新 余 融 信 置 业 有 限 公 司 与 沈 心 平 商 品 房 销 售 合 同 纠 纷 二 审 民 事 判 决 书
江西省高级人民法院
民事判决书
（2014）赣民一终字第19号
上诉人（原审被告，反诉原告）：新余融信置业有限公司。住所地：江西省新余市高新开发区赛维大道****号。
法定代表人：范奕，该公司董事长。
委托代理人：史民救，该公司员工。
委托代理人：季立刚，上海四维乐马律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：沈心平，男，汉族，住江苏省高淳县。
委托代理人：高玉荣，福建天人和律师事务所律师。
上诉人新余融信置业有限公司（以下简称融信置业公司）因与被上诉人沈心平商品房销售合同纠纷一案，不服江西省新余市中级人民法院（2013）余民一初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人融信置业公司的委托代理人史民救、季立刚，被上诉人沈心平的委托代理人高玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年8月26日，就一次性购买融信置业公司开发的融信新天地综合性商业物业的相关事宜，融信置业公司与林君峦签订了一份《融信新天地综合性商业物业转让协议》（以下简称转让协议），协议约定：林君峦此次购买的综合性商业共计23489平方米，上述物业所转让面积最终以规划测绘部门所确定的面积为准；每平方米单价3000元，其中签订商品房买卖合同中按每平方米2000元计价，另每平方米1000元为卖场设备安装等费用，商铺总价款为7046.70万元，最终价格以新余市房屋测绘部门和办理产权面积据实结算，多退少补；林君峦在协议签订后七天内支付融信置业公司总金额的10%即7046700元为首付款，到账后七个工作日内签订正式商品房买卖合同及到房管局报备，完成该综合性商业物业的综合验收10个工作日内支付40%即28186800元，余款50%即35233500元在两证办理完成后七个工作日内支付等等。
2011年9月13日和9月23日，融信置业公司分别出具两份收款收据，款项分别为200万元和505万元，交款单位为林君峦代沈心平，事由为房款。
2011年9月28日，林君峦向沈心平出具了一份委托书，内容是：兹委托沈心平为本人指定前往融信置业公司办理签约商铺买卖合同的买受人，另本人已付款人民币705万元作为沈心平的代付款。特此委托。同日，林君峦向融信置业公司出具了一份授权书，内容是：兹授权融信置业公司将林君峦本人购买的商铺按委托书内容办理相关手续，特此授权。
2011年9月29日，沈心平与融信置业公司签订了23份《商品房买卖合同》（以下简称合同）共计61套商品房，合同约定：单价每平方米2000元，沈心平按一次性付款方式按期付款，2011年9月28日付购房款的10%，余款交房时付清；沈心平逾期付款在60日内的，按日向融信置业公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日的，融信置业公司有权解除合同，沈心平按累计应付款的3%向融信置业公司支付违约金，沈心平愿意继续履行合同的，经融信置业公司同意，合同继续履行，沈心平按日向融信置业公司支付逾期应付款万分之三的违约金；融信置业应当在2012年5月30日前达到交付条件并交付，双方约定之交付条件为沈心平同意以房屋主体工程验收合格为符合交付使用条件，在不影响办理房屋产权证件的情况下，政府相关部门出具的证明材料的时间以具体出具时间为准，本合同所作之约定以该时间为顺延日期；融信置业公司逾期交房不超过60日，融信置业公司按日向沈心平支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，沈心平有权解除合同，融信置业公司按沈心平累计已付款的3%支付违约金，若沈心平要求继续履行合同的，合同继续履行，融信置业公司按日向沈心平支付已付款万分之三的违约金；融信置业公司应当在新余市房产管理局牵头组织的竣工验收合格交付使用后90日内，为买受人办理完权属登记，如因融信置业公司的责任，沈心平不能在规定期限内取得房地产权属证书的，融信置业公司在沈心平提出退房要求之日起60日内将沈心平已付房款退还给沈心平，并按已付房价款的0.1%赔偿沈心平的损失，若沈心平不退房，融信置业公司按已付房价款的0.1%向沈心平支付违约金。
2011年11月12日，新余市经济开发区审核认定，融信置业公司的融信新天地工程的竣工验收备案文件收讫，文件齐全，同意备案。
林君峦称其于2011年8月26日与融信置业公司签订了一份转让协议，协议约定每平米3000元。后因其不愿继续履行该转让协议，而其尚欠沈心平的款项，故将其预付款7050000元转让给沈心平，以此抵债。
