福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0581民初1674号
原告：中国工商银行股份有限公司石狮支行，住所地福建省石狮市。
负责人：庄文聪，该支行行长。
委托诉讼代理人：黄清波，男，1961年7月12日出生，汉族，该行职员，住福建省石狮市。
被告：洪小红，女,1972年4月18日出生，汉族,住福建省石狮市。
被告：洪民权，男，1969年11月22日出生，汉族，住福建省石狮市。
被告：福建省皇富房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人杨燕妮，该公司负责人。
原告中国工商银行股份有限公司石狮支行（下称工行石狮支行）与被告洪小红、洪民权、福建省皇富房地产开发有限公司（下称皇富公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告工行石狮支行的委托代理人黄清波到庭参加诉讼，被告洪小红、洪民权、皇富公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工行石狮支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告洪小红、洪民权、皇富公司签订的个人购房借款/担保合同[01408行(八七)支行（2012）年（一手贷0000232）号]；2、判决被告洪小红、洪民权立即偿还结欠原告的违约贷款本金671307.77元、利息18992.71元，以及自2016年3月26日起至实际还款之日止按约定罚息利率计算的一切利息、罚息、复利；3、判决原告有权以被告洪小红所有的址于福建省石狮市八七路1279号中天国际2号楼25层2504单元的房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、判决被告皇富公司承担连带责任保证；5、判决本案的一切费用（但不限于诉讼费、公告费、实现债权所需的费用）均由被告承担。事实与理由：被告洪小红、洪民权、皇富公司于2012年4月19日与原告签订一笔个人购房借款/担保合同[01408行(八七)支行（2012）年（一手贷0000232号]，约定：贷款金额74万元整，贷款期限20年，240个月（204期），按月等额本息还款，贷款利率执行基准年利率，逾期（包括被宣布提前到期）按年利率基础上加收30%计收罚息、复利。同日，被告洪民权出具《共同偿还贷款确认书》，确认上述借款系其与借款人的共同债务，承诺共同偿还。被告洪小红提供自有的址于福建省石狮市永宁镇中骏·黄金海岸6-1区10幢402单元的房产作为抵押担保，并于2012年4月24日在石狮市房产登记交易中心依法办理按揭登记手续。同时，被告皇富公司承担阶段性连带责任保证，在满足约定的正式抵押登记手续已办理完毕,且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书等条件之日后免除保证人的保证责任。2012年4月25日，原告依合同约定发放给被告洪小红贷款74万元整，借款到期日为2032年4月25日，依合同约定转入皇富公司账户。还款过程中，被告洪小红于2015年8月25日起开始违约，经催收只偿还部分逾期本息，至2015年11月21日连续逾期数3期,违约金额本金5814.52元、利息10182.55元。原告依约宣布该笔个人购房借款/担保合同的贷款提前到期,并要求被告洪小红于2015年11月30日前归还全部贷款本息。截止至2016年3月25日，被告洪小红结欠本金余额671307.77元，积欠利息18992.71元,且应从2015年8月26日起按约定罚息利率计算利息，从2015年12月1日起按约定罚息利率计算复利，直至还清全部本息。
被告洪小红在法定期限内未作书面答辩。
被告洪民权在法定期限内未作书面答辩。
被告皇富公司在法定期限内未作书面答辩。
原告工行石狮支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告洪小红、洪民权、皇富公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据一、二、三即营业执照副本、组织机构代码证、负责人身份证明、居民身份证、户口簿、结婚证、营业执照副本、组织机构代码证由国家有权部门出具，可以证明原告与被告洪小红、洪民权、皇富公司的基本情况及诉讼主体资格以及被告洪小红、洪民权之间的夫妻关系；证据四即个人购房借款/担保合同由相关当事人签名、捺印、盖章，可以证明本案的借款及担保事实；证据五即借款凭证、电脑台帐由相关当事人签名、捺印、盖章，可以证明原告依约履行放款义务以及被告洪小红欠款的事实；证据六即商品房买卖合同、销售不动产统一发票（01272619）由相关当事人签名、捺印、盖章，可以证明被告洪小红向被告皇富公司购买商品房的事实以及本案借款的原因；证据七即按揭登记证明书由有关部门出具，可以证明抵押物经石狮市房产登记交易中心办理按揭登记，按揭登记手续依法有效的事实；证据八即贷款提前到期通知函、快递由原告及邮政部门出具,可以证明原告依合同约定向被告洪小红、洪民权、皇富公司宣布借款合同提前到期的事实；证据九即共同偿还贷款确认书由被告洪民权签名、捺印，可以证明被告洪民权出具确认书，确认被告洪小红向原告的上述借款系其与被告洪小红的共同债务，承诺共同偿还的事实。因此，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明原告的诉讼主张。
根据本院所采信的证据，结合原告工行石狮支行的陈述，本院确认如下事实：
2012年4月1日，被告洪小红向被告皇富公司购买商品房，双方签订《商品房买卖合同》。2012年4月19日，被告洪小红、洪民权、皇富公司与原告工行石狮支行签订了编号为[01408]行[八七]支行[2012]年[一手贷0000232]的《个人购房借款/担保合同》，合同约定借款用途为用于购置址于福建省石狮市八七路1279号中天国际2号楼25层2504单元的房产；借款金额为74万元；借款期限为20年即240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，即从2012年4月25日起至2032年4月25日止；还款采用按月等额本息还款法（按月计息）；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为借款利率上浮30%；被告皇富公司作为保证人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，在满足正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；被告洪小红、洪民权作为抵押人以上述房产设定抵押，抵押担保的范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；借款人未完全、适当地遵守或履行其在合同项下的任何承诺、保证、义务或责任的，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约；借款人违约的，贷款人有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同。同日，被告洪民权出具《共同偿还贷款确认书》，确认被告洪小红的上述借款系其与被告洪小红的共同债务，今后此债务及实现有关债权的全部费用由其与借款人共同偿还。2012年4月24日，双方就上述房产办理按揭登记手续。2012年4月25日，原告依约向被告洪小红放款，汇款74万元至其指定的被告皇富公司账户。贷款发放后，借款人并没有如约履行还款义务，造成贷款逾期，经原告多次催收，拒不履约还款。截止至2016年3月25日，被告洪小红结欠原告借款本金671307.77元，利息、罚息、复利18992.71元。2015年11月24日，原告分别向被告洪小红、洪民权、皇富公司发出《贷款提前到期通知函》，宣布上述借款合同剩余本金及积欠利息全部到期。2016年4月7日，原告诉至本院。
