重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初10742号原告（反诉被告）：赵兴林，男，1989年8月25日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：张婧，重庆扬义律师事务所律师。被告（反诉原告）：李春生，男，1982年2月16日出生，土家族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：马秋芸，重庆劲源律师事务所律师。第三人：重庆到家了网路科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号24-4号，统一社会信用代码：91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕,董事长。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，男，1990年5月30日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：谭小玲，女，1994年6月7日出生，汉族，系公司员工。原告（反诉被告）赵兴林与被告（反诉原告）李春生，第三人重庆到家了网路科技有限公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵兴林及委托诉讼代理人张婧，被告（反诉原告）李春生及委托诉讼代理人马秋芸，第三人到家了公司的委托诉讼代理人ＸＸＸ、谭小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵兴林向本院提出诉讼请求：1、请求解除赵兴林与李春生就重庆市北部新区XX路X号8幢31-4房屋于2018年1月12日签订的房屋买卖合同；2、判令李春生退还赵兴林定金20000元；3、判令李春生向赵兴林支付违约金233000元；4、本案诉讼费由李春生承担。事实和理由：2018年1月12日，赵兴林、李春生及第三人签订了《存量房交易文件》（含《房屋买卖合同》等）。合同约定李春生以1165000元将位于重庆市北部新区XX路X号8幢31-4房屋出售给赵兴林，付款方式为按揭贷款，赵兴林向李春生支付定金2万元。因案涉房屋已设定抵押，李春生需配合赵兴林前往抵押银行办理房屋解押手续，但李春生告知其不愿出售案涉房屋，经赵兴林多次催告，李春生仍拒绝履行合同义务，已构成严重违约，赵兴林有权解除合同并要求李春生按房屋成交价20%支付赵兴林违约金。被告（反诉原告）李春生辩称，1、案涉房屋现处于抵押状态且我方未取得房屋产权证，根据《房屋买卖合同》第5条第2.2项、第6条第3项约定，赵兴林在银行按揭贷款审批通过后，应向我方支付36万元用于房屋解押，但经我方多次催促，赵兴林均拒绝支付，已构成违约，我方有权解除合同，因赵兴林明确表示不履行合同，故我方行使单方合同解除权解除合同；2、赵兴林拒绝支付房屋解押款已构成违约，我方无违约行为，故我方不应退还赵兴林定金并向其支付违约金；3、若法院认定我方违约，且需承担违约责任，则我方认为赵兴林主张的违约金过高，请求法院依法予以调低，因《房屋买卖合同》签订后，赵兴林仅向我方支付定金2万元，故应按照定金罚则确定违约金4万元。第三人到家了公司述称，1.合同签订时，案涉房屋的产权证未办理下来，合同签订后，我方催促李春生办理房屋产权证，但其一直未回重庆办理，后李春生表示不出售案涉房屋了；2.根据合同约定，在房屋产权证办理下来后且在房管部门打印产调手续查明房屋无抵押查封情况后，才办理房屋的解押手续，李春生并未通过我方要求赵兴林支付解押款，赵兴林与银行签过一次贷款合同，但因产权证一直未办理下来，银行便未受理。3、合同约定支付解押款前双方需先查档、确定无抵押查封具备履行性，按揭贷款有无通过李春生可以询问赵兴林及中介方，在银行按揭审批未通过的情形下，任何打款都具有交易风险；4、重庆房地产市场从2018年3月中旬开始涨价，案涉房屋的市场价现在约160万元左右。被告（反诉原告）李春生向本院提出反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同；2.判决被反诉人赔偿反诉人损失50000元；3.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：李春生与赵兴林于2018年1月12日签订了《存量房交易文件》（含《房屋买卖合同》等）。合同约定李春生以1165000元将位于重庆市北部新区XX路X号8幢31-4期房出售给赵兴林。合同签订时，案涉房屋尚处于抵押且我并未取得房产证，赵兴林也知晓该情况，现开发商也未通知我领取房产证，且我方也无办理房产证的义务，我方配合赵兴林银行面签时，中介告知我方不需要产权证。