湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0121民初6280号
原告三一汽车制造有限公司，住所地：长沙经济技术开发区三一工业城。
法定代表人代晴华，董事长。
委托代理人龚江，湖南华夏方圆律师事务所律师。
被告陕西豪润置业有限公司，住所地：陕西省渭南市临渭区东风街41号，组织机构代码：78368841-0。
法定代表人王发琪，董事长。
委托代理人段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。
委托代理人周彦涛，陕西哲智律师事务所律师。
第三人赵杰，男，1982年2月12日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。
第三人何雨涛，男，1979年9月10日出生，汉族，住西安市碑林区。
委托代理人赵杰，男，1982年2月12日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。
原告三一汽车制造有限公司（以下简称三一汽车公司）与被告陕西豪润置业有限公司（以下简称豪润公司）、第三人赵杰、何雨涛合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三一汽车公司的委托代理人龚江、被告豪润公司的委托代理人段晓梅、周彦涛以及第三人赵杰、第三人何雨涛的委托代理人赵杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
在案件审理过程中，被告豪润公司对管辖权提出异议，认为应由陕西省渭南市临渭区人民法院审理，本院作出（2017）湘0121民初6280号之二民事裁定书“驳回被告豪润公司对本案管辖权提出的异议”。被告豪润公司不服，提起上诉，长沙市中级人民法院于2018年3月20日作出（2018）湘01民辖终176号民事裁定书，裁定“驳回上诉，维持原裁定”。
原告三一汽车公司请求判令：1、被告陕西豪润置业有限公司继续履行《抵房协议》，尽快办理房屋产权证书，将房屋过户登记至原告名下；2、被告陕西豪润置业有限公司向原告支付违约金958664元；3、被告承担本案全部诉讼费用。（事实和理由详见起诉状）
被告豪润公司答辩要点：一、本案确定为买卖合同违背了本案的事实和原告三一汽车公司的诉求，缺乏相应的法律依据和事实依据。二、原告三一汽车公司与被告豪润公司签订的抵房协议并未发生任何纠纷，原告三一汽车公司以抵房协议诉诸法院，目的在于规避法律的专属管辖。在未发生纠纷的情况下，人民法院应驳回原告三一汽车公司的起诉。三、本案属于商品房买卖合同纠纷，应由不动产所在地人民法院管辖，根据双方商品房买卖合同的约定，应由陕西渭南仲裁委予以仲裁。四、房产证没有办理的原因在于原告三一汽车公司没有交纳相应的契税及未按时提交房产登记资料。应属于原告三一汽车公司原因引起的，原告三一汽车公司要求被告豪润公司承担违约责任无事实依据。五、双方签订的抵房协议违约责任并未就办理房产证迟延作出专门约定，而对于房产证办理迟延责任，商品房买卖合同做出了明确约定，应适用该合同的专门约定确定双方的违约责任。六、原告三一汽车公司尚欠被告豪润公司131328.7元税款应予以补交。七、本案房产证已经办理完毕。原告三一汽车公司的第一项诉求已经不存在。八、第一次庭审后原告三一汽车公司的工作人员已到被告豪润公司表明同意交纳税款，领取房产证，足以说明原告三一汽车公司对自己未履行交纳税款义务是明知的，原告三一汽车公司在明知欠税未交的情况下，将被告豪润公司以违约诉诸法庭属于恶意诉讼。
第三人赵杰、何雨涛答辩要点：一、2012年赵杰、何雨涛与三一重工签署了三份产品买卖合同，合同签订后，我们有部分货款没有及时履行，我们从豪润公司这边用房子抵给了三一重工，签署了抵房协议，协议属实。二、原告三一汽车公司起诉被告豪润公司，当时对公3个点的税，第三人赵杰、何雨涛当时替三一汽车公司交了一点的税（豪润公司替第三人代缴的，豪润公司欠第三人混凝土款，豪润公司跟第三人进行了折抵），第三人赵杰、何雨涛认为根据抵房协议，还差一点五的税应由三一汽车公司承担。当时三一汽车公司从房款里面分离出来40多万元让第三人替他们交契税。
查明的事实
经审理查明，本院确认如下法律事实：
