云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0127民初263号原告：昆明嘉丽泽物业管理有限公司。住所：云南省昆明市嵩明县杨林镇嘉丽泽农场。法定代表人：唐阁，系该公司原总经理。委托代理人：刘涛、马敏，系北京德恒（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：李思斯，女，汉族，1986年11月5日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。原告昆明嘉丽泽物业管理有限公司与被告李思斯物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月9日受理后，依法由审判员王莹华独任审判，于2017年5月4日公开开庭进行了审理，原告昆明嘉丽泽物业管理有限公司的委托代理人马敏、被告李思斯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：昆明嘉丽泽旅游文化有限公司［曾用名：昆明星耀（国际）俱乐部有限公司］与被告李思斯于2013年7月1日签订编号为XYJLB1(J)［2013］201SPZL63的《商铺租赁合同》，约定被告向原告租赁坐落于星耀·水乡商业街S06幢111、211号商铺用于经营酒吧，商铺面积共计420㎡，租赁期限为2013年6月13日起至2019年6月12日止。被告李思斯根据《商铺租赁合同》约定与昆明楷唯物业有限公司嵩明分公司（以下简称“楷唯物业”）于2014年3月5日签订了《前期物业管理服务协议》，约定在编号为“XYJLB1(J)［2013］201SPZL63”的《商铺租赁合同》约定范围内，楷唯物业为被告提供物业管理服务，被告支付物业管理费、垃圾清运费、水电费；并约定了物业管理费、垃圾清运费、水电费逾期付款的滞纳金的计算方式。因经营调整，自2015年1月1日起，楷唯物业与被告签订的《前期物业管理服务协议》项下楷唯物业相关权利义务由原告承继，并已经通知被告。原、被告仍依据《前期物业管理服务协议》履行相应权利义务。但是自2015年4月3日起，被告未能按照合同约定按时足额向原告支付物业管理费、垃圾清运费、水电费，经原告多次催讨，被告一直没有支付上述费用。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，现根据相关法律规定，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付在《前期物业管理服务协议》履行期间被告应付未付的物业管理费、垃圾清运费、水电费（暂计算至2016年8月31日物业管理费为22680元、垃圾清运费为2835元、水电费532.29元，合计26047.29元）；2、被告向原告支付应付未付物业管理费、垃圾清运费、水电费至还清之日的滞纳金（暂计算至2016年8月31日物业管理费滞纳金为25121.88元、垃圾清运费滞纳金为3140.2元、水电费滞纳金236.34元，合计28498.42元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、原告是否有资格进行诉讼由法院审核；2、我是与昆明楷唯物业管理有限公司签订的物业合同，而且我已经缴纳了部分物业费，尚还欠物业费19845元，但应从中扣除2016年5月和6月的物业管理费用，实际还欠物业费14175元，后期昆明楷唯物业管理有限公司将我们的酒吧门锁了，也给我造成了经济损失，我每个月的营业收入在6000元到8000元不等，扣除造成我的损失外，我还欠物业费2175元。为证实其主张，原告在举证期限内向本院提交了如下证据：1、商铺租赁合同，欲证明原告与被告于2013年7月1日签订编号XYJLB1（J）[2013]201SPZL63的《商铺租赁合同》，原告向被告出租星耀水乡商业街S06幢111、211号商铺，用于被告经营酒吧，并约定被告与原告指定的昆明楷唯物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，服务期限与《商铺租赁合同》期限一致，被告按《物业管理服务协议》的约定缴纳物业管理费、垃圾清运费、水电费等；2、前期物业管理服务协议，欲证明被告于2014年3月5日就被告与原告签订的编号XYJLB1（J）[2013]201SPZL63的《商铺租赁合同》与昆明楷唯物业有限公司嵩明分公司（简称“楷唯公司”）签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：（1）、楷唯公司向被告李思斯租赁的商铺提供物业管理服务；（2）、楷唯公司向被告收取物业管理费、垃圾清运费、水电费等相关费用；（3）、物业管理费的计算方式为：6元/㎡/月；（4）、物业管理费（含垃圾清运费）按年缴纳，于签订协议当日交纳当年度物业管理费用，被告须于前一年度物业管理服务费到期前一个月内向楷唯公司支付下一年度物业管理费；5、被告不按协议约定向楷唯公司支付物管费、垃圾清运费、水电费等费用的，楷唯公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金；3、物业公司更迭告知书，欲证明自2015年1月1日起，楷唯公司与被告签订的物业管理合同，由原告继续履行，被告应按《前期物业管理服务协议》约定向原告履行物管费、垃圾清运费的支付义务；4、物管费、垃圾清运费、水电费欠费明细，欲证明被告尚欠原告相关费用的事实。经质证，被告李思斯对第1组证据没有意见；对第2组证据没有意见；对第3组证据不清楚；对第4组证据有意见，认为原告自行将被告经营的酒吧的门关闭并反锁，已经构成了违约，违约期间的物业费我们不应该再缴纳。为证实其主张，被告李思斯向本院提交了如下证据：1、物业管理费税务发票复印件、水电费和垃圾清运费收据复印件、物管费和垃圾清运费收据复印件、欠费明细表，欲证明被告已经缴纳了部分物业费和水电费；2、照片一组，欲证明原告自行将被告租赁商铺上锁的事实。经质证，原告对物业管理费税务发票的证据三性予以认可，但对证明目的不认可，被告仅缴纳了2016年1月1日至2016年6月30日的物业管理费，2015年6月1日至2015年12月31日及2016年7月1日至今的物管费未交。