广东省深圳市宝安区人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）深宝法执外异字第49号
案外异议人丁仙，男，汉族，1972年8月4日出生。
案外异议人深圳市聚合物业管理有限公司，地址广东省深圳市盐田区东海大道天利明园东座1005房。
法定代表人丁仙。
两异议人共同委托代理人沈玉文，北京市时代九和（深圳）律师事务所律师。
两异议人共同委托代理人周学军。
申请执行人深圳市鸿宇发实业发展有限公司，地址广东省深圳市宝安区观澜镇牛湖村宝德路鸿宇发工业园A栋。
法定代表人吴金生，总经理。
委托代理人杨逍，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人黄进。
被执行人陈志勇。
委托代理人刘朝晖，广东联睿律师事务所律师。
申请执行人深圳市鸿宇发实业发展有限公司（以下简称鸿宇发公司）与被执行人陈志勇房屋租赁合同纠纷一案，本院在执行过程中依法作出（2013）深宝法观执字第471号执行令，要求被执行人陈志勇从观澜牛湖村裕新路鸿宇发工业园的争议房产搬离，并将之交回申请执行人。案外人丁仙、深圳市聚合物业管理有限公司（以下简称聚合物业公司）以享有争议房产十年租约权益为由提出异议，要求中止本案执行。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
案外异议人称，2010年该案被执行人陈志勇分数次向异议人丁仙借款人民币435万元。为了解决该债务，丁仙与陈志勇于2010年10月29日、11月10日签订两份《协议书》，约定陈志勇将其承租的鸿宇发工业园房产的十年租约权益转给丁仙，以抵偿上述欠款债务本息。丁仙接手该房产后，将该房产交由丁仙任法定代表人的另一异议人聚合物业公司具体管理，聚合物业公司为该房产雇用了数十名物业管理工作人员，还专门聘请了深圳市保安服务公司提供保安服务。若按法院执行要求，陈志勇已转移给丁仙的房产租赁权益被简单剥夺，丁仙的合法权益得不到保障，异议人丁仙认为，本案的强制执行不应损害作为善意第三人的异议人已依法取得的利益。而且，若按法院执行要求，聚合物业公司将被迫仓促地解雇该房产的数十名物业管理人员，并与保安公司解除保安服务合同，如此，将势必给异议人带来严重的违约索赔，异议人聚合物业公司认为，法院在对本案强制执行的同时，应当重视由此引起的社会矛盾和维稳需要，单靠异议人自身无力妥善处理上述事宜。据此，两异议人请求法院立即中止本案执行，并要求申请执行人承诺在异议人履行完毕与本案被执行人之间的协议后再移交该房产。
申请执行人陈述意见认为，一、因陈志勇以欺诈、胁迫之手段而非法取得鸿宇发工业园，现经人民法院一审、二审均已确认陈志勇与申请执行人所签署的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》无效。据此，针对工业园的租赁权益，陈志勇系无权处分人，而申请执行人收回上述工业园是合法、合理的。经深圳市宝安区人民法院一审（（2010）深宝法民三初字第1605号）和深圳市中级人民法院二审（（2012）深中法房终字第196号）依法判决上述协议签署无效，而陈志勇通过不正当途径而非法取得工业园的租赁管理权，陈志勇系无权处分人。申请执行人依据业已生效的判决书申请执行，而收回上述工业园是合法合理的。二、无论申请执行人是否收回上述工业园，异议人丁仙所谓“借款”纠纷应另案于法院予以处理，与本案执行并无任何关系。申请执行人基于上述协议的无效，而要求陈志勇将非法取得的工业园返回给申请执行人所有。此关系是由陈志勇与申请执行人签订的租赁协议无效而产生的财产返还法律关系。根据合同相对性原理，异议人与陈志勇存在的所谓的借款关系，系属借款法律关系，其权利与义务不约束第三方，如发生相关争议，应由异议人将陈志勇另案起诉解决，与本案执行并无任何关系。所以，异议人与陈志勇的借款关系解决与否，并不影响申请执行人收回上述工业园。三、从两异议人提供证据来看（即借据和转账记录），并不能认定异议人丁仙与陈志勇存在借款关系。根据异议人提供的借据和转账记录来看，借据的当事人双方（主要是陈志勇与丁仙两方）与转账记录上的双方（主要存在陈志勇与谭欣、与宁静、与郭如虹等各方）并不一致，即并不能证明异议人丁仙与陈志勇存在实际借款关系。四、异议人丁仙所谓“435万”借款，陈志勇便轻易以工业园的十年租赁权益（按法院判决标准，十年租赁权益折合人民币约2297.772万元）抵债，由此，不能排除异议人与陈志勇串通作假之嫌疑。现且不论异议人与陈志勇借贷关系是否合法真实，陈志勇以工业园的十年租赁权益（按法院判决人民币191481元每月标准，十年租赁权益折合约人民币2297.772万元）抵去所谓
