福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第552号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海宝鸟服饰有限公司，住所地上海市松江区工业区锦昔路631号。
法定代表人叶庆来，董事长。
委托代理人陈龙，该公司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黄熹，女，1979年2月19日出生。
委托代理人黄智骁（系被告黄熹配偶），男，1977年10月13日出生。
上诉人上海宝鸟服饰有限公司（下称上海宝鸟）与被上诉人黄熹房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第9562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上海宝鸟向原审法院起诉，请求判令：黄熹返还房屋押金8000元，并支付逾期付款利息（以本金8000元为基数，自2013年3月10日起算至判决生效之日，按中国人民银行同期基准贷款利率计算）。
黄熹提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、上海宝鸟向黄熹支付租金54000元（以月租金9000元计算，自2013年3月10日起，暂计至2013年9月9日，应计至合同解除之日）及逾期付款利息6939元（以月租金9000元为基数，按日3‰计算，暂计至2013年8月26日，应计至实际支付之日）；3、上海宝鸟向黄熹支付代垫管理费2207元；4、上海宝鸟向黄熹支付违约金8000元。
原审法院审理查明，2011年2月27日，黄熹作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的纺织公司（系上海宝鸟全资子公司）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于厦门市思明区湖滨北路57号第四层408单元的写字楼出租给乙方，租赁期限自2011年3月10日至2014年3月9日止，其中第一、二年的月租金分别为8000元、8500元，自2013年3月10日至2014年3月9日止，月租金为9000元；租金按季度结算，押金8000元；乙方在合同签订后向甲方支付首期房屋租金及押金共计32000元，下次乙方交纳租金时间应提前五日付清；合同期满，甲方应将押金无息退还乙方；租赁期间该物业所产生的水电费、管理费等，由乙方自行负担；乙方应按合同规定期限交纳租金，每逾期一日按月租金的3‰向甲方支付滞纳金；逾期超五天，为避免甲方损失，甲方有权通知该写字楼所属小区的物业管理公司切断其水电供应；逾期超十五天，甲方可提前解除合同，收回写字楼，并有权追回乙方所欠租金及滞纳金；乙方提出提前解除租赁合同，应提前30天通知对方，征得甲方同意，并需赔偿甲方8000元作为违约金（备注：乙方需结清承租期间应负责的相关费用）。上述合同签订后，黄熹依约交付房屋，纺织公司也于2011年3月4日向黄熹支付首期房屋租金及押金共计32000元，双方各自履行了合同约定的义务，并于2011年3月7日办理讼争房屋配备物品的交接手续。
2012年3月10日，承租方纺织公司因机构调整，由上海宝鸟作为变更后的合同主体承继纺织公司在合同中的权利义务，与黄熹就前述讼争房屋重新签订一份《租赁合同》，双方约定的具体内容与原合同一致。此后至2013年3月，一直由上海宝鸟向黄熹交纳租金及水电费。
2013年3月中旬黄熹因发现上海宝鸟未交租金，并已搬离讼争房屋，即致电上海宝鸟询问情况，上海宝鸟称不再承租房屋，也不缴纳租金。2013年7月2日、8月1日，讼争房屋的物业管理公司（厦门城际快捷商务管理有限公司）先后向黄熹发出两份商务中心对帐单，并分别注明结算时间为2013年3月11日—2013年6月30日（空房），客户总计应缴商务服务费1760.40元；结算时间为2013年7月1日—2013年7月31日（空房），客户应缴商务服务费、水电费等446.6元。前述款项黄熹已缴清。
又查，上海宝鸟在搬离讼争房屋时将该房屋钥匙交付给房屋所在的物业管理公司。
原审法院认定以上事实，有《租赁合同》、银行汇款凭证、讼争房屋配备物品交接表、该房屋自2013年3月11日至7月31日的管理费缴费单据及双方当事人的庭审陈述为证。
原审法院认为，上海宝鸟与黄熹签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方均应严格按照合同约定予以履行。根据上述《租赁合同》的约定，双方已明确租赁期间为2011年3月10日至2014年3月9日，且一方提出提前解除租赁合同，应提前30天通知对方，征得对方同意，并需赔偿8000元作为违约金。上海宝鸟在合同履行期限内、双方尚未协商解除的情况下，未按时支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任；而上海宝鸟也未能提供证据证明其已将讼争房产钥匙交付给黄熹并与黄熹办理房产交接手续，故其主张已与黄熹协商变更合同履行期限，并要求黄熹返还房屋押金8000元及支付利息的诉讼请求，证据不足，不予支持。因此，根据双方合同约定及相关法律规定，上海宝鸟除需赔偿黄熹8000元作为违约金外，还应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。此外，因双方在合同中还明确约定，租金按季度结算，承租方（乙方）应按合同规定期限交纳租金（下次交纳租金时间应提前五日付清）；逾期超五日，为避免出租方（甲方）损失，甲方有权通知该写字楼所属小区的物业管理公司切断其水电供应；逾期超十五日，甲方可提前解除合同，收回写字楼，并有权追回乙方所欠租金及滞纳金。