广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8533号
上诉人（原审原告、反诉被告）：列健聪，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：张雨平，广东天胜律师事务所律师。
委托代理人：汪惠霞，广东天胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐存祥，身份证住址湖南省衡南县。
委托代理人：陈华平，广东鸿开律师事务所律师。
委托代理人：李宛锶，广东鸿开律师事务所律师。
原审第三人：列志毅，身份证住址广州市天河区。
原审第三人：谭峰军，身份证住址广州市越秀区。
上诉人列健聪、徐存祥因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四重字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：列健聪是列志毅、谭峰军的儿子，于1992年1月21日出生。1996年5月8日，广州市白云区同和镇政府核发穗同字第NO.0003892号农村（墟镇）宅基地使用证，使用人为列健聪。上述宅基地使用证上的房屋坐落于广州市白云区京溪村东兴新村C2幢501、502房（下称“涉案房屋”），面积133.276平方米。
2003年9月29日，列健聪由列志毅、谭峰军代理与不属于当地村集体经济组织成员的徐存祥就涉案房屋签订《售楼协议书》，约定：一、双方协定东兴新村C2幢501、502房宅基地使用证房屋全部产权12万元整。双方签订本协议当日支付10万元整，剩余2万元整在办理买卖合同公证后付清；五、因本协议由列健聪父母签订。如列健聪成年后否定合同效力，则徐存祥有权要求列健聪在返还首期款的同时赔偿其首期款金额30%的违约金：（即人民币三万元，并同时返还首期房款10万元），徐存祥将房屋退回给列健聪，徐存祥不负责过去使用房屋居住费用；七、双方均不能因房屋升值、贬值为由否决合同效力等。
同日，上述《售楼协议书》经过广州市白云区同和街法律服务律师所的见证。之后，徐存祥向某支付10万元，并取得涉案房屋使用至今。现涉案房屋的地址为广州市白云区东兴三街16号501、502房。
原审诉讼中，徐存祥向原审法院提交《关于对诉争房屋市场价值进行评估的申请》，要求法院委托有评估资质的机构对讼争房屋在2013年12月25日市场价值进行评估。原审法院根据列健聪申请依法委托[案号（2014）云法委字第00224号]广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司（下称“新鸿信公司”）对涉案房屋在2013年12月25日的市场价值进行评估，新鸿信公司于2014年11月18日作出鸿信（广）评字[2014]-SF118号评估报告显示，涉案房屋在2013年12月25日的市场价值为976513元。徐存祥垫付了评估费用4882元。
列健聪请求法院判令：1、列健聪与徐存祥于2003年9月29日签订的《售楼协议书》无效；2、确认列健聪与徐存祥双方已就《售楼协议书》无效时的处理方式达成共识；3、列健聪在向徐存祥支付13万元后位于白云区同和镇京溪村梅花园东兴新村C2幢501、502房屋使用权归列健聪所有。徐存祥则反诉请求法院判令：1、徐存祥与列健聪于2003年9月29日签订的《售楼协议书》因违反法律强制性规定而无效；2、列健聪向徐存祥返还购房款10万元；3、徐存祥向某赔偿经济损失832932元（以诉争房屋2013年12月25日时点评估价值减去应退回购房款10万元后的差额）；4、列健聪向徐存祥履行完上述第2、3项义务后30日内徐存祥向某返还诉争房屋；5、案件诉讼费用由列健聪承担。
