浙江省宁波市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）浙甬行初字第125号
原告宁波新潮制衣有限公司，住所地宁波市鄞州区瞻岐镇南一村。
法定代表人周月潮，总经理。
委托代理人杨培尔（特别授权代理），浙江红邦律师事务所律师。
委托代理人顾宁广（特别授权代理），浙江红邦律师事务所律师。
被告宁波市江东区人民政府，住所地宁波市江东区彩虹北路58号。
法定代表人孙黎明，区长。
委托代理人蔡泉明，浙江同舟律师事务所律师。
委托代理人毛朝挺，宁波市江东区房屋征收管理办公室工作人员。
原告宁波新潮制衣有限公司不服被告宁波市江东区人民政府于2015年3月11日作出的东征补（2015）17号《房屋征收补偿决定书》的行政行为，于2015年6月12日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后向被告发送了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，分别于2015年7月23日、11月25日公开开庭对本案进行了审理。原告的委托代理杨培尔、顾宁广，被告的委托代理人毛朝挺、蔡泉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年3月11日，被告对原告作出东征补（2015）第17号房屋征收补偿决定，该决定载明，2014年8月20日，因中山东路综合整治工程项目建设的需要，被告作出东政房征决（2014）第3号《关于中山东路综合整治工程项目的房屋征收决定书》，并于同年8月21日予以公告，决定对该项目范围内相关国有土地上的房屋实施征收。该次征收的房屋征收部门为宁波市江东区房屋征收管理办公室（以下简称江东区征收办），征收实施单位为宁波市江东区房屋拆迁事务所。房地产价格评估机构为经多数投票决定的宁波市甬海房地产估价有限公司（以下简称甬海公司）。被征收办公用房评估比准价格为每平方米11996元（含房屋、土地价格），签约期限为2014年9月16日至同年12月15日，共90天。原告位于江东区中山东路468号〈1-1〉〈2-1〉-〈2-5〉〈2-7〉-〈2-10〉〈2-28〉房屋被列入征收范围，该房屋登记建筑面积215.38平方米，登记用途办公，系钢混二等（减）结构，房屋地段等级一级。经甬海公司评估，江东区征收办在征收范围内公示了初步评估结果。甬海公司作出ZD20140175号《宁波市房屋征收非住宅用房价格评估分户报告》（以下简称《分户报告》），评定讼争被征收房屋的价值为3014569元，其中装修评估金额135100元。江东区征收办向原告送达了《分户报告》。2015年1月23日，经江东区征收办委托的宁波市房屋征收评估专家委员会鉴定，维持了甬海公司的评估结果。
因原告与江东区征收办在涉案项目确定的签约期限内达不成补偿协议，江东区征收办于2015年2月5日报请被告作出房屋征收补偿决定。2015年2月12日，被告向原告送达了东征补（2015）7号《宁波市江东区人民政府房屋征收补偿决定方案》，原告在规定期限内未提交书面意见，也未选择补偿方式。被告认为，为保证中山东路综合整治工程项目的顺利进行，维护公共利益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第十七条第一款第（一）项、第（二）项、第（三）项，第二十六条，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《省征补条例》）第三十三条第一款、第二款，《宁波市市区国有土地房屋征收补偿若干规定》（以下简称《若干规定》）和《中山东路综合整治工程项目国有土地上房屋征收补偿方案》的相关规定，被告作出房屋征收补偿决定如下：一、对登记在原告名下坐落在江东区中山东路468号〈1-1〉〈2-1〉-〈2-5〉〈2-7〉-〈2-10〉〈2-28〉房屋实施征收补偿，按照《中山东路综合整治工程项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定给予货币补偿。二、根据甬海公司对被征收房屋的评估和《中山东路综合整治工程项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，原告应得的货币补偿金额为（一）被征收房屋价值为3014569元；（二）货币补偿增加20%的补偿资金602914元；（三）一次性经济补偿150728元。上述三项合计货币补偿资金3768211元，全部存储于宁波市江东区房屋拆迁事务所开户银行（平安银行宁波分行）。三、限原告于收到涉案《房屋征收补偿决定书》之日起5日内与江东区征收办办理房屋征收补偿安置与移交手续，并腾空搬迁被征收房屋。逾期不搬迁、腾空被征收房屋并办理相关手续的，根据《征补条例》第二十八条第一款的规定，被告将依法申请人民法院强制执行。
