广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2706号上诉人（原审被告）：董军，男，汉族，住清远市清城区新城。被上诉人（原审原告）：梁秋平，女，汉族，住清远市清城区新城。委托代理人：赖伟光，广东正肯律师事务所律师。上诉人董军因与被上诉人梁秋平房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1601号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人董军上诉请求撤销原审判决，继续履行董军与梁秋平的《租赁合同》。事实和理由：原审判决未计算上诉人的租赁押金5000元。上诉人对涉案房屋装修投入了几十万元。上诉人对于一审认定的租金数额没有异议，愿意按原合同交齐房租，继续履行原租赁合同。被上诉人梁秋平答辩称，1、关于上诉人称5000元押金没有计算，一审法院已经对这5000元做了审查，我方认为5000元押金属于违约金的性质，根据《租赁合同》第四条，双方约定了违约责任。本案中，上诉人没有按租赁合同的约定每月进行交租，并拖欠租金一年多，按照合同的约定，甲方经多次催收后，仍逾期不交租金，甲方有权收回房屋。被上诉人经多次催收，上诉人仍不交付租金，被上诉人的代理人也发函催收，并要求上诉人七天内一次性交纳租金，否则解除合同，但上诉人仍没有按合同约定支付租金。根据以上事实，被上诉人拥有了合同解除权。被上诉人向一审法院请求解除合同是有事实和法律依据的，一审判决正确。2、关于上诉人认为装修投入几十万的问题，对此我方不予确认，由于上诉人违约导致的损失，应由上诉人承担相应的责任，装修对于被上诉人而言也毫无价值而言，上诉人主张继续履行合同是没有法律依据的，按法律规定，只要被上诉人拥有解除权，只要解除权一旦到达被上诉人，即可以解除合同，上诉人再主张履行合同没有法律依据。被上诉人梁秋平向一审法院起诉请求：1、判令解除梁秋平、董军之间的《租赁合同》；2、判令董军向梁秋平支付拖欠的自2015年12月15日至合同解除之日的租金（自2015年12月15日至2017年4月14日租金为40000元）；3、判令董军立即把所租赁的房屋返还给梁秋平；4、本案受理费由董军承担。一审法院认定事实：2009年9月9日，梁秋平（甲方）与董军（乙方）签订《租赁合同》，合同第一条约定：“甲方将位于新桂苑A座3**租给乙方使用，房屋为钢筋混凝土结构。”合同第二条约定：“租赁期限为10年。自2009年9月15日至2019年9月14日止。”合同第三条约定：“每月租金为人民币2500元，每月的15号为交租时间，租金存入甲方在银行的存折。若乙方经甲方催促多次后，仍逾期不交租金，甲方有权收回房屋。”合同第四条约定：“在签订合同之日，乙方应向甲方交付押金为人民币5000元，并将押金存入甲方在银行的存折。合同期满后押金返还乙方，若乙方在合同未满前退租，则不予退回押金。”根据梁秋平提供的证据，新桂苑A座3**房屋在不动产登记机关登记为清远市新城凤城大道新桂苑一幢*层0*号，由于董军拖欠租金，梁秋平委托广东盈辉律师事务所赖伟光律师于2017年2月27日通过邮政特快专递向董军发出律师函，向董军催收租金，并表明逾期仍不交租金将解除合同收回房屋。在庭审中，梁秋平确认董军从2015年12月15日起拖欠租金，只是于2017年4月18日支付了10000元。一审法院认为，梁秋平与董军签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均恪守履行。由于董军未依约缴交租金，梁秋平委托律师向董军发出催收租金及表明解除合同收回房屋的律师函后，董军仍然未付清租金，根据《租赁合同》第三条的约定，若董军经梁秋平多次催促仍逾期不交租金，甲方有权收回房屋，因此，对梁秋平要求解除其与董军签订的租赁合同及返还租赁房屋的诉请，事实和理由充分，一审法院予以支持。董军未举证证明已付清租金并与梁秋平已终止合同，应承担举证不能的法律后果，对梁秋平主张董军从2015年12月15日起拖欠租金的事实，一审法院予以确认，计至2017年4月14日拖欠租金为40000元，扣减董军已支付10000元，尚欠30000元，此后租金以每月2500元计至返还租赁房屋之日止，故对梁秋平主张要求董军支付从2015年12月15日至合同解除之日租金的诉请，依据充分，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2017年6月23日作出民事判决：一、解除梁秋平与董军签订的《租赁合同》；二、限董军于判决生效之日起七日将位于清远市新城凤城大道新桂苑一幢*层0*号房屋返还给梁秋平；三、限董军于判决生效之日起七日内向梁秋平付清拖欠租金（计至2017年4月14日拖欠租金为30000元，此后租金以每月2500元计至返还租赁房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由董军负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房租租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同应否解除；2、租赁押金应否退还。关于第一个争议焦点。本案中《租赁合同》依法成立并生效，一审法院对租赁合同的效力予以确认正确。《租赁合同》第三条约定：“每月租金为人民币2500元，每月的15号为交租时间，租金存入甲方在银行的存折。若乙方经甲方催促多次后，仍逾期不交租金，甲方有权收回房屋。”具体到本案，自《租赁合同》签订后，梁秋平依约将涉案房屋交付董军使用，因董军拖欠租金，梁秋平委托赖伟光律师于2017年2月27日就催收租金向董军发出并送达律师函，函中载明“在收到本律师函的七日内一次性付清所拖欠的35000元租金，否则，梁秋平将会解除双方之间的《租赁合同》并向法院起诉追收所欠租金。”但董军自收到律师函后七日内并无向梁秋平一次性支付拖欠租金，仅于2017年4月18日支付了其中的10000元租金，董军已经明显违反了《租赁合同》的约定，梁秋平有权解除《租赁合同》并收回涉案房屋。上诉人董军拖欠租金已达到解除租赁合同的条件，一审法院判决解除并无不当，上诉人上诉提出其对房屋进行了大量装修，要求继续履行合同的请求，本院不予支持。至于拖欠的租金，董军表示对一审认定的租金数额并无异议，本院予以确认。关于第二个争议焦点。《租赁合同》第四条约定：“在签订合同之日，乙方应向甲方交付押金为人民币5000元，并将押金存入甲方在银行的存折。合同期满后押金返还乙方，若乙方在合同未满前退租，则不予退回押金。”梁秋平与董军双方就租赁合同的履行约定了违约责任，一审庭审中梁秋平已确认收到董军交付的5000元租赁押金。鉴于董军拖欠租金违反了租赁合同约定，导致租赁合同无法履行到合同期满，应承担不予退还押金的违约责任。综上所述，上诉人董军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人董军负担。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年十二月二十六日书记员  潘丽泳附相关法律及司法解释条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。