广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1166号
原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。
负责人陈戎，该司总经理。
委托代理人罗凯波、冼慧麟，均系该司职员。
被告林志鹏，男，1980年3月6日出生，汉族，住广州市天河区。
原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（下简称满堂红广州分公司）诉被告林志鹏居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告满堂红广州分公司的委托代理人罗凯波、被告林志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告满堂红广州分公司诉称：原告是于2001年7月6日依法成立的具有房地产中介资质的公司，有权开展房地产买卖的中介活动。2013年2月17日，被告委托原告出售广州市天河区棠石路海景大厦主楼810房，并签订《独家代理委托书》。该委托书约定，被告委托原告出售上述房屋，委托期限从2013年2月17日至2013年3月16日止，售价190万元；委托期间，被告保证不会自行出售物业及不会委托其他中介公司或第三人进行代理，否则须向原告支付售价的3%作为违约金。签订该委托书后，被告收取原告支付的独家保证金200元。签定协议后，原告为被告物识符合条件的客户，该客户已向原告预付订金。原告即通过口头及书面方式通知原告前来签订合同并收取定金。但被告却拒绝认可与原告签订的协议，并将房屋另售他人。根据原告于房屋登记机关查询的结果，上述房屋已于2013年3月18日登记过户至案外人名下。但被告拒绝依约向原告支付违约金57000元。原告认为，被告与原告签订《独家代理委托书》合法有效，系双方真实意思表示。原告作为居间人已履行其义务促成交易，但被告却剥夺原告获取合法报酬的权利，并剥夺原告促成合同的机会，其行为违反诚实信用原则。被告的行为已明显构成违约，造成原告严重损失，依法应承担违约责任。为维护原告方合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付违约金57000元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告林志鹏辩称：一、原告与被告之间所签订“独家代理”合同条款无效，理由如下：1、该合同是原告预先拟定、打印并重复使用的格式条款。该合同第四条“在委托期间，本人保证不会自行出售物业及不会委托其他中介或第三人进行代理，并不会与满堂红所介绍的买家私下进行交易。在委托期限届满后六个月内，本人不会与满堂红所介绍的买方成交或利用满堂红提供的信息、条件通过第三方成交。否则，本人将向满堂红广州分公司支付售价3%作为违约金。”排除了被告的重要权利，加重了被告的责任，而且限制了被告的缔约自由。同时，原告未采取合理方式提请被告注意免除或限制其责任的条款，根据最高人民法院关于合同法的解释二，上述条款应属于无效条款。2、该合同显失公平。合同应体现平等、等价和公平的原则，该合同对被告的履约义务和违约责任作了特别的规定，但对于原告的履约义务和违约责任却未作规定，双方权利和义务上极不对等，在经济利益上不平衡，违反公平合理原则，属于无效条款。第二、被告是在已经和原告取消独家代理合同后，与他人进行房产交易。此居间合同所约定出售的房屋为被告与妻子的共有财产，当被告的妻子姜萍看到合同时，发现此居间合同严重违背公平原则，并且原告所给出的建议售价严重低于市场价（该房产在3月18日以206万元的价格出售，远高于合同约定的190万元售价），并在后续以帮助被告高价出售的方式要求与被告就超过约定190万元的款项进行分成。在被告的妻子发现原告存在欺诈行为后，要求被告立即与原告取消合同，被告于2013年2月25日晚到原告的门店通知原告取消合同，并且于2013年2月26日晚在被告朋友崔海龙的陪同下，到达原告门店退还收取的200元保证金，被告认为此合同已经取消。第三、被告并不存在违约责任。1、原告并没有促成房屋买卖，被告也没有与原告所带来的客户私下接触达成交易。2、原告与案外人签订的邀约委托书是在被告已经明确表示取消合同后签订的，并且原告与案外人签署的内容也没有跟被告沟通，被告也从未接触过案外人，因此其购房邀约是原告跟案外人单方的协议，与被告无关。第四，被告不同意原告的诉讼请求，但是同意支付原告与其提供的劳务相应的报酬。考虑到原告在2013年2月17日至2013年2月25日期间带人看过被告所出售的房产，付出了一定的劳务，被告愿意支付1000元作为服务费用。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请法庭依法驳回。
