湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1086号
上诉人（原审原告）：武汉乔德利房地产咨询有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区徐东四期公寓10栋底层2号门面。
法定�表人：高军，该公司总经理。
委托代理人：张文强，湖北诚智成律师事务所律师。
委托代理人：邓勇，湖北诚智成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：穆钰华。
原审第三人：樊宇卓。
上诉人武汉乔德利房地产咨询有限公司与被上诉人穆钰华、原审第三人樊宇卓居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00745号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，穆钰华系武汉市洪山区徐东四期公寓二区3栋业主。2013年6月21日、2013年7月3日、2013年7月8日，武汉乔德利房地产咨询有限公司（以下简称乔德利公司）与穆钰华三次签订看房确认书，并三次带穆钰华进行看房，所看房屋同位于徐东四期公寓。看房确认书约定，“穆钰�只通过乔德利公司且不得再通过其他中介机构和任何个人求购以下房屋”“穆钰华承诺支付乔德利公司相等于楼价2%作为中介代理费或咨询费。穆钰华承诺自本确认书签字自六个月内，穆钰华不得与乔德利公司所介绍之房屋产生除乔德利公司为居间方之外的其他任何形式成交，或告之他人成交，如违反，穆钰华应按下列标准向乔德利公司支付违约金”“买卖房屋的，按房屋买卖成交总价2%的双倍支付违约金”。该确认书写明的房屋为“徐东四期公寓7栋1单元202室”和“徐东四期公寓2栋3单元502室”。2013年8月9日，穆钰华之子樊宇卓在乔德利公司不知情的情况下与徐东四期公寓2栋3单元502室的业主但聪自愿签订买卖合同，合同成交价88.8万元，双方并于2013年8月14日办理房屋产权变更登记。乔德利公司认为穆钰华系跳单行为，违反合同约定，应按约赔偿，故诉至原�法院，请求判令：穆钰华向其支付违约金35520元，案件受理费由穆钰华负担。
原审认为，乔德利公司、穆钰华签订的看房确认书，系乔德利公司为从事房屋中介业务事先拟定的可重复利用的格式文本。该看房确认书中写明“穆钰华承诺自本确认书签字自六个月内，穆钰华不得与乔德利公司所介绍之房屋产生除乔德利公司为居间方之外的其他任何形式成交，或告之他人成交，如违反，穆钰华应按下列标准向乔德利公司支付违约金”“买卖房屋的，按房屋买卖成交总价2%的双倍支付违约金”。根据上述条款，只要与乔德利公司签订了该看房确认书，六个月内无论是通过何方居间交易还是自行交易，乔德利公司均可获取佣金。双方构成居间合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间人的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并在居间人促成合同成立后，依据约定向委托人收取报酬。显然，上述条款与该法律规定相悖，且排除了穆钰华的交易选择权，加重了穆钰华的责任，应属无效条款。乔德利公司要求穆钰华按房屋买卖成交总价的2%的双倍支付违约金的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，樊宇卓与但聪签订的买卖合同，虽非乔德利公司促成，但乔德利公司仍带穆钰华进行了三次看房，穆钰华通过看房能实地了解房屋的实际状况、交易流程等相关信息，原审酌定穆钰华应向乔德利公司支付费用2000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条的规定，原审判决：一、穆钰华于判决生效之日起十日内一次性向乔德利公司支付2000元；二、驳回乔德利公司的其他诉讼请求�如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取344元，由穆钰华负担50元，乔德利公司负担294元。
