湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终350号
上诉人（原审原告）：徐传玲，女，1970年7月3日出生，汉族，住湖北省安陆市。
被上诉人（原审被告）：武汉锐ＸＸ鲜市场管理有限公司，住所地武汉市江汉区中山大道365号前进二路1号楼1-2层1号。
法定代表人：郭敏，执行董事。
委托诉讼代理人：祁观，湖北赫诚律师事务所律师。
上诉人徐传玲因与被上诉人武汉锐ＸＸ鲜市场管理有限公司（以下简称锐康公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初4977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
徐传玲上诉请求：1、撤消一审民事判决，依法改判锐康公司单方违约，退还下半年租金四万元；2、依法改判徐传玲交付的十万元属订金，而不是买断费，并判退还徐传玲订金十万元；3、本案一审、二审诉讼费均由锐康公司全部承担。事实和理由：一、一审认定“原告自行撤离市场，属违约行为”这一认定错误，事实上是锐康公司单方面严重违约。1、因锐康公司收取徐传玲的订金和租金高于别人很多，所以锐康公司承诺安排两个最好的门面给徐传玲（靠近大马路边，相当于一线门面），而实际上锐康公司安排所谓的最好门面不是靠近大马路的，而且门面大门正对超市空调外机的散热机，大热天热风直往门面内扑。合同第九条违约责任的第2条“水电、消防、安全、卫生等设施不符合要求，致使乙方无法正常经营……乙方有权解除合同。”2、锐康公司公开承诺，开业前一个月每天做活动，而事实他只做了一天的活动，没有兑现承诺，宣传力度不够，人为造成没有达到一炮打响的承诺效果。3、锐康公司承诺开业后如果生意不好，就降租金退租金，一直没有兑现。4、合同上注明可转让，而锐康公司在徐传玲关门歇业转让期间，非法撬开门面，拆毁室内所有设施，转给第三人经营造成损失两万多。5、徐传玲向锐康公司发律师函遭拒收，更证明锐康公司心虚，不敢面对。二、一审认定徐传玲交纳的10万元进场费，属独家经营水果一年的买断费用，已享受了半年多时间独家经营水果的权利。毫无事实根据。1、徐传玲所交的费用人民币18万元，包含了租金人民币8万元，订金人民币10万元。而一审却无故地认为10万元属于买断费用，其实根本毫无买断费之说，当初双方约定好了，在本人不再租赁门面后，由锐康公司退还订金。2、市场上每个经营户的收据单上都是开的订金收据，他们也不都是买断一年的独家经营费。3、锐康公司承诺不允许第二家卖水果，而事实上菜市场内卖菜的摊位上有卖西瓜，陕西小白瓜，河北雪梨。徐传玲多次反映，锐康公司却以是他们自家种的为由推脱。徐传玲没有享受独家经营的权利。4、徐传玲知情向锐康公司交付的订金和租金都高于其他人很多后，要求锐康公司将高出的部分退还，锐康公司拒绝。徐传玲提出两个特殊条件：独家和可转让，双方通过协商并在合同上注明，不是一审凭空判决的独家经营一次性买断费。
锐康公司辩称徐传玲实际使用摊位的时间不止是半年，是大半年多，当时的合同还在履行状态，锐康公司是已经将摊位交付给徐传玲，是徐传玲单方离场，原因不在锐康公司；关于十万元，合同第一条明确约定了，是以水果独家经营的费用，并不是订金和预付款，徐传玲在承租期间享受了独家经营的权益，不应该把十万元退还。应驳回徐传玲上诉请求，维持一审判决。
徐传玲向一审法院起诉请求：1、解除双方之间签订的《武汉市农贸市场摊位租赁合同》；2、锐康公司向徐传玲退还租金4万元；3、锐康公司向徐传玲返还订金10万元；4、本案的诉讼费由锐康公司承担。
一审法院认定事实：2016年8月20日，徐传玲与锐康公司签订了《武汉市农贸市场摊位租赁合同》一份，该合同约定：锐康公司将其位于武汉市汉口济生市场内走道11号、12号摊位出租给徐传玲独家经营卖水果，租赁期限为2016年8月20日至2017年8月19日，年租金84000元，门面可转让；该合同还约定了双方的其他权利义务。该合同签订后，徐传玲向锐康公司支付款项18万元。锐康公司为此出具了两张手工填写的格式收据：一张收据编号为4877210，入账日期栏为空白，载明的内容为：水果，收进场费10万元；注明独家。另一张收据编号为6879308，入账日期为2016年8月15日，载明的内容为：水果走道C11#C12#门面，总款18万元，收订金10万元、收余款8万元，注明已付清。徐传玲陈述实际只交了18万元，但前后开了两张收据，入账日期为空白的收据先出具，入账日期为2016年8月15日的收据后出具。徐传玲于2017年3月7日向锐康公司发律师函要求解除租赁合同，被拒收。锐康公司于2017年6月30日将该门面出租给第三人经营。
