湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05458号
上诉人（原审被告）湖南宇凯房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区五一西路三泰街24号景江东方西Z层。
法定代表人杨建春，董事长。
委托代理人唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱胜庚。
委托代理人苏子凡，湖南同湘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱朝庚。
委托代理人苏子凡，湖南同湘律师事务所律师。
上诉人湖南宇凯房地产开发有限公司（以下简称宇凯公司）与被上诉人朱胜庚、朱朝庚商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第02066号民事判决，向本�提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于长沙市雨花区劳动东路325号的景江雅苑小区项目系宇凯公司开发的商品房，2009年12月8日，朱胜庚（买受人）、朱朝庚（××）与宇凯公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20087612102）。合同约定朱胜庚、朱朝庚购买景江雅苑小区第1幢1层102号房，房屋建筑面积为99.74平方米，单价为11900元/平方米，房屋总价款为1186906元，一次性付款，合同签订日即支付1186906元，房屋交付期限均为2010年3月31日前。合同对产权登记作出约定：1、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷，由出卖人承担�部责任；2、自合同生效之日起60日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；3、出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证；4、如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限办理上述登记或手续的，买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日，朱胜庚、朱朝庚依约向宇凯公司一次性支付购房款1186906元，朱胜庚、朱朝庚于2010年4月13日签收《入住验房表》，2012年11月1日，朱胜庚、朱朝庚所购房屋办理了所有权登记。2014年5月27日，长沙市国土资源局受理了宇凯公司的分户发证申请，涉案房屋国有土地使用权证尚未办理。双方因产权登记事宜发生纠纷，朱胜庚、朱朝庚遂于2015年4月17日诉至原审法院。宇凯公司在庭审后提交《补充答辩状》，主张朱胜庚、朱朝庚逾期交房、逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。
原审法院认为：依法订立的合同受法律保护，合同的当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，朱胜庚、朱朝庚和宇凯公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应根据合同约定履行各自的义务。朱胜庚、朱朝庚依约向宇凯公司支付了全部购房款项，宇凯公司应依约交付房屋并办理相关权证。根据合同约定，宇凯公司应在2010年3月31日前交�房屋，朱胜庚、朱朝庚提交《入住验房表》显示其于2010年4月13日才接收房屋，宇凯公司存在逾期交房行为，但朱胜庚、朱朝庚至2015年4月17日才提起诉讼主张逾期交房违约金，已超过诉讼时效，原审法院不予支持。《长沙市商品房买卖合同》约定，宇凯公司在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥朱胜庚、朱朝庚的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证，故宇凯公司应在2012年4月13日前办妥房屋所有权证，在2013年4月13日前办妥国有土地使用权证。现因宇凯公司的原因，直至2012年11月1日，朱胜庚、朱朝庚所购房屋的所有权登记手续才办理完毕，宇凯公司存在逾期办理房屋所有权证行为，但朱胜庚、朱朝庚至2015年4月17日才提起诉讼主张逾期办理房屋所有权证违约金，已超过诉讼时效，原审法院不予支持。宇凯公司至今未办妥涉案房屋国有土地使用权证，已超出了合同约定的办证期限，且未举证证明逾期办证的正当理由，应依约承担逾期办证违约责任。根据双方合同的约定，如宇凯公司违约，朱胜庚、朱朝庚不解除商品房买卖合同的，由宇凯公司自逾期之日起至实际办妥登记之日止按已付购房款的每日万分之一的标准承担违约金，故宇凯公司应以朱胜庚、朱朝庚已支付房款1186906元为基数，按日万分之一的标准向朱胜庚、朱朝庚支付自2013年4月13日起至实际办妥国有土地使用权证之日止的逾期办证违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、湖南宇凯房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起10日内向朱胜庚、朱朝庚支付按已付1186906元房款的日万分之一的标准、自2013年4月13日起至实际办妥国有土地使用权证之日止的逾期办证违约金；二、驳回朱胜庚、朱朝庚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2832元，因适用简易程序减半收取1416元，由湖南宇凯房地产开发有限公司负担。
宇凯公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、朱胜庚、朱朝庚主张的违约金过分高于其所受到的损失。2、原审判决对计算违约金的起始时间审查不清，应当从2013年11月1日开始计算。3、逾期办理土地使用权证的原因是国土资源局办证不及时造成的，不能归责于宇凯公司。4、原审判决的高额违约金，对宇凯公司不公平，宇凯公司无力承担。综上，请求撤销原判第一项，依法将逾期办理土地使用权证违约金大幅度降低，并将违约金计算起始时间改为自2012年11月1日至2014年4月27日止。
朱胜庚、朱朝庚辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
在本院二审诉讼过程中，宇凯公司向本院提交湖南省长沙市地方税务局直属局的132号文件复印件、长沙市地方税务局直属局的送达回证、城市基础设施配套费计算表，拟证明延期办证的责任不在宇凯公司。朱胜庚、朱朝庚质证认为这三份证据不能达到其证明目的，应缴税费是宇凯公司早应当履行的义务。本院认为，宇凯公司向本院提交的上述证据不能达到其证明目的，本院不予采信。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为：朱胜庚、�朝庚与宇凯公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宇凯公司未能依约办理土地使用权证，即使是宇凯公司所称系国土资源局办证不及时造成，也并非不可抗力，原审判决宇凯公司依约向朱胜庚、朱朝庚承担违约责任并无不当。根据合同约定，每日按已交房款的万分之一支付逾期办证违约金，该标准并不过高，宇凯公司要求大幅度降低的上诉理由不能成立，本院不予支持。朱胜庚、朱朝庚与宇凯公司签订的合同约定宇凯公司在“办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证”，本案诉争所涉房屋于2012年11月1日办妥房屋所有权证，故宇凯公司应在2013年11月1日前办妥国有土地使用权证，因此宇凯公司应以朱胜庚、朱朝庚已支付房款1186906元为基数，按日万分之一的标�向朱胜庚、朱朝庚支付自2013年11月1日起至实际办妥国有土地使用权证之日止的逾期办证违约金。原审判决认定自2013年4月13日起计算逾期办理国有土地使用权证的违约金不正确，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第02066号民事判决；
二、限湖南宇凯房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向朱胜庚、朱朝庚支付按已付1186906元房款的日万分之一的标准、自2013年11月1日起至实际办妥国有土地使用权证之日止的逾期办证违约金；
三、驳回朱胜庚、朱朝庚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费2832元，因适用简易程序减半收取1416元，二审受理费2832元，合计4248元，由湖南宇凯房地产开发有限公司负担3398元，朱胜庚、朱朝庚负担850元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一六年一月二十六日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。