北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第04202号
原告北京高亿房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路1号。
法定代表人张方明，董事长。
委托代理人谭志宇，男，1976年5月23日出生，北京高亿房地产开发有限公司职员。
被告褚伟男，男，1986年8月22日出生。
委托代理人周雷，北京市盈科律师事务所律师。
原告北京高亿房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告褚伟男（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月4日做出（2013）朝民初字第19730号民事裁定，原告对裁定不服，提出上诉。北京市第三中级人民法院于2013年11月20日做出（2013）三中民终字第01079号民事裁定，撤销（2013）朝民初字第19730号民事裁定，发回至本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭志宇，被告及其委托代理人周雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月12日，我公司与被告签订《北京XX**中心租赁合同》，约定被告向我公司承租北京XX**中心办公楼西楼20层01，11-16号单元（以下简称诉争房屋），面积约为1991.11平方米，租赁期限2013年1月1日至2016年2月29日，租金为每月933831元。合同签署后，被告迟迟未按照租赁合同约定缴纳相关款项，且未按照约定及时履行合同其他相关约定。按照合同约定，出租人有权解除合同，承租人应当按照合同约定的租金标准，向出租人支付相当于四个月租金的赔偿金或者支付相当于未履行部分期间租金的赔偿金，以二者中高的为准。现原告诉至法院，要求被告支付相当于四个月租金的解除合同赔偿金3735324元。
被告辩称：第一，原告主张的金额过高，被告一天都未使用过诉争房屋，被告只同意50万元左右的违约金，即按照11天的租金计算违约金。第二，2013年1月1日至2013年2月28日属于双方约定的免租期，合同解除时间是2013年3月11日，这期间只有11天，原告要求收取被告400多万元违约金明显过高。支付租金的时间应该按照合同约定，押金根据合同约定应该在2012年12月19日之前支付。没有按时支付的理由如下：一是被告租赁诉争房屋是代表领耀控股有限公司（以下简称领耀公司）的行为。但因为外汇管制，钱打不进来。二是当时诉争房屋没有产权证，办理不了相应分公司、子公司、办事处等注册登记手续，直到双方解除合同后诉争房屋的产权才办下来。三是被告认为违约责任应由领耀公司承担。根据合同约定，租赁诉争房屋应属于商业用途，未经出租人同意，承租人不得将诉争房屋用作办公用途之外的其他用途，且双方在签订合同时均应提供营业执照等文件，这说明被告签订合同承租诉争房屋的行为应属工作行为。原告对被告代理领耀公司承租诉争房屋是明知的。被告作为领耀公司的法人，签订合同属于职务行为，应该由领耀公司承担相应的法律责任。四是即使按照原告主张的，将诉争房屋租赁给被告个人，从合同约定而言，原告也有很大责任。因为原告提供了格式文件，其明知应该出租给领耀公司而承租人却是被告个人，原告是有过错责任的。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年12月12日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《北京XX**中心租赁合同》及附件一至五，约定被告向原告承租诉争房屋，该房屋仅作办公用途，建筑面积约为1991.11平方米，租赁期限自2013年1月1日至2016年2月29日，其中2013年1月1日至2013年2月28日为装修期，2016年2月1日至2016年2月29日为免租期，装修期和免租期内均免除租金，但被告需支付物业管理费及其他杂费。租金为每月933831元，应于当月第一日前支付，但租赁期开始后被告第一次应付的整月租金以及押金3982221.64元，被告应于与原告签署租赁合同后5个工作日内支付。被告目前先以个人名义（褚伟男）签约，待新公司成立后，改为由新公司承租。原告同意被告将诉争房屋转让给该新注册公司（以承租人递交的核名通知书为准），但租客必须事先提供业主认可的资料证明，并获业主同意后，被告在租赁合同项下全部权利与义务一并转让给该公司。如在2013年9月1日前，原告仍未取得诉争房屋所有权证或被告仍无法将新公司注册于诉争房屋的，则原告应免除被告自2013年9月1日至取得房屋所有权证或被告新公司注册于诉争房屋（两者以前者为准）期间的租金及物业管理费。被告未按本合同约定支付押金，逾期达到三十日的；或被告未按本合同约定支付租金，逾期达到十日仍未支付的，原告有权解除合同。自原告解除合同通知书送达到被告之日，本合同解除。被告应当按本合同约定的租金标准，向原告支付相当于四个月租金的赔偿金或支付相当于租赁期未履行部分期间租金的赔偿金（二者以高者为准）。合同签订后，被告实际未使用诉争房屋，也未向原告交纳任何押金或租金。被告应当在2012年12月19日之前交纳押金和第一个月租金，故被告主张从2012年12月20日开始计算30日逾期时间。
