湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终2149号上诉人（原审被告）李立顺，男，汉族，1950年7月9日出生，住湖南省长沙市开福区。被上诉人（原审原告）长沙众源物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路291号大华宾馆办公楼505室。法定代表人文晋阳，董事长。委托代理人左堃，湖南天润人合律师事务所律师。上诉人李立顺因与被上诉人长沙市众源物业管理有限公司（以下简称众源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民二初字第01586号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：华江·乐天花亭系长沙怡宏实业有限公司开发建设的物业。李立顺于2009年10月26日与怡宏公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买华江·乐天花亭4栋1603号房屋，该房屋建筑面积132.93平方米。2009年12月30日，李立顺根据该小区临时管理规约与长沙人人物业管理有限公司签订《住宅物业管理服务协议》，合同约定：一、委托管理的事项：房屋建筑共用部位的维护、养护和管理；公共绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集清运等；交通与车辆停放、疏导及车辆安全的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视等（不含业主的人身与财产保险保管责任）；负责向业主收取物业管理服务费，代收代缴水、电等费用。二、物业管理服务费的起始时间为2010年1月1日；住宅物业管理服务费为1.2元/平方米/月。合同签订后，李立顺于2009年12月30日办理入住手续，至2012年元月，李立顺交纳截至2011年12月的物业管理费后，由于其房屋出现严重渗漏，李立顺遂欠交物业管理费至今。另查明，2012年4月25日，长沙怡宏实业有限公司与众源物业公司签订《前期物业管理委托合同》，内容为：甲方通过协议选聘方式将华江·乐天花亭委托乙方实行物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2012年5月1日起至2015年4月30日止（如业主大会未成立，则合同自动延续）。合同期未满，首届业主大会召开并成立业主委员会后，业主委员会与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务内容和质量要求：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备、附属建筑物构筑物等的维修、养护和管理；公共绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集清运等；交通与车辆停放、疏导及车辆安全的管理。房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象；房屋公共部位及设施设备基本完好；环卫设施完备，设有保洁设施；车辆停车场管理制度完善、管理责任明确有序；小区实行24小时值班及定时巡逻制度；消防设备设施完好无损，消防通道畅通。物业管理服务费：住宅物业服务费为1.2元/月.平方米；物业服务费用按月交纳，业主和物业使用人应在每月8日至15日履行交纳义务等等。2012年4月30日，长沙人人物业管理有限公司与长沙众源物业管理有限公司签订《小区物业管理交接事宜协议》，协议约定，人人物业将管理的华江·乐天花亭小区自2012年4月30日后移交给众源物业接手，进行全面物业管理。对于业主欠缴的水电费由众源公司负责追缴，对于业主所欠的物业费由众源公司代替人人物业公司收取。接管时间2012年5月1日。2014年11月28日，众源物业公司委托湖南天润人合律师事务所向李立顺发出律师函，希望李立顺在2014年12月5日前对拖欠截止至2014年12月31日的物业管理费5742元，滞纳金33725元，合计39467元给出答复。华江·乐天花亭小区自该院开庭之日止尚未成立业主委员会。李立顺自2012年1月至2014年12月31日，应交纳物业管理服务费5742元（132.93平方米*1.2元/月.平方米*36月）。原审法院认为：一、李立顺分别与长沙怡宏实业有限公司、长沙人人物业管理有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》、《住宅物业管理服务协议》以及众源物业公司分别与长沙怡宏实业有限公司、长沙人人物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》、《小区物业管理交接事宜协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。鉴于华江·乐天花亭小区至今未成立业主委员会，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《前期物业服务合同》对该小区业主具有约束力，为此，众源物业公司的主体资格合法，众源物业公司只要依约履行了合同义务，就有权向业主收取物业服务费。二、众源物业公司举证证明李立顺未支付其物业管理期间的物管费，李立顺亦认可自2012年1月至2014年12月未交纳物管费。其中，2012年1月至2012年4月30日期间的物管费应由该期间的人人物管公司收取，鉴于人人物管公司委托众源物业公司代其收取物管费，为此，李立顺理应将2012年1月至2014年12月的物管费一并交给众源物业公司。三、李立顺称未交物业费系因众源物业公司未妥善处理房屋渗水发霉及房屋外墙渗水问题，不符合约定的物业服务质量，并提供照片予以证明。