青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第10581号
原告（反诉被告）青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司。
法定代表人陈磊，职务董事长。
委托代理人张需聪，北京市大成（青岛）律师事务所律师。
委托代理人何光红，北京市大成（青岛）律师事务所律师。
被告韩越（反诉原告）。
委托代理人徐黎强，山东黎强律师事务所律师。
委托代理人贾兆来，山东黎强律师事务所律师。
被告时燕飞。
委托代理人徐黎强，山东黎强律师事务所律师。
委托代理人贾兆来，山东黎强律师事务所律师。
被告青岛嘉源雅阁商务宾馆有限公司。
法定代表人韩越，职务经理。
委托代理人徐黎强，山东黎强律师事务所律师。
委托代理人贾兆来，山东黎强律师事务所律师。
第三人中国舰船研究院青岛科学技术交流中心。
委托代理人阎绍明。
委托代理人王宏丽。
原告（反诉被告）青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司与被告（反诉原告）韩越、被告时燕飞、被告青岛嘉源雅阁商务宾馆有限公司、第三人中国舰船研究院青岛科学技术交流中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司委托代理人张需聪、何光红，被告韩越、被告时燕飞、被告青岛嘉源雅阁商务宾馆有限公司的共同委托代理人徐黎强、贾兆来，第三人中国舰船研究院青岛科学技术交流中心委托代理人阎绍明、王宏丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司诉称，2010年5月10日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定由原告将位于青岛市贵州路15号乙商用楼盘2-7层共计2000平方米租赁给被告，租期为6年，自2010年5月10日始至2016年5月10日止。第一、二年租金为每年人民币83万元；第三、四年租金为每年人民币894800元；第五、六年为每年人民币947580元。合同履行至第三年（2012年5月10日至2013年5月10日）被告仅支付租金30万元，剩余租金594800元至今未付（按照合同约定本年度租金894800元被告应在2012年4月10日一次性付清）。依据本租赁合同第十二条的约定“双方约定违约金40万元”；租金未按时缴纳的、迟交每日以当年年租金总额千分之五为基础作为滞纳金每日缴纳、并且滞纳金累计不与违约金相抵触；乙方即被告逾期交付租金超过30天的，甲方即原告有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任。据此被告的行为属于严重违约，原告有权解除合同，收回房屋，并收取延付租金的滞纳金和违约金。截止2013年4月21日，被告共拖欠原告租金594800元，按照合同约定和法律规定应向原告支付违约金40万元、滞纳金149048.76元。现原告经与被告多次交涉未果，为维护原告的合法权益，原告起诉请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同、被告将房屋返还给原告，并支付违约金400000元；2、判令被告向原告支付房租594800元及滞纳金149048.76元，房屋租金计算至被告实际返还房屋前一日，滞纳金计算至被告实际返还房屋前一日；3、诉讼费由被告承担。
被告韩越辩称，涉案房屋系山东东营市欧本海默金银珠宝有限责任公司承租自第三人处，而本案中涉案合同系原告与被告韩越签订，被告认为原告对涉案房屋不享有任何权利，其所签订的房屋租赁合同是无效的。即使上述房屋租赁合同是有效的，被告有权行使不安抗辩权，在原告恢复商业信誉及履行债务能力前，被告有权不支付第三年度剩余租赁费。
被告时燕飞、被告青岛嘉源雅阁商务宾馆有限公司辩称，根据合同相对性的原则，被告时燕飞、被告青岛嘉源雅阁商务宾馆有限公司均非合同一方当事人，原告无权要求合同外第三人承担任何责任。
第三人中国舰船研究院青岛科学技术交流中心辩称，原、被告之间的纠纷我方不清楚，我方只是收取了原告的房租，我方是跟原告有合同关系，原、被告之间产生的纠纷他们自行解决，与我方无关。
被告（反诉原告）韩越诉称，2010年5月10日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定由反诉原告承租反诉被告青岛市贵州路15号乙商用楼盘2-7层。2012年7月，由于反诉人秘密窃取盗取国家用电，被青岛市电业稽查大队依法查处，后青岛市电业稽查大队将该盗窃电业的犯罪材料已送到公安部门进行侦查。由于反诉被告盗用电力的行为，青岛市电业稽查大队根据国家相关法律的规定，对反诉原告经营的青岛嘉源雅阁商务宾馆有限公司处以停电8个月的处罚。自2012年8月29日至2013年4月底，由于反诉原告经营的宾馆没有电无法营业，该八个月相应的租金为596533元，并直接导致反诉人直接经济损失160万元。此外，双方合同生效后，反诉人已经陆续向反诉被告缴纳了租金196万元，但是反诉被告一直没有开具正规发票，为此反诉原告起诉，请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付由于其窃电行为致使反诉人被处以停电8个月处罚，进而导致该8个月无法经营，进而直接产生的经济损失160万元；2、判令反诉被告向反诉原告开具196万元等值的发票；3、本案的反诉费由被反诉人承担。
