杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余塘民初字第697号
原告：邹玲。
原告委托代理人：何肖龙，浙江佐钊律师事务所律师。
原告委托代理人：徐雪梅，浙江左钊律师事务所律师。
被告：杭州清盛置业有限公司，住所地：浙江省杭州市钱江经济开发区顺达路101号北206房。
法定代表人：曹卫国。
委托代理人：蔡海辉，系公司员工。
原告邹玲（以下简称原告）诉被告杭州清盛置业有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理，依法组成合议庭于2016年2月25日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人徐雪梅，被告的委托代理人蔡海辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年12月29日，原告与被告签订了《房屋转让协议书》（合同编号2013092），约定被告将其所有的万盛商贸城1幢1301室（以下简称案涉房屋）房产转让给原告，房屋成交价格为277088.00元。原告分别于2013年12月22日支付了诚意定金500元，于2013年12月25日支付了余下诚意定金29500元，最后于签订转让协议当天2013年12月29日支付了剩余款项247088元，按照约定履行《房屋转让协议书》中规定的义务。被告于2014年1月1日交付房屋，并将钥匙交付给原告，原告按要求缴纳实测面积差的差价、住宅专项维修资金、公共能耗费、物业管理费。被告于2014年6月25日向原告发送产权办理通知书，随后原告按要求将资料及费用（包括契税、工本费、代办费、印花税、交易费、地产交易费）交于被告，由被告统一办理过户手续。协议第三条第4点约定，被告取得房屋产权证后应及时协助原告办理产权过户手续，然而原告多次催促被告履行合同义务完成房屋过户事宜，被告却多次以各种借口予以拖延，至今无果。按照约定，被告拖延逾期办理过户手续构成违约并给原告造成诸多损失。被告在故意拖延办理过户手续的时间里，于2015年02月03日将前期已转让出售给原告的1幢1301房产恶意抵押给浙江金昌典当有限责任公司，事实上被告在2013年12月14日曾作出承诺书，承诺私自将未过户的1号楼的房产抵押，其行为无效。此抵押行为被告以表面合法形式掩盖了其非法目的，且违背其承诺，属于恶意侵害原告利益行为。故原告诉至法院，诉讼请求：1.请求确认万盛商贸城1幢1301室为原告所有，并依法判决被告履行房屋转让协议书义务，将1幢1301室的房屋所有权完全过户到原告名下；2.请求法院判决被告违约并支付原告逾期办理房屋过户的违约赔偿金277088＊5%=13854.4元；3.请求法院判令本案所有诉讼费及其他相关费用由被告承担。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述的证据有：
1．房屋转让协议书一份、北郡中央公馆定购书二份（复印件）、名片一份、收据三份、特约商户签购单二份，用以证明整个购房买房，付房款的事实；
2．房屋交付通知书一份（打印件）、办理房屋交付手续须知一份（打印件）、房屋交接书一份、应缴款项清单一份、收据一份、收款收据一份、浙江省地方税务局通用机打发票一份、浙江省住宅专项维修资金专用收据一份以及钥匙管理委托书一份，用以证明交付房屋的过程，原告也全部交清了当时应该承担的费用的事实；
3．产权办理通知书一份、办理产权携带资料及费用告知书一份（打印件）、收据一份，用以证明原告在2014年6月25日接到被告的通知后，提交了应该由原告提交的证件资料，也支付了代办费用10353元的事实；
4．万盛商贸城前期物业管理服务协议一份、万盛商贸城业主临时管理规约一份，用以证明被告也认可原告业主的身份的事实；
5．原告身份证一份、结婚证一份，用以证明原告的基本情况，原告已经付清款项的事实；
6．房产记载信息查询记录一份，用以证明到2015年11月，经原告查询档案才得知在2014年5月8日被告已经取得了房产手续，已经具备了办证条件，但是被告恶意没有去办证，而且将我们的房子恶意抵押给第三方，导致案涉房屋没有办法完成过户手续的事实；
7．承诺书一份（复印件），用以证明被告法人向业主承诺不需要担心，房屋不会私自抵押给别人，即使有抵押也是无效的，说明被告的恶意抵押也是无效的事实；
8．照片七张（打印件），用以证明原告房屋现状，原告已经完全占用使用房屋，而且从外观上也可以看出整幢楼里有人入住的事实。
被告答辩称：对于原告陈述的购房事实予以认可。
被告未出示证据以支持其答辩主张。
