湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民三终字第91号
上诉人（原审被告）苏宏爱，男，1967年5月15日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地湖南省澧县。
被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司临澧县支行，住所地临澧县安福镇迎宾路。
代表人郑天杰，该支行行长。
委托代理人吕志强，湖南群杰律师事务所律师。
上诉人苏宏爱因与被上诉人中国农业银行股份有限公司临澧县支行（以下简称临澧农行）返还原物纠纷一案，不服湖南省临澧县人民法院（2014）临民一初字第258号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏宏爱，被上诉人临澧农行的委托代理人吕志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年1月25日，临澧农行与案外人太和公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：临澧农行将其所有的二间门面房出租给太和公司经营，租赁期限为2010年1月1日至2010年12月31日，到期后出租方无条件收回房屋，并实行合同一年一订，如需续租，在房租同等条件下，承租方享有优先续租权，如需转租，须经出租方同意，否则转租无效；年租金14000元，在签订合同时一次性交清；水、电费的收取，按水、电部门的收费标准执行，在每月20日前缴清，由出租方代收；租赁期限期间如需装修，须经出租方同意后方可施工，不能改变房屋主体结构，不能破坏水、电设施；对到期房屋收回时，不论承租方的装修标准有多高，投资有多少，出租方概不负责。至2010年底止，临澧农行与太和公司均按房屋租赁合同的约定履行了义务。2011年，临澧农行以其上级行政部门规定门面房屋不再对外出租、需收回自用为由，未与太和公司续签合同，但太和公司仍继续经营，临澧农行当年度收取了太和公司租金20000元。2011年6月25日，太和公司未告知临澧农行即将其所租赁房屋转让给苏宏爱经营，苏宏爱未主动与临澧农行重新签订房屋租赁合同，亦未与临澧农行就房屋租赁期限、租金等内容进行口头约定，更未向临澧农行缴纳房屋占用费。2011年8月23日，临澧农行书面通知苏宏爱，要求苏宏爱于当年12月31日前搬出所占用的临澧农行房屋，苏宏爱签收了该通知，但未在通知确定的期限内搬出。2012年2月28日，临澧农行再次派员会同临澧县新安镇人民政府司法所工作人员李坤向苏宏爱送达书面通知，要求被告于当年3月5日前搬出所占有的原告房屋，但苏宏爱至今仍未搬出，亦未缴纳所欠临澧农行房屋占用费和水、电费用，双方为此酿成纠纷。
原审法院认为，临澧农行与案外人太和公司签订的2010年度《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律规定，未损害他人利益，合同依法成立并生效。2011年双方虽未签订书面的房屋租赁合同，但太和公司在双方签订的2010年度房屋租赁合同约定的租赁期限届满后继续使用租赁物，临澧农行向其收取了相应租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，双方应按2010年度房屋租赁合同的约定享受权利、履行义务，但租赁期限为不定期。2011年，临澧农行收取了太和公司当年租金20000元，太和公司未提出异议，应视为双方对2010年度合同约定的租金数额的变更。对于不定期租赁，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。本案中，太和公司租赁临澧农行房屋后未告知临澧农行即将所租赁的房屋转让给苏宏爱继续经营，违反了其与临澧农行所订合同中关于转租的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，且苏宏爱在经营期间既未与临澧农行就房屋使用期限和使用费等进行约定，又未主动缴纳房屋占用费和水、电费用，其与太和公司的房屋转租行为无效，但其应向临澧农行缴纳从2012年1月1日起至搬出之日止的房屋占用费以及水、电费用。诉讼中临澧农行要求其按每月6000元即每年72000元的标准支付租金，因无事实和法律依据，本院不予支持，其房屋占用费应参照2011年度的标准（每年20000元）计算。临澧农行要求苏宏爱支付拖欠的水、电费，因未提交相关证据，本院不予支持。被告苏宏爱要求继续租赁经营以减少损失，其辩解主张无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决：一、苏宏爱于本判决生效之日起5日内返还所占用的中国农业银行股份有限公司临澧县支行门面房屋二间；二、苏宏爱按每年20000元的标准，支付从2012年1月1日起至交房之日止的房屋占用费给中国农业银行股份有限公司临澧县支行；三、驳回中国农业银行股份有限公司临澧县支行的其他请求。