浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终5183号上诉人（原审被告）：温州市腾龙塑料胶带厂，住所地平阳县昆阳镇城西柑园屋***号。法定代表人：陈邦永，厂长。委托诉讼代理人：陈焕章，浙江泽大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江伟光泵阀制造有限公司，住所地平阳县昆阳镇雅河西路。法定代表人：张士来，执行董事。委托诉讼代理人：池方辉，浙江平宇（平阳）律师事务所律师。上诉人温州市腾龙塑料胶带厂因与被上诉人浙江伟光泵阀制造有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2015）温平民初字431号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温州市腾龙塑料胶带厂上诉请求：1、请求撤销原审判决，查清事实后发回重审或者依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审理程序违法。本案于2015年10月12日立案，先适用简易程序，后于2016年4月16日转为普通程序，于2016年9月20日作出判决，于2016年9月30日送达上诉人。1、本案一审审理近一年，远超民事诉讼法规定的普通程序应当在立案之日起六个月之内结案的规定。2、简易程序转普通程序的时间是在超过6个月之后转的，也是超审限的转换，简易程序为3个月。一审在原应结案的情况下，超审限进行转换，并让被上诉人增加诉讼请求进行审理，审理程序违法。3、合议庭组成通知书所署时间为2015年4月22日，即诉讼还未开始就作出，也属程序违法。二、一审法院认定事实错误，适用法律不当。1、《转让协议》并不是在上诉人的债权人认可的情况下签订的，一审所认定的没有事实依据，不能以转让款大部分支付给债权人而倒推为事先取得债权人同意。2、《转让协议》是上诉人与被上诉人私下签订的，根据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997）经他字第8号，转卖法院查封的房屋行为无效。同时根据《城市房地产管理法》第38条第一款、第二款规定和第39条规定，法院裁定限制房地产权利的，以出让方式取得土地，房屋建成未取得房产证的不得转让的规定。可见，司法解释与法律所规定的这种情形下买卖系无效行为或不能买卖行为，而一审绕开这些规定，仅主观认为合同有效，没有事实与法律依据。三、一审法院认定《企业房地产转让协议书》转让标的包括未办理土地证的797m2土地使用权，系一审的主观臆断。1、结合照片、宗地图、《企业房地产转让协议书》，争议的东北边未办理土地使用权证的797m2周边并没有围墙围栏，并不能当然认定这797m2附属在厂房买卖协议内。2、明确告知或表明797m2的土地在土地使用权证范围之外，并不是上诉人的法定义务。在《企业房地产转让协议书》中双方已对面积作出了特别说明，即以土地使用权证为准，而土地使用权证面积、范围在签订协议时被上诉人作为买受人已有充分的了解。在有土地使用权证及附宗地图的情况下，上诉人已无特别说明的义务，更何况当时签订时口头也声明过只是买卖有土地使用权证的部分。3、被上诉人可以判断五千七百多平方米还是六千五百多平方米。被上诉人占用厂房后，进行了违规建设，随意建造房屋，圈围墙。被上诉人占用土地面积完全可以根据宗地图判断，事实上不是被上诉人不能判断，而是被上诉人完全知道797m2不是转让协议中的面积，使用强盗手段先行进行霸占行为，并且未经审批违章建房。4、协议约定“被告将企业所有的土地使用权（以土地使用权证为准）及所有附属房屋一次性有偿转让给原告所有”，这是以文字形式明确买卖的标的系土地使用权证范围即5787m2，不包括未办权证的797m2，也反映了上诉人所主张的口头声明的没有卖未取得权证的土地面积的事实，是上诉人与被上诉人的真实意思表示。5、一审认为被上诉人占用尚未办证的797m2土地后，多年来上诉人没有主张部分土地未转让，与事实不符。在签订协议时，上诉人由于经营不善，已债务累累，企业早已停止经营活动，厂房也被法院查封，在被上诉人违章占用土地时并不知情。在后来知情的情况下，由于所涉土地尚未办理产权证，根本无法向法院主张，但股东仍是不断地向被上诉人提出返还侵占土地的主张，乃至双方争吵、打架，为此双方发生纠纷，还曾报警处理。四、一审判决超越职权，一审判决主文第一项所确认的尚未取得土地使用证的797m2土地超出人民法院审理案件范围。