武陟县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民重字第00002号
原告牛桂莲，女，1965年8月8日出生，汉族。
委托代理人翟伟国，武陟县法律援助中心法律服务工作者。
被告杨玉霞，女，1965年8月25日出生，汉族。
委托代理人荆富生，河南国昌律师事务所律师。
第三人苏金玲，女，1972年12月11日出生，汉族。
委托代理人刘士学，武陟县城镇法律服务所法律服务工作者。
原告牛桂莲与被告杨玉霞委托合同纠纷一案，本院于2013年1月15日作出（2012）武民二初字第233号民事判决书，原告牛桂莲不服判决提起上诉后，焦作市中级人民法院作出（2013）焦民一终字第133号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院另行组成合议庭进行重审。重审中依据原告的请求、追加了苏金玲为本案第三人参加诉讼。庭审时，原告牛桂莲及其委托代理人翟伟国，被告杨玉霞及其委托代理人荆富生、第三人的委托代理人刘士学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉�，我于2003年7月开始投资成立了午托及同步辅导班，后注册为琢玉家教部，家教部分书法和同步辅导两部分，我负责午托及同步辅导。2009年5月24日，因政策性原因，我全权委托杨玉霞代为管理。2010年初，由于有人想以20万的转让费让我转让，我和杨玉霞商量，杨玉霞说别转了，我还给你这干就行了。2011年育才小学改造危房，教学地点外搬一年，我在把辅导班搬到其他地方的同时，仍另交了原房房租2万元至2011年7月31日，其投资设施及教具一概未动，保留了学校危房改造后的该房屋的续租权。2011年6月底7月初，杨玉霞因身体不适在郑州住院。住院期间，杨玉霞又让我投资了一个跆拳道班的硬件设施，并介绍跆拳道合作人宋某某和我认识。7月上旬，跆拳道硬件设施安装完毕，7月19日，因杨玉霞在郑州住院不能回来，我派刘某某去续交房租，可房屋管理人王某某说，杨玉霞在6月份就把房屋转让给了一个叫苏玲的人，苏玲已经在6月24日就把钱交了，后来王某某在证明时说，我当时就知道这里面有问题，还专门又打电话给杨玉霞，杨玉霞说她不干了，转让给苏玲经营了，还特意交代开票要开苏玲的名字。就这样，我投资十几万元，办了九年之久，且誉享整个武陟县的午托同步辅导班被杨玉霞偷偷地以一个简单的房屋经营转让形式给全部侵占了，使我遭受了巨大的投资损失及市场经营损失，以及房屋租赁优续权转让损失。故诉至法院，请求判令赔偿各项损失共计548680元。请求分别是：1、被告杨玉霞赔偿原告桌椅、床、教具、电器、安全防护网及护栏、装修费用及跆拳道投资等有形资产损失163680元；2、赔偿午托辅导班2010年7月31日至2011年7月31日的房屋空租费20000元；3、赔偿被告杨玉霞以转让房屋的形式侵害原告开办的教育机构的直接�失165000元（按三个学期和一个半暑假计算）；4、赔偿房屋转让损失200000元；5、诉讼费由被告负担。原告申请通知苏金玲作为第三人参加诉讼的理由是原、被告的合同关系在苏金玲与和平街民委员会形成新的租赁合同后发生了变化，最终使原告无法通过与被告的委托关系获得合法利益，且原告诉讼请求中财产部分仍有苏金玲控制。故要求第三人对诉讼请求第一项的桌、椅、床，教具、电器，安全防护网及护栏、装修费用及跆拳道投资等有形资产损失163860元承担连带责任。
被告辩称，1、原告经营行为是违法行为，不应受法律保护。2、我方未将合同转让给第三人。3、原告诉请无法律依据。4、原告向法庭陈述的具体诉讼项目，是原告的个人陈述，不具备合法效力。
第三人辩称，1、我方与原告无任何关系，因第三人是与和平街委会签订的合同，且是�原告与和平街委所签合同到期后签的合同。3、第三人并无控制原告财产，原告合同到期后，第三人和和平街委会签合同，第三人交过租金后，原告物品还占用我方房间。原告占用了我方房屋，我方要求原告承担赔偿责任。我方不承担连带赔偿责任。
