北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终4180号
上诉人（一审原告、反诉被告）：夏某，女，1965年3月28日出生。
委托诉讼代理人：陆亦军，北京朗山律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：荆某，男，1985年12月28日出生。
委托诉讼代理人：杨某，女，1982年9月22日出生。
委托诉讼代理人：张弘，北京大成律师事务所律师。
一审第三人：北京恒大财富房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京街4号楼5层512室。
法定代表人：李铭。
上诉人夏某、荆某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第13611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人夏某的委托诉讼代理人陆亦军、上诉人荆某的委托诉讼代理人杨某、张弘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
夏某上诉请求：1.变更一审判决第一项为合同于2015年3月2日解除；2.变更一审判决第三项为荆某给付夏某违约金349308元；3.变更一审判决第四项为荆某给付夏某商铺装修改造损失1225617.35元；4.变更一审判决第五项为荆某给付夏某公证费6900，鉴定费20000元；5.撤销一审判决第六项、第七项；6.撤销一审判决第八项，改判荆某退还夏某2014年9月18日至2014年12月17日的租金，523962元。事实和理由：1.荆某为合同解除负全部责任；2.夏某享有合同解除权，起诉之日即为合同解除之日；3.装修费未包括设计费、监理费、防火消防改造、空调改造及物业收取的装修管理费；4.涉案房屋从未正常使用，不应支付租金。
荆某亦不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、九项；2.变更一审判决第六项为夏某给付荆某房屋租金、占用费209万元；3.变更一审判决第七项为夏某给付荆某中介费15万元；4.改判夏某支付免租期租金和其他损失523962元；5.改判夏某支付滞纳金550160.1元；6.改判夏某支付违约金349308元。事实和理由：1.荆某已全面履行了合同义务，并无违约情形，不应承担任何责任；2.涉案房屋符合办理营业证照的全部要求，符合合同约定的商业目的；3.公证费是夏某完成其举证责任的必要支出。
一审第三人北京恒大财富房地产经纪有限公司（以下简称恒大公司）未到庭发表意见。
夏某向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》于我起诉之日，即2015年3月2日解除；2.荆某退还我2014年9月18日至2014年12月17日期间的房屋租金523962元及押金349308元；3.荆某支付我违约金349308元；4.荆某赔付我商铺装修改造费用1225617.35元；5.荆某支付我本案取证公证费6900元；6.荆某承担本案鉴定费20000元。
荆某不同意夏某的诉讼请求，并提出反诉，请求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.夏某支付我自2014年12月11日至2015年12月3日的租金2090000元；3.夏某支付我逾期支付租金的滞纳金550160.1元（按照欠付租金的日千分之五的标准计算）；4.夏某支付我违约金349308元；5.夏某赔偿我实际损失673962元（包括15万元中介费及免租期三个月的租金）。
