天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终3350号
上诉人（原审原告）刘国深。
委托代理人赵玉安，天津谦公律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李宝通。
上诉人（原审被告）天津市宝通灶具经营部（个体工商户），经营者李宝通，经营场所天津市河东区程林庄路118号3号楼10号底商。
被上诉人（原审被告）蒋付娟。
被上诉人（原审被告）张留章。
委托代理人蒋付娟（夫妻关系）。
被上诉人（原审被告）柳发明。
上诉人刘国深、上诉人李宝通、上诉人天津市宝通灶具经营部因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2016）津0102民初1198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月8日公开开庭进行审理。上诉人‍刘国深及其委托代理人赵玉安，上诉人李宝通，上诉人天津市宝通灶具经营部的经营者李宝通，被上诉人柳发明，被上诉人蒋付娟本人并作为被上诉人张留章的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，天津市河东区程林庄路118号3-10号底商(建筑面积81.37平方米)，原为案外人黄佛腾所有，长期租与被告李宝通经营使用。2013年1月15日和2014年1月15日，双方分别签订租赁合同，租期均为一年，每年租金60000元，半年一付，并约定不得转租。2015年1月15日合同到期后，双方未续约。李宝通将该底商分割为大小两间，其自用小间经营灶具，大间从2014年1月起转租给被告柳发明经营早点，每月5000元。2015年11月1日，李宝通将大间转租给被告张留章、蒋付娟夫妻经营饺子面馆，每月租金5000元，租期一年，至2016年11月1日。同日，柳发明与张留章签订租赁合同，以每月2500元租金租赁大间经营早点，双方在同一地点错时段经营，租期一年，至2016年11月1日。2015年10月原告自案外人黄佛腾处购得涉诉房屋，并于2015年10月30日取得了产权证。2015年11月13日，李宝通向原告刘国深交纳房屋租金15000元。2015年11月14日，原告与被告李宝通签订搬迁合同，载明：“房屋地址：坐落于河东区程林庄路11号3-10底商。现通知承租方（李宝通）在2016年2月7日之前搬离此底商，在搬离之前不得顺坏（应为损坏）房屋现有的装修及建筑结构，并在此搬离期间要将以下费用全部结清：1、水费2、电费3、电话费4、煤气费5、物业管理费用等，更不得将房屋转租或转借他人，如有违约，承租方将承担一切后果”。原告刘国深及被告李宝通均在合同上签名。2015年12月30日，原告与案外人天津聚德成餐饮有限责任公司（以下简称聚德成公司）签订房屋租赁合同，约定将涉诉底商租与案外人经营餐饮服务，租期从2016年2月15日至2021年3月4日，租金每月13333元，合年租金160000元。现原告‍起诉要求：1、判令各被告腾出原告‍名下河东区程林庄路118号3-10号底商；2、李宝通给付2015年1月16日至2016年1月15日拖欠租金45000元；3、被告从2016年1月16日起至实际腾出房屋之日止按每日164元标准给付原告使用费；4、被告从2016年2月7日后每日赔偿原告租金损失438元；5、被告‍负担本案的诉讼费用。
原审法院认为，被告李宝通虽曾与涉诉房屋原房主黄佛腾签有租赁合同，并在此实际使用多年，但合同于2015年1月15日届满后双方未续租，李宝通继续租用房屋属于不定期租赁合同，2015年10月原告取得房屋所有权后，与被告李宝通订立协议，并收取李宝通房屋租金15000元，李宝通已同意2016年2月7日前搬离，实际上双方已解除了合同，并应各自遵守实际履行。