甘肃省山丹县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0725民初1293号原告：安某某，甘州区居民。委托诉讼代理人：董某，律师。委托诉讼代理人：安某。被告：张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司。住所：甘肃省张掖市。法定代表人：辛某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：张某某。被告：山丹县清泉镇东街村村民委员会。地址：山丹县。法定代表人：陈某，该村委会主任。被告：山丹县房地产开发公司。地址：山丹县。法定代表人：周某，该公司经理。原告安某某与被告张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司、山丹县清泉镇东街村村民委员会、山丹县房地产开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安某某的委托诉讼代理人安某、董琛，被告张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司的委托诉讼代理人张某某，被告山丹县清泉镇东街村村民委员会的法定代表人陈某均到庭参加诉讼。被告山丹县房地产开发公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安某某提出诉讼请求：一、请求依法判令二被告继续履行原、被告于2014年2月22日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》：1.交付原告不少于45平方米的一间铺面、每套面积为93平方米的两套住宅楼（按约定，若实际交付面积超过200平方米，超出部分按2600元/平方米计算），或支付原告现金1131300元；2.支付原告装修补偿20000元，以上共计1151300元。二、请求判令二被告按《房屋拆迁安置补偿协议书》之约定连带承担支付原告395955元违约金的责任。三、请求判令二被告支付原告医药费、营养费20000元；四、请求判令二被告承担本案涉诉费用。事实和理由：2014年2月22日，原、被告三方签订《房屋拆迁补偿协议书》一份，协议约定拆迁补偿方式为产权调换，并约定被告张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司给原告的交房时间为2015年6月中旬，根据进度，被告张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司尽力提前让原告居住。但时至今日，已逾交房时间两年，交付房屋是原告重要的合同利益，二被告均已构成违约，故要求二被告按照协议履行交付原告安置房屋。根据原、被告三方签订的《房屋拆迁补偿协议书》之约定，二被告应当连带承担按照置换房屋面积及置换房屋市价承担向原告支付违约金的责任。协议签订后，原告即将房屋交付于被告拆除，被告亦在拆除后的地基上基本完成了楼房建设，但时至今日，却一直不予给付原告拆迁补偿楼房，使原告的合法权益受到严重侵害。故原告起诉提出上述诉讼请求。诉讼过程中，原告认为山丹县房地产开发公司与本案有直接的法律上的利害关系，申请追加作为本案被告参加诉讼，经本院审查予以准许。被告张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司辩称，1.因二被告均无房屋拆迁资质，故被告与原告签订的《房屋拆迁补偿协议书》无效；2.被告不存在违约，交房时间约定不明确。协议中约定的是2015年6月中旬，而不是具体的日期，被告尽量让原告提前居住也不明确，都是大概时间，按照相关法律规定，约定不明的视为未约定，原告主张的违约金不能成立，且约定的比例过高；3.原告主张的第三项诉讼请求与本案无关，系不同的法律关系，故不能在一起审理；被告山丹县清泉镇东街村村民委员会辩称，东街村委会认为双方签订的拆迁补偿协议是有效的。但东街村委会与本案没有关系，东街村委会与欣欣公司有明确的合同约定，只负责动员拆迁，拆迁协议的签订与房屋的分配都是由欣欣公司负责，东街村委会不负责房屋的分配问题，故在本案中不应承担任何责任。东街村委会也多次协调过此事，要求被告欣欣公司按照合同约定给原告兑付房屋、铺面，但最终未达成一致意见。被告山丹县房地产开发公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。