四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1703民初3037号原告：中国银行股份有限公司达州分行，住所地：达州市达川区通达西路1号。法定代表人：叶晓荣，该分行行长。委托诉讼代理人：袁军，男，1971年7月20日出生，汉族，系该分行职工。被告：刘军，男，1979年10月26日出生，汉族，住四川省渠县，现住达州市达川区。被告：达州市大昌实业有限责任公司，住所地：达州市西外新区阳平路99号。法定代表人：向荣，该公司负责人。委托诉讼代理人：廖玉平，男，1966年5月9日出生，汉族，系该公司职工。被告：达县融信实业有限公司，住所地：达州市达川区华蜀南路365号。法定代表人：向虹，该公司负责人。委托诉讼代理人：文敏，女，1976年9月9日出生，汉族，系该公司职工。原告中国银行股份有限公司达州分行（以下简称中国银行达州分行）与被告刘军、达州市大昌实业有限责任公司（以下简称大昌实业公司）、达县融信实业有限公司（以下简称融信实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告中国银行达州分行的委托诉讼代理人袁军、被告刘军、被告大昌实业公司的委托诉讼代理人廖玉平、被告融信实业公司的委托诉讼代理人文敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的编号为2013年住消字2984号的《中国银行股份有限公司达州分行个人一手住房贷款合同》予以解除，贷款全部提前到期；二、判令被告刘军依法偿还下欠原告借款本金314636.96元及利息、罚息；三、原告依法对被告提供的抵押物在处置变现后所得价款享有优先受偿权；四、被告大昌实业公司、融信实业公司应履行担保责任，代借款人偿还所欠原告贷款本息及诉讼费用；五、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2013年7月4日，原告与被告刘军签订了《中国银行达州分行个人一手住房贷款合同》，被告向原告借款33万元用于按揭购买达川区x小区x号住房，建筑面积120.83平方米，贷款期限240个月，从2014年1月2日至2034年1月2日止，按月还本付息。原告和被告在合同中还约定被告将所购房屋抵押给原告用于担保贷款清偿，并在达川区房屋管理局办理了预抵押登记手续。2012年12月28日，大昌实业公司、融信实业公司与贷款人签订了《中国银行达州分行房屋按揭贷款业务合作协议》，双方约定在借款人所购住房产权证和贷款他项权证未办理收妥之前，大昌实业公司、融信实业公司对借款人所欠贷款人本息承担连带保证担保责任。由于被告刘军未按合同约定按期每月偿付借款本息，现已累计逾期11期。经原告多次催收，被告拒不偿付到期贷款本息。被告刘军辩称：借款情况属实，利息计算方式我看不懂。我现在没有钱偿还，只有把房子卖了再还钱。被告大昌实业公司辩称：案件事实属实，借款到我们账户上，具体还款情况我们不清楚。房子我们卖给刘军在住，借款是购房人和银行之间的问题，希望判决由借款人偿还，不要求我们承担保证责任。被告融信实业公司辩称：情况属实，我们没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月4日，原告中国银行达州分行（贷款人）与被告刘军（借款人）、被告大昌实业公司、融信实业公司（保证人）签订了2013年住消字2984号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同主要条款约定：被告刘军向原告贷款330000元用于支付购买位于达川区x小区x号房屋的购房款，贷款期限240个月，自贷款人实际放款日起算；贷款利率按浮动利率方式，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.73125‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率；罚息：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为约定贷款利率水平上加收50%；贷款人在同意借款人贷款申请后，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户；贷款偿还方式为按月等额本息还款，还款日为每月的2日；同时约定被告刘军以贷款所购房屋向原告提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后5日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后60日内办理正式抵押登记，被告大昌实业公司、融信实业公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布贷款本息全部或部分提前到期。合同还对担保范围、争议解决等条款进行了约定。合同上有原被告的签字盖章。合同签订后，原告中国银行达州分行与被告刘军于2013年7月5日到达川区（原达县）房屋管理局办理了预抵押登记。2014年1月2日，原告向被告刘军发放借款330000元，直接付至被告大昌实业公司在原告单位开立的118513674308帐户。借款后，被告刘军按期偿还借款本息至2015年11月，2015年12月偿还部分本金后开始逾期。截止2016年11月2日，被告刘军仍下欠原告未到期本金、拖欠本金共314636.96元，拖欠本金的罚息436.17元，应收利息15974.75元，应收利息的罚息678.58元。庭审中，被告刘军对原告陈述的欠未到期本金、拖欠本金共314636.96元，拖欠本金的罚息436.17元，应收利息15974.75元，应收利息的罚息678.58元的情况均表示无异议。