中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2018）最高法民终225号
上诉人（一审原告，申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司。住所地，重庆市渝中区邹容路***号世界贸易中心大厦**层。
负责人：潘晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，案外人）：岳建海，男，1971年10月9日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司。住所地，北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤投资集团有限公司。住所地，北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司。住所地，北京市海淀区北三环西路***号院*号楼**层*****号。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
上诉人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）因与被上诉人岳建海、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业公司）、黄怒波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2017）渝民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理并询问了当事人，本案现已审理终结。
2017年8月10日，东方资产重庆分公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.撤销重庆市高级人民法院（2017）渝执异60号执行裁定；2.继续执行中坤锦绣公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库-2层051车位；3.本案诉讼费用由岳建海、中坤锦绣公司、中坤投资集团公司、中坤长业公司、黄怒波共同承担。
重庆市高级人民法院一审查明：东方资产重庆分公司与中坤锦绣公司、中坤投资集团公司、中坤长业公司、黄怒波借款合同纠纷一案，重庆市高级人民法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决书，判决：1.中坤锦绣公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆分公司有权在判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆分公司向重庆市高级人民法院申请强制执行。岳建海以其系该车位的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉车位的查封。重庆市高级人民法院于2017年6月19日作出（2017）渝执异60号执行裁定，裁定中止对被执行人中坤锦绣公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库-2层051车位的执行。
2013年7月17日，岳建海与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣公司将该公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库-2层051车位出售给岳建海，合同总价款为49万元；付款方式为一次性付款。并约定买受人应于2013年6月30日前支付房款49万元。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF401806。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。
2013年5月27日，岳建海妻子张燕的工商银行6222080200024536958借记卡发生一笔49万元的POS交易，同日，中坤锦绣公司向岳建海出具了49万元的收款收据。2013年10月14日开始，岳建海向北京中坤玉合物业管理有限公司缴纳车场管理费。岳建海在海淀区高粱桥××街××院××楼××单元购有房屋一套，房号401，房屋所有权证号为X京房权证海字第××号。
中坤锦绣公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库-2层051车位至今登记在中坤锦绣公司名下。
另查明：2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议车位包含在内。该车位于2014年10月29日被重庆市高级人民法院司法查封。
以上事实，有判决书、房屋所有权证、商品房现房买卖合同、借记卡账户历史明细清单、购房收据、停车场管理费发票等证据在卷佐证，足以认定。
一审法院认为，本案的争议焦点是：岳建海是否就中坤锦绣公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库-2层051车位享有足以排除强制执行的民事权益。
结合本案查明的事实和证据，应当认定岳建海对北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）5、6号楼地下车库-2层051车位享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。
2.在本案中，岳建海在重庆市高级人民法院查封案涉车位之前已经与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。虽然岳建海举示的借记卡账户历史明细清单中2013年5月57日的POS交易明细无法显示收款方，且付款人为张燕，但张燕系岳建海的妻子，结合付款当日中坤锦绣公司向岳建海开具的收款收据，可以证明其已经按照约定向中坤锦绣公司支付了全部购房款。并且，岳建海在本案争议车位所在小区购有房屋，其购买车位具有合理性。此外，其举示的停车场管理费发票，可以证明其已实际占有使用案涉车位。
