上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第1938号
原告王一。
委托代理人杨贵永，上海恒杰律师事务所律师。
被告高海余。
被告郑小蕊。
两被告共同委托代理人王文娟，天册（上海）律师事务所律师。
两被告共同委托代理人吴蒙，天册（上海）律师事务所律师。
原告王一诉被告高海余、郑小蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法由代理审判员段美玲适用简易程序独任审理。原告申请财产保全，本院经审查依法予以受理。本案于2014年6月27日第一次公开开庭进行了审理，原告代理人杨贵永，两被告委托代理人王文娟、吴蒙到庭参加了诉讼。因案件审理需要，本案转为普通程序，并依法组成合议庭进行审理。本案于2014年10月23日第二次公开开庭进行审理，原告王一及委托代理人杨贵永、两被告委托代理人王文娟、吴蒙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王一诉称：原、被告双方在第三方上海华渝房地产经纪有限公司的居间介绍下，经过充分协商，于2014年3月17日签订《房地产买卖合同》，原告购买两被告共同共有的系争房屋，房屋建筑面积450.84平方米，交易价格为人民币11，000，000元。合同还对房屋的付款方式、交接验收、违约责任等作出了明确约定。补充条款（二）特别对因违反限购规定导致无法交易过户作出特别约定，原告应向被告支付100，000元的违约金，并解除双方所签订的合同。合同签订后，原告如约支付430万元购房款，但在第三方上海华渝房地产经纪有限公司协助双方办理交易过户的过程中，确定原告不符合购房条件，无法继续进行交易，并及时通知双方处理善后事宜，包括协调双方解除合同，退还购房款项等。原、被告双方对于退款金额没有异议，但原告对被告提出的退还款项的期限无法接受。为此，原告起诉，要求：1、判令解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款430万元。案件受理费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付按日万分之五为标准计算的已付房款430万元自2014年5月25日至实际返还之日止的滞纳金。
被告高海余、郑小蕊辩称：不同意原告诉请。1、原告没有证据证明合同解除条件成就。原告没有提供完整的合同，特别告知中对限购情况做了明确约定，原告理应清楚，现原告因限购要求解除，不符合诚实信用原则。2、430万元不都是购房款。330万元是购房款，100万元是装修补偿款。3、未返还房款是因原告故意拖延导致的，不同意承担全部诉讼费并要求继续履行合同。4、解除合同责任在原告，滞纳金不应由被告负担。
经开庭审理查明，2013年11月25日，原告、两被告、上海华渝房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定买受方王一愿意委托居间方上海华渝房地产经纪有限公司购买出卖方高海余、郑小蕊的房地产，约定房产坐落于青浦区某路某弄某号，双方于2013年12月31日前签订《上海市房地产买卖合同》后3日内，原告应直接以现金或转账方式支付给被告首期房价款360万元、其中包含已支付定金100万元；应于2014年1月31日前以现金或转账方式支付第二期房价款150万元；于2014年2月28日前直接以现金或转账方式支付被告第三期房价款150万元；应于2014年3月14日前直接以现金或转账方式支付第四期房价款180万元。待上述事项完成三个工作日，且于抵押权人许可的最短时限内，被告提取首期房价款至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额，并将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证交中介保管，并由中介代为办理抵押注销手续，等等。
2014年2月17日原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向两被告购买位于本区系争房屋，后该份合同备案撤销，双方于2014年3月17日原告与两被告就上述房屋重新签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买两被告位于本区系争房屋，建筑面积450.84平方米，另有地下附属面积123.97平方米。双方一致同意上述房地产转让价格为1，100万元整。特别告知（二）载明：《上海市政府办公厅关于贯彻落实﹤国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知﹥的实施意见》（沪府办发（2011）6号）第七条：“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》（沪房管规范市（2013）11号）第一条规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。补充条款（一）约定两被告告知且承诺：该房地产已设定抵押，抵押权人为兴业银行上海外高桥支行和兴业银行股份有限公司上海武宁支行；抵押金额为约人民币1，300万元。两被告应于签订本合同后七个工作日内至还贷银行办理提前还款手续，并应严格按照还贷银行的通知或相关政策及时还清贷款。且两被告应于还贷银行出具抵押注销相关资料后七个工作日内办妥抵押注销相关事宜。补充条款（二）在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，原、被告双方同意按照下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于原告责任，原告应承担违约责任，违约金人民币100，000元。