针对广州市中级人民法院作出的（2015）穗中法民五终字第2737号民事裁定书认为“原审法院为确定损失的赔偿范围就案涉宅基地房屋委托评估机构进行了评估，但是，因委托评估的对象包含了土地使用权价值，没有单独针对上盖建筑物现值予以评估，从而导致结论中的案涉房屋的整体现值976513元包含了宅基地使用权的区位楼面价，且无法进行区分”的意见，原审法院于2016年1月13日向新鸿信公司发函询问鸿信（广）评字[2014]-SF118号评估报告中显示涉案房屋价值是否包含宅基地使用权价值和上盖建筑物价值？如包含宅基地使用权价值和上盖建筑物价值，请予以区分列明。2016年1月18日，新鸿信公司复函答复如下：1、评估结果仅为上盖物建筑价值，其价值内涵由所在地段的区位因素、大楼建筑现状、估价标的物现状等因素构成。2、估价结果不包含宅基地使用权价值和国有土地使用权价值。
对于新鸿信公司的上述复函，列健聪和列志毅、谭峰军认为因新鸿信公司出具的原评估报告将宅基地土地使用权价值作为评估对象，根据本院作出的裁定其出现的是根本性错误，并不属于笔误，通过发函询问要求评估公司作出解释并不能改变原评估结果的错误。原评估报告多处显示该评估对象中包含了土地使用权的价值，但现复函却称评估结果不包含宅基地使用权价值，此复函内容明显与评估结果相矛盾。徐存祥对上述复函认为内容与评估报告内容一致，不存在矛盾之处。
针对列健聪和列志毅、谭峰军对2016年1月18日新鸿信公司作出复函内容与评估报告内容中的质疑原审法院再次向新鸿信公司发函要求作出解释，并对评估结果包括的所在地段的区位因素、建筑物状况等价值予以区分列明。新鸿信公司于2016年2月29日复函如下：1、因宅基地使用权的特殊性，国家行业标准《房地产估价规范》及房地产估价理论体系中，尚无宅基地使用权价值评估的相关评估标准和规范，根据行业的一般做法，先假设其为国有土地，求取国有土地状态下的房地产价值，然后扣减其转为国有土地应缴税费和土地使用权出让金，从而推算出宅基地状态下的房地产价值。这只是估价方法选用问题的常规性表述，正因为宅基地按规定不能上市交易，而估价标的物为宅基地小产权房，其建筑与普通商品住房除土地权属因素外并无本质上的差异，评估报告中的相关表述目的是说明我们的估价依据、数据来源的出处及计算方法。2、影响房地产价格高低的因素是多方面的，其中估价对象所在地段的区位因素是影响房地产价格高低的主要因素，假设估价房地产其他各方面因素都相同的情况下，如果把区位因素影响的价值附加在估价房地产上，这个价值就是房地产的区位价值，如果把估价房地产分开为土地和建筑物，附加在附加房地产的土地上，就是估价房地产中土地使用权价值的一部分；附加在估价房地产的建筑物上，就是估价房地产中建筑物价值的区位价值。3、该案中，如果把估价房地产的价值分列为建筑物价值和区位价值，则有估价房地产上盖建筑物重置价值为：2495*133.276=332524元，区位价值为（7327-2495）*133.276=643989元。列健聪和列志毅、谭峰军对上述复函认为该复函属于鉴定结论，根据法律规定，应该由法院重新摇珠确定鉴定公司，而不应由合议庭自行指定，评估公司于2016年1月18日作出的复函内容已与原评估报告相矛盾，原审合议庭再次要求评估公司作出解释属于程序上违法。从该复函内容可看出，该评估结果是对房屋重置价值进行评估，与原二审裁定中所认为的现值评估是两个不同概念，该结果与原二审的意见也明显不一致。徐存祥认为上述复函从程序上并未违反法律规定，本案为重审案件，合议庭可依法对原审评估报告中有疑问之处要求评估公司人员作出说明，该复函并非新结论。
原审法院认为：徐存祥并非涉案房屋所在地的村民，其与列健聪于2003年9月29日签订的《售楼协议书》涉及农村宅基地房屋的买卖，违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。现徐存祥要求对此予以确认，原审法院予以支持。由于上述《售楼协议书》因违反法律和行政法规的强制性规定而无效，该协议书自始无效，即双方签订协议时约定协议内容不发生法约束力，故列健聪要求确认双方已就“售楼协议书”无效时的处理方式达成共识于法不合，不予支持。同理，列健聪以上述协议书约定其成年后可否定该协议书效力为由要求确认上述协议书无效亦缺乏依据，不予支持。
