北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11088号
上诉人（原审被告）�鑫，女，1976年1月10日出生。
委托代理人王超，河北刘爱国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京新荣盛世物业管理有限公司，住所地北京市通州区通朝大街107号109号111号。
法定代表人陈清，总经理。
委托代理人段欣，男，1983年4月19日出生。
委托代理人王荣田，内蒙古大法扬律师事务所律师。
上诉人孟鑫因与被上诉人北京新荣盛世物业管理有限公司（以下简称新荣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）朝民初字第07246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月21日受理后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官江惠、郑慧媛参加的合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人孟鑫的委托代理人王超、被上诉人新荣物业公司的委托代理人王荣田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
新荣物业公司在一审中起诉称：孟鑫于2008年1月26日入住位于北京市通州区涉案房屋，约定由新荣物业公司对该小区房屋提供物业服务。在孟鑫购买该房屋后，拒不和新荣物业公司签订物业服务协议，而且拒不向新荣物业公司缴纳物业费，数年来，新荣物业公司一直催要，但孟鑫置之不理。故新荣物业公司诉至法院，请求法院依法判令孟鑫支付新荣物业公司2008年11月1日至2015年12月31日的物业费共计17372.68元；诉讼费由孟鑫承担。
孟鑫在一审中答辩称：新荣物业公司服务不到位，小区一直处于无人管理状态。孟鑫签合同时约定的前期物业公司应为久居无限公司，现在的新荣物业公司与久居无限公司是什么关系孟鑫不清楚。孟鑫与新荣物业公司没有签订过任何协议。2008年1月26日孟鑫所居住的楼号并没有竣工备案，但让孟鑫入�了，开发商并没有告知孟鑫。新荣物业公司的诉讼请求已经过了诉讼时效。物业交付的空调一直是损坏的，无法正常使用，物业无作为。2009年5月，孟鑫对房屋进行装修，物业公司在5月下旬擅自撤离，2009年10月底在没有告知的情况下物业公司又回到了小区，试水供暖没有通知，导致孟鑫家装修被水泡了。电梯维护费没有退还孟鑫，因电梯停运，装修期间花费了很多成本雇人进行搬运。物业对小区的业主有暴力骚扰，有报警记录，物业晚上雇佣无业游民敲打业主房门进行暴力威胁。物业对小区没有任何管理，小区内外车辆人员随意进出，楼道内都是垃圾纸屑，无人清理。总之，不同意新荣物业公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：孟鑫系北京市通州区涉案房屋的所有人，该房屋建筑面积为117.51平方米。新荣物业公司为该小区的物业服务单位，为该小区提供�物业服务，孟鑫所有的房屋的物业费的收费标准为1.76元／平方米／月。一审庭审过程中，孟鑫认可其未向物业公司交纳2008年11月1日至2015年12月31日的物业费，但主张不交纳物业费的理由为小区物业以暴力方式对待业主，导致业主在小区无法正常生活，物业公司在小区内无管理、杂乱无章、车位地下室出租、收费无公示。在一审审理过程中，经一审法院实地查看，涉诉小区存在垃圾清理不及时、大门缺乏安保设施等状况。经核实，孟鑫所在久居涉案房屋2008年11月1日至2015年12月31日期间的物业费数额为17786.31元。
一审法院判决认定：当事人双方未签订书面合同，一方已实际履行，对方接受的，合同关系成立。当事人双方未签订书面合同，一方已实际履行，对方接受的，合同关系成立。孟鑫与新荣物业公司虽未签订书面物业管理服务协议，但新荣物业公司履行了对孟鑫所在小区的物业管理服务义务，孟鑫亦实际享受了新荣物业公司为其提供的物业服务，双方之间成立事实合同关系，孟鑫理应支付相应的物业费用。因新荣物业公司在垃圾清理、大门安保等方面的服务确实存在一定的瑕疵，这些问题会对孟鑫的生活造成一定的影响，故一审法院对新荣物业公司要求孟鑫交纳的物业费进行酌减。对于孟鑫辩称涉诉房屋没有竣工备案即让其入住的答辩意见，与本案无关联性，一审法院不予采纳；对于孟鑫所述新荣物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，因物业服务具有连续性，故一审法院对其答辩意见不予采纳；对于孟鑫所述新荣物业公司暴力威胁小区业主的答辩意见，一则，孟鑫未提供充分的证据证明新荣物业公司存在暴力威胁其他业主的事实，且即便存在该事实，也不影响新荣新荣物业公司与孟鑫之间事实上的物业�务关系，孟鑫以此为由拒交物业费无事实及法律依据，故一审法院对孟鑫的该项答辩意见不予采纳。同时，应当指出，新荣物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：孟鑫给付新荣物业公司2008年11月1日至2015年12月31日的物业费共计人民币15635.41元，于判决生效之日起7日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
