浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭富民初字第1925号
原告：张德军。
原告：姜小刚。
两原告共同委托代理人：吴丹红。
被告：程财水。
被告：陆元浩。
被告：陆林新。
三被告委托代理人：章火明。
原告张德军、姜小刚诉被告程财水、陆元浩、陆林新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法由审判员熊永义适用简易程序，于2014年11月7日公开开庭进行了审理。原告张德军、姜小刚的委托代理人吴丹红，被告程财水、陆元浩、陆林新的委托代理人章火明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张德军、姜小刚起诉称：被告程财水、陆元浩、陆林新三被告自称其为“原江丰第一造纸厂”土地使用权人及地上建筑物所有权人，双方经几轮洽谈后，两原告于2014年4月14日与三被告签订《“原江丰第一造纸厂”地上建筑物转让合同》，受让位于富阳市灵桥镇江丰村抱家沙18号原“江丰第一造纸厂”的地上建筑物，并已经依照合同约定分别支付合同价款1204250元和282900元。后原告在准备办理交接及受让手续时，发现该土地性质为集体所有，其使用权人并非三被告，转让标的之房屋也没有合法的产权证，系违反建筑物，三被告对标的物没有所有权，转让合同无效。因此，原告要求被告返还款项，但被告不予理会。故原告为维护自身合法权益，诉请法院判令：1、确认原、被告签订的《“原江丰第一造纸厂”地上建筑物转让合同》无效；2、被告程财水返还原告已支付价款1204250元，并承担自2014年4月14日其至生效判决限定返还期限届满之日止按照同期银行贷款利率计算之损失（暂计至2014年9月28日为33518.29元）；3、被告陆元浩返还原告已支付价款282900元，并承担自2014年4月28日其至生效判决限定返还期限届满之日止按照同期银行贷款利率计算之损失（暂计至2014年9月28日为7213.95元）；4、由三被告承担本案诉讼费。审理中，原告明确其利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
原告张德军、姜小刚为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、《“原江丰第一造纸厂”地上建筑物转让合同》1份，用以证明原告张德军、姜小刚与被告程财水、陆元浩、陆林新签订房屋买卖合同的事实，但根据法律规定该合同是无效的。
2、银行交易记录4份，用以证明原告已经向被告支付合同借款1487150元的事实。
3、集体土地使用权证1份，用以证明被告没有合同标的物所有权的事实。
4、《场地租赁合同》复印件1份，用以证明转让标的包括建筑物对应的土地使用权。
被告程财水、陆元浩、陆林新当庭答辩称：1991年，灵桥镇江丰村七组、六组在案涉土地上兴办江丰七六造纸厂，同时经土地部门依法批准，颁发了集体土地建设使用证，土地使用权人为江丰七六纸厂。该土地从1991年开始经过合法审批，土地性质由农业用地转化为建设用地。2000年，因江丰七六纸厂停产，富阳市江丰第一造纸厂通过租用的方式在该土地上兴办江丰第一造纸厂。江丰第一造纸厂系本案被告陆元浩兴办，企业性质为个体工商户。2010年，被告陆元浩将江丰第一造纸厂所有的机器设备及建筑物转让给被告程财水，同时被告陆元浩、陆林新在被告程财水受让的江丰第一造纸厂占有相应的股份。原来的江丰第一造纸厂系被告陆元浩一人所有，经过转让成为三被告共同所有。2013年10月，江丰第一造纸厂因环境整治需要关闭，停产以后改为经营新峰物流公司，但没有办理营业执照，仅利用厂房从事物流业务。自江丰第一造纸厂经营到本案合同签订前，三被告都按照与江丰村的约定每年向村里缴纳土地租费，每亩为2200元。原来的江丰七六纸厂是村里的集体企业，倒闭后土地属于村集体。每年租费17488元（2014年以前），面积7.949亩。根据上述事实，原告张德军、姜小刚陈述不实，双方在洽谈时对土地性质和使用权人是清楚的。
而且，正因为三被告并非土地使用权人，双方特别注明是地上建筑物的转让合同，转让标的物没有涉及土地使用权。原告张德军、姜小刚受让地上建筑物后，如需要兴办企业可以向村里租用土地。鉴于以上事实，三被告认为原、被告转让的标的物为地上建筑物（包括变压器等设施，变压器等经供电部门审批合法安装，三被告拥有所有权），厂房办公楼三被告虽然没有办理相应的房产证，但三被告仍系所有权人，不能因为没有办理相应的房产证就认为是违章建筑。根据土地管理法第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据本案的实际情况，本案合同履行后，原告可以租用此土地。故原、被告之间的地上建筑物转让合同系双方真实意思表示，不存在法律禁止的情形，属合法有效。请求驳回原告张德军、姜小刚的诉讼请求。
被告程财水、陆元浩、陆林新为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、江丰第一纸厂的工商登记情况1份、江丰村村民委员会出具的证明1份，用以江丰第一纸厂创建于2000年，该厂系被告陆元浩在原江丰七六造纸厂的土地上新办的企业。
2、灵桥镇江丰村经济合作社的收款收据3份，用于证明江丰第一造纸厂以及江丰第一造纸厂停产以后的新峰物流公司向江丰村每年缴纳土地租金17488元的事实。
原、被告双方提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、原告张德军、姜小刚提供的证据
对证据1，被告程财水、陆元浩、陆林新对真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，其认为合同明确约定标的物为地上建筑物，双方意思表示真实，属合法有效，故原告认为合同无效的证明目的不成立。本院审查后对该证据的真实性予以认定，至于合同是否有效属于法律评价问题，也系双方的主要争议焦点，本院在下文另作阐述。
