广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12366号上诉人（原审原告）：广州市怡家物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东兴北路98号B栋首层。法定代表人：范渭鹃，职务：经理。委托诉讼代理人：何国贞，广东诺臣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市教育局，机构地址广州市越秀区西湖路83号。负责人：樊群，职务：局长。委托诉讼代理人：郝岳华，广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖碧艳，广东海云天律师事务所律师。上诉人广州市怡家物业管理有限公司（以下简称怡家物业公司）、广州市教育局因物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初10929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人怡家物业公司的委托诉讼代理人何国贞、广州市教育局的委托诉讼代理人肖碧艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人怡家物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判广州市教育局按每月每平方米6元的标准向怡家物业公司支付自2013年6月1日起至2017年11月30日止之商铺管理费1748641元（其中2013年6月1日起至2014年12月31日按5273.8279平方米计算，2015年1月1日至2017年11月30日按5463.9279平方米计算），及广州市教育局向怡家物业公司返还商铺租金收入59850元和垫付税款3351.61元；2.本案一、二审诉讼费用由广州市教育局承担。事实和理由：一、一审法院判决商铺管理费按每月每平方米4元的标准计算，明显是错误的。1．一审法院遗漏查明锦丽居小区商业物业中，个别商铺的管理费多年来一直按10元／平方米／月的标准交纳的事实。一审时怡家物业公司曾向法院提交了同一小区10个商铺的承租人交纳商铺管理费的证据(一审证据7)供参考，拟证明：同一小区的商铺管理费，最高按10元／平方米／月的标准交纳，而且从2010年起便执行此标准，最低也至少按6元／平方米／月的标准交纳。2．司法实践中，对于物业未出租是否可以成为拒交物业服务费或少交物业服务费的理由，已有较为统一的认知态度，就是物业的未出租是产权人对自己物业使用权和收益权的权利处分，在物业服务企业对争议物业所在小区的共用设施设备、共用部分提供了保洁绿化、治安防范等物业服务的情况下，业主以物业未出租为由拒交或少交物业管理费的，将不被采纳。现一审法院在考虑争议商铺的物业管理费标准时，把未出租情况也作为考虑因素，并“酌情”判定商铺管理费标准为4元／平方米／月，无法令人信服。3．本案一审闭庭后，广州市教育局已经将争议商铺中Al、A2栋的首、二层(1820平方米)出租给广州市秀丽服装职业培训学院，承租后广州市秀丽服装职业培训学院与怡家物业公司商谈后签订了《物业管理服务协议》，同意按6元／平方米／月的标准向怡家物业公司交纳物业管理费。可见事实胜于雄辩，涉案商铺按6元／平方米／月的标准收取符合市场行情，带有合理性。4．经怡家物业公司了解，附近住宅小区的商业物业收取的商铺管理费最低也有5元／平方米／月（如颐景翠苑、中山大学孙逸仙纪念医院南院区），最高可以去到l0-11元／平方米／月（如英豪花园、尚东-峰景小区），因此怡家物业公司按6元／平方米／月的标准计算是合情合理的。二、一审法院判决驳回怡家物业公司关于返还商铺租金收入59850元和垫付税款3351.61元的要求，明显是错误的。1.怡家物业公司认为，尽管《协议书》管理期限已经届满，但《协议书》订立的精神、双方以往的交易惯例、以及合作的默契仍然还在。2013年5月广州市教育局根据广州市财政局清理和整顿非住宅收入的要求，通知怡家物业公司暂缓交纳保管费，但关于商铺出租收益各占一半的约定仍是继续执行的。