天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0113民初7713号
原告（反诉被告）：天津御景湾投资有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇汀江路二号院内。
法定代表人：张亮，董事长。
委托诉讼代理人：杨虹昱，女，该公司员工。
被告（反诉原告）：赵端，男，1962年9月4日出生，汉族，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：李真（系赵端妻子），女，1964年2月2日出生，汉族，住天津市河东区。
原告（反诉被告）天津御景湾投资有限公司（以下简称御景湾公司）与被告（反诉原告）赵端商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，赵端对御景湾公司提起反诉，本院依法予以受理并与本诉案件合并审理。本案先适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。御景湾公司的委托诉讼代理人杨虹昱，赵端及其委托诉讼代理人李真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
御景湾公司向本院提出诉讼请求：1.赵端支付御景湾公司剩余房款250万元；2．赵端支付御景湾公司自逾期之日起至实际给付之日止的逾期付款违约金（按照日万分之一计算）；3．诉讼费由赵端负担。事实和理由：双方于2017年3月20日签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定赵端购买天津恒大御景湾恒逸华庭×××号房屋（以下简称御景湾房屋）一套，赵端以贷款方式支付房款，应于2017年3月30日前支付首付款1,080,890元，合同签订后30日内将余款打入御景湾公司指定账户。但至今赵端未办理贷款，亦未能补齐剩余房款。合同约定，逾期180日以上的，赵端每日按照应付款万分之一向御景湾公司支付逾期付款违约金，故呈诉。
赵端辩称，因御景湾公司拖延签订《商品房买卖合同》，造成其错失贷款时机，贷款利率上浮，现赵端无力履行合同，故不同意继续履行合同，御景湾公司违约在先，不同意赔偿违约金，不同意负担诉讼费，请求驳回御景湾公司全部诉讼请求。
赵端对御景湾公司提出反诉请求：1．依法解除双方签订的2份《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》；2．御景湾公司返还赵端已付房款、税费等共计1,224,204.7元；3．御景湾公司双倍返还赵端定金4万元；4．御景湾公司支付赵端已付款利息（以已付款项为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，按照付款时间分段计算至给付之日）；5．御景湾公司承担不超过已付房款1倍的赔偿责任，即不少于20万元；6．御景湾公司赔偿赵端无法购买第三套房屋的购房资格损失10万元；7．本案诉讼费、误工费一切相关费用由御景湾公司负担。事实与理由：2016年9月，赵端决定购买第三套住房。在多次比较中信城市广场三成首付而御景湾房屋是二成首付的情况下，赵端决定购买御景湾房屋。赵端于2016年9月30日交纳2万元定金，于2016年10月10日交纳二成首付房款（含定金）720,890元，税费、维修资金143,314.70元，并签署《楼宇认购书》。交纳二成房款当日，赵端将按揭贷款所需材料交予御景湾公司现场指定的招商银行。后，御景湾公司违反《楼宇认购书》约定，迟迟不签《商品房买卖合同》，也不给赵端办理按揭贷款。对此，赵端以不同方式多次催促御景湾公司，要求签署《商品房买卖合同》，但都被御景湾公司以没有问题、再等等而拖延。直至2017年3月16日，御景湾公司通知赵端，要求再补交一成首付就可以签署《商品房买卖合同》并承诺仍可享受85折贷款优惠。赵端于2017年3月18日被迫补交一成首付36万元，在此基础上签署了《商品房买卖合同》。赵端补交首付签订合同后，御景湾公司告知贷款优惠做不到了，贷款利率需要上浮，赵端已无法实现购买第三套住房的合同目的。后经查实，2016年10月签订《楼宇认购书》时，御景湾公司并未取得《商品房销售许可证》，御景湾公司以故意隐瞒、欺骗的手段使赵端交付定金、二成房款、税费、维修资金等。直到2017年3月18日，御景湾公司仍欺骗赵端再交一成首付后仍可维持85折贷款优惠等。综上，双方签署的《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》应予以解除，同时御景湾公司应赔偿赵端相应损失，故呈诉。