原告（反诉被告）辩称，关于停电损失问题，因盗用电业案件已在市南公安局进行刑事立案，现在还没有破案，无法确定实施犯罪的主体，与本案无关。关于发票，双方在租赁时约定，由承租方先出具缴税凭证后再开具发票，出租方多次向承租方索要缴税凭证，但一直没有提供，故发票未开具。如果承租方能够提供缴税凭证，我们可以立即开具发票。
第三人中国舰船研究院青岛科学技术交流中心辩称，原、被告之间的事情我方不清楚，与我方无关。
经审理查明，青岛市市南区贵州路15号乙房屋房地产权利人系第三人中国舰船研究院青岛科学技术交流中心。
2007年7月9日，原告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司与第三人中国舰船研究院青岛科学技术交流中心签订《房屋租赁补充合同》，合同约定第三人将涉案贵州路房屋租赁给原告使用，租赁期限至2019年。
2010年，原告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司与被告韩越签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将青岛市贵州路15号乙房屋租金给被告韩越使用。租赁期限为6年，自2010年5月10日至2016年5月10日，第一、二年租金83万元，第三、四年租金为89.48万元，第五、六年租金为94.758万元，第三年租金应在2012年4月10日前一次性付清。被告应向原告支付房屋使用及设备使用保证金10万元，如被告在租期内逾期支付房屋租金和其他违约赔偿责任而未解决的，原告以租房保证金抵扣被告应付的违约金。双方约定违约金定为40万元，如被告租金未按时缴纳的、迟交每日以当年年租金总额的千分之五为基础作为滞纳金，且滞纳金累计不与违约金相抵触。如被告逾期交付租金超过30日的，原告有权解除本合同，解除合同后被告应及时腾出房屋，被告无权要求退还租房保证金和剩余租金，且被告要支付违约金。原告在合同上盖章确认，原告法定代表人陈磊、被告韩越在合同上签字、捺印确认。
2013年12月20日，第三人中国舰船研究院青岛科学技术交流中心出具《同意转租证明》一份，内容为第三人知悉并同意承租方青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司将其承租的青岛市贵州路15号乙商用楼盘转租给韩越经营使用。
原告另提交《友情提示》、回函、信函、《关于嘉源雅阁宾馆转让意见》、《催缴房屋租赁费通知单》、《关于终止与韩越房屋租赁合同的声明》各一份，主张被告一直拖欠原告2012年5月10日至2013年5月10日的房屋租金，原告一直与被告进行沟通协商，但被告一直未支付原告租金，因此原告于2012年7月15日向韩越发出解除合同的通知。被告质证后认为原告不具备本案主体资格，证据与本案无关。第三人对该宗证据质证后称不清楚该宗证据。
被告提交《房屋租赁合同》一份，主张涉案房屋系第三人与山东东营市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司签订的，本案原告主体不适格，同时，该合同明确约定，转租需经第三人书面同意。原告质证后称该证据为复印件，不符合证据形式，原告对真实性不予以认可，且从原告提供的证据来看，原告对外转租是经房屋所有权人和第三人认可的，所以原告具有出租权。第三人质证后称，涉案房屋产权人为第三人，第三人的确将房屋出租给原告了。
被告另提交照片及《嘉源雅阁假日宾馆停业损失》各一份，主张青岛供电公司用电稽查大队于2012年8月29日将涉案房屋电闸拉下了，直至2013年4月份才恢复供电，为此给被告造成的损失大约为211余万元。原告质证后称照片的真实性无法确认，对于盗用电业的案件公安还未破案，责任主体还没确定，该证据即便存在，也不能证明被告所要证明的事实；对被告提交的停业损失，原告认为是被告单方计算的，原告不予以认可。第三人质证后称与第三人无关。
庭审中，双方确认，涉案房屋由被告韩越实际使用至今，用于经营青岛嘉源雅阁商务宾馆有限公司。涉案房屋2010年5月10日至2012年5月10日的租金166万元被告韩越已经支付，后被告韩越又支付给原告租金30万元。
上述事实，有《同意转租证明》、《房屋租赁合同》、《友情提示》、回函、信函、《关于嘉源雅阁宾馆转让意见》、《催缴房屋租赁费通知单》、《关于终止与韩越房屋租赁合同的声明》、《房屋租赁补充合同》、照片、《嘉源雅阁假日宾馆停业损失》及当事人当庭陈述在案为凭，且经本院庭审质证及审核。
本院认为，双方当事人在自愿基础上签订的协议，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。本案中，第三人中国舰船研究院青岛科学技术交流中心是涉案青岛市市南区贵州路15号乙的房地产权人，原告与第三人之间的租赁合同至2019年，且第三人明确同意原告转租给被告韩越使用，因此，原告有权对涉案房屋进行出租处分，被告承租涉案的房屋，应当按照协议约定支付原告房屋租金。被告没有按照约定支付房屋租金，应当按照协议约定支付原告房屋租金并承担违约责任。
被告韩越认为，涉案房屋系山东东营市欧本海默金银珠宝有限责任公司承租自第三人处，而本案中涉案合同系原告与被告韩越签订，被告认为原告对涉案房屋不享有任何权利，其所签订的房屋租赁合同是无效的；即使上述房屋租赁合同是有效的，被告有权行使不安抗辩权，在原告恢复商业信誉及履行债务能力前，被告有权不支付第三年度剩余租赁费。但通过原告及第三人提供的证据可知第三人作为涉案房屋的所有权人与原告签订了房屋租赁合同，且第三人出具证明同意原告将涉案房屋转租给被告韩越，因此，被告认为其与原告签订的房屋租赁合同无效的主张于法无据，本院依法不予支持。
