广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终1384号
上诉人（原审被告）：麦某，男，1967年2月17日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：陈菲露，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：邓某，女，1968年2月2日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：朱均洪，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁君静，广东香山律师事务所律师。
原审被告（原审反诉原告）：曹某，男，1989年3月17日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。
委托诉讼代理人：吴红波，广东道隆律师事务所律师。
上诉人麦某因与被上诉人邓某及原审被告曹某租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初7902号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人麦某上诉请求：一、依法改判一审判决第一项，确认邓某与麦某之间的租赁合同无效；二、撤销一审判决第二项；三、维持一审判决第三项、第四项；四、依法改判驳回邓某对麦某的其他诉讼请求；五、由邓某负担本案一、二审全部诉讼费用。
事实和理由：一审判决查明事实不清、认定事实错误。一、关于涉案房屋是否是合法建筑物、租赁合同是否有效的问题。一审判决认定邓某从中山市古镇镇曹二村民委员会（以下简称曹二村委会）承租涉案房屋，且涉案房屋的建造已经过了曹二村委会及规划报建的行政管理部门中山市古镇规划建设管理所同意备案，从而认定涉案房屋是合法建筑物，进而认定租赁合同有效，是审查证据不严，认定事实错误。1.在（2016）粤2072民初990号案件（以下简称990号案件）中，一审法院已就涉案房屋是否取得建设规划许可证或经主管部门批准发函至规划部门，规划部门复函结果为未查到有规划报建等资料，该事实也已得到该案二审判决的确认；2.一审判决认定上述事实，仅是依据邓某在本案中提交的盖有中山市古镇镇建设管理所及曹二村委会公章但无抬头的文件和证明一份，但该两份证据是邓某单方提供的，是否是盖章单位所出具，不得而知，其真实性亦无法判断。尤其是中山市古镇镇建设管理所出具的没有抬头的文件，该管理所是否有出具该文件的主体资格存疑，该证据也仅载明是备案，并非批准，且没有涉案房屋的基本信息如性质、面积等，报建费的收取人也是曹二村委会。而且，该证据与990号案件中规划部门的复函内容相矛盾。根据证据采信的原则，应采信一审法院已经查明的证据。而另一份曹二村委会出具的证明中，载明村委会出租给邓某的是有经过报建的临时建筑，那么规划部门应有相应资料可以核查，但在990号案件中并未核查到相关资料。即使涉案房屋经过报建，也是临时建筑，临时建筑的使用年限只有两年，在本案中早已过了期限，仍是违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案租赁合同无效，邓某应返还租赁保证金，并无权要求违约金。二、关于租赁关系相对人的问题。麦某已于2016年3月将店铺转让给了曹某，并首先征得了邓某的同意，也介绍了邓某与曹某认识，全部交接手续也已办理完毕，将商铺的租赁合同原件和押金单原件都交给了曹某。更为重要的是，邓某也已经实际向曹某收取租金、水、电费等费用，曹某经营了三个多月，邓某也从曹某处收取了三个月的租金、水电费等。在此期间，邓某并没有提出任何异议。后来曹某经营不善，无法继续经营了，邓某找不到曹某，故才又找麦某追要租金等。邓某的上述一系列行为已经表明，其与曹某已经形成的新的租赁关系，实际使用人也是曹某，应由曹某承担相应的场地占用费和其他相关费用。