吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉07民终字第193号
上诉人（一审被告）:窦维耕，住吉林省松原市。
上诉人（一审被告）:马凤梅，住吉林省松原市。
二上诉人共同委托代理人：滕达，吉林群星律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）:王玉枚，住吉林省松原市。
委托代理人：宛宝全，吉林信维律师事务所律师。
上诉人窦维耕、马凤梅与被上诉人王玉枚房屋租赁合同纠纷一案，松原市宁江区人民法院作出（2015）宁民初字第666号民事判决。上诉人窦维耕、马凤梅不服，上诉到本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人窦维耕、马凤梅，被上诉人王玉枚及其委托代理人宛宝全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人王玉枚一审诉称：窦维耕、马凤梅系夫妻关系，本案争讼的宁江区长宁南街原松花江商场二楼，面积1120平方米。王玉枚与窦维耕、马凤梅于2014年2月8日签订了《房屋出租协议书》一份，约定王玉枚承租本案争讼商场，租期5年，首年租金为5万元，其余年度租金为15万元。合同签订后，王玉枚交付了首年租金5万元，并开始装修。至2014年4月中旬装修完毕。王玉枚在入场装修的同时，开始进行商场柜台招租招商，2014年4月柜台租户陆续开始进场装修。2014年5月11日，商场漏雨，王玉枚通报了漏雨情况并要求窦维耕、马凤梅维修，但未得到维修。因一直未维修导致承租摊位的6户商户退租，王玉枚退还了租金等款项110300元。2014年8月14日开始，窦维耕、马凤梅口头告知争讼商场要动迁，不让王玉枚继续经营，至2014年11月11日，窦维耕将争讼商场房门锁上，争讼商场全面停业。商场商户全部退租，王玉枚共退款398280元。因漏雨导致王玉枚的损失为六份合同，两户退全款52800元、49500元，计110300，另外四户每户双倍返还定金2000元，计8000元，四户产生的可得利益损失176350元，因漏雨产生损失合计294650元；因锁门导致王玉枚的损失为十份合同，共计实际退款398280元，后四年零三个月共计52个月的损失，按照鉴定结论为每月32538元，故可得利益损失1691976元，因锁门产生的损失合计2090256元。上述损失合计2384906元。故诉至法院，要求判令窦维耕、马凤梅赔偿王玉枚损失2384906元，要求窦维耕、马凤梅给付王玉枚鉴定费12000元。
上诉人窦维耕、马凤梅一审辩称：窦维耕、马凤梅系夫妻关系。对租赁合同真实性无异议，确实交付了首年5万元的租金。在合同履行过程中，虽出现房屋少许漏雨及锁门事件，但窦维耕、马凤梅并无解除合同的意思，不同意解除合同，漏雨可以维修好，锁门可以打开，要求继续履行合同。王玉枚转租未获得窦维耕、马凤梅同意，同时根据合同相对向，王玉枚向次承租人承担的违约责任，窦维耕、马凤梅不予承担。王玉枚要求的176350元不属于可得利益，其可得利益应为其作为个体工商户的承租经营所得的利润，此部分才受法律保护。以后四年的可得利益不具有确定性，王玉枚应当提供相关依据。另外，窦维耕、马凤梅曾在锁门后要求将钥匙交给王玉枚，王玉枚拒绝了。窦维耕、马凤梅没有根本违约，对诉讼请求不予赔偿，请求继续履行合同。
一审法院经审理查明：窦维耕、马凤梅系夫妻关系。2014年2月8日，窦维耕与王玉枚签订房屋出租协议书一份，约定王玉枚承租坐落在松原市宁江区长宁南街原松花江商场整体二楼，面积1120平方米，租赁期限5年，自2014年4月8日起至2019年4月8日止，首年租金5万元，后四年租金为15万元。合同签订后，王玉枚交纳了首年租金5万元，并入住争讼商场，开始对外招租摊位。王玉枚提供了录音资料一份，根据录音中的对话，窦维耕、马凤梅对王玉枚对外招租的事实知情且不反对。王玉枚与窦维耕、马凤梅曾因本案纠纷在本院起诉，在该案庭审中，任广忠、黄慧敏、冯晓东、杜晓柱以证人身某某出庭并证实，因争讼商场漏雨致使无法经营，王玉枚在与上述几人解除合同时退还任广忠52800元（其中租金50800元，解除合同赔偿款2000元）；退还49500元（其中租金47500元，运进建筑材料赔偿款2000元）；退还冯晓东、杜晓柱每人双倍定金2000元。本案庭审中，证人任某甲、佟某某、张某某、任某乙、谭某某、王某甲、王某乙、刘某某出庭作证，并证实因2014年11月11日窦维耕将商场门上锁，致使无法经营，故分别与王玉枚解除了合同，并获得了退款。窦维耕、马凤梅曾欲于2014年12月将钥匙交还王玉枚，王玉枚未接收。王玉枚提供了照片多枚证实了商场漏雨及锁门情况。松原市永安会计师事务所于2015年12月2日作出鉴定报告一份，载明：“王玉枚租赁松花江商场二楼正常营业期间即2014年4月8日至2014年11月11日的平均每月利润为32538元。”。
