宋体仿宋黑体江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审二民申字第048号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：石岭。
委托代理人：张闻宇，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托代理人：雍进，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：陈静。
委托代理人：徐海，泗洪县嘉信法律服务所法律工作者。
被申请人（一审被告）：刘翔宇。
再审申请人石岭因与被申请人陈静、刘翔宇排除妨害纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）（2013）宿中民终字第0332号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
石岭申请再审称：1.本案不应适用“买卖不破租赁”的规定。虽然刘翔宇与泗洪红利来置业有限公司（以下简称红利来公司）签订商品房买卖合同，支付了首付款，但没有办理所有权变更手续，未取得房屋的所有权。刘翔宇与王利之间、王利与徐永勇、石彦兵之间、徐永勇、石彦兵与石岭之间转让的是刘翔宇首付款的债权，并非房屋所有权。房屋的出租方应是房屋所有权人或其授权或准许的其他权利人，刘翔宇未经房屋所有权人红利来公司同意，与陈静签订房屋租赁协议，属无权处分，红利来公司将房屋出售给石岭，系对刘翔宇出租行为的否定，房屋租赁协议无效。2.陈静与刘翔宇的房屋租赁协议、陈静与ＸＸ的宾馆转让协议系在刘翔宇将首付款的债权转让王利后伪造。陈静在未签订转让协议取得宾馆相关权利的情况下先行承租房屋并支付全部租金，不符合交易习惯。陈静以借给刘翔宇的150万元获得宾馆所有权及10年的房屋租赁权，不符合市场规律，仅宾馆所有权即价值200万元。刘翔宇在与徐永勇的通话录音中提出房屋总价525万元，包含200万元的宾馆经营权，始终未提及房屋出租给陈静或宾馆转给陈静经营。在此前的刘翔宇诉红利来公司、徐永勇、石彦兵商品房买卖合同纠纷一案中，刘翔宇明确已将宾馆的经营权转给王利，宾馆实际经营人ＸＸ也做类似陈述，证明在2011年7月20日前不存在房屋已出租的事实。3.即使刘翔宇当时已占用房屋并获得使用权，在2011年7月20日后，其使用权也因购房合同中的相关权利已转让王利而消灭，刘翔宇与陈静之间的租赁协议超出了其使用权的期限，超出期限的租金应属房屋所有权人石岭所有。因当初租金的市场价格不明，为便于计算，石岭按利息计算方式主张房屋被占期间的损失，二审驳回该诉求，裁判严重失衡。综上，二审认定基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定再审本案。
被申请人陈静提交意见称：1.本案应适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定。法律并不排除房屋的管理人、使用人出租房屋，刘翔宇有权将自己实际占有并经营使用的房屋出租给陈静。涉案各方均为以房抵高息借款，石岭虽取得房屋产权证，但并未向红利来公司支付分文房款，债权转让一说无事实依据。2.陈静与刘翔宇的房屋租赁协议合法有效，伪造之说没有证据证明，石岭之前也从未就此提出异议。陈静与刘翔宇先就房屋租赁达成一致，再协商转让宾馆经营权，并无不当，租赁价格、租赁期限、经营权转让价格均符合当时的市场情况。刘翔宇在与徐永勇的通话无需涉及与陈静的房屋租赁，同时也不排除两者谈好后，刘翔宇再与陈静协商，陈静自愿退出并解除租赁合同。请求驳回石岭的再审申请。
