东乌珠穆沁旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东乌民初字第476号
原告韩福有，男，汉族，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟乌拉盖管理区巴音胡硕镇。
被告王守军，男，汉族，现在锡林浩特监狱服刑。
委托代理人苏xx，男，汉族，现住内蒙古自治区赤峰市克什克腾旗。
委托代理人张xx，男，汉族，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟乌拉盖管理区巴音胡硕镇。
被告北京福星龙苑房地产开发有限公司，住所地北京市密云县。
法定代表人李xx，总经理。
委托代理人侯文生，北京仁道律师事务所律师。
原告韩福有诉被告王守军、北京福星龙苑房地产开发有限公司（以下简称龙苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韩福有到庭参加诉讼，被告王守军委托代理人未到庭、龙苑公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩福有诉称，2012年6月16日，韩福有与北京福星龙苑房地产开发有限公司乌拉盖分公司（简称龙苑分公司）的负责人王守军签订了《预订住宅楼协议书》，协议书约定：“韩福有自愿订购龙苑分公司建筑的位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区4号楼一单元202室的住宅楼一套，面积85平方米（1600元／平方米），总价款136000元人民币。预购房时交纳购房款85000元。2012年9月30日交工。”但龙苑分公司却未在约定的时间（2012年9月30日）交付韩福有房屋，2013年王守军表示资金紧张，于是韩福有又分别于2013年10月9日和10月13日向王守军交纳7000元和5000元的预购房款。韩福有与龙苑分公司交涉此事，该分公司负责人王守军推辞说过段时间就能交工，让韩福有等一段时间，但至今仍没有交房，且其负责人王守军因涉嫌诈骗罪被相关部门刑事拘留。韩福有为维护自己的合法权益，也为了讨一个公道说法，诉至法院，因龙苑公司系龙苑分公司的总公司，亦应承担一定的法律责任，故将龙苑公司作为共同被告诉至法院。原告韩福有具体诉讼请求如下：1、请求判令龙苑公司、龙苑分公司及王守军继续履行合同义务，交付位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区4号楼一单元202室的85平方米住宅一套；2、如不能按第一项诉求支付房产，则返还预购房款人民币97000元；3、三被告共同承担本案诉讼费用。
被告龙苑公司辩称，1、龙苑公司自成立以来从未授权任何人作为负责人设立登记分公司，因此凡是以龙苑公司名义或龙苑分公司名义的任何法律行为，龙苑公司均不予认可，龙苑公司也不承担任何法律责任。2、此前，王守军以欺骗手段以龙苑公司名义在乌拉盖成立分公司，已经被锡乌食药工商质监办发（2015）6号文件予以撤销，根据《中华人民共和国行政许可法》的有关规定，行政许可以欺骗贿赂等不正当手段取得设立的应当予以撤销，行政许可被撤销的自始无效，因此，凡是以龙苑分公司所从事的法律行为，也是自始无效的法律行为，自然人作为行为人应当自行承担法律责任。3、龙苑公司不是适格的被告，请求法院查明事实驳回对龙苑公司的起诉。
经审理查明，2012年6月16日，原告韩福有与被告王守军签订了，甲方为龙苑分公司乙方为韩福有的《预定住宅楼协议书》。约定原告韩福有购买位于乌拉盖管理区龙苑小区4号楼1单元202室的房产，房屋面积为85平方米，单价为1600元／平方米，总价款136000元，房屋交付时间为2012年9月30日。合同由原告韩福有和被告王守军签字确认，并加盖龙苑分公司公章。原告韩福有于签订合同当日交付85000元人民币，被告王守军为原告出具加盖龙苑分公司公章的收款收据一份。2013年10月，案外人张国辉通知原告，称其与被告王守军达成协议，约定由张国辉完成龙苑小区收尾工程，并收取购房户剩余购房款抵顶工程款，要求韩福有再次给付购房款，韩福有分别于2013年10月9日和10月13日两次向张国辉交付7000元和5000元，张国辉为原告韩福有出具收据两枚，加盖张国辉印章和龙苑分公司印章。自此，原告共计交付购房款97000元。龙苑小区至今未整体竣工。
