北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第01639号
原告（反诉被告）北京永辉超市有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷大街东侧。
法定代表人张轩松，董事长。
委托代理人韩君恒，北京乾成律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京君合百年房地产开发有限公司，住所地北京市通州区梨园地区小街二队村民委员会。
法定代表人徐红，董事长。
委托代理人王云，北京市万商天勤律师事务所律师。
委托代理人余健，男，1978年1月21日出生。
第三人乐天超市有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路12号三层北侧。
法定代表人卢柄容，董事长。
委托代理人孙晓辉，北京市时代九和律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）与被告（反诉原告）北京君合百年房地产开发有限公司（以下简称君合房地产公司）、第三人乐天超市有限公司（以下简称乐天超市）租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员高楠独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永辉超市的委托代理人韩君恒，被告（反诉原告）君合房地产公司的委托代理人王云、余健，第三人乐天超市的委托代理人孙晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）永辉超市诉称：2011年4月21日，原告与被告签订《房屋租赁框架合同》，被告将坐落于北京市通州区梨园镇小街村东方玫瑰家园D座×号楼商业地下一层整层以及一层部分的房屋租赁给原告经营超市使用。合同约定租期十五年，自2013年4月1日起至2028年3月31日止（若实际交付日早于或晚于2013年4月1日，则协议截止日期作相应调整，但总租赁期限15年不变）。此外，租赁合同还对租金做了具体约定。租赁合同签订后，原告不仅依约定向被告支付200万元的承租保证金，并已开始实际履行合同。但在租赁房屋建成后，被告始终未将房屋交付原告使用。2013年5月以来，被告先后两次向原告发函，无故要求解除合同。此期间原告多次依租赁合同向被告主张权利，明确表示不同意被告随意解约，要求继续履行，被告均置之不理，致使原告计划的业务无法开展。现要求：判令被告继续履行合同，依约定交付租赁房屋；本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）君合房地产公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告签订的《房屋租赁框架合同》是预约合同，对租金支付方式、违约责任等条款均未约定。原告与被告未就房屋交付条件达成一致意见，故应当驳回原告要求交付房屋的诉讼请求。被告于2013年9月3日向原告送达解除合同通知，原告在长达5个月的时间没有回复，依据相关司法解释，我方认为《房屋租赁框架合同》已于2013年9月4日解除。我方与本案第三人于2013年12月16日签订了正式的《房屋租赁合同》，合同项下的租赁物与原告主张的租赁物为同一标的物，现在合同项下的标的物已经由第三人合法承租及占有。在此情况下，被告与原告签订的《房屋租赁框架合同》在事实上无法继续履行。现提出反诉：确认原、被告签订的《房屋租赁框架合同》已于2013年9月4日解除；反诉费用由反诉被告负担。
第三人乐天超市述称：我方是善意第三人，应该驳回原告的诉讼请求，认定第三人与被告签订的租赁合同合法有效。但鉴于客观情况，如果法院判令原告与被告继续履行合同，第三人亦不持异议。
针对反诉原告君合房地产公司的反诉，反诉被告永辉超市辩称：我方不同意君合房地产公司的反诉请求。双方签订的《房屋租赁框架合同》是依法成立并生效正式的租赁合同。该合同虽然对具体的交付条件、租金的支付方式、违约责任等内容没有进行非常详细的约定，但并不会导致该合同无法履行，不影响合同的成立。从合同履行来看，上述合同未尽事宜，有两个解除途径，一、按照房屋租赁框架合同可以进一步磋商，双方签订相应的履行细则。二、双方如确实不能协商一致，可以根据合同法进行补充、解释。
