河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0102民初2876号原告：袁梦旭，男，1989年10月26日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：王斌，河南正臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰玉静，河南正臻律师事务所实习律师。被告：河南德兴置业有限公司，住所地郑州市中原区工农路88号10号楼1层商8号。法定代表人：王静毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐风，该公司员工。原告袁梦旭与被告河南德兴置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王斌、兰玉静，被告的委托诉讼代理人徐风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告限期将供配电设施运行方式整改为市政电力直接供给，并自2016年7月1日至整改符合约定之日支付供配电设施逾期整改违约金，暂计至2017年10月31日为13810元；2.被告限期整改供暖设施达到约定的供暖条件，并自2017年2月1日至整改符合约定之日支付供暖设施逾期整改违约金，暂计至2017年10月31日为7726元；3.被告支付逾期办理产权初始登记违约金8943元；4.被告自2017年10月12日至房产证交付之日支付逾期办理房产证违约金，暂计至2017年10月31日为538元；5.本案诉讼费用由被告承担。以上违约金均按照已交房款的日万分之0.5计算。事实和理由：2014年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州市中原区××东、××路南“××”小区××单元××号房屋。原告已支付全部购房款，被告于2016年5月底交房。但是，被告未按约定提供市政电力直接供给，而是由其自行组织供电设施建设，由涉案物业公司代收电费的供电方式，违反了《商品房买卖合同》第十四条第1款第2项的约定，应支付相应违约金，并承担相应的整改责任；被告未按约定提供供暖设施，违反了《商品房买卖合同》第十四条第1款第4项的约定，应支付相应违约金，并承担相应的整改责任；被告未按约定的期限提供初始登记材料，违反了《商品房买卖合同》附件四补充协议第六条第1款的约定，应支付相应违约金；被告未按约定期限将房产证交付原告，违反了《商品房买卖合同》附件四补充协议第六条第2款的约定，应支付相应违约金。被告辩称，原告诉讼请求没有事实和法律、合同依据，并且要求违约金过高，应当调减，请依法裁判。一、1.涉案小区变压器属小区供配电设施的组成部分，供电企业向该变压器供电就是向小区供配电设施直接供电，这种运行方式符合双方合同约定；2.根据郑政（2015）17号文被告有权自行组织建设涉案小区供配电设施，也有权不委托供电企业对该供配电设施维护保养的管理，因供电企业没有管理权就无权向小区业主收取电费，原告该请求没有法律和合同依据。二、双方约定的供暖设施验收合格，指的是工程竣工验收合格；双方没有对由郑州市热力总公司对涉案小区供暖设施并网验收的时间做出约定，原告该诉求没有合同的依据；郑州市热力总公司并网验收时间过长，责任不在被告，（原告）请求违约金过高。三、郑州市政府在2016年8月20日在郑州建成区内实施不动产登记，原、被告双方已经同意办理原告房产不动产登记，原告依据双方合同要求承担违约责任已无依据；被告在办理涉案不动产登记（申请时）及时履行了相关的义务，不动产证件迟延办理原因不在被告；原告第四项违约金请求没有合同依据。本院经审理认定事实如下：原、被告对涉案房屋买卖合同形式及约定内容以及原告已按照约定向被告支付了全部购房款没有异议，即2014年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以565989元购买被告开发的位于中原区××东、××路南××单元××号房屋，原告已向被告支付了全部购房款。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对被告是否存在原告主张的违约行为，本院分析认定如下：一、原告举证不能证明被告违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款第2项的约定。《商品房买卖合同》第十四条第一款第2项系统文字构成为：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件……。2.供配电设施：2016年5月31日达到：入户接通条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。”原告针对上述约定文字概念解释原、被告间相关民事权利义务为：被告应于2016年5月31日前，将供电运行方式达到市政电力直接供给的条件。即被告应履行建立原告与供电企业间的供用电合同关系，并由原告作为供用电合同的用电户，将日常用电费用交于国家电网经营机构。