安徽省岳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民一初字第00618号
原告（反诉被告）：岳西县曼茹纸制品有限公司。
法定代理人：王莉金。
委托代理人：储柱东，安徽中辉律师事务所律师。
委托代理人：俞浩彬，安徽中辉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张向华，男，1976年11月5日出生，汉族。
原告（反诉被告）岳西县曼茹纸制品有限公司（以下简称曼茹公司）诉被告（反诉原告）张向华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人储柱东、俞浩彬，被告张向华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曼茹公司诉称：2013年10月27日，曼茹公司与张向华签订房屋租赁协议，张向华将其位于岳西县响肠镇响肠村栗树组的房屋交由曼茹公司承租，从事纸制品加工，租赁期自2013年11月1日至2016年10月31日，于2013年12月6日前支付房租29250元。2014年2月6日10时许，承租的房屋发生火灾，将曼茹公司大量财产烧毁，曼茹公司生产经营也无法进行。经岳西县公安消防大队核查，认定起火原因系张向华燃放爆竹，引燃自东向西第二个卷闸门内的纸制品可燃物而引起。事故发生后，曼茹公司依据合同约定于2014年3月4日通知被告解除合同，所租房屋的钥匙由于张向华不在家，只好放到律师事务所。原告实际使用房屋仅3个月，租金为4500元，现要求张向华返还多收的租金，但至今未果，故诉请法院，请求：判令被告返还原告租金24750元、赔偿损失3500元并承担本案诉讼费用。
曼茹公司为支持其诉讼请求，在本院开庭时，提供了以下证据：
证据1，曼茹公司营业执照、代码证复印件。以此证明：原告的主体资格。
证据2，房屋租赁协议及租金收条。以此证明：租房及已交付租金29250元的事实。
证据3，火灾认定书复印件。以此证明：火灾发生的原因及所受的损失。
证据4，解除合同通知。以此证明：通知被告解除合同。
证据5，装修费用条据。以此证明：损失达1万余元。
张向华辩称并反诉称：曼茹公司所述租赁及火灾情况属实。火灾损失本人已另案赔偿、本案中不存在所谓的损失。失火后，本人在二十天内就将房屋恢复了原状，不影响曼茹公司正常生产使用，房屋租赁合同期限是三年，本人为其租赁进行了装修，不同意解除合同，也不应当解除合同。曼茹公司租用房屋用于生产经营活动，本人按其要求将租用的房屋进行了装修并安装了三相电，共花去费用23725元，曼茹公司有两个月的电费未付，计1565元，二项共计25290元。故反诉请求：1、判令被反诉人继续履行租赁协议；2、如被反诉人不履行租赁协议，应赔偿反诉人的经济损失25290元；3、被反诉人承担本案诉讼费用。
张向华为支持其请求，在本院开庭时，提供了以下证据：
证据1，王纯政收条。以此证明：门面和二楼办公室装修费用。
证据2，电办公司发票复印件。以此证明：电力公司收取电力安装费用1300元。
证据3，用户电力建设工程预算书复印件。以此证明：安装三相电费用预算。
证据5，三相电照片。以此证明：安装了三相电表。
证据6，用电发票。以此证明：代付电费1565元（945.82＋611.36）。
证据7，租赁房屋照片。以此证明：为租赁装修的办公室，现公司已搬走。
证据8，房屋三、四、五楼照片。以此证明：三、四、五楼尚未装修，说明二楼装修专门为王莉金所用。
曼茹公司就反诉辩称：曼茹公司解除合同是依据双方租赁合同的约定和法律规定，并非违约行为。曼茹公司解除合同已履行了通知义务，故不存在赔偿张向华的损失。曼茹公司所租赁的房屋均由本公司装修，张向华只是将墙壁抹白。曼茹公司看房时提到了三相电，但并没有要求张向华安装，其安装三相电是为开澡堂使用。所欠电费属实，但数额请求按票据核实。
经庭审质证，张向华对曼茹公司所举证据1、2、3，曼茹公司对张向华所举证据5、6、7、8的真实性无异议，仅对其所要说明的问题有不同的看法，对此证据本院予以采信。张向华认为曼茹公司所举证据4，其本人并未收到，本院认为：曼茹公司所提供的EMS全球邮政特快专递收件人签收栏无签名，并不能证明张向华收到该邮件所寄送的解除房屋租赁协议《通知》，该证据达不到曼茹公司的证明目的。张向华认为曼茹公司所举证据5的损失不在，其在火灾损失案件中已提出、不应重复赔偿，本院认为：曼茹公司已提起财产损害赔偿诉讼，且法院已作出判决，曼茹公司在本案中未提供该损失与前诉损失系不同事实的证据，同时其提出的该损失未经鉴定，证明力不足，对此证据本院不予采纳。曼茹公司对张向华提供的证据1、2、3、4均不予认可，本院认为：证据1、3其性质属于证人证言，证人未出庭又未提出未出庭的合理理由，该证据所证明的装修费用数额，本院不予采信；证据2、3系复印件，在本院指定的期间，未提供与之核对的原件，该项证据所要证明的费用数额，本院亦不予采信。
