四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0792民初998号
原告四川九洲千城物业服务有限公司。住所地：绵阳科创园区九洲大道***号。
法定代表人龙运锋。
委托代理人张永建，公司员工。
被告梁菊华，女，汉族，生于1978年4月7日，住四川省绵阳市高新区绵兴东路九洲·上尚城*栋**楼*号。公民身份号码：5107251978********。
原告四川九洲千城物业服务有限公司（以下简称“九洲千城物业公司”）诉被告梁菊华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理后，依法由审判员桂霞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九洲千城物业公司的委托代理人张永建，被告梁菊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告九洲千城物业公司诉称：原告系九洲•上尚城小区的物业服务公司，被告系该小区4栋25楼4号的业主。2011年3月25日，九洲千城置业有限责任公司与原告签订了九洲•上尚城《前期物业服务合同》，约定被告应按1.55元/平方米/月的标准向原告支付物业服务费，首次支付时应缴纳半年的物业服务费，以后应在每季度首月5日前预交下季的物业服务费。截止2016年6月，被告已欠原告物业服务费2691.69元。经原告多次催收，被告却迟迟不履行义务，已构成严重违约，应按合同约定的每日千分之三的标准向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求判令：1、被告支付2014年8月至2016年6月的物业服务费2691.69元；2、被告按每日千分之三的标准向原告支付从逾期之日起至物业服务费全部付清之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。
被告梁菊华辩称：被告的房屋屋顶存在裂缝，物业公司通知开发商来被告家中几次修复都未能解决此问题。如果物业公司不解决房屋裂缝的问题，被告就不缴纳物业服务费。原告主张的违约金过高，请求法院依法判决。
经审理查明：2011年3月25日，原告九洲千城物业公司（乙方）与九洲千城置业有限责任公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，合同主要约定九洲千城置业有限责任公司选聘九洲千城物业公司对九洲•上尚城小区实施前期物业管理服务，物业管理服务的等级应达到附件三约定的二级标准，物业服务费缴纳标准为：高层住宅1.55元/月/平方米，商业物业2.50元/月/平方米；业主应于开发商通知接房之日起交纳物业服务费用，物业符合交付条件而业主未按约定时间办理交接房手续的，业主应于开发商通知接房之日起交纳物业服务费用；纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方；业主或物业使用人首次应缴纳半年物业服务费，以后应在每季度首月5日前预交下季的物业服务费，业主自愿也可一次性缴纳半年、整年的物业服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；合同期限自2011年3月25日起至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，该合同自然终止。2012年12月20日，被告梁菊华在《九洲•上尚城业主临时管理规约》和《九洲•上尚城物业小区业主承诺书》上签字确认已知晓并同意九洲千城置业有限责任公司与九洲千城物业公司签定的九洲•上尚城《前期物业服务合同》及九洲千城置业有限责任公司制定的九洲•上尚城《业主临时管理规约》的全部内容。后九洲千城置业有限责任公司发出交房公告，要求购房业主于2013年3月办理交房手续。2013年4月，被告梁菊华接收了位于九洲•上尚城小区4栋25楼4号的住房一套，房屋建筑面积为75.5m2,并缴纳了半年的物业服务费。后梁菊华缴纳物业服务费至2014年7月31日，同时提出房屋存在裂缝问题并拒付2014年8月1日至2016年6月30日期间的物业服务费2691.69元。原告九洲千城物业公司多次发函催收未果，遂诉至本院，请求支持其诉讼请求。
上述事实，有经庭审核实的身份证明、营业执照、前期物业服务合同、九洲•上尚城业主临时管理规约、九洲•上尚城物业小区业主承诺书、物业服务费催收函、物业服务费催收通知单、挂号信函收据及当事人的陈述等证据载卷佐证，足以认定。
本院认为：原告九洲千城物业公司受开发商九洲千城置业有限责任公司的委托按照前期物业服务合同约定对九洲•上尚城小区进行物业管理，对九洲•上尚城小区的房屋及配套的设施设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，向九洲•上尚城小区全体业主提供了各种约定服务，与该小区全体业主形成物业服务合同关系。被告梁菊华知晓并同意九洲•上尚城《前期物业服务合同》约定的内容及《业主临时管理规约》规定的内容，理应按照《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》履行义务。依照《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，作为业主之一的梁菊华在物业服务企业提供了合同约定的物业服务管理之后应当按时向物业服务企业交纳物业服务费用。被告梁菊华以房屋存在裂缝问题为由拒付物业服务费，本院认为房屋裂缝问题，应由开发商负责修复，九洲千城物业公司已向开发商反映了业主的投诉，开发商亦到业主家中解决房屋裂缝的问题，因此九洲千城物业公司已尽到物业管理的相应义务，被告要求不缴纳物业服务费的主张不能成立，本院不予认可。至于房屋仍然存在裂缝的问题，被告可向开发商主张权利，维护自己的合法权益。因被告对该幢房屋享有所有权的建筑面积为75.5㎡，故被告只应承担以该部分房屋面积计算的物业服务费。而梁菊华从2014年8月1日起未交纳物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，梁菊华应承担继续履行的法律责任。经计算，梁菊华应交纳2014年8月1日至2016年6月30日期间的物业服务费为2691.69元（1.55元/㎡×75.5㎡×23月）。关于原告主张的违约金，《前期物业服务合同》约定违约金按每日千分之三标准计算，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（法发〔2009〕40号）的规定，违约金是否适当，是以是否明显超过造成的实际损失，是否超过合同订立时的预期利益为衡量标准，本案原告要求被告按每日千分之三支付违约金过分高于实际造成的损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，被告梁菊华请求法院对违约金予以减少的请求，符合法律规定，可予以支持。被告梁菊华应付的违约金即迟延支付物业服务费造成的损失，应以原告要求被告支付的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行公布的人民币同期贷款逾期罚息利率（在同期贷款基准利率基础上浮50%）计算为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告梁菊华应于本判决生效之日起十日内支付原告四川九洲千城物业服务有限公司物业服务费2691.69元及违约金（违约金计算方法为：以物业服务费2691.69元为基数，从2014年8月1日开始计算至本判决确定的给付之日止，以中国人民银行公布的人民币同期贷款逾期罚息利率进行计算，逾期罚息利率在同期贷款基准利率基础上浮50%；若被告梁菊华未按本判决确定的给付之日支付物业服务费，则上述违约金计算至物业服务费付清之日止）；
二、驳回原告四川九洲千城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为25元，由被告梁菊华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 桂霞
二〇一六年七月二十九日
书记员 白敏