广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第574号
原告冯瑞浓，女，香港居民。
委托代理人曾元华，广东世纪华人律师事务所律师。
被告吴贻武，�，汉族。
委托代理人廖忠国，广东海埠律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地广东省深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38层整层，组织机构代码45576637-9。
负责人王业。
委托代理人郑兴宝，广东惠商律师事务所律师。
委托代理人周喜葵，广东惠商律师事务所律师助理。
第三人深圳市新梦想辉煌房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道南山大道新绿岛大厦15楼，组织机构代码08772436-9。
法定代表人王洪朔。
委托代理人王高瑞，男，系公司员工。
原告冯瑞浓诉被告吴贻武、第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称“建行深圳分行”）、第三人深圳市新梦想�煌房地产投资顾问有限公司（以下简称“新梦想公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯瑞浓及其委托代理人曾元华，被告委托代理人廖忠国，第三人建行深圳分行委托代理人郑兴宝，第三人新梦想公司委托代理人王高瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2015年3月19日签订《房产买卖合同》，合同约定被告将位于深圳市南山区以北阳光里雅居某房转让给原告，转让价格为209万元（人民币，下同）。建筑面积46.09平方米。房产付款方式为原告一次性付款，被告以现金赎楼，签订合同当天，原告向被告支付了购房定金5万元。2015年4月9日原告按照合同规定的期限内与被告、中国农业银行深圳湾支行签订《二手房交易结算资金托管协议》，原告将剩余的房款204万元转让资金监管账�，至此原告已经按照合同的约定履行了合同义务，但被告在合同规定的期限内并未向原按揭银行（即第三人中国建设银行深圳市分行）申请提前还款，没有将涉案房产注销抵押登记，后原告和第三人深圳市新梦想辉煌房地产投资顾问有限公司一再催促其履行合同，但被告却明确表示不再履行双方签订的《房产买卖合同》，为了获取更大的不当利益，违反诚实信用原则，悍然违约，拒绝履行双方签订的合法有效的《房产买卖合同》，被告为了一己私利，无视国家法律，被告的所作所为实在让原告感到无奈和心寒。特诉至法院，请求判令：一、确认原、被告于2015年3月19日签订的《房产买卖合同》合法有效；二、原、被告继续履行双方于2015年3月19日签订的《房产买卖合同》（涉案房产交易价格为人民币209万元）；三、被告向第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行�理涉案房产（位于深圳市南山区以北阳光里雅居某房）提前还款（赎楼）手续，并办理涉案房产注销抵押登记；四、被告未在判决指定期限内提前还款（赎楼）和注销抵押登记的，由原告赎楼（赎楼款于楼款中抵扣），第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行于合理期限内（具体期限由法院协助原告办理赎楼）涉案房产注销抵押登记；五、被告将涉案房产转移登记过户至原告名下；六、被告将涉案房产交付给原告，并立即搬离；七、被告向原告支付违约金人民币73150元（以售房总价格209万元为基础，按每日万分之五从2015年3月25日起暂计至2015年6月2日，之后计至涉案房产产权过户且被告向原告实际支付房产之日止）；八、本案诉讼费、保全费和保全担保费用全部由被告承担；九、确认原、被告于2015年3月19日签订的《房产买卖合同》合法有效；十、办理过户的各�费用由被告承担；
被告辩称，1、涉案房屋是被告与妻子婚前共同出资支付首付款购买，该房屋是夫妻共同财产，被告未经妻子同意擅自出售房屋的行为属于无权处分是无效行为，被告妻子事后不同意卖房，涉案房屋不能过户；买卖房屋属于重大处分事项，买卖双方均应负担较高的注意义务，原告明知涉案房屋为被告与妻子的共同财产，在未经被告妻子同意的情况下，原告仍选择签约，可据此认定原告存在过错，至少是非善意，对于合同无效应当承担相应的不利后果。2、涉案房屋是被告家庭的唯一房产，且面积小，被告之所以要卖房是想要置换大的房屋，在与原告签约后又以买方的身份与他人签订了房屋买卖合同，3.30政策后，房价上涨，案外人违约不卖房，被告换房的目的不能实现，被告的行为属于迫不得已，不是恶意违约。被告也是房价暴涨的受害者，如果被告是想获得房价上涨的价差利益，完全可以在原告做财产保全之前高价卖出，但被告只是想保留唯一的房产。
第三人建行深圳分行述称，原告跟被告之间的房产纠纷，第三人不清楚，答辩人认为涉案房产已经办理抵押登记，答辩人享有抵押权，因此，无论原、被告之间的纠纷如何解决，法院均应保护抵押权人的合法权益。
第三人新梦想公司述称，原、被告双方签约之后，卖方因房价上涨拒不履行涉案合同，我与卖方多次协商，但卖方拒不履行合同。在签订合同当日，买卖双方、包括被告妻子都在场。
经审理查明，涉诉房屋位于深圳市南山区阳光里雅居某房，建筑面积46.09平方米，房地产证号略，购买日期为2012年7月9日，登记日期为2013年11月22日，所有权人为被告吴贻武。
