北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第01681号
原告（反诉被告）高荣利，男，1956年2月27日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人孙晓辉，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人贺孝龙，北京市时代九和律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈威，男，1975年2月1日出生，住郑州市。
委托代理人常贵武，河南万翔律师事务所律师。
委托代理人魏琳涵，河南万翔律师事务所律师。
第三人天津高和合义投资企业（有限合伙）北京销售分部，住所地北京市密云县经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-3。
法定代表人苏鑫，总经理。
委托代理人康铧，北京市中伦律师事务所律师。
委托代理人高尉泷，北京市中伦律师事务所律师。
原告（反诉被告）高荣利（以下简称姓名）与被告（反诉原告）陈威（以下简称姓名）及第三人天津高和合义投资企业（有限合伙）北京销售分部（以下简称第三人）租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。高荣利委托代理人孙晓辉、贺孝龙，陈威委托代理人常贵武、魏琳涵及第三人委托代理人康铧、高尉泷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高荣利向本院提出诉讼请求：1、双方签订的《房屋租赁合同》自2013年6月10日通知解除；2、陈威支付2013年1月1日至2013年6月10日期间租金3965259元；3、陈威支付2012年4月1日至2012年9月30日免租期租金补交款4206180元；4、陈威赔偿违约金13919547元。包括两部分，第一部分计算方法：按照合同11.6条约定，按照3个月租金计算共2230458元，第二部分逾期付款违约金其中第二期自2013年1月1日至2013年6月10日共7808091元，合同依据是11.7条。第三期租金自2013年4月1日至2013年6月30日共3880997元，合同依据是11.7条；5、陈威支付自2013年6月11日至2014年5月10日的房屋占用费，按照每日74348元计算。
事实和理由：2011年11月28日，高荣利与陈威签订《房屋租赁合同》。约定高荣利将北京市朝阳区东三环中路博瑞大厦三层（301-316)与四层（409）房屋（即北京市朝阳区白家庄东里元泰国际大厦办公商业楼三层301至316号及四层409号房屋）出租给陈威，建筑面积3540.41平方米，租赁期限自2012年6月1日起至2024年5月31日止，前十年租期到期后，由高荣利提出后两年的履约条件。高荣利给予陈威六个月的装修期。租金标准：第一年至第三年7元/天/建筑平方米，第四年起租金每三年递增一次。租金付款方式为押一付三，每次付款周期届满前15日预付下一付款周期的租金。该合同约定高荣利在收到陈威的押金及首期租金并向陈威提供消防验收合格文件后，以房屋现状交付。
2012年4月20日，高荣利与陈威签署《备忘录》，确认房屋交付时间为2012年4月20日，以房屋现状交付，合同租赁实际起算时间为2012年4月1日，合同租赁实际免租装修期6个月，自2012年4月1日至2012年9月30日，租金实际正式计算缴纳开始时间为2012年10月1日。
2011年12月5日，陈威向高荣利支付了押金及首期房屋租金共计3015249元，其中首期房屋租金为2012年10月1日至2012年12月31日期间租金。因被告拖欠第二期租金，即2013年1月1日至3月31日期间租金共计2205675元,应于2012年12月15日前支付，高荣利分别于2012年12月20日、2013年1月14日两次发函催付，但陈威至今仍未支付。陈威还拖欠第三期房屋租金，即2013年4月1日至2013年6月30日期间租金共计2230458元，应于2013年3月15日支付。
