内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内29民终432号
上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇十三区。
法定代表人张建国，系该公司董事长。
委托代理人任振华，系该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）杨雪峰，女，1967年9月10日出生，汉族.现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
被上诉人（原审被告）冯富荣，男，1971年2月16日，汉族。现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。
上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）因与被上诉人杨雪峰、冯富荣房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院于2016年9月21日作出的(2016)内2921民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司上诉请求：要求依法改判上诉人国力公司不承担返还预付购房款及支付违约金责任。事实与理由：一、国力公司并非本案适格的主体。国力公司未与被上诉人签订《房屋购置协议》，因而也无从谈起解除解除及返还。二、因主体设置错误，关于违约金及诉讼费的判处也于法无据。三、本案应付承担责任的另有其人，应当判令冯富荣承担责任。
被上诉人杨雪峰答辩意见与一审一致。
被上诉人冯富荣未提交答辩意见。
原审原告杨雪峰向阿拉善左旗人民法院起诉称，1、依法解除原告与被告之间签订的关于龙泽苑子龙门小区D区1号楼1单元201号房屋的《房屋购置协议》；2、判令被告返还所交的266667元房款，并承担上述房款利息至付清之日止（按同期人民银行贷款利率计算）；3、被告承担违约金145000元；4、本案的全部诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2014年2月25日原告经与被告全权授权负责龙泽苑子龙门小区全面开发建设和销售的冯富荣协商，以2300元/㎡的价格购买被告开发建设的龙泽苑子龙门小区D区1号楼1单元东户201室，建筑面积为164.05平米（附带车库建筑面积为21.56平米），总计价款为426900元。双方于当日签订了《房屋购置协议》，原告向被告支付了房屋价款266667元，冯富荣与原告签订了合同并出具了收款收据。2015年6月，冯富荣组织进行的开发建设因资金问题陷入困局，被告与冯富荣发生纠纷，被告全面接管该小区开发、销售事宜，被告因此全盘否认冯富荣前期销售活动及行为，这使得原告举家庭之力而辛苦筹集的数十万元购房款将因此化为乌有。为此原告同其他有类似经历的购房户试图通过政府请愿以及和国力公司谈判的方式摆脱困境，接收房屋，但是被告不仅不予认真对待，反而以虚假销售的方式对于部分争议房屋抢先进行登记申请，更进一步损害了原告等购房户的合法权益。且因该项目自开发至今数年未能交付房屋，已经构成实质性违约。在第一次诉讼时，原告发现原告购买的房屋同他人发生权利冲突，且上述权利人已经办理了网签登记。为维护合法权益，原告诉至法院。
一审法院认定事实：2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。2010年8月19日冯富荣代表国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司签订了《联合开发协议》，约定：双方在龙泽苑土地上共同开发建设住宅小区及配套设施。其中二分之一土地为工商局职工住宅用地，由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司各承建二分之一的住宅及配套设施。另外二分之一土地由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司联合开发。土地费暂由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司与冯富荣各支付一半。土地由二人各占二分之一开发、建设、销售。2010年8月19日冯富荣代表国力公司、阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司作为乙方与阿拉善盟工商行政管理局签订了《阿盟工商局（子龙阁）住宅楼开发建设协议》约定：甲乙双方共同开发位于巴彦浩特东区龙泽园的c-26地块，地块总面积7.8公顷。国力公司于2010年9月11日竞得编号阿储土010号地块的国有土地使用权，冯富荣于当日代表国力公司与内蒙古自治区阿拉善盟国土资源局签订了成交确认书。后冯富荣即组织人员开始建设“工商局子龙门”住宅小区，该小区共分为A、B、C、D四区，其中A、B区由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司开发建设，C、D区由国力公司开发建设，共开发建设了183套房产。A、B区与C、D区没有其他关系。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证，国力公司法人授权冯富荣代表国力公司签署该项目一切文件和处理有关一切事务，包括签订合同、独立财务、销售房屋等。冯富荣获得授权后，冯富荣及其授权的的冯志军开始面向社会销售房屋。2015年5月25日因冯富荣开发的“子龙门”项目不能交工，购房人开始向国力公司维权。国力公司与冯富荣达成协议，帮助冯富荣解决该项目存在的问题，国力公司全面接管该项目。国力公司于2015年5月25日向国家工商行政管理局阿拉善盟分局发出通知，通知解除国力公司对原内蒙古阿拉善盟巴彦浩特工商局子龙门项目部负责人冯富荣的全部职务。另委托张建军代表国力公司对外实施与子龙门小区项目相关的全部事项（包括但不限于签订商品房销售合同，收取房屋预售款、工程价款结算、支付工程款，签订合同，收取其他款项）。并解除了冯富荣子龙门小区项目经理的职务。国力公司于同日出具授权委托书，该委托书内容与通知的内容基本一致。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书，称自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。现原告因为被告未能交房，即诉至本院。
