山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第661号
上诉人（原审原告、反诉被告）李长亮，男，1982年7月13日出生，汉族，住济阳县。
委托代理人董成乐，山东浩尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）高延成，男，1976年7月30日出生，汉族，住济阳县。
委托代理人舒正生，山东闻韶律师事务所律师。
上诉人李长亮因与被上诉人高延成租赁合同纠纷一案，不服济阳县人民法院（2014）济阳商初字第244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2012年4月17日，李长亮与高延成签订《房屋租赁合同》，合同约定李长亮将崔寨镇政府南220线东厂房用地一宗两千平方米及附属房一间72平方米租赁给高延成使用，租赁期限为5年。合同约定前两年每年租金为13万元，后三年根据市场价格双方再另行商定每年租赁价格，五年租赁期内如有变动需提前三个月通知对方，根据双方商定的价格将剩余租金退还。合同同时约定租金每年一交，高延成需提前一个月向李长亮交纳租金。2012年4月17日，高延成给付李长亮厂房租赁定金10000元，李长亮为高延成出具收条一份。当日，高延成为李长亮出具欠条一份，欠条内容为：“欠条：今高延成欠李长亮房屋租金壹拾贰万元整（￥120000元），到2012年4月25号之前付清，高延成2012.4.17”。
2012年5月30日，高延成通过EMS特快专递向李长亮邮寄一份函，李长亮于2012年6月2日签收该快递，函的内容为：“函李长亮：关于崔寨镇政府南220国道东厂房租赁一事，因此厂房无规划证、房产证等有效法律手续，导致无法正常办理公司生产经营手续，我已于2012年5月24日向李长亮提出不再使用该厂房（其实一直未实际使用），现再次向李长亮提出书面通知”。
2014年3月10日，李长亮通过EMS特快专递邮寄给高延成函一份，函的内容为：“函高延成：关于崔寨镇政府南220国道东厂房租赁一事，多次催要房租，因迟迟至今不交，我现向高延成本人提出解除租赁本厂房租赁合同，限期接到本函三日内将其本人物品予以清走，特向高延成提出书面通知。此敬李长亮2014.3.10。”2014年3月18日，李长亮通过EMS特快专递邮寄给高延成通知一份，通知内容为：“高延成：我与你签订的房屋租赁合同，因你违反合同约定及《合同法》有关规定，不按约履行合同义务，书写欠条后，至今不履行义务。我于2014年3月10日已通知你解除合同。依据《合同法》相关规定，特通知你收到本通知后，十五日内按欠款条数额清偿房屋租赁费，逾期我方一并追偿欠款利息，望你及时清偿债务。特此通知房东：李长亮2014年3月18日。”高延成称已收到上述特快专递。
2014年6月4日，济阳县崔寨镇村镇建设管理办公室出具说明一份，该说明内容为：“济南龙玺雕塑艺术有限公司于2012年4月19日到崔寨镇村镇办公室申请办理环评手续所需证明，其经营地点位于济阳县崔寨镇蔡马村西首院内厂房（国道220线东侧），当时要求申请人高延成出示该房屋经营场所建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关证明，高延成未能提供以上相关手续，因此不具备相关审批条件，不予办理。济阳县崔寨镇村镇建设管理办公室2014年6月4日”。
另查明，李长亮租赁给高延成的厂房所在的土地属于济南正立信工程造价咨询有限公司所有，土地用途为工业用地。该厂房系李长亮自行建造，没有审批手续及相关权属证明材料。高延成一直没有使用厂房，该厂房至今空闲。附属房屋现已由李长亮另行租赁给他人使用。
原审法院认为，双方争议的焦点问题为双方签订的合同是否有效。李长亮主张双方签订的合同是双方在平等、自愿的情况下签订的，是双方真实意思表示，应属有效合同。高延成主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，李长亮与高延成签订的合同，违背当事人真实意思表示和法律的强制性规定，该合同属无效合同。原审法院认为，李长亮与高延成自愿签订房屋租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，自双方当事人签字后成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，第三条规定：“出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。合同约定高延成租赁李长亮的厂房，该厂房系李长亮自行建造，没有相关批准文件，也没有取得建设工程规划许可证，因此，李长亮与高延成签订的房屋租赁合同成立，但是因违反法律的强制性规定而无效。合同无效的法律后果是因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因李长亮与高延成签订的房屋租赁合同无效，高延成也并未使用厂房，故李长亮要求高延成支付租赁费的请求，于法无据，原审法院不予支持。李长亮因签订房屋租赁合同取得高延成定金10000元，该合同无效，故应当返还高延成定金10000元。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定判决：一、驳回李长亮的诉讼请求；二、李长亮于判决生效之日起十日内返还高延成定金10000元。本诉案件受理费7000元，保全费320元，由李长亮负担；反诉案件受理费25元，由李长亮负担。
