淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2015）河民初字第1832号原告淮安盛和物业服务有限公司，住所地淮安市银川路金佳园A区2幢203室，注册号320802000006540。法定代表人姜利平，职务总经理。委托代理人张秀红，江苏道文律师事务所律师。被告张玲。委托代理人韩民役。原告淮安盛和物业服务有限公司（以下简称：“盛和物业”）与被告张玲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法由代理审判员吴均适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张秀红，被告张玲及其委托代理人韩民役到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盛和物业诉称：2007年10月25日，原告与案外人淮安盛和置业有限公司签订前期物业服务合同一份，约定由原告对盛和名都小区提供前期物业管理服务事宜。2010年12月31日，原告与被告签订公共服务协议，载明被告的房屋系高层，建筑面积为105.8平方米，物业服务费标准按照建筑面积1.2元每平方米、每月计算，每年首月的20日前预交一年物业费，如逾期未缴纳的，从逾期之日起按每天万分之五缴纳违约金并承担因诉讼而发生的所有费用。自2011年12月31日起，原告未缴纳物业服务费。经原告多次催交，被告至今仍未缴纳。为维护原告权益，特具此状，恳请依法支持原告诉讼请求。判令被告向原告支付2011年12月31日至2014年12月31日期间的物业服务费4570.6元，支付逾期违约金1668.3元，计6238.8元，并由被告承担本案诉讼费用。被告张玲辩称：1、原告合同是假的，我们没有签订合同；2、他们强制我们先交钱，后给钥匙，造成我们房子有问题，原告口头同意他们负责，他们也确实进行了维修，但我家的门修了几次没有修好，他们就不负责了，而且换了门也没有弄好；3、返还我们第一年交的装修垃圾清运费200元、管理费100元、电梯运营费300元、装潢押金1000元、多收的2011年物业费超出7折的部分456.9元，合计2056.9元；4、我们向开发商主张修门已经超过诉讼时效，这是原告口头承诺造成的，门要整换要3400元左右；5、原告服务质量太差，开发商定为市级优质小区，但是他们达不到，我们认为他们服务达不到这么多钱，我们同意按照5折给；6、原告诉讼时效已经超过了，我们没有收到催缴单；7、滞纳金不存在，我们没有和他们签订合同；8、9月21日他们已经被赶走，不好要全年的物业费。经审理查明:原告是合法成立的物业管理企业，具有二级物业服务质证；被告系盛和名都小区A3号楼1003室所有权人，该房屋系高层，建筑面积为105.8平方米。2007年10月25日，原告与案外人淮安盛和置业有限公司签订前期物业服务合同一份，约定由原告对盛和名都小区提供前期物业管理服务事宜。2010年后，原告陆续与盛和名都小区绝大数业主签订公共服务协议，再次约定了物业管理服务事宜。约定物业服务费标准按照高层建筑面积1.2元每平方米·每月计算，每年首月的15日前预交一年物业费，如逾期未缴纳的，从逾期之日起按每天万分之五缴纳违约金并承担因诉讼而发生的所有费用；原告盛和物业应对小区的道路、绿地等进行维护和管理，对违规停放车辆及时劝阻，及时清运垃圾，对小区绿化进行杂草清除，禁止在绿化带内栽种非绿化植物，做好小区消防管理工作；同时，双方还约定协议自签字（盖章）之日起生效，至召开首届业主大会成立业主委员会与选聘的物业管理企业签订服务合同生效时止。协议签订后，原告为被告在内全体业主提供了物业服务，被告也及时缴纳部分物业费用。但从2011年12月31日开始，被告未主动缴纳下一年度的物业费。2014年，盛和名都小区业主委员会成立，重新选聘淮安安源物业服务有限公司为小区的物业服务企业，同年9月26日，盛和小区业主委员会向原告下发通知，要求原告盛和名都于2014年9月30日办理物业交接手续，迁出小区。但原告未予理睬，直到2014年12月31日才彻底迁出盛和名都小区。因原告向被告催缴物业费未果后，原告遂诉至本院，引发本次诉讼。以上事实，有前期物业服务合同、公共服务协议、物管费缴纳通知书照片、交接单、盛和名都物业服务交接的通知（函）、收据及双方当事人陈述为证，经庭审质证，予以认定。庭审中，被告张玲提交1000元装修押金收据，主张冲抵部分物业费，原告表示同意。