广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第824号
上诉人（原审原告）：赵晓明。
委托代理人：韦用文，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人：柏永权。
被上诉人（原审被告）：深圳市穗丰房地产经纪有限公司。
法定代表人：孔凡刚。
委托代理人：肖成仁，广东博商律师事务所律师。
委托代理人：曹丹，广东博商律师事务所律师。
上诉人赵晓明因与被上诉人深圳市穗丰房地产经纪有限公司（以下简称穗丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年12月28日，赵晓明（承租方）与穗丰公司（出租方）签订了一份《物业租赁合同书》，约定：出租方将深圳市福田区下步庙北区某栋xxA约50平方米物业出租给承租方作为居住用途，租赁期限自2012年12月28日至2013年12月27日，租金每月2800元，承租方应于每月28日前向出租方支付当月租金，租金通过银行转账方式支付；租赁期间，承租方应负责支付该物业所产生的管理费、电话费、燃气费、水电费、垃圾处理费等费用；承租方同意以保证金的形式保证本合同的有效履行，在出租方交付物业前，承租方应向出租方交纳租赁保证金；房屋租金相对优惠，承租方需要对房屋租金绝对保密，如因承租方泄露房屋租金，其他房客要求减租的情况下，出租方有权向承租方要求租金加高100到300元不等，如果承租方不履行则出租方可终止合同，押金不退；合同有效期内，因承租方原因终止合同的，出租方有权不退还承租方交纳的全部保证金，承租方交纳的全部保证金作为违约金赔偿给出租方，承租方还需一并结清入住期间的相关费用。赵晓明与穗丰公司在上述《物业租赁合同书》中还对违约责任等条款进行了约定。
上述合同签订当天，赵晓明向穗丰公司交纳了租赁押金5600元，穗丰公司将涉案房屋交付给了赵晓明居住。租赁期间，赵晓明向穗丰公司交纳了截止至2013年6月27日止的租金以及截止至2013年5月27日止的水电费、管理费等费用。
2013年7月10日，赵晓明搬出了涉案房屋。
2013年7月16日，赵晓明诉至原审法院。庭审中，赵晓明认为其已在当日口头通知穗丰公司解除合同并经得穗丰公司同意，因而才搬出涉案房屋。穗丰公司当庭予以否认。
诉讼期间，赵晓明向原审法院提交了两份《图纸》，该两份《图纸》没有相关单位盖章。赵晓明的证明目的是：案房屋实用面积为30.98平方米，建筑面积为32.01平方米。穗丰公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。
赵晓明向原审法院请求判令：1、解除赵晓明与穗丰公司于2012年12月28日签订的《物业租赁合同书》；2、穗丰公司向赵晓明返还房屋押金5600元；3、穗丰公司向赵晓明返还房屋租金6720元及利息（从起诉之日起开始计算）；4、穗丰公司向赵晓明支付赔偿金5600元；5、穗丰公司承担本案诉讼费。庭审中，赵晓明将第1项诉讼请求补充为：确认赵晓明与穗丰公司签订的《物业租赁合同书》于2013年7月10日解除。
原审法院认为，赵晓明与穗丰公司于2012年12月28日签订的《物业租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效，双方当事人应全面诚实履行合同义务。租赁期间，赵晓明于2013年7月10日搬出涉案房屋，庭审中赵晓明认为其已在当日口头通知穗丰公司解除合同并经得穗丰公司同意，因而才搬出涉案房屋，但赵晓明并没有举证予以证明，原审法院不予采信。赵晓明还认为穗丰公司交付的房屋租赁面积不符合合同约定，并提交了两份《图纸》证明涉案房屋租赁面积少于合同约定的租赁面积。从两份《图纸》载明的内容来看，并没有政府相关职能部门在上述两份《图纸》中盖章确认，故赵晓明提交的该两份《图纸》合法性不予认定，赵晓明认为涉案房屋租赁面积少于合同约定的租赁面积，鉴于赵晓明对此并没有提交确凿证据予以佐证，原审法院不予采信。据此，赵晓明于2013年7月10日搬出涉案房屋，已构成违约，赵晓明应承担相应的违约责任。由于赵晓明系违约方，赵晓明无权主张解除《物业租赁合同书》，但考虑到赵晓明已于2013年7月10日搬出涉案房屋，合同在客观上已无法履行，赵晓明与穗丰公司于2012年12月28日签订的《物业租赁合同书》应予以解除。