福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0211民初2580号
原告：张小丹，女，1982年4月7日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：卓水坤，厦门市银海法律服务所法律工作者。
被告：黄春菁，女，1983年2月27日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：李瑞芬，上海段和段（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方俊艺，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。
原告张小丹与被告黄春菁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张小丹及其委托诉讼代理人卓水坤、被告黄春菁及其委托诉讼代理人李瑞芬、方俊艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张小丹向本院提出诉讼请求：1.于本案起诉之日解除原告与被告签订的编号为0000311号《房产买卖协议》；2.被告赔偿原告损失344500元（其中：中介费4500元，违约金23000元，原告解除合同后再购买与本案讼争房产相同的房产价款差额317000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。因讼争房产经评估截止2017年4月10日的市场价值为685900元，原告变更第二项诉求为：被告赔偿原告损失333400元（其中：中介费4500元，评估费3000元，违约金23000元，原告解除合同后再购买与本案讼争房产相同的房产价款差额302900元）。事实与理由：2016年7月3日，原告在厦门市集美区香香房房屋中介服务部的介绍促成下与被告签订编号为0000311号《房产买卖协议》，协议中约定：被告同意将座落于集美区新源路的房产出售给原告，该房产用途住宅，建筑面积31.83平方米，成交价格383000元，原告分3次付清，于2016年7月3日向被告支付23000元定金，于过户之日向被告支付80000元，向银行申请商业、公积金贷款280000元后直接转至被告账户。双方应于2016年10月30日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。协议第十三条还约定：本协议签订后甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费由违约方支付给中介方，且应于违约当日付清。合同还对其他事项作了明确约定。上述协议签订后，原告依约向被告支付了23000元的购房定金。2016年8月底，被告口头向原告称其不想再把房产出售给原告，经原告多次要求被告继续按《房产买卖协议》的约定履行，但被告仍不予理睬。故被告于2016年8月31日，在原告不知情的情况下将原告支付的23000元购房定金私自退还给原告，此后经原告多次联系被告，要求其尽快按双方约定将房产出售给原告，按照双方签订的《房产买卖协议》的约定积极履行，然而被告在原告多次催告的情况下仍然不理不睬，原告不得已于2016年12月15日向厦门市集美区人民法院起诉，请求判令被告按双方签订的《房产买卖协议》继续履行（案号（2017）闽0211民初398号）。在该审理过程中，被告称其已将讼争房产出售他人，经原告到厦门市房管局查档证实了被告的主张，故原告向法院提出撤诉申请并获准许。综上，原告认为，原告与被告签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效，对双方当事人均有约束力。然而被告却无视双方所签订的协议，恶意违约将本案讼争房产出售予他人，其已构成根本性违约，被告除根据法律规定赔偿原告与定金金额相等的违约金23000元外，还应赔偿原告因再次购买与本案讼争房产相同的房产的差价款，并赔偿原告已支付的中介费4500元。原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉求。
被告黄春菁辩称，1、原告在未取得房产共有人黄键同意的情况下，擅自与被告签订房产买卖合同，因涉案房产的共有权人不同意将房产出售给原告等等各项原因，被告签订房产买卖协议的行为系无权处分，不发生法律效力，对此原告存在严重的过错，责任应由其自行承担。2、本案的中介单位为厦门市集美区香香山房屋中介，而非厦门市集美区香香房房屋中介服务部，《房产买卖协议》丙方所盖印章并非合同主体，为无效盖章，房产买卖协议应认定为未生效合同。3、在合同生效之前，原被告双方所签订的《房产买卖协议》赋予了被告悔约的权利，被告终止合同符合约定，不违反法律。4、原告已于2016年8月31日收到被告终止《房产买卖协议》的通知，如果原告有异议，应在收到通知原告的主张后三个月内提出确认主张，原告未在时限内向法院提出主张，《房产买卖协议》已于2016年8月31日终止，原告的主张没有事实依据，应当予以驳回。5、原告诉请答辩人支付中介费4500元没有依据。原被告委托的中介为厦门市香香山房屋中介服务部，厦门市香香房房屋中介服务部没有收款的权利。被告对原告支付4500元中介费真实性提出异议，即使确实支付，原告应向中介方另案主张返还，再由中介方向被告主张中介费。6、违约金是根据合同约定的，合同未约定的情况下不能主张。原告超越合同的约定既主张违约金又主张房款价款差额，没有依据且违背民法的基本原则，不应当予以支持。