四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第620号
上诉人（原审原告）田明。
上诉人（原审原告）黄晓梅。
二上诉人委托代理人白中祺。
被上诉人（原审被告）川北医学院。
法定代表人康健。
委托代理人张银银。
上诉人田明、黄晓梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第523号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原�法院经审理查明，2003年4月7日，川北医学院与田明、黄晓梅所开办的南充学府休闲广场签订了《房屋租赁合同》，合同中约定：由川北医学院将其所属位于南充市涪江路234号川北学术交流中心大楼第13、14楼（房屋面积1031.88平方米）出租给田明、黄晓梅作茶坊经营使用，租金按6元／平方米计算，年租金74，295元，缴纳时间为合同签订时一次性全部付清；租赁时间为三年，自2003年4月28日起至2006年4月27日；乙方经营期间，不得对甲方及周边环境造成污染和影响，由此所引发的一切责任均由乙方负责，乙方在租赁期限内不得改变、损坏房屋的原有结构、使用功能及外部形状，乙方若对租赁房屋进行装饰、装修，应提交书面具体方案并征得甲方同意，其费用由乙方承担；乙方经营期间使用的水、电、电话等应当按时按量按规定标准缴清费用；合同期满或在合同依法提前终�后两日内，乙方应当将租赁的房屋完整无损地交还给甲方，乙方原先所作装修无偿归甲方所有。合同签订后，双方依约履行了各自义务。2006年2月27日，田明向川北医学院提交了《关于“学府”13楼维修情况的说明报告》，提出由其自行更换装修材料和各类维修，以及因15楼平台及幕墙边沿严重漏水，急需进行更改、维修。2006年2月28日，川北医学院对田明的说明报告作出“关于对川北大厦13、14楼租赁户《关于学府十三楼维修情况的说明报告》”的批示，要求田明在装修过程中不得改变房屋主体结构，不得破坏和损伤学院的装饰、装修，否则，合同期满时必须复原；必须符合消防要求，要等消防验收才能营业；拆除物属学院财产归还学院；不得改动和损坏水、电、中央空调及消防设施设备的主体结构、总体布局和使用功能，遵守水电管理，否则必须恢复并达到原功能�并给予1至2倍罚款；水、电、气、消防系统维修改造须经学院同意，并在学院方监督下施工，否则，后果自负；装修后，应接受水电管理中心检查，有问题无条件自行整改，合格后始营业，由此造成的损失自负等。2006年3月18日，田明与四川省武胜县馨意装饰驻南充办事处签订了《装饰装修工程施工合同》，由四川省武胜县馨意装饰驻南充办事处负责对涉案房屋进行装修，预计需装饰款人民币1378667.25元，工程时间为2006年3月28日起至2006年5月8日止。2006年4月27日，原合同到期后，川北医学院与田明再次签订了川北医学院川北大厦《房屋租赁合同》，租期为一年（自2006年4月20日至2007年4月27日止），该合同在原有合同基础上补充约定：乙方同意在乙方违反本租约的情况下，甲方有权中断该房屋的水、电供应，无需另行通知，并有权要求乙方赔偿相应损失；若本租约期满或提前终止与解除5日内，乙方仍未将其全部或部份私有财产和自置设备、物品搬出该房屋，则作乙方放弃权利处理，届时甲方或甲方授权代理人有权将乙方的上述财产与物品予以处理，并无需给乙方任何补偿；合同中亦对水、电费收费及计价办法作了明确约定。2006年5月15日，川北医学院后勤产业处产业科提交了《关于川北大厦14楼学府休闲广场漏水的报告》，提出因15楼平台防水设施出现问题，造成14楼学府休闲广场室内多处长期漏水，给商家室内装修及其经营带来影响，需对渗漏处重新做油，做防水处理。2006年9月16日，川北医学院后勤产业处产业科向学府休闲广场发出通知，将商业银行外的大门及电梯间中门的开关时间作了相应调整。第二次合同到期后，双方未重新签订租赁合同，直至2008年3月11日，川北医学院后勤产业处产业科向学府休闲广场再次发出通知，通知自2008年7月1日起，川北大厦不再对外出租，原租赁合同约定的租期超过7月1日的，自7月1日终止。接此通知后，南充学府休闲广场向川北医学院提出申请，因租赁房多处长期漏水，造成装修及经营设备严重损坏，根据川北医学院批示，田明重新进行了装修，为保证田明尽快收回投资，请求川北医学院尽快签订租赁合同。此后，双方未签订租赁合同，田明继续在该租赁房内从事茶坊经营。2008年9月25日，南充学府休闲广场向川北医学院提出紧急维修报告及申请，要求川北医学院对其安装标志性装修时所打通楼板处漏水进行紧急维修，并因原二次装修投资巨大，难以在短期内收回成本，要求续租该房屋十年。2008年12月18日，田明茶坊营业执照被吊销。2009年10月8日，田明再次向川北医学院致函，提出：1、如收回房屋，给田明进行补偿；2、免租三年（现已经营一年零三个月），田明自行退出；3、免租到2010年4月底，并对田明进行补偿；4、续签5年合同。2009年12月29日，双方又补签了租赁合同，租期为2008年4月28日起至2011年8月27日止，总租金为338，456元，交款时间为：2009年12月20日之前缴纳2008年4月28日至2009年4月27日租金92，869元；2009年4月28至2010年4月27日租金105，252元分别在2010年1月20日之前和2010年3月20日之前各缴纳50％；2011年1月20日之前和2011年3月20日之前各缴纳2010年4月28日至2011年4月27日租金的50％；2011年7月20日缴纳2011年4月28日至8月27日租金。