福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0203民初2126号
原告：赵少雄，男，1990年5月19日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
委托诉讼代理人：陈敬招，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
被告：李正庭，男，1981年6月26日出生，汉族，住福建省清流县。
被告：邹美珍，女，1981年12月1日出生，汉族，住福建省清流县。
原告赵少雄与被告李正庭、邹美珍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵少雄的委托诉讼代理人陈敬招与被告李正庭、邹美珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵少雄向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年11月1日签署的《转让协议》无效；2.李正庭、邹美珍返还赵少雄214200元。事实和理由：2017年10月18日，李正庭、邹美珍在58同城上发布信息，称因需离开厦门拟转让民宿，转让费用220000元，民宿位于厦门市思明区房屋即讼争房屋。赵少雄在李正庭、邹美珍陪同下查看了讼争房屋，因赵少雄社会经验不足，轻易相信了李正庭、邹美珍的说法，同意受让民宿。赵少雄于2017年10月30日向李正庭支付了21200元作为租金、押金等。双方于2017年11月1日签署了《转让协议》，李正庭、邹美珍将与房东签署的租赁协议转让给赵少雄，李正庭、邹美珍向赵少雄交付房屋钥匙，赵少雄于同日向李正庭支付了193000元。之后，赵少雄准备开始经营民宿，但随后不久有中介带人上门看房，称房东拟出售房屋。赵少雄通过中介联系到房东，了解到房东未允许李正庭、邹美珍出租或转租，讼争房屋也不能用于经营民宿。李正庭、邹美珍无权处置他人房屋，双方签订协议无效，李正庭、邹美珍所收取款项应予返还。
李正庭、邹美珍辩称，赵少雄向李正庭、邹美珍转租讼争房屋是经过多次看房、多次沟通决定的，在双方沟通过程中，李正庭、邹美珍多次提醒赵少雄经营民宿有风险，赵少雄还是决定转租。赵少雄转租一周后，就向邹美珍表示转租没有经过家人同意，不想做了，邹美珍还教过赵少雄经营民宿的方法。今年1月左右，房东联系邹美珍时表示，赵少雄已经很久没有交房租了，李正庭、邹美珍就和赵少雄联系，赵少雄表示不做了，不再继续缴纳房租。李正庭、邹美珍共收到赵少雄支付的款项214200元，包括押金6000元、2017年11月和12月两个月租金12000元、转让费196200元。李正庭、邹美珍向上一手承租人受让房屋时也支付了198000元（主要是装修款），且当时就在经营民宿，李正庭、邹美珍继续经营民宿，赵少雄也经营民宿。李正庭、邹美珍接手讼争房屋时就没有办理证照，赵少雄是明知的，赵少雄也知道民宿大多无法办理证照。双方之间的《转让协议》是有效的，不同意返还任何款项。
本院经审理认定事实如下：
本案讼争的厦门市思明区中山路332号11C室房屋登记在案外人黄永志名下。2017年11月1日，李正庭、邹美珍与赵少雄签订一份《转让协议》，约定李正庭、邹美珍于2017年11月1日将讼争房屋现有的使用权及原房东签订的《房屋租赁合同书》转让给赵少雄。赵少雄分别于2017年10月31日、2017年11月1日向李正庭、邹美珍转账支付21200元、193000元，共计214200元，包括押金6000元、2017年11月和12月两个月租金12000元、转让费196200元。李正庭、邹美珍与赵少雄均将讼争房屋用于经营民宿，但均未办理相关证照。
另查明，本院于2018年1月24日受理了黄永志诉洪其勇房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）闽0203民初2146号。黄永志以洪其勇拖欠租金为由，提出解除双方于2014年8月5日签订的《房屋租赁合同书》，洪其勇将讼争房屋返还给黄永志，洪其勇支付租金及滞纳金等诉讼请求。洪其勇辩称，其已将《房屋租赁合同书》项下的权利义务概况转移给案外人胥平，胥平将《房屋租赁合同书》项下的权利义务概况转移给邹美珍，邹美珍又将《房屋租赁合同书》项下的权利义务概况转移给他人。洪其勇于该案审理中提交了讼争房屋的部分转租或转让协议作为证据；黄永志表示其不清楚洪其勇提交的转租或转让协议，直到2018年3月才知道这些协议的存在，租赁双方未约定可以转租，黄永志从未出具过同意转租的书面文件，相关转租行为无效。