2013年5月14日，陈威向高荣利发来《律师函》，称其于2013年5月14日对租赁场所的所有财产予以封存并公证。经高荣利实地查看，陈威已自行封闭租赁房屋并停止经营至今。2013年6月8日，高荣利向陈威发出《律师函》，通知其《房屋租赁合同》于《律师函》送达之日解除。6月10日，陈威收到该函。
高荣利认为，双方之间租赁合同合法有效，陈威长期拖欠租金等行为已构成严重违约，损害了出租人的合法权益，高荣利有权依据合同约定依法行使合同解除权，陈威应承担相应法律责任。
陈威辩称：不同意高荣利的诉讼请求。
陈威向本院提出反诉请求：1、双方于2011年11月28日签订的《租赁合同》自2013年5月14日解除，即陈威封存房屋停止经营之日；2、高荣利赔偿违约金2347468.71元；3、高荣利赔偿陈威的经济损失（扣除违约金后）共33706002.52元。包括：（1）装修损失15181253.6元；（2）酒店资产，主要指购置损失3588856.97元；（3）租金和押金3015249元，含4个月租金，每个月753812.25元，押金753812.25元；（4）员工待岗工资10490596.57元；（5）装修管理费85960元；（6）物业费258095.88元；（7）暖气费73020.96元；（8）因设立公司发生的费用82776.16元，包括餐费21685.5元、住宿费818元、加油费18562元、网络通讯费19094.16元、差旅费9716元、维修费搬运费5702.5元、员工体检7198元；（9）电费310000元；（10）水费26262.09元；（11）员工房租588300元；（12）证据保全公证费53100元。
事实和理由：陈威与高荣利于2011年11月28日签订《房屋租赁合同》。同日，陈威与第三人签订备忘录，作为对《房屋租赁合同》内容的补充。三方依据所签订的协议履行义务，共同保证租赁合同的正常履行。合同履行初期在交付租赁物时，高荣利就存在违约，不但将交付租赁物的日期从2011年12月1日拖延至2012年4月22日，而且并未按合同约定交付与租赁物相关的证件材料。陈威多次催促无果，于2012年4月2日向高荣利发出律师函，要求履约。此后三方于2012年4月20日签订备忘录，对三方权利义务做出补充规定，并重新约定装修期限，以促进租赁合同的继续履行。
2012年9月，陈威装修工作接近尾声，并着手开始申请办理营业执照等相关手续，委托中国农业大学对租赁物做环评公示，由于租赁物上附属的大厦固有空调噪音过大，先后两次公示均遭到附近居民投诉，致使该环评未能通过，直接导致无法办理营业执照等证件。按照《房屋租赁合同》约定，高荣利有义务保障租赁物各项公共设施（包含空调设施）处于正常、良好的运行状态，使之持续符合政府部门所颁发的法律、法规、通知的要求。基于上述原因，陈威一直督促高荣利解决噪音问题，至今仍未解决。陈威除花费巨资对租赁物进行装修外，还招聘了大量工作人员进行培训，且一直处于待岗状态，每天需支付巨额的开支。鉴于高荣利一直不能履行应尽义务，为避免损失进一步扩大，陈威于2013年5月14日撤离租赁物，由公证人员对相关财物及资产予以公证封存，并发出律师函通知高荣利。
除此之外，《房屋租赁合同》约定高荣利有义务提供合法合规、手续完备的外墙店招位置供陈威使用，此店招位置是租赁物不可分割的重要部分。在合同约定中店招位置的确定是酒店经营所需的必要条件，也是订立租赁合同中双方明确确认的不可分割的合同重要组成部分，高荣利不但未能履行此义务，而且告知陈威无法按照承诺约定提供店招的合法手续，高荣利的行为不仅严重违约，而且违反了订立合同的诚实信用原则，给陈威造成了巨大损失。
高荣利辩称：不同意反诉请求。
