四川省会东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第345号
原告吕玉尔，男，1983年7月8日出生，汉族，四川省会东县人，村民，初中文化。
委托代理人郭正发，男，1965年7月20日出生，汉族，四川省会东县人，个体户，小学文化。
被告赵红全，男，1987年9月11日出生，彝族，四川省会东县人，村民，小学文化。
被告周林悦，女，成年人，汉族，四川省会东县人，村民，小学文化。（经本院依法传唤，未到庭）
本院于2015年2月4日立案受理了原告吕玉尔诉被告赵红全、周林悦房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员李慧萍适用简易程序于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告吕玉尔及其委托代理人郭正发，被告赵红全到庭参加诉讼，被告周林悦经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕玉尔诉称，原告与被告赵红全于2014年10月1日协商，签订房屋租赁合同，合同约定被告赵红全将位于会东县彩云街126号的二楼出租给原告经营烤鱼，合同期限为三年，从2014年10月1日至2017年10月1日，每年租金为32800元。同时约定，在合同期内不得将房子转让，如果被告转让，给付原告违约金40000元。2014年10月7日，原告向被告周林悦交付了一年的房租费32800元。由于原告租赁的二楼没有厨房，被告在签订合同时答应将一楼的厨房给原告使用，并且同意原告从一楼通过。但是合同签订后，被告要将彩云街126号的一楼转租给他人，并且不再让原告从一楼通过。原告不同意被告转租，2014年11月19日，被告便强行关闭了原告租赁的房屋，不准原告经营，导致原、被告间签订的合同无法履行，给原告造成了巨大的经济损失。发生纠纷后，被告赵红全不准原告吕玉尔搬走其经营饭馆所用的餐具、酒水等东西。据此，原告于2015年2月4日诉至本院，要求：1、确认原、被告之间签订的房屋租赁合同有效，解除双方的房屋租赁关系；2、判决被告偿还房屋租金32800元；3、判决被告支付违约金40000元；4、判决被告赔偿原告经济损失8000元；5、由被告承担本案诉讼费。
原告吕玉尔向法庭举出了以下证据：
1、合同1份，拟证明原、被告签订房屋租赁合同的事实。
2、收据1份，拟证明原告已向被告交付一个月房租32800元的事实。
被告赵红全辩称，我与被告周林悦以前是夫妻关系，但于2015年年初就已经离婚了。我与原告签订房租租赁合同是事实，我将会东镇彩云街126号的二楼租给原告经营烤鱼，由于二楼没有厨房，在我同意的情况下，原告才能使用一楼的厨房并且从一楼通过。原告是通过被告周林悦将一年的房屋租赁费32800元交给我的，但是合同是我跟原告签订的，与周林悦没有关系。我们发生纠纷是因为我要将彩云街126号的一楼转租给别人，但是原告不同意我转租。我没有关闭原告经营的二楼，我上锁的是一楼，二楼仍有其他通道可以到达。我与原告在合同中约定，原告如果自己离开，我是不退租金的。所以原告来搬东西，我不准他搬走。我也不会退原告租金，也不会给付违约金；因为是原告自己离开，不继续经营的。我不同意解除合同，因为原告给我也造成了损失；但是我也不能让原告按照合同继续经营，因为原告害我把店铺关了2个月，房子是我跟房东租的，这2个月我也要向房东交付房租的。我跟原告发生纠纷的两个月后，彩云街126号的二楼已经由我重新装修过，并且是我自己在经营餐饮，店名叫柴火鸡。
被告赵红全未向法庭出示证据。
被告周林悦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应自行承担不利的法律后果。
本案在审理过程中对原、被告所举证据进行了质证，原、被告在法庭上充分发表了各自的质证意见，现结合庭审中各方陈述的事实，对本案证据作如下认证：
1、对原告所举第1组证据，被告赵红全对其无异议，经审核，该证据客观、真实，本院予以采信。
2、对原告所举第2组证据，被告赵红全对其真实性有异议。经审核，被告赵红全承认，由被告周林悦代被告赵红全收取房租32800元，被告赵红全异议不成立，该证据本院予以采信。
综合分析本案证据材料及庭审材料，可以认定以下事实：
