河北省承德县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）承民初字第1673号
原告孙秀兰，住承德县。
委托代理人王木山，住承德县。
委托代理人王廷珍，河北汇林律师事务所律师。
被告宽城满族自治县宝泰房地产开发有限公司（以下简称宝泰房地产开发公司）。
法定代表人李志强，总经理。
委托代理人杨常青，河北承天律师事务所律师。
原告孙秀兰与被告宽城满族自治县宝泰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，除被告宽城满族自治县宝泰房地产开发有限公司的法定代表人经合法传唤未到庭参加诉讼外，原告孙秀兰及委托代理人、被告宽城满族自治县宝泰房地产开发有限公司的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，我在三沟镇政府老院有房产一处，2009年9月21日被告对三沟镇政府老院进行开发。2009年9月21日我与被告签订了房屋拆迁补偿安置协议书。协议第二条对我的安置做出了明确的约定，即以产权调换方式给我安置底商，位置：东面大道边沟向后9米主楼第一户。被告现在开发的房屋，即将竣工交付，但被告又将应当安置原告的房屋卖给第三方。为此，我曾多次找镇政府及被告协调，2011年8月26日下午在镇领导主持的协调会上，被告明确表示不能安置我大道边主楼底商，严重构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第七条之规定，我作为被拆迁人，有优先取得补偿安置房屋的权利。为维护我自身合法权利，依据民事诉讼法第108条规定，依法起诉，请予判决。
被告辩称，原告并非涉案房屋的所有权人也并非涉案国有土地的合同使用权人，对涉案房屋及土地均没有处分的权力，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定应当认定无效。原告虽曾与三沟镇政府签订了房屋买卖协议，但因涉案房屋的建造未获行政许可，亦未领取权属证书，二者之间的转让行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，转让协议无效，原告与被告之间签订的拆迁安置协议也归于无效。原告不能据此主张拆迁房屋的所有权及优先安置权。因原被告之间签订的房屋拆迁安置补偿协议是无效的，所以不能继续履行，另外U型图纸并未履行，履行标的物事实上并不存在，房屋拆迁安置补偿协议也无法继续履行。U型图纸未获行政审批的责任不可归责于被告，行政审批属于政府行为，不可对抗。在U型图未获审批的情况下，双方签订协议违法，因此原告不能据此主张被告违约。被告虽将原告主张的房屋出售给他人，但已在事后取得预售许可，因此应当认定有效。被告对所售的房屋不仅有权处分，且不违反原、被告之间签订协议之约定，因此不构成违约。鉴于原、被告之间签订的拆迁安置协议无效，故原告主张的诉讼理由不能成立，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求举证如下：
1、房屋拆迁安置补偿协议公证书一份，拟证明房屋位置、产权情况和双方对违约责任及数额的约定；
2、三沟镇政府拆迁安置补偿情况说明，拟证明原、被告双方是经协商后签订的合同；
3、被告与王宝玉签订合同一份，拟证明被告违约的事实；
4、照片两张。
被告宝泰房地产开发公司对原告提供的证据1真实性无异议，对合法性和关联性均有异议。在合法性上认为原告对涉案房屋及土地均无处分权，且拆迁的房屋未依法领取权属证书，依据城市管理法规定不得转让，故双方签订的拆迁补偿安置协议因违反现行法律的强制性规定及原告无处分权而归于无效；在关联性上认为该协议违法，不能作为原告主张权利的依据，达不到证明目的；对证据2认为没有三沟镇政府负责人的签字，形式上不合法；认为该证据只能证明三沟镇政府在拆迁过程中做过相应的协调工作，但达不到证明目的；对证据3的真实性无异议，能够证明原告所主张的房屋被告已出售给王宝玉；对证据4无异议。
被告宝泰房地产开发公司为反驳原告的诉讼请求，举证据如下：
承德县人民政府关于出让国有建设用地使用权的批复二张，拟证明被告依法通过出让及转让方式取得涉案国有土地使用权，原告对涉案土地无处分权；
国有土地使用权证书及建设用地规划许可证，证明目的与证据1相同；
3、建设工程规划许可证，拟证明行政审批准许建造的并非U型图，而是回字型，因此未按U型建造不可归责于被告；
4、房屋买卖合同及规划示意图，拟证明原告主张补偿的房屋已经出售给他人；
5、商品房预售许可证一份，拟证明被告将原告主张补偿的房屋出售给他人的行为符合法律规定，应受法律保护。
原告孙秀兰对证据1、2、3的真实性无异议，对于证明目的不认可，认为与原、被告争议无关联性；对证据4的真实性无异议，但认为不合法，签订合同的时间均在颁发房屋预售许可证之前，属于违法销售；对证据5的真实性无异议。
