湛江市麻章区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛麻法民二初字第171号
原告：湛江市佛照福中药提取科技有限公司
委托代理人：谢兴荣
委托代理人：谢兴华
被告：湛江市中浩置业有限公司
法定代表人：苏子钧，董事长。
委托代理人：程志伟，广东承诺律师事务所律师。
原告湛江市佛照福中药提取科技有限公司（以下简称：佛照福公司）诉被告湛江市中浩置业有限公司（以下简称：中浩置业公司）租赁合同纠纷一案，湛江市霞山区人民法院于2013年10月8日受理。由于该案争议标的物位于湛江市麻章区，故湛江市霞山区人民法院于2013年11月13日作出（2013）霞法民二初字第110号民事裁定：将本案移送本院审理。本院受理后，依法组成合议庭于2014年7月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢兴荣、谢兴华、被告的委托代理人程志伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佛照福公司诉称：2010年6月28日，原、被告双方签订房屋场地的《租赁协议》，被告将位于湛江市麻章区瑞平路一号小区面积为450平方米的九间瓦房及450平方米水泥地、荒地出租给原告使用。2010年7月22日，因台风“灿都”来袭，作为租赁标的物其中的房屋严重受损。原告于2010年7月23日向被告发出书面通知，要求被告对所出租的房屋进行修缮，但被告一直回避，原告无奈之下只能先行垫资修缮，为此，原告共花费修缮费用65000元。被告知道此事后，为避免承担修缮费用，以房屋安全为由，于2011年3月10日要求原告搬迁，终止租赁合同，并于2011年12月12日以同一理由，对原告进行停水停电，强逼原告搬迁。根据《合同法》的相关规定，因台风等不可抗力造成房屋的损坏，本应由被告承担修缮的义务，但被告违约。为维护原告合法权益，特提起诉诉，请求：一、判令被告支付房屋修缮费65000元给原告；二、判令被告延长租赁使用期限，从2010年7月23日台风造成影响开始计算36个月；三、判令被告承担全部诉讼费用。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1、企业法人营业执照复印件，证明原告是一间从事中药提取物原料的研究与开发的公司；2、组织机构代码证复印件，证明原告是一间具备法人资格的合法公司；3、租赁合同复印件，证明2010年6月28日签署，证明租赁关系成立的事实；4、租金收据复印件，证明原告与被告的租金收据；5、台风“灿都”登陆报道复印件；证明台风“灿都”（即2010年第3号强台风）于2010年7月22日在湛江市登陆，造成严重影响；6、房屋损坏照片及说明复印件，证明台风“灿都”登陆对原告租赁的房屋造成严重损坏，照片拍摄于2010年7月23日，共12张照片；7、关于修补房屋建议书复印件，证明原告向被告提出房屋修补的请求；8抢修台风损坏瓦房工程承包协议书复印件，证明2010年7月24日，原告与罗炳签订抢修台风损坏瓦房工程承包协议书；9第一期《收款收据》复印件，证明原告与罗炳的收款收据；10、《关于修补房屋建议书》（第二此书面通知）复印件，证明2010年12月20日，原告再次向被告提出房屋修补的请求；11、《房屋修补协议书》复印件，证明2010年12月26日，原告与罗炳签订房屋修补协议书；12、第二期《收款收据》复印件，证明原告与罗炳的收款收据；13、《关于终止出租瓦房空地通知》复印件，证明2011年3月10日，被告向原告发出《关于终止出租瓦房空地通知》复印件，证明2011年3月10日，被告向原告发出《关于终止出租瓦房空地通知》，被告单方违约，提出强迫终止租赁关系的无理要求；14、《停水停电通知》复印件，证明2011年12月7日，被告发给原告《停水停电通知》，证明被告侵犯原告权利的事实；15、《特此敬告》复印件，证明2011年12月12日，被告向原告发出《特此敬告》，证明被告强迫原告搬迁的事实。
被告中浩置业公司答辩称，原告诉称强台风“灿都”造成其租赁的房屋损坏没有任何事实依据。原告没有提供任何行政机构或独立鉴证机构对原告诉称的房屋损坏事实和程度进行认定，原告应当承担举证不能的法律后果。从原告提供的照片来看，屋檐干净，瓦砾集中于小块地面上，也不符合强台风过后造成的房屋损坏现场状况，应属于人为结果而非台风形成，所以原告提供的照片证据不能证明发生过房屋受损的事实，只能证明这是原告租赁被告的1-9号九间瓦房的现场，与强台风“灿都”无关。另外，原告也没有就强台风“灿都”所造成的损失上报政府，申请财政补贴救助，从侧面也证明了并未发生过房屋受损情况。
被告对其陈述的事实在举证期限内没有提供证据。
