山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第510号
上诉人（原审原告）张玉溪，男，1986年7月12日出生，汉族，济南市重汽职工，住济南市。
被上诉人（原审被告）山东丰润置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人李雷，执行董事。
委托代理人刁士刚，男，1972年12月9日出生，汉族，该单位职工。
上诉人张玉溪因与被上诉人山东丰润置业有限公司（以下简称丰润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2012）历商初字第1836号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年8月25日公开开庭审理了本案，上诉人张玉溪，被上诉人丰润公司委托代理人刁士刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2009年9月3日，张玉溪与丰润公司签订商品房买卖合同，合同约定由张玉溪购买丰润公司开发建设的位于济南市槐荫区XX路30号XX8号楼2单元101号房屋（后涉案房屋的楼号由8号楼变更为4号楼）；涉案房屋的土地使用权证号为槐荫国用2008第XXXXXXX号，建设工程规划许可证号为建字第37010420080XXXX号，施工许可证证号为2009XXXX号，商品房预售证号为济建开预字第（2009）XXX号；涉案房屋的建筑面积为91.51平方米；涉案房屋总价款为524544元；出卖人应在2010年7月30日前，将具备竣工验收备案条件并符合合同约定的商品房交付买受人，出卖人逾期交付房屋但买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金；出卖人在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，张玉溪按约定付清了涉诉房屋的全部价款。涉案房屋于2010年7月2日经建设单位、监理单位、设计单位、勘查单位、施工单位的竣工验收合格，并取得了建筑工程竣工验收报告。丰润公司于2010年9月4日向张玉溪发送了入住通知书，于2010年9月15日向张玉溪交付了涉案房屋。2010年9月15日，双方签订了房产移交结算协议书，该协议书约定涉案房屋所在的“该工程竣工并经建筑工程质量监督站验收合格，甲方（丰润公司）将房屋交付乙方（张玉溪）接管使用，甲、乙双方均已通过验收。双方同意过户，互不追究其他经济责任。”济南市工程质量与安全生产监督站在其网站上进行的公示显示，涉诉房屋已于2012年1月进行了工程备案公示。后双方因丰润公司逾期交房及逾期办理产权登记发生争议，张玉溪诉至法院。
原审法院认为：涉案房屋已取得合法的建设、销售依据，张玉溪与丰润公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。合同第七条约定，丰润公司应在2010年7月30日前，将具备竣工验收备案条件并符合合同约定的涉诉房屋交付张玉溪，涉诉房屋已于2010年7月2日取得了竣工验收报告，于2012年1月由济南市工程质量与安全生产监督站进行了工程备案公示。虽然丰润公司实际于2010年9月15日才交付涉诉房屋，但张玉溪在与其签订的房产移交结算协议书中表示互不追究经济责任，故张玉溪已经放弃了要求丰润公司支付延期交房违约金的权利，且丰润公司向其交付的涉诉房屋已达成了约定或法定的交房条件。所以，张玉溪要求丰润公司支付逾期交房违约金54028.03元的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。合同第十三条约定，丰润公司在涉案房屋交付使用后90个工作日内，应将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但丰润公司未能证明截至本案开庭审理时其已履行上述义务，其已构成违约，丰润公司应继续履行协助张玉溪办理涉案房屋产权登记的义务并应承担违约责任。因丰润公司的行为处于持续状态，故张玉溪的请求并不超过诉讼时效。对于张玉溪认为根据合同第十三条约定，按其已付房款的千分之一计算违约金的标准过低，应按其已付款的30%为标准计算违约金的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，虽然张玉溪认为合同约定的违约金标准过低，但其并未证明因逾期办理产权登记约其造成的实际损失数额，故丰润公司应支付的违约金仍应以合同约定的标准计算，丰润公司应支付张玉溪逾期协助办理产权登记的违约金524544元×1‰=524.54元。综上，原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、被告山东丰润置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张玉溪逾期协助办理房屋产权登记的违约金524.54元；二、驳回原告张玉溪要求被告山东丰润置业有限公司支付逾期交房违约金54028.03元的诉讼请求；三、驳回原告张玉溪超出部分的诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4480元，由被告山东丰润置业有限公司负担。
上诉人张玉溪不服原审判决上诉称：一、原审判决根据《移交结算协议书》认定上诉人已放弃要求被上诉人支付延期交房违约金的权利属于事实认定不清。被上诉人将具备竣工验收备案条件并符合本合同约定的商品房交付上诉人的标准是应当取得综合验收备案手续，而不仅是完成四方验收。被上诉人逾期交房的直接原因是被上诉人把涉案小区的土地及房屋抵押贷款后未涤除抵押权并超规划面积建房，未通过济南市规划局的核实验收，且被济南市城管执法局对其进行行政处罚。现被上诉人继续采取同样手法损害社会公众的利益，现已造成部分受害人诉至历下法院，影响社会稳定。二、原审判决适用法律错误。被上诉人违约办证近三年，上诉人因此不能及时得到房产证、土地证，孩子户口不能迁入，房屋不能正常出租、买卖。因迟延办证，上诉人如出售涉案房屋，会产生银行利息损失。且济南市房屋交易契税、限购政策出现变化，上诉人如果转让此房屋需要承担更高昂的税费。根据最高法院的司法解释，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审法院未按该标准判决，也未参照被上诉人向同小区其他买受人按总房款的30%支付违约金的标准，而是判决被上诉人按合同约定的计算标准向上诉人支付违约金，严重不对等，显失公平。三、原审法院在审理本案过程中违反法定程序。原审法院以本案需以另案的审理结果为依据为由，中止了本案的审理，但未在本案的判决书中提及另一案审理结果，未向上诉人释明中止的理由。总之，原审判决认定事实、适用法律错误，违反法定程序。请二审法院公正裁判。
被上诉人丰润公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：丰润公司于2010年9月15日向张玉溪交付涉诉房屋，张玉溪在与其签订的房产移交结算协议书中表示互不追究经济责任，根据该结算协议书，可以认定张玉溪已经放弃了要求丰润公司支付延期交房违约金的权利。现张玉溪再起诉要求丰润公司向其支付延期交房违约金，本院不予支持。关于向张玉溪支付延期办证违约金应否调整的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为，适用该司法解释第18条规定的参照央行标准计算延期办证违约金应具备以下两个条件，首先应没有约定违约金，其次是实际损失额难以确定。本案中，丰润公司与张玉溪在合同中明确约定了延期办证违约金的计算方法，张玉溪亦未举证证明其因迟延办证产生损失。因此，不能适用该条司法解释。张玉溪要求参照小区其他业主与丰润公司约定的赔偿标准向其支付违约金。丰润公司主张其他业主的情况与张玉溪不同，丰润公司亦不同意按其他业主标准向张玉溪支付延期办证违约金。基于合同相对性原理，本院对张玉溪该主张不予支持。原审法院制作并向张玉溪送达了中止裁定，并在中止情形消除后向张玉溪送达了恢复审理通知书，并未违反民事诉讼法的规定，亦未对本案实体审理产生影响。综上，张玉溪的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4480元，由上诉人张玉溪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙红岩
审 判 员 翟 勇
代理审判员 赵建军
二〇一五二月一日
书 记 员 白 雪