广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第530号
上诉人（原审被告）：广州市私享家酒店管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：张晚华。
委托代理人：陈子恒。
委托代理人：夏志林。
被上诉人（原审原告）：柳四姣，住湖南省新邵县。
委托代理人：王美舟。
上诉人广州市私享家酒店管理有限公司（以下简称私享家公司）因与被上诉人柳四姣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1478号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月5日，柳四姣向广州保利南方置业有限公司购买了广州市花都区风神大道以南岭东路97号、99号1210房（即广州市花都区保利水晶花园1210房），房屋用途为非居住用房，房屋功能为商业，具体功能为文化办公室。同日，柳四姣（甲方、出租人）与私享家公司（乙方、承租人）签订了租赁合同，约定甲方将广州市花都区保利水晶花园小区1210房出租给乙方用作服务式办公出租经营，每月不含税租金为2200元，每年递增2.5%，乙方应于每月15日前缴纳本月租金。租赁期限为5年，即2014年5月2日起至2019年5月1日止。租赁第一年的免租期为45天，自甲方交付物业给乙方之日起算，之后每年的第一个月为免租期。乙方在甲方交付物业时向甲方支付1个月的租金作为保证金。租赁期间，乙方应承担电费、燃气费、物业管理费等经营活动所产生的费用。合同第六条对双方的权利和义务进行了约定，其中乙方有一项权利和义务为：乙方必须具备进行酒店租赁的资质，并在办妥各项正规审批手续的前提下依法租赁，否则，乙方自行承担一切法律后果及责任。合同第九条对违约责任进行了约定：1.本合同生效后，任何一方未全面且适当地履行合同义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金。2.除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元。违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。3.乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应每天支付租金千分之三作为违约金。超过30日，甲方有权单方解除合同，没收租赁保证金。4.甲方迟延交付物业超过15日的，从第16天起还应每天支付租金千分之三作为违约金。超过30日，乙方有权单方解除合同。第三条第6点约定：……除本合同第九条第4点约定以及法律规定的解除合同情形外，乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方，经甲方确认，可终止合同，如果乙方强行解除合同的，乙方应赔偿由此给甲方造成的所有损失，并承担违约金3000元。合同还对装修、物业维护、通知、不可抗力等进行了约定。
2014年4月20日，柳四姣与私享家公司签订代购委托书，约定柳四姣委托私享家公司购置涉案房屋内的家具家电及其他配置，配置代购总额为21410元。同日，双方还签订了电视、网络、智能门锁安装委托书，约定柳四姣委托私享家公司购置涉案房屋的电视、网络和智能门锁相关设备且授权私享家公司办理安装事宜，总价为980元。2014年4月21日，柳四姣向私享家公司指定的余春华账户支付上述款项共计22390元。
2014年5月17日，柳四姣将涉案房屋的有关钥匙交给私享家公司，但私享家公司一直没有向某姣交纳保证金、租金。2014年7月9日，私享家公司向某姣发出关于终止执行租赁合同及相应租赁关系函告，该函内容为：鉴保利水晶宫寓所在区域同一房型的市场租金远远低于我司与贵方所签订租赁合同当中所约定的租金；且保利水晶宫寓所在区域没有商业配套；地铁推迟开通并因地铁施工屏蔽导致交通不便，严重影响经营展开。我司在原有租金之下无力展开运营，愿与贵方协商把租金降至：单房租金每月1000元；一房一厅租金每月1200元；两房一厅租金每月1600元，因贵方不接受我司的调价方案，拒绝确认起租时间，我司要求终止租赁合同，并愿意承担违约金3000元。2014年7月14日，柳四姣委托广东广某律师事务所律师王美舟复函私享家公司，不同意终止租赁合同，及调低租金，坚决要求私享家公司继续履行租赁合同，并支付违约金，该函还确认了租金起算日为涉案房屋交付之日起第46天。2014年7月19日，私享家公司又向某姣发出关于寄回钥匙函告，将涉案房屋的钥匙寄回给了柳四姣。对此，2014年8月13日，柳四姣再次委托王美舟律师复函私享家公司，该函内容为：要求继续履行合同，按照合同约定支付租金，逾期支付租金的，还应每日按照租金的千分之三支付违约金，并要求私享家公司支付相关物业管理费。同时，柳四姣将涉案房屋的钥匙、燃气卡、门禁卡也寄回给了私享家公司。该函于当天通过EMS快递给私享家公司，广东省邮政速递物流有限公司广州分公司证明该快递于2014年8月14日妥投，签收人是单位收发章。现涉案房屋处于空置状态。
另查明，柳四姣缴纳了涉案房屋2014年5月至2014年7月的物业管理费600元。
柳四姣于2014年8月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.私享家公司继续履行与柳四姣签订的租赁合同；2.私享家公司按照租赁合同约定的租金标准向某姣支付租金（从实际交楼之日起，暂计到起诉之日的租金为8800元）；3.私享家公司支付迟延交租违约金给柳四姣，迟延交租违约金以月租金为基数，从逾期交租之日起按照每日千分之三的标准计至私享家公司付清欠款之日止，计算到起诉之日为100元；4.私享家公司向某姣支付物业管理费600元；5.私享家公司向某姣支付违约金3000元；6.本案诉讼费用由私享家公司承担。
私享家公司原审辩称：请求驳回柳四姣的所有诉讼请求，理由如下：1.《租赁合同》为无效合同，我方无需向某姣支付违约金，柳四姣要求我方继续履行合同以及支付租金也无法律依据。2.柳四姣明知涉案房屋用途是文化办公室而非住宅，仍然将涉案房屋出租给拟进行酒店经营的我方，造成《租赁合同》无效的过错在于柳四姣，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，本案合同无效的后果及损失，应由柳四姣承担。