针对反诉原告君合房地产公司的反诉，第三人乐天超市述称，我方同意君合房地产公司的反诉请求，不认可永辉超市的答辩意见。
经审理查明：2011年4月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁框架合同》，该合同约定：经甲乙双方友好协商，就乙方预约租赁甲方位于北京市通州区梨园镇小街村东方玫瑰家园D区×号楼商业地下一层和一层的房屋事宜自愿达成如下框架协议。租赁标的房屋：东方玫瑰家园D区×号楼商业地下一层（整层）和一层（部分）房屋。承租房屋面积：套内建筑面积约为12260平方米，详见随附的平面图斜线标示之部分（附件二），实际租赁面积以双方最终实际测绘面积为准，本合同书涉及的面积均按套内建筑面积计算。该房屋用途：规划用途为商业，供乙方经营大卖场（超市）使用。租赁期限：租赁期为15年，自2013年4月1日（以下简称交付日）起至2028年3月31日（以下简称承租期）。只要房屋具备交付条件，甲方就应该及时通知乙方在合理时间内接房。实际交付日以甲方通知为准，若实际交付日早于或是晚于2013年4月1日则本协议截止日期相应调整。但总租赁期限15年不变，自租赁房屋交付乙方之日起计。本协议约定的租赁期限满后，乙方在同等条件下优先续租5年，租金由双方另行协商。租金：第一年至第三年每天每平米1.8元人民币，第四年至第六年每天每平米2.1元人民币，以后每三年的年租金递增比例为5%（分别为：第七至第九年为每天每平米2.21元人民币；第十年至第十二年为每天每平米2.32元人民币；第十三年至第十五年为每天每平米2.44元人民币）；租金的具体支付方式在双方签订的正式《房屋租赁履行细则》中约定。上述租金已包含物业管理费。除本合同另有明确约定的外，甲方不再以任何名义向乙方收取任何费用。免租期为自交付日起9个月，即2013年4月1日至2013年12月31日，免租期内乙方无需向甲方交纳租金，但应缴纳本合同第六条约定应由乙方缴纳的物业费用。如实际交付日早于或晚于2013年4月1日，则免租期的起止日期相应调整，但免租期总长9个月不变。为保证双方依约履行本合同约定的各自的租赁义务，双方约定，由乙方向甲方支付承租保证金人民币200万元。本合同签署后三个工作日内乙方向甲方支付承租保证金人民币200万元。房屋交付前若乙方违约或因乙方违约解除本合同，该保证金不退；房屋交付前若甲方违约或因甲方违约解除本合同，双倍返还该保证金。本合同签订后，甲方不得擅自要求解除本合同或故意采取违约行为造成本合同解除，并将该租赁场地出租给其他连锁超市百货。甲方对该房屋结构的设计和施工应符合乙方开办大卖场（超市的）的需要。甲方交付标准是毛坯交付，具体交付标准由双方在《房屋租赁履行细则》中另行约定。甲方按乙方经营需要预留客货梯及空调主机、冷却塔位置，以上预留位置的设备由乙方自行采购并安装，采购费用及运行费用由乙方自行承担。该房屋及用地目前均未设定抵押，若甲方将来设定抵押，应事先告知乙方；本合同签订后至终止前，甲方不得将东方玫瑰家园其拥有的所有权与出租权的其他房屋出租给第三方经营面积超过3000平方米的超市。《房屋租赁履行细则》的签署日期：双方签署《房屋租赁履行细则》时间暂定为D1和D2号楼商业封顶后竣工验收备案前，具体以甲方通知期限为准。双方于该细则中对本合同未尽的房屋交付的物业条件、租金支付方式、双方权利义务、违约责任等未尽事宜进一步细化和补充。前期设计配合：本租赁合同书签署后，双方立刻组织工程、设计人员就该房屋的位置所涵盖的土建、结构、水、电、暖、弱电等管线的使用需求进行洽商，以明确的权利和义务、保证各自的管理、使用及经营需要。该合同还约定了其他内容。
