浙江省丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽莲民初字第491号
原告（反诉被告）：许纪文。
委托代理人（特别授权）：罗勇，浙江晟耀律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴建跃。
委托代理人（特别授权）：雷月平，浙江南明律师事务所律师。
原告许纪文与被告吴建跃房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵敏冲适用简易程序于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告许纪文的委托代理人罗勇、被告吴建跃的委托代理人雷月平到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序继续审理，组成由审判员赵敏冲担任审判长，审判员朱海峰、人民陪审员吴丽群参加评议的合议庭，于同年8月14日再次公开开庭进行了审理。原告许纪文的委托代理人罗勇、被告吴建跃及其委托代理人雷月平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许纪文诉称：被告由于经营玉器销售需要，向王雪芳承租囿山路506号店面。王雪芳、余笑伟（王雪芳的代理人）与被告签订了《租房合同》，约定：王雪芳、余笑伟将坐落于丽水市莲都区囿山路506号店面出租给被告，租赁期限为3年。从2014年2月9日至2017年2月8日租金为每年50000元，以后租金逐年递增百分之十，租金每年付一次，定于每年度到期前30日支付。如被告拖延付款，甲方有权单方解除合同。签订后，王雪芳遂将房屋交付被告经营使用。2014年4月28日，王雪芳的代理人和原、被告就原告的《租房合同》签订了《房屋补充协议》，约定：该店面出售给原告，2015年2月9日至2017年2月8日的房租支付给原告，原合同维持不变。2014年5月9日，王雪芳将该房屋所有权过户给原告，原告成为新房东。现支付期限已过，原告多次要求被告支付2015年2月9日至2016年2月8日的租金，但被告均拒付。原告认为，被告与王雪芳之间签订的《租房合同》以及原、被告和王雪芳代理人签订的《房屋补充协议》合法有效。被告应依照约定按时支付原告租金，但被告却无理拒付租金至今，严重侵害了原告的合法权益。为此，请求法院判令：一、解除王雪芳、余笑伟和被告之间的《租房合同》；二、被告立即腾出所租赁的房屋；三、被告支付原告租金9815元（租金占计算至起诉之日，之后的租金按实际占用时间计算）；四、被告支付原告电费1093.59元。
被告吴建跃辩称：同意原告要求解除双方的租房合同，但是应当追究原告违约的法律责任，本案关于房屋租赁和房屋转让及原、被告之间签订房屋补充协议的事实，原告陈述没有错，但是在本案原告受让房屋之后出了意外的事，即原租赁范围内所涉及的阳台在本案被告使用过程中装修之后，案外人主ＸＸ台一半的面积，而隔走了一半，为此，原、被告双方协商修改原租房合同租金条款，由于一段时间之后双方没有能够对房租条款的金额达成一致意见，这才迟延了被告支付房租的时间，但是原告据此要求被告搬出租赁房屋，单方撕毁合同，原告这一违约行为导致被告巨额经济损失，被告将在反诉部分是提出相应的诉讼请求，因此，本案的房屋租赁合同由于原告的违约行为已经不能再履行，双方应当解除租房合同，在解除该合同之后，原告应当承担相应的违约责任。
被告吴建跃反诉称：2014年2月9日，被告与王雪芳(代理人：余笑伟)签订《租房合同》，约定被告租用其所有的坐落于囿山路506号的店面，租期三年。由于王雪芳租给被告的房屋，除店面外，还有阳台（估计店面30多平，阳台10多平），因同地段对比阳台面积比别人多，所以租金比同地段店面贵。被告为经营玉石生意，约投入150000元对该租赁房屋进行装修。由于王雪芳将上述店面转让给原告，2014年4月28日，原《租房合同》的出租方变更为原告。此后，因相邻的房屋业主主张权利，上述阳台变小了一半。于是，被告与原告协议减少房租，原告表示原则同意，但是具体日期金额双方一直没有达成一致意见，原告为此单方撕毁合同，限令被告“三天内”搬出租赁房屋，被告无奈，被赶出承租房。综上，虽然被告确实没有按照合同约定时间支付房租，但是并非被告违约，而是双方对于原合同相关条款进行修改，尚未完成。合同尚未到期，房东就将承租人赶出租赁房屋，这才是违约行为。因此，本案违约的是原告，被告因其违约行为造成的装修损失，依法应当由原告赔偿。为此，请求法院判令：一、原告赔偿被告房屋装修损失100000元；二、原告退还被告租房押金10000元；三、原告退还同比条件下多收的房租10000元。
原告许纪文针对反诉辩称：一、租房合同对于阳台没有明确约定，原告不知道此情况；二、案涉房屋是前房东装修的，并非被告装修；三、原、被告曾就减少房租协商达成一致意见，并非被告所称的一致未协商成，只是在达成一致意见后，被告依旧不支付租金；四、被告说原告单方撕毁合同，搬出房屋不是事实。综上，本案系被告违约，被告的反诉诉请没有法律依据。
经审理本院认定以下事实：案外人王雪芳、余笑伟（甲方）与被告吴建跃（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将坐落于丽水市莲都区囿山路506号店面出租给乙方使用，租期为2014年2月9日至2017年2月8日，租金每年50000元，以后逐年递增10%，每年租金一次性付清，提前一个月付房租，如乙方有拖延付款，30天开始甲方有权单方终止合同，没收押金，不做任何补偿收回房产；承租期内，水电费由乙方负责，合同还约定了其他内容。后原告许纪文购买了上述房屋，并办理了房屋产权登记手续。2014年4月28日，原告许纪文与被告吴建跃签订《房屋补充协议》，约定“由于该店面已经出售给新房主许纪文，2015年2月9日—2017年2月8日的房租直接打入许纪文的账户，承租房合同维持不变，租房押金人民币10000元，期满后由许纪文退还”。之后，因阳台使用被案外人主张等原因，双方曾就减少房租事宜进行协商，但最终未果。被告房租支付至2015年2月8日。原告为被告垫付电费1093.59元。
本院采信并据以认定上述事实的证据有：原、被告身份信息、租房合同、房屋补充协议、浙地契证和产权证、电费缴费发票、移动电话通话详单、照片、证人证言及当事人庭审陈述。
本院认为：原告许纪文与被告吴建跃签订的《房屋补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该协议合法有效，对双方均具有拘束力。被告吴建跃未依约支付房租，显属违约，应承担相应的违约责任，故原告诉请要求解除租赁合同、腾空房屋并支付租金、垫付的电费，符合法律规定，本院予以支持。被告吴建跃辩称双方进行协商但未就房租支付期限及金额达成一致意见为由未依约支付房租，于法无据，本院不予采纳。被告吴建跃反诉称原告许纪文违约，要求其赔偿装修损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉要求原告退还押金及同比条件下多收的租金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除王雪芳、余笑伟与被告吴建跃签订的关于坐落于丽水市莲都区囿山路506号店面的《租房合同》；
二、被告吴建跃于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于丽水市莲都区囿山路506号店面；
三、被告吴建跃于本判决生效之日起三十日内向原告许纪文按照合同约定支付房租[自2015年2月9日起按标准(2015年55000元，逐年递增10%)计算至腾空之日止]；
四、被告吴建跃于本判决生效之日起三十日内向原告许纪文支付垫付的电费1093.59元；
五、驳回被告吴建跃的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1070元，由被告吴建跃负担；反诉案件受理费2700元，由被告吴建跃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 赵敏冲
审 判 员 朱海峰
人民陪审员 吴丽群
二〇一五年九月十八日
书 记 员 江煜剑