广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第721号
上诉人（原审被告）：尹秀玲。
委托代理人：杨家裕。
委托代理人：杜文权。
被上诉人（原审原告）：农永华。
委托代理人：农永才。
委托代理人：覃梦冰。
上诉人尹秀玲因与被上诉人农永华房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月11日受理后，依法组成合议庭，并于2013年4月2日组织双方当事人进行调查、辩论、质证和调解。上诉人尹秀玲及其委托代理人杜文权、杨家裕，被上诉人农永华的委托代理人农永才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：农永华、尹秀玲原为夫妻关系，于2008年2月26日在南宁市兴宁区民政局办理了离婚手续，离婚时，双方签署了一份《自愿离婚协议书》，协议约定：南宁市南梧路318号畅春湖山庄B区38号、39号的一栋五层半楼房一分为二，38号房归农永华所有，39号房归尹秀玲所有。由于经济上原因，该房暂不分割......双方还约定南宁市凤岭的南宁海关市场运作房1号楼三单元502号房所有权归农永华所有，农永华在三年内（2011年3月前）付给尹秀玲10万元，每年3月底前付给尹秀玲33000元……双方还就其他财产进行了约定。
2009年11月25日，农永华、尹秀玲签订一份《房屋租赁协议》，约定农永华将南宁市南梧路318号畅春湖山庄B区38号房一栋五层半楼房（除6楼的一间房由甲方留作自用外）面积约600平方米租给尹秀玲作非饮食经营使用；租期从2009年12月1日至2014年11月30日；租金第一年为每月2500元，2010年12月1日起至2014年11月30日每月租金为3000元；结算方式为每个月结算一次，第一次付租金时间为2009年11月30日，第二次为2009年12月30日，依此顺延，如逾期达5天即视为违约；同时需付2500元押金；农永华应保持房屋适宜居住的状态，不得影响尹秀玲的居住和经营；任一方违约，需给付对方违约金10000元……双方还就其他事项进行了约定。
2012年5月17日，农永华向一审法院起诉尹秀玲，要求：1、确认南宁市南梧路318号畅春湖山庄B区38号房所有权归农永华所有；2、对南宁市南梧路318号畅春湖山庄B区38号房、39号房进行隔墙分割，允许农永华沿两房之间中间梁的中心线在38号房一侧隔单墙，隔墙、建造单独楼梯的费用由农永华自己承担。该案中尹秀玲辩称农永华、尹秀玲双方租赁合同未到期，不同意农永华对房屋进行改建。农永华于2012年7月12日以农永华、尹秀玲间的租赁合同未终止为由，向一审法院提出撤回第二项诉讼请求，一审法院裁定予以准许，并于2012年8月1日判决南宁市南梧路318号畅春湖山庄B区38号房一栋（军房字第00051**号，建筑面积630.02平方米）归农永华所有，该（2012）兴民一初字第718号判决书业已生效。
农永华认可在2012年8月份拉了一堆砖在上述38号房屋楼下，亦认可收到了尹秀玲支付的2500元押金，尹秀玲主张农永华应退回该押金，农永华则主张因尹秀玲违约不予退还。南宁市南梧路318号畅春湖山庄B区38号、39号房中间没有隔墙分割，一楼作为铺面，二楼以上均从39号房一侧进入，双方还因农永华欲将上述房屋建设隔墙等事发生过矛盾。
一审法院经审理认为：农永华、尹秀玲双方自愿签订《房屋租赁协议》，由尹秀玲租赁农永华所有的南宁市南梧路318号畅春湖山庄B区38号房屋，双方对租赁期限、租金支付、权利义务以及违约责任等进行了约定，该《房屋租赁协议》不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于农永华要求解除农永华、尹秀玲双方于2009年11月25日签订的《房屋租赁协议》问题。农永华以尹秀玲从2010年12月1日起拒不交纳租金为由要求解除《房屋租赁协议》，尹秀玲则主张2010年12月1日起至2011年4月期间的房屋租金尹秀玲通过行使抵销权已经支付；2011年4月，农永华强行赶走尹秀玲租客并恶意阻挠尹秀玲对租赁房屋进行经营，导致双方签订的《房屋租赁协议》于2011年4月已经实际解除。农永华对尹秀玲的上述主张均不予认可，首先，农永华没有接到尹秀玲行使抵销权的通知，且认为《自愿离婚协议书》中约定的债务同《房屋租赁协议》中约定的租金属于不同的法律性质，不同意抵销；其次，农永华没有阻挠尹秀玲行使对租赁房屋的经营管理行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”之规定，尹秀玲没有证据证明其已经通知农永华行使抵销权，且基于离婚协议产生的债务与基于房屋租赁产生的债务性质并不相同，在农永华不同意抵销的情况下，对尹秀玲的以行使抵销权支付房屋租金的主张，不予认可。尹秀玲没有提交相应证据证明农永华在2011年4月期间强行赶走其租客并恶意阻挠其对租赁房屋进行经营的主张，且尹秀玲在（2012）兴民一初字第718号案件诉讼过程中以农永华、尹秀玲双方租赁合同未到期为由，不同意农永华对房屋进行改建，另外，尹秀玲亦认可没有与农永华进行过任何房屋交接手续，故对尹秀玲的《房屋租赁协议》已于2011年4月解除的主张，不予采信。因此，农永华、尹秀玲双方于2009年11月25日签订的《房屋租赁协议》至今并未解除，现农永华以尹秀玲从2010年12月1日起拒不交纳租金为由要求解除上述协议，符合法律规定，予以支持。
