中华人民共和国
江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终294号
上诉人（原审被告）PEIJIANCHUN，中文名裴建春，加拿大国籍。
被上诉人（原审原告）苏州科伦纸业科技有限公司，住所地中华人民共和国江苏省太仓市城厢镇城区工业园弇山西路132号。
法定代表人林海金，该公司总经理。
委托代理人翟嘉彬，江苏周瑞昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）太仓新百亚商场展柜有限公司，住所地中华人民共和国江苏省太仓市城厢镇城区工业园弇山路。
法定代表人ROGERLOYDMCCOY，该公司董事长。
上诉人裴建春因与被上诉人苏州科伦纸业科技有限公司（以下称科伦公司）、太仓新百亚商场展柜有限公司（以下称新百亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2015）太商外初字第00002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人裴建春，被上诉人科伦公司法定代表人林海金，委托代理人翟嘉彬到庭参加诉讼。被上诉人新百亚公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
科伦公司一审诉称：科伦公司与新百亚公司长期存在租赁关系，2014年12月24日，双方签订一份最新的《厂房租赁合同》，由新百亚公司承租科伦公司所有的坐落于太仓市城厢镇工业园弇山西路132号的两幢厂房，面积共计8900平方米，租期2年，租赁保证金200000元，租金每月每平方米14.5元，物业管理费每月每平方米1元，水电煤气费用由新百亚公司承担，租赁费用按季度先付后用，新百亚公司应提前5日支付下期租赁费，逾期支付的，按拖欠天数乘以欠缴租金及物业费的千分之五支付滞纳金。另外，新百亚公司实际租赁科伦公司所有的员工宿舍四间，租金标准为440元每月每间，宿舍租金亦是先付后用。经结算，截至2015年第三季度，新百亚公司结欠原告租房保证金100000元、厂房租金812400元、物业费53400元、宿舍租金15840元未付，科伦公司另替新百亚公司垫付水电费3485.52元，新百亚公司也应偿付。裴建春以新百亚公司负责人的名义与科伦公司签订了上述《厂房租赁合同》，其个人则于2015年6月1日与科伦公司订立《债务担保协议书》，约定由其个人为新百亚公司在《厂房租赁合同》项下应承担的付款义务承担共同还款责任。现新百亚公司拖欠上述租金、物业费等未付，故诉至法院，请求判令：1、新百亚公司支付科伦公司租房保证金100000元、厂房租金812400元、物业费53400元、宿舍租金15840元，水电费3485.52元，合计985125.52元；2、新百亚公司支付科伦公司滞纳金171741元（自2015年3月26日起按每日5‰标准暂算至2015年6月9日，并按合同约定主张至付清结欠的租金及物业费之日）；3、裴建春对新百亚公司的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由新百亚公司、裴建春承担。
新百亚公司一审辩称：1、认可科伦公司第一项诉请中主张的金额，但新百亚公司在诉讼中已经支付厂房租金120000元应予以扣除。2、滞纳金的计算标准明显过高，请法庭予以酌减。
裴建春一审辩称：1、对厂房租赁合同真实性没有异议，对于科伦公司主张的厂房租金，新百亚公司诉讼中已经支付的120000元应予扣除。2、滞纳金的计算标准明显过高，请法庭予以酌减。3、其对新百亚公司的债务承担的仅是一般担保责任，而非连带保证责任。4、物业费及宿舍租金一直由案外人太仓羽帆企业服务有限公司（以下简称羽帆服务公司）收取，并由其向新百亚公司开具发票，科伦公司不应向新百亚公司主张物业费及租金。
一审法院查明：科伦公司与新百亚公司之间存在长期租赁关系，2014年12月24日，科伦公司（合同甲方）与新百亚公司（合同乙方）新签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于太仓市城厢镇城区工业园弇山西路132号的厂房两幢租赁给乙方使用，厂房面积每幢4450平方米，共计8900平方米，租赁期限2年，从2015年1月1日起至2016年12月31日止。乙方应向甲方交付租赁保证金200000元，乙方已经支付100000元，签订本合同后需再付100000元。租金第一年为每月每平米14.5元，第二年在第一年基础上上调5%，物业管理费为每月每平米1元。租金及物业费按季度支付，乙方应在每次租金和物业费到期前5日支付下期费用，费用汇至甲方指定账户或按双方书面同意的其他方式支付。乙方逾期支付租金及物业费，应向甲方支付滞纳金，支付标准为拖欠天数乘以欠缴租金和物业费总额的5‰。在租赁期内，使用厂房发生的水、电、煤气、电话通讯等费用由乙方自行承担。合同另对物业管理、装修条款、租赁物转租、合同终止等事项作了约定。
