上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初14113号
原告上海紫金山大酒店，住所地上海市浦东新区。法定代表人童果，总经理。委托代理人张南堂，上海市中原律师事务所律师。被告巨策(上海)经贸有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人严汉明。原告上海紫金山大酒店诉被告巨策(上海)经贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理，因无法向被告巨策(上海)经贸有限公司进行直接送达，本案依法适用普通程序，对被告巨策(上海)经贸有限公司进行公告送达。本院于2016年6月7日公开开庭进行审理，原告上海紫金山大酒店的委托代理人张南堂到庭参加诉讼，被告巨策(上海)经贸有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海紫金山大酒店诉称，2014年9月25日原告与富势有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将紫金山大酒店15楼C4座(以下简称系争房屋)出租给富势有限公司使用，租期自2014年10月1日起至2015年9月30日止，并约定了租金、物业费支付、违约责任等内容。之后原、被告与富势有限公司三方签订《主体变更协议》，约定《房屋租赁合同》中的承租方变更为被告。在《房屋租赁合同》履行过程中，自2015年5月1日起被告开始欠付租金。原告通过电话、短信、约谈等多种方式向被告催缴，并分别于2015年9月10日、2015年11月4日向被告发函，催讨租金、水电费，但均无果。对于被告向原告交纳的押金人民币44,284元(以下币种同)，根据合同约定，原告愿意在被告结清了欠付租金、水电费等费用后，向被告返还。为维护原告合法权益，故起诉要求法院判令：1、判令被告支付2015年5月1日起至2015年9月30日止的租金110,710元及滞纳金47,605元；2、判令被告向原告支付水、电费2,825.10元；3、案件受理费由被告承担。庭审中，原告陈述双方之前就水、电费的结算都是原告根据一个楼面发生的总费用，按照面积比例进行分摊，进而通知被告交纳的，并自愿调低滞纳金的计算标准为日千分之二。被告巨策(上海)经贸有限公司未到庭应诉，亦未提交证据材料。经审理查明：2014年9月25日原告作为甲方与富势有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租期自2014年10月1日起至2015年9月30日止。第三条约定每月基本租金为19171元，每月物业管理费为2,971元，一共22,142元，基本租金及管理费按月收取，乙方在搬入前10天交付两个月租金，以后租金应在每月4日前付清，每延付一日加收千分之五滞纳金，支票或汇款均以汇往甲方指定的银行账户到账日期为准。第四条约定乙方在签订本合同后支付保证金44,284元，本合同终止时，乙方在按本合同及紫金山大酒店有关管理规定交还租用房屋并已付清甲方一切费用后一周内，由甲方将保证金无息退还乙方。第五条约定乙方自行承担电费，应在收到甲方的付费通知后5日内向甲方支付，乙方使用的电费需按每层电表读数按约缴付，如两家或两家以上单位共用一层，电费将按各自使用面积率分摊缴付。第六条约定租期届满或解除租约5日内，如无甲方书面同意，乙方应立即搬出。之后原告作为甲方与富势有限公司作为乙方及被告作为丙方三方签订《主体变更协议》，就乙方将其就系争房屋在《房屋租赁合同》中的全部权利义务转由丙方享有和承担，丙方愿意接受转让，甲方同意变更达成一致，并约定：自2014年10月1日起乙方在原合同中的全部权利义务由丙方享有和承担。之后原告按约交付系争房屋，被告支付保证金44,284元。2015年9月10日，上海江苏大厦经营管理处在系争房屋处张贴催款函，向被告催讨拖欠的房租、物业费、电费、饮用水费。2015年11月4日原告再次张贴在系争房屋大门处告知函，告知《房屋租赁合同》于2015年9月30日到期，催促被告于2015年11月11日前付清2015年5月1日至2015年9月30日期间所有租金、物业管理费、水、电费共计113535.10元，如被告于2015年11月20日仍未付清前述款项，原告将对系争房屋内的物品进行清点后放置其他场所，并将按照法律规定处置违约事件。2015年11月底，原告自行进入房屋，并收回系争房屋。上述事实，由《房屋租赁合同》、收据、《主体变更协议》、催款函、告知函等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，就系争房屋租赁原告与案外人签订的《房屋租赁合同》合法有效。原、被告及案外人就案外人转某某在《房屋租赁合同》中的权利义务给被告签订的《主体变更协议》亦符合法律规定，系当事人真实意思表示，因此被告应按照《房屋租赁合同》约定全面履行自己的义务。根据约定，被告应于每月4日前付清每月的租金和物业管理费，现被告拖延支付2015年5月1日起至2015年9月30日止的租金、物业管理费，因此原告主张该期间的租金、物业管理费及相应的滞纳金，并自愿调低滞纳金的计算标准，本院依法予以支持。《房屋租赁合同》中就电费的计算方式、收取方式及应由被告负担都有约定，现在被告欠付截至2015年9月30日的水、电费2,825.10元，此笔费用由被告使用产生，原告据此起诉要求被告支付，并在此前的催款函和告知函中也有催收这些费用，既有合同依据，也符合相应法律规定，本院依法予以支持。对于被告交纳的保证金，根据合同约定，在被告结清欠费后，原告应予返还。现原告要求根据合同约定处理，同意在被告结清欠费后，同意返还，本院认为此种做法既有合同依据，也与法不悖，本院予以支持。被告巨策(上海)经贸有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭，自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告巨策(上海)经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海紫金山大酒店2015年5月1日起至2015年9月30日止的租金及物业管理费110,710元；二、被告巨策(上海)经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海紫金山大酒店滞纳金共计19,042元；三、被告巨策(上海)经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海紫金山大酒店水、电费共计2,825.10元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,522.80元，由被告被告巨策(上海)经贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 田有娣
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。