浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙湖民终字第374号
上诉人（原审原告）：赵立彬。
委托代理人：王会，浙江求直律师事务所律师。
委托代理人：潘以强，浙江求直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安吉欣兴市场发展有限公司。
法定代表人：郑文杰。
委托代理人：马剑锋，浙江浦源律师事务所律师。
上诉人赵立彬为与被上诉人安吉欣兴市场发展有限公司（以下简称欣兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安吉县人民法院（2014）湖安民初字第1416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月31日公开开庭进行了审理。上诉人赵立彬及其委托代理人潘以强、被上诉人欣兴公司的委托代理人马剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年4月18日，赵立彬与欣兴公司签订《驿站商场商铺租赁协议》，向欣兴公司租赁位于安吉驿站商场二楼1500平方米的商场，赵立彬为安吉递铺极爱车品汽车用品超市的经营者，旨在经营汽车配件及用品。双方约定：租期为2013年5月25日至2021年5月24日；年租金350000元，赵立彬签约时首付租金后每六个月付一次，每两年递增5%，租金应在上六个月最后一个月内付清，如不付清欣兴公司有权将商铺出租他人并由赵立彬承担违约责任；赵立彬在租赁时须向欣兴公司交付物业费，每年按10000元计算（不含消防管理费用），物业费为每年收取一次，与房租一并缴清；赵立彬向欣兴公司交付商铺保证金20000元，在租赁期满后，赵立彬依约履行合同的，不续租的，欣兴公司将该保证金返还给赵立彬，在赵立彬占有保证金期间不计利息；欣兴公司保证租赁物符合约定的用途，保障赵立彬的房屋正常使用；赵立彬装修时不得占用消防通道或损坏消防设施，商场装修后由赵立彬负责通过消防二次验收和承担消防费用；欣兴公司擅自变更营业房位置而影响赵立彬经营或擅自变更市场营业房的用途而影响赵立彬对租赁营业房经营使用的，赵立彬有权解除协议，且欣兴公司返还（解除协议之后）租金及保证金，并由欣兴公司支付给赵立彬一年租金作为违约金；租赁期内，对于赵立彬的装修费用由赵立彬承担，合同到期或解除后，对不能动的装修物无偿归欣兴公司所有。
2013年10月11日，赵立彬被安吉县公安局消防大队以违反《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第（五）项公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业之规定，罚没收入20000元。
2014年4月2日，赵立彬收到安吉县公安局消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》（以下简称不合格通知书），该通知认定安吉递铺极爱车品汽车用品超市报送的内部装修项目主要存在以下问题：一、二层东边防烟楼梯间前室未设置，违反了《高层民用建筑设计防火规范》第6.2.1.1条之规定；二、西边疏散楼梯的安全出口在一层未能直通室外，需要通过其他营业场所才能到达室外，违反了《建设设计防火规范》第5.3.13.3条之规定；三、东边疏散楼梯在一层内墙上与其他区域相连通，未采取防火分隔措施，违反了《建设设计防火规范》第7.4.3.5条之规定；四、手动报警器……违反了《建设工程消防监督管理规定》第二十一条第三款之规定。
2014年9月12日，赵立彬发通知给欣兴公司，要求欣兴公司在收到通知15日内将涉案商场内的东西边疏散楼梯按照《建筑设计防火规范》进行整改，逾期视为欣兴公司拒绝整改，将解除租赁协议并要求欣兴公司赔偿相关损失。9月16日，欣兴公司复函赵立彬称，赵立彬在租赁前已实地观察和确认场地，欣兴公司未改变原有的消防通道；依照租赁协议约定，商场装修后由赵立彬负责通过消防二次验收和消防费用；希望赵立彬自行协商解决为盼。9月26日，赵立彬委托律师发律师函给欣兴公司称，因欣兴公司拒绝整改，赵立彬租赁商场的目的落空，认为欣兴公司交付的租赁物存在严重消防安全问题，已属严重违约，通知解除双方签订的《驿站商场商铺租赁协议》，要求欣兴公司派人接收商场并在收到律师函的5日内退还全部租金并赔偿相关损失。10月30日，欣兴公司委托律师发律师函给赵立彬称，商场具有竣工验收备案证明书和消防验收意见书，且按约应由赵立彬负责消防二次验收，故欣兴公司并未违约也不同意解除租赁协议，赵立彬解除协议的通知于法不符、于理不合，但表示欣兴公司自愿在最大努力提供便利的条件下协助赵立彬进行消防验收。