此外，被告主张原告于2012年7月在涉案的青岛嘉源雅阁商务宾馆有限公司内窃取国家电力被青岛市电业稽查大队查处，导致被告经营的宾馆停电八个月；同时涉案房屋存在漏水等情形，因此，被告的商业信誉已经丧失，且存在丧失履行债务能力的情形，故被告认为在原告恢复商业信誉及履行债务能力前，被告有权行使不安抗辩权，有权不支付剩余租赁费。但被告仅提供照片一宗，其提供的证据不足以证明其主张，故对被告要求不支付剩余租赁费的请求，本院不予支持。
被告韩越反诉认为，原告于2012年7月在涉案的青岛嘉源雅阁商务宾馆有限公司内窃取国家电力被青岛市电业稽查大队查处，导致被告经营的宾馆停电八个月，直接导致被告直接经济损失160万元，因此，被告请求原告支付损失160万元，并提供《嘉源雅阁假日宾馆停业损失》一份，原告认为该表是被告单方计算的，原告不予以认可。本院认为，被告并未提供证据证明涉案房屋发生的偷用电力事件是原告造成的，被告仅凭其单方出具的停业损失亦不能证明其在此期间遭受的损失数额，因此，对被告主张的原告赔偿被告损失160万元的请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持，被告韩越可在证据充分时另行主张。
同时，本院认为，涉案房屋发生的偷用电力事件公安部门尚未查清，在此期间的8个月房屋租金应当按照公平责任原则由原、被告共同承担，即原、被告各负担（894800／12＊4=）298267元。
对被告主张的请求原告向被告开具196万元的等值发票，本院认为，该请求不属于人民法院审理范围，对被告的该项诉讼请求本院依法予以驳回。
另依据原、被告签订的《房屋租赁合同》第十二条规定，“双方约定违约金定为40万元。乙方逾期交付租金超过30天的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任。租金未按时缴纳的、迟交的每日以当年年租金总额的千分之五为基础作为滞纳金每日缴纳、并且滞纳金累计不与违约金相抵触。”根据合同约定，第三年租金89.48万元应在2012年4月10日前一次性付清，但被告仅支付原告30万元租金，其余租金至今未付，原告据此提出按照合同约定支付40万元违约金及按照当年年租金总额的日千分之五计算滞纳金的诉讼请求，本院认为，该两项诉讼请求过高，本院酌情予以降低，对合同约定的违约金40万元，本院依法予以支持，对按照当年年租金总额的日千分之五计算滞纳金的诉讼请求本院依法不予支持。因被告在原告处有房屋使用及设备使用保证金10万元，合同约定如被告在租期内逾期支付房屋租金和其他违约赔偿责任而未解决的，原告可以租房保证金抵扣被告应付的违约金，故，被告应向原告支付违约金30万元。
现被告长期拖欠租金，致使合同目的不能实现，已构成根本违约，同时也符合合同规定的单方解除合同的条件，因此原告主张解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告应及时向原告腾让涉案房屋，向被告支付2012年5月10日至2013年5月10日的剩余房屋租金（594800-298267=）296533元，2013年5月10日至2014年5月10日的房屋租金894800元，并按实际占用时间，向原告支付房屋占用费，按（947580／365=）2596元／日计算。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司与被告（反诉原告）韩越就青岛市市南区贵州路15号乙房屋签订的《房屋租赁合同》。
二、被告（反诉原告）韩越于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司支付2012年5月10日至2014年5月10日的房屋租金1191333元。
三、被告（反诉原告）韩越于本判决生效之日起三十日内将位于青岛市市南区贵州路15号乙房屋腾让给原告（反诉被告）青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司，并向原告（反诉被告）青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司支付房屋占用费，按照2596元／日计算，自2014年5月11日起至实际迁出之日止。
四、被告（反诉原告）韩越于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司支付违约金300000元。
五、驳回原告（反诉被告）青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）韩越的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15095元，保全费5000元，反诉费9600元，由被告韩越负担。因上述费用原告已预交20095元，被告韩越于本判决生效后十日内给付原告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司20095元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 辛双武
人民陪审员 余 珍
人民陪审员 孙欢英
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 王 越