上诉人李长亮不服原审判决上诉称，一、原审法院认定事实不清。我与高延成签订的合同标题虽为“房屋租赁合同”，实为场地租赁合同，该场地租赁合同并未违反法律及行政法规的强制性规定，即使认定合同无效，也只能认定72平方米的房屋无效，两千平方米的场地租赁合同应系有效的。二、一审法院审理本案程序违法。本案的证据济阳县崔寨镇村镇建设管理办公室于2014年6月4日出具的《说明》未经质证，即予以采信错误。另外，原审法院超审限审理本案。三、我提供一份我与济阳县崔寨镇村镇建设管理办公室主任的谈话录音，可以证明高延成于2014年才去济阳县崔寨镇村镇建设管理办公室环评，这两年期间，高延成实际使用了该场地，应该按合同支付租金。请求予以改判或发回重审。
被上诉人高延成答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，1、原审法院庭审中对高延成提供的济阳县崔寨镇村镇建设管理办公室于2014年6月4日出具的《说明》进行了质证，李长亮当庭发表了质证意见。李长亮上诉称该证据未经质证即采信与事实不符。2、李长亮从济南正立信工程造价咨询有限公司租赁了800平方米的房屋及两千平方米的空地。后来李长亮在该2000平方米的空地上全部建了封闭式的钢结构房屋，李长亮将2000平方米的钢结构房屋及72平方米的附属房一间租赁给高延成。3、李长亮在二审庭审中提供了一份录音，当庭进行了播放。李长亮称录音对话人物系济阳县崔寨镇村镇建设管理办公室主任任某，录音中的任某承认该《说明》是该办公室出具的，2014年高延成来办公室要求出具证明，据高延成称其2012年来该处办环评因手续提供不出而未予办理。高延成对真实性持有异议。
以上事实由一审庭审笔录，二审调查笔录在案为凭。
本院认为，2012年4月17日，李长亮与高延成签订的《房屋租赁合同》约定，李长亮将崔寨镇政府南220线东两千平方米的厂房用地一宗及72平方米的附属房租赁给高延成使用。因租赁之前，李长亮已将两千平方米的用地搭建了封闭式钢结构厂房予以出租，高延长租赁该钢结构厂房用于济南龙玺雕塑艺术有限公司的经营场所，合同中也有关于“厂房”的相应约定，事实上高延成既租赁使用李长亮两千平方米的用地一宗、72平方米的附属房又租赁使用李长亮搭建的两千平方米的厂房，李长亮关于双方签订的是场地租赁合同与事实不符，本院不予采信。《房屋租赁合同》中约定的厂房系李长亮临时搭建，没有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，李长亮与高延成签订的《房屋租赁合同》违反了法律及行政法规的强制性规定，应为无效合同。合同无效的法律后果是因该合同取得的财产，应予返还。李长亮收取的定金因合同无效应予以返还。双方于2012年4月17日签订房屋租赁合同，而高延成于2012年5月30日已给李长亮下达了不再使用该厂房的函，高延成称一直未使用该房屋，上述函中也注明其实一直未实际使用，在双方未交接的情况下，李长亮已将72平方米的附属房另租赁给他人，李长亮亦未提供高延成一直使用该房屋的相应证据。李长亮虽在一审中提供了录音证据，但录音中的人物是否为济阳县崔寨镇村镇建设管理办公室的相关人员在该人员未到庭的情况下，无法核实。另外，即使被录音人员系该办公室人员，该人员在录音中承认确实于2014年6月4日为高延成出具了说明，据高延成称其2012年来该处办环评因手续提供不出而未予办理。另外，在李长亮认可在2012年6月2日收到高延成于2012年5月30日发来的函中显示，高延成已于2012年5月30日知道因此厂房无规划、房产证等有效法律手续，导致无法办理正常公司生产经营手续，而提出不再使用该厂房，这与济阳县崔寨镇村镇建设管理办公室于2014年6月4日出具的《说明》中高延成曾于2012年4月来该办公室办环评因无相关手续而未办理相吻合，李长亮关于高延成于2014年才去济阳县崔寨镇村镇建设管理办公室办理环评的主张，本院不予采信。李长亮提供该份录音证据不能证实高延成已实际使用本案诉争房屋达两年时间的事实。关于原审法院审理本案程序是否违法的问题，经查一审卷宗，一审法院对高延成提供的济阳县崔寨镇村镇建设管理办公室于2014年6月4日出具的《说明》进行了质证，李长亮发表了质证意见，李长亮关于《说明》未经质证即予以采信与事实不符。经审查，原审法院于2014年4月16日立案，于2015年6月15日结案，双方在审理过程中自愿向法院申请庭外和解，和解期限不计入审限，李长亮关于原审法院超审限审理本案的主张与事实不符。综上，李长亮的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7025元，由上诉人李长亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈李丽
代理审判员 宋文华
代理审判员 潘 峰
二〇一五年九月三十日
书 记 员 杨 燕