浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第1940号
上诉人（原审原告）浙江赞成物业管理有限公司。
法定代表人黄云聪。
委托代理人（特别授权）吴肖臣。
上诉人（原审被告）章银根。
上诉人（原审被告）章华。
委托代理人（特别授权）章银根，身份同上（系章华父亲）。
上诉人浙江赞成物业管理有限公司（以下简称赞成物业）因与上诉人章银根、章华物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2013）杭西泗民初字第83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：章银根、章华系杭州市西湖区转塘街道岭上花苑27幢2单元202室房屋（以下简称202室房屋）业主，该房屋建筑面积126.53平方米。2009年7月15日，赞成物业与章银根、章华签订前期物业服务协议，约定：①赞成物业对赞成·岭上花苑小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护修缮、服务与管理；②赞成物业在能力范围内向章银根、章华提供202室房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；③物业管理费自开发商通知本物业交付之日�次月1日起，按每月每平方米1.2元收取，空置房屋按以上标准的70%缴纳；业主自装修之日，或实际入住之日起，按100%缴纳物业费。④电梯、水泵等公共能耗费按实由业主按面积平均分摊，按每月每平方米0.50元预收，多退少补。⑤交房时预付一年的物业管理费，预付期满后每半年支付一次；⑥章银根、章华未按约定缴纳物业管理服务费的，赞成物业可按每日0.2%收取滞纳金。合同签订后，赞成物业向岭上花苑小区提供了物业服务。2009年9月2日，开发商委托赞成物业将202室房屋交付给章银根、章华。房屋交付时，章银根、章华已交纳物业管理费1822元，并预付公共能耗费759元。2010年4月，章银根、章华对202室房屋进行装修。装修时，外面接入的水管为32mm，而装修时室内增设的水管为20mm。岭上花苑小区业主分摊的公共能耗费，其中2009年8月至2010年7月为每月每平方米0.4935元�2010年8月至2011年7月为每月每平方米0.4142元。2011年8月至2012年1月为每月每平方米0.38元。2012年2月至2012年7月为每月每平方米0.39元。2012年8月至2013年1月为每月每平方米0.37元。2010年9月8日，赞成物业在能耗使用分摊情况公示中表示，公共能耗费在交房时已按每月每平方米0.50元预收，多退少补；公共能耗费，不入住不分摊，装修的，按装修之日的次月起开始分摊。202室房屋现卫生间出水量正常，而厨房间出水量较小。2012年11月21日，赞成物业委托律师向章银根出具律师函，要求其缴纳物业管理服务等费用。2013年2月28日，赞成物业诉至原审法院，请求判令：章银根、章华支付给赞成物业2010年3月至2012年10月的物业管理费及公共能耗费等共计6643.73元，按欠款金额30%支付违约金1993.12元，由章银根、章华负担诉讼费。
原审法院认为：依《中华人民共和国合同法》第60条第1款、�109条，当事人应按约定全面履行自己的义务；当事人一方不支付报酬的，对方可要求其支付报酬。依涉案物业服务合同之约定，章银根、章华有支付物业服务费和公共能耗费的义务。章银根、章华拒付物业管理等费用的主要理由为202室房屋权属证书办理错误、房屋面积短少及房屋外的丝网减压供水阀拆除致其室内水管堵塞。权属证书是否办理错误、房屋面积是否短少，均非涉案物业服务法律关系的内容，章银根、章华不能将其作为拒付物业服务等费用的抗辩理由。202室房屋卫生间出水量正常，而厨房间出水量较小。202室房屋外减压阀曾被拆除，但章银根、章华对202室房屋进行了装修，外面接入的水管为32mm，而装修时室内增设的水管为20mm。因此，厨房间出水量较小是因装修行为引起，还是因丝网减压阀的拆除行为造成，不能确定。于此情形，章银根、章华认为应将202室房屋需重新设置水管而产生的装修费用与物业管理费抵扣的观点，不予采信。