天津市河北区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）北民再字第1号
再审申请人（原审被告）王沛，无职业。（未出庭）
委托代理人王彩虹（王沛之母），天津市机车车辆厂退休工人。
被申请人（原审原告）梅京涛，无职业。（未出庭）
委托代理人刘常熟，天津天一律师事务所律师。
第三人韩伟。
再审申请人王沛因与被申请人梅京涛房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）北民初字第1000号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年9月14日作出(2015)北民申字第6号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审期间，本院依法追加第三人韩伟参加诉讼。再审申请人、被申请人均委托代理人参加了诉讼，第三人韩伟到庭参加第一次庭审，经本院合法传票传唤，未参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2014年3月3日，原审原告梅京涛起诉至本院称，2013年11月15日，我与王沛签订《房屋买卖协议书》，约定王沛自愿将坐落于河北区富方园××房屋（建筑面积74.01平方米，有抵押贷款57万元）出售给我，房地产总价款75万元，王沛于2013年11月30日前还清贷款，并撤销他项权证，于2013年12月14日前将该房屋腾空交付我等。协议签订后，我于2013年11月15日给付王沛房屋首付款15万元，后又于2013年11月23日给付王沛购房款11万元。然而王沛未按时还清贷款、撤销他项权证、腾空房屋，已构成违约。我曾多次要求其清偿贷款并配合办理过户手续，王沛均以种种理由推诿。现起诉要求王沛继续履行《房屋买卖协议书》，协助我办理房屋过户手续；如找不到王沛，要求王沛返还购房款26万元，并支付违约金225000元（房屋买卖协议书中第五条违约责任中约定，违约金为该房地产总价款75万元的30%），诉讼费由王沛承担。
原审被告王沛未在法定期限内提出答辩意见。
本院原审查明，坐落天津市河北区富方园××房屋为被告王沛名下的私产性质房屋，建筑面积74.01平方米。2013年11月15日原告梅京涛与被告王沛签订《房屋买卖协议书》，约定甲方（王沛）自愿将坐落天津市河北区富方园××房屋（建筑面积74.01平方米，有抵押贷款57万元）出卖给乙方（梅京涛），房地产总价款人民币75万元，该协议第二条第6款约定乙方于2013年11月15日向甲方支付人民币15万元作为该房屋的首付款，该房款经甲方认可收讫后自动转为部分房款，该协议第二条第7款约定该房屋上设定的抵押贷款由甲方自行清偿，甲方确定于2013年11月30日前还清贷款，并撤销他项权证，若甲方拒绝或怠于履行此项义务，甲方应承担违约责任。因清偿抵押所产生的费用由甲方承担，乙方有权将此费用在总房屋价款中减除或折抵，该协议第二条第8款约定在乙方履行该买卖合同中第6、7项（即前述第6款、第7款）付款义务后7日内，甲方负有将本合同下的房屋协助乙方办理产权过户的义务，否则视为甲方违约，由甲方依照本协议的约定承担违约责任和损害赔偿责任，剩余房款约3万元，以乙方代甲方办理相关过户费用的方式支付，最终凭票据多退少补。并约定于2013年12月14日之前将该房屋腾空并交付给乙方等。该协议第五条第3款约定，违约金为该房地产总价款的30%，该协议第五条第1款约定甲方应积极协助乙方办理该房屋的产权变更手续，若甲方拒绝或怠于履行此项义务及不履行与此相应的配合义务，应承担相应违约责任。该协议签订后，原告于2013年11月15日给付被告首付款15万元，于2013年11月23日给付被告购房款11万元。被告未在2013年11月30日前还清贷款，并撤销他项权证，也未向原告实际交付房屋。现原告诉至法院，要求被告继续履行《房屋买卖协议书》，协助原告办理坐落于天津市河北区富方园××房屋过户手续；如找不到被告无法协助，要求被告返还原告购房款26万元并支付违约金225000元（房屋买卖协议书第五条违约责任中约定，违约金为该房地产总价款75万元的30%），诉讼费由被告承担。被告王沛经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，未在法定期限内提出答辩意见。
