海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼02民终326号
上诉人（原审第三人）：何栋，男，1963年10月15日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李律平，海南正益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：严卫丰，男，1969年12月25日出生，汉族，住深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：麦明著，海南卫伦律师事务所律师。
原审被告：珠海市合昌隆发展有限公司，住所地广东省珠海市香洲区吉大九洲大道中龙兴街46号1栋7B房。
法定代表人：孔贵，该公司总经理。
原审被告：三亚汇富房地产投资顾问有限公司，现下落不明。
法定代表人：张雪莲，该公司总经理。
原审第三人：陕西省国际信托股份有限公司，住所地陕西省西安市高新区科技路50号金桥国际广场C座。
法定代表人：薛季民，该公司董事长。
上诉人何栋因与被上诉人严卫丰，原审被告珠海市合昌隆发展有限公司（以下简称合昌隆公司）、三亚汇富房地产投资顾问有限公司（以下简称汇富公司），原审第三人陕西省国际信托股份有限公司（以下简称信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人何栋的委托诉讼代理人李律平、被上诉人严卫丰及其委托诉讼代理人麦明著到庭参加诉讼。原审被告合昌隆公司、汇富公司，原审第三人信托公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
何栋上诉请求：1.改判严卫丰与汇富公司签订的《房屋购买合同》有效的同时判决予以解除；2.本案上诉费用由严卫丰承担。事实和理由：一、本案位于三亚市大元大厦第16层1618号房屋（以下简称1618号房屋）根本不存在。一审查明的事实：涉案房屋位于三亚市大元大厦第十六层，该层已办理了三土房（2008）字第6411号房屋产权证，该层房屋的产权证是独立的一个完整的一层楼的产权证，何栋购买的房屋是明确办理过户登记的，而严卫丰诉请的1618号房屋根本不存在。二、一审判决认定严卫丰享有优先权侵害了何栋的实体权利。何栋与合昌隆公司签订《房屋购买合同》，严卫丰与汇富公司签订《房屋购买合同》，两份合同均有效，但合昌隆公司是房屋的实际所有人，且严卫丰所签的合同房号一栏写明”房号（暂定）1618”,一审判决认定严卫丰享有优先权属于事实认定错误。严卫丰支付的购房款是37万元，合同虽有效但标的物不存在，其应先明确标的物后才享有合同权利。何栋支付的购房款是600万元，购买的是16层一整层，合同有效且标的物明确具体可行，并已按合同实际履行付款义务，一审判决合同有效但未判决解除严卫丰与汇富公司签订的《房屋购买合同》侵害了何栋的实体权利。三、本案应当判决合同有效的同时判决解除严卫丰与汇富公司签订的《房屋购买合同》。本案中，严卫丰购买的房屋根本不存在，即汇富公司以无房可售的状态明示无法履行合同，构成根本违约，一审判决应当在判决合同有效的同时判决合同解除，但一审判决仅仅支付违约金，属于遗漏诉讼请求，即不能交付房屋的情况下，合同应当解除并退还购房款，支付违约金。综上，请求二审法院依予以改判。
严卫丰辩称，一、何栋的上诉请求不在一审审理范围内。本案一审诉讼请求是确认合同有效并交付涉案房屋，并没有解除合同这项请求。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条规定，本案的审理范围应当受一审审理范围的限制。另外，涉案房屋是由严卫丰与汇富公司共同签订购房合同并加盖公章，并且房屋进行了部分分割。其他楼层与严卫丰购买相同性质的房屋已经交付使用，汇富公司并未表示无房交付。二、一审判决认定事实正确，何栋上诉称一审判决认定严卫丰享有优先权错误没有任何法律依据。根据一审判决认定的事实，严卫丰与汇富公司的购房合同签订的时间先于何栋，且支付了全部购房款，而何栋至今都未支付完购房款。根据《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释，严卫丰理应享有优先权。综上所述，请求法院驳回何栋不合理的上诉请求，维持原判。
严卫丰向一审法院提出诉讼请求：1.确认严卫丰与汇富公司于2010年11月1日签订的《房屋购买合同》有效；2.判令合昌隆公司、汇富公司向严卫丰交付1618号房屋；3.判令合昌隆公司、汇富公司向严卫丰连带支付逾期交房违约金人民币180819元（暂计至起诉之日止，实际数额计算至合昌隆公司、汇富公司实际交付之日止）；4.本案所有诉讼费用由合昌隆公司、汇富公司承担。
