广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终2040号
上诉人（原审被告）清远市海泰投资有限公司，住所地广东省清远市新城东二号区五十七幢705号，组织机构代码：69475538-6。
法定代表人：汤洪。
委托代理人：谢树宝，该公司员工。
委托代理人：李向导，该公司员工。
上诉人（原审原告）祝桂香，女，汉族，1971年3月3日出生，现住广东省清远市新城。
委托代理人：邢卫国，广东劲龙律师事务所律师。
原审第三人：高俊辉，男，汉族，1968年4月2日出生，现住广东省清远市清城区。
上诉人清远市海泰投资有限公司（以下简称“海泰公司”）因�被上诉人祝桂香、原审第三人高俊辉房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民四初字第720号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年2月1日，高俊辉（祝桂香的前夫）与海泰公司签订《租房合同》，将登记在高俊辉名下的位于清城区新城××区×幢705号房屋出租给海泰公司。合同约定：1、月租金为1500元；2、租金每月的5日交付，并预交3000元为保证金；3、租赁期限从2013年2月1日至2017年1月30日。合同签订后，海泰公司均能依照合同的约定如期向高俊辉缴交房租。但是，祝桂香与高俊辉因感情不合于2014年11月向原审法院提起离婚诉讼，经原审法院审理，祝桂香与高俊辉达成离婚调解协议，原审法院并于2014年11月20日作出（2014）清城法民三初字第494号民事调解书�其中第三项：祝桂香、高俊辉的共同财产位于清远市新城××区×幢705号房屋和清远市新城东××大厦A2座底层06号铺归祝桂香所有……。该调解书经已生效。2015年9月10日，祝桂香将涉案房屋登记至自己名下，并于2015年11月15日与海泰公司重新签订《租房合同》。
祝桂香认为海泰公司欠交从2014年11月20日起至2015年11月15日的租金，因而向原审法院提出上述诉讼请求。
庭审中，海泰公司称已向高俊辉支付了诉求期间的租金，但只提供了向高俊辉交纳2个月租金3000元的汇单，交款日期分别为2015年7月1日和2015年7月29日。祝桂香对上述租金的交付情况没有异议，并认为如海泰公司能提供已向高俊辉交租金的证据，其可以要求高俊辉支付。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和�中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2016年6月15日作出（2015）清城法民四初字第720号民事判决：一、海泰公司应于判决生效之日起十日内向祝桂香支付租金15000元；二、驳回祝桂香的其他诉讼请求。本案受理费250元，由祝桂香负担75元，海泰公司负担175元。
宣判后，上诉人海泰公司不服原审判决，向本院提起诉讼，请求：一、撤销清远市清城区人民法院(2015)清城法民四初字第720号民事判决；二、判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、在2014年11月20日至2015年11月20日期间，上诉人是与被上诉人前夫高俊辉签订的《租赁合同》，是与高俊辉建立租赁关系，与被上诉人无任何合同关系。被上诉人与高俊辉离婚，被上诉人理应跟高俊辉要回房屋或租金。二、上诉人在租赁期间一直向高俊辉交纳租金、最后二个月租金与其协商用二个月的押金冲抵。上诉人在一审时提交的支付房租的证据不全，是因为被上诉人在涉案期间破门进入涉案房屋，导致部分物品、账目丢失，根据上诉人一审提交的支付房租的账号，完全可以查出上诉人不欠高俊辉的租金。三、被上诉人与高俊辉，财产判给被上诉人，被上诉人理应通过书面形式告诉上诉人，上诉人却没有接到被上诉人的任何书面通知。
被上诉人祝桂香答辩称：一审判决书认定事实清楚，法律适用正确。首先，被上诉人不否认上诉人与本案第三人高俊辉于2013年2月1日所签订的房屋租赁合同有效，但是在2014年11月20日被上诉人与高俊辉离婚后，就已经及时向上诉人进行了告知并出示了生效的法院《民事调解书》及房屋产权证变更的情况，也就是说在法院的《民事调解书》生效之后，高俊辉就已经无权处置被上诉人出租的房屋，更无理由继续收取房屋的租金。被上诉人当时提出与上诉人重新签订房屋租赁合同，或者继续履行原合同但是要向被上诉人缴纳房屋租金的请求，但是上诉人却始终对被上诉人的告知不予理睬。直至2015年11月15日，双方才重新签订了新的房屋租赁合同。