烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牟民一初字第346号
原告：官少华，退休职工。
委托代理人：张霞，山东通世律师事务所律师。
委托代理人：王伟，山东通世律师事务所律师。
被告：烟台牟平天创投资开发有限公司，住所地烟台市牟平区宁海大街639号。
法定代表人：吴光梅，总经理。
委托代理人：周志军，该公司职工。
被告：烟台振华量贩超市有限公司，住所地烟台市芝罘区南大街78号。
法定代表人：王静，经理。
被告：烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场，住所地烟台市牟平区宁海大街635号。
负责人：戚四海，经理。
原告官少华诉被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司、烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告官少华及其委托代理人张霞和王伟，被告烟台牟平天创投资开发有限公司的委托代理人周志军到庭参加诉讼。被告烟台振华量贩超市有限公司、烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告官少华诉称：2004年，原告购买了位于牟平区宁海大街635号的2-D46、2-D47两处商铺，面积为27.12平方米，并办理了相关产权证书。2010年12月27日，被告烟台牟平天创投资开发有限公司未经原告许可，擅自将原告商铺租赁给被告烟台振华量贩超市有限公司，并由被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场实际使用至今。三被告的行为严重侵害了原告的合法权益，要求依法判令三被告赔偿原告自2010年12月27日至2014年6月23日的经济损失69101.76元（截止起诉之日，共计1274天，按每天2元／平方米计算），并按同一标准支付原告自起诉之日起至判决生效之日止的经济损失，返还商铺。
被告烟台牟平天创投资开发有限公司辩称：原、被告双方已经形成事实租赁合同关系。2011年4月1日被告烟台牟平振华商厦有限公司购物广场开业，从这天才实际使用原告的商铺。商铺使用费应按照同地段同等情况每天每平方0.75元计算。
被告烟台振华量贩超市有限公司未答辩。
被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场未答辩。
经审理查明：位于烟台市牟平区宁海大街635号的龙辉商厦系山东园城实业集团有限公司与烟台市牟平龙辉商厦有限公司联合开发的，其中一至三层是商场，共计11110.64平方米（包括商场内部整体商铺为9897.5平方米及一层对外的门市房），统称汇龙湾商场；四至十一层是住宅，共计9381.58平方米。2004年原告购买了汇龙湾商场的两处商铺，编号为2-D46号和2-D47号，建筑面积为27.12平方米。2005年，汇龙湾商城的部分业主与烟台百联达商业顾问有限公司、被告烟台牟平天创投资开发有限公司签订了一份商铺委托协议书，委托烟台百联达商业顾问有限公司招商、被告烟台牟平天创投资开发有限公司做担保，将该自己所属的商铺对外出租，到2007年该协议履行完毕。原告官少华因特殊原因没有签订该协议书，但被告烟台牟平天创投资开发有限公司参照与其他业主签订协议书的约定将收益金支付给了原告。此后，汇龙湾商场处于闲置状态。原告于2009年1月14日办理了商铺的产权证，于2009年9月16日办理了商铺的土地使用权证，将商铺产权及土地使用权登记在本人名下。
2010年12月27日，被告烟台牟平天创投资开发有限公司（合同甲方）与被告烟台振华量贩超市有限公司（合同乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落于牟平区宁海大街635号的牟平龙辉商厦一、二、三层总建筑面积9897.50平方米（其中5172.73平方米属于甲方自有产权，4724.77平方米属于甲方以租赁方式取得承租经营权）租赁给乙方使用，以总建筑面积作为双方结算租金的依据，并同意乙方在牟平成立公司后，承租方主体变更为新公司，由新公司继续履行合同。租期为15年，起租日以双方办理交接手续日顺延三个月后第一日开始计算租金。租金按照建筑面积每天每平方米0.75元计算，每三年递增一次，每次递增3%，以此类推直至合同终止。