河南省上蔡县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）上民二初字第286号
原告张付轩，男，汉族
原告上蔡县残退军人汽车队（上蔡县残退军人汽运综合服务公司）
法定代表人张付轩，该公司经理。
原告委托代理人王亚非，河南博建律师事务所律师
被告张继民，男，汉族。
委托代理人陈冰，河南博建律师事务所律师
第三人郑州心怡房地产开发有限公司
法定代表人曹智慧，该公司经理。
委托代理人胡国斌，河南博建律师事务所律师
原告张付轩、上蔡县残退军人汽车队（上蔡县残退军人汽运综合服务公司）与被告张继民补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，双方同意涉案房屋建成后，协商解决。该房屋建成后，双方协商未果。2015年元月6日，原告张付轩、上蔡县残退军人汽车队申请第三人郑州心怡房地产开发有限公司参加诉讼。根据原告申请，本院追加郑州心怡房地产开发有限公司为第三人，并参加诉讼。原告张付轩、上蔡县残退军人汽车队、被告张继民委托代理人陈冰、第三人郑州心怡房地产开发有限公司委托代理人胡国斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2015年10月28日、2015年11月25日，原告张付轩、上蔡县残退军人汽车队向本院申请财产保全，并提供担保。根据原告申请本院作出（2014）上民二初字第286-1、286-2号民事裁定书，查封了登记在第三人郑州心怡房地产开发有限公司名下位于秦相路中段路西北幢楼土地244.8平方米及该地上两层门面房（从北第二间门面房向南13.6米、向西18米、北至过道、东至秦相路）和该楼东单元第三层商住房两套。2015年12月7日，利害关系人曹铁刚、魏宁、王欢、田运起等向本院申请复议，本院另行制作裁定书予以处理。
原告诉称，原告张付轩于1985年自己出资设立上蔡县残退军人汽车队，后更名为上蔡县残退军人汽运有限公司。1994年原告张付轩经政府批准，以上蔡县残退军人汽运有限公司的名义购得土地一宗，位于现秦相路中段西侧。面积5445.6平方米，并办理了土地登记（土地证号为上国用（1994）字第26010**号）。2010年被告想购买原告的土地用于房地产开发，原告同意，双方经协商一致，于2010年9月1日签订了一份《土地使用权转让协议书》。协议第三条约定：“其中东边（指临路门面）北起三间土地（南北长10.5米，东西宽18米）仍归甲方（指原告张付轩）所有，按每平方1000元支付建筑价款。”2011年3月10日，原、被告又签订了《补偿变更协议书》第一条约定：“变更《土地使用权转让协议书》第三条的约定，变更后的内容为东临秦相路的门面房，从北起第一间往南至第四间（共三十二间，不含地下室）的房屋所有权和土地使用权归张付轩。该房每一层建筑面积244.80平方米（即南北长13.6米，东西宽18米）。或依照乙方规划面积和实际面积计算，张付轩按每平方米1000元支付建筑价款。”第三条约定：“乙方必须将上述房屋的所有权和上述房屋的土地使用权证办在张付轩名下，办证费用由甲方（指原告张付轩）承担。协议签订后，原告一直等待被告办理土地使用权证，不料，2014年9月，原告发现被告开始在上述土地上挖根基，原告制止时，被告张继民仍施工不止。综上，原告认为，被告张继民恶意违约，在办理土地登记时未按合同约定将土地使用权办理在张付轩名下，侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请求被告履行合同义务，于法有据，请求人民法院依法公断。
被告张继民辩称，请求驳回原告诉请。签订协议主体不包括第一原告，上蔡县残退军人汽车队已被吊销营业执照，二原告不具备诉讼主体资格，双方所签的土地使用权转让协议不符合法律规定，残退军人汽车队的土地为划拨用地，双方的协议金钱给付义务已履行，被告不再确认无效。双方签订协议书的土地已由政府依法征收，并将产权办在郑州心怡房地产开发有限公司名下，该地的实际产权人不是本案被告，因此协议签订的第三条已变更，事实上无法履行。合同的主要义务，已履行完毕。该地由郑州心怡房地产开发有限公司取得进行的开发，张继民不具有开发的权利，心怡公司与张继民已没有任何关系，请求解除履行部分及变更补充协议。
