北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初14934号
原告：张新霞，女，1979年12月9日出生。
委托诉讼代理人：付斌，北京安翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓静，北京安翔律师事务所律师。
被告:范立云，女，1965年2月23日出生。
委托诉讼代理人：傅桦（范立云之夫），男，1966年12月7日出生，中国社工协会心境阳光咨询公司职员，住北京市昌平区。
被告北京福瑞置地房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇东环路28-3号一层。
法定�表人：韩有志，董事长。
委托诉讼代理人：许良歌，男，1987年5月5日出生，被告公司职员。
原告张新霞与被告范立云、北京福瑞置地房地产经纪有限公司（以下简称福瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新霞及其委托诉讼代理人付斌、邓静，被告范立云及其委托诉讼代理人傅桦，被告福瑞公司的委托诉讼代理人许良歌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张新霞向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告办理北京市昌平区x镇x小区x号楼x单元x号房屋的解除抵押手续，并将该房屋过户到原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月1日原被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：范立云将位于北京市昌平区x镇x小区x号楼x单元x号�房屋出卖给原告，合同总价款为1686000元，2016年8月30日前原告向被告支付购房首付款670000元，首付款宽限期为30日，2016年10月1日前办理完银行批贷手续，网签且贷款审批合格后三日内办理房屋过户手续。合同签订时，原告向被告支付了2万元的定金。合同签订后，在原告依约向被告支付购房首付款时，被告却以各种理由拒绝收取首付款，并要求原告解除双方之间签订的存量房屋买卖合同。针对被告拒不收取房屋首付款的违约行为，原告多次找被告进行协商，双方无法达成一致意见。为保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请依法支持原告诉请。
被告范立云辩称：一、起诉状称“原告依约向被告支付首付款时，被告却以各种理由拒绝收取首付款”与事实不符。7月1日，双方在福瑞地产签订北京市昌平区x镇x小区x号楼x单元x号房屋的买卖合同。7月4日，双方共同来到昌平建委，对房屋真实性进行了核验。7月4日，双方预约还款，对方说钱很快到账，但要求我方补签一份此钱必须用于解抵押的补充协议。我方说严格按合同办，没有义务再补签合同。由于提前还款，我方需要承担银行贷款余额1.5%的违约金(约1万3)。银行要求:如果提前还款需要7月底(7月29日)前到款，8月15日才能办理解押手续。7月下旬，我方多次通过电话向中介询问对方筹款情况，中介说对方7月底估计不行，要等8月份。8月10日中介小许发短信让我们办邮政银行卡并到中国邮政储蓄银行广安门支行，带上相关的文件，身份证，户口本等并告诉我们联系人林明及其联系电话。我们觉得很奇怪，为什么跑这么远。但我们还是配合办理。8月11日我们到了邮储银行，我们与林明联系，林明又发了一条短信:李增勉136XXXX****。最后我们拨打此电话，找到自称是李增勉的先生。他询问了我们是否是卖房给张新霞，然后他拿出一堆空白资料让我们填写。填写的空白资料有照片。8月17日我又与银行联系预约了提前还款的事情。8月18日中介小许约我们到昌平建委办网签。我到了建委后小许说买方资质过期需要另约时间，我们很疑惑，不知道是怎么回事?首付款没有准备好，购房资质又过期，还做什么网签呢？8月19日我们短信询问此事，18日到建委去做什么？但对方并没有回复。随后我们不断电话询问对方筹款的事情，并告诉他们说银行规定当月月底将钱存进银行，第二个月15日才能办理解押手续。他们一直说就这几天就可以了，耽误不了事的。因为8月有31天，为此我还专门给银行电话，问是不是只要在9月1日前存够所有钱，到时就能解押。银行说可以。因为我们希望他们确实能在9月1日前�付首付款保证后期交割顺利。8月30日我发短信明确告诉对方约定时间是8月30日支付首付款，如果收不到首付款不能办理解押手续，也不能办理网签手续，带来的延迟后果由他们买方承担。之后又给福瑞小许电话，他说他们问了银行，说只要在我的还款日(每月的10日)之前把钱还上就可以办理解押。并要求我在9月初给银行电话说明一下。9月5日我给银行电话，说明了情况，银行工作人员的回答说的很明确:你是听中介的还是听银行的?我说当然听银行的。后来把情况告诉福瑞地产中介小许，小许说没有关系我们找了人。9月9日我打电话给小许，他同事接的，说方便时给我电话，但一直没有接到他的电话。