安徽省绩溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绩民一初字第00059号
原告：方小红。
委托代理人：吴育勇，安徽梁安律师事务所律师。
被告：邵千寨。
被告：纪飞光。
原告方小红诉被告邵千寨、纪飞光确认合同无效纠纷一案，本院于2014年1月20日受理后，适用简易程序于2014年2月28日公开开庭进行审理。由于案件事实较为复杂、当事人争议较大，3月18日裁定转为适用普通程序，依法组成合议庭于4月17日再次公开开庭进行了审理。原告方小红及其委�代理人吴育勇，被告邵千寨、纪飞光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方小红诉称：2010年11月，原告丈夫纪飞光私下与邵千寨签订房屋买卖合同，将位于绩溪县金沙镇XXXXX号夫妻共同所有的房屋，转让给邵千寨。合同签订后，纪飞光即离家在外，与原告中断联系，而邵千寨通过伪造有关材料欺骗相关部门将房产过户在其名下，并强行接管了房屋。两被告的行为显然侵犯了原告的财产权益，且邵千寨系非农业居民不属XXX村民，其购买土地集体所有的农村房屋的行为无效。为此，起诉请求确认两被告签订的房屋买卖合同无效，并由被告邵千寨返还房产。
被告邵千寨辩称：之前，纪飞光欠邵千寨三笔借款共计70000元。后听说纪飞光在卖房子，就找到纪飞光将房子买下来，价款为20万元。当时，纪飞光的房产证因借款抵押给了汪某某，邵千寨先支付纪飞光10万元用于还款取回了房产证。另外，纪飞光以欠邵千寨借款中的50000元，以及由邵千寨代其偿还欠方某某借款20000元，抵销房款70000元。之后，邵千寨付清了余款30000元。办理产权过户手续时，有关材料也是由纪飞光提供，并非邵千寨所伪造。后来纪飞光离开绩溪失去联系，邵千寨才撬了门锁接管房屋。关于农村房屋不能随意转让的法律规定，邵千寨事先并不了解，现同意返还房产，但纪飞光也应当返还房款20万元，并按银行同期贷款利率的3倍支付利息，以及返还办理过户缴纳的契税及费用6000元。
被告纪飞光辩称：之前，纪飞光只欠邵千寨两笔借款共计50000元。当时，转让房产价值30万元，有人愿以26万元受让，并支付了定金，但邵千寨知道后就劝阻他人购买，还殴打纪飞光要求将房屋卖给他。邵千寨准备好合同，纪飞光不得不签名，也不清楚合同的具体内容，只听他说如�个月内不还款就办理过户手续。期间，纪飞光没有收到邵千寨一分钱，也不存在向汪某某还款赎取房产证的事实。由于欠外债较多，又怕原告责怪，近年一直在外不敢回家，故没有及时主张权利。邵千寨应当返还房产，纪飞光也同意返还其借款50000元及其代为偿还方某某借款的20000元。
原告为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：
1、集体土地建设用地使用证、房屋所有权证，证明讼争房屋产权人为纪飞光，建设用地属农村集体所有；
2、房屋买卖合同，证明纪飞光私下将夫妻共有房屋以120000元低价转让给邵千寨；
3、房地产具结书，证明被告伪造原告签名办理过户手续；
4、XXX村委会证明及邵千寨的户籍信息，证明邵千寨系非农业居民，伪造农村居民身份办理房屋过户登记；
5、房地产权证领证附记，证明邵千寨私自将房产过户到自己名下。
经质证，被告�千寨对原告提交证据的真实性没有异议，但认为证据2的这份房屋买卖合同，不是真实的，是为了能少缴纳相关契税而另行签订。被告纪飞光对原告的证据1、5无异议，但提出证据2合同是邵千寨所提供，自己签名时没有看合同内容；并提出证据3房地产具结书上自己和原告的签名均是他人所写，证据4中村委会证明是邵千寨用自己向其提供的其他证明材料所伪造。
被告邵千寨为支持其辩解，向本院提交以下证据：
1、房屋买卖合同，证明房屋转让价款实为20万元；
2、借条3张，证明纪飞光原先向邵千寨三次借款共计70000元，其中两笔借款计50000元用于抵销房款；
3、证人方某某的出庭证言，证明邵千寨代纪飞光向证人偿还借款20000元。
经质证，原告对被告邵千寨的证据，表示不知情，并认为其中有关自己的签名不真实。被告纪飞光提出，当初邵千寨让自己签有几张合同书，自己并没有看相关内容，合同中原告的签名属其代写；证据2中2009年5月5日借款20000元的借条不真实，不是其所写，其他无异议。
被告纪飞光没有向本院提交证据。
本案在审理过程中，本院于2014年2月28日向案外人汪某某进行调查制作笔录，汪某某陈述：纪飞光于2008年6月、2009年2月两次向其借款共计14万元，并用房产证作抵押；2010年11月1日下午四五点时，纪飞光因将房屋转给他人，在XX银行绩溪XX分理处营业场所，从买房人手中接过10万元向其还款，其将房产证还给纪飞光，并撕毁原先的借条，对尾欠借款40000元由纪飞光重新出具了借条；同年11月14日，纪飞光又向其借款40000元，不久后就不知去向了。2014年4月14日，本院向XX银行绩溪支行调取被告邵千寨在该行账号1760XXXX801XX13XXXX的账户明细表，表明2010年11月1日下午账面有先转账存入及后现金支取77000元的记录，�款地点为该行XX分理处。
