海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民一初字第1205号
原告（反诉被告）周斌。
委托代理人张伟。
委托代理人郑月涛。
被告（反诉原告）海口文熙贸易有限公司。
法定代表人徐渡，经理。
委托代理人吉宁宇，该司职员。
原告周斌与被告海口文熙贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周斌及其委托代理人张伟、被告委托代理人吉宁宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周斌诉称，2012年10月24日，原告作为乙方与甲方被告签订《租赁合同》，约定“甲方将位于海口市解放西路XX号多宝利商场D区23号铺面租赁给乙方经营服饰，铺面租赁费每月1850元；付款方式：合同期内租金及其它费用按月结算，结算时间为每月十日前。如有拖欠，甲方每天按拖欠金额的5‰加收滞纳金，拖欠时间如若超十日，甲方将视乙方严重违约，甲方有权停止水、电供应并有权收回铺面，押金不予退还。自本合同签订之日起，乙方须向甲方一次性交纳三个月租金标准的押金5550元”等内容。合同签订后，原告在向被告支付了铺面押金5550元和进场费26000元后，开始进场经营，并从2012年11月1日起每月均按合同约定向被告足额缴纳租金和分摊水电费。2013年1月2日，被告在未与原告协商的情况下，向原告发出《通知》，内容为“兹有本商场D区23号商户请于本月10日前到办公室交纳以下款项：租金、管理费，交1月1日至2月28日，金额为1850元×2个月＝3700元；电费12月1日至12月30日，金额38×105元＝57元，合计3757元，逾期不交按总额每天5‰罚滞纳金。注：因2月份是春节，所以1月份要交1、2月份租金。”原告收到《通知》后，以该通知在没有征得原告同意的情况下，被告单方决定一个月收取两个月的租金，违反合同规定，损害了原告的合法权益等为由向被告提出异议，被告主管人员不但未做出解释还声明要解除合同并强制停水停电，不准原告继续经营。经原告多次要求，被告仍然拒绝供电，在无法恢复经营的情况下，原告同意与被告解除合同，但被告拒绝向原告返还铺面押金和进场费。因被告欲解除合同并采取对原告铺面停水停电的行为，已经造成原告实际经济损失，被告应予以赔偿。特将案诉至法院，请求判令：一、被告在解除铺面租赁合同后，应立即退还给原告押金5550元和进场费26000元，并支付违约赔偿金5550元，合计37100元；二、由被告负担案件的诉讼费用。
被告海口文熙贸易有限公司辩称并反诉称，2013年1月，被告确曾向包括原告在内的所有多宝利商场租户发出原告所述内容的《通知》，但由于包括原告在内的部分租户不同意我司该通知的做法，经与商场所有商户协商一致后，仍按原合同所约定的缴纳租金条款实施，甚至对春节前无法按时缴纳租金的商户给予了宽松的优惠，同意将缴纳时间延长为2月底。此事实有被告公司的员工以及多宝利商场一楼租户的证人证言及租户所缴纳的1月份及2月份租金与水电费的单据为凭，原告所述被告强制向其收取两个月租金的违约行为不存在。在原告尚未向被告缴交2013年1月的租金的情况下，原告尚在该月份内进行经营活动，即原告一共使用了该铺面3个月（从2012年11月起至2013年1月），这一点有原告进驻多宝利商场的电表用电度数记载予以佐证。被告的王某某经理在2013年1月25日至31日之间多次催促原告缴纳1月份的租金以及2012年12月份的水电费，原告均不履行交费义务，经与原告协商无果，被告只好于2013年2月根据与原告所签订的《租赁合同》第三条第2小款关于乙方拖欠甲方租金超过10日的相关约定，将原告的水电掐断，以维护被告的合法权益。因此，被告停止给原告的铺面供应水电有符合双方在合同中的约定，且有事实根据。从2013年2月开始，原告的货物还一直留在其铺面内未搬走，也未明确向被告提出解除合同的请求，并占用被告的铺面至今，尚欠2013年1－5月共计5个月的9250元租金未缴纳，依据《租赁合同》的约定，因原告未按时向被告缴纳租金，应向原告支付滞纳金4162.5元。故原告的行为属于恶意违约，其诉请亦无事实及法律依据，请求法院驳回其诉讼请求，同时被告提出如下反诉请求：一、原告继续履行与被告签订的《铺面租赁合同》；二、原告向被告支付2013年1月至5月租金共计9250元，以及拖欠租金应付的滞纳金4162.5元，两项合计13412.5元；三、由原告承担本案全部诉讼费用。
原告周斌反诉答辩称，被告的反诉请求不是事实，且被告于2013年1月对原告所经营的铺面停水停电后，其行为已说明双方签订的租赁合同已无法继续履行，原告也无法继续经营下去，因此不存在拖欠被告2013年1至5月份的租金的事实，原告也不应承担因此产生的滞纳金，合同无法履行的原因是被告所致，被告应承担违约责任，并退还原告进场费26000元和押金5550元。