如果章银根、章华有证据证明，确因赞成物业的过错行为给其造成装修费等损害，章银根、章华可另行起诉，要求赞成物业进行赔偿。现有证据显示，直至2009年9月2日，开发商才委托赞成物业通知章银根、章华交付202室房屋，物业管理费依约定从202室房屋交付之日的次月1日即2009年10月1日起才能开始起算。在赞成物业不能举证证明章银根、章华实际装修之日或入住之日的情形下，原审法院只能依章银根、章华在庭审中的自认，确定2010年4月为章银根、章华的装修之时，并进而确认2009年10月1日至2010年3月底为202室房屋空置期间。该期间的物业管理费依约定应按70%收取。根据该房屋面积，结合每月每平方米1.2元的约定，该空置期间的物业管理费为638元。而在此期间的公共能耗费依约定不应收取。2010年4月1日至2012年10月底期间的物业管理费，因章银根、章华已进行装修，依约定，该期间的物业管理费应按100%收取。根据该房屋面积，结合每月每平方米1.2元之约定，在此期间的物业管理费为4707元。2010年4月，因章银根、章华已装修，依装修之日的次月开始分摊之约定，章银根、章华应从2010年5月1日开始承担公共能耗费。2010年5月1日至2012年10月底的公共能耗费，应按赞成物业公示的不同时段的标准分段计算。其中2010年5月至2010年7月，按每月每平方米0.4935元计算，为187元。2010年8月至2011年7月，按每月每平方米0.4142元计算，为629元。2011年8月至2012年1月，按每月每平方米0.38元计算，为288元。2012年2月至2012年7月，按每月每平方米0.39元计算，为296元。2012年8月至2012年10月，按每月每平方米0.37元计算，为140元。上述公共能耗费共计1540元。因此，2009年10月至2012年10月�章银根、章华应支付的物业管理费为5345元，扣除章银根、章华在交房交付时已支付的1822元，章银根、章华尚欠物业管理费3523元。2010年5月1日至2012年10月底，章银根、章华应支付的公共能耗费为1540元，扣除章银根、章华在交房时已支付的759元，章银根、章华尚欠公共能耗费781元。物业管理费每半年支付一次。章银根、章华在交房时已预交1822元物业管理费，原审法院视情认定章银根、章华自2010年11月1日始就物业管理费的给付构成迟延，章银根、章华依约定应承担滞纳金。双方约定的每日0.2%滞纳金标准过高，原审法院参照同期银行年贷款利率，按半年给付一次、每次给付911元分段计算，物业管理费的滞纳金为292元。章银根、章华在交房时已预交759元公共能耗费，原审法院视情认定章银根、章华自2011年8月1日始就公共能耗费的给付构成迟延，章银根、章华依约定应承�滞纳金。双方约定的每日0.2%滞纳金标准过高，原审法院参照同期银行年贷款利率。按前述不同给付金额分段计算，公共能耗费的滞纳金为45元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，于2013年5月9日判决：一、章银根、章华支付给浙江赞成物业管理有限公司物业管理费3523元、公共能耗费781元、滞纳金337元，合计4641元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回浙江赞成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果章银根、章华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由章银根、章华负担，于判决生效之日起十日内交纳至原审法院。