原告起诉称，原告在2004年通过参加宁波市鄞州区人民法院拍卖取得原鄞县水产养殖公司所有坐落在宁波市中山东路468号（原大河路384号、388号、394号）的房屋及土地使用权，并在2004年办理了房屋变更登记，领取了甬房权证江东字第××号《房屋所有权证》，证载建筑面积215.38平方米。用途错误登记为办公，且遗漏了建筑面积中的公摊部分。被诉房屋征收补偿决定根据错误的房屋登记，按照办公用房给予讼争被征收房屋补偿，损害了原告的权益。请求法院撤销被诉房屋征收补偿决定，判令被告重新作出房屋征收补偿决定，对讼争被征收房屋按照商业用房及核增公摊面积后予以补偿。
原告在法定举证期限内向本院提交，并在庭审中出示了下列证据：
1.甬东百自字第1049号《房屋所有权证》、天诚拍字（2004）第17-2、3号《拍卖成交确认书》及《拍卖成交凭证》，（2003）甬鄞执字第1762--
2号《民事裁定书》，用以证明原告参加宁波市鄞州区人民法院拍卖取得讼争房屋及土地使用权的事实；
2.甬国用（2005）第14462号《国有土地使用证》、甬房权证江东字第××、200430213号《房屋所有权证》，用以证明讼争土地使用权用途为商业，讼争被征收房屋证载面积共计288.29平方米的事实；
3.《宁波市城乡建设规划局建筑许可证》、市计建（1986）59号《关于下达一九八六年拆翻建项目建设计划的通知》、中国人民银行浙江省分行的批复、宁规地（1987）28号《国家建设调拨土地批准通知书》、《协议书》、《建筑安装工程承包合同》，用以证明讼争被征收房屋用途商业的事实。
被告答辩称：被告根据江东区征收办的申请，经调查，论证征收补偿方案，征求被征收人意见及社会稳定风险评估，于2014年8月20日作出涉案房屋征收决定。涉案房屋征收决定作出后，依法选定了评估机构。评估机构评定了讼争被征收房屋的价值，专家鉴定委员会维持了评估结果。江东区征收办与原告在搬迁期限内因讼争房屋的用途达不成补偿协议，江东区征收办报请被告对原告被征收房屋作出补偿决定。原告在规定期限内未回复被告送达的补偿决定方案，被告根据讼争房屋的登记情况，依据评估机构出具的评估报告，作出的被诉房屋征收补偿决定，适用法律、法规正确，符合法定程序，请求法院予以维持。
被告在举证期限内向本院提交，并于庭审中出示了以下证据和依据：
1.《宁波市市区国有土地上房屋征收申请表》、《关于中山路（机场路至世纪大道）综合整治工程项目符合国民经济和社会发展规划的证明（一般性项目）》、《关于中山路（机场路至世纪大道）综合整治工程项目符合城乡规划（专项规划）的证明》及附图、《关于中山路（机场路至世纪大道）综合整治工程项目符合土地利用总体规划的证明》，《进账单》、《关于同意提供住宅用房证明》、《关于同意调整宁丰Ⅲ
--3#地块安置房项目建议书的复函》、《关于宁丰Ⅲ--
3#地块安置房工程建设项目用地的预审意见》、安置用房的建设用地规划许可、《关于同意提供商业用房证明》、《关于同意提供办公用房证明》，调查登记《通告》及通告证明、《中山东路综合整治工程房屋征收项目调查登记结果公示》及公示张贴照片、证明，《关于召开中山东路综合整治工程项目国有土地上房屋征收补偿方案论证会议的通知》及召开论证会照片、《中山东路综合整治项目国有土地上房屋征收补偿方案论证结论书》、《关于征求中山东路综合整治工程项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）意见的公告》及附件、张贴照片、公告证明、《中山东路综合整治工程项目征求意见表》、《关于公布中山东路综合整治工程项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见情况的通告》及通告证明，《关于召开中山东路综合整治工程项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估