广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终6392号
上诉人（原审原告）：丁永邦，男，1973年6月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：樊相帮，广东智宸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：聂静云，广东智宸律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：郭峻海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。
上诉人丁永邦因与上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初4795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁永邦上诉请求：1.撤销一审判决；2.雄盛王府公司向丁永邦支付逾期交楼违约金56249.39元（以745025元为基数，从2017年10月1日起，按日万分之五，暂计至2018年3月1日，并请求计算至实际交付房屋之日止）；3.一、二审的诉讼费由雄盛王府公司承担。事实与理由：一审法院认定涉案房屋的交付条件错误。1.雄盛王府公司迟至一审庭审时才出示合同约定的涉案房屋竣工验收备案证明文件，至今尚未出示涉案房屋测绘报告。2.从丁永邦提供的现场照片可以证实，涉案房屋的公共基础设施和公共服务配套设施还处于施工阶段，涉案房屋根本不具备交付条件。
雄盛王府公司辩称，雄盛王府公司的答辩意见与其上诉意见一致。
雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判雄盛王府公司无需向丁永邦支付逾期交房违约金48054.11元；2.本案一、二审诉讼费由丁永邦承担。事实和理由：（一）因丁永邦逾期支付购房款，至今仍未向雄盛王府公司支付逾期违约金，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，在丁永邦未向雄盛王府公司支付完违约金之前，雄盛王府公司有权不予办理交房或房地产权证等手续，且不承担本合同约定的逾期交房和逾期办证责任。根据涉案《商品房买卖合同补充协议书》第五条第三款的约定，丁永邦至今未向雄盛王府公司支付逾期付款违约金，故在丁永邦未向雄盛王府公司支付逾期付款违约金之前，雄盛王府公司有权依法采取先履行抗辩措施（视为合同约定的交房条件尚未成就，雄盛王府公司有权不组织丁永邦办理交房手续），而无须承担逾期交房的违约责任。（二）请求调整违约金。（三）涉案物业达到交付标准即交付时间应为2018年1月17日，一审法院认定涉案物业交付时间为2018年2月6日属于认定事实错误。根据《商品房买卖合同》关于商品房交付条件、交付时间和手续的约定，雄盛王府公司于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件，故应认定涉案物业交付时间为2018年1月17日。
丁永邦向一审法院起诉请求：1.雄盛王府公司立即向丁永邦支付违约金56249.39元；2.雄盛王府公司立即向丁永邦支付逾期交楼违约金的利息损失1026.32元；3.本案的诉讼费由雄盛王府公司承担。
一审法院认定事实：2016年8月22日，丁永邦为购买佛山雄盛王府广场二座（办公）1单元10层1015室与雄盛王府公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积为74.97平方米，商品房价款为745025元。合同主要约定：第七条付款方式及期限。本预售合同网上签订之日起1日内支付首期款445025元；除首期款外，剩余房款300000元应于2016年9月6日前申请办理银行按揭手续。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，本合同为毛坯交楼，给水管安装至户内卫生间的一个接水点，排水管安装至户内卫生间和阳台各一个排水点；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，本合同为毛坯交楼，供电按照国家有关规定和供电局审核通过的供电要求配置电线；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，按规范规定，本户型不设燃气管道入户；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。第十一条交付时间和手续出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经验收合格；（3）已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。
同时，丁永邦、雄盛王府公司双方签订一份《商品房买卖合同补充协议书》，其中第五点约定，买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金，出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续；第十七点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其他A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区在建；第十九点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达之日；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。
