湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施中民终字第00381号
上诉人（原审原告）王啟秀，农民。
委托代理人（特别授权）周亮，男，生于1986年1月23日，汉族。系王啟秀之子。
被上诉人（原审被告）王启珍，农民。
被上诉人（原审被告）梁安国。系王启珍之夫。
被上诉人（原审被告）梁艳明，农民。系王启珍之子。
被上诉人（原审被告）朱祖恩。
委托代理人（一般代理）向宇，湖北图盛律师事务所律师。
原审第三人彭德全。
原审第三人王啟英，农民，恩施市舞阳坝街道办事处五峰山村官道坪组8号。
委托代理人（特别授权）刘毅，男，生于1977年4月10日，汉族，系王啟英侄子。
上诉人王啟秀因与被上诉人王启珍、梁安国、梁艳明、朱祖恩，原审第三人彭德全、王啟英确认合同无效纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2013）鄂恩施民初字第00124号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
王啟秀一审时诉称，王啟秀于1986年委托彭德全将其所有的位于恩施市舞阳坝街道办事处五峰山村官道坪组8号土木结构房屋一栋租给王启珍、梁安国居住。2012年3、4月份，王啟秀听说王启珍、梁安国、梁艳明已将其所有的房屋卖给朱祖恩，遂与王启珍、梁安国核实情况，王启珍、梁安国承认已将其所有的房屋卖给朱祖恩。王啟秀认为，王启珍、梁安国、梁艳明无权处分其房屋，其行为损害了王啟秀的利益。请求人民法院判决确认王启珍、梁安国、梁艳明、朱祖恩于2011年12月9日签订的《房屋买卖协议》无效，并承担本案全部费用。
王启珍、梁安国一审时辩称，房子是我们买的，买了26年，四川地震后就没有住了。房屋买之后，自行安装了电灯，之后又增加了一间房屋，一间厕所，五扇门，两个窗户等。我们搬走后，房屋空了才卖给朱祖恩，协议公平有效，人民法院应当裁定驳回起诉或者判决驳回诉讼请求。
梁艳明一审时未提交书面答辩状。
朱祖恩一审时辩称，王啟秀所诉事实与客观不符，王啟秀于1986年9月9日将房屋卖给王启珍、梁安国，请求人民法院驳回王啟秀的诉讼请求。
彭德全一审时述称，当时我和王啟英住在争议的房子里，房子是王啟秀的。我修房子时是欠梁安国1100元，那时说好在我的房屋修建完成后，就让梁艳明他们住进来，可以住到死为止，争议的房子我们是无权进行买卖。
王啟英一审时述称，房子是王啟秀的，我们无权买卖，拿了梁安国的1100元，就说可以让他们住进来。
原审查明：王啟秀、王启珍、梁安国、梁艳明、朱祖恩均属同村村民。王啟秀与王啟英系同胞姊妹，与王启珍系堂姊妹关系，王啟英与彭德全原属夫妻关系，后于上世纪九十年代离婚。本案争议的房屋属王啟秀父母修建，1985年王啟秀结婚后居住于原恩施州建筑安装公司宿舍，争议的房屋由彭德全、王啟英夫妇居住。1986年个人宅基地清理登记卡载明：登记日期为1986年5月8日，户主姓名王啟秀，全家人口三人，土地权属为集体，宅基地面积100平方米，其中建筑面积78平方米，审定意见为同意发证，时间为1986年7月4日。同年，原恩施市土地管理局颁发NO001478号《土地使用证》，登记户主为王啟秀，土地使用证由王啟英保管。1986年，彭德全、王啟英开始另行建造房屋，竣工并搬进新建房屋后，梁安国、王启珍夫妇搬入该争议的房屋居住。期间，梁安国、王启珍夫妇向彭德全、王啟英支付人民币1100元，将该争议的房屋的《土地使用证》交与梁安国、王启珍。2008年，梁安国、王启珍夫妇搬回原自己的房屋居住，争议的房屋闲置。2012年7月25日，王啟秀以原《土地使用证》遗失为由在《恩施日报》登报声明作废，并向恩施市国土资源局申请补办。该局受理后，于2012年9月24日给王啟秀补办《土地使用证》，载明土地使用者王啟秀，用地面积100.31平方米，用途为农村宅基地，并载明了座落地址和四至。
