上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初18120号原告：王胜文，男，1986年12月12日出生，汉族，住上海市。被告：王心华，男，1979年12月14日出生，汉族，住上海市。被告：张家敏，女，1981年2月7日出生，汉族，住上海市。两被告共同委托诉讼代理人：伊瑜，上海明泰律师事务所律师。原告王胜文与被告王心华、张家敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王胜文、两被告共同委托诉讼代理人伊瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王胜文向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2016年1月14日签订的房屋买卖合同；2.被告支付原告违约金21,500元(按未付款215万元的万分之五计算20天)及赔偿金(属违约金性质)31万元(即总房价310万元的10%)。事实和理由：原告与张家敏于2016年1月9日签订《上海市房地产买卖合同》，后原告与两被告于2016年1月14日又重新签订《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议。约定两被告以310万元的总价向原告购买上海市桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋，双方于2016年3月20日前完成过户。被告按约支付了首付款93万元，但后因被告征信问题，无法通过贷款审批，后续款项无力支付，对此被告曾于2016年2月17日告知原告并要求解除合同，双方及中介曾就合同解除及违约赔偿事宜进行协商，但未达成一致意见。原告于2016年2月17日、3月19日发送电子邮件催告被告按约履行合同。因被告贷款无法贷出，也未表示以现金补足剩余房款，双方未于2016年3月20日办理过户。至2016年3月28日左右，被告表示已筹到钱款，可以继续履行合同，原告当时同意继续履行合同，双方于2016年3月30日分别去中介处及交易中心协商并询问交易事项。但根据中介及交易中心人员提示，1月14日签订的买卖合同已过申请过户期限，买卖双方须重新签订买卖合同或签订补充协议更改过户时间，且经3月30日向交易中心询问，涉案房屋被告未办理审税，无法直接过户。后被告曾给原告一份补充协议文本，被告规避了其未审税及违约责任，原告修改补充协议后又通过电子邮件、中介发送给被告，被告未予回复。原告并未收到被告嗣后关于4月6日办理过户的通知，且之前从未审税，也无法办理过户。因被告未在合同约定的宽限期内支付相应房款，原告于2016年4月11日通知被告解除合同并索要银行账户归还扣除违约金及赔偿金后的余款，但被告未予理睬。故原告诉至法院，请求判如诉请。审理中，原告表示被告已支付的房款93万元，同意本案一并处理，在扣除被告应支付的违约金后，剩余部分返还被告。王心华、张家敏辩称，不同意原告诉请。原告无权解除合同，被告也不应承担违约金且违约金约定标准过高。因被告无法获得215万元房款的贷款，双方未于合同约定的2016年3月20日前至交易中心办理产权过户。后被告通过向案外人借款，可以现金补足剩余房款，但案外人要求直接将款项在过户时转账至原告账户。被告于2016年3月28日书面通知原告及中介于2016年4月6日办理过户并在当日以现金支付剩余房款。2016年3月30日，双方在中介组织下就继续交易进行协商，中介为双方拟定补充协议一份，但因原告要求考虑一下，当日双方未予签署。被告于同年4月2日再次通知原告4月6日办理过户，但当天，原告及中介均未至交易中心。双方实际履行的是1月14日的买卖合同，该合同确实至今未审过税，被告未曾在3月20日前通知原告审税，3月28日被告通知过户也包括办理审税相关事宜，审税是买卖双方义务，被告无单方通知义务，审税未完成系因原告不配合。被告认为，合同约定，支付215万元房款的前提为双方至交易中心送件办理过户，但双方至今因原告原因未至交易中心过户，且原告也未配合在交易过户前进行审税，付款条件未成就，故被告不存在违约，原告无权解除合同。根据原被告庭审的一致陈述，原告提交的2016年1月9日、1月14日《上海市房地产买卖合同》，2016年1月9日补充协议、解除合同通知、房款收条、邮件公证书，被告提交的房地产登记簿、房款收条及银行转账凭证。经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。就被告提供的2016年3月28日、4月2日的通知及邮寄送达凭证，欲证明被告积极催告原告在宽限期内进行系争房屋过户，经质证，原告认可3月28日收到通知，也认可邮寄凭证真实性，但对其中内容不予确定；否认4月2日通知及邮件凭证的真实性，同时原告确认两份通知的寄送地址为原告实际居住地及户籍地，鉴于原告未提供相应反驳证据否认通知及邮寄凭证的真实性，也未提供证据证明存在其他内容的通知，在原告确认其于3月28日收到过被告通知且确认通知寄送地址为原告居住地及户籍地情况下，本院对上述证据的真实性均予以认定，确认被告在宽限期内催告原告于2016年4月6日进行过户并承诺支付相应贷款部分款项。