9月9日是周五，如果当天不办就错过了我的还款日。9月11日我又打电话告诉他，按照银行的规定本月己无法解押。他说这两天就到了。9月12日，己经过了我的银行还款期，�方仍然没有支付首付款。这时我们接到福瑞地产短信，说要给我们打款。此时己经超过了我们与银行约定的提前还款约定日期。即使此时打款，也已经给我们造成了巨大损失。以上事实显示是被答辩人从合同约定的8月30日到9月12日都未能支付首付款，并导致恶劣结果，即涉诉房屋不能按时解押，我方已经无法按期获得购房资格，对方行为己经给答辩人造成损失。由于答辩人是换房，此合同的履行，有一个潜在条件：解押和网签。但对方一直不能满足这两个条件，导致答辩人无法获得再次购房资格。930新政策后，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%，被答辩人的拖延导致我们失去了本应具备的购房资格。二、本案是被答辩人违约在先，答辩人并没有违约，而是依法行使法律赋予的先履行抗辩权。根据房屋买卖协议资金划转补充协议第二条第二款(首付款项)(1)(2)之约定:“甲方与抵押权人确认借款余额及还款时间后乙方直接将借款余额的金额支付至甲方抵押权人处代甲方将贷款还清”;“乙方应于暂定于2016年8月30日时，支付给甲方首付款优先用于甲方偿还贷款。待乙方支付首付款后15个工作日内，且于抵押人许可的最短时限内，甲方须至抵押人处全额还清甲方的低押款余额，并办理抵押注销手续。”该约定说明被答辩人有先付房款并协助答辩人到银行取出房产权属证明的义务，然后答辩人才有协助被答辩人办理房屋产权过户手续的义务，双方履行义务有先后之分，即被答辩人履行义务在先，答辩人履行义务在后，现被答辩人未按约定期限支付首付款，违约在先，根据合同第七条(三)(2)款约定，答辩人有权解除合同，并主张损失赔偿。答辩人由于时间所限，不能在此次庭审前提出反诉，主张损失，但保留日后反诉被答辩人的权利。答辩人的损失如下：1.因为对方不能按时支付首付款，导致我方购房贷款受阻，多向银行支付1.5万罚款。2.我方不得不借款，导致增加利息支出。3.由于我们是换房，父母年纪大了来北京需要低楼层，想在这个小区买一套小两居室低楼层房子，当时大约220-250多万。当时还清第一套可以不用算二套，就算250万首付30%也是75万，我们卖了这个房还可以付首付。“930”新政后，认房又认贷，二套首付不低于50%，就是房价不涨也要125万首付。对方的延误行为导致我们不能在“930”新政前获得购房资格，给我们造成巨大损失。综上所述，被答辩人违约在先，答辩人是合法行使法律赋予的先履行抗辩权，且被答辩人要求全�履行合同义务于法无据，因此，原告的诉讼请求是没有根据的，请求人民法院依法予以驳回，以维护正常的社会经济秩序和公民的合法权益，维护法律的尊严。
被告福瑞公司辩称：第一，8月份当时说还款的事，合同约定8月30日给首付用于解押，超过8月30日一个月内不算违约，而是支付一定费用。第二，晚几天支付也是经过范立云同意的，原告也是卖房后买房，合同约定的9月30日之前办理银行批贷手续，前期原告都没有违约迹象，9月30日之前我们要求给被告支付首付款的时候范立云不接收。在9月30日之后，范立云要求张新霞将钱打到其账户中，张新霞打了，后来范立云说收到法院起诉状又将钱退给了张新霞。
经审理查明：2016年7月1日，张新霞（买受人）与范立云（出卖人）在福瑞公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同主要约定如�内容：出卖人所售房屋坐落在昌平区x镇x号楼x层x单元x号，该房屋所在楼层为6层，建筑面积62.84平方米，该房屋规划设计用途为住宅；经买卖双方协商一致，该房屋成交总价格为168.6万元；上述价格包含该房屋附属设施设备、装修装饰等，具体约定见附件《资金划转补充协议》；买受人在签订本合同的同时支付定金2万元；出卖人应当在收到全款后七日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品。2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。3.移交该房屋房门钥匙；违约责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（1）和（2），不作累加。（1）逾期在三十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过三十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照《资金划转补充协议》约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理。（1）和（2）不作累加。（1）逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过三十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；解除合同的违约责任：（1）如出卖人违约，导致合同不能继续履行的，出卖人无条件退还买受人已付全部房款并按房价款20%向买受人支付违约金，同时支付居间人各项服务费用和买受人各项损失费。