重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中区法民初字第08039号
原告（被告）邬永红，女，汉族，1980年5月25日出生，住重庆市合川区。
委托代理人郭ＸＸ，重庆丰力律师事务所律师。
被告（被告）重庆兰波房屋开发有限公司，住所地重庆市渝中区朝千路7，99，101号，组织机构代码62215122-5。
法定代表人余波，董事长。
委托代理人张青梅，重庆星全律师事务所律师。
委托代理人唐咏梅，重庆星全律师事务所律师。
第三人（原告）东亚银行（中国）有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区邹容路131号重庆世界贸易中心第43楼，组织机构代码X2192265-3。
负责人吴俊良，行长。
委托代理人周新，重庆铭友律师事务所律师。
委托代理人黎凯，重庆铭友律师事务所实习律师。
第三人（被告）江传树，男，汉族，1976年11月27日出生。
原告邬永红与被告重庆兰波房屋开发有限公司（以下简称“兰波公司”）、第三人东亚银行（中国）有限公司重庆分行（以下简称“东亚银行”）、第三人江传树商品房预售合同纠纷一案及原告东亚银行诉被告邬永红、江传树、兰波公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法合并审理，由审判员赵辉担任审判长，与人民陪审员姚天玲、许培英组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员余顺辉担任法庭记录。原告（被告）邬永红的委托代理人郭ＸＸ，被告（被告）兰波公司的委托代理人唐咏梅，第三人（原告）东亚银行的委托代理人黎凯、周新，第三人（被告）江传树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（被告）邬永红诉称，2011年10月2日，邬永红与兰波公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，邬永红购买兰波公司位于重庆市渝中区××××××××××××××××××房屋一套。合同约定：房屋建筑面积73.16平方米，购房款545054元；房屋于2012年12月20日前交房，逾期交付房屋超过90日后，邬永红有权解除合同，兰波公司应全额返还邬永红购房款并支付利息，同时支付已付房款1％的违约金；发生争议，协商不成，向法院起诉。同日，双方还签订了《合同补充协议》，约定：邬永红在签订本合同时向兰波公司支付房款255054元，余款由邬永红向银行贷款支付给兰波公司，相关的税费由兰波公司代收。合同签订后，邬永红按约向兰波公司支付了购房首款255054元，并向兰波公司交纳了代收契税等费用16532元。2011年11月15日，邬永红、兰波公司及东亚银行签订了《房地产抵押贷款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定：邬永红以所购房屋作抵押，向东亚银行贷款290000元，贷款期限239个月，邬永红每月向东亚银行偿还本息2381.6元不等；由兰波公司对邬永红的上述贷款承担连带保证责任。2011年12月14日，重庆市国土房管局对该房屋的买卖合同进行了登记备案。2011年12月19日，邬永红支付了因按揭房屋的个贷保费3000元。2011年11月30日，东亚银行将290000元贷出并转入兰波公司的账户。从2012年2月6日起至2013年8月9日，邬永红每月向东亚银行支付按揭本息2380.6元不等。2012年12月13日，兰波公司向邬永红送达《延期交房通知书》，载明：“应于2012年12月20日交付房屋，现由于外墙保温防火规范、光纤入户规范新要求等原因，导致不能准时交付房屋……。”2013年3月29日，兰波公司给了邬永红《接房排队号》和《接房流程》，叫邬永红接房，但被邬永红拒绝并要求解除合同。兰波公司的行为违反了合同的约定，因兰波公司违约导致解除合同，邬永红的相关损失应当由兰波公司承担。邬永红遂起诉来院，请求判令：1、解除邬永红与兰波公司之间的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并解除邬永红、兰波公司和东亚银行、江传树签订的《房地产抵押贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；2、兰波公司返还邬永红已付的首期购房款255054元；3、邬永红已向东亚银行支付的按揭款41625.54元由兰波公司赔付给邬永红；4、兰波公司已代收的契税等共计16532元，由兰波公司返还给邬永红；5、兰波公司赔偿邬永红支付的按揭保险费3000元；6、兰波公司支付延期交房的违约金5450.54元；7、由兰波公司向邬永红支付首期购房款255054元的银行同期贷款利息，从2011年10月2日起至付清时止；8、由兰波公司承担邬永红已支付按揭款41625.54元的利息，以41625.54元为本金，按人民银行同期贷款利率的标准，从2013年8月7日开始计算至付清为止；9、兰波公司赔偿邬永红支付的按揭保险费3000元的利息，从2011年11月15日起至付清时止；10、由兰波公司向东亚银行支付尚欠的按揭余款本金和利息以及罚息、复利，以及东亚银行主张的合理费用均由兰波公司承担。
