山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁03民终1954号
上诉人（原审被告）：淄博黄河房地产开发有限公司，住所地：淄博市高青县高苑路23#（水利安装公司院内）。统一社会信用代码：91370322769719647A。
法定代表人：张福泉，经理。
委托诉讼代理人：贾清波，山东春辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南春燕，女，1979年1月8日出生，汉族，临淄区人民政府办公室职工，现住淄博市临淄区，
被上诉人（原审原告）：郭喜从，男，1980年1月5日出生，汉族，淄川中学教师，现住淄博市临淄区。系南春燕之夫。
原审被告：淄博黄河房地产开发有限公司临淄分公司，住所地：淄博市临淄区雪宫路323号。
负责人：张辉，经理。
上诉人淄博黄河房地产开发有限公司（以下简称黄河房地产）因与被上诉人南春燕、郭喜从、原审被告淄博黄河房地产开发有限公司临淄分公司（以下简称黄河房地产临淄分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市临淄区人民法院（2018）鲁0305民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人黄河房地产的委托诉讼代理人贾清波，被上诉人南春燕、郭喜从到庭参加诉讼。原审被告黄河房地产临淄分公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄河房地产上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判；二、上诉费由被上诉人负担。事实与理由:原审判决上诉人支付被上诉人逾期办证违约金属于认定事实不清。1、办理产权证书是政府相关部门的权力，办证与不办证不是上诉人能左右的，上诉人只是负协助义务。根据2013年11月2日双方签订的《商品房买卖合同》、《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房地产管理法实施条例》等相关规定，权属登记系政府相关部门的权力，上诉人无力左右政府行为。且申请人登记人是购房人，上诉人只是协助义务。2、涉案房产没有及时办理不动产证是政府行为导致的。上诉人开发的天润竹韵小区系在2008年9月规划，淄博市规划局并没有规划物业用房。但2007年颁布《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。2014年9月竣工验收备案后，上诉人在上报办理权属证书时，因天润竹韵小区没有物业用房，因此区房管局不予办理登记手续。多年来，上诉人积极向有关部门反映情况，小区的业主也集体上访。后市规划局临淄分局在2017年3月15日向临淄区房管局不动产登记中心作出说明证实项目规划方案未涉及物业用房。2017年3月20日临淄区房管局就天润竹韵小区规划方案未涉及物业用房，致使业主现在无法办理不动产登记，专门召开局务会议。房管局认为本着实事求是，保障稳定解决问题的原则，同意将门厅底部空间用作物业用房。2017年4月26日，临淄区人民政府副区长刘在东召集临淄区房管局、土地资源分局等多个部门就该问题进行了专题研究，形成了会议纪要。自会议纪要形成以后，不动产登记中心才开始陆续接受上诉人报送的不动产登记材料，按照双方签订的合同约定，上诉人也不应当支付违约金。原审判决认定合同中对逾期办证的违约责任约定为“无”，合同真实意思表示就是不能在365天内办理产权登记，没有违约责任，即互不追究违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定是指合同约定了违约责任，而没有约定违约金或损失难以确定的情形，不适用合同约定无违约责任的情形。原审判决对该法律条文适用有误。综上，请求二审查明事实。
南春燕、郭喜从辩称，对于上诉人的上诉不认可。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判定结果公正，请求依法驳回上诉，维持原判。
南春燕、郭喜从向一审法院起诉请求：1、判令两被告为原告办理房屋权属登记；2、判令两被告赔偿原告经济损失140000元；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：淄博黄河房地产开发有限公司临淄分公司系淄博黄河房地产开发有限公司的分支机构。2013年11月2日，南春燕、郭喜从与淄博黄河房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，购买淄博黄河房地产开发有限公司开发的临淄区天润竹韵住宅楼A幢1单元012203号房住房一套，总价为776263元，房屋交付日期为2014年5月1日前，出卖人应当在2014年5月1日之前（商品房交付使用后365个工作日内）为买受人办理完毕房屋权属登记等。原、被告均认可涉案房屋的交付日期为2014年5月1日。2014年4月11日，淄博黄河房地产开发有限公司临淄分公司收取原告办证费用21694元。原告多次催促被告办证未果，直至2018年3月11日，被告才通知原告领取了颁发日期为2017年12月29日的不动产产权证书。对逾期办证的违约责任，庭审中原告要求以总房款776263元为基数，自2014年5月1日至2017年12月29日，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，过高的不再主张；被告则主张合同中双方未约定逾期办证的违约责任，故不应承担。对原告提交的商品房买卖合同、收据、不动产产权证书经淄博黄河房地产开发有限公司临淄分公司质证及审查，予以采信；对淄博黄河房地产开发有限公司临淄分公司提交的说明二份，原告质证后有异议，经审查不予采信。
