云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终4634号
上诉人（原审被告）：杨凤英，女，1962年11月16日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。
委托诉讼代理人：侯正云，天兑法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：鲍润桥，男，1974年9月25日出生，汉族，现住云南省昆明市西山区。
委托诉讼代理人：冉光保，云南建雄律师事务所律师。
上诉人杨凤英因与被上诉人鲍润桥房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初字第3326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨凤英及其委托诉讼代理人侯正云，被上诉人鲍润桥及其委托诉讼代理人冉光保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨凤英上诉请求：依法撤销昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初字第3326号民事判决，改判由上诉人在预约合同约定的条件成就时再由双方签订正式房屋买卖合同，并实际交付房屋，或改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：涉案《房屋交易补充协议》及《承诺书》均非上诉人真实意思表示。双方订立《房屋转让预约合同》后次日，又签订《房屋交易补充协议》，明显系受被上诉人胁迫所为。《房屋转让预约合同》约定，上诉人取得房屋所有权证后将房屋转让给被上诉人，双方应按预约合同的约定签订正式房屋买卖合同，但次日又再次签署《房屋交易补充协议》。经公证过的《房屋转让预约合同》才是双方当事人真实意思表示。此外，诉争房屋的面积为149.97平方米，市场价值不低于100万元，而双方交易的价格仅为60万元，据此可推断补充协议并非上诉人真实意思表示。被上诉人称157500元款项为现金支付，但被上诉人对此举证不能，故应当承担举证不能的不利后果。综上所述，请求二审法院查明事实后依法改判。
鲍润桥辩称，一、补充协议明确约定了房屋的过户时间，被上诉人于房屋过户当日一次性支付15万元，并就房屋面积、违约责任等进行了约定，是对预约合同未尽事宜的补充。并对具体履行内容的再次确认，与预约合同一并构成一个完整的合同。一审法院已经认定该份补充协议是双方真实意思表示。二、被上诉人已经提交了银行取款凭证等证据，充分证实被上诉人已经足额支付了45万元首付款。三、涉案房屋现尚未取得所有权证，故市场价格不可能是100万元。四、如果上诉人既不交付房屋，又占用被上诉人的45万元首付款，则有违公平原则。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
鲍润桥向一审法院起诉请求：一、由杨凤英继续履行《房屋转让预约合同》，由杨凤英交付房屋；二、由杨凤英支付违约金120000元；三、本案诉讼费由杨凤英承担。
一审法院认定事实：2015年12月1日，鲍润桥与杨凤英订立《房屋转让预约合同》，约定：昆明市金坤尚城长乐里AA栋3306号房屋为杨凤英的回迁安置房，为保证将来顺利订立正式的房屋买卖合同，达成如下意向意见：该房屋已经竣工验收并交付杨凤英，尚未办理房产证、土地证，房屋具体面积、座落以房产证登记为准。杨凤英取得房屋所有权证后将房屋转让给鲍润桥，双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同。双方确认，已在本合同中就房屋买卖合同的实质性条款达成一致，双方愿意恪守合同约定，以最终实现房屋买卖合同目的，本合同不作为房屋产权转移的依据。正式房屋买卖合同内容包括但不限于本合同范围，但正式合同中对房地产转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不得单方面任意变更。