2011年12月9日，王启珍、梁安国、梁艳明为出卖方（甲方），朱祖恩为买受方（乙方），双方签订《房屋买卖协议》，约定甲方将该房屋以32000元价款出售给乙方；双方还约定了相关权利义务以及违约责任。协议签订后，朱祖恩向王启珍、梁安国、梁艳明支付房屋价款32000元，由王启珍出具收据，王启珍、梁安国、梁艳明将该房屋以及《土地使用证》交付朱祖恩。2012年12月12日，恩施市舞阳坝街道办事处五峰山村民委员会（以下简称五峰山村委会）在《房屋买卖协议》上签署“同意双方买卖协议”的意见，并加盖印章。因政府在该村征地建设女儿城，该房屋于2013年被征用并于当年被拆除，涉及征收补偿款等尚未领取。一审时，朱祖恩出具的《关于我姐王启珍卖给朱祖恩房产的情况说明》（以下简称《说明》）的内容为：我王啟秀原座落在五峰山村管道坪组（原三组）的房产一栋，土地证号（001478）于1986年9月9日卖给我姐王启珍。从即日起该房产及土地的所有权、使用权、处理权均由我姐全权处理。我无权干涉，如买方朱祖恩过户时，需要我配合提供相关证件，我都及时提供并协助办理过户手续。特此说明。说明人王啟秀，2011年12月2日。五峰山村委会在说明上签字同意，加盖印章。王啟秀以《说明》上的签字不是本人所写为由，申请对《说明》上说明人王啟秀的签字和捺印进行鉴定。依据王啟秀的申请，原审法院委托湖北东湖司法鉴定所进行鉴定。湖北东湖司法鉴定所于2013年5月31日作出鄂东鉴（2013）文鉴字第06号湖北东湖司法鉴定所笔迹鉴定意见书，鉴定意见为：署期为“2011年12月2日”、落款“说明人签字”处署名“王啟秀”的《关于我姐王启珍卖给朱祖恩房产的情况说明》上，落款处“王啟秀”的签名笔迹与送检的“王啟秀”签名样本笔迹不是同一人书写。王啟秀主张该房屋是出租给王启珍家的。梁安国、王启珍辩称是购买的。第三人彭德全、王啟英述称在梁安国、王启珍处借款1100元用于建房属实，且该款项至今未偿还；当时是说梁安国、王启珍夫妇可以在该房屋内居住至死都可以，对争议的房屋无权买卖。梁安国、王启珍称在居住使用该房屋期间，修建了厕所、重新安装电灯、添附瓦，但在一审时未提供证据证实。
原审认为：王啟秀的诉讼请求为确认涉案合同的效力。该合同所涉房屋虽登记于王啟秀名下，但由其胞姐即王啟英、彭德全居住、管理，并保管该房屋的权属证书。期间，因王啟英、彭德全搬离，便将该房屋连同权属证书于1986年一并交付于其堂姊妹即王启珍、梁安国夫妇居住、管理，王启珍、梁安国为此向王啟英、彭德全交付了价款1100元，后王启珍、梁安国又将该房屋出卖给朱祖恩，从而产生案涉合同。对王啟英、彭德全与王启珍、梁安国之间民事法律关系的考查即成为对案涉合同效力认定的基础，亦为本案的争议焦点。对王啟英、彭德全与王启珍、梁安国之间民事法律关系，原审认为：第一、基于王啟英与王啟秀胞姐妹的特殊身份关系，在王啟秀出嫁另行居住生活后，该房屋才于1986年登记于王啟秀，其权属证书亦由第三人王啟英保管，该房屋即由王啟英、彭德全居住、管理，王啟英、彭德全从而对该房屋行使了管理权（占有、使用、收益）。第二、王啟英、彭德全将该房屋及其权属证书交付于王启珍、梁安国，王启珍、梁安国为此向王啟英、彭德全支付了价款即1100元，亦对该房屋自1986年行使管理权（占有、使用、收益），直至2011年将该房屋出售于朱祖恩。