第三人述称，该协议属于无效协议，郑州心怡房地产开发有限公司发现属于两个公司，登记的是残运公司，并非残运汽车队，属于无效协议，原告主体不适格，登记权利人是残运公司，且协议双方当事人、张付轩不属于权利签订主体，不享有主体资格，协议签订人并非郑州心怡房地产开发有限公司，根据合同相对性对郑州心怡房地产开发有限公司不产生义务，协议涉案用地已收回，心怡公司对协议用地通过国有用地竞拍所得。
经审理查明，上蔡县残退军人汽运综合服务公司，又称残退军人汽车队，法定代表人张付轩，原登记为集体企业。2000年6月20日，因未参加年检，被上蔡县工商行政管理局吊销营业执照。1994年元月1日，上蔡县人民政府为该公司颁发国有划拨土地使用证，其上记载土地使用者：上蔡县残运公司；用途停车、住宿；用地面积5446m2，建筑用地2500m2。为进行开发建设，2010年9月1日，被告张继民与上蔡县残退军人车队签订土地使用权转让协议一份，协议约定：“甲方上蔡县残退军人车队乙方张继民，经双方协商，自愿达成如下协议：一、甲方有土地一宗，系国有土地，愿意转让，乙方愿意接受。二、该宗土地位于现秦相路中段西侧，土地证号为上国用（1994）字第26010**号，面积5446平方米。三、其中东边北起三间土地（南北长10.5米，东西宽18米）仍归甲方所有，由乙方统一建房，一、二层归甲方所有，按每平方米1000元支付建筑价款。四、转让价格为人民币壹仟壹佰万元整（11000000元）。五、付款方式为：合同签订之日，乙方先付给甲方陆佰万元整（6000000元），余款伍佰万元在院内搬清后一次性支付完毕。六、乙方建房后给甲方住宅商品房一套，不低于130平方米，楼层及单元在乙方对外出售之前由甲方优先选择，甲方取得该套房屋不再支付任何价款。七、乙方取得该宗地开始时，必须在该宗南侧留出南北宽4米的出路供南邻共用。八、本地转让协议所发生的一切税费、土地出让金（包括甲方应交纳的营业收入所得税）等税费均由乙方负担。九、开发过户转让费由乙方负担。十、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。签字后双方不得违约，否则按法律规定承担责任。甲方上蔡县残退军人汽车队负责人张付轩签字加盖单位公章乙方张付轩签字按印”。2011年3月10日双方签订补充变更协议书一份：“甲方上蔡县残退军人车队，乙方张继民，甲乙双方在平等自愿的基础上经协商一致，对双方于2010年9月1日签订的《土地使用权转让协议书》作以下补充和变更。一、变更《土地使用权转让协议书》第三条的约定，变更后的内容为东临秦相路的门面房，从北起第一间往南至第四间（共三层十二间，不含地下室）的房屋所有权和土地使用权归张付轩，该房每一层建筑面积244.80平方米（即南北长13.60米，东西宽18米）或依照乙方规划面积和实际面积计算，张付轩按每平米人民币1000元支付建筑价款。二、乙方同意上述房屋的楼梯、隔间按张付轩的意思建设。三、乙方必须将上述房屋的房产所有权证和上述房屋的土地使用权证办在张付轩名下，办证费用由甲方承担。四、若乙方有地下室、上述房屋下的地下室所有权归张付轩所有，地下室的价款按本协议第一条约定的价款执行。五、其他未尽事宜双方协商。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方分别在协议上签字按印。”合同签订后，被告张继民按约定履行了主要金钱给付义务。
