上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终3559号
上诉人(原审被告)陆建耀，男，1961年8月18日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托代理人王卫林，上海知者律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海叙北农工商工贸中心，住所地上海市青浦区。法定代表人王福华。委托代理人李庆春，上海卿云律师事务所律师。原审第三人青浦区华新镇叙中村村民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人管国强，副主任。委托代理人李庆春，上海卿云律师事务所律师。原审被告上海叙北园林绿化工程有限公司，住所地上海市青浦区。上诉人陆建耀因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2000年3月28日，上海叙北农工商工贸中心(以下简称“叙北农工商中心”)与陆建耀签订《租赁协议》，约定由陆建耀向叙北农工商中心租赁青浦区华新镇叙北村73.18亩的土地，租赁期限为20年，自2000年3月28日至2020年3月28日止。租赁价格为每亩每年人民币(以下币种均为人民币)300元，(300元为净上交的租赁费，其他税费由陆建耀自己负担，每五年递增10%)。陆建耀应在每年的12月30日前付清当年度的租赁费。叙北农工商中心免收陆建耀前两年的租赁费。2003年5月28日由上海市青浦区华新镇人民政府在该《租赁协议》上加盖公章，并注明同意在上述范围内申办园林绿化工程有限公司，5月29日由青浦区华新镇房屋土地管理所在该《租赁协议》上盖章。2003年8月，该租赁地块中的部分土地转工业用地，租赁面积减少43.50亩，由叙北农工商中心另补部分土地。对于因面积减少等事宜双方未签订书面合同。2005年12月，上海叙北园林绿化工程有限公司(以下简称“叙北园林公司”)将叙北农工商中心诉至法院要求叙北农工商中心赔偿因土地减少造成的损失。2006年3月20日，法院作出(2006)青民一(民)初字第34号民事判决书，判决叙北农工商中心赔偿叙北园林公司赔偿款60万元，受理费11,010元，由叙北农工商中心承担。叙北农工商中心诉至法院请求：1、判令解除2000年3月28日签订的租赁协议；2、判令陆建耀、叙北园林公司立即迁出位于青浦区华新镇叙中村承租的土地；3、判令陆建耀、叙北园林公司支付叙北农工商中心截止至2015年12月31日的土地租金318,416元；4、判令陆建耀、叙北园林公司支付叙北农工商中心土地使用费(按每亩399.30元，自2016年1月1日起计算至陆建耀、叙北园林公司迁出之日止)。原审法院另查明，《租赁协议》签订后，青浦区华新镇叙北村与中二村合并成叙中村。叙北农工商中心系叙中村村办企业，系争土地为集体所有。原审法院还查明，《租赁协议》签订后，陆建耀与其妻章秋玲出资成立叙北园林公司。2007年9月24日，陆建耀与章秋玲分别与案外人葛某某、顾某某签订《股权转让协议》将二人叙北园林公司中股权分别转让给葛某某、顾某某。股权转让后，由顾某某担任叙北园林公司的法定代表人。2010年12月20日，上海市工商行政管理局青浦分局作出行政处罚决定书吊销叙北园林公司的营业执照。原审审理中，陆建耀根据(2006)青民一(民)初字第34号民事判决书主张后补的面积为30亩。叙北农工商中心则主张后补的土地面积为40亩，因之前法院认定的30亩是估的面积，未经实际测量，叙北农工商中心起诉本案前，经村里实际测量为40亩。因双方对叙北农工商中心后补的土地面积无法达成一致，但双方一致均确认包括后补的土地，承租的全部土地已被陆建耀用围墙围住。故法院根据叙北农工商中心的申请委托上海继拓土地规划设计勘测有限公司对围墙范围内的全部土地面积进行测量。2015年12月23日，上海继拓土地规划设计勘测有限公司出具测绘报告，确认围墙内面积共计46,297.2平方米，即69.45亩。围墙至原有水泥道路西侧边线为590.30平方米，即0.88亩。叙北农工商中心为此支付测绘费39,042元。原审法院经审理后认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，虽然叙北农工商中心与陆建耀就华新镇叙中村部分土地于2000年3月28日签订《租赁协议》，但根据双方的陈述及在案证据，足以证明叙北农工商中心与陆建耀、叙北园林公司之间存在土地租赁关系，叙北农工商中心已将土地交付使用，陆建耀、叙北园林公司理应按约向叙北农工商中心支付土地租金。