同时认定，原告于2014年2月25日与被告冯富荣签订了《房屋购置协议》约定购买位于子龙门小区D区1号楼1单元201室及车库，房屋总价款为426900元，原告向被告交纳了266667元的房款，并约定原告自愿购买被告开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。剩余款项待竣工验收合格，实施网签合同等手续完备，在具备合约条款的情况下一次性付清。合同约定被告于2014年7月30日前向原告交付房屋。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约责任都作出了约定，协议上加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。被告将涉案房屋售予其他人。
一审法院认为，本案的争议焦点首先是，国力公司的主体资格及责任问题。被告国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授予冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为。因此国力公司项目部负责人冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。因此国力公司是本案适格主体，也是对外承担民事责任的主体。
其次本案涉案房屋已被被告出售，导致了双方签订合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，该合同解除的条件已经成就，应该予以解除。本院确认该合同于原告起诉之日解除。
原告主张被告返还已交房款及支付占用房款期间的违约损失及利息。现涉案房屋已经售予其他人，导致了原告的合同目的不能实现。被告的行为属违约行为，应承担相应的违约责任，对于原告诉请返还房款的诉讼请求，依法予以支持。原告主张的违约金及利息的问题。本案的基础法律关系是单一的，原告所主张购房款利息属于利息损失，与原告主张的违约金均是基于被告未及时交付房屋这一违约行为，两者在性质上，功能上相当，根据合同法上约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款，因此本案中对原告的利息主张，不予支持。违约金制度兼具补偿性和惩罚性两种法律功能，一方面对于守约方能够补偿因对方违约而造成的损失，另一方面对于违约者进行一定的经济惩罚，是对合同履行的一种保障。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。遂依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条一款（四）项、第一百一十二条、第三百九十六条、第三百九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决，一、原告杨雪峰与被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于2014年2月25日签订的《房屋购置协议》于2016年7月12日解除；二、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告杨雪峰返还预付购房款266667元；三、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告杨雪峰支付违约金26667元（266667元×10%）；四、驳回原告杨雪峰的其他诉讼请求。
二审期间当事人双方未提交新证据，对原审证据未提出异议。
对于当事人二审争议的事实，本院审理查明的事实与一审一致。
本院认为，本案应当查明：一、国力公司是否为本案适格主体；二、国力公司与杨雪峰是否存在房屋买卖合同关系及合同效力如何；三、涉案合同是否具备解除条件，国力公司是否应当承担返还购房款及赔偿损失的责任。
国力公司作为本案诉讼主体是否适格：经查，2010年8月1日国力公司法定代表人书面授权冯富荣为该公司的全权代理人，并以该公司的名义签署该工程住宅楼建设工程一切文件和处理与之有关的一切事务，该授权委托书加盖了法定代表人张志刚及国力公司的公章。同时冯富荣以国力公司的名义承包了阿拉善盟巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区（以下简称子龙门小区）建设工程，冯富荣系子龙门小区项目负责人，后冯富荣刻制了国力公司项目部印章、合同印章等，并以国力公司名义对外进行施工和楼房的销售。因项目部是根据企业需要临时设立、管理项目工程及具体履行相关施工合同的内部机构，项目部由于没有独立的财产，也不能独立的承担民事法律责任，故不具有独立的民事权利能力，不属于独立承担民事责任的主体。但项目部在具体签署和履行合同时，是企业在具体施工合同项下的代表，其法律后果应当归属施工企业。本案中，由于国力公司项目部是基于国力公司法定代表人授权而设立的，委托书确定了项目部负责人冯富荣的权限范围，由此，国力公司项目部冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。国力公司应系本案适格主体，也是对外承担民事责任的主体。
双方房屋买卖合同关系是否存在、合同效力如何确定：经查，2014年2月25日，国力公司项目部冯富荣与杨雪峰签订了《房屋购置协议》，载明了房屋价款、单价、面积、付款方式及期限，并由项目部出具收款收据印证收款事实。上述内容具备了房屋买卖合同的要件，应认定《房屋购置协议》为房屋买卖合同。国力公司系本案的适格主体，是涉案《房屋购置协议》的相对方。该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，该合同合法有效，受法律保护，双方均应恪守履行。
关于涉案合同是否具备解除条件，国力公司应否承担返还购房款及赔偿损失的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条相关规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。双方在签订合同后，杨雪峰依约支付了购房款，因涉案房屋现登记出售于他人，致使杨雪峰签订合同目的无法实现。双方签订的《商品房认购书》已具备法定解除条件，一审法院判决解除双方签订的合同，合法有据，本院予以支持。国力公司将涉案房屋另售他人的行为表明其不履行合同义务，应当承担赔偿损失的违约责任。一审法院判令国力公司返还购房款及赔偿损失，有事实及法律依据。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5700元，由内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王生铎
审判员 斯庆图
审判员 孟庆垒
二〇一六年十二月十五日
书记员 李 蓉