阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤xxxx民初335号原告：刘南，男，1972年4月17日出生，汉族，户籍地阳江市江城区，经常居住地阳江市江城区。被告：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区********号xxxx。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托代理人：伦燕银，该公司员工。委托代理人：区敏莹，该公司员工。原告刘南诉被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，依法由审判员梁胜光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘南及被告同心房地产公司的委托代理人区敏莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘南诉称：2012年7月6日，原告刘南（买受人）、关翠华（买受人）与被告同心房地产公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的阳江市江城区xxxxxxxx号xxxx第2幢xxxx房，购房款478953元，约定被告应在2013年6月30日交付经验收合格的房屋给被告使用，被告逾期每日按已经交付房价的万分之三支付违约金等。双方于2012年8月7日办理了预购登记，商品房预购登记号：2012第00xxxx号。签订合同及办理预购登记后，原告已经足额支付购房款478953元和缴纳各种办证费，合共50多万元给被告。被告称因受市政工程的影响而拖延交付。2014年4月30日，原告在上述房屋的门隙收到落款时间为2014年4月20日的收楼通知。被告从来没有向原告出示工程质量竣工验收记录表等验收合格的证明文件。所以，原告认为被告的交楼日期是2014年4月20日，逾期交楼290天，减去因市政工程影响顺延期间180天，违约时间共110天，应付违约金15805元。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付违约金15805元给原告；二、本案诉讼费由被告承担。被告同心房地产公司在庭审中辩称：一、迟延交付房屋系政府行为原因导致，被告不存在过错。被告于2013年1月5日与阳江市自来水公司（以下简称自来水公司）签订《阳江市供用水合同》约定由自来水公司对涉案楼盘进行给水主管道工程施工，被告负责向阳江市综合城市管理局（以下简称城管局）申请办理施工审批手续。同年5月6日，自来水公司对工程施工图审核通过，被告于5月7日向城管局提交审批申请。但因该期间为阳江市正在申报国家园林城市称号，城管局对阳江市内所有道路开挖审批予以延迟通过，导致于2013年12月13日才通过被告审批申请。另，被告于2014年1月13日办理涉案楼盘的竣工验收备案。上述政府行为系被告与原告订立合同时无法预见、无法避免、无法控制的，若非城管局原因导致被告迟延进行给水主管道工程施工，被告完全有可能在合同约定的时间内向原告交付房屋。根据有关的法律规定，被告有权顺延房屋交付的时间。此外，根据被告与原告签订的《补充协议》第十一条第六项约定除不可抗力外，因政府行为等突发事件导致房屋无法按时交付的，被告可以顺延交付房屋期限。被告于2013年5月7日向城管局申请，按照相关行政法规规定，城管局最迟应当于5月14日批准，而其于同年12月13日才予以批准，故被告交付房屋的时间应当顺延212天，即被告应当于2014年1月28日交付房屋。因此，即使要计算被告延迟交付房屋的违约金，应当从2014年1月29日计算违约金。二、原告计算违约金过多，违背相关法律和事实依据，被告已向原告交付房屋。2013年12月11日，被告已向原告交付了房屋钥匙，且双方签订了《业主钥匙签收单》，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”规定，应视为被告已于2013年12月11日向原告交付房屋钥匙，2014年1月13日向原告交付经验收合格的房屋。因此，如果被告确实存在迟延交付房屋的事实，违约金应当计算至2014年1月13日，且应扣除因政府部门进行创园活动而耽误的186天。原告主张的被告逾期交付房屋时间有误，物业公司所出具的通知，仅是其单方意思表示，且通知内容仅要求原告收取质量保证书、使用说明书等资料，而非原告所主张的收楼通知。由此可知，原告主张的违约金过多，也违背了相关法律规定。综上，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2012年7月6日，原告刘南（买受人）、关翠华（买受人）与被告同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12070123），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区xxxxxxxx号xxxx第2幢xxxx号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字201xxxx号，建筑面积共107.81平方米（其中套内建筑面积86.32平方米，公共分摊建筑面积21.49平方米），单价为每平方米5548.57元，房屋总价款为478953元，定于2013年6月30日前交付房屋，出卖人交付时具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。原告与被告还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第十一条第6项约定，买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任。合同补充协议签订后，原告按时支付了全部购房款给被告。2016年1月22日，原告以被告没有按时交付经验收合格的商品房，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，被告向本院递交一份《广东省阳江市中级人民法院协助查询函（回执）》，该份协助查询函是被告因其他与本案相关联的系列案件向二审法院广东省阳江市中级人民法院提出调查申请，申请到阳江市城管局调查2013年3月至2013年12月期间，该局是否因阳江市申请“国家园林城市”称号而暂缓或停止审批阳江市内道路面挖掘等工程的申请，二审法院根据被告同心房地产公司的申请，去函阳江市城管局进行调查，该局于2014年11月10日复函，主要内容为“一、同心房地产公司于2013年5月向我局申请挖掘道路施工许可证情况属实，我局未受理其申请。具体原因如下：1、创建国家园林城市检查工作最初定于2013年6月进行。