清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清城法民二初字第37号
原告：中国建设银行股份有限公司清远市分行，住所地清远市新城连江路1号。
负责人：吴广明，该分行行长。
委托代理人：李远平，该分行职员。
委托代理人：黄伟华，该分行职员。
被告：张智勇，男，1970年1月30日出生，汉族，住清远市清城区。
被告：恒大盛宇（清新）置业有限公司，住所地清远市清新区龙颈镇珠坑墟珠新街6号。
法定代表人：甘燕萍，该公司总经理。
委托代理人：陈旭耀，该公司职员。
委托代理人：赵东亮，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司清远市分行（以下简称清远建设银行）诉被告张智勇、恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称恒大公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告清远建设银行的委托代理人李远平及被告恒大公司的委托代理人陈旭耀到庭参加诉讼。被告张智勇经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告清远建设银行诉称：被告张智勇与原告于2009年2月3日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款300000元，用于购买清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下福山六街32栋02房，合同期为26年，由2009年2月27日至2029年2月27日，并以所购房屋作抵押。被告恒大公司与原告于2008年12月10日签订《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》，对贷款承担连带保证责任。按借款合同约定，借款人必须每月27日均还本付息1889.93元（随国家调整利率作相应调整）。合同签订后，原告按合同约定发放个人住房贷款300000元，被告张智勇取得所购房屋的产权。但被告张智勇未能按合同约定每月归还借款，截至2014年1月7日共拖欠贷款利息8969.78元。原告多次催收，截至起诉日止被告张智勇仍不履行还款义务，缺乏还款诚意，故原告特向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告张智勇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，依法追究被告的违约责任，尽快清还所欠原告的全部贷款本金277447.80元及至还清贷款日之利息（含拖欠利息、罚息、复利），截至2014年1月7日止被告共欠6期贷款利息8969.78元，本息合计286417.58元；2、被告恒大公司对贷款承担连带保证责任；3、原告对抵押物房屋享有优先受偿权；4、被告承担本案的诉讼费用。
原告清远建设银行提供如下证据：证据1营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、身份证复印件，拟证明原告身份；证据2《个人住房（商业用房）借款合同》，拟证明被告张智勇于2009年2月3日与原告签订借款合同，借款金额为300000元；证据3《楼宇按揭贷款合作协议》，拟证明被告恒大公司为被告张智勇借款承担连带保证责任；证据4贷款转账凭证，拟证明被告张智勇在2009年2月27日向原告借款300000元；证据5抵押备案证明，拟证明被告张智勇将所购的房产进行抵押登记；证据6拖欠贷款明细表，拟证明被告张智勇从2013年7月27日开始未按合同约定还款；证据7身份证、户口薄，拟证明被告张智勇的诉讼主体资格；证据8营业执照、组织机构代码证，拟证明被告恒大公司的诉讼主体资格；证据9《人民币利率管理规定》，拟证明贷款利息包含罚息和复利计收。
被告张智勇没有提供书面答辩状，亦未提供证据。
被告恒大公司辩称：原告与被告张智勇已经办理了房产抵押预告登记，恒大公司不应再承担连带保证担保责任，且原告主张罚息和复利同时计收没有依据。此外，原告与恒大公司签订的《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》是格式条款，加重了恒大公司的责任。
本院经审理查明，2008年12月10日，原告（乙方）与被告恒大公司（甲方）签订《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》，主要约定：甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的坐落于清远市清新区龙颈镇珠坑墟军营村委会经批准命名为恒大金碧天下的商品楼宇进行按揭贷款合作。甲方对乙方向购房人发放的个人住房按揭贷款，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。乙方承诺甲方的保证责任随着购房人逐期还贷而相应递减。甲方保证责任的保证范围包括：按揭贷款本金、按揭贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）、乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用；甲方保证，与购房人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效。甲方不存在为筹集资金或其他原因以购房人名义向乙方借款套取银行资金的情形，甲乙双方确认，一旦出现上述情形，不影响本协议的效力及甲方承担保证责任，且乙方可采取以下任意一种措施实现债权：……无论购房人所购房产是否已办妥房产证，均可要求甲方按本协议的约定承担连带保证责任；甲方对乙方每一笔按揭贷款的保证期限是从《个人住房借款合同》生效之日起，至甲方为购房人办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交乙方保管之日止，甲方同意在购房人未依约履行《贷款合同》确定义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十内代偿购房人所欠有关款项，甲方同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项，此授权行为不另作委托。在甲方履行连带保证责任后，乙方同意在符合有关法律法规规定的前提下将《借款合同》项下购房人抵押房产的处分权转让给甲方。甲方缴付有关转让费用后，可向购房人追偿或者从处分抵押房产实现的价值中直接扣除。双方另就有关权证的办理及保管、义务的转让、商业秘密、违约金、合作期限等进行了约定。