就被告提供的其与案外人张某某签订的借款协议及张某某银行流水，欲证明被告于2016年4月6日具备支付215万房款的能力，经质证，原告对其真实性不予认可，因该证据系被告与案外人之间的协议，本院对其真实性及证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：原告系上海市桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权人。2016年1月9日，原告(出售方、甲方)与被告张家敏(购买方、乙方)签订上海市房地产买卖合同(第一版)，约定经上海盛家房地产服务有限公司桂林西街分公司居间介绍，由乙方向甲方购买系争房屋，转让价款为净到手价309万元。甲、乙双方确认，在2016年3月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定，乙方于2016年1月9日前支付甲方定金10万元并于同日即签订买卖合同当日支付甲方房款83万元；甲方同意乙方通过贷款支付215万第二期房款，该笔房款直接打入甲方指定银行账户，若乙方贷款不足则乙方应于送件当日将其现金补足给甲方；乙方应于交房当日支付甲方尾款1万元。合同第九条约定，若乙方未按合同约定期限付款的，则应向甲方支付违约金，按乙方逾期未付款日万分之五计，自应付款期限之第二日起算至实际付款日止。逾期超过20日后，乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付20日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的10%。同日，原告与张家敏签订补充协议，约定系争房屋成交总价为310万元，买卖合同价为309万元，装修补贴1万元，交房当日支付装修补贴款。合同签订后，张家敏按约于2016年1月9日前向原告支付了93万元购房首付款(含定金)。2016年1月14日，原告与两被告(夫妻关系)就系争房屋的买卖事项签订上海市房地产买卖合同(第二版)，该合同中买受方自张家敏变更为张家敏与王心华，其他关于买卖标的、成交价格、过户时间、逾期付款违约责任、附件三付款协议等内容与2016年1月9日的房地产买卖合同(第一版)一致。另查明，因被告贷款审批未获通过并无法及时以现金补足，双方未于2016年3月20日前办理系争房屋的产权转让过户手续。2016年3月28日，两被告告知原告其已通过向案外人借款方式筹得剩余房款，并书面通知原告及中介于2016年4月6日共同至交易中心办理系争房屋产权转让过户手续。原被告于2016年3月30日在中介处及房地产交易中心协商、询问继续交易的相关事宜，因双方1月14日签订的买卖合同约定的过户时间已逾期，双方需就变更过户时间重新签订补充协议。当日，双方未就继续履行的补充协议条款达成一致，也未完成申请办理过户的送件手续及215万元第二期房款的支付。审理中，被告出示一份补充协议文本，认为该份协议系2016年3月30日中介根据原被告意思为双方拟定，但原告表示要回去考虑，故当日未签署，协议文本主要内容为，“因乙方原因要求215万银行贷款部分的房款改为现金支付，现买卖合同交易时间改为2016年5月7日，审税日期为2016年4月6日；乙方应于交易过户当日前支付甲方215万元，甲方收到房款后及时到交易中心配合过户；甲乙约定在2016年5月7日过户前不存在违约金，若超出交易日期双方未达成以上约定，违约责任按《上海市房地产买卖合同》第二版约定履行；交易成功当日七日内交房。”对此，原告认为该份协议并非中介拟定，而是被告单方意思表示，原告嗣后于2016年4月初通过电子邮件的方式向被告发送了原告修改后的补充协议(原告对所有邮件内容均予以公证)，主要内容为：“双方同意错过2016年3月20日交易期限责任由乙方承担，乙方须根据原合同赔偿甲方按每日剩余款项216万元的万分之五作为逾期付款罚金自2016年3月20日起算至剩余款项支付日止；乙方应在2016年4月6日前支付剩余房款216万元；双方同意于2016年4月6日共同向税务主管机关申请纳税审核；双方确认于2016年5月7日前完成过户；甲方于申请办理转让过户手续之日起60日内交付房屋。”被告确认因原告修改后的补充协议加重被告责任，被告对此未作回复。双方嗣后未就补充协议内容达成一致。2016年4月2日，被告再次函告原告要求原告于2016年4月6日共同至交易中心办理系争房屋产权变更过户手续并进行剩余房款的支付。但被告表示，当日原告及中介方均未出现。对此，原告表示，未收到该通知，且因被告原因导致系争房屋的审税环节尚未进行，2016年4月6日不可能完成送件过户。2016年4月11日，原告以被告未在合同约定时间及20日宽限期内支付相应房款构成违约为由，向被告发出解除合同通知并主张违约责任。还查明，原被告双方至今未就2016年1月14日签订的《上海市房地产买卖合同》进行买方购房资格审查、买卖双方税费负担审查等审税环节。原告认为系因被告无法获得贷款，其怠于行使审税义务，原告一直愿意积极配合被告进行审税；被告则认为，审税系双方义务，原告未积极配合，但被告自认2016年3月20日前从未通知原告进行审税，3月28日催告4月6日办理过户即包括了完成审税，且被告出示的补充协议文本也约定于2016年4月6日进行审税。审理中，经原告申请，证人上海盛家房地产服务有限公司桂林西街分公司工作人员冯某出庭作证，证人表示，其为涉案合同的中介人员，因被告未获贷款，也无证据证明有现金予以补足，原被告双方未于2016年3月20日前办理房屋过户手续。