广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初3767号
原告李现伟，男，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区，公民身份号码：×××8313。
委托代理人蔡学军，广东瑞丰律师事务所律师。
被告东莞市观澜晋景房地产开发有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人李贤俊，该公司董事长。
委托代理人杨惠萍，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人袁斌，广东赋诚律师事务所律师。
原告李现伟诉被告东莞市观澜晋景房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李现伟的委托代理人蔡学军、被告东莞市观澜晋景房地产开发有限公司的委托代理人杨惠萍、袁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李现伟诉称，2012年12月8日，原告与被告签订了购买被告开发的“中信凯旋城”4栋204房屋意向书，并支付了定金20000元；2012年12月14日，原告与被告签订了正式的《商品房买卖合同》并支付了首期款，同时双方签订了《商品房买卖合同》补充协议，就原告通过购买“中信凯旋城”4栋204房取得露台使用权的相关事宜达成一致意见。根据该补充协议的约定，原告取得露台的范围四至以露台围墙为界，被告销售人员现场也明确了露台的区域。2013年12月初，原告到楼盘现场发现其购买的4栋204房屋窗前出现水泥墩子及围栏，即与被告销售代表和被告公司沟通，要求被告按补充协议的约定以及被告公司销售时的承诺履行义务，但被告一直找各种理由推脱，致使上述问题仍未得到纠正。与原告情况完全相同的5栋204房的业主康红梅向东莞市第三人民法院申请判令被告立即拆除窗前长7.5米栅栏，并将按协议约定露台栏杆以露台为界设置。该案经东莞市第三人民法院和东莞市中级人民法院审理认定，被告协议书中确定给康红梅的专享使用的露台不属于专属空间，为此，2015年12月1日东莞市中级人民法院作出终审判决，判令被告拆除康红梅窗前栏杆。至此，原告才知道被告协议给原告的露台并非为被告所有的专有空间，而原告为取得该专属空间比楼上同样户型的304房和404房多支付了购房款12余万元。原告认为，被告在不具备对原告窗前露台专有权的情况下与原告协议“露台由原告专属享有”，并且在确认“露台的范围四至以露台围墙为界”的情况下，将原告隔壁203号房屋的露台延伸到原告的卧室和洗手间窗前，此行为已构成对原告的欺诈。因此原告根据《合同法》及有关法律规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即拆除原告窗前长7.5米栅栏；2、被告退还露台专有使用费122400元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告东莞市观澜晋景房地产开发有限公司辩称，原告的诉请没有事实及法律依据，请求法庭予以驳回。根据被告提供的证据施工平面图可知，案涉商品房露台规划时为私家花园，露台面积未计入案涉楼盘公共部分与公用房屋分摊面积，也未计入案涉商品房面积，同时被告也将露台使用权情况告知其他买受人，其他买受人不持任何异议。因此，依据物权法规定及原、被告双方签订的合同约定，案涉露台不属于全体业主共同共有，其所有权归被告，被告有权进行自由处分，即被告有权移交业主免费使用、管理。因原告购买的商品房附有露台，故被告与其签订商品房买卖合同时双方另外签订一份《协议书》，协议书约定原告免费取得露台使用权，但在使用时不得影响他人的正常生活，并负责对露台进行管理、维护。因协议书没有约定露台使用面积，故被告在交付案涉商品房时，考虑到户型、位置及实际使用情况不同，本着公平、合理原则，对露台使用面积进行合理划分。另外，原告在收楼时已知悉露台划分情况，收楼时没有提出异议，因为户型原因，划分给原告使用的露台面积远比相邻的露台面积多，说明被告对露台的划分是公平、合理的，不存在欺诈情形。原告要求拆除栅栏没有事实和法律依据。原、被告双方签订的协议约定露台是免费给原告使用、管理的，被告不收取任何费用。另外，商品房定价的标准采取的是市场定价的原则确定，不同时间段购买、商品房位置、朝向、户型机构不同均会影响商品房价格。因此，原告要求被告退还露台使用费没有事实和法律依据。原告的起诉已超过诉讼时效，因原告在2013年12月28日已收楼，如原告认为被告侵犯了权利，其应当在法律规定的期限内提起诉讼，但本案原告起诉时已超过时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，位于东莞市塘厦镇蛟乙塘社区的凯旋城花园系被告所开发，已获得商品房预售许可证。2012年12月14日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于东莞市塘厦镇蛟坪大道136号凯旋城4栋204号房，总价款为829200元，该商品房合同约定的建筑面积共89.05平方米，其中，套内建筑面积68.