湖北省麻城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂麻城民一初字第00042号
原告吴学为。
委托代理人：付文斌，湖北伟岸律师事务所律师。
被告任险峰。
原告吴学为诉被告任险峰租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月26日立案受理后，依法组成由审判员郭显宏担任审判长，审判员罗立、人民陪审员刘时升参加的合议庭，于2014年7月10日公开开庭进行了审理，原告吴学为到庭参加了诉讼，被告任险峰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴学为诉称：被告任险峰租得位于麻城市将军路56号二、三楼整体及一楼门面二间，因资金不足，将二楼整体转租给原告经营，原告委托方建文作为乙方与作为甲方的被告任险峰于2006年6月19日签订了一份《房屋租赁合同》。该合同主要约定有：“房屋的租期为五年、每年的租金金额和签订合同以后，第一年房租租金一次性付清，乙方在不损坏房屋结构的前提下，可以进行装修，甲方不负责，但乙方不再使用甲方的房屋后，乙方在不破坏装修的部分及房屋的结构的前提下退出房屋”；合同第十条违约责任第二款约定：”乙方无违反合同行为，甲方提前解除合同视为乙方违约”。原告在合同签订后，组织人力、物力，对租用的房屋在不破坏房屋结构的前提下进行装修，共计装修投入达三十余万元；在合同的履行过程中，租金按合同的约定足额缴纳。2008年10月份，原告已将当年的租金向被告缴清，拟将所租赁的场地对外转租，在征得被告同意的前提下进行了转租，至2009年4月份，原来原告使用的“红都休闲会所”被更改为“温州城”。到2009年8月份，原告与被告协商解除租赁合同，被告同意，被告及时在租赁场地外墙以自己的名义打出横幅广告，对外招租，并要求原告将可移动的部分动产搬走后交出租用场地的钥匙，原告按被告的要求履行完毕，在被告将房屋对外转租后，要求被告对添附在房屋上不被破坏的装修部分予以适当补偿，被告置之不理。综上所述，原告认为：原、被告于2006年6月19日签订的《房屋租赁合同》的第十条第二款的约定明显显失公平，有以合法形式掩盖非法目的的嫌疑，此条款应当属于无效的民事行为，为无效条款。原告经被告同意后对外转租及将可以移动的部分动产搬走和房屋钥匙交付给被告，被告将房屋对外转租的行为可以认定为双方已终止合同，双方的租赁合同已再无履行的基础和前提，原告是按照合同的约定退出房屋后，并没有破坏装修的部分，但是双方签订的房屋租赁合同并没有约定合同未到期对原告装修房屋部分的剩余残值的处理问题，被告若无偿接受和使用有违公平原则，应当依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期间内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定依法责令被告对原告支付剩余租赁期内的装饰装修残值损失，故依据《民事诉讼法》第一百零八条的规定，诉请：1、依法确认原、被告双方于2006年6月19日签订的《房屋租赁合同》的第十条第二款的约定为无效。2、依法确认原、被告双方于2006年6月19日签订的《房屋租赁合同》已于2009年8月31日解除。3、依法判令被告任险峰向原告支付剩余租赁期间内的装修残值损失120000.00元及证据保全公证费1000元，共计121000.00元。4、由被告承担本案的诉讼费用。
原告吴学为为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：吴学为身份证复印件。拟证明：吴学为身份信息的基本情况，是适格的诉讼当事人。
证据二：2006年9月1日，方建文、何娟与吴学为三方签订的《合作协议》及麻城市工商行政管理局颁发的注册号为4211813801757的《个体工商户营业执照》复印件。拟证明：2006年9月1日方建文、何娟与吴学为三方签订合作协议约定三人按比例出资共同投资经营足疗保健、水吧、棋牌；合伙经营店的名称是红都休闲会所；由甲方即方建文与任险峰签订房屋租赁合同，用作经营红都休闲会所，如因租赁合同引发的责权利归红都休闲会所，与甲方无关；2006年9月29日麻城市红都休闲会所经麻城市工商行政管理局核准颁发注册号为4211813801757的《个体工商户营业执照》，经营者姓名是吴学为，经营场所在麻城市将军路56号。
证据三：2006年6月19日方建文与任险峰签订的《房屋租赁合同》复印件。拟证明：双方于2006年6月19日签订的房屋租赁合同约定，任险峰将将军路56号房屋的二楼整体转租给乙方经营，租期从2006年9月1日起至2011年9月1日止共五年，其中2006年6月18日至9月1日是乙方装修房屋的期限，楼梯走道双方共同出资装修，具有同等使用权，乙方不使用甲方的房屋后，在不破坏装修的部分及房屋结构的前提下退出房屋。合同第十条第二项约定“乙方无违反合同行为，甲方提前解除合同视为乙方违约”。
