北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）门民再初字第2996号
原告（反诉被告）北京京西振启工贸公司，住所地北京市门头沟区永定镇何各庄村。
法定代表人孙振啟，经理。
委托代理人孙宝忠（孙振啟之子），1979年6月10日出生。
委托代理人王金先，男，1952年8月27日出生。
被告（反诉原告）冯志军，男，1956年4月5日出生。
委托代理人隋雅琴（冯志军之妻），1956年12月18日出生。
原告北京京西振启工贸公司（简称振启公司）与被告冯志军租赁合同纠纷一案，本院于2011年4月18日作出（2011）门民初字第752号民事判决。被告冯志军不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2011年7月7日作出（2011）一中民终字第09656号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告冯志军不服，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2012年4月23日作出（2012）高民申字第00232号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院再审本案。2012年9月11日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民再终字第07506号民事裁定，撤销（2011）一中民终字第09656号民事判决及（2011）门民初字第752号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告振启公司的委托代理人孙宝忠、王金先，被告冯志军及其委托代理人隋雅琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告振启公司诉称，2005年3月18日，我公司与冯志军订立场地租用合同，约定：冯志军承租我公司坐落在门头沟区永定镇石龙南路23号的房屋与场地。租赁期限自2005年7月1日至2010年7月1日，年租金2.5万元。合同到期后，我公司找到被告要求终止合同，被告拒不同意。至2011年1月12日，合同终止期已超过半年，被告始终未交纳租金，对我公司向其发放的催交租金函置之不理。根据合同法的相关规定，冯志军已构成根本违约。故要求解除与冯志军订立的场地租用合同，冯志军将租用的场地腾出交予我公司；要求被告补交2010年7月1日始至本案生效之日止的租金；诉讼费由被告负担。
在本院重审中，冯志军提起反诉。被告冯志军答辩并反诉称，我与振启公司签订的场地租用合同5年到期后，按合同约定，如我要求继续租用，振启公司应与我继续履行租用合同。但振启公司在我要求继续履行租用合同的情况下，不但不与我续签合同，还停暖停电，致使我无法正常经营，给我造成经济损失。我在租用期间在承租的场地建盖了房屋，现已被征用，故我反诉要求振启公司赔偿我经济损失及拆迁利益300万元，反诉费由振启公司负担。
经审理查明，2001年2月，振启公司作为乙方与甲方北京市门头沟区永定镇何各庄村经济合作社签订企业占地使用合同，约定：甲方愿将村北土地承包给乙方使用，为临时占地；乙方承包企业期间，在国家、集体不征用时，企业可以连续占用；地上建筑物，如20年内，国家征地、集体有大的规模开发，需要乙方拆除，可给予一定补偿。但因上级部门整治环境，拆除私搭乱建的房屋，集体可做协调，集体不负责补偿；使用20年后，如国家征地，集体有大规模开发，乙方必须无条件拆除，不予补偿；企业如搞建筑设施，必须上报大队、经研究同意并有上级主管部门批文方可进行建设等。