本院审查查明：2010年9月6日，刘翔宇与红利来公司签订两份商品房买卖合同，向红利来公司购买位于泗洪县银河国际广场A05幢401号、402号房屋各1套，总房款386.7425万元。合同签订后，刘翔宇缴纳首付款193.5425万元，剩余房款未付。2010年10月初，红利来公司将上述房屋交付刘翔宇。刘翔宇对该房屋装修后用于宾馆经营，并于2011年5月30日经工商登记开设泗洪县安驿商务宾馆（以下简称安驿宾馆）。
2011年6月26日，刘翔宇与陈静签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给陈静。双方约定：租期自2011年6月1日至2021年6月1日；宾馆内的装修费用不少于130万元；合同期满后，室内装修归刘翔宇所有。同日，刘翔宇向陈静出具收条，确认收到陈静安驿宾馆房屋10年租金100万元，冲抵刘翔宇所欠陈静借款，并确认陈静对安驿宾馆装修投入约130万元。
因刘翔宇欠王利债务，王利又欠徐永勇、石彦兵债务，为抵销相互所负债务，各方经与红利来公司协商，于2011年7月20日在红利来公司办理上述房屋原商品房买卖合同换名手续。刘翔宇在红利来公司提供的两份空白《换名申请表》上签名，红利来公司收回原商品房买卖合同和不动产销售发票，在两份《换名申请表》“现客户姓名”栏内分别填写徐永勇、石彦兵，并由徐永勇、石彦兵与红利来公司重新签订该两套房屋商品房买卖合同。2011年10月26日，经与红利来公司协商，徐永勇、石彦兵不再购买上述房屋，石岭与红利来公司重新签订商品房买卖合同并向红利来公司出具欠条，确认除刘翔宇已付首付款外的剩余房款由其支付。红利来公司则通知石岭于2012年2月27日交房。2012年5月7日，石岭领取上述两房屋合并申领的房屋权属证书，登记房号为401室。
2012年9月18日，石岭向江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪县法院）起诉称：泗洪县银河国际广场A05幢401号、402号房屋由石岭向红利来公司购买，已办理产权登记手续。陈静、刘翔宇在没有任何依据的情况下占有该房屋并经营宾馆，石岭多次催要房屋未果。请求判令陈静、刘翔宇停止侵害、排除妨碍，立即从泗洪县银河国际广场A05幢401号房屋迁出，赔偿损失20万元，并承担本案诉讼费用。一审庭审中石岭陈述，损失构成为：总房款3821372元自2012年2月27日交房之日起至2012年9月27日期间产生的利息，按月息0.8%计算。
另查明：刘翔宇向红利来公司递交《换名申请表》后，并未与红利来公司办理退房手续，也未向王利交房，上述房屋仍由陈静实际占有，用于安驿宾馆经营。
还查明：刘翔宇与ＸＸ系安驿宾馆合伙人。2011年7月27日，ＸＸ与陈静签订转让协议，将安驿宾馆转让给陈静经营，转让费188万元，刘翔宇对此予以认可。2011年8月5日，ＸＸ与陈静办理投资人变更手续，安驿宾馆现登记的投资人为陈静，上述转让协议亦在当地工商机关一并备案。石岭陈述：购买涉案房屋时看过现场；当时安驿宾馆由刘翔宇经营，已经营1年；石岭还向刘翔宇提议，其所付款项除抵冲刘翔宇欠王利欠款外，再多付刘翔宇120万元，刘翔宇退出该房，但刘翔宇未同意。
泗洪县法院认为：刘翔宇虽就争议房屋与红利来公司签订商品房买卖合同，但未办理权属登记，未取得该房屋的所有权。该房屋登记在石岭名下，石岭系该房屋所有权人。刘翔宇占有该房屋，出租给陈静经营宾馆，侵害了石岭享有的物权。陈静、刘翔宇应当停止侵害并排除妨害。石岭要求陈静、刘翔宇赔偿损失，应当提供证据证明其因陈静、刘翔宇占有房屋实际造成的损失金额，但其未提供证据证明，而要求以月利率0.8%的计算标准计算购房款的利息损失，无事实及法律依据，故对石岭的该诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院于2012年12月14日作出（2012）洪民初字第2014号民事判决：（一）刘翔宇、陈静于判决生效之日起三十日内携所属物品从座落在泗洪银河国际广场A05幢401号房屋迁出；（二）驳回石岭的其他诉讼请求。
