福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0213民初2015号原告厦门火炬集团物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区火炬路56-58号火炬广场南四楼，统一社会信用代码9135020026012371X4。法定代表人王卫杰，董事长。委托代理人王昊岑、李水发，公司员工。被告宏高供应链管理（厦门）有限公司，住所地厦门火炬高新区（翔安）产业区保税物流中心舫山西路1007号505室，统一社会信用代码91350200693001320A。法定代表人吴艳萱，经理。委托代理人沈正椿，福建志远律师事务所律师。原告厦门火炬集团物业管理有限公司因与被告宏高供应链管理（厦门）有限公司物业服务合同纠纷一案，于2016年7月8日向本院提起诉讼。本院于2016年7月12日立案受理后，依法由审判员江自奋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门火炬集团物业管理有限公司的委托代理人王昊岑、李水发及被告宏高供应链管理（厦门）有限公司的委托代理人沈正椿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门火炬集团物业管理有限公司诉称，2014年12月10日，原告与被告就被告承租厦门火炬高新区（翔安）产业区保税物流中心舫山西路1007号三号仓库委托开展物业服务事宜签订《物业服务委托合同》。该合同约定主要内容：“建筑面积5000平方米”；收费标准“综合物业服务费1.6元/月·平方米（币种人民币，下同）、日常专项维修资金0.4元/月·平方米”；“综合物业服务费及日常专项维修资金收费起始日均为2014年12月10日”；“被告每月15日前需向原告支付交纳本月综合物业服务费及相关费用，逾期者从逾期之日起每日按应付未付金额的千分之三向原告交纳滞纳金”等。被告自2014年12月10日签订《物业服务委托合同》后，经原告各种形式无数次的催缴，至今无正当理由拒绝向原告支付综合物业服务费及日常专项维修资金。故原告厦门火炬集团物业管理有限公司请求法院判决：1、判令被告立即向原告支付2014年12月10日至2016年6月9日综合物业服务费144000元、日常专项维修资金36000元，以上费用合计180000元。2、判令被告立即向原告支付逾期付款滞纳金（滞纳金以180000元为基数，按每日千分之三的标准，自起诉之日起计算至实际还款之日止）3、本案诉讼费用由被告承担。被告宏高供应链管理（厦门）有限公司辩称，1被告在2015年8月1日前没有实际使用物业，无需缴纳物业管理费及专项维修资金。因出租人厦门火炬集团有限公司在2015年8月1日方完成B保电力系统的改造，在此之前，被告没有实际使用承租物业，无需缴纳物业管理费及专项维修资金。2原告未尽管理义务，被告有权不予缴纳物业管理费及专项维修资金。被告自使用承租的仓库后，原告作为物业管理公司，未尽管理义务，经常出现断电断水现象，甚至在仓库消防水管加压时也未能及时通知被告，导致被告存放在仓库的产品被淋湿，被告遭受客户的巨额索赔，如2016年3月30日被告租赁的仓库消防水管大面积漏水，被告客户宸鸿科技（厦门）有限公司存放于3#仓货物整板淋湿，且渗透到内产品，向被告索赔各项损失合计3339735.98元，原告没有预先告知，未尽管理义务，且被告将消防水管漏水及客户索赔情况告知原告及原告的上级单位厦门火炬集团有限公司，要求原告及厦门火炬集团有限公司承担相应的责任，但二者对此均置之不理。被告有权不予缴纳物业管理费及专项维修资金。三、被告已缴清2015年8月至2016年5月物业管理费及日常专项维修资金10万元，截止2016年6月9日，被告没有拖欠原告物业服务费及日常专项维修资金，原告的诉讼请求应当予以驳回。2016年7月14日在原告起诉前，被告已向原告支付2015年8月至2016年5月期间的物业管理费人民币10万元，截止2016年6月9日，被告没有拖欠原告物业服务费及日常专项维修资金，原告的诉讼请求应当予以驳回。4原告无权向被告主张逾期付款滞纳金，退一步说，即使有权主张，其滞纳金比例也过高，请求法庭调整为同期银行贷款利率计算。如前所述，被告没有拖欠原告物业服务费及日常专项维修资金，原告无权向被告主张逾期付款滞纳金。退一步说，即使原告有权向被告主张逾期付款滞纳金，合同约定的违约金比例为日千分之三，相当于年利率为109.5%，约定的违约金明显过分高于造成的损失，请求法庭调整为同期银行贷款利率计算。