福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第521号
上诉人（原审原告）五洋建设集团股份有限公司，住所地浙江省上虞市百官镇解放路97号。组织机构代码：14612689-6，
法定代表人陈志樟，该公司董事长。
委托代理人姚志伟，浙江京衡律师集团事务所律师。
被上诉人（原审被告）泉州华洲房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市大桥南华洲综合楼302室。组织机构代码：15611612-2。
法定代表人苏德义，该公司董事长。
委托代理人汪卫东、杨晓霞，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
原审第三人陈亚评，男，1968年12月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人陈慰星，福建刺桐律师事务所律师。
委托代理人李千煌，福建民丰律师事务所律师。
上诉人五洋建设集团股份有限公司（下称五洋建设公司）因与被上诉人泉州华洲房地产开发有限公司（下称华洲房产公司）、原审第三人陈亚评债权人撤销权纠纷一案，不服晋江市人民法院（2013）晋民初字第4169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，华洲房产公司于2008年6月5日将其在泉州市泉港区世纪新城大厦一层（面积903.75平方米）、二层（2228.73平方米）、三层（1578.39平方米）商品房以1143万元的价格转让给第三人陈亚评，陈亚评已依约付清全部购房款，后因被告华洲房产公司逾期交房，陈亚评于2009年6月26日向泉州市泉港区人民法院起诉，该院于2009年9月22日作出（2009）港民初字第842号民事判决，判令华洲房产公司交付诉争合同项下的房产并承担自2009年8月31日止的逾期交房违约金1014984元，以每月3429元标准付至实际交房之日止。2009年12月7日该案发生法律效力。2010年4月，诉争合同项下房产已交付陈亚评，该房产至今仍未办理相关产权证。五洋建设公司与华洲房产公司因建设工程施工合同纠纷向泉州市中级人民法院起诉，泉州市中级人民法院于2009年12月19日作出（2009）泉民初字第5号民事判决，该案已生效并进入执行阶段。
原审法院认为，华洲房产公司与陈亚评签订的《商品房买卖合同》，双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规相关规定，可认定为合法有效。陈亚评已依约支付了合同约定的房产转让的相应合理对价，该房产已完成交付，并由陈亚评进行了占有、使用、管理和处分。五洋建设公司请求认定华洲房产公司与陈亚评恶意串通，以逃避债务为目的，以明显不合理低价转让财产且陈亚评明知应予撤销的主张缺乏事实依据，不属于合同法关于撤销权规定中的可撤销情形，故不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第八条、第二十五条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回五洋建设公司的诉讼请求。本案受理费100元，由五洋建设公司负担。
原审法院判决后，五洋建设公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。（一）一审判决对上诉人提交的泉州名城资产评估房地产估价有限公司所作的“泉名城评报字（2012）105号资产评估报告”认定其鉴定结果不具排他性和科学性，不能据此认定本案诉争房产交易价格低于市场价格与事实不符。一审法院认定了陈亚评提供的证据3、5、10。该证据表明世纪新城大厦在陈亚评收房时处于“无人管理、项目部分工程尚未完成”状态，该大厦后由泉州市泉港区人民政府出面协调处置世纪新城项目遗留问题，并列举了五项具体工作：推选成立世纪新城大厦业主委员会、参照世纪新城1-4楼的办法对有关项目规划验收、消防配套设施完善、质量符合安全使用确认、房屋产权面积测绘等扫尾工作。一审判决直接确认了陈亚评出资对诉争房产公共部分的通风、消防、电力设备设施及自动扶梯等进行修建和添附与事实不符。