一、2012年3月28日，三一重工股份有限公司(以下简称“三一重工”)与买受人赵杰签订一份《产品买卖合同》（合同编号是BRW0005939），赵杰从三一重工处购买价值350万元的搅拌站。2012年4月17日，三一重工与买受人赵杰签订一份《产品买卖合同》（合同编号是BRW0005342），赵杰从三一重工处购买价值985万元的泵车、车载泵、搅拌车。2012年12月21日，三一重工与买受人何雨涛签订一份《产品买卖合同》（合同编号是BRW0007905），何雨涛从三一重工处购买价值848万元的泵车、车载泵、搅拌车。
二、2013年12月18日，原告三一汽车与被告豪润公司签订16套房屋的《商品房买卖合同》。合同约定了计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限等等，其中第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
三、2013年12月25日，原告三一汽车（甲方），赵杰、何雨涛作为乙方，被告豪润公司作为丙方，三方签订一份《抵房协议》，该《抵房协议》载明“2012年3月至2012年12月，三一重工与乙方分别签订BRW0005939、BRW0005342、BRW0007905号《产品买卖合同》，乙方购三一重工混凝土泵送设备，乙方欠三一重工部分设备款。因三一重工混凝土泵送设备经营主体变更为甲方，BRW0005939、BRW0005342、BRW0007905号《产品买卖合同》产生的债权及债权的从属权利，已全部转让给甲方，甲方同意乙方以丙方开发的房产抵付部分设备款。经甲、乙、丙三方友好协商，就以房产抵款有关事项达成如下协议：1、房产情况和抵款金额。房产住宅16套，抵设备款9538949.16元。2、产权状况。本协议抵账房产是丙方开发的，原始产权属于丙方，丙方将上述房产抵账给乙方，乙方再将该房产抵付甲方的设备款。三、关于产权转让过户2、乙丙双方不附加任何条件给甲方办理房产过户登记，包括不受乙、丙方之间经济结算影响。4、丙方承诺2014年12月1日前给甲方办妥产权证，并在《商品房买卖合同》中明确约定办理《房屋所有权证》的日期。八、1、本协议所抵房产如因抵押、查封、产权纠纷、经济纠纷、竣工验收、房产已备案给他人等原因，影响给甲方办理房产备案、影响交房和办理《房屋所有权证》，由丙方承担违约责任。如给甲方造成经济损失，由丙方承担赔偿责任，乙方承担连带责任。但因甲方未能积极配合丙方办理证件的，丙方不承担相应违约责任。5、各方违约责任按本协议房产总金额每日万分之一计算违约金，从违约之日起计算。九、补充约定契税、维修基金等税费由乙方先行垫付，待办理完房产备案后，甲方依据丙方出具正式票据抵付乙方设备款。十、其他约定2、甲丙双方签订的《商品房买卖合同》条款如与本协议相冲突，以本协议约定为准。
四、2014年1月2日，被告豪润公司出具的16份《收据》，载明，三一汽车公司已将16套房产的房款交付给豪润公司。
五、2014年7月4日，被告豪润公司出具16份《收据》，原告三一汽车公司缴纳16套房产的税款157057元、大修基金286179元。
六、根据原告三一汽车公司调取证据的申请，本院向陕西省渭南市不动产登记中心调取了陕西豪润置业有限公司开发的东风街中段豪润御城二期豪润公园天下3号、5号、7号楼房屋的《权属登记审核表》和《竣工验收备案表》。《竣工验收备案表》载明：“建设单位陕西豪润置业有限公司新建的豪润公园天下3#5#7#楼工程，于2012年12月24日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。经对建设单位2016年7月20日报送的竣工验收备案文件及工程质量监督机构2012年12月31日提交的工程质量监督报告核查，符合要求，准予备案。2016年7月22日”。渭南市房屋产权产籍管理处的《权属登记审核表》载明：登记类别为商品房初始登记；收件时间2016年8月5日；审批人李灵莉于2016年10月24日审批意见为“同意登记”；2016年10月26日，豪润公司的工作人员任静在领证人处签名。
七、2018年3月23日，被告豪润公司作出《催款函》，内容“三一汽车制造有限公司在我豪润公园天下购买了6-2-1801、7-2-2403、7-1-2401等16套住宅。我公司现已经办理完所有房产证。现因贵公司交于豪润置业契税不足，与最终所交额相差131310.72元。请贵公司收到此函后及时安排付款。”2018年3月26日，豪润公司通过快递将《催款函》邮寄至三一重工在陕西省咸阳市中心。
