山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁15民终1150号
上诉人（原审原告、执行案外人）：孙桂明，男，1956年9月15日出生，汉族，农民，住山东省高唐县。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：苏先海，男，1965年6月25日出生，汉族，农民，住山东省高唐县。
委托诉讼代理人：刘锴，高唐姜店法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、被执行人）：高唐县和平机械有限公司。住所地：山东省高唐县鱼邱湖街道李小庄村东。
法定代表人：郭登民，公司经理。
委托诉讼代理人：李洪军，男，住山东省高唐县，高唐县人和社区街道办事处盛世社区居民委员会推荐。
上诉人孙桂明因与被上诉人苏先海、高唐县和平机械有限公司(以下简称和平公司)案外人执行异议之诉一案，不服山东省高唐县人民法院（2017）鲁1526民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
孙桂明上诉请求：1.撤销高唐县人民法院（2017）鲁1526民初1577号民事判决，并依法改判停止对和平公司十六间门头房的强制执行；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：2015年3月10日，上诉人与和平公司经协商达成一致并签订了还款协议，约定和平公司向上诉人分期偿还借款，至2016年2月30日前偿还完毕，同时约定以和平公司拥有的十六间门头房做担保，如不按时偿还该协议中所涉借款，和平公司自愿以其所有的十六间门头房折价充抵借款。因和平公司未按约履行还款义务，经上诉人多次催要后，和平公司表示已无能力偿还该借款，愿将其十六间门头房折价充抵借款。后经双方协商同意后，和平公司将上述房产交付给上诉人占有、使用至今。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条及《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，和平公司已将其拥有的十六间房屋交付给上诉人占有和使用，上诉人已实际占有和使用了该房产多年，实质上已经取得该十六间房屋的所有权，只是由于和平公司的法定代表人郭登民下落不明，无法联系，才导致上诉人客观上无法办理房屋过户手续，没有履行相应的登记过户程序，但这并不妨碍上诉人行使占有、使用该涉案房产的权利。上诉人的先占权或占有权足以对抗第三人，上诉人享有排除强制执行的民事权益，应立即停止该涉案房产的强制执行。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，恳请二审法院查明事实，依法裁判，支持上诉人的全部诉求，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人苏先海辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人和平公司辩称，一审法院认定事实清楚，和平公司同上诉人所签订的付款协议实际上是还款协议，不是以物抵债协议，上诉人所使用的涉案房屋中的八间是租赁的；一审法院适用《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条是正确的，据此两点，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
孙桂明向一审法院起诉请求：1.立即停止对和平公司十六间门头房的强制执行；2.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年9月2日，高唐县人民法院就苏先海诉和平公司买卖合同纠纷一案作出（2015）高商初字第332号民事判决。判决生效后，和平公司没有履行还款义务，苏先海于2016年1月5日向法院申请强制执行，高唐县人民法院出具（2016）鲁1526执41号执行裁定，决定拍卖被执行人和平公司所有的门面房（建筑面积为564.79平方米）。原告孙桂明对其中的16间门面房提出异议。2016年9月7日，高唐县人民法院依法作出（2016）鲁1526执异字第29号执行裁定，驳回了原告的异议，为此原告诉至本院。
一审法院认为：本案的争议焦点是原告孙桂明主张其享有排除强制执行的民事权益是否成立。因被告和平公司与原告存在债权债务关系，和平公司法定代表人郭登民向原告出具“付款协议”，内容为“郭登民欠孙桂明借款从2015.3.10号至2016.2.30前分批付款，到3月底付贰万元整，到5月底付清全部利息，盛（剩）余部分分批到2016年2月30日前付清余款。用于李小庄村东和平公司南面前门头从东头开始拾陆件（间）房子做底（抵）押，如不按时付款此房子归孙桂明所有。郭登民2015.3.10号”。原告提供借款条、付款协议原件，予以证明。法院认为，协议中的关于“以房抵债”部分内容属于抵押条款性质，其约定不得违背有关法律规定，否则约定无效。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”根据上述规定，当事人在合同约定的债务履行期限届满前，就抵押物所有权转移达成的以物抵债的协议，因违反法律规定而无效。原告所依据的“付款协议”，双方在达成分期偿还约定、履行期尚未届至时，同时约定“以房抵债”，违反上述法律规定，约定内容无效。原告孙桂明仅能依据该协议向郭登民主张债权，而不能据此主张十六间抵押房屋的所有权。综上，原告孙桂明不享有排除依据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回孙桂明的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙桂明负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，因孙桂明与和平公司存在债权债务关系，和平公司法定代表人郭登民于2015年3月10日向孙桂明出具《付款协议》一份，内容为：“郭登民欠孙桂明借款从2015.3.10号至2016.2.30前分批付款，到3月底付贰万元正，到5月底付清全部利息，盛（剩）余部分分批到2016年2月30日前付清余款。用于李小庄村东和平公司南面前门头从东头开始拾陆件（间）房子做低压（押），如不按时付款此房子归孙桂明所有。”孙桂明当前使用其中八间房屋。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点问题是上诉人孙桂明对涉案执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，关于孙桂明对涉案房屋是否享有所有权的问题。所有权是最典型的物权，物权的取得和行使，应当遵守法律的规定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定:”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定外，只有在不动产登记簿上记载之后，买受人才能取得包括所有权在内的所有不动产物权，未经依法登记，不产生法律效力。从本案查明的事实看，涉案房屋并未登记在上诉人名下，物权变动并未完成，故孙桂明尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。孙桂明主张因其实际占有和使用涉案房屋多年，实质上已经取得该房屋所有权的上诉理由，本院不予采纳。
其次，从孙桂明所持《付款协议》的内容来看，因孙桂明与和平公司之间存在债权债务关系，该公司法定代表人郭登民曾表示如不按时付款，涉案房屋归孙桂明所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，我国法律禁止当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押财产的所有权转移为债权人所有。因此，上述约定无效。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产或不动产物权设定抵押的应当登记，否则抵押权不生效。故孙桂明对涉案房屋亦不享有抵押权。基于以上理由，孙桂明依据上述法律关系主张其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，孙桂明对涉案执行标的物主张所有权证据不足，亦不能证明其享有足以阻止执行的其他实体性权利，故一审判决驳回孙桂明的诉讼请求，并无不当。
综上所述，孙桂明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孙桂明负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹继阳
审判员 张 磊
审判员 于景涛
二〇一八年六月二十二日
书记员 蔺清霞