温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿东民初字第235号
原告：温州市城市物业管理服务有限公司。
法定代表人：陈良燕。
委托代理人：柯展，浙江平宇律师事务所律师。
被告：温州冠达市场管理服务有限公司。
法定代表人：林雪群。
委托代理人：虞聪慧，浙江时代商务律师事务所律师。
原告温州市城市物业管理服务有限公司与被告温州冠达市场管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理。依法由代理审判员徐迪羽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温州市城市物业管理服务有限公司的委托代理人柯展、被告温州冠达市场管理服务有限公司的委托代理人虞聪慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温州市城市物业管理服务有限公司诉称：2011年4月27日温州市新东物业管理有限公司与被告温州冠达市场管理服务有限公司签订物业服务合同，约定物业管理服务的地址为温州市鹿城区宏泰大厦一、二、三层，建筑面积：11058.901平方米，物业管理费按每月每平方米2.2元收取，按年支付，合同期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止。原告前身为温州市旧城改建物业管理有限公司，自2012年起接替温州市新东物业管理有限公司成为宏泰大厦物业管理服务提供方，并与被告协商减少物业管理费，按每年250000元收取。后原告按照约定履行义务，被告自2012年12月起开始拖欠物业管理费和公用水电费，截止2015年2月共拖欠2013年、2014年物业管理费500000元及公用水电费122897.6元。后原告曾多次以电话、书面形式催讨，但被告拒绝缴纳，故请求判令被告支付物业管理服务费500000元及公用水电费122897.6元；本案诉讼费由被告承担。
为证明上述事实，原告向本院提供了如下证据：1.企业营业执照、工商变更信息、组织机构代码证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。2.物业服务资质证书一份，证明原告的诉讼主体资格。3.企业工商登记信息、组织机构代码证复印件各一份，证明被告的诉讼主体资格。4.物业服务合同复印件一份，证明2011年4月27日温州市新东物业管理有限公司作为原物业管理单位与被告签订合同，共同约定物业管理费标准、期限等内容并遵照执行的事实。5.宏泰大厦物业管理服务合同复印件二份，证明2012年4月原告接替温州市新东物业管理有限公司为包括被告在内的宏泰大厦全体业主提供物业管理服务的事实。6.缴款通知书照片及律师函，证明原告多次采取措施催讨拖欠的物业管理服务费及公用水电费的事实。7.关于解决物业管理企业代收代缴电费的会议纪要一份，证明代收代缴电费收取是符合相关规定，与鹿城供电分局的意见一致，不存在多收费的问题，同时证明被告所提出电力局电费缴纳与被告无关，作为电费损耗的补偿，交给物业公司的事实。8.发票一份，证明双方存在事实物业服务关系，被告按每年250000元物业管理费的标准实际缴纳一年的事实。9.水电费清单，证明被告拖欠的水电费明细的事实。
被告温州冠达市场管理服务有限公司辩称：其实际使用物业面积为5000平方米，应按此面积计算物业管理费。原告没有提供证据证明被告拖欠水电费的事实，且被告已经缴纳至2015年6月止。原告每年多收取被告80000元的电费，原告应予以返还。原告亦没有履行安全保障义务。
为证明上述事实，被告温州冠达市场管理服务有限公司向本院提供了如下证据：1.关于电费差价的说明及电费通知单复印件各一份，证明原告多收取了被告的电费每年达80000元。2.民事判决书一份，证明被告实际使用面积是5000平方米，并不是原告诉称的建筑面积11085.901平方米。3.代收水电费收据联五份，证明被告已经缴纳水电费至2015年6月止的事实。4.历月电费明细一份，证明被告自2014年9月起至2015年7月9日止实际每月使用用电总量及总电费的事实。5.电力用户电费缴款清单十一份，证明被告自2014年9月起至2015年7月9日止实际每月使用用电总量及总电费的事实。