第三人述称：首先，我公司不是租赁合同的当事人，也不是租赁房屋的产权人，产权人是高荣利，我公司与高荣利、陈威之间的租赁合同没有任何直接的法律关系，2012年4月20日，我公司与陈威、高荣利共同签订备忘录，备忘录只是陈威、高荣利对于租赁的起租时间的延迟通过签署备忘录的方式确定，对于租赁合同我公司没有任何权利义务，我公司只是租赁房屋的前产权人，我公司于2011年10月将产权转让给高荣利，已签订转让合同并交付房屋，只是过户没有办理完毕，我公司对案件的结果不承担经济和法律责任；第二，对于高荣利诉讼请求，从双方的起诉材料来看，双方都同意不再履行合同，我公司对于解除合同无异议；第三，关于租金，在合同签订之后，陈威没有按照合同约定向高荣利履行交纳租金的义务，已经构成违约，高荣利要求陈威支付租金并赔偿违约金符合法律规定，我公司同意高荣利的诉讼请求。我公司之所以签订备忘录，是因为我公司作为产权人的时候，和陈威接洽过租赁的事宜，因为产权变更，把陈威作为客户，一并介绍给高荣利，我公司作为介绍方加入备忘录，实际不承担权利义务。
经审理查明：2011年11月28日，高荣利（甲方）与陈威（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区东三环中路博瑞大厦三层301-316、四层409号房屋，建筑面积3540.14平方米，规划用途为商业；租赁商铺作为乙方在其有效营业执照所规定的经营范围内以金悦利湾的商号名称经营，未经甲方的书面同意，乙方不得变更租赁用途，乙方在租赁期内应保持正常经营状态，未经甲方书面同意，乙方不得擅自空置房屋，停止经营；租赁期限为10+2年，即自2012年6月1日至2024年5月31日止，前十年租期到期后，由甲方提出后两年的履约条件，甲方同意给予乙方6个月的装修期，即自2011年12月1日至2012年5月31日止，在装修期内，乙方无须支付租金，但应支付与该房屋相关的物业管理费及其他合法费用；因甲方部分手续尚未完备，双方同意该租赁部分实际起算时间必须以甲方实际取得正式消防验收合格手续并向乙方交付正式消防验收合格手续之日起算；租金第一年至第三年为7元/天/建筑平米，付款方式为押一付三，每次付款周期届满前15日预付下一付款周期的租金（遇节假日顺延），首期租金及押金于签合同后5个工作日内支付。如乙方违反合同规定延迟或拖欠付款，甲方有权从保证金中扣除本合同中乙方应偿付的款项。保证金不计息，本合同终止时，甲方将扣除乙方付款项后的保证金余额在7日内无条件返还给乙方；甲方在收到乙方缴纳的押金和首期租金并向乙方提供消防验收合格文件后，以房屋现状向乙方交付该租赁房屋，甲方保证该大厦在装修期结束、租赁期起始日开始至合同结束日止始终手续齐全，设施完善，符合国家、当地行政管理部门及乙方经营需要的关于该物业用途之规定，保证乙方能够合法使用。租赁期内，甲方在交付租赁房屋的同时向乙方免费提供明确合法合规、手续完备的外墙店招位置供乙方直接合法使用（具体位置尺寸见附件4所示），此店招位置的提供视为本合同甲方所提供租赁房屋的不可分割的重要组成部分。如因甲方提供租赁房屋或相关租赁物质量问题、法律手续瑕疵或权属瑕疵，造成乙方不能顺利使用租赁物、影响乙方经营或造成乙方不能经营的，视为甲方违约。甲方应承担一切违约责任并赔偿给乙方带来的全部损失；乙方对租赁房屋装修或改建应取得甲方及物业公司的许可，并自行办理消防、工商等政府相关部门的审批手续，甲方和物业公司有义务提供相关协助；甲方须及时向乙方提供办理证、照、开展工程及正常营业所需的一切相关文件，并对真实有效性负责。如因甲方原因不能及时提供相关证明造成乙方损失或延误营业的，甲方承担一切违约及赔偿责任。在商铺租赁期内，甲方应保持该大厦的公共地方及公共设施（包括屋顶、主要结构、墙壁、主水管通道、主电缆电线、电梯、自动楼梯、消防及保安设备、空气调节设施）处于清洁、良好的使用状态，使之持续符合相关政府部门所颁发的法律、法规、通知的要求。