湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第517号
上诉人（原审原告）何卫国。
上诉人（原审原告）吴顺利。
两上诉人共同委托代理人龙爱群，桂阳县东升法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）郴州市耀华房地产有限公司。
法定代表人廖瑞长，该公司董事长。
委托代理人刘井生，湖南志浩律师事务所律师。
上诉人何卫国、吴顺利因与被上诉人郴州市耀华房地产有限公司（以下简称“耀华公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2013）桂阳法民初字第942号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人何卫国、吴顺利及其委托代理人龙爱群，被上诉人郴州市耀华房地产有限公司的委托代理人刘井生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：一、2009年6月1日，桂阳县商务局（甲方）与耀华公司（乙方）签订了一份《高星级酒店及附属商住楼招商引资协议书》，协议约定：1、由甲方向县政府报请成立项目协调小组，并在甲方机关办公场所设立项目协调小组办公室，负责对本项目的督促、指导、协调和服务工作，确保项目建设顺利进行；2、耀华金都汇项目（在招商引资协议中以“桂阳金桂园”为暂用名）由乙方投资开发，甲方给予乙方一定的优惠政策。其中协议中优惠政策第5条规定：甲方负责报请县政府出面协调该重点建设项目施工前达到“三通一平”条件，并负责协调供电（供水）部门为该重点建设项目提供围墙外输水管道、取水口和外线电源及变压器（桂阳县商务局证实前述四项耀华公司不承担费用）以及该项目建设及营业用电、用水价格优惠政策；3、协议还就其他事项作出约定。该协议有甲乙双方签名盖章，桂阳县人民政府以见证方一并在该协议书上签字盖章。
二、2011年11月4日，何卫国、吴顺利与耀华公司双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：何卫国、吴顺利以3012.12元／平方米向耀华公司购买金都汇第E幢1002号商品房，建设面积143.67平方米，总房款432751元。合同第八条约定了交房时间及免责事由：耀华公司承诺在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给何卫国、吴顺利使用。免责事由：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、按附件四执行。附件四即主合同补充协议。附件四第三条房屋交付第2小点约定：如因非出卖人原因如：遭遇战争、自然灾害等不可抗力、政府及新法律法规变化、买受人未付清全部购房款、非出卖人不能控制的事件等造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约。主合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任的处理方式：逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。由于房管局对金都汇E栋的房屋面积作了两次预测，双方签合同的房屋面积是第一次预测面积，与第二次预测面积存在误差，因此双方口头达成协议，将房屋的总价款调整为434168元。何卫国、吴顺利于合同签订当日向耀华公司交清了全部房款434168元。
三、耀华公司于2010年6月8日开工建设金都汇一期E栋，2011年10月20日取得商品房预售许可证，2012年8月30日向桂阳县建设局递交了《桂阳县建设工程主体验收申请表》。由于水、电没有安装到位，至2012年12月30日耀华公司交房期满日没有通过验收，直到2013年9月12日才通过验收，并于2013年10月28日到建设主管部门办理好建设工程竣工验收备案。
四、2012年12月26日耀华公司因金都汇项目第一期商住楼E栋即将交付业主使用及宾馆要进行装修、安装，但外架电尚未布置到位，向桂阳县该项目指挥长邱ⅹⅹ（系该县人大常委会主任）提交报告，要求按《高星级酒店及附属商住楼招商引资协议书》第三条第5款的要求给予提供外线电源及变压器并免费办理相关手续。2012年12月27日桂阳县该项目指挥长邱ⅹⅹ在报告中批示：金都汇项目系市、县重点工程，请县电力局邓ⅹⅹ局长按有关协议要求，给予支持解决。2013年3月18日桂阳县委书记李ⅹⅹ在县演艺中心5号会议室主持召开有县级相关领导及本县有关部门负责人参加的2013年中国（郴州）国际休闲旅游文化节部分项目建设调度会议，会议要求：“电力局尽快解决金都汇高压输变电设备的配备安装、供电管道接口的接入；自来水公司切实解决金都汇供水管道供水不足的问题”。2013年4月16日桂阳县委常委、常务副县长黄ⅹⅹ在县政府办358会议室主持召开有相关人员参加的金都汇高星级酒店项目建设调度会议，会议要求由县电力局制定工作方案，在2013年5月10日前完成金都汇的变压器安装，费用另行协商解决。2013年5月22日桂阳县委副书记、县长庹ⅹⅹ率政府办县直有关单位负责人在现场察看金都汇项目建设进展情况后，在金都汇项目部会议室召开项目建设工作调度会议，会议要求：金都汇双电源问题，由电力局尽快解决，经费由县政府按原招商合同条款出150万元，其他部分由县电力局负责解决。至2013年9月16日国网湖南桂阳县供电公司为金都汇项目安装好双电源及变压器，并正常供电。
五、桂阳县自来水有限公司于2013年9月初为耀华公司开发的金都汇项目安装一个200MM的取水口并安装80MM毫米口径水表二个，因费用问题耀华公司与桂阳县自来水公司未达成协议，到目前金都汇项目一期E栋住宅楼用水尚未直接并入桂阳县自来水公司的输水管道。
因双方就违约金问题协商不成，何卫国、吴顺利向法院起诉，请求判令耀华公司依约支付逾期交房违约金42193元（按购房款的万分之五从2013年元月1日起计算至2013年7月15日止），并负担本案的诉讼费用。
