北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第320号
原告刘喜春（反诉被告），男，1980年2月1日出生。
原告万颖（反诉被告），女，1986年5月18日出生。
二原告的共同委托代理人于卫东，北京奥北律师事务所律师。
被告刘婧（反诉原告），女，1978年2月25日出生。
委托代理人苗运平，北京市汇佳律师事务所律师。
被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（反诉第三人），住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号，组织机构代码70017353—5。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人于龙飞，男，1989年9月26日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司公司职员。
原告刘喜春、原告万颖诉被告刘婧、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告刘喜春、万颖及其委托代理人于卫东，被告刘婧及其委托代理人苗运平，被告我爱我家公司的委托代理人于龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘喜春、万颖诉称：我二人为夫妻关系，2013年10月13日，我二人与被告刘婧签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定刘婧将141号房屋出售给我二人，售价210万元整，合同对双方的权利、义务及违约责任等进行详细约定。合同签订当日，双方在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）见证下签署《补充协议》，约定如有任何一方提出与《买卖合同》、《居间合同》、《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝履行合同，则视为违约，若买卖双方任何一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金等。上述协议签署后，我二人已经向被告刘婧支付定金5万元整，同时我二人已向双方确定的银行存管账户支付购房款100万元整，且已经办理完毕房屋网签手续及我二人的贷款申请手续。按照约定，我二人履行相应的合同义务后，刘婧应配合我二人办理涉案房屋的产权转移登记手续等，但现刘婧拒绝配合。故起诉要求：1、判令被告刘婧继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告刘婧协助我办理141号房屋的产权转移登记手续；3、被告刘婧向二原告支付违约金21万元；4、诉讼费由被告刘婧承担。
被告刘婧辩称：我不同意二原告的诉讼请求。二原告与我爱我家公司通过欺诈手段在网签合同中降低双方约定的合同价款，恶意规避应交税款，违反有关税法规定，且违反双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》中关于税金的约定。在办理房屋产权转移登记手续时，我发现二原告及我爱我家公司的上述违法行为，我要求二原告和我爱我家公司配合按法律规定补交税款，遭到拒绝后，双方中止了办理过户手续。此后，我通过我爱我家公司要求二原告依约缴纳税款，但遭到拒绝。为此，我向相关行政部门就此问题投诉举报，但二原告和中介公司仍未按照合同约定办理过户手续和缴纳税款。由于二原告的上述行为，致使我无法实现出卖房屋，换购其他房屋的合同目的。我为此向换购房屋的房屋出售人承担了违约责任并解除了合同。现因二原告过分迟延履行，致使我合同目的无法实现，故不同意二原告的诉讼请求。
被告我爱我家公司辩称：我公司同意配合原被告双方继续履行合同并办理房屋产权转移登记手续。
被告刘婧反诉称：2013年10月13日，我与刘喜春、万颖经我爱我家公司居间介绍，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，刘喜春、万颖购买我所有的141号房屋。房屋买卖合同签订时，我提出房屋价格为235万元，我爱我家公司称我应交纳的个人所得税大约为25万元。但一般情况下该税款由买受人承担，所以要求我将房款降为210万元，税款25万元由刘喜春、万颖承担。为此，合同中约定房屋成交价格为210万元，我应提供原购房发票和契税票，刘喜春、万颖承担交易过程中的所有税费，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。