浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终5424号
上诉人（原审被告）：陈晓民，男，1963年6月6日出生，汉族，住东阳市。
委托诉讼代理人：虞翔，浙江浙融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯哲宇，浙江浙融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东阳市吴宁街道蒋桥头经济合作社新移自然村，住所地：东阳市吴宁街道蒋桥头新移自然村。
负责人：ＸＸ良，村长。
委托诉讼代理人：徐龙秀，浙江婺商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕倩，浙江婺商律师事务所实习律师。
上诉人陈晓民因与被上诉人东阳市吴宁街道蒋桥头经济合作社新移自然村（以下简称新移自然村）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初3768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈晓民的上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回新移自然村的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定涉案房屋在租赁开始前具备用电条件，可以正常使用，认定事实不清。根据新移自然村的陈述及其提交的该村（安置小区）配电安装工程设计说明，电力输送应当安装至每户电表箱，而根据新移自然村和浙江逸龙建设有限公司（以下简称逸龙公司）签订的招标协议、配电安装协议及补充协议，新移自然村将涉案房屋新移村综合楼二幢的配电安装工程发包给逸龙公司，安装内容为配变工程、管道制作、电缆铺设与表箱安装。但逸龙公司的工作人员郭靖擅自挪用工程款，导致案涉房屋的配电工程无法在2014年12月10日竣工；2014年12月19日，新移自然村和逸龙公司重新签订配电安装协议；2015年1月10日，新移自然村仍就案涉房屋的配电安装工程与逸龙公司在进行协商并签订补充协议。由上述事实可知，直至2015年1月15日，案涉房屋的配电工程尚未安装完毕，尚不具备用电能力。故2015年1月1日前，案涉房屋并不符合“电力输送应当安装至每户电表箱”的条件。一审判决认定涉案房屋在租赁开始前就已具备正常用电的能力，显然认定事实不清。事实上，涉案房屋一直拖延至2015年10月29日才交付给陈晓民，且由于供电设施在2015年10月底才投入运行，故涉案房屋至2015年10月底才能正常使用。二、一审判决认定证据错误。陈晓民提交的电费缴纳及用电配套设施完工查询记录、用户应收查询等证据，直接显示了涉案房屋自2015年10月29日开始用电。而新移自然村提交的证据显示的用电性质为基建用电，即建设工程施工过程中的临时用电，其规格、用电时间稳定性均无法保障，显然不符合《民用电器设计规范》。且该用电户为蒋桥头村基建，无法反映用电户与涉案房屋之间是否具有关联性。一审法院以新移自然村提交的证据认定涉案房屋自2014年1月起就已通电，又认定涉案房屋在2014年8月竣工，显然与事实相矛盾。另外，蒋桥头村基建用电在2014年8、9、10月份用电量变化也无法证明陈晓民在2014年8月份对涉案房屋进行装修的事实，否则又如何解释2015年8、9、10月份用电量的变化。三、新移自然村不具备民事诉讼主体资格，本案不符合民事诉讼法规定的案件受理条件。
新移自然村辩称：一、涉案房屋在2014年8月经过竣工验收，说明用电用水符合验收标准。陈晓民系新移自然村的村民，其清楚所租房屋的情况，并通过竞标取得该房屋的租赁使用权。涉案房屋交付所使用的电是基建商业用电，无论是基建用电还是民用电，都是国家电网统一输出的，电压的稳定、流畅都是符合国家标准的，只是国家收费标准和使用审批程序不同，不存在基建用电不稳的情况。二、陈晓民关于2015年10月底才交付和使用房屋的陈述不符合事实。新移自然村在中标的第二天就将房屋交付给陈晓民使用，至于陈晓民何时使用与新移自然村无关。综上，陈晓民的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
新移自然村向一审法院起诉请求：要求陈晓民支付租金98万元及利息（其中49万元从2015年12月1日起、另49万元从2016年12月1日起，均按月利率2%计算）。