佛山雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于涉案房屋竣工验收备案当日向丁永邦在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》《商品公寓使用说明书》及《佛山雄盛王府广场公寓质量保证书》等，丁永邦于2018年2月1日签收。
诉讼中，雄盛王府公司确认涉案物业由雄盛王府公司委托物业管理方即第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼的具体事宜。根据第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司雄盛王府广场管理处出具的《通知书》，因收楼业主太多，物业公司对各楼层的业主安排分批收楼，涉案商品房安排的收楼时间为2018年2月1日。
另查明，庭审中丁永邦陈述：起诉前雄盛王府公司支付过部分违约金，故本案违约金主张从2017年10月1日起计算。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及其补充协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。根据丁永邦、雄盛王府公司的诉辩意见，本案的争议焦点为：若丁永邦逾期付款是否可免除雄盛王府公司逾期交房的违约责任；若不免除，违约金的计算标准及截止时间如何确定。
关于丁永邦逾期付款是否可免除雄盛王府公司逾期交房的违约责任问题。首先，丁永邦已在签订涉案《商品房买卖合同》时办理了银行按揭手续，履行了办理按揭贷款的合同义务，且无证据证明银行贷款未及时支付系由于丁永邦的过错；其次，涉案补充协议约定“如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”，应理解为买受人未支付完毕全部购房款、违约金前，出卖人有权不予办理交房或房产证，而非雄盛王府公司所主张的只要买受人付款有逾期的情形，雄盛王府公司就有权不予办理交房或房产证，按照雄盛王府公司所主张的对上述合同约定的理解明显免除了出卖人的主要合同义务，排除买受人的主要合同权利，违反公平原则。故对雄盛王府公司该主张，一审法院不予支持，雄盛王府公司的逾期交房违约责任不因此免除。至于雄盛王府公司主张丁永邦存在逾期付款的违约情形，因雄盛王府公司在本案中未提起反诉，一审法院不作处理，雄盛王府公司可另行主张。
关于逾期交房违约金计付标准问题。本案中，就雄盛王府公司逾期交楼的事实，双方并无争议，雄盛王府公司逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，涉案合同约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”，故本案应当按照日万分之五的标准给付逾期交楼违约金。
关于逾期交楼违约金的计算截止时间。根据涉案合同关于“交付条件”的约定，涉案商品房交付条件为：（1）该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告。本案中，雄盛王府公司在涉案房屋竣工验收合格后及时通知丁永邦办理收楼手续，并同时邮寄送达《佛山雄盛王府广场公寓质量保证书》及《商品公寓使用说明书》，且丁永邦未提出房屋坐落位置、户型及测绘面积等不符合同约定的抗辩，故足以认定涉案房屋符合合同约定的交付标准，丁永邦无权拒绝办理收楼手续。丁永邦虽提出《拒绝收楼通知书》，但一审法院认定丁永邦主张的拒绝收楼理由不成立。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日，但诉讼中雄盛王府公司确认其委托物业管理方办理收楼事宜，且将涉案商品房办理收楼的时间重新安排为2018年2月1日，故一审法院确定涉案物业的验收期限届满之日（物业公司安排的收楼日期之日起第五日，即2018年2月6日），为涉案物业的交付时间。此后不应再继续计算逾期交房违约金。
因此，雄盛王府公司应当向丁永邦支付自2017年10月1日至2018年2月6日逾期交楼的违约金为：745025元×0.05%×129天=48054.11元，丁永邦主张超出部分，一审法院不予支持。
关于丁永邦主张的逾期交楼违约金利息。一审法院支持的上述逾期交楼违约金已然对雄盛王府公司的逾期交楼违约行为进行惩罚，丁永邦再主张利息，没有合同依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向丁永邦支付2017年10月1日计至2018年2月6日的逾期交楼违约金48054.11元；二、驳回丁永邦的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费616元，由丁永邦负担99元，雄盛王府公司负担517元。
本院二审期间，丁永邦没有提交新证据。雄盛王府公司提交了佛山市禅城区季华某路68号一座、二座的《佛山市禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，雄盛王府公司提交的佛山市禅城区季华某路68号二座的《佛山市禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书》与本案有关联性，本院对该证据予以采信。雄盛王府公司提交的佛山市禅城区季华某路68号一座的《佛山市禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书》与本案无关联性，本院对该证据不予采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《商品房买卖合同补充协议书》第五条第三款约定：“如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第十二条、第二十条所约定的赔偿。”再查明：佛山市禅城区房产测绘和交易中心于2018年4月9日就涉案房屋所在的季华某路68号二座出具《佛山市禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书》。又查明：丁永邦在二审中陈述其已于2018年7月7日办理涉案房屋收楼手续。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据丁永邦、雄盛王府公司的上诉意见，本案二审的争议焦点为：雄盛王府公司应否承担逾期交房的违约责任；如果应该承担违约责任，一审法院对雄盛王府公司应承担的违约责任的认定是否正确。