王玉枚对外招租、退租及租赁期间租金产生的情况如下：
1、2014年4月19日，王玉枚与任广忠签订柜台租赁合同书一份，约定任广忠租赁争讼商场摊位一处，租赁期限2014年4月19日至2015年4月19日止，租金50800元。同日，王玉枚出具了收据一枚，载明收到摊位租金50800元。2014年9月6日，双方签订了柜台租赁解除协议书，王玉枚退还了商户52800元。租期366日，每日租金138.79元，解除合同前实际租赁时间141日，租赁期内租金19569.39元，解除合同后剩余租金31230.61元。
2、2014年5月4日，王玉枚与黄慧敏签订柜台租赁合同书一份，约定黄慧敏租赁争讼商场摊位一处，租赁期限2014年5月4日至2015年5月4日止，租金47500元。同日，王玉枚出具了收据一枚，载明收到摊位租金47500元。2014年9月22日，双方签订了柜台租赁解除协议书，王玉枚退还了商户49500元。租期365日，每日租金129.78元，解除合同前实际租赁时间142日，租赁期内租金18428.76元，解除合同后剩余租金29071.24元。
3、2014年4、5月间，王玉枚分别与冯晓东、杜晓柱、赵娜、刘洋签订了柜台租赁合同书，约定冯晓东、杜晓柱、赵娜、刘洋分别租赁商场摊位一处，并向每人收取了1000元，收据中未载明系定金。2014年8至10月间，王玉枚分别与上述四商户签订了柜台租赁解除协议书，王玉枚每人退还了2000元。
4、2014年4月2日，王玉枚与佟某某签订柜台租赁合同书一份，约定佟某某租赁争讼商场摊位一处，租赁期限2014年4月2日至2015年4月1日止，租金12000元。同日，王玉枚出具了收据一枚，载明收到摊位租金12000元。2014年12月31日，双方签订了柜台租赁解除协议书，王玉枚退还了商户12000元。租期365日，每日租金32.87元，2014年11月11日前实际租赁时间224日，租金7362.88元，剩余租金4637.12元。
5、2014年4月2日，王玉枚与张某某订柜台租赁合同书一份，约定张某某租赁争讼商场摊位一处，租赁期限2014年4月2日至2015年4月1日止，租金39420元。同日，王玉枚出具了收据一枚，载明收到摊位租金39420元。2014年12月28日，双方签订了柜台租赁解除协议书，王玉枚退还了商户39420元。租期365日，每日租金108元，2014年11月11日前实际租赁时间224日，租赁期内租金24192元，解除合同后剩余租金15228元。
6、2014年4月2日，王玉枚与佟某某签订柜台租赁合同书一份，约定佟某某租赁争讼商场摊位一处，租赁期限2014年4月2日至2015年4月1日止，租金44290元。同日，王玉枚出具了收据一枚，载明收到摊位租金44290元。2014年12月28日，双方签订了柜台租赁解除协议书，王玉枚退还了商户44290元。租期365日，每日租金121.34元，2014年11月11日前实际租赁时间224日，租金27180.16元，剩余租金17109.84元。
7、2014年4月2日，王玉枚与任某乙签订柜台租赁合同书一份，约定任某乙租赁争讼商场摊位一处，租赁期限2014年4月2日至2015年4月1日止，租金39420元。同日，王玉枚出具了收据一枚，载明收到摊位租金39600元。2014年12月31日，双方签订了柜台租赁解除协议书，王玉枚退还了商户39420元。租期365日，每日租金108元，2014年11月11日前实际租赁时间224日，租赁期内租金24192元，剩余租金15228元。
8、2014年4月8日，王玉枚与刘某某签订柜台租赁合同书一份，约定刘某某租赁争讼商场摊位一处，租赁期限2014年4月8日至2015年4月7日止，租金33870元。同日，王玉枚出具了收据一枚，载明收到摊位租金33870元。2015年1月11日，双方签订了柜台租赁解除协议书，王玉枚退还了商户33870元。租期365日，每日租金92.79元，2014年11月11日前实际租赁时间218日，租金20228.22元，解除合同后剩余租金13641.78元。
9、2014年4月15日，王玉枚与任某甲签订柜台租赁合同书一份，约定任某甲租赁争讼商场摊位一处，租赁期限2014年4月15日至2015年4月14日止，租金44200元。同日，王玉枚出具了收据一枚，载明收到摊位租金44200元。2015年1月11日，双方签订了柜台租赁解除协议书，王玉枚退还了商户44200元。租期365日，每日租金121.09元，2014年11月11日前实际租赁时间211日，租赁期内租金25549.99元，剩余租金18650.01元。