会议的通知》及照片、《中山东路综合整治工程国有土地上房屋征收项目社会稳定风险评估报告》，《关于中山东路综合整治工程征收范围内未经登记建筑认定的会议纪要》、《关于中山东路综合整治工程项目国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑认定的公告》及公告证明、张贴照片，《关于房屋征收暂定办理有关手续的通知》及向市发展改革委员会、市住房和城乡建设委员会、市国土资源局、市规划局等单位送达的送达回证、《关于中山东路综合整治工程项目房屋征收暂停办理有关手续的告知书》及证明、张贴照片，东政房征决（2014）第3号《房屋征收决定书》及相应的公告证明、2014年8月21日《宁波日报》刊载版面，用以证明涉案房屋征收决定合法的事实；
2.《关于自行协商选定房屋征收评估机构的通告》及张贴照片、证明、宁波市住房和城乡建设委员会《关于公布2014年度房屋征收评估机构名录的通知》、《关于投票选定房屋征收评估机构的通告》及张贴照片、证明，（2014）浙甬天证经字第1408号《公证书》、《关于房屋征收评估机构确定的公告》及公告证明、张贴照片，用以证明合法选定评估机构甬海公司的事实；
3.《中山东路综合整治工程房屋征收项目签约搬迁期限公告》及张贴照片、公告证明，用以证明公告签约搬迁期限的事实；
4.《中山东路综合整治工程房屋征收项目房屋评估比准价格公告》及张贴照片、证明；
5.《中山东路综合整治工程项目被征收房屋分户初步评估结果公示（第十二批）》及张贴照片、证明，编号ZD20140175《宁波市房屋征收非住宅用房价格评估分户报告》及留置送达的《送达回证》、《技术鉴定申请表》、编号（2014）128号《技术鉴定意见书》，用以证明讼争被征收房屋价值评定及评定结果经鉴定后被维持的事实；
6.甬房权证江东字第××号《房屋所有权证》、甬国用（2005）第14462号《国有土地使用证》，个体工商户登记情况，用以证明讼争被征收房屋权属情况及实际经营情况的事实；
7.《中山东路综合整治工程项目房屋征收与补偿协商记录》、《关于中山东路468号宁波新潮制衣有限公司房屋征收补偿决定的申请报告》、东征补（2015）7号《宁波市江东区人民政府房屋征收补偿决定方案》及送达回证，东征补（2015）17号《宁波市江东区人民政府房屋征收补偿决定书》及送达回证、公告照片证明，用以证明江东区征收办与原告协商不成向被告报请作出被诉房屋征收补偿决定、被告作出被诉房屋征收补偿决定符合规定的事实；
8.依据：《征补条例》、《省征补条例》、《若干规定》。
本院依法调取了以下证据：1.鄞价认（2003）第2-052号《关于房地产价格评估报告书》、（2003）甬鄞执字第1762-2号《民事裁定书》、《自用非住宅拆迁协议》及《非住宅房屋拆迁补偿协议附件》、《宁波天诚拍卖有限公司拍卖公告》、《宁波天诚拍卖有限公司拍卖须知》、《拍卖标的清单》；2.《宁波市城镇公有房屋所有权登记申请书》、《宁波市房产预售（购）合同》、发票及工作联系单；3.《宁波市存量房转让、房屋所有权登记申请表》、（2003）甬鄞执字第1762号《协助执行通知书》、《拍卖成交确认书》、《房地产转让合同》、《房屋建筑面积计算表》及契证存根，用以说明讼争被征收房屋的性质及用途。
经举证、质证，本院对证据确认如下：除认为不能证明讼争被征收房屋用途商业外，被告对原告提交的证据不持其他异议。经审核，本院认为，被告对原告举证证据的异议性质属于被诉房屋征收补偿决定合法性的异议，将在理由部分予以阐明，本院对原告提交证据的真实性、合法性予以确认。原告认为被告举证证据1、证据2、证据3、证据6中将讼争被征收房屋用途认定为办公错误；证据4未确定土地用途商业、房屋用途办公的被征收房屋的评估比准价；证据5中的评估报告没有送达原告，且专家评估鉴定委员会没有听取原告的意见；证据7不能证明江东区征收办与原告协商的事实。本院认为，原告对被告举证证据1、证据2、证据3、证据6的异议性质属于被诉房屋征收补偿决定合法性的异议，本院将在理由说明部分予以分析；对证据4的异议符合涉案房屋征收项目评估比准价的内容；专家评估鉴定委员会对讼争被征收房屋评估报告的鉴定，符合《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，对证据5、证据7的其他异议，与事实不符，本院不予采纳。对本院调取的证据，双方当事人对真实性、合法性无异议，原告认为鄞价认（2003）第2-052号《关于房地产价格评估报告书》、（2003）甬鄞执字第1762-2号《民事裁定书》、《自用非住宅拆迁协议》及《非住宅房屋拆迁补偿协议附件》、《宁波天诚拍卖有限公司拍卖公告》、《拍卖成交确认书》等可以说明讼争被征收房屋用途为商业。被告认为《宁波市城镇公有房屋所有权登记申请书》、《宁波市房产预售（购）合同》、发票及《宁波市存量房转让、房屋所有权登记申请表》可以证明讼争房屋用途是办公的事实。
