上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终341号
上诉人(原审被告、反诉原告)高宝云，女，1975年4月22日出生，住香港新界沙田穗禾苑豊逸阁B座28楼5室。委托代理人陈小姜，上海莫高律师事务所律师。委托代理人朱国宇，上海莫高律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)陶芬芬，女，1966年10月11日出生，住台湾新北市。委托代理人管文琦，上海市新闵律师事务所律师。上诉人高宝云因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2013)青民三(民)初字第3640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年3月8日,陶芬芬与马碧华签订《上海市房地产买卖合同》一份。合同约定，陶芬芬购买马碧华所有的位于上海市青浦区沪青平公路XXX号商务中心605室房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋建筑面积为48.16平方米，转让价款人民币(以下币种均为人民币)438,000元，已支付100,000元作为定金，房屋产权交易过户当日一次性支付余款338,000元。合同第四条约定马碧华于2010年3月20日前腾出该房屋并通知陶芬芬进行验收交接。合同第六条约定双方确认，在2010年4月8日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，陶芬芬办理转让过户时，马碧华积极给予协助，由于马碧华故意拖延或者不及时提供相关材料的，陶芬芬按合同第十条追究马碧华的违约责任。合同第十条约定马碧华未按合同第四条约定的期限交接房地产的，每逾期一日，马碧华应向陶芬芬支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同签订前，陶芬芬于2009年10月29日向马碧华支付了100,000元定金。合同签订后，陶芬芬于2010年3月11日向马碧华支付房款287,000元，马碧华按约向陶芬芬交付房屋。原审法院另查明，由于陶芬芬未能办妥房屋产权转让过户手续，陶芬芬向上海仲裁委员会提出仲裁申请，上海仲裁委员会于2012年3月31日受理了陶芬芬的仲裁申请，在仲裁审理过程中，陶芬芬以被申请人马碧华已经过世且被申请人马碧华的合法继承人尚未明确为由，申请撤回仲裁申请，2012年10月23日上海仲裁委员会作出同意陶芬芬撤回仲裁申请的决定。之后，陶芬芬只能聘请香港律师对马碧华的死亡证明和遗产继承情况进行调查，经香港律师查证核实“马碧华已经于2010年7月7日去世，在马碧华死亡后经香港的法定程序由香港特别行政区高等法院认可其全部遗产和财务均授予高宝云继承”，并依法出具了相关的公证文书。嗣后，陶芬芬起诉至原审法院，请求判令：1、高宝云协助陶芬芬办理系争房屋的产权转让过户手续；2、高宝云支付迟延办理产权转让过户手续的违约金222,138元(以387,000元为本金，自2010年4月9日起至实际办理产权转让过户手续之日止，按日万分之五计算)；3、高宝云支付22,369元以补偿陶芬芬支付的仲裁费用及陶芬芬前往香港聘请律师进行马碧华遗产继承情况调查及公证的交通费和律师费。原审审理中，陶芬芬明确诉讼请求：1、判令解除陶芬芬与马碧华于2010年3月8日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令高宝云归还陶芬芬已付房款387,000元并支付相应的利息(以387,000元为本金，自2010年4月9日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；3、判令高宝云赔偿房屋差价损失412,000元；4、判令高宝云支付22,369元以补偿陶芬芬支付的仲裁费用及陶芬芬前往香港聘请律师进行马碧华遗产继承情况调查及公证的交通费和律师费。高宝云提起反诉，1、请求确认陶芬芬与马碧华于2010年3月8日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令陶芬芬返还占有的系争房屋；3、判令陶芬芬支付自2010年3月起至2014年7月止的房屋租金156,000元。原审审理中，高宝云明确第三项请求为判令陶芬芬支付房屋租金94,840元。原审法院又查明，1999年8月18日，高震南、马碧华取得系争房屋的上海市房地产权证，双方共同共有，房屋类型为办公楼。高震南于2007年5月8日死亡，马碧华因继承取得系争房屋的权利，并于2010年2月8日办理了该房屋的上海市房地产权证，房屋类型登记为公寓。根据2014年7月的上海市房地产登记簿的登记，上述房屋类型为公寓。