2014年2月17日，原告与两被告签订《补充协议》，约定原告同意在合同约定的房价款之外补偿给两被告装修补偿款费用计人民币100万元整，原告应在签订买卖合同3日支付给两被告。双方一致确认系争房屋为毛坯房。
合同签订后，原告于2013年11月26日支付被告90万元，2013年11月25日支付被告10万元，2014年2月18日支付被告100万元，2014年2月18日支付被告230万元，被告出具相应收款收据。
另查明，2013年11月26日被告将系争房屋产权证原件交中介保管，2014年2月18日被告将系争房屋钥匙、楼书、交接书等材料交付中介保管。被告高海余于2014年2月18日归还兴业银行上海武宁支行贷款3，500，000.30元、贷款利息15，155.97元，2014年2月19日归还兴业银行上海武宁支行贷款500万元、450万元及贷款利息18，000元、16，200元。2014年2月19日兴业银行出具个人贷款结清证明，借款人高海余在我行的个人经营贷款（短期非期供），借款合同编号211316323001000，贷款金额450万元整，贷款期限1年，借款日期2013年7月15日至2014年7月15日的全部贷款本息于2014年2月19日结清，该笔贷款抵押物地址赵巷镇某路某弄某号全幢。
还查明，原告与案外人栗晖于2003年5月8日登记结婚，2012年1月30日，王一户籍地为河南省某地，栗晖户籍地河南省某某地。2014年10月20日，原告及栗晖户籍地变更为苏州市某房屋。另，位于本市某房屋原登记在原告及栗晖名下，2014年2月7日，原告与栗晖申请将上述房屋登记至栗晖名下，该房屋自2014年2月17日登记至栗晖名下。原告自2012年3月至2014年1月期间个人城镇基本养老保险缴纳23个月。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、补充协议、收款收据、户口簿、上海市房地产权证、个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明、收条等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告表示，其委托中介向被告发出2014年5月24日发出告知函，载明：鉴于政策限购原因，导致双方在进行交易的过程中无法办理该房屋交易过户手续，合同无法继续履行，作为居间方，我公司在此事实发生时第一时间进行了双方的沟通和协调工作，也与双方约谈碰面，但至今未能达成一致，为此，建议双方按照合同约定条款，各自承担相应责任，妥善处理后续事宜。我公司将根据双方需要做辅助配合工作。原告本人并未向被告发出过解除合同的通知。
被告表示，被告在2014年4月30日左右由中介告知其原告为限购对象，不能购买系争房屋。告知函邮寄地址错误，被告从未收到该份函件，双方也没有约定授权中介向对方发出函件。该份函件中载明“我公司在此事实发生时第一时间进行了双方的沟通和协调工作，”可以看出被告确实此前不知道原告是限购对象。
根据庭审查明的事实，本院认为，本案原告与两被告之间签订的上海市房地产买卖协议，依法成立且有效。原告与被告签订房屋买卖协议目的系为了通过房屋买卖实现房屋所有权的转让，房屋属于不动产，权利变更以有关部门的登记为准。根据上海市人民政府颁布的自2011年2月1日起实施的，关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见第七条规定，对在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。本案原告家庭属于非本市户籍居民家庭，原、被告签订合同前原告及其妻子已经取得本市某房屋的所有权，显然原告家庭属于上述实施意见中规定的限制购房的对象，若原告与两被告之间的买卖协议继续履行，将导致不予办理房地产登记之后果，双方间房屋买卖合同的目的显然无法实现，故双方签订的2014年3月17日的上海市房地产买卖合同应当解除。因原告无法举证证实其在诉讼前曾通知被告解约，故本院认定被告收到应诉材料之日为合同解除日。合同解除后，两被告应当将依据合同取得的430万元返还给原告。因原告签订买卖合同时已经知晓其为限购对象，其仍然与两被告签订合同，对于系争合同无法继续履行存在过错，且原告委托中介邮寄的2014年5月24日的告知函两被告并未收到，原告也并未举证证实其向两被告发出过解除合同的其他通知，故原告主张自2014年5月25日起已付房款的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告如认为解除合同对其造成损失的，可以另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告王一与被告高海余、郑小蕊于2014年3月17日就系争房屋签订的《上海市房屋买卖合同》于2014年6月14日解除；
二、被告高海余、郑小蕊应于本判决生效之日起十日返还原告王一430万元；
三、原告王一要求被告高海余、郑小蕊支付按日万分之五为标准计算的430万元自2014年5月25日起至实际返还之日止的滞纳金的诉讼请求不予支持。
本案受理费人民币41，280元，由原告负担80元，由被告高海余、郑小蕊负担41，200元；保全费5，000元，由被告高海余、郑小蕊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 段美玲
人民陪审员 俞逸辉
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 汪宇婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。