衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）衢柯民初字第227号
原告（反诉被告）：濮久武。
委托代理人：张四囡。
原告（反诉被告）：戎玉娣。
委托代理人：濮久武。
被告（反诉原告）：衢州市万华房地产有限公司。
法定代表人：何日华。
委托代理人：祝春伟。
原告（反诉被告）濮久武、戎玉娣与被告（反诉原告）衢州市万华房地产有限公司（以下简称为万华房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年11月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）濮久武及其委托代理人张四囡，原告（反诉被告）戎玉娣的委托代理人濮久武，被告（反诉原告）万华房开公司的委托代理人祝春伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告濮久武、戎玉娣起诉称，2011年1月26日，两原告在向被告介绍了原告家庭已有二套住房的情况下，与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买金河湾第8幢4单元1001号住房一套，住房单价为10610.82元／平方米，计价1482438元，另购储藏间一间计价款为27340元，合计总价款为1509778元；原告于2011年1月26日付清首付款474778元，余款1035000元办理按揭贷款手续。合同签订当日，原告支付首付款474778元，并等待被告通知前往办理“贷款按揭手续”。之后，被告告知原告属购置第三套房的情况，不能按揭贷款1035000元，仅能住房公积金贷款460000元。由于原告当时已无支付能力，所以要求解除合同并由被告返还首付款，但被告为促成交易，主动同意原告欠款575000元，由原告在2011年底前还清。另460000元办理按揭贷款。原告测算还款能力后，向被告出具欠条并承诺该欠款于2011年底前还清。从2011年1月29日至2012年1月16日，原告又支付被告购房款575000元。原告经多方了解，双方在签订购房合同时国家相关限购政策已经实施，原告家庭属购置第三套房根本不能办理购房按揭贷款，双方所签订的购房合同因违反调控政策的强制性规定，导致原告无能力继续支付购房款。原告于2012年4月26日向被告提出解除购房合同的请求。被告收悉后予以回函，拒绝原告解除合同的请求。诉讼请求：㈠解除双方于2011年1月26日签订的金河湾第8幢4单元1001号房屋的《商品房买卖合同》；㈡由被告返还原告已支付的购房款1049778元及按银行存款利率计算所产生的孳息。
被告万华房开公司答辩称，原告购买商品房时，国家限贷政策已经开始施行，其应当知道相关国家政策。被告不存在欺诈，违反自愿原则与原告签订商品房买卖合同。双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，合法有效。原告向被告提出解除购房合同的请求，被告回函作出明确回复，告知其无权以不能办理按揭贷款为由解除合同。要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告万华房开公司反诉称，反诉被告仅支付了首期房款及部分分期款后，对无法办理公积金贷款的460000元房款以各种理由拒绝支付，甚至无理地提出解除合同，已构成违约行为。反诉请求：㈠判令双方继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》（商品房预售备案登记编号：201101005556）；㈡判令反诉被告支付购房款460000元，支付逾期付款违约金41400元，合计501400元（违约金按每日千分之一标准，从2012年5月22日起暂算至2012年7月21日，2012年7月22日至判决确定履行之日的违约金据实计算）。
反诉被告濮久武、戎玉娣答辩称，反诉被告已按《补充协议》约定支付房款602340元，对总剩余房款中的460000元以《补充协议》的方式明确为公积金贷款，该款支付时间并无约定。双方在签署《补充协议》时，反诉原告是已知反诉被告第三套房，因违反调整政策的强制性规定，而无法取得银行贷款。按省高院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》第七条规定，反诉被告请求继续履行的，将不予支持。要求驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）濮久武、戎玉娣向本院提交下列证据：⑴《商品房买卖合同》，以证明合同明确部分购房款须按揭贷款，签订合同的时间为国家购房限贷政策实施之后；⑵销售不动产统一发票，以证明原告支付被告1049778元的具体时间；⑶录音资料，以证明被告在合同签订之时，已知相关国家政策，但仍与原告签订合同并收取房款；⑷《关于解除“金河湾第8幢4单元1001号”购房合同的请求》，以证明原告以书面形式通知被告解除合同；⑸函，以证明被告收到通知后的回函；⑹结婚证，以证明两原告系夫妻关系。
被告（反诉原告）万华房开公司向本院提交下列证据：⑴《商品房买卖合同》，以证明双方就房屋价款、付款方式及付款期限作了约定；⑵《补充协议》，以证明双方就款项的支付、逾期付款的违约责任等达成补充协议。
上述证据，经双方当事人举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据⑴⑵⑷⑸⑹，被告对其真实性无异议，本院予以确认。证据⑶，被告认为真实性不清楚，但该组证据不能证明被告存在欺诈或胁迫的情形，反而能够证明原告对房贷政策是清楚的。本院认为，被告对录音资料来源于原告与公司财务总监之间的对话未提出异议，对该组证据的真实性予以确认。被告提交的证据⑴⑵，原告对其真实性无异议，本院予确认。