2005年3月18日，振启公司与冯志军签订场地租用合同，约定：振启公司将院内自校泵用房以西和以南所有场地及建筑物并且包括新扩进的用地全部租给冯志军经营使用，租赁期限5年，自同年7月1日始至2010年7月1日，年租金2.5万元；每5年后，如冯志军继续租用，振启公司不得收回，且年租金不变，并延续本合同各条款；冯志军需在场地建设其办公及库房等设施，由振启公司负责协调审批建筑手续等事宜，今后如遇国家或行政规划需拆迁时，凡冯志军所建面积补偿费用全部归冯志军所有；租金按年支付，即每年7月1日前将下年度租金交付振启公司；振启公司须在2005年4月15日前建好场地围墙及护栏，并及时供给冯志军用水用电，冯志军按水表、电表数字向振启公司交纳水电费，冯志军应于4月份迁入所租场地；振启公司须在2005年7月1日前将东风配件商店最南侧一间房屋及院内南侧小房全部拆除，使其成为进院的大门。冯志军才能付给振启公司5月和6月租金计四千元整。若振启公司在7月1日前不能拆除以上房屋，晚拆除几个月，冯志军就可少付几个月的租金，并可在下年度租金中扣除；任何一方不得随意改变或终止此合同，如有违反一切损失和后果均由责任方承担；如冯志军交费后中途不能继续租用，应提前通知振启公司，从冯志军告知振启公司之日起振启公司应将五个月以后的租金退还冯志军，并协商解决冯志军所建各种建筑，是作价归振启公司或冯志军自行拆走由冯志军决定等。冯志军在与振启公司订立场地租用合同后，以租赁地为经营地址办理了门头沟区振恒装载机配件经营部营业执照。双方在履行中，除第一年的租金为2.5万元外，其余四年的租金均按年租金2.4万元履行。
合同履行至2010年6月时，冯志军要求与振启公司续签合同、交付租金，被振启公司拒绝，双方发生纠纷，振启公司于2011年1月30日诉至本院，要求与冯志军解除租用合同；要求冯志军腾退租用的场地，交纳欠付的租金。原审在审理后认为振启公司与冯志军签订的场地租用合同当属有效。场地租用合同约定了5年租赁期限，租赁期限届满后，双方未对租赁期限进行明确约定，故场地租用合同应当视为不定期租赁合同，振启公司可以随时解除该合同。经释明，冯志军未就合同解除后的法律后果提出反诉。据此判决：解除振启公司与冯志军订立的场地租用合同；冯志军腾退租用的房屋和场地，交付振启公司，并按照每年2.4万元租金标准给付自2010年7月1日始至腾退之日止的租金。案件受理费35元，由冯志军负担。
冯志军不服判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院审理后认为，双方签订的场地租用合同约定了5年租赁期限，合同到期后，由于双方未对租赁期限进行明确约定，一审法院认定场地租用合同为不定期租赁合同，振启公司可以随时解除合同是正确的。据此判决驳回上诉，维持原判。
振启公司于2011年8月15日向本院申请执行，要求冯志军腾退房屋和场地，按照每年2.4万元租金标准，给付2010年7月1日始至腾退之日止的租金。经本院执行，2011年12月5日，冯志军交纳租金3.6万元，12月18日，冯志军将房屋和场地腾空，交予振启公司。
2012年6月7日，北京市门头沟区人民政府发布房屋征收决定，涉案场地与房屋均在征收范围内。2012年7月，振启公司作为被征收人（乙方）与征收人（甲方）签订北京市非住宅房屋征收货币补偿协议，双方确认补偿房屋建筑面积2695.5平方米，甲方应向乙方支付征收补偿价总计5750500元，其中：地上物补偿价格合计2073278元，一次性停产停业综合补助费1722984元，非住宅搬迁补助费67388元，工程配合奖励费1886850元。
因涉案房屋已被拆除，在本院重审中，双方均同意以本院（2011）门民初字第2449号卷宗第30页的现场图（简称现场图）作为涉案房屋现场依据。
在本院重审中，双方均认可在涉案场地内建盖的房屋未按合同约定履行建房审批手续。
振启公司主张租赁场地房屋除避风阁系冯志军建盖外，其它房屋均系其建盖，就此提供了以下证据：
证据一，振启公司与李洪波订立的建房合同。内容为李洪波在振启公司院内，为振启公司建房的相关约定。
