北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00565号
上诉人（原审原告）北京瑞来隆安泰物业管理有限公司，住所地北京市西城区红土店南里小区7号楼2-4-1室。
法定代表人赵亚衡，董事长。
委托代理人赵梦龙，男，1978年10月30日出生。
委托代理人文川，男，1986年11月3日出生。
上诉人（原审被告）王向荣，女，1970年6月20日出生。
委托代理人殷海清，男，1961年6月9日出生。
上诉人北京瑞来隆安泰物业管理有限公司、上诉人王向荣因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第14566号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月，北京瑞来隆安泰物业管理有限公司（以下简称隆安泰物业公司）起诉至原审法院称：根据北京市人民政府令1995年第21号的关于《北京市居住小区物业办管理办法》中第八条之规定，在物业管理委员会成立之前，该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期物业管理，根据中华人民共和国国务院令2003年第379号发布的《物业管理条例》中第三章的规定，开发建设部门有权指定物业管理企业进行前期物业管理，同时中国铁路物资北京公司、中国南方机车车辆工业集团公司将北京市刘家窑东里8号楼委托给我公司进行物业服务并签订了物业服务合同。我公司一直履行与开发单位签订的物业委托合同上约定的职责，为小区业主提供良好的物业服务，小区业主在接受了物业服务的同时也应该履行其交纳相应物业费的义务，但王向荣自2008年1月1日至今无故拖欠。我公司要求王向荣支付2008年1月1日至2013年12月31日的物业费8109.42元，案件受理费由王向荣负担。
王向荣辩称：隆安泰物业公司起诉状的依据之一北京市人民政府令1995年第21号关于《北京市居住小区物业管理办法》已于2010年9月30日废止，该依据无效。隆安泰物业公司起诉状的依据之二是中华人民共和国国务院令2003年第379号令发布的《物业管理条例》，根据《国务院关于修改＜物业管理条例＞的决定》，新《物业管理条例》已于2007年8月26日修改，并于2007年10月1日起生效，隆安泰物业公司的该依据依然存在问题。我未与产权单位签过任何合同，也未与隆安泰物业公司及其分公司签过物业合同，隆安泰物业公司的起诉理由不成立。根据隆安泰物业公司提供的与产权单位签订的目前在有效期内的续签协议，续签协议主体是隆安泰物业公司丰台分公司，而且有效期将在2014年1月31日结束。隆安泰物业公司上次撤诉就是因为无有效营业资质。2007年10月1日生效的《物业管理条例》第24条规定住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业或经物业所在区、县人民政府房地产主管部门批准选聘具有相应资质的物业服务企业。既然该公司不具备合法资质，就不应承揽相应的物业管理业务，其与产权单位签订的协议未通过招投标方式或经地方主管部门批准，应属无效协议，且是其与产权单位的私下行为，业主不予认可，对业主不具备任何法律效力。隆安泰物业公司与产权单位签订的物业管理委托合同第六章约定委托管理期限自2007年2月1日起暂定一年，未见其续签合同，说明这个合同已在2008年2月1日起失效，现在属无效合同，不能作为起诉依据。该合同第四章约定：隆安泰物业公司应依据备案的小区物业管理公约与业主签订物业合同收取相关费用，向业主和物业使用人告知物业有关规定项目、收费标准及相关的物价认证，这些我从未见过。事实上，隆安泰物业公司从未将备案的管理公约告知业主，更未与业主签订过任何物业合同，并公示其应该告知业主的内容。隆安泰物业公司向我催缴物业费无凭无据。根据中华人民共和国国务院令2007年第504号令，新修订的《物业管理条例》第三章前期物业管理，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，除签订书面的前期物业服务合同外，还应在销售物业前，制定并向业主明示临时管理规约，并应将前期物业合同内容包含在房屋买卖合同之内。说实话，这些仅适用于新建小区，如果我们楼也按照这个条款执行，这个楼几乎所有业主都应该重新签订房屋买卖合同或补签物业服务合同，否则该条款对我们无效。如果隆安泰物业公司非要用这些条款来说事，我想声明：我在签订房屋买卖合同时没有见过任何这类已明示的规约，房屋买卖合同中也没有涉及任何前期物业服务的内容。这只能说隆安泰物业公司的管理存在问题，不仅对房屋买卖无任何限制，而且现有房屋业主是谁都不知道。根据北京市建委《关于物业服务合同备案工作的通知》（京建发（2010）736号）要求：“2010年10月1日前签订的物业服务合同，各物业服务企业应当于2011年12月31日前在网上填报相关信息，并在项目所在地区县建委（房管局）申请物业服务合同备案。”隆安泰物业公司应出示已在建委备案的证据。若隆安泰物业公司没有备案，其本案已违反《北京市物业管理办法》，没有备案就说明隆安泰物业公司没有和产权单位签订有效的物业服务合同，那么隆安泰物业公司以物业合同纠纷起诉我就是违法行为。从我搬入这个小区起，不知道这个小区有物业公司，买这套房子的时候，前任房主告诉我这个小区没有物业费，办理房产变更手续时也没有人通知物业费事宜。