河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三民终字第00385号上诉人（原审被告）李结军，男，1973年2月2日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托代理人赵双良、连丽红（实习律师），河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解的权利。被上诉人（原审原告）王俊雅，女，1939年2月19日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托代理人杨晓珍，女，1971年11月13日生，汉族，住三门峡市湖滨区，系王俊雅女儿。代理权限为特别授权。上诉人李结军与被上诉人王俊雅租赁合同纠纷一案，湖滨区人民法院于2015年2月28日作出（2014）湖民一初字第1826号民事判决，宣判后，李结军不服向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李结军及其委托代理人连丽红，被上诉人王俊雅的委托代理人杨晓珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年9月16日，王俊雅（甲方）与李结军（乙方）签订门面房租赁合同一份，主要内容为：甲方将文明路东区37号楼门面房出租乙方，租期暂定10年，500元租金，房租壹个月交一次，水、电、卫生、闭路电视，由乙方自付；乙方每月必须提前壹个月交下个月租金，房租以收据为准，合同期满，如需退房或续租，应提前一个月当面通知甲方；租赁期内，未经乙方同意，甲方不得提前收回，如有违约，甲方须赔偿乙方由于提前退房而造成的一切损失；租赁期内，甲、乙方应遵守租金数额的约定，不得擅自要求提高租金或降低租金（征得对方书面同意的除外），若因此要求未获对方同意要求解约的，则视为违约；本合同一式二份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。门面房租赁合同上有王俊雅、李结军签名确认。2013年12月8日，李结军（甲方）与王永林（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：甲、乙双方经友好协商，将位于文明路东区37号楼1楼门面房转租给乙方使用；租赁期限自2013年12月8日至2014年12月8日，为期壹年，如乙方续租，需提前一个月交纳下一年房租，房租不涨价，如乙方不续租，需要提前一个月告知甲方；租金一个月1000元，一次性交清一年房租，共计12000元；甲方应自乙方按合同交纳租金之日起，按时交纳水、电费，乙方不能擅自转让房屋，只能使用，如乙方私自转让房屋，甲方有权收回房屋（房屋不得转让）；本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自合同签订之日起生效，具有同等法律效力。水、电出现问题由乙方维修。房屋租赁合同上有李结军、王永林的签名。2014年8月4日，王俊雅向李结军出具解除房屋租赁合同通知书一份，内容为：根据2010年9月16日您与王俊雅签订的门面房租赁合同，依合同的内容约定，现（出租方）王俊雅依合同解除与李结军的门面房租赁合同，其原因如下：一、李结军在门面房租赁期间，未经王俊雅同意，擅自将租赁房屋转租给他人，已违反合同；二、依据双方签订的合同，房屋租赁费应当每次提前一个月交纳下月租赁费，但李结军在2014年7月交纳租赁费后至今未交纳下月租赁费。根据我国合同法相关规定，现依法通知如下：一、自本通知发出之日起，您与王俊雅2010年9月16日签订的《门面房租赁合同》解除，请您在收到本书面通知后10日内搬出王俊雅位于三门峡市文明路东区37号楼西头与东区治安室中间的门面房屋；二、支付2014年7月17日起至搬离时的房屋租金；三、若您在上述期限内不搬出上述房屋，我们将通过法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失；本通知函一式两份，快递邮寄一份给您，另一份通知人留存，内容相同。解除房屋租赁合同通知书上有王俊雅的签名。原审审理中，李结军称租赁期限没到，房租是按时交纳的，后王俊雅拒绝收取房租；转租时，王俊雅是知情的，并同意转租；且有证人赵某、宋某、肖某、申某、贺某作证，对此，王俊雅不予认可。原审另查明：李结军在租赁期间，房租交至2014年7月16日止。原审法院认为：王俊雅与李结军之间签订的门面房租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律的相关规定，为有效协议，双方当事人应当按照协议约定履行各自的义务。合同签订后，王俊雅按约将其门面房交付李结军使用，李结军在租赁期间，未经王俊雅同意擅自将门面房转租给第三人王永林，属违约行为。