宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初8530号
原告（反诉被告）：宁波杰祥新材料有限公司（统一社会信用代码为91330212308942221K）。住所地：宁波市海曙区（原鄞州区）集士港镇丰成村。
法定代表人：王志敏，该公司总经理。
委托代理人：林丹丹，该公司职员。
被告（反诉原告）：宁波市卓越工具有限公司（统一社会信用代码为91330212739477587M）。住所地：宁波市海曙区（原鄞州区）集士港镇丰成村(集士港工业园区)。
法定代表人：钱卓君，该公司总经理。
委托代理人：杨挺，浙江裕丰（宁波）律师事务所律师。
原告（反诉被告）宁波杰祥新材料有限公司（以下简称杰祥公司）与被告（反诉原告）宁波市卓越工具有限公司（以下简称卓越公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年9月8日向本院起诉，本院于同日立案受理。后被告卓越公司向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。因案情复杂，本案于2016年12月7日依法转为普通程序审理。本案分别于2016年11月1日、12月30日公开开庭进行了审理。原告杰祥公司的法定代表人王志敏及其委托代理人林丹丹、被告卓越公司的委托代理人杨挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杰祥公司起诉称：2014年11月20日，原告向被告租赁厂房，年租金210000元，并交纳保证金20000元。2016年年初，原告通知被告要退租或者转租厂房，被告告知其不允许转租，但可以退租。2016年5月，被告通知原告因新的租客要改造厂房，故要求原告提前退租，并约定退还保证金20000元及多收的租金4083元。后被告在原告退租后一直未返还保证金及多收的租金。原告因此起诉，请求判令被告返还保证金20000元及多收的租金4083元。
被告卓越公司答辩并反诉称：一、原告单方提前终止租赁合同，故显属原告违约，其理应按照合同约定即按3个月的房租标准赔偿被告违约金52500元，且因系原告违约，故原告所述其提前搬离所多缴纳的部分房租亦无需退还；二、原告诉请的保证金20000元，系用于房屋租赁期间如房子损坏所需赔偿的保证金，合同中亦未有明确约定，且即便如原告所述为厂房保证金，也系金钱给付义务，该保证金也应用于抵扣原告应支付被告的违约金；三、原告在租赁期间尚欠被告水电费3229.02元未支付。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并请求判令原告赔偿被告违约金即三个月租金52500元以及支付拖欠的水电费计3229.02元。
原告杰祥公司针对被告卓越公司的反诉答辩称：原告系应被告要求提前搬离厂房，双方系协商解除租赁合同，并已就退还保证金、多缴纳的租金以及水电费结算达成一致意见，故原告并未违约，请求驳回被告的反诉请求。
原告杰祥公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1.《厂房租赁合同》一份，拟证明原、被告双方存在租赁关系及对租金、期限、保证金等约定的事实。
2.交接清单一份，拟证明原、被告于2016年5月13日办好交接手续并搬离厂房，而原告的房租系交到2016年5月20日，故原告已按约提前7日搬离而被告需退还多收租金的事实。
3.原告公司法定代表人与被告公司办公室主任来往的短信记录一份，拟证明原、被告双方已就退租事宜达成一致意见即被告同意退还保证金20000元及提前退租的租金，以及原告同意扣除相应的水电费等事实。
4.原、被告公司法定代表人来往的短信记录一份，拟证明原、被告双方就退还保证金等事宜已协商一致的事实。
5.宁波银行交易明细一份，拟证明被告因案外人宁波市鄞州区集士港雷澈塑料制品厂(以下简称雷澈厂)要租赁涉案厂房，故被告要求原告提前搬离厂房，以及原告将厂房装修及设备折价9000元卖给雷澈公司等事实。
对原告杰祥公司提交的上述证据，被告卓越质证后认为：对于证据1无异议，本院予以认定。对于证据2的真实性无异议，但认为该证据只能证明双方就水电费进行结算，并不能证明就退还保证金及提前退租而多缴纳的租金达成一致意见。本院对该证据2的真实性予以认定。对于证据3、4的真实性均无异议，但对于证明内容均有异议。本院对该证据3、4的真实性予以认定。对于证据5有异议，认为无法确认汇款人是谁，也与本案无关。本院认为，本院经与案外人雷澈厂核实，该9000元确系其向原告购买设备及厂房装修的折价款，故对该证据5予以认定。
