福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第477号
上诉人（原审被告）温小琴，女，1976年5月26日出生，农民，住龙岩市新罗区。
上诉人（原审被告）王国荣，男，1972年3月24日出生，农民，住龙岩市新罗区。
两上诉人的共同委托代理人沈清荣，福建六韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴美珍，女，1972年1月21日出生，务农，住龙岩市新罗区。
委托代理人张峰、廖永红，福建欧顿律师事务所律师。
原审被告谢景东（曾用名陈景东），男，1965年2月14日出生，居民，住广东省梅州市。
上诉人温小琴、王国荣与被上诉人吴美珍、原审被告谢景东合同纠纷一案，不服新罗区人民法院于2014年12月19日作出（2014）龙新民初字第6705号民事判决。向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人温小琴、王国荣的委托代理人沈清荣，被上诉人吴美珍及其委托代理人张峰，原审被告谢景东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，原告吴美珍与被告谢景东（曾用名：陈景东）系同母异父的兄妹，二人的母亲为曹彩云（又名：曹贰姑、南阳哉）。曹彩云的养父为陈洪桂，曹彩云的养母为饶和玉，陈洪桂与饶和玉无婚生子女，仅收养了曹彩云一人，陈洪桂先于饶和玉去世。1960年左右，广东人谢亮年入赘与曹彩云结婚，二人仅生育了一子陈景东（后改名为谢景东），后二人因感情不合离婚，谢亮年返回广东省生活，儿子陈景东随母亲曹彩云在红坊镇紫安村生活。1970年曹彩云与吴文水结婚，二人仅生育了一女吴美珍。曹彩云于1977年去世，饶和玉于1988年去世，吴文水于2013年去世。陈洪桂遗留有位于龙岩市新罗区的平房两间半（面积为24.18平方米）。原告吴美珍与被告谢景东二人幼年随父母共同生活在陈洪桂遗留的上述房屋中。曹彩云去世后，被告谢景东回到广东省梅州市与其生父谢亮年共同生活，原告吴美珍与父亲吴文水及外祖母饶和玉一直居住生活在陈洪桂遗留的上述房屋中，1988年饶和玉去世。1992年，原告吴美珍与郑进源结婚，原告从此搬入某村与其丈夫共同生活，因恐生父无人照顾，便将生父吴文水送入养老院生活直至生父去世。2008年1月3日，被告谢景东从广东省回到老家，见祖屋无人居住，便将陈洪桂遗留的上述房屋以2500元的价格卖给了被告王国荣，双方于当日立下《字据》一份，内容为：“立字据人陈景东愿将老仁堂右边第二横厝由西向东第一间厝带走廊包括（本社边小厨房在内）为承买人王国荣永远撑管使用，双方协议人民币贰仟伍佰元整，特立此据，决不反悔，此据。卖厝人：陈景东；买厝人：王国荣；代笔人：陈清辉。”上述《字据》由证人陈清辉代笔。此后，被告王国荣、温小琴在上述祖屋居住。2013年秋，因龙岩市人民政府建设龙岩西外环路，需征收本案讼争的房产，经泉州市洛城房屋拆迁有限公司龙岩分公司评估，本案讼争的房产面积为24.18平方米，应获得补偿费200113.68元，被告温小琴与泉州市洛城房屋拆迁有限公司龙岩分公司签订了房屋征收补偿合同，在将本案讼争的房屋腾空交付后，领取了上述补偿费200113.68元。另查明，被告王国荣、温小琴系夫妻关系，二人均系福建省永定县人。2005年二人将户籍迁入龙岩市新罗区，2008年6月18日被告王国荣又将户籍迁回福建省永定县，被告温小琴于2010年3月25日将户籍迁回福建省永定县，后被告温小琴又于2014年2月28日户籍迁入龙岩市新罗区。原告认为：被告谢景东与被告王国荣签订的《字据》系无权处分，侵犯了原告的合法权益，遂诉至该院要求判如所请。