沈心平与融信置业公司所签订的23份商品房买卖合同所涉61套商品房，具体幢号详列如下：c幢：1c14、1c15、2c14、2c15、1c16、1c17、2c16、2c17、1c18、2c18；6-、B幢：F10、F11、F10复式、F11复式、F12、F12-1、F12-2、F12-3、F12-4、F13、F13复式、F14、F14复式、F15、F15复式、F16、F16复式、F17、F17复式、F18、F18复式；B幢：1B1、2B1、1B2、2B2、1B3、2B3、1B4、2B4、1B5、2B5、1B6、2B6、1B7、2B7、1B8、2B8、1B9、2B9、1B10、2B10、1B11、2B11、1B12、2B12、1B13、2B13、1B14、2B14、1B15、2B15。
原审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1、林君峦与融信置业公司签订转让协议是否为接受沈心平委托，沈心平是否为该转让协议的一方当事人，沈心平与融信置业公司签订的23份商品房买卖合同是否为转让协议一部分，融信置业公司要求和沈心平解除转让协议的请求是否依法有据？2、沈心平要求融信置业公司依照双方所签订的23份商品房买卖合同向其交付61套诉争房屋及相应的房屋所有权证和土地使用权证，是否依法有据，融信置业公司是否存在违约，是否应依合同约定向沈心平支付违约金？3、沈心平是否多付了购房款78820元，融信置业公司是否应予返还？4、融信置业公司要求解除和沈心平签订的23份商品房买卖合同，并撤销61套商品房的产权备案登记的请求，是否依法有据？沈心平是否违反合同约定，是否应向融信置业公司支付7609545元的违约金？就上述争议焦点，原审法院分别评述如下：
关于第一个争议焦点，2011年8月26日，就一次性购买融信置业公司开发的融信新天地综合性商业物业的相关事宜，融信置业公司与林君峦签订了转让协议，从协议抬头的具名及协议尾部的署名来看，协议的双方当事人为融信置业公司和林君峦。通过对林君峦的询问来看，亦可确定，该协议签订的一方当事人是林君峦，而非沈心平。融信置业公司称林君峦是作为沈心平的代理人签订的转让协议，因此沈心平对转让协议的权利义务应全部承受。原审法院认为，虽然林君峦出具了一份委托书，委托沈心平为其指定前往融信置业公司办理签约商铺买卖合同的买受人，另其已付款人民币705万元作为沈心平的代付款。但该委托书不能确定林君峦作为沈心平的代理人去签订了转让协议，且若林君峦为沈心平的代理人，则林君峦无需再向融信置业公司出具一份授权书，授权融信置业公司将其本人购买的商铺按委托书内容办理相关手续。林君峦既向沈心平出具委托书，又向融信置业公司出具授权书的行为，类似于房屋买卖再转手的中间商，而非沈心平与林君峦之间的委托代理关系。但融信置业公司由此认为，沈心平承受了林君峦在转让协议的全部权利和义务，证据并不充分，且与林君峦和沈心平各自的陈述相矛盾，对此主张难以支持。因此，就本案相关证据及庭审查明情况来看，融信置业公司与沈心平签订的23份商品房买卖合同和融信置业公司与林君峦签订的转让协议是相互独立的合同，上述23份商品房买卖合同并非为转让协议的一部分。综上，由于沈心平并非转让协议的一方当事人，融信置业公司要求和沈心平解除该转让协议的请求，依法无据，该院不予支持。
关于第二个争议焦点，2011年9月29日，沈心平与融信置业公司签订了23份商品房买卖合同共计61套商品房，上述合同合法有效，且经相关部门备案登记，双方当事人应遵照执行。依照上述23份商品房买卖合同的约定，本案诉争的61套商品房总价款为6971180元，沈心平实际向融信置业公司支付的款项为7050000元，其已履行了合同约定的付款义务。双方约定2012年5月30日为上述61套商品房的交付期限，但融信置业公司至今未依约交付，沈心平要求融信置业公司交付上述房屋及相应的房屋所有权证和土地使用权证，符合合同约定，对其主张予以支持。因融信置业公司未能依约在2012年5月30日履行上述合同义务，存在违约，依照合同约定，应承担违约责任。依照双方合同约定，融信置业公司逾期交房超过60日，沈心平有权解除合同，融信置业公司按沈心平累计已付款的3%支付违约金，若沈心平要求继续履行合同的，合同继续履行，融信置业公司按日向沈心平支付已付款万分之三的违约金。现沈心平并未要求解除合同，而是要求融信置业公司支付违约金322068.51元（以已付款6971180元为基数，按每日万分之三计算至2012年10月31日）。原审法院认为，沈心平主张的违约金符合合同约定，依法应予支持。另外，依照双方合同约定，融信置业公司应当在新余市房产管理局牵头组织的竣工验收合格交付使用后90日内，为沈心平办理完权属登记，如因融信置业公司的责任，沈心平不能在规定期限内取得房地产权属证书的，融信置业公司按已付房价款的0.1%向沈心平支付违约金。因融信置业公司的融信新天地工程已于2011年11月12日备案，则融信置业公司应予该日起90日内为沈心平所购房产办理权属登记，但融信置业公司未能依约履行，存在违约。沈心平据此要求融信置业公司承担逾期办证违约金的请求，依法有据，应予支持，该违约金的数额为6971.18元。两项违约金合计329039.69元。
