湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01303号
上诉人（原审原告）：刘媛，女，1985年10月22日出生，汉族。
委托代理人胡永丰，湖北兆信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉福地明珠置业有限公司，住所地武汉市江夏区大桥新区大花岭小区。
法定代表人林凤辉，董事长。
委托代理人云平，湖北君博律师事务所律师。
上诉人刘媛、武汉福地明珠置业有限公司（以下简称福地明珠公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2015）鄂江夏民二初字第00006号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭审理了本案，上诉人刘媛的委托代理人胡永丰，上诉人福地明珠公司的委托代理人云平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年12月22日，刘媛向一审法院提起诉讼，请求判令：1、福地明珠公司赔偿逾期交房违约金，违约金以房屋总价款362204元为基数，按照房屋总价款每日万分之一的标准，从2012年10月1日起计算至符合法定交房条件之日止；2、福地明珠公司支付未完成房地产初始登记违约金3622.04元；3、福地明珠公司在2015年3月1日前为我办理完产权登记手续及相关手续；4、本案的全部诉讼费由福地明珠公司承担。
一审法院查明，2012年1月10日，刘媛（买受人）与福地明珠公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为夏113189748），约定刘媛购买福地明珠公司预售的位于武汉市江夏区大桥新区大花岭村大花岭村湾改造一期（地块二）福地家园第AB幢2单元19层4号房，房屋总价款为362204元整。该合同第九条约定：出卖人应在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供水、供电、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交付时正式供电；6、给水：交付时正式供水；7、……；8、燃气：待有市政管网后，买受人自行报装、缴费；9、三网：交付时（电话∕有线电视∕宽带网）线路到户，买受人自行报装、缴费。第十一条第一款第（2）项约定：出卖人如未按期将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交房日第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。附件六《合同补充协议》第三条付款方式约定：买受人在签订本合同当日一次性付清购房款人民币362204元。合同还约定了其他事项。合同签订前及签订当日，刘媛依约付清了全部购房款。
2012年11月26日，武汉福地明珠置业有限公司龙发分公司发布一份《通知》，内容为“各位业主：武汉福地家园AB栋按合同约定应于2012年9月30日交房的业主，现福地家园AB栋已竣工验收合格，符合交房条件。请各位业主于2012年11月29日前办理收房入住手续为感。”2012年11月30日，武汉福地明珠置业有限公司龙发分公司再次发布一份《通知》，内容为“各位业主：武汉福地明珠AB栋按合同约定应于2012年9月30日交房的业主。我公司通知于2012年11月29日前交房，逾期60天。其中因武汉地区发生重大责任事故，建筑工地因政府行政强制措施停工30天。这期间属于不可抗力，实际逾期30天。我公司承担违约责任，与业主协商后决定认减半年物业服务费的方式承担违约责任。特此通知。”
2012年12月5日，刘媛签署一份《逾期补偿》协议，内容为：本人刘媛购买福地家园AB座B座1904号房，建筑面积80.17㎡。因开发商逾期交房，本人同意补偿半年物业管理费人民币陆佰陆拾肆元整（￥664.00），作为违约补偿。刘媛在该协议“业主签章”处签名，福地明珠公司在“开发商签章”处加盖印章。当日，刘媛与福地明珠公司办理收房手续，并装修入住。此后，福地家园AB座物业管理公司武汉泽洁物业管理有限公司减免了刘媛半年的物业管理费。
还查明，2012年9月16日，福地明珠公司与监理单位、施工单位办理了《住宅工程分户验收汇总记录》，验收结论为符合住宅工程质量分户验收规范要求。
一审法院认为，刘媛与福地明珠公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定享有权利履行义务。本案争议焦点有三个，评判如下：
一、福地明珠公司交付的房屋是否符合法定及约定的交房条件。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格后，方可交付使用”，以及双方签订的商品房买卖合同第九条约定“出卖人应在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收”，由此可见，包括工程质量验收在内的各个单项竣工验收（水、电、气、人防、消防、规划等专项验收）是由法律和行政法规规定的商品房交付条件。鉴于房屋是特殊商品，房屋不但要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全。本案中，截止2015年5月25日，福地明珠公司向刘媛交付的房屋尚未办理水、电、人防、规划等验收，故其交房的房屋仍不符合法定以及约定的交房条件，即使刘媛已于2012年12月5日收房，福地明珠公司也应承担逾期交房的违约责任。对于福地明珠公司辩称刘媛办理了收房手续，即视为其交付的房屋符合交房条件的意见，一审不予采信。
二、签订逾期补偿协议后，福地明珠公司是否还应承担逾期交房的违约责任。
福地明珠公司辩称，刘媛于2012年12月5日收房时，福地明珠公司已经通过减免半年的物业管理费的方式向其支付了逾期交房的违约金，并在《逾期补偿》协议上签字确认，其不应再主张逾期交房违约金。刘媛认为，福地明珠公司不是收取物业管理费的主体，该补偿协议与本案不是同一个法律关系，即便是同一法律关系，也只能表明刘媛接受了协议签订日期之前的逾期交房的违约金，对于签订日期之后的逾期交房违约金，并未表示放弃。