同时，根据合同第5条第2.2项、第6条第3项约定，赵兴林应先向银行申请按揭贷款并获得审批通过，再向我方支付36万元解押款。2018年1月，我方协助赵兴林办理了房屋按揭贷款手续后，多次与赵兴林沟通，催促赵兴林尽快支付款项办理银行解押，但赵兴林均以房产证未办理下来不能办理解押也不放心支付房款等理由推脱，拒绝支付解押款。双方多次协商未果，尽管赵兴林未履行合同义务，但李春生在遵守契约精神及诚实信用履行合同的基础上，向抵押权人交通银行申请提前还款解押。2018年4月25日，交行网上银行获得了提前还款的审批同意。之后，我方又多次通过微信、电话等方式通知赵兴林支付解押款，但仍被拒绝。赵兴林多次明确表示不履行合同的行为，已构成严重违约，我方有权解除合同并要求赵兴林支付违约金。原告（反诉被告）赵兴林针对反诉辩称，1、对解除合同无异议；2、因李春生告知我方不再出售案涉房屋且拒绝配合我方提出的产调申请，故违约方为李春生，我方并无违约行为，且提供房产证是李春生的义务，产权证未办理下来并不构成其单方违约的正当理由。请求驳回反诉诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对存量房交易文件、转账凭证、真实性承诺书、承诺书、未婚声明、《重庆市房地产买卖合同》、银行卡打印件、户口簿2份、微信聊天记录截图7张、2018年3月22日及2018年4月20日的录音、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、微信聊天记录截图4页、光盘、委托代理合同、重庆增值税普通发票、收据，因当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对原告举示的《关于要求限期配合办理解押手续的通知》、EMS快递单及投递查询，被告虽不认可其真实性，但未举示相反的证据，本院予以采信。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月12日，李春生作为售房方（甲方）、赵兴林作为购房方（乙方）、到家了公司作为经纪方（丙方）签订了《存量房交易文件》，在文件首页双方预留了通讯地址（无联系电话），同时约定该通讯地址为甲方、乙方、丙方或人民法院的有效送达地址，向该通讯地址寄出快递后3日内即视为送达，各方对信息的真实性负责。其中包含的《房屋买卖合同》主要约定，李春生将位于重庆市北部新区XX路X号8幢31-4房屋以1165000元的价给出售给赵兴林，房屋已设定抵押，若该房屋已落户，甲方保证在2018年12月31日之前将户籍关系全部迁出。合同第五条付款方式中约定，乙方采用第（二）种方式即贷款向甲方支付房款：定金2万元由乙方于签订本合同当日交予甲方；乙方交付首付款36万元用于该房屋解押，乙方应按照本合同第六条第（一）款第3项约定履行；首付款8万元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交予甲方；乙方银行按揭贷款70万元，由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方；尾款5000元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付予甲方。合同第六条权属解押中约定，该房屋已设定抵押，抵押权人为中国交通银行重庆市分行，甲方应于2018年2月15日前办理完成解押手续、自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件，解押方式为第3种即乙方资金解押：乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。合同第十一条违约责任中约定：甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。李春生陈述，上述交易文件上首页载明的通讯地址并非我的工作或生活地址且非我方所签，该合同是中介方拿到我方处让我签字，签好后再拿给原告签。第三人给我发微信及我签字时通讯地址处均为空白，我方持有的房屋交易文件首部也无甲、乙方双方的通讯地址。对此，李春生举示了其持有的《存量房交易文件》，上显示交易各方及房屋留存信息表首部售房方和购房方仅有名字和身份证号码，通讯地址处空白。合同尾部有李春生的签字和经纪方到家了公司的印章，无赵兴林签字。原告赵兴林表示对上述文件的真实性不清楚。经纪方到家了公司对上述文件的真实性无异议，其陈述，合同是手写的，共三份，可能是我方工作人员疏忽填漏了，但交易各方及房屋留存信息表上甲方的地址是李春生与开发商所签订的商品房买卖合同上载明的地址，该地址是我方写的，合同拟好后，我方通过微信将合同发给李春生，李春生确认无问题后再签的字。2018年1月30日，赵兴林向李春生转账支付定金20000元。