四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终1025号
上诉人（原审被告）王明林，男，生于1950年8月11日，汉族，初中文化，退休工人，住四川省阆中市。
上诉人（原审被告）刘桂芬，女，生于1951年11月28日，汉族，小学文化，退休工人，住四川省阆中市城郊。
委托代理人刘彦林，四川伊丽达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何青刚，男，生于1965年3月9日，汉族，初中文化，农民，住四川省阆中市城郊。
委托代理人杨强，四川源正律师事务所律师。
原审第三人廖润春，男，生于1947年4月17日，汉族，初中文化，退休干部，住四川省阆中市。
上诉人王明林因所有权确认纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第486号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托代理人刘彦林，被上诉人的委托代理人杨强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，二被告系夫妻关系，第三人系原告已故妻子廖淑春大哥。1980年王明林从其父母处分得位于城郊十四村瓦房两间及草房半间。1988年1月10日，被告王明林为甲方与作为乙方的廖登生（第三人父亲，已于2012年农历正月死亡）签订《买卖房屋协议书》一份，载明：“甲方愿将原有在城郊十四村王明联与王明友之间的瓦房一间约30㎡面积，包括木楼一架、接檐子、茅坑等一便出售给乙方。经甲乙双方协议总价为壹仟叁佰元正。并达成以下协议：一、协议签字后其甲方所卖财产属乙方所有，双方不得反悔；二、界限，东：以甲方现有房东墙外边沿为界，南：以王明新的后院北围墙向东转拐处由东向西直线到王明联的界限交界处为界，西：以王明联老房转角前劲撑后北院东墙为界，北：以王明联北围墙向东直线与王明友的交界处为界，此段围墙由甲方负责修建，乙方付款；三、付款方式，乙方一次性付清，甲方应给乙方立据为证，如乙方今后遇有新的困难和要求，乙方可以请求甲方协助解决（安电、接水管、修筑围墙等）；四、以上协议签字之日起生效，双方不得有违，如有违约，违约者应向另一方付伍佰元违约金和赔偿一切损失。特此立约为证，此协议一式两份。①、此约原则不变，与王明连接壤墙属王明连所有，但给王明连一定补偿，壹佰伍拾元；②、此约在四处交界不变，但围墙在解决后定（原则由甲方进行修建，但乙方必须在修建前预付70%的围墙款；③、在今年内由甲方进行作证，乙方付给作证费用；④其它有关事项甲乙双方自行解决。乙方：廖登生。甲方：王明林。”协议签订当天，廖登生支付王明林人民币1300元，并同时由王明林向其出具收条一张，载明：“凭条收到廖登生人民币一千三百元整（此款是廖登生购刘桂芬30㎡房屋款，其中包括茅坑、木楼，其它无别）。此条，王明林。”随后，王明林搬出该房屋并交由廖登生居住使用。
1992年第三人廖润春将经过维修过后的该处房屋转让给何青刚、廖淑春夫妇居住。廖淑春于2010年10月因车祸死亡后，何青刚仍一直在该房居住至今。因该处房屋产权登记在王明林名下，一直未办理过户手续，现该房屋涉及拆迁及赔偿问题，王明林认为房屋转让协议无效。
同时查明，城郊十四村25号房屋于1991年12月25日办理集体土地建设用地使用证，号码为阆集建（91）字第181402500号。该证载明：“土地使用者王明林；地址保宁镇城郊十四村；用地面积127㎡；其中建筑占地105㎡；用途住宅；四至为东：水沟，南：菜地，西：王明联住宅，北：大路。批准使用期限长期。”
另查明，廖登生生前户籍地为石子乡金鼓村，原告何青刚户籍于2005年10月27日从沙溪办事处青包山村迁至城郊十四村25号，廖淑春户籍于1998年5月4日从新村路13号迁至城郊十四村25号。
还查明，原告于2000年4月21日在原购买房屋产权之外，该处房屋及宅基地界线四至之内新建的60㎡住房，其建修申请上阆中市保宁镇新石器街社区居民委员会签署“情况属实，同意修建”意见，并加盖阆中市保宁镇新石器街社区居民委员会印章。其它相应的批建手续原告未予办理。
诉讼中，已故廖登生、廖淑春的其他合法继承人（除原告外）分别出具书面申明，均放弃对二人生前所有的一切个人财产的继承权。
原告诉讼请求为：1、确认位予阆中市保宁镇城郊十四村25号建筑面积105㎡（土地面积127㎡）房屋一套归原告所有；2、确认于2000年4月21日在原购买房屋产权之外、房屋及宅基地四至界线之内新建的60㎡住房归原告所有。
