山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁15民终509号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司聊城兴华支行，住所地聊城市东昌东路113号。
主要负责人：赵传河，行长。
委托诉讼代理人：王峰，山东同心达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：蒋风霞，女，1968年7月24日出生，汉族，市民，住聊城市。
委托诉讼代理人：李又强，山东永圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李震，山东永圣律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司聊城兴华支行（以下简称农行兴华支行）因与被上诉人蒋风霞房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2016）鲁1502民初5234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
农行兴华支行上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人承担被上诉人房屋恢复原状花费及租金损失与合同双方的约定相违背，该判决没有法律及合同依据。1.上诉人依照双方约定应承担的是“恢复原状”的义务，而并非赔偿恢复原状的费用。对于合同到期后房屋的交付状况问题，双方在“房屋租赁合同”第5条明确约定“合同履行完成后，由乙方负责恢复原状”，很显然，双方对于合同到期后交付房屋状况作出了明确约定，根据上述约定，上诉人应承担的是“恢复原状”的合同义务，一审判决上诉人承担恢复原状的费用显然违背合同约定。2.一审判决上诉人承担恢复原状的花费没有法律依据。《合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据上述法律的规定来看，租赁合同到期后承租人返还的租赁物是根据约定恢复原状后的租赁物，故上诉人向被上诉人交付恢复原状后的租赁物符合法律规定。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”从上述司法解释的规定来看，承租人承担赔偿恢复原状损失的前提是“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建”，而本案显然不存在上述情形，一审判决上诉人承担恢复原状花费显然缺乏法律依据。二、上诉人没有提前通知被上诉人不再租赁房屋的义务，但上诉人实际已经通知了上诉人不再租赁房屋，未能按照合同约定恢复原状的责任在被上诉人，对因此造成的租金和恢复原状损失应由被上诉人自行承担。“房屋租赁合同”对租赁期限进行了明确约定，在上诉人没有告知被上诉人继续租赁的情况下，合同到期后双方的租赁关系自然解除，这即符合法律规定，也符合双方约定，一审判决认定上诉人应在合理期限内通知被上诉人不再租赁，在未提前通知的情况下应对租金损失承担赔偿责任错误。同时，在合同到期之前，上诉人已经通知被上诉人不再租赁该房屋，且上诉人己多次与被上诉人协商合同到期后善后事宜，但双方谈判之初被上诉人不同意上诉人恢复原状，在协商无果的情况下，上诉人委托了专业的建筑企业对恢复房屋原状进行施工，但在施工单位安排人员施工过程中，被上诉人又阻拦施工，导致施工方被迫停止施工。对此，上诉人在一审提交了与施工企业签订的合同以及施工企业所出具的证明等证据，足以证实导致上诉人没有进行恢复原状的原因在于被上诉人的阻拦，被上诉人应对此承担全部责任。三、一审判决认定被上诉人恢复原状的费用为98395.86元没有依据。首先，司法工程造价鉴定报告不应作为认定案件事实的有效依据，该报告与实际施工造价相差甚远，本案诉讼前，上诉人请专业的建筑工程施工企业进行了预算，并与其签订了施工合同，该施工企业预算的花费仅为30785.8元，而上述鉴定报告的数额显然远远大于该数额，该鉴定报告与实际施工花费明显不符，不应作为有效依据。其次，即使该报告能作为有效依据，一审判决对双方有争议部分酌定上诉人承担42264.25元既没有证据支持，更没有法律依据。该鉴定报告对恢复原状的花费分两部分，上诉人与被上诉人对施工项目均无异议的部分造价为56131.61元，有争议的部分造价为52830.31元。一审判决对双方有争议部分酌定上诉人承担42264.25元，上诉人与被上诉人对该部分是否为“恢复原状”的范围存在争议，在被上诉人没有证据证实其主张的情况下，即认定上诉人应承担42264.25元于法无据。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，一审判决上诉人支付恢复原状花费并赔偿租金损失没有合法及法律依据，应依法予以撤销。请求二审法院查明事实，依法裁判。
