湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂96民再15号
上诉人（原审原告）：陈琼，女，1966年12月10日出生，汉族，住湖北省潜江市。
委托诉讼代理人：袁俊峰（系陈琼之夫），男，住湖北省潜江市。
上诉人（原审被告）：胡先庭，男，1953年2月4日出生，汉族，住湖北省潜江市中心医院住宿区。
委托诉讼代理人：李发平，潜江市杨市法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：黄扬钧（曾用名黄扬均），男，1954年9月20日出生，汉族，住湖北省潜江市。
原审原告陈琼与原审被告胡先庭、原审第三人黄扬钧分期付款房屋买卖暨土地使用权转让合同纠纷一案，湖北省潜江市人民法院于2014年9月23日作出（2012）鄂潜江民再初字第00008号民事判决，判决生效后，经该院院长提交审判委员会讨论决定，该院于2014年12月17日作出（2015）鄂潜江民监字第00001号民事裁定，以该判决认定事实不清，审判程序违法，确有错误为由，决定再审本案。再审过程中，陈琼于2017年2月20日申请潜江市人民法院全体工作人员回避，要求将本案报上级人民法院指定其他法院审理。潜江市人民法院书面请示后，本院于2017年5月27日作出（2017）
鄂96民辖2号民事裁定，指定本案由湖北省天门市人民法院审理。湖北省天门市人民法院审理后于2018年4月23日作出（2018）鄂9006民再1号民事判决。宣判后，陈琼、胡先庭均不服，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，于同年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人陈琼的委托诉讼代理人袁俊峰、上诉人胡先庭及其委托诉讼代理人李发平、被上诉人黄扬钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈琼上诉请求：撤销原判，依法改判涉案房屋归陈琼所有。事实和理由：（一）再审判决认定部分事实不清。1、陈琼与胡先庭签订房屋买卖合同后，陈琼支付了购房款，胡先庭将该房屋交付给了陈琼，陈琼将该房屋的门、窗进行了修缮。陈琼已实际占有了该房屋。2、陈琼占有该房屋后，因到外地做生意，便委托胡先庭对该房屋进行管理或对外出租。胡先庭在此期间私自将该房屋另行出卖给了黄扬钧。3、陈琼起诉胡先庭后，与胡先庭在法院主持下自愿达成调解协议，确定涉案房屋归陈琼所有，该调解协议合法有效，应受法律保护。4、在该案的执行过程中，在人民法院执行人员的主持下，陈琼、胡先庭与黄扬钧达成调解协议，确定胡先庭与黄扬钧解除房屋买卖契约，胡先庭并已向黄扬钧退还了购房款3万元。胡先庭与黄扬钧间不再存在房屋买卖合同关系，而是形成了新的债权债务关系。5、黄扬钧并不是直接从胡先庭手中获得涉案房屋的钥匙而合法占有该房屋，而是从案外人刘黄河处骗取了该房屋的钥匙。6、黄扬钧对涉案房屋并不是进行了扩建，而只是对原先的二层半简单加高为三层。（二）再审判决适用法律错误。1、胡先庭对涉案房屋“一房二卖”，购房者均未对房屋产权进行变更，陈琼对该房屋占有在先。2、胡先庭与黄扬钧已解除了房屋买卖合同关系，形成了新的债权债务关系。涉案房屋已解除“一房二卖”的状况，应归陈琼所有。
胡先庭上诉请求：撤销原判，改判涉案房屋归陈琼所有。事实和理由：1、胡先庭与陈琼签订房屋买卖合同在先。2、黄扬钧是在乘人之危的情况下逼迫胡先庭与其签订的房屋买卖合同。3、在人民法院的主持下，黄扬钧与胡先庭达成了调解协议，协商解除了黄扬钧与胡先庭的房屋买卖合同，并且胡先庭已退还了黄扬钧购房款3万元。余款未退的原因是黄扬钧悔约拒绝收取退款。
黄扬钧辩称，再审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、在法院的主持下与胡先庭达成解除房屋买卖合同的协议、收取胡先庭退回的3万元购房款均属实，但胡先庭并未按该调解协议履行义务，其后黄扬钧及时地提起诉讼，主张涉案房屋的所有权，对解除房屋买卖合同的协议行使了撤销权。2、黄扬钧对涉案房屋实际占有，并进行了改建，一直对外出租收取租金。3、陈琼与胡先庭签订房屋买卖合同后，并未实际支付购房款。陈琼所谓的其在潜江市总商会的存款虚假，并未用存款冲抵部分购房款。
陈琼一审诉讼请求：1、判令胡先庭将坐落于潜江市园林办事处××房屋过户给陈琼；2、本案诉讼费用由胡先庭承担。
黄扬钧一审诉讼请求：1、请求撤销湖北省潜江市人民法院（2002）潜民一初字第226号民事调解书；2、责令胡先庭履行其与黄扬钧于2001年3月28日签订的《房地产买卖契约》。