关于农永华要求尹秀玲将租赁的房屋返还给农永华的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：”租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，尹秀玲应该清空并返还农永华南宁市南梧路318号畅春湖山庄B区38号房屋。
关于农永华要求尹秀玲支付2010年12月1日起至本案判决生效之日止的租金问题。尹秀玲认可从2010年12月1日起的房屋租金未予支付，且因其行使抵销权和《房屋租赁协议》已于2011年4月解除的主张未获采信，故农永华要求尹秀玲以3000元／月为标准支付2010年12月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止的租金的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，予以支持。关于尹秀玲要求退还支付给农永华的押金2500元的问题。农永华认可收到上述押金2500元，但主张尹秀玲违约，该押金不予退还。因双方在《房屋租赁协议》中并未对押金如何处理进行约定，故农永华应该退还尹秀玲上述押金2500元。
关于农永华要求尹秀玲支付违约金10000元的问题。尹秀玲从2010年12月1日起至今未向农永华支付房屋租金，根据双方的约定已经构成违约。但农永华认可在《房屋租赁协议》尚未解除的情况下，于2012年8月份将一堆砖堆放在南宁市南梧路318号畅春湖山庄B区38号房屋前，对尹秀玲的经营造成了一定的影响，根据双方约定农永华亦构成违约。虽然尹秀玲违约在先，但农永华应该通过合法手段维护自己的权益，因此，在双方均存在违约情形的情况下，互不支付违约金，对农永华要求尹秀玲支付违约金10000元的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除农永华与尹秀玲于2009年11月25日签订的《房屋租赁协议》；二、尹秀玲清空并返还农永华南宁市南梧路318号畅春湖山庄B区38号房屋；三、尹秀玲以3000元／月为标准向农永华支付自2010年12月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止的租金；四、农永华返还尹秀玲房屋押金2500元；五、驳回农永华的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由农永华负担221元，尹秀玲负担1329元。
上诉人尹秀玲不服一审判决上诉称：一审法院对事实认定错误。2011年4月农永华收回本案第38号房屋一楼铺面的钥匙，至今尹秀玲均未能使用该房屋。对于钥匙被收回的事实，尹秀玲是无法举证的。而农永华对自己的行为矢口否认，甚至没有勇气当庭对质，这是对事实的不尊重，对自己的行为不负责。一审法院既已认定农永华有违约行为，那么还支持农永华关于房租的诉讼请求，这显然是自相矛盾的。农永华于2012年4月将一堆石砖放在一楼的铺面前，如此明显的违约行为，却要尹秀玲买单，那么尹秀玲的利益如何保护？公平原则如何体现？在整个租赁合同中最具商业价值的当属一楼的临街铺面，但自2011年4月起，由于农永华的原因，尹秀玲未能使用该铺面。租赁合同有名无实。合同法中的公平、诚实信用原则中包含有等价有偿的意义，如据一审判决，尹秀玲未能按照合同的约定行使一楼铺面的使用权，却还要向农永华支付租金，于法于理均不能成立。并且，农永华主张的部分租金已经超过诉讼时效。尹秀玲对合同解除没有异议，但对一审认定的合同解除的时间有异议。同时，农永华、尹秀玲之间形成抵销权，综上所述，请求二审法院撤销（2012）兴民一初字第1021号民事判决书第二、三项判决，本案所有诉讼费用由农永华承担。
被上诉人农永华答辩称：一、尹秀玲上诉所称2010年4月农永华收回38号房屋一楼铺面的钥匙、2012年4月农永华将一堆石砖放在一楼的铺面前，均不符合事实；二、由于尹秀玲在履行期限届满前明确表示或者以自己的行为不履行债务，致使双方签订合同的目的不能实现，本案符合法定的合同解除条件，故本案合同应当解除；三、关于租金的计算，尹秀玲也认可从2010年12月起没有支付租金给农永华，那么其就应自2010年12月起按每月3000元支付租金；四、本案案由是租赁合同纠纷，而不是拖欠租金纠纷，本案在起诉前合同没有解除，而且尹秀玲自2010年12月1日至今拖欠租金是连续的状态，中间没有中断过，故本案未超过诉讼时效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
