上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第2782号
原告（反诉被告）奈科明医药咨询（上海）有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人HARUHIKOHIRATE（平首晴彦），董事长。
委托代理人李剑潇，上海里格（武汉）律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海亿华钢材仓储有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人周伦斌，总经理。
委托代理人闫东方，上海旭灿律师事务所律师。
委托代理人吴雯麟，上海旭灿律师事务所律师。
原告奈科明医药咨询（上海）有限公司诉被告上海亿华钢材仓储有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月1日受理后，依法由审判员刘志宏独任审判，被告在举证期限内提出反诉，后因案情复杂，本院裁定本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称：原告）的委托代理人李剑潇，被告（反诉原告，以下简称：被告）的委托代理人闫东方、吴雯麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，依据原、被告之间的房屋租赁合同，原告承租被告所有的坐落于上海市静安区南京西路XXX号SOHO东海广场42层A室及42层B室房屋（以下简称：系争房屋），租赁期限至2013年12月14日届满，月租金为人民币（以下币种均为人民币）441，558.75元。合同签订后，原告向被告交纳了租赁保证金1，324，676.25元，并支付租金至2013年12月14日。2013年11月15日，原告发函被告，要求被告配合原告复原房屋，并返还租赁保证金，但被告一直不予回复。2013年11月22日，原告搬离系争房屋。因被告未返还租赁保证金，原告诉至法院，要求法院判令：1、被告返还原告租赁保证金1，324，676.25元；2、被告按照中国人民银行同期贷款利率支付原告自2013年12月15日起至判决之日止租赁保证金的利息。
被告辩称及反诉称，合同期满后，原告应将房屋恢复原状后返还被告，现原告未履行合同约定的复原义务，致被告无法将房屋再次出租，给被告造成了损失，故不同意返还原告的租赁保证金，并提起反诉，要求法院判令：1、原告将系争房屋恢复原状；2、原告按照三个月租金的标准赔偿被告因其违约造成的损失1，324，676.25元；3、原告支付被告因迟延交付租金而产生的违约金169，548元。
审理中，被告变更反诉请求为：1、原告赔偿被告因恢复原状而产生的工程造价款727，338元，因恢复原状而发生的房屋使用费1，287，879.69元；2、原告因违约给被告造成的房屋空置损失，自2013年12月14日至2014年10月22日为5，693，458.57元；3、原告承担占用房屋期间的物业管理费445，671.90元及滞纳金484，908.08元；4、原告承担因审价而支付的开锁费150元。
原告针对被告的反诉称，原告在合同期满前已经向被告提出房屋复原申请，但被告未予配合，故原告无法将房屋恢复原状，由此造成的损失不应由原告承担，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2010年9月25日，原、被告签订了两份《上海市房屋租赁合同》，约定，被告将坐落于上海市静安区南京西路XXX号（铜仁路XXX号）SOHO东海广场42层A室房屋（原名义楼层48层A室，为现42层A室，建筑面积为1，194.6平方米）以及上海市静安区南京西路XXX号（铜仁路XXX号）SOHO东海广场42层B室房屋（原名义楼层48层B室，为现42层B室，建筑面积为257.1平方米）出租给原告，用于办公，租赁期限自2010年9月15日至2013年9月14日；月租金分别为363，357.50元和78，201.25元（包含管理费），原告应于每公历月首日或之前预先支付下个公历月的租金及管理费；双方约定，被告交付该房屋时，原告应向被告交付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金，分别为1，090，072.50元和234，603.75元，租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；租赁期间，原告使用该房屋所发生的一切水、电、煤气、电话及通讯等公用事业费用，均由原告承担；除被告同意原告续租外，原告应在本合同租赁期限届满当日或提前解除当日下午五时整之前将已恢复至附件五所列的交付标准或原状恢复至被告另行书面同意接受之状态下交还被告（租赁期内该等设施的自然损耗除外）；在租赁期结束时或提前结束时，倘原告对该房屋作出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到被告的同意，被告仍可要求原告在交还该房屋之前，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，并承担一切的费用及赔偿及以适当及精巧的方法修缮因此而引起对该房屋（包括附属物及附加物）的破坏，倘原告违反本款的规定，被告有权自行对该房屋作出按照其绝对酌情权认为合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用将由原告负担，被告有权把该等开支及费用视作债项，向原告追讨，或把该等开支及费用在其持有的该房屋保证金中扣除，若被告书面同意保留的，该添加设施、设备归被告所有，原告不得损坏。