重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0119民初4503号
原告：张伦勇，男，1967年5月18日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托诉讼代理人：李开科，重庆华升律师事务所律师。
被告：金洪，男，1975年1月19日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
被告：刘永生，男，1972年9月13日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告张伦勇与被告金洪、刘永生物权保护纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法由审判员冯超独任审判，适用简易程序分别于2018年7月9日、2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告张伦勇及其委托诉讼代理人李开科、被告金洪、刘永生均到庭参加第一次诉讼。原告张伦勇的委托诉讼代理人李开科、被告刘永生到庭参加第二次诉讼，被告金洪经本院传票传唤，无故未到庭参加第二次诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告张伦勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于重庆市南川区XX街道办事处XX大道X号房屋（原重庆市南川区XX街道办事处XX大道X号XX花园X幢X-
X号房屋）返还原告，并从2018年5月17日起至被告实际将房屋返还原告时止，由被告按1333.3元/日的标准向原告支付房屋占用费；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行申请执行裴鑫涛金融借款合同纠纷一案，由重庆市渝中区人民法院依法受理，且于2018年4月7日委托重庆市新益拍卖有限公司拍卖被执行人裴鑫涛位于重庆市南川区XX街道办事处XX大道X号XX花园1幢X-
X号房屋。2018年5月12日，原告以5632856元的最高价竟得房屋，并及时付清了全部购房款。2018年5月16日，重庆市渝中区人民法院依法作出（2017）渝0103执3521号之二执行裁定书并送达给原告。原告多次要求二被告将无任何正当理由占用的原告购买房屋返还给原告，但二被告至今仍强制占有、使用房屋，毫无返还之意。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
被告金洪辩称：我原本与房东裴鑫涛签订租赁合同，支付了300多万元转让费，并进行重装，共计花费1180万元。后因双方为租金标准发生争议，裴鑫涛起诉至法院，法院判决我败诉，并解除双方的租赁合同。2016年，我与裴鑫涛重新签订租赁合同，租赁期限自2016年4月30日至2028年4月30日，租金每月48678元，租赁房屋面积4100多平方米（含原告购买部分）。2013年，我将原告购买的房屋出租给王毅，后王毅又将房屋转租给刘永生。由我与刘永生签订租赁合同，原本双方约定房租每季度10万元，但今年春节时约定按照我与裴鑫涛租赁合同约定的17元/月/平方米计算。刘永生租金支付至2018年8月20日，房屋目前用作1楼宴席大厅，南川区龙城大酒店以及我经营的KTV所有的消防设施都设置在1楼。我和裴鑫涛签订的租赁合同期限还有10年，我也将房屋10年的租金支付给了裴鑫涛，我希望履行我与裴鑫涛签订的租赁合同的剩余租赁期限。
被告刘永生辩称：我于2017年11月份从王毅处接手房屋，与金洪签订房屋租赁合同。房屋原本是龙城大酒店的餐饮部，王毅租赁后用于经营酒楼。我从王毅处接手后也用于专门办理宴席，没有为酒店提供餐饮。房屋租金为10万元/季度，我支付的房租至2018年8月20日。我不会拖欠房租，希望能妥善处理本案。
本院经审理认定事实如下：裴鑫涛与中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行签订《个人担保借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》以其位于重庆市南川区南城街道办事处金光大道7号龙城花园1幢1-1号房屋（以下简称案涉房屋，房屋建筑面积760.77平方米）作为抵押向中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行借款8000000元，并于2013年4月办理了房屋抵押登记。2016年5月3日，重庆市渝中区人民法院关于中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行与裴鑫涛金融借款合同纠纷一案，作出（2015）中区法民初字第14462号民事判决，判决“一、被告裴鑫涛在本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行偿还借款本金7155283.79元以及截至2015年8月2日的利息275118.89元、罚息15307.52元，复利11093.75元；并支付自2015年8月3日起至付清时止，以本金7155283.79元为基数，按照借款合同执行利率上浮50%计算的罚息，以及以应付未付利息275118.89元和罚息15307.52元为基数，按借款合同执行利率上浮50%计算的复利；二、原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行对被告裴鑫涛提供的位于重庆市南川区房产享有优先受偿权。”判决生效后，重庆市渝中区人民法院依法受理了中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行申请执行裴鑫涛金融借款合同纠纷一案，于2018年4月7日委托重庆市新益拍卖有限公司拍卖案涉房屋。2018年5月12日，原告以5632856元的最高价竟得房屋，并及时付清了全部购房款。2018年5月16日，重庆市渝中区人民法院作出（2017）渝0103执3521号之二执行裁定书裁定“一、解除本院（2015）中区法民初字第14462-1号民事裁定书对被执行人裴鑫涛的重庆市南川区XX街道办事处XX大道X号XX花园X幢X-
X号的查封。二、注销申请执行人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行与被执行人裴鑫涛签订的抵押合同项下的重庆市南川区XX街道办事处XX大道X号XX花园X幢X-
X号的抵押及房屋产权证原件。三、重庆市南川区XX街道办事处XX大道X号XX花园X幢X-
X号的所有权归买受人张伦勇（身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX）所有。重庆市南川区XX街道办事处XX大道X号XX花园X幢X-