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.35平方米，该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权属于该楼宇业主共有；为小区服务的配套设施如销售中心、地下车库及车位、人防工程、商业用房、其他公用房屋及其附属场地等不属于公共公用部位、未计入公用分摊建筑面积的建筑物、构筑物，除法律另有规定外，所有权属于出卖人，不随同该商品房一并转让；共有建筑面积的内容包括：外半墙、门廊、公共门厅、楼梯间、电梯、电井、水井、走廊、屋顶梯屋、电梯机房、屋顶走廊、室外走廊、开敞式走廊、配电间等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、车位、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入公共建筑面积；《商品房买卖合同》附件五补充协议第十五条第15.1项约定：“买受人已明确知晓本项目的部分商品用房在设计上拥有专属于该商品房的窗前绿地／小院／花园、露台／平台（住宅屋面或者商业用房屋面）、地下室／半地下室及其他专有使用空间（以下统称“专有使用空间”），并对该等商品房的买受人拥有相应专有使用空间的使用权不持任何异议，买受人放弃对上述专有使用空间的使用权（买受人所购商品房带专有使用空间的除外）。买受人对上述专有使用空间没有所有权的情况完全了解。……”
原、被告签订一份《协议书》，约定原告购买案涉商品房，同时取得该商品房裙楼楼顶露台（即必须通过该商品房户内才能到达的裙楼楼顶露台）的使用权，露台的范围四至以露台围墙为界，原告不得拆除或移动露台围墙，在使用露台时应遵守小区临时管理规约及小区相关物业管理规定，不得影响他人的正常生活，并负责对露台进行管理维护，不得改变露台的用途，不得擅自搭建亭台等建筑物、构建物；露台不能办理产权证，也不需另行支付使用费；使用露台的年限与购买该商品房的《商品房买卖合同》中约定的土地使用权年限相同；原告对露台的使用权进行处分，必须与对该商品房产权的处分同时进行，不可以单独对露台的使用权进行处分；若双方解除买卖该商品房的《商品买卖合同》，则被告在收回房屋时，一并收回露台，不需另外支付任何对价。为小区公共利益需要进入露台进行有关管道、消防设施等公共设备设施检查、维护的，原告应无条件配合。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的房屋平面图并没有包括裙楼楼顶露台，露台也未办理权属登记，案涉商品房同楼层的尚有其他三户商品房，处于同一个裙楼楼顶露台平台上，一楼属于商铺，裙楼楼顶露台与一楼商铺的屋顶处于同一平台。案涉商品房交付给原告前，被告用铁制栅栏对露台进行划分，划定了四户业主的露台使用范围，与案涉商品房相邻的凯旋城4栋203号房露台范围延伸至原告的卧室和洗手间窗前，若拆除除铁栅栏，四户住户的露台相通，业主可经自家的房屋进出露台并到其他住户的露台范围。原、被告双方对露台的划分发生争议。2016年3月18日，原告以房屋买卖合同纠纷为案由提起本案诉讼。
另查，东莞市塘厦镇蛟坪大道136号凯旋城5栋2单元204号房权属人康红梅主张被告违反双方签订的《商品房买卖合同》以及《协议书》，将东莞市塘厦镇蛟坪大道136号凯旋城5栋2单元203号房的露台延伸至康红梅的卧室以及洗手间，于2014年5月21日起诉至本院，案号为（2014）东三法民一初字第614号，请求判令拆除康红梅所有的位于东莞市塘厦镇蛟坪大道136号凯旋城5栋2单元204号房窗前长7.5米栅栏，栅栏四至以露台为界设置并且赔偿康红梅损失20000元。本院于2014年8月13日作出（2014）东三法民一初字第614号民事判决，认定案涉露台与一楼屋顶处于同一平台，实际上是一楼商铺的屋顶，认定为建筑物的共有部分，即归全体业主所有，判决：一、被告应于本判决发生法律效力之日起十五日内拆除其设置于东莞市塘厦镇蛟坪大道136号凯旋城5栋2单元204号康红梅的房屋窗前长7.5米栅栏；二、驳回康红梅的其他诉讼请求。后被告不服，上诉至东莞市中级人民法院，东莞市中级人民法院于2015年12月1日作出（2014）东中法民一终字第2382号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
原告主张原告所有的案涉房屋露台是否属于共有部分由法院依法认定，按照《协议书》约定露台范围的四至以露台围墙为界，被告的划分不符合《协议书》的约定，要求被告立即拆除原告窗前长7.5米栅栏，并提供了完税证、购房发票、东莞市房地产管理局公众信息单证明原告为取得露台的使用权，与东莞市塘厦镇蛟坪大道136号凯旋城4栋304号房购房价706800元相比，多支付购房款122400元，被告应退还上述露台专有使用费。被告则提供施工总平图证明案涉露台规划为私家花园，被告对该露台具有专有使用权，现被告按公平原则对露台进行划分并不存在违约；根据双方约定的《协议书》约定被告将露台免费给原告使用，被告并未收取任何费用，案涉房屋的购房价并不包括露台的价格，且商品房的价格是根据市场定价原则确定的，不同时间、不同房屋朝向、不同房屋机构均影响房屋价格，并不能以东莞市塘厦镇蛟坪大道136号凯旋城4栋304号房购房价相比证明原告为购买案涉房屋的差价为露台的专有使用费，且案涉房屋于2013年12月28日交付给原告使用，原告的诉请已经超过诉讼时效。