河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民一终字第365号
上诉人（原审原告）丛士翔。
委托代理人赵春蕾，河北商宇律师事务所律师。
委托代理人张寒，河北田佳增律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）廊坊澳美基业房地产开发有限公司，住所地廊坊经济技术开发区祥云道69号。
法定代表人张亚娟，公司董事长。
委托代理人赵志宇，天津高地律师事务所律师。
委托代理人商立刚，天津高地律师事务所律师。
上诉人丛士翔与被上诉人廊坊澳美基业房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，河北省廊坊经济技术开发区人民法院于2014年1月2日作出（2013）廊开民初字第403号民事判决。丛士翔对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月28日进行了开庭审理，丛士翔及其委托代理人张寒、赵春蕾，廊坊澳美基业房地产开发有限公司的委托代理人赵志宇、商立刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年8月29日，丛士翔与廊坊澳美基业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定廊坊澳美基业房地产开发有限公司向丛士翔出售廊和坊金融·家第3栋1单元11001号房屋一套，建筑面积101.93平方米；房屋单价7600.14元每平方米，总价款774682元，交款方式为2011年8月29日交齐房款234682元，余款540000元银行按揭；交房时间为2012年6月30日前；关于违约责任，双方在合同第七条约定为“逾期付款在30日之内每天日万分之一违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款日万分之一支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按照日万分之八支付违约金”；在合同第九条约定：“出卖人逾期交房在30日之内的，出卖人按照日万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自解除通知到达之日起60日内退还已付款，并按照已付款日万分之一支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按照日万分之八支付违约金”。签订后，丛士翔如约支付了房屋价款，廊坊澳美基业房地产开发有限公司迟延交付房屋，直至2013年8月16日双方办理了房屋交付手续。另查明，廊坊澳美基业房地产开发有限公司主张双方约定的违约金数额过高，向法院提出申请，请求按照同地段同类房屋标准进行调整。一审法院委托廊坊市价格认证中心进行价格咨询，该单位出具廊认询字（2013）第003号价格咨询意见书，与诉争房屋处于同一供需圈内类似房产同时期租金价格为每套每月1500元。
一审法院认为，丛士翔与廊坊澳美基业房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，主体适格，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实遵守和履行。本案中，廊坊澳美基业房地产开发有限公司逾期交房，应承担违约责任。双方在合同中关于逾期交房超过30日按照日万分之八的标准计算违约金系双方合意，但廊坊澳美基业房地产开发有限公司现以约定违约金过高请求法院调整，本案争议的焦点在于双方约定的违约金是否过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。关于逾期交房造成损失如何认定，在买卖合同解除的情况下，应该是指购房款的同期人民银行贷款利率，在商品房买卖合同有效且继续履行的情况下一般是指房屋使用价值，租金是实现房屋使用价值最大相似性的体现，综合本案实际情况，本院委托廊坊市价格认证中心出具的廊认询字（2013）第003号价格咨询意见书客观真实，与本案具有关联性，对其法律效力依法应予以确认。双方关于违约金日万分之八的约定，明显超过造成损失的30%（同类同地段房屋同时期租金价款为每年22500元），应认定双方约定的违约金明显过高。故对廊坊澳美基业房地产开发有限公司以约定违约金数额过高请求法院调整的抗辩意见予以采信，丛士翔如果认为己方因逾期交房造成的损失远远超过此数额，应承担相应的举证责任。庭审中，丛士翔未就此部分提交相应证据，故应按照同类同地段同期房屋租金作为丛士翔损失的计算依据，违约金数额应为房屋租金的1.3倍。原审法院判决：一、被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付丛士翔逾期交房违约金（自2012年6月30日至2013年8月16日共计13.5个月）共计26325元（1500乘以1.3乘以13.5）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5120元、鉴定费2000元由被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司承担。
丛士翔对一审判决不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判由被上诉人按照合同约定支付违约金。理由是：1、本案中双方在商品房买卖合同中明确约定了违约金的计算标准，原审法院擅自调整双方在合同中约定的违约金，不但违背了法律规定，且明显的袒护了被上诉人；2、被上诉人应当严格按照合同履行义务，因被上诉人不能按期交付房屋，导致上诉人所缴纳的774682元房款给被上诉人免费使用一年，被上诉人的行为损害了上诉人的利益，属于欺诈购房者。