一审法院认定事实：1998年4月9日，胡先庭用其所有的位于潜江市园林办事处××号的房屋作抵押，向潜江市总商会借款5万元，借款期限为三个月，双方到房管部门办理了抵押登记，设定了他项权利，权利人为潜江市总商会，规定“抵押期间不准处置”，权利存续期限为还款时注销。1999年4月23日，胡先庭与陈琼签订了一份《房地产买卖契约》，约定胡先庭将已抵押在潜江市总商会的上述房屋以163000元的价款卖给陈琼，陈琼于签订合同当日支付胡先庭购房定金7000元，同年9月10日前付清房款和房屋交付，在交付房屋时土地使用权一并转让。该合同签订时，胡先庭向潜江市总商会要求将抵押的房屋转让给陈琼，并要求用陈琼在潜江市总商会的存款票据置换抵押的房屋，潜江市总商会表示同意，并支持这一转让行为，后因借款利息给付问题发生争议未能协商一致，房屋置换未能施行。
截至2000年10月，陈琼分五次共向胡先庭支付购房款12万元（含定金7000元）。当陈琼要求胡先庭办理房产过户登记时，胡先庭以过户费过高为由，要求陈琼增加费用，双方由此产生纠纷。2002年5月28日，陈琼向一审法院提起诉讼，要求胡先庭履行合同义务。经一审法院主持调解，双方于2002年7月5日自愿达成了调解协议。此后，陈琼履行了一审法院（2002）潜民一初字第226号民事调解书所确定的付款义务。截止2002年11月26日，胡先庭收到了陈琼支付的全部购房款168000元。
2002年10月，陈琼申请一审法院执行，要求胡先庭交付房产并办理过户登记。一审法院在执行过程中，于2002年12月5日作出（2002）潜法执字第57号民事裁定书，裁定胡先庭所有的位于潜江市园林办事处××房产的所有权及相应的土地使用权归陈琼所有。陈琼据此于2002年12月19日取得了该房屋的所有权证。
同时查明，胡先庭与黄扬钧于2000年12月达成口头协议，由黄扬钧用其在潜江市总商会的存款偿还胡先庭在该会的借款5万元及利息后，胡先庭将其所有的位于潜江市园林办事处××号的房屋卖给黄扬钧。2000年12月31日，胡先庭与黄扬钧一同到潜江市总商会办理了还款手续，潜江市总商会将胡先庭抵押的房产证书交给了黄扬钧。2001年3月2日，房管部门注销了胡先庭的房屋抵押登记。2001年3月28日，胡先庭及其前妻蔡光梅与黄扬钧签订了一份《房地产买卖契约》，约定将其位于潜江市园林办事处××号的房屋以13万元的价款卖给黄扬钧；合同一经签订即产生法律效力，房地产由黄扬钧占有；胡先庭协助办理过户手续，费用由黄扬钧承担。合同签订当日，黄扬钧与胡先庭结算了应偿还潜江市总商会的借款5万元及利息后，黄扬钧即付清了余下的房款，胡先庭出具了收到黄扬钧购房地产款13万元的收条，将土地使用权证交给了黄扬钧，并告知黄扬钧房屋钥匙在刘黄河手中。黄扬钧于当日找刘黄河取得了该房屋的钥匙，搬入该房屋。黄扬钧占有该房屋后，于2001年4月对该房屋进行了扩建（加层三间，面积约70㎡）。2002年8月15日，黄扬钧向潜江市财政局缴纳了房屋交易契税1000元，但一直未办理房屋所有权及土地使用权过户登记。
2003年4月，一审法院在执行（2002）潜民一初字第226号民事调解书时，黄扬钧同意解除与胡先庭签订的《房地产买卖契约》，并于同年4月15日接收了胡先庭返还的购房款3万元。因胡先庭未及时足额返还黄扬钧购房款，尤其是当黄扬钧得知胡先庭是在房屋抵押期间与陈琼签订的《房地产买卖契约》后，其认为该行为违反了法律的强制性规定，应属无效，遂要求胡先庭继续履行与其签订的《房地产买卖契约》。
一审法院认为，陈琼与胡先庭于1999年4月23日签订的《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示，且胡先庭向陈琼转让抵押的房屋时，已通知了抵押权人潜江市总商会，并告知了受让人陈琼转让的房屋已经抵押的情况，符合《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，故陈琼与胡先庭签订的《房地产买卖契约》属有效合同，且该合同在签订和履行过程中无任何法定解除或约定解除情形，双方当事人应予履行。本案涉及“一房二卖”的问题，从时间上看，陈琼与胡先庭签订房屋买卖合同在胡先庭与黄扬钧签订合同之前，胡先庭亦一直坚持要求将房屋卖给陈琼（胡先庭出卖给陈琼的房屋价款高于出卖给黄扬钧的房屋价款），此举符合交易习惯，能体现当事人意思自治的原则。陈琼与胡先庭因合同的履行发生争议后，经一审法院审理，双方达成了调解协议。