2011年5月9日上蔡县人民政府作出上政土（2011）71号文，决定收回上蔡县残运公司、残退军人汽车队国有划拨土地使用权，并注销上国用（1994）字第2601016号及上国用（2001）字第2601016号国有土地使用证。2010年5月10日上蔡县人民政府上政土（2010）87号文，作出关于对上蔡县残退军人汽车队部分土地使用权采取协议出让的批复。同意对上蔡县残退军人汽车队7441.55平方米国有划拨土地采取协议出让，土地用途停车场用地（商业用地），出让年限为40年。后上蔡县国土资源局对该国有建设用地使用权实行竞价出让进行请示，2011年11月11日，郑州心怡房地产开发有限公司委托王耀广参与上蔡县公共资源交易中心举办的竞价出让活动，确定王耀广为上资地2011-29号宗地国有建设用地使用权出让的竞得人，并签订2011-29号宗地国有建设用地使用权成交确认书，成交总价为1890600元，2011年12月29日，王耀广与上蔡县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，并交纳相应土地出让金，金额为1890600元。2012年5月21日，上蔡县人民政府为郑州心怡房地产开发有限公司颁发了上国用（2012）第2601930号土地使用权证。2012年5月3日，2013年9月26日，郑州心怡房地产开发有限公司分别办理了门面房规划许可证，心怡华庭小区建设工程规划许可证。施工过程中，因被告未将土地使用权证过户到原告名下，双方发生纠纷，现该工程已施工完毕，施工设计发生变化，原来约定为原告建设四间三层门面，现建成为四间二层商铺，三层东单元建设为商品房住房，其中两套完整建在争议的土地上。
审理过程中涉案房屋已建成，原告诉讼请求相应变更为由被告及第三人将协议约定的房屋及土地权属办理在原告张付轩名下。
另查明，心怡华庭小区项目张继民原系出资人之一，为进行该项目建设，张继民出面成立了郑州心怡房地产开发公司。工商局注册登记档案显示：郑州心怡房地产开发公司成立于2011年1月21日，经营范围：房地产开发与销售。原法人代表周学涛，股东为党海旺、周学涛。2012年6月20日，党海旺退出公司，由张继民之子张金锁担任公司法定代表人；2013年8月23日周学涛与张珂签订股权转让协议，张珂成为该公司股东。2015年8月5日，张金锁与曹智慧签订了股权转让协议，曹智慧成为公司新股东，并担任公司的法定代表人，股东张珂与张汉成签订股权转让协议，张汉成成为该公司股东，现该公司的法定代表人为曹智慧。
上述事实，有原、被告及当事人陈述，原告提供的2010年9月1日签订的协议书、补充变更协议书、保证书、泌阳县人民检察院询问笔录、证明，被告提供上蔡县工商管理局文件、成交确认书、国有土地使用证、建设工程许可证等，第三人提供2011年5月10日公告，成交确认书，土地使用权出让合同等证据在卷作证，本院予以认定。
本院认为，上蔡县残运公司使用的土地，系国家划拨用地，对国有划拨土地使用权的转让，应当严格按法律规定的程序进行。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”，上蔡县人民政府作出上政土（2011）71号文，依法收回上蔡县残运公司，残疾人汽车队的国有划拨土地使用权，并作出批复对该土地即SCX-2011-18号国有建设用地使用权实行竞价出让，郑州房地产开发有限公司委托王耀广参与了在上蔡县公共资源交易中心举办的竞价出让，确认其为该宗地的竞得人，并与上蔡县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，交纳了相应的土地出让金，在起诉前办理了相应的国有土地使用证，已被上蔡县人民政府批准。所以被告张继民与二原告签订的土地使用权转让协议及补充协议应当按照补偿性质的合同处理，该协议为有效协议。被告张继民成立郑州心怡房地产开发公司，并以郑州心怡房地产开发有限公司名义进行心怡华庭居住小区项目建设，且被告张继民系心怡华庭项目的实际出资人，郑州心怡房地产开发公司取得该涉案用地的使用权与被告张继民签订土地使用权转让协议及补充协议的行为，具有关联性。因泌阳县人民检察院询问张继民、王磊笔录显示王磊并非郑州心怡房地产开发有限公司会计，而是心怡华庭项目的会计，实际的投资账目由心怡华庭小区管理，当时被告并未实际出资，并由其儿子担任公司法人，实际是为心怡华庭项目成立的公司。所以实际产权控制人为被告张继民，郑州心怡房地产开发公司只是名义上的产权人。被告张继民签订协议，为合同相对人，应当承担办理产权登记过户义务。