证据四：红都休闲会所吴学为与李郡斌于2006年7月5日签订的《红都休闲会所装修合同》及平面布置图、2011年11月23日李郡斌的说明复印件各一份。拟证明：红都休闲会所二楼装修的内容包含墙体、地面、水电、门窗、吊顶及家具等所有设施，工程款已全部与承包人结清。
证据五：2009年10月31日麻城市公证处出具的（2009）麻证字第1676号公证书及公证费、拍摄费的发票复印件。拟证明：2009年10月26日方建文向麻城市公证处提出申请，要求对麻城市将军北路的龙池商贸城二楼温州城休闲会所（原红都休闲会所）的装修现状进行证据保全，麻城市公证处依照相关规定于当日到现场进行了勘验和拍摄，进行了证据保全并于2009年10月31日出具公证书；实际支出公证费和拍摄费共计1000元。
证据六：麻城市远大房地产评估事务有限公司出具被征收人宁大勇位于麻城市将军路房屋的估计报告分户单（麻远房估字（2012）第12035—23号）复印件。拟证明：该评估结果分户报告单对该房屋的二楼的装修评估价值为209989元，对一至二楼的楼梯走道装修的评估价值为26119元；该评估报告所列的评估项目与2009年10月26日麻城市公证处工作人员在现场拍摄的实物是一致的。
证据七：租金收据复印件六份。拟证明：原告向被告交纳租金的实际情况。
被告任险峰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，未在法定期间提交答辩状，亦未提交证据。
其他证据情况：1、在本案审理过程中，原告吴学为申请本院依法委托具有评估鉴定资质的单位鉴定原告对涉案租赁房屋装饰装修所附添资产进行评估。办案单位于2013年4月18日对该申请鉴定事项向本院司法技术科予以交接，本院司法技术科依法向麻城正大会计师事务有限责任公司司法鉴定所发出（2013）麻法技字（016）号鉴定委托书，2014年3月4日，麻城正大会计师事务有限责任公司司法鉴定所作出《关于麻城市人民法院鉴定委托书回函》，主要内容为：因附送资料（鉴定材料）不完整、不充分，无法对其委托事项作出鉴定。2014年3月12日本院司法技术科向办案单位作出书面退案说明，主要内容为：麻城正大会计师事务有限责任公司司法鉴定所因鉴定材料不完整、不充分，无法对其委托事项作出鉴定，退回该鉴定事项。本案司法技术科于2014年3月13日向办案单位送达了《关于麻城市人民法院鉴定委托书回函》、《退按说明》及原告提供的鉴定资料。办案单位于2014年3月17日向原告送达了《退案说明》及原告提交的相关鉴定材料。原告吴学为对委托鉴定事项不能作出鉴定结论，发表如下意见：申请提出后，法院委托鉴定机构进行鉴定，原告根据鉴定机构的要求，提供了相关的材料，由于被告任险峰一直不能联系上，鉴定机构的工作人员也不能到现场实地勘验，因而无法对委托事项作出鉴定意见。本院认为，对原告吴学为申请鉴定的事项，在鉴定机构不能作出鉴定结论的情况下，原告吴学为应承担举证不能的法律后果。2、本院依职权向涉案租赁房屋所有人宁大勇所作调查笔录一份，主要内容为：宁大勇是麻城市将军路56号（即涉案租赁房屋）的房产所有人；被告任险峰自2006年至2013年期间租赁麻城市将军路56号一楼两个门店及二、三楼整体；被告任险峰向宁大勇告知了其将部分房屋向原告吴学为转租的事情；2014年涉案租赁房屋被征收拆迁，该房屋全部装修价值依据麻城市远大房地产评估事务有限公司出具的《麻城市龙池商城改造项目房地产征收评估结果分户报告单》及附件《装修价值表》确定为479591.00元，此后宁大勇将涉案租赁房屋一、二、三楼装修总项扣除折旧后，向被告任险峰支付了二十万元；宁大勇不知道《装修价值表》所列项目中哪些部分是由原告吴学为经手装修的。
上述证据经庭审审查，本院认为原告吴学为提交的证据一、二、三、四、五、六、七具有真实性、合法性，本院予以采信；其他证据：原告吴学为向本院申请鉴定后，鉴定机构作出的《关于麻城市人民法院鉴定委托书回函》，因该证据系本案诉讼中依法形成的，亦应作为本案认定事实的依据；本院职权向宁大勇所作调查笔录中反映事实中：涉案租赁房屋产权属于宁大勇所有、该房屋被征收拆迁时确定的装修评估价值为479591.00元的事实，有相关资料印证，本院予以采信；对宁大勇陈述将涉案租赁房屋一、二、三楼装修总项扣除折旧后，向被告任险峰支付了二十万元的事实，但在无法与被告任险峰予以核实数额及款项性质的情况下，对宁大勇的这些陈述，在本案中本院不予确认。