一审认为，根据武汉福地明珠置业有限公司龙发分公司于2012年11月30日发布《通知》“……，合同约定应2012年9月30日交房，我公司通知2012年11月29日前交房，逾期60日。……与业主协商后决定认减免半年物业服务费的方式承担违约责任”及刘媛于2012年12月5日签署的《逾期补偿》“……，因开发商逾期交房，本人同意……，作为违约补偿”，根据上述通知可知，刘媛与福地明珠公司仅就刘媛收房之前的，福地明珠公司逾期交房的违约金达成了一致意见，对于收房之后的违约金，刘媛未表示放弃，福地明珠公司仍应向刘媛支付违约金。
关于2012年12月5日之后的违约金，根据合同第十一条第一款第（2）项约定：……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交房日第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。本案中，房屋总价款为362204元整，按照每日万分之一的标准，违约金每日为36.22元，但鉴于刘媛已于2012年12月5日收房并装修居住。结合本案的事实和双方当事人对合同的履行情况以及对因逾期交房而给刘媛所造成的实际损失情况考量，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金，一审确定本案违约金以日万分之0.5的标准计算较为合理。故福地明珠公司应以362204元为基数，以每日万分之0.5为标准，向刘媛支付从2012年12月6日起至房屋实际符合交付条件之日止的违约金。
三、福地明珠公司是否应承担未完成房地产初始登记的违约责任。
根据合同第十六条“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的约定，该条款中的“交付”应为符合法律规定和合同约定的交付，但福地明珠公司向刘媛交付的房屋不符合法律规定和合同约定，应视为房屋尚未真正交付，故刘媛要求福地明珠公司向其支付未完成房地产初始登记违约金的请求，一审不予支持。
因截止2015年3月1日，福地明珠公司仍未办理上述房屋的产权登记手续及相关手续，故一审对刘媛要求判令福地明珠公司在2015年3月1日前办理完房屋产权登记手续及相关手续的请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、由武汉福地明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘媛支付逾期交房的违约金，违约金以362204元为基数，以每日万分之0.5的标准从2012年12月6日起计算至房屋实际符合交付条件之日止；二、驳回刘媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1211元，减半收取为605.5元，由武汉福地明珠置业有限公司负担400元，由刘媛负担205.5元。
一审判决后，刘媛、福地明珠公司均不服，向本院提起上诉。
刘媛的上诉理由和请求是：刘媛与福地明珠公司签订的《武汉市商品房买卖合同》明确约定了逾期交房的违约责任，以及违约金按每日万分之一计算。一审以结合本案事实和刘媛的实际损失，以及综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金判决违约金按每日万分之0.5计算于法无据，有枉法裁判之嫌。请求二审法院依法改判逾期交房违约金以362204元为基数，以每日万分之一的标准计算。
福地明珠公司的上诉理由和请求是：一审认定福地明珠公司逾期交房事实错误。福地明珠公司于2012年12月5日已交房，且与刘媛签署了房屋交付确认书。所交房屋虽有瑕疵，但不影响房屋的实际使用。因此，福地明珠公司不构成违约，也未给刘媛造成实际的损失，一审判决第一项所依据的事实错误。请求二审依法改判或予以撤销。
二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，双方当事人均无新的事实和新的证据。
本院认为，上诉人刘媛、福地明珠公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人均应严格履行合同。根据合同约定，福地明珠公司应于2012年9月30日前，将符合合同约定的房屋交付给刘媛，但截止目前，福地明珠公司未能提供证据证明案涉房屋已办理了水、电、人防规划等符合合同约定和法律规定的验收。因此，案涉房屋至今仍不符合法定以及约定的交房条件。福地明珠公司已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。刘媛于2012年12月5日收房，并与福地明珠公司签订了《逾期补偿》协议，因此，对于上述合同约定交房至刘媛实际收房期间的逾期交房违约金双方应按《逾期补偿》协议履行。对于收房之后的违约金，福地明珠公司仍应承担。
关于刘媛上诉称，合同约定的违约金计算标准系按每日万分之一，而一审却按每日万分之0.5的标准计算违约金，明显偏袒福地明珠公司，有枉法裁判之嫌的理由。一审在认定福地明珠公司违约，合同约定违约金计算标准为每日万分之一的基础上，考虑刘媛已于2012年12月5日收房并已实际装修使用，实际损失有所减轻，以及综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金，确定将合同约定的违约金计算标准由每日万分之一适当减至每日万分之0.5，系依照本案事实，依据公平原则，依法行使自由裁量权，并无不当。刘媛的该项上诉理由和请求，本院不予支持。
关于福地明珠公司上诉称，涉案房屋虽有瑕疵，但不影响房屋的实际使用，且刘媛已实际收房并装修居住，故福地明珠公司的交房行为不构成违约的理由。因涉案房屋不具备法定的交付条件，即属相关法律规定的禁止交付。因此，刘媛收房并不表明该房屋已具备法定交付条件。福地明珠公司应承担逾期交房的违约责任。福地明珠公司的该项上诉理由因缺乏法律依据而不能成立。至于福地明珠公司诉称涉案房屋已办理相关验收手续的理由，因其在一、二审均未能提供证据证明，故其该项上诉理由也不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，上诉人刘媛、福地明珠公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1106元，由上诉人刘媛、武汉福地明珠置业有限公司各负担553元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 焰
审判员 申 斌
审判员 张文霞
审判员 李 瑜
审判员 丰 伟
二〇一五年十月十六日
书记员 胡婧琳