广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1473号
上诉人（原审被告）：中山市众一驾驶员培训有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：李建波，职务总经理。
委托代理人：孙常军，系广东铭致律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社。住所地：广东省中山市。
负责人：谢昭榴。
委托代理人：左丹，系广东卓正律师事务所律师。
原审被告：周华安，男，1961年11月24日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人中山市众一驾驶员培训有限公司（以下简称众一公司）因与被上诉人中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社（以下简称永宁经联社）、原审被告周华安土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年6月26日，周华安与永宁经联社签订租赁合同（编号为其-
其C016），约定永宁经联社将坐落于永宁永星路的土地8324平方米租给周华安用作机动车驾驶员教练场，每月租金16648元，从2012年8月1日起计租金；租赁期间如果一年内永宁经联社需要征用该土地，需提前一个月通知周华安，除此以外，永宁经联社征该用地不再作其他任何补偿，周华安应无条件交回该用地给永宁经联社。2014年5月28日，永宁经联社向周华安、众一公司发出通知，载明根据永宁社区发展规划需要，将于2014年12月31日收回位于小榄镇永宁永星路的土地共8324平方米，请做好搬迁工作并将土地交回永宁经联社使用。周华安于2014年6月4日在回执上签名确认收到该通知。2014年8月1日，永宁经联社再次发出与上述内容一致的通知，通知对象为“周华安、李群英（中山市众一驾驶员培训有限公司）”。回执上有“李群英”的签名，落款日期2014年8月1日，众一公司称李群英本人表示时间太久不记得是不是自己的签名。2014年12月30日，永宁经联社与周华安签订租赁终止协议，载明双方提前于2014年12月31日终止租赁合同（编号为其-
其C016），解除租赁关系。后众一公司拒绝迁出永宁经联社涉案土地，永宁经联社提起诉讼，请求判令：一、周华安、众一公司立即迁出租赁场地并将租赁场地交还永宁经联社；二、周华安、众一公司连带向永宁经联社支付自2015年1月起至实际归还土地之日止的占用费（按每月16648元计算）；三、周华安、众一公司承担本案的诉讼费。
原审法院另查：众一公司成立于2013年1月31日，股东为李建波、周华安、李群英。2014年6月4日，经中山市工商行政管理局核准，众一公司的股东变更为李建波、李群英。
原审法院再查：众一公司提交租赁合同（编号为一物字第959号）一份，该合同约定永宁经联社将坐落于永宁永星路138号的100平方米自有商铺，附属教练场地共计3000平方米出租给众一公司，租赁期限由2012年12月1日起至2013年12月31日止，租金为每月7200元。合同落款时间为2012年12月1日，有永宁经联社的盖章及众一公司法定代表人李建波的签名。永宁经联社、周华安均表示，该租赁合同只是提供给众一公司办理营业执照的工商登记，未实际履行。
原审法院又查：庭审中，永宁经联社提交收款凭证及其银行流水显示，周华安于2014年1月至2014年6月每月刷卡支付费用，其金额分别为16774元、16648元、21832元、16648元、16648元、17512元，永宁经联社每月开具的收款收据均为租金16648元，此外2014年3月另开收款收据载明代缴税金5184元、2014年6月另开收款收据载明代收综合费864元。众一公司提交了九张发票，付款方为众一公司，收款方为中山市小榄镇永宁社区居民委员会，开票时间分别为2013年2月19日、2013年7月1日、2014年3月21日、2014年6月24日、2014年8月15日、2014年9月18日、2014年10月29日、2014年11月28日、2014年12月19日，开票项目和金额分别为2013年1-2月租金14400元、租金21600元、租金43200元、租金7200元、租金40000元、租金5000元、租金5000元、租金5000元、租金5000元。经询问，众一公司表示无法提供相应的付款记录，且不记得每月是如何支付租金的。永宁经联社、周华安及众一公司均确认租金自2012年8月1日起支付至2014年12月。
原审法院认为：周华安与永宁经联社签订租赁合同（编号为其-
