石家庄市新华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民二初字第493号
原告石家庄某房产经纪有限公司，住所地：石家庄市新华区柏林北路。
法定代表人任某，该公司总经理。
委托代理人张某，河北某律师事务所律师。
委托代理人霍某，女，1971年10月14日出生，汉族，住石家庄市新华区新苑路。
被告河北某房地产开发有限公司，住所地：石家庄市裕华区槐北路。
法定代表人乔某，该公司总经理。
委托代理人郭某，河北某律师事务所律师。
被告乔某，男，1963年10月28日出生，汉族，住石家庄市裕华区。
委托代理人郭某，河北某律师事务所律师。
原告石家庄某房产经纪有限公司与被告河北某房地产开发有限公司、乔某委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告双方委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告石家庄某房产经纪有限公司（以下简称某房产经纪有限公司）诉称，原告与被告于2011年8月20日签订了《项目销售代理合同》，该项目位于辛集市倾井村村北，合同约定项目第一期均由原告独家代理策划销售，被告确保项目合法、手续齐全。合同还约定了保证金的交纳、销售价格、代理佣金的收费标准等内容。合同签订后，原告于2011年8月24日给付被告定金50万元，并积极准备销售工作。原告于2011年9月进驻现场，至解除合同之前，原告销售了13套楼房并签有购房合同。在买受人交纳定金时，被告收取了定金，原告对此提出异议，被告说很快就退还给我方定金，但至今未退还。在销售期间，被告随意变更售楼价格，所承诺的“五证”手续齐全无法兑现，导致原告无法正常销售。2012年2月份，被告将原告销售部的空调线掐掉，不让原告销售人员在售楼部工作。鉴于被告违约行为，原告于2012年2月23日向被告发了解除合同通知书，要求被告退还保证金，并按照合同条款赔偿相关损失。请求法院：一、确认原告与被告2011年8月20日签订的项目销售代理合同已解除；二、判令被告返还保证金50万元并支付利息；三、判令被告给付原告违约金30万元；四、判令被告赔偿原告在解除合同之前各项费用71693元；五、诉讼费由被告承担。原告申请追加乔某为本案被告，请求判令乔某承担返还50万元保证金、违约金、损失的连带责任。
被告河北某房地产开发有限公司（以下简称某房地产开发有限公司）辩称，一、双方项目销售代理合同并没有解除；二、答辩人已退还原告保证金10万元；三、原告要求答辩人承担30万元违约金无事实与法律上的依据；四、原告主张的各项费用71693元与答辩人无关；五、本合同是原告提供的格式合同，排除答辩人的主要权利，免除原告的责任，加重答辩人的责任，内容显失公平，依法应当确认无效。
被告乔某辩称，乔某给原告打的收条中写明收到的50万元保证金从先期房款中扣除，本案中我方仅收到3套房子的定金，没有交房款的，按照约定，乔某并没有违约，不应承担担保责任。
经审理查明，原告某房产经纪有限公司（乙方）与被告某房地产开发有限公司（甲方）于2011年8月20日签订《项目销售代理合同》，合同约定：某房地产开发有限公司位于辛集市倾井村村北的项目第一期的房屋销售均由某房产经纪有限公司独家代理销售，某房地产开发有限公司应确保该项目合法，手续齐全。其中合同第三条约定：“于进场之日乙方向甲方交纳保证金五十万元整，乙方向甲方交纳的保证金从先期房款中返还。”；第四条第2项约定：“定金由乙方收取，甲方提供收款票据。”；第九条违约责任约定：“……如甲方不能在两个月内进场施工或乙方不能正常销售，乙方有权解除本合同，于解除合同5日内将保证金退还乙方，并赔偿乙方30万元的违约金，在此期间乙方所发生的费用由甲方承担。”《项目销售代理合同》同时还约定了销售价格、代理佣金的收费标准及结算方式、乙方的工作目标、甲乙双方权责等内容。
合同签订后，某房产经纪有限公司于2011年8月24日给付某房地产开发有限公司保证金50万元，某房地产开发有限公司向某房产经纪有限公司出具了收条，某房地产开发有限公司法定代表人乔某作为保证人在收条上签字。
对上述事实某房产经纪有限公司提交《项目销售代理合同》、保证金收条予以证实。某房地产开发有限公司及乔某对上述事实及证据的真实性无异议，但称《项目销售代理合同》系原告提供的格式合同，合同第五条第三款、第九条对双方权利、义务的约定显失公平，应为无效条款；根据收条中内容，可确定保证金应在收到房款后退回，但现在被告并没有收到房款，故乔某不应承担保证责任。
某房产经纪有限公司于2011年9月进驻项目现场，开展销售工作，共售出13套房屋，每套房屋定金为1万元。13套房屋定金由某房地产开发有限公司收取。对上述事实某房产经纪有限公司提交13份购房协议及定金收据予以证实。某房地产开发有限公司提交10份购房协议及收回的定金收据，证实已售出的房屋中有10套已退房，某房地产开发有限公司称其最后实际收取的定金为3万元。某房产经纪有限公司称退房的原因是由于开发商迟迟不开工，与原告公司无关，购房协议及定金票据说明定金是由某房地产开发有限公司收取的。
某房产经纪有限公司另提交现场照片，证实至2012年8月份时，工程项目尚未开工建设。某房地产开发有限公司对此予以否认，称照片中没有四至，不能证实原告主张的事实，实际2012年2月份时房屋已出地面。
某房产经纪有限公司提交《解除合同通知书》及特快专递签收回执，证实其公司曾向某房地产开发有限公司发出解除合同的通知，双方合同已经解除。《解除合同通知书》主要内容为：由于某房地产开发有限公司违反合同第四条第二款的约定，剥夺了某房产经纪有限公司收取购房定金的权力，且某房地产开发有限公司未按合同约定办理相关批准手续，致使工程被查停工，我公司不能正常销售，且某房地产开发有限公司将售楼部的空调线掐掉，并且于2012年2月22日不让工作人员在售楼部工作，按照合同第九条的约定，我单位有权解除合同，依据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，特通知贵公司解除双方的合同。某房地产开发有限公司称已收到该通知书，现在同意解除合同。
