杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭下民初字第1320号
原告（反诉被告）：王磊。
委托代理人：叶海军。
被告（反诉原告）：杭州菲斯泰尔酒店管理有限公司。
法定代表人：金莉莉。
委托代理人：郁菁。
委托代理人：汤恭致。
原告王磊为与被告杭州菲斯泰尔酒店管理有限公司（以下简称菲斯泰尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年8月3日向本院提起诉讼，在诉讼过程中，被告菲斯泰尔公司向本院提起反诉，本院合并受理后，依法组成合议庭，于2012年10月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人叶海军、被告（反诉原告）菲斯泰尔公司的委托代理人郁菁、汤恭致均到庭�加诉讼。本案现已审理终结。
原告王磊诉称，原、被告于2012年4月27日签订了一份20间棋牌房的书面协议，明确：一、原告租赁被告20间房间作为棋牌房，若原告不租房间，被告没收原告25000元的定金；二被告是要提供棋牌房给原告，但事实上，被告拒不提供棋牌房，而是提供普通客房。在租赁期间为了保证租赁物符合合同约定，本案被告的违约事实清楚，理应承担违约责任，双倍返还原告定金5万元。原告故诉讼来院，要求判令：1.被告立即双倍返还原告定金5万元。2.本案诉讼费用由被告负担。
被告菲斯泰尔公司辩称，2012年4月27日双方签订协议一份，约定由公司租赁王磊二楼20个房间作为棋牌房之用，王磊支付定金25000元，并约定了付款方式为押三付三结算，租金为2.5元／每平方米／天，其他事项待定。王磊支付定金后，由于资金短缺，需要找其它合作伙伴一起经�，并要求公司预留20间房间给王磊。至今，公司仍愿意租赁二楼20间房间给王磊作为棋牌用房，而王磊却诉至法院要求其公司双倍返还定金5万元，显然违背诚实信用原则，王磊假借订立合同恶意进行磋商，致使公司信赖利益损失，故认为王磊的本诉诉请无事实依据，请求法院驳回且王磊应当承担违约责任并赔偿损失，故提起反诉，要求判令：1.王磊赔偿菲斯泰尔公司违约金25000元（即定金没收不予退还）；2.王磊赔偿菲斯泰尔公司缔约过失损失240000元；3.王磊承担本案的全部诉讼费用。
在庭审中，原告王磊为证明自己的主张向法院提交了如下证据：
1.协议1份，用以证明协议约定本案的租赁物是棋牌房而非普通客房；本案的被告在反诉状及发函中也仅同意提供普通客房，属于根本违约，应双倍返还定金。
2.2012年2月28日的被告函件，用以证明被告表明其愿意提供20个房间，再次证明被告的违约事实，被告是认可双方签订的协议的，即使原告违约，也仅需被没收定金。
上述证据经向被告质证，被告对证据1的真实性合法性无异议，但对关联性有异议，认为签协议时是代理人郁菁签字的，原告来看房时被告给原告看的就是普通客房，而非棋牌房，只是让原告用于棋牌用房。对证据2的真实性无异议，认为该证据恰恰证明被告方有房间可提供给原告，并未违约，不存在不出租房间给原告的事实。原告当时是要租这些房间的，之后由于原告父母不同意原告租，之后原告一直就没有音信。
被告为证明自己的答辩及反诉主张向法院提交了如下证据：
1.公司股东会决议1份，用以证明被告在2012年4月5日经股东大会决议，将二楼客房改做棋牌房之用的事实。
2.发票1份，用以证明在2012年4月8日，被告方经股东会决议后，通过都市快报出租二楼用于棋牌房之用。
3.协议1份，用以证明原告向被告方支付定金并要求租赁20个房间的事实。
4.出租房二层平面图1份、照片，用以证明被告方二楼还有26个房间预留，等原告前来租赁的事实。
5.信息及通话记录，用以证明原被告就租赁事宜双方多次进行沟通的事实。
上述证据经向原告质证，原告对证据1的关联性有异议，认为该证据仅证明二楼进行招租，与本案无关联性。对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。对证据3无异议，但对证明对象有异议，认为仅能证明被告在明明应提供棋牌房的情况下，单方变更合同，仅愿意交付普通客房。对证据4提出系复印件，对真实性不予认可，对关联性有异议，认为无论留有几个房间，但实际上都不能交付合同约定的租赁物，证明被告违约的事实。对证据5提出系复印件，对真实性以及证明内容有异议，认为仅能证明合同在27日签订，到被告打电话即5月1日仅三天时间，原告方对被告变更棋牌房的交付提出异议，恰恰表明原告方要承租的是棋牌房而非客房。
