北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第12270号
原告（反诉被告）赵伟，男，1981年9月28日出生。
原告（反诉被告）房莹，女，1983年8月25日出生。
上述二原告（反诉被告）委托代理人王泽民，北京市易行律师事务所律师。
上述二原告（反诉被告）委托代理人王慧婕，北京市易行律师事务所律师。
被告（反诉原告）丁磊，男，1981年11月4日出生。
委托代理人王惠娟，北京市华联律师事务所律师。
第三人北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。
法定代表人吴平，董事长。
委托代理人张德仁，男，1988年1月28日出生。
委托代理人周东旭，男，1981年12月7日出生，该公司经纪人。
原告（反诉被告）赵伟、房莹与被告（反诉原告）丁磊、第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曾慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵伟、房莹的委托代理人王泽民，被告（反诉原告）丁磊及其委托代理人王惠娟、第三人华熙房地产公司的委托代理人张德仁、周东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵伟、房莹诉称，2015年1月4日，赵伟、房莹与丁磊通过中介公司华熙房地产公司就位于北京市房山区长阳镇（长阳起步区××号地××地块）××房产签订了《房产认购合同》，合同编号001674。合同约定（以下合同内容赵伟、房莹为甲方，丁磊为乙方）：“……预售合同编号为Y1564289；双方按套议定成交价为3370000元；第四条：本合同签订之日，乙方支付定金5万元；2015年1月31日前乙方支付第一期购房款200万元；乙方支付第一笔首付款当日，甲方将上述房屋交付乙方；第八条：自合同签订之日起至甲乙双方办理过户手续前，任何一方未按合同约定的事宜办理相关手续，自出现违约行为之日起15日内，每逾一日，违约方向守约方支付合同议定成交价格万分之五的违约金（自继续履行合同之日起3日内交付），合同继续履行；若违约行为超过15日的，按照约定“违约责任”第二款执行；……若乙方违约，乙方在向甲方支付了本合同议定成交价20%的违约金后……。”合同签订后，赵伟、房莹按照合同约定于2015年1月31日将涉案房屋交付丁磊，但丁磊却未按合同约定全面履行合同义务（如付款义务等），严重侵犯了赵伟、房莹的合法权益。综上，赵伟、房莹与丁磊之间就上述涉案房屋签订的《房产认购合同》等协议，系双方在自愿、合法的基础上签订的，依法应受法律保护，对双方具有约束力。丁磊在履行合同期间，存在上述违约行为，其行为已违反《房产认购合同》第八条之约定，同时也违反了《合同法》之相关法律规定，符合法定和约定的解除合同条件。为了维护赵伟、房莹合法权利，特根据《合同法》、《民事诉讼法》之相关规定，向贵院提起诉讼，1、请求法院依法解除赵伟、房莹与丁磊于2015年1月4日就位于北京市房山区长阳镇（长阳起步区××号地××地块）××号房产签订的《房屋认购合同》；2、请求法院依法判令丁磊支付赵伟、房莹从2015年2月1日至2015年2月15日延迟履行违约金共计25275元；3、请求法院依法判令丁磊支付赵伟、房莹违约金674000元，以上2、3项共计699275元；4、请求法院依法判令丁磊将位于北京市房山区长阳镇（长阳起步区××号地××地块）××号房产腾空并交付赵伟、房莹，并结清入住期间的各种费用（水费、电费、燃起费等）及将水卡、电卡、门禁、钥匙、燃气卡交付赵伟、房莹；5、本案的诉讼费全部由丁磊承担。
