裁判文书拟稿纸
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浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍商终字第384号
上诉人（原审原告）：赵某某。
上诉人（原审原告）：杜某某。
两上诉人共同委托代理人：严某某、陈某某。
被上诉人（原审被告）：肖某某。
委托代理人：张某、宋某某。
上诉人赵某某、杜某某为与被上诉人肖某某居间合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2013）绍越商初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月23日受理后，依法组成由审判员黄叶青担任审判长，代理审判员潘伟、张靓参加的合议庭，后依法变更为由审判员黄叶青担任审判长，审判员陆卫东、代理审判员张靓参加的合议庭，于2013年5月9日对本案公开开庭进行了审理。上诉人赵某某及上诉人赵某某、杜某某的委托代理人严某某、陈某某，被上诉人肖某某的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：赵某某、杜某某曾将登记在杜某某名下的位于绍兴市车站西路54号201室房屋以人民币850000元的价格在绍兴市越城区肖某某房屋信息中心（系工体工商户，登记业主为肖某某）挂牌出售。2012年6月16日傍晚，肖某某电话通知赵某某、杜某某有人要购买该房屋。后赵某某、杜某某和案外人金某某在其他三个中介参与下就房屋买卖事宜达成一致意见，并往肖某某处签订房屋买卖合同。房屋买卖合同格式文本由肖某某丈夫肖幼青提供，并由其执笔填写合同内容。
另查明，绍兴市越城区教育局于2012年6月15日公布2012学年绍兴市区公办小学招生施教区。本案所涉房屋所在火车站社区（车站路以西）由原先的蕺山中心小学施教区划入北海小学教育集团胜利校区施教区。该学区变更方案在2012年6月16日的绍兴晚报公布。由于讼争房屋所涉的施教区变更，赵某某、杜某某拒绝继续履行与案外人金某某之间的房屋买卖合同。案外人金某某于2012年10月8日向提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，由赵某某、杜某某双倍返还定金100000元。赵某某、杜某某在该案中提起反诉，要求撤销房屋买卖合同。该案经原审法院审理作出（2012）××民初字第××号民事判决，判决解除赵某某、杜某某与金某某之间的房屋买卖合同，赵某某、杜某某双倍返还定金100000元，承担案件受理费6080元，同时驳回了赵某某、杜某某的反诉请求。该案生效后，赵某某、杜某某已履行了判决确定义务。赵某某、杜某某起诉要求：1.判令肖某某赔偿因恶意居间行为给其造成的损失62160元；2.判令肖某某归还案涉房屋所有权等三证。
原审法院审理认为，双方之间的居间合同关系，双方主体适格，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据合同法第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，评价赵某某、杜某某的诉讼请求是否可以支持，须考虑三个方面的因素：1.居间人是否知晓与订立合同有关的重要事项而故意未告知委托人，而此种事项对于合同的订立有重要影响；2.委托人是否有损失；3.居间人的行为与委托人的损失之间是否有因果关系。此条规定的损失应指的是委托人在履行通过居间促成的合同过程某某成的直接损失及预期利益损失，并不包括委托人由于违反合同而承担的违约责任（包括定金责任）。至于相关诉讼费用，是由于赵某某、杜某某不履行合同约定而造成，亦不属于可主张的损失范围。故赵某某、杜某某要求赔偿损失，无事实依据，不予支持。赵某某、杜某某要求肖某某返还产权证等，肖某某已当庭履行，故该请求亦应驳回，但相应诉讼费用应由肖某某负担。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决：驳回赵某某、杜某某的诉讼请求。案件受理费676.50元，由赵某某、杜某某负担651.5元，肖某某负担25元。
上诉人赵某某、杜某某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审对法律的理解某误。1、合同法425条是对居间人如实报告义务和相应责任的规定，没有对损害赔偿的范围作出明确界定，该条应当理解为：委托人因居间人故意隐瞒、未尽报告义务等违法行为所造成的一切与居间行为有关的合理损失。2、原审认为上诉人所主张的损失系委托人由于违反合同而承担的违约责任（包括定金责任），而忽略该损失的实质，未考查该损失与被上诉人恶意或过错行为之间的因果关系。上诉人因被上诉人居间时故意隐瞒影响房价的重要信息，导致上诉人承担违约责任，既是被上诉人的恶意居间行为引起，也是上诉人采取有效措施减少损失的必然后果，最终造成的损失数额也完全合理。3、被上诉人对该损失是可预见的，在一审中其对该损失的合理性及因果关系未提出异议。两上诉人为减少损失而终止房屋买卖合同的履行，因此而承担的违约责任系被上诉人提供的格式合同所确定，也是被上诉人在实施故意隐瞒交易主要事实时所能预见的必要损失。