西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）碑民一初字第00307号
原告（反诉被告）：阮庆芝，无业。
委托代理人：刘淑伟，陕西德茂律师事务所律师。
委托代理人：高南凯，陕西德茂律师事务所律师。
被告（反诉原告）：西安华都房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区建东街科教大厦4层内。
法定代表人：邵亚成，董事长。
委托代理人：钱华，陕西同步律师事务所律师。
原告阮庆芝与被告西安华都房地产开发有限公司（以下简称华都公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告阮庆芝诉称，其在看到被告宣传彩页关于“和平公馆”的介绍后，认为比较符合其购买意向，遂于2009年12月30日与被告签订了《“和平公馆”诚意认购书》，购买了“和平公馆”6楼7号房屋。由于该认购书已经具备了商品房买卖合同的基本要件，故依法应当认定为商品房买卖合同。后其发现被告违约，建成的房屋与宣传彩页宣称的相比，出现了以下变化：房屋面积增大了；根本没有12座空中景观庭院；双开门子母豪华入户门变成了单开门；室内无梁柱设计变成了有梁柱设计；冬天集中供暖变成了天然气供暖。其多次要求被告解决上述问题，但被告推脱至今。为规避自身违约责任，被告在报纸上发布公告，通知购买“和平公馆”房屋的客户在指定时间内前往“和平公馆”销售中心，网签《购房合同》，但扣除节假日，被告所指定的时间只有三天正常工作时间。由于被告一直未解决上述问题，故其未网签《购房合同》。现诉至法院，请求判令被告：1、承担房屋超出约定面积6.6%的房款19771.80元。2、恢复集中供暖。3、赔偿未履行12座空中景观庭院、双开门子母豪华入户门、室内无梁柱设计给原告造成的损失12498元。4、承担本案诉讼费。
被告华都公司辩称，原告的诉讼请求均不成立。原告未在其指定的时间内与其签订正式的商品房买卖合同，明显违约。现提出反诉，请求1、依法确认其已于2010年12月1日后单方解除了与原告所签订的《“和平公馆”诚意认购书》。2、判令原告承担不履行《“和平公馆”诚意认购书》第四条第2项义务的违约金59890元。3、判令原告承担本案诉讼费。
针对被告的反诉，原告阮庆芝辩称，被告违约，建成的“和平公馆”与其宣传彩页宣称的相比，出现了很大变化，其不能接受。2010年9月20日，其与部分业主致函被告，要求解决出现的问题。2010年9月29日，被告回函承诺：以上业主反映情况本公司已于九月二十日受理。相关具体问题在十月十日前给答复，在此之前，上述业户办理网签及缴款事宜，不受催缴款（网签）短信和报纸刊登广告之制约。2010年9月30日，被告在报纸上发布公告，通知购买“和平公馆”房屋的客户于2010年10月10日前前往“和平公馆”销售中心，网签《购房合同》。因被告一直未解决出现的问题，故其未网签《购房合同》。由于被告已做出了书面承诺，故被告在报纸上所发布的公告对其无约束力。综上，其不同意被告的反诉请求，被告明显违约，依法应当承担违约责任。
经审理查明，被告在其“和平公馆”（位于西安市碑林区和平路东羊市口西南角）的销售宣传彩页上称“和平公馆”的房屋具有以下特点：拥有12座空中景观庭院；超低公摊，超值面积；双开门子母豪华入户门；室内无梁柱设计；冬天集中供暖等。原告在看到该宣传彩页后，认为比较符合其购买意向，遂于2009年12月30日与被告签订了《“和平公馆”诚意认购书》，预约了“和平公馆”6楼7号房屋。房屋面积为44.83平方米，单价为每平方米6679.68元。该认购书第二条第2项约定：原告向被告预约的该商品房暂定建筑面积为44.83平方米。上述面积最终以房屋测量机关测绘面积为准。第三条第2项约定：原告于本认购书当日付定金人民币20000元，于本认购书签订后3日内交总房款的50%首期款即人民币159450元（含定金）。第四条第2项约定：被告在取得“商品房预售许可证”后，发布报纸广告或电话告知，通知原告与其签订正式的商品房买卖合同。原告应在被告通知书的期限内来签订合同，按照双方约定的付款方式付款并办理相关手续。逾期即视为原告不履行认购义务，则被告有权即时解除本认购书，并有权将该物业出售给第三人而不再另行通知原告，原告前期支付的所有款项，被告在解除认购书后七个工作日内扣除总房款的20%违约金后一次性无息退还（注：刷卡手续费不予退还）。第四条第4项约定：原告承诺在本认购书登记的通信地址、联系电话、邮编等个人信息均真实、有效，在上述信息发生变化时，原告应及时书面通知被告，否则被告依原告提供的上述信息发送给原告的所有通知即视为送达，因此造成的原告利益损失由原告自行承担。2009年12月30日，原告交纳了20000元定金。2010年1月20日，原告交纳了139450元首付款。2010年9月，“和平公馆”基本建成时，被告通知原告另行签订商品房买卖合同。