重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长法民初字第05881号
原告刘震，男，1968年4月14日出生，汉族，居民，住重庆市渝中区。
委托代理人（特别授权）陈春熙，重庆利欣律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）杨明洁，重庆利欣律师事务所律师。
被告王梅，女，1975年9月12日出生，汉族，住重庆市长寿区。
委托代理人（特别授权）晏勇，重庆龙创律师事务所律师。
原告刘震诉被告王梅租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月19日受理后，依法由代理审判员向伟担任审判长，与代理审判员蒋文玉、人民陪审员刘军镅组成合议庭，适用普通程序于2015年1月7日、2015年5月21日、2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告刘震的委托代理人陈春熙、杨明洁，被告王梅及其委托代理人晏勇到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，原、被告双方向本院申请给予三个月的和解期限。本案现已审理终结。
原告刘震诉称，2007年3月9日，我与被告王梅签订了《房屋经营租赁合同》，约定由我将位于长寿凤城原XX宾馆底楼、三楼、四楼、五楼、六楼整体出租给被告使用，租赁期间从2007年7月1日起至2027年6月31日止，被告不得损害房屋设施、设备。合同签订后，我将出租房屋交付被告使用，但被告在租赁期间多次拖欠租金，且存在转租、拆除停车场厕所、砍伐景观树（松树和黄桷兰）、妨碍我行使物权等违约行为。我了解被告的违约行为后多次通知被告解除租赁合同，并要求被告返还租赁物并赔偿损失，被告均置之不理。被告的行为严重违反了租赁合同约定，给我造成了巨大的经济损失，为维护我的合法权益，现向人民法院起诉，请求确认我与被告王梅之间的《房屋经营租赁合同》已于被告收到起诉状副本时解除，并判令：1、被告王梅立即腾空租赁房屋并交付给我；2、被告向我赔偿损失400000元（庭审中原告明确为要求被告赔偿的损失为：1、被告砍伐景观树的损失为200000元；2、擅自拆除停车场的厕所的损失为200000元）。
被告王梅辩称，我与原告刘震签订《房屋经营租赁合同》后，按照约定按时交纳了租金，且不存在转租的情形。原告将租赁房屋交付给我时，并没有厕所及景观树，所以我并不存在拆除厕所及砍伐景观树等违约行为，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年7月，原告刘震购买了涉案租赁物，并于当月与原租赁物的产权人长寿县XX运输队、长寿县XX商贸有限公司办理了交接手续。
2007年3月9日，原告刘震作为甲方，被告王梅、白小云作为乙方，双方签订了《房屋经营租赁合同》。该合同载明：“甲方将原长寿XX宾馆租赁给乙方自主经营，经双方共同协商，达成如下协议：一、房屋坐落及面积，该租赁房位于长寿凤城2006字第06022号，面积以实际交接为准，原长寿XX宾馆底楼484平方米、三楼767平方米、四楼546平方米、五楼546平方米、六楼546平方米，整体租赁给乙方。二、租金及租赁时间，租赁时间自2007年7月1日至2027年6月31日止，租期为二十年，租金为每年96000元。租赁期间内租金不变，在租赁期内乙方自主经营，自行承担各种费用。三、租金支付方式及时间，签订本合同时，乙方支付当年租金四万元整，本年度租金余款在电梯安装调试完毕后一次性支付；以后每年度前一个月支付当年半年或全年的租金。……六、本合同签订后，三日内甲方将该房屋内所有设施、设备交付乙方保管及使用，乙方在租赁期内无偿使用，如有损坏，照价赔偿。……十、停车场由乙方管理，每年交甲方租金30000元。十一、本合同无论甲方买卖或转让，乙方签订的合同继续有效。十二、在租赁期内，如甲方违约，乙方有权向甲方提出赔偿，赔偿金按装修时的各种费用按实计算，如乙方违约，甲方有权收回房屋……”。
庭审中，原、被告均认可租赁合同中记载的租赁房屋产权证号有误，应为206房地证2006字第06024号；租赁合同中约定的底楼、三楼、四楼、五楼、六楼实为206房地证2006字第06024号房地产权证上的三层、五层、六层、七层、八层。
《房屋经营租赁合同》签订后，原告刘震将涉案租赁房屋交付给王梅、白小云使用，被告王梅或白小云按时向刘震缴纳了房屋租金。租赁期内，原告刘震为将租赁房屋用于抵押贷款，曾要求被告王梅签署主要内容为“本人承诺在重庆银行大礼堂支行行使抵押权且处置抵押物时，无条件放弃优先租赁权，并不妨碍贵行处置该抵押房产”的《承诺书》，被告王梅拒绝签署。
另查明，白小云与被告王梅系夫妻关系，2011年6月26日白小云死亡，其死亡后的法定继承人包括其父白在华、其妻王梅、其子白杨，三位继承人均认可《房屋经营租赁合同》中关于白小云的权利义务由王梅承继。原告对于《房屋经营租赁合同》的相对方，因白小云死亡，而由白小云、王梅变更为王梅亦无异议。原告刘震向本院起诉后，本院于2014年12月3日向被告王梅送达起诉状副本。
本案在审理过程中，原告刘震向本院申请证人徐飞、黄中跃、聂树林出庭作证。
证人徐飞称，其是原告开办公司的员工，其曾听说被告拆除了厕所、砍伐了景观树，并亲眼看见被告侵占了租赁房屋外的房屋。其曾受原告所托让被告协助办理租赁房屋的抵押贷款，当时被告拒绝配合。
