浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第280号
上诉人（原审被告，反诉原告）：金炜。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘天娟。
委托代理人：何哲渊。
上诉人金炜因与被上诉人刘天娟房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2012）杭下民初字第816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：（一）2011年3月5日，刘天娟与金炜签订《杭州市房屋租赁合同》，约定金炜将其合法拥有的坐落在杭州市下城区施家花园2-1-101室的房屋（建筑面积为123平方米）出租给刘天娟使用，租赁期12个月，自2011年3月12日起至2011年3月11日止；租赁期满，刘天娟未如期交还房屋的需按合同约定的日租金2倍支付滞纳金；房屋租金为每月4500元，刘天娟支付9000元作为使用押金，押金不得冲抵房款，在租期满结清水、电等相关费用后，退还押金，如发生违约，金炜有权从押金中扣除相关费用；租赁期限内发生的水、电、煤气、物管（卫生）、电话、宽带及有线电视使用、能耗／公摊等相关费用，由刘天娟承担，如逾期支付，每逾期一天，则需支付5%的滞纳金；刘天娟逾期支付房租30天以上，应交水、电等费用逾期60天以上的，刘天娟应赔偿造成的经济损失并向金炜支付相当于两个月租金作为违约金。后双方进行了补充约定，对于租金提高至5500元，房屋内居住人数约定为平均六人。（二）合同签订后，刘天娟向金炜支付了9000元押金，并使用该房。至2012年3月11日租赁期满，刘天娟与代理人张丽丽和金炜进行房屋交接。当天刘天娟、张丽丽将房屋钥匙交付给金炜，并对家具、家电及设备进行了清点，记录了水、电、煤气的使用度数，张丽丽另请人对部分家电进行了维修。当日，金炜完成交接后离开，并提出房屋防盗门锁要求更换，张丽丽即请何守成对防盗门锁进行了更换，但更换后未将新的钥匙交给金炜。此后刘天娟未再使用案涉房屋，金炜为取得新的防盗门钥匙多次联系刘天娟未果。2012年4月，金炜将案涉房屋的防盗门更换，并于4月16日将该房屋出租给杭州市云海通讯集成有限公司，约定月租金为4800元。（三）刘天娟在租赁期间，于2011年6月、2012年2月两次因未及时交纳煤气费，故由金炜丈夫余吉力代为支付352.8元。2012年1月，刘天娟未及时缴纳水费被水业集团有限公司催缴后才交纳。因金炜在收回房屋后未归还刘天娟押金9000元，刘天娟于2012年5月23日提起诉讼，请求判令：金炜退还刘天娟9000元房屋押金；2、诉讼费由金炜承担。在审理中，金炜提起反诉，请求判令：1、刘天娟支付金炜违约金11000元；2、刘天娟支付金炜燃气费及燃气费、水费的滞纳金共计5350元；3、刘天娟支付金炜未能如期交房的滞纳金14300元；4、刘天娟赔偿金炜房屋地板、墙纸的损失共计2000元；5、刘天娟赔偿金炜名誉损失费5000元；6、刘天娟承担反诉诉讼费。在原审庭审中，金炜撤回第五项反诉请求。
原审法院认为：刘天娟与金炜所签订的《杭州市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应依法确认有效。本案的争议焦点是：一、刘天娟是否存在违约行为；二、金炜是否应当归还押金，刘天娟如何承担违约责任。针对第一个争议焦点，原审法院认为，虽然刘天娟与金炜在租赁合同届满后及时进行了房屋交接，刘天娟腾退案涉房屋并向金炜交还了钥匙，但刘天娟在租赁期间未按时支付水费、煤气费，根据合同约定系违约行为，且其中由金炜代为支付的煤气费，刘天娟并未就该费用与金炜结算，故根据合同约定可以认定刘天娟在履行合同过程中存在违约行为。针对第二个争议焦点，关于押金返还问题，本案中的押金系为保证合同的履行而支付的保证金，因双方合同约定的履行期间已届满，金炜再持有刘天娟交付的押金，无事实和法律依据，故刘天娟要求金炜返还押金的诉讼请求予以支持。