北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字39058号
原告（反诉被告）王X1，男，1959年2月8日出生，个体工商户.
委托代理人彭彦斌，北京市金洋律师事务所律师。
原告（反诉被告）王X2，男，1986年8月3日出生。
委托代理人彭彦斌，北京市金洋律师事务所律师。
被告（反诉原告）许X，男，1964年9月4日出生，个体工商户。
委托代理人张新，北京天稳律师事务所律师。
原告（反诉被告）X1、原告（反诉被告）X2与被告（反诉原告）X（以下均简称姓名）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员白小莉独任审判，公开开庭进行了审理。王X1、王1与王X2共同委托代理人彭彦斌，许X委托代理人张新，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王X1、王X2诉称：许X与案外人王X3于2005年9月2日签订《温特莱中心商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定王燕将其位于XXX单元房屋（以下简称涉案房屋）出租给许X。2009年1月21日，王X3将涉案房屋产权转让给我们，租赁合同约定由我们承接。合同期满前，双方未因合同履行发生纠纷。合同期满前的半年内，我们多次与许X洽谈房屋续租事宜，终因双方意见差距较大未能达成一致。合同届满前7日内，我们曾就房屋交接事宜与许X沟通，但其表示不准备按照合同约定按期移交。此后，我们向许X发出律师函，提示其不按期交房的法律后果。至2013年9月1日，合同届满之时，许X仍拒绝移交房屋并拒绝搬出。2013年9月12日下午，我们依据合同要求许X搬离，但其仍强行占有商铺，拒不搬离。故我们诉至法院，要求许X：将涉案房屋内属于其所有的服装等物品搬离；按照租赁合同中《房屋交接单》与我们办理返还房屋交接手续；向我们支付非法占有涉案房屋期间的”拖期”租金（依据《租赁合同》第11条约定，自2013年9月2日起至实际交付房屋之日止，按照日租金2822元的1.5倍标准计算）；赔偿我们经济损失28万元。
许X辩称：我一直在等待王X1、王X2的报价，并非故意拖延。2013年春节过后，我多次找到王X1商谈续租事宜，王X1均表示同意。2013年8月23日，王X1突然提出要求上调房租，但未说明提高的具体数额，我表示需要与其他合伙人商议，并未拒绝王X1、王X2的要求。之后我一直在等待最终明确的报价。根据房屋租赁合同约定，我有优先续租权，在王X1、王X2继续对外出租房屋的情况下，应告知我对外租赁的价格，并在同等条件下保证我的优先续租的权利。我同意按正常租金标准支付9月2日至9月15日的租金，但我一直在等待报价并表达了续约的意愿，故不同意按1.5倍标准支付。2013年9月16日，王X1、王X2纠集多人来到涉案房屋内，对屋内设施和商品进行了破坏，并对我的员工造成了人身伤害。事后发现屋内12万元人民币丢失。为保存房屋内被毁损的状态，方便公安机关调查取证，我封存现场至今。在此期间，我未开门营业，故不应支付租金。我已经租用涉案房屋长达8年之久，对于这样一个稳定的租赁关系，租赁双方都是非常满意的，没有及时沟通是纠纷的主要原因，而租金是可以商量的合同条款。另外，租赁期满，王X1、王X2不同意继续租赁，应将保证金返还。故不同意二人的诉讼请求，并提出反诉，要求X1、王X2返还租赁保证金257500元。
X1、王X2针对许X的反诉辩称：依据合同关于保证金及违约责任的规定，许X到房屋租赁期限届满后，没有依约返还房屋并办理交接手续，已经构成根本违约和实质违约，没有理由再要求返还保证金。另外，许X始终没有明确告诉我们要继续承租，目前情况是我们对涉案房屋有一个自己经营的打算，许X应当遵守合同。
经审理查明：2005年9月2日，案外人王X3作为出租方（甲方）与许X作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租、乙方承租的商铺为涉案房屋，建筑面积153.48平方米。用途为商业，仅供乙方自营服装销售之用。租赁期限为八年，起租日从2005年9月2日起至2013年9月1日届满。租赁期限内年租金为103万元，乙方每三个月交纳一次，在每次到期之前十五天缴付。保证金相当于3个月租金，即257500元。承租方不得以保证金抵付房租。如承租人全部履行本租约的各项条款，在租约届满，承租方交还所租房屋，并结清各项费用后，十天内将保证金退还承租人，不计利息。乙方如决定在本合同期满后续租商铺，必须在本合同终止前3个月书面通知甲方重新续订租约，条件由双方洽谈另订。乙方有优先承租权。租赁期届满或因本合同提前终止，乙方应于届满日或终止日如期迁出，逾期未迁出，甲方有权进入该房屋。该房屋内所有装修、设施和物品属装修等不可移动财产的，归甲方所有；属可移动财产的，甲方有权将该等财产送交拍卖公司进行拍卖，拍卖所得优先偿还乙方欠租，如未能清偿，甲方有权继续追偿。如果乙方违反本租约的任何条款以及签署的各种文件协议，甲方有权解除合同，责令乙方迁出。乙方应在接到书面迁出通知时，7日内迁出完毕。房租结算到实际迁出日。乙方违反本合同，致使本合同终止解除，甲方将没收乙方所缴纳保证金，不予退还。如本租约到期，乙方不能退房而又未预先提出办理续约手续，即为拖期。拖期租金为正常租金的150%。