审理中，李结军辩称门面房转租时，王俊雅是知情的，并同意其转租，仅有证人赵某、宋某、肖某、申某、贺某的证言，对此，王俊雅不予认可，且未能提供王俊雅同意转租的其他证据予以相互印证，故李结军的转租行为，缺乏事实和法律依据。王俊雅要求解除门面房租赁合同的请求，证据充分，予以支持。合同无效后，李结军应当予以返还房屋。承租人应当按照约定的期限支付租金。李结军称其向王俊雅交纳房租时，王俊雅拒绝收取，因未能提供相应的证据予以证明，故李结军的辩解理由，不予采信。另李结军辩称其从来没有提前一个月交房租从双方签订的租赁合同及李结军提交的收条可以看出，事实明显与李结军所说的当月交房租不符，故其辩解理由不予采信。根据双方签订的门面房租赁协议，租金每月为500元，李结军支付租金至2014年7月16日，其后的租金一直未交纳，故王俊雅要求李结军支付拖欠租金及直至返还房屋租金的请求，证据充分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除王俊雅与李结军签订的门面房租赁合同。二、李结军于本判决生效之日起三十日内返还王俊雅位于三门峡市文明路东区37号楼西头与东区治安室中间的门面房。三、李结军于本判决生效之日起十日内支付王俊雅自2014年7月16日起至实际迁出房屋之日止的房屋使用费，按每月500元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由李结军负担。宣判后，李结军不服，向本院提出上诉称：一、我在将门面房转租前征询过王俊雅意见，王俊雅明确同意。二、王俊雅家住在争议门面房附近，转租前后其多次从门面房处经过，转租后还多次询问王永林生意如何，对门面房使用人及店面经营范围的改变，王俊雅非常清楚。三、我于2013年12月8日将房屋转租于王永林，2014年8月4日接到王俊雅“解除房屋租赁合同通知书”，在这八个月期间，王俊雅未提出过异议。根据《合同法》第二百二十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条规定，原租赁合同依法有效，不应解除。王永林、王剑波、张爱玲的证言及争议房屋转租后照片三张可以证明。四、2014年8月2日，王俊雅通过王永林通知我交房租，2014年8月3日我交纳房租，王俊雅拒收。根据《合同法》第二百二十七条规定及双方“门面房租赁合同”第五条约定，王俊雅违反法律规定和合同的约定无故解除合同。对此我提供三门峡市公安局110接警处综合记录单、手机短信二条、三门峡中心医院出院记录可以证实。请求二审依法撤销一审判决，改判驳回王俊雅的一审诉讼请求，由王俊雅承担一、二审诉讼费用。被上诉人王俊雅答辩称：一、李结军在承租我房屋的租赁期间，未经我同意擅自将门面房转租给王永林，已属违约行为。二、我于2014年8月4日通过快递送达李结军“解除房屋租赁合同通知书”，已明确我不认可转租行为。根据《合同法》第二百二十四条及《城市房屋租赁管理办法》第十一条的规定，我可以解除合同。三、根据双方签订的门面房租赁合同，李结军明知其支付租金至2014年7月16日，其后租金一直未缴纳，在原审法院判决明确李结军交付拖欠房屋租金后，李结军也没有及时缴纳房屋租金。根据《合同法》第九十四条第三款、第二百二十七条，我可以解除合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为，关于王俊雅是否同意转租问题。李结军称在转租前经王俊雅同意，但其未提供王俊雅明确同意转租的证据，对李结军该上诉理由，本院不予支持。李结军称自房屋转租至接到王俊雅“解除房屋租赁合同通知书”已达八个月，超过法律规定的六个月，应视为王俊雅同意转租。但王俊雅称其于2014年8月1日到涉案房屋处收取租金时才得知房屋已转租，2014年8月4日，王俊雅即向李结军出具解除房屋租赁合同通知书告知李合军解除双方之间的租赁合同。本案诉讼中，李结军提供的张爱玲、王剑波等人的证言不足以证明王俊雅知晓李结军的转租行为以及王俊雅知晓转租行为的时间。故李结军称从王俊雅知道或者应当知道转租行为至“解除房屋租赁合同通知书”发出已超过六个月的上诉理由，证据不足，不能成立。关于房租的缴纳问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，李结军迟延交付房租虽构成违约，但在没有证据证明王俊雅要求李结军在合理期限内支付房租的情况下，王俊雅以李结军迟延支付房租为由直接解除合同不当。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，王俊雅以承租人未经出租人同意转租房屋为由解除合同并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由李结军负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭旭飞代理审判员  李 剑代理审判员  孟大艳二〇一五年四月十六日书 记 员  韩 点