文书内容广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2018）粤1402民初450号原告：徐忠丹，男，汉族，1968年12月21日出生，住址梅州市梅江区。原告：曹海燕，女，汉族，1968年10月19日出生，住址梅州市梅江区。俩原告委托诉讼代理人：董亚民，广东至信忠诚律师事务所律师。俩原告委托诉讼代理人：蔡佳宏，广东至信忠诚律师事务所律师。被告：梅州嘉应新天地有限公司。住所地：梅州市梅江区龙安路志昌大厦1-3号。法定代表人：曾媛，该公司经理。委托诉讼代理人：曾韵冰，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵秀娟，广东宝晟律师事务所律师。原告徐忠丹、曹海燕诉被告梅州嘉应新天地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。俩原告的委托诉讼代理人董亚民、蔡佳宏及被告的委托诉讼代理人曾韵冰、赵秀娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐忠丹、曹海燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金直到被告完成办理房产证义务之日即2017年6月6日止，违约金为86,116.47元。（违约金计算公式：购房款2,346,060元×2016年银行同期贷款利息年利率4.35%/365天×违约天数暂计至2017年6月6日为308日）。2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定被告出售的位于梅州市××区××、××水路交汇处××小区××房预售商品房由原告购得，合同共价款为2,346,060元整。合同第八条“交付期限”明确约定了该房屋的交付日期为2015年5月28日前。合同第十五条“关于产权登记的约定”则约定了被告应当在该房屋交付使用后360日内办理不动产登记证事宜，但却未约定被告方不能在规定期限内取得房地产权属证书的相关违约责任。签订合同后，原告已按合同约定缴纳了购房款，并清缴了税费及相关款项。由于被告原因，被告的交房时间已迟于合同约定，实际交房日期为2015年8月8日。被告交付房屋后，又一再拖延，未积极履行办理房产过户手续，完全超过了合同约定该办证的时间。经原告多次要求履约，被告亦未能履约且未能提出合理的理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告应向原告承担逾期办证的违约责任。综上，被告未按合同约定履行合同义务，延期交房后又延期为原告办理权属证书，严重侵害了原告的合法权益。原告请求法院根据双方签订的合同以及相关法律法规的规定，支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告辩称，原告诉请被告承担逾期办证的违约责任违反双方合同的约定亦无法律依据，请求法院依法判决驳回原告的诉请。理由为：一、在双方《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定被告无需承担逾期办理产权登记的违约责任，该约定合法有效，双方均应遵守执行。双方在《广东省商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中，双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X天内将买受人已付房价款退还买受人，……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款X%向买受人支付违约金。3.其他约定：……。”对于打X的释义，在“商品房买卖合同说明”第5条中已明确为“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”。因此，双方选择在《广东省商品房买卖合同》第十五条的空格部位打X，应理解为双方一致同意逾期办理产权登记时被告不承担违约责任，故双方签订的《广东省商品房买卖合同》第15条已明确约定被告无需承担逾期办证的违约责任，并非没有约定。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。双方已约定出卖人无需承担逾期办证的违约责任，正是属于该条款规定的除外情形。《解释》第十八条第二款规定是约定了需要承担违约责任、而又没有约定违约金如何计算的情况下，对违约金计算标准进行的定量参照规定，而不是针对没有约定违约责任、更不是针对无需承担违约责任的规定。所以原告要求被告按《解释》第十八条的规定承担违约责任于法无据。三、原告向法院起诉主张逾期办证的违约责任，违反了双方签订的《协议书》的约定，依法不应支持其诉请。协议书第二条不仅对逾期交楼进行了协商解决，还明确约定涉案购房合同履行过程中所有可能产生的纠纷，原告均放弃向被告起诉的权利。协议书是原、被告协商后达成的一致意见，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。即使协议书限制了权利人主张权利，但也是原告对自身权利的处置，该放弃并未违反法律的强制性规定，亦未损害他人的合法权益，应尊重其意思表示。协议签订后，双方均应按协议书约定内容履行，原告起诉明显违反了双方的约定。