御景湾房屋针对反诉辩称，1．双方签订《商品房买卖合同》时，御景湾公司已取得《商品房销售许可证》，且合同已经房管局备案，视为双方对购买房屋重新达成合意，已取代《楼宇认购书》中条款的约定，不存在法定解除与约定解除的事由，《商品房买卖合同》合法有效；2．《商品房买卖合同》已签订，赵端已交纳首付款，且赵端已主张其他损失，不应适用定金罚则；3．贷款政策变更属于国家政策调整，非御景湾公司导致，赵端未按照合同约定办理贷款手续，交纳剩余房款，属于违约，故御景湾公司不应退还其房款并支付利息；4．御景湾公司无任何《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条的情形，不需承担已付房款1倍的赔偿；5．赵端是否能够购买第三套住房属于国家政策调控范围，并非御景湾公司原因，赵端已有两套住房，其无法购买第三套房屋不存在损失，且赵端未举证证明具体损失数额，不应承担该损失；6．御景湾公司不同意支付诉讼费、误工费等相关费用和损失。综上，不同意赵端的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人提交的证据，本院认定如下：因双方对于2份《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》真实性均无异议，且御景湾公司提交的交款核对单与赵端提交的房款、维修基金、税费收据、银行交易流水可相互佐证，故对上述证据真实性本院予以确认，对合同效力问题将在本院认为部分综合予以认证。御景湾公司对赵端提交的结婚证、2份房地产权证真实性无异议，证明目的有异议，故对于上述证据真实性予以确认，对证明目的将在本院认为部分综合予以认证。对于本院依赵端申请至天津市国土资源与房屋管理局、天津市北辰区房地产管理局调取的相关证据，御景湾公司对于《商品房销售许可证》无异议，对案件转办单、询问笔录、工作记录真实性有异议，因上述证据系本院向相关国家机关调取，且御景湾公司未在举证期内提交足以推翻的相反证据，故对于上述证据本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：2016年10月10日，双方签订0003121号《楼宇认购书》，约定：赵端自愿向御景湾公司购买天津恒大御景湾×××号房，房屋建筑面积113.34㎡，其中套内建筑面积91.62㎡；选择豪装装修标准，按建筑面积计算，单价为31,594.23元/㎡，按套内面积计算，单价为39,084.15元/㎡，总金额为3,580,890元；赵端同意签订本认购书时支付2万元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款；赵端选择商业贷款方式付款，须于2016年10月13日前支付首期房款700,890元，同时签署《商品房买卖合同》，余款286万元由银行提供按揭贷款，赵端需在2016年10月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；赵端支付应交房款的同时预缴相关税费、维修资金共143,314.7元。签订《楼宇认购书》当日，赵端支付首付款700,890元（含定金2万元），税费、维修资金143,314.7元，御景湾公司出具收据2张，确认收到赵端上述款项。《楼宇认购书》签订后，双方未按约定签订《商品房买卖合同》，赵端主张多次催促御景湾公司签订《商品房买卖合同》，御景湾公司未与其签订。御景湾公司主张因赵端未及时补交一成首付款，故未签订《商品房买卖合同》。
2017年3月18日，双方重新签订0004277号《楼宇认购书》，付款条款变更为：赵端选择商业贷款方式付款，须于2016年10月13日前支付首期房款1,060,890元，同时签署《商品房买卖合同》，余款250万元由银行提供按揭贷款，赵端需在2016年10月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；该《楼宇认购书》其他主要条款与0003121号《楼宇认购书》相同。同日，赵端依御景湾公司要求补交首付款36万元，御景湾公司出具收据，确认收到赵端房款36万元。
2017年3月20日，双方签订2017-0010427号《商品房买卖合同》，约定商品房坐落于北辰区西侧恒逸华庭×××；商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为31,594.23元，价款为3,580,890元；赵端应于2017年3月30日前，一次性存入商品房首付款1,080,890元，其余价款办理贷款，并保证在本合同签订后30日内将贷款打入御景湾公司指定账户，否则视为逾期付款；如赵端未按照约定日期付款，逾期在180日内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向御景湾公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180天，御景湾公司有权解除合同，御景湾公司解除合同的，赵端按累计应付款的1%向御景湾公司支付违约金；赵端愿意继续履行合同的，经御景湾公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，赵端按日向御景湾公司支付逾期应付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》由御景湾公司向房管局备案后交予赵端。
另查，2017年1月4日，御景湾公司取得恒逸华庭6号楼《商品房销售许可证》。因御景湾公司违规售房，天津市国土资源与房屋管理局于2017年1月13日至2017年3月9日关闭了御景湾房屋网签《商品房买卖合同》端口。2017年3月13日，天津市北辰区房管局工作人员就御景湾公司无证售房问题向御景湾公司员工蔡亮进行询问并制作询问笔录，蔡亮自认恒逸华庭6号楼于2017年1月4日取得《商品房销售许可证》，自2016年10月1日到销售许可证下发前御景湾公司存在无证售房行为。
再查，赵端与李真系夫妻关系，赵端与李真名下已分别登记有一套住房。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，自2017年4月1日起实施深化区域性住房限购和深化差别化住房信贷政策，拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。后，各银行逐步收紧购房贷款政策，普遍调高购房担保贷款利率。
