上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1398号
原告（反诉被告）上海祁坤房地产有限公司。
法定代表人朱静。
委托代理人杨波。
委托代理人蔡益磊。
被告（反诉原告）朱伟国。
委托代理人朱伟杰。
委托代理人ＸＸ良，上海市成武律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海祁坤房地产有限公司（以下简称祁坤公司）与被告（反诉原告）朱伟国房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）祁坤公司的委托代理人杨波，被告（反诉原告）朱伟国及其委托代理人朱伟杰、ＸＸ良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）祁坤公司诉称，2011年10月22日，原、被告签订《上坤雍景商馆房屋定购单》（以下统称10月22日定购单），主要约定，朱伟国向祁坤公司购买710室房屋，房屋价格1，522，651元。朱伟国应不晚于2011年12月30日携带相关证明文件及定购单至祁坤公司处签约，并在签约时支付首付款不低于50%。定购单签订后，朱伟国于2011年10月22日付定金2万元并陆续付房款总额至640，008元（含定金2万元）。鉴于朱伟国未在2011年12月30日前付足首付款且至祁坤公司处签约，已构成根本违约，故起诉要求：1、判令解除祁坤公司与朱伟国2011年10月22日签订的《上坤雍景商馆房屋定购单》；2、判令朱伟国已支付的定金2万元，不予退回；3、判令朱伟国已支付的房款620，008元，祁坤公司按原路退回。
被告（反诉原告）朱伟国反诉并辩称，原、被告就710室房屋签订好10月22日定购单，在签定购单时，朱伟国、朱伟杰就告诉祁坤公司还要订另外房屋，几间房屋并起来居住，中间的墙不要了，并约定好朱伟国系代为购买，正式签约时用新成立的企业作为买房主体。祁坤公司则称价格是暂定的，后面还有促销活动，具体价格以最优惠的为准。从2011年11月5日开始，祁坤公司开展降价5，000元的活动，并通知朱伟国、朱伟杰过去，并在2011年11月6日与朱伟国重新就710室房屋签订了定购单（以下统称11月6日朱伟国定购单），降价优惠5，000元，另与朱伟杰就711室房屋签订了定购单（以下统称11月6日朱伟杰定购单），也降价优惠5，000元。签约当时朱伟国、朱伟杰向祁坤公司说明要对710室与711室房屋做两套并一套处理，而祁坤公司称定购单上不需要盖章，促销活动之后马上可以办理签约并告知朱伟国、朱伟杰定购单在付定金以后就生效，故未在定购单上盖章，同时祁坤公司要求附上一个装修合同，以符合两房并一房等交房标准。2011年12月17日，朱伟国、朱伟杰与祁坤公司的部门经理讨论并确定了两房并一房的交房标准，并以此确定签署710室与711室两房买卖合同的交房标准。2011年12月17日约定好交房标准后，按理可签买卖合同，可祁坤公司称为了与宣传上的LOFT复式二层相一致，必须与加层的装修合同一起签。可当时祁坤公司的装修方案还未定，装修合同内容还不全，故成批签约只能推迟到2012年春节以后。但考虑到朱伟国两房合一的交房标准约定，祁坤公司让装修公司于2011年12月25日提前与朱伟国、朱伟杰签订装修合同。签订该装修合同后，涉及该装修的图纸和施工方案迟迟未出，并影响了双方签订销售合同，其间朱伟国、朱伟杰要求签约，祁坤公司以总体装修合同版本、装修图纸及朱伟国与装修公司之间签订的装修图纸没有到位为由不签订买卖合同，并称到位之后随时通知朱伟国、朱伟杰过去签合同（其中，在2012年1月上中旬时，朱伟国、朱伟杰要求祁坤公司签约，祁坤公司销售部经理拿出装修合同范本，并称一层改两层的装修及预算方案未出，要拖延签约；2012年2月26日，在蔡益磊的陪同下，朱伟国、朱伟杰至710室、711室房屋，发现在浇梁，并贴纸条予以制止）。2012年2月14日上海集佳投资管理中心（以下简称集佳中心）成立后，朱伟国以集佳中心名义于2012年3月12日发函给祁坤公司，告知其朱伟国、朱伟杰装修图纸草图已出，要求祁坤公司尽快催促装修公司出图纸并预约签约。