黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石港胜民初字第00187号
原告许本建，黄石市天地人旅行社有限责任公司员工。
原告齐胜琴，无固定职业。
被告江小平，个体工商户。
委托代理人顾海明，黄石市黄石港区来讯法律服务所法律工作者。
被告孙林江。
原告许本建、齐胜琴与被告江小平、孙林江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，原告许本建、齐胜琴申请撤回对被告孙林江的起诉，本院裁定予以准许。本案依法由审判员黄镔担任审判长，与代理审判员姜蕾、人民陪审员熊丰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许本建、齐胜琴、被告江小平及其委托代理人顾海明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告许本建、齐胜琴诉称，两原告于2010年8月1日将位于黄石市黄石港区沈下路34号房屋租予被告江小平、孙林江经营眼镜店，双方签订书面房屋租赁合同，合同期限为五年，即自2010年8月1日至2015年7月31日。房屋租赁合同明确了租赁的期限、租金数额、双方权利与责任等事项，实际租赁者为被告江小平。2011年3月22日被告江小平将店名注册为“黄石港区佳明眼镜店”。2015年7月31日合同期满前，两原告从6月份开始就多次与被告江小平商谈续租事宜，均无法达成一致意见。原告分别于同年7月18日、7月24日、8月14日以通知、电话和短信方式通知被告，要求被告江小平履行合约，恢复房屋完好状态，腾空房屋，搬走店内所有物品并交还房屋。但被告江小平对此均置之不理，时至今日仍拒绝腾退房屋并缴纳房屋占有使用费。两原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告江小平立即腾退房屋，恢复租赁房屋原状；2、被告江小平按照每月3800元的标准支付腾退房屋前的租金，并赔偿其违约行为造成的原告经济损失500元；3、由被告江小平承担本案的诉讼费用。在本案审理过程中，两原告增加诉讼请求为：被告江小平向两原告支付违约金10000元。
两原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：
证据一、证人刘某于2015年8月14日出具的书面证言。证明原告曾要求被告江小平腾退房屋的事实；
证据二、2015年7月17日两原告向被告江小平发出的通知、同年8月14日原告许本建向被告江小平邮寄的《关于履行合约的通知》及邮政快递回执、手机短信。证明两原告向被告邮寄了房屋到期的通知及相关材料，并通过手机短信告知被告江小平商谈承租事宜，被告江小平予以拒绝，故其已丧失了优先承租权；
证据三、2010年8月1日两原告与被告江小平、孙林江签订的《房屋租赁合同》。证明租赁合同约定装修补漏费用是由被告自行承担，其无权要求原告赔付；
证据四、牡丹灵通卡账户历史明细清单。证明房屋租金是被告江小平自愿向两原告交纳的，原告也曾经告知被告江小平会根据市场行情上涨房屋租金，被告江小平予以认可；
证据五、黄石港区佳明眼镜店工商登记信息、被告江小平的户籍信息表。证明被告江小平的身份信息及眼镜店系被告江小平个人经营。
被告江小平辩称，1、2015年7月31日双方签订的原《房屋租赁合同》到期后，两原告拟定了一份新的租赁合同。在新的租赁合同中原告方所主张的租金标准远远高于原合同及市场同类租金标准，且押金、违约责任等条款内容也有失公平，故被告江小平主张其优先承租权应得到保障；2、2010年8月1日被告江小平在承租原告房屋时，原告以支付给原承租人转让费的名义，收取了被告江小平转让费25000元。被告江小平在承租期间又投入店面装修、屋顶补漏、排水工程等费用67102.40元，并添置其它经营设施器物花费若干元。被告江小平若不能续租，则已联系其他眼镜店经营者承租，该承租人也同意向被告江小平支付装饰装修、柜台等经营物品转让费用，但两原告却百般阻挠。被告江小平承租时向两原告交纳转让费，在退出时收取新的承租人转让费是合理合法的，故两原告无权阻挠；3、被告江小平在房屋租赁期间，在原告的许可下对租赁房屋进行了装修和维修，提升了租赁房屋的使用价值，故两原告诉请求恢复房屋原状无事实依据。