一审法院（2002）潜民一初字第226号民事调解书的协议内容是陈琼与胡先庭的真实意思表示，不违反法律强制性规定，符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于调解的规定，合法有效。陈琼在履行了调解协议约定的全部付款义务，并据此生效民事调解书向一审法院申请强制执行后，于2002年12月19日依法取得了本案争议房屋的所有权证，房屋的所有权已发生转移，该合同自此已全部履行完毕，第三人的合同不能对抗已经履行完毕的上述合同，故（2002）潜民一初字第226号民事调解协议依法应予以维持。黄扬钧述称，胡先庭与陈琼于1999年4月23日签订的《房地产买卖契约》是在房屋抵押期间签订的，属无效合同，基于该合同产生的一切行为都无效。因抵押贷款是胡先庭与潜江市总商会的约定，故胡先庭在抵押物抵押期间转让抵押物，应由抵押权人潜江市总商会主张权利，而不应由抵押权人以外的黄扬钧提出。黄扬钧又称，（2002）潜民一初字第226号民事调解协议是陈琼与胡先庭恶意串通达成的，侵犯了黄扬钧的合法权益，请求法院予以撤销。因黄扬钧就此并未向一审法院提交相关有效证据予以证明，依法不予采纳。黄扬钧是一审法院依职权追加的第三人，为无独立请求权第三人，在本案中不享有独立的请求权，其与胡先庭、蔡光梅的房屋买卖合同纠纷，不属于本案审理范围，其可另行主张权利。判决：维持潜江市人民法院（2002）潜民一初字第226号民事调解协议。
黄扬钧再审诉讼请求：1、请求撤销湖北省潜江市人民法院（2002）潜民一初字第226号民事调解书，确认胡先庭和黄扬钧于2001年3月28日签订的《房地产买卖契约》合法有效；2、责令胡先庭履行该《房地产买卖契约》，配合黄扬钧办理过户手续，并承担相应的违约责任。
陈琼再审时称：请求维持湖北省潜江市人民法院（2002）潜民一初字第226号民事调解书，对房屋恢复查封，收缴房屋租金再分配。
胡先庭再审时辩称：请求维持湖北省潜江市人民法院（2012）鄂潜江民再初字第00008号民事判决书。
再审法院认定事实：1998年4月9日，胡先庭用其所有的位于潜江市园林办事处××号的房屋作抵押，向潜江市总商会会员互助会（隶属于潜江市总商会）借款5万元，约定月利率为9‰，借款期限为3个月，双方到房屋管理部门办理了抵押登记，设定了他项权利，权利人为潜江市总商会，规定“抵押期间不准处置”，权利存续期限为还款时注销。随后，胡先庭将房屋所有权证和房屋他项权证抵押在潜江市总商会会员互助会。
1999年4月23日，胡先庭与陈琼签订《房地产买卖契约》，约定胡先庭将位于园林办事处民主街27号的房地产（房屋建筑面积178㎡）以163000元卖给陈琼，陈琼于合同签订日付定金7000元。该契约第二条对付款方式作了约定：购房款163000元于1999年9月10日前分两次付清，定金在最后一次付款时冲抵购房款：1999年6月30日前第一次付款6万元，与此同时，胡先庭应给陈琼办理好一切房地产过户手续，并移交给陈琼，便于陈琼申请银行贷款；1999年9月10日前第二次付清所有余款，即9.6万元，与此同时，胡先庭将上述房地产正式交付给陈琼，房屋移交时建筑物范围内的土地使用权一并转移。该契约第五条对违约责任作了约定：陈琼中途违约，不得向胡先庭索要定金；胡先庭中途违约，应在悔约之日起3日内将定金退还，另给付陈琼相当于定金数额的违约金；陈琼不能按期向胡先庭付清购房款，或胡先庭不能按期向陈琼交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。该契约第七条约定：上述房地产办理过户手续所需缴纳的各种税费由胡先庭独自承担（陈琼概不负责）。第八条约定：本契约未尽事项，双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。合同签订的当日，胡先庭收到了陈琼给付的购房定金7000元。该合同签订时，胡先庭向潜江市总商会会员互助会要求将抵押的房屋转让给陈琼，并要求用陈琼在该会的存款票据置换抵押的房屋，潜江市总商会会员互助会表示同意，并支持这一转让行为，后因借款利息给付问题发生争议未能协商一致，房屋置换未能施行。1999年5月18日，胡先庭收到了陈琼给付的购房款6万元。1999年9月1日，胡先庭收到了陈琼给付的购房款13000元，胡先庭出具收条时注明“用于房地产过户”。
