山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终7351号
上诉人（原审原告）：杨守亮。
委托诉讼代理人：杨国辉，山东新和律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张永芝(杨守亮之妻)。
被上诉人（原审被告）：杨守良。
委托诉讼代理人：赵炜，青岛黄岛红石崖法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：赵珅，青岛黄岛红石崖法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：郭庆荣。
委托诉讼代理人：赵炜，青岛黄岛红石崖法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：赵珅，青岛黄岛红石崖法律服务所法律工作者。
原审第三人：杨福强。
上诉人杨守亮、张永芝因与被上诉人杨守良、郭庆荣，原审第三人杨福强返还原物纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院(2014)黄民重字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年8月24日组织当事人进行了证据和事实核对，上诉人杨守亮及其委托诉讼代理人杨国辉，被上诉人杨守良、郭庆荣的共同委托诉讼代理人赵炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨守亮、张永芝上诉请求：撤销（2014）黄民重字第14号民事判决书，改判确认黄岛区红石崖街道办事处东郭社区南集建（1991）字第GW130072号《集体土地建设用地使用证》登记房屋所有权归其所有，判令杨守良返还上述房屋，承担本案案件受理费。事实和理由：1、涉案房屋于1986年1月30日第一次办理房屋建设申请登记时，由其申请登记并投资所建，1991年8月11日土地使用证也登记在其名下，1993年其将涉案房屋交给杨守林代管。杨守良称从郭庆荣处购得涉案房屋，并提交由“杨守亮”涂改成“杨守良”的土地使用权证，该事实不成立；2、三张收据系其将前排五间房屋出售给其弟弟杨守林时所写，并非出售涉案房屋款项；3、至今，涉案房屋的建设用地使用权档案中记载的所有权人仍然是杨守亮，杨守良明知郭庆荣无权处分涉案房屋，双方签订的房屋买卖合同无效，杨守良不能善意取得涉案房屋。
杨守良、郭庆荣答辩称，一审判决应予维持。
杨守亮、张永芝向一审法院起诉请求：判令杨守良返还涉案房屋并承担诉讼费。
一审法院认定事实：1、双方对以下事实无争议，一审法院予以确认。
杨守亮父亲与其生母（杨守亮生母为其父亲的第三任妻子）共生育长子杨守亮，三子杨守林（郭庆荣前夫，1994年死亡）等兄妹五人。杨守亮、张永芝系夫妻关系，原为东郭社区居民。1992年4月7日二人将户口迁至本区柳花泊办事处大南庄村，1993年二人到吉林省敦化市从事养殖业，2001年杨守亮从吉林回山东将户口迁至吉林省敦化市至今。
五间房屋位于涉案房屋的前排（五间房屋在涉案房屋以南），系杨守亮与杨守林祖传老房，1948年建设。1982年五间房屋林权证使用者登记为杨守亮。1991年集体土地使用证登记为杨守林，证号为：南集建（1991）字第GW130088号。1984年，杨守林、郭庆荣自吉林省回黄岛后居住在五间房屋内，1992年杨守林以500元价款将五间房屋卖予杨福强的奶奶-
杨冯氏，后杨福强将五间房屋翻建后居住使用至今。1995年3月29日，土地登记部门将五间房屋变更登记在杨福强名下。
