江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3362号
上诉人（原审被告）惠新华，女，1966年5月17日生，汉族，江苏省知识产权局干部。
委托代理人孙正华，男，1953年4月19日生，汉族，江苏省知识产权局干部。
委托代理人陈小林，男，1970年5月11日生，汉族，江苏省知识产权局干部。
被上诉人（原审原告）南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地南京市鼓楼区涌泉里11号。
法定代表人王晓明，该公司董事长。
委托代理人仇海军，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人李善战，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人惠新华因与被上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
江鸿物业公司原审诉称，2009年1月，江鸿物业公司与中国人民解放军第八一医院（以下简称八一医院）签订《太平巷22号前期物业合同》一份，合同约定：物业费按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅为1.2元／月／平方米，公共能耗公摊费用及其他费用按照业主的建筑面积分摊，物业费用按季交纳，惠新华应在每季的第一个月的前十日履行交纳义务，合同期满后，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年。2014年1月，经江鸿物业公司与八一医院协商后确定，自2014年1月起，八一医院按0.6元／月／平方米给予江鸿物业公司补贴，惠新华按照0.6元／月／平方米交纳物业费，其他费用及交纳方式不变。2009年5月26日，惠新华办理了入住手续，房屋建筑面积为137平方米，然自2011年4月起，惠新华即未交纳物业服务费用，至2014年12月，共欠江鸿物业公司物业费6411.6元，公摊水电费296.06元。经江鸿物业公司多次催要，惠新华一直未交纳。江鸿物业公司认为，江鸿物业公司与八一医院签订的《太平巷22号前期物业合同》符合法律规定，江鸿物业公司已按照约定履行了自己的义务，惠新华应当按照合同约定交纳相应的费用，其久拖不交的行为已经构成违约。为维护江鸿物业公司合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、惠新华支付自2011年4月至2014年12月所欠物业费6411.6元（其中2011年4月至2013年12月按1.2元／月／平方米计算，2014年1月至12月按0.6元／月／平方米计算），公摊水电费296.09元；2、惠新华承担本案的诉讼费用。
惠新华原审辩称，首先，江鸿物业公司主张惠新华欠缴相关物业费用，但是江鸿物业公司的起诉已经超过诉讼时效；其次，江鸿物业公司为惠新华所在小区提供物业服务的合法性无法确认，没有相关的招投标的手续，且在合同到期后江鸿物业公司并未与八一医院签订后续的物业服务合同，故江鸿物业公司的主张没有事实及法律依据；再次，江鸿物业公司主张的物业服务费用已经由八一医院代为缴纳过了，江鸿物业公司无权再次向惠新华主张，且惠新华并非法律规定的业主；最后，江鸿物业公司服务质量低下，没有达到四级服务标准，存在严重的违约行为，甚至组织带有黑社会性质的人围堵小区大门，威胁恐吓小区住户造成不良社会影响。综上，请求法院依法驳回江鸿物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年1月14日，八一医院（甲方）与江鸿物业公司（乙方）签订《太平巷22号前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对太平巷22号提供前期物业服务，物业名称为太平巷22号经济适用房，物业类型为住宅；物业费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅1.2元／月／平方米；物业费按季交纳，业主应在每季的第一个月的前十日前拨付给乙方；因受项目建筑体量、物业服务标准等多元素影响，甲方同意对乙方收支不足部分予以补贴，具体的补贴方式为甲方享有产权的停车收益、电梯广告收益归乙方所有，如在上述基础上，乙方收支仍有不足，甲方同意予以补贴，甲方予以乙方的补贴，具体数额按实结算；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；合同期限自2009年1月1日至2009年12月31日止，合同期限内，业委会成立后与物业管理企业签订新物业服务委托合同生效时，合同自动终止，合同期满，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年，需终止应提前一月书面通知对方，做好新物业管理企业交接工作。2009年5月26日，惠新华收到南京市秦淮区太平巷22号1302室房屋（以下简称诉争房屋）钥匙及门禁卡、水电卡等，并领取《业主手册》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》。诉争房屋面积为137平方米，系惠新华领取的经济适用房。
原审另查明，惠新华就诉争房屋的物业费缴纳至2011年3月。2014年9月24日，江鸿物业公司向惠新华发出律师函，催缴物业费及公摊水电费，惠新华亦确认其收到该函件。2015年1月，江鸿物业公司自惠新华所在的物业小区撤出。
