黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终2244号
上诉人（原审原告）招商银行股份有限公司哈尔滨分行，住所地哈尔滨市道里区中央大街3号。
负责人王默涵，行长。
委托代理人郑云鹏，黑龙江龙广律师事务所律师。
委托代理人姜渭涛，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审被告）哈尔滨盛和置业有限公司，住所地哈尔滨市道里区安和街98-1号。
法定代表人张大滨，董事长。
委托代理人邹瑾，黑龙江泰封律师事务所律师。
委托代理人奚琳，黑龙江立先律师事务所律师。
原审被告张冬梅，1963年11月8日，住哈尔滨市南岗区。
原审被告孙德福，1963年11月15日，住哈尔滨市南岗区。
上诉人招商银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称招商银行）因与被上诉人哈尔滨盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）、原审被告张冬梅、孙德福金融借款合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民二商初字第1931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日受理后，依法组成合议庭于2016年6月12日、7月14日开庭审理本案。招商银行的委托代理人郑云鹏、姜渭涛，盛和公司的委托代理人邹瑾、奚琳到庭参加诉讼，张冬梅、孙德福经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年7月29日，张冬梅、招商银行、盛和公司三方签订了《个人购房借款及担保合同》，合同主要约定：张冬梅、孙德福夫妻二人向招商银行申请贷款404万元，用于购买位于哈尔滨市道里区友谊西路与职工街交汇处B20栋2号别墅。贷款利率以国家公布的贷款基准年利率7.05%为基础上浮20%即年利率8.46%。借款期限为120个月，自2011年7月29日至2021年7月29日，张冬梅、孙德福应以等额还款的方式归还贷款本息。张冬梅、孙德福如未按合同约定按时足额偿还贷款的，招商银行有权对未偿还的本金按日加收50%罚息，直至贷款本息还清为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日收取复息。张冬梅、孙德福同意以本合同项下借款资金所购房屋抵押给招商银行，以作为其偿还本合同项下贷款本息及其他一切费用的担保，在本合同签订之日起至张冬梅、孙德福取得该房屋的所有权证并办妥登记，并将房屋产权证和他项权证交由招商银行保管之日止，由盛和公司提供阶段性连带责任保证。在保证期间，盛和公司对张冬梅、孙德福的债务承担连带责任，如张冬梅、孙德福未能依照合同约定按时偿还借款本息或相关费用，招商银行有权直接从盛和公司在招商银行的存款账户上扣款。合同中的抵押条款还约定：本合同签订后，抵押人张冬梅、孙德福应积极配合盛和公司及招商银行办理抵押登记，并将抵押权利证书交由招商银行保管；如合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证的，张冬梅、孙德福应按照招商银行的要求，积极配合办理预告抵押登记或楼花抵押登记，抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，张冬梅、孙德福必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续；如招商银行在抵押物办妥房屋所有权证书及／或抵押登记之前即向张冬梅、孙德福发放贷款的，则其二人应在招商银行要求的期限内办妥抵押物由盛和公司转至抵押人名下的过户手续及抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书或房屋所有权证书正本等文件交由招商银行执管；如因盛和公司或张冬梅、孙德福的原因致使抵押房产未能办妥抵押登记的，招商银行有权：1、要求张冬梅、孙德福或盛和公司在限定的时间内办理完抵押登记手续；及／或2、宣布贷款提前到期，要求张冬梅、孙德福偿还全部贷款，并要求盛和公司承担连带担保责任：及／或3、宣布贷款提前到期，要求借款人及抵押人张冬梅、孙德福偿还全部贷款，并对全部债务承担连带责任。合同中同时还约定如未按规定办理抵押登记手续的视为违约，招商银行有权宣布合同提前到期，提前收回已发放的贷款本息并要求支付费用，直接扣收张冬梅、孙德福、盛和公司结算账户或其他账户上的存款以清偿全部债务，并有权依法处分抵押物。合同签订当日，招商银行向张冬梅发放了404万元贷款，并将此款转入盛和公司账户。2015年8月20日起张冬梅、孙德福未依约履行还款义务，截至9月16日，张冬梅、孙德福尚欠借款本金2,826,515.13元、利息32,701.45元。另查明，2015年1月12日，张冬梅、孙德福购买的房屋办理了房屋所有权证书，但未办理房屋他项权证。2015年3月23日，因孙德福与案外人的其他债务纠纷，本案所涉房产被哈尔滨市中级人民法院依法查封。