世纪新城大厦在和陈亚评签订售房合同时，该房屋土建、外立面、设备安装除消防水泵及与之配套的发电机未安装，其它所有该大厦工程均已完工。上诉人提供的评估报告虽以完成所有竣工、验收条件为基础作出评估价，但根据世纪新城大厦已基本完工的情况，其实际价值和推断条件所作的评估价已非常接近，其差额可以忽略不计。该份评估报告真实反映了诉争房产当时的真实价值。（二）一审法院在无任何依据的情况下，推定在2008年6月5日世纪新城大厦所处地段和评估报告所述的“房产位于泉港区商业一级区域的繁华中心，交通便利，公共设施完备程度高，环境质量较好“的结论与当时情况不相符，进而对陈亚评提供提供的泉州市泉港区房产管理部门出具的“2008年泉港店铺销售价格表”作为诉争房产价格的对比依据。但是，“2008年泉港店铺销售价格表”和“来源于泉港区房产管理部门备案的特定的几个物业商铺的价格表”是两个完全不同的概念。一审法院以陈亚评提供的“2008年泉港店铺销售价格表”而否定上诉人提供的“泉名城评报字（2012）105号资产评估报告”的结论既不客观也与事实不符。（三）一审中，陈亚评提交的被上诉人华洲房产公司在2007年递交给工商机关年检的“审计报告”以及销售明细，一审法院认定被上诉人有巨额的财产可以偿还上诉人欠款，并据此认定被上诉人与陈亚评签订的售房合同不会损害上诉人的债权既不科学也与被上诉人的实际情况相悖。陈亚评提交的泉州市中级人民法院“关于以泉州华洲房地产公司、福建华洲集团有限公司”为被执行人的系列案件的执行情况说明，包括被上诉人两家公司，共需执行的标的为人民币2亿元，而上述债务主要是在2009年前就形成，被上诉人已基本丧失还债能力。二、一审判决对法律的适用存在错误。一审法院认为被上诉人华洲房产公司与陈亚评没有恶意串通。根据合同法第七十四条的规定，对债权人的损害并不需要是特定的债权人，这个债权人可以是一人也可以是多人，只要有合法到期的债权人即可。所以陈亚评在签订合同时是否知道上诉人的存在不是构成恶意的要件，关键是陈亚评在签订合同时是否知道被上诉人当时有大量未到期债务未还，这才是构成恶意的关键。（一）陈亚评和被上诉人在诉争房产之前就发生过大量的资金借贷关系，其不是普通的房产购买人。（二）陈亚评对被上诉人的情况非常了解。（三）陈亚评与被上诉人的董事长之间有良好的个人关系。（四）被上诉人董事长一审述称签订合同时告诉陈亚评有大量的欠债需偿还，为防止被追索将房屋以签订“售房合同”的形式转给陈亚评。陈亚评对上述事实予以否认。一审法院采信陈亚评的陈述是错误的，应依据盖然性原则认定陈亚评的主观心理怎样，是否构成“恶意串通”。三、本案一审法院违反诉讼程序。陈亚评对上诉人提交的“评估报告”曾申请鉴定。但上诉人从未收到陈亚评的鉴定申请要求，而一审判决认定没有必要再鉴定。按照《证据规定》，当事人应在举证期间内申请鉴定，而一审法院应在举证期内已收到鉴定申请，而在一审开庭前就否定了鉴定申请要求，也即先入为主的否定了上诉人的“评估报告”证据，违反诉讼程序，导致本案不公正的裁判结果。请求：1、撤销晋江市人民法院（2013）晋民初字第4169号判决书所作的判决，依法改判，支持上诉人一审诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。
被上诉人华洲房产公司未提交书面答辩状，其委托代理人口头辩称：原审判决应当予以撤销，理由如下：一、认定事实不清。一审法院认定华洲房产公司与陈亚评签订三份商品房买卖合同，然后由陈亚评向华洲房产公司交付购房款不属实。首先，因为该三份合同名为商品房买卖合同实为借款担保。其次，原审第三人陈亚评并没有向华洲房产公司交付1143万元的购房款，陈亚评仅仅支付了805万元，另有一张216万元的收据，该款项陈亚评并没有实际支付；还有122万元的所谓的购房款是陈亚评用税务部门出具的购房发票来充当已经支付款项的凭证，冒充支付购房款的。一审法院没有查清该事实。二、一审认定的泉州市泉港区人民法院（2009）港民初字第842号民事判决书，实际上该份判决在开庭的时候华洲房产公司没有到庭，且该份判决一直没有送达给华洲房产公司。
