浙江省松阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1124民初743号
原告：叶美兰，女，1969年10月8日出生，汉族，居民，住。
委托代理人：刘林敏，系叶美兰丈夫，男，1969年2月6日出生，汉族，居民，住。
原告：李小军，男，1973年12月11日出生，汉族，农民，住。
原告：杨珺燕，女，1973年10月30日出生，汉族，农民，住。
上述两原告的委托代理人：杨天利，系杨珺燕父亲及李小军岳父，男，1948年12月14日出生，汉族，农民，住。
被告：许金飞，男，1974年3月1日出生，汉族，居民，住。
委托代理人：张韶峰，上海福一律师事务所律师。
原告李小军、杨珺燕、叶美兰与被告许金飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理，依法适用普通程序进行审理，在审理过程中，被告提出管辖权异议，经本院及丽水市中级人民法院审查认为异议不成立，驳回了被告的申请，并于2016年7月14日对本案公开开庭进行了审理。原告叶美兰及其委托代理人刘林敏，原告李小军、杨珺燕的委托代理人杨天利，被告许金飞的委托代理人张韶峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李小军、杨珺燕、叶美兰起诉称：2007年4月12日，原告李小军与被告许金飞签订《房屋租赁协议》，租用被告坐落于长松路115号房屋开设宾馆，协议约定了房屋租赁期限、房租支付方式及违约条款等内容。同时原告还租赁了相邻的113号房屋一并进行装修，打通了房屋楼梯位置隔墙，并封闭了113号房屋原有对外通道，将整个宾馆出入口都设在被告房屋。2011年8月6日，原告在征得被告口头同意后将宾馆转让给案外人吴根花。但未就被告提出的增加房租协商一致。同年11月中旬被告剪断了宾馆电源并进行锁门管理，致使宾馆无法经营，吴根花撤离了被告房屋，但相关设施仍留在原处。而被告已经收取了原告交纳至2012年4月14日止的房租。经过2012年6月21日（2012）丽松民初字157号一审判决及2012年10月20日（2012）浙丽民终字第214号终审判决认定房屋租赁协议尚未解除，判决原告支付被告违约金45000元。同时（2012）丽松商初字第59号判决原告与吴根花的转让合同无效，扣除吴根花经营4个月的房租后，原告返还其转让费379365元及利息损失，并赔偿其装修损失7050元。2012年10月23日原告叶美兰因113号房东连立新要求缴纳了被告锁门后的水费363.8元。在（2012）丽松民初字157号案件审理过程中，被告就对宾馆内部空间和设施进行了改造，并多次向原告提出搬迁或交纳房租的要求。最终判决生效后，原告要求被告对宾馆设施和房屋状况确认无误后履行租赁协议，但遭被告拒绝，要求通过法律途径解决。随后，被告就将宾馆另租他人。在2013年11月6日，原告提起诉讼，要求解除合同并赔偿宾馆残值，随后与连立新达成和解，并对该案进行撤诉。现原告诉求：1、解除原、被告之间的房屋租赁协议；2、被告支付原告违约金500000元；3、被告退还原告租赁押金、未用房租、代缴水费和宾馆设备、装修残值共计356860.4元；4、由被告承担本案评估费、诉讼费。
