安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0503民初863号 原告：文君民，男，1973年12月生，汉族，安徽东麒市政工程有限公司总经理，住安徽省马鞍山市花山区。 被告：王德利，男，1962年1月生，汉族，马鞍山市新亚宾馆经营者，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：徐刚，安徽华冶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏芬，安徽华冶律师事务所律师。 原告文君民与被告王德利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序,于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告文君民、被告王德利及其诉讼代理人徐刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文君民向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2015年3月11日签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即停止私接居民用电行为，恢复至原来线路，对于因被告私接居民用电行为产生的重大用电隐患保留再诉讼的权利；3.被告支付原告拖欠租金80000元、滞纳金48060元（租金暂自2016年7月1日起计算至12月31日止，如不能按期解除合同则要求租金支付至判决确定解除之日或被告实际返还房屋之日；滞纳金暂自2016年7月1日起计算至12月31日止，后期滞纳金按此标准计算支付至租金实际清偿之日）；4.被告承担违约金3万元及本案诉讼费用，租房押金不予退还。事实和理由：2015年3月11日，被告王德利与原告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于本市花山区新亚商场后700平方米的房屋出租给被告王德利经营新亚宾馆，年租金为16万元；租金支付方式和期限为按年度支付并于每年度首月支付当年的租金，如逾期则每日按月租金的2%支付滞纳金；如逾期10日，原告有权解除合同，同时被告所缴纳房租押金归原告所有；租房期间，被告不得转租或转让，如发现被告有转租或转让事实，原告可以解除合同，解除合同后引起的一切经济损失和纠纷由被告自付，且被告承担违约金3万元，同时租房押金不予退还。合同签订后，双方履行合同至2016年6月30日，被告王德利开始拒付租金，并且私接居民用电，被告的行为产生了重大用电隐患，为此原告曾向其发函、短信，催告其按约定支付房租。但时至今日，被告仍然拒付租金。原告认为被告拒付租金、私接居民用电的行为已构成违约，应当承担违约责任。 王德利辩称，原、被告就案涉房屋存在房屋租赁关系。案涉房屋2016年12月31日前的租金，被告已经全部缴纳，被告不欠原告租金。原告在诉状中陈述被告擅自转租等违约行为不属实。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年3月11日，文君民与王德利签订一份《房屋租赁合同》，与本案有关联的约定有：文君民将位于本市花山区新亚商场后1-4层商业楼面积约700平方米的房屋出租给王德利经营宾馆，租房期为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；合同签订日，王德利向文君民交付20000元作为租房押金，该押金具有违约责任履行担保作用，不具有抵扣租金功能；租房费为一年16万元，王德利于双方签订合同之日一次性付清十二个月房租16万元，房租一年一付，于每年首月一号支付，逾期缴纳房租，逾期一日按月房租的2%缴纳滞纳金，逾期十天，停止供应水电，文君民有权解除合同，收回房屋，因此而引起的一切纠纷由王德利自负，同时房租押金不予退还归文君民所有；合同期内王德利负责内部电线安装、电器使用等安全责任。合同签订后，王德明支付文君民20000元押金。2016年6月30日，王德利支付文君民50000元，文君民出具收条一份，称截止至2016年6月30日，上半年租金已全部结清，其中因经济下行，让王德利上半年房租20000元。2016年11月底，文君民向王德利邮寄一份《催要房租告知书》，通知王德利补交2016年下半年房租，以及停止私接外单位用电，否则将诉至法院。2016年12月31日，王德利转账60000元至文君民银行账户。另，王德明在使用案涉房屋期间私接他处线路。 本院认为，文君民与王德利签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。关于文君民要求解除合同的主张。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。依据双方合同约定，王德利应于每年首月1号支付文君民租金，逾期10天文君民有权解除合同，现王德利逾期支付2016年下半年房屋租金已超过10日，故文君民有权解除合同，对其该主张予以支持。关于文君民要求王德利停止私接他处线路，恢复至原来线路的主张。法律规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，王德利未经文君民同意，私接他处线路，文君民有权要求其恢复原状，故对文君民的该主张予以支持。关于文君民要求王德利支付租金及滞纳金的主张。王德利辩称双方已协商变更租金为每年12万元，其于2016年12月31日支付60000元后已不拖欠租金，但文君民在其出具的收条上仅称让王德利上半年房租20000元，该收条不足以证明双方已协商变更房租为每年12万元，王德利所提供的证人证言虽称双方已协商变更房租，但该证人证言缺乏其他证据佐证，真实性无法认定，故对王德利的辩称不予采纳，王德利仍应按年租金16万元的标准缴纳租金。因王德利已交纳2016年下半年租金60000元，故其尚应支付文君民2016年下半年剩余租金20000元，并按年租金16万元的标准支付自2017年1月起至合同解除之日止的租金，以及自合同解除之日起至案涉房屋返还之日止的房屋占有使用费。王德利逾期支付租金，应按照双方的约定支付滞纳金，但双方约定的滞纳金标准过高，本院调整为按拖欠租金的月利率2%支付滞纳金，故王德利应支付文君民以80000元为本金的自2016年7月1日起按月利率2%计算的至2016年12月31日止的滞纳金，以及以20000元为本金的自2017年1月1日起按月利率2%计算的至该20000元实际支付之日止的滞纳金。双方约定押金具有违约责任履行担保作用，根据该约定可以认定该押金具有留置的性质，现王德利存在违约行为，文君民有权扣留该押金用以抵扣王德利所应承担的上述债务。关于文君民要求王德利支付违约金30000元的主张，无法律和事实依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下: 一、原告文君民与被告王德利于2015年3月11日就位于安徽省马鞍山市花山区新亚商场后1-4层商业楼签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。 二、被告王德利于本判决生效之日停止将位于安徽省马鞍山市花山区新亚商场后1-4层商业楼私接他处线路行为，并恢复至原来线路。 三、被告王德利于本判决生效之日起七日内支付原告文君民租金20000元，以及按年租金16万元标准计算的自2017年1月1日起至位于安徽省马鞍山市花山区新亚商场后1-4层商业楼返还之日止的租金、房屋占有使用费；被告王德利于本判决生效之日起七日内支付原告文君民以80000元为本金的自2016年7月1日起按月利率2%计算的至2016年12月31日止的滞纳金，以及以20000元为本金的自2017年1月1日起按月利率2%计算的至该20000元实际支付之日止的滞纳金。 四、被告王德利支付给原告文君民的押金20000元用以抵扣被告王德利应承担的上述第三项债务。 五、驳回原告文君民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3312元，减半收取计1656元，由被告王德利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  汪惠芳 二〇一七年七月十日 书记员  张 玲 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。