吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉24民终1010号上诉人(原审被告):刘悦华,男,汉族,无职业,住吉林省汪清县。委托诉讼代理人：赛庆丰，吉林权哲律师事务所律师。被上诉人(原审原告):李保顺,男,汉族,无职业,住吉林省延吉市公园街园美委11组。委托诉讼代理人:于丽萍（系李保顺妻子),女,汉族,无职业,住吉林省延吉市。委托诉讼代理人:葛红,吉林吉延律师事务所律师。原审被告:延吉三星房地产开发有限公司,住所地吉林省延吉市河南街春光胡同1-1号。法定代表人:夏振兴,该公司董事长。上诉人刘悦华因与被上诉人李保顺及原审被告延吉三星房地产开发有限公司（以下简称“三星公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初6086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘悦华及其委托诉讼代理人赛庆丰，被上诉人李保顺及其委托诉讼代理人于丽萍、葛红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘悦华上诉请求：请求撤销一审判决,发回重新或依法改判准许对位于延吉市艺苑花园第7幢4-102、建筑面积118平方米房屋继续执行。事实和理由：1.三星公司并未与李保顺签订房屋买卖合同。夏宝飞冒用三星公司名义偷盖三星公司印章签订房屋买卖合同，并非法领取“售房款”，应认定双方签订的房屋买卖合同无效。根据延吉市法院相关法律文书显示，三星公司法定代表人夏振兴在签订合同期间下落不明,而且在2017年9月8日的听证笔录中,李保顺自认是同夏宝飞签订的合同，并由夏宝飞加盖三星公司的公章。李保顺未举证证明“夏宝飞”具有缔约能力和缔约权利。李保顺未同三星公司就涉案房屋买卖问题进行磋商,夏宝飞也无相关的授权,亦未在三星公司任职,无法构成表见代理;2.李保顺在一审时提供的电费收据、取暖费收据,开具的日期为2017年6月29日之后,这表明之前李保顺并未占有使用涉案房屋。因诉争房屋所在的物业公司为延吉市乐园物业管理有限公司,夏振兴是该公司的大股东（持股80%）,李保顺与夏振兴是非常要好的朋友关系，李保顺夫妻于2015年就代为经营管理乐园物业公司,二人是该公司的实际管理人、受益人，所以李保顺开具的物业费收据不能作为认定事实的依据；3.一审判决没有查清夏宝飞是否将李保顺已支付的50万元交给三星公司,如果没有交付，刘悦华便取得了要求夏宝飞向刘悦华交付50万元本金及其利息的代位权诉讼资格。一审判决应该追加夏宝飞为本案的第三人,以便查清钱款去向,即便夏宝飞不出庭也应该对其作出相关调查。李保顺辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决内容并无不当之处，请求二审法院予以维持。事实与理由：刘悦华陈述的上诉理由没有事实和法律根据，属主观猜想。李保顺从三星公司购买房屋，支付了房屋价款，从三星公司处接收房屋，进行装修后对外出租，收取租金，这是不争的事实。李保顺已将涉案房屋的水、电、取暖费等的收据提交给法庭，并且这些费用一直在延续发生中，一审判决后,李保顺继续交纳涉案房屋的水、电等费用,并且收取了涉案房屋第二年度的租金，上述事实证明李保顺在购买涉案房屋后一直在管理使用收益，李保顺基于房屋买卖合同而取得涉案房屋的所有权。三星公司未向本院提交陈述意见。李保顺向一审法院起诉请求：1.不得执行延吉市艺苑花园小区7号楼4单元102室、建筑面积118平方米的房屋；2.依法确认2015年12月21日李保顺与三星公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；3.艺苑花园小区7号楼4单元102室房屋归李保顺所有；4.判令刘悦华承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年12月21日，李保顺与三星公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定三星公司将延吉市艺苑花园小区7号楼4单元102室、建筑面积118平方米的房屋出售给李保顺，房屋总价款为566400元。合同签订当日，李保顺将全部购房款交付给了三星公司法定代表人夏振兴儿子夏宝飞，三星公司给李保顺出具了购房收据，三星公司将房屋和钥匙交付给李保顺。李保顺接收房屋后进行了装修、使用，并于2017年6月将房屋出租给他人使用至今。2017年7月11日延吉市法院作出（2017）吉2401执738-1号执行裁定，查封了艺苑花园小区7号楼4单元102室、建筑面积118平方米的房屋。2017年8月，李保顺对执行标的提出书面执行异议，延吉市法院于2017年9月16日作出（2017）吉2401执异129号执行裁定，驳回了李保顺的异议。