文书内容湖南省衡山县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0423民初1280号原告周小丹，女。委托代理人罗水云，衡山县法律援助中心律师。被罗红云，女。被告杨金根，男。系被告罗红云之夫。两被告共同委托代理人肖爱兰，衡东县法律援助中心律师。被告湖南衡山农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省衡山县开云镇人民西路233号。法定代表人屈夏清，公司董事长。委托代理人李建平，男。系湖南衡山农村商业银行股份有限公司法律顾问。原告周小丹诉被告罗红云、杨金根、湖南衡山农商银行股份有限公司（以下简称“衡山农商行”）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年11月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员康亚斌担任审判长，人民陪审员曹安雄、武谷丰参加的合议庭，于2017年12月13日公开开庭进行了审理。由书记员王颖璇担任庭审记录。原告周小丹及其委托代理人罗水云，被罗红云、杨金根的共同委托代理人肖爱兰，被告衡山农商行的委托代理人李建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告罗红云、杨金根故意隐瞒其座落于衡山县开云镇青云东路房产已抵押给被告衡山农商行的事实，而于2016年1月5日与原告签订为期五年的《租赁合同》，给原告经营茶楼，原告在不知情所租门面已抵押而存有纠纷的情况下花了5个月时间，并投入装修费用35万余元，对所租门面进行了精装修。2016年6月30日，茶楼正式营业，2016年7月11日衡山县人民法院向原告送达了冻结支付被告罗红云房屋租金裁定书，并于同年的8月22日在原告经营的茶楼张贴查封公告，并告知该房屋将被拍卖。自2016年8月22日和2017年10月，被告衡山农商行多次带购房者到原告经营的茶楼看房，从而影响原告经营，导致原告每月亏损约10000元。2017年10月12日，连同原告茶楼在内的整栋房屋被依法拍卖，拍卖时的评估值包含了一楼门面精装修的价值。同年10月15日，被告杨金根将茶楼电闸拉下上锁导致茶楼停电关闭。原告认为，被告罗红云、杨金根隐瞒房屋已经抵押及存在纠纷的事实，被告衡山农商行在知道原告租用一楼门面并进行长达五个月装修期间，也不告知该房屋抵押给衡山农商行的事实，导致原告在毫不知情的情况下，投入巨额资金进入精装修且正常经营只有一年三个月时间，给原告造成巨大的经济损失，故请求法院依法判令被告罗红云、杨金根赔偿原告经济损失40000元，装修损失120000元，被告衡山农商行承担连带赔偿责任，并解除房屋租赁合同，诉讼费由三被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1四空门面出租合同，证明原告为被告罗红云签订了为期5年的租赁合同，被告罗红云没有告知原告租赁房屋已抵押的事实；证据2装修费用明细，证明原告除可搬物品外，另花装修费用186549元；证据3拍卖公告，证明被告与衡山农商行有抵押借贷关系导致门面被拍卖，造成原告不能正常经营的事实；证据4原告经营茶楼帐目统计，证明门面拍卖过程影响原告经营，造成原告亏损的事实；证据5《房地产评估报告》，证明房屋价值包含了原告装修附值在内；证据6证人董某、汤某某的证言，证明原告经营期间有人到茶楼看房，影响原告经营的事实。被告罗红云、杨金根辩称，被告罗红云、杨金根租赁门面给原告经营属实，合同是原、被告双方签订的，理应双方共同履行合同义务，而原告至今未交纳2017年的房租，是原告违约在先，两被告与衡山农商行是借贷关系，原告与被告罗红云、杨金根是房屋租赁关系，原告应该向被告罗红云、杨金根承担违约责任，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告罗红云、杨金根没有向本院提交证据。被告衡山农商行辩称，被告罗红云欠了衡山农商行贷款，经衡山农商行多次催收，被告罗红云仍不积极还贷，衡山农商行申请法院查封、拍卖其抵押房屋，衡山农商行并无过错。故请求法院依法驳回原告对衡山农商行的诉讼请求。被告衡山农商行没有向本院提交证据。对原告提交的证据经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1，被告罗红云、杨金根对其真实性持有异议，被告衡山农商行不予质证，经审查，证据1虽然原告没有提供原件，但原告向罗红云、杨金根租房的事实客观存在，故证据1予以采信。