广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民一终字第564号
上诉人（一审被告）苗柳萍，女，现居住美国。
委托代理人潘亮，广西万益律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）王玉芬，女，现住桂林市。
上诉人苗柳萍因所有权确认纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2014）象民初字第399号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月10日受理后，依法组成由审判员陈海涛担任审判长，审判员陈放，代理审判员邓久发参加的合议庭，于2014年9月24日公开开庭审理了本案。书记员伍解红担任记录。上诉人苗柳萍的委托代理人潘亮，被上诉人王玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：苗柳萍与案外人许光虹系朋友关系，2000年11月16日苗柳萍向案外人许光虹借款45000元，将其位于桂林市象山区铁西小区52栋3-5房改房（建筑面积：57.71平方米，房屋所有权证号：桂林市房权证象山区字第300525**号）作为借款抵押物。苗柳萍于当天向许光虹出具一份抵押书注明：本人苗柳萍因经济需要，自愿将位于林市象山区铁西小区52栋3-5私房（房权证：象山区字第300525**号）抵押给许光虹，由许光虹全权负责该房的一切租赁、转让、买卖等活动。该抵押书附：本人户口本（原件）、私章一枚、购房发票、办证发票、身份证复印件、5把房门钥匙。苗柳萍于当天还向许光虹出具一份委托书注明：本人苗柳萍因到外地发展，自愿将位于林市象山区铁西小区52栋3-5号壹套私房（建筑面积：57.71平方米，房权证：象山区字第300525**号）委托许光虹负责代理该房在房屋交易市场进行交易。案外人许光虹系王玉芬表姐找到王玉芬称苗柳萍用桂林市象山区铁西小区52栋3-5房改房作为抵押向其借钱，并且同意其处理该房，其手上有苗柳萍的房产证、户口本、私章、购房发票、办证发票、身份证复印件、5把房门钥匙，许光虹问王玉芬是否想要此房。经过看房，王玉芬同意45000元购买此房。王玉芬和许光虹因此于2000年12月26日，签订一份《房屋买卖协议》，当时为方便办理房产证、土地证过户，双方约定合同以苗柳萍作为卖主，许光虹代苗柳萍签名。协议约定将桂林市象山区铁西小区52栋3-5房改房（建筑面积：57.71平方米，房屋所有权证号：桂林市房权证象山区字第300525**号）包括房屋装饰装修、附属设施及其土地使用权以45000元卖予王玉芬；协议签订三日内付清全款；房屋买卖、过户产生的税、费由王玉芬负担；房产证、土地证双方协助配合共同办理；发生争议由桂林市仲裁委员会判处等。合同签订当天，王玉芬按约支付了购房款45000元给许光虹，许光虹收款后以苗柳萍名义出具收据并将该房房屋所有权证、苗柳萍户口本、苗柳萍私章、购房发票、办证发票、苗柳萍身份证复印件、5把房门钥匙一并交予王玉芬，王玉芬此后一直在该房居住至今。2001年4月10日，王玉芬凭该房产的房屋所有权证、苗柳萍户口本、苗柳萍私章、购房发票、办证发票、苗柳萍身份证复印件自行于去桂林市土地局（现桂林市国土资源局）办理了该房的国有土地使用权证［证号：桂房改国用（2000）字第00899号，土地使用者：苗柳萍，座落：象山区铁西小区52栋3-5］。此后桂林市房改房允许上市交易后王玉芬去办理上市交易，被告知上市需有关部门的法律文件，王玉芬因此于2012年7月16日向桂林仲裁委员会申请仲裁。2012年11月26日，桂林仲裁委以（2012）桂仲案字第48号仲裁裁决书裁决：1、苗柳萍、王玉芬于2000年12月26日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、苗柳萍应当协助配合王玉芬办理位于桂林市象山区铁西小区52栋3-5房屋的房屋所有权证、土地使用权证以及房改房上市交易的申报手续。王玉芬后凭此进行该房上市交易的申报，2013年3月王玉芬填写了“桂林市房改房上市交易申请表”，该表上苗柳萍原工作单位桂林市交通运输局、房管部门桂林市房产管理局均已经盖章。但该房上市交易因苗柳萍于2013年2月2日在《桂林日报》刊登该房的房产权证遗失声明后于同月6日在桂林市房产局重新登记领取了一份新证（证号：桂林市房权证象山区字第303792**号）而无法进行下去，王玉芬此后于2014年4月2日到桂林市房产局办理异议登记而引发此诉。案外人许光虹于2012年7月20日死亡。经王玉芬申请，许光虹的母亲胡玉慧出庭就苗柳萍与许光虹朋友关系、借款、委托卖房作证。
