北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第1201号
原告（反诉被告）乔田晟，男，1965年11月15日出生，个体经营户。
被告（反诉原告）北京金融街奕兴置业有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇东工业区北京大富源建筑市政工程有限责任公司院内1幢206号。
法定代表人祝艳辉，执行董事。
委托代理人冀莹莹，北京泓聚律师事务事务所律师。
第三人中信银行股份有限公司总行营业部，住所地北京市西城区金融大街甲27号。
负责人朱加麟，行长。
委托代理人王晓，女，1983年12月19日出生。
原告（反诉被告）乔田晟与（反诉原告）被告北京金融街奕兴置业有限公司（以下简称：奕兴公司）、第三人中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称：中信银行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员彭珍珍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔田晟、被告奕兴公司的委托代理人冀莹莹、第三人中信银行的委托代理人王晓到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）乔田晟诉称：2012年4月13日，我和奕兴公司签订了《北京市商品房预售合同》，我购买了奕兴公司的房屋一套，位于北京市亦庄镇三羊居住区五期5-14号楼3层1单元301室（以下简称：涉诉房屋），首付900000元，剩余是按揭方式支付。2014年12月初，我催促奕兴公司办理房产证，得知因不具备购房资格无法办理。我认为《北京市商品房预售合同》目的无法实现，故诉至法院，要求：1、解除我和奕兴公司于2012年4月13日签订的《北京市商品房预售合同》；2、奕兴公司退还全部购房款3259663元；3、诉讼费由奕兴公司承担。
被告（反诉原告）奕兴公司辩称：我公司同意乔田晟解除合同的诉讼请求，也同意退换购房款，但必须扣除违约金和保证金损失，我公司不同意承担本案诉讼费。2012年4月13日，乔田晟与我公司签订了编号为Y1288771的《北京市商品房预售合同》，购买涉诉房屋。乔田晟向第三人中信银行申请按揭贷款，我公司承担连带保证责任，自2014年9月30日起，乔田晟不再向银行偿还贷款，导致我公司承担了连带保证责任并且扣除了保证金。由于乔田晟经北京市大兴区住房和城乡建设委员会审查不具备购房资格，拒绝为其办理房屋所有权登记，导致合同不具备继续履行的条件。故向法院提起反诉，要求：1、解除我公司和乔田晟于2012年4月13日签订的《北京市商品房预售合同》；2、乔田晟向我公司支付违约金97800元；3、乔田晟于判决生效之日起7日内配合我公司共同到房产管理部门办理网上签约联机备案注销手续；4、乔田晟于《北京市商品房预售合同》解除之日起30日内腾退房屋并且恢复原状；5、乔田晟向我公司返还被扣除的保证金52436.28元；6、反诉费由乔田晟负担。
原告（反诉被告）乔田晟就被告（反诉原告）奕兴公司的反诉辩称：我同意解除合同，因为无法办理房产证；我不同意支付违约金，因为合同解除不是我造成的，是亦兴公司在购房之初承诺帮我办理工作居住证通过购房资格审核，但但未通过审核导致房产证没有成功办理；我同意配合亦兴公司办理网上签约联机备案注销手续；我同意腾退涉诉房屋，但我不同意恢复原状，亦兴公司于2013年6月向我交付了涉诉房屋，我对房屋进行了装修，自我腾退之日起，我放弃对屋内装修残值的权利；我同意向亦兴公司支付被扣除的保证金。
第三人中信银行针对本诉和反诉述称：我方主张亦兴公司把所有应退还乔田晟的款项可以先扣除相关违约金，把剩余的款项直接给付中信银行，中信银行与被告结算贷款本金、利息以及相关违约金后再退还给乔田晟。
经审理查明：2010年12月5日，奕兴公司（出卖人）与乔田晟（买受人）签订编号为Y1288771的《北京市商品房预售合同》，约定由乔田晟购买亦兴公司位于北京市大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目三羊居住区五期5-14#住宅楼3层1单元×室（现在地址：北京市大兴区亦庄镇芳苑小区12号楼1单元×室）的房屋一套，总价款3246220元。该合同附件十补充协议：买受人应当根据其与银行签署的按揭贷款合同的约定，如期向银行清偿借款本息，如买受人未履行还款义务致使出卖人承担保证责任的，出卖人有权要求买受人清偿担保债务，包括全部待付款项、自出卖人还款之日起至买受人清偿之日止的利息、实现债权费用等；买受人应在接到出卖人通知后3日内清偿上述担保债务；逾期清偿的，出卖人有权选择下列A或B，要求买受人承担逾期清偿的违约责任：A、出卖人有权解除预售合同，预售合同自出卖人通知送达买受人之日起即为解除。预售合同解除的，买受人应于出卖人书面通知后15日内支付该商品房总价款百分之五的违约金；预售合同根据双方约定或法律规定解除的，双方按以下方式办理预售合同解除的有关事宜：（1）预售合同已经在房地产管理部门办理了网上签约联机备案等手续的，买卖双方应当于预售合同解除之日起7日内，签署或提供全部所需资料及费用，共同到房地产管理部门办理网上签约联机备案等注销手续；（2）预售合同解除时出卖人已经向买受人交付该商品房的，买受人应当在预售合同解除之日起30日内将该商品房按照出卖人交付时房屋的原状腾退给出卖人。买受人未在上述期限内将该商品房恢复原状的，出卖人有权自行恢复，房屋内遗留物品均视为买受人放弃所有权，出卖人有权自行处置，由此产生的费用和经济损失由买受人自行承担。2012年3月24日，乔田晟签订《购房承诺书》，载明：本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格，以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。合同签订后，乔田晟支付房款共计3259663元，其中2270000元是通过贷款方式支付。现涉诉房屋已交付给乔田晟。