原审第三人陈亚评未提交书面陈述，其委托代理人口头述称：一、（一）一审法院认定的诉争房屋交易的价格符合市场行情，原审法院认定该价格系依据泉州市泉港区房地产管理部门出具的2008年度泉港店铺销售平均价格计算而成。该价格表已经全面、真实、客观地反映了2008年度泉港区商业店铺的销售价格，该价格符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定。同时上诉人五洋建设公司回避了很重要的交易细节：一是2008年6月份是金融危机最严重的时候，泉州市泉港区的房产价格处于严重的下行态势，被上诉人的店面严重滞销。二是陈亚评一次性大规模购买了被上诉人的房产，特别是二、三层这种远远缺乏商业预期的楼盘，这样的交易价格合情合理。三是原审第三人购买一层房屋的平均价格为4900元、二层房屋的价格为2500元，该成交价格比对2008年泉港区商铺一层销售均价4672元、二层销售均价1529元，均远高于当地市场平均价格1000多元，且不低于前述最高人民法院司法解释所规定的70%市场交易价标准。陈亚评购房付款事实亦已经过生效判决的确认。（二）一审法院不予采纳上诉人自行委托评估的结果且未重新进行评估具有充分的事实和法律依据。除了前述司法解释依据之外，该份评估报告缺乏可采性，同时陈亚评在购买房屋之后进行了大量的消防、电梯设备等的修建和添附，也增加了评估时候房屋的价格。最后，根据上诉人还提到的周边的商业繁华地段的问题，也就是评估报告取价的依据。该评估报告取价于周边同类房屋销售价格，但评估结果却高出均价2.75倍，高出最高销售单价的1.86倍，这明显是一个高估的评估结果。（三）陈亚评作为善意买受人，不可能在进行房屋交易的时候，委托评估机构进行精细的评估而只能根据市场价格作为交易参考。二、陈亚评向华洲房产公司购买房屋并不会损害上诉人的债权。从2008年度被上诉人在泉州市泉港区、晋江市开发的楼盘有大量的房屋出售来看，华洲房产公司依旧进行正常的商业运作，同时由审计部门提供的被上诉人2008年的资产情况，远远大于上诉人对被上诉人主张的债权，不可能因为被上诉人与陈亚评的房屋买卖行为而损害上诉人的债权，陈亚评带来的交易款项也足以覆盖上诉人的债权，上诉人的债权会因为这样的交易而获益。因此，上诉人提出的上诉请求不符合撤销权构成的第二个要件，即损害债权。三、陈亚评在签订房屋买卖合同之后依法登记备案，并获得房管部门的许可，在法律上确认该交易真实有效。反观被上诉人却擅自将房屋再次转租给其他人，是被上诉人的行为造成陈亚评利益的损害，很显然陈亚评是该交易的受害人，更不可能在主观上存在恶意串通。该事实还可以从陈亚评发现应该交付的房屋没有及时交付后即向泉州市泉港区人民法院起诉，要求交付房屋和苏宁电器公司支付自2008年11月9日起的房租，并获得判决支持和强制执行。陈亚评作为合法的买受人还通过信访、与相关部门协商、发起组建业主委员会等方式对房屋进行修建、添附，以此推进该楼盘竣工验收，并不损害债权人的债权，不存在恶意串通。四、结合本案的证据可以清晰地看到上诉人所谓的起诉证据绝大部分来源于被上诉人，上诉人与被上诉人通过虚构的事实和单方陈述，意图推翻与被上诉人的交易，明显是一种恶意串通下的诉讼。一审判决应当被维持和确认。
在本案二审中，除上诉人五洋建设公司和被上诉人华洲房产公司对一审判决认定陈亚评已依约履行了商品房买卖合同主要义务，交付华洲房产公司购房款1143万元以及对于已经交付给陈亚评并由其使用的事实提出异议之外，本案当事人对一审判决查明的其他事实均无异议。对本案当事人无异议的事实部分，本院予以确认。
二审中，上诉人五洋建设公司为证明其主张提供如下证据：1、泉州市泉港区人民政府专题会议纪要（2013）36号复印件一份，主张该纪要载有为完成世纪新城大厦扫尾工程共需98.6万元，可证明（1）该幢大厦已基本完成；（2）“评估报告”对涉讼房产的评估价格真实可信，诉争售房合同价格明显过低。2、自动扶梯设备安装合同一份（合同编号：2008-07071），以此证明世纪新城大厦（商场）电梯为华洲房产公司采购，而非该大厦的“业主委员会采购”。3、付款通知一份，以此证明：（1）世纪新城大厦的自动扶梯是华洲公司采购；（2）至2008年7月30日，该扶梯已安装完毕；4、租赁合同一份，以此证明：（1）出租给苏宁电器公司的房产和诉争售房合同大部分重合；（2）出租合同与诉争售房合同签订时间相差12天，售房合同为假；（3）出租房产在2008年7月31日前交付给租赁人，即陈亚评应在此时知道其购买的房产权益被侵害，而其从未对利益被侵犯提出异议或任何的维权行为。
