辽宁省凤城市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0682民初1096号原告：凤城市明光物业服务有限公司，住所地：凤城市石桥路阳光新城9号楼。法定代表人：汪希波，该公司经理。委托代理人：包勤朴，男，1958年7月23日出生，蒙古族，该公司副经理，住凤城市。被告：栾经龙，男，1966年4月9日出生，满族，无业，住凤城市。原告凤城市明光物业服务有限公司诉被告栾经龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凤城市明光物业服务有限公司委托代理人包勤朴、被告栾经龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年1月1日通过公开竞聘取得了凤城市河畔新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务，根据原告与被告小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，原告每年6月1日至30日收取全年的物业服务费，被告从2011年至今，经原告多次催要，被告无正当理由拒不交纳物业费，原告诉至法院，请求判令被告立即给付拖欠2011年-2015年度的物业服务费18365元，违约金5510元，合计23875元，并承担诉讼费。被告栾经龙未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见：被告系凤城市河畔新城小区一期8#1101室业主，2011年6月份，被告所有的房屋的楼顶和窗台漏水，导致屋内棚顶、墙面、地板、家具等被水淹导致损坏，被告找到原告要求对其损坏物品进行维修和赔偿，但原告拒绝履行维修及赔偿义务。被告于2011年8月被告雇佣凤城市百艺装饰有限公司对楼顶防水重做了为此支付维修费14560元。被告于2011年9月对被水损坏的吊顶、地板、大白、壁纸、家具经行了重新装修和更换为此支付装修费42550元，被告为楼顶防水和室内损坏物品装修和更换共支付57110元，故原告赔偿了被告的上述损失，被告就同意缴纳物业费，否则保留对原告的反诉权利。经审理查明：2011年1月1日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二0一一年一月一日起至二0一三年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。该合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。合同签订后，原告凤城市明光物业服务有限公司开始为河畔新城小区提供物业服务。2011年5月26日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照，则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月·平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月·平方米。多层住宅物业费0.50元/月·平方米。联排别墅物业费0.80元/月·平方米。阁楼物业费0.30元/月·平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。2013年12月31日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一四年一月一日起至二0一五年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第二十八条约定，明光物业对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业承担。每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金。第二十九条约定，物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十八条第（七）项约定对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金。该合同第十九条（六）项约定业主有证据并经过甲方核查属实乙方确实降低了约定的服务质量和服务标准的，乙方除立即改正外，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠并适当予以奖励。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十条至第二十七条）。合同签订后，原告开始为河畔新城小区提供物业服务。被告栾经龙为凤城市河畔香铺业主，其住宅为高层住宅，建筑面积为255.1平方米，每月每平方米1.2元，每年物业费为3673.44元。现原告凤城市明光物业服务有限公司为向被告栾经龙索要2011至2015年度物业服务费18365元及违约金5510元，合计23875元而诉至本院。本院所确认的上述事实，有双方当事人陈述、收费许可证、《河畔新城小区物业服务合同》、《补充协议》、照片等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：原告与河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为从事物业服务经营的企业法人，基于业主委员会的委托对被告所居住的河畔新城小区进行了物业管理，原告有权向小区业主收取物业服务费，其与业主委员会签订的合同对全体业主均具有约束力。关于被告提出因维修房屋漏水及因漏水导致的屋内棚顶、墙面、地板、家具维修及更换所支付的费用由原告赔偿否则不同意缴纳物业费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。根据上述规定，业主有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属于不同的法律关系，决定了业主不能因为物业公司的违约责任而拒绝缴纳物业管理费，故业主可另案主张权利。为此，被告以上述问题作为抗辩理由不交纳物业管理费，本院不予支持。关于原告请求支付违约金一项，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金，但结合本院审理情况和被告的答辩意见因其自身服务存在不足之处故而造成被告拒交服务费，其自身亦存在过错，故对原告请求违约金的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百五十三条、《物业管理条例》第十二条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告栾经龙给付原告明光物业服务有限公司物业服务费18365元，于本判决生效后10日内支付；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告栾经龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  张玉林人民陪审员  张亚光人民陪审员  王惠荣二〇一六年九月二十一日书 记 员  吴金霞