乔德利公司不服上述民事判决，向本院提起上诉，事实与理由：一、穆钰华为规避支付中介服务费，单方阻止合同的成立，应视为合同已经成立。2013年7月8日，乔德利公司与穆钰华自愿签订看房确认书，约定乔德利公司为穆钰华提供购房居间服务，穆钰华支付相等于购房价2%作为中间代理费及咨询服务费。看房协议书签订后，乔德利公司为穆钰华提供徐东公寓四期7栋1单元202室和徐东公寓四期2栋3单元502室供穆钰华选择。乔德利公司多次带穆钰华看房和提供相关服务，穆钰华为规避支付中介服务费，而以其子即樊宇卓的名义购买徐东四�2栋3单元502室房屋，并于2013年8月14日办理了产权登记。依据合同法第45条规定“附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人为自己利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就”。穆钰华为规避支付中介服务费，以其子的名义购买涉案房屋，不正当的阻止合同成立，应视为居间合同成立并生效，穆钰华应按看房协议书约定支付居间费用。二、乔德利公司与穆钰华签订的看房确认书真实、合法、有效，并不违反相关法律规定，应受法律保护。乔德利公司与穆钰华自愿签订看房协议书，乔德利公司也多次带其去看房，并三次签订看房确认书，穆钰华有独立的民事行为能力，应对其民事法律行为承担民事责任。穆钰华应对自己的权利义务关系有清醒认识，合同中的约定也与现行法律规定并无相悖之处，故该合同应合法有效，并受法律保护。三、乔德利公司积极履行合同义务，协助穆钰华完成房屋买卖交易，而穆钰华为规避支付居间服务费，以其子名义同本案中所涉房屋的业主签订房屋买卖合同，系明显跳单行为，严重违反合同约定，应依约向乔德利公司支付违约金。四、从保护市场交易的角度来讲，如不对该类跳单行为加以限制约束，将不利于整个房地产居间业务的正常发展。乔德利公司的工作是为客户提供房屋信息来源、交易的相关流程及协助办理相关过户手续等居间服务，从中收取一定居间服务费。乔德利公司提供的本身只是一种服务。双方应本着诚实信用原则，依约履行自己合同义务。从保护市场经济发展角度来讲，亦应对该类跳单行为加以限制约束，从而维护整个房地产经纪行业的良性发展。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持乔德利公司原审全部诉讼请求。
穆钰华答辩认为：原判认定事实�楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
樊宇卓陈述意见为：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
二审审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对诉辩双方的事实和理由，本院归纳案件的争议焦点为：居间公司单方制作的防止“跳单”行为违约金条款的法律效力及穆钰华应否承担违约责任。本院认为，在居间服务这种具有相当专业性和特殊性的合同关系中，为了维护交易安全以及秩序，违约金条款可以作为看房协议的主要内容，但必须结合条款的合法合理及公允性判断其效力和约束力。本案中，穆钰华虽在看房确�书上予以署名，但作为在交易关系中具有专业优势地位的乔德利公司，对于其单方拟定且涉及穆钰华重大切身利益的违约金格式条款，明显限制与排除了穆钰华自由选择权和交易权，加重了穆钰华责任，且乔德利公司未举证证明在签订确认书时依据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，在确定双方权利义务时，已采取合理的方式提请穆钰华注意，并予以充分协商、解释、说明，故原审认定该条款无效的理由并无不当。再则，乔德利公司在未予举证证明其对涉案房屋具有独家居间代理资格，即乔德利公司为房源信息唯一提供者的情形下，樊宇卓作为独立的民事行为能力人不排除可自行通过其他渠道和途径了解购房信息，促成房屋交易。乔德利公司仅以穆钰华与樊宇卓存在母子关系，就直接推定樊宇卓购房信息绝对来源于其母，从而构成违约，缺乏充分的证�，应承担举证不能的不利后果。故对于乔德利公司要求穆钰华承担违约责任，支付违约金的上诉请求及理由，于法无据，本院不予支持。鉴于穆钰华对原审判决其支付报酬2000元并未提出上诉，视为对自身权益的处分，本院予以照准。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。乔德利公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费688元，由武汉乔德利房地产咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马海坡
审判员 廖艳平
审判员 陶 歆
二〇一六年五月二十三日
书记员 章 雯