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湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芙民初字第2636号
原告招商银行股份有限公司长沙分行。
负责人周启正。
委托代理人段言。
委托代理人杨小艳。
被告伍丰炜。
原告招商银行股份有限公司长沙分行（以下简称招行长沙分行）因与被告伍丰炜发生金融借款合同纠纷一案，于2014年8月18日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成由代理审判员卿琳担任审判长，人民陪审员何柒零、罗卫红参加评议的合议庭，于2015年3月2日公开开庭进行了审理。书记员宋玉珍担任庭审记录。招行长沙分行的委托代理人段言、杨小艳参加庭审。被告伍丰炜经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告招行长沙分行诉称：2012年11月5日，伍丰炜与招行长沙分行签订了《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款担保合同》），伍丰炜作为借款人和抵押担保人在该合同中签名。招行长沙分行于2013年1月22日依约向被告伍丰炜发放贷款24.8万元，并依照被告委托转入湖南怡海三湘房地产开发有限公司帐户作为购房款。《借款担保合同》约定借款期限为180个月，从2013年1月22日至2028年1月22日止，贷款年利率为6.8775%，还款方式采用以月为单位的等额本息偿还法。《借款担保合同》第37条中还约定了“在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担。”同时，招行长沙分行作为金融机构不了解诉讼程序，很有必要聘请律师作为诉讼代理人，所以伍丰炜应当支付招行长沙分行为实现本案债权而支付的律师代理费。为确保上述《借款担保合同》的切实履行，伍丰炜自愿将上述购买的房产抵押给招行长沙分行，并办妥了合法有效的抵押登记手续。
但从2014年1月22日起，伍丰炜就开始拖欠招行长沙分行的借款不予偿还，招行长沙分行多次催讨而未果。故诉至法院，请求判令：一、判令伍丰炜立即向招行长沙分行偿还借款本金239047.70元，利息10526.14元（利息计至2014年8月4日止，此后利息按合同的约定计算方式计算至被告实际清偿还之日止）；二、判令伍丰炜立即支付招行长沙分行为实现上述债权所支付的12400元的律师代理费；三、本案的诉讼费用全部由伍丰炜承担；四、确认招行长沙分行对伍丰炜提供抵押的位于长沙县暮云镇高云村、西湖村怡海星城第1幢2单元1307号房的房产在上述借款本息及招行长沙分行为实现该债权的所有费用（包括诉讼费、保全费、律师费、公告费、执行费等）享有优先受偿权。在本案审理过程中，招行长沙分行向本院增加解除招行长沙分行与伍丰炜签订的《借款及担保合同》的诉讼请求。
被告伍丰炜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未在答辩期内提交书面答辩，本院视其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利。
经审理查明：2012年11月5日，招行长沙分行与伍丰炜签订《借款及担保合同》，约定：伍丰炜向招行长沙分行贷款24.8万元整，贷款期限180个月，即从2013年1月22日至2028年1月22日止，贷款年利率为6.8775%，以等额还款的方式归还贷款本息。伍丰炜未按合同约定按时足额偿还贷款的，招行长沙分行有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。招行长沙分行依约于2013年1月22日向被告伍丰炜发放248000元整的贷款，截至2014年8月4日，伍丰炜拖欠招行长沙分行本金239047.70元，利息、罚息及复息共计10526.14元。伍丰炜将其名下的位于长沙县暮云镇高云村、西湖村怡海星城第1幢2单元1307号房产作为抵押担保财产，并办理了他项权利登记，他项权证号为：长房预暮云镇字第213008573号。
同时查明，招行长沙分行与北京大成（长沙）律师事务所签订了一份《招商银行个人贷款诉讼代理合作协议》，协议约定：由招行长沙分行委托北京大成（长沙）律师事务所代理招行长沙分行与伍丰炜之间发生的金融借款合同纠纷；招行长沙分行同意北京大成（长沙）律师事务所在贷款诉讼标的5%以内向被诉债务人提起诉讼代理费用请求。北京大成（长沙）律师事务所向本院提交发票，证实招行长沙分行为实现本次债权而实际支付律师费为12400元。
以上事实，有《借款担保合同》、《招商银行个人贷款借款借据》、贷款信息截屏图、《招商银行个人贷款诉讼代理合作协议》、《他项权利证》及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：招行长沙分行与伍丰炜签订的《借款担保合同》系合同各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，招行长沙分行依约向伍丰炜发放了全部借款，但伍丰炜未按合同约定按时归还借款本息，并且未按时归还贷款本息，伍丰炜的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《借款担保合同》中对违约事件和违约处理的约定，借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息的，招行长沙分行有权宣布本合同提前到期，要求伍丰炜在规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括复息和罚息），和／或处分抵押物；在伍丰炜不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用，招行长沙分行可以以任何途径或方式追偿，由此引起的一切费用由借款人承担。因此，伍丰炜要求解除与招行长沙分行签订的《借款担保合同》的诉讼请求符合合同双方约定，本院予以支持。同时，伍丰炜应立即偿还借款本金239047.70元，利息、罚息及复息10526.14元，此后的利息按合同约定的计算方式计至借款实际履行之日止。根据《借款担保合同》的约定，伍丰炜违约，招行长沙分行委托律师进行诉讼并无不当，诉讼中发生的费用及律师费等均属于招行长沙分行要求伍丰炜归还借款本息及实现债权所花费的合理费用。招行长沙分行此次为实现债权实际所产生的合理费用为12400元，故对招行长沙分行要求伍丰炜支付为实现上述债权所支付的12400元律师代理费的诉讼请求，本院依法予以支持。伍丰炜提供其名下位于长沙县暮云镇高云村、西湖村怡海星城第1幢2单元1307号房屋作为《借款担保协议》项下债务的抵押物，并依法办理了抵押登记，他项权利证号为：长房预暮云镇字第213008573号。伍丰炜未依约履行偿还借款本息的义务，招行长沙分行享有对该房屋折价或者以拍卖、变卖该财产价款的优先受偿权，其受偿的范围包括伍丰炜应偿还的贷款本息及实现债权的费用，故招行长沙分行要求对伍丰炜提供的抵押房产在借款本息及实现债权费用范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告招商银行股份有限公司长沙分行与被告伍丰炜签订的《个人购房借款及担保合同》；
二、被告伍丰炜向原告招商银行股份有限公司长沙分行偿还借款本金239047.70元，利息、复息及罚息10526.14元（利息暂计算至2014年8月4日止，此后的利息、复息及罚息按合同约定的计算方式计算至借款清偿之日止）；
三、被告伍丰炜向原告招商银行股份有限公司长沙分行支付实现债权费用12400元；
四、原告招商银行股份有限公司长沙分行对被告伍丰炜提供其名下位于长沙县暮云镇高云村、西湖村怡海星城第1幢2单元1307号房屋在上述借款本息及实现债权费用范围内享有优先受偿权。
上述判决确定的给付内容，限被告伍丰炜于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费5230元，保全费2170元，合计7400元由被告伍丰炜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 卿 琳
人民审判员 何柒零
人民审判员 罗卫红
二〇一五年三月二日
书 记 员 宋玉珍
附：本判决书援引法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。