河南省新乡市红旗区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0702民初2448号
原告（反诉被告）李献忠，男，汉族，1969年1月29日出生，住河南省。
被告（反诉原告）马新成，男，汉族，1966年7月9日出生，住河南省辉县。
委托代理人王素琴，女，汉族，1965年8月13日出生，住河南省辉县。系被告马新成妻子。
被告（反诉原告）王素琴，女，汉族，1965年8月13日出生，住河南省辉县。
原告（反诉被告）李献忠诉被告（反诉原告）马新成、王素琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李献忠、被告马新成的委托代理人王素琴、被告王素琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李献忠诉称，原、被告经人介绍相识，被告于2009年1月20日借原告现金15万元，并将争议的房产作为抵押以保证借款的偿还。借款到期后，被告未能按期偿还借款。双方经协商，两被告同意将争议房产出售给原告，于2010年6月5日签订《房屋转让协议书》一份，约定两被告将其名下的位于新乡市红旗区石榴园小区2号营住楼东四单元三层西户房产一座（房屋所有权证号08004463、共有权证号08004463-1）转让给原告，转让价格为48万元，所欠借款本息18万元冲抵房款，原告以现金形式支付被告房款25万元，又通过法院执行程序支付被告房款5万元，将全部房款支付给了两被告。但是，两被告却不能按照约定将争议的房产过户给原告，其行为构成违约。故诉至法院，请求：依法判令两被告立即履行《房屋转让协议书》，将位于新乡市红旗区石榴园小区2号营住楼东四单元三层西户房产一座（房屋所有权证号08004463、共有权证号08004463-1）的房屋产权过户至原告的名下，并要求案件受理费及保全费由被告承担。
被告（反诉原告）马新成、王素琴辩称，知道将房屋抵押给原告的事，具体细节记不清了。
被告（反诉原告）马新成、王素琴反诉称，反诉人与被反诉人于2010年6月5日签订的《房屋转让协议书》，意思表示不真实。事实上，该协议书中“借款人民币15万元及利息3万元”，其中15万元本金部分，反诉人已经归还部分本金，而对利息是没有任何约定的，所谓的3万元利息是根本不存在的。另外，房屋的转让价格甚至低于当时的市场价格的一半，而房屋迟迟没有过户也是基本买卖房屋的意思表示不真实。故提起反诉，请求：1、判令确认反诉人与被反诉人于2010年6月5日签订的《房屋转让协议书》无效；2、判令被反诉人立即搬离新乡市石榴园小区2号营住楼4单元3层西户房屋，交将该房屋交予反诉人；3、本案反诉费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）李献忠辩称，1、被告提出的反诉事实不成立，被告没有支付过本金，被告说3万元利息不存在不属实，是因为被告未向原告支付过利息；2、房屋转让价格是双方协商的，是双方真实意愿的表示才签订的房屋转让协议。
经审理查明，2009年1月20日，被告马新成向原告李献忠出具借款条一份，内容为今借到李献忠现金壹拾伍万元整（150000元）。同日，原告李献忠（甲方）与被告马新成、王素琴（乙方）签订《抵押借款协议书》，双方约定，乙方自愿将位于石榴花园2号楼4单元3楼西户、建筑面积为196.22平方米的房屋作为该借款的抵押，借款期限为三个月，从2009年1月20日起算。后经原告李献忠催要，被告马新成于2010年5月7日出具还款保证；后原告李献忠（乙方）与被告马新成、王素琴（甲方）于2010年6月5日签订《房屋转让协议书》，双方约定：甲方自愿将位于新乡市红旗区石榴园小区2号营住楼4单元3层西户的房屋所有权转让给乙方，建筑面积为196.22平方米，房屋所有权证号08004463，共有权证号08004463-1，房屋总价款为48万元，截止到本协议签订之日尚欠银行按揭贷款25万元，双方约定在本协议生效后3日内，乙方支付甲方25万元，由甲方直接偿还该房的银行按揭贷款；甲方在签订本协议前已欠乙方借款15万元及利息3万元，直接冲抵乙方应付甲方的18万元房款，甲方收到乙方支付的25万元时，视为甲方已经实际收到了乙方支付的43万元房款；乙方自房屋所有权过户完毕之日起3日内支付甲方下余房款5万元。甲方在收到乙方支付25万元房款的同时应将房屋交付乙方入住、使用。2010年6月7日，原告李献忠向被告马新成、王素琴支付25万元，被告马新成、王素琴向原告李献忠出具收到条一份，内容为：今收到李献忠交购房款人民币计贰拾伍万元整（250000元）；同日，被告将该款项用于偿还涉案房屋的银行贷款，并将个人贷款还款凭证、涉案房屋房产证、共有证、契税证等房屋的相关证件交与原告李献忠，同时将涉案房屋交付原告李献忠。后涉案房屋在本院另案（申请执行人司新莉）中被查封，原告李献忠无法办理过户手续。本院于2018年2月12日向原告李献忠下达执行裁定书及协助执行通知书，扣留、提取李献忠对涉案房屋未支付的5万元房屋尾款。2018年4月9日，原告李献忠通过中信银行向本院交付5万元房屋尾款。
另查明，2008年3月26日的销售不动产统一发票上显示，被告马新成从开发商处购买的涉案房屋的价格为37.7676万元；原告李献忠自2010年6月6日起在涉案房屋居住使用至今。
认定上述事实的证据材料有借款条、2010年5月7日马新成手写条、《抵押借款协议书》、《房屋转让协议书》、2010年6月7日收到条、个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款系统打印页、房产证、契税完税证、销售不动产统一发票、执行裁定书、协助执行通知书、中信银行现金交款单，以及双方当事人的自认与庭审陈述。
本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定外，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。在本案争议的房屋买卖合同签订前，原告李献忠与被告马新成之间存在借款合同关系，为履行借款合同，被告马新成、王素琴与原告李献忠签订了相应的《房屋转让协议书》，该协议是在被告马新成未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了相应约定。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期被告难以清偿债务时，通过将被告所有的商品房出售给债权人即本案原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。综上，在无其他相反证据加以证明的情况下，应当认定本案所涉的房屋转让合同系原告李献忠与被告马新成、王素琴的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，应当为合法有效。在双方签订《房屋转让协议书》后，原告李献忠及时向被告马新成、王素琴支付了购房款25万元，履行了合同义务，被告马新成、王素琴亦按合同约定将涉案房屋的相关证件交由原告李献忠并将涉案房屋交付原告李献忠居住使用。下余房款5万元，原告李献忠也已通过本院另案执行向被告马新成、王素琴支付完毕。至此，原告李献忠已支付全部购房款，故被告马新成、王素琴亦应按《房屋转让协议书》的约定，协助原告李献忠办理涉案房屋产权过户至原告李献忠名下。对于被告提出的反诉请求，因其未在规定期限内向本院缴纳反诉费用，故本案按被告马新成、王素琴撤回反诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条之规定，判决如下：
一、被告马新成、王素琴于本判决生效之日起十日内向原告李献忠履行2010年6月5日的《房屋转让协议书》，协助原告李献忠办理位于新乡市红旗区石榴园小区2号营住楼东4单元3层西户房屋的过户手续；
二、本案按被告马新成、王素琴撤回反诉处理。
案件受理费8500元，减半收取4250元，保全费2770元，共计7020元，由被告马新成、王素琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审判员 刘志丹
二〇一八年七月十六日
书记员 王宝宝