上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2152号
原告汪健。
委托代理人黄志宏，上海君典律师事务所律师。
委托代理人朱娟娟，上海君典律师事务所律师。
被告孙波。
委托代理人占健明，上海联业律师事务所律师。
第三人周怡婷。
原告汪健与被告孙波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月18日立案受理后，先适用简易程序审理，于2013年12月26日通知周怡婷作为本案第三人参加诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告汪健的委托代理人黄志宏，被告孙波的委托代理人占健明到庭参加诉讼。第三人周怡婷经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告汪健诉称，被告孙波夫妇是上海市闵行区×路×弄×号房屋的产权人。2011年4月20日，被告孙波与原告签订了租赁合同，将上述房屋出租给原告5年。原告对该房屋按照5年使用期限进行了规划，花费8万元进行了装修，并配置了办公用品和家具。被告孙波多次上门收取租金，并未对此提出异议。2013年4月，被告未通知原告就将该房屋出售给周怡婷。同年6月房屋的产证变更至周怡婷名下。但是周怡婷不愿继续将房屋出租给原告，纠集一帮人上门对原告骚扰、威胁、恐吓、断水断电，迫使原告于9月13日搬离。原告为此遭受巨大损失，故起诉：1、要求解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、要求被告退还租赁押金4，000元、赔偿装修损失8万元、租金损失11.5万元；3、要求第三人周怡婷对第2项诉讼请求承担连带赔偿之责。
被告孙波辩称，被告出售房屋事先通知了原告，原告未表示异议。被告将系争房屋出售后，原租赁合同的权利义务转让给买受人。原告后自愿与买受人签订租赁协议并自愿搬迁。原告主张的各项损失无依据。
第三人周怡婷未向本院陈述意见。
经审理查明，上海市闵行区×路×弄×号房屋原系孙波、杨某夫妇所有。2011年4月20日，被告孙波与原告签订租赁合同，约定被告将上述房屋出租给原告作居住使用，租赁期限自2011年6月1日起至2016年5月31日止，租金每月4，000元，首期付三个月租金和押金4，000元，以后租金每三个月结算一次。原告应按照合同约定，按时支付租金及其他费用。未经被告同意，原告不得改变房屋的结构、装修，不得将房屋转租。水电煤由原告承担，物业费由被告承担。双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约，则向对方支付违约金4，000元。若被告违约，除退还原告押金外，还须支付上述金额的违约金。如原告违约，被告有权不退还押金。双方另在补充条款中约定：头三年租金4，000元不变，三年以后租金以4，200元计，……装修和居住与被告无关，不损害该房屋结构。人身安全和财产安全由原告自己负责。
合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告向被告支付租赁押金4，000元。原告将车库改建成仓库，在车库旁边的后院空地搭建两间简易房。原告将该房屋用于开设汽车租赁公司，1楼作办公用途，2-3楼作员工居住使用。为地面浇平、隔墙、油漆涂料、搭建临时房等，原告支付工程款8万元。
2011年9月27日，被告孙波以原告使用房屋的实际情况与约定有较大差别为由委托居间方向被告发出终止租赁协议通知，要求原告将房屋恢复原状、付清有关费用后搬离。2011年10月10日，原告书面向被告提出装修花费较大，要求一次性赔偿20万元。之后，原告未搬离，仍向被告的银行卡上支付租金。
2012年12月11日，孙波、杨某与第三人周怡婷签订上海市房地产买卖合同，将上述房屋以372万元售出。双方约定房屋所附设备和装修已包含在转让房价款内，随房屋交付周怡婷。
2013年6月6日，上述房屋的房地产权证登记到周怡婷名下。
2013年7月间，网上挂牌的与系争房屋类似的精装修房租金每月8，000元左右。
2013年7月，周怡婷派人通知原告房屋产权已变更，要求原告尽快搬离。2013年8月21日，双方至物业公司协商，原告书写了“搬迁协议”，承诺自2013年8月21日至9月5日间完成搬迁，保留原来房屋内的物品，搬走自己的物品。
2013年8月25日，原告向上海市公安局闵行分局颛桥派出所报警称：8月21日×旅馆负责人“小胖子”带领十几人至其租住的×路×弄×号别墅，出示房产证后要求其立即搬离。后其与他们至物业公司签订了搬离协议。
因原告仍未搬离，双方又发生纠纷，2013年9月3日在颛桥派出所，周怡婷的代理人要求原告于2013年9月15日之前搬离系争房屋，否则停水停电，原告书写“协议书”承诺于2013年9月15日之前搬离。
2013年9月13日，原告搬离上述房屋，将室内可拆除的装修物拆走，但未拆除搭建的简易房间。被告、第三人均未向原告退还租赁押金。
审理中，被告表示同意退还原告租赁押金4，000元。
上述事实，由原告提供的房产证、租赁合同、房地产买卖合同、房地产登记簿、报警记录、工程施工协议与收条、租房信息、营业执照，被告提供的搬迁协议、协议书、银行对账单、终止协议通知书、照片等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应恪守。租赁期间，被告曾提出解除合同，但因原告仍依约支付租金，被告也收取了租金不提异议，故双方的合同继续履行。后系争房屋被出售给第三人，所有权发生变动，但不影响租赁合同的效力。被告作为出租人的权利义务由新的产权人周怡婷概括继受。周怡婷应当与原告继续履行上述租赁合同，保障原告的承租人权利。本院注意到原告书写的“搬迁协议”和“协议书”分别在物业公司和派出所，并无第三人签名，其内容丝毫不涉及对原告权利的保护，却有不搬离将遭受停水停电等措辞，说明原告做出书面搬离承诺并非自愿。结合双方发生纠纷原告报警等情况，本院对原告主张的为第三人所迫搬离的事实予以采信。原告实际于2013年9月13日搬离系争房屋，故租赁合同于该日解除。解除合同的责任在于第三人。第三人应赔偿原告因解除合同所遭受的经济损失。被告自愿退还原告租赁押金，本院予以准许。在剩余租赁期间，原告需另觅住房，确实面临租金上涨的风险。虽然原告对其实际损失未予举证，但本院予以酌情考虑。原告在空地上进行的搭建，非合同所涉的租赁物，亦无合法审批手续，本院在本案中不作处理。原告对房屋进行的装修，已在租赁期间加以使用，且有部分在搬离时拆走，故相关损失本院酌情确定。原告要求被告与第三人负连带赔偿之责，缺乏法律依据。第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告汪健与被告孙波签订的关于上海市闵行区×路×弄×号的租赁合同于2013年9月13日解除；
二、被告孙波于本判决生效之日起十日内退还原告汪健租赁押金4，000元；
三、第三人周怡婷于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪健经济损失4万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，300元，由原告汪健负担3，000元，第三人周怡婷负担1，300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 邓红霞
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。