一审法院认定事实：2015年12月21日，李保顺和三星公司签订了商品房买卖合同，合同约定李保顺购买延吉市艺苑花园第7幢4-102号、建筑面积118平方米的门市房，房屋价格为566400元。签订合同当日三星公司法定代表人夏振兴的儿子夏宝飞给李保顺出具收到购房款566400元的收据，盖有三星公司财务章和夏宝飞签字，三星公司将房屋和钥匙交付给李保顺，李保顺缴纳了物业费、电费、水费、取暖费等相关费用，李保顺于2017年6月份，将该房屋出租给他人使用。2017年7月11日，因刘悦华与三星公司之间的房屋买卖合同执行一案，本院作出（2017）吉2401执738-1号执行裁定，查封了艺苑花园小区7号楼4单元102室、建筑面积118平方米房屋。2017年8月，李保顺对执行标的提出书面执行异议，本院于2017年9月16日作出（2017）吉2401执异129号执行裁定，以“李保顺与三星公司签订商品房买卖合同并交付购房款，但其购买房屋后一直将该房屋作为仓库使用，并非用于居住，李保顺所提的执行异议，不符合排除执行的情形”为由，驳回了李保顺的异议。一审法院认为：李保顺与三星公司于2015年12月12日签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，李保顺已支付购房款566400元，三星公司将诉争房屋和钥匙交付给李保顺，由李保顺控制、使用诉争房屋，并缴纳了水电、物业、取暖等相关费用，双方之间的买卖合同已履行完毕，李保顺提交的证据对执行标的足以排除强制执行的民事权益，李保顺要求停止执行位于延吉市艺苑花园第7幢4-102号、建筑面积118平方米门市房和确认李保顺与三星公司于2015年12月12日签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。李保顺与三星公司签订的房屋买卖合同属于债权范畴，李保顺要求涉案房屋归李保顺所有的诉讼请求，本院不予支持。刘悦华主张夏宝飞无权签订房屋买卖合同和收款的主要抗辩意见，因购房合同和收款收据均有三星公司公章和财务章，刘悦华的这一抗辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第（一）项之规定，判决：一、停止对位于延吉市艺苑花园第7幢4-102号、建筑面积118平方米门市房的执行；二、李保顺与延吉三星房地产开发公司于2015年12月21日签订的房屋买卖合同有效。本诉案件受理费9464元，公告费600元，合计10064元，由被告刘悦华负担。二审双方均未向本院提交新证据。经二审审理查明：2015年12月21日，夏宝飞持有三星公司的印章及法人代表夏振兴的名章与李保顺签订《商品房买卖合同》，并为李保顺出具印有三星公司财务专用章的《交款收据》。双方签订合同后李保顺获取涉案房屋钥匙，三星公司迄今未对夏宝飞持公司法人印章出售房屋并交付使用的行为提出任何异议。李保顺于2015年10月13日自其中国民生银行账户中取款15万元；于2015年12月21日，自其中国民生银行账户中分三笔共取款50万元。李保顺主张566400元房款中，当天取款50万元，66400元系合同签订之前取款。国网吉林省电力有限公司延边供电公司于2017年9月12日出具的收费信息显示，涉案房屋用户名称为“李保顺门市”收费日期从“2016年2月25日”开始。税务部门出据编号为00164017发票联中记载“客户名称李保顺门市”、“电费年月：201602”。延吉市集中供热有限责任公司于2017年6月29日出具的涉案房屋增值税发票显示“2016年至2017年取暖费交纳金额为3776元”。李保顺的妻子于丽萍于2017年6月13日将涉案房屋出租给案外人王雪冬，王雪冬于承租房屋当天向于丽萍账户转款25000元。延吉市乐园物业管理有限公司出据的发票联显示，发票号码为00132745的开票时期为“2016年1月12日”，付款方：“李保顺”，“物业费金额1132元”。上述发票联系属吉林省地方税务局通用机打发票。2017年9月8日，李保顺作为（2017）吉2401执异129号案件的案外人陈述：“我现在在管理该公司（延吉市乐园物业管理有限公司），前期的公司管理者已经经营不下去了，2015年冬天给我开具的合同，公司的接手是在2015年的年末，2016年开始每个月给夏振兴的爱人现金4500元，我与夏振兴通过电话联系，他将公司交给我来经营，我与其是非常好的朋友。”其他二审查明事实与一审查明事实相同。本院认为：李保顺对延吉市人民法院作出的（2017）吉2401执738-1号执行裁定不服，对查封涉案房屋提出书面异议后，延吉市人民法院作出（2017）吉2401执异129号执行裁定书，李保顺对上述裁定不服提起本案诉讼，据此，本案案由应确认为案外人执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，李保顺的房屋购买行为须符合上述法律规定，其要求停止对涉案房屋执行的诉求才能得到支持。