江西省进贤县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0124民初1033号
原告：易玉华，男，1965年10月2日生，汉族，进贤县人，住进贤县。
被告：宋海水，男，1978年1月22日生，汉族，进贤县人，住进贤县。
被告：姜玉芳，女，1981年9月21日生，汉族，进贤县人，住进贤县。
委托诉讼代理人：熊向飞�进贤县罗溪镇法律服务所法律工作者。
原告易玉华诉被告宋海水、姜玉芳民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，因对被告无法送达诉状副本，依法转为普通程序，于2018年7月30日公开开庭进行了审理。原告易玉华到庭参加诉讼，被告姜玉芳的委托诉讼代理人熊向飞到庭参加诉讼，被告宋海水经公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
易玉华向本院提出诉讼请求：1、判决两被告归还原告借款本金及利息76.4133万元，10万借款计息时间暂自2014年10月2日至2018年7月27日止，30万借款计息时间暂自2014年11月9日至2018年7月27日止，以后利息计算至还清借款本金止；2、两被告偿还原告每月代交的银行按揭贷款共计23550.1元；3、两被告偿还原告上述金额暂定总计人民币788978元；4、两被告共有的抵押房产（南昌市高新开发区艾溪湖二路66号保利香槟国际花园H3号楼二单元3002室）拍卖或变卖时原告优先受偿；5、本案诉讼费、执行费、原告聘请律师费等一切相关费用由被告承担。
事实和理由：原告易玉华的弟弟与被告宋海水系同学关系，宋海水与被告姜玉芳系夫妻关系。2014年10月宋海水因在星子县经营房地产需资金周转向原告借款，2014年10月2日原告通过建行向宋海水转账10万元，2014年11月9日转账30万元，同日宋海水向原告出具40万元的借条，约定利息3分，借期二年；至2016年2月28日宋海水将借款40万本金加上利息出具62万元的借条，注明借期二年，同时将原借条收回；经协商，两被告同意将坐落在南昌市高新开发区艾溪湖二路66号保利香槟国际花园H3号楼二单元3002室房屋抵押，双方于2016年3月3日在南昌市不动产登记局签订了《借款及抵押合同》，两被告作为第二顺位抵押人（借款人）签名，并于2016年3月22日办理了不动产抵押登记证明〔赣（2016）南昌市不动产证明第003701号〕，两被告将自己的房产证交给原告。2017年3月28日原告与宋海水签订《借款抵押合同补充协议》，约定抵押的房屋抵给原告，用于偿还62万元借款及该房的银行按揭贷款，按揭贷款自2017年4月起由原告负责支付，宋海水同意全权委托原告办理该房的拍卖、变卖、过户等手续；同日宋海水出具《委托书》，姜玉芳未在《借款抵押合同补充协议》和《委托书》签名认可。此后原告通过微信多次催促宋海水办理房屋过户手续，并自2017年4月起每月向银行交纳按揭款2141元至2018年2月，后原告经多次催告无果，遂向本院起诉。
宋海水未答辩、举证。
姜玉�辩称，对宋海水向原告借款40万元不知情，该款没有用于家庭共同生活；2016年的62万元借条，原告未实际支付亦未载明利息，该借条未生效，因主借款合同未生效，附合同即抵押合同也未生效，原告代付银行按揭款不属于借贷关系，应驳回对答辩人的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，易玉华当庭提交了以下证据：1、原身份证复印一份，证明原告诉讼主体资格；2、银行转账流水复印件一份，证明2014年10月2日通过建行原告转款10万元、2014年11月9日转款30万元给宋海水；3、借条一份，证明2016年2月28日宋海水出具40万元本金加利息共62万元的借条，原来的借条被告宋海收回；4、《借款及抵押合同》、不动产登记证明原件，证明两被告同意拿房产作为抵押并办理抵押登记手续；5、《委托书》、房产证两本原件、《借�抵押合同补充协议》一份，证明宋海水愿意拿房子抵债；6、微信聊天记录、按揭还款转账记录，证明原告催宋海水尽快办理过户手续以及代被告交纳银行按揭贷款。
