陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）西执异字第00045号
案外人许春梅，无业。
委托代理人郭晓红，陕西权诚律师事务所律师。
委托代理人李晓宏，女，汉族，1973年2月22日出生，无业。
案外人蔡新明，陕西省军人服务社职员，系许春梅之夫。
委托代理人郭晓红，陕西权诚律师事务所律师。
委托代理人李晓宏，女，汉族，1973年2月22日出生，无业。
申请执行人中国农业银行股份有限公司西安解放路支行，住所地西安市新城区解放路108号。
负责人邹鹏飞，该支行行长。
委托代理人刘向阳，陕西锦园律师事务所律师。
被执行人陕西日丰汽车工贸有限公司，住所地西安市长乐东路88号。
法定代表人冯会来，该公司执行董事。
被执行人陕西兰天房地产开发有限公司，住所地西安市未央区肖家村口。
法定代表人刘志道，该公司总经理。
委托代理人王薇，女，汉族，1975年2月28日出生。
申请执行人中国农业银行股份有限公司西安解放路支行（以下简称农行解放路支行）与被执行人陕西日丰汽车工贸有限公司（以下简称日丰公司）、陕西兰天房地产开发有限公司（以下简称兰天公司）借款合同纠纷一案，本院于2008年11月14日作出的（2008）西民三初字第88号民事调解书已经发生法律效力，权利人农行解放路支行于2008年12月22日向本院申请强制执行，本院于2009年1月4日立案受理。
本案在执行过程中，案外人许春梅、蔡新明以本院（2009）西执民字第13-2号执行裁定书中查封的登记在被执行人兰天公司名下的位于西安市未央区未央路106号，房产证号为
1100114005-15-1-10310号房屋属其所有为由，向本院提出执行异议，并提供了相应的证据。本院于2013年7月1日依法组成合议庭，对案外人许春梅、蔡新明提出的执行异议进行了公开听证审查，申请执行人农行解放路支行的委托代理人刘向阳，被执行人兰天公司的委托代理人王薇，案外人许春梅、蔡新明的委托代理人郭晓红、李晓宏均到庭参加了听证，被执行人日丰公司经本院传票传唤未到庭，本案现已审查完结。
案外人许春梅、蔡新明提出的执行异议称，法院在执行农行解放路支行与日丰公司、兰天公司借款合同纠纷一案时，查封了兰天大厦13处房产，其中一处为其在该大厦的自购房屋，该房屋位于兰天大厦三层，房号10310号，面积144.21平方米。该房产案外人早已交清了全部房款，且已经实际入住多年。由于法院的错误查封导致案外人至今无法办理产权证，更无法进行市场交易，也不能办理抵押担保。故请求法院依法解除对兰天大厦10310号房产的查封。
申请执行人农行解放路支行答辩称，法院对上述涉案房屋在查封时经查询核对权属为兰天公司所有。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现该房屋产权权属登记的房屋所有人为被执行人兰天公司，应为被执行人兰天公司所有，因此法院查封正确；且该涉案房屋的查封执行裁定送达兰天公司后，兰天公司如认为该裁定所查封的房屋不属于其所有，有权在法律规定的时间向法院申请复议，但兰天公司未在异议期提出异议，其行为已经表明对该裁定查封其房产的事实表示认可，也证明房屋为其所有。综上，涉案10310号房屋为兰天公司所有，案外人请求对上述房屋进行解封不符合法律规定的情形，请求法院依法查明事实，驳回案外人许春梅、蔡新明的异议请求。
被执行人兰天公司答辩称，案外人许春梅、蔡新明提交的执行异议申请书中所述请求事项及事实内容，均无异议。案外人许春梅、蔡新明与答辩人签订的《商品房买卖合同》为真实、合法、有效合同，且依据合同约定双方当事人已经履行了相关合同义务，该《商品房买卖合同》已经房产部门登记备案，依据物权法之规定，房屋权属巳经转移。并在法院查封之前答辩人已依约将房产交付给案外人许春梅、蔡新明，案外人许春梅、蔡新明对于法院所查封的房产已经实际占有使用。综上，答辩人认为法院查封案外人许春梅、蔡新明的财产有误，且查封财产已超出答辩人应承担的还款义务，故请求法院在审理查明事实后，依法对案外人许春梅、蔡新明的财产予以解封。
本院查明，案外人许春梅、蔡新明与被执行人兰天公司于2006年12月6日签订了《商品房买卖合同》（合同登记号060058716），合同约定，案外人许春梅、蔡新明购买被执行人兰天公司位于西安市未央路106号兰天大厦第1幢1单元3层10310号房屋，该房产的建筑面积为144.21平方米，商品房单价为每平方米2607.11元，房屋总价款为375971元。合同还约定，买卖人许春梅、蔡新明于2006年12月6日付房款115971元，其余房款26万元整办理银行按揭；出卖人应当在2006年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房经验收合格后交付买受人使用。同时合同还对其它有关事项进行了约定。2006年11月6日，案外人许春梅向被执行人兰天公司交购房首付款115971元。2006年12月22日，案外人许春梅、蔡新明与中国建设银行股份有限公司西安新城支行及被执行人兰天公司签订《个人住房借款合同》及《西安市房地产抵押合同》，三方约定，借款金额为26万元，借款期限为120个月，即自从2007年1月11日起至2017年1月11日止，借款用途为购置涉案房产。同时三方当事人还就签订的《个人住房借款合同》向西安市公证处申请公证，公证处于2007年1月10日出具（2007）西证经字第585号《公证书》。2007年1月11日，中国建设银行股份有限公司西安新城支行依据案外人许春梅、蔡新明与其签订的《个人住房借款合同》，代案外人许春梅、蔡新明向被执行人兰天公司转账支付涉案按揭剩佘购房款26万元。同日，被执行人兰天公司向案外人许春梅开具西安市销售不动产统一发票一张，发票号码为00049453。2007年2月27日，案外人
蔡新明与兰天大厦所在的陕西华西物业有限公司签订《兰天大厦物业管理委托合同》，并办理收楼手续、交接钥匙，签订《收楼手续书》。2008年3月14曰，案外人许春梅向西安市房屋管理局缴纳了西安市房屋专项维修资金11279.13元。2008年5月8曰，案外人许春梅向西安市未央区农业税收征收管理局缴纳了兰天大厦10310号房屋契税11279元。现涉案房产为案外人许春梅、蔡新明占有和使用。
上述事实有听证笔录、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收款收据、契税完税证、西安市房屋专项维修资金缴存收据、物业管理委托合同、收楼手续书、现场照片等证据在卷予以佐证。
本院认为，案外人许春梅、蔡新明购买的被执行人兰天公司位于西安市未央路106号兰天大厦第1幢1单元3层10310号房屋，其《商品房买卖合同》已在西安市房屋管理局进行了备案登记，且案外人许春梅、蔡新明已支付全部购房款项，并巳实际占有、使用该房屋。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，案外人许春梅、蔡
新明的执行异议理由成立。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
案外人许春梅、蔡新明提出的执行异议理由成立。
如不服本裁定，当事人、案外人可自本裁定送达之日起十五曰内向执行法院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 王庆九
审 判 员 王连军
代理审判员 王 炜
二〇一三年七月十五日
书 记 员 何 洁