湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终801号
上诉人（原审被告）：文樱璇，女，1994年3月19日出生，汉族，住湖南省郴州市。
委托诉讼代理人：钟华，男，住湖南省宜章县，由湖南省宜章县瑶岗仙镇天鹅峰社区推荐。
委托诉讼代理人：吴利山，男，住湖南省郴州市苏仙区，由湖南省宜章县瑶岗仙镇天鹅峰社区推荐。
被上诉人（原审原告）：郴州市振兴房地产开发有限公司,住所地湖南省郴州市北湖区。
法定代表人：欧峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：童永春，湖南福城律师事务所律师。
上诉人文樱璇因与被上诉人郴州市振兴房地产开发有限公司（以下简称振兴公司）返还原物纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院(2016)湘1003民初1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。上诉人文樱璇的委托诉讼代理人钟华、吴利山，被上诉人振兴公司的代理人童永春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
文樱璇上诉请求：撤销原判，改判驳回振兴公司的诉讼请求，由振兴公司负担诉讼费。事实和理由：1.振兴公司行使的是返还原物请求权，行使该请求权以无权占有为前提。文樱璇是在振兴公司售楼部购买的房屋，且物业公司依约交房给文樱璇，故文樱璇对案涉房屋系有权占有，不应返还给振兴公司。2.根据物权法第二百四十五条的规定，行使返还原物请求权的，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。文樱璇于2014年10月15日便入住了香雪鑫都5栋1203号房，而起诉时间是2016年8月16日，超过了一年，该请求权已消灭。3.振兴公司与邓森林的约定系振兴公司内部管理问题，不能对抗文樱璇的善意购买行为，文樱璇购房入住的行为应受法律保护。4.本案应为请求返还之诉，而不是确认之诉，一审适用法律错误。
振兴公司辩称，文樱璇不是占有而是侵占其房屋，文樱璇没有提供向振兴公司支付房款的票据，也没有与振兴公司签订《商品房买卖合同》，所以文樱璇不是合法占有。根据相关法律规定，商品房的开发、出售只能是具有资质的企业，而非个人。邓森林是项目承包人，虽负责香雪鑫都的管理，但无权处分振兴公司的资产包括案涉房屋，故文樱璇在邓森林的债权人手中购买的案涉房屋不受法律保护。文樱璇对物权法第二百四十五条的规定理解错误，该规定中行使占有返还请求权的主体是占有人，而本案振兴公司为房屋所有权人，故不适用该条文。本案名为买卖实为借贷，从工作组和邓森林的债权人钟华、吴利山向相关部门提交的材料看，钟华自认案涉房屋是邓森林向其借款办理的网签，网签后，钟华将该房卖给了文樱璇，振兴公司直到邓森林涉嫌犯罪后才知情。综上，文樱璇从钟华手中购买的没有所有权的房屋不能受到法律保护，文樱璇只能向钟华或邓森林个人主张权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
振兴公司向一审法院起诉请求：判令文樱璇返还振兴公司香雪鑫都5栋1203房屋；本案诉讼费由文樱璇承担。
一审法院认定事实：2007年5月21日，振兴公司与吴小明签订《今日兴城C区开发内部承包经营合同》郴振包字[2007]第01号。合同约定：振兴公司将位于香雪桥下磨心塘路西侧土地[土地使用权证为郴国用综（2003）88号、住（2003）89号]开发项目给吴小明进行承包经营，工地总面积10160.9m2，吴小明上交振兴公司土地款及项目开发管理费共计8180000元。该承包款含已办土地证应交土地契税。承包经营所产生的税后利润归吴小明所有。承包经营期为二十四个月，即从2007年元月1日起至2009年12月底止。吴小明对经营项目实行自主经营、自负盈亏。
同日，振兴公司又与陈贻春、吴小明签订《兴城C区开发内部承包合同补充协议》，约定承包主体增加陈贻春，承包期从2007年元月1日起至2009年6月底，并重新约定交承包款的期限。
2007年9月20日，陈贻春、吴小明委托邓森林全权管理振兴公司今日兴城C区项目的一切事务。
