湖南省新晃侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1227民初547号原告：新晃县鑫海物业服务有限公司，住所地新晃侗族自治县(以下简称新晃县)商业步行街，统一社会信用代码914312276803089807。法定代表人：吴梦冰，职务公司总经理。委托诉讼代理人：吴承都，男,1988年2月4日出生，侗族，居民，新晃县鑫海物业服务有限公司办公室主任,户籍地湖南省新晃侗族自治县。特别授权。被告：金祖坤，男，1971年12月26日出生，侗族，新晃县农业局公务员，住新晃县城。原告新晃县鑫海物业服务有限公司（以下简称鑫海物业）与被告金祖坤物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫海物业的委托诉讼代理人吴承都、被告金祖坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫海物业向本院提出诉讼请求：1、请人民法院判令被告向原告交纳物业服务费2165元；2、请人民法院判令被告向原告缴纳违约金409元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月24日，被告金祖坤在新晃县城梅林春天住宅小区购买住宅一套。2014年8月24日，原告鑫海物业公司被梅林春天业主委员会聘用，并签有合同。根据《物业管理条例》和新晃县物价局关于核定收取物业服务费的规定，住宅按1.2元/㎡的标准交纳物业费，被告从2016年6月30日至2017年8月31日共计欠交14月的物业费2165元。违约金按千分之三的标准计算，每天应交6.49元，每月应交194.8元，14个月应交2727元。因考虑到物业与业主之间是唇齿相依的关系,故对违约金按所欠物业费总金额的15%收取,实收409元。原告向被告多次催收，被告不愿配合，故起诉至法院。被告金祖坤辩称，一、鑫海物业公司未尽到安保义务，违反了物业合同的约定，并致使被告经济受损，应承担相应责任；二、鑫海物业公司对28栋电梯及其运行的维护管理服务不到位，违反了物业合同的约定，影响了被告的正常生活，增加了被告的负担，鑫海物业公司应弥补被告的部分费用；三、鑫海物业公司使用卑劣手段，侵害被告人格尊严权，鑫海物业应当赔偿被告精神损害。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：对原告提交的证据1、住宅使用说明书、住宅质量保证书、业主情况登记表复印件1份3页，拟证明被告在购买房屋时，已知晓开发商的联系方式等各种信息和房屋质量的保修属于开发商的责任和义务；2、梅林春天小区物业服务合同复印件1份4页，拟证明梅林春天业主委员会2014年9月1日与鑫海物业服务有限公司签订了《梅林春天小区物业服务合同》。明确了权利义务、收费标准等事项;3、催费记录复印件1份1页，拟证明鑫海物业公司已经对业主进行过催缴；4、鑫海物业在小区举办的千人合拢宴以及30栋业主缴费情况表复印件1份3页，拟证明鑫海物业公司的物业服务得到了大多数业主的认可；5、各级物业主管部门颁发的奖证复印件1份3页，拟证明原告是一家优秀的物业服务企业;6、协调处理28栋共用排污管道渗漏和消防问题的照片以及中级人民法院的判决书、28栋部分业主交费依据，2017年8月份部分公共设施电费收据和电梯月报表，复印件1份16页，拟证明我公司为梅林春天服务到2017年8月31日；7、保洁员签到表，绿化员签到表，水电物品使用登记表，保安巡逻签到表，垃圾清运记录表复印件1份13页，拟证明28栋的大部分业主都支持我公司的物业管理工作，同时我公司为梅林春天小区服务到2017年8月31日。被告对原告证据的质证意见为：对证据1、2、3的真实性有异议，认为证据1后面部分系原告添加，证据2、3不清楚；证据4、5、6、7真实性没有异议，但证明目的有异议。对被告提交的证据1、受案登记表复印件1份1页，拟证明被告家中被盗经济受损事实；2、28栋电梯维修员微信记录复印件1份1页，拟证明物业扣留电梯档案，28栋业主自治重新建档发生费用，增加了28栋业主经济负担；3、28栋电梯桥箱安装监控图片复印件1份1页，拟证明物业扣留电梯档案，28栋业主自治重新建档发生费用，增加了28栋业主经济负担；4、电梯工程维修预算表复印件1份2页，拟证明物业扣留电梯档案，28栋业主自治重新建档发生费用，增加了28栋业主经济负担；5、28栋楼1号电梯长期关闭，一层控制面板未安装现场图片复印件1份1页，拟证明物业只开1台电梯，电梯损坏的事实；6、28栋楼梯入口及被告家门口遭人泼粪复印件1份2页，拟证明物业侮辱被告人格；7、手机拍取梅林春天小区物业服务合同图片复印件1份1页，拟证明物业公司违反合同约定；8、电梯监督检验报告、鑫海物业电梯报停报告复印件1份，拟证明合同期间28栋1号电梯报停，三年未检；9、智能停车系统从未使用并被撞坏现场图片复印件1份，拟证明物业对28栋智能停车系统的维护运行服务不到位；10、电梯备用电源未启用，且维修通道被堵塞现场图片复印件1份，拟证明物业对28栋电梯备用电源维护、运行服务不到位；11、地下停车场公共车道被占用现场图片复印件1份，拟证明物业对消防管道维护、管理服务不到位；12、消防管道从未通水照片复印件1份，拟证明物业对消防管道维护、管理服务不到位；13、28栋自治被告交纳物业管理费用收据复印件1份，拟证明28栋自治开启电梯加重业主经济负担；14、被告2013-2016年物业缴费收据复印件1份，拟证明被告家中被偷盗前，均按时足额交费，因蒙受损失后才欠费的事实。原告对被告证据的质证意见为：对证据2、3、4真实性有异议，对证明目的有异议，认为根据住宅专项维修资金管理办法第18条，电梯的维修更新改造不在物业服务的范围；对证据1、5、7、8、14的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议；对证据6原告认为这只是被告的主观臆测，对证明目的有异议；对证据9、10、11、12原告认为智能停车系统和备用电池在原告进驻小区前就已损坏，原告在2015年10月份给锦云商场和消防都打了整改通知和报告，物业已经尽最大努力进行管理；证据13，原告有异议，认为这些问题都是被告拖欠物业费造成的结果。