被告（被告）兰波公司辩称，邬永红与兰波公司签订《重庆市商品房买卖合同》，邬永红向兰波公司支付首付款，在东亚银行办理了按揭贷款属实。合同约定2012年12月20日交房，但兰波公司于2013年3月25日才取得讼争房屋《竣工验收备案登记证》而符合国家法定的交房条件。针对邬永红第1项诉讼请求中要求解除邬永红、兰波公司双方的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，兰波公司认为条件不成立，没有达到邬永红诉求的条件，兰波公司于2013年3月20日向包括邬永红在内的业主作出承诺于2013年4月3日前交房，邬永红在内的业主同意了该承诺，应视为对双方商品房买卖合同中交房时间的重新约定，且兰波公司在2013年3月25日讼争房屋达到交房条件后立即通知邬永红接房，故按照重新约定的交房时间不存在逾期交房的事实。关于邬永红要求解除与第三人的《房地产抵押贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，兰波公司认为其仅是合同的担保人，故兰波公司不同意解除。如果法院判令解除邬永红、兰波公司之间的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，兰波公司则认为邬永红诉讼请求中的第四项诉讼请求中的契税16352元，兰波公司可以按照相关程序退还邬永红，至于其他税费等各项费用，因为已经由相关部门收取，兰波公司无法退还。关于邬永红的第五项诉讼请求和第九项诉讼请求，兰波公司认为不成立，因该费用不是由兰波公司方收取的，且兰波公司已经按照合同承担了违约金，故不应当再向邬永红承担该费用。至于邬永红第六项诉讼请求，兰波公司认为只能按照邬永红向兰波公司支付的首付款支付违约金，剩余部分东亚银行已经收取了按揭利息且已经由兰波公司承担，如果再要求兰波公司承担，明显加重了兰波公司的责任。关于邬永红第七项诉讼请求，兰波公司已经承担了违约责任，故不应当再承担利息损失。关于邬永红第十项诉讼请求，当由邬永红自行承担，因兰波公司在三方签订的《房地产抵押贷款合同》中只是承担担保责任。
第三人（原告）东亚银行陈述，东亚银行不同意解除《房地产抵押贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。邬永红与东亚银行签订的《房地产抵押贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》合法有效，对双方均具有约束力。邬永红与东亚银行系依法成立的借款合同法律关系，东亚银行对邬永红的债权以本案涉案房屋为担保，受法律保护。邬永红要求解除与兰波公司的商品房买卖合同关系，应以邬永红清偿其所欠东亚银行贷款债务为前提。邬永红与兰波公司系商品房买卖合同纠纷，与东亚银行系借款合同关系。邬永红以解除与兰波公司的商品房买卖合同为前提，要求解除与东亚银行签订的抵押贷款合同，没有事实依据和法律依据，不属于本案审理范围。综上所述，请求法院驳回邬永红的诉讼请求。
第三人（被告）江传树陈述，同意邬永红的诉讼请求。
第三人（原告）东亚银行诉称，2011年11月，东亚银行与邬永红、江传树、兰波公司签订《房地产抵押贷款合同》，约定东亚银行向邬永红发放贷款290000元用于购买坐落于重庆市渝中区××××××××××××××××××××房屋；借款期限自首次提款之日起二十年（2011年11月20日至2031年11月19日）；借款利率按照合同签订时伍年期以上人民币贷款基准利率7.05％上浮10％即年利率7.755％计算；逾期归还贷款的，从到期日起，按罚息利率计收利息，罚息利率按合同约定的贷款利率上浮50％计算，并随贷款利率的调整而同时调整；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。同时，双方约定邬永红以其购买的上述房屋向东亚银行提供抵押担保，并依法办理了抵押登记。同时，江传树为该笔贷款提供连带责任保证担保，保证期间为自债务履行期间届满之日起三年；兰波公司向该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为合同项下贷款发放之日起至抵押房地产办妥正式抵押登记，贷款人取得《房地产权证》及房地产他项权利证明文件之日止。