北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6057号
上诉人（原审被告）：北京宝魁霖小商品市场有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴丰大街东侧火神庙商业中心C区E座二层201室。
法定代表人：吕宝芬，总经理。
委托诉讼代理人：张轶，北京市则度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙素萍，女，北京宝魁霖小商品市场有限公司经理。
被上诉人（原审原告）：北京金色时枫房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇刘家场村村委会南100米。
法定代表人：徐东权，董事长。
委托诉讼代理人：王旭明，天津昭元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘欣，北京市中永（青岛）律师事务所律师。
原审原告：北京瑞兆天成商业管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇火神庙商业中心A座地下一层。
法定代表人：徐东权，董事长。
委托诉讼代理人：王旭明，天津昭元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘欣，北京市中永（青岛）律师事务所律师。
上诉人北京宝魁霖小商品市场有限公司因与被上诉人北京金色时枫房地产开发有限公司、原审原告北京瑞兆天成商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北京宝魁霖小商品市场有限公司委托诉讼代理人张轶、孙素萍，被上诉人北京金色时枫房地产开发有限公司、原审原告北京瑞兆天成商业管理有限公司共同委托诉讼代理人刘欣、王旭明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
北京宝魁霖小商品市场有限公司（下称宝魁霖公司）上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回北京金色时枫房地产开发有限公司（下称金色时枫公司）的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，我公司在合同履行过程中并不存在合同约定的导致合同提前解除的违约行为。目前房产的实际用途并未改变，而且合同对于我公司的经营范围确定为“主要”经营儿童用品类，并非“只能”经营儿童用品类；经营瑜伽项目的北京轩尚悠然健身服务有限公司（下称轩尚悠然公司）更是通过金色时枫公司向工商行政管理部门出具相关证明才得以设立以及开业经营的，因此我公司将部分经营场地转租经营瑜伽项目也是为金色时枫公司所知晓并认可的；一审法院适用法律不当，即便存在个别商户小范围经营成人服装等现象，首先这是小范围的个别现象，不能掩盖承租房产主要经营儿童用品、服装等小商品的事实，其次我公司的这种行为并不构成对于合同的实质违约或根本性违约，并不影响金色时枫公司实现合同目的，合同的继续履行更不会导致金色时枫公司无利益；一审法院判决我公司支付滞纳金，于法无据，应予撤销，金色时枫公司主张的滞纳金已经过诉讼时效；我公司关于滞纳金从保证金中抵扣的主张，符合合同约定，滞纳金也应在保证金中抵扣；事实上根本不存在“报备”程序。
金色时枫公司辩称：同意一审法院判决。一审法院事实认定清楚，宝魁霖公司违法合同对“火神庙商业中心”E座内1-2层（套内建筑面积约为5200平方米、下称涉案房屋）的用途改变，超出约定的经营范围，属于违约，依照合同约定我公司享有单方解除的权利；经过我公司公证可知宝魁霖公司大面积经营成人服装、瑜伽等项目，且未经我公司同意；依据合同约定，宝魁霖公司转租，需向我公司报备，但宝魁霖公司并未进行备案；宝魁霖公司逾期支付租金及物业费，应当支付合同约定标准的滞纳金。
