上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第16720号
原告武玮。
委托代理人严毓敏。
原告姚磊。
委托代理人李耐馨。
被告宣景良。
委托代理人范海平，上海新望闻达律师事务所律师。
被告金月桂。
委托代理人廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。
委托代理人黄佳蕾，上海廖得律师事务所律师。
原告武玮、姚磊与被告宣景良、金月桂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年05月14日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情需要转为普通程序审理。本院分别于2013年7月19日、2014年7月21日公开开庭进行了审理，原告武玮的委托代理人严毓敏，原告姚磊的委托代理人李耐馨，被告宣景良的委托代理人范海平，被告金月桂及其委托代理人廖佩娟、黄佳蕾，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告武玮、姚磊诉称，2004年6月，宣景良与金月桂签订了《上海市房地产买卖合同》，宣景良将上海市浦东新区海防新村XXX号XXX室房屋（以下简称309室房屋）出售给了金月桂。2009年4月，金月桂与武玮签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定金月桂将309室房屋出售给了武玮。武玮支付了全部购房款60万元（其中首付款20万元，银行贷款40万元），并办理了过户登记。之后，武玮、姚磊登记结婚，结婚后申请姚磊为309室房屋产权的共有人。之后，武玮、姚磊按约归还贷款，并一直居住至今。2009年10月，宣景良起诉至法院，请求判令宣景良与金月桂于2004年6月3日就309室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；金月桂与武玮就309室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。法院认定两份合同均无效。武玮、姚磊认为，宣景良为了套取银行贷款致使其与金月桂的买卖合同无效，直接导致了金月桂与武玮之间的房屋买卖合同无效，二者之间有直接的因果关系。武玮购置属金月桂名下的产权房没有任何过错，但却因宣景良的过错行为，遭受了银行贷款利息及房屋买卖差价、装修的实际损失。武玮、姚磊起诉请求：1、判令宣景良、金月桂赔偿武玮、姚磊购房款60万元（其中20万元以现金方式支付，40万元是通过银行贷款支付）；2、判令宣景良、金月桂赔偿武玮、姚磊已支付的房屋贷款及利息（从2009年4月起至2013年5月止，武玮、姚磊还给银行的贷款本金84，812.36元和利息61，531.27元）；3、判令宣景良、金月桂赔偿武玮、姚磊装修损失5万元；4、判令宣景良、金月桂赔偿武玮、姚磊房屋差价损失50万元；5、判令武玮、姚磊尚未清偿的自2013年6月起的银行贷款及利息由宣景良负担。
被告宣景良辩称，不同意武玮、姚磊的诉讼请求。2009年，武玮购买金月桂名下房屋，武玮并非善意，金月桂与武玮就309室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，宣景良没有过错。
被告金月桂辩称，武玮、姚磊陈述的情况属实。但相关的赔偿不应由金月桂承担，应当由宣景良承担全部赔偿责任。金月桂拿到20万元现金后，偿还了金月桂与宣景良之间的银行贷款。
经审理查明，309室房屋原系海军4805厂公房。1995年3月30日，宣景良将309室房屋的产权买下，产权人登记为宣景良一人，实际居住在309室房屋内的有宣景良及其子宣伟明、宣景良的前妻袁萍。1998年起，宣景良与前妻离婚后与金月桂相识并恋爱，双方确定恋爱关系后金月桂带着女儿姚磊（本案原告）一起入住309室房屋，与宣景良父子共同生活。2004年6月3日，由宣景良作为甲方（出卖人），金月桂作为乙方（买受人），双方就309室房屋签订房屋买卖合同，约定房屋转让价款为33万元；甲方于2004年6月30日前腾空房屋并通知乙方进行验收交割等。合同付款协议约定，合同签订后，乙方于2004年6月3日支付定金1万元，待支付尾款时抵作房价款，其余房款支付时间未作约定。合同条款中未约定过户期限。合同签订后，金月桂向中国光大银行上海分行（以下简称光大银行）贷款16万元。2004年6月16日，宣景良、金月桂办理了309室房屋的产权过户手续。之后，309室房屋经核准登记于金月桂名下。2004年6月18日，光大银行的16万元贷款发放至金月桂的光大银行账户，该账户同时系金月桂贷款还款账户。