福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第916号
上诉人（原审原告）王丽勤，女，1965年12月27日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人温锦标，福建嘉禾嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈海瑞，男，1964年12月7日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人孙纪东、曾文威，福建天翼律师事务所律师。
原审被告蒋国津，男，1962年8月24日出生，汉族，住厦门市湖里区。
上诉人王丽勤因与被上诉人陈海瑞、原审被告蒋国津房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第4878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。蒋国津亦向本院提起上诉，因未在法定的期限内预交二审案件受理费，本院已口头裁定其上诉按自动撤回处理。本案现已审理终结。
王丽勤向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认蒋国津和陈海瑞于1997年6月28日签订的关于厦门市湖里区南山路316号102单元房产的买卖合同无效；2、陈海瑞、蒋国津将厦门市湖里区南山路316号102单元房产返还给王丽勤。
原审判决查明，1987年9月12日，王丽勤与蒋国津登记结婚。1994年9月2日，蒋国津（乙方）与厦门经济特区房地产开发公司（甲方）就上述房屋买卖签订一份编号为94343的《厦门市个人购买解困房合同书》，约定：乙方购买坐落于康乐新村第A3组团32之三幢号解困房（即厦门市湖里区南山路316号102室房产），建筑面积89.24平方米；房价和附属费合计119851元；若乙方不能依约按时如数缴清购房款，合同自行解除，甲方可直接通知市住宅建设办公室，市住宅建设办公室有权将乙方的购房指标收回另行安排；甲方应于1994年12月31日前将所售房产交付乙方使用；乙方签字人应是户主（即产权人），产权人变更应按政府有关规定办理；等等。
1997年6月28日，陈海瑞（乙方）在厦门市振华商贸公司南山物业部的居间下，与蒋国津（甲方）签订一份《房屋买卖合同书》，约定：甲方自愿将坐落于厦门市湖里区南山路316号102单元及储藏间建筑面积101平方米的房屋出售给乙方；含已存在装修及附属水、电、每期设施成交总价为160000元；乙方分三期付款，第一期在双方签订合同之日付10000元，第二期在甲方交付房屋给乙方时，乙方付134000元，第三期在房屋产权过户到乙方（以房管局立案交费为准）时，乙方将余款16000元带息（利息自合同签订之日起算，按月息1.5%计）付给甲方，其中第二期付款交房时间为1997年8月10日；甲方收到乙方90%房款同时提供购房发票、购房合同复印件正本加盖特区房地产公司印章给乙方；甲方申请到房屋产权后应将产权证件交付乙方保存；甲方申办房屋产权费用由甲方承担，房屋产权过户到乙方所需政府收费俱由乙方承担；甲方应在政府规定1994年解困房允许交易日起，一年内协助乙方办理产权过户；甲方应按合同约定日期将房屋交付给乙方，每逾期一天按房屋总价1%计算违约金，超过二个月时，乙方有权解除合同，甲方应在解除合同时将所收取款项退还乙方，并按款项数额作为违约金赔偿乙方；乙方应在合同约定日期付款给甲方，每逾期一天按房屋总价1%计算违约金，逾期二个月时，甲方有权解除合同，乙方所交止款项作为违约金，甲方不予退还；等等。因王丽勤主张该房屋买卖并未经其同意，故王丽勤诉至法院。
另查明，蒋国津向陈海瑞交付了上述《房屋买卖合同书》中约定的加盖特区房地产公司印章的《厦门市个人购买解困房合同书》复印件，但未交付购房发票。
陈海瑞称其在签订合同时并不清楚蒋国津是否已结婚，其根据蒋国津提供的《厦门市个人购买解困房合同书》直接签订《房屋买卖合同书》。王丽勤称其在房屋买卖的半年后才清楚房屋被卖一事，当时其在晋江上班回厦门之后才知道的；其发现后有向陈海瑞反应其不同意卖房，但陈海瑞要求其偿还220000元，其当时因没有钱无法要回房屋。陈海瑞称《厦门市个人购买解困房合同书》只有蒋国津一个人名字，根本没有王丽勤的名字；其有接到自称为“王丽勤”的人的电话，其有要求把蒋国津叫来一起协商，但接到电话是在合同签订五年后的事情了，具体时间记不清。