“435万”借款债务，实属荒谬和不合情理。以常理来看，出现用所谓能够预期“合法”取得的人民币两千多万元收益去抵消四百多万的债务，实为罕见和愚昧。如若不是上者，则不能排除异议人与陈志勇串通作假之嫌疑。五、根据异议人提供证据可以看出，据常理，异议人对工业园所谓的考察，势必要对工业园的初始权和合法性予以考察与衡量，但陈志勇却以如此粗陋和缺乏合法性的协议，便取得异议人的受让同意。所以，由此异议人并不能证明自己为善意第三人，更谈不上合法权益保护之说。根据异议人提供的证据表明，受让之前，异议人还对陈志勇非法取得工业园进行不少于10日的考察，但从现有事实和迹象来看，异议人并未对陈志勇提供的如此粗陋和缺乏合法性的协议进行应有的审查和考量，使自己陷于巨大的法律风险之中。同时，异议人如此反差的考察，并不能证明自己为善意第三人，更谈不上合法权益保护之说。六、如果经过正当法律程序而宣判的合法民事判决书还得不到法院完全执行，于申请执行人，实为司法公正、公平的缺失。于社会民众，应不利于社会纷争和矛盾的解决，与社会的和谐稳定。从法治精神而言，法院执行机关严格依照合法的民事判决书进行执行工作，是其职责所在，也是维护司法公正的重要保障。综上所述，为维护申请执行人的合法权益，贵院的本案执行工作合理、合法，被执行人陈志勇、异议人丁仙、聚合物业公司应积极配合协助法院的执行工作，履行《执行令》和《公告》义务，维护司法公正。
被执行人陈述意见称，针对申请执行人第一项的欺诈和协迫不予认可；关于我方与丁仙的租赁协议问题，我们的协议在先，法院判决在后；对申请执行人答辩的第四项，未经评估公司评估，对未发生的事不予认可；对于第五项实际最早与申请执行人一方协议时有可转租的权益。
经审理查明，申请执行人鸿宇发公司与被执行人陈志勇房屋租赁合同纠纷一案，本院在执行过程中，依据已经发生法律效力的（2012）深中法房终字第196号民事判决书，作出（2013）深宝法观执字第471号执行令，要求被执行人陈志勇搬离深圳市宝安区观澜牛湖村裕新路鸿宇发工业园A、B栋厂房及全部宿舍、办公楼、店铺并将该房产交回申请执行人；随后，又另向上述房产的租户发出《公告》，要求其“自2013年6月8日起的租金不得缴纳给被执行人陈志勇、各租户直接缴纳给申请人深圳市鸿宇发实业发展有限公司。”
案外人丁仙、聚合物业公司遂向本院提出异议。
（一）两异议人主张被执行人曾向其借贷人民币435万元，并提交了两份深圳发展银行客户回单、一张深圳农村商业银行汇（划）款委托凭条、一张银行进账单，以及借据、收条、《协议书（2010年8月27日）》。
其中客户回单（2010年2月10日）所涉金额为300，000元，付款人为宁静，收款人为叶沃全；客户回单（2010年3月31日）涉及金额160，000元，付款人为宁静，收款人为苏文山；汇（划）款委托凭条（2010年6月29日）所涉金额为2，890，000元，付款人为谭欣，收款人为梁伟雄；银行进账单（2010年6月29日）所涉金额为1，000，000元，付款人为郭如虹，收款人为梁伟雄；以上付款合计人民币4，350，000元，每一笔付款都有陈志勇签署、落款日期为付款当日的借据及收条与之对应，收条并注明指定收款人。
异议人提交的《协议书（2010年8月27日）》显示，丁仙与陈志勇签署于2010年8月27日，内容为：陈志勇分3次向丁仙借款人民币435万元，所借款项均已超过约定还款时间。现双方约定，所借款项丁仙于2010年9月30日前全部归还，陈志勇所借款项，按每月3%支付利息至本息还清之日。
（二）两异议人主张被执行人未清偿欠款，双方协议以鸿宇发工业园争议房产十年权益抵偿债务，并称于2010年11月进驻，至今仍由两异议人进行出租。异议人提供了以下证据：