王玉芬起诉苗柳萍，要求法院确认桂林市象山区铁西小区52栋3-5房屋为其所有，并要求苗柳萍承担本案诉讼费用。
一审法院审理认为：苗柳萍在2000年11月16日因向其朋友案外人许光虹借款而将其位于桂林市象山区铁西小区52栋3-5房改房作为抵押物于当天向许光虹出具一份抵押书、一份委托书注明由许光虹全权负责该房的一切租赁、转让、买卖等活动及委托许光虹负责代理该房在房屋交易市场进行交易。同时苗柳萍还将其本人户口本原件、私章、购房发票、办证发票、身份证复印件、5把房门钥匙一并交付许光虹。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，案外人许光虹在本案中为苗柳萍的代理人，许光虹因此于2000年12月26日以苗柳萍名义与王玉芬签订的《房屋买卖协议》合法有效，合同的法律后果依法应当由苗柳萍承担民事责任。王玉芬支付了合同约定的合理的价格，依法有权通过有效合同获得该房产物权，王玉芬于签订合同后即一直居住在此，也符合《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”的规定，为合法占有。同时，王玉芬在签订合同后自行于去桂林市国土资源局办理了该房的国有土地使用权证，在桂林市房改房允许上市交易后王玉芬也自行去办理上市交易，并通过桂林仲裁委（2012）桂仲案字第48号仲裁裁决书进行了该房上市交易的申报，2013年3月王玉芬填写了“桂林市房改房上市交易申请表”，该表上苗柳萍原工作单位桂林市交通运输局、房管部门桂林市房产管理局均已经盖章。显示王玉芬已经通过自己的主动行为进行该房物权的变动。而苗柳萍在2001年或至少在2002年初就已经知道房子已经由其代理人许光虹卖掉了，在2000年至2013年13年多的时间一直未在桂林市象山区铁西小区52栋3-5房居住，到该房查看有否他人居住，和居户进行沟通对于苗柳萍属举手之劳情况下，却于2013年2月2日在《桂林日报》刊登该房的房产权证遗失声明后于同月6日在桂林市房产局重新登记领取了新证，显然非善意。王玉芬依据《中华人民共和国物权法》第十九条第二款“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”的规定在申请异议登记后起诉并无不当。因王玉芬已经通过自己的主动行为积极进行该房物权的变动手续，如无苗柳萍的2013年2月2日在《桂林日报》刊登该房的房产权证遗失声明后于同月6日在桂林市房产局重新登记领取了新证的行为应当可以完成该房物权的变动手续。依据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，王玉芬请求确认桂林市象山区铁西小区52栋3-5房为王玉芬所有有法律依据。综合本案实际情况，因为苗柳萍非善意于2013年2月6日在桂林市房产局重新登记领取了新证，因此本院认为该房产的归属应当属于王玉芬而非苗柳萍。因此，王玉芬的诉请并无不当，应予支持。依照《《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判
决：桂林市象山区铁西小区52栋3-5房为原告王玉芬所有；本案案件受理费75元由苗柳萍负担。
上诉人苗柳萍不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定事实错误。案外人许光虹将本案讼争房屋出卖的代理权系附条件取得的，在条件未成就时，其无权代上诉人苗柳萍签订《房屋买卖协议》。许光虹将本案讼争房屋卖给被上诉人王玉芬的行为属于无权代理。2000年11月16日，上诉人苗柳萍为筹钱出国，向案外人许光虹借款45000元，并以本案讼争房屋作为抵押担保。因讼争房屋为房改房，无法办理抵押登记及过户，因此为确保许光虹借款债权实现，苗柳萍向许光虹出具了《抵押书》及《委托书》。并且交付房产证、钥匙等。上诉人苗柳萍与案外人许光虹所形成的法律关系是借款合同关系及借款合同的从合同即抵押合同关系，而不是买卖合同及委托合同法律关系。