云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第681号上诉人（原审原告）张玉萍，女，汉族，1951年2月8日出生，住安宁市。法定代理人张燕，女，汉族，1977年8月8日出生，系原告女儿，住安宁市。上诉人（原审原告）张燕，女，汉族，1977年8月8日出生，住安宁市。被上诉人（原审被告）曹兰，女，汉族，1969年7月22日生，现住安宁市。被上诉人（原审被告）杨廷光，男，汉族，1963年7月6日出生，现住安宁市。上诉人张玉萍、张燕因与被上诉人曹兰、杨廷光确认合同效力纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2014）安民初字第841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经批准延长审理期限，现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：两原告系母女关系，原告张玉萍为多重残疾人，患有听力、智力一级残疾，原告张燕系其监护人。2007年6月12日原告张燕作为甲方与被告曹兰作为乙方签订《售房协议》，约定：甲方愿将自家旧厨房一间（有土地证）与乙方原告买的牛圈一间对换（牛圈的买房协议已交给乙方），经双方协商达成如下协议。1、旧厨房牛圈的面积相当互不补差价。2、乙方将旧厨房翻新手续由甲方出面补办后过户给乙方所产生的费用由乙方支付。3、地界以甲方家正房前乙方新修的砖墙为界，前面属乙方所有乙方有权隔断。6、甲方家的老房子的猪圈二间卖给乙方做天井由乙方补给甲方3000元。7、甲方老房子的大铁门卖给乙方使用由乙方补甲方1000元。8、以上费用共5000元由乙方一次性付给甲方（已付清）。另查明被告用以与原告对换的牛圈系从本村村民吴贵华购买所得。两被告的户口所在地为重庆市渝北区。协议中的旧厨房一间、猪圈二间系原告张玉萍所有。后由被告在厨房一间、猪圈二间所在宅基地上加盖住房，自2007年居住至今。后原告张燕与被告曹兰、杨廷光签订《售房协议继补》，对双方的水电、地界做出了约定。2014年1月2日原告张玉萍以张燕、曹兰、杨廷光为被告诉至本院，请求：1、确认《售房协议》无效；2、判令被告曹兰、杨廷光返还原告旧厨房、猪圈所占用地块；3、被告承担本案诉讼费。经本院审理后认为，原告张玉萍无证据证实系本人提起的诉讼即诉是原告本人的真实意愿表达，本院裁定驳回原告张玉萍的起诉。现两原告认为《售房协议》不是原告真实意愿表示，且两被告系重庆市人，不属于新房子村村民集体组织成员，无权享受本村宅基地使用权，因此诉讼至法院，请求判令：1、确认两被告与原告张燕签订的《售房协议》无效；2、判令两被告返还原告旧厨房、猪圈所占用的宅基地并将上述宅基地上建盖的房屋一并归还原告；3、由被告承担本案诉讼费。一审法院经审理认为：本案中的《售房协议》系原告张燕与被告曹兰所签订，原告张燕系原告张玉萍的法定代理人即监护人，涉案的新房子村38号老房子中的旧厨房一间、猪圈二间经庭审查明系原告张玉萍所有，作为原告张玉萍的法定代理人的张燕有权管理和保护被监护人张玉萍的财产，因此，张燕有权代理张玉萍与被告曹兰签订《售房协议》。关于协议的效力，一审法院认为，首先，原告张燕诉称协议系被迫所签，而一审庭审中，原告张燕认为该协议是前夫趁其熟睡之机盖的手印，同时也记不得签名是否自己所为（但不申请司法鉴定），不是其真实意思的表示，但未能提交相关证据予以证实，且前后陈述不一致，因此一审法院对此诉称不予采信。其次，经一审庭审查明，原被告双方签订的名为《售房协议》的合同，实质为宅基地的买卖，而两被告非涉案房屋所处宅基地新房子村的集体经济组织成员，根据《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。综上，原被告双方签订的《售房协议》违反国家法律法规的强制性规定，应认定为无效。关于双方争议的是谁向吴贵华购买的牛圈及被告所住房屋由何方建盖，一审法院认为，从原、被告双方提交的《售房协议》中已写明甲方即原告张燕将自家旧厨房一间与乙方即被告曹兰原来买的牛圈一间对换（牛圈的买房协议已交给乙方），虽然被告未能提交购买牛圈的协议，但从出卖牛圈的出卖方吴贵华的证言及证人杨某的证言、被告提交的（2014）安民初字第119号案的诉状及补充、《售房协议继补》中记载的内容均相互印证，形成证据锁链，能够证实争议的牛圈系被告购买，房屋系被告建盖。