江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0121民初538号
原告：舒新华，男，1963年2月16日出生，汉族，住江西省南昌县
被告：虞翔海，男，1958年1月3日出生，汉族，户籍地：江西省南昌市，现在居住地：江西省南昌市
委托代理人：江耀辉，江西豫章律师事务所律师。执业证号：13601199810866281。
原告舒新华诉被告虞翔海合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告舒新华、被告虞翔海及其委托代理人江耀辉开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舒新华诉称：2012年9月25日，原、被告双方签订协议，原告方以集资方式于2012年9月28日，向被告方付款人民币284750元，购买繁荣路旁DAJ2012039号地块，暂定名为“天佑大厦”第九层，面积为85㎡房屋一套，集资购房价3350元/㎡，按协议规定，被告方必须在2014年11月以前交房，延期三个月以后，被告方则以2%月息返还原告方的集资款并支付利息。被告方未在规定时间按协议向原告方交房，且无法履行交房义务，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告方返还集资购房款本金人民币284750元；2、被告方支付由本金产生的利息（暂计人民币312452元，要求计算到被告实际支付之日止）。本案的诉讼费用由被告承担。
被告虞翔海辩称：1、依据《集资建房协议书》的约定，原告应及时与被告签订正式的商品房预售合同。被告所开发的“天佑大厦”项目已符合《城市商品房预售管理办法》第五条规定的预售条件，原告签订的集资建房协议的合同目的已能够实现，其所购买的房屋在去年六月份就完全具备了签订商品房预售合同的条件，但由于原告自身的原因无正当理由拒绝签订，该消极行为造成的法律责任应由原告自己承担，而不应由被告来承担去年六月份至今的逾期交房的违约责任。另外，根据相关法律规定，如房屋具备了实际交付条件而拒绝接收的，房屋的毁损、灭失的风险就将由原告承担，与被告无关；2、被告延期交房事出有因，不应承担违约责任。被告延期交房的原因是由于政府无法按照《土地出让合同》约定的时间征收土地、完成拆迁，从而无法按时交付土地给被告使用，致使被告无法如期开工建房等不可抗力因素所致，而并非被告有意违约造成。根据合同法第一百一十七条的规定，被告本就不应承担延期交房的违约民事责任；3、原告诉求被告承担违约金数额明显过高，应作调整。原告诉请违约金金额312452元大大超过实际利息数额233495元（2012年9月28日至2016年2月28日为41月×2%×284750=233495元），而且，即便原告主张被告支付233495元的利息也是错误的，属显著偏高。退一步讲，假设被告对原告构成违约，需承担相应的违约责任，依照原被告所签订的《集资建房情况说明》第四条“若甲方（即被告）没有在规定的时间内（2014年11月以前）交房，延期三个月以内按一般商品房购买规定甲方应交付违约金给乙方（即原告），延期三个月以后则按2%月息返还乙方的集资款并支付利息”之约定，被告“延期三个月以后”交房需承担的违约利息起算点应从2015年2月开始按2%月息计算。“延期三个月以内”交房，双方仅约定“一般商品房购买规定”承担违约责任，属于没有约定违约金数额，根据相关司法解释，这期间的违约金应按照同地段同类房屋三个月租金计算。因原告的诉请主张违约金计算至2016年2月28日，故被告即使需承担违约责任，违约金的数额也应当为本案所涉房屋同地段同类房屋三个月的租金与68340元（2015年2月至2016年2月的12个月×2%×284750=68340元）之和。根据合同法的规定，当事人主张的违约金的基础应是守约方产生了实际损失才可主张违约方承担违约的民事赔偿责任，但原告并未向法庭提供其遭受实际损失的相关证明材料。如按现在同地段同类房屋租金标准据实计算，原告的实际损失从逾期交房至今也不应超过贰万元（具体数额贵院可依法委托有资格的房地产评估机构予以评定），而原告主张被告承担68340元及三个月租金之和的违约金则显然过高，依法应予以调整，调整的方法应以逾期交房的同地段同类房屋租金30%为上限调整为宜。综上，请求贵院兼顾合同的履行情况、当事人双方的过错程度以及原告预期利益等综合因素，根据公平原告和诚实信用原则予以衡量，对此作出大幅的调整，从而保护被告的合法权益不受无端的侵害。
经审理查明：2012年8月13日，被告虞翔海与案外人熊小平、张良杰竞得位于南昌县范围内繁荣路以北、百城晶典楼盘以东，寺庙以西DAJ2012039号地块（土地面积2100平方米，合3.15亩）40年土地使用权，土地用途为商服用地。2012年9月25日，被告虞翔海与舒新华签订《协议书》一份，约定：1、甲方（被告虞翔海）以竞拍方式取得繁荣路旁DAJ2012039号地块土地使用权，计划建一栋20层左右的商业用地性质大厦，暂取名为“天佑大厦”。大厦一、二、三层为商铺，三层以上为可办公可居住的商品房。乙方（舒新华）以集资建房的形式参与建设；2、乙方必须按每平方米3500元人民币标准交付集资款给甲方；3、商品房销售均价为每平方米3500元，且该价格不因市场房价上涨/下跌而变动。同日，双方又签订《集资建房情况说明》一份，约定：1、销售均价每平方米3500元人民币，中间楼层为均价，按拟建19层算，10层为均价，10层南3650元/㎡，10层北3350元/㎡，每低一层减30元/㎡（本地段同性质的商品房价位每平方米5300元）；2、建设期限：计划2012年11月开工（此之前办理建设各种证件）。开工后3个月建好地下室，以后每月建2.5层，11个月主体完工，2014年11月以前交房，以后180天内（即2015年4月30日前）办好房产证；3、若甲方（被告虞翔海）没有在规定时间内（2014年11月以前）交房，延期三个月以内按一般商品房购买规定甲方应交付违约金给乙方（舒新华），延期三个月以后则按2%月息返还乙方的集资款并支付利息；4、乙方集资金额为85㎡×3350元/㎡=284750元于2012年9月30日前转至甲方提供的账户中；5、房价以外的费用：契税4%、维修基金2%、管道煤气、有限（线）电视、宽带、电话等初装费约6000元/户；6、规划方案：可能是一栋20层左右的高层，暂定名为“天佑大厦”，高层建筑一、二、三层为商铺，四层及其以上为公寓或写字楼或住宅房。2012年9月28日，舒新华向被告虞翔海支付人民币284750元。
