湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长县民初字第00209号
原告（反诉被告）周磊，男，1989年9月14日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。
委托代理人李小华，湖南红雨律师事务所律师。
委托代理人刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。
被告（反诉原告）长沙市怡通汽车维修服务有限公司，住所地：长沙县星沙街道碧桂园威尼斯城商业街111号。
法定代表人方富娥。
被告张黎，男，1969年11月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
以上两被告共同的委托代理人易俊，北京市长安律师事务所长沙分所律师。
原告（反诉被告）周磊与被告（反诉原告）长沙市怡通汽车维修服务有限公司（以下简称怡通公司）、被告张黎租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告(反诉被告)请求判令:怡通公司、张黎赔偿周磊各项损失共计200000元。
两被告答辩要点:《房屋租赁合同》系有效合同。
被告（反诉原告）请求判令：周磊支付怡通公司租金41500元。
原告（反诉被告）答辩要点：周磊未欠怡通公司房租。
被告张黎答辩要点：反诉请求应予支持。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
1、张黎系怡通公司的实际控制人。2011年5月4日，张黎租赁了案外人长沙�尼斯房地产开发有限公司位于长沙县星沙碧桂园威尼斯商业广场一区110-115号的房屋，双方在租赁合同中约定不能转租。在上述合同约定的租赁期间，2013年4月18日，周磊与怡通公司签订《房屋租赁合同》，约定怡通公司将位于长沙县星沙碧桂园威尼斯商业广场一区112、113、114、115号房屋的二楼租赁给周磊，租赁期从2013年5月18日至2016年5月17日，租金为5000元/月，“租金从租房日期的第2年开始递增，年增比例是10%”，周磊需交纳保证金5000元。
2、合同签订后，周磊按约交纳了5000元保证金。2013年5月18日，周磊开始使用租赁房屋开办舞蹈培训机构（租赁房屋外挂有招牌）。2014年10月份，房东将租赁房屋断水断电。2015年1月份，周磊将全部东西搬离租赁房屋。
3、经本院委托�南远诚工程造价咨询有限责任公司对周磊的装修损失进行评估，结论为：131525.87×（36-15）÷36=76723.42元。怡通公司、张黎对上述结论中的“15”（周磊实际租赁月数）有异议，其余无异议。双方当事人均认可周磊的装修损失在本院认定周磊的实际租赁月数后依照上述方法计算。
4、周磊的评估费损失为20000元。
5、租赁房屋已被长沙威尼斯房地产开发有限公司收回。
6、双方当事人均认可本案合同已终止履行。
二、双方当事人有争议的事实：
1、周磊已支付怡通公司租金的数额。周磊认为其已支付租金共计95000元（包含5000元定金）；张黎、怡通公司认为�磊已支付租金65000元（包含5000元定金）。本院认为，双方均认可周磊已向怡通公司交纳了房租60000元、定金5000元（双方均同意该5000元折抵租金），争议焦点在于周磊主张的另外的30000元租金。①周磊主张其在2014年5月向张黎的老婆交纳了15000元租金，但收款人未出具收条。本院认为，周磊未提交证据证明该事实，该主张本院不予支持。②周磊主张其在2014年10月27日委托案外人李茜通过银行转账支付怡通公司15000元租金，周磊提交了李茜出具的证人证言、银行转账记录、周磊手机通讯录详情、手机话费交款收据、周磊与张黎的短信记录拟证明该事实。本院认为，上述证据能证明李茜接受周磊的委托，于2014年10月27日向张黎指定的账户内支付了15000元租金。综上，本院认定，周磊已支付怡通公司租金80000元（包含5000元定金）。
2、周磊实�租赁时间。周磊认为其虽在2015年1月才将东西全部搬离出租门面，但在2014年10月份，房东已将租赁门面断水断电，门面已无法使用，其在该时间之后未使用租赁门面，只是偶尔回去看一下东西，故其实际租赁时间为2013年5月18日至2014年10月1日；怡通公司、张黎认为租赁房屋虽在2014年10月份已断水断电，但周磊在2015年1月才搬离租赁房屋，故周磊实际租赁时间为2013年5月18日至2015年1月1日。本院认为，此争议涉及到租赁合同在争议期间内是否履行。双方均认可租赁房屋在2014年10月开始就已经被房东断水断电，之后一段时间，周磊虽通过私拉的一根照明线照明，但租赁房屋的性质是商铺，断水断电的房屋显然不符合商铺的要求，依照证据规则，怡通公司应当证明其在2014年11月份至2015年1月份重新向周磊提供了符合租赁条件的房屋，但怡通公司未提交有效证据证明，故怡通公司应承担举证不能的后果。同时，依照怡通公司、张黎提交的证据，周磊在2014年10月17日出具了承诺书，承诺其在2014年10月底办理店面结业，该证据有一定的参考意义，故本院认定，租赁期为2013年5月18日至2014年10月31日。
