广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第72号
上诉人（原审被告）：刘佑开，男，1974年7月25日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县。
委托代理人：张毅，广东国硕律师事务所律师。
委托代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：古丽娥，女，1965年9月20日出生，澳门特别行政区人，现住广东省中山市火炬开发区。
委托代理人：刘昕宇，广东香山律师事务所律师。
上诉人刘佑开因与被上诉人古丽娥房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第566号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年6月1日，刘佑开向冯新予出具授权委托书，委托冯新予办理位于中山市石岐区康华路22号1卡商铺、中山市石岐区康华路17栋1卡商铺的出售相关事宜及签署有关法律文件，具体权限如下：“1.代为出售前述物业、代为签署转让该物业的申请表、买卖协议、购买意向书、合同及将该物业过户到新业主名下的所有有关法律文件；……3.代为收取该物业的房地产转让款、购买定金、购买意向金等费用；4.代为办理与买卖该物业相关的其它一切事宜。特别授权全权代理。委托期限从本委托书签署之日至2012年9月27日止。受托人在上述授权范围内和代理期限内实施的代理行为及签署的文件，我均以承认，并承担由此产生的法律后果……”。
2012年7月31日，古丽娥（乙方）与刘佑开（甲方）签订了商铺买卖合同，合同约定：甲方将其拥有的位于中山市石岐区富康路17幢1卡商铺分拆，并将分拆后其中的01号商铺转让给乙方，分拆后该商铺建筑面积共为106平方米，每平方米单价19622元，总价款208万元。乙方应于合同签订当日支付首期款68万元，余款由银行按揭支付；甲方应于2012年12月30日前将商铺交付乙方使用，并于该日前为乙方办理权属登记；如甲方中途不卖商铺及逾期7日未交付商铺的，按违约处理，合同即告解除，甲方应在悔约之日起7日内退还购房款，并向乙方支付总价款20%的违约金；合同还约定了其他事项。合同首部甲方的委托代理人是中山市星宇房地产投资有限公司（以下简称星宇公司），落款处甲方委托代理人处有星宇公司签章和冯新予的签名。合同签订后，古丽娥于当日向冯新予银行账户转账68万元，星宇公司向古丽娥出具了68万元收款收据，冯新予作为经手人在收据上签名捺印。后刘佑开未按约定的期限将涉案商铺交付给古丽娥使用，古丽娥遂诉至原审法院，请求判令刘佑开：1.退还古丽娥购房款68万元；2.向古丽娥支付违约金416000元；3.承担案件受理费、诉讼保全费。
另查：冯新予系星宇公司（自然人独资有限责任公司）的法定代表人，该公司经营范围包括房地产经纪服务等。冯新予在前述商铺买卖合同中涉嫌合同诈骗一案，已被中山市公安局立案侦查，目前尚未有侦破结果。
又查：刘佑开系涉案商铺即中山市石岐区富康路17幢1卡商铺的原产权人，其于2013年1月21日将该商铺转让给黄凤贞。
原审法院审理认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1.本案是否应当移送公安机关处理或中止审理；2.涉案商铺买卖合同是否有效；3.刘佑开是否需要承担合同违约金。原审法院在以下分述之。
第一，关于本案是否应当移送公安机关处理或中止审理的问题。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理”。本案审理的是古丽娥与刘佑开之间的商铺买卖合同纠纷，审理重点是涉案合同是否有效、合同当事人有无违反合同义务以及是否需要承担违约责任。而公安机关在侦查中的有关冯新予涉嫌合同诈骗一案，虽然与本案有牵连关系，但与本案不属于同一法律关系，冯新予涉嫌合同诈骗案的侦破与否不影响本案的审理，也不影响本案刘佑开应否承担违约责任的认定。因此，本案无需将全案移送公安机关或中止审理。
第二，关于涉案商铺买卖合同是否有效的问题。刘佑开向冯新予出具的授权委托书是刘佑开的真实意思表示，冯新予在刘佑开的授权范围内与古丽娥签订的商铺买卖合同，也是当事人的真实意思表示，虽然合同首部刘佑开的委托代理人处载明的是星宇公司，但是在合同落款处刘佑开的委托代理人处有冯新予的签名，而且，冯新予同时是星宇公司的唯一投资者兼法定代表人，因此，古丽娥有足够理由相信涉案合同系冯新予代表刘佑开与古丽娥签订，并且该合同内容没有违反法律法规的强制性规定，因此，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。刘佑开作为被代理人，其应当对冯新予的代理行为承担相应的民事责任，履行合同义务。至于刘佑开辩称，合同指向的商铺与刘佑开授权出售的商铺不吻合的问题，原审法院认为，刘佑开授权冯新予出售的涉案商铺建筑面积为1266.79平方米，古丽娥购买的是其中的106平方米，该事实不影响合同的效力及履行，刘佑开的该抗辩理由不成立，原审法院不予采信。合同签订后，古丽娥依约向有权代收合同款的冯新予支付了首期购房款68万元，但是刘佑开未按约定的期限将涉案商铺交付古丽娥，而是卖于第三人，使古丽娥的合同目的实际上已无法实现，故刘佑开应当向古丽娥返回已支付的首期购房款68万元。
