江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3498号
上诉人（原审被告、反诉原告）冯侠，个体工商户。
委托代理人张波，男。
委托代理人张君，江苏同瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）江苏省运河中学，住所地邳州市运河街道青年东路***号。
法定代表人陈青，该学校校长。
委托代理人李亚东，江苏恒久律师事务所律师。
上诉人冯侠因与被上诉人江苏省运河中学房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2013）邳民初字第4251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯侠的委托代理人张波、张君，被上诉人江苏省运河中学（以下简称运河中学）的委托代理人李亚东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年5月30日，运河中学（甲方）与冯侠（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定运河中学将位于其高中部北校区综合大楼一楼门厅租给冯侠用于经营开办学生生活用品超市，年租金为12万元，租赁期限为五年，自2005年9月1日起至2010年8月31日止，2005年5月1日至2005年8月31日为试营业期间，并约定“甲方提供给乙方水、电等超市开业必备条件，保障超市夜间的安全保卫”，“甲方应保证在2005年9月1日后在校生三个年级组超过4500名，2006年9月1日后，在校生三个年级组超出6500名。允许学生在超市消费，不予限制，在同等条件下，甲方在乙方超市采购办公和学生用品”。合同签订后，冯侠向运河中学支付合同价款60万元。同年8月8日，运河中学与冯侠签订补充合同，内容为：“甲乙双方通过友好协商将合同租期由五年改为七年，自2005年9月1日起至2012年8月31日止。其他条款保持原合同不变。”2012年8月18日，运河中学通过书面方式通知冯侠合同即将到期，将收回涉案房屋。合同到期后，因双方未就续签合同及支付违约金达成协议，冯侠也未向运河中学交付涉案房屋，运河中学诉至原审法院，请求判令：冯侠立即搬出运河中学高中部北校区大楼一楼门厅；向运河中学支付逾期占用费36万元（自2010年8月31日起至判决确定的履行之日止，按每月1万元支付）。后运河中学变更诉讼请求为：1、冯侠立即搬出运河中学高中部北校区大楼一楼门厅；2、冯侠向运河中学支付逾期占用费，变更为自2012年9月1日至判决确定的履行之日按每月1万元支付。冯侠提起反诉要求运河中学赔偿因违约给其造成的各类损失及预期收益50万元，运河中学给予冯侠优先承租权。一审庭审中，运河中学向法庭提交其北校区自2005年至2012年的学生人数：2005年-2006年为4620人，2006年-2007年为3975人，2007年-2008年为3195人，2008年-2009年为3270人，2009年-2010年为2689人，2010年-2011年为2304人，2011年-2012年为3564人。冯侠对上述学生人数予以认可。
另查明，涉案房屋系运河中学自建房，运河中学拥有使用权。
原审法院认为，原、被告之间签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同到期后，冯侠应及时与运河中学签订合同并支付占有使用费。现合同已经到期一年有余，双方当事人无法达成一致协议，冯侠也未向运河中学支付占有使用费，双方不存在继续签订合同的基础，因此对于原告运河中学要求被告冯侠搬出涉案房屋请求，法院予以支持。对于反诉原告冯侠要求行使优先承租权的请求，法院不予支持。
因涉案的租赁合同发生在学校，被告所开设的超市面对的消费群体比较单一，学生人数是决定其经营利益的最重要因素。原告向被告承诺的学生数额未达到合同约定，直接影响了被告的经济收益。因此，自2006年起原告应按照学生未达到合同约定人数比例向被告返还租金。具体为：2006年-2007年返还数额为46616元（12万元-12万元×3975人／6500人），2007年-2008年返还数额为61016元（12万-12万元×3195人／6500人），2008年-2009年返还数额为59631元（12万元-12万元×3270人／6500人），2009年-2010年返还数额为70357元（12万元-12万元×2689人／6500人），以上共计237620元。