关于雄盛王府公司应否承担逾期交房违约责任的问题。雄盛王府公司上诉主张丁永邦至今未向雄盛王府公司支付逾期付款违约金，根据涉案《商品房买卖合同补充协议书》第五条第三款的约定，雄盛王府公司无需承担逾期交房的违约责任。经审查，涉案《商品房买卖合同补充协议书》第五条第三款是由雄盛王府公司提供的格式条款。在该条款中约定了买受人逾期支付违约金，出卖人有权不予办理交房或房地产证的手续，且出卖人不承担合同约定的逾期交房及逾期办证责任。由于买受人支付违约金是其逾期支付房款所应承担的违约责任而非合同义务，在买受人已履行全额支付购房款这一合同主要义务的情况下，出卖人以买受人未承担违约责任为由拒绝履行交付房屋这一合同主要义务，属于免除己方责任、排除对方主要权利，有违公平原则，且现有证据未能证明雄盛王府公司已采取合理的方式提请丁永邦注意免除雄盛王府公司责任的条款，因此该条款中关于“如买受人逾期支付违约金，出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”的约定无效。在雄盛王府公司逾期交房的情况下，应承担相应的违约责任。
关于雄盛王府公司应承担何种违约责任的问题。第一，关于违约金的计算标准。雄盛王府公司上诉主张一审判决认定逾期交楼违约金的支付标准为按日支付总购房款的万分之五过高，请求予以调整。经审查，由于双方签订的《商品房买卖合同》已对雄盛王府公司支付逾期交楼违约金的标准进行约定，且该违约金计算标准合理，因此涉案逾期交楼违约金的支付标准应以上述合同的约定即按日支付总购房款的万分之五为准。雄盛王府公司的该上诉主张缺乏合同依据，本院不予支持。
第二，关于计算逾期交楼违约金的截止日期。雄盛王府公司上诉主张涉案房屋交付时间应为取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日即2018年1月17日，即逾期交楼违约金应计至2018年1月17日。经审查，第一，涉案《商品房买卖合同》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”虽然涉案房屋已于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但由于当时涉案房屋尚未取得房屋测绘报告，即涉案房屋不符合合同约定的交付条件，因此，不能以2018年1月17日作为涉案房屋交付的时间以及本案逾期交楼违约金的截止日期。雄盛王府公司的该上诉主张，缺乏合同依据，本院不予支持。丁永邦上诉主张涉案房屋至今未符合合同约定的交付条件，涉案逾期交楼违约金应计至实际交付之日止。经审查，虽然涉案房屋于取得涉案房屋测绘报告之日即2018年4月9日已符合合同约定的交付条件，雄盛王府公司直至本案二审第三次法庭调查之时即2018年7月25日才向丁永邦出示上述房屋测绘报告，但丁永邦在雄盛王府公司未向其出示房屋测绘报告之前于2018年7月7日自愿办理了涉案房屋收楼手续。根据涉案《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定，本院认定2018年7月7日为涉案房屋实际交付之日。一审判决认定2018年2月6日为涉案房屋交付时间，处理不当，本院予以纠正。综上，雄盛王府公司应向丁永邦支付自2017年10月1日至2018年7月7日期间的逾期交楼违约金104303.5元（745025元×0.5‰×280天）。
至于丁永邦上诉主张涉案房屋公共基础设施和公共服务配套设施仍处于施工阶段，涉案房屋不具备交付条件。经审查，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十六大点第6项的约定，佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。可见，佛山雄盛王府广场作为一个整体项目，在其他各区尚未建设完成的情况下，A2区（商业区）竣工验收后，部分公共基础设施尚未完善符合常理，丁永邦签约时对该情况是应当预见到的。丁永邦未提供充分的证据证明该部分尚未完善的基础设施对其接收及使用涉案房屋造成正常无法容忍的不便，丁永邦的该上诉主张理据不足，本院不予支持。
综上所述，丁永邦的上诉请求部分成立；雄盛王府公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本案系因二审中出现新证据而改判，一审判决不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初4795号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初4795号民事判决第一项为：佛山市雄盛王府商城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向丁永邦支付逾期交楼违约金104303.5元；
三、驳回丁永邦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费616元，由丁永邦负担36元，佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担580元。二审案件受理费1051元，由丁永邦负担10元，佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担1041元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
审 判 员 潘伟丹
二〇一八年八月二十七日
法官助理 邱雪碧
书 记 员 许佩珊