广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）柳市民二终字第146号
上诉人（一审被告、反诉原告）：朱明峰。
委托代理人：梁瑞吉。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：何雪芳。
委托代理人：谭忠禄，广西香桥律师事务所律师。
上诉人朱明峰因与被上诉人何雪芳租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2013）鹿民二初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月14日受理后，依法组成合议庭于2013年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人朱明峰的委托代理人梁瑞吉、被上诉人何雪芳及其委托代理人谭忠禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年9月24日，何雪芳与朱明峰签订了一份《租房合同》，朱明峰将其座落于鹿寨镇南市街29号之一的一间门面（第一层）出租给何雪芳，合同约定：租期从2012年11月1日至2018年11月30日止，租金按月交纳；乙方（何雪芳，下同）应交纳押金9000元给甲方（朱明峰，下同），合同期满，在乙方无人为恶意破坏房屋结构，甲方将押金全额退还给乙方；乙方交给甲方10000元门面转让费，甲方必须在2012年10月21日之前负责把门面内房间到厨房的所有可以打的墙都打掉，并清理干净，以方便乙方使用；如有一方违约，按押金的两倍赔偿对方；等等。同日，双方又交付房屋、转让费的时间达成补充附加协议，内容为：何雪芳必须在2012年11月1日之前把转让费壹万元交给朱明峰，另外如果朱明峰在2012年10月21日还没有把自己的门面拆墙、加梁后的垃圾清理干净，如果拖延两三天，何雪芳也不追究违约责任。签订合同当日，何雪芳交付了租房押金人民币9000元给朱明峰；合同签订后，朱明峰按合同的要求对其出租的房屋拆除出租门面内房间到厨房的墙壁。因其所拆墙壁系房屋内原有的承重墙，拆除影响了房屋结构安全，因此，被鹿寨县住房和城乡建设局2012年11月29日通知停止施工并于2012年12月27日责令改正。致使双方所签的《租房合同》无法履行。何雪芳以朱明峰未按合同约定履行自己的义务构成违约，朱明峰依法应承担违约的民事责任为由。于2013年1月6日向该院提起诉讼，朱明峰应诉后亦向该院提起反诉请求。
一审法院经审理认为：何雪芳与朱明峰于2012年9月24日所签订的《租房合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法、有效，依法受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。何雪芳已按约交付了押金，但朱明峰没有按照约定的时间交付出租房屋，其行为构成违约，应承担违约的法律责任。由于出租的房屋至今未能交付，何雪芳与朱明峰均请求解除本案诉争合同，该院应予支持；由于朱明峰的违约行为导致合同被解除，其应当退还何雪芳的押金和并按合同向何雪芳支付违约金；因此，何雪芳要求解除合同、退还押金、支付违约金的请求依据充分，该院予以支持；但其要求朱明峰承担其与他方签订合同造成的损失，因双方对此并无约定且没有证据证明朱明峰能够预见该损失，所以何雪芳的该项请求没有依据，该院不予以支持。对于朱明峰提出的反诉请求，该院认为，合同约定朱明峰负责对其出租的门面内房间到厨房的所有可以打的墙都打掉，其应对自己的房屋能否进行施工、拆墙、是否变动房屋建筑主体和承重结构，应充分了解，且应依程序向相关部门申报后再进行施工；由此认定，未能如期交付出租房屋，其责任应由朱明峰承担。因此，朱明峰要求何雪芳赔偿其经济损失没有依据，该院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条的规定，该院判决如下：一、解除何雪芳与朱明峰于2012年9月24日签订的《租房合同》；二、朱明峰退还何雪芳交付的租房押金人民币9000元；三、朱明峰向何雪芳支付违约金人民币18000元；四、驳回朱明峰对何雪芳的反诉请求。案件受理费人民币904元，减半收取人民币452元；反诉费人民币1025元，减半收取人民币513元；两项合计人民币965元，由朱明峰负担。
