上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4743号
上诉人（原审原告）庄震宇，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室，现住上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号。委托代理人申凤龙，上海精诚申衡律师事务所律师。委托代理人李玲，上海精诚申衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海七宝古镇实业发展有限公司，住所地上海市闵行区XX镇XX街XX号。法定代表人毛庆峰，该公司副主任。委托代理人曾艳，上海金仕维律师事务所律师。委托代理人王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。上诉人庄震宇因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初3871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定，庄震宇自2001年12月1日起向上海七宝古镇实业发展有限公司（以下简称七宝公司）承租座落于上海市闵行区XX镇XX大街XX号三间房屋（丙丁戊）(以下简称涉案房屋)，房屋面积为112平方米。2014年11月24日由庄震宇作为承租人（乙方），七宝公司作为出租人（甲方）就涉案房屋签订《房屋租赁协议书》一份，协议约定：一、房屋经营项目经营面积：该房屋经营项目为风味小吃，经营面积为112平方米。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋经营项目和擅自增加经营面积。租赁期间，甲方不得干涉乙方正常、合法的经营活动。乙方应严格遵守国家的有关法律、法令，依法纳税、合法经营。乙方在租赁期间不得转租承租房屋。二、租赁期限：租赁期限为一年，自2014年12月1日起至2015年11月30日止；三、租金和租金交纳期限：双方约定自2014年12月1日起至2015年11月30日止，年租金为人民币294,336元（以下币种相同），支付租金期限及金额为：第一期为2014年12月1日之前支付租金147,168元，第二期为2015年6月1日之前支付租金147,168元。租金交纳方式：先付后用，租金交付地点在古镇公司收费办。四、房屋租赁合同期满后，乙方如需继续承租的，应在租赁期满前三个月以书面形式向甲方提出申请，经甲方同意后，在同等租赁条件下，乙方享有优先承租权，重新签订租赁合同。租赁结束后5日内，乙方应恢复房屋原状、搬清所有物品，室内打扫干净，届时双方共同入室检验通过后，结清应付租金及其他应付费用及押金。由于装修而产生的不易搬迁之物，如甲方需要时，经协商在迁出时乙方可一次折价给甲方，如甲方不需要时，乙方应自行拆除，并应恢复房屋原状。如乙方在规定期限内不履行上述义务，甲方有权自行恢复房屋原状，所需费用在押金中扣除，不足部分由乙方另行支付；由此造成乙方损失的，由乙方自行承担。2016年1月20日、1月25日七宝公司向庄震宇发出三份告知书，告知书中载明：双方的租赁合同关系于2015年11月30日到期。由于老街商业业态调整以及庄震宇于承租期间存在无证经营等违反租赁合同之行为。经七宝公司研究决定，七宝公司不再与庄震宇续签租赁合同。敬请于2016年1月23日前依照双方租赁合同之约定及时搬离和清空租赁物业。2016年1月19日庄震宇的妻子陈某向七宝公司的银行账户中分两次汇入150,000元，合计300,000元。七宝公司于2016年1月26日向陈某退还了上述300,000元。庄震宇诉称，其为承租人，七宝公司为出租人。庄震宇自2001年起承租位于XX镇XX大街XX号丙丁戊的房屋，房屋面积为112平方米，租赁合同一年一签。2015年11月初，七宝公司通知庄震宇续订租赁合同事宜，双方于2015年12月7日就续租事宜达成一致意见。庄震宇随即要求与七宝公司签订租赁合同，七宝公司回复合同还在起草，待合同做好后再签署。七宝公司通知庄震宇于2016年1月18日签订合同，当天庄震宇先签署了《商户承诺书》，七宝公司要求庄震宇先交付租金，待盖好公章后将合同交给庄震宇。庄震宇于2016年1月19日向七宝公司交付了租金300,000元。庄震宇于2016年1月20日、1月25日收到七宝公司的告知书，通知庄震宇不再续签租赁合同。