上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2615号
上诉人（原审原告）陈忠。
上诉人（原审原告）冯宝娣。
上述两上诉人共同委托代理人卫新，上海星瀚律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人陈侃，上海星瀚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海浦卫房地产开发有限公司。
法定代表人张宁。
委托代理人王辉。
委托代理人匡奕。
上诉人陈忠、冯宝娣与上诉人上海浦卫房地产开发有限公司（以下简称“浦卫房产公司”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人陈忠、冯宝娣及其委托代理人雷声、卫新，上诉人浦卫房产公司的委托代理人王辉、匡奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈忠、冯宝娣有意购买上海市青浦区清河湾路389弄富力桃园5号样板房屋（以下简称“涉案房屋”），陈忠、冯宝娣于2009年11月13日在浦卫房产公司相关人员的陪同下查看房屋内物品，并签署了《A5物品清单》列明房屋内具体物品项目。2009年11月19日，陈忠、冯宝娣（乙方）、浦卫房产公司（甲方）双方签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为218.81平方米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积（不包含房屋全装修价格）为人民币（以下币种均为人民币）20，017.37元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为4，380，000元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金等。合同第十一条约定甲方定于2010年5月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日，逾期超过60天，乙方有权单方面解除合同。合同补充条款第二十条约定验房时乙方提出问题得到甲方确认的，乙方应办理收房手续，由甲方在合理期限内解决，乙方因此延期收房的，甲方无须承担逾期交房责任且无须承担经济补偿责任；第二十八条约定样板间现状交楼，室内装修和家私不保修（水电隐蔽工程保修6个月）；合同另对其他内容进行了约定。合同签订过后两三天内，陈忠、冯宝娣在浦卫房产公司工作人员的陪同下对房屋内设状况及物品进行摄像逐一固定。之后，陈忠、冯宝娣按约支付了4，380，000元全部购房款，浦卫房产公司亦开具了相应的发票。
原审法院另查明，陈忠、冯宝娣等小区业主在浦卫房产公司交付房屋之前，即发现包括涉案房屋在内的一批房屋均存在地下室和阁楼渗漏现象，要求浦卫房产公司予以修理。2010年5月20日时，浦卫房产公司及其总包施工单位上海海怡建设（集团）有限公司出具《5#、6#房地下室渗漏修复方案》，列明了渗漏的主要原因、修补方法及恢复，列明维修安排为：地下室拆除预计5天、地下室防水施工预计15天，装修恢复预计15天，计划于7月15日完成。2010年5月，浦卫房产公司同时向陈忠、冯宝娣发送《房屋交付使用通知书》，通知院前往收楼。陈忠、冯宝娣鉴于上述房屋尚在修理中、认为不符合交付的条件，于2010年5月20日将《房屋交付使用通知书》退还给浦卫房产公司，浦卫房产公司工作人员出具《收条》表示收到陈忠、冯宝娣交来的交付使用通知书原件一张。