上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初4120号原告：廖正树，男，1970年6月17日出生，汉族，户籍地福建省浦城县。委托诉讼代理人：施玲，上海小城律师事务所律师。被告：付远远，男，1990年11月1日出生，汉族，户籍地河南省襄城县。委托诉讼代理人：吴勇，北京长安(上海)律师事务所律师。原告廖正树与被告付远远其他合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案后，依法适用简易程序。本院于2016年3月21日第一次公开开庭进行了审理。原告廖正树及其委托诉讼代理人施玲，被告付远远的委托诉讼代理人吴勇到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序。本院于2016年9月8日第二次公开开庭进行了审理。原告廖正树及其委托诉讼代理人施玲，被告付远远及其委托诉讼代理人吴勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖正树向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间签订的《店面转让合同》；2.判令付远远归还商铺转让费253,000元；3.判令付远远赔偿经济损失106,996.91元(其中一年租金差价损失86,000元；转让费利息损失暂计为20,996.91元，以253,000元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率为计算标准，从2014年6月12日起计算至实际履行之日止)。庭审中，廖正树将第3项诉请中转让费利息损失的截止时间变更为判决生效之日止。事实和理由：廖正树与付远远于2014年6月12日签订了《店面转让合同》，合同约定付远远将上海市徐汇区小木桥路XXX号的商铺转让给廖正树。后廖正树依约支付了转让费253,000元，并租赁经营。2015年4月，廖正树得知房东李某某仅为承租人，而房屋的产权人为上海汽车工业(集团)总公司。付远远作为次承租人不享有该商铺的转让权，其行为构成无权处分，承租人李某某在得知此事后，明确表示对付远远的转让行为不予追认。为维护自己的合法权益，特提起诉讼。付远远辩称，诉争合同是在双方平等互利、自愿的基础上签订的，合法有效，并不存在欺诈行为。诉争合同的转让是多方面的，不仅包含了一个月的定金、十八天的房租、店铺装修设备费用，还包含付远远促成廖正树签订租赁协议的费用。因此廖正树仅因部分装修设备非付远远所有为由，起诉要求解除诉争合同无法律依据。此外，付远远转让商铺后，廖正树已和出租人李某某正式签订了租赁合同，并一直正常对外经营，诉争合同已得到全面履行，现请求驳回廖正树的诉讼请求。廖正树针对付远远的辩称，补充陈述意见为，第一、转让商铺中的部分装修及设备并非付远远所有，系承租人和房屋产权人所有，付远远无权处分；付远远作为第二承租人仅享有转租的权利，而不享有转让租赁权的权利。第二、《店面转让合同》中明确约定与房屋所有权人签订租赁协议，且现在廖正树作为次承租人，在租赁价格、时间、相关租赁权益上都会有所损害。本院经审理认定事实如下：2014年6月12日，付远远(甲方转让方)与廖正树(乙方承接方)之间签订《店面转让合同》一份。合同主要约定，经双方协商位于上海市徐汇区小木桥路XXX号商铺，甲方以253,000元转让给乙方，上述费用包括甲方一个月的定金和十八天的房租、装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索要任何其他费用；乙方交付甲方23,000元定金，后续转让费在乙方与房东签订合同以后在六小时内一次性交给甲方；甲方为有权对该房屋进行租赁转让，若因甲方无权进行租赁转让而导致乙方无法取得该房屋的租赁权的，则甲方奉还乙方的定金并赔偿相应的损失；甲方必须保证该店铺正当合法，并有产权证；转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修；甲乙双方约定在签订本协议后的两日内，甲方应积极联系房屋所有权人与乙方进行合同商讨，签订正式的租赁协议以后，甲方必须一日内迁出；若因乙方与产权人对合同文本达不成一致意见，而导致该转让行为无法实现时，则甲方必须在一周内退还乙方所缴纳的定金；房屋交接付尾款时若店内设备无法正常使用或缺失，双方商定补足或从尾款中按进货价扣除；等等。后廖正树、付远远在诉争合同中签名确认。同日，付远远出具收据两张，内容分别为“今收到小木桥路XXX号定金为23,000元，大写：贰万叁仟圆整”、“今收到廖正树转让费230,000元整，大写贰拾叁万圆整，小木桥路XXX号”。2014年6月12日，李某某(甲方出租方)与廖正树(乙方承租方)之间签订《商铺租赁合同》一份。合同主要约定，甲方将拥有经营管理及转租权的商铺(合同标的)“小木桥路XXX号共1间，合同约定套内面积42平方米的铺面出租给乙方，作为经营场所；租用期限四年，自2014年7月1日至2018年6月29日；该房屋的年租金为170,000元整，租金以现金或汇款支付；双方约定首期付三个月押金为一个月，以后按三个月结一次，须提前五天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金开具相关收据给乙方；合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权，租金递增方式随市场而待定；附加条件，租金前贰年不变，后贰年随市场而待定(手写)；等等。诉争合同经李某某、廖正树签名确认。又查明，2015年4月12日，李某某出具《说明》一份。