山东省济南市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）济民一初字第44号
原告章丘市翠湖旅游开发有限公司，住所地章丘市。
法定代表人谢铭，董事长。
委托代理人张书信，男，1949年8月12日出生，汉族，章丘市翠湖旅游开发有限公司出纳，住浙江省乐清市。
委托代理张友苏，北京市合川律师事务所律师。
被告章丘市白云湖镇韩家码头村民委员会，住所地章丘市。
法定代表人韩春红，主任。
委托代理人张跻波，山东建鲁律师事务所律师。
委托代理人陈允连，山东建鲁律师事务所实习律师。
原告章丘市翠湖旅游开发有限公司（以下简称翠湖旅游公司）因与被告章丘市白云湖镇韩家码头村民委员会（以下简称韩家码头村委会）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭审理了本案。原告翠湖旅游公司的委托代理人张书信和张友苏，被告韩家码头村委会的委托代理人张跻波到庭参加了诉讼。
原告翠湖旅游公司诉称：2012年8月26日和2013年4月16日，翠湖旅游公司与韩家码头村委会先后签订了《章丘市翠湖社区（西区）联合共建合作协议书》（以下简称“合作协议书”）和《章丘市翠湖社区西区联合共建合作补充协议》（以下简称“补充协议”）。约定由翠湖旅游公司出资、韩家码头村委会出地共同开发建设位于某路北侧、某路两侧的翠湖社区项目。按照章丘市和白云湖镇政府规划方案，该项目初步规划楼房建筑面积22万平方米。“合作协议书”签订后，翠湖旅游公司依约陆续投入开发建设资金15327200元。从2012年9月至今，已经陆续建成符合章丘市人民政府城乡建设用地增减挂钩和农村土地综合整治项目政策规定的4幢楼房（9号楼一座、10号楼一座、门面楼房两座），建筑面积为15587.2平方米。按照“补充协议”第三条约定，韩家码头村委会应以每平方米2100元的价格回购9号楼、10号楼，回购面积合计为13000平方米，折合人民币2730万元。该款项应当在2013年6月30日之前一次性付清。涉案建设项目经山东省人民政府鲁政土字[2010]904号文件批准，又经章丘市人民政府和白云湖镇政府给予了法律上、政策上、经济上的充分支持和保障，截止起诉前章丘市白云湖镇政府已经拨付该项目专项增减挂钩补助金4005万元（韩家码头村委会投入建设项目土地133亩，国家每亩补助30万元）。但是韩家码头村委会迟迟没有依照约定支付翠湖旅游公司回购房价款2730万元（该回购房价款27个月的利息损失7371000元是否应当一并支付，由双方协商或由人民法院依法裁决）。另外，根据“合作协议书”第六条第5项约定，翠湖旅游公司投资建设的2幢门面楼房的回购款5433120元、出租房屋租金4万元也应该一并偿付（双方合作期间产生的施工现场工程师、管理人员费用、办公室房租以及其他杂项开支约130万元可在法院主持下另行协商解决）。上述款项共计32773120元。需要强调的是，根据“合作协议书”的约定，韩家码头村委会负责该项目的所有规划、报批、申办、发包、开工、备案、验收等施工许可和领取政府补助金的全部手续。在2014年春节前，韩家码头村委会借口政府部门的政策要求，强行安排辖区内村民全部入住了4幢未经工程质量验收的房屋。2015年7月1日，双方签订的涉案建设工程中门面楼房的《房屋租赁合同》可以证明这2幢楼是由翠湖旅游公司投资建设的。从2012年5月12日至2015年3月16日，双方共同召开了关于涉案建设项目的董事会、股东会共计12次。翠湖旅游公司提交的多份证据均可以证明韩家码头村委会没有严格履行“合作协议书”和“补充协议”。2015年1月17日和2015年4月13日，韩家码头村委会又两次向翠湖旅游公司出具《还款计划》，但韩家码头村委会至今一直不履行对翠湖旅游公司的还款承诺。综上所述，请求判决：1.翠湖旅游公司与韩家码头村委会于2012年8月26日、2013年4月16日签订的“合作协议书”和“补充协议”合法有效；2.解除双方签订的上述两份协议，不再履行；3.韩家码头村委会依照上述两份协议和还款计划等,偿还翠湖旅游公司利益合计32773120元；4.本案诉讼费用（包括律师代理费、会计鉴定费）全部由韩家码头村委会承担。
被告韩家码头村委会辩称：一、涉案建设项目既未经过政府主管部门批准或核准，也未取得建设工程规划许可证，人民法院对违法标的产生的权益分配进行裁判无法律依据，应当依法裁定驳回翠湖旅游公司起诉。二、双方于2012年8月26日、2013年4月16日签订的“合作协议书”、“补充协议”以及双方之后签订的协议均为无效协议，翠湖旅游公司的诉讼请求无事实和法律依据。1.涉案土地未办理农用地征用审批手续，违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，“合作协议书”和“补充协议”均为无效合同。根据翠湖旅游公司提交的证据可以看出，双方之间的关系并非翠湖旅游公司在韩家码头村委会的土地上为村民建房、翠湖旅游公司取得工程价款的合作开发关系，而是双方以合作建房的形式对集体土地变相进行商业开发。