重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01474号
上诉人（原审被告）重庆海安投资有限公司，住所地重庆市南川区东城南大街62号（五楼），组织机构代码59050143-7。
法定代表人胡平，该公司总经理。
委托代理人元劲松，泰和泰重庆律师事务所律师。
委托代理人申晨，泰和泰重庆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南川区视觉龙摄影，住所地重庆市南川区东城街道和平路**号。
登记经营者何榆萱，女，1986年11月28日出生，汉族，个体工商户，住重庆市万盛区。
实际经营者傅涛，男，1970年9月17日出生，汉族，个体工商户，住重庆市万盛区。
上诉人重庆海安投资有限公司与被上诉人南川区视觉龙摄影房屋租赁合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2015年7月18日作出（2015）南川法民初字第02086号民事判决。重庆海安投资有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员宋丹丹担任审判长与代理审判员郭玉梅、代理审判员张东一参加评议的合议庭审理了本案。现已审理终结
一审法院经审理查明：2013年6月3日，重庆海安投资有限公司（甲方）与南川区视觉龙摄影（乙方）签订《商铺租赁合同》，该合同约定：第一条、租赁场地和面积：乙方向甲方承租位于重庆市南川区黎香湖镇的中海黎香湖瑞士风情小镇的8号楼1-2层全部铺位（1层套内403.45平方米，2层套内面积为381.96平方米）和9号楼2-3层全部铺位（2层套内面积为821.99平方米，3层套内面积为565.45平方米），租赁实付租金面积以相关部门出具的实测面积为准。第二条、租赁期限：双方同意商铺的承租期为10年，自2013年7月24日起至2023年7月23日止。期满自然终止。甲乙双方确认，乙方已查看商铺现场，双方同意按照商铺的现状在2013年7月24日进行交接。第三条、场地用途及商品经营：乙方承租的商铺，只能用于婚纱拍摄经营，甲方保证乙方入驻中海黎香湖南、北区整体商业街项目中所经营的项目为独家经营，否则应赔偿乙方所有投资及经营损失，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更租赁用途及经营范围。乙方应在开业后根据其经营业务合理需要安排营业，应自经营之日起不间断地营业。未经甲方书面同意，乙方不得间断经营，将场地挪作它用、将铺位转租或分租。第四条、租金、物业管理费标准：乙方在本租赁场所租金标准为：一层套内面积每月每平方米40元，二层套内面积每月每平方米20元，三层套内面积每月每平方米15元，前三年免收租金，第四至十年租金按以下价格收取：第四年至第五年（即2016年7月24日至2018年7月23日）按租金标准价格收取；第六年至第十年（即：2018年7月24日至2023年7月23日）每年按租金标准价格的5%递增幅度收取。乙方在本租赁场所的物业管理费免3年。第五条、保证金、租金的支付。乙方自本合同签署之日一次性缴5万元履约保证金。从第五年起逐年返乙方（每年返还1万元）；乙方以现金或银行转帐的形式向甲方支付租金，租金定为壹年支付一次，先付后用，每期结束前1个月付清下期租金。第十条、违约行为及其后果。若乙方未能按期向甲方缴纳全额履约保证金或未能按甲方指定期限前往交接商铺，则乙方被视为违约，甲方有权终止合同。乙方已缴纳的履约保证金将作为违约金不予退回。若乙方的违约行为造成甲方实际损失超过该保证金，其超过部分仍由乙方负责赔偿；乙方违约，且未能在甲方书面指定的日期内改正，甲方有权单方面终止合同，停止该铺的水、电和空调等服务；并收回商铺，不退还乙方保证金；同时乙方应承担违约行为引起的一切经济、法律责任及费用。乙方违约，甲方要求解除合同的，乙方应在甲方通知的期限内无条件撤场，若逾期未撤场，甲方有权强制撤场并处理留置物品，且甲方无义务对乙方的装修给予任何补偿。第十四条、其它事项：责任和权利：为增大中海黎香湖人流，甲方同意乙方在合同期内，由乙方全权负责中海黎香湖商业婚纱、艺术摄影工作，其他摄影公司及人员未经乙方同意不得进入中海黎香湖拍摄；进入中海黎香湖商业婚纱、艺术摄影必须由乙方发放的有效证件方可进入拍摄；甲方有责任及义务拒绝未经乙方同意的摄影公司进入中海黎香湖景区。合同期内，乙方保证为甲方带入进入中海黎香湖景区第一年5000对新人，并以每年5000对递增至第五年饱和，若当年未完成该指标，由甲方向乙方收取罚款，罚款数为当年商铺租金的一半。双方之间任何关于本合同向对方的通知行为，均应以书面形式进行方为有效。
