黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民三商初字第103号原告黑龙江省第三森林调查规划设计院，住所地哈尔滨市南岗区宣化街***号。法定代表人林洪，职务院长。委托代理人孙振汉，住哈尔滨市南岗区。委托代理人贾连红，黑龙江龙电律师事务所律师。被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区文库街16号520室。法定代表人袁威，职务经理。被告哈尔滨长龙物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里区埃德蒙顿路五街区9栋1层4户。法定代表人顾长龙，职务经理。委托代理人魏强，黑龙江元辰律师事务所律师。委托代理人周羿彤，黑龙江元辰律师事务所律师。被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区民安街85号。法定代表人曲国忠，职务经理。委托代理人曲国斌，住黑龙江省大庆市。被告哈尔滨市南岗区金腾汽配商店，注册地哈尔滨市南岗区宣威街**号*单元***室。住所地哈尔滨市南岗区宣威街**号院内。负责人王坤，哈尔滨市南岗区金腾汽配商店业主。原告黑龙江省第三森林调查规划设计院与被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司、被告哈尔滨长龙物业管理有限公司、被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司、被告哈尔滨市南岗区金腾汽配商店返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙振汉、贾连红，被告哈尔滨长龙物业管理有限公司的委托代理人周羿彤、魏强，被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司的委托代理人曲国斌到庭参加诉讼。被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司、哈尔滨市南岗区金腾汽配商店经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。原告诉称：原告是南岗区宣威街25号锅炉房（建筑面积236.53平方米）产权人，负责宣威街39号等地的物业管理，2005年2月2日原告与被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司签订了“物业管理移交协议书”，协议中将原告负责管理的物业基本情况、移交的事项、期限、服务范围、收费标准、移交费用及付款方式、双方的权利义务等事宜进行了详细的约定及交接。根据该协议规定，被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司在负责物业管理的同时只有对相关房屋及设施的使用权而没有处分权。2005年被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司在未经原告知晓和同意的情况下，将物业管理事项转移给被告哈尔滨长龙物业管理有限公司，后来被告哈尔滨长龙物业管理有限公司又移交给被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司，被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司弃管。小区业主多次反映，原告又投入30万元将�业收回来管理，二被告理应将锅炉房及相关设施返还给原告，但二被告违反协议约定，不但弃管物业管理，还将锅炉房、储煤厂、水箱房占为己有拒绝返还、锅炉非法出售。审理中原告申请追加被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司、被告哈尔滨市南岗区金腾汽配商店，现原告起诉请求判令：一、被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司、被告哈尔滨长龙物业管理有限公司、被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司将锅炉房（南岗区宣威街25号、建筑面积236.53平方米）、及锅炉房南侧的空场地（占地面积约250平方米，原储煤厂）返还给原告；二、被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司、被告哈尔滨长龙物业管理有限公司、被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司返还锅炉（DZL2.8-0.795-AII，四吨）一台，如不能返还则返还锅炉出售款3万元；三、被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司、被告哈尔滨长龙物业管理有限公司、被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司给付2004年至2014年物业管理收、交台账；四、诉讼费由被告承担。被告哈尔滨长龙物业管理有限公司辩称：1、原告诉讼主体主张错误，我方从未与原告建立签订过物业服务管理合同，也没有接收原告诉请的标的物；2、我方认为本案应追加被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司为被告以查明事实。