江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第1495号
上诉人（原审原告、反诉被告）哈中培，居民。
委托代理人哈泉，居民。
委托代理人陈慧林，江苏众冠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）江苏一点通图书有限公司，住所地盐城市鹿鸣路782号。
法定代表人卞秀红，该公司经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）盐城经济开发区恒立弹簧厂，住所地盐城市城南新区通榆南路***号。
法定代表人陶玉成，该公司经理。
两被上诉人共同委托代理人卞国民，江苏沿海中亚律师事务所律师。
上诉人哈中培因与被上诉人江苏一点通图书有限公司（以下简称“一点通公司”）、盐城市经济开发区恒立弹簧厂（以下简称“恒立弹簧厂”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区市人民法院（2014）亭新民初字第0589号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
哈中培原审诉称，2014年3月16日，我与两被告签订了房屋租赁合同一份，约定一点通公司将盐城市通榆南路139号综合楼一至六层主体及附属设施等，恒立弹簧厂将该综合楼连体部分二层的房间，出租给我经营医院。租期从2014年8月1日起至2024年7月31日止。房屋交付时间除地下车库中间一间为2014年6月1日前，其他均为2014年4月1日交付，租金为每年32万元，按半年为一个周期结算，本合同签订之日原告预交订金1万元，合同经卫生、房产管理部门审核备案交付主楼时一次性支付半年租金16万元，订金抵算租金。备案不成功合同不生效。该合同对双方的权利义务、违约责任等也作了约定。合同签订后的当天，我按约定支付1万元订金，一点通公司、恒立弹簧厂出具了收据。我经盐城市卫生局许可，己于2014年1月17日取得了设置“盐城哈氏护理院”医疗机构的批准书，该批准书原选址为“盐都区潘黄镇美丽居委会1幢1-5层”。双方签订合同后，我按《行政许可法》的规定针对医疗机构批准书中的原选址向盐城市卫生局申请“选址变更”，将原选址变更为“盐城市通榆南路139号综合楼”。盐城市卫生局受理变更申请后，于2014年3月31日上网进行公示，公示截止日为2014年4月5日，在公示期限内如“利害关系人”没有异议，盐城市卫生局依法批准原告的“选址变更”申请。同年3月31日，原告向两被告发出书面通知，要求按合同约定在4月1日交付租赁房屋。然而被告不但不按合同约定交付租赁房屋，反而向盐城市卫生局发出书面通知，要求暂停办理原告的“选址变更”申请。原告认为根据合同的约定，首次交租金的时间是在本合同经卫生、房产管理部门审核备案，被告交付租赁房屋时。但被告于4月3日向盐城市卫生局发出书面通知，停办了原告的“选址变更”申请，并拒绝按期交付租赁房屋，属严重违约，由于该违约行为，给原告造成了巨大的经济损失。现请求判令两被告履行租赁合同，并交付房屋。
一点通公司、恒立弹簧厂原审辩称并反诉称，1.两被告委托韦广林与哈中培签订租赁合同是事实，该合同已经依法成立，合同中相关条款对当事方均有约束力。2.本案违约方是哈中培，不是两被告，根据双方于2014年3月16日签订的房屋租赁合同中第四条，标的交割除地下车库一间为2014年6月1日交付外，其他均为2014年4月1日交付，该合同第五条约定租金以先交后用方式履行，按半年为一个周期结算。据该约定，哈中培缴纳租金的时间应为2014年4月1日之前，但本案中哈中培未能按约缴纳应付租金，以函告的方式要求两被告讲诚信，履行合同，但自身却未能依约履行合同。被告在收到函告后，认为哈中培已不想租赁该房屋，针对该函告向相关主管部门告知哈中培违约的相关事实是正当维权行为。另该合同第五条约定的合同经卫生、房产部门审核备案交付主楼时一次性交付半年租金16万元，根据该约定，首先原告应在交付主楼的约定时间4月1日前将备案工作完成。其次，该条款约定是租金支付时间也未交付主楼时支付，对照主楼交付时间，显然哈中培未能按约支付租金，已经构成违约。哈中培在诉称中理解的交付租金时间为备案生效后与合同约定不符。3.哈中培选址变更出现延误未能在主楼交付前完成是其自身过错导致，与被告没有关系。4.本合同中关于租金产生的税费约定明确应由哈中培承担，合同第三条明确约定甲方收取租金时提供给乙方纳税票据，而非完税票据，该条说明了甲方只有向乙方提供纳税的票据，税款由哈中培自行去税务部门缴纳。综上，两被告向法庭申请提起反诉，请求依法判决：1、解除反诉原告与反诉被告之间签订的房屋租赁合同；2、反诉被告向反诉原告支付违约金5万元；3、反诉被告赔偿反诉原告2014年4月1日起至2014年11月1日止，按月损失26700元，共计7个月合计186700元的租金损失。
