广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第48号
上诉人（原审被告）广州市某明房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人何某祥，职务总经理。
委托代理人李某宁、曾某桂，该公司职员。
被上诉人（原审原告）崔某刚，男，1983年2月10日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）杨某桃，女，1987年7月18日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人广州市某明房地产代理有限公司（以下简称某明公司）因居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年7月15日，崔某刚、杨某桃（乙方、买方）与祁家雄（甲方、卖方）以及某明公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方独家提供的中介服务就买卖位于越秀区越华路39号801房的物业达成一致协议，该物业为76.18平方米，该物业现状为空置，该物业是以现状按套售予乙方，交付乙方使用状况不带家私电器、不带租约、不带户口，成交价为1340000元；甲、乙双方就楼价款的交付方式一致达成以按揭付款方式处理；乙方已亲自视察并清晰知道该物业现况、交付使用状况及产权情况，故不得借此拒绝交易；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费等。某明公司的执业经纪人赖梅英在该合同上签名。
合同签订后，崔某刚、杨某桃向某明公司出具《中介服务费确认书》，写明：本人现确认贵司提供了中介服务，成功促成签订关于越秀区越华路39号801房物业的买卖合同。为此，本人同意支付13400元予贵司作为中介服务费。本确认书自本人签署之日起生效。同日，崔某刚、杨某桃向某明公司支付了中介代理费13400元。
另查明：涉案房屋原为案外人廖洁珍、曾剑光所有，各占二分之一的产权份额。2013年3月12日，廖洁珍、曾剑光通过广东省广州市南方公证处出具《委托书》，委托祁家雄、祁彤代为出售涉案物业、并收取出售所得款项等事宜。
此后，因涉案房屋存在漏水问题，崔某刚、杨某桃曾于2013年7月25日向祁家雄发出《告知函》，祁家雄亦于同月30日向崔某刚、杨某桃发出《律师函》。买卖双方最终未能达成一致意见，2013年8月7日，崔某刚、杨某桃与祁家雄签订《房屋买卖合同解除协议书》，称双方经协商解除涉案房屋的买卖合同，并由祁家雄退还收取的定金。
2014年8月11日，崔某刚、杨某桃向原审法院提起本案诉讼，请求判令：某明公司返还崔某刚、杨某桃支付的13400元中介费及自2013年7月15日至实际退还中介费之日止的银行同期的存款利息。某明公司原审辩称：不同意崔某刚、杨某桃的诉讼请求。理由如下：1.我方促成崔某刚、杨某桃与涉案房屋主的房屋买卖关系，依法有权收取崔某刚、杨某桃的中介费。2013年7月15日，崔某刚、杨某桃经我方提供的中介服务，就越秀区越华路39号801房的物业签订了《房屋买卖合同》，约定崔某刚、杨某桃以134万元的价格购买上述物业，并向我方出具《中介服务费确认书》，确认向我方支付中介服务费13400元。上述合同合法有效，依据法律规定，我方有权收取相应的中介服务费。2.我方根据诚实信用原则，按法律规定的操作程序为买卖双方提供中介服务，并无存在隐瞒事实及欺诈行为。（1）我方对于涉案房屋存在漏雨的情况事先不知情，并不存在故意隐瞒的事实。业主在放盘过程中向我方提供的相关信息并无反映涉案房屋存在漏水的情况。（2）崔某刚、杨某桃在签署合同前，我方的经办人曾多次带其到涉案的业进行现场视察，在现场查看过程中，我方与崔某刚、杨某桃均无法从现场情况可以发现涉案物业存在漏水的情况。而在签约时，我司经办人亦提供了相关的产权资料给崔某刚、杨某桃查看，其均无异议。（3）我方并无对房屋楼龄进行虚假宣传。对于房屋楼龄，因涉案物业的产权证并无显示房屋的楼龄，且涉案房屋已经多次转手，楼龄根本无法确定，只能根据相关经验判断。由于涉案房屋为石米外墙，故该楼的建筑时间一般在20世纪90年代初期，故当时算出涉案房屋的楼龄在20年左右，而崔某刚、杨某桃称涉案房屋的楼龄超过30年既没有证据证明，也不符合客观实际。综上所述，我方认为，我方在促成崔某刚、杨某桃达成房屋买卖交易过程中，已经依照法律规定提供了中介服务，履行了如实告知义务，并且不存在崔某刚、杨某桃所声称的虚假宣传行为，崔某刚、杨某桃的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
