浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭桐民初字第596号
原告：桐庐龙腾物业管理有限公司。
法定代表人：田桂芝。
委托代理人：赵军良。
被告：桐庐品尚娱乐文化有限公司。
法定代表人：李芬。
委托代理人：钱宇峰、石术平。
被告：桐庐君杰置业有限公司。
法定代表人：徐耀庚。
委托代理人：周冬根。
原告桐庐龙腾物业管理有限公司（以下简称：龙腾物业）与被告桐庐品尚娱乐文化有限公司（以下简称：品尚娱乐）、桐庐君杰置业有限公司（以下简称：君杰置业）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理。依法由代理审判员张雷适用简易程序，于2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告龙腾物业管理有限公司法定代表人田桂芝，被告桐庐品尚娱乐文化有限公司委托代理人钱宇峰、石术平，被告桐庐君杰置业有限公司委托代理人周冬根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙腾物业起诉称：2011年8月8日，原告与君杰置业签订了《华光大厦项目前期物业管理委托合同》一份，该合同确定由原告为华光大厦提供前期物业服务，物业服务费为每月1.5元／平米，能耗费费每月0.5元／平米；若违反合同，原告有权要求被告按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付滞纳金等。2012年6月25日，君杰置业通知龙腾物业：自2012年7月1日起由桐庐龙腾物业管理有限公司向业主直接收取物业服务费及能耗费。2010年9月2日，君杰置业将华光大厦1-6层（12948.87平米）出租给品尚娱乐。品尚娱乐每年应缴纳物业服务及能耗费310773元（12948.87平米＊12月＊2元／月）。截止2014年3月25日，被告品尚娱乐先后仅支付了物业服务费207496元（2012年7月1日至2013年6月30日交纳102890元，2013年7月1日至2014年6月30日交纳104606元），被告仍拖欠原告2012年7月1日至2013年6月30日物业服务及能耗费207883元（310773元-102890元）及滞纳金49891.92元（207883＊2%＊12月）共计257774.92元；2013年7月1日起至2014年6月30日的物业费及能耗费206167元（310773元-104606元）及滞纳金49480.08元（206167元＊2%＊12月），共计255647.08元。原告认为，原告与被告桐庐品尚娱乐文化有限公司之间形成了事实的物业服务关系，被告桐庐品尚娱乐文化有限公司不按约定支付物业管理费及滞纳金的行为侵犯了原告利益；且被告桐庐君杰置业有限公司应当对此承担连带责任。故诉至法院，请求判令二被告立即支付原告2012年7月1日至2014年6月30日的物业服务费及能耗费414050元，滞纳金99372元，合计513422元。
原告为证明其主张，向本庭提交如下证据材料：1、物业管理委托合同，证明被告与原告签订物业管理合同的事实。2、交房手续资料，证明房屋交付原告进行物业管理的事实。3、催缴物业费的通知单、律师函和回复函，证明被告拖欠物业费，原告书面催缴的事实。
被告品尚娱乐答辩称：1、我方作为被告主体不适格。我方与被告君杰置业于2010年9月份就华光大厦一至六楼的整体出租事项签订租赁合同关系，关于物业管理双方约定由被告品尚娱乐自行承担，如此约定的原因在于一至六楼是由我方整体经营，是出于经营管理需要，且也一直由我方管理；2011年7月份，被告君杰置业与原告签订了前期物业管理合同，未经我方同意，故该物业管理合同对我方没有约束力。且基于合同相对性原理，物业合同相对人为被告君杰置业，物业服务费用亦应由被告君杰置业承担。2、原告并未实际履行物业合同约定的服务内容，事实上，基于一至六楼的承租目的和经营现状，一至六楼和大厦外面的地上大部分和地下部分停车场的管理均是我方在自管，该物业合同并没有让承租人受到任何利益，因此我方不应承担相关费用。