广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初895号
原告：四会市翡翠物业管理有限公司。住所地：广东省肇庆市四会市东城街道观海路（翡翠山河**栋首层***号商铺）。统一社会信用代码：91441284568280930B。
法定代表人：彭跃军。
委托代理人：贾克豪，系该公司员工。
委托代理人：肖小军，系该公司员工。
被告：董文争，男，1973年6月8日出生，汉族，户籍地：广东省肇庆市高新开发区。
上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人贾克豪、被告董文争到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,被告拥有领域88小区一期1栋A座502房产（面积：90.12平方米），按照双方签订的商品房买卖合同，以及签订前期物业服务协议及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据领域88《物业管理全委合同》，被告自2014年1月至2016年5月共拖欠应缴纳的物业管理费为3920.8元，截止2014年1月-2016年5月，被告依法应缴纳的滞纳金967.4元，累计费用共达4888.2元（欠费通知单）。我方曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。根据《中华人民共和国民法通则》第106条，《中华人民共和国民事诉讼法》第22条等规定，特向贵院提起诉讼，请求判决如下：1.被告立即支付物业管理费，共计3920.8元。2。被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金967.4元。3.本案全部诉讼方面的费用由被告承担。
原告递交证据如下：1.被告身份证。证明被告是涉案房屋的产权人。2.住户手册。证明原告与被告之间的权利与义务。3.被告欠费明细表。证明被告所欠的物管费金额。4.欠费滞纳金计算表。证明滞纳金的计算方式。5.物业服务照片。证明原告按合同约定提供完善的物业服务。6.物业管理全委合同。证明原告也是按合同约定提供完善的物业服务。
被告辩称，其于2013年2月18日与肇庆市万致明居房地产有限公司（以下简称：开发商）签订购买该公司领域88小区一期1栋A座502房产的合同。2013年10月2日在与原告进行交楼时发现房屋阳台楼板开裂、阳台关不上门等问题，口头和书面向对方提出，要求整改，初验交楼不成功。2014年7月12日原告称问题已解决要求再次交验收楼，结果发现，第一次交验提出的问题没有进行任何整改，第二次交楼再次不成功。后本人向原告和开发商提出退房、换房和损失补偿，但没有解决。2014年8月其致函高新区房管局反映原告、开发商的问题，经政府相关部门协调，开发商、施工方同意赔偿4000元，原告同意免收5个月的物业费，因与本人租房支出差距大而没有同意。2015年1月29日其与开发商代表、原告签署最终交房协议，同意赔偿1万元及免收2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理费。根据《前期物业管理协议》原告对房屋共用部分有维护和修缮的义务，原告在被告多次通知情况下没有结果，存在违约和失职。在收楼有问题不成功情况下，没有交物管费的理由。因原告、开发商在收楼过程中失职违约，从2013年10月到2015年1月29日收楼，此期间原告没有尽到物业服务，导致延期收楼，不存在2014年1月开始拖欠物业费和滞纳金。
被告递交证据如下：1.2013年10月2日楼宇交接记录（附件1）。证明我方第一次对物业管理处交楼的时候提出的问题，阳台楼板开裂，门关不上。2.2014年7月12日楼宇交接记录（附件2）。证明我方第二次验房，房屋主卧、洗手间有部分地方灌水。3.给开发商、物业公司的联络函、现场照片。证明我方向开发商和物业公司提出的问题，当时8月14日有员工签收的，2014年7月份物管公司有人员来确定现场的情况。4.敦促开发商、物业公司处理问题联络函。现场照片。证明我方第二次向开发商、物业公司提出联络函，要求退房、换房或补偿经济损失。5.给高新区房管局的求助函。证明我方8月18日向房管局提出函件，说明问题。6.高新区房管局回复函。证明房管局就此问题回复我方，后联络原告和开发商对此问题处理，后对房屋的排水口封堵，虽积水问题已经解决，但排水系统已经被破坏。7.开发商给房管局的回复函。证明原告就此问题回复房管局。8.交房协议。证明2015年1月29日签订最终交房协议，三方认可下按照协议赔偿1万元和奖励两年的物管费。9.奖励协议。证明当时奖励的条款，物管奖励时间写明2015年1月1日至2016年12月31日。
经过庭审认证、辩证，被告对原告的证据的质证意见如下：对于证据1真实性、关联性、合法性无意见。对证据2中的物业服务合同，对原告所说的合同的证明事项，我方对此否认，一个合同不能证明已经提供服务，我自2013年十个多月交楼不成功，多次请求原告提供维修服务，原告不能执行，造成我方不能收楼使用，虽然已签订合同，但原告没有履行义务，造成我方损失。对证据3、4是原告现在操作的计算物管费方式，我方在收楼的时候经房管和开发商协商下签订了一个2015年1月29日合同，就前期的物业问题作出一个处理结果。对证据5的照片不能证明原告履行了应该履行的职责，我所购置的物业存在明显的问题。对证据6原告没有按照合同的范围提供应有的物管服务。
原告对被告证据的质证意见如下：对证据1、2的交楼记录，证明被告对此房屋进行验收，所提问题原告作为开发商委托办理交楼单位的物业公司，以及被告所说问题，我方向开发商进行反应，原告已履行开发商所委托的交楼的义务，对于上述问题开发商已解决完毕。同时交接记录上已明确标明被告房屋的钥匙已经全部移交给被告。对证据3被告所阐述的主体为房屋质量存在问题，我方认为被告与开发商签订了房屋买卖合同，开发商按照约定交付房屋给被告，同时出具房屋质量保证书和住宅使用书，已明确房屋保修责任及保修期限。被告所提的现场图片及日期有待确认。对证据4被告所提要求退房或换房，此问题开发商给予确认，我方不予确认。对证据5我方认为被告所提房屋水管倒灌的问题不属于公用管道的修复问题，这应属质量问题，不属于原告保修范围。对证据6、7高新区房管局回复函明确说明卖方提供的合同约定房屋质量问题应属开发商保修范围，同时在里面也明确约定被告对开发商单位处理方式不满意可提出民事诉讼.我方认为房管局已经说明房屋问题应属开发商承担，与原告无直接关系。对证据8、9被告与开发商签订，我方不予确认。
