云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云民初153号
原告：张瀚予，女，汉族，1964年8月25日生，住云南省昆明市盘龙区，
委托诉讼代理人：冯聪，云南安华律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨煜剑，云南安华律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：华北建设集团有限公司。住所地：河北省保定市新市区天威西路西三环****号。
法定代表人：王旭，该公司经理。
委托诉讼代理人：王宇，北京大成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：汤晓勤，北京大成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
第三人：大理洱海金沙旅游度假置业有限公司。住所地：云南省大理市经济开发区满江片区洱海国际生态城。
法定代表人：刘曲，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：田俊，男，土家族，1984年10月6日生，住云南省昆明市西山区。该公司员工。代理权限：特别授权代理。
原告张瀚予与被告华北建设集团有限公司（以下简称华北公司）、第三人大理洱海金沙旅游度假置业有限公司（以下简称金沙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告张瀚予的委托诉讼代理人冯聪、杨煜剑，被告华北公司的委托代理人汤晓勤，第三人金沙公司的委托诉讼代理人田俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张瀚予向本院提出诉讼请求：1.请求撤销云南省高级人民法院（2017）云执异15号民事裁定书，解除原告购买的位于大理洱海国际生态城房号为24栋1单元401号商品房的查封；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月28日原告与金沙公司签订了《员工内部选房协议书》，约定以总价731929元的价格购买金沙公司开发的洱海国际生态城24栋1单元401号房产，同时对其他权利义务作了详细约定。协议签订后，原告已经全额支付了购房款合计731929元，金沙公司与原告办理了该套商品房的交接手续，金沙公司将该套商品房交付给原告使用，原告即取得该套商品房的钥匙，已经实际合法占有上述房屋。此后，非因原告的原因导致至今未办理过户登记。2016年底，原告获悉被告与金沙公司因工程款结算纠纷发生诉讼，应被告申请云南省高级人民法院对已经由原告购买并合法占有的商品房进行了查封，原告为保护自己的合法权益于2017年2月22日依法提出执行异议，云南省高级人民法院审查后于2017年7月23日作出了（2017）云执异15号民事裁定书驳回原告的异议请求。原告认为，原告与金沙公司签订《员工内部选房协议书》后即已经全款付清购房款，故《员工内部选房协议书》依法应认定为商品房买卖合同，由于在云南省高级人民法院查封之前原告已经与金沙公司签订了有效的书面买卖合同，并已合法占有了该不动产，同时全额支付了购房款，未办理过户登记不是原告的原因，原告并无过错。因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应解除对涉案房产的查封。
华北公司答辩称：1.原告不是该商品房的合法所有权人；2.原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的情形。原告未与金沙公司签订正式商品房买卖合同。《员工内部选房协议书》仅是预约合同，不能认定为合法有效的书面买卖合同，且《员工内部选房协议书》签订至今已达四年之久，原告一直未与金沙公司签订正式商品房买卖合同，不符合常理。原告亦未能举证证明其所购买的商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，以及涉案商品房非因原告的原因未办理过户登记。原告的诉讼请求没有法律依据，应依法驳回。
金沙公司述称：原告系基于真实的交易而购买案涉商品房，且能提供银行转账流水、房屋购置手续，故该商品房不应被查封，同意原告的诉讼请求。
原告张瀚予围绕其诉讼请求，提交了以下证据：
第一组：张瀚予身份证复印件。欲证明张瀚予作为原告的身份情况及原告具有诉讼主体资格。
第二组：1.《员工内部选房协议书》（客户持有件）；2.《员工内部选房协议书》（金沙公司持有件）。欲证明张瀚予与金沙公司于2013年7月28日签订了《员工内部选房协议书》，约定张瀚予选定金沙公司开发建设的洱海国际生态城24栋1单元401号商品房，房屋参考建筑面积120.98平方米，总价731929元，同时双方还约定了其他权利义务。
第三组：付款凭证。欲证明张瀚予在与金沙公司签订《员工内部选房协议书》后按约定支付了房屋总价款731929元，《认购协议书》应认定为商品房购销合同，案涉商品房属不得查封、扣押、冻结的财产，应依法解封。
第四组：1.收据（客户联）；2.收据（记账联）。欲证明金沙公司收到案涉商品房的全部房价款，并向张瀚予开具了收据。
