广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第813号
上诉人（原审原告）：凌寿初。
委托代理人：张珍。
上诉人（原审被告）：南宁福翔房地产开发有限责任公司。
法定代表人：黄瑞元。
委托代理人：栗占武。
原审第三人：广西中天世纪物业服务有限责任公司。
法定代表人：肖黄金。
委托代理人：涂习贤。
上诉人凌寿初、上诉人南宁福翔房地产开发有限责任公司（以下简称福翔公司）因与原审第三人广西中天世纪物业服务有限责任公司（以下简称中天公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第1660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月7日受理后，依法组成合议庭，并于2013年4月25日公开开庭进行了审理。上诉人凌寿初及其委托代理人张珍，上诉人福翔公司的委托代理人栗占武到庭参加诉讼。原审第三人中天公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年11月6日，凌寿初与福翔公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议各一份。其中，《商品房买卖合同》第三条、第四条、第五条约定：凌寿初向福翔公司购买南宁市西乡塘区龙腾路68号福满花园5栋14层51401号房，房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米3600元，总金额为658872元；在产权登记面积与合同约定面积发生差异时，如误差在3%以内，双方根据《补充协议》第六条的约定，按实际面积以既定单价实行多还少补。
《商品房买卖合同》第八条约定：福翔公司应于2008年2月18日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付凌寿初。《商品房买卖合同》第九条约定：除《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况外，福翔公司如未按合同规定的期限将商品房交付凌寿初，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，福翔公司按日向凌寿初支付已交付房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，凌寿初有权解除合同，凌寿初解除合同的，福翔公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按凌寿初累计已付款的5%支付违约金。凌寿初要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，福翔公司按日向凌寿初支付已交付房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，福翔公司应当书面通知凌寿初办理交付手续。双方进行验收交接时，福翔公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，福翔公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。福翔公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，凌寿初有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由福翔公司承担。
《商品房买卖合同》第十四条还约定：福翔公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、一期道路：交房后三个月内正常使用；2、有线电视：房屋交付后三个月内正常使用；3、给排水、电：交房时投入使用；4、电梯：交房时投入使用。如在规定日期内未达到使用条件，福翔公司须在90日内补齐设施，使其达到使用条件，超过90日视为逾期交房。此外，双方还在合同中对其他事项进行了相关约定。
另外，双方在《商品房买卖合同》补充协议中第三条约定：《商品房买卖合同》第八条第一款约定的“商品房验收合格”指福翔公司组织施工单位、设计单位和监理单位对工程进行验收合格并同意交付使用。交付时，福翔公司应同时交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》（其中《南宁市建设工程竣工验收备案证明书》可另行交付）；除遇原合同第八条之特殊情况外，福翔公司应按期交房。福翔公司也可以提前将商品房交付凌寿初，凌寿初不得拒绝。此外，双方还在《商品房买卖合同》以及补充协议中对其他事项进行了相关约定。
签订合同后，凌寿初按约向福翔公司支付购房款657504元，并于2010年3月6日取得“销售不动产统一发票”，该发票注明房屋建筑面积为182.64平方米。
2008年1月31日，福翔公司向凌寿初发出交房通知书，要求凌寿初最迟于2008年3月18日前办理收房手续。2008年2月19日，凌寿初在受领房屋时认为房屋存在天花板有多处严重渗水、墙壁有多处严重渗水、墙面多出空鼓、开裂、室内电线被盗等问题，不符合交房条件，拒绝接受房屋；2008年3月18日，凌寿初前去验房时认为前述问题并未整改，仍存在着电线被盗、天花板漏水严重、墙壁四处渗水等问题，故再次拒绝受领房屋；2010年6月18日，凌寿初受领房屋，接受房屋钥匙、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等材料。
另查明：2008年1月21日，福翔公司组织施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位进行对诉争房屋所属的建设工程质量竣工验收，各验收单位联合作出“工程质量合格”的结论。其后，福翔公司向南宁市建设委员会申请办理诉争房屋所属的建设工程的竣工验收备案手续，2008年5月4日，福翔公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
