成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初4546号原告：蔡学娅，女，1949年12月21日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：焦玉红，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被告：四川省新宏实业有限公司，住所地：成都市高新区。法定代表人：魏勇，四川省新宏实业有限公司董事长。委托诉讼代理人：张皓，四川明炬律师事务所律师。原告蔡学娅与被告四川省新宏实业有限公司（以下简称新宏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法由审判员郭莉独任审判，适用简易程序于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告蔡学娅的委托诉讼代理人焦玉红、被告新宏公司的委托诉讼代理人张皓到庭参加诉讼。审理中，双方当事人未能达成和解协议，本案现已审理终结。原告蔡学娅向本院提出诉讼请求:1、新宏公司立即为蔡学娅办理车位所有权证书，并向蔡学娅支付逾期办证违约金至蔡学娅实际取得车位所有权证时止（暂计算至起诉时违约金为14001元）；2、新宏公司立即为蔡学娅办理国有土地使用权证，并向蔡学娅支付逾期办证违约金至蔡学娅实际取得国有土地使用权证时止（暂计算至起诉时违约金为44516元）；3、新宏公司承担本案的诉讼费用。蔡学娅明确其第一、二项诉讼请求的起算时间为取得房屋所有权证后一年，即2014年6月14日。事实和理由：2012年5月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，蔡学娅购买新宏公司开发建设的沙河上住宅小区2栋负1层17号及18号车位，17号车位价款为90000元，18号车位价款为105000元。《商品房买卖合同》第十九条及《商品房买卖合同补充协议》第三条约定，出卖人应在买受人取得沙河上住宅小区4栋1单元11楼1105号房屋所有权证之日起365日内为买受人办理地下车位所有权证，否则应自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2010年8月6日，蔡学娅与新宏公司签订《商品房买卖合同》，蔡学娅购买新宏公司开发建设的沙河上小区4栋1单元11层1105号房屋，房屋用途为住宅，总价款619050元。《商品房买卖合同》第十九条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。蔡学娅已于2013年6月14日取得沙河上小区4栋1单元11层1105号房屋的房屋所有权证，但至今未取得国有土地使用证书、车位所有权证。新宏公司已经构成违约。蔡学娅多次要求新宏公司办理相关证件，但新宏公司以各种理由拖延，故起诉至法院。被告新宏公司辩称，蔡学娅主张办理车位所有权证书，蔡学娅应当向新宏公司提供办理权属证书的相关资料。蔡学娅主张的车位逾期办证违约金过高，新宏公司已经于约定的时间将车位交付给蔡学娅使用，虽然办理房屋所有权证有所延迟，但并未影响蔡学娅对房屋的所有、使用、收益，结合本案情况，蔡学娅提出的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以调整。蔡学娅主张办理国有土地使用权证书及逾期办证违约金无合同约定及法律依据，不应得到支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件对办理国有土地使用权证书均未作出约定，同时亦无相关法律规定购买商品房的国有土地使用证必须由开发商办理。违约金的主张只能基于合同约定或者法律直接规定，新宏公司没有违约行为，不应支付违约金。蔡学娅在2014年6月3日前的违约金请求已过诉讼时效期间。经审理查明，2010年8月6日，新宏公司（出卖人）与蔡学娅（买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，约定：蔡学娅购买新宏公司开发建设的位于成都市锦江区琉璃乡东光村六组的沙河·上住宅小区4幢1单元11层1105号房屋，房价款619050元；出卖人应当在2012年6月1日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，因登记机关怠于办理或其它（如门牌号等）非出卖人原因导致买受人未能在前述期限内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担违约责任；合同约定的出卖人办理房屋所有权证书的义务，是指出卖人办理房屋产权备案登记的义务，而不是实际交付产权证书的义务，出卖人在合同规定时间内将办理房屋权属证书的资料提交房屋产权监理部门的，即视为出卖人已履行了办证义务。2012年5月25日，新宏公司（出卖人）与蔡学娅（买受人）签订两份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，约定：蔡学娅购买新宏公司开发建设的位于成都市锦江区琉璃乡东光村六组的沙河·上住宅小区2幢-1层17号车位及2幢-1层18号车位，17号车位房价款90000元，18号车位房价款105000元；出卖人应当在2012年6月1日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在取得所购沙河·上住宅小区4栋1单元11楼1105号房屋的分户房屋所有权证之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并在买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付，因登记机关怠于办理或其它非出卖人原因导致买受人未能在前述期限内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担违约责任。