湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6877号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙利强，男，1976年11月5日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区，
委托诉讼代理人：梅进白，湖北海舟律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市劳业瑞星房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区吴家山金海峡科技工业园（6）。
法定代表人：张华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨文业，湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘涛，该公司员工。
上诉人孙利强因与上诉人武汉市劳业瑞星房地产开发有限公司（以下简称劳业瑞星公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服武汉市武昌区人民法院2018年5月4日作出的（2018）鄂0106民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人孙利强上诉请求：1、请求在（2018）鄂0106民初433号第四项判决基础上增加赔偿违约金42174元；2、请求在原判决基础上增加劳业瑞星公司赔偿孙利强装修损失58000元、赔偿律师费损失10000元；3、本案一、二审诉讼费由劳业瑞星公司承担。事实与理由：一、原审判决认定双方协议的月租金仅为7029元数额事实错误，双方租赁合同约定的月租金为21087元，实际每月支付7029元是优惠价。劳业瑞星公司的违约金应当按照月租金为21087元的三倍计算。孙利强与劳业瑞星公司签订的《商铺租赁合同》第13.2条约定，违反合同的一方，应向对方按本合同规定对应租赁年度的第一个月租金的3倍支付违约金。本案劳业瑞星公司系根本性违约，故意设置障碍阻止孙利强装修使用房屋，致使孙利强签订合同的根本目的不能实现，则应按照第一个月租金的3倍支付违约金。劳业瑞星公司为了招商，给予孙利强租金优惠。因此，计算违约金，应当以约定月租金21087元为基数计算违约金，而非以优惠价7029元为基数计算违约金。故计算违约金应以月租金21087元为基准来计算违约金应为63261元。而原审判决第四项判决被孙利强应支付违约金21087元，显然不公平公正。二、原审没有判决劳业瑞星公司赔偿孙利强装修费用、招生逾期利益损失、律师费损失，完全不符合合同法规定，请求二审法院依法纠正。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人不履行合同义务，应当赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人不履行合同义务赔偿损失，损失包括履行合同后可以获得的利益，即预期利益损失。孙利强装修损失58000元，原审以孙利强不申请鉴定为由，无法认定损失不予采信，实际上，孙利强没有申请鉴定的原因，完全是原审法官告知鉴定时间长而做孙利强工作才不申请鉴定。孙利强提交的损失证据，具有高度盖然性，应当予以采信。孙利强招生营业损失是预期利益损失，原审不予采信不符合合同法的规定。孙利强关于律师费的主张，原审没有释明，事实上，孙利强支付了10000元律师费。三、原审审理程序违法，请求二审依法纠正。一审判决书第一页显示：“2018年1月5日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理”。实际上，孙利强于2017年9月份立案，而判决时间却是2018年5月，不符合民事诉讼法关于简易程序的规定，审理程序违法。综上，原审法院认定事实错误，程序违法，判决错误。人民法院应当维护守法守约方的合法权益，制裁违约违法者。请求二审法院查明事实，支持孙利强的上诉请求，依法改判。
