辽宁省大连市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）辽02执异105号
案外人大连福达装饰工程公司。
法定代表人张福成。
委托代理人郝毅。
申请执行人中国建设银行股份有限公司大连金州支行。
法定代表人李琦。
委托代理人郑育新。
被执行人大连开建房地产开发有限公司。
法定代表人赵明阳。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司大连金州支行（以下简称建行金州支行）与被执行人大连阿尔滨集团有限公司、盘锦阿尔滨集团有限公司、大连开建房地产开发有限公司（以下简称开建公司）、大连铭洋投资集团有限公司、赵明阳、大连铭洋盐业股份有限责任公司金融借款合同纠纷一案中，案外人大连福达装饰工程公司（以下简称福达公司）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人福达公司称，案外人于2015年4月4日与开建公司签订《瑞仕尚城三期百叶、栏杆、窗护栏、楼梯扶手施工合同》，约定采取包工、包料方式，承包开建公司开发的瑞仕尚城三期百叶、栏杆、窗护栏、楼梯扶手工程。合同约定工程总价款2919920元，工程“结算款的50%以房屋抵顶，此工程产值达到合同付款的50%时，开始办理抵房手续。”合同签订后，案外人按照合同约定进行施工，截止2015年12月17日，已完成约定工程量的90%。2015年12月17日，案外人与开建公司签订以房屋抵顶工程款《协议书》，约定开建公司用瑞仕尚城小区楼号为鹏运家园9号楼4单元10层2号建筑面积为125.71平方米的房屋抵顶工程款1224415元，折算房屋单价为9740元/平方米。9号楼是行政楼号，与建筑号为瑞仕尚城三期21号楼是同一建筑。现该房屋被贵院查封。案外人与开建公司的《协议书》合法有效，案外人为瑞仕尚城三期实际付出的工程量远超购房款，并用其中的1224415元支付了购房对价，依法取得案涉房屋的所有权。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条提出异议。且案外人用于购房款项为瑞仕尚城三期项目工程款，对该工程款案外人享有优先于银行抵押货款的优先受偿权，解除对该房屋的查封，对申请执行人的实际利益并无减损。请求解除对瑞仕尚城三期21号楼（行政号为9号楼）4单元10层2号房屋的查封。
本院查明，本院在审理原告建行金州支行与被告大连阿尔滨集团有限公司、盘锦阿尔滨集团有限公司、开建公司、大连铭洋投资集团有限公司、赵明阳、大连铭洋盐业股份有限责任公司金融借款合同纠纷一案中，于2015年9月25日作出（2015）大民三初字第00412号民事调解书，经调解达成如下协议：被告大连阿尔滨集团有限公司于2015年10月10日前给付原告建行金州支行贷款本金26600万及利息（截至2015年8月20日止，所欠利息数为2754385.04元，自2015年8月21日起至贷款全部清偿之日止的利息按各合同约定的年利率上浮50%计算）。被告盘锦阿尔滨集团有限公司、开建公司、大连铭洋投资集团有限公司、赵明阳对被告大连阿尔滨集团有限公司的上述债务在最高限额81000万元范围内承担连带清偿责任；四被告承担保证责任后，有权向被告大连阿尔滨集团有限公司追偿。因被告未履行生效调解书所确定的义务，建行金州支行向本院申请强制执行。本院予以立案执行，并于2016年2月23日作出（2015）大执字第352号执行裁定书，裁定查封开建公司所有的位于大连市金州新区滨海路鹏运家园73号的“瑞仕尚城三期”项目在建工程：瑞仕尚城三期18号楼35套房屋、19号楼22套房屋、20号楼28套房屋、21号楼47套房屋、22号楼52套房屋、23号楼71套房屋。合计255套房屋。查封期限三年。同日，本院作出（2015）大执字第353号执行裁定书，裁定查封开建公司所有的位于大连市金州新区滨海路鹏运家园73号的在建工程：瑞仕尚城三期7号楼71套房屋、8号楼52套房屋、9号楼47套房屋、10号楼28套房屋、11号楼22套房屋、12号楼35套房屋。合计255套房屋（包括案涉房屋）。查封期限三年。