惠新华提供八一公寓2010年收支核算明细、物业费发票等证据，以证明八一医院已经代欠费业主缴纳了相关的物业费，故江鸿物业公司向惠新华主张属于重复收费。就惠新华该项主张以及江鸿物业服务合同签订情况等问题，原审法院前往八一医院进行调查，八一医院陈述：《太平巷22号前期物业服务合同》合同到期应该是2010年，顺延一年，但是业委会一直未成立，2011年到2013年一直是口头协议，合同条款按照原合同来，直到2014年1月才签订了一份合同，但是这份合同签订后，一直没有执行。自2014年起，八一医院补贴江鸿物业公司0.6元／月／平方米的物业费。而八一医院支付给江鸿物业公司的钱并非是替未交费的业主交费，而是根据合同约定支付给江鸿物业公司的补贴（即物业公司一年运营总成本减去应当收取的物业费总额）。江鸿物业公司进驻小区也是经过招投标的，但因为人员更换频繁，材料已经找不到了。
原审另查明，惠新华提供照片、住户被偷物品登记表等证据，以证明江鸿物业公司在八一公寓服务期间，服务极不到位。对于惠新华提供的上述证据，江鸿物业公司均不认可其真实性。
在案件原审审理过程中，江鸿物业公司撤回要求惠新华支付公摊水电费296.09元的诉讼请求。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。惠新华提出根据国务院《物业管理条例》，八一医院应通过招投标的方式选聘物业服务企业，现江鸿物业公司未出示合法获得太平巷22号小区物业管理权的证明文件，故其物业服务的合法性无法确认。对此，原审法院认为，现八一医院已经确认系通过招投标方式聘请江鸿物业公司，且该条款并非效力性强制规范，不影响前期物业服务合同的有效性。故八一医院作为太平巷22号的建设单位，与江鸿物业公司签订了前期物业服务合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规范，合法有效。惠新华作为诉争房屋的实际使用人，应参照适用相关法律关于业主的规定，故惠新华受该合同的约束。对于惠新华提出的江鸿物业公司的主张已过诉讼时效的抗辩意见，原审法院认为，物业服务人要求业主或者使用人给付物业费的诉讼时效应从最后一期物业费用的履行期限届满之日起计算，现江鸿物业公司主张物业费至2014年12月，故江鸿物业公司的起诉未过诉讼时效。对于惠新华提出根据前期物业合同的约定，该合同应于2010年12月31日终止，江鸿物业公司主张后续费用无事实和法律依据的抗辩意见，原审法院认为，前期物业合同确定的期限内，太平巷22号未成立业委会签订新的物业服务合同，顺延至2010年12月31日后，八一医院陈述已口头与江鸿物业公司约定按照原合同继续履行，江鸿物业公司亦在小区提供服务至2015年1月，惠新华应按照原合同标准向江鸿物业公司支付享受其服务期间的物业费。至于八一医院以物业费名义向江鸿物业公司支付的费用，八一医院已明确表示该费用系按照合同约定给江鸿物业公司的补贴而非替未交费业主支付的物业费，故惠新华并不因此得以免交物业费。综上，惠新华应支付江鸿物业公司物业费6411.6元（137平方米×1.2元／月／平方米×33个月＋137平方米×0.6元／月／平方米×12个月=6411.6元）。对于惠新华提出江鸿物业公司服务管理不到位，原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，物业服务合同中明确约定物业服务人具有协助管理物业管理区的公共秩序、安全防范、消防、交通灯义务，物业服务人未能履行或者未能完全履行应尽义务，致使业主人身或者财产受到第三人侵害的，业主可以要求物业服务人承担相应的赔偿责任，但惠新华应另行向江鸿物业公司主张相应的权利，而不得以此为由拒交物业费。另在案件审理过程中，江鸿物业公司撤回要求惠新华支付公摊水电费296.09元的诉讼请求，不违反相关法律规定，原审法院依法予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：惠新华于判决生效之日起十日内支付南京江鸿物业发展有限责任公司2011年4月至2014年12月的物业服务费6411.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，减半收取为25元，由惠新华负担。
惠新华不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、八一医院证言证明效力及可信度低，应不予采信。原审法院在八一医院调查核实的被调查人，对本案的事实均不了解。同时，被上诉人江鸿物业公司入驻涉案小区实施物业管理系八一医院没有经过招标这一合法途径的唯一选择，上诉人有理由相信八一医院与被上诉人存在利害关系。八一医院在原审调查时除提供了证言外，并没有提供其他的相关证据，因此，上诉人认为八一医院证言的可信度低，此证言不能作为认定事实的依据。原审庭审中，被上诉人称八一医院付给的物业费不是住户的物业费，而是八一医院给其的补贴款，被上诉人没有按原审法院的要求提交相关证明文件，而原审法院也未予以核实。对八一医院与被上诉人间的经济问题，太平巷小区广大业主反映强烈，并保留法律权利。2、原审法院没有全面核实上诉人提供的证据事实。上诉人原审中对原审法院在八一医院的调查笔录进行质证时，上诉人同时向法庭提交了三份新证据，以证明被上诉人不应向上诉人违规、重复收费，原审法院对本案的重要事实不予核实，对重要证据不予质证，在对案件事实没有充分了解的情况下草率作出判决，有悖于事实。二、原审判决适用法律不正确。1、原审法院对诉讼时效认定有误。原审法院认为，物业服务人要求业主或者使用人给付物业费的诉讼时效应从最后一期物业费的履行期限届满之同计算。《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。八一医院与被上诉人江鸿物业签订的前期物业合同最后的期限为2010年12月31日，2010年的12月31日即为最后一期物业费的履行期限届满之日，而上诉人2010年12月31日前的物业费均已缴清。即使按照原审法院支持被上诉人收取2011年4月至2014年12月间的物业费主张，其无主张的依据。