另查，《房屋租赁框架合同》签订后，原告依约向被告支付承租保证金200万元。被告至今未将涉案房屋交付给原告。原、被告自2013年1月起多次以函件的方式洽商合同履行事宜以及解除合同等事宜。2013年1月28日，被告在致原告的函件中称：“贵我两司签订《房屋租赁框架合同》后至2012年期间，由于国家房地产宏观调控和乔庄配电站拆迁工程进度滞后影响，我司华业东方玫瑰项目（包括贵司拟承租的华业东方玫瑰家园Ｄ区×号楼）原定的房屋交付期被迫推迟，预计将由2013年4月1日推迟至2015年中，且交付后区域内的商业正式供电时间截至目前仍无法确定。鉴于以上原因，贵我双方签订的《房屋租赁框架合同》已无法按原约定实际履行，合同目的已无法实现，为此，我司特发此函，请贵司安排相关人员与我司协商解决相关后续事宜。”2013年5月22日，被告在发给原告的《关于解除﹤房屋租赁框架合同﹥的通知》中称：“贵我两司于2011年4月21日签订了《房屋租赁框架合同》，根据合同第8.2条约定，在租赁房屋交付前贵我双方均享有单方解除《房屋租赁框架合同》的权利，据此我司现通知贵司解除该《房屋租赁框架合同》，并将该合同第8.2条约定向贵司双倍返还保证金。经我司查询，贵司原支付保证金的银行账户已经取消，请贵司在接到本函后，尽快将贵司的收款账户提供给我司，以便我司尽快将双倍保证金打入贵司银行账户。”2013年6月21日，原告在回复被告《关于不同意解除合同的函》中称：“我司不同意解除双方于2011年4月21日签订的《房屋租赁框架合同》。请保有最基本的商业诚信，按合同约定交付租赁房屋。同时也郑重提醒贵司：原合同签订后，我司已实际履行合同，并按项目条件设计、定制相关设施设备，请贵司务必继续履行原合同；否则，由此造成的所有损失由您承担，我司保留追究贵司其他法律责任的权利。”2013年7月2日，被告在发给原告的《关于商谈﹤房屋租赁框架合同﹥未尽事宜的通知》中称：“关于贵我两司于2011年4月21日签订的《房屋租赁框架合同》，该框架合同签订后，因一些客观条件发生变化，我司此前曾与贵司协商合同解除事宜，因贵司不同意解除，为确保该框架合同之后的切实履行，我司现拟于贵司就框架合同中尚未明确的房屋交付物业条件，租金支付方式、双方权利义务、违约责任等，框架合同履行应具备主要条款进行商谈，请贵司在收到此通知后七日内安排人员来我司洽谈有关事宜，以便双方签订正式租赁合同，因在贵我双方上述事宜达成一致之前，房屋交付的具体物业条件尚未确定，贵司不可能也不应就上述拟租赁房屋进行设计、设施设备制定等投入，请贵司在双方签订正式租赁合同前不要有任何经济投入，否则由此产生的损失，我司概不负责。”2013年8月15日，原告在发给被告的《关于要求继续进行合同细节进行磋商的函》中称：“就贵我双方《房屋租赁框架合同》项下部分合同细节洽谈事宜，我司已按贵司要求将我司的相关要求报至贵司，对结构、供电、供气、给排水系统等各方面均提出了具体的条件。但贵司在对我司上述条件进行的答复中，明显出现了许多不符合双方框架合同约定以及商业惯例的地方，如：租赁场地楼板落差及楼板荷载加固、设置排油污系统；应提供主力店（超市）永久用电的单独立表立户、应急设备电源、永久用水系统、供暖设备设施；应提供主力店（超市）隔油池或可以设备隔油池的位置。鉴于上述问题，我司认为双方仅通过书面函件往来无法有效促成一致意见。因此我司建议双方建立正式谈判小组（小组成员应包括商业、工程等专业人员）或进行专项（工程）沟通对接会，就上述细节问题进行进一步磋商，争取双方早日签订正式租赁合同。”2013年9月3日，被告在发给原告的《关于终止﹤房屋租赁框架合同﹥的通知》中称：“关于贵我双方于2011年4月21日签订的《房屋租赁框架合同》（以下称框架合同），该框架合同签订后，因一些客观条件发生变化，我司此前曾与贵司协商合同解除事宜，因贵司不同意解除，且在框架合同签订时，租赁房屋尚未开建且至今尚未建成，而且双方对房屋租赁所必须具备的房屋交付的物业条件、租金支付方式、双方权利义务、违约责任等主要条款尚未协商确定，框架合同仅为房屋租赁的预约，如实现房屋租赁，贵我双方必须就上述有关问题达成一致并签订正式租赁合同。为此，我司于2013年7月2日向贵司发出了《关于商谈﹤房屋租赁框架合同﹥未尽事宜的通知》，请贵司安排人员来我司洽谈有关事宜，以便双方签订正式租赁合同。之后贵我双方亦通过面谈、电子邮件、往来函件等方式就上述有关问题进行了多次协商，沟通，但经过两个月的磋商，贵我双方对房屋交付条件、租金支付方式、双方权利义务、违约责任等租赁合同签订和履行涉及的主要问题条款始终未能达成一致，导致双方无法签订正式租赁合同。鉴于此，我司认为，贵我双方对于房屋租赁所涉及的上述主要问题存在较大分歧，双方无法达成租赁合同，双方签订框架合同的合同目的已无法实现，为维护双方的合法权益，我司特通知贵司终止框架合同，贵司交纳的保证金我司将按贵司提供的帐户信息尽快返还贵司，请贵司尽快将贵司的收款帐户提供给我司。”在庭审中被告称于2013年9月4日向原告送达《关于终止﹤房屋租赁框架合同﹥的通知》，但没有提供证据加以证明，原告对收到该份通知这一事实予以认可，但不认可被告主张的原告收到该通知的具体时间。原、被告在多次洽商合同履行事宜以及解除合同等事宜后，至今没有按照《房屋租赁框架合同》的约定就“具体交付标准、房屋交付的物业条件、租金支付方式、双方权利义务、违约责任等未尽事宜”签订《房屋租赁履行细则》。
