重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民初27号
原告：林哲生，男，1941年5月9日出生，汉族，香港永久性居民，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：杨青山，重庆睿诚律师事务所律师。
被告：重庆新一兴建设工程有限公司，住所地重庆市涪陵区高笋塘路18号，统一社会信用代码9150010220855079XX。
法定代表人：刘一，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王战瑜，男，1964年1月23日出生，汉族，公司职工，住重庆市涪陵区。
第三人：重庆市博天房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区滨江路金科世界走廊铂金国际写字楼3108号，统一社会信用代码91500102798001941C。
法定代表人：项英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：秦冰杰，1991年4月5日出生，汉族，公司员工，住重庆市丰都县。
原告林哲生与被告重庆新一兴建设工程有限公司（以下简称新一兴建设公司）、第三人重庆市博天房地产开发有限公司（以下简称博天房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年3月10日受理后，本院依法由审判员李勇担任审判长，与审判员谭红艳、代理审判员张东一、人民陪审员朱小平、刘义兴、李洪琼、唐传莲组成合议庭，于2017年4月26日公开开庭审理了本案，原告林哲生的委托代理人杨青山，被告新一兴建设公司的委托代理人王战渝，第三人博天房地产公司的委托代理人秦冰杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林哲生向本院提出诉讼请求：请求判令立即停止对重庆市崇义街道办事处桥南路19号蓝山郡1号楼负二层8号商业门面的强制执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：1、重庆市崇义街道办事处桥南路19号蓝山郡1号楼负二层8号商业门面经重庆市涪陵区人民法院（2016）渝0102民初8402号民事判决，该房屋所有权归原告所有。已为生效法律文书确认。当事人无需举证。故诉争房屋为原告的个人财产，被告与原告之间并无债权债务纠纷，被告无理由查封原告的房屋。2、原告已支付诉争房屋的全部价款，且原告实际占有使用该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告支付了诉争房屋的全部价款并实际占有使用该诉争房屋，且并非原告的原因导致未办理产权过户手续，原告并无过错，故应当解除对诉争房屋的查封。
被告新一兴建设公司答辩称：原告所诉不实。原告与博天房地产公司签订的虚假买卖合同。理由是：（1）、买卖合同是2011年9月19日签订，当时这栋房子尚未建设，该房子建设时间是2012年11月1日，被告与博天房地产公司签订的施工合同，进场时间是2012年12月27日，原告所称的门面当时还未建设。（2）、原告支付给博天房地产公司的购房款，不是支付给博天房地产公司，而是支付给傅敏；（3）、当时在那段时间门面价格15000元都卖不出去，而这份合同写的是23000元每平方；（4）、这个合同交付时间2014年5月28日，但在2014年7月17日博天公司将包括原告的所主张的门面在内的房屋抵押给重庆北部新区弹石小贷公司贷款1300万元，如果房屋是博天房地产公司卖给原告，但为什么能够抵押。被告在执行过程中，在执行听证中方才得知博天房地产公司将诉争门面出售给原告，之前与博天房地产公司诉讼过程中，博天房地产公司并未告知，原告与第三人之间并无买卖合同关系，而是与傅敏有借款关系，双方勾结对抗执行。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人博天房地产公司述称：同意原告的诉讼请求，讼争门面已出售给原告，房屋买卖关系真实。关于被告提到的关于施工进场的事情，我们当时是向原告先签订预售合同，在弹石小贷抵押门面，2014年7月被抵押，应当是我公司工作人员的失误，才导致这个事情的发生。
林哲生围绕诉讼请求，向本院提交了以下证据：第一组，包括6份证据，第一份是重庆市涪陵区人民法院（2016）0102民初8402号民事判决书，共5页；第二份是房屋预售合同，是原告与第三人于2011年9月19日签订的，共计3页；第三份是重庆市商品房屋买卖合同，是由原告与第三人于2013年5月1日签订的，共计25页；第四份是银行转账凭据，是由原告向第三人委托收款的傅敏支付的，总共有8张，其中林哲生的银行流水记录，2014年10月11日，汇款金额是10万；2014年10月21日付款金额为15万元；2014年11月10日付款金额为20万元。总共转账金额是205万元；第五份是收款收据一张，是2014年10月12日由第三人开具给原告的购房款收款收据；第六份收款确认书，第三人向原告于2016年6月20日出具。