房屋转让价款为600000元，订立本协议当天，鲍润桥即向杨凤英支付购房预付款450000元，办理房地产产权过户登记手续应缴纳的各项税费由鲍润桥承担。杨凤英应当在取得房屋房产证原件后30个工作日内与鲍润桥订立正式房屋买卖合同并办理产权转移登记、过户手续。杨凤英保证已向开发商付清全部购房款，房产属杨凤英所有，无其他共有人，对房屋享有完全处分权。如杨凤英拒不签订正式合同，将房屋转让他人、提高转让价款的，除退还收到的全部预付款外，还需向鲍润桥支付房屋交易总金额20%的违约金，同时鲍润桥有权要求杨凤英继续履行合同，将房屋转让鲍润桥。如鲍润桥拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，鲍润桥应当向杨凤英支付房屋交易总金额20%的违约金，杨凤英有权要求继续履行合同。双方协商一致可以解除合同，杨凤英应当退还全部款项（不含利息）。该协议经云南省昆明市明信公证处公证。2015年12月2日，杨凤英、杨志强向鲍润桥出具《房屋交易补充协议》。主要内容为，出卖人于2016年1月1日前腾空房屋交付鲍润桥使用。房屋面积确认为149.97平方米，房屋尾款在杨凤英将产权证过户到鲍润桥名下当日一次性付清（150000元），如任何一方单方违约，违约方支付被违约方450000元违约金。当天鲍润桥将292500元预付款转入杨志强在建设银行的账户。杨志强和杨凤英出具《支付授权书》，内容为鲍润桥预付款450000元汇入杨凤英要求账户（户名：杨志强、云南农信社、账号62×××32），并补充“其中157500元为现金支付杨凤英收到确认”。杨志强向鲍润桥出具收条，表示收到鲍润桥房屋预付款450000元。2016年1月10日，杨凤英和案外人龚xx出具《承诺书》，表示房子于1月18日搬出，如按公证协议退款则解除公证，如不搬或不退款由鲍润桥解决房子内的物品。一审法院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。2015年12月1日，本案双方订立《房屋转让预约合同》，约定待杨凤英取得昆明市金坤尚城长乐里AA栋3306号房屋的所有权证书后与鲍润桥订立正式房屋买卖合同，确定了正式合同中的部分条款。该合同以订立正式房屋买卖合同为标的，不作为房屋产权转移的依据，对于该合同属于预约合同进行了明确约定，是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2015年12月2日，杨凤英和杨志强向鲍润桥出具《房屋交易补充协议》，表示于2016年1月1日前腾空房屋交付鲍润桥使用。杨凤英认为该补充协议系受到鲍润桥胁迫出具，且违背了《房屋转让预约合同》的约定。因此本案的争议核心在于《房屋交易补充协议》的效力以及是否能够作为杨凤英交付房屋的约定依据。杨凤英所称的胁迫是指鲍润桥以不支付约定450000元预付款为要挟，迫使其订立补充协议。所谓胁迫是指以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损失，迫使对方作出违背真实的意思表示的行为。《房屋转让预约合同》约定，鲍润桥应当在《房屋转让预约合同》订立当天支付450000元购房预付款，是鲍润桥的合同义务。鲍润桥不支付预付款对杨凤英或其亲友的人身、财产并不会造成实际损害。即使鲍润桥以订立补充协议作为支付预付款的附加条件，杨凤英完全可以追究鲍润桥的违约责任甚至解除预约合同。杨凤英此项受鲍润桥胁迫的主张缺乏事实和法律依据，不能成立。杨凤英陈述，其子杨志强向鲍润桥借款，450000元预付款中的157500元用以冲抵借款。鲍润桥陈述，其并不清楚杨志强对外借款事宜。杨凤英关于杨志强拖欠鲍润桥借款的陈述没有相关证据佐证，也不能证明鲍润桥存在乘人之危的行为。因此《房屋交易补充协议》应视为杨凤英的真实意思表示。鲍润桥虽然没有在《房屋交易补充协议》中签字，但认可该协议并以此作为杨凤英交付房屋的依据，双方已经就《房屋交易补充协议》达成一致。《房屋转让预约合同》除约定订立正式房屋买卖合同以外还确定了正式合同的部分内容，并约定鲍润桥支付450000元购房预付款，具有一定履行内容。