河北省迁安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安民初字第826号
原告任志，男，1951年12月27日出生，汉族，农民。
委托代理人杨文，迁安市杨店子镇法律服务所法律工作者（特别授权）。
被告李雅娜，女，1984年12月1日出生，汉族，河北省首钢迁钢有限公司工人。
委托代理人刘庆国，迁安市弘丹律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人刘宁，迁安市弘丹律师事务所律师（特别授权）。
原告任志与被告李雅娜买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张晓华独任审判，公开开庭进行了审理。原告任志及其委托代理人杨文和被告李雅娜及其委托代理人刘庆国、刘宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告享有购买迁安市杨店子镇滨河社区一套增购楼的指标，该楼房属迁安市杨店子镇政府开发。2012年7月24日，原告将上述增购楼房卖予被告，并与被告签订了房屋买卖协议书（协议书签订时楼房尚未竣工交付，具体方位和面积未明确）。该协议书第二条约定：“…甲方（原告）的100平方米楼房作价24万元整”；第三条约定：“…，购楼款由乙方（被告）按照镇政府要求的时间及方式直接交付，余款在楼房交付后，由乙方直接给付甲方。楼房面积补差款归乙方所有和承担，与甲方无关系。第八条约定：“双方要严格信守本协议，不准违约，如出现违约，违约方除向守约方赔偿直接经济损失外，再向守约方承担违约金5万元整。”2012年11月8日被告选定21号楼2单元602室并于当月19日给付原告购楼款5万元，按照杨店子镇政府规定的楼房主楼出售价为1430元／平方米计算，被告交付给杨店子镇政府的100平方米购楼款是143000元。依协议约定被告尚欠原告47000（240000-143000-50000=47000）元未有给付。原告多次找到被告催要余款均被拒绝，被告行为违反协议第八条约定，应赔偿原告5万元违约金。故原告起诉要求被告给付47000元购楼余款并赔偿原告5万元违约金。
被告辩称，一，2012年7月24日原被告之间签订房屋买卖协议书的行为属实。二，双方买卖价款24万元中包含21号楼2单元602室（以下简称602室）及对应的地下室的价款。理由包括：1，原告卖予被告的是一套增购楼指标，增购楼包含的主楼和地下室均应在买卖范围内。2，602室主楼和地下室的使用面积将近100平方米，与原告卖予被告100平方米楼房的协议要求相符。3，地下室属于602室主楼的从物，按物权法规定应随主物共同转让。三，被告的行为不构成违约。因双方在地下室的归属和购房余款的计算数额上存在争议而导致余款未结，双方均存在过失，被告不应对此承担违约责任。四，被告同意给付原告购房余款28127.2（240000-161823.8-50000=28127.2）元。
原告提交如下证据以支持其诉讼请求：
1，2012年7月24日原被告双方签订的房屋买卖协议书复印件一份，证明原被告双方买卖房屋的事实。
2，2012年11月19日收条原件一份，证明被告给付原告5万元购楼款的事实。
3，杨店子镇政府为原告出具的杨店子镇滨河小区2区21号楼2单元602室缴纳购房款具体细则说明。证实楼房认购价是1430元／平的事实。
被告为证明自己的答辩意见，提交如下证据：
1，杨店子镇滨河社区选楼确认单原件一份，证明原告卖给被告的增购楼为滨河社区2区21号楼2单元602室，房屋性质是增购。该套增购楼包含18.346平米的地下室，其中主楼1430元／平方米，地下室800元／平方米。
2，杨店子镇滨河社区费用缴纳和钥匙领取通知书原件一份，证明原告在确认增购楼房后将缴费和领取钥匙的通知交予被告，被告按照通知要求缴纳了购楼余款41042.3元（楼房差款37823.8元，物业费469.2元，暖气费1749.3元，装修保证基金1000元），并在交款后领取了602室楼房和地下室钥匙。
3，通知验房领钥匙的通知单原件一份。