根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、双方所订立的委托合同是否合法有效？2、双方在履行合同中是否存在违约行为？如存在违约行为，违约的具体内容是什么？如何承担违约责任？3、原告主张被告支付的各项损失有无事实及法律依据？其计算标准是否合法适当？4、原告请求第三人对原告原审请求第一项的163680元承担连带责任有无事实及法律依据？5、原告请求赔偿房屋转让费有无事实及法律依据？其具体的数额应如何核算？
围绕本案争议焦点，原告原审时提供证据有：1、个人委托合同书一份、董某某证明一份、（2011）武民初字第1000号民事判决书一份、2008年6月26日的租赁合同一份；证明杨玉霞在琢玉同步辅导班是受牛桂莲的全权委托，在委托杨玉霞管理的同时，一并将房屋租赁权移交给了杨玉霞。2、王某某证明一份、刘某某证明一份、苏金玲的交费收据一份；证明在2010年育才小学改造危房期间，同步辅导班外搬一年，仍然交了原租赁房屋2010年7月31日至2011年7月31日的房租，保留了原租赁房屋的续租权。所交房租系牛桂莲出钱，杨玉霞代交的。苏金玲的收据证明房屋是杨玉霞的房，杨玉霞在2011年6月24日并没有将租赁房屋的代理权移交给原告，同时说明苏金玲是通过杨玉霞经和平街委同意接的房。3、宋某某的证明一份、刘某某的证明一份、跆拳道教室照片两张；证明杨玉霞在2011年6月24日将房屋转让后，还继续给原告介绍跆拳道合作人和原告认识，促使原告继续投资跆拳道项目。4、照片4张；证明同步辅导班所在的位置及原告投资的设施被侵占使用，被告杨玉霞仍然在辅导班不断出入。5、陈某某的证明一份、王某甲的证明一份。证明辅导班所在位置的房屋转让价格。6、杨玉霞书写的证明材料两份；证明杨玉霞于2011年5月底辞职，但未移交房屋的租赁权，辅导班每年两个学期，收益7万元；一个暑假，收益4万元。7、刘某某证明一份；证明刘某某拆两台空调，实际负责人仍然是杨玉霞。8、焦作市中小学生在职教师参与或举办社会辅导班处理办法（暂行）一份、办学许可证一份；证明原告办辅导班在2003年，焦作市规范管理以后2009年原告彻底离开辅导班。该辅导班是经过批准开办的。9、祝超颖的证明一份；证明学校解体后的财产情况。10、刘北、汪梦欣的证明各一份；证明杨玉霞一直在参与经营。11、证人�某某、刘某某的证言。证明辅导班的装修状况及空调拆除情况。
被告杨玉霞质证原审证据后认为，对证据1的真实性均无异议。家教部的负责人是董某某，牛桂莲参与辅导班是违法的。合同2011年7月31日到期后，原告并未按照合同履行，视为合同已经终止。但合同上王某某添加的部分被告并不清楚。对证据2中王某某的证明有异议，证人未出庭，证言不能采信，且杨玉霞与王某某并未联系过。王某某也不是和平街的法定代表人。对刘某某的证明无异议，证明原告并未按时交纳房租，应当提前两个月交纳而未交，租赁合同不再继续履行。对苏金玲的收据无异议，苏金玲的房租交给了和平街，并未交给杨玉霞，杨玉霞与苏金玲也未签订任何协议。对证据3中宋某某、刘某某的证明有异议，证人应当出庭作证，证人未到庭，证言不应采纳，与本案无关。对照片两张及证据4无异议，恰恰说明原告在违法经营。证据5与本案无关，证人也未出庭作证。对证据6无异议，因原告非法经营，教委调查处理时，杨玉霞给教委出具的证明。对证据7、8无异议。对证据9有异议，证人与原告有利害关系，且证人也未出庭作证。当时杨玉霞把手机卡移交给了她。对证据10有异议，证人未出庭作证，证人证言不应当采信。对证据11李某某的证言有异议，双方没有合同，只是口头约定，没有依据。刘某某的证言有异议，与证明材料不符，只反映了他交纳的是2010年的房租，而不是2011年的。拆空调的条据是给学生家长出具的，而不是宋茂才。