2010年5月29日，陈忠、冯宝娣查看房屋并填写《房屋验收维修单》，反映维修内容：5号楼样板房顶上阁楼和地下室严重渗水，前期（大概5月20日）开发商已组织人员在清理、准备重做防水和装潢；今天是29日，已到交房日期，但地下室家具还没有清理掉，所以防水工程还没开始做（墙壁、地坪的装修已基本清理掉）。施工单位及物业公司相关人员在《房屋验收维修单》上签字确认“上述问题属实”。2010年7月2日，陈忠、冯宝娣、6号房屋业主以及浦卫房产公司和上海海怡建设（集团）有限公司四方签署了《关于A5、A6样板房存在严重质量问题会议纪要》，载明：在2010年5月20日会议基础上，就5#、6#房修复仍然存在的质量问题再次进行协商：1、地下室的防水修复及装修恢复仍按照2010年5月20日会议形成的方案进行，但所用防水材料的品质存疑、气味极大；5月20日会议所形成地下室修复方案作为本纪要附件一，地下室质保期以修复日开始起算。2、关于5#屋面与外墙结合处严重漏水修复问题，在前期进行了超过一个月（2010年5月25日至目前）的修复但仍然未能修复的状况，业主表示深为遗憾，并对修复承建单位的施工能力表示怀疑，要求开发商更换施工队伍并加强监管，形成关于屋面与外墙结合处修复的方案，作为本纪要附件二；再次修复应凿开外墙全面检查漏水点后进行修复，修复是否完好以该房经受大雨后或采用消防喷水方式持续2小时后不再存在屋面漏水现象为检验，否则业主有权拒绝接受该房屋直至检验条件满足……5、强弱电改造工程应尽快形成方案并作为本纪要附件三，涉及墙面开凿等在重新布线完成后墙面及内装修恢复如初；6、全部修复工程完成后，开发商须出具权威部门空气质量检验报告，室内甲醛等有毒、异味气体含量达到国家标准方能交房，否则业主有权拒绝接受该房屋直至该房屋空气质量达标方予以接受。2010年7月7日，浦卫房产公司工程部及施工单位工作人员又签收陈忠、冯宝娣填写的《房屋验收维修单》，记载：二楼南房间东墙靠窗严重渗水，已透过石膏墙内渗到墙纸；二楼后房间北墙靠窗下一片墙纸渗水已发霉；楼底中厅采光井内侧墙面发霉。2010年12月6日，维修施工人员与陈忠、冯宝娣签署《5号房维修事宜》，载明：经与5号业主协商，一层过道东面及地下室楼梯间用欧雅864107型号墙纸，二楼南侧卧室用PA418型号欧雅590503墙纸，二楼北卧详见样品，其余部位损坏不作更换。2010年12月17日，陈忠、冯宝娣申请上海市青浦公证处对涉案房屋内墙壁的现状进行了证据保全和拍摄，公证处出具了相应的公证文书。2010年8月31日、11月30日、12月16日，2011年2月15日、9月15日陈忠、冯宝娣共五次书面致函浦卫房产公司，表示涉案房屋质量存在严重问题，修复工程拖沓缓慢、敷衍了事，修复质量甚至不如原先，修复工程野蛮操作破坏房屋内部装修及家具物品，为此要求浦卫房产公司明确修复的具体日期、支付延期交房违约金。浦卫房产公司收函后未予回复。为此，陈忠、冯宝娣于2011年11月诉至原审法院称，其已于2010年1月11日将购房全款付清，但由于涉案房屋存在严重的质量问题，其根本无法入住、浦卫房产公司又迟迟未予修复，导致涉案房屋至今未完成交付。同时，浦卫房产公司依约应当交付的全装修样板房包括固定装修及各类家具、设施设备等，但因房屋质量问题很多家具受潮而变形、发霉、受损，在浦卫房产公司依约对房屋维修过程中，大量的设施设备遭损坏和遗失。目前涉案房屋内一片狼藉，与购房当初的状况有着极大的差距。虽经陈忠、冯宝娣多次致函催促浦卫房产公司修复房屋、恢复原状并多次要求浦卫房产公司承担逾期交房的违约责任，但浦卫房产公司的维修至今未从根本上解决质量问题，对于恢复原状、支付逾期交房违约金的问题始终未予明确答复。为此，陈忠、冯宝娣请求判令：1、浦卫房产公司将涉案房屋恢复至样板房状态并交付房屋，如无法恢复则赔偿损失700，000元；2、浦卫房产公司支付至实际交房日止的逾期交房违约金暂计1，095，000元。案件审理过程中，陈忠、冯宝娣变更并明确诉讼请求为判令：1、浦卫房产公司于判决生效后30日将房屋修复至原样板房状态并交付房屋（房屋内物品按光盘及清单所载为准）；2、浦卫房产公司于判决生效后30日内将外保温层按外修修复方案修复至符合原设计要求；3、浦卫房产公司支付逾期交房违约金（自2010年5月31日至修复交房日止，按总房价4，380，000元的日万分之五标准，暂计至2013年5月31日止为2，402，400元）。