原审判决认为：招商银行与张冬梅、孙德福及盛和公司三方签订的《个人购房借款及担保合同》符合法律规定，合法有效。招商银行已依约向张冬梅、孙德福发放贷款，其二人亦将此款用于购买房屋，张冬梅、孙德福未能依约按期足额偿还相应贷款本息亦未按规定办理房屋抵押登记手续的行为应属违约。按照合同约定，招商银行有权要求解除合同，并宣布借款合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，故招商银行要求解除合同法院应予支持；张冬梅、孙德福系夫妻关系，其二人系哈尔滨市道里区友谊西路与职工街交汇处B20栋2号别墅的共有人，二人对共同债务均负有偿还义务，故招商银行要求张冬梅、孙德福偿还剩余贷款本息，法院应予支持。对于盛和公司所提出的抗辩理由，即招商银行与张冬梅、孙德福签订借款合同后，应当在没有取得产权证之前先行办理预告登记，由于其工作疏忽，没有及时办理预告登记导致抵押的房屋在办理了产权证后即被其他法院查封，对此盛和公司没有责任。依据《合同法》第四十五条第一款，当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据三方所签订的合同约定，在张冬梅取得房屋所有权证、并办妥抵押登记之前，由盛和公司提供连带责任保证，该连带保证责任因抵押登记的完成而消灭，故该保证责任附解除条件。《合同法》第四十五条第二款规定，当事人为自己利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，为张冬梅、孙德福办理房屋所有权证系盛和公司的合同义务。而办理房屋抵押登记系贷款人招商银行的合同权利，也是其和购房人张冬梅、孙德福的合同义务。保证人盛和公司已为张冬梅、孙德福所购房屋办理了所有权证，从合同权利义务的归属上，借款人张冬梅、孙德福和贷款人招商银行均应积极去办理房屋抵押登记，房屋抵押登记的完成直接关系到债权人招商银行物的担保权益的实现，相对于债务人张冬梅、孙德福而言，其显然更应主动履行抵押登记的义务。本案中，根据三方签订的合同约定，签订合同时尚未办妥产权证的，抵押人应按贷款人要求，配合贷款人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记。招商银行却未要求抵押人办理预告抵押登记，另外，在庭审中招商银行既未提供其向盛和公司核实房屋所有权证办理情况的证据，亦未提供证据证明其在张冬梅、孙德福办理完房屋所有权证后积极联系、督促二人共同办理抵押登记的证据。招商银行明知不及时办理抵押登记会对盛和公司造成不利，却怠于办理房屋抵押登记的行为，应视为其为自身利益所需以不作为的形式不正当地阻止了保证合同解除条件的成就，故盛和公司与招商银行设立的阶段性担保合同解除条件已成就，在此情况下仍然要求盛和公司承担连带保证责任，有违诚实信用原则。故盛和公司提出的保证责任免除的抗辩理由成立，法院予以支持。招商银行要求盛和公司对张冬梅、孙德福应当偿还的贷款本金及相应利息、罚息承担连带责任的诉讼请求，法院不予支持。关于招商银行主张其抵押权有效，其对抵押房产享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中招商银行与张冬梅、孙德福、盛和公司签订的《个人购房借款及担保合同》中虽然设定了抵押物，但并未依法办理抵押登记手续，抵押权未生效，故其对合同中约定的抵押房产不享有优先受偿权，招商银行的此项主张，法院不予支持。综上，判决：一、解除招商银行与张冬梅、孙德福、盛和公司签订的编号为×××的《个人购房借款及担保合同》；二、张冬梅、孙德福于判决生效后十日内，给付招商银行借款本金2,826,515.13元；三、张冬梅、孙德福于判决生效后十日内，给付招商银行自2015年8月20日至2015年9月16日的借款利息32,701.45元。自2015年9月17日起至实际清偿之日止的利息按《个人购房借款及担保合同》相关约定的标准计算。四、驳回招商银行的其他诉讼请求。案件受理费29,674元，由张冬梅、孙德福负担。
