广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民初字第568号原告ＸＸ，女，1976年6月15日生，汉族，住所地广西巴马瑶族自治县。委托代理人蒙艳萍，巴马瑶族自治县法律事务中心法律工作者。被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路85号。法定代表人黄福军，总经理。委托代理人覃小峰，男，1988年3月19日生，壮族，住所地广西东兰县，系该公司的策划部经理。委托代理人卢敏，女，1989年2月13日生，汉族，住所地广西容县，系该公司的职员。原告ＸＸ与被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法组成由审判员王丰贤担任审判长，代理审判员覃茂华、人民陪审员李正贵参加的合议庭，于2015年9月11日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案。书记员李宏婧担任记录。原告ＸＸ及其的特别授权委托代理人蒙艳萍，被告的特别授权委托代理人覃小峰、卢敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称，2011年5月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“印象巴马（高层）”第5幢1单元1层105号商品房一套，房价总金额为296306元，原告支付首付款148306元，剩下的148000元采用银行按揭贷款付清。合同还约定被告必须于2013年4月30日前交房，如逾期交房，逾期超过90日的，被告向原告支付累计最高限额为总房款4%的违约金。结果，原告按约定履行了支付房款的义务，但被告直至2014年7月31日（逾期457天）才交房。被告的上述违约行为严重损害了原告的合法权益。特提起本案诉讼，请求：1、判决被告支付逾期交房违约金11852.24元给原告（累计最高限额为总房款296306元的4%）；2、本案的诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告《身份证》复印件1份，证实原告的主体资格;2、《商品房买卖合同》复印件1份，证明2011年5月6日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“印象巴马”（高层）第5幢1单元1层105号，房价总金额为：296306元。合同约定被告需在2013年4月30日前交房，如逾期交房，逾期超过90日的，被告向原告支付累计最高限额为总房款4%的违约金的事实；3、被告出具的收款收据复印件2份，用于证实原告支付首付款148306元；4、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证复印件各1份，证明原告已经向中国工商银行巴马县支行贷款148000元支付给被告的事实；5、印象巴马交房通知书复印件1份，证明被告于2014年7月31日才交房给原告，被告逾期交房475天的事实。被告辩称，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、对原告起诉请求支付违约金的计算标准没有异议；三、被告延期交房符合合同约定的免责事由。一是根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2点及第3点约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房，被告于2009年9月18日通过国有土地拍卖方式竞得巴马县城母鸡山公园北侧地块99.3亩商住用地，并取得了《国有土地使用权证》。但是由于政府等相关部门的问题，国土局将99.3亩的合法土地证收回后，于2012年12月26日换发成65亩的土地证给被告。由于34.3亩土地被违规且巴马政府迟迟未按照国有建设土地规划落实土地，导致已经通过的规划在一些指标上被违规，已经动土建设的楼宇被压红线，合法建设成了瑕疵项目，从而使得项目在报建、招标、监管、验收等一系列环节上手续出现残缺。被告通过两年多时间与政府部门进行交涉，终于在一定程度上得到解决，得以在2014年7月交房。由于政府土地问题衍生出来不能按时交房的问题，是被告无法事先预见和控制的客观原因，由于这些原因影响被告无法按时交房，是属于合同约定的免责事由。因此，并无延期交房，更无违约，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。二是因为政府等相关部门的原因，致使消防通道压住用地红线，从而整个小区的消防通道无法通过报建，更不用说进行消防验收了；四、由于巴马天气等客观因素，被告对于延期交房事宜，尽到了合同约定的通知责任，是符合合同约定的可以据实予以延期交房。被告于2013年4月16日发放了印象巴马延迟交房通知书。并要求将受到客观因素影响的延期交房时间进行相应扣减。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告对其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《国有建设用地使用权出让合同》复印件1份，证明被告合法拥有面积为66200平方米土地的使用权；2、《收据》复印件1份，证明被告原四本土地使用权证被巴马县国土局人员收回；3、土地使用权证复印件1份，证明国土局收回被告四本土地证后，于2012年12月26日发放给被告面积为43212.9平方米的土地使用权证；4、红线图复印件1份，证明被告合法拥有的土地“被违规”后，造成被告开发的“印象巴马”项目的消防通道压红线，迟迟未能通过报建；5、报告复印件1份，证明被告由于土地问题与巴马县政府及相关部门进行过报告；6、会议纪要（十三届第35号），证明确实由于政府原因造成被告开发的项目无法按照原规划建设施工；7、巴马建设局的规划图复印件1份，证明被告原66200平方米土地的规划；8、印象巴马延迟交房通知书复印件1份，证明被告就延期交房事宜向2号、3号、5号栋业主发出通知；9、气象部门出具的证明，证明被告开发的项目受到客观因素影响，属于合同约定的延期交房事由。综上，证明因政府的原因，及不可预见的客观因素，属于合同约定延期交房的事由，被告的消防通道压红线、工程延误，导致不能在约定的期限内交房，被告是顺当延期交房，并不是逾期交房。经过开庭质证：被告对原告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据5的真实性无异议，但认为只能证明被告是在2014年7月31日通知原告交房，尽到了通知义务，不能证明被告是逾期交房，被告是顺当的延期交房。原告对被告提交的证据1、2、3、7的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。认为政府收回被告的土地使用证、消防通道压红线是发生是在双方签订合同之前，不是在合同签订后出现的原因，并不是不可预见的原因，不能作为延期交房的免责事由；对证据4的真实性、合法性没有异议，对其证明目的有异议，认为原、被告签订的合同中交房条件并没有约定消防通道通过报建后才可以交房，所以被告以消防通道压红线不能报建导致无法按期交房的理由不能成立；对证据5内容的真实性有异议，这只是被告写给政府的报告，报告的内容是否真实并没有政府的签收或者确认；对证据6的真实性、合法性没有异议，证明目的有异议，因为会议纪要的内容只涉及到1、6栋楼，并没有涉及到本案的5幢楼，所以与本案无关；对证据8真实性有异议，原告从来没有收到过被告提交的延迟交房通知书，被告无证据佐证已经向原告发出延期交房通知书。该证据中延期交房的理由也不是合同约定的延期交房的免责范围。