湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘04民终1016号上诉人(原审原告)：武汉中山大洋百货有限公司，住所地湖北省武汉市汉江区中山大道756号。法定代表人：黄清海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐小军，湖南秦湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丹(该公司职工)，女，1989年9月6日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。上诉人(原审被告)：衡阳宇元置业有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区广场路1号。法定代表人：汪元辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：范晓磊，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴贝，上海市海华永泰(长沙)律师事务所律师。上诉人武汉中山大洋百货有限公司(以下简称大洋公司)因与上诉人衡阳宇元置业有限公司(以下简称宇元公司)商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2017）湘0406民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大洋公司的委托诉讼代理人唐小军、赵丹，上诉人宇元公司的委托诉讼代理人范晓磊、吴贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大洋公司上诉请求：撤销原判第二项，改判宇元公司增加返还大洋公司购房款7611008元；本案诉讼费由宇元公司负担。事实和理由：1.案涉合同约定“产权登记面积与合同约定面积发生差异约定以产权登记面积为准，总金额不变，调整单价”系宇元公司单方拟定，属无效条款，且已经《产权置换、交付及产证办理补充协议》(以下简称《补充协议》)修正，双方应按产权交付面积据实结算。2.宇元公司未履行置换义务，《补充协议》约定的面积缺失补偿的权利义务关系结清的合同目的未能达到。3.《补充协议》未提及1149、1204、2150号房屋缺失面积处理办法，理应据实结算，宇元公司应返还对应价款。宇元公司辩称，大洋公司的上诉请求不能成立，应当驳回。六份《商品房买卖合同》调整单价是双方真实意思表示，也符合法律规定。宇元公司上诉请求：撤销原判第三项，改判宇元公司赔偿大洋公司68876.5元。事实和理由：1.《在建工程抵押公告》具有公信力，一审判决认定宇元公司故意隐瞒三套案涉房产抵押事实，判决宇元公司赔偿一倍购房款给大洋公司明显错误，严重损害了宇元公司的合法权益。2.宇元公司未对大洋公司隐瞒4004、4012室抵押的事实，宇元公司仅应向大洋公司承担4005室对应的一倍赔偿款68876.5元。大洋公司辩称，置换协议是对原合同的变更，是房屋交付的延续，属于商品房买卖合同的范畴。因此，宇元公司的上诉请求不能成立。大洋公司向一审法院起诉请求：1.判令宇元公司继续履行《补充协议》，协助大洋公司办理宇元·万向城4004室、4005室、4012室（或4003室）产权登记；2.判令宇元公司因延迟交付至2015年4月25日止，支付违约金84038元；3.判令宇元公司因未按补充协议约定办理置换房屋备案及协助办理产权登记支付违约金800000元；并自2016年12月31日起（即超出期限之日）每日再按人民币3000元标准支付违约金，暂时计算至2017年9月5日止（275天）支付违约金人民币825000元；后续按每日3000元标准再继续支付违约金，直至4004室、4005室、4012室（或4003室）产权登记完成之日止；4.判令宇元公司归还大洋公司因办理1204室、2150室、3122室、4013室、5013室、1149室产权登记代为垫付转让手续费人民币261125元及利息；5.本案诉讼费用等由宇元公司承担。2017年10月14日，大洋公司将诉讼请求变更为：1.解除双方签订的《补充协议》，将宇元·万向城4004室、4005室、4012室三套房屋对应房屋款项14649976元返还大洋公司；2.宇元公司按宇元·万向城4004室、4005室、4012室三套房屋对应购房款项14649976元的一倍，向大洋公司承担赔偿责任；3、判令宇元公司归还大洋公司办理1204室、2150室、3122室、4013室、5013室、1149室产权登记代为垫付转让手续费261125元及利息，利息自大洋公司支付之日起按照银行同期贷款利率，计算至宇元公司将款项付清之日止；4.本案诉讼费用等由宇元公司承担。