哈中培原审反诉答辩称：反诉原告违约，我不存在违约行为，现反诉原告提出解除合同，我方同意解除合同。关于违约金及损失应基于事实及法律依据，请求法院驳回反诉原告要求我承担违约金和损失的反诉请求，因为反诉原告存在违约行为，应支持本诉中要求被告返还订金并支付违约金的请求。
原审法院查明：2014年年3月16日，韦广林代表卞秀红、韦广林、陶玉成（甲方）与原告哈泉（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同载明：甲方有坐落于盐城市开发区通榆南路139号综合楼一座，乙方因经营需要愿承租此建筑物作开办护理型医院之用，甲方同意出租给乙方使用，根据有关法律政策的规定，双方在平等自愿、诚实信用的基础上，为明确双方权利和义务，特就房屋租赁的相关事宜，签订条款如下，一、租赁标的①通榆南路139号综合楼一至六层主体②主楼地下车库的2／3部分（北、中两间）、南一间甲方自用③陶氏二层除此层面3#楼道外与综合楼连体的部分房间④楼顶屋面层除通讯部门租用的活动板房以外的全部面积⑤主体楼门前坡面场地、楼东侧场院及楼北侧自行车棚（南侧通道作双方共用）；二、租赁期限，本合同初定租赁期为拾年，租期从2014年8月1日起至2024年7月31日止；三、租金标准，双方议定所有标的租金总额为每年叁拾贰万元人民币，由物权产生的其他费用归甲方负责，与乙方无关。甲方收取租金时提供给乙方纳税票据；四、标的交割，所有标的中，除地下车库中间一间为2014年6月1日前交付外，其他均为2014年4月1日交付。交付后使用权和管理责任由乙方负责①交付前，甲方应结清用水、用电、卫生、治安等相关费用，交付前的费用由甲方负责②交付时，双方共同确认水、电等，交付日后的费用由乙方承担③交付前甲方应完毕对电梯安全使用的检测和鉴定，收集齐全相关资料，确保电梯乘坐安全，运行正常地交付给乙方使用，租赁使用电梯的费用由乙方承担④交付后，楼顶活动板房的承租方需对设备检查维修上下1#楼梯通道时，乙方应给予方便和配合，不能肆意阻挠或刁难⑤楼顶面原设置的单位名号甲方负责迁移，腾空供乙方使用，乙方在主楼顶和楼顶南侧合法安全设置我名号，甲方不予干预；五、租金支付①租金以先缴后用的方式履行，按半年为一个周期结算②本合同签订之日，乙方预交订金壹万元，合同经卫生、房产管理部门审核备案交付主楼时，一次性支付半年租金壹拾陆万元人民币，订金抵算租金，备案不成功合同不生效，甲方退回乙方全额订金，非政府相关部门因素，乙方撤销本协议，甲方不退订金；甲方撤销本协议，双倍返还乙方订金③续后租金不能按期交付时，乙方应提前告知甲方，取得谅解，缓交时间不超过约定日期的后十天；六、双方权利和义务①甲方承诺，对本合同标的享有租赁权，无其他债权债务纠纷，所租标的物通过质检、消防验收，租赁范围内道路畅通，做好供水、供电、排污与厂方的协调工作，租赁期内房屋产权因特殊情况发生变更时，预先六个月通知乙方，给予乙方优先选择权，合法变更不影响合同执行，不妨碍乙方正常经营活动。②乙方承诺，守法经营，不在承租范围内从事违法行为和活动，根据有关条款约定，按时交纳租金和经营性费用，对承租范围进行装饰不破坏建筑主体结构，总体施工方案预先征得甲方同意，特殊情况，转让使用权或变更承租人，应提前六个月知会甲方，以不影响本合同履行和不损害甲方权益为前提进行合法转让或变更。七、违约责任，甲乙双方秉承诚实守信商定本合同，双方均应以此基本规则规范约束各自行为，若出现无意识违约先行协商解决，违约方对守约方造成损失的协商补偿。属恶意违约，且协商一不致的，违约方先行赔偿守约方违约金五万元人民币，另加赔偿守约方因违约造成的所有经济损失等。上述合同签订后，哈中培按合同约定给付卞秀红、韦广林、陶玉成1万元订金。