本院原审认为，原、被告签订的《房屋买卖协议书》系当事人双方真实意思表示，不违反法律规定，本院依法确认其合法有效。被告未按约定日期还清贷款撤销他项权证和未按约定日期向原告实际交付房屋的行为构成违约，被告应承担相应的违约责任。因被告王沛下落不明，已造成事实上不能履行该协议，原告要求被告继续履行《房屋买卖协议书》并协助原告办理坐落于天津市河北区富方园××房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告返还原告购房款26万元并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的具体数额，考虑到原告未举证证明被告的违约行为给原告造成的实际损失数额和被告下落不明的实际情况，故原告主张要求按照协议约定的房地产总价款的30%计算主张，本院不予支持，本院酌情调整为以本金人民币15万元计算，自2013年11月15日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同类同期贷款基准利率计算利息，以本金人民币11万元计算，自2013年11月23日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同类同期贷款基准利率计算利息。本院作出（2014）北民初字第1000号民事判决：一、解除原告梅京涛与被告王沛于2013年11月15日签订的《房屋买卖协议书》；二、本判决生效后十五日内，被告王沛返还原告梅京涛购房款26万元及利息（以本金人民币15万元计算，自2013年11月15日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同类同期贷款基准利率计算，以本金人民币11万元计算，自2013年11月23日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同类同期贷款基准利率计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。
王沛申请再审称，我不认识梅京涛，也并未与梅京涛签订过房屋买卖协议书。实际情况是我曾两次向韩伟借高利贷，第一次借款15万元，第二次借款8万元。均是韩伟通过银行转账方式向我的银行卡中打款，其中第一次在借款当日我向韩伟支付了15000元利息，第二次借款韩伟扣除利息实际打款70400元。此后，我曾三次向韩伟支付过利息，第一次是通过转账方式向韩伟汇款15000元，第二次是我在银行自动存取款机上向韩伟的账号内存款8000元，但存款凭证丢失了，第三次是我委托姨夫折津顺在银行柜台向韩伟名下银行卡中存款，金额为15000元。借款时，韩伟曾让我在数张空白纸张上签字并按指纹，并将我名下坐落河北区富方园××号房屋产权证留置。现原告向法庭提交的房屋买卖协议书、房款收条等证据都是韩伟他们伪造的，对此我根本不知情也不予认可，相反根据韩伟向我汇款的转账凭证和我及我姨夫给韩伟转账、存款的凭证足以证明我与韩伟之间是借贷关系，而非原审认定的与梅京涛的房屋买卖关系。故申请再审，要求撤销原判，驳回梅京涛诉讼请求。
被申请人梅京涛辩称，王沛所述不实，我与王沛确系房屋买卖关系，当时因我购房资金紧张，遂向朋友韩伟借钱，这样韩伟才通过银行转账方式替我垫付购房款220400元，连同我本人支付的现金，共计向王沛交纳购房款26万元，有王沛所写收条为凭。现我要求王沛继续履行房屋协议，如不能履行，则要求王沛返还首付款26万元并支付违约金。
第三人韩伟称，我与梅京涛系朋友关系，2013年梅京涛为购买王沛的房屋找我借钱，我先后给王沛转账两次，第一次转账15万元，第二次转账70400元。此款是我借给梅京涛的，与王沛并无借贷纠纷。如原、被告之间房屋买卖协议无法履行，王沛也应该将首付款和违约金给付梅京涛。
本院再审查明，梅京涛持有王沛签名的“房屋买卖协议书”及收据来院起诉，要求王沛继续履行协议，配合原告办理房屋过户手续。如不能履行，则要求王沛返还已支付的首付款26万元，并支付违约金。“房屋买卖协议书”的主要内容为：“出售方王沛，买受方梅京涛，房屋坐落地点河北区富方园××，房屋面积74.01平方米，价款75万元（含过户费、契税、土地出让金等所有费用）。买方于2013年11月15日向卖方支付15万元首付款，卖方于2013年11月30日之前还清贷款并撤销他项权证。在买方支付15万元首付款、卖方清贷后7日内，卖方负有协助买方办理产权过户的义务。卖方于2013年12月14日之前将该房屋腾空并交付给买方，卖方应积极协助买方办理该房屋产权变更手续，若卖方拒绝或怠于履行此项义务及不履行与此相关的配合义务，应承担相应违约责任，违约金为该房地产总价款的30%。协议签定日期：2013年11月15日”。有王沛签名的两张收据的内容为：（一）、“出售方王沛经与买受人梅京涛经过友好协商达成出售就本人所有坐落河北区富方园××的房屋买卖协议，产权证号105020901959.出售人王沛现确认于2013年11月15日收到梅京涛交付的该房屋首付款人民币15万元。收款人：王沛，2013年11月15日”；（二）、“今有本人王沛于2013年11月23日收到梅京涛购买天津市河北区富方园××的房屋部分房款人民币壹拾壹万元整（110000）。注：此部分房款本人承诺只用于清偿该房屋在中国银行的借款所用，保证不移作它用。收款人：王沛，2013年11月23日”。庭审中梅京涛表示其所支付的上述购房款中有220400元是向第三人韩伟所借，韩伟曾于2013年11月15日以转账方式转入王沛账户15万元，于2013年11月23日又转入王沛账户70400元，并向法庭提供了韩伟转账的证据材料。王沛则坚称与梅京涛并无房屋买卖关系，只是与韩伟存在借贷关系，并向韩伟多次支付过利息。
