广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛中法民一终字第2380号
上诉人（原审被告，反诉原告）佛山市南海区罗村街联星村上二股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。
负责人江伟光。
委托代理人吴健祥，广东洋三律师事务所律师。
委托代理人陈渊明，广东洋三律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告，反诉被告）梁绍荣，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审原告，反诉被告）杨文雄，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审原告，反诉被告）吴达亨，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
上述三被上诉人的共同委托代理人彭建明，广东邦南律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区罗村街联星村上二股份合作经济社（以下简称罗村联星上二股份社）因与被上诉人梁绍荣、杨文雄、吴达亨租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2012）佛南法罗民初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第八条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决：一、确认杨文雄、吴达亨、梁绍荣与罗村联星上二股份社于2009年6月1日签订的《商场承包使用合同》属无效合同；二、罗村联星上二股份社应于判决发生法律效力之日起十日内向杨文雄、吴达亨、梁绍荣支付100万元；三、罗村联星上二股份社应于判决发生法律效力之日起十日内向杨文雄、吴达亨、梁绍荣支付赔偿款5万元，并支付以该5万元为本金、自2011年4月26日起到实际支付日止、按中国人民银行同期贷款利率双倍计算的利息；四、杨文雄、吴达亨、梁绍荣应于判决发生法律效力之日起十日内向罗村联星上二股份社返还61600元；五、驳回杨文雄、吴达亨、梁绍荣的其他诉讼请求；六、驳回罗村联星上二股份社的其他反诉请求。如负有给付义务的当事人未能依照上述判项按时履行相应义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及其相应的司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费减半收取为7371.59元，由罗村联星上二股份社承担。本案反诉适用简易程序结案，受理费减半收取为778.75元，由杨文雄、吴达亨、梁绍荣承担。
上诉人罗村联星上二股份社上诉称，一、原审判决认定涉案合同属于无效，是错误的。涉案合同依法成立、生效，也已经实际履行，属于合法有效的合同。1.2009年6月签订的《商场承包使用合同》是双方当事人的真实意思表示，在不存在胁迫、欺骗的情况下通过招、投标后签订的，属于合法、有效的合同。2.双方签订的合同已经实际履行。3.涉案建筑物在原审法庭辩论终结前已经主管部门批准建设，应当依法认定为有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在原审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2006年5月8日，罗村街道办事处批示“同意公寓项目纳入前期监管，请按有关规定和技术要求建设和补办”。2006年5月8日，涉案工程已经主管部门批准建设，因此租赁合同有效。
二、原审判决认定涉案建筑物不得用于出租，实属错误。理由如下：1.涉案建筑物的建造具有历史背景。2006年罗村联星上二股份社配合政府部门开展桂丹路道路扩宽工程，被征收大量村集体土地，其中包括很多村民的房屋，也给村集体造成了巨大的经济损失。为缓解矛盾，妥善安置拆迁户，经罗村联星上二股份社申请，政府批准同意对公寓进行前期监管。罗村街道办事处在申请书上批示同意将公寓纳入政府前期监管项目。2.实施前期监管后，罗村联星上二股份社积极办理相应的手续。村民公寓的消防验收时间为2009年10月22日，竣工验收时间为2009年12月28日。因此，村民公寓在2009年12月28日已经竣工验收，可以交付使用。
三、原审法院调取的证据没有进行质证，程序违法。原审法院在没有查清本案关键事实的情况下导致误判。其中包括：1.涉案房产的建设历史背景、过程；2.涉案房产是否经过政府批准进行建设；3.涉案房产是否经过竣工验收；4.涉案房产是否可以交付使用；5.罗村联星上二股份社在签订合同的招标投标过程；6.双方各自履行合同的情况。涉案的公寓楼在2009年12月28日符合交楼条件，但经过多次催促杨文雄、吴达亨、梁绍荣验收，杨文雄、吴达亨、梁绍荣均没有验收，已构成违约，不应该要求返还保证金。关于建设工程竣工验收消防备案凭证，根据民诉法的规定，电子证据可以不经过公证直接使用。故上诉请求：1.撤销原审判决，依法判决合同有效并驳回杨文雄、吴达亨、梁绍荣的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杨文雄、吴达亨、梁绍荣负担。