合同中另约定：乙方如需内部装修应经甲方书面同意并报消防备案，装修不得改变房屋的原有结构和影响建筑安全。合同期满，双方不再续约时，乙方不得向甲方索要装修补偿，同时，乙方不得拆除原装修中的固定设施；合同期内，该房屋如因水灾（或水管破裂、水龙头未关好或损坏、下水道堵塞�楼上漏水、墙体浸水等）、盗（抢）窃而受到损失，由乙方自行承担，如出现火灾，所造成的损失概由乙方负责；任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成损失由责任方承担；本合同在2011年8月27日届满后不再续约，双方租赁关系自行终止，乙方应于2011年9月1日前将所租赁房屋完好无损地交还给甲方。田明在该合同上签名并加盖了“南充学府休闲广场专用章”。合同签订后，田明依约交付了2008年4月28日至2009年4月27日租金，此后未交纳其余租金及部分水电费，川北医学院遂向南充市顺庆区人民法院诉请解除双方于2009年12月29日签订的房屋租赁合同、返还租赁房屋、支付截止2010年8月27日租金140，336元及水电费7，018.28元。田明提出因川北医学院违约行为给其造成了较大经济损失，要求赔偿，遭川北医学院否认。2011年2月27日，田明将所承�的房屋交还给川北医学院，并将屋内空调、电视机、桌椅等物品一并移交给川北医学院。2011年12月20日，南充市顺庆区人民法院作出（2010）顺庆民初字第2643号民事判决书，判决：一、解除川北医学院与田明2009年12月29日签订的《房屋租赁合同》；二、田明于本判决生效后五日内给付北医学院房屋租金192，962元、水电费8，338元；三、驳回川北医学院的其他诉讼请求。宣判后，川北医学院与田明对该判决均不服，向南充市中级人民法院提起上诉，南充市中级人民法院于2012年11月28日作出（2012）南中法民终字第424号民事判决书，判决：一、维持南充市顺庆区人民法院作出的（2010）顺庆民初字第2643号民事判决第一、二项，撤销第三项，改判黄晓梅对田明所欠租金和水电费承担共同偿还的责任。后田明、黄晓梅以川北医学院种种违约行为，造成其损失为由诉至法院请求：�1、川北医学院赔偿因其租赁物长期漏水及单方提前关闭大门等原因影响租赁物的使用造成的财产和经营损失共计20.2万元；2、川北医学院赔偿装修损失10万元；3、川北医学院已接受的物品应折价3万元；4、诉讼费由川北医学院承担。审理中，田明、黄晓梅申请对涉案房屋装修部分价值进行评估，顺庆区人民法院遂委托成都市川衡资产评估事务所进行评估，该所于2013年5月13日作出评估结果为装修部分价值总计100，032元，用去评估费20，000元。2013年2月26日双方就涉案房屋内空调、电视机、桌椅等物品价值达成折价25，000元之协议，并表示不需再处理。
一审法院认为，双方就房屋租赁签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定上述合同合法有效，双方当事人均应当全面履行其义务。在履行合同过程中，双方�房屋漏水问题发生分歧，虽然田明、黄晓梅多次向川北医学院提交说明及报告，但并未要求川北医学院进行修复及赔偿损失，且双方并未就修复款项、财产及经营损失达成一致意见，而田明、黄晓梅在报告中已明确说明由其自行解决，故田明、黄晓梅现主张因漏水造成的修复款项、财产及经营损失于法无据，法院不予支持。关于田明、黄晓梅主张因川北医学院单方提前关闭大门、电梯间中门及营业执照被吊销影响田明、黄晓梅正常经营造成的经营损失的请求，因田明、黄晓梅虽曾向川北医学院提出过相关请求，但双方于2009年12月29日补签合同时，该损失应当已发生，可田明、黄晓梅并未就此提出主张或明确折抵租金等，反与川北医学院在合同中明确约定“合同期满，双方不再续约时，乙方不得向甲方索要装修补偿，同时，乙方不得拆除原装修中的固定设施；合同期�，该房屋如因水灾（或水管破裂、水龙头未关好或损坏、下水道堵塞、楼上漏水、墙体浸水等）、盗（抢）窃而受到损失，由乙方自行承担，如出现火灾，所造成的损失概由乙方负责；任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成损失由责任方承担’’，由此可见，田明、黄晓梅在签订该合同时，已明确对相关权利作出了处分，且田明、黄晓梅并未提供该损失确实客观存在的证据，故对田明、黄晓梅之诉讼请求不予支持。审理中，双方就涉案房屋内空调、电视机、桌椅等物品价值达成折价25，000元之协议，并表示不需再处理。故对此不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。’’最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决：驳回田明、黄晓梅的全部诉讼请求。本案受理费5，380元，评估费20，000元，由田明、黄晓梅负担。
