江苏省南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民初字第195号
原告任群力，1972年2月2日生，汉族。
委托代理人陈博，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人胡宜金，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
被告项美云，1971年11月12日生，汉族。
被告夏玉梅，1967年11月3日生，汉族。
原告任群力诉被告项美云、夏玉梅占有物返还纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理，于2015年3月13日由审判员屠本俊适用简易程序公开开庭进行第一次审理，于2015年7月16日、2015年10月20日、2016年2月19日组成合议庭公开开庭进行第二次、第三次、第四次审理。原告任群力均到庭参加诉讼，被告项美云到庭参加第一次和第二次庭审，被告夏玉梅到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告任群力诉称：原告与案外人戴某于2013年9月30日通过南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）（2012）鼓执字第470号民事裁定书取得六合区XX街道XX路XX号和XX－XX号房屋所有权，办理了房屋所有权证，其中原告占98%份额，戴某占2%份额。2014年9月4日，戴某将其占有的2%份额转让给原告，原告于同日办理了新的房屋所有权证。根据鼓楼法院执行局提供的资料显示，原房主侯某曾与二被告签订一份房屋租赁合同，合同约定二被告承租六合区XX街道XX路XX号门面房，租赁期限自2011年5月10日起至2012年5月10日止。然而二被告至今不能提供租赁合同原件，提供的合同复印件亦有涂改，将租赁期限更改为至2016年5月10日止，同时二被告又强行占用六合区XX街道XX路XX－XX号房屋，原告多次要求二被告搬离房屋无果。请求判令：1.二被告立即迁出六合区XX街道XX路XX号和XX－XX号房屋；2.二被告支付2013年10月1日至2015年1月31日期间的房屋使用费为333328元及逾期付款利息19998元，并支付自2015年2月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费（XX号房屋按83000元／年计算，XX－XX号房屋按175000元／年计算）和逾期付款利息（按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。
被告项美云、夏玉梅辩称：1.涉案房屋的原所有权人侯某对被告项美云有债务未清偿，因此将房屋出租给被告项美云，双方签订有租赁合同，租赁期限截止2016年5月10日止，租金34万元已一次性付清。被告项美云承租房屋后与被告夏玉梅共同经营饭店，二被告占有使用涉案房屋有合法的根据；2.二被告租赁的场地仅限原XX大酒店餐饮部分，其余场地二被告并未占用。
经审理查明：坐落于六合区XX街道XX路XX号（面积为95.79平方米）和XX－XX号（面积为742.31平方米）房屋的原所有权人系案外人侯某。2011年，侯某因与他人有经济纠纷，涉案房屋先后被鼓楼法院及本院查封。原告与案外人戴某于2013年9月30日通过鼓楼法院（2012）鼓执字第470号民事裁定书取得六合区XX街道XX路XX号和XX－XX号房屋所有权，办理了房屋所有权证，其中原告占有98%份额，戴某占有2%份额。2014年9月4日，戴某将其占有的2%份额转让给原告，原告于同日办理了新的房屋所有权证。二被告在法院查封前即占有涉案房屋，被告夏玉梅还以六合区XX街道XX路XX－XX号为注册地址领取了营业执照。原告在取得涉案房屋产权后要求二被告搬离，二被告以其与侯某曾签有租赁合同为由拒绝搬离，原告遂诉讼来院。诉讼过程中，本院依法对涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋为上下楼两层，一楼为XX号，二楼为XX－XX号，一楼悬挂有被告夏玉梅的营业执照，二楼分为餐饮和客房两部分；餐饮和客房之间没有隔断，一楼楼梯直通二楼餐饮部分，未见其他上楼通道可直通客房；一楼和二楼均未对外营业。
