山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终1526号
上诉人（原审原告）：于建永，男，1953年12月4日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：柳娟，北京魏汝久律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东银滩物业服务有限公司，住所地山东省乳山市银滩旅游度假区。
法定代表人：王密，执行董事。
委托诉讼代理人：常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹琳琳，山东北斗星辰律师事务所律师。
上诉人于建永因与被上诉人山东银滩物业服务有限公司（以下简称银滩物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院(2016)鲁1083民初1503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
于建永上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.判令被上诉人银滩物业公司退还于建永缴纳的2006年5月至2008年4月期间的物业费759元，并按每日千分之三支付利息，退还收取的滞纳金244元，并按每日千分之三支付利息；3.赔偿于建永所购住宅两年无法入住的损失4000元；4.赔偿于建永因被强行停水停电造成的精神物质损失3000元，并对此赔礼道歉，保证不再发生类似事件；5.追究银滩物业公司强行对于建永停水停电违法行为主要责任人的违法责任；6.一、二审诉讼费用由银滩物业公司负担。二审期间，于建永将上诉请求变更为：1.依法撤销一审判决；2.赔偿于建永所购住宅两年无法入住的损失4000元；3.赔偿于建永因被强行停水停电造成的物质损失500元；4.一、二审诉讼费用由银滩物业公司负担。事实和理由：1.于建永购买涉案房屋后，于2006年5月6日与银滩物业公司进行交房验收，验房书中明确写明该房屋存在未通水等问题，银滩物业公司承诺“所述问题请开发商予以解决”，但直至2008年房屋供水都未能解决。在于建永自行找开发商连接供水管道后，涉案房屋于2008年5月7日恢复供水。2006年至2008年期间该房屋一直未通水，无法进行装修、无法入住，该部分损失银滩物业公司应当负担；2.于建永根据当时当地的房屋租赁价格提出两年4000元的损失赔偿要求，一审法院未予支持错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第九条规定“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；……（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实……”，空闲的房屋能够出租获得收益这是众所周知的事实，没有供水的房屋不可能出租供人居住，这是人所共知的日常生活经验，于建永无需举证证明。一审法院以没有租赁合同为由判定于建永承担举证不能的法律后果，有悖于上述规定；3.于建永自2006年至2008年未交纳物业费，银滩物业公司强制停水停电三天，但水电是小区业主生活的必要条件，银滩物业公司不是供水人和供电人，不享有停水停电的权利，银滩物业公司不能以未交物业费为由强制停水断电，因此银滩物业公司应赔偿停水断电期间给于建永造成的损失500元，具体如下：冰箱内食物融化变质损失400元，无法使用电暖气导致感冒花费医药费70余元，停电无法从事股票交易的损失巨大，但因无法量化不再主张。如前所述，擅自停水停电造成损失是正常人都能想到的众所周知的事实，于建永无需举证证明，一审法院以于建永未提交相关证据证实损失的范围及大小为由，判定由于建永承担举证不能的法律后果错误。
银滩物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.房屋交付时水管未接通不具备居住条件，但该问题上诉人于建永应当找开发商解决，银滩物业公司只是负责协调，对此银滩物业公司不存在过错。另外于建永当时还未退休仍在上班，不可能到涉案房屋居住，房屋交付后未居住的原因并不完全在于房屋不具备居住条件；2.于建永客观上并没有任何损失，其要求赔偿损失没有事实和法律依据
