广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第404号
上诉人（原审被告）：刘泽安。
上诉人（原审被告）：邱新风。
两上诉�的委托代理人：徐宝荣。
被上诉人（原审原告）：黄建华。
委托代理人：陈健。
上诉人刘泽安、邱新风因与被上诉人黄建华土地使用权转让合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2013）惠博法宁民初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审意见
原告黄建华于2013年1月7日向原审法院提起诉讼，请求：1、确定原告于2012年5月7日与被告签订的《转让土地协议书》无效。2、判决被告返还土地转让金150000元，并从2012年5月6日起按银行同期贷款利率支付原告利息10000元。3、判决被告向原告支付《转让土地协议书》见证费2000元。4、本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由：2012年5月6日，原告与被告口头约定，原告以150000元的价格买下被告位于博罗县长宁镇移民街西边的土地（土地使用权证号为：博府国�（2002）字第1322150004）。原告于当天将150000元转让金交付给被告。2012年5月7日，原、被告签订了《转让土地协议书》并办理了见证。协议签订后，原告前往长宁镇国土所办理土地过户手续时，国土所工作人员却告知原告，由于该土地因未完成开发投资总额的百分之二十五以上，所以不能办理过户手续。2012年12月27日，原告以书面方式通知被告因被告土地无法过户，解除双方签订的《转让土地协议书》。原告认为双方签订《转让土地协议书》时，被告未按规定完成对土地的开发投资，该行为违反了相关法律的规定，双方签订的《转让土地协议书》无效。被告隐瞒了土地未完成开发投资总额的百分之二十五以上的事实，与原告签订了《转让土地协议书》，导致土地无法过户，协议违反法律规定而无效，被告属于过错方。因此被告需返还原告土地转让金150000元，并承担原�所有损失。
被告刘泽安、邱新风辩称：1、两被告是夫妻关系，涉案土地是夫妻共同财产，当时司法所要求被告邱新风到场签名，确认同意转让该土地。2、当时与原告口头约定不过户，也经过司法所公证，后来我也将国土证等证件交给原告，原告不去建导致无法过户。3、我给原告土地的时候该地是空地，现在已经被别人建了房，如果原告要我返还款项，原告把土地弄回空地给我。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年5月7日，原告与被告刘泽安、邱新风签订《转让土地协议书》，约定被告转让其位于博罗县长宁镇移民街西边的土地（土地使用权证号为：博府国用（2002）字第1322150004）给原告，由博罗县长宁镇法律服务所出具一份《见证书》。协议签订后，原告支付150000元土地转让金给被告刘泽安，由被告刘泽安出具一份《收据》给原告。原告支付2000元见证费，有博罗县长宁镇法律服务所出具的发票予以佐证。原告前往博罗县国土资源局长宁国土所办理土地转让手续时，该所以被告刘泽安没有按照《国有土地出让合同书》约定的条款完成投资25%为由，拒绝为原告办理过户手续，原告提供《博罗县人民政府网络问政》用以证明上述事实。本院于2013年11月28日向博罗县国土资源局调查，由博罗县国土资源局出具一份《证明》，该证明内容为“我局已于2013年7月8日答复来新人黄建华关于‘长宁国土所不能办理土地转让手续’的网络问政，因刘泽安名下证号为博府国用（2002）字第1322150004号的土地使用权没有按照《国有土地出让合同书》约定的条款，一直没有完成投资25%，不符合转让条件，所以长宁国土所没有受理其土地使用权转让申请”。
原审判决理由和结果
原审法院认为：被告刘泽安名下证号为博府国用（2002）�第1322150004号的土地使用权没有按照《国有土地出让合同书》约定的条款，一直没有完成投资25%，不符合转让条件，有博罗县国土资源局出具《证明》予以证实，本院予以采信。因原、被告签订的《转让土地协议书》涉及的土地使用权，不符合转让条件，现原告请求确认原、被告于2012年5月7日签订的《转让土地协议书》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。原告于2012年5月6日支付150000元土地转让金给被告刘泽安，另支付《转让土地协议书》见证费2000元，有被告出具的一份《收据》及见证费发票予以佐证，本院予以确认。因原、被告签订的《转让土地协议书》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，现原告主张因土地转让款由被告刘泽安收取，故请求被告刘泽安返还土地转让金150000元，符合法律规定，本院予以支持。至于见证费2000元，因见证时为双方自愿，结合本案实际，该见证费由原、被告各负担一半为宜，即被告应返还见证费1000元给原告。原告请求被告刘泽安支付土地转让金150000元的利息，由于原、被告签订的协议书中并未对利息作相关约定，故利息计算应从原告起诉之日即2013年1月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2013年12月11日作出四项判决：一、确认原告黄建华与被告刘泽安、邱新风于2012年5月7日签订的《转让土地协议书》无效。二、限被告刘泽安在本判决�生法律效力之日起十日内偿还原告黄建华土地转让金150000元及利息（从2013年1月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本院确定的付款之日止）。三、限被告刘泽安在本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告黄建华《转让土地协议书》见证费1000元。四、驳回原告黄建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3540元，由原告负担50元，由被告刘泽安、邱新风负担3490元。