被告（反诉原告）丁磊辩称并反诉称，不同意赵伟、房莹的诉讼请求。第一，丁磊已经向赵伟、房莹支付房款295万元，已经履行合同的义务，现赵伟、房莹拒绝接受剩余的房款42万元，丁磊没有违约行为。第二，丁磊签订合同之前并不知道自身的购房资格存在问题，在中介公司告知丁磊没有购房资格后，丁磊与赵伟、房莹协商约定公证过户给丁磊或者过户给丁磊妹妹丁颖；按照《房产认购合同》和双方变更协议，丁磊完全履行了付款义务，不存在违约行为；双方协商四个月内将房屋过户给丁磊或者丁磊妹妹，是双方达成的新的合意，不违反法律规定，合法有效，应当履行。现赵伟、房莹因房屋涨价而撕毁合同，拒绝接受剩余房款，要求解除合同，违反了《房产认购合同》和双方新的合意，违反诚实信用原则。现丁磊提出反诉：1、要求继续履行《房产认购合同》；2、要求赵伟、房莹在判决生效后四个月内将房山区长阳镇（长阳起步区××号地××地块）××房屋过户给丁磊妹妹丁颖；3、案件受理费由赵伟、房莹负担。
原告（反诉被告）赵伟、房莹针对丁磊的反诉辩称，不同意反诉请求。丁磊违反了房屋买卖合同，已经构成了违约，因丁磊没有购房资格，不具备履行条件，无法将涉案房屋登记于丁磊名下，合同目的已无法实现，所以我方不同意第一项反诉请求；案外人丁颖不是房屋买卖主体，我方与丁磊之间也没有签订任何补充条款，现丁磊要求将涉案房屋过户至案外人丁颖名下，没有事实基础，也没有法律依据，因此我方不同意第二项反诉请求。
第三人华熙房地产公司述称，我们希望继续履行合同。合同是在我方监督之下签订的，合同的真实性我方认可。但赵伟、房莹的诉讼请求与我方没有直接关系，丁磊的反诉请求是赵伟、房莹和丁磊合同履行过程中的事情，我方不太清楚。
经审理查明，2015年1月4日，甲方赵伟（出卖人）与乙方丁磊（买受人）签订《房产认购合同》（以下简称涉案合同）。合同约定，甲方拟售房产坐落于北京市房山区长阳镇（长阳起步区××号地××地块）××，预测建筑面积为130.65平方米（最终以房屋所有权证登记面积为准），预售合同编号：Y1564289。乙方自愿购买上述房产，双方同意按套议定成交价为人民币3370000元整。合同约定，甲乙双方经协商后一致同意，乙方采取分期付款的方式购买甲方的房产，交易方式和程序如下：1、本合同签订之日，乙方须向甲方交纳购房定金人民币50000元整，甲乙双方同意定金归甲方保管，上述款项可用于冲抵购房首付款。2、2015年1月31日前，乙方向甲方交纳第一期房款人民币2000000元整。甲乙双方协商后一致同意，乙方支付第一笔首付款当日，甲方将上述房屋交付给乙方。甲方承诺，在房产交付前，将甲方在上述房产内的户口迁出。5、在丙方监督下，甲方领取的房屋所有权证暂归丙方保管。在丙方的监督、配合下，自甲方领取该房产的房屋所有权证之日起5个工作日内，甲、乙双方应分别提交必备的有效证件进行房源核验手续和买房审核手续，两项手续均合格后三日内，甲、乙双方办理完毕该房的产权过户手续，办理过户手续之前24小时，乙方将余下房款人民币1370000元整支付给甲方，办理过户手续时执行“资金监管”政策，则此笔购房余款乙方存入北京市房山区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户，以确保过户前资金监管中的金额为足额，符合过户条件。同时，合同第八条违约责任约定，1、自本合同签订之日起至甲乙双方办理过户手续前，甲乙双方任何一方未按照本合同约定的事宜办理相关手续，自出现违约行为之日起15日内，每逾期1日，违约方向守约方支付本合同议定成交价格万分之五的违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若违约行为超过15日的，按本合同中的“违约责任”第2款执行。2、自本合同签订之日起至甲乙双方办理过户手续前，甲乙双方任何一方拒绝履行本合同内容（违约行为超过15日），均视为违约。如甲方违约，除应退还乙方已付款项外，还应向乙方支付相当于本合同议定成交价20%的违约金，乙方对该房进行的装修和装饰以票面（含收据）金额为准由甲方承担，而后该房的装修和装饰归属甲方；如乙方违约，乙方在向甲方支付了本合同议定成交价20%的违约金后，有权要求甲方将其已付款项原数退还，乙方对房屋进行的装修和装饰归甲方所有，同时，违约方还应向丙方支付本合同中议定成交价2.2%的中介服务费。涉案合同落款处甲方有赵伟，共有权人房莹签字，乙方有丁磊签字，丙方有华熙房地产公司盖章。