上述协议书无效后，因该协议书取得的财产应当予以返还，故徐存祥应当将涉案房屋交还给列健聪，列健聪应当向徐存祥返还已支付的购房款10万元。列健聪要求涉案房屋使用权归其所有，实为徐存祥向其返还涉案房屋后权利状态的归属，故列健聪的上述诉请实为要求徐存祥返还涉案房屋，原审法院对上述诉请予以支持。因列健聪应当向徐存祥返还已支付的购房款10万元，故徐存祥要求列健聪返还已支付的购房款10万元的诉请，原审法院予以支持。关于列健聪诉请要求向徐存祥支付13万元后涉案房屋使用权归其所有的意见，因向徐存祥支付13万元为上述协议书关于列健聪否定协议书效力的情况下责任的约定，如前所述，上述协议书已被认定因违反了法律和行政法规的强制性规定而自始无效，故列健聪依该约定提出上述意见无据，原审法院不予采纳。另因上述协议书无效双方均互负债务，因此均可同时履行抗辩权，即一方不履行或履行不符合约定的，双方可拒绝或停止履行，不存在先后履行的问题，故徐存祥要求列健聪向其退还购房款、赔偿损失后其再向某返还涉案房屋的意见不能成立，原审法院不予采纳。
关于徐存祥要求列健聪赔偿涉案房屋经济损失问题。（一）因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，因合同产生的信赖利益损失应为作为涉案房屋买受人徐存祥支付对价买受房屋后取得对涉案房屋相关权益的信赖利益，双方签订协议书至今已有十几年时间，涉案房屋价值已大幅上升，上述协议书被确认无效后，徐存祥应将涉案房屋返还列健聪，徐存祥因此不再享有涉案房屋的利益，故徐存祥有权要求列健聪赔偿因涉案房屋升值产生的信赖利益损失；（二）宅基地使用权的主体具有特定的身份属性，相应的宅基地使用权价值亦具有身份性的特殊性质，故其价值变化不应计入信赖利益的损失范围。原审中，法院委托新鸿信公司评估的涉案房屋价值976513元，经原审法院发函询问上述价值的构成情况，从新鸿信公司复函情况可总结出该公司对上述评估价值构成情况的主要意思为：因宅基地使用权的特殊性，国家行业标准尚未有宅基地土地使用权价值评估的相关评估标准和规范，故上述评估价值中不包括涉案房屋所在的土地使用权价值。因宅基地按规定不能上市交易，而估价标的物为宅基地小产权房，其建筑与普通商品住房除土地权属因素外并无本质上的差异，故评估报告中的标的物估价范围、估价设定等相关表述目的为说明本次评估的估价依据、数据来源的出处及计算方法。因影响房地产价值高低的因素有多方面，其中估价对象所在地段的区位因素是影响房地产价格高低的主要因素，故上述评估价值实为包括了涉案房屋所在地段的区位价值。如把涉案房屋的价值分列为上盖建筑物价值和区位价值，则上盖建筑物重置价值为332524元，区位价值为643989元。综上，徐存祥要求列健聪赔偿涉案房屋的损失应以332524元为赔偿计算基数，因徐存祥原支付的10万元购房款列健聪亦属应当退还的款项，故上述损失应扣除上述10万元购房款，经核算，列健聪应当赔偿徐存祥涉案房屋的损失为232524元。原审法院对徐存祥主张多出上述数额部分的赔偿诉请予以驳回。