被告华北公司经质证认为：对第一组证据的真实性、合法性和关联性认可；对第二组证据的真实性、合法性和关联性以及证明目的均不予认可，认为张瀚予可能是金沙公司员工，且《员工内部选房协议书》并不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同主要条款，仅是预约合同，不是合法有效的书面买卖合同；对第三组和第四组证据的真实性、合法性和关联性以及证明目的均不予认可，认为付款凭证不是张瀚予本人支付，张瀚予亦未提供相关证据证明系由他人代其向金沙公司支付。
第三人金沙公司经质证对上述证据的真实性及证明目的予以认可。
本院认为：华北公司及金沙公司对张瀚予所提交第一组证据均无异议，应予以采信；对于第二、三、四组证据，所记载内容能够相互印证，华北公司虽不认可其真实性，但未提供相反证据证明其主张，且张瀚予已就购房款由他人代为支付的问题作出合理解释，故对该三组证据的真实性予以采信。对于其证明效力，本院将结合争议焦点予以评判。
本院在庭审中依法要求金沙公司在举证期限内向法庭提交案涉房产的商品房预售许可证明。金沙公司在举证期限内提交了大理市预许开发区字（2009-004）号、（2010-001）号、（2010-002）号、（2010-009）号、（2011-003）号、（2011-020）号和（2014-008）号商品房预售许可证明。
原告张瀚予经质证对该证据的真实性、合法性和关联性认可。被告华北公司经质证对该证据的真实性、合法性和关联性认可，但不认可其证明目的。
本院认为：金沙公司提交的上述证据系房地产管理部门依法出具的行政许可文件，本院对其真实性和合法性予以确认，大理市预许开发区字（2014-008）号《商品房预售许可证明》能够证明金沙公司于2014年6月24日取得案涉房产的商品房预售许可。
本案审理过程中，本院依职权向金沙公司调取了案涉房产的以下资料：1.房屋交房验收表；2.业主缴费情况资料卡；3.物业费、代收有线电视初装费、电网分户代收代缴费收据。
原告张瀚予经质证对该三份证据的真实性、合法性和关联性认可，认为其如实反映金沙公司于2016年2月20日将案涉房产交付张瀚予合法占有的客观情况。
被告华北公司经质证对该三份证据的真实性及证明目的均不予认可，认为注明于2016年2月20日出具的物业费收据编号为“NO.0062752”,而另案中注明于2016年3月23日出具的电网分户代收代缴费收据编号却为“NO.0062751”,有悖于收据使用的一般常理；注明经办人为“丁红妹”的电视初装费收据与另案中注明为其他经办人的电视初装费收据疑似系由同一人填写出具。
本院认为，针对收据编号的问题，金沙公司已作出了“收据簿从后向前使用”的合理解释说明；针对电视初装费收据是否系由同一人填写出具的问题，华北公司并未提供相反证据证明其主张，且即便收据内容为同一人填写亦不影响其有效性，故对华北公司的该质证意见不予采信。房屋交房验收表中的业主签名虽为“张涵予”，但张瀚予表示系因其代办人误写所致，金沙公司亦认可系向张瀚予交付案涉房产，且本案中亦无其他买受人对案涉房产主张权利，房屋交房验收表、业主缴费情况资料卡及物业费收据等证据内容能够相互印证。故本院对上述证据予以采信，金沙公司已于2016年2月20日将案涉房产交付于张瀚予合法占有。
本案审理过程中，张瀚予和金沙公司均分别向本院提出中止诉讼申请，请求在华北公司与金沙公司建设施工合同纠纷一案判决生效前中止本案审理。
本院认为，本案审理的关键问题是张瀚予是否有权利排除他人对案涉商品房的执行，与华北公司和金沙公司之间的建设施工合同纠纷并无必然联系，亦无需以该建设工程施工合同纠纷一案的审理结果为依据，张瀚予和金沙公司的中止诉讼申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条有关中止诉讼情形的规定，故对该中止诉讼申请依法不予准许。
根据庭审和各方当事人的举证、质证，本院确认如下法律事实：
2013年7月28日，张瀚予与金沙公司签订《员工内部选房协议书》。根据该选房协议约定：1.金沙公司与张瀚予签订选房协议，以保证双方依约定签订《商品房购销合同》；2.张瀚予认购洱海国际生态城24栋1单元401号商品房，该房屋参考建筑面积120.98平方米，经优惠后单价为6050元/平方米，总价为731929元（该价格仅为房价不含配套费、契税等）；3.张瀚予在签订选房协议时向金沙公司支付选房诚意金731929元，该诚意金在签订《商品房购销合同》后转为购房款，价款不足部分，在签订《商品房购销合同》时一次性付清；4.金沙公司在项目开盘（开盘日期以《大理日报》公布为准）后通知张瀚予，张瀚予须在金沙公司发出通知十日内与金沙公司签订《商品房购销合同》。在该期限内，金沙公司为张瀚予保留该房屋，不得另行出售。如金沙公司不按选房协议约定与张瀚予签订《商品房购销合同》，则应双倍返还诚意金；如张瀚予未按约定签订《商品房购销合同》，则视为自动放弃该房屋选定权，金沙公司有权将房屋另行出售，诚意金不再退还。5.选房协议在双方签订《商品房购销合同》后自动失效。2013年7月27日，张瀚予委托他人以银行卡刷卡支付方式分两次向金沙公司支付共计731929元。2013年8月22日，金沙公司出具收据，载明收到张瀚予案涉商品房选房诚意金731929元。2014年6月24日，金沙公司取得案涉房产的《商品房预售许可证明》。2016年2月20日，金沙公司与张瀚予办理了案涉房产的交房入住手续，张瀚予实际占有案涉房产至今。
