河北省高碑店市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀0684民初2260号
原告（反诉被告）：韩璐懿，男，1987年2月6日出生，汉族，住河北省高碑店市。
被告（反诉原告）：河北杉浩房地产开发有限公司，住所地高碑店市七一路北侧。
法定代表人：张城军，总经理。
委托诉讼代理人：魏建坡，男，公司职工。
原告（反诉被告）韩璐懿与被告（反诉原告）河北杉浩房地产开发有限公司（以下简称河北杉浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩璐懿、被告河北杉浩公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩璐懿向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告房产逾期交付违约金27818.09元；2.判决被告支付原告因延迟交付违约金产生的利息；3.判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告于2016年11月15日同被告签订商品房买卖合同，向被告购买一套位于河北省高碑店市东侧杉浩幸福汇11号楼2单元6层601号房产，并向被告支付房价款739843元。按原被告双方签订的商品房买卖合同第八条之约定，被告应于2017年5月31日前将商品房交付原告使用，如未能按期交房，按照商品房买卖合同第九条之规定，被告须从合同规定的最后交付期限的第二天，即2017年6月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金。被告未能如期向原告进行房屋交付，最终于2017年12月6日，被告逾期188天向原告进行了房屋交付，产生逾期交房违约金。关于产生的逾期交房违约金，原告曾多次主动与被告进行沟通协商，但直至原告向贵院提起诉讼之日，被告都拒绝给予赔付。原告现要求被告按照双方签订的高碑店商品房买卖合同之规定，向原告全数支付房屋逾期交付违约金，共计27818.09元。此外，原告要求被告向原告支付自商品房实际交付日期的第二日起至被告向原告支付违约金的当日因违约金延期支付产生的利息，利息为逾期违约金总数乘以中国人民银行同期活期存款利率乘以总延期天数。
河北杉浩公司辩称，请求驳回原告的27818.09元的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。一、原、被告签订的《高碑店市商品房买卖合同》第7页第八条约定商品房交付时间为2017年5月31日前，2017年11月2日，被告通知原告收房，所以被告违约时间为6月、7月、8月、9月、10月、11月的1天，违约天数共计为154天。《高店市建设局关于实施2016年冬季采暖期扬尘治理超常应急措施的紧急通知》决定，自2016年11月15日至12月31日停工，被告在此期间停工共计47天。2017年两会时间为2017年3月3日至3月15日共计13天。2017年高考、中考共计停工4天，保定市旅游产业发展大会召开，大会召开前，市建设局口头要求停工14天，加上会期3天，实际停工17天。实际违约的天数应当减去政府环境治理停工及重要会议、中高考等停工的天数，即154天-81天=73天。二、赔偿金应当以原告实际向被告缴纳的购房款229843元为基数。原、被告签订的《高碑店市商品房买卖合同》第8页第九条1、（1）“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之贰的违约金，合同继续履行。”原告向被告实际支付了229843元整，所以赔偿金应当以原告实际向被告缴纳的购房款229843元为基数。按揭贷款510000元不能视为买受人向出卖人支付已交付房款的理由：此按揭款是河北杉浩公司将自己名下的房产11号楼3单元601室为原告设定抵押的贷款510000元。此房屋物权属于河北杉浩公司，《物权法》第31条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，”河北杉浩公司因合法建造取得了此房屋的所有权。《物权法》第9条，“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力”。《物权法》第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，到目前为止此房屋也没有发生过物权变更登记的事实。即使原被告签订的《高碑店市商品房买卖合同》在高碑店房管局登记备案，但此登记备案仅起到预告登记的效果，不是房屋所有权转移登记，该登记不会使原告与被告之间仅形成的债权关系物权化，且《物权法》没有规定登记备案制度，根据《物权法》第5条“物权的种类和内容，由法律规定”的物权法定原则，备案登记不具有物权的效力，最多起到对抗第三人的债权效力。物权法定，所以此房屋的物权人仍然为河北杉浩公司，物权抵押的贷款当然不属于原告，更不能视为原告的已交付房款。综上，请人民法院驳回原告的诉讼请求。