如因甲方不尽责原因导致乙方损失或延误营业的，甲方承担一切违约及赔偿责任；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2）交付的房屋不符合合同约定，有重大变化影响乙方使用的……，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：1）在甲方并无违反合同约定的情况下，无故不支付或者不按照约定支付租金及物业管理费达15日的；5）擅自停止经营或将租赁房屋空置。乙方解除合同的，甲方除退还租赁保证金外，还应向乙方支付相当于当年租金标准计算的3个月租金和物业费作为违约金，甲方解除合同的，除扣除保证金和按比例补齐未履行租赁期间段的免租期租金外，即（未履行租期/全部租期）*免租期*当时租金标准，乙方还应向甲方支付相当于当年租金标准计算的3个月租金和物业管理费作为违约金。乙方逾期支付租金、物业管理费及其他任何款项，每逾期一日，按应付款项金额的百分之二的标准向甲方支付违约金，直至违约行为终止或甲方解除合同。合同附件3载，租赁房屋工程必备条件7、大厦环保设施和环保手续符合餐饮经营要求，附件4为户外店招范围位置示意图，所示店招位置包括博瑞大厦附属楼（左侧配楼顶部）和右侧主楼（中部）。
同日，第三人（甲方）与陈威（乙方）签订《备忘录》，约定，第三人作为高和萃项目原业主方及实际整体管理和运营方，经甲方与高和萃项目物业管理单位，最终确定乙方承租的高和萃F3-F4在承租期间的物业费为8.1元/月/平方米，如博瑞大厦（高和萃）项目于2011年12月31日前尚不具备进场条件，将由甲方给予乙方相应的顺延装修期补偿。
2012年4月5日，陈威以第三人迟延交付租赁房屋的相关房屋竣工验收备案文件、图纸以及权属证明文件，委托河南万翔律师事务所向高荣利发出律师函。
2012年4月20日，高荣利（甲方、出租方）、第三人（乙方、甲方代理人）及陈威（丙方、承租方）签订《备忘录》，约定，经三方一致商定，高和萃F3-F4租赁场地交付时间为2012年4月20日，现状交付，租赁实际起算时间为2012年4月1日，免租装修期6个月，自2012年4月1日至2012年9月30日，租金实际正式计算缴纳开始时间为2012年10月1日。高荣利认为延期交付问题因该《备案录》的签订已经处理完毕，不存在违约责任，陈威不予认可。
高荣利称，于2012年12月20日，2013年1月14日两次致函陈威，催收2013年1月1日至2013年3月31日期间租金，并出具函件佐证。陈威否认收到函件。
2013年5月14日，陈威委托河南万翔律师事务所向高荣利发送律师函，载“在合同具体履行过程中，由于贵方没有按照合同约定解决原大厦空调噪音超标问题，致使租赁物的环评迟迟未能通过，直接导致委托方的相关证照无法办理。同时贵方也未能按照合同约定及时提供租赁物室外店招位置的合法审批手续。以上两项属于合同约定的重要义务，贵方至今未能履行。对委托方所投入的装修装饰、人员培训、设备物品等造成了巨大的经济损失。鉴于上述原因，为防止委托方的损失进一步扩大，委托方于2013年5月14日对租赁场所的所有财产予以封存并公证”。
2013年6月8日，高荣利向陈威发送律师函，收件地址为合同预留地址，以陈威逾期支付未租金，停止经营空置租赁房屋为由，要求解除租赁关系并返还租赁房屋。高荣利提供的邮件查询结果显示2013年6月10日送达陈威。陈威否认收到该函。
另查，陈威已支付2012年10月1日至2012年12月31日期间租金及押金共计3015249元，未支付2013年1月1日至2013年6月10日期间租金3965259元。就停止支付租金的理由，陈威称停止支付理由为租赁房屋所在博瑞大厦原有空调冷却塔噪音超标，无法通过环境评价，且高荣利提供的店招不符合合同约定，构成违约。
