江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审三民申字第0345号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：钱洪涛。
委托代理人：钟长德，男，汉族，1934年8月29日出生。
委托代理人：李泽民，男，汉族，1942年2月9日出生。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：无锡新江南物业管理有限公司。住所地：江苏省无锡市新江南花园二区****号。
法定代表人：钱宪良，该公司董事长。
再审申请人钱洪涛因与被申请人�锡新江南物业管理有限公司（以下简称新江南公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（2013）锡民终字第1326号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
钱洪涛申请再审称：一、二审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）新江南花园原业主委员会的成立不符合法定程序，其与新江南公司签订的《物业管理委托合同》（以下简称物业合同）未经业主大会审查同意，应视为无效，对业主不具有约束力。此后双方亦不存在合同关系，只存在事实服务关系。（二）新江南公司的物业收费标准未经小区业主大会同意。小区业主从未承认无锡市物价局作出的锡价服（2003）148号《关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复》［以下简称锡价服（2003）148号批复］，双方也没有履约事实。《无锡市物业服务收费管理办法》锡价服（2007）1号文件26条规定，以前各有关文件和该办法不一致的，以该办法为准。因此，物业服务费用应按政府指导价的二级标准0.3元／㎡／月（不包括电梯费30元／户／月）的标准收取。一、二审判决在0.75元／㎡／月的基础上打6折按0.45／㎡／月收取不当，已超过上述二级收费标准。（三）新江南公司的诉请已超过诉讼时效，不受法律保护。新江南公司与业主之间不存在合同关系，只存在事实服务关系，该事实服务关系不具有连续性，故本案已过诉讼时效。（四）新江南公司在履约过程中未完全履行其应尽的物业管理义务，物业服务质量存在诸多问题，其还擅自处分了小区业主的共有财产。综上，钱洪涛依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定申请再审。
本院审查查明：钱洪涛系无锡市新江南花园“世代雅居”（C区）86号1001室（该房屋建筑面积为151.49平方米）业主。2003年5月16日，无锡市物价局作出锡价服（2003）148号批复，内容为：“无锡市新江南花园物业管理有限公司受新江南花园业主委员会的委托，对小区“世代雅居”实行物业管理。经过小区业主委员会同意和我们对“世代雅居”的物业管理状况进行现场核查，批复明确“世代雅居”公共服务收费标准为每月0.80元／平方米（建筑面积），允许浮动，浮动幅度为上下每月0.10元／平方米（建筑面积）；电梯使用费收费标准（二层及以上）为每户30元／月，物业企业收取电梯使用费不得再分摊任何费用，具体收费标准由业主委员会与物业公司在上述范围内商定”。同年12月，无锡市新江南花园物业管理有限公司变更为新江南公司。新江南公司对“世代雅居”提供物业管理服务至2011年8月31日。
因新江南公司与钱洪涛就物业服务费交纳产生争议，新江南公司于2013年7月29日诉至无锡市南长区人民法院，请求判令钱洪涛支付物业管理费10442元（自2004年1月计算至2011年8月）及电梯费240元（自2011年1月计算至2011年8月），共计10682元。
本院另查明，新江南公司于2007年1月30日向新江南花园C区业主发出告知书，该告知书载明：关于C区物业管理费的定价，其公司经过细致的测算，根据部分业主的要求，按无锡市物业等级服务二级标准每平方米0.30元的费用标准，结合公用水、电能耗费每平方米0.15元，电梯使用费每平方米0.35元，合计每平方米0.80元，在不影响物业服务工作正常运作的前提下，兼顾业主的利益，其公司再让0.05元，合计费用每平方米0.75元。如大多数业主对以上报价不愿意接受，可自行重新选聘新的物业公司或采取业主自主管理的方式，�公司将于2007年3月31日终止对C区的物业管理服务。部分C区业主于2007年2月24日发给新江南公司书面材料一份，主要内容为：目前C区的物业管理不到位，达不到物业管理二级的标准，C区广大业主考虑了多方因素，同意按二级标准收费（每月每平方米0.3元），电梯费每户每月30元（2002年以来一直按此标准执行），现已有超过三分之二的绝大多数业主书面签字确认；关于新江南公司提出公共水电能耗费每平方米0.15元，C区广大业主认为这是贵公司的霸王条款，不予接受，更重要的是C区业主无权代表新江南业主委员会与物业公司协商确定。因双方分歧很大，无法对物业服务费收费标准达成一致，新江南花园的绝大多数业主一直拒交物业服务费。
