海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼02民终548号
上诉人（原审原告、反诉被告）：金菊红，女，1963年5月7日出生，汉族，住浙江省台州市。
委托诉讼代理人：李佳伦，浙江海贸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：竺晓平，男，1979年12月1日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。
原审第三人：何春燕，女，1987年6月10日出生，住三亚市。
委托诉讼代理人：李谨文，海南三和元律师事务所律师。
上诉人金菊红因与被上诉人竺晓平及原审第三人何春燕房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初8159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。
金菊红上诉请求：撤销一审判决，改判支持金菊红的诉讼请求（即判令竺晓平向金菊红支付租金57600元），并驳回竺晓平的全部反诉请求。事实和理由：一、竺晓平承租后一直未向金菊红返还房屋，而依法无须金菊红举证证明竺晓平是否居住在涉案房屋内。金菊红与竺晓平签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期限为2015年3月18日至2016年3月17日止。合同签订后，金菊红向竺晓平交付了房屋并办理了交接手续，双方对房屋内的家具（床、桌、椅、沙发的数量）、家电（彩电、冰箱、洗衣机、热水器、空调的数量）、炊具（天然气灶、油烟机）等情况进行清点和记录，竺晓平接收了金菊红交付的房门钥匙、门禁智能卡、收视卡、天然气卡、电表卡、进门卡等。一审判决中对此重要的事实在判决书竟只字不提、不作认定，在合同附件中进行签字确认。根据合同约定，在租赁期满后，竺晓平须将房屋和其他移交的物件一并退还金菊红，同样应办理相关交接手续，并应经金菊红验收，屋内设备完好，水、电、物业、有线电视等费用结清后，损坏物品已经赔偿，5日内无息退还剩余保证金。本案中，房屋租赁期届满后，竺晓平一直未将房屋退还金菊红，而是继续占有和使用房屋。竺晓平在反诉状中诉称：“反诉原告（竺晓平）于同月（2015年12月）搬离涉案房屋，因被告提前中止终日止合同”，与事实不符，竺晓平没有将房屋返还给金菊红，而是竺晓平未经金菊红同意将房屋交由何春燕居住使用，并不存在2015年12月搬离问题。二、根据房屋买卖合同的约定，金菊红向何春燕交付房屋的时间是2017年10月23日。2015年12月，金菊红与何春燕签订了《海南卓亚家缘投资有限公司房地产买卖居间合同》，合同中约定，房屋转让价为118.8万元，款项分两期支付，先由买受人支付首期楼款32.8万元给金菊红，待房屋办理过户登记后，由买受人申请银行抵押按揭贷款，再支付剩余款项。金菊红在收到全部购房款当天交付房屋给买受人何春燕。合同第二条第3项约定：“甲方（即金菊红）乙方（买受人）双方同意甲方交付该物业予乙方使用之日期为甲方收齐全部楼款当天。”在何春燕没有付清剩余购房款83万元的情况下，金菊红是不可能会将房屋交付给买受人的。实际上，何春燕到2017年9月19日办理了转户手续，然后才通过银行另办理按揭贷款，于2017年10月23日向金菊红支付了购房款83万元。在此之前，金菊红没有交付房屋的义务。而一审法院对支付房款的时间未作认定，亦属认定事实不清。为何何春燕提前入住金菊红的房屋，因为竺晓平租房的目的就是为了解决何春燕的居住问题，自从签订租赁合同和金菊红交付出租房屋之日起，竺晓平自己就没有居住过一天，而是将承租的房屋交由何春燕居住。三、自2016年3月17日至2017年10月23日间的租金57600元应由竺晓平支付。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。金菊红作为房屋的产权人，即使在房屋租赁期间将房屋出卖给他人，与他人签订房屋买卖协议，也是合法的，不会影响竺晓平（承租人）的租赁权，也不构成对承租人的违约。金菊红与他人之间签订房屋买卖合同，没有必要提前终止与竺晓平的租赁合同关系，也没有通知竺晓平提前解除租赁合同。租赁合同应视为履行至何春燕向金菊红付清购房款之日即2017年10月23日止。四、金菊红并未收取竺晓平的保证金2800元。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误。竺晓平至今未向金菊红交还房屋，未办理屋内家具、家电、设备交接手续及相应费用的结算手续。因此，金菊红有权要求竺晓平向金菊红支付占用房屋期间的租赁费用。请二审法院依法改判支持金菊红的诉讼请求，驳回竺晓平的全部反诉请求。
竺晓平未作答辩。
何春燕述称，实际上本案的争议在于租约什么时候解除，金菊红提出的第一和第二点内容和是否租约解除没有关系。1、是不是办理交接，交接并不是解除合同的前置条件，只是合同处理的一个义务，并不解除租金合同的必要事实部分。一审的时候何春燕也提交了和金菊红的房屋买卖合同，当时金菊红也明确表示不再租约的。既然租约在这个时候已经不存在，显然租金也是不应当支付了。2、是否在2016年12月交付了房屋，与本案没有直接联系。当时确实是金菊红将钥匙交给了何春燕。3、保证金问题，一审庭审时金菊红也说到了做交接，但是金菊红一直拒绝交接。金菊红提出交接的要求，竺晓平不予配合的，我们认为金菊红应当提交相关的证据证明。
金菊红向一审法院起诉请求：1.依法判令竺晓平向金菊红支付2016年3月18日至2017年9月18日止的房屋租金共计57600元（按3200元/月的标准计算）；2.依法判令竺晓平承担本案诉讼费用。
竺晓平向一审法院反诉请求：1.依法判令金菊红向竺晓平返还3个月房租9600元及保证金2800元；2.依法判令金菊红向竺晓平支付违约金2800元，退还已收房租的30%，即8610元；3.依法判令金菊红向竺晓平支付中介费用2500元；4.依法判令本案（本诉、反诉）的诉讼费用由金菊红承担。