庭审质证中，原被告双方对2012年7月24日的房屋买卖协议书复印件和2012年11月19日双方签署的收条均无异议，对协议书和收条的证据效力本院予以采信。原告提交的杨店子镇滨河小区2区21号楼2单元602室缴纳购房款具体细则说明没有任何单位的签字或盖章且被告拒绝对此证据进行质证，对此份证据不院不予采信。原被告双方对被告提交的杨店子镇滨河社区选楼确认单原件一份、杨店子镇滨河社区费用缴纳和钥匙领取通知书原件一份、通知验房领钥匙的通知单原件一份均无异议，该三份证据证实了602室实际交付被告使用的事实，兼具真实性和关联性，本院予以采信。
经审理查明，原告享有购买迁安市杨店子镇滨河社区一套增购楼的指标，该楼房属迁安市杨店子镇政府开发。2012年7月24日，原被告双方签订了房屋买卖协议书（协议书签订时楼房尚未竣工交付，具体方位和面积未明确），原告将上述楼房卖予被告所有。协议签订后，被告在2012年7月24日向迁安市杨店子镇政府拆迁管理办公室缴纳了楼房预付款124000元。数月后滨河社区楼房竣工交付，2012年11月8日原告将杨店子镇滨河社区选楼确认单和杨店子镇滨河社区费用缴纳及钥匙领取通知书交给被告，被告凭选楼确认单选定21号楼2单元602室，并凭费用缴纳和钥匙领取通知书缴纳了602室余款41042.3元，领取602室及地下室钥匙，至此该楼房的所有款项已经结清。2012年11月19日被告依协议约定给付原告5万元购房款，剩余部分购房款被告没有给付，故原告起诉要求被告给付剩余购房款并依据购房协议约定赔偿原告违约金。
本院认为，原被告双方签订的房屋买卖协议书是双方真实意思表示，虽在签订协议时，楼房尚未交付，但协议已实际履行，双方均认可协议的真实性，故该买卖协议合法有效。被告应该按照协议约定给付原告剩余购房款。协议书第一条约定：“……使用面积100平方米，……具体的使用面积和门牌号以抽购为准…”。第三条约定：“…楼房面积补差款归乙方（被告）所有和承担，与甲方（原告）无关。”从上述协议内容可知，超出100平方米使用面积部分的价款应由被告承担。而602室的实际使用面积为102.9平方米，多出的2.9平方米的购房款共计4147（1430×2.9=4147）元，该4147元楼房补差款应由被告自行负担。鉴于双方在地下室归属方面存在争议，本院认为地下室应包含在出卖房屋范围内，应归被告所有。理由如下：1，地下室属于主房的从物，依据从物随主物变动的原则，地下室的物权应归属买主被告所有。2，房屋买卖协议书中并未列明地下室的归属，如地下室不在买卖房屋范围内，双方应在协议书中明确列出。3，在协议履行过程中，在选楼通知书中明确注明了主楼价款，地下室价款，预付款等，费用缴纳和钥匙领取通知书中写明了602室的购房余款，被告也明知原告已缴纳602室124000元购房预付款，余款和预付款相加后总款正和选楼确认书下面列明的主楼和地下室总款一致，被告将选楼通知书和费用缴纳和钥匙领取通知书交予原告签字确认时，原告签字确认，其行为即是对被告缴纳地下室价款行为的默许，也是对地下室归属的默许。4，费用缴纳和钥匙领取通知书由原告签字后，如果地下室不在买卖范围内，原告应自行领取地下室钥匙，但原告并未阻止被告领取地下室钥匙。综上理由本院认为地下室应包含在602室买卖范围内，该地下室归被告所有。房屋买卖协议约定的购房总价款24万元，被告交予杨店子镇政府的购楼款合计161823.8元，被告已经给付原告购房款5万元，除去原告应自行承担的楼房补差款4147元，被告应给付原告的购房余款是32323.2（240000-161823.8-50000＋4147=32323.2）元。楼房交付后，被告应依据购房协议约定给付原告剩余部分购房款，但被告仅给付原告五万元房款，剩余部分购房款至今没有给付，被告已经构成违约，应承担违约责任。原告主张被告赔偿2万元违约金，本院予以支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，第一百五十九条，第一百六十一条之规定，判决如下：
一，被告李雅娜在本判决生效之日起十日内给付原告任志购房余款32323.2元。
二，被告李雅娜在本判决生效之日起十日内赔偿原告任志违约金2万元。
案件受理费1113元，由原告任志负担600元，被告李雅娜负担513元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 张晓华
二〇一三年八月十日
书记员 刘娇娇