四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民终字第1741号
上诉人（原审原告）：阳思云，男，1952年3月出生，汉族，四川省珙县人，住四川省珙县。
委托代理人：王定奕，四川酒都律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：阳永萍，女，1976年7月出生，汉族，四川省珙县人，住四川省珙县。系阳思云之女。
委托代理人：王定奕，四川酒都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗远川，男，1977年3月出生，汉族，四川省珙县人，住四川省珙县。
上诉人阳思云、阳永萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省珙县人民法院（2015）宜珙民初字第1144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，2014年8月8日，原告阳思云、阳永萍代表出租方（甲方）与承租方陈敏（乙方）签订租赁合同一份，原告将位于珙县巡场镇茨梨村1社兴达街门市两间及二楼营业用房共计140平方米出租给乙方商用，租期从2011年8月10日至2016年8月9日，共计五年。租金一年一价，其中，2013年8月10日至2014年8月9日的年租金为30912元，2014年8月10日至2015年8月9日年租金为33075元，月租金为2756.25元，租金按一年一次付清。合同签订后，陈敏经营一段时间后，又将承租的营业房全部转让给被告罗远川经营，被告罗远川在租赁合同的承租方签名。被告承租后，经营至2014年2月底，之后一直关门停业至今。租金已交付至2014年8月9日，之后的租金一直未交付。
又查明，2014年12月1日，原告阳思云的母亲去世后，要在被告租用的门市内办理丧事，原告阳思云与被告联系后，被告派人开了门。原告阳思云在门市内办完母亲的丧事后，原告阳永萍于2014年12月4日与被告联系，叫被告锁门及处理拖欠房租之事未果，然后又通过短信通知被告前去处理拖欠租金，告知被告已报派出所，并将门锁更换，限被告于12月31日前去处理，到期不去处理，原告方就自行处置。被告收到原告的短信内容后，立即回复随便。
再查明，原、被告签订《租赁合同》后，第一年被告按照合同约定先一次性支付租金后，再使用房屋。第二年，被告以3次支付方式付清原告的租金。2015年8月19日，原、被告达成腾退移交全部营业房协议，并于当月22日全部予以腾退移交。2014年12月10日，原告阳思云、阳永萍起诉请求判令被告罗远川支付租金从2014年8月1日起至2014年12月30日止5个月租金共计13781元。庭审中，原告阳思云、阳永萍变更诉讼请求为判令被告支付从2014年8月10日起至法院判决之日止的租金，房租按2756元／月计算。
一审法院审理认为，原告阳思云、阳永萍与被告罗远川之间的房屋租赁合同关系明确，且双方在庭审中对合同签订的真实性及租金已实际给付的时间均无异议，故本院予以确认。关于合同效力问题：原、被告在合同中约定租金一年一次付清，但原、被告在实际履行合同的过程中仅第一年按合同约定履行，第二年双方就未按合同约定的租金给付时间给付，而是分期给付，其行为应视为双方实际上已认可变更合同中租金的给付方式。因此，被告主张合同中约定拖欠租金，合同无效的理由不充分，本院不予支持。关于2014年8月10日至2015年8月22日（房屋腾退移交之日）的房屋租金问题：原、被告签订的合同到期日为2016年8月9日，被告已实际支付原告的租金至2014年8月9日，之后的租金一直未付，门市一直关停未经营，其间，双方均未提出终止合同的履行，因此，双方签订的《租赁合同》仍属有效履行期间。2014年12月4日，原告在被告租用的门市内办完事后，用电话方式通知被告到场锁门及处理下欠房租事宜未果后，又以短信方式通知被告，且被告立即回复了信息，原告在短信中已明确告知被告更换了门锁，报告了派出所，并限被告在一定期限内前去处理，如到期不去处理，原告就自行处置。原告短信的意思表示实质为限期解除合同的通知。原告给被告限定的期满后，被告并未前去处理。按照短信通知的内容，可确认2014年12月31日为合同解除的时间。2014年8月10日至2014年12月31日的租金被告应该依照合同约定的租金额支付给原告。2015年1月1日至门市移交期间，应为合同解除后期间，原告可以自行处分争议的房屋，因被告不协助处理造成的损失可以要求被告赔偿。在审理中，本院向原告释明其有主张赔偿的权利，是否变更诉讼请求，原告明确拒绝。故原告仍以支付租金的诉讼请求要求被告支付解除租赁合同后的房租的理由不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗远川于本判决生效之日起十日内支付原告阳思云、阳永萍的房屋租金12954元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告阳思云、阳永萍负担50元，被告罗远川负担50元。
宣判后，阳思云、阳永萍不服，向本院提起上诉称，1、上诉人阳永萍家因处理丧事临时占用房3日，被上诉人派人开门后没有留下钥匙，丧事处置完毕，经上诉人通知后，被上诉人没有及时派人关门，上诉人为了财产安全换锁关门，符合双方共同利益，是善意合法的。2、上诉人阳永萍短信告知被上诉人支付已经拖欠的租金，并限期处置租赁房内属于被上诉人财产，但短信没有涉及解除租赁合同的内容，一审法院认为是解除租赁合同的时间错误。3、该出租房系共有财产，由权属所有人共同出租给被上诉人，上诉人阳永萍无权行使其他共有人解除租赁合同的权利。双方解除租赁合同时间应当为2015年8月22日。请求改判被上诉人支付2015年1月1日至2015年8月22日房租22050元。
罗远川答辩称，原判事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求予以维持。
本案经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，2014年12月4日，阳永萍向罗远川发短信载明：“……你的房租已于2014年7月31日到期，我们也多次联系你无果，现在我们已通报派出所，将门锁进行更换。现我们预留给你一个月时间，如果2014年12月31之前你不来处理，我们就自行处置。”
本院认为，2014年8月8日，上诉人阳思云、阳永萍与承租人陈敏签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。在合同履行过程中经转让被上诉人罗远川继续承租。被上诉人罗远川向上诉人支付租金至2014年8月9日止，双方均未提出终止履行合同。2014年12月4日，上诉人经被上诉同意在租用的门市内办完事后，以短信方式通知被上诉人前去处理拖欠租金，并告知被上诉人已报派出所，并将门锁更换，限被上诉人于2014年12月31日前去处理，如到期不来处理，上诉人就自行处置。被上诉人收到上诉人的短信内容后立即予以答复。上诉人没有提供证据证明其在更换门锁之前事先告知了被上诉人，而是在自行将门锁更换后以短信方式通知被上诉人，上诉人短信的真实意思应视为限期解除合同的通知。被上诉人未在期限内前去处理。按照短信通知的内容，原审法院确认2014年12月31日为合同解除的时间正确。2015年1月1日至2015年8月22日为合同解除后的期间，上诉人对涉案的房屋可自行处分，对被上诉人不协助处理造成的损失可另案处理。因上诉人阳思云与阳永萍系父女关系，且是合同签订人之一，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，阳永萍以短信方式通知被上诉人罗远川的行为对阳思云有效。综上，上诉人阳思云、阳永萍的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费351元，由阳思云、阳永萍承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 军
审 判 员 蔡 伟
代理审判员 李 荷
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 王付兵