三、关于计租计费时间问题。1.一审判决认可曹某在2016年6月之后未继续经营、使用，只是把东西存放在了涉案房屋中。在涉案房屋未使用的情况下，居然还有1.2元多的电费。后经核实，涉案房屋目前的租户在2016年10月之前就已经承租了涉案房屋，并在2016年10月份重新进行了装修。曹某在990号案件二审期间提供了照片，证明涉案房屋在2016年10月已经是清空状态；2.邓某提供的其发给麦某的解除合同函的日期为2016年10月12日，即租赁合同一定不是在2016年10月底解除的，而一审判决占用费等费用却计算到2016年11月1日。也正因为如此，一审判决第一项的表述含糊其辞，并未明确合同于何时解除。一审判决自身并未查清事实，作出了偏袒邓某的判决。
被上诉人邓某答辩称：一审判决认定事实清楚，证据清楚，适用法律正确，请求驳回麦某的上诉。一、双方签订的涉案房屋的租赁合同是有效的。邓某一审提供的证据，充分证明涉案房屋经过规划建设部门的同意报建，邓某已按规定向有关部门缴纳了报建费，建设工程也已经向古镇建设管理所办理了备案，且麦某承租涉案房屋之后，也以该租赁场地办理了工商登记手续并领取了营业执照，麦某能合法使用该商铺进行经营。因此一审判决认定本案租赁合同有效是正确的。二、在合同有效的情况下，邓某与麦某双方均是本案租赁合同的相对人。根据合同的约定，邓某有权要求麦某支付租金及相关费用。三、麦某认为其已将租赁物转租给曹某，邓某不知情且不认同其转租行为。四、关于计租和计费时间的问题，一审法院已充分查明事实，一审判决合法合理。邓某在2016年10月12日向麦某发出解除合同的通知后，麦某没有证据证明其已将涉案房屋返还给了邓某。五、邓某在2016年10月底才通过强行开锁收回了商铺，故邓某主张的租金应计算至2016年10月底。
邓某向一审法院起诉请求：一、确认邓某与麦某之间的租赁合同已合法解除；二、麦某向邓某支付所欠租金87494元、水费1150元、电费12717元，合计101361元；三、麦某向邓某支付逾期交租及费用的违约金（按欠租金额以月利率2%自欠款之日起计至清偿之日止，暂计至2017年6月30日止为22870元）；四、由麦某承担本案诉讼费用。在一审法院追加曹某为本案被告后，邓某将其上述诉讼请求第二项变更为麦某、曹某共同向邓某支付所欠租金87494元、水费1150元、电费12717元，合计101361元；将其诉讼请求第三项变更为麦某、曹某共同向邓某支付逾期交租的违约金（按欠租金额以月利率2%自欠款之日起计至清偿之日止，暂计至2017年6月30日止为22870元）；将其诉讼请求第四项变更为由麦某、曹某承担本案诉讼费用。
曹某向一审法院反诉请求：一、确认麦某与邓某之间的租赁合同无效；二、邓某返还曹某租赁保证金6万元；三、诉讼费用由邓某承担。
一审法院认定事实：座落于中山市古镇镇曹二村均都沙的9263.8平方米商业用地所有权人为曹二村委会等农民集体所有，使用权人为中山市古镇镇曹二村股份合作经济联合社（以下简称曹二经联社），土地使用权证号为中府集用（2009）第××号。
2009年11月19日，邓某与曹二村委会签订《中山市古镇镇曹二村委会工业用地租赁合同》一份，约定邓某向曹二村委会租赁其位于曹二均都沙工业区的工业土地11.3378亩；租赁期限自2010年1月1日起至2057年6月30日止；邓某愿意一次性向曹二村委会交纳使用权费每亩17万元，共计1927426元；工业用地每亩每年租金为18000元，每年租金为204080元，每5年递增5%，先交租金后使用，每半年交租一次；基建要求为按镇规划所及曹二村委会的统一规划为准，简易标准星铁棚厂房要求为厂房檐标高6米以上、内水槽、挡风墙砌至山墙顶、外墙必须贴马赛克；邓某设计图纸要经曹二村委会审核同意后才能办理报建等内容。后邓某以曹二村委会的名义向曹二村委会、中山市古镇镇建设管理所申请报建，曹二村委会表示同意按邓某提交的古镇规划测量室测量宗地草图核定用地界线及办理用地红线并盖章确认，村国土管理员签名确认，中山市古镇镇规划建设办公室盖章确认。2011年1月31日，曹二村委会出具№0627249《收款收据》，确认代收邓某建筑工程规划报建费57300元。2011年3月11日，曹二村委会出具№0626986《收款收据》，确认收到邓某建筑工程施工报建费101994元。2011年3月21日，中山市古镇镇建设管理所出具证明一份，载明：“兹收到曹二村委会交来古镇曹二村均都沙地块【土地证号：中府集用（20**）第××号】的厂房建筑工程报建资料，该工程已在我建设管理所备案。”
