山西省忻州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）忻中商初字第25号
原告保德县东关镇后沟村民委员会。
法定代表人赵x权，系该村委会主任。
委托代理人武文辉，保德县法律援助中心律师。
委托代理人弓福生，山西元昌律师事务所律师。
被告王爱清，男，1971年1月1日生，汉族，陕西省府谷县人。
原告保德县东关镇后沟村民委员会诉王爱清租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告保德县东关镇后沟村民委员会的法定表人赵x权及其委托代理人武文辉、弓福生到庭参加诉讼，被告王爱清经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告保德县东关镇后沟村民委员会诉称，2011年4�27日被告通过投标获准租赁原告的商贸大厦。2011年5月1日，双方正式签订了租赁合同书。合同书约定了双方的租赁期为10年，从2011年4月27日起，至2021年4月27日止。约定年租金为人民币284万元，逐年交清。约定的交租金时间是：第一年的租金在签订合同的当日交清，以后每年的租金都应提前十个月交清当年租金。有关租赁的具体事宜详见原告和被告共同签订的《租赁商贸大厦合同书》和《东关后沟村商贸大厦招租须知》。合同签订后，原告依法履行了约定，但是被告在签订了合同书后只交付了原告第一年的租赁费284万元，以后就一直不给原告交付租赁费。被告自从租赁原告的商贸大厦后，装修大厦所用的时间为五个月。租金从2011年9月27日起算至今已有2年零7个月的时间。被告仅仅给原告付了第一年的租金284万元，以后的租金被告一分未给原告支付。原告认为，原告�被告事先约定的租金交付方式是每年提前10个月预交当年的租金，但是，被告只交付了一年的租金后，不仅没有提前交付以后的租金，而且直到现在，被告仍欠原告以前的租金（从2012年9月27日起至2014年4月27日共计一年零七个月）449.67万元，一直没有交付给原告。被告以上的行为已构成了根本违约。原告发现，被告在租赁原告的商厦期间，故意破坏了原告商厦的建筑主体结构，将大厦的的多根重要钢筋水泥构造柱捣毁并拆除，同时还将大厦的地下室顶部切开3米余宽，10余米长的一个口子。近期，被告又在未经原告许可的情况下私自将大厦的玻璃故意毁损，将大厦门面的北墙体拆除了很大一块。被告的以上故意破坏行为，造成现在大厦原有建筑主体结构被擅自改变，对大厦建筑安全造成极大的潜在的威胁。被告这种故意破坏公私财产行为不仅构成了违约也构成了违法�由于被告的以上违约行为和故意破坏等违法行为，原告不得不要求解除原合同，同时要求被告将从2012年9月27日起算至今已有1年零7个月时间的租金449.67万元立即给付原告。由于被告未按照合同约定及时给付原告，故被告还应承担利息33.598万元。计算方式按照2012年商业银行贷款年息率6.15%计算至2014年4月27日。以上两项合计为483.268万元，被告都应当给付原告并将商厦交付原告。请求判决解除原、被告于2011年5月1日签订的《租赁商贸大厦合同书》，被告给付原告租金及利息483.27万元。
原告为证明自已的主张向本院提交了如下证据：
1、集体土地使用证；
2、建设用地规划许可证；
3、建设项目选择意见书；
4、保德县人民政府占用土地通知书；
5、保德县计划委员会文件；
6、保德县人民政府专题会议纪要；
以上证据为证明原告拥有商贸大厦土地使用权，建筑大厦的产权，有合法手续。
7、东关后沟商贸大厦招租须知；
8、招标规则；
9、东关后沟村出租商贸大厦投标默票；
10、租赁商贸大厦合同书；
11、收款记账凭证，证实被告交付了第一次租金。
以上证据为证明原告与被告之间签订租赁合同的事实，被告认可原告给出的租赁条件，也认可当时出租商贸大厦的现状。
12、消防改造工程施工合同书；
13、被告捣毁、破坏大厦照片；
14、证实大厦原来的结构情况；
以上证据为证明被告在租赁期间，未经原告许可擅自改变商贸大厦的主体结构。
15、证人翟x星、王x军、白x存、贾x有、岳x元的书面证言，证实商贸大厦是经过公开招标的方式租出去的。
原告提供的证人翟x星、王x军、贾x有、岳x元就原、�告之间签订租赁合同的过程等相关事项出庭作证。
被告王爱清未答辩，亦未提交证据。
