广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗荔法民三初字第315号
原告：谭赟。
委托代理人：刘子丰，程秋艳，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
被告：梁雪香。
委托代理人：李丽娜，广州市广卫法律服务所法律服务工作者。
原告谭赟诉被告梁雪香和被告梁雪香反诉原告谭赟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖国新独任审理，公开开庭进行了审理。原告谭赟及其委托代理人刘子丰和被告梁雪香及其委托代理人李丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月，原告拟租赁商铺用于经营定型包装食品业务，遂委托中介寻找合适的房屋。经介绍，原告与被告签订了《房（铺）租赁合同书》，由原告承租被告位于金花直街房屋作为商铺，每月租金为3500元，按金为7000元等。经协商，被告同意给予原告15日的免租装修期，故双方的租赁期限由2012年10月27日起至2017年10月27日止。同日，原告按照约定向被告缴付了按金7000元及首月租金3500元；被告将租赁房屋钥匙交给了原告，由原告进行装修。原告遂于2012年10月13日委托施工人员开始对租赁房屋进行装修，装修项目包括吊装天花、地面平整、砌墙、墙体批荡、铺瓷片等，根据广州市华盟价格事务所有限公司出具的《关于广州市越秀区西华路房屋首层装修价值评估结论书》，租赁房屋装修价值为34395元。
在洽谈过程中，被告也确认租赁房屋可作商铺使用，因此经协商明确在合同中约定被告同意把租赁房屋租给原告作为商铺。但在原告对租赁房屋装修完毕后办理工商登记注册手续的过程中，由于租赁房屋的房屋用途为居住用房，不能用于合法商业经营，导致原告无法办理相关工商登记注册手续，致使原告无法实现承租经营的目的。基于此，原告多次与被告进行沟通，要求解除合同并赔偿原告的损失，被告于2012年11月中旬退还了预付的首月租金3500元，于2013年1月15日收回了租赁房屋的钥匙，但对于原告关于返还按金及赔偿损失的要求，被告一直未能按照原告要求予以解决。
原告认为，由于被告向原告出租的房屋不符合双方约定的用途，根据合同法关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的相关规定，原告有权解除《房（铺）租赁合同书》并要求被告赔偿原告的装修损失；评估费2500元系原告为本案诉讼而发生的合理费用，应由被告负责承担。诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还租赁按金7000元，赔偿原告的装修损失34395元，并承担评估费2500元，以上合计43895元。2、本案诉讼费用由被告共同承担。
被告反诉称：不同意原告的诉讼请求，原告在承租涉案房屋时已通过中介了解了房屋的性质，性质是住宅但可以临时营商。原告当时已看过房屋并查看了房产证，原告也到涉案房屋所在的街道金花街了解后才签约的。原告无法领取营业执照是因为不符合金花街的要求及有部分违约情况存在。商铺是原告自行改装，未经我方的同意，故原告的装修费应由其自行承担。原告自视过高，无视金花街的要求，其损失应由原告承担。由于原告违约，我方不同意退还押金，评估费也应由原告自行承担。《合同书》签订后，原告不按约定履行义务，不等经营执照办妥，不经我方同意便马上擅自装修，拆除房屋间墙，使房屋坚固程度受到影响；拆去厨厕，使房屋的使用便利性大受影响；拆去阳台防盗网、增开门窗，使房屋的安全防范性能大大折扣…。并在房屋内加设大型抽油烟口、设置蒸炉、煤气关，铺蒸炉进水管和高温出水管，经营扰民的生意，并且也没有按双方签订的《合同书》约定，每月履行按时缴交租金义务。我方认为原告的行为已严重违反双方签订的《合同书》的约定，构成违约，根据《合同法》第二百二十一条的规定，为了维护我方的合法权益，特向法院提起反诉。1、判决解除原告与梁雪香于2012年10月11日签订的《房（铺）租赁合同书》。2、判决原告支付涉案房屋的租金给梁雪香，暂计算到2013年1月27日，为10500元，并承担违约责任。3、判决原告为梁雪香修复涉案房屋，恢复该房屋原装，或支付梁雪香25000元自行修复房屋，并赔偿修复涉案房屋期间的经济损失。4、由原告承担本案的全部诉讼费用。5、由原告承担电费25元。