缘此解释，原告主张被告并未完成原告与国家电网经营机构间的供用电合同成立的义务，且被告自己组织供电设施建设并直接向原告收取涉案用电费用，构成违约。被告针对上述约定文字概念解释原、被告间相关民事权利义务为：“市政电力直接供给”应为涉案小区产权分界点电源直接源于国家电网经营机构。缘此解释，被告抗辩举证被告已于2016年4月6日完成了涉案小区用电电源直接源于国家电网经营机构，没有违约。鉴于原、被告双方对涉案合同约定条款的理解存在有争议，而该争议直接影响原、被告双方适用该争议条款作为约定违约事由进行认证推理过程中的诉辩举证的关联性。故依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，原、被告应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原告解释“市政电力直接供给”不仅使用相同的概念解释概念，且对“市政”、“电力”、“市政电力”、“直接”、“供给”、“直接供给”一般概念的认识，相较《现代汉语词典》相关概念，在定义、内涵、外延方面有较大出入。即原告有关“市政电力直接供给”的解释偏离了上述法定的首先使用词句解释的规则。至于原告意欲从习惯或民事法律关系的角度将“市政电力直接供给”解释为原告与国网经营机构成立《供用电合同》，是该项条款约定的目的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第二款的规定，原告对此条款的理解，负有举证义务。而原告对此陈述及两个政府文件（郑政【2011】35号、郑政【2015】17号）的相关举证论证，从“市政电力直接供给”词句与上述文件的词句比对、适用角度存在文件相关事由概念与约定违约事由概念的不同一、适用违约事由概念外延的不统一。即原告与供电企业成立供用电合同，从本案本项约定角度，与被告存在模糊关系；“市政电力直接供给”从主体、客体、内容分析无法构建具体民事法律关系，仅仅表示法律关系的客体为规划用电，规划电力直接作用于涉案小区。相较被告的相关电源源于政府规划、如期接通入户、供电设施产权界点内的组织建设合法的举证证明力，原告证明被告违约的约定事由逻辑大前提的举证证明力弱于被告的相应反驳、反证举证证明力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，原告理解的被告本案该项约定事由不成立，应不予支持。二、原告举证能够证明被告违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款第4项和第二款的约定。《商品房买卖合同》第十四条第一款第4项和第二款的系统条款构成为：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……。4.供暖设施：2016年12月31日达到：工程验收合格；运行方式为市政管网集中供暖，……，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.逾期出卖人应在一个月内完成整改，逾期仍未完成整改则按合同第九条第1款执行；2.由于政府原因或不可抗力因素导致基础设施，公共配套无法在规定日期内达到使用条件的，出卖人不承担责任”。第九条第1款约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”第八条约定：“交付期限出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件并符合约定的商品房交付买受人使用√5.该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。”2017年12月7日郑州市热力总公司针对涉案包括原告住宅的栖湖怡家1-5号楼发出供热指令形式下的《郑州市热力总公司用户供热工程并网供热通知单》，随即被告与郑州市热力总公司签订了没有签约时间的《集中供热协议》。原告对此以质证意见陈述形式认可涉案供暖设施于2017年12月7日验收合格并供暖。根据上述约定事由系保障原告及时、安全、持续使用供暖设施的目的，被告未在2016年12月31日前全面履行实现上述目的的约定义务，被告构成逾期违约。扣除约定的整改一个月的不计付违约金的时间，被告本项违约期间为2017年2月1日至2017年12月6日，共计309天，被告应向原告支付违约金：565989元×0.00005×309天=8744.53元。被告对此抗辩涉案供暖设施已随郑州市工程质量监督站2016年6月7日《质量监督报告》（监督登记号201405235101-5301）所确认的报告时间、报告内容履行了相关义务。被告该抗辩割裂、混淆了涉案系统供热设施中的不同时间项下室内供热设施、栖湖怡家1-5住宅楼供热设施以及郑州市热力总公司涉案铺设、连接供热设施及内外供热设施并网的统一关系。