云南省楚雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2301民初3484号
原告：欧阳建陈，男，1987年11月14日化，楚雄市人，住楚雄市。被告：楚雄市，
被告：楚雄州建华房地产开发有限公司，住所地楚雄开发区火车站北侧建华天汇财富中心1幢15层，统一社会信用代码：91532300683671582Q。
法定代表人杜春荣，总经理。
委托诉讼代理人：李凤，云南天外天律师事务所律师（特别授权）。
原告欧阳建陈与被告楚雄州建华房地产开发有限公司（以下简称建华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳建陈、被告建华公司的委托诉讼代理人李凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳建陈向本院提出诉讼请求：1.由被告履行合同约定的交房义务；2.由被告支付自2014年12月30日起至2017年9月30日止共计1000天的逾期交房违约金44341元（443410元×0.01%×1000天），自2017年10月1日起的违约金计付至被告实际交房之日止；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年5月9日，原告与被告签订《商品房购销合同》，向被告购买珑曦苑小区8幢1604室房屋。同日，原告向被告支付购房首付款143410元。2013年10月24日，原告通过银行贷款方式向被告支付了剩余购房款30万元。《商品房购销合同》约定被告应于2014年12月30日前向原告履行交房义务，如被告逾期交房则应按照我已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金。2015年1月1日，被告向原告交付了所购商品房的钥匙，但由于没有为原告办理相应房产证，故不能视为交房。综上，诉请人民法院判如所请。
被告建华公司辩称，原告于2015年1月1日拿到了涉案商品房的钥匙，当时就应当知道没有房产证的事实，现在原告才提起本案诉讼，已经超过了2年的诉讼时效。由于被告已经如期向被告交付了涉案商品房，不存在逾期交房情况，故不应当承担违约金责任。关于原告主张的违约金数额，其计算也是错误的，原告实际只支出了首付款143410元，剩余款项属于银行贷款，故违约金只能按照原告实际支出的款项来计算。
原、被告针对各自诉辩主张向本院提交了证据，本院组织双方当庭进行了证据交换和质证。原告欧阳建陈为证明其诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交了以下证据：《商品房购销合同》、支付房款和相关税费的发票、收据。被告建华公司针对其辩解和理由，向本院提交了以下证据：1.公司营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明；2.《商品房购销合同》、《珑曦苑小区合同补充协议》；3.《楚雄州建设工程竣工规划化验收单》、《楚雄州建设工程竣工规划核实备案证》、《建设工程竣工验收备案表》、国有土地使用权证、《楚雄市建设用地规划设计条件通知单》；4.《交房确认单》、《承诺书》、《楚雄州建华物业管理有限公司住户档案登记表》、《居民客户供用电协议》、《珑曦苑小区家庭装修告知表》、《珑曦苑小区空置房屋移交验收意见表》、《珑曦苑小区住户装修承诺书》、《装修管理协议》。经质证，原、被告对对方提交的证据均无异议。
本院认为，原、被告提交的证据具备合法性、真实性和关联性，并经对方质证无异议，结合庭审调查能够证明本案相关事实，本院均予采信。
本院经审理认定本案事实如下：被告建华公司（甲方、出卖人）与原告欧阳建陈（乙方、买受人）签订JHLXY-0253号《商品房购销合同》，约定：甲方以出让方式取得位于楚雄东南新城青龙河畔、编号2011-G-21地块的土地使用权，土地规划用途为商业、住宅，土地使用权证号：（2012）第1737号，经批准在上述地块上建设商品房，项目名称珑曦苑，建设工程规划许可证号：532301201200185号；乙方购买的商品房为预售商品房，预售许可证号：预许楚字（201303）号；乙方向甲方购买珑曦苑第二组团第8幢第1单元第1604号房；按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为107.46平方米，总房款为443410元；乙方应于2013年5月9日向甲方支付总房款30%的首付款，计人民币143410元，余款30万元，乙方于本合同签订之日起七日内采用银行按揭贷款方式支付给甲方；甲方应于2014年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方；甲方如未按合同约定的时间交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或书面、电话形式通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2013年5月9日，原告向被告支付了购房首付款143410元，被告向原告开具购房首付款发票。