江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第06566号
上诉人（原审被告）梁勇。
上诉人（原审被告）张立霞。
上诉人（原审被告）梁林波。
被上诉人（原审原告）韩小瑛。
被上诉人（原审原告）张磊。
二被上诉人委托代理人刘雁萍，江苏盛乾律师事务所律师。
二被上诉人委托代理人蔡钟纯，江苏百年英豪律师事务所律师。
原审被告李超。
上诉人梁勇、张立霞、梁林波因房屋迁让纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00225号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审原告韩小瑛与张磊系夫妻关系，于1982年登记结婚。苏州市北园路19号2幢304室建筑面积88.67平方米房屋的产权于1999年登记在原审原告张磊名下。
2011年12月16日，原审原告张磊（售房人、甲方）与原审被告梁林波（购房人、乙方）、案外人苏州工业园区嘉通置业有限公司玲珑湾分公司（中介方、丙方）签订买卖中介服务协议，约定甲方将其坐落在苏州市北园路19号2幢304室的房屋出售给乙方，房屋成交价格为65万元。协议对房款支付时间、方式，房屋权属转移登记、税费及违约责任等均作了相应的约定。
同日，原审原告张磊与原审被告梁林波签订存量房买卖契约，约定张磊将苏州市北园路19号2幢304室房屋出售给梁林波，房屋价款63万元，付款方式为贷款支付，按托管流程办理。合同第六条约定，出卖方应于2012年2月1日前腾空该房屋，并书面通知买受方进行验收，由于买受方原因，未能按期交付房屋的，按协商方式处理。第十七条约定，履行过程中发生的争议，由买、卖双方当事人协商解决，协商不成的，提交苏州仲裁委员会仲裁。合同签订当日，原审被告梁林波向原审原告交付了购房定金20000元。
上述合同签订后，原审被告梁林波于2012年1月16日与中国工商银行股份有限公司苏州道前支行签订借款合同，由该行为其购买上述房屋提供贷款44万元。原审被告梁林波分别于2011年12月27日及2012年1月20日将房款19万元和贷款资金44万元存入资金监管帐户，并自2012年2月起陆续偿还贷款。
2012年3月，原审被告梁林波以自行开锁方式进入上述争议房屋并入住至今。
2012年3月21日，韩小瑛向张磊、梁林波提起房屋买卖合同纠纷之诉，主张张磊擅自处分夫妻共同财产，侵害其合法权益，请求法院判决确认张磊与梁林波于2011年12月16日签订的《存量房买卖契约》无效；又因梁林波擅自入住涉案房屋，增加诉讼请求，请求判令原审被告梁林波排除妨碍，停止侵权。苏州工业园区法院审理后认为，张磊与梁林波协商订立的存量房买卖契约依法成立有效，至于买卖合同处理能否履行，应由仲裁机构予以审查；“原审被告梁林波于买卖合同履行过程中双方发生争议期间擅自进驻诉争房产、强行占有买卖标的的行为，系违反当事人间约定及争议纠纷解决一般原则的不当行为。依据当事人间合同约定的仲裁条款，涉及合同履行发生的争议应提交仲裁委员会进行仲裁，原审被告梁林波擅自履行行为的法律后果和责任属于仲裁条款约定的范围，可于仲裁审理中根据涉案买卖合同实际履行情况依法处理，不属本案审理范围，故原审原告相应诉请原审法院不予理涉”。2013年8月8日，苏州工业园区法院作出（2012）园民初字第0550号民事判决书，判决驳回原审原告韩小瑛的诉讼请求。
又查明：梁林波于2012年3月13日向苏州市仲裁委员会提出仲裁申请，要求裁决被申请人张磊将北园路19号2幢304室过户给申请人、将该房屋所有户籍关系迁出、被申请人支付违约金2000元，并承担仲裁费用。2012年3月20日，张磊提交反请求申请书，申请确认双方签订的存量房买卖契约及买卖中介服务协议无效。同日，张磊提出中止审理申请书，主张因房屋共有权人韩小瑛已向法院起诉要求确认买卖合同无效，案件正在审理过程中，要求仲裁委中止审理。2012年4月25日，苏州仲裁委员会决定中止仲裁程序。2013年12月8日，张磊提出申请，要求恢复审理。审理期间，张磊申请撤回反请求申请书，仲裁庭予以准许。苏州仲裁委员会审理后认为，系争房屋属张磊与韩小瑛的夫妻共同财产，张磊与梁林波签订房屋买卖合同，出售其与妻子共有房屋的行为，构成无权处分，但并不导致房屋买卖合同无效。鉴于梁林波的处分行为嗣后未获得共有人韩小瑛的追认，故该处分行为无法发生物权变动的结果；梁林波基于与张磊签订的房屋买卖合同，要求办理房屋产权变更登记，仲裁庭无法支持。2014年8月26日，苏州仲裁委员会作出裁决，裁决驳回梁林波的仲裁请求。
