四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川1102民初482号
原告：魏必，男，1981年2月25日出生，住四川省乐山市市中区。
原告：叶红丽，女，1981年10月14日出生，住四川省乐山市五通桥区。
被告：四川仁寿三友房地产开发有限公司，住所地眉山市岷东新区。
法定代表人：戴志坚，执行董事。
委托诉讼代理人：严宽，乐山市川乐法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：杨光，四川精伦（乐山）律师事务所律师。
原告魏必、叶红丽与被告四川仁寿三友房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏必、叶红丽，被告三友房开司的委托代理人杨光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告魏必、叶红丽诉称：二原告系夫妻关系。2012年8月30日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：由二原告支付�告总房款347712元，其中首付款107712元，余款240000元二原告通过申请银行按揭贷款支付，购买被告开发的位于乐山市市中区滨河路1198号“爱丁堡”8-2-11-2号商品房。原告按照合同约定履行了全部合同义务，而被告却至今未按合同第二十条“产权登记”的约定：“在2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明”履行义务，按此条违约处理方式，被告需按日向二原告支付房款万分之一的违约金共计20689元（595天×34.7712元/天）。二原告多次要求被告履行合同约定未果，特诉请法院：1、判令被告取得原告所购商品房所在楼栋的权属证明，支付违约金5876元（169天×34.7712元/天），交付原告所购商品房所有权证书，支付违约金20689元（595天×34.7712元/天）；2、判令被告为原告办理所购商品房的《土地使用权证》，支付违约金7754元（223天×34.7712元/天）；3、诉讼费由被告承担。
被告三友房开司辩称：“总证”在2015年6月17日已办理，原告现主张总证违约金在时效上有问题；在办理土地证期间，因实行“双证合一”政策拖延，没有办理土地证，不应计土地证的违约金；个人所购商品房产权证的违约金截止时间应为权属登记之日，不应为实际取得之日，原告延迟提交个人家庭住房信息，在2015年1月26日才交给我司，导致办理产权证延迟。
经审理查明：2012年8月30日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买被告开发的位于乐山市市中区滨河路1198号8幢2单元11层8-2-11-2号的商品房，总价款347712元；原告同意委托被告代交专项维修�金、契税、办理房屋产权证和土地证的费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给被告；《商品房买卖合同》第二十条产权登记中关于转移登记的约定为：（一）初始登记，出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；（二）转移登记，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金等；因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人。
同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，对主合同第二十条关于产权登记的约定进行补充约定：根据乐山市《商品房买卖合同》第二十条产权登记的约定：出卖人应在约定时间前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。现对本条补充说明：该权属证明仅仅指房屋所有权证书，不包括国土证。另约定甲方应当在取得《房屋所有权证》（指房管部门发证日期）且乙方交清全部资料和费用次日起400个工作日内为乙方办理取得《土地使用权证》（指国土部门发证日期），如因甲方原因逾期未取得，乙方不退房，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，原告按约定支付了购房款347712元。被告于2013年10月8日向原告交房。于2015年6月17日办理了所购商品房所在楼栋的房屋所有权证，于2016年8月9日办理了所购商品房的房屋�有权证，于2018年3月6日办理了所购商品房的不动产权证，该证用于办理抵押担保。未办理原告所购房屋的国土使用证。审理中，原告将诉请办理“双证”内容变更为办理不动产权证，双方同意放弃新的举证期限，如期开庭审理。
上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、《房屋所有权证书》、《不动产登记证书》及当事人陈述等证据予以证明。
本院认为：原被告双方签订的商品房房买卖合同是真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。按照《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”之规定，本案中，在政府实行“双证合一”政策后，房地产登记政策有所变化，并不影响房屋权属证书的取得，双方也并未协商或请求人民法院变更合同，仍应按合同约定履行。
一、关于办理原告所购商品房所在楼栋的权属证明的违约金问题。
违约金属于债权性质的义务，适用诉讼时效制度。本案中，当事人在合同�约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，其内容和范围受到时间因素的影响，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，从合同约定2014年12月31日期满之次日起计算，截止于2015年6月17日办理“大证”为止。至《民法总则》2017年10月1日施行时，均已超过二年诉讼时效，被告提出诉讼时效的抗辩意见，本院予以采信。
二、关于诉请交付原告所购商品房所有权证书，支付违约金问题。
合同约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。
被告于2013年10月8日向原告交付房屋，其承担逾期办理转移登记违约责任应从房屋实际交付之日起扣除双方约定的办证期550日后起算，即从2015年4月12日开始计算违约金，至2016年8月9日办理了房屋所有权证为止，为16898.8元（486天×34.7712元/天）。目前讼涉房屋已于2018年3月6日办理不动产权证，该证用于办理抵押担保登记后应交付原告。
三、关于诉请被告为原告办理所购商品房的《土地使用权证》，支付违约金问题。
双方补充协议约定：甲方应当在取得《房屋所有权证》（指房管部门发证日期）且乙方交清全部资料和费用次日起400个工作日内为乙方办理取得《土地使用权证》（指国土部门发证日期），如因甲方原因逾期未取得，乙方不退房，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。
乐山市在2016年9月28日实行“双证合一”政策，《不动产权证书》已包括了土地使用权内容。被告在2016年8月9日办理了房屋所有权证后，应从次日起在双方约定的办证期400个工作日后开始计算违约金，但至2018年3月6日办理不动产权证时，工作日为391天，尚在双方约定的办证期间内，对原告主张此项违约金不予支持。
被告提出原告延迟提交资料，导致办证延迟的抗辩意见。鉴于合同约定原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，现无证据证明被告向原告履行过通知义务且原告存在未交清全部资料的事实，对被告此项抗辩主张不予采纳。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告四川仁寿三友房地产开发有限公司在本判决生效之日起20日内支付原告魏必、叶红丽逾期办理房屋所有权证登记的违约金16898.8元；
二、被告四川仁寿三友房地产开发有限公司在完善原告魏必、叶红丽所购的位于乐山市市中区滨河路1198号8幢2单元11楼2号房屋的贷款抵押登记手续后3日内，将此房《不动产权证书》【（2018）乐山市不动产权第0007178号】交付给原告魏必、叶红丽；
三、驳回原告魏必、叶红丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定�期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取后计159元，由被告四川仁寿三友房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 彭洪蔚
二〇一八年七月三十日
书记员 李大军