宣判后，招商银行不服，向本院提起上诉称：一、原审错误免除盛和公司的保证责任缺乏法律依据，无视《个人住房贷款合作协议书》及《个人购房借款及担保合同》对保证人责任的约定，判令招商银行承担盛和公司未办理抵押登记的后果显失公正，应予纠正。1、盛和公司的阶段性保证责任有明确约定。根据《个人住房贷款合作协议书》第四条、第五条约定，盛和公司在借款合同签订之日起至房屋他项权办妥并交由招商银行执管之日，承担无条件、不可撤销的连带责任保证。根据《个人购房借款及担保合同》第26.4条约定，因保证人或抵押人的原因致使抵押房产未能办妥抵押登记的，贷款人有权选择(2)宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，并要求保证人承担连带担保责任。同时该合同第四章保证条款第31条、第33条约定，盛和公司承担连带责任保证并放弃要求招商银行向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。可见，只要房屋他项权证未能办妥之前，盛和公司即需承担无条件的保证责任；因盛和公司或张冬梅、孙德福原因未能办妥抵押登记、招商银行未能对抵押物享有抵押权或未能处置抵押物时，盛和公司均须承担保证责任，不因此免除盛和公司的保证责任，盛和公司放弃要求招商银行对抵押物先行处置的权利。2、本案涉诉房产未能办理抵押登记的过错方应为盛和公司与张冬梅、孙德福，盛和公司无权以其自身过错及张冬梅、孙德福怠于履行合同义务而免除保证责任。(1)原审认定办理抵押登记、享有抵押权是招商银行的合同权利，即同时将其推演为招商银行的责任义务混淆法律关系。在《个人购房借款及担保合同》第26条约定由张冬梅、孙德福协助配合盛和公司、招商银行办理抵押登记并将权利凭证交由贷款人保管。可见，办理抵押登记首先为张冬梅、孙德福的义务。但是，房产办理抵押登记、招商银行享有抵押权的前提是房产具备办理权属证明的条件，那么盛和公司作为开发商是知晓房屋具备办证条件的第一知情人，甚至先于张冬梅和孙德福，并且办理产权证本身即是盛和公司的合同义务。根据《个人住房贷款合作协议书》第五条的约定，盛和公司在房产竣工验收交付使用后，应当及时为购房人办理房屋产权证和他项权利证等有关文件交招商银行保管。在房产竣工、交付、具备办证条件时，盛和公司即应及时告知、提示招商银行目前的房产进展状态，便于后续手续的办理。此外，本案贷款申请时间为2010年11月，发放时间为2011年7月直至2015年1月，盛和公司才通知张冬梅、孙德福办理产权证，招商银行无法实时掌握房产进度情况，而盛和公司又怠于履行告知、提示义务，盛和公司才是造成房产未能办理抵押登记的直接责任人和过错方。况且办理抵押登记是盛和公司保证期间终止、保证责任解除的条件，即使盛和公司为了自身利益需要，也应积极推动抵押登记的办理，及时解除自身的保证责任。而盛和公司未能及时促成保证责任解除条件，却在不利后果发生后推卸保证责任，明显是不作为后的逃避行为。(2)原审以招商银行未积极办理预告登记认定招商银行存在过错显属错误。首先，预告登记在合同中约定为招商银行有权要求借款人办理，该约定是招商银行的权利而非义务，招商银行“有权要求”而非“必须要求”；其次，是否办理了预告登记并不是能否避免本案房产被司法查封的因素，预告登记并不具备抵押登记的效力，根据《物权法》、《房屋登记办法》、《城市房地产抵押管理办法》的规定，预告登记的目的是预防无权处分房屋的行为，主要目的是规避开发商的一房多卖，且在一定条件下预告登记失效，所以即使本案办理了预告登记，也不具备抵押权效力，也无法对抗司法机关的查封保全措施，只有办理了正式抵押登记，才能对抗其他债权人和司法保全。(3)盛和公司作为保证人，其保证责任本身就是在债务人存在违约等过错情况下履行保证责任。其自身的过错及张冬梅、孙德福未能按期还款、未能积极办理抵押登记的过错，均是盛和公司履行保证人义务的情形，而不是免责条件。原审强调张冬梅、孙德福的责任义务和过错，却无视保证条款对盛和公司保证责任的约定，错误免除盛和公司保证责任，错误要求招商银行承担过错后果。所以，盛和公司在房产具备办证条件时未能及时通知、协助购房人、贷款人办理相关证照，与张冬梅、孙德福共同存在过错。而招商银行在没有获知信息、无法行使和享有合同权利的情况下，不存在怠于行使权利等过错。3、原审对举证责任分配存在错误和混淆，加重了招商银行责任，并以此规避了盛和公司的告知、协助义务及担保责任。原审认为招商银行未提供向盛和公司核实房屋产权办理情况的证据及积极联系、督促张冬梅、孙德福办理抵押登记的证据，怠于行使权利。上述认定有违客观事实、有违合同约定。