关于被告李宝通称2014年1月起已将房屋大间转租给被告柳发明经营早点，2015年11月1日，李宝通又将房屋大间转租给被告张留章，同时张留章与柳发明签订租赁合同一节，经原审法院电话询问房屋原产权人，原产权人表示对于李宝通的转租行为并不知情，再者原租赁合同明确约定房屋不得转租，所以李宝通的转租行为无效，原告和李宝通2015年11月14日订立的搬迁协议实际上已解除租赁关系，综上，涉诉房屋的实际使用人均应搬出房屋。原告刘国深于2015年10月购买涉诉底商并取得房屋所有权证后，依法取得了对该底商占有、使用、收益及处分等权利。2015年11月14日，原告与被告李宝通协商签订了搬迁合同，约定李宝通于2016年2月7日前搬离该底商，原告还收取了李宝通三个月房租15000元。现李宝通拒不搬离，违反了协议约定，原告起诉要求其搬离符合法律规定和双方约定，对此予以支持。李宝通虽抗辩装修补偿，但其与原告签订的搬迁协议中已约定“在搬离之前不得损坏房屋现有的装修及建筑结构”，故可以认为房屋现有装修原、被告已协议解决，亦未约定对装修的补偿事项，李宝通该抗辩不予支持。关于2016年3月8日原告停止向涉诉房屋供电一节，因该行为客观上影响了实际占用人的使用，但和李宝通未履行2015年11月14日签订的搬迁协议相关，且三被告提出的损失因未提供充分证据，对此不予采信。原告主张3月8日之后的房屋使用费用，对此亦不予支持。但2月8日至3月7日共一个月的房屋使用费，因被告李宝通承诺搬离而实际未搬离，且其转租行为无效，故参照租金指导价格确定由李宝通承担一个月的房屋使用费用，关于李宝通与柳发明、张留章和柳发明与张留章之间的转租问题均可另行解决。关于原告主张李宝通给付2015年1月16日至2016年1月15日拖欠租金45000元一节，原告取得诉争房屋所有权时间为2015年10月底，双方已于2015年11月14日签订搬迁协议，李宝通已于11月13日给付原告租金15000元，协议中对房屋租金未有明确约定，原审认定2月7日即李宝通约定搬离之日之前的租金双方已结清，故对原告该主张不予支持。关于2月8日至3月7日的租金，原审法院参照河东区2015年非住宅房屋指导租金的规定，该地段商业服务类多层住房月租金为52元，上述时间内涉诉房屋的使用费为4231.24元。关于原告主张被告从2016年2月7日后每日赔偿原告租金损失438元一节，原告虽与案外人签订租赁合同并逾期无法交付房屋，但原告具体损失数额未经确认，另行解决为妥。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，被告天津市宝通灶具经营部、李宝通、张留章、蒋付娟、柳发明自原告刘国深名下河东区程林庄路118号3-10号底商内搬出；二、本判决生效之日起十日内，被告李宝通、天津市宝通灶具经营部按每日164元标准给付原告刘国深2016年2月8日至3月7日房屋使用费4231.24元；三、驳回原告‍刘国深的其他诉讼请求。案件受理费925元，由被告李宝通负担。”
宣判后，上诉人刘国深、上诉人李宝通、上诉人天津市宝通灶具经营部均不服，向本院提起上诉。
上诉人刘国深上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，改判支持其原审全部诉讼请求。主要理由：上诉人李宝通在承租期内拖欠原承租人房租，案外人在将该房屋卖与上诉人刘国深之时，已将房屋的权利义务一并转让，如上诉人李宝通能如期搬家，上诉人刘国深可免除一部分租金，后上诉人刘国深与案外人聚德成公司签订租赁合同，但上诉人李宝通迟迟不搬出，致上诉人刘国深利益受损，故原审认定事实不清，请求依法改判。
上诉人李宝通、上诉人天津市宝通灶具经营部一致辩称，不同意上诉人刘国深的上诉请求及理由，并提出上诉，一致请求：撤销原审判决，改判驳回上诉人刘国深的原审全部诉讼请求，判令上诉人刘国深支付其装修费损失70970元。主要理由：上诉人李宝通租用涉诉房屋进行个体经营已十余年，与原房屋所有权人黄佛腾每年一签合同，并于2014年12月对该房屋进行装修共计支付70970元费用，已提供了相关票据。2015年11月13日上诉人李宝通得知涉诉房屋已过户到上诉人刘国深名下，双方商谈了搬迁补偿问题，上诉人刘国深同意支付上诉人李宝通装修费，并承诺如不支付可以不腾房，后上诉人刘国深未履行承诺，且将电表强行拆走，至上诉人无法正常经营。据此，原审认定事实不清，请求依法改判。