被告江小平为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据材料：
证据一、2010年8月1日两原告与被告江小平、孙林江签订的《房屋租赁合同》、同年8月3日原告齐胜琴出具的押金及租金收条复印件两张。证明原、被告之间已建立房屋租赁合同关系，每月租金2600元，但被告从2012年3月起就多交两原告共计27600元。且在承租时原告齐胜琴就收取被告江小平转让费25000元，故两原告违约在先，被告江小平不应承担违约责任；
证据二、被告江小平经营的黄石市红星眼镜店八栋口分店与案外人武汉凌坤建筑装饰工程有限公司黄石分公司2010年7月20日签订的合同书、预算单、装修费收据四张。证明被告江小平投入装修装饰、维修费用67102.40元；
证据三、原告许本建单方拟定的《房屋租赁合同》。证明原告许本建拟定的租金价格明显高于市场同类标准，剥夺了被告江小平的优先承租权。在已收取被告江小平25000元的转让费后，又不允许被告江小平转让给他人承租，有违公平原则。
经本院组织双方当事人对证据进行质证，被告江小平对两原告所提交证据一的真实性有异议，认为证人应当到庭接受双方当事人的质询，而原告方并未在规定时间内申请证人出庭作证，故法院对该证据不应采信；对证据二中2015年7月17日原告方所送达的通知无异议，而原告方所单方拟定的《房屋租赁合同》条件过于苛刻，并无让被告江小平续租的诚意。其他证据被告江小平对真实性有异议；对证据三的真实性无异议，但被告江小平认为原告没有履行合同约定，提前上涨了租金标准；对证据四、证据五的真实性、合法性、关联性无异议。
两原告对被告江小平所提交的证据一的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据二的真实性和关联性有异议，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已经约定了装修、维修与原告方无关；对证据三的真实性无异议，但原告方已明确告知被告江小平将按每月3800元收取租金，而被告江小平实际上是想将房屋转租。
本院结合庭审调查的情况，对证据作如下认证：
对原告提交的证据一因原告未能在举证期限届满前申请证人刘某出庭作证以接受双方当事人的质询，故本院对该证据不予采信；对证据二被告承认收到2015年7月17日两原告发出的书面通知，故本院对此予以采信，对该组其他证据因两原告未能证实被告已收到，故本院不予采信；对证据三因被告对真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以采信；对证据四因被告对其真实性无异议，仅认为两原告并未按照合同约定于2012年8月1日后再调整价格，但从该证据来看，虽然两原告提前对租金价格进行调整，但被告亦表示接受，并按新的价格交纳了租金，视为双方对调整租金标准形成了合意，故本院对该证据予以采信；对证据五因被告无异议，故本院予以采信；对被告所提交的证据一因两原告无异议，故本院予以采信；对证据二因原、被告双方在2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》第一条中约定由被告自行解决渗水及不通自来水等问题，且装修费用由被告自行负担，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信；对证据三因该合同并未成立，与本案缺乏关联性，故本院不予采信。
经审理查明，2010年8月1日，原告许本建、齐胜琴与被告孙林江、江小平签订《房屋租赁合同》，双方约定：两被告租赁两原告所有的位于黄石市黄石港区沈下路34号的房屋。该房屋无门窗和其它通风设施，不通自来水，局部渗雨渗水。两原告事先已明确告知两被告，两被告已知晓房屋上述状况，并愿意在承租期间自行负担水、电费，并愿意自行解决渗雨渗水和不通自来水的问题，所需费用处理，两原告不承担任何费用，合同期限届满或合同解除后，两被告保证不向两原告索要任何费用；两被告租赁该房屋的期限为五年，即从2010年8月1日至2015年7月31日；两被告每月给付两原告租金2600元，并视物价上涨水平与市场行情，在2012年8月1日后再进行协商；两被告于合同签订之日支付两原告押金6000元，两原告在合同解除之日，在两被告遵守合同，交清相关费用的情况下，一次性返还6000元押金；如两被告有违约行为，则应向原告方支付10000元的违约金，并根据损失金额向两原告进行赔偿。