河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊民一终字第672号
上诉人（原审被告）：张福九，个体工商户。
委托代理人：郭楠，河北乾翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁军，工人。
委托代理人：刘宝华，河北双环律师事务所律师。
上诉人张福九与被上诉人袁军之间买卖合同纠纷一案，上诉人张福九不服河北省廊坊市安次区人民法院（2014）廊安民初字第1155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年12月6日，原告同被告签订买卖协议一份，协议约定：“乙方（袁军）用现金壹拾肆万元购买甲方（张福九）北昌西队1幢5间砖木房105.95平方米院面积285.25平方米，甲方各人房产（房产证在乙方手里），2009年5月3日前房屋改造或国家征用，乙方拥有300平方米的使用分配权，如不改造或国家不征用，房屋及院面积全部所有权归乙方。单方毁约，一方赔偿另一方人民币壹佰万元”。协议签订后，原告按照协议约定履行了付款义务。2009年2月18日，廊坊市人民政府决定对属于廊坊市光明片区的北昌西队进行拆迁改造。2013年8月15日，张福九通过拆迁改造，获得坐落于北昌西队新苑13号楼2单元401室（面积106.28平方米）、北昌西队新苑10号楼1单元403室（面积103.99平方米）及另一不明坐落的房屋共三处。上述事实，有庭审笔录、法院认定的证据及原被告陈述予以证实。
一审法院认为，被告张福九关于同原告签订的协议是在原告强迫下签订的主张由于没有证据证实一审法院不予支持。原被告签订的协议分为两个部分，一部分为如果张福九所有的北昌西队1幢5间砖木房105.95平方米院面积285.25平方米房产不改造或国家征用，房屋及院面积全部所有权归原告；一部分为如果张福九所有的北昌西队1幢5间砖木房105.95平方米院面积285.25平方米房产在2009年5月3日前房屋改造或国家征用，乙方拥有300平方米的使用分配权。对于前一部分，由于原告并不是北昌西队集体组织的成员，没有权利购买该村宅基地及地上房屋，该约定违反了国家法律的强制性规定，故该部分内容为无效约定，对于后一部分，属于附生效条件的合同，自条件成就时可以生效，购买拆迁改造后的房屋并不违反法律强制性规定，协议是在原被告双方自愿的基础上签订的，故此协议的该部分合法有效。故此对于原告要求被告给付拆迁补偿利益的主张一审法院予以支持。由于原告只能对被告拆迁补偿后获得的两处住房提供证据证实，对另一处的具体坐落无法落实，故此一审法院只能依据现有证据要求被告将已落实的房屋，即坐落于北昌西队新苑13号楼2单元401室、北昌西队新苑10号楼1单元403室交付原告，无具体坐落的一处一审法院不予认定。原告主张的1000000元违约金数额过高，被告应以140000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准向原告支付自2007年12月6日至判决履行完毕之日止的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张福九在判决书生效之日起十日内将坐落于北昌西队新苑13号楼2单元401室、北昌西队新苑10号楼1单元403室的房屋交付给原告袁军，并以140000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准向原告袁军支付自2007年12月6日至判决履行完毕之日止的违约金。二、驳回原告袁军的其他诉讼请求。案件受理费30800元，由被告张福九承担。
上诉人张福九不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，被上诉人承担诉讼费。其理由一是被上诉人不属于本村集体成员，购买上诉人农村的房屋和院落，违反国家强制性法律规定，双方签订买卖协议书属于无效合同。协议中2009年5月3日前房屋改造或国家征用，乙方拥有300平方米的使用分配权条款是实现合同目的方式，一审法院认定该条款属于附条件的合同条款，属于认定错误。二是被上诉人以140000元换取上诉人380多平米的院落及房屋，且房屋面临拆迁，拆迁补偿利益巨大，双方签订协议显失公平。三是一审审理查明，2009年2月18日，廊坊市人民政府决定对属于廊坊市光明片区的北昌西队进行拆迁改造，未经上诉人质证。上诉人2009年8月18日签订拆迁补偿协议，双方签订协议中2009年5月3日前房屋改造或国家征用，乙方拥有300平方米的使用分配权条款，条件没有成就。