一审法院认定事实：三亚市河西区和平街大元大厦第五至八层、第十四至十六层原为信托公司所有，2009年8月15日，信托公司委托海南东方国际商品拍卖有限公司对上述房产进行拍卖。合昌隆公司欲竞拍上述房产，因资金不足该公司与张雪莲签订《项目借款协议书》，约定：张雪莲借款277.76万元给合昌隆公司，合昌隆公司以张雪莲名义购买（竞买）上述房产，并以涉案房产作为借款抵押物抵押在张雪莲名下，在合昌隆公司负责办理涉案房产的全部过户、变更、出售等全部相关手续时，张雪莲负有协助义务。协议签订后，因收购涉案房屋资金不足，合昌隆公司又于2009年9月23日和同年10月20日相继与张雪莲签订《项目借款补充协议书一》和《项目借款协议书》追加借款。2009年9月15日，张雪莲与海南东方国际商品拍卖有限公司签订《竞买协议》，次日签订《拍卖成交确认书》，以1530万元拍得上述第五至八层、第十四至十六层房产。2009年11月20日，合昌隆公司就处置涉案房产向陈有猛出具《不可撤销的授权委托书》，委托陈有猛全权办理如下事项：1、成立公司，负责对外预售、出租及装修上述房产，处理其他相关事项；2、陈有猛签订的合同、协议及其他的相关文件，委托人予以承认。2010年1月6日，陈有猛与张雪莲共同设立汇富公司对涉案房产进行装修、出售，张雪莲担任公司法定代表人。
2010年11月1日，严卫丰与汇富公司签订《房屋购买合同》，汇富公司将大元大厦第十六层1618号，建筑面积约为30平方米的房屋出售给严卫丰，房屋价款为37万元，于2010年11月1日一次性付清。合同第五条约定：”甲乙双方定于2011年12月31日前正式交付该房屋，甲方（汇富公司）应在正式交付房屋前通知乙方（严卫丰）并腾空该房屋，如甲方未能按约定交付房屋，每延迟一日，按已付房款的0.3‰支付违约金”。合同签订后，严卫丰已依约履行了付款义务，汇富公司于2010年11月1日向严卫丰出具收款收据予以确认，后因汇富公司迟迟未向严卫丰交付房屋，严卫丰故诉至一审法院，请求判如所请。
2011年3月，何栋与合昌隆公司签订《房屋购买合同》，约定合昌隆公司将大元大厦第十六层整层，建筑面积约为841平方米的房屋出售给何栋，房屋总价款为900万元。同年3月12日，何栋与合昌隆公司签订《补充协议》，协议约定900万元的购房款，何栋先支付600万元，余款于房产过户到何栋名下后一个月内付清。上述合同签订前后，何栋分四次以转账的形式向合昌隆公司指定的账户云帆公司名下共支付房款600万元，合昌隆公司于2011年3月15日向何栋出具了收款收据，对已收款项600万元进行确认。
另查明，2010年11月23日，合昌隆公司将张雪莲作为被告、信托公司作为第三人向三亚市中级人民法院提起诉讼，请求：1.确认大元大厦第五至八层和第十四至十六层房产的所有权归合昌隆公司；2.判令张雪莲协助合昌隆公司办理上述房产过户、变更、分证、销售、收款等相关手续。该案经一审、二审、再审程序后，2015年11月13日，最高人民法院作出（2015）民提字第157号民事判决认定：合昌隆公司为涉案房产的实际购买人。对于合昌隆公司确认涉案房产所有权的诉讼请求，判决认为买受人在支付价款后，有权请求出卖人履行合同转移标的物的所有权，但权力性质应为债权，而不是物权。由于涉案房产尚登记在出卖人信托公司名下，张雪莲作为竞买人有权请求信托公司转移涉案房产的所有权，将涉案房产登记到其名下。对于张雪莲与合昌隆公司之间的法律关系，应根据《项目借款协议书》确定双方的权利义务内容，根据《项目借款协议书》第五条约定，张雪莲有义务协助合昌隆公司办理过户、变更、分证、销售、收款等相关手续，因此合昌隆公司依据《项目借款协议书》约定请求张雪莲协助将涉案房产从信托公司过户到张雪莲名下，并进一步变更登记到合昌隆公司，有事实和法律依据。应当予以支持。对于协助办理分证、销售、收款等合同义务，从目前合同实际履行情况看，涉案房产已经以合昌隆公司成立的汇富公司名义基本售罄，销售款也已由合昌隆公司收取，不再需要张雪莲协助，在将涉案房产变更登记到合昌隆公司名下后，分证工作亦不需要张雪莲协助。综上判决：张雪莲协助合昌隆公司办理三亚市河西区和平路大元大厦第五至八层和第十四至十六层房产的过户、变更手续。
再查，涉案房屋位于大元大厦第十六层，该层已办理了独立的房屋产权证[三土房（2008）字第64**号]，产权目前仍登记在信托公司名下。依据房产证中所载明的内容可知，涉案楼层为大开间设计未进行分户，合昌隆公司在实际销售过程中，自行将该层分隔成若干户后单独进行了销售。
一审法院认为，严卫丰就1618号房屋签订的《房屋购买合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，属于合法有效合同，双方应恪守履行各自的义务。严卫丰主张确认其与汇富公司就涉案房屋签订的《房屋购买合同》合法有效，有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同签订后，严卫丰已依约向汇富公司支付了全部购房款，对此合昌隆公司当庭予以认可。何栋与合昌隆公司就大元大厦16层整层签订的《房屋购买合同》发生在严卫丰与汇富公司签订合同之后，且何栋至今未支付完全部购房款。故严卫丰和何栋就涉案房屋与汇富公司、合昌隆公司签订的合同均有效的情况下，严卫丰签订的合同应当优先履行。
