海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一重字第19号
原告黄贤臣。
委托代理人姜惠珍，海南瑞来律师事务所律师。
委托代理人符琪彬，海南瑞来�师事务所律师助理。
被告海南中平房地产开发有限公司。
法定代表人王人辉。
委托代理人陈华，海南新概念律师事务所律师。
委托代理人林青霞，海南新概念律师事务所律师。
第三人海南国泰君安典当有限公司。
法定代表人李生德。
委托代理人兰图，该公司总经理助理。
委托代理人薛彩云，海南昌宇律师事务所律师。
原告黄贤臣与被告海南中平房地产开发有限公司、第三人海南国泰君安典当有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月18日受理后，经审理，于2013年9月9日作出（2013）龙民一初字第855号民事判决，第三人海南国泰君安典当有限公司不服该判决，向海口市中级人民法院提起上诉。海口市中级人民法院（2014）海中法民三终字第43号民事裁定以原审判决违反法定程序，可能影响案件正确判决为由，裁定将案件发回重审。本院依法重新组成�议庭，于2014年8月7日公开开庭进行了审理。原告章巧莲的委托代理人姜惠珍、被告海南中平房地产开发有限公司的委托代理人陈华和林青霞、第三人海南国泰君安典当有限公司的委托代理人薛彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄贤臣诉称，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，且合同的主要权利义务已经履行完毕。2010年1月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买海口市海秀中路XX号中平广场X幢七X幢XXX房，购房总价款为人民币100万元。原告已付清了全部房款，被告也向原告开具了已收到购房款的收据。原告于2011年2月21日收到房屋钥匙、《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》并交付物业管理费至今，期间一直实际控制着该房屋。原告多次要求被告办理房产证未果，故诉至法院，经查询得知该房已备案至第三人名下。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，且原告已付清全部购房款，被告也向原告交付了合同约定的房屋给原告使用，至此合同约定的主要权利义务已履行完毕。二、被告与原告及第三人的就同一标的物分别签订的两份内容不同的《商品房买卖合同》，因原告已实际取得房屋的支配权与控制权，应优先取得讼争房屋的所有权。三、被告将讼争的房屋备案在第三人名下的行为不具有物权的效力，不产生《物权法》规定的登记请求权的排他效力。第三人的合同备案登记依据的是部门规章《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，该规定属于行政管理的范畴。该登记行为不属于《物权法》第二十条规定的预告登记，并不产生登记请求权的物权效力，更不具有排他效力，不能依此对抗原告或任意第三人。综上，为保护原告的合法权益不受侵害，特向法院诉请判令：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、被告将备案登记在第三人名下的海口市海秀中路XX号中平广场X幢七X幢XXX房的产权证办理至原告名下，并由被告承担过户的相关税费；3、被告及第三人注销就中平广场X幢七X幢XXX房的《商品房买卖合同》备案登记；4、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告海南中平房地产开发有限公司辩称，1、我们认为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，并且已经履行；2、对于原告的诉求2、3项，原告应当向相关的政府部门提出。
第三人海南国泰君安典当有限公司述称，一、第三人和被告中平公司的《商品房买卖合同》是双方平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，主体适格，无违反法律、法规的禁止性、强制性规定，是真实、合法、有效、受法律保护的合同，第三人已履行完�合同约定的义务，被告未为原告办理涉案房屋的房屋权属证构成违约，但不能因此影响或损害到第三人的房产的合法权益。被告中平公司依照（2007）海房预字（0089）号商品房预售许可证，于2008年8月19日与第三人签订《商品房买卖合同》，将中平广场X幢XXX房品房转让给第三人。在签订《商品房买卖合同》的当天，被告即依照法律明确规定和合同约定到海口市房管部门办理了包括涉案的中平广场X幢幢六层的XXX房、XXX房、XXX房、XXX房和七层的XXX房、XXX房的共六套商品房的全部备案登记，同时在海口市住房和城乡建设局主办、海口市房地产业协会协办的海口住宅与房地产信息网上公开、公示了上述房产已出售。