一审法院认定事实：2014年6月18日，经恒大公司（丙方）居间介绍，荆某作为出租人（甲方，委托代理人吕群），夏某作为承租人（乙方），三方签订《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。《租赁合同》约定，荆某将涉案房屋租赁给夏某，用途为商业，租赁期为2014年9月18日至2019年9月17日，免租装修期为3个月，即自2014年6月18日至2014年9月17日；押金为349308元；2207号商铺月租金为85101元，2110号商铺月租金为89553元，租金每三个月支付一次，于付款月起租日前10天支付下次租金，各期租金支付时间为2014.6.21日前，2014.12.11日前，2015.3.11日前，……2016.12.11日前等以此类推。《租赁合同》第7.1款约定，甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业的协调和注册手续相关及相关产权使用文件，并确保其真实有效。第10.1款约定，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：第10.1.1项约定，甲方不提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，影响乙方使用；第10.1.3项约定，因甲方原因造成本合同无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于两个月房租的违约金；第10.2款约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：……第10.2.5项约定，乙方未按本合同约定支付租金，逾期5日应交付其月租金的千分之五作为滞纳金；逾期15日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任；第10.3款约定，本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方2个月的房租作为违约金。
三方签订《租赁合同》后，荆某按约定向夏某交付了涉案商铺，并收取了2014年9月18日至2014年12月17日期间的租金523962元及押金349308元，夏某对涉案商铺进行了装修。荆某提交了涉案商铺的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《北京市门牌、楼牌编号证明信》及《产权初始登记证明》等材料，欲证明涉案商铺手续齐全，具有合法性，且涉案商铺所属楼宇已于2015年2月10日取得产权初始登记；还提交了恒大公司出具的《证实》1份，欲证明签署《租赁合同》时夏某即知晓涉案房屋的产权情况，夏某应知晓办理餐饮企业登记注册相关的手续，在此情况下仍然签署《租赁合同》，应自行承担相应的风险；荆某还提交其代理人吕群于2015年3月4日及2015年3月11日向夏某发送的短信，欲证明涉案商铺已取得产权初始登记，可以继续办理营业手续。夏某对上述一组证据不予认可，并称其签署《租赁合同》时知晓涉案商铺未办理个人产权证，但并不知晓涉案商铺初始产权情况，且荆某承诺其免租期后即可办理完毕并提供产权证；而即便涉案商铺所在楼宇于2015年2月10日取得了初始登记，亦非涉案商铺取得了个人产权证；吕群虽于2015年3月4日已告知夏某涉案房屋初始登记办理完毕的情况，但此时夏某已起诉要求解除本案《租赁合同》，其实际损失已产生，荆某的通知已无实际意义。
一审庭审中，夏某提交了股东会决议，欲证明其承租涉案商铺的目的是为了开办“北京金港龙餐饮管理有限公司望京分公司”，荆某对该证据关联性不予认可。夏某提交了《北京市企业登记前置许可项目目录》及相关办事指南、北京市工商行政管理局《有限责任公司设立登记一次性告知单》、《分公司设立登记一次性告知单》、《投资办照通用指南及风险提示》及相关指南，欲证明办理餐饮企业的登记设立及办理营业执照等相关手续需要提交涉案商铺的产权证，因荆某无法提供涉案商铺的产权证，导致其承租涉案房屋用于经营餐饮公司的目的无法实现，故其未交纳其余租金，并要求解除合同。荆某对该组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，并称《有限责任公司设立登记一次性告知单》、《分公司设立登记一次性告知单》、《投资办照通用指南及风险提示》及相关指南为2015年的新政策，并非《租赁合同》履行期间，荆某就其主张提供了北京市工商行政管理局公示的《内资公司设立登记申请书》、《分公司设立登记申请书》及北京市食品药品监督管理局公示的《行政许可表》，欲证明办理餐饮公司相关手续并非需要涉案商铺的产权证，暂未取得房屋所有权证的，可由有关部门在“需要证明情况”一栏盖章即可办理。