一审法院认定事实：陈晓民系新移自然村村民。2014年6月13日，新移自然村将两幢村综合楼中的南幢1-2层商铺、北幢1层公开招租。6月19日，经公开招投标，陈晓民中标，双方于同日签订租房协议一份，其主要内容为：租赁期限10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止；租金为每年49万元，每年提前一个月付清；交押金10万元，到期退回，如违约，押金没收。陈晓民于6月20日向新移自然村交纳了押金10万元和第一年租金49万元。新移自然村的两幢综合楼工程于2014年8月20日通过竣工验收。综合楼的配电工程未能在2015年1月1日前完成安装，但其基建用电在配电工程完成安装前可正常使用。后双方因租赁房屋的交付和租金的交纳发生纠纷，新移自然村诉来法院。
一审法院认为，新移自然村虽不具有法人资格，但其拥有独立的财产，符合法律规定的其他组织性质，具有民事诉讼主体资格。新移自然村综合楼经相关部门审批建造，新移自然村与陈晓民签订的租房协议合法有效。综合楼在招租前已基本建成，陈晓民参与投标，是在对租赁房屋现状有了充分了解并能够接受的基础上所作出的判断，且综合楼工程在租赁开始前已通过竣工验收，其基建用电也可正常使用，故原审法院认定租赁房屋已在租赁开始前交付并能正常使用，陈晓民未按合同的约定按时交付租金已构成违约，应承担相应的责任。双方并未约定延期交付租金的违约责任，新移自然村主张的月息2%系针对村民交套房款迟延而言，与本案不具有关联性，但陈晓民未按时交纳租金造成了新移自然村资金被占用所致的利息损失，故认定陈晓民应自应支付租金之日起按同期银行贷款基准利率赔偿原告利息损失。陈晓民关于新移自然村主体不符、新移自然村未向其交付可正常使用的租赁物、应减少租金的辩称主张，与事实不符，不予采信。新移自然村诉讼请求中的合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、陈晓民应于判决生效之日起十日内支付新移自然村2016、2017年的房屋租金共计98万元并赔偿利息损失（其中49万元从2015年12月1日起、另49万元从2016年12月1日起，均按同期银行贷款利率计算至实际履行之日止）。二、驳回新移自然村的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15243元，由新移自然村负担1524元，陈晓民负担13719元。
二审中，新移自然村未提供证据。陈晓民向本院提供如下证据：
1、涉案房屋平面图打印件一份，用以证明：涉案房屋的平面状况；
2、2015年2月16日陈晓民给ＸＸ良的短信记录，用以证明：陈晓民向ＸＸ良催促尽快交房的事实；
3、2015年3月17日陈晓民发给ＸＸ良的短信记录，用以证明：2015年3月17日综合楼变压器安装尚无着落，陈晓民焦急催促的事实；
4、分房确认书一份，用以证明：涉案房屋及楼上公寓于2015年10月底交付的事实；
5、付款凭证、现金日记账、企业信用信息公示报告打印件各一份，用以证明：新移自然村交付给东阳市吴宁新群山卷门厂顾某综合楼卷门款13186元，涉案房屋的卷门系顾某安装的事实；
6、东阳市供电有限公司新移自然村配电安装质量评估报告一份，用以证明：涉案房屋800KVA配电安装工程于2015年4月23日开工，同年6月9日竣工并申请投运的事实；
7、国家电网综合业务查询信息表一份，证明涉案房屋2015年10月29日才正常启用电力的事实；
8、陈晓民与ＸＸ良通话录音光盘及文字稿各一份，用以证明：ＸＸ良代表新移自然村同意陈晓民免交一年房租的事实；
9、涉案房屋门面照片两张，用以证明：涉案房屋在2015年10月20日门面仍为卷帘门，陈晓民接收房屋装修后将卷帘门拆除的事实；
10、申请证人吕某1、顾某、陈某、吕某2出庭作证，用以证明：涉案房屋的钥匙是在2015年10月底才交付给陈晓民，涉案房屋也是在2015年10月底后才开始装修的，之前不具备装修的条件，且当时双方因延期交房耽误了陈晓民的使用进行过协商。
对陈晓民提供的证据，新移自然村发表如下质证意见：对证据1没有异议。对证据2，真实性、合法性、关联性均有异议，该短信ＸＸ良没有收到过，而且从短信形式来看，无法确认收短信的人是ＸＸ良，也没有ＸＸ良的回复短信。对证据3的质证意见同证据2，且有临时基建用电可用，不影响陈晓民使用承租房。对证据4，真实性、合法性、关联性均有异议，公寓的分配与涉案房屋的租金是两个事实，不是同一时间发生的。对证据5，真实性、合法性、关联性均有异议，卷帘门安装在前、结算付款在后，是工程分包的客观实际，而且结算付款的时间可能间隔几个月甚至一年以上，该组证据不能证明其待证事实。对证据6，真实性、合法性无异议，但不能证明其待证事实，在民用商用电未开通前，涉案房屋有电可用，只不过是基建临时用电且电价不同而已。对证据7，真实性、合法性无异议，但不能证明其待证事实，该证据证明的是三相电的安装和开通使用情况，这是陈晓民自己经营需要三相电而特别申请安装计费户头的，且该组证据已经在一审中提供过，不是新证据。