广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民二初字第380号
原告（反诉被告，下称原告）：方志明，男，汉族，1972年4月5日出生，住江西省鹰潭市。
委托代理人：黄文波，广东尚宽（广州）律师事务所律师。
被告（反诉原告，下称被告）：东莞市经纬物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：王胜培，该公司董事长。
委托代理人：刘小闹，广东林德律师事务所律师。
原告方志明诉被告东莞市经纬物业投资有限公司（以下简称“经纬物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，被告经纬物业公司提起反诉，本院对被告经纬物业公司提起的反诉予以受理。本案依法由审判员叶汉光适用简易程序独任审判，并于2015年7月30日公开开庭进行了审理，又于2015年9月1日进行质证。原告方志明的委托代理人黄文波、被告经纬物业公司的委托代理人刘小闹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告方志明诉称：2007年3月15日，原、被告双方就东莞市厚街镇濠畔鞋材广场二期（环球鞋业大厦）商铺＊单元的使用事宜签订了一份《使用权转受合同》。合同明确约定转让期限从2007年月28日至2012年5月27日止，转让费为97748元。合同签订后，双方均依约履行案涉商铺的交付以及支付转让费义务。基于取得案涉商铺的使用权，方志明便以此铺作为场所用于开设东莞市厚街兴丰鞋材辅料商行，一直从事鞋材及辅料的零售案涉合同期限届满后，双方虽未就续约事宜签订书面的合同，但方志明一直按照原先合同的约定向经纬物业公司支付相应的使用费、管理费等。经纬物业公司亦实际上收受方志明所支付的各项费用，所以双方事实上形成不定期的合同关系。2014年8月7日，经纬物业公司在未进行任何告知的情况下擅自终止案涉合同，强行撬开案涉商铺大门搬离商铺内的物品，并通过更换门锁及贴封条形式拒绝方志明进入案涉商铺。对此情况，方志明己向公安机关报警处理，现公安机关仍在调查之中。鉴于此，方志明多次与经纬物业公司协商要求其归还搬离的物品，但经纬物业公司非但没有归还，而且方志明在2014年8月15日收到其出具的限令退场的《通知书》，要求方志明三天内退场。自此，方志明深知合同关系已无继续维持可能，案涉商铺也于2014年8月7日后由经纬物业公司实际控制，所以方志明向经纬物业公司发出《告知函》，要求经纬物业公司安排工作人员一同就案涉商铺现存在物品进行清点交接，但经纬物业公司却漠视方志明之诉求，而在方志明不知情的情况下，单方将案涉商铺内所有物品搬离案涉商铺并拒绝归还。基于上述事实，方志明认为经纬物业公司之行为己构成违约，为维护自身合法权益，请求法院判令：1.确认双方合同关系已解除；2.经纬物业公司向方志明归还案涉商铺内所有货物或支付货物等值金额511790元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日计算至实际付清之日）；3.经纬物业公司向方志明赔偿因其违约行为而造成的损失57553元；4.经纬物业公司向方志明支付维权费用7000元；5.经纬物业公司承担本案诉讼费。
被告经纬物业公司辩称：1.确认双方的租赁关系已解除；2.经纬物业公司同意返还货物给方志明，但方志明应向经纬物业公司支付相应的场地占用费，具体数额按经纬物业公司反诉的金额为准，因本案是方志明拒绝搬迁才会导致至今为止方志明的货物一直存放在经纬物业公司安排的仓库内，经纬物业公司没有任何过错，也没有违反合同约定，无需向方志明支付损失或维权费，请求法院驳回方志明的诉讼请求。
被告经纬物业公司反诉称：方志明承租经纬物业公司位于东莞市厚街镇的环球鞋业大厦一楼＊单元商铺，双方的合同己经于2012年5月27日到期，此后双方没有续签合同。2014年以来，方志明长期不开门营业、并将商铺作为仓库使用，严重影响经纬物业公司商场的运作。经纬物业公司多次要求方志明整改，但方志明均毫无所动。2014年7月，经纬物业公司要求解除双方的租赁关系，并多次通知方志明搬离商铺，但方志明一直拒绝。2014年8月，经纬物业公司只能将方志明存放在商铺内的全部物品搬迁到仓库保管。至今为止方志明拒绝前来领取，方志明的物品一直占用经纬物业公司的一间约100平方米的仓库（按照市场价租金约2000元／月）。方志明拒不搬离自身物品并占用经纬物业公司仓库己构成违约，其应当承担相应的仓库占用费。经纬物业公司为维护自身合法权益，请求法院判令：1.方志明立即向经纬物业公司支付仓库占用费20000元；2.本案诉讼费由方志明承担。