综上所述，被告在2015年8月1日前没有实际使用物业，无需缴纳物业管理费及专项维修资金；原告未尽管理义务，被告有权不予缴纳物业管理费及专项维修资金；被告没有拖欠原告物业服务费及日常专项维修资金，原告无权向被告主张逾期付款滞纳金，即使有权主张，其滞纳金比例也过高，请求调整为同期银行贷款利率计算。故恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2014年12月10日，原告与被告就被告承租厦门火炬高新区（翔安）产业区保税物流中心舫山西路1007号三号仓库委托开展物业服务事宜签订《物业服务委托合同》。该合同约定主要内容：“建筑面积5000平方米”；收费标准“综合物业服务费1.6元/月·平方米、日常专项维修资金0.4元/月·平方米”；每月费用合计1万元；“综合物业服务费及日常专项维修资金收费起始日均为2014年12月10日”；“被告每月15日前需向原告支付交纳本月综合物业服务费及相关费用，逾期者从逾期之日起每日按应付未付金额的千分之三向原告交纳滞纳金”等。2015年1月4日，被告与出租方（厦门火炬集团有限公司）办理3#仓库移交手续。原告起诉后，被告于2016年7月14日支付原告10万元，被告陈述是支付2015年8月1日至2016年5月31日共10个月的物业费。因被告未支付物业费，原告于2016年7月8日向本院提起诉讼，提出如上诉讼请求。上述事实，有原告提供的《物业服务委托合同》、3#仓库移交单、立即支付物业服务费等相关费用的律师函（ＥＭＳ）、原告开展物业管理服务部分提示、通知等、供配电设施设备运行记录、保安值班及交接班记录、绿化养护作业记录、绿化垃圾清运协议、垃圾清运协议等及到庭当事人在法庭上的陈述笔录等证据在案为据，这些证据已经开庭质证，并经本院审核，可以采信。本院认为，被告宏高供应链管理（厦门）有限公司与原告厦门火炬集团物业管理有限公司之间的物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同，双方应依据合同约定履行合同义务。被告主张2015年8月1日前没有实际使用物业，无需缴纳物业管理费及专项维修资金，因双方合同约定缴费日期起始日均为2014年12月10日，被告于2015年1月4日办理3#仓库移交手续，且被告认为未实际使用物业是出租人电力改造的问题，并非原告造成的，故被告的主张，证据不足，本院不予支持。原告要求被告支付2014年12月10日至2016年6月9日共18个月综合物业服务费、日常专项维修资金共计18万元，因被告在本案受理后支付原告10万元综合物业服务费、日常专项维修资金，这10万元款项应予抵扣，故本院确认被告应再支付原告8万元综合物业服务费、日常专项维修资金。原告要求被告支付支付逾期付款滞纳金，因日千分之三的标准过分高于银行同期同类贷款利率，因此本案滞纳金宜根据原告的实际损失按银行同期同类贷款利率计算，自原告起诉之日，即2016年7月8日开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告宏高供应链管理（厦门）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告厦门火炬集团物业管理有限公司支付2014年12月10日至2016年6月9日期间尚欠综合物业服务费、日常专项维修资金合计人民币8万元及滞纳金（滞纳金以人民币8万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2016年7月8日起计至实际付款之日止）。二、驳回原告厦门火炬集团物业管理有限公司的其余诉讼请求。被告宏高供应链管理（厦门）有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3900元，因适用简易程序审理，减半收取人民币1950元，由原告厦门火炬集团物业管理有限公司负担人民币1083元，由被告宏高供应链管理（厦门）有限公司负担人民币867元，款均限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审  判  员  江自奋二〇一六年九月二十日书记员（代）  林惠梅附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。