宣判后，田明、黄晓梅不服一审判决，向本院提起上诉，请求支持其一审诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费用。其上诉理由为，一、川北医学院在出租房屋期间存在多种违约情况，应当赔偿其损失。1、上诉人租赁房屋安装空调不到二年，2005年9月12日，被上诉人川北医学院通知上诉人出租房屋必须统一使用中央空调，造成上诉人原先安装的空调只能贱卖，但中央空调效果极差，上诉人又只好另行安装空调；2、房屋长期漏水。川北医学院在安装14楼的标志时将楼顶打穿，修复不到位，长期漏水，给我方装修及屋内设备造成损失，影响营业。2006年2月27日上诉人因第二次装修时向被上诉人的报告中，虽然有由学府自行解决的话语，但那是针对2003年4月7日至2006年2月27日期间发现的15楼平台及幕墙边沿漏水地方经反映后被上诉人置之不理，由上诉人在第二次装修时自行解决。但第二次装修后，房屋仍然存在漏水现象，一直没有得到解决。依据合同法的规定，因漏水影响经营造成的损失应当由被上诉人承担；3、2006年9月16日，川北医学院单方提前于每天19点关闭商业银行外大门及电梯给我方经营造成重大损失，应按每天100元赔偿损失；4、我方刚刚装修投入使用不久，2008年3月11日川北医学院又单方通知从2008年7月1日不再对外出租，直到2009年12月29日又才续签合同，我方无法办理营业证照，影响经营造成损失1万元；5、租赁期间未满川北医学院解除合同，对我方的装修未使用期间的100，000元应当由被上诉人予以补偿。虽然合同中有约定但系被上诉人利用自己的强势地位规定的霸王条款，系无效条款，上诉人不能利用该条款免责。
被上诉人川北医学院答辩称，一审判决正确，被上诉人没有违约行为，上诉方也无任何证据证明川北医学院存在违约行为。对其上诉主张，不应支持。1、双方在2009年12月29日的合同中第四条约定：任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担。由于田明、黄晓梅违约在先，不缴纳租金和水电费，川北医学院依约解除双方的房屋租赁合同，对于解除合同造成的损失，应当由其自行承担，与川北医学院无关。2、川北医学院调整关闭商业银行大门及电梯间中门的时间不会影响到茶坊的经营。因为川北大厦的正大门依然照常开关，两个大门之间相差不过百米。田明、黄晓梅要求按100元每天的标准计算损失没有依据。3、田明、黄晓梅无任何证据证明房屋漏水给其造成了任何损失，实际上只是房顶有轻微的漏水，并不影响经营，且合同也约定对此应由其自行承担责任与川北医学院无关。4、2008年双方虽未签订租赁合同，但实际上一直在使用房屋。5、对于案涉房屋内的家具、电器双方已协商处理。
本院二审中查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，1、对于因安装中央空调产生损失的问题，因其在一审中没有提出该主张，其在二审中才提出，经调解双方对此也未能达成一致意见，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条“在第二审程序�，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，上诉人对此可另行起诉主张权利。2、对于漏水的问题。根据合同法第二百二十条之规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”2006年2月27日出现漏水现象后，田明已自愿修复。2008年9月25日房屋又出现漏水情况，但当时双方之间的租赁合同已到期，上诉人完全有权利选择不承租该房屋，上诉人自愿要求继续租赁该房屋，并在2009年12月29日的租赁合同中约定对于漏水产生的损失由承租人自行负责，虽然田明辩称该条款系霸王条款，但该合同并非格式合同，田明本人也在合同中签字认可，应当对其产生约束力。因此，对因漏水造成的损失依合同约定应由其自行承担。3、根据《合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”的规定，2007年4月27日上诉人与被上诉人之间的租赁合同到期后，被上诉人川北医学院有权自由决定是否与上诉人继续签订租赁合同，签订合同的时间也不受任何个人和单位的约束。故上诉人以合同到期后被上诉人借故不签订租赁合同影响经营造成损失要求赔偿的请求无法律依据，对此主张不予支持。4、对于关闭商业外大门及中间电梯的问题。川北医学院虽然关闭了商业外大门及中间电梯，但因川北医学院还有另一个大门可通往茶坊，并不影响通行，只是通行方便与否可能会对茶坊生意产生影响，但因上诉人未能提供对茶坊生意已实际造成损失的依据，依法承担举证不能的不利后果。故其主张，亦不能得到支持。5、对于装修未使用部分的价值。2009年12月29日�方签订合同约定租赁到期日为2011年8月27日，田明在2011年2月27日已返还房屋。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，对于提前解除合同，应当根据各自的过错来划分责任，而合同没能履行完毕，系因田明不支付租金违约在先，因此，其无权就装修残值向出租人川北医学院主张权利。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，830元，由上诉人田明、黄晓梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 唐晓兰
审判员 蒙秀梅
二〇一四年六月十七日
书记员 李碧英