湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0302民初2505号
原告（反诉被告）：吴伟琳，女，1986年5月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。
被告（反诉原告）：石术娥，女，1973年5月8日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。
委托诉讼代理人：朱晓艳，湖南勤人坡律师事务所律师。
原告吴伟琳与被告石术娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，被告石术娥提出反诉，本院于2017年9月13日受理。本院依法适用普通程序，于2017年10月13日公开开庭对两案进行了审理。原告（反诉被告）吴伟琳、被告（反诉原告）石术娥及其委托诉讼代理人朱晓艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴伟琳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告；2.判令被告向原告支付拖欠的租金51921元（以上租金暂计至2017年7月23日，之后至实际履行之日拖欠的租金另计）；3.判令原告不返还被告保证金51921元，被告按每天519.21元的标准向原告支付滞纳金，该滞纳金计算至被告实际履行之日止；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月16日，原、被告签订《湘潭河西核心区地下步行街租赁合同》，约定被告石术娥（乙方）承租原告吴伟琳（甲方）所有的位于湘潭市车站路、韶山中路、建设北路地下商业街A区170号房屋，建筑面积57.69平方米，租赁期限36个月，自2016年10月1日起至2019年9月30日止，月租金17307元，季租金51921元。原告向被告收取房屋保证金51921元。在原告依约将房屋租赁给被告后，被告从2017年6月20日之后违反合同第九条第5项的约定，拖欠原告房屋租金。原告行使单方解除权，告知被告一个月后将收回该房产。但被告在接到通知一个月后，至今仍拒不搬出，租金自2017年6月20日至今一直未缴纳。故原告诉至本院。
被告石术娥辩称，1.原告已将租赁房屋出售给李慧，故不再是房屋租赁合同的当事人。被告已与原告及房屋买受人李慧就租金支付方式进行了变更，约定在吴伟琳与李慧的房屋买卖合同纠纷结案后再重新确定，被告不存在欠付租金的违约情形；2.被告为履行租赁合同，经房屋买卖合同双方（吴伟琳和李慧）同意后前往物业公司缴纳租金，但物业公司拒收，故被告不存在任何违约故意；3.原告还应当赔偿被告相应损失，详见反诉意见。
反诉原告石术娥向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告吴伟琳退还履约保证金51921元；2.判令反诉被告支付与履约保证金等额的违约金51921元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失12500元；4.判令由反诉被告承担反诉诉讼费用。事实和理由：根据双方签订的《湘潭河西核心区地下步行街租赁合同》第八条约定“2、甲方在租赁期间，不得擅自收回已租铺面，否则应支付与乙方履约保证金等额的违约金。3、乙方在从事合法的经营活动范围内，甲方不得干预，也不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动，否则应赔偿乙方由此所致的实际损失”。反诉被告于2016年12月7日及12月20日安排人员将反诉原告店内货物搬出，强制清场，致使反诉原告先后5天无法正常经营。2017年6月15日，李慧通知反诉原告，该商铺已于2016年11月21日出售并过户给李慧所有。综上所述，反诉被告因出售商铺已事实丧失出租人资格，应当退还履约保证金51921元，反诉被告在租赁期间擅自收回房屋的行为违反了合同约定，给反诉原告造成巨大经营损失，故反诉原告提出反诉。
