湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定民二初字第491号
原告符金娥，女。
委托代理人陶胜军，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。
被告张家界宏力置业有限公司，住所地张家界市永定区永定办事处解放居委会教场路36号。
法定代表人鲁成国，董事长。
委托代理人熊寿民，代理权限为特别授权代理。
原告符金娥与被告张家界宏力置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月2日受理后，依法由审判员李兵担任审判长、与人民陪审员龚道新、孙旎组成合议庭于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告符金娥及其委托代理人陶胜军、被告张家界宏力置业有限公司的委托代理人熊寿民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告符金娥诉称：原、被告双方于2010年2月25日签订了《张家界市商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发建设的时代港湾项目中的第S-2栋16层A1603号房一套，该商品房的设计用途为住宅。建筑面积共136.23平方米（其中套内面积115.47m2，公摊面积20.76m2）。商品房单价为（人民币）每平方米1786.67元／m2，总金额243398元。约定被告于2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定该商品房验收合格后交付原告使用，并向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
合同签订后，原告完全履行了合同约定的义务，而被告却不按照合同的约定积极履行，怠于施工，时至今日，该房产还不通水、电等，小区的配套设施也还未完善，各项指标都达不到相关职能部门关于商品房验收合格的标准，达不到合同约定的交房条件，且交房遥遥无期。期间，原告同他它业主一起多次与被告交涉，并到区委、区政府、市委、市政府等相关职能部门反映情况，要求被告按合同的约定履行义务，并承担相应的违约责任，但都无济于事，被告不但不理不睬原告及其他业主们的诉求，反而还要无理向原告及其他业主收取面积补偿款和法律明文禁止收取的水、电上户费、门禁费。
原告认为，原告与被告所签订的商品房买卖合同依法有效，双方应按照合同继续履行，被告迟迟不给原告按法定的交房标准交房，违反了原被告双方合同的约定，严重的侵害了原告的合法权益，应承担逾期交房的违约责任。为了维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求，请求判令被告赔偿原告逾期交房违约金36509元（2011年7月1日至2015年9月1日），共计1500天，按每日已付房款的万分之一具体计算至实际交房日止。
原告符金娥为证明自己的主张向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同复印件一份14页，拟证实：1）、原被告双方形成了商品房买卖的合同关系；2）、约定了交易房产的面积：136.23㎡，总房价款：243398元，付款方式首付＋银行按揭，交房时间2011年6月30日前，交房条件：验收合格并符合合同附件二关于装饰、设备的约定，违约责任：自合同约定的最后交房日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金的事实；
2、首付房款收据一份，拟证实原告按约定向被告支付了首付房款是73398元的事实；
3、住房贷款合同一份八页，拟证实原告以按揭的方式向中国银行贷款是170000元，用于向被告支付了除首付款以外的购房款的事实；
4、供水安装施工合同一份，拟证实被告于2011年9月21日签订供水合同；
5、行政判决书复印件一份，第六页第二段拟证实：至2013年1月4日时代港湾团购小区配套设施还不完备，达不到居住条件及交房条件的情况；
6、致时代港湾业主公告复印件一份，拟证实至2014年5月13日，时代港湾团购小区还未通电，还未安装供电线路的情况；
7、时代港湾物业办公室通知复印件一份，拟证实在2014年11月18日原告所购商品房才开始安装供电线路和电表，拆除原来已住购房户的临时电线的情况；
8、时代港湾购房户网上发帖一份，拟证实表明了原告购房户自被告没有按期交房以来在以不断的各种方式反映诉求，主张权利，要求开发商继续履行合同的事实，同时也证明了主张权利的诉讼时效因原告方在不断的主张权利而中断的情况；
9、区级领导接访登记表一份，拟证实是原告组织多次上访其中的一次上访记录，记录了原告向政府反映情况，主张权利的事实，当时被告法人代表熊寿民也参加了，并未提出诉讼时效的问题，也再一次中断了本案的诉讼时效的情况。
被告张家界宏力置业有限公司对原告提供证据的质证意见：1、原告被告签订的合同不属于双方真实意思的表达，是按照区政府已经约定好的条款进行抄录的，价格以及购房对象房屋的选型双方没有选择的余地，而本人据查是机关社保局的，是区政府分配给原告的，诉讼主体不符，合同的单价不符，是依据当时的定价除以签订合同时的房管局的预测价格得出的单价，是电脑自动产生的，不是双方约定的，也不是区政府规定的价格；2、对是否达到交付条件，在法庭上不是依据一、二个告示就可以否定是否达到交付条件的，要以验收是否合格来断定是否达到交付条件；3、所请求的事实不符合本合同的约定，因为原告一直在欠款，目前还欠付六万多元，和区政府签订的合同还有126户没有付清房款，就原告而言还属于房屋合同解除对象。
