终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初3237号原告（反诉被告）：李学斌，男，1975年11月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告（反诉原告）：黄明森，男，1954年1月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告（反诉原告）：林小玉（兼被告黄明森的委托诉讼代理人），女，1955年8月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。两被告共同委托诉讼代理人：关志豪，北京大成（广州）律师事务所律师。第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D座。法定代表人：扶伟聪。委托诉讼代理人：伍志辉，男，1992年11月7日出生，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：孔志斌，男，1984年4月22日出生，该公司职员，联系地址。原告李学斌诉被告黄明森、林小玉，第三人广东合富房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告李学斌，被告林小玉及其委托诉讼代理人关志豪到庭参加诉讼。第三人广东合富房地产置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由不到庭应诉。本案现已审理终结。原告李学斌诉称：本人在2017年3月4日与被告签订《存量房买卖合同》，3月6日前往贷款银行办好提前还款手续，但是被告却在3月8日提出要扣押本人身份证等违法要求，且逾期付款。故诉至法院要求：1.解除原被告之间的存量房买卖合同并解除网签登记。2.赔偿违约金22万元（按房款145万元+75万元的10%计算）。3.被告承担诉讼费。被告黄明森、林小玉共同答辩暨反诉称：1.我方同意解除双方的房屋买卖合同关系，但不同意其余诉讼请求。2.履行买卖合同过程中，原告没有按照合同约定办理提前还贷手续，也没有提供其按揭银行账号给我方用于支付提前还贷款项，导致无法履行买卖合同约定。3.原告于3月20日提出变更买卖合同中关于交楼和迁出户口期限的条款，遭到我方拒绝，买卖合同无法履行是由于原告单方违约造成的。为此，被告提起反诉请求判令：1.原告返还定金5万元给被告；2.原告支付违约金22万元给被告；3.原告支付律师费3万元给被告；4.本案全部诉讼费用由原告负担。原告李学斌针对被告的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。3月6日我方完成了向银行申请提前还贷的手续，之后我方通知被告，3月9日经第三人同意我方不需再去银行，由我的母亲持我的身份证、银行卡代为办理。但被告没有存钱到还贷账号，其单方陈述与事实不符。当日被告向我母亲提出要扣押我的身份证。我方不存在被告所说的违约行为。第三人广东合富房地产置业有限公司没有到庭应诉，但提交书面答辩认为：我方是房屋买卖的经纪方，促成了原被告双方的房屋买卖合同。原告同意在收取定金后10日内向抵押银行申请提前还贷手续，2017年3月5日被告支付定金5万元，后三方约定于2017年3月9日前往抵押银行办理提前还贷手续，但当天原告未到场办理提前还贷手续，经多次催促无果，被告及我方均无法得知原告的还贷进度及还款账号。后经协商，原告提出延迟交楼及迁户口的要求，被告不同意，要求按照合同约定交易。双方对交易未能达成一致，故停滞至今。对买卖双方解除买卖合同关系无异议。经审理查明：2017年3月4日，原告（卖方、甲方）与两被告（买方、乙方）经第三人（中介方、丙方）促成下，签订了《存量房买卖合同》约定，由乙方购买广州市荔湾区永乐路19号1003房，建筑面积69.44平方米；该房屋户口未迁出，甲方应在2017年5月31日前迁出；该房地产按整套出售，总价1450000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天；丙方协助办理产权转移登记，丙方应当于2017年7月31前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲乙双方确认，除楼款外，乙方向甲方一次性支付750000元作为房屋装修及家电设施的补偿款，该款项在2017年7月31日（不迟于递件当天）付清，且上述附属设施补偿款项与房地产价款为不可分割，任何一方不得主张分开或者分开承购；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；甲乙双方选择自行交割的方式交割房款，定金50000元，乙方应在2017年3月5日前自行交付甲方；乙方垫资赎契（乙方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续）：甲方同意在收取定金后10日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；乙方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）80万元转入甲方贷款账号内，银行到帐后即视为甲方已收取相应楼款；甲方承诺不得另行出售该物业；楼价余款600000元乙方在交易过户前直接支付给甲方。