与此同时，第三人在《商品房买卖合同》签订之日一次性向被告付清了全部购房款，被告确认收到包括涉案在内的XXX房、XXX房、XXX房、XXX房和七层的XXX房、XXX房的六套商品房的全部购房款，并向第三人开具了《往来凭证》收款收据。被告已将涉案的商品房的毛坯房和钥匙已全部交付给第三人，因未验收，所以一直未给第三人办理交房手续。二、结合原告和被告签订合同内容和履约的事实来看，双方确实存在故意隐瞒重要事实和合同内容不真实、不合法，双方的合同依法应当确认为无效或被撤销。反观原告与被告之间的买卖合同。1、被告故意隐瞒所售涉案房屋已经出卖给第三人的事实。被告早在2008年8月19日已出售涉案房产给第三人，竞然在2010年3月9日又与原告签订的《商品房买卖合同》，比第三人的买卖行为晚了近2年，对于被告这种一房二卖的行为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条明确规定，因被告作为出卖人故意隐瞒了所售的XXX房产已经出卖给第三人的事实的，原告可�要求确认合同无效或撤销，并可以要求出卖人双倍返还购房款、利息和赔偿损失，但没有因此获得该房产的的物权的权利。2、原告与被告的《商品房买卖合同》存在许多不符合正常房产交易常理和习惯的问题，双方的房产交易不真实、不合法，依法应当确认为无效。（1）原告提供《银行进帐单》上显示，原告是将100万元存入了沈中平的个人账户，并没有将款支付给被告中平公司，因此原告纯属与沈中平个人之间的借贷关系，并没有实际履行本案的购房合同。（2）交房时间是合同最重要和实质内容，交房时间是买房人最为关心和重视的要件，本案合同没有约定具体交房时间，即不符合房产交易方式和习惯，也违反《商品房买卖合同》的强制性规定；从另一角度来看，原告是明知涉案房产已出售和对能否交房的事实也是清楚的，再次印证原告与被告双方的房产交易�真实。（3）合同约定一次性付款，但实际付款凭证和出具的证明之间互相矛盾。一边证明未收到全款，且原告提供的付款凭证也不是全款，也不是依合同一次性付未，但另一边在房产交接核准的财务意见中写应付款项已结清（该证据未有被告公章，对其证据的三性也不予认可）。（4）本《商品房买卖合同》对产权的交付时间也有约定。（5）原告选择了格式合同的第5种标准交房条件，但根据原告提供的“交房通知书”上完全没有该交房条件的合格文件；依交房通知书交房时间为2010年3月24日，但是在“中国-
海口政府”的网站上的“信息公开”栏目中显示：在“2011年10-11月建设项目验收核实一览表”中的第5栏显示“中平广场X幢”，由此证明在2011年10-11月后，中平广场X幢才具有符合国家法律规定的交付条件，因此本案的交房通知书”是不真实的，也是违法的交房行为。（6）原告称其已经实际取得房屋的支配权与控制权是子虚乌有的事实。首先，涉案房子是毛坯房，不可能实际使用，法院可以进场看看是否可以适合居住；其次，被告已将涉案的商品房和钥匙交付给第三人，第三人也提供照片等证明了第三人已占有涉案房产的事实；第三，原告向物业管理部门缴纳的所谓物业凭证经质证是不真实发生的，该些凭证或涂改或与涉案房产无关，未产生足以占有使用的水电费，又怎么证明已居住使用了呢。原告为了诉讼，故意提供缴费凭证，造成原告早已使用房产的假象，是违反民商事行为的诚信原则，也是违法行为。（7）原告知道涉案该房产已出售并已备案登记，在明知被告无偿债能力之时故意签订涉案合同并提起诉讼，其实质为恶意串通行为，依法应当确定为无效。本案没有约定“向海口市房地产管理部门”办理登记备案，就已�说明该合同在签订时就有问题。从签订合同到2013年春节后原开发商法人代表失踪至，这么长的时间，原告有足够的时间进行法律救济，而原告并没有实际作为，说明原告和被告之间有其他目的。同时，证实了其知道该房产在海口住宅与房地产信息网上已公开公示涉案X幢XXX房品房已出售，其知道第三人海南国泰君安典当有限公司在2008年8月19日已买房并登记备案在先，证实了原告意图以合法形式隐盖非法目的，因其债权受到损害，企图借诉讼占有第三人的合法物权。三、第三人与被告《商品房买卖合同》真实、合法、有效在先，并且作了合同备案登记和公示，也就是说第三人依法取得涉案房产的物权排他的法定效力。我国《物权法》20条规定：当事人签订买卖房屋协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经登记的权利人的�意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，本案中，第三人对XXX房享有物权请求权，而原告只有债权请求权，第三人的权利优于原告。如前所述，第三人购买XXX房，不但在时间上早于原告两年，而且第三人办理了该房产的备案登记手续，并且被告已将涉案的商品房和钥匙交付给第三人，第三人也提供照片等证明了第三人已占有涉案房产的事实。因此，根据我国相关的法律规定和司法实务，预售合同的登记备案或预告登记都是将物权公示手段运用于债法上的请求权，使买受人对预购商品房的请求权具有对抗第三人的效力，从而具有保全买受人请求预售人商品房的债权实现的作用。也就是说，通过预售合同的登记备案和公示，买受人（即本案中第三人）对预购商品房的请求权已具有了一定的物权排他效力，这也是商品房预售备案登记制度的现实意义，否则没有人多此一举去办理备案登记。