陈威称应环保部门要求委托中国农业大学办理环境评估，经项目公示，中国农业大学口头告知陈威环评不合格，无书面文件。陈威提交中国农业大学在博瑞大厦张贴的《北京金悦天下餐饮有限公司环境影响评价项目公示》及中国农业大学田雪峰《情况说明》佐证其陈述，该《情况说明》载“根据环评工作程序，北京金悦天下餐饮有限公司分别于2012年8月14日-2012年8月28日、2012年12月19日-2012年12月31日共计2次在朝阳区东三环北路白家庄东里11号楼入口橱窗处张贴的北京金悦天下餐饮有限公司环境影响评价公示，两次公示期间，皆收到居民电话反馈，明确表示反对项目的建设。主要理由为：北京金悦天下餐饮有限公司所处大厦现已存在的空调冷却塔噪声就大，一直反应也没有得到解决，反对新建项目。根据2次公示均有居民电话投诉的结果，对于北京金悦天下餐饮有限公司的环评工作只能暂时中止”。审理中，陈威又提交《北京金悦天下餐饮有限公司环境影响评估公众参与意见确认函》，佐证周边居民以空调噪音超标反对项目建设，该函显示有部分居民代表签字。高荣利及第三人对《情况说明》和《确认函》真实性均不予认可，认为合同约定的大厦环保设施和环保手续符合餐饮经营要求，系高荣利对大厦负有的一般性保障义务，陈威作为环境评价手续的申办方怠于申办，导致环评没有办理，陈威停业是为了转移高档餐饮经营风险。
为查明环评办理的具体情况，本院两次致函中国农业大学，中国农业大学在2013年11月6日复函中确认自身具有环境影响评估资质，曾电话接受委托进行环境影响评估，并在两次公示期间收到居民关于冷却塔噪音超标的电话反对意见，故终止了项目，但未留存相关材料。在2017年3月23日复函中，称“关于工作流程，是我单位正式接受环评委托前自己定的流程，正式接受委托前，先对建设项目进行初步调查，然后根据调查结果决定是否正式接受环评委托。本项目在初步调查期间进行了2次公示，公示期间有居民打电话反对项目建设，公众反映目前大厦现已存在空调冷却塔噪音就大，反对项目建设。我单位考虑公众意见，决定不接受该项目委托；我单位针对项目进行的工作全部为接受委托前初步调查工作，主要目的是为了判断是否正式接受项目环评委托，由于征求公众意见过程中，公众反对项目建设，因此，我单位考虑公众意见，最终决定不接受该项目环评委托。不再进行后续环评工作，因此并没有对冷却塔噪声进行监测”。该复函仅有田雪峰签字，田雪峰称因中国农业大学未正式接受委托故无法加盖公章。应陈威的申请，本院通知田雪峰出庭作出，田雪峰称我们接到委托电话后会初步到现场进行调查，看一下周边环境是否敏感，如果太敏感就不会立项，拒绝立项没有书面函件，仅口头告知，如果没有敏感问题，就会立项，与委托方签订合同，涉案项目因公示期间收到两、三个反对电话，反对意见比较激烈，我们比较谨慎，故中国农业大学没有正式接受委托，我们没有核实过住户身份和门牌号，全国有2000多家环评单位，我们不接受委托，委托方可以找其他环评单位。就反对意见与噪音是否超标的关系，田雪峰称不能说电话反对就是不符合环评标准，需要进行调查，就噪音来说，需要委托专业的机构测评，没有规定说有人反对就肯定通过不了环评，还需要进一步的调查。
就店招问题，高荣利称附件4标识的店招属于误划，右侧博瑞大厦部分超过了我们的控制部分，不属于店招位置，且陈威在2012年11月开始试营业时店招已经具备，店招原因没有影响其经营。
审理中，陈威要求高荣利赔偿因合同解除发生的各项经济损失（扣除违约金后）共33706002.52元（装修损失15181253.6元）并提供了部分合同和票据，高荣利均不予认可。根据陈威的申请，本院委托北京京评价格评估有限公司对租赁房屋装修价值进行评估，评估结论为：1、评估对象装修部分原值价格17451348.23元；2、装修部分折旧后价格16303007.92元；3、不可移动部分折旧后价格623358.64元；4、可移动部分折旧后价格1333289元。双方对该评估意见均发表了质证意见，本院根据质证意见要求鉴定机构对部分数额进行了调整。
另，2014年5月10日，高荣利、陈威及第三人共同对租赁房屋进行了交接，陈威清点物品后将房屋交付高荣利使用。