同时查明，“天佑大厦”项目先后于2013年8月14日、2014年1月3日、2014年3月6日、2015年5月27日取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。截至庭审之日止，“天佑大厦”尚未完工。
以上事实有原告舒新华向法庭提供的《协议书》、《集资建房情况说明》、《成交确认书》、银行个人业务凭证，被告虞翔海提供的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证据予以证实。
本院认为：根据舒新华与被告虞翔海签订的《协议书》、《集资建房情况说明》内容显示，双方在上述两份文件中对所建房屋的基本情况、工程内容、房屋产权证的办理、工程工期、房屋面积、价格及付款方式等作了约定，故《协议书》、《集资建房情况说明》实际上是房屋买卖合同。合同签订后，舒新华依约定向被告虞翔海支付了购房款人民币284750元，履行了己方义务。根据《集资建房情况说明》中的约定，被告虞翔海最晚应在2014年11月之前交付房屋，“若甲方（被告虞翔海）没有在规定时间内（2014年11月以前）交房···延期三个月以后则按2%月息返还乙方（舒新华）的集资款并支付利息”，经庭审查明，截至庭审之日止，房屋尚未完工，逾期已远超协议约定的交付期限三个月，故被告虞翔海应承担逾期交房的违约责任。因此对原告舒新华要求被告虞翔海承担退还房款284750元并承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算，原告主张应以购房总款284750元为本金，期间为自2012年9月28日起至被告实际支付之日止，按照月息2%的标准一年计算一次，且上一年结算的金额计入下一年的本金之中。本院认为，对延期交房三个月以上的违约责任，合同中的表述为“若甲方（被告虞翔海）没有在规定时间内（2014年11月以前）交房···延期三个月以后则按2%月息返还乙方（舒新华）的集资款并支付利息”，根据上述约定，违约金的起算节点应为合同约定的交房时间2014年11月，原告将起算节点前移至签订合同之时（2012年9月28日）显然与合同约定不符，本院不予支持。原、被告之间并未就违约金金额进行过结算，原告以复利的方式计算违约金，于法无据，本院不予支持。本案在审理过程中，经法庭释明，原告舒新华对与被告虞翔海之间签订的《协议书》、《集资建房情况说明》两份合同明确表示要求解除，本院认为，原、被告虽未在上述合同中明确约定解除合同的情形，但根据合同中有关逾期交房三个月以上“···按2%月息返还乙方（舒新华）的集资款并支付利息”的约定，实质上已包含了解除合同的内容，赋予了舒新华解除合同的权利，故对原告舒新华与被告虞翔海于2012年9月25日签订的《协议书》、《集资建房情况说明》，本院确认解除。被告虞翔海在庭审中提出造成逾期交房的原因在于涉诉房屋所在土地存在政府拆迁受阻及政府逾期向被告交付土地等不可抗力因素，致使被告无法按时开工，故被告依法不应承担违约责任的抗辩理由，并为此提供证人证言一份用以证明自己的事实主张，但该证人证言经原告庭审质证，对三性均有异议，且被告未提供其他证据对上述证人证言予以佐证，故本院对被告的该项抗辩理由不予采信。被告虞翔海在法庭辩论中称，即使自己应承担违约责任应分时段计算，即：逾期交房三个月内（2014年11月1日至2015年1月月31日）的违约金以及逾期交房三个月以上（2015年2月1日至2016年2月28日）的违约金。其中，逾期交房三个月内按“一般商品房购买规定”即按涉诉房屋同地段同类房屋三个月租金计算、逾期交房三个月以上按合同约定月利率2%计算，同时提出按照合同约定计算的违约金明显过高，请求法院调整为涉诉房屋同地段同类房屋租金的30%。为此，本院认为，合同约定的逾期交房违约责任包含两种情形：第一种情形为2014年11月至2015年1月间交房的违约责任，第二种情形为逾期三个月以上（2015年2月）仍未交房的违约责任。截至庭审之日止，被告虞翔海尚未交付房屋给原告，故应适用逾期三个月以上违约责任承担的约定，即按照月利率2%计算购房款284750元自2014年11月1日起的利息。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告虞翔海应于本判决生效之日起十日内向原告舒新华返还购房款人民币284750元；
二、被告虞翔海应于本判决生效之日起十日内向原告舒新华支付逾期交房违约金（以购房款人民币284750元为本金，按照月利率2%的标准自2014年11月1日起计算至本判决确定支付之日止）；
三、驳回原告舒新华其他过高的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。
案件受理费9772元由被告虞翔海承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 李 娟
人民陪审员 熊一意
二〇一六年七月五日
书 记 员 刘文莉