2018年3月22日，李春生与第三人到家了公司员工ＸＸＸ电话录音中有以下内容：ＸＸＸ：当时房子我们合同也签了，定金也付给你了，你现在你说不卖了这个房子，你说对买卖双方……你如果早点提出来，一拖几个月，现在要结婚了，对不对。李春生：那这种情况咋搞了？确实是不能卖给他了因为自己要住。……ＸＸＸ：你说你安心卖，突然不卖了，别人买方等了几个月的时间。李春生：那现在确实是不能卖了，家里要住，说不能再卖给他了。ＸＸＸ：你是确定了？确定了没有，还是觉得卖便宜了有人出了更高的价位。李春生：不是，就是不能卖，我自己要住。……ＸＸＸ：你要住你可以跟他们商量，合同上面有一条如果时间太长的话是20%的违约金要价的。李春生：那不可能，你开玩笑的。2018年3月23日，李春生通过微信与赵兴林协商房屋买卖事宜，李春生表示房子自己要住，如果赵兴林不买房子，自己可以适当补偿。赵兴林表示，买的是婚房，结婚时间都定好了，还是要购买案涉房屋，希望李春生按合同履行。2018年3月28日至2018年4月2日，赵兴林与李春生就房屋事宜协商，微信中赵兴林表示其是诚心买房，房屋价格可提高至120万元。李春生表示，其也想要保留房屋，各退一步，要的话就补4万5。2018年4月17日，赵兴林通过国内特快专递按李春生在交易各方及房屋留存信息表上预留的地址向李春生发出《关于要求限期配合办理解押手续的通知》，载明：双方于2018年1月12日签订了《房屋买卖合同》，根据合同约定，你应配合我一同前往房屋所属的登记中心查明房屋的情况，我才能按约将该房屋解押款汇入你方银行账户以用于该房屋解押，但你却迟迟不肯配合前往，还告知我和中介公司工作人员你不愿意卖房。为使合同正常履行，请务必在2018年4月30日前配合我一同前往房屋所属的登记中心查明房屋的情况，以及时解押房屋。该寄件单上收件人的电话号码与李春生在与赵兴林微信聊天记录中的电话一致，邮件投递结果显示：他人收，速递易。庭审中，李春生陈述，我未签收过上述材料，上述地址也不是我的地址。2018年4月20日，李春生向赵兴林发微信“我之前说的目前还是有效，我补你5万或者你补5万。别再拖”。赵兴林回复“李哥还是希望你按照之前和合同执行”。庭审中，赵兴林举示了其与李春生于2018年4月20日的通话录音，拟证明李春生在收到《关于要求限期配合办理解押手续的通知》后，仍表示不再出售案涉房屋。通话中有以下内容：李春生：我赔你违约金，然后我不想卖了。赵兴林：你现在不卖了，我到哪里去找房子呀？我拿116万我买不到三房啊……赵兴林：李哥我给你个选择，要不就按照合同执行，要不就等证下来配合我一起去银行解押，我们按照所有的房子抵押流程，全部银行贷款这个流程，还是按照合同上面执行。李春生：我觉得，我肯定不同意这个的，我不卖了，你对我影响太大了，我三月份就告诉你我不卖了，然后你按照合同上执行你一分都不补。……赵兴林：别说这么多了，你考虑一下，大家都考虑一下。李春生：我没得再考虑了，你如果这样子不补的话我就不卖了，我明确告诉你，你如果真的要去走法律程序我也没关系了。赵兴林：我还是说按照合同上面执行，你要加价我们也不同意。李春生：你如果这样子，那就定了，那房子就不卖给你了。2018年4月22日，李春生向赵兴林发微信称“去一次万州生一回气，懒得跟你说了，卖给你算了，算我倒霉。回武汉了，忙起来也没时间耗，再联系吧”。2018年5月8日，李春生向赵兴林发短信称“……请你把今年1月12号签合同确定的解押款36万在下周四5月17号之前打到账户上吧，把解押办了”，并于5月9日电话通知赵兴林向其支付解押款，但赵兴林回复因房产证未下来，其不放心，只有按照流程来。庭审中，赵兴林陈述，签合同时我并不清楚被告未取得房产证，后到银行审批贷款时，银行需对案涉房屋进行评估，我才知道被告并未取得案涉房屋的产权证，但我仍希望继续履行合同；因李春生未取得产权证，其在2018年5月9日电话通知我将按揭款打入其账户，因存在交易风险且中介未参与，我出于安全考虑就未向李春生支付解押款。庭审中，李春生陈述，合同约定的“乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况”未实际履行，因未收到去查询权属情况的通知，案涉房屋产权证未办理下来，也查不到房屋的权属情况，赵兴林及及第三人到家了公司在合同签订前也知晓房产证未办理下来的事实，截至本次庭审时，案涉房屋的产权证仍未办理至我名下。赵兴林陈述，因无案涉房屋的产权证，银行不受理我方提交的按揭贷款申请，银行按揭贷款审批并未通过。李春生虽在2018年4月22日向我发微信表示愿意继续出售房屋，但当日其就回武汉了，且李春生在2018年4月20日前一直表示不出售房屋，要求加价，多次违反诚信，我无法理解其真实意思。第三人到家了网络公司陈述，赵兴林是自行去银行申请办理按揭贷款的，是否通过审批我方不清楚，但据我方了解若无产权证复印件银行是不会受理按揭贷款的。