广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初6205号原告：深圳市金活实业有限公司，住所地深圳市罗湖区人民南路天安国际大厦1006－1008室，统一社会信用代码：91440300279466958G。法定代表人：赵利生，董事长。委托诉讼代理人：薛展涛，广东世纪华人律师事务所律师，执业证号：14403201010202983。委托诉讼代理人：邓富云，广东世纪华人律师事务所律师，执业证号：14403201611748551。被告：黄玉兰，女，汉族，1966年7月1日出生，住址：深圳市罗湖区。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛展涛、邓富云到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原被告双方签署的《租赁协议》已于2017年11月27日解除；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年以前，案涉金世界商厦三楼商铺长年处于空置状态，包括被告在内的众多业主期待通过整体招商盘活物业。2008年初，深圳市金匣子文化发展有限公司（以下简称金匣子公司）愿意整体承租金世界商厦三楼商铺，用于经营K－B0X品牌KTV连锁店，但金匣子公司和各商铺业主均希望作为开发商的原告承担转租方的角色，减少中间沟通和管理上的繁琐和成本。自2008年3月份起，原告与包括被告在内的众多业主签署了租赁协议，原告随即亦与金匣子公司签署了租赁协议，将金世界商厦三楼商铺整体转租给了金匣子公司，金匣子公司支付租金后，原告将租金支付给包括被告在内的众多业主。因金匣子公司经营状况一直良好，各方均依约履行完租赁协议至2014年3月到期。上述租赁协议到期前，金匣子公司提出了续租请求，各方就此重新达成了续租合同，续租合同期限自2014年3月13日起至2020年3月12日止。2017年10月，金匣子公司以长期亏损，无法继续经营等为由，提出要求提前终止续租合同。因实际使用人金匣子公司退租，导致原被告双方合同无法继续履行，合同目的无法实现。为了避免扩大损失，原告于2017年11月27日书面函告被告：即日起双方续签的租赁合同提前终止，由被告自行招租或者与原告推荐的意向方签约。关于违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第二款规定：“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”根据上述规定，原告应当承担的违约金为：38.2%【27.5个月（未履行部分）/72个月（合同总期限）】×租赁保证金。现原告同意将已向被告支付的相当于2个月租金的租赁保证金作为违约金赔偿给被告，被告无需退还给原告。被告答辩称，一、原告要求解除《租赁协议》没有事实依据。被告与原告签订的《租赁协议》约定：1、租赁期为6年，自2014年3月13日至2020年3月12日止。2、原告可转租或以其它方式经营承租场地。被告认为，该《租赁协议》合法有效，协议双方均应严格履行协议。次承租人与被告不发生任何法律关系，次承租人的违约或不租行为不能成为原告提前解除与被告之间《租赁协议》的事实依据或理由。原告转租后，次承租人违约时，原告有权向次承租人追究违约责任以弥补损失，之后可自行利用、经营或继续转租，相关风险或后果由原告承担，与被告无关。二、2017年11月27日出具的《告知函》无解除合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案双方在履行过程不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的情形。该《告知函》因无法律依据故不具有通知解除协议的效力。因此，请求法院依法确认《告知函》无解除合同的效力。三、《租赁协议》至今未解除。解除《租赁协议》是原告的单方意思，被告不同意解除，且租赁物至今仍是原告占有、使用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年5月20日，被告（出租方）与原告（承租方）签订《租赁协议》，约定如下主要内容：被告将拥有的位于深圳市罗湖区解放路南侧金世界商场三层B51出租给原告，租赁期自2014年3月13日起至2020年3月12日止；合同期内，原告按每月人民币892.70元向被告支付租金，从2016年3月13日起即第3年起每年在上一年的基础上递增5％（其中第4年2017年3月13日至2018年3月12日的每月租金为人民币983.90元，第5年2018年3月13日至2019年3月12日的每月租金为人民币1033.10元，第6年2019年3月13日至2020年3月12日的每月租金为人民币1084.80元），原告应于每月15日前向被告交付当月租金；原告应于本协议签订后的2014年3月25日前交纳租赁保证金差额（前期租赁保证金顺延），并预交合同首期租金；原告如逾期支付租金，被告有权按日收取万分之五的滞纳金，如逾期30日原告仍未支付当月租金，则被告有权终止本协议，并不予退还原告所交付的租赁保证金，或要求原告赔偿损失；原告应于本协议签订后的2014年3月25日前向被告支付租赁保证金人民币1784.80元，被告须于收到租赁保证金时开具收据给原告，租赁保证金不计息，原告在支付本协议期最后2个月