此外，崔某刚、杨某桃为证明曾光剑、廖洁珍等放盘给某明公司时即已告知涉案房屋存在漏水的情况，以及某明公司的工作人员为促成交易，虚假宣传，恶意猜测涉案房屋的楼龄。向原审法院提交了如下证据：1.杨某桃与曾光剑在2014年7月23日的通话录音，曾光剑称涉案房屋最大的问题就是漏水，后来祁家雄接手后进行了装修，漏水情况加重，其在2012年3月曾在中介放盘，当时应该也在某明公司处放盘；2.崔某刚在2014年7月20日与祁家雄的通话录音，通话录音显示祁家雄在2013年5月至7月份对涉案房屋进行了装修；3.崔某刚在2014年9月14日与祁家雄的通话录音及中国移动通信集团广东有限公司广州分公司东风中路城市广场营业厅出具的通话记录清单，通话录音显示涉案房屋在2013年3月即已在某明公司处放盘，某明公司曾查看过涉案房屋；4.杨某桃于2013年7月21日、25日两次与某明公司员工熊灿军的通话录音，通话录音显示熊灿军称业主在放盘时没有说明楼龄，其根据涉案物业的石米外墙推测为20年左右。对于上述与曾光剑及祁家雄的通话录音，某明公司称通话录音中的当事人身份无法确认，故对上述证据的真实性无法确认。且某明公司接受放盘及收取钥匙、带人看房并不代表其知悉房屋的所有情况包括是否存在漏水。对于上述与熊灿军的通话录音，某明公司认为涉案房屋的业主并没有向其提供房屋的楼龄的相关资料，所以某明公司仅是根据生活经验猜测，所以某明公司在房屋楼龄方面并不存在虚假宣传的行为。
原审法院认为：崔某刚、杨某桃通过某明公司提供的中介服务已与卖方签订了《房屋买卖合同》，崔某刚、杨某桃亦签署《中介服务费确认书》确认其应于合同签订当天支付中介服务费13400元，崔某刚、杨某桃与某明公司之间形成居间合同关系。居间合同的目的即在于通过向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，使委托人得以与第三人缔结合同，这要求作为居间人的某明公司应尽如实报告的义务。某明公司作为居间人应就自己所知道的情况如实向委托人报告。具体到本案而言，主要包括两方面的问题，原审法院作以下分析：
一、涉案房屋的漏水问题。虽然某明公司仅负有如实告知其知情内容，并无尽力调查的义务，但某明公司作为专业的中介服务公司，其应对提供居间服务的房屋产权及使用状况作起码的了解及介绍，现无证据显示某明公司曾向原产权人及祁家雄了解过相关信息。而根据崔某刚、杨某桃提交的证据来看，涉案房屋的原业主曾光剑在2013年2月将涉案房屋在某明公司处放盘对外出售，而祁家雄则在2013年5至7月期间曾对涉案房屋进行装修，即某明公司在接收盘源时涉案房屋尚未装修。因此，房屋的漏水情况应是清晰可见的。某明公司作为居间人对于其应予了解并可获悉的涉案房屋的重要信息未予注意，显然存在过错。崔某刚、杨某桃作为买方，其两次查看房屋均是在晴天，在卖方隐瞒、居间人未尽告知义务的情况下，其无从了解涉案房屋存在漏水问题。
二、涉案房屋的楼龄问题。房屋的楼龄涉及房屋的使用年限、安全以及土地出让年限等诸多重要因素，在二手房屋买卖过程中直接决定及影响房屋价值及买卖合同的签订。而且在本案《房屋买卖合同》中约定崔某刚、杨某桃采取的付款方式为按揭付款，楼龄对于办理按揭的金额及银行放款意愿具有重要影响。某明公司作为专业的房屋中介机构，其在接受卖方放盘以及促成交易时，应详细核实涉案房屋的楼龄。原审庭审中，某明公司称其曾在房管部门查看过房屋的档案信息，但其在向崔某刚、杨某桃提供居间服务时仅根据其经验估计涉案房屋的楼龄，显然违背了作为居间人应负的诚实义务。
此外，某明公司作为居间人，还应负担协助买卖双方办理涉案房屋过户等附随义务。由于涉案房屋存在漏水问题，买卖双方经协商已解除双方之间的买卖合同关系。某明公司亦无需继续履行前述附随义务。
