陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安中民终字第00496号
上诉人（原审被告）陕西省汉阴第一建筑工程有限责任公司。
法定代表人刘忠培，该公司经理。
委托代理人刘涛，陕西宁康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）廖正坤。
委托代理人胡先波，陕西汉水律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）梁忠意（又名梁忠义）。
上诉人陕西省汉阴第一建筑工程有限责任公司（以下简称汉阴一建司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服紫阳县人民法院（2013）紫民初字第00002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汉阴一建司的委托代理人刘涛，被上诉人廖正坤及其委托代理人胡先波、被上诉人梁忠意到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议、审判委员会讨论决定，现已审理终结。
一审审理查明，2005年5月18日和8月11日，紫阳县城关镇任河嘴小学和汉阴一建司分两次签订合同，合同约定“任河嘴小学将其综合楼工程发包给汉阴一建司修建开发，并由汉阴一建司全部垫资，待房屋建成后除平操场第三层四间220平方米的房屋归任河嘴小学以外，其余所有房屋的产权归汉阴一建司所有”。任河嘴小学综合楼属招商引资项目，汉阴一建司是梁忠意联系引荐的，工程合同签订后，汉阴一建司的项目经理兰祖建和梁忠意负责组织施工，并由梁忠意对外出售该综合楼的住宅和门面房。该综合楼2009年2月18日竣工并验收合格，同年3月23日，梁忠意以自己为所有权人办理了整栋综合楼（2009）紫产权证字第000095**号房屋产权证，房屋建筑总面积为4711.96平方米。在这之前的2008年2月4日，廖正坤与梁忠意签订房屋买卖合同，梁忠意将该综合楼第一层自西向东第三间带夹层的门面房和临党校第一层的一套住宅房以20万元的价格卖给廖正坤，廖正坤当时支付定金10万元，2008年5月31日前支付5万元，下余5万元约定梁忠意交房后一次性付清。2008年2月28日，紫阳县房管所为廖正坤办理了住宅房屋的房产证，门面房因没有缴纳契税至今未办证。廖正坤已按合同的约定支付了购房款15万元，房屋买卖合同在紫阳县房管所的监证下签订，廖正坤当时并不知道所购买的房屋产权与汉阴一建司有关联。另查明，包括本案争议的房屋在内，梁忠意先后以自己的名义将紫阳县城关镇任河嘴小学综合楼多套住房和门面房出售。除本案卖给廖正坤的房屋汉阴一建司不予认可外，其余房屋的买卖合同，汉阴一建司均认为合法有效。2011年11月1日，紫阳县房管所根据汉阴一建司的申请等资料，认为原登记有错误，因此，将紫阳县城关镇任河嘴小学综合楼的所有权人由梁忠意变更为汉阴一建司，变更后的房屋面积为4711.96平方米，与原房产证面积相等。本案争议的住房和门面房以及以梁忠意的名义出售的其他房屋2011年11月1日全部变更登记在汉阴一建司名下，廖正坤所购买的住房及门面房现在被汉阴一建司保管。
一审法院认为，汉阴一建司与紫阳县城关镇任河嘴小学签订建设工程施工合同后，让梁忠意负责组织施工，并由其以梁忠意为所有权人对外出售多套住宅和门面房。在汉阴一建司与梁忠意存在隐名代理的情况下，在紫阳县房管所的监证下，梁忠意2008年2月与廖正坤签订了房屋买卖合同，私自将汉阴一建司的一套住宅和一间带夹层的门面房以合理的价格卖给了不知情的廖正坤，目前住宅房已过户给廖正坤，廖正坤已按合同约定支付了大部分购房款15万元。廖正坤要求交付房屋符合《中华人民共和国物权法》关于“善意取得”的相关规定，因此，对其诉讼请求予以支持。根据“房屋买卖合同”的约定，汉阴一建司应当于2008年7月31日前交付房屋，但至今已逾期四年多未向廖正坤交付，应当承担赔偿损失的违约责任。合同虽然约定了每日按购房款千分之二的比例支付违约金，但廖正坤按此“约定”的比例要求汉阴一建司支付646400元的违约金数额明显过高，可按中国人民银行同期银行贷款利率计算，即以已交的购房款为基数，从逾期交房之日起至法庭辩论终结之日为期间，分段来计算支付廖正坤违约金数额，即违约金数额为44018.49元。汉阴一建司的房屋被梁忠意卖给了善意第三人，即卖给了廖正坤，其损失可依法另行向梁忠意追偿。原审判决：一、汉阴一建司于本判决生效后3日内将位于紫阳县城关镇任河嘴小学北侧第一层自西向东第三间带夹层的门面房和第一层临党校的一套住宅房交付给廖正坤；二、汉阴一建司于本判决生效后10日内给付廖正坤违约金44018.49元；三、驳回廖正坤的其他诉讼请求。
