江苏省南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0602民初6083号
原告：陈明，男，1967年8月17日生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：陈亚洁，系原告陈明女儿。
委托诉讼代理人：李琮，上海正源律师事务所律师。
被告:陈朱建,男，1969年7月19日生，汉族，住南通市崇川区。
被告：朱兰英，女，1941年7月4日生，汉族，住南通市崇川区。
被告：陈俊华，女，1963年12月9日生，汉族，住南通市崇川区。
被告：陈丽，女，1965年11月10日生，汉族，住南通市崇川区。
被告：殷某，女，1986年1月10日生，汉族，住南通市崇川区。
被告：顾某，女，2008年2月16日生，汉族，住南通市崇川区。
法定代理人：殷某，系顾某母亲。
六被告共同委托诉讼代理人：廖福荣，江苏紫琅律师事务所律师。
原告陈明与被告陈朱建、朱兰英、陈俊华、陈丽、殷某、顾某分家析产纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈明委托诉讼代理人陈亚洁、李琮，被告陈朱建、朱兰英、陈俊华、陈丽及六被告共同委托诉讼代理人廖福荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈明向本院提出诉讼请求：一、请求对以第一被告名义结算的江景苑3幢1103室建筑面积87.90平方米，车库9.7平方米，总价款238509.42元的房产进行确权，要求确认原告享有四分之一的份额。二、要求第一被告退换原告购买该房款时多交的21400元。诉讼中原告明确第一项诉讼请求为：一、按照被告陈朱建卖房的金额平均分配，原告拿22.5万元。事实和理由：陈汉清和朱兰英生育四个子女陈明、陈朱建、陈俊华、陈丽。1992年陈朱建、陈汉清和朱兰英共同建造了65平方米房屋。2016年12月陈朱建以个人名义签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。2017年8月陈朱建以个人名义与天一置业公司签订两份商品房买卖合同。2017年8月原、被告达成共同购房协议，约定四个子女每人出资81000元购买江景苑3幢1103室，在领证时更改权利人为陈明、陈朱建、陈俊华、陈丽共同共有。现发现领证时无法添加名字。
被告陈朱建、朱兰英、陈俊华、陈丽、殷某、顾某辩称，案涉房产所有权人系朱兰英，证明缺乏合同成立的要件，并非原告主张的共同购房协议，证明并无证明人签字不具有判明人或事物真实性的效力，原告要求被告退还21372.64万元没有依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：原告陈明提交的2017年8月14日《证明》。被告对其表面真实性予以认可，但是对其关联性、合法性不予认可。本院对《证明》真实性予以确认，关于原告是否可基于该《证明》主张分割案涉房屋以下详细叙述。
本院经审理认定事实如下：朱兰英、陈汉清系夫妻，生育陈明、陈朱建、陈俊华、陈丽。陈朱建、殷某××××年××月××日结婚，2017年9月1日协议离婚。顾某为殷某与案外人顾斌所生。1992年陈汉清在南通市崇川区申请建房，常住人口为陈汉清、朱兰英、陈朱建。后陈汉清去世。2016年12月陈朱建与南通市崇川区任港街道城港社区居委会签订《房屋搬迁补偿安置协议》，搬迁房屋坐落于。2016年11月陈朱建申请补空方，《申请审批表》载明常住人口为陈朱建、朱兰英、殷某、顾某，合法建筑面积65平方米，增补空方面积35平方米，增加安置房指标面积40平方米，合计安置面积140平方米。2017年8月11日江景苑认购结算单载明陈朱建认购江景苑3幢1103室，购房凭证面积140平方米。使用购房凭证面积52.5189平方米。2017年8月14日陈明、陈朱建、陈俊华、陈丽作为出资人、朱兰英作为见证人签订《证明》一份，载明：目前朱兰英与子女陈俊华、陈丽、陈明、陈朱建共同商议决定，由子女每人出资81000元，购买江景苑3-1103给母亲朱兰英居住终老，现江景苑认购结算单上姓名是陈朱建，出资人要求在正式领取《中华人民共和国不动产权证书》前，不得私下出售此房或挪作他用。