辽宁省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）辽民申4042号
再审申请人（一审被告、反诉原告,二审上诉人）：大连圣瑞祥商业连锁有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区黄浦路664号-5号。
法定代表人：滕宗文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：洪波，辽宁申源律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：大连海创投资集团有限公司，住所地辽宁省大连市高新技术产业园区七贤岭产业化基地高能街1号。
法定代表人：陈景辉，该公司董事长。
再审申请人大连圣瑞祥商业连锁有限公司（以下简称圣瑞祥公司）因与被申请人大连海创投资集团有限公司（以下简称海创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2017）辽02民终2390号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
圣瑞祥公司申请再审称，请求撤销原一、二审判决；依法改判或发回重审，支持圣瑞祥公司的诉讼请求；判令海创公司承担本案所有受理费用。本案二审判决认定基本事实缺乏充分证据证明。（一）二审认定海创公司分六次向圣瑞祥公司发缴费通知单错误。该缴费通知单不是海创公司发的，圣瑞祥公司从未收到海创公司的缴费通知单。圣瑞祥公司收到的是大连海创商业管理有限公司的缴费通知单，也不是按缴费通知单上的账号交纳租金，而是打入海创公司提供的账号。（二）二审认定双方签订的租赁合同有效，圣瑞祥公司应支付租金是错误的。涉案房屋产权人是中国华录信息产业有限公司，其出具的《关于授权汇发物业管理在连房产的决定》中明确规定只是授权汇发物业管理房屋，对外出租须经集团批准，没有授权海创公司收取租金。（三）二审认定圣瑞祥公司未交付租金属违约，海创公司有单方解除权是错误的。首先，即使合同有效，依据中国华录的决定，海创公司无权收取租金和解除合同。其次，大连高新管委会委托其出租房屋的时间是2010年5月1日至2013年4月30日。圣瑞祥公司交纳租金至2013年2月，按季度交。海创公司主张的租金已超出其有权对外出租的期间。再次，涉案房屋严重漏水，海创公司不履行出租人义务，违约在先。最后，合同履行过程中，圣瑞祥公司多次提出向海创公司交纳房屋租金，而海创公司均以种种理由拒收，一审庭审中，圣瑞祥公司提出该节事实，海创公司没有提出任何异议，其对该节事实是认可的，圣瑞祥公司没有违约行为。（四）二审认定租金中包含综合管理费是错误的。双方签订合同时，政府要成立一个综合商场，后因政府违约，综合商场没有开办，租金中包括的综合管理费即也不存在。海创公司后期不再履行综合管理义务，圣瑞祥公司没有义务支付综合管理费。（五）关于反诉部分，二审未认定圣瑞祥公司的实际损失数额，而酌定减扣租赁费用的20%错误。1.关于装修损失：二审判令解除合同和认定海创公司对漏水房屋未予维修是违约行为的情况下，认定海创公司不应赔偿装修损失错误。现经大连全航资产评估事务所对涉案房屋进行原始装修评估，作出评估报告认定原始装修价值为762.77万元。按照10年期折旧计算，海创公司应当赔偿50%的装修损失。2.关于维修损失：圣瑞祥公司给委托人华录公司发函的效力及于受托人海创公司，二审以海创公司不清楚为由，对维修费用未认定也不允许鉴定是错误的。3.关于房屋空置损失：海创公司扰乱分租户生产经营导致提前解约，空闲商铺无法出租，加上房屋存在诸多问题导致房屋空置，给圣瑞祥公司造成损失，二审未予认定错误。4.关于分租户少付的租金损失：因房屋漏水，分租户拒付租金，已有生效判决判令圣瑞祥公司租金损失。5.关于可得利益损失。海创公司提前解除双方为期10年的合同，应当承担违约赔偿责任。圣瑞祥公司每年招商招租所得收益为400万元，扣除其交纳的房屋租金，净利润每年200余万元，剩余5年租期的净利润收益为1000余万元，该部分损失应当由海创公司进行赔偿。另外，关于海创公司给圣瑞祥公司造成的损失具体数额，圣瑞祥公司申请了司法鉴定，二审拒绝启动违反法定程序。圣瑞祥公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项的规定申请再审。
