四川省广安市前锋区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1603民初1029号
原告：蒲康瑞，男，1990年1月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区天陈路**号附*号23-2，现住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：邓建伟，四川明致律师事务所律师。系一般授权。
被告：巴中市宏霞房地产开发有限公司，住所地四川省巴中市江北云台街市经贸委办公综合楼3-2。统一社会信用代码915119007547104471。
法定代表人：岳宏霞，董事长。
被告：岳宏霞，男，1963年6月20日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。
三被告共同委托诉讼代理人：彭贤美，北京盈科（成都）律师事务所律师。系特别授权。
第三人：龙涛，男，1975年10月25日出生，汉族，住四川省华蓥市。
第三人：李小军，男，1971年4月9日出生，汉族，住重庆市。
委托诉讼代理人：贾伟，四川亚美律师事务所律师，系一般授权。
原告蒲康瑞与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司（以下简称宏霞房产公司）、岳宏霞、第三人龙涛、李小军民间借贷纠纷一案，经广安市中级人民法院裁定指定我院管辖审理。本院于2017年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓建伟，被告宏霞房产公司、岳宏霞的共同委托诉讼代理人彭贤美，第三人龙涛，李小军的委托诉讼代理人贾伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒲康瑞提出诉讼请求：请求判决被告宏霞房产公司偿还借款407万元及利息（从2014年11月29日起按月息2%计算）；被告岳宏霞对上述费用承担连带清偿责任；上述费用在位于四川省巴中市巴州区回风桂花街宏荣名著1号楼F/1-1-1号、F1/1/1号、F2-2-1号的房屋的变卖款范围内优先受偿。事实和理由：2014年1月24日原告与被告签订《房地产抵押借款合同》，约定被告以位于四川省巴中市巴州区回风桂花街宏荣名著1号楼F/1-1-1号、F1/1/1号、F2-2-1号的房屋向他抵押借款690万元，借期6个月，借款月利率2.5%。他通过银行转账向被告指定的银行账号支付690万元借款。同日双方办理了在建工程抵押登记，权证号为：巴州房建第2014字第392号。被告岳宏霞向他出具担保函，自愿对被告借款本息承担连带保证担保。借款期间，被告按月支付了15万元利息，确没有按约定的还款计划支付本金，收到本息共计490万元，由于被告没有证据证明原告委托第三人收款，因此本金应认定为690万元。清偿债务没有明确约定的情况下应当先息后本。双方合同约定的利率及违约金、滞纳金等加起�，2014年11月28日最后一次付款前利率应按月利率3%计算，即（690万×3%）×10月为207万元，其余283万元为本金。现诉至法院，请求判如所请。
被告宏霞房产公司辩称：实际借款本金只有570万元，原告主张的借款690万元不实，已经偿还510万元。借款金额690万元，包含了600万元为基数前半年的利息90万元，合同约定的利率为2.5%，实际口头约定的利率为5%。在借款当日还支付了30万元的头月利息，该120万元打入原告的指定账户，通过调查，该120万元转回给龙涛，被告实际收到的借款为570万元，故借款本金为570万元。由于已经偿还部分本金及利息，本金应只欠105万元，利息算至2017年7月29日尚欠1，159，100元。对于利息的计算，在2014年11月28日以前的，应以570万元为基数，按3%计算利息，每次归还扣除利息后，剩余部分应减少本金，下次以此算至2014年11月28日止，从2014年11月29日起，扣除利息、减少的本金后以实际未归还的本金为基数，按2%计算利息违约金、滞纳金等计算至偿清之日止。
被告岳宏霞辩称意见与宏霞房产公司意见一致。
第三人龙涛述称，现有证据充分证明第三人李小军与我有资金往来，我也无权安排被告的财务人员进行转账。第三人李小军收取了案外人的钱财，证明他们之间确实存在民间借贷关系，被告的辩称意见不能成立。被告应当承担举证不能的不理法律后果，被告的要求不应得到法院的支持。请求法院依法裁判。
第三人李小军述称，他借给杨小艳120万元钱是陆陆续续出借的，他收到杨小艳归还钱的当天，正好第三人龙涛需要资金周转，他便转给了龙涛。建�该120万元在另案中处理。
本院对于双方当事人没有争议的事实予以确认。经双方当事人举证、质证及陈述意见，本院对于本案事实综合认定如下：
