江西省南昌经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪经民初字第350号
原告：熊满香。
原告：罗伟英。
原告：罗新平。
原告：罗丹华。
原告：罗春英。
五原告共同委托代理人：吴建东，江西阳中阳律师事务所律师。
被告：李幼林，男。
委托代理人：朱冰，江西秦风律师事务所律师。
第三人：黄学军。
委托代理人：黄开莉，祝林林，江西豫章律师事务所律师。
原告熊满香、罗伟英、罗新平、罗丹华、罗春英（以下称原告熊满香等五人）诉被告李幼林，第三人黄学军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊满香、罗伟英、罗新平、罗丹华、罗春英及其委托代理人吴建东，被告李幼林其委托代理人朱冰，第三人黄学军及其委托代理人黄开莉、祝林林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告熊满香等五人诉称：2002年3月，原告家的自建农民住宅整栋房屋被经开区政府征地拆迁，同年5月原告罗大吾及罗新平同下罗村委会签订《枫林东大街东口（下罗）农房拆迁协议书》，获得整村搬迁安置的一栋三层约400平方米的新农房，在安置农房建设期间，原告罗新平同父亲罗大吾于2002年12月同被告李幼林签订了出售新安置农房的《协议书》，2003年9月份安置新农房交付，被告李幼林办理了收房手续，2005年十二月被告将该位于下罗农房新村B区29号整栋房屋转卖给第三人黄学军，第三人将该房出租给他人至今。而被告和第三人均为非农业家庭户口，是南昌市城市居民。国务院办公厅在1999年已下发《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号文），文中第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用集体的土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。为此，原告及父亲同被告之间交易未建成的农民住宅，被告向第三人转卖农民住宅都已违反了国务院强制性的规定，应认定无效。被告和第三人须承担无效行为的后果，将整栋房屋返还给原告。原告据此向人民法院提起诉讼，请求：一、判令原告及罗大吾同被告所签订的农房买卖协议无效；二、判令被告与第三人所签订农房买合同无效；三、判令被告及第三人返还位于经开区下罗村农民新村B区29号整栋房屋（现价四十万元）；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告李幼林辩称：1、原告不是本案诉争的经开区下罗农民新村B区29号整栋房屋的所有人，其无权主张返还房屋。根据原告与下罗村委会签订的农房拆迁协议书的约定，当时对原告拆迁补偿采用的是货币补偿的方式，而非是房屋安置的方式，因此原告对本案诉争的房屋没有所有权；2、被告李幼林是从下罗村委会购置的本案诉争的房屋，并先后向村委会交付了建房款、购房款20万。被告向原告方购置的是一个房屋指标，并非房屋，原告与被告所签订的协议名为房屋买卖，实为农房指标的买卖；3、被告已经将该房屋转让给了第三人黄学军，原告向被告主张返还房屋没有事实依据；4、原告与被告签订的农房购房指标协议是在当时特定的情况下签订的，包含双方真实意思表示，并经过了下罗村委会的审批同意，并且该房屋已经由被告使用了十多年；原告在签定协议十多年以后再来要求主张协议无效，违反了诚实信用原则，请求法院对此行为不予支持；5、退一万步讲，即使本案的协议是无效的，其过错也完全在于原告本人，故应该由原告来承担因合同无效造成全部的过错，并赔偿被告的所有损失。
第三人黄学军辩称：1、罗大吾与被告李幼林签订的是房屋购房权买卖合同，不是农房买卖合同。罗大吾与被告之间没有签订农房买卖协议，签订的仅是房屋产权证买卖协议，即通过购买罗大吾拆迁房屋的50平方米房产证，获得在下罗村委会购买涉案房屋的资格。获得该资格后被告向下罗村委会支付房款，村委会出具收款收据，房屋建成后，村委会向被告交付房屋。此外涉案房屋的土地是农村集体土地，涉案房屋占地的用地单位是下罗村委会，罗大吾及原告均不是房屋的权利人，也不是房屋的出卖方，其不具有提起诉讼的主体资格。罗大吾与被告并未签订农房买卖协议，原告的主张没有事实依据；2、被告与黄学军签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，且该合同在村委会备案。举证过程中有证据显示蛟桥镇一户一宅的报建主体是村委会，一户一宅所涉的土地是集体建设用地，本案中被告李幼林通过购买指标，向村委会支付建房款，村委会建好房后交付了房屋给被告李幼林。村委会认可被告李幼林是涉案房屋的权利人，李幼林将房屋出卖给黄学军并在村委会备案。村委会的备案行为即认可了黄学军是涉案房屋的权利人。原告主张合同无效没有事实及法律依据，且原告不是买卖的相对方，其无权提出涉案合同无效的主张；3、原告要求黄学军返还涉案房屋没有事实及法律依据请贵院依法予以驳回。蛟桥镇青岚村、上罗村在另案的举证中明确显示了一户一宅建设用地单位是村委会，一户一宅的占用的土地是集体建设用地，而集体建设用地由村委会管理，可见蛟桥镇的一户一宅不是原告诉称的宅基地，且土地上的房屋有被告支付15万元建成，原告无权要求返还。另外，我国合同法第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。罗大吾当时出卖的就是购房权，而不是农房。涉案房屋在购房权买卖协议签订时根本不存在，罗大吾与被告之间是购房权的买卖，李幼林是从村委会处购得涉案房屋，随后将涉案房屋转卖给第三人，原告不是房屋的权利人，无权要求黄学军返还涉案房屋。
