广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终3713号
上诉人（原审被告）深圳市元盛实业有限公司，住所地广东省深圳市福田区。
法定代表人王志俊，董事长。
委托代理人练纯洁，广东圣天平律师事务所律师。
委托代理人李婷，广东圣天平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市南山区美加广场业主委员会，住所地深圳市南山区。
负责人陈家桃。
委托代理人蔡哈敦，住所地广东省深圳市南山区，该业委会委员。
原审第三人深圳市瑞征物业管理有限公司，住所地深圳市福田区福强路沙尾村口元盛兴苑3楼A1房。
法定代表人张明广，住所地湖北省监利县，该公司总经理。
委托代理人戚永刚，住所地广东省深圳市福田区，该公司员工。
上诉人深圳市元盛实业有限公司（以下简称元盛公司）因与被上诉人深圳市南山区美加广场业主委员会（以下简称美加广场业委会）、原审第三人深圳市瑞征物业管理有限公司（以下简称瑞征公司）车位纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第237号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：元盛公司原名深圳发展银行房地产公司，1996年企业名称变更为深圳市元盛实业公司，1998年企业名称变更为深圳市元盛实业有限公司。
1995年11月25日，深圳市xx实业总公司和深圳世xx园房地产发展有限公司（以下简称世xx园公司）与深圳市规划国土局签订《深圳市土地使用权出让合同书》[深地合字（xx）xx号]，取得Txx-
xx地块的使用权。1996年7月17日，世xx园公司与元盛公司签订《沙河“世xx园”4号地块住宅用地合作合同》，约定双方就世xx园项目中的第4号地合作开发。1998年2月28日，世xx园公司与元盛公司签订《沙河“世xx园”4号地块住宅用地合作合同补充协议》，约定美加广场项目产权分配比例：世xx园公司占1%，元盛公司占99%。1999年12月23日，世xx园美加广场A、B、C、D、E栋取得建设工程竣工验收证书。2000年6月13日，世xx园公司向深圳市规划国土局南山分局出具《情况说明》，载明美加广场已交付使用，该物业的所有产权属元盛公司所有。
1999年1月30日，元盛公司（甲方）与瑞征公司（乙方）签订《美加广场物业委托管理合同》，约定甲方委托乙方对美加广场实行专业化、一体化的物业管理，委托管理期限从1999年2月12日起至2004年2月12日止。甲方负责地下停车场《停车场许可证》的申办手续和申办费用；停车场的收费标准按政府规定执行，从批准收费之日起收入全归乙方，用于补贴物业管理费用的不足；本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类档案、财务等资料，移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产，对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构；合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满6个月前向对方提出书面意见；及其他条款。
1999年8月5日，深圳市公安交通管理局秩序处建审科颁发的《深圳市机动车停车场地合格证》显示，美加广场停车场结构为地下两层，面积为4679平方米，有效车位为266个。关于地下停车场的产权归属，美加广场业委会认为元盛公司作为美加广场的开发商，与美加广场小区业主并未在买卖合同中约定美加广场地下停车的归属，车位应归属全体业主。元盛公司则认为规划的266个车位由其投资建设，均未计入容积率，买卖合同中也未约定停车场的归属，应为元盛公司所有。元盛公司提交了《建设工程竣工测量报告》、《深圳市房屋建筑面积查丈报告》证明美加广场地下两层未计入容积率。深圳市规划国土局于1999年出具的美加广场《建设工程竣工测量报告》载明，美加广场A-
E栋用地面积12034.3平方米，总建筑占地面积2658.47平方米，总建筑面积46771.25平方米，建筑容积率3.89.地下一层6678.87平方米，地下二层7237.67平方米不计入容积率。深圳市地籍测绘大队于1999年出具的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》载明，A、B、C栋总建筑面积38339.36平方米，计入容积率的建筑面积24421.82平方米，不计入容积率的建筑面积13917.54平方米；D、E栋总建筑面积22349.43平方米，计入容积率的建筑面积22349.43平方米，不计入容积率建筑面积为0平方米。元盛公司提交了《分栋、分户编制说明书》、《深圳市国土局分栋产权登记资料》、《美加广场分户产权登记》等证据证明地下车库面积未计入分摊公用面积，车库所有权归开发商。元盛公司提交了《美加广场停车场交通设施施工合同》等证据证明地下停车场系由其投资建设。元盛公司提交了深圳市机动车停车场场地合格证、车库平面图、地下停车场营业执照、税务登记、收费标准标价牌等证明美加广场地下车库由瑞征公司经营管理，收取车辆停放费。元盛公司提交了《民防工程验收证书》证明美加广场实建民防地下室面积2692平方米，平时用途为车库。元盛公司认为该证书表明建设单位是元盛公司，根据谁投资、谁受益的原则，地下车库人防工程为元盛公司投资建设，平时的使用和收益应归元盛公司所有。美加广场业委会及瑞征公司对上述证据的真实性予以认可，但不能证明元盛公司对小区车位享有产权，也不能以地下车库面积未作为公摊面积，即推定车库所有权归元盛公司所有或不属于美加广场全体业主；美加广场建设总成本约为2.25亿元，所有业主支付的房价接近4亿元，说明地下室的建设成本包含在房价中，由全体业主承担。