劳业瑞星公司针对孙利强的上诉辩称：1、本公司严格按照《商铺租赁合同》约定于2017年8月1日移交了房屋，房屋移交时水电已通，至此劳业瑞星公司义务履行完毕，本公司不存在违约，不应承担违约金。虽然我公司不应承担违约金，但本公司给予孙利强的租金优惠，第一年租金是基本租金的33%，即孙利强月租金只支付了7029元。如果本公司违约，也应以实际缴纳的租金为计算标准，而不应按照实际未缴纳的标准金额21087元来计算。2、孙利强所称装修费用、招生逾期利益损失、律师费等上诉请求，要么与本案无关，要么不是直接的利益损失，原审法院认定并无不当，不应由我公司承担。
上诉人劳业瑞星公司上诉请求：1、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院的（2018）鄂0106民初433号判决书；2、依法改判驳回孙利强的全部诉讼请求；3、依法改判支持劳业瑞星公司的反诉请求，判令孙利强支付所拖欠的房租63261元（暂时计算至2018年1月31日，实际计算至法院判决生效之日）；4、依法改判支持劳业瑞星公司反诉请求，判令孙利强支付逾期未缴租金的违约金16701元（63261*0.3%*88，暂时计算至2018年1月24日，实际计算至法院判决生效之日）；5、依法改判孙利强承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。劳业瑞星公司与孙利强于2017年5月16日签订《商铺租赁合同》，租赁期为5年，即从2017年8月1日到2022年7月31日止。劳业瑞星公司拥有租赁之物业的所有权、处分权，且严格按照合同约定于2017年8月1日向孙利强移交了房屋，水电均可正常使用。至此劳业瑞星公司的义务已经履行完毕。一审法院在没有任何证据的情况下，仅凭孙利强的口述，即强行认定了劳业瑞星公司对孙利强承租的房屋实施了停水、停电的行为。认定系劳业瑞星公司设置障碍导致合同无法履行。一审法院属于认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决。二、依法改判孙利强支付拖欠租金。根据《商铺租赁合同》的约定，租金支付周期为租赁期第一年按季度支付，第二年开始按年支付。支付方式为预付，即每个周期开始前5日预付租金。孙利强的租金仅支付至2017年10月31日，按照双方约定孙利强应当提前5日预付下期租金，即自2017年10月27日起，孙利强已经构成违约。根据《商铺租赁合同》3.3条、16.5条，孙利强应当支付拖欠的房租63261元（暂时计算至2018年1月31日，实际计算至法院判决生效之日）。三、依法改判孙利强支付逾期违约金。孙利强应当支付2017年11月1日至2018年1月31日租金63261元。根据《商铺租赁合同》第4.2.3条，孙利强应当承担逾期支付租金的违约金16701元。四、依法改判决由孙利强承担本案所有诉讼费。
孙利强针对劳业瑞星公司的上诉辩称：1、原审认定劳业瑞星公司单方实施停水停电的事实清楚，孙利强在一审中的证据5通话录音，劳业瑞星公司对该证据真实性认可，该证据能够证明由于劳业瑞星公司原因导致孙利强无法装修，签订合同目的无法实现，劳业瑞星公司并非在2017年8月1日移交了房屋，房屋是没有门的是空旷的不存在移交的问题，劳业瑞星公司直至2017年8月11日才通知孙利强日常装修给予装修许可证，并且当时收取孙利强押金5000元，劳业瑞星公司认为一审法院认定的事实不清是错误的，劳业瑞星公司称原审法院适用法律错误却未说明理由；2、劳业瑞星公司要求孙利强支付租金的行为于法无据，劳业瑞星公司单方以停水停电的方式表示不再履行双方的合同，且在一审中同意解除合同，其再要求我方支付租金无据；3、孙利强没有违约行为，不应当承担任何违约责任，本案是劳业瑞星公司单方终止合同，孙利强与该司的工作人员电话沟通无果，于2017年9月提起诉讼主张索赔，而劳业瑞星公司为了掩饰其违约责任于2017年11月函告要求支付租金。孙利强在已经支付了一个季度的租金后依法享有后履行义务的抗辩权。孙利强通过其装修行为表示是要求履行合同的，但是由于劳业瑞星公司的违约行为导致了合同的解除，责任完全在劳业瑞星公司，请求驳回劳业瑞星公司的上诉请求。
