广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5318号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市德成物业管理有限公司，住广州市越秀区。
法定代表人：徐紫，职务董事长。
委托代理人：蒋凌霞，广东法制盛邦律师事务所律师
委托代理人：钟嘉穗，系该公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨国根，住广州市天河区。
委托代理人：李昌全，广东天穗律师事务所律师。
原审第三人：张铁，香港特别行政区居民，居住香港。
上诉人广州市德成物业管理有限公司（以下简称德成公司）与被上诉人杨国根、原审第三人张铁因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年7月24日，杨国根与张铁签订《广州市房屋租赁合同》，其中合同出租方（甲方）为德成公司，承租方（乙方）为杨国根，约定：甲方出租的商铺座落地址：广州市越秀区寺右新马路168号三楼1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12、13、15、16、17、18、19、20、21、22、23、25、26、27、28、29、30、31、32、33、35、36、37、38、39、40、41、42、43、45、46、47、48、49、50、51、52、53、55、56、57、58、59、60、61、62、63、65、66、67、68、69、70、71、72、73、91号铺（面积2547.649平方米），一楼15号铺（面积：28.78平方米），总建筑面积2576.43平方米，及一楼15号铺周边室内外公共为止面积46.5平方米，合同面积2622.93平方米。甲方保证享有该物业的合法出租权，有权合法向乙方出租该物业。乙方将该物业用于经营“酒店旅业”之用，开办索特来酒店品牌，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变整体用途。租赁期限：1、免租期：设计、装修期4个月（免租）；试业期20个月（免租）；修缮期（试业期开始第三、六、九、十一年的二月份）共4个月（免租）。2、交租期：12年（不含免租期）。每月租金为118294.25元，每月5日交纳，出租屋税费由乙方负担，业主收租日（免租期结束日）起，前三年租金不变，三年后每三年递增10%。乙方向甲方交两按一租的保证金354882.75元（签署本合同当天乙方向甲方交236588.5元，甲方给乙方可二次消防报建文件当天乙方向甲方补交118294.25元。合同期满后，甲方无息退还乙方保证金等。该合同落款处“出租方”盖有“广州市德成物业管理有限公司”的印章及“张铁”的手写签名，“承租方”由杨国根手写签名，下方空白处有手写“德成物业公司收款账号：44×××54建行五羊支行”字体。2014年7月28日，杨国根向上述账号汇款236588.50元。2014年7月29日，张铁作为经手人，向杨国根开具收款收据，载明收到杨国根租赁保证金236588.50元，该收据上盖有“广州市德成物业管理有限公司”的印章。
杨国根提起本案诉讼称要求：1.判令德成公司返还保证金236588.5元及利息（从2014年7月29日起算至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。2.判令德成公司赔偿杨国根经济损失人民币610500元（按室内装修设计合同约定的设计费为标准计算）。
德成公司原审辩称：张铁无权代表德成公司签订租赁合同，租赁合同上加盖的公章并非德成公司日常使用的公章，故该租赁合同对德成公司没有约束力。虽然公司账户上确实收到了杨国根所述的236588.50元，但由于本案纠纷导致德成公司无法及时出租房屋，造成经济损失，故暂不同意向杨国根退还上述款项。
张铁原审述称：德成公司的事一直都是由我来处理的，因为我才是公司的垫资人。德成公司欠款很多，一直是由我垫资解决，所以公司的大小决议一直由我负责，街道和派出所都清楚该情况。林某江是投资公司的人，当时的法定代表人刘某是现法定代表人徐紫的儿子，刘某委托林某江对商场进行招租改造事宜。林某江履行协议，找来了杨国根承租部分商铺，我根据刘某与林某江的协议来签订杨国根和德成公司的租赁合同。至于租赁合同上德成公司的公章，是徐紫放在我处的，包括公司年检、银行办理鉴证所盖的公章，一直都是使用该公章办理。徐紫当时去了美国，把公司公章留下给我。所以我签订合同的时候认为该公章就是德成公司一直所用的公章。