上述厂房建成后，邓某于2012年9月1日与麦某签订《租赁合同》一份，约定邓某将位于中山市古镇镇曹二均都沙工业区曹安南路3号星铁棚之8、9、10卡商铺出租给麦某作汽车美容使用；未经邓某同意，麦某不得转租、分割转租、转借给第三方使用，如需中途转租给第三方，必须经邓某同意并一次性缴交转租费10元/平方米；租赁期限自2012年9月1日起至2018年8月31日止，共六年，期满后麦某有优先续租权；商铺面积约882平方米，前三年租金每月每平方米23元，即前三年每月租金为20286元。第四年起每年租金累计递增5%，即第四年每月租金为21344元，第五年每月租金为22403元、第六年每月租金为23549元。租金每季度缴交一次，先交租后使用，麦某应每期提前十天交下一期租金给邓某，邓某在收款后应开具收据给麦某。2012年9月1日至2012年9月30日为免租期，租金从2012年10月1日起算；租赁保证金为6万元，该保证金在租赁期满后麦某未发生违约责任、结清有关商铺所有费用并在一个月内到有关部门办理搬迁手续的，凭相关搬迁证明、租赁合同、保证金单据到邓某处无息退回该保证金。逾期不办理搬迁手续的，视为麦某放弃收回租赁保证金，邓某不做任何补偿；租赁期限内，麦某使用该商铺所涉及一切的税费、水费、电费、电话费、管理费、卫生管理费、治安费等一切相关商铺的费用，均由麦某负担，其必须按时向有关部门缴纳上述费用。麦某向邓某缴交水、电费，按有关部门收费标准决定并另加10%损耗费；租赁期间除法定或约定事由以外，任何一方提出解除本合同，均视为违约，应承担违约责任；若邓某违约单方提出解除本合同的，应双倍退回租赁保证金；若麦某违约单方提出解除本合同的，其所交保证金不予退回；麦某拖欠租金的视为违约，每逾期一天，按欠缴租金金额的1%向邓某支付违约金。逾期超过七天，邓某有权解除合同，收回商铺，向麦某主张所欠的租金及本条款约定的逾期付款违约金，不予退回保证金；麦某有下列行为之一的视为违约，经劝告拒不改正的，邓某有权解除本合同，收回商铺，不退回保证金，且由麦某赔偿损失：（1）未按合同约定用途使用商铺的，或者违反国家有关法律、法规规定，使用商铺从事非法活动的；（2）故意损坏商铺或其他设备，擅自拆改该商铺结构或改变用途的；（3）违反本协议第七条的约定，拖欠有关费用的；（4）经常存在管理不善、安全隐患、各种纠纷等不良行为等内容。后邓某将上述商铺交付给麦某使用。2012年9月7日，邓某开具收据，确认收到麦某6万元租赁保证金。麦某以该商铺为经营场所登记成立了中山市古镇奇艺汽车服务部，登记的经营者是朱某。
2016年3月22日，麦某与曹某签订《汽车美容店转让合同》一份，约定麦某将位于中山市古镇镇曹二均都沙工业区曹安南路3号的汽车美容店转让给曹某，包括店内相关设备所有权，主要包括工具、设备、在店产品、楼面、装修设备、空调电力等设施及租赁合同；签订合同后三日内由曹某一次性支付麦某转租款及相关设备设施转让款451200元；曹某在支付转让款后，麦某即向曹某移交合同项下之权利，曹某在付清价款当天即正式取得汽车美容店承租权及相关设施所有权及使用权；美容店整体转让后，曹某应继续履行美容店与出租方签订的合同，如曹某确需提前终止或变更原美容店与出租方签订的合同，可与出租方另行签订协议；如曹某不按合同约定支付转让款，应向麦某承担转让总价每月10%的违约责任，麦某未能及时将合同项下之权利移交给曹某的，应向曹某承担转让款总价每月10%的违约责任等内容。合同签订当天，曹某向麦某付款25万元并出具《欠条》一份，载明：“奇艺美容店转让款全额肆拾伍万壹仟贰佰元正，现暂收贰拾伍万元，余额于本月26号前结清。注：其中贰万元平安合作协议鉴定后再付”。同日，曹某接管上述汽车美容店及店内相关设施设备，收取麦某移交的涉案房屋《租赁合同》及租赁保证金收据（6万元），并开始经营。