2013年之后，高宝云持该房地产权证至青浦区房地产登记处，由该处人员将建筑类型公寓手写改为办公楼，并在修改处加盖注册专用章。但该房屋的上海市房地产登记簿上登记的房屋类型仍为公寓。2015年2月5日该房屋的上海市房地产登记簿登记的房屋类型更正为办公楼，房屋权利人为马碧华。原审法院还查明，2010年11月4日，中华人民共和国住房和城乡建设部、国家外汇管理局颁发的建房(2010)186号《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。原审法院再查明，陶芬芬于2015年3月27日庭审中向法院表示其诉讼请求变更为解除合同。原审审理中，法院根据陶芬芬之申请，依法对系争房屋市场价值通过上海市高级人民法院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司进行审价，该单位出具估价报告，并接受当庭询问。估价结果：估价对象的市场价值为850,000元，折合单价为每平方米17,600元，陶芬芬为此预付评估费3,820元。法院根据高宝云之申请，依法对系争房屋租金价格通过上海市高级人民法院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司进行审价，该单位出具估价报告，并接受当庭询问。估价结果：估价对象在2010年3月至2015年3月间总租金价值为94,840元。高宝云为此预付评估费2,000元。原审审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：陶芬芬表示，2010年3月，陶芬芬与马碧华至房产交易部门，交易部门并未说过登记错误，税务部门称纳税有问题，要求陶芬芬回去等，没有其他机构向陶芬芬明确是无法履行的。陶芬芬于2012年至2014年每年查到的信息都是房屋类型为公寓。陶芬芬与马碧华签订的房屋买卖是陶芬芬与马碧华真实意思表示，且经公证处公证，是合法有效的。根据政策规定无法办理过户手续，合同无法继续履行应该解除。房屋原始登记类型为办公楼，马碧华本身就是权利人之一，而因继承变更登记时，马碧华应该清楚房屋类型登记发生错误，如果马碧华及时提出申请更正，陶芬芬的损失不会这么大，责任在于马碧华。房屋返还高宝云时，高宝云应该按照评估的房屋市场价向陶芬芬赔偿，并承担其他相应损失。陶芬芬依据合同取得房屋，不应该向高宝云支付房屋租金。高宝云表示，2010年3月，陶芬芬与马碧华至房产交易部门，当时房产交易部门人员称表示房屋登记错误，不能办理过户，但未纠错。陶芬芬是台湾地区永久居民，根据相关政策规定，只能购买用于居住性质的住房一套，而系争房屋类型为办公楼，陶芬芬作为限购对象不能购买，因此合同应归于无效。根据房产信息可以证明系争房屋登记为公寓，作为普通公民无法认知其内档中登记的房屋类型为办公楼，高宝云之母马碧华不存在过错，不应承担责任。由于合同无效，双方应各自承担返还义务，陶芬芬返还高宝云房屋，高宝云返还收取陶芬芬的房屋价款。由于陶芬芬一直居住使用房屋，因此应承担给付租金义务。原审法院认为，陶芬芬与马碧华之间所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且合同内容并未违反法律规定，故合同有效，对双方均有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。对于高宝云主张合同无效的意见，法院不予采信。双方在签订合同时根据房地产登记系争房屋类型为公寓房，陶芬芬并不存在其限购该公寓房的情况，该合同根据当时的房屋情况是可以履行的。但在合同签订后，系争房屋类型更正为办公楼，而陶芬芬为台湾地区居民，按相关规定陶芬芬不能购买非住宅房屋，导致双方合同无法继续履行，不能实现合同目的，故双方合同应予以解除，陶芬芬在审理中于2015年3月27日变更诉讼请求提出解除与马碧华之间所签订的合同，故法院认定陶芬芬提出该请求之日为合同解除日。合同解除后，陶芬芬应将系争房屋腾退后返还高宝云，高宝云应退还陶芬芬所支付的购房款。马碧华在继承取得系争房屋权利之前本身就是共同共有权利人之一，其应该明知系争房屋的类型，也知道房屋并未发生导致房屋类型变化的情况，其在2010年2月8日办理房屋权利人变更时应及时发现房屋类型登记有误并向有关部门提出更正申请，现导致陶芬芬与其之间的合同无法继续履行合同解除的过错责任在于马碧华，高宝云应向陶芬芬承担解除合同的责任。根据高宝云自述，2010年3月房产交易部门已明确告知马碧华房屋登记有误，则马碧华应及时向房产部门提出更正申请，但直到本案审理中，系争房屋房地产登记簿登记的房屋类型仍为公寓，造成合同解除后的损失扩大，对此，马碧华负有过错。陶芬芬和马碧华所签订的合同中并未对此情况约定解除合同后的法律责任，则房屋出卖方马碧华应按法律规定承担责任。因马碧华已去世，其全部遗产和财务均授予高宝云继承，故马碧华在本案中应承担的责任应由高宝云承担。