安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皖民二终字第00891号
上诉人（原审原告）:中国工商银行股份有限公司铜陵百大支行，住所地安徽省铜陵市。
负责人：李崐露，该支行行长。
委托代理人：陈强，安徽众佳律师事务律师。
被上诉人（原审被告）：王武甲，男，1982年8月16日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。
被上诉人（原审被告）：王文甲，男，1984年8月13日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
被上诉人（原审被告）：杨健，女，1987年9月9日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。
被上诉人（原审被告）：李葳，女，1987年11月28日出生，汉族，住安徽省铜陵市狮子山区。
被上诉人（原审被告）：铜陵银基置业有限公司，住所地安徽省铜陵市。
法定代表人：贾敏，该公司董事长。
委托代理人：周良平，江苏曹骏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：铜陵市宝业商贸有限公司，住所地安徽省铜陵市。
法定代表人：王文甲。
上诉人中国工商银行股份有限公司铜陵百大支行（简称工行百大支行）因与被上诉人王武甲、王文甲、杨健、李葳、铜陵银基置业有限公司（简称银基置业公司）、铜陵市宝业商贸有限公司（简称宝业商贸公司）金融借款合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市中级人民法院于2015年7月1日作出的（2014）铜中民二初字第00338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人工行百大支行的委托代理人陈强到庭参加诉讼。被上诉人王武甲、王文甲、杨健、李葳、宝业商贸公司经本院公告送达传票，被上诉人银基置业公司经本院传票传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年6月6日，王武甲、王文甲与工行百大支行签订了一份编号为01308000072013商房贷0000170的《个人购房借款/担保合同》，合同约定：工行百大支行向王武甲、王文甲发放购置商用房贷款人民币966万元，用于王武甲、王文甲购买坐落于翠湖四路以南、新城大道以西涌银广场1003、1005、1006、1077、2036、2037、2112、2113、3035-3046、3085-3096室的房屋；贷款期限为120个月；贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%确定；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；逾期还款的罚息利率为在借款利率基础上加收30%；借款人按月还款，还款日与贷款实际发放日对应；借款人以所购买的上述房屋为上述借款提供抵押担保；如发生借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等违约情形，借款人有权宣布合同立即到期或者解除合同；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；若贷款人向借款人发送相关通知，该通知送达任一借款人时，即视为已送达全部借款人；合同还约定了双方其他的权利和义务。2013年6月15日，上述合同中约定的抵押房产在房产部门办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记的权利人为工行百大支行。2013年5月27日，杨健、李葳分别向工行百大支行出具共同承担债务承诺书，承诺对借款人王武甲、王文甲向工行百大支行借款966万元，愿意成为共同债务人。2013年3月8日，银基置业公司向工行百大支行出具一份担保函，为上述借款承担连带保证责任，担保期限为自贷款发放之日起至借款合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交工行百大支行之日止。2013年6月4日，宝业商贸公司签署一份担保承诺函，为上述借款承担连带责任保证。
合同签订后，工行百大支行于2013年6月15日依约发放了贷款。王武甲、王文甲自2014年8月15日开始未再还本付息。2014年10月21日，工行百大支行向王武甲发出《提前收回贷款通知书》，载明：截止2014年10月20日，王武甲已经连续三期没有还款，积欠违约贷款本息336064.43元，该笔贷款余额8915843.21元，欠息156384.03元。由于王武甲已经连续三个月未按时足额偿还贷款本息，根据《个人购房借款/担保合同》第14.1条和14.2条的约定，宣布该合同立即到期，提前收回剩余全部贷款本息。王武甲签收了该份《提前收回贷款通知书》。
另查明：2014年10月31日，工行百大支行委托安徽众佳律师事务所律师代理本案诉讼，并支付律师代理费17万元。
工行百大支行为其债权起诉到原审法院，请求判令：1、王武甲、王文甲、杨健、李葳共同提前偿还借款本金8915843.21元；2、王武甲、王文甲、杨健、李葳共同支付截至2014年10月20日止的利息、罚息、复息156384.03元，以及至本金还清之日止的利息、罚息和复息（按合同约定计算）；3、王武甲、王文甲、杨健、李葳共同承担律师代理费用17万元；4、王武甲、王文甲共同以抵押的土地和房产对上述一至三项诉讼请求中的借款本金、利息、罚息、复息及律师代理费用优先偿还；5、银基置业公司、宝业商贸公司对上述一至三项诉讼请求中的借款本金、利息、罚息、复利和律师代理费用承担连带保证责任。
原审法院认为：工行百大支行与王文甲、王武甲签订的《个人购房借款/担保合同》、杨健、李葳向工行百大支行出具共同承担债务承诺书、银基置业公司和宝业商贸公司向工行百大支行出具的担保函均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应确认其合法有效，各方当事人均应依约履行。
王武甲、王文甲连续三个月未按约还款，已构成违约，工行百大支行有权按照双方《个人购房借款/担保合同》约定宣布合同立即到期，提前收回剩余全部贷款本息。2014年10月21日，王武甲签收《提前收回贷款通知书》时借款到期。王武甲、王文甲应及时归还借款本息，逾期未还应支付逾期利息。杨健、李葳向工行百大支行出具共同承担债务承诺书，承诺愿意成为本案案涉借款的共同债务人。工行百大支行要求王武甲、王文甲、杨健、李葳共同提前清偿尚欠的借款本金8915843.21元的诉讼请求，符合双方合同的约定，予以支持。对贷款期内不能按时支付的利息，工行百大支行可以按借款合同约定计收罚息和复利，贷款逾期以后按罚息利率计收逾期利息。工行百大支行对逾期贷款计收的逾期利息，本身具有违约金性质，对欠交的逾期利息再计收复利加重了借款人的责任，违反了法律规定，故对其逾期利息计收复利的主张不予支持。《个人购房借款/担保合同》约定工行百大支行为实现债权而产生的费用由借款人承担，工行百大支行主张王武甲、王文甲、杨健、李葳共同承担律师代理费的诉讼请求，符合双方合同约定，应予以支持，但对律师代理费数额,依据安徽省物价局、安徽省司法厅制定的《安徽省律师服务收费标准》，酌情调整为15.5万元。
