山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第985号
上诉人（原审被告）张尚军，男，1964年9月14日出生，汉族，济南市公安局槐荫区分局副大队长，住济南市。
被上诉人（原审原告）济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人隋阳，总经理。
委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。
委托代理人隋大海，男，1961年5月16日出生，汉族，济南华舜物业管理有限公司经理，住济南市，
上诉人张尚军因与被上诉人济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人张尚军，被上诉人华舜物业公司的委托代理人林世军、隋大海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2001年8月1日，华舜物业公司与济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，合同约定，济南经济房地产开发中心将玉景家园小区委托至济南华舜物业管理有限公司实行物业管理服务，物业管理服务期限自2001年8月1日起至玉景家园小区业主委员会成立并与物业公司签订《物业服务合同》时止。物业管理服务费标准为按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅每平方米每月0.54元，商业用房及居民用房改变其使用性质的每平方米每月0.6元。协议生效后，华舜物业公司对玉景家园小区提供了物业服务。2010年10月，华舜物业公司的法定代表人由王某某变更为隋阳。
张尚军系济南市槐荫区玉景家园小区的业主，其房屋建筑面积169.96平方米。按每平方米每月0.54元收费标准，张尚军自2002年1月至2010年12月未交纳物业费共计9912.6元。
原审法院认为，华舜物业公司与济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，属前期物业管理服务协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该协议为有效协议。张尚军作为玉景家园小区的业主接受了华舜物业公司的服务，应当交纳物业服务费。客观来说，小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。这种难度存在的原因，一是物业服务企业自身能力是否足够。二是物业服务企业接手的小区原来可能存在开发商与业主的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业服务企业与业主的矛盾。三是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务企业的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主的正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。作为物业服务企业，其提供的是服务，追求的是利润，此无可厚非。而服务的基础是物业费的收取、利润的来源是优质服务换取的物业服务费用。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段。但适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳，带来的是小区物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。物业服务费用的收取如果达不到物业服务企业“保本”的标准，那直接带来的就是服务质量的下滑，服务质量反而得不到提高。同时，对于物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务企业与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务企业与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，华舜物业公司的物业服务工作还存在需要改进之处，但张尚军拒绝交纳物业费的做法原审法院不支持。华舜物业公司要求张尚军按照《玉景家园物业服务委托合同》的约定支付拖欠的物业费共计9912.6元的诉讼请求，不违反法律和相关法规的规定，原审法院予以支持。
华舜物业公司要求的违约金，原审法院认为，张尚军拒绝交纳物业费的做法虽有不妥，但考虑到华舜物业公司的工作还存在提高、改进之处。鉴于此种情形，对于华舜物业公司要求张尚军承担逾期交费违约金的诉讼请求，不予支持。
关于诉讼时效问题，华舜物业公司收取物业服务费的依据为《玉景家园物业服务委托合同》。根据该协议中关于交纳物业服务费的约定可以看出，物业服务费是双方当事人在同一份合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。张尚军未按照合同的约定及时支付物业服务费，华舜物业公司作为权利人未在每一期履行期限届满后即主张权利，并非其怠于行使权利，而是基于对同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性的合理信赖，认为不必在每一期履行期限届满后即主张权利，以维护双方的信赖关系和交易关系。因此，华舜物业公司的起诉未超过诉讼时效。对于张尚军主张因延时收房等问题与物业公司口头达成协议折抵10年物业费的答辩意见，因未提交书面证据予以证明，不予采纳。张尚军主张的1000元装修保证金与本案不属同一法律关系，张尚军可另行主张权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告张尚军自本判决生效之日起10日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付物业管理费9912.6元；二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张尚军负担。
上诉人张尚军不服原审判决上诉称：1、上诉人认为华舜物业公司主张的2001年11月至2010年12月物业费从未以任何形式向上诉人主张，根据法律规定已超过诉讼时效，应判决驳回华舜物业公司的诉讼请求；2、上诉人与开发商签订的购房合同约定，2001年6月15日交房，但直到2001年10月19日才交房，按规定开发商应支付上诉人违约金及利息共计18729.45元；3、上诉人在装修房屋过程中，因开发商使用的散热器质量问题，造成木地板被浸泡，损失9000余元；4、上诉人在接房时交纳的1000元装修质保金也因上诉人未交物业费而未退。为此，上诉人曾与开发商及华舜物业公司达成口头协议，上诉人放弃因开发商延迟交房应支付的违约金及利息、放弃因散热器爆裂造成的木地板损失及装修质保金，华舜物业公司不收缴上诉人涉案物业费，双方拆抵。原审法院对上述事实没有调查取证，只以上诉人未提交书面证据予以证明为由而不予采纳，故原审判决错误。
被上诉人华舜物业公司答辩称，原审判决正确，请求二审法院维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，张尚军提交2001年10月19日收款单一张，证明向华舜物业公司预付了1000元装修保证金，华舜物业公司认可且同意在涉案物业服务费中扣抵。华舜物业公司己于2014年11月18日撤离玉景家园小区。二审期间，被上诉人华舜物业公司提交了工作人员发放工资表及从业人员的资质证书，证明其并非是一个人在为小区提供服务及其相关人员有从业资质。上诉人对华舜物业公司提交的证据不予认可，认为该部分证据不能证明华舜物业公司的实际工作人员，且其工作人员没有相应的物业服务的中级职业证书，不符合物业服务条例的规定。
本院认为，华舜物业公司与济南经济房地产开发中心签订的《玉景家园物业服务委托合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。该合同对包括张尚军在内的小区全体业主均具有约束力。华舜物业公司在履行物业服务合同时，维护小区环境卫生及提供相应的代收水电费服务是其基本的合同义务，张尚军认为华舜物业公司未履行其合同义务，对此本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。本案中，张尚军提供部分照片欲证实华舜物业公司服务存在重大瑕疵，对此本院认为，即使照片上的情况确实存在，也只是华舜物业公司在服务过程中存在一般瑕疵，并不构成重大瑕疵，张尚军以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。诉讼中，华舜物业公司认可且同意在涉案物业服务费中扣抵2001年收取张尚军预付的1000元装修保证金，本院予以准许。
关于张尚军上诉所称的诉讼时效问题，本院认为，物业服务费的收取依据是物业管理服务合同，因此，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费视为一个整体债务，而业主每个季度缴纳物业服务费则视为整体债务的分期履行。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。华舜物业公司于2014年11月撤离玉景家园小区，张尚军作为债务人，其最后一期履行期限届满之日应为2014年11月，因此，华舜物业公司提供物业服务所产生的债权的诉讼时效期间应从2014年12月1日起计算，故华舜物业公司之请求未超过诉讼时效。本院对其诉讼时效抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第872号民事判决第二项及案件受理费的负担部分；
二、撤销济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第872号民事判决第一项；
三、上诉人张尚军于本判决生效之日起10日内向被上诉人济南华舜物业管理有限公司支付物业管理费8912.60元
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由上诉人张尚军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 黄 力
代理审判员 吴松成
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 朱 茜