西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灞民初字第01071号
原告（反诉被告）王波。
委托代理人孙立洁，北京惠诚律师事务所西安分所律师。
被告骆金印（反诉原告）。
委托代理人王秀英，西安市灞桥区148法律服务所法律工作者。
原告王波与被告骆金印合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王波及其委托代理人孙立洁、被告骆金印及其委托代理人王秀英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王波诉称，2014年5月15日双方签订《房屋租凭合同》，约定被告将西安市灞桥区新医路席王110号房屋租与原告适用，建筑面积680平方米，租赁期限自2014年5月15日至2017年5月15日，每年租金380000元，房屋租赁用途为商用。合同签订后，原告将2014年5月15日至2015年5月14日租金支付给被告。原告在所承租的房屋一层继续经营牛肉拉面馆，四层用作员工宿舍及仓库。2014年6月，原告准备在二层和三层开设网吧，为此原告专门在该房屋增设楼梯。但是在网吧开办过程中，原告所承租房屋的三层、四层出现大面积墙体裂缝和漏水，导致原告无法办理网吧的工商等证照。随后原告要求被告对房屋进行修复，但被告迟迟不予修复，后墙体裂缝增大危及安全，被告于2015年2月用三根16CM空心柱顶在一层和二层加固，但这种简易措施无法根本解决房屋质量问题。原告再次要求被告修复房屋，被告置之不理，并于2015年4月3日将原告正在营业的牛肉拉面馆大门从外锁上，导致原告无法继续营业，依据合同约定，原告的行为已经形成违约，应承担违约责任。故诉至法院，要求1、确认双方签订的《房屋租凭合同》解除；2、被告向原告支付违约金200000元；3、被告向原告赔偿装修损失163000元；4、被告向原告赔偿物品损失53125元；5、被告向原告赔偿经营损失117000元；6、被告向原告退还房屋租金126666元；7、被告赔偿原告加盟费60000元。
被告骆金辩称，由于原告没有按约定交付租金，实际系原告违约，原告相关主张均不合理，不愿再继续租赁，同意解除合同，不同意原告其余诉讼请求。由于对方未按约定缴纳房租，且在未告知的情况下擅自将地面桌椅搬离，造成地砖破碎，造成损失。现提出反诉，要求反诉被告王波1、支付违约金200000元，2、支付房屋租金79165元，并于2015年7月31日之前腾房，3、支付房屋地面损失10000元，4、承担诉讼费用。
原告（反诉被告）王波辩称，依据合同约定应于2月5日至5月15日之前预交次年租金，故其并未违约，未交租金系因房屋存在问题行使抗辩权，对方并未彻底修复房屋，且在4月3日强行锁店关门，故不同意支付对方违约金。原告在立案时已要求解除合同，被告反诉亦要求解除合同，故并不存在5月15日之后的租金。因涉及店内物品赔偿，由于对方拒绝配合清点，故无法搬出清理腾房。原告为开办网吧准备，将二楼原地面固定的桌椅改造成非固定，但因房屋质量问题无法继续安置桌椅，故不同对方要求支付地面损失的要求。
经审理查明，2013年5月5日，被告骆金印（甲方）与赵健（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将其位于西安市灞桥区新医路席王110号房屋租与赵健使用，房屋租赁用途为商用，约定第一年租金360000元，租赁期限自2013年5月15日至2017年5月15日，从第二年起每年租金按5%递增，租金按年结算，于每年房租到期前100日内交付。出租房屋内所有设备和物品乙方一次性支付100000元，由乙方自行处理，房屋内的空调因装修不动，拆除设备必须修复房屋。合同签订后，被告依约交付房屋，赵建支付首年度租赁费用及房屋内物品费用。2013年6月30日，赵健（乙方）与兰州金州餐饮服务有限公司（甲方）签订“厚粮”品牌加盟经营合同，约定甲方售予乙方“厚粮”品牌特许经营权，特许地点为：中国陕西省西安市灞桥区新医路席王110号。合同期限为2013年6月30日至2018年6月29日。乙方一次性支付甲方加盟费100000元。双方后依约履行合同。2013年6月5日，赵健友人郑义代表该厚粮酸菜牛肉拉面灞桥店（甲方）与西安时顺装饰工程有限公司（乙方）签订厚粮酸菜牛肉拉面灞桥店室内装饰装修改造工程施工合同，约定乙方为甲方室内一、二层装修改造，合同价款269000元，该合同实际履行后由赵健支付了相应装修款。