杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1546号
原告（反诉被告）：中国银行股份有限公司浙江省分行。
负责人：郭心刚。
委托代理人：陈生有、周旻。
原告（反诉被告）：郭心刚。
委托代理人：陈生有、周旻。
被告（反诉原告）：吴鸣一。
委托代理人：周锦惠、罗红苹。
原告中国银行股份有限公司浙江省分行（以下简称中行浙江分行）、郭心刚诉被告吴鸣一房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员章幼戎独任审判。被告吴鸣一在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院经审查认为其异议不能成立，依法裁定予以驳回；吴鸣一不服裁定提起上诉，2014年12月1日杭州市中级人民法院作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。被告在答辩期间提起反诉，本院审查后决定受理，并与本诉合并审理。遂依法转为适用普通程序，组成合议庭，于2015年2月15日公开开庭进行了审理。原告中国银行浙江分行、郭心刚的委托代理人陈生有、周旻，被告吴鸣一的委托代理人周锦惠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中行浙江分行、郭心刚诉称：2014年4月25日原告中行浙江分行以及郭心刚与被告吴鸣一签订《房屋租赁合同》，约定自2014年5月1日起由原告承租被告位于杭州市武林府x幢北楼xxxx室的房产及车位，合同对租赁期限、租金、支付方式、终止合同等事宜作了约定。合同签订后，原告没有实际使用该涉案房屋。5月5日，原告考虑到因客观原因无需承租该房屋，遂立即多次联系被告，要求依照《房屋租赁合同》第17条的约定协商提前终止房屋租赁合同。5月8日原告联系中介通知被告提前终止房屋租赁事宜，后原、被告于5月27日在原告办公楼再次协商提前终止《房屋租赁合同》及补偿方案，但是被告提出的补偿要求明显超出《租赁合同》约定，双方未就补偿事宜达成一致意见。6月11日原告又快递《关于提前终止租赁合同的通知》给被告，告知被告按照《房屋租赁合同》第17条的规定提前终止合同并支付补偿金，之后，6月25日原告收到被告《关于提前终止租赁通知的回复》，回复中明确表明被告已收到原告《关于提前终止租赁合同的通知》。本案中原告已积极履行协商及通知义务，且按照《房屋租赁合同》第17条的约定，原告已积极向被告支付资金共计人民币95860元，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已终止。但是期间，原告将涉案房屋的钥匙多次退还给被告时，被告却一直拒收。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》中已对提前终止合同进行了约定，且原告已按照《房屋租赁合同》约定履行完义务，故《房屋租赁合同》已终止。被告应根据《合同法》第九十二条的规定履行相应的协助义务。为维护原告的合法权益，故诉请判令：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2014年6月11日终止；2、被告立即接收杭州市武林府x幢北楼xxxx室的房产钥匙；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）吴鸣一答辩称：一、原告提出的确认合同终止的请求无事实和法律依据，本案所涉房屋租赁合同是双方真实意思表示，依约应全部履行。原告提出合同第17条应赔付对方二个月租金的约定并非是合同终止条件，仅是一方要求提前终止合同的违约条件。二、合同应依约履行，故不存在由被告接收钥匙的问题。综上，要求判令驳回原告诉讼请求。
被告（反诉原告）吴鸣一反诉称：2014年4月25日，反诉原告与反诉两被告签订《房屋租赁合同》三份，约定由反诉原告向反诉被告出租位于杭州市武林府x幢北楼xxxx室房屋及车位，租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日止，租金分别为34473元、21000元、327967元，合同还对其他违约责任作出了约定。合同签订后，反诉原告依据合同约定将房屋及车位交付给反诉被告使用，并于2014年4月29日开具租赁发票给反诉被告，且已依法交纳房屋出租税金23092.64元，按照双方约定，该笔税费应当由承租人承担。