原审审理中，浦卫房产公司辩称：不同意陈忠、冯宝娣的诉请。2010年5月31日前涉案房屋已具备交房条件，且浦卫房产公司已通知陈忠、冯宝娣进行收房。但因陈忠、冯宝娣自身对房屋质量的认识问题而拒绝收房，陈忠、冯宝娣至今未收房非浦卫房产公司原因所致，浦卫房产公司不需要承担逾期交房的责任，涉案房屋的风险责任已转给陈忠、冯宝娣。目前涉案房屋即为样板房状态，也不存在陈忠、冯宝娣诉请的需恢复至原样板房状态的情况。即使鉴定所见的问题也仅仅是质量瑕疵问题，而非结构安全性问题或影响使用的严重问题。浦卫房产公司从未拒绝对房屋进行维修，拖延至今是陈忠、冯宝娣多次变更诉请导致，并非浦卫房产公司恶意所致。陈忠、冯宝娣先前要求浦卫房产公司赔偿外保温层修复费用因而进行了司法审价，现又不要求费用赔偿要求浦卫房产公司实际履行维修，自陈忠、冯宝娣申请费用审价至第三次庭审期间产生的违约金不应由浦卫房产公司承担。外墙保温层实际修复也应当按照原司法鉴定意见书中列明的方案进行，原方案可以修复也实际已有修复的方案，没有必要扩大损失。
原审审理中，法院依据陈忠、冯宝娣的申请委托上海市房屋建筑设计院有限公司（以下简称上房建筑设计院）对涉案房屋存在的质量问题进行司法鉴定。上房建筑设计院出具上房院司鉴（2012）建鉴字第2011号《司法鉴定意见书》并附维修方案，报告载明：检测问题：（1）地下室轴16-18×F、19-20×G、20×F、19×A-C、17×1／OA处墙体根部存在渗漏点；地下室轴16-17×C-F区域内隔墙、吊顶普遍受潮、霉变；地下室部分区域的顶板（或吊顶）底部存在渗水痕迹；（2）房屋室内一至三层多处外墙存在渗水痕迹，导致墙面墙纸受潮、起壳；（3）房屋主要存在的强弱电工程安装方面的质量问题表现为：进户总电源箱、地下室住户总配电箱、弱电箱等安装不符合规范要求，成品保护不力；地下室插座（除卫生间）线路短路不能正常工作；底层厨房间插座线路缺PE保护线；三层以及阁楼插座漏电保护功能失效；二层部分插座盖板缺失，各弱电子项还未调试运行，不能正常使用；（4）经抽测、底层轴18-19×C、19×B-C、三层轴18×C-1／C、1／16-17×C外墙保温砂浆层厚度不符合设计要求；（5）外墙饰面石材嵌缝未填密实；（6）二层轴18-20×C-D处未发现有木花架，与设计图纸不相符；（7）外墙较多装饰线条存在开裂现象。建议维修：（1）针对地下室部分墙体根部存在渗漏点，建议按如下维修方法：铲除渗水范围内的墙面涂料至结构层，并将结构层的积尘等处理干净；在渗水范围内对墙体进行布孔灌浆：布孔间距根据渗漏程度布置，孔径应大于灌浆嘴30-40mm，孔深50-60mm，灌浆嘴采用快凝水泥胶浆稳固于孔中；进行压力灌浆：灌浆压力应大于地下水压0.05-0.1MPa，待邻近灌浆孔见浆后，立即关闭其孔，仍持续压浆，灌到不再进浆时立即关闭注浆嘴阀门，停止压浆，逐个进行至完毕后拔除灌浆嘴，用水泥胶浆将孔眼堵塞平整；灌浆堵漏材料可采用水溶性聚氨酯防水注浆液或其它有效防渗材料；“灌浆堵漏”后，可在室内增设水泥砂浆防水层（具体做法可参考《地下建筑防水构造》02J301第33、34页），并恢复墙面原有装修；（2）针对上部结构外墙面存在渗水现象，建议按如下维修方法：先清洗渗漏处的外墙面层（渗水点上下各2m、左右各1m）；采用聚合物水泥砂浆对清洗范围内的面砖间拼缝嵌填密实；恢复渗水处的室内墙面原有装修；（3）针对