河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第1669号
上诉人（原审原告）：洛阳矿中重型机械设备有限公司。
法定代表人：崔景玲，总经理。
委托代理人：刘国琳、苑成伟，河南王城律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审被告）：洛阳丰基机械设备有限公司。
法定代表人：徐宁，总经理。
委托代理人：陈军，洛阳市涧西天津路法律服务所法律工作者。特别授权。
上诉人洛阳矿中重型机械设备有限公司（以下简称矿中公司）与被上诉人洛阳丰基机械设备有限公司（以下简称丰基公司）场地租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（以下简称原审法院）（2014）西民二初字第420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人矿中公司的委托代理人刘周琳、苑成伟、被上诉人丰基公司的法定代表人徐宁及其委托代理人陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：矿中公司（甲方）与丰基公司（乙方）双方于2008年11月11日签订了《租赁场地租赁协议》一份，该协议主要约定：“一、矿中公司将露天场地（跨度16.5米，长度100米）及房屋和设备租赁给丰基公司使用。二、租赁期限从2008年11月30日至2018年11月30日，共10年；租金每年10万元，每年11月30日首付3万元，5月30日付4万元，11月30日付尾款3万元及第二年首付款3万元，以此类推。三、丰基公司在租赁期间应爱护设备，保证公共卫生；若矿中公司需要施工建设，矿中公司、丰基公司双方协商，丰基公司应无条件配合。丰基公司在租赁期间不得转租他人，不得随意终止合同（特殊情况外乙方提前三个月通知甲方），若以上所发生的情况造成的经济损失由丰基公司承担。”该协议签订后，双方一直按照协议的约定履行各自的权利与义务直至2011年12月。之后，矿中公司认为丰基公司自2012年1月1日开始至今，未按照协议约定交纳租金。而丰基公司则认为2013年1月2日，其已经从该场地搬出，欠矿中公司的租金也就是从2012.1到2012.12，共12个月租金。双方为此问题各执一词，无法达成一致意见，矿中公司起诉来院。
另查明：庭审中丰基公司提供了视频资料，矿中公司认为，丰基公司系偷拍，不予认可。
原审法院认为：矿中公司、丰基公司于2008年11月11日签订的《租赁场地租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，予以确认。双方当事人应当按照该协议约定履行各自的权利与义务。本案中，双方的争议焦点在于丰基公司是否于2013年1月2日搬出该租赁场地。根据丰基公司在庭审中提交的视频资料来看，矿中公司聘用的厂长陈天河对丰基公司于2013年1月搬出该租赁场地的情况予以肯定。另外，根据该租赁场地的电表历月抄表清单来看，该租赁场地自2013年1月2日至2014年3月6日之间的用电量为0度。综合来看，丰基公司所述其已在2013年1月2日搬出该场地的主张应当属实。但是由于双方签订的《租赁场地租赁协议》中有明确约定“乙方在租赁期间不得转租他人，不得随意终止合同（特殊情况外乙方提前三个月通知甲方），若以上所发生的情况造成的经济损失由乙方承担。”丰基公司并没有证据证明其已经依照协议约定履行了提前三个月通知原告矿中公司的义务，故丰基公司应当向原告矿中公司支付该三个月的租金作为矿中公司经济损失的补偿。关于矿中公司主张的丰基公司提供的两段视频资料系偷拍，来源不合法，不应予以采信的问题，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条的规定明确了两点非法证据的排除原则：（一）、该证据的取得侵害了他人的合法权益；（二）、该证据的取得方法被法律所禁止。丰基公司提供的视频资料虽系偷拍，但是并未违反法律强制规定以及侵害他人的合法权益，依法应属有效证据。关于原告矿中公司所诉16400元的材料款的问题（包含在租赁费中），由于双方达成的协议并未明确约定该款项的支付方式，且材料款与本案租赁合同不属于同一法律关系，该问题本案不予处理，矿中公司可就该材料款另行提起诉讼。综上所述，矿中公司要求解除双方于2008年11月11日签订的《租赁场地租赁协议》于法有据，予以支持。丰基公司应当依租赁协议约定支付矿中公司2012年1月至2013年3月，合计15个月的租金，共计125000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除矿中公司、丰基公司双方于2008年11月11日签订的《租赁场地租赁协议》。二、洛阳丰基机械设备有限公司于本判决生效后十日内支付拖欠洛阳矿中重型机械设备有限公司的125000元租金。三、驳回洛阳矿中重型机械设备有限公司的其他诉讼请求。如果洛阳丰基机械设备有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5720元，由洛阳矿中重型机械设备有限公司承担2000元，洛阳丰基机械设备有限公司承担3720元（诉讼费用矿中公司已先行垫付，待执行时由丰基公司向矿中公司一并清结）。
