云南省楚雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2301民初3328号
原告：王红梅，女，1965年12月31日生，汉族，云南省禄丰县人，大专文化，医生，住云南省楚雄市，
原告：李华江，男，1964年7月11日生，汉族，云南省禄丰县人，大专文化，公务员，住址同上，系王红梅之夫，
二原告共同委托诉讼代理人：王晓琼，云南楚恒律师事务所律师（特别授权）。
被告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。
法定代表人：永志强，职务：总经理。
委托诉讼代理人：潘延松，男，1984年7月10日生，苗族，云南省楚雄市人，中专文化，该公司员工，住云南省楚雄市,特别授权）。
原告王红梅、李华江与被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称：兆顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月21日受理后，依法适用简易程序，于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告王红梅、李华江及其共同委托诉讼代理人王晓琼，被告兆顺公司的委托诉讼代理人潘延松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王红梅、李华江向本院提出诉讼请求：1、由被告支付原告自2014年2月14日起至2017年9月15日止的逾期交房违约金128500元,并支付自2017年9月16日以后的违约金按照每日100元继续计算至商品房竣工验收合格之日止；2、判令被告为原告办理楚雄鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢11层1102号房的房屋所有权证和国有土地使用权证；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月20日，原告与被告签订《商品房购销合同》，购买位于楚雄市××城××号商品房，建筑面积为79.95平方米，总房款为人民币594560元。合同约定，被告应于2013年9月30日起90个工作日内（即2014年2月13日）将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告，并提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。若被告未按合同约定的时间交房，自交房时间届满后次日起至实际交房之日30日内，按每天20元向原告支付违约金，逾期30日后，按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款178560元、维修基金11891元、契税17836元。2011年9月26日，原告在楚雄农村信用联社鹿城信用社办理了按揭贷款416000元（即原告购房尾款）支付到被告账户。经查，被告开发的兆顺第一城项目虽已完工，但至今没有通过竣工验收。被告至今未履行交房义务，也未按合同约定办理产权证，已构成违约。请法院支持原告的全部诉讼请求。
被告兆顺公司辩称，原告的诉请属实，但就原告的请求，我公司不同意其第一、三项诉讼请求，请法院依法驳回。因原告在与我公司在签订《商品房购销合同》的同时，与楚雄君悦酒店管理有限公司签订有《委托经营管理合同》，委托合同中第八条特别条款第五项已经明确约定原告把接房的权力交给楚雄君悦酒店管理有限公司。故我公司没有违约，原告没有起诉我公司逾期交房违约金的权利，应由君悦酒店来追偿；原告诉求要求我公司办理房屋不动产权证，我公司同意并且会帮原告办理，但目前因兆顺第一城的土地被昆明盘龙区法院查封，现在无法办理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告王红梅、李华江为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：第一组：1、商品房购销合同；2、商品房备案登记表；第二组：1、发票；2、收据；3、购房贷款凭证；4、进账单。被告兆顺公司针对其辩解意见，在举证期限内未提交证据。庭审结束后向本院提交了以下证据：1、委托经营管理合同；2、昆明盘龙区法院的查封法律文书。原告所提交的证据，被告无异议；被告提交的证据1、2，原告以未在举证期限内提交，不予发表质证意见。当事人对对方提交的证据无异议部分，本院予以确认并在卷佐证。有争议的事实部分，本院经审理认定本案法律事实如下：被告兆顺公司于2013年3月12日取得《国有土地使用权证》、2011年4月7日取得《建设用地规划许可证》、2011年4月26日取得《建设工程规划许可证》、2011年4月29日取得《建筑工程施工许可证》、2011年5月26日、2014年8月14日取得《商品房预售许可证明》。2011年9月20日，被告兆顺公司（甲方）与原告王红梅、李华江（乙方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：乙方向甲方购买楚雄环城西路与鹿城南路交叉口西北侧兆顺第一城B幢11层1102号房，参考建筑面积为79.95平方米，总房款为594560元。……，第七条：甲方应于2013年9月30日起90个工作日内，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方，……，第九条：甲方未按合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。2011年9月20日，原告向被告支付契税17836.80元、维修基金11891元。2011年9月21日，原告王红梅、李华江向被告兆顺公司支付购房首付款178560元,2011年9月26日通过楚雄农村信用联社鹿城信用社办理银行按揭贷款416000元支付购房尾款，被告向原告出具了收款发票。2011年9月23日，双方办理了商品房买卖合同登记备案手续。