宣判后，赞成物业与章银根、章华均不服，向本院提起上诉。赞成物业向本院提起上诉称：1、赞成物业与章银根、章华于2009年7月15日签订前期物业服务协议，后即通知章银根、章华要求办理房屋交接及物管费缴纳等事宜。同年9月2日章银根、章华接收房屋，缴纳半年的物管费，未预交公共能耗费。该事实证明，赞成物业关于物业费计算的时间不存在错误。章银根、章华一直未提供缴纳物管费的收据凭证。在没有证据证明已缴纳一年物管费用的情况下，原审判决便认定章银根、章华的辩解，明显失当。2、关于空置房是否应按70%缴纳的问题。首先，章银根、章华没有举证证据证明其空置的事实以及空置的时间，原审根据章银根、章华的口头抗辩便予以认定，过于随便和草率，如此认定和判决与事实不符，无证可查，有失客观性和权威性。其次，赞成物业要求章银根、章华支付的是2010年3月至2012年10月的物管费及公共能耗费。之前未交的物管费及公共能耗费赞成物业保留追究等权利。如果章银根、章华有证据证明确实空置及空置期间，同时有证据证明确实多交物管费的，应当以不当得利纠纷为由反诉或者另案起诉，要求返还。3、关于违约金，即协议中约定的滞纳金标准的约定。关于滞纳金条款是双方合意的结果，合法有效。在一审诉请中，赞成物业根据章银根、章华拖欠金额总额的30%计算，符合我国合同法中的有关规定。原审判决中，章银根、章华未就此提出过高的抗辩。法院径直做调整，降低标准，属于越权，于法于理不合。综上，请求二审法院依法撤销原判，予以改判。
针对赞成物业的上诉，章银根、章华共同辩称：1、如果当时在交付物业时不缴纳物业管理费和公共能耗费，就无�拿到该房子的。2、关于物业费的问题，赞成物业收取的物业费太贵，小区周边的房子，有的仅仅收取了卫生费，有的也仅仅就是收取几十元的物业费，而赞成物业却要收取1.7元左右的物业费。对于房子空置的时间，原审认定是正确的，当时由于无钱进行装修，所以房子一直是空着的。到2010年4月份的时候进行了简易的装修，6月份装修完毕。5月份的时候，水的使用是正常的，到6月18日的时候，水就出现了问题，水很小了，章银根、章华就找了赞成物业，赞成物业提出是水的压力不够，所以就把拆除丝网减压阀拆除了，导致了泥浆水就进来了。章银根、章华居住的是2楼，所以不需要使用水泵。3、对于违约金的问题，赞成物业提出2009年的时候，双方就已经有物业服务合同，但是到一审开庭的时候，赞成物业还无法拿出协议，赞成物业不应该收取违约金。综上，请求驳回赞成物业的上诉。
章银根、章华向本院提起上诉称：一、赞成物业未提供安全、合格的物业服务，在赞成物业未改进服务以前，章银根、章华有理由拒付物业费。原判未要求赞成物业改进物业服务，解决擅自拆除丝网减压阀引起水管堵塞造成的章银根、章华损失，单独判决章银根、章华单方履行交费义务，有违公平、公正。二、原判在章银根、章华提起反诉情况下，判决章银根、章华另行起诉明显违反关于合并审理本诉与反诉的法律规定。三、原判认定的事实不清，证据不足，应发回重审或改判。原判没有查清厨房水小是章银根、章华进水管比室外水管小还是物业擅自拆除丝网减压阀引起水管堵塞引起的事实，就单独判决业主一方承担责任；事实上20MM水管为居民室内通用水管，符合民用家庭规范水管要求，说20MM水管小堵塞是不符合常规规范道理的，堵塞是物业擅自拆除原设计丝网减压阀引起泥沙进入室内水管堵塞这么明显的事实，原审属于事实不清，证据不足，请求重审或改判。四、章银根、章华居住的二楼又不高，无需用水泵打水，最后导致泥沙进入室内水管。章银根、章华共用80至90吨水，需承担近2000元能耗费，且章银根、章华家是二楼，走楼梯方便，基本不用电梯，所以这不合情理的能耗费应取消。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判：赞成物业承担其擅自拆除丝网减压阀引起水管堵塞造成的章银根、章华损失；物业费过高，请求降低，请求取消能耗费。
针对章银根、章华的上诉，赞成物业辩称：第一、章银根、章华提出要求物业承担擅自拆除丝网减压阀引起水管堵塞损失赔偿的问题。章银根、章华提出的损失赔偿是独立于本案的另外一个诉，应当另案起诉。第二、物业公司的物业服务符合法律规定、合同约定。在岭上花苑项目中，只有章银根业主恶意、无理拖欠物业费，就是明证。章银根提出赞成物业未提供安全、合格的物业服务，没有任何依据。丝网减压阀物业明确没有擅自拆除。况且，后来物业已经重新安装回去，与本案物业费无关。第三、本案一审中，章银根业主根本未提起反诉，却上诉称一审违法。第四、减压阀及公共能耗费问题。业主的房屋是高层，需要安装丝网减压阀，水质等完全符合规定。况且，业主的该上诉理由与本案无关，也不能成为拖欠物业费的理由。公共能耗费，是整个小区公共资源的消耗费用，物业服务合同中明确约定由业主分摊。物业公司完全根据合同以及实际消耗分摊计算，并不存在违法违约情形。如果章银根、章华对此有异议，可以向业主委员会提出，而不应当拖欠物业费。第五、物业费应当从2009年9月1日起算。
