河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0802民初254号原告：河南省金山置业有限公司，住所地：焦作市解放区新园路9号。法定代表人：程海冰，总经理。委托诉讼代理人：张红光，河南华凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋柳鑫，河南华凌律师事务所律师。被告：张超，男，1979年10月10日出生，汉族，住武陟县。原告河南省金山置业有限公司与被告张超租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南省金山置业有限公司的委托诉讼代理人张红光到庭参加诉讼，被告张超经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南省金山置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2016年2月22日签订的《贸易大厦商铺租赁合同》，并责令被告将位于焦作市解放区中路××贸易大厦××东南角××号商铺返还原告；2.被告支付原告自2017年7月21日至2017年11月21日的房屋租金68700元及迟延支付租金的违约金42251元（租金和迟延支付租金的违约金暂计算至2017年11月21日，实际金额计算至法院生效文书确定的被告实际支付之日止，每逾期一天按所欠租金的5‰计算)；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月22日，原告与被告签订《贸易大厦商铺租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于焦作市解放区中路××贸易大厦××东南角××号商铺（面积1145平方米)，用途仅限于餐饮，租赁期从2016年2月22日至2026年2月21日，其中2016年2月22日至2016年5月21日为装修免租期。该商铺按建筑面积计算租金及管理费，从租赁之日起，第1、2、3年该商铺月租金标准为每月15元/平方米，每月租金金额17175元，从第4年起每年租金随行就市，涨幅不超过10%，租金支付方式为按季度支付，且乙方应提前一个月续交下个季度租金。租赁期内，被告应按照合同内容及时足额缴纳租金，若被告拖欠原告租金，每逾期一天应按照拖欠金额的5‰计算违约金。拖欠时间长达一个月，原告有权利解除合同，且被告需付清所欠款项，并无条件把该商铺完整无损地交回原告，原告已收取的各种款项不予退还。但合同签订后，被告应向原告缴纳的租金仅支付至2017年7月21日（此时的租金因被告尚处于出租第二年仍为17175元/月），后原告又多次催讨，被告却依旧我行我素、拒不缴纳。原告认为，被告的行为己经违反《贸易大厦商铺租赁合同》第四条第2项“被告应及时足额支付原告租金”的义务，理应认定被告违约，且原告有权利依据该合同第八条第2项、第8项的约定解除合同，并扣除被告向原告支付的履约保证金，同时要求被告向原告缴纳租金、迟延支付租金的违约金和交还位于焦作市解放区中路××贸易大厦××东南角××号商铺。但截至目前，被告却拒不依据合同内容履行其义务，故原告不得已向法院提起诉讼，请求保护原告的合法权益。被告张超未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告河南省金山置业有限公司在庭审中向本院提交如下证据：1.《贸易大厦商铺租赁合同》一份，证明被告不支付租金的行为已构成违约且符合解除合同的条件；2.原告向被告发送的解除合同的通知，证明《贸易大厦商铺租赁合同》自原告向被告发送的解除合同的通知达到时解除；3.票据一张，证明被告支付租金至2017年7月21日；4.照片三张，证明2017年10月25日原告工作人员焦利娟拍摄被告经营的韩风源自助餐厅因店面线路问题装修升级暂停营业至今，被告至今占用租赁房屋的事实；5.房屋的所有权证书一份，证明原告拥有租赁的房屋产权的事实。被告张超未参加诉讼，视为其放弃对原告提交证据质证的权利。被告张超未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据，能够证明原、被告双方签订租赁合同、被告租赁原告的房屋用于经营餐饮、被告拖欠原告租赁费的事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月22日原告河南省金山置业有限公司（甲方、出租方）、被告张超（乙方、承租方）签订了《贸易大厦商铺租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于焦作市解放区中路××贸易大厦××东南角××号商铺，面积1145平方米，用途仅限于经营餐饮，租赁期从2016年2月22日至2026年2月21日，装修免租期从2016年2月22日至2016年5月21日止。