孙利强向一审法院起诉请求：1、判令解除孙利强与劳业瑞星公司签订的《商铺租赁合同》、与武汉贵阁物业管理有限责任公司武汉分公司（以下简称贵阁物业公司）签订的《观澜天地前期物业管理服务协议》、《装修管理服务协议》；2、判令劳业瑞星公司向孙利强返还租金21,087元、保证金42,174元；3、判令贵阁物业公司向孙利强返还装修押金5,020元；4、判令劳业瑞星公司向孙利强赔偿装修损失78,000元（含设计费用20,000元，材料及人工费38,000元，违约金20,000元）及招生损失42,420元；5、本案诉讼费、保全费、律师费用等由劳业瑞星公司、贵阁物业公司共同承担。2018年1月29日，孙利强向一审法院申请撤回对贵阁物业公司的起诉，并同时变更诉讼请求为：1、判令解除孙利强与劳业瑞星公司签订的《商铺租赁合同》；2、判令劳业瑞星公司向孙利强返还租金21,087元、保证金42,174元及违约金63,261元（暂计算至2017年9月21日）；3、判令劳业瑞星公司向孙利强赔偿装修损失78,000元及招生损失42,420元；4、本案诉讼费、律师费用等费用由劳业瑞星公司承担。
劳业瑞星公司反诉请求：1、判令孙利强支付所拖欠的房租63,261元（暂时计算至2018年1月31日，实际计算至法院判决生效之日）；2、判令孙利强支付逾期未缴租金的违约金16,701元（63,261×0.3%×88天，暂计算至2018年1月24日，实际计算至法院判决生效之日）。
一审法院认定事实如下：坐落于武汉市武昌区倒口湖长江紫都三期B2地块B、C号商业栋/单元2层商2号、商3号、商4号、商5号、商6号、商7号、商27号、商28号、商29号、商30号、商31号、商32号、商33号、商34号房屋的权属登记在劳业瑞星公司名下，前述商2号-商6号房屋建筑面积均为34.27平方米，商7号房屋建筑面积为32.7平方米，商27号房屋建筑面积为25.85平方米，商28号-商32号房屋建筑面积为45.24平方米，商33号房屋建筑面积为45.22平方米，商34号房屋建筑面积为25.86平方米，上述涉及房屋总建筑面积为527.18平方米。
2017年5月16日，劳业瑞星公司（甲方）与孙利强（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租前述商铺给乙方，经营类型为教育培训，乙方以“武汉超凡教育发展中心”作为品牌对外营业。租赁期自2017年8月1日至2022年7月31日，共5年。第一年租金在21,087元/月的基础上给予33%的优惠，即7029元/月，如因乙方违约提前终止，则视为乙方不享有租金优惠，乙方须在合同终止3日内进行租金补交；第二年、第三年租金为21,087元/月；第四年租金为22,141元/月，第五年租金为23,248元/月。支付方式为按季度支付，每个支付期开始前5日，按当期租金标准向甲方缴纳季度租金及合同约定的其他费用，首次支付时间为合同签署之日支付第一季度租金21,087元。乙方逾期缴纳租金的应按本合同的约定，承担违约责任、每逾期一日，按逾期缴纳租金部分的0.3%支付违约金，逾期超过15天，甲方有权解除合同并回收租赁物业。租赁合同提前终止的，保证金除扣抵应由乙方负担的费用、租金，剩余部分如数无息返还给乙方。保证金为42,174元，支付时间为合同签署之日。物业费、水电费用（含公共水电分摊费用）、通讯、有线电视、网络等与房屋有关的费用由乙方承担。物业服务公司为贵阁物业公司，收费标准从第3年开始5元/平方米/月。甲方应于2017年8月1日前向乙方交付该物业，交付物业状况为毛坯交付。如一方违约的，应向对方按本合同规定对于租赁年度的第一个月租金的3倍支付违约金，违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失。2017年5月31日，孙利强向劳业瑞星公司支付第一季度租金21,087元、保证金42,174元。孙利强对租赁房屋进行了装修。孙利强提交的与案外人上华工程设计（武汉）有限公司签订《室内装修装饰工程承包合同》载明：合同签订时间2017年8月11日，前述租赁房屋装修工程总造价为228,000元，设计费用为20,000元，承包内容为拆墙及垃圾处理费，砌墙、粉墙、水电安装、室内吊顶、地板砖粘贴、地板粘贴、广告设计及安装、室内装饰，计划2017年8月13日开工，2017年9月25日竣工。孙利强自述，劳业瑞星公司原口头表示，在2017年8月1日前，可进场施工，到期后，又推脱，直到2017年8月11日才通知可进场装修；2017年8月13日，装修工程才开工；2017年7月-2017年8月，孙利强以武汉超凡教育发展中心的名义对外招生，提供的招生名单上载明招生费用共计45,300元，提供的收据相加后共计36,900元；另外一家培训机构的主要投资人系劳业瑞星公司的前任高管人员，强迫孙利强退出美术、舞蹈培训项目，在孙利强不同意的情况下，劳业瑞星公司于8月16日通过贵阁物业公司以停水、停电的形式阻碍施工，孙利强考虑到沙石材料已经到达现场，勉强施工2天后停工；孙利强于2017年8月11日支付设计费20,000元，于2017年8月15日支付材料及人工费38,000元，于2017年9月13日支付违约金20,000元，共计78,000元；2017年8月22日，孙利强以武汉超凡教育发展中心的名义向劳业瑞星公司发函，要求解决停水、停电问题。