2000年1月2日，胡先庭与陈琼签订《房地产买卖契约补充（修订）条款》，约定：一、由于胡先庭的原因，不能按原契约中规定的时间，将房地产正式交付给陈琼，双方将原契约中的第二条修改为：陈琼在2000年元月2日前付给胡先庭10万元，胡先庭须在2000年4月23日前办理房地产过户手续，陈琼在收到胡先庭交付的房、地产权证的同时，付清所欠的全部余款；二、原契约中的第五条修改为：1.陈琼中途悔约（中途悔约的期限为原契约签订之日起二周年内，即2001年4月23日前）不得向胡先庭索还陈琼交付的购房款（即10万元整）。陈琼不能按期向胡先庭付清购房款，每逾期一日，须向胡先庭给付购房、地产价格款千分之一的滞纳金；2.胡先庭中途悔约，或不能按期向陈琼交付房、地产，应在悔约期限内，将陈琼交付的全部购房款和胡先庭违约金7000元一次性退还给陈琼。否则，除退还全部购房款和违约之外，还须付给陈琼5万元罚金。该合同签订的当日，胡先庭收到了陈琼给付的购房款2万元，胡先庭出具收条时注明“用于房地产过户追加款”。2000年10月1日，胡先庭收到了陈琼给付的2万元，胡先庭出具收条时注明“因家里有急事需要资金，此款冲减陈琼应付购房款”。至此，陈琼分五次共向胡先庭支付购房款12万元（含定金7000元）。
2000年10月3日，胡先庭与陈琼再次签订《房地产买卖补充条款》，约定双方对前两份契约再作补充：胡先庭在2001年4月23日前不办理房地产过户手续，即退还购房款，逾期双方不再作任何形式协商，陈琼直接向法院起诉，强制将房地产过户，并可以追究胡先庭的违约责任。
2002年5月28日，陈琼向一审法院提起诉讼，要求胡先庭履行1999年4月23日双方签订的《房地产买卖契约》约定的义务。经一审法院主持调解，双方于2002年7月5日达成调解协议。一审法院于同年7月8日以（2002）潜民一初字第226号民事调解书对上述协议予以了确认。此后，陈琼履行了（2002）潜民一初字第226号民事调解书确定的付款义务。截止2002年11月26日，胡先庭收到了陈琼给付的全部购房款168000元。
2002年10月，陈琼申请一审法院执行（2002）潜民一初字第226号民事调解书。一审法院在执行该调解书的过程中，于2002年12月5日作出（2002）潜法执字第57号民事裁定，胡先庭所有的位于潜江市园林办事处××房产的所有权及相应的土地使用权归陈琼所有。陈琼据此于2002年12月19日办理了该房屋的所有权证（载明房屋总层数3层、建筑面积197.5㎡）。在办理土地使用权转移登记过程中，潜江市国土资源局要求提供房屋原土地使用权证，因该证件由黄扬钧持有，胡先庭于2003年9月16日以自己的国有土地使用权证遗失为由，向潜江市国土资源局申请将原证(地号030302096，证号潜国用[1997]127号）作废，补办新证。同年9月19日，潜江市国土资源局在潜江日报刊登了胡先庭位于园林民主街2巷27号的土地权属证遗失声明。2005年7月28日，陈琼办理了该房屋的土地使用权证。
2008年11月13日，一审法院依据湖北省汉江中级人民法院（2008）汉民再终字第8号民事判决书作出（2008）潜民执字第268号民事裁定，撤销该院（2002）潜法执字第57号民事裁定，陈琼将所取得的位于潜江市园林办事处××号的房屋所有权及相应的土地使用权返还给胡先庭。潜江市房管部门和土地管理部门先后于2008年11月21日、2008年12月12日注销了陈琼取得的诉争房屋的所有权证和土地使用权证。
2000年12月31日，胡先庭与黄扬钧一同到潜江市总商会会员互助会，黄扬钧用其在该会的金额为5万元的存款单偿还了胡先庭在该会的借款5万元，该会为胡先庭办理了还款手续，并将胡先庭抵押在该会的房产证书（编号为13××72号）交给了黄扬钧。2001年3月2日，房管部门注销了胡先庭的房屋抵押登记。2001年3月28日，胡先庭及其前妻蔡光梅与黄扬钧签订《房地产买卖契约》，约定将其坐落在潜江市园林办事处××号的一栋三层五间私房（占地面积62.60㎡，建筑面积172.71㎡，房产证号13××72号）以13万元的价款卖给黄扬钧；黄扬钧于2001年4月10日以前一次性付房地产款13万元；合同一经签订即产生法律效力，房地产由黄扬钧占有；胡先庭协助办理过户手续，费用由黄扬钧承担；如产权关系不清发生纠纷，由卖方承担违约责任；任何一方违约，处4万元罚金。合同签订的当日，黄扬钧与胡先庭结算了替胡先庭偿还贷款的5万元存款单的利息后，黄扬钧即付清了余下的房款，胡先庭出具了收到黄扬钧购房地产款13万元的收条，将土地使用权证交给了黄扬钧，并告知黄扬钧房屋钥匙在刘黄河手中。黄扬钧于当日找刘黄河取得了该房屋的钥匙，搬入该房屋。黄扬钧占有该房屋后，于2001年4月对该房屋进行了扩建（加层三间，面积约70㎡）。2002年8月15日，黄扬钧向潜江市财政局缴纳了房屋交易契税1000元，但一直未办理房屋所有权及土地使用权过户登记。
