签发：拟稿：份数：湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芙民初字第2244号
原告兴业银行股份有限公司长沙分行
代表人陈伟
委托代理人周香
委托代理人资江
被告张友良
被告杨霞
被告湖南致盛愿景房地产开发有限公司
法定代表人欧阳忠凯
委托代理人周浩波
原告兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称兴业银行长沙分行）因与被告张友良、杨霞、湖南致盛愿景房地产开发有限公司发生金融借款合同纠纷，于2014年7月22日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员张建景任审判长，人民陪审员向首诚、熊慧玲参加评议的合议庭，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。书记员吴静担任庭审记录。原告兴业银行长沙分行的委托代理人周香，被告张友良、湖南致盛愿景房地产开发有限公司委托代理人周浩波到庭参加诉讼。杨霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴业银行长沙分行诉称：2012年5月21日，兴业银行长沙分行与张友良、杨霞、湖南致盛愿景房地产开发有限公司签订了《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称借款合同），合同中约定：兴业银行长沙分行向张友良发放贷款28万元，用于张友良购买位于长沙县暮云工业园山水印象G09、G10栋102号房的房产，贷款期限10年，从2012年5月31日至2022年5月31日止，还款方式采用等额本息偿还法。为确保上述合同的切实履行，合同约定被告张友良将上述购买的房产为上述借款本息及原告实现债权的费用的偿还提供抵押担保，并办妥了合法有效的抵押登记手续。同时合同约定借款人未履行合同项下的义务引起诉讼或者其他法律纠纷，贷款人实现债权的费用由借款人承担，被告湖南致盛愿景房地产开发有限公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内提供阶段性连带责任保证担保。合同生效后，兴业银行长沙分行依约发放了贷款，但被告张友良、杨霞却未依约履行还款义务，截止2014年7月10日，共拖欠贷款本息合计28655.62元。兴业银行长沙分行为维护自身合法权益，故诉讼至法院，请求判令：1、解除兴业银行长沙分行与张友良、杨霞、湖南致盛愿景房地产开发有限公司签订的《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》；2、判令张友良、杨霞立即偿还借款本息合计262774.14元（利息计至2014年7月10日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3、判令张友良、杨霞承担兴业银行长沙分行为实现上述债权所支付的按欠款总额10%计提的代理费26277元；以上两项合计289051.14元；4、判令兴业银行长沙分行对张友良提供抵押的位于长沙县暮云工业园山水印象G09、G10栋102号房的房产在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、判令被告湖南致盛愿景房地产开发有限公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内承担连带清偿责任。6、判令张友良、杨霞、湖南致盛愿景房地产开发有限公司承担本案的全部诉讼费用及其他相关费用。
被告张友良对兴业银行长沙分行起诉的事实及主张的相关权利均无任何异议。
被告杨霞在答辩及举证期内，既未作答辩，也未提交证据，视为放弃答辩及举证、质证的权利。
被告湖南致盛愿景房地产开发有限公司辩称对兴业银行长沙分行起诉的事实无任何异议，兴业银行长沙分行主张对湖南致盛愿景房地产开发有限公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内承担连带清偿责任有异议，认为兴业银行应该先行使抵押优先权。
经审理查明：2012年5月21日，兴业银行长沙分行与张友良、杨霞、湖南致盛愿景房地产开发有限公司签订了一份编号为361204505101000号的《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》，双方在合同中约定：张友良向兴业银行长沙分行借款28万元用于购买位于长沙县暮云工业园山水印象G09、G10栋102号房的房产，借款期限为120个月，自2012年5月31日至2022年5月31日止；借款基准利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率；借款逾期的罚息利率为借款利率上浮50%；采用等额本息偿还法；合同第十二条第八款第（一）项的约定，债务人张友良、杨霞未按约定偿还借款本息，债权人兴业银行长沙分行有权提前收贷并行使担保权。且合同第十六条第七项的约定，因债务人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或者其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人承担。
