广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0304民初952号
原告曹华平。
委托代理人严小鹏，广西绮鸣律师事务所律师。
委托代理人卫志坤，广西绮鸣律师事务所实习律师。
被告桂林技术交流站，住所地：桂林市象山区中山南路**号。
法定代表人黄东林，站长。
委托代理人王晓平，该单位退休职工。
被告桂林市宏基置业投资有限公司，住所地：桂林市七星区空明西路22号。
法定代表人席国际，董事长。
委托代理人张明云，广西君美律师事务所律师。
原告曹华平诉被告桂林技术交流站、被告桂林市宏基置业投资有限公司（下称宏基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人严小鹏、卫志坤，被告桂林技术交流站委托代理人王晓平、被告宏基公司委托代理人张明云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年4月22日，原告与桂林市金和房地产开发有限责任公司（下称金和公司）、桂林市蔚思金马房地产开发有限公司（下称蔚思金马公司）签订了《商品房买卖合同》，购买了桂林市象山区中山南路35号“经贸广场”（现更名为经贸大厦）第1单元7-10号商品房，房价款为226311元。其中合同第八条约定：出卖人应当于2006年12月30日前交付房屋；第九条约定：逾期交房的，按日支付已交付房价款万分之×的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后260个工作日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局；否则，按已交房款的×%向买受人支付违约金。原告于2006年3月11日、2006年4月19日及2006年6月5日向蔚思金马公司分别支付了购房款20000元、48311元、158000元，原告付清全部房款。2006年5月11日蔚思金马公司同意一次性退还28239元。2011年“经贸广场”项目业主（即开发建设主体）由原“桂林技术交流站、蔚思金马公司”变更为“桂林技术交流站、宏基公司”。被告宏基公司于2013年3月6日交付了房屋，原告向被告宏基公司付清了附加费用（包括公共维修基金等）。被告未将公共维修资金按规定上交至桂林市房屋公共维修基金管理中心。至今被告未将办理权属登记资料报产权登记机关备案，未达到能够办理产权证的条件，未能办理房屋所有权证、国有土地使用证。原告认为：原告与蔚思金马公司、金和公司所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反国家效力性强制性规范，合法有效。被告桂林技术交流站是“经贸广场”项目的业主，被告宏基公司是“经贸广场”项目业主更变后的业主，其承诺继续履约。被告未按约定履行交房和办理房地产权属转移登记的主要合义务，己构成违约。故应及时办理房地产权属转移登记，并应共同承担违约责任。因双方对违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应共同承担的逾期办证责任为：向原告支付按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的损失，直至办理权属证书之日止。综上所述，为维护自己的合法权益，诉至法院，诉讼请求：1、判令被告90天内办理房地产权属转移登记（即将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并办理房屋所有权证、国有土地使用证）；2、判令被告向原告赔偿逾期办证损失（按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至履行办理权属证书之日止，暂时算至起诉日止为21000元）；3、判令被告退还28239元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告桂林技术交流站辩称，一、本答辩人与原告在本案中从未签订任何合同、协议，从未做过任何承诺、担保。因此，在本案中无任何责任和义务，我单位与原告无任何关系，原告无权起诉本答辩人。二、本案中的被告，是经过主管机关核准登记取得企业法人资格的社会经济组织，是自主经营、自负盈亏、独立核算、独立承担民事责任的生产经营单位，原告与谁签订合同，谁做过承诺，与谁产生合同纠纷就应找谁解决，不应起诉与本案无关的本答辩人。请求法院驳回对本答辩人的诉讼请求。
被告宏基公司辩称，一、本案原告购买的“经贸广场”小区商品房逾期交房及迟延办理房屋产权证的责任均在于项目原开发商蔚思金马公司。原告购买的商品房属于“经贸广场”小区项目。该项目原建设业主为桂林市技术交流站及蔚思金马公司，原告等人签订《商品房买卖合同》时的商品房出卖人亦为蔚思金马公司。其后，因蔚思金马公司建设资金短缺、与合作方技术交流站合作破裂等原因，导致“经贸广场”项目建设停滞，项目烂尾多年，与原告等人签订的《商品房买卖合同》根本无法履行。直至2010年年中，技术交流站与答辩人另行签订合作协议，引入答辩人对“经贸广场”项目投资进行后续建设。此后，经桂林市发改委、规划局、国土局等主管部门批准，项目业主变更为答辩人及技术交流站的相关手续逐步办理完成，蔚思金马公司退出项目开发。至此，答辩人成为“经贸广场”项目的开发建设主体，与原告等人签订的《商品房买卖合同》由答辩人继续履行。此后，答辩人投入巨额资金，完成项目后续建设并经竣工验收合格，自2013年3月开始陆续将商品房交付买受人。在上述项目建设业主变更过程中，因蔚思金马公司建设停滞导致项目烂尾四五年，根本无法按与原告等人签订的合同约定时间交房：另外，蔚思金马公司退出后，因为结算纠纷与答辩人产生矛盾并付诸诉讼，为此拒不配合资料移交，原告等人交纳的房屋公共维修资金也被其挪用。基于上述原因，答辩人接手“经贸广场”项目后，另行补办了大量项目建设资料，导致产权证办理工作迟延日久，但现在答辩人已经着手房屋产权证办理工作，并已整理完善办证所需资料，原告等人的产权证近期即可办理。二、双方合同中约定的逾期办证违约条款合法有效，本案中，合同第十五条的约定并未免除答辩人责任，或加重原告责任、排除原告主要权利。因此，该条款并非无效条款，而为有效约定，原告应按该约定向答辩人主张违约金。三、对于原告要求退款28239元，答辩人不同意，因“经贸广场”销售部所做的报告不属于合同，属于单方报告，宏基公司也不知情，不能作为宏基公司继受履行合同义务的内容。同时宏基公司交房时是按照合同约定的标准交付的，也不存在补偿。原告该诉请也已经超过诉讼时效期间。综上答辩意见，双方关于逾期提交产权证办理资料的约定合法有效，答辩人只需按该约定支付原告办证违约金。请求人民法院依法判决。
