湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民二初字第04574号
原告长沙馨香源物业管理有限公司。
法定代表人骆杰，公司总经理。
委托代理人李志员，长沙万和联合律师事务所律师。
委托代理人肖远武，长沙万和联合律师事务所实习律师。
被告陈建辉。
原告长沙馨香源物业管理有限公司诉被告陈建辉物业服务合同纠纷一案，原告于2015年10月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员陈进独任审判，代理书记员周梦瑶担任庭审记录，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李志员、肖远武，被告陈建辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2002年10月20日，长沙福兴隆房地产开发有限公司与原告签订《×××物业管理服务合同》，依法选聘原告对长沙市开福区金霞路×××小区进行物业服务管理服务。被告系长沙市开福区金霞路×××房业主，原告按照物业服务合同积极履行合同义务。被告自2008年10月1日至今一直未向原告交纳物业费，截止到2015年8月30日已拖欠原告物业费4165元，并产生滞纳金1000元。原告多次进行催缴，被告仍未交纳。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费4165元（暂计至2015年8月30日），滞纳金1000元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告陈建辉辩称，原告所诉事实与理由有出入，一、被告于2002年与长沙福兴隆房地产开发有限责任公司物业管理部签订的物业管理合同，在没有得到书面通知及张榜告示的情况下，并不知晓物业公司发生了变更。根据物业管理条例第一章第四条，由业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，被告从未和馨香源物业签订过任何文字条约，所以不存在欠馨香源物业费一事；二、物业服务质量差，房屋漏水、化粪池爆满、从未进行屋内外维修、安保质量差，业主时常被偷，汽车也常被刮花、×××小区已经建多年却一直不成立业主委员会；小区公共设施损坏却一直没有进行维护和更换，该物业公司不能履行物业管理责任，业主有权拒绝物业费，原告的诉讼难以成立，应由原告承担一切责任。
经审理查明，长沙福兴隆房地产开发有限公司×××物业管理部（甲方）与被告（乙方）签订了《×××小区物业管理合同》，约定甲方对×××小区的房屋、公共设施、设备、秩序等事务行使管理权；乙方购买或承租的物业为×××小区，作为居家使用，建筑面积共计×××㎡，物业管理费为0.5元／㎡／月（以物价局核价为准）；违约责任：乙方应当按照规定时间交清费用，对不按规定交纳各项费用的，处以应缴金额5‰的滞纳金。2002年10月20日，长沙福兴隆房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《物业管理服务合同》，约定长沙福兴隆房地产开发有限公司委托原告对长沙市开福区金霞路×××小区进行物业管理，委托管理期限自2002年11月1日起至业主委员会成立日止。业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业管理费的收取标准按双方协商的标准乙方向业主（住户）收取：（1）不带电梯的多层住宅0.5元／㎡／月（2）商铺1.5元／㎡／月（最终以物价局批准的收费价格为准）。合同签订后，原告依约对长沙市开福区金霞路×××小区进行了物业管理，被告居住在长沙市开福区金霞路×××房，房屋面积为×××平方米，每月物业管理费为49元。因小区内卫生环境差、公共设施养护不到位，房屋存在漏水的问题，被告自2008年10月1日起未再向原告缴纳物业服务费，至2015年8月30日止，被告共计欠缴物业服务费4067元（49元／月＊83月=4067元）。原告通过张贴公告的方式向被告催缴拖欠的物业服务费，因被告未交纳物业管理费，而致使本案纠纷的产生。
另查明，原告从2002年8月26日起具有从事物业管理活动的资质，资质等级为三级，2009年5月18日资质等级变更为二级。原告向本院提交由长沙福兴隆房地产开发有限公司于2010年10月8日出具的一份《证明》，证明长沙福兴隆房地产开发有限公司×××物业管理部系长沙馨香源物业管理有限公司前身，长沙馨香源物业管理有限公司成立于2002年8月26日。本案审理过程中，原告向本院提交了九份《票据》，佐证原告为×××小区提供物业服务。
以上事实，有当事人陈述、《物业管理服务合同》、《×××小区物业管理合同》、入住通知书、房屋交接单、物业费票据、催费公告、物业企业服务资质证书、福兴隆公司的证明、被告提交的照片、庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，一、关于原告主体问题。虽《×××小区物业管理合同》系被告与长沙福兴隆房地产开发有限公司×××物业管理部签订，但原告向本院提交证据证明，×××小区物业服务系长沙福兴隆房地产开发有限公司委托原告，且长沙福兴隆房地产开发有限公司×××物业管理部系原告前身，亦有×××小区其他业主向原告交纳物业管理费的票据佐证，因此，本院确认系原告对×××小区实施的物业服务。二、关于物业服务费的问题。原告与长沙福兴隆房地产开发有限公签订的《物业管理服务合同》，以及被告签订的《×××小区物业管理合同》，均系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《物业管理服务合同》、《×××小区物业管理合同》对业主应具有约束效力。按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。三、本案中，被告提出因其房屋质量问题造成房屋漏水，要求原告进行维修，虽房屋质量系开发商的责任，原告不具有房屋质量维修责任，但作为物业服务企业具有通知开发商维修的义务，原告未积极履行通知开发商对被告房屋漏水进行维修，存在服务瑕疵。同时，被告提出小区内卫生环境差、公共设施常年处于损坏状态，并以照片为证。因此，本院对被告提出原告物业服务存在瑕疵的抗辩理由予以采信。故原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，予以支持，原告要求支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。由于被告无法提供相应证据证明房屋漏水系物业公司服务不到位造成，故因房屋漏水对被告房屋造成的损失应当另案起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告陈建辉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告长沙馨香源物业管理有限公司支付物业服务费4067元（截至2015年8月30日止）；
二、驳回原告长沙馨香源物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用小额程序减半收取25元，由被告陈建辉承担。
本判决为终审判决。
审 判 员 陈 进
二〇一五年十二月十四日
代理书记员 周梦瑶
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。