阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初3895号
原告：邱能尚，男，1967年10月5日生，汉族，住阳江市江城区，
委托代理人：冯永锐，广东真智律师事务所律师。
委托代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所实习律师。
被告：叶眉清，女，1980年7月17日生，汉族，户籍地广东省阳西县，经常居住地阳江市江城区，
委托代理人：袁伙钊，男，1974年12月22日生，汉族，住广东省阳西县，（与叶眉清是夫妻关系）
委托代理人：梁显军，广东广信君达律师事务所律师。
被告：梁观勇，男，1986年10月2日生，汉族，住阳江市江城区，
被告：梁荣焱，男，1955年10月18日生。汉族，住阳江市江城区，
被告：苏欧莲，女，1988年12月14日生，汉族，住阳江市江城区，
原告邱能尚诉被告叶眉清、梁观勇、梁荣焱、苏欧莲申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年10月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱能尚及其委托代理人冯永锐、蔡伟航，被告叶眉清的委托代理人袁伙钊、梁显军到庭参加诉讼；被告梁观勇、梁荣焱、苏欧莲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告邱能尚向本院提出诉讼请求：1、撤销（2016）粤1702执异63号执行裁定书；2、判决对阳江市××江北路××房（房地证号：阳01000518**）准许执行；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：阳江市江城区人民法院于2016年9月23日作出的（2016）粤1702执异63号执行裁定书，裁定中止对阳江市××江北路××房的执行，缺乏事实与法律的依据。1、虽然被告叶眉清与梁观勇签订了《阳江市房地产买卖合同》，且被告叶眉清在查封讼争房屋前分别支付过款项10000元、100000元、5000元给被告梁观勇。但是这只能证明被告叶眉头与梁观勇有金钱往来，不能直接证明上述款项是被告叶眉清为购买讼争房屋所支付的购房款；2、被告叶眉清在讼争房屋被查封前，只支付了115000元给被告梁观勇，只占房屋价值的一部分，但双方却签订协议于2015年6月10日把房屋交付于被告叶眉清，明显不符合常理，且被告叶眉清没有直接证据证明在讼争房屋被查封前，已实际占有该房屋。因此应认定被告叶眉清没有实际占有讼争房屋；3、被告叶眉清在讼争房屋查封后，还继续支付了343000元给被告梁观勇。被告叶眉清明显存在重大过错，理应再次查询房屋产权是否清晰；4、执行裁定认定两被告在查封之前签订合同欠妥，阳江市房地产买卖合同不排除是被告梁观勇与被告叶眉清是恶意串通，企图转移财产，而达到逃避债务目的而签订的合同，从该合同的内容上看，是从专业的中介机构签订的，但是对房屋的交付时间是没有确定的，且合同约定支付的购房款的支付时间与被告称实际支付购房款的事实不符，不符合常理，原告恳请法院委托有质证的鉴定机构对该合同的形成时间进行鉴定；5、执行裁定中认定叶眉清在查封之前占有该房屋的事实依据不足，执行裁定仅是凭两份两被告签订的买卖补充协议及威尔登堡前期协议就认定被告叶眉清就入住了讼争的房屋的事实不足，是否有入住该房屋应结合其他证据证明，在庭前原告代理人向物业公司了解过情况，涉案的房屋的屋主叫啊莲，并且该房屋经常被人淋红油；6、被告虽然称已经支付了大部分的购房款，但是该购房款是在涉案查封后发生的，被告在交付大额的购房款前，是没有理由不去查询涉案房屋的情况，是不符合常理的，被告叶眉清称支付购房款的时间与合同的约定不符，从合同的第三条第二点的约定及第三点，这明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定。综上，没有直接证据证明被告叶眉清已实际占有讼争房屋，以及在《阳江市房地产买卖合同》履行中存在与常理不符的行为，并且存在重大错过。因此，为维护原告的合法权益，遂诉至本院，请求判如所请。
