宁夏回族自治区银川市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）宁01执异49号
案外人：丁毅，男，1970年3月26日出生，汉族，高中文化，宁夏回族自治区银川市人，个体，住宁夏回族自治区银川市。
申请执行人：中信信托有限责任公司。住所地：北京市朝阳区新源南路*号京城大厦。
法定代表人：陈一松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：明兆娟、牛未默，北京市兰台律师事务所律师。
被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街***号。
法定代表人：徐毅，该公司理事长。
被执行人：徐毅，男，1962年11月11日出生，汉族，宁夏回族自治区海原县人，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司理事长，现在银川监狱服刑。
被执行人：王淑华，女，1961年1月25日出生，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，工商银行西街办事处退休职工，住宁夏回族自治区银川市。
上述被执行人的委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，本科文化，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司销售科科长，住宁夏回族自治区银川市。
在本院执行中信信托有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，案外人丁毅对本院拍卖北京东路北侧”尚东帝景花园”17号楼共17套房屋的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年4月13日举行了听证。案外人丁毅、申请执行人的委托诉讼代理人明兆娟、牛未默、三被执行人的委托诉讼代理人刘海燕到庭参加了听证。现已审查终结。
案外人丁毅称，2010年9月28日，其与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（简称隆湖公司）签订了房屋买卖合同，购买了隆湖公司开发的”尚东帝景花园”21套房屋（家中人口多，兄弟姐妹七人），即西区17号楼（17-1-202、17-1-302、17-1-402、17-1-502、17-1-602、17-1-702、17-1-802、17-1-902、17-1-1002、17-1-1102、17-1-1202、17-1-1302、17-1-1402、17-1-1502、17-1-1602、17-2-201、17-2-301、17-2-401、17-2-501、17-2-601、17-2-701室）。合同约定总房款为2026.9035万元，一次性交清。为此，案外人妻子贾文艳、父亲丁兆丰于2010年9月28日在购房合同签订当日向隆湖公司转款955万元，次日，付105万元，2010年10月14日付385万元，2010年12月10日付710万元，共付房款2155万元，将房款全部付清。这些房款均是通过银行转账付给隆湖公司，并由隆湖公司出具收款收据。由于隆湖公司当时不具备备案登记、过户条件，故未办理相关手续，但非因买受人丁毅的原因，责任完全在隆湖公司。2018年2月6日，《新消息报》刊登”尚东帝景花园”拍卖公告，案外人购买的上述21套房屋中，有17套房屋在拍卖范围（17-1-802室、17-1-902室、17-1-1502室、17-2-201室四套未列入拍卖范围）。贵院的拍卖行为严重侵害了案外人的合法权益，请求贵院停止对上述房屋的拍卖，确定上述21套房屋所有权属于案外人，依法保护案外人的合法权益。
案外人丁毅为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1.购房合同；2.收据及银行转款凭证；3.身份证、户籍证明、结婚证。
申请执行人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托）称，2010年4月8日，隆湖公司与中信信托签订贷款合同，约定中信信托向隆湖公司提供贷款2.5亿元，隆湖公司以”尚东帝景花园”项目土地使用权及56697.8平方米在建工程提供抵押。2011年1月17日，隆湖公司与中信信托签订补充合同，约定中信信托向隆湖公司增加提供贷款1.6亿元，隆湖公司以”尚东帝景花园”项目土地使用权及137376.79平方米在建工程提供抵押。双方于2010年6月21日办妥异议房屋在内的在建工程的抵押登记，中信信托依约发放贷款，对异议房屋及其所在土地使用权享有抵押权。另异议房屋系抵债或为让与担保房屋，丁毅不享有优先受偿权。首先，抵债的情形下，以房抵债的目的在于债权债务而非单纯的房屋买卖。隆湖公司与丁毅之间以物抵债，不是丁毅购买房屋，只是隆湖履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动。且异议房屋并未完成权属登记的变更手续，丁毅只有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权受偿的原则，损害了中信信托的合法权利救济途径，不能认定依据以房抵债而产生的物权期待权及物权本身，以房抵债并不能阻却中信信托基于抵押权申请强制执行。让与担保并非法定的担保方式，且本案也未完成让与担保下的备案登记，故请求驳回案外人的异议请求。
申请执行人中信信托有限责任公司为支持其请求，向本院提交了以下证据：1.银他项（2010）第507-511号他项权证；2.银房抵押第201103、201104、201107号银川市抵押登记证明；3.（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书；4.（2012）银执字第167号执行裁定书。
被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华的委托诉讼代理人称，认可与案外人丁毅签订的合同，合同是真实存在的，请求法院依法裁决。
经审查查明，2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，确定：一、被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托有限责任公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司的全部资产权益及宁夏隆湖房地产开发集团有限公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。
上述《执行证书》作出后，中信信托于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。
在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。
2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在”新消息报”刊登”尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到案外人丁毅与隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》所约定的”尚东帝景花园”17套房屋，即西区17号楼（17-1-202、17-1-302、17-1-402、17-1-502、17-1-602、17-1-702、17-1-1002、17-1-1102、17-1-1202、17-1-1302、17-1-1402、17-1-1602、17-2-301、17-2-401、17-2-501、17-2-601、17-2-701室）。
另查明，2010年9月28日，案外人丁毅与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定：隆湖公司将”尚东帝景花园”17号楼，即西区17号楼（17-1-202、17-1-302、17-1-402、17-1-502、17-1-602、17-1-702、17-1-802、17-1-902、17-1-1002、17-1-1102、17-1-1202、17-1-1302、17-1-1402、17-1-1502、17-1-1602、17-2-201、17-2-301、17-2-401、17-2-501、17-2-601、17-2-701室）共21套房屋出售给案外人丁毅，单价每平方米4500元，总金额为20269305元，一次性付款。合同第四条注明：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行宁夏区分行营业部，抵押登记部门为银川市国土资源局，抵押登记日期为2009年10月15日。丁毅与隆湖公司签订购房合同当日，丁毅妻子贾文艳通过银行向隆湖公司转款200万元、755万元共955万元；次日，贾文艳通过银行向隆湖公司转款105万元；2010年10月14日、12月10日，贾文艳及丁毅父亲丁兆丰通过银行向隆湖公司指定人员刘华（徐毅称刘华系隆湖公司工作人员）分别转款385万元、710万元，上述共计2155万元。合同签订当日，隆湖公司向丁毅出具收据：收到丁毅交来房款20269305元。
还查明，2010年4月8日，中信信托与隆湖公司、徐毅、王淑华签订《人民币资金贷款合同》，2010年9月28日，丁毅与隆湖公司签订购房合同，2011年1月20日，隆湖公司将17号楼（67套房屋进行抵押）进行抵押，本院于2012年5月20日进行查封。
本院认为，在本院执行中信信托有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华公证债权文书过程中，案外人丁毅对本院拍卖上述17套房屋提出异议，并向本院提交了《银川市商品房买卖合同》、银行转账凭证、收据等证据。经查，案外人丁毅虽与隆湖公司签订了《银川市商品房买卖合同》、交纳了款项，但案涉合同性质实质上是以物抵债协议，只是债务人履行债务的变通方式，而非事实上的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，不必然引起房屋权属的变动。申请执行人中信信托提出案涉房屋系抵债的意见能够成立，本院予以采纳。因此，案外人丁毅对案涉房屋并不享有优先权，其异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定,经本院民事专业委员会讨论决定，裁定如下：
驳回案外人丁毅的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 田少珍
审 判 员 牟 锦
人民陪审员 任建国
二〇一八年六月八日
书 记 员 张丽媛
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。