内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内25民终111号
上诉人（一审原告，反诉被告）于清库，男，1965年8月1日出生，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟多伦县多伦诺尔镇。
委托代理人王冠军，内蒙古理想律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，反诉原告）李治军，男，1978年1月12日出生，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
被上诉人（一审被告，反诉被告）李中才，男，1952年2月5日出生，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟多伦诺尔镇。（系被上诉人李治军的父亲）
上诉人于清库因与被上诉人李治军、李中才房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区多伦县人民法院（2015）多民一初字第154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月9日在锡林郭勒盟中级人民法院公开开庭审理了本案。上诉人于清库的委托代理王冠军，被上诉人李治军到庭参加诉讼，被上诉人李中才经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2000年被告（反诉被告）李中才取得了土地使用权，并出资在该地上建造了两层楼房。被告（反诉原告）李治军对此楼房办理了锡多房权证（2001）字第0834039**号《房屋产权证》。2003年6月25日原告（反诉被告）于清库与被告（反诉被告）李中才签订了《房屋买卖合同》，被告（反诉被告）李中才将位于多伦县多伦诺尔镇向阳路气象局大门西地段两层楼房的第一层及后院的房屋和附属设施出售给原告（反诉被告）于清库，此楼售价13万元，付款期为十年贷款还本付息。2013年合同约定期满，原告给付全部购房款及利息18万元。后原告（反诉被告）于清库找被告（反诉被告）李中才协商办理过户手续，被告李中才的儿子（反诉原告）李治军以此楼房登记在自己名下，所有权为被告（反诉原告）李治军，原告（反诉被告）于清库与被告（反诉被告）李中才签订的房屋买卖合同自己不知情为由，拒绝为原告于清库（反诉被告）办理过户手续。另查明，该争议的房屋在2001年6月22日已经办理了产权登记，锡多房权证2001字第0834039**号房屋产权证显示房屋所有权人为被告（反诉原告）李治军。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。在本案中，房屋所有权登记在被告（反诉原告）李治军名下，被告（反诉被告）李中才却将该房屋出卖给原告（反诉被告）于清库，虽然原告（反诉被告）于清库已经实际使用房屋十余年，并且按照协议约定，已按月交付房屋本金及利息，但房屋的所有权并没有实际转移，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。故对原告（反诉被告）于清库主张二被告为其办理房屋过户手续的主张，该院不予支持。在合同有效的前提下，房屋所有权人为被告（反诉原告）李治军，被告（反诉被告）李中才对房屋属于无处分权人，如果买受人拿不到标的物的所有权，不能依据善意取得向法院提出要求出卖人交付标的物，善意取得的前提是已经取得了所有权，也不能以合同有效为由要求对方交付标的物，故原告（反诉被告）于清库主张属善意取得，该院不予支持。原告（反诉被告）于清库主张被告（反诉被告）李中才的行为属于表见代理的意见，根据我国法律规定：“表见代理是指虽无代理权但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理”，而本案中被告（反诉被告）李中才的行为是以自己的名义对自己无处分权的不动产签订了买卖合同，故不符合表见代理的法律要件，故该院不予支持。被告（反诉原告）李治军在反诉中主张被告（反诉被告）李中才对房屋没有所有权，与原告（反诉被告）于清库签订的房屋买卖合同无效为由要求返还房屋的意见，违反法律规定，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）于清库的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）李治军的诉讼请求。案件受理费3900元，由原告(反诉被告)于清库负担，反诉案件受理费1950元，由被告（反诉原告）李治军负担。
