广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）佛三法民一初字第722号
原告：徐宏彬，男，汉族，1973年11月12日出生，住佛山市三水区，
原告：欧绮华，女，汉族，1980年6月9日出生，住佛山市顺德区，
委托代理人：徐宏彬，即原告一。系原告二丈夫。
两原告委托代理人：杨波，男，汉族，1976年12月24日出生，住佛山市三水区。
被告：佛山市三水雅居乐房地产有限公司，住所地：佛山市三水区西南街道碧堤路8号雅居乐花园会所，组织机构代码证号：78945769-9。
法定代表人：薛双友，系该公司总裁。
委托代理人：周嘉安，广东创誉律师事务所律师。
原告徐宏彬、欧绮华诉被告佛山市三水雅居乐房地产有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月27日立案受理后，依法由审判员黄凤腾独任审判，于2012年5月4日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告徐宏彬、欧绮华及徐宏彬、欧绮华的委托代理人杨波，被告佛山市三水雅居乐房地产有限公司的委托代理人周嘉安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐宏彬、欧绮华诉称，两原告于2009年11月4日与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于佛山市三水区西南街道碧堤路雅居乐花园雅怡居二座2308房。该《商品房买卖合同》第八条、第十五条约定：被告应于2010年12月15日将该商品房交付使用，并在该商品房交付使用后90天内，即2011年3月16日前办理权属登记。原告已依照合同约定完成付款义务，且在2011年1月1日办理了收楼手续，但被告至今仍未按约定为原告办理权属登记，距今已超过一年，其行为属严重违约。虽然，双方在买卖合同中约定逾期办证“按已支付房款的0.01%向买受人支付违约金”，但该约定明显低于原告的损失，对被告的违约行为不具有约束作用，显失公平，故诉请法院判令被告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，从2011年3月16日起，暂计至2012年3月19日止，共计57162.93元；同时，依照合同约定，被告应当在2010年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付原告使用，但被告在2012年12月27日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不具备在2010年12月15日前交付商品房的条件，属于逾期交房。虽然双方合同中对逾期交房约定了“按日支付已交房价款万分之一的违约金”，但该约定明显低于原告的损失。显示公平，应参照中国人民银行规定的金融机构计收金融贷款利息的标准支付违约金，被告从2010年12月16日其至2010年12月27日止，支付逾期交房违约金1012.31元。
被告雅居乐公司辩称，被告已办理涉案物权相关房屋权属初始登记，并已告知原告可办理转移登记手续，不存在违约责任情形，无需向原告支付违约金。被告分别于2011年4月26日、2011年7月26日，取得了佛山市雅居乐西南街道碧堤路8号雅居乐花园雅怡居二座的土地使用权变更和房屋所有权初始登记证明材料。即此时被告已为原告后面办理房屋所有权转移登记（房产证)排除了障碍。2012年2月，被告通过特快专递向原告送达了办证通知书，已告知原告可向被告提供相关资料办理房产证，但原告至今仍未委托被告办理。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定以及《商品房卖卖合同补充协议》第十条的约定，原告已与被告约定了办证期限为730天内，且《商品房买卖合同》中被告的义务仅为“提供资料报产权登记机关备案”而非办证义务。被告在告知原告可办理房产证后，由于原告原因未能在上述期限内办理房产证的，被告依法不应承担违约责任。二、被告的行为并未造成原告任何损失。无论被告是否有逾期为原告办理房屋初始登记的行为，原告仍要按期向相关金融机构偿还贷款，原告逾期还款的行为与被告迟延办理权属初始登记的行为并不是同一法律关系，其逾期还款利息的约定及法律责任均只能约束借贷双方，对被告不具有任何约束力，故原告并没有因被告的行为造成任何损失的事实，被告的行为也与其逾期还款没有任何关联性和因果关系。再者，被告已于2010年12月27日向原告交付了房屋，原告在实际占有涉案房屋情况下按金融机构计收逾期贷款利息标准主张损失显然没有法律根据。原告称其未能与第三人签订二手房买卖合同导致损失无法查清的，被告请求人民法院依据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三条规定“在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持。”驳回原告所请。三、关于逾期交楼的违约责任。按照《商品房买卖合同》第九条约定，被告需按房款万分之一标准向原告支付违约金。但原告却主张按逾期贷款利息标准计算实际损失，缺乏依据，应予驳回。