拟证明本案诉争房屋即位于涪陵区崇义街道办事处桥南路19号南山郡一号楼负二层8号门面归原告林哲生所有，原告是本案诉争房屋实际权利人，原告的权利具有合法性、真实性。第二组，第三人于2013年5月6日出具给原告的一份收条；拟证明，原告在办理产权过户登记手续中，依约履行向第三人提交办理产权过户手续的资料义务，说明原告对该诉争房屋未办理房屋产权手续没有过错，没能办理房屋过户手续的责任是在第三人。第三组，收据（重庆涪陵南山郡物业管理处向原告出具）接房时预收物管费三个月共计725.6元，拟证明原告于2014年5月28日接房时向该小区物业管理人缴纳物管费，且合法占有该诉争门面，原告手中持有的原件不见了，现在这份是从物业公司复印出来的，是账务保存的这一联。第四组第一份委托书，是原告于2014年6月2日出具的委托书，二份商业门面租赁合同，是由第三人代为原告将房屋出租给承租人，一份合同的承租人是余泓书，合同签订时间是2014年9月25日，一份合同是2016年6月6日签订，承租人叫兰旭。第四份收款确认书，是博天房地产公司向林哲生出具。第五份是收据，是由第三人博天房地产公司出具给原告，收款方式是代收租金、转房款175200元，2017年3月10日。拟主证明原告依法对本案诉争房屋实际享有占有、使用、收益的权利，且原告已向第三人付清全部购房款。
被告新一兴建设公司质证认为：第一组证据中对涪陵区法院判决书真实性无异议，但从整个原告与博天房地产公司购买房屋过程看，实际是一个抵债的协议，再拿到区法院进行确认。对预售合同，是虚假的，傅敏是博天公司实际控制人，在当时在签订预售房屋合同期间，傅敏到处借债，就其合同本身来讲，有很多不合理的地方，合同单价、支付时间，房屋还未修建就出售了。对于商品房买卖合同，只有一个签字时间是2013年5月，不符合常理，应当是博天公司的合同有经办人签字及购房时间的签字，买受人应当签字、签订落款时间，但这上面只有博天公司，只落了一个时间，房屋预售合同、商品房买卖合同均是这样，这符合傅敏在没有钱时找原告借钱的事实，对合同的真实性有异议。2016年6月20日的确认书，更证明了掩盖本身是借款行为，傅敏本身是博天房地产公司实际控制人，尤其是最后一段，公司再次向对方申明，傅敏收款行为代表公司的行为，实际是原告和第三人将本身是借款故意弄成为买卖合同。第三人说工作人员失误是不可能。对于银行转账凭条、流水是真实的，房屋买卖过程违背常理。对205万的收据，钱是傅敏收取的，不应当由博天房地产公司出具，只能再次证明原告和第三人之间串通做这个事情，实为借款，这些款项是打给傅敏，不是打给博天公司，也不是购房款。第二组证据是原告和第三人相互串通，第三人盖的印章可看出，章都盖反了，说明双方很随意，这份收条是虚假的。第三组证据是原告和第三人相互串通提供的虚假证据。南山郡物业管理处实际是博天公司自己的物管公司，这是虚假证据。时间是2014年5月28日，接房当天就马上就交物业费，交款时间违反常理。请求法庭将该原件、博天公司的收据要进行鉴定，证明这个是虚假的。包括原告提供第二组收据的收条，对印章的时间、纸张的时间可作出相应鉴定，2013年5月6日都收到这个东西，请求法庭对这2个进行鉴定。第四组证据商业门面租赁合同，是否真实我方不清楚，不认可；收据，我们要求原告要提供一本收据来确认。包括收款确认书及收据，原告、第三人串通提供虚假证据来证明本身为借款事实变为购房事实。商业门面租赁合同上，博天公司的签字是严格的，据我了解博天公司审查合同是严格的，正规合同都有代表人的签字。而博天�地产公司与原告签订的预售合同、商品房买卖合同显得不是博天房地产公司正常对外的做法。假设博天房地产公司确实租给于洪书，只能证明权利人是博天房地产公司，出具的委托给原告违反常理，房子交给原告，而其为什么要交给第三人租出去，这违反常理，林哲生的住址是在涪陵三峡广场。
第三人博天房地产公司质证认为：我方对原告提供的第一至第四组证据的真实性、合法性、关联性均性均无异议。
被告新一兴公司为反驳原告林哲生诉讼请求提交如下证据：1、（2014）渝三中法民初190号民事判决，拟证明被告与第三人建设工程纠纷的判决认定，2012年11月1日被告与第三人签订建设工程施工合同，判决结果博天公司支付涪陵市政工程公司工程款21565037.24元，新一兴公司对工程款享有优先受偿权。还拟证明涉案房屋还未修建，第三人就将这个房子卖给原告。该案子的审理查明中有合同签订时间、进场时间及完工时间。2、（2017）渝03执异2号。拟证明现在南山郡商业门面现在仍然属于第三人博天公司所有。
