河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1403民初2028号原告：商丘市梁园区双八镇殷庄村村民委员会。住所地：河南省商丘市。法定代表人：王申义，主任。委托代理人：王国栋,河南华豫律师事务所律师。被告：ＸＸ松，男，1988年2月2日出生，汉族，住河南省商丘市。委托代理人：寇学军，河南向东律师事务所律师。被告：商丘凤祥置业有限公司。住所地：河南省商丘市梁园区。法定代表人：王健，经理。原告商丘市梁园区双八镇殷庄村村民委员会(以下简称原告）与被告ＸＸ松、商丘凤祥置业有限公司（以下简称被告凤祥公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王国栋，被告ＸＸ松及其委托代理人寇学军到庭参加了诉讼。被告凤祥公司经本院合法传唤，没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于商丘市××区××北路西侧“堤××”小区××楼××、××、西户房产属于原告所有；2、判决商丘市睢阳区人民法院不得对上述房产进行执行。事实与理由：2016年11月16日，原告与被告凤祥公司签订一份《协议书》，被告将位于商丘市××区××北路西侧“堤××”小区××楼××、××、西户及其他共计13套房产给了原告，用于安置拆迁户，但商丘市梁园区人民法院根据被告ＸＸ松的申请于2016年12月21日作出了（2016）豫1402财保651号民事裁定书，查封了上述房产。后来被告ＸＸ松依据商丘仲裁裁决书向商丘市中级人民法院申请执行，商丘市中级人民法院指定商丘市睢阳区人民法院执行。在执行期间，原告向商丘市睢阳区人民法院提出执行异议，商丘市睢阳区人民法院以房屋没有交付为由裁定驳回了原告的申请。原告认为，被执行的房产已经由被告凤祥公司给付原告用于安置当地村民，该房屋应当优先用于被安置拆迁户，且协议签订在前，房产交付在前，法院对该房产不应执行。原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉请。被告ＸＸ松辩称：1、本人给建筑商送钢材，被告凤祥公司没有支付建筑商工程款，建筑商也无款支付给本人，经过本人、建筑商、被告凤祥公司三方协商，被告凤祥公司同意用其开发的位于商丘市××区××北路西侧“堤××”小区××楼××号的房产抵偿给本人以偿还建筑商欠本人的钢材款。2015年5月20日，本人与被告凤祥公司签订了“堤亚纳”小区认购房源协议书，因被告凤祥公司没有按照协议书将房屋手续办好致使我无法办理房产手续，于是本人申请仲裁。2、本人的款属于建筑工程款，又与被告凤祥公司签订了认购协议，依照法律规定，本人对查封的房产应享有优先受偿权。3、根据“堤亚纳”小区的现场情况可知，安置补偿给村民的房屋已经进行了外墙装修、配电、道路、下水道的设施建设，而法院查封的房产不在安置范围内，法院查封并无错误，原告异议不能成立。4、本人与被告凤祥公司签订购房时间为2015年5月20日，原告与被告凤祥公司签订《协议书》的时间为2016年11月16日，原告异议不能成立。被告凤祥公司没有提出答辩意见。根据双方当事人的陈述、举证及诉辩情况，本院确认如下案件事实：2014年7月，被告凤祥公司开发建设位于商丘市××区××北路西侧“堤亚纳”小区，该工程由案外人孙毓何承建，承建工程所用钢材由被告ＸＸ松供应。因被告凤祥公司拖欠孙毓何工程款，孙毓何无能力支付被告ＸＸ松钢材款。后经三方协商，被告凤祥公司同意用其开发的位于商丘市××区××北路西侧“堤××”小区××楼××号的房产抵偿给被告ＸＸ松以偿还建筑商欠被告ＸＸ松的钢材款。2015年5月20日，被告ＸＸ松与被告凤祥公司针对该房屋签订了“堤亚纳”小区认购房源协议书，双方还约定该房屋于2015年底交付使用，并确保手续齐全。签订协议当日，被告凤祥公司为被告ＸＸ松出具249万元的收据。