湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终6814号
上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云街道北塘路8号。
法定代表人：张波，董事长。
委托诉讼代理人：谢松柏，湖南麓和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李荣，湖南麓和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周欢秀，女，1971年11月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：桂伟，湖南路虎律师事务所律师。
上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）因与被上诉人周欢秀商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初2699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
橘郡公司上诉请求：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初2699号民事判决；二、依法改判驳回周欢秀的全部诉讼请求；三、由周欢秀承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、橘郡公司按约履行了交房通知义务，但周欢秀至今未能收房，根据双方签订的《长沙县商品房买卖合同》的约定，出卖人应在商品房交付使用后365天内，完成该商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证。本案周欢秀并未实际收房，故涉案房屋办证时间并未开始起算；二、双方签订的合同补充协议中约定，逾期办证违约金不得超过已付房款1%，应当按照该合同条款计算违约金数额。
周欢秀辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决。
周欢秀向一审法院起诉请求：一、橘郡公司将验收合格并按政府规定备案、归档的橘郡小区B57栋02号房交付给周欢秀，并向周欢秀支付逾期交付的违约金512114元（以已交房款4433888元为基数，按每日万分之一标准，从2013年3月31日起暂算至2016年6月1日，应继续计算至实际交付之日止）；二、橘郡公司为周欢秀办理橘郡小区B57栋02号房房屋所有权证（以下简称房产证）和国有土地使用证（以下简称国土证），并向周欢秀支付逾期办证所产生的违约金270467元（以已交房款4433888元为基数，按每日万分之一标准，从2014年9月30日起暂算至2016年6月1日，应继续计算至实际办理之日止）；三、橘郡公司承担本案的一切诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年9月7日，周欢秀（买受人）与橘郡公司（出卖人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：2011016902，以下简称买卖合同）和补充协议，由周欢秀购买橘郡公司开发的橘郡项目B57栋02号房（以下简称02房），建筑面积341.85㎡，总价款4433888元。买卖合同第十条载明：出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条载明：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条规定约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按附件四处理。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，应当将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在双方协商的期限内整改合格，整改合格的，买受人应当收房，超过整改期出卖人应承担每日已交付房价款万分之一的延期交房的责任。第十八条载明：自本合同生效起90日内，买卖双方应向长沙县房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记。出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该栋商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证。如因出卖人的责任，未在约定期限取得房产权属登记证书的，双方同意按附件四处理。附件四补充协议第三条主要约定，如因出卖人责任，未在约定期限取得房产权属登记证书的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理之日止，出卖人向买受人支付已付购房款万分之一每天但最多不超过已付房价款的1%的违约金。