关于原、被告对延长期限原因的辩解，双方当事人均未提供证据予以证实，法院对双方关于延长期限原因的表述均不予认定。根据双方签订的合同和补充协议，法院可以确认原、被告关于租金条款未调整，因此双方延长的两年即自2010年9月1日至2012年8月31日，被告需向原告交纳租金，具体数额仍应以该两学年学生人数与合同约定人数6500人的比例，以12万元为基数予以支付，具体为2010年9月1日至2011年8月31日的租金为42535元（12万元×2304人／6500人），2011年9月1日至2012年8月31日的租金为65796元（12万元×3564人／6500人）。
综上，原告应向被告返还129289元。2012年9月1日至今，被告在未与原告签订合同也未向原告支付占有使用费的情况下，仍占有使用涉案房屋，同时进行经营活动，根据法律规定，被告应向原告支付占有使用期间的费用。被告在2012年8月31日至判决确定履行之日止的占有使用费的计算标准应结合2005年-2012年的租金标准，且考虑平衡当事人利益的原则，法院认定原告应向被告返还的129289元抵作被告应向原告支付的2012年8月31日至判决确定履行之日止的占有使用费。据此，判决如下：一、被告冯侠于本判决生效之日起十五日内将位于江苏省运河中学高中部北校区综合大楼一楼的门厅腾空后返还原告。二、驳回原告江苏省运河中学的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告冯侠的诉讼请求。
上诉人冯侠不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定上诉人与被上诉人关于租金未调整是错误的。上诉人与被上诉人对合同履行期间已经延长的事实没有异议，租赁到期的时间实际为2012年8月31日，对2012年8月31日前不需要再支付租金也没有异议，而且一审庭审中被上诉人根据重新确认的事实变更了诉讼请求，对此前诉争的2010年9月至2012年8月的占用费不再主张。上诉人与被上诉人已将合同条款调整为“租期为7年和整体租金为60万元”，双方存在的异议在于延长租期的理由不同，上诉人认为是在双方均认可租金过高，双方协商一致自愿延长，被上诉人认为延长租期是为了弥补生源不足而作出的补偿。上诉人与被上诉人的补充协议约定，租期延长至2012年8月31日，其他条款不变，可以证明租期延长而租金60万元没有变化，补充协议的签订时间是2005年8月，当时根本没有调整生源的计划，更没有发生生源减少的现象，被上诉人称延长租期是减少生源作出的补偿没有依据。租赁期满后，被上诉人给上诉人的通知上，明确2012年8月31日到期后收回，根本没有提到上诉人还欠两年租金的问题，进一步印证2012年8月31日前的总体租金为60万元。一审法院作出上诉人仍要支付延期两年的租金的认定没有事实和法律依据，侵害了上诉人的合法权益。2、一审法院认定事实错误直接导致计算错误。按照双方一致认可的7年60万元租金的约定，上诉人承担的每年租金为85714元，按照逐年学生的实际人数和约定人数比例计算，上诉人7年的租金应为336220元，被上诉人应返还上诉人的租金263780元，由于租金是上诉人在2005年已预付，多收取的租金被上诉人应支付相应的利息132945元。3、一审法院以被上诉人应返还的租金抵作上诉人的占有使用费是错误的。2012年9月1日合同期满后，上诉人没有返还房屋是在被上诉人违约履行的情况下，行使留置抗辩权来维护自己的权益，不应当支付占用费，被上诉人违约应承担赔偿责任。被上诉人生源不足约定人数，限制学生消费，安保措施不到位，超市曾数次失窃，没有按约定在超市采购办公和学生用品，限制送货车和营业员进校，干涉正常经营，致使上诉人的投资不能得到预期回报。被上诉人违约在先，上诉人是在多次协商无果的情况下，迫不得已才拒绝返还房屋，在占用期间，也一直处于被上诉人限制学生消费的期间，根本没有进行营业。被上诉人因违约给上诉人造成的损失是客观存在的，考虑损失举证困难，上诉人自愿放弃要求被上诉人赔偿。综上，请求依法撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人租金及利息396725元。
被上诉人运河中学答辩称：第一，接受一审判决结果；第二，被上诉人认为双方的合同是无效合同，本案涉案小区的建设用地是租赁当地村民的土地，建设时没有取得建设工程规划许可证，至今也没有取得。根据《最高院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》的规定，双方签订的合同应当认定为无效。无效合同自始无效，上诉人要求被上诉人承担违约责任没有法律依据。第三，从公平原则看，上诉人没有损失，得到了很多利益，最初的租期从五年到七年，到现在为止已经九年多了，租金没有继续缴纳，现在仍在经营，上诉人并没有损失并得到了相应的利益。第四，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，不能成立。关于上诉人提出拒不搬离所占房屋是履行留置抗辩权问题，根据担保法相关规定，留置权的对象一般是动产，通常发生在保管、运输等合同中，留置权的设定和行使必须依照法律规定。上诉人以留置权作为抗辩长期占用被上诉人房屋的上诉理由不能成立。请求依法维持原判。