因被告凤祥公司未办齐售房手续，也未按期交付房屋形成纠纷。2016年11月16日，原告与被告凤祥公司签订《协议书》一份，原告为乙方，被告凤祥公司为甲方，协议内容为：“为了贯彻执行国务院及河南省人民政府对社会主义新农村建设的部署，推进城镇化的进程，带动乙方经济发展，自2012年8月份甲方开始实施拆迁建设新农村工程，后来甲方资金链断缺，出现了诸多问题，按照上级指示精神，自2016年10月16日以来，双八镇政府成立了解决“堤亚纳”问题的工作组，首先解决崔庄东西队、汤堂队及李阁队部分（户）一期拆迁户回迁问题，经工作组对凤祥置业“堤亚纳”已建好的八幢回迁安置楼审查，还欠崔庄、汤堂、李阁回迁安置房96套，经甲乙双方协商，又经村民代表同意，开发商将已建好的位于小区西南方向共两排独栋楼房，西成一字型排列的小区别墅共两排，从南数第一排从东到西72＃东中西户、71＃东中西户、70＃东中西户，第二排从东到西69＃东中西户、67＃东西户、66＃东中西户共6幢13户给殷庄村委会”。2016年12月21日，被告ＸＸ松申请财产保全。商丘市梁园区人民法院根据被告ＸＸ松的申请，于2016年12月21日作出（2016）豫1402财保651号民事裁定书，依法查封了被告凤祥公司开发建设的位于商丘市××区××北路西侧“堤××”小区××楼××、××、西户房产(该三处房屋位于凯旋路与包河桥交叉处西北角，“堤亚纳”小区的进口位于凯旋路西侧。进入小区后，沿小区内道路一直向西行，至小区最西侧，向南至包河北岸，共两排独栋房屋，东西成一字型方向排列，房屋南北朝向，一排共七户，从南向北数，查封房屋位置即为第二排自东向西紧挨三户，东临空地，西有四户房屋，南有第一排七户房屋，北紧挨五层住宅楼一栋）。2017年1月6日，被告ＸＸ松因与被告凤祥公司房屋买卖合同纠纷向商丘仲裁委员会申请仲裁。商丘仲裁委员会认为：“堤亚纳”认购房源协议虽是双方当事人在自愿协商一致的基础上签订，申请人ＸＸ松亦以“工程款互转”的方式向被申请人凤祥公司支付了全部购房款，但本案施工项目未取得相应的建设手续，所售房屋也未取得商品房预售许可证，双方协议违反了法律强制性规定，双方签订的认购房源协议书应确认无效。申请人249万元购房款是被申请人向施工方提供钢材累计的钢材货款转化而来，施工方对此予以认可。被申请人虽然不承认该款与其有直接关联，但其认可与申请人签订协议书的款项就是施工方的工程款，三方所述的内容、证人证言、收款收据相互印证，能够证明申请人以钢材款折抵购房款的事实。本案中，造成合同无效的原因是建设手续不全，过错在于被申请人，故申请人请求返还购房款249万元及该款占用期间利息的仲裁请求于法有据，本庭应予以支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第五十一条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，于2017年4月7日作出商裁（2017）第4号裁决书，裁决内容：一、确认申请人ＸＸ松与被申请人商丘凤祥置业有限公司2015年5月20日签订的“堤亚纳”认购房源协议书无效；二、被申请人商丘凤祥置业有限公司于裁决书生效后十日内返还申请人ＸＸ松购房款249万元及利息（利息按照年利率6％计算，自2015年5月20日起计算至购房款全部返还之日止）。被告ＸＸ松依据商丘仲裁裁决书向商丘市中级人民法院申请执行，商丘市中级人民法院指定商丘市睢阳区人民法院执行。在执行期间，原告向本院提出执行异议，本院经审查认为，凤祥公司开发建设的位于商丘市××区××北路西侧“堤××”小区××楼××、××、西户房产，虽然凤祥公司将法院查封的房产通过签订《协议书》的形式给了殷庄村委会，因该房产没有建设完成，尚未办理房产登记，殷庄村委会对该房屋也没有实际占有居住，所有权仍归凤祥公司所有，于2018年1月26日作出（2018）豫1403执异10号执行裁定书，驳回了殷庄村委会的异议申请。