上述合同签订后，我根据我爱我家公司的要求，于2013年11月12日与刘喜春、万颖办理过户手续。在办理核税登记时，我发现我爱我家公司提供的网签合同约定成交价格仅为150万元，比真实的成交价格降低了60万元，并且我爱我家公司及刘喜春、万颖故意不让我提供契税发票，并谎称房屋原值发票和契税发票已丢失，从而欺骗税务机关，逃避缴纳巨额税款。我发现我爱我家公司及刘喜春、万颖的不法行为后，要求我爱我家公司就刘喜春、万颖按照真实成交价格210万元缴纳税款，并坚持提供房屋的真实契税发票，以便税务机关依法核税。但我爱我家公司和刘喜春、万颖无理拒绝。为此，我多次向相关行政机关举报和投诉，但刘喜春、万颖及我爱我家公司拒绝配合我变更网签合同补缴税款，致使合同无法及时履行。我认为刘喜春、万颖未按法律、法规规定缴纳相关税费导致合同无法继续履行，其行为已经构成根本违约。故反诉要求：1、判令解除我与刘喜春、万颖于2013年10月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令解除我与刘喜春、万颖签订的合同编号为M13082656的《北京市存量房屋买卖合同》；3、判决刘喜春、万颖承担违约金42万元；4、反诉费由刘喜春、万颖承担。
原告刘喜春、万颖反诉辩称：首先，我二人与刘婧签订了《北京市存量房屋买卖合同》后，从合同履行看，双方已经办理了网签手续，资金监管，并且我二人向我爱我家公司申请了垫资业务，双方签署的合同符合继续履行的条件。因此，刘婧申请解除合同没有事实和法律依据。其次，我二人没有违约，故不同意向刘婧支付违约金。刘婧称出售141号房屋是为换购其他住房，但刘婧是否换购住房以及是否与其意图买房的卖房人解除合同与本案无关。最后，我二人与刘婧签订的《补充协议》已经将违约金的比例确定为10%，故刘婧要求我二人承担违约责任没有事实和法律依据，不应得到支持。我二人不同意承担反诉费用。
被告我爱我家公司反诉辩称：我公司对于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应解除还是继续履行听从法院判决。
经审理查明：2013年10月13日，原告刘喜春、万颖作为买受方与被告刘婧作为出售方签订合同编号为M13080656的《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘喜春、万颖购买刘婧所有的141号房屋，成交价格为210万元，买受方在签订合同时支付定金5万元。合同第九条税、费相关规定约定：“本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定交纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七。因一方不按法律、法规规定交纳相关税费导致交易不能继续履行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由买受方缴纳。”《补充协议》第二条约定：“经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；若房屋交易不成功，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。”签订合同时，我爱我家公司向刘喜春、万颖及刘婧发放《交易税费提示》，该提示个人所得税项下写明：“不满5年的房产上市出售：个人所得税为全额的1%或者凭票差额的20%；满5年且唯一的房产：免征个人所得税；业主房产如果是继承或赠与方式取得，再上市出售，需交全额20%的个人所得税。”141号房屋并非刘婧的唯一住房，但已满五年，该房屋缴纳税费的计算方式在提示中未涉及。合同签订当日，刘喜春向刘婧支付首付款5万元。2013年10月24日，刘婧作为甲方与刘喜春、万颖作为乙方签署《装修款补充协议》，协议第一条约定：“甲方出售给乙方的标的房屋总价款为2100000元（大写：人民币贰佰壹拾万元整），其中包含标的房屋的配套设施折价款为600000元（大写：人民币陆拾万元整）；因此，除房屋配套设施折价款以外的金额，为该房屋的过户价款1500000元（大写：人民币壹佰伍拾万元整）。”2013年10月25日，刘婧作为出卖人，刘喜春作为买受人，万颖作为买受人共有人签署合同编号为C821063号的《存量房屋买卖合同》，第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定：房屋成交价格为150万元，2013年10月13日支付定金5万元，贷款金额为105万元。2013年10月28日，刘喜春向刘婧支付首付款100万元，在中国光大银行办理资金存管，剩余房款105万元，刘喜春向交通银行北京慧忠里支行申请贷款，交通银行于2013年11月6日出具《同意放贷通知书》。2013年11月12日，刘喜春、万颖、刘婧及我爱我家公司的中介人员共同办理房屋过户手续，在核定141号房屋税款时，因税务部门无法核实141号房屋原值，故按规定按照141号房屋现成交价的1%即1.5万元计算个人所得税，刘喜春、万颖与刘婧因房屋过户应缴纳税款的金额产生争议，故未办理过户手续。后刘婧于2013年11月向北京市住房和城乡建设委员会提交《关于我爱我家中介公司恶意欺诈消费者、偷税漏税违法经营情况的投诉》材料，进行信访，后该信访未予处理。
