福建省龙岩市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第2412号
原告王永生，男，汉族，居民，住龙岩市永定区。
委托代理人戴永生，福建坤朗律师事务所律师。
委托代理人李亚玲，福建坤朗律师事务所律师。
被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司（以下简称天鑫公司），住所地为：龙岩市永定区凤城镇沿河西路186号。组织机构代码证号为：55322127－6。
法定代表人刘年芳，董事长。
委托代理人林惠玲，福建津都律师事务所律师。
原告王永生与被告天鑫公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年11月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告王永生的委托代理人戴永生与被告天鑫公司的法定代表人刘年芳及其委托代理人林惠玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王永生诉称，原告王永生向被告购买位于龙岩市永定区天鑫财富广场2号楼1010号商品房一套，面积为46.19平方米，以及购买车位一个13.2平方米，总价款伍拾叁万壹仟伍佰捌拾玖元整（￥531589.00元），并于2013年2月7日首付房款266589.00元，同日与被告签订了《商品房买卖合同》一式四份，原、被告各执一份，房产登记、国土登记各执一份。双方约定，被告应当在2014年5月31日前，将验收合格的商品房交付给原告；被告逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，被告应当按已付款的2％向原告支付违约金。合同签订后，原告当日即向被告支付了购房款人民币266589.00元。现根据原、被告双方所签订的合同第九条第2款规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，并按买受人已付款的2％向买受人支付违约金。现交房期早己过，被告逾期交付房屋已远远超过90天，被告构成严重违约，为维护双方签订的合同，现原告请求法院判决：一、解除原、被告之间签订的编号为201300198号的《商品房买卖合同》，被告天鑫公司立即返还原告购房款人民币266589元及支付该款从2013年2月7日起至还清款项之日止按月息1.5％计算的利息。二、被告承担逾期交房的违约责任，按购房款的2％支付违约金5400元。三、本案诉讼费由被告承担。
被告天鑫公司辩称，首先，答辩人认为，本案中原告王永生在与答辩人签订了《商品房买卖合同》后，交纳了第一批的款项266589元，之后一直不来办理按揭。答辩人的法定代表人刘年芳及工作人员多次去电与原告联系，要求其来办理按揭手续，但原告一直不来办理。而在本商品房买卖中，由于原告一直没有前来缴纳剩余的购房款，因此是原告违约在先，也由于没有收到足额的购房款，答辩人根本不可能将房屋交付给原告，因为根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，原告作为买房户，有先履行支付全部购房款的义务，而答辩人作为卖房人，在原告履行义务不符合约定时，有权不交付房屋。故现原告起诉认为答辩人违约没有按期交房没有任何法律依据，在原告没有履行先期义务的情况下，无权主张答辩人违约。至于根据《商品房买卖合同》中的约定，答辩人可以主张原告违约的诉请，答辩人将另行主张。其次，答辩人认为，答辩人建设的天鑫房地产延期交房是由于政府原因导致的。龙岩市永定区城市规划委员会要求把天鑫财富广场打造成标志性建筑，龙岩市永定区相关政府部门均明确要求天鑫财富广场商业部分要按大型商场进行规划设计，必须用于引进知名品牌并不得以店面形式分割。而如果按大商业进行建设，天鑫财富广场实际的建筑面积才导致远远大于规划部门审批的建筑面积。由于政府规划要求与政府审批的建筑面积之间存在矛盾，天鑫财富广场超建建筑面积一事没有得到解决。2014年5月26日建设局作出《行政处罚决定书》，但在答辩人向法院提起行政诉讼之后，又自行撤销了该《行政处罚决定书》。因为相关部门认为答辩人超规建设，责令停工多个月，导致天鑫财富广场无法按时办理验收及办理交房等手续。这些都是由于政府原因导致的，而根据《商品房买卖合同》补充协议的约定，为遵守国家及政府的规定而导致延期交房的，销售方无需承担违约责任。综上，答辩人认为，原告违约在先，因此原告无权要求具备后履行义务的答辩人履行合同约定，同时延期交房的原因是由于政府原因，在政府原因解决后，答辩人已积极履行义务，并具备交房条件，是由于原告不来办理剩余款项的按揭手续，无法交房，因此法院应驳回原告的诉讼请求，以切实维护答辩人的合法权益。
在举证期限内，原告王永生向本院提交以下证据：
1、商品房买卖合同一份，以此证明原告于2013年2月7日与被告签订编号为201300198号《商品房买卖合同》一份，合同约定原告分别以单价333589元和198000元购买被告出卖的位于龙岩市永定区天鑫财富广场2号楼房1010单元及车位C24两个的事实。被告质证后对合同的真实性无异议，但是认为对于该合同应该由原告先缴纳所有的购房款，才能要求被告交付房屋。
