贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终1045号
上诉人（原审被告）姚茂云。
被上诉人（原审原告）帅永梅。
委托代理人马琳，贵州契正律师事务所律师。
原审被告田太明。
上诉人姚茂云因与被上诉人帅永梅、田太明民间借贷纠纷一案，不服麻江县人民法院（2015）麻民初字第420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告田太明因生意上资金不足，为缓解资金困难而于2014年3月27日在麻江信达担保公司与原告帅永梅签订了一份《房屋买卖合同》，将麻江县杏山镇吴大坳组环城东路72号自家宅基地101平方米及约450平方米的房屋一栋低价出让给原告帅永梅。合同以被告田太明为卖方（甲方）、以原告帅永梅为买方（乙方），约定“交易价格总价肆拾万元整（￥400000.00元）”；付款时间与房屋交付方法为“甲乙双方同意以一次性付款方式付款，乙方应于2014年3月27日向甲方支付房屋及土地转让金肆拾万元。为保证甲方有充裕的搬迁安置时间，甲方于乙方付清转让金后六个月即2014年9月26日交付房屋给乙方使用。……。”同时，合同第四条又约定“甲乙双方约定在交房过渡期6个月内，为了证明诚信甲方每月付乙方保证金壹万贰仟元（￥12000.00元）。如到期即2014年9月26日甲方未按规定日期交房，甲方付给乙方保证金柒万贰千元转为违约金。甲方随即退还乙方购房款人民币肆拾万元（￥400000.00元）。”合同还约定“如到期甲方即不交房又不还款，则由甲方向乙方支付按购房款总额0.3%每天的延期违约金。”被告姚茂云在合同中财产共有人栏签字捺了手印。合同签订当日，原告帅永梅从当时的农村信用社转账40万到被告田太明账户，田太明于当日向帅永梅出据了内容为“今收到帅永梅现金人民币肆拾万元正（￥400000.00元）”的《收条》一张并将麻集用（2008）第26号《集体土地使用证》、麻地字第520000200809126号《建设用地规范许可证》、麻江建字52000020089128《建设工程规划许可证》等原件交给帅永梅。约定的六个月到期后，被告未能交付房产及宅基地，但至2014年12月27日止，每月均向原告帅永梅支付了12000元人民币，共计108000元。2015年1月27日，被告田太明向原告帅永梅出据了一份《承诺书》，内容为“本人与你（帅永梅）于2014年3月27日签订的《房屋买卖合同》定于2014年9月26日交房，由于种种原因，生意不好做，没有赚到钱购置新房搬家，导致交房日期一拖再拖，实在对不起！按合同规定请将本人每月交给你的保证金转为违约金，本人认罚。其次看来立即交房已不可能，尚需要时月，请你宽恕，待我购置新房后立即交房，期间我保证每月交纳壹万贰仟元（12000.00）保证金，以示诚信，时间暂定半年。半年（6月27日）前还清，如提前还以收据为准。”此后，被告田太明下落不明，未履行合同及承诺书约定的义务。
另查明，被告田太明与姚茂云原系夫妻关系，1988年7月生育长女田宗燕，1991年4月生育长女田忠丽，1999年6月生育长子田忠志。本案在诉讼期间，二被告于2015年9月22日到麻江民政部门办理了离婚登记手续，在离婚协议中将本案争议的房产中第五层分割归田太明享有外，其他的均分割给了家庭成员，债权债务归田太明享受和承担，但协议中未涉及本案的款项。还查明，原告帅永梅非杏山村村民，属居民户口。
原审法院认为：本案争议的《房屋买卖合同》，被告的主观目的是为了获得资金以缓解困难；且双方约定的转让价款与实物价值相差巨大，对此双方在合同中也明确表述为“低价转让”；而约定的6个月交房过渡期及每月12000元的诚信保证金，刚好与月3%利率相稳合；同时还约定了“到期既不交房又不还款的”处理情形；结合被告田太明每月给付的12000元以及出据的《承诺书》内容等综合判断，本案的合同关系名为房屋买卖，实为民间借贷，原告帅永梅名为买受人实为出借人，被告田太明名为出卖人实为借款人。至于被告姚茂云，从其答辩及陈述来看，也是认可田太明借款40万元并愿意承担3%月利率方在合同中签字捺手印的，签订合同时姚茂云与田太明尚系夫妻关系，故其应为共同借款人。诉讼中，原告帅永梅也予以认可本案实质上系借款合同关系并同意变更诉讼请求为要求被告方清偿债务以及承担违约金。