原审德成公司提出反诉请求：判令杨国根及张铁共同承担连带赔偿责任，赔偿德成公司三个月租金损失（每月租金损失按房管部门公布的同期同地段租金参考价标准计付，计租面积2622.93平方米）并且计算利息（按照中国人民银行同期贷款利率计付，从2014年8月1日起计至实际支付之日止）。
针对德成公司的反诉，杨国根原审辩称：不同意德成公司的反诉请求。德成公司的反诉请求与其在本诉的答辩理由是相互矛盾的。既然德成公司说张铁没有出租代理权，公章也是伪造的，租赁合同对德成公司没有法律约束力，那就不存在德成公司因此无法及时出租、迟延出租的问题。
针对德成公司的反诉，张铁述称：张铁为杨国根、德成公司签订租赁合同并无任何个人目的，从中也没有获得任何利益，租赁合同合法有效，不同意德成公司的反诉请求。
因德成公司认为《广州市房屋租赁合同》中落款处“广州市德成物业管理有限公司”的印章并非德成公司一贯使用的印章，故在原审诉讼期间申请对该印章的真伪进行司法鉴定。广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所于2015年7月29日出具粤广绿司鉴所（2015）文鉴字第1090号《鉴定意见书》，载明：检材：日期为2014年7月24日，在第4页“出租方（盖章）：”和“代表人（签字）：”两处盖有“广州市德成物业管理有限公司印章印文的《广州市房屋租赁合同》原件。样板：1、日期为2013年1月28日的广东省广州市公证处出具的《公证书》原件。2、日期为2013年12月30日的《变更银行结算账户申请书》原件。3、载明销毁日期为2014年9月12日，盖有销毁印章印模，并由“广州市公安局越秀区分局特种行业管理专用章”盖章确认的《印章销毁回执》原件。鉴定意见为：2014年7月24日广州市德成物业管理有限公司与杨国根签订的《广州市房屋租赁合同》中落款处盖印的“广州市德成物业管理有限公司”的公章印文与样板印文不是同一枚印章盖印。
原审庭审中，杨国根为证据其装修费用损失，向原审法院提交如下证据：1.2014年8月3日，杨国根（委托方）与案外人广州桦成装饰工程有限公司（以下简称桦成公司）签订《室内装饰设计合同》，约定：项目名称：五羊邨索特来酒店设计合同，项目地点：寺右新马168号3楼，建筑面积2856，总设计费为610500元，设计协议签订后，即由甲方付与乙方方案设计定金为总设计费的30%，即183150元。乙方在收到甲方提供的有关图纸，对工程进行实地勘测后在3天内，提出设计构想，形成设计方案平面图，参考意向图，由甲方审阅。在甲方确认平面方案图并支付设计费即总设计费的60%即366300元后，乙方在19天内完成约定的设计图纸，包括平面布置图、六面图、透视效果图、施工扩初图、施工图。施工图由甲方负责确认，确认后甲方在索取图纸时，须支付尾款，即设计费的30%183150元。施工图由甲方负责确认，确认后甲方在索取图纸时，须支付尾款，即设计费的10%61050元等。该合同落款处“乙方名称（盖章）”盖有“广州桦成装饰工程有限公司”的公章，“地址”处有手写的“账号：招行：62×××32（深圳市福田八卦岭分行）”字体。2.桦成公司开具的收据三张，其中No0705903号收据开具日期为2014年8月20日，载明收到寺右新马路168号3楼文艺商务酒店杨国根先生交来室内装饰设计费200000元；No0705904号收据开具日期为2014年11月21日，载明收到寺右新马路168号3楼文艺商务酒店杨国根先生交来室内装饰设计费180000元；No0705905号收据开具日期为2014年11月10日，载明收到寺右新马路168号3楼文艺商务酒店杨国根先生交来室内装饰设计费170000元。3.中国工商银行的汇款凭证三张，其中载明杨国根在2014年8月20日向诸某远程（卡号：62×××12）汇款200000元；在2014年10月21日向李某乙（卡号62×××78）汇款180000元，摘要为“借款”；在2014年11月10日向孙某（账号：62×××51）汇款170000元。杨国根陈述是据桦成公司的要求，将装饰设计费分三次转入不同的个人账户。
