浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第1132号
原告：吴某某。
委托代理人：黄亮亮，浙江森泽律师事务所律师。
被告：刘某某。
原告吴某某诉被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理。依法由审判员陈锦忠适用简易程序独任审判，后因案情复杂，转为普通程序进行审理，于2015年6月3日、9月14日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄亮亮；被告刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某某诉称，2011年8月22日，原、被告双方签订租房协议，约定原告将位于xx工业区地下室厂房（面积为2500平方米）出租给被告当仓库使用，租期为2011年9月1日起至2012年8月31日止，租金为345000元。后出租房于2012年1月16日发生墙体倒塌透水事故。在处理后续事故过程中，被告一直在使用原告的出租屋，且在厂房租赁期即将到期时，原、被告双方在2012年8月18日签订了房屋续租合同，约定“租期为叁个月，从2012年9月1日起至2012年11月30日止，租金为人民币93750元”，合同第七条第四款约定“租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失（按当时相等租金计算），并且甲方有权处理房屋内的所有物品”，合同第八条违约责任约定“一方违反本合同的，另一方有权解除本合同，违约方应向守约方支付壹拾万元的违约金”。上述租赁期满后，被告继续使用地下室厂房，直至2013年1月14日才将地下室厂房的钥匙交还给原告。但至今，被告仍有剩余货物堆放在原告地下室厂房内未搬离，堆放面积为484平方米。经原告多次要求被告腾空，被告不予理会，给原告造成了巨大的经济损失。现提起诉讼，要求：1.被告将其占用的坐落于通宝路158号地下室厂房仓库腾空；2.被告赔偿原告租金损失人民币163350元（损失租金自2013年1月15日起暂计算至2015年4月15日止，实际损失计算至腾空之日止）；3.被告向原告支付违约金10万元。
被告刘某某辩称，因地下室倒塌，货物要整理。经江东派出所调解，决定清洁好后，工人拉走货物。现占地484平方米堆放的货都是过水的，要整理清洗的，这些货都没有清洗好。我向房东说过，但没有用。原告没有把货物整理好、洗好、包装好，货物是不能销售。只有对方清洗好、包好，我方才拉走。后来我将钥匙交给原告了，他也没有催我去拉货。后来我们想处理，房东却不让我们拉。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
一、租房协议一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。
被告质证，没有异议。
二、承租地下室厂房平面图图纸一份，证明现被告货物堆放的面积为484平方米。
被告质证，484平方米没有异议，是我在占用。
三、照片四张，证明现被告货物堆放的实际情况。
被告质证，这些货是我们的，但是拍照时间不清楚。
四、租金损失计算标准一份，证明租金损失是如何计算得出的。
被告质证，计算标准没有异议。
五、拉货记录两张，证明被告2013年分6次从原告地下室拉走货物的记录。
被告质证，2012年6月有货物拉走过的，但2013年时钥匙已经还给你们了。
被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
一、一审、二审判决书各一份，证明2013年1月14日，被告将承租的地下室仓库钥匙交还给原告。
原告质证，真实性合法性没有异议。但是证明目的有异议，从2份判决书可以认定被告于2013年1月14日才将地下室钥匙交给原告。且钥匙交给原告后，至今还有大量货物堆放原告处没有搬离。
二、证明一份，证明被告在原告处的货物由原告负责清理的事实，余下的货都是没有清理的。
原告质证，真实性合法性有异议，证明目的有异议，双方经调解，是原告负责打包的，损害部分已经另外解决完毕，剩余部分原告叫人包装整理完毕，被告也拉走货物过，但是还有很多剩余没有拉走。
三、拍照七张，证明仓库里的货没有清理完毕，包装好。