7、原告主张“因再次购买相同房产的差价款”系基于原告再次购买了房产存在差价的情况下产生的，本案中原告并未再次购买，差价不存在，原告的主张缺乏事实依据。要求赔偿损失应当是实际性的直接的损失，原告的主张违反了损失的可预见性和减损原则，不应当予以支持。原告所主张的损失金额已远远超过合同签订时双方所能预见到的损失，房屋差价损失并非合同当事人在签订合同时所能预见的损失。原告对损失负有减损义务，在2016年8月31日之后原告没有采取措施从而引发本案讼争房产价格不断上涨，导致损失扩大，因此不得就2016年8月31日之后的房屋差价损失要求赔偿。如果是可得利益计算，也应以合同终止行为发生的时间和购房款返还的时间作为确定标的物价格的试点。损失的主张应当兼顾公平合理的原则，原告所付定金23000元在合同约定交易价格383000元所占比例约为6%，却要求承担接近合同总价100%的责任，原告主张损失超过合同价款的20%，严重违反了民事法律的公平原则，加重了被告的责任，将会造成非常不公平的后果。综上，原告的主张没有事实与法律依据，应当予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2016年7月3日，以黄春菁为出售方（甲方）、以张小丹为购买方（乙方）、以厦门市集美区香香房房屋中介服务部为中介方（丙方），三方签订一份《房产买卖协议》（编号：0000311），合同约定如下：“第一条、甲方同意将坐落于集美区新源路的房产出售给原告，用途住宅，出售给乙方，建筑面积31.83平方米，详见土地房屋权证号（购房合同号）01189877。乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方所出售房产已经充分了解，愿意购买上述房产。第二条、甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为人民币（大写）叁拾捌万元整（小写￥380000）。甲乙双方同意向房管部门办理交易过户时的申报价为人民币（大写）贰拾万元整（小写200000），本协议书所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币（大写）贰万叁仟元整（小写￥23000），并按以下第1种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订之日直接支付给甲方……第四条、乙方将总房款分3次支付给甲方，已支付的购房定金可以冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2016年7月3日之前向甲方支付人民币（大写）贰万叁仟元整（小写￥23000）……第五条、上述房产的产权现状为A类，甲乙双方均清楚该房产的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同：A:上述房产已经办理土地房屋权证，无银行抵押按揭贷款。……第六条、甲乙双方应于2016年10月30日前以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。……第十二条、违约责任：1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过30日仍未履行约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任……第十三条：鉴于丙方已促成甲乙双方之间房产买卖关系的成立，本协议签定后，甲乙双方同意向丙方支付中介费壹万元整……本协议签定后，甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给丙方，且应于违约当日付清。”《房产买卖协议》并对双方的其他权利义务进行了约定。《房产买卖协议》签订后，原告张小丹向被告黄春菁支付23000元。2016年7月29日，原告张小丹向厦门市集美区香香房房屋中介服务部支付中介费4500元。2016年8月31日，被告通知原告终止讼争合同并将23000元退还原告。2016年10月24日，原告向被告发出催告函，要求被告继续履行合同。2017年1月19日，张小丹向本院提起诉讼要求黄春菁继续履行讼争合同[案号：（2017）闽0211民初398号]，并将黄春菁配偶黄键列为该案第三人。2017年4月11日，讼争房产转移登记至案外人王秀珍名下。因讼争房产无法过户至原告名下，张小丹申请撤回（2017）闽0211民初398号的起诉，本院于2017年5月2日予以准许。本案审理过程中，原告申请对讼争房产进行司法鉴定估价。2017年8月17日，厦门均达土地房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》（厦均达房估[2017]F025号）,评估结果：2017年4月10日集美区新源路的房产总价68.59万元。原告为此支付鉴定费2744元。
双方争议的事实：1、定金的金额，被告主张只收到定金20000元，剩余3000元为购房款而非定金。本院认为，讼争合同约定定金为23000元，虽然23000元系分多笔支付，但原告已支付完毕，且被告在向原告所出具收款收据和答辩状中均确认收到定金金额为23000元，被告的主张缺乏事实依据，本院不予采信，故原告向被告支付的定金为23000元。2、中介费，讼争合同中中介方为厦门市集美区香香房房屋中介服务部，原被告均在合同中签字确认，可见原被告双方同意选择该中介作为合同主体，原告依据合同约定向该中介支付中介费4500元并有相应收款收据为证，故原告主张已支付中介费4500元，于法有据，本院予以支持。被告主张中介方应为厦门市集美区香香山房屋中介所，中介费应支付给厦门市集美区香香山房屋中介所，但原告不予认可，被告亦未能提供证据予以证明，故被告主张于法无据，本院不予采信。
