辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终12926号
上诉人（原审被告）：沈阳恒宇房地产开发有限公司，住�地沈阳市大东区文贸路7号。
法定代表人：郭采懿，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张国纯，男，1939年1月24日出生，汉族，该公司副总经理。
被上诉人（原审原告）：林素梅，女，1949年11月3日出生，汉族，辽沈工业集团退休职工，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：于元正（林素梅丈夫），辽宁保兴律师事务所律师。
原审第三人：王岩，女，1955年9月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
上诉人沈阳恒宇房地产开发有限公司（以下简称“恒宇公司”）因与被上诉人林素梅、原审第三人王岩商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初4421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
恒宇公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，承担本案诉讼费用。事实与理由：一、认定事实错误。上诉人售楼处于2008年1月14日被王岩打砸后就停止办公，被上诉人签合同在此之后，不能以“地点一致”认定是上诉人的销售行为。被上诉人早已知晓购买的车库并非上诉人所售。不能以被上诉人2006年买房时收款人与本案收款人同为“李莹”而认定上诉人为合同相对人。二、适用法律错误。1.使用被以法定程序登报声明作废的印章签发的文书对印章原权利人不应当发生效力。2.原审认定王岩行为构成表见代理错误。一审以被上诉人于2006年曾买过商品房、与本案购买房屋地点、合同文本、印章收款人都一致为根据，认定王岩与上诉人形成表见代理关系错误。被上诉人明知处分该房屋的是王岩，而不是上诉人。上诉人不承认也从未授予王岩有代理权，王岩也没承认过是代理行为，被上诉人在没有证据证明其相信王岩有权代理的情况下，认定王岩行为构成表见代理无依据。判决已经认定王岩是“出售方”，上诉人不承担任何法律责任。三、审判程序违法。王岩没有到庭参加庭审，判决未提其在本案中所处地位及应承担的法律责任。
林素梅辩称，原审认定事实清楚，证据确实充分，被答辩人的上诉无理，应当予以驳回。一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。答辩人于中德国际花园售楼处二楼签订了商品房买卖合同。此车库的商品房买卖合同公章与答辩人2007年12月4日所购商品房的公章是一个公章。此车库的收款收据印鉴“现金收讫”章与答辩人2006年交定金及首付款的现金收讫章是同一章，收款人是李莹一人。二、关于原审第三人行为构成表见代理的问题。被答辩人借了王岩的钱，才签了四份协议，并已按协议执行，由此造成的后果，应由被答辩人承担。被答辩人说没收到答辩人的房款，被答辩人找王岩解决，那是他们的问题。
王岩经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
林素梅向一审法院起诉请求：1、判令恒宇公司交付房屋；2、恒宇公司支付逾期交房违约金30,000元；3、判令恒宇公司承担本案诉讼费用。一审庭审中，林素梅变更诉讼请求为请求判令恒宇公司返还林素梅购房款及给付5年期贷款利率的利息，并赔偿一倍的购房款。
一审法院认定事实：2008年2月29日，王岩在恒宇公司设置的售楼处以恒宇公司名义与林素梅签订商品房买卖合同，约定将恒宇公司开发的位于沈阳市大东区劳动路中德国际花园第10幢5号车库出售给林素梅，车库面积为26.88平方米，购房款价格为125,000元，并约定2008年12月31日之前交房。该合同第九条约定：逾期交房逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同订立后，林素梅即交付房款125,000元，恒宇公司收款经办人为“李莹”。现涉案车库恒宇公司至今未交付给林素梅使用，恒宇公司自述诉争车库仍处于闲置状态并未出售。
一审法院另查明，因恒宇公司欠王岩借款7600万元，恒宇公司于2006年9月25日将其财务专用章交给了王岩。2007年11月21日恒宇公司又将其法定代表人印鉴交与王岩。此外，恒宇公司还按双方约定将其单位公章、合同专用章移交给了王岩。
2008年1月22日，恒宇公司在《华商晨报》上刊登“声明”，内容为“沈阳恒宇房地产开发有限公司企业公章、法人章、财务专用章丢失，特此声明公告”。同年8月12日，恒宇公司在其售楼处张贴“郑重声明”，称其开发的商品房已于2008年1月18日暂时停止销售。
一�法院再查明，林素梅曾于2006年11月6日，从恒宇公司售楼处购买一套商品房住宅，所交付购房款的经办人为“李莹”。
一审法院还查明，林素梅购买的车库不在沈房预售第07233号《商品房预售许可证》准予销售范围之内。
一审法院认为，本案当事人间争议的主要问题是林素梅与王岩签订的车库买卖合同是否有效及法律责任承担主体问题。
关于林素梅与王岩之间签订的《商品房销售合同》是否有效的问题，根据沈房预售第07233号《商品房预售许可证》载明，恒宇公司开发的10#楼1-5门车库不在商品房预售许可审批范围内，而林素梅购买的车库属于不应当销售的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，林素梅与王岩之间签订的车库买卖合同无效。