赵立彬于2013年4月19日、2014年3月10日各支付租金1750000元，2014年8月6日支付包括一楼在内的租金280000元，赵立彬共计支付涉案商场租金525000元，租期至2014年11月24日，支付物业费、保证金各20000元。赵立彬于2014年11月24日搬离商场。
另查明，2009年1月7日，安吉县公安局消防大队经审查资料及现场测试评定含涉案商场在内的商住楼工程消防验收合格；2009年1月21日，安吉县规划建设局对涉案商住楼工程进行竣工验收备案。2011年9月5日，欣兴公司将涉案商场出租给浙江国美电器有限公司。2011年12月16日，安吉县公安局消防大队就涉案商场向欣兴公司发放公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。安吉县公安局消防大队反馈，本案所涉商场经整改可通过消防验收。2014年7月9日，欣兴公司将驿站广场一楼A区加两间店面商铺含消防通道在内区域出租给凡玉芳。
赵立彬一审请求判令：欣兴公司立即返还赵立彬2013年5月25日至今的租金525000元、保证金20000元、物业费20000元，赔偿赵立彬装修损失660000元、搬迁费40000元，并承担本案诉讼费。
欣兴公司一审辩称：一、赵立彬诉状称欣兴公司提供的商场存在严重的消防问题与事实不符。1.欣兴公司交付的商场在竣工时已经通过消防验收，之前曾经租赁给他人时也通过验收，所以欣兴公司交付的是合格的租赁物。2.双方在租赁合同中约定了装修后的二次消防验收及消防费用由赵立彬自行负责，故赵立彬对商场二次装修后的消防验收按合同约定由赵立彬自行负责。二、赵立彬解除合同的理由不成立。1.欣兴公司未违约，赵立彬无权解除合同。2.消防整改通知所列的整改事项不足以导致合同无法继续履行，赵立彬所发律师函不符合合同约定及法律规定，赵立彬应继续履行合同。三、赵立彬租赁之日起一直在正常租赁商场，并无诉状所称的无法使用的情况存在，赵立彬理应支付租金。赵立彬请求退还租金及其他的诉请于理不合、于法无据。相反，赵立彬未按约支付下期租金，已违反合同约定，构成违约，违约责任将在另案中阐述。综上，请求驳回赵立彬的诉讼请求。
原审法院审理认为，本案争议焦点如下：
一、涉案租赁协议是否因赵立彬于2014年9月26日发出的律师函而解除。赵立彬主张涉案租赁协议已于2014年9月27日解除。理由如下：1.欣兴公司交付的商场不符合消防安全要求，已被安吉县公安局消防大队处罚，赵立彬无法正常使用；2.赵立彬不能使用商场的原因非赵立彬能解决，欣兴公司将商场与配套的消防措施分割出租，整改涉及到其他商户，赵立彬无法协商解决；3.赵立彬多次同欣兴公司协商，欣兴公司一直拒绝，认为欣兴公司迟延履行主要债务经催告后仍未履行、赵立彬不能实现签订租赁协议的目的，赵立彬有权解除合同；4.欣兴公司于2014年9月27日收到解除通知，欣兴公司并未提出异议也未在通知到达后三个月内向该院起诉，因而解除通知已生效，涉案租赁协议已解除。欣兴公司抗辩认为，租赁协议并不因赵立彬通知而解除。理由如下：1.欣兴公司履行租赁协议过程中，并无违约行为，赵立彬解除协议的事实理由不成立；2.赵立彬通过通知的形式来解除协议，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条之规定，本案中并未出现合同约定的解除条件以及可以法定解除的条件，赵立彬并不具备解除资格，双方应当继续履行租赁协议；3.赵立彬自2013年4月起租赁涉案商场一直正常使用至2014年11月底，消防二次验收虽未通过但也仅被罚款并被要求整改报批，商场并未关门停止营业，赵立彬主张无法正常使用与事实不符；4.本案赵立彬因经营不善，不愿继续租赁商场，以通过解除租赁协议的方式转嫁责任给欣兴公司。对此，该院认为：（一）赵立彬被消防大队处罚并不足以导致赵立彬无法正常使用商场，赵立彬行使法定的解除权不符合法律规定。1.赵立彬于2014年11月24日搬离商场，但并未提供充分的证据证明在此期间商场已停止营业；2.