湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初4391号
原告:中国建设银行股份有限公司郴州市分行。
负责人：王年军，该行行长。
委托诉讼代理人：何为军，男，该行职工。
委托诉讼代理人：廖振东，湖南星河律师事务所律师。
被告：罗宇辉，男，1985年4月18日出生，汉族。
被告：郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司。
法定代表人：梁焕理，系该公司董事长。
原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行（以下简称建行郴州市分行）与被告罗宇辉、郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司（以下简称鸿瑞祥公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何为军、廖振东，被告罗宇辉、鸿瑞祥公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行郴州市分行请求判令：1、解除原告与被告罗宇辉签订的《个人住房借款合同》；2、被告罗宇辉立即归还贷款本金232794.75元、利息5433.24元，合计238227.99元（计算至2017年11月12日，余下借款本息按借款合同约定计算至本息清偿之日止）；3、被告罗宇辉承担实现债权费用14290元，以上合计252517.99元；4、原告就上述借款本息及实现债权的费用对被告罗宇辉用于抵押的位于郴州市青年大道警宛小区28栋2504房享有优先受偿权；5、被告鸿瑞祥公司就上述借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任；6、二被告连带承担本案全部诉讼费用。
被告鸿瑞祥公司未作答辩。
查明的事实
经审理查明：（一）2012年9月28日，罗宇辉就其购买的位于郴州市青年大道警宛小区28栋2504房向原告申请按揭贷款，原告经审核同意给罗宇辉发放金额为270000元、期限为240个月、还款方式为等额本息还款法、年利率为6.55%下浮0%、每期还款金额为2021元的按揭贷款。
（二）2012年10月15日，原告与罗宇辉签订《个人住房（商业用房）借款合同》,合同编号430700001-011-2012001577。合同第二十七条约定：借款人为罗宇辉，贷款人为建行郴州市分行，抵押人为罗宇辉，保证人为鸿瑞祥公司。合同第二十八条、第二十九条、第三十条约定：借款人向贷款人借款270000元，用于购买鸿瑞祥公司开发的位于郴州市警宛小区28栋2504房，借款期限240个月，即2012年10月15日至2032年10月15日。合同第六条、第三十一条、第四十三条约定：贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，于每年的1月1日调整；贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，并根据调整后的贷款利率水平及上述上浮幅度同时进行相应调整；贷款利息自划款之日起计算，按日计息，每月计息天数为30天，日利率=年利率/360天=月利率/30天。合同第三十四条约定：借款人采用委托扣款方式还款,委托扣款账户为罗宇辉名下的在建行的账户；借款人采用等额本息还款方法还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为2021元。合同第三十五条、第三十六条、第四十一条约定：本合同项下担保方式为抵押和最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件交由贷款人核对无误、收执之日止；本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为20110720号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。合同第十三条、第三十七条约定：抵押人以上述警宛小区28栋2504房设定抵押；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；借款人未足额履行本合同项下到期债务，贷款人有权行使抵押权。合同第十六条、第十七条约定：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。合同第二十一条约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
（三）2011年7月20日，原告（乙方）与被告鸿瑞祥公司（甲方）签订编号为20110720的《个人住房借款最高额保证合同》。合同约定：债务人是指因购置座落于郴州市青年大道项目所属之鸿瑞祥公司的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权是指自2011年7月20日至2014年7年20日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币24000万元整；保证方式为甲方提供连带责任保证；当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任；保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；保证期间，乙方根据主合同的约定，宣布债务提前到期的，乙方有权要求甲方在该提前到期日起十五个银行工作日内承担保证责任，甲方同意按乙方要求承担保证责任。
（四）2012年10月19日，上述房屋的预购商品房抵押权预告登记证办好，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为罗宇辉。原告于2012年11月1日向罗宇辉发放了贷款270000元，但罗宇辉未按约定还款，经原告核算，截至2017年11月12日，罗宇辉尚欠原告借款本金232794.75元、利息5060.43元、本金罚息67.54元、利息罚息76.73元，利息合计5204.7元，本息合计237999.45元，原告为此诉至本院。
裁判的理由与结果
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。原告建行郴州市分行与被告罗宇辉经协商一致自愿签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告罗宇辉以其座落于郴州市青年大道警苑小区28栋2504房作为贷款抵押；被告鸿瑞祥公司为上述借款提供连带责任保证，并与原告签订《个人住房借款最高额保证合同》。上述合同未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。现对原告的诉请评判如下：
（一）签订上述合同后，原告已按约定向被告罗宇辉发放了贷款，但罗宇辉未按约定偿还借款本息，已构成违约，故原告诉请解除上述合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
（二）至2017年11月12日，被告罗守辉尚欠原告贷款本金232794.75元、利息5204.7元，本息合计237999.45元，因此罗宇辉应偿还原告贷款本息237999.45元（利息暂计算至2017年11月12日，后期利息按借款合同约定的标准计算至本息清偿之日止）。
（三）根据上述合同的约定，被告罗宇辉应承担原告实现债权的费用，此外原告主张的实现债权费用未超过按照《湖南省律师服务收费行业指导标准》计算的数额，因此本院对原告诉请被告罗宇辉承担实现债权费用14290元予以支持。
（四）根据上述合同的约定及《担保法》的规定，原告在债务人不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务，原告有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，因此，原告诉请对被告罗守辉用于抵押的房产优先受偿，本院予以支持。
（五）被告鸿瑞祥公司与原告签订《个人住房借款最高额保证合同》，自愿为本案贷款提供连带责任保证，且未举证证明保证期间已过，故原告诉请鸿瑞祥公司对本案贷款本息及实现债权费用承担连带偿还责任，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行与被告罗宇辉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：430700001-011-2012001577）；
二、被告罗宇辉偿还原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行贷款本金232794.75元、利息5204.7元，本息合计237999.45元（利息暂计算至2017年11月12日，之后利息按借款合同约定的标准计算至本息清偿之日止），限本判决生效后十日内付清；
三、被告罗宇辉支付原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行实现债权费用14290元，限本判决生效后十日内付清；
四、被告郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司对上述一至三项中的款项承担连带偿还责任，限本判决生效后十日内付清；
五、如果被告罗宇辉未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行有权在约定的抵押担保范围内以被告罗宇辉提供的抵押物（即座落于郴州市青年大道警宛小区28栋2504房）的折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行的其他诉讼请求。
案件受理费5088元，由被告罗宇辉、郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司负担。
如果被告罗宇辉、郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 曹华英
人民陪审员 颜德良
人民陪审员 蔡秋玲
二〇一八年四月十六日
书 记 员 林 蒙
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。