上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第237号
上诉人（原审被告）郑峥嵘。
委托代理人刘龙富，上海张继萍律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海市杨浦区五角场街道社区公共服务中心。
法定代表人陈晓燕。
委托代理人宋文花，上海浦虹律师事务所律师。
委托代理人侯海建，上海浦虹律师事务所律师。
原审被告陈宝康。
上诉人郑峥嵘因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第844号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑峥嵘之委托代理人刘龙富、被上诉人上海市杨浦区五角场街道社区公共服务中心（以下简称五角场社区服务中心）之委托代理人宋文花到庭参加诉讼。原审被告陈宝康经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市杨浦区政通路XXX号房屋（以下简称系争房屋）产权人为上海市杨浦区人民政府五角场街道办事处，委托五角场社区服务中心对外出租、收取租金、处理相关事宜。
2010年1月3日，郑峥嵘出具《委托书》，内容为：关于系争房屋续租之事，本人现全权委托陈宝康来贵处办理续签合同。如合同内容上有变更，请与本人电话联系。
2010年1月5日，五角场社区服务中心（出租方、甲方）、郑峥嵘（承租方、乙方）签订两份《房屋租赁合同》。五角场社区服务中心所持有的《房屋租赁合同》上约定的租期自2010年1月1日至2010年12月31日。郑峥嵘所持有的《房屋租赁合同》上约定的租期自2010年1月1日至2015年12月31日。其余内容相同。第二条第一款约定，乙方承租系争房屋。第四条第一款约定，租金支付方式为“付三押一”形式，先付后用。第二款约定，每月租金为人民币10，750元（以下币种均为人民币），年租金为128，990元。第三款约定，保证金在乙方退租时由甲方无息返还乙方。第四款约定，乙方应于每季度第一个月的5日前向甲方支付租金。如超过五天，乙方需按日支付其租金10%的滞纳金，超过30天仍未支付租金，本合同可自动中止，乙方承担违约责任。第七条第一款约定，未经甲方书面同意，乙方不得在承租房屋内办理餐饮、洗足等证、照业务经营。第二款约定，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋全部或部分转租给第三方或第三方使用。否则，甲方可无条件收回出租房屋。第九条约定，乙方如发生以下行为时，甲方有权单方面无条件终止或解除本合同。……4、乙方六个月内未办出证照的。两份《房屋租赁合同》均为5页，第1页抬头部分承租方（乙方）后面的“郑峥嵘”字样为五角场社区服务中心所书写，陈宝康在第5页授权代理人处签字。
2010年12月，郑峥嵘将系争房屋分别转租给案外人胡某某、赵某。由陈宝康出面向次承租人收取租金后向郑峥嵘转交。
2010年1月至2013年1月的租金由陈宝康出面向五角场社区服务中心支付，五角场社区服务中心出具发票，发票上在付款单位一栏注明“政通路XXX号郑峥嵘”。2013年2月起，郑峥嵘未再支付租金。五角场社区服务中心遂诉至原审法院，请求判令：1、解除五角场社区服务中心与陈宝康、郑峥嵘之间的租赁关系；2、陈宝康、郑峥嵘迁出系争房屋；3、陈宝康、郑峥嵘按每月10，750元的标准支付自2013年2月1日至实际迁出日止的租金。
原审法院另查，1、郑峥嵘至今未办理证照。郑峥嵘称，系五角场社区服务中心未能提供产权证证明租赁房屋可以用于商业所致。五角场社区服务中心对此予以否认。郑峥嵘未提供证据予以证明。2、郑峥嵘陈述，五角场社区服务中心一直知道郑峥嵘将系争房屋出租给他人的事实。五角场社区服务中心陈述，郑峥嵘说只是委托他人管理租赁房屋，并非转租。3、陈宝康于2013年5月1日收到起诉状副本。郑峥嵘于2013年7月14日收到起诉状副本。4、郑峥嵘向五角场社区服务中心支付了押金10，750元，五角场社区服务中心与郑峥嵘同意押金抵扣租金。5、审理中，五角场社区服务中心放弃对陈宝康的请求。
