江西省赣州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）赣中行终字第118号
上诉人（原审原告）钟伟星。
被上诉人（原审被告）于都县房地产管理局。住所地：于都县红军大道。
法定代表人张伟。
委托代理人廖坚。
原审第三人江西德加中鸿实业发展有限公司。
法定代表人方滨。
原审第三人赣州鼎业房地产开发有限公司天和人家项目部。
诉讼代表人钟为民。
委托代理人陈铭。
原审第三人房长元。
原审第三人邱风云。
委托代理人康军。
上诉人钟伟星因房屋买卖预售合同登记一案，不服江西省于都县人民法院于2015年5月15日作出的（2015）于行初字第17号行政判�，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院认定，2012年7月6日，钟为民向原告妻子邱荷香借人民币100万元并出具借条，借条中加盖了鼎业天和人家项目部印章。同年7月13日，鼎业公司与原告签订合同备案编号为20120701810商品房预售合同，约定了付款方式及买受人逾期付款的违约责任等；预购房屋为2号楼060101号房，该合同由鼎业公司以其送至被告处备案登记，此后原告、鼎业公司未至被告处办理商品房房预告登记。2012年7月18日，钟为民又向原告妻子邱荷香借人民币50万元并出具借条，借条中加盖了鼎业天和人家项目部印章。因原告未按上述合同的约定支付购房款，鼎业公司以其有权依约定解除合同为由，于2013年5月7日向被告申请注销备案登记。被告于同日将该编号的合同一式四份盖章作废，注销了备案登记。2013�6月7日，房长元、邱风云向鼎业公司支付上述2号楼060101号房的购房款117万余元；同年6月8日，与鼎业公司签订合同备案编号为20130601861的商品房预售合同，该合同已在被告处办理了备案登记，并在赣州市网上备案信息系统进行了备案登记。后房长元、邱风云与于都建设银行签订了个人住房（商业用房）借款合同，按揭贷款78万元，已支付2014年4月至2015年4月按揭贷款本息，房屋尚未交付。天和人家项目部与鼎业公司系挂靠关系，该项目部在工商部门未办理工商登记。鼎业公司于2013年9月2日变更为中鸿公司。2014年11月30日，钟为民在前述二张欠条中均注明“如到期未还，用本人出让给钟伟星的天和人家第2栋060101号别墅作为抵押物，直至还清为止。此款还清后，钟伟星购买的该幢商品房按购房合同另行支付购房款”，但双方未至被告处办理抵押登记。2014年7月，原告获知其原订购的房屋已被鼎业公司售予他人，遂诉至法院。原告自认钟为民已向其归还借款本金40万元并支付至2014年3月份的利息，其明确表示第二项诉讼请求的“第三人”是中鸿公司、天和人家项目部。
原审法院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，被告具有履行商品房预售合同备案登记之职责。被告接受原鼎业公司注销备案登记的申请后，未通知原告就将该商品房预售合同备案登记注销，程序上存在瑕疵；但原告未按合同约定的期限向房地产开发商支付购房款，开发商有权依约定解除合同。原告诉称余款110万元及利息作为该商品房的付款，因借贷关系和商品房买卖关系是两种不同的法律关系，原告未提交证据予以佐证时，借款本息不能视同于购房款。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物�的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力”。本案中，原告未依合同约定申请预告登记，而商品房预售合同的备案登记并不等同于房屋预告登记或抵押登记，不能对抗善意第三人。因此原告要求判令被告擅自作出变更商品房预售备案登记的行政行为违法，并要求被告赔偿剩余借款本金及利息、要求第三人中鸿公司、天和人家项目部承担连带赔偿责任的请求，理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决一驳回原告钟伟星要求判决确认被告于都县房地产管理局作出变更商品房预售备案登记的行政行为违法的请求；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元由于都县房地产管理局负担。
