江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民四终字第00031号
上诉人（原审被告）王美善。
委托代理人陈顺建（特别授权），江苏邦兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨传龙。
委托代理人王素云（特别授权），江苏ＸＸ华律师事务所律师。
上诉人王美善与被上诉人杨传龙房屋买卖合同纠纷一案，兴化市人民法院于2014年11月13日作出（2014）泰兴安民初字第0742号民事判决，上诉人王美善对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨传龙向原审法院起诉称：杨传龙与王美善于2009年12月23日签订了房屋买卖协议，杨传龙按约履行了房屋买卖协议约定的全部义务，王美善交付了房屋，杨传龙实际居住了该房屋，并对该房屋进行了翻建及装潢，但王美善迟迟不予协助杨传龙办理相关产权过户手续，为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令王美善立即履行协助杨传龙办理产权过户手续的义务。
王美善答辩称：1、杨传龙非兴化市安丰镇东郊村增庆十组村级集体组织成员，虽然他有兴化市安丰镇东郊村的户籍，但村级集体组织成员与户籍所在地是两个不同的�念，由于该讼争的土地系集体土地（宅基地），根据我国土地法的相关规定，非同一集体组织成员，宅基地不得转让，如转让则违反我国强制性的规定。2、根据江苏省土地管理条例相关规定，购买村民房屋的农户应当符合申请建房条件且宅基地的转让必须报经政府主管部门审批，此属行政许可，杨传龙、王美善的房屋买卖非经行政许可，违反了我国效力性禁止性规范。综上，杨传龙、王美善于2009年12月23日签订房屋买卖协议应为无效合同，王美善无需协助杨传龙办理房屋产权过户手续，请求驳回杨传龙的诉讼请求。
杨传龙为了证明自己的主张，提供证据如下：1、房屋买卖协议书一份，证明杨传龙于2009年12月23日向王美善购买了位于兴化市安丰镇东郊村增庆十组的三间二层楼房一幢，转让价格为人民币20万元。杨传龙给付王美善20万元的购房款，王美善将房屋及房�的权属证书一并交付给杨传龙，并约定该房屋过户时王美善按房屋过户的要求到场签字。2、房屋所有权证书及集体土地建设用地使用证书各一份，证明王美善是涉案房屋所有权人，卖房的主体适格。3、兴化市公安局安丰派出所户籍证明一份，证明杨传龙是兴化市安丰镇东郊村增庆十组的村民，买房的主体适格。4、兴化市安丰镇东郊村民委员会证明及承诺书各一份，证明杨传龙在兴化市安丰镇东郊村增庆十组除向王美善购买的宅基地外再无其他宅基地，符合买房的条件。5、兴化市人民法院（2011）泰兴民初字第549号民事判决书一份，证明当杨传龙与王美善为同一经济组织成员时，其之间签订的买卖协议是合法有效的。6、兴化市人民法院（2013）泰兴安民初字第141号民事判决书一份，证明王美善应当承担协助杨传龙办理房屋产权过户的义务。
王美善的质证意见：证据1、真实性无异议。证据2、真实性无异议。证据3、真实性无异议，但不能达到杨传龙的证明目的，杨传龙取得兴化市安丰镇东郊村户籍是在房屋买卖之后，事实上杨传龙是安丰镇大杨庄村村民，取得户籍不代表就是该村的集体组织成员。证据4、对证明的真实性、客观性有异议，上面没有明确书写日期，对承诺书的情况不清楚。证据5、王美善不是诉请无效，而是将无效作为理由来说明王美善无须承担过户义务。证据6、兴化市人民法院（2013）泰兴安民初字第141号民事判决书涉及的是商住楼的房屋买卖，与本案的房屋买卖是两个性质不同的交易，一个是集体土地，一个是国有土地的交易。王美善没有提供证据。原审法院对杨传龙提供的证据1、2、3、4予以认定，对证据5、6真实性予以认可，但不能达到杨传龙的证明目的。
原审审理查明：2009年12月23日，杨传龙与王美善�订了房屋买卖协议一份。协议第一条约定：王美善将自己所有的位于兴化市安丰镇东郊村增庆10组三间两层楼房一幢（房屋所有权证号：兴房证安字第2550号）出售给杨传龙，价格为人民币20万，付款方式为一次性付清。协议第三条约定：杨传龙一次性付给王美善人民币20万元整，王美善把房屋所有权证书和集体土地建设用地使用证书先交给杨传龙，过户费由杨传龙承担，王美善提供相关手续并按要求到场签字。杨传龙、王美善双方都履行了除房屋产权过户之外的其他所有条款，杨传龙实际居住并使用讼争房屋。
结合杨传龙、王美善的诉辩，原审归纳本案的争议焦点为：杨传龙、王美善签订的房屋买卖协议是否无效，王美善是否有义务协助杨传龙办理产权过户手续。
