浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0482民初3743号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司平湖市支行。住所地：平湖市当湖街道城南西路*号。统一社会信用代码：91330482676170421X。主要负责人：陆萍，行长。委托诉讼代理人：富建国、奚筱岑，浙江金品律师事务所律师。被告：平湖耀江建设有限公司。住所地：平湖经济开发区兴平三路东侧永兴路南侧（兴平三路***号）***室。统一社会信用代码：91330482796477890J。法定代表人：彭世有。第三人：石伟群，女，1969年1月6日出生，汉族，住平湖市。第三人：孙永华，女，1964年10月7日出生，汉族，住平湖市。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司平湖市支行与被告平湖耀江建设有限公司（以下简称耀江公司）车位纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法由审判员万卫忠适用简易程序，于2017年9月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人奚晓岑、被告耀江公司的法定代表人彭世有到庭参加诉讼。原告2017年10月9日申请追加石伟群、孙永华为本案第三人，本院于同日追加了石伟群、孙永华为本案第三人参加诉讼。本案于2017年11月9日再次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人富建国、奚晓岑，被告耀江公司的法定代表人彭世有及第三人石伟群、孙永华到庭参加诉讼。本案于2018年3月1日第三次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人奚晓岑、被告耀江公司的法定代表人彭世有及第三人石伟群、孙永华到庭参加诉讼。本案于2018年6月8日第四次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人富建国、奚晓岑，被告耀江公司的法定代表人彭世有及第三人孙永华到庭参加诉讼。第三人石伟群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求判令：1、被告立即交付位于平湖市个车位使用权（车位号：11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、25、26、27、28、29、30、31、34、35、36、37、38、39、40、41、42、44、45、46、47、48、49、50、51、52）；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加了诉讼请求：要求确认被告与第三人石伟群、孙永华之间的《车位使用权转让合同》无效；第三人石伟群、孙永华将上述车位交付给原告。事实和理由：2014年8月7日，原告与被告签订《车位使用权转让合同》一份，约定被告将位于平湖市个车位使用权按30000元每个，共计1050000元的价格转让给原告，定于交付原告所购房屋的同时交付涉案35个车位。合同另约定，原告有优先选择车位的权利。合同签订后，被告已交付原告所购房屋，但至今未交付涉案35个车位。原告认为，被告的行为属违约，损害了原告的合法权益。被告耀江公司答辩称，被告已于2016年3月23日在向原告交付其购买的房屋的同时已将涉案35个车位一起移交，并且绘制了车位布置图，得到原告的确认。当时并没有安装卷帘门，被告认为原告有拖延的情况，才安装了卷帘门，并明确收到款项后再交付车位。之前地下室的卷帘门是敞开的，直到2016年4月，因原告未按约支付35个车位使用权的转让款，被告电话通知原告收回涉案车位使用权，并将地下室的卷帘门锁住。按照原、被告之间的《车位使用转让合同》第4条第3款约定，参照双方商品房买卖合同约定，逾期30日未付款，出卖人有权解除合同。故原、被告之间的《车位使用转让合同》已自行解除，原、被告之间的《车位使用转让合同》解除是原告未支付车位使用权转让款所致，被告没有违约，原告无权再向被告提出交付车位的请求。原告之前多支付的物业维修基金158797.6元后来算到车位使用权转让款中，现被告可以返还。被告投资开发的涉案建设项目城南路8号地块的土地于2011年取得，用地性质是商住结合，验收依据是规划设计条件，当时并无相关购买房屋必须配置车位的规定。该建设项目三楼以上是住宅，三楼以下是商用，有地下车位和地上车位，地下机动车位实际有54个。目前住宅都销售完毕，但无业主购买车位。而涉案地下室车位非人防工程，是可出让的资产，被告对车位有绝对的处置权。虽然应优先提供给原告，但是在业主不需要或者不接受价格的情况下，被告有权卖给第三方，第三方也可以租给业主满足其要求。被告之前向第三人石伟群、孙永华借款，本金2800000元，约定利息是1分，计算利息后实际尚欠3780000元。经协商，被告将地下一层全部54个车位使用权（包括涉案35个车位使用权）以每个70000元的金额转让给第三人石伟群、孙永华，并签订了《车位使用转让合同》。