四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终1783号
上诉人（原审原告）：卿凌云，男，1987年8月3日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：张小康，四川泰宇律师事务所律师，系特别授权。
委托诉讼代理人：陈思宇，四川泰宇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：四川恒河实业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区北湖路99号罗曼威森大厦一楼。
法定代表人：刘自新，董事长。
委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师，系特别授权。
委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。
上诉人卿凌云因与上诉人四川恒河实业有限公司（以下简称恒河公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人卿凌云的委托诉讼代理人张小康、陈思宇及上诉人恒河公司委托诉讼代理人易守明和王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卿凌云上诉请求：请求撤销（2016）川1302民初123号民事判决，改判恒河公司向卿凌云支付违约金53,361.25元；上诉费由恒河公司承担。事实及理由：1、一审法院已经认定恒河公司违约，却不按照法律规定判决违约金。一审法院认定双方当事人签订的《商品房买卖合同》真实有效，恒河公司未履行约定的义务，构成违约，所以卿凌云有权要求恒河公司按照合同约定赔偿违约金。无论恒河公司是否完成初始登记及权属证书是否对卿凌云的权利产生实质性影响和造成损失，一审法院应当按照合同约定和法律规定判决。2、未取得房屋权属证书对卿凌云影响极大。由于恒河公司一直没有办理好相关权属证书，导致卿凌云不能转卖房屋，改善住房，不能办理相关银行贷款手续，直接影响卿凌云的生活质量。
恒河公司辩称，1、恒河公司没有违约。房屋买卖合同虽约定初始登记，但内容是恒河公司须在何时取得商品房所在楼栋的权属证明，逾期未取得该楼栋的权属证明才构成违约。权属证明不是权属证书，有其他证据证明该栋楼属于出卖人，出卖人就完成了合同约定义务。出卖人在出卖案涉房屋之前已经取得预售许可证，证明出卖人已经取得了该栋楼的权属证明，所以出卖人未违约，理应不承担违约责任。2、未取得房屋权属证书对购房户的影响与本案无关。本案购房户主张的是初始登记逾期，不是逾期未完成转移登记。卿凌云的上诉请求不能成立，应当驳回上诉。
恒河公司上诉请求：依法撤销（2016）川1302民初123号民事判决，驳回卿凌云的一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由卿凌云承担。事实及理由：1、一审判决错误认定合同条款的真实含义，认定恒河公司未能完成房屋的“初始登记”构成违约错误。合同约定名为初始登记，但该条的内容是取得权属证明，标题和内容不一致时，应当以内容为准。恒河公司在签订商品房买卖合同时就已经取得了该商品房所在楼栋的权属证明，预售许可证可以证明，所以恒河公司并未违约，不应当承担违约责任。2、诉讼费的分摊错误。卿凌云诉请的违约金额远高于判决支持的金额，一审判决恒河公司负担超过判决金额的诉讼费用，违背了诉讼费用的分摊规则。
卿凌云辩称，1、双方签订的商品房买卖合同第二十条明确约定：“（二）初始登记，出卖人应当在2014年3月30日取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰违约金”，该约定清楚反映了“初始登记”即为“取得该商品房所在楼栋的权属证明”，恒河公司将“取得该商品房所在楼栋的权属证明”强行理解为“取得预售许可证”是错误的。2、诉讼费的分摊应由法院确认，根据《诉讼费用交纳办法》四十三条规定，恒河公司对诉讼费提出上诉于法无据，对于违约金数额，卿凌云已提出上诉，二审法院一并处理即可。
卿凌云向一审法院起诉请求：1.判令恒河公司向卿凌云支付逾期办理初始登记的违约金53,361.25元（自2014年3月31日起以433,127.00元为基数按每日万分之二计算至2015年12月6日止）；2.因诉讼产生的费用由恒河公司承担。
一审法院认定事实：2012年7月15日，卿凌云与恒河公司签订《商品房买卖合同》一份，约定恒河公司将其开发建设的顺庆区清风南路常春藤大院16幢xx号房屋出售与卿凌云，价款433,127.00元。出卖人应当在2013－12－31前向买受人交付该商品房，“在2014－3－30前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰违约金”。恒河公司于2012年9月3日向卿凌云出具发票，载明卿凌云实际支付房款433,127.00元。卿凌云所购房屋所在的“常春藤大院”第16幢于2015年12月7日完成初始登记。