曹某接手汽车美容店后，向邓某交付了2016年4-6月三个月的租金、2016年4-5月两个月的水电费等。2016年7月起，曹某及麦某均无向邓某支付租金及水电费等。
2016年4月6日，麦某以曹某未按约支付转让款余额等为由起诉【案号为（2016）粤2072民初990号】，要求曹某支付转让款201200元及违约金，曹某在该案中提起反诉，要求确认其与麦某签订的合同无效，并要求麦某返还转让款25万元及利息。一审法院经审理判决：一、驳回麦某的诉讼请求；二、驳回曹某的反诉请求。麦某及曹某均不服该判决提起上诉。中山市中级人民法院审理后，认为涉案租赁合同效力与麦某和曹某所签订的转让合同效力无关，该转让合同合法有效，麦某已经履行了义务，不存在违约，故有权要求曹某按约支付剩余转让款，但其中的2万元因支付条件尚未成就而不应支付，并于2017年4月5日依法作出（2017）粤20民终336号民事判决，判决：一、维持该990号判决第二项；二、撤销该990号判决第一项；三、曹某于判决生效之日起七日内向麦某支付转让款181200元及违约金（以181200元为基数，自2016年3月27日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付）；四、驳回麦某的其他诉讼请求。
2016年8月3日，邓某向麦某发出催收租金通知一份，载明：“麦某老板：您好！你方租用我方位于中山市古镇曹二均都沙工业区曹安南路3号星铁棚之8、9、10卡商铺2016年7-9月份租金65091元，已逾期一个月未缴交，请你方于2016年8月6日前到我方处缴交，否则我方将按合同约定处理。”次日，麦某签收该通知的邮件，但未按通知要求缴交租金。2016年8月23日，邓某再次向麦某发出第二份催收租金通知一份，内容基本如上通知，但限期交租时间变更为2016年8月26日，逾期不交租的后果为邓某将按合同约定收回商铺。次日，麦某收到该第二份通知的邮件，但也没有按要求履行交租义务。2016年10月12日，邓某又向麦某发出第三份通知书，载明麦某未按约定交付租金及水电费，尚欠其2016年7-10月的租金、2016年6-9月的水电费共计81068元，经多次催讨仍未支付，已构成违约，故通知麦某其决定解除双方之间的租赁合同，并要求麦某结清拖欠的租金、水电费、违约金和交还商铺，否则其将视为麦某放弃所有商铺内物品，自行处理等内容。次日，麦某收到上述第三份通知，但也没有按通知要求处理。
邓某向中山市供水有限公司交纳水费、污水处理费、垃圾处理费包括：2016年5月14日至6月14日期间的水费788.40元、污水处理费315.36元、垃圾处理费183.96元；2016年6月14日至7月14日期间水费898.20元、污水处理费359.28元、垃圾处理费209.58元；2016年7月14日至8月14日期间的水费642.60元、污水处理费149.94元、垃圾处理费257.04元；2016年8月14日至9月13日期间的水费522元、污水处理费208.80元、垃圾处理费121.80元；2016年9月13日至10月13日期间的水费493.20元、污水处理费197.28元、垃圾处理费115.08元。邓某向中山供电局交纳电费包括：2016年6月1日至7月1日期间的电费96351.16元；2016年7月1日至8月1日期间的电费100191.41元；2016年8月1日至9月1日期间的电费91260.47元；2016年9月1日至10月1日期间的电费101578.88元；2016年10月1日至11月1日期间的电费106540.12元。
2017年7月10日，邓某以麦某欠付租金87494元、水费1150元、电费12717元为由提起本案诉讼。麦某及曹某对上述水电费的金额并无提出异议。