第三，关于刘佑开是否需要承担合同违约金的问题。依据前面论述，刘佑开未按约定履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，刘佑开应当承担违约责任。根据合同约定，刘佑开未按期限交付房产超过七天的，古丽娥可以按购房款总价的20%主张违约金，刘佐开提出该违约金过高，请求原审法院予以调低。原审法院认为，古丽娥没有举证证明其因此受到的损失，经审查，原审法院认为该违约金确实过高，违反公平公正原则，故原审法院不予支持，根据刘佑开的申请，原审法院酌情将违约金调整为从古丽娥起诉之日起按银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。刘佑开承担本案民事责任后，其与冯新予之间的纠纷可以另行解决。
综上，古丽娥诉求合理部分，原审法院予以支持，理据不足部分，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十五条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘佑开于本判决发生法律效力之日起七日内向古丽娥返还购房款68万元及承担违约金（违约金从2013年3月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至本判决指定的履行期限之日止）；二、驳回古丽娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14664元，诉讼保全费5000元，合计19664元（古丽娥已预交），由古丽娥负担1966元，刘佑开负担17698元（刘佑开负担部分于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人刘佑开不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回古丽娥的全部诉讼请求。理由如下：一、刘佑开委托冯新予出售的物业和冯新予与古丽娥签订的商铺买卖合同的标的完全不同，冯新予的行为超越代理权，刘佑开参与本案前根本不清楚该合同的存在，更没有追认该合同的效力，故该合同对刘佑开不发生效力，应由冯新予承担相应的民事责任。刘佑开在委托书中明确委托冯新予出售的是位于石岐区康华路22号1卡商铺和富康路17栋1卡商铺，委托书所指的“该物业”都是指向上述两个有独立房产证可以在市场正常流通买卖的商铺。冯新予将房屋分拆出卖明显违反了刘佑开的意思表示，超越了刘佑开赋予冯新予的代理权限。二、冯新予与古丽娥签订的商铺买卖合同中所涉标的物根本不存在，不符合合同法规定合同成立的构成要件。17栋1卡商铺的建筑面积为1266.7平方米，但古丽娥购买的17栋1卡商铺中的01号商铺建筑面积106平方米，事实上，该01号商铺根本不存在，因此该合同存在履行不能的情况。而古丽娥应当完全知晓其购买的商铺标的物并未确权，根本不能完成过户交易，在此前提下还与冯新予签订合同并支付房款，刘佑开认为古丽娥主观并非善意，其本身有过错，要求刘佑开退回购房款并支付违约金不应当得到支持。三、超越代理权限与古丽娥签订合同的是冯新予，其应当作为本案的当事人参与诉讼，承担相应的法律责任，为查清本案事实，请二审法院追加冯新予作为第三人参加本案诉讼。四、刘佑开在授权委托书中明确收款人及收款账号，古丽娥支付到冯新予账号的68万元与刘佑开无关。古丽娥所提供的68万元收据是否冯新予签名并不确定，古丽娥在明知刘佑开指定账号的情况下并未将房款全部汇至刘佑开账号，冯新予也未将该68万元交付给刘佑开，刘佑开认为该68万元与本案无关。原审判决在冯新予未出庭的情况下，主观臆断古丽娥支付给冯新予账户的68万元，二审法院应查明该事实后改判。五、本案事实上涉嫌合同诈骗罪，应当移送公安机关处理或中止审理。冯新予超越代理权或以其所在的房产公司冒充刘佑开代理，虚构刘佑开将商铺分拆的事实，并许以高额违约金，欺骗购房人支付首期购房款，并在收受房款后隐匿，其行为已经构成合同诈骗罪，而且连续诈骗了黄绳明、何炯驹、古丽娥等多名购房人，涉案金额达到500多万元。鉴于原审法院审理的古丽娥房屋买卖合同所涉案的事实和行为与公安机关立案侦查的冯新予涉嫌合同诈骗犯罪的事实和行为，属于同一事实的系列犯罪行为，故本案应移交公安机关，即使不移交也应予以中止审理。