北京瑞兆天成商业管理有限公司（下称瑞兆天成公司）述称：同意金色时枫公司的意见。
金色时枫公司、瑞兆天成公司向一审法院起诉请求：1.确认我们公司与宝魁霖公司之间的租赁物业合同书解除；2.判令宝魁霖公司支付我们公司逾期缴纳租金滞纳金8236.80元；3.判令宝魁霖公司立即将租赁物业按合同约定腾空后交还我们公司。
一审法院认定事实：2010年5月14日，金色时枫公司（甲方、出租方）与联合汇众公司（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，主要内容为：甲方将涉案房屋出租给乙方；租赁期限为15年，自2010年10月1日起至2025年9月30日止；甲方应于2010年5月30日前将租赁物业按约定条件交付给乙方，《租赁物业附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交后，交付完成；其中第一条1.4甲方同意乙方可将承租房产主要用于经营开办儿童用品、食品、儿童服装、服饰、玩具、儿童游艺、早教、摄影、培训类等经营项目；乙方在使用期内依法经营不受甲方干预，今后如乙方改变房产用途，应事先征得甲方同意，否则甲方有权制止或提前解除合同；1.5乙方有权在实际使用租赁物业的时候不改变经营性质条件下可将房产部分分租或转租予第三方，但需报甲方备案；第二条2.1乙方承租租赁物业从事商业店铺、开设1.4条所述之经营活动；2.2乙方使用租赁物业的经营范围主要儿童系列之食品、服装、服饰、玩具等；2.3在租期内，乙方可将租赁物业作合同约定的合法用途，并有权乙方将承租物业部分转租或分租，无需甲方同意，但需报甲方备案。第五条5.1乙方应于签订正式租赁合同之日一次性向甲方支付约为1个月的租金，即25万元作为租赁保证金。第十条10.3返还：租赁期满未能续租或合同解除后30日内，甲乙双方验收认可后在《租赁物业附属设施、设备清单》上签字盖章，结清乙方应当承担的费用并返还乙方剩余保证金后，返还完成。第十八条18.1因租赁期满或解除合同致使本合同终止的，乙方应当自甲方返还通知送达之日或租赁期满之日起30日内腾空，返还状态良好的租赁物业及本合同《租赁物业附属设施、设备清单》中的相关设施、设备；甲方有权根据返还租赁物业、设施、设备的损害情况适当扣除租赁保证金。18.3除本合同已经明确的条款之外，乙方需要拆除的，应做保护性拆除。有损害的应恢复原状。如有毁损，甲方有权按其损失情况扣除适当保证金。本合同第18.1约定的返还期限届满之次日起，未带走的乙方设备和物品甲方有权自行处置。第十九条19.2乙方无正当理由未支付或者迟延支付租金及其他费用的，按应付金额承担日千分之二滞纳金。19.3乙方拖欠租金或其他费用，经甲方书面催告后三十天仍未支付的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付当期六个月租金的违约金。第二十条20.1本合同中记载的地址是双方的有效联系地址。如有效地址发生变更，需书面通知对方。待该等书面通知送达对方后，方发生地址变更效力。20.2以特快专递或挂号信的方式发往对方有效联系地址的通知、文件等书面材料，自投递之日起经过48小时视为已经送达。前述合同签订后，金色时枫公司按照合同约定向联合汇众公司交付了涉案房屋。
2010年8月31日，金色时枫公司(甲方）、联合汇众公司（乙方）、北京宝魁霖商业管理有限公司（丙方）签订前述《租赁合同》之《承租人变更协议书》，该协议书主要内容为：乙方同意将前述《租赁合同》中承租人的所有权利义务概括转移给丙方，甲方继续履行《租赁合同》中出租人的所有权利义务，同意乙方将承租人的所有权利义务概括转移给丙方；丙方同意按照《租赁合同》履行所有权利义务，并承担承租人的相应责任。包括乙方在《租赁合同》生效之后至本《承租人变更协议书》生效之前的一切法律责任。丙方认同甲方作为出租人行使的所有权利义务。