本案诉讼费1000元，由中国农业股份有限公司临澧县支行负担200元，苏宏爱负担800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决宣判后，苏宏爱不服，认为：1、原审法院根据临澧农行与太和公司的租赁合同判决临澧农行不承担苏宏爱的装修损失违反了合同相对性原则；2、原审判决苏宏爱按每年2万元的标准支付房屋占用费没有依据，应当按2010年太和公司与临澧农行签订的房屋租赁协议中约定的每年14000元计算；3、临澧农行在苏宏爱装修时不作任何提醒，装修后三个月即要求苏宏爱搬出门面，违反了善良风俗。要求依法改判被上诉人临澧农行延长上诉人苏宏爱的搬出时间，弥补上诉人苏宏爱的装修损失或者延长租赁期限。
被上诉人临澧农行辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。
在二审举证期间，双方当事人均未提交相关证据。
本院查明的事实与原审查明的事实基本一致。
另查明，上诉人苏宏爱与案外人太和公司股东苏宏英系亲戚关系。太和公司承租临澧农行的门面经营“梦洁家纺”，苏宏爱在该“梦洁家纺”门面工作。2011年6月25日，苏宏爱与太和公司签订了《关于梦洁店转让协议》，双方约定从2011年6月25日开始，“梦洁家纺”由苏宏爱个人经营。苏宏爱在经营期间门面招牌仍为“梦洁家纺”。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1、上诉人苏宏爱与案外人太和公司签订的门面转租协议是否有效；2、上诉人苏宏爱应当按照什么标准向被上诉人临澧农行支付房屋占用费；3、被上诉人临澧农行是否应当赔偿上诉人苏宏爱的装修损失。
关于门面转租协议的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人苏宏爱从案外人太和公司处转租被上诉人临澧农行的门面时，未能提供有效证据证明取得了出租人临澧农行的同意。上诉人苏宏爱在太和公司承租期间即在该门面内工作，与太和公司签订门面转租协议后，对外仍以太和公司以前经营该门面的字号“梦洁家纺”的名义经营，其间又未以自己的名义向临澧农行交纳过租金，临澧农行作为出租人不知道也不可能知道“梦洁家纺”的实际承租人已经发生了变化。故上诉人与案外人太和公司签订的门面转租协议无效。上诉人苏宏爱既未与被上诉人临澧农行直接签订房屋租赁协议，又未与案外人太和公司达成有效的门面转租协议，其占有使用被上诉人临澧农行的门面没有法律依据。被上诉人作为房屋所有权人，可以依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，请求返还原物。被上诉人苏宏爱要求延长租赁期限的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。被上诉人临澧农行在2011年8月23日书面通知苏宏爱，要求苏宏爱于当年12月31日前搬出门面，苏宏爱签收了该通知，但在此后长达三年的时间内仍未搬出。被上诉人临澧农行已经给予了上诉人苏宏爱充分的腾房时间。上诉人苏宏爱要求延缓腾房期限的诉讼请求本院亦不予支持。
关于房屋占有使用费的支付标准问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”根据本案的实际情况，占有使用费的标准应当参照该门面房屋出租时可获得的租金来计算。临澧农行在2011年收取了太和公司当年租金20000元，太和公司未提出异议，应视为双方对2010年度合同约定的租金14000元数额的变更。2011年6月25日，上诉人苏宏爱从太和公司处承接该门面房屋时，亦向太和公司支付了当年下半年的租金10000元。由此可见，上诉人苏宏爱对该门面房屋自2011年起租金变更为每年20000元是知晓并认可的。故对上诉人苏宏爱要求按每年14000元的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求本院亦不予支持。
关于被上诉人临澧农行是否应当补偿上诉人苏宏爱的装修损失的问题。上诉人苏宏爱虽然在原审答辩意见中提出要求被上诉人临澧农行赔偿装修损失，但并没有就该诉讼主张提起反诉。根据不告不理的诉讼原则，本院对此不予审理。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费1000元，由上诉人苏宏爱承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋晓玲
审 判 员 刘松林
审 判 员 朱晨辉
二〇一四年七月二十三日
代理书记员 徐晓敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别审理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
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