但在开庭前向本院提交说明一份，说明经公司查证，我公司根据山政国土建（2014）90号文件，按照山丹县人民政府相关规定合理、合法、合规竞的2014-049号土地，面积为32620.27平方米，公司从未参与过该地块的土地征用拆迁工作，也并未与原告签订过任何拆迁协议，原告诉状中所陈述的内容与我公司无任何法律关系，公司无任何举证的拆迁资料，所以我公司不参与应诉，请法院公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据举证、质证情况如下：原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1.原告安某某的身份证复印件一份，证明原告是适格的主体；2.《集体土地建设用地使用证》复印件一份，证明原告对被拆迁房屋所在土地拥有合法使用权；3.2014年2月22日原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，证明原、被告之间存在的法律关系，原告的诉请基于该协议的约定；4.诊断证明、出院证明、住院费用明细表清单各一份，证明因被告违约逾期交房，导致原告生病住院产生的医疗费用；5.收款收据复印件一份，证明他人购买金脉朝阳小区楼房的价格，以此来证明房屋的市场价格。6.申请证人董某某出庭作证，证明被告给原告等各住户给的4000元系延期交付房屋的房租，而不是补偿的违约金；原告是先向被告欣欣公司要铺面，然后要楼房，因铺面问题至今未解决，故楼房问题也至今未解决。被告欣欣公司在第三期房屋分配时才给原告分配了铺面，但一直不给原告办理手续，后来被告欣欣公司又将铺面给了别人。被告张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司质证意见：对原告的身份证复印件、土地使用证复印件及《房屋拆迁安置补偿协议书》的真实性均无异议，但认为《房屋拆迁安置补偿协议书》属无效协议；原告提交的诊断证明、出院证明、住院费用明细表清单与本案无关，同时被告也没有给原告造成过身体伤害，原告的损失与被告无关。对收款收据因看不清楚上面所记载的内容，不发表质证意见。证人董某某也是拆迁户，与被告之间存在利害关系，其证言有倾向，且是一份孤证，不予认可。被告山丹县清泉镇东街村村民委员会同意张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司的其他质证意见，但认为双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》属有效协议，对证人董某某的证言亦无异议。被告欣欣公司针对其反驳原告主张或理由，向本院提交了以下证据：1.提交2014年2月22日原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，证明因协议上交房时间约定不明确，被告不存在违约。2.提交山丹县房地产开发公司金脉朝阳项目部拆迁户2015年至2016年房租及取暖费补偿明细表二份，并申请证人陈某某、王某某出庭作证，证明因为当时工程进度慢，可能存在延期交付的情况，故被告公司给拆迁户每户4000元的补贴款，拆迁户均同意延迟交付房屋的事实。同时证明，原告在第一期分配房屋时主动放弃分房，要求在第二期分配时和铺面一起分配。上述证据，经原告质证认为，对《房屋拆迁安置补偿协议书》无异议，但是对证明的问题有异议，认为协议书本身并不能证明被告没有违约；2015年至2016年房租及取暖费补偿明细表二份均系复印件，对其真实性不予认可，同时，该证据不能否定被告存在违约的事实；证人陈某某、王某某均与被告有利害关系，其证言有倾向，对证人证明的事实不予认可。被告山丹县清泉镇东街村村民委员会对上述证据均无异议。被告东街村委会针对其反驳原告主张或理由，向本院提交了2014年6月27日山丹县清泉镇东街村村民委员会与辛某某签订的协议书一份，证明在拆迁过程中，山丹县清泉镇东街村村民委员会负责做群众拆迁工作，解决纠纷，并且负责监督工程质量，但是不参与房屋的分配问题。经原告及被告欣欣公司质证，对上述证据均无异议。为进一步查明案件事实，本院依职权调取了以下证据：1.从山丹县国土资源局调取的山丹县人民政府山政发[2014]184号文件、土地登记申请表、土地注销申请承诺书、土地注销承诺书、房屋搬迁补偿协议书。2.从山丹县住房和城乡建设局调取的山丹县人民政府山政国土建字[2014]90号、山政国土建字[2015]42号文件、山丹县金脉朝阳居住组团A区7#、8#、9#商住楼建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证。3.从山丹县房地产管理局调取的山丹县金脉朝阳居住组团A区7#、8#、9#商住楼商品房预（销）售许可审批表、申请报告、预售方案。