广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第75号
原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司。
负责人陈戎，总经理。
委托代理人罗凯波、黄晓文，男，均为该公司职员。
被告袁小红，女，1981年12月8日出生，汉族。
委托代理人张耘波，广东人民时代律师事务所律师。
第三人张惠红，女，1969年12月10日出生，汉族。
第三人张永强，男，1966年8月6日出生，汉族。
原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司诉被告袁小红、第三人张惠红、张永强居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴洁苹独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄晓文，被告及其委托代理人张耘波到庭参加了诉讼。两第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称，被告委托我公司购买位于广州市海珠区上渡路金骏街12号508房物业，并于2012年10月27日与我公司签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，其中约定：在被告与业主签署《广州市存量房买卖合同》（示范文本）时，被告同意支付买卖代理费38700元。同日，我公司作为居间人，促成了被告与业主就涉案物业签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本），合法可以收取居间费用。但签订合同后，经我公司一再催促，被告均以种种理由拒绝支付上述代理费。故起诉要求：1、被告支付代理费38700元给我公司；2、被告承担本案诉讼费。
被告辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告作为专业房屋中介公司，没有向我提供基本的居间服务，卖方没有房产权利人的授权，卖方缔约合同主体不适格，原告居间促成的《广州市存量房买卖合同》尚未生效，房屋买卖交易无法进行，原告居间行为不能实现我的购房目的。2、原告与我之间的房屋居间合同为附条件合同，双方约定原告成功促成买卖双方达成《广州市存量房买卖合同》时，我支付买卖代理费，现合同未生效，无法履行，原告向我主张代理费不符合约定。3、原告只要求我签署《代理费支付承诺书》，而没有与我签订房屋居间合同，违反了房地产经纪管理办法和消费者权益保护法的相关规定，原告与我之间的房屋居间合同为无效合同，原告向我主张代理费没有法律依据。综上所述，原告向我主张代理费没有事实和法律依据，原告没有提供基本的居间服务，我无法实现购房目的，为保障我的消费者合法权益，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。
两第三人均没有陈述意见和举证。
经审理查明，根据广州市房地产档案馆于2013年3月4日出具的《房地产登记簿查册表》显示，广州市海珠区上渡路金骏街12号508房的产权人为两第三人，占有部分为共有；他项权利摘要：权利人为中国建设银行股份有限公司广州海珠支行；权利种类为抵押；权利部位为全部；等。
2012年10月27日，被告在一份向原告出具的《买卖代理费支付承诺书（买方）》的承诺人处签名，该承诺书的主要内容为：本人独家委托贵司代理购买位于广州市海珠区上渡路金骏街12号508房的房产；贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价；鉴于贵司提供的上述居间服务及《合同法》规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，如贵司促成本人达成买卖合同，本人同意于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）当天支付买卖代理费38700元；否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付；本人知悉贵司向卖方收取买卖代理费，对此并无异议；本人同意就本承诺书而产生的任何纠纷均提交物业所在地法院处理；备注：买方于2012年10月31日前支付19350元作为中介费，余款于买方交税过户当天支付。原告在该承诺书下方加盖了公章。同日，第三人张惠红以其及第三人张永强名义（共为甲方）与被告（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本），约定甲方将涉案房屋出售给乙方，该房地产按整套出售并计价，总金额为2580000元；甲方与乙方约定按本合同有关规定执行办理产权转移登记；乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续；甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；备注：合同第八条双方同意取消，按定金双倍为违约责任金；附件《付款协议》约定涂销抵押后付款：定金5000元乙方须在2012年10月27日支付给甲方；定金余款25000元乙方须在2012年10月31日前支付给甲方；出资赎契：甲方应在签订本合同后十天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用；甲方出资赎契，甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起三天内将赎契款存入原供款帐户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，甲方应提前偿还）；乙方应在原抵押银行通知还贷之日起三天内将首期楼款存入甲方供款账户内，如赎契款项一旦划至甲方供款账户，到账即视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用；余下首期款744000元乙方须于递件成功当天直接支付甲方；楼价余款乙方按揭付款，乙方须在合同签订后三十天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时甲方必须提供资料与协助；贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的账户内；甲乙双方于签订本合同后三十天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用；甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（乙方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）五天内备齐交易所需之资料向房屋交易登记机关申请买卖；等。