上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第2751号
原告上海山勇电力电控设备有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人张金勇，总经理。
委托代理人刘焕平，北京京都（上海）律师事务所律师。
委托代理人李凤丽，女。
被告上海星越机械设备有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人顾忠辉，总经理。
委托代理人钱国峰，上海敬贤律师事务所律师。
原告上海山勇电力电控设备有限公司（以下简称“山勇公司”）与被告上海星越机械设备有限公司（以下简称“星越公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月2日、2015年7月21日两次公开开庭进行了审理。原告山勇公司的委托代理人刘焕平、被告星越公司的委托代理人钱国峰均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告山勇公司诉称，2006年5月9日，上海东奉电力工程（集团）有限公司（以下简称“东奉公司”）与上海今佳金属线材有限公司（以下简称“今佳公司”）签署《房屋租赁合同》，约定由今佳公司向东奉公司承租坐落于上海市奉贤区南桥镇杨王村庆乐路4，320平方米的厂房。2009年9月11日，今佳公司与被告星越公司签署《房屋租赁合同》，约定今佳公司将其从东奉公司承租的厂房中的791平方米厂房租赁给被告星越公司使用，租期为3年，年租金为人民币（下同）101，000元。2010年1月27日，今佳公司与被告星越公司又签署《房屋租赁合同》一份，约定今佳公司将其从东奉公司承租的厂房中的818.4平方米厂房及面积为384平方米的二、三层办公楼租赁给被告星越公司使用，租期为5年，年租金为105，000元。2010年6月26日，今佳公司与原告山勇公司签署了《房屋租赁转租协议书》，约定今佳公司将其与东奉公司签署的《房屋租赁合同》中的权利义务转让给原告。2010年6月28日，原告山勇公司、被告星越公司及今佳公司签署了《补充协议》，约定由原告山勇公司承继今佳公司与被告星越公司签订的《房屋租赁合同》中的全部权利义务。然被告星越公司自2012年1月起，未依约支付租金，原告山勇公司于2012年3月23日向被告发送了《解约通知书》。2012年4月，东奉公司作为原告，以山勇公司作为被告，星越公司作为第三人，起诉至上海市奉贤区人民法院，后法院判决东奉公司与山勇公司、山勇公司与星越公司之间的租赁合同均无效，山勇公司及星越公司需搬离并返还租赁房屋。后星越公司于2013年9月30日搬离租赁房屋，但一直未向山勇公司支付租金，故现原告山勇公司诉至法院，要求判令：被告支付原告房屋占有使用费334，045元。
原告山勇公司针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、房屋租赁合同两份、房屋租赁转租协议书一份、补充协议一份，旨在证明原告山勇公司承继了今佳公司与被告星越公司签订的合同中的所有权利义务，与被告之间形成租赁合同关系的事实；
2、公证书、解约通知书及国内挂号信函收据，旨在证明因被告迟交一个月租金，原告于2012年3月28日向被告邮寄解约通知书，并予以公证的事实；
3、（2013）奉民三（民）初字第1030号民事判决书，旨在证明该判决生效后，原告才得知自己的权益受到损害的事实。
被告星越公司辩称，对原告诉请的金额无异议，但根据合同约定，租金是先付后用，原告的诉请已超过了诉讼时效，故不同意支付。且被告对房屋进行了装修，原告为了赶走被告采取了停水停电等措施，造成了被告较大的损失。
被告星越公司针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：
1、房屋租赁合同两份、补充协议一份，旨在证明原、被告之间存在租赁合同关系的事实；
2、收据四份，旨在证明被告租金支付情况的事实；
3、照片两张及发票一份，旨在证明因原告采取停水停电的方式给被告造成了较大损失的事实；
4、（2013）奉民三（民）初字第1030号民事判决书、（2013）沪一中民二（民）终字第2270号民事判决书，旨在证明被告曾在该案中提出过装饰装修损失，但该案中未作处理的事实。
经当庭质证，被告对原告提供的证据1、3，原告对被告提供的证据1、2、4的真实性均无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据2中的解约通知书表示没有收到过，对公证书的真实性无异议，本院认为根据（2013）奉民三（民）初字第1030号民事判决书中对该证据的认证，本院对该证据的真实性予以确认。原告对被告提供的证据3表示不认可，本院对该证据的关联性不予确认。
基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：位于上海市奉贤区南桥镇杨王村庆乐路厂房系东奉公司建造，土地的性质为集体土地，该厂房没有取得建设用地、建设工程的规划许可证。2006年5月9日，东奉公司与上海今佳金属制品厂（以下简称“今佳厂”）签订了《房屋租赁合同》一份，约定东奉公司将上述厂房中的4，320平方米租赁给今佳厂使用，年租金为560，000元，租期从2006年8月1日至2021年7月31日。