10、2014年4月19日，王玉枚与王某乙签订柜台租赁合同书一份，约定王某乙租赁争讼商场摊位一处，租赁期限2014年4月19日至2015年4月18日止，租金12000元。同日，王玉枚出具了收据一枚，载明收到摊位租金12000元。2015年1月11日，双方签订了柜台租赁解除协议书，王玉枚退还了商户12000元。租期365日，每日租金32.87元，2014年11月11日前实际租赁时间207日，租赁期内租金6804.09元，剩余租金5195.91元。
11、2014年4月20日，王玉枚与王某甲签订柜台租赁合同书一份，约定王某甲租赁争讼商场摊位一处，租赁期限2014年4月20日至2015年4月19日止，租金50800元。同日，王玉枚出具了收据一枚，载明收到摊位租金50800元。2014年12月28日，双方签订了柜台租赁解除协议书，王玉枚退还了商户50800元。租期365日，每日租金139.17元，2014年11月11日前实际租赁时间206日，租赁期内租金28669.02元，剩余租金22130.98元。
12、2014年5月8日，王玉枚与任某甲签订柜台租赁合同书一份，约定任某甲租赁争讼商场摊位一处，租赁期限2014年5月8日至2015年5月7日止，租金93280元。同日，王玉枚出具了收据一枚，载明收到摊位租金93280元。2015年1月11日，双方签订了柜台租赁解除协议书，王玉枚退还了商户93280元。租期365日，每日租金255.56元，2014年11月11日前实际租赁时间188日，租赁期内租金48045.28元，剩余租金45234.72元。
13、2014年7月28日，王玉枚与谭某某签订柜台租赁合同书一份，约定谭某某租赁争讼商场摊位一处，租赁期限2014年7月28日至2015年7月27日止，租金20000元。同日，王玉枚出具了收据一枚，载明收到摊位租金20000元。2015年1月11日，双方签订了柜台租赁解除协议书，王玉枚退还了商户20000元。租期366日，每日租金54.64元，2014年11月11日前实际租赁时间107日，租赁期内租金5846.48元，剩余租金14153.52元。
一审法院认为：王玉枚与窦维耕、马凤梅之间的租赁合同合法有效。双方应当按照合同约定行使权利履行义务。根据王玉枚提供的录音资料应当认定窦维耕、马凤梅对于王玉枚转租的事实无异议，故王玉枚转租的行为有效。窦维耕、马凤梅对于商场漏雨的事实无异议，同时结合证人证言及照片能够认定，商场漏雨致使经营不能，对于租赁物的维修属于窦维耕、马凤梅的义务，其怠于维修系导致王玉枚与商户解约的原因。窦维耕、马凤梅对于2014年11月11日将商场门上锁的事实无异议，同时结合证人证言及照片能够认定，商场锁门系致使经营不能导致王玉枚与商户解约的原因。虽然窦维耕、马凤梅于2015年12月曾提出交还钥匙，但是此时距锁门已经有一段时间，重新经营确有困难，王玉枚不同意接收钥匙重新经营并无不妥。王玉枚与商户解约的原因系由于窦维耕、马凤梅怠于维修租赁物、擅自锁门造成，因此给王玉枚造成的实际损失及可得利益损失，窦维耕、马凤梅应当负担。王玉枚虽然退还了商场商户的全部租金及相关款项，但是窦维耕、马凤梅仅对由于漏雨及锁门造成经营不能事实时间点作为起始点以后租赁期满之日作为终结点之间的实际损失及之后合理期限内的可得利益损失负有赔偿义务，对于该时间点以前的损失不属于窦维耕、马凤梅的赔偿范围，王玉枚与商户之间的赔偿约定未经窦维耕、马凤梅同意，对窦维耕、马凤梅不产生效力。关于商场漏雨造成的损失部分的起始时间点。王玉枚与任广忠于2014年4月19日签订了租赁合同，该合同于2014年9月6日解除，王玉枚与黄慧敏于2014年5月4日签订了租赁合同，该合同于2014年9月22日解除。王玉枚未提出充分证据证实漏雨导致经营不能的具体时间点，故该时间点应认定为合同解除的时间。故对于此部分的实际损失应为31230.61元、29071.24元，合计60301.85元。王玉枚多赔偿任广忠、黄慧敏的2000元，王玉枚未提出充分证据证实系由于窦维耕、马凤梅造成，故对此部分损失，窦维耕、马凤梅不应赔偿。王玉枚返还冯晓东、杜晓柱、赵娜、刘洋每人的1000元，系合同未实际履行给王玉枚造成的实际损失，该损失窦维耕、马凤梅应当负担，王玉枚赔偿冯晓东、杜晓柱、赵娜、刘洋每人的1000元，在王玉枚向上述四人出具的收据中未明确收取的1000元系定金，王玉枚亦未提出充分证据证实该款的性质系定金，其多赔偿的部分不应由窦维耕、马凤梅负担，此部分损失合计4000元。