沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈铁西民二初字第877号
原告张春强，男，1970年10月28日出生，回族，户籍地辽宁省抚顺市顺城区宁远街****号楼*单元***室。
被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人应建仁，系该公司董事长。
委托代理人胡帅，男，1989年4月8日出生，汉族，住址浙江省永康市西城街道山下村金泉路**号。
委托代理人赵庆波，系辽宁仲达律师事务所律师。
原告张春强诉被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张春强及被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司的委托代理人胡帅、赵庆波到庭参加诉讼。
原告张春强诉称，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告应在2012年3月31日前将符合条件的商品房交付给原告，但被告没有如期履行交付房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，原告要求被告支付逾期交付房屋的经济损失18930元，并返还2013年度采暖费人民币1654元，望贵院依法支持原告诉请以维护原告的合法权益。
被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司辩称，双方2010年已经签订预定书，2011年3月19日签订了景星花园交款确认单，双方重新签订的买卖合同，不同意承担原告诉求的违约金，原告诉求的数额计算及实施依据均不属实。第一，双方合同中约定的交付标准与诉状陈述不符，第二，交房时间我公司已经通过挂号信的方式通知了原告，从合同约定的期限看存在逾期，逾期交付是因不可抗力及政府行为导致。该事实在本案已经形成的判决案例中已经明确确认。因此，我方是在不断扭转不可抗力及行政行为造成我方不利局面情况下交付了商品房。不应认定我方属于逾期交房并承担违约责任。关于原告主张的水没通的问题，水管道施工已经双方验收完毕，外面进行施工的行为是管道维修行为，是因为管道保温出现问题造成了管道局部冻裂，因此进行的维修。
经审理查明，原、被告于2011年3月18日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的座落于沈阳市铁西区景星北街“景星花园”园区商品房一套。合同第八条约定被告应当在2012年3月31日将单体水、电、暖通验收合格的商品房交付给原告使用，合同中对于逾期交房的违约金如何计算没有约定。合同第八条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，即由于行政部门采取的行政措施，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，根据实际情况办理入住手续，合同继续履行。2013年5月9日，原告向沈阳国际纺织服装城物业管理有限公司交纳了2013年度的物业费及预收的电费、煤气费和2012年11月25日至2013年3月31日的采暖费。
另查明，2009年9月25日，公安部、住房和城乡建设部联合下发了公通字（2009）46号令，进行关于印发《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》的通知。该《暂行规定》中第二条规定“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级”。被告开发的沈阳市铁西区景星北街18号景星花园住宅小区原外墙保温材料采用的燃烧性能为B1级的防火材料，符合当时的设计审核要求。2011年3月14日，公安部消防局下发《关于进一步明确民用建筑外墙保温材料消防监督管理有关要求的通知》，规定民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。2011年7月22日，被告根据该文件规定，临时变更设计施工方案，建筑外墙保温材料采用燃烧性能为A级的材料，并与沈阳鸿墙防火节能科技有限公司签订了景星花园外墙保温工程施工合同，合同中约定对本案诉争园区的外墙保温按照A级防火材料的标准，进行重新施工。2011年8月11日和18日，沈阳市建设工程质量监督站和沈阳市建委因被告使用A级防火材料不节能、不保温并出现外墙砂浆情况，分别对被告下发工程质量整改通知单、责令停止违法行为通知书，要求被告立即停工整改。2011年10月17日，沈阳市铁西区公安消防大队向被告出具了公安行政处罚决定书，因为被告擅自降低施工标准，采用B1级外墙保温材料，对被告作出罚款决定。至此，就是否使用A级防火材料进行施工的问题，由于上述政策上的矛盾，被告多次协调无果后于冬季进入停工状态。2012年8月7日，沈阳市政府办公厅下发了沈政办发（2012）69号文件，规定要求外墙保温材料的燃烧性能不得低于B1级，根据该文件，被告于2012年8月30日最后进行了设计变更，恢复到原有的施工内容，对本案诉争工程继续进行施工。综上，本案诉争工程在2011年7月22日至2012年8月30日一直处于持续的停工、整改、处罚的过程。外墙保温材料的变更对本案诉争工程工期的影响共计13个月零8天。沈阳市建都工程建设监理有限公司出具了情况说明，证明本案诉争园区实际施工过程中出现的停工、变更设计方案、整改等情况属实。本案诉争园区现已全部竣工并实际交付买受人使用。
再查明，2011年7月27日，被告向全体业主作出了《行政规定外保温材料变更可能延期交房的通知》，并于2011年8月4日通过中国邮政大宗邮件的方式向原告邮寄了该通知。2012年11月20日，被告以打电话的形式通知原告可以交付房屋，2012年12月5日，被告通过中国邮政邮件的方式向原告邮寄了交房通知。
又查明，被告将房屋交付给原告时向原告出具了水费代缴单，被告已经向沈阳市自来水营业公司进行了水费代缴。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的商品房买卖合同及物业费管理费收据、电梯费收据，辽宁省建设工程施工图设计文件审查报告、沈阳国际纺织服装城项目管理联系函、《景星花园外墙保温工程施工合同》、《可能延期交房的通知》、《工程质量整改通知书》、《责令停止违法行为通知书》、《关于行政规定外保温材料多次变更的通知》、《设计变更联系单》、沈阳市建都工程建设监理有限公司出具的情况说明、沈阳市铁西区公安局消防大队出具的情况说明、中国邮政大宗邮件交寄清单、水费代缴单等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同第八条中约定，被告向原告实际交付房屋的时间，同时约定了由于行政部门采取的行政措施导致出卖人逾期交房，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。合同第九条并约定了如果被告违约逾期交付房屋，根据实际情况办理入住手续，继续履行合同。合同签订后，双方即应按照合同约定条款履行义务，本案被告就诉争园区的防火材料已经审核通过，并按设计施工。施工过程中，遇到行政机关政策变化，为了配合这种变化，被告及时调整防火材料的种类和级别、进行设计变更，但各部门行政机关对防火材料的节能、保温性能及防火性能作出不同要求，导致被告不得不多次变更外墙防火材料，并进而影响工期长达13个月之久，已经超出了被告向原告逾期交房的时间，符合合同第八条中关于行政政策调整导致逾期交房的条件。且工期延误后，被告30日内及时向原告履行通知义务，符合免责条款，应免除被告逾期交房的违约责任，原告主张被告承担逾期交房的违约责任，并支付违约金，本院不予支持。
关于原告主张被告返还采暖费1654元的问题，因为被告向原告交付的房屋已经竣工验收合格，并预缴了自来水费，房屋在交付的时候是具备合同约定水通的条件的，原告在被告发出交房通知后，其拒不收房产生的采暖费应由原告自行承担。另采暖费的收费主体非本案被告，被告不承担返还义务，原告主张因为房屋交付不符合条件返还采暖费的诉讼请求，本院不予支持。关于自来水管爆裂导致园区不能正常使用自来水给原告是否造成了实际的经济损失及是否应由被告予以赔偿的问题，原告可另行提起诉讼。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
驳回原告张春强的诉讼请求。
案件受理费315元，由原告张春强自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵雨辉
代理审判员 王小娜
人民陪审员 白 玉
二〇一四年十二月十日
书 记 员 聂 嚣