徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1948号
原告某文化公司，住所地北京市海淀区农大南路1号院2号楼5层办公B-506室。
法定代表人邱某某，该公司总经理。
委托代理人鹿海林，江苏光亚律师事务所律师。
委托代理人胡成友，该公司员工。
被告江苏某机械有限公司，住所地徐州市鼓楼区孤山村。
法定代表人李某，该公司董事长。
委托代理人张传忠，江苏它石律师事务所律师。
委托代理人张宝庆，该公司法律顾问。
原告某文化公司（以下简称：某公司）诉被告江苏某机械有限公司（以下简称：某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年8月28日、9月21日、10月21日、10月28日、11月30日、2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人鹿海林、胡成友，被告某公司的法定代表人李某、委托代理人张传忠、张宝庆到庭参加诉讼。
经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告某公司诉称，原、被告于2014年6月26日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于徐州市九里经济开发区大孤山村的综合楼一幢和附楼两幢出租给原告使用，建筑面积9810㎡，租期10年，租金前五年每月每平米7元，后五年每月每平米8元。同时约定出租方的院落完整封闭交给原告统一使用管理；租赁期内因供水、供电或其他关于房屋的问题，出租方应协助处理；如遇国家政策性拆迁，出租方享有产权部分赔偿，承租方享有装修部分赔偿。协议签订后，原告依约履行合同义务，至今一直按协议要求交纳租金，并先后对综合楼及两附楼进行了整修、改建、装饰并投资购买了大量康复设备，创建了徐州市鼓楼区康平老年护理院。2014年12月被告出租的两附楼拆迁，在原、被告没有对拆迁赔偿达成协议的情况下，被告单方收取拆迁补偿款680万元后强行拆迁，导致消防线路和电力线路遭到破坏，下水管道堵塞致饮用水污染，出租院落不能封闭管理等问题出现。原告多次找被告协商，被告除新盖配电室外其他均未处理。2015年3月，被告在没有重新砌好围墙的情况下，又擅自在院内老人健康活动场地进行大面积的违章建筑施工，虽经城管部门制止而未能建成，但原告修建的老人室外康复活动场所已破环，再加上消防、饮用水净化、雨污水排放等问题，使得原告积极推进建设中医院的环评工作迟迟不能进行，造成购置设备大量闲置，损失巨大。原告无奈诉至法院请求：1、变更原租赁合同按建筑面积7721.94平方米计算租金；2、判令被告履行租赁合同义务，同意或配合原告将房屋拆迁造成堵塞的雨污下水管网入口和市政管网连接、将出租院落重新封闭并将院内违建工程恢复原状、将院落东门一并交给原告管理使用；3、判令被告支付原告两幢附楼拆迁应得的拆迁补偿费用680000元；4、判令被告赔偿原告消防设施维修费用50500元、供电设施维修费用3850元、力调费30029.82元、饮用水净化费用180000元、下水道管网改造费用235000元、医疗设备租金损失300000元及投资经营损失600000元（2015年10月后损失另行主张）；5、诉讼费用由被告承担。
被告某公司辩称，1、原告将租赁房屋改变用途经营中医院、未经出租方书面同意擅自对房屋进行改造装修，且原告应于2015年7月15日前支付的租金经催要至今未付。基于上述事实，依据双方租赁合同第八条第1、2、3项约定，被告已于2015年8月24日向原告发出了解除《房屋租赁合同》的通知，故双方之间的租赁合同已经解除，不存在变更合同的法律依据。2、被告在2014年7月将租赁物交付给原告时，雨污下水道管线畅通，原告在租赁期间对租赁物具有占有、使用的权利，同时也具有保管的义务。由于第三人的原因导致雨污下水道管线的损毁，原告应向第三人主张修复或赔偿，被告仅有协助义务，而无修复或赔偿的义务。出租院落始终处于封闭状态，故不存在重新封闭之说。由于原告仅租赁主楼及附楼，违建工地并不在租赁合同范围，故原告主张将该地交付给其使用没有合法依据。3、房屋拆迁补偿款与原告无关，原告请求于法无据。4、被告2014年7月将租赁物交付原告时消防设施是完好的，在原告租赁期间因第三人原因导致消防设施损毁，原告应向第三人主张权利，被告仅有协助义务而无修复或赔偿责任。供电设施维修费、饮用水净化费、水道管线改造费均与被告无关。
原告某公司为证明其主张，提供如下证据：第一组：1、某文化公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证原件各一份；2、江苏某机械有限公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证复印件各一份，证明原、被告主体身份。被告对该组证据均无异议。本院对该组证据予以采信，能够作为认定案件事实的依据。第二组：《房屋租赁合同》原件一份、房屋产权证复印件一份、土地使用权证复印件一份，证明原、被告的租赁合同关系及合同标的、双方的权利义务，租赁范围为产权证上房屋及土地使用证所属土地。被告对该组证据均无异议。本院对该组证据予以采信，能够作为认定案件事实的依据。第三组：徐州市鼓楼区康平护理院登记证书、组织机构代码证、设置医疗机构批准书、徐环项表22号“关于徐州康平中医院项目环境影响报告的审批意见原件各一份，证明原告依约履行租赁合同义务，于2014年10月11日建立了康平老年护理院并按上级医养结合要求积极筹建徐州康平中医院，申请了环评审批。