山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1267号
上诉人（原审被告）罗济奎。
委托代理人霍连清，山东復泰律师事务所律师。
委托代理人侯闫颖，山东復泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛南京路小学。
法定代表人薛清，校长。
委托代理人刘慧，山东劳谦律师事务所律师。
委托代理人张锦，山东劳谦律师事务所律师。
上诉人罗济奎因与被上诉人青岛南京路小学房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人罗济奎的委托代理人霍连清、侯闫颖，被上诉人青岛南京路小学的委托代理人刘慧、张锦，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
青岛南京路小学在原审中诉称，其与罗济奎签订《房屋租赁合同》，将其所有的江西路66号甲房屋出租给罗济奎使用，合同期限自2008年12月18日至2013年12月17日止。但罗济奎至今仍未按照合同约定付清房租，并且在合同到期后仍占有使用该房屋拒不归还。罗济奎的行为已构成违约并给青岛南京路小学造成损失，为维护合法权益，请求：判令罗济奎支付欠付房租54657.53元，以及逾期付款违约金按照月租金千分之五计算自2013年12月18日起至罗济奎实际支付之日止；判令罗济奎支付实际占用江西路66号甲房屋的使用费自2013年12月18日起至实际腾交房屋之日止；判令罗济奎立即腾让租赁房屋，返还租赁物；诉讼费由罗济奎承担。
罗济奎在原审中辩称，其只欠房租4万元，青岛南京路小学主张的数额过高；违约金亦过高且无事实依据，应当予以驳回。罗济奎没有腾房，是因为双方之间有一些事项尚未确定，罗济奎方现在同意腾房，但估计最早要3月份可以腾房。使用费同意按实际占有使用时间及对方主张的数额来支付。
原审法院查明，2008年8月27日，青岛南京路小学作为出租方与承租方青岛市南鑫裕隆饭店签订房屋租赁合同，约定：房屋座落于江西路66号甲，房屋间数8间，使用面积350平方米；租赁期5年，自2008年12月18日至2013年12月17日；承租人拖欠租金累计达三个月，出租人可以终止合同，收回房屋；如承租方逾期不搬迁，出租方有权通过仲裁或诉讼程序解决，出租方因此所受的损失由承租方负责赔偿；租金伍万元，缴纳期限：按月支付；承租方在租赁期届满时把房屋交还给出租方，如需继续租赁，应提前三个月与出租方协商，双方另签订协议约；违约责任：任何一方未能履行本协议规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提出解除本协议，造成的损失由责任一方承担，承租方逾期交付使用费用，每逾期一日，由出租方按月租金的千分之五向承租方加收违约金；本协议在履行中若发生争议，双方应采取协商办法调解，协商不成时，依法向人民法院起诉；本协议一式五份，双方各执一份，送市南区教体局校舍管理科、市南区勤工俭学办公室、安全科备案。青岛南京路小学及其法定代表人、青岛市南鑫裕隆饭店及其法定代表人即罗济奎均签字、捺印予以确认；市南区教体局校舍管理科、市南区勤工俭学办公室、安全科均捺印予以确认。
2015年1月20日，青岛市市南区教育综合服务中心（原市南区教体局校舍管理科《青岛市市南区机构编制委员会南编字（2010）2号文件》）出具证明一份，载明：兹证明青岛南京路小学与鑫裕隆饭店签订的房屋租赁合同复印件与原件一致，真实有效。青岛南京路小学称房屋租赁合同系双方续签之合同，2008年12月18日之前罗济奎已实际租赁使用房屋；罗济奎质证后表示对房屋租赁合同复印件及证明不予认可，故对青岛南京路小学所主张违约金亦不予认可。
山东省工商行政管理局工商公示登记信息载明：青岛市市南区鑫裕隆饭店注册号370202600354603类型个体经营者罗济奎经营场所市南区江西路66号甲。双方均予以认可。
房地产权证载明：房地产权利人青岛南京路小学房地座落市南区洪泽湖路2号。双方均予以认可。
罗济奎提交证明书一份，载明：罗济奎认可青岛南京路小学提交的房地产权证中房地座落于市南区洪泽湖路2号的房屋，系青岛南京路小学向罗济奎主张租赁座落于江西路66号甲房屋。