2．一审法院拘泥于双方没有续签协议并以此为由驳回怡家物业公司返还一半商铺租金的请求，明显过于死板，更有违公平合理原则。当年之所以全额上交而没有扣除一半，完全是因为配合广州市财政局通知的“收支两条线”的规定，而非一审法院所理解的“以其行为已经确认应上缴的款项”。3．最后，关于垫付税费，一审法院的驳回是错误的。广州市教育局当年全权委托怡家物业公司代为出租和收租，则怡家物业公司收取租金后代为缴纳税款亦是合法有效的行为，法律效果归于广州市教育局。被上诉人广州市教育局答辩称：不同意怡家物业公司的上诉请求。关于商铺物业管理费的标准问题，我方意见与我方上诉意见一致。对于商铺租金及收入的情况，都是由怡家物业公司自行上报，我方并未审核，怡家物业公司先要求我方返还是没有依据的，也无法实施。我方不同意返还税金，我方向怡家物业公司发出通知要求其上交租金收入时已经明确了自行扣除税金后再行上交，但怡家物业公司并未扣除，现怡家物业公司要求我方返还是没有依据，也无法实施的。上诉人广州市教育局上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回怡家物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由怡家物业公司负担。事实和理由如下：一、原审判令我方按照4元／月标准向怡家公司支付商铺的物业管理费，缺乏事实依据。广州市教育局是锦丽居小区的合建单位之一，该小区建成后，另一合建单位广州嘉达实业有限公司(“嘉达公司”)聘请怡家物业公司作为锦丽居小区的物业服务单位，但怡家物业公司与广州市教育局并未签订物业服务合同；嘉达公司与怡家物业公司签订的《物业管理委托合同》中也未约定商铺物业管理费的标准，因此，怡家物业公司主张按照6元／月标准收取商铺物业管理费没有任何事实依据。二、广州市教育局名下的商铺物业一直处于空置状态（除2014年有少量商铺短期出租之外），按照其他10个教师小区的空置商铺物业管理费标准及市财局的批复，广州市教育局同意按照1.95元/月的标准支付空置商铺的管理费。三、怡家物业公司从2007、2008年开始担任锦丽居小区的物业服务单位，在2015年11月之前从未向广州市教育局主张过商铺的物业管理费，广州市教育局认为，其部分物业管理费请求已超过诉讼时效，不应获得法院支持。四、2018年5月，为了解涉案小区的消防维保工程情况，以便广州市教育局向市住建委移交涉案小区，广州市教育局要求怡家公司报送涉案小区历年来的消防维保合同及消防维保记录，以及近年消防维保情况，但怡家公司至今未上报任何资料。同时，广州市教育局在检查涉案小区消防维保工作时，发现怡家公司对街道发出的整改通知书事项未作出整改工作，广州市教育局认为怡家公司作为小区的物业服务企业依法应当对涉案小区内的共用消防设施进行维护，提供消防保障服务。但显然怡家公司并未尽到相应的管理义务，而原审判决认定的4元每月每平方米的管理费标准是在认定了怡家公司提供了合格的物业管理服务的基础上认定的，广州市教育局认为该标准过高，并同意按照1.95元每月每平方米计算物业管理费。综上，请求二审法院予以改判。怡家物业公司答辩称：一、广州市教育局于一审时提供了其他教师小区的收费标准作为依据，主张涉案商铺按每平方米1.95/元的标准支付。对此怡家物业公司认为：第一，广州市教育局与其他住宅小区的物业服务公司约定的收费标准对怡家物业公司无法律约束力；第二，其他住宅小区所处的区域或地段，或者小区实际情况与锦丽居小区完全不同，无可比性可言，因此其他区域或地段住宅小区的商铺管理费标准不能作为本案的参照标准。二、司法实践中，对于物业未出租是否可以成为拒交物业服务费或少交物业服务费的理由，已有较为统一的认知：物业是否出租是产权人对自己物业使用权、收益权的权利处分，只要物业管理公司对小区的共用设施设备、共用部分实际上提供了物业服务，无论物业是否空置，业主以物业未出租为由拒交或少交物业管理费的，将不被采纳，因此广州市教育局以空置为由要求少交商铺管理费明显站不住脚。三、关于广州市教育局认为商铺管理费的诉讼时效已过的观点，亦明显缺乏理据：第一，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。