被告原审时提供证据有：1、2008年6月26日的租赁合同一份；证明合同期满，原告未续租，没有继续履行合同，被告不存在侵权。2、苏金玲与和平街签订的合同一份；证明苏金玲与和平街订立了合同，而不是和�告订立的合同。3、和平街的证明材料一份；证明苏金玲租用和平街的房屋。4、杨玉霞的住院证明一份、诊断证明一份；证明被告有病住院，没有再从事经营。5、苏金玲、杨某某、古某某的证明各一份；证明原告所请求的财产仍在那里存放，被告并未拉走。杨玉霞因病将手机卡交给了原告，杨玉霞不再管理学校的一切事物。6、照片8张；证明原告的东西仍在存放，原告并未拉走。7、证人苏金玲、杨某某的证言。
原告牛桂莲质证后认为，对证据1、2、4、6的真实性无异议。对证据3有异议，不能证明与杨玉霞的关系，与本案无关。证据5中古某某的证言不能证明杨玉霞将房屋租赁权移交给了牛桂莲。证据7中苏金玲、杨某某与杨玉霞有利害关系，且两人均不能证明杨玉霞和王某某在房屋租赁续租权上的交流过程，也不能证明杨玉霞是否向牛桂莲移交了房屋租赁权。
第三人苏金玲对原被告在原审中提供证据进行质证后，对原告的举证的质证意见同被告质证意见；对被告举证的证据均无异议，同意被告的指向。
重审时，原告向本院提交了下列证据：证据一、照片6张，证明原告的教育机构运营设施完好，教学服务处于良好状态。证据二、原告方从武陟县人武部复制的由该部的军人军属法律援助工作站工作人员对合同的另一方，和平街委员会原办公室主任，也是经办人的调查笔录一份，证明完全可以判断被告与苏金玲系恶意串通，被告未经原告同意虚假告知和平街委称原告不打算使用该房屋，因此让和平街委和苏金玲签订合同。证据三、武陟县教育局2011年9.29向县纪委《关于反映育才学校牛桂莲有关问题调查报告》证明每学期利润为4万元，每年三个学期。
被告质证后认为，照片上没时间，不能证明原告在什么时候所拍的，照片与本案无关系，照片只是原告个人行为。调查笔录中王某某不是和平街法定代表人，他不能代表和平街的意见，调查笔录没有真实反映客观事实，笔录来源不合法，本案与武装部门无任何关系。原告应让王某某本人出庭作证。本案通过一审没出庭作证，现在也没出庭，认为不是本人真实意思。对调查报告，认为不客观不真实，与原、被告陈述相互矛盾，证据来源不合法，没有加盖教育局章。
第三人质证后认为，六张照片与我方无任何关系，对其它证据的意见同被告意见。
重审时，被告向本案提交了下列证据：一、2013年4月15日武陟县木城镇和平街委员会开具的证明，证明苏金玲和和平街委员会的合同与我方无关，和平街已不再想把房租给原告。二、决定书，证明原告经营是违法行为不应受保护。三、2011年10月1日教育�对原告的询问笔录，证明原告及办学的收入情况，陈述到是亏本经营有债务。我方与原告所签委托书2010年6月份已到期，转让合同发生在2011年，原告在2011年5月底与被告已经解除了委托关系，原告也陈述被告是干到5月底。被告的行为不存在违约，合同到期期限是7月30日，被告已在5月底与原告解除委托关系，在原一审原、被告都举过证据，通过原、被告解除委托关系行为，我认为可反映出被告没有违背委托合同的行为，同时2008年6月26日和平街与原告签的租赁合同也可以支持我的观点。原告无事实和法律依据，计算是原告个人行为，没有合法部门出示相关依据，不应支持。对第三人是否承担责任我方不发表意见。通过2008年6月26日签的租赁合同就不允许原告转让。
原告质证后认为，对决定书无异议，原告已承担了行政后果。和平街委员会作为民事主体，不同于自然人不能作出对某些事的判断，叙述是违法的，原告享有续租权。对询问笔录，原告主张被告按照可以获得的利润赔偿，原告要求被告赔偿可获得利润，原告向法庭提供证据即可，笔录否定不了超过14万元利润的事实。询问笔录不能代表实际收入，我的收入可通过我们双方陈述及被告提供实际收资账本，作出实际收入报告，每学期四万，每年三个学期。