根据《个人购房借款及担保合同》约定，办理抵押登记为张冬梅、孙德福的合同义务；向招商银行告知、提示房产进度、交付相关文件及凭证是盛和公司的合同义务。盛和公司通知了张冬梅、孙德福办理产权证，却未举示任何证据证明其通知了张冬梅、孙德福积极办理抵押登记或告知、提示招商银行已可办理抵押登记，应由盛和公司承担举证责任并承担举证不能的后果。二、原审适用法律错误，判决结果显失公正。原审适用《合同法》关于附解除条件合同的规定，推定盛和公司的保证责任附解除条件，认为招商银行为自身利益所需以不作为的形式不正当的阻止了盛和公司保证责任的解除，适用法律错误，且认定理由违背客观事实及常理逻辑：1、《合同法》关于附解除条件合同的规定，是指当事人对合同的效力可以附生效或解除条件。而本案显然并不涉及合同效力问题，而是盛和公司的保证期间及保证责任问题。盛和公司的保证期间未届满，也不存在法律法规规定的任何免责事由，原审以合同法关于附条件的合同效力的规定，免除无任何法定免责依据的保证责任错误。2、原审认为“招商银行明知不及时办理抵押登记会对盛和公司不利，却怠于行使权利，为自身利益所需以不作为的形式不正当的阻止了盛和公司保证责任的解除”错误。办理抵押登记符合招商银行、盛和公司双方的利益所需，未能办理不仅对盛和公司不利，更损害招商银行的债权安全。不可能存在招商银行为自身利益所需以不作为的形式不正当的阻止盛和公司保证责任的解除。招商银行希望该条件成就，取得抵押权，避免出现向开发商主张担保责任的后果。综上，《个人住房贷款合作协议书》及《个人购房借款及担保合同》对各方责任义务特别是盛和公司的保证责任已有明确约定，盛和公司无免除保证责任的法定事由。况且盛和公司还未能积极履行告知、提示义务，存在严重过错，应当按合同约定及法律规定承担保证责任。请求撤销原审判决第（四）项，改判盛和公司对张冬梅、孙德福应偿还招商银行的借款本金及利息承担连带清偿责任，且上诉费用由盛和公司承担。
盛和公司辩称：招商银行的上诉理由错误且无法律依据，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉请求。一、招商银行与张冬梅、孙德福系办理房屋抵押登记的权利义务主体，即办理房屋抵押登记系招商银行的合同权利，同时也是购房人张冬梅、孙德福的合同义务。盛和公司仅为协助人，并非该权利义务的主体，招商银行错误的将不该由盛和公司承担的责任义务强加在我方。招商银行还称《个人购房借款及担保合同》中保证人盛和公司放弃要求招商银行向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利，这是招商银行利用其提供格式合同的方式所列的霸王条款，此条款不仅违反《担保法》第二十八条的规定，还意图通过此条款免除招商银行之责任义务，剥夺盛和公司应当享有的法律权利，加重盛和公司责任义务，故该霸王条款违法，应当属于无效。二、招商银行作为办理房屋抵押登记的主体，应积极主张行使该抵押权，但其不仅放弃进行抵押预告登记手续，而且还在能办理正式房屋抵押登记时，不积极主张行使抵押登记权，其行为符合《合同法》第四十五条第二款之规定，并可产生盛和公司提供连带保证责任因抵押登记的完成而消灭的法律后果的。首先，招商银行称“预告登记的目的是预防无权处分房屋的行为，主要目的是规避开发商的一房多卖，且在一定条件下预告登记失效”的说法完全混淆了商品房预售登记备案与预告登记两种登记制度的法律意义。预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。而商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，可以起到防止“一房二买”的效果，但不具有预告登记的法律效力。根据《物权法》第二十条，抵押权作为物权之一，是能够对其进行预告登记的，并且当然产生如同房屋买卖预告登记一样的对抗其他债权的效力。抵押权预告登记制度其实就是通过进行不动产抵押合同预告登记，使其具有对抗不特定第三人的效力，以保护即将要取得物权（抵押权、所有权等）的合同当事方的期待权的一种民事法律制度，且该制度适用于正在建房屋、期房（楼花）等。在债务人取得不动产物权后，再配合不动产抵押预告登记权利人向房屋登记机关提出变更登记，转变为不动产抵押登记，从而实现在债务人不能清偿债务时，以拍卖、变卖不动产的价款优先受偿。但招商银行在签订《个人购房借款及保证合同》后，既未要求债务人张冬梅、孙德福履行房屋抵押预告登记之义务，也未在能够办理正式抵押登记之时主张抵押登记权，该行为已放弃了对保护债权实现之权利的行使，招商银行存在重大过错。其次，招商银行称预告登记是招商银行的权利而非义务，招商银行“有权要求”而非“必须要求”，这是对合同条款的错误解读，也是对“权利”一词不负责任的曲解。