辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第572号
上诉人（原审被告）：沈阳伯伦物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区三好街27号。
法定代表人：王洪忠，该公司经理。
委托代理人：朱戈，男，1967年6月15日出生，汉族，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：沈阳市和平区中和美术培训中心，住所地沈阳市和平区三好街**号。
法定代表人：张善和，该中心校长。
委托代理人：王恒，男，1964年7月16日出生，汉族，该中心工作人员。
被上诉人（原审被告）：东北印刷厂，住所地沈阳市和平区三好街**号。
法定代表人：潘大庆，该厂厂长。
委托代理人：周宇，男，1971年2月18日出生，汉族，该单位法律顾问。
上诉人沈阳伯伦物业管理有限公司（以下简称“伯伦物业”）与被上诉人沈阳市和平区中和美术培训中心（以下简称“中和美术”）、东北印刷厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2011）沈和民二初重字第00029号民事判决，�本院提出上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员刘冬担任审判长并主审，代理审判员相蒙、代理审判员李妍参加评议的合议庭，于2014年3月24日开庭公开审理了本案，上诉人伯伦物业的委托代理人朱戈、被上诉人东北印刷厂的委托代理人周宇、被上诉人中和美术委托代理人王恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，伯伦大厦位于沈阳市和平区三好街27号，大厦产权人为东北印刷厂，伯伦物业自产权人处承租后对外转租。沈阳市和平区中和美术培训中心承租伯伦大厦200、202、205A共三处房屋，2007年10月17日，中和美术向伯伦物业交纳了202室房屋保证金1000元，伯伦物业出具收条确认收到上述款项。2009年1月14日，中和美术向伯伦物业交纳202室2009年1月20日至2010年1月19日房屋租金26，000元。2009年4月28日东北印刷厂向伯伦大厦业户发出通知，载明“由�沈阳伯伦物业有限公司与我厂就房屋租赁续租事宜未达成协议，因此我厂决定从即日起终止与伯伦物业有限公司的房屋租赁关系，收回房产，由沈阳海外华侨招商实业公司经营，驻夏业户的具体租赁业务与该公司理……”。接到该通知后，中和美术遂向东北印刷厂交纳了上述三处房屋2009年5月1日至2010年4月30日的房租共计73，286元，因中和美术要求伯伦物业、东北印刷厂返还重复收取202室2009年5月1日至2010年1月19日的租金未果，双方酿成纠纷，中和美术起诉至原审法院。
原审另查明，2008年1月22日，伯伦物业、东北印刷厂签订2008年度房屋租赁合同，约定租赁期限自2008年1月1日起至2008年12月31日止。该合同期限届满后，双方未再续签合同。
中和美术的一审诉讼请求是：一、请求法院判令伯伦物业、东北印刷厂退还202室房屋保证金1000元，房屋租金18780元及相应利息（利息计算标准从2009年4月30日起至伯伦物业、东北印刷厂、返还租金时止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、本案诉讼费由伯伦物业、东北印刷厂承担。
原审法院认为，财产所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。伯伦物业并非涉诉房屋的产权人，2008年12月31日伯伦物业与东北印刷厂的租赁合同到期后，双方未再续签合同，产权人东北印刷厂2009年4月28日发出的通知明确载明自通知发出之日起，产权人收回房产，即伯伦物业自该日起不再享有对外出租涉诉房屋的权利。伯伦物业收取中和美术202室2009年1月20日至2010年1月19日的租金中，2009年4月28日至2010年1月19日的租金应当退还中和美术，故对中和美术要求退还房屋租金18，780元并给付利息的诉讼请求，原审法院予以支持，因中和美术自2009年5月1日起开始向东北印刷厂交纳租金，�利息应从该日起算；关于房屋保证金，该费用系伯伦物业收取，且其明确表示可以退还中和美术，故对于中和美术要求伯伦物业退还房屋保证金1000元的诉讼请求，原审法院院予以支持；关于中和美术主张的房屋保证金利息，因中和美术未能从伯伦物业处继续承租202室系因伯伦物业与大厦产权人东北印刷厂未就续租达成一致意见，该原因非伯伦物业所能预见及控制，故对于中和美术的该项主张，原审法院不予支持。关于伯伦物业提出收取的202室房屋租金26，000元已实际支付给东北印刷厂的抗辩，因其未提供有效证据证明，故原审法院不予采信。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、沈阳伯伦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，退还沈阳市和平区中和美术培训中心房屋租金18，780元；二、沈阳伯伦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，给付沈阳市和平区中和美术培训中心房屋租金18，780元的利息，以18，780元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2009年5月1日至本判决确定给付之日止；三、沈阳伯伦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，退还沈阳市和平区中和美术培训中心房屋保证金1000元；如果沈阳伯伦物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回中和美术其他诉讼请求。案件受理费295元（中和美术已预交），由被告沈阳伯伦物业管理有限公司承担，并于付款同时一并给付中和美术。
宣判后，伯伦物业不服，向本院提出上诉，上诉请求：一、撤销（2011）沈和民二初重字第00029号民事判决；二、请求判令驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要上诉理由：一、重审一审认定事实及适用法律错误，既然上诉人经合法授权对被上诉人出租房屋的行为合法，由于被上诉人东北印刷厂及案外人的违法行为，导致与被上诉人中和美术的房屋租赁关系无法继续，而且收取的租金已经缴纳给被上诉人东北印刷厂，理应由东北印刷厂返还租金。
被上诉人东北印刷厂答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。
被上诉人中和美术答辩称：确实交了两份租金，请求法院判令予以返还。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有中和美术向法庭提供的租赁证、房产证、委托书、收条、专用收款收据、发票、通知，东北印刷厂向法庭提供的房屋租赁合同、照片等证据及当事人当庭陈述笔录等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，上诉人伯伦物业对在租赁期间的合法转租所获得的收益暨收取的租金享有所有权。伯伦物业与东北印刷厂租赁期间届满，双方未续签合同，但承租人伯伦物业继续使用租赁物，出租人东北印刷厂在也没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限视为不定期，不定期租赁合同可随时解除，被上诉人东北印刷厂于2009年4月28日发出正式通知明确载明自通知发出之日起，出租人收回租赁物，即上诉人伯伦物业自该日起不再具有对外出租涉诉房屋的权利，对房屋的处分行为属于无权处分。被上诉人美术中心向伯伦物业和东北印刷厂分别交纳了租金，但上诉人伯伦物业收取美术中心2009年4月28日至2010年1月19日的租金为无权处分行为所产生的擅自出租他人之物取得的租金，构成不当得利，应当返还租金及相应的利息给美术中心。关于保证金，因双方不再具有租赁合同关系，故伯伦物业应返还给中和美术。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费295元，由上诉人沈阳伯伦物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘冬
代理审判员 相蒙
代理审判员 李妍
二〇一四年四月二日
书 记 员 王鑫
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。