2013年12月16日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：在本合同约定的租赁期限内，甲方出租给乙方的租赁物所属房屋系在建房屋，坐落在北京市通州区梨园镇小街村东方玫瑰家园×号楼。预测地上一层的租赁建筑面积为4008平方米；预测地下一层的租赁建筑面积为6898平方米，预测乙方合计租赁建筑面积约为10906平方米，实际租赁面积以租赁物建成后甲方委托的测绘机构出具的测绘报告确定的最终实际测绘面积为准。甲方将本合同约定之租赁物出租给乙方，租赁物应用于经营商业零售业务，供乙方用于商业经营（以下或简称商场）、自用办公、仓库及其合法商业活动，乙方有权在其中从事商品销售、现场制售、专卖场、餐饮等相关经营服务或部分转租业务。租赁物的租赁期限为15年，自起租日开始计算，起租日自免租装修期结束之次日起算。如乙方在免租装修期内正式营业，则起租日为乙方正式营业之日。自起租日起至次年同月同日的前一日为第一个租赁年度，此后租赁年度以此类推。租赁物的约定交付日暂定为：2014年8月1日，甲乙双方以2014年3月1日之前签订补充协议予以确定最终的交付日期，但确定的交付日期不能超过2015年8月1日。乙方应于本合同生效后向甲方支付乙方正式开业前的履约保证金，具体支付的方式为：甲、乙双方约定在本合同生效之日起30个工作日内，乙方将1300万元RMB的现金存入甲、乙双方共同在银行开设的共管账户内（由甲方指定共管账户的开户银行，以甲方的名义开户，双方提供印鉴，共管账户内产生的利息归甲方所有），作为乙方的履约保证金，乙方正式开业后3日内，此共管账户解除共管，账户内的资金及利息归甲方所有，此履约保证金用于冲抵乙方的首年度及部分第二年租赁年度租金。租赁期间，非本合同规定的情况，一方擅自解除本合同的，应支付对方违约金人民币8000万元，并且赔偿对方的实际损失。甲乙双方约定：本合同甲乙双方签字盖章后15个工作日内，乙方需将200万的现金存入甲、乙双方共同在银行开设的共管账户内（由甲方指定共管账户的开户银行，以甲方的名义开户，双方提供印鉴，共管账户内产生的利息归甲方所有），做为乙方的签约定金，乙方正式开业后共管账户解除共管，签约定金用于冲抵乙方的第一租赁年度租金。该合同还约定了其他内容。合同签订后，第三人向被告支付了200万元。庭审中，被告称该200万元为履约保证金，第三人的代理人称不清楚200万元的性质。
2014年1月6日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《交付进场协议书》，该协议书约定：“鉴于甲乙双方于2013年12月16日就乙方承租甲方位于北京市通州区梨园镇小街村东方玫瑰家园×号楼地上一层局部商业区域和地下一层全部商业区域事宜签署了《房屋租赁合同》。现甲乙双方经友好协商一致，就《房屋租赁合同》项下租赁物交付有关事宜约定如下：一、甲乙双方同意，甲方于本协议签订当日将租赁物交付给乙方，并且乙方可以开始进场装修。甲乙双方确认，本协议签订生效即视为甲方已将租赁物移交乙方，乙方即可进场装修，双方不再就租赁物的移交另行签署其他文件。二、本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，自甲、乙双方签订盖章之日起生效。”庭审中，被告称已将涉案租赁物交付给第三人，原告对此不予认可；第三人称已经完成基本装修设计，在涉案租赁物中的零星装修工程已经开工。
