江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0724民初224号原告刘欲贵，男，1944年11月17日生，汉族，住上犹县。原告廖秀英，女，1950年12月23日生，汉族，住址同上，系原告刘欲贵之妻。共同委托代理人刘天高，系江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。共同委托代理人薛有文，系江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告赖邦遂,男，1957年5月12日生，汉族，住上犹县。被告刘智香，女，1960年1月11日生，汉族，住址同上，系被告赖邦遂之妻。共同委托代理人罗书林，系江西腾龙律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告刘欲贵、廖秀英诉被告赖邦遂、刘智香确认合同无效纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月22公开开庭进行了审理。原告刘欲贵、廖秀英及其共同委托代理人刘天高、薛有文，被告赖邦遂、刘智香及其共同委托代理人罗书林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘欲贵、廖秀英诉称，1988年，原告刘欲贵、廖秀英在上××县东山镇××号自建土木结构房屋2层，建筑面积150㎡，并于1991年12月4日取得房屋产权证书。1989年12月，上犹县人民政府以国有划拨方式批准原告在上××县东山镇××号土地使用面积138.89㎡，并办理了犹国用1999字第0111075号土地使用权证。2006年2月8日，原告与被告签订《房屋转让契约》，约定将上××县东山镇××号150㎡房屋与201㎡土地及附属物转让给被告，转让款人民币53000元。同日，原告移交上述房屋的土地使用权证、房产权证及水电供证给被告。因原告转让给被告的土地为国有划拨土地，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”之规定，原、被告间未经政府批准私自转让划拨土地使用权的协议，违反法律强制性规定，应属无效协议。原告诉至法院，请求:1、依法确认原告刘欲贵、廖秀英与被告赖邦遂、刘智香于2006年2月8日签订的《房屋转让契约》无效；2、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、原告的身份证，证明原告的身份及诉讼主体资格；2、《土地登记审批表》、《上犹县房屋产权证书存根》、《上犹县房产所有权登记审核表》、《建设工程规划许可证》、《房屋转让契约》各1份，证明上××县东山镇××号土地性质为国有，土地使用权性质系划拨，原、被告双方未经政府批准签订涉及转让划拨土地使用权的《房屋转让契约》无效。被告赖邦遂、刘智香共同辩称，被告与原告所签订的《房屋转让契约》依法成立，应受法律保护。被告刘智香与原告刘欲贵系叔侄关系，一直和睦相处。2006年2月，原告主动找到被告，拟将案涉房屋转让给被告。经双方签字后，被告将购房款一次性付清，原告将涉案房屋相关产权证书移交给被告，被告占有、使用该房屋至今，唯独未办理相关过户手续。本协议系双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。因此，涉案房屋未过户并不影响《房屋转让契约》的合法成立，应属有效。原告诉请法院确认涉案协议无效，无法律依据。原告认为涉案协议违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，即构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“违反法律、行政法规强制性规定”，并适用该司法解释为强制性规定以确认涉案协议无效，系适用法律错误。首先该司法解释所规定的是直接以土地使用权为合同标的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更。而被告与原告在签订涉案协议时是将占用的国有划拨土地概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。为此，本案不能以该司法解释作为确认本协议无效的法律依据。另外，原告所诉的法律依据系管理性的强制规定而非效力性强制规定，国有划拨土地使用权是允许转让的。综上，原告所诉无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、被告的身份证及结婚证，证明被告的身份。2、《房屋转让契约》、收据各1份，证明原、被告签订了《房屋转让契约》，形成合法有效的合同关系；3、《国有土地使用证》、《房屋产权证》各1份，证明被告对涉案房屋的所有权，该土地使用权用途系住宅，该房屋尚未办理过户手续。经审理查明，1988年，原告刘欲贵在上××县东山镇××号自建土木结构房屋二层。