广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1156号
原告张博，男，1984年3月16日出生，汉族，住址深圳市南山区。
委托代理人刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人梅林，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
原告高乾坤，女，1985年5月20日出生，汉族，住址深圳市罗湖区。
委托代理人刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人梅�，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被告苟晓林，男，1978年8月17日出生，汉族，住址广东省深圳市南山区。
被告赖红，女，1980年8月11日出生，汉族，住址深圳市宝安区。
委托代理人钟纯，广东天汇律师事务所律师。
第三人深圳市乐雅居房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道前进路西南侧凤凰雅居1栋102，组织机构代码07693888X。
法定代表人王之政。
委托代理人阮健，系公司员工。
第三人文刚，男，1985年12月30日出生，汉族，住址深圳市南山区。
委托代理人�志斌，广东广和律师事务所律师。
上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张博、高乾坤及其委托代理人刘亚娟、梅林，被告苟晓林、赖红及其委托代理人钟纯，第三人深圳市乐雅居房地产投资顾问有限公司（以下简称乐雅居公司）的委托代理人阮健，第三人文刚及其委托代理人彭志斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张博、高乾坤诉称，原告张博、高乾坤(两原告系夫妻)与被告苟晓林、赖红(两被告系夫妻)于2014年10月3日签订一份《房地产买卖合同》，合同约定原告张博、高乾坤以按揭贷款方式购买两被告名下位于深圳市宝安区西乡街道57区碧海名园C栋21座4××号房产(房产证号码为深房地字第××号)，房产转让价格为179万元，定金5�元，买方须于2014年10月30日前办理首期款监管及向银行申请办理按揭贷款等条款。合同签订后，原告于合同签订当日即按约定向两被告支付了5万元定金。2014年10月中旬，经两原告与两被告协商将原合同中的买方变更为原告张博一人，两被告亦表示同意，于是，原告张博与两被告签署了一份新的《房地产买卖合同》，但合同日期仍签为2014年10月3日。新合同中对转让价款、定金条款均与原合同一致，但办理资金监管、申请按揭贷款、办理赎楼、违约责任等条款稍有区别。2014年10月21日，原告张博与两被告共同到中国银行股份有限公司建安路支行办理了资金监管手续，同日，原告张博将60万元首期款如约划入监管账户。2014年11月3日，原告张博取得中国银行出具的《个人二手住房公积金组合贷款承诺书》，银行同意向原告张博发放80万的公积金贷款和34万的商业贷款。随后，原告张博多次催告两被告办理递件过户手续，但被告赖红告知原告张博，因被告苟晓林出国暂时无法配合办理，请求暂缓递件过户时间。直到2014年年底，原告张博方才得知，被告苟晓林实因涉嫌刑事犯罪被拘捕。但被告赖红恳求原告张博再等一等，等被告苟晓林出来后就立刻办理过户。2015年5月底，原告张博了解到，被告苟晓林已刑满释放，由于之前的银行贷款承诺函因两被告迟延的原因而导致过期需重新申请，于是，原告张博催告两被告重新协助办理首期款监管、申请按揭贷款等合同义务。但两被告却因房价大幅上涨企图毁约而拒不配合，尤为过分的是，被告赖红居然于2015年6月9日发函告知第三人居间方，要求买方增加购房款30万，否则将单方面解除合同。
两被告因己方原因，导致合同不能如期履行，如今又因房价大幅上涨�反价并欲单方解除合同，其行为不仅有违诚信，且违反了合同约定和相关法律规定。对此，原告并不认可两被告解除合同的效力，为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、两被告继续履行编号为9000270的《房地产买卖合同》，两被告协助原告张博办理首期款监管手续及申请按揭贷款的手续，并于取得银行贷款承诺函后协助将深圳市宝安区西乡街道57区碧海名园C栋21座4××号房产(房产证号码为深房地字第××号)过户登记至原告张博名下，并履行后续交付房产等合同义务；二、两被告向原告张博支付逾期履行违约金(以房产转让成交价为基数按日万分之四支付，从2014年11月4日起算直至两被告履行日止，暂计为16万元)，两被告承担连带责任；三、本案诉讼费由两被告承担(含受理费、保全费等)。
被告苟晓林、赖红答辩称，一、两原告要求被告履行《房地产买卖合同》（9000270号）及承担违约金没有事实依据。编号为9000270号《房地产买卖合同》中卖方苟晓林的签名和手印并未被告苟晓林的签署或按捺的。二、对于房地产买卖合同（0784817号），被告也不存在违约。被告已于2014年10月份即还清银行贷款，而两原告并未以两原告名义于2014年10月30日前办理资金监管手续，两原告已构成违约。三、原告提交的《银行贷款承诺函》之前从未告知被告，被告也不知道该《银行贷款承诺函》是何时出具的，被告是在收到本案诉讼资料时才知道，无论两份涉案合同哪一份有效，被告均不存在过错，原告据此认为被告未办理递件过户与事实不符。
第三人乐雅居公司答辩称，导致涉案合同不能继续履行的根本原因不是合同的签署问题，因为第二份合同是为了原告办理公积金�款的附属手续，其实真正确立双方合同关系的是第一份合同，且当时也是按第一份合同交的定金。至今为止，被告也没有提及过对第二份合同有异议的事情。合同无法履行的根本原因是被告苟晓林出来之后发现房价上涨幅度大，所以想违约。
第三人文刚答辩称，第三人文刚不清楚原告与被告的交易，第三人文刚和被告签订合同时，被告并无告知其与原告的交易事实，第三人文刚和被告之间的合同是合法有效的，双方之间均是独立的合同关系。被告与第三人文刚签订合同时，涉案房产并没有查封或处于抵押状态，文刚已尽到了一般的注意义务，是属于善意第三人，其合同权益依法应当予以保护，且原告与第三人文刚对于涉案房产属于平等债权人，双方均可根据合同主张合同权利，文刚将基于本案的审理情况及判决结果主张相应的合法权益。