简单来说就是，第三人对XXX房享有准物权，而没有办理备案登记手续的原告则不享有，他只能依据前述最高院的《解释》第九条的规定，向被告主张普通债权，便何况本案中原告与被告的合同不真实、不合法，应当确认为无效，原告依无效行为或在后的商品房买卖行为，通过诉讼请求为其办理XXX房过户手续，侵犯了第三人的合法物权，是不应得到法律支持的。四、原告在没有确定第三人与被告的商品房买卖合同的效力之下，诉求注销被告和第三人XXX房的备案登记手续违反法律规定，法院应判决驳回。五、2008年8月19日和2009年10月27日，被告与第三人签订了三份《商品房买卖合同》，将被告位于海口市海秀路XX号中平广场X幢六X幢XXX房、XXX房、XXX房、XXX房和七X幢XXX房（涉案房产）、XXX房以商品房成本优惠价出售给第三人，上述XXX房、XXX房�XXX房、XXX房的四套商品房的一次性购房总价款1635000元，上述XXX房和XXX房的两套商品房的一次性购房总价款是500000元。依照第三人、被告的《商品房买卖合同》的第八条、第九条约定，被告在取得海口市建筑工程质量监督站合格文件的XXX房、XXX房、XXX房、XXX房、XXX房和XXX房的全部商品房交付原告。同时，依照《商品房买卖合同》的第十五条约定，被告应当在商品房交付使用365日内，为第三人办理房产权属证书，否则按已付房价款的1%向原告支付违约金。在上述《商品房买卖合同》签订当天，第三人一次性向被告付清了全部购房款，被告确认并向第三人开具已收到全部购房款的《往来凭证》收款凭据。同日，被告依约到海口市房管部门办理了涉案房产的备案登记，在海口市住房和城乡建设局主办、海口市房地产业协会协办的海口住宅与房地产信息网上公开、公示了上述房产已出售，且被告已将涉案的商品房和钥匙交付给第三人。但被告违背诚信，原告在明知被告已将涉案房产出售、备案给第三人，为了非法目的与被告在第三人签订的涉案商品房合同之后，双方另签订同一商品房的《商品房买卖合同》，侵害了第三人的合法权益。综上，第三人与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，主体适格，无违反法律、法规的禁止性、强制性规定，是真实、合法、有效、受法律保护的合同，被告应当为原告办理涉案房产的权属证书，并承担逾期办证违约金4087.5元（1635000÷4×1%］。为维护第三人的合法权益，请求法院判决：1、第三人与被告的《商品房买卖合同》合法有效；2、被告将登记在其名下的海口市海秀中路XX号中平广场X幢X幢XXX房的房屋权属全部办理过户至第三人名下；3、被告向第三人支付逾期未办理房屋产权证的违约�4087.5元；4、驳回原告的全部诉讼请求；5、原、被告承担本案的诉讼费用。
原告针对第三人提出的独立请求辩称，原告认为第三人和被告之间不是真实的商品房买卖关系，而是一种商业借贷行为，其备案是作为借款的抵押，而原告与被告之间的商品房买卖关系是真实的，而且双方对主要义务已履行完毕，被告已经将涉案房产交付给原告，原告以交付物业管理方式行使管理权；所以请求依法驳回第三人的诉讼请求。
被告海南中平房地产开发有限公司针对第三人提出的独立请求辩称，我们认为第三人与被告所签订了商品房买卖合同名为商品房买卖合同，视为高额借款的行为，在本案中，我们通过变相的签订的这样的商品房买卖合同，从2008年开始向第三人进行高利贷贷款，资金往来本金是200万元，月息是3个点，也就是说年息36%，远远高于同期银行贷款利率，哪怕按照4倍，也远远超过。本案中，被告与第三人所签订的商品房买卖合同就是变相的高利贷行为。第三人非常明确的知道这点，我们之所以预售备案登记在第三人名下，实际上是作为高利贷抵押的保证行为，因此，在本案中，恰恰是被告与第三人所签订的商品房买卖合同是以合法的形式掩盖非法的目的，根据合同法有关合同无效的规定，我们认为，被告与第三人所签订了商品房买卖合同是无效的。我们认为第三人所提出的诉求2、3项也是没有任何事实依据与法律依据。请求法院驳回第三人的诉讼请求。
经审理查明，海口市海秀中路XX号中平广场系由被告开发，该小区目前尚未办理大产权证，小区由海南天骅物业经营管理有限公司管理。2008年8月19日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定第三人向被告购买了中平广场X幢七X幢XXX房、XXX房，被告应当在商品房交付使用365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如第三人不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应当按已付房价款的1%向第三人支付违约金。同日被告向第三人出具《往来凭证》载明收到第三人XXX房、XXX房、XXX房、XXX房的购房款1635000元。2008年8月20日，被告将讼争的中平广场X幢X幢XXX房备案至第三人名下，备案房屋的建筑面积为190.15平方米，价格为375000元，合同备案号：A0XXXXXXXXX。2010年1月12日，原告通过户名为黄贤臣的网上银行帐号向户名为沈中平的收款帐号转帐支付了10万元，又于1月13日向同一帐号转帐支付70万元。