广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法民一初字第31号
原告广东顺德乡下人贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人陈艳。
委托代理人冼志敏，广东大良律师事务所律师。
委托代理人黄永刚，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，系公司员工。
被告李鸿仁，男，住广东省佛山市顺德区，香港居民身份证号码
委托代理人彭绪德，广东泽正律师事务所律师。
被告佛山市顺德区宝联五金制品有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人周惠均。
委托代理人彭绪德，广东泽正律师事务所律师。
委托代理人周乐然，男。
被告吴燕红，女，香港身份证号。
原告广东顺德乡下人贸易有限公司（以下简称乡下人公司）诉被告李鸿仁、佛山市顺德区宝联五金制品有限公司（以下简称宝联公司）因房屋租赁合同纠纷一案，由审判员岑文豪担任审判长，与审判员潘惠仪、人民陪审员李雪倩组成合议庭适用普通程序审理。本案于2015年3月17日公开进行了第一次庭前证据交换，原告的委托代理人冼志敏、黄永刚，被告李鸿仁，被告宝联公司的法定代表人周惠均，两被告的共同委托代理人彭绪德到庭参加诉讼；2015年7月21日公开进行了第二次庭前证据交换及第一次开庭，原告的委托代理人冼志敏、黄永刚，被告李鸿仁、宝联公司的共同委托代理人彭绪德到庭参加诉讼；后经原告申请，本院通知吴燕红作为被告参加诉讼，于2016年1月12日进行了第三次庭前证据交换及第二次开庭，原告的委托代理人冼志敏、黄永刚，被告李鸿仁、宝联公司的共同委托代理人彭绪德，被告宝联公司的委托代理人周乐然到庭参加诉讼，被告吴燕红缺席。本案现已审理终结。
原告诉称，被告李鸿仁自有位于佛山市顺德区伦教街道房屋。在2013年11月30号，莫启超、苏永森代表被告李鸿仁与原告签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：原告承租被告李鸿仁名下位于佛山市顺德区伦教街道的房屋二楼用于办公，租期为2013年12月20日起至2016年12月20日止，每月租金为4000元。合同签订后，被告李鸿仁依约交付房屋给原告使用，原告依约向被告李鸿仁支付了租金并花费40多万元装修。在2014年12月初，被告宝联公司突然要求原告立即搬出，并称已购买上述房屋。原告提出以同等的条件购买上述房屋，但被告拒绝办理，并拆除原告的装修及毁坏原该存放的物品，驱赶原告，并将上述房屋进行围闭。因此，被告的行为已违反我国有关法律规定，严重损害原告作为承租人享有的优先购买权，原告依照我国法律规定向人民法院提起诉讼，请求：1.判令原告对位于佛山市顺德区伦教街道的房屋享有优先购买权；2.原告依被告宝联公司同等条件向被告李鸿仁支付同等对价取得位于佛山市顺德区伦教街道的房屋的所有权；3.本案诉讼费用由被告全部承担。
诉讼中，原告申请追加涉案房屋原共有人吴燕红为被告，并明确诉讼请求为：1.要求确认三被告于2014年8月签订的《房地产买卖合同》无效；2.请求判令原告对佛山市顺德区伦教街道的房屋享有优先购买权；3.判定原告依宝联公司同等条件向被告李鸿仁、吴燕红支付同等对价取得案涉房屋所有权；4.诉讼费由三被告承担。
被告李鸿仁、宝联公司辩称，原告诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。1.原告不是合法承租人，被告李鸿仁没有将案涉房屋出租给原告，被告李鸿仁也没有收到任何房租。2.案涉房屋已经卖给被告宝联五金公司，被告宝联五金公司已经向被告李鸿仁、吴燕红支付房款人民币500万，并办理了房屋过户手续。案涉房屋现产权人为被告宝联五金公司。关于最高人民法院关于审理房屋租赁合同若干问题的解释，被告宝联五金公司属于善意购买且支付了相应房款，并办理房屋过户手续，故原告的诉请应不予支持。
诉讼中，原告举证及到庭被告质证如下：
1.原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件各一份，被告李鸿仁香港居民身份证复印件一份，被告宝联五金公司企业机读档案登记资料复印件一份，证明双方诉讼主体资格。
被告李鸿仁、宝联公司质证认为：对其真实性及其证明内容无异议。