朱伟国、朱伟杰与装修公司签订的装修合同图纸出来后，朱伟国、朱伟杰就将有关图纸寄给祁坤公司并要求进行签约。祁坤公司又称，房屋应按LOFT一层的标准来验收，要等验收完成后才能做二层的改造。而双方约定的交房标准为两套房屋打通，进行两层改造，而事实上祁坤公司的装修图纸迟迟未到位。对此，双方进行交涉，一直到2012年底，朱伟国、朱伟杰发现祁坤公司确实需要验收交房之后才能与装修方签订合同进行装修改造。到了2012年年底、2013年年初的时候祁坤公司告诉朱伟国、朱伟杰可以签约交房办理按揭时，祁坤公司又称先付50%才能办理按揭，朱伟国、朱伟杰于2013年4月14日付到了50%的购房款，祁坤公司又称合伙企业不能办理按揭，需要有限责任公司才行，同时需要银行的配合，其间原告、被告、银行多次交涉，致使签约与交房一拖再拖。2013年8月，朱伟国、朱伟杰决定以自然人名义办理按揭并要求与祁坤公司签约，然祁坤公司又提出50%的购房款还差50多万元未付并在嗣后明确表示不想办理按揭。2013年12月24日，在本案审理中，祁坤公司销售经理蔡益磊就710室与711室房屋的房屋价格、交房标准、按揭等情况出具了确认书。综上，原、被告之间的买卖关系可通过定购单、交房标准及确认书等内容予以确定，朱伟国亦不存在违约行为，故不同意祁坤公司诉请，并反诉请求：1、判令朱伟国代表指定单位集佳中心与祁坤公司之间就710室和711室两房合一中的710室房屋买卖关系事实上成立；2、确认11月6日朱伟国定购单、2011年12月17日交房标准的约定及2013年12月24日蔡益磊确认书中关于房屋买卖关系的基本约定合法有效，并要求祁坤公司按照上述定购单、交房标准及确认书上所确定的买卖合同条款与朱伟国签订房屋买卖合同。
原告（反诉被告）祁坤公司针对反诉辩称，依据10月22日定购单，房价为1，522，651元，2011年12月30日前付足50%的房款，余款以贷款方式支付。朱伟国断断续续付款，直到起诉也没有付足50%，因为付款不足50%，不同意与朱伟国或其指定的集佳中心签订房屋买卖合同，不同意朱伟国反诉请求。
关于诉讼请求，原、被告双方一致确认，诉请中的710室、711室房屋系指上海市长白山路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋（以下统称710室、711室房屋）。
经审理查明，2011年10月22日，祁坤公司（卖方）与朱伟国（代购房人）签订《定购单》，主要约定，定金金额2万元，购房房屋为幢号2；门牌号710，预测建筑面积68.28平方米，代购人朱伟国（届时指定购房单位），通讯地址泰和西路XXX弄XXX号XXX室，房屋表总价1，617，963元，各类优惠合计92，912元，房屋成交总价1，522，651元。另约定：1、购房人应不晚于2011年12月30日携带相关资料、证件、费用至上坤公园天地售楼处办理正式商品房预售合同签约、付款及其他相关手续，具体资料详见业务现场提供的资料清单，付款金额为74万元，占总房价款的50%；2、申请商业贷款：761，325.5元，申请贷款数额以银行实际批准为准，未获批准余额部分购房人应现金补足，若甲方银行不能按揭则可作退房处理；3、余款74万元，购房人应不晚于2011年12月30日前签约后支付。另有其他约定：3、定金系购房人获得对上述房屋的购买权而自愿支付，购房人应不晚于2011年12月30日（当日内9：00-17：00）携带相关证明文件及本房屋定购单至本售楼处签约，并在签约时按照上述付款方式支付首付款不低于50%，如需办理贷款，提供办理贷款所需的所有申请材料。逾期未签约的，按购房人单方面违约处理，卖方可不经催告，将该房屋另行处置。购房人所交付定金，不予退还。签约后，本定购单自行终止。定金自动转为房款一部分。6、本定购单一式三份，经双方签字／盖章并卖方收到购房人全部定金后生效。该定购单落款处由原、被告盖章签字。
