湖南省新田县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1128民初219号
原告：林斌，又名林德昌，男，汉族，1968年2月16日出生，湖南省新田县人，个体工商户，住新田县。
被告：林贤保，又名林祥保（系原告林斌之父），男，汉族，1949年8月20日出生，汉族，湖南省新田县人，城镇居民，住新田县。
被告：尹仙凤（系原告林斌之继母），女，汉族，1949年9月4日出生，湖南省新田县人，退休职工，住址同上。
二被告共同委托诉讼代理人：黄国新，湖南超创律师事务所律师。
原告林斌与被告林贤保、尹仙凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林斌，被告林贤保、尹仙凤及其委托诉讼代理人黄国新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林斌向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行《房屋转让协议书》，配合原告办理房屋过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告林贤保与尹仙凤系夫妻关系（再婚），原告与被告林贤保是父子关系。2001年12月5日，被告林贤保向新田农村信用合作联社贷款17万元，利息为月息7.3125‰，被告林贤保提供了与尹仙凤共有的房产（房屋所有权证号为龙泉镇字第2001-1061号）进行抵押担保。2004年12月25日，被告林贤保向新田县信用社贷款12000元，利率为月息8.85‰。2013年10月29日，新田县人民法院判决被告林贤保向新田县信用社偿还本息335918元，逾期利息按月息8.775‰计付。被告林贤保另欠中国农业银行永州分行贷款本息122596.24元，被告以房屋所有权证号为：新房权字第38**号房屋进行抵押。由于两被告无力偿还上述贷款，原告顾之父子之情，以免被告房屋被法院拍卖，故与两被告协商，两被告同意将其共有的房屋（房屋所有权证号为龙泉镇字第2001-1061号、第3819号）以70万元的价格转让给原告，由原告代被告林贤保偿还银行贷款本息及其它费用共计48万元，两被告配合原告办理房屋过户手续，双方签订了《房屋转让协议书》，当原告代被告偿还银行贷款48万元后，两被告迟迟不配合原告办理房屋过户手续。请求法院支持原告诉讼请求。
被告林贤保、尹仙凤辩称，1、原告主张《房屋转让协议书》只是一个意向，不是房屋买卖合同，没有约定房屋所占的土地使用权转让及价款，没有约定转让的权属范围，无四至界限，面积随意写352.5㎡，实际面积358.18㎡，没有约定付款期限、交房期限和办理产权过户的期限，没有契税的承担，完全不具备房屋买卖合同的主要条款和形式要件，完全无法履行；2、《房屋转让协议书》是原告欺骗恐吓两被告在趁两被告情急失误而取得。原告假称法院拍卖两被告房屋，事后得知事实上法院未决定拍卖。原告称要还贷款48万元，后得知贷款本息只有37万多元，原告没有与两被告协商，完全没有议价，原告单方面打印房屋转让协议书》叫其老表欧小碧带到两被告生活的东莞女儿住处，要两被告签字，被告尹仙凤签字后当即认为不应该，明确提出不能卖房子；3、两被告未收到原告购房款，收据上林贤保的签名是仿冒的签名和伪造的手印。新田信用社的两笔贷款应由原告偿还，原告两次交通事故赔偿受害人，为了免原告坐牢，被告以自己名义贷款，2001年向信用社贷款17万元，是用于赔偿原告车辆肇事赔偿桂阳泗州的人。2004年向信用社贷款12000元，是原告肇事压死新田梅湾邓家村邓知礼的赔偿。中国农业银行的贷款是不应该偿还的，农行也没有向被告追讨，诉讼时效早已超过，其他的钱两被告完全没有收；4、原告不是买房自住，他是低价取得后转卖该房的租户对方承诺给他3万元好处费；5、意向内容显失公平，房屋是主街道旁商用、居住综合性房屋，每平方米至少1万元，房屋面积358.18㎡，价格至少358万元，意向价70万元，减去应由原告偿付的37万元，经30万元就转让，完全显失公平；6、房屋是两被告的唯一住房，卖了就无立足之地；7、两原告房屋占用土地是国有划拨土地和集体土地，根据《国土管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《城市房地产管理法》的相关规定，未经县级以上人民政府批准，不得转让，《房屋转让协议书》是无效的；8、被告尹仙凤作为原告继母，从原告三岁就养育了原告，原告成家后没有请父母过给节，没有吃餐饭、没有买过东西、没有给过钱。2017年还以代两被告收房租为名，收取18000元，只给了被告4000元，隐瞒了14000元，至今没有给被告。请求驳回原告诉讼，由其承担诉讼费。