同时查明：一、2012年12月28日，中国银行达州分行（甲方）与大昌实业公司、融信实业公司（乙方）签订了《中国银行房屋按揭贷款业务合作协议》（编号：2012-019），该合作协议主要条款约定：合作范围为“罗浮·南山美庐”二期项目6-7、12-13、15-20号楼住房部分；乙方股东大会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证，购房人取得所购房屋的房屋产权证并以其所购房屋为甲方贷款设定抵押担保、甲方取得抵押登记证明文件正本之日起，乙方的保证责任解除；本协议签署之日，住房贷款按贷款总额的3%存入保证金；乙方承担保证责任的范围包括甲方与购房人签订的《借款合同》项下购房人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等；在乙方相应的连带责任解除前，如果贷款连续逾期达3个月或累计逾期6期的，甲方有权直接划扣乙方根据本协议存入的保证金；有权宣布贷款全部提前到期，要求乙方立即支付购房人应付未付的包括未到期贷款在内的全部贷款本息、违约金等款项；甲方处置购房人所购房屋时，由乙方以不低于购房人应付未付款项的价格购买该所购房屋。回购款项首先用于偿还借款人所欠甲方的贷款本息及相关费用。二、被告刘军贷款所购房屋至今未办理房屋产权证。上述事实，有原告中国银行达州分行与被告的陈述、2013年住消字2984号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中国银行达州分行房屋按揭贷款业务合作协议》（编号：2012-019）、借款借据、贷款已还款明细清单等证据证实。本院认为，1、原告与被告刘军签订的编号为2013年住消字2984号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同上有双方当事人的签名盖章，形式要件具备，合同成立；合同内容系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性、禁止性规定，合同内容合法有效；原、被告之间的借贷关系成立并受法律保护。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告依约履行了出借义务，被告刘军应当按照《个人一手住房贷款合同》的约定按期偿还本金和利息，现被告未按合同约定按期偿还本息，已构成违约。原告中国银行股份有限公司达州分行按照合同约定主张权利，要求解除合同并宣布贷款本息全部提前到期，理由充分，故原告要求解除借款合同并要求被告刘军依法偿还下欠原告借款本金314636.96元及利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。2、预购商品房上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告中国银行股份有限公司达州分行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。而且，根据《物权法》第187条的规定，不动产不办理抵押登记，抵押权未设立。由于“预告登记”并不等同于“物权登记”，故银行只有办理了抵押权登记后，才可对该房屋享有优先受偿权。因此，原告有关对被告提供的抵押物在处置变现后所得价款享有优先受偿权的诉请，因与相关法律法规的规定不符，本院不予支持。3、原告与被告达州市大昌实业有限公司、达县融信实业有限责任公司签订的《中国银行房屋按揭贷款业务合作协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。因被告刘军违反贷款合同约定逾期未偿还借款本息，原告按照贷款合同约定要求贷款本息全部提前到期，被告达州市大昌实业有限公司、达县融信实业有限责任公司应按照《中国银行房屋按揭贷款业务合作协议》中的约定，在原告取得涉案住房的房屋他项权利证前，对刘军应向原告支付的《借款合同》项下购房人全部债务、因购房人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用提前承担保证责任。故被告大昌实业公司的辩称理由不成立，原告要求被告达州市大昌实业有限公司、达县融信实业有限责任公司履行担保责任，代借款人偿还所欠原告贷款本息及本案诉讼费用的诉讼请求，本院予以支持。被告大昌实业公司、融信实业公司代借款人偿还所欠原告贷款本息后，依法可向被告刘军进行追偿。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告与被告刘军签订的编号为2013年住消字2984号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、被告刘军于本判决发生法律效力之日起三十日内偿还下欠原告中国银行股份有限公司达州分行借款本金314636.96元及利息、罚息（利息、罚息从2015年11月3日起按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定进行计算至所有欠款本金全部清偿完毕时止）；三、被告达州市大昌实业有限公司、达县融信实业有限责任公司对本判决第二项款项承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司达州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3010元，由被告刘军负担，被告达州市大昌实业有限公司、达县融信实业有限责任公司承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  徐忠贵二〇一六年十二月五日书记员  江河丽