八、2018年2月7日，被告豪润公司将16套房产的不动产权证办理登记至原告三一汽车公司名下，不动产权证的原件在被告豪润公司处。
九、被告豪润公司提交了16套房产的《渭南市商品房交易过户审批表》和《渭南市房地产转让申请表》。《渭南市商品房交易过户审批表》载明：每套房产的转让方豪润公司、受让方三一汽车公司，转移日期2017年7月19日，2017年7月20日查勘，2018年1月18日房管部门审核同意房产过户。
争议焦点及认定
一、《商品房买卖合同》与《抵房协议》的关系及本案的案由确定。
原告三一汽车公司在起诉状中的诉讼请求是要求被告豪润公司履行《抵房协议》，办理房产证并将房产过户登记至原告名下以及支付违约金，在事实与理由部分，原告三一汽车公司认为依据《抵房协议》，被告豪润公司承诺在2014年12月1日前办妥产权证，如房产证未办好，被告豪润公司愿意承担违约责任等等。被告豪润公司认为，本案属于商品房买卖合同纠纷，应由不动产所在地法院管辖，法院将案由定为买卖合同与当事人诉求不符。
本院审查认为，2013年12月18日，原告三一汽车公司与被告豪润公司签订16份《商品房买卖合同》，2013年12月25日，原告三一汽车公司与被告豪润公司、第三人赵杰、何雨涛（渭南汇通混凝土有限公司）签订一份三方《抵房协议》，约定豪润公司将16套房产，建筑面积2003.56平方米，抵设备款9538949.16元。被告豪润公司用房产抵消欠第三人赵杰、何雨涛供应的混凝土款，而第三人赵杰、何雨涛又用豪润公司开发的房产抵消欠三一重工的设备款，三一重工将设备款等债权转让给本案原告三一汽车公司。《抵房协议》是基础合同，《商品房买卖合同》是具体落实《抵房协议》的，没有《抵房协议》，也就不会有《商品房买卖合同》，原告三一汽车公司和被告豪润公司之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但从2014年1月2日豪润公司出具的收三一汽车公司缴纳房款的收据以及2014年7月4日被告豪润公司出具的收到三一汽车公司缴纳税款和大修基金的收据可以看出，三一汽车公司并没有通过现金的形式支付，而是通过抵债的形式来购房。《抵房协议》第十条其他约定“三一汽车公司与豪润公司签订的《商品房买卖合同》条款如与本协议相冲突，以本协议约定为准”，从以上表述也可以反映出《抵房协议》的效力优先，故原告三一汽车公司与被告豪润公司、第三人赵杰、何雨涛之间关于办理房产证及逾期办证的违约责任等问题，适用《抵房协议》中的约定。原告三一汽车公司在本案中也是根据《抵房协议》而主张办理房产证及违约金，故本案系履行《抵房协议》而产生的纠纷，法院立案时的案由定为买卖合同纠纷，经法院审理查明以后，以实际查明的案由为准，本案案由为合同纠纷。
二、本案诉争房产的契税和维修基金的缴纳、承担及处理
被告豪润公司认为，公司为16套房产交房屋契税288385.07元、交维修基金283644元，2014年7月4日，原告三一汽车公司才缴纳部分税款，尚欠税款13万余元，导致房产证无法办理，原告三一汽车公司应将契税差额部分支付给被告豪润公司。原告三一汽车公司认为，根据《抵房协议》契税和维修基金由赵杰、何雨涛先行垫付，在办理完房产证后再依据相关的票据来抵付。2014年7月4日的交契税和维修基金的钱实际上不是原告三一汽车公司交的，由第三人赵杰、何雨涛代替原告三一汽车公司交纳。第三人赵杰、何雨涛认为，2014年7月4日交契税和维修基金的《收据》上名义上写的是原告三一汽车公司交的，维修基金和契税实际上是被告豪润公司出的，折抵被告豪润公司欠第三人的混凝土款46万元左右，但契税有三个点，46万元还不够，剩余的契税需要由原告三一汽车公司补齐。
本院审查认为，一般购房合同约定和交易习惯，契税和维修基金由购买人承担，但是本案属于三方抵债，《抵房协议》第九条补充约定“契税、维修基金等税费由乙方先行垫付，待办理完房产备案后，甲方依据丙方出具正式票据抵付乙方设备款。”该条没有约定由原告三一汽车公司直接缴纳契税，本案2014年7月4日交契税和维修基金的费用，也是豪润公司折抵欠第三人赵杰、何雨涛的混凝土款，实际由豪润公司支付，被告豪润公司主张因原告三一汽车公司未缴纳税款而导致房产证无法办理，没有合同依据，如果被告豪润公司垫付税款以后，认为有差额部分，应由原告三一汽车公司承担，三方另行协商或者诉讼解决，被告豪润公司对契税差额部分未提起反诉，本院不予处理该问题。
三、被告豪润公司是否存在迟延办理房产证及违约行为。
