福建省建瓯市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0783民初159号
原告建瓯市鸿兴资产管理有限公司，住所地建瓯市。
法定代表人孙安兴。
委托代理人刘汉权，住建阳区。
被告张清林，住建瓯市。
被告刘庆勇，住建瓯市。
两被告共同委托代理人黄朝辉，福建启新律师事务所律师。
被告黄立军，住建瓯市。
被告建瓯市金泰贸易有限公司，住所地建瓯市。
法定代表人刘庆勇。
原告建瓯市鸿兴资产管理有限公司与被告张清林、刘庆勇、黄立军、建瓯市金泰贸易有限公司（下简称金泰贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人刘汉权、被告张清林、刘庆勇及其委托代理人黄朝辉、金泰贸易公司法定代表人刘庆勇等到庭参加诉讼。被告黄立军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案经缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，2012年间，原告通过合作的方式取得建瓯市电影院第一层、第二层的经营权。2012年3月25日，原、被告就房屋租赁事宜经自愿协商一致，签订了租赁合同，约定被告张清林、刘庆勇、黄立军逾期支付租金超过15日，原告有权解除合同并加收滞纳金，被告金泰贸易公司为此承担担保责任。2014年12月，原告因被告拖欠租金依法向建瓯市人民法院提起诉讼，法院依法作出（2014）瓯民初字第2247号民事判决书，支持了原告要求被告支付租金及滞纳金的诉请，但双方因面积争议拖欠房租不存在根本性违约驳回了原告解除合同的诉请。判决生效后，双方对租赁面积理应不再存在争议，被告应按期履行合同义务支付租金，但被告张清林、刘庆勇、黄立军不守诚信，自2015年11月开始不断延期支付及拖欠租金，已数次违反双方签订的租赁合同第五条之约定，并构成根本性违约。诉请判令：1、解除原告与被告张清林、刘庆勇、黄立军于2012年3月25日签订的《租赁合同》；2、被告张清林、刘庆勇、黄立军支付拖欠原告租金227000元及逾期付款滞纳金116990元（详见清单），2016年1月12日后应按照合同约定以实际占用期间计算房屋租金及滞纳金至将租赁房屋返还原告之日止；3、被告金泰贸易公司对上述拖欠的租金及滞纳金承担连带清偿责任。
被告张清林、刘庆勇辩称：1、张清林、刘庆勇作为被告的主体不适格，涉案租赁合同的承租人已变更为金泰贸易公司。涉案的承租房屋，实际为商业用途，合同约定面积高达2600平方米，用途为百货商场。因此租赁合同在订立时虽是张清林、刘庆勇、黄立军个人名义，但却是作为今后将要成立的金泰贸易公司的经营场所。合同订立后15天，金泰贸易公司即注册登记，张清林作为该公司的法定代表人，一直担任至2014年6月才由张清林变更为刘庆勇。公司成立后，实际履行租赁合同项下承租人的权利与义务的也是金泰贸易公司，包括在支付租金等方面都是由公司直接支付给原告。正因如此，2015年10月30日，经与原告协商一致，已直接变更了合同的承租人即由张清林、刘庆勇及黄立军变更为金泰贸易公司。根据《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”之规定，涉案合同因权利义务的转让，承租人已为金泰贸易公司，张清林、刘庆勇不再是租赁合同的承租人。另2015年10月30日所订立的《协议书》项下24万元的款项，经张清林、刘庆勇协调，金泰贸易公司于2016年2月3日全额付清，原告已向被告张清林出具《债务履行完毕确认书》，该笔债务已履行完毕。
2、诉请要求解除与张清林、刘庆勇、黄立军所订立的租赁合同，不仅存在主体不符，且就合同实际履行而言，亦不适合采取解除方式来解决履行障碍。前已述及，涉案合同的承租人已由张清林、刘庆勇、黄立军变更为金泰贸易公司，故该项诉求应针对适格的主体即金泰贸易公司提出。不可否认，作为履行期高达12年的长期合同，在履行过程中难免会发生在合同订立时难以预见的一些客观情势的变化，如零售实体市场受电商快速发展的冲击导致营业额不断下降、宏观经济放缓等客观情形影响了商场的经营状况，针对这些合同履行中所发生的问题，双方应本着实事求是、友好协商，从而解决问题。如参照其他商铺店面等租赁市场的行情，适当调整租金，让经营者有起码的生产空间，使双方均能够从中受益。所以这种长期的租赁合同不适合采取解除的方式，更适合的是协商对合同进行一定的变更，以解决履行障碍问题。
3、违约金的金额及其标准进行调整。按每日百分之一计算，被告张清林、刘庆勇认为这个标准完全背离了违约金的制度，有失公平。
综上所述，被告张清林、刘庆勇认为张清林、刘庆勇已不是涉案合同的承租人，故不是本案适格被告，请求贵院依法驳回原告针对被告张清林、刘庆勇的诉讼请求。
被告金泰贸易公司辩称，1、被告金泰贸易公司作为承租人，已积极履行合同。
