重庆市高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）渝高法民申字第00951号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司。住所地：重庆市合川区嘉滨路***号。
负责人：杜锦强，该分公司经理。
委托代理人：邱明哲，重庆龙行律师事务所律师。
委托代理人：方永，重庆龙行律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：田晓倩。
委托代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
委托代理人：杨建伟，重庆正顺律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆鑫钻酒店管理有限公司。住所地：重庆市合川区合阳城嘉滨路***号第*层**号***号。
法定代表人：田晓倩，该公司董事长。
委托代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
委托代理人：杨建伟，重庆正顺律师事务所律师。
再审申请人重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司（以下简称紫苑物业公司）因与被申请人田晓倩、重庆鑫钻酒店管理有限公司（以下简称鑫钻酒店公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第00961号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
紫苑物业公司申请再审称：1.双方当事人签订的前期物业服务协议中已经载明“商场”物业收费标准，双方当事人签署的其他文件亦载明房屋用途为“商场”，且被申请人已经按照“商场”物业服务收费标准缴纳了第一次物业服务费，与被申请人处于同一楼层、经营类似业务的房屋也是按照“商场”标准交纳物业服务费，被申请人按此标准交费符合当地交易习惯。一、二审判决认定双方当事人对物业服务收费标准“未作出明确约定”，与事实不符。2.田晓倩转移合同义务未经紫苑物业公司同意，其应与鑫钻酒店公司承担连带责任。紫苑物业公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明”、第六项“原判决、裁定适用法律确有错误”规定的情形，请求撤销二审判决，再审本案。
田晓倩、鑫钻酒店公司提交意见称：紫苑物业公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院认为，紫苑物业公司的再审申请事由不能成立。经审查，2009年8月3日，田晓倩以“鑫钻商务酒店”名义与紫苑物业公司签订《“紫苑·三江明珠”前期物业管理服务协议》（以下简称物业服务协议），约定田晓倩将“紫苑·三江明珠”商铺鑫钻商务酒店交由紫苑物业公司进行物业服务，该物业服务协议对物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用等事项进行了约定，后双方在履行该物业服务协议过程中发生争议，田晓倩、鑫钻酒店公司拒交物业服务费，紫苑物业公司催收无果，遂诉至一审法院，要求田晓倩、鑫钻酒店公司交付物业服务费及违约金。本院认为，本案争议焦点有二，一是涉案房屋交纳物业服务费的标准系按照“非住宅”交费标准还是按照“商场”交费标准。二是田晓倩是否应对鑫钻酒店公司欠交紫苑物业公司的物业服务费承担连带责任。
关于焦点一，涉案房屋交纳物业服务费的标准问题。经审查，物业服务协议第四条关于物业管理服务费用约定为：“……2、住宅按建筑面积每月每平方米0.37元交纳；3、非住宅按建筑面积每月每平方米0.72元交纳；……5、商场物业管理费按建筑面积每月每平方米3.00元交纳；6、商业门面或将住宅改为经营用房（在允许范围内）按同类住宅物业管理服务费的2倍收取……”，但该条并未明确涉案房屋应适用第3项“非住宅”收费标准或是第5项“商场”收费标准。为证明双方已经对涉案房屋性质明确为“商场”，紫苑物业公司在一、二审诉讼过程中提交了以下证据：一是鑫钻酒店公司工商企业登记资料，该资料显示鑫钻酒店公司经营范围为百货、服装、干洗、宾馆、茶座、住宿等，拟证明鑫钻酒店公司有经营商场的资格；二是2009年8月3日涉案房屋装修前，田晓倩向三江明珠客户中心提交的装修申报表，该装修申报表注明“兹有三江明珠大厦二层商场D区、E区田晓倩业主需装修该户房屋”字样；三是紫苑物业公司于2009年8月5日向“鑫钻酒店”发出的装修违章整改通知书，该通知书载明“鑫钻酒店在装修商场二层四号房屋时”，需要对相关工程进行整改，田晓倩在签收栏签字；四是2010年3月25日涉案房屋装修验收时，经田晓倩签字的房屋装修验收表，该房屋装修验收表上载明厨房、主卫、客卫防水由“商场租户自行处理”；五是2010年4月21日物业服务费收据，该收据显示鑫钻商务酒店、田晓倩交纳的2010年4月的物业服务费为7345.50元，而涉案房屋建筑面积为2448.46平方米，正好物业服务费是按3元／平方米交纳；六是2010年8月9日紫苑物业公司向田晓倩出具的物业服务费催费通知单，该通知单明确物业服务费为“3元／月／平方米”，并有鑫钻酒店公司员工注明“已收到”字样。