原告三一汽车公司认为，被告豪润公司承诺2014年12月1日前给原告三一汽车公司办理产权证，在本案中，被告豪润公司因竣工验收、备案等问题，直到2018年2月7日才将房产证办好，逾期办证天数为1162天，严重违约，应承担违约责任。被告豪润公司认为，未办理房产证的原因在原告三一汽车公司，并非被告豪润公司的责任。双方签订房屋买卖合同之后，被告豪润公司多次催促原告三一汽车公司提供相关资料，以利于办理房产手续，但是原告三一汽车公司故意不履行协助义务，导致房屋无法办证。另外，原告三一汽车公司未足额支付税款是导致房产证不能办理的一个原因，被告豪润公司垫付了契税，原告三一汽车公司应补交契税差额部分。
本院审查认为，根据《抵房协议》第三条第2款、第4款的约定，被告豪润公司有义务给原告三一汽车公司办理房产过户登记，原告三一汽车公司也有协助提供资料的义务，被告豪润公司承诺于2014年12月1日前给原告三一汽车公司办妥产权证，本案实际办证时间为2018年2月7日。在庭审中，被告豪润公司提供从2017年9月25日至2017年11月27日，原告三一汽车公司的员工与被告豪润公司的员工周亚茹通过微信聊天的记录，用以证明就房产证办理的相关材料进行沟通，周亚茹出庭作证，其证言用以证明2017年9月之后办证的经过，周亚茹
判决的理由与结果
本院认为，一、依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2013年12月25日，原告三一汽车与被告豪润公司、第三人赵杰、何雨涛三方签订的《抵房协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。二、关于原告三一汽车公司要求被告陕西豪润置业有限公司继续履行《抵房协议》，尽快办理房屋产权证书，将房屋过户登记至原告名下的诉讼请求，通过审理查明，2017年7月19日被告豪润公司已经将16套房产在渭南市房管部门办理了交易过户和转让申请，该16套房产已经于2018年2月7日登记至原告三一汽车公司名下，并办理好不动产权证，本院对以上事实予以确认，被告豪润公司应将16套房产的不动产权证交付给原告三一汽车公司。三、
根据本院依法查明的案件事实，原告已依约向被告豪润公司履行了付款义务并以被告豪润公司向原告开具的销售不动产同统一发票予以佐证。根据双方合同约定，被告豪润公司应在完成涉案房屋初始登记之日即2012年11月19日起180日内，即应在2013年5月18日前为原告办妥房屋所有权证。被告豪润公司至今未办妥房屋所有权证，其未依按约定时间履行为原告办妥房屋所有权证合同义务的行为已构成违约，其应承担违约责任。故原告主张被告豪润公司继续履行办理房屋所有权证之诉求，应予支持；对于原告主张被告豪润公司按购房款总金额每日万分之一的标准支付违约金之诉求亦予支持，但其主张的违约金计算期间及金额存在计算错误，本院依法认定该违约金应从2014年12月2日计算至2016年10月26日止，按购房款总金额每日万分之一的标准计算金额应为657233元（9538949.6元×0.0001×689天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、限被告陕西豪润置业有限公司于本判决生效之日起十日内将已经办理的位于陕西省渭南市临渭区东风街中段豪润御城二期豪润公园天下3-1-2002、3-1-2102、3-1-2203、3-1-2301、3-1-2302、3-1-2402、3-1-2403、3-2-2202、3-2-2301、3-2-2402、5-1-2401、6-2-1801、7-1-2401、7-1-2403、7-2-2303、7-2-2403共计16套房产的《不动产权证》交付给原告三一汽车制造有限公司；
二、限被告陕西豪润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告三一汽车制造有限公司违约金657233元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13387元，由原告三一汽车制造有限公司负担元，由被告陕西豪润置业有限公司负担元；财产保全费5000元，由被告陕西豪润置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 唐昌新
二〇一八年七月二十七日
书记员 徐 朝
附：本判决参考适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。