2013年3月11日，原告向被告发出《解除合同书》，载明：“根据贵我双方于2012年12月12日签署之《租赁合同》，贵租户未按照租赁合同约定缴纳相关款项。我司现特通知贵租户按租赁合同第十三条第二款的规定解除前述租赁合同，并我司保留采取法律行动，向贵租户追讨所有欠款、滞纳金及一切赔偿费用的权利。”同日，被告在《解除合同书》上签字，并签署“收到函件，同意解除租约”。
就被告主张的代领耀公司承租诉争房屋，被告提交经过使领馆认证的领耀公司给被告的授权委托书及翻译件。原告认可证据的真实性，但称领耀公司给被告的委托手续从未向原告出示，且被告在原一、二审中也均认可未向原告出示过。就此，（2013）三中民终字第01079号《民事裁定书》“经审理查明”部分载明：“原审审理中，褚伟男提交领耀控股有限公司（下简称领耀公司）注册登记证明书、公司委任书、褚伟男身份证明书、褚伟男授权委托书证明褚伟男系作为领耀公司法人代表，接受领耀公司委托在中华人民共和国境内合法经营预先选择商业经营办公场所。经询，褚伟男认可在与高亿公司签订租赁合同时并未向高亿公司出示过褚伟男的身份证明书及授权委托书，但主张高亿公司对此明知。高亿公司对上述文件的真实性不持异议，但称对褚伟男代表公司的情况并不知情。另，褚伟男称附件五中所约定的“新公司”系指领耀公司计划在中国国内成立的一个机构，但因手续办理原因目前尚未注册成立。”
查，2013年5月20日，北京市朝阳区房屋管理局向原告发放X京房权证朝字第XX**号《房屋所有权证》，将包括诉争房屋在内的朝阳区东三环中路X号X幢登记在原告名下。
上述内容，有双方当事人陈述、《北京XX**中心租赁合同》及附件一至五、《解除合同书》、《房屋所有权证》、《民事裁定书》等在案佐证。
本院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利。就原告的合同相对方一节，被告虽主张应为领耀公司，但被告在与原告签订《北京XX**中心租赁合同》及附件一至五时，未曾向原告出示过相关授权手续，且依据双方合同约定，被告目前先以个人名义签约，待新公司成立后，改为由新公司承租，而被告也认可新公司尚未成立。故订立《北京XX**中心租赁合同》的双方应认定为原告和被告。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《北京XX**中心租赁合同》及附件一至五系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定及时履行自己的义务。现被告认可实际未向原告支付任何押金或租金，双方亦均确认合同解除时间为2013年3月11日，本院不持异议。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告主张系因原告未提供诉争房屋所有权证，无法办理新公司注册，故而未按合同约定交纳押金和租金。但合同附件显示，双方已明确约定原告办理诉争房屋所有权证的期限为2013年9月1日。直至双方解除合同时，原告虽仍未办理诉争房屋所有权证，但并不违反合同约定，不能作为被告不交纳押金和租金的合理缘由。按照合同约定，被告应于2012年12月19日前支付原告押金及第一个月租金，现被告认可其一直未支付，已符合双方在合同中约定的原告行使合同解除权并要求被告支付解除合同赔偿金的条件。故原告要求被告支付赔偿金，有事实及法律依据，本院予以支持。但原告主张的违约金计算标准过高，从公平原则和诚实信用原则出发，结合双方约定的租期，解除合同时间，被告过错程度以及原告实际损失等，本院确定赔偿金以诉争房屋三个月租金标准为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告褚伟男于本判决生效之日起七日内支付原告北京高亿房地产开发有限公司解除合同赔偿金二百八十万一千四百九十三元。
二、驳回原告北京高亿房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36683元，由原告北京高亿房地产开发有限公司负担7471元（已交纳），由被告褚伟男负担29212元（原告北京高亿房地产开发有限公司已交纳，被告褚伟男于本判决生效之日起七日内支付原告北京高亿房地产开发有限公司）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 阳
人民陪审员 吕鹤江
人民陪审员 李 欣
二〇一四年六月十八日
书 记 员 李文丹