2008年4月15日，美加广场业委会（甲方）与瑞征公司（乙方）签订《美加广场物业委托管理合同》，约定甲方委托乙方对美加广场实行专业化、一体化的物业管理，委托管理期限从2008年5月1日起至2011年4月30日止；委托管理事项包括本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（包括停车场等）的维修、养护和管理及交通、车辆行驶及停泊；停车场的收费标准按政府规定执行，其收入用于补贴物业管理费用的不足；及其他条款。2011年3月23日，美加广场业委会（甲方）与瑞征公司（乙方）签订《美加广场物业委托管理合同》，合同约定的委托管理期限从2011年5月1日起至2016年4月30日止，其余内容同上。庭审中，元盛公司认为涉诉小区车位的权属属于元盛公司，元盛公司委托瑞征公司对停车场进行管理，其委托期限至2004年2月11日已到期，瑞征公司此后占用车位并获利无合同依据，瑞征公司无权占有元盛公司的车位收益。
2009年4月9日，美加广场业委会（乙方）与元盛公司（甲方）签订《协议书》，约定甲方因资金困难无力支付美加广场的房屋公用设施专用基金，甲方将出售或长期出租美加广场地下停车位，根据乙方在保证小区租车位户合理使用的要求，先期出让30个车位，价格由甲方自行合理拟定，甲方保证本次处置车位的收入首先支付大修基金，乙方有权监督大修基金的支付情况，大修基金支付完毕后，甲方有权自行处置其余收入；若今后国家或深圳市有关地下停车场的法律法规进行修订公布，则依照修订后的法律法规执行，如文件中界定甲方已处置的地下停车位为业主所有，甲方应另行补交大修基金。庭审中，元盛公司提交了《美加广场车位租赁合同》、《租赁合同》，证明元盛公司早在涉诉房产销售阶段已将106个车位长期出租给涉案小区业主，一次性收取租金，车位使用年限等同于美加广场的产权年限。
另查明，元盛公司于2012年向原审法院提起诉讼，请求判令：1、瑞征公司立即向元盛公司返还交还位于美加广场地下车库的115个车位；2、瑞征公司向元盛公司支付《美加广场物业委托管理合同》终止后占用元盛公司位于美加广场地下车库的115个车位收取的停车费3243000元；原审法院于2012年9月20日作出（2012）深南法民三初字第201号民事判决，驳回了元盛公司的全部诉讼请求。元盛公司不服该判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院于2013年5月20日作出（2012）深中法房终字第3158号民事判决，判决结果为驳回上诉，维持原判。元盛公司不服前述判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2013年11月19日作出（2014）粤高法民一申字第869号民事裁定，提审该案，并于2014年11月18日作出（2014）粤高法民一提字第30号判决，判决如下：1、撤销深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第3158号民事判决；2、撤销（2012）深南法民三初字第201号民事判决；3、深圳市瑞征物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内交还位于美加广场地下车库的115个涉案车位给深圳市元盛实业有限公司；4、深圳市瑞征物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还位于美加广场地下车库的115个涉案车位的租金收益给深圳市元盛实业有限公司（从2004年2月13日起按每个车位每月200元计算至涉案车位实际交还之日止）。
以上事实，有《深圳市土地使用权出让合同书》、《沙河“世xx园”4号地块住宅用地合作合同》、《沙河“世xx园”4号地块住宅用地合作合同补充协议》、《情况说明》、《美加广场物业委托管理合同》、《深圳市机动车停车场地合格证》、《建设工程竣工测量报告》、《深圳市房屋建筑面积查丈报告》、《分栋、分户编制说明书》、《深圳市国土局分栋产权登记资料》、《美加广场分户产权登记》、《美加广场停车场交通设施施工合同》、车库平面图、地下停车场营业证、税务登记、收费标准标价牌、《民防工程验收证书》、《美加广场物业委托管理合同》、《协议书》、《美加广场车位租赁合同》、《租赁合同》、（2012）深南法民三初字第201号民事判决书、（2012）深中法房终字第3158号民事判决书、（2014）粤高法民一提字第30号民事判决书、当事人的陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
美加广场业委会在原审中诉请判令：1、元盛公司立即交还位于美加广场地下车库的115个车位给美加广场业委会；2、元盛公司返还位于美加广场地下车库的115个车位的租金收益给美加广场业委会（从2004年2月13日起按每个车位每月200元计算至涉案车位实际交还之日止），暂计至2015年2月13日为3036000元；3、元盛公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，本案争议焦点为：一、本案是否属于重复起诉；二、涉诉小区美加广场的115个地下车库停车位的归属。