对证据2，三被告对证据三性及证明目的均无异议，但对电子回单摘要中注明用途“土地款”不予认可。本院审查后对原告向被告支付1487150元的事实予以认定。
对证据3，三被告对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，因为该证据只能证明三被告没有土地使用权，不能证明三被告对地上建筑物没有所有权，再则，三被告从未向原告称其拥有土地使用权。本院审查后对真实性及三被告对案涉土地没有使用权的证明目的予以认定。
对证据4，三被告对真实性无异议，但对关联性、证明目的有异议，认为根据合同相对性，该合同中的程财国和三被告为不同的主体，该合同也不能证明原、被告所签订合同的标的包含土地使用权。本院认为，该场地租赁合同与《“原江丰第一造纸厂”地上建筑物转让合同》的主体不同，不具有直接关联性，亦达不到原告之证明目的，故不予认定。
二、被告程财水、陆元浩、陆林新提供的证据
对证据1，原告张德军、姜小刚对真实性无异议，但对关联性有异议，认为原江丰第一造纸厂系个体工商户，本案三被告认为标的物为其所有，同时村委会出具的证明无法达到三被告享有土地使用权的证明目的。本院审查后认为原告张德军、姜小刚的异议成立，对该组证据不予认定。
对证据2，原告张德军、姜小刚对真实性无异议，但对关联性有异议，认为新峰物流与本案无关。本院审查后认为原告张德军、姜小刚的异议成立，江丰第一造纸厂及之后的新峰物流向江丰村缴纳土地租费与本案不具有关联性，故不予认定。
经审理，本院认定如下事实：
一、2014年4月14日，原告张德军、姜小刚（受让方）与被告程财水、陆林新、陆元浩（转让方）签订《“原江丰第一造纸厂”地上建筑物转让合同》一份，约定如下事项：1、被告程财水、陆林新、陆元浩拥有位于富阳市灵桥镇江丰村抱家沙18号原“江丰第一造纸厂”的地上建筑物。2、双方一致确认总转让金额为人民币3550000元整。3、支付方式为：受让方在本合同签订当日向程财水支付转让款人民币1204250元，向陆林新、陆元浩支付转让款人民币585750元，2014年7月30日前付清剩余转让款。4、转让标的交接：本次标的的交接在转让方和受让方之间进行，受让方付清全部转让款项后，同意转让方继续使用合同项下的转让标的至2015年2月15日止，详见《场地租赁合同》。双方同意于2014年7月30日办理转让标的的交接手续。双方另就违约责任及争议解决方式作出约定。
二、2014年4月14日，原告张德军、姜小刚通过张德军的银行账户向被告程财水支付人民币1204250元。2014年4月28日，原告张德军、姜小刚通过张德军的银行账户向被告陆元浩支付人民币282900元。
三、对于案涉地上建筑物，被告程财水、陆林新、陆元浩没有房屋所有权证。案涉建筑的土地使用者为江丰七、六造纸厂。被告程财水、陆林新、陆元浩并非该土地的使用权人。
本院认为：原告张德军、姜小刚与被告程财水、陆林新、陆元浩对签订《“原江丰第一造纸厂”地上建筑物转让合同》的事实，以及原告张德军、姜小刚向被告程财水、陆元浩支付款项的事实，双方均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：双方签订的《“原江丰第一造纸厂”地上建筑物转让合同》是否有效。
根据合同法第五十二之规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。土地管理法实施条例第四条规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”。本案中被告既未取得地上建筑物的所有权，亦未依法取得集体土地的使用权。同时，物权法第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。房地产管理法第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。据此，本院认定双方签订的《“原江丰第一造纸厂”地上建筑物转让合同》违反了上述法律、法规的强制性规定，属无效合同。
根据合同法第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同法第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。根据本案的实际情况，被告程财水、陆元浩、陆林新明知自身没有案涉建筑物的所有权，也无集体土地使用权，显然存在过错。故原告张德军、姜小刚要求被告返还已支付的款项并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿利息损失的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同效力属于法律评价问题，被告程财水、陆元浩、陆林新关于合同有效的意见于法相悖，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、原告张德军、姜小刚与被告程财水、陆元浩、陆林新签订的《“原江丰第一造纸厂”地上建筑物转让合同》无效。
二、被告程财水返还原告张德军、姜小刚已支付的价款1204250元，并赔偿原告张德军、姜小刚自2014年4月14日起至本判决确定的履行日止的利息损失（以1204250元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕。
三、被告陆元浩返还原告张德军、姜小刚已支付的价款282900元，并赔偿原告张德军、姜小刚自2014年4月28日起至本判决确定的履行日止的利息损失（以282900元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18551元，减半收取9275.50元，由被告程财水、陆元浩、陆林新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 熊永义
二〇一四年十二月二十二日
书记员 张鸿达