一审法院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人合意签订，其内容并未违反法律法规强制性规定，合法有效。原、被告均认可房屋交付日期为2014年5月1日，根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内即2015年5月1日前为买受人办理完毕房屋权属登记，虽然双方在合同中对逾期办证的违约责任约定为“无”，但被告未在约定时间内给原告办理不动产产权证书，已构成违约，应当依法承担违约责任，淄博黄河房地产开发有限公司临淄分公司系淄博黄河房地产开发有限公司的分支机构，不应承担责任。关于违约金的计算标准，双方未作约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算”之规定，原告主张的违约金应以总房款776263元为基数，自2015年5月1日起至2017年12月29日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，对原告主张的过高部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告淄博黄河房地产开发有限公司支付原告南春燕、郭喜从逾期办证违约金（以总房款776263元为基数，自2015年5月1日至2017年12月29日，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算），于判决生效后十日内付清。二、驳回原告南春燕、郭喜从的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由原告南春燕、郭喜从负担200元，被告淄博黄河房地产开发有限公司负担1350元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄河房地产提供临淄区房产管理局会议纪要、临淄区人民政府会议纪要各一份。以此证实没有及时办理房产证的原因不是上诉人的原因造成的，是政府在规划时没有规划物业用房，办理房产证时不动产登记中心有要求必须配备物业用房，办证与规划不同而导致了不动产登记中心不予办理房产证。通过临淄区政府的协调以后才开始办理房产证。南春燕、郭喜从质证称，对于证据的真实性无异议。当时会议纪要产生的原因就是因为上诉人迟迟不办理房产证，小区业主上访，上诉人具体给主管部门的解释原因被上诉人清楚。但上诉人所说的2017年3月15日之前不能办理房屋初始登记的相关手续与事实不符。也就是说两份证明当中的2017年4月26日和2017年3月20日之前上诉人所在的小区已经有不动产证办理出来，证明初审时已提供。南春燕、郭喜从提供工程竣工标志牌照片打印件一份，以此证实案涉楼房的竣工时间为2013年5月1日，而原审认定是2014年5月1日，原因就是当时被上诉人没有提供该证据。黄河房地产质证称，对证据的真实性无异议。一审法院按照合同的约定房子的交付日期后365个工作日内算的违约金，该证据与本案无关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄河房地产提供的会议纪要，南春燕、郭喜从对证据的真实性予以认可，且该会议纪要能够证实案涉房屋不能办理不动产登记的原因。对该证据在本案中的证明效力，予以采纳。南春燕、郭喜从提供的竣工标志牌照片，证实了案涉房屋的竣工时间，但双方当事人在合同中的权责系根据房屋交付时间及合同当事人对逾期办证是否存在违约行为予以认定，该证据与本案无关联性，故对该证据在本案中的证明效力，不予采纳。
二审查明：2017年4月26日，临淄区人民政府及临淄国土资源分局、规划分局、房管局、信访局等相关负责人召开会议并形成会议纪要，载明：天润竹韵小区4、5号住宅楼由淄博黄河房地产开发公司开发建设，于2013年5月交付使用。2008年9月临淄规划分局批复的规划中未涉及物业用房。2016年国家全面实施不动产统一登记制度后，要求物管用房要同步规划、同步建设。受政策变动影响，导致天润竹韵小区不能办理不动产登记，等等。双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2014年5月1日之前（商品房交付使用后365个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任、买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1……2、无”。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，予以确认。
本院认为，双方二审中争议的焦点问题为：黄河房地产应否就案涉房屋权属证书的逾期办理承担违约责任并支付违约金。黄河房地产二审中提供的政府相关部门的会议纪要中已经载明案涉房屋所在天润竹韵小区不能办理不动产登记证书系“受政策变动影响”，即案涉房屋不动产登记证书未能按合同约定的期限办理并不是黄河房地产迟延履行或过错履行合同所致，故在本案中无法认定黄河房地产在双方《商品房买卖合同》的履行中存在违约情形。原审判决认定违约金的法律依据系《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。具体到双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条关于办理权属证书的相关约定内容，双方在合同中明确约定买受人不能在规定期限内取得权属证书的处理方式为“无”，该项约定系合同双方对于未按期取得权属证书的情形是否属于违约情形、应否承担责任所进行的特别约定。根据该约定，即便存在逾期办理权属证书的情形，该情形按照约定亦不属于应承担违约责任的情形，即本案双方当事人的上述约定并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的情形”。原审据此认定黄河房地产支付两被上诉人违约金不当，本院予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：
一、撤销淄博市临淄区人民法院（2018）鲁0305民初927号民事判决；
二、驳回被上诉人南春燕、郭喜从的诉讼请求。
一审案件受理费1550元，二审案件受理费1981元，均由南春燕、郭喜从负担。
本判决为终审判决。
审判长 李兴民
审判员 杨继生
审判员 侯 康
二〇一八年八月六日
书记员 刘 瑜