反诉被告吴伟琳辩称，租赁铺面的土地使用权并没有过户给李慧，反诉被告没有丧失出租人资格，不应退还履约保证金，是反诉原告违约。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对证据认定如下：对原告（反诉被告）吴伟琳提交的第二、三、四组证据、被告（反诉原告）石术娥本诉提交的第一、三组证据以及就反诉提交的第一、二、四组证据，对方当事人对证据的真实性无异议，上述证据均具有合法性且与待证事实存在关联性，故本院予以确认；原告（反诉被告）吴伟琳提交的第一组证据《湖南省人民防空工程产权管理办法》，其系地方法规，并不是民事诉讼中的证据，故本院不予确认；原告（反诉被告）吴伟琳提交的第五组证据（《解除合同通知书》及张贴的照片），被告（反诉原告）石术娥否认收到上述《解除合同通知书》，且照片也不能看清张贴的内容，本院不予确认；被告（反诉原告）石术娥本诉提交的第二组证据（石术娥分别与吴伟琳、李慧的电话录音及语音详单），原告（反诉被告）吴伟琳对证据的真实性无异议，本院认为该组证据中被告（反诉原告）石术娥与买受人李慧的电话录音，涉及买受人李慧而其未对该电话录音予以认可，故不宜在本案中予以确认，对该组证据中的被告（反诉原告）石术娥与原告（反诉被告）吴伟琳的通话录音、语音详单予以确认；对被告（反诉原告）石术娥反诉提交的第三组证据（本院吴伟琳与李慧房屋买卖合同纠纷一案的两次庭审笔录、报警案件处警登记表、情况说明、派出所证明、微信小视频），原告（反诉被告）吴伟琳否认其对租赁商铺进行过强制清场，该组证据能相互佐证，具有真实性、合法性、关联性，故本院对该组证据予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月9日，原告（反诉被告）吴伟琳与湘潭远大置业有限公司签订《商铺买卖合同》，购买了后者开发的位于湘潭市雨湖区河西商务区平战结合人防工程（地下商城）车站路标段第-0101174号商铺（即设计编号A区170号商铺，以下简称A区170号商铺）。该商铺暂未办理不动产权属登记，备案登记在开发商湘潭远大置业有限公司名下。2016年8月18日，原告（反诉被告）吴伟琳与被告（反诉原告）石术娥签订《湘潭河西核心区地下步行街租赁合同》，合同主要内容有：原告（反诉被告）吴伟琳按月租金17307元将A区170号商铺出租给被告（反诉原告）石术娥从事女装经营，租赁期限3年，自从2016年10月1日起至2019年9月30日止，租金按季支付，保证金51921元。被告（反诉原告）石术娥已支付保证金51921元及3次共计9个月的租金，并由原告（反诉被告）吴伟琳领取。
2016年11月12日，原告（反诉被告）吴伟琳与买受人李慧签订《房屋转让合同》，合同主要内容为：原告（反诉被告）吴伟琳将A170号商铺以2450000元的价格出售给买受人李慧，买受人李慧在完成房屋更名登记时支付1800000元（含签订合同时交付的100000元定金），在2016年12月20日支付剩余650000元；原告（反诉被告）吴伟琳承诺该门面原始租户放弃优先购买权以及租赁权，此门面在交易完成后能够完全交予买受人李慧使用，否则由原告（反诉被告）吴伟琳承担买受人李慧所有损失并双倍赔偿定金。2016年11月21日，原告（反诉被告）吴伟琳与买受人李慧签订《合同补充协议》，其中主要内容：买受人李慧在2016年12月20日前付清全部购房款，否则每延期一天支付原告（反诉被告）吴伟琳5000元；买受人李慧在以买方名义与开发商签订商品房购房合同（电子网签合同）之日起15日内，原告（反诉被告）吴伟琳解决租户清场问题，否则每延期一天支付买受人李慧10000元；协议备注尾款为650000元、未清偿不算买受人李慧延期费、清场以物业公司认可为准，买受人李慧去物业公司拿钥匙，房屋必须全部清空。同日，买受人李慧就A区170号商铺与开发商湘潭远大置业有限公司签订《商铺买卖合同》（即电子网签合同）。