3.对于未办理过户登记的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续应认定为买受人自身的原因。但是，在抵押权人同意抵押人出售且向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对本案争议车位不能办理过户登记并非因其自身原因，应当认定在抵押人将本案争议车位对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。抵押人是否将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险。虽然东方资产重庆分公司、中坤锦绣公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订了《监管协议》，并约定中坤锦绣公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。但是该账号并未在北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示，也未在岳建海与中坤锦绣公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》中约定该账号为付款账号。岳建海作为买受人，在购买案涉车位过程中已尽到了充分的注意义务，故应当认定非因岳建海自身原因未办理过户登记手续。
综上所述，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立，依法不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决驳回中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。
东方资产重庆分公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市高级人民法院（2017）渝民初125号民事判决；2、发回重审或改判继续执行被执行人位北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区））5、6号楼地下车库-2层051车位；3、本案的一审、二审诉讼费用由五被上诉人共同承担。理由是：现有证据不足以证明岳建海与中坤锦绣公司存在涉案车位的买卖行为和具有真实、合法的付款行为。1、岳建海与中坤锦绣公司恶意串通，欲通过转移抵押房产逃避债务。2、岳建海与中坤锦绣公司之间买卖价款的支付行为不具有真实性。（1）岳建海没有提供合法、有效的证据证明其已支付全部价款，亦不能证明该款项进入了上诉人与中坤锦绣公司指定的资金监管账户；（2）岳建海明知涉案车位上有他项权利（抵押权），即使其曾向中坤锦绣公司支付过款项，也不足以证明该价款系购买涉案车位的价款。3、岳建海没有证据证明其在法院查封之前已持续实际使用涉案车位。4、岳建海与中坤锦绣公司签署买卖合同的时间是2013年7月，但付款时间为2013年5月且付款人不是岳建海，因此，不能认定付款与车位买卖合同之间是相同的法律关系。
岳建海提交书面答辩意见称，其购买案涉车位时是先付款后补签合同，有全款收条及其配偶张燕的银行卡刷卡记录为证。同时，岳建海在案涉小区有一套房屋。在案涉车位被查封之前，岳建海已开始使用该车位。该车位已经在不动产管理机构备案并办理网签，在岳建海购买时并未被查封，抵押权人亦同意出售，其已经尽到了作为一个普通购房人最大的注意义务。
中坤锦绣公司、中坤投资集团公司、中坤长业公司、黄怒波未提交答辩意见。
二审审理期间，当事人没有提交新的证据，对于一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：岳建海就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。
一、关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题
首先，岳建海在一审法院查封案涉车位之前已经与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人东方资产重庆分公司出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》并作为上述买卖合同的附件，岳建海买受该车位不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条关于“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”之规定，东方资产重庆分公司未举示证据证明岳建海与中坤锦绣公司之间存在恶意串通的事实。东方资产重庆分公司关于岳建海与中坤锦绣公司恶意串通，欲通过转移抵押房产逃避债务的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。
其次，中坤锦绣公司在一审法院2014年10月29日查封案涉车位之前，已经将案涉车位交付岳建海使用，由其合法占有。岳建海自2013年10月14日开始缴纳车场管理费，同时其在车位所在小区购有房屋。一审认定在人民法院查封之前岳建海已经实际占有使用案涉车位是正确的。
二、关于岳建海是否已经支付价款的问题
本案中，岳建海与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，案涉车位出售给岳建海的价款为49万元，付款方式为2013年6月30日前一次性支付。岳建海的妻子张燕在2013年5月27日以其银行借记卡付款49万元，中坤锦绣公司于同日向岳建海出具了49万元的收款收据。一审法院认定岳建海已经按照约定向中坤锦绣公司支付了全部合同价款并无不当。岳建海并无法定或约定的义务将价款支付到东方资产重庆分公司与中坤锦绣公司之间约定的特定账户中，东方资产重庆分公司关于岳建海没有向指定的资金监管账户中支付案涉车位价款、价款支付行为不真实的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。
三、关于是否非因岳建海自身原因未办理过户登记的问题
案涉车位登记于中坤锦绣公司名下且设定有抵押权。但在该车位销售之前，东方资产重庆分公司已向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣公司将其开发并抵押给东方资产重庆分公司的案涉在建工程和现房全部进行销售，本案争议的车位亦包含在内。该证明系岳建海与中坤锦绣公司之间买卖合同的附件，岳建海基于东方资产重庆分公司同意销售抵押房地产的行为而产生东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，对这一问题已尽到充分的注意义务。一审认定非因岳建海自身原因不能办理案涉车位的过户登记手续并无不当。
本案中，在一审法院查封之前，岳建海与中坤锦绣公司已就该车位签订了合法有效的买卖合同并办理了网签手续，依照合同约定支付了全部价款，岳建海在一审法院查封之前已经实际占有使用案涉车位，未办理过户登记也并非因岳建海自身的原因。根据《执行异议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，岳建海就案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。
综上，东方资产重庆分公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨兴业
审 判 员 张 纯
审 判 员 李延忱
二〇一八年六月四日
法官助理 吴学文
书 记 员 方晓玲