被告张家界宏力置业有限公司辩称：一、原告诉讼主体与事实不符，2009年区政府为解决区直副科级以上单位，干部职工住房困难，授权区政府机关事务管理局服务中心，组织团购，以购房规模大，付款金额多，吸引开发商，用压低价格的方式获得资金，经区政府审核的购房对象作为福利补贴，被告是八家开发商入围名单之一，按照区政府确定的条件，被告最终选定为合同单位，区政府授权区政府机关事务管理局服务中心与被告在2009年8月1日签订了《商品房团队订购协议书》，该协议书约定了房屋买卖地点，时代港湾二期，买卖面积，三整栋，购房数量，481套，约定的购房对象必须是经区政府审核的购房对象，约定了购房户房屋订购的方式，约定了单位面积价格，约定了购房面积处理方式，约定了付款方式，约定了交付条件和交付日期，约定了物业管理等，本合同的签订是，依据城市商品房预售管理办法第五条之规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期，而本合同签订时间与约定内容完全符合商品房预售条件，应认定为该商品房为预售合同，被告于原告在2010年2月签订的商品房买卖合同，是依据被告与机关事务管理局合同约定的内容签订的合同，而且在合同第八条特别约定，“购房户与甲方（指被告）签订商品房买卖合同，不得与本协议相抵触，逾期未签的，视为放弃购买”，这也充分证明，被告与原告签订的商品房买卖合同不是双方真实意思的表达，只是帮原告从银行获得贷款和办理产权登记提供依据而已，作为购房合同的主要内容，如购房对象、购房价格、面积误差处理、交付方式、交付条件及时间等均没有协商的余地，必须执行被告与机关事务管理局签订的合同约定的条款，由此证明，原告被告双方签订的商品房买卖合同不能作为本案的诉讼主体，应以驳回；二、原告诉称被告没有达到交房条件而逾期交房，应赔偿违约金的请求不能成立。因为主合同同样约定被告于2011年6月竣工验收，取得合格证并交付购房者使用。这里需要说明的是，原告你所购买的商品房，于2011年5月16日已经竣工验收合格，完全达到了主体合同约定的交付条件和交付时间，按合同约定被告完全没有违约；原告方已违约，因为被告用短信和电话多次通知原告在交清房款后收房，原告至今共欠60253.60元，其中欠首付款26536.60元，欠房款33717元，原告已构成严重违约，所以原告的诉讼请求不能成立；三、原告的商品房买卖合同纠纷不成立。原告诉称的合同是改版合同，与区政府制定签订的原合同不相符：1、单价不同，原合同单价是1858元／平方米，而改版合同是依据原合同的总价除以房管局的预测面积而得出的单价，所以它即不是区政府团购价、也不是合同双方的约定价；2、面积不同，原版合同是131平方米，合同约定以房管局实测面积为准，改版合同是房管局的预测面积136、23平方米，并没有确定该面积就是实测面积，那么一个面积，价格都没有确定的合同，怎么就产生了合同纠纷？3、本合同不属于双方真实意思的表达，合同约定的购买人群没有选择权，必须是区政府指定的人群，双方购买价格没有选择权，必须执行宏力公司与区机关事务管理局约定的价格，合同双方购买户型没有选择权，必须由区政府组织抓阄确定，价款支付没有选择权，必须由区政府委托机关事务管理局控制，一个双方连面积，价格都没有约定的商品，也就是说生意双方都还没有成交，又哪来的合同纠纷？综上所述，原告诉讼主体不符，合同买卖关系不能成立，请求被告赔偿违约金36509事实不符，请求人民法院驳回诉讼请求。
被告张家界宏力置业有限公司为证明自己的主张向本院提交如下证据：
1、2009年8月1日商品房团队订购协议书复印件一份、张家界市商品房购买合同复印件一份、2009年8月9日销售推荐咨询表复印件一份，拟证明：1）、签订单位是区政府机关事务局代表区人民政府与被告签订的；2）、原本商品房买卖合同，合同建筑面积是131平方米，价格是1858元每一平方；3、原告在当天抓阄以后获得的一份销售推荐资格表，也就是该房子是区政府审核以后才有的表，拟证明与机关事务局签订的商品房合同属于主合同，原告没有资格起诉；
2、2010年7月28日张定证（2010）69号张家界市永定区人民政府文件、2010年7月12日张家界市永定区机关事务管理服务中心报告复印件一份、更换预留银行签章通知书复印件一份，拟证明被告在与区政府签订了481套房子以后，被告一直在和区政府发生往来；
3、2011年5月16日验收记录复印件一份十五页、2015年10月9日张家界市房地产管理局复函复印件一份、2015年9月11日张家界市建设工程检测中心的咨询复函复印件一份，拟证明被告按照合同的约定，不管是区政府的主体合同还是什么合同，被告已经交付合格房子；
4、2010年短信通知复印件一份，拟证明被告方已经达到交付房子标准，并且通知了原告交付剩余款项；2015年9月14日国网湖南省电力公司张家界供电分公司出示的证明原件一份，拟证明早就通水通电在2011年就已经通水通电；张家界市物价局文件复印件一份，拟证明原告购买的商品房只有区政府手中才能购买，经济适用房就是2085元，原告没有合同主体资格。
原告符金娥对被告张家界宏力置业有限公司提交的证据的质证意见：
对证据一、1、销售推荐咨询表，只是被告向原告推荐的表，不能代表合同关系；2、商品房订购协议书是被告与区政府机关事务局签订的，确实有这个协议，被告一直说是区政府分给原告的说法是不负责任的，原告是购买的商品房，不是区政府统一购买的，而是区政府组织相关工作人员进行的团购；3、我们只认可在张家界市房管局备案的电子版合同，但是违约责任同样有差异；对证据二的合法性、真实性没有异议，但是达不到被告的证明目的；对证据三中的1、对验收记录有异议，只是证明主体工程合同，不是说达到了交房条件，因为商品房验收根据法律规定要有很多部门的验收合格证才算合格；2、对张家界市房地产房管局复函与本案没有关联性；3、对张家界市建设工程检测中心的咨询复函只是指主体验收竣工，与本案没有关联达不到被告的证明目的。对证据四中的短信通知三性都有异议，不能达到被告的证明目的，供电情况进一步证实原告购买的商品房没有通电。