另查明：原审被告梁勇、张立霞系原审被告梁林波的父、母亲，原审被告李超系原审被告梁林波的同学。四原审被告均陈述，其均居住在涉案房屋内。
上述事实，由原审原、被告均提交的存量房买卖契约、（2012）苏仲裁字第099号仲裁裁决书、（2012）园民初字第0550号民事判决书、原审原告韩小瑛、张磊提交的房屋所有权证、工商银行个人购房借款／担保合同、原审被告梁林波提交的收条、苏州市存量房交易资金监管凭证、户口簿以及当事人陈述等在案证实。
原审原告韩小瑛、张磊诉称：两原审原告系夫妻关系，涉案争讼房屋北园路19号2幢304室系两原审原告夫妻共同财产。原审原告张磊在未得到原审原告韩小瑛授权的情况下，与原审被告梁林波在2011年12月16日会同房屋中介签订争讼房屋的买卖协议，价格65万元。协议还约定2012年1月1日房款全部到达资金托管帐户，否则双方同意解除合同。原审原告韩小瑛作为共有人得知上述情况后当即表示不同意，并由原审原告张磊致电原审被告，告知共有人不同意出卖且贷款已逾期，双方应面谈停止交易的相关事宜，但原审被告梁林波置之不理，并且在明知邮储银行因原审原告方提出解除合同而退回原审被告贷款申请的情况下，仍于2012年1月16日到工商银行办理了贷款。至此，双方发生纠纷，导致合同不能继续履行。2012年3月初，原审被告梁林波在不具备交房条件的情况下，采用非法手段撬门拧锁，强行进入争讼房屋，非法占用至今。原审原告当即向辖区公安部门报案。2012年3月13日，原审被告梁林波向苏州仲裁委员会提出过户的仲裁申请。2012年3月21日，原审原告韩小瑛以该交易侵犯共有人利益为由，要求工业园区法院确认合同无效，法院于2013年8月8日确认合同有效，但是否能够履行应由仲裁机构审查处理。2014年8月26日，苏州仲裁委员会作出裁决书，查明原审被告梁林波未按约付款，未取得原审原告同意自行进入争房屋，并认定原审原告韩小瑛作为共有人不同意房屋买卖，故无法发生物权变动的结果，驳回了原审被告梁林波要求过户的仲裁请求。综上，原审原告认为原审被告梁林波在未达到交付条件下强行非法占有房屋，属于侵权行为，且其行为扩大了损失，其要求过户的仲裁请求也已被驳回，故请求判令原审被告梁林波及原审被告梁勇、张立霞、李超迁出北园路19号2幢304室并承担房屋使用费9万元。诉讼中，原审原告撤回要求原审被告支付房屋使用费的诉讼请求。
原审法院认为，苏州市北园路19号2幢304室房屋的产权登记在原审原告张磊名下，系两原审原告共有财产，原审原告韩小瑛、张磊作为房屋的所有权人，对该房屋依法享有物权。
原审原告张磊与原审被告梁林波虽于2011年12月16日就涉案房屋签订了房屋买卖合同，但原审被告梁林波尚未取得涉案房屋的所有权，故其对该房屋不享有物权。原审被告梁林波未经原审原告同意，于2012年3月以自行开锁方式擅自进入涉案房屋，属于侵权行为。相关权利人既可以基于房屋买卖合同的法律关系主张权利，也可以基于物权选择侵权之诉主张权利。
苏州工业园区法院在审理韩小瑛诉张磊、梁林波房屋买卖合同纠纷一案中，认为“原审被告梁林波于买卖合同履行过程中双方发生争议期间擅自进驻诉争房产、强行占有买卖标的的行为，系违反当事人间约定及争议纠纷解决一般原则的不当行为”，系基于其审理的房屋买卖合同法律关系对原审被告梁林波所作行为的认定。现两原审原告选择以侵权之诉主张权利，并要求原审被告梁林波搬离该房屋，于法有据，原审法院予以支持；原审被告梁林波、梁勇、张立霞主张不属于法院审理范围的意见，原审法院不予采纳。原审被告梁勇、张立霞、李超亦居住在涉案房屋内，无合法根据，应当一并搬离。至于原审被告梁林波与原审原告张磊之间的房屋买卖合同纠纷，因合同对于管辖有约定，故原审被告可以按照合同约定的仲裁程序或者其他合法途径主张其权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条的规定，原审法院判决如下：原审被告梁林波、梁勇、张立霞、李超于本判决生效之日起15日内搬离苏州市北园路19号2幢304室房屋。案件受理费80元，由原审被告梁林波负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原审原告。
