青海省西宁市城中区人民法院民 事 判 决 书（2016）青0103民初1619号原告(反诉被告)：张骥，男,汉族。被告（反诉原告）：余跃英，女,汉族。委托诉讼代理人：陈俭、史明正，青海尊悦律师事务所律师。原告(反诉被告)张骥（以下简称张骥）与被告（反诉原告）余跃英（以下简称余跃英）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张骥，余跃英及委托诉讼代理人陈俭、史明正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张骥向本院提出诉讼请求：1、余跃英赔偿营业款损失30000元；2、店内商品（有过期商品）损失47284.38元；3、余跃英承担本案的诉讼费用。事实及理由：2015年8月，本人租赁余跃英位于本市警苑小区1号楼512室房屋用于经营便利店，合同期为2年，每月租金2800元，押金6000元。由于经营需要，对出租房屋需要进行装修，双方又签订一份补充协议，余跃英收取30000元押金，2015年9月装修完成后，余跃英以楼梯需要改成水泥楼梯为由拒不归还装修押金30000元，补充协议中明确约定楼梯为铁质楼梯，2016年1月余跃英要求支付2016年房屋租金33600元，我和余跃英协商将30000元装修押金抵付2016年租金，但协商未果，期间，余跃英多次到店索要租金并进行威胁，严重影响了正常的营业秩序，2016年8月6日，余跃英强行拆除张骥店面的门锁，目前租赁合同、补充协议等资料全部在店内，无法向法院提供，为维护本人合法权益，诉至法院。余跃英针对本诉辩称并提起反诉称，2015年8月27日，双方约定张骥对租赁的房屋进行改造装修，双方口头约定拆除原有的水泥楼梯，更换成更宽的水泥楼梯，但双方在签订《补充协议》时，张骥私自更换合同，将约定的水泥楼梯修改成铁制楼梯，2015年9月，本人发现后，与张骥沟通重新改造楼梯，但其予以拒绝。2015年12月，张骥应向我交纳2016年度租金，多次与张骥联系，其未交纳租金且无法取得联系。之后，经第三人调解，张骥向我出具承诺书，承诺自2016年7月22日起10天内将楼梯改造并交纳租金，但张骥未按承诺履行。综上，张骥拒绝履行合同义务，本人要求张骥腾房，其同意腾房，但其又以各种理由未及时腾房，使本人无法取得租赁房屋，无奈之下，对自己的房屋进行了开锁换锁。对张骥的诉讼请求，其主张的营业损失及商品损失没有事实基础和法律依据，由其个人的过错造成，与我无关，应由其自己承担。余跃英向本院提出反诉请求：1、解除张骥、余跃英2015年8月16日签订《房屋租赁协议》及2015年8月27日签订的《补充协议》；2、要求张骥腾退位于西宁市警苑小区1号楼512室房屋，面积80.2平方米房屋；3、张骥支付租金28000元（2015年12月10日至2016年10月10日，共计10个月）；4、张骥支付水电费、物业费200.5元；5、张骥赔付房屋装修损失30000元；5、本案的全部诉费用由对方承担。事实与理由：2014年12月10日，我与前租户签订租赁合同，在租赁期内，张骥与前租户、我协商由其租赁该房屋经营小卖部。2015年8月16日，我与张骥签订《房屋租赁协议》，约定由我将位于西宁市城中区南大街65-1-521号房屋租赁与张骥，每月租金2800元按年支付，押金为6000元，由张骥自行交纳水费、电费、有线电视费、物业费等各项相关费用，不得拖欠。我与前租户的租赁协议于2015年12月9日到期，张骥应当于2015年12月10前向我支付下一年的租金，经多次催要，张骥均不予回应并拒绝支付租金。2015年8月27日，我与张骥签订《补充协议》，该协议在签订前，双方约定张骥装修门面时拆除原有水泥楼梯新建成的楼梯，还应是水泥楼梯，但在签订该协议时，张骥却将协议约定的水泥楼梯改为了铁制楼梯。此外，张骥将我房屋内的设施进行都进行了拆除变卖，并未按照协议约定进行装修。2016年7月4日，张骥出具承诺，承诺自2006年7月22日起10日内将楼梯改造完成，之后，张骥我多次联系张骥，均无法取得联系。综上所述，张骥拒绝缴纳租金，并拖欠水电费、物业费，为按照约定进行装修，致使合同无法履行，特提起反诉，请法院支持反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证，对有争议的证据，本院认定如下：张骥提交的证据：证据1、预盘表，证明该店的盘点数量1431个单品；余跃英质证认为，真实性和证明方向均有异议，盖章是青海吉士多商贸有限公司，是被告自己成立的公司，而本案的主体是其个人；证据2、警苑小区店盘点差异表，证明货物的现有价值47284.38元；余跃英质证认为，真实性和证明方向均有异议，被告成立的公司加盖盖章，对该数量金额均不予认可；证据3、青海吉士多商贸有限公司文件二份，证明亏损金额为47284.38元；余跃英质证认为，真实性和证明方向均有异议，短信中就搬离进行达成协议，不能证明其证明方向，且对金额、过期时间，都没有实物证据，故不予认可；证据4、门店返利表，证明营业损失；余跃英质证认为，与本案无关；证据5、加盟合同书，证明张骥加盟青海吉士多商贸有限公司；余跃英质证认为，真实性和证明方向均有异议，无原件，只能证明加盟的事实，与营业损失无关联性。