第三人张惠红于签订上述合同当日还向原告出具一份《保证函》，内容为：本人与本人丈夫（妻子）张永强均是位于广州市海珠区上渡路金骏街12号508房物业之业主，共同委托贵司出售上述物业；现由于本人丈夫（妻子）无法亲临收取定金款项（金额为30000元），为此本人特向贵司保证，本人丈夫（妻子）已授权本人收取该款项，该授权是真实、合法的；如因上述授权不实或超越代理权限，本人丈夫（妻子）不予追认本人的代理行为，而导致买卖无效或该交易最终无法进行的，本人应当如数退还已收款项并按定金数额赔付买方及据实赔偿其它直接损失，同时鉴于贵司提供之中介服务，本人应向贵司支付违约金38700元。
诉讼中，原告表示，在涉案合同签订前，两第三人没有向其公司提供结婚证，但第三人张惠红自称与第三人张永强是夫妻关系，其公司在特种证件中心查询得知两第三人的户籍在同一地址，第三人张惠红在《保证函》中也承认其与第三人张永强是夫妻关系，第三人张惠红出具《保证函》时被告也在场，故被告与第三人张惠红签订了涉案合同；合同签订当天，被告向第三人张惠红支付了定金5000元，后来被告认为合同效力有问题，须由另一产权人补签合同后才同意支付余下定金25000元；其公司的工作人员有跟踪第三人关于出具授权委托书的问题，但第三人认为房屋的售价低了，故第三人张永强不同意补签合同，也不同意提供授权委托书，其公司已将该情况告知被告；被告曾要求其公司督促第三人出示另一产权人的授权委托书，为此，其公司也再次联系第三人，但第三人已不再理会其公司工作人员的电话；之后买卖双方的履行情况其公司不清楚。
被告表示，当时原告的工作人员表示只要第三人张惠红出具《保证函》就可以签订合同，当时其没有审查两第三人之间的关系，因为其相信原告作为专业的中介机构应当为其提供审查产权人身份的义务，故其相信原告的工作人员是提供了审查义务，遂与第三人张惠红签订了合同；之后，原告从来没有将第三人不同意补签合同的原因和情况告知其，原告只是催促其支付代理费，后来是其自行向第三人了解后才知道第三人不想出售房屋的意思；其对原告陈述的其他情况予以确认。
原告因被告至今未支付买卖代理费而提起本案诉讼。
原告为证明其主张还提交了查册时间为2012年10月29日的《房地产登记簿查册表》（复印件），其中载明：广州市海珠区上渡路金骏街12号508房的产权人为两第三人，占有部分为共有；他项权利摘要：权利人为中国建设银行股份有限公司广州海珠支行；权利种类为抵押；权利部位为全部；等。被告对该证据的真实性、合法性没有异议，关联性方面认为查册时间是2012年10月29日，但原告作为居间人，在促成买卖双方签订合同前没有履行事前审查产权的义务，也没有核实两个产权人之间的身份关系，即使卖家出示了产权证，也不能免除原告的产权审查义务；虽然其在签订合同时有看过产权证，知道涉案房屋的产权人是两第三人，但其并不能辨认该产权证的真假，原告的工作人员说是真的，其就相信是真的，但原告并没有在其签订合同前到房管部门查册，审查涉案房屋产权人的情况。
另查，两第三人在到本院应诉时曾提交了户口簿，该户口簿显示第三人张永强是户主，第三人张惠红是其妻子。原告对上述户口簿的真实性没有异议，并确认两第三人的关系。被告对上述户口簿的没有异议，也确认两第三人的关系，但认为原告在买卖双方签订合同前就应当审查清楚两第三人的关系，即使两第三人是夫妻关系，也需要有对方的授权。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，两第三人作为涉案房屋的共有权人，在出售该房屋时，应当由两第三人或其委托代理人与被告签订买卖合同。虽然第三人张惠红在与被告签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）时出具《保证函》表示第三人张永强已授权其收取定金，但之后第三人张惠红一直未能提交第三人张永强出具的授权其代为出售涉案房屋的委托书，第三人张永强也没有对上述合同予以追认，故该《广州市存量房买卖合同》（示范文本）是效力待定的合同。
根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。虽然被告向原告出具的《买卖代理费支付承诺书（买方）》约定，被告同意于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）当天支付买卖代理费38700元给原告，其中19350元于2012年10月31日前支付，余款于被告交税过户当天支付。但原告作为专业的中介机构，理应对涉案房屋的产权情况、出售人和签约人资格等问题进行审查，现原告仅凭第三人张惠红出具的一份《保证函》就确认第三人张惠红可代表第三人张永强与被告签订合同，显然是未尽审慎审查义务。在第三人张永强出具授权委托书给第三人张惠红或第三人张永强追认上述《广州市存量房买卖合同》（示范文本）的效力之前，原告实际并未促成被告与两第三人之间的买卖合同成立，即被告支付买卖代理费的条件尚未成就。在此情况下，原告要求被告支付买卖代理费38700元的请求，依据不足，理由不充分，本院不予支持。被告的抗辩意见有理，应予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
驳回原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的全部诉讼请求。
本案受理费384元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吴洁苹
二〇一三年三月二十二日
书记员 童 双
钱国雄