福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第3969号
上诉人（原审被告）冯瑜，男，1972年4月8日出生，汉族，福建省平潭县人，住福建省。
委托代理人林如海，北京中银（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）闽侯融侨置业有限公司，住所地福建省。
法定代表人林文镜，董事长。
委托代理人陈立新、许琦翔，福建谨而信律师事务所律师。
上诉人冯瑜因与被上诉人闽侯融侨置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2015）侯民初字第609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原、被告于2010年10月4日签订《旗山文城（融侨•旗山）一期商品房买卖协议》，约定被告向原告购买位于闽侯县南屿镇旗山路1号“旗山文城（融侨•旗山）一期”项目4号楼104单元商品房，协议约定商品房建筑面积约为291.64平方米，总价款约为216万元；协议第三条约定被告应于签订本协议书当日向原告支付定金30万元，应于2010年10月11日前向原告支付首期购房款（含定金）65万元，余款151万元以银行按揭贷款方式支付。被告于签订协议当日向原告支付购房定金30万元，于2010年10月11日向原告支付首期购房款35万元。2010年10月26日，原、被告双方签订合同编号为90080160的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买的上述商品房建筑面积为291.64平方米，总价款为216万元。该合同第六条第3点约定：买受人应于签订《商品房买卖协议》当日向出卖人支付（人民币）300000元整作为履行合同的定金，定金折抵购房款，买受人应于2010年11月10日前向甲方支付首期购房款（含定金）计人民币65万元整，余款（人民币）151万元整以银行按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条第3点约定，被告未依约付清全部购房款及本合同约定费用（包括未还清原告代偿款项）前，原告有权拒绝交房，并追究被告逾期收房的违约责任。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条第1点约定，被告选择商业贷款的，被告必须于签订合同当日向原告提交办理按揭贷款所需的材料，被告向原告提交的按揭材料以贷款银行提出的要求为准，并保证其合法有效，若被告提交的材料被银行认为不符合规定或不完整的，应在银行或原告通知之日起三日内重新提交，被告若未在本条款规定的时间内提交按揭材料或重新提交的按揭材料仍被银行认为不完整或有瑕疵的，视同被告逾期付款，逾期超过三十日原告有权解除合同、没收被告已付定金，并有权要求被告按总房款的2%支付违约金，原告有权从已付购房款中扣抵，为行使解除权而支出的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由被告承担。
2010年11月9日，原告到闽侯县房地产交易管理所办理了上述商品房的预告合同登记手续。被告在签订《商品房买卖协议》后未能办理按揭贷款。原告于2011年8月17日向被告发出《按揭催办通知书》，于2014年9月11日向被告发出《旗山文城一期4号楼104单元按揭催告函》，要求被告在3日内提供办理贷款所需的材料并配合原告办妥按揭贷款手续，并告知逾期的法律后果等，但被告未能办理按揭贷款。因被告未交齐购房款，原告亦未按约定交房。原告于2015年1月向原审法院提起诉讼，本案在审理中，被告不同意解除购房合同，认为违约金过高，且原告也有责任，申请法院调低违约金数额。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自义务，被告未能按合同约定时间办妥按揭贷款，亦未能缴足购房款，已构成违约，故原告要求按合同约定解除双方签订的购房合同，原审法院予以支持。被告违约，应支付违约金，《商品房买卖合同》第七条第1项第（2）点约定，被告逾期付款超过30日后，在原告书面催告15日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同。且被告应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条第1点约定，被告选择商业贷款的，被告必须于签订合同当日向原告提交办理按揭贷款所需的材料，被告向原告提交的按揭材料以贷款银行提出的要求为准，并保证其合法有效，若被告提交的材料被银行认为不符合规定或不完整的，应在银行或原告通知之日起三日内重新提交，被告若未在本条款规定的时间内提交按揭材料或重新提交的按揭材料仍被银行认为不完整或有瑕疵的，视同被告逾期付款，逾期超过三十日原告有权解除合同、没收被告已付定金，并有权要求被告按总房款的2%支付违约金，原告有权从已付购房款中扣抵，为行使解除权而支出的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由被告承担；补充协议同时约定与《商品房买卖合同》不一致的，以补充协议为准。故原告要求没收被告已付30万定金作为违约金的诉求予以支持。原告在扣除完违约金后，应将剩下的首期购房款归还被告，被告应协助原告办理本案诉争房屋的预售登记注销手续。原告要求被告承担律师费，符合双方约定，亦不违反法律规定，原审法院予以支持。被告抗辩理由无事实和法律依据，原审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告闽侯融侨置业有限公司与被告冯瑜的合同编号为90080160的《商品房买卖合同》；二、被告冯瑜应于本判决生效之日起十五日内协助原告办理本案诉争房屋的预售登记注销手续；三、被告冯瑜应于本判决生效之日起十五日内给付原告闽侯融侨置业有限公司违约金30万元及律师费15000元，该款在被告已付首付购房款65万元中扣除，原告应同时返还被告剩余首付购房款33.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24080元，由被告负担，该费原告已垫付，双方应在支付违约金，返还剩余首付购房款时一并结清。