因原告帅永梅已向二被告履行了出借义务，被告未如期履行还款义务，构成违约。故原告要求被告履行清偿本金40万元的诉讼请求，予以支持。至于利息部分，因2014年12月27日前，被告方已每月按3%的利率支付了利息，并在2015年1月27日向原告作出承诺，该承诺系被告方真实意思表示，且3%的月利率未超过银行同期贷款利率的4倍，故被告方应从2014年12月28日起到按月利率3%计算给付原告。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百一十条、第二百一十一条之规定，判决：由被告田太明、姚茂云在本判决生效之日起30日内向原告帅永梅支付借款本金40万元，并按月利率3%从2014年12月28日起计算至清偿完毕之日止。案件受理费7960元，保全费2770元，由被告田太明、姚茂云共同承担。
一审判决后，姚茂云不服，向本院上诉请求，撤销一审判决并改判上诉人返还被上诉人购房款400000元，被上诉人返还上诉人逾期交房违约金108000元，一、二审诉讼费用和保全费双方平均承担。
理由：一、一审中被上诉人即一审原告起诉的要求是履行2014年3月27日双方签订的“房屋买卖合同”。一审法院已经查明以下两个事实，1、“合同”中标的物涉及的宅基地土地属于杏山村集体土地，以及该土地上的房屋没有产权证，即“合同”中的房屋属于“小产权房”。2、被上诉人属于非杏山村民而属于凤凰社区的城镇居民，因此，一审判决应当首先依据该两事实和《土地管理法》第62条、《物权法》第153条规定和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定并依据《合同法》第52条认定“房屋买卖合同”为无效合同。
二、一审法院已经查明以下两个事实：上诉人收到400000元的购房款。2、被上诉人已收到上诉人不按合同约定交付房屋的逾期交房违约金108000元。合同被认定无效后，根据《民法通则》第61条、《合同法》第58条的规定，一审应判决“上诉人返还被上诉人400000元，被上诉人返还上诉人108000元”才符合法律规定，故一审判决违法。
三、一审判决将《购房合同》变更为《民间借贷》，以及被上诉人在庭审中已变更诉讼请求为“清偿债务和承担违约金”，那么双方的《房屋买卖合同》也就失去效力，该合同对双方也就不再有任何约束力，双方也无履行条款约定的义务，被上诉人收取违约金108000元同样失去依据。一审法院判决上诉人返还借款40万元，上诉人无异议，但认定108000元为利息，并判决上诉人按月利率3%继续清偿则完全错误。因本案材料中根本没有利息或利率字样，说明双方没有约定利息，一审判决违反法律规定。
综上所述，一审法院在已查明双方对利率没有约定和当事人没有主张利息的情况下，主动为双方约定了3%的月利率，但是3%的月利率换成年利率则为36%，而上诉人借款时间为2014年3月27日，而中国银行公布的2012年7月6日至2014年11月22日间的贷款利率标准为：贷款期限六个月内的年利率为5.6%。依据2015年9月1日才废止、失效《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定，人民法院也只能为被上诉人主张不得超过四倍即22.4%的年利率，而一审判决为被上诉人主张3%的月利率即36%的年利率，已为5.6%年利率的六点四二倍，因此一审判决对上诉人按3%月利率收取108000元利息予以认可，违反法律规定。请二审法院开庭审理重新判决。
被上诉人帅永梅答辩称：本案的合同关系名为房屋买卖，实为民间借贷，上诉人作为田太明之妻，也在合同中签字认可，且诉讼中其也当庭陈述“我当时认为是3分利息的借款才愿意签字的”故将上诉人作为共同借款人并无不当。一审被告承诺按3分月利息支付，一审法院以双方的真实意思表示作出判决，并非超请求处理。上诉人是恶意上诉，企图逃避责任。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。
另查明：2015年12月22日，在麻江县人民法院询问笔录中，帅永梅（原告）陈述：请求按买卖合同变更为民间借贷纠纷，并要求被告支付本金及利息，利息已经支付到2014年12月27日，利息总共已经得10.8万元，并要求被告按合同第五条约定支付违约金。二审查明的其它事实与一审相同。
