江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0432号
上诉人（原审被告）朱文荣。
上诉人（原审被告）朱五宝。
委托代理人张雯，江苏陈全兴律师事务所律师（代理上述两上诉人）。
被上诉人（原审原告）邹秋香。
委托代理人徐健，江苏海联海律师事务所律师。
原审被告朱建明。
原审被告盛建英。
上诉人朱文荣、朱五宝因与被上诉人邹秋香、原审被告朱建明、原审被告盛建英房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆千民初字第0395号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，邹秋香（乙方）经董建龙介绍于2009年11月8日与朱建明、盛建英（甲方）签订房屋买卖协议一份，约定：一、甲乙双方商量后确认江苏省昆山市千灯镇锦景园3号楼304室房价为390000元。二、该房底楼的壹间小车库，含在该房价内。三、付款方式：1、乙方于2009年11月8日付给甲方购房定金78000元；2、乙方于2009年11月20日前，经千灯镇律师事务所公证后当日付给甲方大部分房款292000元；3、乙方于2010年春节前（甲方交房当日）支付该房屋尾款20000元。四、违约责任：甲乙双方在办妥上述公证与乙方付完292000元大部分房款后，都不得以任何原因提出不买或不卖。否则视为违约，违约除了按照房屋购房定金78000元之外，另承担自公证之日起每天按150元计算，违约金总数（含定金）为390000元，由违约方支付给守约方。五、鉴于该房系动迁房，如可以办房产证及土地证时，甲方承诺无条件积极配合乙方办理该房的房产证及土地证过户相关手续。六、在协议经千灯律师事务所公证后，付完292000元大部分房款有效。七、本房屋买卖协议一式四份，甲、乙双方、律师事务所以及介绍人各执壹份。上述房屋买卖协议有邹秋香、朱建明、盛建英、介绍人董建龙签字确认并经昆山市千灯镇法律服务所于2009年11月17日盖章见证，签订房屋买卖协议时，朱文荣、朱五宝均不在场。2009年11月8日，朱建明向邹秋香出具收取购房定金78000元的收条壹张；2009年11月17日，朱建明向邹秋香出具收取大部分房款292000元的收条壹张；2010年2月15日，朱建明向邹秋香出具收取购房尾款20000元的收条壹张，该收条载明：房款已清，另收到该房押金、装潢费共计1350元。邹秋香称房款付清之日即2010年2月15日，朱建明将本案诉争房屋交付给邹秋香。
另查明，本案诉争的房产来源于朱文荣、朱五宝坐落于昆山市千灯镇萧墅村的房屋拆迁所得。2007年10月19日，朱建明与昆山市千灯镇民生房屋拆迁有限公司签订了千灯镇房屋拆迁协议书1份，该协议书载明：涉及到昆山市千灯镇萧墅村房屋动迁，拆迁户为朱建明。朱建明在签订房屋买卖协议时向邹秋香提交了2007年10月19日签订的拆迁协议书1份、沿沪产业带动迁户产权置换通知书1份，2008年3月21日的临时订房单1份，内容包括房号、车库号及相应的面积（动迁户均载明为朱建明）。2011年10月11日，朱建明与昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司签订了昆山市房屋拆迁补偿安置协议书（表一）1份（被拆迁人及签字人均为朱建明），拆迁安置房有锦景园新楼4-6号楼304室（建筑面积130.54平方米）及锦景园26号自行车库（建筑面积9.54平方米）。原审法院在审理中调取了本案诉争房屋的房产登记资料，前述房屋拆迁协议书、昆山市房屋拆迁补偿安置协议书（表一）、安置房交房经济结算付款凭证等上原被安置人姓名均由朱建明更改为朱文荣，并加盖昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司的合同专用章进行校对。2013年3月8日，朱文荣、朱五宝作为受让方与转让方江苏中兴房地产开发有限公司昆山分公司在涉及本案诉争房屋的昆山市房屋转移登记申请表签字盖章。本案诉争的房产即昆山市千灯镇锦景园3号楼304室（建筑面积：130.54平方米）及3号楼026号车库（建筑面积：9.54平方米）于2013年3月12日经核准登记在朱文荣名下（共有人为：朱五宝），2013年3月20日上述房屋取得了国有土地使用权证。
原审审理中，朱文荣、朱五宝表示，在2013年6月邹秋香起诉盛建英、朱建明后才知道本案诉争的房屋已经出售的事实，房屋只是托管朱建明出租的，朱文荣、朱五宝未向朱建明收取租金，在房屋拆迁之前，与朱建明居住在一起，在拆迁后一直居住在政府过渡房内，房租也是几个儿子轮流支付的，另在2012年收到缴纳物业管理费的通知后，朱文荣去本案诉争的房屋看过，发现是出租的，通知朱建明去缴纳的，朱建明也未曾告知房屋已经出售的事实。邹秋香称，物业管理费在收房后两年是其缴纳的，后因房屋一直未过户，其等产证办好后一并缴纳，水电费一直是其缴纳的，水、电登记户名为朱建明。