目前，邬永红尚未取得《房地产权证》及房地产他项权利证明文件。2011年11月9日，东亚银行按照合同约定向邬永红发放了贷款290000元。但从2013年9月6日开始，邬永红未按合同约定偿还借款本息，经东亚银行多次催收，邬永红拒不履行还款义务。为催收此笔借款，东亚银行委托了律师代理此案，并支付了律师代理费16898元。东亚银行现起诉来院，请求判令：1、邬永红清偿借款本金279883.86元及利息、罚息和复利（截止2013年9月6日，该借款利息为1675.73元，罚息为23.43元，复利为62.88元；从2013年9月7日起至清偿之日止，以借款本金279883.86元为基数，按《房地产抵押贷款合同》约定的罚息利率计收罚息；对未能按时支付的利息，按《房地产抵押贷款合同》约定的罚息利率计收复利）；2、江传树、兰波公司对上述第一项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任；3、东亚银行对位于重庆市渝中区××××××××××××××××××××房屋享有抵押权和优先受偿权；4、邬永红、江传树、兰波公司共同承担东亚银行为本案支付的律师代理费16898元；5、本案诉讼费用由三被告共同承担。
原告（被告）邬永红及第三人（被告）江传树辩称，对于东亚银行的全部诉讼请求都没有异议，但责任应当由兰波公司承担。邬永红向兰波公司购买房屋，并向东亚银行贷款属实。但是，《房地产抵押贷款合同》明确约定如果不能按期支付相关的费用，兰波公司应当承担连带支付责任，并且本纠纷产生的根源是兰波公司的违约引起的，邬永红相关的损失均应由兰波公司承担。另外，江传树与邬永红是夫妻，该房屋也是由江传树和邬永红共有，涉及到江传树的责任也应当由兰波公司承担。
被告（被告）兰波公司辩称，对于东亚银行的第一项诉讼请求，应当由邬永红承担；对于第二项诉讼请求，应当由被告江传树承担清偿责任，兰波公司不应当承担；对于第三项诉讼请求，兰波公司无异议；对于第四、五项诉讼请求，兰波公司无异议，但是认为应当由邬永红承担。各方当事人签订的《房地产抵押贷款合同》属实，合同约定也是属实。2011年11月9日，东亚银行将贷款290000元发放，兰波公司收到了该笔贷款属实。但是担保责任不应当由兰波公司承担，因为根据邬永红与兰波公司签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议第3.2条约定，由于邬永红没有将大修基金发票等资料交给兰波公司，导致兰波公司无法给邬永红办理房地产权证，故由此引起的责任应当由邬永红自行承担。邬永红没有归还按揭贷款的责任也应当由邬永红自行承担。
经审理查明，2010年12月22日，兰波公司取得了重庆市渝中区×××××××××××××××××××××的《重庆市商品房预售（预租）许可证》。2011年10月2日，邬永红（合同中称“乙方、买方”）与兰波公司（合同中称“甲方、卖方”）签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市渝中区××××××××××××××××××住宅一套，套内建筑面积60.12平方米，房屋总成交金额为545054元，乙方在签订合同时支付255054元，其余房款采用银行按揭贷款付款。其中，第七条“交房期限及交付条件”约定：“（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2012年12月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……。”第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款1％向乙方支付违约金。……”双方还对其他权利义务进行了约定。
上述合同签订后，邬永红于同日按约向兰波公司交付了购房款255054元，兰波公司向邬永红开具了《销售不动产统一发票》。兰波公司于同日向邬永红代收了契税16352元、权证印花税5元、抵押登记费80元、按揭印花税15元、预告登记费80元，合计16532元。兰波公司已代邬永红交纳了抵押登记费80元及预告登记费80元。