被告对该组证据真实性均无异议，但认为康平老年护理院与康平中医院是两个独立单位，原告设立康平中医院与被告没有民事法律关系，且在设立前并未告知被告。要过环评必须对原房屋主体结构及附属设施进行改造，原告需要向被告书面申请，现原告单独进行设立康平中医院的筹建，违反租赁合同的约定，其所造成的一切损失应由原告自己承担。鉴于该组证据形式与来源合法，被告对其真实性无异议，该组证据证明内容与本案有关联性，故本院对该组证据予以采信，能够作为认定案件事实的依据。第四组：照片二十一张，《通告》、《关于西院整体改造的函》以及结算单原件各一份。证明被告的违约行为及后果，主要包括（1）强行拆迁致消防、电力设施损毁、下水道堵塞；（2）在租赁物内违章建设及强占东门使用权；（3）出租院落未能封闭交付原告管理使用。被告对该组证据中的照片，其中具有整体场景的真实性予以认可，能够反映出当时拆迁的事实，但拆迁事实是否与被告有关系，损害结果是否是被告造成的，原告无法证明；对于拍摄局部细节的照片真实性不认可，不能全面客观反映损害的情况，不能反映该电缆是否为涉案房屋配套设施；对配电房的照片真实性不认可，不能客观反映损害的情况，不能证明损害结果与被告有关联性；对有水的照片真实性不认可，该照片无拍摄时间，亦不能证明污水位置、形成原因、是否与排污口不畅有关、与被告是否有关联性。对通告真实性无异议，但该通告仅是原告单方就其所造成的损害情况向被告传达的一个通知，并不能证明通告的内容是因为被告所形成的，张宝庆的签字仅说明被告收到该份通告。对于《关于西院整体改造的函》的内容原告根本没有施工，张瑞印仅代表其个人作出以上承诺，并没有被告公司的委托或特别授权，该证据不能证明西院系被告交付给原告使用，并同意该份改造函的相关内容。对于结算单，其内容是虚假的，无法证明原告对函的内容进行施工并进行结算。本院对于被告无异议的照片和《通告》予以采信；对于被告有异议的照片，因不能反映拍摄时间和位置，本院不予采信；对《关于西院整体改造的函》，虽被告提出异议，但该函的改造内容与本院现场勘查的情况相符，故对该证据本院予以采信；对结算单，因不是正规票据，且被告提出异议，本院不予采信。第五组：1、《设备维修合同》及发票原件各一份；2、配电室维修收据一张、购买开关收据一张、徐州供电公司罚款发票四张；3、《净水设备安装合同》复印件一份、订金收据一张（金额36000元）、收款收据一张（金额126000元）、转帐记录一份；4、《商务合同》即雨、污水事故处理工程合同及订金转帐记录原件、复印件各一份。上述证据证明被告违约行为直接造成损失包括消防设施维修费用50500元、供电设施维修费用3850元及罚款30029.8元、饮用水净化费用180000元及下水道官网改造费用235000元。被告对《设备维修合同》、《净水设备安装合同》、《商务合同》及三份合同所附随的付款单据的真实性及关联性均有异议，三份合同的签订主体均不是本案原告，付款单据显示的付款方要么不是本案原告，要么与合同签订主体不一致，无法确认真实性。对配电室维修收据、购买开关收据因不是正规发票，真实性不予认可。对徐州供电公司罚款发票真实性无异议。本院认为，该组证据中的1、3、4形式与来源合法，证据之间的内容能相互印证，与本案具有关联性，被告虽提出异议但未提供相反证据佐证，故本院对上述证据予以采信；对徐州供电公司罚款发票，被告无异议，本院予以采信；对于配电室维修收据及购买开关收据，因证据形式不符合法律规定，本院不予采信。第六组：1、徐州迅达会计事务所验资报告及徐州迅达资产评估所资产评估报告原件、复印件各一份，证明原告在康平护理院成立初期实际投入15000000元；2、《关于局部改造综合楼的批复》原件、复印件各一份，证明原告对康平护理院1-3楼装修再次改造工程是经过被告方同意的；3、2015年2月5日康平护理院1-3楼装修改造工程施工投标文件原件、复印件各一组，证明对改造工程投入1710000元；4、2015年4月20日设备租赁合同原件一份、网上转帐记录原件三份，证明租赁费5400000元，月租金100000元；5、2015年1月10日PVC塑胶地板及铺装合同原件、复印件各一份及工程收款收据复印件一份，证明综合楼1-6楼进行PVC塑胶地板铺装，金额4950000元；6、供氧、吸引、传呼及配电系统销售合同、收款收据两张、转帐单原件、复印件各一份，证明康平护理院成立后，原告购买供氧、吸引、传呼及配电系统设备，花费6570000元；7、办公设备发票复印件五张，证明原告购买办公设备花费30余万元。以上证据证明原告陆续投资20000000元多，因被告违约致环评工作不能进行，导致原告投资设备闲置折旧损失每年2000000元，从环评审批至今已有10个月，损失越来越大。被告对1、徐州迅达会计事务所验资报告及徐州迅达资产评估所（2014）第112号资产评估报告真实性有异议，因为当时原、被告欲共同成立康复理疗护理院，因而在资产评估时被告作了让步，该报告与真实价值不一致，不能反映双方真实资产情况。被告的资产远远高于评估，原告的资产也不能达到评估数额。该份报告仅陈述原告拥有的部分资产，但该资产是被告在租赁关系中移交给原告由其使用的；对2、《关于局部改造综合楼的函的回复》真实性无异议，关于2-3楼被告并没有同意进行改造。康平中医院是本案案外人，目前尚处于筹备阶段，对外并不能经营，其采购或租赁的设备所产生的经营损失应由原告自行承担；对3、1-3楼装修改造工程施工合同书真实性有异议，施工单位为机电设备工程公司，而其投标的范围却是土建及装修，合同的合法性、真实性均有异议。