湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳坪民初字第00531号
原告田某，性别：××。
委托代理人潘某。
被告某集团）有限公司。
法定代表人林某。
委托代理人杨某甲，性别：××，××族。
委托代理人杨某乙。
原告田某诉被告某集团）有限公司（以下简称某集团）有限公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员徐琼适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员史莉担任记录。后因案情需要转为普通程序，由审判员徐琼担任审判长，与审判员谭雄建、人民陪审员胡忠志共同组成合议庭继续进行审理，书记员史莉担任记录。原告委托代理人潘某、被告委托代理人杨某乙、杨某甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田某诉称：2007年4月17日，原告和被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告按照合同约定向被告一次性支付了购房款和其他费用。根据合同第十五条规定，被告应该在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人从超出约定之日起按照已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金。几年来，原告多次向被告催要房产证，被告一直敷衍。直到2013年8月27日被告才通知原告领取房产证。按照合同约定被告房产证交付时间迟延了1281天，给原告造成很大经济损失。故起诉请求：一、判令被告支付原告延迟办理房产证违约金360832元；二、判令被告承担本案全部诉讼费。
被告某集团）有限公司答辩称：一、《商品房买卖合同》约定，出卖人应该在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得产权证的，才支付违约金。原告要求支付违约金到办理产权登记之日不符合合同约定，计算违约金的截止时间应该是将资料报产权登记机关备案之日而不是按把产权证办理完毕之日计算。二、逾期办证是由于被告自身无法控制的原因，不是被告故意。故被告不承担责任。被告开发的涉案房产原属望城县管辖，2009年6月由于行政区划调整，划归为岳麓区管辖，在调整过程中由于业务移交、业务办理标准变化、国土证换证等原因耽误办证业务才导致产权登记滞后，且延期较长，被告有证据证明此事实。三、原告要求被告支付的违约金明显过高，即便是因行政区划的调整导致产权登记备案时间延长，但并未给原告造成实际损失，根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人有权请求法院予以适当减少，因此即便是原告要被告承担违约金，也请法院考虑予以减少。四、原告起诉时间是2013年9月12日，根据民事诉讼法规定，原告诉讼的有效期应该从起诉状落款时间往前推两年，即从2011年9月12日开始起算，在此之前的诉讼请求应当不受法律保护，请求法院驳回原告在这之前的诉讼请求。
原告田某为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
证据一：商品房买卖合同。拟证明双方签订合同合法有效且已经履行；
证据二：销售不动产统一发票（两份）。拟证明房价为2816799元；
证据三：房屋所有权证。拟证明登记时间为2013年8月7日；
证据四：原告身份证。拟证明原告主体资格；
证据五：被告工商登记。拟证明被告主体资格；
证据六：补偿协议书。拟证明被告是2008年9月8日才将房屋交付给原告。
被告某集团）有限公司对原告提交的上述证据的质证意见为：证据一的真实性和合法性没有异议，证明目的有异议。被告不是办证单位，被告的义务只是将买受人资料收集齐交登记机关。证据二的真实性和合法性没有异议，对证明目的有异议。发票开具时间与本案无关，维修基金是产权登记机关核定后再由被告通知原告缴纳。证据三的真实性和合法性没有异议，对证明目的有异议，权证上登记的时间仅仅证明登记机关打印的时间，不是备案的时间。对证据四和证据五的三性均没有异议。对证据六的真实性没有异议，对关联性有异议，原告没有提供实际办理收房的手续，不能证明原告收房时间。
被告某集团）有限公司为反驳原告主张，向本院提交以下证据：
证据一：往来结算统一凭据记账联。拟证明原告全部交清维修基金的最后时间为2010年9月17日；
证据二：长府阅（2009）66号会议纪要。拟证明因区划调整办理产权登记机关由望城变为长沙市，政府部门的工作交接导致办理产权证时间滞后；
证据三：向岳麓区法院的《情况说明》、望变更国用（2006）第753、754号国有土地使用权证、望国用（2006）第201号国有土地使用权证、长国用（2011）第103331、103332、103333号国有土地使用权证。拟证明汀湘十里项目变更区划导致产权登记滞后；
证据四：某集团）有限公司报告及长沙市房地产测绘队的证明。拟证明由于区划调整导致产权证登记滞后；
证据五：房产证复印件。拟证明被告已经为原告办理了产权证；
证据六：产权证领取单。拟证明原告已经在被告处结清了相关契税等款项，办理了房产证领证手续。
原告对被告提交的以上证据的质证意见为：证据一的真实性没有异议，但证明目的有异议，维修基金交纳延迟不是原告造成，是被告没有通知。证据二被告没有提交原件。证据三的证明目的有异议，区划调整不影响办证。证据四的证明目的有异议，区划调整的政府行为不能定义为不可抗力。证据五和证据六的真实性没有异议，但对认为被告的证明目的不明确。
