山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终1494号
上诉人（原审被告）：荣成市崖头街道办事处台上邹家村村民委员会，住所地荣成市崖头街道办事处台上邹家村。
法定代表人：彭兆峰，主任。
委托诉讼代理人：高艳艳，山东荣顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜天华，女，1934年5月24日出生，汉族，住荣成市。
委托诉讼代理人：李红丽（系姜天华儿媳），住荣成市。
委托诉讼代理人：于宝明，山东胶东律师事务所律师。
上诉人荣成市崖头街道办事处台上邹家村村民委员会（以下简称台上邹家村委）因与被上诉人姜天华宅基地使用权纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院(2018)鲁1082民初1177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
台上邹家村委上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回姜天华的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定姜天华的院落面积权利比例有误。姜天华所有的位于荣成市崖头街道办事处台上邹家村276号房屋（以下简称案涉房屋）已经取得产权证书，故其产权面积应以权属证书为准。法院仅以第三方机构测量的面积确认产权没有法律依据也不符合程序。再者，案涉房屋分三部分分别归三家所有，虽然倒平房和草厦子已拆除变成村路，但院落的用地面积仍在，且该部分面积土地所有权属于集体所有，一审把属于倒平房和草厦子的院落面积计算至总面积之内损害了他人权益；2.一审认定姜天华与台上邹家村委对院落应按照按份共有享有所有权属于适用法律错误。案涉房屋系邹积敬所有的四合院，后分家归邹积斌、邹德田、邹德朴所有，院落属三家共用而非共有，宅基地所有权应为集体所有，村民只有使用权。法院无权对本属于集体所有的土地所有权确认为个人享有份额。
姜天华答辩称，台上邹家村委的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
姜天华向一审法院起诉请求：依法确认姜天华享有与台上邹家村委共有院落十一分之九的份额。
一审法院认定事实：案涉房屋系四合院，原为邹积敬所有。1962年2月17日，邹积敬进行分家并写有分书，约定院落的正房及东厢房属于邹积斌，西厢房及东厢房南边草厦子属于邹德田，倒平房属于邹德朴。后邹德朴将倒平房拆除，台上邹家村委在他处安排宅基地盖房，拆除后的占地归台上邹家村委，现已形成村路。邹德田的东厢房南边草厦子与邹德朴倒平房一体，即倒平房最东一间为草厦子，于1981年拆除。因邹德田无子女且父母早于其去世，其一直由台上邹家村委供养至去世，故邹德田的西厢由村委接管，归村委所有。姜天华系邹积斌之儿媳。
1991年，荣成市土地管理局为姜天华办理荣成市农村集体土地使用权证，载明：地号为13270267，用地面积为114平方米，其中建筑占地52平方米。据该土地使用证的测绘图可以看出拆除后的邹德田的东厢房南边草厦子与邹德朴倒平房占地部分，不在姜天华的宅基地使用权范围内。邹德田所有的西厢房没有办理农村集体土地使用证。
现邹家村涉及拆迁，荣成市统一由山东永平测绘有限公司实地测量相关拆迁面积，姜天华房屋与台上邹家村委房屋总面积为204.36平方米，正房面积为59.01平方米，东厢房面积为18.59平方米（3.35米×5.55米），西厢房面积为23.33平方米（8.1米×2.88米）。从山东永平测绘有限公司的测绘图可以看出拆除后的邹德田的东厢房南边草厦子与邹德朴倒平房占地部分，亦不包含此测量范围。
一审诉讼中，台上邹家村委主张邹德田的东厢房南边草厦子与邹德朴倒平房占地面积，均在案涉宅基地范围内，所占面积应属台上邹家村委。
一审法院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。本案中，姜天华房屋与台上邹家村委房屋共用一个院落，一般而言，建筑面积的不同对应院落的面积亦不同，无法采用“一刀切”式的方式分割院落面积，应当以对应的建筑面积划分院落面积为宜，故姜天华与台上邹家村委对共有院落不适用共同共有，而应当按照按份共有享有其所有权。
本案中，台上邹家村委的宅基地没有办理农村集体土地使用证，无法确定房屋及院落的登记面积。在涉及房屋拆迁时，实际测量面积常常与登记面积不符，为更好保护群众的利益，拆迁面积原则上以面积更大的数据作为拆迁标准。台上邹家村委主张姜天华的房屋以登记面积为准，而台上邹家村委房屋则以测量面积为准，明显是显失公平的，二者的房屋面积均应统一标准，即以实际测量为准更为合理。另外，姜天华宅基地的建筑面积实际测量比登记面积要大，其院落面积亦不应简单的按登记的用地面积扣除建筑面积，而应该按姜天华建筑面积在总建筑面积的占比，该比例即是姜天华的院落面积在总院落面积的比例。再者，台上邹家村委主张的倒平房及草厦子的占地面积在案涉宅基地范围内，而实际情况是倒平房及草厦子均在姜天华办理土地使用证前已拆除，占地已经形成村路。1991年，荣成市土地管理局办理农村集体土地使用证时，该部分就不在姜天华的宅基地使用权范围内。永平测绘的数据亦不包含此范围。故台上邹家村委的主张，不应予支持。
根据山东永平测绘有限公司测量数据，姜天华房屋建筑面积为77.6平方米（59.01平方米+18.59平方米），台上邹家村委的房屋建筑面积为23.33平方米，姜天华房屋建筑面积占总建筑面积的76.88%【77.6平方米÷（77.6平方米+23.33平方米）】，故姜天华房屋的院落面积亦应占总的院落面积的76.88%。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第一百零三条规定，判决：姜天华享有位于荣成市崖头街道办事处台上邹家村276号宅基地与荣成市崖头街道办事处台上邹家村村民委员会共有院落面积的76.88%。案件受理费100元，减半收取计50元，由台上邹家村委负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，案涉房屋原由邹积敬所有，事实清楚，本院予以确认。虽然姜天华于1991年办理了土地使用权证，但未对该证范围之外的院落使用权重新界定，现也无证据证实办理该土地使用权证时对占地面积的确认具有合法依据，在台上邹家村委享有房屋部分未办理产权证及土地使用权证的情况下，仅凭姜天华的土地使用权证不足以证实土地证之外的其他土地使用权均归台上邹家村委享有，也不能据此认定姜天华放弃了案涉院落部分的土地使用权。原房屋的倒平房和草厦子部分已经拆除，项下土地也改为村路，相应部分房屋的物权及宅基地使用权均已灭失，但其他部分房产及宅基地的权利仍应由相关权利人享有。从已查明的事实看，邹积敬分家时未对案涉房屋的院落部分进行分割，而此后部分房屋归台上邹家村委所有后，也未针对院落部分的使用权与姜天华重新分配，因此案涉院落部分的土地使用权仍应归台上邹家村委和姜天华共有，一审根据双方房屋的实际测量面积及使用情况确定双方权利比例，符合法律规定，也较为公平合理。因双方当事人争议的并非房屋所有权而是案涉院落的土地使用权，土地的所有权归集体所有，当事人仅能对土地使用权主张权利，一审判决确认当事人享有院落面积的比例不当，本院予以纠正。综上所述，台上邹家村委的上诉请求部分合理，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
变更山东省荣成市人民法院(2018)鲁1082民初1177号民事判决为：姜天华享有位于荣成市崖头街道办事处台上邹家村276号宅基地与荣成市崖头街道办事处台上邹家村村民委员会共有院落面积之土地使用权的76.88%。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由荣成市崖头街道办事处台上邹家村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑华章
审判员 蒋 涛
审判员 张燕妮
二〇一八年八月二十三日
书记员 李冬菊