合同履行过程中，宝魁霖公司存在迟延交付租金情形，具体为2014年9月15日应交纳234000元，实际交纳时间为当月18日，2014年9月15日应交纳854100元，实际交纳时间为当月19日。宝魁霖公司在租用涉案房屋后，将一部分场地分租给其他商户，部分转租行为未向金色时枫公司报备。涉案场地存在经营成人服装、美甲、瑜伽等情况。宝魁霖公司将部分场地转租给轩尚悠然公司，该公司为经营瑜伽的公司，金色时枫公司在该公司设立时提供了产权证明。此外，宝魁霖公司未能提交经营儿童用品类之外的项目经过金色时枫公司或者瑞兆天成公司同意的证据。
一审法院认为，根据我国合同法的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。金色时枫公司与联合汇众公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。因联合汇众公司将前述合同中的权利义务概括转移给了宝魁霖公司，金色时枫公司予以同意，故宝魁霖公司亦应受前述合同约束。本案法律关系为房屋租赁合同，瑞兆天成公司非租赁合同中的当事人，其作为原告提起诉讼，属于主体资格不适格。根据《租赁合同》第一条1.4的约定，宝魁霖公司可将承租房产主要用于经营开办儿童用品、食品、儿童服装、服饰、玩具、儿童游艺、早教、摄影、培训类等经营项目，如改变房产用途，应事先征得金色时枫公司同意，否则金色时枫公司有权制止或提前解除合同；现涉案场地存在经营成人服装、美甲、瑜伽等情况，宝魁霖公司提供的证据不足以证明改变房产用途事项征得了金色时枫公司同意，其行为已构成违约，金色时枫公司由此主张解除《租赁合同》，符合合同约定，法院予以支持。合同解除后，宝魁霖公司应将涉案房屋按合同约定腾空后交还，金色时枫公司要求宝魁霖公司将租赁物业按合同约定腾空并交还的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。宝魁霖公司认可存在迟延交纳租金情况，也同意支付滞纳金，故金色时枫公司要求宝魁霖公司支付逾期缴纳租金滞纳金的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持；金色时枫公司可以选择宝魁霖公司支付滞纳金的方式，宝魁霖公司要求该滞纳金从保证金25万元中予以抵扣，因金色时枫公司不同意，故法院对宝魁霖公司的前述意见不予采纳。据此，一审法院于2018年4月13日判决：一、解除北京金色时枫房地产开发有限公司与北京宝魁霖小商品市场有限公司之间的租赁合同；二、于判决生效后10日内，北京宝魁霖小商品市场有限公司向北京金色时枫房地产开发有限公司支付逾期缴纳租金滞纳金8236.80元；三、于判决生效后30日内，北京宝魁霖小商品市场有限公司将《租赁合同》中所涉房屋（即北京市大兴区黄村东大街38号院E座内1-2层房屋）按照合同约定腾空并向北京金色时枫房地产开发有限公司交还；四、驳回北京瑞兆天成商业管理有限公司的诉讼请求。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宝魁霖公司提交：1、涉案房屋二层平面图，用以证明瑜伽馆占地面积180平方米，占所有面积3.4%，与合同约定主要经营儿童项目完全符合；2、《整改意见通知单》、罚款单，用以证明瑞兆天成公司在日常巡视中发现我公司灯不亮，发出的通知书和罚款单，瑞兆天成公司从未对经营范围提出过质疑；3、户外广告招牌照片7张，用以证明瑜伽馆广告存在多年，所有广告均经过瑞兆天成公司同意，否则不能发布，瑞兆天成公司从未提出过异议；4、私教会员档案，用以证明会员王晓玲系瑞兆天成公司原负责人李临川的爱人，瑞兆天成公司对瑜伽馆的经营是明知的；5、火神庙施工改造申请表、安全承诺书，用以证明瑞兆天成公司一直都有认可我公司的经营，而且都持续行驶有效管理责任；6、房屋租赁协议，用以证明金色时枫公司协助轩尚悠然公司办理营业执照，金色时枫公司认可轩尚悠然公司办照经营；7、证人吴某证言，吴某出庭作证称：我是轩尚悠然公司的经理，我公司从2012年开始经营，金色时枫公司知道我在这，当时办照时，找过负责人李临川，他给我提供的注册时候的盖章，当时公章还要看房产证的原件，所以我公司才能注册下来，李临川的爱人也在我公司这练习瑜伽，瑞兆天成公司还是挺负责的，经常来检查也给我公司开过需要整改的单子，广场上路口还有楼外墙都是公共场合，也发布过我公司的广告，也是瑞兆天成公司审批的；8、证人梁某证言，梁某出庭作证称：我在涉案房屋二层2523商铺经营服装，有成人也有儿童服装，我从2013年开始经营的，没有人说过我不让卖成人服装。