广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2015)深福法民三初字第2313号原告：深圳市康德顺贸易有限公司，住所地深圳市福田区中康南路8号雕塑家园24-04（仅限办公），组织机构代码55717820-1。法定代表人：夏文科。委托代理人：李杰，广东熙业律师事务所律师。委托代理人：彭丽娟，广东云商律师事务所律师。被告：孙静曦，男，汉族，1980年10月10日出生，住址辽宁省朝阳市双塔区，委托代理人：孟凡，广东鹏正律师事务所律师。第三人：深圳市福田区大魔魔吧咖啡店，住所地深圳市福田区梅林街道中康南路8号雕塑家园1楼东侧9号，统一社会信用代码92440300L6705855X2。经营者：李小雨，女，汉族，1995年11月6日出生，住址江苏省泗洪县，原告深圳市康德顺贸易有限公司诉被告孙静曦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，答辩期内被告提出管辖权异议，以双方签订的《房屋租赁合同》约定发生纠纷提交当地仲裁机构仲裁为由，申请驳回原告的起诉。本院裁定驳回了被告提出的管辖权异议，被告不服上诉，深圳市中级人民法院裁定维持原裁定。本院依法组成合议庭于2016年9月12日对本案进行了公开开庭审理，原告委托代理人彭丽娟，被告孙静曦及其委托代理人孟凡到庭参加诉讼。后本院依法追加了深圳市福田区大魔魔吧咖啡店作为第三人参加诉讼，并于2017年4月27日再次公开开庭进行了审理，原告委托代理人李杰、彭丽娟，被告委托代理人孟凡到庭参加了诉讼，第三人经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2013年11月1日签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告租金311650元，水费、电费、物业管理费等148086元及利息17030元，利息按照同期银行贷款利率从2013年12月1日暂计至起诉之日；3、被告承担原告为实现权利的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、交通费、担保费。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告于2013年11月1日签订的房屋租赁合同；2、被告支付2014年12月1日-2015年11月6日的租金256833元；3、被告支付2013年12月1日-2015年11月6日的水电费、管理费191187.16元及逾期利息148085.87元（以所欠数额为基数，按中国人民银行贷款利率，自2013年12月1日计至起诉之日）；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2013年11月1日签订租赁合同，约定由原告将位于深圳市福田区中康路8号雕塑家园一栋东侧09、10、11（以下称涉案房产）出租给被告用于餐饮。合同签订后，原告即于2013年11月1日让被告入住涉案房产，但被告未按合同约定交纳租金和押金，后在未向原告交纳租金、水电费、物业管理费的情况下，未经原告同意将涉案房产转租给第三人，并收取第三人的租金。为此，原告与被告多次交涉协商，催促被告和第三人向原告支付合同约定的租金、水电费、物业管理费，但被告不顾原告的反对和利益损失，拒绝支付租金、水电费、物业管理费等，被告的行为已违反合同约定，构成严重违约。被告辩称，一、原告无权处分涉案房产，应驳回原告全部诉讼请求。1、涉案房产所在的雕塑家园一层产权人是深圳市晓筑投资发展有限公司，不是中国银行等原告提交证据中显示的任何主体，原告无权处分涉案房产。2、即使北京百瑞律师事务所有权出租涉案房产，原告共提交了三份出租合同，第一份出租方为北京市百瑞（哈尔滨）律师事务所，承租方为深圳市金石电讯科技有限公司，出租时间为2013年11月1日至2014年10月31日，出租房产为雕塑家园一层，合同约定可以转租，需备案登记，转租期不超过合同期限，续租应重新订立合同并备案。第二份合同出租方为深圳市金石电讯科技有限公司，承租方为原告，出租时间为2013年11月1日至2017年10月31日，出租房产为首层西侧，约定可以转租。第三份合同出租方为原告，承租方为被告，出租时间为2013年11月1日至2018年10月30日，出租房产为一层东侧09、10、11，约定不能转租。可看出三份合同起始时间均为2013年11月1日，房产同一天出租并转租三次，不符合常理。三份合同出租时间分别为一年、四年、五年，且之后的转租合同长于原始的出租合同，明显不合理且不符合合同约定和法律规定。该三份合同出租的地点、房号均不相同，不能证明原告有权处分涉案房产。根据第一份合同约定，如果转租需要备案登记，且转租期不得超过本合同期，如果没有登记备案，之后的续租合同应为无效合同，续租合同也应登记备案。二、原、被告的租赁合同出租的房产是东侧09、10、11，实际上并没有该房号，也没有产权证，原告当时向被告介绍称一层东侧靠边的房间，后被告查询得知该房产为整栋大楼的电话机房，属于公用面积，产权应为全体业主所有，是私自改造后出租的，该房产改变了用途，所以出租合同应为无效合同。