主要内容为，本人系上海市徐汇区小木桥XXX号店铺的承租人，本人享有该店内全部装修、设备等的所有权(除付远远以后买来的桌椅、柜子除外)，原次承租人付远远(身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX)在我完全不知情的情况下将店铺转让，付远远仅享有租赁权，不享有转让权，对于转让行为不予追认。廖正树申请证人李某某出庭作证，证人李某某系小木桥XXX号店铺的承租人。其陈述从2000年开始从房屋产权人上海汽车工业(集团)总公司承租房屋。由于商铺地理位置较好，附近有很多办公大楼。系争商铺的阁楼、楼梯、门面的玻璃门、厨房间、卫生间、吊顶、下水道(包括积油池等)、瓷砖、铝合金的楼梯、阁楼(包括复合地板、移窗，木地板)、卫生间、厨房的灶台、脱排、后面铁门均是证人装修的。付远远仅贴了墙纸，购置了空调、冰箱、桌椅等设备。2014年1月，付远远租赁了小木桥路XXX号的商铺。2014年5月，付远远和廖正树与其协商店铺租赁事宜。其表示只要他们之间协商同意后即可。后来廖正树表示与付远远已经谈妥，其便与廖正树签订了《商铺租赁合同》。其还表示对付远远与廖正树签订《店面转让合同》并不知情。廖正树也从未询问过其是否为房屋所有权人。廖正树在租赁店铺一年后才告知付远远转让店铺的事情。廖正树对证人李某某证言的真实性、关联性均予以认可。认为证人李某某已经证明了部分设备非付远远所有，及李某某非房屋所有权人，付远远无权转让的事实。付远远对证人李某某证言的真实性予以认可，对关联性不予认可，认为当时付远远对房东的概念较模糊，且诉争转让费的价格也系双方协商一致的结果再查明，2016年6月6日,双方向法院申请资产评估。后经双方协商撤回评估，并一致确认诉争店铺内的装修、设施、设备中属于付远远所有的价值为30,000元；不属于付远远所有的价值为40,000元。庭审中，廖正树举证了手机号码为XXXXXXXXXXX与XXXXXXXXXXX之间的短信记录，以证明双方在协商时曾明确约定需与房屋所有权人签订合同，且付远远也表示没有问题。付远远则表示当时其也误认为李某某是房屋所有权人，另手机内留存的短信有删除的可能，并不能完整地反映双方协商的过程。以上事实，有《店面转让合同》《商铺租赁合同》、收据、银行转账凭证、店铺照片、装修清单、短信聊天记录、证人证言、庭审笔录、当事人陈述等证据为证。本院认为，诉争《店面转让合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定应为有效，双方当事人均应按约履行。关于廖正树提出因部分店面装修、设备非付远远所有，且未得到所有权人的追认，诉争合同应予解除的诉称。首先，诉争合同包含各方多重经济权益，其中既有付远远对店面的租赁权，付远远及李某某店面装修、设备的财产所有权，廖正树与付远远约定的与房屋所有权人签订租赁协议的费用，而李某某的装修、设备的财产权仅是其中的一项权利。其次，诉争合同中虽约定需要房屋所有权人签订房屋租赁协议，但根据“甲方为有权对该房屋进行租赁转让，若因甲方无权进行租赁转让而导致乙方无法取得该房屋的租赁权的，则甲方奉还乙方的定金并赔偿相应的损失”，及“若因乙方与产权人对合同文本达不成一致意见，而导致该转让行为无法实现时，则甲方必须在一周内退还乙方所缴纳的定金”的合同约定，故诉争合同的目的系保证廖正树能获得店铺的租赁权，并对外租赁经营。最后，廖正树虽未与房屋所有权人签订租赁协议，但从其与李某某签订的《商铺租赁合同》及实际的经营状况来看，付远远已按约将原本属于店面的租赁权及装修、设备转让给了廖正树，且廖正树在取得租赁权后也一直正常经营。鉴于诉争合同中约定解除条件为无法取得租赁权与转让行为无法实现，而付远远的违约行为并未导致约定结果的发生，结合廖正树自转让后已实际正常经营超过一年以上的事实，本院对廖正树要求解除双方签订《店面转让合同》的诉讼请求不予支持。关于廖正树提出付远远存在恶意欺诈,致使其作为次承租人无法享受承租人相应利益的述称，本院认为，房屋所有权人的信息系对外公开信息，并非无法查询，廖正树签订合同时过于草率也存在一定的过错。同时，廖正树主张的与房屋所有权人签订租赁协议后，便可享受较低的租金、长期的租期及动拆迁利益的诉称既无事实依据，也未提供证据予以证明，故廖正树要求赔偿经济损失106,996.91元的诉称无事实及法律依据，本院难以支持。案件审理中,双方共同确认不属于付远远的装修、设备合计40,000元。另，根据诉争合同的约定及付远远的当庭陈述，本院认定双方在协商转让时均明确廖正树在接收转让店面后，由付远远联系房屋所有权人，并协助廖正树与房屋所有权人签订租赁协议的事实。现付远远未按照诉争合同的约定履行，且协商转让费时也确实包含了一定的费用，故本院酌定扣除20,000元，本院判令付远远返还廖正树转让费60,000元。鉴于付远远履行合同时确有不诚信的违约行为，且造成了廖正树的资金损失，本院判令付远远支付廖正树以60,000元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2014年6月12日起计算至本判决生效之日止的逾期利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、付远远于本判决生效之日起十日内返还廖正树转让费60,000元；二、付远远于本判决生效之日起十日内支付廖正树逾期利息损失(以本判决第一项确定的债务金额为计算基数，按年中国人民银行同期贷款利率计算标准，自2014年6月12日起计算至本判决生效之日止)；三、驳回廖正树其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,700元，由廖正树负担5,583元，付远远负担1,117元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 霞审 判 员  曹 湧人民陪审员  石顺芳二〇一六年十月二十七日书 记 员  张钰丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。