河北杉浩公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告给付反诉原告购房款2602.79元；2.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定“出卖人与买受人约定按建筑面积方式计算商品房价款，商品房单价人民币每平米7229.974元”；第五条“2、双方同意按下列原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）/合同约定面积×100%”。第三条约定11号楼3单元601室的建筑面积为102.33平方米，实测建筑面积为102.69平方米，面积误差比绝对值为：（102.69-102.33）/102.33×100%=0.04%，本房屋款应按照实际面积据实结算，原告应当给付被告（102.69-102.33）×7229.97=2602.79元。
韩璐懿对河北杉浩公司的反诉辩称，要求被告出具相关测绘材料及测绘单位的资质，被告测绘测量没有告知原告，不认可测绘结果，应当重新测量。
本院经审理认定事实如下：2016年11月15日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（以下简称该合同），约定原告韩璐懿购买被告开发的杉浩幸福汇11号楼3单元601号房屋。该合同第三条约定，该商品房预测建筑面积为102.33平方米；第四条约定，出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为7229.97元/平米；第八条约定，出卖人即被告河北衫浩公司应当在2017年5月31日前向买受人韩璐懿交付房屋；第五条约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异双方同意按照如下方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）/合同约定面积×100%；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。
另查明，2016年11月14日，高碑店市建设局下发《关于2016年冬季采暖期扬尘治理超常应急措施的紧急通知》，要求房屋建筑、房屋拆迁、园林绿化等施工工地在2016年11月15日至12月31日期间停工（共计47天）。2017年3月3日至3月15日全国“两会”期间，被告停工13天。以上停工情况确属不可抗力造成，以上停工天数（60天）应在逾期交房天数中扣除，被告于2017年12月2日向原告交付房屋，被告实际逾期124天。被告称2017年高考、中考期间，被告停工4天，保定市旅游发展大会期间停工17天，但是上述事件均发生在双方约定的房屋交付日期之后，被告的该项抗辩理由，不能成立。
原告称被告未向其出示房屋验收材料，故被告截止法庭审理结束尚未完成交房，其保留追索2017年12月6日至被告出示房屋验收材料期间的违约金。
被告主张房屋实际建筑面积为102.69平方米，并提交《不动产测量报告》。原告对该证据不认可，认为测量未通知原告，应当重新测量，且应以房产本记载的面积为实测面积，现在房屋还没有办理产权登记，不能按照被告所述的方法计算房屋差价。本院认为，《不动产测量报告》系高碑店市土地勘测中心出具，虽然原告对该报告真实性不认可，但未申请对该报告签章进行鉴定，故本院对该报告的真实性依法予以采信。因此，根据《商品房买卖合同（预售）》和《不动产测量报告》，涉案房屋建筑面积误差比（0.35%）的绝对值在3%以内，被告应当据实给付房屋价款。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。原告依约支付购房款，被告应当按照合同约定的日期向原告交付房屋，被告逾期未交付房屋的行为构成违约，被告应当根据合同约定承担违约责任。被告辩称违约金计算应以原告已付房款229843元为基数，510000元贷款不应视为原告已交付房款。本院认为，原、被告签订《高碑店市商品房买卖合同》后，原告向银行申请贷款，被告仅是该笔贷款的保证人，原告已经以“首付款+银行按揭贷款”的方式付清全部房款，且被告出具正式发票，故违约金应以房屋总价款739843元为基数计算，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应支付违约金数额为739843元×124天×0.0002=18348.11元。被告应当按照合同约定给付原告房屋差价款2602.79元[7229.97元×（102.69-102.33）]。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）河北杉浩房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）韩璐懿违约金18348.11元；
二、原告（反诉被告）韩璐懿给付被告（诉原告）河北杉浩房地产开发有限公司房屋差价款2602.79元；
综合上述第一、第二项内容，被告（反诉原告）河北杉浩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）韩璐懿15745.32元；
三、驳回原告（反诉被告）韩璐懿的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费248元（已减半），反诉案件受理费50元，由韩璐懿负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审判员 袁军鹏
二〇一八年八月二十三日
书记员 马小芳