被告许金飞答辩称：1、李小军目前下落不明，我们要求对变更诉讼请求和起诉状中李小军的指纹是否一致；2、对原告起诉的主体有异议。合同主体是原告李小军，即使原告之间有合伙关系，根据合同相对性原则，本案的适格主体只能是李小军；3、原告诉称要求确定时间对宾馆设施进行确认遭到被告拒绝与事实不符，被告多次要求原告对房屋情况进行确认，承认合同则继续履行，不承认合同则搬走物品；4、我方有书面反诉状将提交法院，要求原告赔偿相应损失。5、原告诉求的损失不合理，存在的物品由原告自行取回，鉴定报告不能作为证据采信，鉴定程序不符合法律规定，对吴根花的物品没有体现，对于其主张的违约金也不予认可。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、（2012）丽松民初字157号判决书、（2012）浙丽民终字第214号判决书、（2012）丽松商初字第59号判决书和裁定书，待证原、被告主体资格，被告违约事实及原告损失依据；2、《房屋租赁协议》二份，待证原、被告房屋租赁情况；3、松泰宾馆设备清单，待证被告违约事实及损失依据；4、照片四张，待证被告对房屋改造事实；5、水费发票和连立新证明，待证叶美兰交纳许金飞宾馆水费事实；6、连立新房租收条，待证原告损失依据；7、原告叶美兰与被告许金飞的通知、回复及快递回单，待证原告立场及原告要求对宾馆设施进行确认后履行合同被告不响应的事实。被告许金飞质证认为：对证据1、2真实性没有异议，但对待证事实有异议。对证据7中被告的四份通知无异议，认为反而可以证明被告的主张，对原告的其余证据均有异议。
被告许金飞向本院提交如下证据：1、上述原告提供的证据7中许金飞的四份通知，待证被告许金飞的立场及原告对被告提出的方案未采取措施；2、（2014）丽松民初字17号案件撤诉申请和和解协议，待证原告自认不主张任何权利。原告李小军、杨珺燕、叶美兰质证认为，（2012）丽松民初字157号判决书生效前的三份通知都形同废纸，判决书生效后，被告已经对房屋进行了内部改造，丧失经营宾馆功能的情况下，无理要求原告缴纳房租，对其待证事项也不认可。证据2和解和撤诉是针对连立新的，并不能待证被告所说情况。
另，原告向本院申请调取了松泰宾馆《特种行业许可证》所附的平面图，待证宾馆布局情况，认为可以为宾馆残值评估提供依据。被告对此质证认为真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据反映的是宾馆审批的时候的情况，而且上面的经营的业主还是叶伟清。同时，应原告申请，本院委托丽水经济资产评估有限公司对位于长松路115号的原松泰宾馆装修和设备残值进行了评估鉴定，并出具评估报告及评估报告的补充说明。原告方质证对上述报告没有异议。被告方质证认为评估报告不合法，结论不准确，不应作为证据采纳，首先评估时间在本案正式立案之前，不应发生法律效力，其次该鉴定没有体现涉案宾馆的设施、装修变动，案外人吴根花已经对宾馆状态进行过变更，鉴定报告没有考虑这个因素，再次鉴定报告内容不明确，有多少房间不明确，同时对鉴定的时间点的选取有异议，按照前面一个时间点进行评估是不合适的，请求考虑程序和实体方面的瑕疵，另行委托鉴定。
本院对原、被告提交的证据作综合认证如下：对原告李小军、杨珺燕、叶美兰提供的：证据1、2，被告方对其真实性无异议，本院予以确认作为本案证据使用；证据3松泰宾馆设备清单，系被告在（2014）丽松民初字第17号案件审理过程中签字确认的材料，本院亦予以确认作为本案证据使用；证据4照片，被告方提出异议，本院难以对拍照时间、地点进行确认，故不予采纳；证据5水费及连立新的证明，结合（2014）丽松民初字第17号案件中连立新的陈述，本院对其真实性予以确认；证据6连立新房租收条与本案关联性不大，本院不予采纳。原告提供的证据7及被告提供的证据1部分材料重合，本院对其真实性均予以认可，但对该证据关联性及所要待证的内容，应结合全案情况予以综合评定。对被告所举证的撤诉申请和和解协议，在撤诉笔录中原告明确“对被告许金飞另行起诉”，故被告主张的待证事项，本院不予认可。对原告方申请调取的松泰宾馆《特种行业许可证》所附的平面图，其所反映的宾馆结构是2007年时的情况，证明效力应结合其他证据予以认定；本院委托鉴定的丽水经济资产评估有限公司出具的评估报告，被告方不予认可，但并未提供相应鉴定结论异议的证据，故对被告方的质证意见及重新鉴定的申请，本院不予采纳。
