广西壮族自治区上思县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0621民初491号
原告：盘清英。
委托代理人：岑超明，广西钰锦律师事务所律师。
被告：上思永福置业有限公司。
法定代表人：韦伟和，该公司总经理。
委托代理人：蒙志豪，广西南港律师事务所律师。
委托代理人：梁乃之，广西南港律师事务所实习律师。
原告盘清英与被告上思永福置业有限公司（以下简称永福公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用简易程序于2016年6月15日公开开庭审理了本案，原告盘清英及其委托代理岑超明，被告委托代理人蒙志豪、梁乃之等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2014年7月30日起至2016年7月30日止共21个月的逾期交房违约金200000元（128平方米×1600元／平方米×3‰×21个月×30天=387072元，超过200000元的部分原告自愿放弃），以后的违约金计算至交房时止；2、被告向原告支付自2014年7月30日起至2016年7月30日止共21个月的逾期交房加倍租房费33600元（800元／月×21个月×2），以后的使其房租计算至交房时止；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系上思县农业机械化技术学校的职工。根据被告与上思县农业机械化技术学校于2011年11月18日签订的协议书，原、被告于2012年3月20日签订了《拆迁补偿安置协议》，约定：被告应给原告选购128平方米户型的房屋，原告被拆迁房屋建筑面积54.36平方米，按1：1.3的比例，被告应赔偿原告面积为70.668平方米的商品房，超出赔偿面积的商品房按1600元／平方米计算价格；被告应赔偿原告装修费、搬迁费、过渡期租房费。标准为：每户装修费15000元、搬迁费1000元、26个月过渡期租房费20800元，三项合计每户赔偿金额36800元；被告必须于2014年7月30日前交房给原告使用，如有违约，则从违约之日起每日违约金以购房总额（128×1600元）的3‰计算赔偿给原告。违约金在被告交房给原告后10天内一次性付清；如被告不能按时交房，被告应当自逾期之月起按原标准加倍支付租房费给原告，每月付给原告一次，直至被告交房为止。被告本应于2014年7月30日前将房屋交付原告，但至今被告既未将房屋交付原告，也未与原告签订正式的房屋买卖合同。被告的行为已构成严重违约。根据《合同法》第六十条、第一百零七条的规定，被告应按《拆迁补偿安置协议》第4、5项的约定承担违约责任。被告辩称，一、原告请求的违约金过高，应予调整。根据《拆迁补偿安置协议》的约定，被告应按房屋总价款的3‰向原告支付违约。该约定违约金过高，应按本地区房地产市场通常情况下，违约金计算方式计算违约金，即以买受人实际支付房款的0.1‰计算违约金；2013年8月1日原、被告签订的《拆迁补偿安置补充协议》约定将交房时间由于2014年7月30日变更至2015年5月31日，故本案违约金计算的起止日期应为2015年6月1日；涉案房屋已符合交房条件，且被告已于2016年4月1日向原告寄送收房通知书。原告收到收房通知书后，拒不接收房屋，由此产生的责任应由其自行承担；《永福大厦还建房确认书》显示，原告确认购买的房屋房屋型为2，房号为2-1903，总面积为124.87平方米，还建面积为70.67平方米，实际成交面积为54.20平方米，实际成交面积总价款为86720元。根据《拆迁补偿安置协议》第二条：“购房付款方式：扣除补偿的70.668平方米后，其余面积的房款，乙方按以下条款选择一项进行支付。1、在甲方交房前10天内一次性付清。2、大厦封顶后办理按揭贷款。”现原告并未按约定向被告支付房款。本案应以70.67平方米×1600元／平方米作为房屋总价款计算违约金。二、原告要求被告支付逾期交房加倍租房费的诉请，应不予支持。因原、被告约定的违约金已过分高于原告因租房产生的费用损失，故在原告已主张违约金的情况下，对其主张的租房费等实际损失不应予支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述事实向本院提供以下证据：1、房屋所有权证（上思房权证思阳镇字第××号），证明拆迁前原告房产情况；2、拆迁补偿安置协议书，证明原、被告存在合同关系及补偿约定；3、折迁补偿安置补充协议，证明被告因违约额外补助原告损失；4、永福大厦还建房确认书，证明原、被告确认购房；5、协议书，证明被告与原告单位签订合同。