经审理查明：2013年10月27日，曼茹公司与张向华签订《房屋租赁协议》，协议约定的主要内容：“…1、租用期限自2013年11月1日到2016年10月31日。2、房屋租金每年壹万捌仟元，合计伍万肆仟元整，2013年11月前先付叁万元，余下2014年11月付清。3、租赁期内乙方（曼茹公司）用的水电费、卫生治安等相关费用由乙方支付。…6、甲乙双方如需解除或续签协议的，须提前一个月通知对方…”。张向华遂将其位于岳西县响肠镇响肠村栗树组的房屋交由曼茹公司承租，从事纸制品加工。签订协议时曼茹公司支付房租1000元，又于2013年12月6日支付房租28250元，合计共支付29250元。曼茹公司租赁使用期间，张向华交纳了电费1565元，其中有部分为曼茹公司使用。
2014年2月6日，因张向华燃放爆竹引燃曼茹公司纸制品，造成火灾。曼茹公司向法院提起诉讼，2014年7月25日作出判决，判定张向华赔偿曼茹公司因火灾造成的财产损失40800元。
2014年3月5日曼茹公司董事长王莉金向张向华寄出解除房屋租赁协议的《通知》。2014年4月14日曼茹公司向本院提出诉讼，要求返还租金、赔偿损失。2014年6月16日，张向华提出反诉，要求曼茹公司履行协议或者赔偿违约损失。2014年7月18日庭审中，曼茹公司将所租房屋的钥匙交付给张向华，张向华予以接收。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。曼茹公司与张向华签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案中，由于张向华燃放爆竹引燃曼茹公司纸制品，造成曼茹公司经营停顿，同时双方在合同中约定有如需解除（房屋租赁协议）的提前一个月通知对方，故曼茹公司提出解除合同，理由充分，本院予以支持；至于合同解除的时间，曼茹公司向张向华邮寄解除通知已到达及交付过所租房屋钥匙的证据不足，同时双方在协议中并未约定一经通知《房屋租赁协议》即行解除，考虑曼茹公司于2014年7月18日才第一次向张向华交还所租房屋的钥匙，结合本案事实，本院认定2014年7月18日为双方租赁合同解除的时间，曼茹公司应交纳此前的房租12750元（1500×8.5）。合同解除后，双方签订的《房屋租赁协议》终止履行，曼茹公司已经履行的房屋租金，根据履行情况及本案事实，曼茹公司可以要求返还，故曼茹公司请求返还租金的合理部分16500元（29250-12750），本院予以支持。张向华要求继续履行协议的抗辩，与合同约定不符，本院不予采纳。曼茹公司请求赔偿损失，证据不足，于法无据，本院不予支持，张向华对此损失不予赔偿的辩解，本院予以采纳。
关于反诉原告张向华请求如果曼茹公司不履行租赁协议，应赔偿损失25290元一节。合同解除后，双方签订的《房屋租赁协议》终止履行，张向华有权请求赔偿损失。就本案而言，提供符合约定用途房屋是出租人的义务，张向华要求赔偿装修损失不符合协议约定，不应列入合同解除的损失范围；考虑双方合同约定的租赁期限为三年，曼茹公司已交纳了近20个月的房屋租金，现曼茹公司提前解除合同，张向华未能实现其预期利益，结合本案事实，为平衡双方利益，同时曼茹公司尚有部分电费未付，本院酌情确定曼茹公司需另行支付1.5个月的租金，赔偿其给张向华造成的预期利益损失；故反诉原告张向华请求赔偿因合同解除造成的损失其合理部分2250元（1500×1.5），符合相关法律规定，本院予以支持。曼茹公司不予赔偿的辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三项、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告张向华于本判决生效之日起十日内返还原告岳西县曼茹纸制品有限公司房屋租金16500元；
二、反诉被告岳西县曼茹纸制品有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告张向华经济损失2250元；
三、驳回原告岳西县曼茹纸制品有限公司以及反诉原告张向华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费506元，反诉费216元，合计722元，由曼茹公司负担300，由张向华负担422元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 刘胜魁
审 判 员 柳林满
人民陪审员 琚春才
二〇一四年九月十五日
书 记 员 王丽玲
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一、三项当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。