；对4、2015年4月20日设备租赁合同及转帐记录的真实性有异议，原告租赁医疗器材设备与被告无关联性；对5、2015年1月10日PVC塑胶地板、铺装合同、工程收款收据的真实性有异议，铺装合同签订主体是康平中医院，与本案无关联性，收款收据形式不合法；对6、供氧、吸引、传呼及配电系统销售合同、收款收据、转帐单的真实性有异议，该合同的签订主体是康平中医院，落款也为康平中医院，但合同公章为康平护理院，真实性及合法性不认可，收款收据形式不合法，转帐记录是邱某某，与康平中医院无关联性；对7、办公设备发票五张真实性不予认可，形式不合法。本院认为，对于《关于局部改造综合楼的批复》被告不持异议，本院予以采信；对该组证据中的1、3、4、5、6、7形式与来源合法，被告虽提出异议但未提供证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据与原告的证明目的缺乏关联性，上述证据不能直接认定原告的折旧损失，原告的投资及折旧损失应由专业机构出具相应报告确定。第七组：苏民福（2014）26号文、卫医政发（2011）21号文复印件各一份，证明筹建康平中医院不但符合租赁合同的约定用途，也符合国家政策要求。被告对该组证据真实性无异议，但认为该组证据与本案无关联性。本院对该组证据予以采信。第八组：铜政发（2013）103号文复印件一份，证明在拆迁补偿过程中，原告因两附楼拆迁造成的经营损失，经营损失按文件规定应按补偿款的10%计算，金额为680000元。被告对该组证据真实性无异议，但认为该组证据与本案无关联性。本院对该组证据真实性予以确认，但该证据系徐州市铜山区人民政府针对铜山区大学路房屋征收制定的实施方案，并非案涉房屋的征收方案，与本案缺乏关联性，本院不予采信。第九组：市长信箱回函网上打印件二份。其中2015年6月4日回函有电脑截屏的打印件，2015年5月21日的回函因为当时忘记截屏现只能提供回函主要内容打印件。证明院内老人活动场所中的违章建筑是被告所为，鼓楼区九里办事处城管执法人员5月12日到现场及时制止，勒令其停工，5月15日被告又投入建设执法中队出动执法人员10余名，挖机一台将违法建筑予以强制拆除。6月4日九里办事处城管科已责令某公司尽快恢复广场原状。被告对2015年6月4日回函的真实性无异议，但认为市长信件回函中并没有确认该处违章建筑是被告所承建，该证据不能证明原告观点。对2015年5月21日的回函因是打印件无法确认其证据的来源及真实性。本院对2015年6月4日回函予以采信，对2015年5月21日回函因证据形式不符合法律规定，不予采信。第十组：证人韩某的证言一份。证明在2015年1月20日韩某应被告老板的要求去康平老年护理院商谈消防控制柜挪移问题，以证明消防电缆线是由被告施工不当所造成的损坏。被告对该证据真实性有异议，证人必须出庭接受询问。本院认为，因证人未能出庭作证，不符合法律规定，故该证据不予采信。第十一组：江苏润东公司出具的工程预算书原件二份。证明围墙的修复需要90248.5元，地面恢复需要50070.75元。被告对该证据真实性有异议，缺少工程合同，且润东公司的公章无法确认真实性。关于工程预算的单方申请，不能作为损失的依据。本院对该组证据的真实性予以确认，但该组证据的证明内容与原告诉请无关，本院不予采信。第十二组：1、原、被告2014年5月13日签订的房屋租赁合同复印件一份，证明原告支付给被告500000元的费用，享有张集矿投资装修所有的不动产租用期间的使用权以及医疗设施办公用品的所有权。2、原告法人邱某某金穗借记卡（尾号1475）明细对账单原件一组八张。证明500000元已经于2014年7月11日一次性支付，同时证明原告租金按期支付情况。被告对该组证据真实性无异议，但该份合同没有实际履行，双方在2014年6月26日又签订了新的合同。邱某某的付款在双方重新签订合同之后，不能说明支付款项的用途。本院对该组证据予以采信。第十三组：原告给被告发的告知函复印件一份，内容为要求被告拆迁两附楼时把围墙、供电、消防设施规划建设好方能拆迁，证明两附楼存在消防及供电设施；被告认为告知函系复印件，对真实性不予认可。因原告未能提供证据原件，且该函系原告单方制作，被告亦持有异议，故本院对该证据不予采信。第十四组：照片六张（打印件），证明两附楼中的东楼是行政用楼；被告对该证据真实性有异议，认为照片无法体现拍摄地点、拍摄时间，其中有两张照片显示为“经理室”、“保安办法”等内容，与原告经营范围和配套职责无关联性，该组证据不能确定是东楼。本院认为，因该组证据拍摄时间及地点不明确，无法反映与本案的关联性，故不予采信。第十五组：原告与王林杰装修协议书原件一份及工程预决算定额表原件一份、会计凭证原件六张、张集煤矿与锦宸集团、宇润电器签订的施工合同书三份（从徐州中德信资产评估事务所调取的盖章复印件），证明原告对两附楼进行内外装修、水电改造，以及原告的前一任承租人张集矿医院对东大门进行改造、对东楼消防设备及配电室进行安装，工程预决算定额表及会计凭证证明原告与王林杰之间的工程款已经全部支付完毕；被告对王林杰装修协议书、工程预决算定额表、会计凭证真实性的有异议，根据租赁合同约定，原告若对主体结构进行改造装修需经被告书面同意，而本施工项目并没有被告书面同意，被告不是协议书合同一方，无法确认该协议书真实性。张集煤矿的施工合同书三份系从徐州中德信评估事务所复印，真实性无法确认，且三份施工合同为张集矿与其他主体签订，与原告无关。本院认为，装修协议书、工程预决算定额表及会计凭证之间的内容能够相互印证，本院对该部分证据予以采信；对于张集煤矿签订的三份施工合同书，因与本案无关联性，不予采信。第十六组：照片十张（打印件），证明该租赁院落被告交付原告时的租赁状况及范围、被告进行违章建筑前的状况及范围，按照照片编号照片1、2、5反映原告在空地上铺设地砖、安放老年健身设备，照片3反映原告在空地上打深水井，照片4是刚交付时候的全貌图，照片6反应原告建设食堂，照片7、10反映原告最初在空地上的施工状况，照片8、9反映原两附楼外侧有南围墙和西围墙将院落封闭以及原告在西附楼最西头建了厕所。被告对该组照片真实性有异议，认为照片的拍摄时间和地点不能确认，照片中的深水井、食堂、厕所在交付给原告时即已存在，不能证明是原告所建。本院认为，因该组证据拍摄时间及地点不明确，无法反映与本案的关联性，故不予采信。