上述证据，经原、被告质证对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院经审理认定事实如下：2014年2月22日，原告与被告张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司、山丹县清泉镇东街村村民委员会签订《房屋拆迁补偿协议书》一份，协议约定原告住房（面积200平方米）交付给被告拆迁，置换原告一间不少于45平方米的铺面，住宅楼二套（楼层为三楼配六楼、四楼配五楼，）总计面积为200平方米，不足部分的面积原告以2600元/平方米现款支付被告。该拆迁户可享受20000元的装修补贴。交付时间为2015年6月中旬；若有违约，违约方承担本协议拆迁补偿安置费用及置换后总额35%的违约金。协议签订后，原告即将房屋交付于被告拆除，被告亦在拆除后的土地上完成了楼房建设。2016年4月，被告欣欣公司因不能按期向拆迁户交付房屋，给所有拆迁户每家发放4000元的住房补贴。原告和其他拆迁户均领取了该笔补贴款。但在房屋交付过程中，原告与被告欣欣公司因铺面交付问题未达成一致意见，导致原、被告协议约定的铺面及住宅楼均未按期交付原告。故原告起诉提出上述诉讼请求。另查明，2014年6月27日，被告东街村委会与被告欣欣公司的法定代表人辛某某签订《协议书》一份，协议约定（其中，被告东街村委会系甲方，被告欣欣公司系乙方）：乙方拟对东街村现有地块进行开发建设，甲方负责动员协调东街村现有全部村民住户完成拆迁补偿协议的签署及搬迁工作，在拆迁工作进行当中，积极协调处理乙方与村民住户的关系，确保拆迁工作顺利进行，并解决拆迁中发生的问题；乙方为开发建设本项目可设立项目公司，乙方在开发建设中必须保证建设资金到位；甲方协调所签合同村民住户配合乙方开展的拆迁及开发建设工作，在开发建设中乙方必须按甲方整体规划进行统一规划、统一安排，乙方必须履行甲方拆迁户所签合同条约，在售房前乙方执行拆迁户合同条约所签订楼号、楼层，不得变更；双方并约定了交付押金、管理费用、违约责任等相关事项。根据本院从山丹县住房和城乡建设局、山丹县国土资源局、山丹县房地产管理局调取的山丹县人民政府文件等证据记载，原、被告所争议拆迁房屋所处土地系被告房产公司从山丹县人民政府向社会公开挂牌出让活动中竞的国有建设用地使用权，所建商住楼用地单位、建设单位、开发企业均系被告房产公司。同时，被告房产公司向有关机关备案的预售方案中明确记载项目负责人为辛永昌。根据本案审理中查明的情况反映，原、被告在本案中所争议的，被告东街村委会该处房地产开发建设项目实际一直由被告欣欣公司具体实施，并与该村拆迁户具体协商办理安置补偿相关事宜，被告欣欣公司虽在庭审中辩称，其与被告房产公司之间系挂靠关系，但未向本院提交证据予以证明，故不能认定双方之间是否存在挂靠关系或合作、合资开发等事实。本院认为，原告与被告欣欣公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋拆迁补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家有关法律的强制性规定，属合法有效。该协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，被告欣欣公司抗辩认为该协议属无效协议的理由不能成立，本院不予采信。故原告与被告欣欣公司双方均应按约全面履行协议内容。双方争议所涉房屋所在山丹县金脉朝阳居住组团A区虽以被告房产公司的名义进行规划审批、开发建设，但审理中已查明，原告的房屋被拆迁后实际上一直由被告欣欣公司实际开发建设，被告东街村委会与被告欣欣公司签订的协议也充分印证了双方陈述的上述事实。但被告欣欣公司和被告房产公司均拒绝向本院说明或提交有关证据证明两公司之间以何种关系对该处房地产进行开发建设，对为何由被告欣欣公司进行拆迁，又以被告房产公司名义进行开发建设，而实际由欣欣公司具体实施的情况均未能作出合理的解释或说明。根据本案实际情况，被告欣欣公司应向原告履行交付置换房屋的义务，但该处房地产均以被告房产公司的名义开发建设，且以房地产公司的名义取得了所开发房屋的预售许可，对房屋拥有实际处分权。为使当事人的权益能够得到实现，妥善化解纠纷，减少当事人的诉累，故被告房产公司在本案中应与被告欣欣公司承担连带责任，共同履行向原告交付约定的置换房屋之义务。但是房地产公司并未与原告签订拆迁协议，在本案中并不存在违约的情形，故不承担向原告支付违约金的责任。本案审理中已查明，被告东街村委会在本案中既非拆迁单位，也非房地产开发的具体实施单位，其作为村民自治组织，为使该村的面貌得以改善，符合本县旧城改造的城市总体规划。