被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我方不应承担任何责任，该案与我方无关系。2012年2月17日我方从被告哈尔滨长龙物业管理有限公司接管了本案诉争的物业。我方进行了物业管理，因二次供水的维护必须经锅炉房才能进入水箱房进行，锅炉房被被告哈尔滨长龙物业管理有限公司出租给汽车配件商店，该锅炉房堆放了很多汽车配件，锅炉房房门被被告哈尔滨长龙物业管理有限公司上锁，我方无法对二次供水进行维护和管理。我方因此在2013年1月4日宣布弃管。原告所诉争的锅炉不在我方，已经被被告哈尔滨长龙物业管理有限公司的拆除；锅炉房南侧的空场地（原储煤场）也不在我控制范围内，现有一个承租户在此使用，我方接管该物业的时候该户就在此，所以我没有返还的义务。2012年2月17日以后至2013年1月4日期间的物业管理收、交台账，现在我公司处，这段期间的台帐我方不同意返还原告，因为还有部分业户尚欠我公司物业费，2012年2月17日以前的台帐不在我公司处。被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司、哈尔滨市南岗区金腾汽配商店未出庭亦未答辩。原告对其诉讼主张向法庭举示证据如下：证据一、原告更名编委文件一份，证明原告原名�省森林综合调查大队，1992年10月8日更名为第三森林调查规划设计院。被告哈尔滨长龙物业管理有限公司对证据一有异议，该证据与我方无关，我方不清楚也不知道。被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司对证据一的真实性和证明问题无异议。证据二、锅炉房所有权证一份，证明1、1992年8月27日人民政府颁发的，位于南岗区宣威街25号，建筑面积236.53平方米，性质为全民，所有权人原黑龙江省森林综合调查大队（现第三森林调查规划设计院）的锅炉房的所有权人为原告，只有原告依法享有依所有权而享有的占有、使用、收益、处分的权利。2、储煤厂在锅炉房所在的原告所有的土地使用权证之内，所有权属于原告（所有权证示意图显示）。被告哈尔滨长龙物业管理有限公司对证据二意见同证据一。被告哈尔滨市通�物业管理有限责任公司对证据二的真实性和证明问题无异议。证据三、2004年12月15日原告与联盟物业管理公司签订的供暖系统及锅炉、锅炉房移交书（公证）、物业管理移交协议书（公证）及关于宣威芦家小区物业管理移交补充协议书各一份。1、供暖系统及锅炉、锅炉房移交书证明：2004年12月15日原告房产科相关人员与被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司相关人员对（1）原告职工住宅，宣威街小区、芦家街小区的供暖系统及锅炉房进行了移交，（2）移交设备为DZL2.8-0.795-AII型锅炉一台及17种机器设备。2、物业管理移交协议书（公证）证明：2005年2月2日原告与被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司签订了物业管理协议书，协议书规定：（1）物业基本情况（管理范围）是宣威街39号芦家街50号52号54号建筑面积为4237平米的职工住宅楼进行管理及宣威街�炉房一座，四吨锅炉一台；（2）移交事项为供暖供水楼体的维护维修，国家物业管理条例规定的所有服务管理项目，物业档案资料，住户热费管理台帐联系方式移交，历史欠费明细；（3）协议期限（物业管理期限）：自本协议生效之日起至上述房产使用终止为止（上述房产指物业管理房产，使用终止指房产不能使用时）；（4）服务标准收费标准按国家规定；（5）移交费用及付款方式为30万元包含分户供暖改造、集中供热并网、地沟供热管网改造、锅炉房除尘设备维修改造、供水管线更换换、水箱更换、楼顶屋面防水、楼道门窗维修等。三年每年10万，三年付完；（6）双方权利义务为协议生效后原告对上述物业管理约定事项不承担任何责任和义务，今后发生的经济损失由联盟物业承担，供热并网时所发生的全部费用由联盟物业自行承担，不得转嫁给业主，原告不承担因此发生的任何费用。（7）制度服务收费按国家规定执行等。（8）本协议双方签字盖章经公证后生效（南岗区公证处于2005年3月23日对物业管理移交协议书进行了公证），生效日为该日。该协议证实双方所签协议宗旨是原告将物业管理全部移交给被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司，对管理范围、内容、期限均做了详细约定，锅炉房及相关设施在物业管理期间可以使用，只有使用权，如果弃管应当交回，而不能占为已有，所有权永远是原告的。3、宣威、芦家小区物业管理移交补充协议证明：2005年11月8日原告与联盟物业公司就宣威芦家小区物业管理签订补充协议，内容对水电费、供热费、用煤量做了具体规定，楼体粉刷、铁门安装、水表更换等进行分担说明，物业移交费用结算更加具体。被告哈尔滨长龙物业管理有限公司对证据三质证意见同证据一。被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司对证据三的真实性和证明问题无异议。证据四、被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司给被告哈尔滨长龙物业管理有限公司的授权委托书一份，证明2008年11月13日被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司未经原告允许，私自同意将原告物业移交给被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司的欠款全部转付给被告哈尔滨长龙物业管理有限公司，证实物业管理早已由被告哈尔滨长龙物业管理有限公司负责。