山东省烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）福民一初字第126号
原告：王维涛，男。
委托代理人：董芹芹，山东平和律师事务所律师。
被告：山东高盛置业有限公司，住所地：烟台市福山区清洋工业园。
法定代表人：吕浩，该公司经理。
委托代理人：赵辉、姜倩，山东福阳律师事务所律师。
被告：烟台花样年投资有限公司，住所地：烟台市芝罘区解放路166号中银大厦。
法定代表人：牛源，该公司经理。
委托代理人：孙世璞，该公司工作人员。
第三人：初晓阳，男。
委托代理人：初永建，男，系第三人初晓阳之父。
原告王维涛与被告山东高盛置业有限公司（以下简称高盛公司）、烟台花样年投资有限公司（以下简称花样年公司）、第三人初晓阳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王维涛及委托代理人董芹芹、被告高盛公司委托代理人赵辉、姜倩、被告花样年公司委托代理人孙世璞、第三人初晓阳委托代理人初永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王维涛诉称，2010年2月28日，烟台市福山区房产管理局下发烟福房拆告字（2010）第1号房屋拆迁公告，由被告高盛公司作为拆迁人对鸿福街南、福海路西、泊子村以北、福山林源彩印厂以东范围进行旧城改造建设，拆迁有关房屋。原告房屋（房屋所有权证号：2080467；土地使用证号：福集建91字第11718号）在上述拆迁范围内，被告高盛公司将拆迁工作委托给被告花样年公司。2010年8月4日，原告与被告花样年公司签订拆迁房屋实物补偿合同，约定被告以产权调换补偿的方式对原告进行补偿安置，安置房为11号楼83.08平方米、19号楼（后改为20号楼）99.39平方米（16层东户）、82.7平方米（15层西户）三套房屋。合同签订后，原告依约将房屋交与被告。但被告未向原告给付20号楼1单元16层东户安置房，并将该套安置房另行出售给第三人。为维护原告的合法权益，现诉至法院，要求：1、判令原告优先取得烟台市福山区鸿福名城20号楼1单元16层东户的安置房屋。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告高盛公司辩称，一、原告起诉高盛公司主体错误，请依法驳回原告对高盛公司的起诉。2010年8月4日，原告与被告花样年公司签订《拆迁房屋实物补偿合同》，就原告房屋拆迁补偿事宜作了相关约定。原告的房屋拆迁补偿问题一直由原告与被告花样年公司协商并签订了拆迁合同，高盛公司对此事不知情、不了解、也从未参与过，而且拆迁合同上也没有高盛公司的签字或盖章，根据合同相对性原则，原告的房屋拆迁补偿问题应与合同的相对方花样年公司解决，而高盛公司非涉案合同当事人，与本案原告无直接的权利、义务关系，原告无权向高盛公司主张权利，故原告起诉高盛公司主体错误。二、诉争房产实质开发主体是烟台天恒建筑安装有限公司（以下简称天恒公司），并由天恒公司和花样年公司对外进行销售，高盛公司非开发主体，也非销售主体，并未将涉案的补偿安置房屋另行出卖给第三人，原告不应向高盛公司主张优先取得补偿安置房屋的权利。三、原告要求优先取得补偿安置房屋的权利，与事实不符，不应予以支持。四、根据福山区泊子村居委会区域房屋拆迁补偿安置方案，产权调换的补偿按照被拆迁户土地证面积有一补一不找差价的原则执行。土地证与房屋宅基地面积不符的，以土地证为准。拆迁合同第一条，被拆除房屋的现状中，原告申报的土地使用证面积为265.17平方米，合同第二条约定乙方（原告）应获得安置面积265.17平方米，为了进一步明确以土地证面积为准的补偿原则，该条中又特别说明强调，以乙方土地证登记面积为准。根据以上合同内容可以看出，原告在签订拆迁合同时，原告申报的土地证面积为265.17平方米，故本合同的补偿方案是在原告申报的265.17平方米的基础上作出的。后经了解，原告的土地证面积实际与其申报的面积差较大（约70平方米），因此与天恒公司和花样年公司发生争执，主要原因在于原告虚报土地使用证面积，骗取补偿。因此，本案的拆迁合同是原告以欺诈的手段签订，不应作为本案房屋补偿的依据。原告所诉无事实根据及法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
被告花样年公司辩称，一、我公司在与高盛公司、烟台天恒建筑有限公司合作开发鸿福名城期间，按三方合作合同约定，并受高盛公司委托，与原告王维涛签署了《拆迁安置合同》，因原告被拆迁的土地证面积与实际登记面积不符，因此不能按原告口头说的面积给予安置，《拆迁安置合同》中明确约定安置以“实际登记面积为准”，多退少补。二、因规划调整及部分拆迁户的合同面积与土地部门登记的实际面积不符，我公司在2011年6月14日于《今晨6点》刊登通知，通知被拆迁人含被告限期内补签合同，逾期未补签合同的，视为同意按《拆迁公告》的统一安置政策给予安置，原告在期限内未与我公司或高盛公司补签合同。三、三方合作开发合同约定：花样年公司负责拆迁和回迁安置工作。拆迁工作完成后，后期的实际回迁安置工作是由区房管局和高新区管委牵头，泊子村委、高盛公司、天恒公司负责的，没让花样年公司参与。具体的回迁安置情况，至今花样年公司也不十分了解。四、鸿福名城项目和土地均属于高盛公司，至今也没有按三方合同约定将应该给予花样年公司的房产收益交付给花样年公司，花样年公司自身无法履行与被拆迁户签订的《拆迁补偿协议》。