对原告和被告提交的证据本院认证如下：原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六，上述证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认，可作为本案定案的依据。对被告提交的证据一、证据二、证据三，以上证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认，可作为本案定案的依据。对被告提交的证据四，因无法核实该证据上测绘队签名的真实性，对其证明效力不予认定。对证据五和证据六的真实性、合法性和关联性予以认定，以上证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认，可作为本案定案的依据。
经审理查明：2007年4月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房为星语林·汀湘十里ⅳ岛d03栋房。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第叁项处理，即出卖人从超出约定之日起按照已付房价款（不含花园款）每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告一次性付款给被告，被告分两次开具发票：2007年5月9日原告购房款1690000元、2013年9月9日原告购房款1126779元。以上合计共支付购房款2816779元。后原告取得其购买的该商品房的房屋所有权证，该产权证登记时间为2013年8月7日，产权证号为长房权证岳麓字第××号。2008年12月2日，原告和被告签订补偿协议，因迟延交房被告从2008年5月31日起至2008年9月8日止向原告支付违约金（按照每天286.3359元计算）合计28920元。
另查明，2008年12月2日，原告缴纳了契税114534元、维修基金28634元。后因区划调整，新标准维修资金缴存比例提高，需要补交维修基金，2010年9月17日，原告再次缴纳维修基金28634元。2010年9月27日，长沙市物业维修资金管理中心开具了原告田某缴存维修资金缴款凭证，共计缴纳维修资金57267元。被告某集团）有限公司开发的星喻林.汀湘十里项目所在土地原属于望城县管辖，2009年6月因区划调整划归岳麓区管辖。原望城县国土局颁发的汀湘十里项目国土证（1-6岛）共有三本：望变更国用（2006）第753、754号国有土地使用权证、望国用（2006）第201号国有土地使用权证。2011年11月21日，长沙市国土局对原望城县国土局颁发的以上三本国土证进行了更换，更换后的国土证编号为长国用（2011）第103331（3岛）、103332号（5、6岛）、103333号（1、2、4岛）。原告所购买商品房位于汀湘十里4岛（即商品房买卖合同中的ⅳ岛）。原告起诉状落款日期为2013年9月12日。
本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据原告和被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应该承担违约责任。因被告没有按约定时间办理好产权证，已经构成违约，应该承担违约责任。本案的焦点为以下两个：
一、关于违约金计算的时间。原告诉称违约金应该按照合同约定，从商品房交付第二天起至产权证领取之日止计算。被告辨称原告诉讼的有效期应该从起诉状落款时间往前推两年，在此之前的诉讼请求应当不受法律保护。本院认为，业主要求开发商承担逾期办理房产证所产生的违约责任的诉讼请求属于债权请求权，适用诉讼时效规则。合同约定以逾期天数按日计算违约金的，如无法定的时效中断、中止情形，从起诉之日起往前推算两年之前的违约金请求超过诉讼时效，本院不予支持。违约金计算的截止时间为被告将办理原告产权证需要由被告提供的资料报产权登记机关入窗之日。因此，对原告要求被告支付逾期办证违约金的计算时间，本院认定从2011年9月12日起至被告将办理原告权属登记需要的资料报产权登记机关入窗之日止。
二、关于违约金计算的标准。原告诉称被告应该按照合同约定以已付房价款每日万分之一的标准支付违约金。被告辩称，逾期办理产权证是由于被告无法控制的因素导致，被告不存在直接故意违约，且原告要求被告支付的违约金明显过高请求法院予以适当减少。本院认为，经查实被告开发的商品房的土地原属于望城县管辖，2009年因区划调整后划归长沙市岳麓区管辖，区划调整过程中由于业务转移、业务办理标准变化和国土证换证等多种原因导致产权登记延迟。本院综合考虑行政区划调整、原告实际损失等因素，对原告要求按照已付房价款每日万分之一的标准支付违约金的诉讼请求不予支持，本院最终认定违约金计算比例为以已付房价款为基数按照每日万分之零点三计算。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告某集团）有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告田某违约金（以购房款2816779元为基数，按照每日万分之零点三计算，从2011年9月12日起至被告将办理原告权属登记需要的资料报产权登记机关入窗之日止）；
二、驳回原告田某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6712元，由被告某集团）有限公司承担。此款已由原告垫付，被告在履行上述给付义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 徐 琼
审 判 员 谭雄建
人民陪审员 胡忠志
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 史 莉
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。