3、原告虽与被告君杰置业向品尚娱乐发了交房须知，但此时消防和环评尚未通过验收（通过验收时间为2013年11月13日），即不具有交付条件。在房屋符合交付条件之前，被告君杰置业已补偿了原告24万元作为前期物业，因此在被告已支付了前期物业24万的情况下，原告再向被告品尚娱乐主张物业费无依据；即使交纳物业费也应当自2013年11月13日起算。被告品尚娱乐之所以交纳了物业费也是因为在2010年7月份，被告君杰置业通知房屋交付，交付过程中遭到了原告的阻拦不得已才交纳，期间，发生过原告公司员工的殴打被告品尚娱乐员工的事实。4、原告虽与君杰置业签订了前期物业服务合同，但并未提交充分证据证明其实际履行了物业服务的事实。
被告品尚娱乐为证明其主张，向本院提交如下证据材料：1、租赁合同和补充协议，证明品尚娱乐不是华光大厦业主，只是承租人，租赁合同5-7项约定华光大厦物业委托品尚娱乐文化管理。2、电扶梯维修保养合同（2份）、劳动合同（4组12份）、薪资单（74份）、房屋漏水维修合同（1份）和领付款凭证（3份），证明承租的华光大厦电梯是被告一在维系保养，公共部位的保洁以及安保被告一聘请专门人员进行管理，房屋维修也是被告一自行承担。3、事实情况说明，是现在租住的一楼、四楼、五楼的租赁户联名出具的，证明原告在接管大厦之后都是被告一履行物业职责。4、公安报案记录，证明2013年6月22日和7月6日，被告一人员被原告人员殴打的事实。
被告君杰置业答辩称：签订的合同没有异议，君杰置业不是物业服务合同的直接当事人和受益人，不应承担物业费，要求我方承担连带责任理由不成立；滞纳金过高且计算错误，应该按照合同每一笔缴费时间分段计算。
被告桐庐君杰置业有限公司未向本院提交证据材料。
经举证、质证，本院对当事人提交证据材料分析认证如下：
1.原告提交的证据。对证据1、2，二被告质证真实性无异议，本院据此确认法律事实；对证据3，二被告质证无异议，本院予以认证。
2.被告品尚娱乐提交的证据。对证据1，原告质证真实性无异议；对证据2，原告质证真实性无异议，但电梯维修是基于被告品尚娱乐自身的营业性质，自己承担的维修义务；对证据3，袁傲质证真实性有异议，但同时质证称基于被告品尚娱乐的营业性质，是需要雇佣保洁、保安等人员维持其正常经营的；对证据4，原告质证真实性无异议，但声称起因系被告品尚娱乐的人员违反物业规定导致的冲突。对证据2-4，本院在后续说理部分综合认定。
根据上述有效证据及庭审中当事人陈述，本院认定事实如下：
2010年9月2日，君杰置业与品尚娱乐签订华光大厦租赁合同，约定将华光大厦1-6层及部分地下车位和三楼顶面租赁给品尚娱乐使用，租赁期限为10年；该合同5-7同时约定“华光大厦整幢大楼物业委托品尚娱乐管理”。2011年8月8日，君杰置业与龙腾物业签订前期物业管理合同，约定由龙腾物业对华光大厦进行物业服务，管理费标准为每月每平米1.5元，能耗费每月每平米0.5元；2012年6月25日，君杰置业发布通知，称房屋交付时间定为6月25日-7月5日，房屋交付后的物业费由业主承担；同日，君杰置业、龙腾物业共同发布交房须知，对物业管理费（含能耗费）部分的交纳方式明确为“预交一年”。另查明：品尚娱乐将租赁的部分房产转租给他人营业，截止2014年3月25日，被告品尚娱乐（含转租者）共支付龙腾物业物业服务费共计207496元。
本院认为，龙腾物业依据其与开发商君杰置业签订的前期物业服务合同，自2011年8月8日起对华光大厦（含品尚娱乐承租的1-6层）提供物业服务。品尚娱乐对龙腾物业为华光大厦整体提供物业服务的事实知晓并已实际接受了该服务，且已分多次交纳了物业服务费207496元，由此可认定品尚娱乐与龙腾物业已形成了事实的物业服务合同关系，品尚娱乐应当对龙腾物业提供的物业服务支付相应的服务费用。