湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0481民初766号原告：谢桂平。委托诉讼代理人：周瑜飞。被告：刘富生。原告谢桂平为与被告刘富生房屋买卖合同纠纷一案，于2018年4月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员龙柁雅担任审判长，人民陪审员王小红、周瑞红参加的合议庭，于2018年6月19日公开开庭进行了审理。代理书记员邓良担任记录。原告谢桂平及其委托诉讼代理人周瑜飞、被告刘富生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认原、被告的房产交易合同无效；2、被告返还购房款90440元，赔偿水电开户费用2200元、门窗费11200元及占用资金的利息止于清偿之日（暂止于2018年3月30日，利息为62433元），并承担购房款一倍的90440元赔偿责任，共计256713元；3、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2008年，被告谎称其取得了富城小区所建楼房的商品房预售许可证明，原告于2008年2月29日与被告签订了“房产交易合约”，被告把位于耒阳市灶市街道办事处灶市11组灶市老圩坪（五一南路工商银行花石分理处对面）富城小区的D栋四楼401（靠东）套房，以价款90440元出售给原告。按照约定，原告分别在2008年2月29日、3月20日及2010年12月29日向被告支付了4万元、2万元、3.044万元，共计购房款90440元。之后，原告向被告支付了水电开户费用2200元，并对房屋安装了门窗，花费11200元。后发现整栋楼房裂缝成为危房，原告未居住，但被告对整栋楼房进行了拆除，准备重建。2012年11月30日，原、被告在耒阳市司法所见证下，签订了“关于富城小区D栋危房重建协议书”，约定建房时间2年，该协议生效时间为必须通过政府司法部门审核及并经公证生效。但到目前，重建房屋还未启动。原告认为，被告对涉案富城小区所建楼房出售，未取得商品房预售许可证而出售涉案房屋，违背了法律禁止性规定，涉案房产交易合约无效。由于合约的无效及现实状况10多年未建成楼房，已经导致了原告购房目的无法实现，且丧失了另行购房的良好机会。因被告在出售房屋时谎称其已经取得商品房预售许可证，误导了原告购房，过错完全在于被告。因此，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，被告应返还购房款，赔偿水电开户费、安装门窗费及资金占用期间的利息，并承担购房款一倍的赔偿责任。现特向法院起诉，请求支持诉请。原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：1、房产交易合约，用以证实：①、被告将其开发的耒阳市五一南路灶市墟坪处安居小区（现改为富城小区）涉案一套房屋出售给原告；②、交房时间为2010年3月；③、被告谎称其对涉案房屋取得了房产证及使用证，并可为原告办理房产证，应承担已付购房款一倍的赔偿责任；④、因房屋质量出现问题，被告需要退还全部原告所交款，并承担全部赔偿责任。2、收款收据五张及不锈钢材料发货单，用以证实：①、2008年3月20日、2008年2月29日及2010年12月9日，原告分别向被告交纳涉案房屋购房款2万元、4万元及30440元，共计90440元；②、原告交水电开户费2200元；③、原告支付铝合金窗户款8000元；④、原告购买门款3200元。3、关于富城小区D栋危房重建协议书，用以证实：①、原告购买的涉案房屋因质量问题，由被告拆除后重建，约定在2014年农历年底交房；②、被告在建房期间，支付原告每月300元的租房费。4、（2016）湘0481民初1369号民事判决书，用以证实：另案对涉案楼房查明的事实：①、涉案房屋所在楼房经湖南湖大土木建筑工程检测有限公司检测的结论；②、因涉案楼房质量问题严重威胁住户的安全，被告与户主协商由被告重建；③、2013年6月23日，被告开始将整栋楼房拆除，于2014年开始重建，该工程现处于停工状态；④、涉案房屋项目的土地性质为集体所有。被告对上述证据经质证，对证据1认为原告未按时交付第三笔房款。对证据2认为涉案房屋的门、窗没有依据，来证实原告陈述属实。对证据3认为上面不是我本人签的字。对证据4无异议。