2.房屋租赁合同书原件一份，证明2013年11月30日，莫启超与苏永森代表被告李鸿仁与原告签订房屋租赁合同，约定李鸿仁将案涉房屋二楼承租给原告，租期为2013年12月20日至2016年12月20日。租金为4000元／月。
被告李鸿仁、宝联公司质证认为：对真实性、合法性有异议。莫启超无权作为出租人，被告李鸿仁也未授权莫启超、苏永森出租房屋。该合同的签订日期为2013年11月30日，被告李鸿仁之前也授权过苏永森与林柏青商议对案涉房屋管理与使用的相关事宜，但没有授权苏永森、莫启超与他人签订房屋租赁合同。故该份合同我方不予认可。此外，李鸿仁也从未收到过案涉房屋的任何房租。
3.公证书复印件一份，证明2007年4月25日被告李鸿仁委托苏永森、崔细珠作为其合法代理人全权代表案涉房屋的管理、使用的相关事宜。
被告李鸿仁、宝联公司质证认为：对真实性无异议，但授权范围仅为授权苏永森、崔细珠代表李鸿仁与林柏青商议对案涉房屋管理与使用的相关事宜，没有授权苏永森或其他人将案涉房屋租赁给他人或公司。
4.顺德区档案馆证明原件一份，宝联五金公司房地产产权情况表原件一份，照片原件六份，证明被告李鸿仁和吴燕红在未告知原告的情况下，将案涉房屋转让给被告宝联五金公司，三被告随后在2014年底拆除原告装修，毁坏原告存放的物品，对案涉房屋进行围闭，驱赶原告，并保留追究造成我方损失的权利。
被告李鸿仁、宝联公司质证认为：对档案馆证明、宝联五金公司房地产产权情况表无异议，该证据恰好证明案涉房屋产权人为被告宝联五金公司。对照片真实性有异议，照片中显示的房屋是案涉房屋，但上面的字并非两被告所写，也并非两被告拆的。
5.房地产买卖合同一份，收税缴款书一份、机动联发票一份、顺德区房地产转移登记申请表一份，以上材料均为复印件加盖顺德区档案馆公章。证明案涉房屋在2014年8月7日转让给被告宝联五金公司，转让款为200万元。
被告李鸿仁、宝联公司质证认为：对该组证据的真实性无异议，对房款成交价真实性有异议，实际转让房价为500万元。
6.证人苏永森、莫启超的证言，证明2014年3月起原告是经被告委托人苏永森和管理人莫启超同意，承租案涉房屋，进行装修。案涉房屋的租金也一直交给莫启超、苏永森。在原告承租期间，被告李鸿仁也曾到案涉房屋看过，未提出过异议。此外，案涉房屋的出让一事，及撤销公证事宜，被告李鸿仁本人未告诉过原告，或委托莫启超、苏永森告诉过原告，未履行法定告知义务，损害原告优先购买权。
被告李鸿仁、宝联公司质证认为：证人证言无其他证据印证，无法证实证言的真实性。
诉讼中，被告李鸿仁、宝联公司举证及原告质证如下：
1.周惠均香港居民身份证原件一份，法定代表人身份证明原件一份，证明周惠均主体身份。
原告质证认为：无异议。
2.房地产权证复印件一份、房地产权证原件一份，证明案涉房屋最初是属于李鸿仁、林柏青所有。后来被告宝联五金公司向李鸿仁及林柏青的继承人吴燕红购买案涉房屋，并于2014年8月11日办理过户登记。
原告质证认为：对其真实性无异议。该组证据证明案涉房屋是2014年8月11日过户给被告宝联五金公司，三被告达成购买协议时未告知原告，侵犯了原告的优先购买权。我方申请追加吴燕红为本案当事人参加诉讼。
3.2013年5月1日房屋租赁合同书原件一份，2013年9月9日租赁合同原件一份，2013年11月30日房屋租赁合同书原件一份，2014年5月7日房屋租赁合同书原件一份，证明1.莫启超与张家春于2013年5月1日签订房屋租赁合同书，将案涉房屋二楼租赁给张家春。2.莫启超与梁元山于2013年9月9日签订租赁合同，约定将两处一地下二楼宿舍租赁给梁元山。3.莫启超与秦洪于2013年11月30日签订房屋租赁合同书，约定将案涉房屋二楼租赁给秦洪。4.原告于2014年5月7日与崔金先签订房屋租赁合同书，原告擅自将案涉房屋的二楼后方大厅等租赁给崔金先。以上租赁合同均是在被告李鸿仁通过顺德区公证处公证取消苏永森、崔细珠的代理权限后签订的。故上述房屋租赁合同应为无效。上述房屋租赁合同两被告均不知情，是租客在被告宝联五金公司购买案涉房屋1个月后即2014年9月将上述合同交给两被告的。