审理中，朱伟国另提供一份11月6日朱伟国定购单，该定购单载明，定金金额5万元；购房房屋为幢号2；门牌号1010／710，预测建筑面积68.28平方米，代购人朱伟国（届时指定购房单位）；房屋表总价1，720，383元／1，522，651元。促销优惠权利一栏内载明：1、参加“限时团购”，单价优惠5，000元／㎡；2、付款方式优惠。各项优惠总额总计341，400元。房屋成交总价1，365，327元／1，181，251元。另约定：1、购房人应不晚于2011年11月13日携带相关资料、证件、费用至上坤公园天地售楼处办理正式商品房预售合同签约、付款及其他相关手续，具体资料详见业务现场提供的资料清单，付款金额为68.5327万元，占总房价款的50%；2、申请商业贷款：68万元，大写陆拾万元，申请贷款数额以银行实际批准为准，未获批准部分购房人应现金补足。在其他约定一栏第3条与第6条，除不晚于2011年11月13日记载与10月22日定购单不一致外，其余内容一致。该定购单落款处未签字盖章，抬头处则写有“蔡益磊”三字。
审理中，朱伟国还提供一份11月6日朱伟杰定购单，载明，定金金额5万元；购房房屋为幢号2；门牌号709／711，预测建筑面积48.14平方米，代购人朱伟杰（届时指定购房单位），通讯地址泰和西路XXX弄XXX号XXX室；房屋表总价1，140，725元／1，053，469元。促销优惠权利一栏内载明：1、参加“限时团购”，单价优惠5，000元／㎡；2、付款方式优惠。各项优惠总额总计240，700元。房屋成交总价900，025元／812，769元。另约定：1、购房人应不晚于2011年11月13日携带相关资料、证件、费用至上坤公园天地售楼处办理正式商品房预售合同签约、付款及其他相关手续，具体资料详见业务现场提供的资料清单，付款金额为45.0025万元，占总房价款的50%；2、申请商业贷款：45万元，大写肆拾万元，申请贷款数额以银行实际批准为准，未获批准部分购房人应现金补足。在其他约定一栏第3条与第6条，除不晚于2011年11月13日记载与10月22日定购单不一致外，其余内容一致。该定购单落款处未签字盖章，抬头处则写有“蔡益磊”三字。
关于上述定购单所签订的条款内容，朱伟杰在另案审理中补充表示，11月6日的定购单上1010／710与709／711及价格1，365，327元／1，181，251元与900，025元／812，769元，均代表二选一，而710室对应的房屋价格是1，181，251元、711室对应的房屋价格是812，769元。祁坤公司则对房型选择与对应的价格予以认可，然认为系优惠后的价格。朱伟杰另表示，11月6日朱伟杰定购单所载明的45.0025万元及申请商业贷款45万元是针对709室，而最终大写“肆拾万元”是针对711室的。当时是书写好709室房屋的相关内容后通过／的方式将711室房屋的内容加进去的。至于710室房屋的具体书写情况是和711室房屋是一样的。
上述定购单签订与书写后，关于付款情况，为证明朱伟国支付710室房屋房款640，008元，祁坤公司提供如下证据：2011年10月22日2万元收据（载明交款单位朱伟国，收710房款）；2011年12月17日4万元收据（载明交款单位朱伟国代，收710房款）；2011年12月19日4万元收据（载明交款单位朱伟国，710房款朱伟杰代付）；2011年12月25日6万元收据（载明交款单位朱伟国，710房款朱伟杰代付）；2012年1月4日4万元收据（载明交款单位朱伟国，710房款朱伟杰付）；2012年2月11日4万元收据（载明交款单位朱伟国，710房款朱伟杰代付）；2012年2月26日2万元收据（载明交款单位朱伟国，收710房款）；2012年3月10日80，008元收据（载明交款单位朱伟国，收710房款）；2012年11月25日5万元收据（载明交款单位朱伟国，收710房款）；2013年4月16日20万元收据（载明交款单位朱伟国，预付款）；2013年5月7日5万元收据（载明交款单位朱伟国，补记5月2日打入公司账号，预付款）。