涉案房屋位于东郭社区，为上下两层，下层四间，上层两间，共六间。涉案房屋土地登记申请书记载土地申请人为杨守亮，1985年8月24日经政府批准建设，土地使用者为“杨守亮”，《集体土地建设用地使用证》号为：南集建（1991）字第GW130072号。落款时间为1991年的涉案房屋《集体土地建设用地使用证》初始发证时由杨守林持有，杨守林与郭庆荣自五间房屋搬至涉案房屋居住，1994年杨守林在涉案房屋中死亡，郭庆荣改嫁。1998年1月5日郭庆荣、杨守良签订买卖契约，约定郭庆荣将涉案房屋以1200元卖予杨守良，杨守良实际交付3000元房屋款项，郭庆荣将涉案房屋及《集体土地建设用地使用证》一并交付杨守良，1998年3月30日杨守良因买卖涉案房屋缴纳契税45元，契税完税证记载纳税人为杨守良，计税金额为3000元。杨守良持有《集体土地建设用地使用证》至今。《集体土地建设用地使用证》土地使用者原始登记为杨守亮，后“杨守亮”的“亮”字更改为“良”。“变更记事”栏记载“此房原权属归杨守亮，因杨守亮90年户口已迁出，98年此房卖给本村杨守良，房屋权属现归属杨守良，四至以原权属证为准。特此证明红石崖镇土地管理所（印章）98年3月30日”。“红石崖镇土地管理所”在变更记事栏盖章。杨守良户口在东郭社区，仅有涉案房屋一处房屋。杨守良已经就涉案房屋与东郭社区签订房屋拆迁安置补偿协议。
2、杨守亮、张永芝未能举证证明其所称的以下事实：（1）1993年其去东北从事养殖业时将涉案房屋交由杨守林和郭庆荣代管并暂住；（2）郭庆荣、杨守良是如何恶意串通签订房屋买卖合同；（3）涉案房屋在1998年的市场价格为4.5万元。郭庆荣、杨守良对上述事实也不予认可。
3、郭庆荣提交（2012）黄民初字第309号民事判决书、（2011）黄民初字第2899号民事判决书，该两份判决所涉及买卖的另两处房屋与本案争议的房屋均在同村。（2012）黄民初字第309号判决书查明，1997年9月8日，通过中间人郭胜忠作为代字人书写买卖契约，约定郭玉顺以200元的价款出售其名下的位于东郭社区房屋四间；（2011）黄民初字第2899号判决书查明，1999年，郭胜进与郭胜运签订买卖契约，约定郭胜进将位于东郭社区的正房三间卖于郭胜运，价款400元。经查，该两份判决书已经生效，一审法院对该两份判决书的真实性予以确认。
4、杨守亮、张永芝提交吉林省敦化市公安局盖章的落款时间为2011年2月14日的证明一份，该证明记载杨守亮“于一九九三年来（敦化市大石头镇星火）社区居住至今，现从事养殖业。没有回家”。该证明中的“没有回家”字迹明显与其他内容字迹不一。杨守良认为杨守亮提交的证明中“没有回家”四个字与其他字迹不一，真实性不予认可。杨守亮在庭审时自认其自大南庄村去吉林省之后至少回来过黄岛两次：1994年杨守林去世，回来奔丧，2001年回黄岛迁户口至东北。
5、杨守亮、杨守良对三张收条与两处房屋关系的不同陈述
杨守良提交收条三份：1991年11月4日收条内容为：“今收到杨守林房子现金叁仟伍佰元整，杨守亮”，1991年11月17日收条内容为：“今收到房子款伍佰元整，收款人杨守亮”，1991年12月14日收条内容为：“今收到房子款杨守林现金伍佰元正，总场收款人杨守亮”。杨守良在原一审、二审时称该三份收条是杨守良通过杨守林购买涉案房屋，杨守亮给杨守林出具收条后，杨守林又转给杨守良的。重审时杨守良称，三份收条是杨守林购买杨守亮涉案房屋时杨守亮给杨守林出具的，1998年，杨守良自郭庆荣手中购买涉案房屋时，郭庆荣将涉案房屋的集体土地建设用地使用证连同三张收条一并交付杨守良的。杨守亮对上述陈述不予认可。
原一审时，杨守亮对三份收条的质证意见为，1991年11月4日收条不是杨守亮书写的，11月17日收条是杨守亮将房屋卖给杨守林时出具的收到条，另外12月14日的收条是杨守亮养殖场出具给杨守林的收到条。二审时，杨守亮称三份收条都是杨守亮书写的，但该三份收条是卖五间房屋给杨守林时出具给杨守林的。重审时，杨守亮又称，其将五间房屋卖给杨守林4500元，杨守林用他家的电视机购买价抵了3500元，用卖糖葫芦的钱付了500元，至今尚欠杨守亮500元。1991年杨守亮家只有一台14英寸的电视机，杨守林家有一台比自己家大得多的电视机。杨守良、郭庆荣对杨守亮的陈述不予认可。