第六条主要约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，但买受人拒绝接受上述证明文件的除外。买受人应在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从规定的领房之日起的下月1日交纳物业管理费，买受人未在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的领房时间内办理领房手续导致出卖人不能交房的，视同出卖人已完成交房义务，一切后果均由买受人承担，且该商品房按已交付的商品房进行相同管理。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，应书面要求出卖人对商品进行合理整改，在出卖人约定的合理整改期间，出卖人不承担延期交房的责任。出卖人整改完毕后，买受人应当于出卖人发出通知后的15日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视同出卖人已依约按期移交符合约定标准的房屋给买受人。买受人购买的商品房保修时间从《入伙通知书》中规定的交付日开始计算。买受人在该商品房验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付，买受人拒绝交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。买受人对该商品房提出有重大质量问题，双方产生争执时，以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。如该部门认定属非重大质量问题，在保修期内由出卖人根据《买卖合同》第十六条规定承担保修责任；如确系重大质量问题且不具备入住条件，买受人要求退房的，出卖人须在买受人提出退房要求后7天之内将买受人已付款退还买受人交支付利息。买卖合同签订后，周欢秀按约支付了购房款4433888元。一审庭审中，周欢秀提交长沙三川房地产咨询有限公司检验报告、长沙亚町工程有限公司丁丁验房检验报告等，拟证明橘郡公司交付房屋时，房屋存在质量问题。橘郡公司提交建设工程竣工验收备案表，拟证明涉案房屋已竣工验收并备案，符合交房条件。周欢秀认为，橘郡公司确在约定时间内通知其收房，并告知其去往长沙龙鼎物业管理有限公司（即橘郡项目物业服务单位，以下简称龙鼎物业公司）办理受领房屋手续。当时，其要求提供房屋验收合格的相关资质，但因对方无法提供，其没有收房。后来其又多次去往龙鼎物业公司和橘郡公司，2013年4月19日才收到一张工程质量竣工验收记录，但该记录系由橘郡公司单方制作，不符合买卖合同第六条约定标准。依据相关法律规定，商品房的质量合格证应包括建筑工程验收合格证、消防验收合格证、环保验收合格证、规划验收合格证和人防验收合格证等。后周欢秀自行请验房公司对房屋质量进行检验，并将检验报告送达龙鼎物业公司，经龙鼎物业公司整改后通知再去验房，发现房屋仍不符合交付条件。整改过程中无书面材料。其次，依据房屋交易惯例，房产证和国土证应一并办理，周欢秀已履行费用交纳义务，但橘郡公司未要求其配合办证或向其发出补交材料的通知。综上，橘郡公司未能交付符合条件的房屋，且至今未能提供涉案房屋的房产证和国土证，应承担违约责任。其中双方约定逾期办证违约金以最多不超过已付房价款的1%为限，显失公平，应予调整。橘郡公司认为，其司坚持答辩意见，另补充说明，其司确实委托龙鼎物业公司代为办理房屋交付手续，交付具体过程已不清楚。买卖合同第六条约定交房条件属约定不明，依据长沙市房屋交易惯例，涉案房屋已于2013年4月19日完成竣工验收，符合交房条件，且橘郡公司已按约履行通知收房义务，周欢秀未能按约收房，也未向橘郡公司书面申请房屋整改。其次，因周欢秀拒绝收房、资料不全等，致涉案房屋的房产证无法办理。则办理房产证时间应以周欢秀实际受领房屋之日起算。
一审法院认为：双方对买卖合同均无异议，该合同系双方真实意思表示，合同合法有效，予以认定。一、关于橘郡公司是否存在逾期交房的违约行为和责任承担。双方对于橘郡公司按约定时间通知周欢秀收房和周欢秀至今尚未办理收房手续的事实无异议，但对于未能收房的原因各持异议。周欢秀提交两份检验报告显示房屋地面、墙面、门窗等处存在空鼓、裂缝、平整度不达标，关闭不严等问题，但该些问题均非主体结构质量问题，且双方约定如对房屋重大质量有异议，应以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见为依据。同时，双方约定周欢秀收到收房通知后，如对房屋质量有异议，其有权要求橘郡公司进行整改和承担保修期内保修责任，但不能以此拒绝收房。橘郡公司对房屋整改事宜不予认可，周欢秀也未能提交证据证明房屋整改时间，亦无法查实，故一审法院认定橘郡公司已于2013年3月31日履行交房义务。