合同签订后，重庆海安投资有限公司将租赁房屋交付给了南川区视觉龙摄影，南川区视觉龙摄影已按照不同功能对所租赁的9号楼2-3层的房屋安装了桌椅、镜子后于2013年7月开业使用，期间南川区视觉龙摄影未缴纳履约保证金。2013年8月18日，重庆索通律师事务所以其名义给南川区视觉龙摄影邮寄了《重庆索通律师事务所关于要求立即解除合同的函》，以南川区视觉龙摄影已违约为名，要求自收到该函之日起解除《商铺租赁合同》，撤出所承租的商铺，并退还给重庆海安投资有限公司。南川区视觉龙摄影于8月19日收到该函，并于同月22日给重庆海安投资有限公司回函，认为其并未违约，要求继续履行合同。同月20日，双方工作人员在黎香湖中海外售楼部门外路旁发生纠纷，当地派出所出警进行了处理。2013年11月，双方职工多次发生纠纷，当地派出所也派人进行协商解决未果。现重庆海安投资有限公司已将租赁给南川区视觉龙摄影的8号楼2楼改成茶楼自己经营，9号楼2-3楼的部分房屋重庆海安投资有限公司已关锁。
一审法院另查明：南川区视觉龙摄影系个体工商户的登记字号，其成立时间为2010年7月20日，经营范围及方式为摄影服务，营业执照上登记的业主为何榆萱，傅涛系南川区视觉龙摄影的实际经营者，同时重庆香田花谷摄影有限公司也由傅涛实际经营。2013年7月，重庆香田花谷摄影有限公司与重庆市大渡口区爱意婚纱摄影店、长寿区凤城街道龙龙摄影店、梁平县唯爱婚庆礼仪服务部、重庆垫江极地丽人摄影店、綦江区龙摄影摄影楼等多家摄影店签订了《香田花谷摄影基地加盟合同》，由南川区视觉龙摄影给加盟店提供拍摄场地及相应设施与服务，加盟店遵守南川区视觉龙摄影的各项管理规定，由加盟店按照《加盟授权书》中的套餐优惠方案选择支付给南川区视觉龙摄影费用，南川区视觉龙摄影则同意加盟店在香田花谷摄影基地（即中海黎香湖瑞士风情小镇）进行拍摄。
一审法院还查明：重庆海安投资有限公司于2013年12月13日向一审法院起诉何榆萱、傅涛，请求判决：1、确认重庆海安投资有限公司与南川区视觉龙摄影于2013年签订的《商铺租赁合同》已经解除。2、判令何榆萱、傅涛将位于中海黎香湖瑞士风情小镇项目8号楼1-2层全部铺位和9号楼2-3层全部铺位腾空返还重庆海安投资有限公司，并撤出中海黎香湖，不得在中海黎香湖进行摄影。3、判令何榆萱、傅涛承担原告各项经济损失10万元。4、判令何榆萱、傅涛承担本案诉讼费和律师费。5、何榆萱、傅涛承担连带责任。该案经审理后，一审法院于2014年10月13日判决驳回了重庆海安投资有限公司的诉讼请求。重庆海安投资有限公司不服判决，向重庆市第三中级人民法院提起上诉，中院经审理后，于2015年2月14日驳回了重庆海安投资有限公司的上诉。
在一审审理中，一审法院向南川区视觉龙摄影释明，其主张的第二项诉讼请求无法律依据，可以变更为要求重庆海安投资有限公司赔偿损失，但南川区视觉龙摄影坚持不变更诉讼请求。
南川区视觉龙摄影在一审诉称：双方于2013年7月24日签订《商铺租赁合同》，约定由重庆海安投资有限公司将位于重庆市南川区中海黎香湖瑞士风情小镇8号楼1-2层全部铺位、9号楼2-3层全部铺位租赁给我方，租期从2013年7月24日起算10年，前3年免收租金和物业费。2013年7月24日和8月6日，重庆海安投资有限公司将合同约定的租赁物全部交付给了我方，我方也正式开展了经营活动。2013年11月，重庆海安投资有限公司未经我方同意，强行占用了合同约定的90%的租赁房屋，并将其中的8号楼装修为茶楼自行使用。我方为搞好关系，多次与重庆海安投资有限公司协商未果。重庆海安投资有限公司于2013年12月向法院提起诉讼，请求确认双方至今的租赁合同已解除。法院一、二审均驳回了其诉讼请求。判决生效后，我方又找重庆海安投资有限公司协商合同继续履行事宜，但重庆海安投资有限公司拒不履行生效判决，拒绝将租赁物返还给我方。重庆海安投资有限公司在合同签订后擅自将租赁物占用和给我方设置种种障碍的行为已违反了合同约定，损害了我方的权益。为维护我方的合法权益，请求判决：1、重庆海安投资有限公司将位于重庆市南川区中海黎香湖瑞士风情小镇8号楼1-2层全部铺位、9号楼2-3层全部铺位返还给原告使用。2、从2013年11月6日起至被告将租赁物返还原告之日止相应顺延原告合同租赁期限及免租期。