宣判后，原审被告冯瑜不服，向本院提起上诉。
上诉人冯瑜上诉称：一、被上诉人早已丧失合同约定的解除权，一审判决支持被上诉人按照合同约定解除《商品房买卖合同》，明显有误。1、被上诉人于2011年8月17日向上诉人发出《按揭催材料通知书》，表明其在约定解除条件成就时选择要求上诉人继续履行合同，意味着其放弃解除合同。2、即便被上诉人没有放弃解除权，其在2015年1月14日起诉要求行使解除权，也明显超过1年合理期限，其解除权已经消灭。二、上诉人在一审时已经提出《商品房买卖合同》附件六合同补充协议是格式合同，一审法院未予查明，导致一审判决错误。双方签订的《商品房买卖合同》与附件六合同补充协议系被上诉人为反复适用，事先拟定并向上诉人提供的格式版本。合同补充协议中的所有条款都是针对上诉人的条款，同时免除了被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利，应为无效条款。三、被上诉人提供的《商品房买卖合同》和附件六合同补充协议中，违约条款前后不一致，一审判决按照补充协议的约定计算违约金，显属错误。对于逾期超过30日出卖人解除合同的，主合同约定按累计应付款的1%支付违约金，补充协议又加重为没收已付定金并有权要求按总房款的2%支付违约金，约定前后不一致。但补充协议的约定明显加重了上诉人责任，原判据此判决上诉人支付违约金明显错误。四、被上诉人未提供任何证据证明其损失，一审法院判决30万元的违约金不仅违反《商品房买卖合同》的约定，也明显过高。上诉人购房时，被上诉人售楼人员承诺能够办理按揭贷款，之后被上诉人未能在指定的银行给上诉人办理贷款，按揭贷款未能办理的责任不在上诉人。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人闽侯融侨置业有限公司答辩称：一、一审法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》是正确的，上诉人称被上诉人早已丧失合同解除权，显然与事实不符。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于解除权行使期限的规定适用的是法律没有规定或者当事人没有约定的情形，本案中上诉人与被上诉人已在讼争合同补充协议第十条第1点对解除权的行使作出明确约定，上述条款并不适用本案的情形。二、上诉人称《商品房买卖合同》附件六合同补充协议是格式条款，与事实不符。附件六合同补充协议是被上诉人对上诉人作为购房主体需承担支付购房款这一主要义务而设定的最基本的违约责任，并非对对方责任的肆意加重。三、一审法院作出上诉人应向被上诉人支付违约定金30万元的认定，是正确的。附件六合同补充协议第十条的约定系被上诉人专门针对商品房的买受人在选择按揭贷款方式支付购房款时存在违约情况的补充性约定，而《商品房买卖合同》第7条第1款第（2）项约定是对于一般情况下商品房买受人违约责任的规定，这并非上诉人所称的存在前后不一致，且加重上诉人责任的情形。此外，依据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十一条第1点的约定，补充协议与《商品房买卖合同》约定不一致的，以补充协议约定为准。四、上诉人称违约定金过高，于理无据，不应予以支持。依据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。在本案中，该讼争商品房的总价款为216万元，双方约定的定金为30万元，并未超过法律规定的比例标准。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对此予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方均应依约履行。上诉人在合同签订后未能办理贷款手续，在被上诉人催告后仍未能办理贷款，已构成违约，应承担相应的违约责任。被上诉人主张解除合同并将上诉人交付的定金当作违约金支付给被上诉人以及由上诉人支付被上诉人因本案发生的律师费等，符合合同及补充协议的约定，本院可予支持。《商品房买卖合同》明确约定了合同解除的条件，在合同解除条件成就后，被上诉人可以行使解除权，上诉人主张被上诉人解除权超过合理期限已经消灭，不符合合同的约定，且于法无据，本院不予采信。双方当事人在补充协议中明确约定，补充协议与《商品房买卖合同》约定不一致的，以补充协议约定为准。一审法院按补充协议的约定判令上诉人支付相应的违约金，并无不当，本院可予维持。上诉人主张违约金过高，应予以调整，但未能举证证明，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费人民币24080元，由上诉人冯瑜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓如
代理审判员 庄彩虹
代理审判员 李文颖
二〇一五年十一月二十八日
书 记 员 龚 蓉