黑龙江省大庆市龙凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民初字第1439号
原告尚某某（反诉被告）。
被告祁某某（反诉原告）。
原告尚某某诉被告祁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月22日原告将其所有的大庆市龙凤
区丽景花园1号楼3号门市房1栋出租给被告，每年租金7万元，每年8月28日一次性付清，双方签订了房屋租赁合同。现被告因房屋下雨漏水拒付2015年租赁费，故原告诉至法院要求：被告给付原告房屋租赁费7万元，被告向能源公司交纳该房屋2012年1月至2015年9月产生的燃气56775.65元、2014年至2015年采暖费9397.05元，案件受理费由被告承担。庭审中原告表示被告主张解除合同，原告要求被告承担违约责任。
被告辩称，原、被告于2011年签订租赁合同，被告租用原告丽景花园1号楼3号门市房，原来每年租金6万元，三年一个合同期。期满后双方又签订了租赁合同，起租期是2014年10月28日，终止日期是2015年10月28日，合同约定如果没有异议，提前两个月交纳下一年租金，租金每年7万元。根据合同被告现不欠原告租金。另外，2015年雨季4月中旬开始，房屋就一直漏雨，被告租房（上下两层）用于经营一哥水煮鱼饭店，下雨时是楼上楼下都不能用，雨停后楼上不能用，楼下还能用。因此房屋漏雨造成被告不能营业，给被告造成损失。楼上是三个包间，楼下是一个包间。对于给被告造成的损失，原告应当承担赔偿责任。另外，因为房屋漏雨已经不能用于经营，原告既没有赔偿也没有修复，所以被告只能要求解除合同。原告主张一年的租金不符合合同约定，只能支持在被告营业期间的租金。
被告反诉称，要求原告赔偿被告因房屋漏雨造成饭店不能营业的损失。包括：基本开业费用34506元、员工费用5.7万元、水电瓦斯费用23160元，以上损失共114666元，原告应赔偿三分之一38222元；还应赔偿房屋维修费2.5万元、营业性增长金额损失7.2万元（4个屋每天100元6个月）。综上原告应赔偿被告135222元。
原告对被告反诉辩称，我起诉是主张租金，根据合同第三条规定房租已到期，被告应向我支付房租，合同约定是每年4月28日支付租金，现被告未给付我房租已经违约。被告反诉房屋漏雨，与物业公司有关，我也一直跟物业公司协商，我也花钱做了防水，因此之前我也给被告减少了四个月租金。现被告已经违约，影响我的房屋再次出租。
原告向本院提交如下证据：
证据一、租房合同复印件1份、房屋所有权证复印件1份、土地证复印件1份。欲证明，根据双方签订的合同被告应向原告支付2015年房租7万元。被告质称，真实性无异议，根据合同租赁期限是2014年4月29日，终止日期是2015年10月28日，提前交房租是为了下一年租房做准备。本院对该证据予以采信。
证据二、报修记录2张。欲证明，2013年、2014年被告因为漏雨到物业公司报修，原告也赔偿过，但2015年在物业公司没有查到被告的报修记录，原告认为2015年被告没有报修。被告质称，真实性、合法性、关联性及欲证明问题均有异议，因为该证据如果是真实的应有物业公司盖章，该证据所证实的问题与本案无关。本院对该证据真实予以采信。
被告向本院提交如下证据：。
证据一、照片12张。欲证明，被告承租的原告房屋漏雨，给被告造成损失。原告质称，房屋确实漏雨，之前漏雨我给处理过，但是后期又怎么漏雨的我不清楚。
证据二、光盘1张（2015年6月拍摄）。欲证明，被告承租的房屋漏雨的事实及面积。原告质称，被告经营好多年，明知道这个房子漏水，但是还主动和原告续签合同，他并没有把再次漏雨作为赔偿条件写在合同里，这就证明被告已经接受漏雨的事实，因为当时生意好，所以产生后果全部由被告自己承担。
本院认为，被告所举证据一、二能够证实房屋漏雨的事实，具有证明力，本院予以采信。
2016年2月3日本院依法到涉案房屋处录制了光盘1张，并当庭出示，原、被告对真实性均无异议。本院对该光盘予以采信。
经审理查明，原、被告签订租房合同，原告将位于大庆市龙凤区南北花园一号楼3号门市房出租给被告。2013年9月22日原、被告续签了该租赁合同，合同期为2014年4月28日至2017年10月28日止，租赁期内房屋采暖费、能源费、房屋租金税等均由被告负责。每年租金7万元，第一年租金于2014年4月28日给付，第二年租金于2015年4月28日给付，第三年租金于2016年4月28日给付。因之前房屋漏雨，原、被告口头约定，原告给被告让四个月租金，租金的给付日期变为每年8月28日。2015年8月28日之前的房租被告已给付原告。
被告租赁该房屋用于经营一哥水煮鱼饭店，该房屋之前曾经漏雨，2015年4月该房屋又发生漏雨情况，房屋（上下两层）漏雨影响部分房屋营业，尤其影响上层房屋的营业。2015年7月中旬小区物业公司将漏雨修好，房屋未进行恢复装修。在本案审理过程中2015年11月12日被告提出解除房屋租赁合同，之后搬离该房屋，但未向原告支付2015年8月28日至2015年11月12日的租金14191元。
本院认为，原、被告自愿签订了房屋租赁合同，该合同不违反法律法规，对双方具有约束力。在合同履行过程中房屋发生漏雨，影响了被告的营业，后房屋漏雨虽然修好，但未进行恢复装修，仍然影响被告营业，因此被告于2015年11月12日提出解除合同，之后搬离房屋，本院予以准许。但合同解除前房屋租赁合同合法有效，原告将房屋交付被告使用，被告亦应向原告支付其租住占有房屋期间未付租金14191元（2015年8月28日至2015年11月12日）。因房屋客观情况发生变化，被告提出解除合同，符合法律规定，原告要求被告承担解除合同的违约责任，本院不予支持。另外，原告要求被告向能源公司交纳物业费、取暖费、燃气费等费用的请求与本案不是同一法律关系，本院不予处理，可由相关权利主体另行主张权利。
被告反诉原告赔偿其因房屋漏雨造成的经营等损失。对此本院认为，漏雨致使被告所租房屋部分不能使用，作为出租人的原告没有及时修复，根据法律规定，应当相应减少租金。因起诉时房屋客观情况发生变化，无法准确测量房屋漏雨面积，被告认为漏雨造成约三分之一面积房屋不能营业，本院予以采纳，故原告应当减少漏雨至被告搬离房屋期间约三分之一面积的租金即15555元。至于被告反诉的其它营业损失系其自行列明，无证据证实，缺乏客观依据，鉴定部门亦说明因影响收入的因素很多，营业收入无法准确认定，经营成本中的变动成本无法确定，故被告饭店的经营损失无法评估。因此被告反诉的其它经营性损失，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告祁某某向原告尚某某支付房屋租金14191元；
二、原告尚某某赔偿被告祁某某租金损失15555元；
上列一、二项相抵后原告尚某某赔偿被告祁某某1364元；
三、驳回原告尚某某其它诉讼请求；
四、驳回被告祁某某其它反讼请求；
案件受理费1550元由原告尚某某自行承担，反诉费1500元由被告祁某某自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 张春丽
人民陪审员 李 英
人民陪审员 李春艳
二〇一六年三月八日
书 记 员 陈 扬
附：本判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。