沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民三初字第00277号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行。
负责人：李皓，系行长。
委托代理人：佟欣，男，汉族，系该行职员。
委托代理人：陈硕，男，汉族，系该行法律顾问。
被告：沈阳房地产置业担保集团有限公司。
法定代表人：王葆真，系董事长。
委托代理人：匡陈雪，女，汉族，系该公司职员。
委托代理人：宋玉礼，男，汉族，系该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行为与被告沈阳房地产置业担保集团有限公司保证合同纠纷一案，于2015年1月14日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员邹利利独任审判，于2015年2月9日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2001年9月29日，沈阳房地产置业担保有限公司与我行签订了编号为2001XXXXX号的《中国建设银行个人住房借款保证合同》。合同约定为借款人李宝平向中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行提供保证担保。借款本金为人民币80万元，期限为15年（2001年9月29日至2016年9月28日）。签约后，我行于2001年9月29日依约向李宝平发放了80万元个人住房贷款。按合同规定，贷款采用等额本息还款法，而借款人李宝平从2008年1月份开始不按合同约定履行还款义务，经常拖欠，我行每月都打电话催收，仍然不按月还款。沈阳房地产置业担保有限公司于2008年3月27日向我行履行合同开始为李宝平垫付贷款，后因借款人李宝平与其房产转让人唐海军产生纠纷，诉讼至法院，沈阳房地产置业担保有限公司从2009年4月30日起拒绝履行担保责任。鉴于被告长期不履行担保合同，为维护我行的合法权益，根据《借款保证合同》第十一条第四款规定：“借款人卷入或将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿还能力的应由保证人承担保证责任”。我行决定提前解除合同，并要求担保人立即归还贷款本息及相关费用。以上事实有《中国建设银行个人住房借款保证合同》为证。综上，恳请人民法院依法维护我行的合法权益。诉讼请求：1、判令被告承担保证责任，给付原告截止到2014年11月贷款本金人民币330，938.43元及利息、罚息95，816.31元，总计426，754.74元，以及到实际还款日的利息、罚息；2、判令被告承担本案全部诉讼费。
被告辩称：对于原告在起诉状中提出的诉讼请求：判令被告沈阳房地产置业担保有限责任公司承担保证责任并承担本案全部诉讼费用，缺乏法律依据，贵院不应支持该项诉讼请求。
2001年9月29日，原告与李宝平签订了《中国建设银行个人住房借款合同》，根据合同约定，李宝平向原告借款用于购买住房，借款期限自2001年9月29日至2016年9月28日，合同对违约责任及利息、复利及罚息的收取做了明确的约定。原告与我公司签订了《中国建设银行个人住房借款保证合同》，该合同约定由我公司对上述借款、利息、违约金及实现债权的相关费用等承担连带保证责任。我公司对上述事实予以承认。在合同履行的过程中，发生了以下事实，足以影响本案的公正裁判，原告并没有在起诉书中提及：2005年10月12日，李宝平将借款购买的住房转卖给唐海军，并签订了《房地产经纪合同》，之后李宝平、唐海军二人因商品房买卖合同纠纷诉至沈阳市沈河区人民法院，2007年8月17日法院对此纠纷做出了一审判决（（2007）沈河民二初字第337号），判令纠纷涉及的坐落于沈阳市沈河区奉天街XXX号1-11-3室房屋归唐海军所有，尚欠建行南湖支行的借款全部由唐海军负责。唐海军因不服一审判决提出了上诉，沈阳市中级人民法院认为一审法院认定涉及房产归唐海军所有且偿还尚欠借款的判决并无不当，维持了此项判决。2011年辽宁省高级人民法院对此案进行再审，做出（2011）辽审四民提字第25号民事判决书，认定纠纷涉及房屋产权归唐海军所有，双方应办理转按揭手续。现省高院的判决已经生效，根据我公司所签订的《中国建设银行个人住房借款保证合同》约定，在李宝平不能偿还借款的情况下，我公司才承担保证责任，因此，现在法院认定房产归唐海军所有，且唐海军也没有与银行及我公司办理相关的转按揭贷款手续，则我公司当然不应继续承担保证责任。