对水电费和垃圾清运费收据部分予以认可，认为被告仅缴纳了2016年4月3日前的水电费，拖欠2016年4月3日至今的水电费；缴纳了2016年1月1日至2016年6月30日的垃圾清运费，2015年6月1日至2015年12月31日及2016年7月1日至今的垃圾清运费未交。对欠费明细表上载明的物业费金额、垃圾清运费金额予以认可，但不认可备注中载明的内容，原告并没有锁门，被告至今仍占用所租用的房屋，应向原告支付物管费、垃圾清运费和水电费。对物管费和垃圾清运费收据不予认可，认为该收据系楷唯公司出具，与本案无关。对照片的证据三性和证明目的均不认可，认为照片并不能显示房屋的具体位置，也不能证明上锁时间、上锁原因和上锁人。对上述证据，本院将综合本案的实际情况予以分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：2013年7月1日，昆明星耀（国际）俱乐部有限公司（现变更为昆明嘉丽泽旅游文化有限公司）与被告李思斯签订《商铺租赁合同》，约定由被告李思斯承租昆明星耀（国际）俱乐部有限公司位于星耀·水乡商业街S06幢111、211号商铺，承租面积为420平方米，租赁期为2013年6月13日起至2019年6月12日止。2014年3月5日，昆明楷唯物业管理有限公司嵩明分公司与被告李思斯签订《前期物业管理服务协议》，约定由昆明楷唯物业管理有限公司嵩明分公司为被告承租商铺提供物业服务，并收取物业管理费和垃圾清运费等相关合理费用，物业管理费按照6元∕平方米∕月标准按年缴纳，签订合同当日缴纳当年物业管理费用，租期不足一年的，按租期长度一次性缴纳，前一年度物业管理服务到期前一个月内支付下一年度物业管理服务费。如不按照约定缴纳相关费用，昆明楷唯物业管理有限公司嵩明分公司有权要求被告补交并从逾期之日起按照每日千分之三交纳滞纳金，同时采取必要催缴措施。2014年12月15日，原告与昆明嘉丽泽旅游文化有限公司、昆明楷唯物业管理有限公司发布物业公司更迭告知书，通知自2015年1月1日起，由昆明嘉丽泽旅游文化有限公司委托昆明嘉丽泽物业管理有限公司为业主提供物业相关服务，各位业主已签订的《前期物业管理服务协议》的权利义务由原告继续履行。自2015年1月1日起，被告接受原告提供的物业服务，并缴纳了2015年1月1日至2015年5月31日期间的相关费用。自2015年6月1日起，被告仅向原告缴纳2016年1月1日至2016年6月30日的物业管理费和垃圾清运费，其余物业管理费和垃圾清运费至今未向原告缴纳。2016年4月，被告租赁的商铺门被原告公司工作人员上锁，被告没有再继续经营。庭审中，原、被告双方均认可垃圾清运费按0.75元∕平方米∕月计算支付，即被告每月需向原告缴纳315元垃圾清运费。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，昆明楷唯物业管理有限公司嵩明分公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。原告与昆明嘉丽泽旅游文化有限公司、昆明楷唯物业管理有限公司发布物业公司更迭告知书，已经确认《前期物业管理服务协议》中昆明楷唯物业管理有限公司嵩明分公司的权利义务由原告承继，原告按照合同约定为被告提供了相应的物业服务，被告李思斯对其实际提供的物业服务未予以拒绝，并已实际受益，且向原告缴纳2015年1月1日至2015年5月31日及2016年1月1日至2016年6月30日期间的相关费用，原、被告双方已形成了物业服务关系，对原告提供物业服务期间，被告未按时足额缴纳的物业管理费和垃圾清运费，原告有权要求被告支付。因原告公司工作人员于2016年4月将被告租赁商铺上锁，导致被告无法继续经营，故被告无需向原告缴纳2016年5月1日起的物业管理费和垃圾清运费，对原告诉请中要求被告支付自2016年7月1日起至2016年8月31日止的物业管理费和垃圾清运费的部分，本院不予支持，被告应向原告支付自2015年6月1日起至2015年12月31日止7个月的物业管理费17640元（420平方米×6元∕平方米∕月×7月）和垃圾清运费2205元（315元×7月）。对被告辩称要求已向原告缴纳的2016年5月1日至2016年30日的物业管理费和垃圾清运费共计5670元用于抵扣所欠的费用的意见，因被告已实际向原告缴纳了2016年1月1日至2016年6月30日的物业管理费和垃圾清运费，故对该答辩意见，本院予以采纳，被告还应向原告支付物业管理费和垃圾清运费14175元（17640元+2205元-5670元）。对被告辩称还应从所欠原告的物业管理费和垃圾清运费中扣除因原告原因导致其无法正常经营而产生的损失12000元的意见，因未向本院提交证据证实其经营及损失情况，故对该答辩意见，本院不予采信。对原告要求被告支付水电费532.29元的诉讼请求，因原告未向本院提交证据证实其代被告缴纳水电费的情况，且被告辩称不欠原告水电费用，故对该诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告按照每日千分之三标准支付滞纳金至还清之日止的诉讼请求，因该滞纳金实为违约金，原告主张的滞纳金支付标准没有相应的事实依据，且该约定过分高于因逾期付款给原告造成的实际损失，原告不同意支付，故本院只支持按照年利率6%计算的自2016年1月1日起至被告付清物业管理费及垃圾清运费之日止的滞纳金。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告李思斯自本判决生效之日起十日内支付原告昆明嘉丽泽物业管理有限公司物业管理费和垃圾清运费共计14175元及该款自2016年1月1日起至全部款项付清之日止按年利率6%计算的滞纳金；二、驳回原告昆明嘉丽泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件诉讼费1164元，减半收取为582元，由原告昆明嘉丽泽物业管理有限公司承担350元，由被告李思斯承担232元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员  王莹华二〇一七年七月三日书记员  李翔宇