2012年7月17日，中信银行（贷款人，甲方）与乔田晟（借款人，乙方）、奕兴公司（保证人，丙方）签订个人购房借款合同，由中信银行提供贷款2270000元用于支付购房款，贷款年利率为5.5675%，乙方按月等额本息还款，还款日为每月30日，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，丙方提供的贷款担保为抵押加阶段性保证，在乙方取得房屋所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有乙方应付款项，丙方提供阶段性连带责任保证。自2014年9月起至2015年2月28日，乔田晟已经逾期6次偿还中信银行贷款本息，截止至2015年2月28日，中信银行从亦兴公司的保证金账户中扣除了三期本金、利息和逾期罚息共计52436.28元。
庭审中，经询问，中信银行表示不提起有独立请求权第三人之诉，但提出奕兴公司可将应退还给乔田晟的款项扣除相关违约金后直接给付至中信银行，再由中信银行与乔田晟结算贷款合同相关款项。奕兴公司与乔田晟对于中信银行的前述方案均表示同意。关于借款合同的解除问题，中信公司表示不要求在本案中处理，经询问，中信公司表示借款合同在奕兴公司将乔田晟的应退款项给付至中信银行时即停止履行。关于涉诉房屋的恢复原状，乔田晟表示不同意恢复原状但放弃对装修残值的权利主张，奕兴公司表示认可。关于购房资格，奕兴公司表示乔田晟提供了虚假的工作居住证导致无法通过购房资格审核，乔田晟主张工作居住证系奕兴公司提供，但未提供充分证据予以佐证，经询问，乔田晟认可自己不具备北京市住房的购买资格。
以上事实，有双方当事人的陈述、北京市商品房预售合同、还款记录、个人购房借款合同等证据在案佐证。
本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，乔田晟与奕兴公司签订的北京市商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应履行合同约定义务。预售合同签订后，因乔田晟不具备北京市购房资格无法办理涉诉房屋的产权登记，致使合同目的无法实现，现乔田晟要求解除双方签订的北京市商品房预售合同，奕兴公司表示同意，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。预售合同解除后，乔田晟亦应配合原告办理网上签约联机备案注销手续，并且将涉诉房屋腾退给奕兴公司。关于解除合同违约金一节，乔田晟主张系奕兴公司的原因导致合同解除，但未提供充分证据予以佐证，本院不予采信，乔田晟明知自己不具备购房资格仍旧购买了涉诉房屋，导致产权登记无法办理，应当承担合同解除的违约责任，关于违约金的具体数额，因奕兴公司未能证明其实际损失，该项数额由本院根据案件情况酌情确定为20000元。关于被扣除的保证金一节，奕兴公司被扣除保证金确系乔田晟逾期偿还贷款所致，且中信银行表示不会另行向乔田晟主张保证金已经偿还的款项，乔田晟亦表示同意支付，故本院不持异议。关于房款的退还问题，庭审中三方均同意奕兴公司将乔田晟已交房款在扣除违约金和保证金损失后退还中信银行，本院不持异议。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）乔田晟与被告（反诉原告）北京金融街奕兴置业有限公司签订的编号为Y1288771的《北京市商品房预售合同》；
二、原告（反诉被告）乔田晟于本判决生效后七日内配合被告（反诉原告）北京金融街奕兴置业有限公司办理编号为Y1288771的《北京市商品房预售合同》的网上签约联机备案注销手续；
三、原告（反诉被告）乔田晟于本判决生效后十日内将位于北京市大兴区亦庄镇芳苑小区12号楼1单元301室的房屋腾退给被告（反诉原告）北京金融街奕兴置业有限公司；
四、被告（反诉原告）北京金融街奕兴置业有限公司于本判决生效后十日内在扣除原告（反诉被告）乔田晟的违约金二万元和保证金损失五万二千四百三十六元六角八分后，向第三人中信银行股份有限公司总行营业部返还原告（反诉被告）乔田晟的购房款共计三百一十八万七千二百二十六元七角二分；
五、驳回原告（反诉被告）乔田晟的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）北京金融街奕兴置业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三十五元，由原告（反诉被告）乔田晟负担（已交纳）；反诉案件受理费一千一百二十三元，由被告（反诉原告）北京金融街奕兴置业有限公司负担五百八十二元（已交纳），原告（反诉被告）乔田晟负担五百四十一元（于本判决生效后七日内交纳）；保全费五千元，由被告（反诉原告）北京金融街奕兴置业有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 彭珍珍
二〇一五年三月三十日
书 记 员 李金益