被上诉人古丽娥答辩称：刘佑开委托冯新予、星宇公司和古丽娥签订的商铺买卖合同，是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。刘佑开委托冯新予处理涉案商铺的出售事宜，冯新予以刘佑开的名义出售商铺，在签订合同时向古丽娥出示了刘佑开签署的授权委托书且在合同上签名，并代刘佑开收取了古丽娥交付的首期购房款，冯新予的行为在刘佑开的授权范围和代理期限内，其代理行为合法、合约。星宇公司是冯新予的个人独资公司，冯新予作为公司的法定代表人在签订合同时向古丽娥出示了授权委托书，并提供了盖有星宇公司公章的授权委托书的复印件，古丽娥据此有理由相信星宇公司是有代理权的。二、原审判决认定刘佑开应承担违约责任，并判决其应向古丽娥返还购房款68万元及承担违约金正确。三、刘佑开的上诉请求没有事实和法律依据。刘佑开委托冯新予出售的涉案商铺与古丽娥购买的商铺是整体与部分的关系，刘佑开在委托冯新予代理出售涉案商铺的同时也与案外第三人签署了商铺买卖合同，出售的标的位于富康路17幢1卡之06、07、18号商铺，可见，将富康路17幢1卡商铺分拆出售本来就是刘佑开的真实意思表示，且刘佑开在授权委托书也明确授权冯新予可代为出售该物业的分契等手续。授权委托书明确记载刘佑开委托冯新予代收购房款，古丽娥通过转账付款给冯新予且冯新予收款后出具了收据，应视为古丽娥履行了合同付款的义务，至于冯新予是否将所收购房款交付给刘佑开与古丽娥无关，授权委托书记载的收款人、账号等约定约束的是冯新予与刘佑开，与古丽娥无关。冯新予涉嫌合同诈骗一案，是冯新予与刘佑开之间的委托代理纠纷，而本案是刘佑开与古丽娥的房屋买卖合同纠纷，两者虽有牵连，但并非同一法律关系，依法无需移送公安机关查处或中止审理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
在本院审理期间，古丽娥提交了刘佑开与案外人于2012年6月1日签订的商铺买卖合同，该合同签订的时间与刘佑开授权给冯新予的日期一致，拟证明刘佑开对出售商铺有明确的代办分拆出售的意思表示。刘佑开质证称：合同的真实性请求法院予以确认，即使合同是真实的，也只能证明当时刘佑开认为商铺可以分割。
本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明：刘佑开出具给冯新予的授权委托书第二条委托权限为：代为办理出售该物业的产权查册、调阅复印档案、测绘、分契、交费等手续。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。对于刘佑开的上诉请求及理由，综合分析如下：
一、刘佑开出具给冯新予的授权委托书第二条权限为：代为办理出售该物业的产权查册、调阅复印档案、测绘、分契、交费等手续。可见，虽然康华路22号1卡商铺及富康路17栋1卡商铺作为整体已经分别办理了土地使用权证及房地产证，但冯新予有权对上述商铺分拆出售，且从刘佑开与杨丽兰签订的商铺买卖合同也显示刘佑开将富康路17栋1卡之06、07、18号商铺出售给杨丽兰，即刘佑开也是将该商铺分拆后予以出售，最后，冯新予与古丽娥签订的商铺买卖合同显示古丽娥购买的也是在富康路17栋1卡范围内的01号商铺。因此，古丽娥所购买的富康路17栋1卡01号商铺不仅存在，且冯新予出售该商铺也在刘佑开授权委托书范围内。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，刘佑开对冯新予的上述代理行为，应当承担民事责任。可见，古丽娥在本案中并不存在过错，在刘佑开没有依约定将涉案商铺过户给古丽娥的情况下，刘佑开的行为属于违约，在合同解除的情况下，刘佑开应当将购房款退回给古丽娥并支付违约金。
二、根据上述分析，冯新予在刘佑开的授权委托书范围内将富康路17号1卡01商铺出售给古丽娥，刘佑开对冯新予的代理行为承担民事责任。故原审法院准许古丽娥撤回对冯新予的起诉并无不当，本院予以维持。刘佑开请求本院追加冯新予为本案第三人参加诉讼的理据不足，本院不予支持。
三、虽然刘佑开出具给冯新予的授权委托书第三项委托权限内明确了刘佑开的收款账号、开户银行等信息，但该条也明确冯新予代为收取该物业的房地产转让款、购买定金、购买意向金等费用。因此，古丽娥将购房款68万元支付给冯新予，冯新予签名并加盖星宇公司的印章，符合授权委托书的授权范围，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，刘佑开对冯新予的上述代理行为，应当承担民事责任。至于冯新予是否将该68万元支付给刘佑开，则是另外的法律关系，与古丽娥无关。
四、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理”。本案审理的是古丽娥与刘佑开之间的商铺买卖合同纠纷，审理涉案合同是否有效、合同当事人有无违反合同义务以及是否需要承担违约责任。而公安机关在侦查中的冯新予涉嫌合同诈骗一案，虽然与本案有牵连关系，但与本案并不属于同一法律关系，冯新予涉嫌合同诈骗的侦破与否不影响本案的审理，也不影响本案刘佑开应否承担违约责任的认定。因此，原审法院认为本案无需移送公安机关或中止审理的处理并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人刘佑开的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14664元，由上诉人刘佑开负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 瑄
审 判 员 梁艳凤
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年三月十一日
书 记 员 谭长琴