关于第三个争议焦点，因沈心平和融信置业公司所签订的23份合同共计61套商品房的总价款为6971180元，而沈心平实际已支付的款项为705万元，沈心平多付了78820元。对沈心平多付的78820元，融信置业公司应予返还。
关于第四个争议焦点，融信置业公司以沈心平违反了转让协议的约定为由，要求解除其与沈心平与融信置业公司于2011年9月29日签订的23份合同。原审法院认为，因无证据证实沈心平为转让协议的一方当事人，所以该转让协议对沈心平并无约束力。融信置业公司的主张，不予支持。同样，融信置业公司以沈心平违反了转让协议的约定为由，要求沈心平承担违约责任的主张，亦不支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、融信置业公司于本判决生效之日起三十日内沈心平交付位于新余市高新大道南融信新天地商品房61套（具体幢号详列如下：c幢：1c14、1c15、2c14、2c15、1c16、1c17、2c16、2c17、1c18、2c18；6-、B幢：F10、F11、F10复式、F11复式、F12、F12-1、F12-2、F12-3、F12-4、F13、F13复式、F14、F14复式、F15、F15复式、F16、F16复式、F17、F17复式、F18、F18复式；B幢：1B1、2B1、1B2、2B2、1B3、2B3、1B4、2B4、1B5、2B5、1B6、2B6、1B7、2B7、1B8、2B8、1B9、2B9、1B10、2B10、1B11、2B11、1B12、2B12、1B13、2B13、1B14、2B14、1B15、2B15）及上述商品房的房屋所有权证和土地使用权证；二、融信置业公司于本判决生效之日起三十日内向沈心平支付违约金329039.69元；三、融信置业公司于本判决生效之日起三十日内向沈心平返还多收款项78820元；四、驳回融信置业公司的全部诉讼请求。案件本诉受理费63453元，反诉受理费32534元，合计95987元，由融信置业公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
融信置业公司上诉请求撤销原审判决，改判依法驳回沈心平的诉讼请求，依法支持其反诉请求，本案诉讼费用由沈心平承担。理由如下：1、沈心平陈述与证据存在明显自相矛盾之处，原审法院没有查清事实，导致判决错误。沈心平与融信置业公司于2011年9月29日签订了23份合同不假，但只是为了备案而签，是履行先前协议的一个步骤，并非双方真实意思表示。若合同标的真的只有这61套，而价格又只有每平方米2000元，那么沈心平早在签约之前就分别于2011年9月13日和9月23日全部付清了房款，又何须在每一份合同的第六条约定“买受人2011年9月28日付购房款的10%，余款交房时付清”。付款方式是合同中非常重要的条款，该合同也以加标横线提醒双方注意此条，在签约时不可能出现漏看或者重大误解的问题。如果按照该合同的约定，那就应当是在2011年9月28日支付69万元，剩下的627万余元在交房时再支付。因此，沈心平的陈述无法与其提交的证据相印证，原审法院对此矛盾之处未予以查清。2、林君峦与沈心平存在重大利益关系，且其询问笔录自相矛盾，原审法院采信错误。林君峦欠下沈心平巨额债务，与其存在重大利益关系，其笔录本不应作为证据采信。且其在笔录中称融信置业公司因为不同意将价格变更为每平方米2000元，导致合同未能履行，转而又以每平方米2000元的价格卖给沈心平。放弃整体出售机会而选择同样的价格分割零售，并且融信置业公司之前与沈心平素未谋面，既不存在利益也不存在人情，任何一个经商之人都不会做出如此选择，其笔录明显是自相矛盾、有悖常理，不应采信。3、融信置业公司提交的证据已经形成了完整的证据链，能够相互印证，足以认定沈心平是整体购房合同的买受人。虽然之前签约的是林君峦，但签约后即于2011年9月28日向融信置业公司出具文书，表明沈心平才是签约商铺的买受人，支付的705万元首付款（即整体转让协议总金额的10%），也要求为沈心平出具收据。从林君峦的这两个行为可以认定，林君峦在当时表达了其是代沈心平购买商品房的意思表示。