原一审时，郭庆荣本人未到庭，其代理人对三份收条称没有异议。二审时，郭庆荣更换了代理人，郭庆荣仍没有出庭。郭庆荣与其女儿杨某某给二审出具书面证明（打印件）称，一审7月12日开庭，6月28日郭庆荣和其女儿杨某某商量后在红石崖法庭将三张收条交给赵炜等人，和涉案房屋没有任何关系，三张收条是郭庆荣买五间房屋的条。并提交杨守良书写的保证书，该保证书记载，“我（杨守良）与杨守亮返还财产纠纷案，在案件审理过程中，郭庆荣能够及时的提供诉讼证据，我保证诉讼结果的胜败我不追究郭庆荣任何经济上和法律上的责任，诉讼结束后，把郭庆荣提供证据原件退还。”杨守良的代理人，即郭庆荣的原一审代理人称，“该保证书的证据原件是指郭庆荣与宋云升的结婚证原件、前排房屋的土地使用证原件及杨守林与杨福强买卖前排房屋的契约原件，因前排房屋不是讼争房屋，一审未要求提交前排房屋的土地使用证原件及杨守林与杨福强买卖前排房屋的契约原件，之后我们将前排房屋的土地使用证原件及杨守林与杨福强买卖前排房屋的契约原件退还给了郭庆荣，结婚证原件仍在我们手中（二审当庭出示结婚证原件）”。以上书面证明（打印件）及质证意见有（2011）青民一终字第2585号卷宗在案佐证。
原一审时杨守亮陈述涉案房屋四至时称，“东靠杨守福，南至杨守林，这（杨守林五间房屋）是我的房屋，于1991年我卖给杨守林的，当时卖的500元，以后杨守林卖给杨富强……。”二审庭审时，杨守亮回答二审审判人员“一审法官问上诉人（原告），让上诉人说一下四至情况，为何在这陈述只卖了500元？”的问询时称：“是一审法院记录错误，应该是4500元”。但其没有提交证据证明其所回答二审审判人员的问询时所称。以上杨守亮一、二审陈述有（2011）黄民初字第1505号及（2011）青民一终字第2585号卷宗在案佐证。
杨守亮给法院的信件中陈述称，“……1991年他（杨守林）买我前排老房全赊着我的，到年底付款，第一次他用一台电视机顶账3500元，……第二次用卖糖球挣的钱给我500元，第三个收条是我怕老婆和我吵架又写了500元，是挡老婆眼的，至今还欠。……”；“从杨福强提供的契约看，杨福强是买了杨守林的房……,从客观看，我卖（老房）给杨守林4500元，杨守林卖给杨福强500元，这前后是自相矛盾的，从主观上说，杨守林体弱多病，好吃懒动，我在家由我照顾，我不在家，因杨福强和杨守林是邻居，由他照顾。直到1994年杨守林死都是杨福强帮忙，虽然出卖老房我没有在场，后来我知道也没法干涉，一是杨福强的奶奶是我三婶。就说杨守林给他我也没有怨言……”。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案杨守亮未能举证证明杨守良、郭庆荣就涉案房屋存在恶意串通或其他违反法律或行政法规的强制性规定的情况，故杨守良、郭庆荣于1998年1月5日签订的房屋买卖合同为有效合同。
杨守亮未举证证明涉案房屋正常市场价为4.5万元，郭庆荣提交的（2012）黄民初字第309号、（2011）黄民初字第2899号判决书记载的两处房屋与本案涉案的两处房屋均在同村，1997年、1999年同村正房三间、四间市场价款为200元、400元，参照该两份判决记载的两处房屋交易价款，一审法院对杨守亮所称的杨守良购买涉案房屋的价格为明显不合理的低价的主张不予支持。
杨守亮虽提交证据证明其自1993年去吉林省敦化市至2011年没有回山东老家，但其在庭审时自认其自大南庄村去吉林省后回过黄岛两次，而其提交的证明中“没有回家”四个字的字迹明显与其他字迹不一，一审法院对杨守亮所称的其自1993年去吉林省敦化市至2011年没有回山东老家的主张不予采信。
