山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终1803号
上诉人（原审被告）：赵方溢，×。
委托诉讼代理人：王继建，山东麒正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王见，山东麒正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：绿地地产青岛远致置业有限公司，×。
法定代表人：金成发，×。
委托诉讼代理人：张彩，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付慧，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
上诉人赵方溢因与被上诉人绿地地产青岛远致置业有限公司（以下简称绿地地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初6914号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赵方溢上诉请求：1、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初6914号民事判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人未能支付剩余购房款的原因是被上诉人没有与住房公积金管理中心签订相应的协议，导致上诉人无法办理公积金贷款，但一审判决认定上诉人未能申请公积金贷款的原因是其在青岛市住房公积金管理中心无缴费记录，未能办理公积金贷款是其自身原因所致，与被上诉人无关，属认定事实错误。首先，2013年11与2日，上诉人与被上诉人签订《青岛市商品房预售合同》时，约定上诉人以住房公积金贷款的方式支付剩余房款52万元，且上诉人应于2013年11月2日前将办理按揭贷款所需文件全部提交青岛市住房公积金管理中心，放贷机构于2013年12月3日前将贷款存入本合同指定的账户，也就意味着本合同签订时，涉案房屋应该具备使用公积金贷款的条件，但事实上一直不具备此条件。在此之前，即便上诉人满足申请办理公积金贷款的条件也无法办理相应贷款。因此，上述合同约定的付款方式及付款时间条款根本无法实现，应属无效，相关条款对上诉人不具有约束力。退一步讲，即便上述约定有效，但鉴于合同签订时，因涉案房屋不具备公积金贷款的条件，被上诉人已经构成根本违约。因此，在上述期间导致上诉人不能办理公积金贷款用于支付房款的根本原因在于被上诉人，与上诉人无关。但一审法院对此未作出认定，属认定事实错误。其次，根据合同签订时青岛市住房公积金贷款的相关政策，即便贷款申请人没有相关的公积金缴费记录，但只要满足相应条件依然能够办理公积金贷款。在本案中，上诉人即便此前未有公积金缴费记录，但仍然可以通过补交等方式满足公积金贷款的条件。但因被上诉人未与公积金管理中心签订相关协议，涉案房屋不具备使用公积金贷款的条件，因此即便上诉人按照公积金管理中心的要求达到办理贷款的条件也没有任何意义。第三，涉案房屋具备使用公积金贷款的条件，即被上诉人办理涉案房屋的撤押并与公积金管理中心签订相关协议之后，青岛住房公积金管理中心于2014年2月10日发布《青岛市住房公积金管理中心关于明确个人住房公积金贷款有关事项的通知》（青住发[2014]7号），因政策的变化，上诉人此时已经不能继续按照本合同签订时的公积金政策办理公积金贷款，由于政策变化导致合同无法履行不应当归责于上诉人一方。因此，一审判决认定上诉人未能办理公积金贷款是其自身原因所致，与被上诉人无关，属认定事实错误。二、被上诉人向上诉人发送的“关于办理按揭贷款手续的催告函”性质上应属要约，在承诺的期限届满，受要约人即上诉人未作出承诺的情况下，该要约已经失效，对上诉人不发生法律效力。但一审判决认定上诉人据此要求解除合同、支付违约金符合合同约定及法律规定，属适用法律错误。本案中，由于合同签订时，涉案房屋根本不具备使用公基金贷款的条件，因此，合同中关于使用公积金方式付款的约定及付款时间的约定应属无效。对上诉人不具有约束力。退一步讲，即便此后涉案房屋具备了使用公积金贷款的条件，在合同双方未对付款方式及付款时间进行重新约定的情况下，被上诉人向上诉人单方发出的崔告函性质上也仅为要约，根据《合同法》第20条“由下列情形之一的。要约失效：（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺”之规定，即便该函件已经送达上诉人，但因上诉人未作出承诺该要约已经失效，其内容对上诉人也不发生法律效力。被上诉人无权据此要求上诉人解除合同、支付违约金。