劳业瑞星公司当庭否认孙利强的以上陈述。2017年9月13日，孙利强与劳业瑞星公司员工进行现场沟通，劳业瑞星公司提出退租，孙利强要求赔偿损失，未果。2017年12月1日，劳业瑞星公司向孙利强邮寄租金催缴通知，向孙利强催缴2017年11月-2018年1月所欠租金。当日，劳业瑞星公司向孙利强的手机发短信，称“您好，孙先生，这边物业说您可以进场装修，您的催款通知单以邮件的形式邮寄给您了，请注意查收，请于2017年12月8日前缴纳所欠租金21,087元人民币，谢谢配合”。2018年1月7日，劳业瑞星公司向孙利强邮寄解除租赁合同的通知，通知自即日起解除租赁合同。庭审中，孙利强否认收到上述邮件和短信，称手机号码正确，但自己更换了手机。2018年1月5日，孙利强起诉至法院，请求判如所请。劳业瑞星公司亦提起反诉。2018年1月29日，孙利强向法院申请撤回对贵阁物业公司的起诉，一审法院照准。一审法院确认，孙利强所租赁的房屋系毛坯房，孙利强接手后对部分房屋打通、隔墙，铺设水电。一审法院多次组织双方调解，孙利强要求劳业瑞星公司支付14万元，因差距较大不能达成协议。因双方均不申请对装修价值进行鉴定，为避免双方损失进一步扩大，一审法院组织双方协商，双方同意移交和接收租赁房屋，确认自2018年4月9日起房屋移交给劳业瑞星公司。一审另查明，2018年2月1日，武汉超凡教育发展中心出具情况说明，称孙利强与劳业瑞星公司签订合同，支付租金、装修的行为系其个人行为，与该中心无关，系孙利强个人损失。
一审法院认为：本案所涉租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。合同履行阶段出现变故，现双方均同意解除租赁合同，一审法院照准。双方对违约方的认定存在争议，故本案的争议焦点系违约责任认定和承担。根据双方提交的证据可以认定，孙利强按照合同约定交纳了第一期的租金，并履行有关手续，进场装修，不具有过错；劳业瑞星公司在合同履行初期，设置障碍阻止孙利强装修利用房屋，系合同的违约方。《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”孙利强拒绝履行2017年11月之后的支付租金义务属于合法的抗辩，本案的违约责任应由劳业瑞星公司承担。孙利强诉请返还租金人民币21,087元、保证金人民币42,174元，一审法院照准。孙利强要求劳业瑞星公司支付违约金，一审法院照准，因孙利强支付的21,087元系季度租金，按照合同约定，构成违约，按照第一个月租金的3倍支付违约金，因此一审法院确认，劳业瑞星公司应赔偿孙利强违约金人民币21,087元。
孙利强主张装修损失人民币78,000元，但其不申请鉴定，故无法确认装修损失；孙利强主张招生损失人民币42,420元，因孙利强仅提供学费收据，只是预期营业收入，并未减去支出，且无法确认其真实性，故损失具体数额证据不足；孙利强关于律师费的诉讼请求，未提交证据。对上述主张，一审法院院均不予支持。劳业瑞星公司提出的反诉请求，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认孙利强与劳业瑞星公司之间的《商铺租赁合同》终止履行；二、劳业瑞星公司应于判决生效之日起三日内返还孙利强租金人民币21,087元；三、劳业瑞星公司应于判决生效之日起三日内返还孙利强保证金人民币42,174元；四、劳业瑞星房公司应于判决生效之日起三日内支付孙利强违约金人民币21,087元；五、驳回孙利强的其他诉讼请求；六、驳回劳业瑞星公司的全部诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币5,456元，减半收取计人民币2,728元，由孙利强承担人民币728元，由劳业瑞星公司承担人民币2,000元。反诉案件受理费人民币900元，由劳业瑞星公司承担。
二审中，孙利强提交在一审法院立案时的缴费单据一份，用以证明孙利强向一审法院缴纳诉讼费用时间是2017年9月22日。