上诉人朱明峰不服一审判决，上诉称：一、一审法院程序违法。表现在：l、本案在第二次开庭时，法院允许被上诉人变更诉讼请求，不仅剥夺了上诉人应有的答辩期限，而且被上诉人所谓的“变更”实质上是增加诉讼请求。违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，没有在举证期限届满前提出，且只允许被上诉人作变更而不允许上诉人变更诉请，剥夺了上诉人的诉讼权利，且被上诉人没有为增加的诉请部分交纳诉讼费，一审法院审理被上诉人增加的诉请没有法律依据。2、本案争议标的较大，法律关系复杂，权利义务关系不明确，该案涉及到政府行政行为，究竟是上诉人还是被上诉人根本违反合同不明确，应当适用普通程序审理，一审适用简易程序处理不符合法律规定。3、一审法院在第一次开庭时，对上诉人提供的视听资料，以经过法庭调查阶段为由，不让上诉人举证，明显剥夺了上诉人的举证权利。4、本案一审判决书的判决日期为2013年2月23日，第二次开庭日期是2013年3月15日，这意味着一审法院判决在前，开庭在后，还没有开庭就下判决，明显违反了法律程序。
二、一审法院认定事实不清。首先，一审认定本案的房屋未向被上诉人交付的责任在上诉人不符合事实。上诉人已提供了相关的视听资料证实是被上诉人不接收出租房屋，被上诉人却没有任何证据证实是上诉人不向其交付房屋。其次，一审判决认定“朱明峰应对自己的房屋能否进行施工、拆墙、能否变动房屋建筑主体和承重结构，应充分了解，且应依程序向相关部门申报后再进行施工”。上诉人并非建筑方面的专业人士，没有意识到拆墙需要申报，不了解这方面的知识。上诉人在被上诉人的一再要求下才将承重墙拆除，因此，上诉人未在2012年10月21日前交房是不可抗力，是政府的强制行为所致，而导致房屋未交付的责任在于被上诉人，被上诉人已交纳的押金9000元无须退还。最后，一审法院因程序违法，判决上诉人向被上诉人支付违约金18000元错误。
三、上诉人要求被上诉人赔偿经济损失的反诉请求符合法律规定，应当得到支持。从2012年12月18日起被上诉人拒绝接受上诉人的交房行为，给上诉人造成了一定的经济损失，被上诉人应按照每月3000元，向上诉人支付从交房日即2012年12月18日起至判决生效日止的房屋租金。
综上，请求二审法院撤销一审判决第一、二、三项；判决被上诉人向上诉人支付门面转让费10000元；判决被上诉人向上诉人支付从2012年11月1日至2013年1月1日房屋租金6000元（起诉时未计算的租金，计算至判决生效之日止。）
被上诉人何雪芳答辩称：一、被上诉人没有增加、变更诉讼请求。根据法律规定，合同解除后的法律后果是恢复原状与赔偿损失。因合同解除而产生的损害主要体现为债权人因相信合同能够履行而做准备所支出的必要费用。违约责任条款的立法本意是一方当事人不履行合同义务或者履行合同不符合约定，应当承担违约责任，是违约方对违反合同约定不履行义务而应向履约方赔偿其所遭受的损失，而承担赔偿的范围有直接损失和间接损失。直接损失为实际损失，间接损失为可得利益损失。对于直接损失，当事人可以以违约金的方式进行救济。违约金又分为赔偿性违约金和惩罚性违约金。赔偿性违约金是指一方当事人违反合同给对方造成损失的应向对方支付违约金，具有损失赔偿金性质，它与惩罚性违约金有本质上的区别。本案中，双方约定以违约金作为赔偿的依据且性质属于赔偿性违约金范畴。合同签订后，被上诉人因相信上诉人能够按约履行而做准备工作，支付了必要费用，但由于上诉人不能按约履行，给被上诉人造成巨大的损失，因此，被上诉人在起诉状中明确请求“判令被告赔偿原告经济损失35164元”。后被上诉人从有利团结、减少诉累，能调解结案的前提下，在一审第二次开庭时，主动申请少要一些经济损失，该申请符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，合情、合理，未损害上诉人的利益。因此，被上诉人并未增加、变更诉讼请求。被上诉人已交纳了诉讼费，不存在因增加或变更诉讼请求未交纳诉讼费的情况，上诉人的上诉理由不能成立。
