河北省饶阳县人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）冀1124民初691号
原告：饶阳县商务局家属楼业主委员会。住所地河北省饶阳县商务局家属楼。
负责人：宋占英，主任。
委托诉讼代理人：胡欣荣，饶阳县鼎诚法律服务所法律工作者。
被告：孔立雄，男，1962年11月21日出生，汉族，教师，现住饶阳县。
被告：许俊涛，男，1963年4月1日出生，汉族，教师，现住饶阳县。
被告：王同凯，男，1969年7月18日出生，汉族，干部，现住饶阳县。
被告：王巨星，男，1964年12月29日出生，汉族，农民，住饶阳县。
以上四被告委托诉讼代理人：尹建兵，河北刘爱国律师事务所律师。
原告饶阳县商务局家属楼业主委员会（以下简称商务局业委会）与被告孔立雄、许俊涛、王同凯、王巨星排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告商务局业委会的主任宋占英及委托诉讼代理人胡欣荣，被告孔立雄、许俊涛及四被告的共同委托诉讼代理人尹建兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告商务局业委会的诉讼请求：一、判令被告向原告赔偿损失1万元。二、被告将建在商业局家属楼公共区域内的车库拆除。三、诉讼费由被告承担。事实与理由：四被告均为商业局家属楼业主。在原告所辖区域内有一锅炉房，曾用于为各业主供暖，由各业主共同维修使用、管理，该公共设施为各业主共有。2017年3月响应国家号召，拆除了燃煤锅炉，各业主分得了相应的卖锅炉款。大部分业主商定，另行购买安装天然气锅炉取暖。然而在2017年6月，四被告擅自将锅炉房拆除，改建为车库，据为己有。致使各业主不能安装燃气锅炉用于取暖损失1万元。2017年7月5日，小区成立了业主委员会，负责对本小区内损害他人合法权益的行为予以制止，因四被告的行为违反了法律规定及管理规约，原告依据《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定提起诉讼。
被告孔立雄、许俊涛、王同凯、王巨星辩称：一、原告主体不具有合法性，1.四被告购买居住的楼建于1998年，一楼均为门脸房，二至五层用于居住和办公。西侧一个单元是原商业局办公楼和办公区，东侧三个单元是住宅楼，办公区与住宅楼分为两院。西侧办公楼和办公区走西门，东边三个单元的住户走东门。2003年因机构改革，商业局更名为饶阳县市场贸易办公室，并于2003年9月18日签订了购销房合同，将西单元办公楼和办公的院落（两个车库，锅炉房、一楼楼梯间）转让给四被告；同时将土地使用权转让给四被告。2、原告商务局业委会的成立四被告不知情，未加入该组织。该组织应是自发组成的，不能独立享有权利与承担义务，该业主委员会住东院，无权管理居住在西院的四被告。3、饶阳县商业局先更名为市场贸易办公室，后办公室撤销，相应职能分到多个科局，原告却自称商务局业主委员会，目的是为了便于本次诉讼。四被告居住使用情况早已存在，并非是成立了业主委员会之后才有的情况，不存在侵犯业主委员会权利的情形。二、原商业局为解决办公人员取暖，同时也为住宅楼居民提供的福利，但锅炉房、锅炉及供暖设施及锅炉房占地并不是与各个住户共有。商业局搬走改名后，四被告购买了办公楼和配套的车库及锅炉房院等，协议只约定了四被告为楼内居民采暖提供方便，四被告遵守并履行了协议。2007年10月12日因环保需要，本栋楼的住户集体改为地热供暖，院内的锅炉停用，经四被告与住户代表协商同意卖了3000元，连同政府给的锅炉补贴款20000元，分给了楼内的住户。锅炉拆除后，因原告不享有被告院内的土地使用权，想另建锅炉房，没有法律依据，且不符合环保政策。当初将补偿款分割给所有住户是不合理的，按不当得利原告方应予返还。第三，锅炉房内的锅炉是动产，停止使用后锅炉已经被处理了，没有争议。锅炉房为不动产，具有土地使用权的人才能建，四被告共同受让了西侧院内的土地使用权，锅炉房停用十年未被拆除，影响了原告对土地功能的利用。四被告于2017年5月13日拆除锅炉房，是合理合法的。请依法驳回原告诉讼请求。