被告为其辩解向本院提供以下证据：1、拆迁补偿安置补充协议，证明原、被告将交房时间变更为2015年5月31日前；2、永福大厦还建房确认书，证明原告在被告处确认购房和房屋价款；3、通知书、顺丰快递回执单，证明被告已于2016年4月1日通过快递方式函告原告前来收房。经过开庭质证，被告对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，原告对被告提供的证据的真实性均无异议，对双方当事人均无异议的证据，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月，上思县农业机械化技术学校为甲方与被告永福公司为乙方签订《协议书》，约定：“一、本项目开发建设必备条件。1、本合同约束双方在本项目的开发建设事宜，与团购房、房改房的职工个人签订《预定房定价与房改房赔偿合同》，与挂拍中标，经上思县人民政府批准，审批后另行签订；2、甲方于2011年12月依法将上思县思阳镇团结东路上思县农业机械学校用地，占地面积2863.75平方米，土地性质为国有划拨用地，土地证号：国用（2007）第12-1-69**号，地号：12-247号。首先经上思县人民政府主管部门批准，以旧危房改造补交土地出让金，将该用地变为出让土地4、房改房职工每户每月按800元的租金计算，以及房改房职工每户搬迁费1000元三、对房改房职工以及没有房改房的在编职工的商品房定价以及赔偿条件。1、对房改房的8名职工：盘清英按其房改房以房产权证的实际面积以1.3倍的赔偿给8名职工，如超过赔偿部分的商品房，乙方以1600元／平方米收回成本，如有部分职工不需要赔房的，乙方可用2200元／平方米收回其赔偿实际面积。每户房改房的职工每人只得选一套商品房（包括赔偿面积在内）不能超过128平方米的户型”该协议书的全体职工栏有原告盘清英的签名。2012年3月15日，被告永福公司为甲方与原告盘清英为乙方签订了《拆迁补偿安置协议》，约定：“在甲方与上思县农业机械化技术学校于2011年11月18日签订的《协议书》的基础上，达成以下拆迁补偿安置协议。第一条、补偿安置方法。1、乙方有权在‘上思思阳镇团结东路，土地使用证编号：国用（2007）第12-16912号，地号：12-247号，土地面积2853.07平方米’地块上建造的永福大厦8层—12层（从地面算起，地下停车库算作负楼层）选购一套不超过128平方米户型的房屋，房号以抽签方式确定，楼层高3米。甲方提供给乙方选购的商品房应符合国家质量安全标准和建筑设施配套要求；2、乙方每户被捭房屋建筑面积54.36平方米，按1：1.3的比例，甲方赔偿给乙方每户面积为70.668平方米的商品房，超出赔偿面积的商品房按1600元／平方米的计算价格；3、甲方应赔偿乙方装修费、搬迁费、过渡期租房费。标准为：每户装修费15000元、搬迁费1000元、26个月（含2个月回迁房装修时间）过渡期租房费20800元，三项合计每户赔偿金额36800元。甲方一次性将赔偿金付清给乙方，乙方必须在签订本协议之日起三十天内自行搬迁，如不搬迁，甲方可强行执行搬迁；4、甲方必须于2014年7月30日前交房给乙方使用，但如有不可抗拒的因素除外。如甲方违约，则从违约之日起每日违约金以购房总额（128×1600元）的3‰计算赔偿给乙方。违约金在甲方交房给乙方后10天内一次性付清；5、甲方如果不能按时交房，甲方应当自逾期之月起按原标准加倍支付租房费给乙方，每月付给乙方一次，直至甲方交房为止；第二条、购房付款方式。扣除补偿的70.668平方米后，其余的面积的房款乙方按以下条款选择一项进行支付。1、在甲方交房前10天内一次性付清。2、大厦封顶后办理按揭贷款第五条、本拆迁补偿安置协议是协议书内容的细化、落实与补充，具有法律效力，同时协议书仍然有效。甲方取得商品房销售许可证后，甲乙双方再签订正式的商品房购房合同。签订正式商品房购房合同后，甲乙双方遵守正式的商品房购房合同、协议书与本拆迁补偿安置协议等三份合同、协议的有关约定”。2013年8月1日，原告盘清英与被告永福公司签订《永福大厦还建房确认书》，主要内容为：“一、确认认购房和房屋价款：户型：2、房号：2-1903，总面积124.87平方米，还建面积70.67平方米，实际成交面积54.2平方米，实际成交面积总价86720元；二、交付使用前必须签订商品房买卖合同，付清所有房款方可交付使用；三、本确认书从签订之日起生效，一式四份双方各扫执两份必须遵守执行，违约方负法律责任。”