赵晓明要求穗丰公司返还租赁押金5600元，根据《物业租赁合同书》的约定，合同有效期内，因赵晓明原因终止合同的，穗丰公司有权没收租赁押金，因此，赵晓明要求穗丰公司返还租赁押金5600元理由不成立，原审法院不予支持。赵晓明要求穗丰公司返还房屋租金6720元及利息，并要求穗丰公司支付赔偿金5600元，鉴于赵晓明存在违约行为，赵晓明上述主张缺乏事实及法律依据，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除赵晓明与穗丰公司于2012年12月28日签订的《物业租赁合同书》；二、驳回赵晓明的诉讼请求。案件受理费248元（赵晓明已预交），因适用简易程序减半收取124元，由赵晓明负担。
上诉人赵晓明不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原判决，并依法改判或发回重审；2、支持上诉人的全部诉讼请求；3、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：
一、一审没有认定《物业租赁合同书》应当无效和被上诉人构成根本违约的事实，属于关键事实认定不清，应予纠正。1、在一审法官已经要求的情况下，被上诉人并未提供涉案房屋的房产证明文件，从而无法证明涉案房屋可以合法出租以及被上诉人提供涉案房屋的面积符合合同约定，被上诉人应当承担举证不能的不利法律后果，《物业租赁合同书》应当认定无效，被上诉人构成根本违约。本案中，被上诉人出租涉案房屋是否合法以及涉案房屋面积是否符合双方合同约定，是法院应当认定的关键事实。在一审庭审时，法官要求被上诉人提供涉案房屋的房产证明文件，但被上诉人在规定的时限内并未依要求提供，从而无法证明被上诉人可以合法出租涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第2条的规定，被上诉人未提供涉案房屋的房产证明文件，无法证明涉案房屋是取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，从而被上诉人与上诉人签订的《物业租赁合同书》应认定无效。被上诉人未提供涉案房屋的房产证明文件，也无法证明涉案房屋的面积符合上诉人与被上诉人双方签订的《物业租赁合同书》的约定，应当承担举证不能的不利法律后果，由此应当认定被上诉人提供涉案房屋的面积不符合《物业租赁合同书》的约定，进而证明被上诉人构成根本违约，致使上诉人无法实现签订《物业租赁合同书》的目的，从而上诉人依法有权单方解除《物业租赁合同书》。然而，一审判决中对以上关键事实未作任何认定，属于明显的事实认定不清，应当依法改判。2、一审法院既没有采信上诉人提交的《图纸》证据，又不同意对涉案房屋进行面积测量，在本案中关键事实认定错误的情况下作出错误判决，应予改判。涉案房屋的实际面积是否符合上诉人与被上诉人双方签订的《物业租赁合同书》的约定，是确定被上诉人是否违约的关键，也是引发本案纠纷的根源，法院应当认真查明该关键事实，并依据客观事实依法作出裁决，从而让当事双方信服，达到诉讼定纷止争的目的。虽然上诉人提交的《图纸》没有政府相关职能部门盖章确定，但是该《图纸》毕竟由具有测量资质证书的房屋面积测量专业人士所出具，具有相当的可信度，由此可证明被上诉人提供涉案房屋面积只有30平方米左右，远小于《物业租赁合同书》的约定的“约50平方米”，构成根本违约。遗憾的是，上诉人提交的《图纸》已经初步证明被上诉人根本违约，而且上诉人在举证期内也依法提交了调取涉案房屋房产信息和进行面积测量申请书，一审法院竟然既不采信该《图纸》，也不同意上诉人调取涉案房屋房产信息和进行面积测量的申请，在尚未查明本案中关键事实的情况下判决上诉人败诉，属于明显的事实认定不清，依法应予改判。
二、一审判决认定上诉人搬出涉案房屋构成违约，属于事实认定错误。在被上诉人与上诉人签订的《物业租赁合同书》应认定无效以及被上诉人构成根本违约的情况下，根据《合同法》等法律法规规定，上诉人有权单方解除《物业租赁合同书》。上诉人于2013年7月10日在口头征得被上诉人同意的情况下搬离涉案房屋，并不构成违约。从而，即使上诉人搬离涉案房屋事先征求被上诉人同意的证据不足，上诉人依法也有权单方解除《物业租赁合同书》，并搬离涉案房屋。然而一审判决认定上诉人搬离涉案房屋的行为构成违约，不符合客观事实，属于事实认定错误，依法应予改判。