2015年1月4日，丁磊向赵伟支付定金5万元；1月31日，丁磊向赵伟支付房款150万元，同日赵伟将涉案房屋、水卡、电卡、燃气卡、门禁卡、钥匙交付给丁磊；3月27日，赵伟领取涉案房屋所有权证书，并于4月3日将房屋所有权证书交付给第三人华熙房地产公司；4月13日，丁磊将买房审核有效证件交付给第三人华熙房地产公司；第三人华熙房地产公司于4月23日得知丁磊没有购房资格，并于4月25日告知赵伟、丁磊。后丁磊分别于5月21日、7月6日支付赵伟房款100万元、40万元。
另查明，涉案房屋登记在赵伟名下。
庭审过程中，赵伟、房莹申请撤回对被告要求的结清入住期间各种费用（水费、电费、燃气费等）的诉讼请求。
上述事实，有当事人陈述，赵伟、房莹提交房产认购合同，丁磊收条、银行客户回单等证据在案证实。
本院认为，赵伟、房莹与丁磊之间于2015年1月4日签订的《房产认购合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，对双方产生约束力。当事人协商一致，可以变更合同。因丁磊未有购房资格导致合同无法继续履行，故赵伟、房莹请求解除其与丁磊于2015年1月4日签订的《房产认购合同》，本院予以支持；现丁磊反诉主张继续履行合同，要求赵伟、房莹协助履行将涉案房屋过户至案外人丁颖名下，本院认为就现有证据无法证明双方就涉案房屋过户至案外人丁颖名下达成了一致意见，故本院对丁磊的该项反诉请求不予支持。
根据合同约定，丁磊应于2015年1月31日前交纳第一期房款200万元，赵伟、房莹在丁磊支付第一笔首付款当日将涉案房屋交付给丁磊；后丁磊于2015年1月31日向赵伟、房莹支付房款150万元，丁磊主张双方协商一致变更支付第一期房款数额，现第三人述称赵伟同意将第一期房款数额变更为150万元，且赵伟、房莹亦在1月31日将涉案房屋交付给了丁磊，据此可以推定赵伟、房莹与丁磊就第一期房款数额变更达成了一致意见，故赵伟、房莹要求被告支付从2015年2月1日至2015年2月15日的迟延履行违约金，本院不予支持。
现因丁磊的单方原因导致合同无法继续履行，故丁磊应当对合同解除承担违约责任；就违约金数额问题，丁磊主张双方在合同约定的违约金计算标准过高，申请降低，本院认为根据实际损失情况，双方约定的违约金标准确属过高，应予以降低；本院根据赵伟、房莹的实际损失、丁磊的主观过错以及公平原则，本院酌情确定违约金数额为4万元。
双方合同解除后，双方已经履行的，可以要求返还原物、恢复原状，现双方合同已经解除，赵伟、房莹要求丁磊将涉案房屋腾空并交付，并将涉案房屋的水卡、电卡、门禁、钥匙、燃气卡交还，于法有据，本院予以支持。经本院释明，丁磊主张如果合同解除要求赵伟、房莹返还已支付的房款295万元，对该主张本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）赵伟、房莹与被告（反诉原告）丁磊于2015年1月4日就位于北京市房山区长阳镇（长阳起步区××号地××地块）××房产签订的《房产认购合同》。
二、被告（反诉原告）丁磊于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）赵伟、房莹违约金四万元。
三、被告（反诉原告）丁磊于本判决生效之日起二十日日内腾退位于北京市房山区长阳镇（长阳起步区××号地××地块）××房屋，并将房屋及水卡、电卡、门禁、钥匙、燃气卡交付给原告（反诉被告）赵伟、房莹。
四、原告（反诉被告）赵伟、房莹于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）丁磊房款二百九十五万元。
五、驳回原告（反诉被告）赵伟、房莹的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）丁磊的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万六千八百八十元，由原告（反诉被告）赵伟、房莹负担八千元（已交纳），由被告（反诉原告）丁磊负担八千八百八十元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费一万六千八百八十元，由被告（反诉原告）丁磊负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 曾 慧
二〇一五年十二月三日
书 记 员 刘欣然