此外，本案中合同签订时因为被上诉人原因导致涉案房屋不具备使用公积金贷款的条件，在涉案房屋具备了使用公积金贷款的条件后，上诉人又因被上诉人的违约行为错失了享受政策的机会，导致不能按照新的公积金政策办理公积金贷款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同或赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，在被上诉人违约的情况下，被上诉人不仅无权要求支付违约金而且应当依法返还上诉人已经交纳的购房款首付款及其利息。一审法院判决未适用上述法律规定的同时机械的适用《合同法》第60条、第93条第2款之规定，认定上诉人未在合同约定的期限内支付剩余购房款，且在被上诉人催促其支付剩余购房款的情况下仍未支付，已构成违约，实属法律使用错误。三、一审判决审理过程中程序违法。上诉人于举证期限届满前提交了申请法院调取证据的申请书，请求人民法院调查确认涉案房屋符合办理住房公积金贷款条件的相关手续是否完备及能够办理公积金贷款的时间并收集调取相关证据，该证据是证明被上诉人自合同签订时及此后相当长时间内不具备公积金贷款条件已构成根本违约的关键证据，对查明整改案件事实起到至关重要的作用，但一审法院在整个庭审过程中没有调取，侵犯了上诉人的合法权益，程序违法。
被上诉人赵方溢辩称：一、《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合法有效。本案中赵方溢未能支付剩余购房款的原因是自始至终不具备公积金贷款的资格，不能向青岛市住房公积金管理中心申请贷款，而其不能申请公积金贷款的原因是其在青岛市住房公积金管理中心未有缴费记录。二，根据《商品房预售合同》补充协议第四条第三项：乙方（赵方溢）承诺签订本合同及补充协议前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款的条件。无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致乙方未获得按揭贷款或者获得了按揭贷款银行批准的贷款额度不足，乙方应在本补充协议约定的期限内（即在上述剩余按揭购房款到达甲方银行账户之日前）向甲方付清全部购房款。第4项：乙方（赵方溢）按揭贷款付款，未能按按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，或因其他原因导致未能按合同及其他补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为赵方溢逾期付款，甲方有权解除合同，乙方应按照合同及补充协议承担违约责任。赵方溢在签订合同时就知悉自身不具备公积金贷款的条件，则应按照双方补充协议第四条第3项的约定期限内即2013年12月31日前将剩余款项支付至绿地地产公司的账户。赵方溢在长达三年的时间里一直拒绝支付剩余购房款，违反了合同约定，绿地地产有权解除合同并收取违约金。三、赵方溢一直未按照合同约定缴纳剩余房款，绿地地产公司于2015年12月1日按照合同中赵方溢预留的地址发送了“关于办理按揭贷款手续的催告函”，催促赵方溢缴纳剩余房款，赵方溢仍然未支付剩余购房款，绿地地产公司据此要求解除合同、支付违约金，符合法律规定。
上诉人绿地地产公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人2013年11月2日签订的《青岛市商品房预售合同》，并判令赵方溢配合绿地地产公司办理该合同撤销网签备案手续；2、判令赵方溢向绿地地产公司支付违约金75279.4元；3、判令赵方溢支付绿地地产公司律师费损失10000元。
一审法院认定事实：
2013年11月3日，双方当事人签订《青岛市商品房预售合同》，约定：由赵方溢购买绿地地产公司市北区瑞海北路286号《绿地欢乐滨海城商品房及配套设施项目》x号楼x单元x层x户住宅房屋，房屋总价款752794元。付款方式：首付款232794元，赵方溢应于2013年9月6日前支付，剩余款520000元，赵方溢以住房公积金贷款方式应于2013年11月2日前将办理按揭贷款所需文件全部提交青岛市住房公积金管理中心，放贷机构于2013年12月31日前将贷款存入本合同指定的账户。赵方溢未按合同约定的时间付款，应向绿地地产公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，绿地地产公司有权解除合同。绿地地产公司于2015年8月31日前将房屋交付给赵方溢。绿地地产公司未按合同约定交付房屋，应向赵方溢支付违约金，违约金按赵方溢已付房价款日万分之一计算。补充条款第三条：赵方溢确认，本合同所填写的赵方溢名称、通信地址、电话等均为准确有效，并作为赵方溢的有效送达地址。本合同有效期内，如赵方溢的通信地址、电话等发生变更，赵方溢应向绿地地产公司出具亲笔签名的书面文件，经绿地地产公司正式签收确认后，变更方为有效。绿地地产公司给赵方溢的所有通知，以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日。