江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04192号
上诉人（原审被告）昆山国银置业有限公司
被上诉人（原审原告）曾守仁，台湾台北人。
上诉人昆山国银置业有限公司（以下简称国银公司）因与被上诉人曾守仁商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年10月5日，曾守仁与国银公司签订《上海富力湾商品房认购书》1份，约定曾守仁认购国银公司开发的位于江苏省昆山市淀山湖镇万园路88号富力湾四季半岛F1区7号103室公寓，建筑面积186.04平方米，房屋总价款1770000元，曾守仁于签署认购书时交付定金20000元，于2014年10月15日前交付房款的31%计520000元（已扣除定金），剩余的1230000元房款通过按揭贷款的方式给付。该认购书中“朝向”一栏，标明为“／”。同日，曾守仁向国银公司交纳了20000元定金及10000元办卡费用，至今未支付房屋首付款。
2014年10月13日，曾守仁委托上海明伦律师事务所余光友律师发函至国银公司，言明国银公司在房产销售时承诺的房屋结构、展示的样板房与委托人实际要购买的住房有较大差别且关于房屋朝向理解不一致，国银公司作为专业的房产销售方，未在签订定金合同前向曾守仁进行说明，存在责任，故要求解除原国银公司签订的《上海富力湾商品房认购书》，并要求国银公司退还曾守仁定金20000元。2014年10月14日，国银公司签收该律师函。经曾守仁要求，国银公司退还曾守仁办卡费用10000元，但拒绝退还曾守仁定金。曾守仁诉诸法院。
又查明，曾守仁所购房屋为湖景房，认购书签订前，曾守仁所购房屋在建，曾守仁随国银公司销售人员查看了小区沙盘及样板房。小区沙盘中详细标明了各楼的具体位置、编号及湖水分布的详细情况。曾守仁所购房屋与样板房在方位上属于同一朝向，且户型结构一致。样板房有-1层、1层、2层计3层，-1层与花园相联，花园与湖相联，-1层地面与花园在同一地平线上，在-1层可以直接看到湖水，视野较好，1层的大面积客厅朝北，面向湖水，卧室朝南。曾守仁所购房屋现已落成，该房屋-1层的地势低于花园，-1层地面和花园地面由1.7米左右的防水墙隔开。
上述事实，由上海富力湾商品房认购书、银行单据、样板房照片、房屋实景照片、小区规划总平面图、房屋结构户型图、律师函、快递邮寄单及查询单、退款确认函及当事人陈述所证实。
原审原告曾守仁的一审诉讼请求为：1、解除《上海富力湾商品房认购书》；2、国银公司退还定金2万元。
原审法院认为：《上海富力湾商品房认购书》系曾守仁与国银公司为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，系双方真实意思表示，合法有效。根据查明的事实以及当事人陈述可知，曾守仁所购房屋与样板房在朝向、户型结构上均一致，曾守仁通过查看沙盘、样板房，应对所购房屋的具体位置、内部结构和朝向有具体了解。曾守仁在认购书中对房屋朝向未作出特别说明，且未对其所称的国银公司销售人员存在虚假承诺，未尽到明确说明义务进行举证，故对曾守仁所称其对所购房屋朝向存在重大误解之说，不予采信。在实际购房过程中，样板房系购房者作出购房决定的重要参照，依据常识，可以存在可预见的差异。本案中，国银公司所售房屋为湖景房，销售亮点在于可供观赏的湖景，但曾守仁所购房屋-1层地势明显低于花园地面，与样板房差异较大，现曾守仁对此提出异议，应认定双方不能就房屋标准达成一致意见，曾守仁有权不签订正式合同，解除《上海富力湾商品房认购书》，并要求国银公司返还20000元定金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除曾守仁与国银公司于2014年10月5日签订的《上海富力湾商品房认购书》。二、国银公司于判决生效后十日内返还曾守仁定金20000元。
案件受理费300元，由国银公司负担。
国银公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、曾守仁在一审起诉状及庭审中反复强调是因为房屋朝向问题而提起诉讼，这一点已经被一审判决否定不予采信，就应当驳回曾守仁的诉讼请求。二、系争房屋具有湖景房的特征，不受防水墙左右。系争房屋地上两层观看湖景一览无余，-1层观景的视线不好，但-1层是下沉式花园。三、该小区样板间所在区域地势高于其他区域，故未建设防水墙，而系争房屋地势相对较低建设防水墙是应水利部门的要求，为了业主的利益而设置。曾守仁在选购房屋时，与系争房屋一样带有防水墙的其他几栋已经建成并出售，国银公司销售人员向曾守仁告知并展示了现房的样子，曾守仁不会不知道。请求二审法院撤销原判。