经庭审质证，原告提供的证据1是双方真实意思表示，不违反合同的效力性规定，被告对其真实性无异议，本院予以确认；原告的证据2能证明原告是拆迁房屋的合法所有人，本院予以确认；原告的证据3、证据4被告亦无异议，本院予以确认。被告提供的证据1、证据2、证据3不能证明原被告之间的协议违反合同的效力性规定，本院不予采信；被告的证据4、证据5是没有商品房预售许可证的无效商品房买卖合同不能对抗原、被告之间经过公证的房屋拆迁安置补偿协议，本院不予采信。
合议庭评议认为，原告提供的证据客观、真实，能够形成完整的证据链，本院予以采信。
经审理查明，原告于2009年9月21日与被告签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》并在河北省承德县公证处进行了公证。协议将原告购买的座落于承德县三沟镇政府老院，院内面积为266.5㎡（其中建筑面积150㎡临街商用），由被告开发，设计楼房图纸为U字形方案，被告拆迁补偿方式为房屋产权调换，以房换楼，被告给原告临街底商（此底商上下两层）总面积为280㎡，超过部分面积以每平方米2400.00元计算，底商面积不少于140㎡，并约定底商于2010年9月20日交付，如不能一年内交付，被告每月给付原告安置费2000.00元，如因被告原因致使原告不能在一年内回迁，被告每天补偿原告人民币500.00元。一方违约要支付对方违约金人民币1500000.00元。协议签订后，被告在没有和原告协商的情况下改变了楼房图纸，改变了底商结构，建成了三沟镇恒泰商住小区商业用房，因被告无法按双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》给原告提供临街商业用房。原告向我院起诉，要求被告履行协议，并承担违约责任。
另查明，2012年9月25日原、被告均到现场，本院委托承德县测绘服务中心到现场进行勘测，勘测三沟镇恒泰商住小区商业用房，自门洞起自西向东第三间上下两层面积为164.94㎡，第四间上下两层面积为164.94㎡，总面积为329.88㎡（建筑面积）。
另查明，被告于2010年9月25日出售三沟镇恒泰商住小区底商，上、下两层，价格为每平方米3750.00元。
本院认为，原告与被告签订的房屋拆迁补偿安置协议是双方当事人真实意思表示，且内容合法，原告虽没有房屋权属证书，确是实际的房屋所有人，而且原告履行了协议，被告也进行开发建设，房屋拆迁安置补偿协议为有效合同。被告辩称，原被告双方之间的房屋拆迁补偿安置协议违反《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，转让协议无效，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，本案原告处分的不是他人财产，是原告自己实际所有的财产；《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条之规定，并非合同的效力性规定，是行政管理性规定，不能作为认定合同无效的依据，被告的辩称理由不足，不予支持。被告在施工时未经原告同意，改变了原设计方案，从而改变了楼房结构，不影响原协议的履行，被告仍应承担安置补偿责任，被告称原告主张补偿的房屋出售给他人符合法律的规定的理由不能成立，因原告对其主张补偿的房屋提出保全申请，现已被本院查封，被告的房屋预售许可证不包括原告主张补偿以被法院查封的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉外取得商品房预售许可证明的，可认定有效。所以被告销售没有房屋预售许可证的买卖合同无效，被告应按协议交付原告面积为280㎡临街商用房。因原告对被告违约金未提出具体数额，本院未作审理，本院为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告宽城满族自治县宝泰房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力后十日内将其在承德县三沟镇建设的恒泰商住小区东区商业用房，自门洞起自西向东第三间至第四间上下两层（1-2、2-2）、（1-1、2-1）临街底商面积为329.88㎡商业用房交付给原告孙秀兰；
二、超出面积为49.88㎡，原告于本判决书发生法律效力后十日内按每平方米3750.00元的价格给付被告人民币187050.00元。
案件受理费7000.00元，保全费5000.00元，由被告负担。
如不服本判决，可自判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 李 赋
审 判 员 王 俭
代理审判员 张仕田
二〇一三年六月二十四日
书 记 员 荆子纳