该院认为，众源物业公司的物业管理服务确有较大瑕疵，为使众源物业公司认真履行物业管理服务职责，该院酌情减免李立顺物业管理费30%以及对众源物业公司要求李立顺支付违约金的诉求不予支持来督促众源物业公司依合同履行义务。故李立顺应缴纳物管费为5742元*30%=4019元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第三百九十九条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、限李立顺在判决生效之日起10日内支付众源物业公司物业服务费人民币4019元；二、驳回众源物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由李立顺承担。上诉人李立顺不服原审判决，向本院上诉称:一、上诉人从未见过被上诉人于2012年4月25日与长沙怡宏实业有限公司（开发商）签订的《前期物业管理委托合同》，不可能成为上诉人的真实意思表示，并且该合同尽可能的排除和减免了开发商责任，增加了业主的责任，以及违法违约进行物业管理责任整体转让，该合同应属无效合同。二、被上诉人就应负责的公共屋顶部分的维修、养护和管理以及开发商已委托的工程质量纠纷的处理根本不予作为和存在重大瑕疵，造成上诉人专用房屋内部分的严重损害，在上诉人数次要求尽快处理的前提下，至今未有任何回复，上诉人依法具有抗辩和采取置留费用措施的正当权利。三、被上诉人与原人人物业公司的可能存在的欠费部分，一审法院定性错误，导致法律适用不当；对此部分当月服务后次月结的欠费，包括被上诉人管理期间欠费超出诉期部分，原人人物业与现债权接受人，时隔数年均未主张和履行通知义务，亦超过法定时效，依法不具有法律约束力。据此，请求二审法院：1、撤销一审判决或改判；2、一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人众源物业公司答辩称：1、被上诉人与小区开发商的物业合同对上诉人具有约束力；2、被上诉人在该小区提供数年物业服务，上诉人应知情，被上诉人自认其已与上诉人进行了多次沟通，上诉人陈述的不应承担合同义务无事实和法律依据；3、关于上诉人提出的诉讼时效的问题，因一审未提出，故上诉人在二审提出的诉讼时效抗辩不能成立；4、关于上诉人认为因被上诉人服务问题，而给其造成的损失，对此被上诉人认为，其所提出的服务质量不达标事项多数不属于被上诉人的服务范围，被上诉人不应承担责任，一审法院认定被上诉人服务存在瑕疵，部分支持上诉人的诉讼请求，被上诉人虽不能完全认同，但表示服从，故双方之间的权利义务已清除，不应存在纠纷。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、被上诉人与长沙怡宏实业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》是否有效；二、上诉人是否应当缴纳物业费；三、欠缴物业费是否超过诉讼时效。关于被上诉人与长沙怡宏实业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》是否有效的问题。上诉人李立顺上诉称，其对《前期物业管理委托合同》的签订并不知情，该合同非上诉人的真实意思表示，且又违约违法进行物业管理责任整体转移，应属无效合同。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上诉人以对《前期物业管理委托合同》的签订不知情为由主张该合同无效的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。其次，长沙人人物业管理有限公司与被上诉人签订的《小区物业管理交接事宜协议》系双方真实意思表示，合法有效。且，长沙人人物业管理有限公司并未有以自己名义签订物业服务合同，而物业服务交由他人提供的意思，因此该行为并不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所规定的违法转委托的情形。因此，上诉人的该项上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人是否应当缴纳物业费的问题。上诉人称：被上诉人没有完全履行合同义务，提供的物业服务有瑕疵，上诉人有权拒绝缴纳物业费。本院认为，上诉人虽然提交了证据说明被上诉人的物业服务存在瑕疵，但是并不能以此拒绝缴纳物业费。因物业服务存在瑕疵，原审判决已酌情减免上诉人物业管理费30%及免除了上诉人应支付的违约金。因此原审判决上诉人应当按约定标准支付欠缴期间的物业服务费4019元并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于欠缴物业费是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中,被上诉人向上诉人主张欠付2012年1月至2014年12月的物业费,被上诉人已于2014年11月28日向上诉人发出了催缴物业费律师函。因此，上诉人向被上诉人主张欠缴物业费并未超过诉讼时效。上诉人认为有部分欠缴的物业费已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人李立顺的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人李立顺负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军代理审判员  黄 琦二〇一六年六月三十日书 记 员  孙 娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。