被上诉人华洲房产公司的质证意见为，其公司对上诉人提供的四份证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
原审第三人陈亚评的质证意见为：上诉人五洋建设公司提供的四份证据都没有说明证据来源，从证据的持有人来看都不应是上诉人。在保留对证据来源质疑的前提下的质证意见是：证据1，对其真实性和合法性没有异议，对证明内容异议；上诉人只片面看到其中扫尾工程需要的费用，却缺乏对更重要的内容即该份纪要载明的关于缴交的房屋税费的说明，即营业税、土地增值税、人防异地建设费、初始登记费、交易手续费、不动产销售相关税费，同时该份纪要还指出了关于主体结构鉴定、规划验收、房地产测绘费、地下室及其他附属工程完善费需要大量资金支出。98.6万元只是鉴定费、验收费，不是扫尾工程的全部费用，不足部分仍由业主分担。这些巨量的资金和所应缴纳的费用，是评估房地产交易价格很重要的因素。该份纪要证明世纪新城大厦至今天未达到组织验收的条件，现状与法定要求存在巨大差距，也进一步造成房屋实际价值会低于市场价值。同时，这份纪要也是由陈亚评推动形成的，因陈亚评是积极维权，而不是上诉人说的怠于维权。同时，纪要是在“评估报告”作出之后，因此评估报告假设的依据与事实不符。证据2-3，对其真实性不予确认。自动扶梯是陈亚评自行出资采购的，陈亚评可以提交电梯设备登记表，证明该电梯是事后由陈亚评出资添附的，与华洲房产公司无关。证据3，其仅只是一个付款通知，而不是付款证明，不能证明被上诉人有付款的事实。证据4，该份证据缺乏真实性、合法性、关联性，即使真的有存在该份合同，在房产已经被卖掉的情况下，被上诉人又擅自将房屋出租给第三方，恰好证明被上诉人违约不交房，陈亚评是该行为的受害人，也证明陈亚评不可能在买卖合同中与华洲房产公司存在恶意串通。
被上诉人华洲房产公司为证明其主张提供如下证据1、《补充协议》复印件一份、《建设银行汇款单》3份、泉州市泉港区人民法院于2009年9月22日作出的（2009）港民初字第824号民事判决书复印件一份，以此证明：（1）本案诉争项下的三份《商品房买卖合同》（编号：MF-2000-N000294969、MF-2000-N000294970、MF-2000-N000294995）是虚假的；（2）陈亚评向华洲房产公司所付的款项并非购房款而是借款；（3）陈亚评向华洲房产公司所付的款项实际是人民币805万元，而并非本案诉争项下的三份《商品房买卖合同》所载明的买卖金额；（4）泉州市泉港区人民法院（2009）港民初字第824号民事判决错误。2、《华洲集团支出凭单》以及农行存款业务回单各一份，以此证明（1）陈亚评与华洲房产公司之间实际上是借款合同关系，而并非商品房买卖合同关系；（2）华洲房产公司依据借款合同关系向陈亚评支付利息；3、收款收据复印件一份，以此证明：（1）华洲房产公司实际上并没有收到陈亚评交付的216万元的购房现金；（2）该216万元的款项实际上是按华洲房产公司向陈亚评借款的800万元按每月4.5%利率计算共计6个月的利息，是陈亚评让华洲房产公司先行开具；4、华洲房产公司作为被执人的《案件执行情况表》复印件（3页），以此证明：（1）华洲房产公司与陈亚评签订本案诉争项下的三份售房合同时已经负债累累，基本丧失偿还债务的能力；（2）华洲房产公司的《年检报告》中所载明的华洲房产公司当时仍在盈利的陈述与实际情况严重不符。另外，华洲房产公司和陈亚评是有另外的交易，售房合同体现的价格远不是市场价格，是因为双方有借款关系的存在。
上诉人五洋建设公司的质证意见为：证据1，对该组证据中的《补充协议》的真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议；对该组证据中的《建设银行汇款单》的真实性、关联性没有异议，对表面形式的合法性没有异议，但该付款方式实质上是不合法的；对该组证据中的（2009）港民初字第824号民事判决书的真实性，合法性、关联性均有异议。证据2，对其真实性和关联性没有异议，对合法性有异议。证据3，对其真实性和关联性没有异议，对合法性有异议。证据4，对其真实性、合法性、关联性均没有异议。
