四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川07民终547号
上诉人（原审原告）：绵阳市涪城区泊雅酒店，住所地：绵阳市涪城区长虹大道北段**号（瑞仕名都*层商铺）。
负责人：杨昌宽。
委托诉讼代理人：张宗银，绵阳市天一法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：四川中田房地产开发有限公司，住所地：绵阳市涪城区长虹大道北段67号。
法定代表人：陈忠兵，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李建川，四川合泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绵阳中田置恒物业服务有限公司，住所地：绵阳市涪城区长虹大道北段67号1-1。
法定代表人：华嘉峰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：欧阳明，四川合泰律师事务所律师。
上诉人绵阳市涪城区泊雅酒店（以下简称泊雅酒店）与被上诉人四川中田房地产开发有限公司（以下简称中田房地产公司）、被上诉人绵阳中田置恒物业服务有限公司（以下简称中田物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初2831号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人泊雅酒店的负责人杨昌宽及其委托诉讼代理人张宗银，被上诉人中田房地产公司的委托诉讼代理人李建川，被上诉人中田物业公司的委托诉讼代理人欧阳明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人泊雅酒店上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、原审认定事实错误。被上诉人在履行合同过程中，由于租赁房屋漏水，对上诉人经营的酒店及茶楼设施造成了损失并影响其经营，被上诉人并未对租赁物进行维修，原审法院认定的此部分事实应予维持。但原审法院就损失委托鉴定后，鉴定机构表示无法鉴定而作退案处理的过错不在于上诉人，原判驳回上诉人的诉讼请求纯属错误。原审法院委托的鉴定机构在退案说明中明确了无法提供造价鉴定结论的原因在于需要提供双方当事人认可的一系列证据材料，而双方正是因此存在分歧，故无法提供。原审法院委托的鉴定机构不是可对损失部分进行鉴定的机构。二、原审适用法律错误。本案属于租赁合同纠纷，应当依照合同法的相关规定作出判决。
被上诉人中田房地产公司答辩称：一审认定中田房地产公司应当对房屋进行维修，是错误的，中田房地产公司本已提起上诉，但此后未交案件受理费。中田房地产公司出租的房屋是经验收合格的，出现渗水不是房屋质量问题，楼上不放水就不会渗水，房屋设计、施工中不要求房屋具备防水功能，中田房地产公司对此无维修的内容可言，上诉人的损失应当由侵权人承担。一审中，中田房地产公司要求追加五楼的业主、装修公司、施工单位，一审法院未予追加。希望二审法院将本案发回重审，以便查明事实后一并解决各方问题。
被上诉人中田物业公司答辩称：本案是租赁合同纠纷，中田物业公司仅提供物业管理服务，不是租赁合同相对人，不是适格主体，不应承担责任。本案房屋渗水问题不是房屋质量问题，而是楼上504号房屋装修中导致的，物业公司一直在积极协调各方解决。
泊雅酒店向一审法院起诉请求：一、判令中田房地产公司、中田物业公司共同赔偿因房屋租赁而给泊雅酒店造成的各项经济损失82万元及维修期间损失费用；二、本案诉讼费、代理费等均由中田房地产公司、中田物业公司承担。
一审法院认定事实：泊雅酒店负责人杨昌宽（乙方、承租方）于2016年4月18日、4月23日分别与中田房地产公司（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同书》两份，约定甲方将其所有的位于绵阳市涪城区长虹大道北段67号瑞仕名都4层商铺（建筑面积2159平方米）、瑞仕名都一层2号商铺（建筑面积173平方米）出租给乙方；租赁期限均为144个月，自2016年4月1日起至2028年3月31日止；用途均为宾馆茶楼；合同均约定甲方向乙方交付房屋时，应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用的完好状态。合同另就房屋修缮与使用、房屋消防治安等安全、管理责任、租赁期间的相关费用、合同的变更、解除和终止、违约责任等进行了约定。合同签订后，中田房地产公司交付房屋，泊雅酒店进行装修、经营。2017年2月13日，案涉房屋出现漏水，泊雅酒店向中田房地产公司及中田物业公司反映并要求其赔偿因房屋漏水造成的装修及宾馆茶楼经营损失。中田房地产公司回复认为造成泊雅酒店装修损失的漏水原因系楼上住户在装修施工中未封闭存水弯管下方的检查孔，其生活用水直接排放到该住户厨房的回填层中，并在回填层饱和后漫过防水层高位泄露到泊雅酒店承租房屋顶部所致。