本案的争议焦点为：一、一审法院认定租赁房屋年租金12万元是否正确，具体数额应当如何确定；二、上诉人是否还应给付被上诉人房屋占用费。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据，二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，本案涉案房屋系被上诉人运河中学的自建房，没有证据证明涉案租赁房屋已经过产权登记，亦没有证据证明该房屋已办理建设工程规划许可证等审批手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此，上诉人与被上诉人签订的租赁合同应为无效，一审法院确认合同有效不当，本院依法予以纠正。涉案租赁合同虽属无效合同，但由于冯侠实际占有使用了被上诉人提供的涉案房屋，应向被上诉人支付相应的占有使用费，该费用可参照双方约定的租金进行确定。
关于双方合同约定的租赁房屋年租金的数额。本院认为，2005年5月30日，运河中学与冯侠签订的《房屋租赁合同》，约定年租金为12万元，租赁期限为五年，租金共计60万元，自2005年9月1日起至2010年8月31日止。同年8月8日，运河中学与冯侠签订补充合同，内容为：“甲乙双方通过友好协商将合同租期由五年改为七年，自2005年9月1日起至2012年8月31日止。其他条款保持原合同不变。”另外被上诉人运河中学在一审中将其诉讼请求中的逾期占用费由“自2010年8月31日起至判决确定的履行之日止”变更为“自2012年9月1日至判决确定的履行之日按每月1万元支付”，未向冯侠主张2010年至2012年两年的使用费或租金。从以上可以认定，上诉人与被上诉人约定的租赁房屋的年租金不再是12万元，而是7年租金60万元。一审法院仍认定年租金为12万元亦属不当，双方合同约定的年租金（使用费）应以600000元÷7年=85714元计算。
关于双方协议期内冯侠应缴纳占有使用费的具体数额的确定。本院认为，由于被上诉人向上诉人承诺的学生数额未达到双方合同约定，直接影响了上诉人的收益，上诉人据此请求降低使用费标准属于合理诉求，依法应予支持。参照双方租赁合同约定的结算条款，自2006年起被上诉人应按照学生未达到合同约定人数比例向上诉人返还使用费。具体为：2006年-2007年返还数额为33297元（85714元-85714元×3975人／6500人），2007年-2008年返还数额为43582元（85714元-85714元×3195人／6500人），2008年-2009年返还数额为42593元（85714元-85714元×3270人／6500人），2009年-2010年返还数额为50255元（85714元-85714元×2689人／6500人），2010年-2011年返还数额为55332（85714-85714×2304人／6500人），2011年9月1日至2012年8月31日返还数额为38716元（85714-85714元×3564人／6500人），以上共计263775元。对于上诉人认为还应支付租金利息的主张，因双方对此没有约定，也无法律依据，本院不予支持。
关于2012年8月31日后的占有使用费。本院认为，在租赁合同到期后，上诉人冯侠继续占有涉案房屋已无任何依据，冯侠应从涉案房屋中迁出将房屋返还给被上诉人，因冯侠逾期交房，应当向被上诉人支付逾期交房的占有使用费，该费用参照双方在租赁合同中约定的租金数额85714元／年为计算依据。因冯侠存在着逾期交房的主要过错，本院对逾期交房期间的占有使用费不再参照学生人数进行调整。冯侠认为其逾期返还租赁房屋的行为是行使留置抗辩权的主张不符合法律规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2013）邳民初字第4251号民事判决第一项。
二、撤销（2013）邳民初字第4251号民事判决第二项，改判冯侠于本判决生效之日起十五日内按85714元／年为标准给付江苏省运河中学从2012年9月1日至本判决生效之日止的占有使用费。
三、撤销（2013）邳民初字第4251号民事判决第三项，改判江苏省运河中学于本判决生效之日起十五日内返还冯侠2006年至2012年间的占有使用费263775元。
四、驳回江苏省运河中学的其他诉讼请求。
五、驳回冯侠的其他诉讼请求。
二审案件受理费8800元，由上诉人冯侠负担6600元，被上诉人江苏省运河中学负担2200元。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 陈海霞
审判员 赵明辉
二〇一四年十二月一日
书记员 孙晓明