葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民二初字第00228号原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行，住所地葫芦岛市龙港区。负责人何彬，该行行长。委托代理人黄福生,住葫芦岛市龙港区。委托代理人赵丹，住葫芦岛市龙港区。被告许建，住黑龙江省牡丹江市。被告葫芦岛市天鸿宝业房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市连山区寺儿堡镇尖山子村。法定代表人焦云红，该公司经理。委托代理人张鹏，住葫芦岛市连山区。原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行诉被告许建、葫芦岛市天鸿宝业房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，于2015年7月21日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成由审判员陈志伟担任审判长，与审判员王笑言，人民陪审员苏剑秋参加评议的合议庭，书记员甘蕾担任法庭记录，并于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行委托代理人黄福生、赵丹，被告葫芦岛市天鸿宝业房地产开发有限公司委托代理人张鹏到庭参加了诉讼，被告许建经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行诉称，2014年5月19日，被告许建申请个人购房贷款11万元，用于购买葫芦岛市连山区XX路X-XX号楼X单元XXX号房产（一手房），原告与被告签订编号为2014—手申0000168号（个人借款/担保合同）。合同约定：被告以抵押担保方式自原告处借款人民币11万元；抵押物为葫芦岛市连山区XX路X-XX号楼X单元XXX号房产，建筑面积61.61平方米，房他证字第14-2-**#-XXX号（上述抵押物已经办理预购商品房抵押权预告登记），贷款期限120个月，实际发放日与到期日以借据为准（即2014年5月19日起至2024年5月19日止），贷款利率基准利率上浮10%，以按月等额本息还款法分120期偿还贷款本息。二被告以上述所购房屋为借款提供抵押担保，并在葫芦岛市房屋产权监理处办理了抵押物登记。原告依约履行了贷款义务，并根据被告的授权将贷款一次划入葫芦岛市天鸿宝业房地产开发有限公司账户（龙湾大街支行开立的账户，账号071502011920108XXXX）贷款发放后，借款人起初尚能按时还款，出现违约时，信贷员电话催收，始终是一个女人接电话，称是许建女友，催收后能还，从2014年9月出现违约，电话催收借款人已欠费停机。信贷员到购房地上门催收，家中无人，据开发公司人员介绍，开发公司也在寻找许建，让其办理入户手续，也是找不到人，信贷员与其打工的企业联系，已辞工数月，不知去向。其户口所在地黑龙江省牡丹江市爱民区文化街文化9里弄14室现已动迁，其父母均已退休，到广州其弟弟家，许建的所有亲属均已无法取得联系。二被告未按期履行归还贷款本息义务，截至2015年7月，被告已连续违约9期、累计违约13期。原告多次催收无果后，截至2015年7月10日，被告积欠本金107,172.94元，积欠利息5,310.46元，合计112,483.40元。贷款状态：可疑。借款人许建，购买的房产为我行合作机构准入开发商的房产，开发商名称：葫芦岛市天鸿宝业房地产开发有限公司，开发商为保证人，应承担保证责任。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令解除原被告双方签订的借款合同；二被告偿还借款本金107,172.94元，利息5,310.46元，合计112,483.4元，并支付2015年7月10日起至全部债务清偿之日止的利息（含约定罚息）；请求判令原告对抵押物享有优先受偿权。被告许建未到庭，未提交书面答辩意见。被告葫芦岛市天鸿宝业房地产开发有限公司未提交书面答辩意见，当庭辩称许建拖欠欠款与我方无关；原告利息计算不正确，应当以起诉日停止计算利息，罚息也不应当承担；个人购房担保合同与被告手中编号不一致，需要法庭查清；被告为许建担保属于阶段性担保，正式办理抵押手续后担保义务解除，原告所诉已经办理了抵押登记我们担保义务就应当解除，诉讼费应由许建个人承担，不应由我方承担。本院经审理查明，2014年4月24日，被告许建与原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行及被告葫芦岛市天鸿宝业房地产开发有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，被告许建向原告申请个人一手房购置贷款，用于购买坐落于葫芦岛市连山区XX路X-XX号楼X单元XXX号房产，建筑面积61.61平方米，贷款金额为人民币11万元，贷款期限为120个月，借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款，每月10日为还款日。