2014年1月24日，被告宏霞房产公司出具借款借据，借据载明：本公司因急需流动资金，现向蒲康瑞借款人民币6，900，000.00元（小写），陆佰玖拾万元整（大写），借款期限陆个月，2014年7月23日之前归还。利息及本金归还方式按借款合同执行。该借据加盖了被告宏霞房产公司印章，岳宏霞在法定代表人处签字。
同日，被告以位于四川省巴中市巴州区回风桂花街宏荣名著1号楼F/1-1-1号、F1/1/1号、F2-2-1号的房屋做为抵押物与原告蒲康瑞签订《房地产抵押借款合同》。合同第一条对抵押物的现状进行了约定，其中约定抵押期�自抵押登记之日到全部债务履行完毕止。抵押担保范围为合同下的借款本金、利息、违约金及实现债权的其他费用。第二条主要对抵押借款进行约定：被告向原告蒲康瑞借款金额为人民币6，900，000.00元，借款期限为陆个月，即自2014年1月24日起至2014年7月23日止。借款本金利率按中国人民银行同类同期贷款利率四倍计算，双方约定借款月利率按借款600万的2.5%执行，在张恩旗不违约的前提下余下90万元不计算利息，宏霞房产公司应按月支付约定的借款利息。借款和利息归还方式为：宏霞房产公司按月支付利息和归还本金，借款期满向甲方归还余下借款本息，具体每月支付利息数额和本金规划额度及支付时间详见支付明细列表（附件1：借款本金及利息支付明细列表为：2014年2月28日支付利息15万元，归还本金15万元，合计30万元，支付方式现金；2014年2月23日、3月23日、4月23日、5月23日、6月23日分别支付利息15万元，归还本金15万元，合计30万元，支付方式转账；2014年7月23日转账支付本金600万元）。款项的支付和清算：在本合同签订生效后，蒲康瑞以银行转账方式向被告或被告指定的账户支付借款690万元，被告出具借款借据，借款借据为本合同附件与主合同同等效力，被告支付利息和归还本金应以转账方式支付到蒲康瑞或蒲康瑞指定账户，被告全额归还借款本息后，蒲康瑞向被告交还借款借据并解除抵押登记。部分款项经双方同意也可现金支付，现金支付的应当出收款依据。同时对原、被告的权利义务以及违约责任等内容进行了约定，其中第五条违约责任中约定“1、乙方如不按期还本付息，应承担违约责任，并偿还甲方由此造成的一切经济损失并支付违约金50万元。……。3、乙方未按合同或支付明细的约定按月支付借款本息，甲方可视为借款到期，可立即要求乙方全额归还借款本息，逾期支付的借款本息乙方应当按万分之五/天向甲方支付滞纳金。4、乙方未按本合同或支付明细的约定按月支付借款本息，甲方可不放弃本合同第二条第四款约定的90万利息，有权要求乙方按借款690万元总额计算利息，按中国人民银行同类同期贷款利率四倍计算至本息付清之日止。”。合同还对原、被告的权利义务、争议处理等其他事项进行了约定。
2014年1月24日，原告通过龙涛的账户向杨小艳（约定的账户）转款300万元，1月25日转款390万元。
2014年1月24日，原告蒲康瑞与被告到巴中市房地产交易与权属登记中心对位于四川省巴中市巴州区回风桂花街宏荣名著1号楼F/1-1-1号、F1/1/1号、F2-2-1号的在建工程办理了在建工程抵押登记，债权数额为632.5万元。
2014年1月24日，被告岳宏霞向原告蒲康瑞出具了担保函，担保函载明：本函为担保宏霞房产公司与蒲康瑞在2014年1月24日所签订的抵押借款合同中所应支付蒲康瑞的全部借款本息偿还义务，为债务人向蒲康瑞承担连带担保责任。本担保为无条件的、独立的、不可撤销的连带责任保证担保。所担保金额与宏霞房产公司欠付蒲康瑞的借款本金为人民币陆佰玖拾万元整及利息、违约金和实现债权的其他费用相等同，担保期限从借款之日起至借款全部清偿之日止。
2014年1月25日，杨小艳用上面的交易账户向李小军转款120万元，杨小艳出具说明一份，说明记载“兹有说明我于2014年1月25日向李小军转账支付人民币（1，200，000.00元）、大写（壹佰贰拾万元整），用于归还前期借款，现款已归还清结，借条我已收回。”。同日，李小军向龙涛前述交易账户转款120万元。
2014年2月8日，原告蒲康瑞出具一张收条，收条载明：“今收到巴中宏霞房地产开发有限公司支付的本金15万元（壹拾伍万元）、利息15万元（壹拾伍万元），共计30万元（叁拾万元），特此凭据。”。
同年4月24日、5月23日、6月23日、7月23日、7月25日、9月2日、9月30日，杨小艳分别向原告蒲康瑞转账付款60万元、60万元、60万元、58万元、2万元、30万元、20万元共计290万元。同年2月21日、3月24日、8月29日、9月25日，谢学平分别向原告蒲康瑞转账付款60万元、30万元、30万元、40万元共计160万元。上述转款未予备注。
另查明，杨小艳、谢学平在被告宏霞房产公司任出纳职务。