以上事实有见证书1份、房屋买卖协议1份、收条3张、千灯镇房屋拆迁协议书1份、临时订房单1份、沿沪产业带动迁户产权置换通知书1份、房屋租赁合同2份、朱建明、盛建英的身份证复印件各1份、房屋登记信息查询结果证明1份、电费缴纳票据2份、水费缴纳票据1份、房屋所有权证及国有土地使用权证各2份、房屋登记信息查询结果证明2份、昆山市房屋转移登记申请表1份、昆山市房屋拆迁补偿安置协议书（表一）1份、千灯镇房屋拆迁协议书1份、动迁户安置结算清单1份、安置房交房经济结算付款凭证1份，以及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。
原审原告邹秋香的诉讼请求为：1、要求四原审被告协助将昆山市千灯镇锦景园3号楼304室及3号楼026号车库的房屋所有权及国有土地使用权过户至原审原告名下；2、本案诉讼费由四原审被告承担。
原审法院认为，虽然朱文荣、朱五宝的儿子朱建明及儿媳盛建英与邹秋香签订了房屋买卖协议，但本案诉争房屋系朱文荣、朱五宝的农村房屋拆迁安置所得。朱建明在拆迁协议书上签字并将拆迁协议书、临时订房单、沿沪产业带动迁户产权置换通知书交予邹秋香。2010年2月15日朱建明向邹秋香出具收取购房尾款20000元的收条壹张，该收条载明：房款已清，另收到该房押金、装潢费共计1350元，朱建明并将本案诉争房屋交付邹秋香占有使用至今。房屋的水、电登记在朱建明名下，水、电费由邹秋香缴纳。朱文荣、朱五宝表示房屋是托管给朱建明出租的。基于以上事实可推定朱文荣、朱五宝理应知道本案诉争房屋已经出售的事实。即使邹秋香知道本案诉争的房屋系朱文荣、朱五宝的房屋拆迁所得，也有理由相信朱建明、盛建英有代理权。朱文荣、朱五宝在交房后的3年多也未就邹秋香的购房行为提出异议。故朱建明、盛建英的代理行为已经构成表见代理，朱建明、盛建英签订的房屋买卖协议依法成立有效，对朱文荣、朱五宝具有约束力。现因本案诉争房产登记朱文荣、朱五宝名下，朱文荣、朱五宝理应协助邹秋香办理本案诉争房屋的产权过户手续。对邹秋香要求朱文荣、朱五宝协助将昆山市千灯镇锦景园3号楼304室及3号楼026号车库的房屋所有权及国有土地使用权过户至邹秋香名下的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：朱文荣、朱五宝在判决生效后十日内协助邹秋香将昆山市千灯镇锦景园3号楼304室及3号楼026号车库的房屋所有权及国有土地使用权过户至邹秋香名下。案件受理费7150元，财产保全费2470元，合计9620元，由朱文荣、朱五宝共同承担。
上诉人朱文荣、朱五宝不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审适用法律错误。本案不符合表见代理的构成要件，朱建明、盛建英与邹秋香签订房屋买卖合同是以自己的名义，而非以被代理人朱文荣、朱五宝的名义，事后房屋权利人朱文荣、朱五宝没有追认，朱建明、盛建英也没有取得房屋所有权，故朱建明、朱建英出卖房屋的行为应属无权处分。二、原审违反法定程序。朱文荣、朱五宝在本案诉讼中应处于原告的地位，享有原告的诉讼权利。原审却将朱文荣、朱五宝追加为被告，严重损害了朱文荣、朱五宝的诉讼权利。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人邹秋香二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告朱建明、盛建英二审未作答辩。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
二审争议焦点是本案房屋买卖合同是否有效。本院认为，朱建明、盛建英系朱文荣、朱五宝的儿子、儿媳。本案诉争房屋系朱文荣、朱五宝的农村房屋拆迁安置所得，朱文荣、朱五宝认可房屋拆迁安置事宜由其委托朱建明办理。2009年11月8日，朱建明、盛建英与邹秋香签订房屋买卖合同，将本案诉争房屋出卖给邹秋香。朱建明并将拆迁协议书、临时订房单、动迁户产权置换通知书交予邹秋香。嗣后，邹秋香按约支付了全部购房款，朱建明也已将诉争房屋交付给邹秋香占有使用至今。在本案诉讼之前，朱文荣、朱五宝从未对邹秋香占有使用房屋提出过异议。朱文荣、朱五宝称诉争房屋由其委托朱建明出租，但朱文荣、朱五宝亦认可其从未收到过房屋租金。结合上述事实，本院认为，朱文荣、朱五宝主张对本案房屋买卖不知情，既不符合情理，也有违诚信，应合理推定朱文荣、朱五宝对房屋买卖是知晓的，未提出异议，视为对房屋买卖的追认。因此，本案所涉房屋买卖合同应认定为有效。原审判决朱文荣、朱五宝协助邹秋香办理本案诉争房屋的产权过户手续，并无不当。关于朱文荣、朱五宝提出的原审程序问题，本院认为，朱文荣、朱五宝与本案处理结果有法律上的利害关系，原审法院依职权追加朱文荣、朱五宝为本案共同被告，程序上并无违法之处。
综上，朱文荣、朱五宝的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7150元，由上诉人朱文荣、朱五宝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年四月十四日
书 记 员 王文君