2015年3月19日，原、被告签订《房产买卖合同》（编号：1600071）约定原告为买方，被告为卖方，卖方将涉诉房屋以209万元的价格出售给买方；涉案房产有抵押，卖方以现金赎楼，其应在合同签订后五日内向原按揭银行申请提前还款；买方在签订合同的当日向卖方支付定金5万元；买方须于2015年4月15日将应付剩余房款204万元存入双方约定的银行或第三方资金监管账号内；买卖双方应在银行出具《贷款承诺书》或《资金监管协议》之日起五个工作日内签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；因买方或卖方中某一方面原因导致合同本条约定的签订国土部门现售合同及递件延迟的，每延迟一天应向另一方按日万分之五支付延迟履行违约金。卖方同意从定金中或首期款中预留一万元作为交房保证金，此款托管在第三方；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约�卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。合同还约定了其他条款。
原告于签订合同当日向被告支付了定金5万元。被告开具收到原告购房定金的《收款收据》。
2015年4月9日，原、被告及案外人中国农业银行深圳湾支行签订了《二手房交易结算资金托管协议》，约定将购房款204万元交由该第三人托管。原告于当日及第二日分次将购房款存入指定的监管账号。
被告对上述事实无异议，但主张涉案房产系夫妻共同财产，与原告签署《房产买卖合同》时，未经其妻子汪兰同意，故被告收取定金后，未再履行合同义务。被告提交的结婚证显示，被告与其妻于2013年3月28日登记结婚，系在被告取得涉案房产所有权之后。被告另外提交了银行对账单及pos签购单等，以证明购买涉案房产时，虽未登记结婚，但系案外人汪兰支付首期款及税费等。
第三人新梦想公司表示，被告妻子汪兰知悉并参与了原、被告之间关于买卖涉案房产的交易。该第三人提交了另外一份《房产买卖合同》，主张系原、被告及汪兰于签署涉案《房产买卖合同》前一日签署，因内容有涂改而作废，但落款处有汪兰亲笔签名，该签字与被告所提交的POS机刷卡单签字一致。这两份《房产买卖合同》编号相近。
另查明，原告在深圳具有购房资格。
以上事实，有《房产买卖合同》、《收款收据》、《二手房交易结算资金托管协议》、银行业务回单和进账单、《结婚证》、深圳市不动产登记中心回函、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签�的《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。
根据上述查明的事实，涉案房产系被告婚前购买并登记至其一人名下，被告虽主张涉案房产系其和汪兰共有，但证据并不确凿充分，本院对该意见不予采纳。本院认为，被告对涉案房产有完全的处分权，其向原告出售房产，无需取得他人同意；另外，第三人新梦想公司提交的另外一份《房产买卖合同》，注明由原告、被告及“汪兰”签署，日期是在签订涉案《房产买卖合同》前一日；虽然该合同骑缝处注明“作废”，但仅仅表示内容作废，并不代表落款处该三人之签名不真实，并且该处“汪兰”之笔迹与被告提交的证据中“汪兰”之签名非常相似。上述证据形成证据链，本院采信第三人新梦想公司之主张，确认�告妻子汪兰事前知悉涉案交易。故被告关于涉案合同须经汪兰事后追认方有效力之意见，无事实和法律依据，理由不成立，不予采信。
上述合同签订后，原告依约支付了定金、监管了剩余购房款，已经完成合同项下付款之义务；被告负有于合同签订后五日内现金赎楼等义务，但被告均未履行，已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据相关法律规定，因一方违约，另一方可要求该方承担继续履行或赔偿损失等违约责任。原告已经表明愿意依约购买涉案房产，并愿意代为清偿被告所欠银行贷款以注销抵押登记，且原告具备购房资格，故本院认为上述合同仍具备继续履行的条件。因此，对于原告要求被告继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。
原告诉请被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金，依据充分，本院予�支持。被告应自2015年3月25日起，按该标准向原告支付违约金至本判决确定的被告应履行完毕义务之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴贻武继续履行于2015年3月19日与原告冯瑞浓签订的《房产买卖合同》，具体包括：
1、被告吴贻武于本判决生效之日起三十日内办理位于深圳市南山区南光路以西、桂庙路以北阳光里雅居某房赎楼手续，并注销抵押登记，被告吴贻武逾期未办理的，原告冯瑞浓可在被告逾期之日起的六十日内代为进行赎楼以注销抵押登记（赎楼的相关费用可在原告冯瑞浓应支付给被告吴贻武的购房款中予以抵扣），第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行应予以配合；
2、原告冯瑞�于注销抵押登记之日起的三十日内一次性向被告吴贻武支付剩余购房款204万元（已扣除定金5万元）；
3、被告吴贻武于原告冯瑞浓付清购房余款之日起三个工作日内配合原告办理位于深圳市南山区南光路以西、桂庙路以北阳光里雅居某房产权登记至原告冯瑞浓名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告冯瑞浓自行负担；
4、被告吴贻武应于原告冯瑞浓付清购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交付给原告冯瑞浓；
二、被告吴贻武于本判决生效之日起十日内向原告冯瑞浓支付违约金（违约金按转让成交价209万的日万分之五的标准，自2015年3月25日起支付至本判决确定的被告吴贻武应履行完毕义务之日止）；
三、驳回原告冯瑞浓的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24105.2元、财产保全费5000元，合计29105.2元，由被告负担。
如不服本判决，原告冯瑞浓可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 吴奕盈
人民陪审员 林映飞
人民陪审员 段先福
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 庄佳真