经本院审理查明：2011年4月27日温州市新东物业管理有限公司与被告温州冠达市场管理服务有限公司签订物业服务合同，约定物业管理服务的地址为温州市鹿城区宏泰大厦一、二、三层，建筑面积：11058.901平方米，物业管理费按每月每平方米2.2元收取，按年支付，合同期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止。原告前身为温州市旧城改建物业管理有限公司，自2012年起接替温州市新东物业管理有限公司成为宏泰大厦物业管理服务提供方，并与被告协商减少物业管理费，按每年250000元收取，被告按代收代缴方式向原告支付水电费。后原告按照约定履行义务，被告自2013年1月起开始拖欠2013年、2014年两年的物业管理费和公用水电费。后原告曾多次以书面形式催讨，但被告拒绝缴纳，故原告诉讼来院。
另查明，2012年7月26日温州市旧城改建物业管理有限公司名称变更为温州市城市物业管理服务有限公司。被告温州冠达市场管理服务有限公司缴纳2012年物业管理费250000元，其已缴纳物业管理费至2012年12月31日止。庭审中双方确认被告拖欠的水费共计21048.2元，截止庭审前被告已缴纳的水电费共计170000元。被告均是按代收代缴方式向原告支付水电费。
再查明，被告自2014年9月起至2015年1月止使用的用电总量是229194度，需向电力部门缴纳总电费是222797.64元。温州市鹿城区物业管理协会关于解决物业管理企业代收代缴电费问题的会议纪要中明确商业用电电费收取的标准为物业管理企业应在电力部门电价计费基础上上浮10%范围内作相应合理调整，但上浮部分最高不得超过10%。
以上事实有原告提供的证据1-8，被告提供的证据3-5以及当事人的陈述予以证实。审理中，原告当庭变更诉讼请求为判令被告支付物业管理服务费500000元及营业水电费102897.6元。
本院认为：温州市新东物业管理有限公司与被告温州冠达市场管理服务有限公司签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。自2012年起温州市旧城改建物业管理有限公司与温州市鹿城区宏泰大厦业主委员会签订物业管理服务合同，接替温州市新东物业管理有限公司成为宏泰大厦物业管理服务提供方，双方协商温州市旧城改建物业管理有限公司按每年250000元收取物业管理费。2012年7月26日温州市旧城改建物业管理有限公司名称变更为温州市城市物业管理服务有限公司，温州市旧城改建物业管理有限公司签订的合同的权利义务应由名称变更后的公司承继。原告已经依照合同约定提供了相应的物业服务，被告温州冠达市场管理服务有限公司应承担给付物业服务费的义务。故被告温州冠达市场管理服务有限公司应支付原告2013年、2014年两年的物业管理服务费共计500000元（按每年250000元计算）。原告要求被告支付自2014年9月起至2015年1月止的水电费共计102897.6元，其中双方确认一致的水费共计21048.2元，本院予以确认；对于电费，被告提供电力部门出具的电费明细显示2014年9月起至2015年1月止被告使用的用电总量为229194度，双方对此亦无异议，但对计价标准存在争议，按电力部门出具的缴费清单显示总电费为222797.64元，温州市鹿城区物业管理协会规定对代收代缴商业用电电费应在电力部门计费基础上浮10%。结合本案实际，对被告之前已缴纳的电费不予调整，对被告未缴纳的电费，本院酌情调整为在电力部门计费基础上浮5%，故被告实际应当缴纳的总电费为222797.64×105%＝233937.52元，扣减被告已经缴纳的费用，故被告还应当缴纳水电费共计233937.52+21048.2-170000＝84985.72元。被告温州冠达市场管理服务有限公司辩称其实际使用物业面积为5000平方米，应按此面积计算物业管理费，本院认为被告实际享受原告提供的相应物业服务，且其已实际支付2012年物业管理费用250000元，故被告的辩称依据不足，本院不予采信。被告温州冠达市场管理服务有限公司的其他辩称均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告温州冠达市场管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州市城市物业管理服务有限公司物业管理服务费500000元及水电费84985.72元。
二、驳回原告温州市城市物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10029元，减半收取5014.5元，由原告温州市城市物业管理服务有限公司负担305.5元，被告温州冠达市场管理服务有限公司负担4709元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 徐迪羽
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 黄微微