文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0240民初1899号原告：石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司。住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇城南路，法定代表人：聂新联，该公司总经理。委托诉讼代理人：万胜，男，该公司职工。委托诉讼代理人：陈康，男，该公司职工。被告：重庆石诚商贸有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇石白路2号商铺31号。法定代表人：谭启蓉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林华，男，该公司职工。委托诉讼代理人：谭志明，重庆星兴律师事务所律师。原告石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司诉被告重庆石诚商贸有限公司房屋租赁纠纷一案，本院于2018年4月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司的委托诉讼代理人万胜、陈康和被告重庆石诚商贸有限公司的委托诉讼代理人林华、谭志明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2018年3月31日前尚欠的租金392978.40元；2.判决被告按所欠租金每日5%支付滞纳金。事实和理由如下：2014年7月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同履行期间，被告截止2018年3月31日尚欠原告租金392978.40元。被告重庆石诚商贸有限公司辩称：1.原告按照合同约定的面积计算未减原告私自转租的12.13号房面积。2.原告租用来是开超市的，当中因为原告私下转租11号12号，造成1600平方不能开超市，只能用作库房，使原告与被告签订的合同无法实现。3.房屋租赁过程中，因为房屋漏水非常严重，无法经营，给被告造成损失；4.租金主张的时间有误，多计算了半年。所以我们认为只欠原告租金总数22100.00元。请求判决驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院举示了如下证据：1.《房屋租赁合同》及合同审批；2.房屋面积表；3.《会议记要》；4《滨河晓月开发产品出租明细表》。被告围绕其辩称举示了如下证据：1.《房屋租赁合同》；2.服务费交纳清单；3.照片；4.便签；5.物业赔偿；6诉求；7.补充合同；8.电子邮件；9.微信聊天记录；10.出警说明；11.收条；12.收据；13.增值税票；14周世富的租赁合同；15.光盘一张。本院依法组织双方进行了证据交换和质证。被告方对原告方举示的证据1、2没有意见。对原告方举示的证据3认为林华没有人授权，对证据4认为其中2015年10月1日至2016年3月30日的租金已付。原告方对被告方举示的证据1、2、4、10没有异议。对证据3、5-9、11-15不认可。经本院审核：原告举示的证据1、2、3、4具有证据资格。被告举示的证据1、2、3、4、10、11、12具有证据资格。被告举示的证据5-9、13、14系复印件看不清内容，双无原件核对，不具有证据资格，15与本案无关，不具备证据资格。经本院对原、被告双方举示的具有证据资格的证据进行审查并结合庭审中双方的诉辩，认定以下事实：2014年7月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将石柱县南宾镇城南路18号“新视野·滨河晓月”小区1号楼吊一层1、2、12、13号房共计4间房2227平方米出租被告。租期为2014年10月1日至2022年9月30日。在合同第三条约定租金交付分三个阶段：装修期6个月免收租金（2014年10月1日至2015年3月31日），培育期30个月按20.00元/平方米计收，培育期后第一年按20.00元/平方米计收，之后按约定从2018年10月1日起按合同总价的8%递增。并在合同第三条第三款第三项约定：2015年4月1日至2017年9月30日租金为10.00元/平方米。2017年10月1日起按20.00元/平方米计收。租金从2015年4月1日起计算，每半年交付一次，在每年4月10前和10月10日前全额交清半年房租。在合同第八条第三款约定：任何一方未依约定提前解除合同均为违约，违约方向对方支付违约金30000.00元。在合同第十条约定：任何一方提前解除合同，必须提前一个月书面通知对方，除本合同约定条件出现外，单方无权变更或解除合同。合同修改必须经双方协商一致并签订书面协议。口头约定、电话、传真及任何形式数据文件均不得理解为对合同的修改已达成一致。