被上诉人蒋风霞辩称，一、原审判决上诉人承担恢复原状费用正确。根据答辩人与上诉人签订的《房屋租赁合同》约定，上诉人应于合同履行完毕后，及时将涉案房屋恢复到承租前的状况。涉案房屋用于银行业务，对营业场所、安保等有特殊要求，装修改造及恢复原状的工程量相对较大，但上诉人自己找的施工队对恢复原状报价为30785.8元，远低于正常恢复原状的费用。答辩人有理由认为上诉人无法按照约定保质保量地完成恢复原状工作，构成违约。原审法院根据违约责任，酌定上诉人承担恢复原状费用98395.86元，并无不当。二、上诉人应当向答辩人支付租金损失正确。1、上诉人与答辩人先于2009年8月1日签订房屋租赁合同，租赁期限为五年。2014年7月31日租期届满后，上诉人在未续订合同的情况下继续使用房屋，直到2015年12月16日，上诉人才与答辩人补签了租赁合同。由于上诉人在第一份合同到期后，又继续租赁，就给答辩人形成了上诉人在第二份合同到期后仍续租的印象，导致答辩人没有做好将房屋另行租赁给他人的准备并且无法找到合适的租户，由此造成的租金损失应当由上诉人承担。2、上诉人与答辩人虽然在签订的房屋租赁合同中约定由上诉人恢复原状，但未明确约定如何恢复原状，属于约定不明。上诉人应当在租赁期限届满前，就如何恢复房屋原状与答辩人进行协商，并预留合理期限恢复原状。但上诉人私自安排施工队进行野蛮施工，使得答辩人无法相信上诉人能保质保量的完成恢复原状工作，拒绝上诉人恢复原状。因上诉人的违约行为导致房屋无法恢复原状，由此给答辩人造成的租金损失应当由上诉人承担。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
蒋风霞向一审法院起诉请求：１、判决被告支付原告房屋恢复原状所需费用、租金损失等16万元，诉讼中待鉴定作出后增加诉求至202456元；2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2009年8月1日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将自己所有的位于聊城市香江大市场二期西经一街64号的房屋租赁给被告使用，租期为5年，自2009年8月1日至2014年7月31日止，还约定合同履行完毕后，由被告负责恢复原状。合同签订后，原被告双方均按合同约定履行了各自的义务。合同到期后，被告继续租赁使用原告的房屋。2015年11月5日，原被告双方签订了房屋租赁意向书，约定租赁期限自2014年8月1日起至2016年7月31日止，第一年租金120000元，第二年租金132000元，被告在本意向书签订之日起3个工作日内支付首年房租，争取在20个工作日内支付第二年房租，具体事宜以上级行批复、双方协商后签订合同为准。2015年12月16日，原被告签订房屋租赁合同，约定：被告租赁原告的房屋，租赁期限为二年，即从2014年8月1日起至2016年7月31日止，第一年租金为133000元，第二年租金136900元，合同还约定，合同履行完成后，由被告方负责恢复原状。合同到期后，被告未提前通知原告，从租赁的房屋搬出，后委托聊城市华盛建安装饰有限公司对原告的房屋进行施工，在施工过程中，因原被告对施工方案等情况未达成一致意见而致使停工。本案在审理过程中，原告申请对其房屋恢复原状所需费用进行鉴定，原被告双方通过协商对房屋恢复原状的情况分为无争议和有争议的两部分，本院委托后，鉴定结论是无争议部分工程造价为：56131.61元，有争议部分工程造价为52830.31元。原告支出鉴定费用2000元。对原告房屋恢复原状所需费用鉴定报告作出后，双方当事人经过协商，达成如下协议：一、2017年3月22日，被告将租用原告房屋的钥匙交接给蒋风霞；二、2017年3月22日之前涉及到该房屋的物业费、水电费，由被告承担；三、2017年3月22日起至2017年4月10日拆除装修期间的房屋租金，由被告承担。被告于2017年3月22日将房屋钥匙交付给原告。