证据二，门头沟区何各庄村村民委员会出具的证明，内容为企业占地使用合同中没有不允许振启公司出租的约定。
证据三，证人姜×、王×、孙×1的证言。证人姜×出庭作证陈述：振启公司后院盖房是其拉的砖，拉了有10多趟，2万多块砖，拉到何各庄一个空地，孙宝忠接待的，当时没有房屋，只有院墙。证人王×出庭作证陈述：2003年春节后，孙振啟要在他家后院盖房，让他帮忙找施工的人。后来他帮忙找了一个河北涞水的人。房屋是怎么建的不清楚，听孙振啟说建400平方米。证人孙×1出庭作证陈述：2003年，孙振啟说家里要建房，让其找个包工队，后通过朋友介绍找了李洪波，李洪波和孙振啟签的施工合同。
经质证，冯志军提出以下质证意见：
对证据一，认为不具有真实性，不予认可。对证据二没有异议。对证据三，认为姜×的证言不能证明房屋系振启公司所建；王×的证言没有说清房屋建在何处，不能证实房屋系振启公司所建；孙×1的证言不能说清房屋的具体情况，其陈述是不真实的。对三位证人的证言均不予认可。
冯志军主张场地租用合同的租赁物是场地，没有房屋，涉案的房屋是自己所建。就此，冯志军提供了以下证据：
证据一，支付建筑材料费收据53张，金额共33348元；出库单8张，金额共4947元；支付施工人员材料款、施工费用收据16张，金额共211700元；总计243624元。
证据二，证人尚×、陈×、孙×2的证言。尚×出庭作证陈述，现场图中所标注的一库的四面墙、营业厅的基础和地面、厨房是其为冯志军施工建的，还改装了二宿的门，冯志军支付了工程款。陈×出庭作证陈述，其是做彩钢、钢结构生意的，与冯志军早就认识。2005年春节后，为冯志军卖汽车配件的场地做了彩钢工程，现场图中所标注的一库的屋顶、营业厅的四面墙和屋顶、锅炉房、配电室均系其所建。工程完工后，冯志军支付工程款10余万元。证人孙×2在本院审理（2011）门民初字第2449号冯志军与振启公司租赁合同纠纷案中出庭作证陈述，其于1996年来京从事建筑业，开始在北京市城建公司工作，后来自己组织人单独干房屋建筑。2005年3月底，经军庄一个开铲车的老乡介绍，在门头沟区何各庄村给冯志军盖房，当时院里没有房子，在四库后身有一个小平房。现场图中的工作间、四库、一宿是我包工包料为冯志军建的，冯志军支付工程款46000元。
证据三，录音光盘1张，内容为冯志军、隋雅琴分别与孙振啟、孙宝忠的对话，用以证实冯志军、隋雅琴要求交付租金、续签合同，被孙振啟、孙宝忠拒绝。
经质证，振启公司提出以下质证意见：
对证据一，认为冯志军提供的收据不是正规发票，也不能证明是用于建设涉案房屋的费用，缺乏关联性和真实性，不予认可。对证据二，认为证人尚×的证言事实不清，不真实；陈×的证言前后颠倒，且与证人尚×的证言存在矛盾；孙×2的陈述与当时的事实不符，当时院内西北角已经建起库房，西边有厕所，孙×2在院内施工不可能不知道西边的厕所。对尚×、陈×、孙×2的证言均不予认可。对证据三，振启公司以不能确定录音是与孙振啟、孙宝忠对话为由不予认可。本院在重审中与孙振啟谈话时，孙振啟承认其拒绝与冯志军续签合同和停电的事实。
在重审中，双方均认可北京市房屋征收评估结果通知单及征收（房屋、土地）测绘示意图列明的冯志军承租的场地内房屋面积为680.15平方米。
用现场图与征收（房屋、土地）测绘示意图、房屋征收评估结果通知单比对，避风阁面积13.26平方米，房屋重置成新价5558元；一库面积128.4平方米，房屋重置成新价95925元；营业厅面积50.18平方米，房屋重置成新价19230元；锅炉房、配电室面积8.07平方米，房屋重置成新价5100元；四库、工作间面积76平方米，房屋重置成新价55721元；一宿面积26.4平方米，房屋重置成新价11999元；厨房面积10.8平方米（图中二宿和厨房共21.6平方米），房屋重置成新价4038元。总计313.11平方米，房屋重置成新价为197571元。