该判决实质上系确权认定，而对于尚未取得土地使用权的土地的确权系行政机关的职权，法院超越职权，系非法确权行为，二审依法应当予以撤销。浙江伟光泵阀制造有限公司辩称，一、虽然本案审理近一年，但肯定有院长同意延长审限的相关材料，故审限超过六个月于法有据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定，简易程序可以裁定转为普通程序，但未限定程序转换的具体时间。因此，原审判决的审理程序并无不妥，不可能产生上诉人诉请的发回重审的法律后果。二、虽然本案所涉的转让行为发生在原审法院裁定查封厂房后，其原则性的法律意义为转卖法院拍卖的查封的房屋行为无效。但是该转让行为正是发生在同一法院立案执行期间，经申请人与买卖双方协商确定的结果，且大部分转让款直接支付给申请执行人用于清偿上诉人的债务。转卖案件与执行案件直接关联，故不应机械理解转卖法院查封的房屋行为的法律效力。因此，原审判决未支持上诉人转让协议无效的主张。三、转让协议签署原因是上诉人作为另案中的被执行人，需要变卖被查封的企业资产偿还生效民事裁判文书确定的申请执行人的债务。转让协议第一条约定，上诉人转让的是企业所有的土地使用权及所有附属房屋，且一次性全部转让。当时双方商谈的客观真实则为转让的是企业厂区围墙内所有的土地及房屋，至于括号标注的以土地使用权证为准，则因上诉人没有告知真实情况所致。就转让费722万元的作价方式而言，并非按土地使用权面积及房屋建筑面积作价，而是按企业厂区围墙内所有的土地及房屋打包作价。若有未转让的财物，应当需要特别注明。就转让标的的原貌而言，除了已建成的彩钢厂房、传达室及几间附属房屋外，办公用房仅完成桩基部分。现在看到的办公用房是在上诉人原已浇筑完成的桩基上，由被上诉人自行建造的，该桩基上诉人即浇筑在未办证的土地上。由于上诉人没有告知真实情况，在签署协议及建造办公用房时，被上诉人确实不知办公用房所使用的土地尚有797m2未取得使用权。就企业房地产整体转让的常理而言，根本不可能存在办公用房转让而其使用的土地未予转让的情形。这点从上诉人十余年没有就此提出异议，亦可得到佐证。四、审理合同案件，应予审查确认合同的内容及效力，原审判决第一项确认转让标的包括尚未取得土地使用权证的797m2，是对合同内容中转让标的的审查与确认，并非确定依法应由行政机关对土地使用权的确权。因此，原审判决未超越职权，其受案范围及裁判结果均属合法。综上，上诉人的上诉理由均缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。浙江伟光泵阀制造有限公司向一审法院起诉请求：1.判令温州市腾龙塑料胶带厂履行协助办理坐落于平阳县村雅河西路厂房所有权及土地使用权变更登记到浙江伟光泵阀制造有限公司名下的附随义务；2.判令温州市腾龙塑料胶带厂偿还浙江伟光泵阀制造有限公司因厂房转让为温州市腾龙塑料胶带厂垫付的执行款408529元；3.本案诉讼费用由温州市腾龙塑料胶带厂承担。诉讼过程中，浙江伟光泵阀制造有限公司增加一项诉讼请求：确认浙江伟光泵阀制造有限公司、温州市腾龙塑料胶带厂签订《企业房地产转让协议书》转让标的的真实意思表示是围墙内所有的土地及房屋，即包括已取得土地使用权证的5787m2与尚未取得土地使用权证的797m2的土地及房屋。一审法院认定事实：浙江伟光泵阀制造有限公司原名温州伟光泵阀制造有限公司，2010年11月25日经工商部门核准名称变更为浙江伟光泵阀制造有限公司。2002年5月30日，温州市腾龙塑料胶带厂与昆阳镇政府签订《拆迁安置协议书》约定，昆阳镇政府安置给温州市腾龙塑料胶带厂昆阳镇高山村前高架桥边（原后垟村、蒙垟村田）土地面积约6584m2，具体及周边以规划红线图为准。2003年12月8日，温州市腾龙塑料胶带厂取得在上述地块建造厂房的建设用地规划许可证（2003浙规证03601050，载明用地面积为6584m2）。2014年1月10日，温州市腾龙塑料胶带厂取得国有土地使用权证（平国用2003字第1-8233号），载明的用途为出让，使用权面积为5787m2。办理土地证过程中，土地行政部门核减了规划审批的6584m2中位于案涉厂房东北边的长约110米、宽约7米、面积797m2的长方形地块,导致土地使用权证与建设用地规划许可证中载明的用地面积相差的797m2（6584m2-5787m2）。因温州市腾龙塑料胶带厂未能履行生效法律文书所确定的义务，原审法院于2004年3月31日作出2004平执字第192号民事裁定书，裁定查封温州市腾龙塑料胶带厂的厂房。