强弱电工程安装质量问题，建议：进户总电源箱、地下室强弱电进户线过路盒及线管重新连接安装到位，对地下室插座线路短路、底层厨房间插座PE线缺失、三层以及阁楼插座漏电保护功能失效的现象进行重新整修以满足验收规范要求；按规范重新安装弱电红外感应器等设备并补齐缺失的插座盖板；（4）针对房屋保温层厚度不满足设计要求，建议：在外墙的室内部分处，先清洗原粉刷层，然后增补无机保温砂浆层，最后满刮腻子层找平并恢复墙面原有装修；（5）针对房屋外墙饰面石材嵌缝不密实，建议重新采用嵌填材料密实嵌缝；（6）针对部分木花架与设计图纸不相符，建议按设计要求补齐二层轴18-20×C-D处的木花架；（7）针对外墙装饰线条的开裂损坏，建议：先清理裂缝和缝两侧各100mm宽的线条表面，再用腻子嵌填裂缝，然后采用防裂绷带对进行裂缝粘贴，最后腻子批平并涂刷涂料。陈忠、冯宝娣为此支付了13，000元检测费。
原审审理中，浦卫房产公司表示在鉴定机构出具上述《司法鉴定意见书》后，其已主动实施修复行为，所列质量问题已经修复。针对此情况，陈忠、冯宝娣要求法院委托鉴定机构再行鉴定以确定是否修复合格。上房建筑设计院出具上房院司鉴（2013）建鉴字第2009号《司法鉴定意见书》，报告载明：检测问题：（1）地下室轴16-18×F、19-20×G、20×F、19×A-C、17×1／OA；地下室轴16-17×C-F区域内隔墙、吊顶普遍受潮、霉变；地下室部分区域的顶板（或吊顶）底部存在渗水痕迹；上述质量问题仍未修复；（2）房屋上部结构各部位一至三层多处外墙存在渗水痕迹，导致墙面墙纸受潮、起壳、发霉现象，上述质量问题均未修复；（3）房屋主要存在的强弱电工程安装方面的质量问题：三层卧室、卫生间插座不具备漏电保护功能，三层卧室插座缺少地线，上述质量问题未修复，其他质量问题均已修复。为此鉴定，陈忠、冯宝娣支付了鉴定费10，000元。
同时，针对司法鉴定意见书中有关外墙保温层厚度不符合规范的质量问题，因浦卫房产公司表示保温层修复的特殊性及修复难度未予修复、愿意赔偿修复费用，陈忠、冯宝娣申请了对外墙保温层修复费用进行司法评估。原审法院依陈忠、冯宝娣申请委托了上海联合工程监理造价咨询有限公司进行了工程审价。上海联合工程监理造价咨询有限公司出具沪高法（2013）委工审第132号《鉴定报告》，认为涉案房屋对外墙保温层质量问题修复工程经鉴定总价（含拆除及保温项目、恢复装饰工程）为107，855元。为此鉴定陈忠、冯宝娣支付了司法审价费6，000元。之后，陈忠、冯宝娣认为：1）外墙保温为主控项目，主控项目不允许有不符合要求的检验结果；2）应当从外墙进行整改至满足设计要求及国家验收规范；3）从房屋里面进行粉刷维修，会导致房屋室内面积的减少；4）本案系精装房屋，从外墙进行修复更加全面，且不会破坏内部管线、装修。故坚决不接受上房院司鉴（2012）建鉴字第2011号《司法鉴定意见书》中关于外墙保温层问题的修复方案，要求重新委托鉴定机构进行方案鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司根据原审法院委托，出具了《关于（2013）建鉴字第2009号司法鉴定意见书的补充说明》：对于涉案房屋存在的外墙保温层厚度不满足原设计要求的质量缺陷，若在房屋室外进行维修，则修复工序为：首先，凿除保温砂浆厚度不满足设计要求的房屋外墙面砖及无机保温砂浆层，清理干净；做界面处理；然后，按原设计要求布设35mm厚无机保温砂浆层；最后，按原设计要求制作外墙装饰层。
原审法院再查明，2008年12月至2009年7月，浦卫房产公司取得包括涉案房屋在内的上海市商品房预售许可证。2009年12月7日，浦卫房产公司组织对包括涉案房屋在内的房屋进行建设工程竣工验收。2009年12月15日，上海市青浦区建设和交通委员会向浦卫房产公司颁发了上海青浦富力桃园小区工程的竣工验收备案证书。2009年12月31日，浦卫房产公司取得了包括涉案房屋在内的上海市新建住宅交付使用许可证。