一审法院认为，徐传玲与锐康公司签订的《武汉市农贸市场摊位租赁合同》，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，徐传玲依约交纳了年租金8万元及独家经营买断费性质的订金10万元，履行了交费义务；锐康公司依约向徐传玲交付了门面，履行了合同义务。徐传玲自行撤离市场，并于2017年3月7日以律师函的形式主张解除租赁合同，徐传玲的行为表明不愿继续履行租赁合同。锐康公司虽未书面同意解除租赁合同，但锐康公司于2017年6月30日将该门面转租给第三人经营，该转租行为视为默认与徐传玲的租赁合同解除，因此，双方签订的租赁合同解除，解除时间为2017年6月30日。徐传玲主张双方签订的租赁合同解除的请求，具有事实及法律依据，予以支持。徐传玲个人经营不善，未得到锐康公司的同意，自行撤离市场，属违约行为，应当向锐康公司赔偿损失，但租赁合同解除后，仍有部分预交的租金需退还给徐传玲，因此，徐传玲主张退还租金4万元的诉讼请求，部分予以支持。徐传玲交纳的10万元进场费，属独家经营水果一年的买断费用，徐传玲也实际经营了半年多时间，已享受了半年多时间独家经营水果的权利，剩余时间的费用酌情应退还徐传玲，因此，徐传玲主张锐康公司退还10万元订金的诉讼请求，部分予以支持。综合全案实际情况，酌定锐康公司退还徐传玲租金2万元、订金45000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、徐传玲与武汉锐ＸＸ鲜市场管理有限公司签订的《武汉市农贸市场摊位租赁合同》于2017年6月30日解除；二、武汉锐ＸＸ鲜市场管理有限公司于本判决生效后十日内向徐传玲退还租金2万元；三、武汉锐ＸＸ鲜市场管理有限公司于本判决生效后十日内向徐传玲退还订金45000元；四、驳回徐传玲的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由徐传玲负担1675元，武汉锐ＸＸ鲜市场管理有限公司负担1425元（此款徐传玲已垫付法院，武汉锐ＸＸ鲜市场管理有限公司随同上述判决款项一并给付徐传玲）。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审审理查明事实予以确认。
本院认为，徐传玲与锐康公司签订的《武汉市农贸市场摊位租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应全面实际履行合同。徐传玲依合同约定一次性向锐康公司交纳了一年租金8万元，也交纳了包含有独家经营进场费性质及订金两方面意思的款项10万元；锐康公司依合同约定向徐传玲交付了走道11#、12#摊位，均履行了合同义务。徐传玲以锐康公司经营状况与其描述不符，市场经营状况日益恶化，自己无法持续经营为由，于2017年3月7日以律师函的形式主张解除租赁合同，表明不愿继续履行租赁合同。锐康公司虽未书面明确表示同意解除租赁合同，但锐康公司于2017年6月30日将该门面转租给第三人经营，该转租行为视为默认与徐传玲的租赁合同已解除，一审判决双方签订的租赁合同于2017年6月30日解除正确，双方对此均无异议，本院予以维持。双方对合同解除后租金的返还，以及包含有独家经营进场费性质及订金两方面意思的款项10万元的处理产生争议，徐传玲认为双方签订的租赁合同已解除，锐康公司应返还半年租金4万元及10万元订金。锐康公司认为徐传玲自行解除合同，单方离场，只能返还摊位另行出租后部分期间的租金2万元，不应返还独家经营进场费性质的10万元。对此，根据双方在合同中约定“走道11号、12号摊位出租给徐传玲独家经营卖水果”，以及徐传玲出示的锐康公司开据的编号为4877210收据上记载“收进场费10万元；注明独家”的内容，徐传玲交付的10万元虽然有写有订金的收条，但双方合同也中未约定有订金收取或返还的内容，该10万元确为合同约定“独家经营”所交付的费用，合同中对未“独家经营”时，或租赁期限未届满合同解除时，也未约定“进场费”返还的内容，故该10万元费用双方未在合同中约定返还，徐传玲要求只认定10万元为订金，并全额返还的上诉理由缺乏缺乏事实依据不能成立，一审判决锐康公司部分返还45000元，锐康公司未提出上诉，视为服判，本院予以维持。对于徐传玲应向锐康公司返还租金的金额问题，徐传玲要求解除合同的理由是个人经营不善，并不是双方合同第九条违约责任的第2条“水电、消防、安全、卫生等设施不符合要求，致使乙方无法正常经营……乙方有权解除合同。”约定的内容，未得到锐康公司的同意，属自行撤离市场的违约行为，应当向锐康公司承担相应违约责任，其对预交需退还的租金视为放弃。因锐康公司在得知徐传玲解除租赁合同后，已自行将摊位另行租赁他人，一审判决锐康公司向徐传玲退还2万元租金，锐康公司未予上诉，亦视为服判，本院予以维持。对徐传玲上诉认为交纳的10万元不是进场费，其未享受独家经营水果，有他人也销售水果的上诉理由，以及锐康公司未兑现承诺的上诉理由，其均未能提供证据予以证实，其该部分上诉理由亦缺乏事实不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，徐传玲上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3100元，由徐传玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继红
审判员 张立新
审判员 王 阳
二〇一八年三月二十五日
书记员 刘 樊