一、本案是否属于重复起诉
广东省高级人民法院作出的（2014）粤高法民一提字第30号民事判决载明的判决理由认为：“瑞征公司承认涉诉车位不属于瑞征公司所有，在该案中双方当事人之间并无车位所有权争议，元盛公司请求瑞征公司于委托合同期限届满之后归还涉诉车位及其收益，属于物业服务合同纠纷，二审判决将该案定性为车位纠纷，属于定性错误，予以纠正。该案双方当事人之间并无车位所有权争议，原审法院将涉诉小区认定为案外人小区业主共有，超出了元盛公司的诉讼请求，不属于该案审理范围，予以纠正。由于元盛公司的诉讼请求并未涉及到车位确权，而是根据双方签订的《美加广场物业委托管理合同》提起该案诉讼，瑞征公司主张元盛公司应当向涉诉小区业主委员会主张所有权，追加业主委员会作为瑞征公司参加诉讼，没有事实和法律依据。”根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条的规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。原审法院认为，本案不属于重复起诉的范围。首先，上述案件中的美加广场业委会、元盛公司与本案的美加广场业委会、元盛公司双方不相同，本案美加广场业委会在上述案件中是作为瑞征公司，且广东省高级人民法院认定在该案中追加业主委员会作为第三人参加诉讼，没有事实和法律依据。其次，已生效的（2014）粤高法民一提字第30号民事判决中并未对涉诉115个车位进行确权，本案的裁判结果并不会否定该判决结果。后者是基于元盛公司与瑞征公司之间签订的《美加广场物业委托管理合同》到期后，依据瑞征公司所负返还停车位的合同义务，故判决瑞征公司向元盛公司返还涉诉115个车位。在本案中，美加广场业委会并非以债权合同关系向元盛公司主张涉诉115个车位的所有权，而是以享有所有权向元盛公司主张权利。故对元盛公司提出的美加广场业委会属于重复起诉的抗辩，原审法院不予采纳。
二、涉诉小区美加广场的115个地下车库停车位的归属问题
据审理查明的事实，元盛公司为涉诉小区的开发商，元盛公司自述与涉案小区并未在买卖合同中约定涉诉小区地下停车场的归属，元盛公司提交了证据证明涉诉小区地下二层未计入容积率及地下停车场系由元盛公司投资建设，并据此认为涉诉小区地下停车库应归其所有。美加广场业委会则认为元盛公司的主张不能成立，涉诉小区地下停车库应归美加广场业委会所有。
《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足主业的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。《深圳经济特区房地产转让条例》自1993年10月1日起施行，且亦未与上位法冲突，作为处理本案的法律依据合法有效。在本案中，元盛公司在与涉诉小区业主签订房产预售合同之时并未对地下停车库的权益进行特别约定，依据《深圳经济特区房地产转让条例》之规定，地下停车库的权益已随房地产同时转移，故地下停车库应属于全体业主共有。元盛公司辩称涉诉小区地下二层未计入容积率及地下停车库系由其投资建设。对此，原审法院认为，元盛公司作为开发商并没有将建筑成本和利润率告知业主，同时其亦不负有该告知义务，因此元盛公司在以某一价格转让房产给业主时，该价格是否包含了对停车位的投资、是否已有公摊、是否已计入容积率，前述因素均不能作为认定地下停车库所有权的依据。故对元盛公司的抗辩，原审法院不予采纳。
对于美加广场业委会要求元盛公司立即返还位于美加广场地下车库的115个车位以及元盛公司返还相应租金收益给美加广场业委会的诉讼请求，原审法院不予支持，理由如下：美加广场业委会的诉讼请求于法无据，不予支持。首先，涉诉小区地下车库停车位属于小区全体业主共有，美加广场业委会作为涉诉小区的业主委员会，并非涉诉小区地下车库停车位的所有权人；其次，涉诉小区地下车库的相应租金收益亦应返还给涉诉小区全体业主，而不应返还给美加广场业委会；最后，（2014）粤高法民一提字第30号民事判决已被申请中止执行，元盛公司尚未取得上述地下停车库的相应收益，美加广场业委会要求元盛公司返还相应租金收益缺乏事实依据，因此美加广场业委会的诉讼请求没有事实和法律上的依据，原审法院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:驳回深圳市南山区美加广场业主委员会全部的诉讼请求。案件受理费31088元，由美加广场业委会负担。
上诉人元盛公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，依法纠正原审关于美加广场地下车库停车位属于小区全体业主共有的错误认定，驳回美加广场业委会的诉讼请求。