1989年12月4日，上犹县人民政府审批登记了原告刘欲贵申请登记的上××县××号土地，准予登记性质为国有，土地使用权来源系划拨，批准使用期限为长期，面积为138.89㎡，用途为住宅。1991年11月28日，原告刘欲贵为其坐落于上××县东山镇××号的土木结构房屋办理了《房屋产权证》（犹房权证字第××号），该房屋建筑面积为150㎡。1999年10月，原告刘欲贵为坐落于上××县××号土地办理了《国有土地使用证》（犹国用（1999）字第0111075号），该证载明土地的用途为“住宅”，总面积为201.68㎡（其中建筑占地面积101.97㎡），该土地使用权系以划拨方式取得。原告刘欲贵、廖秀英系夫妻关系，被告赖邦遂、刘智香系夫妻关系，原告刘欲贵与被告刘智香系叔侄关系。2006年2月8日，原告刘欲贵、廖秀英与被告赖邦遂、刘智香签订《房屋转让契约》。双方在该契约中约定：原告刘欲贵、廖秀英将位于上××县东山镇××号土木结构房屋150㎡（房权证号为：犹房权证字第××号）与土地使用权201㎡（土地使用证号为：犹国用（1999）字第0111075号）及附属物有偿转让给被告赖邦遂、刘智香，转让价格为53000元，被告一次性付清转让费，原告将房屋产权证、国有土地使用证、电水供给证交给被告，原、被告移接交后所发生的一切责任、费用与原告无关。当日，被告赖邦遂向原告刘欲贵支付了转让费53000元，原告刘欲贵向被告赖邦遂出具了收据一张，原告刘欲贵将房屋产权证、国有土地使用证、水电供给证一并交付给了被告赖邦遂。此后，该房屋由被告赖邦遂占有、使用，但双方一直未办理涉案房产及土地使用权过户手续。2016年3月14日，原告刘欲贵、廖秀英以原、被告双方于2006年2月8日签订的《房屋转让契约》违反了法律强制性规定为由具状诉至本院，请求判令该《房屋转让契约》无效。以上事实，有原、被告的身份证复印件、《土地登记审批表》、《上犹县房屋产权证书存根》、《上犹县房产所有权登记审核表》、《房屋产权证》、《国有土地使用证》、《房屋转让契约》、收据以及在庭审笔录在卷作证，足以认定。本院认为，原告刘欲贵、廖秀英与被告赖邦遂、刘智香自愿于2006年2月8日签订《房屋转让契约》，系双方真实的意思表示。关于合同的效力问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效，但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。效力性强制性规范所规制的是合同行为本身，即合同行为绝对地损害国家利益和公共利益的应认定为无效。本案中，涉案房屋及其附属物转让并不涉及国家利益和公共利益，涉案房屋及其附属物所占用国有土地使用权的一并转让也是《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定的房屋出卖人应当履行的法定义务，当事人之间由此作出土地使用权转让的合同行为也并不损害国家利益或公共利益。涉案房屋及其附属物占用的土地使用权取得为划拨方式，尽管法律、法规对转让划拨土地上房地产时土地使用权的取得作出了特别规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，但上述法律规定并未对当事人设立、变更、取得或消灭物权的合同行为予以禁止或限制，更未对该合同行为的效力在法律后果上予以否定。也即，该条款属于管理性强制性规定。故而，虽然原告刘欲贵、廖秀英与被告赖邦遂、刘智香签订《房屋转让契约》未经政府部门批准，但因《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定属于管理性强制性规定，并不能作为直接认定涉案《房屋转让契约》效力的法律依据。另，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人在转让划拨土地上的房屋及其附属物时，不适用该司法解释对合同效力的规定。同时，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”涉案房屋虽然没有办理转让登记及物权变更，但并不影响《房屋转让契约》的效力，且涉案房屋早在2006年就交付给被告赖邦遂、刘智香使用至今。综上，原、被告在转让划拨土地上的房产时一并将占用的国有划拨土地使用权概括转让并不违反法律、法规的禁止性规定。且本案被告赖邦遂、刘智香也明知涉案房屋土地使用权性质，也主张合同有效。故而，本案原告刘欲贵、廖秀英与被告赖邦遂、刘智香于2006年2月8日签订的《房屋转让契约》应当有效。原告刘欲贵、廖秀英以违反了法律强制性规定为由，要求确认原告刘欲贵、廖秀英与被告赖邦遂、刘智香于2006年2月8日签订的《房屋转让契约》无效的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘欲贵、廖秀英的诉讼请求。案件受理费1125元，由原告刘欲贵、廖秀英承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  李东香审 判 员  张维跃人民陪审员  罗香伟二〇一六年六月二十八日代理书记员  方绍利