宣判后，一审原告、反诉被告于清库不服，向本院提起上诉。其上诉的主要理由是：李中才以房产证在银行抵押为由没有提供房产证，土地证复印件证明在买受时的土地使用权人是李中才，上诉人有理由认定该房屋就是李中才的，上诉人买受该房屋时是善意的；上诉人在买受该房屋后又在院子里加盖了部分房屋，其出入必须通过一楼的院落，李治军不可能不知道房屋买卖的事情，房屋买卖合同中购房款的履行期为十年，上诉人在约定的十年内全部履行完了付款义务，在第十二年才提起诉讼要求按合同约定予以过户。李治军对该房屋买卖的行为已经事实追认，该房屋买卖的行为效力及于李治军。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人李治军答辩称，于清库与李中才签订的《房屋买卖合同》无效，房屋产权一直登记在李治军名下，房屋产权登记时，被上诉人已经成年且参加工作，因被上诉人工作单位不在多伦县，房屋交由父母看管，被上诉人并不知道他们非法买卖房屋的事情。请求公正判决。
被上诉人李中才经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，本院依法向多伦县房产管理局、多伦县国土资源局调取了涉案房屋的建设工程规划许可证及土地登记手续。向多伦县房产管理局调取的涉案房屋的建设工程规划许可证（编号2000103）中所登记的建设单位为李忠才，李忠才三个字被涂改，变更为李治军。向多伦县国土资源局调取的涉案房屋建设工程规划许可证（编号2000103）中建设用地单位为李忠才，土地登记卡中姓名亦为李忠才。现上诉人于清库所购买的本案争议房屋的土地使用权人登记为被上诉人李治军，多伦县国土资源局于2013年5月13日颁发了国有土地使用证（多国用2013第000754号）。在多伦县国土资源局备案资料中有2013年3月5日李中才出具的赠予证明一份。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋产权证书、房屋买卖合同、收款收据、建设工程规划许可证、土地登记卡、赠予证明等证据在案为凭，并这些证据已经过开庭质证和审查，具有证明效力，本院予以确认。
本院认为，上诉人于清库与被上诉人李中才于2003年6月25日签订的《房屋买卖合同》为有效合同，本院予以确认。对于上诉人于清库上诉主张的，李中才以房产证在银行抵押为由没有提供房产证，土地证复印件证明在买受时的土地使用权人是李中才，上诉人有理由认定该房屋就是李中才的，上诉人买受该房屋时是善意的上诉理由，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”。本案中，涉案房屋原始登记的土地使用权人为被上诉人李中才，而且在上诉人于清库与被上诉人李中才签订《房屋买卖合同》时涉案房屋的房屋产权证书在银行设置抵押，被上诉人李中才也未告知涉案房屋的房屋产权证书登记人为被上诉人李治军，上诉人于清库在看到土地使用权证登记人为被上诉人李中才，完全有理由相信被上诉人李中才有权处分该房产，而且在该《房屋买卖合同》约定房款为13万元，房屋付款期限为十年贷款，从2003年7月1日起至2013年6月30日止，上诉人于清库已将《房屋买卖合同》中约定的购房款全部给付完毕，上诉人于清库又在院落内加盖了部分建筑，并将其所购买的一层出租他人，自己居住在其加盖的房屋内，其对涉案房屋已占有使用多年，在此期间被上诉人李治军也并未提出异议。故上诉人于清库的该项上诉理由成立，本院予以支持。对于上诉人于清库上诉主张的，上诉人在买受该房屋后又在院子里加盖了部分房屋，其出入必须通过一楼的院落，李治军不可能不知道房屋买卖的事情，房屋买卖合同中购房款的履行期为十年，上诉人在约定的十年内全部履行完了付款义务，在第十二年才提起诉讼要求按合同约定予以过户。李治军对该房屋买卖的行为已经事实追认，该房屋买卖的行为效力及于李治军的上诉理由，因在本院与被上诉人李中才的谈话笔录中，被上诉人李中才认可被上诉人李治军在2008年的时候知道了卖房子的事情，想把房子要回来，也没要回来，后来就同意不要了。而且在被上诉人李中才将房屋出售的十多年间，上诉人于清库在院落内又加盖了部分建筑，被上诉人李治军回家探亲之际，也未提出任何异议。其称直至上诉人于清库起诉时才知道其父亲李中才将房屋出售的事实，亦不符合常理。被上诉人李治军在一审提起反诉，请求确认上诉人于清库与被上诉人李中才签订的房屋买卖合同无效，一审法院判决驳回其反诉请求，被上诉人李治军对此并未提起上诉，视为其对该项判决的认可即上诉人于清库与被上诉人李中才签订的房屋买卖合同有效。故上诉人于清库的该项上诉理由成立，本院予以支持。鉴于上诉人于清库愿意自行负担房屋产权变更登记手续的相关费用，对其意见本院予以采纳。综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区多伦县人民法院（2015）多民一初字第154号民事判决第二项；
二、撤销内蒙古自治区多伦县人民法院（2015）多民一初字第154号民事判决第一项；
三、被上诉人李治军、李中才于本判决生效之日起十五日内协助上诉人于清库办理于2003年6月25日签订的《房屋买卖合同》中位于多伦诺尔镇向阳路气象局大门口西楼房第一层及后院的所有权及使用权变更登记手续，办理变更登记手续的费用由上诉人于清库自行负担。
一审案件受理费3900元，由被上诉人李治军、李中才负担，反诉案件受理费1950元，由被上诉人李治军负担；二审案件受理费3900元，由被上诉人李治军、李中才负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 建 强
审判员 张 慧 玲
审判员 锡林塔娜
二〇一六年七月三十一日
书记员 张 雅 洁