返还时，应经被告验收认可，原告结清其应当承担的费用，同时，须将通向该大�及该房屋各部分的钥匙（如有）交还被告，若返还时该房屋不符合干净、整洁且正常良好的使用状态，被告可以要求原告恢复到正常良好的使用状态，原告应赔偿被告因此而遭受的一切损失；若原告未按前款规定办理返还手续，则被告有权通知管理公司停止向该房屋提供水、电、煤气、中央空调及其他物业管理服务，并按合同约定收回该房屋并要求原告承担责任；被告有权在租赁期届满或提前终止后的任何时间内进入并收回该房屋，原告放置于该房屋内的一切物品将被视为放弃物由被告自由处置，被告有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由原告承担，被告同时有权就该等物品向原告收取仓储费用，并有权按照被告认为适当的方式出售、转让，或以任何其他方式处分该等物品，并将处分所得（如有）用于偿付原告所欠被告的任何款项及赔偿被告因此所受或将要受到的损失，届时被告也有权选择保留该房屋内的装修和设施，被告无须为此给予原告任何补偿；原告因将该房屋恢复原状或被告书面认可的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态而造成的原告之装修设施或设备等价值的折损，被告无须给予补偿，原告可自行指定承包商进行恢复原状工程，费用由原告承担，恢复工程的施作需符合该大厦管理公约／管理手册的规定。合同还对送达作了约定，即根据本合同规定及本合同有关文件而发出的通知、单据等均采用书面形式，并用挂号信或其他方式发至附件一所示的联系地址，若用挂号信发出的邮件，挂号信寄出5日后即视为送达，如以快递的方式，于快递投送3日后即视为送达，任何一方之地址如有变更，应及时以书面形式通知另一方，因一方疏于通知而导致的损失由其自行承担，原告之联系地�若非该房屋，自租赁期起始日起，联系地址即自动变更为该房屋。合同附件一载明，被告联系地址为上海市奉贤区奉城镇航塘公路XXX号。合同附件五对系争房屋现有装修、附属设施及设备状况的交付标准约定为金属吊顶、架空网络地板及乳胶漆墙面。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告也支付了租赁保证金1，324，676.25元。合同期满后，双方于2013年9月10日续签了《房屋续租合同》，内容为，原租赁协议下房屋的租赁期延长至2013年12月14日；租期内的租金为每平方米每天12.60元，原告需在2013年9月15日之前一次性支付合同项下租期内的全部租金，总计1，669，092.09元；原告需按照本协议书约定的租金基数来支付相当于三个月租金的保证金，鉴于原告已经按原租赁协议向被告支付了相当于三个月租金的保证金，原告仅须于本租赁协议生效之日前按续租租金的标准补足�证金即可，即再向被告支付475，068.84元；本续租协议履行完毕且未发生不退还保证金的违约事项时，被告应于三十天内将上述保证金差额连同原租赁协议下的保证金全部无息返还给原告，一旦原告收到法院协助执行的通知，本协议项下的租金等将由原告直接支付给法院而非被告，原告向法院的支付即视为已经履行了本协议项下的付款义务；原告要在2013年12月14日之前将办公室恢复至原状；在此续租期内，被告保证不能因为其名下的物业受到处置而影响原告的正常租赁和使用。2013年9月13日，上海市金山区人民法院向原告送达了（2013）金执预字第1675号执行裁定书及协助执行通知书，要求原告协助扣留、提取被告在原告处的应收款（自2013年9月15日起的租金）。2013年9月18日，原告向上海市金山区人民法院交付了2，144，160.93元，其中475，068.84元为租赁保证金。2013年11月11�，原告向北京锦融物业管理有限公司上海分公司发函，内容为，原、被告之间的房屋租赁合同将于2013年12月14日期满终止，根据租赁合同原告需于2013年12月14日前将办公室恢复原状（预计2013年11月23日-11月24日撤离现办公室），请贵方给予配合，协同办理退租及复原事宜。2013年11月15日，原告按合同附件一载明的被告联系地址上海市奉贤区航塘公路XXX号向被告快递发送了一份《律师函》，内容为，原告根据上海市金山区人民法院的要求将租金1，669，092.09元及租赁保证金475，068.84元汇入法院指定账户，已履行了《续租合同》项下的付款义务；根据《续租合同》的约定，原告要在2013年12月14日之前将租赁房屋恢复至原状，为履行上述约定，根据复原工作所需时间的合理预估，计划在2013年11月18日开始着手租赁房屋恢复工作，需要被告到物业公司办理相关手续，故要求被告�合原告办理相关复原所需的一切手续。该函因无人签收而退回了原告处。2013年11月22日，北京锦融物业管理有限公司上海分公司管理处分别发函原、被告，内容为，关于原告将于2013年12月14日办理退租事宜，我公司在2013年11月11日收到租户关于退租情况的说明，说明中明确承诺办理复原的事宜，我司已将此情况通知业主方（被告），业主方对此并未提出异议；但是，我司又于2013年11月21日收到租户的口头通知，告知无法进行42楼拆装复原工作，并将在2013年11月23日搬离东海广场，我司已经多次通知业主方，但业主方也未提出异议；我司特此声明：原告入驻大楼时，曾将楼层公共走道及卫生间等公共部位包进办公区域，现租户退租，应当负责公共区域的复原工程，如不复原，租户须承担相关一切费用，如果租户不负责恢复而擅自撤租的，则业主方对此应该承担连带责任，并且，我司有权拒绝租户的撤场要求。之后，原告在未与被告办理房屋交接的情况下，自行搬离了系争房屋，同时要求被告返还房屋租赁保证金，遭到被告拒绝后，遂诉至法院，请求法院判如诉请。
又查，2014年11月26日，原、被告及鉴定人至现场查勘，因租赁房屋的大门无法打开，被告通知开锁人员至现场开锁，支付开锁费150元。