涉案的承租房屋，原为张清林、刘庆勇、黄立军在被告金泰贸易公司成立之前先行订立。被告金泰贸易公司注册登记后，即由被告金泰贸易公司实际履行租赁合同项下承租人的权利与义务，也是由被告金泰贸易公司对该经营场所进行装修投入及招商经营，包括在支付租金等方面都是由被告金泰贸易公司直接支付给原告。作为履行期高达12年的长期合同，在履行过程中难免会发生在合同订立时难以预见的一些客观情势的变化，如零售实体市场受电商快速发展的冲击导致营业额不断下降、宏观经济放缓等客观情形影响了商场的经营状况，针对这些合同履行中所发生的问题，双方应本着实事求是、友好协商，从而解决问题。如2015年10月30日，为解决此前拖欠的租金，双方就采取协商方式并为此订立协议书，同时还已直接将承租人由张清林、刘庆勇、黄立军三人变更为被告金泰贸易公司。
2、诉请解除租赁合同，不仅主体不对，解除条件已不符合合同约定。
前已述及，涉案合同的承租人已由被告张清林、刘庆勇、黄立军三人变更为被告金泰贸易公司，本案中原告如有意诉请解除合同，应向被告金泰贸易公司提出，而非向张清林、刘庆勇、黄立军三人提出。现既然原告未向被告金泰贸易公司提出解除合同的诉请，被告金泰贸易公司与原告所签订的租赁合同是否解除就不属本案审理范围。
被告金泰贸易公司还认为，原告不仅存在诉请解除合同的对象错误，且解除条件亦未成就。原告在诉求及理由中所提到的24万元债务，即2015年10月30日订立的《协议书》项下24万元款项，被告金泰贸易公司已于2016年2月3日付清。
其实在被告金泰贸易公司努力筹资支付上述24万元期间，双方还就合同履行过程中的障碍进行协商，按原告意见付清该24万元就同意展开租金调整的协商，但在被告金泰贸易公司付清该24万元后却又提起诉讼，对协商持模棱两可的态度。被告金泰贸易公司认为如参照其他商铺店面等租赁市场的行情，适当调整租金，让经营者有起码的生产空间，使双方均能够从中受益，才能真正解决问题。
综上所述，被告金泰贸易公司认为原告的诉请与事实不符，请依法驳回原告对被告金泰贸易公司的诉讼请求。
被告黄立军未作答辩及提交书面材料。
原告为支持其诉讼请求，举证如下：
1、合作协议，证明原告取得人民路192号电影院主体房经营权。2、租赁合同，证明2012年3月25日原、被告之间就租赁合同，在合同中达成的相应约定。3、交易明细，证明被告拖欠租金的事实。4、民事判决书，证明原、被告租赁关系的相关事实，及不存在面积争议的事实。5、通知函，证明建瓯市金泰百货公司实际的经营者拖欠租金，原告履行了书面通知义务。6，房屋所有权证，证明租赁物的权属。7、协议书，证明被告张清林、刘庆勇、黄立军是实际承租人，被告金泰贸易公司是实际承租人权利义务的担保人。
被告张清林、刘庆勇质证认为，对证据1不持异议，对证据2真实性不持异议，注意的是合同本身的第4页末尾这里直接确定本协议租赁期间乙方所有的责任和义务由建瓯市金泰贸易有限公司承担，承租人的权利义务已经移转给金泰公司。证据3、4不持异议。对证据5未收到通知函。证据6不持异议，对证据7订立的协议书没有异议，至少说明双方针对2015年8月之前租金及法院判决的款项已支付，也说明金泰贸易在积极的履行合同的约定。
被告金泰贸易公司质证意见与被告张清林、刘庆勇的质证意见一致。
被告金泰贸易公司举证如下：
1、债务履行完毕确认书，2、银行客户收付款入账回单，共同证明2016年2月3日全额付清判决书所确定的债务24万元。
原告质证认为，对被告方还款无异议。
被告张清林、刘庆勇质证认为，对证据无异议。
本院认为，原告所举证据，被告张清林、刘庆勇、金泰贸易公司对证据1、2、3、4、6、7无异议，证据5可证明案件的事实，对原告所举证据予以采信。被告金泰贸易公司所举证据，原告、被告张清林、刘庆勇无异议，予以采信。
经庭审，结合当事人举证、质证、法庭陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定：
2012年间，原告通过与建瓯市电影院合作的方式取得建瓯市电影院第一层、第二层房产的经营权。
原告与被告张清林于2012年3月25日签订《租赁合同》，合同约定，一、甲方（原告）愿将与建瓯市电影院合作的人民路192号电影院一层、二层（除电影院使用面积600平方米以外）面积约2600平方米租赁给乙方（被告张清林）作为经营百货商场使用，上三楼公共通道共同使用，其中二楼右侧小间为配电房使用。二、租赁期限自2012年4月1日至2024年6月30日止。三、租金、保证金费用及支付方式：1、该场所按月支付（每月5日前支付），第一年至第三年每月租金人民币155000元，从第四年开始至第六年每月租金人民币170500元，从第七年至第九年每月租金人民币187550元，从第十年至第十二年每月租金人民币206305元，2、合同签订之日，乙方应向甲方支付人民币460000元作为租赁保证金，租赁期满如数退还给乙方（不计息）。五、违约责任：3、乙方未按合同规定的时间内交纳相关费用（含租金、水电费等）乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：相关费用×1%×逾期天数，乙方未按规定时间、金额缴纳相关费用超过15天的，除收取乙方滞纳金外，甲方有权解除本合同。合同签订后，原告将租赁房产电影院一层、二层交付被告张清林使用，被告张清林也按合同约定交付每月租金。