另查明，二被告提供的租赁合同显示，租赁场地为六合区XX街道XX路XX号XX大酒店餐饮部分（XX苑门面房），租赁期限自2011年5月10日起至2016年5月10日止。原告申请对该份租赁合同进行鉴定，经南京师范大学司法鉴定中心鉴定认为：租赁合同中第一行“夏玉梅”签名、“××”字迹、“（XX苑门面房）”字迹、落款处“项美云”签名、“夏玉梅”签名字迹为书写形成原件，其他手写体字迹为复印形成，检材中印刷字迹为复印形成。鉴定费8640元。之后，原告又申请对涉案房屋的租金标准进行评估，因二被告拒不配合勘验现场，致评估不成。鉴定费2000元。为证明涉案房屋租金标准，原告提供了南京天居房产经纪有限公司（以下简称天居公司）出具的情况说明，天居公司认为：XX号房屋租金标准为2011年70000元、2012年73500元、2013年77000元、2014年81000元、2015年83000元，XX－XX号房屋租金标准为2011年150000元、2012年157500元、2013年165000元、2014年173000元、2015年175000元。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的鼓楼法院（2012）鼓执字第470号民事裁定书、房屋租赁合同（复印件）、鼓楼法院（2011）鼓商初字第636号民事裁定书和协助执行通知书、本院（2011）六民初字第929号民事裁定书和协助执行通知书、鉴定意见书、退案说明、工商信息查询单各一份、房屋所有权证、土地使用权证、鉴定费发票、天居公司出具的情况说明各二份，二被告提供的房屋租赁合同一份，本院的工作笔录、勘验笔录及照片予以证实，本院予以确认。
本院认为：公民的财产所有权受法律保护，非法侵占他人财产的，权利人有权请求返还原物。原告系涉案房屋的合法所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。涉案房屋原系侯某所有，二被告凭借与原产权人侯某之间的租赁合同占有涉案房屋，但至今未能提供合同原件，不能证明其占有涉案房屋有合法根据，应承担举证不能后果，原告要求二被告迁出涉案房屋符合法律规定，本院予以支持。
关于房屋使用费。原告提供了天居公司出具的情况说明，证明涉案房屋的使用费标准，被告提出抗辩，在原告申请评估后又拒不配合勘验现场，致评估不成，被告应承担不利后果，本院对原告提供的天居公司出具的情况说明予以认定。根据天居公司出具的情况说明，2013年10月1日至2013年12月31日期间的房屋使用费为60500元［（77000＋165000）÷12个月×3个月］，2014年度为254000元（81000元＋173000元），2015年度为258000元（83000元＋175000元），合计为572500元。2014年9月4日前，涉案房屋由原告与戴某按份共有，因此在此之前的房屋使用费原告仅能按已所有的份额予以主张，即该段时间内的房屋使用费应扣除戴某所享有的份额4592元（60500元×2%＋254000元÷365天×243天×2%）。被告辩称实际使用的场地仅限于餐饮部分，不包括一楼和二楼客房部分，从本院现场勘验情况来看，一楼悬挂有被告夏玉梅的营业执照，二楼餐饮和客房之间没有隔断，客房没有单独的上楼通道，由此可见一楼和二楼客房实际也由二被告使用和控制，因此二被告应支付涉案房屋全部面积的房屋使用费。二被告逾期支付房屋使用费，应承担逾期付款利息，以相应时间段应付款金额为基数，标准按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告项美云、夏玉梅于本判决生效之日起三十日内迁出六合区XX街道XX路XX号和XX－XX号房屋；
二、被告项美云、夏玉梅于本判决生效之日起十日内支付2013年10月1日至2015年12月31日期间的房屋使用费为567908元及逾期付款利息（自2014年1月1日起至2014年12月31日止，以59290元为基数；自2015年1月1日起至2015年12月31日止，以309908元为基数；自2016年1月1日起至实际给付之日止，以567908元为基数，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），并支付自2016年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费（XX号房屋按83000元／年计算，XX－XX号房屋按175000元／年计算）；
三、驳回原告任群力超出部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9525元，鉴定费10640元，合计20165元，由原告任群力负担77元，被告项美云、夏玉梅负担20088元（原告任群力已垫付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 屠本俊
代理审判员 张 琼
人民陪审员 秦 勇
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 张煜荻