云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第350号
上诉人（原审被告）张丽华，女，1967年12月5日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人李福东，云南华清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李竹英，女，1963年3月4日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人周崇武，云南尚同律师事务所律师。
上诉人张丽华因与被上诉人李竹英房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2014）宜民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明以下法律事实：原告从1993承租宜良县匡远镇街道办事处匡远社区居民委员会原匡州大楼房屋4间半，从2000年开始，原告将其中的2间门面转租给被告经营“登云鞋店”。2012年12月21日原告与匡远社区居民委员会签订2013年1月l日至2013年12月1日的承包合同。2013年1月1日，原、被告以甲、乙双方签订转租合同，其中第一、二、三、八、九项约定：甲方将座落于迎宾路门市4号房屋2间承包给乙方管理经营使用；承包期限定为一年从2013年1月1日至2013年12月31日止；承包租金共计104000元，承租方必须在2012年12月9日以前一次性交清，若逾期不交，加收滞纳金5%，并视为不租用房屋，出租方有权收回另行承包。合同到期，甲方应继续优先承包给乙方使用，如乙方不愿继续承包，须提前30天告知甲方。合同期满后，乙方每拖延一天，房屋租金以原来租金的三倍计算。合同签订后，被告如约支付了承包金亦按约定履行了相应的义务。2013年12月3日，原告又与匡远社区居民委员会签订了2014年1月1日至2014年12月31日的承包合同。因被告认为自己有权与村委会直接签订房屋租赁合同，双方遂发生纠纷。房屋到期后，被告未将房屋交回原告，仍在继续经营使用。原告诉请法院请求：一、判令被告向原告完整交还租赁商铺；二、判令被告承担自2014年1月1日起至完整交付租赁商品时的商铺使用费81931.5元（暂计90日：104000元÷365日×90日）；三、判令被告承担水电费5000元；四、诉讼费由被告承担。
根据上述确认事实，一审法院认为：《中华人民共和国合同法》规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告自愿签订一年期的房屋承包合同，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定的期限届满之后，被告应按时交房。对原告起诉的要求被告交还租赁商铺的诉讼请求，一审法院予以支持。交还的房屋应符合双方合同中第五项的约定，即……租期满后，乙方（被告）不得拆除装修设施，无偿完整交给甲方（原告）。对原告提出的要求被告承担逾期占用商铺使用费的请求，因在房屋到期之前后，双方未就续签或租金等达成一致协议，至今被告仍经营管理使用，已构成了违约。按照双方合同第九项的约定，合同期满后，乙方每拖延一天，房屋租金以原来租金的三倍计算，该约定可视为逾期占用房屋的一种惩罚性赔偿，被告在签订合同时就应当预见到违反合同的后果，该条款未违反相关法律禁止性规定，属当事人自治范围，故对原告提出的要求被告按照合同约定支付逾期占用商铺的诉讼请求，一审法院予以支持。该费用应按照合同约定的房租到期即2014年1月1日起计算，计算方式按照每天104000元÷365日x3=854.8元来计算至交房之日。对于被告提出的原告与匡远社区居民委员会签订的承包合同无效或未经过村民代表大会通过的主张，根据合同相对性原则，原告与匡远社区居民委员会签订房屋承包合同，合同的双方当事人为原告与匡远社区居民委员会，该房屋承包合同中约定原告不得转包，是基于原告与匡远社区居民委员会之间，有权解除合同或追究原告违约责任的权利方系匡远社区居民委员会，本案被告是没有权利主张原告与匡远社区居民委员会的承包合同无效的。对于该合同是否经过村民代表大会讨论不属本案审理范围，当事人可另行处理。即便匡远社区居民委员会主张违约，也只能向原告提出，原、被告所签订的房屋租赁合同仍然有效。原告提出的要求被告承担水电费5000元的诉讼请求，因无证据证实，一审法院不予支持。被告提出的原告到商店闹事，造成自己经济损失近5万元的主张，无相关证据证实，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告张丽华于本判决发生法律效力之日起十日内腾清所租赁房屋交还原告李竹英；二、被告张丽华于本判决发生法律效力之日起支付逾期交房的费用给原告李竹英，从2014年1月1日起按每天854.8元计算至本判决确定的履行期限届满之日止。三、驳回原告李竹英要求被告张丽华支付水电费5000元的诉请请求。案件受理费1157元，减半收取578.5元，由被告张丽华负担。