原告及第三人质证后均无异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据：被告提交证据1－2，系本院生效裁判文书，均原告、第三人没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据第一组1－6，本院对其真实性予以确认。原告提交证据第二组证据没有详细载明具体收到哪些办理房产证的材料，不具真实性，本院不予确认。原告提交的第三组证据中蓝山郡物业管理处2014年出具的收据，编号为0002520，经审查该单据为第三联，即财务记账联，而非交款人联，该单据应为原告缴费后，蓝山郡物业管�处出具，按照常理，原告手中持有的应是交款人联；在第三人向本院提交该证据所在的重庆市上东物业管理有限公司2014年度11月记账凭证与该收据号码相关联仅有三张收据，分别为0002518，日期为2014年5月28日，0002519，日期为2014年5月26日，而在该凭证中与前述三张收据同为记账凭证的收据前一页号码为0022944，后一页号码为0022961，日期均为2014年5月28日，明显与物业收费在同一时间段内开具同一本收据的常理不符，对其真实性，本院不予确认。第四组，2014年6月2日委托书，经审查，林哲生出具委托将讼争房屋交与第三人代为出租，却未明确出租的租金，收取租金用于冲抵房屋尾款，与原告与第三人签订商品房买卖合同中约定的付清尾款的条件及时间明显不合，有违常理；2017年3月10出具的收款确认书，2017年3月10日收据，时间在本院采取封讼争房屋后，第三人收取租金�抵购房款，且作为专门的房地产开发公司，在经营活动中，不依法开具发票，仅出具收据，不具备合法性，其真实性也无法核实；对租赁合同，因未提交租房人交纳租金的依据，无法核对其真实性及是否实际履行；本院均不予采信。
综合上述当事人的举证质证，本院审理查明：重庆市涪陵市政工程公司与第三人博天房地产公司建设工程施工合同纠纷案，本院于2014年11月25日作出（2014）渝三中民初字第00190－1号民事裁定，同日该院向重庆市涪陵区国土资源和房屋管理局送达了协助执行通知书，查封包括讼争房屋在内的房地产。该院于2016年2月29日作出（2014）渝三中法民初字第00190号民事判决“重庆市博天房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付重庆市涪陵市政工程公司工程款21565037.24元及至付清时止按中国人民银行同期基准贷款利率的二倍计算的利息�其中，以8505164.61元为基数从2013年9月6日起计算，以789678.93元为基数从2013年11月6日起计算，以629318.86元为基数从2013年12月6日起计算，以1686449.44元为基数从2014年2月6日起计算，以3870204.07元为基数从2014年6月28日起计算，以6084220.95元为基数从2014年11月4日起计算）；重庆市涪陵市政工程公司就21565037.24元工程款对其承建的蓝山郡1号楼、2号楼经拍卖、变卖的价款享有优先受偿权”。该判决认定：2012年11月1日，重庆市涪陵市政工程公司与博天房地产签订《建设工程施工合同》，开工日期为2012年11月1日（具体开工日期以监理人发出的开工通知为准），竣工日期为2013年8月31日。2012年12月27日，案涉工程监理人中煤科工集团重庆设计研究所向重庆市涪陵市政工程公司发出开工通知，重庆市涪陵市政工程公司开始进场施工。该判决发生法律效力后，重庆市涪陵市政工程公司向本院�请执行。2016年2月2日，重庆市涪陵市政工程公司更名为重庆新一兴建设工程有限公司。本院在执行该案过程中，于2016年10月9日作出（2016）渝03执102号之一执行裁定，对包括讼争房屋在内的房地产进行了续查封，查封期限为3年。2017年1月4日，原告林哲生向本院提出执行异议，本院于2017年1月19日作出（2017）渝03执异字2号执行裁定，驳回林哲生的异议请求。林哲生于2017年3月8日向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明：2016年7月26日，林哲生以博天房地产公司为被告向重庆市涪陵区人民法院提起案由为买卖合同纠纷案的诉讼，该院于同年10月31日作出（2016）渝0102民初8402号民事判决认定：“2011年9月19日林哲生、博天房地产公司签订《房屋预售合同》，由林哲生购买博天房地产公司投资开发的位于重庆市涪陵区崇义街道办事处桥南路19号蓝山郡1号负楼二层8号（建筑面积98平方米）门面房屋，约定房屋单价为23000元/平方米，总金额为2254000元，分八期支付；2013年5月1日，林哲生、博天房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》约定，林哲生购买博天房地产公司所有的位于重庆市涪陵区崇义街道办事处桥南路19号蓝山郡1号负楼二层8号门面（建筑面积为96.75平方米）的房屋一套，单价仍为23000元/平方米，总房价为2225250元，第二期2014年11月10日前支付200000元，第三期余款在房产证办理后3个工作日内付清；预售商品房的，在商品房实际交付之日起60日内，双方向土地房屋登记机构提交相关资料，办理房屋登记手续，否则博天房地产公司按日向林哲生支付房价款万分之一的违约金”。并判决“林哲生与博天房地产公司于2013年5月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，位于重庆市涪陵区崇义街道办事处桥南路19号蓝山郡1号楼�二层8号门面房归林哲生所有。……”该判决已发生法律效力。