上诉人钟伟星不服，�出上诉，请求1、撤销一审判决，改判被上诉人作出的注销商品房预售备案登记的行政行为违法。2、诉讼费由被上诉人承担。理由是：1、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条规定，江西德加中鸿实业发展有限公司及赣州鼎业房地产开发有限公司天和人家项目部未依法通知上诉人解除合同事宜，也未行使催告权，且被上诉人在注销商品房预售备案登记时，也未审查商品房买卖合同是否解除，因此上诉人与第三人江西德加中鸿实业发展有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》合法有效，至今尚未解除。2、上诉人与江西德加中鸿实业发展有限公司签订商品房买卖合同后报被上诉人备案登记，该行为已经发生法律效力。《商品房销售管理办法》第十条规定，“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人�，原审法院将开发商有权依约解除合同，错误的认为合同已经解除，最终作出错误判决。
被上诉于都县房地产管理局答辩称，请求法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：1、本案表面看是商品房买卖合同，实际上是上诉人妻子邱荷香与钟为民之间民间借贷关系。因上诉人没有向江西德加中鸿实业发展有限公司缴纳购房款，按照双方之间签订的商品房买卖合同第七条第二项规定，房屋买卖合同解除条件成立，江西德加中鸿实业发展有限公司有权解除合同。2、2013年5月7日，江西德加中鸿实业发展有限公司以上诉人未按合同缴纳购房款，向答辩人申请注销房屋预售本案登记，答辩人经审查后认为其申请符合规定，因此办理了注销登记。
原审第三人江西德加中鸿实业发展有限公司未参加二审询问、协调，也未向法庭提交书面答辩意见。
原审第三人赣州鼎业房地产开发有限公司天和人家项目部答辩称，上诉人与赣州鼎业房地产开发有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》本意是为借款抵押，而不是房屋买卖。其他答辩意见与被上诉人答辩意见一致。
原审第三人房长元、邱风云答辩意见与被上诉人答辩意见一致。
二审另查明，2012年7月6日，钟为民签名、赣州鼎业房地产开发有限公司盖章的借条载明，“借条：今借到邱荷香人民币壹佰万元整，月息叁分，按月初结息。本人用位于教育局后面鼎业天和人家项目内壹栋别墅签订合同到房产局做备案登记做为抵押物，十天内办好手续。借款时限半年，逾期不还抵押房屋按销售价半价折售对方。注：如到期未还，用本人出让给钟伟星的天和人家第二栋060101号别墅作为抵押物，直至还清为止。此款还清后，钟伟星购买的该栋商品房按购房合同另行支付购房款。”2012年7月18日，钟为民书写了内容类似的借款金额为五十万元的借条一张。钟为民自与邱荷香借款合同成立后，向邱荷香共计支付利息1089000元。钟伟星与赣州鼎业房地产开发有限公司于2012年7月13日签订的《赣州市商品房买卖合同》第五条付款方式及期限中的第3点载明，“合同签订时已付总房款的10%计人民币壹拾捌万叁仟元整，三个月内再付40%计人民币柒拾贰万玖仟元整，剩余50%计人民币玖拾壹万贰仟元整在12月付清。”
以上事实有一审移送的卷宗证据及二审询问、协调笔录予以证实。
本院对一审法院查明认定的其他事实予以确认。
本院认为，钟伟星与赣州鼎业房地产开发有限公司于2012年7月13日签订《赣州市商品房买卖合同》后，钟伟星并未按照合同第五条规定自合同签订时起支付10%的房款，签订�同后也未在相应时间内支付剩余房款。赣州鼎业房地产开发有限公司根据该合同第七条买受人未按本合同规定的时间付款，出卖人有权解除合同之约定，于2013年5月7日向被上诉人于都县房地产管理局申请解除该商品房买卖合同预售登记符合法律规定。被上诉人于都县房地产管理局根据赣州鼎业房地产开发有限公司的申请，经审查后作出撤销编号20120701810房屋买卖合同预售登记的行为符合法律规定。因相关法律法规只对商品房预售人、房地产开发企业登记备案问题作出相关规定，未对房产管理部门在注销备案登记时是否应履行通知买受人作出规定，因此上诉人认为被上诉人未履行告知义务，其作出的撤销备案登记的行为违法的意见于法无据，本院不予支持。上诉人提出其妻子邱荷香支付给赣州鼎业房地产开发有限公司的借款即为购房款的意见无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人钟伟星承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 瓅
代理审判员 张小光
代理审判员 王丽琼
二〇一五年九月三十日
书 记 员 刘 英
书 记 员 郭燕华