其C016），约定小榄镇永宁永星路的8324平方米土地的租赁事宜。周华安自众一公司成立起至2014年6月4日止一直是众一公司的股东，而合同约定租赁地是用作机动车驾驶员教练场，周华安本人也承认租赁永宁永星路的土地的目的就是开办众一公司。众一公司虽辩称其与永宁经联社另外签订了一份租赁合同（编号为一物字第959号），合同载明的永宁永星路138号与周华安签订的租赁合同指向的永宁永星路的8324平方米不是同一地址，却未对驾校为何租赁两处土地进行合理说明。从工商登记资料来看，众一公司成立至今没有更改过住所地，其一方面否认租赁物为同一住址，另一方面又抗辩不同意搬离8324平方米的租赁物，诉讼意见前后矛盾；众一公司提交的合同（编号为一物字第959号）于2012年12月1日签订，而其又在庭审中确认自2012年8月1日起已支付租金。根据永宁经联社、周华安的陈述以及众一公司的抗辩，可以认定两份租赁合同所指的是同一块土地。
本案的争议焦点是：永宁经联社和众一公司、周华安是依据哪一份租赁合同来履行的。两份租赁合同的主要差别在于租金不同，因此，应当根据实际支付的租金标准来判断双方采用的是哪一份合同。从双方提交的证据来看，众一公司提交的发票中除第一张可以看出租金为其主张的7200元外，其他发票因无法判断是几个月的租金、且没有对应的支付凭证，无法认定租金的标准；永宁经联社提交的付款凭证显示周华安每月支付的金额为16648元或以上，经永宁经联社释明，有时多出来的费用是给众一公司开具正式发票所收取的税金，如2014年3月21日的5184元代缴税金正是由于开具了正式发票给众一公司而收取的。原审法院认为，租金标准需以实际支付的金额为准。众一公司主张的发票没有对应的付款凭据佐证，而根据一般的交易习惯，开具少于实际支付金额的发票的情形是普遍存在的；永宁经联社提交有周华安签名的支付凭证，支付凭证的金额16648元与开具的收款收据相对应，其证明力较高。且众一公司承认租金支付的起始时间为2012年8月1日，该日期正是租赁合同（编号为其-
其C016）约定的支付租金起始日期，而租赁合同（编号为一物字第959号）的约定的租赁起始时间为2012年12月31日。综合以上分析，原审法院认定永宁经联社和周华安、众一公司是依据租赁合同（编号为其-
其C016）来履行的。该合同的承租方为周华安，但该土地目前实际由众一公司使用，永宁经联社亦不持异议，因此周华安租赁中的权利义务应由众一公司一同享有和承担。
确认租赁合同（编号为其-
其C016）的效力后，再看合同是否已经解除。永宁经联社因规划原因需收回土地，已按合同要求提前通知周华安，其亦签收回执并同意终止租赁关系。虽周华安已于2014年6月4日退出众一公司，但永宁经联社告知解除合同事项的函是在此之前（2014年5月28日）向众一公司及周华安发出的，且没有证据表明众一公司已经将周华安退股的事项通知了永宁经联社。而永宁经联社在第二次发函（2014年8月1日）的回执亦显示有众一公司现任股东李群英的签名，众一公司对此涉及合同是否解除的关键事实表示记不清楚，显然不合常理。根据合同约定，永宁经联社如需解除合同，只需提前一个月通知承租方，即使众一公司是在永宁经联社第二次发函时才收到通知，也已经满足提前一个月通知的条件。因此，原审法院确认租赁合同（编号为其-
其C016）已于2014年12月31日解除，众一公司应据此退出位于中山市小榄镇永宁永星路138号的8324平方米土地。租赁合同解除后，众一公司实际仍占有、使用该土地，其应参照原合同的标准（每月16648元）支付2015年1月起至实际返还土地之日止的占用费给永宁经联社。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决：一、周华安、众一公司于原审判决发生法律效力之日起十日内迁出位于中山市小榄镇永宁永星路的8324平方米土地；二、周华安、众一公司于原审判决发生法律效力之日起十日内连带向永宁经联社支付自2015年1月起至实际返还土地之日止的占用费（按每月16648元计算）。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为941元，由周华安、众一公司负担（该款永宁经联社已预交，周华安、众一公司应于原审判决发生法律效力之日起十日内一并迳付给永宁经联社，原审法院不另行收退）。
上诉人众一公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、众一公司与永宁经联社履行的合同是编号为一物字第959号合同，原审认定为其－其C016号合同是错误的。两份合同的主体、标的物、期限及租金金额均不相同。两份合同的履行是有先后顺序的。编号为其－其C016号的合同为无固定期限租赁合同，在履行过程中，永宁经联社将租赁物出租给众一公司，众一公司取代了周华安，编号为一物字第959号的合同取代了编号为其－其C016号的合同，重新确定了双方权利义务内容。二、本案为租赁合同纠纷，原审认定承租方为周华安，众一公司为实际使用人，判决众一公司迁出，明显违反合同相对性原则。原审法院将实际使用人与共同承租人相混淆，在法律关系主体认定上互相矛盾。在合同纠纷中，实际使用人只是第三人，只能代为履行义务、享有权利，并不能依据合同直接享有权利或承担义务。原审要求众一公司直接承担义务与合同纠纷的法律性质不符。三、众一公司依据编号为一物字第959号合同享有土地使用权，该合同并没有解除，仍有法律效力，原审判决众一公司迁出是错误的。永宁经联社没有提出确认合同解除的请求，原审确认合同解除超出诉讼请求的范围。原审确认编号为其－其C016号的合同已解除，不影响众一公司与永宁经联社之间的权利义务关系。永宁经联社在解除编号为其－其C016号的合同过程中，履行通知义务及签订解除合同协议等行为，效力只及于周华安，而不及于众一公司。原审法院对涉案土地坐标、性质及权利人未核实，对合同效力也未作出认定。综上，请求二审法院撤销原判，驳回永宁经联社的诉讼请求，本案的全部诉讼费用由永宁经联社承担。