原审第三人陈亚评的质证意见为：华洲房产公司提供的证据超过法定的举证期限，不予质证，如果二审法院认为是新证据，其附条件的质证意见为：证据1中的《补充协议》，由于没有原件核对，对证据其真实性、合法性、关联性均予以否认。对该组证据中的3份《建设银行汇款单》的真实性没有意见，汇款单上载明款项用于付购房款，体现转账的最主要目的，证明了原审第三人履行交付购房款的义务，也与泉州市泉港区人民法院的生效判决相互印证陈亚评实际交付了购房款项1143万元。证据2，对该组证据中的支出凭单的真实性不予确认，该证据是被上诉人单方制作的材料；对该组证据中存款业务回单的真实性没有意见，但对关联性有意见。证据3，对于收款收据的真实性、合法性、关联性均不予确认；泉州市泉港区人民法院（2009）港民初字第824号民事判决已经查明了付款事实，该案的卷宗里面也有陈亚评的付款凭证，但不是该份付款凭证。证据4，因被上诉人没有提供原件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。
原审第三人陈亚评为证明其主张提供如下证据：1、设备注册登记证一份；2、协议书及收款收据、营业执照复印件各一份；3、世纪新城大厦消防系统整改与专项验收项目合同书及转账凭证复印件各一份；4、集资款付款凭证一份；证据5、泉州市泉港区地方税务局信访事项答复意见书一份。陈亚评以上述证据证明：（1）陈亚评系出租给苏宁电器公司房屋的二台电梯的出资人和使用权人；（2）陈亚评接收房屋后出资11万元委托福建省泉州市新特建设工程公司对讼争房屋的消防系统、消防控制中心进行维修，并安装了4台消防水泵；（3）讼争房屋所在项目的业主委员会委托长沙时代消防设备工程有限公司泉州分公司对讼争房屋所在的世纪新城大厦消防系统进行整改，以期通过该项目的专项消防验收；（4）陈亚评作为政府部门与业主委员会确认的诉争房产唯一产权人，向世纪新城大厦业主委员会支付了用于讼争房屋所在项目各项扫尾工程的集资款人民币767835元（占所有预付集资款的77.87%），并以向泉州市泉港区人民政府信访等形式要求缴交契税以期办理房屋权属证书；（5）在华洲房产公司逾期交房和办理产权证后，陈亚评积极维护自身的合法权益，并有效提升了讼争房屋的价值；（6）讼争房屋至今仍旧未能通过任何竣工验收，上诉人评估报告假设的评估对象设施齐备、已通过验收合格并可取得房屋权属证书的情形与事实严重不符，由此得出的评估结果不具有客观真实性、科学性和合法性。
上诉人五洋建设公司的质证意见为：证据1，对该份设备注册登记证的真实性、合法性、关联性均有异议，该证书上载写的是使用人，不能证明电梯是陈亚评所购买的。证据2，协议书及收款收据、营业执照，对其真实性、合法性存疑，该份证据恰恰能证明上诉人提交的会议纪要的真实性，消防是由业主集资然后统一由相关单位进行施工。证据3，对其真实性、合法性、关联性均存疑。该证据反而证明了上诉人提交的会议纪要所述的工作在开展和进行。证据4，对其真实性、合法性、关联性均没有异议。证据5，对真实性、合法性没有异议，该证据能证明世纪新城大厦在2012年已经可以交纳契税和办理相关权证，同时说明该大厦并不存在法律上的障碍或质量上的缺陷，只需办理相关手续即可。
被上诉人华洲房产公司的质证意见为：对陈亚评提供的上述证据的真实性、合法性均没有异议，对其关联性有异议，具体理由：1、证据1证明不了陈亚评所要证明的对象，因为该证据只是电梯经过质检后可以安全运行的证书；2、证据2、3、4、5均与本案争议焦点没有关联性。
本院认为：上诉人五洋建设公司提供的证据1即泉州市泉港区人民政府专题会议纪要（2013）36号文件虽为复印件，但本案当事人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该证据无法证明上诉人所要证明的对象。证据2，该份自动扶梯设备安装合同证据上载明的卖方泉州市汇诚机电设备有限公司与陈亚评提供的证据1设备注册登记证上的设备制造厂迅达（中国）电梯有限公司和设备安装单位新余亚洲富士长林电梯安装工程有限公司不符，该份证据无法证明该份合同所约定的电梯有实际安装在世纪新城大厦。故本院对该份证据不予认定。证据3的认证意见如同对证据2的认证意见。证据4，该份租赁合同虽为原件，但无法证明五洋建设公司所要证明的对象。