王玉枚与冯晓东、杜晓柱、赵娜、刘洋之间的合同并未实际履行，不存在可得利益问题，对于王玉枚关于上述四人可得利益损失的主张，本院不予支持。王玉枚与任广忠、黄慧敏之间的合同解除责任在窦维耕、马凤梅，窦维耕、马凤梅应当对王玉枚寻找新商户的合理期间内的损失进行赔偿，应按照实际每日租金损失为限，保护期限定为90日为宜，经核算，该部分损失应为24237元[（139.17元/日+130.13元/日）×90日]。关于商场锁门造成的损失部分的起始时间点应认定为窦维耕、马凤梅锁门之日即2014年11月11日。经核算，锁门之后至王玉枚与任某甲等人租赁合同期满前王玉枚的实际损失应为171209.88元（4637.12元+15228元+17109.84元+15228元+13641.78元+18650.01元+5195.91元+22130.98元+45234.72元+14153.52元）。因锁门造成的可得利益损失部分，窦维耕、马凤梅应对王玉枚需找新商场、进行装修、需找新商户的时间内的损失予以赔偿，该期间应定为6个月，赔偿标准应以鉴定结论为准即每月32538元，经核算此部分可得利益损失应为195228元（32538元×6个月）。上述损失合计454976.73元。鉴定费12000元，应由窦维耕、马凤梅负担。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告窦维耕、马凤梅于本判决生效之日立即赔偿原告王玉枚损失款及可得利益款454976.73元；二、鉴定费12000元，由被告窦维耕、马凤梅负担。如果被告窦维耕、马凤梅未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费25096元，由原告王玉枚负担20200元，由被告窦维耕、马凤梅负担4896元。
上诉人窦维耕、马凤梅上诉称：一审认定损失及可得利益454976.73是错误的；房屋漏雨是因为他人所有的三楼没有门窗导致，与上诉人无关，应向三楼所有权人主张赔偿；锁门是因为政府认定房屋为危楼并征收，属于不可抗力，根据合同约定可以解除合同，不应赔偿；王玉枚的转租行为未经上诉人书面同意，又无消防许可证，转租合同无效，转租合同对上诉人无约束力，王玉枚主动赔偿次承租人损失应该由王玉枚自行承担。
被上诉人王玉枚二审辩称：不管房屋漏雨是什么原因，都应该由出租人解决；上诉人一直说锁门是因为要拆迁，而不是危楼的事；录音和照片能够证实窦维耕、马凤梅对于转租是明知和认可的，有无消防许可证与转租无关；本案拆迁和危楼均不属于不可抗力。一审判决正确，应予维持。
二审查明的情况与一审查明的情况基本相同。
本院认为根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，另根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，亦应由出租人承担违约责任。所以，窦维耕、马凤梅关于房屋漏雨是他人原因所致，应向他人主张赔偿的上诉理由，不能成立，本院不予支持。窦维耕、马凤梅一审答辩时称：“在合同履行过程中，虽出现房屋少许漏雨及锁门事件，但窦维耕、马凤梅并无解除合同的意思，不同意解除合同，漏雨可以维修好，锁门可以打开，要求继续履行合同”，现在提出是依据合同约定，房屋被鉴定为危房而解除合同。窦维耕、马凤梅的陈述前后矛盾，有违诚实信用原则，所以，窦维耕、马凤梅关于锁门是因为政府认定房屋为危楼并征收，属于不可抗力，根据合同约定可以解除合同，不应赔偿的上诉理由，不能成立，本院不予支持。王玉枚承租房屋的目的就是进行经商，按经商的用途进行了装修，并公开进行了招商转租，窦维耕、马凤梅对此是完全知晓的。但窦维耕、马凤梅并未就此提出反对意见，也未以此为由提出解除合同，另外，有无消防许可证与转租合同的效力无关，而且窦维耕、马凤梅一审答辩时还在主张继续履行合同。所以，窦维耕、马凤梅关于转租行为未经其书面同意，又无消防许可证，转租合同无效，转租合同对上诉人无约束力，王玉枚主动赔偿次承租人损失应该由王玉枚自行承担的上诉理由，不能成立，本院不予支持。一审法院认定的实际损失及可得利益454976.73元，并无不当，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定应予赔偿，依法应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15300元由上诉人窦维耕、马凤梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋作霖
审判员 刘祥芬
审判员 陈 龙
二〇一六年三月三十一日
书记员 张 丽