湖北省大悟县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0922民初554号
原告谈太春，男，1992年1月20日出生，汉族，湖北省孝昌县人，居民，住湖北省孝昌县。
委托代理人徐其江，湖北勤才律师事务所律师。代理权限：特别授权，包括代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求、和解、签署、签收法律文书、申请执行等。
委托代理人谈早安，男，1958年6月2日出生，汉族，湖北省孝昌县人，居民，住址。系原告的父亲。代理权限同上。
被告颜善祥，男，1967年2月28日出生，汉族，湖北省大悟县人，个体工商户，住大悟县，现住大悟县。
第三人颜杰，男，1990年12月27日出生，汉族，湖北省大悟县人，居民，住大悟县。
原告谈太春与被告颜善祥、第三人颜杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月29日作出（2015）鄂大悟民初字第00858号民事判决书，原被告均提出上诉，湖北省孝感市中级人民法院于2016年5月25日作出（2016）鄂09民终219号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2016年6月8日立案登记，依法另行组成由审判员高翔担任审判长，审判员李桂源、乔磊参加评议的合议庭，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告谈太春及委托代理人谈早安、徐其江到庭参加了诉讼，被告颜善祥、第三人颜杰经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谈太春诉称，2014年3月10日，原告与被告签订了一份购房合同，协议约定：“原告向被告购买孝昌县金果.百利山2单元1402室房屋，面积为132.84平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2150元，总额285600元，于2014年3月10日已交房款15万元，剩余房款在2014年12月30日前付清；甲方（被告）保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；乙方（原告）可退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付房款的百分之十赔偿乙方损失。同时双方在合同附件约定甲方于2014年5月30日前交房于乙方，逾期甲方按日向乙方支付总房款的万分之五的违约金等。”合同签订时，原告向被告支付房款15万元，已依约履行义务。被告在2014年5月30日时未按约定交付房屋，2014年农历12月底，被告才向原告交了合同约定房屋的大门钥匙，原告持该钥匙前去查看房屋，发现该约定房屋已被他人占居。遂协商退款事宜，被告以经济困难为由拒不退款成诉。因被告颜善祥所卖房屋系颜杰所有，委托颜善祥处置，为此依法申请追加颜杰为本案第三人。请法院依法判决被告立即退还房款150000元，并按合同约定每日支付房屋总价款0.5‰的违约金至判决还款之日止，赔偿经济损失15000元，并解除双方于2014年3月10日签订的购房《合同协议》；第三人颜杰与被告相互承担连带退还房款、支付违约金、赔偿经济损失等责任。本案诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼主张，原告谈太春向法庭提交如下证据：
一、大悟县人民法院（2013）鄂大悟民执字第00024、00025、00026、00027、00028-2号执行裁定书，（2013）鄂大悟民执字第00024、00025、00026、00027、00028-16号执行裁定书及颜杰等授权给颜善祥的《授权委托书》。证明本案诉争房屋系大悟县人民法院查封抵债的房屋，颜善祥经颜杰等授权，有权对外处置本案诉争房屋，颜杰是本案适格的当事人。但该房屋在双方签订房屋买卖合同时以及到2015年5月20日前本案争议房屋一直处于法院查封状态，也无法交付房屋。
二、谈太春、颜善祥签订的诉争房屋买卖《合同协议》。结合证据一证明《合同协议》合法有效，谈太春按该协议履行了付款的义务，颜善祥和颜杰没有及时履行交房的义务，构成违约，以及违约条款等事实。
三、不动产产权情况表FC60039号。证明本案诉争房屋的权属人是颜杰，颜杰是本案适格的当事人。
四、视听资料及打印图片。证明本案争议房屋早在2012年被该房屋开发商卖给案外人，并已有案外人装修居住至今。
本院根据证据的合法性、真实性、关联性原则，对上述证据分析、认证如下：原告谈太春提交证据一，法院执行裁定书及第三人颜杰的授权委托书可以看出被告颜善祥是颜杰与武汉龙达房地产开发有限公司、武汉龙达房地产开发有限公司孝感分公司民间借贷执行案中的委托代理人，委托权限是：代为申请及执行，代为承认、变更执行请求，进行执行和解，代为领取执行标的物、财产。从委托书中可以看出颜杰并没有委托被告处置执行标的物也就是本案所涉房屋，从执行裁定书中可以看出本案所涉房屋2单元1402已被法院裁定交付给申请执行人颜杰等人。故对原告欲证明被告颜善祥经颜杰等授权，有权对外处置本案诉争房屋的目的不予认定。可以认定本案诉争房屋系大悟县人民法院查封抵债且已裁定交付给颜杰等人的房屋；证据二原被告签订的合同协议，2014年3月5日签订的合同中约定约定：“原告向被告购买孝昌县金果.百利山2单元1402室房屋，面积为132.84平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2150元，总额285600元；2014年3月10日签订合同约定：“原告向被告购买孝昌县金果.百利山2单元1402室房屋，面积为132.84平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2150元，总额285600元，于2014年3月10日已交房款15万元人民币，剩余房款在2014年12月30日前付清；合同签订后原告向被告支付房款150000元。在合同协议甲方、乙方签字的下面写有附件，约定被告于2014年5月30日前交房于原告，如逾期被告按日向原告支付总房款的万分之五的违约金，附件后面没有原被告的签字。从证据二可以证实原被告签订过房屋买卖协议及原告给付被告房款150000元的事实。对合同附件因原被告没有签字确认且被告又没有到庭发表质证意见，根据证据的真实性、合法性、关联性对附件的证明目的本院不予采信；证据三本院予以采信，结合证据一可以证实本案诉争房屋的权属人是颜杰。证据四本院予以采信，可以证实本案诉争房屋已有案外人居住。