被告于2017年3月5日向原告支付定金50000元；于3月8日向第三人支付中介代理费9000元。原告为证明被告要扣押其身份证的事实，提供了时间为2017.3.12，落款签名为两被告的《补充协议》复印件。被告对该证据不予确认，认为该证据证明内容与原告陈述相反。被告为证明原告违约的事实，提供了第三人出具的《法律个案跟进》及《寄发确认书》，其中《法律个案跟进》显示事件经过为：买卖双方约定于2017年3月9日上午前往广州银行查询卖方是否申请提前还贷，卖方本人未到场，不能办理提前还贷，买方没有卖方提供的账号，无法将其首期款转入卖方供款账号；其后有多次协商，卖方提出违反合同约定事项，1.延迟交楼时间；2.延迟户口迁出，双方未达成共识等；《寄发确认书》显示为第三人向原告发出《知会函》，要求其按照合同约定办理案涉房屋提前还贷手续。原告对《法律个案跟进》不予确认，确认收到《知会函》。另被告为证明其支付律师费30000元的事实，提供了《民事委托代理合同》和金额为15000元的发票，原告质证不同意支付该笔费用。庭审中，原告陈述，2017年3月6日其一人到广州银行提交提前还贷申请并咨询，但银行没有向其出具还贷通知；后三方确定于3月9日一起到银行办理提前还贷手续，3月9日原告委托其母亲和被告、第三人办理提前还贷事项。被告回应称，确认原告母亲到场，但原告本人没到场；没有收到银行的还贷通知及原告的还贷账号，银行信贷部回复必须本人办理相关手续本院认为：原、被告及第三人签订的《存量房买卖合同》包含了房屋买卖合同关系及居间合同关系两重法律关系，该合同意思表示真实，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应切实履行。本案中，原、被告争议的焦点在于房屋买卖关系。关于合同中的楼价款，合同第二条约定了楼款为1450000元，第十九条又约定了装修及家电设施补偿款750000元，且该款项与房款不可分割，结合双方主张的违约金数额，可认定双方实际确认案涉房屋楼款总额为2200000元。庭审中，原、被告及第三人均确认三方约定于2017年3月9日前往银行办理提前还贷事项，但原告本人未到场办理，原告称其已于2017年3月6日提前向银行提交了提前还贷申请，但未履行合同约定的需由双方共同办理的垫资赎契义务。因此原告未依约履行合同，导致合同无法继续履行，现双方均一致要求解除合同，故本院确认双方于2017年3月4日签订的《存量房买卖合同》中的买卖合同关系于原告起诉之日即2017年4月20日解除，有关该合同的网签登记亦一并撤销。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于被告反诉要求原告返还定金50000元的请求，本院予以支持。因合同无法继续履行，乃原告违约所致，原告对此存在过错。故原告诉请要求被告承担违约金的请求，依据不足，本院不予支持。庭审中，被告要求原告按合同中关于违约金的约定承担违约责任，符合法律规定，故对于被告反诉要求原告支付违约金22万元的请求，本院予以支持。关于律师费，由于我国诉讼现行体制未实行强制律师代理制度，本案中被告委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，且被告亦未能举证证明上述违约金不足以赔偿其损失，故被告要求原告支付律师费30000元无合法依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告李学斌与被告黄明森、林小玉之间关于买卖广州市荔湾区永乐路19号1003房的《存量房买卖合同》于2017年4月20日解除。二、撤销原告李学斌与被告黄明森、林小玉之间关于买卖广州市荔湾区永乐路19号1003房的《存量房买卖合同》的网签登记。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告李学斌一次性向被告黄明森、林小玉返还定金50000元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告李学斌一次性向被告黄明森、林小玉支付违约金220000元。五、驳回原告李学斌的其他诉讼请求。六、驳回被告黄明森、林小玉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费17850元、反诉受理费3275元，由原告李学斌负担20950元，被告黄明森、林小玉共同负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 艳人民陪审员  陈广波人民陪审员  马倩莹二〇一七年七月四日书 记 员  黄少敏胡嘉茵