被告某公司为证明其主张，提供如下证据：第一组：解除房屋租赁合同的通知原件一份、EMS邮寄单原件一张、EMS电脑查询单打印件一份、EMS短信通知打印件一份。证明房屋租赁合同的解除通知已送达给原告，该房屋租赁合同已经解除。原告对该证据真实性有异议，认为其未收到上述通知，EMS也未显示为原告签收。本院认为，该组证据形式合法，对其真实性予以确认，但因EMS显示为“他人收”，故该组证据只能证明被告将相关通知通过EMS方式交邮局向原告送达的事实，但不能证明上述材料已送达至原告。第二组：限期返还租赁物通知原件一份、EMS邮寄单原件一份、EMS电脑查询单打印件一份、EMS短信通知打印件一份。证明限期返还租赁物的通知已邮寄送达。原告对该证据真实性有异议，认为其未收到上述通知，EMS也未显示为原告签收。本院认为，该组证据形式合法，对其真实性予以确认，但因EMS未显示签收人的详细信息，故该组证据只能证明被告将相关通知通过EMS方式交邮局向原告送达的事实，但不能证明上述材料已送达至原告。第三组：照片打印件七十九张。证明原告改变房屋用途及未经允许擅自装修改造房屋结构。原告对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，按合同约定改变主体结构才需要被告书面同意，这些照片无法看出有改变主体结构的情况。本院对该组证据予以采信。第四组：租金催交通知回复函原件一份、答复原件一份。证明在原告起诉前双方均提出租金计算方式应为主楼及配电室等面积。原告对该组证据无异议。本院对该组证据予以采信。第五组：关于局部改造综合楼的函原件一份、回复原件一份。证明被告仅同意原告在一楼不改变房屋结构的前提下，增设隔断的请求事项，对于二楼及以上部分的施工改造均未书面同意。证明其擅自改造违反了合同约定。原告对证据真实性无异议，但对证明目的有异议，被告不同意对墙体拆除，而实际上原告也没有对墙体拆除。本院对该组证据予以采信。第六组：整改意见原件一份。证明原告自愿申请开启北门，停用东门。原告对证据真实性无异议，但对证明目的有异议，当时只是由于政府三环路改造暂停使用东门，东门现在在被告的控制下，应交还给原告使用。本院对该组证据予以采信。第七组：解除房屋租赁合同协议书原件一份、财物移交单原件二份、综合楼一二层装修申请原件一份、关于消防地热空调系统及附属工程的申请原件一份。证明被告已将合同约定的财物移交给原告的事实。原告对该组证据无异议。本院对该组证据予以采信。第八组：合伙协议书原件一份、解除合伙协议书原件一份。证明合伙协议是按照原告的要求协助原告办理养老院资质的虚假协议，而原告出具的评估报告是根据该协议，所以也是虚假的不真实的。原告对证据真实性无异议，但对证明目的有异议，合伙协议书和解除合伙协议都是双方当时真实意思表示，并不是被告所述为了帮助原告办理资质所为，事实上原告能否办理相关资质，与原、被告双方是否合伙没有必然联系。本院对该组证据予以采信。第九组：江苏省消防条例及徐州市消防条例各一份。证明消防设施的维修需要具备专业资质，而原告提供的韩某没有相应的资质，因此该维修是违反相关法律规定的。原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，这两份消防条例不能说明韩某就没有资质，韩某是被告找的，实际上也是有资质的。本院对该组证据予以采信。第十组：视频三份。第一份证明原告改变房屋原有用途，将敬老院设置为康平中医院，而合同约定仅为开办敬老院。第二份证明被告在原告的办公场所将解除租赁合同的通知送达给原告。第三份系移交财物时候录像，证明评估报告所列明的财物属被告所有，均在被告交付给原告时由原告使用。原告对真实性均无异议，但对证明目的有异议。对第一段视频，被告称合同约定仅为开办敬老院与合同第五条约定不符，原告现在开的是康平老年护理院，并在积极筹备的是康平中医院，都是符合合同约定的。对第二段视频，单方解除合同在双方租赁合同第八条中有明确约定，本案被告单方解除合同不符合约定。对第三段视频，只能证明被告已将财物履行合同义务，交付给了原告，但不能证明这些财物属被告所有。本院对该组证据予以采信。第十一组：2014年5月份涉案房屋拆迁前的照片两张（系百度地图下载的）、门面房的租赁合同原件七份，证明被告拆迁的范围不仅包含附楼两栋，还包含门面房等设施；原告对证据真实性不予认可，认为拆迁内容应以拆迁补偿协议为准。七份租赁合同的出租方为张莉而非被告，真实性无法确认，与本案亦无关联性。本院认为，被告对两张照片的来源及拍摄时间未提供证据证明，本院对此不予采信；门面房租赁合同七份因其签订主体非本案当事人，与本案缺乏关联性，本院亦不予采信。