另查明，2011年9月20日，原告王红梅、李华江（甲方）与楚雄君悦酒店管理有限责任公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：“甲方将位于楚雄市××城××号商品房委托乙方进行经营和管理，委托经营期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止……，第四条、二、1、乙方于甲方签订《商品房购销合同》后次月支付拾年全部租金共计475650元（税前）给乙方。此部分租金在甲方办理完商铺手续并且缴清该商铺款后（按揭贷款的在发放贷款后），乙方从款清次月开始按月向甲方支付，每月平均支付3964元，共计120个月付清。3、上述每月应付租金由乙方在当月25日前存入甲方账户，……，第八条特别条款5、关于接房：甲方购买该商品房的《商品房购销合同》中关于接房的权利，甲方授权委托给乙方行使，由乙方代为接房”。
被告兆顺公司于2014年4月25日在楚雄日报登报公告，告知业主兆顺第一城项目B、C、D幢住宅和商铺已建设完工，于2014年4月25日开始交房。兆顺第一城项目至今未取得建设工程竣工验收备案表。
围绕双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点包括：一、被告兆顺公司是否构成违约；二、被告兆顺公司对逾期交房违约金的责任承担；三、被告兆顺公司是否应为原告办理不动产权证。
针对争议焦点一，本院认为，虽然兆顺第一城项目工程建设已经完工，但未取得建设工程竣工验收备案表。根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定：……房地产开发项目竣工，�验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《云南省建设工程竣工验收管理办法》对建设工程竣工验收作了统一和规范，第十二条规定：建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。综上，本案商品房应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。原、被告约定交付房屋时间为2013年9月30日起90个工作日内，即交房时间应为2014年2月13日。被告兆顺公司在庭审过程中当庭认可兆顺第一城项目尚未取得建设工程竣工验收备案表，已构成违约。针对被告兆顺公司关于二原告与楚雄君悦酒店管理有限责任公司签订《委托经营管理合同》，由其代为接房，被告已将房屋交付楚雄君悦酒店管理有限公司的辩解，因兆顺第一城项目尚未具备交付使用条件，且被告未提交已交付房屋的相关证据，本院不予采信。
针对争议焦点二，被告兆顺公司具备交房条件的时间应为竣工验收合格之日，应在竣工验收合格后的合理期限30日内交付房屋。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条逾期交房违约责任，被告兆顺公司应承担约定交房时间届满次日即2014年2月14日至完成竣工之日止的逾期交房违约金。原告王红梅、李华江主张被告兆顺公司支付违约金的诉请，本院予以部分支持。自2014年2月14日起至2017年9月15日止的的逾期交房违约金为128500元[30天×20元/天+1279天×100元/天]。2017年9月16日起至竣工验收合格之日止的逾期交房违约金按每天100元计算。
针对争议焦点三，因被告兆顺公司开发的兆顺第一城B幢11层1102号房�未竣工验收，暂不具备办理不动产权的条件，本院在庭审中已作相关法律释明。故对原告的该项诉请本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
一、由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司支付原告王红梅、李华江自2014年2月14日起至2017年9月15日止的逾期交房违约金128500元，并支付自2017年9月16日起至竣工验收合格之日止的逾期交房违约金(按每天100元计算)。
二、驳回原告王红梅、李华江的其他诉讼请求。
案件受理费1435元（已减半收取），由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司负担（未交）。
上述应由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司履行的执行款项，限本判决生效之日起十日内一次性付清，款交法院。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
审判员 金文平
二〇一七年十一月二十八日
书记员 易思韵