即被告主张所开发建设的涉案房屋室内的供热设施安装状态和栖湖怡家1-5住宅楼的供热设施安装及系统检测合格的状态，既不能证明郑州市热力总公司针对涉案栖湖怡家1-5住宅楼实施关联并网供热设施安装的状态，更不能证明涉案系统供热设施已于2016年12月31日具备“出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议”条件的约定统一状态。被告该抗辩举证虽为必要，但不充分。被告的逾期违约行为已造成原告在关联条款约定的期日后，正常的供热季期间内迟延使用涉案房屋的供暖设施，降低了被告销售商品房的阶段性功能的使用价值。鉴于原、被告本案签约时适用、选择合同条款的地位；相较原告已全部支付购房款的期待利益和交易成本；被告有关日万分之0.5比例下的违约金计算标准过高的抗辩，从相对人之间的损益角度，实难悉数比对高低。故应遵从约定违约金计算方法，以致效率。被告主张本项逾期是行业习惯，不仅违背约定、法定和常理，且从诉讼技术层面，缺少《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第二款所规定的举证证明。故被告本项抗辩，既无约定减免事由举证，亦无法定减免事由举证，应承担诉讼不利责任。如因第三方原因造成违约，被告应依《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，首先承担本案违约责任；被告与第三方的纠纷，可依照法律规定或按照约定解决。三、原告举证能够证明被告违反了《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中六、1.的约定；被告举证能够证明本项违约责任可以依法、依约减少违约金负担。1.《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中六、1.的系统条款构成为：“六、产权登记的约定1.产权初始登记。出卖人应当在2016年7月31日（房屋交付使用后60日）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.005%违约金。”该约定虽然从使用初始登记（首次登记）概念的行政法律关系的性质、主体方面与本案合同目的所涉民事法律关系有所不同和差异，但从民事法律关系角度分析，该约定条款不仅设立了被告与原告间商品房买卖合同关系项下的关联民事权利与义务约定，更是国家相关机关以示范文本中格式项，提示作为房地产开发主体的被告，在商品房销售时，应依法依规及时归纳、梳理、完善房地产开发及销售所需必备的文件资料，避免产权首次登记延误所引发的后续转移登记延误的系统迟滞及风险。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，被告负有在2016年7月31日（房屋交付使用后60日内），将需要由其提供的，申请办理房屋权属首次登记以及涉案房屋所有权和土地使用权统一首次登记资料已报送郑州市住房保障和房地产管理局或郑州市不动产统一登记机构的举证义务。诉讼中，被告没有提交符合上述约定期间，涉案房屋首次登记申请已被受理的或依法依约减免责任的相关有效证据材料。被告构成逾期违约。被告抗辩举证证明约定报送的登记机构即郑州市住房保障和房地产管理局在涉案合同履行期间，因其房屋权属登记职能于2016年8月20日被公告确定为郑州市不动产登记中心统一履行。被告认为原、被告双方约定的具体登记机构无法进行房屋权属登记，所以被告不构成合同违约。被告该抗辩举证，首先与2016年8月20日郑州市住房保障和房地产管理局不动产登记职能转换的时间关联不周延。被告在2016年8月20日前负有约定义务，2016年8月20日以后同样负有针对涉案不动产房屋所有权和土地使用权统一申请登记的义务。以上约定义务和法定义务不冲突。如此被告逾期交房的期日、不动产登记机构的转换、统一登记房屋所有权和土地使用权的程序实施，依法依约均不能变更或终止被告本案本约的首次登记申请的约定义务。被告该抗辩举证不予支持。2.从国家实施不动产统一登记制度相关文件的公布时间、从公示的规范信息角度，被告在与原告签订合同是应当知道上述细则的规定。2016年8月20日后涉案不动产的“两权（土地使用、房屋所有）一证”统一登记规范较之前的规范，从行政法律关系主体以及登记程序方面的确存在量和质的不同，但从立法、执法层面，国家机关职能的规范性和连续性是毋庸置疑的。故被告登记申请逾期与此没有免责关联。在原告已于2016年6月16日起使用涉案房屋，被告应于2016年8月15日前将申请登记材料提交到统一的不动产登记机构并被受理，但被告于2017年6月15日履行本义务，已构成违约，应承担违约责任。但是，2016年8月20日之后，首次登记有关委托手续、报送主体材料范围、报审材料范围等确需依新规需要重新梳理、书写、填具、索取申报。综合前述被告本案本项违约事由发生期间涉案不动产登记机构“两权一证”统一登记规范要求与本案本项约定事由的差等关系、本案本项约定与商品房买卖合同基本权利义务的间接关联性、本案主要民事权利义务业已履行、“两权一证”程序加入，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，适用本案本项违约金计算方法计算的违约金，应酌定调减50%。