湖南省岳阳市岳阳楼人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楼民一初字第578号
原告（反诉被告）岳阳＊＊＊＊＊，地址：岳阳市＊＊＊＊＊。
法定代表人＊＊＊＊＊，该＊＊＊＊＊。
委托代理人＊＊＊，湖南＊＊＊律师事务所律师。
委托代理人＊＊＊，男，19＊＊＊日出生，湖南省＊＊＊市人，住＊＊＊。
被告（反诉原告）＊＊＊，女，19＊＊＊出生，汉族，住岳阳＊＊＊。
委托代理人＊＊＊，男，19＊＊＊出生，汉族，湖南省＊＊＊人，住岳阳＊＊＊，系被告＊＊＊之父。
委托代理人＊＊＊，女，1988年8月18日出生，汉族，湖南省＊＊＊人，住岳阳＊＊＊，系被告＊＊＊妹妹。
原告岳阳＊＊＊＊＊（以下简称湘天公司）与被告＊＊＊租赁合同纠纷一案，原告于2014年8月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员杨艳红，代理审判员钟宁、人民陪审员王小红组成的合议庭，于2014年10月10日公开开庭进行了审理。书记员曾蓉担任法庭记录。原告委托代理人彭仕权、＊＊＊、被告委托代理人＊＊＊、＊＊＊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2011年3月2日，以原告为出租方与＊＊＊签订了《湘天国际花园房产租赁合同》。合同约定出租方将所属的岳阳市湘天国际花园天广阁临街102号、201、202号630.3平方米房屋租赁给被告，租赁期限自2011年3月2日至2014年3月2日，第一年月租金为10000元，第二年月租金为10800元，每年依次递增9600元（月增800元），房产押金为30000元，被告必须在上月15号前支付下一月租金，逾期未交者按每日千分之6加收滞纳金。如拖欠租金超过15日，视为单方终止合同。合同期满或解除合同的，原告的装修本着“来装去留”原则处理。合同签订后，被告尚能履行合同约定，只欠付2012年12月、2013年1月租金，但合同到期后，被告既不续签合同又不交出承租房屋，也连续5个月没有交纳租金计62000元和应当补偿所欠租金21600元，显然是违反合同约定，导致本案纠纷。经多次协调无果，遂诉至法院，请求法院判令1、被告立即返还租赁房屋；2、支付房屋租金、滞纳金（抵扣押金30000元），合计87080元；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）辩称：一、我方从未有违反合同的行为。2012年12月至2013年1月的租金，是因为房屋漏水，连续维修，基本没有营业，原告主动免收的房租；二、造成合同到期后，未续签合同的原因在原告。因原告曾多次派代表洽谈均同意按租金8%递增签订合同，但此后又向法院起诉；三、原告有严重的违约行为。被告承租的房屋，因主下水管损坏的原因，造成房屋漏水，地面渗水造成被告560000元的经济损失；四、被告依合同约定有优先承租权。
被告（反诉原告）反诉称：2011年3月2日，反诉人与被反诉人签订了《湘天国际花园房产租赁合同》，反诉人承租湘天国际花园天广阁临街102、201、202号630.3平方米房屋，租赁期限自2011年3月2日至2014年3月2日。反诉人承租房屋后，对房屋进行了装修，开始经营茶餐厅。经营后不久开始漏水，地面渗水。反诉人对漏水的地方进行了维修。但房屋仍然漏水，反诉人认为是二楼的厕所下水管出现问题，即对二楼厕所进行了翻修，但此后房屋还是漏水，反诉人认为是上次维修没有彻底修好，遂再次对厕所进行大面积的维修，但漏水问题仍然存在。后反诉人向被反诉人反映问题，但反诉人一直拖延不管，直至2013年才发现是下水管漏水，反诉人才进行维修。由于多次维修，共计支付维修费用，重新装修费用共计260000元，加上经营损失300000元，共计造成反诉人损失560000元。反诉人为维护自己的合法权益，遂提起反诉，请求法院判令1、被反诉人赔偿反诉人经济损失560000元；2、由被反诉人承担反诉费用。
原告（反诉被告）辩称：一、反诉事由不是房屋漏水，而是下水管漏水造成的，不是房屋结构质量问题，且房屋在2005年已出租，反诉人是从他人手中转租的；二、下水管漏水是反诉人装修开业后发生的，并不是在装修前就存在漏水现象；三、下水管漏水造成经济损失300000元和厕所翻修损失260000元，与下水管毫无关系，且损失超过了租金；四、反诉人没有证据证明其损失。