被上诉人永宁经联社辩称：原审法院认定事实正确。本案双方履行的合同就是编号为其-
其C016合同，该合同已解除，众一公司与周华安应该返还租赁物。涉案土地的性质是工业用地，该合同是合法有效的。
原审被告周华安辩称：上诉人的上诉没有道理，编号为其－其C016号的合同是周华安签的，周华安同意解除合同，原审判决正确。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院又查：众一公司于原审提交的合同编号为一物字第959号合同复印件加盖了中山市工商行政管理局的企业档案资料查询专用章。合同右上角并备注“此复印件与原件一致，已提交原件给登记机关核对。提供人：周华安”的内容。另，二审期间永宁经联社向本院提交了经中山市榄建测绘工程有限公司测绘出具的涉案土地用地图，该图显示红线用地面积为8238.7平方米。众一公司则主张无法确认该用地图，但对其使用的土地范围并无提供相应的反证，仅主张仍应按编号为一物字第959号合同为准。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。众一公司成立前，其股东周华安、李建波分别与永宁经联社分别签订编号为其-
其C016合同和编号为一物字第959号合同。二审争议的焦点为永宁经联社和众一公司、周华安是履行的上述哪一份租赁合同。对此本院作如下分析：1.众一公司原审中确认租金支付的起始时间为2012年8月1日，该日期与编号为其-
其C016租赁合同约定的支付租金起始日期吻合。编号为一物字第959号的租赁合同当时尚未签订，众一公司不可能履行该合同。2.从双方提交的证据来看，众一公司提交的发票中，仅有一张可以看出租金为7200元，与编号为一物字第959号的租赁合同约定的租金数额相吻合，但众一公司提供其他发票金额均与编号为一物字第959号的租赁合同不吻合；永宁经联社提交的收款收据中，2014年1月2日、2月10日、3月21日、4月18日、5月26日、6月24日的收款收据均明确记载“收到其－其C016周华安”租金16648元。永宁经联社提交的同期银行流水账单印证了上述收款收据的真实性。虽然部分日期银行流水账金额高于16648元，但永宁经联社所作的解释合理，即高出部分系其代众一公司缴纳税金、综合费的金额，永宁经联社提供的税金、综合费收款收据也佐证了其上述解释。永宁经联社提交证据的证明力明显大于众一公司证据的证明力。3.众一公司的原股东周华安也确认双方履行的是其-
其C016合同。4.从众一公司提交的编号为一物字第959号合同反映，该合同明显是复印自众一公司的工商登记档案，且当时是由周华安向工商部门提交作工商登记备案之用。另外，该合同的签订时间与其后众一公司核准成立日期也相应一致。故永宁经联社、周华安表示该租赁合同仅是为众一公司办理营业执照，未实际履行的陈述合理可信，能与事实及合同记载高度吻合。综上分析，原审法院认为永宁经联社和周华安、众一公司履行的是编号为其-
其C016租赁合同正确。众一公司原股东周华安与永宁经联社签订编号为其-
其C016租赁合同，众一公司基于该合同成为涉案土地使用人。该合同解除后，原审法院判决众一公司迁出该合同项下的土地并无不当。众一公司虽否认上述事实，但并不能充分举证证明其主张，也不能提交明确的相反证据以推翻永宁经联社所提交的一系列能互相印证、构成证据链的证据证明效力，故众一公司应承担举证不充分的法律后果，本院不予支持其抗辩理由。
综上，众一公司的上诉理据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，实体处理无误，本院可予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1882元（中山市众一驾驶员培训有限公司已预交），由上诉人中山市众一驾驶员培训有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何泳东
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一六年二月二日
书 记 员 郑 蕙
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