上诉事实与理由：一、原审已查明元盛公司提交《美加广场车位租赁合同》、《租赁合同》，证明元盛公司早在涉案房产销售阶段己将106个车位长期出租给涉案小区业主，一次性收取租金，车位使用年限等同于美加广场的产权年。2009年4月9日，美加广场业委会与元盛公司签订协议书，此协议中美加广场业委会确认“甲方出售或出租车位…先期出让30个车位”，毫无疑义地表明对元盛公司拥有车位所有权以及行使车位处分权的认可。可见，元盛公司与美加广场业委会及小区业主对地下车位的归属有明确的合同约定。根据约定，元盛公司书面合同处分车位136个，占全部266个车库车位的50%以上。其余车库车位与瑞征物业公司当年签订物管合同，委托出租给业主承租、使用并交付租金，形成租赁关系。上述事实证明了元盛公司拥有美加广场地下车库的物权权利，并已通过长租的方式行使处分权，符合物权法第七十四条第二款的规定。小区地下停车库建筑物为专有部分，根据民防法“谁投资，谁受益”的规定，元盛公司以人防工程投资兴建，元盛公司对车库的占有、收益、处分权受法律保护。二、原审判决依据1993年施行的《深圳经济特区房地产转让条例》作出地下停车库属于全体业主共有的认定，适用法律明显错误。《深圳经济特区房地产转让条例》规定要求在签订房地产首次转让合同时对停车场权益进行约定，没有约定，就随房地产同时转移。而物权法规定规划车位车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该规定显而易见的前提是确定了车库车位的初始权属是开发商享有，并且也必须在首次房地产转让合同上记载或同时签订合同的限制。本案当事人正是通过与业主签订《租赁合同》的长租方式行使车位占有、使用权转移，完全符合《物权法》的规定，且《租赁合同》并不违反强制性效力性法律规定而合法有效。其次，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据”，明确排除了地方性法规、规章在所有权纠纷中的适用。
被上诉人美加广场业委会当庭答辩称，元盛公司上诉理由不成立。首先，签订房屋买卖合同时业主与开发商并未就地下停车库的权利进行特别约定，原审查明的事实并非元盛公司上诉所称的内容，恰恰证明在1997年-1999年期间，美加广场的小业主与开发商签订的房地产买卖合同里没有就地下车位进行约定，而深圳市的相关法律法规对此进行了明确，没有约定地下车位及其他附属物为全体业主共有，所有美加广场地下停车位在售楼时就已经非常清晰，产权归全体业主共有。其次，小区业主买房的行为发生于1997年，办理房地产证的时间集中在1999年，即美加广场地块的产权转移时间是1999年，当时还没有物权法，元盛公司现在又利用物权法来与业主争权利明显不当。物权法是国家根本大法，其立法本意上不会支持开发商在产权转让15年后利用条款的模糊解释来和业主争产权。
原审第三人瑞征公司当庭答辩称，涉案的美加广场地下车位归属及收益，深圳市中级人民法院在（2012）深中法房终字第3158号判决书已作出认定，美加广场地下车位归全体业主共有。（2014）粤高法民一提字第30号判决书以一份十年前元盛公司与瑞征公司签订的前期物业委托管理合同为依据，不顾国家及深圳市物业管理相关法律法规的规定。前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满业委会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。瑞征公司与美加广场业委会依法签订了新的物业委托管理合同，与元盛公司签订的前期物业管理合同早已失去了法律效力。
原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为涉案小区115个地下停车位的权益归属问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足主业的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。本院认为，元盛公司已自认涉案小区房产预售合同中并没有对停车场权益作出约定，原审法院依据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定确认涉案小区115个地下停车位应归属于全体业主正确，本院予以维持，理由如下：首先，《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条与《中华人民共和国物权法》第七十四条规定并不冲突。《中华人民共和国物权法》第七十四条中仅规定了建筑区划内车位归属的约定方式，但并未涉及该部分车位的原始归属；并且依据该条规定，在涉及地下停车位权属争议时，首先应当审查当事人之间是否对地下停车位的归属存在约定。而《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款针对的也是基于对地下停车位权属不同约定产生不同法律效果的规定，与《中华人民共和国物权法》第七十四条规定的是不同方面，两者并不冲突。其次，《深圳经济特区房地产转让条例》自1993年10月1日起施行，《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行。涉案小区房产签订房屋预售合同期间，仅有《深圳经济特区房地产转让条例》施行，因此，对于涉案小区地下停车位归属问题应适用当时已合法有效的《深圳经济特区房地产转让条例》。再次，元盛公司将部分地下停车位出租及收益的事实，并不能反证其对涉案小区争议的地下停车位享有权益。
综上所述，元盛公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费31088元，由深圳市元盛实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年五月二十九日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。