之后，宣景良、金月桂共同至银行自金月桂该放款卡内分次取款共计6万元，其中1万元用于支付中介费用。之后，该卡内剩余钱款通过分次取现、消费、个贷扣款等直至2005年2月20日卡内剩余1元。自2005年7月20日始，宣景良陆续向金月桂该还款账户内存款，至2008年10月17日共计存款54，570元。2006年，因金月桂未按期归还贷款，光大银行曾诉至法院，要求金月桂及作为担保公司的上海市住房置业担保有限公司归还借款本息，宣景良作为金月桂的委托代理人参加了诉讼，后法院于2006年11月7日出具了（2006）浦民二（商）初字第4367号民事调解书，主要调解内容为：金月桂于2006年年底前归还光大银行逾期借款本息1万元；金月桂自2006年12月21日起尚欠光大银行本金144，769.20元等。2009年1月23日，金月桂存入光大银行6，150元还贷，2009年4月8日，金月桂归还银行贷款125，737.24元，结清了金月桂所欠光大银行的全部贷款。
另查明，由金月桂作为甲方（卖售人）、武玮作为乙方（买受人），双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定，309室房屋转让价款为60万元；合同第四条约定，甲方于2009年5月15日前腾出309室房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方于2009年4月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同付款协议约定，乙方于2009年3月20日前支付定金5万元，待支付尾款时抵作房价款，于2009年4月5日前支付15万元，于2009年5月15日前支付40万元等内容。合同落款处双方均未署期。2009年3月1日，金月桂出具收条，言明收取武玮购房定金5万元；2009年4月2日，金月桂出具收条，言明收取武玮15万元。2009年4月22日，金月桂与武玮办理了309室房屋的产权过户登记手续。2009年5月7日，309室房屋产权登记于武玮名下。2009年5月13日，武玮的银行贷款40万元通过银行转账到金月桂银行账户内。2009年5月16日，武玮、姚磊登记结婚。2009年6月24日，武玮以夫妻增加姓名共同共有为由申请将姚磊增加为产权人。2009年7月7日，309室房屋的产权登记于武玮、姚磊名下。2009年9月，宣景良及其儿子宣伟明与金月桂发生争执，从309室房屋内搬出。2009年10月24日，姚磊、武玮的户口迁入309室房屋。现金月桂及姚磊、武玮均陈述其居住于309室房屋内。宣景良及其儿子的户口仍在309室房屋中。
2009年，宣景良诉至法院，请求判令宣景良与金月桂于2004年6月3日就309室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；金月桂与武玮就309室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
经（2011）浦民一（民）重字第12号民事判决、（2012）沪一中民二（民）终字第2069号民事判决、（2014）沪一中民二（民）再终字第9号民事判决确认：一、宣景良与金月桂于2004年6月3日就上海市浦东新区海防新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、金月桂与武玮就上海市浦东新区海防新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
（2012）沪一中民二（民）终字第2069号民事判决认为：（一）金月桂与宣景良签订《上海市房地产买卖合同》时正值双方同居期间，虽然双方于2004年6月签订了房屋买卖合同并于这之后办理了产权转让登记手续，但宣景良及其儿子仍长期居住于309室房屋内，其户口亦一直在309室房屋内；同时，目前亦无证据证明双方间曾履行了合同约定的首付款支付手续；在银行贷款发放至金月桂账户后，双方又共同领取了其中的6万元，对于该笔贷款因逾期还款而被诉至法院后，宣景良作为金月桂的代理人至法院应诉调解。上述种种情况与正常情况下的房屋买卖大不相同，宣景良陈述该房屋买卖系为套取银行贷款而实施、非真实的房屋买卖，该理由相较金月桂陈述的宣景良因欠债较多而出售房屋用于还债之答辩理由而言更为可信，原审法院据此认定宣景良与金月桂签订的《上海市房地产买卖合同》无效是正确的。（二）武玮与金月桂进行房屋买卖时，其与金月桂的女儿姚磊系恋人关系，理应对于309室房屋的相关情况及居住情况有所了解；同时，309室房屋仅60多平方米，且居住人员有宣景良的儿子宣伟明（已成年）及金月桂母女三人，在武玮并非无房可住的情况下，武玮陈述其购买309室房屋用作婚房显然不合常理。