原审法院认为，郑峥嵘于2013年2月起未缴纳租金，且超过六个月未办理证照。《房屋租赁合同》约定上述情况出现，五角场社区服务中心可解除合同。郑峥嵘辩称在合同履行期内，其并未严格按照合同约定的支付期限内支付租金，五角场社区服务中心也予以接受，但并未产生双方就合同约定的支付期限进行了变更的法律后果。郑峥嵘辩称，证照未办理系因五角场社区服务中心未能提供可用于商业用途的产权证所致。五角场社区服务中心对此予以否认，郑峥嵘亦未提供证据予以证明。上述抗辩理由，均难以采信。五角场社区服务中心要求解除租赁关系，符合合同约定，予以支持。解除日期为诉状副本送达之日。租赁关系解除后，承租人应当将系争房屋返还出租人，故对五角场社区服务中心要求郑峥嵘返还系争房屋的请求，予以支持。郑峥嵘在占用系争房屋期间，应当支付房屋使用费，故对五角场社区服务中心要求郑峥嵘按照原合同约定的租金标准支付2013年2月1日至实际迁出日止的房屋使用费的请求，予以支持。据此，原审法院判决：一、上海市杨浦区五角场街道社区公共服务中心与郑峥嵘于2010年1月5日就上海市杨浦区政通路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2013年7月14日解除；二、郑峥嵘应于判决生效之日起十日内返还上海市杨浦区五角场街道社区公共服务中心上海市杨浦区政通路XXX号房屋；三、郑峥嵘应于判决生效之日起十日内向上海市杨浦区五角场街道社区公共服务中心按每月人民币10，750元的标准支付自2013年2月1日起至7月14日止的租金及自2013年7月15日起至将上海市杨浦区政通路XXX号房屋交还上海市杨浦区五角场街道社区公共服务中心之日止的房屋使用费；四、准上海市杨浦区五角场街道社区公共服务中心于判决生效之日起十日内返还郑峥嵘押金人民币10，750元。
原审法院判决后，上诉人郑峥嵘不服，向本院提出上诉称：因五角场社区服务中心无法提供产权证证明系争房屋可以用于商业用途，致郑峥嵘未办出营业执照，故郑峥嵘不付租是有原因的。请求本院撤销原判，改判驳回五角场社区服务中心的诉讼请求。
被上诉人五角场社区服务中心辩称：1、合同约定租金支付方式为先付后用形式，郑峥嵘超过30天仍未支付租金的，可解除合同；2、郑峥嵘从未申请办理执照，如果当时郑峥嵘申请办照，五角场社区服务中心是会配合的。请求本院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。
另查明，郑峥嵘与五角场社区服务中心之前即存在房屋租赁关系，其中2009年度的租赁合同于2009年12月31日租赁期满。
以上事实，有2009年《房屋租赁合同》、审理笔录等为证。
本院认为，2010年1月5日，五角场社区服务中心与郑峥嵘签订了两份《房屋租赁合同》，其中一份租期至2010年12月31日，另一份租期至2015年12月31日，其余内容均一致。不论履行哪一份合同，郑峥嵘均应按时支付租金。但郑峥嵘自2013年2月起即未缴纳租金，显属不当。五角场社区服务中心诉请解除合同，应获支持。郑峥嵘未提供证据证明其要求过五角场社区服务中心提供系争房屋可以用于商业用途的产权证，也未向有关部门申请过办照，且2009年度的租赁合同期满后，郑峥嵘仍要求与五角场社区服务中心继续签订新的租赁合同。现郑峥嵘上诉称因五角场社区服务中心无法提供产权证证明系争房屋可以用于商业用途，致郑峥嵘未办出营业执照，故其不付租是有原因的，依据不足，本院不予采信。郑峥嵘的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币69元，由上诉人郑峥嵘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年三月十一日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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