签订合同时李春生将商品房买卖合同、预售证、抵押合同发给我方，其本人也不清楚房产证何时下来，我方也将上述材料发给赵兴林看，证明房屋产权是李春生的。另查明，2014年6月13日，李春生从开发商重庆XX**置业有限公司处购得案涉房屋，约定付款方式为按揭贷款，合同上载明的李春生的通讯地址与本案《存量房交易文件》上李春生的通讯地址一致。2018年5月28日，李春生就本案与重庆劲源律师事务所签订了《委托代理合同》，支付律师代理费30000元。后重庆劲源律师事务所向李春生开具金额为30000元的增值税发票及收据。本院认为：赵兴林与李春生在2018年1月12日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。《房屋买卖合同》签订后，赵兴林按合同约定支付了2万元定金。案涉房屋在签订合同时李春生尚未取得产权证，且抵押于中国交通银行重庆市分行，虽然合同约定李春生应于2018年2月15日前办理完成解押手续，解押方式为赵兴林资金解押，但合同同时也约定赵兴林支付解押款前，双方需前往房屋所属的登记中心查询房屋的权属状况；赵兴林须于银行按揭贷款审批通过后再向李春生交付房款用于解押。即赵兴林向李春生支付案涉房屋的解押款前有两个前提，一是双方共同前往房屋所属的登记中心查询房屋的权属状况，二是赵兴林申请的按揭贷款审批通过。但在该合同的履行中，李春生先是于2018年3月23日向第三人到家了公司的人员ＸＸＸ表示案涉房屋自己要住不卖了，要求ＸＸＸ与赵兴林沟通。同时，李春生亦在当日通过微信向赵兴林表示房屋自己要住，可以适当补偿赵兴林，但赵兴林表示不同意。后李春生在2018年3月28日至2018年4月2日期间与赵兴林协商房屋买卖事宜时又表示要加价，以继续履行合同。在李春生与赵兴林2018年4月20日的微信和通话录音中，赵兴林表示希望继续按合同约定履行，李春生则明确表示如果不补款则房屋就不卖了，走法律程序也没关系。李春生的上述行为属于明确表示不履行合同的违约行为，赵兴林有权据此解除合同。虽然李春生在2018年4月22日向赵兴林发微信表示愿意将房屋卖给赵兴林、在2018年5月8日发微信通知赵兴林提供解押款，但这些行为并不能改变李春生在之前已构成违约的事实。故赵兴林要求解除双方签订的房屋买卖合同，本院予以支持。如前所述，赵兴林向李春生支付案涉房屋的解押款前有两个前提，在双方未共同查询房屋权属情况、赵兴林的按揭贷款未审批通过前，李春生于2018年5月8日、5月9日通知赵兴林于5月17日前将解押款打至其银行账户不符合双方合同的约定，赵兴林未支付解押款不构成违约。故李春生以赵兴林未支付解押款为由反诉要求解除双方签订的房屋买卖合同无法律依据。房屋买卖合同解除后，李春生应将其收取的2万元定金返还，故赵兴林要求李春生退还定金2万元，本院予以支持。关于本诉的违约金、反诉的损失。因本案房屋买卖合同的解除系李春生违约所致，按双方合同约定，李春生应按房屋成交价的20%向赵兴林支付违约金233000元（1165000元×20%）。李春生系违约方，其反诉要求赵兴林赔偿损失5万元无法律依据，亦无证据证明，本院不予支持。李春生辩称，合同约定的房屋总价20%的违约金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，虽然李春生构成违约，但赵兴林并未举示证据证明李春生的违约行为给其造成的损失及损失的具体金额，综合考虑到赵兴林仅支付了2万元定金、李春生在违约后于2018年4月22日、5月8日向赵兴林表示了其愿意继续履行合同的意愿、房屋价格上涨的预期利益等因素，本院酌情将违约金调整为总房款的10%，即11.65万元（1165000元×10%），对赵兴林主张违约金超出部分的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赵兴林与被告（反诉原告）李春生就重庆市北部新区XX路X号8幢31-4房屋于2018年1月12日签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）李春生在本判决生效后五日内向原告（反诉被告）赵兴林退还定金20000元；三、被告（反诉原告）李春生在本判决生效后五日内向原告（反诉被告）赵兴林支付违约金116500元；四、驳回原告（反诉被告）赵兴林的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李春生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15290元，依法减半收取7645元，反诉案件受理费7867.5元，由被告（反诉原告）李春生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  雷元亮二〇一八年八月七日书记员  龙 倩