当事人二审意见
原审被告刘泽安、邱新风不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
主要事实和理由：1、一审判决认定建设用地转让合同无效，未提出任何法律依据。一审法院依据的是博罗县国土局的答复，博罗县国土局依据是一份《国有土地出让合同书》，而上诉人并无签过这样一份合同。该合同对上诉人不具约束力。2、博罗县国土局称上诉人未完成总投资25％，不符合转让条件，但上诉人的建设用地彻底完成“三通一平”，投资不是25％，而是100％。3、原合同规定，由上诉人协助办理土地转让手续，但被上诉人称自己去问不能转让即要求撤销合同，起诉后一审法院未依据合同约定要求被上诉人将土地使用证交回上诉人并给予时间由上诉人去办理手续或依法提起行政诉讼，即以博罗县国土局这样一个基层业务部门答复为判决依据，明显程序违法。二、一审判决不合乎民法的公平公正原则，严重损害上诉人的合法权益。在土地转让合同签订时，上诉人已将土地（完全无障碍的建设用地）及土地证书、建设许可证交给被上诉人，�同已完全履行。在一审中，上诉人提出被上诉人已在用地上建了一层楼房，如果要解除合同，必须拆掉房屋，还上诉人土地。但一审不予理采，也不告知处理办法，在判决中也不提及。三、《中华人民共和国物权法》第138条规定中对建设用地使用权合同条款的7项规定并无受让人要投资25％的规定。《物权法》143条规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让，但绝无要求转让前要建设25％，即没有要求先将土地建设一部分房屋再转让。四、格式合同《国有土地使用权出让合同》第20条规定：“受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用出让金，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列条款规定之条�（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。因上诉人受让土地时出让人并未要求订立合同，因此国土部门无权要求履行一个不存在不明确的投资25％规定。上诉人受让土地已达到“其他建设用地条件”，并且相关部门已依法发给建筑许可证。因此，上诉人转让土地完全合乎规定，转让土地合同有效。五、上诉人在2012年5月7日与被上诉人订立转让合同时，已经由长宁法律服务所主任邹选平带双方到现场核对已平整可建设土地无误。上诉人将土地和土地使用证及建筑许可证交付给被上诉人，收取被上诉人转让价款，被上诉人对此并无异议。被上诉人起诉后，上诉人到现场查看，土地已被被上诉人建了一层房屋，而被上诉人在起诉中对此只字不提，却要求上诉人返还全部价款，明显不合法。
被上诉人口头答辩要求二审维持原判。
本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。
二审查明的事实
本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明：上诉人转让给被上诉人的土地已经建成房屋，但上诉人和被上诉人均称不是自己所建。
本院判决理由和结果
本院认为，上诉人以出让方式取得的博罗县长宁镇移民街西边的101平方米土地属住宅用地。《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称《房地产管理法》）第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书。上诉人与被上诉人签订《转让土地协议书》时，虽然已取得了涉案土地的《国有土地使用证》，符合《房地产管理法》）第三十九条第一款第（一）项的规定，但无证据证明上诉人已符合《房地产管理法》）第三十九条第一款第（一）项的规定，对土地进行开发，并达到投资总额的百分之二十五以上。故原审认定涉案土地不符合转让条件，双方签订的《转让土地协议书》无效，上诉人依据无效合同收取的土地转让款应返还给被上诉人，并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息并无不当，本院予以确认。
综上所述，原审认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第（一）�之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3540元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 邓耀辉
审判员 苏丹红
二〇一四年十一月二十五日
书记员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；