姜玉芳未举证。
经庭审质证，姜玉芳对原告所举证据1无异议，对证据2转帐凭证的真实性由法院核实，但钱没有用于家庭生活；对证据3借条三性均有异议，借条没有姜玉芳的签名，真实性不清楚；关联性有异议，62万元与40万元没有关联的；对证据4《借款及抵押合同》、不动产登记证明的真实性无异议，对证明目的和合法性有异议，是未生效的，未支付62万元借款；对证据5《委托书》的真实性有异议，姜玉芳三个字不是本人签的，对《借款抵押合同补充协议》的真实性不清楚，因该协议姜玉芳未参与也未签字，对转账支付关联性有异议，这不属于借贷关系；对证据6微信记录，是原告与宋海水的联系。
根据当事人陈述和上述举证、质证意见，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案证据方面：姜玉芳对原告所举证据的真实性未提出实质性异议，对原告所举证据的“三性”予以认定；但对按揭还款转账记录的关联性不予认定。本案事实方面：原告所举上述证据能相互印证，证明其诉请事实，故对其诉称事实本院予以确认。
本案争议焦点：1、2016年2月28日宋海水出具的62万元借条是否合法有效？2、姜玉芳是否承担本案债务的责任？3、易玉华代付的银行按揭款如何处理？
本院认为：被告宋海水因经营房地产资金�转向原告易玉华借款40万元，双方系民间借贷关系，合法有效；被告宋海水借款后经催收未按其约定归还借款或以房抵款而引发本案纠纷，应负全部责任；2016年2月28日宋海水出具的62万元借条是对借款本金和利息的结算，其中双方约定的超出年利率24%的部分〔22万元-（10万元*2%*515天/30）-（30万元*2%*477天/30）=9.0267万元〕应予剔除，其余利息12.9733万元受法律保护，故该借条（本息52.9733万元）合法有效；因宋海水未按《借款及抵押合同》、《委托书》及《借款抵押合同补充协议》履行约定义务，其应当承担2016年2月28日后的按年利率24%计算的利息。
因本案借款用于经营房地产，未用于家庭生活，且原告未提供该借款用于夫妻共同经营的证据，故宋海水所负本案债务不应认定为夫妻共同债务，姜玉芳对该债务不应承担共同归还的义务，姜玉芳该辩称事由与本案事实相符，本院予以采信；但姜玉芳在《借款及抵押合同》签名并办理不动产抵押登记，表明其同意以共有的房产作为本案债权的抵押担保，担保范围包括借款本金、利息及实现抵押权的费用等，故姜玉芳应承担的抵押担保的数额以该房产（抵押物）的价值为限，超出部分姜玉芳不担责。
易玉华依据《借款抵押合同补充协议》和《委托书》支付抵押物的银行按揭款，其性质是委托付款行为，不属于民间借贷，本案不予处理；但所付按揭款应由两被告负担或作为房款予以扣减。姜玉芳该辩称事由与本案事实相符，本院予以采信。
综上所述，原告易玉华诉请被告宋海水归还本案借款本息，事实清楚，证据充分，本院予以支持；原告其它诉请与本案事实不符，本�不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限宋海水在本判决生效后10日内归还易玉华借款本金40万元；
二、限宋海水在本判决生效后10日内归还易玉华借款40万元孳生的利息12.9733万元及自2016年3月1日起按年利率24%计算至还清借款本金之日止的利息；
三、易玉华对宋海水、姜玉芳所有的坐落在南昌市高新开发区艾溪湖二路66号保利香槟国际花园H3号楼二单元3002室房屋（洪房权证高新开发区字第××号和第1000920712�）具有优先受偿权；
四、驳回易玉华的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11690元由宋海水、姜玉芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 胡兴华
人民陪审员 杨发文
人民陪审员 邬美娇
二〇一八年七月三十一日
书 记 员 刘 磊