本院认为，本案争议的焦点：一是原、被告之间借贷本金问题。二是2014年2月8日原告蒲康瑞出具的收条问题。
我国法律明确规定，合法借贷关系受法律保护。原、被告签订的《房地产抵押借款合同》，原告实际支付借款，被告也收到借款，因此，原、被告双方的借贷关系成立。
原、被告之间借款本金如何认定。按照合同约定，借款金额为690万元，月利率按借款600万的2.5%执行，被告不违约的前提下余下的90万元不计算利息，违约则按借款690万元总额计算利息，双方的约定有违常理。借款当日，原告方通过龙涛的账号于2014年1月24日和25日两天共转给被告（指定的杨小艳账户）690万元，同时被告�具690万元的借据，可以证实原告方出借了690万元给被告。
但是，在1月25日，杨小艳以偿还欠李小军的前期借款为由，转给李小军120万元。当日，李小军即将120万元转给龙涛。本案中第三人李小军未提供充分证据证明其与杨小艳之间存在120万元的民间借贷事实，而李小军在1月25日即将该120万元转至出借账户（龙涛）上，虽然李小军与龙涛存在账务往来，但是这120万元转款至原告方的出借款账户上，在没有充分的证据证明存在其他的债权债务关系的情况下，结合原、被告双方的交易，以及双方的合同约定，该120万元应认定为被告提前支付给原告的本息。第三人李小军认为该款系他与杨小艳之间的借贷关系，证据不充分，其要求该款另案处理的主张，本院不予支持。若有充分证据证明的确存在其他的债权债务，可以另案主张。
原、被告双方约定：在首月月中支付现金，其余月份均为转账。从双方的交易习惯，交易金额以及原、被告亲疏程度，结合被告岳宏霞和被告代理人的陈述以及加盖被告公司财务章的结算明细予以分析，2014年2月8日原告方出具的现金收条，并未发生，实际系对支付首月本息30万元的确认。被告认为支付了30万元的理由不能成立，本院不予支持。
因此，被告方在收到原告的出借款690万元后，通过第三人李小军再转回出借账户120万元，系提前支付首月约定的本息30万元和提前支付利息90万元更有说服力。该款可以认定系被告方提前支付利息90万元及首月的本息30万元。
根据《中华人民共和国合同法》第二百条“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金�扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”的规定，原、被告之间的民间借贷本金应当从690万元出借款中将提前支付的120万元予以扣除，故，本案原告方出借给被告方的本金应认定为570万元。
被告方偿还借款本金及利息金额问题。由于关联案件共两件，以张恩旗名义所借款项进入被告宏霞房产公司指定的出纳账户上，为便于两案统一处理和计算，备注偿还张恩旗借款的在另案中处理，其余的在本案中计算。杨小艳与谢学平给原告方的转款，由于得到了双方的�可，应当视为被告方偿还原告借款的行为。因此，被告共偿还原告本息共450万元。
利率如何确定。由于原、被告之间的合同约定利率与实际约定的利率不一致，被告为实际用款方，还款也系两起民间借贷一起偿还，两件关联案件的计算应当保持一致。被告认为在2014年11月28日最后一次还款以前，以570万元为基数，按照月利率3%计算利息，原告在诉中也是要求将违约责任等加在内按照月利率3%计算至2014年11月28日。原、被告对利率的计算符合民间借贷司法解释的规定。因此，在2014年11月28日以前的月利率按照3%进行计算，从2014年11月29日起，按照月利率2%计算利息。
被告方还欠原告本金数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支�利息。……”第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”的规定，合同约定每月偿还一定的本金及利息，按照先偿还利息，后支付本金的原则，同时对多支付的利息部分金额，应当作为偿还本金的方式进行计算。由于偿还借款时，并不对月，被告公司财务利息计算中天数的算法予以采纳，并结合实际情况予以酌定，被告财务先扣减本金再计算利息的方式本院不予采纳。因此，被告在2月21日偿还60万元[利息为171，000元（5，700，000×3%）、本金429，000元]，尚欠本金5，271，000元；3月24日偿还30万元（利息158，130元、本金141，870元），尚欠本金5，129，130元；4月24日偿还60万（利息153，873.9元、本金446，126.1元），尚欠原告本金为4，683，003.9元；5月23日偿还60万元（利息140，490.12元、本金459，509.88元），尚欠原告本金4，223，494.02元。