经审理查明，2012年10月24日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定由被告将位于海口市解放西路XX号多宝利商场二楼东侧D区23号商铺出租给原告经营服饰，租赁期限自2012年10月24日起至2014年9月8日止，月租金1850元。合同还约定：原告须自签订合同之日起，向被告支付第一个月的租金1850元，合同期内租金及其他费用按月结算，结算时间为每月十日前。如有拖欠，甲方每天按拖欠金额的5‰加收滞纳金，拖欠时间如若超过十日，被告有权停止水、电供应，并有权收回铺面，押金不予退还。此外，原告须自合同签订之日起，向被告一次性交纳三个月的租金及管理费5550元作为押金；合同期满后，在原告无违约行为和结清一切应缴费用后，被告应无条件如数退还押金；该铺面为临时商铺，进场费按月分摊，如铺面因故拆除，商场按月退回收取的进场费等。合同签订当日，原告向被告支付了涉案商铺的进场费26000元、2013年11月1日－11月30日的租金1850元、铺面押金5550元，同时开始进场经营。2013年1月2日，被告向原告发出《通知》，要求原告于当月10日前向被告交纳2013年1月1日至2月28日的租金共计3700元，以及2013年12月1日至12月30日的电费37.57元。该《通知》注明：因2月份是春节，所以1月份要交1、2月份租金。因原告对该《通知》中要求其缴纳2013年1、2月份租金的内容有异议，经双方协商未果，原告遂停止向被告缴付2013年1月至今的租金，并实际经营至2013年1月29日，其货物至今仍存放在涉案商铺内。2013年2月1日，被告停止向原告承租的商铺供应水电，遂成讼。
另查，涉案商铺的所有权人系案外人海南汇辉实业有限公司，该司与被告于2012年7月31日签订《临时场地确认表》，2013年8月20日该司出具的《转租合法证明》，证明被告对涉案商铺拥有转租权。
以上事实有《租赁合同》一份、被告的企业机读档案登记资料、收款收据一张、海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证三张、《通知》、证人王某某的证言、房屋所有权证、《转租合法证明》、当事人的陈述及庭审笔录为证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的义务。
关于《租赁合同》是否解除的问题。原告于2013年1月2日收到被告发出的交纳租金及管理费的《通知》后，未按《租赁合同》约定的每月10日前缴纳2013年1月的租金，且持续经营至同年1月29日才停业，但由于原告停业期间的货物尚存放于涉案商铺内至今，其事实上仍在继续使用涉案商铺，故原告的诉请无事实根据及法律依据，本院不予支持。基于上述理由，被告反诉要求继续履行《租赁合同》的主张，本院予以支持。
关于租金及滞纳金的问题。由于双方《租赁合同》仍在继续履行，但原告自2013年1月起就开始拖欠租金至今，因此被告主张原告向其支付拖欠租金的诉请有事实根据，本院予以支持。根据《租赁合同》第三条第2款“合同期内租赁金及其他费用按月结算，结算时间为每月十日前，若有拖欠，被告每天按拖欠金额的5‰加收滞纳金”，故被告诉请要求原告支付滞纳金的主张本院亦予以支持。但双方在合同中约定的违约金过高，本院根据公平原则予以调整，原告应按人民银行同期一年期贷款利率上浮30%计付违约金给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、驳回原告周斌的诉讼请求；
二、限原告周斌于本判决生效之日起十日内向被告海口文熙贸易有限公司支付自2013年1月至5月的租金9250元及违约金（违约金计算方法：1月11日至2月10日以本金1850元，2月11日至3月10日以本金3700元，3月11日至4月10日以本金5550元，4月11日至5月10日以本金7400元，5月11日至本判决限定履行之日止以本金9250元，按照中国人民银行同期一年期贷款利率上浮30%计付）；
三、原告周斌与被告海口文熙贸易有限公司双方继续履行2012年10月24日签订的《租赁合同》；
四、驳回被告海口文熙贸易有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费728元、反诉受理费168元，均由原告周斌负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 张 萍
代理审判员 梁明明
人民陪审员 黄循洪
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 裴婷婷