经质证，原告认为上述证据不能证明被告邵千寨帮纪飞光向汪某某还款的事实。被告邵千寨认为，上述证据内容是真实的，其从银行取出的77000元是向别人所借，凑齐10万元一并交付纪飞光用于还款赎回房产证。被告纪飞光提出，其向汪某某借款80000元，并没有用房产证作抵押，当时邵千寨也不知道有这笔借款，不存在向汪某某赎取房产证的事实。
本院对双方当事人提交的证据，经审查认为：原告提交证据的真实性，被告方无异议，应当认定。被告邵千寨提交的证据，其中落款日期2009年5月5日借款20000元的借条，被告纪飞光不认可，且与本案实体处理没有关联，对该证据不作认定，被告邵千寨可依法另行主张权利，其他证据应予认定。本院依法调查的汪某某的陈述，及被告邵千寨的账户明细表，与被告邵千寨提交的房屋买卖合同中关于“乙方（邵千寨）已付定金10万元整”的内容表述，能够相互印证，应予认定。
根据上述的举证、质证和认证，以及双方当事人在庭审中的陈述，本院查明如下事实：
邵千寨系非农业家庭户。方小红与纪飞光为夫妻关系，位于绩溪县金沙镇XXX村XX号房屋属其共同所有，用地面积567.30平方米，房屋混合结构两层，建筑面积329.54平方米。之前，纪飞光曾向邵千寨借款30000元，借条载明期限一年，用房屋土地证作抵押，到期不还，房屋产权由邵千寨所有。2010年10月2日，纪飞光又向邵千寨出具借条，载明借款20000元，半个月归还，到期不还，坐落XXX房屋由邵千寨过户出卖。同年10月底，邵千寨了解到纪飞光欲将XXX村XX号房屋以26万元转让他人，遂出面制止，并要求由其以价款20万元受让。由于纪飞光因借款将房产证抵押在案外人汪某某处，邵千寨于11月1日筹集10万元在XX银行绩溪支行XX分理处营业场所交付纪飞光，向汪某某还款并取回房产证。11月2日，邵千寨与纪飞光签订房屋买卖合同，载明转让总价款20万元，已付定金10万元，余款10万元在办理过户时一次性付清；同时，双方另签订一份载明转让总价款12万元、已付定金20000元的房屋买卖合同，用于办理过户登记。另根据双方口头约定，邵千寨以纪飞光欠其的两笔借款共计50000元，以及代纪飞光偿还案外人方某某借款的20000元，抵销房屋价款70000元。办理权属变更登记时，邵千寨向有关部门提交了证明其系XXX村村民的虚假材料，并负担缴纳相关契税和费用。12月20日，邵千寨领取变更登记换发的房地产权证，后于2011年年初撬开门锁接管使用房屋。
庭审中，方小红、纪飞光提出，邵千寨强行占有其房屋后，变卖处理了房屋里的财产，造成损失约70000元，要求邵千寨赔偿。邵千寨称，当时房内没有�值较大的财产，其也未处理过，是纪飞光经营油厂骗了很多村民，村民找不到他，哄抢了部分财产，后派出所、村委会进行了制止。
本院认为：本案争议房屋的土地属于农村集体所有，而房屋受让人邵千寨为城镇居民。根据国家有关政策规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅。因此，本案中邵千寨与纪飞光签订的房屋买卖合同，违反法律效力性禁止规定，依法无效。对于无效合同的处理，双方承担相互返还的责任。本案双方的主要争议在于应当返还的房款数额，即纪飞光只认可邵千寨已付房屋价款70000元，否认邵千寨主张的于2010年11月1日支付10万元及付清余款30000元的事实。关于邵千寨是否支付该10万元，本院根据庭审中双方陈述的事实，及时向案外人汪某某及有关银行进行调查，汪某某的陈述与邵千寨在银行账户的取款记录，相互印证，并结合房屋买卖合同中关于邵千寨已付10万元定金的内容表述，能够确认该付款事实。纪飞光对此提出异议但没有足以反驳的相反证据，且其在本案中对涉及自己向他人借款与还款事实的陈述前后矛盾，也不能进行合理说明，故本院对其辩解不予采纳。关于邵千寨是否支付余款30000元，邵千寨没有提供证据证明，依法不予认定。因此，本院确定纪飞光应当返还邵千寨17万元。对邵千寨要求按银行同期贷款利率的3倍支付利息，以及返还办理过户缴纳的契税及费用6000元的请求，因其没有提供契税及费用的相关凭证，且在签订房屋买卖合同的过程中对纪飞光有一定的胁迫行为，存在较大过错，依法不应支持。另外，方小红、纪飞光要求邵千寨赔偿占有房屋后造成的损失，亦没有提供相关证据，本院不予支持。据此，本�依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告邵千寨、纪飞光于2010年11月2日签订的房屋买卖合同无效；
二、被告邵千寨于本判决生效后三十日内将绩溪县金沙镇XXX村XX号房屋返还给原告方小红、被告纪飞光；
三、被告纪飞光于本判决生效后三十日内返还被告邵千寨17万元；
四、驳回原告方小红、被告纪飞光、邵千寨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由被告邵千寨负担2300元，被告纪飞光负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 胡永辉
代理审判员 江芳华
人民陪审员 方曙红
二〇一四年六月四日
书 记 员 汪程贞
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。