由于广州市教育局在一审期间从未主张诉讼时效问题，现于二审期间提出诉讼时效进行抗辩，明显与之相悖。第二，退一步分析，就算抛开上述程序问题，怡家物业公司所请求的商铺管理费也未超过诉讼时效。四、关于广州市教育局补充的消防问题。我方在收到广州市教育局的来函后，已经及时的回函。但该函件我方是寄到了广州市教育局的法定地址，但却广州市教育局并不在该地址，邮件被退回。后来我方经公证送达，邮件还是被退回了。消防问题广州市教育局是在2018年才提出，但我方要求的商铺管理费是在2013年6月至2017年，故广州市教育局提出的消防问题与本案无关。就消防设施的问题，由于商铺或地下车库中的消防设施均应当是广州市教育局自己物业内的财产，如存在损坏或老化需更新的话，也应当由广州市教育局出资更换，如广州市教育局需我方工作配合的，那么广州市教育局可向我方提出，对此我方已经作出了回函，但广州市教育局不知因何原因而没有收到。2017年12月7日，怡家物业公司向一审法院起诉请求判令：1、广州市教育局向怡家物业公司支付自2013年6月1日起至2017年11月30日止的商铺管理费1748641元,并按银行同期贷款利率计算自2013年7月1日起至款项实际付清之日止的滞纳金(暂计至2017年11月30日金额为207556元)；2、广州市教育局向怡家物业公司返还商铺租金收入59850元和垫付税款3351.61元,并按银行同期贷款利率支付自2015年2月1日起至款项实际付清之日止的滞纳金(暂计至2017年10月31日金额为7824元)；3、广州市教育局承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：怡家物业公司领有三级资质等级的物业服务企业资质证书。2009年12月30日，怡家物业公司（乙方）与广州教安房地产实业有限公司（甲方）签订《协议书》，就锦丽居教师小区车库和空置物业的管理问题约定：一、为方便车库的使用和管理，调动乙方的积极性和主动性，甲方同意将锦丽居教师小区的车库委托乙方进行承包管理；二、乙方应按法律、法规和有关规定，做好车库和空置物业的管理、维护，做好消防和安全生产管理，并承担相应的法律责任；三、乙方在管理使用过程中，不得擅自改变规划用途和功能；四、甲方对车库和空置物业有监督管理权，如乙方有违反法律、法规等违规行为、甲方有权给予纠正或终止协议的执行，并追究乙方的责任；五、对于小区空置物业，乙方可根据规划功能积极充分利用，有关空置物业使用所收取的管理费，甲、乙双方按5：5分成，即甲乙双方各占五成；乙方所签定的合同或协议必须报甲方备案检查；六、从2009年起，乙方每年从车库收入中，向甲方缴纳车库管理费，人民币壹拾万元；其余收入作为乙方管理车库所发生的人员工资、福利，水电费，保洁维护费，协议书暂定三年，从2009年1月1日起至2011年12月30日止。如在协议执行期间，因政策或产权变更，甲方有权单方提前一个月通知乙方终止协议，其车库管理费和空置物业收益分成按实际发生的月数计纳；八、乙方需在每年的6月30日和12月30日前将上下半年的车库管理费和空置物业的收益分成划入甲方的帐户；等。2010年9月1日，怡家物业公司与广州嘉达实业有限公司签订《物业管理委托合同》，约定怡家物业公司对锦丽居、位置为广州市海珠区东晓南路（街）A1-A7号（自编）住宅房屋进行管理，委托管理期限至2020年8月31日止；等。2014年12月15日，广州市教育局向包括怡家物业公司在内的四家物业管理有限公司发出《广州市教育局关于追缴教师小区车库出租收入等收入的通知》，要求各物业管理公司及广州市怡家物业管理有限公司于2014年12月31日前按照“收支两条线”的规定，将车库出租收入、商铺出租收入扣除税费后上缴市财政。据工商银行进账单反映，2015年1月16日，怡家物业公司缴交了119700元给广州市教育局，其中备注为租金收入税金。2015年4月16日，广州市教育局向包括怡家物业公司在内的四家物业管理有限公司发出《广州市教育局关于明确非住宅经营收入相关事项的通知》，要求尽快梳理教师小区车库历史收入上缴数额和规范非住宅物业大项支出报批程序。