另查明，中田房地产公司系绵阳市涪城区长虹大道北段67号土地使用权人，其在该土地上建设的“瑞仕名都”项目于2013年5月开工，于2015年2月取得建设工程竣工验收备案证书。中田物业公司为案涉房屋提供物业管理服务。案外人蒋旭系瑞仕名都1幢1单元5层4号房屋买受人。
一审审理过程中，泊雅酒店申请对酒店（含茶楼）损失进行评估，法院依法委托四川广信工程造价咨询事务所有限责任公司进行评估，该公司于2017年9月11日向法院提交《关于“因绵阳市涪城区泊雅酒店房屋渗水造成的损失进行评估”项目无法提供造价鉴定结论的情况说明》，要求泊雅酒店提供工程结算书等在内的相应材料；因泊雅酒店无法提供上述材料，该公司认为“仅根据照片无法提供该项目有效的造价鉴定金额”，遂作退案处理。
一审法院认为，杨昌宽作为泊雅酒店负责人，其代表泊雅酒店与中田房地产公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。中田房地产公司亦认可其与泊雅酒店建立房屋租赁合同关系，故对泊雅酒店与中田房地产公司形成房屋租赁合同关系的事实，法院予以确认；双方应当按照合同约定履行合同义务。泊雅酒店依约支付了房屋租金，中田房地产公司应当按照合同约定承担房屋的主体安全使用方面的维护义务。合同履行过程中，租赁房屋产生渗水，对泊雅酒店及茶楼设施造成损失并影响其经营，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物物业维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，泊雅酒店有权要求出租人在合理期限内维修或者自行维修并主张中田房地产公司承担损失；中田物业公司并非合同的相对人，泊雅酒店基于租赁合同关系要求中田物业公司承担责任于法无据，法院不予支持。本案中，中田房地产公司并未对租赁物进行维修，泊雅酒店亦未自行维修，泊雅酒店径行起诉，要求赔偿经济损失，但未举证证明其损失金额；后泊雅酒店虽向法院申请依法委托鉴定机构就损失进行鉴定，但鉴定过程中却并未按照鉴定机构要求提供相应材料，导致该案因无法鉴定而作退案处理。一审法院认为，依照《中华人民共和国民诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，因泊雅酒店对自己提出的主张未提供相应证据足以证实，故泊雅酒店要求赔偿其各项经济82万元及维修期间损失费用的诉讼请求，法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：“驳回原告绵阳市涪城区泊雅酒店的诉讼请求。本诉案件受理费6000元，由原告绵阳市涪城区泊雅酒店负担。”
二审查明：四川广信工程造价咨询事务所有限责任公司2017年9月11日向一审法院提交的《关于“因绵阳市涪城区泊雅酒店房屋渗水造成的损失进行评估”项目无法提供造价鉴定结论的情况说明》中表示“工程造价鉴定需提供有效且必要的经双方当事人签字确认并加盖公章的书面计价材料，口头及单方面形成的资料不能作为计价的有效依据”，并列举了所需资料明细，主要是由双方当事人签字确认的工程结算书、施工资料、计价依据等。
二审中，泊雅酒店提供其对渗水房屋装修施工前后的照片、修复工程量及施工图、营业汇总表、工资表、损失明细说明，以证明房屋渗水、重新装修情况以及产生的各项损失；其列明的损失明细包括：装修总造价510289元、17个房间损失246752.2元（2017年2月13日至2017年9月20日共计221天）、装修3个月期间（2017年9～11月）的停业损失628665元【包括租金119094元（23元×酒店面积1726平方米×3月）、物业费20712元（4元×酒店面积1726平方米×3月）、员工工资66102元、营业损失422757元（月均营业额140919元×3月）】，以上损失共计1385706.2元；庭审中，泊雅酒店称主张了营业损失422757元，则可扣除主张的房间损失246752.2元，扣除后的损失共计1138954元，因装修时并没有全部停业，只是对部分严重的地方进行装修，故现主张由被上诉人赔偿82万元。中田房地产公司和中田物业公司均表示上述资料是泊雅酒店单方制作，对其真实性、合法性、关联性不能确认，即使因房屋漏水装修属实，也不能证明受损是房屋质量问题。