综上，某明公司虽然已促成买卖双方订立《房屋买卖合同》，但综合考虑其在促成合同中存在的过错以及免除的义务，原审法院酌定某明公司应将其收取崔某刚、杨某桃支付的中介费的80%退还予崔某刚、杨某桃，并应支付占用上述费用期间的同期银行存款利息。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条第一款的规定，于2014年11月11日作出如下判决：一、某明公司在本判决发生法律效力之日起十日内向崔某刚、杨某桃返还中介费10720元及自2013年7月15日至实际退还该款之日止的利息（以10720元为基数，按中国人民银行同期银行存款利率为标准计付）；二、驳回崔某刚、杨某桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费68元，由崔某刚、杨某桃负担14元，由某明公司负担54元。
判后，上诉人某明公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决所采信的通话录音证据等不具备证明力，完全无法证实其认定的事实。崔某刚、杨某桃在一审过程中向法院提交了其于2014年7月23日与曾光剑的通话录音、2014年7月20日与祁家雄的通话录音及2014年9月14日与祁家雄的通话录音，并于一审开庭后提供了通话记录清单作为证据。一方面，根据一审法院指定的举证期限，本案适用简易程序，举证期限为15天，而崔某刚、杨某桃提供的通话记录清单的提交日期为2014年11月14日，已经完全超出了举证期限，且我方已经明确表示该证据超出举证期限，不具备证据效力，一审法院依然采信了该证据，严重违反了法律规定的程序；另一方面，崔某刚、杨某桃提交的录音证据没有任何信息显示出当事人的身份，且无法确认是否经过后期处理（如剪辑、拼接等），而且该证据的取得是在未经通话当事人同意的情况下取得的，完全不具备真实性、合法性的要求，不应当作为认定事实的依据。退一万步而言，即使崔某刚、杨某桃提供的录音证据真实合法，其中所显示的信息仍然不足以证明一审判决所认定的事实，也无法证明我方存在过错。二、一审判决适用法律错误，无限扩大我方的法律义务，严重损害了我方的合法权益。1、我方已经依法促成了崔某刚、杨某桃与涉案房屋业主之间订立合同，收取崔某刚、杨某桃的中介服务费符合法律规定。根据合同法第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，第四百二十六条第一款规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，由此可见，居间人的义务仅包括两种：报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介服务，居间人的权利则为收取报酬。具体到本案而言，我方作为房地产中介公司，通过自身所获取的房屋资源为崔某刚、杨某桃介绍了本案涉案房屋的房源信息，并积极联系业主、带领崔某刚、杨某桃到现场察看物业状况、协助崔某刚、杨某桃与业主进行协商议价等（此即为我方为崔某刚、杨某桃报告订立合同的机会），在崔某刚、杨某桃与业主达成一致后，为崔某刚、杨某桃与业主提供签订合同的服务，包括但不限于确定房屋产权情况、提供合同版本、协助双方确定合同条款、最终促成双方签订合同等（此即为我方为崔某刚、杨某桃提供的订立合同的媒介服务）。由此可见，崔某刚、杨某桃经我方提供的居间服务已经成功地就涉案房屋达成交易，并在我方提供的媒介服务下成功订立了合同，崔某刚、杨某桃依法应当支付中介服务费给我方。2、我方已经履行如实告知义务，不存在隐瞒事实及提供虚假情况的行为，在完成居间行为后，收取中介服务费符合法律规定。一方面，一审判决认为“现无证据显示我方曾向涉案房屋的产权人及祁家雄了解过与房屋产权及使用状况相关的信息”，这是完全不符合事实的。事实上，我方在签订合同前就已向崔某刚、杨某桃提供了房屋权属证明及委托书等与产权相关的证明资料，同时也曾带领其到现场进行察看，其在一审过程中对此也进行了确认。而对于房屋的使用状况，根据我方从涉案房屋业主及代理人处所获知的信息，并无任何显示房屋存在漏水的情况，虽然房屋已经经过装修，但也并不必然导致房屋漏水，甚至有可能会维修好房屋原来所存在的漏水情况（如有），而在房屋业主隐瞒的情况下，我方根本无法得知，隐瞒事实就更无从谈起，一审法院的认定根本不符合事实。另外，崔某刚、杨某桃作为房屋的购买方，其也具有对房屋进行详细考察、审慎考虑、谨慎决定等义务，并对其本身的行为承担相应的法律责任。