此时，原告发现建成的房屋与被告宣传彩页宣称的相比，出现了以下变化：房屋面积增大了，由原来的44.83平方米增加为49.14平方米；根本没有12座空中景观庭院；双开门子母豪华入户门变成了单开门；室内无梁柱设计变成了有梁柱设计；冬天集中供暖变成了天然气供暖。2009年9月20日，原告及部分业主向被告致函，要求解决上述出现的问题，被告在该函件上签字、盖章，并承诺：“双节”收假后给予回复。2010年9月29日，被告回函承诺：以上业主反映情况本公司已于九月二十日受理。相关具体问题在十月十日前给答复，在此之前，上述业户办理网签及缴款事宜，不受催缴款（网签）短信和报纸刊登广告之制约。2010年10月8日，被告回函承诺：经协商决定于本月十二日上午在“和平公馆”售楼现场答复有关实际问题。此后，原告及部分业主又多次致函被告，但上述问题一直未得到妥善解决。
另查，2010年9月1日，被告取得了“和平公馆”商品房预售许可证。2010年9月30日，被告在“华商报”上发布《“和平公馆”公告》，内容为：预约登记购买“和平公馆”房屋的客户，请务必于2010年10月10日前由本人携带相关手续到“和平公馆”销售中心网签《购房合同》。如逾期视为放弃订房权利，开发商将另行出售预约登记房屋。本案涉案房屋被告现尚未售于第三人。
以上事实，有当事人法庭陈述、庭审笔录、“和平公馆”宣传彩页、《“和平公馆”诚意认购书》、收款收据、原告及其他业主致被告的函、被告回函、西安市商品房预售许可证、《“和平公馆”公告》等附卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告签订的《“和平公馆”诚意认购书》，不违反法律规定，为有效合同。原告主张根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，上述《“和平公馆”诚意认购书》已经具备了商品房买卖合同的主要内容，故该认购书即为商品房买卖合同。被告“和平公馆”宣传彩页中的承诺依法应当视为该商品房买卖合同的组成部分。由于《商品房销售管理办法》第十六条明确规定商品房买卖合同应当明确的主要内容有十三项，而原告与被告所签认购书中并未明确交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；公共配套建筑的产权归属；解决争议的方法等主要内容，故原告主张其与被告所签订的《“和平公馆”诚意认购书》为商品房买卖合同的理由不成立。《“和平公馆”诚意认购书》第四条第2项约定：被告华都公司在取得“商品房预售许可证”后，发布报纸广告或电话通知，通知原告与其签订正式的商品房买卖合同。该条明确约定在被告华都公司取得“商品房预售许可证”后，再与原告签订正式的商品房买卖合同。该项约定说明上述原告与被告签订的《“和平公馆”诚意认购书》的性质应为商品房预约合同。在双方未签订正式的商品房买卖合同之前，原告尚未取得本案涉案房屋的所有权，故其也无权主张房屋所有权人才能够享有的房屋权利。因此，原告的诉讼请求，本院依法不予支持。被告以原告未在其指定的时间内与其签订正式的商品房买卖合同，明显违约为由，提出反诉，请求1、依法确认其已于2010年12月1日后单方解除了与原告所签订的《“和平公馆”诚意认购书》。2、判令原告承担不履行《“和平公馆”诚意认购书》第四条第2项义务的违约金59890元。由于原告发现建成的房屋与被告宣传彩页宣称的相比，出现了很大变化，故于2010年9月20日联合其他业主向被告致函，要求解决出现的问题。被告回函承诺：“双节”收假后给予回复。2010年9月29日，被告回函承诺：以上业主反映情况本公司已于九月二十日受理。相关具体问题在十月十日前给答复，在此之前，上述业户办理网签及缴款事宜，不受催缴款（网签）短信和报纸刊登广告之制约。2010年9月30日，被告在“华商报”上发布《“和平公馆”公告》，内容为：预约登记购买“和平公馆”房屋的客户，请务必于2010年10月10日前由本人携带相关手续到“和平公馆”销售中心网签《购房合同》。如逾期视为放弃订房权利，开发商将另行出售预约登记房屋。由于被告已承诺2010年10月10日前，原告办理网签及缴款事宜，不受催缴款（网签）短信和报纸刊登广告之制约，故被告在“华商报”上发布的《“和平公馆”公告》对原告不具有法律约束力。因此，被告华都公司的反诉请求，理由不成立。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告阮庆芝的本诉请求。
驳回被告西安华都房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉诉讼费731元，由原告阮庆芝负担。反诉诉讼费3545元，由被告西安华都房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 朱绍清
审判员 马巧会
审判员 吴养奇
二〇一二年十一月二十三日
书记员 余 慧