湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一终字第213号
上诉人（原审原告）：吴国初，岳阳军分区退休人员。
被上诉人（原审被告）：龚建军，退役军人。
委托代理人：段营欣，湖南彭铎律师事务所律师。
上诉人吴国初因房屋租赁纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民吕初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员胡铁霞担任审判长、审判员许进、代理审判员曹维参加的合议庭，公开开庭审理了本案，书记员刘蕾担任法庭记录。上诉人吴国初、被上诉人龚建军的委托代理人段营欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告与被告系岳阳军分区的同事。被告在岳阳楼地段君山武装部的家属区有约150㎡的住房一套及车库一个，当时正出租他人。原告想租其房屋，即于2005年10月30日向被告预交了10万元预租押金，预租被告的房屋。被告房屋原租赁合同到期后，2005年11月30日，原、被告分别作为合同的乙方与甲方，签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：一、甲方将其住房及车库租赁给乙方使用，期限七年，即自2006年7月1日至2013年6月30日。二、甲方交房时，乙方需提前一天支付甲方10万元作为押金，合同终止时，甲方需提前一天返回乙方的全部押金。三、房租标准，是押金10万元的利息，即一天的利息作为一天的房租来计算。四、如遇到相互汇款存在时差的解决方法，根据银行现行规定，五年期月息3.6厘，五年以上允许上浮60%止。根据最高人民法院关于借款利息不准超过银行利息的五倍，换算为月息在2.28分以下协商解决。五、甲方负责正常的水电及配套设备供应和以后规划的天然气及配套设备供应，甲方负责房屋的墙体、屋面、水、电、天然气及统一水电改造、下水道改造、绿化等的维修。乙方在使用房屋期间，如易损的门窗、水、电、气设备易损部件，均由乙方自行负责。六、甲方交房时需结清房屋所有使用的全部费用，合同终止时，乙方需结清房屋所有使用的全部费用。七、乙方在使用房屋期间，有保管好房屋的义务，除地震等不可抗力的因素外，凡人为原因损坏房屋的，乙方应负责维修。八、遇有战备或市政规划需提前终止合同时，乙方需无条件腾出房屋，合同同时终止。合同签订后，原告即按约定时间入住房屋（2005年10月30日原告已向被告预交了10万元租房押金）。2007年9月1日，10月11日，被告分别向原告借款5万元，共计10万元，并分别向原告出具了两张5万元的借条，但借条未注明还款日期及借款期间的利息。2010年11月23日，双方签订补充协议，协议约定：一、双方结算所有利息抵房租已抵到2014年6月30日，房屋仍由原告使用，原告可居住到2014年6月30日。二、原告居住期间支出的水改费及煤气安装费由被告承担，退房时被告支付，其他维修费用概由原告负责。同月25日，被告支付原告现金20万元。原告向被告出具了收条，收条写明“今收到龚建军同志人民币贰拾万元整，结算租房合同押金和借款费用”。补充协议约定的房屋租赁到期后，被告于2014年7月6日更换门锁收回了房屋，但双方发生争议。原告认为，至补充协议签订之日，原告借款本金是10万元，利息13万元，共计23万元，另交押金10万元，合计33万元，被告支付的20万元，是包括押金、借款及利息等，还有13万元没有偿还。该未支付的13万元作为补充协议约定延期租房期间以息代租的本金（只按10万元本金计算利息作为后段的房屋租金）。因此被告还应当偿还以息代租的押金10万元及借款未还清的30000元。另水改代交费用1500元和交房时电线更换费（其中工资2000元、材料2000多元）4000多元，三项共计5500元，总计被告还应支付原告135500元。但后三项，除水改代交费用1500元被告当庭承认其付给原告而原告不同意接收外，其他两笔被告予以否认，原告未提供支付该两项费用的相关证据。而被告认为，10万元借款期间（2007年11至2010年11月）的利息及10万元提前预交押金期间的利息，已通过补充协议的约定延长租赁期限三年零七个月（2010年11月至2014年6月30日）冲抵。补充协议是双方的真实意思表示，符合以息代租的合同约定，并且没有任何强迫情形，原告诉请按2.88%月息支付利息没有依据。水改费实际发生，但未支付的原因在于原告，被告按照合同的约定收回房屋，房屋内并无原告存留任何物品。