现反诉被告无理要求解除合同，违背诚实信用原则，为维护反诉原告的合法权益，故诉请判令反诉两被告：1、继续履行《房屋租赁合同》；2、立即支付第一年的租金383440元，违约金255626.67元（4个月租金）；3、承担税费23092.64元；4、承担因其提出解除合同致使反诉原告支出的律师代理费50000元；5、承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）中行浙江分行、郭心刚答辩称：一、反诉原告称反诉被告无理解约，违背诚信，与客观事实不符。双方签署的《房屋租赁合同》第17条约定了合同双方享有任意解除权，解除后解约方补偿守约方2个月租金后即可。反诉被告因客观原因无需继续租用该房屋，多次致电发函反诉原告，希望解除合同并争取反诉原告的谅解，并于2014年6月11日向反诉原告邮寄了《关于提前终止租赁合同的通知》并将2个月租金的补偿款汇入反诉原告账户。反诉被告自始至终本着诚信友好协商的态度处理退租后续事宜，但反诉原告拒绝接收房屋钥匙，不愿意处理退租后续事宜，放任损失扩大。二、涉案《房屋租赁合同》已于2014年6月11日终止，反诉原告要求继续履行合同缺乏依据。《房屋租赁合同》第17条约定，“租赁期内，如一方要求提前终止合约，应向守约一方支付2个月租金作为补偿…”。该条款赋予合同双方都有任意解除合同的权利，这也是租赁市场的通常做法。本案中反诉被告于2014年5月5日始即联系反诉原告告知因客观原因无需租赁该涉案房产，且于2014年6月11日发出《关于提前终止租赁合同的通知》，并已向反诉原告支付2个月的租金作为补偿，据此，该通知发出后《房屋租赁合同》即终止。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释二》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”如反诉原告不同意解除合同，至迟应在2014年9月11日前提起诉讼要求确认解除行为无效，本案反诉原告在2014年12月才提起诉讼，反诉原告已丧失实体上的抗辩权。三、反诉原告要求答辩人支付第一年度租金及承担违约金，缺乏事实和法律依据。1、答辩人依约交付了合计人民币95860元的租金及补偿款，不存在逾期缴纳租金。2014年6月11日房屋租赁合同已终止，反诉原告要求继续缴纳该日期之后的租金不成立。2、反诉原告故意拖延收房，造成的损失应由反诉原告自行承担。本案中反诉被告已履行了双方签订的《房屋租赁合同》中约定的义务，因客观原因无法租赁涉案房屋时已发出书面解除通知，并通过口头、书面方式要求反诉原告领取钥匙，反诉原告拒领后，答辩人又通过邮寄方式将钥匙退还给反诉原告。反诉被告已积极采取措施退还房屋钥匙，由于反诉原告拒领钥匙产生的租金损失，依据《合同法》第一百一十九条的规定，扩大的损失应由反诉原告自行承担。3、房屋租赁合同中第四条对违约金的约定为空白条款，双方未对逾期支付违约金作约定，反诉原告诉请违约金缺乏合同依据。四、反诉原告要求答辩人承担税费、律师代理费缺乏事实和法律依据。1、根据《杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法》第三条规定“房屋所有权人（个人）为房屋出租应税行为的纳税义务人。”所以本案所及的税费应由反诉原告自行承担。2、本案合同中对律师代理费的承担未做约定，故反诉原告诉请律师费应由答辩人承担无合同及法律依据。综上，反诉原告诉请缺乏事实和法律依据，要求判令驳回反诉原告的全部诉讼请求。
为证明其诉讼请求及反诉答辩，两原告（反诉被告）向本院提交如下证据：
1.房屋租赁合同3份，欲证明原、被告存在房屋租赁合同关系；
2.《关于提前终止租赁合同的通知》及快递单各1份，欲证明原告（反诉被告）已通知被告（反诉原告）提前终止房屋租赁合同，并同意按照《房屋租赁合同》的约定补偿被告；
3.《武林府房屋租赁情况说明》1份，欲证明原告（反诉被告）已通知被告（反诉原告）提前终止房屋租赁合同并同意补偿但被告（反诉原告）不同意；
4.《关于提前终止租赁合同通知的回复》1份，欲证明被告（反诉原告）已收到原告（反诉被告）《关于提前终止租赁合同的通知的回复》但不同意补偿方案；
5.《律师函》1份，欲证明原告（反诉被告）已通知被告（反诉原告）提前终止房屋租赁合同并积极与被告（反诉原告）协商提前终止合同的补偿，避免损失扩大；
6.打款凭证1份，欲证明原告（反诉被告）已按《房屋租赁合同》的约定向被告（反诉原告）支付相应的租金及补偿金的事实；
7.退还钥匙快递单收条1份，欲证明原告（反诉被告）将涉案钥匙退还被告（反诉原告），由保安签收的事实；
