河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第3835号
原告杨鹏。
委托代理人李春雷，1976年2月12日。
被告郑州零度电子科技有限公司，住所地郑州高新区。
法定代表人关东伟，总经理。
原告杨鹏与被告郑州零度电子科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李春雷、被告法定代表人关东伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月，原被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于郑州高新区总部企业基地87号楼2层房屋租给原告，并提供一切办理公司手续，租金一次交3个月，6500元每月。后原告履行了合同义务，2014年1月经过原告投入大量人力、物力、财力后取得企业名称预先核准通知书、主管部门验收通知书。1月3日，主管部门要求10日内进入现场检查验收，被告却避而不见。后原告得知该租赁物的所有权人为张秀丽，被告通过孟玲莉取得该租赁物使用权。被告行为给原告造成巨大损失，故请求判令被告返还租金19500元，赔偿损失33000元，共计52500元。
被告辩称：在原被告租赁合同期间，原告未按时支付电费、水费、租赁费，原告违约在先，原告请求返还租金无事实依据。原告主张的因开办公司所产生的损失无事实依据，这些损失不存在。
原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明被告在未告知原告租赁物真实情况下与原告签订租赁合同；2、银行转账单，证明原告按照约定向被告交房租；3、2012年12月6日房屋租赁合同复印件一份，证明租赁物真正所有人；4、特定事物委托协议2份。证明原告开办公司聘用两人并支出劳务费2.4万元；5、郑州市食品药品监督局出具医疗器械经营许可事前辅导通知书一份、企业名称预先核准通知书一份，证明原告开办公司进程；6、发票一组，证明原告因开办公司所支出的各项费某9000元；7、申请证人张某甲、张某乙出庭作证。
张某甲作证称：2013年10月15日我与原告签订委托协议，原告委托我办理医疗器械公司所需要的相关证件。在合同签订时原告支付我3000元。2014年元月之前我就按照协议约定完成委托事项，原告又支付我4500元，但因原告租赁房屋存在问题导致公司最终没有成立。原告共计应当支付我报酬12000元，现在尚未足额支付，只支付了7500元，是现金支付，我向原告出具有收据，在原告手中。药监局对原告租赁房屋进行验收大概在2014年1月，2014年1月之前药监局要求房屋办公室、仓库总面积需300平米，办公室大概要100多平米。原告向药监局提供租赁合同该租赁合同签订双方是谁没有注意。
被告张某乙作证称：2013年10月份受杨鹏委托帮原告跑医疗器械前置证件。按照双方约定原告应当给我报酬12000元，2014年元月初我按照约定完成了委托事项。后因原告租赁房屋存在问题导致未通过药监部门验收。原告目前支付我8000元，现金支付，未向原告出具收据。原告向药监局提供租赁合同该租赁合同签订双方是原告和关东伟。2014年1月之前药监局要求办公室需要120平米、仓库180平米。
被告质证意见为：对证据1真实性无异议，但原被告签订合同时被告已经明确告知原告租赁房屋的所有人是张秀丽；对证据2无异议；对证据3真实性无异议；证据4与本案无关联性且不能证明受托人是否实际收取款项；对证据5真实性无异议，但原告开办公司未通过核准是原告原因所致；证据6与本案无关联性且原告损失不应当由被告承担；证人证言不属实，作为专业人员对开办公司的重要事项记不清楚，证人收取劳务报酬的事实无法证明且与本案无关。
经审查，证据1、2、3、5来源合法，与本案具有关联性，且被告对真实性无异议，故对上述证据本院予以采纳；证据4真实性无法核实，不能证明原告的证明目的且被告不认可，故对该证据本院不予支持；证据6与本案关联性无法核实，不能证明原告的证明目的，且被告不认可，故对该证据本院不予支持；证据7证人证言中关于原告支付证人费某部分，真实性无法核实且被告不认可，故对该部分证言本院不予采纳。
被告为支持其答辩意见向本院提交以下证据：1、电子邮件打印件2份，证明原告在开办公司过程中向工商管理部门提供虚假材料，其提交的房屋租赁合同并不是与被告签订的房屋租赁合同，而是原告伪造；2、申请证人任某、王某出庭作证。
任某作证称：我是被告公司员工，公司开会告知员工公司与其他人合租房屋，水电费各承担一半，房租提前一个月支付。公司股东有关东伟、孟玲莉、谢东升。
证人王某作证称：我是被告公司员工，原告和零度公司合租，约定房租提前一个月交。水电费平摊。不知道被告所租赁房屋的所有权人是谁。
原告质证意见为：对证据1真实性有异议，不能证明是原告发送，在原被告签订租赁合同中被告为原告提供办理公司所需要的一切手续并承诺在工商部门核对租赁协议的过程中为原告提供核对房产证的相应便利条件；证据2中证人系被告员工，有利害关系，其证言不真实，且证人不能证明公司股东等信息。