林哲生分别于2011年7月19日向傅敏个人账户转账500000元，2011年9月19日向傅敏个人账户转账300000元，2011年12月6日向傅敏个人账户转账200000元，2012年5月2日向傅敏个人账户转账500000元，2012年7月26日向傅敏个人账户转账100000元，2014年10月11日向傅敏个人账户转账100000元，同年10月21日向傅敏个人账户转账150000元，同年11月10日向傅敏个人账户转账200000元，共计分8次向傅敏转账支付2050000元。2014年10月12日，博天房地产公司向林哲生出具收据，收到房款2050000元。2016年6月20日，博天房地产公司向林哲生出具收款确认书，确认林哲生支付给傅敏的款项是代表该公司的收款行为。
再查明：2010年8月30日，博天房地产公司的法定代表人由傅敏变更为项英。该公司的投资人为自然人股东彭学珍、付孝露。2013年4月25日，第三人博天房地产公司取得包括讼争房屋在内的房地产的预售许可证[涪房管（2013）预字第（22）号]。
本院认为，本案争议焦点：原告林哲生是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否应当停止对重庆市崇义街道办事处桥南路19号蓝山郡1号楼负二层8号商业门面的强制执行。
原告林哲生诉称，讼争房屋已经人民法院生效裁判文书确认，讼争房屋归其所有，其享有排除强制执行的民事权益。经查，重庆市涪陵区人民法院2016年10月31日作出（2016）渝0102民初8402号民事判决，该判决虽然确定讼争房屋即重庆市崇义街道办事处桥南路19号蓝山郡1号楼负二层8号商业门面归原告林哲生所有，但是该院受理该案的时间在本院对讼争房屋采取财产保全措施之后，作出判决时间亦在本院采取强制执行措施查封后。按照《最高人民法院关于人民法院办理�行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理”。第二十六条“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案�人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”规定，本案讼争房屋仍登记在第三人博天房地产公司名下，原告林哲生不能依据该生效判决对抗执行。原告林哲生诉称，其与第三人博天房地产公司签订房屋买卖合同后，已按合同约定支付大部份房款，讼争房屋也于2014年5月28日交付。其已将讼争房屋委托第三人博天公司代为出租，并用租金冲抵了剩余房款，其已依约向第三人提交了办理房登记的全部手续，其对讼争房屋未能过户并无过错，人民法院不得查封。经查，原告林哲生向傅敏支付款项始于2011年7月19日，终于2014年11月10日，共计八次2050000元，而在其支付傅敏前述款项时，并无第三人博天房地产公司书面授权书；工商登记档案亦显示，傅敏在此期间并非第三人博天房地产公司的法定代表人，亦非股东；而讼争房屋2012年12月27日方才开工建设，第三人博天房地产公司于2013年4月25日才取得包括讼争房屋在内的房地产的预售许可证。既是原告在与第三人签订商品房买卖合同时，房屋尚未开工建设，亦未取得商品房预售许可证的情形下即购买商业门面，其支付2050000元购房款后，亦未向第三人索取房地产销售发票，未尽到善良购房人应当具有的注意义务，且有违常理，故应当认定其不属于善意购买人。但博天房地产公司事后出具确认书，追认傅敏代表该公司收取了2050000元购房款，对林哲生及该公司仍然有效。关于涉案房屋是否交付的问题。原告林哲生举示了蓝山郡物业管理处出具2014年5月28日交纳物业费收据一张，载明为林哲生预交三个月物业费，金额为725.6元。据此证明其已于2014年5月28日接受讼争房屋。经查第三人提交的该证据所在做账凭证前后编码不一致，原告亦不能合理解释同一时段收取物业费单据编码不一致的原因，仅凭该证据不能认定讼争房屋已实际交付给原告。对于原告称其授权第三人将讼争房屋出租他人，并将获得租金冲抵购房款项的问题。经查，该笔资金金额为175250元。虽然有第三人出具的收据，但该收据出据时间为2017年3月10日，在本院采取查封措施后，不具合法性，故不能认定原告在查封前已交纳全部购房款项。即不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，林哲生所购房屋系商业门面，并非居住的唯一用房，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定之情形，本院不予采信。
综上所述，原告林哲生的诉讼理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼�〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第二款、第二十六条第一款、第二款、第二十九之规定，判决如下：
驳回原告林哲生的诉讼请求。
案件受理费24602元，由原告林哲生负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审 判 长 李 勇
审 判 员 谭红艳
审 判 员 张东一
人民陪审员 朱小平
人民陪审员 唐传莲
人民陪审员 刘义兴
人民陪审员 李洪琼
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 文 杰