剩余购房款30万元，原告通过银行按揭贷款方式支付被告。2014年12月29日，被告组织勘察、设计、施工和监理四方单位，对包含涉案商品房在内的珑曦苑二期工程项目进行竣工验收。2015年1月1日，原、被告办理了涉案商品房的书面交接手续，原告在被告制作的《珑曦苑小区空置房屋移交验收意见表》中签字确认，并自此实际装修入住涉案商品房。2017年9月29日，珑曦苑二期工程项目通过了建设工程竣工规划验收，被告取得楚雄市住房和城乡建设局出具的《楚雄州建设工程竣工规划验收单》和《楚雄州建设工程竣工规划核实备案证》。2017年10月10日，珑曦苑二期工程项目经建设工程竣工验收备案，被告取得了楚雄市住房和城乡建设局出具的《建设工程竣工验收备案表》。2017年10月17日，被告取得云（2017）楚雄市不动产权第0010969号国有建设用地使用权证。
根据双方当事人的诉辩和主张以及庭审调查，本案争议焦点为：一、本案原告的起诉是否超过诉讼时效；二、被告是否存在违约交房行为;三、被告是否应承担逾期交房违约金责任。
针对争议焦点一，本院认为，诉讼时效制度的设立，基于对怠于维护权利的当事人不再从法律上给予保护的考量。法律规定诉讼时效的起算为“权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日”，原告提起本案诉讼，系认为被告未全面履行交房义务，则诉讼时效应从其知道或者应当知道被告未全面履行交房义务之日起算，因被告未举证证明至本案立案之日已超过法律规定的保护期间，故本案未超过诉讼时效。
针对争议焦点二，本院认为，商品房交付作为商品房销售合同中出卖人应承担的一个重要义务，应符合合同中对于交付条件的约定，亦不能违反我国法律、法规对于商品房交付的强制性规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，以及《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，故房地产开发企业根据商品房销售合同交付买受人使用的商品房，应符合建筑工程质量标准，并经规划、公安消防、环保相关职能部门认可或准许使用。结合《云南省建设工程竣工验收管理办法》第十二条关于：“建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表”的规定，对建设工程行使监督管理职能的机构出具的商品房竣工验收备案表，是认定商品房符合全部交付使用条件的唯一有效法定证明文件。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》合法有效，该合同约定被告应于2014年12月30日前交付原告约定的商品房，虽然原、被告已于2015年１月１日将涉案商品房转移原告占有，但涉案商品房尚未具备上述交付条件。由于包括涉案商品房在内的珑曦苑二期工程项目于2017年10月10日才取得竣工验收备案，本院确认被告于2017年10月10日全面履行了交房义务，故对于原告要求被告履行交房义务之诉请不再支持，但被告未在约定期限内向原告交付合格房屋的行为属于瑕疵履行，已构成违约。
针对争议焦点三，本院认为，法律对于每一个公民都是平等的，涉及商品房竣工验收备案规定的相关法律，一经施行即可推定为商品房销售合同的买卖双方均知道或者应当知道。就建设工程竣工验收备案制度本身而言，是行政机关对建设单位实施的行政管理行为。而对于商品房销售合同，商品房竣工验收备案表只是商品房符合交付条件的证明文件。因合同行为属于公民意思自治范畴，故对于房地产开发企业交付不合格房屋的违约行为，房地产开发企业是否应承担相关违约责任，还应结合合同履行过程中双方当事人的意思表示、行为表示等情况，作出符合合同法精神的裁量。具体到本案，对于被告于2015年1月1日的瑕疵交房行为，原告是可以拒绝接房的；但原告作出的行为表示是，与被告办理了涉案商品房的书面交接手续并实际装修入住；原告在实际使用房屋后，且未造成实际损失的情况下，又以被告违约而主张逾期交房违约金，违反了公平原则。故对于原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告欧阳建陈的诉讼请求。
案件受理费908元，减半收取计454元，由原告欧阳建陈负担（已交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
审判员 余红萍
二〇一七年十二月十九日
书记员 陆建琳