赵立彬于2013年10月11日交纳罚款20000元，此时，赵立彬应已明知涉案商场消防安全不合格，但从赵立彬支付租金的情况来看，赵立彬在被罚款后仍于2014年3月10日、2014年8月6日共支付租金350000元至2014年11月24日，赵立彬的解释不符合常理；3.庭审中，赵立彬陈述经营商场时间为18个月，而结合租赁协议所约定的租期，足以认定赵立彬经营商场的时间截至2014年11月24日。（二）赵立彬行使约定的解除权不符合法律规定。1.涉案租赁协议约定，欣兴公司擅自变更营业房位置而影响赵立彬经营或擅自变更市场营业房的用途而影响原告对租赁营业房经营使用的，赵立彬有权解除协议，本案赵立彬以欣兴公司提供的商场无法通过消防验收而通知解除，不符合合同约定；2.赵立彬向欣兴公司发出通知，给出15天的期限，并非双方约定的异议期限，应当视为未约定异议期限，赵立彬于2014年12月9日起诉至该院，欣兴公司答辩对赵立彬以通知的形式解除租赁协议有异议，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）第二十四条之规定，该院对欣兴公司的异议主张应当予以支持。综上所述，赵立彬关于涉案协议已于2014年9月27日解除的主张，该院不予采纳；鉴于赵立彬已于2014年11月24日搬离商场并已在他处正常营业，涉案协议已无法继续履行，该院出于双方利益平衡，确认涉案协议已于2014年11月24日解除。
二、涉案商场无法通过消防的二次验收，欣兴公司是否存在违约行为。赵立彬主张，因消防整改事项涉及到其他商铺，赵立彬无法与商铺的经营者协商一致，致使赵立彬无法按消防要求进行整改，而欣兴公司拒绝整改，致使涉案商场无法通过消防验收，致使赵立彬无法正常使用商场，欣兴公司行为违约。欣兴公司抗辩，欣兴公司交付的是合格租赁物，双方约定消防二次验收由赵立彬负责。该院认为，欣兴公司不存在违约行为。1.双方约定由赵立彬负责涉案商场通过消防二次验收，该约定系双方真实意思表示，对双方具有约束力；依照该约定，赵立彬为二次消防整改的义务主体，在接到消防不合格的处罚后，赵立彬即应进行整改直到涉案商场验收合格，然赵立彬庭审中虽主张其已进行整改，但并未提供证据予以证明，故该院无法采信赵立彬主张的已进行整改的事实。2.本案中，欣兴公司虽非消防二次整改义务的主体，但依照诚实信用之原则，欣兴公司具有协助赵立彬的附随义务，欣兴公司在第二次复函赵立彬时已有协助赵立彬整改的意思表示，对此，赵立彬应继续协商，赵立彬仅以单方确定的15天的期限来约束欣兴公司并要求欣兴公司作出相应的意思表示，并搬离商场，有违诚实信用的原则。3.整改虽涉及案外人商铺，欣兴公司作为出租人同案外人协商的确比赵立彬更具优势，但该情形并不能改变租赁协议的约定，从而变更二次消防整改的义务人为欣兴公司。4.从欣兴公司提供的涉案商场的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证来看，商场经过整改后能通过消防的二次验收。
综上，赵立彬主张欣兴公司违约的主张不成立，赵立彬未与欣兴公司协商一致即搬离商场，已属违约。协议解除后，尚未履行的，终止履行；协议约定的权利义务终止，不影响协议中清算和清理条款的效力。赵立彬诉请欣兴公司返还租金、赔偿搬迁费无法律依据，该院不予支持。租赁协议约定协议到期或解除后，对不能动的装修物无偿归欣兴公司所有，赵立彬可在不破坏租赁物的前提下自行处理能移动部分装修，故赵立彬诉请欣兴公司赔偿装修损失的主张不符合协议约定，该院不予支持。赵立彬已支付2年的物业费，实际使用商场时间为18个月，欣兴公司应返还赵立彬6个月的物业费5000元。至于赵立彬已支付的保证金20000元具有保证协议履行的性质，依照协议约定期满后返还赵立彬，现赵立彬违约解除协议要求返还，该院不予支持。据此，对赵立彬诉请合理部分该院予以支持，其余部分该院不支持。欣兴公司抗辩意见合理部分，该院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、欣兴公司于判决生效之日起十日内返还赵立彬物业费5000元；二、驳回赵立彬的其余诉讼请求。如欣兴公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8093元（已减半），由赵立彬负担7943元，欣兴公司负担150元。