原审法院认为：杨传龙、王美善于2009年12月23日签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示�我国法律并不绝对禁止农村房屋买卖，杨传龙是本村村民，没有其他宅基地，符合申请建房用地条件，故认定杨传龙、王美善之间的房屋买卖协议合法有效。王美善辩称杨传龙不是本村村民，其之间的房屋买卖非经行政许可，违反了我国效力性禁止性规范，没有事实和法律依据，不予采信。房屋属不动产，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。杨传龙、王美善之间的房屋买卖协议合法有效，应当依法进行产权变更登记。合同双方当事人应当按约定全面履行自己的义务。协议第三条约定：杨传龙一次性付给王美善人民币20万元整，王美善把房屋所有权证和土地证先交给杨传龙，过户费由杨传龙承担，王美善提供相关手续并按要求到场签字。现杨传龙要求王美善履行协助杨传龙办理房屋产权过户手续的义务，依法应予以支持�王美善关于无需协助杨传龙办理房屋产权过户手续的辩称，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民合同法》第六十条、第一百零七条及相关法律之精神，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决：王美善于判决生效后三十日内，履行协助杨传龙办理房屋产权过户手续的义务。案件受理费100元，依法减半收取50元，由王美善负担。因此款杨传龙已垫交，王美善在履行上述协助义务时将此款一并给付杨传龙。
上诉人王美善不服上述民事判决，向本院提起上诉称：2009年12月23日王美善与杨传龙签订房屋买卖合同时，杨传龙系兴化市安丰镇大杨村大西4组集体经济组织成员，且到目前杨传龙在原地仍有农村房屋（包括宅基地），享有原集体经济�织成员的权利；而杨传龙于2012年取得兴化市安丰镇东郊村增庆十组110号户籍是依附于双方的房屋买卖关系，其在该村并不享有集体经济组织成员的相关权利和义务。一审判决无视上述事实，主观认定王美善与杨传龙系同村村民，从而认定双方签订的房屋买卖合同合法有效，显属错误，判决王美善履行协助杨传龙办理房屋产权过户手续的义务，没有事实和法律依据。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人杨传龙答辩称：1、现王美善、杨传龙均是兴化市安丰镇东郊村增庆十组同一经济组织的村民，杨传龙身份的变化，形成了对合同效力的补正；2、杨传龙将户口迁至涉案房屋处时，已不享有原兴化市安丰镇大杨村大西集体经济组织成员的任何权利，其在原地并没有住房和宅基地，涉案房屋是杨传龙的唯一住房，且符合申请建房条件；3、王美善与杨�龙签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，杨传龙履行了该协议的全部义务，王美善应履行房屋过户的协助义务。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人未有新证据提供，一审查明的事实已有相关证据在卷佐证，本院予以确认。二审另查明，杨传龙原户籍在兴化市安丰镇大杨村大西4组，其购买王美善的房屋后，于2012年7月将户口迁至兴化市安丰镇东郊村增庆10组。
本院认为：杨传龙与王美善于2009年12月23日签订的房屋买卖协议系其双方的真实意思表示，本案的争议焦点在于杨传龙是否享有兴化市安丰镇东郊村增庆10组的集体经济组织成员资格，即协议中约定的农村房屋买卖内容是否违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一�、第四款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该规定表明法律并未绝对禁止农村村民出卖住房，而是在农村村民出卖住宅后，就丧失了再申请宅基地的权利。根据相关法律规定，农村房屋所有权转让，房屋占有范围内的宅基地使用权随之转让。农村宅基地具有福利性质，仅供同一集体经济组织成员享有。杨传龙系农村村民，其购买王美善房屋前虽系兴化市安丰镇大杨村大西4组的成员，但购房后杨传龙的户籍已经批准迁至兴化市安丰镇东郊村增庆10组110号，表明兴化市安丰镇东郊村村民委员会已认可了杨传龙为该村集体经济组织成员，形成了对合同效力的补正。且房屋买卖协议签订后，王美善已将房屋的所有权证和集体土地建设用地�用证交给杨传龙，杨传龙实际居住使用讼争房屋多年。在王美善无证据证明杨传龙在原住所地仍有宅基地、杨传龙并不享有兴化市安丰镇东郊村增庆10组集体组织成员权利义务的情况下，应认定杨传龙与王美善签订的房屋买卖协议合法有效，并应依法对房屋产权进行变更登记。根据双方房屋买卖协议的约定及合同附随义务，王美善有义务协助杨传龙办理房屋产权过户手续。因此，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理并无不当之处，王美善的上诉理由，本院不予采纳，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由上诉人王美善负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈继元
审 判 员 刘春生
代理审判员 宗 雯
二〇一五年三月五日
书 记 员 王 梅
法律条文附录：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五十五条，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
3、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。
4、《江苏省土地管理条例》第三十五条，农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村�民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。