2005年3月18日，温州伟光泵阀制造有限公司、温州市腾龙塑料胶带厂签订《企业房地产转让协议书》约定：温州市腾龙塑料胶带厂现坐落在村高速公路边，共土地面积5787m2，温州市腾龙塑料胶带厂将企业所有的土地使用权（以土地使用权证为准）及所有附属的房屋一次性全部有偿转让给温州伟光泵阀制造有限公司所有；转让费共722万元，有关支付的办法，双方及温州市腾龙塑料胶带厂的6位债权人三方另行协议；温州市腾龙塑料胶带厂现有土地使用权证，还没有相关的房产证，土地证现抵押在银行，待偿还银行贷款后，由温州伟光泵阀制造有限公司直接收取土地证；房产证必须在2005年6月30日前办理完毕，并由温州市腾龙塑料胶带厂承担办证费用，在温州伟光泵阀制造有限公司未取得房产证前，温州伟光泵阀制造有限公司先扣留8万元。同年3月31日，温州市腾龙塑料胶带厂、温州伟光泵阀制造有限公司、温州市腾龙塑料胶带厂与温州市腾龙塑料胶带厂的已进入执行程序的6位债权人分别签订6份协议，6位债权人均同意温州市腾龙塑料胶带厂将厂房转让给温州伟光泵阀制造有限公司，部分转让款分别直接支付温州市腾龙塑料胶带厂的6位债权人。同年4月7日，温州伟光泵阀制造有限公司、温州市腾龙塑料胶带厂签订《企业房地产转让款的付款方法》，明确温州伟光泵阀制造有限公司已按约定支付转让款。瑞安市人民法院于2012年10月8日向平阳县国土资源局送达（2005）温瑞执字第620号民事裁定书及协助执行通知书，查封案涉厂房的土地使用权，并于2015年7月20日予以续查封。2004年9月30日，原审法院对昆阳镇政府（上述6位债权人之一）诉温州市腾龙塑料胶带厂其他借款合同纠纷一案作出（2004）平民初字第751号民事判决书，判决温州市腾龙塑料胶带厂返还昆阳镇政府借款848529元。2005年3月29日，昆阳镇政府与温州市腾龙塑料胶带厂达成《执行和解协议》约定温州市腾龙塑料胶带厂于2005年3月30日偿付欠款40万元，余款44.8529万元于同年12月31日前付清。2007年10月23日，昆阳镇政府以上述《执行和解协议》为据提起民事诉讼，经原审法院主持调解，昆阳镇政府与温州市腾龙塑料胶带厂达成调解协议（本院2007平民二初字第126号民事调解书），温州市腾龙塑料胶带厂结欠昆阳镇政府40.8529万元，于2008年1月30日前付清。2008年3月5日，温州伟光泵阀制造有限公司向昆阳镇政府支付40.8529万元，代温州市腾龙塑料胶带厂偿还欠款。在本案诉讼过程中，经原审法院发函咨询，平阳县住房和城乡规划建设局复函表示，案涉厂房建筑占地超许可范围，建设工程仅取得建设用地规划许可证，建筑布局也不能满足现行消防规范的要求，因此不能办理房屋所有权初始登记。平阳县国土资源局复函表示，案涉厂房被瑞安法院执行查封，查封解除后凭土地证书、变更后的房屋所有权证书等方可办理土地转让及变更登记手续；不在登记范围的土地，目前不具备办理土地登记条件。一审法院认为，（一）关于《企业房地产转让协议书》的效力。转让行为虽在法院裁定查封厂房后，但转让协议经被告的债权人认可，大部分转让款直接支付给被告的债权人用于清偿债务，故转让协议不存在无效的情形。被告主张协议无效，依据不足，不予支持。（二）关于《企业房地产转让协议书》转让的标的是否包括未办理土地证的797m2土地使用权。法院综合考虑以下几个因素：1.双方签订转让协议时案涉厂房的状况。从原告提供的证据6的照片可以看出，签订转让协议时被告已在厂房的东北边建造四间钢混地梁（即照片中看起来较旧的钢混地梁）。结合照片、土地使用权证中的宗地图、建设用地规划许可中的红线图及被告委托设计的总平面图（总平面图载明的用地面积为6588.70m2）等，可以看出被告完成的四间钢混地梁是有一部分在土地使用权证中的宗地图范围内，另有一部分在土地使用权证中的宗地图范围外（即在未办理土地使用权证的797m2范围内）。2.被告在签订转让协议时并未告知钢混地梁有一部分在土地使用权证范围之外，更未在其厂房上明确划界标明部分地梁及土地不在土地使用权让范围内不属于转让范围。3.现实生活中，大多数人在未经测量的情形下，难以比较准确地判断一个地块的面积是五千七百多平方米还是六千五百多平方米。4.协议约定“被告将企业所有的土地使用权（以土地使用权证为准）及所有附属的房屋一次性全部有偿转让给原告所有”，根据日常生活经验，原告是按厂房当时的状况支付对价，即按整个厂房附属房屋及所对应的土地范围，包括已存在的钢混地梁所对应的土地范围，而不是仅受让土地证范围内的钢混地梁，未受让土地证范围外的钢混地梁。5.厂房转让后，原告占用未办理土地使用权证的797m2建造附属用房已多年，被告在交付厂房或原告建造附属用房过程中，均未主张部分土地未转让。