丁仙与陈志勇签署于2010年10月29日的《协议书》一份，载明：陈志勇拖欠丁仙借款435万元及其利息，已经超过约定9月30日归还期限，双方约定，陈志勇将所承租的鸿宇发工业园A、B栋厂房（十年）权益转给丁仙，以抵消债务。因丁仙不了解该工业园情况，故丁仙有权预先接收工业园的管理及收费，丁仙同意以工业园的租赁权益抵消债权时，双方另行签署协议。但是，丁仙接收了解工业园的期限不得超过十天。丁仙考察后，不愿意以工业园租赁权益抵消债权时，陈志勇应在2010年11月30日前归还丁仙本息。
丁仙与陈志勇另于2010年11月10日签署的《协议书》一份，载明：陈志勇于2010年4月8日及2010年10月8日与第三方鸿宇发公司签署《房屋租赁合同书》、《房屋租赁补充协议》，租赁其位于深圳市宝安区观澜牛湖村裕新路鸿宇发工业园A、B栋厂房及全部宿舍、办公楼、店铺，租期从2010年4月1日至2020年3月30日，陈志勇明确已一次性付足十年租金，期间丁仙不需要再向第三方支付房租；陈志勇将十年租约权益转给丁仙，以抵偿所欠丁仙债务，丁仙享有陈志勇承租物业的管理权、受益权、对外出租权等权益；本协议签署后，现有未到期租户，从2010年11月1日起，丁仙有权收取房租，所收取的房租归丁仙所有，现有租户到期后，丁仙有权与租户签署新的租赁合同或重新对外招租，现有租户若将租金支付给陈志勇的，陈志勇应将所收款项足额支付丁仙。
异议人还提交了与他人签署的《房屋租赁合同》、收款收据等，以证实其实际对争议房产出租、收益。
另查明，争议房产未取得房屋所有权证，也没有取得建设工程规划许可证，仅办理了历史遗留违法建筑的申报。
上述事实，有经各方举证、质证的上述证据以及当事人陈述意见相互印证，本院予以认定。
本院认为，两异议人提出异议所依据的基础性权利是租赁权益，此系实体权利，故本案应属执行标的异议。异议人丁仙与被执行人陈志勇就以抵债签订的《协议书（2010年10月29日）》、《协议书（2010年11月10日）》，其目的是将陈志勇从申请执行人处所获得的租赁权益进行转让，包括承租经营争议房产。作为本案执行依据的（2012）深中法房终字第196号生效民事判决书，已经认定被执行人与申请执行人之间的租赁合同关系无效，被执行人依据此租赁合同而转让的租赁权益因此缺乏合同正当性；同时，争议房产并未取得房屋所有权证，亦无取得建设工程规划许可证，被执行人将其无合同正当性和合法性的所谓房产租赁权益，以抵债的方式转让给异议人丁仙，已经违反法律法规禁止性规定，双方就此签订的《协议书（2010年10月29日）》、《协议书（2010年11月10日）》无效。
基于上述理由，异议人丁仙对争议房产的控制、使用，因缺乏合法的依据而属于无权占有；同理，异议人聚合物业公司对争议房产的占有，完全没有合同依据，其理由仅仅是受其法定代表人即丁仙之托进行管理，其对争议房产亦属无权占有。按照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定，“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”，据此规定，异议人作为无权占有人不得对抗生效判决确定的返还权利人即申请执行人，所以，本院公告要求各租户直接将租金缴纳给申请执行人，合法有据，异议人丁仙要求中止执行的理由不成立，本院不予支持。至于丁仙与被执行人之间基于抵债协议所产生的纠纷，双方可另寻法律途径解决；异议人提出的雇佣合同、保安服务合同等问题，属异议人自身经营事项，应自行循法律途径解决。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外异议人丁仙、深圳市聚合物业管理有限公司的异议。
当事人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙志亭
审判员 杨继周
审判员 李 巍
二〇一三年七月二十四日
书记员 刘 阳
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
……
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。