一审法院认为，卿凌云与恒河公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，真实有效。卿凌云、恒河公司均应按合同约定履行义务。根据《城市房屋权属登记管理办法》的定义，房屋的权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋权属登记可分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记；（五）他项权登记；（六）注销登记。其中初始登记，即房屋权属的首次登记，是指建成后房屋的首个权利人向不动产登记部门办理的登记，也就是房屋所有权的原始取得登记。房屋初始登记是取得房屋不动产物权的必经之路，并且未经初始登记将影响之后不动产的转移登记和变更登记。从以上规定可知，国家对于房屋实行权属登记制度，而开发商要转移其开发的房屋，首先应该进行初始登记，完成初始登记后，才能够为购房者办理转移登记手续和权属证书。本案中恒河公司在约定的2014年3月30日前未能完成房屋的初始登记，但恒河公司对房屋初始登记逾期并未对卿凌云的权利产生实质性影响，也未造成卿凌云损失，卿凌云要求恒河公司支付的初始登记逾期违约金明显偏高，应予减少，酌定初始登记逾期违约金为3,000.00元。遂判决：恒河公司于判决生效后十五日内支付卿凌云初始登记逾期违约金3,000.00元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点：一、恒河公司逾期办理房屋产权初始登记，是否应当承担违约责任；二、一审法院酌定损失数额是否合理；三、一审案件受理费的分担是否合理。
一、关于恒河公司逾期办理房屋产权初始登记，是否应当承担违约责任的问题。恒河公司上诉认为，合同约定名为初始登记，但内容是取得权属证明，标题和内容不一致，应当以内容为准。恒河公司在签订商品房买卖合同时，已经取得了该商品房所在楼栋的权属证明，预售许可证就足以证实，因此，一审认定恒河公司违约错误。本院认为，初始登记是不动产登记机关对不动产所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。房屋竣工后，开发商应向登记机关申报，经过不动产登记部门的审核，确认房地产的所有权、使用权等。经过确权后，开发商取得《房屋所有权证》。因此，办理初始登记(即大产权证)是开发商的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条关于“产权登记”，其中，对初始登记的约定为，“出卖人应当在2014年3月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二违约金”，按照此合同内容的文义理解，办理“初始登记”是“产权登记”中的内容之一，而取得商品房所在楼栋的“权属证明”，是指对该商品房进行初始登记。恒河公司认为合同约定取得“权属证明”，不是指初始登记，不符合合同的文义解释。恒河公司取得商品房预售许可证，只是表明主管部门许可其销售在建商品房，而不是对恒河公司发放的权属证明。按照物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，恒河公司自所建商品房竣工验收合格后方取得所有权。恒河公司称，其在签订商品房买卖合同时，既然已经办理了诸如房屋的预售许可证等，而又在合同中约定今后办理商品房权属证明的时间，亦不符合情理。恒河公司未在合同约定时间2014年3月30日前完成初始登记，办理初始登记存在迟延。恒河公司的行为构成违约，应当承担逾期办理初始登记的违约责任。因此，恒河公司的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于一审法院酌定违约金数额是否合理问题。开发商办理房屋初始登记后，购房人方能办理房屋的转移登记。办理房屋初始登记是为办理房屋转移登记作准备，初始登记未及时办理，会对购房人办理房屋转移登记造成影响。恒河公司逾期办理初始登记，导致买受人卿凌云不能按合同约定时间办理房屋转移登记，会影响其房屋交换价值的实现。但是，逾期办理初始登记的违约责任与逾期办理转移登记的违约责任相比较，应属于比较轻微的违约行为。且卿凌云未提供证据证实因初始登记逾期造成的实际损失。审理中，恒河公司请求法院减少违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，一审根据本案实际情况酌定由恒河公司支付卿凌云违约金3,000.00元，并无不当。卿凌云上诉请求恒河公司按照合同约定赔偿违约金，本院不予支持。
三、关于一审案件受理费的分担是否合理问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”，恒河公司的行为已经构成违约，一审法院判决其支付违约金3,000.00元。因此，由恒河公司负担一审案件受理费，并无不当。恒河公司上诉认为一审法院诉讼费用分摊错误，理由不成立。
综上所述，恒河公司、卿凌云的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,184.00元，上诉人四川恒河实业有限公司负担50.00元，上诉人卿凌云负担1,134.00元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 辉
审判员 刘荣耀
审判员 田 娟
二〇一七年九月五日
书记员 曹明春