江苏省泰州市姜堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰姜民初字第1290号
原告：张正网，男，1982年4月11日生，汉族。
委托代理人：高正兴，上海申求实律师事务所律师。
被告：周德旺，男，1974年2月13日生，汉族。
委托代理人：于菲，江苏律园律师事务所律师。
原告张正网与被告周德旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月6日立案受理。依法由代理审判员符爱梅适用简易程序于2013年10月16日、10月29日、11月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序于2013年12月17日、2014年1月27日、3月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人高正兴、被告周德旺及其委托代理人于菲到庭参加诉讼，原告张正网三次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年7月22日签订《租赁协议》，由被告将蒋垛镇镇南原编织厂内所有的房屋及土地租给原告使用，租期为八年。协议约定：自2012年7月30日至2014年7月30日止二年为租期第一阶段；自2014年7月30日至2020年7月30日止6年为租期第二阶段，租期共为八年。若一方违约，则要赔偿对方经济损失100000元。协议签订后，原告于2012年7月24日交付了2012年7月30日至2013年7月30日的租金38000元。但协议签订后，被告尚有部分房屋未交付给原告。请求判令被告完全履行租赁协议，赔付原告经济损失100000元，并承担本案诉讼费用。审理中，原告得知被告系无权转租，变更诉讼请求为请求法院判令：一、原、被告签订的租赁协议无效；二、被告归还原告一年租金38000元；三、被告赔偿原告损失80000元，并支付违约金100000元。
被告辩称：被告已经将与泰州市姜堰区蒋垛镇人民政府（以下简称蒋垛镇政府）签订的租赁协议给原告查看过，房屋也已完全交付给了原告。虽被告与蒋垛镇政府的租赁协议上约定不得转租，但蒋垛镇政府对被告的转租行为知晓且未在六个月内提出异议，应视为其默认被告的转租行为。被告并无违约行为。原告既然主张转租协议无效，且原告并无经济损失，其主张要求被告支付违约金及赔偿损失的诉讼请求亦无依据，即使转租合同无效，原告对实际占用的房屋也应支付相应费用，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原、被告于2012年7月22日签订《租赁协议》一份，协议约定：由被告将蒋垛镇镇南原编织厂内所有的房屋及土地租给原告使用，租期为八年。自2012年7月30日至2014年7月30日止二年为租期第一阶段；自2014年7月30日至2020年7月30日止6年为租期第二阶段，租期共为八年。若一方违约，则赔偿对方经济损失100000元。协议见证人为高瞻、刘某。协议签订后，原告于2012年7月24日交付了第一年即从2012年7月30日至2013年7月30日的租金38000元。第二年租金原告尚未给付。
另查明：1、被告周德旺于2013年8月1日向本院起诉要求原告张正网支付房租38000元，并承担违约金100000元，后其于2013年9月2日向本院申请撤回起诉，本院于同日裁定准予撤诉。
2、案涉房屋系被告周德旺向蒋垛镇政府租赁所得，租赁期限为2006年1月1日至2020年12月31日，双方在协议中约定周德旺不得将该房屋转租。被告周德旺将案涉房屋转租给原告张正网时，蒋垛镇政府并不知情，至2013年11月才知晓，该政府认为按协议约定周德旺不得转租。
3、2013年11月13日，蒋垛镇政府向本院起诉要求周德旺支付欠缴的租金92500元，后又向本院申请撤诉，本院于2013年12月5日裁定准予撤诉。
4、原、被告签订租赁协议后，被告由于与案外人刘秋荣存在纠纷，故尚有“技质科、整包车间”两间房屋未交付给原告使用。
以上事实有原、被告之间的租赁协议、收条、被告与蒋垛镇政府签订的协议书、补充协议书、（2013）泰姜顾民初字第0594号民事裁定书、本院制作的现场勘验笔录、询问笔录、现场照片、证人证言、当事人陈述等在卷佐证。
本案争议焦点：1、原、被告签订的租赁协议的效力；2、原告要求被告返还租金及赔偿损失、支付违约金等有无事实和法律依据。
关于争议焦点1，本院认为，承租人转租房屋应当经出租人同意。本案中，被告周德旺与蒋垛镇政府的租赁协议中明确约定周德旺不得将该房屋转租给第三人，被告辩称蒋垛镇政府明知其转租行为但未在六个月内提出异议应视为其同意转租，但根据本院询问笔录，蒋垛镇政府对被告周德旺将涉案房屋转租给原告的行为并不知情，其知晓后亦明确表示不同意转租，故对被告该辩称意见本院不予采纳，原、被告之间的转租协议因未取得原出租人蒋垛镇政府的同意，应为无效。
关于争议焦点2，本院认为：关于被告应否返还原告租金，因原、被告房屋租赁合同无效，可以参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告辩称由于原告实际占用了房屋应当给付相应的费用符合法律规定。但由于被告尚有部分房屋未交付给原告使用，故被告应当返还原告支付的该部分房屋的租金，根据被告已经交付房屋与未交付房屋的比例，参照合同约定的租金标准，本院酌定被告应当返还原告7000元；关于被告应否支付原告违约金，由于原、被告之间的租赁合同无效，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求无法律依据，本院不予支持；关于被告应否赔偿原告损失，依法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，原告为证明其损失提交上海匡信自动化设备有限公司于2013年1月10日与南通丰力机床制造有限公司签订的买卖合同一份及原告于2012年10月25日与吴金龙签订的房屋租赁合同一份，但该两份证据不足以证明原告因合同无效所受到的损失，因此，对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告周德旺于本判决生效后十日内返还原告张正网支付的租金7000元；原告张正网同时返还被告周德旺除技质科、整包车间以外其他已交付的房屋及土地。
二、驳回原告的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4710元，由原告负担4000元，被告负担710元（原告同意其预交的案件受理费中剩余部分710元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4710元（户名：泰州市财政局，开户行：农行，账号：20×××88）。
审 判 长 张树春
代理审判员 符爱梅
人民陪审员 杨雨荣
二〇一四年三月四日
书 记 员 梁 侃
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。