上诉人刘国深辩称不同意上诉人李宝通、上诉人天津市宝通灶具经营部的上诉请求及理由，请求支持己方上诉请求。
被上诉人柳发明、被上诉人张留章、被上诉人蒋付娟一致辩称，不同意上诉人刘国深的上诉请求及理由，同意上诉人李宝通、上诉人天津市宝通灶具经营部的上诉请求及理由。
本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，上诉人刘国深在成为涉诉房屋所有权人之后，与上诉人李宝通签订了搬迁合同，约定上诉人李宝通应于2016年2月7日之前搬离房屋。据此，原审法院判令上诉人李宝通、上诉人天津市宝通灶具经营部及被上诉人柳发明、被上诉人张留章、被上诉人蒋付娟等人搬离涉诉房屋，有相关的事实及法律依据，本院对此予以维持。
上诉人刘国深购买涉诉房屋之时，房屋尚由上诉人李宝通承租使用。上诉人刘国深主张上诉人李宝通应向其交纳自2015年1月16日至2016年1月15日的租金，并提交了由原房屋所有权人黄佛腾出具的证明，证明其已替上诉人李宝通交纳了相应的房屋租金。但依照在案证据，双方在协商房屋搬迁事宜之时，上诉人刘国深已于2015年11月3日收取了上诉人李宝通房屋租金15000元。上诉人刘国深虽主张该数额是在计算2015年1月16日至2016年1月15日期间租金60000元基础上减免45000元得来，但对此未提供证据证明，在其与李宝通签订的搬迁合同中，对减免租金事宜亦未作相应的约定。现上诉人刘国深以上诉人李宝通未能在约定的时间内搬离为由，主张支付减免的45000元租金，依据不足。原审法院结合现有证据，认定双方至2016年2月7日之前的房屋租金已全部结清，符合案件事实，本院对此予以确认。
对于2016年2月7日之后上诉人李宝通继续占用房屋期间的使用费一节，因双方对此未作明确的约定，原审法院参考涉诉房屋所在地区的政府租金指导价标准，以月租金每平米52元标准计算继续占用期间的房屋使用费，并无不当。对于支付使用费的期间问题，鉴于上诉人刘国深自认已于2016年3月8日将涉诉房屋电表摘下，至今尚未恢复，故原审法院将房屋使用费计算至2016年3月7日，与案件事实相符，本院对此予以维持。原审计算的自2016年2月8日至2016年3月7日占用房屋期间的使用费4231.24元，数额正确，但原审在判决主文中将租金标准表述为“按每日164元标准给付”，与其之前的认定不符，本院对此予以更正。
对于上诉人刘国深主张的赔偿自2016年2月7日以后的租金损失一节，其虽提交了与案外人聚德成公司签订的租赁合同，仅凭该证据无法确认租金损失的实际发生，原审法院以具体损失数额未经确认为由释明其另行解决，该处理方式并无不当，本院对此予以维持。
对于上诉人李宝通、上诉人天津市宝通灶具经营部主张的赔偿装修费损失一节，鉴于搬迁合同中对该问题未作约定，现上诉人李宝通虽主张上诉人刘国深曾口头承诺赔偿，但上诉人刘国深对此不予认可，故其该项主张因缺乏充分的证据证明，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市河东区人民法院（2016）津0102民初1198号民事判决第一项、第三项；
二、变更天津市河东区人民法院（2016）津0102民初1198号民事判决第二项为：“本判决生效之日起十日内，上诉人李宝通、上诉人天津市宝通灶具经营部给付上诉人刘国深2016年2月8日至3月7日的房屋使用费4231.24元”；
三、驳回上诉人刘国深的上诉请求；
四、驳回上诉人李宝通的上诉请求；
五、驳回上诉人天津市宝通灶具经营部的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1880元，由上诉人刘国深负担1800元，由上诉人李宝通、上诉人天津市宝通灶具经营部共同负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔军
审 判 员 王珊
代理审判员 孙静
二〇一六年七月八日
书 记 员 穆艺
速 录 员 辛璐