黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0302民初51号
原告：于钦福，男，1972年7月12日出生，汉族，鸡西市法宝堂书画社业主，户籍地黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
被告：鸡西市福龙房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。
法定代表人：李文吉，董事长。
委托诉讼代理人：李立华，该公司法律顾问。
原告于钦福与被告鸡西市福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。人民陪审员参与本案事实认定。原告于钦福，被告福龙房地产公司的委托诉讼代理人李立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于钦福向本院提出诉讼请求：要求确认原、被告分别于2012年10月18日签订的同星家园门市房预定协议书、2012年10月18日签订的2份同星家园门市房予（预）定协议书无效；福龙房地产公司返还于钦福80万元购房款；福龙房地产公司赔偿于钦福利息损失25200元（按年利率6%，2012年10月18日至2018年1月18日）；2018年1月19日起至实际返款之日的利息损失，以未偿还购房款为基数，按年利率6%计算。事实和理由：2012年10月18日，于钦福购买福龙房地产公司开发建设的同星家园XX号楼XX、XX号门市，每个门市面积为XX平方米，每平方米5387元，总价款1199600元。于钦福向福龙房地产公司售楼处交付购房款80万元。但福龙房地产公司至今未取得商品房预售许可证明，双方买卖合同无效，福龙房地产公司应承担返还购房款及赔偿损失的责任。
福龙房地产公司辩称，原、被告之间签订的是预定房屋协议，协议约定于钦福交付的系定金80万元，待房产局售楼许可下发后，补办正规手续和票据，福龙房地产公司无过错，不同意给付利息及其他损失。但认可收到于钦福给付的80万元定金，并同意返还于钦福，亦同意原、被告签订的3份合同确认无效。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。于钦福提供证据一、2012年10月18日原、被告签订的同星家园门市房预定协议书、2016年6月18日原、被告签订的2份同星家园门市房予（预）定协议书及收据、于钦福妻子纪某在中国建设银行股份有限公司鸡西向阳支行账户为43×××45的银行卡取款明细及银行卡卡内分户账余额信息、结婚证，证实于钦福购买同星家园XX号楼XX、XX号门市，并以现金方式交付购房款80万元。福龙房地产公司对证据一中2012年10月18日协议无异议，对其余证据有异议，提出2016年6月18日2份协议未经过股东同意、未实际履行亦未生效，取款明细与本案无关，但认可收到原告80万元。因福龙房地产公司认可收到80万元购房款，上述证据亦能形成完整的证据链条，能够证明其主张，故对证据一予以确认。证据二、2013年6月6日于钦福及妻子纪某与吕某1、张某的录音光盘及谈话记录，证实2013年6月6日于钦福与妻子到福龙房地产开发公司，由吕某1、张某接待，承诺年底交房，不交房就退款。福龙房地产公司对证据二有异议，提出即使该份录音存在，也是双方当事人为了协商解决事宜，做出的让步，按照法律规定，调解协商过程当中，当事人对事实的认可和让步，不能作为定案的证据使用，但对该录音不申请鉴定，因被告虽对该证据有异议，但不申请鉴定，且录音内容可体现证实问题，故对证据二予以确认。证据三、2016年6月于钦福及其妻子纪某与黄某录像光盘及谈话记录，证实与黄某家谈交房事宜及房子的降价问题，重新签署合同。福龙房地产公司对该证据合法性有异议，提出黄某不是公司的法人及股东，未经本公司授权，故原告与黄某的谈话录音不具有合法性，因该证据与2016年6月18日原、被告签订的2份同星家园门市房予（预）定协议书相佐证能够证实其主张，故对证据三予以确认。证据四、2016年6月18日黄某、张某出具的承诺书，证实被告承诺2016年10月交付房屋。福龙房地产公司对该证据有异议，提出该证据的前提针对的是2016年6月18日的两份合同，而合同总价款120万元，原告未履行交款义务，也就不存在向其交付门市的义务。因诉争房屋无商品房预售许可证明，导致合同无效，双方均存在过错，且该证据无被告公章，故对证据四不予确认。福龙房地产公司证据一、吕某1说明复印件及同星家园门市预订协议书复印件8份，证实于钦福80万元由吕某1本人收。于钦福对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，提出原告将80万元送到被告财务处由吕某2收取，并不是交到吕某1个人。