一审法院认定事实：2011年1月25日，宇元公司（出卖人）与大洋公司（买受人）签订六份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：HY2011002812、HY2011002794、HY2011002796、HY2011002798、HY2011002800、HY2011002802。合同约定：大洋公司购买宇元公司开发的位于雁峰区解放路121号宇元·万向城1149室（30.26㎡，单价50231.3元/㎡，总金额1520000元）、1204室（6473.53㎡，单价20874.2元/㎡，总金额135130000元）、2150室（7741.34㎡，单价8392.6元/㎡，总金额64970000元）、3122室（9786.88㎡，单价6704.9元/㎡，总金额65620000元）、4013室（9773.33㎡，单价4197.1元/㎡，总金额41020000元）、5013室（9946.38㎡，单价4196.5元/㎡，总金额41740000元）；六份合同均约定：合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定以产权登记面积为准，总金额不变，调整单价；根据省物价局、省建设厅湘价服（2009）34号文件规定，新建商品房转让手续费由转让方（出卖方）承担。收费标准：住宅3元/㎡，非住宅按房屋现值的0.5%。六份合同还分别对付款方式及期限、房屋交付期限、交接、产权登记、保修责任等内容进行了约定。当天，双方还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议对上述六份合同的未尽事宜及宇元公司与大洋公司管理企业间相关事宜处理进行约定，双方确认上述六份合同项下购房款总额为350000000元，分四期支付（第一笔购房款133500000元于合同备案登记后3个工作日内支付、第二笔170000000元于2011年2月28日前支付、第三笔11500000元于2011年4月30日前支付、第四笔35000000元在取得房产证7个工作日内支付）。2011年10月27日，双方就大洋公司提前支付部分房款及工程物业问题签订一份《补充协议》。2012年6月30日，双方签订了《第二次提前支付房款补充协议》。上述合同签订后，大洋公司依约支付了购房款。因后续施工中发生工程变更，宇元公司委托衡阳市房地产产权监理处房屋测绘中心处于2014年12月出具的《房屋测绘报告》对宇元·万向城物业中部分房屋编号及房屋分割方式进行了调整，导致大洋公司所购宇元·万向城物业3楼、4楼、5楼房屋范围发生调整，从而影响了大洋公司在购房合同中的合法权益。大洋公司与宇元公司经协商，就宇元公司向大洋公司补交付所购房屋面积、房屋置换、产证办理、及买卖款项结算等事宜达成一致，于2015年4月20日签订《房屋置换、交付及产证办理补充协议》，该协议确认1149室、1204室、2150室、3122室、4013室、5013室合计建筑面积应为43751.72㎡，但由于签订合同时购物中心部分尚未完工，宇元公司未能向大洋公司交付属于涉案六份合同中3122室、4013室、5013室范围与购物中心相衔接的部分面积（按套内使用面积计算为726.43㎡）。在大洋百货已购1149室、1204室、2150室、3122室、4013室、5013室房屋的基础上，宇元公司同意另行置换并补偿大洋百货宇元·万向城4004室、4005室、4012室房产，根据双方签订的合同第五条第1点“以产权登记面积为准，总金额不变，调整单价”的约定，大洋公司无需向宇元置业另行支付4004室、4005室、4012室的房屋购房款。双方应相互配合签署关于上述房屋的《商品房买卖合同》并办理合同登记备案。宇元公司应在2015年4月25日前，将宇元·万向城4004室、4005室、4012室交付大洋公司使用，交付标准同涉案六份合同约定的标准交付。双方应分别于2015年9月30日前、2016年6月30日前签订宇元·万向城4004室、4005铺位及4012铺位的房屋买卖合同并完成网上备案登记，宇元公司应提交办理产证所需资料及协助大洋公司于2015年12月31日前办理完成4004室、4005室铺位的产权证明，于2016年12月31日前办理完成4012铺位的产权证明。若因任何因素，导致4012铺位双方无法在2016年6月30日前签订房屋买卖合同并完成网上备案登记，则宇元公司同意无条件变更提供4003铺位，由双方签订4003铺位的房屋买卖合同并完成网上备案登记。原审另查明，2015年4月24日，大洋公司与宇元公司签订交房确认书，确认大洋公司同意宇元公司先将房屋现状交付4004室、4005室、4012室房屋。2016年4月26日，大洋公司为宇元·万向城1149室、1204室、2150室、3122室、4013室、5013室办理了房屋所有权证，花费新建商品房转让手续费等共计261125元。