8.快递单1份，欲证明被告（反诉原告）拒收并退还涉案房屋钥匙。
上述证据经庭审质证，被告（反诉原告）对证据1真实性、合法性、关联性无异议，但认为合同第17条为违约条款而非对终止或解除合同的约定。对其证据效力本院予以确认。对证据2三性均有异议，认为未收到该份书面通知，快递单仅是复印件，对证明内容有异议。对证据4真实性没有异议，证明目的以及关联性有异议。本院审核后认为证据2和证据4能够互相印证，证实原告（反诉被告）已经向被告（反诉原告）发出提前终止租赁合同的通知，并且被告（反诉原告）已经于2014年6月25日回函的事实，对其证据效力予以确认。对证据3，被告（反诉原告）对说明中所述合同的签订、双方物业的交割情况均认可，对其中对原告解除合同的通知部分内容不认可，认为与事实不符，该证据为浙江盛世管家房地产经纪公司出具，性质上属于证人证言，因证人没有出庭作证，故缺乏证据效力。本院认为该证言为居间公司所出具，对相关事实有证明能力，且被告（反诉原告）所不认可的内容也在其他证据当中得到了印证，故对其证据效力本院亦予以认定。对证据5三性均有异议，认为该份律师函系单方制作，原告（反诉被告）也没有提交已经送达的证明，本院认为该质证意见成立，对其证据效力不予认定。对证据6三性以及证明内容均有异议，认为只能证明原告（反诉被告）有打款行为，该结算书上也没有说明是补偿金和租金。且履行主体是两原告，而打款人仅有中行浙江分行。本院认为该结算申请书所载明的打款事实被告（反诉原告）并不否认，对该事实因双方无争议，故该份证据的真实性可以认定，且与本案有关联，对其证据效力予以认定。对证据7、8三性均有异议，认为该份快递单没有吴鸣一签字，且寄件物品中没有说明是钥匙，吴鸣一没有收到钥匙，寄件人名字为吴鸣一的快递单，也没有证据证明是吴鸣一寄出，与本案缺乏关联性，本院认为证据7、8对欲证事实缺乏充分证明力，对其证据效力不予认定。
为支持其答辩理由及反诉请求被告（反诉原告）吴鸣一提交了如下证据：
1.房屋租赁合同1份，欲证明反诉原、被告间存在房屋租赁合同关系；
2.税收缴款发票1份，欲证明反诉原告已于2014年4月29日支付租赁房屋所需缴纳的税金；
3.律师费发票1份，欲证明因本案反诉被告解除合同导致反诉原告支出的律师代理费。
上述证据经庭审质证，原告（反诉被告）对证据1没有异议，对其证据效力本院予以认定；对证据2三性均有异议，认为没有原件，不予认可，开票金额及时间不能证明与本案存在关联性，本院认为该份证据经核实与原件一致，该证据与当事人争议事实相关，对其证据效力予以认定。对证据3三性均有异议，认为与本案无关，且没有相应打款凭证。本院认为该发票缺乏单位公章，对其证据效力不予认定。
根据上述有效证据及原告、被告的陈述，本院认定案件事实如下：
2014年4月25日，吴鸣一就其位于杭州市武林府x幢北楼xxxx室，建筑面积133.54平方米房屋的出租事项分别与中行浙江分行以及郭心刚签订《房屋租赁合同》，其中与中行浙江分行签订的合同约定：中行浙江分行租赁上述房屋中120平方米面积的房屋，年租金327967元；与郭心刚签订的合同约定：郭心刚租赁上述房屋中13.54平方米面积的房屋，年租金34473元。此外吴鸣一还于同日就其位于杭州市武林府x幢北楼下的车位与中行浙江分行签订租赁合同，约定将该车位租赁给中行浙江分行停车使用，年租金21000元。此外，上述三份合同均同时约定：自合同签订之日2天内，吴鸣一将出租的房屋交中行浙江分行、郭心刚使用，如吴鸣一逾期不交房屋的，则每逾期一天向乙方支付原日租金作为违约金。合同租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日，租金先付后租，双方签字盖章后，收到吴鸣一的收款凭证，在5个工作日内支付。合同第十七条约定：租赁期内，如一方要求提前终止合约，应向守约一方支付2个月租金作为补偿，已付租金多退少补。合同签署后，吴鸣一应按规定向物业所在地的房地产管理部门申请登记备案，领取《房屋租赁证》，同时应向相关税务部门缴纳以上出租物业的租赁税，如因吴鸣一原因未及时缴纳，由此造成的影响与损失由吴鸣一承担全部责任。变更或者解除本合同，要求变更或者解除合同的一方应主动向另一方提出，应及时到杭州市房地产管理局办理变更登记或注销手续。因变更或解除本合同，提出方使另一方造成损失的，由提出方负责赔偿损失。合同签订后，吴鸣一按约交付了房屋钥匙并缴纳了房屋租赁税费23092.64元。2014年6月11日，中国银行浙江省分行及郭心刚向吴鸣一发出《关于提前终止租赁合同的通知》，称因承租人租赁需求发生变化，依据合同第十七条约定，要求提前终止房屋租赁合同。2014年6月25日吴鸣一回函中国银行浙江省分行表示在按约交付房租、税费以及由此拖延产生的利息后会尽快处理合同提前终止的问题。2014年8月1日，中国银行浙江省分行向吴鸣一的账号打入95860元。