经审理查明：2006年3月2日，深圳市国资源和房地产管理局宝安分局向苟晓林、赖红颁发了深房地字第××号《房地产证》，苟晓林、赖红系深圳市宝安区西乡街道57区碧海名园C栋21座4××号房地产的权利人，建筑面积65.24平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2014年10月3日，张博、高乾坤作为买方与作为卖方的苟晓林、赖红签订了一份编号为NO.0784817号《房地产买卖合同》，约定苟晓林、赖红将上述房地产以179万元的价格转让给张博、高乾坤。买方同意在合同生效之日起3日内向卖方支付定金5万元，定金交由双方所约定第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，买方应向买方出具定金收据，卖方拒�出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须于2014年10月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款60万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2014年10月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三工作日内补足，如多余合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；上述购房款支付到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续，签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。该物业处于抵押状态，卖方同意于合同生效之日起10日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。涉案物业没有租约。买卖双方在买方取得银行贷款承诺函，且卖方以取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内办理递件过户手续，最晚不得迟于2014年11月30日。过户等税费由买方承担，合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。买方应于收到全部楼款3日内将物业交付予买方；双方协商同意在定金或首期款中预留3,000元作为交楼押金，卖方应在交房前将附随于该物业的水、电、物业服务、煤气、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。
同日，张博、高乾坤向赖红支付定金5万元。
2014年10月13日，原告张博作为买方与作为卖方的被告苟晓林、赖红签订了一份编号为NO.9000270号的《房地产买卖合同》，约定卖方以179万元的价格将上述房地产出售给买方。买方同意在签署合同时向卖方支付定金5万元，定金交由双方所约定第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，买方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须于合同签订之日起30日内付清首期款60万元，买方应于约定的应付首期款之日起3内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方需无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提供签署的资料，双方均不得拖延，否则视为违约。该物业处于抵押状态，卖方同意于合同签署之日起20日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。涉案物业没有租约。买卖双方在买方取得银行贷款承�函，且卖方以取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内办理递件过户手续，过户等税费由买方承担。买方应于收到全部楼款3日内将物业交付予买方；双方协商同意在定金或首期款中预留3,000元作为交楼押金，此款在完成产权转移登记及卖方实际支付房地产时结算。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。
2014年10月25日，买卖双方办理了首期款60万元的资金监管手续。
2014年11月3日，原告张博取得中国银行发出的《个人二手住房公积金组合贷款承诺书》，该行承诺就案涉交易发放80万元公积金贷款和34万元商业贷款。
2014年11月4日，被告苟晓林因涉嫌刑事犯罪被羁押。
2014年11月10日，原告张博、高乾坤通知被告办理过户手续，被告赖红称被告苟晓林无法到场办理，原告表示可以等苟晓林到场办理。
2015年2月1日，原告高乾坤和被告赖红就案涉交易的事项进行了沟通，被告赖红称被告苟晓林因涉嫌刑事犯罪被羁押，致使交易无法推进。原告高乾坤表示谅解�并愿意给予被告时间处理。
2015年4月1日，原告张博和被告赖红就被告苟晓林何时能履行合同的事项进行了沟通，并表示可以等待被告苟晓林出来后履行合同。
2015年6月3日，被告苟晓林被释放。
2015年6月9日，被告赖红向第三人乐雅居公司发出一份书面通知，要求协调买方在原合同179万元的基础上追加30万元，案涉房地产目前价值在250万元以上，买方仍可获利40万元以上。如果买方不同意上述方案，卖方愿意赔付合同价款20％的违约金，以此终止合同履行。如未能在2015年6月11日16:00前给予回复，卖方将单方面终止合同履行。
2015年6月17日，苟晓林、赖红作为卖方与作为买方的文刚签订了一份《二手房买卖合同》，约定的苟晓林、�红以269万元的价格将案涉房产出售给文刚。苟晓林、赖红于2015年6月18日收取文刚支付的定金20万元，买卖双方于2015年7月2日办理了首期款67万元的资金监管手续。
