福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0702民初3086号原告：南平柯荣房地产开发有限公司，住所地福建省南平市滨江南路228号山水华庭会所2层201室。委托诉讼代理人：陈忠民，福建名仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓宝，福建名仕律师事务所律师。被告：俞承义，男，1985年12月22日出生，汉族，住福建省闽清县。被告：黄红妹，女，1987年7月23日出生，汉族，住贵州省岑巩县。第三人：中国建设银行股份有限公司南平分行，住所地福建省南平市东山路2号。法定代表人：张庆文，该行行长。委托诉讼代理人：许芝妹，女，该银行职工。原告南平柯荣房地产开发有限公司（以下简称柯荣公司）与被告俞承义、黄红妹、第三人中国建设银行股份有限公司南平分行（以下简称建行南平分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因被告俞承义、黄红妹下落不明，本院裁定将本案转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭于2017年4月13日公开开庭审理了本案。原告柯荣公司的委托诉讼代理人徐晓宝到庭参加诉讼。被告俞承义、黄红妹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人建行南平分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯荣公司向本院提出诉讼请求：1.解除柯荣公司与俞承义、黄红妹签订的编号为201500865的《商品房买卖合同》；2.俞承义、黄红妹协助柯荣公司办理编号为201500865号的《商品房买卖合同》的备案登记和南房预字第201501376号的预告登记及南房预字第201501703号的预告抵押登记手续；3.俞承义、黄红妹支付柯荣公司违约金48300元；4.俞承义、黄红妹向柯荣公司支付代为偿还的借款本金及利息、罚息20499.81元（暂计至2016年12月1日，之后的款项以建行南平分行实际扣款金额为准）。事实和理由：2015年4月25日，柯荣公司与俞承义、黄红妹签订的编号为201500865的《商品房买卖合同》一份。合同约定：俞承义、黄红妹购买柯荣公司开发的坐落于南平市延平区××山水××区××室房产；房产建筑面积87.22平方米，单价每平方米5537.72元，合同总价483000元。附件六《补充协议》第五条第5项约定：出卖人承担按揭贷款担保期内，买受人延期缴纳按揭本息，致使按揭银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人书面通知送达之日起七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人。买受人超过30日还未归还出卖人被扣项的，出卖人有权解除本合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及已经发生的相关费用。合同签订后，俞承义、黄红妹通过现金支付73000元及向柯荣公司借款8万元的方式支付首付款合计153000元，并于2015年5月7日办理合同备案登记，于2015年5月13日办理预购商品房预告登记（南房预字第201501376号）。2015年5月28日，柯荣公司、俞承义、黄红妹与建行南平分行签订编号为350676111-2012-20150669967的《个人住房借款合同》一份。合同约定：借款人（即俞承义、黄红妹）向贷款人（即建行南平分行）借款33万元，用于购买讼争房产。此外，俞承义、黄红妹将讼争房产为向建行南平分行的贷款在南平市房地产交易登记服务中心办理预告抵押登记（南房预字第201501703号），且柯荣公司对俞承义、黄红妹的借款提供阶段性保证担保。借款期间，因俞承义、黄红妹未依约偿还借款本息，截止至2016年12月1日，柯荣公司代俞承义、黄红妹向建行南平分行偿还的借款本金及利息、罚息合计20499.81元。但俞承义、黄红妹至今尚未归还，已构成违约。柯荣公司为维护自己的合法权益，特提起诉讼。俞承义、黄红妹未作答辩。建行南平分行述称，一、建行南平分行为讼争房产的合法预告抵押权人。柯荣公司、俞承义、黄红妹与建行南平分行签订编号为350676111-2012-20150669967的《个人住房借款合同》。柯荣公司对讼争房产进行了预告商品房抵押权预告登记（南房预字第201501703号）。因此，建行南平分行为讼争房产的合法预告抵押权人。二、在俞承义、黄红妹、柯荣公司未还清欠款或履行连带保证责任前，建行南平分行不同意就讼争房屋发生任何物权变动。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力。由于暂计算至2017年4月11日，俞承义、黄红妹尚欠建行南平分行借款本金306625元和利息6627.22元。柯荣公司对该笔贷款的清偿负有连带保证责任。因此，在俞承义、黄红妹、柯荣公司未还清欠款或履行连带保证责任前，建行南平分行不同意就讼争房屋发生任何物权变动。综上所述，在俞承义、黄红妹、柯荣公司未还清欠款或履行连带保证责任前，建行南平分行不同意就讼争房屋发生任何物权变动。