第十二组：鼓楼法院（2012）1530、1531、1532、1533民事调解书打印件一份，证明原告租赁被告房屋后未按时支付租金给被告造成的损失；原告对证据真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性。本院对证据的真实性予以确认，但该证据缺乏与本案的关联性，本院不予采信。第十三组：拆迁协议原件及复印件各一份，证明2014年10月11日被告与徐州市鼓楼区住建局签订的拆迁协议一份，对房屋拆迁的面积、补偿数额、结算方式等相关内容进行约定，该协议与原告没有任何关系，是对被拆房屋产权方的补偿，原告在拆迁过程中并未停业，仍然正常经营，因此该笔停产、停业损失与原告无关。原告对证据真实性无异议，拆迁协议载明拆迁补偿总额为6784625元，其中房屋价值6043461元应该属被告所有，停产、停业损失362608元应该为原告所有，附属物126996元、拆迁过渡奖励费用251560元，应当由原、被告按比例分摊，原告仅主张680000元。本院对该组证据予以采信。第十四组：2015年1月24日九里派出所接处警工作登记表原件一份，证明原告处的消防控制器材损坏是由于他人拆迁导致。原告对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议。这次报警是在被告损坏消防柜三天后，被告和拆迁人员没有通知原告将消防控制室拆除的情况下报警的。拆迁是由案外人田传浩负责拆迁，在和案外人朱飞发生矛盾导致消防控制器拉断，但无论是谁破坏的作为房东有义务修缮。本院对该组证据予以采信。第十五组：被拆除的两栋附楼及门面房照片十五张（拍摄于2014年10月，拆迁时拆迁办进行评估时拍摄），证明该楼在拆迁时未曾装修及拆迁包含门面房的相关面积。原告对1-9张真实性无异议，但照片不能显示拆迁面积包含门面房的面积，反而能显示出原告对房屋内外墙进行了粉刷，对10-15张的照片无法反映拍摄位置，真实性不认可。本院认为，1-9张照片原告不持异议，本院予以采信；10-15张照片拍摄内容无法反映与本案的关联性，本院不予采信。第十六组：拾屯供电所提供的（83）水电财字第215号文件、（83）华东电供字第1470号文件、苏电（84）用字第9号文件盖章复印件三份、电力公司发票核查联盖章复印件一份，证明原告所主张的力调费即电费而非所谓的罚款，且其主张的力调费30029.82元已于2015年7月退还给原告。原告对该证据真实性无异议，并经核实，自愿撤回对力调费30029.82元的诉讼请求。本院对该组证据予以采信，对原告自愿撤回要求被告赔偿力调费30029.82元的诉讼请求依法予以准许。为查明案件事实，本院依法于2015年8月27日到涉案房屋现场进行实地勘察并拍摄照片二十张，原、被告对上述照片均无异议。为查明案件事实，本院依法于2016年1月18日到九里办事处调取涉案房屋的拆迁资料九页，原、被告对上述拆迁资料均无异议。经审理查明，原、被告于2014年6月26日签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告某公司承租被告某公司所有的坐落于徐州市大孤山村综合楼一幢和附楼二幢，建筑面积9810㎡，租期10年，自2014年7月1日至2024年6月30日，租金前五年每月7元/㎡，后五年每月8元/㎡，以季度为付款周期。该合同第五条约定：“租赁该房屋的用途为：经营老年康复护理服务。经营服务范围包括：全科医疗门诊，医药零售，康复训练，医疗保健，护理、住养、起居生活、健康的文化娱乐、内部餐饮等相关业务”；第八条约定：“有下列情形之一，出租方有权解除本合同：1、承租方在接到通知后不按约定交付租金达一个月以上。2、未经出租方书面同意，承租方擅自改变出租房屋用途。3、未经出租方书面同意，承租方改动房屋主体结构和装修。4、未经出租方书面同意，承租方将房屋转租第三方。5、承租方利用出租房屋进行违法活动”。第九条约定：“……如遇国家政策性拆迁，出租方享有产权部分赔偿，承租方享有装修部分赔偿……”；第十二条约定：“……2、在租赁期内，出租方应保证出租房屋的使用安全，承租方向出租方提出合理维修请求后（指房屋的主体结构的维修），出租方应及时提供维修服务。承租方应合理使用所租赁的房屋，如因使用不当而造成房屋及设施损坏的，承租方应承担修复，赔偿等责任。……4、出租方允许承租方对租赁房屋进行装饰、增设其他设施，但承租方不得破坏整体结构，且必须征得出租方书面同意后方可施工。……5、承租方对深水井及供水设施享有使用、管理和自行保养、维修的义务和责任。……7、出租方的院落完全封闭交承租方统一使用管理。承租方有权在征得出租方的同意后进行整改规划，对院内的设施及花草树木进行整改，出租方不得要求赔偿，在本合同期满后或提前终止时所有权归出租方所有。8、在租赁期间，如承租方因供电、供水或其他关于房屋的关系问题，出租方应协助处理”。合同签订后，某公司依约将租赁物院落封闭交付某公司使用，某公司将租赁物用于开办徐州市鼓楼区康平老年护理院。因徐州市西三环高架鼓楼段项目（九里）需要，根据徐州市鼓楼区人民政府徐鼓政征字（2013）08号房屋征收决定，某公司位于孤山村的部分房屋属于征收范围，其中包含某公司承租范围内的两栋附楼。2014年10月11日，某公司与徐州市鼓楼区住房和建设局签订《房屋征收补偿协议》一份，根据该协议及拆迁档案记载，该处被征收房屋总建筑面积为3358.92㎡，其中正规房屋建筑面积2483.13㎡、活动板房面积569.7㎡、简易房面积8.4㎡、钢架棚面积297.69㎡，地面房屋及土地使用权总价值（房屋价值）为6043461元；被征收房屋的附属物评估价值为126996元，包含砖混围墙、下水道、过路涵桥、水泥路面、三相电、电子围栏六项；提前搬迁奖励为204534元；搬迁补助为47025元，是以被征收的总建筑面积为基数，每平方米补助14元；停产停业补助为362608元，是按照房屋价值6043461元的6%计算；对过渡费未进行补偿。上述款项已经由某公司领取。