由于原、被告各持诉、辩称意见，致调解不成。本院认为：当事人应按约定全面履行自己的义务。本案中，虽然被告否认与原告签订物业服务协议，但原告是小区前期物业服务企业，其后也与小区的绝大数业主签订了服务协议，并且原告已经事实上为小区的业主提供了物业服务，包括被告在内的业主也享受了该服务，加之，被告也向原告缴纳了2011年的装修垃圾清运费、电梯运营费等，故即使被告未与原告签订书面物业服务协议，也不能否定双方已经形成事实上的物业服务合同关系。综上，原、被告之间存在物业服务合同，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。对于被告提出原告账目不公开或者存在其他侵权等问题，因与本案非同一案由，被告作为业主可以申请业主委员会解决，也可以要求物业管理的行政主管部门处理，或者另行诉讼解决。根据物业服务协议，原、被告之间物业服务合同至召开首届业主大会成立业主委员会与选聘的物业管理企业签订服务合同生效时终止，因盛和小区业主委员会成立后与其他物业签订了物业服务协议，也同时要求原告盛和名都于2014年9月30日办理物业交接手续迁出小区，故截止到2014年9月30日物业服务合同终止。虽然原告认为自己一直服务到2014年12月31日，但此时间段未得到被告及小区业主委员会的认可，也无合同约定，即使原告提供了物业服务，也属原告自愿无偿行为，不应给予报酬。故对被告主张物业费从2011年12月31日计算到2014年9月30日的抗辩主张予以采信。经计算，被告所欠该期间的物业费为4189.6元，因原告盛和物业同意用装修押金冲抵1000元物业费，不违反法律规定，本院照准，故被告实际尚欠原告物业费3189.6元。被告主张原告应将多收的2011年物业费超出7折的部分456.9元予以退还，对此，从被告2011年4月才拿房并缴纳装潢管理费等分析，以及考虑到装潢周期，可以推定出被告在2011年应该有大部分时间没有实际入住使用该房屋，故该抗辩请求于法有据，本院亦予采信，该款理应从被告尚欠物业费中扣除，经计算，被告需再给付原告物业费2732.7元。被告以房屋存在质量问题原告维修不能的理由，主张返还2011年缴纳的装修垃圾清运费200元、管理费100元、电梯运营费300元，但此费用均是双方自行约定，并已履行完毕，现被告要求返还，于法无据，本院不予支持。被告以房屋门质量存在问题，以原告承诺维修为由，主张换门的费用3400元应由原告承担，对此原告予以否认，被告也没有提供证据证明原告曾经作出过承诺，加之被告门的质量问题并非在原告的物业服务范围内，故被告的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。物业费采取的是预付制，如果被告因为物业服务存在问题就不交纳物业服务费，物业服务就无法正常开展下去，这既不利于物业服务的长远发展，也不利于维护广大业主的利益，故对于原告以被告服务不到位为由等拒付物业费，未提供充分证据证明，原告也不予认可，于法无据，本院不予支持。但从原告与众多业主发生物业纠纷，及业主举证的相关证据分析，原告盛和物业在管理服务上存在一定瑕疵，故本院对其要求被告给付滞纳金的诉讼请求不予支持。物业服务企业索要物业费的时效是从物业企业退出小区服务之日起起算，从本案实际情况看，原告的起诉未过诉讼时效，被告该项主张，于法无据，本院不予支持。被告主张没有看到催缴物业费的催缴单，并对原告提交的催缴通知单照片的真实性提出异议，但未能提交证据证明，原告对此也不认可。因原告已经完成了举证义务，况且从常理上分析，原告没有必要张贴了催缴单又自行扯下，故本院认定原告已经完成书面催缴的义务。综上，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张玲于本判决生效后十日内一次性支付原告淮安盛和物业服务有限公司（2011年12月31日至2014年12月31日）物业服务费人民币2732.7元；二、驳回原告淮安盛和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张玲承担。本判决为终局裁判。代理审判员 吴 均二〇一五年九月十六日书 记 员 朱惠娟附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用《最高人民法院》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。