江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第00317号
原告奚小敏。
被告南通榕达置业有限公司，住所地如东县掘港镇钟山路199号。
法定代表人胡斌，董事长。
委托代理人陆祎，江苏祎华律师事务所律师。
委托代理人申爱民，公司副总经理。
原告奚小敏与被告南通榕达置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月12日公开开庭进行审理。原告奚小敏，被告南通榕达置业有限公司委托代理人陆祎、申爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告向被告购买商品房一套，面积132.71平方米，价款784316元。双方于2013年5月29日签订商品房买卖合同一份，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可选择退房或不退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退给买受人，并按总房款的2%赔偿买受人损失，买受人不退房的，出卖人按总房款的2%向买受人支付违约金。”现该商品房交付使用已满90日，由于被告未能及时将相关资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理土地使用权证书。合同第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰，设备差价。”双方签订的合同附件三中明确约定被告提供的入户门应为甲级防盗门，而被告现交付的商品房实际使用的是丙级门，低于双方约定的标准。被告的上述行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。为维护原告合法权益，特具此状，请求法院判令被告立即为原告办理土地使用权证，支付原告迟延办证违约金15679.24元，赔偿入户门不符合合同约定差价6000元。
被告辩称，1、在双方约定的递交办理权属证书的期限内，被告已经将办理产权证所需的全部资料提交相关部门，在期限内所有的购房户均可办理房屋产权证书，但因土地被抵押，购房户未能在约定期限内办理土地使用权证书，开发商存在部分违约行为。2、合同第十五条约定是房地产权属证书的办理，因而存在房产证和土地证两本证书，是两个单独的行为，违约责任的承担对于可分割的行为应当按照各自计算，开发商已完成办理房屋产权证书的所有义务，该部分不存在违约，就公平合理原则，开发商仅能承担土地权属证书不能办理的违约责任。3、由于开发商的违约行为，未给购房户造成实际损失，请求法院对违约金适当减少。4、对于原告针对入户门不符合约定提出的诉讼请求，被告请求法院予以驳回，理由：虽然商品房买卖合同附件部分约定入户门为甲级防盗门，但消防部门根据国家规范强制要求高层建筑入户门必须为甲级防火门。在现有技术规范前提下，同一个入户门不可能同时满足甲级防火和甲级防盗。开发商为执行国家强制性规范，生命重于财产的原则，被告只能选择甲级防火门。原、被告间关于甲级防盗门的约定因违反国家强制性规范且无法实现而无效，原告诉讼请求主张赔偿6000元差价部分因无事实依据不能成立。
经审理查明，被告系房地产开发企业，其通过出让方式取得位于如东经济开发区新区钟山路西侧、富春江路北侧，编号为02-232-（019）-006地块的土地使用权，并经批准在上述地块从事商品房开发，项目名称为锦绣府邸。被告经如东县住房和城乡建设局批准，取得商品房预售许可证。2013年5月29日，原告奚小敏与被告签订商品房买卖合同，原告购买4#幢6层606号房，建筑面积132.71平方米，单价为5910元，总价784316元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可选择退房或不退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退给买受人，并按总房款的2%赔偿买受人损失，买受人不退房的，出卖人按总房款的2%向买受人支付违约金。”合同第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰，设备差价。”合同附件三约定：“入户门甲级防盗门。”2014年9月26日，原、被告办理房屋交接手续。原告按照商品房实际测绘面积交付购房款783962元。被告在规定期限内已将办理房屋产权登记所需的必要证明文件提交产权登记部门。由于被告将02-232-（019）-006地块的土地使用权抵押给中国建设银行股份有限公司如东支行，导致原告目前未能办理所购商品房的国有土地使用权证书。
另查明，被告交付原告本案所涉商品房入户门为防火门，而非合同所约定甲级防盗门。
诉讼过程中，原告撤回要求被告立即为原告办理土地使用权证，赔偿入户门不符合合同约定差价6000元的起诉，本院口头裁定予以准许。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的商品房买卖合同、销售发票，被告提供的合格证、消防验收意见书、房屋交接确认表、锦绣府邸收费明细表以及本院调取的如东县国土局土地抵押登记表等证据在卷为证，且经庭审举证、质证，其证据的证明力应予确认。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定向另一方承担违约责任。本案中由于被告的原因导致原告未能在规定的期限内取得所购商品房的国有土地使用权证书，因而其应当按照合同约定向原告支付违约金。对于被告部分违约的辩称，本院认为，不动产权属证书是享有不动产物权的证据。目前本地区房地产产权登记实行土地与房屋分别登记的制度，即一宗房地产要办理两本产权证书，即房屋所有权证书与国有土地使用权证书。虽然办理两本产权证书的行为和过程各自独立，但只有两证齐全后房屋所有权人才能取得完整的物权。而仅取得房屋所有权证书而未能领取国有土地使用权证书，物权的四项权能占有、使用、收益、处分中的处分权将无从行使，从而不能享有完整的物权。本案中，由于被告的原因导致原告未能在规定的期限内取得所购商品房的国有土地使用权证书，因而原告不能对其所购商品房享有完整的物权。再之，原、被告签订的商品房买卖合同中关于产权登记中约定的权属证书包括房产权属证书与地产权属证书，因而只要是因为被告的原因导致原告未能在规定的期限内取得任何一本权属证书，被告对原告即构成违约，且不存在被告所辩称的部分违约。对于被告提出未给原告造成实际损失，请求适当减少违约金的请求，本院认为，由于被告的原因导致原告未能在规定的期限内取得所购商品房的国有土地使用权证书，因而原告对其所购商品房仍然缺乏处分权能，从而造成其对房屋的转让、融资、入股出资等行为均在法律上存在障碍。考虑到这种情形更多的体现为一种潜在权利风险和交易机会的丧失，因而要求原告以具体数额来反映其所受到的实际损失不太现实，且对原告过于苛刻，本院考虑到原告所购商品房的价格以及今年以来本地区商品房销售行情，本院认定原、被告合同约定的违约金并未过分高于原告所受到的损失，因而对于被告要求请求适当减少违约金的请求本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告南通榕达置业有限公司于本判决生效后10日内给付原告奚小敏违约金人民币15679.24元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币171元，由被告南通榕达置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币342元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。
审判员 王小荣
二〇一五年三月三十一日
书记员 王亚燕
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。