关于法律责任承担问题�林素梅购买房屋的时间为2008年2月，地点是在恒宇公司设置的售楼处，而且林素梅曾于2006年在该售楼处购买了一套商品房住宅，对于该住宅合同的效力恒宇公司未提出异议，两次购买房屋的地点一致，合同文本一致，印鉴一致，且收款人均为“李莹”，林素梅有理由相信其合同相对人为恒宇公司，故一审法院认为，现有证据能够证明王岩对外出售车库的行为构成表见代理，恒宇公司应当为此承担法律责任。恒宇公司虽然于2008年1月22日在报纸上刊登公告声明其公章作废事宜，但没有采取必要措施或有效方式进行公示，例如在售楼处张贴公告等，所以不能苛责林素梅必须知晓，而且该声明内容为公章丢失，与其主动将公章交付王岩使用的客观事实不相符，故恒宇公司提供的证据不能证明林素梅在购买涉案车库时明知出售方没有代理权限而购买，其抗辩主张不能成立。
因林素梅已经履行了合同约定的付款义务，故一审法院对林素梅要求恒宇公司返还购房款、支付利息并赔偿损失的诉讼主张予以支持；但林素梅要求恒宇公司按5年期贷款利率给付购房款利息的主张没有法律依据，可调整为按照同期贷款利率给付购房款利息；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项之规定，结合林素梅的实际损失，林素梅主张恒宇公司赔偿一倍的购房款过高，应调整为赔偿其购房款的40%即50,000元为宜。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，一审法院判决：一、被告沈阳恒宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告林素梅购房�125,000元；二、被告沈阳恒宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告购房款利息（以125,000元为基数，自2008年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）。三、被告沈阳恒宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告损失50,000元。案件受理费550元，由被告沈阳恒宇房地产开发有限公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，王岩在恒宇公司售楼处以恒宇公司名义与林素梅签订的《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据约定，预售商品房批准机关为沈阳市房产局，商品房预售许可证号为空白。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，王岩以恒宇公司名义与林素梅签订的商品房买卖合同，因恒宇公司未取得商品房预售许可证明，合同无效。
关于恒宇公司是否应当承担责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，恒宇公司基于与王岩之间的借款关系，而将公司财务专用章、法定代表人印鉴、单位公章、合同专用章移交给王岩。林素梅作为买受人，在签订本案商品房买卖合同之前，已从恒宇公司售楼处购买一处商品房住宅，且林素梅交付房款即由“李莹”参与经办，现林素梅购买本案争议车库的交易流程与其购买商品房住宅的流程一致，故一审法�认定王岩对外出售车库的行为构成表见代理并无不当，恒宇公司应对王岩对外出售车库的行为承担相应责任。对恒宇公司上诉提出其不应承担责任的主张，本院不予采信。
关于恒宇公司与林素梅签订的商品房买卖合同无效后的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，恒宇公司应当返还林素梅交纳的房款125,000元及相应利息，一审法院判决恒宇公司返还林素梅房款并从2008年3月1日起承担已付房款同期贷款利息的返还责任并无不当。恒宇公司与林素梅签订的商品房买卖合同中关于商品房预售许可证号处为空白，可见，恒宇公司对于开发的车库没有取得商品房预售许可证明不存在故意隐瞒或提供虚假证明的情况，恒宇公司与林素梅对于本案商品房买卖合同无效的后果均有过错，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定判决恒宇公司承担40%购房款的赔偿责任不妥，系适用法律错误，应予纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初4421号民事判决书第一项，即：被告沈阳恒宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告林素梅购房款125,000元；第二项，即：被告沈阳恒宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告购房款利息（以125,000元为基数，自2008年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；
二、撤销沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初4421号民事判决书第三项，即：被告沈阳恒宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告损失50,000元；
三、驳回林素梅其他诉讼请求及沈阳恒宇房地产开发有限公司其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费550元，由沈阳恒宇房地产开发有限公司负担500元，林素梅负担50元；二审案件受理费550元，由沈阳恒宇房地产开发有限公司�担500元，林素梅负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定�出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；