内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院
民事�决书
2016内0602民初3983号
原告祁永明，男，1966年12月7日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人段普复，系内蒙古京蒙律师事务所律师。
被告贺静，女，1967年10月29日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人张锁义。
委托代理人王永忠，系内蒙古三恒律师事务所律师。
原告祁永明诉被告贺静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法由代理审判员杜鑫适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁永明的委托代理人段普复、被告贺静及其委托代理人张锁义与王永忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
�告诉称，2015年9月28日，原被告双方达成口头买卖房屋合同，由原告向被告支付了购房预付款5万元，被告向原告出具收条一张，其上约定原告购买被告所有的位于东胜区亿利城市华庭8号楼1单元1003室房产一处，房屋总价款为73.6万元，并约定于2015年10月11日原被告双方办理房屋产权过户手续，该手续办理完毕后付清全部房款。通过调取本案争议房屋信息显示，本案争议房屋产权人为被告贺静，争议房屋位于东胜区杭锦南路12号街坊亿利城市华庭8号楼1单元1003（房产证号：1090214093**），该房屋至今仍有抵押登记。现原告向法院起诉，请求法院依法判令：1、解除原被告双方于2015年9月28日达成的口头房屋买卖协议，并要求被告返还原告购买房屋的预付款5万元；2、本案的诉讼费用等全部费用由被告承担。
被告答辩称，部分不同意原告诉讼请求�事实及理由，其中同意解除原被告双方达成的口头房屋买卖协议的主张，但是不同意返还预付款5万元的主张，原被告双方至今并没有房屋买卖的意向，并不像原告主张的存在法定的解除理由；5万元相当于定金，即使不是定金，也应该是违约金；本案原告单方面不想购买被告房屋，是原告单方面想解除合同找了个理由，被告至今仍积极配合原告履行合同，愿意出卖被告房屋。对原告提出的调取本案争议房屋信息：房屋产权人为被告贺静，争议房屋位于东胜区杭锦南路12号街坊亿利城市华庭8号楼1单元1003（房产证号：1090214093**），该房屋至今仍有抵押登记，予以认可。对原告提出的房屋总价款为73.6万元予以认可，对原告提出的约定于2015年10月11日原被告双方办理房屋产权过户手续不予认可，理由是约定办理房屋产权过户手续的时间为2015年10月20日之前。至于原告提出的该手续办理完毕后付清全部房款，并不清晰，被告不确定是同时交付房款并办理手续还是先交房款后办手续。对原告提出的向被告支付的预付款5万元有新内容补充，该5万元是王建平通过其账户向被告转账5万元实现的交付。
原告针对其诉讼请求，提交以下证据：
1、收条一张，证明2015年9月28日，原被告达成口头买卖房屋协议，由原告向被告支付了购房预付款5万元，被告向原告出具收条一张，其上约定原告购买被告所有的位于东胜区亿利城市华庭8号楼1单元1003室房产一处，房屋总价款为73.6万元，并约定于2015年10月11日原被告双方办理房屋产权过户手续，该手续办理完毕后付清全部房款。
2、证明一张、银行回单一张、身份证复印件一张，证明原告支付给被告5万元房屋预付�的事实，支付的方式为原告向案外人王建平借款5万元，并从王建平账户转账支付给被告贺静。
3、房屋信息一张，证明本案争议房屋产权人为被告贺静，该房屋位于东胜区杭锦南路12号街坊亿利城市华庭8号楼1单元1003（房产证号：1090214093**），截止2016年4月26日该房屋仍存在房屋抵押登记。结合证据1、2、3，可以证明该房屋被告没有按照约定于2015年10月11日解除房屋抵押登记，无法实现房屋产权变更登记，原告有权解除原被告双方达成的口头房屋买卖协议，并要求被告返还已经收取的购房预付款5万元。
被告的质证意见为：1、对收条一张的真实性、合法性予以认可，对证明的问题中的2015年9月28日，原被告达成口头买卖房屋协议，由原告向被告支付了购房预付款5万元，被告向原告出具收条一张，其上约定原�购买被告所有的位于东胜区亿利城市华庭8号楼1单元1003室房产一处，房屋总价款为73.6万元予以认可，对其他证明问题不予认可，理由是手写条款优先于机打条款，该手写条款否定机打条款内容，首先不是在10月11日之前办理产权过户手续，而是在10月20日之前办理手续，并且先交钱还是先办产权没有约定清楚；否定该5万元是预付款，约定为定金或者违约金。2、对证明一张、银行回单一张、身份证复印件一张的真实性、合法性及所证明的问题均予以认可。3、对房屋信息一张的真实性、合法性及所证明问题均予以认可。对结合证据1、2、3所证明的问题不予认可，理由是手写条款优先于机打条款，该手写条款否定机打条款内容，首先不是在10月11日之前办理产权过户手续，而是在10月20日之前办理手续，并且先交钱还是先办产权没有约定清楚；否定该5万元是预付款，约定�定金或者违约金。
被告针对其答辩理由，提交以下证据：
1、二手车交易合同一份，证明被告为了履行房屋买卖合同，将朋友的奥迪车抵押在二手车的买卖商行抵押了13万元，做好了履行合同的准备（即付清本案争议房屋的抵押贷款12.2万元）。
2、录音光盘一张，证明不买房的原因是原告要逃税，要求签订阴阳合同，被告不同意，并且原告的妹妹祁海燕不同意买房，本案合同名义是原告祁永明要购买房屋，但实际做主的是其妹妹祁海燕，原告已经接收了争议房屋钥匙。
3、照片8张，证明原告进入争议房屋进行了迷信活动后留下的痕迹，但被告不向其主张相应侵权责任。