被告颜善祥没有提出答辩，也没有向法庭提交证据。
第三人颜杰书面辩称（此民事答辩状由被告提交），请法院驳回原告的诉讼请求，由原告承担没有付款后果，支付赔偿金和赔偿答辩人的经济损失。第三人颜杰没有向法庭提交证据。
通过对上述有效证据的认定及庭审调查情况，本案的基本事实是：2014年3月5日、3月10日，原告谈太春与被告颜善祥签订了两份合同协议，协议约定：“原告向被告购买孝昌县金果.百利山2单元1402室房屋，面积为132.84平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2150元，总额285600元。付款方式及期限是于2014年3月10日已交房款15万元人民币，剩余房款在2014年12月30日前付清。合同签订后，2014年3月10日，原告谈太春向被告颜善祥支付房款15万元，且被告颜善祥向原告谈太春出具收条一份,即今收到谈太春1402室房款壹拾伍万元整，颜善祥，2014、3、10。后由于被告颜善祥一直未向原告谈太春交房产生矛盾，原告谈太春要求被告颜善祥退还预付房款未果，故引起诉讼。
另查明：原、被告双方签订购房合同的房屋在孝昌县××路××.百利山房地产项目中的商品房，该房屋是武汉龙达房地产开发有限公司建造。2013年1月17日，由于武汉龙达房地产开发有限公司欠李某、颜杰等五人债务570万及利息一直未履行，本院将武汉龙达房地产开发有限公司在孝昌县××路××.百利山房地产项目建造中的商品房部分予以查封。原、被告双方签订购房合同的房屋在该查封房屋中，后又被本院裁定本案所涉房屋2单元1402交付给申请执行人颜杰等五人，现在该房屋权属人为颜杰。被告颜善祥是颜杰与武汉龙达房地产开发有限公司、武汉龙达房地产开发有限公司孝感分公司民间借贷执行案中的代为申请及执行，代为承认、变更执行请求，进行执行和解，代为领取执行标的物、财产的委托代理人。
本院认为：本案系因被告颜善祥向原告谈太春出售商品房而未履行交付房屋或退还购房款等引起的房屋买卖合同纠纷。综合分析原告的诉讼主张和举证、陈述等情况，本案的焦点为：一、《合同协议》的效力认定问题；二、违约责任的承担问题；三、第三人颜杰是否承担责任的问题。
一、关于《合同协议》效力问题。因原告与被告颜善祥所签订的合同协议都有各自的真实签名，该协议是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，双方均应依照约定履行各自的义务，现双方因颜善祥未取得房屋的处分权或所有权且房屋已有他人居住而造成事实上已无法履行《合同协议》，故原告要求解除《合同协议》的请求，本院应依法予以支持。
二、关于违约责任承担的确定问题。由于颜善祥无法取得售卖房屋的所有权或处分权而导致无法向原告交付房屋，并造成双方无法继续履行合同，故被告颜善祥的行为构成违约，应承担违约责任。原告在诉求中提到的要求被告按合同约定每日支付房屋总价款的万分之五的违约金是出自《合同协议》尾部的附件中，附件协议后没有双方的签字，其真实性无法确认。再者，从原告与被告颜善祥双方各自履行合同的情况来看，虽然未有证据显示原告存在违约行为，但原告作为一个具备正常民事行为能力的成年人，在签订合同购买房屋这样的重大财产时，应尽到合理的注意义务，对所购房产的权属状况、房屋是否具备出售条件、售房人有无处分权利等基本情况作初步审查。而在本案中，原告在明知所购买房屋被大悟县人民法院裁定本案所涉房屋2单元1402因另案查封并交付给了另案申请执行人颜杰等人的情况下，仅依据颜善祥是颜杰等人在与武汉龙达房地产开发有限公司、武汉龙达房地产开发有限公司孝感分公司民间借贷执行案中的委托代理人便认为颜善祥可以售房，并签订了《合同协议》，最终该协议因颜善祥无处分权而至履行不能。因此，原告在签订合同时存在过失之处，与合同最终履行不能存在一定关系，即体现为未尽到合理审慎审查的注意义务。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告返还购房款的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告按合同约定每日支付房屋总价款的万分之五的违约金至判决还款之日止本院不予支持。原告无证据证明因颜善祥违约又造成其他经济损失的情况下要求被告赔偿经济损失15000元，理据不足，本院不予支持。
三、关于第三人颜杰是否承担责任的认定问题。因颜杰不是本案合同关系的相对方，原告未能举证证明本案建立的合同关系与颜杰相关，即无证据证明被告颜善祥是经颜杰授权而处分本案诉争房屋的。关于原告在诉状及庭审中提到被告向原告交付过房屋钥匙，并以此想证明交付钥匙的行为是第三人颜杰对原被告合同的追认问题，因原告没有证据证明此钥匙就是本案诉争房屋的钥匙，也无证据证明此钥匙的来源，因此被告交付钥匙的行为还不能证明就是第三人颜杰对原被告合同协议的追认。故原告要求第三人颜杰同被告承担连带清偿责任请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。
被告颜善祥及第三人颜杰经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告谈太春与被告颜善祥于2014年３月５日、2014年３月10日签订的《合同协议》；
二、被告颜善祥应自本判决生效之日起十日内向原告谈太春返还房款人民币150000元；
三、驳回原告谈太春的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，由被告颜善祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件的上诉费用，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤诉处理。
审判长 高 翔
审判员 李桂源
审判员 乔 磊
二〇一六年十月十日
书记员 刘俊华
附适用法条
《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
第一百三十二条【标的物】出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。