廊坊澳美基业房地产开发有限公司答辩称1、上诉人与被上诉人关于逾期交房的违约金约定畸高，一审法院根据上诉人实际损失进行调整，认定事实清楚，适用法律正确；2、比照同类同地段同期房屋租金计算实际损失符合《合同法》关于违约金补偿性原则的界定。我们认为一审判决结果事实认定清楚，证据充分，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人丛士翔与被上诉人廊坊澳美基业房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。被上诉人廊坊澳美基业房地产开发有限公司违反合同约定，迟延交付房屋，该行为已经构成违约，应依法承担违约责任。双方在合同中对于逾期交付房屋的违约责任已经进行了约定，即“逾期交房超过30日，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，出卖人需按照日万分之八的标准计算违约金”。被上诉人认为双方约定的违约金过高请求法院调整，本院认为，首先依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，被上诉人有权提出该项请求；其次，当事人双方约定违约金的主要作用之一在于对因一方违约而对另一方造成损失的补偿，综合本案事实，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，经审查本案上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中关于逾期交房违约金的约定明显过高，应予以调整。上诉人关于原审法院擅自调整双方合同中约定的违约金，违背法律规定的上诉主张，不能成立，本院不予支持。同时因上诉人不能提交逾期交房实际损失的相应证据，即不能举证证明双方约定违约金的合理性。故上诉人关于被上诉人应严格按照合同约定的违约金履行的上诉主张，缺乏法律依据及事实依据，不能成立，本院不予支持。
我国合同法对违约金的规定除强调违约金以补偿性为主的性质外，同时还体现了违约金兼顾惩罚性与担保性的作用，通过惩罚过错违约，可以有效的督促当事人积极履行合同，确保维护守约方的权益。本案中，上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中对于逾期交房的违约金进行了约定，该约定除了对预期损失的补偿外，还具备督促被上诉人积极履行合同的作用，双方在签订合同时对此应为明知，被上诉人违约存在过错，应依法承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于逾期交房造成损失的认定标准的规定即“按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，该规定的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照该标准确定。而本案中，双方当事人在商品房买卖合同中对于逾期交房的违约金已经进行了约定，故原审判决以同地段同类房屋租金标准作为确定损失赔偿数额的标准欠妥，本院予以纠正。因双方关于违约金日万分之八的约定过高，应予调整。现上诉人的具体实际损失无法确定，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考量被上诉人的违约过错程度以及预期利益等综合因素，酌定参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍作为上诉人损失的计算依据，即被上诉人以上诉人已付房款774682元为基数（自2012年6月30日至2013年8月16日止）按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算给付上诉人逾期交房违约金68040元{（365天＋46天）×6%÷365天×1.3×774682元}。
综上所述，原审法院认定事实不清，应予改判。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2013）廊开民初字第403号民事判决第一项，即“一、被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付丛士翔逾期交房违约金（自2012年6月30日至2013年8月16日共计13.5个月）共计26325元（1500乘以1.3乘以13.5）”；
二、维持河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2013）廊开民初字第403号民事判决第二项，即“二、驳回原告其他诉讼请求”；
三、被上诉人廊坊澳美基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，给付上诉人丛士翔逾期交房违约金68040元。
如果未按本判决书指定的期限履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5120元、鉴定费2000元，由被上诉人廊坊澳美基业房地产开发有限公司负担6096元，上诉人负担1024元；二审案件受理费5120元，由被上诉人廊坊澳美基业房地产开发有限公司负担4096元，上诉人丛士翔负担1024元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 杨 莉
代理审判员 张振波
二〇一四年六月十七日
书 记 员 高 鹏