另查明，被告洪小红与被告洪民权系夫妻关系。
本院认为，原告工行石狮支行与被告洪小红、洪民权、皇富公司于2012年4月19日签订的编号为[01408]行[八七]支行[2012]年[一手贷0000232]的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该借款/担保合同有效。原告依约放贷,履行了合同义务，被告洪小红未能按约偿付借款本息，截止至2016年3月25日，被告洪小红结欠原告借款本金671307.77元，利息、罚息、复利18992.71元以及自2016年3月26日起按上述合同约定及中国人民银行规定的利息、罚息、复利，事实清楚，证据充分，足以认定。被告洪小红未按时偿还借款本息，已构成违约，根据双方上述借款合同的约定，原告有权解除合同，故原告诉求解除其与被告洪小红签订的上述合同，具有合同依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，上述借款合同解除后，被告洪小红应向原告偿还尚欠借款本息，原告关于被告洪小红清偿尚欠借款本金、利息、罚息、复利的诉求，合理合法，应予支持。被告洪民权向原告出具《共同偿还贷款确认书》，确认被告洪小红的上述借款系其与被告洪小红的共同债务，今后此债务及实现有关债权的全部费用由其与借款人共同偿还，该承诺的意思表示真实，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告关于被告洪民权共同偿还被告洪小红的上述债务的诉求，合理合法，应予支持。同时，根据原告提供的按揭登记证明书，讼争房产设定的系按揭登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的只是当抵押登记条件成就或者约定期限届满后对讼争房屋办理抵押权登记的请求权以及排他性地对抗他人针对讼争房屋处分的权利，并非对讼争房屋享有现实抵押权利。因此，在双方未办理正式抵押登记手续的情况下，原告要求对讼争房屋（抵押物）享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，不予支持。至于如何具体处分讼争房屋，并非本案审理范围。被告皇富公司自愿为被告洪小红的上述债务提供连带责任保证担保，并与原告及被告洪小红签订上述合同，其意思表示真实，其保证范围、保证方式、保证期限明确，保证合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，被告皇富公司提供阶段性连带保证担保，现合同虽然解除，在原告与保证人无其他特别约定的情况下，保证人皇富公司仍应对被告洪小红的上述债务承担连带保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款合同签署之日起至抵押有效登记设定且相关权利证明文件交付贷款银行执管之日止的阶段内向贷款银行履行还款义务提供保证担保，其实质是为贷款银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证担保，一旦抵押设定成功，该阶段性保证的任务即告完成。讼争房屋虽于2012年4月24日办理按揭登记，但至今未能办理抵押登记，抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书至今未能交由贷款人核对无误、收执，在按揭登记未变更为抵押权设立登记之前，原告尚未取得讼争房屋的优先受偿权，保证人提供的阶段性保证期限届满的条件尚未成就，被告皇富公司仍应对被告洪小红拖欠原告的借款本息承担连带清偿责任。被告皇富公司在承担保证责任后，有权向被告洪小红追偿。
综上所述，原告的诉讼请求合理合法，应予支持。被告洪小红、洪民权、皇富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司石狮支行与被告洪小红、洪民权、福建省皇富房地产开发有限公司于2012年4月19日签订的编号为[01408]行[八七]支行[2012]年[一手贷0000232]的《个人购房借款/担保合同》。
二、被告洪小红应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司石狮支行偿还上述合同项下借款本金671307.77元、截止至2016年3月25日的利息、罚息、复息18992.71元，并按上述合同约定及中国人民银行规定的利率支付自2016年3月26日起的利息、罚息、复利。
三、被告洪民权对被告洪小红的上述债务承担共同清偿责任。
四、被告福建省皇富房地产开发有限公司对被告洪小红的上述第二项债务承担连带清偿责任；被告福建省皇富房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告洪小红追偿。
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司石狮支行其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10703元，由被告洪小红、洪民权、福建省皇富房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 黄招荣
代理审判员 李珊珊
人民陪审员 吴辉荣
二〇一六年九月十三日
书 记 员 蒋正伟
附：
一、本案引用的主要法律法规条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：
(一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。
(二)债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。
(三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
(四)按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
3、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
8、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。