青岛南京路小学提交结算收据一份，证明2008年8月至2009年8月罗济奎交纳房租5万元；2011年10月26日教体局出具收款收据一份，载明缴款人青岛市南鑫裕隆饭店缴纳青岛南京路小学2010年9月1日-2011年8月31日房租5万元；2013年6月17日教体局出具收款收据一份，载明缴款人青岛市南鑫裕隆饭店缴纳青岛南京路小学2011年9月1日-2012年8月31日房租5万元。青岛南京路小学提交2014年证明一份，载明：2010年我校开具与鑫裕隆饭店2009年至2010年房租收据一张，当年鑫裕隆饭店以记账为由借用后丢失。2009年至2010年房租确已交付我校。特此证明。青岛南京路小学提交2014年9月收条一份，载明：今收到鑫裕隆饭店2012年12月至2013年12月部分房租壹万元整。罗济奎质证后表示应自每年12月18日起计算房屋租金，故罗济奎尚欠青岛南京路小学房屋租金4万元。
青岛南京路小学提交2013年12月27日青岛市市南区教育局及青岛南京路小学出具告知书一份，载明“鑫裕隆饭店：我校与贵方签订的房屋租赁合同至2013年12月17日到期。鉴于我校缺少专用教室的现状以及校舍安全方面考虑，我校决定不再与贵方续约。请贵方接到我校告知书后，于2014年元旦前进行搬迁工作，我校将对房屋进行规划整理用于教育教学。特此告知”。青岛南京路小学提交2014年1月3日青岛市市南区教育局及青岛南京路小学发送至罗济奎手机（号码为151××××0001）短信息打印件一份，载明“告知书鑫裕隆饭店，我校与贵方签订的房屋租赁合同至2013年12月17日到期。鉴于我校缺少专用教室的现状以及校舍安全方面考虑，我校决定不再与贵方续约。请贵方接到我校告知后，于2014年1月15日前进行搬迁工作，我校将对房屋进行整理规划用于教学。特此告知”。罗济奎质证后表示未收到过上述书面及短信息告知书。
青岛南京路小学提交2014年8月7日催款通知书一份，载明“青岛市鑫裕隆饭店：自2013年12月17日起，贵方与我校的房屋租赁合同到期，我校与贵方不再续约。至今为止贵方还拖欠我校费用，明细如下：1、截止2013年12月17日租金64657.53元；2、截止2014年7月31日实际占用费31369.86元。请贵方在收到本催款通知后五日内将所欠费用交予我校总务处财务人员。如贵方逾期未付清欠款，我校将依法追究贵司违约金及相应损失等法律责任。特此函告！”青岛南京路小学于2014年8月8日发送上述催款通知书（EMS邮件号码为1043859889304），邮件查询系统显示于2014年8月10日签收。罗济奎质证后表示未收到过上述催款通知书。
关于青岛南京路小学要求罗济奎支付实际占用江西路66号甲房屋的使用费，罗济奎表示同意按照实际占用时间支付房屋使用费。
关于青岛南京路小学要求罗济奎立即腾让租赁房屋，返还租赁物的诉讼请求，罗济奎表示同意腾让租赁房屋，返还租赁物，但要求给其准备时间。
原审法院认为，2008年8月27日，青岛南京路小学与青岛市南鑫裕隆饭店签订房屋租赁合同，约定青岛南京路小学出租江西路66号甲8间房屋给鑫裕隆饭店使用，租赁期5年，自2008年12月18日至2013年12月17日。工商局公示登记信息载明鑫裕隆饭店系个体工商户，其经营者为罗济奎，经营场所为江西路66号甲，双方均当庭予以认可。合同所涉江西路66号甲房屋之房地产权证载明地址为市南区洪泽湖路2号，双方亦均予以认可。罗济奎对青岛南京路小学提交的房屋租赁合同复印件及市南区教育综合服务中心出具的证明表示不予认可，但表示对双方租赁房屋行为予以认可，故双方上述租赁房屋行为系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方的行为系有效行为，对双方具有约束力。关于房屋租金交纳情况，双方均予以认可罗济奎交纳房屋租金共计21万元，青岛南京路小学提交的结算收据其中三份载明2008年8月至2009年8月罗济奎交纳房屋租金5万元、2010年9月1日至2011年8月31日罗济奎交纳房屋租金5万元、2011年9月1日至2012年8月31日罗济奎交纳房屋租金5万元，青岛南京路小学称房屋租赁合同系双方续签之合同，罗济奎于2008年12月18日之前已实际租赁使用房屋，综上，可以认定青岛南京路小学出租江西路66号甲8间房屋给鑫裕隆饭店使用的起始时间为2008年8月。关于青岛南京路小学提交2013年12月27日市南区教育局及青岛南京路小学出具给罗济奎的告知书、2014年1月3日市南区教育局及青岛南京路小学发送至罗济奎手机（号码为151××××0001）的短信息打印件及2014年8月7日青岛南京路小学出具给罗济奎的催款通知书（2014年8月8日发送、EMS邮件号码为1043859889304、邮件查询系统显示于2014年8月10日签收），原审法院支持双方租赁合同期限至2013年12月17日止。