本案再审审查期间，经王沛申请，本院向农业银行中山路支行调查，2014年1月17日，王沛姨夫折津顺曾向韩伟名下银行卡中存入15000元。对此梅京涛表示此款是王沛因未按房屋买卖协议履行而支付的违约金，是梅京涛让王沛把钱打到韩伟账户的，韩伟则认为该款是梅京涛返还的部分借款。
本案再审第一次开庭之后，王沛申请本院对2013年12月，王沛卡号62×××78及韩伟卡号62×××72的银行卡账户资金往来明细进行调查，经调查，上述王沛账户于2013年12月14日向上述韩伟账户转账人民币15000元，且上述韩伟账户于2013年12月分别有三次存入人民币8000元的存款记录，王沛称其中2013年12月22日存入的8000元系王沛所存，15000元及8000元均系偿还韩伟的借款利息（月息）。就上述转账记录及存款记录，梅京涛表示与本案无关，韩伟经本院传唤未出庭就上述证据质证。
另查，梅京涛认可王沛所有坐落河北区富方园××号房屋产权证书在其处保管。
本院再审认为，梅京涛虽然持有王沛签名的房屋买卖协议及收据，但本案房屋买卖合同的内容及履行过程存在诸多反常且难以合理解释的疑点，故本院对诉争房屋买卖合同的真实性不予认定，理由如下：
第一、王沛作为房屋出售方，依常理只应收款，而不应该付款，但本案中王沛却委托其姨夫折津顺向韩伟账户存款15000元，明显有违常理。梅京涛在再审阶段称折津顺给韩伟的存款系王沛支付的违约金，是应梅京涛的指示直接存入韩伟账户。但在本案原审阶段，梅京涛代理人称梅京涛除支付给王沛的26万元房款外，双方无其他钱款往来（见原审正卷第45页），在本案申请再审审查阶段，梅京涛本人也表示王沛没有给过梅京涛钱，也不清楚王沛是否给过韩伟钱（见申请再审卷第40页），梅京涛的上述陈述前后矛盾，故对梅京涛关于该15000元系违约金的主张本院不予采信。
第二、梅京涛关于合同签订过程的叙述前后矛盾。本案申请再审阶段，梅京涛本人称房屋买卖协议是在王沛家里签订，但在再审阶段，梅京涛代理人又称房屋买卖合同是在韩伟处签订，前后矛盾。
第三、诉争房屋买卖协议的内容与正常房屋买卖协议有明显差别。诉争房屋买卖协议约定总房款75万元，签订合同当日支付15万元，而对剩余房款何时支付未作任何约定。该协议第二条第6、7、8、10四项是关于支付首付款、清偿房贷撤他项权证、办理房屋过户、交付房屋的约定，依上述条文，在买方支付15万元首付款后，卖方要自行负责清偿房屋贷款并撤销他项权证，之后双方就要办理房屋过户并交付房屋，而剩余房款仅为“约3万元”，上述约定内容让人难以理解，也无法做出合理解释。该协议第二条第9项约定，合同签订当日卖方将房地产权证交付买方保管，这与我市二手房交易习惯也不符合。该协议第八条约定，本合同签订后，卖方作为原房屋所有权人的一切权利义务全部转移给买方，在买方尚未支付全部房款的情况下，就约定权利义务全部转移，显然也有违常理。
第四、梅京涛是房屋买卖协议的买方，但现有证据证明所谓“房款”均为韩伟支付，梅京涛除收据外没有证据证明自己实际向王沛支付过所谓“房款”。而现有证据证明王沛至少向韩伟支付过两次15000元（本人汇款一次，委托姨夫折津顺存款一次），王沛关于向韩伟账户存入8000元存款的时间、地点的叙述系在本院调取韩伟账户明细之前，王沛叙述的存款时间、地点、数额与本院调取的证据基本吻合，且从王沛向韩伟支付钱款的时间看，均在韩伟向王沛支付所谓“房款”之后满一个月或两个月的节点，这印证了王沛关于与韩伟存在借贷关系，按月向韩伟偿还借款利息的叙述有一定可信性。
鉴于以上理由，对诉争房屋买卖合同的真实性不予认定。我国民事诉讼法第十三条规定，“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”，具体到本案，即应当由适格的当事人根据真实的法律关系选择正当的案由提起诉讼，合法行使诉讼权利。梅京涛与王沛之间不存在真实的房屋买卖关系，现有证据不能证实王沛所取得的钱款是因所谓“买卖合同”而取得，也不能证实该钱款是从梅京涛处取得，相反，证据显示，在所谓“房屋买卖”背后隐藏着王沛与韩伟的其他纠纷，王沛所取得的钱款是因与韩伟之间的法律关系而取得。本案原审所立“买卖合同纠纷”的案由不能反映当事人之间真实的权利义务关系，依据买卖合同纠纷的案由审理本案，将混淆不同法律关系之间的界线。梅京涛以买卖合同为案由提起诉讼，不符合受理条件。
综上，本案应从程序上驳回梅京涛起诉，相关权利人可依真实法律关系另行主张权利。本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百零七条第一款的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2014）北民初字第1000号民事判决；
二、驳回梅京涛的起诉。
诉讼费80元，保全费4270元退回梅京涛，公告费900元，由梅京涛负担。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判长 高 治
审判员 路子凤
审判员 张 杰
二〇一六年五月九日
书记员 张晓爽
附：本裁定适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。