上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1312号
上诉人（原审被告）：上海证券有限责任公司，住所地上海市黄浦区四川中路213号7楼。
法定代表人：李俊杰，总经理。
委托诉讼代理人：沈波，国浩律师（上海）事务所律师。
委托诉讼代理人：郭臻南，国浩律师（上海）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海理想物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区江海路388弄3号。
法定代表人：李新，经理。
委托诉讼代理人：刘鸿珍，上海顺盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周双虎，上海顺盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海市奉贤区土地储备中心，住所地上海市奉贤区南桥镇南亭公路*号。
法定代表人：汤云飞，主任。
委托诉讼代理人：董婉馨，上海徐卫红律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴榕，上海徐卫红律师事务所律师。
上诉人上海证券有限责任公司因与被上诉人上海理想物业管理有限公司、被上诉人上海市奉贤区土地储备中心物业服务合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初8908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海证券有限责任公司（以下简称上证公司）上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人上海理想物业管理有限公司（以下简称理想物业公司）对上证公司的一审全部诉请。事实和理由：1、因被上诉人上海市奉贤区土地储备中心（以下简称奉贤土储中心）未实际向上证公司交付涉案物业，故涉案物业费应由奉贤土储中心向理想物业公司支付，一审法院对此节事实认定不清。涉案物业虽然于2016年3月过户给上证公司，但该物业并不符合《房屋置换协议书》约定的交付条件，奉贤土储中心实际未完成交付，导致上证公司时至今日未能进场营业。根据该协议书第一条第2款的相关约定，涉案物业费应由奉贤土储中心支付。2、退一万步讲，即使一审法院认为涉案物业费应由上证公司支付，支付标准也不应参照奉贤土储中心与理想物业公司两方签署的《物业管理服务合同》，而应按照合同订立时履行地即南桥镇物业收费的市场价格确定或执行当地政府的指导价。基于合同的相对性原则，奉贤土储中心与理想物业公司签订的物业合同的任何条款，尤其是收费标准等实质性条件均不应对上证公司产生约束力，一审判决突破了合同相对性的基本原则，显属适用法律错误。
被上诉人理想物业公司辩称：涉案物业是否交付或使用，不影响理想物业公司收取物业费，上证公司不能以未使用涉案物业抗辩拒付物业费。自涉案物业2016年3月过户至上证公司名下之日起，上证公司即应支付物业费。理想物业公司起诉要求上证公司、奉贤土储中心共同支付物业费，一审判令上证公司支付，符合法律规定。不同意上证公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人奉贤土储中心辩称：2016年3月涉案物业已过户至上证公司名下，奉贤土储中心支付涉案物业的物业费至2016年3月，之后奉贤土储中心不应再支付物业费。故不同意上证公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
理想物业公司向一审法院起诉请求判令：1、奉贤土储中心、上证公司共同向其支付物业管理费人民币（下同）93,636.72元（2016年4月1日至2016年9月30日）；2、上证公司继续履行理想物业公司与奉贤土储中心于2015年7月27日签订的《物业管理服务合同》。
一审法院认定事实如下：2008年4月28日，奉贤土储中心、上证公司签订《房屋置换协议书》，约定为实施旧城改造计划，奉贤土储中心将上证公司所属南桥证券营业部房屋所在地块重建后，将新房置换给上证公司。该地块改造完成后，理想未来广场内涉案的奉贤区XX路XX弄XX号XX室和XX室、奉贤区XX公路XX弄XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX公路XX弄XX号XX室，因故先登记在奉贤土储中心名下，后于2016年3月登记过户至上证公司名下。