就该组证据，夏某称北京市工商行政管理局及北京市食品药品监督管理局的网站已经更新，无法核实当时的政策，故对该组证据真实性及合法性均不予认可，且北京市工商行政管理局于2013年6月9日发布的《投资办照风险提示》中对“暂未取得房产证”的情形予以了说明，并不包括涉案房屋的情况，夏某就其该主张还提交了北京海诚公证处出具的公证书1份，内容为拨打北京市朝阳区食品药品监督局电话，电话中的工作人员称办理餐饮服务许可证需持房屋产权证；并提交内容为夏某与恒大公司经纪人通话记录的北京海诚公证处出具的公证书1份，欲证明其在签署《租赁合同》时已告知荆某租赁涉案商铺用于经营餐饮公司，荆某曾向其承诺，免租期过后即能提供涉案商铺的产权证。荆某对上述两份公证书真实性表示认可，但不认可证明目的，并称无法核实电话的通话人中是否是本案恒大公司的经纪人。夏某还提交《企业名称预先核准通知书》及《环评审批系统查询记录》，欲证明其已开始办理登记注册等相关手续，因无涉案商铺的房产证，申请已被退回。荆某对此不予认可，并称该证据显示夏某提起申请时并不具备申请条件。
此外，夏某还提交了其于2014年12月8日向荆某发送的函件及邮寄底单、2014年12月9日至2015年2月5日期间吕群与夏某的短信记录、北京海诚公证处出具的内容为电子邮件证据保全的公证书1份，欲证明双方曾就涉案商铺无产权证而无法办理相关营业手续进行过磋商，因协商未果其提起本案诉讼。其中落款日期为2014年12月8日的函件中载明“请您务必尽快办理出租商铺的产权登记，并向我方提供您出租商铺的产权证”，邮寄底单显示邮件于2014年12月10日签收，荆某对此证据不予认可。就短信记录，荆某称因吕群已离职，无法核实真实性。对夏某提交的经公证的双方电子邮件，荆某表示认可该证据真实性，并认可双方就此事进行过协商，但最后未能达成一致意见，是否能够办理涉案房屋产权证并非合同履行的关键，夏某只是希望借此来减免租金。
就荆某反诉请求中的租金诉请及居间费损失，荆某提交了《律师函》及EMS回执、恒大公司出具的居间费收据等证据加以证明。夏某对上述证据证明目的均不予认可。
关于商铺装修改造费用，夏某提交了《监理评估报告和监理说明》、《装修第一次会议纪要》等证据加以证明。案件审理期间，经夏某申请，法院依法委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司就涉案商铺的装饰装修费用进行价格评估。2015年8月11日，北京兴中海建工程造价咨询有限公司作出了兴中海建鉴字[2015]36号《望京SO**硒游记餐厅装饰工程工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：望京SO**硒游记餐厅装饰工程造价可确定金额为630536.67元。夏某对该份鉴定意见书的鉴定结论提出质疑，并提交了书面的质询书。2015年10月13日，北京兴中海建工程造价咨询有限公司又向法院出具了兴中海建鉴字[2015]36号（复议）《望京SO**硒游记餐厅装饰工程造价鉴定报告》。复议结果为：涉案商铺的装饰工程造价可确定金额为633403.38元，无法确定金额为15003.81元。双方对上述鉴定意见书及复议鉴定报告的真实性及合法性均予以认可。
另，双方均确认涉案商铺已于2015年12月3日由双方自行交接完毕。经询，截止2016年7月26日最后一次开庭时，荆某称涉案商铺已于2016年7月办理了个人产权证。
一审法院认为：《租赁合同》系夏某与荆某之间的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，依法成立并生效。各方当事人应当按照约定以及法律规定全面履行各自的义务。依据现有证据可查明，双方签订《租赁合同》时均明确知晓涉案商铺未办理产权证的情况。2015年2月10日，涉案商铺所在的楼宇产权初始登记办理完毕。后夏某以无产权证无法办理工商注册手续导致本案合同目的无法实现为由诉至法院，要求判令解除双方《租赁合同》。案件审理中，荆某与夏某均确认双方已于2015年12月3日将涉案商铺交接完毕，而荆某对解除合同亦不持异议，故法院依法确认夏某与荆某签署的《租赁合同》解除，具体解除时间，法院认为结合全案的案情以及双方提交的证据，应当以认定《租赁合同》于2015年12月3日解除为宜。