关于逾期交房违约金。合同约定的房屋交付时间为2011年12月31日，汇富公司逾期交房的行为已构成违约，应当承担违约责任。依据最高人民法院（2015）民提字第157号民事判决可知，涉案房屋的实际购买人为合昌隆公司，合昌隆公司仅以其成立的汇富公司的名义销售涉案房屋，所得房屋款亦由合昌隆公司收取，合昌隆公司与汇富公司虽为两个有独立法人资格的公司，但并无证据证明合昌隆公司、汇富公司在出售涉案房屋过程中存在利益分成等相关权利义务的约定，故因涉案房屋所产生的赔偿责任应由合昌隆公司承担。因合同约定的日0.3‰的逾期交房违约金利率并未超出法律保护的利率范围，故严卫丰主张的逾期交房违约金一审判决认定从2012年1月1日暂计至起诉之日即2016年7月1日止的违约金为182373元，严卫丰现主张该期间的违约金为180819元，属对其民事权利的自主处分，一审法院予以准许。对于2016年7月2日之后的违约金应以37万元为本金，按日0.3‰的利率标准，从2016年7月2日计算至实际交房之日止。
关于涉案房屋的支付问题，大元大厦第十六层已办理了独立的房屋产权证，从房产分户图中显示该层房屋为大开间设计，合昌隆公司虽自行将上述房屋进行了拆分销售，但涉案房屋尚未完全分隔开亦未经房产部门审批验收，尚不具备法律意义上合格房屋交付的条件，因此严卫丰关于要求合昌隆公司、汇富公司向其交付涉案房屋的主张，一审法院不予支持。严卫丰可在涉案房屋经市规划局验收并对设计方案办理房屋改造拆分变更登记且具备交付条件后，另行主张权利。汇富公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认严卫丰与汇富公司于2010年11月1日签订的《房屋购买合同》合法有效；二、合昌隆公司应于判决生效之日起十日内向严卫丰支付从2012年1月1日暂计至2016年7月1日止的逾期交房违约金为180819元（2016年7月2日之后的违约金应以37万元为本金，按日0.3‰的利率标准，从2016年7月2日计算至实际交房之日止）；三、驳回严卫丰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9308元、财产保全费2370元，由合昌隆公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院依职权于2018年6月7日向三亚市不动产登记中心发函查询大元大厦第十六层是否能办理分户报批手续。三亚市不动产登记中心于2018年6月20日回函：”大元大厦第十六层登记土地房屋权证为三土方（2008）字第64**号，土地用途为城镇住宅用地，房屋用途为办公、住宅。建议根据在我局档案系统存档的规划部门确认的第十六层房屋平面建筑户型分户图纸，由第三方测绘公司按原房屋平面建筑户型分户图纸重新测量面积及土地分摊办理分户。”经过何栋与严卫丰双方质证，双方当事人对于该份回函均予以认可，本院对该份证据予以采信。
一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、严卫丰与汇富公司签订的《房屋购买合同》是否应优先履行；二、严卫丰与汇富公司签订的《房屋购买合同》是否应判决解除。
一、关于严卫丰与汇富公司签订的《房屋购买合同》是否应优先履行的问题。
严卫丰与汇富公司签订的《房屋购买合同》及何栋与合昌隆公司签订《房屋购买合同》，均系双方真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，属于合法有效合同，合同双方应恪守履行各自的义务。一审判决认定两份合同合法有效，有事实根据和法律依据，本院予以确认。合同签订后，严卫丰已依约向汇富公司支付了全部购房款，对此合昌隆公司在一审庭审中当庭予以认可。何栋与合昌隆公司就大元大厦16层整层签订的《房屋购买合同》发生在严卫丰与汇富公司签订合同之后，且何栋至今未支付完全部购房款。故严卫丰和何栋就涉案房屋与汇富公司、合昌隆公司签订的合同均有效，且双方均未办理房产过户登记手续和合法占有房屋的情况下，一审判决认定严卫丰签订的合同应当优先履行，有事实根据和法律依据，本院予以确认。
二、关于严卫丰与汇富公司签订的《房屋购买合同》是否应判决解除的问题。
首先，何栋并非严卫丰与汇富公司签订的《房屋购买合同》的当事人，根据合同相对性原则，其无权提出解除该合同的请求。其次，在一审程序中，何栋已作为有独立请求权的第三人参加诉讼，但其并未提出自己的诉讼请求。一审判决后，何栋上诉请求判决解除严卫丰与汇富公司的《房屋购买合同》属在二审程序中增加独立的诉讼请求，已超出一审法院的审理范围。且大元大厦第十六层已办理了独立的房屋产权证，但尚未办理分户报批手续，关于能否交付1618号房屋属合同的履行问题，与合同是否应解除无关。故何栋主张严卫丰购买的标的不存在，应解除严卫丰与汇富公司签订的《房屋购买合同》，无事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，何栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9308元（何栋已预交），由何栋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 泽
审 判 员 李柔翰
审 判 员 孙 媛
二〇一八年七月十八日
法官助理 纪诗媛
书 记 员 徐 涛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。