2015年11月11日，怡家物业公司向广州市教育局发出《关于锦丽居A1～A7商场管理费及停车费收支情况的复函》，其中陈述广州市教育局应向怡家物业公司向其支付2013年6月至2015年9月的商业物业管理费、2014年5月和2015年3月怡家物业公司代教安公司间隔装修进驻锦丽居的办公室工程费，以及怡家物业公司应向广州市教育局支付的车位费用，两者相抵怡家物业公司应向广州市教育局返还168017.75元；等广州教安房地产实业有限公司于2018年1月29日出具《情况说明》，其中载明其司2013年12月31日前为广州市教育局下属单位；2009年12月30日，其司与广州市怡家物业管理有限公司签订《协议书》，将锦丽居小区的车库和空置物业委托给广州市怡家物业管理有限公司经营管理，上述《协议书》已于2011年12月30日到期，未续期；其司确认：该《协议书》项下的权利义务由广州市教育局享有和承担；现广州市怡家物业管理有限公司与广州市教育局的纠纷案【案号分别为：(2017)粤0105民初7513号、(2017)粤0105民初10291号、(2017)粤0105民初10929号】，应由其双方处理解决，与其司无关，其司确认不参加上述三案的诉讼；关于(2017)粤0105民初10291号中所涉教师办公室装修工程、A区外墙清理和重砌工程、商铺零星维修工程的相关情况，其司现有档案文件及财务资料中并无任何记载，相关人员亦不知情，其司无法答复贵院。另查，据房管部门于2017年5月27日出具的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区东晓南路锦胜街1-7号（单号）第二层夹层（其中部分房屋已房改）、海珠区东晓南路锦文街2-6号（双）号负一层及首层、海珠区东晓南路锦文街2、4、6号二至二十三层（其中部分房屋已房改）、海珠区东晓南路锦胜街1-7号二至二十三层（除二层夹层和商业除外)（其中部分房屋已房改）的不动产登记单位名为广州市教育局。怡家物业公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、广州嘉达实业有限公司与中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行《租赁补充协议》、广州市怡家物业管理有限公司锦丽居管理处与承租人签订《物业管理服务协议》若干份（其中部分协议反映物业管理费双方协商按6元/平方米按月收取）及发票若干张，拟证明怡家物业公司按6元/平方/月收费是合理的；2、2013年7月12日至2015年1月14日期间的电子缴税（回单）若干份（其中记载的付款人为广州市怡家物业管理有限公司锦丽居管理处），拟证明广州市教育局应向怡家物业公司返还租金收益和垫付的税费。经质证，广州市教育局对上述证据1的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为该证据与本案无关，怡家物业公司所提交的收费单据均是向实际使用人收取的管理费标准，并非空置物业的标准；对证据2的真实性、合法性均予以确认，但对怡家物业公司主张的内容不予确认。广州市教育局为证明其主张，也提交了以下证据：1、广州教育物业管理有限公司出具的《情况说明》及物业管理服务收费标准的批复（其中反映收费标准最高的南园居为1.95/㎡）；2、育龙居物业服务中心出具的《情况说明》及物业管理服务收费标准的批复[其中反映该小区非住宅空置物业（主要为商铺）管理费为1.65元/㎡]；3、广州怡信物业管理有限公司出具的《情况说明》及物业管理服务收费标准的批复[其中反映芳园居小区非住宅空置物业（主要为商铺）管理费为1.5元/㎡]。经质证，怡家物业公司对上述证据中的情况说明的真实性没有异议，但对情况说明的内容不予认可，认为批复文件没有原件，真实性不予认可，即使上述批复有原件，但上述批复均是2001年的批复，不同区域小区的情况是不同的，因此收费标准没有可比性，现在非住宅物业管理实行市场调节价，允许产权人与物业公司自行协商定价，且物价上涨，不可能采用2001年的标准，怡家物业公司也没有义务参照收费。