被告赵红全与被告周林悦曾系夫妻关系，双方于2015年年初离婚。原告与被告赵红全于2014年10月1日签订房屋租赁合同，合同内容为：一、被告赵红全将位于会东县彩云街126号，名为“小酒馆”的店铺的二楼出租给原告经营烤鱼，合同期限为三年，从2014年10月1日至2017年10月1日；二、在合同期内被告不得将房子转让，如果被告私自转让，给付原告违约金40000元；三、如原告在合同期内不做，被告不退原告房租等。四、原告必须提前两个月交房租，房租一年一次性交清，原告应先交房租后用房……由于原告租赁的二楼没有厨房，在签订合时双方口头约定，在被告赵红全同意的情况下，一楼的厨房给原告使用，并且同意原告从一楼通过。2014年10月7日，原告向被告周林悦交付了一年的房租费32800元。合同签订后，原告将租赁房屋装修后开始营业。其后，被告赵红全通知原告，要将彩云街126号的一楼租赁给他人，并且不再同意原告从一楼经过；原告不同意被告赵红全的转租行为，双方因此发生纠纷。2014年11月19日，被告赵红全的母亲将彩云街126号店铺的一楼上锁关闭。此次纠纷发生后，原告欲将租赁店铺内的物品搬走，被告赵红全不准原告搬走原告所属物品。自2014年11月19日原、被告发生纠纷的两个月后，被告赵红全将彩云街126号店铺的二楼重新装修，用于被告赵红全自己经营名为“柴火鸡”的餐饮店铺。原告于2015年2月4日诉至本院，要求：1、确认原、被告之间签订的房屋租赁合同有效，解除双方的房屋租赁关系；2、判决被告偿还房屋租金32800元；3、判决被告支付违约金40000元；4、判决被告赔偿原告经济损失8000元；5、由被告承担本案诉讼费。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，并且受法律保护。原告吕玉尔与被告赵红全自愿签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同不违反法律规定，该合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告吕玉尔与被告赵红全签订《合同》后，原告吕玉尔已向二被告交付一年的房屋租金32800元，被告应当履行将房屋交付给原告使用的义务。但被告赵红全于2015年1月已将租赁房屋改为他用，违反合同约定，被告赵红全应当就其违约行为承担责任。被告赵红全的违约行为致使不能实现合同目的，原告吕玉尔要求解除租赁关系的诉求本院予以支持。原告吕玉尔诉称，被告赵红全于2014年11月19日强行关闭租赁房屋；对此，原告吕玉尔并未提供证据予以证明，本院不予采信。结合被告赵红全的自诉，被告赵红全的违约时间确定为2015年1月。原、被告切实履行合同的时间为4个月，而原告吕玉尔交纳了一年的房屋租金，被告赵红全应当返还原告合同未履行部分，即8个月的租金费用（32800元÷12个月×8个月=21866.67元）。原、被告于合同中约定40000元违约金，因此在违约行为发生后，违约方就应当依据合同约定承担支付违约金的责任，这是其违约行为导致的法律后果。原告吕玉尔要求被告支付违约金的诉求，本院予以支持。被告赵红全辩称，原告吕玉尔系自行离开，不再经营，被告赵红全就其主张未提供证据予以证明，本院不予采信。原告吕玉尔要求二被告赔偿其经济损失8000元，但并未就该损失举证，对于原告该项诉求本院不予支持。被告赵红全辩称，合同系其与原告签订，与被告周林悦无关。合同签订及双方发生纠纷时，被告赵红全与被告周林悦系夫妻关系，且原告吕玉尔是将房屋租金交给被告周林悦，该债务应认定为夫妻共同债务。被告赵红全辩称的与被告周林悦无关的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定判决如下：
一、原、被告之间签订的房屋租赁合同有效，解除原、被告于2014年10月1日签订的房屋租赁合同。
二、被告赵红全、周林悦于本判决发生法律效力后十五日内连带退还原告租金21866.67元，支付违约金40000元，共计61866.67元。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
本案诉讼费人民币1820元，减半收取910元，由被告赵红全、周林悦缴纳（此款已由原告垫交，二被告在履行上述给付义务时一并径直给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。
如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决发生效力后，如义务方在确定的期限内未自觉履行义务，权利方有权在两年内向本院申请执行。
代理审判员 李慧萍
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 朱兴勇
附：本案引用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。