原告方志明针对被告经纬物业公司的反诉辩称：经纬物业公司主张的仓库占用费缺乏事实依据。1.经纬物业公司擅自终止合同，未在告知的情况下撬开方志明的大门，并通过更换门锁及贴封条阻止方志明进入仓库。方志明多次要求对货物进行清点，但经纬物业公司不予理睬；2.经纬物业公司的反诉请求与其证据互相矛盾，根据整改通知书所述内容，经纬物业公司有权自行处理商铺内的所有物品，而现在又向方志明主张费用是互相矛盾的；3.即使存在使用费问题，经纬物业公司就商铺内的物品去租赁100平方的仓库不合理，经纬物业公司应最大限度的减低双方的损失。
经审理查明：2007年3月15日，方志明与经纬物业公司签订了一份《使用权转授合同》，约定：经纬物业公司将东莞市厚街镇濠畔鞋材广场二期（环球鞋业大厦）一层＊单元的铺位使用权（包括占有、使用和收益的权利）转让给方志明，期限为2007年5月28日至2012年5月27日，价款为97748元。方志明开设了个体工商户东莞市厚街兴丰鞋材辅料商行（以下简称“兴丰商行”），登记的经营场所就是上述铺位。关于案涉物业的合法性，经纬物业公司提交了建设工程规划许可证副证予以佐证，该证上载明：“本证在建设规划验收前单独使用，只作为该工程已办理规划报建手续凭证，建设工程规划验收合格后，凭本证到发证机关领取建设工程规划许可证，方能作为该工程的法律凭证”。
合同期限届满后，方志明继续占有、使用上述铺位，并按照合同约定的标准按月缴纳使用费等相关费用，后经纬物业公司于2014年8月7日对上述铺位进行清场，同时将存于商铺内的货物另行存放，方志明则于2014年8月16日向经纬物业公司邮寄了一份告知函，称对方于2014年8月7日在没有通知的情况下将其商铺内的货物搬走，要求尽快交还，且相关损失由经纬物业公司承担。
经纬物业公司主张已于2014年7月25日、8月4日两次在案涉商铺外张贴整改通知书，通知方志明由于环球鞋业大厦整体经营的考虑，商铺不得再作仓库使用，要求方志明三天内清理商铺内的货物后办理离场手续，并提交了整改通知书予以佐证，该通知书落款处加盖了“环球鞋业大厦管理处”的印章。经纬物业公司还提交了蒋晓生、熊海伟的书面证明拟证明其已于2014年7月通知方志明离开，蒋晓生没有出庭作证接受质询，熊海伟出庭作证并称其于上述铺位清场后，租用了该铺位用于经营，于8月20日左右看到案涉铺位张贴了整改通知书，但不清楚何时张贴。
方志明不确认收到经纬物业公司的上述通知，称直至2014年8月7日才得知经纬物业公司要对案涉商铺进行清场，但对于如何得知经纬物业公司于2014年8月7日当天进行清场则前后陈述不一致，方志明的特别授权代理人在庭审中称是商场内的其他人员当天看到经纬物业公司对案涉铺位进行清场时告知方志明的，后又以书面形式予以反悔，称是方志明自行前往店铺开门时得知的。
2014年8月7日，经纬物业公司对案涉铺位进行清场时，方志明曾到现场，并以被盗窃为由向东莞市公安局厚街分局河田派出所报警，称商铺内的货物已大量不存在，但派出所派人员到场后认为双方之间的问题属于经济纠纷，并未立案侦查。经纬物业公司还提交了2014年8月7日的监控视频录像。视频画面显示2014年8月7日10时30分左右，其中一方人员将一个商铺中存放的货物清理出来并堆放在手推车上准备运走，但另一方人员前往阻止，后一名穿着警服样式的人员于11时出现与双方人员协商后离去，清理物品的一方人员又将物品搬回商铺内。方志明不确认视频的真实性。
方志明主张其存放于案涉商铺的货物价值511790元，要求经纬物业公司予以赔偿。方志明提交了增值税纳税申报表、发票、商品出入库表等予以佐证。增值税纳税申报表和发票载明兴丰商行2014年1月1日至2015年5月31日期间的报税和发票开具情况，二者可以互相对应；商品出入库表是兴丰商行自行制作的，载明2014年1月至2015年5月的库存和出入库情况，2014年7月的本月库存为511790元，方志明主张上述物品均存放于案涉商铺且自2014年8月7日起只能重新购置商品用作销售。但2014年8月起，商品出入库表载明的出入库情况，与发票开具的情况无法互相对应。如2014年10月的商品出入库表载明该月销售TPU薄膜410.4千克、网布（化纤制）39.86千克和化纤布159.64千克，但该月发票载明销售TPU薄膜410.4千克和化纤布337.5千克。方志明还主张因经纬物业公司擅自搬走商铺内的货物，产生损失57553元以及用于聘请律师的维权费用7000元。
关于原本存放于案涉商铺的货物，经纬物业公司称现存放于属其所有的仓库内，是方志明拒绝取回，上述货物占用了经纬物业公司的仓库，应按2000元／月的标准支付相应的仓库占用费，并提交了一份其他人承租经纬物业公司的仓库的协议予以佐证，但该协议载明张芳芳租用了经纬物业公司的仓库，租金为1200元／月。
以上事实，有原告方志明提交的《使用权转授合同》、收据、报警回执、告知函、快递单、邮件查询单、增值税纳税申报表、发票、商品出入库表、营业执照，经纬物业公司提交的建设工程规划许可证副证、整改通知书、录像、证明、照片、仓库租赁协议，当事人陈述以及本案一审庭审笔录等附卷为证。
