广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第9号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曾战明，男。
委托代理人：黄应贵，广东今久律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：莫惠文，男。
委托代理人：陈沛，广东国锋律师事务所律师。
委托代理人：李群，广东国锋律师事务所律师。
上诉人曾战明与莫惠文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第5998号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
曾战明于2013年7月22日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、曾战明与莫惠文签订的《租赁合同书》无效；2、莫惠文退回押金120000元；3、莫惠文赔偿装修商铺费用损失154697元；4、一审诉讼费由莫惠文承担。
莫惠文于2013年7月26日向原审法院提起反诉，请求判令：1、曾战明支付拖欠的租金326600元；2、曾战明返还莫惠文垫付的押金72000元；3、一审诉讼费用由曾战明承担。
原审法院经审理查明：案外人卢伟坚与万江区共联社区莲子经济合作社在2010年11月4日签订一份《集体建设用地使用权出租合同》，租赁一块集体建设用场的空地（931平方米）。2010年11月19日，案外人卢伟坚出具协议书，明确莫惠文是该出租合同的委托人，卢伟坚是受托人。随后，莫惠文在空地上快速建起一排18间商铺，没有建设规划许可证和房产证。
2010年12月8日，莫惠文与曾战明签订租赁合同，莫惠文出租前述18间商铺给曾战明，约定头5年月租金39800元，押金120000元。2011年7月之前（包括7月）曾战明都是每月支付39800元，2011年8、9月曾战明每月支付30000元，2011年10月-12月曾战明每月支付20000元。2012年1、2月曾战明每月支付20000元，2012年3月曾战明支付25000元，2012年4月曾战明支付20000元，2012年5、6月曾战明每月支付10000元，2012年7、8、9、10、11月曾战明每月交租支付20000元，2012年12月曾战明支付25000元。
曾战明称，租赁案涉商铺本意是开商铺，莫惠文承诺可以补办相关手续，比如有土地规划手续才可以办理消防等手续，但莫惠文一直未能办妥，才同意减租为20000元，对于2012年5、6月租金，应分别交20000元，每月是通过银行转账10000元，再写欠单10000元，对于2012年12月的租金，因为多了一间商铺，所以增加租金5000元，即2012年12月开始是25000元；2013年1、2月，莫惠文提出无需曾战明交租，由曾战明与莫惠文一起到商铺收租，所收租金全部支付给莫惠文，莫惠文每月支付3000元管理费给曾战明，但莫惠文没有实际支付该3000元，并利用该借口，将案涉商铺全部收回。
莫惠文称，曾战明一直欠租，莫惠文多次向其催缴租金，2013年1月莫惠文提出和曾战明终止合同，曾战明提出现在没有钱支付其转租期间所收取的押金72000元，由莫惠文代曾战明垫付了转租期间的押金后，双方解除了合同。2013年1月后，莫惠文与商铺的次承租人重新签订了租赁合同，收取曾战明租金并不等于认可变更租金数额。莫惠文在一审庭审中变更诉讼请求，请求曾战明支付实际使用费用。莫惠文确认，2012年5、6月莫惠文有一张欠条共20000元，这20000元已经包含在起诉的金额里。
曾战明主张装修商铺损失，称没有签订装修合同，是曾战明买材料，请师傅装修的，主要是每间商铺的隔墙、卫生间、地板砖和天花板，还有卫生间的排水、电线、水管。莫惠文称，合同约定的交付标准是隔好商铺交付使用，曾战明如何装修与其无关，交付时商铺的水电是通的，具体分线分装由曾战明负责。
莫惠文持有次承租人的押金单据，2012年9月20日，4号铺押金5000元；2011年5月24日，陈明亮铺押金8000元；2012年9月25日，陈涛16号铺押金5000元；2011年10月24日，刘海红3号铺押金5000元；2011年7月19日，杨道香2号铺押金2000元；2012年1月6日，古达明7号铺押金5000元；2011年7月19日，杨道香2号铺押金8000元；2011年11月8日，杜向洋5号铺押金5000元；2011年5月16日，招华新铺押金12000元；2011年5月19日，17、18号铺押金8000元；2012年10月18日，郑红军6号铺押金5000元；2012年9月16日，叶明科9号铺押金3000元。曾战明同意上述确定的押金，交由莫惠文退还给次承租人。
原审法院认定上述事实的证据有：曾战明提供的租赁合同书、押金收据、存款回单、相片、人工收据、人工记载、收据和送货单，莫惠文提供的协议书、授权书、委托书、集体建设用地使用权出租合同、租赁合同书、店铺、摊位租赁合同以及押金收据以及一审庭审笔录等附卷。
