青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第10783号原告孙军，男，1959年5月4日出生，汉族，住青岛市市南区。委托代理人纪斌，山东中苑律师事务所律师。委托代理人田会强，山东中苑律师事务所律师。被告青岛中金渝能置业有限公司，住所地青岛市市南区香港中路8号乙中铁青岛中心大厦47层。组织机构代码证代码：264628467。法定代表人杨斌，职务董事长。委托代理人潘峰，山东德衡律师事务所律师。委托代理人杨培银，山东德衡律师事务所律师。原告孙军与被告青岛中金渝能置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年6月8日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月30日公开开庭审理了本案。原告孙军的委托代理人田会强，被告青岛中金渝能置业有限公司的委托代理人杨培银、潘峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年11月26日，原、被告订立《青岛市商品房预售合同》一份，约定：原告购买青岛市市南区香港中路X号XX号楼XX层XXXX户的房屋，房屋价款为1958502元，房屋交付时间为2013年12月30日；房屋交付的标志是原告签署房屋交接书，双方签署房屋交接书之日起180天之内，原、被告双方共同向青岛市房地产交易中心申请办理房屋过户手续。合同签订后，原告依约交纳购房款，2013年11月27日，原告接收房屋并签署房屋交接书，被告应于2014年5月27日前履行房屋过户义务。但被告至今未履行合同义务，原告提起诉请，请求依法判令：1、解除原、被告于2013年11月26日就青岛市市南区香港中路X号XX号楼XX层XXXX户房屋订立的《青岛市商品房预售合同》；2、被告向原告返还购房款1958502元并支付利息，自2013年12月22日起至本判决生效之日止的利息，按照银行逾期贷款利率计算。被告辩称，1、涉案房屋尚未超过合同约定的办证期间，被告无违约行为，原告无权要求解除合同。被告于2015年7月13日取得房地产权属登记证明，双方应于2015年9月13日前签署《房屋交接书》，因此，双方还处于签署《房屋交接书》阶段，未达到办证条件和期间。被告已经从房地产交易中心打印并签署了《房屋交接书》并通过特快专递通知原告于2015年8月31日前到被告处办理房屋价款差额结算、换取全款发票手续，并签署《登记申请书》、《房屋交接书》。因此，合同约定的办理房屋过户手续的起算点尚未达到，并未超过办证期间。2、办理房地产权证的主要责任和义务在原告，如因原告怠于履行合同义务导致房地产权证未能办理的，原告应自行承担相应后果。依据合同的补充条款第8条约定，原告自行办理房地产权属登记，被告仅负责将需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并提供协助义务。现在被告已经向青岛市房地产权属登记机关提交了全部资料，如因原告自身原因导致房屋权属登记不能办理，不利后果应由原告自行承担。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月26日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定：原告购买青岛市市南区香港中路X号X青岛国际贸易中心X号楼XX层XXXX户的房屋，建筑面积69.07平方米，房屋价款为1958502元，房屋交付时间为2013年12月30日前；该房屋的交付必须符合的条件为：商品房竣工验收合格；第十三条：该房屋符合交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起10天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为原告签署房屋交接书；第十四条：在被告取得了房地产权属登记证明后60日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申请该房屋的房地产权证；原告行使本合同条款中约定的单方面解除合同权利时，应书面通知被告，被告应当在收到原告的书面通知起60天内将原告已支付的房价款（包括利息，按照中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还原告。合同签订后，原告支付全部购房款。2013年12月15日，被告出具《中铁青岛中心入驻通知书》，通知业主办理房屋入住手续；12月16日，被告出具《中铁青岛中心入驻须知》；2013年12月27日，原告签署《房屋交付及物品领用确认单》、《房屋交付验收表》，之后入住涉案房屋。