山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁09民终886号
上诉人（原审被告）侯家阳，居民。
委托代理人：侯德平，山东兴峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）东平县东平街道罗庄村村民委员会。
法定代表人管久瑞。村主任。
委托代理人孙良伟，山东慧哲律师事务所律师。
上诉人侯家阳与被上诉人东平县东平街道罗庄村村民委员会（以下简称罗庄村民委员会）因租赁合同纠纷一案，不服东平县人民法院（2015）东民初字第1103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2000年1月1日原告罗庄村民委员会与被告侯家阳双方签订了《租赁综合服务楼合同书》一份，合同约定原告将综合服务楼一座22间、院落一处租赁给被告使用，有沙发6套、写字台4张、椅子6把、圆桌10张、北京木凳6把、木床20张供被告使用；由被告向原告每年交纳租赁费11000元，租赁期15年，从签订合同之日起，每年的租赁费提前一个月交齐，每拖一天，罚被告应交款的5%。
租赁合同到期后，被告继续占有使用租赁合同约定的房屋及院落。原被告之间因租赁合同发生纠纷，双方形成诉讼。
原审法院认为，原告与被告签订的《租赁综合服务楼合同书》是缔约双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立生效，并对缔约双方产生约束力，双方当事人应当按照合同的约定自觉履行相关的权利义务。
关于原告要求被告退还租赁物的问题。被告辩称2009年原告要求被告在院落内建设新房，并同意建房后继续租赁给被告20年，被告为证实其主张向法庭提交照片12张、行政处罚决定书一份、罚款收据两份，原告对被告的上述主张不予认可并对上述证据的关联性提出了异议，且被告未提交其他证据证实经原告同意在承租院落内建设新房的事实及原、被告之间存在续签合同的合意，本院对被告的上述主张不予采信。现合同约定的租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。故原告要求被告将租赁的综合服务楼22间及院落一处清理干净交付原告，并交付沙发6套、写字台4张、椅子6把、圆桌10张、北京木凳6把、木床20张的诉讼请求应予支持。
关于原告要求被告支付租赁费165000元的问题。被告辩称2006年前的租赁费已交纳，之后的租赁费系用商品款抵顶，原告对被告的主张不予认可。被告为证实2006年之前的租赁费已交纳的事实，提交李某于2003年9月23日出具的证明一份，李某、侯家诗、王心宽于2006年4月14日出具的证明一份，申请法院对在押证人李某进行了调查询问，原告对两份证明的真实性提出了异议，证人李某的证言也不能证实上述证明的真实性。因该两份证明的内容系案外人对自身所感知案件事实的陈述，从证据类型上属于证人证言。除李某外，其他证人应当出庭作证，接受当事人的质询。证人不出庭作证，法庭无法核实证人的真实身份、证人与当事人的关系。对该份证人证言本院不予采信。为证明用商品款抵顶租赁费的事实，被告提交货款单据一宗、结算单一份，原告对货款单据及结算单的真实性、关联性提出了异议，因上述证据无法证实原、被告双方存在用商品款抵顶租赁费的合意，在没有其他证据予以佐证的情况下，对上述证据的关联性不予确认，对被告主张的用商品款抵顶租赁费的事实不予采信。故，原告要求被告支付租赁费165000元的诉讼请求应予支持。
关于原告要求被告支付违约金300万元的问题。根据双方合同的约定“原、被告双方签订合同之日起，由被告向原告每年交纳租赁费11000元，租赁期15年，从签订合同之日起，每年的租赁费提前一个月交齐，每拖一天，罚被告应交款的5%”。我国现行法律对违约金的界定以补偿为主、惩罚为辅的原则，本案系租赁合同纠纷，原告收取租赁费，其损失为收取租金的利息，双方约定每天的违约金为应交款的5%，明显过高，应予调整，结合被告拖欠原告租赁费的时间长短及原告对被告欠租赁费的催要次数，酌定违约金为10万元。
关于被告辩称原告主张租金及违约金的权利已过诉讼时效的问题。本案租赁合同关系中双方当事人约定分期支付租金，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。故原告的起诉被告支付租赁费及违约金并未超过诉讼时效，被告的抗辩本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决：一、被告侯家阳于本判决生效后十日内将租赁的综合服务楼22间及院落一处恢复原状交付原告东平县东平街道罗庄村村民委员会；二、被告侯家阳于本判决生效后十日内交付原告东平县东平街道罗庄村村民委员会沙发6套、写字台4张、椅子6把、圆桌10张、北京木凳6把、木床20张；三、被告侯家阳于本判决生效后十日内支付原告东平县东平街道罗庄村村民委员会租赁费165000元；四、被告侯家阳于本判决生效后十日内支付原告东平县东平街道罗庄村村民委员会违约金10万元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32120元，由原告东平县东平街道罗庄村村民委员会负担25345元，被告侯家阳负担6775元。