2013年7月10日，西安市灞桥区厚粮酸菜牛肉拉面馆（甲方）与西安旭业广告文化传播有限公司签订合同，由乙方为甲方制作门头及发光字，工程款30000元由赵健支付。后赵健开始在该租赁房屋内经营该品牌拉面店，并雇用原告管理店面。骆金印（甲方）与赵健（乙方）《房屋租赁合同》履行至第二年度时，赵健因经营不善，在支付了骆金印部分租金后，将全部店面无偿转让与原告王波。王波、周狄垒（乙方）骆金印（甲方）重新签订了房屋租赁合同，约定被告将其位于西安市灞桥区新医路席王110号房屋租与乙方使用，房屋租赁用途为商用，每年租金380000元，租赁期限自2014年5月15日至2017年5月15日，每年租金到期（5月15日）前100天内预交房租200000元，余款在5月15日交付甲方。出租房屋内所有设备和物品乙方所有，合同期满后乙方可自行处理，房屋内的空调因装修不动，拆除设备必须修复房屋。王波并向骆金印支付了该年度其余房屋租赁费用。原告经营期间，在该租赁房户外施工建造旋转楼梯，并曾向被告提出房屋存在质量问题，被告亦曾进行过修复处理。后因经营不善，原告欲在该租赁房屋内经营网吧，经向西安市灞桥区文化局申请，该局工作人员经现场勘查，认为不符合开办网吧条件，并告知原告。2015年4月3日，因原告未向被告预交相应房租，被告将租赁房屋正门加锁。原告勉强经营几日后停业，自2015年5月15日之后租赁费用再未支付。现原告诉至本院，提出上述诉讼请求，庭审中，被告提出反诉。
另查，原告王波与被告骆金印签订的房屋租赁合同中承租人并有周狄垒签名，原、被告均认可周狄垒与该合同无关。
上述事实，有原告诉状、本院谈话笔录、庭审笔录、当事人提交证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依照合同履行义务。原告依约支付租赁费用，被告理应保证原告正常使用租赁房屋。因原告未预交下一年度租赁费用，被告对租赁房屋正门加锁，导致原告无法正常使用租赁房屋，无法正常经营，造成原告相应损失，被告理应予以赔偿。相关经营损失结合当事人证据本院酌情予以确认。现原告主张解除租赁合同，被告予以认可，本院确认双方租赁合同予以解除。原告主张因被告租赁房屋不符合开办网吧条件，租赁房屋不符合合同约定商业用途，故认为被告应承担违约责任及赔偿装修、加盟费等损失一节，本院认为，开办网吧属特种行业，不同于一般商业范畴，且原、被告签订合同时实际原告系延续原有餐饮性质经营，被告不能合理预见原告将变更为特种行业经营，不能以此认定被告存在违约行为。且相关装修费用、物品费用、加盟费用系原告前手经营人及原告为便于经营而进行投入，被告并无任何责任，故原告据此要求被告支付违约金、赔偿原告装修损失、物品损失、加盟费损失的诉讼请求本院不予支持。原告主张被告退还房屋租金，在被告锁门干扰原告经营之前，双方合同正常履行，原告依约承担支付租金的义务，在被告锁门干扰原告经营至租金到期期间，原告已要求经营损失，相关房屋租金实际系原告经营成本，此部分不再重复计算。被告反诉原告支付违约金一节，被告在双方合同约定支付下一年度租金期限内锁门阻碍原告经营，原告未支付下一年度租赁费用，实际系行使合同履行抗辩权，并不存在违约，故被告反诉要求原告支付违约金本院不予支持，被告反诉要求原告支付租金的请求亦不予支持。双方均表示同意解除合同，合同解除后原告理应于合理期限内清理并腾交房屋。被告反诉原告房屋地面损失，其相应证据不足以支持其观点，本院不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、王波与骆金印签订的房屋租赁合同予以解除。
二、骆金印于本判决生效后一个月内赔偿王波经营损失80000元。
三、驳回王波要求骆金印支付违约金、赔偿装修损失、加盟费损失、物品损失的诉讼请求。
四、王波于本判决生效后一个月内向骆金印清理并腾交位于西安市灞桥区新医路110号房屋。
五、驳回骆金印反诉要求王波支付违约金、支付租金、赔偿损失的诉讼请求。
如果被告骆金印未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费本诉10998元，原告已预交，由原告王波自行承担9776元，被告骆金印承担1222元，连同上述应付款项一并支付原告。反诉费用2820元，由被告骆金印自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民
法院。
审 判 长 胡军卫
审 判 员 杨 扬
代理审判员 江红霞
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 秦 旋