浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉桐濮民初字第152号
原告：周某。
法定代理人：徐芳。
被告：周霞龙。
原告周某与被告周霞龙房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年6月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员张亮独任审理。后因案情复杂，故本院于2015年9月22日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年12月31日公开开庭进行了审理，原告法定代理人徐芳，被告周霞龙均到庭参加诉讼。本案经审批，延长审理期限1个月。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告起诉称，原告父母于2010年4月20日办理离婚手续，原告随母亲徐芳生活，由母亲抚养教育。原告父母离婚时将坐落于濮院镇宏苑新村97号的三间拆迁房屋分割给原告母亲。2011年6月22日，该房屋全体家庭成员签订补充协议，协商一致将该房屋产权和收益权全部归原告所有。原、被告于2013年签订租赁合同，将该房屋租赁给被告使用，租期1年，自2013年6月13日起至2014年6月12日止。2014年6月13日，被告续租房屋至2015年6月12日止，双方虽未签订合同，但被告分2次支付了一年房租80000元。现房屋租赁期满，被告未续签合同，也未支付租赁费用，已丧失租赁使用的权利，但被告拒不腾房归还给原告。故原告请求判令：于2015年6月12日终止原、被告双方房屋租赁关系，被告立即腾空坐落于濮院镇宏苑新村97号的房屋，退还给原告，并支付自2015年6月13日起，按照年租金80000元标准按日计算被告占有、逾期使用房屋期间的租金至腾房时止（自2015年6月13日至2015年6月23日的租金为80000÷365×10=2190元）。
被告答辩称，不同意原告意见，其租赁房屋的房东不是徐芳，而是周祥荣；其一直是向原告父亲租房；其不清楚原告父母是否离婚，并且其与原告父亲有其他经济纠纷。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
一、桐乡市农村村民建房用地申请审批表1份，证明位于濮院镇宏苑新村97号的拆迁房属于家庭成员徐芳、周某、周祥荣、周立忠共同所有。
二、离婚协议书1份，证明徐芳与周立忠离婚时协商将上述拆迁房屋所有权归徐芳所有，原告归徐芳抚养。
三、协议1份，证明经全体家庭成员共同协商，同意将房屋收益权及产权归原告所有。
四、房屋租赁协议书1份，证明2013年6月13日，被告向原告租赁房屋，被告只支付一半房屋租金35000元。
五、银行转账凭证2份，证明被告分两次向原告支付了2014年6月13日至2015年6月12日的房租80000元。
被告质证意见：证据四，合法性没有异议，但对真实性、关联性有异议，该房屋租赁协议书无效，周立忠认为该房屋产权所有人属于周祥荣，而不是徐芳。对其他证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
针对自己的答辩理由，被告提供了房屋租赁协议1份，证明案涉房屋的户主是周祥荣，其他人无权签订租房协议书。
原告质证意见：真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，周祥荣无权签订该合同，同时该证据与本案无关。
本院认证意见：原告提供的证据一至五，符合证据的真实性、合法性、关联性，且能相互印证，形成证据链，本院均予确认。被告虽对证据四的真实性、关联性有异议，但未提供相关证据足以反驳，故对该异议本院不予采信。
被告提供的证据，内容客观真实，且与本案基本事实相关，故本院对该证据的真实性、关联性予以确认；但是，该证据并不能证明案涉房屋的户主为案外人周祥荣，同时，对该证据的合法性问题，本院将综合本案实际情况另行认定。
本院经审理认定，案外人周立忠系原告父亲，案外人周祥荣系原告祖父。2005年6月22日，周立忠作为户主，与周祥荣、徐芳及原告共同申请建造了位于桐乡市濮院镇宏苑新村97幢的房屋。2010年4月20日，周立忠与徐芳协议离婚，并书面约定原告由徐芳抚养，上述房屋归徐芳所有。2011年6月22日，周立忠与徐芳签订《协议》1份，协商确定前述房屋的一切收益与产权归原告所有；周祥荣亦在《协议》上签名。2013年11月4日，原、被告签订《房屋租赁协议书》1份，其中约定：原告将位于桐乡市濮院镇宏苑新村97幢的房屋全部出租给被告使用；租赁期限为1年，即自2013年6月13日起至2014年6月12日止，租期届满时，被告若需续租，必须提前15天通知原告，并就续租事宜另行协商，未办妥续租手续，则被告到期应自动搬出；租金为70000元，被告先支付35000元，剩余房租由被告与周立忠另行协商。其后，原、被告双方均按约履行了各自的权利义务。上述租期届满后，当事人双方就续租事宜协商一致，口头约定由被告继续租用案涉房屋，期限为1年，即自2014年6月13日起至2015年6月12日止，租金为80000元。后被告分2次向原告支付了房租共计80000元。2015年6月1日，被告与周祥荣签订《房屋租赁协议》1份，其中约定：周祥荣将案涉房屋出租给被告使用，租赁期限为2015年6月13日起至2017年6月13日，租金为每年80000元，并且2年租金合计160000元均用于抵扣周立忠向被告的借款。
本院认为，首先，我国《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原、被告之间的房屋租赁协议已于2015年6月12日到期，且双方未再达成续租协议，故当事人双方的房屋租赁合同关系已于2015年6月12日终止，本院对此予以确认，同时，被告应依法将案涉房屋及时返还给原告。被告虽辩称案涉房屋的房东是周祥荣，且其不清楚原告父母是否离婚，但本院认为，一方面，根据本院已认定的证据和事实，案涉房屋的户主为周立忠，而非周祥荣，并且周立忠与徐芳早在2011年即已签订《协议》，约定案涉房屋的一切收益与产权均归原告所有，而周祥荣作为案涉房屋的共有权人之一，也在《协议》上签字确认，所以，周祥荣已无权自行将案涉房屋出租给被告，鉴于此，本院对被告与周祥荣所签《房屋租赁协议》的合法性亦不予确认；另一方面，在原、被告签订的《房屋租赁协议书》中，抬头处甲方（出租方）一栏的签名为原告，落款处甲方的签名为徐芳（代原告），并且双方补充约定了房租支付方式为被告先支付35000元，剩余房租由被告与周立忠另行协商，由此可见，被告在与原告签订《房屋租赁协议书》时即已知道或应当知道案涉房屋的实际权利人为原告，因此，被告上述答辩意见均不成立，本院不予采信，故对原告要求被告腾退案涉租赁房屋的诉请，本院依法予以支持。
其次，我国《合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，当事人双方所签《房屋租赁协议书》中的租赁期限已届满，租赁关系已不存在，故被告已无权再继续占有、使用案涉租赁房屋，但被告却未及时将案涉租赁房屋中腾空并交还原告，且继续占用该房屋至今，显然于法不符，结合《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，被告应当向原告支付自2015年6月13日起至被告实际腾退之日止的逾期腾房占用费；就具体计算方式而言，原告主张应按每年80000元的标准计算，本院认为，根据当事人之间的交易惯例并参照被告与周祥荣所签《房屋租赁协议》中约定的租金情况，原告该诉请合理，本院亦予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告周某与被告周霞龙之间的房屋租赁合同关系已于2015年6月12日终止；
二、被告周霞龙于本判决生效之日起10日内将位于桐乡市濮院镇宏苑新村97幢的房屋腾空后交还给原告周某；
三、被告周霞龙于本判决生效之日起10日内按每年80000元的标准向原告周某支付自2015年6月13日起至被告周霞龙实际搬离上述房屋期间的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告周霞龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起2年内向人民法院申请执行。
审 判 长 赵建华
审 判 员 张 亮
人民陪审员 孙祖兴
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 金 悦