原审法院认为：本案系租赁合同纠纷，莫惠文自行建设的一排18间商铺，没有建设规划许可证和房产证，该商铺，违反城市规划，房产未验收合格，莫惠文与曾战明签订的租赁合同是无效合同，曾战明诉请租赁合同无效，原审法院予以支持；曾战明诉请退回押金120000元，原审法院予以支持，曾战明同意71000元押金，交由莫惠文退还给次承租人，莫惠文也已对2011年5月24日陈明亮1号铺押金1000元进行举证，莫惠文诉请曾战明返还垫付的押金72000元，原审法院予以支持，二项相抵，莫惠文应退还曾战明押金48000元。
曾战明诉请莫惠文赔偿装修商铺费用损失，曾战明确认没有签订装修合同，是曾战明买材料，请师傅装修的，曾战明提交的单据均不是发票，曾战明诉请装修商铺损失数额，无法确定，曾战明举证不足，原审法院不予支持。
莫惠文诉请曾战明支付拖欠的使用费问题，2011年10月开始至2012月12月，曾战明每月支付使用费20000元给莫惠文，跨度14个月，2012年5、6月曾战明只分别支付10000元，莫惠文确认。2012年5、6月收取曾战明出具的共20000元的欠条，也可反映双方对使用费每月20000元没有争议，应认定2011年10月起实际使用费每月为20000元；莫惠文主张每月都有向曾战明催缴租金，未能举证，原审法院不予采信。莫惠文诉请2011年10月起的使用费差额，除曾战明拖欠20000元之外，其余部分，事实依据不足，原审法院不予支持。对于2011年8、9月的使用费差额，2011年7月之前（包括7月）曾战明都是每月支付39800元，2011年8、9月曾战明每月支付30000元，存在每月差额9800元，如无需支付，曾战明应举证，但曾战明举证不足，2011年8、9月的使用费差额小计19600元，曾战明应支付给莫惠文。合计曾战明应支付给莫惠文使用费差额39600元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决：一、曾战明与莫惠文签订的租赁合同无效。二、莫惠文于判决发生法律效力之日起五日内向曾战明退回押金人民币48000元。三、曾战明于判决发生法律效力之日起五日内向莫惠文支付使用费差额人民币39600元。四、驳回曾战明的其他诉讼请求。五、驳回莫惠文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2710元，已由曾战明预交，由莫惠文承担252元，曾战明承担2458元。反诉费3639元，已由莫惠文预交，由曾战明承担660元，莫惠文承担2979元。
上诉人曾战明不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决对部分事实认定错误。曾战明签订合同后装修了案涉18间商铺，花费了20多万元，其中购买材料90920元，人工费63777元，有单据为证，这些单据部分客户处写明“义乌旁商铺”、“义乌旁”，备注写明“曾生收”、“已付曾”。而且一审庭审莫惠文也确认曾战明装修商铺的事实。至于装修人工款，装修人唐正荣在2011年7月28日明确写明：连子村旁边曾生工地工程清单如下（人工款）地砖17284.4元、砌砖28015.2元、过水泥沙2266元、脚线1512元、卫生间、安盘、做沙灰、和安门1620元，另外3条柱子180元、1号铺别100元、打门口10、11两个共200元，共计51177.6元。而莫惠文完整地收回商铺，其与次承租人直接发生租赁关系，收取次承租人的租金，利用了曾战明的时间、财力、物力，享受曾战明装修好的商铺，且一审庭审莫惠文也确认强行收回案涉商铺收取租金的事实，即确认了案涉商铺是曾战明之前已经装修好的。（二）合同无效，莫惠文因该合同取得曾战明交付的租金应当予以返还，更无权要求支付占有使用费。据此，请求本院：1、莫惠文赔偿装修商铺费用损失154697元。2、撤销原审判决第三项。3、莫惠文承担诉讼费。
莫惠文答辩称：曾战明要求莫惠文赔偿装修损失没有法律依据。
上诉人莫惠文亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审认定从2011年10月起至2012年12月的使用费为每月20000元没有事实和法律依据。1、双方签订的《租赁合同书》约定租金每月39800元，在没有其他证据足以证明曾战明与莫惠文对租金标准重新约定的情况下，即使双方签订的《租赁合同书》无效也应当依据相关司法解释，曾战明实际使用场地可以依据双方合同约定的租金标准支付占有使用费。曾战明有义务证明双方有降低使用费为每月20000元的举证义务。2、原审分析前后矛盾。原审判决一方面称2011年8、9月曾战明支付的租金存在差额，如无需支付，曾战明应举证，但曾战明举证不能，应参照合同约定标准支付。另一方面原审判决又以莫惠文没有向曾战明催收租金为由认定从2011年10月起使用费降为20000元。莫惠文虽14个月后才起诉曾战明支付场地使用费，但之前一直与曾战明协商，起诉也是催缴的方式，原审法院推定使用费为每月20000元是认定事实错误。3、从2011年10月起曾战明支付25000元两次，20000元11次，10000元两次，而一审以20000元缴费的月数多而认定每月20000元使用费毫无根据。（二）原审以曾战明庭审中陈述20000元借条的事实，推定莫惠文对每月20000元使用费没有争议是错误的。庭审中曾战明陈述有20000元借条在莫惠文处，莫惠文仅承认有欠款20000元事实，但没有承认是2012年5、6月欠下的租金。2011年8月起曾战明因不足额交租，莫惠文要求其退出商铺，曾战明找来卢伟坚并在卢伟坚周旋下莫惠文同意曾战明每月先交一部分租金，并非同意把租金减为每月20000元。据此，请求本院：撤销原审判决第三项和第五项，改判曾战明向莫惠文支付场地使用费326600元，且一、二审诉讼费由曾战明承担。