住进来后，未见过该楼有物业办公室，更未见过物业管理人员，从未见过任何关于物业费的公示，也不知道物业费是按什么标准、什么规定收取的，收取的是哪些费用，给业主提供的服务是哪些。每年仅见过有人张贴的手写的交纳卫生费和照明费的通知，从未见过其他收费通知。这说明双方约定的就是业主负担卫生费和照明费，对方默认无其他收费项目。这笔费用我是按年按时交纳的，不存在拖欠问题。根据北京市人民政府（2010）第219号令《北京市物业管理办法》第八条：建设单位承担前期物业服务责任，销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。我所购住房从未签订过前期物业服务合同，不应该按此条款执行。根据北京市发改委2005年12月9日颁布的《北京市物业服务收费管理办法（执行）》通知：按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人物业服务费用的承担，从其约定。我与产权单位无任何约定，事实上我都不知道该楼的产权单位是谁，亦无人告知该楼物业由隆安泰物业公司管理，且未见该楼召开过业主委员会或业主大会，对物业公司的管理进行监督。根据北京市人民政府（2010）第219号令《北京市物业管理办法》第二十三条：物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。在我们楼从未见过物业管理区域，且从未见过收费通知或任何收费项目的公示。既然2011年1月1日财政部有文规定，物业费由个人承担。为何当年不执行规定，按照北京市物业管理办法要求履行相关程序，成立业主委员会或召开业主大会，与业主签订相关的物业收费协议或合同，明确双方的责任和义务。只要按照北京市物业管理办法选定的物业公司，全体业主认可，我就认可。隆安泰物业公司出示的通知系复印件，通知上既没有指定涉及人员的范围，更没有明确的通知对象，而且这样的通知业主们从没有见过。这个通知不具备法律效力，与业主无任何关系。所谓的隆安泰物业公司仅在地下室门口悬挂所谓的管理处的牌子，却从来见不到任何管理人员。只有在将业主告上法院后，才在一楼配电室贴上一张纸，纸上的电话是添加上去的，2013年8月28日晚上我下班时发现纸上手写的电话已被人撕掉。根据北京市人民政府（2010）第219号令《北京市物业管理办法》第28条：物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。我们楼的业主别说见过物业项目负责人，而是压根就不知道我们楼的项目负责人姓甚名谁。所谓的物业公司既未与业主约定物业服务内容，也从未依法履行其职责，无权要求业主缴纳物业费。另根据《北京市物业管理办法》第5条：建设单位应当划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。我们楼从未有过这样的物业管理区域，配电室应该算设备间，根本不符合作为物业办公室的要求，配电室的值班人员与物业管理人员更是两个不同的概念。据此，我不认为我所居住的楼有物业公司，如果这个小区有物业公司，就不应该出现以下情况：无固定的物业办公区域，有事从来找不到人；无任何收取物业费的公示及服务项目公示；无门卫或保安，大门敞开，闲杂人员随便进入，楼道里的墙上到处都是小广告，业主门上天天有小广告；电梯不按时检修，只是复印别的地方同型号的电梯的检验合格证，贴在电梯里面，编号明显与本电梯编号不符；地下二层长期积水浸泡，无人清理，设备层想砸就砸，把楼体破坏得千疮百孔；房屋夏天漏雨，冬天墙体生霉，和楼下当时打扫卫生的人员熊爱国反映多次，从未有人到家里实地查看漏雨情况。如果该楼有物业公司，应该有业主资料，应该对自己服务的对象有最基本的了解，该公司竟然对业主是男是女都不了解，第一次的起诉状竟将我的性别写错，隆安泰物业公司知道自己理由不充足撤诉了。7月30日，我苦苦等待两个小时后无任何说法就让我回家了，我要求隆安泰物业公司赔偿我无故请假的误工损失费793.56元。另外，根据当前民法通则，普通民事争议的诉讼时效不超过2年，隆安泰物业公司居然无根无据地说我从2008年1月1日起拖欠物业费，其提出的诉讼时效不合理。综上，我与隆安泰物业公司及其分公司从未签订过物业合同，根本不存在任何关系，也就不可能存在物业合同纠纷，要求驳回隆安泰物业公司的诉讼请求，诉讼费用由隆安泰物业公司承担。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。隆安泰物业公司与中国南方机车车辆工业集团公司、中国铁路物资北京公司签订了物业管理委托合同，并依协议对北京市丰台区刘家窑东里8号楼进行了实际管理，王向荣作为8号楼业主在接受服务后理应交纳物业费。因王向荣于2009年4月21日取得丰台区×1007号房屋所有权，故隆安泰物业公司要求王向荣支付2008年1月1日至2009年4月20日物业费的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。因隆安泰物业公司未就其曾向王向荣追索物业费提供证据，应当认定隆安泰物业公司对王向荣所拖欠2009年4月21日至2011年7月3日的物业费怠于行使权利，故对隆安泰物业公司要求王向荣支付2009年4月21日至2011年7月3日物业费的诉讼请求，法院不予支持。