2、收款收据三张，戴艺云提供的身份证及出具的《证明》各一张，以此证明原告已依约于2013年1月19日向被告支付了2号楼房1010单元及车位C24定购金100000元，于2013年2月7日向被告支付了购房款166589元的事实。被告质证后对证据的真实性无异议，但是认为这三张收据只能证明原告只交付了购房款的一部分，还没有交付剩余的购房款。
3、原告及其妻子游连英的身份证、结婚证、授权书各一份，以此证明原告王永生的诉讼主体资格，及授权妻子游连英全权处理购买龙岩市永定区天鑫财富广场2号楼房1010单元及车位C24的事实。被告质证后对真实性无异议。
在举证期限内，被告天鑫公司向本院提交以下证据：
1、商品房预售许可证二份，建设用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证五证各一份，以此证明天鑫公司销售给原告的商品房及车位是取得了合法预售许可资格的。原告质证后对证据的真实性无异议，但是认为该证据不能证明该商品房是否具备办理银行按揭贷款条件和已经通知原告办理按揭贷款手续。
2、行政处罚决定书、关于撤销永建罚决字（2014）1号《行政处罚决定书》的决定、责令改正（局部停工）通知单、证明一份，以此证明由于政府规划要求与政府审批的建筑面积之间存在矛盾，天鑫财富广场为满足政府规划要求，建立大商业，不得不超面积建设，后相关部门作出停工决定，再予以行政处罚，经被告行政诉讼后，该行政处罚被撤销的事实，说明被告延期交房是因为政府原因导致的，并非被告故意不作为，因此存在免责行为，根据补充协议约定，不得因此追究销售方的违约责任。原告质证后对证据的真实性无异议，但是认为该证据与原告及本案没有关联。
本院对以上证据分析与认定：原告提供的三组证据和被告提供的二组证据，经对方当事人质证后均对证据的真实性无异议，仅对证明内容有异议，这些证据的来源、形式合法，内容真实，与本案相关联，本院予以认定，并作为本案的定案依据。
依据以上认定的有效证据和法庭庭审调查，本院对本案的主要事实作如下认定：
被告天鑫公司是2010年4月9日成立的房地产开发有限公司，经营范围为：房地产开发、商品房销售、建筑材料销售、房地产中介、物业管理。公司成立后于2010年6月9日取得座落于龙岩市永定区凤城镇东半街的一块国有土地的使用权，土地证号为：永定国用（2010）第A17**号，使用权面积为4839平方米。2012年11月12日，被告天鑫公司取得地字第3508222012006号《建设用地规划许可证》，之后在该土地上兴建天鑫财富广场商住房地产项目。2012年12月31日，被告取得天鑫财富广场住宅和综合用房的《商品房预售许可证》，证号为：永房预售证（2012）第008号，预售总面积为12179.1平方米，共198套，其中住宅预售面积3628.5平方米，共30套；综合用房建筑面积8568.6平方米，共168套。
2013年1月，原告王永生向被告天鑫公司购买天鑫财富广场2号楼1010号综合用房一套及C24号车位一个。原告于2013年1月19日向被告预付了100000元，2013年2月7日再向被告付了166589元，2月7日双方还签订了合同编号为201300198号《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。其中《商品房买卖合同》约定：…第四条计价方式与价款原告所购买的综合用房的建筑面积为46.19平方米，总价为333589元；车位面积为47.29平方米，总价为198000元。…第六条付款方式及期限买受人应于2013年2月7日签订合同并支付首期房款266589元，余额265000元办理银行按揭。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理：…（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。第八条交付条件与期限出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、交付条件按《合同补充协议》第五条规定处理。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。…
