终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初2883号
原告（反诉被告）：杜碧娴，女，1978年12月14日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：王明华，广东启兴律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈婉文，女，1975年1月31日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：卢伟英，广东红棉律师事务所律师。
原告杜碧娴诉被告陈婉文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告杜碧娴及其委托代理人王明华、被告陈婉文及其委托代理人卢伟英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜碧娴诉称：原告与被告于2001年3月26日签订了《赠与合同》，于2001年3月29日签订了的房屋过户协议。双方约定将原告名下位于白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房全部产权与被告名下的南海市黄岐明珠广场14幢八层804房1/2产权互换（被告补差价60000元给原告）。原、被告双方的行为名为赠与实为互换买卖，被告于2002年底搬入白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房居住至今，可由于被告不配合，其始终没有将南海市黄岐明珠广场14幢八层804房1/2产权对应的房屋交付给原告，更谈不上过户给原告。被告曾于2013年9月17日起诉本案原告至广州市白云区人民法院，要求确权过户白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房至其名下，但最终因其自己的原因无法确权过户而不得不于2014年5月29日申请撤诉。现双方互换房屋的目的根本不能实现，被告业已构成根本违约。被告在反诉状中也承认2002年3月31日原告交付白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房给被告使用。据此，请求判令：1、解除原、被告双方的房屋互换过户协议（名为赠与实为互换买卖）；2、被告立即搬离白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房，将该房屋腾空后连同房地产证原件一并交还原告；3、被告赔偿原告的损失即从2002年4月1日支付原告上述房屋的占有使用费（按广州市同类同地段房屋租金参考价计算，扣除被告已支付的63000元后，至起诉之日暂计21000元）；4、被告承担本案诉讼费用。
被告陈婉文辩称：请法院驳回原告的全部诉求。原告不是白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房的实际权利人，仅仅是房产代持人，当时房产并不是原告购买，原告当时只是17、8岁，没有能力购买价值过十万元的房屋。上述房屋实际上是被告母亲陈英出资购买，被告共有八兄弟姐妹，被告母亲是做生意的。2000年左右，被告母亲居住的广州市宝善北街29号共6层，被拆迁，获得100多万的货币补偿。该房屋原告及其父母也居住于该房，房屋拆迁后，被告母亲用100多万的补偿款及积蓄安置被告8兄弟姐妹，被告取得南海市黄岐明珠广场14幢八层804房50%的产权，与姐姐陈丽影共有。当时只有一个精神有问题的大哥陈志荣没有给予房产安置。被告母亲在房屋拆迁后，又出资给原告母亲在海珠区南村购买了房屋，该房由原告及其父母及外婆、陈志荣一起居住，被告母亲去世前两三年，原告母亲陈丽贞向被告提出置换房产，由案外人陈志荣居住使用南海市黄岐明珠广场14幢八层804房，白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房由被告居住使用，并承诺在将来可以过户时过户。因此，出现了本案中的赠与合同公证，当时桥中花园是宅基地，无法办证，明珠广场是商品房有房产证，被告为了可以单独居住，同意调换。但没过几日，原告母亲提出被告支付6万元，所以有了房屋过户公证。在房屋过户公证中没有提及南海市黄岐明珠广场14幢八层804房办理过户手续，因为原告及其母亲都清楚该房屋还有另一个共有人，当时只是考虑将南海市黄岐明珠广场14幢八层804房给陈志荣居住，等被告母亲去世后原告一家就可以独自使用海珠区南村的房屋。即使如此，被告也随时配合原告母亲办理南海市黄岐明珠广场14幢八层804房的过户手续，南海市黄岐明珠广场14幢八层804房产权证亦在一直由原告母亲保管。被告已全部付清6万元的房款，在桥中居住了15年，小孩也在附近就读，而南海市黄岐明珠广场14幢八层804房由陈志荣（至今未婚）居住至今。2001年，被告母亲将白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房宅基地证及购房发票交被告收执，就是为了在可以过户时使用。但白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房在2012年被通知可以办证之后，原告及其母亲以种种理由不配合办理过户，被告曾在2013年提起诉讼，要求办证，因原告母亲提出庭外解决，共同办证，该案原告撤诉。直至本次诉讼，被告才醒觉被自己姐姐欺骗了。白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房在2001年时只有价值5万元左右，而被告支付6万元的购房款是符合当时市场价值，且被告已全部支付，亦使用至今，该房现已可以办理房产证，依法依理，原告都应将房屋过户给被告。房屋过户公证所说的南海市黄岐明珠广场14幢八层804房只是表达该房屋的价值，并不是白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房一共值12万元。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告陈婉文反诉称：被告与原告是姨甥关系。2001年3月29日，双方就讼争房屋签订《房屋过户公证》，其中明确约定：甲方（原告）将自有名下坐落在广州市松洲街河沙海景路海贵阁B栋407房的全部产权过户到乙方（被告）名下；乙方将自有名下的坐落在南海市黄岐明珠广场14栋八层804房（简称B单元）的全部产权（即房屋的一半）36平方米价值6万元人民币以及现金6万元给甲方；付款方式，甲方现已收到乙方给付现金伍万元人民币和B单元（2002年3月31日交楼）；待房产证可以正式转名为乙方名下物业时，结清余款等内容。