一审法院认为：原被告于2015年12月16日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，依法确认为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方虽约定该合同租赁期为两年，但被告在搬出之前未在合理期限内通知原告，且就如何恢复房屋原状亦未提前协商，致使在被告委托施工单位进行施工时因未形成一致意见而未能进行施工，由此给原告造成的租金损失，原告要求由被告承担，本院依法应予支持。原告主张的自2016年8月1日至2017年3月21日期间的租金损失，参照房屋租赁意向书第二年的年租金132000元计算，租金为84263元（132000元/年÷365天×233天）。原被告在合同中虽约定合同履行完毕后由被告负责恢复原状，但未明确约定如何恢复原状，属约定不明，双方就此事亦未达成一致意见，而致使施工未能进行，故原告诉求由被告支付其恢复房屋原状所需的费用，本院应予支持。对无争议的工程造价部分56131.61元，本院予以确认，对有争议的部分工程造价52830.31元，本院酌定由被告承担42264.25元。原被告就2017年3月22日至4月10日期间拆除装修期间的租赁费已达成一致意见，本院予以确认，即由被告承担该期间的租赁费用为7233元（132000元/年÷365天×20天）。原告主张的鉴定费2000元，是因鉴定房屋装修所需费用产生的，原告要求由被告承担，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十二条及相关法律之规定判决：一、被告中国农业银行股份有限公司聊城兴华支行支付原告蒋风霞自2016年8月1日至2017年3月21日期间的租金损失84263元；二、被告中国农业银行股份有限公司聊城兴华支行支付原告蒋风霞自2017年3月22日至2017年4月10日期间的租金损失7233元；三、被告中国农业银行股份有限公司聊城兴华支行支付原告蒋风霞房屋恢复原状的费用98395.86元；四、被告中国农业银行股份有限公司聊城兴华支行支付原告蒋风霞鉴定费2000元；五、驳回原告蒋风霞的其他诉讼请求。以上第一、二、三、四项限本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2168元，由原告负担113元，被告负担2055元。
二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，2009年8月1日，双方签订房屋租赁合同，租期至2014年7月31日止，期满后农行兴华支行在未续订合同的情况下继续使用涉案房屋，直到2015年12月16日才经其上级部门批准，与蒋风霞补签了2014年8月1日到2016年7月31日期间的租赁合同，这使得蒋风霞有理由相信，2016年7月31日合同到期后，农行兴华支行仍会像上次一样申报上级行批准后续签租赁合同。农行兴华支行一审中虽提交了2015年12月16日的通知，主张已经通知了蒋风霞房屋租赁合同到期后不再续租。但该通知系双方补签房屋租赁合同的同时由蒋风霞签名，蒋风霞并不认可农行兴华支行向其释明了通知内容，农行兴华支行在一审举证期限内也未提交该份通知。因此，一审法院对该通知未予认定，根据双方交易习惯认定农行兴华支行在合同期满后未及时通知蒋风霞终止合同，影响了蒋风霞对外租赁，构成违约，并无不当。
关于恢复原状问题。根据合同约定，农行兴华支行应于租赁合同终止后，及时将涉案房屋恢复到承租前的状况；涉案房屋用于银行业务，对营业场所、安保等有特殊要求，装修改造及恢复原状的工程量相对较大；农行兴华支行自己找的施工队伍的报价30785.8元，与一审法院委托有资质的专业机构在双方参与下作出的鉴定价格108961.92元（双方无争议56131.61元，有争议52830.31元）相比悬殊较大，结合其他证据，应认定农行兴华支行无法按约定保质保量地完成恢复原状工作，造成蒋风霞无法及时向外出租涉案房屋，构成违约。
综上，一审法院根据违约责任，酌定农行兴华支行应承担的维修费为98395.86元，并判决农行兴华支行支付双方达成维修协议前的租金损失，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4336元，由中国农业银行股份有限公司聊城兴华支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任家红
审 判 员 关 淼
审 判 员 杨 轲
二〇一八年四月十二日
法官助理 徐营营
书 记 员 郎亚楠