对于刘天娟应承担的违约责任问题，金炜认为刘天娟逾期支付水费60天以上，按合同约定应支付两个月的租金11000元作为违约金；未支付两个月的煤气费352.8元，按合同约定应支付滞纳金5350元；租赁期满后未及时交房，要求刘天娟支付滞纳金14300元；并要求刘天娟赔偿因地板、墙纸损坏造成的经济损失2000元。刘天娟认为房屋已及时交还金炜，其不应承担违约责任，且双方约定的违约金过高。对此原审法院认为，《中华人民共和国合同法》所规定的违约金制度，其立法目的是为了弥补守约方因违约方的违约行为所产生的损失，对于违约金约定过高的，经当事人主张可以进行调整，以不高于守约方的损失为限。因此本案双方在合同中对于水费、煤气费逾期支付应承担的违约责任虽然进行了约定，但是相关约定过分高于金炜实际的损失，故应根据金炜的实际损失及在本案中双方各自的责任来确定刘天娟的违约责任。同时合同约定的滞纳金，其实际亦是对于违约方的违约责任进行的约定，因此也应当以实际损失为限进行调整。关于水费、煤气费逾期支付的违约责任，刘天娟在租赁期间未按约支付煤气费，导致金炜代付352.8元，因此根据租赁合同的约定，该煤气费应从9000元的押金中扣除，同时刘天娟至今未支付该款项，应当赔偿金炜资金占用产生的利息损失。虽然刘天娟存在逾期支付水费的情形，但相关部门未要求支付滞纳金，未对金炜造成损失，故对于金炜主张支付逾期付水费的违约金11000元及煤气费滞纳金5350元，过分高于金炜的损失，对于超过部分不予支持。关于金炜主张的迟延交房违约责任，刘天娟与金炜于2012年3月11日对于房屋进行交接，刘天娟将房屋腾空并将钥匙交给金炜，对于房屋内的家电进行了必要的维修，因此应当认定双方房屋交接已经完成。金炜进行房屋交接收回全部钥匙后，要求刘天娟更换防盗门门锁，刘天娟在更换后未及时将新钥匙交还金炜，致使金炜不能完全实现对房屋的各项权利，应承担相应的赔偿责任。对于刘天娟主张已将更换后的新钥匙交付给该房屋的下一家租客，因无证据相印证，故对该主张不予采信。但是，金炜在多次与刘天娟联系要求交还新钥匙未果的情况下，其应当可以认知刘天娟没有交还新钥匙的意思表示，且刘天娟在房屋交接后并未实际使用该房屋，因此金炜完全可以通过早日再次更换门锁来实现自己对于房屋的权利，而事实上，金炜也是在收回房屋一个月后将门锁更换另行出租。从该事实可知，刘天娟未交还新防盗门钥匙的行为不足以导致金炜完全不能行使自己的权利，因此金炜亦存在怠于行使权利，导致损失扩大的情形，故对于扩大的损失，金炜应当自行承担部分责任。根据金炜此后将房屋另行出租所约定的租金为月4800元的事实，结合金炜再次出租的时间，确定刘天娟支付金炜因未及时交还新防盗门钥匙所造成的经济损失2400元，金炜要求刘天娟承担违约金14300元的反诉请求不予支持。对于金炜主张的地板、墙纸损失，因刘天娟主张地板损害并非由其造成，而双方在交接房屋时亦未记载有此损失，且本案所涉房屋主要用于出租，金炜未能提供证据证明该损坏系刘天娟造成，而对于墙纸损坏造成2000元的损失，金炜未提供证据证明，故对该反诉请求不予支持。因金炜在本案审理过程中，减少部分诉讼请求，故按减少后的诉讼请求计算案件受理费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2012年11月10日判决：一、金炜于判决生效后十日内返还刘天娟房屋押金9000元；二、刘天娟于判决生效后十日内归还金炜代为垫付的煤气费352.8元及相应的利息16.94元（自2011年6月13日起按本金211.2元的银行同期贷款利率计算至2012年2月11日，自2012年2月12日起按本金352.8元的银行同期贷款利率计算至2012年6月6日止）；三、刘天娟于判决生效后十日内支付金炜违约金2400元。以上第一、二、三项抵扣后，金炜于判决生效后十日内返还刘天娟房屋押金6230.26元；四、驳回刘天娟的其他反诉请求；五、驳回金炜的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，由刘天娟负担人民币15元，由金炜负担人民币35元（于判决生效后十日内交付原审法院）；反诉案件受理费308元（已预缴370.5元），由金炜负担人民币284.5元，刘天娟负担23.5元。