原告质证认为：1.对2013年5月1日房屋租赁合同书的真实性无异议，张家春是原告以前的股东，当时张家春是代表原告承租案涉房屋二楼的杂物间。2.对2013年9月9日租赁合同的真实性无法确认，但该份合同可看出，被告应当知道莫启超将二楼宿舍出租给梁元山，被告所说不知道不符合常理。因从2013年9月9日至今一年多的租赁时间来看，被告作为房屋管理人不可能不知道房屋状况。3.对2013年11月30日房屋租赁合同书真实性无异议，该份合同与原告举证的合同是一致。当时苏永森出差在外，故该合同签订当时苏永森没有签名，但后来苏永森有补签确认。秦洪作为承租方，是原告的代表，事后原告也有盖章确认。故该租赁合同是合法有效。4.对2014年5月7日房屋租赁合同书的真实性无异议。原告将案涉房屋出租给崔金先是取得被告的委托人苏永森、莫启超同意。该房屋的水电费是直接交给莫启超，被告李鸿仁也从未提出过任何异议。
4.公证书（18264号）原件一份，证明该公证书于2013年4月23日公证，内容为取消2007佛顺内民政字第4422号公证书，即李鸿仁取消对苏永森、崔细珠的授权。
原告质证认为：对真实性无异议，对证明内容有异议。被告李鸿仁办理撤销委托公证时，没有告诉苏永森，也未收回2007年办理的公证委托书，也未告知原告其已经撤销对苏永森的委托情况。故原告有足够理由相信苏永森是李鸿仁的委托人，且从2013年3月开始被告李鸿仁曾经来案涉房屋查看，未提出任何异议。故该撤销委托书不能对抗原告。该证据第3点可以印证，被告确认2007年办理的公证委托书未交回公证处，有关法律后果由李鸿仁承担。
5.房款收据原件四份，农业银行业务回单原件二份，农业银行个人结算业务申请书原件二份，农业银行无折存款回单原件二份，证明周惠均分别于2014年7月15日、同年8月7日向吴燕红转账53万元、100万元，又向李鸿仁、焦琴（是李鸿仁的指定收款人）转账150万元、167万元。并由李鸿仁及吴燕红开具了收据。剩余30万元作为保证金支付给了苏永森。实际支付房款500万元，当中包括上述给苏永森的30万元，是由苏永森赔偿给原告的装修损失。
原告质证认为：对房款收据真实性、合法性、关联性不予确认。相关房款应以在档案馆登记的买卖合同、税费收款凭证为准。购房款为200万元。对其他转账凭证真实性无异议，对关联性有异议。无法证明这些凭证与房款有关，且有关房款也应以房管局的备案为准。
6.羊城晚报（2014年8月22日）公告原件一份，证明李鸿仁、吴燕红就案涉房屋转让给宝联五金公司事宜，在羊城晚报上登报公告了。
原告质证认为：对真实性无异议，对证明内容、关联性有异议。该证据可显示，案涉房屋过户登记日期是2014年8月11日，而该份声明是2014年8月18日出具的，故被告李鸿仁并未在房屋转让前通知原告或公告。从公告内容可知，公告是对案涉房屋的债权债务问题进行公告，并非是就案涉房屋的出让、公开对外销售的声明。故该份声明不构成提前通知、告知原告的凭证。
7.协议书原件一份，账户明细查询传真件一份，证明梁健、陈均锡作为业主委托人，周惠均作为新业主，苏永森作为原代理人，于2014年8月28日签订了协议书，协议书中宝联五金公司支付给苏永森的30万元包含在购房款500万元内。周惠均于2014年8月28日通过个人账户向苏永森转账了30万元。
原告质证认为：对协议书、账户明细查询传真件真实性无法确认。两被告补偿30万元是给苏永森，而非原告，是两被告与苏永森之间的权利义务处理。被告李鸿仁是同意苏永森出租案涉房屋，收取租金，被告李鸿仁所说未曾允许苏永森出租房屋，与事实不符。
8.收据复印件一份，证明苏永森于2008年4月收到6万后退出管理案涉房屋，交回委托其管理案涉房屋的顺德区公证处公证书。
原告质证认为：对真实性无法确认，该证据与本案无关。苏永森作证时也说该公证书是被告李鸿仁以6万元报酬为由骗取的。原告承租房屋1年多来，被告李鸿仁都无任何异议。从被告举证证据7的协议书可看出，被告李鸿仁确认苏永森作为其房屋代理人管理案涉房屋。
诉讼中，本院调取吴燕红身份证复印件，到庭当事人质证如下：
原告质证认为：对真实性、合法性、关联性无异议。
被告李鸿仁、宝联公司质证认为：对吴燕红身份证号码无异议。
被告吴燕红经本院合法传唤，没有参加本案庭审，也没有向法庭说明正当理由，在诉讼过程中没有答辩，也没有提供证据，视为其自行放弃质证和抗辩的权利。
经庭审质证，本院对上述证据作如下认证：
1.对原告提供的证据1、3、证据4中的档案馆证明与宝联五金公司房地产产权情况表、证据5，被告李鸿仁、宝联公司提供的证据1、2、证据3中的房屋租赁合同书（2013年5月1日、2013年11月30日、2014年5月7日）、证据4，证据5中的农业银行业务回单、农业银行个人结算业务申请书、农业银行无折存款回单，证据6、本院调取的吴燕红身份证复印件，到庭当事人对其真实性无异议，经审查，其来源、形式合法，与本案有关联，本院确认其真实性。