综上，原审法院确定原、被告签订《企业房地产转让协议书》约定的转让标的包括坐落于平阳县村高速公路边原腾龙塑胶厂厂房东北边未办理土地使用权证的797m2土地使用权。被告主张其仅转让已办理土地使用权证的土地，有悖诚实信用原则，不予采信。（三）关于产权过户问题。案涉厂房的土地使用权被瑞安市人民法院查封，尚未解除。平阳县国土资源局、平阳县住房和城乡规划建设局均表示案涉厂房尚不具备办理产权变更登记的条件。因此，对原告要求产权过户的诉讼请求不予支持，原告可待产权过户条件具备后再行主张。（四）关于原告主张的因厂房转让为被告垫付的执行款408529元问题。原告在厂房转让三年后，代为偿还被告欠昆阳镇政府的408529元，现无证据证明该款系土地款，原告还款行为与本案厂房买卖合同不属于同一法律关系，故本案对该408529元不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认浙江伟光泵阀制造有限公司与温州市腾龙塑料胶带厂于2005年3月18日签订《企业房地产转让协议书》约定的转让标的包括位于平阳县村高速公路边原温州市腾龙塑料胶带厂厂房已取得土地使用权证的5787m2和尚未取得土地使用权证的797m2土地及附属房屋；二、驳回浙江伟光泵阀制造有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7428元，由浙江伟光泵阀制造有限公司负担7348元，温州市腾龙塑料胶带厂负担80元。本院二审期间，被上诉人未提供新的证据。上诉人提供了（2007）平民二初字第96号的民事诉状及民事裁定书，拟证明被上诉人一开始就知道上诉人转让的只是具有土地使用权证的5787m2厂房。经质证，上诉人对被上诉人提供的证据的真实性没有异议，但对关联性存在异议，认为该证据不能证明待证事实，（2007）平民二初字第96号案件并未涉及到797m2土地未办证问题，被上诉人不知道有土地未办证，那个案件起诉就是为了让上诉人协助过户。本院认为，上诉人提供的证据不能证明其待证事实，不属于二审新的证据，本院不予认定。本院经过阅卷、调查和询问当事人，依法对原审认定的事实予以确认。二审另查明，温州市腾龙塑料胶带厂坐落于村的土地，查封情况如下：1、2005年4月28日，根据浙江省瑞安市人民法院（2005）温瑞执字第620号和（2005）瑞民初字第741号裁定书、协助执行通知书查封该土地。2、2008年4月25日，根据浙江省瑞安市人民法院（2005）瑞执字第713-1号裁定书、执行通知书查封该土地。3、2012年10月8日，根据浙江省瑞安市人民法院（2005）温瑞执字第620-1号执行裁定书、协助执行通知书办理土地查封登记，查封期限2012年10月8日至2014年10月7日。4、2015年7月20日，根据浙江省瑞安市人民法院（2005）温瑞执民字第620、713号执行裁定书、协助执行通知书办理土地查封登记，查封期限2015年7月20日至2018年7月19日。本院认为，原审法院在由简易程序转换为普通程序的过程中存在程序瑕疵，但该问题尚不足以影响本案的公正审理，上诉人以此主张本案应发回重审，本院不予支持。关于双方签订的《企业房地产转让协议书》的效力问题。双方于2005年3月18日签订《企业房地产转让协议书》时，涉案房屋及土地并不存在被人民法院查封的情形，故上诉人主张适用《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997）经他字第8号的相关规定，据此认为本案房屋买卖合同无效的理由不能成立。关于产权过户问题，由于涉案厂房现尚不具备办理产权变更登记手续的条件，原审法院对此作出待产权过户条件具备后再行主张的处理正确。关于被上诉人一审提出的关于“确认原、被告签订《企业房地产转让协议书》转让标的的真实意思表示是围墙内所有的土地及房屋，即包括已取得土地使用权证的5787m2与尚未取得土地使用权证的797m2的土地及房屋”相关问题，本院已在（2016）浙03民终5183号民事裁定书中阐述，在此不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销浙江省平阳县人民法院（2015）温平民初字431号民事判决第二项；二、驳回浙江伟光泵阀制造有限公司的诉讼请求。二审案件受理费80元，由温州市腾龙塑料胶带厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘伟达代理审判员  曾 慧代理审判员  陈黛锦二〇一七年二月二十三日代书 记员  蔡瑞洁