租金时，原告可用租赁保证金冲抵，如不足抵扣，须同时补足；被告不负担原告在使用、经营过程中所产生的任何费用，从2014年3月13日起，物业管理费由原告承担；被告知悉并同意原告采取转租或其他方式经营承租场地，但原告对外转租的终止期不得超过双方签定的租赁期限；任何一方违反本协议规定导致本协议无法履行，另一方可以终止协议，并要求违约方赔偿对方所造成的经济损失；若因原告违约导致本协议提前终止、解除，则被告可不退还原告所交付的租赁保证金外，或要求原告赔偿损失；若因被告违约导致本协议提前终止、解除，被告除应双倍返还租赁保证金外，被告还须按原告承租、转租场地的损失赔偿原告；考虑到租赁场地的完整对原告经营的重要和必要性，双方一致同意，如果截止2014年1月5日，原告仍未能与占三楼商铺面积的90％的商铺业主签约，则本租赁协议自动解除，双方无须为对方承担任何责任；本协议经双方签字，以及原告交足两个月租金数额的租赁保证金后生效；等等。另查，2014年2月28日、2014年3月12日、2014年6月25日、2014年7月18日、2014年12月16日，原告依次与金匣子公司签订《补充协议》，分别约定将原告已租赁包括涉案商铺在内的金世界商场三层整体转租给金匣子公司使用，租期为2014年3月13日至2020年3月12日止。2017年10月11日，金匣子公司向原告及金世界商场三层各铺位业主发出《深圳市金匣子文化发展有限公司停业告知函》，称其公司处于长期亏损状态，决定从2017年10月11日开始停止营业并解散及清算公司，对原告及各铺位业主所有有关经营场所金世界商场三楼的合同也同时终止，同时把经营场所金世界商场三楼的使用权返还给原告和各铺位业主，同时向原告申请搬离其用于经营的物品，并将押金和管理费押金退回其公司。2017年10月17日，原告向金匣子公司发出《关于的回函》，称其于2017年10月16日收到前述告知函，并要求金匣子公司继续履行双方于2014年续签的尚未到期的租赁合同。当日，金匣子公司即向原告回函，仍坚持要求提前终止租赁合同。2017年12月1日，原告向被告邮寄《告知函》，称因金世界商场三楼商铺为产权式商铺，各小商铺之间已形成难以分割的统一整体，金匣子公司单方面提前终止合同，将导致其与金世界商场三楼各小商铺业主之间为续签金匣子公司租赁合同而达成的续租合同无法继续履行，故通知被告双方于2014年3月签署的租赁合同自2017年11月27日起提前终止，相应铺位正式移交给被告。又查，原告曾于2017年10月20日向本院起诉金匣子公司，案件号为（2017）粤0303民初21382号，诉讼请求为：要求金匣子公司支付租金及物业管理费等费用。在该案审理过程中，金匣子公司提出反诉，反诉请求为：确认反诉人与被反诉人双方的租赁合同已经于2017年10月11日解除。该案件目前尚未审结。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议的焦点为原告2017年11月27日出具的《告知函》是否符合涉案租赁协议约定解除或法定解除情形。原告认为，原告与被告签订涉案租赁协议的目的系将涉案商铺与其他商铺作为整体转租给案外人金匣子公司使用，现因金匣子公司单方提前解除合同，导致涉案租赁协议无法继续履行，合同目的无法实现，故涉案《告知函》符合合同法定解除情形。对此，本院认为，涉案租赁协议与原告和金匣子公司之间签订的租赁合同分属不同的法律关系，且涉案租赁协议未约定将后份租赁合同是否正常履行作为解除租赁协议的相应情形，故后份租赁合同的履行情况不影响涉案租赁协议的正常履行；且被告在履行涉案租赁协议过程中不存在任何违约行为，故本院认定涉案《告知函》不符合合同法定解除情形。根据《合同法》第96条规定，当事人一方依照《合同法》第93条第2款、第94条规定解除合同，应当遵守下列程序：（1）必须具备法定解除合同的条件，即符合约定解除或法定解除的情形。在具备该条件情况下，不必经对方当事人同意，只需向对方作出解除合同的意思表示，就可以解除合同；（2）行使解除权应当通知对方当事人。合同自通知到达对方时解除。对方当事人接到解除合同的通知后，认为不符合约定的或者法律规定的解除合同的条件，不同意解除合同的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第24条规定，非合同解除权人须在约定的异议期间内或解除合同通知到达之日起的三个月内向人民法院起诉确认解除合同的效力。本案中，原告向被告发出的涉案《告知函》因在内容上未具备约定解除或法定解除的条件，根据前述规定，即使被告接收到该《告知函》而未在限定期限内提出异议，也不产生涉案租赁协议解除的法律效果。至此，原告提出的被告未在涉案《告知函》送达之日起三个月向人民法院起诉确认解除合同的效力，已丧失相关权利的诉讼理由缺乏前提条件，本院不予采纳。综上，原告要求确认涉案租赁协议已于2017年11月27日解除理由不成立，本院予以驳回。在此情况下，原、被告双方仍应继续履行涉案租赁协议。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市金活实业有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币100元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  陈贵生审判员  彭弘卫审判员  朱丽娜二〇一八年六月二十六日书记员  李 超