一审庭审中，怡家物业公司表示其主张的物业管理费按每月每平方米6元计算，其中2013年6月-2014年12月按5273.8279平方米计算商铺面积，因为该期间出租了190.1平方米，2015年1月起按5463.9279平方米计算。广州市教育局对怡家物业公司主张的商铺面积及主张的商铺管理费期间没有异议，但不同意怡家物业公司主张的管理费标准，只同意按1.95元计算管理费。一审诉讼中，怡家物业公司、广州市教育局均确认涉案《协议书》中涉及的权利义务由双方各自承担，并确认是广州市教育局委托教安公司管理经营涉案小区的相关物业。广州市教育局确认怡家物业公司移交给广州市教育局的办公室位于广州市教育局的产权范围内，移送的办公室至今没有变动过，怡家物业公司移交的办公室是带有装修、具备办公条件的。另外，怡家物业公司表示锦绣花园、锦绣星城与锦丽居为同一小区，是不同时期对锦丽居小区的称呼。广州市教育局表示锦绣明居与锦丽居是同一小区。一审法院认为：关于商铺管理费的问题，怡家物业公司、广州市教育局对商铺管理费的计算面积及计费期间均没有异议，故一审法院对此予以确认。至于计费标准，怡家物业公司、广州市教育局对此没有约定，怡家物业公司主张商铺管理费按每月每平方米6元计算，但只提交了其与案外人签订的物业服务协议及管理发票等证据予以证实，广州市教育局对此不予确认，因此怡家物业公司与案外人关于其他商铺的管理费计费标准的约定并不能约束广州市教育局，结合怡家物业公司提供的服务、涉案商铺未出租使用的实际情况及怡家物业公司、广州市教育局对管理费标准的意见等情形综合考虑，一审法院酌情认定涉案商铺的管理费为每月每平方米4元，鉴此广州市教育局应向怡家物业公司支付2013年6月1日至2017年11月30日期间的商铺管理费（按每月每平方米4元计算，其中2013年6月1日至2014年12月31日按5273.8279平方米计算，2015年1月1日至2017年11月30日按5463.9279平方米计算），怡家物业公司主张的超过一审法院支持部分的商铺管理费的请求，依据不足，不予支持。至于滞纳金，双方当事人对此没有约定，且双方是基于对管理费标准有争议而产生纠纷的，故怡家物业公司要求广州市教育局向其支付滞纳金的请求没有依据，不予支持。关于返还租金收入和税费的问题，一方面，怡家物业公司认为广州市教育局应依据《协议书》向其返还商铺租金收入的一半，但涉案《协议书》约定的管理期间已届满，双方之后也对相关费用支付和承担问题起争议；另一方面，从广州市教育局发出的相关通知看，广州市教育局要求物业公司将商铺出租收入扣除税费后上缴的，而怡家物业公司所上缴的租金收入是怡家物业公司自行核算后上缴的，税费也是以怡家物业公司的名义缴纳的，怡家物业公司以其行为已经确认应上缴的款项，因此怡家物业公司要求广州市教育局按其上缴的租金的一半向其返还租金收入及相应的税费的请求，依据不足，不予支持。基于上述理由，怡家物业公司要求广州市教育局向其支付逾期支付上述款项的滞纳金的请求，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条以及《关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年5月18日作出如下判决：一、广州市教育局在本判决生效之日起十日内支付2013年6月1日至2017年11月30日期间的商铺管理费（按每月每平方米4元计算，其中2013年6月1日至2014年12月31日按5273.8279平方米计算，2015年1月1日至2017年11月30日按5463.9279平方米计算）给怡家物业公司；二、驳回怡家物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23017.80元，由怡家物业公司负担9780.3元，广州市教育局负担13237.5元。上述受理费已经由怡家物业公司预交，怡家物业公司同意由广州市教育局在履行本判决时将其应承担部分直接支付给怡家物业公司。本院二审期间，怡家物业公司提交了以下证据：1.物业管理服务协议、缴费发票，拟证明广州市教育局将涉案争议商铺中的1820平方米出租给广州市秀丽服装职业培训学校，该学院已经与怡家物业公司签订物业管理服务协议，按6元/平方米的标准缴纳商铺管理费；2.