上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1243号
原告上海财务管理进修学院。
法定代表人王光红。
委托代理人朱涛，上海众华律师事务所律师。
委托代理人朱守侠，上海众华律师事务所律师。
被告韩学德。
被告马牙古白。
原告上海财务管理进修学院与被告韩学德、马牙古白房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海财务管理进修学院的委托代理人朱涛到庭参加诉讼。被告韩学德、马牙古白经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海财务管理进修学院诉称，2012年6月26日，被告马牙古白与原告签订房屋租赁合同，向原告承租位于上海市西体育会路XXX号一楼104室房屋（以下简称系争房屋）经营精品牛肉拉面店，租金每月6，200元。2013年4月，马牙古白将拉面店转让给被告韩学德，韩学德按月向原告支付租金和水电费，但原告和韩学德之间未签订书面租赁合同。2014年1月起韩学德无正当理由拒不支付2月和3月的租金共计12，400元及水电费582元。经多次催告，韩学德仍未支付。2014年3月18日，原告向韩学德发出律师函通知解除房屋租赁关系。韩学德接函后拒不履行付款义务和办理房屋交接手续。故要求判令：1、原告与韩学德之间的房屋租赁关系于2014年3月19日解除；2、韩学德支付2014年2月和3月的租金共计12，400元、3、韩学德支付2月份水费60元、电费522元；4、韩学德支付违约金2，176.20元；5、韩学德支付房屋使用费，按照每月6，200元，自2014年4月1日起支付至交还房屋之日止。
被告韩学德、马牙古白未作答辩。
经审理查明，系争房屋系原告向案外人上海百联房地产经营管理有限公司（以下简称百联房产公司）承租的房屋，租赁期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止。2012年6月26日，原告（出租方，甲方）与马牙古白（承租方，乙方）签订《租赁合同》，将系争房屋转租给马牙古白。双方约定：1、租赁期共36个月，自2012年7月1日起至2015年6月30日止；2、租金每月6，200元，先付后用，每月支付一次，提前15日支付，逾期支付的，每逾期一天，须以月租金的千分之三按日支付滞纳金；3、保证金为12，000元，乙方于2012年9月30日前支付，保证金于合同终止清场终结满30天且水、电、煤、电话等应付费用结清并办理完工商登记手续后不计利息返还；4、乙方在租赁期限内使用的水、电、煤气及门前安全、卫生、疏通下水道等一切费用均由乙方支付，按国家有关收费规定办理；5、乙方拖欠租金累计满30天的，甲方有权终止本合同，收回该房屋；6、因乙方违反本合同的约定，且在收到甲方书面通知后的15天内，乙方未予以纠正的，甲方有权解除合同；7、合同结束，根据原书面约定要求恢复原状的，乙方必须恢复原状。乙方拆除添置的可移动设备时，不得损坏房屋结构并恢复原状，经甲方验收认可，方可办理退租手续。乙方的装修物，除可移动设备外，均留归甲方所有，甲方无需作任何补偿；8、在租赁期限内，由于乙方原因提前终止该合同的，乙方承诺将其装修投入可移动物品带走，不能移动的装修物无偿留给甲方处理。双方并对其他事项作出约定。
合同签订后，原告将系争房屋交付给了马牙古白，马牙古白支付了原告保证金（押金）6，000元。2013年4月，马牙古白将店面转让给了韩学德，韩学德开始向原告支付租金和水电费，原告和韩学德之间没有签订书面的租赁合同。2014年3月18日，原告向韩学德发出《律师函》，称，因韩学德拖欠支付2014年2月、3月的租金，现通知解除双方的房屋租赁关系，要求韩学德于2014年3月21日前办理房屋交接手续，并支付欠租及滞纳金。该《律师函》于次日送达韩学德。之后，韩学德未向原告交还房屋，也未支付2014年2月后的租金和水电费。
上述事实，有原告提供的原告与百联房产公司的房屋租赁合同、原告与马牙古白的租赁合同、租金收据、水电费收据、律师函及邮寄凭证、邮寄查询单、保证金收据及原告的陈述等证据为证。
本院认为，原告与马牙古白签订过房屋租赁合同，但未与韩学德签订书面的房屋租赁合同，根据原告提供的租金收据，韩学德自2013年4月起开始向原告支付租金，现原告主张马牙古白于2013年4月将拉面店转让给韩学德后，原告与韩学德之间即存在事实上的房屋租赁合同关系，鉴于两被告未应诉抗辩提出相反意见，故本院依法采信原告的主张，确认原告和韩学德之间存在房屋租赁合同关系。原告主张其与韩学德之间的租赁参照其与马牙古白的租赁合同，缺乏依据，本院不予采纳。鉴于原告和韩学德之间未签订书面合同，故应视为不定期租赁。
根据合同法规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。原告因韩学德欠付2014年2月、3月两个月租金，于2014年3月18日向韩学德发出解除合同通知，但解除合同应给予合理期限，解除合同通知于2014年3月19日送达韩学德，本院酌情确定双方不定期租赁于2014年4月19日解除。原告主张双方合同于2014年3月19日解除，本院不予支持。租赁合同解除后，韩学德应将租赁房屋返还原告。
经查，韩学德每月支付租金6，200元，支付至2014年1月，现原告要求其支付欠租以及合同解除后的房屋占用费，于法有据，本院予以支持。韩学德欠付2014年2月后的水电费，现原告要求其支付2014年2月的水电费，依据充分，本院予以支持。原告主张违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。押金系马牙古白支付，马牙古白和韩学德之间有无结算，尚不清楚，故本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《上海市房屋租赁条例》第二十四条、第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海财务管理进修学院与被告韩学德就上海市西体育会路XXX号一楼104室房屋的租赁合同关系于2014年4月19日解除；
二、被告韩学德应于本判决生效之日起15日内携本人物品搬离上海市西体育会路XXX号一楼104室房屋，将该房屋返还原告上海财务管理进修学院；
三、被告韩学德应支付原告上海财务管理进修学院2014年2月1日至2014年4月19日期间的租金16，327元；
四、被告韩学德应支付原告上海财务管理进修学院2014年4月20日至返还房屋之日止的房屋使用费，按照每月6，200元计算；
五、被告韩学德应支付原告上海财务管理进修学院2014年2月的水费60元、电费522元；
上述第三款至第五款所述款项，被告韩学德应于本判决生效之日起15日内付清；
六、驳回原告上海财务管理进修学院的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费178.95元，由原告上海财务管理进修学院负担25.68元，被告韩学德负担153.27元；公告费600元，由被告韩学德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 张俊彪
人民陪审员 毛济平
二〇一五年一月十二日
书 记 员 管西凤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《上海市房屋租赁条例》
第二十四条承租人使用房屋所发生的水、电、煤、通信、空调等费用，由承租人承担，但租赁合同另有约定的，从其约定。
第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。