综上，在房产归属发生变化，且我公司、建行南湖支行没有与唐海军办理相关的转按揭贷款手续的情况下，我公司不再承担连带保证责任是有法可依的，请求法院做出公正裁判，驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明：2001年9月20日抵押人李宝平与被告签订抵押合同一份，合同约定：李宝平为个人借款购买住房，要求被告为其提供担保，被告要求李宝平以其所购住房向被告作为抵押，李宝平自愿以其购买的坐落于沈阳市沈河区奉天街XXX号1-11-3房产向被告作为抵押，以保证被告担保的李宝平与建设银行南湖支行签订的借款合同按期履行，抵押期限自2001年9月20日起至2017年3月19日止。李宝平借款的金额为人民币80万元整，此借款的用途仅限于购买本合同项下的抵押房产。被告为李宝平担保的金额为此项借款的本息。对违约责任约定为：抵押期间李宝平连续3个月未按借款合同履行时，被告有权依本合同之约定终止本合同，并向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求处分抵押房产，所得价款优先偿还被告代李宝平偿还的债务。
2011年9月29日，借款人李宝平与原告签订中国建设银行个人住房借款合同一份，合同约定：借款人李宝平向原告借款80万元，借款期限为15年，自2001年9月29日至2016年9月28日止。贷款月利率为千分之4.65，采用等额本息还款法，按月归还贷款本息。借款人李宝平以保证方式提供担保，保证人为被告。合同对违约责任约定为：借款期内借款人未按合同约定在还款期内归还借款本息，原告对贷款余额按本合同第五条的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按本合同第五条的贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和实际拖欠天数以每日万分之0.5的违约金率收取违约金。借款期内，借款人累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的；借款人卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的，原告有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权处分抵押物或质押权利、要求保证人提前履行保证责任。
2001年9月29日，原、被告签订中国建设银行个人住房借款保证合同一份，合同约定：为确保原告与李宝平签订的中国建设银行个人住房借款合同的履行，被告愿意向原告提供保证担保。被告保证担保的贷款金额为80万元，贷款期限为15年，自2001年9月29日至2016年9月28日。本合同的保证方式为连带责任保证，被告对借款合同中的借款人的债务承担连带责任。借款人不履行其债务时，不管原告是否已行使其他担保物权，原告均有权直接要求被告对借款人的全部债务承担保证责任。被告应在接到原告履行担保责任通知书之日起十五个工作日内履行清偿义务。保证担保的范围为贷款金额及利息（包括罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的费用等。保证期间自本合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后两年止。本合同的效力独立于被保证的借款合同，借款合同无效并不影响本合同的效力。借款期间，借款人累计6个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的；借款人卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序或其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的，原告有权解除借款合同，提前收回已发放贷款本息，并要求保证人承担保证责任。上述合同签订后，原告按合同约定向李宝平发放贷款本金80万元。
2005年10月12日，李宝平将其所购买的坐落于沈阳市沈河区奉天街XXX号G座11楼3号、建筑面积224.68平方米的房屋，以120万元出售给唐海军，其中现金56万元，欠银行贷款64万元。双方商定现金分三次付款，第一次2005年10月11日付现金10万元，第二次付款2005年11月，第三次付款2005年12月。待双方到市公证处作委托公证后，唐海军将剩余房款2005年12月31日前分两次付给李宝平，李宝平将该房屋钥匙于2005年10月15日前交给唐海军。2005年10月15日以后，李宝平欠银行余额贷款和利息转贷给唐海军，由唐海军负责偿还贷款。合同签订后，唐海军以李宝平的名义偿还原告贷款。