合同中，赵方溢所留地址为：市南区东海西路世纪大厦608室。补充条款第四条第2项，赵方溢选择按揭贷款方式（含商业贷款/公积金贷款/组合贷款）付款的，赵方溢应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款向绿地地产公司认可的按揭银行（或公积金管理中心）申请按揭贷款支付，且赵方溢保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至绿地地产公司的银行账户。第3项，赵方溢承诺签订本合同及本补充协议前已向按揭银行确认按揭贷款的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因导致赵方溢未获得按揭银行贷款或获得按揭银行批准的贷款额度不足，赵方溢应在本补充协议约定的期限内（即在上述剩余按揭购房款到达甲方银行账户之日前）向甲方付清全部剩余购房款。第4项，赵方溢按揭贷款付款，未能按按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，或因其他任何原因导致未能按合同及补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为赵方溢逾期付款，绿地地产公司有权解除合同，赵方溢应按合同及补充协议承担违约责任。补充条款第十五条，如因赵方溢原因导致本合同及本补充协议解除的，赵方溢应向绿地地产公司支付购房款总额10%的违约金。如因赵方溢原因导致本合同解除，办理撤销合同网上备案及注销登记而发生的相关费用（包括但不限于政府收费、诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费等）应由赵方溢承担及支付。合同签订后，赵方溢支付了首付款232794元。赵方溢赵方溢在青岛市住房公积金管理中心无缴费记录，不能办理公积金贷款。2015年12月1日，绿地地产公司按照赵方溢在合同中所留地址向赵方溢发送了“关于办理按揭贷款手续的催告函”，催促赵方溢于催告函送达或视为送达后7日内按照合同约定办理完毕房屋按揭贷款的相关手续，并将房屋剩余购房款付至绿地地产公司银行账户。逾期将解除合同。
一审时双方当事人对下列事实及证据有争议：
赵方溢认为，合同是2013年11月2日签订，而合同约定于2013年11月2日前将贷款所需文件全部提交，即合同签订当日赵方溢即违约，因此该条款为无效条款。违约金约定明显显失公平，赵方溢违约应承担购房款总额10%的违约金，绿地地产公司违约责任为购房款总额的0.1%，应予以调整。按照2013年住房公积金管理政策，赵方溢可以在办理公积金贷款之前一次性补交一年的公积金即可办理贷款。因绿地地产公司没有办理涉案房屋的撤押手续，也没有与住房公积金管理中心签订相应的协议，导致赵方溢无法办理公积金贷款，住房公积金管理中心不受理我方的贷款申请。绿地地产公司称，双方约定的公积金贷款时间为2013年11月2日，赵方溢自己也承认其根本不具备办理住房公积金贷款的条件，赵方溢无证据证明其一次性补交1年住房公积金即可申请公积金贷款。
一审法院认为，双方当事人之间就青岛市×号《绿地欢乐滨海城商品房及配套设施项目》×号楼×单元×层×户房屋所签订的青岛市商品房预售合同，系双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合法有效。根据已查明的事实，赵方溢未能支付剩余购房款的原因是其未能向青岛市住房公积金管理中心申请贷款，而其未能申请公积金贷款的原因是其在青岛市住房公积金管理中心无缴费记录，故赵方溢未能办理公积金贷款是其自身原因所致，与绿地地产公司无关。绿地地产公司于2015年12月1日按照赵方溢在合同中所留地址以特快专递形式向赵方溢发送了“关于办理按揭贷款手续的催告函”，催促赵方溢按合同约定办理按揭贷款手续，并告知赵方溢逾期将解除合同，虽然赵方溢否认收到该函，但根据双方合同约定，该函件在发出后3日视为送达赵方溢，故该函件应视为已送达赵方溢。赵方溢未在合同约定的期限内支付剩余购房款，且在绿地地产公司催促其支付剩余购房款的情况下仍未支付，已构成违约，绿地地产公司据此要求解除合同、支付违约金符合合同约定及法律规定，应予以支持。对于违约金的计算标准，双方当事人在合同中已明确约定，应遵照执行，对赵方溢要求调减违约金的主张，一审法院不予采纳。绿地地产公司因本案诉讼而实际支付律师费10000元的事实清楚，其要求赵方溢承担该费用，符合合同约定，予以支持。