该证据真实性无法确认，与本案无关；证据9的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该证据中2012-2014年停电的天数、下雨天数都是属于正常范围，并没有异常，并没有超出常规，并不是不可遇见的客观因素。所以这并不能作为被告延期交房的理由。本院对原告、被告提供的证据的认证意见如下：被告对原告提交的五组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院采信作为本案的定案依据。原告对被告提交的证据1、2、3、4、6、7、9的真实性、合法性没有异议，本院采信作为本案的定案依据，但该七组证据能否成为被告逾期交房的理由，本院将在本院认为部分予以阐述；证据5，是被告单方书写的报告，其内容的真实性无法确定，本院不予采信；证据8，没有其他证据佐证该通知已送达原告，本院不予采信。综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：2009年9月18日，被告联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式竞得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧的一宗土地，面积为66200平方米，土地用途为商业、住宅用地。之后被告在上述土地进行房地产开发，项目名称为“印象巴马”，并于2011年4月29日取得印象巴马二期工程5号楼的《商品房预售许可证》，证号为：巴房预字（2011）第005号。2011年5月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧印象巴马小区第5幢1单元1层105号房，该商品房建筑面积约95.10平方米，房价总金额为296306元，原告在签订合同时支付该商品房价款总额50%的首期款（含认购定金），即148306元，其余50%的房价款，即148000元采用办理银行个人住房按揭贷款付清。合同第8条第1款约定：出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……，5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。第2款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、设计和规划发生变化、恶性××、民工闹事等）造成工期延误；3、因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误；4、根据国家、地方法律法规或规章的规定，可以据实顺延施工工期的情形出现的。合同第9条第（2）项约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。在合同签订之前的2011年5月1日及合同签订当日，原告分别向被告支付了购房款20000元、128306元，并于2012年1月12日与中国农业银行巴马支行签订《个人购房担保借款合同》，借款148000元转账到被告的账户。被告没有能在约定的期限内交房，并于2014年7月29日通知原告印象巴马5号楼将于2014年7月31日开始交付使用。另查明，巴马瑶族自治县国土资源局于2010年9月14日收到被告退回的四本《国有土地使用证》，证号分别为：巴国土资国用（2009）第485号、486号、487号、548号。2012年12月26日，巴马瑶族自治县人民政府颁发给被告证号为巴国土资国用（2012）第208号的《国有土地使用证》，土地使用面积为43212.9平方米；案涉的第5号楼在此国有土地使用权证核定的面积范围内。“印象巴马”项目消防通道至今尚未建成、尚未通过验收。原告于2015年7月2日提起本案诉讼。案经本院主持调解无效。根据原告的陈述理由和被告的答辩意见，归纳本案争议焦点如下：1、被告超过合同约定的交房期限后才通知原告收房，属逾期交房还是延期交房？2、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？本院认为，本案原告ＸＸ与被告联邦伟业公司订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，而且印象巴马二期工程5号楼于2011年4月29日已取得《商品房预售许可证》，该合同合法有效，对当事人有约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务，一方未按约定履行义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。关于争议焦点一，原、被告订立的《商品房买卖合同》第六条约定：“原告在签订合同时支付该商品房价款总额50%的首期款（含认购定金），即148306元，其余50%的房价款，即148000元采用办理银行个人住房按揭贷款付清。”原告支付了首付款，并办理了银行个人住房按揭贷款，付清全部购房款给被告，依约履行自己的合同义务。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……，5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。”到期后被告联邦伟业公司并没有履行交房义务，直至2014年7月29日才通知原告房子于2014年7月31日开始交付使用。被告辩称其行为属于延期交房而不属于逾期交房，理由是：1、因为政府在项目建设过程中变更规划，致使被告合法拥有的土地“被违规”，致使整个项目的消防通道压在农用地的红线上，迟迟未能通过报建，应当依据合同约定予以延期，不应承担违约责任；2、下雨、停电是造成被告延期交房的客观原因，属于合同约定的延期交房事由。本院认为，被告的辩解理由不成立，因为：一是被告开发建设的“印象巴马”项目消防通道至今仍未建成、未通过验收，但被告却仍然能够于2014年7月29日就通知原告2014年7月31日房子开始交付使用；二是《商品房买卖合同》第八条第3点约定影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的，设计和规划发生变化的、恶性××、民工闹事等）造成工期延误的。被告提供的停电、停水、下雨天数，被告作为专业的房地产开发企业，对于停电、停水、下雨可能会影响工期应当在与原告签订合同时就会考虑到，因此，这些内容均不属于被告无法事先预见和控制的客观原因，被告以此主张可以延期交房的理由不能成立。故被告未按约定时间交房的行为无免责事由，属于逾期交房，而且构成违约，其上述辩解本院不予采纳。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告订立的《商品房买卖合同》第9条第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。”故原告请求被告支付违约金11852.24元（296306元×4%）有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司赔付原告ＸＸ逾期交房违约金11852.24元。案件受理费96元，由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担（原告ＸＸ已预交，被告在赔付原告ＸＸ逾期交房违约金11852.24元时一并支付）。上述义务，义务人应自本判决生效之日起30日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费96元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  王丰贤代理审判员  覃茂华人民陪审员  李正贵二〇一五年十月三十一日书 记 员  李宏婧附本判决适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。