2011年11月9日，邬永红（借款人、抵押人）、东亚银行（贷款人、抵押权人）、江传树（保证人）、兰波公司（保证人）签订《房地产抵押贷款合同》，约定邬永红以重庆市渝中区×××××××××××××××××××房屋作为抵押向东亚银行贷款290000元用于购房自住，贷款期限自2011年11月30日至2031年11月29日；贷款利率以五年期以上人民币贷款基准利率上浮10％（本合同签订时五年期以上人民币贷款基准利率为7.05％，本合同下贷款年利率为7.755％）；在合同期间，自第一次提款之日起，遇人民币贷款基准利率调整，本合同下的贷款利率于房款日后每一个月按新的人民币贷款基准利率进行调整。本合同项下抵押担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利，借款人于本合同项下应承担的费用、贷款人实现债权和抵押权的费用等；江传树的保证期间为自债务履行期间届满之日起三年，兰波公司的保证期间为自本合同项下贷款发放之日起至抵押房地产办妥正式抵押登记，贷款人获得《房地产权证》及房地产他项权利证明（若有）文件之日止；保证人同意为借款人于本合同项下的借款及所有债务提供连带保证担保，保证人为数人的，所有保证人承担连带共同保证责任；保证担保的范围为借款人于本合同项下的欠款；当借款人发生违约的，保证人应承担连带保证责任，保证人应按贷款人的要求向贷款人清偿借款人的欠款；因借款人违约，贷款人为实现债权而实际发生的一切费用，包括但不限于交通费、诉讼费或仲裁费、诉讼保全费、强制执行费、律师代理费等由借款人承担；合同还对贷款的利息、罚息、复利等进行了约定。同月15日东亚银行、邬永红、兰波公司又签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，重庆市国土房管局于2012年12月15日对涉案房屋的抵押权进行了登记。2012年2月6日东亚银行向邬永红发放了290000元贷款。邬永红从2012年3月6日起按期偿还抵押贷款，截止2013年8月6日，邬永红共计偿还贷款18期，合计41625.54元，其中本金10116.14元、利息31509.4元，尚欠本金279883.86元。之后邬永红再未偿还贷款。
2012年12月13日，兰波公司向包括邬永红在内的业主发出《延期交房通知书》，载明：按照贵我双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第八条的约定，应于2012年12月20日交付房屋，现由于外墙保温防火规范、光纤入户规范新要求等原因，导致不能准时交付房屋，但目前所有工程施工已经完工，相关竣工验收备案登记材料已经上报给政府各部门并等待政府验收。为此，我们深表歉意，并通知您我们的交房时间向后推迟（具体时间我公司将另行通知）。
2013年3月20日，兰波公司向业主发出《承诺书》，载明：1、×××××××A2、A3栋具备交房条件，延期交房时间至2013年3月21日为止，在2013年3月29日至2013年4月3日为止未交房，则必须在2013年4月3日当日办理完所有业主退房手续，按建筑面积每平方15000元整退还业主，所有退房房款及违约金等款项需在15日内全部到账，办理退房手续期间的违约金按每日每户1000元整。即日以现金的方式结算支付给业主。……该《承诺书》落款处有兰波公司及其法定代表人的签章。邬永红当庭表示，没有收到该《承诺书》。
2013年3月25日，兰波公司取得了重庆市渝中区×××××××××××××××××二期工程A2栋（4-31层）、A3栋（2-33层）的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。截止本案庭审终结之日，邬永红并未接收重庆市渝中区长江二路39号附18号2幢23-7房屋，上述房屋仍由兰波公司实际控制。
另查明，东亚银行委托重庆铭友律师事务所进行本次诉讼，并支付了律师代理费16898元。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《房地产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《承诺书》、《延期交房通知书》、《法律服务合同》、发票联等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，邬永红、兰波公司双方于2011年10月2日签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，邬永红、兰波公司及第三人签订的《房地产抵押贷款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均是各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立的有效合同，对各方当事人具有拘束力，各方当事人均应全面履行合同义务。