另查，2015年4月4日，案外人福达公司与开建公司签订《瑞仕尚城三期百叶、栏杆、窗护栏、楼梯扶手施工合同》，约定由案外人采取包工、包料方式承包开建公司开发的瑞仕尚城三期百叶、栏杆、窗护栏、楼梯扶手工程。合同总价暂定2919920元，竣工后以双方审定的实际完成工程量及合同约定单价，据实结算。工程款的支付：工程预付款为合同价款的25%，预付款按月完成产值的45%支付；合同项下全部工程竣工经开建公司、监理及消防部门验收合格后，案外人向开建公司提交完整工程档案、技术资料，合格的消防手续文件，经开建公司确认后7日内，付至合同价款的95%。合同款的5%作为质保金，两年保修期满后7日内，案外人向发包人提出请款报告，经开建公司审核后7日内，将质保金无息返还。结算款的50%以房屋抵顶，此工程产值达到合同付款的50%时，开始办理抵房手续。
2015年12月17日，案外人福达公司作为乙方与开建公司作为甲方签订《协议书》，约定：“一、乙方同意甲方将其坐落在大连经济技术开发区“瑞仕尚城”小区楼号为鹏运家园9号楼4单元10层2号房屋抵顶其工程款。二、上述房屋建筑面积为125.71平方米，单价为9740.00元/平方米，房款为人民币1224415.00元，全部用以抵顶甲方所欠乙方瑞仕尚城三期空调百叶工程款。三、该房屋抵付的工程款仅限于上述总房款。不包括因该房屋过户或代付行为应该缴纳的各种税费等。四、乙方抵付房屋应按1224415元的总价款进行转让，乙方将房屋出售的买受人应具备以下条件：……2.乙方将抵付房屋出售时，甲乙双方同意由甲方与买受人直接签订《商品房买卖合同》，甲方协助买受人办理产权登记手续。《商品房买卖合同》一经签订，乙方不得变更买受人。甲方应在收到买卖房屋价款后，将所欠工程款额支付乙方……6.商品房买卖合同登记（或买受人领取该商品房钥匙）后，视为甲方已将抵付商品房实际交付给买受人，甲乙双方的抵付行为完成。”
又查，2013年5月27日，大连金州新区区划地名办公室作出大金地发【2013】116号《关于鹏运家园三期住宅楼门牌号码的批复》，对开建公司申请办理的建筑物门牌号码予以编号，住宅楼标准门牌号码为：大连经济技术开发区鹏运家园7、8、9、10、11、12号。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，人民法院不得查封、扣押、冻结的财产需以被执行人将财产出卖给第三人、第三人已经实际占有财产为前提。本案中，被执行人开建公司与案外人约定在案外人将抵付房屋出售时，由开建公司与买受人直接签订《商品房买卖合同》，开建公司协助买受人办理产权登记手续。开建公司在收到买卖房屋价款后，将所欠工程款额支付给案外人。根据上述约定，与被执行人签订《商品房买卖合同》的应为案外人所确定的买受人，而非案外人，即被执行人并非将案涉房屋出售给案外人，案外人的申请不符合上述法律规定。且被执行人与案外人约定商品房买卖合同登记（或买受人领取该商品房钥匙）后，视为被执行人已将抵付商品房实际交付给买受人。根据该约定被执行人应将房屋向买受人交付而非向案外人交付，案外人亦未实际占有案涉房屋，其异议申请亦不符合上述法律规定。综上，案外人的异议不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
驳回大连福达装饰工程公司的异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王国林
审 判 员 张 钱
代理审判员 王 雍
二〇一六年八月十日
书 记 员 李晓研