上述借款及利息3780000元与车位使用权转让款相抵消，被告在签订上述《车位使用转让合同》同时直接交付了54个车位，但没有办理书面手续。第三人石伟群答辩称，第三人石伟群、孙永华购买车位使用权时，涉案车位是无主的，被告与第三人之间的买卖符合程序，并且付款到位，涉案车位已交付。第三人孙永华答辩称，第三人石伟群、孙永华与本案无关，被告与第三人石伟群、孙永华之间的合同已经达成，款项已经交付。款项是通过银行转账的，当时是借款，被告向原告借款四百多万元，应付车位使用权转让款3780000元抵消了相同金额部分的借款。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提供的2014年8月7日的《车位使用权转让合同》，涉案车位分布平面图，律师函及邮寄凭证，平湖市人民政府平政发［2013］113号文件、平政发［2015］181号文件，产权证，平湖市企业投资项目备案通知书，平湖市建设工程建筑面积规划申请表，城南路8号地块规划设计条件，图纸，均符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认，作为本案定案的依据。被告提供的《浙江省商品房买卖合同》、房屋建筑工程竣工验收备案表、商品房面积确认单、平湖市结合新建民用建筑修建防空地下室审核意见书、工程竣工验收人防办证明、付款凭证、2017年4月26日的《车位使用权转让合同》、银行明细清单，原告及第三人对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。至于被告主张的证明内容，在说理部分一并分析阐述。第三人石伟群、孙永华提供的2017年4月26日的《车位使用权转让合同》，原、被告对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告向被告购买了坐落于平湖市的房屋，建筑面积分别为541.64平方米、1901.4平方米，规划用途为商业服务。2014年8月7日，原、被告又签订了《车位使用权转让合同》一份，约定被告将位于平湖市个车位的使用权（车位号：11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、25、26、27、28、29、30、31、34、35、36、37、38、39、40、41、42、44、45、46、47、48、49、50、51、52）转让给原告。原告受让的车位无产权，被告不负责办理产权证、土地证等权属证书。若该等车位可办权属证书时，由原告自行负责办理产权证等权属证书，所有费用（含由此增加支付的土地出让金等）由原告自行承担。原告有优先选择车位的权利。原告享有与车位所属房屋的土地使用权之剩余出让期限同期的使用权。转让车位使用权的单价为30000元，总金额为1050000元，在车位使用权实际交付之日起15个工作日内一次性付清。被告定于原告所购房屋交付时上述车位交付给原告，原告签署交付确认书之日即视为交付合格之日。逾期交付的违约责任参照房屋买卖合同，原告有权将违约金在应付款中直接扣除。上述车位仅供小型车和微型车停泊使用，原告不得自行拆改其结构或搭建围栏，不得改变原使用性质。原告出租或者转让车位使用权须与原告在本小区的房产一并出租或转让，不得单独出租或者转让该车位使用权。2017年4月26日，被告与第三人石伟群、孙永华签订《车位使用权转让合同》一份，约定被告将位于平湖市新华西村1幢项目地下停车场全部54个车位的使用权（建筑面积2313.13平方米）转让给第三人石伟群、孙永华。第三人石伟群、孙永华受让的车位无产权，被告不负责办理产权证、土地证等权属证书。若该等车位可办权属证书时，由第三人石伟群、孙永华自行负责办理产权证等权属证书，所有费用（含由此增加支付的土地出让金等）由第三人石伟群、孙永华自行承担。第三人石伟群、孙永华享有与车位所属房屋的土地使用权之剩余出让期限同期的使用权。转让车位使用权的总金额为3780000元（每个车位70000元），在签订合同之同时，第三人石伟群、孙永华应一次性付清上述总价款。被告定于2017年4月27日将上述车位交付给第三人石伟群、孙永华，第三人石伟群、孙永华签署交付确认书之日即视为交付合格之日。上述车位仅供小型车和微型车停泊使用。合同签订后，被告将上述54个车位交付给了第三人石伟群、孙永华。诉讼中，被告与第三人石伟群、孙永华均称应支付的车位使用权转让款以被告欠第三人石伟群、孙永华的借款折抵。另查，被告经批准投资建设城南路8号地块商住用房建设项目。并经平湖市人民防空办公室批准，按规定缴纳人防工程易地建设费，由市人防办统一组织人防工程易地建设。平湖市规划与建设局出具的城南路8号地块规划设计条件4.4.1条载明：停车数量：商业：机动车0.8辆/100m2建筑面积；非机动车12辆/100m2建筑面积。城南路8号地块主要经济技术指标载明：户数102户，机动车位数102个，其中地面车位数49个、地下车位数53个。庭审中，原、被告一致确认地下车位实际有54个。再查，平湖市人民政府平政发［2013］113号文件印发的平湖市建设项目配建停车泊位设置标准第十九条以及平湖市人民政府平政发［2015］181号文件印发的平湖市建设项目配建停车泊位设置标准（修订）第十九条均规定，主城区商务办公类建筑机动车停车泊位指标不应小于1.0-1.5/100m2建筑面积。