2010年1月22日，陈贻春、吴小明、邓森林向振兴公司出具《关于申请更改项目承包人的报告》，要求将承包人变更为吴小明、邓森林。振兴公司予以同意。
2011年12月，振兴公司作为发包方与邓森林作为承包方签订《<香雪鑫都土地开发承包经营合同>补充协议之一》，协议约定：振兴公司与吴小明签订的郴振包字（2007）第01号《土地开发承包经营合同》，现该项目正按合同实施，原合同承包经营期为24个月，即至2009年12月底止，由于该项目在原合同约定的承包期内未完成项目开发建设任务，为保持合同的连续性，经双方充分协商，协议如下：一、振兴公司同意邓森林承包振兴香雪鑫都项目，承包期延长36个月，即2010年1月1日起至2012年12月31日止，邓森林承担项目承包期间发生的全部民事、行政和刑事责任。因以振兴公司名义承包经营导致振兴公司承担的直接经济责任，振兴公司有权追偿。
2014年10月15日，邓森林与文樱璇、常虹签订《房屋买卖协议》，双方约定：将座落于香雪鑫都5栋12层03号房，面积134.14m2，每平米3080元，总价413151.2元卖给文樱璇、常虹。文樱璇、常虹不承担房屋的房产证、契证、房屋所有权证、国有土地使用证过户手续，如有此手续，所有费用由邓森林全权负责。文樱璇、常虹预留100000元不支付给邓森林作风险抵押金，待邓森林把一切手续办理好后，文樱璇、常虹再把100000元未付款一次性付清给邓森林。合同尾部由邓森林、文樱璇签名。同日，常虹通过转账支付给李雄飞房款313151元。2014年10月，物业公司按照邓森林的要求将5栋1203号房屋交付给文樱璇，后文樱璇入住该房。尔后，由于振兴公司与邓森林因内部承包问题发生纠纷，振兴公司不承认邓森林出售的房屋，遂向法院提起诉讼。
一审法院认为，本案为物权确认纠纷。文樱璇通过买卖购得诉争房屋香雪鑫都5栋1203号房后，文樱璇是否享有房屋所有权是本案的争议焦点。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。该法第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此，文樱璇尽管与邓森林签订了房屋买卖合同，但未依法进行登记，所以文樱璇不享有该房屋的物权，该房屋的所有权人为振兴房地产公司。其诉请文樱璇退还房屋的诉请合法有据，予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十九条之规定，判决：“限被告文樱璇在本判决生效后九十日内退还原告郴州市振兴房地产开发有限公司香雪鑫都5栋1203号房屋；本案受理费80元，由被告文樱璇承担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。文樱璇向本院提交了以下证据：1.邓森林出具的《以房抵债证明》，拟证明案涉房屋网签的过程。2.邓森林出具的《喻城网签改名经过》，拟证明案涉房屋网签更改是事实。3.钟华网签证明，拟证明房产局签约事实。振兴公司质证认为，对证据1、2的真实性、合法性有异议，是否是邓森林所签无法确认，只认可邓森林以香雪鑫都13套房子抵债的事实，不认可香雪鑫都项目部有权限办理网签更名，要办理网签必须经过振兴公司同意。对证据3无异议。本院认证认为，证据1、2系邓森林单方出具，不具备证明效力，本院不予采信。双方对证据3无异议，本院予以采信。
振兴公司向本院提交了以下证据：4.香雪鑫都项目相关遗留问题协调会议备忘录、北湖区人民政府办公室关于成立北湖区处置盛世房产公司和金源棕榈园项目遗留问题工作组的通知、北湖区处置金源棕榈园项目遗留问题工作组（以下简称工作组）于2015年10月22日在郴州日报刊登的公告，拟证明政府就香雪鑫都项目遗留问题成立工作组并开展工作。5.邓森林向香雪鑫都项目工作组出具的《关于擅自用香雪鑫都项目45套房屋违规抵押借贷的情况说明》，拟证明邓森林擅自将香雪鑫都45套房屋以虚假买卖的形式办理网签手续抵押给出借人，其中包括本案案涉房屋。6.工作组向郴州市人民政府出具的《关于请示纠正喻城、文樱璇、白科军、刘刚、杨忠等五人购买香雪鑫都房产网签的报告》，拟证明邓森林向钟华、吴利山、赵正兴、欧文彦、彭文华等五人借款4500000元，邓森林将香雪鑫都的房产以办理网签形式做的抵押，而不是文樱璇与振兴公司之间的商品房买卖关系。7.郴州市房产局关于香雪鑫都网签解除有关情况的调查报告、关于请求解除45套网签合同的报告，拟证明文樱璇与振兴公司没有买卖交易行为，文樱璇从邓森林的债权人钟华手上购买的所有权人为振兴公司的房屋不受法律保护。文樱璇质证认为，对证据4的备忘录无异议，对通知和公告不清楚；对证据5的真实性无异议，但这是邓森林的单方陈述，对内容不认可；对证据6的真实性无异议；对证据7的真实性无异议，对内容有异议，房产局是在文樱璇不知情的情况下擅自解除网签。本院认证认为，证据4、6、7真实合法，且与本案有关联，本院予以采信；证据5系邓森林单方陈述，本院不予采信。