（2）如买受人违约，导致合同不能继续履行的，买受人无条件退还出卖人已交付的全部手续并按房价款20%向出卖人支付违约金，同时支付居间人各项服务费用和出卖人各项损失费。出卖人将买受人全部购房款退还买受人；涉及此次房屋交易中产生的全部税费由买受人承担。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由买受人缴纳；当事人双方同意，本合同签订后网签且贷款审批合格后三日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续至买受人取得房屋所有权证；补充约定：1.该套房屋成交总价168.6万元，包含22（11）号楼二单元9号地下室，建筑面积16.46平方米。2.甲乙双方友好协商约定于2016年10月1日前办理完银行批贷手续，如因买受人原因导致银行未批贷，视为违约，即10月1日前不能批贷则由买方自行筹齐付清，否则视为违约。同日，张新霞（乙方）与范立云（甲方）又签订了《资金划转补充协议》，主要约定：甲、乙双方约定的房屋主体价格为143万元，在此基础上乙方自愿支付给甲方25.6万元作为对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿；定金：2万元，乙方于2016年7月1日自划转至甲方账户。全部定金的最终处理方式转化为购房款的一部分；首付款：总金额67万元；支付方式和时间：乙方应于暂定于2016年8月30日时，支付给甲方首付款优先用于偿还贷款，待乙方支付首付款后15个工作日内，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方须至抵押权人处还清甲方的贷款余额，并办理抵押注销手续，首期房价款若有不足，不足部分甲方自行补足；尾款（不含定金）：总额99.6万元；支付时间及方式：甲方同意乙方向贷款机构申请贷款用于支付尾款，付款方式及时间依银行放款时间确定。上述合同及协议签订后，张新霞支付了定金2万元。
2016年9月29日，范立云向张新霞发出短信，内容为：张新霞：2016年7月1日，我们之间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，根据合同第十五条的相关约定，请您于2016年10月1日之前将购房全款汇入浦发银行花园路支行×××（收款人：�立云），否则，我方有权与您解除合同并保留追究您违约责任的权利。张新霞收到该短信后，于2016年9月30日按照范立云的要求向范立云的账户内转账166.6万元。转账后，张新霞通过短信将付款情况告知了范立云。范立云将该笔款项退还给张新霞，并于2016年10月1日通过短信将此情况告知张新霞。
在审理中，张新霞提出同意一次性将购房款支付给范立云；范立云提出张红霞违约在先，不同意再继续履行合同。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》、短信记录、农行个人结算业务申请书、公证书及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：张新霞与范立云签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》是双方为履行合同而达成的真实意思表示，该合同有效。合同签订后各方均应按照合同约定履行各自义务，任何一方违约均应承担相应的责任。根据合同约定，张新霞应于2016年8月30日前向范立云支付首付款，但张新霞未按约定期限支付，应属违约行为。但根据合同约定，只有当张新霞的付款期限超过一个月以上时，范立云才有合同解除权，在未到此期限前范立云不能行使解除权。而在2016年9月29日，范立云要求张新霞于2016年10月1日之前支付购房全款，张新霞按范立云的要求于2016年9月30日将购房全款转账至范立云的账户内。现张新霞已依约履行了付款义务，范立云应当按照合同约定履行自己的义务，其退回房款的行为不符合双方的约定。现张新霞要求范立云办理解除抵押手续并将房屋过户到张新霞名下的请求，符合法律规定，本院予以支持。现张新霞同意将房款一次性支付给范立云，对此本院不持异议。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告张新霞于本判决生效后十日内向被告范立云支付购房款一百六十六万六千元。
二、被告范立云自收到上述第一项购房款后十五个工作日内办理坐落在昌平区x镇x号楼x层x单元x号房屋的解押手续。
三、被告范立云自上述房屋抵押登记撤销后十日内将上述房屋过户至原告张新霞名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千九百六十元，由被告范立云负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 张涛
二〇一六年十一月三十日
书记员 索焱