6月23日偿还60万元（利息126，704.82元、本金473，295.18元），尚欠原告本金3，750，198.84元；7月23日、25日共偿还60万元（利息112，505.97元、本金487，494.03元），尚欠原告本金3，262，704.81元；8月29日偿还30万元[利息97，881.14元+16，313.52元(3，262，704.81元×3%/30×5）、本金185，805.344元]，尚欠原告本金3，076，899.47元；9月2日偿还30万元[利息12，307.60元（3，076，899.47元×3%/30天×4）、本金287，692.40元]，尚欠原告本金2，789，207.07元；9月25日偿还40万元[利息64，151.76元（2，789，207.07元×3%/30×23）、本金335，848.24]，尚欠本金2，453，358.83元；9月30日偿还20万元[利息12，266.79元(2，453，358.83元×3%/30×5)、本金187，733.21元]，尚欠本金2，265，625.62元。因此，截止2014年9月30日，被告尚欠原告借款本金为2，265，625.62元。原告要求被告偿还借款本金及利息的理由成立，但是其超出本院认定的部分，本院不予支持。
根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。……。”的规定，被告岳宏霞对该笔借款的担保无异议，并出具了连带责任保证的担保函，因此，被告岳宏霞应当对上述借款承担连带担保责任。
根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”的规定，原、被告双方就位于四川省巴中市巴州区回风桂花街宏荣名著1号楼F/1-1-1号、F1/1/1号、F2-2-1号的在建工程办理了在建工程抵押登记，同时双方对此也进行了约定。因此，原告方依法对该部分房屋的折价或者以拍卖、变卖价款，在其债权范围内享有优先受偿权。至于被告所称该建筑物有在建工程优先受偿权的问题，受偿权的先后顺序按照法律规定处理，被告以此辩称原告方不享有优先受偿权的理由不能成立，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款、第二十六条、第二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条和《中�人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司偿还蒲康瑞借款2，265，625.62元及利息（以2，265，625.62元为本金，按月利率3%从2014年10月1日起计算至2014年11月28日止，以2，265，625.62元为本金，按月利率2%从2014年11月29日起计算至所欠借款付清之日止）。
二、被告岳宏霞对第一项的付款义务承担连带责任。
三、原告在第一项确定的金额内对位于四川省巴中市巴州区回风桂花街宏荣名著1号楼F/1-1-1号、F1/1/1号、F2-2-1号的在建工程折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
上述款项，限履行义务人在本判决生效后十日内支付，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
案件受理费60，100元，由原告蒲康瑞负担40，360元，被告巴中市宏霞房地产开发有限公司负担19，740元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘茂忠
审 判 员 代君万
人民陪审员 叶建元
二〇一八年�月三十日
书 记 员 曹翠莲
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。…。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。…。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
……。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；
（二）利息；
（三）主债务。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第十六条……。
被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能做出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生。
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。