另查明，某公司承租的三幢办公楼，其中综合楼办理了产权登记，房屋产权证上记载面积为7721.94㎡，两幢附楼未办理产权登记，原、被告在签订《房屋租赁合同》时，对两幢附楼的面积进行估算并加上综合楼的面积后，约定租赁建筑面积共为9810㎡。在某公司将三幢办公楼所在院落封闭交付给某公司使用之初，该院落有东门和北门两处进出口，东门供进出使用，北门封闭未使用。随三幢办公楼同时交付给某公司的还有厨房、传达室、变电房和消防控制室，其中变电房和消防控制室在两幢附楼内。两幢附楼拆迁后，因施工影响，某公司申请封闭东门，使用北门，因变电房和消防控制室随两幢附楼被拆除，某公司在综合楼所在院落内又重新加盖了变电房和消防控制室，并交付给某公司使用。两幢附楼拆迁导致消防设施、供电线路、雨污下水管网被破坏，现已经进行修复，但该院落的雨污下水管网现未与市政雨污下水管网连接。再查明，三幢办公楼中的综合楼为L型设计，位于院落东面和北面，两幢附楼位于院落南面，现已被拆除。综合楼与附楼之间是一片空地，上面栽种植被、建有景观长廊，现空地中间东西向以铁皮板拉成围墙隔开，空地西南角散落着建筑垃圾，该处即为原告诉请要求被告恢复原状并交付的地块。
还查明，2015年2月11日，某公司在对某公司《租金催缴通知回复函》中称，因两幢附楼拆除，租金计算方法应为主楼7722㎡，新盖变电所110㎡，共计7832㎡，同时某公司在该函中对继续支付租金提出了其他条件。2015年2月15日，某公司按照7832㎡的面积向某公司支付了2015年第二季度的租金157872元。其后因拆迁导致各种问题未解决，租金未再支付。涉案租赁物现仍由某公司用于经营徐州市鼓楼区康平老年护理院。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、《房屋征收补偿协议书》、勘验照片、拆迁资料等证据材料予以证实，本院予以确认。本案因双方当事人分歧较大，致调解未果。本案的争议焦点为：1、《房屋租赁合同》是否已解除；2、如合同未解除，是否应变更租金标准；3、被告是否有义务将涉案房屋的雨污下水管网入口与市政管网连接；4、涉案租赁合同的租赁范围，被告是否应将院内空地及东大门交还给原告；5、原告是否享有取得拆迁补偿款的权利，如其享有应得数额为多少；6、原告主张的消防设施维修费用、供电设施维修费用、饮用水净化费用、下水道管网改造费用、医疗设备租金损失及投资经营损失是否存在，如存在上述损失应由谁承担。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人都应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告于2014年6月26日签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均有约束力。关于《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。庭审中，原告明确被告主张原告存在三种行为：1、未经被告书面同意进行装修；2、违反合同约定擅自改变房屋用途；3、未按照约定支付租金。基于以上三点，被告认为其依据合同享有解除权并已经行使，《房屋租赁合同》已经解除。本院认为，合同解除分为法定解除和约定解除，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第八条的约定，承租方在接到通知后不按约定交付租金达一个月以上；未经出租方书面同意擅自改变出租房屋用途；未经出租方书面同意改动房屋主体结构和装修等情况下，出租方均有权解除合同。被告主张原告未经其书面同意进行装修，但庭审已查明原告对综合楼的装修改造是向被告书面申请并经过其同意的，被告在回复时仅不同意对二楼墙体进行拆除，并未表明不同意装修。而对于原告对两幢附楼进行了装修的事实，被告是予以否认的。因此被告主张原告未经其书面同意进行装修，未能提供证据予以证实，对该事实是否存在本院无法认定。被告主张原告违反合同约定擅自改变租赁房屋用途，用于开办康平中医院，本院认为，根据《房屋租赁合同》第五条的约定，房屋用途为：经营老年康复护理服务。包括全科医疗门诊，医药零售，康复训练，医疗保健，护理、住养、起居生活、健康的文化娱乐、内部餐饮等相关业务。原告现正在筹建的康平中医院并未超出合同约定的经营范围，并未违反合同约定，因此被告的该主张不成立。被告主张原告未按照约定支付租金，庭审已查明原告承租范围内的两栋附楼被拆除，且因拆除导致原告现有承租房屋部分功能受到影响，而租金的支付是承租人对租赁物使用、收益的对价给付，因租赁物面积减少、部分功能受影响，原告已经通知被告而协商未果，原告以拒付租金加以抗辩的行为并非对涉案租赁合同的根本违约，故无论解除通知是否已送达原告，被告据此行使单方解除权的行为均不能产生合同解除的法律后果，被告据此主张合同已解除的抗辩本院亦不予支持，被告可另行主张相关损失。综上，被告抗辩其享有合同解除权并已行使、合同已解除的意见均不成立，本院不予支持。关于房屋租金是否应当调整的问题。既然涉案的《房屋租赁合同》并未解除，双方仍应继续履行合同。