根据当事人的起诉与答辩，征得双方当事人同意，合议庭归纳庭审争议焦点是：一、被告的诉讼主体是否适格；二、原告主张被告将建在商业局家属楼公共区域内的车库拆除和赔偿原告方损失1万元有什么事实与法律依据。
围绕本案争议焦点涉及的事实，原告陈述、举证如下：一、饶阳县商务局家属楼业主委员会，是在饶阳县住建局的指导下成立，并在饶阳县平安社区居民委员会和饶阳县住房和城乡建设局备案，业主委员会符合其他组织条件，是适格的原告。最高院在[2002]民立他字第46号和[2005]民立他字第8号关于某业主委员会是否具有主体资格的复函中，均认可业主委员会符合其他组织条件，具有诉讼主体资格。提交饶阳县业主委员会备案表一份，证明业主委员会成立的程序和备案情况。二、业主委员会管辖的范围是饶阳县商务局家属楼，四被告住宅就是商务局家属楼，在原告的管辖范围内。提交饶阳县商业局土地登记申请书和审批表各一份。三、本小区业主为减少取暖成本，计划用原锅炉房安装天然气锅炉用于冬季取暖，由于四被告将业主共有的锅炉房拆除，导致本小区居民无法安装，四被告擅自拆除锅炉房，将锅炉房的砖与钢铁占为己有，给原告造成损失1万元。有饶阳县泰安防盗门有限公司出具的证明和证人许某的证人证言证明。
四被告对原告提交证据的质证意见：业主委员会备案表中登记的业主是该栋楼东院的住户，四被告未登记，该业主委员会是私立组织，不能强迫四被告接受其约束。最高院的复函，是针对个案的答复，不具有普遍性。饶阳县泰安防盗门有限公司和证人许某的证明，未能证明锅炉房、锅炉是业主共有的，应由出资人、购买人、发货单位予以证明。
四被告对自己的诉讼主张，陈述、举证如下：1、在2003年9月18日，四被告买下了位于商务局家属楼西侧（原告商业局办公区）的二至五层，还包括原办公用的小院及院内车库、锅炉房地皮、一楼的楼梯间，因机构改革，当时的商业局已经变更为饶阳县市场贸易办公室，签订的购房协议加盖的是饶阳县市场贸易办公室的公章。从2003年至2007年锅炉房供整栋楼供暖，2007年10月转换为地热，锅炉停止使用，卖掉锅炉的钱和政府给的锅炉拆除的补贴款，给住户分了。上述事实有四被告已经取得的房产证一份（附有出售给四被告办公用房的平面示意图和注明情况）、饶阳县市场贸易办公室出具的房产证交接书一份、购销楼协议书一份、孔立雄的交房款的收据一份，宋占英等人书写的收据一份，原商业局局长郑连社关于机构改革的情况说明影印件一份，2007年10月饶阳县旭日供热与许俊涛签订的供热合同和许俊涛交费的收据佐证。
原告的质证意见是：四被告的所有证据均不能证明被告的诉求成立。购销房协议书、购房款收据单，不能证明对商业局办公楼院内土地具有使用权，土地使用权的变更需要登记，至今土地管理部门未进行变更登记；郑连社关于机构改革的情况说明未加盖公章，本人未出庭作证，无法律效力；被告主张商业局更名为饶阳县市场贸易办公室，无事实依据与法律依据，购房协议是无效的；房产证只能说明四被告所住的位置在原告业主委员会的管辖范围内。
对有争议的证据和事实的认定：一、对原告提交的饶阳县业主委员会备案表，四被告对其真实性没提出异议，可确认原告系由住在饶阳县商务局家属楼东侧三个单元内的27名业主参加并登记，经过平安社区居民委员会确认，在饶阳县住房和城乡建设局备案，成立的业主委员会；原告提交的饶阳县商业局土地登记申请书和审批表，系原商业局办公和住宅占地的审批手续，对证据的真实性、合法性予以确认，但现实中，原、被告所居住楼房为东西两院，以此作为业主委员会管辖范围的证据并不充分。泰安防盗门有限公司出具的证明和许某的证人证言，相互印证，可以证实2007年以前，办公和住宅楼共同使用商业局办公院内的锅炉房及锅炉采暖，维修和管理由业主和商业局委托专人进行的事实，但未证明锅炉房及锅炉的所有权归属。二、被告提交的商业局办公楼的房产证及配套房产、院落、设施附图，房产证交接表、购销协议书、被告孔立雄交款的收据能相互印证，证明了原商业局办公用房于2003年9月18日已经出售给四被告的事实。四被告提交的2007年10月饶阳县旭日供热与许俊涛签订的供热合同及交费的收据等，可以确认从2007年开始，被告所购楼房已经转换成地热供暖的事实。被告提交的宋占英等人书写的收据，能够证实锅炉补贴款已经分到住户并已使用。原商业局局长郑连社关于机构改革的情况说明影印件一份，因不能提供原件相佐证，对其真实性不予以确认。