原审法院认为，廖登生与王明林签订的买卖房屋协议书是双方真实意思表示，虽然当时该房屋所在地城郊十四村还属于集体经济组织，但现在已属于阆中市城区范围。1992年第三人将廖登生从被告王明林处所购房屋转让给原告、廖淑春夫妇居住，至2012年廖登生去世时近二十年时间，期间廖登生及其他家庭成员未提出任何异议，该房屋一直由原告、廖淑春夫妇居住使用，且原告于2005年已将户籍迁至该处，即使廖淑春于2010年10月去世过后，该房屋也一直由原告居住使用至今，故该转让协议合法有效。虽廖登生、廖淑春已经死亡，他们的合法继承人中除原告外均表示放弃对二人个人财产的继承权，现原告独自主张权利，符合相关法律规定。1988年购房协议中虽写有购瓦房一间约30㎡，但协议中载明的所购房屋四至界限明确，1991年12月25日办理的土地证记载之面积全部包括在四至界限以内。该房屋经过两次转让后虽产权仍登记在被告王明林名下，但原告取得该房屋实际物权人地位。故原告主张确认原土地证记载之面积房屋全部归其所有，本院予以支持。原告请求确认于2000年4月21日在原购买房屋产权之外、房屋及宅基地四至界线之内新建的60㎡住房归其所有，因原告修建该60㎡房屋未办理相应建房审批手续，涉及该60㎡房屋的确权，不属于法院受案范围，故对原告的此项诉讼请求本院不予支持。被告辩称第二次转让其不知情，转让行为无效，因被告已经将该房屋出售给了廖登生，廖登生自购买之日起获得了对该房屋的处分权，至于如何行使处分权不必告知出卖方，故对被告这一辩称意见，本院不予采信。被告辩称购房协议约定面积只有30㎡，除此之外剩余的面积应归其所有，因协议约定的房屋四至界限明确，包括原土地证记载之面积，故对被告这一辩称意见本院不予采信。判决：一、位于四川省阆中市保宁镇城郊十四村25号（原土地证号为阆集建（91）字第1814025**号，用地面积127㎡，其中建筑占地105㎡）房屋一套的所有权为原告何青刚所有。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5000元，由原告负担2000元，二被告共同负担3000元。
上诉人王明林上诉称：廖登生不是阆中市城郊十四村本集体经济组织成员，也没有将户口迁入该集体经济组织内，其不能购买该集体经济组织内的房屋，其与被告王明林所签买卖房屋协议应属无效。第三人将房屋转让给原告、廖淑春夫妇，其转让行为也应无效；协议转让的仅是30㎡房屋一间及茅坑、木楼和接檐子等，不包括其他部分，土地证记载的面积除去30㎡后，剩下的面积房屋是被告方修建，应归被告方所有。
被上诉人辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审查明事实与一审一致。
本院认为，廖登生购买案争房屋后，对其进行了添附和改造，1992年将经过维修的房屋转让给何青刚、廖淑春，廖淑春户籍于1998年5月4日从新村路13号迁至房屋所在地城郊十四村25号，何青刚户籍于2005年10月27日从沙溪办事处青包山村迁至以上住所。至此，何青刚、廖淑春取得城郊十四村集体经济组织的成员权，两次房屋转让协议因阻却事由消除使效力得以补正，应当认定有效。
《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任”。案争房屋由何青刚自1992年合法占有至今，王明林长期无异议，本应协助办理过户登记，现因拆迁冻结产权无法办理过户手续。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函的通知》（法［2012］51号）规定：不具备登记条件的房屋，原则上进行现状处置，买受人按照房屋的现状取得房屋产权。故何青刚主张确认案争房屋产权，依法应予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，何青刚受让的不动产的四至界限明确指向位于四川省阆中市保宁镇城郊十四村25号原土地证号为阆集建（91）字第181402500号的用地面积1**㎡，除非有相反证据，应当推定该用地面积上的建筑物所有权归于何青刚。在本案中，王明林并无证据证明除去30㎡之后，剩下面积的房屋系其修建；王明林连同厕所一并出卖，将案争房屋交付买受人占有后，搬至他处居住；除去30㎡之外的部分房屋，无王明林占有和收取租金的事实；廖登生购买案争房屋后，进行过改扩建。以上事实相互关联，协调一致地证明该127㎡土地面积及其之上的105㎡房屋归何青刚占有和使用，且排除其他权利，何青刚理应享有所有权。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审判长 王维登
审判员 冯苔民
审判员 欧 红
二〇一六年五月十九日
书记员 朱 丹