该商铺按建筑面积计算租金及管理费，从租赁之日起，第1、2、3年该商铺月租金标准为每月15元/平方米，每月租金金额17175元，从第4年起每年租金随行就市，涨幅不超过10%。履约保证金为一个月的租金。乙方在签署本合同时，即应向甲方交付履约保证金17175元。租金支付方式为按季度支付，乙方应提前一个月续交下个季度租金。因合同期届满或其他原因而终止的，乙方退出该商铺经营之日起十天内，在结清所有费用后，甲方退还履约保证金给乙方（不计算利息），乙方如有费用未清缴等情况，甲方可从相应保证金中扣除后再支付。违约处理：1、甲方在规定时间后三十天内未能交付商铺，视为违约。违约一天按已收乙方款项总额的5‰计付违约金；超过六十天仍未交付商铺，乙方有权解除合同并要求返还其已缴商铺款项和定金。2、租赁期间，乙方拖欠甲方租金，或拖欠水电费、物业管理费均视为违约，每逾期一天，按照拖欠金额的5‰计算违约金，拖欠时间达15天，甲方将予以停水、停电；如拖欠时间达一个月（含一个月）者，甲方有权解除合同，乙方的全部合同权利视为放弃，乙方须付清所欠的款项，并无条件把该商铺完整无损地交回甲方，甲方已收的各种款项不予退还。……8、租赁期间，由于乙方原因致使本合同解除、终止履行，甲方已收的各种款项不予退还。租赁合同签订后，被告租赁原告的涉案房屋，用于经营餐饮，开办了韩风源自助餐厅，目前该餐厅暂停营业。被告向原告仅支付租赁费至2017年7月21日。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。原告河南省金山置业有限公司与被告张超签订的《贸易大厦商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应全面履行自己的义务。被告租赁后至今未按照合同的约定向原告及时交纳租赁费，依照双方的合同约定和法律规定，作为租赁合同的承租人未履行支付租赁费的义务，出租人有权解除合同，因此原告在被告未支付租赁费的情况下，要求解除与被告的涉案租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。解除合同后被告应将涉案房屋返还于原告和支付租赁费。原告要求被告支付的租赁费是从2017年7月21日起计算至被告实际搬出涉案房屋之日止，该期间的租赁费应以涉案合同约定的租赁费标准予以计算。关于原告主张的违约金的问题。根据涉案租赁合同的约定，租金支付方式为按季度支付，乙方应提前一个月续交下个季度租金。被告已支付租赁费至2017年7月21日。按照上述合同的约定和履行的情况，被告应于2017年7月21前支付2017年8月、9月、10月该季度的租赁费51525元，该季度原告已要求被告支付租赁费，原告的损失已得到了保护，因此原告主张按日5‰计付违约金过高，违约金应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。该季度迟延交付的违约金自2017年7月22日起以51525元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还房屋之日止，以后每季度的违约金按上述方法予以计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告河南省金山置业有限公司、被告张超于2016年2月22日签订的《贸易大厦商铺租赁合同》，被告张超于本判决生效之日起三十日内将位于焦作市解放区中路892号焦作贸易大厦3层东南角新建1号商铺返还原告河南省金山置业有限公司；二、被告张超于本判决生效之日起十日内支付原告河南省金山置业有限公司自2017年7月21日起至实际搬出涉案房屋之日止的租赁费（该期间的租赁费应以涉案合同约定的标准予以计算，即第1、2、3年该房屋的月租金标准为每月17175元）；三、被告张超于本判决生效之日起十日内支付原告河南省金山置业有限公司迟延支付租赁费的违约金（2017年8月、9月、10月该季度的租赁费迟延交付的违约金自2017年7月22日起以51525元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还房屋之日止，以后每季度的违约金按上述方法予以计算）；四、驳回原告河南省金山置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元，由被告张超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  郭 岩人民陪审员  田培武人民陪审员  李全亮二〇一八年五月十八日书 记 员  韩鑫鑫附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条【买受人的基本义务】买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。