原告的质证意见为：1、对二手车交易合同一�全部不认可，二手车买卖合同的出卖人是李海铃，不是被告；该合同是二手车买卖协议而不是借款协议；借条只能证明李海铃向段志鹏借款13万元，并不能证明被告向段志鹏借款13万元，不能证明该笔借款13万元实际打入被告账户，且该借条签字时间2016年1月22日已经严重的晚于被告应当履行过户的时间；收条内容是收到李思佳的金融服务费，并不是偿还车辆抵押的利息；对打款凭证不认可；综上该组证据与本案没有关联性，事实证明被告并未将房屋按揭贷款还清并解除了抵押。
2、对录音光盘一张全部不予认可，理由是录音的形成时间与举证时间不吻合；通话录音双方是张锁义与祁海燕之间的通话，并不是原被告之间的通话，祁海燕无权代表原告对本案房屋买卖做出任何意思表示。
3、对照片8张全部不予�可，理由是不能证明是原告留下的痕迹。
本院审查原告提交的证据1、2、3认为，因被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性予以认可，且原告提交的该证据为原件，内容未违反法律的禁止性规定，与本案有关联性，本院予以确认。本院审查被告提交的证据1、3认为，因原告对被告提交的证据1、3不予认可，且该证据与本案无关联性，本院不予确认；本院审查被告提交的证据2认为，因原告对被告提交的证据2不予认可，且该证据为通话录音，该证据中的谈话双方为案外人祁海燕与被告代理人张锁义，无法确认其与本案的关联性，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（三）存有疑点的视听资料；……”，故对被告提交的证据2不予确认。
经审理查明，2015年9月28日，原告祁永明与被告贺静之间达成了口头房屋买卖协议，并于同日由原告通过案外人王建平账户向被告贺静账户转账支付了款项5万元，被告贺静本人也于同日签字确认了收条一张。该收条机器打印部分内容为今收到原告祁永明购买被告亿利城市华庭住宅（房号：“8#1单元1003”）的预付房款5万元，双方经协商确定于2015年“10”月“11”日办理房屋产权的过户手续，手续办理完毕后付清全部房款（其中“”中内容为手工填写）；该收条另手工填写内容为注：在2015年10月20日之前办理完备一切手续和交清房款，否则不予退付预付款另行出售，房屋�价73.6万元。
另查明，本案争议房屋产权人为被告贺静，争议房屋位于东胜区杭锦南路12号街坊亿利城市华庭8号楼1单元1003（房产证号：1090214093**），该房屋至今仍有抵押登记。
本院认为，原被告双方于2015年9月28日达成的口头购买房屋协议，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，为真实有效的协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，且当事人可以协商一致后变更合同内容，但当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，本案中，收条明确约定双方经协商确定于2015年10月11日办理房屋产权的过户手续，手续办理完毕后付清全部房款，其下书写的的内容为在2015年10月20日之前办理完备一切手续和交清房款，该书写内容将已经明确约定的先办理房屋产权的过户手续，后付清房款的这一约定顺序进行了变更，并明确了购房总价款为73.6万元。庭审中，原被告双方均认可购房总价款为73.6万元，也认可原告已经向被告支付了款项5万元，原告也认可应于2015年10月20日之前付清剩余购房款，但原告同时强调该收条下方书写的内容将已经明确约定的先办理房屋产权的过户手续，后付清房款的这一约定顺序变更为了不明确，且被告也强调由于该内容的书写原告提出的房屋产权手续办理完毕后付清全部房款，并不清晰，被告不确定是同时交付房款并办理手续还是先交房款后办手续，故该履行顺序的变更因不明确视为未变更，原被告双方应按原约定于2015年10月11日办理房屋产权的过户手续，手续办理完毕后，原告应于2015年10月20日前付清全部购房款；同时，原告以争议房屋截止�2016年4月26日仍存在房屋抵押登记的事实造成争议房屋无法办理过户手续，且被告应先办理完毕产权手续后原告才能向其支付剩余购房款为由，提起了解除口头房屋买卖协议的主张，被告也在庭审中同意解除该口头协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，因争议房屋存在抵押登记情形至今无法办理过户手续，无法实现原被告双方达成口头房屋买卖协议的合同目的，且被告也同意解除该口头协议，故原告关于解除该口头房屋买卖协议的诉讼请求，本院依法予以支持。再根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有�要求赔偿损失，本案中，收条明确约定被告应先办理完毕产权手续后原告才能向其支付剩余购房款，而被告已经实际收到了原告支付的款项5万元，该收条也明确约定为预付房款，但被告再次在书写内容时将其约定不明，并在庭审中也陈述5万元相当于定金，即使不是定金，也应该是违约金，仍是将已经明确约定的内容再次变更为了不明确内容，因此推定该书写内容未变更约定内容，该5万元仍是被告向原告收取的预付房款5万元，故原告主张被告贺静返还购房款5万元的请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：
一、解除原告祁永明与被告贺静于2015年9月28日达成的口头房�买卖协议；
二、被告贺静于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告祁永明购房款5万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525元，由被告贺静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
代理审判员 杜 鑫
二〇一六年六月六日
书 记 员 杨钰奇