被告叶眉清辩称：一、阳江市江城区人民法院作出的（2016）粤1702执异63号执行裁定书认定事实清楚，适用法律准确。二、2015年4月26日，被告叶眉清与梁观勇签订《阳江市房地产买卖合同》（以下简称合同），约定被执行人将阳江市江城区新江北路威尔登堡花苑3幢1902号房屋出卖给被告叶眉清，房屋成交价为50万元。同日，被告叶眉清向被告梁观勇支付了购房定金10000元。此后，被告叶眉清积极按照约定履行义务，被告叶眉清分别于2015年5月11日、2015年6月2日、2015年7月13日各支付了购房款100000元、5000元、343000元给被告梁观勇，以上均有被告梁观勇出具的收据为凭。被告叶眉清共向被告梁观勇支付购房款458000元，已经支付了绝大部分购房款。被告梁观勇以叶眉清支付的购房款于2015年7月13日结清了讼争房屋在广发银行阳江分行的贷款本息，并于2015年7月24日向阳江市人民政府房产登记发证办公室申请房屋抵押权注销登记。原告于2015年6月10日搬入了讼争房屋居住，并实际占有、使用讼争房屋。三、被告叶眉清户籍地广东省阳西县××房屋××深××铁路房屋征收的范围，因为该房屋被征收，被告叶眉清一家才急于搬入讼争房屋居住，且支付绝大部分款项并已经实际入住，如果不能履行合同，则使被告叶眉清一家陷入流离失所的境地。
被告梁观勇、梁荣焱、苏欧莲没有到庭应诉，也没有提供书面答辩。
经审理查明：坐落于阳江市××江北路××房（房地证号：阳01000518**）登记在梁观勇名下，该房屋建筑面积107.7㎡，套内面积86.05㎡。2015年4月26日，经代理方阳江市江城区盛创房地产信息咨询服务部介绍，卖方梁观勇（甲方）与买方叶眉清（乙方）签订房屋买卖合同，合同主要内容如下：“一、甲乙双方经代理方成功介绍，自愿就房屋买卖，交易过户事宜商定买卖合同如下：乙方向甲方购买坐落于阳江市××江北路××房（以下简称该房屋）。建筑面积为107.8㎡；二、经甲乙双方充分协商，自愿商定该房屋成交价为500000元。三、付款方式：（1）甲乙双方在签订本合同时，乙方支付购买该房屋定金10000元给甲方。（2）待甲方成功从开发商办理出房产权证，双方签订出证后的3天内，乙方支付购买该房屋首期购房款330000元（含定金）给甲方，甲方收到首期购房款后当天和乙方到房管局办理该房屋的房地产权证过户手续（回执由卖方保管）。（3）乙方在拿到新的房地产权证后7个工作日内将尾期购房款170000元交付给甲方，即完成交易。·······六、权利与责任。签订本合同后，甲方双方必须按时足额交收房款和有关税费，逾期交收则视为违约。交易过程中如需甲方或乙方本人到场，由代理方提前一日电话通知，双方不得推脱延期，否则视为违约。如乙方逾期或未能履行本合同之条款购买房屋，以致本次交易不能顺利完成，则视乙方违约，已付的定金将由甲方没收，而甲方有权再将该房屋售予任何人，唯甲方不可再向乙方进一步追究责任或要求任何赔偿。······”签订合同当日，叶眉清按合同约定支付定金10000元给梁观勇。2015年5月11日，叶眉清支付了款项100000万元给梁观勇。2015年5月30日，被告梁观勇（甲方）与被告叶眉清（乙方）又签订了《买卖补充协议》一份，该协议约定：“经双方协商乙方自愿购买坐落于阳江市××江北路××房（以下简称该房屋），甲方保证该房屋产权清晰且没有经济纠纷，若在该房屋过户过程中发生的经济及法律纠纷而导致该房屋无法过户给乙方，甲方承担所有责任，甲方须五日内双倍退还已收的定金和房款给乙方。在该房屋成功过户给乙方后，甲方的一切债务关系均与乙方无关。另外，甲乙双方协定甲方于2015年6月10日前交楼给乙方，不得延误，否则按违约处理。”签订补充协议后，叶眉清于2015年6月2日支付了款项5000元给梁观勇。2015年6月10日，被告叶眉清与梁观勇签订了《转让协议书》，约定梁观勇将讼争房屋转让给叶眉清。同日，叶眉清与阳江东鹏东辉物业管理有限公司签订了《威尔登堡花苑前期物业服务协议》。2015年7月13日，叶眉清再次支付了购房款343000元给梁观勇。2015年7月24日，被告梁观勇向阳江市人民政府房产登记发证办公室申请了房屋抵押权注销登记。
