湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂汉阳民一初字第00099号
原告：李娟，女，1968年10月23日出生，汉族，武汉市人。
委托代理人：孙志军、于小晓，湖北朋来律师事务所律师，特别授权代理。
被告：张少华，女，1951年9月15日出生，汉族，武汉市人，武汉市硚口区红苗幼儿园退休教师。
委托代理人：冯家启、王晶晶，湖北九通盛律师事务所律师，一般授权代理。
本院于2013年3月21日立案受理了原告李娟诉被告张少华房屋买卖合同纠纷一案，由审判员戴猛独任审理，于2013年4月10日公开开庭进行了审理。原告李娟及委托代理人孙志军，被告张少华及委托代理人冯家启、王晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李娟诉称：原、被告1998年3月12日签订房屋买卖合同，原告将位于武汉市汉阳区七里庙外运路46号房屋以16万元的价格卖给被告。但被告至今尚有部分房款没有付清，原告经多次催要无果。现原告得知该房屋是属于集体土地上的“小产权房”，法律和行政法规均规定不得买卖。现原、被告协商不成，故原告起诉至法院，要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效；判令被告将位于武汉市汉阳区七里庙外运路46号房屋腾退给原告；本案诉讼费用由被告承担。
被告张少华辩称：一、原、被告于1998年3月12日签订的购房合同合法有效，不存法律规定无效的情形。原、被告签订房屋买卖合同的时间为1998年3月12日，当时没有任何法律、行政法规规定涉及集体土地的房屋不得买卖。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》仅仅只是行政规范性文件，不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规且颁布时间均在原、被告买卖行为之后，根据法不溯及既往原则，后制定的规范性文件不应约束已发生的行为。
二、原、被告的买卖行为得到了乡集体的同意和认可，并由政府部门进行见证。乡政府向被告颁发了建房许可证，才促使被告与原告签订房屋买卖合同。
三、如法院认定买卖合同无效，原告也应依法赔偿被告损失。原告在卖房屋时积极促成交易，现在房屋价值飞涨，原告再主张房屋买卖无效，原告的行为严重违反《合同法》诚实信用原则，其性质极其恶劣，更是本案中绝对的过错方。根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”之规定，就算法院认定合同无效，也应判决原告按房屋现在的市场价值赔偿被告损失。
综上所述，原、被告所签订的房屋买卖合同合法有效，原告主张合同无效系违背诚实信用原则的行为，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告李娟系原汉桥村村民，1994年原告向原汉桥村申请，获得汉桥村舒家湾宅基地一块，并办理了武汉市城乡个人临时建房许可证。1994年年底至1995年5月，原告在该块宅基地上修建了三层半房屋一栋即武汉市汉阳区外运路46号房屋。1998年3月12日，原告李娟与被告张少华签订购房协议一份，协约约定：“现有张少华，身份证号：420104510915402，自愿购买李娟座落于汉阳区外运路46号的楼房壹栋，层高：叁层半，现双方协商以下几条：一、协商房屋产价为人民币：壹拾陆万元整；二、付款方式：分叁次付清房款，签订此协议即付款肆万元整；98年10月10日前付二期款：柒万元整；第三期99年7月30日前付清全部款项。三、办理房产证：由李娟负责办理房产证壹本，费用由李娟支付，水电表报装过户费用由买方自理。首期款付后，买方方可入住该房。房产证应在第三次付款前办理。四、违约责任：双方若违约，均按经济合同法处理，并参照房屋买卖条约处罚。五、若买方违规装修，随意改变原房屋承重墙结构，由买方自负一切责任，若属原房屋本身质量问题，由卖方负责。属不可抗力所造成的责任不在此列。期限按武汉市房屋管理折旧年限为限。六、此协议一式两份。双方各执一份存查。”，原、被告双方均在协议上签字。同日，被告向原告支付了首期购房款40,000元，原告向被告出具收条。1998年10月10日，被告向原告支付第二期购房款70,000元，原告向被告出具收条。协议签订后，原告向被告交付了诉争房屋，并协助被告将武汉市城乡个人临时建房许可证变更登记在被告张少华名下。1999年8月3日，原、被告签订售房补充协议一份，协议约定：“甲方：（售房方）李娟，乙方（购房方）：张少华，房屋座落地点：汉桥村舒家湾（七里庙外运路46号）。现因房屋所在地行政单位内部调整原因，房屋正式产权证暂未办理（准建证，地籍调查表已办），现双方协议如下：一、办理正式产权证所需费用由甲方承担。二、《房屋所有权证》将在签订此协议起壹年内办理。三、乙方扣留房款壹万元整，待产权证办理后即时交清。四、乙方于签订此协议时补齐所欠购房款（减去扣留的壹万元整）以上各条系双方共同遵守。”，原、被告双方均在该协议上签字。同日，被告向原告支付第三期购房款40,000元，原告出具收条，并在收条上载明：“下欠购房款：壹万元（10000）待《房屋所有权证》办妥时即时交清”。此后，上述房屋一直未办理土地使用权证及房屋所有权证。被告一直在该房屋中居住使用至今。现原、被告因该房屋相关事宜协商未果，原告起诉来院。
本案经人民法院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
以上事实，有双方当事人陈述及《购房协议》、《售房补充协议》、《武汉市农民负担资金收款收据》、《证明》、《武汉市城乡个人临时建房许可证》、收条三份等证据证实，可作以上认定。
本院认为：原、被告双方签订的《购房协议》及《售房补充协议》系双方的真实意思表示。协议签订后，被告向原告支付了合理对价，原告向被告交付了房屋，诉争房屋由被告居住使用至今，合同主要的权利义务已经履行完毕。原、被告之间的临时建房许可证变更登记行为也得到了永丰乡政府的确认，表示永丰乡政府同意原告的转让行为。协议签订后，原告一直未向被告主张权利，现原告起诉违反了诚实信用原则，不利于市场交易秩序的稳定。关于原告认为房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三的规定及国家政策、法规而无效的观点，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，约束的是集体土地使用权的转让，对集体土地上房屋的转让并未明确禁止，且《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定于1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，于1999年1月1日开始实施，根据法不溯及既往的原则，该条对原、被告于1998年3月12日签订的协议没有溯及力。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》系行政规范性文件，不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。因此，原告的上述观点，本院不予采信。原、被告之间所签订的《购房协议》及《售房补充协议》有效，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条之规定，判决如下：
驳回原告李娟的诉讼请求。
本案案件受理费人民币3,500元（原告已预交）减半收取为人民币1,750元，由原告李娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人在提交上诉状时预交案件受理费1,750元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；账户：079301040012245；开户行：农行武汉直属支行830178；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 戴 猛
二〇一三年六月十九日
书记员 王朝阳