本院对原、被告双方提交的证据进行了审查，结合原、被告双方的陈述，综合全案证据分析后认为：原告提交的证据，因被告对其真实性、合法性均未提出异议，只是对其证明目的或关联性提出异议，不影响其反映的案件事实，故本院予以采信。被告提交的证据，原告对其关联性和证明目的提出异议，系原、被告双方在诉讼中的分歧，不影响其证明的案件事实，故本院不予认定。
根据本院确认的证据及原、被告的陈述，可以认定以下案件事实：
被告开发建设的时代港湾综合商住楼项目，位于张家界市永定区西溪坪办事处彭家巷居委会。原、被告双方于2010年2月25日签订了《张家界市商品房买卖合同》，该合同约定：原告符金娥购买被告开发建设的时代港湾项目中的第S-2栋16层A1603号房一套，该商品房的设计用途为住宅。建筑面积共136.23平方米（其中套内面积115.47平方米，公摊面积20.76平方米）。商品房单价为（人民币）每平方米1786.67元／m2，总金额243398元。约定被告于2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定该商品房验收合格后交付原告使用，并向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明说》（最终以实际面积为准），原告认为，原告与被告所签订的商品房买卖合同依法有效，双方应按照合同继续履行，被告迟迟不给原告符金娥按法定的交房标准交房，违反了原被告双方合同的约定，严重侵害了原告的合法权益，应承担逾期交房的违约责任，请求法院判令被告赔偿原告符金娥逾期交房违约金36509元（2011年7月1日至2015年9月1日），共计1500天，按每日已付房款的万分之一具体计算至实际交房日止并承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，经过本院主持调解，双方未能达成一致协议。
本院认为，原、被告双方于2010年2月25日签订的《张家界市商品房买卖合同》，确系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规，系合法有效合同，虽然，原被告双方在此之前签订了《销售推荐咨询表》和《商品房买卖合同》，但是《张家界市商品房买卖合同》是唯一经过张家界市房地产管理局备案登记的商品房预售合同，且签订时间在后，内容更加充分和完备，属于原、被告双方最终签订的合同。因此，原、被告双方均应按该合同约定履行各自的义务。被告辩称该合同不是双方真实意思表示及原告不具有诉讼主体资格的意见，与本案基本事实不符，本院不予采信。被告辩称原告未付清购房款的意见，因其未向本院提供相关证据予以证明，本院不予采信。
因此，被告的行为已构成逾期交房违约，并应按照合同约定承担违约责任。合同第十条约定的交房条件是“该商品房经验收合格，并符合本合同约定”，同时第十四条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准”，而《附件二》对外墙及室内装饰标准均有约定。被告出具的房屋主体部分工程验收记录，并不能说明该商品房已符合《附件二》关于装饰、设备标准的要求，因此被告的上述辩解观点，本院不予支持。原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，理由成立，本院予以依法支持，但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，同时依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未提供任何证据证实因被告延期交房行为致其造成实际遭受损失的事实情况，故本院综合全案考虑，原、被告双方在合同中约定的每日按已付房款万分之一的标准支付延期交房违约金本院酌情调整为万分之零点五，被告至今未交房，其承担违约延期交房责任的期间应为2011年7月1日起至实际交房之日止，被告应承担（2011年7月1日至2015年9月1日）期间的违约金应为5585.58元（计算公式为已付房款73398元×1523日×0.00005）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告张家界宏力置业有限公司支付原告符金娥2011年7月1日至2015年9月1日期间延期交房违约金5589.25元，限本判决生效后五日内履行完毕；
二、被告张家界宏力置业有限公司每日按已付房款73398元的万分之零点五的标准计算，支付原告符金娥自2015年9月2日起至实际交房之日止期间的延期交房违约金；
三、驳回原告符金娥的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
案件受理费356.36元，被告张家界宏力置业有限公司负担356.36元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 李 兵
人民陪审员 龚道新
人民陪审员 孙 旎
二〇一六年二月二十三日
代理书记员 罗 煦
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。