吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终1057号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘晓光，男，汉族，1971年9月29日生，住长春高新技术产业开发区。
委托代理人：王金萍，女，汉族，1976年4月2日生，系刘晓光妻子，住长春高新技术产业开发区。
委托代理人：董伯文，吉林敦宜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会。住所：长�高新技术产业开发区西越达路与瑞祥路交汇。
法定代表人：陈某某，主任。
委托代理人：李响，吉林济维律师事务所律师。
上诉人刘晓光因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第1666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会（以下简称拉落村委会）一审诉称：2013年12月28日，经招标原被告达成《门市房租赁合同》，原告将其所有的、高新区拉洛小区1栋西侧，建筑面积约为360平方米的房屋租赁给被告，开办千辉平价超市。约定：1.租期三年，首年度租金为81000元，第二年度为86000元，第三年度为91000元，上打租；2.租赁房屋位于燃气管道铺设范围内，如在租赁期间遇到燃气公司及相�部门需要对此门面房进行拆除或者整改，承租人必须无条件配合，因此产生的一切经济费用原告不予承担。之后，被告仅仅支付首年度租金81000元。2015年4月1日、4月14日高新规划局又下达了“限期拆除的行政处罚告知、决定书”，2015年9月9日，又向原告下达了“关于安全隐患及违法建筑行为的催办函”，确认租赁房屋属于违法建筑，要求对租赁房屋进行拆除，原告均通知到被告要求其无条件迁出，但被告至今未迁。现长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会诉讼至法院，请求判令：1.确认原被告双方2013年12月28日签订的《门市房租赁合同》无效；2.判决被告立即迁出高新区拉洛小区1栋西侧，建筑面积约为360平方米的租赁房屋（现开办千辉平价超市）；3.判决被告支付自2015年3月5日起至实际迁出之日止的房屋占用使用费；4.诉讼费由被告承担。
刘晓光一审辩�：1.合同有效。2.同意立即迁出。3.正常租金应当给付，但原告对自己财产管理给被告造成损失双方至今对于损失赔偿不能达成协议，在双方达成协议前不能迁出，被告对损失部分提出反诉。4.诉讼费由原告承担。
刘晓光一审反诉称：2013年12月28日，经招标，反诉人与被反诉人达成《门市房租赁合同》，反诉人承租了被反诉人位于高新区拉洛小区的门市房用于开办千辉超市，合同约定：租赁期间，乙方发现该门市房及其附属设施有自然损坏或者故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修，逾期不维修，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。2014年10月20日，因一栋楼下水管主杠堵塞造成屋内污水渗漏，屋内臭味难闻，反诉人与被反诉人多次沟通后，被反诉人一直不给予维修，致使反诉人一周不能营业，无奈，反诉人只好自行维修，先挖一趟沟，将水汇聚在一起，用矬子淘到桶里倒掉，坚持了三个月，后因渗水量逐渐加大，就在屋内挖了一个深三米，宽一米多的大坑，买来水泵，昼夜不停的向外排水，一直到2015年的4月份。在污水渗透的6个月时间内，超市客流受到极大影响，营业额由原来的每天6000元下降至5000元，6个月损失共计20000多元，停业一周损失5000元，挖沟、挖坑共计人工费5000元，淘水雇人工150元／天，3个月，共计13500元，抽水雇人工100元／天，3个月，共计9000元，购买水泵1000元，购买管子500元，购买电线插排200元，上述各项损失合计人民币54200元。现反诉至法院，请求判令拉落村委会赔偿刘晓光损失54200元；反诉费由被反诉人承担。
拉洛村委会针对刘晓光的反诉一审辩称：1.反诉状中主张因主杠损坏，主杠属于共用设施，其维修责任应归于拉洛物业公司管辖，而非拉落村委�。另外依据合同第五条，租赁期间，该门市房物业费用均由其承担，因此产生的排污的各项费用均由刘晓光承担。合同第六条明确指出门市房及其设施养护由乙方负责，费用由乙方承担，即使用期间所发生的任何费用均由乙方自行承担。2.反诉原告主张营业额而造成的利润损失，属于间接损失，不应得到保护；3.其他发生的费用目前没有证据，单凭证人证言不能证实，依据双方合同，也应由反诉原告自行承担；4.被告的千辉平价超市未办理工商登记，其主张的各项损失不应得到支持。