一审中，关于涉案租赁合同的效力、合同相对方、计租计费时间及应否退租赁保证金等问题，麦某主张涉案租赁合同无效，曹某是租赁合同相对人及付款责任人；邓某则认为涉案租赁合同有效，其虽收了曹某三个月租金，但认为其将商铺出租给麦某，合同相对方仍为麦某，其直到曹某代麦某交租金才知道曹某，在收到本案证据后才知道其双方私下转让汽车美容店的事宜，故变更诉讼请求并要求曹某与麦某一起承担支付租金及相关费用的义务；曹某亦表示租赁合同无效，邓某应退回租赁保证金，且邓某在收租时明确表示了不同意麦某转租的行为并要求其搬走，故提出合同相对方仍为邓某和麦某，当时其只是代麦某去交租金，实际上其在2016年6月份就已经没有经营了，而邓某出具的租金收据写的是收到麦某、曹某租金水电费，写曹某的目的是证明交钱人是曹某，写麦某是因为应当交钱的人是麦某，也表明邓某不愿转租的意思表示。此外，邓某表示其不清楚麦某与曹某转让合同事宜，也不同意转租，且其已于2016年10月底自行开锁收回了涉案房屋，并将商铺内的物品搬到一个角落。曹某则表示其在2016年6月份就没有再经营，也没有搬走商铺内的东西。麦某表示对邓某提交的水电费发票真实性无异议，但关联性有异议，因曹某在上述案件二审过程中表示其经营店铺到2016年10月份，但邓某提交的发票显示2016年10月份仍有1683元电费，存在矛盾。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，主要争议焦点在于合同效力、合同相对人、计租计费时间及租赁保证金问题。对此，根据双方的陈述和提供的证据，逐一分析如下：关于合同效力问题，关键问题是租赁的商铺是否为违章建筑。麦某以该商铺为违章建筑为由抗辩主张合同无效。对此，如上查明事实可见，涉案房屋所在土地使用权是邓某通过租赁取得的，涉案房屋是经过出租人曹二村委会及规划报建的行政管理部门中山市古镇规划建设管理所同意备案的情况下建造的，故麦某该抗辩主张，理据不足，不予采纳。鉴于此，应认定涉案租赁合同为邓某与麦某自愿签订，属双方真实意思表示，合法有效。关于合同相对方（付款责任人）问题，关键问题是麦某与曹某之间是否形成转租问题及曹某与邓某有无形成租赁合同关系问题。首先，有关麦某与曹某之间是否形成转租问题，已经上述生效判决认定双方之间的转让合同涉及的是租赁合同承租方（麦某方）的权利和义务，并不属于转租关系，曹某与麦某均无提交相关证据推翻该生效判决的情况，故依法对此事实予以认定。此外，邓某与麦某之间明确约定非经其同意并交付10元/平方米的转租手续费外麦某不得转租、分割转租涉案房屋给第三方，但麦某是在未经邓某同意的情况下与曹某签订的转让合同，故无论其麦某与曹某之间是否为转租关系，对邓某亦不产生法律效力和约束力；其次，有关曹某与邓某之间有无形成新的租赁合同关系问题。如上查明事实可见，曹某与邓某之间并无签订新的租赁合同，且邓某明确告知了曹某不同意转租，在追讨租金及相关费用的过程中其也仅向麦某主张，足见其不承认曹某为承租人，也没有与曹某建立事实上租赁关系的意思表示。鉴于此，虽曹某向邓某交付了三个月的租金及水电费等，但双方之间没有形成租赁关系。因此，涉案租赁合同的相对方仍为邓某与麦某，麦某依约有付租金及费用的义务。麦某与曹某之间的转让合同关系虽与本案租赁关系有一定牵连，但属另一法律关系，故麦某据此抗辩由曹某承担其上述应付租金及水电费等费用，理据不足，不予采纳。若其认为按其与曹某的转让合同约定应由曹某承担的，可另行处理。有关计租计费时间问题。涉案房屋在签订租赁合同后已经交付麦某使用，麦某签订转让合同后交付给曹某使用，故租金及费用应计至收回商铺为止。如商铺最后使用人曹某所言，其实际并无将店铺内的设备、财物等搬离，也无直接交还商铺给邓某，故有关商铺收回时间，按邓某提供的证据和结合麦某的陈述，可采信邓某有关于2016年10月底收回商铺的主张，认定涉案房屋于2016年10月底收回商铺，租金及水电等费用应计至该时间段。有关租赁保证金问题。如上查明事实可见，虽麦某已将涉案租赁合同的权利义务概括转让给了曹某，即包括该租赁保证金的权利，但是由于麦某、曹某未按租赁合同履行交租等义务而导致其丧失了收回该租赁保证金的权利。