第三人质证后认为，对证据真实性无异议。
第三人在重审时提交的证据：证据一、2011年6月24日第三人与和平街委签订的合同，证明第三人与原、被告均无任何关系。二、2011年6月24日开的租赁费单据，证明第三人已经交过房租费，合同已经生效，房租缴纳和生效与原、被告无关系。三、2014年1月10日和平街出具的证明，证明和平街通知原告把东西拉走，原告不拉，东西在那占用了第三人房屋不能�用，应赔偿我方损失。证明和平街并不同意与原告续签合同，从卷宗看到原告提交的2008年6月26日原告与和平街签订合同第三款的规定，和平街与第三人签订的合同合法有效。以上证据证明第三人和原、被告均无任何关系，第三人与和平街签订合同有效，第三人和被告无利害关系和串通行为。
原告质证后认为，收据是后来苏金玲补充，根据我方证据中上面明确表明系被告转，这在原审时可证明，和平街证明形式不合法，证明内容错误。租赁合同说明了在原告合同未到期前苏金玲就与和平街签订了，经手人是王某某，说明被告和第三人恶意串通。
被告对第三人所提供的证据质证后均无异议。
另，原告牛桂莲在重审后向本院提交勘验申请书和评估申请书各一份，因原告提交该两份申请书均是在重审开庭之后，已过本案举证期限，不符合证�规则规定的申请评估、勘验的规定，故本院依法未予准许。
经本院审核，对各方所举的证据中其他方均无异议的证据的证明效力予以认定，作为本案认定案件事实的依据。原告原审所举证据，被告及第三人对其证据1、证据3的照片、证据4、证据6、证据7、证据8、真实性无异议。被告原审所举证据，原告及第三人对其证据1、证据2、证据4、证据6真实性无异议，本院依法予以采信。原告原审所举证据2中王某某的证言与被告所举证据1、2及苏金玲的交费收据相互印证，可以作为认定案件事实的依据。原告所举证据3中宋某某、刘某某的证明及证据9、10，其真实性无法确认，对该证据不予认可。被告所举证据5中古某某的证明，对方提出异议，因证人未出庭作证，故对该证据的证明效力不予采信。原告所举证据11中李某某的证言，被告提出异议，也无其他证据相互�证，对该证据不予采信。刘某某的证言，被告提出异议，认为与其出具的证明材料不相符，被告对刘某某出具的证明无异议，而其出具的证明材料与证言相互印证，可以作为认定案件事实的依据，故对该证据予以采信。被告所举证据3及证据5、7，原告虽提出异议，但未提供相应证据予以反驳，对上述证据予以采信。
经审查，重审时，原告所举证据，被告均有异议，证据二无其它相关证据佐证，且被调查人王某某也未到庭接受询问，对该证据不予采信；证据三，经审查落款处加盖由武陟县教育局印章，故本院对其真实性予以采信。原告对被告所举证据2、证据3真实性无异议，可以作为认定案件事实的依据。第三人所举证据1、证据2、证据3与原审原告所举的证据2、原审被告所举证据2、证据3、证据6相互印证，本院依法予以采信。
依据当事人的陈述�举证及有效证据，本院确认以下案件事实：原告牛桂莲于2003年投资创办琢玉家教服务部，负责人为董某某，该服务部由武陟县教育局审批，具有合法的民办学校办学资格。琢玉家教服务部分为书法班和同步辅导班两部分，书法班由董某某负责，同步辅导班由牛桂莲负责。2008年6月26日，牛桂莲（乙方）与木城镇和平街民委员会（甲方）签订了房屋租赁合同，木城镇和平街民委员会将位于和平路中段育才学校对面的三楼及一楼通道共16间租给牛桂莲使用。租赁期限为三年，从2008年8月1日起至2011年7月30日止，每年房租20000元。合同还约定，合同到期乙方继续使用应提前两个月一次交清下年房租费。如租赁一年下年不再使用，乙方亦应提前两个月告知甲方，否则合同到期终止使用。乙方在合同期满前两个月，如乙方继续租赁此房，应及时同甲方协商，在同等条件下优先乙方租赁。2010年育才学校因改造危房外搬，原告牛桂莲仍然交纳了房屋租赁费继续租赁该房屋。