二、在一审第二次开庭时，上诉人并未变更其诉讼请求，而仅是对被上诉人的诉讼请求提出抗辩。因此，上诉人认为一审法院剥夺其变更诉讼请求的观点没有事实依据。本案一审法院适用简易程序审理，符合法律规定。判决书的落款日期是笔误，一审已下发了更正的民事裁定书，因此，一审程序合法。
三、合同已明确约定由上诉人负责打掉其出租门面内房间到厨房的“可以”打的墙。上诉人应充分了解自己的房屋能否进行施工、拆墙、能否改变房屋主体和承重结构，且应依程序向相关部门申报后，再进行施工。但上诉人因擅自拆除房屋内的承重墙，被有关部门责令停工。因此，上诉人未能按照约定向被上诉人交付出租房屋的责任在其自身，应由上诉人自行承担。被上诉人已按约履行了自己的义务，不存在过错。上诉人要求被上诉人赔偿其经济损失没有法律依据，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
二审期间，上诉人对一审查明的事实无异议，提供的新证据是《南市街29-1号门面加固工程施工图》，拟证明双方在附加协议中提到的“加梁”即指在承重墙上加梁，因此，被上诉人对上诉人拆除承重墙是知晓的。
被上诉人对一审查明的事实无异议，亦未提交新的证据。
经质证，本院认为：上诉人与被上诉人签订附加协议的时间在2012年9月24日，约定的交付门面日期为2012年10月21日之前，而《南市街29-1号门面加固工程施工图》的制作时间在2012年11月6日，上诉人无法证实施工图与附加协议之间具有关联性，亦无法证实上诉人拆除承重墙的行为得到了被上诉人的同意，本院对其证明目的不予采信。
一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《租房合同》，是双方在平等协商的基础上达成的，为当事人的真实意思表示，其形式、内容未违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。
关于本案谁违约导致《租房合同》未能履行的问题。根据《租房合同》第五条的约定，上诉人应在2012年10月21日前，将涉案门面可以拆除的墙拆除整理干净后，向被上诉人交付门面。上诉人作为门面的所有权人，应对其门面的构造有充分的了解，分清承重墙与非承重墙；同时，上诉人的门面位于一楼，其应当预见到若拆除承重墙将影响整栋房屋的主体结构，给居住环境带来安全隐患。但是上诉人不顾后果，擅自拆除承重墙，受到相关部门的行政处罚而未能按时交付门面，其应当向被上诉人承担违约责任。上诉人提供的电话录音资料未能反映其所主张的对承重墙进行拆除得到了被上诉人的同意，其亦未能提供其他证据证实未能按时交付门面是政府不可抗力的行为所致，本院对其上诉理由不予支持。
关于被上诉人要求解除合同、支付违约金及上诉人要求被上诉人支付门面转让费及租金的问题。因上诉人逾期交付门面，导致被上诉人承租门面的根本目的无法实现，故被上诉人要求解除《租房合同》于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人有权要求赔偿损失。本案中，上诉人至今未将门面交付于被上诉人，被上诉人亦从未占有、使用过该门面，上诉人提出要求被上诉人支付门面转让费10000元及支付从2012年12月1日起至判决生效时止的租金缺乏事实依据，本院不予支持。依据双方《租房合同》的约定，一方违约的，应按押金的两倍向对方进行赔偿。故被上诉人要求上诉人支付18000元于法有据，本院予以支持。
关于本案一审程序问题。因上诉人的违约行为，给被上诉人造成了一定的经济损失，被上诉人诉请要求上诉人支付18000元仅是对其损失的计算方式的变化，并未变更或增加新的诉讼请求。一审判决的落款时间为笔误，一审法院已下发补正裁定并送达了上诉人，故一审判决程序并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1929元（上诉人朱明峰已预交），由上诉人朱明峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
代理审判员 温清华
代理审判员 申 武
二〇一三年六月二十六日
书 记 员 莫妮旎