江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4523号
上诉人（原审被告）：江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，住所地东台市东进大道1号。
法定代表人：夏克春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴丽娟，江苏天全律师事务所律师。
被上诉�（原审原告）：陈祥峰，男，1986年1月9日出生，汉族，居民，住东台市。
委托诉讼代理人：李素平（系陈祥峰的妻子），住东台市。
上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（以下简称沿海公司）因与被上诉人陈祥峰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第1543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沿海公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.本案诉讼费用由陈祥峰承担。事实和理由：1.案涉房屋延期交付系因政府行为导致，属于情势变更，不构成违约；2.陈祥峰与江苏农发市场经营管理有限公司（以下简称农发公司）签订了委托�营管理合同，该合同中约定案涉房屋在交房后的前三年使用权、收益权均归农发公司，故陈祥峰不存在损失，其在一审中亦未对实际损失举证，故沿海公司不应支付违约金；3.本案诉讼时效应从权利被侵害之日或陈祥峰知道被侵害之日起计算，即2013年3月11日，故本案诉讼时效已经超过。
陈祥峰辩称，1.沿海公司提出本案存在情势变更情形没有事实依据，沿海公司未在规定时间内协助陈祥峰办理房产证，应当承担违约责任；2.陈祥峰虽与农发公司签订委托经营管理合同，但因商品房的使用年限是固定的，故委托合同的起始时间延迟三年，则陈祥峰的损失客观存在；3.沿海公司在2016年1月22日协助办理了房产证，但土地使用证仍未办理，其违约行为处于延续状态，故本案诉讼时效未超过。
陈祥峰向一�法院起诉请求：1.判令沿海公司将江苏沿海国际农产品交易中心16幢108号商住房房屋土地使用权证办理后交付陈祥峰；2.沿海公司向陈祥峰支付自2013年3月10日起至2015年9月21日止延期办证的违约金99956.81元（及此后至实际办理土地使用权证之日止的违约金）。
一审法院认定事实：2012年2月18日，陈祥峰与沿海公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈祥峰购买沿海公司开发的东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心16幢108号商住房一套，建筑面积43.43平方米，房屋总价442371元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人帐户的时间在本条约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到账之日起十日内；3.发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件及政府部门出具相关证明。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理。第十五条第4项约定双方协商解决。
合同签订后，陈祥峰向沿海公司支付房款442371元。
2011年11月5日，陈祥峰（甲方）与农发公司（乙方）签订《江苏沿海国际农产品交易中心商铺委托经营管理合同》，合同约定陈祥峰将案涉商铺委托给农发公司租赁。
2013年7月7日，陈祥峰在沿海公司提供的交房流程表、交房确认单上签名。同日，陈祥峰与农发公司签订《补充协议》，约定陈祥峰将案涉商铺委托农发公司租赁，委托期限为十年，委托租赁起算时间自2013年1月11日起计算。
2016年1月13日，案涉房屋在东台市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。2016年1月28日，案涉房屋办理了房屋所有权证，但未办理土地使用权证。
一审法院认为，陈祥峰与沿海公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定沿海公司应于2012年12月10日前将具备商品房经验收合格条件的房屋交付陈祥峰，并约定在房屋交付后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但沿海公司未按约定的期限交付房屋，亦未按约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应当承担违约责任。故对陈祥峰因未能按期办理产权证要求沿海公司承担违约责任的诉讼请求予以支持。
关于陈祥峰要求沿海公司为其办理土地使用权证并交付的问题。陈祥峰与沿海公司签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据该约定，沿海公司作为出卖人，其负有协助办理案涉房产的权属证书的义务，不负有直接办理案涉房产权属证书并向购房人陈祥峰交付的义务。故对陈祥峰要求沿海公司办理江苏沿海国际农产品交易中心16幢108号商住房土地使用权证并交付的诉讼请求不予支持。
关于违约金标准的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交�使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。陈祥峰与沿海公司签订的《商品房买卖合同》虽约定了办理产权证各方当事人的义务，但对当事人的违约责任未进行约定，故陈祥峰主张的违约金可按已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行公布的五年以上贷款年利率为4.90%，故本案违约金标准可按高于中国人民银行规定的贷款利率的30%计算。
关于陈祥峰主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间二年，法律另有规定的除外。”陈祥峰应当在沿海公司违约后两年内主张其权利，其虽未于沿海公司违约后两年内主张权利，但沿海公司的违约行为系持续性的违约行为，该违约金的计算属于继续性的债权。陈祥峰与沿海公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋尚未建成，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，因出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。由于陈祥峰与沿海公司约定的交房时间为2012年12月10日之后至今，故本案中沿海公司承担违约责任的起止时间应为2013年3月11日起，此后每一日均产生一个违约金的债权，其诉讼时效应该分别计算。陈祥峰未能提供证据证明其从2013年3月11日起至向一审法院起诉之日，即2015�9月21日，曾向沿海公司主张过违约金，存在时效中断的情形，故本案违约金的计算应自2015年9月21日陈祥峰向一审法院起诉之日向前推算二年即自2013年9月22日起计算，至2016年1月28日房产证办理之日止，案涉房屋违约金应为66162.82元（442371元×857天/365天/年×4.9%×130%）。对其余违约金请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决：一、沿海公司于判决生效之日起15日内向陈祥峰支付违约金66162.82元；二、驳回陈祥峰的其他诉讼请求。案件受理费2380元，由陈祥峰负担680元，沿海公司负担1700元。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，沿海公司陈述如二审认定该公司应承担违约责任，其对一审计算的违约金数额并无异议。
本院认为：沿海公司与陈祥峰签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按约履行各自义务。
关于沿海公司延期交房是否符合情势变更情形的问题。经查，沿海公司提出其延期交房系政府原因，属于情势变更，不构成违约，但该公司提交的东台市城东新区管理委员会出具的情况说明并未载明政府行为对沿海公司的建设产生实际影响，不足以证明沿海公司的主张，亦不符合情势变更的法定情形，故沿海公司的该主张不能成立，本院不予支持。
关于沿海公司未按约按期协助陈祥峰办理产权证书应否支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉合同约定2012年12月10日交房，交房90日内协助陈祥峰办理权属证书。沿海公司未能按约履行协助办证义务，其依法应承担相应的违约责任，故一审判令沿海公司支付违约金并无不妥。至于陈祥峰与农发公司之间的合同如何履行与本案无关，亦不影响沿海公司应承担的违约责任。
关于本案诉讼时效是否超过的问题。经查，案涉房屋的房产证于2016年1月28日办理，故在此之前，沿海公司未按约履行协助办证义务的违约行为持续存在，其应承担的违约金在持续产生，且该违约金属于继续性债权，应以每天产生的违约金债权分别适用诉讼时效，故一审法院以陈祥峰向一审法院起诉之日向前推算两年之日作为计算违约金的起算时间正确，一审判决支持的违约金并未超过诉讼时效。
综上所述，沿海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2380元，由上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
代理审判员 李 砚
代理审判员 周 陇
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 周亚梅