赵立彬不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决以“消防二次验收的义务主体为赵立彬”为由认定欣兴公司不存在违约行为，认定事实错误。（一）原审判决错误认定“消防二次验收”的范围。首先，消防二次验收是指内部装修时的消防验收，其范围是房屋内的装修范围，而并非所有的装修，而且根据消防二次验收需要报建的内容都显示二次验收的范围是内部装修。其次，消防通道的位置不属于合同约定的范围，也决定了消防通道的验收不属于消防二次验收的范围。（二）根据租赁合同的定义，欣兴公司应当提供可以通过消防二次验收的租赁物。现欣兴公司未提供合同的租赁物显属违约。首先，出租人的义务是将租赁物适合于合同的适用状态交给承租人，并使得租赁物在使用过程中保持这一状态。而判断租赁房屋能否使用就能明确出租人是否违反了主要义务。其次，欣兴公司交付租赁物时即不能使用。根据《中华人民共和国消防法》的规定，经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。而欣兴公司在将房屋租赁给赵立彬之前，就变更了相应的用途。改变消防通道的用途，必然需要报原审核的公安消防机构审核，而欣兴公司并无履行该义务，致使二楼租赁物在交付时已经不符合消防规定。再者，赵立彬提供的《浙江省罚没财务专用票据》已经能够证明赵立彬在消防检查通过以前不得使用该租赁物。后安吉县消防大队于2014年4月2日出具《不合格通知书》，要求赵立彬立即停止使用该工程，组织整改。该房屋不能通过消防验收，证明该房屋不能使用。上述种种事实表明，赵立彬不能通过消防二次验收的原因在于欣兴公司，即使赵立彬穷尽一切手段都无法通过消防二次验收。二、原审判决认定赵立彬无解除权，系法律适用错误。（一）赵立彬具有法定解除权。本案中，由于欣兴公司未能提供“能通过二次消防验收”的房屋，致使赵立彬一直未能通过消防，合同目的不能实现，符合合同法第九十四条合同解除的情形，赵立彬有法定解除权。（二）赵立彬具有约定解除权。双方合同约定：欣兴公司擅自变更营业房位置而影响赵立彬经营或者擅自变更市场营业房的用途而影响赵立彬对租赁营业房经营使用的，赵立彬有权解除协议。本案中，原本应当属于消防通道的位置被欣兴公司出租，变更为经营房的一部分，改变了原营业房的位置，致使赵立彬的房屋无法使用，赵立彬可以按照合同约定解除合同。（三）根据《合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，合同自通知到达时解除。赵立彬于2014年9月12日致函欣兴公司要求整改，使交付的房屋达到适租的状态，但欣兴公司一直拒绝。为此，赵立彬于2014年9月26日致函解除合同，欣兴公司于2014年9月27日收悉，合同已经解除。合同法司法解释二规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”在未约定异议期的情况下，欣兴公司已经超出了三个月异议期，且即使提出异议也要求起诉，法院才能予以确认，单纯抗辩不足以对抗解除通知的效果，另即使欣兴公司在异议期限提出异议，根据合同法司法解释二的规定，并非一概予以支持，而应当审查是否有解除权，继而判断是否达到解除效力。但原审判决错误进行反向解释，得出了“未超过异议期，其异议主张就应当予以支持”的错误结论。综上原审判决认定事实及适用法律存在严重错误，请求二审法院：1.撤销原判，依法改判支持赵立彬一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由欣兴公司承担。
欣兴公司在二审中辩称：一、双方租赁协议约定消防二次验收是赵立彬负责，该约定符合合同自愿原则，不违反法律规定，同时在一审中已查明欣兴公司所提供的租赁物具备所有符合租赁条件的相关凭证。二、赵立彬经过二次装修之后发生消防无法验收通过的情况，虽然存在四点整改情况，但其中两点是赵立彬自己装修不到位的原因，且之后赵立彬一直未进行积极的整改。赵立彬在接到整改通知后，仍然一直在正常的经营使用，不存在赵立彬所说的无法正常使用的情况。三、赵立彬以通知的形式解除双方的合同，并不符合法律的规定，该合同并不能依法解除。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