本院认为：两原告（反诉被告）就诉争房屋分别与被告签订了租赁合同，共同租赁诉争房屋的事实清楚，在合同签订之后，吴鸣一按约交付了房屋，并缴纳了房屋租赁税，但两原告（反诉被告）因故不能继续履行合同而向吴鸣一提出了解除合同的要求，本案所争议的焦点在于案涉合同条款是否为合同约定解除条件，两原告（反诉被告）是否可以依据该条款而享有单方解除合同的权利。合同第十七条约定有：租赁期内，如一方要求提前终止合约，应向守约一方支付2个月租金作为补偿，已付租金多退少补，根据该条款内容，双方对于合同约定解除条件的约定意思表示清楚，吴鸣一认为该条款不能成为双方对于合同约定解除条件的约定的意见难以成立，两原告（反诉被告）有权依据该条款约定而行使合同约定解除权，但是该约定解除条件的行使应该在吴鸣一收到该款项时候才发生法律效力。从举证证据来看，两原告（反诉被告）在2014年6月11日提出解除合同，吴鸣一在2014年6月25日作出回复，但直至2014年8月1日，中国银行浙江省分行才向吴鸣一的账号打入95860元，故合同解除条件应该在该日发生法律效力，两原告（反诉被告）认为房屋租赁合同于2014年6月11日终止的请求与事实不符，本院不予支持，案涉合同在2014年8月1日解除。除应扣除两个月租金63906元【（327967＋34473＋21000）÷12×2】作为合同解除条件外，两原告（反诉被告）还应支付三个月95860元【（327967＋34473＋21000）÷12×3】租金，据此两原告（反诉被告）还应向吴鸣一支付租金63906元，对吴鸣一反诉请求继续履行《房屋租赁合同》的请求本院不予支持，对吴鸣一反诉要求支付第一年的租金383440元的请求本院不予全部支持，吴鸣一在两原告（反诉被告）告知解除合同请求并支付了相关费用，随后又提出诉讼之后，对于诉争房屋拒绝予以接收，对损失扩大部分，应自行承担。吴鸣一另行要求两原告（反诉被告）支付违约金255626.67元及律师费的请求缺乏依据，本院不予支持。关于吴鸣一所主张的房屋租赁税费23092.64元，根据合同约定，吴鸣一应向税务部门缴纳出租物业的租赁税，但是因变更或解除本合同，提出方使另一方造成损失的，由提出方负责赔偿损失。因中国银行浙江省分行、郭心刚提出解除合同，造成吴鸣一税费支出的损失，故对吴鸣一反诉请求要求中国银行浙江省分行、郭心刚承担税费的请求，本院部分予以支持，但合同履行期间的税费仍由吴鸣一自行承担。此外，两原告（反诉被告）诉请吴鸣一接收案涉房产钥匙的请求，因接收行为的被动性，无需主动履行的义务，故对该请求本院不予支持，吴鸣一在合同解除后即拥有了收回案涉房屋的权利，两原告（反诉被告）也应以适当方式向其交付钥匙。吴鸣一要求中国银行浙江省分行、郭兴刚支付因解除合同支出的律师费于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、九十六条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）中国银行浙江省分行、郭心刚于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）吴鸣一支付租金63906元；
二、原告（反诉被告）中国银行浙江省分行、郭心刚于本判决生效之日起10日内赔偿被告（反诉原告）吴鸣一房屋税费17319.48元；
三、驳回原告（反诉被告）中国银行浙江省分行、郭心刚的全部诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）吴鸣一的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，由原告（反诉被告）中国银行浙江省分行、郭心刚承担，反诉案件受理费减半收取5461元（吴鸣一预缴10921.59元，退还5460.59元），由原告（反诉被告）中国银行浙江省分行、郭心刚承担667元，由被告（反诉原告）吴鸣一承担4794元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，其中本诉部分80元，反诉部分5461元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 长 章幼戎
人民陪审员 王土根
人民陪审员 郑 义
二〇一五年四月十四日
代书 记员 徐王燊