原告质证，真实性没有异议，证明目的有异议，该组证据中无法看出拍摄时间，本案讼争是租金的问题，从被告提交的证据中只能证明被告将货放在地下室，没有清理打包。货物损坏纠纷已由法院解决了，跟本案没有关联。
四、短信一份，证明被告多次向原告发短息要求把货物整理好。
原告质证，真实性没有异议，证明目的有异议，被告提交的证据跟本案没有关系，已经在上次案件中解决掉了，跟本案房屋租金纠纷没有关系。
五、货物清单六页，证明目前原告地下室里还堆放2000多件货物。
原告质证，真实性有异议，证明目的有异议，货物具体数量原告不清楚。
六、公证书一份，2015年7月22日义乌市公证处到讼争厂房对该厂房地下室现状进行了摄影摄像和拍照。证明地下室的货物是没有清理好的，地下室有积水，导致装货物的纸箱潮湿，无法销售。
原告质证，真实性无异议，证明目的有异议。本案是房屋租赁合同纠纷，该份公证书反而可以证明被告在2015年7月30日才将被告货物从涉诉的房屋内搬离。
七、照片若干，证明墙壁倒塌以后，本案讼争的货物是没有清理过。
原告质证，真实性无异议，证明目的有异议。本案是房屋租赁合同，货物有损毁过的，被告可以另案起诉。
本院认为，原告所提供的证据被告均无异议，本院予以确认。对于被告提供的证据一，系生效的裁判文书，本院予以确认。对于被告提供的证据二，本院对真实性予以确认，但该证明主要内容为2012年时原、被告协商如何处理受损物品，相关事实已在生效裁判文书中作出处理。被告提供的证据三至五、七，本院对真实性予确认，目前遗留的货物系上次受损物品的一部分。对被告提供的证据六，本院予以确认。
经审理查明，吴某某系义乌市xxxx制品有限公司的法定代表人。2011年8月22日，吴某某（甲方）与刘某某（乙方）签订《租房协议》一份，约定甲方将xx工业区2500平方米地下室厂房（所有权人系义乌市xxxx制品有限公司）出租给乙方做仓库用；租期自2011年9月1日起至2012年8月31日止；租金345000元，按每月每平方11.50元计算，签约时一次性付清；协议还对其他权利义务作了约定。同日，吴某某给刘某某出具收条，载明收到房屋租金345000元及电梯电费、维护维修费、检测费等3000元。2012年1月16日，刘某某承租使用的地下室二层（约500平方米）发生墙体倒塌导致透水事故，致刘某某存放在内的部分陶瓷餐具货物受损。2012年8月18日，吴某某与刘某某又签订《房屋租赁合同》一份，约定上述地下室厂房由刘某某从2012年9月1日起续租至2012年11月30日止，租金为93750元。第八条载明：一方违反本合同的，另一方有权解除合同。违约方应向守约方支付壹拾万元的违约金。刘某某为此一次性支付给吴某某100000元。
在地下室发生墙体倒塌导致透水事故后，刘某某因重新包装仓库内的货物而更换了价值76507.20元的纸箱，清理、打包货物人工费用由吴某某支付。嗣后，刘某某陆续运出部分货物。2013年1月14日，刘某某将承租的地下室钥匙交还给吴某某。同年春节前，双方未协商一致，吴某某单方将破损的货物进行了过磅称重清理。
为此，双方发生纠纷，刘某某作为原告向法院提起诉讼，要求吴某某赔偿租金损失315625元、纸箱损失78839元、货物损失509212.6元及相应的利息损失，赔偿返工费30000元、鉴定费7600元。
吴某某作为被告提起反诉，要求刘某某支付拖欠的逾期房屋租金46875元。
2014年12月19日，义乌市人民法院作出（2013）金义重字第23号民事判决，该判决载明了下述事实：一、因吴某某同意承担本案房屋出租债务未加重房屋产权人义乌市xxxx制品有限公司的责任，该公司对此予以认可，刘某某亦无异议，故其主体适格。根据法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，由于地下室发生墙体倒塌导致透水事故，致使货物受损，应认定吴某某未全面履行自己的合同义务，应承担相应的赔偿责任。二、关于更换纸箱的损失经本院审核为76507.20元，吴某某一方人员在票据凭证上对数量、价格均有确认，故理应由吴某某赔偿该损失并赔偿从起诉之日起的银行贷款利息损失。关于刘某某主张目前仓库内货物需要清理的返工费用30000元，依据不足，本院不予支持。三、关于刘某某主张的租金损失问题，在发生透水事故后刘某某并未提出解除租房协议，相反于2012年8月18日双方又签订了房屋续租合同，约定续租至2012年11月31日止，并交纳了相应的续租租金，现未提供证据证明合同在续租期限届满前已终止，故刘某某诉请赔偿租金315625元及其利息损失缺乏依据，本院不予支持。