宣判后，汉阴一建司不服，提出上诉称，本案所涉房屋为上诉人所有，被上诉人梁忠意未经授权与廖正坤私下签订的低价房屋买卖合同应属无效；梁忠意与廖正坤签订的房屋买卖契约的价格明显低于市场价；廖正坤通过非法程序私自办理的房产证作为产权依据，一审判决以民事司法权替代了行政确权，程序违法。请求撤销原判，改判廖正坤与梁忠意签订的房屋买卖合同无效，并驳回廖正坤要求交付房屋的诉讼请求。
被上诉人廖正坤答辩称，被上诉人与梁忠意签订的房屋买卖合同是有效的，买房当时被上诉人不知道汉阴一建司是房屋产权人，梁忠意也是以私人名义在出售房屋；被上诉人与梁忠意签订的房屋买卖合同的价格是合理的；一审并没有以民事司法权代替行政确权，被上诉人持有的房屋产权证并没有被撤销，一审判决维护了民事合同的效力和交易安全。请求维持原判。
被上诉人梁忠意答辩称，被上诉人卖给廖正坤的房屋是汉阴一建司的，被上诉人在未经授权的情况下将房屋卖给了廖正坤，签订的房屋买卖合同是无效的；被上诉人愿意赔偿廖正坤的损失。
经二审审理查明，2005年5月8日，甲方紫阳县城关镇任河嘴小学与乙方汉阴一建司十一项目部签订了招商完成普九硬件工程合同书，合同约定“甲方将其综合楼工程发包给乙方修建开发，并由乙方全部垫资，待房屋建成后除平操场第三层四间220平方米的房屋归甲方以外，其余所有房屋的产权归乙方所有”。汉阴一建司十一项目部负责人兰祖建的代理人梁忠意在该合同上签章，汉阴一建司十一项目部亦盖有公章。同年8月11日，紫阳县城关镇任河嘴小学与汉阴一建司签订了建设工程施工合同。随后，汉阴一建司十一项目部开始施工，梁忠意参与施工。2008年2月4日，廖正坤与梁忠意签订房屋买卖合同，梁忠意将该综合楼第一层自西向东第三间带夹层的门面房和临党校第一层的一套住宅房以20万元的价格卖给廖正坤，合同约定廖正坤当时支付定金10万元，2008年5月31日前支付5万元，下余5万元在梁忠意交房后一次性付清。后廖正坤按合同的约定支付了购房款15万元。2008年2月27日，紫阳县房管所为廖正坤办理了住宅房屋的房产证。该综合楼2009年2月18日竣工并验收合格，同年3月23日，梁忠意以自己为所有权人办理了整栋综合楼（2009）紫产权证字第000095**号房屋产权证，房屋建筑总面积为4711.96平方米。2011年11月1日，紫阳县房管所根据汉阴一建司的申请等资料，认为原登记有错误，将紫阳县城关镇任河嘴小学综合楼的所有权人由梁忠意变更为汉阴一建司，变更后的房屋面积为4711.96平方米，与原房产证面积相等。本案争议的住房和门面房以及以梁忠意的名义出售的其他房屋2011年11月1日全部变更登记在汉阴一建司名下，廖正坤所购买的住房及门面房现在被汉阴一建司保管。
另查明，2006年至2010年间，梁忠意先后以自己的名义将紫阳县城关镇任河嘴小学综合楼多套住房和门面房出售，其中部分买卖合同由汉阴一建司给梁忠意出具了委托书。除本案卖给廖正坤的房屋汉阴一建司不予认可外，其余房屋的买卖合同，汉阴一建司均认为合法有效。梁忠意在与廖正坤签订房屋买卖契约时，并未告知廖正坤房屋为汉阴一建司所有，其出售房屋须有汉阴一建司的委托书，也未向廖正坤出示汉阴一建司的委托书。
以上事实，有合同书、施工合同、房地产买卖契约、收条、房屋所有权证、授权委托书、当事人陈述等证据在卷，且经当庭质证，足以认定。
本院认为，本案中，梁忠意先是以汉阴一建司十一项目部代理人的身份与任河嘴小学签订了《招商完成普九硬件工程合同书》，其后又参与了该综合楼工程的建设管理。2006年至2010年间，梁忠意接受汉阴一建司委托，先后以自己的名义将紫阳县城关镇任河嘴小学综合楼多套住房和门面房出售，汉阴一建司均未提出异议。综上，梁忠意与汉阴一建司的委托关系成立，汉阴一建司上诉认为梁忠意无权处分其所有的房产，要求确认梁忠意与廖正坤签订的房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。现梁忠意未按照其与廖正坤签订的买卖合同的约定履行交付房产的义务，已构成违约，廖正坤起诉要求交付房屋并承担违约金于法有据，应予支持。因梁忠意为受托人，其处理委托事务产生的法律后果应当由委托人汉阴一建司承担，故一审判决由汉阴一建司交付房屋及支付违约金并无不当。汉阴一建司如果认为受托人梁忠意超越委托权限给其造成了损失，可依法向梁忠意主张赔偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10364元，由上诉人陕西省汉阴第一建筑工程有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周红梅
审 判 员 钱建新
代理审判员 张 燕
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 杜 涛