双方确认罗济奎支付青岛南京路小学2008年8月至2012年8月31日房屋租金共计20万元，2014年9月罗济奎支付青岛南京路小学2012年12月至2013年12月部分房屋租金1万元，自2012年9月1日至2013年12月17日扣除罗济奎已支付的1万元房屋租金，罗济奎应付给青岛南京路小学房屋租金为：5万元／年÷365天×472天（2012年9月1日至2013年12月17日）-1万元＝54657.53元，故青岛南京路小学要求罗济奎支付其欠付房租54657.53元的诉讼请求予以支持。关于逾期付款违约金，合同约定每逾期一日，按月租金的千分之五计算违约金，青岛南京路小学要求罗济奎按照月租金千分之五计算自2013年12月18日起至罗济奎实际支付之日止违约金的诉讼请求予以支持。关于青岛南京路小学要求罗济奎支付实际占用江西路66号甲房屋使用费自2013年12月18日起至实际腾交房屋之日止的诉讼请求予以支持。关于青岛南京路小学要求罗济奎立即向青岛南京路小学腾让租赁房屋，返还租赁物的诉讼请求予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、罗济奎于判决生效之日起10日内付给青岛南京路小学欠付之房屋租金54657.53元；二、罗济奎于判决生效之日起10日内付给青岛南京路小学违约金，按照月租金（年租金5万元）千分之五计算自2013年12月18日起至实际支付之日止；三、罗济奎于判决生效之日起10日内付给青岛南京路小学实际占用江西路66号甲房屋使用费，按照年租金5万元自2013年12月18日起至罗济奎实际腾交房屋之日止；四、罗济奎于判决生效之日起10日内向青岛南京路小学腾让返还江西路66号甲房屋。案件受理费2344元，由罗济奎负担；因青岛南京路小学已预交，罗济奎于判决生效之日起10日内付给青岛南京路小学。
宣判后，罗济奎不服原审判决提起上诉称，其租赁房屋的租赁周期为每年的12月18日至次年的12月17日，双方约定的违约金过高，请求二审法院依法改判或发回重审。
青岛南京路小学答辩称，实际租赁期限并非合同约定的2008年12月18日至2013年12月17日，另，罗济奎应当支付违约金。青岛南京路小学请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，根据双方合同的约定，涉案房屋的租赁期限为2008年12月18日至2013年12月17日。青岛南京路小学主张罗济奎于2008年12月18日之前已经实际使用房屋并应当交纳房租，应当提交充分的证据证明。本案中，双方对涉案房屋的交付未办理书面手续，而青岛南京路小学提交的三份收据中载明计租期间为每年的9月1日至次年的8月31日，其于2014年9月出具的收条载明其收到的1万元房租是2012年12月至2013年12月的部分房租，三份收据与2014年9月收条中的年度计租期间存在矛盾。青岛南京路小学在未提交其他充分证据证明双方对计租期间重新进行了约定的情况下，仅凭该三份收据，不足以否定合同约定的房屋租赁期间，而且2014年9月收条中的记载也与双方的合同约定相符。因此，本院确认涉案房屋应当自2008年12月18日开始计租。双方的合同于2013年12月17日期满，合同期内的租金应为25万元（5万元／每年×5年），罗济奎已经支付21万，合同期内还应支付4万元（25万元-1万元）。一审法院对于合同期内的欠付房租数额认定错误，本院依法予以纠正。罗济奎未按合同约定及时交纳房租，理应支付相应的违约金，双方合同约定的每逾期一日按月租金的千分之五支付违约金，符合法律规定，罗济奎主张该违约金过高，本院不予支持。
至于原审判决确认的合同期满后的房屋使用费及房屋腾退问题，双方当事人均无异议，本院予以确认。
综上，上诉人罗济奎的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10200号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、变更青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10200号民事判决第一项为：罗济奎于本判决生效之日起10日内给付青岛南京路小学房屋租金4万元；
三、驳回青岛南京路小学的其他诉讼请求
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2344元、二审案件受理费2344元，共计4688元，由上诉人罗济奎负担2344元，由被上诉人青岛南京路小学负担2344元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 齐 新
_二Ο一五年六月三十日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 吴苗苗