青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东十初字第185号
原告（反诉被告）苏正成，男，汉族，1989年1月2日出生，住青海省西宁市。
委托代理人李建荣，男，汉族，1985年9月20日出生，住青海省西宁市。
被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司，住所地：陕西省西安市。
法定代表人杨卫，该公司董事长。
委托代理人玄先泰，青海君剑律师事务所律师。
委托代理人张青生，该分公司副经理。
被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司青海分公司，住所地：青海省西宁市城中区。
负责人万凯锋，该公司总经理。
委托代理人玄先泰，青海君剑律师事务所律师。
委托代理人张青生，该分公司副经理。
原告（反诉被告）苏正成与被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司房屋买卖合同纠份一案，本院受理后，依法由审判员马明军独任审判，在诉讼过程中，被告（反诉�告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司向本院提起反诉，本诉与反诉合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏正成的委托代理人李建荣、被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司的委托代理人玄先泰、张青生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）苏正成诉称，2011年2月28日，原告和被告签订“青海省西宁市八一东路48号3013室”房屋买卖合同，双方约定房屋价款共计316544元，被告应在2012年12月30日前将验收合格的房屋交付原告使用，双方对迟延交房和延期付款的违约责任，也进行了约定。合同签订后，原告依约定将房款316544元支付给被告，已经按合同履行了义务。但被告因工程未能按期完工，竣工滞后，直至2014年3月18日才将房屋交付给原告。延迟交房期间，原告迫于无奈，只有在外租住。综上所述，请求判令被告立即支付延期交房期间的违约金13991.24元；请求依法判令本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。
关于被告（反诉原告）的反诉请求，因双方签订合同后，原告（反诉被告）方按合同约定支付了首付款，随后于2011年9月24日将可以办理贷款的部分购房款25000元又予以提前支付，同时将办理贷款需要的所有手续交付给了被告（反诉原告），由被告（反诉原告）负责交付给银行并办理贷款，2012年3月接到银行的通知后签订了借款合同，期间的拖延都是被告（反诉原告）造成的，因此，原告（反诉被告）并没有拖延支付购房款，被告（反诉原告）的反诉请求不能成立，予以驳回。
原告（反诉被告）为本诉与反诉合并提交证据如下：
1、单位集资建房协议书、职工集资建房协议书，用于证明约定了双方权利�务的事实。
2、房屋验收表，用于证明交房时间是2014年3月28人拖延交房的事实。
被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司辩称，双方签订合同是事实，应受法律保护。在合同履行期间，原告未能严格按照合同约定付款，逾期交房责任不完全在被告方，被告房屋出售以后，因自来水公司停止办理自来水接口手续，属于不可抗力的原因，导致被告方逾期交房，因此驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司反诉称，2011年2月28日，被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司青海分公司与原告（反诉被告）苏正成签订了一份《职工集资建房协议书》。该协议约定：“甲方将建设中的八一路48号3013室的住房一套出售给乙方，建筑面积约为97平方米，�价为每平方米3168元，总房款为307296元。乙方于2011年2月28日交清首付款87296元，剩余22万元整办理贷款。”协议第三条约定“乙方逾期30日后付款，甲方有权解除协议，乙方须按日向甲方支付万分之一的违约金，若乙方中途退房或违约的，甲方有权扣除总房款百分之三的违约金。”合同签订后，原告（反诉被告）于2011年2月28日付清了首付款87296元，剩余款项却没有按照约定期限30日内付款或提交按揭贷款手续。经被告（反诉原告）多次催交，原告（反诉被告）于2011年11月28日又支付房款2.5万元，并没有按照合同约定贷款22万元。原告（反诉被告）于2011年9月24日交付了办理贷款所需的所有手续，但直到2012年4月25日剩余房款的房贷才到账19.5万元，房贷延期了14个多月，并且没有足额到账。原告（反诉被告）已违反了协议第三条的约定，构成违约。综上所述，请求依法判令�告（反诉被告）支付被告（反诉原告）逾期付款的违约金17517.5元；请求依法判令本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。
被告（反诉原告）为本诉及反诉合并提交证据如下：
1、职工集资建房协议书，用于证明合同约定付款方式及逾期付款的违约责任的事实。
2、收据，用于证明原告（反诉被告）补交差额，并于2011年11月28日缴纳现金25000元的事实。
3、贷款进帐单，用于证明贷款金额只有195000元，到账期为2012年4月25日的事实。
4、自来水公司会议纪要，用于证明自来水公司因水压不稳停办自来水接口，路段中包括本案中有争议的楼盘，导致我们没有按期交房，属于不可抗力的事实。
经质证：1、被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司对原告（反诉被告）李建荣提交的单位集资建房协议书，不持异议，本院认定为有效证据使用。
2、被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司对原告（反诉被告）李建荣提交的职工集资建房协议书，真实性不持异议，但认为签订该协议的一方当事人并非被告（反诉原告），对其无约束力，本院认为，该协议是原告（反诉被告）与他人签订的合同，对被告（反诉原告）并无约束力，本院不予采信。