陈朱建同意正式领取《中华人民共和国不动产权证书》时，更改权利人为在陈俊华、陈丽、陈明、陈朱建共同共有，更改权利人的一起费用由出资四人共同承担。母亲朱兰英逝世后即出售江景苑3-1103。出售房款由子女陈俊华、陈丽、陈明、陈朱建平均分配。后陈明向南通天一置业有限公司支付了房款81000元。2017年10月12日陈明、陈朱建、朱兰英、陈俊华、陈丽继承析产纠纷达成调解协议，本院作出（2017）苏0602民初5294号民事调解书，调解协议载明：一、南通市天一置业有限公司作为出售人与陈朱建作为买受人支付的南通市崇川区江景苑认购结算单（合同编号：江景1797）（购房凭证编号：城西小学西侧地块-41）、其项下的权利义务由被告陈朱建独自享有、承担。二、被告陈朱建给付原告陈明房屋补差款2.6万元，该款于本调解协议签订时一次性给付原告陈明（已现场给付）。……本案诉讼中原告陈明明确主张案涉房屋享有四分之一份额是依据2017年8月14日的证明，如该证明效力不被认可则不在本案中主张返还陈明的出资81000元。本案诉讼中原、被告明确陈汉清户原位于房屋搬迁所产生的利益涉及陈汉清遗产部分已在（2017）苏0602民初5294号案件中处理完毕，原、被告均未对（2017）苏0602民初5294号民事调解书申请再审。
本院认为，本案争议焦点为原告陈明是否可以依据2017年8月14日的《证明》享有江景苑3幢1103室四分之一的份额。《证明》是朱兰英与子女陈俊华、陈丽、陈明、陈朱建关于出资购买江景苑3幢1103室房屋的约定，其本质上是合同法律关系，并不直接发生物权变动的效力。《证明》约定陈朱建领取《中华人民共和国不动产权证书》时，更改权利人为在陈俊华、陈丽、陈明、陈朱建共同共有，即使根据《证明》亦无法得出陈明享有江景苑3幢1103室四分之一份额的结论。江景苑3幢1103室房屋为陈汉清户原位于房屋搬迁所安置的低价位商品房之一。原、被告明确陈汉清户原位于房屋搬迁所产生的利益涉及陈汉清遗产部分已在（2017）苏0602民初5294号案件中处理完毕，因此本案不涉及陈汉清遗产继承问题。根据《申请审批表》，陈汉清户原位于房屋搬迁安置权益为陈朱建、朱兰英、殷某、顾某共同共有。殷某、顾某并未在2017年8月14日《证明》上签字。2017年9月1日陈朱建、殷某协议离婚，并不能认定陈朱建可以代表殷某、顾某在2017年8月14日《证明》上签字。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共同共有的不动产应当经全体共同共有人同意。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。殷某并未在《证明》上签字并且拒绝追认，陈明不能依据《证明》要求殷某履行过户义务。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。即使认定陈朱建是顾某的监护人，陈朱建亦不得无偿或者以明显不合理低价处理原位于房屋搬迁安置权益中顾某的部分。陈朱建在2017年8月14日《证明》处理了顾某的安置权益，这种处理是无效的。综上，陈明无法依据《证明》享有江景苑3幢1103室四分之一的份额，亦不能依据《证明》要求殷某、顾某办理江景苑3幢1103室房屋产权变更登记手续。本案为分家析产纠纷，原告第二项诉讼请求与本案属于不同法律关系，并且原告明确不在本案中主张返还陈明的出资81000元，本案对此不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的规定，判决如下：
驳回原告陈明的诉讼请求。
案件受理费8620元、保全费5000元，由原告陈明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8620元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。
审 判 长 陈 程
代理审判员 王 杨
人民陪审员 张秀凤
二〇一八年五月七日
书 记 员 卢江鑫