庭审中，原、被告一致确认原告多支付被告的物业维修基金158797.6元折抵相应金额的车位使用权转让款。本院认为，本案的争议焦点主要有以下两点：一、原、被告之间的《车位使用权转让合同》是否已经解除。二、被告耀江公司与第三人石伟群、孙永华于2017年4月26日签订《车位使用权转让合同》是否有效。一、关于原、被告之间的《车位使用权转让合同》是否已经解除《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。”本案中，原告向被告购买了坐落于平湖市的房屋，建筑面积分别为541.64平方米、1901.4平方米，合计2443.04平方米，规划用途为商业服务。涉案城南路8号地块建设项目取得出让土地时，并无平湖市人民政府发布的相关车位配置标准，结合平湖市规划与建设局城南路8号地块的规划设计条件，并参考平湖市人民政府平政发［2013］113号文件、平政发［2015］181号文件印发的平湖市建设项目配建停车泊位设置标准中关于机动车停车泊位指标的相关规定，本院认为现原告作为业主向被告购买涉案35个车位的使用权，并未超出其合理的停车需要。故原、被告于2014年8月7日签订的《车位使用权转让合同》系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，对双方具有法律上的约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据该《车位使用权转让合同》约定，被告应在向原告交付商品房的同时一并交付约定的车位，原告应在车位实际交付之日起15个工作日内一次性付清转让款。被告抗辩称，其在向原告交付商品房的同时已交付了诉争车位，现原告逾期付款，其有权解除《车位使用权转让合同》。但被告并未提供证据证明其已交付涉案车位的事实，而双方《车位使用权转让合同》第4.3条的约定系关于逾期交付车位的违约责任，双方并未明确约定原告逾期付款的违约责任，故被告关于原、被告之间的《车位使用权转让合同》已解除的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于被告耀江公司与第三人石伟群、孙永华于2017年4月26日签订《车位使用权转让合同》是否有效原告诉请主张被告与第三人石伟群、孙永华之间的《车位使用权转让合同》无效。本院认为，涉案车位所在建设项目城南路8号地块的主要经济技术指标中载明的户数102户，机动车位数102个。可见该小区的车位数量本就无法满足业主的需求，现被告又将包含涉案35个车位在内的全部地下车位的使用权一次性转让给非小区业主的第三人石伟群、孙永华，显然违反了《物权法》第七十四条的效力性强制性规定。故被告与第三人石伟群、孙永华之间的《车位使用权转让合同》中，涉及涉案35个车位使用权部分的内容，基于原告作为有利害关系的业主的宣告无效主张，本院确认该部分内容应属无效。至于上述《车位使用权转让合同》中其他部分的效力，第三人石伟群、孙永华未提出主张，现也无其他权利人提出请求，故本案中不予审查。综上，第三人石伟群、孙永华基于上述合同取得的涉案35个车位，应当返还被告。而被告至今未按约将涉案35个车位交付原告，已构成违约。故对原告主张被告交付涉案35个车位的请求，有合同及法律依据，本院予以支持。至于车位使用权转让款，原告同意在被告交付涉案35个车位时一并支付，与原告多支付的物业维修基金158797.6元折抵后，原告尚应支付被告891202.4元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、确认被告平湖耀江建设有限公司与第三人石伟群、孙永华于2017年4月26日签订《车位使用权转让合同》中涉及坐落于平湖市个车位（车位号：11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、25、26、27、28、29、30、31、34、35、36、37、38、39、40、41、42、44、45、46、47、48、49、50、51、52）的内容无效；二、第三人石伟群、孙永华于本判决生效之日起十日内将坐落于平湖市个车位（车位号：11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、25、26、27、28、29、30、31、34、35、36、37、38、39、40、41、42、44、45、46、47、48、49、50、51、52）返还给被告平湖耀江建设有限公司；被告平湖耀江建设有限公司在收到上述35个车位后即交付给原告中国邮政储蓄银行股份有限公司平湖市支行；同时，原告支付被告车位使用权转让款891202.4元；三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司平湖市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元，减半收取计7125元，由被告平湖耀江建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审 判 员 万卫忠二〇一八年六月二十九日法官助理 朱 珺书 记 员 张颖蕾?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?