曾战明答辩称：（一）莫惠文一直按照20000元标准收取租金，该行为应视为变更了合同的约定。2011年11月至2012年12月中有一个月多了一间商铺转租，所以多交了5000元租金，2012年5、6月租金有写欠条。2012年8、9月没有租金欠条但一直有交租金，不存在差额。（二）莫惠文租赁的房屋没有经过合格检验，是违建房屋，没有权利收取占有使用费。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，案涉《租赁合同书》第三条约定租赁期限十年，从2011年1月1日起至2021年2月底止，其中2011年1-2月为莫惠文提供给曾战明的装修期，从2011年3月份正式计租。双方确认交付时案涉商铺四面都是墙，屋顶是铁皮，有水电接口，房屋内没有装修，也没有任何家具。
再查明，本院依法到案涉商铺现场进行实地调查，2号商铺现承租人杨道香确认其之前是从曾战明处承租案涉商铺，2013年时从莫惠文处承租案涉2号商铺，从曾战明处承租商铺时，该商铺除了地板砖已经铺贴外，无其他装修。曾战明主张杨道香的陈述与其提供的部分收据相互印证，证实了其存在装修案涉商铺的事实。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对曾战明、莫惠文上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）曾战明诉请的装修费损失是否依法有据。（二）双方是否协议变更了2011年10月至2012年12月的租金标准。
关于装修费损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。首先，从案涉《租赁合同书》第三条的约定可知，莫惠文因曾战明要装修案涉商铺给予曾战明免租期，由此可知莫惠文是同意曾战明对案涉商铺进行装修的。其次，莫惠文确认其交付案涉商铺时商铺并未装修，曾战明主张对案涉商铺进行了装修，莫惠文则主张曾战明如何装修与其无关。从本院依职权调查的2号商铺次承租人杨道香的陈述可知，曾战明确曾对案涉商铺进行了部分装修。第三，案涉《租赁合同书》因违反法律的强制性规定而无效，双方对此亦无异议。第四，莫惠文已收回案涉商铺，但并无交接清单等证据显示双方交接时对案涉商铺的装修进行了处理，而莫惠文在收回商铺后继续租给次承租人使用，视为其同意利用案涉商铺装修。综合上述几点，本院认定曾战明曾对案涉商铺进行了部分装修，莫惠文应折价返还曾战明对案涉商铺的装修损失。曾战明确认没有签订装修合同，其提供的送货单部分未写明收货单位，人工费亦无相应的证人出庭佐证，上述证据不足以认定案涉商铺的装修费用达154697元。鉴于案涉商铺确经曾战明部分装修，且案涉商铺已经他人使用，无法确定莫惠文收回案涉商铺时商铺的装修情况，综合双方导致合同无效的过错程度，而曾战明已实际使用商铺一段时间的事实，本院酌定莫惠文应支付曾战明装修对价50000元，原审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。
关于双方是否协商变更了2011年10月至2012年12月的租金标准问题。案涉租金是通过银行转账方式支付，而曾战明自2011年10月开始即按照降低的租金标准向莫惠文转账支付租金至2012年12月，支付时间长达14个月，而且2012年5、6月，在曾战明只分别支付了10000元的情况下，莫惠文收取了曾战明出具的共20000元的欠条，由此可知莫惠文理应知道每月租金降低为20000元，莫惠文主张其曾向曾战明主张补缴租金，但未提交任何证据证明，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”的规定，应视为莫惠文以默示的方式接受了降低的租金数额，原审法院认定双方协议降低了2011年10月至2012年12月的租金数额并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正。曾战明的上诉主张部分有理，对其上诉请求本院予以部分支持。莫惠文的上诉主张依法无据，对其上诉请求本院不以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第5998号民事判决第一、二、三、五项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第5998号民事判决第四项。
三、限莫惠文于本判决发生法律效力之日起五日内向曾战明支付装修损失50000元。
四、驳回曾战明的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费2710元，由曾战明承担1033元，莫惠文承担1677元；反诉受理费3639元，由曾战明承担657元，莫惠文承担2982元。二审受理费11105元，由曾战明承担2833元，莫惠文承担8272元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一四年四月十一日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。