山东省济南市长清区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0113民初1545号
原告：张利昌，男，1973年1月26日出生，汉族，居民，住济南市长清区。
委托诉讼代理人：李明，山东康桥律师事务所律师。
被告：郑志伟，男，1980年3月14日出生，汉族，居民，住济南市长清区。
被告：房岩，女，1982年2月27日出生，汉族，居民，住济南市长清区。
两被告共同委托诉讼代理人：齐民，山东天齐律师事务所律师。
原告张利昌与被告郑志伟、房岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张利昌及其委托诉讼代理人李明，被告郑志伟、房岩及其委托诉讼代理人齐民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张利昌向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付房屋租金56932元；2.判令两被告支付水电费5424.92元；3.判令两被告支付合同违约金5万元；4.判令两被告支付逾期支付租金的违约金至实际支付日止，起诉前暂计1000元；5.判令两被告支付因被告未及时腾空房屋，导致原告未享受提前搬迁奖励费5万元；6.本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，张利昌将第一项诉讼请求变更为61002元，将第二项诉讼请求变更为4700元。事实和理由：2013年4月15日原、被告签订《商业用房租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于长清区******(四层楼,房权证证号****号)房屋,合同期限自2013年
4月15日至2019年4月14日止,前两年租金22万元,第三年
后租金每年递增10%,租金每逾期一天,按照每月租金的百分之
三收取滞纳金,在租赁期间,实际使用经营所产生的所有费用包
括水费、电费物业费等由被告承担。房屋未经原告同意,不得将
房屋转租给他人,否则被告将承担违约责任。合同约定违约金为
伍万元,原告可单方收回房屋,房屋的装饰、拆除后无法保证完
整的设施无偿归原告所有。合同签订后,原告将房屋交付给被告使用,被告在支付完2017年10月14日的租金后,未按照合同约定支付占用房屋的租金。原告还为被告垫付了2017年10月-11月的电费5424.92元。另外,被告在未告知原告的情况下,私自将房屋四层转租并签订了六年的《商业用房租赁合同》。已经严重违反合同第九条第三款的约定,应当承担相应的违约责任。2017年5月,涉案房屋被政府划在征收范围,原告于2017年5月起就开始通知被告征收及搬迁事宜,明确告知其需在2017年9月24日前搬离,被告迟迟不搬至2017年12月31日,导致原告无法获得按期搬迁奖励费及提前搬迁奖励费958618元和5万元,共计100.8618万元，被告的行为已严重违反合同约定，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
郑志伟、房岩辩称，1、关于第一项诉讼请求，同意按实际使用租赁时间按日进行支付；2、关于第二项诉讼请求，同意按实际支出电费进行支付，但原告在被告租赁期间擅自向供电部门报停用电，给被告造成损失，被告保留提起反诉或另行起诉的权利；3、关于第三项诉讼请求，本案合同履行过程中不存在中途终止的情况，原告的主张不符合违约金条款，且被告只是部分转租，并非整体转租，转租时间是2013年6月，次承租人对租赁房屋仅使用了一年多的时间，原告应当知道被告有转租的情况，但一直未向被告提出异议，原告以被告转租为由要求违约赔偿的主张已超过诉讼时效；4、关于第四项诉讼请求，被告不同意支付，原、被告双方自2017年10月起多次沟通征收补偿款分配问题，涉案房屋搬迁已成定局，但时间不好确定，该期间应视为被告不能确定履行期限，并非被告擅自违约，且合同约定按日支付3%的滞纳金，约定明显过高；5、关于第五项诉讼请求，首先原告不能及时向被告作出赔偿，双方也多次就赔偿款分配问题不能达成一致，在原告作出补偿前，被告可以就自己的装饰物等财产进行占有保全，其次双方签订的合同到2019年4月14日才到期，拆迁征收部门只与房主进行沟通，并不与房屋承租人沟通，被告没有提前搬迁的义务，也没有违反征收部门的最终要求的搬离时间，因此原告是否获得搬迁奖励与被告没有必然联系。
张利昌围绕其诉讼请求依法提交了《商业用房租赁合同》一份、水电费发票两张、《房屋征收补偿协议》一份、（2017）鲁0113民初4228号民事判决书、案外人宋庆瑶证明及长清区市场监督管理局询问笔录笔录三张，本院组织双方当事人对上述证据进行了质证，上述证据均符合证据真实性、合法性、关联性原则，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年4月15日，张利昌(出租方，甲方)与郑志伟(承租方，乙方)签订《商业用房租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于长清区******(四层楼，房权证号****号)建筑面积1152.6平方米的营业用房出租给乙方。三、租赁期限：6年，自2013年4月15日至2019年4月14日止。四、租金及支付方式：1、前两年租金为人民币22万元，第三年后租金每年递增10%。2、租金以现金方式支付，每逾期一天，则甲方有权向乙方按照每月租金的百分之三收取滞纳金。房屋的装饰、拆除后无法保证完整的实施无偿归甲方所有，有权拒绝乙方任何要求。六、在租赁期间，实际使用经营所产生的所有费用由乙方自行承担。九、乙方义务：3、未经甲方同意，乙方不得将所租赁房屋整体转租给他人，一经发现，甲方有权收回房屋，乙方承担违约责任，如部分转租，须通知甲方参与并同意，转租人不得再转租。十一、违约的处理：1、甲乙双方任何一方如未按照合同的条款履行，导致中途合同终止，则视为违约，违约金双方约定为伍万元整。