2010年1月19日，被告中平公司向原告开具了金额80万元，用途为XXX房购房款，付款人为黄贤臣的《往来凭证》一张，并特别注明“分别于1月12日、1月13日转帐到沈中平37317#借记卡”。2010年1月23日，黄贤臣再次向同一帐号转帐支付10万元。2010年1月16日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买海口市海秀中路XX号中平广场X幢X幢XXX房，购房总价款为100万元。2010年3月24日，被告向原告下发了《交房通知书》和《住房交接核准书》、《住宅质量保证书》。《交房通知书》注明原告收房时应交付余款10万元及契税、住房维修基金等相关费用48421.5元。2010年4月26日，原告通过农行帐号向被告转帐支付了48551元。被告在《住房交接核准书》上备注有“该客户的应收、应付款项已结清，同意交房”等字样。2012年7月20日，原告与案外人海南恒泰装饰工程有限公司签订《装修合同》，约定由恒泰公司对讼争房产进行装修。原告自2012年12月开始交纳物业管理费。案在审理中，因第三人主张其与被告是商品房预售合同关系与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院对第三人进行了释明，并告知其可以变更诉讼请求，但第三人在本院指定的期限内没有变更诉讼请求。
另查明，第三人海南国泰君安典当有限公司系由海口鸿运典当有限责任公司变更而来。
又查明，被告为证明其与第三人是借贷合同关系，向本院提交1份《说明》、50份《银行进帐单》和2份《入帐通知书》，其中《说明》的主要内容为：“截止2012年12月31日，被告尚欠第三人贷款本金200万元，欠利息及综合费7.8万元”，该《说明》的落款处加盖第三人的公章；《银行进帐单》载明被告向第三人支付数额不等的款项；2008年8月20日的《入帐通知书》载明“付款人是第三人，收款人是被告，付款金额是1455000元，摘要：房产抵押贷款”，2009年10月27日的《入帐通知书》载明“付款人是第三人，收款人是被告，金额是44万元，摘要：房产抵押款”。原告对该证据的真实性、证明力均没有异议，第三人对该证据的真实性、证明力均有异议。
上述事实有《商品房买卖合同》、《往来凭证》、《交房通知》、《银行进帐单》、《说明》、《入帐通知书》、《装修合同》、《收费通知单》、《住房交接核准书》、《商品房买卖合同备案表》及庭审笔录等证据所证实。
本院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。原告已向被告付清购房款，被告也向原告发出了书面的收房通知并将房屋的原始钥匙交付给了原告，原告以交付物业管理费的方式对讼争房产行使管理权，至此原被告双方均已履行了合同约定的主要义务，故原告与被告签订的《商品房买卖合同》应予继续履行。因此，原告诉请被告为其办理产权过户手续的诉讼请求，有事实和法律根据，本院予以支持。原告确已向被告交纳契税及及维修资金等相关税费，故原告要求被告承担过户的相关税费有理，本院予以支持。由于原告与被告签订的《商品房买卖合同》继续履行，第三人的合同备案已经失去其应有的实际意义，故原告要求被告及第三人注销该备案登记的诉讼请求有理，本院予以支持。第三人虽就涉案商品房和原告签订《商品房买卖合同》，但第三人向被告支付1455000元《入帐通知书》载明第三人向被告支付房产抵押贷款，并非支付购房款，且被告在收到该款后又向第三人还款，故第三人和被告实际是借款合同关系。经本院释明，第三人坚持原诉讼请求，故其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条的规定，判决如下：
1、确认原告黄贤臣与被告海南中平房地产开发有限公司于2010年1月16日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、限被告海南中平房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内将位于海口市海秀中路XX号中平广场X幢七X幢XXX房过户至原告黄贤臣名下，并由被告海南中平房地产开发有限公司承担过户的相关税费；
三、限被告海南中平房地产开发有限公司及第三人海南国泰君安典当有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内注销海口市海秀中路XX号中平广场X幢七X幢XXX房的商品房买卖合同的备案登记（合同备案号：A0XXXXXXXXX）；
四、驳回第三人海南国泰君安典当有限公司的诉讼请求。
案件受理费13800元、财产保全费5000元，由被告海南中平房地产开发有限公司负担；第三人提出独立请求受理费3746元，由第三人海南国泰君安典当有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审�判长郑忠东
审 判 员 吴永红
人民陪审员 黄 勇
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 黄 静