曾守仁二审答辩认为：房屋朝向问题属于重大误解，是可撤销的。国银公司在曾守仁购买房屋前建造1.7米的围墙构成重大违约。
二审经审理查明的事实与原审基本一致。
二审另查明，曾守仁在原审法院起诉时，其诉状称要购买的房屋，完全不同国银公司承诺和展示的朝向，国银公司销售人员故意模糊概念，诱导曾守仁交纳定金，故诉至法院。2014年12月16日在原审法院开庭时，曾守仁陈述买房时主要考虑有内湖，当时房子-1层出来是个小花园，小花园出来是内湖，我认为这个朝向应该是朝南，当时没有去看现房。国银公司则认为包括样板房在内小区所有房屋都是客厅朝南，曾守仁作为成年人应对房屋朝向有所认知。销售合同样稿上有附房型图，明确标注了朝向。2015年2月4日，曾守仁的一审代理人余光友律师向原审法院提交了一份函件，称关于房屋朝向属于重大误解，合同应该解除。国银公司展示的样品房和沙盘时，显示房产前是湖景和河景，而实际建成的房子前面有1.7米的围墙，国银公司构成重大违约。
二审还查明，曾守仁在一审中提供的房屋户型图载明，-1层是娱乐室和健身区，地上一层为厨房餐厅及客厅等。
曾守仁在一审中提供了从富力湾业主论坛打印的一份富力湾四季半岛业主维权贴，发帖时间为2013年8月16日，主要内容为有业主提出购买的108平方米叠加户型，发现房屋前有一道1.7米的围墙，分割了地下室和花园。
二审中，国银公司陈述曾守仁购买的房屋是该小区第三期楼盘，销售人员将其带至小区现场查看样板房和同类房屋时，曾守仁理应看到已经交付的第一期和第二期房屋，这两期房屋都建造了挡土墙，与曾守仁购买的房屋一致。曾守仁则认为国银公司销售人员没有带其去过现场，曾守仁本人签合同之前没有查看小区里其他已经建成的房屋，签合同之后才发现存在围墙，之后产生了交涉。
本院认为：曾守仁与国银公司2014年10月5日签订的商品房认购书是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。
根据认购书约定，曾守仁应当在2014年10月15日前交付房款的31%计52万元，曾守仁支付定金之日起十天内未能签署《商品房买卖合同》及交付首期房款，国银公司有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。曾守仁在签订认购书后，于2014年10月13日向国银公司发函，以房屋朝向与国银公司销售时承诺的不一致为由要求解除合同。审理中曾守仁明确其对购买房屋的朝向存在重大误解，故有权解除合同，但双方在房屋认购书中未对房屋朝向作出约定，曾守仁也未提供证据证明国银公司销售时对房屋朝向存在虚假宣传。据国银公司陈述该小区内所有房屋朝向均为一致，故曾守仁以重大误解为由要求解除商品房认购书无合同或法律依据，本院不予支持。
关于曾守仁在一审庭审后提出国银公司在其认购的房屋前建造防水墙影响房屋景观的理由，因其在2014年10月13日向国银公司发函要求解除合同，向原审法院提交的诉状及原审法院开庭时均未提及这一理由。在一审庭审结束后才提出其购买的房屋是湖景房，现房屋存在1.7米高的围墙，与样品房和沙盘展示不一致，以此作为解除合同的理由。对此本院认为，双方在商品房认购书中并未明确约定湖景房的定义或房屋可见景观的具体范围，曾守仁所述1.7米高的围墙位于其购买的房屋-1层，并不影响房屋地上两层的景观。关于国银公司在销售房屋时是否向曾守仁告知了房屋存在围墙的问题，双方均无法提供证据。但根据曾守仁提供的富力湾业主论坛的帖子，2013年8月该小区已经有业主提出房屋围墙的问题，与国银公司二审中陈述签订商品房认购书时，该小区内已经建成的一期和二期房屋均存在防水墙的情况一致。曾守仁称其签订认购书时未查看现场，之后才发现这个问题，属于曾守仁自身疏忽。曾守仁也不能举证证明国银公司在销售房屋时故意隐瞒了房屋建造防水墙这一事实。并且曾守仁也未在合同约定的十天内提出该项异议，故其在一审庭审后以此为由要求解除商品房认购书的理由不能成立。综上，曾守仁未按商品房认购书的约定在2014年10月15日前签署《商品房买卖合同》并支付首期款构成违约，国银公司有权根据双方约定不予退还其定金20000元。国银公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，实体处理不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3671号民事判决。
二、驳回原审原告曾守仁的诉讼请求。
一审案件受理费300元由曾守仁负担。二审案件受理费300元由曾守仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年十月十九日
书 记 员 赵 俊