协议签订后，两被告在2010年8月3日向两原告交纳押金6000元后，以“红星眼镜店沈家营分店”的名义合伙从事经营活动，并按时交纳房租。2011年3月，被告孙林江、江小平散伙，被告江小平将该店字号改为“黄石港区佳明眼镜店”，并独立从事经营活动。此后经双方协商一致，房租上涨至每月3300元。2015年7月17日，两原告向被告江小平送达通知一份，其内容为通知被告若同意续约，则应当按原告方递交的新合同商谈，若双方于2015年7月25日前无法达成一致，则要求被告江小平于当月31日前腾退房屋。但合同期满后，被告江小平至今未腾退房屋，双方因此成诉。
本院认为，原告许本建、齐胜琴与被告孙林江、江小平之间于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，其内容合法有效，应受法律保护。被告孙林江虽在当时与被告江小平系合伙关系，但在2011年3月双方已经达成散伙协议，而当时原、被告之间并无相关债权债务，故本院对两原告申请撤回对被告孙林江的起诉予以准许。被告江小平无正当理由在租赁期限届满后拒不腾退租赁房屋，其行为已构成违约。对于被告江小平提出两原告大幅提高租金标准，侵犯其优先承租权的抗辩理由，本院认为优先承租权并非法定权利，且该权利应为原承租人与新承租人在同等条件下所享有，就本案而言，不能将两原告在合同到期后提高租金的正当行为理解为剥夺被告江小平优先承租权的行为。对于被告江小平提出两原告曾收取其25000元租赁房屋转让费，故其应予退还的抗辩理由，本院认为，两原告向被告江小平收取25000元租赁房屋转让费的行为并未违反法律禁止性规定，且系被告江小平自愿支付。现租赁合同已履行完毕，被告江小平又要求两原告返还25000元转让费或在两原告不同意的情况下由其自行出租并收取其后承租人转让费的主张缺乏事实及法律依据，故本院对该抗辩理由不予支持。对于被告江小平提出其对租赁房屋进行了改造及装修，提高了房屋价值，应由两原告进行补偿的抗辩理由，本院认为，双方在租赁合同中已对房屋现状及被告对该房屋进行改造、装修的费用承担进行了约定，根据合同约定被告不能就该费用向两原告提出任何主张，故本院对该抗辩理由不予支持。对两原告主张从租赁合同届满次日起按每月3800元标准支付租金的诉讼请求，本院认为合同到期后至被告江小平腾退房屋期间应为房屋占有使用费而非租金，且合同履行期的最后一年双方实际按照每年40000元的标准履行合同，每月租金约为3333.33元，故被告江小平应从2015年8月1日起至房屋腾退之日止按照每月3333.33元的标准支付房屋占有使用费，对两原告主张超过该数额的诉讼请求不予支持。对于两原告主张被告江小平赔偿其经济损失500元的诉讼请求因无充分证据予以证实，故本院不予支持。对原告主张被告江小平向其支付10000元违约金的诉讼请求，本院认为被告江小平在签订合同之初已经交纳6000元押金而两原告未予退还，虽然在租赁合同中已约定如被告有违约行为则应向两原告支付违约金10000元的条款，但赔偿损失与违约金条款不能并用，被告江小平存在违约行为，故本院酌情认定两原告退还被告江小平押金3000元，对两原告主张支付违约金的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
1、被告江小平于本判决生效后十日内腾退其承租的黄石市黄石港区沈下路34号房屋；
2、被告江小平于本判决生效后十日内按照每月3333.33元的标准向原告许本建、齐胜琴支付2015年8月1日至本判决生效后确定的自动履行期内给付之日止的房屋占有使用费，原告许本建、齐胜琴返还被告江小平的押金3000元从房屋占有使用费中扣除；
3、驳回原告许本建、齐胜琴的其他诉讼请求。
如果被告江小平未按本判决指定的期间履行给付金钱及腾退房屋义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。
本案受理费2780元，由原告许本建、齐胜琴负担780元，被告江小平负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交案件受理费2780元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 黄 镔
审 判 员 姜 蕾
人民陪审员 熊 丰
二〇一六年一月七日
书 记 员 ＸＸ元