被告辩称：原告应提供购买房屋的原始合同、原始收据以及赔偿合同原件；对本案的基本事实无异议，但原告诉称的状况也是特殊情况所造成的，被告愿意赔偿房屋给原告，但原告不要，只要被告赔钱；对原告的请求，请求依法判决。被告提供了以下证据以证实其反驳主张：1、关于周边房屋施工对耒阳市灶市村11组（原游乐场）D栋房屋的影响说明，用以证实涉案房屋是因地质灾害引起的。原告对上述证据经质证，对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，足以证实涉案房屋所在楼因质量问题而拆迁重建。经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据4，被告提供的证据1，因原、被告对真实性均无异议，依照《最高人民法院》第七十二条的规定，予以认定。原告提供的证据1，被告对真实性未提出异议，被告只是认为原告未按时交第三笔购房款，但该笔款是约定交房时付清，故原告是在接被告可以交房的电话后交付的房款，故对该证据予以认定。原告提供的证据2，其中的三张交房款凭证、购大门款电子发票、水、电开户费发票，来源合法，内容真实，予以认定。但其中铝合金窗款收据是白纸发票（8000元），收款人何广也未出庭作证，故对该白纸发票不予认定。原告提供的证据3，被告虽提出不是其本人签字，但未当庭提出鉴定，且该事实被原告提供的证据4所证实，故对该证据予以认定。经审理查明，被告在耒阳市五一南路地段边富城小区自建七层房屋一栋出售，一楼为车库，二至七楼为住房，共30套。2008年2月29日，原告与被告签订房产交易合约，约定：1、乙方（即原告，下同）购买甲方（即被告，下同）建设位于灶市镇十一组老墟坪，工商银行花石分理处对面，现称安居小区，D栋（坐北朝南栋）由东至西第一单元四楼401靠东房屋一套，建筑面积133平方米；2、甲方愿意将以上所列房产权、使用权出售给乙方，按建筑面积每平方米680元，总价款为90440元。首次付款40000元，中途开工以后付70%，交房时将余款全部付清；3、办证费用由乙方交给甲方主办房产证；4、交房时间为2010年一季度；5、本房产甲方保证房屋质量，如因质量原因造成损失，由甲方负完全赔偿责任。乙方如发现房屋质量问题，乙方有权解约，甲方必须退还乙方全部所交款；6、乙方不准随便变改房子，如若变改所造成的质量问题，乙方负全部责任；7、本合约经双方签字生效，如果甲方反悔不卖，解约时按乙方所交款的4%赔还乙方。乙方违约未能如期付款或不买，所交款项按4%视为违约金不予退还，甲方有权解除合同。合同签订后，原告于2008年2月29日向被告交付首付购房款40000元，2008年3月20日交付购房款20000元，2010年12月9日在接到报告可以交房的通知后，将余款30440元全部交纳，共向被告支付购房款90440元。2010年12月9日，原告向被告交水电开户费2200元。被告刘富生按约定向原告交付了401室房屋。原告花费3200元安装了防盗门。后发现整栋楼房裂缝成为危房，原告并未居住。其实早在2010年6月20日，被告刘富生所建的该栋房屋经湖南湖大土木建筑工程检测有限公司检测，结论为：1、采用回弹法检测该建筑的局部砌体普通烧结粘土砖抗压强度值，该建筑抽检的普通烧结粘土砖抗压强度推定值达MU10，达到设计强度等级MU10要求；2、采用回弹法检测该建筑的砌砖砂浆抗压强度值，抽检的砌筑砂浆（4-7层）抗压强度推定值在2.4MPa-3.3MPa之间，达不到设计强度等给M7.5的要求；3、采用回弹法检测该建筑的底框混凝土抗压强度值，底层混凝土构件抗压强度推定值在27.9-32.9MPa之间，检测了18个构件，其中8个构件混凝土抗压强度值达不到设计强度等级；4、底框结构的结构布置形式、截面尺寸与原设计有差异，其中部分梁截面的尺寸比设计值偏小；5、该房屋裂缝主要位于22-28轴之间，此范围内底框梁及上部墙体开裂的主要原因是由于地基基础的不均匀沉降引起，房屋周边的基坑施工对房屋裂缝发展有不利影响；6、挑梁裂缝主要原因是梁承载力不足；7、根据现场检测及计算复核结果，该房屋结构安全性等级整体评定为Csu级，需立即进行处理。建议立即对22-31轴处多增加临时可靠支撑，同时，对房屋地基不均匀沉降趋势和裂缝进行观测，发现异常情况应立即采取临时处理措施，并制定好处理预案。应立即对周边在施工的基坑进行边坡支护，立即将地面的堆土处理，不得堆放在该房屋周边，并尽快将周边基坑施工完毕，立即将地面的堆土处理，不得堆放在该房屋周边，并尽快将周边基坑施工完毕，进行土方回填。并对该栋房屋提出了加固处理方案。房屋出现质量问题后，被告对房屋进行了加固处理。