被告称，在房屋交付过程中，原告并未签署加书名号的《房屋交接书》。2014年4月2日，涉案房屋所在的青岛国际贸易中心项目通过竣工验收备案。2015年5月12日，原告向被告邮寄发送管理办理涉案房屋过户手续的律师函。2015年7月13日，青岛市国土资源和房屋管理局出具《房地产登记明细》一份，载明被告开发的包括涉案房屋在内的相关房屋准予登记。2015年8月份，被告向原告发送房产证办理通知书一份，后被退回。被告提交《房屋交接书》一份，其内容载明了涉案房屋的地址、面积、测绘机构、房地产权属登记证明编号、房屋价款等信息，被告在该交接书上盖章。该交接书名称下方编号为25000002827199，右上方编号为：201300198074，与涉案房屋的《青岛市商品房预售合同》上编号一致。被告提交《青岛市房地产登记申请书》一份，其内容载明原、被告的身份信息，被告在该申请书上盖章。原告称，《中铁青岛中心入驻须知》、《房屋交付及物品领用确认单》、《房屋交付验收表》即合同约定的房屋交接书，被告协助原告办理房屋权属登记手续的期限应自房屋交接之日起计算；合同中除第13条之外，对房屋交接书的形式、内容均未约定，因此，第14条规定的《房屋交接书》即合同第13条约定的房屋交接手续；依据《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在房地产行政主管部门”的规定，被告应在房屋竣工交付后60日内办理房屋权属登记，现被告于2015年7月13日办理房屋权属登记，不符合相关规定，应承担违约责任。上述事实，有商品房预售合同、收款收据、入住须知、确认单、验收表、房地产登记明细、通知书、房屋交接书、申请书、竣工备案证、委托书及原、被告当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过本院庭审质证及审查。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、涉案《青岛市商品房预售合同》第十四条约定的《房屋交接书》的涵义；二、该合同是否达到解除条件。依据合同第十四条约定，在被告取得了房地产权属登记证明后60日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申请该房屋的房地产权证。对于该条的解释，是认定《房屋买卖合同》是否达到解除条件的关键。第一，《中华人民共和国国家标准标点符号用法》规定：书名号系用于标明书名、篇名、报刊名、文件名、戏曲名、歌曲名、图画名等的符号。因此，该条约定的《房屋交接书》中书名号中的内容系表明文件的名称应为房屋交接书，被告提交的从房地产交易中心获得的《房屋交接书》，从形式上符合合同约定，且与《青岛市商品房预售合同》的编号相一致，应认定为合同约定的办理房产过户手续过程中所需的《房屋交接书》；原告所称的《中铁青岛中心入驻须知》、《房屋交付及物品领用确认单》、《房屋交付验收表》即合同约定的房屋交接书，明显与合同约定及相关规定不符，本院不予采信。第二，该条约定双方签署《房屋交接书》的前提条件是被告取得房地产权属登记证明后60日内，被告于2015年7月13日取得涉案房屋所在房地产项目的权属登记证明，在被告取得该权属登记证明之前，原告即于2015年6月8日起诉要求解除涉案房屋买卖合同并返还购房款，因此，原告以其行为表明其拒绝继续与被告签署《房屋交接书》，至今未能签订《房屋交接书》的原因并未由被告所致。第三，该条还约定，双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，依法向青岛市房地产交易中心申请办理涉案房屋的房地产权证。现因原告未签署《房屋交接书》，亦未与被告共同到房地产交易中心申办产权证，因此，涉案房屋的产权证申办条件尚未达到。第四，2013年12月27日，原告签署的《房屋交付及物品领用确认单》、《房屋交付验收表》系履行合同第十三条约定的房屋交付的相关手续，并非指合同第十四条中明确规定的办理房屋产权手续过程中所需的《房屋交接书》。第四，《青岛市商品房预售合同》签订后，原告依约支付全部购房款，被告亦将涉案房屋交付给原告，因此，该房屋买卖合同的主要合同义务已经履行完毕，从稳定房地产市场交易秩序的角度来讲，在双方并未向房地产交易中心依法申请房地产权证的情况下，原告以被告未履行房屋过户义务为由，要求解除《青岛市商品房预售合同》并返还购房款及利息的请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙军的诉讼请求。案件受理费22427元，保全费5000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  许 枫人民陪审员  邢玉航人民陪审员  张晓萍二〇一五年十月十六日书 记 员  杜牧遥