山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0281民初6590号
原告：陈九伟，男，汉族，住胶州市。
委托诉讼代理人：潘永业，山东永罡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张传昌，山东永罡律师事务所律师。
被告：青岛恒翔置业有限公司，住所地胶州市。
法定代表人：谢洪涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冷延平，山东海康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柳燕，山东海康律师事务所律师。
原告陈九伟被告青岛恒翔置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈九伟的委托诉讼代理人张传昌，被告青岛恒翔置业有限公司的委托诉讼代理人柳燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈九伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告违约金34378元（计算至2017年6月17日）。2、依法判令被告支付原告自2017年6月18日起至被告实际交房之日止按照合同约定计算并给付。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月13日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》一份，合同约定：被告将位于胶州市香港东路588号《恒翔.金水苑小区》11号楼1单元901户房屋出售给原告，房屋总价645000元，合同约定交房期限为2015年12月31日。合同签订后，原告按照约定全额付清了购房款，但被告至今未履行交房义务，已经超过约定533天。
被告青岛恒翔置业有限公司辩称，对原告的诉讼请求不予认可。被告逾期交房属实，违约金计算有误。涉案房屋于2017年4月11日已符合单体验收条件并取得胶州市建设工程验收备案证，备案证号：胶建竣备字第2017-046号。该备案证可证明涉诉房屋已达到该商品合同第十条第二款交钥匙条件，即补充条款第十五条的规定。且被告也于该备案证发放后以挂号信的形式已通知原告收房领钥匙，原告于2016年6月27日已领取涉案房屋钥匙收房装修，因该合同签订是双方真实的意思表示。违约金应自2015年12月31日计算至2017年4月11日共345天，以本金645000元，应支付房款的日万分之零点一支付违约金2225.25元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
一、经本院庭审质证，原被告双方无争议的事实为：
（一）2015年8月13日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将位于胶州市香港东路588号《恒翔·金水苑小区》11号楼1单元901户住宅房一套出售给原告;房屋单价为4951.64元每平方米，房屋面积129.92平方米，总价645000元；交房期限为2015年12月31日；若逾期交房，违约金按照已支付房屋价款的日万分之一继续计算，自约定的最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。合同签订后，原告按约定全额支付购房款645000元。
（二）对于房屋交付条件，原被告双方通过补充协议约定：1、房屋的交付条件为满足交钥匙条件，房屋已经竣工验收，即指该商品房验收达到装修条件，包括通水、通电、道路畅通等；2、本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。
（三）2016年6月27日，被告交付原告房屋钥匙、商品房使用说明和质保书、临时管理和装修管理规定、业主手册等材料。
（四）涉案房屋已于2017年4月11日通过了竣工验收取得竣工验收备案证，具备装修条件、通水、通电等。
二、原被告围绕本案争议焦点分别向法庭提交证据，并分别进行了质证。
（一）针对约定违约金的计算标准问题
原告认为购房合同中双方约定的逾期交房违约金计算标准0.1?/天是不正确的，后期原告找到被告，进行了更改，被告未原告亦出具了证明，把违约金计算标准更改为1?/天。对此，原告向法庭提交1、被告于2016年11月18日向原告出具的证明一份，内容为“兹证明陈九伟购买的房子，恒翔·金水苑11-1-901房子，预售合同《第十一条》《第十二条》按照陈满伟购买的恒翔·金水苑12-1-901预售合同《第十一条》《第十二条》规定办理”；2、被告与陈满伟之间签订的购房合同一份，其中第十一条约定“甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外”；第十二条约定“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际付款之日止”。
