杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第3367号
原告：中国磁记录设备公司，住所地杭州市西湖区文三路90号。
法定代表人：周绍俊，总经理。
委托代理人：俞萍、杨彬彬，浙江大宇律师事务所律师。
被告：计国香。
原告中国磁记录设备公司诉被告计国香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法由审判员朱小琼独任审判，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人俞萍、杨彬彬，被告计国香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年4月29日，原告与杭州市西湖区计骏电动车商行（下简称计骏商行）签订合同编号为“中磁2014合商字第003号”的《合作协议》一份，约定原告将坐落于杭州市马塍路32-4、32-5号场地（下简称案涉房屋）租与被告所经营的计骏商行，租期一年，自2014年5月1日起至2015年4月30日止，房租一年为42000元。计骏商行为被告所经营之个体工商户，被告于2013年5月申请工商登记，但至今未办理完成工商登记手续。2013年4月，被告出具了《情况证明》一份，确认其为计骏商行的实际负责人。因案涉房屋老化，需进行全面维修，原告于2015年2月4日向各商户发出《告知函》，告知合同到期后，原告将不再与各商户续签租赁协议，要求各商户及时安排好搬迁腾退工作。2015年4月30日，上述原被告《合作协议》到期，但被告拒绝搬迁腾退。经社区调解无果，原告认为，被告强行占用案涉房屋的行为违反了双方的合同约定，损害了其合法权益，故诉请判决：1、被告立即腾退马塍路32-4／32-5号房屋并交还原告；2、被告向原告支付自2015年5月1日至2015年8月15日的房屋使用费12250元，此后至房屋实际腾退之日的房屋使用费另计；3、本案诉讼费由被告负担。
原告提供了下列证据材料：
1.合作协议。证明被告所经营的计骏商行与原告签订《合作协议》，向原告租赁房屋的事实。
2.杭房权证西更字第××房权证。证明原告系案涉房屋所有权人的事实。
3.2013年4月被告出具的情况说明。证明计骏商行系原杭州市西湖区马塍电动车商行沿革而来，被告为商行实际经营人的事实。
4.2015年2月4日原告向马塍路32号各商户发出的告知函。证明2015年2月4日，即案涉合作协议到期前三个月，原告已向被告所经营的商户发出合同到期不再续签租赁协议通知的事实。
5.2015年3月13日马塍路32号商家会议签到表。证明2015年3月13日，原告召集马塍路32号各商家召开合同到期商户腾退事宜的会议，被告到会参加的事实。
6.2015年6月12日文锦社区人民调解记录；
7.2015年6月12日文锦社区辖区单位综治会议签到表。
证据6、7，证明应被告要求，文锦社区于2015年6月12日召集马塍路32号各商家，对合同到期商户腾退事宜进行调解，被告参与调解但调解未果。
8.2015年6月2日原告向被告所经营商户发出的函。证明2015年6月2日，合同到期后被告拒绝腾退房屋，原告向被告所经营的商户发函，对其采取停电措施，限其于2015年6月5日前搬离的事实。
9.2015年7月15日原告与杭州东部软件园股份有限公司向被告所经营的商户发出的函；
10.EMS快递单号查询单。
证据9、10，证明2015年7月15日，被告仍强行占用原告房屋，原告向其发函要求其于2015年7月25日前自动搬迁的事实。
被告未提供证据。
原告提供的证据，被告质证后认为，对证据1-7无异议；对证据8有异议，被告未收到该函，原告停电亦未通知被告；对证据9、10有异议，被告未收到过函件。
本院经审查对原告提供的证据1-7予以认定；证据8-10，结合双方陈述，可以证明在双方合同约定租期届满后，原告曾通知要求被告搬离。因被告拒绝腾退，2015年6月4日原告对案涉房屋采取了停电措施，后被告于2015年9月10日自行接通电源。
根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：
原告系案涉房屋的所有权人，被告系计骏商行的实际经营人。2014年4月29日，原告（甲方）与被告（乙方）、杭州东部软件园有限公司（丙方、下简称东软公司）签订合同编号为“中磁2014合商字第003号”的《合作协议》一份，约定：甲方同意提供坐落于杭州市马塍路32-4、32-5号场地，使用面积65平方米，给乙方使用，使用期限一年，从2014年5月1日起至2015年4月30日；房屋年房租费为人民币42000元，每半年交费一次，先付后用；在使用期满三个月，甲乙双方可协议签订新协议，在同等条件下，乙方享有优先签约权，在本协议届满前三十天，乙方应办理续签协议手续，并缴纳续签协议规定的一切费用，逾期未续签协议，原告将视计骏商行自动放弃续约。同时约定甲方委托丙方对园区实行统一管理。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。
2015年2月4日，原告向马塍路32号各商户发出《告知函》一份，告知包括案涉房屋在内的马塍路32号房屋因年久失修，需进行全面整修，为此，马塍路32号房屋合同到期后，原告将不再与各商户续签租赁协议，请各位商户及时安排好搬迁腾退工作。2015年3月13日，原告召集马塍路32号各商家召开合同到期商户腾退事宜的会议，被告到会参加。2015年6月2日原告向被告所经营商户发出新的《告知函》，告知因合同到期后被告拒绝腾退房屋，原告将对被告所经营的商户采取停电措施，限其于2015年6月5日前搬离。2015年6月4日，原告对被告所租房屋采取了停电措施。因被告拒绝搬离，2015年6月12日，被告要求，文锦社区召集马塍路32号各商家，对合同到期商户腾退事宜进行调解，被告参与调解但调解未果。目前案涉房屋仍由被告占用经营计骏商行。
本院认为：原、被告签订的《合作协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。该协议实质为房屋租赁合同。根据合同约定，被告承租期为一年，至2015年4月30日租期届满。现租期已届满，双方并未续签协议。原告已经数次通知被告到期腾退房屋，被告至今拒不退房的行为已经侵犯了原告的合法权益，故原告要求被告腾退房屋，合法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费，双方合同约定的租期届满后，被告占有使用房屋无合法依据，在原告通知其腾房后，被告拒绝腾退，侵犯了原告的合法权利，故原告主张自2015年5月1日起至房屋腾退之日止、参照合同约定的月租金3500元标准计收房屋占有使用费，于法有据。从2015年5月1日暂计算至2015年8月15日的房屋占有使用费为12250元，对该部分款项被告理应支付。至于被告抗辩称原告于2015年6月4日对房屋进行了断电导致其无未能经营，故其不愿意腾退房屋、不愿意支付房屋占有使用费。对此本院认为，原告在采取断电措施时，双方约定的合同期限已届满，被告此时占有房屋系无权占有，原告的该行为并不构成被告拒绝腾退房屋及拒绝支付房屋占有使用费的正当理由，故对该项意见本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、计国香于本判决生效之日起二十日内腾退位于杭州市马塍路32-4、32-5号房屋并交还给中国磁记录设备公司；
二、计国香于本判决生效之日起二十日内支付中国磁记录设备公司自房屋占有使用费12250元（计算至2015年8月15日），自2015年8月16日起至房屋腾退交还之日止的房屋占有使用费、按3500元／月标准另行计付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取53元，由计国香负担，于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 朱小琼
二〇一五年十一月三十日
书记员 吴佳萍