租金每年分两次支付，即起租日之日起十日内支付当年租金的50%，起租日之日起每满六个月后十日内支付另50%的租金。逾期支付，按年租金的万分之四向甲方交纳滞纳金，逾期六十日，甲方催交后乙方仍不执行的，甲方可解除合同。后自2011年开始截止起诉前，汇龙湾商场两百五十余户业主陆续与被告烟台牟平天创投资开发有限公司签订了房屋租赁合同，同意由烟台牟平天创投资开发有限公司承租业主的商铺并享有向第三方转租的权利。合同约定：租期自2011年4月1日至2023年3月31日止；每年租金按照业主总购房款的4.5%计算。即年租金=购房款×4.5%，每三年递增一次，每次按上次的租金递增2%，以此类推直至合同期满。租金每半年支付一次，每次在到期后两周内付清，如遇到节假日顺延。逾期付款，自逾期后第三十一天起，按当期应付租金的同期银行存款利息向业主交纳滞纳金，超过三十日不付租金，业主有权解除合同。截止起诉之日，尚有包括原告在内的部分业主未与被告烟台牟平天创投资开发有限公司签订租赁合同。2011年1月14日，被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场登记成立，此后作为烟台振华量贩超市有限公司在牟平区成立的新公司实际使用汇龙湾商场。
另查，被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场隶属于烟台牟平区振华商厦有限公司，被告烟台振华量贩超市有限公司与被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场只存在业务上的指导关系。
关于原告实际损失的起算时间，原告认为关于汇龙湾商场商铺的其他租赁纠纷，烟台市牟平区人民法院和烟台市中级人民法院以判决形式认定侵权时间为2010年12月27日，三被告的侵权时间应从2010年12月27日开始起算。被告烟台牟平天创投资开发有限公司对此不予认可，认为应该以2011年4月1日被告烟台牟平振华商厦有限公司购物广场开业之日开始计算使用时间。关于原告实际损失的计算依据，原告主张按照每天每平方米2元计算。原告不同意通过法院委托进行司法鉴定，其自行委托烟台天陆新房地产评估事务所对其所有的位于烟台市牟平区宁海大街635号2-D46、2-D47号的房地产进行估价，评估结论为“牟平区宁海大街635号2-D46、2-D47号房地产在估价时点2014年8月2日的市场价值为35.65万元，大写人民币叁拾伍万陆仟伍佰元整，房屋建筑面积为27.12平方米，每平方单价为13147元”。原告提交了2005年10月8日案外人郭见梅与烟台百联达商业顾问有限公司、烟台牟平天创投资开发有限公司签订的牟平龙汇购物广场商铺委托协议书一份，证实2005年商铺刚交付使用时对外年收益是按照商铺总价款的6%，第二年为7%计算的；提交了金融机构人民币贷款基准利率表格一份，证实6个月至1年起的贷款利率为6%；提交了天陆新评估（2014）牟咨字第11号房地产估价报告予以佐证。原告称其商铺在2005年至2007年期间，是参照其他业主的商铺委托协议书中的约定来收取经济损失的，虽然之后年份物价支出上涨，但本次诉讼仍然参照之前协议书中约定的依据商铺价值最低6%来收取经济损失。原告称根据其自行委托评估的商铺价值35.65万元，按6%的比例计算，折合每平方米每天的租金应为2.16元，现在只主张每天每平方米2元的经济损失，其认为从金融机构的贷款基准利率也可以证实其主张房屋总价款6%来计算经济损失的合理性。
另查，与原告所有商铺同位于被告烟台牟平振华商厦有限公司购物广场占用经营范围内的其他商铺纠纷，已经法院生效判决按照每天每平方0.75元支付经济损失，并返返还商铺。
上述事实，有原告提交的房产证、土地使用权证、房地产估价报告、郭见梅的委托协议书、金融机构贷款利率表，被告烟台牟平天创投资开发有限公司提交的房产证、租赁合同等证据及原被告庭审陈述笔录在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，即依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告购买的牟平汇龙湾商场的商铺已经进行产权登记，原告对其商铺享有所有权，任何单位和个人不得侵犯。被告烟台牟平天创投资开发有限公司在未征得原告同意的情况下与被告烟台振华量贩超市有限公司签订租赁合同，该租赁合同明确约定租赁房产为汇龙湾商场一、二、三层，并以三层总建筑面积作为双方结算租金的依据，故被告烟台牟平天创投资开发有限公司将包含原告商铺在内的牟平汇龙湾商场整体出租给被告烟台振华量贩超市有限公司的行为侵犯了原告的合法权益，该房屋租赁合同涉及到原告商铺部分无效。