对于物业服务费（含能耗费）的标准，原告主张按照前期物业服务合同的约定每平米每月2元的收取，本院认为，因品尚娱乐所承租的1-6层，在华光大厦整体物业范围之内，且物业服务费价格（含能耗费）亦在政府指导价范围之内，故根据《中华人民共和国合同法》第六十二条（二）“当事人对合同价款约定不明的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”之规定，对原告该主张予以支持。对品尚娱乐称其与君杰置业签订的租赁合同中已明确约定由其对华光大厦整幢大楼物业进行管理，且已雇佣相应保洁、保安等人员进行了实质性管理，故无需龙腾物业进行管理的答辩主张，本院审查认为，迄今为止，品尚娱乐并无物业管理相关资质，且事实上亦未对华光大厦整幢物业进行物业管理；至于其所称雇佣保安、保洁从事物业服务的答辩主张，结合品尚娱乐对承租物业用于从事娱乐服务（卡拉OK、影剧院、酒吧）的行业性质，本院采纳龙腾物业称该被告的行为系其营业所必需的陈述，对其答辩主张不予采纳。对品尚娱乐答辩称龙腾物业并未提供物业服务，并要求其对已提供物业服务予以举证的主张，本院认为，品尚娱乐的该主张，实质系认为龙腾物业违反合同约定未履行合同义务，本院认为，对违约行为的举证责任应当由主张方，即应由品尚娱乐提供，但品尚娱乐并未提交证据证明龙腾物业的违约行为，故对该主张不予支持。对品尚娱乐称物业费的交纳应当自消防、环评验收合格之日起的答辩主张，于法无据，本院不予支持；对其所称君杰置业已就前物业支付了24万元物业费，故龙腾物业再行主张无依据的答辩主张，庭审中，合同当事人君杰置业及龙腾物业已明确，该费用是龙腾物业进驻华光大厦的前期补贴费用，而非对前期物业的预交费用。且君杰置业与龙腾物业已于2012年6月25日明确公告，要求业主自交房之日起自行承担物业费，且预交一年，故此系品尚娱乐对该笔费用的理解错误，本院不予支持。
对君杰置业称不应由其承担连带责任的答辩主张，本院认为，君杰置业作为业主，应当交纳物业管理费，其将物业租赁给品尚娱乐的行为及品尚娱乐应按实际物业服务关系需支付物业管理费的事实，无法免除君杰置业交纳物业管理费的法律责任，故对龙腾物业主张由其对承租人品尚娱乐尚欠物业管理费（能耗费）承担连带责任的主张予以支持。对君杰置业答辩称滞纳金过高且计算错误，应根据交纳实际情况分段计算的主张，结合龙腾物业对于滞纳金的计算方法，采纳龙腾物业称该计算方式计算而来的滞纳金比分段计算而来的滞纳金低的主张，因该计算方式未侵害二被告权益，本院予以支持。但龙腾物业按月利率2%主张滞纳金仍然过高，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定予以调整，即按同期贷款年利率6.5%的1.3倍对2012年7月1日至2013年6月30日物业服务及能耗费207883元（310773元-102890元）计算滞纳金为17566.11元（207883＊8.45%）；按同期贷款年利率6%的1.3倍对2013年7月1日起至2014年6月30日的物业费（能耗费）206167元（310773元-104606元）计算滞纳金为：16081.02元（20617元＊7.8%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条（二）、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：
一、被告品尚娱乐文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙腾物业管理有限公司物业服务费及能耗费414050元，并支付违约金33647.13元；共计447697.13元。被告君杰置业对该款项承担连带责任。
二、驳回原告龙腾物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
案件受理费8934元，减半收取4467元，由被告品尚娱乐文化有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8934元（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张 雷
二〇一四年八月八日
代书 记员 楼柯柯