一审法院经审理查明，2013年12月28日，拉落村委会作为出租方（甲方）与刘晓光作为承租方（乙方）签订《门市房租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的门市房坐落在高新拉洛小区1栋西侧，租赁建筑面积约为360平方米；说明：位于拉洛小区1栋西侧面积约为360平方米的门面房�因此门市房坐落在燃气管道铺设范围内，如在租赁期间遇到燃气公司及相关部门需要对此门市房进行迁除或者整改，承租人必须无条件配合，应此产生的一切费用拉洛村委会不予承担，遇有没到期的租金，出租方按月返还给承租人。租金期限自2014年3月5日起至2017年3月5日止，租赁期3年，以后每年加租金5000元。该门市房租赁用途可做超市、五金项目，每年租金总额人民币捌万壹仟元。租赁期间，使用该门市房所发生的水、电、供热、电话、排污、物业、卫生费直接费用以及由于房屋租赁所引起的向国家职能部门缴纳的各种费用均由乙方承担。租赁期间，乙方发现该门市房及其附属设施有自然损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。刘晓光承租上述房屋后经营高新区千辉平价超市。2015年9月9日，高新区规划局为硅谷街道办事处、越达社区、拉洛物业公司出具了《关于安全隐患及违法建筑行为的催办函》，内容为：我局已分别于2015年4月1日和2015年4月14日，对于千辉平价超市、拉洛小区物业楼、拉洛商场主楼东侧车库下达了限期拆除的行政处罚告知、决定书，2015年5月21日我局向硅谷街道送达了《安全隐患及违法建筑行为函告书》（附后），函告你单位督促千辉平价超市、拉洛小区物业楼、拉洛商场主楼东侧违建车库，立即停止使用，按《城乡规划法》规定自行拆除违法建筑或者清退违建房屋物品，配合管委会依法拆除，消除安全隐患。经我区执法人员现场勘查，千辉平价超市、拉洛小区物业楼、拉洛商场主楼东侧违建车库并未停止使用，安全隐患仍然存在，请你单位再次督促存在安全隐患的违法建筑使用单位，停止使用违法建筑，清�屋内物品或者立即自行拆除，消除安全隐患，望你单位重视此事，尽快处理解决。刘晓光支付拉洛村委会2014年3月5日至2015年3月4日租金81000元，未再支付租金。
一审法院认为：一、关于刘晓光与拉落村委会签订的《门市房租赁合同》是否有效的问题。根据高新区规划局出具的《关于安全隐患及违法建筑行为的催办函》中明确记载争议房屋为违法建筑且具有安全隐患，并明确停止使用该违法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。刘晓光向本院出示的拉洛村民委员会出具的《产权证明》，因出具的主体并非国家房屋产权管理部门，故其主�此租赁房屋不属于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑和双方签订的《门市房租赁合同》有效的主张本院不予支持，双方签订的《门市房租赁合同》无效；二、关于刘晓光是否应从本案租赁房屋中迁出的问题。《门市房租赁合同》已经被确认无效，且租赁房屋存在安全隐患，且刘晓光庭审中亦同意立即迁出。故刘晓光应立即从本案租赁房屋中迁出；三、关于刘晓光应否支付拉落村委会房屋占用使用费用的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘晓光庭审中明确表示租金应正常支付，故刘晓光应支付长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会自2015年3月5日至迁出之日止的房屋占用使用费用，使用费用依据双方合中约定的2015年3月5日至2016年3月4日年租金86000元，2016年3月5日至2017年3月4日91000元，推算出日租金应为242.47元［（86000元＋91000元）／（365天×2）=242.47元／天］；四、关于拉落村委会应否支付刘晓光各项损失54200元的问题。刘晓光主张其在租赁涉案房屋时因一栋下水管主杠堵塞造成室内污水渗漏，给其造成营业额减少及维修费损失，其所提供的《催告函》并未提供证据证实拉落村委会收到此函，证人证言中证实室内出现漏水等现象是由案外人所引起，并非室内设施引起，且漏水维修等应由物业公司进行，故刘晓光应向第三人或物业公司主张权利，其提供的各项损失仅凭证人证言，并未向本院提供正规票据，故对其向拉落村委会主张损失54200元的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会与被告刘晓光签订的《门市房租赁合同》无效；二、被告刘晓光于本判决生效后十日内立即从双方所签订的《门市房租赁合同》中确认的坐落于高新拉洛小区1栋西侧，建筑面积约为360平方米，现名为“千辉平价超市”的门市房中迁出；三、被告刘晓光于本判决生效后立即给付原告长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会房屋占用使用费（自2015年3月5日起至实际迁出之日止，以每日242.47元计算）；四、驳回反诉原告刘晓光的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1826元由被告刘晓光负担，反诉费578元由反诉原告刘晓光负担。
宣判后，刘晓光不服，向本院提起上诉称：双方在履行租赁合同过程中，因一栋楼下水管主杠堵塞造成刘晓光经营的千辉超市屋内污水渗漏，臭味难闻，致使刘晓光半年多不能正常营业，在污水渗漏的一段时间内，超市客流量受到极大影响，刘晓光遭到极大损失。刘晓光的损失虽然是第三人造成的，但损害后果发生在租赁房屋内部，拉落村委会作为房屋的所有人理应对租赁物进行管理并排除各种障碍以供房屋承租人能正常使用。刘晓光的此项请求既可以向第三人主张，也可以向拉落村委会主张，刘晓光有选择的权利和自由。刘晓光提供了人证、物证，拉落村委会也不能否认当时损失的客观存在，一审法院不予支持不当。综上，请求撤销一审判决第四项并依法改判。