于建永向一审法院起诉请求：一、要求被告退还2006年5月至2008年4月的物业费人民币759元及利息（自2006年5月起按月千分之一的标准计算至2008年5月止）、滞纳金人民币244元及利息（自2006年5月起按月千分之一的标准计算至2008年5月止）；二、要求被告赔偿所购房屋无法入住的损失人民币4000元；三、要求被告赔偿因停水停电造成的精神物质损失人民币3000元；四、追究对其住宅停水停电违法行为责任人的违法责任，要求物业公司对此赔礼道歉并保证不再发生类似事件；五、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告于建永系乳山市银滩红山丽日园小区业主。2005年6月13日，被告银滩物业公司（原企业名称为乳山市银滩物业管理有限公司）与七台河市东方房地产综合开发有限责任公司乳山分公司签订前期物业服务合同书，约定被告银滩物业公司对红山丽日园小区提供前期物业管理服务。合同第七条约定业主应于接到入住通知书之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主和物业使用人应在8月30日至9月20日履行缴纳义务，业主欠交物业服务费的，自欠交之日起计交千分之三的滞纳金，业主欠交物业服务费超过三个月的，按欠交额的20%承担违约金。合同第三十三条约定合同期限自2005年6月13日起至业主委员会成立之日止。
2006年5月6日，原告于建永对其购买的上述房屋进行验收交接，并在被告银滩物业公司出具的验房书上书写注明十四项质量问题，其中包含主卧自来水不通。该验房书第4条载明“已收到《业主手册》、《业主临时公约》、《入住通知书》，并已经仔细阅读”。被告银滩物业公司提交的《业主手册》包含小区安全用电、用水、用气管理规定，该规定第七条为“业主应及时交纳水、电、气费，不得欠缴，逾期不缴者将按国家规定罚交滞纳金，对无正当理由欠缴供水、电、气费的业主，公司有权停止供水、供电、供气或采取其他有效措施直至缴清费用后，恢复供电、供水、供气”。
2008年1月1日，被告银滩物业公司（原企业名称为乳山市银滩物业管理有限公司）与乳山市红山丽日园业主委员会签订红山丽日园小区物业服务委托合同，约定乳山市红山丽日园业主委员会委托被告银滩物业公司对红山丽日园小区提供物业管理服务。
另查，原、被告均认可因开发商未将主供水管道与涉案房屋的供水管道连接导致原告于建永验收交接涉案房屋后一直未能装修并入住使用，另均认可原告于建永于2008年4月找到开发商连接供水管道，涉案房屋于2008年5月7日恢复供水。原告于建永已向被告银滩物业公司缴纳2006年5月份至2008年4月份的物业费人民币759元及逾期付款违约金人民币244元。现原告于建永主张系因被告银滩物业公司未协调开发商解决涉案房屋供水问题导致其在接收房屋后无法入住，被告银滩物业公司对此予以否认，原告于建永未提交相关证据证实其上述主张。
原告于建永主张涉案房屋如能正常使用，则按市场行情对外出租的年租金为人民币2000元，其曾向中介询问对外出租房屋事宜，但中介告知房屋装修后才能出租。原告于建永认可其未与他人签订过租赁意向书或租赁合同等材料。
原告于建永另主张被告银滩物业公司于2009年11月29日至12月1日对其停水、停电，其交纳物业费及违约金后水电恢复供应。被告银滩物业公司对此予以否认，但在一审法院于2010年1月7日立案受理的本案原告于建永与本案被告银滩物业公司物业服务合同纠纷一案中，被告银滩物业公司提交的答辩状第四条辩称因原告于建永未按时交纳物业费及水电费，故其采取停水、停电的措施向原告于建永催交费用。上述案件审理过程中，原告于建永申请撤诉，一审法院于2016年3月7日作出（2010）乳银民初字第8号民事裁定，裁定准许原告于建永撤回起诉。现原告于建永未提交相关证据证实因被告银滩物业公司停水停电对其造成的损失范围或大小。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告于建永系乳山市银滩红山丽日园小区业主，故被告银滩物业公司与乳山市红山丽日园小区的建设单位签订的前期物业服务合同及与乳山市红山丽日园业主委员会签订的物业服务委托合同对原告于建永具有约束力，原告于建永应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
本案争议的焦点问题，一是原告于建永所购房屋因未供水导致无法居住使用是否属于物业未交付，即原告于建永是否有权以未居住使用房屋而要求被告银滩物业公司返还已交付物业费及滞纳金；二是被告银滩物业公司是否应当赔偿原告于建永无法入住损失4000元、精神物质损失3000元并赔礼道歉。
