广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1882民初235号原告：严伟岚，女，瑶族，连州市人。被告：连州市盛世房地产有限公司。住所地：连州市良江路LJ001地段。法定代表人：邓继明。被告连州市盛世房地产有限公司管理人：清远市精诚会计师事务所有限公司。住所地：清远市新城五号区烟草综合楼501号、503号。委托代理人：伍文辉，该司职工。委托代理人：陈志伟，该司职工。原告严伟岚诉被告连州市盛世房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严伟岚，被告连州市盛世房地产有限公司管理人委托代理人伍文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严伟岚诉称，原、被告于2014年10月20日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201410202***）。该合同约定：原告购买被告开发建设的位于连州市良江19号盛世都会公寓***室商品房一套。该商品房建筑面积45.36平方米，商品房总价款人民币166081元。原告以按揭方式付款，首付房款人民币106081元，应在2014年10月20日前支付，剩余房款人民币60000元应于2014年11月20日办理按揭贷款。该合同同时约定：被告应在2015年03月31日前将商品房交付原告使用。合同签订之后，原告积极履行相关付款义务，支付106081元首期款，并积极办理相关按揭手续，因被告方不积极配合，未能办理，遂原告多次与被告协商，被告却一拖再拖，后被告因资金链断裂，无法按期交房，至今已过去两年多。为此请求：1、被告按合同约定交付连州市良江路19号盛世都会公寓***室房屋给原告；2、被告支付原告从2015年4月1日始至商品房竣工验收合格交付房屋止的违约金（违约金按已付房款106081元日万分之三计算，暂计至2017年3月1日违约金为22277.01元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张提供的证据有：一、原告身份证复印件；二、企业登记资料；三、《商品房买卖合同》、盛世都会公寓认购书、收据、银行转账凭证；四、连州市住建局信访事项办理答复意见书、关于唐桂群信访事项的复核意见书、关于连州市盛世都会公寓业主信访事项复查意见书；五、不动产查询结果证明。被告连州市盛世房地产有限公司管理人答辩称：我方承认原告支付了首期款，对原告的第一项诉请，房屋要经过验收才能交付使用，因为各种原因导致未验收无法交付使用。同意按合同约定支付违约金，若因原告的原因未支付尾款，要求原告承担违约责任。被告连州市盛世房地产有限公司管理人未提交证据。本院依职权向连州市住房和城乡规划建设局调取了《连州市盛世都会公寓商品房预售合同备案表》。经庭审质证，原告对被告提供的证据无异议，原、被告对本院调取的证据无异议。经审理查明：被告连州市盛世房地产有限公司于2010年3月22日登记成立，企业类型为有限责任公司，公司注册资金为人民币壹仟万元，法定代表人为邓继明，经营范围为房地产开发及销售。2017年3月8日，本院裁定受理申请人广东宏业建设工程有限公司申请连州市盛世房地产有限公司破产的申请，并于当日作出《决定书》，指定清远市精诚会计师事务所有限公司为连州市盛世房地产有限公司的管理人。清远市精诚会计师事务所有限公司依法接收连州市盛世房地产有限公司的财产，并对该公司进行审计清算。2011年7月13日，被告以出让方式取得位于连州市良江路19号地块的土地使用权并经批准在上述地块建设商品房，定名为“连州市良江路盛世都会”。2013年9月5日经连州市住房和城乡规划建设局批准预售。2014年10月20日，原告购买被告位于连州市良江路19号盛世都会公寓***室，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：301410202***），合同第二条约定的商品房销售依据为连州市住房和城乡规划建设局颁发的许可证号为（2013）第019号《商品房预售许可证》；合同第三条买受人所购商品房的基本情况为：商品房为预售商品房；该商品房为良江路19号盛世都会公寓***室；用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高3米，建筑面积为45.36㎡，其中套内建筑面积为30.81㎡，公共部位与分摊建筑面积14.55㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条约定该商品房书预售，按套出售，按套内面积计算，单价为人民币5390.49元/㎡，总房价款166081元。合同第六条约定的付款方式及期限为其他方式，即银行按揭，于2014年10月20日前付清首期人民币106081元，余额人民币60000元于2014年11月20日前向按揭银行办妥按揭手续，开户银行为连州市农村信用合作联社，专用账户为8002000000***。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经有关部门竣工验收合格备案后。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、非出卖人原因造成的延期；3、主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延，由于2.3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。