二审中，中田房地产公司称2017年2月13日五楼往下漏水后，到五楼住户家中进行了查看，采取了临时措施，为了今后进一步查明原因和责任，现场情况予以保留，处理后未再漏水，但之前已经漏出的积水还在逐渐渗出；泊雅酒店称自2017年2月13日漏了三四天后采取的临时措施，此后未再漏水，原积水陆续渗了一个多月就未再渗水。泊雅酒店另称2016年8月2日、3日、5日因下雨从幕墙上漏水，主要是茶楼受损，客房A35房间木地板受损，中田房地产公司找施工方处理了，但未解决损失问题；另外A35房间下水管长期漏水。中田房地产公司称其他漏水问题早已处理好，与本案无关，本案涉及的是2017年2月13日后因楼上504号房原因大面积渗水问题。
另查明：中田房地产公司和泊雅酒店所签的《房屋租赁合同书》中，约定的租金为每月每平方米23元，第120月至第144月为每月每平方米24.15元。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点是泊雅酒店租赁的房屋因漏水所造成的损失及责任认定。根据双方的陈述及所举证据，可以确认泊雅酒店所租赁的中田房地产公司的房屋在2017年2月13日出现屋顶漏水且系因5楼渗水所致，泊雅酒店所计算、主张的各项损失均是涉及此次漏水。至于此次漏水的原因和责任，中田房地产公司认为系楼上住户在装修施工中未封闭存水弯管下方的检查孔，其生活用水直接排放到该住户厨房的回填层中，并在回填层饱和、漫过防水层后，泄露到泊雅酒店承租房屋顶部所致，故应由第三人承担侵权责任；泊雅酒店则认为中田房地产公司作为出租人应当保证出租房屋的质量，即使是其他原因导致房屋出现问题，也应由房屋出租人承担责任后向他人追偿。本院认为，虽然本案房屋漏水存在系他人原因造成的可能性，但对于漏水的具体原因和责任人，在相关当事人未参加本案诉讼的情况下，尚不能仅依据中田房地产公司的陈述对此作出认定，泊雅酒店亦未能证明漏水系因中田房地产公司的原因造成，但根据法律规定和双方的约定，中田房地产公司作为出租人应当按照约定将租赁房屋交付承租人泊雅酒店，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。在房屋发生漏水后，即使漏水是因第三人原因造成的，但客观上出现泊雅酒店租赁的部分房屋无法正常使用的事实，在此情况下，从合同关系上看，也造成出租人失去要求承租人承担相应租赁费用的根本条件，故承租人泊雅酒店依据租赁合同关系向出租方中田房地产公司主张损失，则在合同关系范围内的损失部分可由中田房地产公司承担，中田房地产公司承担责任后，可向实际侵权人追偿。对于其他损失，泊雅酒店应在查实具体原因后，向实际侵权人主张。泊雅酒店主张的损失包括装修费、租金、物业费、员工工资、营业损失，其中因房屋不能正常使用涉及的相应租金及物业费，可由中田房地产公司承担。根据双方陈述，2017年2月13日漏水后经临时处理，原有积水又陆续渗漏约一个月；2017年9～11月期间，泊雅酒店对漏水的部分房屋进行了装修；按泊雅酒店的陈述，其所租房屋用于酒店部分的面积为1726平方米，共设置客房40间，其主张的房间营业损失涉及17间，装修期间未全部停业，平常酒店入住率约80%。故结合本案实际情况，本院酌情确定按酒店面积的一半计算租金和物业费的50%，期限按4个月计算，以此计算的损失共计46602元[（23元+4元）×1726平方米×50%×50%×4月]由中田房地产公司承担。对于泊雅酒店主张的其他损失，泊雅酒店在本案中基于合同关系要求中田房地产公司承担，并要求中田物业公司承担，缺乏事实和法律依据，应不予支持。
综上，泊雅酒店的部分上诉理由成立，本院对其部分上诉请求予以支持，其余上诉理由不能成立，对其余上诉请求不予支持。原判认定事实基本清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初2831号民事判决；
二、四川中田房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向绵阳市涪城区泊雅酒店赔偿损失46602元；
三、驳回绵阳市涪城区泊雅酒店的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6000元，由绵阳市涪城区泊雅酒店承担5000元，由四川中田房地产开发有限公司承担1000元；二审案件受理费12000元，由绵阳市涪城区泊雅酒店承担10000元，由四川中田房地产开发有限公司承担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 伍 静
审判员 廖小军
审判员 张宗文
二〇一八年五月二十二日
书记员 陈进文