当事人围绕诉讼请求和辩解主张依法提交证据，原告向提交了证据1，房屋转让协议书，拟证明被告将房屋卖给原告的事实；证据2，收款收据，拟证明原告将房款付给原告的事实；证据3，汇款凭条，拟证明原告通过银行转账将房款付给被告的事实；证据4，现金收据、判决书，拟证明原告付现金给被告的事实；证据5，银行还款凭证，拟证明原告为被告还银行贷款本息的事实。对原告提交的证据1，两被告认为房屋转让协议书是一种意向，不具备合同条款，本院认为，该房屋转让协议书是原告书写，有购买房屋的具体位置及大概面积及房屋转让价款，有原告及两被告的签名及落款日期，符合合同的基本要素，故该房屋转让协议书是合同，不是意向，但该合同没有约定付款期限、交房期限和办理产权过户的期限，没有契税的承担等条款和内容，是不完备的合同，相关内容还需要原、被告进一步协商；对证据2、两被告认为从来未见过收条，不是被告本人签字和按手印，收条和房屋转让协议书相矛盾，证明了房屋转让协议书是虚假的，写收条时被告在广东，原、被告未见面，也没有任何银行转账，是虚假的收条，收条的收款金额和支付给银行贷款的数额相矛盾，本院认为，原告亦当庭认可为被告偿还贷款本息，支付约7000元现金，与收据700000元内容不相符，且被告林贤保出具收据在前，被告代为偿还贷款在后，故，原告提供证据2内容与事实不符，本院不予采信；对原告证据3汇款凭条、证据4中现金收据，本院认为，原告向被告转账均是小额的的金钱和小额现金收条，转账和收条上均没有写明用途，其中1张为冷水滩就餐发票，不排除原、被告有其他经济往来或者原告支付赡养两被告的开支，故，对原告的证明内容，本院不予确认，对原告证据4中判决书，两被告认为贷款判决书与本案无关，本院认为该判决是本院已经发生法律效力的法律文书，本院确认其证明力；对原告的证据5，两被告认为银行收据和贷款凭证不能证明原告证明方向，贷款应当由原告偿还，原告收回贷款的收据与房屋转让协议书注明的本息48万元不相符，银行贷款还款数额应当以银行收取的本息收条为准，不应当以贷款借据为准，不能证明实际还款和还利的数额，本院认为：1、2004年12月25日新田农村信用社12000元的借据，信用社已经将借据退还给原告林斌，信用社在借据上注明2014年4月2日，还本金12000元，还息金额11982.9元，结欠本金0，可以证实该笔本息已还清；2、2001年12月5日，新田农村信用社170000元的借据，信用社在借据上注明2014年4月2日还本金金额170000元，还息金额128912.06元，同时湖南省农村信用社出具收回贷款凭证，注明2001年12月5日原贷170000元、还贷170000元、计息3111元、日利率7.315‰、收息128912.06元、本息合计298912.06元，借据与收回贷款凭证相互吻合，本院确认为有效证据；3、1997年2月3日农业银行贷款50000元凭证，农业银行已经退回贷款凭证原件，2018年3月9日中国农业银行新田支行出具证明证实本金50000元，利息73358.67元，该笔贷款本息已于2014年8月24日结清，贷款凭证原件与证明相互吻合，本院确认为有效证据。
被告向本院提交了证据1、录音光碟一个和手机录音截屏，拟证明2014年3月22日，原告林斌老表欧小碧拿合同要被告尹仙凤签字时，尹仙凤明确表达不卖房的真实意思，在房屋转让协议书上签名不是尹仙凤的真实意思表示；证据2、土地使用权登记档案登记表复印件，拟证明林贤保、尹仙凤滨河西路2号房屋的土地使用权为非出让土地使用权和临时用地使用权。原告认为证据1录音是虚假的，证据2土地使用权证已经丢失，需要补证，房屋使用权证在原告手上，本院确定如下：对于录音光碟内容及手机录音截屏的真实性本院予以确认，但该录音内容时间仅有30秒，是在被告尹仙凤在合同上签名后表示我不想出卖房屋了，可是被告尹仙凤却没有到欧小碧手上拿回签名的合同，事后也没有请求撤销合同，不能据此证实原告在签订合同是不是真实意思表示，还是签订合同后反悔，故，本院该证据的证明力不予确认；被告的证据2，被告的二栋房屋，新田县房地产管理局均颁发房屋所有权证，1栋建筑面积222.36㎡，房权号新田县房权证龙泉镇字第2001-10**号，共有权证号2001-0220号；1栋建筑面积135.82㎡，房权号新房字第38**号，该房土地使用权性质为国有，其中永久性用地24.59㎡，临时性用地31.86㎡，国土部门对永久性建筑可用土地予以登记，从目前证据并不能确认被告的二栋住房为非出让土地使用权，目前也没有法律法规规定住房临时性用地不能转让，故对被告提供该证据证明的内容，本院不予采信。
