广西壮族自治区全州县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）全民初字第1369号
原告陈祥喜，农民。
原告唐春秀，农民，系陈祥喜之妻。
原告陈峰，农民，系陈祥喜之子。
上述三原告委托代理人胡卫中，广西九宇律师事务所律师。
被告王田生，个体户。
委托代理人李初龙，全州县中心法律事务所律师工作者。
原告陈祥喜、唐春秀、陈峰诉被告王田生农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月5日作出（2012）全民初字第1504号判决书，三原告对判决不服提出申诉，2014年4月9日桂林市中级人民法院作出（2013）桂市民提字第5号民事裁定书，裁定撤销我院（2012）全民初字第1504号民事判决，发回我院重审。我院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈祥喜、唐春秀及其委托代理人胡卫中，被告王田生及其委托代理人李初龙到庭参加了诉讼。本案已审理终结。
原告陈祥喜、唐春秀、陈峰诉称：2005年12月，原告将自己的一座房子一部分转让给被告，房屋价值14.5万元，但双方一直没有办理房屋产权过户登记手续。原告与被告不是一个村集体，当时原告向被告转让房屋时未经村委和本村民小组同意，按照法律规定，农村集体土地的使用权是不允许转让的。原告与被告签订的房屋及土地转让合同，违反法律的强制性规定，请求法院1、确认原告与被告签订的房屋及土地转让合同无效；2、房屋退回原告；3、本案诉讼费由被告承担。
三原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、集体土地建设用地使用证，证明土地使用者为陈祥喜。2、房屋所有权证，证明房屋所有权人为陈祥喜。3、乐中村委证明，证明陈祥喜转让部份房屋给被告没有经过本村委和村民小组的同意。4、石塘国土资源管理所证明，证明王田生在乐南村委蚂拐塘村有住房。
被告王田生辩称：1、2005年12月21日签订的房屋转让合同是双方真实意思表示，合同签订后，被告居住至今，被告的户籍已从蚂拐塘村迁到现住的石塘乐中村委新街85号；2、没有法律规定房屋不能转让。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、房屋转让协议，证明原告卖房子没有讲卖土地。2、领条，证明被告在没有签合同前，交了5000元定金。3、被告的户籍证明，证明被告已把户籍转到乐中村委。4、2012年12月11日乐中村委的证明，证明原告、被告是同一村民小组。5、营业执照、税务登记证、烟草专卖许可证，证明被告取得房屋就在经商。6、陈祥喜转让的房地产价值评估报告，证明原、被告诉争的房屋价值为399157.39元。7、乐南村委证明，证明被告原来的老房屋已卖给王同生。8、陈祥喜的房产证，证明原告提交的房产有涂改。
经庭审举证，质证，被告对三原告提供证据1、3号无异议，本院对于被告无异议的证据予以认定，被告对三原告提供的2、4号证据有异议，认为2号证据最后一页有涂改，4号证据能证明被告在蚂拐塘村的房屋已卖了。三原告对被告提供的证据5号无异议，本院对原告无异议的证据予以认定，原告对被告提供的证据1、2、3、4、6、7、8号有异议，认为1号证据除买卖房屋外，还涉及63.5平方米的土地买卖，2号证据5000元定金抵作购房款，领条的内容是被告写的，签名不是原告签的，3号证据不客观，与调查材料相矛盾，4号证据与原告提供的乐中村委证明相矛盾，6号证据的评估价值还包括63.5平方米的土地转让，7号证据的真实性不认可，8号证据原告没有涂改。本院认为，对原告提供的2号证据能证明房屋所有权人为陈祥喜、对原告提供的4号证据所证明的内容与本案无关联性，对原告提供2号证据，认定其证据的证明效力，对原告提供4号证据，因与本案无关联性，不予采用，对被告提供1号证据不能证明被告所要求证明的内容，对被告提供2号证据所证明的定金已抵作购房款，不具有定金的作用，对被告提供3、4号证据与客观事实不符，不能证明被告所要求证明的内容，对被告提供6号证据，能证明原、被告双方诉争的房屋、土地评估价值为399157.39元，对被告提供7号证据所证明的内容与本案无关联性，对被告提供8号证据不能证明原告提交的房产证有涂改，对被告提供的1、2、3、4、8号证据，所证明的内容不予认定，对被告提供的6号证据，认定其原、被告双方诉争的房屋、土地评估价值为399157.39元的证明效力，对被告提供的7号证据，因与本案无关联性，不予采用。
庭审查明被告王田生的户籍在石塘镇乐南村委蚂拐塘村，与三原告不是同一村民小组的成员，这有全州县公安局石塘派出所户籍证明所证实。
综合本案确认的证据，本院确认以下法律事实：2005年12月21日原告陈祥喜、唐春秀、陈峰与被告王田生签订《房屋转让契约》。合同约定，三原告将马路桥房屋的一部分，三层9间及一层门面后面63.5平方米空地卖给被告，四底界线，东与原告房屋为界，南与路为界，西与陈金喜空地为界，北与公路为界，转让价款为14.5万元。合同签订以后，原、被告双方按合同履行，交付房屋及空地，给付转让款14.5万元。原告将房屋及空地转让给被告未经过原告所在地石塘镇乐中村委第三村民小组村民会议同意。双方未办理“房屋所有权证”和“集体土地建设用地使用证”的过户变更登记手续，被告的户籍所在地是全州县石塘镇乐南村委蚂拐塘村，与原告不是同一村民小组成员，在诉讼中，被告委托全州县兴泰房地产评估事务所对争执的房屋及空地进行评估，评估报告结论，房屋及空地价值为399157.39元，评估费1596元。
本院认为，三原告与被告签订的《房屋转让契约》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定。农村房屋的宅基地属于农村集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是农村集体经济组织成员，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，被告与三原告不是同一农村集体经济组织成员，就无法取得或变相取得农村集体经济组织的宅基地使用权，三原告将房屋转让给被告，实际将房屋占用范围的建设用地使用权一并转让，因此，三原告与被告双方的房屋及土地转让行为违反了法律强制性规定，属无效行为，造成无效行为三原告与被告双方都有过错，依照法律规定，因该无效合同取得的财产应当予以返还，三原告要求确认房屋及土地转让合同无效，房屋退回给原告的诉讼请求符合法律规定，予以支持，被告要求驳回原告的诉讼请求不符合法律规定不予支持，考虑到房屋价值已增值，结合本案实际的情况，由三原告按房屋、空地评估价399157.39返还给被告，并赔偿被告评估费1596元的损失50%较为恰当。依照《中华人民共和国合同法》第52条第5项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、确认原告陈祥喜、唐春秀、陈峰与被告王田生于2005年12月21日签订的《房屋转让契约》无效；
二、由被告王田生返还给原告陈祥喜、唐春秀、陈峰房屋（东与原告屋为界，南与路为界，西与陈金喜空地为界，北与公路为界）三层九间和房屋后面的一块空地，面积为63.5平方米；
三、由原告陈祥喜、唐春秀、陈峰返还给被告王田生房屋（空地）转让款399157.39元；
四、由原告陈祥喜、唐春秀、陈峰赔偿被告王田生评估费损失1596元的50%即798元。
本案收案件受理费7290元，原告陈祥喜、唐春秀、陈峰负担3645元，被告王田生负担3645元。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可在生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7290元，（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判长 唐海军
审判员 陈际伟
审判员 蒋 辉
二〇一四年十一月十三日
书记员 李 琳