原审判决认为：一、本案原、被告双方的纠纷包括了双方的房屋租赁合同法律关系和民间借贷法律关系。被告在诉讼中提出异议，认为本案两个法律关系应当分别审理。但因两个法律关系均发生在原、被告之间，且双方权利、义务明确，同时双方在履行合同时，本质上是原告以押金、借款作为本金以息代租，合同的主合同法律关系仍是房屋租赁，为了减少双方当事人的诉累，本案可以合并审理。二、原、被告在平等、自愿的基础上所签订的协议，是双方的真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，是合法有效的民事法律行为，双方均应按照协议的约定适时、全面履行各自的义务。本案中，双方在租赁合同履行期间另签订了补充协议，双方一致确认“双方结算所有利息抵房租已经抵到2014年6月30日”。原告所交押金10万元及借款本金10万元，被告已经返还给了原告。借款10万元借据中虽然没有约定借款利率，但被告仍按照双方租赁合同约定的以息代租的方式（包括10万元借款期间的利息及租赁合同实际履行前所交押金期间的利息）通过补充协议延长了原告房屋租赁时间三年零七个月（2010年11月23日至2014年6月30日），以此期间借款利息冲抵了原告应当支付的租金。至合同期满之日，被告的合同义务已经履行完毕，原告要求被告还支付13万元的利息的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。水改原告代交1500元，被告当庭承认水改实际已发生且未支付给原告，被告应当支付给原告。原告的其他诉请，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告龚建军在本判决生效后十日内支付原告吴国初代交的水改费用1500元。二、驳回原告吴国初的其他诉讼请求。本案案件受理费3100元，由原告吴国初承担3050元，由被告龚建军承担50元。
吴国初上诉称，一、到补充协议签订时，借款时间有3年9个多月，而住房时间只3年7个多月，该2个月的时间差应按约定支付利息5760元（2880×2）。二、电线更换客观存在，被上诉人理应支付该款。三、押金和借款的时差按月息2.28分计算符合法律规定。四、上诉人未搬完的空调、电扇等东西应照价赔偿。五、上诉人收到的押金和借款20万元，并未注明结算了结，只能证明偿还了部分费用。
龚建军辩称，原审判决正确，请求二审维持原判。
在本院二审过程中双方当事人均未提供新的证据
本院二审对原审查明的本案基本事实予以确认。
本院认为，一、本案中，龚建军将其住房及车库租赁给吴国初使用，吴国初租赁前先行交付了押金10万元，后在租赁期间龚建军又向吴国初借款10万元，龚建军也一直未收取租金，双方形成的是一种以息代租的房屋租赁合同关系。根据双方于2010年11月23日签订的补充协议内容，双方结算所有利息抵房租已抵到2014年6月30日，房屋仍由吴国初使用，吴国初可居住到2014年6月30日。2010年11月25日，龚建军支付了吴国初20万元。后吴国初也居住到了2014年6月30日。根据上述事实，龚建军向吴国初收取的押金10万元及借款10万元的两项利息均已作租金予以了结算完毕，双方亦按该协议内容履行了相关义务。故吴国初上诉称在补充协议签订时有2个月的租期时间差，应支付利息5760元的请求没有事实依据；其上诉所称收到的押金和借款20万元，只是偿还了部分费用，押金和借款的时差应按月息2.28分计息的请求与协议所确定的事实不符。二、吴国初上诉所称龚建军应支付更换电线费用及赔偿未搬走的空调、电扇等财产的请求，因未提供相关证据证实，本院亦不能支持。
综上所述，吴国初的上诉理由因证据不足而不能采信，其上诉请求不能得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人吴国初承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 胡铁霞
审 判 员 许 进
代理审判员 曹 维
二〇一五年九月十四日
书 记 员 刘 蕾