经审理查明：1、原饶阳县商业局通过划拨方式取得了建新路50号土地的使用权，用途是办公、住宅，1997年在饶阳县土地局进行了登记，后来饶阳县商业局临建新路建了一栋综合楼，共四个单元，一楼都是临街的商铺，走大街，二层以上办公和住宅，最西边一个单元是商业局的办公用房，东边的三个单元的是住户。办公与住户的单元用围墙隔开，有一个独立的小院，走西侧过道；东边三个单元的住户是另一个院，走东边的门。整栋楼（包括办公和住宅）的采暖锅炉安放在办公的小院内。2、2003年9月18日，商业局不在此院办公，四被告将办公用的楼房买下，由饶阳县市场贸易办公室与四被告签订购房协议书，将房产证交给了四被告，同时附有院落平面图，注明办公的小院、院内车库、锅炉房地皮、一楼的楼梯间、西甬路一起出售给了四被告。3、在2007年地热供暖前，办公院内的锅炉房及锅炉一直为整栋楼供暖，2007年改为地热供暖后，政府给了补贴，锅炉被拆除并卖掉后，钱已经分给住户，四被告为了方便，于2017年5月13日将院内的锅炉房拆除，在小院的南侧建了车库，引发纠纷。2017年7月5日，东边三个单元的27名业主登记成立了业主委员会，并在饶阳县平安社区居民委员会和饶阳县住房和城乡建设局备案。原告曾于2018年1月5日向本院递交起诉状，本院于2018年1月10日作出（2018）冀1124民初111号民事裁定书不予受理。原告不服裁定，提起上诉。河北省衡水市中级人民法院于2018年4月25日作出（2018）冀11民终799号裁定，指令本院立案审理。
本院认为：原商业局家属楼东边三个单元的业主与四被告目前使用的住宅楼，取得方式并不一样，四被告是通过购买了原商业局办公楼后取得的，四被告所购买的楼房与东边三个单元的住户一直是分开的，只有坐落在原办公楼院内的锅炉房及锅炉曾共用过。原饶阳县市场贸易办公室在出售办公楼及院落时，只写明四被告需为本楼及东边家属楼冬季取暖烧锅炉提供方便，若达不成与多数人集体取暖协议时锅炉停用，四被告可以使用锅炉房，但并没有提及锅炉房归谁所有，原告提出锅炉房归全体业主共有的主张，也没有充分的法律依据；对于锅炉房占地的使用权，四被告提交的证据中虽有饶阳县市场贸易办公室同意出售给四被告标注，但四被告并没有进行土地变更登记，更未取得土地使用权证，四被告主张享有该土地的合法使用权依据不足。原、被告均不能提供充分的证据证明案涉锅炉房所有权的归属，在双方现住的楼房及院落占地，没有取得土地使用权证的情况下，应确认双方争议的锅炉房占地使用权属于土地登记的单位。双方因锅炉房使用和所有权产生的争议，应由享有土地使用权的单位处理，在住房改革中，原饶阳县商业局（饶阳县市场贸易办公室）对涉及到的锅炉房是否随住房改，即涉及到房改政策如何适用的问题，不属于人民法院管辖范围，综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条的规定，裁定如下：
驳回原告饶阳县商务局家属楼业主委员会的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院，并于递交上诉状之日起七日内向河北省衡水市中级人民法院预交上诉费，逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐爱辉
审 判 员 吕志欣
人民陪审员 柳拴柱
二〇一八年八月二十八日
书 记 员 杨星月