1149室的房屋所有权证上建筑面积为28.47㎡、1204室的房屋所有权证上建筑面积为6226.19㎡、2150室的房屋所有权证上建筑面积为7460.37㎡、3122室的房屋所有权证上建筑面积为9260.44㎡、4013室的房屋所有权证上建筑面积为9352.17㎡、5013室的房屋所有权证上建筑面积为9531.97㎡。原审再查明，2013年10月14日，中国长城资产管理公司长沙办事处（以下简称长城公司）与宇元公司、衡阳市文华房地产开发有限公司（以下简称文华公司）、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华签订《债务重组协议》，协议主要内容为：宇元公司欠长城公司3亿元。衡阳市房地产产权监理处在2013年10月23日的衡阳日报上刊登《关于办理衡阳宇元置业有限公司开发的“宇元·万向城”在建工程抵押登记的公告》，向社会公告宇元公司以宇元·万向城的未销售房屋作抵押向长城公司贷款，并申请办理在建工程抵押登记。抵押清单含有涉案4003室、4004室、4012室房屋。2015年5月15日，湖南省长沙市望城公证处作出（2015）湘长望执字第8号执行证书（以下简称8号执行证书），8号执行证书载明，申请执行人为长城公司，被申请执行人为宇元公司、文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华，执行标的为：1.宇元公司截止2015年5月30日所欠长城公司本金281620000元，利息26818351.51元（含罚息及复利）；2.对前述1项本息自2015年5月30日起至实际偿还之日的利息按18%/年计算；3.宇元公司应付为实现债权和担保权利所产生的费用（包括但不限于处置费用、税费、诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、差旅费等）以实际发生的为准；4.拍卖、变卖本执行证书附件《剩余抵押物明细表》所列宇元公司的抵押房产并由申请人对抵押财产行使优先受偿权；5.拍卖、变卖宇元公司、文化公司所质押的宇元公司股份并由申请人对质押财产行使优先受偿权；6.文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华对前述1、2、3项债务承担连带清偿责任。剩余抵押物清单含有涉案4003室、4004室、4012室房屋。2015年5月18日，长城公司向本院申请执行8号执行证书。2015年6月2日，本院作出（2015）衡中法执字第105号执行裁定。2015年6月3日，本院向衡阳市房地产产权监理处作出（2015）衡中法执字第105号协助执行通知，查封宇元公司开发的宇元·万向城相关房产，其中包括涉案4003室、4004室、4012室房屋。2017年10月14日，在本院执行长城公司与宇元公司、文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华欠款纠纷一案中，大洋公司对涉案4004、4005、4012室房屋提出书面异议。本院于2017年11月21日作出（2017）湘04执异137号执行裁定书，裁定驳回大洋公司的异议请求。原审还查明，2015年5月20日，宇元公司与案外人李佩签订《商品房买卖合同》，宇元公司将宇元·万向城4005室房屋出售给李佩，并网签在李佩名下。2017年3月16日，该院受理宇元公司与李佩房屋买卖合同纠纷一案，并于2017年5月15日作出（2017）湘0406民初286号民事判决，判决解除宇元公司与李佩之间签订的4005室等共计17套房屋的《商品房买卖合同》。李佩不服，提起上诉。2017年8月24日，本院作出（2017）湘04民终979号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。涉案4005室现系被查封状态。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.宇元公司主张解除《补充协议》是否符合合同约定或法定的条件。《补充协议》是双方在之前签订的六份《商品房买卖合同》及相关协议的基础上签订的补充协议，该协议属于上述合同的组成部分，系对原合同相关标的的变更，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议内容全面履行各自的义务。宇元公司虽按《补充协议》的约定于2015年4月24日将涉案4004室、4005室、4012室房屋交付给大洋公司，但未依约与大洋公司办理网签及备案，未办理产权手续，且涉案4004室、4005室、4012室及4003室现均因宇元公司与案外人的相关纠纷处于被法院查封状态，涉案房屋能否解除查封处于不确定状态，导致合同不能继续履行，合同目的无法实现，宇元公司已构成违约，故对大洋公司主张解除《补充协议》的诉讼请求，予以支持。