2003年3月7日，黄扬钧向胡先庭出具书面委托书载明：“关于我与你房屋买卖纠纷退房款一事，全权委托何连香接受退款，并出具收据。”同年3月21日，黄扬钧向一审法院提出书面执行异议，请求依法撤销（2002）潜法执字第57号民事裁定书及（2002）潜民一初字第226号民事调解书。同年3月25日，黄扬钧再次向一审法院提出书面执行异议，请求中止执行（2002）潜民一初字第226号民事调解书。同年4月15日，黄扬钧收到胡先庭退还的购房款3万元。同年4月30日，因黄扬钧在（2002）潜民一初字第226号民事调解书执行过程中提出执行异议，一审法院执行工作人员组织袁俊峰（陈琼丈夫）、胡先庭、黄扬钧调解并制作了调查笔录。该调查笔录第11、12页记载：“审：经组织三方进行调解，自愿达成协议如下：1.黄扬钧接受胡先庭退购房款的要求，胡保证在2003年6月30日前将现金5.5万元和基金会（商会）集资的存单4万元交给黄扬钧；2.黄扬钧同意在6月30日前收到胡先庭现金计5.5万元和商会集资款存单4万元基础上，放弃所花费在胡先庭房屋上的开支损失；3.袁俊峰同意在6月30日后收回所拥有产权的房屋，胡先庭同意给付5、6月的损失各1000元；4.如果胡先庭不按期履行上述义务，黄扬钧有权对胡先庭主张因买卖房屋所造成的一切经济损失，并承担袁俊峰的延迟收回房屋的经济损失2000元；5.关于黄扬钧在实际占有使用、保管该房屋时进行加层等费用，由有权威部门进行评估，其价格和费用的承担，依照有关法律进行处理，作为另外民事法律关系解决，双方同意此条款。同时，黄扬钧在收到胡先庭的5.5万元现金和4万元存单后，迁出房屋。黄扬钧不同意第五条。审：调解未达成一致意见，我将向领导汇报后另行告知三方。”袁俊峰（陈琼丈夫）、胡先庭、黄扬钧在调查笔录中签名。同年7月15日，黄扬钧向一审法院执行工作人员提交书面意见称：“2003年4月30日潜江市人民法院就胡先庭一房两卖退给本人购房款事宜组织胡先庭、袁俊峰、本人调解达成了一致调解意见（见调查笔录），但胡先庭在调解笔录规定的期限内没有履行退款义务，且在超过期限半月后法院执行工作人员将本人和胡先庭传到法院询问退房款的情况时止，胡仍一分钱也没退。前一个星期，房子的承租人被袁俊峰赶走，现房子已空闲着，给本人造成了实际经济损失。要求法院依法追究胡先庭的违约责任，即从7月1日起承担应退房款在胡先庭手里期间的银行利息以及今后的搬家费。”2004年4月7日，黄扬钧第三次向一审法院提出书面执行异议，请求撤销并中止（2002）潜民一初字第226号民事调解书，按照审判监督程序处理。
2004年4月9日，黄扬钧向一审法院起诉胡先庭、蔡光梅并提出诉讼请求:1.判令胡先庭、蔡光梅履行契约，配合黄扬钧办理过户手续；2.判令胡先庭、蔡光梅赔偿因产权关系不清造成的房租费损失1万元。2005年1月10日，一审法院通知陈琼作为该案第三人参加诉讼。同年5月17日，黄扬钧以该房地产买卖纠纷要等中院审结后才能审理为由申请撤诉。同年5月19日，一审法院对该案作出（2005）潜民初字第127号民事裁定，准许黄扬钧撤回起诉。
2004年4月29日，一审法院作出（2004）潜民监字第11号民事裁定，以院长发现程序对（2002）潜民一初字第226号案件启动再审，并于同年4月30日以（2004）潜民再初字第7号立案再审。再审过程中，黄扬钧向一审法院提交诉状起诉胡先庭、陈琼并提出诉讼请求：1.撤销（2002）潜民一初字第226号民事调解书；2.注销陈琼的房屋所有权证书；3.判令胡先庭履行与黄扬钧签订的《房地产买卖契约》。一审法院于同年5月8日以黄扬钧与本案的处理结果有法律上的利害关系为由，通知黄扬钧作为本案的第三人参加诉讼，并对黄扬钧的诉讼请求进行了审理。同年5月8日，一审法院作出（2004）潜民监字第01号民事裁定：对园林办事处民主街27号房屋予以查封（查封期间不得变卖或转让）。同年10月29日，该院作出（2004）潜民再初字第7号民事判决，维持该院（2002）潜民一初字第226号民事调解协议。
再审法院认为，本案的争议焦点为：一、黄扬钧在本案中的诉讼地位及本案的审理范围；二、胡先庭与陈琼于1999年4月23日签订的《房地产买卖契约》、胡先庭及其前妻蔡光梅与黄扬钧于2001年3月28日签订的《房地产买卖契约》两份合同的效力及履行顺序；三、一审法院（2002）潜民一初字第226号民事调解书确认的调解协议的合法性；四、黄扬钧与胡先庭签订的《房地产买卖契约》是否已经解除。对上述争议焦点分别评判如下：