经审查，证据1系打印件，真实性、与本案关联性均无法核实，且原告不认可，故对该证据本院不予采纳；证据2证人系被告公司员工，其证明事项中“电费分摊”因原被告合同中有约定，对该部分予以采纳，其余证明部分无其他证据相印证，故对其他证言部分本院不予采纳。
经审理查明：2012年12月6日，被告作为承租方（乙方），张秀丽作为出租方（甲方），签订房屋租赁合同一份。约定：1、甲方房屋坐落于郑州高新区翠竹街1号总部企业基地87号，共六层，每层建筑面积为300平方米，精装修；2、租赁期为36个月，甲方从2012年12月6日起将出租房屋交付乙方使用，至2015年12月5日收回；乙方擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营或与他人调剂互换的，甲方可以终止合同，收回房屋；该房屋二层整层出租给乙方，面积共300平方米，月租金为人民币9000元，水电费、物业管理费由乙方支付。
2013年10月21日，原告作为承租方（乙方），被告作为出租方（甲方），签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租房坐落地址郑州市高新区总部企业基地87号楼2层；甲方提供一切办理公司手续；乙方交租金一次三个月，6500元／月；电费分摊。原告在乙方处签字，被告法定代表人关东伟在甲方处签字并加盖公章。2013年10月21日，原告通过转账支付被告公司法定代表人关东伟租金19500元。合同签订时，被告将房屋钥匙交给原告，但原告当时并未搬入。庭审中原被告均认可总部企业基地87号楼2层的所有权人是张秀丽，双方口头约定租期为一年。
2014年8月5日，本院对总部企业基地87号楼2层的所有权人张秀丽作出询问笔录，笔录中张秀丽认可以下内容：1、张秀丽是该房屋所有权人，其于2012年12月6日将该房屋二层租给被告。原告于2013年12月中旬来找过张秀丽说搬进来一事，但张秀丽没有同意。在此之前并不认识原告；2、张秀丽未见过原被告之间的合同，也不知道原被告租赁该房屋一事，其与被告的合同明确约定不允许转租或分租，认为原被告之间的合同无效。原告来找张秀丽时，已明确告知不允许其搬入，原告从未实际搬入并使用过该房屋；3、张秀丽与被告所签合同为三年，但被告于2013年12月已搬走，双方合同终止；4、张秀丽自己就在该楼上住，认为原告应当知道被告不是该房屋的实际房主。庭审中，原被告对该笔录真实性均无异议，但原告认为其是在找到张秀丽之后才知道被告并非该房屋所有权人。被告认为签订合同时原告就知道房屋所有权人是张秀丽，虽合同约定不得转租，但与原告签订合同时已口头询问张秀丽是否同意公司增加业务与他人合伙租赁房屋，张秀丽表示默许。被告认可于2014年1月10日搬出张秀丽出租的房屋，双方合同终止。
本院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中被告与张秀丽于2012年12月6日签订的租赁合同中明确约定擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营或与他人调剂互换的，张秀丽可以终止合同，收回房屋。后被告于2013年10月21日将其从张秀丽处承租的总部企业基地87号楼2层出租给了原告。原告于2013年12月准备搬入该租赁房屋时，张秀丽表示因其与被告签订的合同约定有不允许转租、分租等事项，故不允许原告搬入该租赁房屋，原告未实际搬入并使用该租赁房屋。故可据此认定张秀丽作为出租人在知道被告就该租赁房屋进行转租后立即以其实际行为对该转租合同提出异议，原被告所签订的房屋租赁合同因被告未经出租人同意擅自转租而无效，原告亦未使用过该租赁房屋且不具有使用该租赁房屋的可能性，故原告所交纳给被告的三个月房租共计19500元，应由被告退还给原告。又因原告与被告所签订的《房屋租赁合同》约定事项过于简单，原告未详细核实所租赁房屋的相关产权及租赁情况，本身亦具有一定过失，故本院酌定原告对该部分房租损失自行承担20%的责任。故被告实际应退还原告房租15600元（19500×80%）。
原告请求被告赔偿其为开办公司所支出的相关费某，但未提供有效证据予以证明，且本案涉及所租房屋面积为300平方米，被告于2014年1月搬出该房屋，故原告实际所租该房屋面积并不足庭审中证人所述开办公司所需的面积，故对原告该请求本院不予支持。
被告辩称原告未按时支付电费、水费、租赁费，违约在先。因原告未搬入该房屋，被告亦未对所欠费某提出反诉，故对其该辩称本院不予采纳。被告辩称其与原告签订合同时已口头询问张秀丽是否同意公司增加业务与他人合伙租赁房屋，张秀丽表示默许。但未提供证据予以证明，故对其该辩称本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告郑州零度电子科技有限公司于本判决生效后十日内退还原告杨鹏租金一万五千六百元。
二、驳回原告杨鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千一百一十三元，由原告负担九百二十三元，由被告郑州零度电子科技有限公司负担一百九十元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 申晓娟
代理审判员 汪 涛
代理审判员 王 青
二〇一四年九月二日
书 记 员 房津宇