原审法院认为，“如果林君峦仅是作为沈心平签订转让协议的代理人，在转让协议的抬头具名和协议尾部签名均为林君峦，并未标明其身份仅为沈心平的代理人”。林君峦并非法律专业人士，其出具的文书格式、表达方式有些不准确在所难免，但作为一个普通人，其已经非常清楚表达了他的意思，即沈心平才是签约商铺的买受人。原审法院以专业的法律术语来要求日常经济生活中的普遍现象，未免过于苛刻。如果林君峦出具的文书不是表明沈心平委托林君峦购房，那么事实是什么？难道是林君峦委托沈心平再买一次林君峦已经买下的房产吗？这显然更加矛盾。而且，法律并无明文规定代理人不得以自己的名义签订合同。相反，按照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务受托人应当向第三人披露委托人”的规定，受托人可以用自己的名字签订合同，责任由委托人承担。因此，原审法院对林君峦出具的文书只是阐述了其瑕疵之处，但对其反映的事实并未查清。当然，如果仅仅是林君峦自称代沈心平购买，本案事实的确不足以得到认定。但是，在林君峦出具文书表明委托关系后，沈心平即与融信置业公司签订了23份商品房买卖合同，在每一份合同的第六条都约定“买受人2011年9月28日付购房款的10%，余款交房时付清”。这显然是对林君峦购房行为的一个追认，并且，沈心平的委托代理人在原审庭审时，也认可了沈心平是委托林君峦支付购房款。而委托林君峦支付购房款时，沈心平尚未与融信置业公司签订23份商品房买卖合同。融信置业公司当然有理由相信沈心平委托的是整个签约和支付10%首付款的过程，因为705万元正好是10%的首付款。之后与沈心平签订23份商品房买卖合同时，又确认了是先付10%，余款交房时付清。因此，从融信置业公司提交的证据看，已经形成了一条完整的证据链，能够相互印证，足以认定沈心平是整体商铺的买受人。沈心平虽然否认该事实，却没有提供任何证据证明其委托的事项仅仅是支付705万元，不足以推翻融信置业公司的证据反映的事实，依法应当由其承担举证不利的后果。综上，原审法院没有查清事实，导致判决错误，请求二审法院依法公正裁判。
沈心平答辩称，1、融信置业公司关于当事人双方“签订的商品房买卖合同只是为了房管部门备案而签，并非双方真实意思表示”的观点不符合法律关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，融信置业公司的上述观点没有事实和法律依据。合同第六条规定了买受人2011年9月28日付购房款的10%，余款交房时付清与实际一次性付清购房款没有矛盾，只是履行合同义务的方式不同而已。事实是沈心平已经全额支付购房款，履行了合同约定的付款义务；2、融信置业公司主观认为林君峦与沈心平存在重大利益关系，又不能举证证明，其上诉缺乏事实依据。原审法院认为“融信置业公司与沈心平签订的23份商品房买卖合同与融信置业公司与林君峦签订的转让协议是相互独立的合同，上述23份商品房买卖合同并非转让协议的一部分，沈心平并非转让协议的一方当事人”。该事实认定清楚；3、所谓整体购房合同是融信置业公司一厢情愿的观点，融信置业公司把沈心平和林君峦两个完全不同各自独立的民事主体各自的民事法律行为混为一谈缺乏一般法律知识。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审庭审中，融信置业公司提交了四份邮寄快递详情单以及所附材料，证明融信置业公司于2011年12月至2012年7月间四次向林君峦发函，要求其按协议约定签订合同、支付购房款，或者办理注销备案登记等事宜，同时证明融信置业公司一直都是与林君峦发生关系。沈心平质证认为不属于二审可以提交的新证据，对上述证据的真实性有异议。本院认为，上述证据均形成于一审程序结束前，一直存于融信置业公司，不是当事人因客观原因无法在举证期限内提供的证据。上述证据依法应不属于新证据。退一步而言，即使属于二审可以提交的新证据，因邮寄快递详情单并未记载所邮寄材料的具体名称和内容，四份邮寄快递详情单不能证明融信置业公司邮寄了所附材料，且所附材料均为复印件，沈心平对其真实性不予认可，故对上述证据真实性、关联性不予确认。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、融信置业公司、沈心平于2011年9月29日签订的23份合同是否是为了履行融信置业公司、林君峦于2011年8月26日签订的转让协议而签？2、融信置业公司是否违约？是否应向沈心平交付61套商品房并支付违约金？
关于融信置业公司、沈心平于2011年9月29日签订的23份合同是否是为了履行融信置业公司、林君峦于2011年8月26日签订的转让协议而签的问题。本院认为，根据现有证据和相关法律规定，应认定2011年9月29日的23份合同是为履行2011年8月26日的转让协议而签：