原审中，德成公司质证对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为杨国根并未正式入场装修，且三份收据的出具时间分别为2014年8月20日、11月10日、11月21日，但收据编号是相连的，而且转账款项也不是转到桦成公司的账户。另德成公司陈述：德成公司成立后一共雕刻过三枚公章，其中一号公章（即在文书司法鉴定中提供的公章样本）在2013年1月期间曾登报挂失，因此雕刻了二号公章。后来寻回一号公章，就直接用回一号公章，故二号公章从未对外使用，亦未到公安部门进行登记备案，二号公章的存续时间为2013年2月至2014年8月。2014年9月，德成公司销毁了原来登报挂失的一号公章（经公安部门备案销毁），并雕刻了三号公章在公安部门进行登记备案。德成公司在庭审中向原审法院出示了二号公章及三号公章，该两枚公章的章某是由一圈椭圆形印迹构成，与涉讼租赁合同及司法文书鉴定样板中一号公章的章印由两圈椭圆形印迹构成有明显肉眼可见的区别。杨国根认为德成公司自称二号公章从未登记备案，也未对外使用，因此不能确认德成公司当庭提交的二号公章就是其所述由其公司雕刻的二号公章。
原审法院认为：张铁在一段较长的时间内一直作为德成公司的代理人，对外处理德成公司的公司业务。其代理德成公司与杨国根签订《广州市房屋租赁合同》，并提供德成公司账号供杨国根存入保证金236588.50元，杨国根有理由相信张铁有权代表德成公司与杨国根签订租赁合同。德成公司虽然举证证明了该租赁合同上的德成公司公章与其公司此前使用的一号公章并不一致，但德成公司承认曾雕刻一枚没有备案也未曾对外使用的二号公章，且无法证明其当庭提交的二号公章就是当时雕刻的二号公章，也无法证明租赁合同上加盖的公章并非德成公司雕刻的。而德成公司所述其雕刻的二号公章的存续时间为2013年2月至2014年8月，涉讼租赁合同在2014年7月签订，德成公司未能提供证据证明该租赁合同上加盖的德成公司公章并非由其公司雕刻，也未能提供证据证明杨国根与张铁存在恶意串通损害杨国根权益的行为。退一步来说，德成公司确认其公司账户上收到杨国根交来的236588.50元，现双方无法继续履行租赁合同，根据公平合理原则，德成公司应将该笔款项退还杨国根并计付利息。
对于杨国根要求德成公司赔偿装修损失610500元的问题，合同明确约定承租房屋的设计、装修期按甲方提供乙方可二次消防报建文件及交付满足于酒店经营的水、电交付确认日开始计算，乙方向甲方交两按一租的保证金354882.75元，其中签署合同当天交236588.5元，甲方给乙方可二次消防报建文件当天再补交118294.25元，可见杨国根进行装修的前提是收到德成公司交付的二次消防报建文件并交齐保证金354882.75元后。杨国根在未收到上述文件、未全额支付租赁保证金的情况下，与案外人签订装修合同并称已支付装修设计费550000元，而根据装修合同约定，上述装修设计费用的支付条件尚未达成，而该550000元又是分别支付到三个不同的个人账户而非装修合同明确约定的装修公司账户，故原审法院认为杨国根提供的证据不足以证明其实际损失达610500元，对杨国根的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
对德成公司的反诉请求，因德成公司在收到杨国根支付的236588.5元后，未及时处理该笔费用，亦未及时与杨国根处理租赁事宜，导致损失扩大。且德成公司认为因本案纠纷导致其延迟出租房屋，但在涉讼房屋不存在纠纷的情况下德成公司是否能顺利出租房屋进行收益并不可预期，故德成公司的反诉请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十八条的规定，作出如下判决：广州市德成物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起7日内，一次性向杨国根返还保证金236588.50元并支付利息（自2014年7月29日起计至实际返还保证金之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计付）。驳回杨国根的其他诉讼请求。驳回广州市德成物业管理有限公司的反诉请求。一审案件本诉受理费12342元，反诉受理费3963.30元，保全费1720元，鉴定费11573元，由杨国根负担7493元，广州市德成物业管理有限公司负担22105.30元。