2015年4月3日，万胜代表原告方、林华代表被告方通过《会议纪要》，约定：将案涉租赁合同中的12、13号门面调整为2楼1层8号商业用房作为办公用房，总租赁面积不变。2015年7月7日，因租赁房出现漏水，原告认可被告的损失1330.00元。同年8月4日，案涉小区物业公司认可原告方因租赁物漏水损失1790.00元。2017年12月13日超市老板林华与小区售房部万胜因租赁合同发生纠纷，公安机关出警解决。2018年2月1日，小区物业人员收到原告交的超市仓库4把钥匙。另查明：案涉1号、2号、12、13号房建筑面积分别为：2012.47平方米、58.70平方米、58.28平方米、41.63平方米，合计2171.08平方米。原告认可被告交有押金30000.00元。本案的争议焦点：一、案涉租赁房的面积认定。二、案涉合同是否解除。三、被告所欠租金金额的认定。四、原告主张滞纳金是否应当支持。现结合双方所举有效证据认定如下：一、案涉租赁房屋的面积应当以竣工验收面积为2171.08平方米准计算支付租金。理由如下：原告出租案涉房屋时按预测面积2227平方米出租并收取租金，但原告提供的竣工验收面积为2171.08平方米。以竣工验收面积计收租金合法有据，以预测面积计收租金有违公平原则。庭审后，原、被告双方均认可按原告补交的《石城商贸未付租金滞纳金统计表》中记载的2161.32平方米计算，本院予以认可。二、案涉租赁合同没有解除。理由如下：合同的解除分法定解除和约定解除。被告以2017年8月19日给原告电函的《诉求》和被告回复的电函《补充合同》为据，辩称案涉租赁合同在2017年8月19日被告就认可退租1600平方米，租赁结算至2017年12月31日止，另561.32平方米计算至2018年1月31日止。《诉求》仅能反映被告单方面想退还1600个平方米继续租赁560平方米的面积。被告举示的《补充合同》没有原、被告双方的签字认可，不具有证据资格。也有违双方在案涉合同第十条第二款的约定，故被告的此项辩称理由，本院不予采信。被告方辩称2018年2月1日将仓库钥匙交给了小区的物业公司，并以此认定案涉合同已解除。其一，小区的物业公司不是本案合同的当事人，被告交钥匙交给小区物业应当视为解除合同的辩称理由，于法无据，本院不予支持。由于被告方无法举证其辩称的合同解除符合法定解除或约定解除的证据，其辩称合同已解除的理由，本院不予采信。三、被告所欠租金金额应当认定为389037.60元。理由如下：按案涉原、被告双方在2014年7月30日签订的《房屋租赁合同》中的约定：2015年10月1日至2016年3月30日的租金为：2161.32平方米×10.00元/平方米×6个月=129679.20元；2017年10月1日至2018年3月31日的租金为：2161.32平方米×20.00元/平方米×6个月=259258.40元。原告主张2015年10月1日至2016年3月30日被告所欠的租金为133620.00元，系计算错误，对多出的部分，本院不予支持。被告辩称已交2015年10月1日至2016年3月30日的租金，却不能提供相应的证据加以证明，理应承担举证不能的不利后果。四、原告主张的滞纳金不应当支持。因案涉合同中，原、被告双方没有就逾期支付的租金应当支付滞纳金作出约定，原告在本案中主张判决被告按所欠租金每日5%支付滞纳金，超出双方在合同中的约定，本院不予支持。另原告不及时履行对租赁物的维修义务，有违合同法第二百二十条的规定，在双方均有违约的情况下，对原告主张的违约金（滞纳金）不应支持。综上所述，原告请求判决被告支付2018年3月31日前尚欠的合理租金389037.60元，合法有据，本院予以支持。原告请求判决被告支付尚欠租金每日5%的滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告重庆石诚商贸有限公司在本判决生效后十日内支付尚欠原告石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司2018年3月31日前的租金389037.60元（叁拾捌万玖仟零叁拾柒元陆角），在兑现时应当减除原告石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司认可被告的损失1330.00元（壹仟叁佰叁拾元）及押金30000.00元（叁万元）。二、驳回原告石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7403.00元，由原告石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司负担1000.00元，由被告重庆石诚商贸有限公司负担6403.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  戴晓东人民陪审员  龙文富人民陪审员  张辉红二〇一八年八月二十九日书 记 员  胡森升