广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初21480号
原告：钟衬容，女，1975年12月27日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托代理人：李靖，系湖南人和（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：刘绍声，系湖南人和（东莞）律师事务所实习律师。
被告：余万庄，女，1979年12月17日出生，汉族，住广东省东莞市，
被告：庞志明，男，1979年2月2日出生，汉族，住广东省东莞市，
以上两被告共同委托代理人：李修霖，系广东星旭律师事务所律师。
以上两被告共同委托代理人：李嘉奇，系广东展创律师事务所律师。
第三人：东莞市纬业房地产代理有限公司，住所东莞市清溪镇行政中心区御鹿华庭1区4、9栋110-6铺。
法定代表人：韩志敏。
第三人：杨亚帝，男，1971年11月25日出生，汉族，住广东省吴川市，
委托代理人：曹扬波，系广东展创律师事务所律师。
委托代理人：袁鸣蔚，系广东展创律师事务所辅助人员。
原告钟衬容诉被告余万庄、庞志明、第三人东莞市纬业房地产代理有限公司（下称“东莞纬业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，余万庄提出管辖权异议，本院裁定驳回其异议，余万庄上诉，东莞市中级人民法院维持原裁定。后在本案审理过程中，原告申请追加杨亚帝为本案第三人，本院予以准许。本案依法由审判员杨小可、林永雄、郑烨组成合议庭适用普通程序并公开开庭进行审理。原告钟衬容及其委托代理人李靖，被告委托代理人李修霖，第三人杨亚帝委托代理人曹扬波，到庭参加了诉讼。第三人东莞纬业公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告经第三人的香市分公司居间介绍，于2015年11月17日签订《房地产买卖居间合同》，约定被告将位于东莞市寮步镇香市路海悦香郡花园6号楼2304号房的一处房产以总价580000元转让给原告，并约定了付款方式。原告在签订协议当天向被告支付了定金50000元，2015年11月24日被告与东莞纬业公司进行了委托授权公证，委托东莞纬业公司办理相关过户手续，被告于2015年12月将房屋交付给原告，原告也按时缴纳该房屋的物业管理费。2016年4月13日，原告向被告支付了第一笔楼款300000元，并于2017年对该房屋进行装修。但被告在装修过程中，未经原告同意私自将房屋更换门锁，导致房屋装修停止，并私自向公证处取消委托手续公证，且无理要求原告在额外增加转让款。原告多次与被告协商，被告仍拒绝继续履行合同，原告致函给被告，被告却明确表示单方解除合同，并且将原告支付的定金、第一笔楼款及装修费用共计400000元返还给了原告。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告继续履行其与原告及第三人东莞纬业公司签订的《房地产买卖居间合同》，并配合原告办理相关的过户手续；2.被告支付怠于履行合同的违约金按楼价余款每日0.1%从2017年8月15日计至合同履行完毕之日止，暂计至起诉之日为1380元；3.被告支付本案诉讼费。
两被告答辩称，不�意继续履行涉案的合同。
第三人东莞纬业公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，没有答辩，也没有提交相关证据。
第三人杨亚帝陈述称，确认被告向其借款并将涉案房屋抵押给第三人。
经审理查明，原、被告均确认由于涉案的房屋属于寮步镇的“人才公寓”，因此在一段时间内不能办理交易过户手续。2015年11月17日，原、被告及第三人东莞纬业公司签订《房地产买卖居间合同》，约定被告将位于东莞市寮步镇香市路海悦香郡花园6号楼2304号房卖给原告，总房价为580000元。原告于当日支付定金50000元，原告于被告做完授权公证书当日付第一笔楼款中的200000元，于2016年11月17日前付清第一笔楼款中的100000元。第二笔楼款230000元通过银行按揭贷款支付，原告须在合同签订后可过户前30天到银行办理按揭贷款申请，被告提供资料并协助，原告也可以选择无需通过贷款支付，而是一次性支付。合同第六条约定涉案房屋交付使用时间为2015年12月1日。合同第九条约定逾期超过10天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日楼价余款的0.1%支付违约金。合同第十五条约定，如被告违约导致该房屋不能交易，另需向原告赔偿相应的装修费，如政策允许过户，双方在1个月内须配合办理过户手续，否则按违约处理。两被告在合同落款“卖方”处签名并加盖指纹。当日，原告向被告支付了定金50000元，2015年11月25日，两被告委托第三人东莞纬业公司的办事人员办理涉案房屋买卖过程中的部分事宜，并办理了委托书公证。2016年4月13日，被告庞志明向原告出具了确认收到300000元的收据。之后，双方产生争议，原告于2017年7月31日向被告邮寄律师函要求被告在房屋届满5年之日起1个月�配合原告办理过户手续，原告一次性向被告支付剩余楼款230000元，记录显示被告于8月1日收到该函。被告向原告发出短信，明确表示解除合同。2017年8月3日，被告通过银行转账向原告退还了房款350000元，并支付了装修补偿50000元。原告主张其于2015年11月24日办理委托公证材料时即支付了200000元，在2016年4月13日通过银行转账支付了80000元，又支付了现金20000元，因此被告庞志明才出具了2016年4月13日的收据。被告主张其于2016年4月发现原告私自装修，双方产生矛盾，原告为了缓和矛盾单方面将款项汇入被告的账户中，并非被告同意原告付款。本院要求被告说明为何不同意原告付款又向原告出具收据，但被告未在指定时间内向本院回复这一问题。
