浙江省金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0703民初第5494号原告：项卫峰，男，1976年12月6日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。委托诉讼代理人（特别授权）：方静梅，浙江凌凯律师事务所律师。被告：金华市嘉仪电子有限公司，住所地：浙江省金东经济开发区东华北街188号。法定代表人：陈春芳，执行董事。原告项卫峰与被告金华市嘉仪电子有限公司（以下简称：嘉仪公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月16日公开开庭进行了审理。原告项卫峰的委托诉讼代理人方静梅到庭参加诉讼，被告嘉仪公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩和质证权利，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告项卫峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年7月3日签订的《工厂土地租赁合同》及项下的两份补充合同；2、判令被告返还原告剩余租金246750元及利息损失（从起诉之日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同类利率计付）；3、判令被告返还原告租赁保证金30000元；4、判令被告赔偿原告实际损失152940元；5、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月3日，原、被告签订了《工厂土地租赁合同》及项下两份补充合同，合同中约定原告向被告租赁位于金义都市新区东华北街188号1＃厂房红线范围内土地及宿舍楼四楼八个房间，租期为六年，从2016年7月18日至2022年7月17日止。签订合同当日，原告就向被告支付了前三年的租金及租赁保证金，并在被告交付租赁物后投入大量的人力、物力和财力对租赁的土地进行水泥地平整（租赁物交付时是坑洼的泥地），以便收废金属使用。2017年10月16日，原告收到《浙江省义乌市人民法院公告》（2017浙07**执2158号）通知，要求原告于2017年11月16日前将该处房屋内的物品腾空。原告认为，因被告的原因租赁合同已无法继续履行，且被告已构成严重违约，并造成原告巨大经济损失，故依法提起诉讼，望判如所请。被告嘉仪公司未作答辩，亦未向本院提供证据。原告原告人辩，未委会，并于????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了审核，本院认为，原告提交的证据来源合法，内容客观、真实，在无相反证据推翻的情况下，本院予以确认并在卷佐证。但原告并未举证证明其已履行2016年7月3日签订的《工厂土地租赁合同（补充合同2）》约定的支付租金的义务。经审理，根据当事人陈述、举证及予以确认的证据，本院查明事实如下：2016年7月3日，原、被告签订了《工厂土地租赁合同》、《工厂土地租赁合同》（补充合同）及《工厂土地租赁合同》（补充合同2），约定原告项卫峰向被告嘉仪公司租赁位于金义都市新区东华北街188号1＃厂房红线范围内土地（2号厂房及前面空地除外）、宿舍楼四楼三个房间、五个房间，租期为六年，从2016年7月18日至2022年7月17日止，租赁费为三年一付，前三年的租赁费分别为350000元、28000元和45000元，合计423000元，合同还约定承租方应于本合同签订之前向出租方支付租赁保证金30000元。签订合同当日，原告就向被告支付了前三年的租金350000、28000元及租赁保证金30000元。被告嘉仪公司交付租赁物后，原告项卫峰为方便经营，对租赁的土地进行平整、硬化，为此支付支付水泥款49190元、砂石款68750元，支付人工工资35000元，合计152940元。审理中还查明，2014年4月1日，被告嘉仪公司与中国工商银行义乌分行签订抵押合同，约定以其所有的座落于金华市金东经济开发区，东华街以西，长堰水渠以北的房产为其他企业融资提供抵押，并办理了抵押登记手续。上述案件进入执行程序以后，浙江省义乌市人民法院于2017年10月16日发出（2017）浙0782执2158号公告，要求原告于2017年11月16日前将该处房屋内的物品腾空。原告遂向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《工厂土地租赁合同》、《工厂土地租赁合同》（补充合同）及《工厂土地租赁合同》（补充合同2）是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告嘉仪公司在双方签订租赁合同前就已将涉案的房地产设立了抵押，因抵押权人实现抵押权而致租赁合同无法继续履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”同时《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”故原告项卫峰要求解除原、被告间签订的《工厂土地租赁合同》及项下两份补充合同的诉讼情求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于解除合同的时间，因合同没有约定一方解除合同的条件，故本院确定判决生效之日为合同解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，合同解除后，被告嘉仪公司应将剩余租金返还原告项卫峰，原告主张被告嘉仪公司应返还租金246750元【计算方式：423000元－（11750元/月×15月）＝246750元。具体为，已支付的租金总额423000元，租期三年，每月租金11750元，实际使用时间15个月（2016年7月18日至2017年10月16日）】。经本院审核，原告项卫峰提交的支付租金凭证为378000元，本院认定被告嘉仪公司应返还的租金金额为220500元【计算方式：378000元－（378000元/36月×15月）＝220500元】。合同签订后，原告项卫峰为经营方便对承租的土地进行平整硬化，为此支付材料、人工费用152940元，在合同履行期内，该费用应由原告项卫峰自行负担。现因被告嘉仪公司的原因致合同不能继续履行，合同解除后造成原告项卫峰实际损失的，被告嘉仪公司应承担相应的赔偿责任。至于赔偿实际损失的数额，原告项卫峰实际投入152940元，其主张被告嘉仪公司赔偿的实际损失为122646.8元【计算方式：152940元－（69.8元/天×434天）＝122646.8元。具体为，总投入152940元，分摊到六年（按一年365天计算），每日金额为69.8元;实际使用时间（2016年8月8日至2017年10月16日共434天）】，本院核定的损失数额为122646.8元。此外，关于合同解除后被告嘉仪公司享有的相应权利，因其未在本案中提出请求，故本院不作处理，被告嘉仪公司可另行主张。综上，原告项卫峰合理的诉讼请求，本院依法予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告项卫峰与被告金华市嘉仪电子有限公司于2016年7月3日签订的《工厂土地租赁合同》、《工厂土地租赁合同》（补充合同）及《工厂土地租赁合同》（补充合同2）于本判决生效之日解除。二、被告金华市嘉仪电子有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告项卫峰租金220500元并支付利息损失（利息损失按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，自起诉之日即2017年11月15日起计算至上述款项实际支付之日止）。三、被告金华市嘉仪电子有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告项卫峰租赁保证金30000元。四、被告被告金华市嘉仪电子有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告项卫峰损失122646.8元。五、驳回原告项卫峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7746元，减半收取3873元。由原告项卫峰负担510元，由被告金华市嘉仪电子有限公司负担3363元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 曹立新二〇一八年一月二十二日申请执行时效二年代书记员 吕吉利