2009年2月3日，被告张智勇作为借款人与原告清远建设银行签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：被告张智勇向原告借款300000元，借款期限从2009年2月27日至2035年2月27日，还款方式为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月（按系统还款频率）归还本息金额为1889.93元。贷款利率为月利率，执行浮动利率，月利率为4.95‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行调整。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，出现违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：解除借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。该合同亦约定被告张智勇以其位于清远市清新区龙颈镇军营村恒大金碧天下福山六街联排32幢02单元为借款设定抵押，并于2009年2月26日在房管部门办理了商品房预售抵押备案。此外，被告恒大公司作为保证人在该借款合同上盖章并签字，关于担保的条款约定如下：除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在编号为“清远行2008年030号”《楼宇按揭合作协议》保证范围之内。
借款合同签订后，原告清远建设银行向被告张智勇发放了300000元的个人贷款，但被告张智勇自2013年7月27日开始未按合同约定还款，截至2014年1月7日，被告张智勇共拖欠原告借款本金（含未到期本金）277447.80元，及利息（含罚息、复利）8969.78元。
本院认为，原告与被告张智勇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及原告与被告恒大公司签订的《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》，均是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。原告已依约向被告张智勇发放了贷款，但被告张智勇未按期归还借款本息，其行为已经构成违约，导致合同目的无法实现，故原告要求解除与被告张智勇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并提前收回贷款本金277447.80元及截至2014年1月7日止的利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，其中截至2014年1月7日拖欠的利息、罚息、复利为8969.78元，2014年1月7日后的利息、罚息、复利按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计至付清之日止。被告恒大公司辩称原告同时主张罚息和复利没有依据，本院认为，根据原告与被告张智勇之间的合同约定及《中国人民银行关于印发﹤人民币利率管理规定﹥通知》的规定，原告主张同时计取罚息和复利合法有据，故对被告恒大公司的该项辩称，本院不予采纳。
被告张智勇以其购买的位于清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下福山六街32栋02房为涉案借款设立了抵押，并已在房产部门办理了预售抵押登记，因此，当被告张智勇不履行归还借款本息的债务时，原告作为债权人有权按照法律规定以该抵押的房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，即原告对该房屋享有优先受偿权。
此外，原告与被告恒大公司在《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》中约定，在《个人住房借款合同》至办妥正式《房地产权证》和《房地产他项权证》，并将《房地产他项权证》移交乙方保管之日的期间内，被告恒大公司应就涉案借款本息对原告承担连带保证担保责任，现双方均表示未办妥正式《房地产权证》及《房地产他项权证》，涉案借款仍在被告恒大公司承诺的保证期限内，被告恒大公司不承担连带保证责任的条件未成就，故被告恒大公司应当依约对借款本息承担连带保证责任。另一方面，原告债权同时存在债务人抵押担保及被告恒大公司保证担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，从原告与被告恒大公司在《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》中关于“在甲方履行连带保证责任后，乙方同意在符合有关法律法规规定的前提下将《借款合同》项下购房人抵押房产的处分权转让给甲方。甲方缴付有关转让费用后，可向购房人追偿或者从处分抵押房产实现的价值中直接扣除”的表述来看，双方约定先由被告恒大公司承担连带清偿责任，再由原告将抵押权转让给被告恒大公司，即对原告而言，可以在没有行使抵押权的情况下直接要求恒大公司承担连带保证责任，故参照上述约定，原告主张被告恒大公司对借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。至于被告恒大公司辩称双方签订的合作协议属于格式条款，加重了其责任，所以不应承担连带保证责任，本院认为，该合作协议虽为格式条款，但双方约定的保证期限并未超出法律规定的期限，且该协议约定被告恒大公司履行连带保证责任后，可受让抵押权，充分赋予了被告恒大公司的救济权，故被告恒大公司关于合作协议加重其责任而不应承担连带保证责任的辩称，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一条第三款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司清远市分行与被告张智勇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告张智勇于本判决生效之日起10日内向原告中国建设银行股份有限公司清远市分行偿还借款本金286417.58元及利息（截至2014年1月7日拖欠的利息、罚息、复利共8969.78元，从2014年1月8日后的利息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计至付清之日止）；
三、被告恒大盛宇（清新）置业有限公司对上述第二项判决所确定的借款本息承担连带清偿责任；
四、原告中国建设银行股份有限公司清远市分行对被告张智勇所购买的位于清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下福山六街32栋02房享有优先受偿权。
案件受理费5596元，由被告张智勇、恒大盛宇（清新）置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 周文俊
审 判 员 黄绮君
人民陪审员 朱嘉敏
二〇一四年三月十日
书 记 员 汤思达
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。