隆安泰物业公司在对北京市丰台区刘家窑东里8号楼管理中存在一定瑕疵，故王向荣应当向隆安泰物业公司支付2011年7月4日至2013年8月29日物业费的具体数额，由法院酌情予以确定。因截至本案开庭日2013年8月29日，隆安泰物业公司尚未提供2013年8月30日至2013年12月31日的物业服务，故对隆安泰物业公司要求王向荣支付2013年8月30日至2013年12月31日物业费的诉讼请求，不予支持。隆安泰物业公司在收取物业费后，应本着对小区业主负责的原则，对其管理小区存在的问题应进行改进，改善小区的环境。就王向荣答辩称要求隆安泰物业公司赔偿误工费一节，不属于本案处理范围，王向荣应另案处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，原审法院于2013年9月判决：一、王向荣于判决生效后十日内给付北京瑞来隆安泰物业管理有限公司二○一一年七月四日至二○一三年八月二十九日的物业费二千零三十六元七角四分；二、驳回北京瑞来隆安泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，隆安泰物业公司不服，提出上诉，该公司上诉称：首先，一审判决王向荣支付的物业费与王向荣实际拖欠物业费相比，数额过低。其次，我公司多次以电话及上门催缴的方式向王向荣主张物业费，故原判认定我公司怠于行使催讨2009年4月21日至2011年7月3日物业费与事实不符。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
王向荣亦不服原判，提出上诉，王向荣称：我与隆安泰物业公司从未签订过物业合同，隆安泰物业公司的诉请缺乏依据；隆安泰物业公司没有公示收费标准、收费内容，也从未履行过自己应尽的职责；长期只有一名打扫卫生的人员，且并未对该楼进行有效管理；业主房屋漏水，也没有人来处理问题。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回隆安泰物业公司的诉讼请求。
经审理查明，2007年1月24日，中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京公司（委托方、乙方）与隆安泰物业公司（受托方、丙方）签订《物业管理委托合同》一份，约定：甲方、乙方将丰台区刘家窑东里8号楼委托丙方实施物业管理，建筑结构为钢筋混凝土结构，层高2.7米，地上16层地下2层，甲方占产权的55％、乙方占产权的45％；丙方提供管理和服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任和义务；委托管理事项包括1.房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，如楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、电梯间、配电室、人防出口等；2.共用设施、设备系统的维护、养护、运行和管理，如共用的下水管道、落水管、垃圾间、天线、共用照明、暖气干线、电梯、高位水箱及消防、避雷设施等；3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物养护和管理，如道路、室外上下水管道、化粪池、井等属于8号楼的部分；4.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；5.公共环境卫生，含公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾清运等；6.维护公共秩序，含物业区域内安全、保卫、巡查等；7.管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；8.负责代收房租，房屋装饰装修管理、服务；根据《北京市居住小区物业管理办法》的有关规定，经三方协商，甲方、乙方于本合同签订后15日内向丙方一次性支付物业启动费人民币肆万元（甲方2.2万元，乙方1.8万元），由丙方按有关政策规定合理使用，由丙方根据《京发改（2005）第2662号》即《北京市物业服务收费管理办法》负责向业主（或产权人）和使用人收取相关费用，全年费用玖万元（甲方4.95万，乙方4.05万）；丙方收费执行京发改（2005）第2662号文件，《关于北京市物业服务收费管理办法》（试行），房屋和共用部分、共用设施、设备的维修使用及管理，设备运行，环境卫生，消防等管理事项，丙方按北京市有关管理规定执行，服务标准按照北京市房屋土地管理局《关于印发北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》的通知。京房地字（1999）年187号文件规定执行；委托管理期限为丙方正式接管本合同所涉8号楼物业（三方办理交接手续）之日，即2007年2月1日起暂定一年，合同期满前一个月续签下一年度合同。
2008年3月10日，中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京公司（委托方、乙方）与隆安泰物业公司（受托方、丙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定：根据甲乙丙三方于2007年元月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原协议约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限继续延续到2009年1月31日。