拉落村委会二审辩称：1.排水主杠堵塞是第三人孙某造成的，且不在租赁房屋内，与拉落村委会无关，刘晓光应向第三人或物业公司主张权利。首先，刘晓光陈述及证人陈某某证言均证实，排水主杠堵塞为相邻一栋商户孙某人为造成，且在孙某房屋内。因为地势原因，污水流进租赁房屋内而造成刘晓光损失，刘晓光应向孙某主张侵权赔偿，而非拉落村委会。其次，排水主杠为拉落小区公用设施，物业费由刘晓光缴纳，理应由物业公司承担主杠维修责任。再次，租赁合同第六条1款约定“门市房及其附属设施有自然损坏或故障时，应及时通知甲方修复”，而本案排水主杠不是租赁房屋内设施，亦非自然损坏故障，因此按合同约定拉落村委会也不应当承担赔偿责任。2.刘晓光主张的淘水、抽水费用仅有证人证言，无其他证据支持，且应向第三人孙某或物业公司主张，本�不应保护。3.刘晓光反诉主张的20000元经营损失为间接损失，且无任何证据证明，依法不应得到保护。4.刘晓光接到长春高新区规划局责令拆除的通知，以及拉落村委会要求其返还房屋的通知，以各种理由拒绝搬出，并仍继续经营，其目的是为了拖延时间达到延长使用的结果，刘晓光此举将带来严重的安全隐患。综上，请求二审法院维持一审判决。
经本院审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查：1.拉落村原村长陈某某一审出庭作证，证明刘晓光租拉落村委会房子，隔壁商户孙某下水挖坑，漏水渗入刘晓光铺面，刘晓光找拉落村委会，陈某某表示费用拉落村委会承担，但物业公司让不让维修有待于沟通，因孙某不同意维修，导致刘晓光的商铺受到影响。2.证人王某某出庭作证，证明2014年10月王法给刘晓光干活，主要淘水，干了6个月左右，淘水150元一天一宿，给了三个月，之后是抽水，每天100元，一共给了20000余元的报酬。
本院认为：1.关于拉落村委会应否承担赔偿责任的问题。刘晓光在承租拉落村委会房屋期间，其租赁的房屋受损属实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”双方租赁合同第六条第1项虽然约定“租赁期间，乙方发现该门市房及其附属设施有自然损坏或障碍时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担”，但案涉合同因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条而无效，拉落村委会据此主张其维修范围仅限于其出租房屋的内部设施而拒绝承担维修义务没有事实依据，故拉落村委会应当履行维修义务。关于拉落村委会主张渗水系案外人原因所致，其不应当承担责任一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”拉落村委会作为房屋的出租方，负有将具备正常使用条件的房屋交付承租人占有使用的义务，现刘晓光承租的房屋因渗水而受损，拉落村委会应当承担违约责任，故刘晓光向拉落村委会主张违约责任并无不当。综上，拉落村委会应当承担赔偿责任。2.关于拉落村委会应承担的赔偿损失金额问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。�维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。”本案，刘晓光在拉落村委会未能履行维修义务的情况下，自行对渗水问题进行了处理，所发生的费用应当由拉落村委会承担。刘晓光主张的损失包括营业额损失20000余元，停业损失5000元，挖沟、挖坑人工费5000元，淘水人工费13500元，抽水人工费9000元，购买水泵、管子、电线、插排等费用1700元，刘晓光主张的上述费用仅淘水、抽水人工费有其雇佣的人员出庭证明费用的实际发生，其余费用均没有证据证明，本院不予支持。考虑到案涉房屋渗水事实及刘晓光采取措施处理渗水事实的客观存在，其主张的淘水、抽水人工费亦在合理范围内，且有证人出庭证明费用的发生，本院对刘晓光主张的此项损失22500元（淘水人工费13500元＋抽水人工费9000元）予以保护。
综上，原判决适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第1666号民事判决第一、二、三项；
二、撤销春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第1666号民事判决第四项；
三、长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会于本判决生效后立即向刘晓光赔偿损失22500元；
四、驳回刘晓光其他反诉请求；
五、驳回刘晓光其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费及反诉费合计为2982元，由长春高新技术产业开发区拉洛村民委员会负担480元，刘晓光负担2502元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 张新华
代理审判员 李 迪
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 米志娜