因在审理过程中，原告得知争议用地的权属已登记在第三人郑州心怡房地产开发有限公司名下，申请追加第三人参加诉讼，并明确要求第三人郑州心怡房地产开发有限公司履行合同义务。郑州心怡房地产开发公司是名义上的产权人，且张继民系该公司实际控制人，所以应当依据诚实信用原则，根据合同性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。郑州心怡房地产开发公司也应当承担办理产权登记过户义务。第三人因此对被告辩称争议的土地已登记在郑州心怡房地产开发公司名下，二原告与被告签订的土地使用权转让协议，实际产权人不是本案被告，合同已无法履行，本院不予支持。所以原告请求第三人履行合同义务，本院予以支持。张继民与二原告签订的补充变更协议约定第一条：“变更《土地使用权转让协议书》第三条的约定，变更后的内容为东临秦相路的门面房，从北起第一间往南至第四间（共三层十二间，不含地下室）的房屋所有权和土地使用权归张付轩，该房每一层建筑面积为244.80平方米（即南北长13.60米，东西宽18米），或依照乙方规划面积和实际面积计算，张付轩按每平方米人民币1000元支付建筑价款。”第三条：“乙方必须将上述房屋的房产所有权证和上述房屋的土地使用权证，办在张付轩名下，办证的费用由甲方承担”。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”所以原告请求被告张继民、第三人郑州心怡房地产开发有限公司履行合同义务，将位于蔡都镇秦相路中段路西的土地244.8平方米土地使用权办理登记在原告张付轩名下，本院予以支持。因在实际施工过程中，变更设计，原协议约定的第一间变为现在的从北数第二间，即该土地面积的位置为从北数第二间门面房北墙起向南13.6米，向西18米。因施工过程中，原协议约定的四间三层门面房，现实际设计为二层门面房，第三层设计为住宅，原告请求将四间三层房屋的所有权登记在原告张付轩名下，原告的请求应按现有的实际施工设计予以支持，即被告、第三人应依据合同约定，将位于秦相路中段路西北幢楼从北第二间至第五间一、二层商铺及其上东单元商品房两套产权登记在原告张付轩名下。对原告其他诉请，本院不予支持。对二原告应当支付的相关建筑价款，被告可另行主张权利。
第三人郑州心怡房地产开发公司的股东及法人虽经多次更换，但是法人具有独立的财产权，也具有独立承担民事责任的能力，虽然第三人郑州心怡房地产开发有限公司的法人更换，并不影响法人应当承担的义务。
因双方协议应将约定土地使用证及房屋的产权证办理在原告张付轩名下，所以原告张付轩具备诉权，对被告辩称，原告张付轩不具备诉讼主体资格，本院不予支持。审理过程中，房屋已实际建成，原告放弃要求被告停止施工的诉请，是对自己权利的处分，本院予以确认。上蔡县残退军人汽车队、残退军人汽运综合服务公司都是原告张付轩注册登记公司，虽然被吊销营业执照，但是仍然具有相应的权利能力，所以对被告及第三人辩称其不具备诉讼主体资格，没有法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、一百四十二条、《中华人民共和国民合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、被告张继民、第三人郑州心怡房地产开发有限公司于判决生效后三十日内履行合同义务，将位于秦相路中段路西北幢楼土地244.8平方米土地使用权（从北第二间门面房北墙起向南13.6米，向西18米，北至过道，东至秦相路）、土地上四间两层门面房（从北第二间门面房至第四间）、土地上东单元第三层商住房两套的产权登记手续办理在原告张付轩名下。
二、驳回二原告的其他诉讼请求。
案件受理费200元，财产保全费2000元，由被告张继民、第三人郑州心怡房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 李广涛
审 判 员 任秋莲
人民陪审员 焦亚辉
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 谢亚兰