同时，在双方间的买卖过程中，除了通过中介办理银行贷款外，目前并无确切证据证明武玮向金月桂支付了15万元首付款及5万元定金，武玮及金月桂均陈述上述两笔钱款均是以现金方式给付，近20万元的巨款以现金方式交付与常理不符，且金月桂及武玮均未能提供上述钱款的存、取款凭证，金月桂亦未提供收取该20万元后钱款的去向证据。综合上述对事实及证据的分析，武玮在购买本案309室房屋过程中存有诸多疑点，而现有证据对此亦未能作出合理解释。原审法院认定武玮就本案309室房屋的购买非善意第三人并无不当，根据我国法律规定，武玮与金月桂间的《上海市房地产买卖合同》应为无效。
（2014）沪一中民二（民）再终字第9号民事判决认为：《中华人民共和国物权法》规定的善意第三人取得制度，系一种排除规定，即除非是善意第三人，否则所有权人有权追回无处分权人转让给他人的动产或者不动产。因金月桂与宣景良的房屋买卖合同被确认为无效，金月桂处分309室房屋的行为为无权处分行为。因此，武玮如果是善意第三人，则得以取得309室房屋的合法产权，否则，其与金月桂签订的房屋买卖合同因金月桂无权处分而无效。因此武玮现具有房屋所有权并不直接产生证明其购买309室房屋是善意第三人的法律后果。而是应当根据法律规定的善意第三人的构成要件作出认定。即应结合案件相关事实审查武玮购房时主观上是否善意受让房屋以及是否以合理价格转让房屋，以认定其是否属于善意第三人。首先，关于武玮受让309室房屋是否善意的问题。一般而言，对受让人是否存在恶意，应当由所有权人举证。但在本案中，由于武玮和金月桂、姚磊母女的特殊关系和其此后与姚磊结婚，与金月桂共同生活于309室房屋之中的事实，武玮对其购房时的主观善意需承担证明责任。该院认为，判断武玮购房时主观上是否善意，可以从以下两个方面分析：其一，武玮受让309室房屋的目的。对此金月桂诉讼中表示因还贷困难，故将房屋出售给武玮，所得房款用于还贷；武玮则表示为了作婚房而购买309室房屋。本院认为，如果金月桂为归还贷款需要款项，完全可以采取向武玮借款并办理相应抵押担保的方式，并无必要通过房屋买卖这一手续繁琐、经济成本高昂的形式达到同样的目的。关于武玮所述购买309室房屋是用于婚房，根据金月桂、武玮的陈述，309室房屋成交价符合当时市场价值，则武玮完全可以从他处购置婚房，没有必要购买女友之母的房屋来作为自己婚房，同时结婚后夫妻二人携其女和金月桂夫妇共居于61平方米的房屋。武玮的这一购房决定显然与一般婚房购置所考虑的价格、实际居住等因素不符，存在不合情理之处。其二，武玮购房时对房屋状况是否知情。根据再审时武玮的陈述，武玮购房前实地查看过房屋，也了解房屋产权及户籍登记情况。那么武玮应当知晓在61平方米的房屋内实际至少居住着金月桂、姚磊、宣伟明三人，而309室房屋户口记载是宣景良和宣伟明等情况。则武玮应对309室房屋购入后可能产生的矛盾纠纷有一定预估。在此情况下武玮仍购入309室房屋，该行为难以认定其主观上的善意。关于判断武玮是否属于善意第三人的第二个方面，及武玮是否支付了合理对价的问题。金月桂、武玮签订的房屋买卖合同约定房价为60万元，其中20万元现金支付，40万元贷款支付。关于20万元的现金支付过程，金月桂、武玮仅提供了金月桂出具的收条及其归还银行贷款的凭证，但武玮作为付款方，未能提供20万元现金提款或来源的相关证明，因此原一、二审判决认定20万元款项支付具有可疑之处，有一定合理性。武玮对其购房支付合理对价一节，未能完成举证责任，应承担相应法律后果。
再查明，309室房屋目前设有抵押权人为上海市住房置业担保有限公司，担保的债权数额为40万元的抵押权。抵押人为武玮、姚磊。
本案审理中，武玮、姚磊为证明装修损失，提交了2009年9月10日武玮与案外人签订的装修结算书，结算书列明了固定装修的内容及装修价格51，925.53元。宣景良认可2009年武玮进行了结算书列明的装修内容，但对装修价格不认可，并认为如果需要赔偿要考虑折旧。关于装修价格，宣景良、金月桂、武玮、姚磊均认为不需要评估。宣景良主张现有装修价值由法院认定，也愿意就2009年的装修做补偿，具体补偿数额和对象，由法院认定。金月桂、武玮、姚磊认为装修价值应按结算书的价格认定。