无锡市南长区人民法院与无锡市中级人民法院已经生效的多份民事判决书认定如下事实：2003年，新江南花园业主委员会与新江南公司签订物业合同，双方约定由业主委员会将新江南花园“世代雅居”房屋委托新江南公司实行物业管理，期限为三年，自2003年3月1日起至2006年2月28日止。虽然该份物业合同的效力存在瑕疵（因业主委员会增补的两名业主委员会委员申报资料主体不规范，且业主委员会在未经业主大会决定的前提下与新江南公司签订合同），但根据《江苏省物业管理条例》规定，“世代雅居”与新江南花园其他小区一样，均在新江南花园小区范围内，属于一个整体，“世代雅居”也必然由同一物业管理公司进行管理。在上述合同到期后，虽然双方未续订合同，但新江南公司继续对“世代雅居”实施了物业管理。
一审法院调取了（2011）南民初字第1837号案卷相关材料，其中有业主提出了新江南公司服务不到位的抗辩意见并提供照片予以证明；新江南公司庭审时承认因无法收到物业服务费用导致物业服务质量下降的笔录，该笔录中新江南公司认为业主不交物业费，新江南公司无法提供完善的物业服务，是恶性循环；新江南公司经理周盘华述称新江南公司提出按二级标准提供服务的方案，有约10%的业主按二级标准交纳了物业服务费。
无锡市南长区人民法院判决：钱洪涛于判决发生法律效力后10日内支付新江南公司物业服务费6265.2元及电梯费240元，共计6505.2元。钱洪涛不服一审判决，向江苏省无锡市中级人民法院提起上诉，该院判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：（一）关于原物业合同对“世代雅居”业主是否有约束力的问题。《江苏省物业管理条例》规定，一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务，“世代雅居”属于新江南花园小区范围内，应与小区范围的其他业主共聘一家物业管理公司进行管理，虽然原业主委员会增补的2名业主委员会委员申报资料主体不规范，且原业主委员会在未经业主大会决定的前提下与物业管理公司签订了物业合同，程序上存在瑕疵，但该瑕疵不属于合同无效的情形，且该物业合同的效力已由无锡市两级法院多份生效的民事判决书予以确认，故原业主委员会与新江南公司签订的物业合同对“世代雅居”的业主具有约束力。在原物业合同于2006年2月28日期限届满后，双方虽未续签物业合同，但新江南公司仍按原物业合同向小区业主提供物业管理服务，钱洪涛事实上也一直接受新江南公司的服务并享受物业管理所给其带来的相应便利。在钱洪涛确认双方存在事实物业服务关系并已接受物业服务的情况下，其应支付相应的物业管理费用，钱洪涛以双方为事实物业管理关系为由拒交物业管理费缺乏事实和法律依据，不能成立。
（二）关于案涉物业服务费的定价标准问题。新江南公司收取物业服务费的标准已由无锡市物价局作出的锡价服（2003）148号批复许可，并在物业合同中予以确认，故新江南公司参照该收费标准收费不属于违法违规收费，钱洪涛认为物业服务费的收费标准没有依据与事实不符。
（三）关于本案是否超过诉讼时效的问题。物业服务合同属于继续性合同，在物业服务一直处于持续履行的状态下，物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，即新江南公司向业主主张物业服务费的诉讼时效期间应从2011年8月31日停止物业管理服务时起计算二年，故本案在起诉时未超过诉讼时效，钱洪涛主张本案已过诉讼时效的理由不能成立。
（四）关于物业服务质量降低的问题。物业服务质量降低并非业主拒交物业费�抗辩事由，且业主拒交物业服务费客观上也会导致新江南公司履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥。一、二审法院在锡价服（2003）148号文件批复的基础上结合双方履约情况以及物业服务情况，对钱洪涛应交的物业费予以酌情减少，已充分考虑业主的利益诉求，并无不当。
综上，钱洪涛的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回钱洪涛的再审申请。
审 判 长 王 军
代理审判员 陈 强
代理审判员 孙晓琳
二〇一四年六月十六日
书 记 员 王 锴