对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合被告的质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将确认和认定的证据作为本案认定事实的依据。
经审理查明，被告是领域88小区一期1栋A座502房产的业主，原告是该小区的物业管理企业。原告作为领域88小区的物业管理单位，于2013年2月18日与被告签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定了住宅（洋房）物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，涉案房屋的建筑面积为90.12平方米，每月的物业管理费为135.18元，根据协议第四条、第九条，被告每月10日、15日通过银行转账或到物业管理处交纳现金，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按逾期每天万分之五交纳滞纳金；该协议没有约定被告从何时起向原告交纳物业管理费。
另查明,2013年10月2日原告受开发商委托与被告办理涉案房屋的交接，从交接记录看，被告收到原告移交的钥匙共8条，但在房屋质量遗漏问题处理情况一栏中注明阳台楼板开裂，门关不上问题。在2014年7月12日进行的楼宇交接记录中被告在房屋质量遗漏问题处理情况一栏中注明房屋主卧、洗手间有部分地方灌水等问题。2014年10月23日肇庆高新技术产业开发区人居环境建设和管理局复函被告，就被告提出的购买领域88小区一期1栋A座502房出现排污管倒灌等问题，在该局协调后答复了被告，并将开发商的回复函转发给被告，该回复函主要内容为开发商与物业公司、施工方与被告在原告办公室协商，施工方提出补偿被告4000元，原告同意免收被告5个月的物业费，被告则要求补偿14400元，未达成共识。2015年1月28日被告与开发商签订奖励协议，由开发商赠送被告贰年物业管理费。2015年1月29日开发商与被告签订关于领域88小区1栋A座502房交房协议，约定因该房交付使用后，由于开发商的返修工作导致被告的损失，经双方友好协商，被告同意按现有的标准及房屋现状进行收楼。
再查明，被告在2013年10月2日原告第一次通知收楼时向原告支付了三个月的物业管理费405.5元，原告在2015年期间曾向被告催缴过物业管理费。
本院认为，原告与被告签订书面的《前期物业管理服务协议》，双方间已构成了物业服务合同关系。双方虽然于2013年2月18日签订了《前期物业管理服务协议》，但由于原告与被告在2013年10月2日原告第一次通知收楼时因被告提出房屋存在质量问题未完成验收交楼，原告受开发商委托交楼，有义务及时督促开发商解决涉案房屋存在的质量问题，鉴于被告与开发商于2015年1月29日签订交房协议，约定被告按现有的标准及房屋现状进行收楼。故本院认定被告于2015年1月29日收楼。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”和《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。”的规定，因被告2015年1月29日才接收涉案房屋，故本院对原告主张的被告拖欠2014年1月1日至2015年1月29日期间的物业管理费及相应滞纳金的请求不予支持。
按时交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按时交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。由于原告对开发商与被告签订的物业费奖励协议不认可，及原告就本案于2016年5月12日提起诉讼事实，根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》每月10日、15日通过银行转账或到物业管理处交纳物业费的约定，故本院对原告向被告主张支付物业费在2015年1月30日起至2016年5月31日期间的物业管理费及相应期间滞纳金的请求予以支持，鉴于被告在原告通知收楼时已经向原告预交了三个月的物业管理费，应相应扣除三个月的物业管理费。故被告应付原告物业费的日期应自2015年4月30日起计算至原告主张的2016年5月31日，物业管理费为1761.84元、物业管理费滞纳金应从2015年4月30日起计算至原告主张的2016年5月12日（因原告起诉时尚未超过约定15日交物业管理费日，故实际计算滞纳金至2016年4月30日）为162.14元【即案涉房屋的建筑面积为90.12平方米，根据双方当事人均确认的1.5元／平方米／月的标准计算，案涉房屋每月应支付的物业管理费为135.18元（90.12平方米×1.5元／平方米），被告应付2015年4月30日至2016年5月31日期间的物业管理费为1761.84元（135.18元×13个月+135.18元×1/30天），被告应付2015年4月30日至2016年4月30日期间的物业管理费滞纳金为162.14元（135.18元×0.5‰×逾期天数2399天】。
关于被告与开发商约定的奖励物业费赠送问题，被告可另行与开发商协商或通过法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、参照《广东省物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：
一、被告董文争在本判决发生法律效力之日起五日内支付2015年4月30日至2016年5月31日期间的物业管理费1761.84元及2015年4月30日至2016年4月30日期间的滞纳金162.14元给原告四会市翡翠物业管理有限公司。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告负担30元，被告负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 邱 毅
审判员 周忠海
审判员 夏睿娜
二○一六年二○一六年九月三十日
书记员 吴汝昊