贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初996号原告:毕节市碧阳物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处流仓村委会六楼，统一社会信用代码:91520502337334313Y。法定代表人：石柱，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张志诚（特别授权代理），贵州本芳（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15224201410609364。委托诉讼代理人：唐婷婷（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201611326216。被告:王正兴，男，1976年9月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司（下称：碧阳物管公司）与被告王正兴物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告碧阳物管公司之委托诉讼代理人张志诚到庭参加诉讼，被告王正兴经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧阳物管公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告王正兴立即支付原告从2016年7月24日至2018年7月23日止（共两年）的物业服务费人民币3604元以及违约金（违约金数额暂定100元。从2016年7月24日起至2017年7月23日止，违约金以1802元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算；从2017年7月24日起至被告实际支付物业服务费完毕之日止，违约金以3604元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算）。二、本案诉讼费用由被告王正兴承担。事实及理由：2015年7月24日，原告碧阳物管公司与被告签订了《前期物业服务管理合同》，主要约定由原告为被告购买的盛世华都1号楼1-7-7号，建筑面积为125.14㎡的房屋提供物业管理服务，物业服务费用标准为第一年（从2015年7月24日起至2016年7月23日止）1.2元/㎡，第二年根据市场变化由双方另行约定。如被告不按合同约定的收费标准和时间交纳费用，原告有权要求被告补交，从逾期之日起按1%计算违约金，并有权对被告采取断水断电措施处理物业服务费争议。此外，原、被告双方还就双方的其他权利和义务、物业管理的服务内容、服务质量及违约责任等内容进行了约定。前述合同签订后，原告积极为包括被告在内的全体业主提供物业服务，被告在办理交房手续时亦按1.2元/㎡的标准交纳了第一年的物业服务费。但从第二年至今（即从2016年7月24日起至今），经原告在公共区域张贴收取物业费公告并多次电话通知被告后，被告仍未交纳从2016年7月24日至2018年7月23日止（共两年）的物业服务费用。原告按约本可采取停水、断电或停止物业服务的方式进行物业服务费催收，但鉴于前述催收方式会给被告在内的欠费业主带来极大的生活不便，为避免矛盾激化，同时亦为全体业主提供一个舒适、干净的居住环境，原告一年多以来一直垫付成本为被告提供物业管理服务。现由于欠缴物业服务费的业主较多，原告垫支成本不断加大，不堪重负，故无奈将本案争议诉至法院。原告认为根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条之规定，在原、被告双方签订的《前期物业服务管理合同》条款当中，对于物业服务费的支付时间并未予以明确，应视为约定不明，依据前述法律规定，结合实践当中物业管理企业与业主之间采取的“先付费、后服务”的交易习惯以及被告在办理交房手续时已先行向原告支付第一年物业服务用的实际情况，被告至迟应当在下一年度物业服务期限起算前，即被告应当在2016年7月4日前向原告支付2016年至2017年度的物业服务费。同理，被告应当在2017年7月4日前支付2017年至2018年度的物业服务费给原告。在原告继续为被告提供物业服务的前提下，被告至今无正当理由拒不支付2016年至2017年度以及2017至2018年度共计两年的物业服务费给原告，已构成违约，应当承担继续支付物业服务费用的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本案中，被告未按约及时支付物业服务费给原告产生的实际损失为逾期付款期间的同期同类贷款利息损失，而原、被告双方《前期物业服务管理合同》对于逾期支付物业服务费的违约金标准为日1%，双方约定的违约金标准明显超过了被告逾期付款而给原告造成损失的30%，依据前述法律及司法解释的规定，违约金标准约定过高。有鉴于此，原告有权要求被告以应付物业服务费为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%标准支付逾期支付物业服务费期间的违约金。综上，被告无正当理由至今未向原告支付物业服务费已构成违约，原告为维护其合法权益，诉来法院，望判如所诉。被告王正兴未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及证据。本院经审理查明，2015年7月24日，原告碧阳物管公司（甲方）与被告王正兴（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，约定由甲方为盛世华都1号楼提供前期物业服务，甲方提供的前期物业管理服务包括：房屋共用部位、房屋共用设施设备及其运用维护与管理，公共环境的清洁卫生，车辆停放引导与停车场所管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：电梯房第一年1.20元/月/平方米，第二年根据市场变化由甲乙双方另行约定。乙方不得以房开公司的任何理由，拒交物业管理费，从逾期之日起每天按金额1%交纳违约金等。被告王正兴是“盛世华都”1号楼7层7号房的业主，于2015年7月24日入住该小区，1号楼7层7号房的建筑面积为125.14平方米，被告每月应缴的物业服务费为150.17元。被告入住该小区时，一次性支付了第一年（2015年7月24日至2016年7月23日）的物业服务费，从2016年7月24日起至2018年1月24日原告诉来本院时未向原告交纳物业服务费，至2018年1月23日，被告欠付的物业服务费为2,703.02元（每月每平方米1.20元×125.14平方米×18个月=2,703.02元）。原告因向被告王正兴催收物业服务费无果，故持上述诉请诉至本院。本院认定上述事实有原告的陈述，原告提交的前期物业管理服务合同、业主档案、盛世华都住宅入户通知书、盛世华都交房流程表、巡逻签到表、来人来访登记表、消防巡查表、照片。原告提交的这些证据已经庭审举证，已收集在卷为凭。本院认为，原告碧阳物管公司与被告王正兴签订的《前期物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告碧阳物管公司已按照物业服务合同的约定提供服务，被告王正兴应当按照合同的约定支付物业服务管理费。因《前期物业管理服务合同》对物业服务费支付的时间约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，对原告碧阳物管公司主张被告王正兴支付2016年7月24日至2018年7月23日止的物业服务费3,604.00元的诉请，本院以原告诉来本院前一日（即2018年1月23日）被告王正兴欠付的物业服务费2,703.02元为限予以支持，以后产生的物业服务费，原告可另行主张。对于原告主张被告支付违约金的诉请，因《前期物业管理服务合同》对物业服务费的支付时间约定不明确，不能确定违约时间，故原告的该诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告王正兴于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司2016年7月24日至2018年1月23日的物业服务费2,703.02元；二、驳回原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告王正兴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一八年四月十九日书记员  高立