原审审理中，双方对于逾期交房及责任问题存在较大争议。陈忠、冯宝娣认为：涉案房屋经鉴定至今仍存在根本性影响使用的质量问题，不符合交付的标准，浦卫房产公司至今未能交付房屋理应按照合同约定的标准承担逾期交房违约金。合同关于逾期交房应承担已付款日万分之五的违约金是浦卫房产公司拟定的，浦卫房产公司理应遵守。事实上，浦卫房产公司逾期交房的行为给陈忠、冯宝娣造成的实际损失远远超过合同约定的违约金标准可计付的费用：陈忠、冯宝娣在青浦区赵巷镇开厂经营，原本购房为了居住在青浦便于工作，这几年没法入住涉案房屋，陈忠、冯宝娣只能继续住在浦东；如果居住在涉案房屋，陈忠、冯宝娣拥有的浦东房屋对外可获取租金12，000元／月；另，还有来往的油费、交通费、误工费、房屋内家具家电损失（软装补偿、物价上涨差距）；同时综合考虑因此导致的时间精力和无形的精神损失，与日万分之五标准计算没什么差别。涉案房屋是样板装修房，宣称可以拎包入住，因房屋质量纠纷对业主的影响与毛坯房是不一样的。在房屋出现质量问题后，陈忠、冯宝娣一直在与浦卫房产公司沟通协商，但浦卫房产公司恶意拖延至今，希望法院作出公正裁决。更恶劣的是，纠纷诉讼中，房屋质量一塌糊涂下，2014年5月5日时浦卫房产公司还发来《收楼催告函》。浦卫房产公司则认为，其已按合同约定的期限通知陈忠、冯宝娣接收房屋，因陈忠、冯宝娣拒收房屋至今未办理房屋接收手续。即使鉴定所涉的问题均非结构性或影响安全性的问题，仅是质量瑕疵不影响使用陈忠、冯宝娣正常使用，陈忠、冯宝娣藉此主张浦卫房产公司逾期交房责任没有事实和法律依据。但，若法院认为浦卫房产公司需承担逾期交房的责任，对于陈忠、冯宝娣主张的违约金标准有异议。2012年4月5日，浦卫房产公司认为应以隔壁6号房屋的租金损失标准6，500元／月作为赔付依据；2013年3月4日庭审时，浦卫房产公司陈述应参照陈忠、冯宝娣实际损失的1.3倍来计算，陈忠、冯宝娣的实际损失就是该房屋的租金损失；2013年11月5日质证时，浦卫房产公司又称合同约定的违约金标准过高，应适用银行贷款利息标准；2014年6月30日庭审时，浦卫房产公司又变更称应以房屋租金6，500元／月标准作为违约金计付标准；2014年9月9日庭审时，浦卫房产公司又表述违约金具有补偿性质，不具有惩罚性，当事人约定的违约金标准过高时可以要求法院予以调整，应调整在实际损失的1.3倍以内，实际损失就是对方的租金损失。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈忠、冯宝娣与浦卫房产公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。陈忠、冯宝娣向浦卫房产公司支付了全部购房款，浦卫房产公司理应按照合同约定向陈忠、冯宝娣交付房屋。浦卫房产公司虽于2010年5月前向陈忠、冯宝娣发送了《房屋交付使用通知书》，但从浦卫房产公司出具的渗漏维修方案及会议纪要来看，陈忠、冯宝娣所购房屋确实存在质量问题，且在约定的交房时间前、后，房屋均在浦卫房产公司组织的维修中，直至诉讼中法院委托的鉴定机构对房屋进行质量检测，仍认定为浦卫房产公司提供的涉案房屋仍存在根本性影响使用的施工质量问题并提出维修建议。更甚者，浦卫房产公司在法院委托第一次质量检测后进行了维修，但经检测维修仍未解决根本性质量问题。原审法院认为浦卫房产公司提供的合同标的即涉案房屋因存在影响使用的施工质量问题故而未能在合同约定时间期限内交付房屋，显属违约，浦卫房产公司理应在承担违约责任的同时依据鉴定机构出具的修复方案对房屋予以实际维修并向陈忠、冯宝娣交付符合约定的合格房屋。按双方合同约定，浦卫房产公司逾期交房应按陈忠、冯宝娣已付房价款的日万分之五承担违约金。