第三、在王启珍、梁安国长达25年的居住管理该房屋期间，对该房屋进行修缮、添附等自主管理行为，王啟英、彭德全以及王啟秀均未对此提出异议，王啟英、彭德全以及王啟秀在如此长的时间里也未对该房屋行使任何权利。第四、王啟英、彭德全主张与王启珍、梁安国之间为房屋租赁关系，一是未提供相关证据证实；二是在如此长的年限里未对该房屋行使管理权作出合理解释。该主张违背生活常理，难以使人信服。第五、基于王启珍、梁安国与王啟英和王啟秀特殊的堂姊妹关系，在当时的历史条件下，支付了相应价款并取得了对房屋的居住、管理等相关权益并移交该房屋的权属证书，且无人提出权属异议的情形下，王启珍、梁安国有理由相信王啟英、彭德全对该房屋享有完全的处分权，也即王启珍、梁安国取得该房屋也符合善意取得的构成要件。
综上所述，在王啟英、彭德全与王启珍、梁安国之间，形成的是农村房屋买卖合同关系，双方的买卖行为符合法律、行政法规的规定，合法有效。王啟英、彭德全对其主张的房屋系租赁合同关系，没有提供相关证据，理由亦不充分，对该主张本院不予支持。至于王啟英、彭德权处分王啟秀的房屋的行为是否构成侵权，王啟秀可另行主张权利。基于王啟英、彭德全与王启珍、梁安国之间有效的农村房屋买卖关系，王启珍、梁安国取得该房屋的所有权，有权利对该房屋进行处分。王启珍、梁安国于2011年将该房屋出售于朱祖恩，即产生涉案合同，该合同亦符合法律、行政法规的规定，合法有效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，应由王啟秀承担举证不能的法律后果。对其诉讼请求本院不予支持。至于朱祖恩提交的《关于我姐王启珍卖给朱祖恩房产的情况说明》的真假，不影响本案对事实的认定和对实体的处理。梁艳明经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回王啟秀的诉讼请求。案件受理费100元，由王啟秀负担。
上诉人王啟秀不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：1、原审法院认定事实不清。王啟英、彭德全与王启珍、梁安国只是对涉案房屋具有使用权，而无所有权，其所有权仍属王啟秀。纵然王启珍、梁安国对诉争房屋进行了修缮，那也只能说明其为了居住环境舒适及自己方便，并不能证明王启珍、梁安国因此对该房屋具有所有权。王啟英鉴于与王启珍是堂姊妹关系，且王启珍家住房紧张，承诺在王启珍家房屋没有修建之前，让其长期居住使用，同时也有利于对该房屋的管理，而王啟秀在当时的情况下，也不需要该房屋居住，原审法院以此推断王启珍、梁安国就对该房屋享有所有权错误。2、原审判决缺乏事实依据。原审法院依照主观臆断认定王啟英、彭德全与王启珍、梁安国之间对涉案房屋形成了买卖关系，又以王啟秀承担举证不能的责任，判决驳回了王啟秀的诉讼请求。原审法院在王启珍、梁安国无任何证据证实自己主张的前提下，认定王启珍、梁安国与王啟英、彭德全之间的房屋买卖关系成立是没有法律依据的。综上，请求撤销或改判湖北省恩施市人民法院（2013）鄂恩施民初字第00124号民事判决；一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人负担。
被上诉人朱祖恩答辩称，王啟秀的上诉理由牵强，毫无依据。王启珍、梁安国与王啟英、彭德全之间虽然没有书面合同，但王啟秀之姐王啟英在25年前收取1100元的事实客观存在，此后，王启珍、梁安国夫妇在该房屋居住25年之久，期间对房屋进行修缮、管理，从未有人提出异议，且一直持有该房屋的权利证书。原审判决认定事实客观公正，适用法律准确。原审判决对王啟秀与王启珍、梁安国之间的农村房屋买卖合同关系进行了充分的分析论证。王啟秀的行为违背诚实信用原则，不应得到法律的支持。王啟秀在20多年的时间里，从未主张过该房屋的权利，恰在该房屋要被征收之际提起诉讼，违背诚实信用原则，为保护交易的稳定性，请求二审法院驳回其上诉。