对证据8，该录音是陈晓民和ＸＸ良的通话声音无异议，但不能证明其待证事实，这是一审第一次庭审后，陈晓民和ＸＸ良来沟通协商解决案件过程中陈晓民偷偷录音的，ＸＸ良不知情，该证据不合法，且ＸＸ良只是提出解决方案，而陈晓民也没有同意，不能证明村里同意免除一年租金，更可况这是ＸＸ良的个人意见，未经村民代表会议同意，现村干部和村民集体意见也不同意免除一年租金。对证据9，真实性、合法性、关联性均有异议，陈晓民何时拆除卷帘门与本案争议无关，不能证明其待证事实。对证据10，四位证人的证言都不能证明其证明目的，吕某1的证人证言不客观，其和陈晓民之间有利害关系，其所陈述的公寓房分房与涉案房屋的钥匙交付没有关联性；吕某2的证人证言也不属实，陈晓民在2014年8、9月份就开始装修了；陈某关于涉案房屋情况的陈述也不属实，其陈述卷帘门是关着的，又说没有装修，前后矛盾；对顾某的证言基本没有意见，其陈述在安装卷帘门时是有电可用的，也可以证实在装变压器前有临时基建用电可用的事实。另外，陈某、吕某2、吕某1陈述ＸＸ良曾同意免一年租金不是事实，ＸＸ良并没有答应过免除一年租金，其也没有权利免除一年租金。
对陈晓民提供的证据，本院认定如下：证据1，新移自然村无异议，本院予以确认；证据2、3，新移自然村对真实性有异议，且该些短信仅是陈晓民单方的，并没有ＸＸ良的回复，故本院不予确认；证据4、5，无法证明涉案房屋的交付时间；证据6、7，本院对真实性予以确认；证据8，该通话录音仅能证明陈晓民和ＸＸ良曾就本案租金问题进行协商，但双方并未达成一致意见；证据9、10，本院将结合本案其他证据一并分析认定。
本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明：新移自然村（安置小区）的配电安装工程于2015年6月9日通过竣工验收，双方确认配电安装工程施工时，在陈晓民承租的一层房屋内的地面和墙面进行挖沟埋线。
本院认为：新移自然村系依法成立并有一定的组织机构和财产的组织，具有民事诉讼主体资格。本案中，陈晓民和新移自然村在2014年6月19日签订租赁协议时，涉案房屋尚未竣工，双方约定租期自2015年1月1日起算。本案的争议焦点在于涉案房屋在合同约定的起租时间即2015年1月1日时，相应的用电配套设施是否已经符合交付条件，租金应当从何时开始计算。本院经审查认为，涉案房屋虽然已于2014年8月20日通过工程质量竣工验收，但当时相关的配电安装工程尚未完成，直至2015年6月9日才通过竣工验收；且公寓楼的配电安装工程施工时，需在陈晓民承租的一层房屋的地面和墙面进行挖沟埋线；而且根据陈晓民提供的施工照片以及证人证言，在陈晓民承租的房屋内挖沟埋线进行配电工程施工时，该房屋尚未装修使用。因此，根据本案双方当事人提供的证据及确认的事实情况，本院认定租金应当从配电安装工程竣工之日的次日即2015年6月10日开始计算为妥，陈晓民已支付一年的租金49万元，故2016年度、2017年度的租金（计算至2017年12月31日止）应为765205元。至于陈晓民主张新移自然村于2015年10月份才向其交付房屋以及涉案房屋于2015年10月29日才通电。从本案的实际情况来看，涉案房屋在2014年8月20日即已竣工，而陈晓民实际将承租房屋装修后用于经营装修公司，其在装修时将原来的门全部拆除并安装了铝合金玻璃门，可见陈晓民使用涉案房屋并不以交付钥匙为条件，双方在租赁协议中也未约定以交付钥匙作为交付房屋的条件。因此，陈晓民关于2015年10月份收到钥匙才算交付房屋的主张，缺乏依据，本院不予采纳。另，陈晓民提供的电费缴纳查询单，显示的是其承租房屋使用三相电单独立户计算电费的时间，而涉案房屋相关的配电安装工程在2015年6月9日已经竣工验收，陈晓民已经可以正常用电，故其主张应当从2015年10月29日起计算租金，依据不足，本院不予支持。综上，陈晓民的上诉请求部分成立，对该部分请求本院予以支持，其余部分请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初3768号民事判决；
二、陈晓民于本判决生效之日起十日内支付东阳市吴宁街道蒋桥头经济合作社新移自然村租金765205元并赔偿利息损失（其中275205元从2016年5月10日起算、另490000元从2016年12月1日起算，均按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行之日止）；
三、驳回东阳市吴宁街道蒋桥头经济合作社新移自然村的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15243元，由东阳市吴宁街道蒋桥头经济合作社新移自然村负担3340元，由陈晓民负担11903元；二审案件受理费13600元，由东阳市吴宁街道蒋桥头经济合作社新移自然村负担2980元，由陈晓民负担10620元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 晋
审 判 员 金 莹
审 判 员 胡 照
二〇一八年一月十二日
代书记员 季丽华