证人黄中跃称，其原系原告开办公司的员工，其看见过白小云清理厕所残渣，并将这个事情告知了原告，原告当时的意思是让白小云重建，另租赁房屋门前的景观树在2007年底被被告移栽，后来死掉了。
证人聂树林称，其曾是长寿县XX运输队的总经理，长寿县XX商贸有限公司的董事长。在停车场的厕所是其组织修建，但并没有办理建房手续，当时修建厕所花费了十几万元。在XX宾馆修建绿化时，购买景观树花费了几十万元。在原告购买涉案房屋后，其与原告办理交接时厕所和景观树均还存在。
上述事实，有原、被告的陈述、《房屋经营租赁合同》、206房地证2006字第06024号房地产权证、银行转账凭单、证人证言、重庆市长寿区公安局询问笔录、评估报告书、调查笔录、《承诺书》、《死亡注销户口证明》、送达回证等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告刘震与白小云、被告王梅签订的《房屋经营租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因白小云已死亡，其涉及《房屋经营租赁合同》的权利义务由被告王梅承继，原告对此并无异议。故原、被告双方均应按照该合同内容享受权利、承担义务。现原告以被告在租赁期间多次拖欠租金，且存在转租、拆除厕所、砍伐景观树（松树和黄桷兰）、侵占租赁物外的其他房屋、妨碍原告行使物权等违约行为，要求确认其与被告王梅之间的《房屋经营租赁合同》已于2014年12月3日解除，并由被告向其赔偿损失400000元。本院对于原告提出的上述理由分别评述如下：
1、被告是否拖欠租金的。根据被告提供的银行转账凭条及原告在庭审中陈述被告按时缴纳了租金，本院确认被告在租赁期间并不存在拖欠租金的情况。故对于原告以被告在租赁期间拖欠租金为由，要求解除其与被告签订的《房屋经营租赁合同》，本院不予支持。
2、被告是否存在转租。原告主张被告在租赁期间，违反约定将租赁房屋转租他人，被告予以否认，原告并没有提供充分证据加以证明，应承担举证不能的法律后果。故对于原告以被告在租赁期间将租赁房屋转租他人为由，要求解除其与被告签订的《房屋经营租赁合同》，本院不予支持。
3、被告是否拆除了停车场的厕所及砍伐了景观树。原告主张被告存在拆除停车场上的厕所和砍伐了景观树（松树和黄桷兰）等违约行为，并向本院提交了2005年6月10日重庆同城资产评估有限责任公司出具的《评估报告书》及申请了证人出庭作证。根据《评估报告书》的记载，对于原XX宾馆的环境描述为有花台、草坪、植物等，并没有提及停车场上的厕所，对于植物的种类也没有记载，且《评估报告书》只能证明在评估基准日即2005年6月2日原租赁房屋和停车场的情况，不能证明在原告将租赁房屋和停车场移交给被告使用时存在厕所及景观树（松树和黄桷兰）。对于证人徐飞、黄中跃的证言，因两位证人均没有亲眼看见被告拆除厕所且对于景观树到底是被砍伐还是被移栽的描述相互矛盾，故对于两位证人关于被告拆除了厕所和砍伐（或移栽）了景观树的陈述，本院不予采信。对于证人聂树林的证言，因聂树林原系长寿县望江汽车运输队的总经理，长寿县XX商贸有限公司的董事长，对于涉案租赁房屋及停车场的情况有一定的了解，故对其陈述的停车场存在厕所，原XX宾馆种植了罗汉松及黄桷兰的事实，本院予以采信，但聂树林只能证明在原告将租赁房屋和停车场交付给被告使用之前，即2006年7月份左右的事实，并不能证明原告将租赁房屋及停车场交付给被告时的情况。综合分析原告提供的证据，结合《房屋经营租赁合同》的约定，原告并不能证明在将租赁房屋及停车场交付给被告时，一并将停车场的厕所及景观树移交给了被告，亦不能证明是被告拆除了厕所及砍伐了景观树。故对于原告以被告在租赁期间拆除了停车场的厕所、砍伐了景观树为由，要求解除其与被告签订的《房屋经营租赁合同》，本院不予支持。
4、被告是否侵占租赁物外的其他房屋。原告以被告侵占了原告所有的租赁物外的其他房屋为由，要求解除其与被告签订的《房屋经营租赁合同》，因被告是否侵占了原告所有的租赁物外的其他房屋，属另一法律关系，与本案所涉及的租赁合同关系无关，原告不能以此要求解除其与被告签订的《房屋经营租赁合同》。
5、被告是否妨碍了原告行使物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条的规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……。本案中，原告虽系案涉租赁房屋的所有权人，其有权将租赁房屋用于抵押贷款，但其不能以此要求被告签订《承诺书》放弃承租权，现其以被告未签订《承诺书》，导致其无法获得银行贷款，妨碍了物权的行使为由，要求解除其与被告签订的《房屋经营租赁合同》，不符合法律规定，本院不予支持。
综上，对原告要求确认其与被告王梅之间的《房屋经营租赁合同》已于2014年12月3日解除，并由被告向其赔偿损失400000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告刘震的诉讼请求。
本案案件受理费7300元，由原告刘震负担（原告已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 向 伟
代理审判员 蒋文玉
人民陪审员 刘军镅
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 李 佳