证据2，被告罗红云、杨金根持有异议，被告衡山农商行不予质证，经审查，证据2部分不符合证据形式，不能达到原告的证明目的，但被告罗红云、杨金根对原告装修了租赁门面的事实不予否认。故本院认定原告对租赁门面进行了装修。证据3、证据5，各被告对证据的真实性无异议，本院予采信。证据4，被告罗红云、杨金根持有异议，被告衡山农商行不予质证，经审查，证据4不符合证据形式，本院不予采信。证据6，各被告对证人证言不持异议，本院予以采信。根据有效证据及原、被告的当庭陈述，本院认定如下案件事实：原告周小丹与被告罗红云于2016年1月5日签订了四空门面出租合同，合同约定，原告租赁属被告罗红云、杨金根所有的座落在衡山县开云镇先农小区青云东路四空门面经营茶楼，租期5年，租金一年一交，租金每前两年每年60000元，后三年每年按7%递增收取租金。合同签订后，原告向被告罗红云交纳了租金60000元，押金5000元，并对租赁门面进行了装修。2016年6月30日，原告经营的茶楼正式营业。经营期间，因被告罗红云向被告衡山农商行办理了抵押贷款，逾期未还，导致被告衡山农商行依法向衡山县人民法院主张实现抵押权。2016年10月9日，衡山县人民法院在原告经营的茶楼外面张贴查封公告。2016年12月13日，衡山县人民法院向原告送达了执行裁定书，裁定提取2017年门面租金60000元，但原告并未向法院交纳房租，也未向被告罗红云交纳租金。2017年10月，被告杨金根将门面断电，导致原告停止营业。另查明，被告罗红云、杨金根所有的座落在衡山县开云镇青云东路房屋一栋于2017年10月被衡山县人民法院公开拍卖，拍卖时，湖南邵房房地产评估有限责任公司对房屋评估时包含了原告茶楼装修价值在内，原告经营茶楼期间，有部分有意购房者到拍卖房屋看房。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益人支付租金的合同。本案原告与被告罗红云签订的租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，该租赁合同合法有效。原、被告应根据合同约定各自履行自己的义务。原告经营期间，衡山县人民法院向原告送达了执行裁定书和协助执行通知书，要求原告把2017年度的房租60000元交到衡山法院，原告并未按生效法律文书把房租交到衡山法院，原告逾期不交房租，在履约上有过错。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第一款（二）项之规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内残值损失的，不予支持……”故原告要求被告罗红云、杨金根赔偿其装修损失的诉讼请求，本院不予支持。被告罗红云在与原告签订租赁合同时没有如实告知原告该租赁房屋已抵押的事实，被告罗红云存有过错，但该过错并未妨碍原告经营，因为抵押权人和房屋买受人均未向原告主张抵押权优先租赁权，也并未要求原告解除租赁合同，导致原告停止经营是因为原告未按约交纳2017年的房租，被告杨金根断电所致。因为原告违约在先，故要求被告罗红云、杨金根赔偿经营损失的诉讼请求，本院不予支持。被告衡山农商行因被告罗红云逾期没有归还贷款，向衡山县人民法院主张实现抵押权，被告衡山农商行并无过错，故原告要求被告衡山农商行赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持。原告要求解除租赁合同，被告罗红云、杨金根表示同意，本院予以支持。被告罗红云、杨金根要求原告支付所欠房租，因被告罗红云、杨金根没有提起反诉，本案不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第一款（二）项、第二十条之规定，判决如下：一、解除原告周小丹与被告罗红云签订的《四空门面租赁合同》；二、驳回原告周小丹的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由原告周小丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  康亚斌人民陪审员  曹安雄人民陪审员  武谷丰二〇一八年一月八日书 记 员  王颖璇校对责任人：康亚斌                   打印责任人：王颖璇