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。柯荣公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1.《商品房买卖合同》及补充协议一份、预购商品房预告登记证一份；证据2.《个人住房借款合同》一份、预告抵押登记证一份；证据3.中国建设银行单位客户专用回单一张；证据4.《催告函》一份、邮政特快专递回执一份、照片三张；证据5.中国建设银行《个人贷款还款凭证》五份。建行南平分行向本院提交了以下证据：证据1.预告抵押登记证一份；证据2.中国建设银行《贷款账户基本信息》一份。本院认为，俞承义、黄红妹未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。柯荣公司和建行南平分行提交的证据具有真实性、合法性，对其提出的待证事实具有证明力，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：柯荣公司以出让方式取得位于南平市××××Ｄ宗地，编号为03/013/0041-2地块的土地使用权。经批准，柯荣公司在上述地块建设商品房，定名为山水华庭D组团C区。后经南平市建设局批准，柯荣公司取得了商品房预售许可证，证号为2013（南）房预售证第011号。2015年4月25日，柯荣公司与俞承义、黄红妹签订一份《商品房买卖合同》（编号：201500865）。合同约定：柯荣公司将南平市江滨南路228号（山水华庭D组团C区）C6幢202房屋出售给俞承义、黄红妹；该房屋建筑面积为87.22平方米；房屋单价为5537.72元，房屋总价款为483000元；俞承义、黄红妹于签约之日支付153000元作为首期款，余款33万元办理银行按揭贷款支付。该合同的附件六《补充协议》第五条约定：“……5、出卖人承担按揭贷款担保期内，买受人延期缴纳按揭本息，致使按揭银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人书面通知送达之日起七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，自按揭银行扣款日起至买受人归还日止以每日万分之贰标准另向出卖人计付违约金。买受人超过30日还未归还出卖人被扣项的，出卖人有权解除本合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及已经发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），由此引发的按揭银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于本金、利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”合同签订当日，俞承义、黄红妹支付柯荣公司现金73000元及向柯荣公司借款8万元的方式，支付首付款合计153000元。2015年5月7日，双方在南平市房地产交易登记服务中心（现更名为南平市不动产登记中心）为前述《商品房买卖合同》办理了合同备案登记（业务宗号：101504250005）。同年5月13日，双方办理了预购商品房预购登记手续，《房屋预告登记证明》证号为南房预字第201501376号。同年5月28日，俞承义、黄红妹、柯荣公司与建行南平分行三方签订一份《个人住房借款合同》（合同号：350676111-2012-20150669967）。合同约定：俞承义、黄红妹向建行南平分行借款33万元用于购买南平市江滨南路228号（山水华庭D组团C区）C6幢202房屋；借款期限为240个月，即从2015年6月5日起至2035年6月5日止；柯荣公司为该笔借款提供阶段性担保，保证期间从合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。同年6月4日，三方办理了预购商品房抵押权预告登记手续，预告登记号码为南房预字第201501703号，预告登记权利人为建行南平分行，预告登记义务人为俞承义、黄红妹。借款合同签订后，建行南平分行向俞承义、黄红妹发放了按揭贷款33万元。之后，俞承义、黄红妹未按照借款合同约定偿还按揭贷款，建行南平分行从2016年8月8日起直接从柯荣公司的账户内扣划当月应付的按揭贷款本金、利息和罚息。截止至2016年12月1日，建行南平分行累计从柯荣公司账户扣划款项合计20499.81元。截止至2017年4月11日，俞承义、黄红妹尚欠建行南平分行贷款本金306625元、利息6627.22元。2016年8月8日，柯荣公司通过邮政特快专递和张贴于讼争房屋门口的方式向俞承义、黄红妹发出《催告函》一份，要求俞承义、黄红妹偿还代为向建行南平分行支付的借款本金及利息、罚息。黄红妹于2016年8月21日签收该函。之后，俞承义、黄红妹仍未归还代扣款项，柯荣公司遂诉至本院。本院认为，柯荣公司与俞承义、黄红妹签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，俞承义、黄红妹、柯荣公司与建行南平分行签订的《个人住房借款合同》，均系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于柯荣公司主张俞承义、黄红妹偿还因阶段性保证被银行扣划的按揭贷款本金、利息和罚息的诉讼请求。