本院认为，本案的争议焦点为：1．双方签订的《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》是否有效；2．如合同有效，赵端是否应继续履行合同并承担违约责任；3．如合同解除，御景湾公司是否应承担返还双倍定金、赔偿损失的各项责任。
关于争议焦点1．依法成立的合同，自成立时生效。2016年10月双方签订《楼宇认购书》，约定房屋信息、房款、定金、付款方式及签订《商品房买卖合同》等内容，后双方又于2017年签订《楼宇认购书》与《商品房买卖合同》，且签订《商品房买卖合同》时御景湾公司已取得《商品房销售许可证》，故2份《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，合法有效。
关于争议焦点2.2016年10月，赵端依照《楼宇认购书》约定支付首付房款后，双方未依约签订《商品房买卖合同》。双方均主张未签订《商品房买卖合同》的原因在于对方，但均未提供证据证实。御景湾房屋《商品房销售许可证》系2017年1月4日下发，2016年10月不具备签订《商品房买卖合同》的条件，《商品房销售许可证》下发后，御景湾公司于2017年1月13日至2017年3月9日期间被关闭网签《商品房买卖合同》端口，故双方未依约签订《商品房买卖合同》的主要原因在于御景湾公司，御景湾公司应属违约。后，双方于2017年3月18日重新签订《楼宇认购书》，赵端补交一成首付房款后，双方于2017年3月20日签订《商品房买卖合同》，该合同由御景湾公司到房屋管理部门备案后交予赵端。2017年4月1日起，本市实施深化区域性住房限购和深化差别化住房信贷政策，各家银行普遍调高购房担保贷款利率标准，如以该利率标准贷款购房，购房成本较2016年10月明显提高，赵端自认无力负担购房贷款。现因贷款政策调整，赵端已无法实现购买房屋的合同目的，故合同应予解除，御景湾公司主张赵端继续履行合同并支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于争议焦点3．根据相关法律规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息返还买受人。本案中，御景湾公司违反《楼宇认购书》约定，拖延签订《商品房买卖合同》，后遇贷款政策调整，导致赵端未签订商品房贷款担保合同，故合同解除后，御景湾公司应返还收受赵端的款项及利息。对于利息的计算方式，按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜；对于赵端双倍返还定金的请求，《楼宇认购书》系双方为缔结《商品房买卖合同》而签订的预约合同，其约定2万元定金兼具有立约定金与履约定金的属性，御景湾公司未按照预约合同约定期间签订本约，故应适用定金罚则，御景湾公司应双倍返还赵端定金4万元；对于赵端主张御景湾公司赔偿其不低于已付房款1倍赔偿的诉讼请求，双方签订《商品房买卖合同》时，御景湾公司已取得御景湾房屋《商品房销售许可证》，故不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定第8、9条规定的情形，对于该项请求，本院不予支持；对于赵端主张无法购买第三套住房的损失10万元，合同解除后，赵端受房地产调控政策影响无法购买第三套住房，系不可归责于双方当事人的情形，且赵端未举证证明其具体损失数额，故对于该诉讼请求，本院不予支持；对于赵端主张的误工费的请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第二十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、天津御景湾投资有限公司与赵端签订的0003121、0004277号《楼宇认购书》及×××号《天津市商品房买卖合同》于本判决生效之日依法解除；
二、天津御景湾投资有限公司于本判决生效后十日内返还赵端已付房款1,060,890元（已扣除定金2万元）、税费143,314.7元，共计1,204,204.7元；
三、天津御景湾投资有限公司于本判决生效后十日内支付赵端已付款利息（分别以844,204.7元为基数，自2016年10月10起算；以36万元为基数，自2017年3月18起计算。均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际给付之日止）；
四、天津御景湾投资有限公司于本判决生效后十日内返还赵端定金4万元；
五、驳回天津御景湾投资有限公司诉讼请求；
六、驳回赵端其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费27,156元，减半收取计13,578元，由天津御景湾投资有限公司负担。
反诉案件受理费19,400元，减半收取计9,700元，由赵端负担2,037元，天津御景湾投资有限公司负担7,663元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 吕宏辰
审 判 员 李 君
人民陪审员 季景琪
二〇一八年八月十三日
书 记 员 宋爱峰
附：本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。