金色时枫公司、瑞兆天成公司质证意见为：上述证据都不属于二审新证据的范围，不属于以前无法得到和新发生的，不应该再进行质证，证据1的真实性认可，但不认可证明目的；证据2的真实性认可，不认可证明目的，瑞兆天成公司对于经营过程中的隐患有义务告知，不能认为是我公司同意这种经营用途，不能认为没有提对方经营瑜伽的事，就认为同意了；证据3真实性认可，证明目的不认可，不知道广告谁做的；证据4这个证据我们无法核实，而且不管有没有这个事情，也属于个人行为，与我们公司没有关系；证据5的真实性我们认可，我们公司持续在管理不否认，瑞兆天成公司与金色时枫公司是两家主体，任何瑞兆天成公司的行为不能说明是金色时枫公司的行为；证据6真实性是认可的；证据7，在轩尚悠然公司的注册过程中金色时枫公司对他支持过，由于有租赁协议存在，确实注册的时候给他提供过帮助，但跟金色时枫公司允许宝魁霖公司进行超范围经营不是一回事，宝魁霖公司如果把金色时枫公司支持他的经营行为反而认为是金色时枫公司默许宝魁霖公司超范围经营，是不能证明这个观点的；证据8，这个证据的真实性存疑。因金色时枫公司、瑞兆天成公司对证据1、2、3、5、6、7的真实性予以认可，本院不持异议。虽金色时枫公司、瑞兆天成公司对证据4、8的真实性存疑，但并未提交相反证据予以否认，故本院对该证据的真实性予以认可。
本院认为：金色时枫公司与联合汇众公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。因联合汇众公司将该合同权利义务概括转移给宝魁霖公司，金色时枫公司对此予以认可，故宝魁霖公司受该《租赁合同》约束。本案中，《租赁合同》约定“甲方同意乙方可将承租房产主要用于经营开办儿童用品、食品、儿童服装、服饰、玩具、儿童游艺、早教、摄影、培训类等经营项目；乙方在使用期内依法经营不受甲方干预，今后如乙方改变房产用途，应事先征得甲方同意，否则甲方有权制止或提前解除合同”，现宝魁霖公司在经营中确实存在经营成人服装、美甲、瑜伽等情况，且宝魁霖公司提供了轩尚悠然公司法定代表人吴某证人证言、其商铺个体工商户业主梁某证人证言、房屋租赁协议等证据可以证明金色时枫公司对宝魁霖公司超过《租赁合同》约定的经营范围系明知，但上述证据尚不足以证明金色时枫公司已明确同意宝魁霖公司改变合同约定租赁用途，故金色时枫公司现以宝魁霖公司未经其公司同意擅自改变合同约定的租赁用途为由主张解除《租赁合同》、腾退房屋的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。
关于逾期交纳租金的滞纳金问题，因经查宝魁霖公司确实存在延期交纳租金的情况，故一审法院判决宝魁霖公司支付逾期交纳租金的滞纳金，并无不当，宝魁霖公司关于滞纳金已过诉讼时效的抗辩，缺乏依据，本院不予支持。关于宝魁霖公司要求将滞纳金与保证金予以抵扣的问题，因金色时枫公司对此不予同意，且在双方《租赁合同》中并未就此进行约定，故一审法院对宝魁霖公司的该项主张未予支持，并无不妥。
综上所述，宝魁霖公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费264499元，由北京宝魁霖小商品市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘苑薇
审判员 孟 龙
审判员 王 云
二〇一八年八月三十日
书记员 房依彤
书记员 耿 玉