广东省兴宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅兴法民二重字第5、6号
原告（反诉被告）温伟崇，男，汉族，住兴宁市兴城。
被告（反诉原告）彭贵泉，男，汉族，住兴宁市。
委托代理人周建广，男，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区。系被告的朋友。
第三人梅州市崇福房地产开发有限公司（崇福公司）。
法定代表人蓝福清。
原告（反诉被告）温伟崇与被告（反诉原告）彭贵泉房屋买卖合同纠纷两案，经梅州市中级人民法院裁定发回重审后，依法另行组成合议庭，公开开庭对两案作为本诉与反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）温伟崇，被告（反诉原告）彭贵泉的委托代理人周建广到庭参加诉讼。第三人崇福公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）温伟崇诉称：其与被告于2010年3月5日签订了一份《房地产买卖合约书》，约定把其与崇福房地产公司购买的坐落在兴城兴华内街中段（即兴宁酒家对面14米大街）一卡门店一至七层出卖给被告，该房产的出卖价款为人民币42.8万元，房款给付方式为分期，其中签订合约当天给付定金1万元，第二期在2010年3月20日前给付18万元，因被告提出给付第三期房款20万元暂时会有困难，对第三期房款20万元约定作为借款，按利率为千分之六点三自2010年4月1日起计息，每半年付一次利息款7560元。最后余款3.8万元待办证后付清。合同签订后，其向被告交付了所买卖的房屋，被告向其给付了购房款现金19万元及确认仍欠其23.8万元，并按上述合同约定给付了欠款20万元的（一年）利息共15120元，后被告彭贵泉以经济困难为由停付了利息，也未支付仍欠的房款，其催收未果遂起诉彭贵泉至本院要求彭贵泉支付仍结欠的购房款200000元和拖欠的利息60480元，后在庭审过程中，原告温伟崇变更上述诉讼请求为解除其与被告签订的《房地产买卖和约书》，被告向其返还涉案房产，其返还被告已交的房款19万元，并由被告承担本案的受理费。
被告（反诉原告）彭贵泉辩称：其对其与原告温伟崇签订《房地产买卖和约书》后，向温伟崇支付房款19万元，并对剩余的23.8万元房款向温伟崇出具欠条，约定对其中的20万元自2010年4月1日按信用社利息计息（其已照此支付一年的利息15120元），另3.8万元在办好房地产权证后付清的事实无异议。温伟崇按约定向其交付房屋由其使用后，其获悉涉案房屋存在不能办证的风险，为免权益遭受更大的损失遂停止支付利息。而温伟崇也实际至今仍未为其办妥房屋产权证。涉案房屋的权属也不清楚，温伟崇在此情况下无论请求其支付剩余房款或解除合同均是无理的，即使合同解除，也是由于温伟崇的过错造成的，温伟崇也应该向其返还其已经交付的房款和房款的利息。同时其提出反诉，请求本院判令：1、原告温伟崇办好涉案房屋的房地产权证给彭贵泉；2、原告温伟崇按《房地产买卖合约书》第5条的约定承担赔偿违约责任即双倍返还购房交易金额39万元（后在庭审中变更为220240元）给其；3、驳回原告的全部诉讼请求。
针对被告彭贵泉的反诉请求原告温伟崇辩称：对于房屋暂时无法办证的问题在房屋出卖时被告彭贵泉是清楚的，也在合同上写明了此事项，说明彭贵泉愿意承担涉案房产可能无法办证的风险。房屋出卖给彭贵泉后，在办理房产证的过程中，其也一直与彭贵泉沟通办证的问题。而今无法办理房产证并非其的过错，主要是由于不可抗力造成合同无法继续履行。其无法对彭贵泉办证，而彭贵泉本身也违约未支付剩余房款，彭贵泉对违约金的请求是没有依据的。
第三人崇福公司未作答辩陈述。
经审理查明：2009年9月28日，原告（反诉被告）温伟崇与案外人庄崇洪签订《房地产买卖合约书》，约定温伟崇购得兴宁市兴城镇由崇福房地产公司开发的（即兴宁酒家对面）新开发14米大街兴华内街中段门店一至七层，该栋楼房占地40多平方米，总建筑面积约350多平方米，四至为：东至14米大街，南至巷道，西至门店后门巷道，北至罗建华门店。2010年3月5日，温伟崇与彭贵泉签订《房地产买卖合约书》，约定将温伟崇购得的上述房产以428000元出售给彭贵泉永久使用，付款方式为首期2010年3月5日支付定金10000元，第二期于2010年3月20日支付购房款180000元，第三期200000元作为彭贵泉向温伟崇的借款自2010年4月1日开始按6.3‰计收利息（每半年付息7560元），如到三年后仍未能办好房地产权证，则停交利息。余款3.8万元自2010年3月5日起在三年时间左右由崇福房地产公司包办好彭贵泉的房地产权证并交给彭贵泉后付清给温伟崇。温伟崇承诺保证上述房地产权属清楚。双方还约定了违约责任条款，如卖方（温伟崇）违约按购房交易金额双倍返还给彭贵泉。合约书签订当日，温伟崇向彭贵泉交付了房屋并由彭贵泉管理使用至今。彭贵泉也依约向温伟崇交付了第一二期房款合计190000元并按上述约定支付了20万元自2010年3月5日起至2011年3月4日止按每半年7560元计算的一年利息15120元。