关于合同无效后果的处理，宣景良另案起诉了金月桂、武玮、姚磊，案号（2012）浦民一（民）初字33566号，诉讼请求为：1、判令武玮、姚磊涤除309室房屋上设定的抵押权，抵押涤除后金月桂、武玮、姚磊协助宣景良将309室房屋的产权过户至宣景良名下；2、判令金月桂、武玮、姚磊迁出309室房屋并将房屋返还给宣景良；3、判令金月桂、武玮、姚磊支付家具等物品的折价款3万元；4、判令金月桂、武玮、姚磊支付另行租房的损失（从2009年9月1日起至2012年10月2日止，每月房租1，500元，从2012年10月3日起至判决生效之日止，每月房租1，700元）。该案审理中，金月桂反诉请求：1、宣景良返还金月桂购房本金17万元及相应利息（利息计算方式：其中以1万元为本金，自2004年6月3日起计算至判决之日止，以银行贷款利率4.65%计算；其中以16万元为本金，自2004年6月7日起计算至判决之日止，以银行同期贷款利率4.65%计算）；2、判令宣景良返金月桂16万元贷款本金、支付银行的贷款利息20，793.39元及金月桂支付银行的罚息20，015.87元，共计200，809.26元。
以上事实，由经庭审质证的宣景良与金月桂之间的房屋买卖合同、金月桂与武玮之间的房屋买卖合同、银行消费信贷对账单、贷款结清通知书、提前收贷通知函、贷款利息清单、缴税凭证、银行储蓄存款凭条、房屋产权证、收条、装修结算书、报警记录、户口簿、（2006）浦民二（商）初字第4367号民事调解书、（2011）浦民一（民）重字第12号民事判决书、（2012）沪一中民二（民）终字第2069号民事判决书、（2014）沪一中民二（民）再终字第9号民事判决书（以上四案简称前案）等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，宣景良与金月桂之间的房屋买卖合同、金月桂与武玮之间的房屋买卖合同均经前案确认无效。宣景良为套取银行贷款与金月桂签订买卖合同导致合同无效，宣景良与金月桂均有过错。前案已经认定武玮并非善意，金月桂与武玮之间的房屋买卖合同无效，宣景良并无过错。姚磊系武玮的妻子，获得相应产权份额没有支付合理对价。武玮以夫妻增加姓名共同共有为由将姚磊增加为产权人，亦属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于买卖合同无效的后果，宣景良已经另案起诉主张返还房屋、赔偿损失等，金月桂就购房款及利息的返还也在该案中提起了反诉，涉及宣景良、金月桂另案主张的内容，本案中不处理。本案处理涉及武玮、姚磊的损失部分（即武玮、姚磊在本案中的诉讼请求）。姚磊并非买卖合同当事人，姚磊要求金月桂、宣景良返还武玮婚前基于买卖合同支付的购房款及利息，并要求赔偿购房差价损失等，缺乏依据。武玮与金月桂之间买卖合同无效，宣景良没有过错，也没有收取武玮的房款，武玮要求宣景良返还购房款，缺乏依据。武玮主张其支付了60万元的购房款（其中以现金方式支付20万元，以银行贷款方式支付40万元）。前案认定武玮作为付款方，未能提供20万元现金提款或来源的相关证明，并无确切证据证明武玮向金月桂支付了20万元（包括15万元首付款及5万元定金）。本案审理中，武玮也未提交新的证据证明实际支付过现金20万元的事实。因此，武玮要求返还该20万元现金部分的房款，缺乏依据，本院不予支持。武玮通过银行贷款方式将40万元房款支付至金月桂的银行账户，金月桂也认可收到该笔房款。武玮要求金月桂返还通过银行贷款方式支付的40万元，于法有据，本院予以支持。武玮购买房屋并非善意，存在过错，其要求赔偿利息损失、购房差价损失、已经偿还的银行贷款（包括本金和利息）以及尚未偿还的银行贷款（包括本金及利息），均缺乏依据，本院不予支持。武玮、姚磊婚后对登记在两人名下的309室房屋进行了装修，由武玮与案外人达成装修协议并形成结算书，该部分装修损失可由武玮、姚磊共同主张。但武玮、姚磊要求金月桂赔偿装修损失5万元，缺乏依据，本院不予支持。虽然武玮购买金月桂名下的房屋并非善意，存在过错，而且2009年的装修未经宣景良同意，但相应的固定装修为已形成附合的装饰装修物，有一定利用价值，宣景良也愿意做适当补偿。因各方当事人都不要求对装修进行评估，本院结合现有证据考虑过错责任和折旧情况等因素，酌定宣景良补偿武玮、姚磊1万元作为固定装修损失补偿款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定判决如下：
一、被告金月桂应于本判决生效之日起三十日内返还原告武玮购房款40万元；
二、被告宣景良应于判决生效之日起三十日内支付原告武玮、姚磊固定装修补偿款1万元；
三、驳回原告武玮、姚磊的其他诉讼请求；
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16，500元，由原告武玮、姚磊负担9，150元，由被告金月桂负担7，300元，由被告宣景良负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
代理审判员 杨立转
人民陪审员 周国莲
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。