以上事实，有原告提供的《房产买卖协议》、收款收据两份、银行转账记录、房产查询表、（2017）闽0211民初398号民事裁定书、发票、《房地产估价报告》（厦均达房估[2017]F025号），被告提供的结婚证、房产证、《房产买卖协议》、银行转账记录、厦门市银海法律服务所函，本院依法制作询问笔录、庭审笔录及原被告的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，本案系因解除合同、赔偿损失而引发的房屋买卖合同纠纷。关于本案的争议焦点，本院分述如下：
1、关于合同效力，被告主张其配偶作为讼争房产共有人不同意出售房屋，因此其签订讼争合同行为系无权处分，讼争合同未生效。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《房产买卖协议》系原告张小丹与被告黄春菁之间的真实意思表示，被告黄春菁的配偶黄键不同意出售讼争房屋涉及讼争房产物权效力，但并不影响该合同的效力，故被告的主张缺乏法律依据，本院不予支持。被告尚主张讼争合同中的中介方与实际提供服务的中介方不一致，合同中中介方的盖章为无效盖章，因此讼争合同应认定为未生效合同。依据前述分析被告就其主张未能举证证明，应承担举证不能后果，故被告主张缺乏事实依据，本院不予采信。综上，原告张小丹与被告黄春菁于2016年7月3日签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，该协议合法有效，对双方均有约束力。
2、关于合同解除。原告主张被告恶意违约将讼争房屋出售予他人构成根本违约，讼争合同从起诉之日起解除。被告主张其依据合同享有反悔的权利，并已于2016年8月31日通知原告终止合同。本院认为，讼争合同第十二条约定若卖方悔约，应双倍返还定金；若买方悔约，定金归卖方所有，该约定应属于违约责任承担条款而非约定可以任意解除合同的条款，本案中被告无权随意解除合同，原告对被告终止合同行为也不予认可，并向被告提起诉讼要求继续履行讼争合同，因此被告于2016年8月31日通知原告终止合同的行为不具有法律效力，故被告的主张于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”被告黄春菁已将讼争房屋转移登记至他人名下，其违约行为导致原告无法实现合同目的，故原告主张解除双方签订《房产买卖协议》，于法有据，本院予以支持。原告通过提起诉讼请求解除合同，系当事人通知解除合同的一种方式，因此原告起诉之日即2017年6月13日为讼争合同解除之日。
3、关于违约金、损失等。原被告关于此项的诉辩意见前已详述，此处不再赘述。本院认为，2016年以来厦门市的房地产价格不断攀升，被告于2017年4月11日将讼争房屋出售他人，经司法鉴定该时段讼争房屋的市场价值为685900元，市场行情的变化使得原告已无法以讼争合同的价格购得讼争房屋，因此被告的违约行为已造成原告较大的损失，该损失已实际发生并非需要通过原告再次购房方能确定，故被告主张差价损失并不存在，缺乏事实依据，本院不予支持。原告主张被告赔偿因其违约行为而造成的差价损失302900元，于法有据，本院予以支持。张小丹在黄春菁通知终止讼争合同后，即向黄春菁提起诉讼要求继续履行讼争合同，张小丹已积极采取措施阻止损失扩大，反观黄春菁及其配偶黄键在明知讼争房屋存在争议情况下，仍将讼争房屋售予他人，黄春菁的行为系自行放任风险的扩大，黄春菁自然应对自己的行为承担责任，故被告主张损失金额应考量可预见性、减损、公平合理等原则，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于违约金，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”原告所主张的违约金实际适用定金约定，原告同时主张定金和损失赔偿将高于其因违约造成的损失，故原告的违约金主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于评估费，本案的评估费为2744元，系因被告原因导致产生的，依据本案的情况，应由被告黄春菁承担，故原告主张被告支付评估费2744元，于法有据，本院予以支持。关于中介费，《房产买卖协议》第十三条约定：“双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给中介方，且应于违约当日付清。”原告已向中介方支付中介费4500元，因被告违约行为致使合同解除，则中介费应由被告承担，现原告主张被告返还已付的中介费4500元，于法有据，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告张小丹与被告黄春菁签订的《房产买卖协议》（编号：0000311）于2017年6月13日解除；
二、被告黄春菁应于本判决生效之日起十日内支付原告张小丹中介费4500元、评估费2744元和损失302900元，合计310144元；
三、驳回原告张小丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6468元，减半收取3234元，由原告张小丹负担323元（已预缴），由被告黄春菁负担2911元。该款被告黄春菁应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。
代理审判员 林 达
二〇一七年九月二十六日
代书 记员 林雅霏
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。