原告则确认案涉房屋于2013年12月28日交付使用，房屋交付使用时已经多次提出栅栏设置不符合《商品房买卖合同》以及《协议书》约定，要求被告进行整改，但被告均不予理会，原告于2015年12月1日通过康红梅案二审判决作出时才知悉案涉房屋露台不属于专有部分，诉讼时效应自2015年12月1日起算。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《协议书》、照片、完税证明、购房发票、房地产权证、东莞市房地产管理局公众信息单、（2014）东三法民一初字第614号民事判决书、（2014）东中法民一终字第2382号民事判决书、被告提供的《商品房买卖合同》、《协议书》、收楼文件接收清单、施工总平面图复印件以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是原、被告对案涉商品房建筑物区分所有权的权利归属、使用、收益和处分等内容发生的纠纷，故本案案由应为建筑物区分所有权纠纷。
被告主张于2013年12月28日将案涉房屋交付给原告使用，原告的诉请已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，东莞市中级人民法院于2015年12月1日通过康红梅案二审判决作出时认定与本案案涉露台相类似情形的同一小区露台不属于专有部分，至此原告知道或者应当知道权利被侵害，其于2016年3月18日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。
关于案涉露台的使用权归属问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十条关于建筑物区分所有权规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条进一步细化了关于建筑物专有部分和共有部分如何区分和认定的规定。首先，在本案中，案涉露台与一楼的屋顶处于同一平台，虽然原、被告在《协议书》约定该露台专属于原告使用，但该露台实际上是一楼商铺的屋顶。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的屋顶等基本结构部分原则上是属于公共部分，且根据双方《商品房买卖合同》约定案涉商品房所在楼宇的屋顶属于公共部分。其次，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合以下条件的建筑物属于专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应当认定为物权法第六章所称专属部分的组成部分。按照上述法律法规等规定，案涉露台的栅栏是被告在签订《商品房买卖合同》之后、交付案涉房屋之前设置的，如拆除铁栅栏，并没有与其他三户住户的露台明确区分，不具有构造上的独立性；其他三户住户可以不经过原告的房屋进入案涉露台，不具有利用的排他性；同时也没有登记权属属于特定业主的，并不符合上述属于专属组成部分的条件，并不属于《商品房买卖合同》附件补充协议第十五条第15.1项约定的专有使用空间；最后，虽然二层平面图规划成屋顶私家花园，但该规划图并没有注明该屋顶私家花园专属于原告，也没有明确注明屋顶私家花园的范围，且被告销售案涉商品房时《商品房买卖合同》的平面图并没有包括案涉露台。综上，案涉露台不属于案涉商品房的业主即原告的专有部分，而应当认定属于建筑物的共有部分，即归全体业主共有。
案涉露台属于建筑物的共有部分，归全体业主共有，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条关于“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，在本案中，被告未能举证证明其设置铁栅栏经得原告同意，且原、被告对铁栅栏的设置发生争议，属于对业主公共部分的擅自处分，原告可以基于业主身份，以被告擅自处分业主共有部分为由要求被告拆除铁栅栏，故对于原告要求拆除原告房屋窗前长7.5米栅栏的诉讼请求予以支持。
至于原告主张退还露台专有使用费。根据双方签订的《协议书》并未约定原告因取得露台使用权而向被告支付的对价，而是约定被告并不就此收取任何费用；原告主张案涉房屋的房价因具有露台使用权与同栋304房屋房价相比高出122400元，应视为原告因露台使用权而支付的使用费，但商品房定价是需要综合考虑多种因素，购买时间、楼层、位置、结构等因素均可影响商品房的价格，因此并不能以案涉房屋与同栋304房屋房价相比高出122400元而直接认定该差价为露台的使用费，故原告诉请的露台使用权费缺乏依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十四条的规定，判决如下：
一、被告东莞市观澜晋景房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内拆除其设置于东莞市塘厦镇蛟坪大道136号凯旋城4栋204号原告李现伟的房屋窗前长7.5米栅栏；
二、驳回原告李现伟的其他诉讼请求。
本案受理费1374元，原告李现伟已预交，由原告李现伟负担1324元，由被告东莞市观澜晋景房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黎杰安
二〇一六年六月十三日
书记员 肖 亮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。