2014年间，被告张清林拖欠原告租金。由原告诉至本院。本院作出（2014）瓯民初字第2247号民事判决，判决被告张清林支付租金及违约金，现已履行完毕。
原告与被告方经协商，在2012年3月25日签订的《租赁合同》中的乙方增加被告黄立军、刘庆勇。在合同的下角批注“本协议租赁期间乙方所有的责任和义务由建瓯市金泰贸易有限公司承担”，并加盖金泰贸易公司的公章。对于书写的时间无证据证明。
2015年10月30日，原告与被告张清林、刘庆勇、黄立军、金泰贸易公司签订《协议书》，协议约定，由张清林、刘庆勇、黄立军三人共同租的建瓯市人民路192号（建瓯电影院）一层、二层，三人共同与鸿兴资产管理有限公司签订《租赁合同》截止2015年8月23日，拖欠房屋租金及之前法院判决费用共计人民币贰拾肆万元整。经协商如下：一、拖欠租金乙方（金泰贸易公司）于2016年1月20日前全额还清，如未全额还清同意按原场地《租赁合同》中第五条违约责任处理。二、张清林、刘庆勇、黄立军签订的建瓯市人民路192号场地《租赁合同》中所担的权利义务由建瓯市金泰贸易有限公司承担担保责任。协议签订后，被告方已按协议约定履行完毕。从2015年11月1日起至2016年1月1日拖欠租金207000元至今未付，由此引起讼争。
综上所述，本院认为，原告在取得了建瓯市电影院第一层、第二层经营管理权后，与被告张清林、刘庆勇、黄立军、金泰贸易公司签订的《租赁合同》、《协议书》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。被告张清林、刘庆勇、黄立军不履行合同义务按时支付租金，已构成违约，应承担违约责任。依合同约定，被告张清林、刘庆勇、黄立军应当付清拖欠的租金及违约金，合同约定违约金超过法律规定，应予以调整为月利率2%为宜，双方签订的《租赁合同》应予解除，被告张清林、刘庆勇以情势变更抗辩，没有提供充分的证据，不予采纳。被告方应将租赁房产返还给原告，被告金泰贸易公司自愿为被告张清林、刘庆勇、黄立军在租赁合同中的权利和义务提供担保责任，对被告张清林、刘庆勇、黄立军所欠租金应承担连带清偿责任。
被告张清林、刘庆勇抗辩双方已在租赁合同中确认“本协议租赁期间乙方所有的责任和义务由建瓯市金泰贸易有限公司承担”，承租人已由被告张清林、刘庆勇、黄立军变更为被告金泰贸易公司，被告张清林、刘庆勇不再是本案的适格被告。本院认为，批注的内容与协议书的内容是相互矛盾的，而双方经协商后签订的书面协议，有确定的签订时间，和明确的权利义务内容。在批注时间不能确定的情况下，书面协议的效力应高于批注的效力。被告张清林、刘庆勇的抗辩理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百一十四条、二百一十二条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告建瓯市鸿兴资产管理有限公司与被告张清林、刘庆勇、黄立军2012年3月25日签订的《租赁合同》，被告张清林、刘庆勇、黄立军应于本判决生效后30日内将租赁房屋交归原告建瓯市鸿兴资产管理有限公司；
二、被告张清林、刘庆勇、黄立军2016年1月12日前结欠原告建瓯市鸿兴资产管理有限公司房屋租金207000元及从2016年1月13日起至租赁房屋交还原告之日止按每月168500元计算的租金，应于本判决书生效之日起五日内付清；
三、被告张清林、刘庆勇、黄立军所欠原告建瓯市鸿兴资产管理有限公司租金从2015年11月1日起按合同约定的履行期限至租金还清止按月利率2%计算的违约金，于本判决生效之日起五日内付清；
四、被告建瓯市金泰贸易有限公司对上述二、三项判决所确定的债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6460元，由被告张清林、刘庆勇、黄立军、建瓯市金泰贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
审 判 长 杨国荣
审 判 员 谢乐煜
人民陪审员 李成雯
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 潘丽娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。