再查明，陈海瑞另案提起诉讼，案号为（2014）湖民初字第4610号，其请求确认上述房屋归其所有，并请求王丽勤与蒋国津将上述房屋过户至其名下。该案与本案一并审理。该案还查明，1994年8月5日，蒋国津因购买厦门经济特区房地产开发公司兴建的康乐新村第A3组团统建住宅小区的房屋向厦门经济特区房地产开发公司支付购房款9851元。1994年8月25日，蒋国津因上述购房向建设银行申请住宅贷款110000元，贷款期限自1994年8月25日至1999年8月25日。1997年8月11日，陈海瑞因房屋买卖支出居间费用3800元。1997年8月10日，蒋国津向陈海瑞出具一份《收条》，确认收到上述第一期和第二期房款合计144000元。当日，蒋国津将上述房屋交付陈海瑞使用。2014年8月26日，蒋国津缴纳了上述房屋的契税，并将上述房屋登记至王丽勤名下。
以上事实，有王丽勤提供的《厦门市个人购买解困房合同书》、《房屋买卖合同书》、结婚证、收据、进账单等，以及当事人的陈述在案为证。
原审法院认为，根据合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”陈海瑞与蒋国津签订《房屋买卖合同书》时，虽违反了解困房的相关限制交易的管理规定，但相关管理规定非属法律、行政法规强制性规定，亦不损害社会公共利益，王丽勤请求确认《房屋买卖合同书》无效，于法无据，不予支持。另据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”夫妻一方对夫妻共同财产的出售行为，是否征得对方同意取得处分权，亦不能直接认定买卖合同无效。陈海瑞在签订合同时，虽未审核蒋国津是否结婚，但蒋国津在收取了两期购房款后，已依约将讼争房屋交付给陈海瑞管理使用至今达17年，且王丽勤和蒋国津均未提供有效证据证明其在合同签订或房产交付后的合理期限内，有向陈海瑞提出异议，甚或提起诉讼维护自身权益，王丽勤和蒋国津均主张王丽勤不知情明显有违常理和交易习惯。据此，本案交易向对方有理由相信蒋国津对讼争房屋的处分具有代理权，其处分行为有效，《房屋买卖合同书》对王丽勤和蒋国津产生约束力，各方均应依合同约定继续履行。王丽勤主张其在房屋买卖的半年后才清楚讼争房屋被卖一事，证据不足，理由不充分，不予采纳。因此，陈海瑞与蒋国津于1997年6月28日签订的《房屋买卖合同书》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。王丽勤请求确认讼争《房屋买卖合同书》无效，并请求陈海瑞返还讼争房屋，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回王丽勤的诉讼请求。本案案件受理费1750元，由王丽勤负担。
宣判后，王丽勤不服，向本院提起上诉。
上诉人王丽勤上诉称，原审判决存在事实认定不清及法律适用错误之处，对讼争合同的效力及履行作出了错误认定。一、原审判决虽认为讼争合同违反了解困房的相关限制交易的管理规定，但却认为未违反国家法律、行政法规的强制性规定，也未违反社会公共利益。该认定存在法律适用错误之处。上诉人认为，无论根据行为当时的法律法规，还是从目前的法律法规，无论是国家法律还是行政法规，讼争合同是无效且不应当得到强制履行。（一）讼争房产土地性质为划拨地，转让未经政府批准同意，讼争合同因违反法律法规的强制性规定而无效。（二）讼争房产为国家政策房，讼争合同因违反解困房的国家政策、计划而无效。（三）讼争房产关系社会公共利益，讼争合同因损害社会公共利益而无效。（四）讼争房产未经其他共有人即上诉人书面同意，不得转让。（五）讼争房产未经人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得转让。（六）被上诉人的诉求违背解困房产权登记规定，应予以驳回。由上可见，关于讼争合同无效且不应当履行的法律法规的强制性规定很多，讼争合同显然已违反国家法律、行政法规的强制性规定，也违反社会公共利益。原审判决对上诉人提出的诸多关于合同无效且不应履行的合法合理理由视而不见，也未作出任何推理、论证，简单的认为讼争合同未违反国家法律、行政法规的强制性规定，也未违反社会公共利益，其法律适用错误，无法令人信服。