孟鑫不服一审法院判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、孟鑫签购房合同约定的前期物业公司为久居无限物业公司，新荣物业公司是不是小区的物业公司，以及从什么时间开始给小区进行物业服务，事实不确定，孟鑫不认可新荣物业公司自始为小区进行物业服务的事实，一审法院就认定了新荣物业公司实际履行了合同，认定合同关系成立，属于事实认定错误。二、新荣物业公司提供的物业服务不达标。孟鑫室内的空调一直是损坏的，无法正常使用，新荣物业公司也一直没有进行维修，故新荣物业公司不能按照正常服务的标准收取物业费。一审法院仅仅对物业费进行了小额减免，孟鑫对此不予认可。三、新荣物业公司在小区内以暴力方式对待业主，导致业主在小区内无法正常生活。小区垃圾清理不及时，大门缺乏安保设施，小区物业管理极其混乱，车位地下室出租，收费无公示，小区内经常出现丢失财物的情况，一审法院也认定了上述情况，但仅仅�物业费进行了小额减免，孟鑫对此不予认可。四、庭审中，孟鑫口头补充如下上诉理由：新荣物业公司的诉讼请求超过了诉讼时效。综上，孟鑫上诉请求：1.撤销（2015）通民初字第07246号民事判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费由新荣物业公司承担。
新荣物业公司服从一审法院判决，其向本院口头答辩称：同意一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有房屋接收确认书及交费明细表、判决书、北京市商品房预售合同等证据及双方当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：当事人双方未签订书面合同，一方已实际履行，对方接受的，合同关系成立。孟鑫与新荣物业公司虽未签订书面物业管理服务协议，但新荣物业公司于2008年11月1日至2015年12月31日期间为孟鑫所在小区的提供了物业管理服务，双�之间建立了事实物业服务合同关系，孟鑫负有交付物业服务费的义务。现孟鑫未交纳2008年11月1日至2015年12月31日的物业费不妥，故一审法院判决孟鑫向新荣物业公司支付该期间的物业服务费，并无不当，本院予以确认。孟鑫主张在其与开发商签订的商品房预售合同中约定的前期物业服务公司为案外人，但该合同不足以推翻新荣物业公司为其所在小区提供物业服务的事实，本院对其该项上诉意见不予采纳；关于孟鑫主张新荣物业公司在空调维修、垃圾清理、大门安保等方面存在问题的上诉意见，一审法院已经综合考虑了新荣物业公司在物业服务方面存在的瑕疵，对孟鑫应付的物业服务费进行了适当减免，并无不当，本院予以确认。孟鑫认为减免过少，缺乏依据，本院不予采纳；关于孟鑫主张新荣物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的上诉意见，由于新荣物业公司并没有明显怠于行使其权利，本院对孟鑫的该项上诉意见亦不予采纳。孟鑫关于新荣物业公司暴力对待业主的主张，并未提交充分证据予以佐证，其以此为由拒绝交纳物业费，缺乏事实依据及法律依据，本院对此不予采纳。
需要指出的是，物业公司应当不断改进与完善物业服务，积极、及时地为业主解决问题，以获取业主的认可。业主在对物业公司提供的服务存在异议时，亦可及时向物业公司提出意见、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题。通过业主和物业公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业管理服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。
综上，孟鑫的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审法院判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费117元，由孟鑫负担（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费191元，由孟鑫负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
代理审判员 江 惠
代理审判员 郑 慧 媛
二〇一五年十月十三日
书 记 员 刘旭书记员黄丹