云南省文山市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）文民二初字第1016号
原告谢鸿飞，云南省文山市人，现住文山市。
委托代理人黄勇，云南天信律师事务所律师，特别授权。
委托代理人王春辉，云南天信律师事务所律师，特别授权。
被告黄钲钦，云南省文山市人，现住文山市。
委托代理人刘帅，特别授权。
委托代理人罗家燕，特别授权。
原告谢鸿飞与被告黄钲钦租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月11日受理后，依法适用简易程序，于2015年9月17日公开开庭审理了本案。原告谢鸿飞及其委托代理人黄勇、王春辉到庭。被告黄钲钦及其委托代理人刘帅、罗家燕到庭。本案现已审理终结。
原告谢鸿飞诉称，原告系文山市飞鸿二手车交易市场有限责任公司（以下简称飞鸿公司），系该公司法定代表人。飞鸿公司主营业务为二手车交易及停车场服务，2014年6月17日公司与文山市螺峰社区文新街第七经管组签订《租地合同》，承租经管小组2390平方米的土地。该土地位于文山市环城西路旁，飞鸿公司在该地块前半部分建造钢架大棚停车场。被告系文山市钲鑫二手车经纪有限公司负责人，在原告尚在建设大棚时，被告就找到原告，提出承租停车场用于二手车交易。经协商，双方达成协议，原告按被告的设计要求在2014年9月之前将厂棚及办公室建好交给被告使用。2014年9月17日，原被告双方签订《停车协议》，约定：原告将文山市环城西路327平方米的场地出租给被告使用；租赁期三年，自2014年9月1日起至2017年8月30日止；租金一年一付，每年156960元，被告应提前一个月支付下一年的租金156960元及押金1000元。2015年7月，被告告知原告其欲变更经营场所，第一年租期届满后将不再租赁原告的场地，原告认为双方约定的租赁期尚未届满，不同意解除合同。2015年8月1日，按双方合同的约定，被告应向原告支付第二年的租金156960元，但被告以不再继续租用场地为由，拒不支付租金。原、被告双方签订的合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力非依法律规定，任何一方均不得随意解除，被告拒不履行合同义务的行为侵犯了原告的合法权益，为此原告特诉至法院请求判令被告继续按原、被告双方签订的停车协议履行义务，向原告支付场地租金156960元并由被告承担本案的诉讼费。
被告黄钲钦辩称，㈠《停车协议》中的“甲方”签字不是原告本人所签写，不具有真实性，原告不具备签订租赁合同的主体资格，且以“原告名字”转租的行为违反了《中华人民共和国合同法》的规定，因此被告于2014年9月17日签订的《停车协议》无效，不具有法律约束力，原告要求继续履行合同的主张依法不能成立。⑴被告承租使用的场地是文山市飞鸿二手车交易市场有限责任公司（以下简称飞鸿公司）向螺峰社区文新街第七经管组（以下简称第七经管组）承租后以原告谢鸿飞的名字转租给被告。根据飞鸿公司与第七经管组所签《租地合同》，该场地的经营使用权人是飞鸿公司，而不是原告。飞鸿公司系经文山市工商行政管理局依法注册的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第三条规定，飞鸿公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，因此，与被告签订停车协议的主体是飞鸿公司，而非原告。原告虽是公司的法定代表人，但其无权以个人名义处分公司场地的经营权，根据《中华人民共和国公司法》的有关规定，公司的法定代表人只能以公司的名义在《公司章程》所规定的授权范围内从事经营活动方能合法、有效。另被告签订《停车协议》时，甲方签名一栏的名字已经签好，但不是原告当面在被告面前签写的，在原告起诉之后，经过调查了解和确认，甲方签名中的“谢鸿飞”不是由原告本人所签写，因此原告故意隐瞒事实，存在欺诈，不具备原告的诉讼主体资格，应当依法驳回其起诉。⑵被告所租用的场地，未经出租人第七经管小组的同意而以原告的名字将承租场地转租，应认定其转租行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人转租的，须经出租人同意。㈡被告从事的是二手车经营交易，被告所在的二手车交易市场（场地）不符合《云南省商务厅关于进一步加强二手车流通管理工作的通知》（<云商市（2006）91号>）的规定，退一步讲，即便是飞鸿公司将场地转租给被告，但飞鸿公司所设立的二手车交易市场也不具备法定的经营条件和资质，在任何情况下所签订的合同违反了行政法规，必然导致合同无效，被告也不能继续履行任何合同或者协议。三、在被告不知晓《停车协议》不是原告本人签署的情况下，曾与原告协商解除合同，并得到原告的同意，被告搬离所占用的经营场地后，由飞鸿公司占有并使用至今，进行二手车经营交易，《停车协议》实际已经终止，原告主张被告继续履行协议不符合事实。并且被告进入该场地经营二手车业务后发现，场地门口人行道并非如原告承诺的可以免费停车，每到周末进行猪、狗交易的大量人口堵在市场门口，严重影响被告的生意。鉴于该场地不利于被告经营，2015年7月14日被告与原告交涉终止合同，原告口头表示同意，其后被告将办公物品及经营车辆搬离租赁场地，飞鸿公司随即将经营的车辆开入该场地停放，《停车协议》实际已终止履行。