综上，本院结合原、被告陈述，认定事实如下：2007年4月12日，被告许金飞（甲方）与原告李小军（乙方）签订座落在松阳县西屏镇长松路115号房屋的《房屋租赁协议》，协议约定了房屋租赁期限为十年、房租基数每年为42000元，前三年不变，第四年至第五年每年递增5%，第六年至第十年每年递增8%，付款方式为每年4月1日前付清年租金。其中第五条写明“乙方租期满，现有装修及其他设施、物品（包括门面广告）不得拆除，归出租方所有（除冰箱、空调、彩电、电脑、电话、床、棉织品、饮水机、台灯、地灯和可移动的家具等可以搬走）”，第十三条写明“在租赁期间内，甲、乙双方如有一方擅自违反本协议，违约方须赔偿另一方违约金伍拾万元整，双方协商认可的例外。”协议签订后，原告李小军、杨珺燕夫妇与案外人叶伟清合伙在原告出租的房屋上经营“松阳县松泰宾馆”（因宾馆规模需要，由叶伟清另行向许金飞相邻房东连立新租赁113号房屋一并用于开设宾馆使用，工商营业执照登记经营者：叶伟清，组成形式：个人经营）。2009年3月，案外人叶伟清经各方同意将其份额转让给原告叶美兰经营，同时变更营业执照经营者为叶美兰。2011年8月份，在转让未得被告书面确认情况下，原告将宾馆转让给吴根花经营。同年11月中旬，被告回松阳与原告杨珺燕、叶美兰及受让人吴根花协商重新确定房价未果。事后，被告即以剪断租赁房屋电源和锁掉房屋大门等形式对案外人吴根花经营松泰宾馆进行干涉。并提出要收回房屋，要求第三人吴根花搬离租赁屋。同年12月底，吴根花撤离了被告的房屋，但相关宾馆设施仍留存在原租赁屋内。2012年3月26日，被告许金飞起诉要求原告支付违约金50万元，并修复租赁方一层到五层的楼梯位置的隔离墙或赔偿损失，本院于2012年6月21日判决认为赁租合同尚未解除，判令原告支付被告违约金45000元，驳回了被告的其他诉讼请求。后被告不服提起上诉，经丽水市中级人民法院于2012年10月15日做出（2012）浙丽民终字第214号判决书驳回上诉，维持原判。2012年11月23日，本院做出（2012）丽松商初字第59号民事判决书认定吴根花与叶美兰、杨珺燕订立的松泰宾馆转让协议无效；叶美兰、杨珺燕、李小军返还吴根花转让费379365元及赔偿利息损失，并赔偿装修损失7050元。2014年1月6日，叶美兰、杨珺燕、李小军起诉许金飞、连立新要求解除合同并赔偿宾馆残值，随后与连立新达成和解，并对该案进行撤诉。2015年1月6日，叶美兰、杨珺燕、李小军向本院提交诉讼材料并附带鉴定申请一份，要求对案涉宾馆的设备及装修残值进行鉴定，因本案需要鉴定故当时做预登记处理，并向被告许金飞邮寄送达诉状副本等材料，并告知其原告申请对宾馆设备装修残值进行鉴定，请其参与评估并提供楼房钥匙予以配合。丽水经济资产评估有限公司在经过现场查勘后，于2016年3月26日出具评估报告一份，随后于2016年5月12日出具补充说明“原告叶美兰、杨珺燕、李小军认为装修房间数量为15个且大厅、门面进行了装修，结合电器家具价值，其2015年7月20日评估值为73598元，2011年12月30日评估值为319904元；被告许金飞认为装修房间数量为12个，结合电器家具价值，其2015年7月20日评估值为65317元，2011年12月30日评估值为273596元。”