上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1609号
上诉人（原审原告）上海安典建筑装饰工程有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人夏小安，董事长。
委托代理人祁建勋，上海市海之纯律师事务所律师。
委托代理人祁律成，上海市海之纯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海济学科技咨询有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人岳龙涛。
上诉人上海安典建筑装饰工程有限公司（以下简称“安典公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第1952号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市物华路XXX号三层房屋产权人系案外人上海润信投资有限公司（以下简称“润信公司”）。2011年2月，润信公司与案外人东台市建设新东台（上海）促进会（以下简称“新东台促进会”）签订《上海市房屋租赁合同》，约定润信公司将名下位于上海市物华路XXX号三层的产权房（建筑面积1，149.55平方米）出租给新东台促进会用于办公，租赁期限自2011年4月1日起至2016年3月31日止。
同日，新东台促进会与安典公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定新东台促进会将上述承租的房屋全部出租给安典公司用于办公，租赁期限自2011年4月1日起至2016年3月31日止。
2012年3月1日，新东台促进会向润信公司出具《委托证明》，要求将承租的房屋交由其会员单位即安典公司经营管理，并负责房屋转租和进驻企业等相关工作，其承诺将监督安典公司按照其与润信公司签订的租赁合同进行经营管理……。安典公司在该《委托证明》上承诺将按照新东台促进会与润信公司签订的租赁合同的各项条款要求进行经营管理……。润信公司同意新东台促进会的上述委托要求。嗣后，安典公司对系争房屋进行了装修，并添置了部分设备。
2012年4月9日，安典公司（出租方，甲方）与上海济学科技咨询有限公司（以下简称“济学公司”，承租方，乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋座落在本市虹口区物华路XXX号三层（以下简称“该房屋”）。该房屋出租建筑面积为1，149.55平方米，房屋用途为办公。房屋租赁期限自2012年5月1日起至2016年3月31日止。该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币（以下币种均为人民币）2.43元，月租金总计85，000元。该房屋租金贰年内不变，自第叁年起，双方可协商对租金进行调整。甲方出租给乙方的房屋自2014年5月1日起，房屋由原来的每日每平方米建筑面积的租金从2.43元调整为2.67元，即每月租金由85，000元调整为93，500元。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即85，000元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、停车费等费用由乙方承担。其他有关费用，均由乙方承担。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的贰倍向乙方支付违约金。乙方擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。
合同签订后，济学公司按约使用房屋，并支付租金至2013年10月。2013年11月安典公司通过媒体得知济学公司已停止经营，人去楼空，同年12月安典公司将该房屋加锁。因安典公司多次向济学公司发函催讨欠费未果，故诉至法院，要求判令：1、济学公司给付安典公司2013年11月至12月的房屋租金170，000元；2、济学公司给付安典公司2013年9月至12月物业管理费22，992元、2013年8月至12月水电费36，503.5元、2013年9月至11月停车费1，200元；3、济学公司赔偿安典公司中途退租违约金4，590，000元。
原审法院又查明，2014年2月25日，安典公司与案外人上海天吕投资管理有限公司（以下简称“天吕公司”）签订《房屋租赁居间合同》，将承租房屋中的部分场地计430平方米出租给天吕公司用于办公，租赁期限自2014年3月1日起至2016年3月30日止，租金每月36，620元。嗣后，由于天吕公司逾期支付租金，安典公司诉至法院。2014年10月23日，（2014）虹民三（民）初字第1507号案判决，安典公司与天吕公司签订的《房屋租赁居间合同》于判决生效之日解除，天吕公司支付安典公司2014年4月至6月的租金109，860元、2014年4月至6月的物业管理费5，805元、违约金36，620元。该判决已生效。