原被告签订的《商品房买卖合同补充协议》为201300198号《商品房买卖合同》的附件六，主要内容为：…第二条《买卖合同》中第六条关于“付款方式”第3项“银行贷款”的约定：1、乙方（买受人）应于《买卖合同》及本补充协议签订之日起七日内按本项目按揭贷款银行要求备齐按揭贷款所需要资料、缴纳按揭贷款所需费用、办理完毕按揭贷款各项相关手续。如果非因甲方（出卖人）原因，乙方未于前述期限内办理完毕按揭贷款手续，则乙方应于收到甲方通知之日起七日内一次性付清余款。否则视为乙方逾期付款，乙方须承担《买卖合同》第七条约定的买受人逾期付款违约责任。2、若因乙方原因，本项目按揭贷款银行不同意放贷或不能按照乙方申请的额度放贷，乙方应在接到按揭银行或甲方通知之日起七日内向甲方付清全款或补足房款的差额，否则乙方应按《买卖合同》第七条的约定承担违约责任。…第五条《买卖合同》第八条规定的交房日期之日起的两个月为交房期间，甲方在此期间内的任一天交房不视为逾期，无须因此承担违约责任。逾期交房的违约责任双方约定如下：1、如逾期超过60日、不超过90日（含90日），则自交房期间届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，《买卖合同》继续履行；2、如逾期超过90日（不含90日）后，则乙方有权解除《买卖合同》。乙方解除《买卖合同》的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还乙方已付全部款项，并按乙方累计已付款的2%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行《买卖合同》的，《买卖合同》继续履行，自交付期间届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，该违约金的最高金额不超过乙方已付房款的1%。…第十四条发生乙方有权解除《买卖合同》及本补充协议事由的，则自该事由发生之日起十五日内，乙方未向甲方发出解除《买卖合同》和本补充协议的书面通知的，则视为其同意继续履行《买卖合同》和本补充协议，放弃解除权。…第十七条本补充协议与《买卖合同》同时签署和生效，《买卖合同》及本补充协议构成甲乙双方关于买卖该房屋的全部协议内容，本补充协议如与《买卖合同》发生抵触，除法律、法规规定的除外，以本补充协议为准。《买卖合同》及本补充协议中经双方确认的手写文字与印刷文字具有同等法律效力，如有更改，需经甲乙双方签字盖章予以确认。《买卖合同》及本补充协议如有未尽事宜，甲乙双方应按照有关法律、法规及平等互利、诚实信用之原则协商解决，但《买卖合同》及本补充协议之修改或补充，须由甲乙双方签署书面协议方为有效。
被告所建的天鑫财富广场在建工程因没按经审查的设计图纸要求施工，于2013年4月3日被龙岩市永定区建设工程质量监督站作出停止施工的处罚。2014年5月26日，龙岩市永定区住房和城乡规划建设局作出永建罚决字（2014）1号《行政处罚决定书》，认定被告所建的天鑫财富广场在建工程没有按审批方案进行施工，造成现实总建筑面积比原审批面积增加4890.78平方米，并作出责令改正，补充、完善相关手续，处罚747311.1元的处罚决定。2014年11月13日，龙岩市永定区住房和城乡规划建设局作出永建（2014）225号《关于撤销永建罚决字（2014）1号＜行政处罚决定书＞的决定》，认为原来行政处罚存在事实不清、证据不足问题，并撤销了永建罚决字（2014）1号《行政处罚决定书》。2013年12月24日，原、被告将交易的房产提交到龙岩市永定区房地产交易与权属登记服务中心办理了预购商品房预告登记。但被告未向原告交付房屋，双方因此引起纠纷，原告遂向本院提起诉讼。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的合同属于双务合同，原、被告之间互负债务，原告对被告负有支付购房款的义务，被告对原告负有交付符合交房条件的房屋的义务。从双方签订的合同内容和交易习惯来看，双方互负的债务是有先后履行顺序的，原告所负的支付购房款的义务为先履行义务，被告所负的交付房屋的义务为后履行义务。原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，仅向被告支付了首期的购房款266589元，虽然双方在《商品房买卖合同》中约定余款265000元办理银行按揭，但原告在双方约定的期限内没有办理银行按揭贷款的相关手续，依照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第1项的约定，应当视为乙方逾期付款。被告在双方约定的期限内没有向原告交付符合交房条件的房屋，虽然也构成了违约，但因为原告作为先履行义务一方未履行其应履行的义务，被告作为后履行一方有权拒绝原告的履行要求。原告认为被告未向其交付房屋构成了违约的主张本院不予支持，其请求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》，由被告返还已付购房款及利息，并支付违约金的请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条的规定，判决如下：
驳回原告王永生的诉讼请求。
本案受理费5380元，由原告王永生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 童秉湘
人民陪审员 沈群贤
人民陪审员 张丽欣
二〇一五年七月二十九日
代理书记员 李杨晖
附主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。