为证明朱伟杰支付711室房屋房款400，010元，祁坤公司提供如下证据：2011年11月5日2万元收据（载明交款单位朱伟杰，交0709、1010房款）；2011年11月22日40，010元收据（载明交款单位朱伟杰，收711房款）；2011年12月19日4万元收据（载明交款单位朱伟杰，收711房款）；2011年12月25日6万元收据（载明交款单位朱伟杰，收711房款）；2012年1月4日4万元收据（载明交款单位朱伟杰，收711房款）；2012年2月11日4万元收据（载明交款单位朱伟杰，收711房款）；2012年11月25日5万元收据（载明交款单位朱伟杰，收711房款）；2013年4月16日11万元收据（载明交款单位朱伟杰，收款事由预付款（由朱伟国代付）补记4月16日打入）。本案审理中，朱伟国对上述证据真实性予以认可，并认为710室房屋已付款640，008元，711室房屋已付款400，010元。
另查明，2011年12月17日，朱伟杰出具一张字条（以下统称12月17日朱伟杰字条）：“710和711房（名义楼）。一、室内所有分隔墙全部不要；二、两屋并一屋的中间分隔墙也不要；三、二层楼板的梁、放在阳台的外墙不要放在里墙（决不能放！）；四、阳台一分二要封闭以求安全；五、楼板孔照我方图纸。710房和711房两房同价优惠同合同。朱伟杰2011.12.17”。
2011年12月25日，1710房和1711房两房业主（甲方，建设单位）与上海巧佳装饰工程有限公司（乙方，承包单位）签订《装饰安装工程承包合同书》，承包范围：1710和1711两房所涉的装饰建设工程；承包方式：乙方以包工包料，但甲方供料则优先；工程造价：详见双方确认的设计图、施工图及施工方案报价单；施工工期：合同工期为甲方交房日起45天完工。签订合同完付工程款的定金2，000元。其他详见报价单中的付款方式。朱伟国作为业主代表人在合同落款处签字。另在签订该合同时朱伟国、朱伟杰对于具体改造方案在图纸上做了说明与修改。
2012年2月14日，集佳中心成立。2012年2月26日，在蔡益磊的陪同下，朱伟国、朱伟杰至710室、711室房屋处，发现存在浇梁情况，朱伟国、朱伟杰在浇梁处贴上字条：“此物要拆除，不可浇！！！”2012年3月12日，朱伟国、朱伟杰（以两房业主名义）向蔡益磊等发出告知函，内容如下：“根据贵方原定的签署交房装修合同的经定，我们已于去年就马上与贵方指定的装饰公司联系和出图纸，并签署了相应的装饰合同。现草图（见附件）已完成，待正式图纸和预算出来马上前往贵方签约和按约付款，望贵方在我方尽力多次努力催促下，也多多催促贵方装饰公司尽量在百忙之中早日完成图纸和预算，以确保按样板工程要求按约定交房进行。”2013年5月7日，两房业主朱伟国、朱伟杰重申：1、“711和710房交房按我们原约定要求要现浇楼板，开口位置按贵方施工设计签纸为准！现在的楼板和梁、砖全部不要。特此重复声明。”2、“711和710房现做楼板都不要。特此重申。”
2013年7月8日、2013年7月11日，朱伟国、朱伟杰以集佳中心名义向祁坤公司相关工作人员发出说明函，主要内容为：双方约定以集佳中心签约，并享受最优惠价格，并委托朱伟国、朱伟杰全权处理签约和收付款事宜及确定交房标准。2011年12月25日，在祁坤公司工作人员的安排下，与装修公司签订了装修合同，并确定施工设计框架要点草图，首先解决阳台封窗安全和二房合一的同一现浇二层钢筋水泥楼板。最后按约支付了50%购房款，预支了阳台封窗和现浇钢筋水泥二层楼板款项，而签合同时，祁坤公司又提出不能由集佳中心做按揭不能签约，要有有限公司做按揭。经咨询后，祁坤公司又说合伙企业可以做按揭可需要企业三年资料。然集佳中心刚注册不可能有三年资料，最后祁坤公司方又称有限公司可以办理，现发函告知用上海智资鑫投资管理有限公司代替，并前往祁坤公司处具体确定。
2013年7月21日、2013年8月29日、2013年10月9日、2013年10月28日，朱伟国、朱伟杰以集佳中心名义向祁坤公司及祁坤公司相关工作人员多次发出说明函，反映朱伟国、朱伟杰积极办理按揭事宜，而祁坤公司方推托未予配合，并提出朱伟国、朱伟杰应付购房款50%还差50多万，不能办理按揭。
2013年8月8日，祁坤公司向朱伟国发出催告函，催告朱伟国于《催告函》发出之日起15日内至祁坤公司处签订《上海市商品房预售合同》，否则定金2万元不予退还，并将620，008元予以退还。2013年8月11日该催告函被退回。