关于黄扬钧在本案中的诉讼地位及本案的审理范围问题。1.关于黄扬钧在本案中的诉讼地位。首先，黄扬钧在本案再审立案前曾多次对陈琼与胡先庭诉争的房屋向一审法院主张权利，包括曾先后三次提出执行异议、于2004年4月9日提交诉状起诉胡先庭、蔡光梅。一审法院于2004年4月29日依职权对（2002）潜民一初字第226号案件裁定再审，并以（2004）潜民再初字第7号立案再审后，黄扬钧在再审程序中向一审法院提交诉状起诉陈琼和胡先庭，对陈琼和胡先庭之间的诉讼标的即涉案房屋提出了独立的诉讼请求。黄扬钧不仅与本案的处理结果存在法律上的利害关系，而且其主张符合有独立请求权第三人的特征，即其主张双方当事人争执的房屋既不归陈琼所有，又不归于胡先庭所有，而是全部归自己所有。其次，本案涉及一房二卖，黄扬钧是本案必须共同进行诉讼的当事人，人民法院应当通知其参加再审诉讼。再次，黄扬钧于本案再审过程中提交诉状起诉陈琼、胡先庭的行为，表明了其申请作为有独立请求权的第三人参加本案再审诉讼的态度。尽管黄扬钧系由一审法院通知参加再审诉讼，并非经申请参加再审诉讼，但并不影响黄扬钧在本案中有独立请求权第三人的诉讼地位，也不影响其在本案中提出独立的诉讼请求，黄扬钧为本案有独立请求权的第三人。2.关于本案的审理范围。本案系一审法院以院长发现程序对该院（2012）鄂潜江民再初字第00008号案件启动再审，再审应在（2012）鄂潜江民再初字第00008号案件的范围内全案审查。本案再审过程中，第三人黄扬钧提出了明确的诉讼请求，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第(一)项规定：“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；”第三百零二条第(一)项规定：“第三人诉讼请求并入再审程序审理的，按照下列情形分别处理：（一）按照第一审程序审理的，人民法院应当对第三人的诉讼请求一并审理，所作的判决可以上诉；”以及第四百零五条第一款规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”第三款规定：“人民法院经再审，发现已经发生法律效力的判决、裁定损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，应当一并审理。”对于第三人黄扬钧提出的与原诉讼标的相关的诉讼请求，应并入再审程序一并审理。对于第三人黄扬钧提出的与原诉讼标的没有直接关系的新的诉讼请求，不宜在再审程序中一并审理，其可另行主张权利。具体而言，本案的审理范围为：一审法院（2012）鄂潜江民再初字第00008号民事判决、（2002）潜民一初字第226号民事调解书的合法性；胡先庭应协助谁办理房屋过户手续。
二、关于两份合同的效力及履行顺序问题。陈琼与胡先庭于1999年4月23日签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且胡先庭向陈琼转让抵押的房屋时，已通知了抵押权人潜江市总商会，并告知了受让人陈琼转让的房屋已经抵押的情况，符合《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，故陈琼与胡先庭于1999年4月23日签订的《房地产买卖契约》属有效合同。黄扬钧与胡先庭于2001年3月28日签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在两份合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，既要考虑合同的签订时间，也应当综合比较两份合同的履行程度。本案中，至2002年5月28日陈琼向一审法院起诉时，胡先庭与陈琼、黄扬钧均未办理房屋所有权过户登记，但黄扬钧已于2000年12月31日帮胡先庭偿还了欠潜江市总商会会员互助会的贷款，于2001年3月2日注销了房屋抵押登记，并依据其与胡先庭于2001年3月28日签订的《房地产买卖契约》全额支付了购房款13万元，已持有诉争房屋的所有权证和土地使用权证，已实际合法占有、使用该房屋，并对房屋进行了扩建。陈琼与胡先庭于1999年4月23日签订的《房地产买卖契约》虽时间在前，但至2002年5月28日其向一审法院起诉时，陈琼仅支付了部分购房款12万元，并未按照其与胡先庭的约定全额支付购房款，未持有房屋证件。陈琼称其购买诉争房屋后于1999年6月对房屋门窗进行了改造，实际占有了房屋，但仅提供了证人彭某的书面证言，证人并未出庭作证接受当事人质询，且该证据与陈琼、胡先庭于2000年1月2日签订的补充契约及本案其他证据相矛盾，不能证明陈琼已实际占有该房屋，故对该抗辩意见不予采纳。因此，黄扬钧与胡先庭之间的《房地产买卖契约》履行程度高于陈琼与胡先庭之间的《房地产买卖契约》。同时，陈琼要求胡先庭履行双方于1999年4月23日签订的《房地产买卖契约》，而该《房地产买卖契约》是在房屋抵押期间签订。