广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初3857号原告：姚达星，男，1979年10月9日出生，汉族，住广州市增城区。原告：姚银叶，女，1980年10月15日出生，汉族，住广州市增城区。上述两原告共同委托代理人：温志威，广东金日律师事务所律师。被告：广州七喜房地产开发有限公司，住所地广州市增城增江街纬五路首层37号。法定代表人：易良平。委托代理人：陈火金，北京市奕明（广州）律师事务所律师。原告姚达星、姚银叶诉被告广州七喜房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员满华英独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人温志威，被告的委托代理人陈火金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚达星、姚银叶诉称：一、被告支付延期交楼违约金给原告，违约金从2017年1月1日起，按总房款万分之一计至被告具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止；二、被告承担本案受理费。事实和理由：原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定购买被告开发的涉案房屋，原告已经付清全部购房款。合同约定被告应在2016年12月31日前将合同约定的房屋交付乙方使用，但被告一直拖延交付房屋给原告，且未能向原告出示证明房屋符合交付条件的相关资料。直至原告起诉之日，被告仍未取得合同第十二条交房条件约定证明预售房屋符合交付条件的相关政府验收报告等资料。原告认为，被告未能在合同约定交付房屋之日取得以上文件资料，视为房屋在合同约定的交付日期内不具备交付条件，被告已经构成延期交付，按照合同约定应当承担延期交付房屋的违约责任。原告要求被告支付延迟交房违约金未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告广州七喜房地产开发有限公司辩称：一、被告交付的商品房符合约定，原告要求被告支付逾期交楼违约金没有事实和法律依据。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第六条约定：双方同意对本合同第十二条调整为，商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供电、供气及通邮等必要居住条件。原被告双方通过补充协议的方式变更合同中约定的交房条件，是双方的真实意思表示，合法有效。被告按照补充协议中的标准交房即符合合同的约定。1、2016年12月30日被告取得经勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，证明该项目已竣工验收合格。2、2016年10月21日被告取得广州市增城自来水有限公司出具的《供水证明》，证明该项目已满足永久供水要求。3、2016年7月24日被告与广州供电局有限公司增城供电局签订《供用电合同》，证明该项目已满足供电要求。4、2016年5月24日，被告与广州东部发展煤气有限公司签订《管道燃气设施代建合同》，并取得《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，证明该项目已满足永久供气要求。5、2015年5月28日，增城区公安局下发《房号备案明细表》，该小区取得门牌号，小区内道路也已建好，具备邮政车辆和邮政工作人员执行公务的通行条件，同时在销售中心设立收发室，证明该项目在2016年12月31日之前已满足《中华人民共和国邮政法实施细则》第36条规定的通邮条件。2017年6月27日被告取得增城区邮政局出具的《通邮申请表》和批复，证明被告已着手办理具体通邮的事项，通邮条件已具备。2017年7月25日，增城区邮政局下发《增城区有证据邮政信报箱启用通知单》，证明该项目已取得永久通邮证明材料。综上，被告交付的商品房已满足供水、供气、供电等必要居住条件，完全符合交付要求，原告起诉要求被告支付逾期交楼违约金，没有事实和法律依据。二、即使认定被告在2016年12月31日交付的商品房不符合交房条件，被告也不应当承担逾期交房的违约责任。补充协议第七条，双方同意对本合同第十五条房屋交付时的有关资料调整为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的《建设工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》。规划、公安消防、人防、环保、建设部门出具的相关验收合格证明或认可（准许使用）文件的提供时间最迟在乙方收楼后一年（如乙方在合同约定交房期限之前交楼的，则从约定期限届满之日起算），在此期间，乙方同意不得以甲方不符合交付标准为由而追究甲方责任。若上述期限届满，甲方仍不能提供的，自届满之日起产生的逾期交付责任由甲方承担。此补充协议条款约定，乙方放弃追究甲方逾期一年内交付房屋的违约责任，当甲方逾期交房超过一年时才需要承担违约责任。即使法院认定被告在2016年12月31日不具备商品房交付的条件，那么最迟于2017年6月27日，商品房交付的条件已经具备。现被告逾期交房没有超过一年，而原告起诉要求被告承担违约责任有违诚信原则，不应得到法院的支持。综上，被告认为，被告已按照合同约定的规定期限内交付了符合合同要求的商品房，原告要求被告支付逾期交楼违约金没有事实的法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2015年11月21日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的增江春晓花园……，房屋地址：增城市增江街春晓街2号（住宅楼7#）1202房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）748020元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方未能按本合同和补充协议约定的期限交付房屋，乙方仍同意继续履行本合同，自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力……”。合同的附件七为《本合同补充协议》，约定“……6、双方同意对本合同第十二条调整为：商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。7、双方同意对本合同第十五条房屋交付时的有关资料调整为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的《建设工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》。