因质量问题严重威胁住户的安全，被告与原告及其他住户协商，由被告拆除重建。2012年11月30日，原告与被告签订了《关于富城小区D栋危房重建协议书》，约定：1、原告原房屋133平方米，重建后为电梯房，加公摊面积约125平方米左右；2、甲方根据乙方装修情况将重建后房屋装修好后交付乙方使用，并对装修标准、使用材料作了约定；3、重建后小于原面积，按原价由甲方退还给乙方；4、在建房期间，甲方支付乙方每月300元租房费，每6个月预付一次，乙方直接到灶市管理区严主任处领取；5、甲方以前因质量问题补偿给乙方的补偿款，乙方退还给甲方（从装修费中扣除）；6、建房时间约为2年，装修时间为2个月，如有延迟超过4个月，甲方按房款的10%补偿给乙方，超过1年甲方按房款的20%补偿给乙方。建房开始时间以签合同之日后一个月算起。2013年6月23日，被告将整栋房屋拆除，于2014年开始施工重建，但该工程现处于停工状态。由于被告不能按协议如期向原告交付房屋，从而引起纠纷。另查明，涉案房屋项目的土地性质为集体所有。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，原告2008年2月29日购买被告建设的房屋时，涉案房屋项目的土地性质为集体所有，不属国有土地，被告无权向集体组织成员以外的个人出让涉案房屋；原告作为该集体组织以外的成员，也无权受让涉案房屋。原告接收被告出让的涉案房屋后，又因存在质量问题，导致涉案房屋被拆除，被告重建房屋时，涉案房屋项目的土地性质仍然没有改变，因此，双方签订的房屋买卖合同为无效合同。原告请求确认涉案房产交易合同为无效合同的诉讼，符合法律规定，予以支持。涉案房产交易合同既已被认定为无效，且被告交付给原告的房屋因属危房已被被告拆除，被告因房产交易合同取得的原告购房款90440元应当予以返还。导致合同无效的主要责任在于被告，被告应赔偿原告自2008年2月29日起暂计算至2018年3月30日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息，利息计算方式为：2008年2月29日交购房款4万元，至2018年3月30日计3631天，年利率7.83%，利息为31589.7元（40000元×7.83%÷360天×3631天）；2008年3月20日交购房款2万元，至2018年3月30日计3610天，年利率7.83%，利息为15703.5元（20000元×7.83%÷360天×3610天）；2010年12月9日交购房款30440元，至2018年3月30日计2633天，年利率5.94%，利息为13224.5元（30440元×5.94%÷360天×2633天），合计利息损失60517.7元；还应赔偿原告因此遭受的防盗门损失3200元、水电开户费2200元。涉案房屋项目的土地性质为集体所有，出卖人为被告个人，显然不属房地产开发企业，因此，涉案房屋不属商品房，原、被告签订的房产交易合同也不是商品房买卖合同，原告以被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，不符合《最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，由买受人支付价款的合同”之规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告刘富生在本判决生效之日起10日内返还原告谢桂平购房款90440元，并赔偿原告谢桂平至2018年3月30日止的利息损失60517.7元，防盗门损失3200元、水电开户费2200元，共计156357.7元；二、驳回原告谢桂平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5150元，诉讼保申请费1870元，共计7020元，由被告负担5297元，原告负担1723元。原告已垫付5297元，被告应在执行中清结。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  龙柁雅人民陪审员  王小红人民陪审员  周瑞红二〇一八年七月十日代理书记员  邓 良校对责任人：龙柁雅打印责任人：邓良附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：(五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。