陶芬芬现主张要求高宝云赔偿房屋差价损失及利息损失，法院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑陶芬芬的实际损失、系争房屋的市场价值、合同当事人过错程度等因素酌情予以确定。对于陶芬芬主张要求高宝云补偿仲裁费用及调查产生的交通费和律师费，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。对于高宝云主张的自2010年3月起至2014年7月止的房屋租金，因该期间属于房屋买卖合同履行期间，陶芬芬使用该房屋是基于买卖关系，高宝云要求陶芬芬支付租金无法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、陶芬芬与马碧华于2010年3月8日签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年3月27日解除；二、陶芬芬应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区沪青平公路XXX号商务中心605室房屋返还高宝云；三、高宝云应于判决生效之日起十日内退还陶芬芬购房款387,000元；四、高宝云应于判决生效之日起十日内赔偿陶芬芬损失300,000元；五、陶芬芬的其他诉讼请求不予支持；六、高宝云要求确认陶芬芬与马碧华于2010年3月8日签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求不予支持；七、高宝云要求陶芬芬支付自2010年3月起至2014年7月止的房屋租金94,840元的诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,093.70元，由陶芬芬负担1,343.70元，高宝云负担10,750元；评估费3,820元，由高宝云负担；反诉案件受理费1,165.50元，由高宝云负担；评估费2,000元，由高宝云负担。上诉人高宝云不服原审法院判决，向本院提起上诉称，根据国家购房政策，陶芬芬作为台湾籍居民，在中国大陆不能购买办公楼，故陶芬芳不是买卖合同的适格主体，系争房屋建造之初就是办公楼性质，登记为公寓是错误登记，本案买卖合同并未成立、生效，故不能判令合同解除，原审法院认定买卖合同有效并判决合同解除错误；马碧华不是中国内地居民，且是通过继承获得系争房屋产权，对相关购房限制政策并不了解，而陶芬芳长期居住中国大陆，对相关政策更了解，对于买卖合同不能履行，陶芬芬显然要负更多责任，原审法院将合同不能履行的责任归责于马碧华是错误的，由于陶芬芬与马碧华签订的买卖合同未成立生效，陶芬芬占用系争房屋没有合法依据，陶芬芬应赔偿相应损失，原审法院对高宝云要求陶芬芬赔偿损失的反诉请求不予支持错误，要求撤销原审判决，依法改判驳回陶芬芬原审中的诉讼请求，支持高宝云原审中的反诉请求，同意返还陶芬芬购房款。被上诉人陶芬芬辩称，不同意高宝云的上诉请求，双方签订的买卖合同是双方真实意思表示，是合法有效的，由于马碧华的原因导致合同无法履行，需要解除，高宝云作为继承人理应承担相应的责任，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，陶芬芬与马碧华就系争房屋所签买卖合同系双方真实意思表示，属合法有效，高宝云以陶芬芬不是适格的合同主体为由，主张买卖合同无效或未生效，理由不能成立，原审法院不予采纳并无不妥。由于陶芬芬为台湾地区居民，按规定不能购买系争房屋，故买卖合同目的无法实现，应予解除。马碧华作为系争房屋的产权人即出售方，且在继承取得系争房屋产权之前就是产权共有人，理应对系争房屋的相关情况清楚，原审法院基于马碧华未能及时发现系争房屋类型登记有误并提出更正申请，致双方买卖合同无法履行的事实，认定马碧华应承担买卖合同解除的相应责任，尚无不妥。高宝云上诉主张陶芬芬应对买卖合同不能履行承担更多责任，缺乏相应依据，本院不予采纳。由于马碧华去世后的全部遗产和财务均授予高宝云继承，故在本案中马碧华应承担的相应责任则由高宝云承担。原审法院综合系争房屋市场价值及陶芬芬的实际损失，并结合当事人各自过错等因素，酌情确定高宝云在返还陶芬芬购房款基础上的赔偿金额，尚属合理，本院予以认同。鉴于陶芬芬使用系争房屋是基于买卖合同关系，高宝云上诉要求陶芬芬支付该期间相应租金，缺乏依据，原审法院不予支持，亦无不妥。原审法院根据查明的事实所作判决并无不当，本院予以维持。高宝云上诉对原审判决所提异议不能成立，其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,222.60元，由上诉人高宝云负担。本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一六年七月二十九日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……