结合2007年5月28日松泰宾馆《特种行业许可证》所附的平面图以及被告本人出具的“松泰宾馆设备清单”上面空调、电视、床、电话机等物品均在15个及15个以上，本院认定装修房间数量应为15个。同时，被告出具的“松泰宾馆设备清单”上载明被告利用了“格力空调11台、海信电视25寸11台、空气能热水系统1套……”另查明，被告许金飞己收取原告交纳至2012年4月14日止的房租以及租房押金20000元。同时原告缴纳了开户在连立新名下的锁门期间松泰宾馆水费363.8元。现上述租赁房屋由被告许金飞管理，一楼店面出租给商户经营，二楼以上部分房间改为公寓对外出租，并且利用了部分原松泰宾馆的设施物品。
本院认为：本案系杨珺燕、叶美兰与李小军共同租赁原告房屋已有生效裁判文书进行认定，故对被告许金飞提出的主体问题，本院不予认可。被告还提出要求对变更诉讼请求和起诉状中李小军的指纹是否一致进行鉴定，截止宣判传票发出前一日（2016年9月6日），本院尚未收到被告的书面鉴定申请，同时本院已向原告李小军的代理人确认了变更诉讼请求和起诉状中的内容，故对被告的上述抗辩，本院亦不予采信。对于《房屋租赁协议》双方都同意解除，本院予以确认。合同解除后，原告已付的租房押金20000元应由被告许金飞予以退还。对于原告诉求的装修及设备残值，根据双方合同约定：现有装修及其他设施、物品不得拆除，归出租方所有（相关设备和可移动的家具可以由承租方搬走），被告当庭也表示对于被告使用的物品可以按照实际使用时的剩余价值折价给原告，没有使用的由原告拿回去，故本院根据松泰宾馆设备清单上所列物品清单及评估报告上物品净值确定被告应折价支付原告48000元，对于原告主张的其他残值损失根据双方合同约定及使用现状，本院不予支持，但该损失应作为被告违约行为所导致的损害后果，并在认定被告的违约责任中予以考虑。同理，原告缴纳到2012年4月14日止的房租以及代缴的水费因生效判决确定当时合同尚未解除，故原告主张返还上述款项的请求本院不予支持，但考虑到原告实际无法经营宾馆的现状，上述钱款亦作为原告的实际损失在被告的违约行为中一并评判。被告许金飞单方对宾馆进行锁门断电，并在双方诉讼期间对宾馆进行了改造装修，造成宾馆实际无法经营，被告的行为违反了合同义务，导致合同无法继续履行，结合生效裁判文书对原告方违约行为的认定，双方均存在过错，被告应对原告的损失承担相应责任。对于违约金承担，虽然双方房屋租赁协议中约定有一方违约情况下应赔偿给另一方50万元违约金的具体数额，但该约定数额过高，在被告提出异议和请求调整的情况下应依法予以调整，综合考虑宾馆装修残值和设备的评估价格，结合本案合同履行情况及被告使用原告设备情况、当事人的过错程度，兼顾公平及诚实信用原则本院酌情确定为24万元。综上，原告合理的诉求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除2007年4月12日原告李小军与被告许金飞签订的《房屋租赁合同》；
二、被告许金飞支付原告李小军、杨珺燕、叶美兰违约金人民币240000元；
三、被告许金飞返还原告李小军、杨珺燕、叶美兰租房押金20000元；
四、被告许金飞支付原告李小军、杨珺燕、叶美兰宾馆设备价款48000元；
上述款项限本判决生效后十日内付清；
五、驳回原告李小军、杨珺燕、叶美兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23236元，评估费6400元，由原告李小军、杨珺燕、叶美兰负担8000元，被告许金飞负担21636元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 詹霄宁
人民陪审员 李海水
人民陪审员 姜晓东
二〇一六年九月三十日
书 记 员 徐晨阳