上述合同签订后，新百亚公司实际占有使用了上述两幢厂房。因科伦公司与新百亚公司此前已存在租赁关系，上述两幢厂房中的一幢原来已签订租赁合同，且租金已支付至2015年1月14日，故新合同项下，两幢厂房第一季度租金的起算日期不同，一幢厂房租金按2.5个月计算为161312.5元（14.5＊4450＊2.5），另一幢厂房租金按3个月计算为193575元（14.5＊4450＊3），合计354887.5元，科伦公司认可新百亚公司已支付第一季度厂房租金316787.5元，尚余38100元未付。第二、三季度厂房租金均为387150元（14.5＊8900＊3），均已到期，新百亚公司未予支付。前三个季度未付的厂房租金合计812400元（387150＊2＋38100）。庭审中，新百亚公司和裴建春均辩称诉讼中已支付科伦公司厂房租金120000元，应从所欠总租金中予以扣除，科伦公司认可该意见。根据《厂房租赁合同》约定，新百亚公司每季度还应支付科伦公司物业管理费26700元（1＊8900＊3）。因科伦公司与案外人羽帆服务公司签有《物业服务协议书》，约定由其为科伦公司出租的厂房提供各项具体的物业服务，新百亚公司的物业服务实际由羽帆服务公司提供，故新百亚公司的物业费实际是直接交给羽帆服务公司，并由该物业公司开具发票。科伦公司诉称新百亚公司拖欠二季度和三季度的物业费共计53400元，新百亚公司认可其诉请。
《厂房租赁合同》中另约定逾期支付厂房租金及物业费的，以拖欠款项为基数按照每日5‰的标准支付滞纳金。根据合同约定，第二季度租金及物业费应予2015年3月26日前支付，第三季度则应予2015年6月25日前支付，故科伦公司主张自2015年3月27日起按照每日5‰的标准计算第一、二季度的滞纳金，自2015年6月26日起开始计算第三季度滞纳金，新百亚公司与裴建春均认为科伦公司滞纳金计算标准过高，请求法院酌减。
对于租赁厂房的保证金100000元，经科伦公司催要，新百亚公司未支付。对于宿舍租金，科伦公司称新百亚公司实际租赁其员工宿舍四间，宿舍租金每月每间440元，并委托案外人羽帆服务公司代收，由其代开发票，羽帆服务公司出具《情况说明》证实确有此事。前三季度的宿舍租金新百亚公司均未支付，共结欠15840元（440＊4＊9），新百亚公司对此没有异议。另外，科伦公司主张截至2015年3月15日其代新百亚公司交付水电费3485.52元，应予偿付，新百亚公司亦予以认可。
2015年6月1日，科伦公司与裴建春签订《债务担保协议书》一份，约定由裴建春为上述《厂房租赁合同》项下新百亚公司应承担的义务（包括但不限于租金、租赁保证金、物业费、水电费、租金及物业费的滞纳金、损失、赔偿款等）承担共同还款责任，直至还清为止。
上述事实，有科伦公司提供的《厂房租赁合同》、《物业服务协议书》、《债务担保协议书》、厂房租金发票、宿舍租金发票、物业费发票、水电费发票、情况说明以及出庭当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为：科伦公司与新百亚公司之间的《厂房租赁合同》及宿舍租赁合同合法有效，受法律保护，双方当事人应按约享有权利、履行义务。科伦公司向新百亚公司提供了厂房及员工宿舍，新百亚公司应按时支付租金、物业费、保证金等费用，未按时支付的应根据合同约定承担违约责任。现科伦公司诉请新百亚公司支付到期厂房租金812400元，新百亚公司抗辩其在诉讼中已支付120000元，科伦公司对此予以认可，故新百亚公司尚欠科伦公司到期厂房租金692400元未付，一审法院予以确认。关于租赁厂房的保证金100000元，合同未明确约定支付时间，新百亚公司经科伦公司催要后，仍未及时交付，现应予支付。关于科伦公司主张的物业费53400元、宿舍租金15840元及水电费3485.52元，新百亚公司均表示认可，一审法院对此一并予以确认。
