辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1665号
上诉人（原审原告）：郑宏，男，1969年6月30日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：郑伟（郑宏哥哥），男，1963年2月12日出生，汉族，无职业。
委托代理人：隋晓庆，男，1985年12月15日出生，汉族，沈阳市于洪区洪慈法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：沈阳皇姑热电有限公司，住所地沈阳市于洪区西江街87号。
法定代表人：公繁祥，该公司董事长。
委托代理人：石冲，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人郑宏与上诉人沈阳皇姑热电有限公司（以下简称“皇姑热电公司”）租赁合同纠纷一案，均不服辽宁省沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第2055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月10日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年6月29日公开开庭审理了本案，上诉人郑宏的委托代理人郑伟、隋晓庆，上诉人皇姑热电公司的委托代理人石冲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郑宏一审诉称，郑宏于2004年租赁皇姑热电公司所有的沈阳市于洪区西江街87号房屋经营浴池。2011年5月31日，郑宏突发脑出血暂时不能管理浴池，将浴池临时交给妻子胡馨颜管理。因家庭矛盾，郑宏离开胡馨颜与父亲居住，后在派出所的协助下收回了浴池的经营权，并于2013年10月与胡馨颜离婚。郑宏收回浴池经营权后，皇姑热电公司于2012年10月14日至2013年1月8日期间停止为浴池供气，致浴池无法正常运营，给郑宏造成经济损失。2013年9月，皇姑热电公司以租赁合同到期为由将浴池大门换锁，使郑宏无法继续经营。郑宏在浴池装修上投入了大量资金，皇姑热电公司在郑宏经营期间停止供气，又终止合同，给郑宏造成了巨大的经济损失。郑宏诉至法院，请求与皇姑热电公司继续签订租赁合同；皇姑热电公司赔偿郑宏2012年10月1日至2012年12月31日期间的经营损失，每月180，000元，计540，000元；皇姑热电公司赔偿停业3个月期间的房租损失20，000元及固定人员工资25，500元；本案诉讼费由皇姑热电公司承担。
皇姑热电公司一审辩称，郑宏、皇姑热电公司签订的《房屋租赁协议》约定租赁期限至2013年9月30日止，合同期满皇姑热电公司有权终止合同，不同意与郑宏续签合同。双方签订的《房屋租赁协议》约定，合同期满后，郑宏应无条件将房屋恢复原状交还皇姑热电公司，皇姑热电公司不承担郑宏对租赁房屋进行装饰装修的费用。因郑宏家庭内部矛盾导致浴池2012年10月至12月停汽，皇姑热电公司不应承担赔偿责任。
原审法院审理查明，2010年10月1日，郑宏、皇姑热电公司签订《房屋租赁协议》。合同约定皇姑热电公司将沈阳市于洪区西江街83号，建筑面积350平方米的房屋租赁给郑宏经营浴池。租赁期限自2010年10月1日起至2011年9月30日止，年租金80，000元，上打租。另约定，出租方按汽表计收热费，不另行收取水费。协议解除或期满后，若出租方无意出租或双方不能达成续租协议，自协议期满之日起十日内，承租方必须无条件、完好的交出承租房屋，清理完承租方自有设施和物品，否则出租方将按废品和垃圾处理。同日，双方签订了《蒸汽销售合同》，约定皇姑热电公司向郑宏销售蒸汽以每吨195元计价，每月26日-30日结清当月蒸汽使用费，合同期限自2010年10月1日起至2011年9月30日止。
2011年5月，郑宏因病无法亲自经营浴池，浴池由其妻子胡馨颜经营，并连续两年代郑宏续签《房屋租赁协议》及《蒸汽销售合同》，租赁期间郑宏未拖欠租金。合同履行期内，郑宏与胡馨颜就浴池经营权发生纠纷，皇姑热电公司于2012年10月至2012年12月停止向浴池供应蒸汽，致郑宏经营的浴池停业。
2013年9月30日，郑宏、皇姑热电公司签订的《房屋租赁协议》期限届满，皇姑热电公司不同意与郑宏续订租赁合同，并将租赁房屋收回，双方产生纠纷。
原审法院另查明，地处涉案租赁房屋附近的于洪区怒江北街、长江北街，经营面积300平左右的浴池，销售旺季的月盈利额约为10，000元至30，000元不等。经营面积3000平左右的浴池，销售旺季的月盈利额约为60，000元至100，000元不等。
原审法院认为，2010年10月1日至2013年9月30日，郑宏、皇姑热电公司共签订三份租赁合同，每次约定租期一年，期满后续签，每次续签一年。2013年9月30日，合同约定的租赁期限届满，双方权利义务终止，皇姑热电公司有权收回房屋自行处分。对郑宏主张与皇姑热电公司续签租赁合同的请求，原审法院不予支持。
关于郑宏请求皇姑热电公司赔偿停业期间的经营损失及租金损失，皇姑热电公司提供的蒸汽缴费发票，表明郑宏在其主张的2012年10月、11月、12月期间未发生蒸汽缴费，能够证明郑宏经营的浴池在此期间停业。皇姑热电公司向原审法院提供胡馨颜的书面证言，该份证言表明因郑宏与胡馨颜于2012年10月发生纠纷，胡馨颜通知皇姑热电公司停供蒸汽。郑宏家庭纠纷不影响郑宏、皇姑热电公司之间履行租赁合同，皇姑热电公司无故停供蒸汽，影响郑宏正常经营，系违约行为，应赔偿郑宏经营损失，并退还停汽期间的房屋租金。郑宏未能提出直接证据证明实际损失数额，其请求的损失数额亦超出合理范围，原审法院不予支持。经走访调查，涉案房屋附近类似规模的洗浴场所，每年旺季的10月至12月期间，月盈利额约为8000元至30，000元不等。根据本案实际情况，结合走访调查，确定郑宏2012年10月、11月、12月期间的停业损失为每月30，000元，共计90，000元。根据郑宏、皇姑热电公司签订的租赁合同，停业期间的房屋租金损失为20，000元。
