河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终230号
上诉人（原审被告）：房志建，男，1968年2月7日出生，汉族。
委托代理人：刘高登、高红军，河南航星律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审原告）：范玉芬，女，1962年12月28日出生，汉族。
委托代理人：许苗琴，河南大鑫律师事务所律师。一般代理。
原审第三人：宋彦慧，女，1983年2月26日出生，汉族。
上诉人房志建因与被上诉人范某、原审第三人宋彦慧房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2015）老民重字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人房志建及其委托代理人刘高登，被上诉人范某的委托代理人许苗琴到庭参加诉讼。原审第三人宋彦慧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2009年4月30日卖方房志建（甲方），买方范某（乙方）与中介方家家福公司之间签订一份房屋买卖中介合同。该合同约定：房志建自愿将坐落于洛阳市春都路申泰丽景26号楼4单元502号的房屋（以下简称该房屋）出售给范某。范某对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。该房屋基本情况：房屋性质商品房，权属证件号码未办，所有权人房志建，共有权人房志建，建筑面积78.9平方米。双方协商后的实际成交价格为人民币120000元，该房屋产权过户的相关费用由各自承担。房志建、范某、家家福公司三方在签订合同时，房志建、范某须向家家福公司各交纳中介服务费1200元。由范某交纳代办过户服务费300元。范某向家家福公司的交款约定：范某于2009年4月30日向家家福公司交付定金人民币2000元，剩余房款118000元于办理房产手续前交付家家福公司。家家福公司对房志建的付款约定：待该房屋过户手续办理完毕，且房志建、范某双方确认该房屋的相关费用交接清楚一个工作日内（遇节假日付款时间顺延）结算房款。房志建于本合同签订之日将房屋权属证明交于家家福公司代为保管，并承诺于2009年5月底前腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于范某，并于2009年5月底前将该房屋产权名下的所有户籍迁出，房志建、范某双方自行办理该房屋所发生的水、电、天然气、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。房志建须保证该房屋权属无争议、未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与房志建有关的权属纠纷或债务纠纷，由房志建负责解决并承担一切后果及违约责任。如房志建、范某任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向家家福公司支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的百分之三十五作为违约金。房志建办证费用由房志建全部承担，其中承担300元办证费用。范某承担房志建维修基金2000元，多出部分由房志建承担。过户费用按国家政策各自承担。过户前付清全部房款。房志建在2日内将该房屋所有手续交于家家福公司。待该房屋过户办理完毕，由家家福公司通知房志建、范某双方结件，5个工作日内任何一方拒不签结件单，则家家福公司有权按合同约定将房款支付房志建，或将房产证交于范某，并视为结件完毕。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，范某于2009年5月15日向房志建交纳购房定金3000元，房志建向范某出具收条一份。2009年5月20日，家家福公司向范某出具收据一份，载明：“今收到范某西工区春都路申泰丽景小区26-4-502房屋购房款壹拾壹万捌仟元整。”。房志建自认家家福公司（工作人员石西坤）分两次向其交付购房款（8000元＋5000元）13000元。随后，房志建将该房屋相关手续交付给范某，并把该房屋的房门两把钥匙交付给家家福公司（工作人员石西坤），但该房屋未实际交付，仍然由房志建实际占据使用至今。房志建于2013年3月13日向范某出具一份补充承诺书，该承诺书载明“我房志建于2009年4月30日在家家福公司与范某签订的该房屋售房合同，因我自身原因不再出售，由于时间推延过长，而且房子涨价，给造成了损失，我愿按房价双倍承担违约金。因未按合同办”。房志建及证明人高志锋均在承诺书上签名。2010年1月14日、2010年7月21日、2010年12月29日、2011年2月19日，范某向房志建的银行账户汇入4000元，用于支付本案争议房屋的银行按揭。房志建的《个人住房借款合同》特别签订条款第三十七条注明房志建的妻子鲁小垠系本案争议房屋的共有人。