被上诉人袁军辩称，一是双方签订的协议书是双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，是合法有效的。二是双方对合同标的价款的认定是根据当时的情况协商的结果，是真实的意思表示，不存在显失公平问题，如果上诉人认为显失公平，也应当在签订合同后的一年内提出。否则，其已经放弃申请变更或撤销的权利。三是协议书中2009年5月3日被国家征收的条件仅仅是其中之一，还应当有房屋改造的条件，事实上协议书所涉及的房屋已经实际拆迁改造，上诉人认为条件没有成就是错误的，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求法院查明事实依法驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人张福九提交证据一，上诉人与廊坊市安次区北史家务乡北昌西队村村委会签订的拆迁补偿协议，证明拆迁房屋宅基地使用面积331.16平方米，是宅基地使用面积，不是商品房面积；证明本案涉案房屋的拆迁时间为2009年8月18日，证明双方协议书约定的改造或国家征用的条件没有成就；证实涉案房屋的拆迁适逢三年大变样期间，其拆迁补偿的价值非常巨大，证实双方的协议书显失公平。证据二，（2014）廊安民初字第120号调解书、（2014）安执字第79号协助执行通知书，证明该房屋为拆迁补偿三套楼房之一，即新苑9号楼2单元1302室已被执行。证据三，安次区人民法院袁娣，即本案被上诉人的姐姐诉张福九民间借贷纠纷一案的开庭笔录及张福九向袁娣出具的欠条和借款协议，证明张福九与本案被上诉人及其姐姐袁娣有非常复杂的经济往来和纠纷。证据四，由廊坊市公安局指挥中心出具的证明，证明2013年12月5日张福九曾通过报警的形式称自己在天源古玩城被殴打，原因是与打人者有经济纠纷，并被强迫要求签字，打人者就是袁娣，证实张福九在本案中曾经受到袁娣及袁军威胁。证据五，证人闫某、刘某、王某同的书面证言。三份证人证言结合一审的录音证据证明涉案的协议是被上诉人姐弟强迫上诉人的签订的。
被上诉人袁军经质证，证据一，真实性、合法性认可，上诉人买的是拆迁房屋。证据二，真实性、合法性、关联性不认可，上诉人签订的合同在先，上诉人卖的新苑9号楼2单元1302室房屋按合同约定应属于上诉人，上诉人还要诉讼，要回属于自己的房子。证据三，该证据中的欠条内容与本案或与袁军之间没有任何关联性，属于上诉人与袁娣之间的欠款关系；对于借款协议，该协议也是上诉人与袁娣之间签订的借款协议，与本案没有关系；对于庭审笔录，庭审笔录的内容与本案没有关联性，不能作为认定本案的依据。证据四，对真实性没有异议，但是对于关联性有异议，该证据产生时间为2013年2月15日，上诉人因被殴打、强迫其签字报警，该证明中也没有显示被上诉人的名字，协议产生的时间是2007年，以此证明协议无效或显失公平，没有证明力。证据五，证人应当出庭接受双方当事人的质询，其内容与本案没有关联性，对三份证人书面证言不予质证。本院认为，上诉人张福九提交证据一，被上诉人袁军对证据一真实性、合法性认可，本院予以采信。证据二为人民法院生效调解书和协助执行通知书，本院予以采信。证据三、证据四与本案没有关联性，本院不予采信。证据五，证人未出庭接受质询，亦无其他证据予以佐证，本院不予采信。
本院经审理查明，上诉人张福九拆迁补偿后获得的三处住房，即坐落于北昌西队新苑13号楼2单元401室、北昌西队新苑10号楼1单元403室、北昌本队新苑9号楼2单元1302室。其中北昌西队新苑9号楼2单元1302室因另案，已被案外人殷宝贵申请河北省廊坊市安次区人民法院依法执行。
本院认为，一审法院依据网络打印廊坊市人民政府办公室印发《廊坊市光明片区改造工程实施方案》的通知，未经双方当事人质证，认定上诉人张福九与被上诉人袁军签订协议中附生效条款已成就不当。二审中，上诉人张福九提交证据一，拆迁补偿协议，用以证明涉案房屋的拆迁时间为2009年8月18日，证明双方协议书约定的改造或国家征用的条件没有成就，且拆迁补偿的价值巨大，双方签订的协议书显失公平，被上诉人袁军对证据一，真实性、合法性认可，本院予以采信。协议中，2009年5月3日前，房屋改造或国家征用，乙方（被上诉人袁军）拥有300平方米的使用分配权，属于附生效条件的合同条款，该条件未成就而未生效，且以2007年140000元，取得2009年拆迁补偿面积300平方米，显失公平，上诉人张福九主张显失公平、附生效条件的合同条款因条件未成就而不生效的上诉理由成立，本院予以支持。被上诉人袁军并不是北昌西队集体组织的成员，没有权利购买该村宅基地及地上房屋，该约定违反了国家法律的强制性规定，故该部分内容为无效约定。上诉人张福九与被上诉人袁军签订房屋和宅基地买卖协议书因违反国家强制性规定而无效，双方均有过错，被上诉人袁军承担主要责任，上诉人张福九承担次要责任。坐落于北昌西队新苑10号楼1单元403室，上诉人张福九交付被上诉人袁军，北昌西队新苑13号楼2单元401室、北昌西队新苑9号楼2单元1302室应为上诉人张福九所有。因上诉人张福九与案外人殷宝贵诉讼，北昌西队新苑9号楼2单元1302室已被河北省廊坊市安次区人民法院依法执行，本院不予处理。被上诉人袁军主张的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销河北省廊坊市安次区人民法院（2014）廊安民初字第1155号民事判决；
二、上诉人张福九在判决书生效之日起十日内将坐落于北昌西队新苑10号楼1单元403室的房屋交付给被上诉人袁军；
三、驳回被上诉人袁军的其他诉讼请求。
一审案件受理费30800元，由上诉人张福九负担10267元，被上诉人袁军负担20533元。二审案件受理费30800元，由上诉人张福九负担10267元，被上诉人袁军负担20533元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 张振波
代理审判员 李成佳
二〇一五年六月三十日
书 记 员 寇兴伟