辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第705号
上诉人（原审原告）：王战亚，女，1973年12月27日出生，汉族，系沈阳市沈河区公安分局警察，住址沈阳市沈河区。
被上诉人（原审被告）：沈阳鹏臣房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区沈辽西路16号。
法定代表人：王晓平，系该公司总经理。
委托代理人：张国艳，女，1971年2月6日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人王战亚因与被上诉人沈阳鹏臣房地产开发有限公司（以下简称鹏臣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2014）经开民初字第3451号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏、代理审判员王虹参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理。
王战亚一审起诉称：原告于2011年11月24日与被告签订了《商品房团购协议书》，原告签订的回购，即不选房，到期被告支付原告本息。按协议规定被告应于2012年11月24日归还甲方（即原告）本金及全部购房款月息2%的违约金。自2012年11月24日起，原告多次打电话和上门催讨，被告于2013年11月25日返还人民币35万元整。有建设银行到款账目为证。至起诉之日，原告多次要求被告按协议履行义务，但被告只同意支付原告16.1万元违约金，且以种种借口拒绝支付。被告的行为违反了合同的约定，侵害了原告的经济利益。故原告诉至法院要求判令被告返还原告欠款16.8万元，如不按协议可按照国家法律规定的同期贷款利率的四倍进行赔偿。
鹏臣公司一审答辩称：原告所诉16.8万元是房款的违约金，原告于2011年11月24日交了35万元的购房款，我公司于2013年11月22日返还35万元的购房款，双方约定的违约金过高，申请法院调整。
一审法院经审理查明：原、被告于2011年11月24日签订《商品房团购协议书》，约定甲方（原告）认购乙方（被告）所开发的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路9号“乐城国际花园”项目，团购房范围为：A6、A9、A10、A18、A21楼。所选房源面积约95平方米，总房款35万元。协议第6条约定“甲乙双方同意乙方在十二个月内开盘时通知甲方选房，如甲方不参与选房或乙方将该商品房另行出卖给第三方的，乙方应将甲方支付的购房款返还，并向甲方按十二个月支付全部购房款月息2%的违约金。由于乙方原因未能如期返还房款的超期部分仍按月息2%计算支付违约金，并于甲方提出退款申请30日内一并退还甲方。甲方将无条件接受乙方上述解决方式。”协议签订后，原告向被告交付购房款35万元。因被告的原因双方未能签订商品房买卖合同，被告于2013年11月25日，通过银行转账的方式返还原告购房款35万元。原告要求被告给付约定的违约金16.8万元。
一审法院经审理认为：原、被告签订《商品房团购协议书》是双方真实意思的表示，且不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效。其约定内容对双方具有法律约束力。协议第一条、第二条约定：甲方（原告）认购乙方（被告）所开发的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路9号“乐城国际花园”项目，团购房范围为A6，A9，A10，A18，A21。所选房源面积约95平方米，总房款35万元。上述条款表明，本协议属于房屋买卖合同签订前在选购房屋范围确定，但具体标的尚待明确的情况下，双方对原告将要购买的房屋面积及总价的确认。原告虽提出双方系民间借贷行为，但未提供证据证明其主张，被告不予认可，本院不予采信。协议签订后，原告支付了35万元购房款，履行了合同义务，但被告并未按约定完成涉案团购房屋的建设，也未能办理房屋预售许可，致使合同不能履行。被告于2013年11月25日通过银行转帐方式返还了原告的购房款35万元，原告接受，可见双方已经协商一致解除合同。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故合同解除后，原告有权要求被告赔偿损失。
关于被告主张约定的违约金过高，请求减少的问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中违约金应以按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算为宜。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九之规定，一审判决：
一、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王战亚购房款35万元的违约金（自2011年11月24日起至2013年11月25日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付）；
二、驳回原告王战亚其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，660元，减半收取1，830元，由被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人王战亚不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一审判决的违约金标准错误。约定违约金不超过银行同期贷款利率的四倍是合理的，此前被上诉人违约的同类案件是按照约定违约金标准判决的，本案不应作出不同判决。
被上诉人鹏臣公司二审答辩称：同意一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《商品房团购协议书》、团购活动方案、银行卡客户交易查询单据等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房团购协议书》系当事人的真实意思表示，被上诉人未能按照协议约定建成房屋违约，应当按照协议约定承担违约责任。协议约定违约金为购房款月息2%的标准，被上诉人提出约定违约金过高，请求降低，综合考虑房地产市场存在的这一客观情况，此类购房合同带有明显的融资特征，结合房屋建成后的增值预期收益和上诉人受到损失等因素，协议约定的违约金标准并未明显过高，且是当事人签订协议之初的真实意思表示。因此，被上诉人应当按照团购协议约定标准向上诉人支付违约金，一审法院调低违约金给付标准的依据不足，应予纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2014）经开民初字第3451号民事判决书第二项“驳回原告王战亚其他诉讼请求”；
二、变更沈阳经济技术开发区人民法院（2014）经开民初字第3451号民事判决书第一项“被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王战亚购房款35万元的违约金（自2011年11月24日起至2013年11月25日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付）”为“沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付王战亚从2011年11月24日起至2013年11月25日止的违约金168，000元（购房款350，000元×24个月×2%）”；
三、驳回上诉人王战亚的其他诉讼请求。
如果沈阳鹏臣房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费3，660元（上诉人王战亚预交），减半收取后为1，830元，由被上诉人沈阳鹏臣房地产开发有限公司负担。
二审案件受理费3，660元（上诉人王战亚预交），由被上诉人沈阳鹏臣房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一五年四月八日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；