本院认为：经纬物业公司将物业交付给方志明占有、使用和收益，方志明按照占有、使用和收益的期限支付相应的费用，双方之间应属租赁合同关系。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，但案涉物业仅有建设工程规划许可证副证，结合该证上载明的内容可知，建设工程规划许可证副证不能等同于建设工程规划许可证，故案涉租赁合同应属无效。无效合同自始无效，故方志明诉请确认双方合同已解除，本院不予支持。
合同无效，经纬物业公司可随时要求方志明搬离，但需要给予必要的准备时间，本案主要的争议焦点是：一、经纬物业公司搬走商铺内的货物是否构成侵权；二、案涉商铺内的货物价值应如何确定；三、经纬物业公司诉请的仓库占用费是否有依据。
焦点一，首先，虽然方志明否认经纬物业公司在2014年8月7日前已向其发出整改通知书，但方志明对如何得知经纬物业公司于2014年8月7日对案涉商铺进行清场前后陈述不一致，且没有合理解释，故本院对其关于如何得知经纬物业公司对案涉商铺进行清场的陈述不予采纳。现方志明无法合理解释其如何得知清场的准确时间，依法应承担相应的不利后果。结合证人熊海伟称看到商铺外张贴有通知书的陈述，本院采纳经纬物业公司的主张，认定其已于对案涉商铺进行清场前通知方志明。
其次，方志明认为经纬物业公司导致其货物丢失，但方志明也于2014年8月7日当天到达案涉商铺，并进行报警。公安机关派员到达现场，认为不存在盗窃等情形不予立案侦查，若方志明的陈述属实，则公安机关不予立案侦查明显有违法律规定，现没有证据证明公安机关存在失职，故本院对方志明的主张不予采纳，认定在其到达案涉商铺前不存在经纬物业公司导致其货物丢失的情形。
最后，方志明到达商铺后，明知经纬物业公司要对案涉商铺进行清场，亦不取回货物，系放任商铺内的货物处于无人保管的状态。现经纬物业公司在方志明放任货物无人保管的情况下，将货物另行存放，已履行应有的义务。因此，经纬物业公司搬走商铺内的货物不存在侵权，现经纬物业公司亦同意归还相应货物，方志明可以取回。
焦点二，方志明提交了增值税纳税申报表、发票、商品出入库表拟证明商铺内货物的价值，虽然增值税纳税申报表和发票是在税务机关处有备案，但仅能反映方志明经营的兴丰商行的纳税情况，无法直接证明商铺内货物的价值。而商品出入库表虽然载明库存的货物的价值，但该表仅为方志明自行制作，没有其他证据予以佐证，且部分月份的表格无法与当月发票载明的销售情况互相对应，故本院对商品出入库表不予采纳。因此，方志明提交的证据无法证明其存放于案涉商铺内的货物的价值，应承担举证不能的不利后果，对其称货物价值511790元的主张不予采纳。结合焦点一，现经纬物业公司同意归还货物，方志明可以取回，且方志明无法证明货款的原本价值，更无法证明价值存在减损，故对其诉请经纬物业公司支付货物价值511790元、赔偿损失57553元和维权费7000元的诉请，本院不予支持。
焦点三，如焦点一所述，方志明于2014年8月7日放任商铺内的货物出于无人保管的状态，经纬物业公司作为商铺的管理者，对商铺内的货物另行存放，没有法定的义务，系为避免方志明的利益受损失，根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”之规定，方志明应当支付相应的仓库占用费，但具体的数额，应结合原本的《使用权转授合同》占有、使用费的标准确定，合同中的占有、使用费标准经折算后为1629元／月（97748元÷60月）。方志明原本占用的物业属于商铺，现堆放货物的场所属于仓库，根据一般生活经验，商铺的价值远高于仓库，故本院酌定方志明需支付的仓库占用费标准为800元／月，从2014年8月7日起计至方志明实际取回货物之日止，由于经纬物业公司仅起诉20000元，故仓库占用费应以20000元为上限。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款、第一百零八条第一款及第二款的规定，判决如下：
一、限原告方志明于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞市经纬物业投资有限公司支付仓库占用费（按800元／月，从2014年8月7日计至方志明取回货物之日止，并以20000元为上限）；
二、驳回原告方志明的诉讼请求；
三、驳回被告东莞市经纬物业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果原告方志明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费4932元，其中本诉受理费4782元，反诉受理费150元，由原告方志明承担4900元，被告东莞市经纬物业投资有限公司承担32元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 叶汉光
二〇一五年十月十二日
书记员 王碧艳
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