经审理查明，因中山东路综合整治工程项目建设的需要，被告经审核发改、规划、国土等部门出具的涉案建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、征收补偿费用落实文件后，经公布、征求社会公众对涉案项目房屋征收补偿意见、社会稳定风险评估后，于2014年8月20日作出东政房征决（2014）3号《房屋征收决定书》，决定对该项目范围内相关国有土地上的房屋实施征收，并于次日在征收范围内和在《宁波日报》上发布公告。涉案项目的房屋征收部门为江东区征收办，搬迁（签约）期限为90天。2014年9月1日，江东区征收办发布《中山东路综合整治工程房屋征收项目签约搬迁期限公告》，公告的搬迁期限为90天，起止日期为2014年9月16日至2014年12月15日。讼争被征收房屋处于征收范围内，证载房屋用途办公，面积215.38平方米；证载土地用途为商业用途，面积为48.05平方米。2014年8月21日，江东区征收办在征收范围内发布关于自行协商选定涉案房屋征收项目评估机构的公告。在被征收人未能协商选定评估机构的情况下，江东区征收办于次月2日在征收范围内发布《关于投票选定房屋征收评估机构的通告》。2014年9月10日，浙江省宁波市天一公证处出具的（2014）浙甬天证经字第1408号《公证书》认定，密封完好的涉案房屋征收项目评估机构选定箱开启后，内有选票427张，其中甬海公司得票378张，宁波荣业房地产估价有限公司得票17张，另有其他公司得票、弃权废票32张。江东区征收办根据投票结果，发布《关于房屋征收评估机构确定的公告》，并在征收范围张贴，告知被征收人涉案项目的评估机构为甬海公司。甬海公司经测算出具了《中山东路综合整治工程项目比准价格评估报告》。2014年9月15日，江东区征收办公告了涉案被征收房屋项目的评估比准价，其中未确定土地用途商业、房屋用途办公类房地产的评估比准价。甬海公司对讼争被征收房屋出具初步评估结果后，江东区征收办于2014年11月24日将初步评估结果在征收范围内进行公示。同年12月2日，江东区征收办向原告送达了讼争被征收房屋分户估价报告，讼争被征收房屋的评估价值为3014569元。经江东区征收办申请，宁波市房屋征收评估专家委员会于2015年1月23日出具编号（2014）128号技术鉴定意见，维持了甬海公司对讼争被征收房屋作出的分户估价结果。
因原告与江东区征收办在涉案项目征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，江东区征收办于2015年2月5日报请被告作出房屋征收补偿决定。2015年2月5日，被告对原告作出东征补（2015）7号《房屋征收补偿决定方案》，并于同年同月12日送达原告，其中要求原告在收到之日起十五日向被告书面提出意见并选择补偿方式，逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。2015年3月11日，被告在未收到原告书面意见及选择补偿方式下作出被诉房屋征收补偿决定，并于同日在征收范围内予以公告。同年3月25日，被告向原告留置送达了东征补（2015）第17号《房屋征收补偿决定书》。
另查明，1987年6月3日，原宁波市城乡建设规划局作出宁规地（1987）28号《国家建设调拨土地批准通知书》，其中载明土地坐落大河路东段2号楼，用途商店、住宅；同年10月23日，核准了中国人民银行宁波市分行建筑许可，许可其在江东大河路建造住宅、商店，建筑面积2710平方米。同年8月17日，宁波市东城房屋开发有限公司与浙江省东阳郭宅建筑工程公司就“人行代建房”签订建筑安装工程承包合同，约定的工程名称为“商店住宅楼”。1987年，原鄞县水产养殖公司与宁波市东城房屋开发有限公司签订《宁波市房产预售（购）合同》，原鄞县水产养殖公司预购宁波市东城房屋开发有限公司位于大河路东段、面积300平方米的房屋，约定的房屋用途为底层商场、二楼办公。1993年6月20日，原鄞县水产养殖公司申请了房屋登记，并申领了房屋所有权证，申请时填写的房屋用途为办公，房屋所有权证证载面积381.86平方米，未记载用途。2000年4月16日，因中山东路（江厦桥
