上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初5609号
原告上海世裕房地产投资顾问有限公司，住所地上海市宝山区法定代表人钟海平，总经理。委托代理人薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。委托代理人陈军，上海市诚至信律师事务所律师。被告上海松江国际医药城有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人袁杰，负责人。委托代理人陈鸣飞，上海瑾之润律师事务所律师。委托代理人范本闻，上海瑾之润律师事务所律师。原告上海世裕房地产投资顾问有限公司(以下简称世裕公司)与被告上海松江国际医药城有限公司(以下简称松江医药城公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年3月24日受理后，依法适用简易程序，后经当事人申请并报分管院长审批同意在一般简易程序审限到期后继续适用简易程序审理。于2016年5月5日、7月29日公开开庭进行了审理。原告世裕公司的法定代表人钟海平、委托代理人陈军到庭参加了上述第一次庭审，原告世裕公司的委托代理人薛敏以及被告松江医药城公司的委托代理人范本闻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月15日，原、被告就被告开发建造的《绿城上海兰园》项目的销售代理事宜签订了《销售代理合同》，约定：被告委托原告代理销售被告开发的绿城上海兰园项目一期(以下称系争项目)的大平层和商住公寓房源，委托期限自2013年7月15日至2013年8月31日(合作期满后2个月内，有效客户成交，被告按照合同约定结算佣金)；原告陪同客户到访上述项目营销中心时，需提交《客户确认单》，该确认单经由被告指定人员签署后，该客户视为有效客户。原告凭有效的客户确认单结算佣金，原告推荐的有效客户与被告签署《上海市商品房定金/预售合同》即为销售成功，甲方应按合同约定向乙方支付房屋总价3%的佣金，并对佣金支付方式做了约定。其后，客户刘俊伟经被告2013年8月13日确认为原告的有效客户，后该客户于2015年10月21日与被告签订了《上海市商品房预售合同》，预订房屋总价为10,357,360元，并于2016年1月26日付清全部购房款。按照原、被告的约定，被告应支付给原告的佣金为310,720.80元，尚欠佣金162,552.80元。原告曾于2016年1月28日书面向被告申请支付佣金162,552.80元并发函催告被告依约付款，且写明了违约金计算方式。但是被告至今未付款。故原告诉至本院要求判令：被告向原告支付佣金162,552.80元并以162,552.80元为基数按日千分之一支付违约金(违约金以162,552.80元为基数，按日利率千分之一自2016.3.1计算至实际清偿之日)。被告辩称：不同意原告诉请。双方签订销售代理合同，双方约定有效客户的认定是委托期限内或者届满2个月内，委托期限到2013年8月31日。原告带领刘俊伟客户方于2013年9月30日购买了系争项目51号201室的房屋，签订合同方为刘俊伟妻子胡春春，被告也是在合同签订后按照合同约定2次向原告支付佣金共计148,096.08元。但由于客户自称不符合上海市购房政策，所以上述合同一直没有履行，并在2015年解除。按照原、被告签订的《销售代理合同》，原告应该将已收取的佣金还给被告。2015年10月21日，客户刘俊伟再次与被告签订《上海市商品房预售合同》，购买系争项目67号501室房屋，这份合同的签订时间已经超过了销售代理销售的期限，所以不能认定是由原告销售成功。所以被告无须就这套房屋向原告支付佣金。经审理查明：2013年7月15日，被告(甲方、委托方)与原告(乙方、受托方)签订《销售代理合同》，约定：1、被告委托原告销售代理被告开发建造的《绿城上海兰园》项目(以下简称“该项目”)，销售范围为系争项目的大平层和商住公寓房源；2、该项目的销售价格以被告向原告出具且经被告签章确认的书面报价为准；3、合作期限自2013年7月15日至2013年8月31日(合作期满后两个月内，有效客户成交，被告按照合同约定结算佣金)；4、原告陪同客户到访该项目营销中心时，须提交《客户确认单》(见附件二)，《客户确认单》经被告指定人员(见附件一)签署后，该客户视为有效的原告客户，原告凭有效的《客户确认单》结算佣金；5、原告应向被告提交客户资料，包括客户姓名与手机号码，被告指定人员应于原告带看客户24小时内予以查证来访客户资料，及时在《客户确认单》上予以确认。若原告提交的客户(或其直系亲属)在此前6个月内曾自行或通过第三方已在被告客户资料库中留有记录的，则界定不属于原告客户；6、有效客户及有效期的界定：经被告确认的客户及其直系亲属或关联企业在委托期限内或期限终止后两个月内购买该项目的，视为原告销售成功，被告按照本合同约定的佣金比例向原告支付佣金；7、被告应按照本合同约定及时、足额向原告支付销售代理佣金；8、销售成功的标志为原告推荐的有效客户与开发商签署《上海市商品房定金/预售合同》，被告支付的佣金比例为3%，如因原告客户的原因导致合同签订后退房的，原告应将该套房屋已支付的佣金在客户退房后的7天内退还被告；9、附件一中约定被告方工作协调人为李萍、沈芳芳，客户确认签署代表为王鹏、项目总负责人为文颖、项目审核人为王静，原告指定工作人员为钟海平；10、附件二约定了客户确认单的样式。另查明，2013年8月5日，案外人刘俊伟、刘明连经由原告介绍到访被告系争项目，并经被告通过客户确认单确认为有效客户。