由于李宝平与唐海军因房屋买卖事宜产生纠纷，李宝平于2007年3月26日向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求唐海军给付购房款24万元及违约金。沈阳市沈河区人民法院于2007年8月17日作出民事判决书，判决：坐落于沈阳市沈河区奉天街XXX号1-11-3室房屋（建筑面积224.68平方米）归唐海军所有。李宝平协助办理房屋产权变更手续，相关税、费由唐海军承担。唐海军于判决生效后10日内给付李宝平买房款24万元。唐海军于判决生效后15日内，到原、被告处办理转按揭贷款手续，李宝平协助办理，相关费用由唐海军承担。尚欠原告借款全部由唐海军负责偿还。宣判后，唐海军不服上诉至沈阳市中级人民法院，该院审理后判决：坐落于沈阳市沈河区奉天街XXX号1-11-3室房屋（建筑面积224.68平方米）归唐海军所有。李宝平协助办理房屋产权变更手续，相关税、费由唐海军承担；李宝平协助唐海军办理房屋转按揭贷款手续的同时唐海军给付李宝平购房款14万元；唐海军于判决生效后15日内，到原、被告处办理转按揭贷款手续，李宝平协助办理，相关费用由唐海军承担。尚欠原告借款全部由唐海军负责偿还。沈阳市中级人民法院再审后判决：撤销该院作出的（2007）沈民（2）房终字第1186号民事判决；维持沈河区人民法院（2007）沈河民二房初字第337号民事判决。辽宁省高级人民法院再审后，于2013年2月28日作出民事判决书，判决：坐落于沈阳市沈河区奉天街XXX号1-11-3室房屋（建筑面积224.68平方米）归唐海军所有；判决生效后15日内，李宝平协助唐海军到原、被告处办理转按揭贷款手续以及房屋更名过户手续，所欠原告贷款及担保公司利息以及办理手续产生的相关费用由唐海军承担。办理完转按揭贷款手续的同时唐海军给付李宝平购房款24万元整。现由于唐海军未按生效判决履行偿还原告贷款的义务，故原告以要求被告承担保证责任为由，诉讼来院。
以上事实，有当事人陈述笔录、中国建设银行个人住房借款合同、保证合同、抵押合同、民事判决书、结清试算在卷佐证，并经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原告与借款人李宝平、保证人沈阳房地产置业担保集团有限公司签订的个人住房借款合同、保证合同，抵押人李宝平与抵押权人沈阳房地产置业担保集团有限公司签订的抵押合同合法有效，具有法律约束力，本院予以确认。合同签订后，原告按约定履行了发放贷款义务，由于李宝平将贷款所购的房产于2005年转让给唐海军后，双方因房屋买卖事宜产生纠纷，经辽宁省高级人民法院再审判决确定由唐海军继续履行偿还原告贷款的义务。现本案争议的焦点是在唐海军未按约定履行还款义务且李宝平与唐海军的转按揭手续办理完毕前被告是否应承担保证责任。本院认为，辽宁省高级人民法院再审判决已认定李宝平与唐海军之间的房屋买卖合法有效，李宝平贷款所购的房产已经生效判决确认归唐海军所有，且该房屋也实际交付给唐海军，由唐海军居住、管理、使用，由此能够证明，李宝平对该房屋已不再享有任何权利和义务。判决同时确认李宝平因购买该房产从原告处贷款的剩余贷款本息由唐海军负责偿还，证明李宝平所负的债务已转移给唐海军。因原、被告均同意为该笔贷款办理转按揭手续、变更抵押人，因此唐海军应作为借款人继续履行李宝平与原告之间签订的借款合同，被告亦应履行与原告签订的保证合同，因此虽然李宝平与唐海军没有办理更名过户及转按揭贷款的手续，但实际上李宝平与原、被告之间已不存在债权债务关系，随着房产的转让唐海军承继了李宝平与原、被告之间的权利义务关系。因此转按揭手续是否办理完毕并不能构成被告拒绝履行承担保证责任的理由。故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：
被告沈阳房地产置业担保集团有限公司于本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行借款本金330，938.43元及利息、罚息95，816.31元，总计426，754.74元（截止至2014年11月）；并自2014年12月起按借款合同约定的计息办法支付上述借款利息、罚息至实际给付之日止。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，701元，减半收取3，850.5元，由被告沈阳房地产置业担保集团有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 邹利利
二〇一五年二月二十七日
书记员 王 瑶
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。