河南省扶沟县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1621民初1172号
原告：扶沟县汴岗棉花加工厂，住所地：河南省扶沟县汴岗镇，统一社会信用代码：411621000000727。
法定代表人：王永廷，职务：厂长。
委托诉讼代理人：王涛，河南扶正律师师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：张红彦。
原告扶沟县汴岗棉花加工厂与被告张红彦租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，因被告张红彦下落不明，需公告送达有关法律文书，不宜适用简易程序，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告扶沟县汴岗棉花加工厂法定代表人王永廷及其委托代理人王涛到庭参加诉讼，被告张红彦经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告扶沟县汴岗棉花加工厂向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告之间的租赁合同；2.请求依法判决被告支付原告租金80000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月1日，原、被告签订租赁合同，被告租赁原告打包楼后院墙以北原油厂仓库和职工宿舍，租赁期限10年，自2009年12月1日至2019年11月30日止，租金每年2万元，每年于当年的12月1日支付租金，现被告自2011年起不按合同约定支付租金，已构成违约。因此，原告依照法律规定提起诉讼，请求法院支持诉请。
被告张红彦未答辩，亦未提交证据。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.营业执照副本、组织机构代码证各一份。证明原告主体资格合法。2.租赁合同一份。证明2009年12月1日原、被告签订租赁合同，租赁期限10年，期间为2009年12月1日至2019年11月30日止。合同约定前三年租金按20000元缴纳，根据合同，后七年的租金合同另商议。租金交付方式为每年交付一次，第一次租金依据合同签订之日起交付，第二次于2010年12月1日交付，至2011年12月起，下余租金至今4年未交付。3.扶沟县工商行政管理局出具的扶沟县汴岗棉花加工厂变更信息一份。证明一：2009年7月28日扶沟县棉麻公司汴岗加工厂（法定代表人：何景田）变更为扶沟县汴岗棉花加工厂（法定代表人：王永廷）；证明二：扶沟县汴岗棉花加工厂在本案中具有诉讼主体资格。4.扶沟县银山棉花有限责任公司证明一份。证明一：变更后的扶沟县汴岗棉花加工厂完全拥有原扶沟县棉麻公司汴岗加工厂所有财产（包括原加工厂打包楼后院墙以北原油厂仓库和职工宿舍）所有权；证明二：对扶沟县汴岗棉花加工厂与张红彦签订租赁合同进行鉴证的过程事实；证明三：张红彦拖欠2012年租金及王永廷多次找张红彦催要（其中2014年11月找张红彦要拖欠的租金及要求张红彦后七年扔按每年20000元交纳租金），张红彦一直迟延不交的事实。5.证人证言两份及身份证复印件两份。证明2009年扶沟县汴岗棉花加工厂与张红彦签订租赁合同后，张红彦在原告厂区内进行新型材料生产，因张红彦拖欠租赁费，两位证人与扶沟县汴岗棉花加工厂厂长一起于2012年5月、2013年春节前、2013年6月、2014年11月多次到扶沟县汴岗镇汴岗街张红彦家催要2012年租赁费及王永廷要求张红彦后七年仍按每年20000元交纳租金的事实。
对原告提交的上述证据：本院认定如下：1.对证据1，本院认为该证据作为书证，系行政机关依法作出，真实有效，具有较强证明力，可作为本案有效证据予以确认。2.对证据2，本院认为该证据来源真实，形式合法，内容客观，系当事人真实意思表示，具有证明力，可作为本案有效证据予以确认。3.对证据3，因该证据系行政机关出具，内容客观真实，与本案有关联，具有相应证明力，故也可作为本案有效证据予以确认。4.对证据4扶沟县银山棉花有限责任公司证明一份，本院认为，该证据来源于本案原告的上级主管部门，且上级主管部门负责人的签字，证据来源真实，形式合法，内容与本案有关联，能够证明原告具有与被告签订租赁合同的合同主体资格及被告迟延未交租金的相关事实，故亦可作为本案有效证据予以确认。5.对证据5，本院认为，证人张某、证人陈某与原告扶沟县汴岗棉花加工厂并无利害关系，其到庭所作证明他们曾与原告法定代表人一起多次到扶沟县汴岗镇汴岗街张红彦家催要2012年租赁费及王永廷要求张红彦后七年仍按每年20000元交纳租金的事实的证言内容之间不但能相互印证，而且与原告当庭陈述和扶沟县银山棉花有限责任公司证明内容也能相互印证，故本院对两份证人证言真实性予以采信。
根据有效证据，结合庭审，本案确认如下事实：扶沟县棉麻公司汴岗加工厂根据工商登记信息显示，属集体所有制性质棉花收购加工企业。2009年7月28日，扶沟县棉麻公司汴岗加工厂经其主管部门扶沟县银山棉花有限责任公司批准，在扶沟县工商行政管理局变更为扶沟县汴岗棉花加工厂。2009年7月30日，扶沟县棉麻公司汴岗加工厂法定代表人变更为王永廷。扶沟县汴岗棉花加工厂完全拥有原扶沟县棉麻公司汴岗加工厂所有财产（包括原加工厂打包楼后院墙以北原油厂仓库和职工宿舍）所有权。2009年12月1日，扶沟县汴岗棉花加工厂与张红彦在扶沟县银山棉花有限责任公司处签订租赁合同，该租赁合同乙方由张红彦本人进行了签字，甲方由扶沟县汴岗棉花加工厂法定代表人王永廷签字并加盖了原扶沟县棉麻公司汴岗加工厂印章，扶沟县银山棉花有限责任公司办公室主任代表扶沟县银山棉花有限责任公司进行了监证并在租赁合同书监证机关处加盖了扶沟县棉花有限责任公司公章。租赁合同主要载明内容：“甲方：扶沟县汴岗棉花加工厂，乙方：张红彦，甲乙双方就乙方租用甲方油厂进行新型建材生产达成如下协议：……二、租赁范围：原加工厂打包楼后院墙以北原油厂仓库间和职工宿舍间，均为乙方使用。三、租赁期限暂定为壹拾年，合同到期后，同等条件，乙方有优先续租的权利。（2009年12月1日至2019年11月30日）。四、租金前三年每年按2万元交纳，后七年租金另商议，乙方每年向甲方交付一次，第一次租金交纳日期为合同签订生效当日。”