其次，橘郡公司应于2013年3月31日交付经验收合格的房屋，经核实，涉案房屋B57栋房屋建设工程竣工验收时间为2013年4月19日，2014年7月10日为文件备案时间，即2013年4月19日涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，达到交付条件。则2013年3月31日至2013年4月19日期间，橘郡公司存在不能交付符合约定条件商品房的违约行为，应承担违约责任。第二、当事人向人民法院请求保护民事权利诉讼期间为二年，法律另有规定的除外。周欢秀应当知道从2013年3月31日起自己具有要求橘郡公司交付符合约定条件商品房的权利，对房屋交付发生争议，属合同违约之诉，诉讼期间为二年，则周欢秀应在2015年3月31日前向橘郡公司主张权利，或向人民法院提起诉讼。周欢秀虽诉称其多次要求橘郡公司协商，但未提交证据证明期间出现中断时效事由，且橘郡公司不予认可，故2013年3月31日至2015年3月31日期间的违约金请求权，已过诉讼时效，不受法律保护，不予支持。2015年3月31日之后，周欢秀要求橘郡公司承担逾期交房的违约金无合同和法律依据，不予支持。周欢秀可待实际收房后就房屋修补的实际损失另行主张权利。二、关于橘郡公司是否存在逾期办证的违约行为和责任承担。在合同生效后，当事人就有关合同内容约定不明确，且不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。买卖合同第十八条出现“产权登记”、“房产证”、“房产权属登记”等不同文本，未出现“国土证”字样，且双方对此持有异议。依据湖南省房地产登记制度和商品房交易惯例，湖南省房地产产权登记实行房屋和土地权证分别登记制度，即一宗房地产要办理两本产权证书，一本是房产证，一本是国土证，只有对房屋所有权和土地使用权进行登记发证，房屋真实的权利人才得以确认，并使之具有所有权。因此，出卖人按约定期限提供房产证和国土证是履行商品房买卖合同的主要方式。买卖合同约定交付时间为2013年3月31日，从交付使用后365日内，完成初始登记，初始登记后180日内办妥。即橘郡公司应于2014年10月1日前办理涉案房屋的房产证和国土证，现橘郡公司未能按约办理房屋权属证书，应承担违约责任。双方约定违约金按已付购房款万分之一每天但最多不超过已付房价款的1%，因办理房屋权属证书系橘郡公司履行买卖合同的主要义务，该条款明显减轻橘郡公司作为出卖人的责任，且橘郡公司也未提交证据证明房屋权属证书未办理系周欢秀一方原因所致，综合案情，一审法院酌情调整违约金以已付购房款为基数，按每日万分之一标准，从2014年10月1日起计算至房屋权属证书办理之日止。一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：
一、限橘郡公司在本判决生效之日起十五个工作日内协助周欢秀办理位于原××暮××镇××号橘郡项目B57栋02号房的房屋所有权证和国有土地使用证；二、限橘郡公司在本判决生效后十日内支付原告周欢秀逾期办证的违约金（以已付房款4433888元为基数，按每日万分之一标准，从2014年10月1日起计算至房屋权属证书办理之日止）；三、驳回周欢秀的其他诉讼请求。本案一审案件受理费11626元，减半收取5813元，由橘郡公司负担。
本院二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：一、关于橘郡公司逾期办证是否构成违约的问题。周欢秀与橘郡公司签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号2011106902）及相关补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效（补充协议中减轻出卖人主要责任条款除外），双方均应严格按照合同约定履行各自义务。买卖合同约定交付时间为2013年3月31日，从交付使用后365日内，完成初始登记，初始登记后180日内办妥。即橘郡公司应于2014年10月1日前办理涉案房屋的房产证和国土证，周欢秀虽因房屋质量瑕疵为由未履行收房手续，但其已经全额支付购房款，履行了购房合同主要义务，橘郡公司仍应当按约为其办理房产证和国土证，现橘郡公司未能按约办理房屋权属证书，应承担违约责任；二、关于违约金数额确定的问题。双方在附件四合《同补充协议》第三条产权及所有权3.2中约定，约定逾期办证违约金按日万分之一但最多不超过已付房价款的1%违约金。该条款规定了逾期办证违约金的上限，因该补充协议系橘郡公司拟定的格式条款，限制了橘郡的责任，亦无证据证明橘郡公司提请周欢秀注意该条款，或按照周欢秀的要求予以说明，故该条款关于逾期办证违约金不得超过已付房款1%的约定无效。违约金应当按照已付房款万分之一每日的标准计算。一审判决并无不当，本院予以维持。
综上所述，湖南橘郡城镇置业有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11626元，由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 刘 璇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。