张友良将上述购买的房产为上述借款本息及原告实现债权的费用的偿还提供抵押担保，并办妥了合法有效的抵押登记手续。
2012年5月31日，兴业银行长沙分行按合同约定向张友良发放了借款28万元。
合同履行过程中，张友良、杨霞未依约履行还款义务。截止2014年7月10日，按约定的还款计划，张友良、杨霞已拖欠借款本息合计28655.62元，已违反合同约定，保证人亦未履行保证责任。故兴业银行长沙分行诉至本院，请求依法裁决。
另查明，兴业银行长沙分行委托湖南唯楚律师事务所代为处理与张友良、杨霞、湖南致盛愿景房地产开发有限公司的金融借款合同纠纷一案的诉讼。以上事实，有兴业银行长沙分行提交的个人购房抵押（保证）借款合同、借款借据、房屋所有权证、房屋他项权证、欠款证明、《委托代理合同》、律师费支付凭证以及当事人陈述等证据证明，本院予以认定。
本院认为：兴业银行长沙分行与张友良、杨霞、湖南致盛愿景房地产开发有限公司签订的《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同严格履行各自的义务。合同签订后，兴业银行长沙分行已按约履行发放贷款的义务，张友良、杨霞未按约及时偿还借款本金及利息，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同第十二条第八款第（一）项的约定，债务人张友良、杨霞未按约定偿还借款本息，债权人兴业银行长沙分行有权提前收贷并要求行使担保权，并可以直接或委托其他银行从债务人或保证人账户中扣收，或行使担保权，而无需为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。兴业银行长沙分行要求解除借款合同中的借贷关系，并要求张友良、杨霞提前归还贷款本息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。兴业银行长沙分行以诉讼方式实现债权，由此产生的律师代理费，按照合同约定，应当由张友良承担，但兴业银行长沙分行与湖南唯楚律师事务所约定的律师代理费计付标准过高，本院依法调整为按诉讼标的额的5%，即在262774.14元（262774.14元×5%=13138元）范围内本院予以支持。同时被告张友良以其购买的位于长沙县暮云工业园山水印象G09、G10栋102号房的房产及相关权益为上述贷款提供抵押担保，办理了抵押权登记手续，故原告兴业银行长沙分行作为合法抵押权人，对该房屋享有优先受偿权，本院予以支持。湖南致盛愿景房地产开发有限公司作为保证人认为兴业银行应该先行使抵押优先权，本院认为根据物权法176条约定及借款合同的约定第11条第1款第五项约定，该合同中已明确约定：当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利。故兴业银行长沙分行要求湖南致盛愿景房地产开发有限公司承担连带清偿责任，诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：
一、解除原告兴业银行股份有限公司长沙分行与被告张友良、杨霞、湖南致盛愿景房地产开发有限公司签订的编号为361204505101000号的《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》；
二、被告张友良、杨霞向原告兴业银行股份有限公司长沙分行偿付借款本金250872.44元，利息11857.51元，罚息44.19元，合计262774.14元（利息已计算至2014年7月10日止，自2014年7月11日起的利息按合同约定的逾期贷款利率继续计算至本判决生效之日止）；
三、被告张友良、杨霞向原告兴业银行股份有限公司长沙分行支付该分行为实现债权已发生的律师代理费13138元；
以上第二、三项金钱给付义务，被告张友良应于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
如被告张友良未履行上述金钱给付义务，原告兴业银行股份有限公司长沙分行有权行使抵押权，依法处置被告张友良所有的位于长沙县暮云工业园山水印象G09、G10栋102号房屋，所得价款由原告兴业银行股份有限公司长沙分行优先受偿；处置后，其价款超过债权数额的部分归被告张友良、杨霞所有，不足部分由被告张友良、杨霞继续清偿；
被告湖南致盛愿景房地产开发有限公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内承担连带清偿责任。
六、驳回原告兴业银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。
本案受理费5635元，由原告兴业银行长沙分行负担457元，被告张友良负担5178元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张建景
人民陪审员 向首诚
人民陪审员 熊慧玲
二〇一四年十月十五日
书 记 员 吴 静
附：判决引用法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。