冯志军要求振启公司按照拆迁政策规定和场地租用合同约定，返还其自建房屋的拆迁利益。
冯志军反诉要求振启公司赔偿经济损失，提供了以下证据材料：
证据一，中国联通北京市分公司出具的发票，证明其有两部电话。
证据二，北京歌华有线门头沟分公司出具的乡镇收看维护费收据，证明其安装了一部有线电视。
证据三，发票、收据各1张，证明有空调机1台，金额1760元；太阳能2套，金额6400元。
证据四，设备清单，证明有监控设备1套，金额7195元。
证据五，聘请律师的发票4张、收据2张，金额共5.5万元。
证据六，法院诉讼费票据，金额195元。
证据七，租赁协议，证明为执行原判决，于2011年11月30日至2012年11月30日的租房费用3.08万元。
证据八，人民法院案款收据，证明强制执行时交纳的租金3.6万元，多交纳了13天的租金。
证据九，雇车收据，证明为搬家雇车费用为7200元。
证据十，工资表6张，证明因遭到振启公司恐吓，雇佣工人保护财产支付工人工资239400元。
经质证，振启公司对来源于法院卷宗内的材料的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性；对其它材料的真实性、关联性均不予认可。不同意冯志军要求赔偿的反诉请求。
冯志军要求赔偿因法院查封铲车1台，造成损失每天3000元，共19天，损失共57000元；处理货架子、配件损失532650元；营业损失21万元；停电、停暖影响生产生活造成损失30万元；强制执行导致个人名誉、商业信誉损失5万元；均未提供相关证据。
经审查，涉案场地与房屋在征收时，属于北京市非住宅房屋征收范围，电话、电视等由被征收人迁走，不在货币补偿范围。
冯志军主张有空调机、监控设备各1套，太阳能2套没有移走，要求振启公司赔偿15355元。本院在执行原判决时拍摄的照片，能够证实冯志军交付场地、房屋时，空调机、监控设备和太阳能设备没有拆走。拆迁单位的房屋征收评估结果通知单中，有涉案的太阳能2套，补偿金额为2550元，没有空调机和监控设备的补偿。冯志军自报空调机购买价格为1760元，监控设备购买价格为7195元。
冯志军主张其在法院执行时交纳的租金3.6万元，多交纳了13天的租金，要求振启公司返还。经审查，冯志军与振启公司在场地租用合同中没有约定按日支付租金的内容。
另查，2009年5月至2013年11月期间，冯志军经营门头沟区振恒装载机配件经营部缴纳个人所得税的计税金额为每月8300元。
上述事实，有邮件详情单、租金收据、证明、企业占地使用合同、场地租用合同、北京市门头沟区人民政府房屋征收决定复印件、现场图、征收（房屋、土地）测绘示意图、房屋征收评估结果通知单、北京市非住宅房屋征收货币补偿协议、纳税证明材料，证人姜×、王×、孙×1、尚×、陈×、孙×2的证言和孙振啟、孙宝忠、王金先、冯志军、隋雅琴的陈述等证据在案佐证。
本院认为，振启公司与冯志军订立的场地租用合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行。应当指出，振启公司与门头沟区永定镇何各庄村经济合作社签订的企业占地使用合同中有“企业如搞建筑设施，必须上报大队，经研究同意并有上级主管部门批文方可进行建设”的约定，振启公司与冯志军签订的场地租用合同中也有“冯志军需在场地建设其办公及库房等设施，由振启公司负责协调审批建筑手续等事宜”的约定，但双方均未按约定履行，且振启公司与冯志军签订的场地租用合同中租赁物为场地及建筑物，并未列明建筑物的具体情形和数量，导致冯志军承租的场地内所建房屋的归属不清，双方对此均有责任。在本院重审中，双方均认可冯志军承租的场地内房屋面积为680.15平方米，虽然振启公司和冯志军都主张涉案房屋是自己所建，但从现有证据看，能够证实避风阁、一库、营业厅、锅炉房、配电室、工作间、四库、一宿、厨房面积共313.11平方米系冯志军所建，680.15平方米中超出313.11平方米的367.04平方米房屋属振启公司所有。按照双方合同中“如遇国家或行政规划需拆迁时，凡冯志军所建面积补偿费用全部归冯志军所有”的约定，冯志军所建313.11平方米的房屋重置成新价应归冯志军所有。对于振启公司因拆迁获得的非住宅搬迁补助费、工程配合奖励费，本院参照相关拆迁政策按冯志军自建房屋面积予以分割。因冯志军承租后，以租赁地为经营地址办理了营业执照，从事经营活动，振启公司也在该地址经营，故因拆迁获得的一次性停产停业综合补助费应当按照相关规定进行合理分配。