原审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点一，《附件四：合同补充协议》中第三条第2点中“非出卖人不能控制的事件造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约”的规定是否有效。《商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》是耀华公司预先拟定的，在预售商品房过程中重复使用的合同，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，该合同属于格式合同。《附件四：合同补充协议》中第三条第2点中“非出卖人不能控制的事件造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约”，现双方对该条款的理解存在分歧，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。按照通常理解，能控制的原因不能成为免责的理由，所以耀华公司在庭审中解释“非出卖人不能控制”是笔误，其真实意思为“非出卖人所能控制”，该解释更符合通常理解，该条款的真实意思为：非出卖人所能控制的事件等造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约。在主合同《商品房预售合同》中多处出现“按附件四执行”的字样，因此，何卫国、吴顺利称对附件四不知晓不能成立。附件是主合同的一部分，何卫国、吴顺利在主合同上签字就是对附件四的认可。主合同及附件四不具备合同法所规定的无效的情形，是有效合同。依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应当全面履行各自的义务。
本案争议的焦点二，耀华公司未能在2012年12月30日前将房屋交付何卫国、吴顺利，是否构成违约。耀华公司是否构成违约，应当以本案的事实为依据，对照双方当事人的合同约定，看是否有违约事实的发生。从本案查明的事实可以看出：直到2012年12月30日耀华公司交房期满日，供电部门还未为金都汇项目安装好外线电源及变压器（直到2013年9月16日才安装好并正常供电），直到2013年9月初供水部门才为金都汇项目安装取水口及水表。按照招商引资协议的约定为金都汇项目提供围墙外输水管道、取水口和外线电源及变压器是由政府有关部门与供电、供水部门协调，何时能够协调好并安装到位，耀华公司无法控制。由于水、电不能及时安装到位，耀华公司虽然于2012年8月30日向主管部门申请验收，但不能及时通过竣工验收，导致耀华公司在约定的最后交付房屋期限2012年12月30前不能交付房屋。耀华公司不能按时向何卫国、吴顺利交付房屋是其所不能控制的原因，按照合同约定不视为耀华公司违约。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“驳回原告的诉讼请求。本案案件受理费198元，由原告何卫国、吴顺利负担”。
上诉人何卫国、吴顺利不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八、九条约定的房屋交付期限和违约责任合法有效，被上诉人的免责事由根本不成立；二、附件四《合同补充协议》未经上诉人签名认可，是被上诉人单方面的店堂告示，该协议中有关免责条款完全免除被上诉人的责任，排除了上诉人的权利。根据合同法第四十、四十一条之规定应当认定为无效并作出对被上诉人不利的解释；三、被上诉人延迟交房已构成严重违约，一审判决歪曲事实，判决不公。请求二审：一、撤销（2013）桂阳法民初字第942号民事判决；二、判令耀华公司按合同约定每日万分之五支付上诉人逾期交房违约金42193元（暂计至2013年7月15日）；三、判令被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人耀华公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审予以维持。
本院二审查明：一、上诉人何卫国在二审庭审中陈述其在与耀华公司签订《商品房买卖合同》时看到过附件四即《合同补充协议》；二、一审中，湖南桂阳金煌管道煤气有限公司出具证明耀华公司于2012年9月申请燃气施工，但因施工繁忙，湖南桂阳金煌管道煤气有限公司直到2013年8月才进行用气设施施工。其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》是否有效，被上诉人耀华公司是否违约。本案中，上诉人何卫国、吴顺利与被上诉人耀华公司于2011年11月4日签订的《商品房买卖合同》主文中有五处提到“按附件四执行”，且上诉人何卫国在二审中也陈述其在签订合同时看到过附件四《合同补充协议》。上诉人何卫国、吴顺利在《商品房买卖合同》上签字应当视为对主合同及所有附件的认可，且附件四《合同补充协议》内容不违反法律规定，应当认定为有效。双方对于附件四《合同补充协议》中第三条第2点的理解存在争议，原审法院按照通常理解来认定该项约定的真实意思并无不当。根据该项约定，非被上诉人所能控制的事件造成出卖人逾期交付房屋的，不视为被上诉人违约。本案中，被上诉人于2012年8月30日便提交了竣工验收申请，但由于政府有关部门并未按照招商引资协议的约定与供水、供电部门协调好，水电不能安装到位，且燃气公司也未在接到被上诉人申请后及时组织燃气管道施工，导致被上诉人不能及时通过竣工验收并按期向上诉人交付房屋。期间，被上诉人耀华公司积极向县委、县人大、县政府及相关部门反映情况，请求协调处理。通过相关部门的协调，该项目最终于2013年9月12日验收合格。因此，被上诉人不能按合同约定的交房时间交付房屋是由于其不能控制的事件导致的，根据《合同补充协议》的约定，不应视为被上诉人违约。上诉人何卫国、吴顺利认为被上诉人耀华公司构成违约，应承担逾期交房违约金的上诉主张不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费855元，由上诉人何卫国、吴顺利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡桐辉
审 判 员 蒋向京
代理审判员 何伦康
二〇一四年八月十三日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。