2009年6月16日，中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京公司（委托方、乙方）与隆安泰物业公司（受托方、丙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定：根据甲乙丙三方于2007年元月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原协议约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限继续延续到2010年1月31日。
后中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京公司（委托方、乙方）与隆安泰物业公司（受托方、丙方）签订《物业管理委托合同续签协议》一份，约定：根据甲乙丙三方于2007年1月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原合同约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限由2010年1月31日延续至2012年1月31日。
后中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京公司（委托方、乙方）与隆安泰物业公司丰台分公司（受托方、丙方）签订《物业管理委托合同续签协议》一份，约定：根据甲乙丙三方于2007年1月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原合同约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限由2012年1月31日延续至2014年1月31日；甲方和乙方年度的物业费待面积核定后按1.42元／平米月支付。
2013年7月4日，隆安泰物业公司丰台分公司以物业服务合同纠纷起诉王向荣，后隆安泰物业公司丰台分公司撤诉。
王向荣称其并非产权单位的职工，其于2009年以商品房的价格购买丰台区×1007号房屋。2009年4月21日，丰台区×1007号房屋登记在王向荣名下，房产证号X京房权证丰字第×号，房屋性质为商品房，建筑面积79.88平方米。王向荣未交纳2009年4月21日至2013年8月29日的物业费。
在审理中，原审法院到北京市丰台区刘家窑东里8号楼进行现场勘验，楼道、地下室、小区内部分设施等存在管理不到位问题。
上述事实，有《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》、《物业管理委托合同续签协议》、房屋所有权证、照片以及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，隆安泰物业公司与中国南方机车车辆工业集团公司、中国铁路物资北京公司签订了《物业管理委托合同》，并依协议对北京市丰台区刘家窑东里8号楼进行了实际管理。王向荣作为8号楼业主，亦实际接受了隆安泰物业公司的物业管理，双方形成了事实物业服务关系，故王向荣在接受服务后应当交纳物业费。关于隆安泰物业公司所提，原审判令王向荣给付该公司的物业费数额过低之上诉主张，经审核，原判考虑到隆安泰物业公司在对北京市丰台区刘家窑东里8号楼管理中存在一定瑕疵，酌减王向荣所应缴纳的物业费并无不当，故隆安泰物业公司此节上诉主张本院不予支持。隆安泰物业公司另提，原判认定该公司怠于行使催讨2009年4月21日至2011年7月3日物业费与事实不符的上诉主张，经查，隆安泰物业公司未提供充分证据证实该公司在诉讼时效内向王向荣催讨2009年4月21日至2011年7月3日物业费，因此原审法院判令王向荣向隆安泰物业公司支付2011年1月1日至2013年8月29日的物业费，亦无不当。隆安泰物业公司提出的此项上诉理由无事实及法律依据，本院不予采纳。关于王向荣所提，王向荣与隆安泰物业公司从未签订过物业合同，隆安泰物业公司的诉请缺乏依据的上诉主张，经查，本案中虽然王向荣与隆安泰物业公司未签订物业服务合同，但由于王向荣所居住的小区尚未成立业主委员会，因此，建设单位与隆安泰物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。王向荣以其非合同当事人为由提出抗辩，不符合相关法律规定，因此，本院对该上诉意见不予支持。对于王向荣所提，隆安泰物业公司未对8号楼进行有效物业管理及服务，不同意支付物业费的上诉主张，经查，王向荣提供的证据尚不能证明隆安泰物业公司未对8号楼提供物业服务，且原审法院根据本案具体情况，已对隆安泰物业公司应收取的物业费予以酌情减少，故王向荣的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由王向荣负担（于本判决生效后十日内交纳）；二审案件受理费50元，由王向荣负担25元（已交纳），由北京瑞来隆安泰物业管理有限公司负担25元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 杨志东
代理审判员 王 朔
二〇一四年一月二十日
书 记 员 汪 慧