2013年1月25日，新宏公司向蔡学娅出具所购房屋的购房款发票，发票金额为619050元。2013年6月14日，蔡学娅取得所购房屋的房屋所有权证书，房屋所有权证载明的房屋坐落地址为成都市锦江区观音桥西路56号4栋1单元11层1105号。2016年6月2日，蔡学娅因尚未取得涉案车位的所有权证及案涉商品房的国有土地使用权证提起本案诉讼。庭审中，新宏公司提交四川省房地产开发税收管理系统查询截图，截图显示，2016年8月29日，代桂兰所购的-1层73号车位已办理所有权证变更备案。以上事实，有经庭审质证的原告蔡学娅提交的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》、《销售不动产统一发票》、房屋所有权证书，被告新宏公司提交的四川省房地产开发税收管理系统查询截图及双方当事人在庭审中的陈述在案为证。本院认为，蔡学娅与新宏公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。关于蔡学娅主张的办理车位所有权证书及支付违约金问题，本院认为，根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在取得所购沙河·上住宅小区4栋1单元11楼1105号房屋的分户房屋所有权证之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。蔡学娅已经于2013年6月14日取得其所购买的沙河·上住宅小区4栋1单元11楼1105号房屋的房屋所有权证，则新宏公司理应在2014年6月13日以前为蔡学娅办理所购车位的房屋所有权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”的规定，蔡学娅要求新宏公司支付逾期办理车位所有权转移登记的违约金，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。因新宏公司已经于2016年8月29日办理所有权变更备案，已履行了其办理所有权证变更的义务，则违约金应自2014年6月14日起计算至2016年8月29日止，共计807天。本院确认新宏公司应支付蔡学娅逾期办理车位所有权转移登记的违约金为15736.5元[（90000元+105000元）×万分之一×807天]。关于蔡学娅主张的办理所购商品房土地使用权证及支付违约金问题，本院认为，双方当事人争议的焦点在于房屋权属证书是否包含国有土地使用权证；新宏公司是否有义务协助蔡学娅办理国有土地使用权证；新宏公司是否应当向蔡学娅支付违约金。对此，本院做如下认定：一、关于房屋权属证书是否包含国有土地使用权证。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权利主体一致的原则”的规定，“权属登记”的内容应当包括房屋产权证登记和国有土地使用权证登记两项内容。二、关于新宏公司是否有义务协助蔡学娅办理国有土地使用权证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，以及双方《商品房买卖合同》的约定，“房屋交付后，买受人委托出卖人申请办理房屋权属转移登记”。新宏公司作为案涉房屋的开发商及出卖人，协助买受人办理房屋所有权证登记和土地使用权证的变更手续是其法定义务，同时也是合同约定的义务。故新宏公司应当协助蔡学娅办理土地使用权证的变更手续。三、关于新宏公司是否应当向蔡学娅支付违约金。新宏公司至今仍未为蔡学娅办理土地使用权证的变更手续，已经构成违约。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应取得房屋所有权证书期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。现新宏公司未提交证据证明蔡学娅所购房屋至今尚未办理土地使用权证的原因，也无证据证明新宏公司已经向房地产管理部门递交了土地使用权变更手续。蔡学娅要求新宏公司自其取得房屋所有权证之日的365日后即2014年6月14日开始支付违约金符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”的规定。蔡学娅实际向新宏公司支付购房款619050元，则新宏公司应当自2014年6月14日起至办理国有土地使用权变更登记备案之日止，以619050元为基数，按每日万分之一，向蔡学娅支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十一条第三款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款（条文全文附后）的规定，判决如下：一、被告四川省新宏实业有限公司应于本判决书发生法律效力之日起30日内向原告蔡学娅支付逾期办理沙河·上住宅小区2幢-1层17号车位及沙河·上住宅小区2幢-1层18号车位所有权证书的违约金15736.5元；二、被告四川省新宏实业有限公司应于本判决书发生法律效力之日起30日内，协助原告蔡学娅办理位于成都市锦江区观音桥西路56号4栋1单元11层1105号房屋的国有土地使用权证；三、被告四川省新宏实业有限公司应于本判决书发生法律效力之日起30日内向原告蔡学娅支付逾期办理土地使用权证的违约金（以购房款619050元为基数，按照每日万分之一，自2014年6月14日开始计算至办理国有土地使用权变更登记备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取631元，由被告四川省新宏实业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 郭 莉二〇一六年十二月十二日书记员 张媛媛庭审速录员舒婷附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第六十一条第三款房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。