首先，两者在签订、履行时间上具有关联性。2011年8月26日，林君峦与融信置业公司签订了转让协议，协议约定：林君峦此次购买的综合性商业共计23489平方米。每平方米单价3000元，其中签订合同中按每平方米2000元计价，另每平方米1000元为卖场设备安装等费用，商铺总价款为70467000元；林君峦在协议签订后七天内支付融信置业公司总金额的10%即7046700元为首付款，到账后七个工作日内签订正式合同及到房管局报备。协议签订后，林君峦于2011年9月13日、9月23日分别转款200万元和505万元给融信置业公司，按协议约定履行了支付10%首付款的义务。之后，沈心平于2011年9月29日带着林君峦出具的委托书与融信置业公司签订了23份合同，这与转让协议关于“首付款到账后七个工作日签订正式商品房买卖合同”的约定是一致的。
其次，两者在内容上具有关联性。标的物上，23份合同的标的物是转让协议的一部分；房屋单价上，转让协议约定房屋每平方米单价3000元，其中签订商品房买卖合同中按每平方米2000元计价。23份合同约定的单价正是每平方米2000元；标的物交付期限上，转让协议第4条约定标的物于2011年11月30日竣工后6个月开始办证等有关手续。23份合同约定标的物的交付期限为2012年5月30日。因此，转让协议与23份合同主要内容是一致的。
再次，两者的签订者具有关联性。转让协议是林君峦与融信置业公司签订的。林君峦与融信置业公司于2011年8月26日签订转让协议，认购融信置业公司的综合性商业物业共计23489平方米，并按协议约定支付10%购房款705万元后，于2011年9月28日分别向融信置业公司、沈心平出具了《授权书》和《委托书》。《授权书》载明：兹授权融信置业公司将林君峦本人购买的商铺按委托书内容办理相关手续，特此授权。《委托书》载明：兹委托沈心平为本人指定前往融信置业公司办理签约商铺买卖合同的买受人。另本人已付款人民币705万元作为沈心平的代付款。特此委托，请给予方便。之后，沈心平按《委托书》的内容以买受人的名义，融信置业公司按《授权书》的内容，双方于2011年9月29日签订了23份合同。从《委托书》、《授权书》的内容看，林君峦表达的意思清楚、明确，即委托沈心平前往融信置业公司办理商铺买卖合同的签约事宜，并由沈心平直接以买受人的身份签约，其之前所付705万元作为沈心平的代付款。授权融信置业公司将林君峦之前所购商铺按《委托书》内容直接与沈心平签订合同并办理相关手续。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，沈心平是可以根据林君峦的委托以自己的名义与融信置业公司签订合同的，其签订的合同直接约束林君峦与融信置业公司。因此，23份合同虽然是以沈心平名义与融信置业公司签订，但直接约束的是林君峦与融信置业公司。
综上，沈心平是根据林君峦的委托与融信置业公司签订23份合同的，上述合同权利义务的承担者是林君峦，而非沈心平。沈心平无权请求融信置业公司履行23份合同，其诉请融信置业公司承担违约责任、交付61套商品房并支付违约金，无事实和法律依据，应予驳回。
至于融信置业公司反诉提出解除其与沈心平签订的转让协议和23份合同，并撤销相关61套商品房的产权备案登记，由沈心平向其支付违约金7609545元等诉请，因沈心平并非转让协议和23份合同权利义务承担者，故融信置业公司的诉请也无事实和法律依据，亦应驳回。融信置业公司与林君峦因转让协议和23份合同发生的纠纷，双方可另行诉讼。
综上，原审判决认定事实和适用法律均有错误。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持江西省新余市中级人民法院（2013）余民一初字第3号民事判决第四项；
二、撤销江西省新余市中级人民法院（2013）余民一初字第3号民事判决第一项、第二项、第三项；
三、驳回沈心平的诉讼请求。
一审案件受理费95988元，二审案件受理费128522元，共计224510元，由新余融信置业有限公司承担97602元，沈心平承担126908元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡国运
代理审判员 龚雪林
代理审判员 肖童亮
二〇一四年四月一日
书 记 员 张 英
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百零二条委托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。