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款“取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”的规定，胡先庭可以向潜江市总商会会员互助会清偿其全部债务，使抵押权消灭，陈琼也可以代替胡先庭向潜江市总商会会员互助会清偿其全部债务，使抵押权消灭，从而办理房屋过户登记。但截止2000年10月1日，胡先庭收到陈琼给付的12万元购房款后，并未向潜江市总商会会员互助会偿还贷款，陈琼也未能代替胡先庭向潜江市总商会会员互助会偿还贷款，导致房屋抵押权不能消灭，从而无法办理房屋过户登记。陈琼于2002年5月28日起诉所依据的《房地产买卖契约》存在履行不能。陈琼、胡先庭关于黄扬钧乘人之危与胡先庭签订《房地产买卖契约》的抗辩意见与2003年4月30日胡先庭在一审法院的陈述以及再审查明的事实不符，依法不予采纳。综上，应当优先履行黄扬钧与胡先庭签订的《房地产买卖契约》。
三、关于一审法院（2002）潜民一初字第226号民事调解书确认的调解协议的合法性问题。胡先庭在与黄扬钧签订《房地产买卖契约》、收到黄扬钧给付的全额购房款、将房屋证件交由黄扬钧持有并将房屋交付黄扬钧占有，并且明知黄扬钧已对房屋进行扩建的情况下，又于2002年7月5日与陈琼在一审法院达成将房屋过户给陈琼的调解协议，向一审法院隐瞒了一房二卖、房屋已经交付黄扬钧占有并扩建的事实。同时，在一审法院（2002）潜民一初字第226号民事调解书执行过程中，胡先庭明知房屋的土地使用权证在黄扬钧手中，却以证件因保管不善遗失为由，于2003年9月16日向潜江市国土资源局申请补办新证。因此，胡先庭在本案中存在恶意，其与陈琼达成的调解协议因侵犯了黄扬钧的合法权益不具有合法性。此外，一审时陈琼和胡先庭均未提交房屋权属证明，对于房屋有无人员居住使用以及扩建的情况也没有主动向一审说明，仅提交了双方于1999年4月23日签订的《房地产买卖契约》及付款收据，而经再审查明，上述《房地产买卖契约》已经过两次修订，一审既未调查核实房屋权属情况，也未实地查看房屋，而是根据双方的陈述认定了案件事实，并确认了双方达成的侵犯了黄扬钧合法权益的调解协议，一审程序实体均存在重大瑕疵，确认调解协议不当，（2002）潜民一初字第226号民事调解书应当依法予以撤销。经释明，陈琼在本案中不同意变更诉讼请求，坚持要求继续履行1999年4月23日其与胡先庭签订的《房地产买卖契约》，办理房屋过户手续，故对其诉讼请求予以驳回，其因胡先庭一房二卖造成的损失，可依法另行向胡先庭主张权利。
四、关于黄扬钧与胡先庭签订的《房地产买卖契约》是否已经解除的问题。尽管2003年3月7日黄扬钧向胡先庭出具委托书委托其妻接受退房款，并于同年4月15日收到了胡先庭退还的购房款30000元，但双方并未就合同的解除事宜达成一致意见。2003年4月30日一审法院执行工作人员组织胡先庭、陈琼、黄扬钧调解并制作的调查笔录证明，三方曾达成胡先庭退给黄扬钧购房款的调解意向，但由于意见分歧最终未能达成一致意见。此后，胡先庭也未能按照其承诺的还款期限退还购房款，并且分文未付，经黄扬钧催告后仍未还款。黄扬钧与胡先庭签订《房地产买卖契约》后，按照约定履行了全部义务，而胡先庭未能按照约定履行房屋过户协助义务。因此，合同解除权在黄扬钧，而不在胡先庭。在双方并未就合同的解除事宜达成一致意见，亦未经法定程序处理合同解除事宜的情况下，黄扬钧主张继续履行合同，由胡先庭协助办理房屋过户手续，其诉请应得到支持。
综上所述，再审认为，陈琼与胡先庭在原审中达成的调解协议侵犯了黄扬钧的合法权益，不具有合法性，一审法院（2002）潜民一初字第226号民事调解书对上述调解协议确认不当，应当依法予以撤销。黄扬钧与胡先庭于2001年3月28日签订的《房地产买卖契约》合法有效，胡先庭应按照约定配合黄扬钧办理房屋过户手续。关于黄扬钧提出的撤销一审法院（2002）潜民一初字第226号民事调解书以及要求胡先庭协助办理过户手续的诉讼请求，依法予以支持。关于黄扬钧提出的要求胡先庭承担违约责任的诉讼请求，因与原审诉讼标的没有直接关系，不属于本案审理范围，依法不予审理。关于陈琼、胡先庭提出的抗辩意见，依法不予采纳。陈琼因胡先庭一房二卖造成的损失，可依法另行主张权利。一审法院（2012）鄂潜江民再初字第00008号民事判决认定部分事实不清，适用法律不当，实体处理不当，依法予以撤销。判决如下：一、撤销潜江市人民法院（2012）鄂潜江民再初字第00008号民事判决和（2002）潜民一初字第226号民事调解书；二、胡先庭于判决生效之日起15日内协助黄扬钧办理坐落于潜江市园林办事处××房屋的转移登记；三、驳回黄扬钧的其他诉讼请求；四、驳回陈琼的诉讼请求。原审案件受理费800元，由胡先庭负担。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对再审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1、黄扬钧与胡先庭是否已协商解除了房屋买卖合同，双方形成了新的合同之债；2、本案所涉房屋的归属问题。对于上述争议焦点，本院分别评判如下：