该租赁合同签订后当日，扶沟县汴岗棉花加工厂按合同约定把租赁场地及房屋交付给了张红彦，张红彦按合同约定陆续支付了2010年、2011年两年的租赁费共计40000元，但对第三年的20000元租金在2012年12月1日未进行支付。为此，原告从2012年开始每年都多次找被告催要该租金欠款，其中，2014年11月找被告催要时要求张红彦对后七年的租金仍按每年20000元交纳，但直至原告起诉时，被告也未向原告支付过所欠的租金。
本院认为，扶沟县棉麻公司汴岗加工厂与被告张红彦签订的《租赁合同》，从名义上与原告扶沟县汴岗棉花加工厂无关，但事实上因扶沟县汴岗棉花加工厂是由扶沟县棉麻公司汴岗加工厂依法变更而来，并在扶沟县工商行政管理局依法进行了登记注册，系合法有效的集体所有制性质棉花收购加工企业，是该《租赁合同》的实际出租人，原告具有本案诉讼的适格主体资格。
原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律，行政法规禁止性规定，依法应确认合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案中，原告依约将租赁场地及房屋交付被告经营使用，被告应按合同约定履行给付租金等义务，在合同履行过程中，被告未按合同约定完全履行自己的义务，即被告仅支付自合同签订之日起前两年的租金，对第三年的租金不但在2012年12月1日未按约履行给付，而且之后经原告每年多次催要直至起诉也未进行给付义务履行，其行为已构成严重违约。原告据此请求解除双方签订的《租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告支付合同解除前所欠的2012年、2013年、2014年和2015年租金共计80000元（每年按20000元）的诉称，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告在合同解除前未按约给付原告第三年的租金20000元，事实清楚，证据充分的情况下，应积极履行给付义务，向原告支付该笔租金欠款。因《租赁合同》中，原、被告双方对后七年的租金价格约定为另行商议，且在合同履行中，也无证据证明原、被告双方对后七年的租金价格达成一致，故根据《中华人民共和国合同法》第六十一条关于“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，本院认为，原、被告双方之间的后七年的租金价格基于诚信原则和交易习惯，可参照租赁合同第四项“租金前三年每年按2万元交纳”的标准予以确定，原告要求被告按每年20000元支付下欠的截止到起诉时共计三年即2013年、2014年、2015年每年的租赁物租金共计60000元的诉请，合情合理合法，本院亦予以支持。对原、被告双方约定的剩余四年即2016年、2017年、2018年、2019年的租金，因双方租赁合同解除，不再履行。对原告已经履行的交付给被告经营使用的租赁场地及房屋，在合同解除后，被告应当交还给原告，交还的租赁场地及房屋应当符合租赁场地及房屋使用后的状态。
综上，本案被告作为承租人，自租赁以来，仅交纳了前两年的40000元租赁费，自此再未交付，这种行为违反合同约定，导致了原告签订租赁合同获取租金的根本目的无法全面实现，已构成了根本违约，其与原告签订的租赁合同应当予以解除，并应当承担向原告支付所欠80000元租金的民事责任。被告张红彦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法应视为对原告扶沟县汴岗棉花加工厂起诉的事实及诉讼请求放弃相应的抗辩权。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第九十七条，第二百一十二条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告扶沟县汴岗棉花加工厂与被告张红彦2009年12月1日所签订的租赁合同。
二、被告张红彦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告扶沟县汴岗棉花加工厂支付所欠租金80000元。
三、被告张红彦交还其承租的租赁合同中约定的租赁场地及房屋，交还的租赁场地及房屋应符合租赁场地及房屋使用后的状态。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，公告费600元，共计2400元，由被告张红彦负担。（被告负担部分已由原告先行垫付，待判决生效后，由被告张红彦一并支付给原告扶沟县汴岗棉花加工厂）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审 判 长 张继超
审 判 员 刘锦华
人民陪审员 王文娟
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 张雪峰