陆建耀主张本案土地租金已在工程款中抵扣，因缺乏事实依据且主体不符，叙北农工商中心与叙中村村民委员会均不予确认，故对陆建耀的该主张不予采信。本案系租赁合同纠纷，陆建耀、叙北园林公司作为承租人其主要义务应为向叙北农工商中心支付租金，然自合同签订至今长达十几年，陆建耀、叙北园林公司从未向叙北农工商中心支付过土地租金，导致叙北农工商中心长期无法实现合同之目的，陆建耀、叙北园林公司的行为构成严重违约，叙北农工商中心有权就系争土地解除租赁协议。租赁协议解除后陆建耀、叙北园林公司应从系争土地中腾退，因陆建耀、叙北园林公司继续占用系争土地，叙北农工商中心有权要求陆建耀、叙北园林公司支付土地占有使用费。对于陆建耀主张叙北农工商中心赔偿其在系争土地中种植的苗木，因叙北农工商中心不同意利用，故陆建耀应将系争土地中的苗木予以迁出，将土地返还叙北农工商中心。叙北农工商中心与陆建耀签订的《租赁协议》应自起诉状送达陆建耀时解除。对于租赁面积，因当事人一致确认以围墙范围内面积为准，故根据测绘报告，法院确认陆建耀、叙北园林公司实际租赁土地面积为69.45亩。叙北园林公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。原审法院据此判决如下：一、上海叙北农工商中心与陆建耀于2000年3月28日签订的《租赁协议》于2015年3月6日解除；二、陆建耀、上海叙北园林绿化工程有限公司应于判决生效之日起三十日内腾退承租的位于上海市青浦区华新镇叙中村69.45亩的土地，将土地返还给上海叙北农工商中心；三、陆建耀、上海叙北园林绿化工程有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海叙北农工商中心截止至2015年3月6日的土地租金299,117元；四、陆建耀、上海叙北园林绿化工程有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海叙北农工商中心土地占有使用费(以年租金25,210.35元为基数，自2015年3月7日起计算至陆建耀、上海叙北园林绿化工程有限公司实际腾退之日止)。原审判决后，上诉人陆建耀不服，向本院提起上诉称：叙中村村民委员会同意将拖欠陆建耀的工程款与土地租金予以抵扣，故陆建耀并未拖欠租金。因双方对承租土地面积有争议，陆建耀有正当理由暂不支付租金，请求撤销原审法院判决，改判驳回叙北农工商中心在原审中的诉讼请求。被上诉人叙北农工商中心、原审第三人叙中村村民委员会共同答辩称：原审法院判决正确，请求二审予以维持。原审被告叙北园林公司未作答辩。二审审理过程中，陆建耀提供了村委会账册、情况说明、执行和解协议书、协议书、尚欠陆建校建筑工程款结算单、结算单(续)、结算单续、土地租赁协议、补充协议等，以证明村委会所欠工程款等抵扣土地租金。叙北农工商中心对此不予认可。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陆建耀作为承租人，应当按照约定及时支付土地租金。但根据查明的事实，陆建耀自承租系争土地后就未支付过租金。对此，陆建耀认为，叙中村村民委员会和叙北农工商中心拖欠陆建耀工程款并同意将工程款与租金相抵扣。叙北农工商中心为出租方，但陆建耀未能提供其与叙北农工商中心就土地租金和工程款抵扣达成过的书面协议，也从未就抵扣的具体情况进行对账核算，故陆建耀的陈述没有事实依据，本院对其租金抵扣工程款的上诉主张不予采纳。原审法院判决陆建耀支付租金和土地使用费符合法律规定，本院予以维持。因陆建耀拖欠租金，原审法院判决双方租赁关系解除，符合法律规定，本院亦予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。陆建耀所称工程欠款，则可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,786.75元，由上诉人陆建耀负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张 松
审 判 员 邬海蓉
代理审判员 王晓梅
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……