其次，在被上诉人与高俊辉离婚前，由于所出租的房屋是夫妻共有财产，由本案高俊辉收取租金也算合理，但是在法院的民事调解书生效后，被上诉人已经及时办理了产权变更的登记手续，并且在被上诉人多次找上诉人沟通的情况下，上诉人仍然不理会被上诉人的请求，拒不向被上诉人缴交房屋的租赁费用，其行为已经构成了对原《租赁合同》的违约。再次，被上诉人在原审所提起的诉讼请求是要求上诉人履行原合同的约定，支付从2014年11月20日至2015年11月15日租金共计18000元。上诉人提出其已经向高俊辉缴交了该段时间的房租，但是，上诉人却只能提供两个月的缴交房租3000元给高俊辉的证据，而其却提供不出被上诉人所诉求期间支付房租的其他证据。因此，依法上诉人应当承担举证不能的法律责任并承担不利的后果。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，上诉人海泰公司与被上诉人祝桂香于2015年11月15日签订的《租房合同》内约定的3000元押金，上诉人表示是顺延上一份租赁合同的押金；被上诉人表示上诉人没有缴纳该押金。
再查明，上诉人提供的有第三人高俊辉签名的《租房情况说明》记载，第三人高俊辉与被上诉人祝桂香经法院调解离婚，清远市清城区××区×栋705号的租金自2014年12月起由祝桂香收取。原合同由高俊辉签订，故房屋租金由高俊辉收取，期间由于祝桂香擅自将房屋换锁，造成承租者无法使用，高俊辉答应免除2015年7月至10月租金，租房押金3000元用于抵扣2015年11月至12月租金，情况属实。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人支付租金。
关于本案的争议焦点：首先，被上诉人向原审法院诉请上诉人支付2014年11月20日至2015年11月15日的租金。经查，第三人高俊辉原审答辩称，2014年11月被上诉人贴出公示，但未通知及将钥匙交给上诉人导致无法使用商铺，上诉人将情况告知后，高俊辉答应暂停支付租金。鉴于被上诉人表示并未更换商铺门锁，且亦未能提供曾通知该商铺变更所有人及要求上诉人向被上诉人交纳租金的证据。据此，现有证据不足以证明上诉人已经得知商铺的权属的所有人为被上诉人。其次，根据有高�辉签名的《租房情况说明》显示，高俊辉收取了上诉人的租金，并答应免除上诉人2015年7至10月租金，押金3000元用于抵扣2015年11-12月租金。鉴于上诉人二审提出与被上诉人于2015年11月15日签订租房合同约定的押金3000元由前签订的租房合同押金顺延的陈述与情况说明押金用于抵扣签合同2015年11-12月租金相矛盾，故本院对该情况说明内押金3000元抵扣租金的记载不予采信。再次，根据上诉人该押金顺延为后签订合同押金的陈述，结合被上诉人未要求上诉人支付后签订的租房合同的押金的行为，本院认定该3000元押金已用于抵扣2015年11月15日签订租房合同的押金，即上诉人未实际向高俊辉支付2015年11-12的租金。故上诉人应向上诉人支付2015年11-12月的租金3000元。第四，被上诉人原审请求上诉人支付的租金发生在上诉人与高俊辉签订的租房合同期限内，但无证据证明被上诉人已�通知了上诉人涉案商铺已归被上诉人所有，据此，上诉人与高俊辉签订的租房合同对双方仍有约束力。鉴于《租房情况说明》证实高俊辉已收取及减免上诉人租金的事实，而高俊辉未到庭参与诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，故本院认定第三人高俊辉收取及减免了上诉人2015年10月前的租金。对该部分的租金被上诉人可另循途经解决。
综上所述，原审法院认定事实错误，实体处理不当，本院予以纠正。上诉人的部分上诉理由理据充足，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2015）清城法民四初字第720号民事判决第二项。
二、变更清远市清城区人民法院（2015）清城法民四初字第720号民事判决第一项为：上诉人清远市海泰投资有限公司向被上诉人祝桂香支付租金3000元。
一审案件受理费250元，由上诉人清远市海泰投资有限公司负担75元，由被上诉人祝桂香负担175元。二审案件受理费250元，由上诉人清远市海泰投资有限公司负担75元，由被上诉人祝桂香负担175元。
本判决为终审判决。
审判长 巢忠文
审判员 何 燕
审判员 何昭敏
二〇一七年一月九日
书记员 张丽萍
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式�法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。