柯荣公司作为《个人住房借款合同》项下的住房借款的阶段性担保人，在俞承义、黄红妹未按期履行偿还银行按揭贷款的义务时，承担了保证责任。柯荣公司承担保证责任后，有权主张俞承义、黄红妹返还该垫付款项。经计算，截止至2016年12月1日，柯荣公司累计代俞承义、黄红妹偿还按揭贷款合计20499.81元，该款俞承义、黄红妹应当予以返还。故对柯荣公司主张俞承义、黄红妹偿还按揭贷款本金、利息、罚息合计20499.81元的诉讼请求，予以支持。关于2016年12月2日之后的代扣款项。因柯荣公司未举证证明该款项已实际发生，柯荣公司可在实际发生后另行主张。关于柯荣公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。《商品房买卖合同》的附件六《补充协议》第五条约定：“……5、出卖人承担按揭贷款担保期内，买受人延期缴纳按揭本息，致使按揭银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人书面通知送达之日起七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，……买受人超过30日还未归还出卖人被扣项的，出卖人有权解除本合同，……。”本案中，俞承义、黄红妹在建行南平分行发放按揭贷款后，未依照《个人一手房住房借款合同》的约定及时归还按揭贷款，导致柯荣公司被扣款。经柯荣公司书面催讨，俞承义、黄红妹仍未归还柯荣公司被扣款项。因此，双方合同约定的解除条件已成就，柯荣公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，具有合同依据，予以支持。关于《商品房买卖合同》解除后的法律后果的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因柯荣公司与俞承义、黄红妹已办理《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续，在双方合同解除后，俞承义、黄红妹应当协助柯荣公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续。故对柯荣公司的该项诉讼请求予以支持。同时，俞承义、黄红妹在签订《商品房买卖合同》后，已向柯荣公司支付购房首付款153000元，并通过银行按揭贷款的方式向柯荣公司支付了剩余购房款33万元。因此，柯荣公司已收到俞承义、黄红妹的购房款总额为483000元。柯荣公司在合同解除后应当将购房款483000元返还给俞承义、黄红妹。关于柯荣公司主张俞承义、黄红妹协助办理撤销预告抵押登记手续的诉讼请求。本案系商品房买卖合同纠纷，建行南平分行虽作为有独立请求权第三人参加诉讼，但未提出诉讼请求，故本案仅审理商品房买卖合同纠纷。因《个人住房借款合同》尚未解除，故柯荣公司主张撤销预告抵押手续，缺乏法律依据，不予支持。关于柯荣公司主张俞承义、黄红妹支付违约金的诉讼请求。《补充协议》第五条第五款约定，柯荣公司在解除《商品房买卖合同》时有权扣除合同总价款的10%作为违约金。故柯荣公司主张俞承义、黄红妹支付购房款总额的10%的违约金48300元的诉讼请求，具有合同依据，予以支持。关于建行南平分行提出“俞承义、黄红妹、柯荣公司未还清欠款或履行连带保证责任前，建行南平分行不同意就讼争房屋发生任何物权变动”的抗辩意见。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中，建行南平分行作为有独立请求权的第三人未提出诉讼请求，则本案仅处理商品房买卖合同纠纷。同时，因涉案房屋仍登记在柯荣公司名下，尚未转移登记至俞承义、黄红妹名下，故《商品房买卖合同》解除后，并未产生物权变动效力，建行南平分行的该项抗辩意见，缺乏法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除南平柯荣房地产开发有限公司与俞承义、黄红妹于2015年4月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201500865）；二、俞承义、黄红妹于本判决生效之日起七日内协助南平柯荣房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续；三、南平柯荣房地产开发有限公司本判决生效之日起七日内返还俞承义、黄红妹购房款483000元；四、俞承义、黄红妹于本判决生效之日起七日内偿还南平柯荣房地产开发有限公司截止至2016年12月1日代为偿还的按揭贷款本金、利息、罚息合计20499.81元；五、俞承义、黄红妹于本判决生效之日起七日内支付南平柯荣房地产开发有限公司违约金48300元；六、驳回南平柯荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1208元、公告费400元，由俞承义、黄红妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  徐华强人民陪审员  林 怡人民陪审员  刘 青二〇一七年六月十二日书 记 员  陈 芳本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。