2.对原告提供的证据4中照片及证据6证人证言，被告李鸿仁、宝联公司提供的证据3中2013年9月9日租赁合同，当事人对其真实性有异议，本院将结合全案证据进行综合认定。
3.对被告李鸿仁、宝联公司提供的证据5中房款收据，原告对其真实性有异议却未举证反驳，该证据是原件，可与银行转账凭据相互印证，本院确认其真实性。
4.对原告提供的证据2，即2013年11月30日《房屋租赁合同书》（对比被告李鸿仁、宝联公司提供的证据3中的2013年11月30日《房屋租赁合同书》，在落款处多了苏永森签名与乡下人公司的公章），被告李鸿仁、宝联公司提供的证据7，即2014年8月28日《协议书》，均是原件，当事人对其真实性有异议却未举证反驳。在2015年7月21日证据交换时被告李鸿仁、宝联公司陈述“李鸿仁知道的租赁给乡下人公司的合同，（落款处）没有乡下人的公章和苏永森的签名。但原告提供的合同中有乡下人公章和苏永森的签名，两份合同不一致，对此我们不知道怎么回事。”因上述《房屋租赁合同书》抬头承租方明确记载为乡下人公司，且2016年1月12日证据交换时被告李鸿仁、宝联公司陈述《协议书》中“本人”是指李鸿仁。结合证人证言、2007年4月25日公证的《委托书》及上述《协议书》，可见被告李鸿仁曾委托苏永森管理涉案房屋，亦知悉上述租赁关系。故对上述证据的真实性，本院予以确认。
5.对被告李鸿仁、宝联公司提供的证据8，是复印件，本院将结合全案证据进行综合认定。
综合以上认证意见，结合当事人的陈述，本院对本案事实认定如下：
2007年4月25日，李鸿仁经公证出具《委托书》，记载：座落于佛山市顺德区伦教街道案涉号房屋以李鸿仁、林柏青名义领取房地产权证，我李鸿仁占四分之三产权，林柏青占四分之一产权；现我李鸿仁委托苏永森、崔细珠为合法代理人，全权代表我与林柏青商议对上述房屋的管理与使用的相关事宜；委托期至上述委托事项办妥为止；代理人在办理上述事项中所签署的有关文件我均予以承认；受托人无转委托权。
2013年11月30日，“伦教XXXX2楼”作为出租方（甲方），乡下人公司作为承租方（乙方），签订针对涉案房屋2楼全部面积的《房屋租赁合同书》，约定租期为2013年12月20日至2016年12月20日。李鸿仁、宝联公司所持文本的落款处，甲方有莫启超签名，乙方有秦洪签名。乡下人公司所持文本的落款处，除了莫启超、秦洪的签名，另有苏永森的签名与乡下人公司的公章。诉讼中，乡下人公司陈述秦洪是其代表，苏永森有向其出示过上述《委托书》复印件；莫启超、苏永森陈述，是苏永森委托莫启超签订上述合同，涉案房屋的租金由其二人收取，没有交给他人。
2014年8月，李鸿仁、吴燕红作为甲方（卖方），宝联公司作为乙方（买方），签订关于出售佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会的房屋的《房地产买卖合同》，房价为200万元；同年8月7日，办理房屋过户手续及缴交有关契税；同年8月11日，涉案房屋由李鸿仁、吴燕红变更登记为宝联公司名下。另外，周惠均于2014年7月15日分别向李鸿仁、吴燕红转账150万元、100万元；于同年8月7日分别向焦琴、吴燕红转账167万元、53万元。2014年8月7日，李鸿仁、吴燕红分别向宝联公司出具合共4份《收款收据》，金额合共470万元。李鸿仁确认焦琴是其指定收款人。诉讼中，李鸿仁、宝联公司陈述是因案外人李健而促成的房屋交易，并通过佛山市顺德区伦教顺利港房产中介服务行而签订合同；涉案房屋的房价实际为500万元，除上述470万元外，尚有30万元作为保证金支付给了苏永森；林柏青去世后，吴燕红作为林柏青的继承人取得有关产权份额。乡下人公司陈述其没有提出过购买涉案房屋，对李鸿仁出售房屋不知情。李鸿仁陈述在出售房屋前通过口头、张贴公告的方式告知承租人。宝联公司陈述其签订合同时不知道乡下人公司承租涉案房屋。
2014年8月28日，梁健、陈均锡作为业主委托人（甲方），周惠均作为新业主（乙方，宝联公司的法定代表人），苏永森作为原代理人（丙方），签订《协议书》，记载：现李鸿仁位于伦教XXXX房屋已转让给周惠均（宝联公司），特委托梁健、陈均锡全权处理有关转让的一切事宜，原先本人曾委托苏永森作为本房屋的委托代理人，经协商，本人愿意补偿30万元作为多年来装饰管理的损失（以前所有的装修费及所收的租金，双方全部一笔勾销，所写的收据及协议、证明书等一律作废无效），特此协议各方签字生效。此款项由乙方在转让费余款中汇出，苏永森银行卡账号农行62×××10。
