湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初893号原告：叶宇晴，女，苗族，1994年12月5日出生。原告：符永红，女，苗族，1969年9月10日出生。两原告委托诉讼代理人：符秀萍（特别授权，系原告亲属），女，苗族，1963年7月4日出生。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁潘博，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告符永红、叶宇晴诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告符永红、叶宇晴的诉讼代理人符秀萍及被告的委托诉讼代理人袁潘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符永红、叶宇晴向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告逾期交房违约金24805.32元。在庭审中，原告明确诉讼请求的计算方式为：以总价款375416元从2017年1月1日计算至2017年3月5日，按每日万分之一计算加违约金2万元，共计24805.32元。事由与理由：两原告于2013年参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购购房，并交付定金和诚意金，后于2015年6月25日签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日，后由于被告提出需将交房时间推迟而与原告等购房户主产生矛盾，中国电信股份有限公司怀化分公司工会代表所有团购购房户与被告达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定：因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，且被告免收购房户2年物业管理费，如被告在2016年12月31日未能如期交房，除按与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年8月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告位于怀化市鹤城区紫东片区大汉龙城电信智能小区11栋1104号房屋一套，房屋总价款为375416元。合同约定被告应于2016年12月31日前将房屋交付给原告使用。第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金至实际交付之日止。2017年1月8日，被告在不具备交房手续的情况下通知原告收房，原告便拒绝收房。被告已构成违约，为维护原告的合法权利，特诉于法院，望判如所请。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。双方在《怀化市商品房买卖合同》第六条约定，买受人应当在交房之前缴清房屋专项维修资金；《补充协议》第一条第二款约定，专项维修资金按照有关规定由乙方自行缴纳；《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期缴纳房屋专项维修资金，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。二、原告请求的违约金没有事实依据，被告已将房屋交付给原告，履行了房屋交付义务，交房之后不应再支付逾期交房违约金；三、违约金请求过高，请求调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的原告身份信息、被告营业执照复印件、湖南增值税普通发票、税收完税证明、专项维修基金发票、收款收据、房屋交接书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原、被告均提交的《商品房买卖合同》及补充协议、原告提交的商品房团购补充协议书，双方对真实性、合法性等均无异议，仅对对方各自拟证明内容有异议，本院认为尽管被告在庭审中否认原告系电信团购人员，但未能向本院提供团购人员名单，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，本院推定原告系电信团购户。对双方有争议的逾期交纳维修基金是否为被告延期交房的理由，本院将在本院认为部分另行阐述；2、对原告提交的中国电信股份有限公司怀化分公司的证明，无单位负责人或经办人签名，不符合证据的形式要件，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，双方又于2015年7月28日签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年8月27日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目第11幢11层1104号住宅一套，该幢房屋建筑层数地上30层，地下2层，建筑面积为126.36平方米，单价为每平方米2971元，总房款为375416元；被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续；由于被告原因，未按合同约定日期将商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日向原告支付已交房价款万分之二的违约金等等。同日双方又签订《补充协议》一份，约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收，取得结论为合格的《工程质量竣工验收记录》，同时符合合同附件三约定的交楼标准；原告未付清购房款及支付商品房专项维修资金或原告书面要求延期交房的，原告有权据实顺延交房期限且不承担违约责任；同时延期交房期间的商品房风险责任由原告承担；前期物业服务费标准：多层住宅0.8元/平方米/月，电梯1.2元/平方米/月，商铺2.5元/平方米/月等等。合同签订后，原告交清了375416元购房款。被告建设的涉案商品房至今未经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，原告已于2017年3月5日收房。本院认为：工会作为公司的内设机构，虽然没有对外代表公司签订民事合同的主体资格，但根据《劳动法》，工会具有代表和维护劳动者的合法权益，依法独立自主地开展活动的资格。《商品房团购协议》及《团购补充协议》的签订，系工会代表中国电信怀化分公司员工与被告签订，该团购形式既有利于被告销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政的强制性规定，应系合法有效。双方均应按照合同全面履行。被告虽否认原告是团购参与者，但未举出中国电信集团工会怀化市委员会向被告提交的团购者名单以证明原告非团购参与者，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，本院推定原告系电信团购户，故原告有权根据团购补充协议向被告主张权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经交清了购房款，但至今被告的房屋尚不具备交房条件，现原告要求被告赔付原告逾期交房补偿金2万元，本院予以支持。合同约定逾期交房违约金为已交房价款按日万分之二计算，被告以违约金约定过高为由要求予以调整，原告亦当庭变更诉讼请求，要求只按已交房款日万分之一的金额计算逾期交房违约金至2017年3月5日，故本院予以准许。截至2017年3月5日原告收房之日被告应付的逾期交房违约金为2402.66元(375416元×0.0001×64天＝2402.66元)。被告认为原告未按约缴存房屋专项维修资金、其享有据实延期交房之先履行抗辩权，本院认为依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，双务合同中的先履行抗辩权应当明确具体约定，且房屋买卖合同中，买受人的主要义务为按期付清房款，出卖人的主要义务为按期交付符合交房条件的房屋。现原告购买的商品房至今未达到约定的交房条件，被告主张的先履行抗辩权没有事实基础及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告符永红、叶宇晴逾期交房补偿金20000元；二、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告符永红、叶宇晴逾期交房违约金2402.66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  陈艳君人民陪审员  向绪平人民陪审员  朱达和二〇一八年五月十一日代理书记员  李一君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。