经审理查明：2013年2月17日，满堂红广州分公司与林志鹏签署了《独家代理委托书》，约定林志鹏委托满堂红广州分公司独家代理出售天河区棠石路海景大厦主楼810房（简称“案涉房屋”），建筑面积91平方米，售价1900000元；委托期限从2013年2月17日至2013年3月16日止；一旦达成上述条件，林志鹏全权委托满堂红广州分公司按上述售价适当收取客户定金；在满堂红广州分公司介绍的客户按照林志鹏委托条件承诺后，林志鹏不得擅自终止委托或拒绝出售，否则应向满堂红广州分公司支付等额于买卖双方代理费总和的违约金；在委托期间，林志鹏保证不会自行出售物业及不会委托其他中介公司或第三人进行代理，并不会与满堂红广州分公司所介绍的买家私下进行交易；在委托期限届满后六个月内，林志鹏不会与满堂红广州分公司所介绍的买方成交、或利用满堂红广州分公司提供的信息、条件通过第三方成交；否则，林志鹏将向满堂红广州分公司支付售价3%作为违约金；签订本独家代理委托书同时，满堂红广州分公司支付200元作为该独家的保证金，若在期限内卖出则收回，否则可没收保证金等。
签订上述《独家代理委托书》当日，满堂红广州分公司向林志鹏支付独家保证金200元。
满堂红广州分公司在本案中提供案外人许名宁和满堂红广州分公司签订的《购房要约发出委托书》及5000元代收订金收款收据，拟证明其已成功向买家推介购买案涉房屋及买家已就购买案涉房屋支付订金。其中《购房要约发出委托书》内容为，经满堂红广州分公司介绍及协助，许名宁察看过案涉房屋，并有购买意向，委托满堂红广州分公司向案涉房屋的所有权人即卖方发出要约，要约条件为：1、建筑面积91平方米；2、总楼价1940000元；3、交楼情况为吉屋（不附家私家电）；4、交易税费买方支付；5、付款方式为一次性付款；6、交吉时间为卖方收齐所有楼款当天；7、递件时间为以《买卖合同》为准；许名宁同意在签订本委托书时支付5000元作为购房订金交满堂红广州分公司保管；一旦卖方同意上述价款或低于这个金额及上述规定之各项要约条件并签署承诺，许名宁即确认买卖成交；卖方承诺到达满堂红广州分公司即视为到达许名宁；许名宁与卖方的买卖合同即告成立；满堂红广州分公司无需另行通知许名宁即可将上述购房订金转交卖方，一旦卖方收取订金，则视为已收取购房定金；买卖双方均须承担定金责任；若满堂红广州分公司取得卖方有效的书面承诺，许名宁最迟应于2013年3月3日前按上述要约条件到满堂红广州分公司签妥《房地产买卖合同》并于当日向卖方支付剩余的定金等。经质证，林志鹏表示满堂红广州分公司从来未向其出示上述《购房要约发出委托书》及收款收据、满堂红广州分公司也没有告知案外人有购买意向，对上述证据的真实性不予确认。
2013年3月2日，满堂红广州分公司通过EMS特快专递向林志鹏发出《敦促函》，要求林志鹏在收到函件后5日内配合买方及满堂红广州分公司尽快签署《房地产买卖合同》和办理相关手续，否则将追究林志鹏的违约责任。
另，满堂红广州分公司确认林志鹏已将独家保证金200元退回。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十七条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，按查明的事实，林志鹏与满堂红广州分公司所诉称的“买家”许名宁并未就案涉房屋买卖事宜进行过磋商，也未签订房屋买卖合同，满堂红广州分公司作为中介方并未促成房屋买卖合同成立。另，林志鹏已向满堂红广州分公司表示要求解除该《独家代理委托书》且将独家保证金200元退回满堂红广州分公司，双方之间的《独家代理委托书》已事实解除。综上，满堂红广州分公司要求林志鹏支付违约金的诉讼请求，显然缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在满堂红广州分公司未举证证明其居间费用的情况下，林志鹏确认满堂红广州分公司提供了带客户到案涉房屋进行看房的居间服务且表示同意支付1000元服务费用，可按此处理。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告林志鹏向原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付居间费用1000元；
二、驳回原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1220元，由原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担1170元，被告林志鹏负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 严建华
人民陪审员 田常国
二〇一四年七月十四日
书 记 员 梁怡筠
陈秋滢