在本案审理过程中，原告刘喜春与万颖称2013年10月10日晚，二人在我爱我家公司中介人员带领下第一次到141号房屋中看房，刘婧的母亲张秀荣在家，二人与张秀荣对买房价格进行协商，张秀荣表示无论税费多少均由买方承担，卖方扣除所有的税费后要求净得房款210万元。2013年10月13日签订合同时，张秀荣亦陪同刘婧到场。因141号房屋并非刘婧唯一住房，在双方协商过程中我爱我家公司曾经提示可能需交纳个人所得税约25万元。11月12日办理过户手续当日，因税务部门未能核实141号房屋原值，故按照房屋成交价格的1%即1.5万元缴纳个人所得税，刘婧获悉后，即表示不同意配合办理过户手续，要求二人将预计的个人所得税与核定的个人所得税的差额作为房款，二人曾与刘婧协商愿意多支付房款10万元，但刘婧不同意，故双方当日未办理过户手续，后因刘婧不接听二人电话，双方未能再次协商。刘婧称在签订合同时，双方对房屋价款商议过二种方案，一种方案为房屋成交价款235万元，买卖双方各自负担自己应缴纳的税费，一种方案为房屋成交价款为210万元，由买方负责缴纳双方应当缴纳的税费，因我爱我家公司称需缴纳税款25万元，故其才同意售房款为210万元，我爱我家公司并未提示缴纳税款有其他情况。签订《装修款补充协议》时，我爱我家公司称该文件系为配合二原告申请贷款使用，并未向其说明签署《装修款补充协议》系为了使二原告过户时少交税款。刘婧同时称，过户当日，其携带了购房原始发票，购房原始价格为311687元，我爱我家公司中介人员阻止其向税务机关提供，才导致税务机关无法核实原始购房价格。当其得知税务机关最终核定的个人所得税的纳税额为1.5万元时，其曾要求将原始购房发票向税务机关提供，并要求我爱我家公司配合其与二原告按照真实房屋成交价重新签订网签合同，或者二原告将所节省的税款数额作为房款交付，因双方未能达成一致故当日未办理过户手续。我爱我家公司称，该公司在为双方提供中介服务时曾根据该小区的其他房屋的情况预估141号房屋需缴纳税款25万元左右，该预估仅针对买方是否有支付能力，因为根据双方约定由二原告负担税费，该公司未能预计该房屋最终核税金额为1.5万元，但已告知双方最终缴税的金额需以税务机关核定的为准，根据双方所签订的合同，无论最终缴纳税款金额多少，均不应影响买方向卖方支付房款的情况。我爱我家公司同时称因二原告支付首付款的比例较高，双方签署《装修款补充协议》，将房屋价格划分为房屋价款和装修款两部分，同时在签署《装修款补充协议》时，已明确告知双方以150万元的房款价格作为纳税的标准。
另在本案审理过程中，原告刘喜春、万颖向本院提供2013年6月30日刘喜春作为乙方（承租人）与杨铁颖作为甲方（出租人），北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间人）签订的《北京市房屋租赁合同》一份及杨铁颖收取房租的收条三张，合同约定刘喜春自2013年7月1日至2014年6月30日租赁杨铁颖所有的北京市西城区裕中西里37号楼2门1404号房屋，月租金4500元。刘喜春、万颖称因刘婧违约，拒绝配合其办理过户手续及交付房屋，故导致其在外租房居住，造成租金损失，故其主张刘婧按照《补充协议》第二条的约定支付合同金额10%的违约金，即21万元。被告刘婧向本院提供其作为买受人，贾小芸作为出卖人签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《补充协议》一份、定金收据一张，告知函一份，合同约定刘婧购买贾小芸所有的2307号房屋，房屋价款609万元，刘婧向贾小芸支付定金30万元。告知函内容为：“刘婧：根据你我签订的房屋买卖合同，由于你方原因未在约定时间内办理网签手续，导致合同无法继续履行。你已构成违约，鉴于此，现我通知你解除房屋买卖合同，你交付的30万元定金作为违约金不予退还。特此函告！发函人：贾小芸。”刘婧称因刘喜春、万颖恶意逃税，已经构成根本违约，同时因双方合同未能按时履行，故导致其未能向贾小芸支付房款、履行合同，导致其在与贾小芸的交易过程中构成违约，损失购房定金30万元，故其主张按照《北京市存量房屋买卖合同》第九条的约定，要求刘喜春、万颖支付房屋价款20%的违约金，即42万元。