2、本条中的“逾期”是指出卖人按本合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期，若买受人选择合同的，应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。同时，双方还就合同附件四“合同补充协议”进行了释明及确认。其中，附件四之《合同补充协议》第一条房屋的交付使用再作释明和确认，该条约定为：甲乙双方同意如因下列特殊原因，出卖方可据实予以延期：（1）因市政配套批准及安装之延误；（2）出卖方虽没过失但无法防止的外因导致延期交楼；（3）法律规定的其它延期交楼情况。第六条银行按揭约定。如买受人采用银行按揭方式付款，如因买受人原因不能获得银行按揭贷款，则按如下约定处理：2、买受人不能获得银行按揭贷款，买受人应在接到银行拒绝贷款通知后十天内一次性向出卖人补足全部房款，如买受人不能补足的，按解除合同处理。合同落款处，出卖人由连州市盛世房地产有限公司盖章确认，买受人由严伟岚签名确认。2014年12月5日，连州市住房和城乡规划建设局对该商品房买卖合同进行备案。被告逾期交楼后，盛世都会公寓业主向连州市住房和城乡规划建设局信访投诉，该局于2015年7月7日作出《连州市住建局信访事项办理答复意见书》。业主不服该局作出的意见书向清远市住房和城乡建设管理局请求复查，清远市住房和城乡建设管理局于2015年8月7日作出《关于连州市盛世都会公寓业主信访事项复查意见书》，内容：连州市盛世都会公寓业主：你们请求复查连州市住房和城乡规划建设局2015年7月7日作出的《连州市住建局信访事项办理答复意见书》的信访事项，根据《信访条例》有关规定，我局进行了复查，现将复查意见书答复如下：一、楼盘预售情况。经查阅连州市住建局提供连州市盛世都会公寓相关资料，连州市“盛世都会公寓”项目，由连州市盛世房地产有限公司开发，该楼盘位于连州市良江路19号。2013年9月5日批准预售，预售房屋建筑面积13652.51平方米，191套，23层。二、现楼盘建设情况及未按时交楼的原因。连州市“盛世都会公寓”项目，因开发商资金链断裂，楼盘后期水电、消防验收等工程未完成，目前为止，该项目未取得建设工程竣工验收备案。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该楼盘未达到交楼条件，因此开发商无法按合同约定时间交楼给购房业主...”，业主不服《关于连州市盛世都会公寓业主信访事项复查意见书》，向广东省住房和城乡建设厅申请复核，该局于2015年9月10日作出《关于唐桂群信访事项的复核意见书》，维持清远市住房和城乡建设管理局的复查意见书。根据原告提供的《收据》（NO.5805983、NO.5805983）显示，2014年10月20日，原告依约支付该房屋的首期款106081元、办证费500元、可视对讲机1500元，购房余款60000元未付。上述事实有原、被告的当庭陈述以及原、被告提供的上述证据予以佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告因商品房买卖签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方在平等、自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容没有《中华人民共和国合同法》第五十二条有关无效的情形以及第五十四条有关撤销情形，合同合法有效，予以确认。合同签订后，双方应自觉全面按合同的约定履行各自的权利义务。清远市住房和城乡建设管理局作出的《关于连州市盛世都会公寓业主信访事项复查意见书》答复的内容第二点“盛世都会公寓”项目，因开发商资金链断裂，楼盘后期水电、消防验收等工程未完成，目前为止，该项目未取得建设工程竣工验收备案”，可证实被告逾期交楼的原因是因资金链断裂，后期水电、消防验收等工程未完成，不属于合同约定的被告可据实予以延期的情形，被告未于2015年3月31日前将竣工验收合格备案的房屋交付给原告使用构成违约，被告管理人亦未提出违约金过高的抗辩，故原告诉请被告按已付房款106081元为本金自2015年4月1日起按日万分之三支付违约金至交付房屋之日止的主张，理据充分，本院予以支持。被告管理人主张原告按合同约定承担违约责任，但未提出明确的反诉请求，本院对被告管理人的该项主张，不予处理。原告主张以被告赔偿的违约金抵消其应付未付的房款，由于被告未在本案中反诉原告支付购房余款，无法进行抵消，故本案对原告的该项主张不予处理。关于原告诉请被告交付涉讼房屋的问题。由于涉讼房屋未经竣工验收合格，未达到交付使用的条件，原告诉请被告交付涉讼房屋的诉请，理据不足，本院不予支持，待涉诉商品房竣工验收合格后，原告再另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告连州市盛世房地产有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告严伟岚支付违约金（违约金以106081元为本金自2015年4月1日起按日万分之三计至被告实际交房之日止，暂计至2017年3月1日为22277.01元）；二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费178.46元，由被告连州市盛世房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  欧学强二〇一七年六月十六日书记员  陆思廷附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。