济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第384号
原告济南福润德酒店管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人秦庆功，总经理。
委托代理人马存河，男，1953年1月22日出生，汉族，该公司职工，户籍所在地山东省禹城市，现住济南市。
委托代理人张蕊蕊，女，1990年1月3日出生，汉族，该公司职工，户籍所在地山东省章丘市，现住济南市。
被告济南中医不孕不育医院，住所地济南市。
投资人陈建新，院长。
委托代理人任月红，山东舜翔律师事务所律师。
委托代理人刘晓旭，山东舜翔律师事务所律师。
原告济南福润德酒店管理有限公司（以下简称福润德酒店）与被告济南中医不孕不育医院（以下简称不孕不育医院）租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理。本院依法组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告福润德酒店的委托代理人任月红，被告不孕不育医院的委托代理人马存河、张蕊蕊到庭参加诉讼。后在审理中，被告不孕不育医院申请对《关于终止租赁合同通知函》中的部分笔迹进行司法鉴定。本院审查后，依法委托相关鉴定机构进行了司法鉴定，但因鉴材不充分，该鉴定被鉴定机构退鉴。本案现已审理终结。
原告福润德酒店诉称：2012年2月17日，原、被告双方签订了《租赁合同》，双方约定原告将位于山东省济南市槐荫区段店北路56号的沿街楼一楼部分租赁给被告使用，租赁期限为八年，年租金为人民币318800元，租金每三年增百分之十，每年支付一次，起租日为2012年2月15日。并且合同约定，任何一方提前终止本合同，须提前三个月用书面形式通知对方，否则将负违约责任。合同签订后原告积极履行合同义务，并无违反合同约定事项。但是，2015年2月被告突然单方解除合同，其行为已经构成违约。原告福润德酒店诉至本院要求判令被告不孕不育医院向其支付2015年2月15日至2016年2月14日的一个合同年度的租金350680元；违约金400000元；诉讼费由被告不孕不育医院承担。
被告不孕不育医院辩称：原告所诉不是事实，双方的租赁合同是按照合同约定方式和期限解除的，被告不存在任何违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。首先，原告无权要求2015年2月15日至2016年2月14日的房租。原、被告双方于2012年2月17日签订了《租赁合同》，合同签订后被告按时交纳了租金。2013年12月20日交纳了2014年2月14日至2015年2月17日的房租。《租赁合同》第八条约定“任何一方提前终止本合同，须提前三个月用书面形式通知对方，否则将负违约责任。”按照上述约定，被告于2014年11月17日向原告送达了《关于终止租赁合同通知函》，并由原告的授权委托代表人马存河签收，解除合同通知自到达原告时租赁合同解除。合同解除后，被告积极腾房并于2014年12月底向原告交接了全部房屋，原告根本无权要求2015年2月15日至2016年2月14日的房租。其次，被告无违约行为，原告更无损失，所以原告无权要求违约金。本案被告按照合同约定期限提前三个月以书面形式通知原告解除租赁合同，并于2014年12月全部搬离涉案房屋，根本不存在违约行为。而且本案所涉房屋已经于2015年1月之前完全处于原告的掌控之内，原告不仅无权向被告主张权利，而是应当向被告返还多收的2015年1月1日至2015年2月17日的房租。被告无违约行为，原告只有不当得利而无损失的实际情况下，原告提出的诉讼请求属于滥用诉权，是对被告合法权益的一种侵犯，应当予以驳回。
经审理查明，2012年2月17日，原告福润德酒店作为甲方，被告不孕不育医院作为乙方，双方签订《租赁合同》一份。该合同约定，甲方将位于山东省济南市槐荫区段店北路56号的沿街楼一楼部分租赁给乙方使用，用于经营；租赁期限八年，起租日为2012年2月15日（2012年2月15日至3月15日期间为甲方无偿提供给乙方的装修期）。年租金为318800元，自签字之日起，每三年一个周期，每周期递增10%，首期租金于2012年2月20日前的五个工作日支付，每一合同年度的租金，每年支付一次，遵照先付后用的原则，每年的最后两个月内支付下一期的租金。合同第八条第3款约定：任何一方提前终止本合同，须提前三个月用书面形式通知对方，否则将负违约责任。第九条违约责任第1款约定：（1）甲方单方面未提前三个月书面通知对方而提前终止合同，须按乙方全部原始投资额加计利息（按当时贷款利率计算）并加计违约金200万元赔偿乙方，并赔偿对方经济损失（包含可期待利益损失）。（2）乙方单方面未提前三个月书面通知对方而提前终止合同，须将其投资全部留给甲方并付清合同期内租金，同时付给甲方违约金200万元。第十一条通知约定：甲、乙双方新设公司应确保所留通讯地址的准确性，一方地址变化应提前三日通知对方，以免造成通知不能，通知一旦发出，视为送达。该合同还约定了其他事项。合同甲方落款处加盖了原告福润德公司公章并由其授权代表马存河签字；乙方落款处加盖了被告不孕不育医院公章并由其授权代表签字。