综合上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩，本案的焦点是：1、本案是房屋买卖合同关系或是民间借贷关系；2、本案有无利息约定，应按多少利息计算为宜。
本院认为：1、关于本案是房屋买卖合同关系或是民间借贷关系的问题。经查，本案当事人双方签订《房屋买卖合同》，从合同约定的内容“付款时间与房屋交付办法。甲乙双方同意以一次性付款方式付款，乙方应于2014年3月27日向甲方支付房屋及土地转让金人民币肆拾万元为（￥400000.00元）。……甲乙双方约定交房过渡期6个月内……每月付保证金12000元。……如到期甲方即不交房又不还款，则由甲方向乙方支付按购房款总额0.3%每天的延期违约金。”与上诉人姚茂云在一审庭审中的陈述“即被姚：当时他们（田太明、帅永梅）说让我去签字拿点钱来用，但是利息是3分，我还跟田太明说利息太高了，怕到时还不了，我也不认识字，所以才签字的”可知，姚茂云、田太明与帅永梅之间系以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同担保的民间借贷关系，故一审法院向帅永梅释明后，帅永梅要求按民间借贷法律关系处理，属于对自己权利的处分，符合法律规定，也与查明事实相符。对上诉人认为应按无效合同处理的上诉意见，与本案查明事实不符，本院不予支持。
2、关于本案有无利息约定，应按多少利息计算为宜的问题。经查，2014年3月27日双方签订的《房屋买卖合同》第四条“甲乙双方约定在甲乙双方约定交房过渡期6个月内……每月付保证金12000元。”第五第“如到期甲方即不交房又不还款，则由甲方向乙方支付按购房款总额0.3%每天的延期违约金”，从上述内容得出，双方对保证金、违约金的约定其实际就是对双方利息的约定。故对上诉人认为双方没有约定利息的上诉意见与查明事实不符，本院不予采纳。对利息的支付，因本案于2015年8月3日立案受理，根据〈最高人民法院关于认真学习贯彻适用《最高人民法院关于适用民间借贷案件适用法律若干问题的规定》〉第三条“本规定施行后，尚未审理的一、二审、再审案件，适用《规定》施行前的司法解释进行审理，不适用本《规定》”的规定，帅永梅起诉至法院要求按双方约定利息支付（月利率3%），于法无据，本院不予支持。二审法院组织双方询问时，双方认可同期银行贷款利率中长期为年利率5.6%，四倍是22.4%。根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“民间借贷利率可以适当高于银行利率，各地人民法院可根据本地区实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍，超出此限度，超出部分的利息不予保护”的规定，本案中，2014年3月27日至2015年8月3日（起诉时间）的利息按银行贷款利率四倍计算为119680元（40万元×（22.4%÷12月）×16月）＝119680元），因上诉人所支付利息为10.8万元，低于同期银行贷款利率的四倍，应依法予以保护。对上诉人认为应当将利息（违约金）10.8万元予以返还的上诉意见，本院不予采纳。对一审法院按月利率3%作出判决，因超过同期银行贷款利率的四倍，判决不当，本院予以纠正，根据上述计算方式，对利息应按同期银行贷款年利率（5.6%）的四倍即22.4%年计算。
综上，对上诉人姚茂云的上诉意见，本院部分采纳。一审法院认定事实清楚，但对利息判决不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销（2015）麻民初字第420号民事判决。
二、上诉人姚茂云、原审被告田太明于本判决生效之日起30日内向被上诉人帅永梅支付本金40万元及利息，利息按年利率22.4%计算从2014年8月4日起至本判决确定的履行期限之日止。
三、驳回帅永梅的其余诉讼请求。
如果债务人未按本判决确定的履行期限给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7960元，诉讼保全费2770元，二审案件受理费7960元，共计18690元，由姚茂云、田太明负担18000元，由帅永梅负担690元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 王 珺
审判员 罗安松
二〇一六年七月十二日
书记员 赵艳萍