经审理查明，2009年8月15日起，被告中浩置业公司将其位于湛江市麻章区瑞平路一号小区内的1-9号平房（房屋面积450平方米）及水泥地荒地（土地面积450平方米）出租给原告佛照福公司使用，当时双方没有签订书面合同。2010年6月28日，双方签订《租赁协议》，约定：原告佛照福公司租用被告中浩置业公司的1-9号平房（房屋面积450平方米）及水泥地荒地（土地面积450平方米）作为仓库、厂房自由经营使用，租赁期为四年，即2009年8月15日至2013年3月10日，租赁期内第一、第二年每年租金27000元，第三、第四年每年租金28350元。对于租赁物的维修义务，双方无特别约定。双方曾因房屋租赁问题发生纠纷，被告中浩置业公司后诉至本院，经本院经审理，于2012年7月19日作出（2012）湛麻法民二初字第6号民事判决书判令解除湛江中浩置业有限公司与湛江市佛照福中药提取科技有限公司2010年6月28日签订的《租赁协议》，终止履行。佛照福公司不服本院作出的（2012）湛麻法民二初字第6号民事判决，上诉至湛江市中级人民法院。湛江市中级人民法院经审理，认为一审法院的（2012）湛麻法民二初字第6号民事判决查明事实清楚，适用法律正确。二审法院于2012年11月1日作出（2012）湛中法民一终字第671号民事判决驳回上诉，维持原判。
因在租赁期间，湛江地区遭受2010年第3号台风“灿都”的袭击。原告于2010年7月份自行垫资请人对所租赁的房屋进行了维修。由于原、被告对维修工程及维修费用的问题双方产生了意见，事后一直未能得到妥善解决。故原告提起诉讼，请求：一、判令被告支付房屋修缮费65000元；二、判令被告延长租赁使用期限，从2010年7月23日台风造成影响开始计算36个月；三、判令被告承担全部诉讼费。
在诉讼中，经本院现场勘查，可见：租赁房屋的屋顶有大面积修补的痕迹（约480平方米），修补材料为灰沙和瓦片。对此，原告认为情况属实，而被告则认为虽有修补痕迹，但无法证明与台风有关。
以上事实，有原告提供的证据为证，以及原告陈述和庭审笔录等在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点有：
关于该房屋在租赁期间是否发生受损事实的问题。本院认为，从2011年3月10日、2011年12月7日、2011年12月12日，被告分别向原告发出的《关于终止出租瓦房空地通知》、《停水停电通知》及《特此敬告》等事实行为可认定，被告对于房屋在租赁期间发生受损事实，已成有可能危及人身安全的房屋一事，属于知情。
关于修缮义务应由谁承担的问题。本院认为，在本案的租赁合同中，合同双方对于租赁物的维修义务由谁承担，并无特殊约定，被告也未能提供证据证实双方曾口头约定房屋的维修义务由原告负责。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，在原、被告双方对租赁物的维修义务无特殊约定的情况下，被告中浩置业公司对所出租的房屋，应履行其维修义务。被告以双方没有约定由谁具体承担房屋的维修义务为由作为抗辩，本院不予采纳。
关于租赁物维修工程及其费用的问题。首先是维修工程，原告对这一事实，向本院提交《抢修台风损坏瓦房工程承包协议书》、《房屋修补协议书》、《关于修补房屋建议书》以及被告对《关于修补房屋建议书》的答复和证人罗炳的证人证言等证据予以佐证，况且，经本院现场勘查，该租赁房屋屋顶确有维修的痕迹，故本院对租赁房屋存在维修工程这一事实予以认定。其次，关于维修工程费用的问题，原告在本案诉讼请求中主张先后于2010年7月份、12月份两次修补租赁的房屋，并提供证人罗炳开具的第一期《收款收据》、第二期《收款收据》，但原告无法证实在已经进行了2010年7月份的租赁房屋维修的情况下，五个月之后还需第二次对租赁的房屋进行修补，且证人罗炳在庭审中证实工程款约为3至4万元，与2010年7月份（台风“灿都”发生的当月）的修补工程以及工程款35000元较为吻合，故对于2010年7月份（台风“灿都”发生的当月）的修补工程以及工程款35000元应予以认定，而对原告主张的2010年12月份的修补工程（第二次）则不予认定。
关于应否延长租赁使用期限的问题。原告请求判令被告延长租赁使用期限36个月。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。本案的租赁物虽有维修，但没有证据认定因维修而影响原告使用。况且，因原、被告之间的房屋租赁合同引起的纠纷，已经生效的本院（2012）湛麻法民二初字第6号民事判决及中院二审（2012）湛中法民一终字671号民事判决已经判令解除该房屋租赁合同，故原告该项请求，本院不予支持。
经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告湛江中浩置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付房屋修缮费35000元给原告湛江市佛照福中药提取科技有限公司。
二、驳回原告湛江市佛照福中药提取科技有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1425元，由原告湛江市佛照福中药提取科技有限公司负担750元，被告中浩置业有限公司负担675元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 尤昌高
审 判 员 钟华翔
人民陪审员 郭 海
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 梁丽娜