对于原告诉请被告返还旧厨房、猪圈所占用的宅基地及地块上建盖的房屋，一审法院认为，原告作为出卖人将其宅基地上的房屋出售的行为，实质就是出卖宅基地，该行为系作为村集体经济组织成员放弃宅基地使用权的行为，作为非集体经济组织成员的两被告不能合法取得，其违法行为应由村集体经济组织或有关国家行政部门进行处理，因此原告关于返还宅基地及房屋的诉请一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第四十三条、第六十三条之规定，判决：“一、原告张燕与被告曹兰签订的《售房协议》无效。二、驳回原告张燕、张玉萍的其它诉讼请求。”案件受理费100元，减半收取50元，由两原告承担25元，两被告承担25元。一审宣判后，张玉萍、张燕不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判被上诉人返还因无效协议所取得的房产；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其上诉主要事实和理由如下：一、一审法院以（2014）安民初字第119号案的诉状及双方所签的《售房协议继补》认定诉争土地的房屋系被上诉人建盖系认定事实错误。首先，（2014）安民初字第119号案件的民事诉状中虽有“后两被告将上述地块建房使用”的陈述，但该诉状的起诉人张玉萍被安宁市人民法院以“原告无证据证实系本人提起的诉讼即是原告本人的真实意愿表达”裁定驳回，既然不是起诉人即张玉萍的真实意思表示，其诉状的陈述也就不是真实的，因此，该诉状是没有法律效力的，不能作为证据使用，一审法院使用该证据认定事实违反法律规定，而且，该诉状只载明“将上述地块建房使用”，也仅仅是说土地的用途，并没有说明曹兰、杨廷光实际已出资建盖了房屋。其次，双方所签订的《售房协议继补》是对双方的水电、地界做出了约定，没有约定房屋由谁建盖的内容，无法证明房屋是被上诉人建盖的。二、一审判决第二项适用法律错误。按照土地管理法的规定，对擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或出租的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。可见，行政部门的处理只限于限期改正、没收违法所得和罚款，并没有对相互财产返还的处理权限，一审法院以应由行政部门进行处理为由，对上诉人要求返还房屋的诉讼请求不予处理是错误的，应按合同法第五十八条的规定，对被上诉人因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，因此，一审判决驳回上诉人要求返还房屋的诉请与法律规定相悖。综上，一审判决认定事实和法律适用错误，恳请二审法院予以纠正。二审中，上诉人张玉萍、张燕当庭明确其上诉请求第二项为：由两被上诉人返还旧厨房、猪圈所占用的宅基地以及该宅基地上建盖的房屋。被上诉人曹兰、杨廷光答辩称：（2014）安民初字第119号案件的民事诉状系张玉萍真实意思表达，诉状中也有张燕作为张玉萍的法定代理人的亲笔签名，所以该诉状可以作为本案证据，《售房协议继补》也是张燕亲笔所写，其中已经载明诉争房屋是被上诉人与其换地后由被上诉人自行建盖。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人张玉萍、张燕向本院提交以下证据：证据一，《建房前所涉房屋邻里关系协商协议书》，欲证明涉案土地分为两块，即牛圈占用的土地及老宅基地，牛圈的土地经杨某以1500元的价格从吴贵华家购买取得，之后上诉人与周边邻里达成建房协议，在土地购买后，牛圈的土地及上诉人的老宅基地均属于上诉人，故不存在要以上诉人的老宅基地或者牛圈的土地再进行调换的事实。证据二，《安宁市温泉镇法律服务所调解协议书》，欲证明在2005年签订《建房前所涉房屋邻里关系协商协议书》后，2006年因杨某与吴贵华就诉争的牛圈土地上建盖房屋过程中发生纠纷，并经司法所对双方纠纷进行调解达成了协议，故牛圈的土地及老宅基地均属于上诉人，不存在要以上诉人的老宅基地或牛圈的土地再进行调换的事实。证据三，安宁市温泉街道社区居民委员会于2014年11月28日出具的《证明》，欲证明赵文云在2005年是老房子村的组长。