根据法律规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。而根据《房屋租赁合同》的约定，租金亦按面积计算。现已查明两幢附楼被拆除，租赁面积减少，故原告要求调整租金的诉请有合同依据和法律基础，本院予以支持。现原告主张按照综合楼房屋所有权证上记载的建筑面积7721.94㎡计算租金，被告提出异议，认为原告现在使用的不仅有综合楼，还有厨房、传达室、变电房和消防控制室。本院认为，厨房、传达室、变电房和消防控制室是为了实现三幢办公楼使用价值的配套功能设施，系在租赁合同建立之初随三幢办公楼一起交付给原告使用的，在租赁合同上并未计入计算租金的面积，被告现在主张将厨房、传达室、变电房和消防控制室重新计算面积，有违双方《房屋租赁合同》的约定，本院不予支持。鉴于原变电房和消防控制室已随两幢附楼一并拆迁，对于被告之后新建的变电房和消防控制室，原告在2015年2月11日对被告的《租金催缴通知书回复函》中也自认新的租金计算方法为综合楼7722㎡，新盖变电所110㎡，共计7832㎡，并以此面积支付了2015年4-6月的租金，被告实际收取了该租金，并认可原告的租金已经支付至2015年6月。
故本院认为，原、被告已经以实际行为认可在重新计算租赁面积时将变电室以110㎡计入租赁面积中，以建筑面积7832㎡作为租金计算的基数。综上，本院认为自2015年7月起，原、被告之间的《房屋租赁合同》应予变更，应按建筑面积7832㎡计算租金。对于原告要求变更《房屋租赁合同》租金计算面积的诉讼请求本院予以支持，对其面积本院依法予以调整。关于被告是否应将院落重新封闭，并将东大门、西南角空地一并交付给原告的问题。本院认为，根据法律规定，出租方应当将符合租赁用途的租赁物交付给承租方；根据合同约定，出租方的院落应完全封闭交承租方统一使用管理。原告承租三幢办公楼是用于经营老年康复护理，人员进出、车辆停放、起居活动等是经营中的正常情况，被告提供的租赁物应当满足这些要求；在租赁物最初交付时，被告也确实将院落封闭后交原告统一使用管理。现因拆迁该院落处于未封闭状态，被告亦将东门收回，根据合同约定，被告有义务将院落重新封闭，将东门随院落一并交付原告使用管理。故，原告要求被告将院落重新封闭，并将东大门一并交付的诉讼请求符合双方《房屋租赁合同》的约定，具有事实和法律基础，本院予以支持。关于被告抗辩租赁物仅为三幢办公楼而不包含土地的意见，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。我国实行“房地一体”的立法精神，房屋必然依附于一定的土地之上的这一不动产的自然属性，决定了当事人之间转让房屋占有、使用权时，房屋所依附土地的使用权应当随之一并转让。故，被告的这一抗辩本院不予支持，被告应将包含西南角空地的院落一并封闭，交付原告使用。关于原告要求被告将院内违建工程恢复原状的诉讼请求，因现在院内无违建工程，仅西南角存在部分建筑垃圾，原告亦未能提供充分证据证明建筑垃圾系因被告原因产生，故其该诉讼请求没有事实基础，本院不予支持，原告可自行清理院落内的建筑垃圾。关于被告是否应配合原告将拆迁造成堵塞的雨污下水管网入口和市政管网连接的问题。根据《房屋租赁合同》第十二条的约定，租赁期间，如承租方因供电、供水或其他关于房屋的问题，出租方应协助处理。
现已查明，涉案租赁物的雨污下水管网未与市政管网连接，致使原告在排放雨污水时形成障碍。现原告要求被告配合其向相关政府部门申请将雨污下水管网与市政管网连接，符合合同约定，被告应予配合。故对原告该诉讼请求，本院予以支持。关于原告能否取得680000元征收补偿款的问题。原告主张因为承租房屋被征收，存在装修损失、停产停业损失、搬迁过渡奖励等损失，并依据被告已签订的《房屋征收补偿协议书》中的附属物、搬迁过渡奖励、停产停业损失共741164元的数额，主张680000元。本院认为，原告因承租物被征收，确实存在相应损失。但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予补偿。而被征收房屋的《房屋征收补偿协议书》也是由被告与徐州市鼓楼区住建局签订的。因此，原告并非两幢附楼征收补偿款的直接享有者，其是否能够取得征收补偿款，要依据其与被告之间《房屋租赁合同》的约定及法律规定。根据双方《房屋租赁合同》的约定，如遇国家政策性拆迁，出租方享有产权部分赔偿，承租方享有装修部分赔偿。但对于原告主张的装修损失赔偿，一方面，因被告对原告装修两幢附楼的事实不予认可，原告也未能提供证据证明按照合同约定被告已书面同意其装修两幢附楼，故原告对是否装修两幢附楼、装修范围、赔偿标准等基础事实均缺乏证据证实；另一方面，《房屋征收补偿协议书》中的各项补偿内容并未涉及两幢附楼的装修损失补偿。因此，原告主张取得房屋征收补偿款中装修损失的主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张的搬迁过渡奖励、停产停业损失，双方在《房屋租赁合同》中对此并无约定，但根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的规定，出租人不知道租赁房屋将被拆迁，租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案中，被告取得的搬迁过渡奖励共计251560元，包含搬迁奖励和搬迁补助两项。其中的搬迁奖励204535元是征收单位针对房屋所有权人的奖励，并非原告租赁房屋的损失，故原告对该项目主张权利缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而搬迁补助应是对房屋使用权人因房屋征收而进行的搬迁行为的补偿，属于原告的损失。