原告为支持其诉讼请求及抗辩理由，向本院提交了下列证据：
企业法人营业执照、法定代表人身份证明书。证明原告主体适格；
房屋产权证明。证明出租门面房屋属于原告所有；
房屋租赁合同。证明2011年3月2日签订了《湘天国际花园房产租赁合同》，租赁期限自2011年3月2日至2014年3月2日，租赁期限为3年，且双方合同履行期限届满；
收据。证明被告一直没有按合同约定交纳租金，属于违约行为。按合同约定应当提前15天交下月租金，而被告都是下月交上月租金。除欠交了2012年12月和2013年1月租金外，合同期限内的租金已交纳；
被告对原告提交的证据1、2、3的真实性无异议，对证据4交纳租金的真实无异议，但认为没有违约行为，租金是原告通知何时交，被告就按时交的。对于两个月未交租金的原因，是修路引起我关门后没有经营要求原告公司减免租金，但原告对此没有回应。
被告为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了下列证据：
照片一组。证明原告所有房屋的三楼漏水引起我方经营的茶楼大厅、墙面等浸水；
收据。证明漏水后引起的房屋维修费用；
吧台明细日报表、员工工资表。证明茶楼间接损失300000元；
门面租赁合同四份。证明在本案诉争门面周边的门面租赁价格；
证人熊光伟的证词。证明因厕所漏水所产生的维修费用；
原告对被告提交的证据质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据2所反映的下水道、厕所疏通的费用的真实性、合法性、关联性均有异议，其中电脑维修费用等收据与本案无关；对证据3的真实性有异议，没有相关人员的签名，对合法性有异议，证明月收入应以上月的税收收入予以证明；对证据4认为与本案无关联；对证据5认为证人没有装修资质，私自翻修与原告方无关。
本院认证认为，原告提交的证据1、2、3、4与本案有关联，可作为定案依据，本院予以采信。被告提交的证据1可反映房屋存在漏水的事实，对该份证据本院予以部分采信；证据2中所列下水道疏通费、电脑维修费、空调维修费、办公桌、窗帘款等费用无法确认系因漏水所产生的损失，与本案没有关联，本院不予采信；证据2中的厕所返修预算、维修付款收条及证据5可反映被告对房屋漏水问题进行了维修的事实，但维修所产生的具体金额均为证人熊光伟出具或证明，原告对其真实性不予认可，且被告未提交其他证据予以佐证，无法确认其真实性，故对上述证据本院予以部分采信；证据3系被告单方出具，原告对其真实性不予认可，且被告未提交其他证据予以佐证，无法确认其真实性，本院不予采信；证据4与本案没有关联，本院不予采信。
根据本院认定的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
2011年3月2日以原告为甲方，被告＊＊＊为乙方，双方签订《湘天国际花园房产租赁合同》，合同约定原告将位于岳阳市湘天国际花园天广阁102、201、202号面积为630.3平方米的门面出租给被告从事经营。租赁期限为3年，即2011年3月2日至2014年3月2日止。第一年度月租金为1万元，第二年度月租金为10800元，第三年度月租金为11600元。签订合同时一次性支付前二个月的租金，从第二个月开始，乙方提前15天支付下一个月的租金。乙方须按期交纳当期的租金，逾期未交者按每日6‰加收滞纳金。合同签订后3个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金人民币30000元。租赁期限届满，甲方应自乙方所有费用并办理移交手续之日起十日内一次性全额免息退还保证金。合同第七条第五款约定甲方负责建筑结构质量方面的修复、修缮之责（乙方使用正常老化不在责任内），但因乙方原因造成房屋损坏的，由乙方负责维修。第九条第一款约定合同到期后，双方不再续约将到期终止。第十条第一款约定乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金的6‰的滞纳金。合同签订后，被告向原告支付30000元押金并入场经营。合同履行第一年双方均能按合同约定履行各自的义务。但自2012年3月份开始，被告发现二楼楼梯间、厨房、一楼大厅出现漏水现象，被告认为系二楼厕所漏水所致，即自行出资对二楼厕所进行了维修。