2015年1月26日，安典公司（乙方）与润信公司（甲方）签订《交还房屋协议书》，约定甲方租赁给新东台促进会并经甲方同意交由乙方经营管理的物华路XXX号三楼房屋，自本协议签订之日起5个工作日内，由乙方交还给甲方。乙方支付甲方的租金至2014年6月30日止，甲方免除乙方2014年7月1日至2014年9月30日的租金，但在2014年7月1日至2014年9月30日间发生的物业管理费、水电费等，仍由乙方支付给物业管理公司。出租房内可移动的办公用品以及空调由乙方负责处理，但不得破坏固定装修设施。乙方在本协议签署后5个工作日内交清2014年7月1日至2014年9月30日间发生的物业管理费、水电费等，并同时在5个工作日内腾空房屋后，乙方到甲方办理押金退还手续并交还钥匙。在乙方经营期内发生的所有纠纷，由乙方承担相应责任，所有债权债务及民事纠纷与甲方无关。2015年2月4日，安典公司将该房屋交还给润信公司。
原审法院认为，安典公司、济学公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。济学公司在未告知安典公司的情况下，于2013年11月擅自搬离系争房屋，并拒付此后的租金，系以自己的行为表明不再履行合同，已构成违约。安典公司于2013年12月底将房屋收回并加锁，可视为安典公司同意自该时间起解除该租赁合同。济学公司理应支付使用房屋期间的租金、物业管理费、水电费及停车费。对于违约金的计算，合同约定为济学公司提前退租天数的租金的贰倍，但因安典公司已于2015年2月4日将系争房屋交还给产权人润信公司，租赁标的物已无实际剩余退租天数，故2015年2月4日后至合同期满之日的期间不应再计入提前退租天数，违约金计算应为2014年1月1日至2015年2月3日租金的两倍。济学公司支付的保证金85，000元可从欠付费用中抵扣。济学公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。
原审法院据此判决如下：一、上海安典建筑装饰工程有限公司与上海济学科技咨询有限公司2012年4月9日签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年12月31日解除；二、上海济学科技咨询有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海安典建筑装饰工程有限公司2013年11月至12月的房屋租金170，000元；三、上海济学科技咨询有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海安典建筑装饰工程有限公司2013年9月至12月物业管理费22，992元、2013年8月至12月水、电费36，503.5元、2013年9月至11月停车费1，200元；四、上海济学科技咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海安典建筑装饰工程有限公司违约金2，143，214.28元（已扣除保证金85，000元）。
原审法院判决后，安典公司不服提出上诉称，原审法院认定的房屋装修时间有误，应予纠正。济学公司中途擅自退租，应按提前退租天数的租金的两倍向安典公司支付违约金。原判依据安典公司将房屋交还润信公司的交房时间计算退租天数，违反了安典公司与济学公司订立合同时的初衷，违约金应按约提前退租日期计算至合同终止日2016年3月31日。请求本院撤销原判第四项，改判济学公司支付违约金4，590，000元。
被上诉人济学公司未作辩称。
经审理查明，本院审理中，安典公司称，在（2012）虹民三（民）初字第2168号案件诉讼中，各方当事人对安典公司利用2011年2月1日至3月31日的两个月免租期进行装修，并添置部分设备不持异议。
2012年，润信公司以新东台促进会、安典公司、济学公司为被告，向原审法院提起诉讼，要求新东台促进会、济学公司从系争房屋迁出，新东台促进会支付47，560.83元等房屋使用费，新东台促进会返还不当得利187，195.85元，安典公司对新东台促进会返还不当得利承担连带责任。原审法院于2013年11月23日作出（2012）虹民三（民）初字第2168号民事判决，驳回润信公司的诉讼请求。
原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。济学公司在未告知安典公司的情况下中途擅自搬离系争房屋，并拒付租金的行为，违反了安典公司与济学公司签订的《上海市房屋租赁合同》的约定。该合同约定，济学公司擅自退租的，应按提前退租天数的租金的贰倍向安典公司支付违约金。安典公司以此为据要求济学公司支付提前27个月退租的违约金4，590，000元，济学公司经合法传唤未到庭参加诉讼，未对该违约金过高提出减少的申请，故本院采纳安典公司的上诉请求，对原判主文第四项予以变更。安典公司在原审时陈述济学公司支付过相当于一个月租金的保证金，并同意抵扣济学公司欠付的费用，本院一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第1952号民事判决主文第一、二、三项；
二、变更上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第1952号民事判决主文第四项为：上海济学科技咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海安典建筑装饰工程有限公司违约金4，505，000元（已扣除保证金85，000元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费45，365.56元，二审案件受理费25，694.29元，由被上诉人上海济学科技咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年一月十八日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。