本院认为，上述证据不能有效证实张骥为适格权利主体，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月16日，余跃英（甲方）与张骥（乙方）签订《房屋租赁协议》，该协议约定：余跃英将自有房屋出租给张骥，房屋位于西宁市南大街65-1-512号，面积为80.2平方米，租赁给张骥做小卖部适用，张骥在租赁期满将该房交与余跃英时，应与余跃英交与张骥时的面积相符；该房月租金为2800元，房租为年付，为33600元；张骥须向余跃英交纳押金6000元；张骥承租期间应自觉缴纳水费、电费、有线电视费、物业费等各项相关费用，并不得拖欠，如有私自转让，押金不退。该协议还对其他权利、义务进行了约定。该协议签订后，余跃英将租赁房屋交与张骥，张骥向余跃英交纳押金6000元。2015年8月27日，余跃英（甲方）与张骥（乙方）签订《补充协议》，该协议就房屋的改造装修进行了约定，其中约定：拆除原有的水泥楼梯，更换成铁质楼梯；张骥在装修房屋期间，支付装修押金30000元，装修结束后两日内，将30000元退还给张骥，在租赁期内，任何一方不得提前终止合同，如张骥提前终止合同，余跃英不退还张骥的房屋押金6000元，如余跃英提前终止合同，余跃英应先向张骥退还6000元押金，并支付6000元违约金，该协议对其他权利、义务进行了约定。2016年7月4日，张骥出具承诺书，内容为：本人承诺自7月22日起10日内将楼梯改为钢筋水泥结构楼梯，带叁万元装修押金归还本人时，本人将2016年房租缴清，其补充合同中除楼梯条款外，其余条款有效。庭审中，张骥同意解除与余跃英于2015年8月16日签订《房屋租赁协议》及2015年8月27日签订的《补充协议》，同意腾退位于西宁市南大街65-1-512号警苑小区1号楼512室房屋，面积80.2平方米房屋并支付租金28000元。余跃英同意给付张骥装修押金30000元。另查明，张骥于2016年11月7日，向本院申请，撤回对余跃英的起诉，本院裁定予以准许。本院认为，张骥与余跃英签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。关于余跃英要求解除双方签订的协议及补充协议，由张骥腾退租赁房屋并交纳租金的反讼请求，庭审中，张骥对余跃英上述反诉请求不持异议，表示同意，故对余跃英要求解除双方于2015年8月16日签订《房屋租赁协议》及2015年8月27日签订的《补充协议》、张骥腾退位于西宁市城中区南大街警苑小区1号楼512室房屋及张骥支付租金28000元的反诉请求，本院予以支持。庭审中，余跃英同意退还张骥交付的装修押金30000元，对此，系其真实意思表示，本院予以准许，对张骥交纳的6000元押金，余跃英表示不同意退还，对此押金，根据双方签订的《房屋租赁协议》中如有私自转让，押金不退的约定，余跃英无证据证实张骥存在私自转让的事实，且余跃英以张骥对补充协议造假为由不退还押金，与协议约定不符，故余跃英应退还上述押金，从减少诉累考虑，本案一并处理，上述房租、押金折抵后，余跃英应向张骥退还押金8000元。对余跃英要求张骥支付水电费、物业费200.5元及赔付房屋装修损失30000元反诉请求，其提交的证据不足，对此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、原告(反诉被告)张骥与被告（反诉原告）余跃英于2015年8月16日签订的《房屋租赁协议》及2015年8月27日签订的《补充协议》解除。二、原告(反诉被告)张骥于本判决发生法律效力后二十日内向被告（反诉原告）余跃英腾退位于西宁市南大街65-1-512号房屋一套（建筑面积80.2平方米）。三、原告(反诉被告)张骥于本判决发生法律效力后二十日内向被告（反诉原告）余跃英给付租金28000元。四、被告（反诉原告）余跃英于本判决发生法律效力后二十日内向原告(反诉被告)张骥退还押金36000元。五、驳回被告（反诉原告）余跃英其他反诉请求。上述三、四项折抵后，被告（反诉原告）余跃英于本判决发生法律效力后二十日内向原告(反诉被告)张骥退还押金8000元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费678元，减半收取及339元，由原告(反诉被告)张骥负担163元（该款余跃英已预交，由张骥随上述款项一并支付给余跃英），被告（反诉原告）余跃英负担176元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 杨 武二〇一六年十一月八日书记员 刘维翔附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。