为减少道路挖掘对市容市貌的影响，保证创园迎检工作顺利进行，我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月起停止市区道路挖掘施工许可证的审批业务。2、该公司申请挖掘的地段为xxxx路边绿化带，该路段为创园必检路段，根据创园工作精神，迎检期间原则上不再批准开挖检路段道路。二、创园检查工作结束后，我局即刻恢复市区道路挖掘施工许可证的审批业务，同心房地产公司于2013年12月3日再次向我局申请挖掘道路施工许可证，我局于2013年12月13日批准申请并印发施工许可证。该复函所附的道路挖掘施工许可证载明施工日期是2013年12月14日至2014年1月4日”；一份《广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》，该复函是广东省阳江市中级人民法院向阳江市城管局了解何时恢复道路挖掘施工许可审批，该局对原来的复函所做的补充说明，主要内容是“我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月份起，停止市区道路挖掘施工许可审批业务。2013年11月23日至25日国家住建部对我市创园进行验收，创园检查工作结束后，我局于2013年11月26日恢复市区道路挖掘施工许可的审批业务”；一份《关于广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》，该复函是城管局就2014年11月21日下午xxxx的业主代表到该局上访就前两份复函相关问题提出的询问，该局作出的补充说明，内容主要为“同心房地产公司于2013年5月曾口头向我局申请办理道路挖掘许可，但并没有正式申报。鉴于当时我局创建国家园林城市现场验收工作定于2013年6月进行，为减少由于道路挖掘等对市容市貌的影响，保证迎检工作顺利进行，我局应创园办及创园工作要求，从2013年11月25日创国家园林城市现场验收工作结束后，2013年11月26日开始恢复该项业务”。经质证，原告认为该三份复函不能证明同心房地产公司于2013年5月7日提出过涉案工程申请，政府因创园活动而停止室内工程的审批，导致被告工程延期，更何况被告是以口头形式提出施工申请，不符合行政许可的要式要求，应视为没有申请，不构成其免责事由。另外，城管局的答复属于证人证言，具有任意性，明显不符合法律要求，且没有任何法律文件、政策规范文件规定，要求阳江市在申请国家园林城市活动期间，政府部门停止市区内道路施工的审批。另查明，本案讼争房屋所在的威尔登堡工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。本案经双方当事人确认，刘南于2013年12月11日收到被告涉诉房屋的钥匙。庭审中，原告主张迟延交房的时间从2013年7月1日计至2014年4月20日，共290天。被告辩称迟延交房的时间从2013年7月1日计至2014年1月12日，共196天，还应扣减因政府创园活动导致迟延的186天。以上事实，有原告提供的原告的身份证、《商品房买卖合同》、收据、通知，被告提供的被告营业执照、被告组织机构代码证、《商品房买卖合同》补充协议、《阳江市供用水合同》、施工图、施工许可证、业主钥匙签收单、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《广东省阳江市中级人民法院协助查询函（回执）》、《广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》、《关于广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》等证据以及本案庭审笔录等证实，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点是被告同心房地产公司在履行合同过程中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同。合同有效，双方当事人应按合同约定履行。根据原告刘南于2013年12月11日收到涉诉房屋钥匙及涉诉房屋所在的威尔登堡工程于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续的事实，应认定被告于2014年1月13日交付经验收合格的商品房给原告刘南。对于被告于上述时间交房给买受人是否违反合同约定的问题，《商品房买卖合同》虽约定同心房地产公司定于2013年6月30日交付商品房给买受人，但双方在补充协议约定了“买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任”，该约定对双方当事人有约束力。针对同心房地产公司涉诉房地产工程申请挖掘许可证的问题，阳江市城管局已经明确答复，同心房地产公司于2013年5月间申请道路挖掘施工许可证，但由于阳江市进行创园活动，同心房地产公司所申请挖掘路段是在xxxx边绿化带，是创园活动必检路段，而没有受理同心房地产公司的申请，同心房地产公司在创园工作结束即于2013年12月3日再次申请挖掘道路施工许可证。由于市政府正在进行创园活动，不批准同心房地产公司开挖道路，造成同心房地产公司在上述期间无法施工而延误工期，无法按合同约定的期限交付商品房给买受人。同心房地产公司开挖道路工程虽不是市政工程，但与市政管理有关，且是政府创园活动的市政管理要求不批准其施工，其无法施工的原因应属双方在补充协议约定的可顺延交付楼房的事项，故上述期限应予扣减。上述复函中未明确同心房地产公司提出申请的日期，而同心房地产公司主张的2013年5月7日递交申请也未能提供证据证明，可推定同心房地产公司在5月底提出申请，故顺延期限应从2013年6月1日起计至2013年12月3日同心房地产公司再次提出挖掘道路申请时止，共186天，该期间为双方合同约定应顺延交房的时间。从2013年7月1日起计至实际履行交房义务时（2014年1月12日）止，同心房地产公司迟延196天交房，扣除应顺延期间186天，同心房地产公司实际迟延交房10天。同心房地产公司迟延10天交付商品房给原告，其行为已构成违约，应支付违约金给原告，违约金按合同约定的按已付房价款每日万分之三计算为1436.86元（478953元0.0003/天10天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和第一百五十三条的规定，判决如下：一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金1436.86元给原告刘南；二、驳回原告刘南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费98元（该款原告已预交），由原告刘南负担73元，被告阳江同心房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  梁胜光二〇一六年三月三日书记员  林良超书记员  茹海锋