另查明，原告张博、高乾坤家庭具备在深圳市购买住房的资格，可购买两套，且愿意一次性支付剩余购房款。案涉房地产已经注销抵押登记，现由被告苟晓林、赖红居住使用。
庭审中，被告苟晓林称编号为NO.9000270号的《房地产买卖合同》上卖方并非其本人签名或按捺手印，但在本院对其是否申请鉴定进行释明后，其明确表示不申请鉴定。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房地产证、房地产买卖合同、二手楼交易资金委托监管协议、个人二手房公积金组合贷款承诺书等证据，第三人文刚提交�房地产买卖合同、收据等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的两份《房地产买卖合同》均系合同各方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。原告张博和被告苟晓林、赖红就履行编号为NO.9000270号的《房地产买卖合同》办理资金监管手续，原告张博取得了银行贷款承诺函原告高乾坤与张博系夫妻关系，且原告高乾坤对此亦予同意，足以证实编号为NO.9000270号的《房地产买卖合同》已实际履行。原告张博在合同履行过程中并不存在违约行为，因被告苟晓林被羁押致使案涉合同履行存在障碍，被告苟晓林已构成违约。原告张博此时并未追究卖方合同不能履行的违约责任，表示愿意等待被告苟晓林出来后继续履行合同。2015年6月3日被告释放，被告苟晓�、赖红本应当履行合同义务，但被告赖红与2015年6月9日明确要求加价，否则将终止合同履行。被告明知案涉房产所在区域价格上涨幅度较大，如其毁约，原告不得不另行额外支付更多价款方能购买同类型房产，其为了追逐自己利益最大化不顾守约方利益，属恶意违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告有权要求被告继续履行合同，并有权要求被告支付迟延履行期间的违约金。
关于合同继续履行。本院认为，原告基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四�一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在原告取得个人购房贷款承诺函已过期及本判决生效日期不确定的情况下，本院无法径行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，只有判令原告一次性支付剩余购房款才能确保依据原告继续履行诉讼请求所做出的判决具有确定性和可强制执行性，尽管这在一定程度上会增加原告履行涉案合同的负担。对此增加的负担，原告已经知晓，并在庭审中做出同意将购房款一次性支付给被告的承诺。综上，本院认为，原告应当将剩余购房购房款174万元（179万元-5万元）一次性支付给被告，被告应当将涉案房地产过户登记至原告名下，并于过户后三日内将涉案房地产实际交付给原告，涉案过户登记所产生的税费由原告承担。
关于迟延履行违约金。本院认为，原告已取得贷款承诺，被告在完成注销案涉房产抵押登记后，案涉交易即可办理递件过户，但被告未履行赎楼义务，此后，原告明确表示可以等待被告继续履行合同，因此，视为原、被告双方变更原合同履行期限，原告无权要求被告支付此期限内的迟延履行违约金。但被告赖红在2015年6月9日明确表示如原告不同意其提出的合同解除方案，其将于2015年6月11日单方面终止合同。本院认为，被告在不具备合同约定或法定的解除条件的情形下，单方面终止合同履行，其已构成违约。按照案涉交易的流程，被告应将案涉房地产过户登记至原告张博名下，但被告拒绝履行该项义务，其应当按编号为NO.9000270号《房地产买卖合同》的约定，按照179万元每日万分之四的标准支付原告张博自2015年6月11日起至案涉房地产过户登记至原告张博名下之日止的迟延履行违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国商业银行法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告张博应于本判决生效之日起十五内支付被告苟晓林、赖红剩余购房款174万元，被告苟晓林、赖红应于本判决生效之日起十五内将深圳市宝安区西乡街道57区碧海名园C栋21座4××号房地产（房地产证号码为深房地字第××号）过户登记至原告张博名下，过户登记的税费由原告张博承担；
二、被告苟晓林、赖红应于上述房地产过户登记至原告张博名下之日起3日内结清案涉房地产的水、电、物业服务、煤气、电话费，并将案涉房地产实际交付给原告张博；
三、被�苟晓林、赖红应于本判决生效后十五日内支付原告张博迟延履行违约金（迟延履行违约金以179万元为基数，按照每日万分之四的标准从2015年6月11日起计算至被告苟晓林、赖红将将上述房地产过户登记至原告张博名下之日止）；
四、驳回原告张博、高乾坤的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费22,350元、保全费5,000元，由被告负担，受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 张晋雄
人民陪审员 张能汉
二〇一五年十二月七日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 张雪娜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯�行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国商业银行法》
第四十一条任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保。商业银行有权拒绝任何单位和个人强令要求其发放贷款或者提供担保。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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