另查明，2015年6月29日，本院立案受理了原告邱能尚诉梁荣焱、梁观勇、苏欧莲民间借贷纠纷一案，案号为（2015）阳城法民一初字第1231号。2015年11月23日，本院作出（2015）阳城法民一初字第1231号判决：一、限被告梁荣焱、梁观勇在本判决生效之日起十日内偿还借款177000元及利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2015年6月29日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给原告邱能尚；二、被告苏欧莲对上述借款负共同偿还责任。上述判决生效后，原告邱能尚向本院申请强制执行。该案在审理过程中，邱能尚向本院提出财产保全申请，本院于2015年6月30日作出（2015）阳城法民一初字第1231号民事裁定，并于2015年7月1日依法查封了梁观勇所有的坐落于阳江市××江北路××房。叶眉清于2016年9月13日向本院提出了书面异议，认为：被告叶眉清以50万元购买了阳江市××江北路××房，已实际支付了458000元，且已入住，房屋的实际所有人是叶眉清，请求本院解除对阳江市××江北路××房的查封。2016年9月23日，本院作出（2016）粤1702执异63号执行裁定：中止对被执行人梁观勇位于阳江市××江北路××房（房地证号：阳01000518**）的执行。原告邱能尚不服上述裁定，故诉至本院，请求如诉称。
再查明，原告提交的《房地产权档案查阅答复书》注明讼争房屋房地产权证的填发日期是2015年5月25日。
以上事实，有原、被告提供的身份证、房地产权档案查阅答复书、（2015）阳城法民一初字第1231号民事判决书、（2015）阳城法民一初字第1231号民事裁定书、（2016）粤1702执异63号执行裁定书、《阳江市房地产买卖合同》、收据、《买卖补充协议》、中国农业银行广东省分行转账记录2份、《中国邮政银行个人跨行汇款申请书》、广发银行客户对账单、水电费发票2份、《威尔登堡花苑前期物业服务协议》、《业主（前期）规约》、《广发银行个人贷款结清证明》、《还款确认书》、《结清证明》、《各类房地产抵押权变更登记和注销登记申请书》及本案庭审笔录为据。
本院认为：本案是申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，买受人应完全满足上述四个条件才能排除执行，同时上述规定第（三）项，应该理解为法院查封前满足的条件，而不是查封后无限期满足的条件。被告叶眉清作为讼争房屋的买受人，在本院查封讼争房屋前和被告梁观勇签订了合法有效的书面买卖合同，亦与阳江东鹏东辉物业管理有限公司签订了《威尔登堡花苑前期物业服务协议》，已经办了房屋的入住手续，应视为被告叶眉清对涉案房屋有事实上的管理和支配权，已实际占有了上述房屋。故本案的争议焦点是被告叶眉清是否按照合同约定支付房屋价款以及是否因自身原因未办理过户登记。本案中，被告叶眉清与梁观勇签订的《阳江市房地产买卖合同》约定的付款方式是：1、甲乙双方在签订本合同时，乙方支付购买该房屋定金10000元给甲方。2、待甲方成功从开发商办理出房产权证，双方签订出证后的3天内，乙方支付购买该房屋首期购房款330000元（含定金）给甲方，甲方收到首期购房款后当天和乙方到房管局办理该房屋的房地产权证过户手续（回执由卖方保管）。3、乙方在拿到新的房地产权证后7个工作日内将尾期购房款170000元交付给甲方，即完成交易。但是被告叶眉清在签订合同时支付了定金10000元给梁观勇，而在梁观勇领取其产权证（2015年5月25日）三天内没有按约定支付330000元，在查封前共支付了115000元，在查封后于2015年7月13日支付了343000元给梁观勇，并没有将该款交回法院。买受人这一行为，并不符合“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”这一条件。因此，本院依照上述规定查封涉案房屋于法有据，原告请求准许执行阳江市××江北路××房，本院予以支持。
至于原告提出撤销本院作出的异议裁定问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第二款“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”之规定，本院支持了原告申请执行标的执行的请求，异议裁定自然失效，故原告该请求没有法律上的意义，本院不作处理。
被告梁观勇、梁荣焱、苏欧莲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
准许执行阳江市江城区新江北路威尔登堡花苑3幢1902房。
本案受理费100元，由被告叶眉清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 凌远文
人民陪审员 关建威
人民陪审员 杨姍姍
二〇一七年三月十日
书 记 员 叶川雨