广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第353号
上诉人（原审被告）：蔡淑贤。
被上诉人（原审被告）：深圳市粤鹏物业管理有限公司。
上诉人蔡淑贤因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1367号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年6月30日，深圳市宝安区xx街道xx社区工作站作为甲方、深圳市粤鹏物业管理有限公司（以下简称粤鹏物业公司）作为乙方签订了一份《物业管理委托合同》，约定甲方将深圳市宝安区xx街道xx社区的xx新村、大布新村交给乙方实行物业管理，物业类型为“城中村”多层围合式小区；委托管理事项为：小区共用部分的管理，包括房屋外围广告招牌的管理等；小区共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用照明室外消防设备等；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、池、井、停车场等；小区公用绿地、花木、垃圾场站等的养护和管理；小区附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等；公用环境卫生，包括公共场所、小区共用部位的清洁卫生、垃圾的收集；小区交通与车辆停放秩序的管理；维持小区公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；等。合同期限自2010年7月1日起至2013年6月30日止；管理服务费标准为：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，空置的房屋管理费，由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主收取，业主和物业使用人应在5日前交清当月的物业管理费，逾期缴纳的从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。合同还约定了违约责任等其他事项。2012年3月9日，深圳市宝安区xx街道xx社区工作站出具一份《证明》，证明xx街道xx社区xx新村96栋为蔡淑贤所有的私房，已在2009年历史遗留违法建筑普查登记中申请登记，xx新村96栋业主为蔡淑贤，上报面积约450平方米，登记信息资料已移交观澜办事处历史遗留违法私房及生产经营性建筑办公室，已经取得普查申报编号。另查，涉案小区尚未成立业主委员会。粤鹏物业公司为具备三级资质的物业管理企业。原审法院于2012年8月20日向深圳市宝安区xx街道xx社区工作站查询粤鹏物业公司是否就涉案小区进行了物业管理，深圳市宝安区xx街道xx社区工作站于2012年8月28日向原审法院回复称深圳市宝安区xx街道xx社区工作站于2010年7月1日与深圳市粤鹏物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，该公司于当天进驻xx新村小区进行了物业管理，进驻后，工作站在该小区公示栏张贴了“致辖区居民的一封公开信”，并悬挂横幅以作公示。
粤鹏物业公司诉至原审法院，请求判令：1、蔡淑贤支付拖欠粤鹏物业公司物业管理费人民币4470元及暂计2012年5月20日的滞纳金6210元，合计人民币10680元；2、由蔡淑贤承担本案诉讼费。
原审法院认为，粤鹏物业公司与深圳市宝安区xx街道xx社区工作站签订的《物业管理委托合同》，合法有效，虽然粤鹏物业公司没有提供双方当事人之间书面的物业管理服务合同，但粤鹏物业公司作为xx街道xx厦社区xx新村的物业管理单位，其已经为蔡淑贤提供了物业服务，亦可认定双方之间存在事实上的物业管理服务合同关系，蔡淑贤应根据其房屋的面积及合同约定的收费标准向粤鹏物业公司支付物业管理费。现xx新村96栋的面积为450平方米，根据合同约定物业管理费标准为每月每平方米0.5元，每月的物业管理费为225元，蔡淑贤须支付2010年7月至2012年5月20日期间的物业管理费用共计人民币5100.75元，现粤鹏物业公司只诉请要求蔡淑贤支付物业管理费用人民币4470元，系粤鹏物业公司对自己合法权利的处分，原审法院予以准许，故蔡淑贤须向粤鹏物业公司支付2010年7月至2012年5月20日期间的物业管理费用共计人民币4770元。粤鹏物业公司诉请蔡淑贤支付滞纳金人民币6210元，原审法院认为，粤鹏物业公司、蔡淑贤之间没有签订书面的物业管理服务合同，但蔡淑贤拖延支付物业管理费，应当向粤鹏物业公司支付拖欠的物业管理费的法定孳息即利息，利息按中国人民银行同期贷款利率标准，自每月应付物业管理费之次月的1日起计至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、蔡淑贤应于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市粤鹏物业管理有限公司支付2010年7月至2012年5月20日期间的物业管理费用共计人民币4770元和利息（利息以每月物业管理费人民币225元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利率的标准，自每月应付物业管理费之次月的1日起计至本判决确定的支付之日止）；二、驳回深圳市粤鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币34元，由蔡淑贤负担，受理费粤鹏物业公司已预交。