原告针对其主张，向法庭提交以下证据：
1、《租地合同》一份，证明文山市飞鸿二手车交易市场有限责任公司于2014年6月17日与文山市螺峰社区文新街第七经管组签订《租地合同》，承租经管小组位于文山市环城西路旁的2390平方米土地，取得了该地块的承租权。
经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但不认可关联性，原告不具备诉讼主体资格，因为该地块的承租人是飞鸿公司，而不是原告个人。
2、《文山市飞鸿二手车交易市场有限责任公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书》各一份，证明原告是文山市飞鸿二手车交易市场有限责任公司总经理，系公司法定代表人。
经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但不能证明原告的观点，原告仅仅是飞鸿公司的法定代表人，不能够以他个人名义与被告签订合同及协议。
3、《停车协议》一份，证明2014年9月17日，原告与被告签订《停车协议》，约定：原告将文山市环城西路327平米的场地出租给乙方使用；租赁期三年，自2014年9月1日起至2017年8月30日止；租金一年一付，每年156960元，被告应提前一个月支付下一年租金。
经质证，被告对该组证据有异议，被告在拿到法院的诉状后，通过了解原告本人的签字不是他本人所签的，原告以个人名义与被告签订停车协议无效，因为该场地的承租者及管理权人是飞鸿公司，而不是原告个人，原告无权将飞鸿公司承租的场地转租给被告，并且出租没有经得原出租房第七经管小组的同意，该协议应是无效协议。
4、《收据》一份，证明协议签订后，被告于《停车协议》签订当日向原告支付了第一年的租金156960元及押金1000元，双方之间的协议已实际履行。
经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但认为不具备合法性与关联性，因为原告无权以个人的名义将场地转租给被告，被告在不知情的情况下，即便是向原告支付了租金，但也是一种无效的行为，这种行为从一开始就不具备法律约束，双方的行为是无效的。
5、《照片》一张，证明钲鑫二手车经纪公司还在用着我公司的牌子。
经质证，该组证据与本案无关，因为牌子不是在场地里面，而是广告牌，而且当时原告说固定东西不能拆，拆了就会毁坏。
被告针对其主张，向法庭提交以下证据：
《飞鸿公司工商登记信息查询表、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、停车协议》各一份，证实飞鸿公司是依法成立的企业法人，原告是该公司法定代表人，原告以个人名义与被告签订的《停车协议》应属无效合同。
经质证，原告对该组证据真实性无异议，但不同意被告方的证明观点，公司的法定代表人虽然是以个人名义对外签订的合同，但权利、义务关系应归属于公司，不能想当然认定为无效。
《云南省商务厅文件：云商市[2006]91号、租地合同》各一份，证明2006年6月7日后新设立的二手车交易市场需满足占地面积不少于5000平方米，服务办证的建筑面积不低于300平方米；具备为交易双方提供一站服务的功能，在市场内可以完成交易全过程的条件。飞鸿公司租赁的二手车交易场地不符合规定，不具备经营资质和条件。
经质证，原告认为该组证据规范性文件按照法律规定不能作为证据，我方所提供的营业执照经营范围已经明确记载了有经营停车场服务的项目，原告方经营停车场服务是具备资质的，所以被告方的观点依法不能成立。
《施工承包协议书、收条》各一份，证实被告装修租赁场地造价为55000元，被告搬走后，飞鸿公司占有该场地经营而受益。
经质证，原告对该组证据不予认可，我方无法核对被告所承租的房屋装修的单价，这些只有被告方才清楚。
照片15张、录像光碟一份，证明周末时市场门口被贩狗交易人员拥堵，不利于被告经营二手车业务。原告同意被告搬走后，飞鸿公司经营的车辆已开入该场地停放，停车协议实际已经终止履行。飞鸿公司占有该地经营，是实际受益人，不应由被告再支付租金并继续履行合同。