在我方提供了相关的产权资料、并带领其现场察看后，崔某刚、杨某桃理应对涉案房屋有一个深刻的认识，并且认为是符合其要求，才会最终做出购买的决定并签订合同的。既然崔某刚、杨某桃已经做出了决定，就要对其行为负责，即使该合同最终无法继续履行，其也应当承担因其过错所产生的损失，而不应当将所有责任推托给我方。这其实是免除自身责任、增加及扩大我方责任的行为，而一审法院居然对此予以确认，明显不符合公平公正的原则。另一方面，关于楼龄问题，本案的楼龄实际根本无法确认。因为关于楼龄的相关资料，只有产权人才有可能通过到房管部门查询内档得知，甚至部分物业根本没有登记楼龄。我方已通过在房管部门查询涉案房屋的《房屋登记簿查册表》，但上面并没有显示出涉案房屋的楼龄，所以我方只能根据经验对楼龄进行估计，而且我方已经明确表示该楼龄是估计结果，并没有存在任何隐瞒及虚假的情况。而且崔某刚、杨某桃在一审过程中也没有提供任何证据证明房屋的确切楼龄，仅根据所谓的录音证据内提到的楼龄就武断地认为我方提供的楼龄有误。对于这一不负责任的推断，一审法院居然也予以认定，这明显是不符合客观事实的，是对崔某刚、杨某桃的严重偏袒。故上诉请求：1、撤销原判，改判某明公司无需向崔某刚、杨某桃返还中介服务费及支付利息；2、本案诉讼费由崔某刚、杨某桃承担。
被上诉人崔某刚、杨某桃答辩称同意原审判决。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，1、崔某刚、杨某桃与祁家雄以及某明公司于2013年7月15日签订的《房屋买卖合同》约定崔某刚、杨某桃申请贷款的金额为93万元，贷款种类为组合贷款；2、祁家雄于2013年7月30日向崔某刚、杨某桃发出的《律师函》载明祁家雄已委托装修公司处理涉案房屋渗水问题。
二审中，某明公司确认崔某刚、杨某桃主张公积金贷款的贷款年限加楼龄不能超过35年属实。
本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法酌情做出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。本院审理期间，上诉人某明公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人某明公司的上诉请求，不予支持。另，1、关于崔某刚、杨某桃提交的通话录音证明力的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第三项规定，一方当事人提出的有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或与视听材料核对无误的复制件，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。鉴于某明公司对涉案房屋存在漏水的事实并不予以否认，祁家雄作为出卖方亦确认涉案房屋存在漏水的事实并与崔某刚、杨某桃协商解除了《房屋买卖合同》及返还了定金给崔某刚、杨某桃，佐证了崔某刚、杨某桃提交的通话录音的真实性，而某明公司虽对上述通话录音提出异议，但没有足以反驳的相反证据，故原审确认崔某刚、杨某桃提交的通话录音的证明力并无不妥，本院予以维持。2、关于涉案房屋的楼龄问题。鉴于崔某刚、杨某桃与祁家雄以及某明公司签订的《房屋买卖合同》已明确约定崔某刚、杨某桃申请贷款的金额为93万元，贷款种类为组合贷款，即崔某刚、杨某桃拟申请的贷款种类包括公积金贷款，而某明公司亦明确知悉公积金贷款的贷款年限加楼龄不能超过35年，应当知道涉案房屋的楼龄会直接影响崔某刚、杨某桃能否取得公积金贷款及贷款的金额、期限，在崔某刚、杨某桃询问涉案房屋楼龄的情况下应持谨慎态度，如其不知道涉案房屋的楼龄应当明确表示不知道，但不宜仅凭石米外墙来推测楼龄并明确告知崔某刚、杨某桃，故原审认定某明公司的该行为违背诚实义务并无不当，本院亦予维持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人某明公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费108元，由上诉人广州市某明房地产代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 邹文芳