2015年7月23日，上海XX有限公司（以下简称XX公司）与奉贤土储中心签订《上海市商品房出售合同》，约定将奉贤区XX公路XX弄XX号房屋（即涉案物业之一）出售给奉贤土储中心。该附件5“《房屋使用公约》和有关承诺书”中载明，理想未来广场项目物业管理服务费收费标准为12元/月/平方米，物业管理方每年可参照上海市政府公布上一年度的社会物价水平涨跌幅比例或政府强制要求调整最低工资标准涨跌幅比例，在涨跌幅比例范围内相应调整物业管理服务收费的涨跌幅水平。
2015年7月27日，理想物业公司与奉贤土储中心签订《物业管理服务合同》，约定涉案物业（共计面积1,300.51平方米）由理想物业公司进行物业管理服务；物业管理费为12元/月/平方米，合同暂定前两年的管理费用，从第三年起物业费用每年较上年递增5%，第一年即2015年6月1日至2016年5月31日物业管理费为187,273.44元，第二年即2016年6月1日至2017年5月31日物业管理费为187,273.44元，第三年即2017年6月1日至2018年5月31日物业管理费为196,637.11元；奉贤土储中心应按三个月为一期向理想物业公司支付管理费，在每三个月届满前十天内到理想物业公司指定账户或指定地点缴纳下一期费用，采用先款后票的形式；该合同还约定了其他权利义务。
本案诉讼期间，上证公司以理想物业公司、奉贤土储中心为被告提起诉讼，要求撤销理想物业公司与奉贤土储中心于2015年7月27日签订的《物业管理服务合同》，一审法院判决驳回该诉请，该判决已经生效。
一审法院认为，奉贤土储中心与开发商XX公司签订《上海市商品房出售合同》时，《房屋使用公约》和有关承诺书中载明，理想未来广场项目物业管理服务费收费标准为12元/月/平方米，之后奉贤土储中心也按此标准与理想物业公司签订《物业管理服务合同》，并且缴纳物业服务费至2016年3月。之后因物业产权变更，过户登记至上证公司名下，自2016年4月起，应当由上证公司支付相应物业服务费。支付的标准，应当参照奉贤土储中心与理想物业公司的合同约定。理想物业公司明确提出要求上证公司支付，上证公司应当支付2016年4月至9月期间的物业服务费93,636.72元，故对理想物业公司第一项诉请中要求上证公司支付物业服务费的诉请予以支持，但驳回其要求奉贤土储中心支付物业服务费的诉请。上证公司主张整个物业没有电灯、水电表等基础物业设施，无法正常使用，致使上证公司至今无法入住，但没有提供足够证据证明，而且这是上证公司与开发商之间的关系，与理想物业公司无涉，此并非拒付物业服务费的理由。但是，《物业管理服务合同》系理想物业公司与奉贤土储中心签订，并非与上证公司签订，《物业管理服务合同》除约定物业收费方式、标准外，还约定其他权利义务，在理想物业公司未与上证公司磋商一致的情况下，要求上证公司全部接受该合同的权利义务，有失公平，不符合自愿平等原则，故对理想物业公司第二项诉讼请求予以驳回。双方应积极磋商，达成新的物业服务合同，避免今后继续产生纠纷。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，于二○一六年十一月二十四日作出判决：一、上海证券有限责任公司于判决生效之日起十日内支付上海理想物业管理有限公司物业服务费93,636.72元；二、驳回上海理想物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,141元，减半收取计1,070.50元，由上海证券有限责任公司负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就上证公司关于奉贤土储中心尚未向其交付符合约定的房屋，故涉案物业的物业费应由奉贤土储中心支付的上诉主张，因涉案物业于2016年3月已过户至上证公司名下，上证公司亦未提供证据证明涉案物业仍由奉贤土储中心实际使用，故理想物业公司作为涉案物业的物业管理单位，有权要求上证公司支付其名下的涉案物业之物业费。就涉案物业是否符合上证公司与奉贤土储中心约定的标准等，则与本案物业服务合同关系非同一法律关系，就此，上证公司可另行主张权利。就上证公司关于物业费标准所持异议，因上证公司系从奉贤土储中心处置换取得涉案物业，现一审法院确定的物业费标准与奉贤土储中心和开发商所签涉案物业出售合同附件《房屋使用公约》和有关承诺书中明确约定的物业收费标准一致，故并无不当，本院对此予以认同。综上所述，上证公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2,141元，由上诉人上海证券有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年三月二十四日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……