被上诉人华洲房产公司提供的证据1，该组证据中的《补充协议》为复印件，无原件核对，由于陈亚评对其真实性提出异议且与本案审理的争议问题无关联，故本院对该份证据不予确认；该组证据中的3份《建设银行汇款单》虽为原件，但与本案审理的争议问题无关联，本院对该份证据不予确认；该组证据中泉州市泉港区人民法院（2009）港民初字第824号民事判决书，陈亚评对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据2，该组证据中支出凭单系被上诉人单方制作的证据，本院对其真实性不予确认；该组证据中的存款业务回单与本案无关联性，本院对该份证据不予确认。证据3，该份收据为复印件且与本案审理的焦点问题无关联，故本院不予确认。证据4，该证据系华洲房产公司系复印件，未提供原件核对，本院对其真实性不予确认。
原审第三人陈亚评提供的证据1设备注册登记证的发证人为泉州市质量技术监督局，本院对其真实性予以确认；但该证据仅能证明陈亚评是安装在世纪新城大厦两台设备型号为9300-10-EN-35-100-K-R电梯的使用人。证据2，该组证据中的协议书、收款收据为原件，本院对其真实性予以确认。该组证据中的泉州市鑫星投资管理有限公司的企业法人营业执照为复印件，没有提供原件，本院对其真实性不予确认。证据3，该组证据中，世纪新城大厦消防系统整改与专项验收项目、工程施工合同书均为原件，本院对其真实性予以确认；该组证据中日期为2013年10月29日的福建农村商业银行股份有限公司山腰支行的转账业务凭证为复印件，无原件核对，本院对其真实性不予确认。证据4，该组两份福建农村商业银行股份有限公司山腰支行的转账业务凭证证据均为原件，本院对其真实性予以确认。证据5，该份泉州市泉港区地方税务局信访事项答复意见书为原件，本院对其真实性予以确认。
本案当事人争议的焦点为：1、陈亚评与华洲房产公司有无存在恶意串通，华洲房产公司出售给陈亚评本案涉诉的房产有无存在明显不合理的低价，华洲房产公司与陈亚评签订的商品房买卖合同是否应予撤销。2、原审法院审理本案程序有无违法。
对本案当事人争议的问题，本院予以分析认定如下：
一、关于陈亚评与华洲房产公司有无存在恶意串通，华洲房产公司出售给陈亚评本案涉诉的房产有无存在明显不合理的低价，华洲房产公司与陈亚评签订的商品房买卖合同是否应予撤销的问题。1、原审第三人陈亚评与被上诉人华洲房产公司签订三份售房合同的时间为2008年6月5日，由于华洲房产公司未能依约定按期交房，陈亚评为此提起诉讼，泉州市泉港区人民法院于2009年9月22日作出（2009）港民初字第842号民事判决，确认三份售房合同有效，该判决于2009年12月7日发生法律效力。因此，对于陈亚评有无实际向华洲房产公司支付全额购房款以及该三份售房合同是否为虚假合同，并不属本案二审审理范围。2、上诉人五洋建设公司主张诉争房产低于市场价70%的主要依据是泉州名城资产评估房地产估价有限公司泉名城评报字（2012）105号资产评估报告，该份报告的评估结果是建立在假设被评估的房产权属完整，已通过验收合格并能取得房屋所有权证且一至二层配备通风、消防、电力设备及自动扶梯的前提之下。根据泉州市泉港区人民政府专题会议纪要（2013）36号文件体现，诉争房产所在的世纪新城项目由于开发商即华洲房产公司的原因处于无人管理状态、项目部分工程尚未完成。后由泉州市泉港区人民政府出面协调处置世纪新城项目遗留问题，并由山腰街道办事处负责牵头，推选成立大厦业主委员会，参照世纪新城1-4#楼的处置办法对有关项目规划验收、消防配套设施完善、质量符合安全使用确认、房屋产权面积测绘等方面进行收尾工作。二审中，华洲房产公司的法定代表人也承认，其涉讼房屋尚没有办理规划验收和竣工验收，房屋产权证也尚未办理。由于本案没有证据证明涉讼的世纪新城大厦在销售时或者评估时已经具备评估报告所假设的价格条件，因此该份评估报告所评估的房产价格并不能作为认定本案事实的依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”人民法院应以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他因素综合予以确认。”