当事人争议的焦点是：1、农永华与尹秀玲签订的《房屋租赁协议》的解除时间如何确定？2、农永华主张的租金是否超过诉讼时效？3、尹秀玲是否应当向农永华支付租金？具体数额应如何计算？
被上诉人农永华除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。尹秀玲在二审新提交的证据有：1、南宁市公安局腰某派出所出具的《证明》一份，证明2012年4月7日13时17分许该所接到农永华报案，经现场了解，系农永华因需在房屋内改建，尹秀玲因担心可能导致房屋结构不安全而不同意，两人因此发生纠纷；2、广西南宁新某物业服务有限公司出具的《证明》一份，证明畅春湖山庄B区38号门口自2012年4月堆放有约3000块红砖至今未作处理；3、证人桑某出庭作证，证明桑某于2010年月11日租赁尹秀玲的房子，在2011年3月遭不明身份人员到房子内砸东西并将其赶走，其因此于2011年4月搬离租赁的房屋，后桑某了解到砸东西的人中有农永华。农永华对尹秀玲提交的证据1的真实性无异议，但认为该证据不能证明农永华于2012年4月将砖放在畅春湖山庄B区38号门口；对证据2的真实性和关联性有异议，认为该证明无法证明是谁拉砖放在畅春湖山庄B区38号门口；对证人桑某的证人证言，认为证人证言不属实。尹秀玲对证人桑某的证人证言无异议。本院认为，农永华对尹秀玲提交的证据1的真实性无异议，故本院对该证据予以采纳；对证据2，农永华对该证明的真实性有异议，尹秀玲未又能提供其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采纳；对证据3，桑某未能提供相关的租赁合同证明其于2010年月11日至2011年4月期间租用畅春湖山庄B区38号房屋，故无法证明其证言的真实性，故本院对其证人证言不予采纳。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：农永华与尹秀玲于2009年11月25日签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，合法有效，现双方均同意解除该协议，故一审法院判决解除农永华与尹秀玲于2009年11月25日签订的《房屋租赁协议》正确，本院予以维持。尹秀玲主张《房屋租赁协议》已于2011年4月解除，但未能提供相关证据证明自己的主张，故本院不予采纳。《房屋租赁协议》解除后，双方的权利义务关系终止，尹秀玲继续占用租赁房屋已无法律依据，故应将该房屋清空并返还农永华。
关于农永华主张的租金是否超过诉讼时效的问题。由于尹秀玲在一审期间未提出诉讼时效的抗辩，其在二审期间才这方面的抗辩，本院依法不予支持。
关于尹秀玲是否应当以3000元／月为标准向农永华支付自2010年12月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止的租金的问题。尹秀玲自认从2010年12月1日起的房屋租金未予支付，虽然农永华于2012年8月份将一堆砖堆放在南宁市南梧路318号畅春湖山庄B区38号房屋前，对尹秀玲的经营造成了一定的影响，但尹秀玲未提出解除合同的要求或返还租赁的房屋，亦未起诉要求农永华承担违约责任，表明双方签订的《房屋租赁协议》仍在继续履行，故尹秀玲仍应按协议约定的内容继续履行支付租金的义务，直到一审判决规定的尹秀玲清空并返还房屋的履行期限最后一日止的租金。尹秀玲主张双方之间形成债务抵销，但根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”和第一百条“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。”的规定，尹秀玲没有证据证明其已经通知农永华行使抵销权，且基于离婚协议产生的债务与基于房屋租赁产生的债务性质并不相同，农永华亦不同意抵销，故尹秀玲的抵销权主张无事实和法律依据，本院不予采纳。
农永华与尹秀玲对一审判决书的第四、五项判决均未提起上诉，视为对该两项判决的认可，故本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人尹秀玲的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人尹秀玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃国雄
代理审判员 吴 宁
代理审判员 李昌明
二〇一三年六月十一日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。