X号所有权自本裁定送达买受人张伦勇时起转移。四、买受人张伦勇可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”重庆市渝中区人民法院将该裁定送达了原告，原告并持有裁定书办理了不动产登记，不动产权证书编号为渝（2018）南川区不动产权第000709969号，登记地址为南川区XX街道办事处XX大道X号（因地名变更，由“重庆市南川区XX街道办事处XX大道X号XX花园X幢X-
X号”变更为“重庆市南川区XX街道办事处XX大道X号”）。现原告以二被告拒不返还其购买房屋为由，起诉至本院引起本案诉讼。
本院（2016）渝0119民初325号民事判决中查明：“2014年4月9日，裴鑫涛以金洪、余洪波拖欠房屋租金为由，向本院提起诉讼，要求解除与金洪、余洪波于2012年3月26日签订的房屋租赁合同，并要求金洪与余洪波支付拖欠的租金。2014年6月27日，经本院组织调解，裴鑫涛与金洪达成调解协议，由金洪于2015年1月1日前支付裴鑫涛2013年10月至2014年6月止的房屋租金1388900元。同日，裴鑫涛作为甲方，金洪作为乙方，双方重新签订了一份房屋租赁合同，约定由金洪承租裴鑫涛位于南川区XX街道XX大道X号XX花园X幢X楼X、X、X号，X楼X、X号，X楼X号房屋，承租房屋的建筑面积约4100平方米，其中福彩门面约25平米不属于金洪租赁房屋，房屋租赁期限为10年，从2014年7月1日至2025年6月31日止。约定每月租金157378.12元，从2015年7月1日起每年按3%的增速率递增。…2015年5月5日，裴鑫涛以金洪未按时缴纳租金为由将金洪承租房屋的大门封锁至今。…2015年8月2日，裴鑫涛向金洪邮寄了一份解除房屋租赁合同通知，以金洪拖欠租金超过一个月，按照双方签订的房屋租赁合同的约定裴鑫涛有权解除合同为由，要求解除与金洪于2014年6月27日签订的房屋租赁合同，并通知金洪于2015年8月15日前与其联系办理解除合同事宜。金洪于2015年8月3日收到上述通知。…2015年5月20日，裴鑫涛与案外人王毅签订了一份《临时店铺租赁协议》，合同约定由裴鑫涛将位于龙城花园龙城大酒店餐饮部临时租赁给王毅，租赁期为三个月，自2015年5月20日起至2015年8月20日止。合同租赁期的租金为九万元，押金三万元，共计十二万元”。本院（2016）渝0119民初325号民事判决判决“原告裴鑫涛于2015年8月2日邮寄给被告金洪的《解除房屋租赁合同通知》有效，原告裴鑫涛与被告金洪在2014年6月27日签订的《房屋租赁合同》于2015年8月3日解除。”
诉讼中，金洪提交了一份其于2016年4月15日与裴鑫涛签订的《房屋租赁合同》（复印件），合同载明裴鑫涛将南川区XX街道办事处XX大道X号XX花园X幢（负X楼X、X、X，X楼X、X号，X楼X号）房屋，建筑面积4134.39平方米出租给金洪。租赁期限为12年，自2016年4月30日起至2028年4月30日，房屋每月租金48678元，其中X楼1、X号共计780.5平方米每平米按17元计算为13268元。金洪还提交一份《房屋租赁补充协议》（复印件），载明双方将租赁期限延长至2030年4月30日止。
2018年6月4日，被告刘永生出具一份《情况说明》，载明其于2016年5月20日从金洪处承租案涉房屋，租金为10万元/季度。2018年7月12日，金洪托人向本院提交了一份2017年11月20日，重庆市南川区鑫川娱乐有限公司（甲方）与刘永生（乙方）签订的《租赁合同》（复印件），合同期限自2016年11月20日至2021年11月20日止，月租金34000元，但在合同中双方补充“甲方在2015年至2016年6月前因与房东裴鑫涛房屋租金高于市场价格导致乙方关门停业一年，特双方约定甲方于2018年1月至2021年11月20日期间，甲方按每平米17元收取房租，每季度为39000元（大写叁万玖仟元正）作补偿乙方停业期间损失”的内容，合同甲方处由金洪签名捺印。庭审中，刘永生认可该租赁合同的真实性，但其仍确认双方租金标准为10万元/季度。案涉房屋现由刘永生承租用于承包宴席，金洪与刘永生均确认租金为现金交纳至2018年8月20日。
上述事实，有原告提交的民事判决书、执行裁定书、不动产权证书、派出所证明、情况说明，被告提交的民事判决书、《租赁合同》，本院询问笔录以及原、被告的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行作为抵押权人于2013年4月即对案涉房屋办理了房屋抵押登记，而2014年6月27日裴鑫涛与金洪重新签订租赁合同以及金洪主张的其2016年4月15日与裴鑫涛重新签订租赁合同均发生在前述抵押权登记之后，故金洪主张的其与裴鑫涛建立的租赁关系不能对抗中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行的抵押权。原告通过司法拍卖途径竞得中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行与裴鑫涛执行案件中拍卖的案涉房屋，金洪所主张的租赁合同对原告不具有约束力。原告依法取得了案涉房屋的物权，现二被告无权占有房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”、第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，本院对原告主张判令被告立即将案涉房屋返还给原告的诉讼请求依法予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十七条还规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，金洪与刘永生签订的《租赁合同》中约定租金标准为34000元/月，虽刘永生在庭审中确认实际支付的租金为100000元/季度，但未提交相关支付凭证予以证明，对于房屋占用费支付标准，本院参照双方租赁合同确定为34000元/月。故二被告应当从2018年5月17日起至实际将房屋返还原告时止，按34000元/月的标准向原告支付房屋占用费。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、第一百九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告金洪、刘永生于本判决生效后立即将位于重庆市南川区XX街道办事处XX大道X号（原重庆市南川区XX街道办事处XX大道X号XX花园X幢X-
X号）房屋返还给原告张伦勇，并自2018年5月17日起至实际将房屋返还时止，按34000元/月的标准向原告张伦勇支付房屋占用费；
二、驳回原告张伦勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，减半交纳400元（原告已预交），由被告金洪、刘永生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 冯 超
二〇一八年七月二十三日
书记员 宋小亚