2009年9月11日，今佳公司与星越公司签订《房屋租赁合同》，约定今佳公司将今佳厂租赁的部分厂房（即坐落于上海市奉贤区南桥镇杨王工业园区内庆乐路XXX号建筑面积为791平方米的厂房及办公楼）转租给星越公司，租期从2009年9月18日至2015年2月19日，年租金为101，000元，租金全年分二期交清，第一期在2009年9月18日前交50，500元，第二期在2010年2月18日前交50，500元，先交后租，第二期起房租交付期确定为使用起始日的前30天。
2010年1月27日，今佳公司与星越公司又签订了一份《房屋租赁合同》，约定今佳公司将今佳厂租赁的部分厂房（即坐落于上海市奉贤区南桥镇杨王工业园区内庆乐路XXX号建筑面积为818.4平方米厂房及面积为384平方米的二、三层办公楼）转租给星越公司，租期从2010年2月20日至2015年2月19日，年租金为115，000元，租金全年分两期付清，第一期2010年2月20日之前应付57，500元，第二期在2010年7月20日之前应付57，500元，每相隔六个月，星越公司付今佳公司半年的房租，先交后租，以此类推。
2010年6月26日，今佳公司与山勇公司签订了《房屋租赁转租协议书》一份，约定今佳公司将其与东奉公司间的权利义务转给山勇公司。2010年6月28日，今佳公司（甲方）、星越公司（乙方）、山勇公司（丙方）签订了《补充协议》，内容为：1、甲乙双方订立的《房屋租赁合同》中的权利、义务关系，由乙丙双方之间履行；2、原《房屋租赁合同》全部内容不变，经甲、乙、丙三方之间认可……。
2012年3月28日，山勇公司通过公证的方式向星越公司送达解约通知书，指出星越公司逾期一个月以上没有支付租金，故解除双方之间的租赁合同，并要求星越公司搬离。
2013年4月8日，东奉公司作为原告，以山勇公司作为被告，星越公司、上海林艮橡塑材料有限公司作为第三人，起诉至上海市奉贤区人民法院，要求判令：1、解除东奉公司与山勇公司之间的《房屋租赁合同》；2、山勇公司、星越公司，上海林艮橡塑材料有限公司搬离租赁房屋……。后法院于2013年6月20日依法作出判决：一、东奉公司与山勇公司、山勇公司与星越公司、上海林艮橡塑材料有限公司之间的租赁合同无效；二、山勇公司、星越公司、上海林艮橡塑材料有限公司搬离租赁房屋并将房屋钥匙返还给东奉公司……。星越公司、上海林艮橡塑材料有限公司不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院，后二审法院于2013年9月24日作出判决：驳回上诉，维持原判。
2013年9月30日，星越公司搬离了租赁房屋。
庭审中，原、被告一致确认：关于双方于2009年9月11日签订的房屋租赁合同，被告尚欠原告2012年3月18日至2013年9月30日期间的占有使用费共计154，306元；关于双方于2010年1月27日签订的房屋租赁合同，被告尚欠原告2012年2月20日至2013年9月30日期间的占有使用费共计184，638.89元。
本案的争议焦点在于：原告要求被告支付占有使用费的主张是否已过诉讼时效？本院认为，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故本案中虽原、被告之间的房屋租赁合同已由生效的法律文书判决确认为无效，但因被告实际使用租赁房屋至2013年9月30日，原告要求被告支付至其实际搬离日止的占有使用费，符合相关法律规定。鉴于原告主张的系房屋占有使用费，应适用二年诉讼时效期间，原告除了于2012年3月28日向被告邮寄解约通知书要求其支付租金，其未提供其他证据证明其在本次诉讼前曾向被告主张过房屋占有使用费。另从原告参加了（2013）沪一中民二（民）终字第2270号一案的庭审，可见其知道其与星越公司、东奉公司之间的租赁合同纠纷已诉至法院的事实。因此，关于原、被告于2009年9月11日签订的房屋租赁合同，原告主张的2012年3月18日至2013年9月17日期间的占有使用费已过诉讼时效期间，被告尚应支付原告2013年9月18日至2013年9月30日期间的房屋占有使用费3，597.26元（101，000／365＊13）。关于原、被告于2010年1月27日签订的房屋租赁合同，原告主张的2012年2月20日至2013年8月19日期间的占有使用费已过诉讼时效期间，被告尚应支付原告2013年8月20日至2013年9月30日期间的房屋占有使用费13，232.88元（115，000／365＊42）。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下：
被告上海星越机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海山勇电力电控设备有限公司房屋占有使用费人民币16，830.14元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8，149元，减半收取计4，074.5元，由原告上海山勇电力电控设备有限公司负担3，924.5元，由被告上海星越机械设备有限公司负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 裴孙英
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。