第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”陈亚评提供的2008年泉港店铺销售价格表体现，在2008年1月至2008年12月间，在泉州市泉港区住房和城乡规划建设局备案的店铺销售价格，一层店铺的平均销售单价为4672元／平方米，二层房屋的平均销售单价为1539元／平方米。本案涉讼售房合同项下房屋交易单价即一层4900元／平方米、二层2500元／平方米、三层1300元／平方米，并未低于交易时泉州市泉港区市场交易价的百分之七十。3、《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债务人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”据此，构成债权人撤销权成立的一项重要条件是受让人明知债权人恶意低价转让财产的行为将有害于债权人。二审中，华洲房产公司的法定代表人苏德义亦称其没有向陈亚评披露过华洲房产公司的基本情况。本案没有证据证明陈亚评在购房时知道华洲房产公司具体的经营情况即陈亚评当时并不知道华洲房产公司的经营是赢利还是亏损，因此，无法认定陈亚评在购房时明知或者意识到其向华洲房产公司购房可能危害债权人的利益。故陈亚评向华洲房产公司购房并不构成撤销权行使的要件，五洋建设公司诉称华洲房产公司向陈亚评转让房产的行为应予撤销的理由依据不足，本院不予支持。
二、关于原审法院审理本案程序有无违法的问题。一审中，虽然陈亚评对五洋建设公司提交的评估报告内容表示异议，并曾向一审法院申请要求鉴定。但是否同意当事人的鉴定申请，应由人民法院根据当事人所申请的鉴定事项是否有必要和是否有助于查明案件事实之后再作出决定。如上所述，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款的规定，认定房屋转让价格是否明显低于市场交易价，应以交易时交易地房产市场的交易价格作为依据。因此，一审法院根据2008年1月至2008年12月间在泉州市泉港区住房和城乡规划建设局备案的店铺销售价格，并以此作为认定案件事实的依据而不同意陈亚评的鉴定申请，其审理程序并不违法。五洋建设公司诉称一审法院程序违法的理由依据不足，本院不予支持。
综上，本院认为，陈亚评与华洲房产公司签订的三份售房合同的法律效力已经过泉州市泉港区人民法院（2009）港民初字第842号生效民事判决的确认。虽然，五洋建设公司对华洲房产公司的债权形成于生效判决确定之前，但是，根据泉州市泉港区住房和城乡规划建设局备案的2008年1月至2008年12月间店铺销售价格体现，陈亚评购房支付的价款并未存在明显不合理的低价情形，而且也没有证据证明陈亚评在购房时明知或者意识到其向华洲房产公司购房可能危害债权人的利益。故五洋建设公司诉称陈亚评与华洲房产公司之间的房产转让应予撤销的理由依据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律和作出的判决正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费100元，由上诉人五洋建设公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张庭芬
审判员 郭建闽
审判员 郑泽阳
二〇一四年三月三十一日
书记员 吴钟毅
本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债务人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
二、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”人民法院应以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他因素综合予以确认。
第二款规定：转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚。适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。