贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0402民初334号
原告：陈楠，女，1985年7月29日生，汉族，贵州省安顺市人。
委托诉讼代理人：杨云蕾，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：安顺山城房地产开发有限公司。地址：贵州省安顺市经济技术开发区西水路南桥花园*幢***号。
法定代表人：郭成勇。
第三人：安顺汇资商业投资发展有限公司。统一社会信用代码：91520402MA6DJ4RM67。
住所地：安顺市西秀区东二环廉租房***号。
法定代表人：白伟。
委托诉讼代理人：张亚芳，女，1980年9月4日出生，汉族，内蒙古赤峰市人，安顺汇资商业投资发展有限公司职工。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：胡维亮，男，1986年2月6日生，汉族，贵州省安顺市人，安顺汇资商业投资发展有限公司职工，住安顺市西秀区东二环路家运天诚。代理权限：特别授权。
原告陈楠诉被告安顺山城房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院追加安顺汇资商业投资发展有限公司作为第三人参加诉讼。原告陈楠的委托诉讼代理人杨云蕾、第三人安顺汇资商业投资发展有限公司的委托代理人张亚芳、胡维亮到庭参加诉讼，被告安顺山城房地产开发有限公司经本院合法传唤（传票），无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈楠向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告按照合同约定为原告办理房屋网签、备案登记手续；二、判令被告按照合同约定向原告支付位于安顺市西秀区体育路紫鑫名苑第x栋x单元x层x号的房屋，并办理产权登记手续。三、判令被告以465842.00为基数，按照合同约定自2017年2月31日起每日向原告支付0.01%的违约金�直至交付房屋并办理产权登记手续之日止；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告为改善父母的居住环境，于2015年12月20日与被告签订了合同编号460号的《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告位于安顺市西秀区体育路紫鑫名苑x栋x单元x层x号建筑面积为123.22平方米的房屋，同时约定被告在2016年12月31日前向原告交付房屋，并于2017年12月31日前将上述房屋产权办理至原告名下。原告按照合同约定于2016年10月26日前交付了全部购房款共计465842元。但原告履行付款义务后，被告迟迟未向原告交付房屋。后原告发现，被告已将该房屋再次出卖给另一买受人并办理了网签手续，该房屋已作为安顺市西秀区政府拆迁安置的房源拟安置给被征收户。被告的行为违反了合同约定及法律规定，故诉至法院，提出如上诉讼请求。审理中，原告明确表示诉讼请求第三项的违�金系逾期办理不动产登记证违约金；违约金的起算时间系笔误，应为2017年3月1日。
被告安顺山城房地产开发有限公司未发表答辩意见，亦未出庭就原告所举证据的真实性进行确认。审理中，安顺山城房地产开发有限公司法定代表人郭成勇向本院陈述：涉案房屋属于紫鑫名苑二期工程，2016年该房屋作拆迁安置房处理，被告已与安顺市西秀区人民政府签订了商品房销售合同，故现无法将该房屋交付原告并进行网签、备案等手续的办理。
第三人安顺汇资商业投资发展有限公司辩称：涉案房屋是汇资公司向山城房开购买用来安置，我方已经尽到了购买义务。
本院经审理认定事实如下：被告安顺山城房地产开发有限公司开发的位于安顺市西秀区体育路紫鑫名苑二期F栋建筑总面积16516.36平方米，于2015年10月23日取得商品房屋预售许可证。2015年12月20日，原告陈楠与被告安顺山城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于安顺西秀区体育路紫鑫名苑第x栋x单元x层x号房屋，该商品房建筑面积123.22平方米，套内建筑面积101.4平方米，该房屋按套内面积每平方单价4594.10元，房屋总价465842.00元。合同约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，并对逾期交房的责任进行了约定；双方还在合同中约定了出卖人承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，并对逾期办理转移登记的责任进行了约定。另外，双方还在合同中对前期物业管理、不不可抗力、争议解决的方式等问题进行了约定。