本院认为：本案焦点在于高荣利是否存在根本违约。陈威主张高荣利存在三项违约分别是所提供房屋无法通过环评，提供店招不符合合同约定，前期存在延期交付房屋。以下分别论述：对于环评问题，1、中国农业大学该项目的联系人田雪峰明确表示未与陈威建立委托评估关系，仅进行了前提项目调查；2、中国农业大学未就大厦冷却塔噪声是否超标进行检测，不能仅以未经证实的部分居民投诉意见作为判断租赁房屋能否符合环评条件的依据；3、在中国农业大学拒绝接受委托的情况下，陈威未就此再行委托有资质单位进行环评，也未委托噪音检测机构检测而径行以环评问题解除合同依据不足。据此，陈威现有证据不足以证明租赁房屋不符合办理环评的条件，其以此为由认为高荣利存在根本违约依据不充分。对于店招问题，根据庭审情况可以认定高荣利未能按照合同附件4提供符合约定范围（博瑞大厦右侧主楼部分）的店招，其履行行为存在不适当，但考虑到陈威在此情况下已经在左侧配楼设置了店招，并委托有关机构开展环评工作，存在继续履行合同的事实，故不宜认定高荣利此项履行不适当导致双方租赁合同根本不能履行。对于前期迟延交付租赁房屋的问题，因双方已经在此后达成《备忘录》重新约定了租赁期限，故应视为高荣利就此可能承担的违约责任已经豁免。综上，陈威主张的高荣利存在根本违约，事实依据不足，其各项反诉请求，均不予支持。因陈威自行封存房屋并停止经营构成违约，本院对高荣利要求确认《房屋租赁合同》自2013年6月10日通知解除的诉讼请求符合法律规定，其要求陈威支付2013年1月1日至2013年6月10日期间租金，赔偿2012年4月1日至2012年9月30日免租期租金补交款的诉讼请求，本院予以支持。
考虑到高荣利履行行为存在在先的不适当，且陈威办理环评过程中确存在案外人阻挠环评，中国农业大学接受委托程序存在不规范的客观情况，本院对高荣利要求陈威赔偿违约金的诉讼请求亦不予支持。其要求陈威支付2013年6月11日至2014年5月10日的房屋占用费的诉讼请求，考虑以上情况及2013年6月11日之后陈威亦未使用房屋的事实等因素，本院在酌减后予以部分支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款之规定判决如下：
一、原告（反诉被告）高荣利与被告（反诉原告）陈威于二〇一一年十一月二十八日签订的《房屋租赁合同》自二〇一三年六月十日通知解除；
二、被告（反诉原告）陈威于判决生效后七日内支付原告（反诉被告）高荣利二〇一三年一月一日至二〇一三年六月十日期间租金三百九十六万五千二百五十九元；
三、被告（反诉原告）陈威于判决生效后七日内支付原告（反诉被告）高荣利二〇一二年四月一日至二〇一二年九月三十日免租期租金补交款四百二十万零六千一百八十元；
四、被告（反诉原告）陈威于判决生效后七日内支付原告（反诉被告）高荣利二〇一三年六月十一日至二〇一四年五月十日的房屋占用费，按照每日一万五千元计算；
五、驳回原告（反诉被告）高荣利的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）陈威的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费276417元，由原告（反诉被告）高荣利负担175529元（已交纳78544元，余款于本判决生效后七日内交纳至本院），被告（反诉原告）陈威负担100888元（于判决生效后七日内交至本院），反诉受理费111034元，由被告（反诉原告）陈威负担（已交纳）。
鉴定费251000元，由被告（反诉原告）陈威负担〔已交纳25万元，第三人天津高和合义投资企业（有限合伙）北京销售分部已交纳1000元，被告（反诉原告）陈威于判决生效后七日内支付第三人天津高和合义投资企业（有限合伙）北京销售分部〕。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉书及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 矫 辰
人民陪审员 丁京莉
人民陪审员 李俊明
二〇一七年六月三十日
书 记 员 谢青云