关于违约责任，夏某作为餐饮企业的经营者，其应熟知办理相关餐饮公司工商注册手续以及政策法规的规定，在其与荆某签订本案的《租赁合同》时亦应对涉案房屋的权属情况有所知晓，对涉案房屋涉及的相关情况亦应尽到合理的审查义务，并就可能产生的风险进行预估。现夏某在明知涉案房屋尚未办理完毕产权手续而可能造成其无法办理工商登记手续的情况下，仍与荆某签订了本案的《租赁合同》，其在一定程度上存在主观过错，夏某应对合同目的无法实现而导致合同解除的结果负有一定的责任。同理，本案《租赁合同》虽未就何时交付产权证明进行约定，但荆某明知涉案商铺为夏某经营所用，其未提供产权证明的行为客观上导致夏某无法在涉案房屋处办理工商登记注册手续，最终致使合同解除，故荆某对本案合同的解除亦存在一定过错。
关于夏某要求荆某支付违约金的诉请，依据《租赁合同》中对违约责任的约定并考虑双方就合同解除的过错程度，法院将依法予以酌定。
关于夏某主张荆某退还其已支付三个月商铺租金的诉讼请求，因于法无据，且夏某已经在涉案房屋中进行装修并占用该房屋，且根据其提供的证据，在此期间还出现致使合同目的无法实现的情形，亦无法确定合同目的客观不能实现，故法院对夏某的该项诉讼请求不予支持。关于夏某所主张的返还房屋押金的诉讼请求，因双方签署的《租赁合同》已经解除，且双方已将涉案房屋自行交接完毕，故荆某应将房屋押金退还给夏某，据此，法院对夏某的该项诉讼请求予以支持。
关于荆某反诉主张的租金及滞纳金请求，因夏某在2015年12月3日前一直占用涉案房屋，且其并未及时与荆某办理房屋的交接手续，导致涉案房屋客观上一直无法正常使用，并造成闲置，故其应向荆某支付房屋交接前的房屋租金，但考虑此期间双方已经发生争议，且存在房屋使用目的未能完全实现的客观情形，因此，2014年12月18日至2015年12月3日期间的房屋租金的具体金额，法院将根据现有证据、合同约定的租金标准以及双方的各自过错程度予以酌定；因双方就租赁合同的履行存在纠纷，房屋的租金亦通过法院确认予以明确，故关于荆某要求夏某支付滞纳金的请求，法院不予支持。
关于荆某反诉要求夏某支付中介费一节，因夏某对本案中《租赁合同》的解除负有一定责任，故夏某应当承担相应的中介费，据此，法院对荆某的该项请求予以支持，但具体数额法院将根据现有证据以及查明的事实，在综合考虑双方过错程度的基础上予以酌定。
关于荆某反诉要求夏某支付免租期租金的实际损失一节，因本案《租赁合同》解除的原因系合同目的无法实现，而免租期是用来给予夏某装修的合理期限，是双方当事人的自愿行为，现双方合同解除后荆某要求夏某支付免租期租金，缺乏合同依据和法律依据，故法院对荆某的该项反诉请求不予支持。
就荆某主张夏某未按时支付租金构成违约，并要求夏某支付违约金的反诉请求，夏某辩称，直至2014年12月17日荆某仍未提供房屋产权相关文件，导致其无法办理相关营业手续，故其不缴纳后续租金是合理抗辩。法院认为，荆某未能在合理期间内履行提供产权证明文件等合同义务，夏某以不缴纳房屋租金作为抗辩系其履行法定抗辩权的行为，其抗辩于法有据，法院予以采信，故关于荆某要求夏某支付违约金的反诉请求，法院不予支持。
承租人请求出租人赔偿剩余租赁期的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。关于夏某要求荆某赔付其商铺装修改造费用的诉讼请求，因合同解除客观上造成了夏某的装饰装修损失，而夏某和荆某对合同解除均有过错，故该损失应由夏某和荆某根据各自过错进行分担更为合理，法院对夏某的该项诉讼请求，予以支持，但具体数额，法院将根据现有证据以及鉴定结论等因素，在综合考虑双方过错程度的基础上予以酌定。
另，夏某所主张的公证及鉴定费一节，因上述费用中的公证费系夏某进行本案诉讼所支出的合理费用，而鉴定费系进行本案所必要的支出，故对夏某的该项诉讼请求亦予以支持，但荆某所承担费用的具体数额，法院将在考虑双方过错的基础上酌定予以判处。
据此，一审法院判决：
一、夏某与荆某、恒大公司在二○一四年六月十八日签订的《商铺租赁合同》于二○一五年十二月三日解除；
二、荆某于判决生效后十日内返还夏某房屋押金三十四万九千三百零八元；
三、荆某于判决生效后十日内给付夏某违约金十七万四千六百五十四元；