上诉人无出卖讼争房屋意愿，只有当上诉人到期无法清偿许光虹借款时，其才有权代上诉人将讼争房屋变卖，将所得价款清偿所欠债务。因上诉人与许光虹私人关系好，双方并未对借款期限进行约定，根据合同法相关规定，上诉人有权随时清偿借款取回房屋及相关证件，许光虹亦有权随时要求上诉人还款，但应当给予一定的合理期限，但至许光虹死亡，其均未要求上诉人还款，因此，许光虹代上诉人出卖讼争房屋用于清偿债务的条件未成就，其无权代上诉人苗柳萍将讼争房屋出卖；二、案外人许光虹代上诉人苗柳萍与被上诉人王玉芬签订的《房屋买卖协议》是无效的。首先，被上诉人王玉芬知道或应当知道许光虹无权将讼争房屋出卖，王玉芬与许光虹系表姐妹关系，其应当知道上诉人与许光虹是抵押借款关系，在上诉人苗柳萍将讼争房屋抵押不到2个月的时间内，在未直接与上诉人协商买卖房屋事宜的情况下，即与许光虹签订《房屋买卖协议》属于恶意串通，损害了上诉人苗柳萍的讼争房屋的所有权；其次，上诉人所出具的《委托书》明确了上诉人仅委托许光虹“负责代理该房在房屋交易市场进行交易”，换言之，许光虹取得的授权范围是代理苗柳萍将讼争房屋在房产交易市场交易时办理相关手续，而未授权其代签订房屋买卖协议。综上所述，案外人许光虹以上诉人苗柳萍名义与被上诉人签订《房屋买卖协议》属无效的，请求法院依法驳回被上诉人王玉芬的诉讼请求，本案一、二审案件受理费由被上诉人王玉芬承担。
被上诉人王玉芬辩称：一审判决查明的事实清楚，程序合法，证据充分，判决确认桂林市象山区铁西小区52栋3-5房为被上诉人王玉芬所有是正确的，请二审法院依法予以维持一审判决，本案的诉讼费由上诉人苗柳萍承担。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院另查明，上诉人苗柳萍借案外人许光虹的45000元，至今未归还。上诉人2001年5月出国后，2006年之前回国次数较少，之后每年都回国到桂林探亲，每次回国时间在15天左右。
综合诉辩双方的意见，本案二审诉讼的争议焦点为：案外人许光虹2000年12月26日以上诉人苗柳萍名义与被上诉人王玉芬签订的《房屋买卖协议》是否合法有效。
本院认为：上诉人苗柳萍与案外人许光虹存在民间借贷关系，但并不能否认苗柳萍作为委托人与受托人许光虹对诉争房屋租赁、转让、买卖事宜形成的委托关系。案外人许光虹根据上诉人苗柳萍委托销售涉案房屋的授权，以上诉人苗柳萍的名义与被上诉人王玉芬签订的《房屋买卖协议》，符合《中华人民共和国民法通则》第六十三条中关于代理人与被代理人权利义务的规定。一审法院根据该规定确定许光虹2000年12月26日以上诉人苗柳萍名义与被上诉人王玉芬签订的《房屋买卖协议》合法有效是正确的，依法认定该合同的法律后果由上诉人苗柳萍与被上诉人王玉芬承担并无不当。被上诉人王玉芬依约定支付了合同价款，并通过申请桂林市国土资源局办理该房的国有土地使用权证，申请桂林市仲裁委员会仲裁及填写《桂林市房改房上市交易申请表》等，主动行使了该房的物权变动手续，作为依约履行合同的当事人王玉芬，其合法权益应得到法律保护。上诉人苗柳萍在明知诉争房屋产权证是交由许光虹未遗失的情况下在《桂林日报》登报挂失，明知诉争房屋已委托由许光虹代为出卖，且十余年未依法提出异议，却在诉争房屋出卖十余年后刊登遗失声明，在房管部门重新登记领取新证，该行为显然为非善意行为。一审综合当事人提供的证据及本案案情，确认诉争房屋为被上诉人王玉芬所有正确，本院予以支持。上诉人苗柳萍提出其与许光虹的委托是附条件的委托关系，以及许光虹与王玉芬恶意串通、协议无效等上诉理由，但未提供相应证据证实其主张成立。根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的一般举证，上诉人应承担举证不能的不利法律后果。故，上诉人苗柳萍的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和实体处分正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人苗柳萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海涛
审 判 员 陈 放
代理审判员 邓久发
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 伍解红