同时查明：2015年8月4日，原告母亲郑文敏通过其中国农业银行账号为xxxxxxx账户向被告支付购房款200000元，被告出具金额为200000元的购房款收款收据交原告收执；2016年1月6日，原告母亲郑文敏通过其中国农业银行账号为xxxxxxx账户向被告支付购房款65842元，被告出具金额为65842元的购房款收款收据交原告收执；2016年10月26日，原告母亲郑文敏通过其中国农业银行账号为xxxxxx账户向被告支付购房款200000元，被告出具金额为200000元的购房款收款收据交原告收执。合同约定的交房时间届满后，被告未按约向原告交付涉案房屋。2017年12月19日，安顺山城房地产开发有限公司向原告出具《承诺书》，内容为：陈楠业主：你购买我公司开发的紫鑫名苑项目x栋商品房（xx-
x-x），建筑面积123.22㎡，购房金额肆拾陆万伍仟捌佰肆拾贰圆整（￥465842元），现在因我公司的原因，不能履行购房合同，该套房屋已给西秀区政府作拆迁安置房处理，不能兑现该套房屋，为妥善处理好咱们双方的售房合同关系，本公司郑重承诺，该套房屋用本小区的x栋置换处理，楼层面积不变，同时我公司承担购房合同的逾期交房违约金，请求陈楠业主予以理解和支持为谢！特此承诺安顺山城房地产开发公司法人：郭成勇2017.12.19。另查明：安顺市西秀区城镇投资发展有限公司经向安顺市西秀区人民政府请示并经安顺市西秀区人民政府同意，收购安顺山城房地产开发有限公司开发的“紫鑫名苑”小区的部分商品房作为棚户区改造安置房，协议收购价为3650元/㎡。本案第三人安顺汇资商业投资发展有限公司系安顺市西秀区城镇投资发展有限公司的全资子公司。第三人安顺汇资商业投资发展有限公司与被告安顺山城房地产开发有限公司于2016年8月29日签订《商品房买卖合同》，约定第三人安顺汇资商业投资发展有限公司购买被告安顺山城房地产开发有限公司开发的“紫鑫名苑”二期项目x幢的建筑面积为10216.4平方米的房屋，单价为每平方米3650元人民币，总价款为37289860元。2016年8月29日，第三人安顺汇资商业投资发展有限公司支付被告安顺山城房地产开发有限公司购房款人民币6894930元；2016年9月9日，第三人安顺汇资商业投资发展有限公司支付被告安顺山城房地产开发有限公司购房款人民币700000元；第三人安顺汇资商业投资发展有限公司受被告安顺山城房地产开发有限公司的委托于2017年1月22日分别向紫鑫名苑x栋施工单位武汉建安集团有限公司项目负责人罗云支付人民币10842265.10元、向安顺市住房和城乡建设局支付城市基础设施配套费人民币515374.9元、向安顺市中级人民法院支付其向被告所购买的107套房屋中的26套被法院查封的房屋欠款（4000000元）和执行费用（48350元）共计人民币4048350元；前述款项总计为人民币23000920元。被告因建设南路、凤东路的建设在2015年8月31�至2016年5月5日期间向安顺市西秀区城镇投资发展有限公司借款人民币11750000元，第三人于2016年10月13日代被告向安顺市西秀区城镇投资发展有限公司偿还了借款人民币11750000元，该款在第三人应向被告支付的购房款中予以抵扣。故第三人支出的款项包含该11750000元在内，合计为人民币34750920元。
另查明，第三人安顺汇资商业投资发展有限公司就向被告安顺山城房地产开发有限公司购买的紫鑫名苑”二期项目x栋楼的房屋分别于2017年1月19日、1月20日与被告重新签订了“紫鑫名苑”二期项目F栋楼81套、26套的《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》，双方于2016年8月29日签订的《商品房买卖合同》作废，双方在重新签订的《商品房买卖合同》中约定：第三人安顺汇资商业投资发展有限公司购买被告安顺山城房地产开发有限公司开发的“紫鑫名苑”二期项目F栋楼107套房作为棚户区改造拆迁安置房，该107套房屋建筑面积共计11901平方米，单价为每平方米人民币3650元，按照建筑面积计算总价款为人民币43438650元。双方在《商品房认购协议》中约定：出卖人在上述商品房办理完成本次交易网签、备案、预告登记（买受人不要求的除外），并将相关资料移交买受人后，买受人扣除已付房款，再按照所购房源实际面积扣除总房款20%金额作为本次所购商品房质量保修金后，将剩余房款全额支付给出卖人。出卖人办理完成本次所购商品房产权，并将办理完产权手续交接买受人，同时经双方确保所购商品房无质量问题后，买受人退还出卖人质量保修金。