第三人初晓阳辩称，原告起诉的房屋我已经取得了房屋预告登记证明，房屋的钥匙我已经拿到了，而且该房的装修也快结束了，我认为原告无权优先取得该房屋的所有权。
经审理查明，2010年8月4日，被告花样年公司（甲方）与原告王维涛（乙方）签订了拆迁房屋实物补偿合同，合同约定：一、被拆除房屋的现状：被拆除房屋坐落于泊子村居委会（房屋所有权证号：NO2080467；土地使用证号：福集建﹤91﹥字第11718号）被拆除房屋有证建筑面积136㎡，土地使用证面积265.17㎡。二、补偿安置的具体方式：甲方以产权调换补偿的方式对乙方进行补偿安置。乙方应获得安置面积为265.17㎡（以乙方土地证登记的面积数为准，符合网点安置条件的，按住宅100㎡置换65㎡的比例执行。安置面积不足部分甲方按照3，000元／㎡补偿给乙方货币；超出部分，住宅10㎡内，乙方按甲方成本优惠价2，600元／㎡购买，住宅超出10㎡或网点超出所应安置的部分，乙方按开盘价向甲方购买），原告选择的住宅户型面积为11号楼83.08㎡，19号楼99.39㎡、82.7㎡，共3套总计265.17㎡（以上面积最终以规划和房管部门核准的实际面积为准）。具体安置地点为鸿福名城三期19号楼（1梯3-4户）……。三、其他费用：乙方搬家费400元。2010年4月20日前搬迁的速迁奖励费40，000元。……五、结算及支付方式：甲方支付乙方共计肆万元整（￥40，000元整），乙方将房屋腾空交付甲方时，双方账款两清。七、甲方公布的《福山区泊子村居委会区域房屋拆迁补偿安置方案及奖罚政策》作为本协议附件，未尽事宜按其约定执行。十、乙方19号楼99.39㎡为16层东户，82.7㎡为15层西户。其中11号楼83.08㎡的房屋现已由原告王维涛居住使用。
关于原告诉争的20号楼1单元16层东户的房产性质问题，本院依职权向烟台市福山区国有土地房屋征收管理中心进行了调查，该中心出具说明“依据烟台福山高新技术产业区泊子社区居委会及山东高盛置业有限公司报备给福山区国有土地房屋征收管理中心的证明，鸿福名城20号楼用于拆迁回迁安置用房的证明及楼层明细，楼层明细里不包括20号楼一单元1601号”。
另查明，2012年5月28日，第三人初晓阳与被告高盛公司就诉争房产签订了商品房买卖合同，房屋地点为鸿福名城20号楼1单元1601号，建筑面积97.02平方米。第三人一次性支付了全部房款。2012年5月31日，第三人初晓阳就上述房屋在烟台市福山区房产管理局办理了预购商品房预告登记（烟房预福字第FYG00498号），并对上述房屋进行了部分装饰装修。
在本院已生效的（2013）福清民初字第109号一案中确认以下事实：被告高盛公司、花样年公司、烟台天恒投资有限公司系合作开发关系，于因规划调整，合作开发的19、20、21楼号调整为20、21、22号楼，其中20号楼为回迁安置楼。判决被告高盛公司、花样年公司、天恒公司对此案原告林其文的损失承担连带赔偿责任。判决后，三被告未上诉，上述判决现已生效。用于拆迁安置的20号楼现共有三个单元。
上述事实有原告提交的拆迁房屋实物补偿合同、声明、补偿安置方案及奖罚政策、拆迁公告，第三人提交的商品房买卖合同、房屋预告登记证明、交费收据，本院调取的说明、拆迁安置明细、民事判决书等在案证明。
本院认为，公民的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。原告王维涛作为涉案房地产的合法权利人，对自己所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告王维涛与被告花样年公司签订的拆迁房屋实物补偿协议，是原、被告间的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，原、被告均应按照双方协议约定履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”从上述法律规定可以看出，请求优先取得补偿安置房屋的前提是拆迁补偿协议中的房屋必须为位置、用途特定的房屋，针对本案原告诉争的房屋（20号楼1单元16**号），相关行政主管部门在出具给本院的说明中显示鸿福名城20号楼用于拆迁回迁安置用房楼层明细里不包括20号楼1单元1601号。从该说明中可见，用于拆迁安置的房屋并不包括诉争房屋，且拆迁房屋实物补偿合同仅约定了原告选择补偿安置的19号楼（现20号楼）99.39㎡为16层东户，用于拆迁安置的现20号楼共有三个单元，16层东户具体坐落于哪个单元不明确、具体，即合同约定的补偿安置房屋位置不明确、特定，况且第三人初晓阳与被告高盛公司就诉争房屋签订了商品房买卖合同，且已支付全部房款，并办理了预购商品房预告登记，并进行了部分装饰、装修，应维护上述交易秩序的稳定，经本院向原告释明后原告拒不变更诉请，故原告要求优先取得诉争房屋的诉讼请求无法律依据，本院不予支持，原告可另案向被告主张赔偿损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王维涛的诉讼请求。
案件受理费9，232元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 李 强
人民陪审员 辛明勇
人民陪审员 由玉发
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 汪光英