另查明，因华北公司与金沙公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年9月27日作出（2016）云民初68号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金沙公司价值269214149.93元的财产。目前，该案正在一审审理过程中。2016年10月20日，本院依法查封了金沙公司名下的土地和房产，其中包括洱海国际生态城24栋1单元401号房产。为此，张瀚予向本院提出执行异议，以案涉房产属于其个人财产为由，要求解除对案涉房产的查封。本院于2017年7月23日作出（2017）云执异15号执行裁定书，裁定驳回了张瀚予的异议申请。张瀚予不服，向本院提出案外人执行异议之诉。
综合各方当事人的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：张瀚予对案涉房产是否享有足以排除保全执行的民事权益。
本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，结合本案的具体情况，本案应审查张瀚予在本院采取财产保全措施前，是否已与金沙公司签订合法有效的书面买卖合同，是否已合法占有案涉房产，是否已向金沙公司支付全部或大部分购房款及非因买受人原因而未办理过户登记，从而排除本院对案涉房产的保全执行。
首先，关于当事人是否在本院采取财产保全措施前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。张瀚予认为《员工内部选房协议书》应认定为商品房买卖合同；金沙公司认为该协议并非正规的《商品房买卖合同》，其性质为商品房预约合同。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，《员工内部选房协议书》明确约定了签约双方的基本情况以及所售商品房的具体房号、总价款、付款方式、付款时间、房款交付等基本事宜，已经具有法律规定的合同成立的基本要素。因此，《员工内部选房协议书》属于《商品房买卖合同解释》第五条所规定的商品房买卖合同。另外，本院于2016年10月20日对案涉房产采取了财产保全措施，张瀚予与金沙公司就案涉房产于2013年7月28日，即房屋被采取保全措施之前签订了《员工内部选房协议书》。根据《商品房买卖合同解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金沙公司已于2014年6月24日取得案涉房产的商品房预售许可证明，《员工内部选房协议书》属于合法有效的商品房买卖合同。综合上述情形，张瀚予在本院采取财产保全措施前已与金沙公司签订了合法有效的书面商品房买卖合同。
其次，关于张瀚予是否在在本院采取财产保全措施前已合法占有案涉房产的问题。金沙公司于2016年2月20日与张瀚予办理了案涉房产的交房入住手续，张瀚予已经实际占有案涉房产至今。故张瀚予在本院采取保全查封措施之前已合法占有案涉房产。
再次，关于张瀚予是否已按约定支付购房款的问题。《员工内部选房协议书》约定案涉房产总价为731929元。张瀚予已于该书面协议签订之前向金沙公司支付了731929元，金沙公司对此已出具收据确认。故张瀚予已按约定向金沙公司支付了全部购房款。
最后，关于是否非因买受人原因而未办理案涉房产的过户登记的问题。根据金沙公司的当庭陈述，因经常发生购房者签约购房后要求将房屋过户登记到他人名下的情形，故为提高购房合同备案及过户登记办理效率，金沙公司采取集中多名购房者一次性统一办理合同备案及过户登记的方式；在准备与张瀚予签订正式商品房买卖合同并办理不动产权属证书时，得知案涉房产已被法院查封。虽华北公司对该陈述不予认可，但未提供相反证据予以证明。故本院认为案涉房产未办理过户登记并非因张瀚予自身原因导致。
因此，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，张瀚予对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其提起案外人执行异议之诉要求排除对案涉房产保全措施的主张，符合法律规定，应予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
在华北建设集团有限公司申请执行大理洱海金沙旅游度假置业有限公司一案中本院不得执行大理洱海国际生态城24栋1单元401号商品房。
案件受理费11119元，由被告华北建设集团有限公司承担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
本院（2017）云执异15号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 龚 睿
审 判 员 王 健
审 判 员 王 璟
二〇一七年十二月五日
法官助理 谢胜文
书 记 员 赵 妍