被告哈尔滨长龙物业管理有限公司对证据四的质证意见同证据一。被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司对证据四的真实性和证明问题无异议。证据五、被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司弃管申请一份，证明被告哈尔滨长龙物业管理有限公司管理承包给被告哈尔滨市�站物业管理有限责任公司后，被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司于2013年1月4日发出申请，决定于2012年12月31日弃管。被告哈尔滨长龙物业管理有限公司对证据五真实性无异议，证明问题有异议，恰恰能证明2013年1月4日之前，是由被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司对原告所管宣威街39号院芦家街50号院三栋楼的物业管理，原告要求被告哈尔滨长龙物业管理有限公司承担责任和义务，没有法律依据，也没有合同约定，我们还继续要求追加被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司作为被告，才能查明原告诉请标的弃管是什么状态。被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司对证据五的真实性和证明问题无异议。证据六、原告给被告哈尔滨长龙物业管理有限公司发出要求解决相关问题函一份（电脑上双方发的邮件，但原始载体没有�留），证明2013年12月26日，原告就芦家-宣威小区物业管理问题向被告哈尔滨长龙物业管理有限公司发出函，内容为2005年被告哈尔滨长龙物业管理有限公司从被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司接手芦家-宣威物业管理权后，2012年又转包给被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司，2013年1月被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司宣布弃管，小区处于一年无人管理状态，公共设备损毁严重，业主反映强烈，原告为了业主利益多方筹集资金，投入30万元，对小区防水、上水管线、下水管道进行处理，使小区居民渐入正常，但有下列问题要求长龙解决：锅炉被拆、锅炉房及储煤厂被你公司占用，锅炉房周围私建房屋，水箱房改成住房，物业管理期间收支台帐应交回等问题要求答复解决。中心问题是被告哈尔滨长龙物业管理有限公司已放弃物业管理，物业管理所需的锅炉房及相关设备、台帐应予返还。被告哈尔滨长龙物业管理有限公司对证据六真实性及证明问题、关联性均有异议，质证意见同证据一。被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司对证据六的真实性和证明问题无异议，认为该证据与我方无关联。证据七、被告哈尔滨长龙物业管理有限公司给原告的回函一份（电脑上双方发的邮件，但原始载体没有保留），证明1、2014年4月1日被告哈尔滨长龙物业管理有限公司明知原告与被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司的移交事宜，并从被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司接手了锅炉房及锅炉等公共设施，但拒绝返还；2、被告哈尔滨长龙物业管理有限公司称原供热设备（锅炉房等）应交与供热并网接收单位，但无任何证据，是非法占有锅炉房及设备的借口；3、收支台帐已收到；4、对小区物业无人管理（被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司弃管）予以认可，对原告投入资金管理物业表示认可和感谢。被告哈尔滨长龙物业管理有限公司对证据七的质证意见同证据一。被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司对证据七的真实性和证明问题无异议，认为该证据与我方无关联。证据八、二被告非法占用原告锅炉房及相关设施照片，证明二被告在弃管物业管理前提下仍非法占用原告锅炉房和相关设施于法无据，应予交回和赔偿损失。被告哈尔滨长龙物业管理有限公司对证据八的质证意见同证据一。被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司对证据六的真实性和证明问题无异议。证据九、国有土地使用权证，证明储煤厂属于原告所有。被告哈尔滨长龙物业管理有限公司对证据九无异议。被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司对证据六的真实性和证明问题无异议。证据十、被告哈尔滨长龙物业管理有限公司的房费、物业费、供暖费的票据。证明原告收取2003年—2004的包烧费，被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司收取2004年—2005年的包烧费，被告哈尔滨长龙物业管理有限公司收取2005年—2011年的包烧费，2012年并往后由供热公司收取包烧费；足以证实被告哈尔滨长龙物业管理有限公司在2005年到2011年使用锅炉房。