经过庭审质证，被告对上述证据的真实性均无异议，本院对原告提交的证据予以认定采信。
（二）针对逾期交房的截止时间的计算问题
被告认为，2017年4月11日涉案楼房经过了单体验收，根据合同中第十条和补充条款第十五条的约定，单体验收应当视为双方约定的交房条件，故逾期交房的截止时间是2017年4月11日。被告提交1、胶州市建设工程竣工验收备案证复印件，证明涉案房屋于2017年4月11日符合单体验收条件；2、胶州市自来水公司和供电公司证明两份，分别证明涉案房屋已经于2016年8月1日开通水电，亦达到双方约定的交付条件；3、通知原告领取钥匙的挂号信回执，证明房屋当时在2016年已经符合交付条件，故以发信邮寄的方式催促原告办理交房手续；4、原告签字的物品交验清单、装修申请表、入住流转单各一份，证明原告于2016年6月27日领取房屋钥匙。
经过质证，原告对于被告的证明内容提出不同意见，认为，双方在合同中约定的竣工验收指的是整体工程的综合验收，不是被告认为的单体验收，且被告也没有提供房屋使用说明书，住宅质量保证书，以及房屋实际面积测绘报告，不能视为被告已应履行房屋交付义务的证明。
原告对证据1、2、4均无异议，但对证据3提出异议，认为，邮寄送达内容没有显示是被告交付房屋的书面通知，且无邮寄时间。
本院对被告提交的证据1、2、4予以认定采信，对于证据3，因原告提出异议，且通过该邮寄挂号信回执单看，无法确认邮寄送达的时间和内容，故对该证据本院不予采信。
本院认为，本案的争议焦点是1、双方约定的违约金计算标准如何认定；2、涉案房屋交付的截止时间如何认定。
原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已经付清全部购房款645000元，被告应根据合同约定于2015年12月31日前向原告交房，但被告未能按约定时间交付房屋，其迟延交房的行为已经构成违约，原告要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。
对于焦点1，本院认为，被告于2016年为11月18日为原告出具的证明中，明确认可合同违约金的计算标准参照被告与陈满伟约定的违约金标准，即1?/天进行计算。该证明应当视为原被告双方对于违约金条款的重新约定，该约定是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，本院对于该约定予以确认，即，双方之间的违约金计算标准应当按照1?/天进行计算。
对于焦点2，根据双方签订的商品房预售合同第10条及《补充条款》第15条约定：该房屋的交付条件为已经竣工验收，即指该商品房验收达到装修条件，包括通水、通电、道路畅通等。其中的“即指……”部分显然是对交房条件的详细具体之约定，原告提出的“竣工验收为综合验收”主张在该约定中未能具体体现。现涉案房屋已于2017年4月11日通过了竣工验收取得竣工验收备案证，并已满足装修条件、通水、通电、道路通畅等，已经符合双方合同约定的交付条件。
另，双方在购房合同中约定了房屋交付时需要履行的形式要件---“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。”结合涉案房屋已于2017年4月11日经过了竣工验收，涉案房屋已经满足交付条件，被告应当在2017年4月11日后及时依约通知原告办理交接手续。被告提交的挂号信邮寄回执不能有效证明邮寄内容，且，即使按照被告所称的邮寄内容为房屋交付催促通知书，但在当时邮寄时房屋并不具备双方约定的交接条件，原告亦有权拒绝办理房屋交接手续。
本院认为，涉案房屋于2017年4月11日验收合格，此时，原被告双方约定的房屋交接条件已经满足，被告应当及时按照约定通过邮寄或直接送达的方式书面通知原告办理房屋交接手续，但被告并没有履行通知义务。本院在2017年9月7日进行庭审时，被告明确通知原告涉案房屋已经符合交付条件、可以办理房屋交接手续，应当视为被告在本次庭审时已经完成了合同约定的通知义务，双方完成房屋交接手续的最终时间应为2017年9月7日。综上，本院确认违约金的计算时间应当自2015年12月31日的次日，即2016年1月1日起计算，原告在本次起诉时主张至6月17日，共计533天，于法有据，本院予以支持，原告庭审中提出的“以综合验收作为实际交付条件”这一主张本院不予支持。
综上所述，按照双方约定的1?/天的违约金计算标准，以房屋总价645000元为基数，违约金总额为645000元X1?/天X533天=34378元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告青岛恒翔置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈九伟逾期交房违约金34378元。
二、驳回原告陈九伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费659元，因适用简易程序，减半收取329.5元，由被告青岛恒翔置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 王承锡
二〇一七年九月二十五日
书记员 张正功