江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0303民初2812号
原告：中国共产党徐州市委员会党校，住所地徐州市。
法定代表人：李华生，该党校党委书记、常务副校长。
委托诉讼代理人：况世同，江苏同瑞律师事务所律师。
被告：徐州森磊农产品发展有限公司，住所地徐州市沛县龙固镇徐济路北侧。
法定代表人：朱森，该公司董�长。
委托诉讼代理人：秦吉良，江苏宁致律师事务所律师。
原告中国共产党徐州市委员会党校与被告徐州森磊农产品发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国共产党徐州市委员会党校的委托诉讼代理人况世同、被告徐州森磊农产品发展有限公司的委托诉讼代理人秦吉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国共产党徐州市委员会党校向本院提出诉讼请求：1.判决原被告双方签订的《房屋租赁协议》解除，判令被告向原告交付租赁房屋；2.判决被告支付拖欠的租金26万元及至交付之日止的租金或房屋占有使用费；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月26日，原、被告双方�订《房屋租赁协议》一份，约定原告将坐落于解放××号党校内电教一楼共400平方米房屋租赁给被告使用，每年11月26日前预付下一年度全年租金、不得转让和转借他人等；合同中对双方的权利义务、违约责任等均作了明确约定，原告按约履行了交房义务。在合同履行过程中，被告却屡次违约未按约定交付租金，除首年度正常交纳租金外，其他年度均未及时交纳租金，截至2017年11月25日累计欠付租金26万元，2018年度租金至今未交。经原告多次催告，被告一直以种种理由推托，拒绝交付拖欠租金。2018年4月26日原告委托律师向被告邮寄《律师函》一份，通知双方合同解除，要求交付房屋以及拖欠租金，被告收到后未予履行。故为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法支持原告诉请。
被告徐州森磊农产品发展有限公司辩称，1、本案的�赁合同应为无效。原告属于党政机关，按照2013年7月中共中央办公厅、国务院办公厅印发的关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知及2017年12月5日实施的党政机关办公用房管理办法的规定，涉案房屋不允许出租，即使在闲置时确需要出租的，应当由同级的机关事务管理部门进行处置和管理，所以本案原告不具备对外出租的主体资格，涉案房屋的性质是不合法的租赁物。因此，原告不是本案的适格主体。同时在双方形成租赁合同的过程中，原告于2012年4月1日与原承租人杜金生签订了一份补充协议，该补充协议明确了经原告同意，杜金生将其承租的部分房屋面积转租给被告，因此被告使用的房屋来源应当是通过转租，从杜金生手中获得，为此，被告支付了26万元的转让费。综上，能够证明本案原告不适格，同时租赁合同因自始无效所以不存在解除的问题。2、原告与原承租人存在恶意串通，不仅与被告签订的租赁合同存在两个版本，且原告已经向被告承诺相关条件而帮助原承租人通过转租谋取不正当利益，在涉案房屋没有任何装潢装修的情况下，被告白白的支付了26万元转让费，而原告在合同中承诺的酌情给被告另行安排两间办公室及允许被告在空地上新建房屋的口头承诺都没有兑现。正是由于原告的失信，在被告使用过程中多次提出上述事宜未得到解决，被告才拒付了与转让费相同金额的26万元。目前因被告未达到租赁使用的合同目的，所以已经撤出该房屋，该房屋目前被案外人占有使用，因该房屋位于原告的管理范围之内，原告对目前的情形是一清二楚的，因此原告要求被告交付房屋不存在客观实际的履行条件。综上，被告既无法交付房屋，也不应另行支付费用，请求法院驳回原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：2011年11月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁协议》一份，约定，甲方房屋坐落于解放××号，位于电教楼一层，建筑面积400平方米，乙方对甲方的房屋已做了充分了解，愿意承租该房屋。另：待甲方电教楼新房源产生后，甲方根据当时情况，酌情再安排两间办公房给甲方使用，具体事宜到时再议。租赁期限自2012年11月26日至2022年12月25日止。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，要求乙方支付当年度租金总额20%的违约金并赔偿损失：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房�结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金、水费、电费等累计达2个月；5、利用承租房屋进行违法活动；6、故意损坏承租房屋的。甲乙双方商定，年租金为15万元整，租金按年预付，本合同签订时乙方向甲方支付第一年租金15万元整，以后每年租金于11月26日前一次性预付。租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前3个月书面通知甲方，并支付剩余期间应交租金的20%违约金后，方可解除合同。租赁期满后，本合同即终止。鉴于乙方在承租转让时投资120余万元（付转让费26万元，装潢费约100万元）的情况下，如乙方愿意继续租赁，应考虑优先承租。协议还约定了其他事项。
2017年6月9日，原告向被告送达房租催缴通知单，要求被告交清所欠房屋租金26万元，被告委托人王永峰在通知单背面书写：产生26万元的原因，我租房�时因党校收回房子，补偿房东21万元损失和北京5万元加盟费，李校长让我先拿付，后期在其他方面补偿我，让我在楼前盖房子，和二楼给我两间房子，均没兑现。我的损失一直得不到补偿，所以在房租方面出现26万元的欠账，我认为不欠党校的钱。2017年12月22日，原告又向被告送达房租缴费通知单，王永峰在通知单下方书写：我已把26万元替党校交对方，我不欠房钱。2018年4月27日向被告邮寄律师函。