2015年1月16日，原告盘清英为乙方与被告永福公司为甲方签订《拆迁补偿安置补充协议》，约定：“1、根据双方的拆迁补偿安置协议约定，甲方原于2014年7月30日前交房给乙方使用。但因2014年连遭受到两次大台风及大暴雨不可抗拒的影响，造成工程进度受到延误致使乙方的租房期也受到延期。现经双方协商约定，甲方一次性付给乙方7000元每户作为租房延期补助。延期期限直至2015年5月31日甲方交房为止。2、本补充协议是原协议书及拆迁补偿安置协议内容的细化、落实与补充，具有法律效力，同时协议书及拆迁补偿安置协议仍然有效。甲乙双方遵守正式的商品房购房合同、协议书、本拆迁补偿安置协议与补充协议等四份合同、协议的有关约定”。《拆迁补偿安置补充协议》签订后，被告已按约定向原告支付7000元。
本案争议焦点为：一、原、被告约定交房时间如何确定；二、违约金如何认定。
本院认为，为实施旧房改造，案外人上思县农业机械化技术学校与被告永福公司签订了《协议书》，约定由被告永福公司对位于上思县思阳镇团结东路上思县农业机械化技术学校的2863.75平方米土地具体实施拆迁安置补偿等项工作。基于此，被告永福公司与原告签订了《拆迁补偿安置协议》、《永福大厦还建房确认书》和《拆迁补偿安置补充协议》，这三份协议是永福公司与盘清英的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应认定有效。
一、关于原、被告约定交房时间如何确定的问题。被告与原告于2012年3月15日签订的《拆迁补偿安置协议》约定，被告必须于2014年7月30日前交房。2015年1月16日，因被告未能依约交付房屋，双方经协商，签订了《拆迁补偿安置补充协议》，约定被告一次性付给原告7000元作为租房延期补助，并将交房时间延期直至2015年5月31日，且被告已按补充协议的约定向原告支付了7000元。故原、被告约定交房时间应确定为2015年5月31日前。
二、关于违约金如何认定的问题。根据原、被告双方的约定，被告应于2015年5月31日前与原告签订商品房买卖合同，并将房屋交付原告使用，但至今被告仍未能将已经验收合格，具备交付条件的房屋交付原告，已构成违约，应承担违约责任。原、被告签订的《拆迁补偿安置协议》既约定被告如未能如期交付房屋的，每超期一天应按购房总额的3‰承担违约责任，又约定被告不能按时交房，应当自逾期之月起按原标准（800元／月）加倍支付租房费，属约定不明。但被告仍需受该《拆迁补偿安置协议》的约束，承担逾期交房的违约责任。被告辩称双方约定的违约金过高，应以原告已付房款为基数，每超期一天按0.1‰的标准计算违约金。经审查，原、被告双方置换的房屋总面积为124.87平方米，按协议约定的1600元／平方米计算，涉案房屋总价为199792元（124.87平方米×1600元／平方米）。依照《拆迁补偿安置协议》的约定计算，则每日违约金为599.38元（199792元×3‰），属于约定的违约金标准过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，结合公平合理原则和本案的实际情况，本院将被告逾期交房违约金计算标准酌情调整为每月按双方约定的租房费的双倍计付。现原告主张至2016年7月30日止的违约金及租房费。故被告应向原告支付自2015年6月1日起至2016年7月30日止的逾期交房违约金20800元（800元／月×13个月×2）。上述标准已足以弥补原告因逾期回迁所造成的损失，对原告主张的租房费，本院不予支持。至于被告主张其已于2016年4月1日向原告寄送收房通知书，原告收到房通知书后，拒不接收房屋，由此产生的责任应由其自行承担的问题。房屋须经验收合格方可交付使用，对未经验收合格的房屋，买房人可拒绝接收房屋。被告未能举证证明涉案房屋已经验收合格，故对被告已于2016年4月1日将房屋交付原告的主张，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解除（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告上思永福置业有限公司支付向原告盘清英支付自2015年6月1日起至2016年7月30日止的逾期交房违约金20800元；
二、驳回原告盘清英的其他诉讼请求。
案件受理费2402元（原告已预交），由原告负担2188元，被告负担214元。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按预交上诉案件受理费4804元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杜昵权
二〇一六年八月十一日
书记员 方媛媛