三、被上诉人存在根本违约情形，依法应当返还上诉人租赁押金和多支付的租金，并赔偿上诉人因此造成的损失。在被上诉人与上诉人签订的《物业租赁合同书》应认定无效以及被上诉人构成根本违约而上诉人未违约的情况下，《物业租赁合同书》的解除非上诉人的原因造成，根据《物业租赁合同书》第6、15条的约定，被上诉人应当全额返还上诉人租赁押金5600元。由于被上诉人与上诉人签订的《物业租赁合同书》应认定无效以及被上诉人存在根本违约情形，在《物业租赁合同书》于2013年7月10日解除后，对上诉人向被上诉人支付租赁期间涉案房屋实际面积与合同约定面积差额部分的租金6720元，应当认定为被上诉人多收取的租金，被上诉人应当返还给上诉人该部分租金及其利息。同时，对上诉人因此造成的损失，被上诉人还应依法赔偿。然而，一审判决对上诉人要求返还租赁押金和多支付租金及其利息以及赔偿损失的请求均不予支持，明显罔顾本案基本事实，存在严重的事实认定和法律适用错误，依法应予改判。
综上所述，一审判决事实认定不清、法律适用错误，是一个严重违反公平正义原则的判决，请求贵院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求，并判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人穗丰公司答辩认为，原审判决认定事实清楚，上诉人承租的是深圳市福田区下步庙北区的房产，该小区是80年代竣工的，完全合法，并非违建。上诉人在承租期间没有提出任何异议，并且，上诉人在原审阶段并未请求租赁合同无效，二审提出，非本案审理范围。图纸系上诉人单方制作，原审法院不予采信，于法有据。上诉人诉称2013年7月12日口头征得被上诉人同意搬离涉案房屋，但是，不能提供任何证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。上诉人与被上诉人于2012年12月28日签订租赁合同，系双方真实意思表示，该合同并未违反法律、行政法规强行规定，双方应当受该合同的约束。租赁合同第十五条明确约定，合同有效期内，如因上诉人原因终止合同的，被上诉人有权不退还缴纳的全部保证金，上诉人缴纳的全部保证金主要为违约金赔偿被上诉人。双方签订合同期限为2012年12月28日至2013年12月27日，上诉人在起诉状中称2013年7月10日搬离涉案房屋，又不能提供证据证明被上诉人同意，那么，应当承担违约责任。租赁合同第十六条第一款也明确约定，拖欠五天租金以上，上诉人不退还保证金。上诉人上诉请求于法无据，请求二审法院予以驳回。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
二审期间，被上诉人提交了涉案房屋所在的深圳市福田区下步庙北区某栋xx的房地产证和产权登记查询结果表，显示该房屋属全成本商品房。
本院认为，由于涉案房屋所在的深圳市福田区下步庙北区某栋xx属全成本商品房，产权人持有房地产证，赵晓明与穗丰公司签订涉案《物业租赁合同书》的意思表示真实，合同内容没有违反法律及行政法规的效力性强制性规定，故原审判决确认其有效，适用法律正确，双方当事人应全面诚实履行合同义务。上诉人关于合同效力所提出的上诉意见理由不成立。
合同第一条约定，出租方将深圳市福田区下步庙北区某栋xxA约50平方米物业出租给承租方使用；第二条约定，租赁期限自2012年12月28日至2013年12月27日，租金每月2800元。上述约定表明租金不是以房屋面积作为计算依据，上诉人亦没有举证租金以房屋面积为计算依据，故上诉人请求被上诉人返还租金、赔偿损失的理由不成立。上诉人在租赁期间于2013年7月10日提前搬出涉案房屋，因未能举证证明该行为经双方当事人协商一致的结果，原审判决认定上诉人构成违约正确。至于上诉人提出的房屋面积问题，由于如上所述租金不是以房屋面积作为计算依据，且合同对于出现房屋面积差异的情况当事人应该何责任没有约定，故上诉人主张其以房屋面积问题行使合同解除权的理由不成立。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费248元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。