湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘05民终1210号
上诉人（原审原告）：封勇波。
上诉人（原审原告）：杨艳新（封勇波之妻）。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李叫云，湖南银剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：封运泉。
委托诉讼代理人：邓雄，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：付敏。
原审第三人：湖南奇佳食品有限公司。
法定代表人：付敏，该公司总经理。
上诉人封勇波、杨艳新因与被上诉人封运泉、付敏、原审第三人湖南奇佳食品有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2017）湘0503民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
封勇波、杨艳新上诉请求：1.撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2017）湘0503民初847号民事判决，改判支持封勇波、杨艳新的诉讼请求；2.诉讼费用由封运泉、付敏承担。事实和理由：讼争土地经合法征地，封勇波、杨艳新已缴纳了土地出让金，土地性质由农用地变更为商用地，且在双方签订租赁合同后，邵阳市规划局已向封勇波、杨艳新核发了土地使用权出让用地规划条件书。讼争土地仅没有办理土地使用权证，其他手续已办完，没有违反《土地管理法》的相关规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，对审理城镇租赁合同做出了明确具体的规定，封勇波、杨艳新在签订租赁合同后取得了用地规划条件，应当认定合同有效，即使认定合同无效，封运泉、付敏也应按照约定支付占有使用费。
封运泉答辩称，封勇波、杨艳新租赁给封运泉、付敏的土地系违法占用的土地，该土地未取得建设用地使用权，封勇波、杨艳新在没有履行申请征用农村集体土地转让工业或商业用地程序及手续并在未取得规划、建设工程许可证等建房手续的情况下，私自以某甲公司名义征用农村土地，改变农村集体土地的使用性质，违法了《土地管理法》等法律规定，以该土地为标的物的租赁合同应属无效，邵阳市国土资源局及大祥分局均对其二人的违法行为下达了停止违法行为通知书等处罚文书。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
付敏及湖南奇佳食品有限公司答辩认可封运泉的答辩意见。
封勇波、杨艳新一审起诉请求：1.判令封勇波、杨艳新与封运泉、付敏解除租赁合同；2.判令湖南奇佳食品有限公司在判决生效后十日内将所有设备、原材料等物质搬离生产经营场所；3.判令封运泉、付敏共同支付租赁费150000元，并承担连带责任；4.本案诉讼费由封运泉、付敏承担。
一审法院认定事实：2012年7月17日，封勇波、杨艳新夫妇经工商注册登记成立了湖南某甲食品有限公司，登记的住所地为邵阳市大祥区某某乡某某村6组。2013年1月，湖南某甲食品有限公司与邵阳市大祥区某某乡某某村5组部分村民签订《征地补偿协议》，并破土动工平整场地。因该项目用不符合《某某乡土地利用总体规划（2006-2020年）》，没有纳入土地利用总体规划。2013年10月，邵阳市某某乡政府作出《湖南某甲食品加工厂建设项目涉及大祥区某某乡土地利用总体规划调整方案》，对湖南某甲食品有限公司的用地进行部分调整。2013年12月，邵阳市国土资源局大祥分局对湖南某甲食品有限公司下达了《责令停止违法行为通知书》。2014年4月，湖南某甲食品有限公司缴纳了征地村提留款13800元及相关费用。2014年5月21日，封勇波、杨艳新经工商注册登记，又成立了湖南某乙食品有限公司，登记的住所地与湖南某甲食品有限公司一致。2014年5月22日，封勇波与封运泉、付敏签订了《湖南某乙食品有限公司合股协议》，约定由封勇波、封运泉、付敏合股成立湖南某乙食品有限公司，租用封勇波夫妻征用的位于邵阳市大祥区某某乡某某村6组的土地做厂房，2014年免租，从2015年起每年租金100000元，并对投资额及股本比例、利益分配等进行了约定。2014年中旬，湖南某乙食品有限公司在报批用地手续期间，基本完成厂房等建构物的建设。2015年5月29日，邵阳市国土资源局对湖南某乙食品有限公司上述行为，作出邵国土资罚字［2015］10号《行政处罚决定书》，“经测绘，该宗地面积为5549平方米，其中耕地4448平方米，园地等其他土地1101平方米。你单位的上述行为已违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定，涉嫌非法占用集体土地行为。依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条及湖南省国土资源厅《行政处罚裁量权基准》的规定，我局决定对你单位作出如下行政处罚：1、责令60日内改正该违法行为；2、罚款人民币77730元。”2015年6月2日，湖南某乙食品有限公司缴纳了罚没款77730元。2015年7月17日，邵阳市规划局依据相关规定及邵国土资罚字［2015］10号行政处罚决定书作出《A1-08#地块二类工业用地国有土地使用权出让用地规划条件书》，要求违法建筑须有处理意见后，方能办理规划用地许可证。2015年6月21日，封勇波、杨艳新与封运泉、付敏签订了《退股协议》，封勇波退股，不再参与湖南某乙食品有限公司的生产经营，由原股东封运泉、付敏全权负责湖南某乙食品有限公司日后经营运作。同日，封勇波、杨艳新（甲方）与封运泉、付敏（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方自愿将某某乡某某村6组原封勇波、杨艳新共同征用地（湖南某甲食品有限公司）出租给乙方，租赁期8年，从2016年1月1日起至2023年12月31日止；租金每年350000元，在每年1月10日前付清；若因国家因建设或开发商需要拆迁而发生赔偿所得款，土地以及两个流水井补偿款由甲方所得，厂房和围墙及下水道补偿款及由此产生的设备搬迁善后费用补偿由乙方所有。合同签订后，湖南某乙食品有限公司由封运泉、付敏经营管理。2016年3月3日，封运泉、付敏等人在原湖南某乙食品有限公司的地块上注册成立了湖南奇佳食品有限公司。2017年1月10日，封运泉、付敏向封勇波、杨艳新支付租金200000元，尚欠150000元未予支付，封勇波、杨艳新多次催收未果，故诉来法院。