经审理查明：被告梁雪香是西华路金花直街房屋的业主，该屋房屋用途为居住用房，建筑面积21.89平方米。
2012年10月11日，原告与被告通过中介签订了《房（铺）租赁合同书》，约定：由原告承租被告位于西华路金花直街房屋作为商铺，租赁期限由2012年10月27日起至2017年10月27日止，每月租金为3500元，每月27日为交租日期；签约时，原告向被告支付首月租金3500元和按金7000元；被告于签约时将房屋钥匙交给原告；原告要对承租房屋进行装修，须经被告书面同意；原告逾期5天不交租，被告有权解除合同，押金不予退还等。签合同时，原告已知承租房屋的用途为居住用房，原、被告表示曾口头咨询过讼争房屋所在的街道办事处，可以作为临时商铺使用，但无书面证明。
同日，原告按照约定向被告缴付了按金7000元及首月租金3500元；被告将讼争房屋钥匙交给了原告。
此后，原告于2012年10月13日出资委托王某对讼争房屋进行装修，更换了门窗、吊装天花、墙体批荡等。原告未向被告书面申请装修，原告说被告口头同意，被告予以否认。2012年12月28日，原告自行委托广州市华盟价格事务所有限公司对上述装修进行评估，装修价值为34395元。原告支付了2500元评估费。
原告在装修的同时，去申办讼争房屋的营业执照，由于承租房屋的用途为居住用房，无法领取。2012年11月中旬，被告给了3500元原告，原告说是被告退回首月租金3500元，被告说是借给原告的。此后，原告无将讼争房屋交回被告，也无向被告交付租金。
2013年1月15日，原告将讼争房屋的钥匙3条交回被告。
本院认为：原、被告约定讼争房屋作为商铺使用，由于讼争房屋的用途为居住用房，无法领取营业执照，不能作为商铺使用，合同的目的不能实现，现双方均要求解除合同，应予支持。原、被告在签合同时，均明知讼争房屋的用途为居住用房，不能作为商铺使用，就算作为临时商铺使用也必须经有关部门批准，但双方在未取得有关部门的批准后，就签合同，对合同的解除均应承担同等责任。原告要求被告退回7000元押金，应予支持。
原告未取得营业执照，就对讼争房屋进行装修，对该部分损失应担主要责任。被告在装修期间还协助原告申办营业执照，应当知道原告对讼争房屋进行装修，但被告无制止，况且装修项目大部分是对房屋使用的改善，不会影响房屋的正常使用，但考虑到有部分装修对被告不适用，被告要出资拆建，因此，被告可按评估价支付30%的装修费给原告。至于，被告要求原告恢复该房屋原状，或支付25000元自行修复房屋，并赔偿修复房屋期间的经济损失就不予支持。原告支付的评估费2500元，是其举证所花的费用，应由其承担。
原告在2012年11月中旬就提出解除合同，理应及时将讼争房屋交回被告，但直到2013年1月15日才将讼争房屋交回被告，因此，原告在占用讼争房屋期间应按原约定标准交付租金。扣除被告已给了原告的3500元，原告在2012年10月27日起至2013年1月15日止，未向被告交租。被告认为原告至今未交还讼争房屋，与事实不符，不予支持。被告要求原告支付25元电费，无证据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”和第二百二十三条第一款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”的规定，判决如下：
1、解除原告谭赟与被告梁雪香于2012年10月11日签订的《房（铺）租赁合同书》。
2、被告梁雪香于本判决发生法律效力之日起三日内，退回7000元押金给原告谭赟。
3、被告梁雪香于本判决发生法律效力之日起三日内，支付10318.5元装修费给原告谭赟。
4、原告谭赟于本判决发生法律效力之日起三日内，支付2012年10月27日起至2013年1月15日止的租金9217元给被告梁雪香。
5、驳回原告谭赟的其他诉讼请求。
6、驳回被告梁雪香的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
本案受理费492元，由原告谭赟负担376元，被告梁雪香负担116元。反诉费337元，由原告谭赟负担25元，被告梁雪香负担312元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赖国新
二〇一三年四月××日
书记员 卢健华