青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民终1264号
上诉人（原审原告)：西宁市城西区新宁路小学，住所地西宁市城西区。
法定代表人：白铁良，校长。
委托诉讼代理人：王敏、周玮，青海乾润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告):马进海，男，回族，1974年9月1日出生，老字号小马烤肉经营者，住甘肃省临夏市临夏县。
被上诉人（原审被告）：李英，女，汉族，1973年5月19日出生，老字号小马烤肉业主，住西宁市城西区。
以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王卫星，青海海博律师事务所律师。
上诉人西宁市城西区新宁路小学（以下简称新宁路小学）因与被上诉人马进海、李英房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2017）青0104民初413号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭于2017年9月14日公开开庭进行了审理。上诉人新宁路小学的委托诉讼代理人王敏、周玮，被上诉人马进海及马进海、李英的共同委托诉讼代理人王卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三、上诉理由及原判要点
新宁路小学上诉称：撤销原判第二项，依法改判。事实与理由：一审判决认定事实不清，有失公平公正，新宁路小学与马进海、李英在原租赁关系到期后并没有达成新的附条件继续承租的口头协议。新宁路小学与马进海、李英于2014年1月1日签订《房屋租赁合同》和《协议书》，将涉案房屋租给马进海、李英使用，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，协议期满后，马进海、李英继续占有该房屋，租赁关系转为不定期租赁，新宁路小学在2016年10月18日和2016年10月20日要求马进海、李英于2017年1月1日腾退涉案房屋，并给予马进海、李英近两个月的腾房时间，在此期间，马进海、李英拒绝腾退涉案房屋，并声称新宁路小学的法定代表人曾向其承诺涉案房屋不收回。事实上不论是马进海、李英在庭审中出示的录音证据，还是所谓的证人证言，都不能证明新宁路小学的法定代表人有过续租承诺，而新宁路小学也从未以任何方式与马进海、李英达成过类似协议，不能将法定代表人在协商过程中的表述断章取义理解为最终的意思表示，应以谈话的场合和性质综合判断，原审法院认定新宁路小学与马进海、李英达成新的租赁协议没有事实根据。新宁路小学主张的损失虽为公告费，但该费用是由于马进海、李英拒绝腾退房屋的额外支出，应由马进海、李英承担。请求二审法院依法撤销原判，改判解除新宁路小学与马进海、李英的租赁合同，并判决马进海、李英腾退房屋。
马进海、李英辩称，其在一审时提交了录音证明双方之间有口头协议，校长有权代表学校对外签订合同，且在庭审中明确表明双方之间存在口头协议，故双方之间的口头协议应受法律保护。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
新宁路小学一审诉讼请求：1.解除新宁路小学与马进海、李英之间的《租赁合同》；2.马进海、李英返还新宁路小学位于西宁市城西区盐湖巷8号的1-06、2-02号房屋；3.马进海、李英给付新宁路小学房屋占用费112000元；4.马进海、李英给付新宁路小学违约金4560元；5.马进海、李英赔偿新宁路小学损失1790元。
一审法院认定的事实：1.新宁路小学提供的《房屋租赁合同》及《协议书》，证明了新宁路小学与马进海、李英于2014年1月1日签订了为期一年的房屋租赁合同，期满后未签订书面合同，双方转为不定期租赁关系；2.2016年10月18日报纸刊登的铺面房收回公告及2016年10月20日张贴的铺面房收回公告，证明新宁路小学向各租户声明租赁合同于2016年12月31日到期，要求各租户于2017年1月1日前迁出的事实；3.公告费发票，该费用是新宁路小学为自行通知各租户而发出公告所支出的费用，应当自担，与马进海、李英无关，不能作为马进海、李英给新宁路小学造成经济损失的证据使用；4.城西教字（2017）26号《城西区教育局文件》，证明了双方为租房发生纠纷后马进海、李英进行了信访，城西区教育局作出信访回复的事实；5.通知，证明了双方对继续租赁事宜发生纠纷后，新宁路小学又向各租户发出通知，新宁路小学决定在2017年4月20日收回房屋的事实,该通知属反悔后决定收回房屋的行为，违背了诚实信用原则，应属无效；6.马进海、李英提供的录音资料，该证据为拷贝件，新宁路小学对其提取的合法性不予认可，不能作为证据使用；7.证人孙复寿、尚仁玲、才让杰的证言，关于对新宁路小学白校长与马进海、李英协商的马进海、李英帮助新宁路小学收回二楼铺面，新宁路小学承诺所有一楼商户继续承租的的证言与白校长的陈述相印证，本院予以确认；关于租期六年的证言没有其它证据印证，则不予采纳；8.商铺转让协议，证明了各租户依据新宁路小学附条件的让一楼租户继续承租的承诺，一楼租户与二楼租户达成了二楼租户向新宁路小学交房，由一楼租户向相对应的二楼租户按每间房屋20000元补偿损失的协议的事实；9.马进海、李英提供的照片一张，证明了马进海、李英依据和新宁路小学协商的由马进海、李英帮助新宁路小学收回二楼铺面，新宁路小学承诺所有一楼商户继续承租的约定后，马进海、李英收集齐了一楼租户补偿给二楼租户的资金后到白校长办公室的事实。
