湖北省随州市曾都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1303民初2367号
原告（反诉被告）陈明剑，男，1964年1月5日出生，汉族，住随州市曾都区。
原告（反诉被告）孙玉华，女，1962年6月29日出生，汉族，住随州市曾都区。
原告（反诉被告）郭运清，男，1966年8月18日出生，汉族，住随州市曾都区。
原告（反诉被告）余啟玉，女，1968年1月12日出生，汉族，住随州市曾都区。
原告（反诉被告）钟礼明，男，1968年12月19日出生，汉族，住随州市曾都区。
原告（反诉被告）郭又清，女，汉族，1967年6月3日出生，汉族，住随州市曾都区。
原告（反诉被告）曾庆亮，男，1977年7月15日出生，汉族，住随县。
上列七原告委托代理人閤勇，随州市曾都区府河法律服务所法律工作者。代理权限：参加一审诉讼、调解，签收法律文书。
被告（反诉原告）随州市曾都区府河镇爱群购物广场。住所地：府河镇滨河路金秀小区。
经营者贾爱群。
被告（反诉原告）贾爱群（曾用名陈爱群），男，1970年2月7日出生，汉族，随州市曾都区府河镇爱群购物广场经营者，住襄阳市樊城区。
上列二被告委托代理人陈家友，广水市长岭法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
原告陈明剑、孙玉华、郭运清、余啟玉、钟礼明、郭又清、曾庆亮与随州市曾都区府河镇爱群购物广场（以下简称爱群广场）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈明剑、孙玉华、郭运清、余啟玉、钟礼明、郭又清、曾庆亮的委托代理人閤勇、被告爱群广场、贾爱群的委托代理人陈家友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈明剑、孙玉华、郭运清、余啟玉、钟礼明、郭又清、曾庆亮诉称，2011年9月份，被告爱群广场在府河镇经营商场需租赁房屋，选定位于府河镇滨河路金秀小区门面房（约2600平方米）。2011年9月18日，被告以爱群购物广场、陈爱群为承租方与金秀小区项目部负责人童传宝、孙玉华签订《房屋租赁合同》，合同中约定租赁期限为10年，2011年9月18日至2021年9月18日止，前五年每年租金10万元，后五年每年租金14.6万元。2013年12月2日该租赁房屋由七原告的股份分红获得，并办理房屋产权证，前五年仍按照合同履行。2016年9月份，被告单方面解除《房屋租赁合同》将商场搬迁，并退还了租赁房屋。原告要求被告按照《房屋租赁合同》支付违约金29.2万元及赔偿经济损失，但双方未达成共识。请求法院判令：1、被告按照《房屋租赁合同》向我们支付违约金29.2万元；2、被告按照《房屋租赁合同》赔偿我们经济损失21.9万元；3、诉讼费用由被告负担。
被告爱群广场、贾爱群辩称，原告陈明剑等七人不具备诉讼主体资格，不是适格原告。金秀小区项目部属兴达置业有限公司所有，原告应是随州市兴达置业有限公司。陈明剑等七人取得该租赁房屋的所有权，侵犯了被告的优先购买权。答辩人提前终止合同，是因为金秀小区项目部出租的房屋存在安全隐患，2015年3月16日至4月22日，金秀小区项目部进行加固维修，而将工程发包给不具备相应资质的个人，交付房屋没有提供安监部门的验收报告，导致答辩人无法再在里面经营、居住，答辩人不存在违约。陈明剑等七人的诉讼没有任何事实依据和法律依据，答辩人没有违约行为，《房屋租赁合同》约定违约金为年租金两倍违反合同法的相关规定，违约金金额不应该高于年租金的20%，合同第三条载明“……后五年租金为壹拾肆万陆仟元整，自2016年9月19日至2021年9月19日，支付方式为现金或转账……”说明后五年每年租金为2.92万元。故法院应驳回原告陈明剑等七人的诉讼请求。二被告同时提出反诉，以被反诉人出租的房屋有墙体发生开裂、屋面漏水、柱子下沉等现象，并将维修工程发包给没有相应资质的个人维修，交付租赁房屋没有相关部门验收报告，导致本案反诉人无法也不敢再在里面经营、居住，迫于无奈终止合同。从2016年7月20日起，反诉人就将爱群广场关闭停止营业，并于2016年9月18日以前将所有东西搬出并交还房屋，现在该房屋已经由金秀小区项目部正式接管，他们口头上都已经同意双方终止合同。故反诉请求法院判令：1、解除反诉人与孙玉华、童传宝签订的《房屋租赁合同》；2、本案被反诉人向反诉人支付违约金29.2万元及赔偿经济损失；3、案件受理费由被反诉人承担。
原告（反诉被告）辩称，反诉人已单方终止《房屋租赁合同》，而《房屋租赁合同》实际已经终止，请求解除合同属于重复行为，被告要求我们支付违约金、赔偿经济损失无法律依据。原告按照《房屋租赁合同》及《关于爱群购物广场房屋维修、停业协议》履行自己的义务并减免被告2015年至2016年1年租金10万元。2016年9月中旬，被告关闭商场退还租赁房屋、口头通知原告终止《房屋租赁合同》，并交还房门钥匙，其行为证明无继续履行合同的意思表示，故申请解除合同的行为属重复行为，并无实质意义。反诉人在府河镇集镇中心另行租赁房屋仍然以“爱群购物广场”经营商场，在2016年9月底开始营业。其行为充分体现了反诉人作为商人为了利益最大化，将“爱群购物广场”搬迁至府河镇集镇中心对其更加盈利的黄金地段，并以“房屋开裂、下沉、屋面渗水，无法也不敢在里面经营、居住”的借口来规避自己单方终止合同的过错，以达到逃避承担违约责任的目的，所以请求法院依法驳回其反诉。