某房产经纪有限公司要求某房地产开发有限公司退还保证金50万元，某房地产开发有限公司称已分两次向某房产经纪有限公司退还了10万元保证金，故现在只同意退还40万元保证金。对其主张，某房地产开发有限公司提交了某房产经纪有限公司向杨树阁出具的委托书复印件及杨树阁所写收到某房地产开发有限公司退还保证金的收条两份。某房地产开发有限公司称委托书的原件杨树阁已取走。该委托书复印件的主要内容为：“我公司（石家庄某房产经纪有限公司）现委托杨树阁前去洽谈与河北某房地产开发有限公司在辛集市倾井村经济纠纷一事，包括甲方法人乔某借款事项。”某房产经纪有限公司称，杨树阁系其公司员工，公司曾委托他去谈倾井村经济纠纷及乔某个人借款的事，但没有委托其收款；对某房地产开发有限公司所提交的证据均不予认可，称并未收到某房地产开发有限公司退还的10万元款，某房地产开发有限公司所提交的委托书没有原件，故不予认可；对两份收条的真实性有异议，不能证实系杨树阁所写。某房产经纪有限公司提交2012年7月11日短信记录、2013年6月1日某房产经纪有限公司向某房地产开发有限公司出具的函及特快专递回执单一份，证实曾告知某房地产开发有限公司，如果付款须经霍某签字确认。经质证，某房地产开发有限公司称未收到过某房产经纪有限公司的函，对短信记录亦不予认可。
对于违约金，某房产经纪有限公司提交向霍福强个人借款30万元的借条一份及霍福强收取某房产经纪有限公司借款利息的收条四份，证实因某房地产开发有限公司未及时还款，导致其公司向霍福强借款，造成实际损失30万元，故要求某房地产开发有限公司按照合同第九条的约定承担违约金30万元。某房地产开发有限公司对某房产经纪有限公司主张的违约金不认可，称公司不存在违约事实，合同对违约金的约定显失公平。
某房产经纪有限公司另提交代理销售期间产生的策划费、油费、办公用品等费用的收条及票据，要求某房地产开发有限公司赔偿合同解除前的各项费用71693元。某房地产开发有限公司对某房产经纪有限公司提交的该部分证据均不认可，认为与本案无关。
以上事实，有双方当事人陈述、《项目销售代理合同》、《解除合同通知书》、收条、委托书复印件等证据予以证实。
本院认为，某房产经纪有限公司与某房地产开发有限公司签订的《项目销售代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应严格按照合同约定，履行各自义务。被告某房地产开发有限公司主张该合同中部分条款无效，无事实及法律依据，不予支持。合同签订后，由于双方在履行合同过程中发生争议，某房产经纪有限公司于2013年2月23日向某房地产开发有限公司发出《解除合同通知书》，通知某房地产开发有限公司解除合同。该通知书某房地产开发有限公司于当日签收。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方合同已于2012年2月23日解除。合同解除后，某房地产开发有限公司应返还收取某房产经纪有限公司的保证金。某房地产开发有限公司主张曾向某房产经纪有限公司退还过10万元保证金，对此本院认为，某房地产开发有限公司所提交的委托书系复印件，且无法与原件核对，对该委托书复印件不应认定。某房产经纪有限公司虽认可曾委托杨树阁前去洽谈与某房地产开发有限公司有关倾井村经济纠纷及乔某个人借款一事，但并未明确授权杨树阁可代为收取保证金。故对某房地产开发有限公司主张已向某房产经纪有限公司退还10万元保证金的请求本院不予支持。某房地产开发有限公司应向某房产经纪有限公司退还保证金50万元。
被告乔某在保证金收条中以保证人身份签字，故应承担相应的保证责任。因收条中未明确约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定：“当事人对保证方
式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”故乔某应为某房产经纪有限公司对某房地产开发有限公司享有的债权承担连带责任保证。乔某辩称其不应承担担保责任的抗辩理由不能成立，不予支持。保证人乔某承担保证责任后，有权向某房地产开发有限公司追偿。
关于违约金，因某房地产开发有限公司在履行合同过程中存在违约行为，故应承担相应的违约责任。但某房产经纪有限公司提交的证据不足以证实其实际损失，故不予认定。原告所主张的30万元违约金数额过高，应予调整，根据公平原则和诚实信用原则，酌情参照银行同期贷款利息损失的二倍计算。
关于原告要求赔偿的费用71693元，在原告所主张的费用中，策划费3万元为收条，不属于正式票据，故不予认定；其余费用，属于原告公司经营性支出，无法证实与委托代理事项有关，故亦不予认定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：
一、被告河北某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告石家庄某房产经纪有限公司保证金50万元，并支付利息（利息自2012年2月23日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算至本判决确定的给付之日止）。
二、被告乔某对被告河北某房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任。乔某承担连带责任后，有权向河北某房地产开发有限公司追偿。
案件受理费14895元，由被告河北某房地产开发有限公司负担，被告乔某承担连带责任。
如不服本判决，可在收到判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判长 杨有凤
审判员 张素华
陪审员 刘洪磊
二〇一四年三月二十日
书记员 王 丁
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。