被上诉人梁安国、王启珍、梁艳明均未向本院提交书面答辩状。
王啟英、彭德全未提出书面意见。
经审理查明：原审查明的案件事实属实，本院予以确认。
本案争议焦点是：王啟秀请求确认梁安国、王启珍、梁艳明与朱祖恩签订的《房屋买卖协议》无效是否予以支持？对此，本院分析评判如下：
涉案房屋系王啟秀、王啟英的父母修建，王啟秀于1985年婚后居住在原恩施州建筑安装公司宿舍，本案所涉房屋由王啟英、彭德全居住、使用。因王啟英、彭德全修建了新房，1986年5月8日在个人宅基地清理登记卡时，户主姓名登记为王啟秀，全家人口为3人，期间并未分家析产。后恩施市土地管理局颁发NO001478号土地使用证，该证由王啟英保管，在王啟英、彭德全修建新房后就搬出该房屋居住，并于1986年将该房屋交付给王启珍、梁安国居住、使用，并将土地使用证交付给王启珍、梁安国。王启珍、梁安国为此向王啟英、彭德全支付了1100元，直至2011年将该房屋出售给朱祖恩，在长达25年的时间里，王启珍、梁安国一直居住、使用该房屋，期间对该房屋进行过修缮、添附等自主管理行为，王啟英、彭德全及王啟秀对此均未提出异议，依据上述客观事实，原审认定王啟英、彭德全与王启珍、梁安国之间形成农村房屋买卖合同关系，且买卖行为合法有效，该认定并无不当。基于王啟秀、王啟英、王启珍之间的特殊身份关系，将涉案房屋交付给对方居住、使用的同时，一并将房屋的土地使用证交付给对方，虽未办理土地使用证的相关变更登记手续，但并不影响双方合同的效力。王启珍、梁安国在受让该房屋后，居住、使用该房屋长达25年，并对该房屋进行过修缮、添附等自主管理行为，后将该房屋出售给朱祖恩，朱祖恩支付了相应对价，并经当地村民委员会同意。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”梁安国、王启珍、梁艳明与朱祖恩于2011年12月9日签订的《房屋买卖协议》不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”王启珍、梁安国在受让该房屋时为善意，并支付了1100元的对价，但转让的不动产依照法律规定应当登记而并未登记，并不符合法律意义上善意取得的构成要件，因此，原审判决认定王启珍、梁安国取得该房屋符合善意取得的构成要件不当，应当予以纠正。由于涉案房屋现已经被征收并拆除，再进行变更登记已无实际意义，梁安国、王启珍、梁艳明将该房屋出售给朱祖恩后，朱祖恩支付了相应对价，取得为善意，其合法利益应当受到法律保护。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”王啟秀以王启珍、梁安国、梁艳明无权处分该房屋，请求确认梁安国、王启珍、梁艳明与朱祖恩于2011年12月9日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，王啟秀的上诉理由不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王啟秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱华忠
审 判 员 郜帮勇
代理审判员 李 龙
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 谭绍丹