本院除对一审查明的事实予以确认外，补充查明：1.振兴公司与吴小明签订的《今日兴城C区开发内部承包经营合同》第六条约定，销售款扣除应交税金后30%直接用专户转入振兴公司专用账号，用于承包方上交振兴公司承包款，直至付清承包款为止。其余销售收入由承包方用于支付项目建设费用，承包方在未付清工程建设费用前不得将销售款挪作他用。第十三条约定，承包方承包经营开发的房地产其销售工作由承包方负责，振兴公司销售部协助办理相关证件及手续，办证费用由承包方负担。2.钟华、唐桂瑶、吴利山、赵正兴借款给邓森林，并与邓森林签订借款抵押合同，邓森林将香雪鑫都13套房屋网签在钟华、吴利山、赵正兴、欧乔彦、彭文华、唐桂瑶名下。其后，邓森林将其中一套房屋卖给喻城，并通过振兴公司变更网签至喻城名下。文樱璇购买案涉房屋时，振兴公司以未与邓森林结算为由拒绝办理网签变更手续。3.邓森林因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安部门批捕，北湖区政府于2015年7月6日成立处置金源棕榈园项目遗留问题工作组，专案处理邓森林及其关联公司项目所有遗留问题。后工作组与振兴公司向郴州市人民政府报告，请求解除上述借款抵押房屋的网签手续。2016年2月3日，郴州市房产管理局根据工作组和振兴公司的申请，解除了钟华等人13套房子的网签合同。解除后，钟华等人向郴州市委政法委反映，通过市政法委协调，郴州市房产管理局又将出卖给喻诚、文樱璇等购房人的5套房屋恢复至解除网签合同前的状态。现喻城购买的房产恢复网签至喻城名下，案涉房产已恢复网签至钟华名下。4.2014年10月15日，文樱璇、常虹与邓森林签订房屋买卖协议，常虹将房款313151元汇至李雄飞账上，李雄飞将房款转交给邓森林，邓森林再将该房款付给了钟华。
本院认为，本案系返还原物纠纷。二审争议焦点为文樱璇是否有权占有案涉房屋。根据振兴公司与吴小明的承包合同约定，承包人可以自主销售香雪鑫都的房屋，但销售房款的30%上交振兴公司，用于偿付承包款。房屋销售后，由振兴公司协助办理相关证件及手续。经振兴公司、吴小明同意，香雪鑫都项目的承包人最后变更为邓森林，由邓森林承继合同中吴小明的权利和义务。由此可见，邓森林有权销售香雪鑫都的房屋，振兴公司有义务协助办理证件及手续。案外人喻城即是通过邓森林购买的香雪鑫都房屋，并在振兴公司的协助下已办理好网签手续，文樱璇有理由相信其亦能办理网签手续。案涉房屋买卖协议中的买受方抬头虽载明为文樱璇、常虹，但协议尾部只有文樱璇签字，故合同的实际交易方为邓森林与文樱璇。购房款后虽由常虹支付，但邓森林、常虹均认可购房款支付方为文樱璇，故案涉房屋实际购买人为文樱璇。如上所述，邓森林对案涉房屋系有权处分，其与文樱璇签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合同合法有效，且文樱璇向邓森林支付了合理对价。故文樱璇对案涉房屋的占有是基于与邓森林签订的合法有效的买卖合同，系有权占有，振兴公司无权要求文樱璇返还案涉房屋。文樱璇主张其系有权占有案涉房屋的上诉理由成立，本院予以支持。
综上，文樱璇的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2016）湘1003民初1232号民事判决；
二、驳回郴州市振兴房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由郴州市振兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳萍
审 判 员 谢末钢
审 判 员 何双高
二〇一七年六月十九日
法官助理 肖 敏
书 记 员 何淑琪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。