宣判后，金炜不服，向本院提起上诉称：原判认定事实错误，房屋交接始终未完成。2012年3月11日根本不具备房屋交接的条件，刘天娟并未腾空房屋，也未对损坏的家电进行维修，刘天娟始终未将防盗门锁钥匙交给金炜，且金炜多次联系刘天娟未果，刘天娟存在故意不完成房屋交接的主观恶意。因2012年3月11日双方没有结清相关水电费用，故金炜持有刘天娟的押金并无不妥。刘天娟未完成房屋交接，金炜对刘天娟是否实际继续适用房屋的事实并不知悉，不存在因怠于行使权利而需承担扩大损失的问题。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
上诉人金炜在二审中提交《收款收据》复印件一份（与原件核对无异），证明刘天娟在更换了门锁后，没有将钥匙交给金炜，金炜在2012年4月16日让开锁师傅开了锁，双方并没有交接完毕。
被上诉人刘天娟在二审中辩称：刘天娟在一审中所提供的证人证言证实了2012年3月11日刘天娟与金炜金星了房屋交接，刘天娟腾空了房屋并清空清洁工进行打扫，在金炜提出电器有损坏的情况下，刘天娟也请人进行了维修，后刘天娟将房屋钥匙交给了金炜。至于在交接过程中，金炜要求刘天娟更换防盗门钥匙，刘天娟虽未及时将该防盗门钥匙交给金炜，但根本不影响金炜收回房屋，且证人证言证实刘天娟更换完防盗门钥匙后已将新钥匙交给房屋的下一任租客。即使刘天娟未及时交付钥匙，存在违约行为，原审已经判决刘天娟承担2400元的经济损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘天娟在二审未提交新证据。
上诉人金炜在二审中提交的证据，经质证，被上诉人刘天娟认为该证据为收款收据，对其真实性、合法性、关联性均有异议，且原审已经认定刘天娟未及时将防盗门钥匙进行交付，并判决刘天娟承担2400元违约金，故该证据不能证明金炜的证明对象。本院对该证据的真实性予以确认。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实除原审认定的“租赁期12个月，自2011年3月12日起至2011年3月11日止”应为“租赁期12个月，自2011年3月12日起至2012年3月11日止”外，其余与原审判决认定的事实一致，予以确认。
另查明，金炜于2012年4月16日将施家花园2-1-101室房屋的门锁进行了更换。
本院认为，刘天娟与金炜的房屋租赁合同至2012年3月11日届满，届满当日，刘天娟与金炜对租赁房屋内的家俱、家电及设备进行了清点，并记录了水、电、煤气的使用度数，刘天娟还将两扇房屋大门钥匙交还给了金炜，应视为双方在租期届满后对房屋进行了交接。但因在交接过程中，金炜要求对保安门锁进行更换，故刘天娟后又请人更换了门锁，但未将新的钥匙交给金炜。刘天娟未及时将新钥匙交付金炜，导致金炜不能及时行使房屋权利人的各项权利，给其造成一定的损失，刘天娟应当承担相应的责任，而金炜在多次联系刘天娟索要钥匙无果的情况下，完全可以通过早日再次更换门锁来实现其对房屋的使用，事实上，金炜也是在2012年4月16日更换门锁后将房屋另行出租，故金炜怠于行使权利，对其损失也应承担部分责任，原审法院根据金炜另行出租房屋的租金及时间等情况，判决由刘天娟支付金炜违约金2400元并无不当。刘天娟所支付的9000元系房屋使用押金，根据双方合同的约定，在租期满后，结清水、电等相关费用后予以退还，现双方租赁期满，在结清水电等费用后，金炜应当退还刘天娟上述押金。金炜的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币358元，由金炜负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一三年三月二十八日
书记员 王勤