但是涉案建设项目开发未办理集体土地的征用审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、《中华人民共和国房地产管理法》第八条之规定，应为无效合同。2.翠湖旅游公司未取得房地产开发经营资质，所签订的两份协议应认定为无效。本案双方当事人一方出资、一方出地，属于典型的房地产项目开发。《城市房地产开发经营管理条例》第九条明确规定房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的开发项目。《房地产开发企业资质管理规定》更加明确规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业不得从事房地产开发经营业务。本案中双方当事人均不具备房地产开发资质，应认定为合同无效。3.涉案两份协议书违反民主议定程序，应确认为无效协议。双方当事人签订的两份协议书内容涉及到村集体经济项目的立项、土地承包经营等，应经村民会议讨论决定方可办理。而本案中，两份协议书均是韩家码头村委会自行与翠湖旅游公司签订，未经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条之规定，应确认为无效。三、即使不考虑两份协议书为无效合同，翠湖旅游公司的诉讼请求也无事实依据和法律支持。1.翠湖旅游公司违反了协议约定，未尽到全额投资的义务。根据“合作协议书”之本意，翠湖旅游公司应全额投资规划建筑面积为22万平方米的项目，但翠湖旅游公司因资金实力所限仅仅完成两栋公寓楼、两栋门头房的投资，不足3万平方米，对于给韩家码头村委会造成的损失，韩家码头村委会保留追究权利。在已完成的四栋楼的项目中，翠湖旅游公司仅仅投资15327200元，韩家码头村委会自行投资1000余万元。根据合同本意，在翠湖旅游公司全额投资、韩家码头村委会出地的情况下，双方才约定了利润分配模式，但现在合同履行发生重大变化，再执行原来的利润分配模式显然违反权利义务相一致的基本原则。2.翠湖旅游公司的诉讼请求与两份协议书的约定相矛盾，依法不能支持。翠湖旅游公司主张韩家码头村委会应支付其应得利益合计32773120元，具体计算方式为9号楼、10号楼回购房价款2730万元、两栋门面楼回购款5433120元、房屋出租费4万元（该4万元与本案不属同一法律关系，不应在本案中审理）共计32773120元。而“补充协议”虽然约定了两栋公寓楼的回购价款2730万元，但并没有约定门面楼的回购价款，同时“补充协议”约定“门头房销售和公寓楼回购的全部收入，扣除建设成本及费用后所产生的利润，根据双方签订的协议规定，按照甲方40%，乙方占60%分成”，且不说扣除建设成本及费用后是否还有利润，即使有利润也应该按照四六分成，现翠湖旅游公司却对利润分成只字不提，仅仅要求支付其回购款，其诉讼请求与合同约定内容相悖，依法不应得到支持。四、律师代理费、会计鉴定费由韩家码头村委会承担不符合法律规定。我国不实行律师强制代理制度，双方在合同中并无律师代理费的约定，本案也不符合法定应支付律师代理费的情形，且翠湖旅游公司举证中并无律师代理费发票，会计鉴定费亦未实际产生，因此上述费用由韩家码头村委会承担无事实依据。五、2015年1月16日，韩家码头村委会已经向翠湖旅游公司支付了投资款210万元。综上，涉案建设项目标的违法，人民法院不应对违法项目进行裁判；“合作协议书”、“补充协议”及之后所签订的各种协议因违反法律法规的强制性效力规定，应认定无效；即使不考虑合同效力，翠湖旅游公司的诉讼请求也不应予以支持。
本院经审查认为：涉案建设项目虽然有《建设用地规划许可证》，但是从章丘市发展和改革委员会《关于章丘市白云湖镇韩家码头村民委员会新建翠湖社区项目的核准意见》和《章丘市国土资源局关于白云湖镇翠湖社区用地的预审意见》看，涉案建设项目为农村新型社区，使用的土地为农村集体土地。在农村集体土地上进行的合资、合作开发房地产，我国目前尚无明确的立法规定，由此产生的争议是否可以通过民事诉讼程序处理，也缺少明确的立法依据，人民法院受理此类民事诉讼于法无据。并且此种大规模、大面积的农村新型社区建设，一般都是当地人民政府按照经济社会发展和城市建设的需要来推动和实施的，因此引发的纠纷由人民政府统筹协调处理较为妥当。况且涉案建设项目仅于2011年办理了的《建设用地规划许可证》，未办理建设项目土地使用、建设工程规划等手续。在此情形下，翠湖旅游公司请求分配涉案建设项目利益，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
驳回原告章丘市翠湖旅游开发有限公司的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 孙红岩
代理审判员 唐鸣亮
人民陪审员 鲁守瑞
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 朱 茜