2009年5月24日，牛桂莲与被告杨玉霞签订了个人委托书，牛桂莲委托杨玉霞作为其合法代理人，全权代表其办理相关事宜。月薪2500元，委托期限为2009年7月至2010年6月，双方在委托书上分别签名并加盖了指印。签订委托书后，牛桂莲仅负责投资，不再负责具体经营，由被告杨玉霞负责管理、经营。每学期的收入，杨玉霞上交给牛玉莲。从2009年9月1日至2011年5月底，杨玉霞共向牛桂莲交纳14万余元。房屋租赁费由牛桂莲出资，杨玉霞代为交纳，收据上写杨玉霞的名字。委托合同期限届满后，双方未再订立书面合同，继续按该模式经营，直至2011年5月底杨玉霞因病，不便再负责该家教部工作，并于2011年6月5日，杨玉霞将手机卡及业务移交给牛桂莲指派的祝超颖，此时双方的委托合同解除。2011年7月19日，牛桂莲指派刘某某代为交纳房屋租赁费时，得知2011年6月24日苏金玲与木城镇和平街民委员会签订了房屋租赁合同，将琢玉家教服务部所使用的16间房屋租走，并交纳了下年的房租。原、被告双方酿成纠纷，原告诉至法院。
本院认为，原告牛桂莲与被告杨玉霞签订的个人委托书，系双方真实意思的表示，该委托书合法有效，双方存在委托合同关系。2010年6月委托期限届满后，双方未再订立书面委托合同，但双方仍然按照原委托合同继续执行，视为双方对委托关系的认可，被告杨玉霞仍然作为原告牛桂莲的全权代理人负责家教服务部的经营管理。本案双方争议在于，因琢玉家教部使用的房屋到期未续租，致使不能在该房屋内继续经营，此责任应归于谁。根据原告牛桂莲与出租方签订的房屋租赁合同约定，合同到期后如原告继续使用应提前�个月一次交清下年房租费。如租赁一年下年不再使用，乙方亦应提前两个月告知甲方，否则合同到期终止使用。原告系房屋租赁合同的当事人，应当履行提前告知或交纳房租的义务，被告作为原告的委托代理人，应当按照委托人的指示处理委托事务。原告在学校搬走期间，房屋虽然空置，但原告仍按期交纳了房租，且在2011年房屋租赁期限将要届满时，还继续投资跆拳道项目，被告应知晓原告仍然愿意继续租赁房屋，且此前亦是由其交纳房屋租金。因此，对于原琢玉家教服务部所租和平路中段育才学校对面的三楼及一楼通道共16间房因未在合同约定期限内告知出租方，以致造成出租方将房屋租赁给他人的后果，原、被告双方均应承担一定的责任。该房屋于2011年7月30日到期，原告应该在5月30日提前告知和平街民委员会是否续租，该时间与杨玉霞生病时间基本一致。因�，本院酌定原告承担70%的责任，被告承担30%的责任。原告牛桂莲主张被告返还有形资产投资，及房屋空租费20000元，依据不足，不予支持。原告主张因未及时续租房屋给其造成的直接损失为165000元，在本案中，双方均认可琢玉家教部一年利润为70000元，故从2011年7月31日起计算至2012年7月30日止，因原告未能及时续租房屋的损失应按70000元计算，超出部分，不予支持。苏金玲租赁房屋后，并未改变房屋的用途，仍然从事家教午托业务，故原告主张的房屋转让损失费，双方虽未约定数额，但该损失客观存在，本院结合本案牛桂莲年利润收入、临近门面房转让行情及琢玉家教服务部的经营年限和知名度等案情酌定为130000元。关于原告请求第三人对有形资产损失163860元承担连带责任，证据不足，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告杨玉霞于本判决生效后十日内赔偿原告损失60000元；
二、驳回原告牛桂莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9287元，原告负担7987元，被告负担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长 冯立军
陪审员 孙若愚
审判员 冯英英
二〇一五年五月八日
书记员 郑秋红