并按房屋租赁合同的约定，对所租赁房屋向盐城市卫生局进行备案。2014年3月31日，盐城市卫生局对哈中培申请，在其局网站进行医疗机构变更许可前公示（盐城哈氏护理院），载明：“医疗机构名称：盐城哈氏护理院。医疗机构类别：护理院。医疗机构法定代理人：哈中培。医疗机构原地址：盐城市盐都区潘黄镇美丽居委会1幢1-5层。医疗机构申请变更项目：选址。医疗机构申请变更原因及理由：原地址因故无法租赁。医疗机构申请新址：盐城市开发区通榆南路139号综合楼。根据《中华人民共和国行政许可法》有关规定，盐城市卫生局对盐城哈氏护理院以上信息予以公示，要求盐城哈氏护理院与环保、消防等部门做好对接，进行评估，相关公民、法人或其他组织对变更项目有任何意见和建议，请以书面形式于2014年4月5日前（信函以收信邮局邮戳日期为准）向公示单位（盐城市卫生局）反映”。同日，哈泉要求韦广林先行交房未果，向卞秀红、韦广林、陶玉成发出告知书一份，载明：“2014年3月16日，韦广林先生代表出租方和我签订了通榆南路139号综合楼房屋租赁合同，并收取订金壹万元人民币。我方真诚希望贵方如期履行合同，维护双方信誉和情谊，特此函告”。2014年4月3日，一点通公司、恒立弹簧厂向盐城市卫生局发出告知书一份，载明：“在2014年3月16日哈氏门诊承租的盐城市开发区通榆南路139号综合楼一座，按合同要求应该在2014年4月1日前将半年的房租壹拾陆万元交付给出租方，但他没有履行合同，还通过其他途径寄了一封告知书给甲方，现己产生了矛盾和纠纷，请局领导暂停办理相关事宜”。卫生局收到告知书后，转告哈泉并要求其待矛盾处理好之后，才能进行下一步工作。2014年4月5日，哈泉再向卞秀红、韦广林、陶玉成发出告知书一份，载明：“2014年3月31日，我函告诸位，表达了我们落实合同的诚意，但没有收到贵方答复。现通过卫生局了解贵方的告知书，如果不是误解，我们理解为贵方也愿执行合同。我们提议于本月10号前落实合同。是否愿意？烦请贵方直接明确告知我们”。韦广林等人收到函告后，于2014年4月10日，向哈泉及哈中培发出告知函一份，载明：“我方于2014年3月16日与你方签订房屋租赁合同一份，将坐落于盐城市开发区通榆南路139号综合楼出租给你方经营。双方约定于2014年4月1日你方付租金，我方交房（租金先交后用，让4个月装潢期）。可届期你方没有按约交租金、拿钥匙，你方的违约行为已经造成我方经济损失，你方的不诚信行为也无法让我方看到合作前景。遂特函告你方：原房屋租赁合同终止执行，有关程序按法律规定办理，我方保留追究你方相关责任的权利”。原告哈中培收到韦广林的通知后，于2014年4月15日向盐城经济技术区人民调解委员会申请调解，后调解不成哈中培遂诉至法院，请求依法判处。庭审中一点通公司、恒立弹簧厂当庭提出反诉，原审法院依法合并审理。
另查明，本案争议的标的盐城市开发区通榆南路139号综合楼系一点通公司、恒立弹簧厂所有。一点通公司、恒立弹簧厂委托韦广林签订房屋租赁合同。韦广林签订该房屋租赁合同产生的法律后果由被告一点通公司、恒立弹簧厂承担。哈泉所签房屋租赁合同系受哈中培委托，哈中培租赁房屋系用于经营盐城哈氏护理院。哈泉签订合同的法律后果由哈中培承担。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定。（一）本案中，2014年3月16日，韦广林代表卞秀红、韦广林、陶玉成（甲方）与哈泉（乙方）签订《房屋租赁合同》第五条第二项规定：合同经卫生、房产管理部门审核备案交付主楼时，一次性支付半年租金壹拾陆万元人民币，订金抵算租金，备案不成功合同不生效。且《医疗机构管理条例》及《医疗机构管理条例实施细则》规定医疗机构的地址，需由县级以上卫生行政主管部门对其选址是否合理进行审查。故双方所签合同因备案不成，致合同不生效。因双方之间没有合法有效的合同关系为前提，不存在履行合同的责任，更不存在违约责任。故哈中培的诉讼请求及一点通公司、恒立弹簧厂的反诉请求均不予以支持。（二）关于一点通公司、恒立弹簧厂向卫生行政主管部门提出暂停办理备案公示的问题。因双方对所签合同，由承租方先交租金还是由出租方先交房，存在分歧，且经协商未能达成一致。故其要求卫生行政主管部门提出暂停办理备案公示的行为，不符合《中华人民共和国合同法》第四十五条规定的：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就，视为条件成就的规定。