以上事实，由原告提供的《上海市房屋租赁合同》两份、《房屋续租合同》、上海市房地产登记簿、汇款单、收据、上海市金山区人民法院执行裁定书、上海市金山区人民法院协助执行通知书、上海市金山区人民法院说明及代管款收据、律师函，被告提供的SOHO东海广场物业管理中心单元复原承诺书、原告致物业公司函件、物业公司给被告函件以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，本院委托上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋恢复原状费用及恢复原状所需时间的项目进行工程造价司法审价，经鉴定人鉴定，系争房屋恢复原状的费用为727，338元，恢复原状所需时间为87.5工日。鉴定后，被告对鉴定意见无异议，原告则认为，鉴定人参照该栋大楼第40层的原样貌进行工程造价审计欠妥，应根据合同约定的交付标准进行审价，故要求重新进行司法审价。2015年4月15日，鉴定人出具了《工程造价司法审价补充说明》，内容是：经鉴定人复核，合同约定的吊顶为金属吊顶、乳胶漆墙面与现场勘查时现存装饰情况一致，合同约定的地板是架空网络地板，现场仅有90平方米改造过，需要恢复原状，之前的鉴定结论是按照920平方米计算，因此，《补充说明》最终确定的工程造价为379，397元，修复需要的工期为42天。原、被告对鉴定人出具的《补充说明》没有异议。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及《房屋续租合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，原告在合同期满后有义务将租赁房屋恢复至出租前的状态，原告未履行房屋恢复义务的，由此产生的恢复费用及恢复原状所需的房屋使用费应由原告承担。上海第一测量师事务所有限公司根据法院委托出具的鉴定意见，认定恢复原状的工程造价为379，397元，该结论是真实、客观的，本院予以确认。虽然恢复房屋原状是承租人的义务，但恢复原状需要办理施工许可、垃圾清运、出门单等手续，而这些手续均需要出租人代表承租人与物业公司办理。在合同到期前，原告为履行该义务向被告发函，表示原告计划在2013年11月18日开始着手系争房屋恢复原状的工作，要求被告予以配合。该份函件发送至合同中被告留存的联系地址，根据合同约定，该份函件以快递的方式投送的，于投送3日后即视为送达，原告于2013年11月15日投送，因此该份快递应视为2013年11月18日送达被告处。因此，原告已经履行了通知被告的义务，被告对原告配合办理复原所需手续的要求未予理睬，造成原告无法及时施工，被告负有责任。上海第一测量师事务所有限公司认定恢复原状需要的工期为42天，考虑到原告已经在合同期内提前通知被告将于2013年11月18日起着手恢复工作，本院认定原告还需支付被告2013年12月15日至2013年12月31日期间的房屋使用费310，954元［12.60×（1194.60＋257.10）×17］。扣除恢复原状费用379，397元以及恢复原状所需的房屋使用费310，954元，被告还需返还原告租赁保证金634，325.25元。被告未按合同约定，在原告履行义务后的30日内将剩余的保证金无息返还，原告据此要求被告�照中国人民银行同期贷款利率支付原告利息，本院予以支持，但利息应自2014年2月1日起计算。合同约定，如原告返还房屋未履行恢复房屋义务，被告有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生的费用由原告承担，现被告明知租赁合同即将到期，既未与原告续租，又未与原告办理退租手续，而是放任租赁房屋的空置，由此造成房屋的空置损失应该由被告自行承担。基于原告在合同履行过程中不存在违约的情形，被告反诉要求原告赔偿房屋空置期间的损失5，693，458.57元，本院不予支持。根据合同约定，原告支付的租金包含了物业管理费，故物业管理费应由被告自行承担，被告反诉要求原告另行承担物业管理费445，671.90元及滞纳金484，908.08元，本院也不予支持。现场查勘过程中，因原告保管的钥匙无法打开租赁房屋的大门，被告通知开锁人员开锁，支付开�费150元，该笔费用系原告大门钥匙保管不当所致，应由原告承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告上海亿华钢材仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告奈科明医药咨询（上海）有限公司租赁保证金634，325.25元；
二、被告上海亿华钢材仓储有限公司应自2014年2月1日起至判决之日止，以634，325.25元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付原告奈科明医药咨询（上海）有限公司逾期付款利息；
三、反诉被告奈科明医药咨询（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海亿华钢材仓储有限公司开锁费150元；
四、反诉原告上海亿华钢材仓储有限公司其余的反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的�间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
司法鉴定费27，000元，由原告奈科明医药咨询（上海）有限公司承担。
本诉案件受理费17，092.40元，由原告奈科明医药咨询（上海）有限公司承担6，949.40元，被告上海亿华钢材仓储有限公司承担10，143元。
反诉案件受理费36，141.70元，由反诉原告上海亿华钢材仓储有限公司承担30，789.70元，反诉被告奈科明医药咨询（上海）有限公司承担5，352元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 青
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 梁钟芳
二〇一五年九月十一日
书 记 员 黄青兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
债务已经按照约定履行；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。