不论是从法理层面理解，还是司法实践验证，“权利”只有主张，而无所谓必须或可以。如果招商银行要实现其权利，至少应当有提起或主张的行为，进而才会有债务人履行义务的结果。但招商银行既不积极主张抵押权预告登记，又在明知房屋可办理正式抵押登记后无所作为，已经构成“以不作为的形式不正当地阻止了保证合同解除条件的成就”。如果在此情况下，仍要求盛和公司继续承担连带保证责任，不仅有违诚实信用原则，也违反了公平正义原则。三、原审对举证责任分配符合“谁主张，谁举证”原则。招商银行有责任、有义务就其主张、行使过该权利负有举证责任，张冬梅、孙德福对其应权利人要求而积极履行过义务负有举证责任，原审对举证责任的分配符合法律规定的要求。请求驳回上诉，维持原判。
张冬梅、孙德福未到庭未答辩。
二审过程中，招商银行举示以下证据：
证据一、2010年9月25日盛和公司股东决议，拟证明：盛和公司股东会决议同意其保证责任自购房人取得银行贷款时起至所购房产办理完毕房产证及他项权证，并交由招商银行执管之日止。
证据二、2010年10月11日招商银行个人住房贷款项目额度申请审批表，拟证明：盛和公司的保证责任是无条件不可撤销的连带保证责任，保证期间为自购房人取得银行贷款时起至所购房产办理完毕房产证及他项权证，并交由招商银行之日止，该期限未到达前，盛和公司承担保证责任。
盛和公司质证认为：对证据一的真实性和关联性均有异议，无法核实股东的真实性，并且该决议没有盛和公司的公章。对证据二的真实性无异议，对证明的问题有异议。不能证实不能发生盛和公司的的免责及解除事由，招商银行与张冬梅、孙德福怠于行使权利、义务导致不利后果，应由其承担。盛和公司符合解除保证责任的条件。
张冬梅、孙德福未到庭未质证。
本院确认：证据一系复印件，盛和公司对其真实性有异议，本院不予采信。证据二能够证明盛和公司为购房人提供保证的保证期间，本院予以采信。
二审过程中，盛和公司举示以下证据：
证据一、预购商品房抵押权预告登记证明复印件一份（哈房预里字第1511000250），拟证明：张冬梅、孙德福所购房屋的小区能够办理抵押权预告登记，抵押权预告登记的权利义务主体是抵押合同当事人，招商银行能够办理抵押权预告登记及办理正式抵押登记，但却怠于行使，导致盛和公司保证责任的解除及不利后果均应由其自行承担。
证据二、哈尔滨市房产住宅局印发的《房屋权属登记工作实务》所附的《哈尔滨市城市房屋权属登记技术规程（试行）》第五项，拟证明：办理抵押权预告登记的申请人是招商银行与张冬梅、孙德福，亦可证明权利义务主体系抵押合同当事人，并且由其自行办理。
招商银行质证认为：对证据一的真实性有异议，是复印件，无法核实真伪；对证据一的关联性有异议，该抵押权预告登记证明系农行与盛和公司签订的，与本案无关联，未办理抵押登记之前，盛和公司不能免除保证责任。对证据二的合法性有异议，该规程只是哈尔滨市房产住宅局的内部规章制度，不能作为定案依据，同时抵押权预告登记不是必须进行的。
张冬梅、孙德福未到庭未质证。
本院确认：证据一是复印件，招商银行对其真实性有异议，本院不予采信。证据二可以证明待证事实，但与盛和公司是否承担连带责任无关联性，本院不予采信。
张冬梅、孙德福未到庭未举证。
二审查明：2010年11月5日，招商银行与盛和公司签订《个人住房贷款合作协议书》，约定：招商银行、盛和公司就盛和公司开发建设的经批准命名为盛和天下的商品楼宇进行个人住房贷款合作。盛和公司对招商银行向购买楼盘的购房人连续发放的个人住房贷款，盛和公司自盛和公司与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产和/或房地产他项权证交由招商银行执管之日止无条件、不可撤销的连带保证。抵押楼宇竣工验收交付使用后，盛和公司应当及时为购房人办理房产所有权证和他项权利证等有关文件交招商银行保管。
2010年10月11日，盛和公司在本案涉及的招商银行个人住房贷款项目额度申请审批表中担保意见为：同意为购买上述楼宇的借款人向贵行贷款承担无条件不可撤销的连带保证责任。保证期间为：自招商银行与购楼人签订借款合同之日起至借款人办妥房地产正式抵押登记并将房地产权利证书，他项权利证书交由招商银行执管之日止。