双方在场地租用合同中约定了每5年后，如冯志军继续租用，振启公司不得收回，且年租金不变，并延续本合同各条款的内容，但在2010年7月1日五年期满后，在冯志军明确要求继续租用的情况下，振启公司拒绝冯志军租用、拒收租金、停电等行为属于违约行为，应当承担相应的违约责任。亦应指出，振启公司与冯志军签订的场地租用合同5年期满后，冯志军在租赁场地的经营活动持续到2011年12月，期间的租金冯志军应当按双方实际履行的每年2.4万元标准支付。从2011年12月起至2012年7月拆迁时，为冯志军的经营损失期间，经营损失数额应当参照冯志军前两年缴纳个人所得税的计税金额计算，由振启公司赔偿冯志军。冯志军主张振启公司从2011年9月至12月停电，致其经营受到损失，孙振啟认可停电的事实，故振启公司应当承担赔偿责任，赔偿标准参照冯志军前两年缴纳个人所得税的计税金额计算，具体赔额本院根据本案的实际情况酌情确定。冯志军要求赔偿营业损失21万元，缺乏证据，本院不予采信。
冯志军要求赔偿空调机、监控设备和太阳能设备损失，拆迁单位对太阳能已经作价补偿，该补偿应当给付冯志军；因空调机、监控设备在拆迁时没有作价补偿，故具体赔偿数额本院结合设备使用情况酌情确定。
冯志军要求赔偿法院查封铲车损失、处理货架子和配件损失、停暖影响生产生活损失、强制执行导致个人名誉和商业信誉损失等，缺乏相关证据证实，本院不予支持。冯志军要求返还电话、电视等拆迁移机费的请求缺乏依据，本院不予支持。冯志军要求赔偿为执行原判决发生的租房费用、为搬家雇车费用、雇佣工人保护财产支付的工资费用和聘请律师的费用、法院诉讼费用和上访费用等请求，均缺乏法律依据，本院不予支持。
因场地租赁合同的租赁物已被拆除，场地租赁合同已无法继续履行，应予解除。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（一）项、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除北京京西振启工贸公司与冯志军签订的场地租用合同。
二、冯志军按照每年二万四千元的租金标准，给付北京京西振启工贸公司2010年7月至2011年12月的租金三万六千元（已执行）。
三、北京京西振启工贸公司于本判决生效后10日内给付冯志军房屋拆迁补偿款七十八万九千三百九十八元。
四、北京京西振启工贸公司于本判决生效后10日内赔偿冯志军经营损失八万三千元；赔偿空调、监控、太阳能设备损失七千零二十七元，两项共九万零二十七元。
五、驳回冯志军的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三十五元，由北京京西振启工贸公司负担，于本判决生效之日起7日内交纳。
反诉案件受理费一万五千四百元，由冯志军负担九千一百零三元，已缴纳；由北京京西振启工贸公司负担六千二百九十七元，于本判决生效之日起7日内交纳。
财产保全费二千五百元，由北京京西振启工贸公司负担，于本判决生效之日起7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交一式两份上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 卢富明
审 判 员 刘 杰
人民陪审员 闫锐伶
二〇一四年七月九日
书 记 员 贾 娜