本案审理过程中，赵少雄主张房东于2017年11月收回讼争房屋，但双方未签署书面交接文件；李正庭、邹美珍主张赵少雄仅于2017年11月向其表示不想经营，想收回款项，没有提到房东收回房屋一事。
另，本院向双方当事人释明，讼争《转让协议》有效。赵少雄认为房东未允许李正庭、邹美珍转租讼争房屋，讼争《转让协议》无法履行，故将第1项诉讼请求变更为解除双方于2017年11月1日签署的《转让协议》，第2项诉讼请求不变。李正庭、邹美珍针对赵少雄变更后的诉讼请求辩称，讼争《转让协议》可以继续履行，房东向法院提起诉讼的原因是赵少雄未按约定向房东缴纳房租，讼争房屋转租多次，房东从未提出异议，故不同意赵少雄的诉讼请求。
综上，本院认为，从在案证据来看，虽然李正庭、邹美珍将讼争房屋租赁合同项下的权利义务概况转移给赵少雄未取得出租人黄永志的书面同意，但黄永志在提起诉讼之前也并未对此提出书面异议，即便黄永志起诉要求解除有关讼争房屋的租赁合同，其理由也是因为承租人洪其勇拖欠租金。李正庭、邹美珍与赵少雄就讼争房屋租赁合同签订的《转让协议》，并未违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。赵少雄主张房东（黄永志）于2017年11月收回讼争房屋，但未提交充分证据予以证明，且黄永志在另案中亦提出了返还讼争房屋的诉讼请求，故本院对赵少雄的该项主张不予采纳。讼争房屋用于经营民宿，但未办理证照，赵少雄在承租之前就应当知道这一情况，承租之后赵少雄又以不能经营民宿为由提出权利主张，本院亦不予采纳。
鉴于，一方面赵少雄确实未按约定向黄永志缴纳租金，并已提出解除讼争《转让协议》的诉讼请求，明确表示不再继续履行讼争《转让协议》；另一方面，黄永志以诉讼的方式提出解除讼争房屋租赁合同、返还讼争房屋等诉讼请求，并在诉讼中明确表示相关转租或转让行为未经其书面同意，因此，本院认定赵少雄与李正庭、邹美珍之间的《转让协议》事实上已无法继续履行，赵少雄诉请解除该协议，本院予以支持。
从讼争《转让协议》无法继续履行的原因分析，赵少雄未按约定向黄永志缴纳租金是引发黄永志提起解除租赁合同之诉的直接原因，而黄永志提起该案诉讼又是讼争《转让协议》无法继续履行的主要原因。从双方签订讼争《转让协议》的过错分析，李正庭、邹美珍将讼争房屋租赁合同项下的权利义务转让给赵少雄，理应征得黄永志的同意，但黄永志否认其同意转让；赵少雄明知讼争房屋的出租人是黄永志，却不向黄永志了解其是否同意转让，未尽到谨慎义务。因此，李正庭、邹美珍与赵少雄在讼争《转让协议》的签订过程中均存在一定过错。
因讼争《转让协议》解除，双方未约定押金的处理方式，故赵少雄诉请返还押金6000元，本院予以支持。因赵少雄未举证证明其已将讼争房屋返还给李正庭、邹美珍或黄永志，故赵少雄诉请返还2017年11月和12月两个月租金12000元，本院不予支持。考虑到讼争《转让协议》无法继续的原因以及双方在协议签订过程中的过错，本院酌定李正庭、邹美珍返还赵少雄转让费196200元的40%即78480元。据此，李正庭、邹美珍应返还给赵少雄的款项共计84480元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告赵少雄与被告李正庭、邹美珍于2017年11月1日签订的《转让协议》；
二、被告李正庭、邹美珍于本判决生效之日起七日内返还原告赵少雄84480元；
三、驳回原告赵少雄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为2307元，由原告赵少雄负担1367元，被告李正庭、邹美珍负担940元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 朱 晨
二〇一八年六月二十五日
代书记员 楼欣杰
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。