宣判后，矿中公司不服，上诉称：一、2008年11月11日，矿中公司与丰基公司签订租赁期限为十年的场地租赁合同，约定每年缴纳租金10万元，丰基公司2012年至今未付租金。丰基公司在租赁期间无故中止合同，不履行支付租金的义务，一审法院应当判令其履行支付租金的义务，并且承担违约责任即租金利息。而一审法院仅凭我方不予认可的丰基公司提交的视频资料认定案件事实，显然是错误的。二、一审法院认定丰基公司以其加工费冲抵拖欠的租金，而对于丰基公司拖欠矿中公司的材料款16400元不予认定，其判决有失公平，于法无据。丰基公司拖欠矿中公司租金共计378333元（2014年9月30日止），扣除加工费100000元，加上丰基公司用矿中公司款为16400元，一审法院应判决丰基公司偿还矿中公司租金共计294733元。因此，一审法院未认定丰基公司支付矿中公司材料款而拖欠矿中公司租金中扣除了加工费有失公允。综上，请求：一、撤销（2014）西民二初字第420号民事判决第2项，改判丰基公司支付拖欠矿中公司的而租金294733元；二、一、二案件诉讼费由丰基公司承担。
丰基公司答辩称：一、一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，使用证据恰当，责任确实合理，审判程序合法。因此，洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第420号民事判决合理合法，请求二审法院依法维持原判。二、关于证据，丰基公司在一审中不仅向原审法院提交了视频资料，而且还有租赁场地的电表抄表清单以及矿中公司2013年5月17日缴纳的电费发票作为佐证，证明丰基公司在2013年1月2日已搬出了租赁场地。三、关于矿中公司所提材料款问题因其与租赁合同不属于同一法律关系，请二审法院查明。综上，矿中公司的上诉请求无理，原审法院判决正确，请求二审法院依法公断。
二审庭审时，矿中公司与丰基公司双方均认可截至目前，丰基公司仍有部分生产设备未搬出租赁场地，丰基公司认为未拉走的原因是双方出现纠纷后，矿中公司拒绝让丰基公司拉出设备。同时在庭审中，丰基公司就为何提前解除合同解释为：“因为场地是露天的，影响公司发展。我们提出让他们把场地卖给我们，他们不同意，我们才考虑解除合同另行找场地”。二审查明其余事实与一审查明事实一致。
本院认为：矿中公司与丰基公司在《租赁合同》中约定，“不得随意终止合同（特殊情况外乙方提前3个月通知甲方），若以上所发生的情况造成的经济损失由丰基公司承担。那么何谓本案的“特殊情况”，合同中对此未明确约定，应视为约定不明，约定不明的按照法律规定。根据《合同法》第九十四条的规定，合同解除的法定条件有三个：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。丰基公司提出的解除合同的理由，均不符合上述三个法定条件。因此原审认为本案的焦点仅在于丰基公司是否于2013年1月2日搬出该租赁场地不当，本院予以纠正。法律之所以规定合同解除的法定条件，就是为了保护交易安全，规范民事行为，保护守约者的权益。本案丰基公司先是在租赁期间内违约长达一年未交租金，后又在未能与矿中公司达成一致意见的情况下，擅自解除合同，丰基公司对该合同不能继续履行存在过错。但是矿中公司在丰基公司提出提前解除合同的情况下，未能采取公平、合理的方式与丰基公司进行协商，造成租赁合同未能解除，丰基公司部分设备至今仍留在租赁场地。矿中公司对双方经济损失的扩大也负有一定责任。根据本案的具体案情，本院认为，丰基公司不仅应按合同约定支付其因违约而拖欠矿中公司的租金及利息，也应因其擅自解除合同向矿中公司进行适当经济补偿。该补偿款数额，本院酌定为3万元。关于矿中公司上诉提出的加工费等问题，原审并未处理，相关问题双方可采用其他途径另行解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第420号民事判决的第一项；
二、变更洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第420号民事判决的第二项为“洛阳丰基机械设备有限公司于本判决生效后十日内支付拖欠洛阳矿中重型机械设备有限公司的125000元租金，并支付利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年4月1日起至本判决确定的给付之日止）。
三、洛阳丰基机械设备有限公司于本判决生效后十日内支付洛阳矿中重型机械设备有限公司经济补偿金3万元；
四、驳回洛阳矿中重型机械设备有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费维持。二审案件受理费3695元，由洛阳矿中重型机械设备有限公司负担3000元，洛阳丰基机械设备有限公司负担695元（该款先期已由洛阳矿中重型机械设备有限公司垫付，待执行时一并清结）。
审判长 李庆刚
审判员 于 磊
审判员 邢 蕾
二〇一五年七月十五日
书记员 高一菲