2014年5月25日，彭贵泉对温伟崇出具欠条，对未支付第三期房款20万元和余款3.8万元的情况和支付方式进行了重新确认。后因彭贵泉认为涉案房屋存在不能办证的风险，自2011年3月5日起未再向温伟崇支付任何款项。温伟崇催收未果，遂起诉至本院请求彭贵泉支付未结清的房屋款项和按照上述欠条约定对20万元计收的利息，彭贵泉则抗辩称因温伟崇的过错致使其已经支付了大部分房款的房屋无法办理房地产权证，故拒绝支付上述欠条约定的款项，并同时反诉温伟崇，要求温伟崇立即为其办理涉案房屋的房地产权证，并向其承担无法办证的违约责任即向其双倍返还购房交易金额220240元。后在庭审中，温伟崇当庭变更诉讼请求为解除其与被告签订的《房地产买卖和约书》，要求被告向其返还涉案房产，其归还被告已交的房款19万元，并由被告承担本案的受理费。案经调解，双方未能达成一致协议。
审理中，原被告双方均提出涉案房屋属梅州市崇福房地产开发有限公司开发建设，本院认为崇福公司与本案的处理结果存在法律上的利害关系，依法追加其为本案的第三人参加诉讼。
另查明，涉案房屋位于兴宁市兴城镇兴田路一路170、180号后（兴城兴田商业中心新规划街第十二卡），土地使用权证的土地使用者为案外人陈辉，权属性质为国有，使用权类型为划拨，建筑物类型为框架七层楼房，土地用途为住宅，土地（建筑占地）面积为33.60平方米。上述土地权属内容登记审核批准时间为2001年5月23日。至案件审理终结前，上述土地在上建筑物未办理房屋产权登记。
又查明，梅州市崇福房地产开发有限公司成立于2001年1月3日，在2004年5月19日登记的营业执照上的经营范围显示为房地产开发。
本院认为：无论是原告（反诉被告）温伟崇主张解除合同还是被告（反诉原告）彭贵泉反诉请求办理涉案房屋的房地产权证书并承担违约责任的前提都是涉案的合同必须是合法有效的。故本案的争议焦点主要在于，温伟崇与彭贵泉就涉案房屋签订的《房地产买卖合约书》是否有效。
经调查，涉案房屋的土地权类型为划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，涉案房屋的转让，除在经合法审批准予转让后，还应由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳土地出让金。本案的房屋转让中，出卖人温伟崇除签订合同外并未办理过任何（审批）手续，彭贵泉对此不认可并抗辩称涉案房屋存在已经合法审批准予转让的可能，但并未提供依据证实。在庭审中，彭贵泉辩称应追加涉案土地使用权人陈辉和上一手房屋出卖人庄崇洪为本案的第三人参加诉讼以查明涉案土地使用权及上建筑物目前的状况，但对彭贵泉提出的这一抗辩，本案查明的相关事实已十分明确，本案中土地使用权利人仍为案外人陈辉，并不是涉案房屋的出卖人温伟崇，也未变更登记在上一手出卖人庄崇洪名下，即涉案房屋的土地从未变更登记过权利人更勿论已经批准，由受让人办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。而无论是陈辉还是庄崇洪均不是合同的当事人，其的身份不会影响上述已明确的土地性质和状况，故被告的该项抗辩无理，不予采纳。为此，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准的人民政府批准，与受让方签订合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的，不得转让”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，尽管温伟崇与彭贵泉之间签订的合同意思表示真实，而且已经开始履行，但由于该合同违反上述国家法律关于土地和房屋转让的强制性规定，在诉讼期间也未显示有补办有关批准手续和土地出让手续，故该合同应属无效。无效的合同自始都没有法律约束力，温伟崇和彭贵泉以无效的合同为依据而提出的对在合同有效的情形下才存在的合同权利的主张，无法律依据，依法均不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。审理中，经本院释明后，原被告仍表示坚持诉讼请求，不主张合同无效及无效后相关的权利，因此，本案对此不进行处理，当事人可另行申请解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）温伟崇的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）彭贵泉的诉讼请求。
本案的诉讼费用5207元，由原告（反诉被告）温伟崇负担。反诉费用7150元，由被告（反诉原告）彭贵泉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 黄志胜
审 判 员 张 婷
人民陪审员 罗文强
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 肖秀锋