（三）关于哈中培要求一点通公司、恒立弹簧厂返还订金的问题。双方签订的合同，因未能备案导致合同未能生效。故一点通公司、恒立弹簧厂根据未生效的合同取得的订金，应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条之规定，原审判决：一、驳回原告哈中培要求被告江苏一点通图书有限公司、盐城经济开发区恒立弹簧厂继续履行双方2014年3月16日所签订的房屋租赁合同、交付房屋并承担5万元违约金的诉讼请求；二、被告江苏一点通图书有限公司、盐城经济开发区恒立弹簧厂应于本判决生效后十日内返还原告哈中培订金1万元；三、驳回反诉原告江苏一点通图书有限公司、盐城经济开发区恒立弹簧厂要求解除与反诉被告哈中培于2014年3月16日所签订的房屋租赁合同并赔偿其违约金的反诉请求。案件受理费1300元，反诉费2050元，合计人民币3350元，由原告哈中培负担1300元，被告江苏一点通图书有限公司、盐城经济开发区恒立弹簧厂负担2050元。
上诉人哈中培不服上述判决，向本院提起上诉称：1.本案合同双方均认可案涉合同成立并生效，原审认定合同未生效没有法律依据；2.两被上诉人将房屋租给他人，因此发函给市卫生局恶意阻止备案公示成功，致使上诉人租房目的无法实现，符合《合同法》第四十五条第二款的规定。因此，原审法院查明的事实和适用的法律均有错误，请求二审法院处理。
被上诉人一点通公司、恒立弹簧厂答辩称：1.原审查明的事实符合双方发函往来的基本情况，上诉人多次发函，其实质属于拖延合同履行；2.2014年4月3日，两被上诉人向卫生局发函，因双方之间确实存在矛盾，并非恶意阻止合同生效条件的成就；3.哈中培提出被上诉人将房屋另租他人没有证据；4.案涉合同约定备案后生效，原审据此认定合同未生效正确。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审认定的事实无异，对原审判决查明的事实，本院予以确认。
本案的争议焦点是：案涉合同生效条件是否成就？合同是否已经生效？两被上诉人向盐城市卫生局发告知书的行为是否符合《合同法》第四十五条第二款规定的情形？
本院认为：上诉人哈中培与被上诉人一点通公司、恒立弹簧厂于2014年3月16日签订房屋租赁合同，是双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同自双方签字时成立。
1.关于本案租赁合同是否生效的问题。经查，上诉人租用案涉房屋是为了经营盐城哈氏护理院，系用作医疗机构经营场所。根据有关规定，医疗机构的地址需由县级以上卫生主管部门对其选址是否合理进行审查。双方在合同中亦约定“备案不成功合同不生效”。现盐城哈氏护理院的选址变更未备案成功，应认定案涉合同未发生法律效力。故哈中培提出案涉合同合法有效的上诉理由，本院不予支持。
2.关于两被上诉人发告知书阻止备案的行为是否属于为自己的利益不正当阻止合同生效条件成就的问题。经查，关于交房与支付租金的履行时间，合同中既约定了2014年4月1日前交房（除地下车库中间一间为2014年6月1日），租金以先交后用的方式履行，又约定了经卫生、房产管理部门审核备案交付主楼时，一次性支付半年租金16万元。双方对各自义务的履行时间约定不明，哈中培称不存在“哈泉要求韦广林先行交房”的行为，但其在2014年3月31日向两被上诉人发函要求如期履行合同，至同年4月1日双方均未履行义务，并就合同义务的同时履行及先后履行产生分歧，在此情况下，两被上诉人向盐城市卫生局发告知书提出暂停备案公示，不属于恶意阻止备案成功，不构成《合同法》第四十五条第二款规定的阻止合同生效条件成就的情形。关于哈中培提出两被上诉人在与其签订合同后，又将房屋租给他人的上诉理由。对此，哈中培负有举证责任，但其在本院审理期间未能提交充分证据予以证实。故本院对哈中培提出两被上诉人将房屋租给他人，并恶意阻止备案的上诉理由不予采信。
综上，上诉人哈中培的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人哈中培负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 周 陇
二〇一五年六月十一日
书 记 员 程 菲