二审期间，欣兴公司未向本院提交新的证据。赵立彬向本院提交《安吉驿站商铺内部装修规定》一份，拟证明双方合同约定装修的范围仅是内部装修。
对赵立彬二审提交的证据，欣兴公司质证认为：对证据的真实性、合法性无异议，该证据能证明赵立彬在装修时应符合驿站商铺的相关规定，在消防方面应特别注意。
对赵立彬二审提交的证据，本院认证如下：双方对《安吉驿站商铺内部装修规定》的真实性均无异议，本院予以确认，从该证据的内容看，确实是双方对内部装修的约定，但无法证明双方租赁协议约定的二次消防验收范围仅限于内部装修，故对该证据本院不予采信。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、涉案房屋无法通过消防验收的责任由谁承担；二、本案所涉房屋租赁协议是否因赵立彬于2014年9月26日向欣兴公司发出的律师函而解除；三、欣兴公司是否需向赵立彬返还租金、保证金及赔偿相关损失。
关于争议焦点一，赵立彬认为其所需承担的消防二次验收的范围与安吉县公安消防大队2014年4月2日出具的《不合格通知书》所涉的消防验收的范围不一致，未通过消防验收系欣兴公司的原因。经审查，本院认为，双方签订的《驿站商场商铺租赁协议》约定由赵立彬负责通过消防二次验收和承担消防费用，但双方并未对消防二次验收的范围进行明确，赵立彬也并未提交充分证据证明消防二次验收和《不合格通知书》所涉的消防验收范围之间存在区别，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应当由赵立彬承担举证不能的责任，故赵立彬主张由欣兴公司承担消防验收未通过的责任之上诉意见本院不予支持。
关于争议焦点二，赵立彬认为与欣兴公司之间的租赁协议已经解除，主要理由为：1.因欣兴公司的原因导致租赁房屋消防验收未能通过，致使赵立彬签订合同的目的无法实现，根据合同法第九十四条第（四）项规定其可以行使法定解除权；2.双方合同约定欣兴公司擅自变更营业房位置而影响赵立彬经营使用或者擅自变更市场营业房的用途而影响其对租赁营业房经营使用的，赵立彬有权解除合同，现欣兴公司将消防通道出租给案外人变更为营业房使用，已违反了合同约定，其可以行使约定解除权；3.赵立彬于2014年9月26日致函欣兴公司解除合同，欣兴公司已于2014年9月27日收悉，根据合同法第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，即双方之间的合同已于2014年9月27日解除。本院认为：1.《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，涉案房屋未通过消防验收，并不必然导致合同目的无法实现，根据欣兴公司一审提交的证据以及安吉县公安局消防大队的反馈，涉案房屋经整改可通过消防验收，且现有证据并不能证明未通过消防验收系欣兴公司的原因，赵立彬无法证明欣兴公司存在违约行为，故其要求行使法定解除权的条件并未成就；2.双方合同约定，因欣兴公司擅自变更营业房位置而影响赵立彬使用的，赵立彬有权解除合同，现虽有证据显示部分消防通道为其他租户所占用，但不能证明系欣兴公司擅自变更消防通道为营业房而用于出租，且欣兴公司在第二次复函赵立彬时也明确表示愿意协助赵立彬进行整改，故赵立彬要求行使约定解除权的条件亦未成就；3.赵立彬主张涉案协议已于2014年9月27日解除，经审查，如前所述，赵立彬行使法定解除权和约定解除权的条件均未成就，同时根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，欣兴公司提出异议的期限亦未超过法定期限，对欣兴公司的主张应予以支持。综上，对赵立彬认为涉案协议已经解除的上诉意见本院不予支持。
关于争议焦点三，因赵立彬要求欣兴公司返还租金、保证金及赔偿相关损失的请求成立的前提是欣兴公司存在违约行为，现赵立彬不能证明欣兴公司存在违约行为，故对赵立彬的该项上诉请求亦本院不予支持。
综上，赵立彬的上诉理由依据不足，依法不能得到支持。原审判决认定事实清楚，法律适用和实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16186元，由上诉人赵立彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 费思杰
代理审判员 葛奕超
代理审判员 朱国斌
二〇一五年九月十八日
书 记 员 贾艳红