上诉人蔡淑贤不服原审判决，向本院提起上诉称，原审认定事实不清、适用法律不当，导致作出错误判决，应予撤销，改判驳回被上诉人的全部诉求。具体如下：一、原审判决认定被上诉人与政府派出机构（社区工作站）就上诉人等私有物业的管理服务事宜签订的《物业管理委托合同》合法有效，缺乏事实与法律依据。1、我国法律明确规定，物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则；物业管理服务委托权是业主自治权，系私权；只能由业主或业主委员会或经过半业主书面同意的社区居民委员会（居民自治组织）行使；政府作为公权力机关（包括社区工作等派出机构）在非自有物业的物业管理活动中，只能行使包括组织协调、指导、监督这些监管职权，即公权，政府非经私有物业业主授权即无权行使私有物业管理服务委托的私权。［详见：①《中华人民共和国物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”②《深圳经济特区物业管理条例》第三条：“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。物业管理应当遵守法律、法规规定，不得损害公共利益和他人合法权益。”③《深圳经济特区物业管理条例》第五条第一款：“街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。”第五条第二款：“社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托工工作站办理物业管理相关事务。”］2、本案中，上诉人的物业所在区域未成立业主委员会，业主本人未委托物业管理，也无证据证实所在片区过半业主书面同意当地居委会代为委托物业管理，即上诉人的物业管理委托私权从未合法行使。而作为政府派出机构的xx街道xx社区工作站，依法不是行使上诉人物业管理委托权的适格主体，无权将上诉人等私有物业的管理服务委托给被上诉人。但是，被上诉人不跟适格的委托主体签订委托合同，却偏偏跟不适格的社区工作站签订委托合同，那么，被上诉人签下来的合同当然不能认定为合法有效。一审判决认定该合同合法有效的事实和法律依据是什么被上诉人未经业主同意的单方公示，以及合同的相对方是强大的公权机关，这些都不能成为认定合同合法有效的事由。3、本案属于物业管理服务合同纠纷，适用法律时除应适用民法通则、合同法这些民事普通法以外，还应适用国家和地方的物业管理条例这些专门法。但无论适用普通民法或专门法，均应认定涉案书面合同因委托方主体不适格且无权签订物业管理服务委托合同，而可以直接认定无效。而一审判决认定该合同合法有效属于适用法律不当，应予纠正。二、一审判决既认定双方当事人之间不存在书面物业管理服务合同，又判决上诉人依照书面合同约定的价格向被上诉人支付事实合同价款，显然是自相矛盾的，也是缺乏事实和法律依据的。由上可见，本案当事人之间既然不存在书面的合同关系，那么，即便当事人之间存在着事实上的物业管理服务合同关系，也不能直接适用所谓书面“合同约定的收费标准”。被上诉人有什么证据证明其事实上为上诉人提供了什么样的物业管理服务事实上的管理服务价值又几何呢都缺乏充分具体的证据。一审判决又凭什么认定事实上的管理服务价格这是明显的认定事实不清。如果明知被上诉人未经业主同意擅自进驻管理、明知被上诉人无充分证据证明其提供了合格的管理服务，仍然判决上诉人按非自愿非对等的价格向被上诉人支付价款，这何异于支持强迫交易!
请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉求。二、本案诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人口头答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，深圳市宝安区xx街道xx社区工作站作为甲方与粤鹏物业公司作为乙方签订了《物业管理委托合同》，甲方将深圳市宝安区xx街道xx社区的xx新村、大布新村交给乙方实行物业管理，表明粤鹏物业公司对xx新村进行物业管理有合同依据。深圳市宝安区xx街道xx社区工作站向原审法院回复称深圳市粤鹏物业管理有限公司于2010年7月1日进驻xx新村小区进行了物业管理，表明粤鹏物业公司对xx新村进行事实上的物业管理。因此，粤鹏物业公司请求蔡淑贤根据其房屋的面积及合同约定的收费标准支付物业管理费的理由成立。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阮 思 宇
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 许 莹 姣
二〇一三年九月十日
书 记 员 严军军（兼）
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。