青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民三终字第335号
上诉人（原审原告，反诉被告）马有伟，男，回族。
上诉人（原审原告，反诉被告）韩进祥，男，回族。
委托代理人马占仓、马海军，青海马海军律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）傅建财，男，汉族。
上诉人（原审被告，反诉原告）袁春斌，男，汉族。
上诉人（原审被告，反诉原告）袁国明，男，汉族。
上诉人（原审被告，反诉原告）张湖清，男，汉族。
以上四上诉人的委托代理人赵世宏，青海尊悦律师事务所律师。
原审被告：西宁市城东区韵家口镇朱家庄村民委员会。
法定代表人：朱文仓，村委会主任。
上诉人马有伟、韩进祥与上诉人傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清、原审被告西宁市城东区韵家口镇朱家庄村民委员会土地租赁合同纠纷一案，前由西宁市城东区人民法院作出（2014）东川初字第68号民事判决，宣判后，马有伟、韩进祥与傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清均不服原审判决向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月28日公开开庭进行了审理。上诉人韩进祥及其委托代理人马占仓、马海军，上诉人袁国明及傅建财、袁春斌、张湖清的委托代理人赵世宏，原审被告西宁市城东区韵家口镇朱家庄村民委员会主任朱文仓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年10月19日马有伟、韩进祥与傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清签订《土地租赁合同》，合同约定：傅建财、袁春斌等四人将位于西宁市城东区韵家口镇朱家庄村的40亩河滩土地租赁给马有伟、韩进祥使用；租赁期限为22年（2012年10月18日至2034年10月17日）；租金年／每亩10000元×40亩，共计400000元，并明确了租金交付期限。合同第四条第三项规定，甲方有权监督乙方对土地的使用，如乙方随意将土地转让、买卖，甲方有权终止合同、并要求乙方承担违约责任。第四项约定，乙方未按合同支付租金，甲方可解除合同，并有权要求违约金。第五项规定，乙方在合同签订之日起，租赁土地的一切使用手续（工商、城建、土地管理部门手续、税务、消防等）和费用由乙方负责和承担，甲方概不负责，以上手续如乙方无力办理，甲方不退租金，并按照合同的约定由乙方按时缴纳租金。未按合同约定时限缴纳租金，视同违约，按第五条的第二项规定赔偿，并对周边环境和安全进行了约定。第五条规定，合同签订之日起双方如有违约，违约方承担一切损失。如乙方违约除租金外赔偿甲方400000元，并且地面附着物归甲方所有等约定。合同签订后，马有伟、韩进祥依约定先后支付给傅建财、袁春斌等四人租赁费300000元。傅建财、袁春斌等四人也将流转的土地交给马有伟、韩进祥使用。2013年6月14日马有伟在交纳2013年4月18日-7月18日的租金时，对其以后交付租金的价格调整为每亩5000元，待经营正常后恢复原来价格。期间，马有伟、韩进祥未履行合同约定的审批手续，未经相关部门的批准，亦未经傅建财、袁春斌等四人同意，于2012年11月18日、2013年9月15日，马有伟、韩进祥将承租的土地转包给马晓明，由其擅自在租赁土地堆放木材、进行废旧金属加工、搭建板房，开设停车场等，改变了农业用地的用途。2013年在国家土地督察西安局开展的预警图斑核查工作中发现，朱家庄535停车场未经批准擅自占用朱家庄村集体土地33、5亩（耕地）进行堆放木材及废旧金属加工，属违法违规用地行为。2013年12月12日、2014年1月10日，西宁市城东区国土资源局下发了《责令改正违法行为通知书》，在承租土地上施工活动被强行制止，因而造成合同不能履行。另查，马有伟、韩进祥尚欠2013年10月18日—2014月5月份的租金125000元。
原审法院认为，马有伟、韩进祥与傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清签订的《土地租赁合同》是双方真实的意思表示，合同标的明确，责权关系约定清楚，且合同的内容不违反国家强制性规定，应认定为有效合同。马有伟、韩进祥在承租傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清流转的土地后，应当按照合同的约定履行自己的的义务。但在履行合同义务过程中，不按合同约定履行法定的审批手续，擅自转让承租土地，擅自堆放木材及进行废旧金属加工，未经依法批准，改变土地用途，导致违章建筑被土地主管机关强制拆除，其行为应属违约行为。因此，对马有伟、韩进祥要求确认与傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清签订的《土地租赁合同》为无效合同、返还合同价款并赔偿损失的诉求不予支持。