在该处房地产开发建设中，仅仅起到协调本村村民配合拆迁及搬迁工作，协助办理开发过程中的相关手续，并监督工程质量和管理作用，该村委会不应对拆迁户应承担交付置换房屋和进行安置补偿等义务，故被告东街村委会在本案中不应承担责任。对于原告诉讼要求被告欣欣公司给付迟延交房违约金395955元的诉讼主张。因原告在《房屋拆迁补偿协议书》签订后即积极配合被告拆迁并办理土地转换手续,而被告欣欣公司至今未按照协议约定的时间向原告交付铺面，亦未提供证据证明原告拒绝接受或将标的物向有关部门提存，其已构成实际违约，应当依法承担违约责任。根据本案查明的情况，被告欣欣公司因不能按期向拆迁户交付住宅房屋，向每个拆迁户补偿2015年至2016年的住房补贴4000元，原告也领取了该补贴。而且证人董贵忠也证实了原告先向被告欣欣公司要铺面，然后要住宅楼，因铺面问题一直未解决，楼房问题也未得到解决。被告申请作证的证人陈某某、王某某本身本身系拆迁户，证明了原告主动放弃第一次分配住宅楼，要求在第二期分配时住宅和铺面一起分配的事实，并不存在被告欣欣公司拒绝交付原告住宅楼的情形。而且被告欣欣公司就延迟交房，已向原告进行了补偿，原告也已接受，应视为同意延期交付房屋。因此，原告要求被告欣欣公司因未交付两套住宅楼承担违约金的主张不能成立。但被告欣欣公司未能按照约定交付铺面，亦未向原告进行补偿，对此欣欣公司应承担违约责任。对于违约金的计算方式，原告与被告欣欣公司签订《房屋拆迁补偿协议书》时进行了约定。对于铺面的价值，原告按照11500元每平方米计算，根据山丹县房地产开发公司关于办理金脉朝阳居住组团A区《商品房预售许可证》的申请报告中记载，商铺预售价平均每平方米11500元计算。故铺面的价格应参照每平方米11500元。根据相关法律规定，被告欣欣公司承担原告的违约金应当在充分尊重当事人意思自治的原则下，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，依法调整至合理范围。综上，被告欣欣公司应承担违约金的计算方式为[（45㎡×11500元）]×30%，故被告欣欣公司应承担的违约金为155250元。对于原告主张的装修补贴20000元，因双方在《房屋拆迁补偿协议书》中有约定，本院对此主张予以支持。原告主张的医药费、营养费等20000元，未向本院提交正规的医疗费票据，亦非被告的违约行为造成的直接损失，被告对此也不予认可，对此主张本院不予支持。原告在庭审过程中认为，被告应交付原告房屋的总面积应为220平方米，但根据原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议书》及原告诉称中，被告应交付原告的房屋面积均确定为200平方米，故对原告的该主张本院不予采信。综上所述，本院为保护权益人的合法权益，维护正常的社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司向原告安某某交付位于山丹县金脉朝阳居住组团A区45平方米的铺面一间；二、被告张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司向原告安某某交付位于山丹县金脉朝阳居住组团A区住宅楼两套（按照合同约定，楼层为三楼配六楼，四楼配五楼），对超出155平方米的房屋面积，由原告安某某按照每平方米2600元的价格支付被告张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司差价款；三、被告山丹县房地产开发公司对上述一、二项义务承担连带交付的责任；四、被告张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司支付原告安坤有违约金155250元；五、被告张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司给付原告安坤有房屋装修补贴款20000元；以上一、二、三、四、五项，均限于本判决生效后30日内履行完毕。六、被告山丹县清泉镇东街村村民委员会在本案中不承担责任；七、驳回原告安某某的其他诉讼请求。如果被告张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18905元，由原告安某某负担4348元（已交纳），被告张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司负担14557元，限于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  卢殿宏审 判 员  孟儒海人民陪审员  关建虎二〇一七年十月三十一日书 记 员  孙彩霞