规划、公安消防、人防、环保、建设部门出具的相关验收合格证明或认可（准许使用）文件的提供时间最迟在乙方收楼后一年（如乙方在合同约定交房期限之前收楼的，则从约定期限届满之日起算），在此期间，乙方同意不得以甲方不符合交付标准为由而追究甲方责任。若上述期限届满甲方仍不能提供的，自届满之日起产生的逾期交付责任由甲方承担。甲方在收楼现场公示上款约定资料的，视为甲方已向乙方提供该资料。乙方应当向甲方提供交存住宅专项资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……21.本合同任何一方因违反本合同及附件约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的3%，但本补充协议另有约定的除外。……28.经甲乙双方协商一致，双方同意本附件补充协议条款优先于本合同其他条款。乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或者部分约定内容。”。签订上述合同后，原告依约在合同约定的交房日期前向被告付清全部购房款。2016年12月29日、2017年8月4日，被告分别向原告邮寄了收楼通知书，上述邮件分别于2016年12月30日、2017年8月6日妥投。2017年3月15日，原告接收了涉案房屋。2017年6月12日，本院立案受理本案。2017年8月11日、2017年11月14日，本案进行了开庭审理及补充询问。为查明涉案房屋所在小区的供电、供水、供气、通邮情况，本院向广州东部发展燃气有限公司、广州市增城自来水有限公司、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局以及广州供电局有限公司增城供电局发函，上述四单位分别复函如下：一、广州东部发展燃气有限公司于2017年7月28日出具《关于春晓花园小区房屋燃气事项的复函》，该函载明“……我司于2017年2月8日与广州七喜房地产开发有限公司就增××增江街春晓街1号-7号春晓花园小区申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》，供用气种类为管道燃气。现时该小区具备接驳同期条件，该小区于2017年3月9日符合我司的供气服务条件。经查，增××增江街春晓街1、2、3号房屋包含在上述开户合同的供气范围内。”二、广州市增城自来水有限公司于2017年7月27日向本院出具《复函》，载明“……一、我公司已于2016年4月18日与广州七喜房地产开发有限公司就其开发的位于增××增江街得增江春晓房地产项目签订了供用水协议，并于2016年10月21日向该房地产项目提供永久性生活用水。”。三、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局于2017年7月25日出具《关于增××增江街春晓街1、2、3号通邮情况的复函》，载明“……经查，我局于2017年6月14日收到关于广州七喜房地产开发有限公司开发的位于增城区增江街春××、××、××、××、××、××、××号的通邮申请资料，经验收符合通邮条件，于2017年6月29日批复上述地址通邮”。四、广州供电局有限公司增城供电局于2017年8月7日出具《关于广州七喜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷33案问题的复函》，该函载明“……一、广州供电局有限公司和广州七喜房地产开发有限公司就其开发的位于增城区增江街道××村商品房项目（公园里）于2017年4月26日签订了《高压供用电合同》，合同编号为0800830007805699。二、七喜房地产开发有限公司于2017年7月13日对上址房屋提出装表申请，2017年7月21日现场开始装表，目前小区已经完成装表，正在进行远程抄表调试工作，送电后用电性质均属于居民生活永久用电”。审理中，被告陈述，一、被告正在办理涉案房屋所在小区所涉工程的竣工验收备案手续，尚未办妥；但工程竣工验收是建设单位组织实施的，竣工验收备案是行政监督行为，并非法定交付条件；二、涉案合同补充协议第6条已经对交房条件做了变更，根据该条款的约定，是否取得竣工验收备案表不是法定的交付条件，涉案房屋实际已经满足了交付条件；三、涉案合同补充协议第7条约定，原告同意被告延期交房一年内不追究被告违约责任。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，被告应在2016年12月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付给原告使用。但至本案庭审之日，涉案房屋所在小区所涉工程仍未办妥建设工程竣工验收备案，仍未符合交付条件。关于被告根据附件七补充协议第6、7条的约定进行的抗辩。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。又根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。由此可知，涉案工程在竣工后进行的竣工验收备案属于保障工程质量的法定条件，也是房屋的法定交付条件。因此，涉案房屋尚未符合交付条件，被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告未能依约履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。但原告已于2017年3月15日收楼，故原告主张要求被告从2017年1月1日起算至2017年3月15日止的延期交房违约金，理据充分，本院予以支持。经核算，被告应向原告支付上述期间的延期交房违约金为5535.35元（以总房款748020元为本金，以每日万分之一的标准计算，共计74天），上述金额未超过房价总金额的3%，故本院予以支持。至于原告要求被告支付2017年3月15日起至被告交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州七喜房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚达星、姚银叶支付期间延期交房违约金5535.35元；二、驳回原告姚达星、姚银叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197元，由原告姚达星、姚银叶负担151元，被告广州七喜房地产开发有限公司负担46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  满华英二〇一七年十一月十五日书记员  余蓓蓓附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定建设单位应当资建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。