综上，邓某诉求确认其与麦某之间的租赁合同已合法解除、麦某向邓某支付欠付租金、水电费及违约金，理据充分，予以支持，但其中违约金从各期租金应付款之次日起算，水电费问题没有相关证据证明邓某在本案诉讼前有与麦某对账及明确应付水电费，故水电费的违约金应自邓某起诉之日起算为宜。曹某反诉要求邓某返还租赁保证金，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认邓某与麦某之间的租赁合同已合法解除；二、麦某于本判决生效之日即行向邓某清偿租金87494元、水费1150元、电费12717元，合计101361元，并支付违约金（2016年7月、8月的租金分别为21344元，违约金起算时间为每季度应缴费时间后第一天即2016年6月1日起算，现按邓某诉求从2016年7月1日起算；2016年9月、10月的租金分别为22403元，违约金起算时间为每季度应缴费时间后第一天即2016年9月1日起算；水电费共13867元自2017年7月10日起算；均按月利率2%计付至清偿之日止）；三、驳回邓某的其他诉讼请求；四、驳回曹某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1392元，由麦某负担。反诉费650元，由曹某负担。
本院二审期间，麦某围绕上诉请求向本院提交了№0008284、№0006489《收据》复印件各一份，证明邓某早在2016年10月前已将涉案房屋另行出租给案外人，并收取租金和水电费。邓某、曹某未向本院提供新证据。
对于麦某提交的上述证据，邓某确认其真实性，但不确认其关联性，并称该证据形成于2016年8月至9月期间，并非新证据，且该证据不能证实邓某自2016年8月起将涉案房屋转租给案外人，而是麦某承租涉案房屋后未经邓某同意将涉案房屋转租给了案外人经营快递店，因麦某自2016年7月起拖欠租金，经邓某多次追讨后，案外人主动代麦某缴交了2016年8月、9月的租金各5080元，共计10160元，现邓某同意扣减该部分代缴租金，且№0008284《收据》记载的内容表明是快递店代麦某交租的事实；曹某确认上述证据的真实性、合法性、关联性，并称其于2016年6月退出涉案房屋后，邓某就将涉案房屋另行出租给了案外人。
本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院另查：根据本院已生效的（2017）粤20民终336号民事判决，对于涉案房屋是否取得建设工程规划许可证或经主管部门批准的问题，在一审法院审理990号麦某与曹某合同纠纷一案中，经一审法院函询规划部门，回复结果为未查到有关规划报建等资料。
本院再查：在本院于2017年3月2日审理（2017）粤20民终336号麦某与曹某合同纠纷一案中，曹某表示邓某不愿意与曹某签订合同，后来，曹某直接找邓某商谈，邓某依然不愿意。因此，虽然曹某交了几个月的房租给邓某，但交款人依然写的是麦某的名字，只是在曹某多次商谈下，邓某才写了曹某的名字，故在2016年7月份后曹某就没有再经营了。邓某是在2016年10月份之前收回房屋的。在本案二审询问中，曹某表示当初其代麦某交租时，邓某在收条上一定要写明收取的是麦某的租金，后来麦某与曹某一起去找邓某，要求将曹某作为承租方与邓某重新签订租赁合同，但邓某明确表示拒绝。
本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是邓某与麦某于2012年9月1日签订的《租赁合同》的法律效力；二是麦某是否还是本案《租赁合同》的承租方；三是本案《租赁合同》项下的租金、水电费应计算至何时。