三、原、被告签订的合同从未实际履行，被告不应承担任何责任。1、涉案房产一直在他人控制之下，原告与第三人签订了租赁合同，被告并未控制、使用过涉案房产，第三人深圳市福田区大魔魔吧咖啡店已经在2014年1月使用涉案房产申请营业执照，2014年6月使用涉案房产申请餐饮服务许可证，所以实际使用人应承担交纳租金的义务。2、原、被告签订合同后并未履行，由于被告不能使用、控制涉案房产，被告从未交过任何押金、租金等合同项下各种费用，根据合同约定，被告拖欠房租10日以上、拖欠管理费和水电1个月以上，原告有权单方终止合同，并停水电。原告时隔两年多后才起诉被告，明显不符合常理。四、原告起诉租金已超过诉讼时效，拖欠租金的诉讼时效为一年。五、原告起诉被告支付水电费、物业费无事实依据，被告从未控制、使用涉案房屋，没有义务缴纳该费用，且原告不是起诉该费用的适格主体。综上，请求驳回原告的全部诉求。经审理查明，2013年11月，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房产（面积240平方米）出租给原告，用途餐饮；租期自2013年11月1日至2018年10月30日止；每月租金23000元，两押一租，押金为46000元，被告应于入住前即2013年11月5日前交付当月租金23000元，每月5日前交付当月租金，逾期15天不能支付租金，原告有权收回涉案房产并就逾期部分向被告收取租金及滞纳金；租赁期间，被告不得将涉案房产全部或部分转租予他人，如需转租须经原告书面同意，并经由原告办转租手续，被告有权收取转让费；被告应及时缴交应交的各项费用，不得无故拖延、拒交；被告拖欠房租10日以上，拖欠管理费、电费、水费1个月以上的视为被告违约，原告有权单方面终止合同，并对被告租赁的涉案房产做停水停电处理。合同签订后，被告未向原告支付押金及任何租金、费用。被告称在签署合同后现场查看发现涉案房产被第三人占有使用，故没有向原告支付任何租金和押金，并向原告提出解除合同，但原告不予配合，由于被告并没有经济损失，故被告没有坚持书面解除合同。原告则称在签署涉案租赁合同当日已向被告实际交付涉案房产，但没有交付的证据。原告为证明其向被告催收过租金及管理费、水电费等费用，向法庭提交了原告出具的落款日期分别为2014年9月1日、2015年6月1日的《房租缴费通知单》及雕塑家园管理处的缴费通知单。雕塑家园管理处的缴费通知单未显示房号，应缴费人显示为“酒吧魔吧OK”。被告表示未收到上述《房租缴费通知单》及雕塑家园管理处的缴费通知单。另查，第三人系个体工商户，于2014年1月20日设立，工商登记经营场所为深圳市福田区梅林街道中康南路8号雕塑家园1楼东侧9号。2014年5月4日，第三人申请深圳市场所使用证明书，登记的房屋位置为深圳市福田区上梅林中康南路八号雕塑家园一楼东侧10-11号。本院向深圳市场所使用证明书的审查单位深圳市福田区梅林街道办事处梅亭社区工作站调查第三人申请该场所使用证明书时提供的租赁合同等相关材料，该社区工作站称同意涉案房产给第三人作为经营场所场地使用无需提供租赁合同等相关资料，故社区工作站也没有相关备案资料。原告主张第三人的实际经营者系被告，原告为证明其主张，提交了深圳市都市物业管理有限公司雕塑家园管理处出具的《证明》，载明：证明被告自2014年9月至2015年11月6日为深圳市福田区大魔魔吧咖啡店的实际经营者。被告对该份《证明》不予认可。以上事实有房屋租赁合同、雕塑家园管理处缴费通知单、房租缴费通知单，第三人的工商登记资料，餐饮服务许可证登记资料，深圳市场所使用证明书，雕塑家园管理处出具的《证明》。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告未提供证据证明在原、被告签订《房屋租赁合同》后已实际将涉案房产交付给被告使用，且被告在2013年11月签订《房屋租赁合同》后未向原告缴纳过押金、租金等任何款项，原告亦没有提交向被告送达房租缴纳通知单的证据。根据第三人的工商登记资料以及深圳市场所使用证明书，涉案房产在2014年1月已由第三人占有使用，仅凭雕塑家园管理处出具的《证明》不能证明第三人的实际经营者是被告。综合本案的现有证据，无法证明原告已实际将涉案房产交付给被告使用，原告请求被告支付租金、水费、电费、物业管理费及相应利息，本院不予支持。合同签订后，双方均未履行合同义务，原告请求解除合同，被告没有异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告深圳市康德顺贸易有限公司与被告孙静曦签署的《房屋租赁合同》；二、驳回原告深圳市康德顺贸易有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费预收9761元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 黄  绮  玲二〇一七年五月八日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……