该《房屋过户公证》签订后，被告依约将B单元交付给原告，原告也将讼争房屋交付给被告。被告收楼后居住使用至今，现早已给付清全部购房款给原告，但原告却不履行过户手续。讼争房屋其实在2012年时就可以转名过户了，被告得知后多次向原告要求过户，原告均拖延不办，直至2013年9月，被告不得不向白云区法院提出请求原告将案涉房屋过户的诉讼（（2013）穗云法民四初字第1220号），在该案的诉讼过程中，因原告提出庭外解决，即其与被告办理房屋过户手续，要求被告撤诉。被告考虑到对方是自己的姐姐、外甥女，既然其已经同意办理过户，于是同意撤诉庭外解决。但事与愿违，被告没有等到一起去转名过户，反而收到本案的传票。双方签订的《房屋过户公证》，是双方真实意思表示，没有违反法律，在原告收取被告全部现金购房款，且讼争房屋已经可以办理过户的前提下，原告应当履行房屋过户的合同义务。据此，反诉请求判令：1、原告立即协助被告办理广州市荔湾区恒海中街9号407房房屋交易过户给被告名下的房屋登记手续；2、本诉及反诉全部诉讼费用由原告承担。
原告杜碧娴针对被告的反诉答辩称：原告与被告在2001年3月26日签订《赠与合同》，在2001年3月29日签订房屋过户协议，双方约定将原告名下白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房的全部产权与被告名下南海市黄岐明珠广场14幢八层804房1/2产权加现金6万元进行过户交易。原、被告双方的行为名为赠与，实为买卖，正如被告在反诉状中所述，原告如约将广州市荔湾区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房交付给了被告，被告一直使用至今，而被告却没有将南海市黄岐明珠广场14幢八层804房1/2产权交付给原告，更没有过户给原告。南海市黄岐明珠广场14幢八层804房是被告与陈丽影按份共有的房屋，买卖过户登记须经按份共有人配合并同意放弃优先购买权才能办理，而被告根本就未告知过共有人陈丽影买卖房产的情况，更没有让她优先购买过，该房屋的共有权证和房产证都在陈丽影手中，被告根本没有共有房产证，谈何交付及过户呢？这也是（2013）穗云法民四初字第120号案陈婉文撤诉后，在杜碧娴同意过户的情况下，陈婉文仍无法将南海市黄岐明珠广场14幢八层804房1/2产权交付及过户给杜碧娴的原因，而并非杜碧娴不配合。被告陈婉文至今不能将南海市黄岐明珠广场14幢八层804房1/2产权给原告，致使本案双方买卖房产的根本目的不能实现，被告已经构成根本违约，故请驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明：陈细能与陈英是夫妻关系，生育有陈丽贞、陈丽影、陈志荣、陈志华、陈丽燕、陈婉君、陈婉玲、陈婉文共8个子女。而本案的原告杜碧娴是陈丽贞的女儿。陈细能已经于2002年死亡，陈英已经于2004年死亡，陈丽燕已经于2017年5月死亡。
广州市白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房（现地址已变更为广州市荔湾区恒海中街9号407房）的权属人登记在杜碧娴的名下，权属来源是写1994年4月合建、分割，土地权属性质是写“集体所有”，总建筑面积49.74㎡，核准日期是1997年9月1日。
南海市黄岐区南海路东侧明珠广场14座住宅804房的产权人是陈婉文、陈丽影，各占二份之一产权。套内建筑面积71.26平方米，登记日期2001年8月7日。
2001年3月26日，赠与人杜碧娴与受赠人签订《赠与合同》，该赠与合同的主要内容有：“赠与人与受赠人是姨甥关系，赠与人自愿无偿将坐落在广州市白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房（广州市房地产证穗房地证字第××号）房屋的全部业权赠与受赠人所有。受赠人接受上述赠与，赠与人决不反悔。此赠与合同经赠与人、受赠人双方签订后，由广州市白云区公证处公证后生效。赠与人与受赠人共同办理了上述房产权属的过户手续后，上述房产的权利义务与赠与人无涉”。2001年3月30日，广州市白云区公证处作出（2001）穗白内民证字第0237号《赠与合同公证书》，对上述《赠与合同》签订的真实性进行了公证。
2001年3月29日，杜碧娴（甲方）与陈婉文（乙方）签订《房屋过户公证》，约定：甲方将自有名下的坐落在广州市松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房（以下简称A单位），（建筑面积49.7384平方米、使用面积42.6570平方米，类型：两房一厅、一厨一厕）的全部产权过户到乙方名下。乙方将自有名下的坐落在南海市黄岐明珠广场14幢八层804房（以下简称B单位）的全部产权（即房屋的一半）36平方米价值六万元人民币以及现金人民币六万元（物业和现金一共拾贰万元正人民币）给甲方。付款方式：甲方现已收到乙方给付的现金伍万元人民币和B单位（2002年3月31日交楼）余额壹万元的付款方式为三年内付七千元给甲方，待房产证可以正式转名为乙方名下物业时，即时结清余款叁千元人民币。甲方A单位的所有权归给乙方拥有。交房时间：甲方2002年3月31日交房给乙方。该合同双方签名后立即生效，甲方无权干涉乙方对A单位的卖出、租用等各方面的使用和拥有权。乙方无权干涉甲方对B单位的卖出、租用等各方面的使用权和拥有权等。该《房屋过户公证》并没有经公证处公证。