一审判决宣判后，张丽华不服，向本院提起上诉，称：一、上诉人已于2014年3月25日把涉案房屋返还给了被上诉人，使用费应当以84天计算。二、《房屋承包合同》到期后，双方所形成的不定期租赁合同关系，使用费应当参照原租赁合同履行，即每天285元。三、根据法律规定，《房屋承包合同》第九条约定的违约金过分高于实际损失，应当按照每天285元计算使用费。四、《房屋承包合同》第九条的约定应属无效，因签订合同时被上诉人仅享有2013年期间的房屋权利。综上，遂请求二审法院判令：一、撤销云南省宜良县人民法院（2014）宜民初字第10号民事判决第二项，改判上诉人支付被上诉人自2014年1月1日起至2014年3月25日的使用费23940元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李竹英答辩称：一、上诉人确于2014年3月25日腾还了房屋；二、合同到期后，双方对租期、租金未协商一致，我方多次要求上诉人腾还房屋。三、对违约过高的问题，上诉人在一审中并没有对此发表意见。四、我方从1993年开始承租涉案房屋，并于2013年12月3日签订了2014年的承包合同，并已足额支付了相应租金，上诉人主张合同第九条约定无效是不成立的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审中，被上诉人李竹英向本院提交了新证据：收条一份，证明其于2014年3月25日腾还了涉案房屋。上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院对该证据予以确认。
二审经审理查明的法律事实与一审法院所确认的法律事实一致，本院予以确认。另确认，上诉人于2014年3月25日向被上诉人腾还了涉案房屋。
本院认为：首先，双方所签订的《房屋承包合同》实际是租赁合同性质，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。上诉人主张签订合同时被上诉人并不具有涉案商铺的租赁权，故无权约定租期届满后的费用由其收取，故合同第九条关于合同期满后，乙方（上诉人）每拖延一天，房屋租金以原来租金的三倍计算的约定系无效，本院认为，根据查明的事实，被上诉人已与匡远社区居委会签订了2014年度的房屋租赁合同，其有权要求上诉人支付逾期交房的费用，对于涉案合同第九条无效的主张不成立，本院不予支持。其次，上诉人主张其与被上诉人在租赁期满后形成不定期租赁合同关系，应参照双方所签的《房屋承包合同》约定的租金支付费用，而实际上，双方租赁合同关系于2013年12月31日到期，被上诉人于2014年1月7日遂向人民法院起诉要求其腾还房屋，故被上诉人并未同意上诉人继续使用涉案房屋，双方并未形成不定期租赁关系，上诉人的该主张不成立，本院不予支持。最后，上诉人认为合同约定的三倍租金明显高于实际损失，应当予以调整的问题。对此，本院认为，《房屋承包合同》第九条明确约定合同期满后，每拖延一天，房屋租金以原告租金的三倍计算，该条约定系督促上诉人按期交还租赁物，上诉人明知该约定的情况下仍逾期占用房屋，应当承担相应的责任。因上诉人实际于2014年3月25日交还房屋，故应向被上诉人支付的逾期交房费用71803.2（854.8元×84天）元。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，因二审中出现新情况，部分予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持昆明市云南省宜良县人民法院（2014）宜民初字第10号民事判决第三项，即：“三、驳回原告李竹英要求被告张丽华支付水电费5000元的诉讼请求”。
二、撤销昆明市云南省宜良县人民法院（2014）宜民初字第10号民事判决第一、二项，即：“一、被告张丽华于本判决发生法律效力之日起十日内腾清所租赁房屋交还原告李竹英；二、被告张丽华于本判决发生法律效力之日起支付逾期交房的费用给原告李竹英，从2014年1月1日起按照每天854.8元计算至本判决确定的履行期限届满之日止”。
三、由上诉人张丽华于本判决书生效之日起十日支付被上诉人李竹英逾期交付的占用费71803.2元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费人民币1735.5元，由上诉人张丽华承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 汤名哲
审 判 员 郑会利
代理审判员 蔡 芸
二〇一四年五月十四日
书 记 员 郭 涛