原审认为，本案讼争的房屋位于龙岩市新罗区，该房产登记于陈洪桂名下，系陈洪桂与饶和玉的夫妻共有财产。在2008年1月3日之前上述房产的权属均未发生变动且未进行分割，因此该房产在陈洪桂去世后，应由陈洪桂的继承人按份共有。陈洪桂去世时不存在遗嘱、遗赠或者遗赠扶养协议，应按照法定继承办理，其继承人有其妻饶和玉、养女曹彩云，本案讼争房产50％的权益份额（其余50％的权益份额属于其妻饶和玉）为其遗产，因此饶和玉享有本案讼争房屋75％的权益份额，曹彩云享有25％的权益份额。1977年曹彩云去世，其亦不存在遗嘱、遗赠或者遗赠扶养协议，应按照法定继承办理，，其继承人有其养母饶和玉、丈夫吴文水、儿子谢景东、女儿吴美珍，本案讼争房产25％的权益份额为其遗产（其余75％的权益份额属于其养母饶和玉），因此饶和玉享有本案讼争房屋81.25％的权益份额，吴文水享有本案讼争房屋6.25％的权益份额、谢景东享有本案讼争房屋6.25％的权益份额、吴美珍享有本案讼争房屋6.25％的权益份额。1988年饶和玉去世，其亦不存在遗嘱、遗赠或者遗赠扶养协议，应按照法定继承办理；因其养女曹彩云先去世，故由曹彩云的儿子谢景东与女儿吴美珍代位继承饶和玉的遗产，本案讼争房屋81.25％的权益份额为饶和玉的遗产（其余18.75％的权益份额由吴文水、谢景东、吴美珍三人各占6.25％），故谢景东享有本案讼争房屋46.875％的权益份额，吴美珍享有本案讼争房屋46.875％的权益份额，吴文水享有本案讼争房屋6.25％的权益份额。2013年吴文水去世，其亦不存在遗嘱、遗赠或者遗赠扶养协议，应按照法定继承办理，本案讼争房屋6.25％的权益份额为其遗产，全部归女儿吴美珍享有，故吴美珍享有本案讼争房屋53.125％的权益份额。被告谢景东于2008年1月3日将本案讼争的房屋以2500元的价格卖给了被告王国荣，双方同时还立下了《字据》，但经前文分析，此时，被告谢景东仅享有本案讼争房屋46.875％的权益份额，其余46.875％和6.25％的权益份额分别由吴美珍和吴文水享有，被告谢景东并未取得吴美珍和吴文水的同意或委托授权，事后吴美珍和吴文水亦未追认，故其将本案讼争的房屋卖给被告王国荣的行为属于无权处分。被告王国荣在与谢景东进行房屋买卖交易时，应当对欲购买的房产的权属进行初步的了解，但在被告谢景东未出示任何权属证明的情形下，仍与其进行交易，其对房屋买卖行为有过错，故被告王国荣的买受行为不适用善意保护制度，不构成不动产的善意取得。综上，被告谢景东与王国荣仅有权处分本案讼争房产中属于谢景东享有的46.875％的权益份额，对于其余属于吴文水及原告吴美珍的53.125％的权益份额无权处分，2008年1月3日被告谢景东与被告王国荣所签订的《字据》对于属于吴文水及原告吴美珍的53.125％的权益份额的部分无效，被告王国荣应予返还。现吴文水已于2013年去世，本案讼争的房产已被征收拆迁，被告温小琴作为被告王国荣之妻，其依照2008年1月3日的《字据》从泉州市洛城房屋拆迁有限公司龙岩分公司获得本案讼争房屋的全部拆迁补偿款200113.68元，该款系基于本案讼争房屋的权益所得，故被告王国荣、温小琴应将该款53.125％的份额，即106310.39元返还给原告吴美珍，而本案原告仅要求被告王国荣、温小琴返还105000元，系对自身权利的处分，该院依法予以确认。综合全案，该院认为，原告要求确认被告谢景东与被告王国荣于2008年1月3日所签订的《字据》无效并要求被告温小琴、王国荣返还拆迁补偿款105000元的诉讼请求部分合理，对于合理的诉讼请求该院予以支持，对于不合理的诉讼请求，该院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十四条、第五十六条，《中华人民共和国继承法》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、被告谢景东（陈景东）与被告王国荣于2008年1月3日所签订的《字据》中对“老仁堂”（登记在陈洪桂名下的位于龙岩市新罗区的房产，面积为24.18平方米）的53.125％的所有权份额的处分无效。