《房屋交易补充协议》约定杨凤英于2016年1月1日将房屋腾空交付鲍润桥使用，只是转移房屋占有并不涉及房屋所有权变更，况且预约和本约并非截然相反的两类合同，合同当事人完全可以按照自己的意愿将预约合同变更为本约合同。正式房屋买卖合同订立前，双方预先约定杨凤英交付房屋与本案《房屋转让预约合同》没有实质冲突，也没有违反法律、法规的强制性效力性规定。《房屋交易补充协议》交付房屋的约定合法有效，鲍润桥要求杨凤英交付房屋的诉讼请求一审法院予以支持。但《房屋转让预约合同》没有交付房屋的约定，鲍润桥在诉讼请求中将继续履行《房屋转让预约合同》作为杨凤英履行交房义务依据的表述不当，不能成立。鲍润桥依据《房屋转让预约合同》的约定要求杨凤英支付120000元违约金。《房屋转让预约合同》中合同总价款20%违约金的约定只是针对杨凤英拒不签订正式合同，将房屋转让他人、提高转让价款的三种情形，杨凤英未按《房屋交易补充协议》的约定交付房屋不是上述约定的违约事项。鲍润桥本案中的违约金请求没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、由被告杨凤英于判决生效后二十日内将昆明市金坤尚城长乐里AA栋3306号房屋交付原告鲍润桥使用。二、驳回原告鲍润桥的其他诉讼请求。”案件受理费2700元（鲍润桥已预交），退还鲍润桥1350元，剩余1350元由鲍润桥承担1250元，杨凤英承担100元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。此外，双方当事人对于一审法院认定案件事实均无异议，且与本院二审查明事实一致，故本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点为：上诉人是否负有向被上诉人腾还房屋的义务。
首先，根据双方于2015年12月1日订立的《房屋转让预约合同》，双方对于第二条“甲方承诺待取得房屋所有权证后将上述房屋转让给乙方”中“转让”的具体含义理解不一。此外，该份预约合同中再无其他关于房屋实际交付事宜的约定，故被上诉人因预约合同尚存未尽事宜，于次日再次签订《房屋交易补充协议》对房屋交付时间等进行约定的解释与常理相符。故上诉人关于签订《房屋转让预约合同》次日再行签订《房屋交易补充协议》即可印证《房屋交易补充协议》系受胁迫所为，并非其真实意思表示的上诉主张不能成立，本院不予采信。
其次，《房屋转让预约合同》虽然明确约定“甲方承诺待取得房屋所有权证后将上述房屋转让给乙方”，“甲方应于取得上述房屋产权证原件后30个工作日内与乙方签订正式房屋买卖合同并办理产权过户转移登记、过户手续”，“本合同不作为房屋产权转移的依据”，但上述约定与房屋的实际交付事宜并不矛盾，且双方在此后的《房屋交易补充协议》、《承诺书》中对于房屋的实际交付时间两次进行了明确，故上诉人应当按照《房屋交易补充协议》、《承诺书》的约定履行实际交付房屋的义务。
再次，关于首付款的支付问题。根据上诉人一方出具的《收条》、《支付授权书》，上诉人方对于157500元款项为现金方式支付、已足额收取首付款两次进行了确认。再结合被上诉人于付款当天在中国农业银行取款130000元的现金取款凭证，被上诉人的证据已经形成证据锁链，证实45万元首付款的支付情况。相反，上诉人二审中向本院提交了新证据，欲证实本案双方存在民间借贷法律关系，但上诉人提交的收取150000元款项的收条无法证实与本案的关联性（即上诉人无法证实出具收条中“杨红平”与被上诉人系出借款项的合伙人），收取公证书的收条更与其主张相互矛盾（涉案公证书出具的时间为2015年12月1日，收取公证书的收条落款时间为2015年6月10日），故本院对于上诉人的该项上诉主张不予采信。
最后，即使上诉人关于双方存在民间借款法律关系的主张成立，在其无法实际归还借款的情况下，其所称为获取还款资金而低价变卖房屋系其对自身财产权利的处分，不违反法律的强制性规定。在相关协议至今仍有效的情况下，上诉人仍应当按照协议约定履行自己的义务。
综上所述，杨凤英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，免予收取。
本判决为终审判决。
审判长 郑会利
审判员 邓林春
审判员 符圆圆
二〇一七年一月二十一日
书记员 寸杨杰