双方后就合同解除及违约处理进行协商。至2016年3月28日，被告通知已从他处借得资金，可以现金补足贷款部分房款。因中介收到了被告3月28日的通知，故组织双方于2016年3月30日就继续履行合同进行协商，双方在协商中未就违约责任的承担达成一致意见。针对双方2016年1月14日签订的合同，审税环节至今尚未完成，双方原定合同签订后一周去审税，但因被告贷款未贷出，就未再提出进行审税。交易中心的审税环节从提交到完成一般需时21天左右。因双方未曾审税，被告也未曾出示其具有现金补足能力的相关证据，原被告就继续交易的相应违约责任也未达成合意，故2016年4月6日中介方并未去交易中心协助办理过户事项。同时，经原告申请，证人上海志业房地产经纪公司工作人员邵某出庭作证，证人表示，其也系涉案合同的中介人员，因被告未获贷款，也无证据证明当日有现金予以补足，原被告双方未于2016年3月20日前办理房屋过户手续，双方曾就合同解除及违约处理进行协商。后被告表示已从他处借得补足资金，要求继续履行合同。原被告双方于2016年3月30日就继续履行合同进行协商，双方在协商中未就违约责任的承担达成一致意见，被告也未曾在原告、中介要求下出示其具有付款能力的证明。因被告贷款未获批，无法落实后续付款，双方至今未就2016年1月14日的合同进行审税，审税环节包括购房资格及税费的审核，审税时间一般为20天，审税应由双方配合进行，但以买方为主。因审税未进行，故双方无法实际于2016年4月6日办理送件过户。经质证，原告对两位证人的上述陈述予以认可，被告则表示不认可证人对审税环节的描述，认为审税系双方义务，主要为卖方义务，对其他证人证言予以认可。就上述证人证言，鉴于原被告仅对审税义务责任分配的认定存在争议，本院对涉及审税义务责任分配以外的证人证言内容真实性及证明力予以认定。审理中，被告曾提出反诉请求，要求继续履行2016年1月14日签订的《上海市房地产买卖合同》，被告配合办理过户。后被告于庭审后撤回反诉并表示不再缴纳反诉费，本院依法裁定按被告撤回反诉处理。本院认为，原被告签订的《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议系当事人真实意思表示，应为合法有效，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。因被告贷款及付款能力问题，双方未在合同约定的2016年3月20日前办理系争房屋的产权过户手续，被告也未于该日前向原告支付相应房款，故本院认定被告已先行构成违约。后原被告在合同约定的20日宽限期内就继续履行合同进行了磋商，在双方未就相关补充协议达成一致意见情况下，双方仍应按买卖合同约定在宽限期内继续履行合同，包括共同办理产权过户、被告于办理过户当日向原告以现金方式支付215万元的房款并按买卖合同约定承担相应逾期付款违约责任。从本案查明事实看，系争房屋在合同约定的过户期限及宽限期内均未办理买方购房资格及双方税费负担等审税事项，审税作为办理过户的前置程序且需要必要的审查时间，双方实际无法于2016年4月6日办理房屋产权过户送件手续，从双方2016年3月30日后磋商的补充协议文本看，双方对此存在明知；因被告自认未曾于2016年3月28日前通知原告进行审税，也无证据证明原告对审税不予配合或怠于履行，结合证人对双方至今未办理审税的原因陈述，本院认定原告对双方至今未办理审税不存在过错。故尽管被告催告原告在宽限期内过户并作出承诺付款的意思表示，但因审税的前置程序尚未完成，双方实际无法于2016年4月6日办理过户送件，被告也并未提供充分证据证明其在该日具有相应付款能力，故在双方最终未在宽限期内办理过户，被告也未支付相应房款的情形下，原告有权于宽限期满后按合同约定解除合同并要求被告承担相应违约责任，对原告的所有诉讼请求，本院均予以支持。鉴于被告提出违约金(含赔偿金)的约定标准过高，请求法院予以调整，本院从公平和诚实信用原则出发，兼顾考虑合同履行情况、当事人过错程度、房屋市场价值变动、原告实际损失和预期利益损失等因素，被告应支付的违约金(含赔偿金)数额由本院酌情予以判定。基于原告同意被告已支付的93万元房款由本案一并处理，在扣除被告应支付的违约金后，剩余部分返还被告，本院对该笔房款在本案中一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除王胜文与王心华、张家敏于2016年1月14日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、王心华、张家敏于本判决生效之日起十日内向王胜文支付违约金(含赔偿金)80,000元；三、王胜文于本判决生效之日起十日内返还王心华、张家敏购房款930,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,208元，由王胜文负担2,434元，由王心华、张家敏负担774元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇一七年二月十七日书记员  王 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。