二、被告温小琴、王国荣应于本判决生效之日起十五日内返还原告吴美珍拆迁补偿款105000元。三、驳回原告吴美珍的其他诉讼请求。案件受理费2400元，减半收取为1200元，由原告吴美珍负担25元，由被告温小琴、王国荣负担1175元。
宣判后，上诉人温小琴、王国荣不服一审判决，向本院提出上诉称：1、原审法院认定的部分事实不清，证据不足。被上诉人吴美珍与诉争房产无继承法律关系，仅凭被上诉人陈述、证人证言而无公安机关户籍登记，明显证据不足。2、原审法院适用法律错误。即使被上诉人有权继承房产，但为维护交易安全，上诉人与原审被告的买卖房屋行为依法应适用表见代理的法律规定，应确认转让房屋协议有效。3、本案应适用善意取得的法律规定，上诉人与原审被告买卖房屋行为，构成善意取得，依法应予保护。
被上诉人吴美珍辩称：被上诉人与原审被告是同母异父兄妹是客观事实，并不需要户籍登记予以证明。现有书证和证人证言可以证明，如果上诉人对此提出异议可以申请司法鉴定。本案并不适用表见代理而是无权代理的关系，如果上诉人不承认吴美珍谢景东是兄妹关系，那么不存在表见代理的情形。如果上诉人认为被上诉人未提出异议视为默认，该情形并不适用表见代理。本案不适用善意取得制度，除了一审法院分析上诉人行为不适用善意取得以外，物权法规定善意取得制度是需要进行不动产已经依法登记，上诉人向谢景东购买房产时已经明确知道无法办理集体土地使用证。综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确请求驳回上诉，维持原判。
原审被告谢景东辩称：一审法院已调查的很清楚了，对一审法院认定没有异议。
经审理查明，一审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认，并作为本院对本案二审认定事实。
本院认为，本案讼争的房产源自陈洪桂，被上诉人吴美珍与诉争房产产权人的亲属身份关系有1952年紫字第1056号《龙岩县土地房产所有证》、50年代的《龙岩县第四区乡户口登记表》、复印于龙岩市公安局红坊派出所的70年代的《户口底册》、龙岩市新罗区某村民委员会出具的《证明》、陈某某等村民的书面证明等相互印证，上诉人上诉主张原审法院对此事实的认定证据不足的理由不能成立，本院不予支持。本案中，从上诉人温小琴已取得的龙集用（2011）第120015号土地使用权证的宗地图，可明确该证的宗地与本案讼争的房产的宗地相临，且该论争宗地注明为吴文水厝，而吴文水为被上诉人吴美珍的父亲，并且从上诉人在该相同地段购买的房屋知道依法变更产权，却对本案所涉的的房产未去变更产权，有理由认定上诉人应知其向原审被告购买的房屋尚有其他权利人，上诉人在向原审被告购买房屋时既未审查房屋权属，又未审查房屋是否还有其他权利人及是否有其他权利人授权，上诉人在购买房屋的交易过程中有过错，上诉人主张其属善意取得及应适用表见代理的法律规定的理由不能成立，本院不予采纳。原审判决正确，本院应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人温小琴、王国荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 斌
审判员 孟繁钦
审判员 连炎辉
二〇一五年六月八日
书记员 张毅晖
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；