关于邬永红要求解除其与兰波公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，邬永红、兰波公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定兰波公司应当在2012年12月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付邬永红使用；兰波公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过90日后，邬永红有权解除合同。本案中，邬永红已按约履行了支付购房款的合同义务，但兰波公司未按约在2012年12月20日前依照国家和地方人民政府的有关规定将已竣工验收备案登记的商品房交付邬永红使用。兰波公司在2013年3月25日取得讼争房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后才具备交房条件，已逾期超过90日。按照上述法律规定和双方合同约定，邬永红自合同约定的交房时间逾期超过90日即2013年3月20日起已享有合同解除权，邬永红的该项诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。兰波公司辩称2013年3月20日其向邬永红出具《承诺书》，该承诺是包括邬永红在内的业主同意的，应视为双方对交房时间的重新约定，且兰波公司在2013年3月25日讼争房屋达到交房条件后立即通知邬永红接房，故不存在逾期交房事实的理由。因该《承诺书》系兰波公司的单方承诺，且《承诺书》的落款之日2013年3月20日邬永红已因兰波公司逾期交房超过90日而享有合同解除权，庭审中兰波公司并未举示证据证明该《承诺书》系双方协商一致达成，故兰波公司的该辩解意见本院不予采纳。
关于邬永红要求解除邬永红、兰波公司、第三人签订的《房地产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，邬永红、兰波公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》被依法解除的情况下，邬永红现要求解除《房地产抵押贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，符合上述法律的规定，本院予以支持。
关于邬永红要求兰波公司退还已付的首付款及偿还的按揭贷款并支付利息和违约金的请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，邬永红、兰波公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定兰波公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付邬永红使用，逾期超过90日后，邬永红有权解除合同。邬永红要求解除合同的，兰波公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按邬永红已付房价款百分之1.0向乙方支付违约金。邬永红已按约于2011年10月2日向兰波公司支付了购房首付款255054元，并向东亚银行抵押贷款290000元，此款已由东亚银行作为邬永红购房款支付给兰波公司，截止2013年8月6日，邬永红共计偿还贷款本金10116.14元、利息31509.4元，合计41625.54元。按照双方合同约定及上述法律规定，双方合同解除后，兰波公司应退还邬永红全部已付房款及按照银行贷款利率计算的利息，并按邬永红已付房价款1％支付违约金。因邬永红购房系按揭付款，故邬永红已付房款应由首付款和已支付的贷款本金两部分构成，兰波公司应当退还邬永红已支付的购房款265170.14元，并支付其中首付款255054元从2011年10月2日付款之日起至退还之日止、其余按揭支付的本金10116.14元从邬永红所主张的2013年8月7日起至退还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息损失，并支付邬永红违约金5450.54元。至于邬永红所主张的偿还按揭贷款的利息部分31509.4元，在合同解除的情况下，该部分应属邬永红的损失，兰波公司应当赔偿邬永红。邬永红就该部分损失所主张的利息损失，系就因兰波公司违约给邬永红造成的损失基础上再次主张的损失，该请求于法无据，本院不予支持。
关于邬永红要求兰波公司返还代收的契税等16532元。其中兰波公司已代邬永红交纳了抵押登记费80元及预告登记费80元，其余16372元，兰波公司应当退还邬永红。兰波公司已交纳的抵押登记费80元及预告登记费80元，亦应当属于邬永红的损失，兰波公司应当赔偿邬永红。
关于邬永红要求兰波公司赔偿其支付的按揭保险费3000元，并支付从2011年11月15日至付清为止的利息。邬永红未举示证据证明其交纳了3000元保险费，本院不予支持。