还查明：2006年7月14日，福翔公司与厦门中天世纪物业管理有限公司南宁分公司签订了《前期物业管理服务合同》及补充协议书，约定由厦门中天世纪物业管理有限公司南宁分公司负责对南宁“福翔·福满花园”实行前期物业管理。2009年1月1日，福翔公司与中天公司签订了内容与2006年7月14日合同及补充协议完全相同的《前期物业管理服务合同》及补充协议书。
一审法院经审理认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，中天公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，应承担由此产生的不利法律后果。凌寿初与福翔公司签订的《商品房买卖合同》及补充合同是双方在平等自愿的基础上所签订，意思表示真实，内容合法，属有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，凌寿初与福翔公司对房屋交付时的质量存在分歧，根据《商品房买卖合同》的第八条、第十四条的约定以及双方的争议事实，福翔公司是否存在逾期交房行为，应考虑其是否于2008年2月18日前向凌寿初交付了房屋、房屋是否符合法定标准且达到《商品房买卖合同》第十四条对基础设施、公共配套设施所列的各项承诺。虽然2008年1月21日，诉争房屋所属的建设工程由建设单位组织验收合格，双方的补充协议第三条亦约定房屋在验收合格后交付使用，但根据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款的规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用，可见，行政法规对标的质量作出了强制性规定，又因为《建设工程质量管理条例》第四十三条规定了相应行政机关对工程质量实施监督管理，原中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部令第78号）第四条、第八条、第十一条再具体规定建设单位必须履行相应备案手续，如建设工程不符合竣工验收条件时，仍有可能重新组织验收，可见，诉争所属房屋的质量是否合格，最终应以福翔公司办理《竣工验收备案表》的时间为准，故，一审法院确定诉争的房屋于2008年5月4日方具备交付条件，福翔公司自2008年2月19日至2008年5月4日期间构成逾期交房。此后，尽管房屋仍存在墙壁渗水等瑕疵，但该瑕疵并不影响《商品房买卖合同》第八条所约定的交付条件的成立，也不属于违背了《商品房买卖合同》第十四条承诺的情形，对此，凌寿初可要求福翔公司承担修复、赔偿等民事责任，但不能因此拒绝受领房屋，故，2008年5月5日之后，福翔公司不构成逾期交房，凌寿初拒绝受领房屋的后果由其自行承担。
对于逾期交房违约金的问题。福翔公司主张《商品房买卖合同》第十九条约定的违约金标准过高，但未能提供反证证实凌寿初的实际损失，凌寿初亦未在举证期限内证实其具体损失。一审法院认为，福翔公司逾期交房，凌寿初直接丧失的利益是使用收益，对此，可以租金衡量，现根据具体情势，酌情确定凌寿初每日的租金损失为135元，则2008年2月19日至2008年5月4日的租金损失135元／天×76天=10260元，如按照《商品房买卖合同》第十九条的约定计算违约金，则其数额为657504元××76天=24985元，故依据最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，凌寿初有权要求福翔公司支付违约金的限额为10260元×1.3=13338元。
另外，中天公司并非商品房买卖合同的当事人，与凌寿初不存在直接的合同关系，中天公司仅是协助福翔公司向凌寿初办理交房事宜，凌寿初、福翔公司以及中天公司并未作出逾期交房责任由中天公司承担的相关约定，故根据合同的相对性原理，福翔公司的逾期交房责任与中天公司无关，对福翔公司要求中天公司向凌寿初承担逾期交房违约责任的抗辩，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款、第四十三条、最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，参照原中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部令第78号）第四条之规定，法院判决如下：南宁福翔房地产开发有限责任公司向凌寿初支付逾期交房违约金13338元。案件受理费5380元（凌寿初已预交），由凌寿初负担5116元，福翔公司负担264元。
上诉人凌寿初上诉称：一、一审判决认定福翔公司逾期交房天数仅为76天错误。1、商品房买卖合同及其补充协议中约定，出卖人应在验收交接时出示验收合格的证明文件，否则买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。福翔公司在验收交接时并未出示验收合格的证明文件，根据上述约定，福翔公司应承担逾期交房的违约责任，逾期天数应按850天计算。2、质量竣工报告和竣工验收备案表仅是房屋交付的基本条件，福翔公司交付的房屋存在严重渗水、开裂等质量问题，未达到交付使用条件。一审判决提及凌寿初有权要求福翔公司承担修复、赔偿等民事责任，另一方面却不支持凌寿初要求福翔公司承担违约责任的诉讼请求。二、福翔公司一审中主张违约金过高，但未提供证据证实。商品房买卖合同是福翔公司提供的格式合同，现在其主张违约金过高，有违诚实信用原则。且每日万分之五的计算标准并不高。即便违约金过高，一审判决依据日租金135元计算也是偏低的，凌寿初的房屋面积为180多平方米，同类地段的租金一般是月租金5000元。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判福翔公司向凌寿初支付逾期交房违约金272000元。