一审法院认定事实：2015年3月16日，金菊红（甲方）与竺晓平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定金菊红将坐落于三亚市××道的房屋出租给竺晓平居住，租赁期限为2015年3月18日至2016年3月17日，月租金为3200元。合同第八条付款方式约定：“1.乙方应于本合同签署当日向甲方支付房屋租金38300元...3.乙方于合同签订日向甲方支付合同履行保证金2800元整。租赁期满，经甲方验收，屋内设备完好，乙方水、电、物业、有线电视等费用结清后，损坏物品已经赔偿，5日内无息返还剩余保证金...6.乙方支付中介费2500元。”合同第十条约定：“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方需将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则需提前两个月书面向甲方提出，期满前45天签订《房屋租赁合同》并交纳租金。乙方不主动提出视为合同终止。甲方有权另行出租他人。合同期满乙方必须将房屋退还甲方。”合同第十二条约定：“...甲方违约的，赔偿乙方一倍保证金。所应收房租全部按原房屋70%收取。各方发生的中介费支出，由违约方承担。”合同签订后，竺晓平支付一年房租38300元、保证金2800元、中介费2500元。2015年12月22日，金菊红（甲方）、何春燕（乙方）与海南卓亚家缘投资有限公司签订《房地产买卖居间合同》，约定金菊红将涉案房屋转让给何春燕，转让价格为1188000元。其中合同第一条第2款约定：“该物业以现状售予乙方，乙方或其授权代表已全面检查和了解该物业之情况。该物业不带租约。”第二条第3款约定：“甲乙双方同意甲方交付该物业予乙方使用之日期为甲方收齐全部楼款当天。”另查明，2017年9月19日，涉案房屋的产权人办理变更登记在何春燕名下。
一审法院认为，金菊红、竺晓平签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。金菊红要求竺晓平支付合同到期后2016年3月18日至2017年9月18日期间的租金，但由于合同到期后双方未续签合同，金菊红也没有提供证据证明合同到期后竺晓平一直在涉案房屋居住，金菊红应承担举证不能的法律后果。故金菊红要求竺晓平支付租金的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人可以请求房屋受让人继续履行原租赁合同。本案中，竺晓平在金菊红与何春燕签订《房地产买卖居间合同》后，仍可以在租期内继续居住使用涉案房屋。竺晓平主张其在租赁合同届满前3个月搬离涉案房屋，金菊红不予认可，竺晓平亦未提供证据证明其主张，故竺晓平要求金菊红退还剩余3个月房租、支付违约金2800元以及退还已收房租的30%即8610元，无事实和法律依据，本院不予支持。保证金是竺晓平对租赁合同履约的担保。合同到期后，金菊红未提交证据证明竺晓平存在不履行合同义务的情形，应退还保证金。故对竺晓平要求金菊红退还保证金2800元的诉求，本院予以支持。判决：一、金菊红于本判决生效之日起十日内退还竺晓平保证金2800元；二、驳回金菊红的诉讼请求；三、驳回竺晓平的其他反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明事实，本院予以确认。
根据一审中双方当事人提交的证据及各自的陈述，本院另查明：2015年12月，竺晓平从卓达东方巴哈马二期3号楼606房屋搬离，何春燕搬入涉案房屋并居住至今。
本院认为，本案争议焦点为竺晓平在履行其与金菊红签订的《房屋租赁合同》过程中，是否存在违约行为以及是否应承担违约责任。《房屋租赁合同》签订后，金菊红将卓达东方巴哈马二期3号楼606房屋交付竺晓平居住使用，竺晓平向金菊红支付一年房租38300元、保证金2800元、中介费2500元。双方对以上事实均无异议。按照《房屋租赁合同》约定，租赁期满后，竺晓平应将房屋交还金菊红，但竺晓平从涉案房屋搬离之后并未向金菊红交付房屋，应当视为违约。故竺晓平要求金菊红退还保证金2800元的反诉请求不应得到支持。
金菊红主张竺晓平于合同届满前擅自将房屋交付案外人何春燕居住，故应承担自合同到期之日即2016年3月18日至2017年9月18日之间的房屋占用使用费。从查明事实可知，2015年12月，竺晓平已自涉案房屋处搬离，而在双方合同届满之后，金菊红作为涉案房屋的所有权人，在长达一年半的时间内一直亦未有收回房屋的实际行为，放任何春燕居住至2017年9月18日房屋过户为止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，因金菊红未主动收回房屋而导致的损失扩大部分，竺晓平不须承担责任。故对金菊红要求竺晓平承担2016年3月18日至2017年9月18日期间的租金57600元的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，金菊红上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初8159号民事判决第二项，即驳回金菊红的诉讼请求；
二、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初8159号民事判决第一项、第三项；
三、驳回竺晓平的反诉请求。
一审本诉案件受理费660（金菊红已预交），由金菊红负担；反诉受理费228元（竺晓平已预交），由竺晓平负担228元；二审案件受理费1240元（金菊红已预交），由金菊红负担1170元，竺晓平负担70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹合欢
审 判 员 付春燕
审 判 员 李新建
二〇一八年七月十七日
法官助理 唐 瑶
书 记 员 林尤锦
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。