涉案房屋的集体土地建设用地使用证形成时间为1991年，自1992年至1998年一直由杨守林和郭庆荣持有，1994年，杨守林死亡时，杨守亮回来黄岛奔丧，2001年，杨守亮回来黄岛将其户口迁往吉林省，杨守亮提交的公安机关的证明中“没有回家”与事实不符。1998年杨守良持有涉案房屋的集体土地建设用地使用证并搬至涉案房屋中居住至今，杨守亮诉称“2010年12月份，两原告从东北回老家后发现涉案房屋由杨守良居住着，杨守良拒绝腾出涉案房屋……”,即，杨守亮对1998年之后涉案房屋由何人居住、集体土地建设用地使用证在何人手中不知情不符合常理。
杨守亮对三份收条质证意见由原审的1991年11月4日收条不是其书写的，1991年11月17日收条是其将房屋卖给杨守林时出具给杨守林的收到条，1991年12月14日的收条是杨守亮养殖场出具给杨守林的收到条；陈述涉案房屋四至时承认其于1991年将五间房屋以500元的价款卖给了杨守林，变更为二审承认三份收条都是其书写，但该三份收条计款4500元是卖五间房屋给杨守林时出具给杨守林的，到重审时杨守亮又称是将五间房屋卖给杨守林4500元，杨守林用他家的电视机购买价抵了3500元，用卖糖葫芦的钱付了500元，至今尚欠500元。但杨守亮未能举证证明三份收条系其将五间房屋卖予杨守林时所书写，而杨守亮的三次陈述违反了禁反言的原则。其没有举证证明后面陈述的真实性，同时，杨守亮的后两次陈述之间以及与前次陈述相矛盾。假设二审时杨守亮称三份收条计款4500元是卖五间房屋给杨守林时出具给杨守林的陈述正确，但重审时杨守亮又称是将五间房屋卖给杨守林4500元，杨守林用他家的电视机购买价抵了3500元，用卖糖葫芦的钱付了500元，至今尚欠500元。即按照重审时杨守亮的说法，杨守亮收到了杨守林4000元（电视机抵款3500元，另收杨守林卖糖葫芦款500元），杨守林尚欠500元，则杨守亮应为杨守林出具两张收条-3500元和500元，而不是三张收条。重审时杨守亮称杨守林尚欠的500元没有出具欠条，而事实上却出现三张收到条，与杨守亮的陈述明显不符。杨守亮在给法院的信中称“第三个收条是我怕老婆和我吵架又写了500元，是挡老婆眼的，至今还欠。”杨守亮对此未提交证据，一审法院不予认定。杨守亮所称“4500元欠条是将五间房屋卖给杨守林，杨守林用他家的电视机购买价抵了3500元，用卖糖葫芦的钱付了500元”与其原审陈述涉案房屋四至时所说的五间房屋于1991年以500元的价款卖予杨守林的陈述相矛盾，也与其给法院的一封信中陈述相矛盾。杨守林将以4500元购买的房屋在第二年以500元卖予杨富强奶奶不符合生活常理。杨守亮将其意识到的该矛盾解释为杨福强帮忙、杨福强奶奶是其三婶等，但该解释不能自圆其说。
又，按照杨守亮所称的三张收条是其卖五间房屋时为杨守林出具的，价款为4500元，显然与当时的市场价格不符：杨守林在1991年以4500元的价格购买五间房屋，在1992年以500元的价款卖给杨富强奶奶不符合生活常理。相反，郭庆荣提交的判决书记载的1997年、1999年同村正房三间、四间市场价款仅是200元、400元。
以上杨守亮未能举证证明三份收条系其将五间房屋卖予杨守林时所书写，杨守亮在原审、二审、重审三次陈述相互矛盾，且不符合生活常理，又，杨守亮原审陈述涉案房屋的四至时自认其于1991年以500元的价款将五间房屋卖予杨守林，一审法院对杨守亮所称的1991年其将五间房屋以4500元的价款卖予杨守林、三张收条系将五间房屋卖予杨守林时所写的陈述不予认可。
二审时，郭庆荣更换了代理人，郭庆荣与其女儿杨某某虽为二审出具书面证明，但其为打印件，郭庆荣与其女儿并未出庭，一审法院对郭庆荣与其女儿的书面证明不予采信。
杨守良、郭庆荣重审时所陈述的案件事实符合生活常理，又有买卖契约、买卖过程、收条三张、契税完税证明、集体土地建设用地使用证变更事项记载等予以证明，一审法院确认：涉案三张收条为杨守亮将涉案房屋卖予杨守林时出具给杨守林。