经审理查明，原告保德县东关镇后沟村民委员会于2009年在保德县府前大街南、康乐路东利用本村自有集体土地建成大楼一幢。该大楼为商住两用，地上18层，地下1层。地上1至3层及地下1层为商用，3层以上为住宅用房。2011年4月27日，原告保德县后沟村民委员会就该大楼的商用部分以招标方式对外公开招租，被告王爱清以年租金284万元中标。同年5月1日，原告保德县东关镇后沟村委会作为出租方（甲方）与承租方被告王爱清（乙方），共同签订《租赁商贸大厦合同书》一份。合同第（一）条约定，将位于府前街县汽车站南后沟村商贸大厦出租给乙方使用。大厦共四层，其中地下室一层，本大厦以现状为准，甲方不再增添任何其他事项，除图纸内未完善的部分设施…；第（六）条约定，本大厦租期为拾年，始于2011年4月27日，终止于2021年4月27日，年租金人民币贰佰捌拾肆万元整。乙方在规定时间内缴不清租金，甲方可随时终止营业；第（七）条约定，租金的缴付方式：从签订合同的当日付清当年的全部租金，第二年在第一年签订合同之日起到十个月缴清下年度的租金，以后以此类推；合同尾部有王爱清和保德县后沟村民委员会主任赵x权签字并加盖该村委会公章。合同签订后，被告对承租大楼商用部分进行了装修，安装了电梯、空调等设施，完成装修后即开始对外营业至今。被告在经营过程中，未征得原告同意即对大楼内部结构进行了改造。被告向原告交纳了第一年租金284万元后再未向原告支付过租金，为此原告诉至本院，请求判令解除与被告签订的租赁合同，并要求被告支付2012年9月27日至2014年4月27日的租金449.67万元�同期银行贷款利息33.598万元，共计483.27万元。
另查明，保德县东关镇后沟村民委员会为建设该商贸大楼，曾向相关部门申请办理了部分行政审批手续。保德县人民政府于2004年7月20日作出保政专纪（2004）10号专题会议纪要，同意后沟村在汽车站对面后沟村东西长约130米的地界内规划修建75米商贸大楼；同年12月29日保德县计划委员会作出保计基字（2004）第98号“关于对后沟村村民就业商贸大楼建设项目的批复”同意后沟村建设商贸大楼项目；2005年4月26日，保德县人民政府作出保政占字（2005）16号《占用土地通知书》，同意办理后沟村商贸大楼占用土地手续；同日，保德县建设局颁发了编号为027743900号的《建设用地规划许可证》；国土行政部门于同年9月颁发了保集用（2005）字第025号《集体土地使用证》。原告在建设该大厦过程中，除上述手续外尚未取得《建设工程规划许可证》。
上述事实有当事人提供的证据、证人证言、庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告保德县东关镇后沟村民委员会在建设本案所涉的商贸大楼时未取得《建设工程规划许可证》或有关部门具有相当效力的行政审批文件，违反了《中华人民共和国城乡规划法》关于禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证进行建设的强制性规定，该商贸大楼属违法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此，本案原、被告之间签订的《租赁商贸大厦合同书》属无效合同。无效合同自始不发生法律效力，不能对双方当事人产生预期的法律后果，故毋须解�。《中华人民共和国合同法》五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括实际占有房屋期间所获取的占有利益。因占有利益属无形财产无法返还，故应折价补偿占用期间的费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效的，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用的费用。故被告王爱清应当按照实际占用原告商贸大楼的时间及双方约定的租金标准向原告支付占用期间的费用。关于原告请求被告按照同期银行贷款利率支付利息的请求无法律依据，本院不予支持。关于被告王爱清对承租大楼的装修投入情况，因王爱清拒不到庭应诉本院无法查清，所涉问题可另行处理。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、条五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王爱清于本判决生效后十日内向原告保德县东关镇后沟村民委员会支付补偿款人民币449.67万元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45462元，由被告王爱清负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。
审判长 张高锋
审判员 张效良
审判员 张 亮
二〇一四年十二月十七日
书记员 罗 燕