庭审中傅建财、袁春斌等四人以马有伟、韩进祥违反合同约定，私自转让承租土地，不按照合同约定履行相关审批义务，擅自改变农业土地用途，其行为违背了诚实信用原则，使得双方签订合同的目的无法实现，合同关系归于终止，要求解除与马有伟、韩进祥签订的《土地租赁合同》、支付租金并承担违约责任的反诉理由成立，应予支持。但傅建财、袁春斌等四人主张的违约金数额明显过高，马有伟、韩进祥应酌情适当给付，对恢复耕地原貌的主张，因该区域已经被相关部门强制拆除，故对此主张不予支持。西宁市城东区韵家口镇朱家庄村民委员会辩称，马有伟、韩进祥与傅建财、袁春斌等四人所签订的《土地租赁合同》不违反国家法律规定，农村土地依法承租、出租、转租等流转方式受国家法律保护，而导致合同不能履行的原因是马有伟、韩进祥自身过错造成双方签订合同目的不能实现的抗辩理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条第一项、第二项、《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《青海省农村土地承包条例》第三十二条之规定，判决如下：一、驳回马有伟、韩进祥要求确认与傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清、西宁市城东区韵家口镇朱家庄村民委员会签订的《土地租赁合同》为无效合同、返还合同价款、赔偿损失的诉求；二、依法解除傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清与马有伟、韩进祥签订的《土地租赁合同》；三、马有伟、韩进祥在本判决书生效后10内给付傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清租金125000元、违约金30000元，二项合计155000元；四、驳回傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清的其他反诉请求。
宣判后，马有伟、韩进祥不服，以1、原审判决认定马有伟、韩进祥将涉案土地转租给马晓明无事实依据，认定马有伟、韩进祥在履行合同过程中改变土地用途错误；2、原审判决认定马有伟、韩进祥违约并判决承担违约金错误，请求撤销原审判决，改判确认合同无效，并由傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清承担损失。
上诉人傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清上诉认为原审判决未经当事人请求主动以违约金过高为由判决仅支付违约金30000元属适用法律错误，请求改判由马有伟、韩进祥支付违约金400000元。
经审理查明，原审判决认定2012年11月18日、2013年9月15日马有伟、韩进祥将承租的土地转包给马晓明一节依据不足，其余事实属实，本院予以确认。
本院认为，马有伟、韩进祥与傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清签订的《土地租赁合同》是双方真实的意思表示，合同内容不违反国家强制性规定，应认定为有效合同。上诉人马有伟、韩进祥所持双方签订合同违反法律规定应属无效合同的上诉理由无法律依据，不予支持。马有伟、韩进祥租赁土地后未经审批擅自改变土地用途，违反了土地管理的相关法律规定，致使双方签订的合同无法继续履行，故原审法院判决解除双方签订的《土地租赁合同》正确，应予维持。西宁市城东区国土资源局下发的《责令改正违法行为通知书》证明马有伟、韩进祥在租赁土地上堆放废品及搭建板房违反法律规定，并被责令限期自行拆除建筑物和其它设施，因此马有伟、韩进祥要求傅建财、袁春斌等人赔偿修建围墙、建筑物等设施损失的上诉请求无事实依据，不予支持。在双方租赁关系未终止期间，租赁土地仍由马有伟、韩进祥租赁使用，故原审法院由马有伟、韩进祥给付租金125000元正确，上诉人马有伟、韩进祥所持不应支付租金的上诉理由无事实依据，不予采信。按合同约定马有伟、韩进祥未按约定支付租金，傅建财、袁春斌等人有权要求违约金，但双方对欠付租金应承担的违约金标准未作具体约定，若按违约导致合同不能履行应赔偿400000元的约定承担违约责任则违约金处罚明显高于欠付租金数额，故原审判决以违约情节酌定赔偿违约金30000元合理，上诉人傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清要求支付违约金400000元的上诉请求理由不足，亦应驳回。原审法院认定基本事实清楚，程序合法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定。判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13377元，由马有伟、韩进祥负担6689元，傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清负担6689元，马有伟、韩进祥和傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清已预交的案件受理费各退还6688元。
本判决为终审判决。
审判长 陈志秀
审判员 闻 宁
审判员 张 薇
二〇一四年十一月二十八日
书记员 王文隽