依上述质证认证情况，经审理查明：2006年初被告任险峰租得宁大勇所有的位于麻城市将军路56号二、三楼整体及一楼门面二间经营宾馆。2006年6月初，原告吴学为与熟人方建文、何娟口头达成共同投资开设“红都休闲会所”协议，后于2006年9月1日签订书面合作协议，约定由方建文代表“红都休闲会所”与被告任险峰签订房屋租赁合同。2006年6月19日，方建文按作为乙方与作为甲方的被告任险峰签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定为：甲方将位于麻城市将军路56号房屋的二楼整体出租给乙方，租期为五年（自2006年9月1日至2011年9月1日）、每年的租金金额分别为：第一年人民币四万五千元，第二年人民币五万元，第三年人民币五万五千元，第四年人民币六万元，第五年人民币六万元。在签订合同以后，第一年房屋租金一次性付清；乙方在不损坏房屋结构的前提下，可以进行装修，装修期限为：2006年6月18日起至2006年9月1日止，乙方的装修甲方概不负责，如乙方不再使用甲方的房屋后，乙方在不破坏装修的部分及房屋结构的前提下退出房屋；楼梯走到甲乙双方共同出资装修，具有同等使用权；合同期间，如乙方转租他人，不得经营与甲方同类项目，不得拖欠甲方房租。另外合同第十条违约责任第二款约定：“乙方无违反合同行为，甲方提前解除合同视为乙方违约”。合同签订后，原告吴学为代表“红都休闲会所”对外签订装修合同，对租用的房屋在不损坏房屋结构的前提下进行了装修。被告任险峰亦向涉案租赁房屋产权人宁大勇告知了将二楼予以转租的事情。“麻城市红都休闲会所”于2006年9月29日予以工商登记，工商登记注明的经营者为吴学为、经营形式为个人经营、经营范围及方式为足浴保健服务。涉案租赁合同的履行至2009年8月31日，在付清此前租金的情况下，原告吴学为向被告任险峰提出解除租赁合同，被告任险峰表示同意，并要求原告吴学为将可移动的部分动产搬走后交出租用场地的钥匙。原告吴学为于2009年8月31日按被告任险峰的要求履行完毕。被告及时在租赁场地外墙以自己的名义打出横幅广告，对外招租。在被告任险峰将房屋对外转租后，原告要求被告对添附在房屋上不被破坏的装修部分予以适当补偿，被告任险峰置之不理，遂酿成纠纷。
另查明：2009年10月26日，麻城市公证处应方建文的保全证据申请，对麻城市将军北路的龙城商贸城二楼原红都休闲会所的装修现状进行了拍摄，并于2009年10月31日出具（2009）麻证字第1676号公证书；在本案审理过程中，原告吴学为申请本院依法委托具有评估鉴定资质的单位鉴定原告对涉案租赁房屋装饰装修所附添资产进行评估，2014年3月4日，麻城正大会计师事务有限责任公司司法鉴定所作出无法对其委托事项作出鉴定的《关于麻城市人民法院鉴定委托书回函》；另外在涉案鉴定期间，因麻城市龙池商城改造指挥部对涉案房屋予以征收拆迁，由麻城市远大房地产评估事务有限公司对该房屋作出《麻城市龙池商城改造项目房地产征收评估结果分户报告单》及附件《装修价值表》显示：涉案房屋装修总价为：479591.00元。
本院认为：2009年8月31日，原告吴学为向被告任险峰提出提前解除租赁合同，被告任险峰表示同意，原告吴学为按被告任险峰的要求搬走所有动产并交出涉案租赁房屋钥匙时，涉案租赁合同效力已因双方协商一致而解除，合同条款效力因解除而终止，在此情况下，原告吴学为以该合同条款显示公平为由，要求确认涉案租赁合同的第十条第二款的约定为无效的诉请，没有法律依据，且原告吴学为诉请该合同条款无效没有事实依据，对该项诉请本院不予支持；原告吴学为在承包期内对房屋进行了装修是客观存在，并对装修现状进行了证据保全，但要求被告任险峰向其支付剩余租赁期限内的装修残值损失120000.00元，其数额来源没有证据证实，虽然合同解除时，原告吴学为申请了证据保全，但被告任险峰在原告吴学为退出后，又将该房屋对外转租，转租后房屋是否重新添附不清，虽然城市拆迁时，有添附物总价值评估，但属于原告吴学为添附部分无法鉴定，且原、被告租赁合同第十条约定：提前解除合同为违约，且约定违约不退还租金和房屋装修费用，市场经济应当尊重平等主体的意思自治，故对原告吴学为的该项诉请，本院亦不予支持。经合议庭评议，依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第41条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十三条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告吴学为的全部诉请。
案件受理费二千元，由原告吴学为负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费（按一审裁判文书诉讼费预交）款汇至黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人须在上诉期届满七日内足额交纳上诉费，否则，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭显宏
审 判 员 罗 立
人民陪审员 刘时升
二〇一四年八月十八日
书 记 员 李永平