原审另查明：2009年8月4日经洛阳市工商行政管理局西工分局同意核准，将家家福公司企业名称变更为洛阳合家房地产经纪有限公司，法定代表人为宋彦慧，经营期限止2012年1月1日，经营范围房地产信息咨询，房地产营销策划、房地产中介服务，自然人股东石文星变更为宋彦慧。2013年2月22日洛阳合家房地产经纪有限公司进行清算，清算组负责人为宋彦慧，成员为宋彦慧和范某。随后洛阳合家房地产经纪有限公司经洛阳市工商行政管理局西工分局核准予以注销。石西坤与范某系夫妻关系，石文星系石西坤与范某之子，石西坤是家家福公司员工。
原审认为：原告范某与被告房志建以及家家福公司之间所签订的房屋买卖中介合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应严格按照合同约定履行各自的义务。原告范某及家家福公司在合同的履行过程中并无不当之处，而被告房志建在将涉案房屋门钥匙和房屋相关资料交付给原告范某之后又以涉案房屋成交价格过低为由，拒不向原告范某交房，也不办理房屋过户手续的行为系严重违约行为，故应承担相应的民事责任。由于被告房志建在履行合同过程中以自己的行为（拒不交房和不办理房产过户手续）明确表示不愿再履行合同主要债务，同时以书面的形式（补充承诺）明确表示不愿再出售该房屋，给原告范某造成的损失愿按房价双倍承担违约金，根据法律相关规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。故应依法解除双方于2009年4月30日所签订的房屋买卖中介合同，由被告房志建承担其违约责任。关于被告房志建应承担违约金数额的确定，依据我国合同法相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，房屋转让价款为120000元，被告房志建实际收到原告范某给付的购房款共计16000元。原告范某称于2009年5月20日向家家福公司交付购房款118000元，虽然家家福公司对原告范某交付的该118000元表示认可并出据了收据，但原告范某与家家福公司之间存在利害关系，双方未能提供相关的转账凭证证明原告范某已向家家福公司实际交付该118000元，原家家福公司股东第三人宋彦慧亦未出庭，故法院对此情节不按实际损失考虑。鉴于此种情形，原审法院认为，原告范某主张被告房志建支付违约金240000元明显过高，综合本案案情，酌定将违约金调整至120000元（包含原告范某在此期间为涉案房屋支付的银行按揭款项），故被告房志建应返还原告范某购房款16000元，并向原告范某给付违约金120000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十八条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告范某、被告房志建和原洛阳家家福房地产经纪有限公司于2009年4月30日所签订的房屋买卖中介合同；二、被告房志建于本判决生效后十日内向原告范某返还购房款16000元；三、被告房志建于本判决生效后十日向原告范某支付违约金120000元；四、驳回原告范某其他的诉讼请求。本案受理费4900元，诉讼保全费2420元，共计7320元。由原告范某承担3172元，被告房志建承担4148元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，上诉人房志建不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误，适用法律不当。本案涉案房屋买卖合同为无效合同，一审按解除合同法律关系判决显然是错误的，违约金120000元的酌定系滥用自由裁量权，没有任何理由和法律依据。一、范某与中介方恶意串通损害了上诉人及其配偶的利益，依法该合同为无效合同。经查洛阳合家房地产经纪有限公司的备案信息发现，石文星是执行董事，宋彦慧和范某同为清算组成员，范某与宋彦慧关系密切，范某是石文星的母亲，而给房志建出具收据的是家家福的法定代表人石西坤，石西坤以范某的名义以明显低于市场的价格且借着中介公司的外衣，在明知上诉人无法单独处理夫妻共同财产、签订合同，也无法办理过户手续，与上诉人签订合同，其恶意串通，损害第三人利益明显。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该买卖合同无效。二、本案房屋买卖合同违反法律的禁止性规定，应为无效合同。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。房屋是夫妻共同共有财产，需要经双方都同意才能卖。本案中，因上诉人夫妻经常闹矛盾，上诉人的妻子对卖房行为并不知情，更谈不上同意，故涉案合同无效。