重庆海安投资有限公司在一审答辩称：1、《商铺租赁合同》约定南川区视觉龙摄影应在合同签署之日一次性缴纳50000元保证金，截止我公司发出解除合同律师函之日起，该笔资金仍未缴纳，由此，南川区视觉龙摄影对租用我公司房屋毫无诚意。2、南川区视觉龙摄影多次违约，我公司于2013年8月18日向其发出解除合同的律师函，根据合同约定，其收到被告解除合同通知后，无条件撤场，而南川区视觉龙摄影非但未按约定撤场，还集结各方人士及车辆，对我公司售楼处及进出黎香湖的唯一道路进行截堵，对我公司房屋销售、工程施工造成影响，造成巨大损失。3、截止合同签订之日，南川区视觉龙摄影未办理工商登记手续并取得营业执照，不属于具有合法经营权的独立法人及其他经济组织，不具有开展摄影经营活动的主体资格。4、南川区视觉龙摄影存在收取加盟费，采取联营的经营方式，违反合同不得将承租房屋转租、转借给第三方或同第三方合资、联营的约定，我公司有权终止合同。因此，合同已经解除，我公司不同意将租赁物交付给南川区视觉龙摄影，请求法院驳回南川区视觉龙摄影的诉讼请求。
一审法院认为，双方签订的《商铺租赁合同》系真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定履行其义务。本案中，从重庆海安投资有限公司的辩称意见来看，重庆海安投资有限公司认为南川区视觉龙摄影的违约行为，致使双方签订的《商铺租赁合同》已终止履行，但重庆海安投资有限公司的辩称意见是否成立，以下分别予以论述：1、重庆海安投资有限公司提出南川区视觉龙摄影至今未按合同约定缴纳50000元保证金的意见。双方于2013年6月3日签订的合同中约定南川区视觉龙摄影在合同签订之日就应缴纳履约保证金，但重庆海安投资有限公司在南川区视觉龙摄影未缴纳履约保证金的情况下先后将租赁物交付给了南川区视觉龙摄影，并由南川区视觉龙摄影实际进行了经营使用，可以视为重庆海安投资有限公司以自身行为同意南川区视觉龙摄影可以不缴纳履约保证金就使用租赁物，以实际行为变更了双方关于合同签订当日缴纳保证金的约定，即南川区视觉龙摄影不需在合同签订之日缴纳履约保证金。之后，双方又未就履约保证金的缴纳达成新的合意，重庆海安投资有限公司亦未通知南川区视觉龙摄影缴纳履约保证金。因此，对重庆海安投资有限公司提出的该辩称意见，不予采纳。2、重庆海安投资有限公司提出南川区视觉龙摄影多次违约，其向南川区视觉龙摄影发出解除合同的律师函后，南川区视觉龙摄影应无条件撤场，但南川区视觉龙摄影反而集结各方人士及车辆，对售楼处、道路进行截堵，给被告造成巨大损失的意见。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据该条的规定，当事人单方解除合同须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的条件，因本案不具有《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十四条规定的情形，故重庆海安投资有限公司不具有单方合同解除权，其以重庆索通律师事务所名义发出的《关于要求立即解除合同的函》不具有解除合同的效力，双方所签订的《商铺租赁合同》并未解除。在合同未解除的情况下，南川区视觉龙摄影可继续使用租赁物。同时，重庆海安投资有限公司未举证证明南川区视觉龙摄影存在其所称的多种违约行为，亦未举证证明其经济损失与南川区视觉龙摄影的行为的关系。因此，对重庆海安投资有限公司提出的该辩称意见，不予采纳。3、重庆海安投资有限公司提出南川区视觉龙摄影未办理工商登记手续并取得营业执照，不属于具有合法经营权的独立法人及其他经济组织，不具有开展摄影经营活动的主体资格的辩称意见，从个体工商户营业执照，可以反映出南川区视觉龙摄影成立的时间为2010年7月20日，其成立后，即具有从事摄影服务经营的主体资格。《商铺租赁合同》的签订时，南川区视觉龙摄影已成立近三年，具有签订合同的主体资格。在合同履行过程中，亦可按合同约定在南川区中海黎香湖瑞士风情小镇从事摄影服务。