经审理查明，位于桂林市象山区中山南路35号“经贸广场”商业、办公、住宅综合楼项目建设工程，原开发单位为蔚思金马公司。被告桂林技术交流站在其中与蔚思金马公司同时作为工程项目业主，是因为桂林技术交流站该工程项目开发建设中提供了该地块的土地使用权。2005年，蔚思金马公司取得“经贸广场”项目商品房预售许可证【市房预（销）售字第2005060号】。
2006年4月22日，出卖人蔚思金马公司、金和公司与买受人原告曹华平签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买“经贸广场”1单元7层10号商品房，建筑面积91.16平方米，套内建筑面积70.74平方米；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价每平方米3199.2元，总价226311元；买受人2006年4月22日付68311元，余款158000元办理银行按揭；出卖人应当在2007年5月31日前，将符合合同约定的商品房交付给买受人使用；如出卖人逾期交房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的×％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之×的违约金；第十五条：关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后260个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的×％向买受人支付违约金等内容，同时约定了公共维修基金等费用费交纳。该合同于2006年4月26日在桂林市房产管理局进行备案登记。合同签订后，原告曹华平通过首付和银行按揭形式，向蔚思金马公司交纳了购房款226311元，但蔚思金马公司并未如期交房。本案审理过程中，原告提交一份2006年5月11日“经贸广场”销售部呈交给“经贸广场”董事会的《关于曹华平购房装饰补偿的报告》，其中载明“我公司客户曹华平于2006年4月22日在“经贸广场”购买了1单元7层10号住宅，该客户提出一些装饰不做，折合金额28239元。我部意见是在董事会批示的优惠幅度下签订合同，客户按照合同款交清，然后我公司一次性退还该客户28239元。该客户须按国家规定承担合同总金额的契税、合同附加费用。上述意见妥否，请批示”。蔚思金马公司法定代表人邱月明在报告上签字“同意”。
2010年5月，经桂林市规划局批准，“经贸广场”项目业主由“桂林技术交流站、蔚思金马公司”变更为“桂林技术交流站、宏基公司”。至此，蔚思金马公司退出该项目的开发建设。宏基公司亦发布公告称，购买“经贸广场”项目房产的业主原与蔚思金马公司签订的《商品房买卖合同》，由宏基公司继续履约。2013年3月6日，被告宏基公司将经验收合格的商品房交付给原告，原告也向被告交纳了公共维修基金等配套费用。但由于被告宏基公司未能及时将房屋公共维修基金等费交纳至房产管理部门，未将由其提供的办理权属登记所需的资料报送产权登记机关备案，导致原告无法在约定期限内取得房产权属证书。
以上事实，有商品房预售许可证、商品房买卖合同、购房款付款凭证、公告、通知、请示报告等证据及当事人陈述予以证实。
本院认为，原告与蔚思金马公司及金和公司于2006年4月25日签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，依法有效成立。合同签订后，原告已履行了交付房款的合同义务。由于蔚思金马公司及金和公司退出项目开发建设，改由被告宏基公司承接该项目的开发，原商品房买卖合同义务由被告宏基公司承接并继续履行。至2013年3、4月间，被告宏基公司向原告交付了商品房，根据《商品房买卖合同》的约定，被告宏基公司应当在商品房交付使用后260个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。目前，由于被告宏基公司的原因，尚未将上述资料进行报送备案，导致原告无法办理房地产权属证书，被告宏基公司已构成违约，宏基公司应当继续履行合同义务，并承担违约责任。对于原告第一项诉请：要求被告在90天内办理房地产权属转移登记，并作具体说明：由被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并办理房屋所有权证、国有土地使用证。由于办理房产证、土地使用权证属于不动产登记机关的职权范围，不属于合同义务，本院对于该项诉请不予完全支持。关于合同第十五条的约定，即“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金”，属于双方对违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应按照商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。因双方在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后260个工作日内，办理权属登记备案，而每年有250个工作日，本案交房时间是2013年3月6日，故双方约定办理权属登记备案的最后期限为2014年3月20日。对于原告诉请要求被告宏基公司退还28239元，因原告所出示的2006年5月11日“经贸广场”销售部呈交给“经贸广场”董事会的《关于曹华平购房装饰补偿的报告》，是蔚思金马公司的内部请示报告，不属于与原告之间约定设立的债权凭证，原告以此主张债权，本院不予支持。被告桂林技术交流站虽是“经贸广场”商业、办公、住宅综合楼项目建设工程业主，但并不是商品房开发、销售主体，与原告之间没有合同及法律上的权利义务关系，故原告对于桂林技术交流站提出的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告桂林市宏基置业投资有限公司自本判决生效之日起90日内，将办理原告曹华平购买的位于桂林市象山区中山南路35号“经贸广场”1单元7层10号商品房的权属登记需由被告提供的资料报送桂林市产权登记机关备案。并向原告曹华平赔偿逾期违约金（违约金计算：以已付购房款226311元为计算基数，自2014年3月20日起，至被告实际将上述资料报送产权登记机关之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
二、驳回原告其他诉讼请求
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取566元（原告已预交），由被告桂林市宏基置业投资有限公司承担。
权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1132元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 熊迁
二〇一六年七月十二日
书记员 覃鑫