关于李保顺与三星公司于2015年12月21日签订的《商品房买卖合同》的真实性及合同效力问题。夏宝飞持有三星公司的印章及法人代表夏振兴的名章与李保顺签订《商品房买卖合同》后，为李保顺出具印有三星公司财务专用章的《交款收据》，并将涉案房屋钥匙交付给李保顺，三星公司迄今未对夏宝飞持公司法人印章出售房屋并交付使用的行为提出任何异议，应认定三星公司与李保顺签订合同的真实性。刘悦华主张夏宝飞系“偷盖”三星公章与李保顺签订房屋买合同，三星公司并未与李保顺签订房屋买卖合同，上述主张缺少证据佐证，本院不予确认。即便三星公司未授权夏宝飞与李保顺签订《商品房买卖合同》，李保顺根据夏宝飞持有的三星公司印章、财会专用章及向其交付涉案房屋钥匙等事实，亦有充分理由相信夏宝飞具有代理三星公司与其签订房屋买卖合同的权限。三星公司与李保顺签订的《商品房买卖合同》未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。三星公司法定代表人夏振兴在签订合同期间是否下落不明，依法不作为判定双方合同效力的依据。关于李保顺在人民法院查封之前，是否合法占有涉案房屋问题。根据国网吉林省电力有限公司延边供电公司于2017年9月12日出具的收费信息显示，涉案房屋用户名称为“李保顺门市”收费日期从2016年2月25日开始，结合李保顺提交的税务部门出据的编号为00164017发票联中记载“客户名称李保顺门市”、“电费年月：201602”的内容，可确认李确顺自2016年2月开始交纳涉案房屋电费。根据延吉市集中供热有限责任公司于2017年6月29日出具的涉案房屋增值税发票显示，2016年至2017年取暖费交纳金额为3776元，证明李保顺自2016年开始接收供热服务。刘悦华主张李保顺提供的电费收据、取暖费收据，开具日期匀为2017年6月29日之后，系指相关发票打印时间，不应作为确认李保顺交付电费、接受供热服务的起止时间的判定依据。李保顺的妻子于丽萍于2017年6月13日将涉案房屋出租给案外人王雪冬，王雪冬于承租房屋当天向于丽萍账户转款25000元，可以确认李保顺在人民法院于2017年7月11日作出查封裁定之前，已将涉案房屋出租并受益。刘悦华主张因李保顺及其妻子于丽萍与出具物业收据方延吉市乐园物业管理有限公司存有利害关系，相关交纳物业凭证不应被采信。根据延吉市乐园物业管理有限公司出具的发票联显示，发票号码为00132745的开票时期为2016年1月12日，因上述发票属吉林省延边州地方税务局监制的通用凭证，本院对人民法院查封前，李保顺已开始交纳涉案房屋物业费的事实予以确认。李保顺与延吉市乐园物业管理有限公司存在的利害关系，并不能作为否认国家行政部门出具的正规发票真实性的根据。以上事实可充分认定李保顺在人民法院查封之前，已合法占有涉案房屋。李保顺于合同签订当日，将购房款566400元交付夏宝顺，即李保顺已将涉案房屋购房款支付完毕。而涉案房屋未办理过户登记并非因李保顺自身原因造成。综合上述事实，李保顺要求停止执行涉案房屋的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予支持。因二审中，李保顺明确表示待能够实现对涉案房屋物权时，再另行主张权利，本院对李保顺要求确认涉案房屋归其所有的主张不予评判。本案系李保顺作为案外人对涉案房屋提起的案外人执行异议之诉纠纷，夏宝飞收到钱款后是否交给三星公司不在本案审查范围，刘悦华主张应追加夏宝飞为本案当事人并查清夏宝飞是否将购房款交给三星公司的上诉理由，于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁定结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，一审法院将本案案由确认为房屋买卖合同纠纷并仅适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条作出判决存在适用法律瑕疵，但因判决结果正确，本院依法纠正瑕疵后，予以维持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律虽存有瑕疵，但裁判结果正确，故对刘悦华的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十九条、第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9464元，由上诉人刘悦华负担。本判决为终审判决。审判长  秦承兰审判员  刘晓娟审判员  林 美二〇一八年八月十一日书记员  徐 妍