定价1130000元；乙方已付200000元定金交给甲方；如双方办完过户手续后，再付930000元整，甲方定于2012年1月30日之前撤净（腾空房屋）；合同签订后，被告方既未与原告办理过户手续，也未将房屋交付给原告；原告认为被告方将不属于自己所有的国有资产出售，显然违法，故所签买卖协议应属无效，所收定金应予以返还；故诉至法院，要求判令原、被告签订的买卖协议无效，二被告返还原告定金200000元，判令二被告支付延期付款利息6000元；诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼主张，原告出示、宣读了下列证据：
证据1原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》，证明原、被告双方存在房屋买卖的事实；
证据2定金收条，证明原告已给付二被告定金200000元。
被告邓光远、赵凤清辩称：原告陈述的二被告系夫妻关系，原、被告双方通过别人介绍认识，双方合同的订立情况及原告已给付二被告200000元定金的情况属实；但不同意原告的诉讼请求，理由一是2012年1月30日二被告已经将房屋腾清，房屋买卖协议订立后曾办理过过户手续，因原告没有交清办理过户的手续费，所以房地证过户没有办下来，过错不在被告方；理由二是自合同订立至今，诉争房屋和土地一直空闲，原告在院里堆放了土，给被告方造成了很大损失；理由三是诉争房屋和土地是被告方购买的，别人可以卖给本被告，就须许可本被告卖出。
为支持其诉讼主张，被告出示、宣读了下列证据：
证据1原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》，证明原、被告双方的房屋买卖已经成交的事实；
证据2被告委托邓光青与武清县工商局订立的《协议书》，证明诉争房屋系被告从工商局购买的；
证据3授权委托书，证明邓光青系受被告邓光远委托与武清县工商局订立的《协议书》；
证据4照片6张，证明合同订立后被告履行了腾清房屋的义务；
证据5房地证复印件，证明诉争房屋和土地是被告购买的；
证据6收条，证明原告曾拿房地证去办理过户手续。
经审理查明，二被告系夫妻关系，原、被告经他人介绍认识。双方于2011年8月2日签订《房屋买卖协议书》，约定甲方（二被告）将坐落在天津市武清区崔黄口杨宝公路北三叉口的原老工商所房屋和土地（甲方持有国有土地证，土地证以外东南角空，东王树辛西张宝之间，门面10米左右，原房产证邓光远所有，里面用地面积1597.7平方米、建筑面积1994平方米，原产证外北有无证土地，北建设，东邓连生、杨春生，西张旺，大约1800平方米）卖给乙方（原告）。双方约定价款为1130000元，乙方向甲方支付200000元定金；如乙方违约，定金200000元作废不还，如甲方违约，定金200000元加倍付给乙方。同时约定，待双方办完过户手续，乙方再付甲方余款930000元；甲方于2012年1月30日之前腾清房屋。合同签订后，2011年8月3日原告向被告邓光远支付定金200000元，被告邓光远为原告出具了收到定金的书面证明；二被告向原告和案外人张秀全交付了诉争房屋和土地的房地证，原告和案外人张秀全给二被告出具了收到房地证的书面证明；因办理诉争房屋的过户手续未果形成本案诉讼。
另查明，1998年5月1日，被告邓光远委托邓光青于1998年6月10日与武清县工商局签订了买卖崔黄口镇工商所土地和房屋的《协议书》，甲方为武清县工商局，乙方写成邓光青。双方约定经土地管理部门批准，甲方同意将坐落在崔黄口镇内工商所旧址三间旧房有偿划拨给乙方为建工厂用地；协议明确了房屋和土地的四至，北邻一街自然水坑，西邻崔黄口供销社，南邻一街居民刘士珍、田国柱，东邻一街居民杨春祥，占地面积以产权证为准；且约定“本协议所涉及的土地使用权，地上物的所有权，在国家有关部门批准后归属乙方”，乙方向甲方一次性交纳地上物补偿款52000元，甲方向乙方提供有关过户证件，乙方负责有关过户的一切费用，但二被告始终未办理过户手续。现有房地证（津字第122031134247号）注明诉争房屋和土地登记在权利人天津市工商行政管理局武清分局崔黄口工商所名下，土地权属性质是国有，使用权类型是划拨，土地使用权面积为1573.7平方米，房屋为砖木结构，共1层，建筑面积为199.4平方米，设计用途为非居住。
上述事实，有原告代理人及二被告陈述、书证等证据证明属实。
本院认为，本案争议焦点是原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》是否有效。原告主张该协议无效，理由是二被告将不属于其所有的国有资产出售违法，诉争房屋和土地是国有资产，进行转让需要经过审批、评估、招、拍、挂程序，而原、被告双方的房屋买卖没有经过上述程序，因此不能转让；另外，自被告邓光远购买之日至今，诉争房屋和土地尚未过户到其名下，二被告没有转让权，故原、被告双方签订的房屋买卖协议无效。二被告认为该协议有效，诉争房屋和土地系被告邓光远从武清县工商局处购买所得，武清县工商局已将房地证交付给被告邓光远；诉争房屋和土地没有过户到二被告名下不影响原、被告签订的协议效力，只要原告同意支付过户手续费，诉争房屋和土地可以过户到其名下。本院认为，诉争房屋和土地现登记在天津市工商行政管理局武清分局崔黄口工商所名下，武清县工商局虽与被告邓光远签订《协议书》将该房屋和土地有偿划拨给其使用，但双方未依法办理过户登记，不发生不动产物权变动的效力；另外，诉争土地使用权类型为划拨，转让土地使用权须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，被告邓光远与武清县工商局亦约定“本协议所涉及的土地使用权，地上物所有权，在国家有关部门批准后归属乙方”，而二被告未提供证据证明其取得诉争房屋的所有权和土地使用权经过了有关人民政府的批准，被告邓光远与武清县工商局签订的《协议书》违反行政法规的强制性规定；二被告在此情形下，私下将划拨土地及土地上的房屋卖与原告，亦违反了行政法规的强制性规定；此外，二被告将诉争房屋和土地邻近的无证土地一并卖与原告，但二被告并未提供证据证明其处分该无证土地经过了相关权利人的追认或者原、被告订立合同后二被告取得了相应处分权；综上，原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》应属无效，原告要求二被告返还定金200000元的主张，本院予以支持。
关于延期付款利息损失6000元的问题，原告主张应从二被告收取定金之日起算利息损失，截至一审起诉之日利息损失为6000元，二被告不同意原告该请求，本院认为原告的利息损失主张没有事实和法律依据，不予支持。此案调解未果，故依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条、第四十四条、第四十五条之规定，判决如下：
一、被告邓光远、赵凤清于本判决生效之日起五日内向原告周爱薇返还定金200000元；
二、原告的其他请求不予支持。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2195元，由原告周爱薇负担45元，由被告邓光远、赵凤清共同负担2150元。
如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 冯永先
代理审判员 林万翔
人民陪审员 董学海
二〇一五年一月十九日
书 记 员 刘建华
附：本判决书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。