经质证，被上诉人曹云、杨廷光对证据一中加盖的安宁市温泉街道社区居民委员会的印章以及证据二中加盖的安宁市司法局温泉司法所的印章的真实性，对证据三的真实性予以认可，但对该三份证据的关联性及两上诉人的证明目的不予认可，诉争的牛圈的土地是由两被上诉人从吴贵华处以1500元的价格购得。对于两上诉人提交的上述证据，本院认证如下：证据一、证据二中分别加盖了安宁市温泉街道社区居民委员会及安宁市司法局温泉司法所的印章证明证据来源，两被上诉人对于以上印章的真实性不持异议，而证据三系原件，被上诉人对该证据的真实性亦予以认可，故本院对两上诉人提交的该三份证据的真实性依法予以确认。至于能否证明两上诉人的诉讼主张，本院将结合全案事实及证据在下文一并评述，此不赘述。二审中，被上诉人曹兰、杨廷光未向本院提交新证据。二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，双方当事人对于以下事实存在争议：1、两被上诉人在涉案《售房协议》中用以与两上诉人对换的牛圈是谁向吴贵华购买？2、现在旧厨房和猪圈所在宅基地上的房屋是由谁所加盖？关于双方上述事实争议，本院评述如下：（一）关于两被上诉人在涉案《售房协议》中用以与两上诉人对换的牛圈是谁向吴贵华购买的问题。两上诉人认为是张燕的前夫杨某向吴贵华购买，并提交了吴贵华出具的《收条》予以证实；对此两被上诉人不予认可，并认为是两被上诉人向吴贵华购买，当时其与吴贵华签订了买卖协议，但在签订涉案《售房协议》时已将该买卖协议交给了两上诉人。对此，本院认为，根据一审法院向吴贵华所作询问笔录，虽然吴贵华认可两上诉人提交的前述《收条》系其书写，但同时表示当时被上诉人曹兰与上诉人张燕也在场，张燕的前夫杨某并不在场，其记不清谁支付的牛圈款，《收条》中关于收到杨某款项的内容是上诉人张燕让其这样写的，故仅凭该份《收条》不足以证实牛圈的实际购买人；同时，杨某一审出庭作证，明确陈述该牛圈是两被上诉人购买并支付款项，另外，若牛圈确实是两上诉人购买，则与涉案的《售房协议》中明确载明“甲方（张燕）将自家旧厨房一间（有土地证）与乙方（曹兰）买的牛圈一间对换”的内容以及该《售房协议》签订之后两被上诉人的用地行为相矛盾，对此两上诉人并不能作出合理解释，故就现有证据，一审法院认定牛圈系两被上诉人购买并无不当，本院对于两上诉人对此的事实异议不予采纳。（二）关于现在旧厨房和猪圈所在宅基地上的房屋是由谁所加盖的问题。两上诉人认为系其加盖，并提交了张燕前夫杨某与案外人所签订的《协议》予以证实，两被上诉人对此不予认可，并申请证人杨某出庭作证。对此，本院认为，在两上诉人所提交的《协议》中，并未明确载明由案外人修建本案所涉的房屋，而杨某一审出庭作证明确陈述其系木工，该《协议》系盖其他人的房子签的，现在旧厨房和猪圈所在宅基地上的房屋是两被上诉人出资建盖的。故就现有证据，一审法院认定现在旧厨房和猪圈所在宅基地上的房屋系两被上诉人加盖亦无不当，本院对于两上诉人对此的事实异议不予采纳。综上，二审查明事实与一审一致，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：若涉案的《售房协议》无效，两上诉人据此要求两被上诉人返还原旧厨房、猪圈所占用的宅基地及地上建盖的房屋的诉请请求应否予以支持？本院认为：首先，上诉人张燕认可在涉案的《售房协议》中其手印的真实性，虽然其主张该手印系其前夫杨某在乘其熟睡时所加盖，但并未提交证据证明，杨某一审时出庭作证对此明确予以否认；同时，虽然张燕认为在涉案《售房协议》中的签名并非其本人所签，但对此并不申请进行司法鉴定，故一审法院对于张燕关于该《售房协议》并非其真实意思表示的主张不予采信并无不当。其次，涉案《售房协议》系涉及宅基地的买卖，而两被上诉人与两上诉人并非同一集体经济组织成员，故一审法院认定涉案《售房协议》因违反法律、法规的强制性规定而无效亦无不当，双方当事人对此均未提出上诉，本院对此依法予以维持。在该《售房协议》无效的情况下，两被上诉人基于该无效协议所取得的涉案土地以及相应地上附着物本应予以返还，但鉴于两被上诉人并未提出反诉，出于公平原则，对于涉案土地及地上附着物的返还事宜与两被上诉人关于其已付对价及损失分担事宜一并另案处理为宜。一审判决符合本案实际，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人张燕、张玉萍共同承担。本判决为终审判决。审 判 长  起 俊审 判 员  汪 佳代理审判员  黄金成二〇一五年六月十九日书 记 员  仝倩华