经审理查明，被告贾爱群曾用名陈爱群，系被告爱群广场经营者。2011年，被告贾爱群准备在随州市××府河镇租房经营商场，后选定府河镇滨河路金秀小区门面房。府河金秀小区是随州市兴达置业有限责任公司开发房地产项目，孙玉华、童传宝系府河金秀小区项目部负责人，获得随州市兴达置业有限责任公司对外签订房屋买卖、租赁合同的授权。2011年9月18日，被告贾爱群(乙方)与府河金秀小区项目部负责人孙玉华、童传宝(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有座落在曾都区府河镇沿河路金秀小区使用面积约2600平方米框架房屋出租给乙方使用，租赁期限10年，即2011年9月18日起至2021年9月18日止。装修、装潢合同顺延30天，前五年租金每年10万元，自2016年9月19日至2021年9月19日；后五年租金为14.6万元，自2016年9月19日至2021年9月10日，支付方式为现金或转账（即每年的9月18日以前一次性交清租费）；租赁期间房屋装修由乙方自行装修，因一方违约并给对方造成经济损失的，违约方应承担一切责任，并承担违约金按年租金的两倍赔偿。协商不一致时，双方有权向对方依法索赔。该房屋租赁合同由甲方孙玉华、童传宝签名并加盖金秀小区售房合同专用章及乙方陈爱群（即被告贾爱群）签名予以确认，合同签订后双方开始履行，被告按合同约定支付租金。2014年4月，由于金秀小区房地产开发项目结束，七原告作为原始股东，获得被告所租赁房屋的房屋所有权，并于2014年4月21日分别办理土地使用权和房屋使用权等证件，成为该租赁房屋的房屋所有权人，七原告按原《房屋租赁合同》约定继续出租该诉争房屋给被告使用。2015年初，被告经与金秀小区项目部协商同意，决定对该租赁部分房屋停业后进行维修、维护。2015年3月16日，童传宝代表金秀小区项目部（甲方）与被告（乙方）签订《关于爱群购物广场房屋维修、停业协议》，约定：2015年3月16日至4月22日对爱群广场店内进行加固维修，甲方同意对乙方停业进行补偿，补偿款10万元以2015年至2016年一年房屋租金相抵，总工期为34天，甲方同意杨大海承担施工，质量安全由承租人全面负责和保证。该协议由童传宝、杨大海签名及被告爱群广场盖章予以确认，该租赁房屋维修完毕后仍由被告继续经营。
2016年3月，被告贾爱群向金秀小区项目部提出终止《房屋租赁合同》，并自2016年7月20日关闭了爱群广场，2016年9月18日前搬出租赁房屋，并在府河集镇中心地段另行租赁房屋，继续以“爱群购物广场”名义经营商场，2016年9月底开始营业。七原告同意与被告解除《房屋租赁合同》，但要求被告支付违约金，承担经济损失，双方因承担违约金数额而产生分歧，未达成一致，故七原告诉至本院。
另查明，2016年11月29日，七原告将诉争房屋另行租赁他人经营超市，故七原告诉争房屋的空置时间为71天。
本院认为，原、被告于2011年9月18日自愿签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。因对双方当事人均由约束力。对双方当事人均由约束力。因因双方履行租赁合同已达五年，二被告在租赁期间未经双方协商一致，擅自解除租赁合同，搬离租赁房屋，其行为属违约。根据《房屋租赁合同》“第三条约定……后五年租金为壹拾肆万陆仟元整，自2016年9月19日至2021年9月19日止，支付方式为现金或转账（即每年的9月18日以前一次性交清租费），第五条违约责任及纠纷解决方法第一款……因一方违约并给对方造成经济损失的，违约方应承担一切责任，并承担违约金按年租金的两倍赔偿”。其文字表述不明确，根据前五年每年年租金为10万元，后五年租金每年14.6万元，根据双方租金交易惯例、等价有偿原则及市场行情，不应理解为后五年租金共计14.6万元。根据《合同法》第六十三条第二款“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。故七原告要求被告承担违约金之诉请，本院予以支持，但其要求被告支付违约金29.2万元过高，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释〈二〉第二十九条：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因原、被告约定的违约金过分高于造成的损失，本院对双方诉争违约金标准只能兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。鉴于双方约定第六年租金为146000元，而诉争房屋空置时间为71天，即折算每天租金为400元，故违约金为36920元（400元×71天＋400元×71天×30%）。关于被告反诉提出“出租房屋存在安全隐患，导致无法经营、居住，无相应资质的个人加固维修、未提供安监部门的验收报告”等反诉理由，因庭审过程中未提交相关证据证实，且双方在租赁期间就停业、修缮损失已经协商一致用2015年至2016年一年房屋租金相抵扣，故被告反诉理由不能成立，本院不予支持。现根据被告已关闭商场、退还租赁房屋，七原告在接收租赁房屋后又另行租赁他人的行为，双方租赁合同已无履行之可能，实际已经解除，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十四条、一百零七条、一百零八条、一百一十四条、二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告随州市曾都区府河镇爱群购物广场于本判决生效之日起十日内支付原告陈明剑、孙玉华、郭运清、余啟玉、钟礼明、郭又清、曾庆亮违约金36920元；
二、驳回原告陈明剑、孙玉华、郭运清、余啟玉、钟礼明、郭又清、曾庆亮的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）随州市曾都区府河镇爱群购物广场的反诉诉讼请求。
案件受理费5680元，由被告随州市曾都区府河镇爱群购物广场负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖北省随州市中级人民法院。
审 判 长 汪 洋
人民陪审员 邓义山
人民陪审员 陈义国
二〇一八年九月五日
书 记 员 吴江涛