根据当事人的诉辩主张和举证、质证，法庭陈述情况，本院确认如下法律事实：被告林贤保与尹仙凤系夫妻关系，原告与被告林贤保是父子关系，与被告尹仙凤是继母子关系。1997年2月3日被告林贤保因资金周转向中国农业银行新田支行贷款50000元，约定月息9.24‰，2001年12月5日，被告林贤保以房权号新田县房权证龙泉镇字第2001-10**号房产抵押向新田农村信用社贷款170000元，约定月息7.3125‰,2004年12月25日原告林贤保向新田农村信用社12000元，被告尹仙凤作担保人，约定月息8.85‰。因被告向新田县农村信用社的借款到期没有偿还，2013年7月24日，新田县农村信用社向法院起诉了被告林贤保，2013年10月29日，本院（2013）新法民初字第117号民事判决书判决被告偿还新田县农村信用社本金170000元及利息140970元，并至本息清偿之日止的利息；偿还本金12000元及利息12948元，并至本息清偿之日止的利息；新田县农村信用社对被告林贤保位于新田县龙泉镇滨河西路2号房权证龙泉镇字第2001-10**号房产享有优先受偿权。该判决生效后进入执行程序，两被告担心房屋被法院拍卖，预出售房产，原告得知后提出以700000万的价格购买，原告在新田打印好《房屋转让协议书》委托其老表欧小碧拿合同到被告林贤保、尹仙凤生活广东东莞女儿的住处找两被告签字，被告林贤保、尹仙凤分别在《房屋转让协议书》签名（摁印），被告林贤保还落款2014.3.22日。协议签订后，原告于2014年4月2日向新田农村信用社还清被告林贤保2004年12月25日贷款本金12000元、利息息金额11982.9元，将该笔借据退回；向新田农村信用社还清了被告林贤保2001年12月5日贷款本金170000元、利息金额128912.06元，同时退回湖贷款凭证和抵押房屋产权证，2014年9月23日原告向中国农业银行新田支行还清被告林贤保1997年2月3日贷款本金50000元，还利息73358.67元，并退回贷款凭证原件，原告代被告林贤保偿还上述三笔贷款本息共计446253.63元，剩余合同购房款项原告一直没有支付给两被告。
本院认为，双方争议的焦点：1、原、被告签订的《房屋转让协议书》是否成立、是否有效？2、原、被告签订的《房屋转让协议书》能否继续履行？
一、原、被告签订的《房屋转让协议书》是否成立、是否有效。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，原、被告于2014年3月22日签订了《房屋转让协议书》，主要内容明确，原被告双方均在合同上签名（摁印），该合同自成立时生效，对原、被告均有约束力。虽然合同的条款不齐备，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，原、被告在合同基础上可协商签订补充协议，不能达成协议的，仍可按照合同有关条款或者交易习惯确定。故，原、被告签订《房屋转让协议书》成立并生效，两被告辩称“”签订《房屋转让协议书》是一个意向，不是房屋买卖合同”的意见，与法律规定不符，本院不予支持。两被告提出签订《房屋转让协议书》是受欺骗、恐吓，不是其真实意思表示，签订合同明显显失公平，没有提供相应的证据予以证实，也没有根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定在法律规定时间内行使撤销权，故对两被告的上述辩解意见，本院不予支持。
二、原、被告签订的《房屋转让协议书》能否继续履行。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，本案《房屋转让协议书》是由原告起草，合同中没有约定付款期限、没有约定交房期限和办理产权过户的期限，没有约定契税的承担，合同签订后双方没有达成补充协议，根据房屋买卖交易习惯，作为房屋的购买方，应先支付购房款后，才有权利要求出售房屋方履行过户手续，原告签订合同后，代两被告偿还银行贷款本息446253.63元，尚有余款253746.37元给付义务至今没有履行，该没有履行部分占总标的款的三分之一，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。现履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，两被告在原告没有履行先履行义务之前，有权拒绝其履行要求。故，原告要求两被告继续履行《房屋转让协议书》，配合原告办理房屋过户手续的请求，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
驳回原告林斌的诉讼请求。
案件受理费8800元，由原告林斌承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 刘建国
审 判 员 邓晓胜
人民陪审员 廖新学
二〇一八年八月二十二日
法官 助理 赵彩云
代书 记员 赵彩云
附本民事判决书援引的法律条文原文如下：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。现履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。