再查明，原告向被告购买的安顺西秀区体育路紫鑫名苑第F栋1单元3层4号房屋在第三人向被告回购作为拆迁安置房的房源中，该房屋已锁定为拆迁安置房。
上述事实，有�、被告的当庭陈述，原告提供的身份证复印件、被告及第三人企业信息打印件、商品房买卖合同（编号：460）复印件、中国农业银行流水清单、收款收据复印件3份；住宅维修资金收据复印件1张、商品房预售许可证复印件1页、《关于审议安顺市西秀区城镇投资发展有限公司与各房开协商收购价的请示》复印件1份、商品房买卖合同复印件1份、西秀区城投出具的情况说明复印件、“紫鑫名苑”付款说明2份、请示复印件1份、住建局证明复印件1份、区常纪【2016】6号会议纪要复印件1份；第三人提交的企业营业执照复印件；法定代表人身份证复印件、西区城投呈【2016】102号《关于收购房开房源作为棚户区改造拆迁安置的请示》复印件、西府党呈【2016】10号《中工安顺市西秀区人民政府党组关于提请审议收购房开房源作为棚户区改造拆迁安置的请示》复印件、区党纪【2016�6号《中共安顺市西秀区区委会议纪要》复印件、西区城投呈【2016】199号《关于审议安顺市西秀区城镇投资发展有限公司与各房开协商收购价的请示》复印件、区常纪【2016】13号《中共安顺市西秀区委会议纪要》复印件、西府纪【2016】5号《安顺市西秀区人民政府常务会议纪要》复印件、【2015】商房预字第019号《商品房预售许可证》复印件、被告与第三人2016年8月29日签订的《商品房买卖合同》复印件、被告与第三人于2017年1月19日、1月20日签订的《商品房买卖合同》复印件及《商品房认购协议》复印件、房源清单复印件4页、安顺汇资商业投资发展有限公司请款申请单、收款收据、安顺农村商业银行转账支票存根10套复印件共29页、贵州省农村信用社对公对账单复印件1页、山城房开借款清册复印件1页、2016年10月13日记账凭证1页、《安顺市西秀区城镇投资发展有限公司会议纪要》、委托支付函、贵州省行政事业单位资金往来结算收据贵州省政府非税收入一般缴款单（回单）复印件、东关办呈【2017】209号《西秀区东关办事处关于协调解决紫鑫名苑拆迁96户户均一套安置房的指示》复印件、安顺市西秀区人民政府办公室公文处理笺、东关办函【2018】20号《关于商请提供紫鑫名苑96户拆迁户户均一套安置房房号的函》、安顺市西秀区城镇投资发展有限公司综合部处理笺复印件；法院依职权调取的《查询情况》等证据在卷证实，并经庭审质证认证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效。第三人与被告之间签订的《商品房认购协议》和《商品房买卖合同》也是双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，亦合法有效。被告向原告出售的其开发的位于安顺西秀区体育路紫鑫名苑第x栋1单元x层x号房屋包含在第三人向被告购买的安顺西秀区体育路紫鑫名苑第F栋的107套房屋中，在“一房二卖”的情形下，原告及第三人均未就涉案房屋办理备案登记手续，被告对原告及第三人亦均未交付房屋，原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及第三人与被告签订的《商品房买卖合同》均合法有效，除了审查合同签订时间的先后问题而外，还应严格审查原告及第三人作为买受人是否实际履行了支付购房款的义务，对于已全面履行了支付价款义务的买受人，根据履行在先原则予以保护。被告开发的位于安顺市西秀区体育路紫鑫名苑二期F栋于2015年10月23日取得商品房屋预售许可证，2015年12月20日，原告陈楠与被告安顺山城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买的紫鑫名苑第x栋x单元x层x号房屋价款为465842元，原告分别于2015年8月4日、2016年1月6日、2016年10月26日足额缴纳房款465842元；第三人提交证据证明除了其与被告签订的2份《商品房认购协议》中约定的待所购商品房产权手续办理完毕交付买受人后才支付的总房款20%的金额（即总房款43438650元的20%，为8687730元）外，其已按约定支付了剩余全部购房款人民币34750920元；审理中第三人亦对涉案房屋主张权利，出卖人（被告）就涉案房屋分别与不同买受人（原告、第三人）签订两份买卖合同之后，前后买受人都对涉案房屋主张权利，两个买受人都未进行房屋备案登记也均未实际占有房屋，对于已履行支付购房款义务的买受人的利益保护应优于未履行支付购房款义务的买受人。