2013年12月24日，蔡益磊出具确认书（以下统称12月24日确认书），内容如下：“1、根据祁坤房地产有限公司《上坤公园天地“限时团购”活动执行方案》（见附反面）是本人蔡益磊代表开发商销售处通知朱伟国、朱伟杰于2011年11月6日前来我售楼处按约特惠购买710室和711室两房合一的，其价格直降5，000元／㎡优惠。2、根据11月6日付购房定金款约定和12月17日的交房要求710室和711室两房合一房内不要隔墙，新加二层楼板不要横梁的！3、于2013年4月上旬我短信通知朱伟国和朱伟杰除去按揭付款额先付清约50%房款的余额款，便开始按约办理指定单位的按揭付款手续。买卖双方约定：若因仅买方原因而不是卖方和银行的原因导致的不能按揭，则由买方按一般按揭付款时间，付清原定的二房合一的按揭房款额。特此确认。”2014年1月6日，蔡益磊又出具确认书，内容如下：“一、2013年12月24日确认书签字争议的原因仅是用签字确认还是用录音确认而已，而不是事实有争议。争议激烈一点，有一次拉扯衣服，大家没有打成架和受伤！随后大家都较冷静和理性，经我公司领导看过，情况属实，故我现场当着领导面给朱伟杰、朱伟国签署了确认书。”关于12月24日确认书，蔡益磊到庭确认指出，朱伟国、朱伟杰到祁坤公司处出示了书面的确认书，其跟朱伟国、朱伟杰讲确认书上的第一、第二点事实是存在的，因为工作的移交关系，无法确认确认书上的第三点所描述的事实。当时朱伟国、朱伟杰让蔡益磊在该确认书上签字，其征求祁坤公司意见后，祁坤公司不让签字，一直僵持不下。朱伟杰、朱伟国动手动脚，其报警后，公安机关认为是民事纠纷，未作处理。警察走后蔡益磊就在该确认书上签字了。
审理中，朱伟国表示，如法院认为双方的买卖关系不成立或予以解除，则要求祁坤公司赔偿其为购买710室与711室两套房屋而低价售出三套房屋的损失，并提供如下证据：1、2011年8月26日朱伟国、王佳雁、朱伟杰出售上海市菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产买卖合同（建筑面积79.16平方米，房价118万元）；2、2012年5月5日王颖、朱伟杰、王佳雁出售上海市菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产买卖合同（建筑面积95.07平方米，房价110万元）；3、2013年1月13日潘水英、朱伟杰出售上海市泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产买卖合同（建筑面积86.07平方米，房价99万元）。上述房屋低价卖出的损失有100多万元，要求祁坤公司承担。
审理中，祁坤公司补充表示，11月6日朱伟国定购单没有签字盖章，不具备生效的形式要件，故没有提出解除。如果法院认为该定购单所确立的认购关系成立，也要求解除该认购关系。祁坤公司最终的意思就是解除双方已经成立的认购关系。
审理中，关于710室与711室房屋的房价，祁坤公司表示，711室房屋当时的优惠价是81万多，现在的挂牌价格在110万至118万左右。710室房屋的当时优惠价118万多，现在的挂牌价格是160万左右，但是需要说明的是挂牌价都是有一定的折扣的，但是折扣是有时效性的，折扣是0.98至0.99左右。朱伟国则表示，710室、711室房屋每套房屋大概上涨另40-50万元。
以上事实，有定购单、说明函、催告函、快递凭证、收据、12月17日朱伟杰字条、装修合同、12月24日确认书，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告双方基于交易需要签订了10月22日定购单并书写了未经签字盖章的11月6日朱伟国定购单，对此，祁坤公司认为双方的认购关系应以10月22日定购单约定内容为准，而朱伟国认为11月6日朱伟国定购单系在促销降价后作出的，虽未经签字盖章，然朱伟国已依该定购单履行了主要合同义务，故相关买卖条款包括房价等应以该定购单为准。本院认为，11月6日朱伟国定购单虽未经双方签字盖章，然该定购单上有祁坤公司员工蔡益磊签字，蔡益磊亦到庭确认其曾相约朱伟国签订该定购单，而嗣后祁坤公司对朱伟国陆续的付款行为亦予以接受并未提出异议，同时考虑到11月6日朱伟国定购单出具在后，综合上述事实，本院有理由相信11月6日朱伟国定购单关于房价、签订预售合同时间等约定更符合双方当事人的真实意思表示，故对朱伟国主张相关买卖条款包括房价等应以11月6日朱伟国定购单为准，本院予以采信。