关于列健聪和列志毅、谭峰军认为原审中委托新鸿信公司作出的评估报告存在根本性错误，本案中通过发函询问方式要求新鸿信公司对原评估报告作出说明属于程序性违法的意见。（一）广州市中级人民法院作出的（2015）穗中法民五终字第2737号民事裁定书认为原审因委托评估的对象包含了土地使用权价值，没有单独针对上盖建筑物现值予以评估，从而导致结论中的案涉房屋的整体现值976513元包含了宅基地使用权的区位楼面价，该意见意为强调原审委托内容中包含了土地使用权价值，导致评估结果中包含了宅基地使用权的区位楼面价，并非认为新鸿信公司违反本院的委托内容和程序对涉案房屋价值作出评估结果。现有证据无法显示新鸿信公司在原审委托评估的过程中存在程序违法，且评估对象亦与本院原审委托对象一致，故列健聪和列志毅、谭峰军认为原审中委托新鸿信公司作出的评估报告存在根本性错误的意见缺乏依据，原审法院不予采纳。（二）因原审中新鸿信公司就涉案房屋价值作出的评估报告并未违法，故该评估结果对本案的处理仍具有引用价值。根据广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第2737号案的意见，评估结果中不应当包含宅基地使用权的区位楼面价，故本案中，通过发函方式要求新鸿信公司将评估结果中将宅基地使用权的区位楼面价和上盖建筑物价值进行列明区分并未违反法律规定，本案中发函要求新鸿信公司对原评估结果中价值内涵的内容进行说明，并对各项价值内涵相应价值进行列明属于评估公司对原评估报告的补充说明，并不属于重新启动委托评估鉴定程序，故列健聪和列志毅、谭峰军认为本案中通过发函方式要求新鸿信公司对原评估报告作出说明属于程序性违法的意见不能成立，不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十六条，《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，于2016年4月18日作出判决：一、确认列健聪、徐存祥于2003年9月29日签订的《售楼协议书》无效；二、判决生效之日起三十日内，列健聪向徐存祥退还购房款10万元并赔偿经济损失232524元；三、判决生效之日起三十日内，徐存祥将位于广州市白云区东兴三街16号501、502房[穗同字第NO.0003892号农村（墟镇）宅基地使用证]交还列健聪；四、驳回列健聪的其他诉讼请求；五、驳回徐存祥的其他反诉请求。案件本诉受理费5900元，由列健聪负担100元，徐存祥负担5800元；反诉受理费6564元，由徐存祥负担4171元，由列健聪负担2393元。评估费4882元，由徐存祥负担3417元，由列健聪负担1465元。
判后，上诉人列健聪不服原审判决，向本院提起上诉称：一、列健聪依据《售楼协议书》第五条提起诉讼是基于双方对合同无效时房屋的处理方式已达成一致意见即形成了共识，而原审法院对此予以否定，属认定事实错误。二、徐存祥的反诉，完全脱离本诉的事实，背离双方已达成的一致的意思表示而依据与本诉无关的事实提起，原审法院却给予了支持，亦属认定事实错误。三、广州市中级人民法院(2015)穗中法民五终字第2737号民事裁定已对新鸿信公司所作的涉案房屋价值《评估报告》给予了根本性否定，而原审法院在重审此案时，依然坚持错误，依此评估报告为证据，属程序严重违法。四、原审法院未经规定程序，两次委托原作出错误评估报告的公司出具评估结论并作为了定案判决的重要证据，亦属程序严重违法。五、“信赖利益”一词因包含具有不确定的道德因素在内而没有确定的内涵，更没有上升为已形成共识，可以指导司法实践的法学理论。而原审法院视其为指南且依此判案，属主观臆断。六、徐存祥明知协议书第五条的存在却在本诉事实和理由之外寻找“事实”提起反诉，这本身就是典型的违背“信赖”和诚信。请求判令：1、撤销原审判决；2、支持列健聪的诉讼请求。