上述事实，有141号房屋所有权证书、合同编号为M13080656号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、合同编号为C821063号《存量房屋买卖合同》、收条、《装修款补充协议》、《同意放贷通知书》、《个人二手房交易资金存管服务申请书》、工作居住证、举报材料及回复、《北京市房屋租赁合同》、刘婧与贾小芸签订的《北京市存量房屋买卖合同》、契税发票、短信信息、录音光盘及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律效力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当向对方予以赔偿。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，合同当事人双方可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告刘喜春、万颖与被告刘婧签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，双方当事人均应按照合同的约定进行履行。该合同第四条明确约定141号房屋的成交价为210万元，《补充协议》第五条约定由刘喜春、万颖承担交易过程中双方所有税费（契税，个税）代理费。双方当事人均认可房屋成交价210万元为刘婧应实得房款，不受刘喜春、万颖缴纳税款金额的影响，故核税金额虽远低于我爱我家公司在为双方提供中介服务的过程中曾为双方当事人预估的25万元，刘婧亦无权要求二原告将节省税款部分作为房款支付，并在协商不一致后拒绝继续履行合同。《装修款补充协议》及合同编号为C821063号的《存量房屋买卖合同》中均为刘婧本人签字，刘婧并未提供证据证明签署该两份材料非其真实意思的表示，系二原告及我爱我家公司恶意避税。二原告同意根据刘婧所提供的购房发票核实的购房原始价格311687元按照规定缴纳税款，刘婧仍拒绝与二原告进行协商，继续履行合同，刘婧已构成违约，并应承担违约责任。对于刘喜春、万颖要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求刘婧协助办理141号房屋产权转移登记手续的诉讼请求，证据充分、理由正当，本院予以支持。对于刘婧要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，解除合同编号为C821063的《存量房屋买卖合同》的反诉请求，本院不予支持。根据《补充协议》第二条的约定，刘婧应承担合同金额10%的违约金，但过户时因未提供141号房屋的原始购房发票，导致税务机关因未能核实141号房屋的原始金额而按照现实际成交价的1%核定税款1.5万元远低于我爱我家公司预估的应纳税金额，该情况确会影响刘婧签署合同时对售房款的预估，同时，刘喜春、万颖所提供的《北京市房屋租赁合同》签署于2013年6月30日，租赁期为2013年7月1日至2014年6月30日，刘喜春、万颖的租房费用并非因141号房屋买房手续的延迟办理而产生，故对于刘婧关于违约金数额过高、请求予以降低的答辩意见，本院予以采纳。本院综合合同约定及刘婧的违约情况酌定刘婧给付刘喜春、万颖违约金2万元，对于刘喜春、万颖该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持；对于刘婧要求刘喜春、万颖给付违约金的反诉请求，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘婧、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司与原告刘喜春、原告万颖继续履行于二〇一三年十月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M13080656）及《补充协议》，被告刘婧于本判决书生效之日起七日内协助原告刘喜春、原告万颖办理完毕一四一号房屋的产权转移登记手续；
二、被告刘婧给付原告刘喜春、原告万颖违约金人民币二万元，于本判决书生效之日起七日内执行清；
三、驳回原告刘喜春、原告万颖的其他诉讼请求；
四、驳回被告刘婧的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币六千零六十元（包含反诉费三千八百三十五元），由原告刘喜春、万颖负担二千零四十元（已交纳），由被告刘婧负担四千零二十元（已交纳三千八百三十五元），于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 苑路佳