被告烟台振华量贩超市有限公司对被告烟台牟平天创投资开发有限公司对外出租汇龙湾商场的权限未尽到完全审查义务，其与被告烟台牟平天创投资开发有限公司签订租赁合同并将汇龙湾商场交接给被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场经营使用，其行为亦存在过错，故被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司应对原告的经济损失承担连带赔偿责任。被告烟台牟平振华商厦有限公司购物广场已按照合同约定支付租金，无需再赔偿原告官少华的经济损失。原告以案外人郭见梅已履行完毕的委托协议书作为参照计算损失的依据，理由不当，本院不予支持。原告对外委托的房地产价格评估，只是对其房地产价值进行了估价，而对其商铺每天每平方米的租金并无明确鉴定意见，且其提交的金融机构贷款利率情况亦与原告主张的租金情况并无关联，故原告所提交的证据无法证实其按照同等地段商铺的租金价格每平方米每天2元计算其经济损失的主张，本院对此不予支持。原告的经济损失主要是其商铺对外出租应得的租金，而被告烟台牟平天创投资开发有限公司对外整体出租汇龙湾商场的租金价格为每平方米每天0.75元，在法院对涉案商场内其他商铺损失以此判决并生效后，汇龙湾商场大部分业主未提出异议且原告未提供相应证据证实该租金标准过低的情况下，应以该租金标准计算原告的经济损失为宜，即原告每天的经济损失为20.34元（0.75元／平方米×27.12平方米）。关于原告经济损失的起算时间，因被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司签订合同的时间为2010年12月27日，被告烟台牟平天创投资开发有限公司未提供证据证实被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场使用汇龙湾广场的具体时间，故本院认定合同签订之日为被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司侵犯原告权利之日。被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司应按20.34元／天支付原告自2010年12月27日起至起诉之日2014年6月23日共计1274天的经济损失25913.16元，并按照20.34元／天支付原告自起诉之日2014年6月24日起至判决生效之日止的经济损失。因被告烟台牟平天创投资开发有限公司与被告烟台振华量贩超市有限公司签订房屋租赁合同，由被告烟台振华量贩超市有限公司承租汇龙湾商场一至三层，该合同涉及到原告商铺部分无效，故被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司对该房屋租赁合同部分无效均应承担过错责任。商铺的实际使用者是被告烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场，故三被告均负有向原告返还其商铺的责任。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司于判决生效之日起十日内按20.34元／天支付原告官少华自2010年12月27日起至起诉之日2014年6月23日共计1274天的经济损失25913.16元，并按照20.34元／天支付原告官少华自起诉之日2014年6月24日起至判决生效之日止的经济损失。
二、被告烟台牟平天创投资开发有限公司、烟台振华量贩超市有限公司、烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场于判决生效之日起十日内将位于烟台市牟平区宁海大街635号的2-D46、2-D47两处商铺返还给原告官少华。
三、驳回原告官少华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4540元，由原告官少华交纳955元，由被告烟台牟平天创投资开发有限公司交纳2000元，由被告烟台振华量贩超市有限公司交纳1585元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 隋秀桥
审 判 员 宋继宝
人民陪审员 杨海波
二〇一五年三月二十日
书 记 员 贵俊丽