被告主张其不愿继续履行合同的原因如下：1.涉案的房屋属于“人才公寓”，在5年内不能用于交易，而涉案合同签订于5年之内。2.原告私自对涉案的房屋进行装修，被被告制止后又不与被告联系。3.被告为了给父母治病，向杨亚帝借钱，涉案的房屋已抵押给杨亚帝。
关于被告主张的私自装修且不与被告联系的问题。原告主张被告于2015年12月向原告交付了涉案房屋，被告不反对原告进行装修，原告接收房屋后开始交纳管理费，并于2016年年底至2017年初开始装修，大概在2、3月期间，被告突然将钥匙换掉并通知物业不允许原告装修，后来又发现被告私自去公证处取消了之前的委托公证手续。被告主张在开始放盘时就将钥匙交给中介公司，原告是直接从中介公司处拿走钥匙，并不是被告向原告交付。
关于被告主张的借款及抵押的问题。2017年7月14日，被告与杨亚帝签订了《抵押借款合同》，约定庞志明向杨亚帝借款900000元，用途是投资，借款期限为2017年7月14日至2020年7月13日，利息为每月8000元，以涉案的房屋进行抵押。之后，余万庄和杨亚帝办理了抵押登记，编号为粤（2017）东莞不动产证明第0083382号。2017年7月17日，杨亚帝通过银行转账向庞志明支付了770000元。被告主张在2017年3、4月，被告的父母相继患重病、去世，被告花费了大量的款项，因此向杨亚帝借钱，开始是借了现金130000元，后来又通过银行转账支付了770000元，因此在借款协议中约定是借款900000元。杨亚帝对被告的这一主张没有异议。原告主张被告在两次庭审中对于770000元款项的用途陈述不一致，被告持有他人转款给杨亚帝的付款凭证，而且被告有多套房产，并非一定要以涉案房屋设置抵押，因此被告与杨亚帝有串通的可能性，双方的债权债务关系不真实。
在庭审中，原告向本院提交了银行流水清单，主张自己有能力按合同约定一次性支付楼价。原告还主张�被告于2017年8月1日收到原告发出的律师函，原告在函中给予了7天的宽限期，因此原告要求被告从2017年8月15日开始每日按楼价的0.1%支付违约金。
在本案审理过程中，本院根据原告的申请对被告采取了财产保全措施。
以上事实，有原告提交的《房屋买卖居间合同》、公证书、收据、律师函、快递回单、微信聊天记录、转账记录、通话录音、银行流水清单，被告提交的不动产登记证明、转账记录、医疗记录、银行凭证、《抵押借款合同》，以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案争议的焦点在于涉案的房屋买卖合同能否继续履行。一、原告在庭审中明确表示具备继续履行的能力并提交了相应的证据。二、被告主张涉案的房屋买卖合同的签订时间处于涉案房屋“禁止转让”时间段内，但该“禁止转让”并非强制性法律法规，且�前该时间段已过，因此本院对被告的这一主张不予采纳。三、被告主张原告私自装修，但双方已在合同中明确约定被告应于2015年12月1日向原告交付涉案房屋，原告收取后有使用房屋的权利，且即使原告未与被告协商装修的事宜，亦属于履约瑕疵，不构成根本违约，因此本院对被告以此为由要求解除合同的主张不予采纳。四、被告及第三人杨亚帝主张涉案的房屋已设置了抵押权，但本院认为，假使被告与第三人杨亚帝的民间借贷关系真实，但：1.原、被告签订的房屋买卖合同的时间早于被告与第三人杨亚帝形成民间借贷关系的时间，早于抵押权成立的时间，至少被告是在明知涉案房屋已转让的情况下将涉案房屋抵押给第三人杨亚帝；2.在被告与第三人杨亚帝就涉案房屋设立抵押权之前，被告就已向原告交付了涉案房屋，原告已交付了大部分房款。3.被告与第三人杨亚�的债权债务关系有可能得到清偿，原告应向被告交付的购房款可向第三人杨亚帝支付以清偿或担保被告与第三人杨亚帝之间的债务，不足部分或造成的损失可由被告清偿或赔偿。因此，本院不采纳被告的这一主张。综上所述，被告违约，应当承担违约责任，原告还可以选择继续履行合同。因此，本院对原告要求被告支付违约金并继续履行合同，被告协助办理过户手续的诉讼请求予以支持。根据原、被告签订的合同第九条的规定，原告选择继续履行合同，被告还应向原告支付违约金，由于被告于2017年8月1日收到原告要求被告继续履行合同义务的律师函，该函要求被告在收到该函后1个月内履行合同义务，同时结合合同第九条关于10天宽限期的约定，违约金应从2017年9月11日开始计算，即违约金以580000元为本金，按每日0.1%从2017年9月11日开始计至本判决生效之日止。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告余万庄、庞志明继续履行原告钟衬容与被告余万庄、庞志明及第三人东莞市纬业房地产代理有限公司于2015年11月17日签订的《房地产买卖居间合同》，并协助配合原告钟衬容办理东莞市寮步镇香市路海悦香郡花园6号楼2304号房的过户手续。
二、被告余万庄、庞志明于本判决生效之日起十日内向原告钟衬容支付违约金。违约金以580000元为本金，按每日0.1%从2017年9月11日起计至本判决生效之日止。
三、驳回原告钟衬容的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9613.8元，保全费3420元，由被告余万庄、庞志明承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 杨小可
审 判 员 林永雄
审 判 员 郑 烨
二〇一八年八月六日
法官助理 黄玉萍
书 记 员 尹艳清
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救�施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。