2016年8月16日至2017年6月14日共计303天，本案本项被告需承担的违约金：565989元×0.00005×303天×50%=4287.37元。四、原告举证能够证明被告违反了《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中六、2.的约定，原、被告应依约、依法行使本案本项违约请求权、抗辩权。1.《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中六、2.的系统条款构成为：“六、产权登记约定。……，2.转移登记，出卖上取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理【√】买受人委托出卖人办理该商品转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需的资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。”2017年6月27日涉案不动产完成“两权”的统一首次登记，按照约定，被告应当于2017年10月25日前为原告房屋办理完毕所有权证并通知原告领取，被告于2017年12月19日委托河南德兴物业服务有限公司通知，已构成违约，应承担违约责任。本院对2017年10月26日至2017年12月18日期间共计54天的违约金，本院予以支持，超出该期间的主张本院不予支持。2.原、被告双方应依约、依法行使本案本项请求权和抗辩权。原、被告虽然未在合同中就本项违约金金额或计算方法有明确约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和第二款的规定，被告应依法承担按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，赔偿原告相应损失的违约责任。同时，参考原告本案本项诉求请求给付金额的赔偿性，违约金赔偿性与法定赔偿的统一赔偿性目的，原告本案本项适用违约金计算比例计算的诉讼请求金额尚未超出前述司法解释计算赔偿金范围。综合本案诉求范围、审理范围、裁判范围的基本统一和化解讼争效率的审判价值。被告应支付2017年10月26日至2017年12月18日期间，以原告已付购房款总额为基数的，适用每日0.005%比例计算的损失：565989元×0.00005×54天=1528.17元。本院认为，本案《商品房买卖合同》涉案范围条款，没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。原、被告均应依法依约，从实现合同目的角度诚信履行、全面履行。原、被告双方争讼范围系统折射到被告涉案整个房地产开发项目的开发、建设、销售，尤其是系统前因后果、彼此交集的各个关键节点。从被告抗辩举证的待证法律事实与时间的关联分析，被告的抗辩始终没有摆脱开发建设关系紧张→首次登记关系紧张→房屋交付关系紧张→转移登记关系紧张的被动、迟滞轨迹。上述轨迹从实现合同目的方面构成迟延履行、不符合约定履行的违约行为。被告违约已导致原告完全履行较大金额付款义务后，既没有及时得到所买商品房，也没有及时得到符合约定功能的商品房等期待利益，更没有及时实现相对债权到绝对物权的保障利益。故被告应依约依法承担相应违约责任。综上所述，原告本案诉求没有约定或法定依据的，超出约定或法定范围的，对应约定事由和法定事由举证不立的，本院不予支持。同理，被告抗辩，尤其是针对原告诉求违约金过高的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和以《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条所规定的主、客观具体违约金调减条件。对此，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十三条的规定，判决如下：一、被告河南德兴置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告袁梦旭《商品房买卖合同》第十四条第一款第4项和第二款约定的逾期违约金8744.53元；二、被告河南德兴置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告袁梦旭《商品房买卖合同》附件四合同补充协议六.1约定的逾期违约金4287.37元；三、被告河南德兴置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告袁梦旭《商品房买卖合同》附件四合同补充协议六.2.约定的逾期违约损失1528.17元；四、驳回原告袁梦旭的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元（已减半），原告袁梦旭负担206元，被告河南德兴置业有限公司负担82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李忠贤二〇一八年六月二十八日书记员  郑飞虎