上诉人徐存祥亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、徐存祥的损失应当以评估价值976513元为赔偿计算基础。l、评估价值976513元仅仅为涉案房屋的价值，分列为上盖建筑物价值和区位价值，分别为上盖建筑物重置价值为332524元和区位价值为643989元。根据评估机构复函明确影响房地产价值高低的因素有多方面，其中评估对象所在地段的区位因素是影响房产价格高低的主要因素。即使涉案房屋为宅基地小产权房，其建筑与普通商品住房除土地权属因素外并无本质上的差异。上盖建筑物重置价值332524元为涉案房屋建筑施工所需原材料及施工用工所需要的费用。区位价值为643989元则指评估对象即涉案房屋受到其所在地段的区位因素影响的房产价值，包括土地四至、道路状况、交通状况、主要公共配套设施、环境状况、景观状况、区域城市规划建设等。正如普通商品住房价值不单单指建筑物重置价值，必然包括区位价值，且区位价值是影响房产价格的主要因素，该区位价值与现在开发商取得国有土地所缴纳的国有土地出让金及相关税费是两回事。单就宅基地土地的使用价值是相当高的，评估报告并不包含涉案房屋所在地的土地使用权价值。徐存祥与列健聪当初交易的目的和内容包括涉案房屋的区位价值。根据评估报告内容和新鸿信公司的复函情况，复函明确因为宅基地使用权的特殊性，评估报告的评估价值不包括涉案房屋所在地的土地使用权价值。评估是根据行业的一般做法，先假设涉案房屋涉及的土地为国有土地，求取国有用地状态下的房地产价值，然后扣减其转为国有土地应缴税费和土地使用权出让金，从而推算出宅基地状态下的房地产价值。二、原审判决存在自相矛盾的地方。重审判决将反诉的诉讼费按经济损失876513元为基准计算为6564元，间接上等于认同了列健聪向徐存祥赔偿经济损失应当为876513元。请求判令：1、改判原审判决第二项为列健聪向徐存祥赔偿经济损失876513元；2、案件诉讼费由列健聪承担。
经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：列健聪与徐存祥于2003年9月29日签订的《售楼协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定无效，原审法院己作论述，本院予以支持，不再赘述。该协议第五条不符合《中华人民共和国合同法》第五十七条所规定的情形。因此，原审法院认为上述协议第五条不发生法律约束力并无不当。
关于评估报告的有关问题。本院（2015）穗中法民五终字第2737号民事裁定将案件发回重审时认为原审因委托评估的对象包含了土地使用权价值，没有单独针对上盖建筑物现值予以评估，从而导致结论中的案涉房屋的整体现值976513元包含了宅基地使用权的区位楼面价，该意见并未否定评估结果，而是认为评估结果没有区分出上盖建筑物的现值。现原审法院审理时，通过发函方式要求新鸿信公司将评估结果中宅基地使用权的区位楼面价和上盖建筑物价值进行列明区分并未违反相关法律规定，且有利于节省司法资源和当事人的诉讼成本，新鸿信公司在2016年2月29日的复函中亦对之前的评估和复函作了进一步的说明和解释，并最终明确评估报告中涉案房屋市场价值976513元包含了上盖建筑物重置价值332524元和区位价值643989元，没有证据显示新鸿信公司在评估及相关复函的过程中存在程序违法，因此原审法院审理时通过发函方式要求新鸿信公司明确涉案房屋上盖建筑物的重置价值并无不当。作为买受人的徐存祥，如果与出卖人列健聪的买卖关系有效的话，则其现在依然可以享有涉案房屋全部价值，现双方的买卖关系无效，其不再对涉案房屋享有任何物权，徐存祥的损失也体现在房屋的全部价值。对于合同无效双方都有过错，应承担相应的责任，原审法院对列健聪应赔偿徐存祥的损失为232524元（涉案房屋上盖建筑物重置价值332524元-应返还的购房款100000元）的处理并无不妥，也符合公平原则，本院予以认可。
综上所述，上诉人列健聪、徐存祥的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14577.75元，由列健聪负担4337.86元，徐存祥负担10239.89元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年九月一日
书 记 员 游瑞娜