再查，2011年3月21日，北京市规划委员会向被告颁发了2011规（通）建字0076号建设工程规划许可证，该规划许可证载明的项目性质为：东方玫瑰家园D1#、D2#住宅楼（地上住宅部分）、住宅楼裙房及地下。2012年8月20日北京市住房和城乡建设委员会向被告颁发了2012施建字868号建设工程施工许可证，该许可证载明：工程名称为东方玫瑰家园D1#住宅楼（地上住宅部分）等3项；建设单位为北京君合百年房地产开发有限公司；施工单位为通州建总集团有限公司；合同开工日期为2012年3月12日，合同竣工日期为2014年4月22日；备注为规划证号：2011规（通）建字0076号。2014年1月6日，北京市规划委员会批准同意被告开发项目东方玫瑰家园内的裙房使用“临河里”标准地名。2014年1月16日，被告就涉案租赁物完成竣工验收备案。2014年2月11日，北京市公安局通州分局出具证明信证明被告的建设工程许可证号为2011规（通）建字0076号的楼编号为临河里33号楼。
庭审中，就原告与被告是否能够实际履行《房屋租赁框架合同》一事本院进行询问，原告称同意继续履行合同；被告称不同意继续履行合同，无法将涉案房屋交付原告，因为第三人已经实际入场，原被告之间签订的《房屋租赁框架合同》事实上已经解除。经本院释明，原告表示不要求在本案中处理合同解除的后续事宜。
庭审中，原告以及第三人均认可其各自承租的租赁标的房屋为东方玫瑰家园D座×号楼商业地下一层（整层）以及D座2号楼商业一层，实际租赁面积以最终实际测绘面积为准，被告对此予以认可。
经现场勘查，东方玫瑰家园D区2号楼一层北侧墙面进行了铺设石材及安装玻璃幕墙装修，该处内部墙面进行了刷白装修、地面为原结构地面，该处安装了换气空调、消防喷淋、变压柜设备；D区×号楼商业地下一层相连，该处安装了换气空调、消防喷淋设备。
在案件审理过程中，原告向本院提出诉讼保全的申请，因依据不足，本院依法驳回其诉讼保全的申请。
上述事实，有房屋租赁框架合同、房屋租赁合同、交付进场协议书、勘查笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行的情形除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与被告签订《房屋租赁框架合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应认真遵守履行。在《房屋租赁框架合同》中，原、被告双方虽然明确约定了租赁物的名称、用途、租赁期限等条款，但未明确约定涉案租赁物的具体交付标准、租金的具体支付方式、以及房屋交付的物业条件、租金支付方式等条款，上述未约定事宜原、被告双方在多次洽商后，至今没有达成一致意见，没有依据合同约定签订《房屋租赁履行细则》。故在涉案租赁物的具体交付标准、租金的具体支付方式等条件尚未明确且被告不同意继续履行《房屋租赁框架合同》并向第三人交付涉案租赁物的条件下，原告主张要求被告继续履行合同，依约定交付租赁房屋的诉讼请求属于客观履行不能，故对原告的该项请求本院不予支持。在《房屋租赁框架合同》履行期间，原被告双方发生纠纷，被告与第三人先后签订《房屋租赁合同》、《交付进场协议书》并已经向第三人交付涉案租赁物，现被告主张要求解除合同，考虑原、被告的合作基础已经破坏且双方合同履行确实处于长期停滞状态，以解除合同为宜，故被告反诉要求解除原、被告签订《房屋租赁框架合同》的主张本院予以支持。被告认为原、被告签订的《房屋租赁框架合同》已于2013年9月4日解除，因被告没有提供充分证据证明该合同解除时间为2013年9月4日，故被告的上述主张本院不予支持。经法院释明后，原告表示不要求在本案中处理合同解除的后续事宜，法院对此不持异议，相关权利人可以另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告北京永辉超市有限公司与被告北京君合百年房地产开发有限公司于二〇一一年四月二十一日签订的《房屋租赁框架合同》；
二、驳回原告北京永辉超市有限公司的诉讼请求；
三、驳回被告北京君合百年房地产开发有限公司的其他反诉请求。
诉讼费三十五元，由原告北京永辉超市有限公司负担（已交纳）。
反诉费三十五元，由被告北京君合百年房地产开发有限公司负担（已交纳）。
保全费三十元，由原告北京永辉超市有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 高 楠
二〇一四年四月三十日
书 记 员 福明鑫