被告许建以其购买的房屋设定抵押，并于2014年5月16日办理了抵押登记，原告为房屋他项权利人，他项权利种类为：预购商品房抵押权预告登记。合同同时约定被告葫芦岛市天鸿宝业房地产开发有限公司为保证人，保证人承担保证责任的范围按合同10.2条款确定。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。该合同10.2条款约定：保证人承担阶段性连带保证责任，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足日后到期的借款人的债务免除保证责任。该条款项下的A条款约定：本合同第20.2约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。合同签订后，原告依约履行了贷款义务，并根据被告的授权将贷款一次性划入葫芦岛市天鸿宝业房地产开发有限公司帐户（龙湾大街支行开立的账户，账号071502011920108XXXX）贷款发放后，被告许建起初尚能按时还款，2014年9月后，被告许建未依约还款，原告曾多次联系被告，因其手机停机、家中无人，无法与其取得联系。截止至2015年7月10日，被告许建尚欠本金107,172.94元、利息5,310.46元，合计112,483.40元。原告诉至法院，请求判如所请。上述事实，有身份证、户籍证明、婚姻状况证明、贷款申请表、还款个人结算账户资料、客户谈话笔录、商品房预售合同、家庭拥有住房套数证明材料、收据、发票、房屋他项权证、购房借款/担保合同、借款凭证等及当事人陈述在案为凭，经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行与被告许建、被告葫芦岛市天鸿宝业房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》是各方真实意思表示，合同合法有效，各方均应按照合同约定的内容自觉履行。原告按照合同约定向贷款人许建发放贷款，被告许建应承担按照合同约定的还款方式、数额、时间、利息计算标准等偿还银行贷款的义务。而被告许建在偿还部分贷款后，不再偿还所欠款项，其以自己的实际行为拒绝履行合同义务，已构成违约，双方签订的合同已无法继续实际履行，符合合同解除的条件，该《个人购房借款/担保合同》应予以解除。被告许建应偿还其尚欠原告的全部借款本金、利息。截止到2015年7月10日，被告许建尚欠原告本金107,172.94元、利息（包含罚息）5,310.46元，合计112,483.40元。除此之外，被告还应给付原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行自2015年7月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止所产生的利息及罚息，给付标准按照双方签订的《个人购房借款/担保合同》中关于利息、罚息计算标准予以计算给付。原告主张对涉案房屋享有优先受偿权，经查，在原被告双方形成借款合同的同时，双方亦对本案所涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，该登记证书载明该房屋的抵押权人为本案原告。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，本案不动产物权尚未成立，原告主张对该房屋享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，被告葫芦岛市天鸿宝业房地产开发有限公司对被告许建所欠债务应承担连带保证责任。被告葫芦岛市天鸿宝业房地产开发有限公司辩称原告与被告许建已经就所涉房屋办理了抵押登记，应免除其担保责任。经本院审查，原告与许建未办理正式的抵押登记手续，而是办理的预购商品房抵押权预告登记，故被告葫芦岛市天鸿宝业房地产开发有限公司应依照《个人购房借款/担保合同》的约定承担连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行与被告许建、被告葫芦岛市天鸿宝业房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告许建于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行贷款本金107,172.94元、利息（包含罚息）5,310.46元（该利息计算至2015年7月10日），并应给付2015年7月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息，标准按照双方签订的《个人购房借款/担保合同》中有关利息计算标准的条款计算给付；三、被告葫芦岛市天鸿宝业房地产开发有限公司对本判决第二项所确定的给付内容承担连带责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,550.00元，由被告许建承担，被告葫芦岛市天鸿宝业房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  陈志伟审 判 员  王笑言人民陪审员  苏剑秋二〇一五年十二月三十日书 记 员  甘 蕾