上述《房屋过户公证》签订后，被告陈婉文支付了约定的60000元给原告杜碧娴，杜碧娴也于2002年3月31日将广州市白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房交被告陈婉文使用至今。但是陈婉文没有按约定将南海市黄岐明珠广场14幢八层804房（即南海市黄岐区南海路东侧明珠广场14座住宅804房）的二分之一房屋交原告杜碧娴使用，也没有将该房屋的二分之一产权过户给原告。而广州市白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房因土地是“集体所有”性质的房屋，即宅基地房屋，不符合过户条件，所以原告一直没有将该房屋的权属过户至被告陈婉文的名下。2012年房管部门批准广州市白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房所在地段的房屋补交土地出让金后，可转为国有土地房屋。陈婉文曾向广州市白云区人民法院起诉，请求杜碧娴将广州市白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房的权属过户至陈婉文名下，后又撤诉。后原告杜碧娴提起本案诉讼。
本院认为：赠与人杜碧娴与受赠人陈婉文于2001年3月26日签订《赠与合同》，目的是为了以赠与的方式办理广州市白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房的过户手续。杜碧娴（甲方）与陈婉文（乙方）于2001年3月29日签订《房屋过户公证》，目的在于明确办理广州市白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房过户至被告陈婉文名下的条件为陈婉文将自有名下的坐落在南海市黄岐明珠广场14幢八层804房的全部产权（即房屋的一半）给原告杜碧娴，并补偿差价现金人民币60000元给杜碧娴。以上可以看出，原、被告名为赠与房屋，实为互换房屋及补偿差价，即名为赠与房屋，实为互相买卖房屋及补偿差价。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”、第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的。”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。”原告将自己名下“集体所有”土地性质的还没有向房管部门交纳土地出让金的广州市白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房即宅基地房屋转让给原告的行为，违反了上述第三十八条、三十九条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告签订的《赠与合同》、《房屋过户公证》均无效。合同无效不存在解除问题，故原告诉请解除原、被告双方的房屋互换过户协议（名为赠与实为互换买卖）的诉讼请求，本院不予支持。合同无效，被告反诉请求原告立即协助被告办理广州市荔湾区恒海中街9号407房房屋交易过户给被告名下的房屋登记手续的诉讼请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告诉请被告搬离白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房，将该房屋腾空后连同房地产证原件一并交还原告的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请被告赔偿原告损失即支付2002年4月1日起至被告将白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房腾空交还原告之日止的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。房屋使用费由原、被告聘请有评估资质的中介机构按宅基地房屋的私房住宅租金标准评定，因合同无效，原、被告均有过错，根据公平合理原则，评估费由原、被告各负担一半。原告请求被告已经向原告支付的购房款抵扣房屋使用费，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。
关于被告辩称原告不是广州市白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房的实际权利人，仅仅是房产代持人的问题。因广州市白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房的权属登记在原告的名下，根据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”、第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，被告该抗辩意见，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第（一）项、第三十九条第（一）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告陈婉文（含同住人员）搬离广州市白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房（现地址为广州市荔湾区恒海中街9号407房），将该房屋腾空交还原告杜碧娴，并将该房屋的权属证书一并交还原告杜碧娴。
二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告陈婉文向原告杜碧娴支付广州市白云区松洲街河沙村海景路海贵阁B栋407房的房屋使用费（房屋使用费从2002年4月1日起计至被告陈婉文将该房屋交还原告杜碧娴之日止，房屋使用费的计算标准由原告杜碧娴、被告陈婉文共同聘请有评估资质的中介机构按宅基地房屋的私房住宅租金标准评定，评估费由原告杜碧娴、被告陈婉文共同负担）。
三、驳回原告杜碧娴的其他诉讼请求。
四、驳回被告陈婉文的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2700元，由原告杜碧娴负担100元，由被告陈婉文负担2600元。本案反诉费100元，由被告陈婉文负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何锦堂
人民陪审员 冯丽敏
人民陪审员 梁燕文
二〇一七年六月八日
书 记 员 吴 帆
本法律文书于2017年月日送达。送达人：