杨守亮将涉案房屋卖予杨守林时为杨守林出具了三张收条，之后，杨守林与郭庆荣搬至涉案房屋中居住，涉案房屋虽未过户到杨守林名下，但杨守林于1994年死亡，郭庆荣改嫁他村后于1998年将涉案房屋卖予杨守良时持有涉案房屋《集体土地建设用地使用证》，并将涉案房屋《集体土地建设用地使用证》连同三张收条一起交付杨守良，郭庆荣为有权处分行为。基于杨守林与郭庆荣在涉案房屋中居住3年之久，并持有涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》、三张收条以及杨守亮于1992年搬离本村迁户口到大南庄村，再去吉林落户的背景，杨守良足可以认为郭庆荣对涉案房屋有合法的权利并有权处分涉案房屋，杨守良尽到了一个善意相对人的义务，其购买涉案房屋主观上为善意，又为本村户口，有且仅有涉案房屋一处宅基地房屋，故，杨守良、郭庆荣之间的买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定上述买卖合同为有效合同。
物权法第十六条、第十七条分别说明不动产登记簿、不动产权属证书都具有证据资格。当不动产登记簿与不动产权属证书记载的事项一致时，均具有证据效力，当二者记载的事项不一致时，应以不动产登记簿为准。涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》（即不动产权属证书）初始在1991年出具时（在有关部门更改、变更登记事项盖章前）记载的内容与不动产登记簿相同，土地使用者均为杨守亮，但在两被告买卖涉案房屋、缴纳契税后，土地管理部门在《集体土地建设用地使用证》上对土地使用者进行更改、并记载土地变更事项、加盖公章。故不能依此片面理解物权法第十七条规定的“…记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”一句话。严格而言，登记簿的推定效力仅及于初始权利而不及于以后发生的事实。故杨守亮认为本案档案登记与“非法涂改”的土地使用证不一致，不能依据《集体土地建设用地使用证》登记的事项来认定涉案房屋的真实土地使用者的观点一审法院不予支持。
综上，杨守良、郭庆荣之间的买卖合同为有效合同。即使郭庆荣为无权处分涉案房屋给杨守良，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，买卖合同仍然为有效合同。杨守良又是善意第三人：基于买卖时的背景，杨守良是出于善意，其支付了对价，价款合理，办理了房屋交接手续，缴纳了契税，有关登记部门进行了变更登记。杨守良对涉案房屋享有物权。杨守亮要求返还涉案房屋的诉讼请求法院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第十六条、第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：驳回杨守亮、张永芝的诉讼请求。案件受理费100元，由杨守亮、张永芝负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，杨守亮在二审中主张三张收据系其出售前排五间房屋给杨守林时出具，但杨守亮就该三张收条的多次陈述明显存在矛盾,一审法院根据本案查明的事实及生活常理，认定三张收条为杨守亮将涉案房屋出售给杨守林时出具并无不当。杨守亮主张其将涉案房屋交给杨守林及郭庆荣代为管理，但未提交证据证明，且该主张与其出具涉案三张收条的事实不符，本院对其上述主张不予支持。
综上所述，杨守亮将涉案房屋卖予杨守林，杨守林去世后，郭庆荣与杨守良在两名中间人及代笔人的见证下，与杨守良于1998年1月5日签订买卖契约，该契约合法有效，涉案房屋应归杨守良所有，杨守亮主张返还涉案房屋无事实及法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杨守亮、张永芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李军玲
代理审判员 蒲娜娜
代理审判员 徐友仁
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 钟新海
书 记 员 胡晓东