劳业瑞星公司对缴费单据真实性无异议，认为该证据与劳业瑞星公司无关。
本院认证认为，该证据虽是复印件，但有证据与之相印证，本院对该证据的真实性予以采信。
劳业瑞星公司二审没有新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1、关于导致合同解除的过错认定；2、关于孙利强的损失的认定及责任承担；3、关于孙利强是否应向劳业瑞星公司支付租金和逾期违约金及一审程序问题。
一、关于导致合同解除的过错认定
本案中关于合同的解除双方无异议，但对导致合同解除的过错及责任双方有争议。本案中，根据双方提交的证据可以认定，孙利强依约履行了交付租金的义务，并履行有关手续，进场装修。孙利强进场装修仅四天，又因与物业管理公司发生纠纷而导致装修无法进行，孙利强与其多次沟通未果，原计划9月对外营业的合同目的无法实现，才提起诉请解除合同。一审法院认定孙利强对合同的解除“不具有过错，劳业瑞星公司在合同履行初期，设置障碍阻止孙利强装修利用房屋，系合同的违约方”有事实和法律依据，应予维持。劳业瑞星公司称其不存在违约责任、不应承担孙利强主张的违约金上诉理由不充分，本院不予支持。
二、关于孙利强损失的认定及责任承担
1、关于违约金标准。双方签订的《商铺租赁合同》约定，如一方违约的，应向对方按本合同规定对应租赁年度的第一个月租金的3倍支付违约金，违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失。《商铺租赁合同》还约定，第一年租金在21,087元/月的基础上给予33.33%的优惠，即7029元/月。实际履行中，劳业瑞星公司也是按优惠价收取前三个月的租金21,087元。一审根据双方的约定及实际履行情况，按月租金的7029元的三倍计算违约金并无不当，孙利强认为，违约金标准应以月租金基础标准为依据无事实和法律依据，本院不予支持。
2、关于孙利强诉请的装修费用、招生逾期利益损失、律师费损失的认定问题。关于装修损失，因孙利强承租后，进场装修只进行四天，双方因争议即停工，对未完工的工程的装修损失只有通过启动司法鉴定才能认定。一审法官向孙利强释明是否申请鉴定，孙利明确表示不申请鉴定。对装修损失，经二审审查，孙利强在一审时提交了与案外人上华工程设计（武汉）有限公司签订《室内装修装饰工程承包合同》及装修费、设计费收据。二审法官要求孙利强对该费用是否发生提交相应的银行转账凭证或收取该费用的证人出庭作证，但孙利强并未在二审规定时间内举证，孙利强提交的证据不足以证明其装修损失实际发生，孙利强应承担举证不能的法律后果。关于招生逾期利益损失因孙利强仅提供学费收据，一审认为该收据只是预期营业收入，并未减去支出，且无法确认其真实性，认定损失具体数额证据不足，一审对该主张不予支持。孙利强在二审期间并未进一步举证，一审处理正确，对其上诉请求，不予支持。关于律师费损失，双方在《商铺租赁合同》没约定律师费的承担主体及承担方式，孙利强称其已发生的1万元律师费应由劳业瑞星公司负担无合同依据，该律师费应由孙利强自行负担，对该项上诉请求，本院亦不予支持。
三、关于孙利强是否应向劳业瑞星公司支付租金和逾期违约金的问题及一审程序问题
劳业瑞星公司上诉称，孙利强应当支付2017年11月1日至2018年1月31日租金63261元及逾期支付租金的违约金16701元。本院查明，孙利强向一审法院缴纳诉讼费用时间是2017年9月22日，可以认定该日孙利强即向一审法院诉请解除双方签订的《商铺租赁合同》。因劳业瑞星公司的违约导致孙利强合同的根本目的不能实现而解除合同，且事实上2017年11月1日至2018年1月31日期间，孙利强也没有实际占用争议房屋。劳业瑞星公司要求孙利强支付2017年11月1日至2018年1月31日租金及逾期支付租金的违约金无法律依据，对该项上诉请求，本院不予支持。虽然孙利强向一审法院缴纳诉讼费用时间是2017年9月22日，但立案登记载明时间是2018年1月5日。一审程序上虽存在瑕疵，但一审适用简易程序审理本案及实体处理并无不当，孙利强称一审法院程序违法的理由不能成立。
综上所述，孙利强、劳业瑞星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10912元，由上诉人孙利强、武汉市劳业瑞星房地产开发有限公司各负担人民币5456元。
本判决为终审判决。
审判长 夏丽华
审判员 刘 隽
审判员 蹇鹏飞
二○二○一八年九月五日
法官助理邹艳伟
书记员周靓