因该证据未体现被告所要证实的问题，且诉讼中被告认可收到原告给付80万元，故对证据一真实性予以确认，对证明目的不予确认。证据二、2016年4月19日鸡西晚报声明一份，证明加盖在原告提供的2016年6月18日商品房予购协议书的公章已经公告作废。因被告认可收到原告80万元购房款，故对该证据本院不予认证。依原告申请，本院调取被告工商档案，证明被告法人变更情况，原、被告对该证据均无异议，予以确认。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月18日原、被告签订同星家园门市房预定协议书，内容如下：“甲方：鸡西市福龙房地产开发有限公司；乙方：于钦福。一、甲方现有门市房XX平方米，XX号楼XX、XX号门市预定给乙方。二、单价为每平方米7500元，合计金额壹佰伍拾玖万壹仟肆佰元整。三、付款方式：乙方向甲方现金方式一次性交付定金为80万元，待甲方将该门市主体封顶后，乙方将剩余款项一次性付清。四、办理产权手续时，费用由乙方支付。五、该门市房实际面积按房产局测绘面积为准，六、如乙方违约，甲方有权将该门市房对外出售，并由违约方承担总款额的百分之二十的违约金及法律后果。七、待房产局售楼许可下发后，由福龙公司补办正规手续和票据。”。当天于钦福向被告交付现金30万元，2012年12月22日交付现金50万元。2016年6月18日于钦福找到福龙房地产公司称该房屋单价过高，要求调整单价，双方于2016年6月18日重新签订2份商品房予（预）购协议书。约定福龙房地产公司将同星家园XX号楼XX、XX门市出售给于钦福，单价调整为5387元每平方米，并约定待房产局统一购房许可下发后，补办正式票据。庭审中，原、被告均认可同星家园XX号楼XX、XX号门市未取得商品房预售许可证明。另查，2012年10月18日至2018年1月18日，本金30万，年利率3%，利息47250元；2012年12月22日至2018年1月18日，本金50万元，年利率3%，利息76125元，合计123375元。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，于钦福与福龙房地产公司于2012年10月18日签订的同星家园门市房预定协议书及2016年6月18日重新签订的商品房予（预）购协议书2份，明确了买卖房屋的位置、面积、价款等事宜，于钦福已交付房款80万元，应认定双方就买卖房屋问题达成的协议为商品房预售合同，至本案起诉前福龙房地产公司仍未取得商品房预售许可证明，应认定双方签订的房屋买卖协议无效。因合同无效取得的财产，应当返还。故于钦福要求确认原、被告于2012年10月18日签订同星家园门市房预定协议书、2012年10月18日签订的2份同星家园门市房予（预）定协议书无效及福龙房地产公司返还于钦福80万元购房款的诉讼请求成立，本院予以支持。本案中原、被告签订的三份协议中均体现“待房产局售楼许可下发后”，可认定于钦福购房时明知诉争房屋无商品房预售许可证明，福龙房地产公司不存在隐瞒的情况，导致合同无效，原、被告均存在过错，应当各自承担相应的责任。故于钦福要求被告按年利率6%计算给付利息损失过高，按双方过错程度应调整为年利率3%为宜。因于钦福交付的80万元购房款中有50万元系2012年12月22日给付被告，利息应从该日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
原告于钦福与被告鸡西市福龙房地产开发有限公司于2012年10月18日签订的同星家园门市房预定协议书、2012年10月18日签订的2份同星家园门市房予（预）定协议书均无效；
被告鸡西市福龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告于钦福80万元购房款，利息123375元，合计923375元；2018年1月19日至实际给付之日止利息，以未返还购房款为基数，按年利率3%计算；
如果鸡西市福龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14268元，原告于钦福已预交，原告于钦福承担1234元，被告鸡西市福龙房地产开发有限公司负担13034元在给付上款时一并给付原告于钦福。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审 判 长 赵红杰
人民陪审员 付秀艳
人民陪审员 庞学久
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 李 琦
本案判决所依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。