关于争议焦点一，即邓某与麦某于2012年9月1日签订的《租赁合同》法律效力的问题。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……。”本案中，根据本院已生效的（2017）粤20民终336号民事判决所确认的事实，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准。依法，邓某与麦某于2012年9月1日签订的《租赁合同》无效，麦某所持该上诉理由成立，本院予以采纳。虽然邓某提出其曾以曹二村委会的名义向曹二村委会、中山市古镇镇建设管理所申请报建，并向曹二村委会交纳了建筑工程规划报建费，但不代表其已经取得涉案房屋的建设工程规划许可证或已经主管部门批准。故本院对邓某的该抗辩主张不予采纳。
关于争议焦点二，即麦某是否还是本案《租赁合同》承租方的问题。
《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案《租赁合同》是邓某与麦某于2012年9月1日签订的。麦某上诉主张其已于2016年3月将店铺转让给了曹某，并征得了邓某的同意，邓某对此不予确认。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”因此，依法麦某应当对其上述主张提供证据加以证明，但麦某并未提交相关证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，麦某应承担举证不能的不利后果。同时，根据曹某在990号案件和本案二审询问中的陈述，邓某并不同意与曹某签订租赁合同，曹某向邓某交纳的几个月房租，也是代麦某交的。虽然后来麦某与曹某一起去找邓某，要求将曹某作为承租方与邓某重新签订租赁合同，但邓某仍明确表示拒绝。由此可见，麦某将本案《租赁合同》的义务转给曹某，并未征得邓某的同意。因此，本案《租赁合同》的出租方、承租方仍是邓某与麦某，曹某并非本案《租赁合同》的承租方。依法，麦某仍应向邓某履行本案《租赁合同》中承租人的义务。
关于争议焦点三，即本案《租赁合同》项下的租金、水电费应计算至何时的问题。
本案中，邓某主张其于2016年10月12日向麦某发出了解除涉案租赁合同的通知，并于2016年10月底自行开锁收回了涉案房屋。曹某在990号案件中，也称邓某是在2016年10月份之前收回房屋的。麦某上诉主张曹某在2016年6月之后未继续经营、使用，只是把东西存放在了涉案房屋中。由此可见，虽然曹某在2016年6月之后未再继续使用涉案房屋，但其仍有东西存放在涉案房屋中，即仍在占有涉案房屋，并未将涉案房屋返还给邓某。原审法院据此认定邓某向麦某主张的租金及水电费等费用计付至2016年10月底，并无不当，本院予以维持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”如上所述，由于本案《租赁合同》无效，邓某在本案中要求麦某支付的租金，实际上应为麦某因实际占有使用涉案房屋所应支付的涉案房屋占有使用费。同时，由于本案《租赁合同》无效，该合同约定的违约金及保证金条款亦为无效，对双方无约束力，故邓某要求麦某支付因逾期交租及水电费的违约金，本院不予支持。
综上所述，上诉人麦某的上诉请求部分成立，对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初7902号民事判决第四项；
二、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初7902号民事判决第一项、第二项、第三项；
三、邓某与麦某于2012年9月1日签订的《租赁合同》无效；
四、麦某于本判决生效之日起七日内向邓某支付涉案房屋占有使用费87494元、水费1150元、电费12717元，合计101361元；
五、驳回邓某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2784元，减半收取为1392元，由麦某负担；反诉费650元，由曹某负担。二审案件受理费2784元，麦某负担2224元，邓某负担560元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 红 妮
审判员 焦 凤 迎
审判员 谢 劲 东
二〇一八年六月五日
书记员 勾华吴歌