广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民一初字第1159号
原告广西工商学校。
法定代表人张淑芬，校长。
委托代理人吴峰杰，广西民族律师事务所律师。
委托代理人梁昌丽，广西民族律师事务所实习律师。
被告广西中盈投资有限责任公司。
法定代表人陈斌，董事长。
委托代理人覃坚威，广西纵华族律师事务所律师。
原告广西工商学校与被告广西中盈投资有限责任公司（以下简称“中盈公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月2日、2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告广西工商学校的委托代理人吴锋杰、梁昌丽，被告中盈公司的委托代理人覃坚威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广西工商学校诉称：2007年6月1日，原告与被告签订《项目合作协议》，协议约定由原告提供依法租赁所得的土地，被告出资并组织建设，在涉诉土地上建设广西工商学校南校区实训综合楼，建设用地总面积约为4.6亩，建设规模总建筑面积为9745平方米。2007年6月29日原告作为合作方，被告作为发包方，与广西桂川建筑公司签订《工程承包合同书》、《工程承包补充合同书》，广西桂川建筑公司以合同按时开工、如期竣工交付被告使用。2007年6月1日，原告与被告签订的《项目合作协议》约定利益分配规定：2007年12月20日至2012年12月20日，乙方每年向甲方支付人民币30万元定额合作费用，2012年12月21日至2017年12月21日，乙方每年向甲方支付人民币45万元定额合作费用，2017年12月22日至2024年12月20日，乙方每年向甲方支付人民币60万元定的合作费，原则上每年的4月20日前和12月20日前各支付一半。《项目合作协议》签订后，被告交给原告项目建设保证金50万元，原告后退给被告35万元，余15万元冲抵合作管理费用。被告分别于2009年5月8日和2009年7月6日为原告代付设计费用7万元和6万元。到2013年4月20日止，原告共收到被告的合作管理费用43万元。2012年7月23日，原、被告商谈达成共识，2007年12月20日至2012年12月20日的合作管理费，被告如按期交纳，按每年20万元交纳；被告未能按期交纳，按原协议约定每年30万元交纳。到2013年4月20日，被告没有履约按期交纳，应按每年30万元追讨，加上同期银行利息，共计180.4679万元，除去被告已付的43万元，被告尚有146.4679万元未支付。被告已构成违约，为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：1、被告支付合同签订以来2007年12月20日暂算至2013年4月20日期间拖欠的项目合作管理费129.5万元（按合同约定应为172.5万元，已付43万元），银行利息16.9679万元（按中国人民银行同期贷款利率分段暂算到2013年4月20日），共计146.4679万元；2、被告承担本案诉讼费。经本院就合同性质向原告释明，原告认可合同性质为租赁合同，并将第一项诉讼请求变更为：被告支付合同签订以来2007年12月20日暂算至2013年4月20日期间拖欠的土地租金129.5万元（按合同约定应为172.5万元，已付43万元），银行利息16.9679万元（按中国人民银行同期贷款利率分段暂算到2013年4月20日），共计146.4679万元。2014年10月9日庭审中，原告计算租金至2014年10月20日为2030000元。
被告中盈公司辩称：1、被告没有违约，根据双方于2008年7月14日签订的《项目合作协议》第三条第一项以及第五条第二项、第三项的约定，原告没有对该项目进行报建报批，被认定为违章建筑，导致该项目不能出租，故被告不支付合作费用没有违约；2、原告请求的2011年5月28日前的项目合作费用已经超过诉讼时效。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《项目合作协议》，约定由原告提供位于南宁市大学东路162-1号（广西工商学校南校区内）面积为4.6亩的土地，由被告出资建设一栋6层实训综合楼，项目完成后由被告经营17年（2007年12月20日至2024年12月20日），约定2007年12月20日至2012年12月20日，被告每年向原告支付30万元定额合作费用，2012年12月21日至2017年12月21日，被告每年向原告支付45万元定额合作费用，2017年12月22日至2024年12月20日，被告每年向原告支付60万元定额合作费用，定额合作费用在每年的4月20日前和12月20日前各支付一半，2024年12月20日后，房屋所有权无偿交给原告，并约定由原告负责办理项目的报批、报建手续。合同还对其他事项进行了约定。2007年6月29日，原告、被告与广西桂川建筑公司签订《工程承包合同书》，将上述实训楼项目发包给广西桂川建筑公司进行施工，项目已竣工交付使用。被告接收房屋后，将房屋对外出租经营。2012年4月10日，原告发函至被告处，要求被告于2012年5月1日前支付土地使用费72万元。被告收到该函后，于2012年4月26日复函给原告，上载：“一、我司投资和贵校合作的大厦因报批、报建手续一直无法完善，导致商户无法办理合法经营手续，而拖延甚至拒交我司租金，有部分商户先后在人民法院起诉我司，情况十分严重……三、贵校要求今年五一节前解决问题。建议贵校能理解我司的实际困难。尽管如此，我司仍愿意采取积极的态度，力争在五月份全体股东达成一致意见，为此，诚请贵校不要采取停电、停水等措施……”，收到复函后，原告于2012年4月28日复函至被告，同意被告于2012年5月20日前研究付款事宜。2012年7月23日，原告的校长张淑芬与被告法定代表人陈斌、董事长陈俊良商谈支付土地使用费和管理费事宜，原告要求被告于2012年8月15日前支付20万元，剩余52万元在2012年8月30日前支付20万元，2012年9月25日前支付余款32万元，如被告不能按时支付，原告将按合同约定的每年30万元来进行追讨，被告对上述债务予以认可，双方制作《广西工商学校、中盈投资公司商谈记录》。因被告未能支付上诉费用，原告遂于2013年5月28日诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明：被告于2007年7月11日向原告支付建设保证金500000元，原告分别于2007年9月24日和2007年12月19日返还被告共计350000元，剩余150000元用于冲抵租金。2009年5月8日，被告代原告支付设计费70000元。2009年7月16日，被告代原告支付设计费60000元。双方均认可被告代为支付的设计费共计130000万元抵扣租金。原告自认被告于2012年12月20日支付租金150000元。以上被告已付租金共计430000元。庭审中，被告对原告主张被告已支付租金43万元并无异议。