因原告（反诉被告）吴伟琳未能与被告（反诉原告）石术娥就解除租赁合同一事协商一致，原告（反诉被告）吴伟琳分别于2016年12月7日16时许及2016年12月20日21时许，先后两次强行组织人员将A区170号商铺腾空，被告（反诉原告）石术娥为此报警，公安机关处警后告知双方如协商不成走法律途径。物业管理单位湘潭博大企业管理有限公司以租赁合同未到期为由拒绝接收钥匙，买受人李慧亦拒绝接收钥匙。随后被告（反诉原告）石术娥均于当日将搬离物品搬回商铺，继续在A区170号商铺内经营至今。因原告（反诉被告）吴伟琳与买受人李慧未能就商铺的交付协商一致，故双方分别诉至本院，本院于2017年4月18日受理原告（反诉被告）吴伟琳的起诉并于2017年5月3日受理买受人李慧的反诉。
2017年6月15日，买受人李慧向被告（反诉原告）石术娥发出《律师函》，要求被告（反诉原告）石术娥向其交付租金及履行租赁合同义务。此后，原告（反诉被告）吴伟琳与被告（反诉原告）石术娥在6月份多次电话联系协商租金的交付事，被告（反诉原告）石术娥提出将应交租金支付至物业公司，原告（反诉被告）吴伟琳也表示同意，因物业公司以其无权代收业主租金为由拒收，导致被告（反诉原告）石术娥应付房屋租金无所适从，只能留置在手中。
本院认为，原告（反诉被告）吴伟琳与被告（反诉原告）石术娥签订《湘潭河西核心区地下步行街租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方房屋租赁合同关系成立，双方应予全面履行。本案纠纷的引发，系原告（反诉被告）吴伟琳将租赁商铺出卖给买受人李慧后，因双方就商铺的交付、购房款的支付等发生纠纷并诉至本院，加之房屋买卖双方及承租人未就租赁事项协商一致，导致原告（反诉被告）吴伟琳和买受人李慧均要求被告（反诉原告）石术娥支付租金。本案被告（反诉原告）石术娥分别与房屋买卖双方进行了沟通，并试图将租金交付给第三方物业公司，因第三方物业公司拒收未果，本案被告（反诉原告）石术娥并非违约拒交租金，其行为可视为行使不安抗辩权，被告（反诉原告）石术娥并不构成违约。故本院对原告（反诉被告）吴伟琳据此为由提出的解除房屋租赁合同的请求不予支持；同理，要求返还房屋、支付租金、不返还保证金及计算滞纳金的诉讼请求亦于法无据，该请求本院亦不予支持。
本院在庭审中，当庭征询被告（反诉原告）石术娥意见，是否同意解除租赁合同，因被告（反诉原告）石术娥当庭表示不同意解除房屋租赁合同，根据买卖不破租赁原则，房屋租赁合同将继续履行，被告（反诉原告）石术娥要求退还51921元履约保证金没有法律依据，本院不予支持；原告（反诉被告）吴伟琳在房屋租赁期限内分别两次组织人员强行腾房，显属违约，应承担违约责任，鉴于两次腾房后被告（反诉原告）石术娥在当天又将搬离物品搬回商铺并继续从事经营，腾房行为对被告（反诉原告）石术娥的经营影响较小，未造成收回商铺的后果，不宜适用《湘潭河西核心区地下步行街租赁合同》第八条中出租方擅自收回商铺应支付与履约保证金等额违约金的条款，本院酌情认定原告（反诉被告）吴伟琳赔偿被告（反诉原告）石术娥4000元。
综上所述，本院对原告吴伟琳的诉讼请求不予支持，对反诉原告石术娥的反诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）吴伟琳在本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）石术娥经济损失4000元；
二、驳回原告（反诉被告）吴伟琳的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）石术娥的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1100元，由原告（反诉被告）吴伟琳负担；反诉案件受理费1310元，由原告（反诉被告）吴伟琳负担50元、被告（反诉原告）石术娥负担1260元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 周清溪
审 判 员 苏 刚
人民陪审员 涂志文
二〇一七年十月十七日
代理书记员 曾芳兰
附法律条文：
《中华人民共和国民法总则》
第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。