章银根、章华�赞成物业于2009年7月15日已签订前期物业服务协议，协议约定物业费从开发商通知本物业交付之日的次月1日起后缴纳。事实上，前期物业服务协议签订后，8月份，开发商即通知交房。章银根、章华9月2日签署入住交接书与该事实也是吻合的。所以，物业费应当从2009年9月1日起算。第六、章银根仅缴纳了2009年9月至2010年2月半年的物业费。业主章银根没有证据证明在入住交接时缴纳了一年的物业费，应该承担举证不能的后果。反之，根据赞成物业的证据，章银根在入住交接时仅缴纳了半年即911元物业费。所以，章银根、章华至今拖欠2010年3月至2012年10月的物业费是清楚的。综上，请求二审法院依法驳回章银根、章华的上诉。
上诉人赞成物业在二审中提交的证据有：1、2009.6.30-2009.10.21物业费日记帐。2、2009年一期物业费表。3、明细帐。三份证据证明章银根、章华总共交�的物业费为911.01元，装修时间为2009年10月的事实。而且该套房子是2009年10月装修的。
上诉人章银根、章华在二审中未提交新的证据。
赞成物业提交的证据，章银根、章华不予认可，因为双方之间到2013年3月3日才有这一个前期物业服务协议，也就是说，既然章银根、章华没有请赞成物业提供服务，赞成物业无权向章银根、章华收取物业费。本院认为，该三组证据系赞成物业自行制作，不符合证据的形式要件，本院不予确认。
本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。
本院认为：从章银根、章华提交的入住交接书和房产公司收取费用清单可以反映，在章银根、章华交接202室房屋时已经预交了1822元物业管理费和759元能耗费，赞成物业认为章银根、章华在交接202室房屋时只缴纳了半年物业管理费，但其未提交有效证据加以证明，故该上诉理由，本院不予采纳。作为对小区进行物业管理的赞成物业，应当对小区业主进行房屋装修予以严格登记以便于管理，原审法院将章银根、章华何时对202室房屋进行装修的举证责任分配给赞成物业，在赞成物业无证据证明章银根、章华何时装修房屋的情况下，根据章银根、章华的自认，确定涉案房屋2009年10月1日至2010年3月底为空置期，并无不当之处。依约定空置期物业管理费按70%标准收取，能耗费不进行分摊，原审法院将章银根、章华在交接房屋时预交物管费和能耗费的多余部分抵扣其应缴纳的2010年5月1日至2012年10月底的部分物管费和能耗费，也无不当之处。故赞成物业上诉对空置房是否按70%缴纳物管费所提出的异议，本院不予采纳。虽然章银根、章华一审中未对违约金是否过高提出抗辩，但从其答辩意见的内容看，章银根、章华主张赞成物业造成其损失�抵扣物管费，其无需支付物管费，原审法院根据该抗辩，结合本案具体情况，主动酌情调低迟延缴纳物管费的滞纳金，并无不当之处。故赞成物业上诉就滞纳金所提异议，本院不予采纳。
章银根、章华上诉认为其有理由拒付物管费的理由是赞成物业未提供安全、合格的物业服务，主要为赞成物业擅自拆除减压阀引起水管堵塞造成章银根、章华损失。由于从现有证据尚不能证明202室房屋厨房间出水量较小的原因系丝网减压阀的拆除行为造成，故章银根、章华拒付物管费的理由不能成立。章银根、章华如有证据证明赞成物业存在过错行为造成其损失的，可另行起诉要求赔偿。能耗费的分摊系物业服务合同约定的内容，非因章银根、章华家住二楼而无需支付能耗费，故章银根、章华要求取消能耗费支付的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，实体�理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由浙江赞成物业管理有限公司负担25元，由章银根、章华负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞建明
审 判 员 韩 昱
代理审判员 余江中
二〇一三年九月五日
书 记 员 朱 江