郑志伟与房岩系夫妻关系，合同签订后，两人对承租房屋进行了装饰装修，房岩在承租房屋经营秋水伊人服饰店，郑志伟经营济南星亮商贸有限公司。
2017年4月，长清区东王城中村拆迁补偿方案确定，涉案租赁房屋在征收拆迁范围内。张利昌(乙方)与济南市长清区住房和城乡建设委员会(房屋征收部门，甲方)、济南市长清区房屋征收服务中心(征收实施单位，甲方)签订《房屋征收补偿协议(预签)》，有关内容为：乙方被征收房屋总建筑面积1224.53平方米(证载部分1164.08平方米，认定合法面积60.45平方米)，货币补偿金额19172362元(证载部分1164.08平方米18400366元，认定合法面积60.45平方米771996元)；乙方选择货币补偿方式，按补偿方案的规定给予乙方货币奖励费575171元。第四条装饰装修补偿、附属物补偿及设备迁移补偿费用：1、装饰装修补偿448471元，2、附属物补偿10393元，3、设备(变压器)补偿85000元。第五条其它费用：1、搬迁费36736元，2、按期搬迁奖励费和提前搬迁奖励费958618元4、实行货币补偿的，由甲方付给乙方一次性6个月临时安置费220415元；非住宅房屋一次性停产停业损失费183680元。第十一条本协议为预签协议，被征收人已充分理解本协议性质并自愿签订。征收决定发布后，不再另行签订协议，本协议自动转为正式《房屋征收补偿协议》。上述拆迁补偿协议签订后，郑志伟、房岩与张利昌因就房屋征收补偿款的分配分割产生争议，郑志伟、房岩于2017年10月25日向本院提起诉讼，要求张利昌给付房屋价值补偿款、房屋装饰装修价值补偿款、搬迁补偿款、临时安置补偿款、停业停产损失补偿款等合计1612000元，经本院审理，本院于2018年1月11日作出（2017）鲁0113民初4228号民事判决书。
另，长清区人民政府作出的济(长清)征字［2017］19号房屋征收决定，确定征收补偿签约期限是2017年12月8日至2018年1月21日。郑志伟于2017年12月31日将涉案楼房腾空，2018年1月2日将房门钥匙向房屋征收服务中心交付。
另查明，因郑志伟、房岩与张利昌就房屋征收补偿款的分配问题发生争议，郑志伟、房岩的租金仅交至2017年10月15日，且在此期间的水电费4700元由张利昌垫付。郑志伟、房岩在承租期间曾于2016年4月至2017年10月将涉案房屋四楼部分转租给案外人宋庆瑶。
本院认为，双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，主体适格且不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应当遵循诚实、信用的原则予以遵守和履行。虽然涉案房屋因被征收拆迁，双方对征收拆迁补偿款分配产生争议，但郑志伟、房岩仍应当按照合同约定及时支付租赁期间的房屋租金，根据合同约定，租期内前两年租金为人民币22万元，第三年后租金每年递增10%，因此2017年4月15日之后的年租金应为292820元，欠付租金期限为自2017年10月15日至2017年12月31日，按两个半月计算，欠付租金数额为61002元，张利昌的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同约定承租期间产生的水电费由承租人承担，因此张利昌要求郑志伟、房岩支付其垫付的水电费4700元，有事实和法律依据，本院应予支持。
关于张利昌主张的违约金5万元，本院认为，郑志伟、房岩在承租期间内未经出租人同意，将部分涉案房屋转租与第三人，违反了合同约定，存在违约行为，应当承担违约责任。但上述违约行为并未导致合同中途终止，合同的终止系因涉案房屋被征收拆迁所致，并不符合合同第十一条约定的违约情形，对此，本院酌情认定由郑志伟、房岩应支付违约金2万元。关于逾期支付租金的违约金，合同约定每日按每月租金的百分之三收取过高，张利昌主动调整为以欠付租金为基数，按每月2%的标准支付，郑志伟、房岩对此无异议，本院予以支持。
关于张利昌主张的拆迁奖励费5万元，该款项为政府征收拆迁部门向被拆迁人发放，与本案的房屋租赁合同并非同一法律关系，且涉案房屋被征收时租赁合同尚未到期，郑志伟、房岩也未超出政府征收拆迁部门指定的征收补偿签约期限腾空房屋，因此对张利昌的该项诉讼请求，本院依法不予支持。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
由郑志伟、房岩于本判决生效之日起十日内支付张利昌房屋租金61002元；
由郑志伟、房岩自2017年10月15日起自实际给付之日止，以61002元为基数，按照月利率2%的标准向张利昌支付逾期利息；
由郑志伟、房岩于本判决生效之日起十日内支付张利昌水电费4700元；
由郑志伟、房岩于本判决生效之日起十日内支付张利昌违约金20000元；
五、驳回张利昌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3568减半收取1784元，由张利昌负担525元，郑志伟、房岩负担1259元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 刘爱国
二〇一八年六月十三日
书记员 王 娟