一审法院认为，本案是一起租赁合同纠纷。封勇波、杨艳新以其创立的湖南某甲食品有限公司名义与村民签订《征地补偿协议》，并在取得的集体土地上建造工厂，进行食品加工生产。但根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款之规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续”和第六十三条之规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”，及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款之规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”，上述规定的约束力及于土地承包人和土地的使用人，属于效力性强制规定。封勇波、杨艳新在未办理农用地转用审批手续改变土地用途，取得建设用地使用权的情况下，将集体土地用于非农业建设。为此，邵阳市国土资源局大祥分局于2013年12月对湖南某甲食品有限公司下达了《责令停止违法行为通知书》，邵阳市国土资源局又于2015年5月29日作出邵国土资罚字［2015］10号《行政处罚决定书》，以封勇波与封运泉、付敏合股兴办的湖南某乙食品有限公司涉嫌非法占用集体土地，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条之规定，责令在60日内改正违法行为。但双方在此情形下仍签订《租赁合同》，租赁土地的用途仍为办厂，该行为显然使集体土地的性质和用途发生了变化，与法律关于农村集体土地使用权转让只能用于农业用途的强制性规定相违背。且封勇波、杨艳新在法庭辩论结束后，仍未能取得建设用地使用权。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，双方的租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。但本案中，双方在土地行政主管部门作出行政处罚，责令限期改正的情况下签订租赁合同，主观上存在恶意，且租赁合同具有连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，封运泉、付敏也因原合同的履行获得了占有的利益，已支付的租金不具有返还财产的合法性与现实性。故封运泉、付敏已付租金不予返还。现封运泉、付敏及第三人仍占用涉案土地，其占有使用利益无法律依据，应当予以返还。但涉案土地系集体所有的土地，封勇波、杨艳新在未经批准的情况，转为非农业建设，违反相关法律规定，土地行政主管部门对此已作出了行政处罚。封勇波、杨艳新无权取得该部分收益。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款之规定“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”及第八十一条之规定“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”，对于封勇波、杨艳新将集体土地改作非农业建设及出租已实际收取租金和封运泉、付敏土地占用费的问题，根据法院在民事诉讼中的职权限定，该部分内容不属于本案的审理范围，应由人民政府土地行政主管部门进行后续处理。故封勇波、杨艳新所提出的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、封勇波、杨艳新与封运泉、付敏于2015年6月21日签订《租赁合同》无效；二、驳回封勇波、杨艳新的诉讼请求。
二审期间各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案各方当事人争议的焦点是：1.双方签订的租赁合同是否有效？2.封勇波、杨艳新要求封运泉、付敏支付占用费的上诉请求应否支持？本案讼争土地系农民集体所有土地，对于该类土地用于非农建设的，依法应办理相关征用和审批手续。农用地转为工业等用地，除了符合用地规划外，还应当依法办理其他相关审批手续，并依法取得建设用地使用权。但至今封勇波、杨艳新都未取得讼争土地的建设用地使用权。封勇波、杨艳新与封运泉、付敏签订的租赁合同将集体土地作为标的物出租，用于非农建设，合同内容违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。封勇波、杨艳新关于讼争合同有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中，双方签订的租赁合同所涉标的为集体土地，而非房屋，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的适用范围，故封勇波、杨艳新以该司法解释的规定为依据主张土地占有使用费的上诉理由缺乏事实和法律基础，本院亦不予支持。
综上所述，封勇波、杨艳新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人封勇波、杨艳新负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 彭国强
审 判 员 李文明
审 判 员 颜锦霞
二〇一八年七月二十四日
法官 助理 汪 臻
代理书记员 赵纯倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……