本案诉争的房产上设定的预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工行百大支行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对其诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。故工行百大支行要求对诉争房产享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
银基置业公司、宝业商贸公司分别向工行百大支行出具担保函，为上述借款承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息、复利、逾期罚息以及实现债权费用等。工行百大支行在保证期间内要求各保证人对王武甲、王文甲、杨健、李葳尚欠的借款本金、利息、罚息、复利、逾期利息和律师代理费承担连带保证责任的诉讼请求，符合双方的约定，予以支持。各保证人承担保证责任以后，有权向王武甲、王文甲、杨健、李葳追偿。
综上，该院依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、王武甲、王文甲、杨健、李葳于判决生效之日起十日内一次性偿还工行百大支行借款本金8915843.21元，并支付以上述本金为基数，自2014年8月15日至2014年10月21日按照合同约定计算的利息、复利、罚息，以及自2014年10月22日起至实际履行日止按照合同约定的罚息利率计算的逾期利息；二、王武甲、王文甲、杨健、李葳于判决生效之日起十日内一次性偿还工行百大支行律师代理费15.5万元；三、银基置业公司、宝业商贸公司对判决第一项、第二项确定的付款义务承担连带保证责任，银基置业公司、宝业商贸公司承担保证责任后有权向王武甲、王文甲、杨健、李葳追偿；四、驳回工行百大支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76496元，保全费5000元，合计81496元，由工行百大支行负担153元，王武甲、王文甲、杨健、李葳、银基置业公司、宝业商贸公司负担81343元。
工行百大支行不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、根据《中华人民共和国物权法》第20条规定，预告登记是为将来实现物权变动进行的登记，目的是为了确保债权实现，其法律效力主要在于能够进行抵押权登记的情况下，预告登记权利人可以排除其他债权人进行正式的抵押登记，从而获得抵押权人的地位。本案未进行抵押登记原因是涉案房产仍然为预售房屋，房产开发商银基置业公司经营处于停滞状态，借款人迟迟不办理抵押登记手续，该状态的发生不是其过错，若判决其承担不利法律后果缺乏法理依据，其对预告抵押登记的案涉房屋享有优先受偿权。二、预抵押登记权利人是否具有优先受偿权并非取决于是否具有现实抵押权，而取决于预告登记本身，预告登记行为已经使得登记权利人取得优先受偿权，以保障债权实现。如果抵押权人必须等待办理房产权证和正式抵押后才能行使抵押权，不符合立法本意和当事人签订《个人购房借款/担保合同》中抵押担保条款的本意。三、预告登记制度广泛存在于商业银行按揭贷款中，若这种请求权达不到保障善意债权人的合法权益，预告登记制度也就失去它存在的价值和意义，影响各家银行办理此类业务的积极性和社会经济发展、百姓生活及金融的稳定。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第四项，改判其对王武甲、王文甲抵押的翠湖四路以南、新城大道以西涌银广场1003、1005、1006、1077、2036、2037、2112、2113、3035-3046、3085-3096室房产享有优先受偿权。
王武甲、王文甲、杨健、李葳、银基置业公司、宝业商贸公司未进行任何答辩。
各方当事人所举证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
对原审法院查明的事实，二审予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：案涉预告抵押登记涉及的房产在办理房屋产权证、他项权证之前，工行百大支行对其是否享有优先受偿权。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他关于不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《城市房地产抵押管理办法》第34条第二款规定：“以预售商品房抵押的登记机关应当在抵押合同上作记载；另外，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”从上述法律规定可以看出，预告登记赋予预告登记申请人取得一种将来在条件成就或期限届满时请求房产预售人向其转移物权的权利，其目的在于保护以物权变动为内容之请求权，免受预售人处分行为之妨害。本质上是预告登记权利人请求预售人转移房屋请求权的物权化的一种表现，是具有一定物权效力的、对以物权变动为内容的请求权担保。担保的效力体现在原不动产所有人仍有权进行处分，但该处分行为与预告登记权利人行使请求权发生冲突时，处分行为对预告登记权利人不生效，担保预告登记权利人在登记条件具备、或者所附条件成就及所附期限到来时能够取得预告登记不动产的抵押权。故预告登记并不能取得与抵押权登记一样的法律效果，当事人在能够进行不动产登记之日起三个月内申请抵押权登记的，预告抵押登记予以失效，也就是说只有在办理抵押权登记、债权人取得抵押权后，方能对抵押财产享有优先受偿权。故工行百大支行与王武甲、王文甲虽然对涉案房产办理了抵押权预告登记，但至今没有办理房产证、更没有办理抵押权登记，工行百大支行没有取得抵押权，故对涉案房产不享有优先受偿权。
综上，工行百大支行的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持，原审法院认定事实清楚，适用法律适当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费76496元，由中国工商银行股份有限公司铜陵百大支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 莹
代理审判员 郑 霞
代理审判员 马士鹏
二〇一六年五月四日
书 记 员 王晓菲
附：本判决引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。