因此，对重庆海安投资有限公司提出的该辩称意见，不予采纳。4、重庆海安投资有限公司提出南川区视觉龙摄影收取加盟费，采取联营的经营方式，违反合同不得将承租房屋转租、转借给第三方或同第三方合资、联营的约定，其有权终止合同的意见。双方签订的《商铺租赁合同》第十四条中约定：“为增大中海黎香湖人流，甲方同意乙方在合同期内，由乙方全权负责中海黎香湖商业婚纱、艺术摄影工作，其他摄影公司及人员未经乙方同意不得进入黎香湖拍摄，甲方有责任及义务拒绝未经乙方同意的摄影公司进入中海黎香湖景区。”根据该条的约定，重庆海安投资有限公司应当允许经南川区视觉龙摄影同意的其他摄影公司及人员进入黎香湖拍摄。在合同签订后，南川区视觉龙摄影引入其他摄影公司加盟香田花谷摄影基地，其实质为以加盟的形式允许其他摄影公司及人员到景区进行拍摄的经营模式，并非与其他摄影公司联营。同时，其引进加盟公司，是为了扩大影响，增加拍摄数量，其引入同行业加盟的行为是摄影行业的一种经营模式，是一种许可、使用景区风景拍摄，加盟经营并不是合同所禁止的情况。因此，重庆海安投资有限公司关于南川区视觉龙摄影存在同第三方合资、联营的违约行为，其因此享有合同解除权的理由不能成立。综上，重庆海安投资有限公司的辩称理由均不能成立，双方签订的《商铺租赁合同》并未解除。
在《商铺租赁合同》继续履行的情况下，重庆海安投资有限公司应按照约定全面履行自己的义务，现其不同意将租赁物交付给南川区视觉龙摄影，并部分占有租赁物，违反了合同的约定，并致使南川区视觉龙摄影不能占有、使用租赁物，其应承担继续履行的违约责任。对南川区视觉龙摄影请求重庆海安投资有限公司将位于重庆市南川区中海黎香湖瑞士风情小镇8号楼1-2层全部铺位、9号楼2-3层全部铺位返还给其使用的诉求请求，予以支持。至于南川区视觉龙摄影主张顺延原合同租赁期限和免租期的诉讼请求的问题，《商铺租赁合同》是双方达成合意签订，该主张明显违反了双方在签订《商铺租赁合同》时对租赁期限达成的合意，且该主张亦无法律依据。在此情况下，法院释明，其本可将该诉讼请求变更为要求重庆海安投资有限公司收回租赁物期间对其造成的损失予以赔偿，但其坚持该诉讼请求，故对该请求应予驳回，其可另案提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、限重庆海安投资有限公司于判决生效后10日内将位于重庆市南川区中海黎香湖瑞士风情小镇的8号楼1-2层全部铺位、9号楼2-3层全部铺位交付给南川区视觉龙摄影。二、驳回南川区视觉龙摄影的其他诉讼请求。一审案件诉讼费80元，减半收取40元（南川区视觉龙摄影已预交），由重庆海安投资有限公司负担。
重庆海安投资有限公司不服上述判决，向本院提起上诉，以一审判决认定事实不清，适用法律不当为由，请求二审撤销原判，驳回南川区视觉龙摄影的诉讼请求。具体事实和理由是：1、按照双方的约定，被上诉人应向我公司缴纳保证金，否则我公司有权终止合同，这与我公司将涉案商铺交付给被上诉人使用是不同的法律关系，不应将我公司交付商铺的行为视为免除了被上诉人缴纳保证金的义务。一审法院关于我公司将涉案商铺交付给被上诉人的行为导致合同的变更从而丧失合同约定的解除权的认定是错误的。2、双方签订的《商铺租赁合同》已明确约定：未经我公司书面同意，被上诉人不得将承租的商铺……同第三方联营。而被上诉人以重庆香田花谷摄影有限公司名义与多家摄影店签订了加盟合同，根据《民法通则》53条的规定，其行为完全符合合同型联营的特征，已明显违约。一审关于其不属于联营的分析和认定是错误的。3、（2013）南川法民初字第03475号、（2015）渝三中法民终字第00006号判决关于我公司在被上诉人违约后行使合同解除权时，需以书面形式通知其改正，否则无权行使该合同的解除权的认定是错误的，但一审判决却予以援引，做出了错误判决。
被上诉人南川区视觉龙摄影答辩称：我们双方所签订的合同是否解除已经审理清楚，我们在本案一审时的请求的是归还我方租赁权和经营权，上诉人的上诉理由与本案没有关系，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