一、关于黄扬钧与胡先庭是否已协商解除了房屋买卖合同，双方形成了新的合同之债的问题。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条第一款规定：“在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或者盖章。”第二款规定：“申请执行人因受欺诈、胁迫与被执行人达成和解协议，或者当事人不履行和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请，恢复对原生效法律文书的执行。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十七条规定：“一方当事人不履行或者不完全履行在执行中自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行的部分应当扣除。和解协议已经履行完毕的，人民法院不予恢复执行。”
本案中，在陈琼申请执行一审法院（2002）潜民一初字第226号民事调解书时，2003年4月30日在一审法院执行员的主持下，陈琼、胡先庭、黄扬钧三人一起协商，确定了由胡先庭与黄扬钧解除双方签订的房屋买卖契约、胡先庭退还黄扬钧购房款的最基本最核心的意思表示，只是因黄扬钧对涉案房屋改造部分的价值认定存在一定争议导致没有完全达成调解协议，但双方当事人仍然对该调解协议予以了签字确认。结合在此之前的4月15日黄扬钧收取胡先庭所退的购房款3万元、其后黄扬钧向一审法院执行人员于7月15日提交的书面意见中称的“要求法院依法追究胡先庭的违约责任，即从7月1日起承担应退房款在胡先庭手里的银行利息以及今后的搬家费”的内容，以及二审中黄扬钧对此点的答辩意见，可以认定黄扬钧同意与胡先庭解除房屋买卖契约、由胡先庭向黄扬钧退还购房款的协议内容，亦即可以认定三方在执行过程中已自愿达成和解协议，确定解除黄扬钧与胡先庭间的房屋买卖契约，由胡先庭退还黄扬钧相应的购房款。但由于胡先庭并未按该和解协议的约定履行其应尽义务，依照上述法律及司法解释的规定，该和解协议因胡先庭未完全履行、黄扬钧亦及时地再次向一审法院提出书面执行异议而终归无效，对黄扬钧、胡先庭二人失去了法律约束力。故此，陈琼、胡先庭认为胡先庭与黄扬钧间已解除了房屋买卖契约，双方形成了新的合同之债的上诉理由依法不能成立。
二、关于本案所涉房屋的归属的问题。
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，不动产多重买卖权利保护顺位的总体原则是：首先，依据是否登记，已经登记的合同顺位在先；其次，依据是否占有，已经占有的合同顺位在先；再次，依据是否支付，已经支付的合同顺位在先；最后，依据生效时间，生效在先的合同顺位在先。本案中，胡先庭与陈琼签订的房屋买卖合同、胡先庭与黄扬钧签订的房屋买卖合同均为有效合同，且两份合同均未办理产权过户登记手续，根据再审和二审查明的案件事实，结合陈琼与胡先庭签订的《房地产买卖契约》、《房地产买卖契约补充（修订）条款》、《房地产买卖补充条款》的相应内容以及陈琼最初向一审法院提起诉讼的诉请、申请执行的内容等，可以认定陈琼所举证据不足以证明胡先庭将涉案房屋向陈琼进行了事实上的交付、陈琼对该房屋曾经修缮、占有的相应事实，而黄扬钧对涉案房屋事实占有并进行了改建，陈琼对黄扬钧占有、改建房屋的事实亦不持异议，故根据上述法律规定的处理原则，再审判决确定涉案房屋归黄扬钧所有，胡先庭协助黄扬钧办理涉案房屋的过户登记手续，有充分的事实和法律依据。陈琼和胡先庭认为涉案房屋应归陈琼所有的上诉理由不能成立。
综上所述，陈琼、胡先庭的上诉请求均不能成立，应予驳回；再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1600元，由陈琼负担800元，胡先庭负担800元。
本判决为终审判决。
审判长 苏 哲
审判员 汪丽琴
审判员 赵湘湘
二〇一八年九月二十五日
书记员 ＸＸ燕