2.《补充协议》中置换房屋4004室、4005室、4012室的价款如何确定。根据《补充协议》可知，因后续施工中发生工程变更，宇元公司委托衡阳市房地产产权监理处房屋测绘中心处于2014年12月出具的《房屋测绘报告》对宇元·万向城物业中部分房屋编号及房屋分割方式进行了调整，导致大洋公司所购宇元·万向城物业3楼、4楼、5楼房屋范围发生调整，从而影响了宇元公司未能向大洋公司交付属于涉案六份《商品房买卖合同》中宇元·万向城3122室、4013室、5013室范围与购物中心相衔接的部分面积，故宇元公司同意另行置换并补偿涉案4004室、4005室、4012室房屋。现涉案4004室、4005室、4012室及4003室均因宇元公司的过错被查封，无法达到合同目的，宇元公司应该退还相应的房屋价款。因涉案4004室、4005室、4012室房屋明确是对涉案3122室、4013室、5013室的未交付面积的补偿，故应按涉案3122室、4013室、5013室房屋的面积差及合同单价确定宇元公司应返还大洋公司的购房款。3122室应返还的购房款为：（合同约定面积9786.88㎡-产权登记建筑面积9260.44㎡）×6704.9元/㎡==3529727.56元；4013室应返还的购房款为：（合同约定面积9773.33㎡-产权登记建筑面积9352.17㎡）×4197.1元/㎡=1767650.64元；5013室应返还的购房款为：（合同约定面积9946.38㎡-产权登记建筑面积9531.97㎡）×4196.5元/㎡=1739071.57元，综上宇元公司应返还大洋百货购房款共计7036449.77元（3529727.56元+1767650.64元+1739071.57元=7036449.77元）。涉案1149室、1204室、2150室房屋虽合同约定面积与产权登记建筑面积亦有差异，但因《补充协议》明确涉案4004室、4005室、4012室房屋是对涉案3122室、4013室、5013室的未交付面积的补偿，未提及涉案1149室、1204室、2150室存在未交付面积的情况，涉案1149室、1204室、2150室应按双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定处理，以产权登记面积为准，总金额不变，调整单价。故对大洋公司主张宇元公司返还涉案1149室、1204室、2150室房屋面积差相对应房款的诉请，不予支持。3.宇元公司是否向大洋公司故意隐瞒置换房屋已被抵押的事实，大洋公司是否可以请求宇元公司承担涉案4004室、4005室、4012室三套房屋对应购房款项一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，双方签订《补充协议》时，宇元公司已于2013年10月将涉案4003室、4004室、4012室房屋作为抵押向长城公司贷款，于2015年5月20日将涉案4005室房屋出卖给案外人李佩。虽衡阳市房地产产权监理处在衡阳日报上刊登了该项抵押登记的公告，但宇元公司未举证证明其在签订合同时将抵押的事实告知了大洋公司，事后又将涉案4005室出售给李佩，导致该房无法过户至大洋公司名下，合同目的不能实现，其行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的应予赔偿的情形，故对大洋公司要求宇元公司承担涉案4004室、4005室、4012室三套房屋对应购房款项一倍的赔偿责任的诉讼请求，予以支持。宇元公司辩称《补充协议》并非正式的《商品房买卖合同》，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。该院认为《补充协议》系涉案六个《商品房买卖合同》的补充协议，属于之前商品房买卖合同的组成部分，而商品房买卖合同网签只是行政机关为规范商品房交易市场的一种管理手段，并非合同成立、生效的必要条件。宇元公司的上述抗辩意见与事实不符，不予采纳。因涉案六份《商品房买卖合同》第十六条均约定，新建商品房转让手续费由转让方（出卖方）承担。故对大洋公司要求宇元公司归还办理1204室、2150室、3122室、4013室、5013室、1149室产权登记花费转让手续费共计261125元及利息的诉请，予以支持，利息按中国人民银行同期贷款利率自2016年4月26日起计算至宇元公司付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除大洋公司与宇元公司于2015年4月20日签订的《补充协议》；二、宇元公司自本判决生效之日起十日内退还大洋公司购房款7036449.77元；三、宇元公司自本判决生效之日起十日内赔偿大洋公司7036449.77元；四、宇元公司自本判决生效之日起十日内支付大洋公司261125元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2016年4月26日起计算至宇元公司付清之日止）；五、驳回大洋公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费189605.5元，诉讼保全费5000元，由大洋公司负担90000元，由宇元公司负担104605.5元。