然该定购单仅约定了710室房屋的房价（即1，181，251元）、具体签约时间、房款支付方式、支付时间，对房款分期支付金额因书写问题存在约定不明之处，对于房屋交付条件及日期、面积差异处理方式、办理产权登记有关事宜等内容均未进行约定，缺少商品房预售合同的必要条款，该定购单并不能认定为本约，实质仅是预约。而预售合同的成立即本约的成立以双方当事人的真实意思表示一致为前提，现祁坤公司明确表示不与朱伟国或朱伟国指定的集佳中心签订预售合同，故双方就定购单意欲签订商品房预售合同的目的已无法实现，双方签订的定购单所确立的认购关系已无法继续履行，故祁坤公司诉请解除双方的认购关系，可予支持。朱伟国反诉主张可依11月6日朱伟国定购单、12月17日朱伟杰字条及12月24日确认书的相关条款内容与祁坤公司签订买卖合同，然考虑到12月17日朱伟杰字条系单方出具，难以对祁坤公司产生约束力，即便对祁坤公司产生约束力，其有关交房条件的标准并不具体明确，而12月24日确认书相关内容仅是对有关事实的确认，有关按揭的约定即便对祁坤公司有约束力，在双方对房屋价款总额产生争议的情况下，对于按揭贷款金额、支付时间亦将难以协商确定。综上，本院仅能认定原、被告双方的认购关系成立，在缺乏具体明确的买卖关系条款的情况下，难以认定710室房屋买卖关系事实上成立。因此，对于朱伟国主张依据11月6日朱伟国定购单、12月17日朱伟杰字条及12月24日确认书与祁坤公司签订买卖合同，本院亦难以支持。
同时，本案中，10月22日定购单签订后，祁坤公司方工作人员蔡益磊自认参与订立11月6日朱伟国定购单（该定购单对房屋作了降价处理），亦自认其曾带朱伟国至710房现场就房屋浇梁等问题进行处理，同时祁坤公司在较长的时间内未对朱伟国支付后续房款及未依签约时间签订预售合同提出明确的异议，上述等行为足以使得朱伟国对能继续签订预售合同产生合理的信赖，并使其在客观上丧失另行购房的机会。现签约不成，祁坤公司应就朱伟国信赖利益受损承担一定的过错责任。而朱伟国在祁坤公司未对其是否签约提出明确异议的情况下，亦应积极主动就双方可能达成的合同条款进行明确约定，以避免双方争议扩大，现签约不成，亦应自担其责。因此，考虑到祁坤公司对朱伟国未按时签约未提出明确异议并收取了朱伟国后续房款，难以认定朱伟国未按定购单约定时间与祁坤公司签约构成违约，其诉请将定金2万元不予返还，本院不予支持。在双方的认购关系解除后，祁坤公司理应将已收取的房款640，008元（含定金2万元）返还给朱伟国。就朱伟国信赖利益受损，综合考虑已付款金额、房价上涨幅度、双方过错程度等因素，本院酌情确定祁坤公司另行赔偿朱伟国25万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）上海祁坤房地产有限公司与被告（反诉原告）朱伟国就上海市长白山路XXX弄XXX号XXX室房屋成立的认购关系；
二、原告（反诉被告）上海祁坤房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）朱伟国房款640，008元；
三、原告（反诉被告）上海祁坤房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）朱伟国25万元；
四、被告（反诉原告）朱伟国的反诉请求及原告（反诉被告）上海祁坤房地产有限公司的其余本诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取5，100元，由原告（反诉被告）上海祁坤房地产有限公司负担150元，由被告（反诉原告）朱伟国承担4，950元；反诉案件受理费减半收取7，715元，由被告（反诉原告）朱伟国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
二、《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。