浦卫房产公司认为约定的违约金标准过高，要求按照陈忠、冯宝娣实际损失调整违约金计付标准；陈忠、冯宝娣则认为其因涉案房屋质量问题不可交付遭受的损失远超于合同约定的违约金标准，坚决不同意按照租金标准或附近房屋租金标准计算。原审法院认为涉案房屋属于样板房出售，陈忠、冯宝娣购置后不经装修即可入住，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、质量问题的严重程度、违约金计算的基数、浦卫房产公司基于违约行为是否得到利益、陈忠、冯宝娣因此遭受的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，合理调整违约金标准，逾期交房的违约金标准调整至每月12，000元。鉴定人员出庭就司法鉴定结论出具的程序、依据等进行解释，司法鉴定意见书具备科学性、合理性和客观性，原审法院对鉴定内容予以采信，浦卫房产公司应按照司法鉴定意见书中载明的修复方案进行修复。就“外墙保温砂浆层厚度不符合规范要求”问题的修复方法，原审法院认为按照外墙保温层的实施细则规定的要求，外墙外保温工程应能适应基层的正常变形而不产生裂缝或空鼓、应能耐受室外气候的长期反复作用而不产生破坏、应具有防水渗透性能、使用年限不应少于规定的年限等，综合这些规范要求，结合涉案房屋属已装修房屋的情况，本案中外墙保温层厚度不满足设计要求问题的修复更适宜采用《补充说明》中所列方案，不适宜进行破坏装修的内部修复。
原审法院据此判决：一、浦卫房产公司应于判决生效之日起三十日内按上房院司鉴（2012）建鉴字第2011号《司法鉴定意见书》（除针对房屋保温层厚度不满足设计要求的维修建议）、上房院司鉴（2013）建鉴字第2009号《司法鉴定意见书》及《关于（2013）建鉴字第2009号司法鉴定意见书的补充说明》中列明的修复方案对陈忠、冯宝娣购买的位于上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号房屋存在的质量问题予以修复，并于修复后五日内连同《物品清单》及光盘所载物品标准将房屋交付陈忠、冯宝娣；二、浦卫房产公司应于判决生效之日起十日内赔偿陈忠、冯宝娣逾期交房违约金（自2010年5月31日开始，以每月12，000元为标准，计算到实际交房日为止）。
原审法院判决后，陈忠、冯宝娣不服，向本院提起上诉称：浦卫房产公司作为专业的房地产开发企业在定了合同时理应预期其违约可能产生的赔偿风险，且浦卫房产公司并未提供证据证明双方约定的违约金显著高于陈忠、冯宝娣的实际损失。故浦卫房产公司理应按照合同约定支付日万分之五的违约金。陈忠、冯宝娣早在2010年1月11日已将涉案房屋的房款全部交清，但由于涉案房屋存在严重的质量问题，浦卫房产公司又迟迟未予修复，导致陈忠、冯宝娣至今无法入住，原审法院大幅减少违约金数额显属不公。陈忠、冯宝娣据此请求撤销原审法院判决，依法改判支持其在原审中提出的诉讼请求。
浦卫房产公司亦不服原审法院判决，向本院提起上诉称：其已按合同约定通知陈忠、冯宝娣办理收房手续。事实上，房屋并不存在结构安全问题和影响正常使用的严重质量问题，但陈忠、冯宝娣主观认为涉案房屋不具备交付条件而单方面拒绝收房，故浦卫房产公司无需承担违约责任。原审法院仅凭陈忠、冯宝娣提供的毫无证明力的《物品清单》及光盘，且并无任何证据证明房屋内物品存在毁损缺失及与合同签约当时样板房现状不符的情况下，判决浦卫房产公司按照上述标准将房屋交付陈忠、冯宝娣缺乏依据。司法鉴定人员在原审中明确表示保温层内修完全可以满足使用要求，原审法院依然按照司法鉴定单位出具的保温层外修方案要求浦卫房产公司承担修复义务实际加重了浦卫房产公司的责任，扩大了损失。即使浦卫房产公司应承担相应的违约责任，陈忠、冯宝娣的实际损失应仅限于未能入住该房屋所造成的损失。