经审理查明，2009年11月16日，原告徐宏彬、欧绮华与被告雅居乐公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：一、原告购买被告开发的佛山市三水区西南街道碧堤路雅居乐花园雅怡居二座2308房，约定建筑面积95.46m2，其中套内面积79.31m2，按套内建筑面积计算，每平方米单价为7429.33元，总价款为589220元，二、对于面积差异的处理，差异值在±0.6％以内（含本数）的，买卖双方不做任何补偿，差异面积在±0.6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，差异值超过±3％（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。三、关于交付期限，出卖人应当在2010年12月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“验收合格条件”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、关于出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。五、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。双方在合同中还就付款方式，保修的责任等事项进行了约定。原、被告在签订《商品房买卖合同》的同一天，还签订《商品房买卖合同补充协议》一份，其中第二款约定：双方同意《商品房买卖合同》第五条第三点变更为：差异值在±3％以上（不含本数）的，买受人不得退房，双方按实测计价处理及买卖合同约定的房屋单价多退少补；第十条约定“甲方（被告）应在乙方（原告）交纳购房款办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方必须在甲方发出的《办理通知书》指定的期限将办理房地产权证的所有资料及面积差价款交给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续。否则办理房产证的期限顺延。如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，甲方按乙方交付购房款的日万分之一向乙方支付违约金，至房地产权证证书出证之日止；如乙方未按约定交付办证资料的，则办证期限相应顺延…”第十六条约定，甲、乙双方同意，《商品房买卖合同》及本补充协议未约定的事项均按我国相关法律、法规之规定执行。本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议为准。上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》签订后，原告依约向被告支付了购房款589220元；2010年12月15日，被告将约定的雅怡居二座2308号交付原告使用；2010年12月27日，被告开发的“三水雅居乐花园M-2座”（包括涉案房屋）取得《商品房竣工验收备案表》，2011年3月29日，被告向行政主管部门递交雅居乐花园雅怡居二座《商品房土地权属变更登记申请》，2011年4月26日，佛山市国土资源局核准了被告的申请，做出《核准商品房土地权属变更通知书》，2011年7月12日，被告向行政主管部门递交雅居乐花园雅怡居二座《房屋所有权初始登记的申请》，2011年7月26日，佛山市住房和城乡建设管理局同意被告上述房屋办理确权登记，向被告核发《商品房产权权属证明书》；2012年2月4日，被告向原告送达《三水雅居乐花园办理房产证通知书》，通知原告在2012年2月10日至2012年2月12日提交有关办理资料和费用到三水雅居乐花园售楼部签约处；同时，该《通知书》中载明：“原告所购房屋实测套内面积80.07m2，面积相差0.76m2，原告应补交房款5646元；补差价款属于房款的一部分，在补差价款未结清之前，房管部门不接受我司提交的办证资料，我司将不能开展办证流程。”原告收到上述通知后，未按通知向被告支付差价款，并于2012年3月27日向本院提起诉讼。被告在本案诉讼过程中，向本院提交佛山市三水国盛测绘有限公司2011年3月12日制作的雅居乐花园雅怡居二座《测绘报告书》，该报告书载明原告所购房屋的实测套内面积为80.07m2。
本院认为，本案的争议焦点主要有：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》之效力；二、被告是否存在逾期协助办理房产证的违约行为；三、原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金标准是否过低，如果过低，应如何调整；四、被告是否存在逾期交付房屋的违约行为；五、原、被告约定的逾期交房违约金是否过低，如果过低，应如何调整，对此，本院分析如下：
一、关于《商品房买卖合同补充协议》之效力。通过对“补充协议”的签订时间、过程、内容等分析，本院认为，被告的《补充协议》属于规避行政机关监管，损害买方利益的行为，属于无效协议，具体理由是：首先，从签订时间看，《补充协议》与《商品房买卖合同》系同一天签订的，不属于双方在签订《商品房买卖合同》后发现存在约定不明或发生新情况需要补充约定的情形；其次，从签订过程看，原告在与被告签订《补充协议》时，被告并未充分提醒原告，也未向原告交付《补充协议》文本，而且从被告提交的《补充协议》证据看，有多份“抬头部分”不一致的文本，有的是空白，有的标注有双方当事人签名；可以推断，原告在《补充协议》的签名不属于其真实意思表示。再次，从《补充协议》内容看，涉及“面积误差处理以及办理房产证”等条款，与《商品房买卖合同》明显不同，而且是有利于被告的约定；第四、从备案情况看，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“开发企业应当自签约之日起30内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”,现被告在审理过程中并未提供办理《补充协议》备案的证据。第五，以根据《商品房销售管理办法》第二十三条之精神，《商品房买卖合同范本》应是开发商与买房人签约的首选、普遍、正规形式；但被告却在《补充协议》中约定，《补充协议》效力优先于《广东省商品房买卖合同》示范文本约定内容，明显属于规避、排斥《商品房买卖合同示范文本》的约束。