本案中，黄熹已于2013年3月中旬发现上海宝鸟未交租金，并已搬离讼争房屋，经致电询问情况后，上海宝鸟也称不再承租房屋及不再缴纳租金。且根据物业公司向黄熹发出的两份商务中心对帐单，也注明结算时间自2013年3月11日起该讼争房屋均为空房。根据合同法的相关规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务，对方可在履行期限届满之前要求其承担违约责任。因此，在上海宝鸟已明确表示不再承租房屋及不再缴纳租金的情况下，为避免损失扩大，黄熹即应及时通知该写字楼所属小区的物业管理公司切断其水电供应，并可提前解除合同，收回写字楼。而黄熹在明知上海宝鸟已搬离讼争房屋时，放任损失的扩大，也存在一定的过错。故综合本案实际情况，上海宝鸟除已支付的押金8000元不予返还作为违约金赔偿给黄熹外，还需赔偿因其违约而造成黄熹房产空置的经济损失27000元（酌定按一个季度的租金计算）；至于黄熹代垫的管理费等其他损失，由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除上海宝鸟服饰有限公司与黄熹签订的《写字楼租赁合同》；二、上海宝鸟服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄熹一个季度的租金27000元；三、驳回上海宝鸟服饰有限公司的诉讼请求；四、驳回黄熹的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费25元，由上海宝鸟服饰有限公司负担；反诉案件受理费790元，由黄熹负担490元，上海宝鸟服饰有限公司负担300元。
宣判后，上海宝鸟不服，向本院提起上诉。
上诉人上海宝鸟上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。一、上海宝鸟在原审申请证人伍学明作证，其已将2013年3月10日前与黄喜进行租赁房屋交接的事项说得清楚具体，足以证明上海宝鸟在合同履行中没有违约行为，并完成了房屋的退回、交接工作，不应承担任何违约责任，黄熹应将押金退还。二、黄熹认为上海宝鸟提前解除合同，造成损失，可以主张损害赔偿，但不能再主张租金，租金损失与侵权损失是不同的法律关系。黄熹在原审中反诉要求上海宝鸟支付租金，原审判决书却判决因违约空置而导致的侵权经济损失，超出了上海宝鸟在签订合同时的预期损失。原审法院滥用法院的审判权，严重损坏了上海宝鸟的合法权益。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判支持上海宝鸟在原审的全部诉讼请求，驳回黄熹在原审的全部诉讼请求。
被上诉人黄熹辩称，一、证人伍学明的证人证言仅可以说明上海宝鸟单方违约的事实，而不能证明黄熹与上海宝鸟就解除合同事宜协商一致。上海宝鸟系单方解除合同并搬离讼争场地，且与黄熹没有办理任何移交手续。二、原审判决上海宝鸟所承担的违约赔偿
金未超过法律规定的范围。根据《合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成损失，包括合同履行后可以获得的利益。如果约定的违约金低于损失的，当事人可以请求法院予以增加。现上海宝鸟的单方违约行为造成合同目的无法实现，应当赔偿黄熹的预期利益损失，在合同约定的租赁期限届满前，讼争房屋均因此而空置，原审法院酌定一个季度的租金损失并未超出法律规定范围。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人除上海宝鸟认为“2013年3月黄熹致电上海宝鸟并非是要求上海宝鸟缴纳租金，而是要求赔偿；原审遗漏查明其员工与黄熹交接房屋的经过、讼争房屋有三张门卡直接移交给黄熹的事实”外，对原审查明的其它事实无异议，本院对双方当事人无异议之事实予以确认。二审中，双方均无新证据提交。
本院认为，上海宝鸟主张伍学明的证人证言可证实上海宝鸟已与黄熹就解除合同达成一致并完成讼争房屋的交接手续，但综观伍学明在原审中的证言，伍学明否认黄熹于2013年3月同意解除讼争合同，并陈述上海宝鸟会有新的负责人来与黄熹办理讼争房屋的交接手续及合同解除事宜。该证人证言不能证明其主张，上海宝鸟的该项上诉理由与事实不符，本院不予采纳。上海宝鸟在合同履行期限内，双方尚未协商解除合同的情况，退出租赁场所，未按时支付租金，也未办理房产交接手续，已构成违约。根据合同约定及相关法律规定，上海宝鸟除需赔偿8000元违约金外，还应承担继续履行或赔偿损失的违约责任等。关于上海宝鸟主张原审法院判非所诉，黄熹主张租金损失，而原审法院判决侵权损失的问题，本院认为，黄熹在原审反诉中已明确提出承租人构成严重违约，要求解除合同赔偿损失，只是赔偿损失的标准要求按照租金的标准计算，原审法院结合案件事实和实际损失情况，酌定损失按一个季度的租金计算，并无不当。综上，上海宝鸟的上诉理由没有依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、判决如下：
驳回上海宝鸟服饰有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费525元，由上诉人上海宝鸟服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
代理审判员 夏 雯
代理审判员 洪德琨
二〇一四年三月二十日
书 记 员 潘婉燕
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。