上诉人一旦履行买卖合同，损失将有20万元左右。4、若依一审判决，上诉人因被上诉人恶意居间的行为所造成的损失将不存在任何某某的救济途径，一审判决变相纵容了被上诉人的违约行为。二、上诉人提供的证据及法院查明的事实足以证明被上诉人在居间活动中未尽如实报告的义务，损害了上诉人的利益，应当依法承担赔偿责任。1、被上诉人明知涉案房屋学区调整的信息和学区调整对房屋价格的影响，其未如实告知，明显故意隐瞒。2、被上诉人在学区调整后多次催促上诉人订立房屋买卖合同，其在庭审中亦承认，其主观上明知上诉人是以单学区的价格出售，但怕影响交易而不会去告知或提醒上诉人。3、根据被上诉人提供的格式合同，如上诉人违约，则其可以得到更大的非法利益。4、不能排除案外人金某某系名义上的买受人，实际买受人系包括被上诉人在内的四个中介人。5、上诉人实际承担了62160元的损失，该损失被上诉人应当赔偿责任。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人肖某某辩称：一、被上诉人没有隐瞒上诉人出售的房屋由单学区变为双学区的事实，学区变更的信息在2012年6月15日，已向公众公布，被上诉人有理由相信上诉人已经知道该信息。上诉人与案外人签订房屋买卖合同的时间在2012年6月16日，该合同经四个中介介绍，并由上诉人与案外人自行协商一致，被上诉人及其他中介没有对转让价格进行左右。二、上诉人主张的62160元损失是上诉人承担违约责任所引起的损失，与被上诉人的居间行为没有因果关系。根据惯例，出让人登记的价格要高于成交的价格，上诉人的房屋在学区变更前，一直没有成交，可能登记价格偏高。上诉人不能证明单学区房和双学区房之间的价格差，不能证明其存在损失和存在多少损失的情况下，主观认为存在损失，而不履行与案外人签订的合同，并因此造成损失，被上诉人无需承担任何责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审中，上诉人赵某某、杜某某及被上诉人肖某某均未提供新的证据。
本院经二审审理，认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案双方对之间存在居间合同关系的事实无异议，根据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应如实向委托人报告与订立合同相关的事实，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。居间人对委托事项应当勤勉、忠诚。
本案所涉房屋由单学区变更为双学区的信息在2012年6月15日正式公布，房屋买卖合同签订时间在2012年6月16日。因学区变更信息刚刚在公开途径发布，上诉人对变更情况不清楚客观上有可能。鉴于学区变更的事实刚刚发生和上诉人在被上诉人处挂牌登记的房屋信息为单学区，从居间人勤勉、忠诚的角度，在上诉人签订买卖合同前，被上诉人应当考虑上诉人是否对学区变更的事实已经清楚，应该向上诉人进行询问和告知。被上诉人在二审庭审中明确陈述，在房屋买卖合同签订前，其已知晓学区变更的相应信息，未向上诉人询问和告知。认为上诉人对此应当明知，因而未主动向上诉人询问和告知。该种认识和行为，作为居间人，不能说其对委托事项已做到尽心尽力。但学区变更的信息系公开发布的信息，并非被上诉人单方掌握的信息，上诉人实际是否知道学区变更的事实不清楚。如果被上诉人明知上诉人对学区已经变更的情况不清楚，而故意不告知，则不能视为其已尽到职责，亦有违职业道德。上诉人提供的证据不能证明在签订房屋买卖合同前，被上诉人明知上诉人对学区变更的情况尚不知情。被上诉人虽然未就学区变更的事实向上诉人进行询问和告知，但据此尚不能视为被上诉人存在故意隐瞒。上诉人认为不告知即为故意隐瞒的上诉理由，不能成立。
在房屋买卖中，所涉房屋是否属于学区房或双学区、单学区，对房屋价格与销售有影响。作为房屋的出卖方对相应资讯应该充分关注，对变更情况应当及时了解与掌握。本案所涉房屋由单学区房变更为双学区房的相应方案和信息在上诉人与案外人签订买卖合同前已由相应部门公开并经媒体发布，作为出卖方的上诉人应当知悉。本案所涉房屋买卖合同系上诉人与案外人自行协商签订，法律规定居间人在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况时，才承担损失赔偿的责任。上诉人要求被上诉人承担赔偿责任缺乏事实和法律依据。上诉人不履行与案外人签订的合同，系其为了减少损失而作出的决定，其要求撤销与案外人之间的买卖合同的请求，亦已由生效判决予以驳回，上诉人未能举证证明被上诉人违反法定或约定义务，应当自行承担责任。上诉人赵某某、杜某某的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决处理得当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1353元，由上诉人赵某某、杜某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄叶青
审 判 员 陆伟东
代理审判员 张 靓
二〇一三年六月四日
代理书记员 金佳惠