原告出示的证据，被告经当庭质证，对证据1、5、6无异议；证据2，物业费和能耗费的收据不是被告公司收的，浙江省住宅专项维修资金专用收据上的费用是被告代收的，其他证据2中的证据无异议；证据3中的收据显示是杭州康红企业管理有限公司收取的，不是被告公司收取的，其他证据3中的证据无异议；证据4，万盛商贸城前期物业管理服务协议是由物业管理有限公司和业主签订的，并不是被告公司签订的，其他没有异议；证据7，承诺书上只盖了曹卫国的法人章，没有盖被告公司的公章，至于为何作出这个承诺代理人并不知情；证据8，因为被告并没有去过业主房子考察过，不发表意见。经审查，证据1、5、6符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案事实的依据；证据2、3、4，被告对真实性未提出异议，故本院对真实性予以确认；证据7系无原件核对的复印件，且被告亦有异议，故本院不予确认；证据8未显示拍照的时间、地点，且原告未进一步出示证据证明其与本案的关联性，故本院不予确认。
根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
2013年12月22日，原、被告签订《北郡中央公馆定购书》（以下简称定购书）一份，约定原告向被告定购案涉房屋。原告于同日向被告支付定金500元，于同年12月25日向被告支付定金29500元。
2013年12月29日，原、被告签订《房屋转让协议书》（以下简称协议书）一份，约定以下主要内容：原告向被告购买案涉房屋，建筑面积40.12平方米；房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米7270元，总价款为291672元；原告选择一次性支付方式：本协议书签订之日一次性付清全部房款，享有9.5折优惠，总价款为277088元；被告应于2013年12月31日前，将经竣工验收合格的房屋（毛坯）交付给原告；被告取得房屋产权证后，应及时通知原告签订《房屋买卖合同》，并协助原告办理产权过户手续（相关办证费用、物业专项维修资金和依法应由原告承担的税费由原告承担）；协议书第六条第四款约定，如被告在房屋交付后六个月仍未取得房屋产权证，导致双方无法签订《房屋买卖合同》的，原告有权单方解除本协议，本协议解除后，被告应将原告已经支付的房款全额退还给原告，并按原告已实际支付款项的5%承担违约责任。双方还就其他事项进行了约定。后原告于同日付清房款277088元。
同日，原告与浙江新南北物业管理有限公司签订《万盛商贸城前期物业管理服务协议》一份，约定由浙江新南北物业管理有限公司提供前期物业管理服务。
2014年1月1日，原、被告办理案涉房屋的交接手续，原告向被告支付面积差价69元。同日，原告向浙江新南北物业管理有限公司交纳物业费1108元以及公共能耗费241元。同年5月14日，原告向杭州市余杭区房地产管理处交纳案涉房屋住宅专项维修资金2407.8元。同年7月8日，原告向杭州康红企业管理有限公司支付办证相关费用共计10353元。
另查明，原告提供的房产记载信息查询记录上载明：案涉房屋所有权人为被告，所有权证号为余房权证钱字第××号，登记时间为2014年5月28日；他项权人为浙江金昌典当有限公司，他项权证号为余房他证字第152667**号，债权数额200000元，权利种类最高额抵押，登记日期为2015年2月4日，约定期限为2015年2月3日至2015年5月3日。
庭审中，原、被告均认可双方有签订房屋转让合同；原告表示案涉房屋正在装修。
本院认为，原、被告签订的定购书及协议书系双方真实意思表示，其内容并未违反法律法规的规定，且原、被告在签订定购书及协议书并履行完毕支付购房款、交付使用案涉房屋等合同主要义务时，案涉房屋并未设定抵押，被告对于案涉房屋享有完全的处分权利，故原、被告之间买卖案涉房屋的行为合法有效，被告应按照约定协助原告办理案涉房屋的权属转移登记手续。现因被告将案涉房屋抵押给他人，并已办理他项权证，客观上导致案涉房屋的所有权和土地使用权在抵押注销前无法过户至原告名下，故原告要求被告协助办理案涉房屋权属转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。因不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，且《中华人民共和国物权法》第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，在原因，即协议书履行结果尚未明确之前，原告要求确认物权归属这一结果的诉讼请求不当，本院不予支持。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条要求被告支付违约金的诉讼请求，因该法条适用的除外情况是当事人有特别约定，本案中，原、被告在协议书中已经对被告逾期办证的违约责任进行了约定，故应以协议书约定为准，现原、被告均认可双方已签订买卖合同，原告亦未要求解除协议，故原告该诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告邹玲的诉讼请求。
本案案件受理费146元，由原告邹玲负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费146元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。
审 判 长 孙 莎
人民陪审员 许兰珍
人民陪审员 郑筱荣
二〇一六年五月十一日
书 记 员 王 钦