2005年到2012年由被告哈尔滨长龙物业管理有限公司收取物业费，证实这期间物业由被告哈尔滨长龙物业管理有限公司管理。被告长龙物业对证据十真实性无异议，证明问题有异议。该份证据仅能证明该物业管理的明细，不能证明其他问题。被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司对证据十真实性及证明�题均无异议。被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司对原告向法庭举示的证据未出庭质证，亦未举证。被告哈尔滨长龙物业管理有限公司、被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司、哈尔滨市南岗区金腾汽配商店未向法庭出示证据。对原告所举示的证据一、二、三、五、八至十因客观真实，本院予以采信。对原告所举示的证据四因无原件本院不予采信。对原告所举示的证据六、七因无原始载体本院不予采信。经审理查明：原告原为黑龙江省森林综合调查大队，1992年10月8日更名为原告。原告为哈尔滨市南岗区宣威街25号锅炉房（建筑面积236.53平方米）产权人，负责宣威街39号（1-8单元）、芦家街50号、52号、54号职工住宅楼（建筑面积共计14237平方米）的物业管理。2005年2月2日原告与被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司签订了“物业管理移交协议书”，协议中将原告负责管理的物业基本情况、移交的事项、期限、服务范围、收费标准、移交费用及付款方式、双方的权利义务等事宜进行约定，后原告将上述物业包括（DZL2.8-0.795-AII，四吨）锅炉一台等移交给被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司。2005年12月被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司在未经原告同意的情况下，将上述物业管理事项包括锅炉、锅炉房、及锅炉房南侧的空场地（占地面积约250平方米，原储煤厂）、台帐移交给被告哈尔滨长龙物业管理有限公司，后2012年2月17日前被告哈尔滨长龙物业管理有限公司又移交给被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司，2013年1月4日被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司因故弃管。现原告接管上述物业。另查明：2012年9月，被告哈尔滨长龙物业管理有限公司将锅炉拆除、并将锅炉房及锅炉房南侧的空场地（占地面积约250平方米，原储煤厂）转租他人。现锅炉房及锅炉房南侧的空场地（占地面积约250平方米，原储煤厂）由被告哈尔滨市南岗区金腾汽配商店使用。审理中原告放弃“要求被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司、被告哈尔滨长龙物业管理有限公司、被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司返还锅炉一台，如不能返还则返还锅炉出售款3万元及给付2004年至2014年物业管理收、交台账”的诉讼请求，诉讼请求变更为要求被告哈尔滨长龙物业管理有限公司、被告哈尔滨市南岗区金腾汽配商店将锅炉房及锅炉房南侧的空场地（占地面积约250平方米，原储煤厂）返还给原告。本院认为：被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司包括锅炉、锅炉房、及锅炉房南侧的空场地（占地面积约250平方米，原储煤厂）、台帐移交给被告哈尔滨长龙物业管理有限公司，后被告哈尔滨长龙物业管理有限公司在向被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司移交物业时没有将锅炉房南侧的空场地（占地面积约250平方米，原储煤厂）、台帐移交给被告哈尔滨市通站物业管理有限责任公司，并将锅炉房转租他人，现锅炉房及锅炉房南侧的空场地（占地面积约250平方米，原储煤厂）由被告哈尔滨市南岗区金腾汽配商店使用，以上属实，故被告哈尔滨长龙物业管理有限公司、被告哈尔滨市南岗区金腾汽配商店理应承担返还锅炉房、及锅炉房南侧的空场地（占地面积约250平方米，原储煤厂）的责任。原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告哈尔�长龙物业管理有限公司、被告哈尔滨市南岗区金腾汽配商店于本判决生效后30日内将锅炉房（南岗区宣威街25号、建筑面积236.53平方米）返还给原告黑龙江省第三森林调查规划设计院；二、被告哈尔滨长龙物业管理有限公司、被告哈尔滨市南岗区金腾汽配商店于本判决生效后30日内将锅炉房南侧的空场地（占地面积约250平方米，原储煤厂）返还给原告黑龙江省第三森林调查规划设计院。案件受理费550元，由被告哈尔滨长龙物业管理有限公司、被告哈尔滨市南岗区金腾汽配商店负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  陈 波人民陪审员  陈淑华人民陪审员  王启迪二〇一六年一月十四日书 记 员  王明书