但维修后3个月，漏水问题再次发生，被告认为是第一次未能完全修复，又自行出资再次进行了维修。但3个月后又出现了漏水情况，漏水原因一直无法查明。2013年5月份被告发现是由于二楼与三楼间的平台积水溢出导致所租房屋发生漏水现象，即向负责该租赁房屋物业管理的湖南喜达屋物业服务有限公司岳阳分公司反映，物业公司经过排查发现是室外的下水管堵塞导致二楼与三楼之间的平台排水不畅引起积水并溢出，导致被告承租的房屋漏水，即于2013年底派人疏通了下水管道，此后再未发生漏水现象。在此期间，被告除2012年12月及2013年1月租金未按约交纳外，其余时期的租金均已向原告交纳。合同期满后，由于原、被告就续租租金问题未能达成一致意见，双方未能续签合同，被告一直占用诉争房屋至今，期间也未向原告支付相应租金。
另查明，2012年12月及2013年1月由于有关部门对道路进行维修，导致被告未能正常营业，被告向原告提出是否可将上述两个月的租金予以免除，但原告对此没有回复。庭审中原告称被告未能正常营业不是由于原告的原因引起，当时只同意被告缓交上述租金。
本院认为，原、被告签订的《湘天国际花园房产租赁合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定履行各自的义务。现原、被告因租金标准未能达成一致，双方未能续签租赁合同，原房屋租赁期限已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，被告应将承租房屋予以返还。故对原告主张被告立即返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告同时主张被告支付房屋租金、滞纳金（抵扣押金30000元），合计87080元。本院审查认为，被告在租赁合同期届满，又未与原告续签租赁合同的情况下，拒不腾空房屋并返还原告，该行为侵害了原告的合法权益，应按双方约定的第三年度月租金标准（即11600元／月）赔偿原告的经济损失，自租赁合同期届满至原告起诉时止（即2014年8月11日），被告已占用原告房屋5个月，按上述月租金标准，被告应向原告支付的房屋占用费为5个月×11600元／月＝58000元。但该款属双方租赁合同终止之后产生的费用，原告主张按已终止的租赁合同约定的标准计算滞纳金的请求于法无据。另2012年12月及2013年1月期间的租金，原告在庭审中并未认可将该期间的租金予以免除，且被告也未提交证据证实原告同意免除上述二个月的租金，故被告仍应向原告支付上述二个月的租金21600元。同时原告在庭审中认可曾同意被告缓交上述二个月的租金，因此该款不应再计算滞纳金。综上，被告应向原告支付的房屋占用费及拖欠的租金共计79600元（58000元＋21600元），在抵扣被告已交纳的押金30000元后，被告实际应向原告支付的款项为49600元（79600元－30000元）。被告反诉请求原告赔偿经济损失560000元。根据本案查明的情况，在被告入场经营前一年（即2011年3月至2012年3月期间）可正常使用租赁房屋，此后才发生漏水现象，且经过物业管理部门查明系室外排水管堵塞，导致排水不畅引起二楼与三楼间平台积水并溢出，进而发生漏水现象，该情况的发生并非原告所交付的房屋存在质量问题导致被告无法正常使用租赁物，故被告的经济损失不能归责于原告，因此被告主张原告赔偿经济损失560000元的反诉请求，本院不予支持。被告可另案向有关责任主体主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、限被告＊＊＊在本判决生效后十日内将位于岳阳市湘天国际花园天广阁102、201、202号房屋腾空后返还给原告岳阳＊＊＊＊＊；
二、限被告＊＊＊在本判决生效后十日内支付原告岳阳＊＊＊＊＊房屋占用费及拖欠租金共计49600元（已抵扣押金30000元）；
逾期履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告岳阳＊＊＊＊＊的其他诉讼请求；
四、驳回被告＊＊＊的全部反诉请求。
案件受理费1980元，反诉费4700元，由原告岳阳＊＊＊＊＊负担980元，由被告＊＊＊负担5700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 杨艳红
代理审判员 钟 宁
人民陪审员 王小红
二〇一五年一月九日
书 记 员 曾 蓉