首先，原告与被告签订《商品房买卖合同》的时间早于第三人与被告签订《商品房买卖合同》的时间，其次，就本涉案案房屋紫鑫名苑第x栋x单元x层x号房屋的房款来说，原告已在2015年8月4日至2016年10月26日期间足额向被告缴纳房款，就其购买的该套房屋已实际完全履行了支付义务，而第三人缴纳房款的时间晚于原告，另，第三人对房款的缴纳是针对紫鑫名苑F栋107套房，且在扣除了房款总价20%的情况下，并未足额缴纳房款。结合签订在先、履行在先的原则及实际履行程度等情况，原告作为先签订合同且早于第三人履行付款义务并实际足额支付房款的买受人，有权取得涉案房屋的所有权。故原告主张被告按合同约定为其办理网签、备案登记手续的诉讼请求，本院予以支持。
关于涉案房屋安顺西秀区体育路紫鑫名苑第x栋x单元x层x号房屋现被“锁定”为拆迁安置房的情况，本院认为，根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同登记备案是指房地产开发企业将正在�设中的商品房预售给承购人，所签订的商品房预售合同应当在签约之日起30日内由实施预售的房地产开发企业持“商品房预售合同”向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。商品房预售合同的备案登记，保证了购房人的优先购买权及对房屋所有权转移为自己名下的期待权，而被告与第三人共同申请将涉案房屋锁定为拆迁安置房的行为，并不具有备案登记的效力，不能对抗善意第三人。
关于被告向其交付紫鑫名苑第x栋x单元x层x号房屋并办理产权登记手续的诉讼请求，因涉案房屋现未竣工验收，故原告的该项诉讼请求本院暂不予支持，原告可在条件成就后另行主张权利。但因被告原因而使原告所购买的房屋现不能交付及办理不动产登记证，故被告应按合同约定向原告支付逾期交房及办证违约金。原、被告签订的《商品房�卖合同》第二十二调条第三款约定：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；……故被告应支付违约金的计算方式根据双方签订《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算，从2018年1月1日起计算至原告向本院主张权利之日2018年1月9日，现以原告已交购房款465842×万分之一=46.58元，因被告为原告办理不动产登记证的时间暂不能确定，之后的违约金原告可另行主张权利。
被告安顺山城房地产开发有限公司不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的�理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《房屋登记办法》第二十五条第二款、《城市房地产管理法》第四十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：
一、限被告安顺山城房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内配合原告陈楠办理原告陈楠与被告安顺山城房地产开发有限公司于2015年12月20日签订的安顺市西秀区紫鑫名苑第x栋x单元x层x号房屋《商品房买卖合同》的网签、备案登记手续。
二、限被告安顺山城房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告陈楠从2018年1月1日起至2018年1月9日止的逾期办证违约金人民币46.58元。
二、驳回原告陈楠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元，由被告安顺山城房地产开发有限公司承担。（该诉讼费原告陈楠已预交，被告安顺山城房地产开发有限公司在其向原告支付逾期办证违约金时一并支付，原告陈楠不再向本院退取。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。
审 判 长 王 一 雯
人民陪审员 蔡 吉 艳
人民陪审员 彭� � �江
二〇一八年七月十日
书 记 员 余素雪（代）