江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏1282民初1052号
原告：周秀娟，女，1974年10月10日出生，汉族，住靖江市。
委托诉讼代理人：盛锡坤，上海市恒远律师事务所律师。
被告：黄亚锋，男，1973年11月6日出生，汉族，住靖江市。
被告：袁鑫，男，1988年1月29日出生，汉族，住靖江市。
原告周秀娟与被告黄亚锋、袁鑫为确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月11日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人盛锡坤、被告黄亚锋到庭参加了诉讼，被告袁鑫经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决确认两被告于2017年10月30日签订的《房屋买卖合同无效》；二、本案诉讼费由二被告负担。
事实和理由：原告与被告黄亚锋原系夫妻关系，双方于2008年1月21日至靖江市民政局办理了离婚登记手续，后原告于2011年1月个人出资购买了位于靖江市住房（面积约158平方米，系小产权房），并一直居住生活于此。被告黄亚锋向袁鑫借款，袁鑫为确保将来收回借款，利用原告不在靖江的机会，两被告于2017年10月30日签订了房屋买卖合同一份，约定被告黄亚锋将案涉龙江公寓3楼的房屋以35万元的价格出售给被告袁鑫。原告得知后，与被告袁鑫取得联系，袁鑫在电话中明确告称黄亚锋向其借款10万元，出具了12万元的借条，他们签订房屋买卖合同的目的是为借款进行担保。原告认为，诉争房屋系原告所有，被告黄亚锋无权与袁鑫签订房屋买卖合同出售房屋；其次，两被告之间存在民间借贷关系，并不存在真实的房屋买卖关系，双方签订房屋买卖合同的目的系用房屋为借款提供抵押担保。因此，本案两被告签订的房屋买卖合同应属无效。
原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1、原告与被告黄亚锋的离婚登记审查处理表及离婚协议各一份，显示双方于1998年办理结婚登记、2008年1月21日办理离婚登记。
2、案涉龙江公寓房屋原房主黄亚军出具的情况说明（黄亚军夫妇将案涉房屋2011年1月29日出售并交付给原告）、原告名下的银行卡2011年1月30日的取款记录（取款37万元）、吴静芬（黄亚军夫人）的收条一份，载明收到周秀娟购房款38万元。该组证据原告用以证明案涉房屋系其于2011年1月个人出资所购买。
3、两被告于2017年10月30日签订的房屋买卖合同复印件一份。
4、原告18362302352号码的通话记录及该号码于2018年1月31日下午14时51分与132××××9555号码的通话录音及书面整理稿各一份。
5、中国联通公司2018年4月11日的业务凭证一份，显示手机号132××××9555用户名为袁*。
被告黄亚锋辩称：我和周秀娟原是夫妻关系，2008年离了婚。2011年的时候原告购买了龙江公寓三楼的住房，房款全部是原告出的，我没有出钱，原告说房屋属于她的，我没有意见。2017年10月30日我与袁鑫签订了房屋买卖合同属实，当时我问袁鑫借钱，借了8万元，袁鑫说让我用房子担保，等我2018年6月1日前还清了他的钱，房子买卖的手续他再退给我，所有我就与袁鑫签了房屋买卖合同。合同签订后，我每月1日给付袁鑫5000元的利息，一共给了4个月的利息共20000元，本金没有归还。对原告的诉请我没有意见，我认为这合同也是无效的，因为房子是周秀娟的，我没有权利在外面签合同。
被告袁鑫书面答辩称：我与黄亚锋签订房屋买卖合同时，黄亚锋提供了水电卡，户名为黄亚锋，他当时早已和周秀娟离婚，签订房屋买卖合同后，黄亚锋将水电卡过户到了我名下，相关房款我也支付给了黄亚锋，周秀娟提供的证据并不能证明房屋系其出资购买，因此黄亚锋并不存在无权处分。原告提供的录音并非和我本人的通话，且录音内容明显可以看出是原告事先设计好的台词，且其通话中称系通过打款向吴静芬购买房屋，购房合同在她手中，这与原告提供的证据也不相符。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本案开庭前，2018年3月23日上午法庭组织双方调解过程中，被告袁鑫原代理人李文伟（后原告和其解除了委托代理手续）向法庭提交了转账记录查询手机截图一份，显示2017年10月31日至11月2日期间，共向黄亚锋尾号0672的农业银行账户转入34.5万元。
针对上述款项支付情况，黄亚锋称：当时我的农行卡在被告袁鑫处，都是袁鑫自己去操作的，这里面的钱我没有拿到，我只拿到了袁鑫给我的8万元借款。农行卡后来袁鑫给我了，但是给我的时候卡上是空的，卡里面并没有钱。
经审理查明：原告周秀娟与被告黄亚锋原系夫妻关系，双方于1998年9月10日办理结婚登记手续，后双方因夫妻感情不睦于2008年1月21日至靖江市民政局办理了离婚登记手续。被告黄亚锋与袁鑫之间存在民间借贷关系，黄亚锋向袁鑫借款，2017年10月30日双方采取就案涉龙江公寓的房屋签订房屋买卖合同的形式为借款进行担保，双方房屋买卖合同签订后，袁鑫亦向黄亚锋银行账户内支付了部分款项，但案涉房屋并未实际交付给被告袁鑫居住使用。
另查明，案涉位于靖江市斜桥镇龙江公寓3楼房屋，目前尚未办理房屋所有权证及土地使用权证。
本院认为：被告袁鑫经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩原告诉讼主张的权利。
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。针对本案所争议的两被告于2017年10月30日所签订的房屋买卖合同的效力问题，本院论证如下：
第一，我国法律规定，当事人之间签订、履行合同，不得违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”本案中，案涉靖江市斜桥镇龙江公寓3楼房屋至今未办理房屋产权登记及土地使用权登记，依法不得转让。故两被告就转让案涉房屋签订的《房屋买卖合同》，因违反了法律的强制性规定，应属无效。
第二，民事法律关系是指受民事法律规范所调整的以平等主体之间权利义务为内容的社会关系，包括人身关系及财产关系。民事法律关系的产生、变更或消灭，须经参与主体双方的意思表示一致方能形成。民事法律关系类型的具体界定，不应仅依据当事人所签订的合同的外观及名称进行判断，应根据双方当事人签订合同的真实意思和合同的实质内容来决定。具体到本案中，根据原告陈述及举证，可以认定两被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方之间应为民间借贷关系，房屋买卖合同是借款合同的抵押担保内容，即系以签订房屋买卖合同的方式为借款提供担保，且案涉房屋亦未实际交付给借款出借人被告袁鑫居住使用。因两被告之间系民间借贷法律关系，并不存在真实的房屋买卖合同关系，两被告于2017年10月30日签订的房屋买卖合同亦应属无效。关于两被告之间的民间借贷关系，由两被告另行处理，本案中对此不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告黄亚锋、袁鑫双方于2017年10月30日签订的《房屋买卖合同》无效。
本案受理费80元，减半收取40元，由两被告各负担20元（此款原告已缴纳，两被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元。
审判员 朱成良
二〇一八年五月三日
书记员 陆 萍
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。