按照前期物业合同约定，物业费每季度收取一次，即使被上诉人收取2010年12月31日以后的物业费，按照每季度收取一次的惯例，被上诉人应于2011年7月就应当得知自己的权利受到侵害，而被上诉人拖延到2015年1月才向法院主张，中间时隔有3年多时间，在此期间，被上诉人也没有采取任何形式向上诉人主张收取物业费的行为，因此，被上诉人的主张明显超出了诉讼时效。2、根据国务院《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同，“前期物业服务协议”和“物业服务合同”均应当是要式合同，签订后还必须到房产行政主管部门办理备案手续，这是国家的强制性规定。原审判决确认八一医院和被上诉人在前期物业服务合同到期后，在没有其他证据佐证下，单凭证言就认定八一医院与被上诉人江鸿物业存在口头约定，从而认定该口头约定合法有效，这一做法显然违反了国家的强制性规定。被上诉人既不能提交2011年后的书面物业服务合同，也不能提交招投标文件或是房地产行政管理部门的批准文件，自2011年起，被上诉人进入涉诉物业进行服务违反了国家程序性强制规定，其服务不合法。三、原审法院对被上诉人服务不到位，上诉人应另行主张权利的认定不正确。根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人自2009年起在实际服务中与承诺的服务标准和服务质量差距很大，不仅没有达到其在前期物业服务合同中列明的物业服务标准，更没有履行作为物业服务公司最基本的安全保障义务，多处违约，上诉人原审提供了充分的证据证明被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，原审法院理应依法按实际服务的标准降低被上诉人江鸿物业的服务费。综上，请求二审法院：1撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求或者发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人江鸿物业公司答辩称：一、被上诉人与八一医院签订的物业服务合同是合法有效的，且被上诉人也已经实际履行了物业服务的义务。合同对上诉人具有约束力，上诉人应当履行付款义务。二、关于八一医院支付的相关费用的性质，原审法院的调查结果与合同约定的内容相互印证，被上诉人认为原审法院的调查结果是可信的，应当予以采纳。三、关于诉讼时效的问题，根据相关法律规定被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人惠新华向本院提供如下证据：1、港华燃气的缴费凭据，证明上诉人2010年2月入住涉案房屋。2、江鸿物业公司违规收费的统计表，证明江鸿物业公司违规收费。3、江鸿物业公司违规情况一览表，证明被上诉人的违规行为。4、八一医院和上诉人签订的住房分配协议，证明八一医院在上诉人房屋分配中没有约定前期物业服务的标准，因此由八一医院缴纳是正确的。5、报警记录，证明被上诉人公司服务质量瑕疵。6、南京市普通住宅登记以及收费标准一级和四级标准的摘录，证明被上诉人的服务没有达到相应的服务标准。被上诉人质证后认为：1、对港华燃气的缴费凭证真实性认为，但不认可证明目的。2、对上诉人自己制作的统计表，真实性不认可。3、对上诉人单方制作的统计表真实性不予认可。4、对住房分配协议的真实性认可，但对证明目的有异议。5、对报警记录真实性没有异议，但对证明目的有异议。6、关于收费标准，是南京市的标准性的文件，应当属于适用的问题，不属于证据。
本院认为，《最高人民法院关于＜适用中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，八一医院与江鸿物业公司于2009年1月14日签订《太平巷22号前期物业服务合同》，虽被上诉人尚未提供证据证明其是经八一医院通过招标对诉争小区进行物业服务，但双方签订的物业服务合同并不违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，因此该合同合法有效，物业服务合同对上诉人具有约束力。由于前期物业服务合同约定，合同期满，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年，因此，在诉争小区未成立业主大会且并无证据证明双方有异议的情况下，依约前期物业服务合同应当自动顺延一年。根据合同约定，需终止合同应提前一月书面通知对方，现并无证据证明八一医院曾经书面通知被上诉人终止双方合同，且根据八一医院的陈述，自2011年开始双方系口头协议按照原合同继续履行，其后八一医院并未书面通知被上诉人解除合同，且事实上被上诉人在诉争小区亦提供了物业服务，因此，上诉人称自2011年起，被上诉人进入涉诉物业进行服务违反了国家程序性强制规定，其服务不合法的上诉主张不能成立。由于上诉人并无证据推翻八一医院的陈述，也无证据证明八一医院与江鸿物业公司存在利害关系，因此，上诉人认为八一医院证言的可信度低，不能作为认定事实的依据的上诉意见，本院不予采信。虽上诉人原审中提供了照片等证据，但尚不足以证明被上诉人在物业服务中存有重大瑕疵，因此，上诉人主张按实际服务的标准降低被上诉人江鸿物业的服务费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于诉讼时效问题。本院认为，根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效实际为二年。物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，根据前述，在八一医院并未解除前期物业合同，江鸿物业公司延续提供服务的情况下，上诉人称被上诉人的起诉明显超出了诉讼时效的上诉意见不能成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人惠新华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年七月七日
书 记 员 朱亚芳