本院二审期间，宇元公司围绕上诉请求依法提交了2份证据并申请证人出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，现认证如下：大洋公司对证据1真实性和合法性不持异议，本院予以确认并在卷佐证；证据2系证人证言与证人当庭陈述一致，但证人曾系宇元公司员工，双方之间有利害关系，且证言无其他证据相互佐证，不能证明宇元公司主张的证明目的，本院不予采信。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点如下：1.宇元公司应返还大洋公司购房款金额如何确定？2.一审判决宇元公司赔偿大洋公司一倍房款是否妥当？关于宇元公司应返还大洋公司的购房款金额。从一、二审查明的事实来看，无论是双方所签订的《商品房买卖合同》，还是《补充协议》，均对于产权登记面积与合同约定面积发生差异的情形明确约定：以产权登记面积为准，总金额不变，调整单价。大洋公司以该条款系宇元公司单方拟定，属无效条款；《补充协议》未提及1149室、1204室、2150室房屋缺失面积的处理方法，理应据实结算为由，主张增加返还购房款7611008元，不具有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院按案涉3122室、4013室、5013室房屋的面积差及合同单价确定宇元公司应返还大洋公司的购房款为7036449.77元，并无不当。关于一审判决宇元公司赔偿大洋公司一倍房款是否妥当的问题。宇元公司虽然提供了有关案涉房屋抵押登记的公告，但没有充足证据证明在签订《补充协议》时大洋公司明知或宇元公司明确告知4004、4012室已经办理在建工程抵押的事实，且宇元公司将案涉4005室出售给李佩并签订了《商品房买卖合同》，一审法院认定宇元公司上述行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条规定的应予赔偿的情形正确，本院予以认同。至于宇元公司应承担的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约造成的损失。司法解释所规定购房人可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，是对购房人可以请求赔偿损失最高限额的规定，而非所有案件都必须支付已付房款一倍的最高限额，具体案件的处理过程中仍应遵照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所确立的损失填补原则。本案中，大洋公司未尽一般审慎之义务，应减轻赔偿人的赔偿责任。因大洋公司在本案审理期间未能提供其实际发生损失的相关证据，考虑到大洋公司本案中未主张返还购房款利息，结合双方在履行过程中的实际情况、案涉房屋性质及用途及大洋公司所受损害的程序，本院认为，大洋公司主张按已付房款的一倍赔偿损失，其请求过高，本院酌情按已付房款50%确定大洋公司的损失，即3518225元，由宇元公司承担。宇元公司上诉要求改判赔偿大洋公司68876.5元的理由不能成立，不予支持。综上所述，衡阳宇元置业有限公司上诉请求部分成立；武汉中山大洋百货有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2017）湘0406民初1175号民事判决第一、二、四项；二、撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2017）湘0406民初1175号民事判决第五项；三、变更湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2017）湘0406民初1175号民事判决第三项为：衡阳宇元置业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿武汉中山大洋百货有限公司3518225元；四、驳回武汉中山大洋百货有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费189606元，诉讼保全费5000元，二审案件受理费65077元，共计259683元，由武汉中山大洋百货有限公司负担166197元，衡阳宇元置业有限公司负担93486元。本判决为终审判决。审判长  杨丽萍审判员  何闰英审判员  许建中二〇一八年八月六日书记员  谢倩茜