河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2018）豫10民终1132号
上诉人(原审被告):ＸＸＸ，男，1967年10月7日生，汉族，住禹州市。
委托诉讼代理人:李梓闻，河南华灿律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)贾国红，男，1963年9月7日生，汉族，现住长葛市。
被上诉人(原审原告)郭红敏，女，1965年10月10日生，汉族，现住长葛市。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：贺耀杰，河南元业律师事务所律师。
原审被告：赵桂敏，女，1970年11月30日生，汉族，住禹州市。
上诉人ＸＸＸ因与被上诉人郭红敏、贾国红、原审被告赵桂敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省长葛市人民法院（2017）豫1082民初5160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸＸ的委托诉讼代理人李梓闻，被上诉人郭红敏、贾国红的委托诉讼代理人贺耀杰到庭参加诉讼，原审被告赵桂敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
ＸＸＸ上诉请求：河南省长葛市人民法院（2017）豫1082民初5160号民事判决，改判驳回被上诉人的上诉请求或发回重审；本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、涉案房屋未取得产权证书，依照法律规定，不得进行转让。2、涉案房产土地使用权人为上诉人，处分权人为上诉人而非原审被告，且本案合同的签订不符合善意取得的构成要件，因此，被上诉人主张依据的合同无效。3、被上诉人向一审提供的证人证言均不具备证明效力。庭审中证人是在被上诉人引导下向法庭作出陈述，陈述内容与事实不符。4、一审滥用司法权干预行政权。一审在查明涉案房屋及土地行政机关不予办理过户的前提下，仍判决上诉人履行变更义务，与事实不符，变相导致上诉人不履行判决。
贾国红、郭红敏辩称，一、双方所签《房屋买卖协议》是当事人的真实意思表示，该协议合法有效。二、ＸＸＸ否认其妻子赵桂敏处分行为的理由不成立，被上诉人属于善意取得。1、本案的发生实际是ＸＸＸ夫妻因拆迁补偿费要远远高于他们当时卖出的价格，因此对当时的出卖行为非常后悔。2、被上诉人有足够的理由相信该协议是ＸＸＸ夫妻二人的真实意思表示，其对该不动产的取得属于善意取得。3、本案不动产的处分符合《物权法》的规定。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立，应依法驳回其上诉，维持原判决。
原审被告赵桂敏未发表陈述意见。
贾国红、郭红敏向一审法院起诉请求：1、请求确认位于长葛市××国道中段东侧农机商贸城二区五排七号商用房归原告贾国红、郭红敏所有；2、请求被告继续履行合同，协助将案涉房屋的土地证办理过户至原告贾国红、郭红敏名下；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年4月11日，原告贾国红、郭红敏（买方．乙方）与被告ＸＸＸ、赵桂敏（卖方．甲方）签订了一份房屋买卖协议：一、本房屋为底商四间，二层为居住套间结构，土地实用面积共165．2平方米；二、本房屋仅有土地使用证，证号为NO：012674514简含正本等手续一套；三、本房屋由买卖双方议定，本日乙方将购房款一次性全部交付甲方，甲方须同时将此房屋的有关手续证件等全部交于乙方，此时，本房屋的归属权应永久性属于乙方使用管辖，从此，与甲方再无任何纠葛；四、如果何时本房屋允许或有机会办理房产证及其他有关手续，甲方有义务应随时配合乙方到有关职能部门协助乙方给与协办。届时，不得以任何借口予以推诿；五、买卖成交时原双方议定的本房屋附属物件需留给乙方的，不得再有扯皮纠葛；六、本协议一式三份，甲、乙双方及中介人各执一份，三方应严格遵循各自的责任及义务，不得违约。同时，被告ＸＸＸ、赵桂敏收到原告贾国红购房款42万元，被告ＸＸＸ、赵桂敏出具了证明条：今收到贾国红购房款42万房款全部清齐（原有手续同时作废）。2017年10月27日该院立案受理此案。一审法院认为，原告贾国红、郭红敏（买方．乙方）与被告ＸＸＸ、赵桂敏（卖方．甲方）签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人已按协议履行了付款、交付房屋等义务。被告ＸＸＸ、赵桂敏仍应按照协议协助原告贾国红、郭红敏办理房产证及其他有关手续。原告所诉事实清楚，证据充分，该院予以支持。被告ＸＸＸ、赵桂敏所辩理由证据不足，该院不予支持。遂判决：一、确认位于长葛市××国道中段东侧农机商贸城二区五排七号商用房归原告贾国红、郭红敏所有；二、被告ＸＸＸ、赵桂敏于本判决生效之日起二十日内协助原告贾国红、郭红敏办理将案涉房屋的土地证过户至原告贾国红、郭红敏名下。案件受理费300元，由被告ＸＸＸ、赵桂敏承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实的予以确认。
本院认为，根据各方的诉辩意见，本院归纳本案的审理焦点为：1、赵桂敏与被上诉人所签买卖合同是否有效。2、上诉人ＸＸＸ是否应协助被上诉人办理土地更名手续。买卖合同的中介人郭中昌、李广伟出庭证明被上诉人在2010年夏天交过购房定金后搬至诉争房屋的一楼内居住，后双方在2011年4月签订《房屋买卖协议》时，又电话告知了ＸＸＸ。因此，虽然买卖合同系ＸＸＸ之妻赵桂敏代签，但是被上诉人有理由相信是ＸＸＸ和赵桂敏二人共同的意思表示，根据《婚姻法》司法解释的相关规定，ＸＸＸ关于自己不知情原审被告无权处分的上诉理由不成立。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案房屋虽然没有房产登记，但已经取得土地证，转让不违反法律、法规的禁止性规定，因此涉案合同应为合法有效，上诉人关于合同无效的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。房屋转让时，房屋占用范围内的土地使用权随之转让，现无证据证明涉案土地使用权无法办理更名手续，上诉人应当履行买卖合同的付随义务即协助被上诉人办理土地证更名手续。综上所述，ＸＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人ＸＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙志强
审 判 员 秦东亮
代理审判员 陈 晖
二〇一八年四月十二日
书 记 员 李永慧
执行催告通知书
履行义务人：
根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：
1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。
2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。
3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。
4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。
5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。
6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。
7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。
8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。
9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。
10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。
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