瑞宝花园（二期）物业服务中心证明【附瑞宝花园（二期）前期物业管理服务协议（商用物业）、缴费发票】、3.英豪花园管理处证明（附馨润尚寓商场物业管理协议、缴费发票），拟共同证明锦丽居小区周边的住宅小区，其商铺管理费标准为每平方米7元或者10元；4.EMS单、反诉状，拟证明怡家物业公司曾于2017年10月8日向广州市海珠区人民法院就（2017）粤0105民初7513号案提起反诉，反诉请求中就包括了涉案争议的商铺管理费。广州市教育局质证称：对于证据1的发票的真实性、合法性予以确认，对于证据1的物业管理服务协议的真实性、合法性、关联性不予确认，因为我方现在也不清楚涉案物业的具体情况，因为已经向市住建委移交了。对于证据2，我方与怡家公司并未约定物业费标准，怡家公司要求我方按照正常经营的商铺的物业管理费标准缴纳物业管理费是没有依据的，认为与本案无关。对于证据3不属于二审新证据，不应作为二审新证据予以采纳。质证意见与证据1一致。对于证据4的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。广州市教育局向本院提交了如下证据：【2018】834号广州市教育局关于请求核查锦丽居消防维保情况的函（附【2018】13号广州市教育局关于提交锦丽居消防维保资料的通知），拟证明怡家公司在其管理期间未对锦丽居的共用消防设施进行维护管理，也未按照要求进行整改，其提供的物业服务是有问题的。怡家物业公司质证称：对于该函形式上的真实性予以确认，但对于函件中所反映的情况或对于怡家公司的指责我方不予认可。对于广州市教育局提交该证据的证明内容也不予认可。另外，该函及通知是否有送达给我方，代理人现在不能确定。代理人是知道在5、6月份双方有就消防问题进行过沟通，我方也有回函，至于是否为此函，代理人现在不能确定。对于消防问题，我方认为与本案并无关联性。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，广州市教育局确认其于一审中没有提出诉讼时效的抗辩。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为涉案商铺管理费的计费标准问题以及怡家物业公司主张的返还商铺租金收入和垫付税款应否支持。关于涉案商铺管理费的计费标准问题。因怡家物业公司、广州市教育局对此没有约定，故怡家物业公司主张商铺管理费按每月每平方米6元计算，广州市教育局主张按照每月每平方米1.95元计算，均缺乏依据。一审法院结合怡家物业公司提供的服务、涉案商铺未出租使用的实际情况及怡家物业公司、广州市教育局对管理费标准的意见等情形综合考虑，酌情认定涉案商铺的管理费为每月每平方米4元，并无明显不当。双方对此上诉理由缺乏充分依据，本院均不予采纳。至于广州市教育局上诉认为部分商铺物业管理费已超过诉讼时效问题，因广州市教育局于一审中未提出诉讼时效的抗辩，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，本院对广州市教育局该上诉理由不予支持。怡家物业公司主张的返还商铺租金收入和垫付税款问题。涉案《协议书》约定的管理期间已届满，双方对于车库和商铺出租收入的分成并没有达成一致协议，怡家物业公司认为广州市教育局应依据《协议书》向其返还商铺租金收入的一半，缺乏充分依据。而且，广州市教育局发出通知要求物业公司将商铺出租收入扣除税费后上缴的，而怡家物业公司所上缴的涉案租金收入是怡家物业公司自行核算后上缴，因租金收入及应缴税费均由怡家物业公司可以掌握，可认定怡家物业公司所上缴的涉案租金收入是怡家物业公司经核算后确定的扣除税费后的商铺租金收入，故怡家物业公司又要求广州市教育局向其返还租金收入及相应的税费，一审法院不予支持并无不当。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23017.8元，由广州市怡家物业管理有限公司负担9780.3元，广州市教育局负担13237.5元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年九月十三日书记员  张 旭