被上诉人杨文雄、吴达亨、梁绍荣答辩称，杨文雄、吴达亨、梁绍荣的原始诉讼请求是要求继续履行合同的，但限于当时证据被迫改变诉求。根据现有证据不排除合同有效的可能，假如二审法院认定合同有效，建议将本案发回重审，且允许杨文雄、吴达亨、梁绍荣变更诉讼请求。
二审期间，上诉人罗村联星上二股份社提交了以下证据：
证据一、建筑工程消防设计审核意见书，拟证明上二公寓楼项目在2006年12月18日已经通过建筑工程消防设计审核；
证据二、申请书、关于协调上二村民小组建设公寓楼函件各一份，拟证明南海区建设局在2007年1月31日同意上二村公寓楼实施提前监管；
证据三、上二公寓楼项目核准意见，拟证明南海区发展和改革局2007年8月8日核准上二公寓楼项目；
证据四、申请书、变更建设用地使用功能审核表、坐标图各一份，拟证明2011年8月31日南海区国土城建和水务局核准上二村公寓楼土地可作为农村宅基地建设用地；
证据五、建设项目申请书、调查表、初审意见表、情况说明各一份，拟证明罗村联星上二股份社按照政府的程序在补办相应的建设手续；
证据六、关于上二农民公寓的说明一份，拟证明公寓楼的建设符合法律规定。
被上诉人杨文雄、吴达亨、梁绍荣质证认为，在法院核对原件无异情况下，对证据一至六无异议，证据一至五的形成时间是在一审起诉前，是否作为新证据请二审法院认定。经审查，因证据一至五均为复印件，本院对该证据一至五均不予采信。对证据六予以认可。
二审期间，被上诉人杨文雄、吴达亨、梁绍荣未向本院提交证据。
本院经审理认为，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
另查明，本院于二审期间向佛山市南海区国土城建和水务局（国土）、佛山市南海区国土城建和水务局（城建）、佛山市南海区国土城建和水务局（规划）发函查询案件相关事实，但上述单位均未作回复。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合当事人的诉辩及举证、质证，本案的争议焦点包括：一、涉案商场承包合同的效力问题；二、罗村联星上二股份社通知杨文雄、吴达亨、梁绍荣接收涉案建筑物时是否符合交付使用的条件；三、原审程序是否合法。
首先，关于涉案商场承包合同的效力问题。被上诉人杨文雄、吴达亨、梁绍荣原审时请求确认涉案合同无效。《中华人民共和国建筑法》第七条第一款规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。涉案建筑物至法庭辩论终结时仍未取得施工许可，亦未办理竣工验收合格手续就作出租使用，违反了前述法律的强制性规定。根据前述法律规定，涉案《商场承包使用合同》为无效合同。上诉人罗村联星上二股份社主张罗村街道办事处批示对涉案建筑物已经“同意公寓项目纳入前期监管，请按有关规定和技术要求建设和补办”，可视为涉案工程经主管部门批准建设。本院认为，虽然罗村联星上二股份社提交的申请表中确实有前述批示，但该批示并未反映出该工程已经取得建设等合法手续，而是要求涉案工程补办相关手续，且本案中也没有其他证据证明涉案工程已经补办了法律、法规强制规定的手续，故罗村联星上二股份社的上述意见不能成立。
其次，关于罗村联星上二股份社通知杨文雄、吴达亨、梁绍荣接收公寓楼时，公寓楼是否符合交付使用条件的问题。双方在《商场承包使用合同》中约定：1.由罗村联星上二股份社将座落于佛山南海区罗村联星上二股份经济合作社商业街南区A栋、公寓楼A栋、A栋北面及与商铺接驳一、二、三层承包给杨文雄、吴达亨、梁绍荣作为经营工商业之用；2.使用期限为20年，从公寓楼基建工程竣工验收通知杨文雄、吴达亨、梁绍荣进场装修日起计算三个月的装修期。本案中，涉案建筑物并未办理报建、竣工验收等手续，亦未按照合同约定完成接驳一、二、三层商铺供杨文雄、吴达亨、梁绍荣使用，故本院认定涉案建筑物交由杨文雄、吴达亨、梁绍荣使用时不符合合同约定的交付使用条件。
最后，关于原审程序是否违法的问题。上诉人罗村联星上二股份社上诉主张原审法院没有将依申请向南海区罗村街道规划建设办公室调取的证据进行质证。经审查，原审期间，南海区罗村街道规划建设办公室没有对相关问题进行书面回复，且原审判决认为相关单位的回复与案件审理无关，故没有组织当事人进行质证。原审法院的处理并无程序违法的情形，本院对上诉人罗村联星上二股份社的前述上诉意见不予认可。
综上，上诉人罗村联性上二股份社的上诉请求缺乏依据，本院不予认可。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6521元，由上诉人佛山市南海区罗村街联星村上二股份合作经济社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳建辉
代理审判员 翁 丰 好
代理审判员 杨 宏 丽
二〇一四年三月十三日
书 记 员 杨 雅 静