另查明，商丘市梁园区人民法院在执行申请执行人刘欣与被执行人凤祥公司民间借贷纠纷一案中，已对被告凤祥公司开发建设的位于商丘市××区××北路西侧“堤亚纳”小区66号楼东、西两户，67号楼东、西两户，69号楼东、西两户共六套房产在商丘市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上于2017年4月11日依法委托进行公开拍卖，第一次起拍价为706.64元，因无人竞价而流拍。申请执行人刘欣自愿以第一次流拍价接收，抵偿被执行人凤祥公司在本案中所欠申请执行人的全部借款。商丘市梁园区人民法院于2017年4月12日作出（2016）豫1402执1841-1号执行裁定书，裁定：一、将被申请人商丘凤祥置业有限公司所有的位于商丘市××区××北路西侧“堤亚纳”小区别墅六套，分别为：66号楼东户、西户，67号楼东户、西户，69号楼东户、西以流拍价706.64元，交付申请执行人刘欣抵偿全部欠款本金、利息和费用；二、申请执行人刘欣可持本院裁定书到有关机构办理相关过户登记手续，并按照有关规定依法交纳相关费用。另查明：商丘市梁园区人民法院本次委托拍卖的“堤亚纳”小区六套别墅均位置在该小区从南数第一排。本院认为，被告ＸＸ松申请商丘市梁园区人民法院保全的“堤亚纳”小区67号楼东户、中户、西户房产的具体位置在该小区西南方向别墅小区从南往北数第二排从东往西紧挨三户房屋，该事实从被告ＸＸ松提交的商丘市梁园区人民法院于2017年11月16日的《情况说明》足以证明。商丘市梁园区人民法院在执行申请执行人刘欣与被执行人凤祥公司民间借贷纠纷一案中委托拍卖的67号楼东户、西户房屋位置在该别墅小区从南数第一排，该事实从本院调取的商丘市梁园区人民法院于2017年11月7日作出（2016）豫1402执1841-2号执行裁定书可以证明。本案中商丘市梁园区人民法院保全的房屋与商丘市梁园区人民法院委托拍卖的房屋中所约定的67号楼楼号均相同，但具体位置不同，应认定商丘市梁园区人民法院委托拍卖的房屋与本案中商丘市梁园区人民法院保全的房屋属于不同的标的物。本案争议的焦点是涉案房屋所有权归谁，该房屋是否属于拆迁安置房，法院对该房屋能否执行。本案中，原告向本院提交了与被告凤祥公司签订的《协议书》，以此证明涉案房屋属于拆迁安置房，产权应归原告所有，法院不应查封。本院认为，涉案房屋由被告凤祥公司开发建设，在原告没有取得商品房网上备案合同、产权登记证之前，房屋所有权仍归被告凤祥公司所有。且该房屋尚未建设完成，原告也没有实际使用，原告与被告凤祥公司尽管针对涉案房屋签订了《协议书》，但该协议不发生物权的效力，不能对抗法院对涉案房产的查封。关于涉案房屋是否属于拆迁安置房问题，本院认为，拆迁安置合同应当是开发单位与被拆迁户在房屋拆迁之前就拆迁安置问题达成的协议。本案中项目开始建设的时间为2014年7月份，而原告提交的《协议书》是2016年11月16日签订，该协议无被告凤祥公司法定代表人签字，且协议中涉及的部分房产已被商丘市梁园区人民法院依法拍卖成交，原告均未提出异议，因此，本院无法确认《协议书》内容的真实性。原告向本院提交的《补偿协议书》不具有拆迁安置的内容，与本案争议的房屋缺乏关联性，本院不予采信。综上，原告证据不能证明涉案房屋归原告所有，其要求本院对涉案房屋停止执行的诉请依法不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第三百一十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告商丘市梁园区双八镇殷庄村村民委员会的诉讼请求。一审案件受理费26720元，由原告商丘市梁园区双八镇殷庄村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  徐长社审判员  贾立法审判员  刘 涛二〇一八年四月二十日书记员  杨淑君