另查明，被告王守军于2010年6月4日以被告龙苑公司的名义，在乌拉盖管理区工商局申请登记成立了龙苑分公司，并以龙苑分公司名义从事乌拉盖龙苑小区项目开发建设活动，于2011年7月在乌拉盖管理区发展与改革局办理了龙苑小区一期备案手续，2011年9月27日办理《建设用地规划许可证》（地字第152532201100066号），批准综合用地12786.6平方米。龙苑小区至庭审结束前未在乌拉盖管理区相关部门办理《商品房预售许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》等审批手续。
又查明，2014年5月13日，被告王守军因在开发龙苑小区过程中涉嫌合同诈骗罪，被东乌珠穆沁旗检察院提起公诉，于2015年3月4日被东乌珠穆沁旗法院判处有期徒刑12年，并处罚金10万元。
还查明，2014年9月29日，原告韩福有以未按约定交付房屋为由，将王守军、龙苑公司、龙苑分公司作为被告起诉至本院。2014年4月1日，被告龙苑公司向东乌旗人民法院提起行政诉讼，以王守军设立乌拉盖分公司时存在欺骗、贿赂等不正当手段为由，要求乌拉盖工商局撤销龙苑分公司。2015年5月乌拉盖工商局作出《关于撤销北京福星龙苑房地产开发有限公司乌拉盖分公司公司登记的决定》（锡乌食药工商质监办发（2015）6号），决定撤销龙苑分公司，龙苑公司亦撤回起诉。
再查明，原告韩福有第一项诉讼请求是要求被告交付房屋，第二项诉讼请求是如不能交付房屋则退还购房款97000元，庭审中合议庭向原告释明，“其第一项诉讼请求为要求继续履行合同，第二项为解除合同或确认合同无效，两项不能同时主张。”同时释明“由于该小区在未办理房屋预售许可证明、土地使用证等情况下，双方订立的预订住宅楼协议书可能是无效合同，”合议庭要求其明确诉讼请求，原告庭审中明确要求被告交付房屋。
以上事实，有原告提供《收据》原件两份、《收款收据》、《预订住宅楼协议书》原件各1份，东乌旗人民法院刑事审理卷宗1册，东乌旗人民法院司法建议书1份，商业房销售统计表复印件1份、企业法人营业执照复印件、转让协议复印件、证明复印件、《乌拉盖管理区发改委关于福星龙苑小区乌拉盖分公司龙苑小区一期建设项目备案的通知》复印件，资质证书复印件，立案决定书复印件、受案回执复印件、乌拉盖管理区房产所回执原件，乌拉盖规划局证明原件，乌拉盖住建局说明原件，乌拉盖管理区国土局证明原件各1份以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，首先，本案原告韩福有与被告王守军签订的《预订住宅楼协议书》约定了当事人名称、房屋基本状况、销售方式以及房屋价款等主要内容，且被告王守军已经按约定收取部分房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该合同属于商品房预售合同；其次，双方当事人在订立商品房买卖合同时应当严格遵守商品房销售的法律法规。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，被告王守军在未取得商品房许可证明、土地使用权证书等情况下，与他人订立商品房预售合同，违反了法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，属于无效合同。原告在法庭释明后仍坚持要求被告按有效合同继续履行交付房屋的义务，于法相悖，故其诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告韩福有与被告王守军签订的《预订住宅楼协议书》无效；
二、驳回原告韩福有“要求被告北京福星龙苑房地产开发有限公司、被告王守军继续履行合同义务，交付位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区4号楼一单元202室房屋”的诉讼请求。
案件受理费1113元（已申请缓交），由原告韩福有承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 王建民
代理审判员 张弛应
人民陪审员 李玉文
二〇一五年十二月九日
书 记 员 康亚慧