上诉人梁勇、张立霞、梁林波不服原审判决，向本院提起上诉称：
张磊与梁林波达成合意签订涉案存量房买卖契约，并签订了资金监管协议。梁林波积极履行自己的义务，支付定金、首付款，将贷款存入监管账户并开始偿还贷款。产权人张磊无视法律规定，未能及时办理过户手续。为此，梁林波依法申请仲裁，要求产权人张磊办理过户手续，并承担违约责任。2012年3月19日，韩小瑛起诉要求确认涉案存量房买卖契约无效。诉讼过程中，韩小瑛增加诉讼请求，内容为，“在诉讼期间，擅自敲开门锁，更换物件，自行入住争议讼争房产，排除妨碍，停止侵权，搬出去。”原审法院记载增加诉讼请求为排除妨碍、停止侵权。原审法院未能如实记载相关事实，判决认定事实不清。2012年3月20日，张磊提出仲裁反请求申请，要求梁林波腾让、迁出涉案房屋等。2014年8月26日，苏州仲裁委员会裁决载明，准许被申请人撤回仲裁反请求。2013年8月8日，苏州工业园区人民法院作出公正判决，驳回韩小瑛的诉讼请求。苏州工业园区人民法院认为涉案存量房买卖契约依法成立有效。梁林波于买卖合同履行中双方发生争议期间擅自进驻诉争房屋、强行占有买卖标的的行为，系违反当事人间约定及争议纠纷解决一般原则的不当行为。依据当事人间合同约定的仲裁条款，涉及合同履行发生的争议，应提交仲裁，梁林波擅自履行的行为的法律后果和责任，属于仲裁条款约定的范围，可于仲裁审理根据涉案买卖合同实际履行情况依法处理，不属于法院的审理范围，故对其相应诉请不予理涉。判决后，双方均未上诉。本案诉讼请求与在苏州工业园区人民法院诉讼过程中增加的请求完全相同，房屋迁让属于仲裁条款约定的范围，不属于人民法院审理范围，原审法院未能依法审查就立案，程序严重违法。
2015年4月2日，被上诉人向原审法院提起诉讼，要求梁林波迁出，2015年4月17日，原审法院立案受理案由为房屋租赁合同纠纷，2015年5月25日，原审法院给梁林波的传票上将案由改为房屋买卖合同纠纷，2015年7月29日，原审法院给梁林波的传票上又将案由改为房屋迁让纠纷。原审法院多次更改案由，违法受案，违法判决。上诉人针对原审法院受案提出管辖权异议和驳回起诉申请书，原审法院不顾法律规定，不顾生效法律文书，恣意妄为，枉法裁判。
原审法院查明张磊提出仲裁反请求申请，申请确认双方签订的存量房买卖契约及买卖中介服协议无效，该请求无根无据，与仲裁书中反请求并不同。原审法院捏造事实，袒护地方官员，帮助本地人，明显不公。
综上，被上诉人要求梁林波搬出涉案房屋属于仲裁条款约定的范围，不属于人民法院审理的范围。原审法院违法受案，违法审理，认定事实不清。请求二审法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人起诉。
被上诉人韩小瑛、张磊二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告李超二审未发表意见。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据《中华人民共和国仲裁法》第二条的规定，平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。本案原审原告的起诉主张认为梁林波强行非法占有房屋构成侵权，对于是否构成侵权的认定不属于仲裁的管辖范围，原审法院受理本案并无不当。涉案房屋是否应过户给梁林波的争议，按照梁林波与张磊协议约定，属于仲裁管辖范围。经苏州市仲裁委员会裁决，驳回梁林波要求张磊将涉案房屋过户给其的仲裁请求。未经过户，梁林波对涉案房屋不享有物权。梁林波未经涉案房屋产权人同意，自行开锁擅自进入涉案房屋系不当行为，构成侵权，梁林波应承担返还涉案房屋的侵权责任，原审法院对此认定正确。梁勇、张立霞、李超居住在涉案房屋内无合法依据，原审法院认定三人亦应一并搬离正确。上诉人未能在一审答辩期内提出管辖权异议，原审法院在庭审中予以告知并无不当。
综上所述，上诉人梁勇、张立霞、梁林波的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人梁勇、张立霞、梁林波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 任小明
代理审判员 黄学辉
二〇一六年二月四日
书 记 员 毛莉莉