原审法院按照每月12，000元的标准调整违约金已明显超出涉案房屋的市场租赁价格，且陈忠、冯宝娣在原审中要求变更修复方案导致开展修复时间的拖延，故原审法院在确定逾期交房违约金的标准及责任承担期限上有失偏颇。浦卫房产公司据此请求撤销原审法院判决，依法改判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，居住使用是购房者购买房屋的主要目的之一，开发商交付的房屋应具备安全、可供正常使用的基本条件。根据原审法院委托的鉴定机构出具的司法鉴定意见，涉案房屋至今仍存在地下室部分区域内隔墙、吊顶普遍受潮、霉变，顶板（或吊顶）底部存在渗水痕迹；房屋上部结构各部位一至三层多处外墙存在渗水痕迹，导致墙面墙纸受潮、起壳、发霉以及三层卧室、卫生间插座不具备漏电保护功能，卧室插座缺少地线；房屋外墙保温层厚度不符合涉及要求等问题。故原审法院以浦卫房产公司交付的涉案房屋存在影响使用的施工质量问题认定其未能在合同约定期限内交付房屋而构成违约并无不当，浦卫房产公司应承担违约责任。涉案商品房预售合同明确对浦卫房产公司因逾期交房应承担的违约金标准作出约定，现双方就原审法院调整违约金均持有异议，陈忠、冯宝娣认为原审法院调整后的违约金过低，而浦卫房产公司则认为过高。本院认为违约金的调整应以双方约定、违约情况、各自责任及一方的实际损失为主要依据，结合本案实际情况及浦卫房产公司曾在原审2013年11月5日的质证程序中谈及违约金标准过高问题时曾要求适用银行贷款利息标准的表述，原审法院酌定的违约金数额过低，本院对此予以调整。因双方之间交易的标的物为全装修的样板房屋，而样板房因其具有对外展示的特殊性，通常房屋内陈设的物品或软装潢部分明显有别于非样板房，故双方在签署房屋买卖合同时就今后需随房屋同时交付的物品罗列清单并刻录光盘完全符合常理。现房屋因存在质量问题被认定为并未交付，故陈忠、冯宝娣要求浦卫房产公司在对相应质量问题进行修复后按照原样板房的标准交付房符合合同约定，浦卫房产公司就此提出异议没有依据。同样基于涉案房屋为全装修房的性质，虽司法鉴定机构就外墙保温层厚度不满足设计要求的质量缺陷作出了从室内及从室外进行修复的不同方案，原审法院综合规范要求并结合涉案房屋属已装修房的情况确定外墙保温层的修复更适宜采用外部修复合情合理，浦卫房产公司坚持要求按照内部修复的方案解决外墙保温层质量问题不尽合理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第585号民事判决第一项；
二、撤销上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第585号民事判决第二项；
三、上海浦卫房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿陈忠、冯宝娣逾期交房违约金（自2010年5月31日开始，按总房价4，380，000元的日万分之二点一为标准，计算到实际交房日为止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费20，955元，由陈忠、冯宝娣负担10，955元，上海浦卫房地产开发有限公司负担10，000元；质量鉴定费23，000元，由上海浦卫房地产开发有限公司负担；外保温层审价费6，000元，由陈忠、冯宝娣负担。二审案件受理费29，440元，由陈忠、冯宝娣负担12，365元，上海浦卫房地产开发有限公司负担17，075元。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一五年七月六日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。