二、关于《商品房买卖合同》的效力。
《商品房买卖合同》系原、被告在平等、自愿的原则上签订，除《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办证的违约金标准有失公平需调整外，其余内容符合法律规定，属于有效合同，双方当事人均应严格遵守。
三、关于被告是否存在逾期协助原告办理房产证的违约行为。
依照《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，协助原告办理房产证；但被告自2010年12月15日交付房屋后，直至2012年2月4日，才向原告送达《办理房产证通知书》以及通知原告补交差价款；被告存在逾期协助原告办理房产证的违约行为；被告以《补充协议》约定的730天期限作为抗辩理由，因《补充协议》无效，本院不予采纳；被告又以原告未补交差价款为抗辩理由，但被告通知原告补交差价款的时间是2012年2月4日，已远远超过双方约定的协助办理房产证期限，而且被告在通知原告补交差价款时，并未向原告出示测绘部门作出的《测绘报告》；同时，测绘部门作出的《测绘报告》的时间是2011年3月12日，但被告迟至2012年2月4日才通知原告补交差价款，迟至本院审理过程中才向原告出示《测绘报告》，存在明显拖延行为，因此，对被告的该抗辩理由不予采纳。
四、关于逾期协助办理房产证的违约金标准应否调整以及如何调整问题。
《商品房买卖合同》第十五条约定，若被告逾期协助办理房产证，应按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；若按此标准计算，被告因逾期协助原告办理房产证的违约行为而向原告支付的违约金是58.92元；而至今被告已逾期超过一年，违约时间长；被告支付的违约金数额与其违约时间明显不对称；另外，根据《商品房买卖合同》第七条，若原告逾期付款，其违约金标准是：在180天内，按日万分之一支付违约金，在超过180天，出卖人若不解除合同，按日万分之二支付违约金；《商品房买卖合同》在逾期付款与逾期办证的违约金标准也存在不对称性；同时，在2011年至2012年，我国对商品房市场实施了限购等国家调控政策，给原告的房屋估价带来不利影响，综合上述因素，本院认为，双方约定的按已付房款的0.01%支付违约金的标准过低，应予以调整。
关于调整标准。由于原告在审理过程中并未举证证明其具体损失，原告以其房屋在约定办证期限内出售与逾期办证后出售的差价作为计算损失的依据，因原告并未提供相应的证据，而且通常情形下，公民购房以自住为目的，而不是以炒楼为目的，原告以此为计算损失的依据，本院不予采纳；原告又以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款为依据计算违约金，但该款的适用前提是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的；而本案双方在合同中约定了违约金。为合理平衡双方当事人的利益，本院根据权利义务对等原则及平等原则；参照双方合同关于逾期付款违约金标准，即被告应按日万分之一标准以已付房价款为计算标的向原告支付违约金。
关于违约金截止时间，虽然被告已于2011年3月29日递交了《商品房土地权属变更登记申请》，2011年7月12日递交了《房屋所有权初始登记申请》，但被告直至2012年2月4日才通知原告办证和补交差价款，被告存在过错；同时，原告在收到被告的办证通知后，应当积极与被告联系办证及补交差价款事宜，原告对此后的逾期办证，也负有过错，因此，本院将逾期办证违约金的截止时间认定为2012年2月4日止。对原告要求按中国人民银行金融机构计收金融贷款利息的标准以及计算至2012年3月19日的请求不予支持。
五、关于被告是否存在逾期交房的违约行为及违约标准应否调整问题。
根据本院查明的事实，被告所开发的雅居乐花园雅怡居二座取得《竣工验收备案表》时间是2010年12月27日，超过了合同约定的交付房屋期限，构成逾期交付房屋的违约行为。
原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房的违约责任约定，内容公平合理，标准适当，属有效约定。原告认为该违约金的约定标准过低，应适当提高的请求，本院不予采纳。被告应按合同约定按已付购房款日万分之一的标准自2010年12月16日起至2010年12月27日止向原告支付违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：
一、被告佛山市三水雅居乐房地产有限公司在本判决生效后十日内支付原告徐宏彬、欧绮华逾期协助办理房产证的违约金19149.65元（从2011年3月16日起至2012年2月4日止按已付购房款的日万分之一计算）。
二、被告佛山市三水雅居乐房地产有限公司在本判决生效后十日内支付原告徐宏彬、欧绮华逾期交房违约金648.14元。
三、驳回原告徐宏彬、欧绮华的其他诉讼请求。
案件受理费627.30元，由原告徐宏彬、欧绮华负担213.48元，被告佛山市三水雅居乐房地产有限公司负担413.82元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄凤腾
二〇一二年六月十一日
书记员 苏见欢