上述合同签订后，原告福润德酒店向被告不孕不育医院移交了涉案房屋。被告不孕不育医院依约向其交纳了前三年的房屋租金。被告不孕不育医院于2013年12月交纳了第三年的租金318800元，其称因双方合同签订日期为2012年2月17日，故该合同年度的租金应当视为交纳至2015年2月17日。原告福润德酒店则称因双方约定起租日为2012年2月15日，故第三年的租金应当视为交纳至2015年2月14日。
另查明，涉案房屋为中国人民解放军72241部队所有，其取得了建设工程规划许可证。该部队并取得了《军队单位对外有偿服务许可证》，可以对外出租其空余房地产。该部队将涉案房屋租赁给原告福润德酒店使用并允许其进行转租。
以上事实有原告福润德酒店提交的《租赁合同》、《房屋租赁合同》、《中华人民共和国国有土地使用证》、《军队单位对外有偿服务许可证》、《证明》、转租《同意书》等证据及原、被告双方的陈述为凭。
原告福润德酒店称，2015年2月7日，被告不孕不育医院在没有按照合同约定提前三个月书面通知的情况下，由该院工作人员向其出具《终止租赁合同相关事宜移交的说明》一份。该说明载明：“济南福润德酒店管理有限公司马经理：1、我院所租贵公司的房间所有物品已清理完毕，原房间的所有设施完好无损。2、所有房间已清理完毕，门窗、水电已关闭。3、房间钥匙共21把。4、电表数已核实并停止使用。请贵公司验收。济南中医不孕不育医院。2015年2月7日。”原告福润德酒店称当时其不同意接收该说明，但被告不孕不育医院工作人员将该说明强行留置给了其单位员工马存河。
被告不孕不育医院对上述说明的真实性予以认可，其称其在向原告福润德酒店送达上述说明前已经提前三个月通知了原告福润德酒店，履行了合同约定的通知义务。在提前通知后，原告福润德酒店也同意解除合同，故其已经于2014年12月份搬离了涉案房屋。但在后期，因原告福润德酒店不协助移交，其于2015年2月7日向原告福润德酒店再次送达了上述移交说明，但马存河未再签收。为证明其上述主张，其提交《关于终止租赁合同通知函》一份：“甲方：济南福润德酒店管理有限公司，乙方租用贵公司七天酒店一楼（槐荫区段店北路56号）房屋使用以来得到很大帮助，对此我们表示感谢。目前因医院经营方面需要调整，经研究决定终止租赁合同（终止期2015年2月17日）。依据合同第八条第三款的约定，故提前三个月向甲方提出书面通知解除租赁合同。特此通知。乙方：济南中医不孕不育医院（盖章）。2014.11.17”该函空白处签有“请与秦总联系，马，2014.11.17”。被告不孕不育医院称，其单位人员持该函到达原告福润德酒店，找到了当时签订合同的代理人马存河，向其送达了该函（一式两份）。马存河看后，在其中一份上签字确认交由其工作人员带回，另一份由马存河留下。
原告福润德酒店对上述通知函的真实性不予认可，否认马存河进行了签字。被告不孕不育医院为证明“请与秦总联系，马，2014.11.17”系马存河所签，向本院申请进行司法鉴定。在原告福润德酒店委托代理人马存河到庭的情况下，本院要求马存河书写鉴定比对笔迹，但被其拒绝。本院以马存河在本次诉讼中所留签名作为鉴定对比鉴材，委托山东大舜司法鉴定所进行司法鉴定。该鉴定所在鉴定过程中，要求补充马存河同期平时笔迹、马存河书写“请与秦总联系，马”的案后笔迹样本。本院接到鉴定机构的上述函告后，限期要求原告福润德酒店通知马存河提供相应鉴材。到期后，原告福润德酒店未予回复。最终，山东大舜司法鉴定所以鉴定材料不充足为由，终止了鉴定，并将鉴定材料退回本院。
以上事实有原告福润德酒店提交的《终止租赁合同相关事宜移交的说明》，被告不孕不育医院提交的《关于终止租赁合同通知函》，山东大舜司法鉴定所出具的《补充样本材料函》、《退卷函》等证据及原、被告双方当事人的陈述为凭。
本院认为，涉案房屋为中国人民解放军72241部队所有，已取得了建设工程规划许可证，该部队并取得了《军队单位对外有偿服务许可证》，其又将涉案房屋租赁给原告福润德酒店使用并允许其进行转租。原、被告为该涉案房屋签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且原告福润德酒店的转租行为得到了原出租人的许可，故原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方均应予以遵守，履行各自的合同义务。
