湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初3285号原告：邓钦。委托诉讼代理人：翟叶叶（特别授权）。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：吴泉澳。委托诉讼代理人：李润奇。原告邓钦诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月25日受理后，依法适用简易程序，于2018年8月22日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人翟叶叶，被告大汉置业公司的委托诉讼代理人吴泉澳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓钦向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金20000元及已交付房款万分之一的违约金21695.67元(算至2018年7月18日(563天)，其余算至达到交房条件之日止)，共计41695.67元;2、由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城·电信智能小区团购购房，签署了《认购书》，交付定金及诚意金，约定交房时间为2016年3月31日，后被告提出需将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，中国电信股份有限公司怀化分公司代表购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定：原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日。且被告免收购房户二年物业管理费。如被告在2016年12月31日未能如期交房，除按与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户20000元。原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其位于大汉龙城电信智能小区3幢2702号房屋以总价款385305元出售给原告。《商品房买卖合同》第11条约定，被告应当于2016年12月31日前将约定的商品房交付原告使用。第12条约定，被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付违约金。被告至今未向原告交商品房，被告的行为已构成违约，故向法院提起诉讼，请求依法判决。被告大汉置业公司辩称，1、《商品房买卖合同》第六条第一款约定，原告应当在交房之前将房屋维修资金缴清。该约定是双方当事人的真实意思表示，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。根据《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部第165号令）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期缴纳房屋专项维修资金，无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清专项维修资金前，被告有权延期交房，不应向原告支付逾期交房违约金。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告大汉置业公司（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，甲方代表购房业主，保证团购业主不少于700户。团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米。于2016年3月31日前竣工验收合格并交房。合同签订后，因客观因素导致不能按期交房，2015年7月28日，双方再次签订《商品房团购补充协议书》约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。被告免收原告二年物业管理费用。被告在2016年12月31日还未交房，除按原告与被签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿原告20000元。原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中的第3幢18层1083号住宅一套，建筑面积为126.82平方米，单价为每平方米3038.20元，总金额为385305元。被告应在2016年12月31日前，将竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》的商品房交付给原告。被告未按合同约定交付商品房的，逾期超过60日，被告按每日万分之三向原告支付已交房款的违约金。同时《补充协议》约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。合同签订后，原告缴清了购房款，但未缴纳房屋专项维修资金。但被告至今未按合同约定交付该商品房，现原告认为被告的行为已构成违约，要求被告承担违约责任而发生纠纷。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论和陈述，本院确认，有下列证据予以证实：1、原告提供的身份证复印件及被告的营业执照复印件，证明原、被告主体资格适格这一事实；2、原告提供《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》。证实大汉龙城·电信智能小区系湖南省电信怀化分公司与被告订购的团购房。后经双方协商交房时间变更为2016年12月31日，被告免收原告二年物业管理费，不能按期交房向原告另行补偿2万元这一事实；3、原告提供《商品房买卖合同》、《补充协议》，证实原告向被告购买大汉·智能小区第3幢18层1803号住宅一套。逾期交房的按已交房款的日万分之三承担违约金这一事实；4、原告提供销售不动产统一发票、收款收据各一张，证明原告已向被告交付购房款的这一事实；庭审笔录一份，证实本案其他事实。本院认为，工会作为公司的内设机构，虽然没有对外代表公司签订民事合同的主体资格，根据《劳动法》的规定，工会具有代表和维护劳动者的合法权益的职能。其工会与被告签订的《商品房团购协议》及《团购补充协议》，系工会代表一方人数众多的中国电信怀化分公司员工与被告签订总的合同，该总合同只是对该团购形式、房屋数量、价格及电信员工获得购房优惠待遇等进行约定，该行为既有利于电信员工，也有利于被告销售房屋，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。双方均应按照合同约定全面履行。原告与被告签订了《商品房买卖合同》，并按合同约定，交付全部购房款项，享受了团购协议约定的优惠政策。故原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效。原告有权根据协议向被告主张权利。被告未按合同约定的期限交付房屋，违反了合同约定，原告请求被告支付20000元的逾期交房补偿金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定被告应于2016年12月31日交付房屋，房屋交付的条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，但被告一直未取得四家单位共同验收合格依据，被告构成违约，应承担逾期交房的违约责任。但原告请求被告按照购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，直至被告实际交房之日止，对此，本院予以支持。故逾期交房违约金的起算时间为2017年1月1日起至2018年7月18日止，共计563天。被告应当支付违约金41692元{385305元×0.0001/天×563天＋20000＝41692元}。2018年7月19日起按每日38.53元标准计算违约金，直至交房之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告邓钦逾期交房补偿金、违约金41692元。并从2018年7月19日起，按38.53元/天的标准继续向原告邓钦支付逾期交房违约金，直至被告怀化市大汉置业有限公司交房之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费842元，减半收取421元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  杨志勇二〇一八年八月二十二日代理书记员  杨沙沙附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。