上述证据经原告、被告当庭举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1与被告提交的证据3系相同的协议，故对该两份证据的真实性予以确认。原告提交的证据2被告对真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。被告提交的证据1、4、5系复印件，不符合证据的形式要件，本院不予确认。被告提交的证据2，本院对证据的真实性予以确认。
综合原、被告的陈述以及上述有效证据，本院查明事实如下，
2012年4月27日，王磊与菲斯泰尔公司经协商，双方签订协议一份，约定菲斯泰尔公司收王磊2楼20间棋牌房定金25000元。如王磊不租房间，公司没收王磊付的定金。如公司不出租给王磊，付违约金25000元。租该棋牌房的�款方式为押三付三结算，租金为每平方米每天2.5元，其他事项待定。王磊支付定金后，以公司交付给他的是房间而非棋牌房为由，不愿租赁房间，故诉讼来院，而公司认为王磊不租房间违背诚实信用原则，致使公司信赖利益损失，故提起反诉。庭审中，菲斯泰尔公司表示如果王磊愿意承租，其公司愿意在房间内提供棋牌用具，但王磊坚持以公司违约在先拒绝继续协商签订合同并明确表示不愿继续承租房间。
本院认为，王磊与菲斯泰尔公司之间签订的协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力。按照协议约定的内容，王磊支付的25000元定金是双方当事人对是否履行棋牌房租赁承诺的担保。故原被告双方签订的协议实质上属预约合同，是双方当事人在正式合同订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，�约定后续事项继续协商条款，直至租赁合同订立。因此在继续进行的协商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者拒绝继续进行协商签订合同，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。本案中原被告协议签订后，依照协议约定的“其他事项待定”内容以及公平、诚信原则，如果王磊认为菲斯泰尔公司应提供棋牌房，可以与菲斯泰尔公司进一步协商约定具体租赁物的用途。王磊在菲斯泰尔公司表示愿意提供棋牌房的情况下仍明确表示不愿继续承租房间，故王磊违反协议的约定，应当承担违约的民事责任，王磊无权要求菲斯泰尔公司双倍返还其交付的定金，王磊的诉讼请求本院不予支持。菲斯泰尔公司关于要求王磊赔偿菲斯泰尔公司违约金25000元（即定金没收不予退还）的反诉请求本院予以支持。菲斯泰尔公司以王磊假借订立合同恶意进行磋商，致使公司信赖利益损失，要求王磊赔偿缔约过失损失240000元的反诉请求，因未提交相应的证据证明，本院对该反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告王磊的诉讼请求；
二、反诉原告杭州菲斯泰尔酒店管理有限公司不予退还反诉被告王磊已支付的定金25000元；
三、驳回反诉原告杭州菲斯泰尔酒店管理有限公司的其他反诉请求。
案件受理费人民币1086元（原告王磊已预缴），由原告王磊负担1086元；反诉案件受理费人民币2638元（反诉原告杭州菲斯泰尔酒店管理有限公司已预缴），由反诉原告菲斯泰尔公司负担2425.5元，反诉被告王磊负担212.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内�本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 王晓芳
人民陪审员 杜红英
人民陪审员 王明华
二〇一二年十一月十九日
书 记 员 何虹雅