关于邬永红要求兰波公司向东亚银行支付尚欠的按揭余款本金和利息以及罚息、复利，东亚银行主张的合理费用均由兰波公司承担及东亚银行要求邬永红清偿借款本金279883.86元及利息、罚息和复利并要求江传树、兰波公司承担连带清偿责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因本案中，邬永红、兰波公司签订的《房地产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》及邬永红、兰波公司和第三人签订的《房地产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均依法解除，故兰波公司应当按照上述法律规定向东亚银行支付邬永红尚欠的贷款本金279883.86元，并从2013年8月7日起以279883.86元为基数按照《房地产抵押贷款合同》约定的利率向东亚银行支付利息、罚息和复利。根据《房地产抵押贷款合同》中对于保证人江传树的相关约定，江传树应当对上述债务承担连带清偿责任。
关于东亚银行要求对位于重庆市渝中区×××××××××××××××××××房屋享有抵押权和优先受偿权。对东亚银行的该项诉讼请求，邬永红、江传树及兰波公司均无异议，且《房地产抵押贷款合同》也约定对重庆市渝中区××××××××××××××××××××房屋设定抵押，并办理了抵押登记，因此，东亚银行对该房屋享有优先受偿权。
关于东亚银行要求邬永红、江传树、兰波公司共同承担东亚银行为本案支付的律师代理费16898元。根据《房地产抵押贷款合同》中的约定，因邬永红未按合同约定按期偿还贷款，东亚银行为实现债权而产生的律师费应当由邬永红承担，兰波公司和江传树作为保证人承担连带清偿责任。
综上所述，邬永红及东亚银行的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十三条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：
一、解除邬永红与重庆兰波房屋开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；
二、解除邬永红与重庆兰波房屋开发有限公司、江传树、东亚银行（中国）有限公司重庆分行签订的《房地产抵押贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；
三、重庆兰波房屋开发有限公司在本判决生效后立即退还邬永红购房款265170.14元，并按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，其中首付款255054元从2011年10月2日起算，抵押贷款本金10116.14元从2013年8月7日起算，利随本清；
四、重庆兰波房屋开发有限公司在本判决生效后立即向邬永红支付违约金5450.54元；
五、重庆兰波房屋开发有限公司在本判决生效后立即赔偿邬永红抵押贷款利息损失31509.4元、税费损失160元；
六、重庆兰波房屋开发有限公司在本判决生效后立即退还邬永红预收款16372元；
七、重庆兰波房屋开发有限公司在本判决生效后立即向东亚银行（中国）有限公司重庆分行支付尚欠的贷款本金279883.86元，并从2013年8月7日起以279883.86元为基数按照《房地产抵押贷款合同》约定的各项利率向东亚银行（中国）有限公司重庆分行支付利息、罚息和复利，利随本清，江传树对上述债务承担连带清偿责任；
八、邬永红在本判决生效后立即向东亚银行（中国）有限公司重庆分行支付律师费16898元，重庆兰波房屋开发有限公司和江传树对上述债务承担连带清偿责任；
九、东亚银行（中国）有限公司重庆分行享有对重庆市渝中区×××××××××××××××××××房屋的优先受偿权；
十、驳回邬永红及东亚银行（中国）有限公司重庆分行的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
邬永红预交的受理费6468元，邬永红负担50元，重庆兰波房屋开发有限公司负担6418元；东亚银行（中国）有限公司重庆分行预交的受理费5778元、诉讼保全措施费1919元，由东亚银行（中国）有限公司重庆分行负担50元，重庆兰波房屋开发有限公司负担7419元，邬永红负担228元，重庆兰波房屋开发有限公司和江传树对邬永红负担部分承担连带支付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 赵 辉
人民陪审员 姚天玲
人民陪审员 许培英
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 余顺辉