南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民二初字第178号
原告王某。
被告李某。
委托代理人杨某、黄某。
原告王某与被告李某�赁合同纠纷一案，本院于2013年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月15日公开开庭进行了审理。原告王某、被告委托代理人黄某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月31日，原告与被告签订《仓库出租合同》，由原告租赁被告的仓库，原告依约向被告支付了2012年4月1日至2012年9月30日的租金12180元、押金1824元，共计14004元，仓库于2012年3月28日被南宁市国土资源局高新分局查封、强拆，原告多次与被告交涉，但被告既未安排其他仓库给原告，也未退还原告相应月份的租金及押金，给原告造成了重大损失。现原告请求法院判令：一、被告返还原告租金12180元、押金1824元，共计14004元；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交以下证据：1、押金条，证明被告收取原告押金1824元；2、仓库出租合同，证明原告与被告的租赁合同关系；3、身份证，证明原告身份情况；4、仓库租金交款单据，证明被告收取原告租金12180元；5、督办通知，证明南宁市国土资源局高新分局告知搬迁的情况。
被告对原告证据的质证意见：对证据1、3、4、5的真实性、关联性、合法性无异议；对证据2的真实性、关联性无异议，但本案仓库被政府强拆，双方合同是不合法的、无效的。
被告辩称：一、被告无义务返还原告全部租金。根据最高人民法院的司法解释，本案房屋租赁合同无效，原告从2011年4月1日至2012年8月3日仍继续使用房屋，应参照租金标准向原告支付占有使用费，被告仅需退还原告2012年8月3日至2012年9月30日的租金；二、被告同意退还原告全部押金，但要扣除原告在2011年4月1日至2012年8月3日使用房屋过程中产生的水电费约1500元，剩余押金退还原告。
被告向本院提交以下证据：现场照片，证明原告使用租赁仓库至�到2012年7月12日。
原告对被告证据的质证意见：对证据的真实性不予认可，照片上的日期是可以修改的，当时不是2012年7月12日，应是之前的时间。
本案争议焦点：一、原、被告双方签订的《仓库出租合同》是否合法有效？二、如该合同合法有效，原告要求被告返还场地租金、押金有何事实和法律的依据？三、如该合同无效，被告应向原告返还多少场地占用费？原告的押金应否抵扣水电费用？
经审理查明：2011年3月31日，原告与被告签订一份《仓库出租合同》，约定：被告将位于北湖村一队填鱼塘用地的仓库（地址为3栋52号）出租给原告使用；租赁期限两年，自2011年4月1日至2013年3月31日；仓库面积152平方米，先交租再使用，租金按半年交，下半年提前一个月交租金，以此类推，第一年租金每月12元／平方米、月租金1824元、半年共10944元，第二年租金每月12.5元／平�米、月租金1900元、半年共11400元；原告预付一个月租金1824元作为押金，在合同签订时与首期租金一起支付，押金不能作为冲抵平时原告应交给被告的各种费用，当租赁期满后，押金退还给原告，如果是原告本身原因违约，在租期内中途退租的，押金不退还；在租赁期间内水电费按供水供电部门单价各加收0.2元／度／月，水电费按实际损耗平均公摊，物业按仓库用地每平方米0.5元／月计收，道路公摊按门前面积2元／平方米计收（27㎡×2＝54元／月）。水电费、物管费、公摊费在每月初（1-5日）前一次性付清，不得拖欠，否则被告有权按停水停电处理；合同期间，如国家需要征用租赁仓库，按国家规定办理，自征用之日起，被告免收原告租金，如被告超收仓库租金，超收部分则无息按实际使用天数退还给原告。
合同签订后，被告向原告交付了租赁仓库，原告也按照约�向被告交纳了押金1824元及各期的租金、物业管理费、公摊费，其中原告于2012年3月19日向被告预交了2012年4月1日至2012年9月30日的租金11400元、管理费456元、公摊费324元共计12180元。
2012年3月28日，南宁市国土资源局高新分局发布《督办通知》，认定上述租赁仓库属于未经批准的非法占地建设，并已下达国土资源行政处罚决定书，责令退还非法占用的土地，要求各租户按该行政处罚决定书要求立即自行退还（搬离）该建筑物。
此后，原告要求被告返还剩余租金及押金未果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。
本院认为：被告将非法占地建设的仓库出租给原告，双方签订的《仓库出租合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。由于原告使用了本案的租赁仓库，可参照合同约定的费用标准向被告支付仓库占有使用费及其他费用，在2011年4月1日至2012年3月31�期间的仓库占有使用费、物业管理费、公摊费，原告已经支付完毕，原、被告双方均无异议，本院予以确认。
原告诉称租赁仓库于2012年3月28日被国土部门强拆，然而根据查明的事实，当日国土部门只是发布了《督办通知》，要求各租户自行搬离，并未实施强拆。从被告提交的照片来看，在拍摄当日即2012年7月12日，原告仍在使用仓库，被告称原告使用仓库至2012年8月3日，但未提交相应证据证实，本院只认定原告使用仓库至2012年7月12日。原告从2012年4月1日起至2012年7月12日止，共使用仓库三个月零十二天，应参照合同约定的费用标准向被告支付仓库占有使用费及其他费用。参照合同约定的费用标准，第二年租金为每月1900元、每天63.33元，物业管理费为每月76元、每天2.53元，公摊费为每月54元、每天1.80元。三个月零十二天的占有使用费为6459.96元、物业管理费为258.36元�公摊费为183.60元，三项费用共计6901.92元。原告已向被告预交了12180元，扣除6901.92元后，被告应向原告返还剩余款项5278.08元。
合同无效后，被告因合同而取得的押金1824元，应返还给原告。被告辩称该押金应扣除原告使用仓库期间产生的水电费用，但被告未提交相应证据证明具体的水电费用数额，对于被告扣除水电费的辩解意见，本院不予采纳。因此，被告应向原告返还剩余款项5278.08元、押金1824元，共计7102.08元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈤项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告王某与被告李某于2011年3月31日签订的《仓库出租合同》无效；
二、被告李某返还原告王某7102.08元。
案件受理费150元，由原告王某负担74元，由被告李某负担76元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 傅 强
人民陪审员 王昆瑞
人民陪审员 李娥雄
二〇一三年七月十五日
书 记 员 朱玉奎
附法�条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：...（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应�支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。