该项费用的标准是按照被征收房屋的建筑面积，每平方米补助14元。故原告可依据被征收两幢附楼的建筑面积取得相应的搬迁补助。鉴于原、被告均未提供充分证据证明两附楼的准确建筑面积，故本院用双方租赁合同中约定租赁的总建筑面积9810㎡，扣除综合楼建筑面积7721.94㎡，得出的2088.06㎡作为两附楼的建筑面积，据此，被告取得的搬迁补助中的29232.84元应补偿给原告。关于被告取得的停产停业损失362608元，是按照合法建筑物价值金额的6%进行补偿的，而合法建筑物价值是以总建筑面积3358.92㎡作为基数计算的，因此，原告可依据两附楼的建筑面积2088.06㎡取得相应的停产停业损失225413.9元。综上，原告主张被告应支付其征收补偿款680000元的诉请，本院对有证据支持和法律依据的部分予以支持。关于原告诉请的消防设施维修费用50500元、供电设施维修费用3850元、饮用水净化费用180000元、下水道管网改造费用235000元是否应由被告承担的问题。本院认为，根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，原告在承租期内，其租赁物的消防设施、供电设施、饮用水、下水道管网因拆迁行为而损坏，被告对此应负有维修义务，原告因被告未履行维修义务而自行维修产生的费用应由被告负担。关于消防设施维修费用50500元，原告提供了《设备维修合同》及工程款付款发票，能够证实其对消防设施维修的事实。鉴于其实际已支出的维修费用为40500元，另有10000元为质保金，还未实际支付，故本院支持其已经实际发生的消防设施维修费用40500元。关于供电设施维修费用3850元，鉴于原告仅提供两张收款收据，未提供维修合同和正规发票，故本院对其这一损失的具体数额无法确认，对其这一诉请不予支持。关于饮用水净化费用180000元，鉴于原、被告在《房屋租赁合同》中明确约定，承租方对深水井及供水设施享有使用、管理和自行保养、维修的义务和责任，故该损失依据合同约定应由原告自行承担，其要求被告承担的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于下水道管网改造费用235000元，原告提供了与江苏宏顺环保科技有限公司签订的雨污水排放处理工程《商务合同》及原告法定代表人邱某某向江苏宏顺环保科技有限公司付工程款的转账明细，能够证实其对下水道管网维修改造的事实。鉴于原告提供的实际付款数额为21330元，故本院支持其实际支付的下水道管网改造费用21330元，余款待实际发生后可另行主张。被告主张原告上述诉请均是案外人在拆迁中造成，应向实际侵权人主张权利的意见，本院认为，本案系合同纠纷，依照合同约定及合同法相关规定，享有合同权利、承担合同义务的当事人仅为原告与被告，并不包括第三人，当事人一方因第三人的原因造成违法的，应当向对方承担责任，被告亦是基于双方合同约定及合同法的相关规定向原告承担责任，如其认为其承担的损失另有实际侵权人，可在赔偿后另行向相关责任人主张权利。关于原告诉请的医疗设备租金损失300000元，其主张是为开办康平中医院而租赁的医疗设备，因被告违约导致康平中医院迟迟未能开办造成医疗设备闲置，由此产生的租金损失。本院认为，原告对被告违约导致康平中医院未能开办这一事实，未能提供充分证据予以证实，故其这一诉请缺乏事实基础，本院不予支持。关于原告诉请的投资经营损失600000元，其主张其公司以50万元购买了价值1500万元的财产，后又陆续投资800多万，共计投资2300余万，截止至2015年10月之前2300万元的财产估算的折旧损失为600000元。本院认为，原告对于投资经营损失的主张缺乏法律依据，也未能提供充分证据予以证实，被告亦不予认可，本院对其这一诉请不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、变更原告某文化公司与被告江苏某机械有限公司于2014年6月26日签订的《房屋租赁合同》关于租赁物建筑面积的约定，自2015年7月1日起，原告某文化公司按照建筑面积7832㎡向被告江苏某机械有限公司支付租金；
二、被告江苏某机械有限公司于本判决生效后三十日内配合原告某文化公司申请将坐落于徐州市鼓楼区孤山村二组的综合楼的雨、污下水管网入口和市政管网连接；
三、被告江苏某机械有限公司于本判决生效后十五日内将徐州市鼓楼区孤山村二组的综合楼所在院落重新封闭、将院落东门随院落一并交付原告某文化公司管理使用；
四、被告江苏某机械有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告某文化公司征收补偿款254646.74元（其中搬迁补助29232.84元、停产停业补助225413.9元）；
五、被告江苏某机械有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告某文化公司消防设施维修费用40500元、下水道管网改造费用21330元；
六、驳回原告某文化公司的其他诉讼请求。
案件受理费22780元（原告已预交），由原告某文化公司负担7780元，被告江苏某机械有限公司负担15000元（被告负担部分于本判决生效后十五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审判长 刘晓璐
审判员 匡 伟
审判员 蔡鸣春
二〇一六年一月二十五日
书记员 袁 莉