二、原审判决对《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款的适用是错误的。违反了特别法优于普通法的原则，对法条的理解也存在错误。（一）原审判决违背了特别法优于普通法的原则，适用错误。（二）即便从该司法解释第3条之规定看，原审判决的理解也是错误的，不能得出上诉人主张的未取得共有权人同意合同无效的主张不能成立的结论。
三、原审判决认为，从常理和交易习惯看，陈海瑞有理由相信蒋国津对讼争房产的处分具有代理权，其处分行为有效。该认定是错误的。（一）讼争合同存在诸多违反法律、法规的强制性规定之处，应是无效合同。（二）从常理和交易习惯看，陈海瑞17年前买了讼争房产，应当早就要求办理过户，但一直未办理，说明陈海瑞本身知道蒋国津有配偶，且知道讼争合同存在诸多违反法律法规之处。（三）上诉人在知道房子被卖后，就找过陈海瑞，也向居委会要求协调，但因陈海瑞要求退还购房款且要求赔偿，上诉人一时没有经济能力退款，才使讼争房产一直维持目前状态。
综上，原审判决存在事实认定不清，法律适用错误之处，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉求。
被上诉人陈海瑞答辩称，一、答辩人与蒋国津签订的合同并未违反法律、行政法规强制规定，亦不损害社会公共利益，原审判决认定无误。1、讼争房产的转让是否违反强制性法律规定，与划拨地并无关联。2、讼争房产作为解困房，其买卖并不违反国家政策、计划。上诉人自愿选择出售自己购买的解困房，相应的后果即《厦门市个人购买解困房的暂行办法》第十条规定的“今后不得再申请购买解困房”，并不会造成上诉人所谓的会形成新的住房困难。3、上诉人称讼争房产的买卖会损害社会公共利益，没有任何事实和法律依据。4、即便王丽勤是房屋的共有人，蒋国津的行为也构成表见代理，答辩人已善意取得了讼争房产。（1）答辩人与蒋国津基于房产中介厦门市振华商贸公司南山物业部的介绍，在双方自愿的基础上签订买卖合同的，是双方的真实意思表示。（2）即使讼争房产系蒋国津和王丽勤共同共有，在蒋国津在收取两期购房款后，已依约将讼争房屋交付给陈海瑞管理使用至今达十七年之久，而原审庭审调查阶段蒋国津和王丽勤亦没有举证曾向答辩人提出过异议，由此可以证实王丽勤对于蒋国津之前出售讼争房产的行为是没有异议的。5、蒋国津与开发商签订的《厦门市个人购买解困房合同书》中并未限制转让，在约定条件成就时，讼争房屋是可以进行交易的。
二、上诉人对《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的解读是错误的，原审判决适用法律无误。另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”，本案的实际情况是答辩人支付了购房款已远远超过讼争房产价值的百分之七十五，且答辩人善意取得讼争房产使用至今已长达十七年，上诉人从未表示过异议，因此对于上诉人的主张人民法院应不予支持。
三、答辩人与蒋国津签订买卖合同时，《厦门市个人购买解困房合同书》上记载的讼争房屋所有权人只有蒋国津，答辩人没有义务审核讼争房屋是否为夫妻共同共有，基于《厦门市个人购买解困房合同书》具有的公信力有理由相信讼争房屋为蒋国津个人所有，答辩人系善意取得，自身并不存在过错。
综上所述，答辩人向蒋国津购买讼争房产，本身并不违反禁止性法律规定，讼争《房屋买卖合同书》为有效合同，原审判决认定事实无误，适用法律准确。而上诉人的上诉请求并无事实和法律依据，故请求二审法院依法驳回，维持原判。
原审被告蒋国津述称，一、因合同条款不符合经济适用房上市交易的管理制度，无法实施而无效。二、在限制上市交易期限内，签订经济适用房买卖合同，并且实际实施，合同违法而无效。并且不会随着时间的延长而变得有效，这样的买卖合同和操作有损社会公共利益。三、合同中的过户手续法律上行不通。四、合同中的标的物是经济适用房，不包含土地权益，法律上，实际操作上都是无法过户的。五、从合同的法律有效性、完整性来说，要保证合同顺利实施，达到过户要求，陈海瑞和蒋国津必须补充签订讼争房屋土地使用权买卖合同，然后补足过户的相关材料和费用，不然从房地产管理登记的制度和手续来说，是没法办理的。六、根据合同法规定，损害社会公共利益的合同无效。七、一审判决有关内容自相矛盾。合同上市交易条件不具备。这样的判决自相矛盾，缺少法律依据，应予撤回。八、一审判决对蒋国津的辩护，没有逐条依据分析、论证、判别，没有否定、肯定的结论。九、陈海瑞与蒋国津的房屋买卖合同手续不完整，过程不连续，导致合同无效。