另查，李鸿仁于2013年4月23日经公证出具《声明书》，记载：我李鸿仁于2007年4月25日经公证办理的《委托书》，声明如下：1.本人撤销上述公证书；2.在撤销之前上述公证书所发生的法律权利义务本人均予以承受，与佛山市顺德公证处无关；3.原所办公证书原件已无法交回佛山市顺德公证处，自本撤销声明之日起，原受托人持有上述公证书所办理的受托事项所造成的法律后果亦均由本人承担。
诉讼中，苏永森陈述，2007年底其将上述《委托书》原件交付一位自称为李鸿仁委托人的董姓人士，并收取了6万元，但其后仍继续管理涉案房屋；涉案房屋出售后李鸿仁、宝联公司前来收楼，苏永森反对，后经三方协商而形成上述《协议书》，《协议书》签订后，其将涉案房屋的有关租赁合同全部交给李鸿仁、宝联公司；在收到30万元后，其又在乡下人公司所持有的《房屋租赁合同书》上补签名。乡下人公司陈述，其主张购买涉案房屋是为了在涉案房屋继续经营，同等条件是指转让价为200万元。
以上事实还有本案的开庭笔录在案佐证。
本院认为，第一，涉案《房地产买卖合同》的效力。原告主张该合同无效，法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前三人月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”首先，备案于相关行政部门的合同显示涉案房屋交易价为200万元，而买卖双方确认实际交易价为500万元，即使存在逃避纳税义务的嫌疑，但亦属于违反管理性规定而非效力性规定，买卖双方应承担的是有关行政责任，而不能因此认定有关民事行为无效。其次，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第118条规定已被《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》废止。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故，即使出租人未在合理期限内通知承租人，原告主张《房地产买卖合同》无效，没有法律依据，本院不予支持。
第二，原告是否有权优先购买涉案房屋。原告认为其享有以200万元交易价之条件的优先购买权，法律依据是《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”首先，涉案房屋的实际交易价为500万，即使涉案《房屋租赁合同书》合法有效，即使原告是合法的承租人，但原告主张的200万元之交易价，与被告李鸿仁、吴燕红与宝联公司之间实际履行的500万元之交易价，并非同等条件。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”现即使原告愿意以500万元之价格来交易，但根据现有证据，不能反映被告宝联公司知道或应当知道出卖人出卖涉案房屋时未尊重其他人的优先购买权，且涉案房屋现已过户至被告宝联公司名下，其亦支付了对价。再者，原告购买涉案房屋是为了继续在原址上经营而没有特殊的目的，根据物权公示制度与维护交易安全原则，原告没有合法、合理的理由主张或行使优先购买权，而其继续在原址上经营之目的并非一定要以购买房屋来达成。
综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
驳回原告广东顺德乡下人贸易有限公司的诉讼请求。
本案受理费100元，公告费750元，合共850元（由原告广东顺德乡下人贸易有限公司预交），由原告广东顺德乡下人贸易有限公司负担。
如不服本判决，原告广东顺德乡下人贸易有限公司、被告佛山市顺德区宝联五金制品有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告李鸿仁、吴燕红可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 岑文豪
审 判 员 潘惠仪
人民陪审员 李雪倩
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 钟 贵