判后，上诉人德成公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院适用法条错误。张铁无举证过其被授权为涉案商场的签约主体的证明，因此涉案合同应为无效合同。2、一审法院事实认定不清。德成公司出租的权利来源于小业主的有条件性的委托，德成公司行使出租权利时应受此限制。首先一审法院对有权行使出租权利的主体认定不清，因为张铁不是权利主体，其次张铁的行为很明显不符合小业主与德成公司所达成的委托协议中对德成公司的限制条件，与协议要求相悖。3、张铁应承担本案的鉴定费。一审法院错误分配举证责任，上诉人不应该承担证明己方没有参与制作使用过租赁合同上加盖的上诉人公司公章（二号公章）的举证责任，本案应由被上诉人承担，上诉人不负有举证责任，而且被上诉人二至今不能举证上诉人曾经使用过该枚二号公章。本案中，上诉人有正式在公安局备案的公章，也从来在对外及对内文件只使用这枚已备案公章。德成公司在一号印章挂失后曾雕刻二号公章，但在二号公章尚未备案前已找回一号公章并一直沿用一号公章，二号公章没有备案因此没有法律效力。4、上诉人德成公司与案外人五羊新城业主委员会于2006年11月16日签订的《五羊新城广场商铺租赁委托经营协议书》第二十条明确约定“乙方在本委托经营期内，由徐紫小姐出任董事总经理，负责广场统筹事务。代表乙方签署对外所有的合约文件，并同时承担乙方的关联经济责任”。因此，所有未经徐紫小姐授权或者签署的租赁合同都是无效合同，上诉人及徐紫小姐均未授权张铁代为签订涉案合同。综上，请求：1、请求人民法院确认涉案租赁合同为无效合同；2、请求人民法院依法撤销广州市越秀区人民法院发出的（2015）穗越法民三初字第402号民事判决书第一项的判决内容；3、请求人民法院判令被上诉人杨国根和张铁共同承担本案的受理费，张铁承担本案的鉴定费。
被上诉人二审答辩称：针对上诉人要求确认合同无效的上诉请求，我方不予认可。上诉人确认有另外一枚印章，但其无法证明该公章不是涉案合同上的公章，从客观情况上，已构成表见代理，我方认为上诉人应当承担违约责任。
原审第三人二审答辩称：原审判决，认定事实清楚，适用法律及法定程序正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求并维持原审判决。
经本院二审庭询，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：被上诉人与原审第三人签订的租赁合同对上诉人是否具有法律约束力。被上诉人与原审第三人签订的租赁合同的抬头写明出租方是上诉人，落款处加盖了与上诉人名称一致的公章。虽然鉴定报告显示涉案合同上的公章不是上诉人在公安局备案的公章，原审第三人张铁也没有上诉人出具的签订涉案合同的授权委托书，但是，上诉人确认原审第三人张铁是其员工，确认涉案合同中的账户为其公司账户，确认其公司账户收到被上诉人依涉案合同交来的款项236588.50元，原审法院认定被上诉人有理由相信第三人张铁有权代表上诉人与被上诉人签订租赁合同，并无不当。故本院认为被上诉人与原审第三人签订的租赁合同对上诉人具有法律约束力。上诉人上诉称涉案合同为无效合同，理据不充分，本院不予支持。另上诉人确认收到被上诉人交来的款项236588.50元，上诉人也没有证据证明其与被上诉人有其他法律关系收取该笔款项，因此可以认定该笔款项为涉案合同的保证金，现涉案合同无法继续履行，被上诉人要求上诉人予以返还，并无不当，本院予以支持。原审法院依据当事人的胜败比例决定上诉人与被上诉人各自负担的鉴定费数额并无不当，本院予以维持。上诉人上诉称鉴定费用应与原审第三人张铁负担，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，上诉人广州市德成物业管理有限公司上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费4848.80元，由上诉人广州市德成物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年一月十一日
书 记 员 杨 旦
邝伟贤