上诉人福翔公司上诉及答辩称：一、福翔公司没有逾期交房，不应承担违约责任。福翔公司与凌寿初在合同中约定，房屋经验收合格就符合交付条件，验收合格指福翔公司组织施工单位、设计单位和监理单位对工程进行验收合格并同意交付使用。2008年1月21日，福翔公司组织上述单位进行工程质量竣工验收，上述部门经检验后作出了工程质量合格的结论。一审判决房屋交接的时间以取得竣工验收备案表的时间为准是错误的。2008年1月3日，福翔公司通知凌寿初办理收房手续，凌寿初以房屋严重渗水、墙面多出空鼓为由拒收，其拒收理由不成立。对房屋存在的瑕疵，凌寿初可以要求福翔公司承担修复、赔偿等民事责任，但不能以此为由拒收房屋。二、福翔公司一审时提交的书面证据和证人证言足以证明凌寿初在2008年2月已接收了房屋，故不存在逾期交付问题。三、双方合同约定福翔公司交房时需出示质量保证书和承诺书，并未要求出示验收合格文件。房屋存在瑕疵与逾期交房是两个不同的问题，凌寿初混淆这两个问题是错误的，其以房屋存在瑕疵为由拒收房屋，理由不成立。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回凌寿初一审时提出的诉讼请求。
凌寿初针对福翔公司的上诉答辩称：坚持凌寿初的上诉意见，凌寿初拒绝接收房屋有充分理由。福翔公司通过一张电费单主张我方已接受房屋，但一审的交房资料明确了交接钥匙的时间是2010年6月18日。之前所产生的电费可能是福翔公司整改产生的电费，我方交费时未注意到该问题，我方并未在2010年6月18日之前接收房屋。
原审第三人中天公司未作陈述。
当事人争议的焦点是：一、交房日期如何确定，福翔公司是否存在逾期交房的行为；二、合同约定的违约金计算标准是否过高。
双方当事人除陈述诉辩主张外，凌寿初二审时提交2008年9月25日和2009年9月11日工程整改记录表及2009年9月11日房屋交接单，证明整改过程中，凌寿初一直都想收房，但因整改未完成导致无法收房。福翔公司质证后认为，对凌寿初二审时提交证据的真实性均不予认可，证据中没有福翔公司盖章确认。本院认为，凌寿初二审提交的证据签名的中天公司工作人员与一审时福翔公司提交的证据一致，证据中载明存在的问题与一审的证据载明问题也一致，证据时间均在双方认可凌寿初接收房屋即2010年6月18日之前，而福翔公司亦认可2008年5月4日之后多次通知凌寿初过来交房。因此，本院对凌寿初二审时提交证据的真实性予以认定。
凌寿初对一审查明“2008年5月4日，福翔公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。”有异议，认为其在一审审理期间未看到过该材料，也未进行质证。经审查，一审审理期间，一审法院于2012年11月29日组织双方当事人进行补充质证时，福翔公司提交竣工验收备案表，凌寿初的委托代理人王坚（代理权限为特别授权代理）到庭并对该证据进行质证。二审审理期间，凌寿初对竣工验收备案表的真实性也没有异议。因此，凌寿初提出的异议不成立，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：关于交房日期如何确定，福翔公司是否存在逾期交房的问题。凌寿初与福翔公司在《商品房买卖合同》及其补充协议中约定，福翔公司应于2008年2月18日前将经验收合格的房屋交付凌寿初，经验收合格是指福翔公司组织施工单位、设计单位和监理单位对工程进行验收合格并同意交付使用。本案中，诉争房屋于2008年1月21日由福翔公司组织施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位进行建设工程质量竣工验收，各验收单位联合作出“工程质量合格”的结论。福翔公司于2008年1月31日向凌寿初发出交房通知书，但福翔公司直至2008年5月4日方取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用”之规定，一审判决以福翔公司取得《竣工验收备案表》的时间确定交房时间，合法有据，本院予以确认。之后，虽然房屋存在渗水等瑕疵，但该瑕疵不属于严重影响正常居住使用的情形，凌寿初不能以此为由拒绝接收房屋及向福翔公司主张逾期交房的违约责任，但可以在收房后要求福翔公司承担维修、赔偿损失等违约责任。因此，一审判决认定福翔公司2008年2月19日至2008年5月4日期间构成逾期交房，认定正确，本院予以维持。关于逾期交房违约金的问题。福翔公司主张《商品房买卖合同》中约定每日按已交房款万分之五的比例支付违约金过高，应由福翔公司就违约金过高进行举证。因福翔公司未举证证明凌寿初的实际损失，凌寿初二审时认可同类地段同类房屋月租金为5000元，本院按凌寿初认可的月租金确认其实际损失，按每月30天计算，则2008年2月19日至2008年5月4日的租金损失为5000÷30×76=12667元。根据最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，凌寿初可向福翔公司主张违约金12667×1.3=16467元。而根据《商品房买卖合同》中的约定计算违约金为657504元×5／10000×76天=24985元。因此，凌寿初诉请的违约金过分高于实际损失，对于高出部分本院不予支持，福翔公司应向凌寿初支付逾期交房违约金16467元。综上，一审认定事实基本清楚，适用法律正确，但确定凌寿初每日租金损失数额欠妥以致违约金数额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第1660号民事判决为：上诉人南宁福翔房地产开发有限责任公司向上诉人凌寿初支付逾期交房违约金16467元。
一审案件受理费5380元，由上诉人凌寿初负担5116元，由上诉人南宁福翔房地产开发有限责任公司负担264元；二审案件受理费5380元，由上诉人凌寿初负担5054元，由上诉人南宁福翔房地产开发有限责任公司负担326元。本院退回上诉人凌寿初预付的诉讼费余额326元，退回上诉人南宁福翔房地产开发有限责任公司预付的诉讼费余额5054元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 吴 宁
代理审判员 刘媛媛
二〇一三年七月五日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。