被告提交原告与案外人杜金生签订的《房屋租赁合同》复印件，合同约定原告将坐落在解放××号（电教楼一层），面积480平方米的房屋租给杜金生使用，租赁期限为自2010年12月25日至2022年12月24日。被告提交原告与杜金生签订的《杜金生承租党校房屋补充协议》复印件，协议约定，经原告同意，杜金生将部分房屋面积转租给徐州森磊农产品发展有限公司，转租时间为2012年4月25日至2022年12月24日，转租面积以原合同面积减现隔离门面房面积（建筑面积：480-80=400平方米）。被告提交2012年11月26日其与原告签订的《房屋租赁协议》复印件一份，其中没有“另：待甲方电教楼新房源产生后，甲方根据当时情况，酌情再安排两间办公房给甲方使用，具体事宜到时再议”的约定，租赁期限为自2012年11月26日至2027年12月26日，其他条款与原告提交的《房屋租赁协议》内容一致。原告对该三份合同真实性予以认可，称原告原本是通过杜金生转租涉案房屋，但是后来经过协商，改为原告与被告直接签订房屋租赁协议；因为杜金生承租的期限到2022年，考虑到收回房屋时统一收回，与被告签订的第一份房屋租赁协议约定租赁期限到2027年12月26日超过期限，所以重新签订了合同，即原告提交的房屋�赁协议。
2012年8月8日被告通过工商银行向杜金生代理人杜春华的账户转账26万元。
原、被告双方均认可2017年之前的租金被告欠付26万元。2017年房租系案外人李峰支付，现涉案房屋由李峰使用。
被告称与原告签订房屋租赁协议时双方口头约定原告在空地上加盖房子给被告使用，协议中也约定另行安排两间办公室供被告使用，因原告未履行该约定，故双方产生矛盾，被告称已搬出涉案房屋，但未提供向原告交付房屋的相关证据。
2018年4月26日原告委托律师向被告邮寄《律师函》一份，通知被告双方房屋租赁合同解除。
本院认为：一、原告与被告签订的《房屋租赁协议》是否有效。原告与被告�自提交了一份房屋租赁协议，两份协议内容有两处不同。根据原告的解释，因双方在被告提交的房屋租赁协议中对于租赁期限的约定超过了原告与杜金生关于租赁期限的约定，所以重新签订了房屋租赁协议，即原告提交的房屋租赁协议，且被告认可该份合同的真实性；再结合原告提交的为原件，被告提交的为复印件，故原告对于签订两份协议原因的解释可信度更强，原告所提交的房屋租赁协议应为双方最终达成的协议，系双方真实意思表示。被告提出按照2013年7月印发的关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知及2017年12月5日实施的党政机关办公用房管理办法的规定，涉案房屋不允许出租，原告不具备对外出租的主体资格，本院认为涉案房屋租赁协议于2011年签订，系在上述两份文件实施之前，故该协议应为有效协议，双方均应按该协议的约定履行各自�务。
二、原告是否有权要求解除《房屋租赁协议》，被告是否应向原告交付涉案房屋。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被告租赁原告所有的房屋，未按合同约定及时支付租金，构成违约，故原告有权要求解除合同，并要求被告向原告交付房屋。被告辩称已向原告交付房屋，但被告未提供相关交接房屋的证据，故本院对被告的辩解意见不予支持，被告应将涉案房屋交还给原告。
三、被告是否应向原告支付拖欠的租金。
被告称原告未履行约定在空地上加盖房子及另行安排两间办公室供被告使用，故双方产生矛盾，被告搬出涉案房屋。但《房屋租赁协议》中并未明确被告支付的26万元系加盖房子及另行安排办公室的对价，且被告支付的26万元系向杜金生支付，而并非向原告支付，故被告不能以此作为理由拒付租金。原、被告双方均认可2017年以前的房租被告尚欠付原告26万元，故该26万元被告应向原告支付。对于2017年以后的租金，原告于2018年4月26日向被告邮寄《律师函》一份，通知被告双方房屋租赁合同解除，故合同解除之前的房屋租金被告均应向原告支付。被告称其租赁的房屋已交还给原告，但被告并未提供证据证明其已履行了向原告返还房屋的交付行为，故被告的该辩解意见不能成立。2017年度的房屋租金由房屋现在的实际使用人李峰交纳，原告予以认可，但并不能等同于原告将房屋已出租给李峰。2018年1月1日至2018年4月26日期间的房屋租金，按照年租金15万元计算为5万元，被告应向原告支付。对于自2018年4月26日合同解除之日至被告将房屋交还给原告期间，被告应按照房屋租金的标准向原告交纳房屋占用使用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告中国共产党徐州市委员会党校与被告徐州森磊农产品发展有限公司之间签订的《房屋租赁协议》于2018年4月26日解除；
二、被告徐州森磊农产品发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国共产党徐州市委员会党校交付坐落于解放南路169号中国共产党徐州市委员会党校内电教一楼400平方米的房屋；
三、被告徐州森磊农产品发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原�中国共产党徐州市委员会党校支付房屋租金31万元；并按照《房屋租赁协议》约定的房屋租金向原告中国共产党徐州市委员会党校支付房屋占用使用费（按照年租金15万元自2018年4月27日起计算至被告交还房屋止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26550元，减半收取为13275元，由被告徐州森磊农产品发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 孙新红
二〇一八年七月二十四日
书记员 张 伟