十、根据合同法规定，损害国家、集体或者第三人利益的合同为无效合同。陈海瑞和蒋国津签订的房屋买卖合同侵犯了特区房地产公司优先购买的权利，合同的签订就是想打擦边球，不是善意的，所以合同是无效的。十一、一审判决中，只是陈述王丽勤的辩护内容，没有逐条依法依据论证，判决缺乏清晰的、有针对性的法律法规依据。十二、法院、法官没有对蒋国津、王丽勤的辩护，逐条依据依法论证、判定。而最终判定理由不充分，对辩护内容无针对性。十三、一审判决用了大量的文字篇幅，论述了该房产的所有权、处分权、王丽勤的诉讼时效、王丽勤知不知情等方面，依这些论点进行判决的前提是合同依法有效。事情恰好，判决书在合同的有效性论据不足，其实解决该纷争的关键就是在合同的有效性方面，解决了有效性问题，双方才能心服口服。十四、一审判决要求上诉状送达之日起十五日内提交，而又要求十日内协助陈海瑞办理过户手续，在时空次序上有不妥之处。十五、一审判决说蒋国津经合法传唤，拒不到庭参加诉讼，用词不当，应该是没有到庭诉讼或者递交书面诉状。十六、一审判决对合同有效性论述不足，没有逐条论证，基本是按照合同无瑕疵的情况论证的，缺少严密性。十七、通过分析认证房屋买卖的标准程序，陈海瑞与蒋国津的房屋买卖合同是无效的，都是由不符法定程序的合同条款堆积起来的，已经无法实施下去。
审理过程中，蒋国津补充述称，一、蒋国津和陈海瑞的买卖行为违反了强制性规定。双方签订的房屋买卖合同符合《城市房地产管理法》第三十八条第一款、第四款、第六款的情形而变得无效，就是不得转让。双方签订合同时，没有取得土地使用权证书，不具备房屋买卖条件。没有载明土地使用权取得的方式，结合考虑当时的成交价格，买卖合同中不包含土地费用，这样是没法过户的，违反这样的法律条款也是无效的。另外，参照民事案例，经济适用房限制上市的期限内违反的是强制性法律规定，合同是无效的，民事行为是无效的。二、蒋国津与陈海瑞的房屋买卖合同是以附条件合同的形式规避国家有关经济适用房的法律规定和行政法规的限制。不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，而且还违反了社会公共利益，系以合法形式掩盖非法目的，应确认无效。三、讼争合同仅代表蒋国津个人，没有代表王丽勤，也没有王丽勤签名。卖房行为是个人行为，其没有代替谁，没有按王丽勤名义签订合同，说其代替王丽勤名义缺少事实依据。四、蒋国津与陈海瑞的房屋买卖行为及合同违反了民法通则的强制性规定。陈海瑞要求取得讼争房屋所有权，违反了法律规定，所以合同是无效的，民事行为是无效的。五、按照民法通则司法解释第75条，蒋国津与陈海瑞的买卖合同所附条件是违背法律规定的，应当认定该民事行为无效。六、按照民法通则司法解释第78条，应当认定该买卖合同的民事行为无效。
蒋国津又补充述称，一、蒋国津和陈海瑞的买卖行为违反了82年7月1日施行的《经济合同法》第七条。二、讼争合同同时违反了《经济合同法》第四条。三、讼争合同不完全符合《经济合同法》第十二条第一款。四、一审判决引用了当时不存在的《合同法》。请求撤销原审判决，改判支持王丽勤原审诉求。
经审理查明，上诉人对原审判决查明事实提出异议，认为：1、契税是王丽勤缴交的；2、在讼争合同签订半年后，其就与蒋国津交涉房屋买卖的事情了。被上诉人、原审被告对原审判决查明事实没有异议。审理过程中，双方均未提交新的证据。
本院认为，首先，蒋国津与陈海瑞签订的房屋买卖合同书系双方真实意思表示，虽然该买卖房屋行为违反了当时解困房的相关限制交易的管理规定，但双方签订合同并履行至今已近二十年，合同履行已无限制，上诉人王丽勤再以讼争合同违反解困房的限制交易规定为由，主张讼争合同无效，没有法律依据，本院不予支持。其次，讼争合同虽然没有王丽勤的签名，但王丽勤也自认，其在讼争合同签订半年后知道讼争房产被蒋国津出售。在如此长的时间内，王丽勤知道讼争房屋出售的事宜，而采取放任的态度，应视为其同意讼争合同继续履行。因此，原审判决认定讼争合同有效，双方应继续履行，并无不妥。综上，上诉人的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3500元，由上诉人王丽勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 章 毅
代理审判员 黄南清
二〇一五年六月十五日
书 记 员 王兴胜
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。