江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第0316号
上诉人（原审被告）谢斌，男，1966年12月11日出生。
委托代理人陈鼎春，男，1961年11月16日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）扬州汇鑫商业物业资产经营管理服务有限公司。
法定代表人叶云龙，总经理。
委托代理人陈峰，江苏大扬律师事务所律师。
委托代理人王玉庆，扬州汇鑫商业物业资产经营管理服务有限公司员工。
上诉人谢斌因与被上诉人扬州汇鑫商业物业资产经营管理服务有限公司（以下简称汇鑫公司）物业服务合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2013）扬广民初字第0440号民事判决，于2014年2月26日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：
本市毓贤街18号文昌百汇商业步行街的开发建设单位为汇扬公司，汇扬公司委托原告汇鑫公司从事步行街的商业管理和物业管理。步行街2幢201、202室房屋（面积为657.91平方米）所有权人为扬州市总工会。2011年3月9日，扬州市总工会将上述房屋出租给杨世财（扬州市广陵区天食地理饭店业主）经营餐饮，同年10月12日变更为谢斌承租上述房屋。2011年10月12日，原告汇鑫公司与谢斌签订了管理公约一份，约定由汇鑫公司为谢斌提供物业服务，谢斌应缴纳商管费4元／平方米／月，物管费3.8元／平方米／月，公摊水电费3.3元／平方米／月（按建筑面积分摊，以实际发生费用为准，以年结算，若有不足由商户不足，若有盈余则退还商户或延入次年使用），宣传推广费800元／月，环卫费1.5元／平方米／月。自进场之日起，以每六个月为一个周期，在每个周期期满前十天缴纳下一周期的物业管理费用，逾期按日万分之五计算滞纳金。协议签订后，原告提供了物业和商业管理服务。被告谢斌仅缴纳4000元。2012年7月，谢斌将饭店经营权转让给周勇、殷伟。原告与周勇签订了管理公约，首期管理服务费自2012年7月25日开始计算。
2013年2月21日，汇鑫公司诉至原审法院，请求判令谢斌给付截至2012年7月24日的物业服务费81360元、截至2012年8月31日的滞纳金12651元。
原审法院认为：
文昌百汇商业步行街的开发建设商汇扬公司委托原告汇鑫公司进行前期物业管理服务，汇鑫公司有权对步行街进行商业及物业管理。汇鑫公司与被告谢斌签订了管理公约，该公约系当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，应认定为合法有效，双方应按公约约定履行各自的义务。谢斌未按约付款，显属违约，除应给付物业费外，还应给付逾期付款滞纳金。对公摊水电费，合同约定“以实际发生费用为准，以年结算”，原告未提供水电费实际发生的相关票据，本院不予支持，原告可另行主张。被告谢斌于2011年10月起承租步行街2幢201、202室房屋，其为该房屋的实际使用人，负有缴纳物业费的义务，其作为被告主体适格。杨世财能否将扬州市广陵区天食地理饭店转让给谢斌经营，并不导致谢斌作为实际使用人与原告签订的管理公约无效。管理公约并非仅针对汇鑫公司与谢斌之间的权利义务关系进行约定，而是为实现对步行街全体商户收益最大化的目的，对全体商户统一商业和物业管理。因此，在商业服务与管理部分，合同约定了商户同意营业，配合宣传等义务，相关条款并无致使无效之情形。原告与周清等订立的物业费金额系当事人自愿订立，原告降低收费金额与原告与谢斌之间的合同无关。被告的辩称意见无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告谢斌于本判决生效后十日内给付原告物管费、商管费、宣传推广费、环卫费合计61282元及逾期付款滞纳金（以应缴纳费用为基数按日万分之五分段计算至本判决确定应付之日止）；二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2150元（原告已预交），由被告负担（于履行本判决时直接交付原告）。
宣判后，谢斌不服上诉称：
1、原审判决认定事实不清。
首先，原审期间，汇鑫公司并未提供其法人营业执照和有权经营文昌百汇商业物管服务的资格及合法收取物业管理费的相关证据。其次，按照汇鑫公司所提供《管理公约》的约定，汇鑫公司的诉讼主体资格也不适格。再次，本人在原审期间所提供的证据证明，汇鑫公司未能按《管理公约》的约定履行义务，故其无权向本人收取该物业管理费用。最后，汇鑫公司与本人的前手和后手即杨世财和周勇所签订的《管理公约》约定每年物业管理费均为6万元，而汇鑫公司与本人所签订的《管理公约》约定每年物业管理费为12万元，显然有失公平，依法应确认无效。
2、原审判决适用法律错误。
本案应适用《合同法》和《物业管理条例》及《扬州市物业服务收费管理实施细则》的相关规定，而原审判决仅适用《物业管理条例》的相关规定，系适用法律错误。
3、原审法院审理程序违法。
原审法院先适用简易程序后适用普通程序审理本案，但其审理期间均已超出法律规定的期限。此外，原审法院适用普通程序开庭审理本案的当日即作出判决，也不符合法律规定。
综上，原审判决审理程序和实体处理均不符合法律规定，请求二审撤销原审判决，并依法予以改判。
其二审期间未提供证据。
汇鑫公司答辩称：
谢斌上诉所称理由不符合客观事实，对于其所述的企业法人营业执照等证据，已经在原审期间进行了举证质证。原审判决符合法律规定。请求二审驳回上诉，维持原判。
其二审期间未提供证据。
本院查明：原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。
本案双方争议的焦点为：1、汇鑫公司的诉讼主体资格是否适格？2、汇鑫公司的诉请有无事实和法律依据？3、原审法院审理程序是否合法？
本院认为：
1、汇鑫公司在本案的主体资格适格。
文昌百汇商业步行街的开发建设单位为汇扬公司，该项目开发建设后，汇扬公司委托汇鑫公司进行前期物业管理服务。为此，汇鑫公司与相关业主或相关实际使用人签订了《管理公约》，对文昌百汇商业步行街的物业管理和物业管理费用的收取进行了约定。汇鑫公司的行为符合《物业管理条例》的相关规定。现汇鑫公司与谢斌因缴纳物业管理费用产生纠纷，依据与谢斌签订的《物管公约》和《企业法人营业执照》及《资质证书》等证据提起诉讼，其诉讼主体资格适格。
2、汇鑫公司的诉讼请求依法应予支持。
汇鑫公司与谢斌所签订的《管理公约》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性的规定，应认定合法有效，双方均应按公约约定履行其义务。谢斌未按公约的约定给付物业管理费用，显属违约。根据《管理公约》的约定和相关法律规定，谢斌除应给付物业管理费用外，还应给付逾期付款的滞纳金。
谢斌称汇鑫公司与其签订的《管理公约》与先前杨世财所签订的《管理公约》比较存在显失公平的理由，因其未能提供相关证据予以证实，故本院不予采信。至于汇鑫公司其后与周勇签订的《管理公约补充协议》所约定的物业管理费明显低于《管理公约》的问题。由于汇鑫公司根据物业管理的现状，其与周勇经过协商，汇鑫公司自愿降低收费标准，双方自愿签订补充协议，相对汇鑫公司与谢斌所签订的《管理公约》系另一法律关系。因此，对谢斌以此拒付物业管理费的理由，本院亦不予采信。
3、原审法院审理程序符合法律规定。
原审法院于2013年2月21日受理本案后，先适用简易程序后适用普通程序进行了审理，并于2013年8月1日开庭后作出判决，其审理程序和审理期限均符合法律规定。
综上所述，谢斌的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，且审理程序符合法律规定，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2150元，由谢斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一四年三月十七日
书 记 员 任 群
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；