原、被告双方签订的租赁合同第八条第3款约定：“任何一方提前终止本合同，须提前三个月用书面形式通知对方，否则将负违约责任。”依此约定，原、被告双方任何一方在提前三个月书面通知对方的情况下，均有权解除涉案合同。现原、被告双方就被告不孕不育医院是否提前向原告福润德酒店发出了解除涉案租赁合同的通知发生争议。被告不孕不育医院主张其已经按约定提前三个月发出了解约通知，原告福润德酒店则对此予以否认。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”据此规定，被告不孕不育医院主张其提前发出了解约通知，其应当提交证据予以证明。其向本院提交了《关于终止租赁合同通知函》，其称该通知函中载明的“请与秦总联系，马，2014.11.17”，系其向原告福润德酒店工作人员马存河送达书面通知时，由马存河书写，由此可以证明其向原告福润德酒店履行了提前解除合同的通知义务。原告福润德酒店则否认上述字迹为马存河书写，否认收到了上述通知函。因原告福润德酒店否认上述字迹的真实性，经被告不孕不育医院申请，本院委托司法鉴定机构对该笔迹的真实性进行了司法鉴定。在马存河本人作为原告福润德酒店委托代理人参加了诉讼的情况下，马存河拒绝向本院提供比对笔迹作为鉴材，导致相关司法鉴定无法进行并被退鉴。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”被告不孕不育医院作为通知函的提供方，其有义务保证该证据的真实性。在其提交的证据的真实性被原告福润德酒店提出质疑后，其依法向本院申请对相关笔迹进行司法鉴定，系履行举证责任的行为。但该鉴定的进行，有赖于马存河本人的签字作为比对鉴材。原告福润德酒店在完全有能力提交马存河签字笔迹的情况下，拒绝向本院提交。正因为原告福润德酒店的拒绝举证的行为，导致鉴定被退回。鉴于上述原因及相关司法解释的规定，本院推定“请与秦总联系，马，2014.11.17”系由马存河书写。马存河作为原告福润德酒店的员工且为签订《租赁合同》时的代理人，在原告福润德酒店拒绝承认其收到了解约通知的情况下，本院认定马存河有权代其收取解约通知函。且按照双方《租赁合同》第十一条的约定：“通知一旦发出，视为送达。”即使马存河无权代收该通知函，但马存河签字的行为至少表明被告不孕不育医院曾经向原告福润德酒店发出过解约的通知。按照双方合同约定，发出通知的行为即履行了通知的送达义务。故本院认定被告不孕不育医院于2014年11月17日向原告福润德酒店发出了解除租赁合同的书面通知。
按照双方合同的约定，被告不孕不育医院于2014年11月17日提前通知原告福润德酒店后，其有权在2015年2月16日解除双方签订的租赁合同。其解约通知以2015年2月17日作为双方租赁合同的解约时间，系其对自身权利的自由处分，本院予以支持。故本院认定，原、被告双方签订的《租赁合同》已于2015年2月17日解除。被告不孕不育医院依约行使解除权的行为，符合双方合同约定。原告福润德酒店提出的被告不孕不育医院擅自解除合同的主张，本院不予采信；其要求被告不孕不育医院向其支付2015年2月17日之后的租金，以及400000元违约金的诉讼请求，无理无据，本院不予支持。
关于2015年2月15日至2月17日的租金。原告福润德酒店主张双方租赁合同的起租日为2012年2月15日，故被告不孕不育医院交纳的第三年的租金的截止日期为2015年2月14日。被告不孕不育医院则主张因双方合同签订时间为2012年2月17日，故第三年租金交纳至2015年2月17日。本院认为，虽然双方合同签订日期为2012年2月17日，但被告不孕不育医院已经通过合同放弃了自己的部分权利，将租赁起始时间约定为2012年2月15日，八年的租赁期，合同约定的终止日为2020年2月14日。由此约定可知，被告不孕不育医院第三年的租金实际应当交纳至2015年2月14日。故，在双方合同于2015年2月17日解除的情况下，被告不孕不育医院仍然应当向原告福润德酒店支付2015年2月15日至2月17日期间的租金，经核算为2882.30元。
被告不孕不育医院还提出其已经于2014年12月搬离了涉案房屋，故其实际已经超付了租金的答辩意见。原告福润德酒店认可被告不孕不育医院于2015年2月7日搬离了涉案房屋，但认为其仅是收到了被告不孕不育医院向其强行留置的移交说明，并不认可该日双方租赁合同已经解除。本院认为，原、被告双方合同解除的时间为2015年2月17日，被告不孕不育医院提交的证据不足以证明原告福润德酒店同意在该日之前，提前解除双方签订的租赁合同。故在该日之前，涉案房屋仍然应当认定为在原告福润德酒店的占有之中，即使其提前搬离了涉案房屋，其仍然有义务支付房屋租金。故对被告不孕不育医院提出的其超付了租金的答辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，判决如下：
一、被告济南中医不孕不育医院于本判决生效之日起十日内向原告济南福润德酒店管理有限公司支付2015年2月15日至17日期间的租金2882.30元；
二、驳回原告济南福润德酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11307元，由原告济南福润德酒店管理有限公司负担11000元，由被告济南中医不孕不育医院负担307元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 黄莲芝
人民陪审员 郑乃民
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 官 静