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彩虹北路）工程项目建设，上述381.86平方米建筑中的93.32平方米被拆迁，宁波市市政公用局与原鄞县水产养殖公司于2000年4月16日签订的《自用非住宅拆迁协议》及《非住宅房屋拆迁补偿协议附件》约定的上述房屋用途为营业用房。2004年，原鄞县水产养殖公司未履行发生法律效力的（2003）甬鄞民初字第343号民事判决确定的义务，宁波市鄞州区人民法院委托宁波天诚拍卖有限公司拍卖了原鄞县水产养殖公司所有的拆迁后剩余面积288.54平方米的涉案房屋，拍卖中，宁波市鄞州区价格认证中心出具的鄞价认（2003）第2-052号《价格鉴定结论书》载明“本标的为一、二沿街营业用房”；宁波天诚拍卖有限公司出具的拍卖成交确认书及拍卖标的清单均记载“宁波市中山东路468号（原大河路384、368、394号）原鄞县水产养殖公司房地产中一、二层营业用房和国有土地使用权”。2004年8月，原告申领了讼争被征收房屋的《房屋所有权证》（证载房屋中1间位于底楼）及甬房权证江东字第××号《房屋所有权证》（证载面积72.91平方米，设计用途商业）。
本院认为，1987年，原宁波市城乡规划建设局核准讼争被征收房屋所属建筑的建筑许可证及审批讼争房屋的调拨土地意见中，许可的建筑用途是建造住宅、商店。原鄞县水产养殖公司与宁波市市政公用局就讼争被征收房屋所属建筑中的部分房屋签订的《自用非住宅拆迁协议》及其《附件》中，确定的房屋用途不是办公，而是营业用房。宁波市鄞州区人民法院拍卖讼争被征收房屋所属的建筑时，以营业用房评定拍卖价格。讼争被征收房屋中1间底层房屋证载用途办公，与甬房权证江东字第××号《房屋所有权证》证载的底层房屋用途商业亦明显不同。《省征补条例》第三十条规定的“被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定”，以被征收房屋登记用途和规划等批准的房屋用途及登记权属来源等基础材料反映的用途相一致为前提。讼争被征收房屋的证载用途与规划批准用途及权属来源的用途不一致，被告又未提供证据证明讼争被征收房屋的规划批准用途及权属来源反映的用途发生过变化，其仅根据记载的用途，而未全面审核相关材料就确定讼争被征收房屋的用途为办公，并作出的被诉房屋征收补偿决定证据不足，事实不清，依法应当予以撤销。原告要求撤销被诉房屋征收补偿决定的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：
一、撤销被告宁波市江东区人民政府于2015年3月11日对原告宁波新潮制衣有限公司作出的东征补（2015）第17号房屋征收补偿决定；
二、责令被告宁波市江东区人民政府于本判决生效之日起60日内重新对原告宁波新潮制衣有限公司位于宁波市江东区中山东路468号〈1-1〉〈2-1〉-〈2-5〉〈2-7〉-〈2-10〉〈2-28〉的房屋作出征收补偿决定。
案件受理费50元，由被告宁波市江东区人民政府负担。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省高级人民法院。在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费50元至浙江省高级人民法院（开户行：农行杭州市西湖支行；户名：浙江省财政厅非税收入结算分户；帐号：19000101040006575401001。汇款时应同时注明一审案件案号）。在上诉期限届满之日起7日内仍不预交并且未在上诉时依法申请司法救助的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 俞朝凤
代理审判员 陈 凯
人民陪审员 刘曼红
二〇一五年十二月九日
代书 记员 王 静
附本案适用的法律、法规及规范性文件：
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
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