双方之间的商品房预售合同解除后，赵方溢应协助绿地地产公司办理撤销涉案房屋的网签备案手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除绿地地产青岛远致置业有限公司与赵方溢之间就青岛市瑞海北路286号《绿地欢乐滨海城商品房及配套设施项目》×号楼×单元×层×户房屋签订的青岛市商品房预售合同；二、赵方溢自本判决生效之日起七日内协助绿地地产青岛远致置业有限公司办理双方就青岛市×号《绿地欢乐滨海城商品房及配套设施项目》×号楼×单元×层×户房屋所签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201300187438）的撤销网签备案手续；三、赵方溢自本判决生效之日起七日内支付绿地地产青岛远致置业有限公司违约金75279.4元；四、赵方溢自本判决生效之日起七日内支付绿地地产青岛远致置业有限公司律师费10000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1932元，由赵方溢承担。绿地地产青岛远致置业有限公司已预交，由赵方溢在判决生效后七日内履行完毕。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审时赵方溢称：赵方溢至今没有补交公积金，是因为公积金中心与开发商至今也没有签订协议。即便有缴费记录，因为这个原因，赵方溢也无法办理公积金贷款。
绿地地产公司辩称：赵方溢陈述不属实，绿地地产公司于2014年5月8日与公积金中心签订了相关协议，具备办理公积金贷款的条件。涉案的楼盘很多住户都已经通过公积金办理了贷款。绿地地产公司如果没有与交易中心有协议的话，上诉人即便有公积金缴费记录，也无法办理公积金贷款是事实。
赵方溢辩称：双方于2013年11月2日签订了商品房合同，但是被上诉人自己承认于2014年5月8日才具备办理公积金贷款的条件。首先能说明合同签订时其存在欺诈行为，已经构成违约。其次，其至今未提交证据证明在2014年5月8日之后涉案房屋具备办理公积金贷款的条件。
绿地地产公司辩称：首先在本案中赵方溢从签订合同之初直至现在均不具备公积金贷款的资格，绿地地产公司何时与公积金签定协议，对赵方溢均不构成影响，在赵方溢一开始即选择了自己无法办理的贷款方式，支付剩余房款的情况下，就应该按照合同约定期限，通过其他方式缴纳剩余房款。且在绿地地产公司多次催告的情况下，赵方溢仍然拒绝缴纳剩余购房款，属于恶意违约。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的青岛市商品房预售合同及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当履行。根据赵方溢与绿地地产公司签订的补充协议第四条第3项规定“赵方溢承诺签订本合同及补充协议前已向按揭银行确认按揭贷款的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因导致赵方溢未获得按揭银行贷款或获得按揭银行批准的贷款额不足，赵方溢应在本补充协议约定的期限内向绿地地产公司付清全部剩余购房款。”但因赵方溢在青岛市住房公积金管理中心无缴费记录，不具备公积金贷款资格。故一审法院认定其未能办理公积金贷款是其自身原因所致并无不当。虽然使当时绿地地产公司未与青岛市住房公积金管理中心签订相关协议，但赵方溢本身就不具备公积金贷款资格。尤其根据双方签订的补充协议第四条第2项规定，赵方溢选择按揭贷款方式，含商业贷款、公积金贷款、组合贷款方式。因此，在按揭贷款未果的情况下，赵方溢应当及时通过商业贷款等方式或者现金支付付清房款。况且双方签订的补充协议第四条第4项规定“赵方溢按揭贷款付款，未能按按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，或因其他任何原因导致未能按合同及补充协议约定期限付清全部房款的，均视为赵方溢逾期付款，绿地地产有权解除合同，赵方溢应当按照合同及补充协议承担违约责任。”因此，赵方溢未按合同及补充协议约定按时付清房款，构成违约。特别是到了2015年12月1日，绿地地产公司按照合同约定的赵方溢送达地址向其邮寄了“关于办理按揭贷款手续催告函”后，赵方溢仍未按协议或催告日期付清房款，明显违约，应当承担违约责任。故，一审判决解除合同，赵方溢支付绿地公司75279.4元违约金及律师费并无不当，本院予以支持。赵方溢认为上诉人绿地地产公司的催告函属于要约，因无法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，赵方溢应当对其主张提供证据证明。赵方溢没有证据证明其请求法院调查的证据属于因客观原因不能自行收集的，故其申请一审法院调查证据，一审法院未予采纳并无不当。
综上所述，赵方溢的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1932元，由上诉人赵方溢负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯 娜
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一八年八月二十七日
书记员 王 晶
书记员 王冉冉