浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0523民初457号
原告安吉大宇转椅有限公司，住所地安吉县递铺镇经济开发区范潭工业园区。
法定代表人陈杰。
委托代理人应忠平，安吉县灵峰法律服务所法律工作者。
被告陈羽。
委托代理人杨羽，浙江求直律师事务所律师。
委托代理人黄勋，浙江求直律师事务所律师。
原告安吉大宇转椅有限公司与被告陈羽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理，依法适用简易程序由代理审判员黄银霞独任审判，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。原告安吉大宇转椅有限公司的法定代表人陈杰的委托代理人应忠平，被告陈羽的委托代理人杨羽、黄勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安吉大宇转椅有限公司起诉称：2014年9月17日，原被告签订一份《厂房租赁协议》，约定原告将自己所有的位于安吉县递铺镇恒威路366号的厂房中的1770平方米出租给被告，租赁期限为5年（2014年9月20日至2019年9月20日）；前3年租金按每年16万元计算支付，第一年租金的支付时间定于签订协议后一次性付清，以后每年租金在开租前15天支付，为保证合同履行约定被告向原告交付保证金1万元；如被告不按时支付租金，原告有权解除合同并没收保证金；如有一方违约，由违约方向另一方支付违约金10万元。双方签订合同后，原告交付了房屋，被告支付第一期的房租金和1万元保证金。2015年9月下旬，被告却以各种理由拖欠租金。原告遂委托安吉县灵峰法律服务所进行催讨并发函通知被告于2015年12月20日解除合同，但被告未予理睬。故原告诉请本院判令：一、确认原被告签订的《厂房租赁协议》于2015年12月20日解除；二、被告支付解除协议前三个月租金计人民币39999元，并支付2015年12月20日至2016年1月26日的占有使用费（根据约定租金计算）；三、被告支付违约金10万元；四、被告支付拖欠水费466元、电费524元；五、诉讼费由被告承担。
被告陈羽答辩称：原告诉请解除合同缺乏事实和法律依据，被告并未收到原告的函件；本案系原告违约在先，原告未按合同约定在被告支付第一笔租金后向被告开具发票，鉴于原告此种行为，被告有权暂缓第二期租金的支付；2016年1月26日，在未经被告同意的情况下，原告已将厂房租赁给案外人，导致被告无法使用该厂房，原告的行为导致合同目的不能实现，应退还被告保证金1万元；被告不存在违约行为，原告要求被告承担违约金没有事实和法律依据，即使法院认定被告确有违约，原告主张的违约金也过高，应当予以调整，因为原告并没有实际损失；原告主张被告支付水电费没有依据。
原告为证明其主张，向本院提供证据如下：
证据1.《厂房租赁协议》，用以证明双方就涉案厂房存在租赁关系，并就租赁期限、租金及支付方式、违约条款及保证金进行了约定。现被告违约，原告有权主张违约金并没收保证金。
被告质证对该证据三性无异议，但根据合同约定，被告不存在违约，开具发票是原告的义务，现被告已支付了租金（包含税金），原告未开具发票给被告。另保证金条款和违约金不能同时适用。该合同是由原告草拟的。
原告反驳称如开具发票需被告承担税金，即使原告没有开具发票也不属于违反的范畴，而被告违约未支付第二期租金是确定的。该合同是原被告共同协商拟定的，被告只是打印，该合同并不是格式合同。
证据2.函告及邮寄回执三份，用以证明因被告未在约定的时间（2015年9月5日之前）支付第二年的租金，原告委托代理人向被告发函，要求被告支付租金，因被告未理睬，原告通知被告解除合同。
被告质证对该证据三性均有异议，三份函告被告均未收到，从原告提供的回单也无法看出邮寄的是该三份函告，另前两份函告系以受沈培富委托之名发予被告，被告从未与沈培富签订过合同，故原告未履行通知义务。
被告为证明其主张，向本院提供证据如下：
证据3.银行明细单一份，用以证明被告支付了保证金1万元，租金16万元。
原告质证对该证据无异议。
证据4.租赁协议一份、工商登记基本信息一份，用以证明原告在未征得被告同意的情况下，在2016年1月26日擅自将厂房租赁给第三方的事实。
原告质证对该证据三性无异议，被告违约在先，原告有权解除合同。
就原被告提供的证据，本院审核认定如下：证据1、3、4原被告对对方提供证据的三性均无异议，本院对该三组证据予以认定。因证据2的邮单上未记载内部材料名称，故证据2的三份函告是否已送达被告本院无法查明，对证据2本院不予认定。
综上，结合原被告的举证、质证及双方庭审中陈述一致的事实，本院对本案事实认定如下：2014年9月17日，原被告签订《厂房租赁协议》一份，约定原告将坐落于安吉县特色园区4#标准厂房共1770平方米出租给被告，租赁期限为5年（2014年9月20日至2019年9月20日）；第一至三年租金为16万元（含税金），后两年租金为17.6万元（含税金），协议签订后被告即需支付第一年租金，第二年开始租金于每年开租前15天一次性付清，被告如未按期交付租金，原告有权要求终止协议并没收保证金1万元；被告如需开具厂房发票，原告应提供方便，但所产生的税金由被告承担；本协议签订后，任何一方违约，协议自动终止，并由违约方支付对方违约金10万元。该合同签订后，原告交付了房屋，被告支付第一年租金和1万元保证金，第二年开始租金到期未支付。2016年1月26日原告将上述厂房出租给案外人王啸云。
本院认为，原被告之间的厂房租赁合同系双方真实意思表示、内容合法，对双方均有约束力。收款人开具税务发票是行政法上的义务，且双方租赁合同未约定租金的支付需以开具发票为前提，故被告以原告未开具发票系违约为由拒付租金本院不予支持。根据合同约定，如被告未按约支付租金，原告有权解除合同，原告主张其已发函通知被告合同于2015年12月20日解除但未举证证明，被告对此不予认可但主张合同已于2016年1月26日涉案房屋另租案外人时合同解除，故本院认定涉案租赁合同于2016年1月26日解除。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，被告应按合同约定给付租金。故被告应支付拖欠原告的租金55233元（自2015年9月21日起至2016年1月25日止）。原告以被告未按期支付租金为由诉请要求被告支付10万元违约金，因该数额明显高于原告损失，故本院酌情予以调整为5000元。另被告支付了原告的10000元保证金，虽协议约定在被告未支付租金的情况下原告可以没收保证金，但该协议同时约定了违约金，两者都是为了保证合同的履行，对违约方进行制裁，具有惩罚性和补偿性的双重属性，在本案中，原告已主张被告支付违约金，考虑被告支付的违约金已足够弥补原告的损失及对被告进行惩罚，故本院在支持了原告违约金主张的情形下，不再支持原告没收保证金，该保证金应予退还被告。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、九十七条、九十八条、第一百一十四条，第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原被告于2014年9月17日签订的《厂房租赁协议》于2016年1月26日解除。
二、被告陈羽支付原告安吉大宇转椅有限公司租金55233元元（自2015年9月21日起至2016年1月25日止）及违约金5000元，扣除被告已支付原告的保证金10000元，剩余50233元限被告于判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告安吉大宇转椅有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1560元（已减半），由原告安吉大宇转椅有限公司负担1059元，由被告陈羽负担501，限于本判决生效之日起五日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 黄银霞
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 顾 秀