一审法院认为，新宁路小学向马进海、李英等租户发出租赁合同期限至2016年12月31日到期，要求各租户按期交房的通知后，马进海、李英为了继续承租房屋，代表各租户与新宁路小学进行协商，并达成了附条件的继续承租的口头协议。此协议应属原不定期租赁协议经新宁路小学通知到期后重新订立的附条件的租赁协议，马进海、李英已按此约定履行了协调二楼租户向新宁路小学交房的工作。由于新宁路小学反悔了一楼租户继续承租的承诺，导致二楼租户未能按约向新宁路小学交房，应归咎于新宁路小学的反悔所致，并不影响承租协议附条件生效的成就，故新宁路小学与马进海、李英及各租户继续承租房屋的协议已成立，新宁路小学应当按约履行。新宁路小学反悔一楼租户继续承租的承诺，违背了诚实信用原则，引发了信访事件发生，此反悔行为应属无效。由于双方达成的继续承租协议未能签订书面协议，承租协议仍属不定期租赁协议，但新宁路小学应当给承租人提供较为合理的租赁期限。综上，新宁路小学与马进海、李英之间的原不定期租赁合同经新宁路小学通知后已到期，原租赁关系已终结，马进海、李英应支付拖欠的租金。双方新的附条件的租赁关系成立后，新宁路小学则予以反悔，要求解除合同，返还房屋，违背了诚实信用原则，此请求不予支持。新宁路小学要求的房屋占用费因双方属于不定期的租赁关系，该费用应确认为租金。马进海、李英对请求的租金无异议，且同意支付，故此请求予以支持。新宁路小学提出赔偿损失的请求因公告费用是新宁路小学为自行通知各租户而发出公告所支出的费用，应当自担，与马进海、李英无关，此请求不予支持。马进海、李英提出租金实际年底交付，但马进海、李英没有新宁路小学同意年底交付的证据，故其不承担违约金的理由不能成立。据此判决：一、马进海、李英支付新宁路小学前期租金96000元，支付2017年1月、2月租金16000元，支付违约金4560元。二、驳回新宁路小学解除新宁路小学与马进海、李英之间的租赁合同及返还新宁路小学位于西宁市城西区盐湖巷8号的1-06、2-02号房屋并赔偿损失的诉讼请求。上述款项于判决书生效后十五日内付清。诉讼费2667元，新宁路小学负担1300元，马进海、李英负担1367元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审审理查明，2014年1月1日，新宁路小学与马进海、李英签订《房屋租赁合同》及《协议书》，约定马进海、李英租赁新宁路小学所有的位于盐湖巷8号1-03、1-06、2-02号房屋7.25间，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止。合同期满后双方再未签订书面合同，马进海、李英继续使用该房屋至今，租赁费交纳至2015年12月31日。2016年10月18日，新宁路小学在报纸上刊登铺面房收回公告、2016年10月20日张贴铺面房收回公告，告知各承租户合同于2016年12月31日到期，要求于2017年1月1日前迁出。后经马进海、李英等承租户与新宁路小学协商，双方对于续签合同未达成一致意见。2017年4月6日，新宁路小学再次发出通知，要求各承租户于2017年4月19日前办理交房手续。其后双方再次协商未果，致纠纷产生。
本院认为，新宁路小学与马进海、李英签订的《房屋租赁合同》及《协议书》已于2014年12月31日届满，此后，双方再未续签书面合同，马进海、李英继续使用涉案房屋，新宁路小学收取了租赁费用且未提出异议，双方形成不定期租赁关系。租赁合同届满后，双方虽曾协商，但并未形成明确的合意，不足以证实双方由不定期租赁关系转为租期6年的定期租赁合同关系；且马进海、李英称双方达成的附条件的口头协议所附条件为一楼租户给二楼租房补偿，二楼租户腾退商铺，但二楼租户实际并未腾退，马进海、李英所称的双方形成附条件的口头协议，所附条件并未成就，故不能认定双方形成了具备合同成立有效要件的口头租赁协议。马进海、李英关于其与新宁路小学法定代表人达成了附条件口头协议的辩解理由不能成立，不予采纳。在双方形成不定期租赁关系后，新宁路小学可以随时要求解除合同，但应在合理期限之前通知马进海、李英，现新宁路小学要求解除其与马进海、李英签订的《房屋租赁合同》，并由马进海、李英返还房屋，该上诉请求成立，应予支持，但应给其合理的腾退期限。新宁路小学支出的公告费系其向所有承租户提出解除合同后在报纸上刊登的公告，并非仅与马进海、李英因本案纠纷产生的费用，新宁路小学关于公告费系额外支出的损失，应由马进海、李英承担的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决马进海、李英支付新宁路小学前期租金96000元、2017年1月-2月租金16000元及支付违约金4560元后双方当事人对此均不持异议，应予维持。但认定新宁路小学与马进海、李英达成附条件的口头租赁协议，进而驳回了新宁路小学要求解除其与马进海、李英签订的《房屋租赁合同》、返还房屋的诉讼请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持西宁市城西区人民法院（2017）青0104民初413号民事判决第一项，即马进海、李英支付西宁市城西区新宁路小学前期租金96000元，支付2017年1月、2月租金16000元，支付违约金4560元；（上述款项于本判决生效后十五日内付清）
二、撤销西宁市城西区人民法院（2017）青0104民初413号民事判决第二项，即驳回西宁市城西区新宁路小学解除西宁市城西区新宁路小学与马进海、李英之间的租赁合同及返还西宁市城西区新宁路小学位于西宁市城西区盐湖巷8号的1-06、2-02号房屋并赔偿损失的诉讼请求；
三、解除西宁市城西区新宁路小学与马进海、李英于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》；
四、马进海、李英于本判决送达后六十日内向西宁市城西区新宁路小学返还位于西宁市城西区盐湖巷8号的1-03、1-06、2-02号房屋；
五、驳回西宁市城西区新宁路小学要求马进海、李英赔偿损失1790元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2667元，由西宁市城西区新宁路小学负担1300元，马进海、李英负担1367元。一审案件受理费照此比例负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 娟
审判员 王 鹏
审判员 张洁琼
二〇一七年十月二十八日
书记员 田 云