为证明与鑫钻酒店公司处于同一楼层、经营类似业务的房屋也是按照“商场”标准交纳物业服务费，鑫钻酒店公司按3元／月／平方米标准交费符合当地交易习惯，紫苑物业公司提交了重庆博雅妇科医院与紫苑物业公司签订的《“紫苑·三江明珠”前期物业管理服务协议》。本院认为，紫苑物业公司提交的上述证据尚不足以认定双方已经就涉案房屋物业服务交费标准按“商场”标准达成合意或鑫钻酒店公司已同意按“商场”标准交纳物业服务费。理由如下：第一，物业服务协议并未明确涉案房屋应适用“非住宅”交费标准或是“商场”交费标准交费；第二，上述工商企业登记资料虽载明鑫钻酒店公司有“百货”经营范围，但跟涉案房屋性质系商场或非住宅并无直接关联；第三，上述装修申报表、装修违章整改通知书和房屋装修验收表虽载明有“商场”字样，但装修申报表、装修违章整改通知书和房屋装修验收表主要为涉案房屋装修申报、装修违章整改、装修验收之用，不宜以此来确定涉案房屋性质为“商场”；第四，虽然鑫钻酒店公司在2010年4月第一次交纳物业服务费时以3元／月／平方米为标准交纳了物业服务费，但随后鑫钻酒店公司、田晓倩即对此交费标准提出异议，且未再继续交纳物业服务费，难谓双方已经形成了按3元／月／平方米为标准交纳物业服务费的习惯；第五，上述物业服务费催费通知单，虽有鑫钻酒店公司员工注明“已收到”字样，但该通知单仅能证明鑫钻酒店公司收到了该通知单，不能证明鑫钻酒店公司认可按3元／月／平方米为标准交纳物业服务费；第六，前述重庆博雅妇科医院与紫苑物业公司签订的《“紫苑·三江明珠”前期物业管理服务协议》并未明确重庆博雅妇科医院系按3元／月／平方米为标准交纳物业服务费，即使重庆博雅妇科医院同意按3元／月／平方米为标准交纳物业服务费，根据合同相对性原理，该行为亦不能约束鑫钻酒店公司，鑫钻酒店公司与紫苑物业公司之间的权利义务应按双方签订的物业服务协议确定；第七，田晓倩以“鑫钻商务酒店”名义与紫苑物业公司签订物业服务协议明确“乙方”为“紫苑·三江明珠商铺鑫钻商务酒店”，对租赁房屋性质明确为“商铺”，而物业服务协议第四条物业管理服务费用第6项约定“商业门面或将住宅改为经营用房（在允许范围内）按同类住宅物业管理服务费的2倍收取”，即商业门面按住宅物业管理服务费0.37元／月／平方米的2倍0.74元／月／平方米收取，与约定的非住宅物业服务费收费标准0.72元／月／平方米接近，而与商场物业服务费收费标准3元／月／平方米相差较大；第八，涉案房屋实际用途为住宿、茶楼，与商场并不一致，紫苑物业公司亦未提供商场物业服务。综上，本院认为，双方当事人并未通过合同约定或实际履行行为确认涉案房屋性质为“商场”，在双方当事人对涉案房屋性质存在争议的情形下，一、二审法院认定双方签订的物业服务协议为格式合同，并根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定作出不利于提供格式合同一方紫苑物业公司的解释，并确定鑫钻酒店公司按非住宅物业服务收费标准0.72元／月／平方米向紫苑物业公司交纳物业服务费并无不当，紫苑物业公司要求按商场物业服务费收费标准收费的请求实难支持。
关于焦点二，田晓倩是否应对鑫钻酒店公司欠交紫苑物业公司的物业服务费承担连带责任问题。经审查，物业服务协议系田晓倩于2009年8月3日以“鑫钻商务酒店”名义与紫苑物业公司签订，而鑫钻酒店公司于2010年3月2日方才成立，鑫钻酒店公司工商登记注册地即位于涉案房屋，自鑫钻酒店公司成立后涉案房屋即为鑫钻酒店公司使用，田晓倩系鑫钻酒店公司法定代表人，一审审理过程中，紫苑物业公司承认由于鑫钻酒店公司尚未成立，田晓倩系作为法定代表人代表鑫钻酒店公司与紫苑物业公司签订合同。本院认为，公司发起人以尚未成立的公司名义与相对人签订合同，且嗣后公司得以成立，相对人亦知晓公司发起人系代表公司签订合同，公司发起人对外签订合同从事经营活动系为了公司利益而不是为了公司发起人自身利益，则因该合同产生的法律上的权利义务，应当由公司承担，而不应由公司发起人承担。本案田晓倩以“鑫钻商务酒店”名义与紫苑物业公司签订的物业服务协议的法律后果不应由田晓倩承担，即田晓倩不应对鑫钻酒店公司欠交紫苑物业公司的物业服务费承担连带责任。紫苑物业公司称田晓倩应与鑫钻酒店公司承担连带责任的再审申请理由不能成立。
综上，紫苑物业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司的再审申请。
审 判 长 刘倩影
审 判 员 刘晓龙
代理审判员 谭 灵
二〇一四年三月十三日
书 记 员 鲍昊悦