合同签订后，双方即开始履行。2009年1月，王X3将涉案房屋转让给王X1、王X2，现二人系涉案房屋登记的产权人。2013年9月22日，王X3向本院提交关于《租赁合同》履约情况说明，说明租赁合同中约定的权利义务已经与其无关。许X对于租赁合同主体变更为王X1、王X2予以认可。
2013年8月26日，王X1、王X2委托律师向许X发出律师函，要求许X在合同届满日前做好交接的一切准备，避免到期日因未能做好准备而不能正常交接。并提醒其如不依约如期迁出的，可能构成违约，保证金将依法不予退还，拖期租金将按照合同租金的一点五倍计算。
庭审中，双方均确认租赁合同于2013年9月1日届满，许X租金交至该日，现涉案房屋在许X控制之下。许X称其自2013年9月16日之后就不经营了。王X1、王X2认可其收取了许X257500元保证金。
庭审中，王X1称：”双方在合同期内合作的很好，合同要到期时，许X始终没有明确说续租不续租。后来合同到期后，许X不走，也没有明确说续租。今年9月3日已经超期了，我去找他们，他们也没有明确说续租。9月16日，我按照合同约定收回房屋，许X不同意。......关于优先承租权，我一直都给他这个权利。我们在八月九月份一直在找许X谈，许X始终没有一个明确的意见。”许X称：”王X1的陈述比较中肯，双方是进行过协商，但是由于沟通不畅，双方没有谈到租金，许X始终没有说不续租，等着王X1报价，王X1也没有明确给一个租金标准。”
庭审中，王X1、王X2提交王X1与案外人史X签订的《商铺租赁合同》、转账单、协议、解除协议等证据，用以证明由于许X逾期交还涉案房屋，导致其产生损失28万元。许X对上述证据真实性均不予认可。
上述事实，有《租赁合同》、房产证、情况说明、律师函及双方当事人陈述等在案为证。
本院认为：王X1、王X2取得涉案房屋产权后，承继王X3在租赁合同中的权利义务，成为租赁合同的出租人一方。该合同约定对王X1、王X2及许X均具有约束力。现租赁合同已经到期，许X未按照合同约定提前三个月书面通知重新续订合同，且双方就续租事宜亦未达成一致，故租赁合同因到期而终止。合同终止后，许X即应向王X1、王X2交还房屋，许X逾期未交还房屋的行为不仅违反了合同约定，同时也侵犯了王X1、王X2对涉案房屋的所有权。许X已经在涉案房屋内经营八年的事实不足以构成其违反合同并侵犯他人物权的合理事由。优先承租权应当依约行使，并不得侵犯出租人物权，许X作为承租人，应当在合同期满前积极与房屋权利人协商续约，许X未在合同期满前按照合同约定行使优先承租权，现其再主张优先承租权已无任何依据。双方租赁合同对合同终止后房屋交接及拖期租金标准已经做出明确的约定，许X至今仍占有涉案房屋并不予交接缺乏依据，王X1、王X2依据合同约定向许X主张交还房屋并给付拖期租金于法有据，本院予以支持。许X关于其未利用涉案房屋进行经营故不同意支付租金的答辩意见缺乏依据，本院不予采纳。关于租赁保证金，本案情况并不符合保证金不予退还的情形，故王X1、王X2仍应退还保证金，退还时间应为许X实际交接房屋之日后十日内。关于王X1、王X2所主张的损失，其现有证据不足以证明与许X的行为之间存在直接关联性，且1.5倍拖期租金的约定对许X已经是一种惩戒，故本院不再另行支持赔偿损失的请求。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）许X于本判决生效后十日内将XXX单元房屋腾空并交还原告（反诉被告）王X1、王X2。
二、被告（反诉原告）许X于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）王X1、王X2”拖期租金”（自二○一三年九月二日起至实际交还房屋之日至，按照每日四千二百四十四元标准计算）。
三、原告（反诉被告）王X1、王X2于被告（反诉原告）许X实际交还房屋之日后十日内向被告（反诉原告）许X返还租赁保证金二十五万七千五百元。
四、驳回原告（反诉被告）王X1、王X2的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4985元，由原告（反诉被告）王X1、王X2负担2385元（已交纳），由被告（反诉原告）许X负担2600元（王X1、王X2已预交，许X于本判决生效后七日内给付王X1、王X2）。
反诉案件受理费2581元，由原告（反诉被告）王X1、王X2负担（许X已预交，王X1、王X2于本判决生效后七日内给付许X）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院.
审判员 白小莉
二〇一三年十一月二十八日
书记员 陈 峰