广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂1202民初387号原告：韦玉笛，女，壮族，1989年7月6日生，户籍住址：广西河池市金城江区。委托诉讼代理人：李雯伊，广西飞度律师事务所律师。被告：广西富邦房地产开发有限公司，住所地为河池市桥卜社区下任二组回建安置区，统一社会信用代码：914512005913195573。法定代表人：曹雪光，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘信仲，该公司职工。委托诉讼代理人：谢明钦，该公司职工。原告韦玉笛与被告广西富邦房地产开发有限公司（以下简称“富邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韦玉笛的委托诉讼代理人李雯伊与被告富邦公司的委托诉讼代理人潘信仲、谢明钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦玉笛向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付原告逾期交房的违约金108740.77元（期间从2016年1月1日至2017年6月6日止，共计521天）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告投资开发位于河池市金城江区的富邦华府第X第5层2单元2—503号住房一套，预测建筑面积共123.72平方米，套内面积100.82平方米，商品房的单价每平米4140.36元，总价款417431元。2、被告应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）、（2）、（3）及第X种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》；（2）建筑工程竣工规划验收合格单；（3）取得物业承接查验备案证明……，双方约定以该商品房竣工验收合格为准。该商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求（详见合同第十条）。3、除不可抗力外，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日应向原告支付已交付房价款万分之5的违约金。合同约定交房日期为2015年12月31日，但交房期限届满，被告未按合同约定及时将符合交房条件的房屋交给原告使用，原告于2017年6月7日领取到被告交付的房屋。被告逾期交房时间共521天（2016年1月1日至2017年2月15日止）。按合同约定，被告应自交付期限届满之次日起向原告支付全部已付房款日万分之五的违约责任。被告应给付原告108740.77元（417431元×0.0005×521天）。综上，被告逾期交房严重损害原告合法权益，因此原告诉至本院，提出如上所请。原告韦玉笛就其诉请提供的证据有：1、原告的居民身份证复印件一份；2、商品房买卖合同一份；3、销售不动产统一发票一份；4、个人购房担保借款合同；5、富邦华府江泰物业服务中心收费票据一份。被告富邦公司辩称，原告的请求事实不清，证据不足，请求驳回原告的诉请。购房款收据时间不一定与原告交付购房款的时间一致，原告应出具购房汇款银行单据，违约金的约定和计算过高，应按实际损失计算违约金。被告富邦公司就其辩解提供的证据有：资产评估报告书复印件一份。经开庭质证，对原告提供的证据，被告对证据1的三性无异议；对证据2的证明内容有异议，认为违约金的计算违反最高院相关规定；对证据3的三性无异议；对证据4认可盖章的，没有盖章的不予认可；对证据5，认为不能证明交房时间，故不予认可。原告对被告提供证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，每层楼的评估不一致，且采光也不一致，与本案无关，不能作为本案的定案依据。本院经审理认定事实如下：2014年9月28日，原告韦玉笛与被告富邦公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于河池市金城江区，建筑面积共123.72平米方，套内建筑面积为100.82平方米，共用部位与共同房屋分摊建筑面积为22.9平方米。该商品房单价每平方米为4140.36元，总价款417431元整。该合同还约定“第十条交付时间和条件出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2、3及第X种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》。2、建筑工程竣工规划验收合格单。3、取得物业承接查验备案证明……6、双方约定以该商品房竣工验收合格为准，且买受人付清房款及相关税费后作为交房条件”、“第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）、（2）和（3）不作累加】（1）逾期在60日之内……自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起2日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5……的违约金，并于该商品房实际交付之日起2日内向买受人支付违约金”。原告于2014年9月29日支付给被告预付购房款127431元；通过向中国农业银行股份有限公司河池花园支行贷款于2014年11月19日支付给被告预付购房款290000元，共计417431元。2017年7月6日，原告与被告领房。另查明，2016年3月19日，经施工、勘察、设计、监理、建设五方单位在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录汇总表》上签章，作出河池市富邦华府住宅小区建设工程质量合格的验收结论；2016年10月31日，河池市住房和城乡建设局出具《建设工程竣工规划验收合格单》，确认富邦华府工程开工日期为2014年1月10日，竣工日期为2016年3月19日。2016年11月14日，河池市住房和城乡建设局出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，备案表内工程竣工验收备案文件目录中包含“商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”，该局于2016年11月14日在备案意见上明确富邦华府工程的竣工验收备案文件已于2016年11月14日收讫，文件齐全。诉讼中，原告主张以其实际收房时间即2017年6月7日作为本案交房时间。以上事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、物业费发票、开庭笔录等证据在卷为证。本院认为，合同当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订，为真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按合同约定遵守履行。被告富邦公司未能按照合同约定的2015年12月31日前交房，已构成违约，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。对逾期时间的计算，按合同约定，应从2016年1月1日起计算，至于逾期的截止时间，2016年11月14日被告向相关行政部门已交齐富邦华府工程的竣工验收备案文件，交房条件成就。在原告未能提供相关证据证实其已积极行使收房权利，出现合同约定的第十三条情形的情况下，逾期交房时间应计算至2016年11月14日止，即被告富邦公司共迟延交房317天。关于违约金如何计算问题，虽然双方在合同中约定按日向原告支付全部已付款万分之5计算，现被告主张该约定计算方式的违约金过高，请求适当减少，而判断违约金是否过高，应将违约金与实际损失和预期利益损失进行比效。原告未就其损失的具体情况进行举证，但其支付房款后最低损失应为资金占用利息损失。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。参照本地经济发展水平，结合被告的违约程度、违约行为对原告造成的损失，本院酌情将日违约金标准定为万分之3，即被告应支付给原告逾期交房违约金为39698元【417431元×0.0003×317天】。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、由被告广西富邦房地产开发有限公司支付给原告韦玉笛逾期交房违约金39698元；二、驳回原告韦玉笛的其他诉讼请求。案件受理费2475元，减半收取1237元（原告已预交），由原告韦玉笛负担785元，由被告广西富邦房地产开发有限公司负担452元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2475元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  莫孟姣二〇一八年四月二十八日书记员  曹敏铃附：本案适用的法律条文。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。