上诉人侯家阳不服原审判决上诉称，一、一审法院没有查清租赁物所有权归属，没有征求现租赁物承租户的意见，是否参与诉讼。二、一审法院不予认定2009年被上诉人要求上诉人在院落内建房，并同意建房后继续租赁给被告20年，是错误的。三、一审法院认定上诉人主张的2006年以前租赁费已经缴纳，2006年以后的租赁费用商品款抵顶不能成立，是错误的。四、原审判决酌定违约金为10万元是错误的。五、一审认定被上诉人没有超过诉讼时效是错误的。六、一审判决上诉人将院落一处恢复原状交付东平县东平街道罗庄村村民委员会是错误的。七、原审审判程序违法。请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人罗庄村民委员会答辩称，一、上诉人称一审法院没有查清租赁物所有权归属是错误的，村委将服务楼及院落租赁给上诉人是毫无疑问的，如租赁物的权属是上诉人，那么上诉人又何必与村委签订租赁合同。租赁合同到期后，我村有权收回租赁物，没有义务征求现有承租户的意见。二、上诉人称一审法院程序违法，影响判决公正是没有依据的。三、上诉人称2009年我村要求上诉人在院落内建房，并同意续租20年是错误的。四、上诉人称2006年前的租赁费已交纳，2006年后的租赁费系用商品款抵顶的说法不能成立。五、一审法院判决上诉人支付违约金10万元没有错误。六、上诉人称此案已过诉讼时效是不对的，合同是有一定期限的，依据最高法院的解释，诉讼时效应从最后履行期间计算。七、合同到期后，上诉人应该将院落恢复原状交给村委。请求依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，二审期间上诉人侯家阳提交了2003年9月23日结算单一份及2006年4月14日记帐说明一份，其中，2003年9月23日结算单记载了电话费、杀树工资、硬化门前、垫土、建大棚计15916.40元。2006年4月14日记帐说明记载购买沙发20套，每套2100元，计42000元，与侯家阳协商，每套再补500元，共计差10000元。本院于2016年5月27日对罗庄村民委员会原村主任侯家诗进行了询问。其称对原审卷宗42页所对应的帐目就是2003年9月23日结算单，这是原村书记李某自己亲笔记的帐，2003年9月23日结是原村会计王心宽所写。对2006年4月14日购买沙发20套有这个事，李某和侯家诗签的字，当时花了42000元，村里用了。对卷宗43页上记载的单子11张计2770元，其称是村里打扫卫生、走访、上面来人等花的，都是村里用了，平时拿的东西，没有给钱。对上诉人诉称的村里允许其盖房、并延长租赁期限20年的情况其不知情。其他事实与原审查明相一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为：一、上诉人是否欠付被上诉人租金，违约金是否应支持；二、新加盖的房屋是否经村委同意并续租20年；三、本案是否已超过诉讼时效。对第一个焦点问题，双方自2000年1月1日签订租赁合同以来，并未以实际缴纳租赁费并开具收据的方式结算过，至合同到期，上诉人主张用代发工钱、购沙发、购日用品等抵顶了，不欠租赁费了。二审期间上诉人侯家阳提交了2003年9月23日结算单一份计15916.40元，2006年4月14日记帐说明一份计42000元、再补10000元，日用品消费单子11张计2770元。对上述费用，罗庄村民委员会原村主任侯家诗均认可，称系村委所用，并有原村委书记、主任、会计的签字，以上费用合计70686元应从总租金中扣除，欠付租金应为94314元。对违约金应否支付的问题，因合同中有明确约定，且上诉人欠付租金，存在明显的违约行为，因此，应承担给付违约金的责任，一审判决给付的违约金为10万元，结合本案的实际情况，上诉人应承担的违约金数额可按所欠付租金的比例分担，即为100000元94314元/165000元=57160元。上诉人的该上诉理由部分成立，本院予以支持，原审对此处理欠妥应予纠正。对第二个焦点问题，因加盖房屋系上诉人的单方行为，其并无证据证明原村委同意加盖并延长租期，且现村委也不同意延长租期，因此，对上诉人的该上诉理由本院不予支持。对第三个焦点问题，在租赁合同履行期间，被上诉人多次从上诉人处赊购物品，系对合同履行方式的变更，也是其主张权利的具体体现，因此，不存在超过诉讼时效问题。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持东平县人民法院（2015）东民初字第1103号民事判决第一、第二项。
二、变更东平县人民法院（2015）东民初字第1103号民事判决第三、第四项为：上诉人侯家阳于本判决生效后十日内支付被上诉人东平县东平街道罗庄村村民委员会租赁费94314元及违约金57160元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费32120元，由上诉人侯家阳负担4500元，被上诉人东平县东平街道罗庄村村民委员会负担27620元；二审案件受理费6775元，由上诉人侯家阳负担4500元，由被上诉人东平县东平街道罗庄村村民委员会负担2275元（被上诉人应负担的部分先由上诉人垫付，待执行时一并解决）。
本判决为终审判决。
审判长 陈 峰
审判员 付昕明
审判员 张 萍
二〇一六年六月六日
书记员 刘晓旭