对于原、被告的证据，本院综合认证如下：原告提交的证据1、2、3、6、7来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采信，原告提交的证据4、5与本案无关，本院不予采信。被告提交的证据2、3、4，原告对真实性、证明目的均有异议,被告也未能提交原件予以核实，本院对不予采信；被告提交的证据1、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14，原告对证据的真实性无异议，只是对被告的证明目的有异议，本院对证据的真实性予以采信。本院依职权调取金祖坤新晃县不动产权信息查询证明一份,证实位于新晃县梅林春天小区28栋为被告金祖坤名下所有。本院认定的事实如下：被告金祖坤于2013年11月24日购买了新晃县城梅林春天住宅小区28栋住宅一套,住房面积125.85㎡。2014年8月24日，原告鑫海物业公司与梅林春天业主委员会签订了物业服务合同，对物业服务项目和收费标准等进行了约定，电梯楼每户每月按1.2元/㎡交纳物业服务费，业主或物业使用人应按时交纳物业管理费，逾期的，从逾期第三个月起，每逾期一天加收千分之三的滞纳金。原告按照物业服务合同为梅林春天小区提供了物业服务。2014年9月26日，原告以28栋楼住户只有几户，入住率低，物业费难收取至成本太高，亏损严重为由，向新晃县质量技术监督局申请将28栋1号电梯报停，至2017年8月31日28栋1号电梯一直处于停运状态。2015年10月23日被告因家中被盗，向新晃县公安局新晃城派出所报警，称家中钱物被盗，原告鑫海物业也配合公安机关查找线索，该案在侦查中，之后，被告金祖坤以物业公司未尽安保义务，造成其家中被盗，物业公司报停28栋1号电梯，造成生活不便和28栋业主为重新开启1号电梯，维修、年检、建档花费几万，增加28栋业主的负担，以及鑫海物业使用卑劣手段，侵害其人格权，应当赔偿其精神损失为由，拒绝交纳2016年6月30日至2017年8月31日的物业费2165元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业公司应履行合同义务，提供优质物业服务，业主应及时交纳物业服务费用履行业主的基本义务。本案中原告与业主委员签订的物业管理服务合同合法有效，对新晃县梅林春天住宅小区的所有业主均有拘束力。本案双方的争议焦点是：1、被告家中被盗，是否属于原告未尽到安保责任的问题，《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指物业公司按物业服务合同的约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护相关区域内的环境卫生和秩序。同时条例还规定，物业公司应协助做好物业管理区域的安全防护工作。可见，在物业服务合同无特别约定的情况下，物业公司仅仅是协助做好安全防护工作，对业主家中财物并无保管和看护的责任，即业主家中财物被盗，应当也只能由盗窃者（直接责任人）承担赔偿责任。2、原告对28栋电梯及其运行维护管理服务不到位，物业公司是否应该承担责任的问题。所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，对小区内电梯的管理、维护，确保业主正常使用是物业服务内容之一。本案中，原告2014年8月24日进驻梅林春天小区进行物业管理，2014年9月26日，原告以28栋楼住户只有几户，入住率低，物业费难收取至成本太高，亏损严重为由，向新晃县质量技术监督局申请将28栋1号电梯报停，至2017年8月31日原告退出，28栋1号电梯一直处于停运状态，本院认为，原告进驻梅林春天小区仅仅一个月，当时并不应该存在亏损严重问题，物业费其中一项组成就是小区公共部位设备的维护和保养，电梯属于特种设备，每年都必须严格年检，对于不符合规范的必须整改。物业公司除了每月按时给电梯检修除外无权停止业主的电梯使用权利。如果业主拖欠物业费，物业公司可以诉诸法律。不得与业主未交物业费，而妨碍业主的权利，原告报停电梯的行为确实给被告及相关业主带来生活上的不便，根据权利义务对等原则，对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为20%。被告应交纳所欠物业服务费用的80%即2165元×80％=1732元。3、关于被告称鑫海物业使用卑劣手段，侵害被告人格权，要求原告赔偿精神损害的问题。被告在辩称中称2017年9月的某一天，原告带人威胁、恐吓以及在被告家门口、走道、电梯入口泼洒猪屎粪，该事件发生在原告与梅林春天物业服务合同终止后，不属于本案物业服务合同审理范围，且与本案不属于同一法律关系。被告要求原告对被告在28栋自治开启电梯时个人所增加的费用进行弥补，但未提出明确的弥补数额，且属于原告退出小区服务后，被告等业主维修电梯产生的费用，属于损坏赔偿的范畴，与本案原告诉请的要求给付物业服务费不是同一法律关系，被告均可另行诉讼解决。关于违约金的问题，原告在物业服务工作存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。综上所述，原告鑫海物业公司的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告金祖坤于本判决生效之日起5日内向原告新晃县鑫海物业服务有限公司支付物业服务费1732元；二、驳回原告新晃县鑫海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取25元，由被告金祖坤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  龙英军二〇一八年七月九日法官 助理  罗 军代理书记员  潘昱霖附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。