陈静不服一审判决，向宿迁中院提起上诉称：陈静与刘翔宇签订房屋租赁合同时，刘翔宇对房屋享有所有权，并占有、使用、经营。之后，石岭通过买卖取得房屋所有权，不能对抗陈静的租赁权。请求改判驳回石岭的诉讼请求。
宿迁中院二审认为：刘翔宇在2011年7月20日前实际占有并经营安驿宾馆，该宾馆占用的房屋确系刘翔宇本人购置，故在2011年7月20日前，刘翔宇有权出租涉案房屋。陈静于2011年6月26日与刘翔宇签订房屋租赁合同，且刘翔宇对2011年7月27日的宾馆经营权转让协议予以认可，应认定陈静已合法取得了安驿宾馆的租赁经营权。涉案房屋买受人在刘翔宇之后分别更名为徐永勇、石彦兵及石岭，应当认定在刘翔宇与王利之间、王利与徐永勇、石彦兵之间、徐永勇、石彦兵与石岭之间分别存在房屋买卖协议。石岭在购买房屋前明知房屋已被用于经营宾馆，也明知刘翔宇之后的各买受人均未实际占有房屋，加之陈静在王利更名登记前已租用该房屋，故石岭买受房屋且办理产权登记的行为不能阻却陈静对安驿宾馆的租赁经营权。石岭要求停止侵害、排除妨碍的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，该院于2013年6月13日判决：（一）撤销泗洪县法院（2012）洪民初字第2014号民事判决；（二）驳回石岭的诉讼请求。
石岭不服二审判决，向本院申请再审。
石岭、石彦兵在接受本院审查询问时陈述：ＸＸ与刘翔宇是合伙人；ＸＸ与王利是兄弟，王利是石岭的侄女婿；王利向徐永勇、石彦兵、石岭分别借款170万元、138万元、80万元，共计390万元，再借给ＸＸ、刘翔宇用于宾馆装潢，当时口头约定还不了钱以宾馆抵债；刘翔宇资金链断裂后无法向王利还债，就把购房合同退了，填写了换名申请表，将购房人姓名改为徐永勇和石彦兵，徐永勇、石彦兵与红利来公司重新签订购房合同，内容与原来刘翔宇与红利来公司签订的合同相同，剩余房款由徐永勇、石彦兵向红利来公司出具欠条。徐永勇后来要退出，徐永勇的钱由石彦兵还，石彦兵向徐永勇出具170万元的欠条，向红利来公司出具190万元的欠条。后来又整个都转给石岭。红利来公司现已起诉石岭，要求支付欠款，并按其向红利来公司出具的190万元欠条还款付息，并支付违约金。
本院认为：刘翔宇与红利来公司签订涉案房屋商品房买卖合同后，虽然仅支付首期购房款，未付清余款，但由于红利来公司于2010年10月初即交付房屋，依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条之规定，刘翔宇自红利来公司交房之日起，即享有对涉案房屋占有、使用、收益的权利。因此，刘翔宇虽然不是涉案房屋所有权人，却是合法的用益物权人，其与陈静签订房屋租赁合同，不构成无权处分，也无须经过红利来公司事先同意或事后追认。陈静基于刘翔宇与红利来公司订有商品房买卖合同、合法占有涉案房屋并在其中开设安驿宾馆的事实，有理由信赖刘翔宇系涉案房屋合法出租人，且陈静除支付刘翔宇10年房租100万元外，还支付了添附在房屋上的装修物折价款130万元，并实际占有涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款之规定，陈静构成对涉案房屋用益物权的善意取得。综上，刘翔宇与陈静就涉案房屋订立的房屋租赁合同不违反法律、行政法规强制性规定，当属有效，石岭提出的该项申请再审理由不能成立。