经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但不同意证明观点，因为被告不履行合同后，我方的车开进去停放是事实，但不代表我方终止合同，如果被告方愿意继续履行合同，我方随时可以把停放的车辆开走。
5、证人高某某的证言，证明2015年7月14日其见到黄钲鑫、黄钲钦、黄登祥、与陈勇一起去找谢鸿飞商量说是想要搬离租赁的场地，其在边上听到谢鸿飞说，要搬可以，但是固定设施不能搬走，如果想回来，也不会租给你们了。
经质证，原告认为该证据与客观事实不相符合，证人与被告是雇主雇员的关系，具有利害关系，证人证言不真实。
经庭审举证、质证，本院认为，原告谢鸿飞提交的《租地合同》、《文山市飞鸿二手车交易市场有限责任公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书》、《停车协议》、《收据》、《照片》能证实文山市飞鸿二手车交易市场有限责任公司取得位于文山市环城西路旁的2390平方米土地承租权后，该公司法定代表人谢鸿飞将该地块中的327平方米场地出租给被告黄钲钦，黄钲钦于《停车协议》签订当日向原告支付了第一年的租金156960元及押金1000元，并且双方之间的协议已实际履行的事实。以上证据符合证据的客观性、合法性、关联性，应予采信。被告黄钲钦提交的《飞鸿公司工商登记信息查询表、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、停车协议》能证实飞鸿公司是依法成立的企业法人，原告是该公司法定代表人，原告以个人名义与被告签订的《停车协议》的事实，但不能证实原告谢鸿飞与被告黄钲钦签订的《停车协议》应属无效合同；被告黄钲钦提交《云南省商务厅文件：云商市[2006]91号、租地合同》、《施工承包协议书、收条》《照片、录像光碟》与本案无关联性，不能作为本案的定案依据;证人高某某的证言，没有其它证据加以佐证，不能作为本案的定案依据。
根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：
原告谢鸿飞系文山市飞鸿二手车交易市场有限责任公司的法定代表人。文山市飞鸿二手车交易市场有限责任公司主营业务为二手车交易及停车场服务。2014年6月17日文山市飞鸿二手车交易市场有限责任公司与文山市螺峰社区文新街第七经管组签订了《租地合同》，承租经管小组2390平方米的土地。该土地位于文山市环城西路旁，文山市飞鸿二手车交易市场有限责任公司在该地块前半部分建造钢架大棚停车场。被告黄钲钦系文山市钲鑫二手车经纪有限公司负责人。在原告尚在建设大棚时，被告就找到原告，提出承租停车场用于二手车交易。经协商，双方达成协议，原告按被告的设计要求在2014年9月之前将厂棚及办公室建好交给被告使用。2014年9月17日，原、被告双方签订了《停车协议》，协议约定：原告将文山市环城西路327平方米的场地出租给被告黄钲钦使用，租赁期三年，自2014年9月1日起至2017年8月30日止；租金一年一付，每年156960元，被告应提前一个月支付下一年的租金156960元及押金1000元。2015年7月，被告告知原告其欲变更经营场所，第一年租期届满后将不再租赁原告的场地，原告认为双方约定的租赁期尚未届满，不同意解除合同。2015年8月1日，按双方合同的约定，被告应向原告支付第二年的租金156960元，但被告以不再继续租用场地为由，拒绝支付租金而发生纠纷。
本院认为，租赁合同是承租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告谢鸿飞是文山市飞鸿二手车交易市场有限责任公司法定代表人，该公司是原告谢鸿飞与其妻王燕合伙开办的公司，由于原告谢鸿飞出租的场地是文山市飞鸿二手车交易市场有限责任公司向文山市螺峰社区文新街第七经管组承租的，原告谢鸿飞以其个人名义与被告黄钲钦签订《停车协议》后，虽然文山市飞鸿二手车交易市场有限责任公司对其行为予以追认，但权利、义务关系应归属于公司。应以文山市飞鸿二手车交易市场有限责任公司作为原告诉讼主体向法院起诉，而不应以原告谢鸿飞的个人名义起诉被告黄钲钦，故原告的诉讼主体不适格，应当驳回原告谢鸿飞的起诉。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条的规定，裁定如下：
驳回原告谢鸿飞的起诉。
案件受理费3440元，不予交纳。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山州壮族苗族自治州中级人民法院。
审判员 陈 勇
二〇一六年三月四日
书记员 刘祖英