庄震宇认为，其与七宝公司就续租事宜已达成了一致意见，且七宝公司又通知庄震宇交付租金，庄震宇也应七宝公司的要求交付了租金，租赁合同已实际履行，续订的租赁合同成立，且合法有效，对双方均有法律约束力。七宝公司以合同到期为由不再续签明显违背事实，七宝公司无权单方解除合同。庄震宇诉至原审法院，要求七宝公司继续履行与庄震宇续订的租赁合同。七宝公司辩称，不同意庄震宇的诉请。庄震宇所谓的续约合同根本不存在，双方租赁合同于2015年11月已期满，租赁期满终止，不存在庄震宇所谓的续约合同。原审中，七宝公司向原审法院提供了2014年11月24日庄震宇与七宝公司签订的房屋租赁协议书一份，证明该份合同约定了租期至2015年11月30日，合同对于续约亦有约定。原审法院认为，本案主要的争议焦点是双方在2015年11月30日租赁期限届满之后，是否形成新的租赁合同关系。首先，庄震宇、七宝公司所签订房屋租赁协议书系双方当事人真实意思表示，协议书依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议书当属有效，依据该份协议书的约定，租赁期限截止至2015年11月30日，租赁合同期满后，庄震宇如需继续承租的，应在租赁期满前三个月前以书面形式向七宝公司提出申请，经七宝公司同意后，在同等租赁条件下，庄震宇享有优先承租权，重新签订租赁合同。但双方在合同履行过程中，庄震宇并未向七宝公司提出过续租的书面申请，且七宝公司在2016年1月底明确以书面形式告知庄震宇将不再续签租赁合同，并要求庄震宇及时搬离涉案租赁物业。即使协议书约定的租赁期限届满之后，庄震宇事实上使用租赁物业，七宝公司在发出告知书之前亦未提出异议，实则原租赁协议书继续有效，但庄震宇实际使用租赁物业属于不定期的租赁。而对于不定期租赁，当事人有权随时解除合同。虽然庄震宇向七宝公司的账户汇入部分租金，但是七宝公司及时将上述款项予以退还。因为七宝公司之前已经以书面方式明确告知庄震宇不再续签租赁合同，并要求庄震宇及时搬离涉案租赁物业，即表明七宝公司要求解除双方的不定期租赁合同关系，而且从协议书约定的租赁期限届满直至七宝公司发出书面告知书，七宝公司已经给予庄震宇一定的合理期限，更加说明双方之间并未对租赁协议书达成续签的意思表示。故原审法院认为七宝公司以告知书的形式解除双方租赁期限届满后的不定期租赁合同关系于法有据，原审法院予以支持。庄震宇要求继续履行新的租赁合同关系缺乏事实及法律依据，原审法院对此诉请不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于二〇一六年三月十日作出判决：驳回庄震宇的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计40元，由庄震宇负担。一审判决后，庄震宇不服，上诉于本院，诉称，事实上双方已经就续租事项达成一致意见，只是由于七宝公司提出其租赁合同尚未制作好，故要求庄震宇先将租金缴纳掉。庄震宇据此已交付了之后一年的租金，可见双方续租已经成立且庄震宇实际履行了续租合同。原审认定有误，故庄震宇请求撤销原审判决，改判为支持其的原审诉讼请求。被上诉人七宝公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回庄震宇的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为认定双方当事人是否已就房屋续租达成一致意见。庄震宇提出双方之间达成了续租的合意，仅因七宝公司需打印合同故而未正式签字确认。然而，庄震宇对此并未提供充分证据予以证明，在庄震宇无法提供进一步证据证明的前提下，本院对其的该项诉请不予认可。至于庄震宇提出其已经缴纳了之后一年的租金，故双方实际亦在履行续租合同的意见，本院认为，七宝公司在收到该款项后及时将其予以了退还。同时，该公司之前已发函告知庄震宇不再续签租赁合同，并要求其限期搬离。因此，庄震宇的该项意见并不成立。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人庄震宇的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人庄震宇承担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 孙 飞
二〇一六年五月十二日
书 记 员 洪燕君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……