四、荆某于判决生效后十日内给付夏某商铺装修改造损失三十二万元；
五、荆某于判决生效后十日内给付夏某公证费三千四百五十元及鉴定费一万元；
六、夏某于判决生效后十日内给付荆某二○一四年十二月十八日至二○一五年十二月三日期间的房屋租金及占用费一百万元；
七、夏某于判决生效后十日内给付荆某中介费七万五千元；
八、驳回夏某的其他诉讼请求；
九、驳回荆某的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，荆某提交房屋租赁合同、不动产登记证及企业信用信息公示报告，证明其所有的另一套位于朝阳区阜通东大街的房屋的出租情况，与本案相同的房屋不影响承租人办理营业执照和卫生许可证。夏某对该证据的真实性不予认可。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。
以上事实，有当事人当庭陈述、《商铺租赁合同》、短信记录、《公证书》、《产权初始登记证明》、速运详情单、兴中海建鉴字[2015]36号《望京SO**硒游记餐厅装饰工程工程造价鉴定意见书》、兴中海建鉴字[2015]36号（复议）《望京SO**硒游记餐厅装饰工程造价鉴定报告》等证据材料在案佐证。
本院认为：夏某与荆某签订的《租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应履行。
结合双方的诉辩意见，本案争议的焦点有二，一是合同解除的责任。二是合同解除的后果。
关于合同解除的原因，可以确认合同解除的原因是涉案房屋无法办理营业证照，致承租人的合同目的不能实现而解除。根据已查明的事实，在签订《租赁合同》的过程中，双方当事人均明知涉案房屋用于商业目的且尚未办理房屋所有权证的客观事实，因此本院确认合同的双方当事人对合同解除均承担过错：一方面夏某作为餐饮行业的从业者，明知涉案房屋暂时没有房产证可能存在不能顺利办理营业证照的风险，如其所述，主观上盲目自信地认为会在免租期内办理房产证，其对合同目的无法实现而解除的后果承担一定的过错；另一方面，作为出租人，荆某未能提供产权证明的行为客观上导致夏某无法办理营业手续，荆某对合同的解除亦存在过错。一审法院在综合双方过错的基础上，对合同解除的责任进行划分，并无不当，本院予以维持。
因夏某并不享有其所主张的依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定的单方解除权，而是双方当事人均同意合同解除，因此合同解除之日应确定为双方就合同解除达成合意之日。鉴于涉案商铺已于2015年12月3日完成交接，故一审法院认定此日为合同解除之日并无不当。
关于合同解除的后果，包括已付租金、未付租金、押金、违约金、滞纳金、装饰装修损失、中介费等合理的缔约成本，应依照合同约定，依结合双方的过错，公平负担。关于夏某已支付的三个月租金，因此时合同尚处于正常履行阶段，并未出现合同目的不能实现的客观情况，因此夏某应为其实际占有涉案商铺而支付相应对价；关于未付租金，虽在此阶段夏某仍占有涉案房屋，但因双方均存在过错，故应结合过错比例予以酌定；关于违约金，荆某未能在合理期限内履行提供产权证明文件的合同义务，夏某以拒付租金的方式履行抗辩权，不构成违约，因此不应支持荆某要求夏某支付违约金、滞纳金的反诉请求；关于装饰装修损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）款之规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。据此，结合双方的过错，酌定装饰装修残值并无不当；关于中介费，如合同正常履行，中介费属于合理的缔约成本，其负担方式由合同约定。现因双方过错导致合同不能正当履行，应根据双方的过错分担缔约成本。
综上所述，夏某与荆某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费62640元，由夏某负担28320元（已交纳），由荆某负担34320元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付辉
审 判 员 王朔
审 判 员 曾彦
二〇一七年三月二十九日
法官助理 田晔
书 记 员 胡潇