海创公司提交意见称，（一）圣瑞祥公司的再审申请理由没有法定原因和法律依据，不符合法律规定，应予驳回。（二）圣瑞祥公司申请理由不成立。对于其再审理由，二审判决进行了分析和事实认定，合法有据。
本院经审查认为，关于缴费通知单的认定问题。虽然圣瑞祥公司收到的《缴费通知单》上加盖的是大连海创商业管理有限公司的印章，但是圣瑞祥公司在收到《缴费通知单》后曾按通知单上的账号交纳过租金，并几次向海创公司复函，故原审根据上述情况认为圣瑞祥公司当时认可《缴费通知单》的效力并无不当。对圣瑞祥公司的此节再审申请理由，本院不予支持。
关于合同效力问题。根据原审法院查明事实，涉案房屋产权人为中国华录信息产业有限公司，该公司授权大连汇发物业管理有限公司管理海创公司租赁给圣瑞祥公司的全部房屋。涉案合同的效力亦得到了大连汇发物业管理有限公司和大连海创商业管理有限公司的认可。且圣瑞祥公司在起诉次承租人的案件中认可其与海创公司签订的租赁合同效力，故原审认定涉案租赁合同合法有效，符合法律规定。
关于海创公司是否有权解除合同的问题。首先，如上文所述，涉案合同合法有效，海创公司有权收取租金。其次，大连汇发物业管理有限公司已出具确认书，认可大连盛丰企业管理咨询服务有限公司将涉案房屋出租给大连海创商业管理有限公司。大连海创商业管理有限公司亦出具确认书委托海创公司行使合同权利。再次，海创公司行使解除权系根据双方签订的租赁合同约定，圣瑞祥公司以房屋漏水为由主张海创公司无权解除合同，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。最后，圣瑞祥公司主张多次提出向海创公司交纳房屋租金，而海创公司均以种种理由拒收，未提供充分证据证明。仅凭原审圣瑞祥公司的单方陈述，不足以证明其此项主张。综上，对圣瑞祥公司提出海创公司无权解除合同的再审申请理由，本院不予支持。
关于综合管理费的认定问题。涉案租赁合同虽约定：“本合同所诉租赁费用包括租金和综合管理费”，但未明确约定综合管理费的支付条件及海创公司所对应的具体合同义务。圣瑞祥公司主张综合管理费是海创公司应当提供审批、办证等方面的外围协调以及与案涉房屋有关的一切管理义务，未提供相关证据证明，且该公司已交纳的租赁费均包含了综合管理费。故对其此项再审申请理由，本院不予支持。
关于圣瑞祥公司的反诉请求。有关装修损失，因双方合同约定，由于圣瑞祥公司责任造成解除合同，海创公司不赔偿装修损失，故原审未支持其此项主张并无不当。有关维修损失，由于圣瑞祥公司提供的相关合同及收条并无正规发票，海创公司对此证据不予认可，且维修行为和范围未经双方确认，故原审未支持其此项主张并无不当。有关房屋空置损失，涉案房屋存在漏水问题不必然导致全部房屋不能使用，圣瑞祥公司主张空置损失的依据不足，原审未予支持符合法律规定。有关分租户少付的租金损失和可得利益损失，已超出原审反诉请求范围，本院不予审查。综上，由于圣瑞祥公司对其实际损失数额的主张缺乏充分证据证明，原审法院根据本案房屋漏水的实际情况酌定减免圣瑞祥公司20%的租赁费并无不当。
关于鉴定程序问题。由于圣瑞祥公司的维修行为未经海创公司确认，双方对维修范围无法达成一致，造成鉴定程序无法进行。另外，有关圣瑞祥公司的装修损失因合同明确约定因圣瑞祥公司责任造成解除合同的，海创公司不赔偿装修损失，因此，原审法院未准许圣瑞祥公司的鉴定申请符合法律规定。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回大连圣瑞祥商业连锁有限公司的再审申请。
审判长 娄秀娟
审判员 樊少忠
审判员 陈 晨
二〇一八年七月三十日
书记员 韩 笑