再查明：2004年4月22日，中国人民解放军95246部队与南宁市普明经贸有限责任公司签订《荒地出租合同》，将其管理的西部营区空闲荒地18亩出租给南宁市普明经贸有限责任公司，租赁期限自2005年12月31日至2024年12月31日。同日，中国人民解放军95246部队与广西长富达市场开发有限公司签订《荒地出租合同》，将其管理的西部营区空闲荒地19亩出租给广西长富达市场开发有限公司，租赁期限自2005年12月31日至2024年12月31日。同日，中国人民解放军95246部队与广西汇丰粮油有限公司签订《荒地出租合同》，将其管理的西部营区空闲荒地18亩出租给广西汇丰粮油有限公司，租赁期限自2005年12月31日至2024年12月31日。2005年12月28日，南宁市普明经贸有限责任公司、广西长富达市场开发有限公司、广西汇丰粮油有限公司各自出具《委托书》，委托广西华成置业投资有限公司负责建设和经营管理其从中国人民解放军95246部队承租的土地。2006年1月8日，广西华成置业投资有限公司与原告签订《合作合同书》，约定双方共同投资在上述土地上建设一所学校，并约定从合同签订之日起至2008年12月31日，原告按每年每亩25000元向广西华成置业投资有限公司支付资产使用费，从2009年1月1日至2011年12月31日，资产使用费按每年每亩30000元计算；从2012年1月1日至2024年12月31日，资产使用费按每年每亩34077元计算。
本院认为：原告与被告签订《项目合作协议》，由原告提供土地，由被告出资建房，并在合同期限内使用土地和房屋，定期向原告支付定额费用，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条对租赁合同的规定，故被告主张该合同应为租赁合同，本院予以采纳，本案应为租赁合同纠纷。原告主张该合同为合作合同，但从合同约定的内容来看，并不具备共同出资、共担风险的特征，故原告的主张于法无据，本院不予支持。
关于诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项：下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。双方在合同中约定租金系分期支付，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但不能否定租金债务的整体性。如按各期租金的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利，动摇双方的互信关系，背离诉讼时效制度的价值目标。因此，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案原告主张租金的诉讼时效应从合同约定的租赁期限内最后一期租金的履行期限届满之日起算，原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求明显未超过诉讼时效，被告的诉讼时效抗辩于法无据，本院不予支持。
双方签订的《项目合作协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对双方均具有约束力。被告主张原告未依照合同约定办理房屋的报建手续，根据《项目合作协议》第三条第1项的约定，办理项目报批、报建手续系原告的合同义务，本案中原告未举证证明其已依约履行该义务，应承担举证不能的法律后果，故本院采信被告的主张，确认原告未完全履行合同义务，构成违约。被告已取得土地，并已实际投入经营使用，获取利益，其未举证证明原告的违约行为造成被告经营障碍，因此，如原告未完全履行合同义务，被告可另行要求原告承担违约责任，但不能以此拒付租金，故原告要求被告支付租金，合法有据，应予支持。经核算，2007年12月20日至2014年4月20日期间租金合计2175000元（300000元×5年＋450000元＋225000元），扣除被告已支付的430000元，故被告应向原告支付租金1745000元。原告主张的2014年4月21日至2014年10月20日的租金，至本案法庭辩论终结时，该期间租金的支付期限尚未届满，本院不予支持，如被告到期未付的，原告可另行主张权利。
关于利息，被告拖欠租金，构成违约，原告主张利息损失，合法有据，应予支持。由于原告亦未完全履行合同义务，存在一定过错，应由其自行承担利息损失的50%。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务……”双方未约定已付43万元是指向何期间的租金，应优先抵充已到期的同类债务。