经审理，本院认定事实如下：原告濮久武、戎玉娣系夫妻关系。2011年1月26日，原告濮久武、戎玉娣与被告万华房开公司签订一份《商品房买卖合同》，约定濮久武、戎玉娣向万华房开公司购买金河湾第8幢4单元1001号住房一套，住房单价为10610.82元／平方米，计价1482438元，另购储藏间一间计价款为27340元，总价款1509778元。濮久武、戎玉娣于2011年1月26日付清首付款474778元，余款1035000元办理按揭贷款手续。
同日，双方又签订一份《补充协议》，约定：一、买受人承诺付款如下：1、买受人于2011年1月26日支付房款447438元；剩余房款1062340元，其中460000元办理公积金贷款，另外602340元进行分期付款：⑴、2011年2月20日前付清217340元；⑵、2011年3月20日付清200000元；⑶、2011年12月20日前付清185000元。2、在分期付款期间，若届时银行信贷政策调整，可以办理买受人按揭贷款业务的，则买受人应当在接到出卖人通知的5个工作日内向出卖人指定的银行办妥按揭贷款手续。若非出卖人原因，买受人未按出卖人的要求及时办妥按揭贷款手续的，则买受人仍应按本补充协议的约定按期支付房款。二、若买受人在分期付款期间，按出卖人的要求及时办妥按揭贷款手续的，则买受人确认，《商品房买卖合同》中关于按揭贷款的相关约定对买受人具有约定力。三、买受人保证按本补充协议第一条的约定足额支付各项分期款项和及时办妥银行按揭贷款手续。若买受人未及时足额支付任何一期款项的，则从任何一期付款期限届满之日起，按逾期付款金额每日千分之一向出卖人支付违约金，合同继续履行；如任何一期逾期付款超过7天，则出卖人在逾期届满之日起30日内均有权解除《买卖合同》及本补充协议。出卖人愿意继续履行的，买受人按当期应付款每日千分之一支付违约金；出卖人解除合同的，买受人按总房款的15%支付违约金，如不足以赔偿出卖人实际损失的，由买受人另行补足，出卖人有权在买受人已付房款中直接扣除应赔付的款项，并在双方配合办妥取消预告登记、撤销合同备案等所有解除合同的相关手续后，将余款返还买受人，出卖人已付款项均不计付利息。
濮久武、戎玉娣于合同签订当日支付房款474778元，2011年1月29日支付房款190000元，2011年5月30日支付房款200000元，2012年1月16日支付房款185000元，共计1049778元。
双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》前，国家已实施相关房地产市场调控政策，濮久武、戎玉娣的家庭因原先已有二套住房而无法办理讼争商品房公积金贷款手续，尚欠万华房开公司房款460000元未付。2012年4月26日，濮久武、戎玉娣向万华房开公司提出解除《商品房买卖合同》的请求，公司回函明确表示不同解除购房合同。
本院认为，原告（反诉被告）濮久武、戎玉娣与被告（反诉原告）万华房开公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，国家为稳定房地产交易市场，相继出台了一系列房地产市场调控政策。社会各界亦已通过各种各样的形式作了广泛的宣传。作为商品房的买受人对此更应予以关注，应当在发生买卖关系之前，充分了解房地产市场调控政策的相关内容。虽然房地产出卖方比较买受方更具房地产方面的专业知识，但是并不意味着赋予买受方以出卖方未向其详细介绍相关房地产政策为由解除合同的权利。本案双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》之前，国家已经实施相关房地产市场调控政策，双方知道或应当知道家庭第三套住房已无法办理公积金贷款的事实，此在与《商品房买卖合同》同日所签订的《补充协议》中亦能得到印证，具体在该协议有关买受人承诺付款的第2项，买受人在分期付款期间，是寄予了对银行信贷政策调整，可以办理买受人按揭贷款业务的希望。也就是说，双方知晓协议签订时银行信贷政策是无法支持第三套贷款的。濮久武、戎玉娣以不知道调控政策，导致不能办理按揭贷款手续的理由不能成立。濮久武、戎玉娣在《补充协议》中承诺其中460000元办理公积金贷款付款，仅是一种支付方式而已，并没有违反房地产调控政策的强制性规定，更不能以该支付方式不能实现为由作为合同解除的依据。万华房开公司亦没有隐瞒或虚构事实，导致订立合同违背调控政策而无法继续履行的情形。为此本案不适用省高院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第七条的规定。濮久武、戎玉娣主张解除合同并返还房款本息的诉讼请求，本院不予支持。双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》不违反法律法规的强制性规定，依法应当继续履行。濮久武、戎玉娣无法通过办理公积金贷款的方式支付房款，万华房开公司应当给予合理的宽限期限，其主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）濮久武、戎玉娣与被告（反诉原告）衢州市万华房地产有限公司继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》（商品房预售备案登记编号：201101005556）。
二、原告（反诉被告）濮久武、戎玉娣支付被告（反诉原告）衢州市万华房地产有限公司购房款460000元，于本判决生效之起30日内付清。
三、驳回原告（反诉被告）濮久武、戎玉娣诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）衢州市万华房地产有限公司其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14658元，由原告（反诉被告）濮久武、戎玉娣负担；反诉案件受理费4407元，由被告（反诉原告）衢州市万华房地产有限公司负担。于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 童小平
审 判 员 余建华
人民陪审员 吴雨清
二〇一二年十一月五日
书 记 员 徐桑桑