被告卓越公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1.房产证一份，拟证明涉案厂房系被告所有的事实。
2.《厂房租赁合同》一份，拟证明被告与案外人雷澈厂签订了厂房租赁合同等事实。
对被告卓越公司提交的上述证据，原告质证后认为：对于证据1、2均无异议。本院对该两组证据均予以认定。
本院经原告杰祥公司申请向案外人雷澈厂负责人吴炳进行调查并作调查笔录一份，笔录内容为雷澈厂因其急于搬进涉案厂房，故原、被告及雷澈厂协商后，原告于2016年5月15日前搬离厂房，并三方就水电费进行了结算，雷澈厂出资9000元向原告购买了设备以及厂房相应的装修。原、被告对该调查笔录均无异议，本院予以认定。
本院根据双方的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2014年11月20日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告向被告租赁位于宁波市海曙区（原鄞州区）集士港镇丰成村的厂房，租赁面积为1680平方，租赁期限自2014年11月20日至2017年11月19日，年租金为210000元，租金自租凭期内第二年开始年递增5%，租金应预付六个月，保证金20000元；被告在租赁期间不得擅自转租，如擅自转租转让，则被告不再退还租金及保证金；租赁期限内，原告提前退租而违约的，应赔偿被告三个月租金等内容。合同签订后，双方均按约履行了各自的合同义务，原告按约支付了保证金20000元，且租金支付至2016年5月20日止。2016年5月13日，原、被告双方解除了《厂房租赁合同》，并就水电费及厂房内物件办理了交接手续。
另查明，原告于2016年5月13日前搬离了涉案厂房，并将厂房内的设备及相应的装修折价9000元出卖给了案外人雷澈厂。
本院认为，原、被告房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法确认有效。双方争议焦点为原告是否为单方提前退租而存在违约情形。原告认为，案外人雷澈厂因急于搬入涉案厂房，故被告要求原告提前退租并结算水电费，并在扣除水电费后返还剩余的保证金及因提前退租而多缴纳的租金，即原、被告双方已就退租、退还保证金及租金、水电费结算达成了一致意见。被告认为，原告于2016年3月17日单方通知原告不再租住厂房，即在合同期限内单方终止了合同，应属违约，故原告理应按约赔偿被告三个月的租金。本院认为，根据案外人雷澈厂陈述，因其急于搬入涉案厂房，其要求出租方即被告于2016年5月15日前交付厂房，故其与原、被告三方进行了协商，并于2016年5月13日就水电费、厂房内设备等办理了交接手续，且其还出资9000元向原告购买了设备及相应的装修；原、被告在庭审中亦认可涉案合同于2016年5月13日解除，并办理了交接手续，原告也于2016年5月13日前搬离了厂房，则上述三者的陈述可相互印证原、被告双方系协议解除了租赁合同，而非原告单方提前退租而违约，故原告要求被告返还保证金及多收的租金的请求，本院予以支持。关于反诉请求，被告主张的要求原告支付三个月租金的请求，于法无据，本院不予支持；对于被告主张的要求原告支付水电费的请求，原告同意支付且愿意在返还的保证金及租金中予以扣除，本院予以支持。综上，被告理应返还原告保证金20000元及租金4083元，扣除原告理应支付被告的水电费3229.02元，被告尚应返还原告20853.98元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十八条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宁波市卓越工具有限公司返还原告（反诉被告）宁波杰祥新材料有限公司保证金20000元及租金4083元，合计24083元，扣除应付被告（反诉原告）宁波市卓越工具有限公司水电费3229.02元，被告（反诉原告）宁波市卓越工具有限公司尚应返还原告（反诉被告）宁波杰祥新材料有限公司20853.98元，该款项于本判决生效后三日内履行完毕。
二、驳回被告（反诉原告）宁波市卓越工具有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费402元，由被告（反诉原告）宁波市卓越工具有限公司负担；反诉受理费减半收取计596.50元，由原告（反诉被告）宁波杰祥新材料有限公司负担35元，由被告（反诉原告）宁波市卓越工具有限公司负担561.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 汪 鹏
人民陪审员 翁志道
人民陪审员 华安军
二〇一七年一月十日
代书 记员 罗 敏