3、被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司对原告（反诉被告）苏正成提交的房屋验收表，不持异议，但是在2013年8月17日通知所有住户领取钥匙，原告因自身的原因拖延至2014年3月28日来领取钥匙，责任在于对方；本院认为，本案原告（反诉被告）至2014年3月28日才领取房屋钥匙，是因自身原因拖延领取，被告（反诉原告）方从2013年8月17日开始将住房交付住户使用，应当认定交房日期为2013年8月17日，故本院不予采纳。
4、原告（反诉被告）苏正成对被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司提交的收据，认为可以贷款缴纳的部分房款提前予以支付的事实，并不存在违约的事实，本院认为，该收据能够证明原告（反诉被告）苏正成将可以贷款缴纳的部分房款提前予以支付、不存在违约的事实，本院认定为有效证据。
5、原告（反诉被告）苏正成对被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司提交的贷款进账单，认为在2012年4月25日贷款到账，但原告（反诉被告）方已按期交付了办理贷款所需的所有手续，期间的拖延与原告（反诉被告）方无关，本院认为，贷款进账单能够证明在2012年4月25日贷款才到被告（反诉原告）账户的事�，故本院认定为有效证据。
6、原告（反诉被告）苏正成对被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司提交的自来水公司会议纪要复印件，不予认可，本院认为，自来水公司会议纪要复印件，被告（反诉原告）方不能提交原件，无法确认其真实性，本院不予采纳。
经庭审举证、质证，本院确认事实如下：
2011年2月28日，原告（反诉被告）苏正成与被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司下属青海分公司签订了一份《职工集资建房协议书》，协议约定由苏正成以307296元的价格购买建设中的八一路48号3013室的住房一套，并约定了双方的权利义务。根据协议约定，苏正成于2011年2月28日交清首付款87296元，2011年11月28日又将可以贷款支付的部分房款25000元予以支付，2012年4月25日银行将贷款转入被告（反诉原告）账户。
另查明，被告（反诉原告），陕西省工程监理有限责任公司青海分公司于2003年5月29日登记并办理营业执照，但无注册资本。
根据当事人的诉辩主张，确定本案争议的焦点为：在履行购房协议时，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方究竟是谁违约？违约责任应当由谁承担？
原告（反诉被告）认为，协议书约定“于2012年12月30日前，将该集资房验收合格后交付乙方使用”，被告（反诉原告）于2014年3月18日交房，逾期442天，被告（反诉原告）违约，理应支付逾期交房违约金17517.5元。
被告（反诉原告）认为，双方在协议中第二条写明“剩余房款即办理贷款付清”，我们给予原告（反诉被告）办理房贷期限为30日，但原告（反诉被告）至2012年4月25日房贷到帐逾期14个多月，因为原告（反诉被告）未能及时付清房款导致我方逾期交房，原告（反诉被告）先违约，理应支付逾期付款违约金17517.5元。
本院认为，被告（反诉原告）违反协议约定，逾期交房，理应承担逾期交房违约责任；原告（反诉被告）和被告（反诉原告）签订的协议约定；“剩余房款办理贷款付清”，应当给予原告（反诉被告）合理期限办理房贷，合理期限确定为两个月较为适宜。原告（反诉被告）办理房贷至2012年4月25日方才到帐，已超过合理期限，应当认定原告（反诉被告）迟延交付房款，应按总房款的3%承担违约金。
综上所述，本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司下属的青海分公司签订的《职工集资建房协议》，系双方真实意思的表示，且不违反相关法律的强制性规定，合法有效。双方签订协议后，被告（反诉原告）未能在约定的时间即2012年12月30日交付房屋，拖延至2013年8月17日被告（反诉原告）方实际通知�住户交房，该时间应认定为交房时间；由于原告（反诉被告）自身的原因至2014年3月28日领取房屋钥匙，责任在于原告（反诉被告），被告（反诉原告）应按约向原告（反诉被告）支付相应的违约金，为此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担延期交房违约金13991.24元的主张，应当从2012年12月30日至2013年8月17日计228天，每日按万分之一计算违约金即316544元×228天×0.0001＝7217.2元，本院予以支持；在合同履行过程中，原告（反诉被告）亦未能按约在合理期限内办理贷款手续支付剩余房款，逾期付款，亦属违约，理应向被告（反诉原告）支付相应的违约金，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付违约金17517.5元的主张，其中8299.5元属于重复计算，本院不予支持，剩余9218元有理，本院予以支持。被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司青海分公司无注册资本，无法独立承担民事责任，不具有法人资格，其民事责任由陕西省工程监理有限责任公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、第一百三十八条、第一百五十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司于判决生效后五日内给付原告（反诉被告）苏正成逾期交房违约金7217.2元。
二、原告（反诉被告）苏正成在判决生效后五日内给付被告（反诉原告）被告陕西省工程监理有限责任公司逾期交付房款的违约金9218元。
三、驳回双方当事人的的其他诉讼请求。
四、驳回原告（反诉被告）苏正成对被告（反诉原告）被告陕西省工程监理有限责任公司青海分公司的诉讼�求。
案件受理费减半收取75元，反诉费125元，合计200元，由原告（反诉被告）承担110元，被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司承担90元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 马明军
二〇一四年十月二十七日
书记员 马 静
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《最高人�法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。