三、本案涉案房屋的转让行为无法完成，合同目的不可能实现。本案涉案房屋是按揭房，不是完全产权，无法办理过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”，并且房屋转让是需登记的。如果没有登记，所有权没有转移，范某是不能善意取得的，只能依法追究上诉人的缔约过失责任或者违约责任。四、退一步说，即便合同有效，那么本案违约金120000元的酌定也系适用法律错误。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释《二》第二十九条第二款之规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中一审法院并未确定范某的实际损失是多少。按照上述法律规定，如果违约金确定为120000元，那么范某的损失至少应在360000元以上。一审法院未对范某的实际损失采取客观公正的方式予以核定，而直接酌定违约金120000元的判决显然证据不足，适用法律也存在明显错误。综上，请求撤销原审判决第（一）、（三）项，依法改判，本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。
被上诉人范某答辩称：一、答辩人与房志建所签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，答辩人已按合同全面履行合同义务，房志建也应按合同履行了大部分义务，并将交易房屋的所有证件、材料，包括其本人的身份证原件全部交于答辩人。现称合同无效，于法于理无据。房志建所有关于合同无效的抗辩，均无法推翻合同的有效性。二、房志建亲笔书写的补充承诺上明确写明是由于自身原因，不愿履行合同，并将违约赔偿金变更为240000元，事实也是如此。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以得到的利益。司法实践中，对房产的可得利益损失是房屋差价损失，转售利益损失等。在审理过程中，答辩人提供了涉案房屋的评估报告，差价损失相当于240000元，与承诺书中承诺的数额基本相当。一审对答辩人的损失认定为120000元，实际上是少了。房志建的上诉不能成立，应当驳回上诉。
原审第三人宋彦慧未陈述意见。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故房志建上诉称2009年4月30日签订涉案房屋买卖中介合同时，其配偶不知情及房屋为按揭贷款购买，合同应为无效的辩解，于法无据，本院不予采纳。房志建与范某、中介方家家福公司签订的房屋买卖中介合同是其真实意思表示，虽房志建对范某、家家福公司之间的关系提出异议，但未提交足以证明范某、家家福公司之间恶意串通，损害第三人利益之相关证据，故其上诉称房屋买卖中介合同无效，本院不予采纳。上诉人房志建明确表示不再履行房屋买卖中介合同，且被上诉人范某对一审判令解除房屋买卖中介合同未提出异议，故本案房屋买卖中介合同已实际解除，但房志建应依约承担违约责任。关于违约责任。根据合同约定，被上诉人范某应将购房款118000元交于家家福公司，鉴于被上诉人范某与家家福公司存在利害关系，且范某未能提供相关的转账凭证证明实际交付剩余房款。同时在二审的询问笔录中，范某对购房款的来源无法说清，作为洛阳合家房地产经纪有限公司清算组成员，在清算时对其支付购房款118000元是否清算也不知情，故本案无法认定其支付了购房款118000元。考虑到被上诉人范某只实际支付购房款20000元及承诺书是在房屋买卖4年后出具的事实，同时本案房屋买卖中介合同中已明确约定任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方支付房屋实际成交价的百分之三十五作为违约金，为衡平各方当事人的权益，本案按房志建房屋买卖中介合同的约定承担违约责任即43000元较宜。上诉人范某已支付的定金3000元、购房款13000元及后又支付的4000元，房志建应予返还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省洛阳市老城区人民法院（2015）老民重字第12号民事判决第（一）、（四）项及诉讼费分担部分；
二、变更河南省洛阳市老城区人民法院（2015）老民重字第12号民事判决第（二）项为房志建于本判决生效后十日内向范某返还购房款20000元；
三、变更河南省洛阳市老城区人民法院（2015）老民重字第12号民事判决第（三）项房志建于本判决生效后十日向范某支付违约金43000元；
二审受理费4558元，由上诉人房志建承担3558元，被上诉人范某承担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 吴爱国
审判员 索如意
审判员 赵淑婷
二〇一六年五月三十日
书记员 祁亚楠