故利息应计为：拖欠2008年12月21日至2009年4月20日期间应付租金20000元（150000元-60000元-70000元）的利息，从2009年4月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2009年4月21日至2009年12月20日期间应付租金150000元的利息，从2009年12月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2009年12月21日至2010年4月20日期间应付租金150000元的利息，从2010年4月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2010年4月21日至2010年12月20日期间应付租金150000元的利息，从2010年12月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2010年12月21日至2011年4月20日期间应付租金150000元的利息，从2011年4月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2011年4月21日至2011年12月20日期间应付租金150000元的利息，从2011年12月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2011年12月21日至2012年4月20日期间应付租金150000元的利息，从2012年4月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2012年4月21日至2012年12月20日期间应付租金150000元的利息，从2012年12月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2012年12月21日至2013年4月20日租金225000元的利息，从2012年12月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2013年4月21日至2013年12月20期间应付租金225000元的利息，从2013年12月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2013年12月21日至2014年4月20日期间应付租金225000元的利息，从2014年4月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。上述利息均按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的50%分段计算。2014年4月21日至2014年10月20日期间应付租金的履行期限尚未届满，原告主张该租金的利息于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告广西中盈投资有限责任公司向原告广西工商学校支付租金1745000元；
二、被告广西中盈投资有限责任公司向原告广西工商学校支付拖欠租金的利息（利息计算方式：拖欠2008年12月21日至2009年4月20日期间应付租金20000元的利息，从2009年4月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2009年4月21日至2009年12月20日期间应付租金150000元的利息，从2009年12月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2009年12月21日至2010年4月20日期间应付租金150000元的利息，从2010年4月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2010年4月21日至2010年12月20日期间应付租金150000元的利息，从2010年12月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2010年12月21日至2011年4月20日期间应付租金150000元的利息，从2011年4月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2011年4月21日至2011年12月20日期间应付租金150000元的利息，从2011年12月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2011年12月21日至2012年4月20日期间应付租金150000元的利息，从2012年4月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2012年4月21日至2012年12月20日期间应付租金150000元的利息，从2012年12月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2012年12月21日至2013年4月20日租金225000元的利息，从2012年12月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2013年4月21日至2013年12月20期间应付租金225000元的利息，从2013年12月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；拖欠2013年12月21日至2014年4月20日期间应付租金225000元的利息，从2014年4月20日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。上述利息均按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的50%分段计算）。
案件受理费17982元（原告已预交），由被告广西中盈投资有限责任公司负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处；户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户；账号：01×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗 媛
人民陪审员 马振声
人民陪审员 何开科
二〇一四年十月十七日
书 记 员 蒙恺薇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。