在二审中，上诉人重庆海安投资有限公司举示了以下证据：1、2013年5月25日，台湾龙摄影创始人林树藤给南川区视觉龙摄影行政总监付涛的授权书复印件一份。认为此授权书的真实性在前一个解除合同的案件中没有核实，被上诉人以龙摄影的名义经营就是侵权行为，是不合法的。2、2013年7月23日重庆市大渡口区爱意摄影的加盟合同一份（复印件）；3、2013年7月28日长寿龙摄影的加盟合同一份（复印件）；4、2013年9月17日梁平县唯爱婚礼的加盟合同一份（复印件）；5、2013年7月24日王丽的加盟合同一份（复印件）；6、2013年7月26日泸州市金夫人婚纱影楼的加盟合同一份（复印件）；7、2013年7月29日重庆香田花谷影视基地加盟授权书一份（复印件）。以上证据2－7拟证明被上诉人在经营过程中存在大量以加盟的形式进行合同性的联营，违反了双方合同的约定。
被上诉人南川区视觉龙摄影质证称：证据1是被上诉人在前案提供给上诉人的，授权书本身是真实的，我方取得了台湾龙摄影创始人林树藤的授权。同时，我方是否取得授权与本案没有关系。证据2－7也是真实、合法的，但不能证实我方与加盟店联营，他们只是我们的客户。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》是真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定履行其义务。综合上诉人重庆海安投资有限公司的上诉理由及二审的举证和被上诉人南川区视觉龙摄影的答辩及质证意见，本院归纳双方当事人的争议焦点是；1、本案一审判决援引（2013）南川法民初字第03475号、（2015）渝三中法民终字第00006号民事判决是否错误。2、本案房屋租赁合同是否已因被上诉人的行为已经解除，上诉人重庆海安投资有限公司是否应将合同约定的房屋及商铺交付给被上诉人南川区视觉龙摄影。下面分别论述：
一、从已查明的案件事实可知，重庆海安投资有限公司曾于2013年12月13日向一审法院起诉何榆萱、傅涛，以何榆萱、傅涛二人未按合同约定缴纳履约保证金并有将租赁物进行转租、转借、合资、联营等行为，侵害了其公司的合法权益，其公司已于2013年8月19日向何榆萱、傅涛发函解除合同为由，请求一审法院判决：1、确认重庆海安投资有限公司与南川区视觉龙摄影于2013年签订的《商铺租赁合同》已经解除。2、判令何榆萱、傅涛将位于中海黎香湖瑞士风情小镇项目8号楼1-2层全部铺位和9号楼2-3层全部铺位腾空返还重庆海安投资有限公司，并撤出中海黎香湖，不得在中海黎香湖进行摄影。3、判令何榆萱、傅涛承担原告各项经济损失10万元。4、判令何榆萱、傅涛承担本案诉讼费和律师费。5、何榆萱、傅涛承担连带责任。一审法院审理后，于2014年10月13日以（2013）南川法民初字第03475号民事判决驳回了重庆海安投资有限公司的诉讼请求。
重庆海安投资有限公司不服一审判决，上诉至本院，本院经审理，于2015年2月14日以（2015）渝三中法民终字第00006号民事判决驳回上诉，维持原判。现该案判决已经发生法律效力，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，一审法院在本案中援引已经生效的判决书中查明的事实及判决理由，符合法律规定，并无错误。
二、关于双方签订的《商铺租赁合同》是否已因南川区视觉龙摄影未缴履约保证金和签订加盟合同，重庆海安投资有限公司向其发出了解除合同的律师函而解除的问题，在已生效的本院（2015）渝三中民终字第00006号民事判决中已经确定。既然本案所涉《商铺租赁合同》没有解除，则上诉人重庆海安投资有限公司占有部分租赁物的行为就违反了双方的约定，南川区视觉龙摄影起诉要求重庆海安投资有限公司继续履行合同，将位于重庆市南川区中海黎香湖瑞士风情小镇8号楼1-2层全部铺位、9号楼2-3层全部铺位返还给其使用的诉求请求理应得到支持，一审判决重庆海安投资有限公司将其占用的商铺交付给南川区视觉龙摄影使用并无不当。
综上所述，上诉人重庆海安投资有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予采纳，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人重庆海安投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丹丹
代理审判员 郭玉梅
代理审判员 张东一
二〇一五年十二月八日
书 记 员 石 佳