3、租金的计算方式。周磊认为依照合同约定，2013年5月18日至2014年5月17日的租金为5000元/月，租金从2014年5月18日起按10%递增为5500元/月；怡通公司、张黎认为依照合同约定，2013年5月18日至2013年12月31日的租金为5000元/月，租金从2014年1月1日起按10%递增为5500元/月。本院认为，合同约定“租金从租房日期的第2年开始递增，年增比例是10%”，双方当事人的主张均可适用该约定，该表述属约定不明，但依惯例，通常的做法是租金以租赁1年作为一个周期递增，故本院认定，在双方不能达�一致意见的情形下，应按上述惯例确定租金，即2013年5月18日至2014年5月17日的租金为5000元/月，租金从2014年5月18日起按10%递增为5500元/月。
4、周磊的装修损失。周磊认为装修损失以评估公司的结论为准；怡通公司、张黎认为评估报告适用15个月租赁期不准确，应适用20个月。本院认为，依照本院认定的事实，周磊的租赁日期为2013年5月18日至2014年10月31日，换算成月为17.47月，依照双方认可的计算方式（无争议的事实3），周磊的装修损失为67699.29元{131525.87×（36-17.47）÷36}。
5、周磊欠付的租金。周磊认为其未欠付租金；怡通公司、张黎认为周磊欠付租金41500元。本院认为，依照本院认定的上述事实，周磊在租赁期2013年5月18日至2014年10月31日内共需支付租金90085元（2013年5月18日至2014�5月17日的租金为5000元/月，2014年5月18日至2014年10月31日的租金为5500元/月），其已支付80000元，还需支付10085元。
6、怡通公司是否违约。周磊认为，怡通公司与房东的纠纷导致合同不能履行，已构成违约；怡通公司、张黎认为，合同不能履行的原因是因为周磊开办的舞蹈学校手续不全，房东为消除责任隐患才停止租赁房屋，责任在周磊。本院认为，张黎与房东签订的租赁合同虽约定房屋不能转租，但周磊已实际使用租赁房屋超过六个月以上，在此期间，周磊在租赁房屋上挂上标牌开班舞蹈培训机构，房东应已知晓该事实，但房东并未对此提出异议，依据相关法律规定，怡通公司违约转租的事实不导致周磊与怡通公司签订的《房屋租赁合同》无效，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，本院予以确认。依据查明的事实，周磊不能继续租赁房屋的原因是因为房东断水断电，该责任应由合同签订人怡通公司承担，怡通公司不能在租赁期内提供符合出租条件的房屋供周磊使用，已构成违约。怡通公司、张黎的上述辩称，没有证据支持，本院不予认可，即使其陈述的事实成立，也不能免除其违约责任，合同期内，合同外第三人房东的行为导致怡通公司不能继续履行合同（提供出租房屋），责任应由怡通公司承担。
7、张黎是否应承担责任。周磊认为张黎应与怡通公司一起承担连带责任；怡通公司、张黎认为本案纠纷系公司行为导致，张黎不承担责任。本院认为，张黎作为怡通公司的实际控制人，以怡通公司的名义与周磊签订租赁合同，怡通公司予以认可，该行为并未违反法律规定。周磊亦未提交有效证据证明张黎有其他的违反法律规定的行为，故本院认定，张黎在本案纠纷中不承担责任。
判决的理由与结果
本院认为，怡通公司的违约行为导致《房屋租赁合同》未履行完毕即终止履行，同时，周磊欠付租金的行为亦构成违约，周磊可以要求怡通公司赔偿相关损失，怡通公司亦可以要求周磊赔偿租金损失。周磊的损失共计87699.29元（67699.29元装修损失+20000元评估费损失），怡通公司应予赔偿，同时，周磊欠付怡通公司的租金10085元亦应予支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）长沙市怡通汽车维修服务有限公司在本判决生效后五日内赔偿原告（反诉被告）周磊各项损失共计87699.29元；
二、限原告（反诉被告）周磊在本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）长沙市怡通汽车维修服务有限公司租金10085元；
三、驳回原告（反诉被告）周磊的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）长沙市怡通汽车维修服务有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4380元，减半收取2190元，由原告（反诉被告）周磊负担1230元，由被告（反诉原告）长沙市怡通汽车维修服务有限公司负担960元。本案反诉受理费2190元，由原告（反诉被告）周磊负担1320元，由被告被告（反诉原告）长沙市怡通汽车维修服务有限公司负担870元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 李松艳
二〇一六年十月二十一日
书记员 李 炯