关于郑宏请求皇姑热电公司赔偿人员工资25，500元，没有法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、二百一十二条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳皇姑热电有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，赔偿原告人民币110，000元；二、驳回原告其他诉讼请求。
如被告沈阳皇姑热电有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费免交。
宣判后，上诉人郑宏与上诉人皇姑热电公司均不服，上诉至本院。
上诉人郑宏上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、一审法院关于停业损失赔偿数额的认定属事实不清、证据不足，从而作出错误判决。上诉人在一审中请求被上诉人赔偿上诉人2012年10月1日至2012年12月31日期间的经营损失，每月18万元，总计54万元，而一审法院以上诉人未能提供直接证据为由不予支持上诉人的诉求属于事实认定不清，证据不足。二、一审法院判决不予支持上诉人请求被上诉人赔偿人员工资，属适用法律错误。上诉人在一审庭审中已经出示了充分的证据，请求被上诉人赔偿人员工资25，500元，而一审法院却认定没有法律依据不予支持，属适用法律错误。
被上诉人皇姑热电公司辩称：同我方的上诉意见。
上诉人皇姑热电公司上诉请求：撤销原审判决；驳回被上诉人全部的诉讼请求；本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决判令上诉人赔偿被上诉人租金损失20，000元无事实理由。上诉人没有任何违反租赁合同的行为，被上诉人与上诉人从2010年10月起到2013年9月30日期间，双方签订三份房屋租赁协议，上诉人将房屋出租给被上诉人用于洗浴经营。本案被上诉人与上诉人之间是房屋租赁合同纠纷案。上诉人已经按照房屋租赁协议约定履行了合同义务，没有任何违约行为。关于被上诉人所称因供应蒸汽问题造成其停业无法经营，被上诉人与上诉人另行签订有蒸汽销售合同，与本案房屋租赁不是同一法律关系，被上诉人应当另案解决。二、一审判决判令上诉人赔偿被上诉人停业损失90，000元，缺乏法律依据和事实依据。上诉人因家庭内容纠纷导致浴池停止经营，与被上诉人出租房屋无关。2012年10月，被上诉人的前妻，也是当时的监护人胡馨颜曾明确通知上诉人，因其家庭内部就浴池经营权存在纠纷，浴池暂时停止经营，期间不使用蒸汽，不再每天与上诉人进行蒸汽结算。因此，被上诉人经营的浴池停业，完全是由于家庭内部纠纷造成的，与上诉人无关。胡馨颜作为当时被上诉人妻子和监护人，也是浴池的实际经营者，如果决定浴池停业的行为损害了被上诉人的利益，则被上诉人应当在与胡馨颜的诉讼中向胡馨颜主张权利。而不应当要求上诉人作为房屋出租方承担任何责任。
被上诉人郑宏辩称：皇姑热电公司于2012年10月份无故停止供应蒸汽，直接影响我方的正常经营，导致双方的租赁合同无法正常履行，并且皇姑热电公司对于停止供应蒸汽一事在原审中表示认可，导致不能正常履行合同，对郑宏的损失皇姑热电公司应赔偿。皇姑热电公司已经介入我家的内部矛盾中，皇姑热电公司没有经过我同意就把气给停了，郑宏虽然患病，但意识清醒，皇姑热电公司主张郑宏前妻与其有约定是托词，他们没有经过郑宏同意就停止供气。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有《房屋租赁协议》、《蒸汽销售合同》、承诺书等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：郑宏与皇姑热电公司于2010年10月1日签订的《房屋租赁协议》及《蒸汽销售合同》期限届满后，郑宏妻子胡馨颜又与皇姑热电公司连续两年续签《房屋租赁协议》及《蒸汽销售合同》，租赁期限至2013年9月30日届满。租赁期限届满后，皇姑热电公司不同意与郑宏续订租赁合同，则皇姑热电公司不能与郑宏达成续租房屋的合意，一审法院驳回郑宏要求续签租赁合同的请求并无不当。双方租赁协议履行期间，皇姑热电公司单方停止向郑宏经营的浴池供应蒸汽，导致浴池无法正常经营，故一审法院参照周边地区同类规模洗浴场所同时段的月盈利额标准，认定皇姑热电公司赔偿郑宏2012年10月至12月期间的停业损失9万元并返还相应租金损失2万元，共计11万元，并无不当。对皇姑热电公司上诉提出不同意赔偿租金损失及停业损失的主张，本院不予支持。
关于郑宏上诉提出要求按照月盈利额18万元标准赔偿停业损失的主张。郑宏主张的月盈利额为其单方记账内容，其并未提供税务机关核定的营业额，一审法院经走访调查确定郑宏停业期
间的经营损失为每月30，000元，郑宏并无有效证据否认一审法院认定的停业损失标准，故对郑宏该项主张，本院不予支持。
关于郑宏上诉提出要求皇姑热电公司赔偿人员工资25，500元的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，皇姑热电公司在双方租赁协议履行期间停止供应蒸汽，导致郑宏无法正常经营浴池，皇姑热电公司存在违约行为，郑宏应当采取适当措施防止损失的扩大，对其提出要求皇姑热电公司赔偿人员工资的主张，因不属于合理支付范围，本院对此不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
沈阳皇姑热电有限公司交纳的二审案件受理费2500元，由沈阳皇姑热电有限公司负担；郑宏应交纳的二审案件受理费8432.52元，由郑宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年八月七日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。