2013年9月30日，刘俊伟的妻子胡春春与被告就系争项目中51号201室房屋签订《上海市商品房预售合同》，房屋总价款为8,227,560元，被告因此分别于2013年11月6日、2014年1月2日向原告支付金额均为74,048.04元的佣金共计148,096.08元。原、被告均确认因案外人胡春春不符合上海购房政策而与被告解除了合同，网签合同的撤销审批时间为2015年8月12日，故胡春春未实际购买51号201室房屋，且原告未将已收取的上述佣金退还被告。再查明，2015年10月21日，经被告确认过的有效客户刘俊伟与被告就系争项目67号501室房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定总房价款暂计为10,357,360元，被告向刘俊伟实收合计10,343,916.18元，被告向原告开具发票日期为2016年1月26日。2016年1月30日，原告向被告通过顺风速运快递寄出落款日期为2016年1月28日的《佣金催收函》及《佣金申请书》，要求被告对原告介绍客户之刘俊伟购买67号502室房屋应付佣金为310,720.80元，需支付佣金为162,552.80元并附发票，快递流转信息显示2016年1月31日上述文件由前台代签收。以上事实，主要由《销售代理合同》、《上海市商品房预售合同》、《客户确认单》、发票、催收函、入账回单、结婚证、户口簿、快递单、快递流转信息及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《销售代理合同》是双方当事人的真实意思表示，约定的内容并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，该合同对当事人具有法律约束力。刘俊伟、胡春春一家先后在被告处购买了两套房屋，其中以妻子名义购买的第一套房屋为51号201室房屋，以刘俊伟名义购买的第二套房屋为67号502室房屋，为表述方便，下文将以“第一套房屋”“第二套房屋”简称涉案房屋。刘俊伟、胡春春系夫妻关系，根据原、被告《销售代理合同》的约定，刘俊伟已经构成“有效客户”，作为其妻子的胡春春购买第一套房屋无论从购买时间、购买主体均符合被告向原告支付佣金的要求，也因此被告向原告支付了部分的佣金。而第一套房屋在履行过程中被发现，胡春春不符合上海市购房政策，于是在2015年8月12日第一套房屋的买卖合同被撤销，紧接着其后两个月余之后，曾作为有效客户的刘俊伟即与被告签订了第二套房屋的买卖合同，被告认为这份合同是由其出售而非由原告代理销售成功，对于这一说法本院不予认可，本院认为，从胡春春与刘俊伟之间的夫妻关系，刘俊伟客户身份的确立以及两份合同之间在时间上的关联，尽管第二套房屋的买卖合同签订日期从形式上已经不符合销售代理合同中约定的期限，但是原告代理销售被告方的房屋并不是指定到具体的房屋，撤销第一套房屋的合同并由刘俊伟签署第二套房屋的销售合同并不是销售代理合同项下的“退房”，其实质是原告方介绍客户成功签订房屋买卖合同之后，在履行过程中合同双方对合同内容包括签约主体、合同标的、价款等进行的变更，因此这种变更不影响原告就促成胡春春与被告房屋买卖交易的成就及收取佣金。反过来说，如果上述情况被告无需向原告支付佣金，那么所有在委托代理有效期内的房屋买卖合同，开发商都可以通过这种方式规避佣金的支付。接下来的问题是原告方应就第一套房屋还是第二套房屋向被告主张佣金。对此本院认为，案外人与被告之间关于房屋买卖合同内容的变更发生时间已经超出了原告与被告销售代理合同约定的委托代理期限，第二套房屋的交易情况包括价款等与原告没有利益关系，因此原告要求按照第二套房屋的销售价格主张佣金，本院不予支持。结合被告已经收取第二套房屋价款的事实及相应款额，原告可以获取的佣金金额应以第一套房屋价款即8,227,560元为基数，即246,826.80元，扣除被告已经向原告支付的佣金148,096.08元，被告还需向原告支付佣金98,730.72元。对于原告主张的违约金，根据《销售代理合同》的约定，被告应在销售成功或收到到原告付款申请文件后的30个工作日内向原告支付佣金，被告方前台代为签收之日为2016年1月31日，那么被告应在2016年3月16日之前向原告支付剩余佣金，而被告并未支付，则被告应按照合同约定向原告支付未付佣金98,730.72元自2016年3月17日截止到被告实际支付之日止每日千分之一的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百零五条的规定，判决如下：一、被告上海松江国际医药城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海世裕房地产投资顾问有限公司支付剩余佣金98,730.72元；二、被告上海松江国际医药城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海世裕房地产投资顾问有限公司支付98,730.72元自2016年3月17日至实际支付该金额之日止每日千分之一的违约金。案件受理费3,551元，减半收取1,775.50元，财产保全费1,345元，合计3,120.50元，由原告上海世裕房地产投资顾问有限公司负担641.50元，被告上海松江国际医药城有限公司负担2,479元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一六年八月九日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。