吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0602民初1133号
原告：尹忠国，男，1952年12月29日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。
委托诉讼代理人：解文亮，吉林忠德律师事务所律师。
被告：白山市同顺房地产开发有限公司。
统一社会诚信代码：91220601664272842H。
住所：白山市浑江区新建街通江小区*号楼*单元***室。
法定代表人：王同霞，经理。
委托诉讼代理人：谭辉，吉林郭新敏律师事务所律师。
原告尹忠国诉被告白山市同顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马恩鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人解文亮、被告的委托诉讼代理人谭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还燃气安装费2800元、热表安装费800元、水表安装费400元、程控门安装费1000元、大修基金5586.50元，合计10586.50元。被告返还房屋面积误差比超出3%部分、2.6642平方米的房款5595元。事实与理由：2017年6月6日，原告与被告签订了一份《委托代建协议书》，约定被告将兆丰佳园小区2号楼1单元1301室（建筑面积为80.86平方米）出售给原告，单价为每平方米2100元，总价为169806元，交房时间为2017年12月31日。2017年10月8日，原告依照协议约定交纳购房款180495元，被告称此时房屋面积变更为85.95平方米。被告又要求原告交纳燃气、热表、水表、程控门的安装费，以及大修基金，当时原告拒绝交纳，被告称不交纳即不办理入住，原告无奈只好交纳。根据国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》文件要求，取消与城市基础配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。因此被告是在没有法律规定以及协议约定的情况下收取上述费用，依照民法规定属于不当得利，应予返还。大修维修基金同样不应由被告收取，道理同上。被告交付的房屋面积超出代建协议预定的面积，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，被告对面积误差比超出3%的部分应当由被告承担，故被告应返还原告多交的房款5595元。原告为了维护自身合法权益诉至法院，望支持诉请。
被告辩称：不同意给付原告请求的各项费用。理由是根据委托代建协议书第4条的约定，原告所交的房款属于代建费用，此费用不含其他费用。另外，根据协议第1条第三款的规定，双方对房屋面积误差的结算方式是按照产权处测绘面积为准，多退少补。根据约定大于法定的原则，此案不能以最高院关于商品房买卖14条的规定来判定此案。
经审理查明：2017年6月6日，尹忠国（甲方，下同）与白山市同顺房地产开发有限公司（乙方，下同）签订了一份《委托代建协议书》，主要条款约定甲方委托乙方代建兆丰佳园小区2号楼1单元13层1301室，建筑面积为80.86平方米（此面积为暂定面积，最终面积以产权处测绘为准，总房款按本协议约定的单价为计算依据，多退少补），单价为2100元，总价为169806元。甲方实际所交房款以乙方所开具的财务收据为准，此协议所约定的房款不含其他费用，按照中华人民共和国有关法律法规规定，各自承担该房屋买卖所支付的各项税费及相关费用。乙方承诺于2017年12月31日前工程交工，如逾期半年不能交工，乙方退还甲方所交房款，并按银行同期定期存款利率向甲方支付利息。
在2017年10月8日，白山市同顺房地产开发有限公司向给尹忠国收取了面积为85.95平方米的房款180495元，并按前述面积收取了大修基金5586.75元，以及燃气安装费2800元、热表安装费800元、水表安装费400元、程控门安装费1000元，并均出具收据。现尹忠国已入住涉案房屋。
吉省价收（2012）179号文件《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》规定如下：房屋维修资金由各地建设行政主管部门组织统一归集。新建房屋首次交存物业专项维修资金，由建设单位在办理房屋买卖合同备案时，按照房屋买卖合同约定的建筑面积代交物业专项维修资金，待房屋交付时凭物业专项维修资金专用票据向业主收取。未售出的房屋暂不收缴物业专项维修资金。以下收费项目应纳入开发建设成本，不得向购房者收取：（一）房屋附属设施费用。房屋附属设施包括楼宇门、对讲系统、监控设施、入户防盗门、窗户、楼道照明设施、电梯、邮箱以及其他所有附属设施。（二）垄断企业收费。小区规划范围内的供水、供电、供气、供热、有线（数字）电视、电信的安装工程由房地产开发企业统一组织建设，成本计入商品房开发建设总成本。不得向购房者收取水表费、电表费、燃气安装费、煤气表费、热表费、有线电视初装费、通信设施费以及其他相关费用。已经收取二次供水运行费的，不得收取二次供水管理费、二次供水电费。不得收取供水委托管理费等。本通知自2012年8月1日起施行。2012年8月1日及以后办理房屋入住手续的，房地产开发企业、物业服务企业和垄断企业须按照本通知规定执行。业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用确未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行。
上述案件事实，有经过庭审质证的《委托代建协议书》、收据、吉省价收（2012）179号文件《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。
综上所述，本院认为，原、被告间签订的《委托代建协议书》的主要权利和义务为原告支付购房款，被告到期向其交付房屋，符合最高院司法解释规定的商品房买卖合同的定义，故应适用该司法解释。
关于原告主张返还的燃气安装费、热表安装费、水表安装费、程控门安装费，因在2012年8月1日施行的吉省价收（2012）179号文件已规定由房地产开发企业纳入开发建设成本，不得向购房者收取，故被告应予返还。
关于原告主张返还的面积误差款，《委托代建协议书》约定的“最终面积以产权处测绘为准”的条款含义系指房屋实际交付面积应以产权处的测绘面积为准，而非指协议约定面积以其为准。如按被告的逻辑推理，协议约定房屋面积等于未约定，又谈何面积有差的违约责任。而且签订协议后，如有面积变更，被告应告知购房者并征得其同意以继续履行合同，这对双方权利和义务均有所保障和救济，更有利于构建公正和谐的合同关系。所以应适用最高院司法解释面积误差之规定，超出3%部分的房款5586〔（85.95-80.86-80.86×3%）×2100〕元予以返还。
关于原告主张返还大修基金的问题，根据《住宅专项维修基金管理办法》第三十七条第一、二款“违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书”的规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回，非法院民事案件受理范围，此项请求不予支持。
依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：
一、被告白山市同顺房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告尹忠国返还燃气安装费2800元、热表安装费800元、水表安装费400元、程控门安装费1000元、面积误差款5586，合计10586元；
二、驳回原告尹忠国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费206元，减半收取计103元，由原告尹忠国负担36元，由被告白山市同顺房地产开发有限公司负担67元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 马恩鹏
二〇一八年八月二十日
书记员 宋清宇