四、即便认定被告需承担逾期办证的违约责任，原告主张逾期办证时间计至产权登记时间也违反合同第十五条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案”。经组织双方当事人对证据进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理后，认定事实如下：原、被告于2015年1月23日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买位于梅州市××区××、××水路交汇处××小区××房预售商品房，建筑面积为218.28平方米，商品房价款为2,346,060元。合同第八条约定被告应当在2015年5月28日前将商品房交付原告使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理：……。《商品房买卖合同说明》第5条内容为“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”。原、被告双方签订合同后，原告已按约向被告支付了购房款，被告于2015年8月8日将涉诉房屋交付给原告管理使用。2015年8月8日，原告徐忠丹与被告签订《协议书》一份，内容为：1.原告同意在2015年8月8日对购买的壹江南A1幢2301房房屋进行收楼，并同意收取被告给予的32,500元赠送物业管理费等抵对券方式进行补偿；2.原告在收到上述补偿款抵对券后，不得再因延期交楼等事宜向被告主张任何权利或赔偿，也不得再向人民法院等有关部门投诉、仲裁或其他途径主张权利。原告放弃就购房合同纠纷向被告起诉的权利；3.双方无其他争执；4.本协议书是双方真实意思表示。2017年5月24日，被告将申请办理涉诉房屋的产权登记资料提交给产权登记机关。产权登记机关于2017年6月6日办理了不动产权证书。因被告逾期办理产权登记，俩原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。案件争议焦点是：被告是否应承担逾期办证的违约责任。首先，被告是否迟延履行提交办证资料义务。原、被告双方确认涉案房产的实际交付使用时间为2015年8月8日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告必须在交付房屋后360日内即2016年8月2日前将办理权属证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2017年5月24日才将申请办理涉诉房屋的产权登记的资料提交给产权登记机关，超过了合同约定，应认定被告未按合同约定时间内履行向产权登记机关备案的义务，被告已构成迟延履行义务。其次，被告迟延履行是否应承担违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容全部用“X”表示。根据《商品房买卖合同说明》第5条：“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”的说明，本案应认定属买卖双方不作约定情形。对“不作约定”内容含义的理解，被告认为应作“双方一致同意逾期办理产权登记时被告不承担违约责任”理解，而原告认为属于“没有约定”。涉案买卖合同是被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，按照“通常理解”原则和“不利于提供格式条款方”原则，对本涉案合同“不作约定”内容的含义应作“没有约定违约责任”理解。因此，被告违反合同约定迟延履行提交办证登记资料的责任应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行。原告主张按年利率4.35%计算利息未超出法律规定，本院予以支持。第三，《协议书》是否能够减除或免除被告逾期办证违约责任。《协议书》是买卖双方对被告未按合同约定交付商品房事宜的协商结果，并没有对迟延办证及迟延办证的结果进行约定。从协议书的内容及签订时间来看，其效力均无法及于迟延办理产权登记的情形，双方并未对产权登记的时间作出变更，仍应按照《商品房买卖合同》约定执行。因此，《协议书》不能够减除或免除被告逾期办证的违约责任。第四，违约金计算。按合同约定，被告必须在交付房屋后360日内即2016年8月2日前将办理权属证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告应支付给原告的违约金应自2016年8月3日起，以购房总付款2,346,060元为基数，按年利率4.35%计算至被告将办证资料提交给产权登记机关的日期即2017年5月24日止，对原告超出部分的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告梅州嘉应新天地有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内，支付自2016年8月3日起，以2,346,060元为基数，按年利率4.35%计算至2017年5月24日止的违约金给原告徐忠丹、曹海燕；二、驳回原告徐忠丹、曹海燕的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1952.92元，按规定减半收取计976.46元（已由原告预交），由被告梅州嘉应新天地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  黄卫红二〇一八年五月八日书记员  陈 悦