刘翔宇向红利来公司申请办理商品房买卖合同换名手续以抵偿所欠王利债务，红利来公司收回刘翔宇持有的商品房买卖合同和不动产销售发票，依次与王利、徐永勇、石彦兵、石岭办理商品房买卖合同换名手续，并最终由石岭与红利来公司重新签订涉案房屋商品房买卖合同。在石岭取得房屋权属证书之前，经红利来公司同意，刘翔宇与王利、徐永勇、石彦兵、石岭办理连环换名手续，其目的都是以刘翔宇与红利来公司所签涉案房屋商品房买卖合同项下首付款债权抵偿相互间所负债务，该合同项下原刘翔宇所欠剩余房款，仍由买受人向红利来公司支付。因此上述换名行为，既不是刘翔宇、王利、徐永勇、石彦兵、石岭之间针对涉案商品房的连环买卖行为，也不是刘翔宇、王利、徐永勇、石彦兵、石岭之间依次转让首付款债权的债权转让行为，而是各连环买受人将各自与红利来公司所订商品房买卖合同项下的权利义务概括转让于其他债权人以抵销自己债务的合同权利义务概括转移行为，符合《中华人民共和国合同法》第八十八条关于“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定。故而石岭认为刘翔宇与王利、王利与徐永勇、徐永勇与石彦兵、石彦兵与石岭之间转让的是刘翔宇首付款债权的申请再审理由不能成立。
涉案房屋最终由石岭取得房屋权属证书，发生物权变动的法律后果，但设定于该房屋上的用益物权具有独立性，依据《中华人民共和国物权法》第一百二十条“所有权人不得干涉用益权人行使权利”、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，石岭认为自己是涉案房屋所有权人，要求陈静停止侵害、排除妨碍、迁出涉案房屋，于法无据，二审法院判决驳回其诉讼请求并无不当，石岭的该申请再审理由亦不能成立。
石岭与红利来公司之间的商品房买卖合同签订于2011年10月26日。此前，刘翔宇与陈静已于2011年6月26日签订房屋租赁协议，ＸＸ与陈静已于2011年7月27日签订安驿宾馆经营权转让协议，收取陈静转让费188万元。ＸＸ与陈静还于2011年8月5日在当地工商机关办理了投资人变更手续，双方签订的安驿宾馆经营权转让协议亦一并备案。作为理性经济人，石岭在签订商品房买卖合同前已经察看过房屋现场，知晓安驿宾馆正在经营，只要进一步尽到审慎的注意义务，再向当地工商机关进行查询，便可知晓安驿宾馆投资人与实际经营人均为陈静的事实。因此，石岭以刘翔宇、ＸＸ此前未曾提及房屋出租及宾馆转让等事实为由，否定刘翔宇与陈静所订房屋租赁协议、ＸＸ与陈静所订宾馆经营权转让协议的效力，甚至认为上述协议均系伪造，无证据证明，其该申请再审理由同样不能成立。
陈静以10年房租100万元取得涉案房屋10年承租权，该权利的性质为用益物权，而非安驿宾馆所有权。陈静取得安驿宾馆经营权源于与ＸＸ所订宾馆经营权转让协议，且须再支付转让费188万元。故石岭认为陈静以150万元获得安驿宾馆所有权及涉案房屋10年租赁权，没有事实依据。石岭主张陈静取得涉案房屋用益物权所支付的对价明显低于市场正常交易价格，但未提供证据证明，其该项申请再审理由亦不能成立。
刘翔宇与陈静所订房屋租赁协议约定的租期为10年，未超过《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定的最高租赁期限20年，合法有效。石岭取得涉案房屋所有权后，因该房屋上设定的用益物权期限尚未届满，石岭尚不能占有使用该房屋，但依法取得收取相应房屋收益的权利；因刘翔宇已向陈静收取全部租金，故石岭有权向刘翔宇主张涉案房屋相关租金损失，但无权向陈静主张。一、二审中，石岭主张已付房款利息损失，无事实和法律依据，一、二审判决均未支持，并无不当。石岭申请再审认为房屋租金损失与利息损失仅为计算方式不同，但由于两项损失所依据的基础法律事实不同，诉因与诉由亦不相同，故房屋租金损失属于新的诉讼请求，本案理涉于法无据，石岭可另案向刘翔宇主张权利。
综上，石岭的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回石岭的再审申请。
审 判 长 张戎亚
审 判 员 周建会
代理审判员 陆轶群
二〇一四年六月十一日
书 记 员 张璐璐