关于焦点问题一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，虽然原告于建永验收交接房屋后未能居住使用，但是原告于建永对其建筑物专有部分权利的行使离不开共有部分的辅助，其作为业主已经从被告银滩物业公司对于其共有部分的管理与保养中获得利益，其以未居住使用房屋为由主张物业未交付，于法无据，不予支持。因被告银滩物业公司已按物业服务合同约定提供服务，原告于建永作为业主要求返还已付物业费、滞纳金并要求赔偿利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于焦点问题二，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告于建永主张因房屋未供水导致其损失两年的租金共计4000元，但其自认未与他人签订过租赁意向书或租赁合同等材料，亦未提交其他相关证据证实其上述主张，应由原告于建永承担举证不能的法律后果。另外，房屋建设单位未将主供水管道与原告于建永所购房屋的供水管道连接属于房屋质量问题，原告于建永应向房地产开发企业主张权利，故其要求被告银滩物业公司赔偿4000元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。关于原告于建永要求被告银滩物业公司赔偿因停水、停电对其造成的精神物质损失人民币3000元并赔礼道歉的诉讼请求，因原告于建永未提交相关证据证实被告银滩物业公司停水、停电对其造成损失的范围及大小，应由原告于建永承担举证不能的法律后果，故其上述主张，无事实依据，不予支持。关于原告于建永要求追究对其所购房屋停水停电主要责任人违法责任的诉讼请求，因原告于建永现起诉的被告为物业公司，且追究责任人违法责任不属于民事案件管辖范畴，故其上述主张，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条规定，判决：驳回原告于建永的诉讼请求。案件受理费50元，由原告于建永负担。
本院经审查查明，验房书中第2项载明“发现有以下质量问题：1）……对上述问题请开发商予以解决”。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。二审审理期间，上诉人于建永撤回及变更部分上诉请求，是其对自身权利的合法处分，本院予以照准，本院仅对变更后的诉讼请求进行审查，故本案争议焦点为：一、于建永要求被上诉人银滩物业公司赔偿其无法入住损失4000元有无事实及法律依据；二、于建永要求银滩物业公司赔偿因断水断电造成的物质损失500元有无事实及法律依据。
关于争议焦点一，本院认为，上诉人于建永所购房屋未能通水的原因在于该房屋的供水管道未与主供水管道连接，属于房屋质量问题，且银滩物业公司在验房书中注明的“对上述问题请开发商予以解决”，并非承诺由银滩物业公司解决。银滩物业公司虽然出具验房书，确认在验房中发现有“主卧自来水不通”等十四项问题，但银滩物业公司仅负有告知开发商的义务，并非其物业服务合同的义务范畴。对因房屋未通水所造成的损失，亦不应由银滩物业公司承担。关于于建永一审时主张开发商老总称不知道房屋不通水一事，银滩物业公司未履行通知义务需赔偿房屋不能入住的损失问题，对此，本院认为，首先，“开发商老总”的陈述属于证人证言，在证人未出庭作证的情况下该证言不能单独作为认定案件事实的依据，且银滩物业公司履行通知义务并非需通知开发商的法定代表人，即便开发商的法定代表人不知道涉案房屋未通水情况，也不等于银滩物业公司未履行通知义务；其次，退一步讲，即便银滩物业公司未履行通知义务，根据权利义务相统一原则，银滩物业公司并非房屋买卖合同相对人，因房屋质量问题无法入住的损失也不应由银滩物业公司承担。综上所述，于建永要求银滩物业公司赔偿其无法入住损失4000元无事实及法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，上诉人于建永与被上诉人银滩物业公司均应按《前期物业服务合同》履行各自的义务，于建永未按约定交纳物业费，银滩物业公司有权按约要求于建永支付物业费及违约金。但小区内水电的提供者是自来水公司和供电企业，供水供电合同的当事人为小区业主与自来水公司、供电企业，银滩物业公司仅是接受委托代为收取供水、供电费用，无权终止供应水电，因此在于建永未交纳物业费的情况下，银滩物业公司也无权采取断水、断电方式催缴物业费。银滩物业公司以断水断电催缴物业费的行为，侵犯了于建永享有的用水、用电权，应对此承担赔偿责任。关于赔偿的数额，虽然停水停电会给业主生活带来不便属于众所周知的事实，但是这种不便所造成的实际损失的数额，并不属于免证事实，需要于建永举证证明损失的具体范围及数额，于建永作为主张损失成立的一方对此负有举证责任，其未提供证据证明损失的数额，应承担举证不能的法律后果，故其主张银滩物业公司赔偿其损失500元证据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人于建永负担。
本判决为终审判决。
审判长 于永忠
审判员 宫建军
审判员 于 晶
二〇一八年八月二十一日
书记员 邹 乔