关于新百亚公司应承担的滞纳金数额，其实质是法律上的违约金，科伦公司主张以诉请的厂房租金及物业费为基数按照合同约定的每日5‰标准从被告新百亚公司逾期付款之日进行计算，新百亚公司及裴建春均辩称该标准明显过高，请求法庭予以酌减。一审法院认为，科伦公司与新百亚公司之间系房屋租赁合同关系，因新百亚公司逾期付款产生的实际损失应为利息损失，科伦公司主张按照合同约定的每日5‰标准计算违约金明显过高，一审法院予以适当减少，酌情调整为按照年利率15%的标准计算。因每季度租金及物业费的交付存在时间先后问题，科伦公司主张自2015年3月27日起开始计算第一、二季度的违约金，自2015年6月26日起开始计算第三季度违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。按上述标准计算，第一、二季度拖欠的厂房租金及物业费计331950元（38100＋387150-120000＋26700），自2015年3月27日起至2015年6月25日的滞纳金为12414.02元（15%／365＊91＊331950），自2015年6月26日起以745800元（331950＋387150＋26700）为基数按照年利率15%的标准计算至该款项付清之日止。
关于物业费及宿舍租金当由何方收取的问题，对物业费，科伦公司与新百亚公司签订的《厂房租赁合同》中明确约定由新百亚公司向科伦公司按照每月每平米1元的标准交纳物业管理费，新百亚公司与实际提供物业服务的案外人羽帆服务公司之间并未签订物业服务合同，而科伦公司与羽帆服务公司则签有物业服务合同，羽帆服务公司之所以为新百亚公司提供物业服务是因为其与科伦公司之间的物业服务约定，至于发票由何方开具并非付款的前提条件，科伦公司根据《厂房租赁合同》约定向新百亚公司主张物业费合法有据，应予支持。对宿舍租金，科伦公司和案外人羽帆服务公司签订的《物业服务协议书》中约定由羽帆服务公司代其收取宿舍租金，羽帆服务公司亦出具《情况说明》认可此事，新百亚公司承租的员工宿舍实际所有权为科伦公司，故科伦公司要求新百亚公司支付欠付的宿舍租金应得到支持。
对于裴建春应承担何种责任，科伦公司及新百亚公司均认为其提供的是连带责任保证，裴建春则认为其提供的仅是一般保证。一审法院认为，根据其签订的协议书的名称及庭审各方当事人的意见来看，裴建春承担的是保证责任，但保证方式没有明确约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，保证方式没有约定或约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任，故裴建春在本案中对新百亚公司的债务要承担连带清偿责任。科伦公司主张的租金、物业费、保证金、水电费等项目均属于保证范围之内，裴建春均应予以承担，故对科伦公司该项诉请本院予以支持。裴建春承担保证责任后，可以向债务人追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条之规定，一审法院判决：一、新百亚公司于判决生效后10日内支付科伦公司租赁厂房保证金100000元、厂房租金692400元、物业费53400元、宿舍租金15840元及水电费3485.52元，上述费用合计865125.52元。二、新百亚公司于判决生效后10日内支付科伦公司违约金12414.02元（暂算至2015年6月25日，之后以745800元为基数按照年利率15%的标准计算至该款项付清之日止）。三、裴建春对新百亚公司的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费15292元，财产保全费5000元，合计20292元，由新百亚公司、裴建春共同负担。
裴建春不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人不应对新百亚公司的债务承担连带清偿责任。根据科伦公司与新百亚公司签订的《厂房租赁合同》第十四条第二款的规定，上诉人仅是在科伦公司行使留置权后仍不能满足清偿债务，才承担担保责任，如果科伦公司不行使留置权，上诉人可免除责任。二、一审法院将物业费、宿舍租金收取的主体归为科伦公司于法无据。担保范围应扣除宿舍租金、物业费、水电费。三、一审法院应在庭审中释明本案中厂房租赁合同已无履行的可能性，建议一审原、被告终止合同。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人科伦公司答辩称：一、科伦公司与新百亚公司所订立的《厂房租赁合同》项下不适用留置权，上诉人不因此免责。二、退一步说，即使《厂房租赁合同》中的留置条款约定有效，也未满足可以按约行使留置权的条件，且科伦公司也未放弃行使留置权。三、上诉人所签署的《债务担保协议书》的内容更符合债务加入的法律特征，而并非承担保证责任，本案不适用担保法上关于保证人的免责规定。四、科伦公司有权收取一审法院所认定的物业费及宿舍租金。担保协议书中上诉人也明确物业费是共同还款部分之一，宿舍租金事实上是与厂房租赁合同配套出租使用，上诉人作为新百亚公司的负责人，理应知晓。综上，请求二审法院维持原判。