2011年7月29日，张冬梅、孙德福与招商银行、盛和公司签订的《个人购房借款及担保合同》第26.2条约定：如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求，积极配合贷款人及/或售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记；抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记。第33条约定：盛和公司确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。盛和公司自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。
二审认定的其他案件事实与原审认定的事实一致。
本院认为，招商银行与盛和公司签订的《个人住房贷款合作协议书》、张冬梅、孙德福与招商银行、盛和公司签订的《个人购房借款及担保合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均成立且合法有效，各方当事人均应当按照约定履行义务。招商银行已按约定发放借款，张冬梅、孙德福应当按照约定偿还借款本息，盛和公司应当按照约定承担连带责任保证责任。
《个人住房贷款合作协议书》及《个人购房借款及担保合同》中关于盛和公司阶段性连带责任保证的约定是附解除条件的保证合同，保证期间自合同签订之日起至张冬梅、孙德福办妥正式抵押登记，并将房屋产权证和他项权证交由招商银行保管之日止，解除条件是张冬梅、孙德福办妥正式抵押登记，并将房屋产权证和抵押他项权证交由招商银行保管。张冬梅、孙德福没有按照约定偿还借款本息，且没有按照约定将涉案房产办理抵押登记，按照上述约定盛和公司连带责任保证的解除条件并未成就。
《个人住房贷款合作协议书》及《个人购房借款及担保合同》约定招商银行有办理预购商品房预告抵押登记的权利，并未约定是招商银行的义务。根据《个人购房借款及担保合同》第26.2条的约定，招商银行和盛和公司均可以办理预购商品房预告抵押登记。而且法律并未规定办理抵押权预告登记是办理抵押权登记的前置条件，故招商银行有权选择先办理抵押权预告登记待具备办理正式抵押权登记条件时再转办抵押权登记，或者等待具备办理正式抵押权登记条件时直接办理抵押权登记。根据《个人住房贷款合作协议书》及《个人购房借款及担保合同》第33条的约定，盛和公司是不可撤销的连带责任保证，招商银行向盛和公司主张其承担连带责任保证责任不受抵押物的影响和限制。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，预告登记是为保障将来物权的实现，并不导致不动产物权的设立和变动，权利人取得物权仍需完成本登记，并且债权消灭或者超期未完成本登记，预告登记失效。可见，预告登记所保障的权利并非现实物权，而是将来发生物权变动的请求权，本质上仍是债权性质。因此，抵押权预告登记不能等同于抵押权登记，办理抵押权预告登记仅表明抵押权预告登记权利人享有请求办理抵押权本登记的权利，抵押权并未因此设立。所以，预购商品房抵押权预告登记后，债权人不能享有优先受偿权。综上，根据上述合同约定和法律规定，不能免除盛和公司的连带责任保证责任。盛和公司举示的证据不能证明招商银行为自身利益不正当的阻止盛和公司连带责任保证解除条件的成就，原审认定招商银行为自身利益不正当的阻止盛和公司连带责任保证解除条件的成就有误，本院予以纠正。
综上所述，《个人住房贷款合作协议书》及《个人购房借款及担保合同》中关于盛和公司阶段性连带责任保证的解除条件并未成就，招商银行没有为自身利益不正当的阻止连带责任保证解除条件的成就，连带责任保证合同并未失效。招商银行在合同约定的保证期间内主张权利，盛和公司应当按照约定承担连带责任保证责任。招商银行的上诉理由成立，上诉请求本院予以支持。原审判决认定部分事实不清，适用法律部分错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民二商初字第1931号民事判决第一、二、三项；
二、变更哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民二商初字第1931号民事判决第四项为：被上诉人哈尔滨盛和置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回上诉人招商银行股份有限公司哈尔滨分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费59,348元，由原审被告张冬梅、孙德福与被上诉人哈尔滨盛和置业有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 茁
代理审判员 张 宇
代理审判员 李善银
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 刘 杨
李雪