经审理查明：原告熊满香与罗大吾系夫妻关系，原告罗伟英、罗新平、罗丹华、罗春英等四人系其子女。2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对枫林大街东口实施拆迁。村民罗大吾的自建农民位于拆迁范围之内。2002年5月22日，南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村民委员会与罗大吾签订一份《枫林大街东口（下罗）农房拆迁协议书》。根据该协议，罗大吾家的农房被拆除，同时，罗大吾也获得“拆一还一”的安置资格。在安置房建设期间，罗大吾、罗新平父子于2002年12月9日与被告李幼林签订了一份《协议书》，协议约定由罗大吾、罗新平将现有房产证及一户一宅的房屋产权让售给李幼林，价格为52000元。次日，李幼林将52000元款项交付给罗大吾。2003年，李幼林先后三次向下罗村委会交付了建房款、购房款150455.50元。2003年9月，安置房屋进行交付，被告李幼林办理了收房手续。2005年12月20日，被告李幼林与第三人黄学军签订《房屋转让合同》一份，由李幼林将该位于下罗农房新村B区29号的农民搬迁安置房卖给黄学军。
以上事实，有原、被告签订的协议书、下罗村民委员会出具的缴纳房款收据、被告与第三人签订的《房屋转让合同》以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，农村房屋买卖合同纠纷类型案件大多数都是受土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动，售房者作为原告主张合同无效，要求返还房屋。这无疑是一种故意毁约的行为，有违诚实信用的基本原则。在处理这类纠纷时，既要尊重历史、照顾现实，也要注重判决的法律效果和社会效果；既要有利于妥善解决现有纠纷、规范当事人交易行为，又要平衡当事人之间的利益关系，兼顾诚实信用，维护农村社会的和谐稳定；并充分考虑合同的履行状况以及双方当事人就房屋返还的意思是否一致。本案中，原、被告之间签订的产权转让协议在十多年以前就已经得到履行，且双方就房屋返还一事无法达成一致意见，故而原告起诉至法院，要求确认协议无效、被告及第三人返还房屋。对此，本院认为，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案讼争的房屋附着的土地属于农村集体土地，仅能在农村同一集体经济组织内部的成员之间进行流转；同时，该房屋作为拆迁安置房，是对农房被拆、土地被征收的对象的一种补偿机制，具有福利性和人身依附性，不得随意转让。本案中，被告李幼林既非南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村民委员会的成员，又非拆迁安置对象，故依法不能取得讼争房屋的所有权。罗大吾、罗新平与被告李幼林签订的《协议书》违反法律规定，属无效协议。基于此，被告李幼林与第三人黄学军签订的《房屋转让合同》亦属无效合同。但是，罗大吾、罗新平将其房产证（一户一宅）事宜出卖给被告，其出卖房产权的行为蕴含了放弃安置房的意思表示。而这种弃权行为属于单方法律行为，无须他人的意思表示即可生效，且目前亦无任何法律、法规禁止权利人作出此种行为。随着安置房的交付，原告作为出卖人的弃权行为也发生了法律效力。弃权行为一经发生法律效力，能否撤销，就取决于买受人的态度。如果买受人同意返还房屋，说明出卖人还有撤销弃权行为的条件；但如果买受人不同意返还房屋，则出卖人就丧失了撤销弃权行为的条件。本案中被告李幼林明确表示不同意返还讼争房屋，故本院对于原告熊满香等五人要求被告李幼林及第三人黄学军返还位于经开区下罗村农民新村B区29号的请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第四十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：
一、罗大吾、罗新平与被告李幼林签订的《协议书》无效；
二、被告李幼林与第三人黄学军签订的《房屋转让合同》无效；
三、驳回原告熊满香等五人的其他诉讼请求。
案件受理费7300元，由原告熊满香等五人负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 喻伍件
人民陪审员 邓金菊
人民陪审员 曹 龙
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 刘 露