被上诉人新百亚公司未做答辩。
二审中双方均未提供证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明：《厂房租赁合同》中约定“科伦公司有权留置新百亚公司租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，方将申请拍卖留置的财产用于抵偿新百亚公司应支付的因租赁行为所产生的全部费用。”诉讼中，科伦公司自愿放弃向新百亚公司、裴建春主张宿舍租金15840元、水电费3485.52元，合计19325.52元。
本院认为：上诉人裴建春系加拿大国籍，双方在保证合同中未约定适用法律，但在一、二审诉讼中援引的法律依据均是中华人民共和国法律，按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国涉外民事关系法律适用法﹥若干问题的解释（一）》第八条第二款“各方当事人援引相同国家的法律且未提出法律适用异议的，人民法院可以认定当事人已经就涉外民事关系适用的法律做出了选择。”之规定，本案应适用中华人民共和国法律。另外，二审中双方明确约定适用中华人民共和国法律。故本案适用中华人民共和国法律。
关于上诉人提出的其仅是在科伦公司行使留置权后仍不能满足清偿债务，才承担担保责任的上诉理由。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。本案中，科伦公司与新百亚公司之间的《厂房租赁合同》第十四条约定：“甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。”但科伦公司对厂房里的机器等物品并未合法占有，不符合留置权成立的要件。故对该上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人提出的担保范围应扣除宿舍租金、物业费、水电费的上诉理由。本院认为，二审中，科伦公司放弃对宿舍租金及水电费的主张，故对上诉人提出的担保范围应扣除宿舍租金、水电费的上诉理由予以支持。但是《债务担保协议书》中明确约定了物业费，故对上诉人提出的担保范围应扣除物业费的上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人提出的一审法院应释明《厂房租赁合同》无履行的可能性，应建议其终止合同的上诉理由。本院认为，合同一经有效成立，即具有法律约束力，双方当事人必须信守，不得擅自变更或解除。科伦公司与新百亚公司均未提出《厂房租赁合同》的解除，保证人提出此合同的解除没有法律依据。对该上诉理由，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省太仓市人民法院（2015）太商外初字第00002号民事判决第二项、第三项；
二、变更江苏省太仓市人民法院（2015）太商外初字第00002号民事判决第一项为：太仓新百亚商场展柜有限公司于本判决生效后10日内支付苏州科伦纸业科技有限公司租赁厂房保证金100000元、厂房租金692400元、物业费53400元，上述费用合计845800元；
一审案件受理费15292元，财产保全费5000元，合计20292元，由被上诉人太仓新百亚商场展柜有限公司、上诉人裴建春共同负担。二审案件受理费15292元，由上诉人裴建春负担15000元，被上诉人苏州科伦纸业科技有限公司负担292元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱劼纯
代理审判员 彭 秦
代理审判员 徐飞云
二〇一六年四月六日
书 记 员 严常海
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。