四、因本案审理过程中，涉案房屋产权人义乌市xxxx制品有限公司将涉案房屋的出租债权转让给了吴某某，并将该债权转让的事实通知了刘某某，故吴某某作为反诉原告的主体亦适格。根据庭审查明，2013年1月14日刘某某将承租的地下室仓库钥匙交还给吴某某，故应认定续租房屋至2013年1月14日止，现吴某某根据原续租合同约定要求刘某某支付2012年11月30日至2013年1月14日的租金合理，但刘某某之前多付的租金应当予以抵扣，即刘某某尚应支付吴某某租金40625元（46875元-（100000元-93750元）］。故判决如下：一、被告吴某某赔偿原告刘某某陶瓷餐具货物及鉴定费损失310087.56元及利息损失（从2013年4月25日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至实际履行之日止）。二、被告吴某某赔偿原告刘某某纸箱损失76507.20元及利息损失（从2013年4月25日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至实际履行之日止）。三、反诉被告刘某某支付反诉原告吴某某租金40625元。上述一、二、三项于本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告吴某某的其他诉讼请求。
2015年4月15日，浙江省金华市中级人民法院作出（2015）浙金民终字第180号民事判决，驳回刘某某的上诉，维持原判决。本院的（2013）金义重字第23号民事判决已发生法律效力。
2015年7月30日，刘某某从涉案的地下室厂房搬离了全部货物，其在庭审中表示，如有剩下的货物，由吴某某自行处置。
本院认为，根据本院生效的（2013）金义重字第23号民事判决载明的事实，2012年8月18日本案原、被告续签了《房屋租赁合同》，其中2012年11月30日至2013年1月14日期间的租金，已由法院判令刘某某支付吴某某租金40625元。现吴某某向本院主张刘某某应支付2013年1月15日至实际搬离日期间占地484平方米的租金损失，符合法律规定，本院予以支持。原告主张租金的损失计算方式为：2012年8月18日《房屋租赁合同》约定3个月的租金为93750元，租赁面积为2500平方米，故每一个月每一个平方米面积的租金为人民币12.5元，被告自2013年1月15日起实际占用484平方米，直至2015年7月30日实际搬离，共计30.5个月，刘某某应支付的租金为484平方米＊30.5个月＊12.5元／平方米／月，总额为人民币184525元。该计算方式与（2013）金义重字第23号民事判决中2012年11月30日至2013年1月14日期间刘某某应支付给吴某某租金的计算方式一致，本院予以支持。对于刘某某辩解造成延误搬离的原因是因吴某某未清理受损货物，因（2013）金义重字第23号民事判决已判令吴某某支付刘某某相应的货物损失、纸箱损失，并驳回了返工费的诉请，其权益已得到保护，该辩解本院不予采信。对于本案原告要求被告支付违约金10万元的诉请，因原告对本案的发生系其未全面履行合同义务造成的，且其相应的租金损失得到了法院的支持，故对该项诉请，本院不予支持。至于原告主张被告腾空地下室厂房的诉请，现被告已主动履行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告刘某某于本判决生效后十日内，支付原告吴某某租金184525元。
二、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5250元，由原告负担1390元，被告负担3860元。保全费2750元，原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币5250元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入账户：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 长 陈锦忠
人民陪审员 石剑利
人民陪审员 郑樟水
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 龚 雪