本案原审诉讼中，私享家公司辩称：1.假如合同有效，因涉案房屋不符合合同约定的用途而应该解除。因为房屋的规划用途为商业文化办公用途，而合同约定私享家公司承租涉案房屋用作酒店经营，导致私享家公司无法取得特种行业经营许可证，合同目的无法实现，合同应该解除。且私享家公司于2014年7月份行使合同解除权，向某姣发出了终止函，法院应确认合同已解除。2.租赁合同中第三条第6点属于第九条第2点约定的除外情况，即只有解除合同，才能缴纳3000元违约金，柳四姣既要求私享家公司履行合同又要求支付3000元的违约金，不符合合同约定，且显失公平。私享家公司对其上述意见没有提交证据证明。对此，柳四姣称：1.租赁合同第二条约定，该物业是服务式办公出租经营，符合房管局规定的商业（文化办公室）用途，私享家公司用作酒店经营，是私享家公司违约，且私享家公司能否办理特种经营许可证，与本案无关。本案是租赁合同，不是酒店经营合同，只要柳四姣将租赁物业交付给私享家公司，私享家公司就要履行交付租金的义务，即便房屋空置，也应该按合同履行义务。2.私享家公司作为违约方，并没有合同解除权，租赁合同有效应当继续履行。合同法第一百零七条规定当事人不履行合同义务应当承担继续履行的违约责任。本案中私享家公司承担的义务是金钱义务，是可以履行的。3.租赁合同第九条第2点约定，违约方支付违约金后，应当承担继续履行的义务。本条中的“除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元人民币”，指的是违约金金额而不是违约方式，所以与第三条第6点并不矛盾。
原审法院认为：柳四姣与私享家公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。私享家公司辩称租赁合同约定的用途违反了涉案房屋及土地的规划用途，合同应属无效，该意见没有法律依据，原审法院不予支持。私享家公司在签订合同后至今未支付租金及物业管理费，应根据合同约定向某姣支付。其中，2014年5月至7月的物业管理费600元已经由柳四姣代缴，私享家公司应该支付给柳四姣。至于租金，因为合同约定了房屋交付后45天的免租期，因此，租金应从2014年7月1日开始计算，计算至本案判决生效之日，生效之后的租金因尚未发生，故在本案中不予处理。
柳四姣依据合同约定于2014年5月17日将涉案房屋交付给了私享家公司，且交付房屋的用途与权属证明用途一致，已经完成了主要合同义务，而私享家未支付租金、保证金及物业管理费的行为构成违约，应承担相应的违约责任。私享家公司辩称柳四姣在签订合同时没有出示权属证明，交付的房屋用途不符合约定，构成了违约，但是没有提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，因此对私享家公司的辩解原审法院不予采纳。关于违约责任，合同第九条第2点约定“除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元人民币”，而合同第九条第3点对迟延交租的违约金计算方法也进行了约定，因此第九条第3点属于合同第九条第2点的除外情形，所以违约金应按照合同第九条第3点的约定计收。故柳四姣请求私享家公司从逾期交租的第16日起每日按照月租金的千分之三的标准计收违约金，理据充足，原审法院予以支持。至于柳四姣以私享家公司未支付保证金构成违约为由，要求私享家公司对此支付3000元违约金的问题，虽然私享家公司未支付保证金的行为，构成了违约，但是逾期交租违约金足以弥补柳四姣的损失，如再支持柳四姣3000元违约金的请求，将有违公平原则，因此柳四姣请求支付3000元违约金的理据不足，原审法院不予支持。
关于合同是否应该继续履行的问题。私享家公司辩称由于其无法取得酒店经营相关资质，导致合同目的无法实现，且目前经营困难，无力履行合同，因此要求解除合同。合同第六条约定：乙方必须具备进行酒店租赁的资质，并在办妥各项正规审批手续的前提下依法租赁，否则，乙方自行承担一切法律后果及责任。因此，能否取得酒店经营资质的责任在私享家公司而非柳四姣，相应的后果也应由其自身承担。另外，私享家公司作为一家专业的酒店经营管理公司，在投资前对市场经过了考察、调研，即使经营不善也属于其在订约时应当预见的商业风险，私享家公司以经营不善为由解除合同，没有法律依据，原审法院不予支持。合同第九条第2点明确约定违约方支付违约金后，还应当承担继续履行合同的义务。因此，私享家公司应当信守合同承诺，继续履行合同，其要求解除合同的理据不足，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月18日作出如下判决：一、广州市私享家酒店管理有限公司继续履行与柳四姣于2013年5月5日签订的租赁合同。二、广州市私享家酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向某姣支付2014年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金，租金计付标准：2014年7月1日至2015年5月1日的租金为每月2200元，之后每年第一个月为免租期，租金每年递增2.5%。三、广州市私享家酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某姣支付迟延交租违约金，违约金以当月所欠租金为本金，从逾期之日起按每日千分之三为标准计至广州市私享家酒店管理有限公司付清款项之日止，违约金以不超过本金为限。四、广州市私享家酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某姣支付物业管理费600元。五、驳回柳四姣的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费56元，由柳四姣负担13元，广州市私享家酒店管理有限公司负担43元。
判后，私享家公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定柳四姣交付的房屋用途与权属证明用途一致，已经完成了主要合同义务，是认定事实错误。私享家公司认为虽然交付的房屋用途与权属证明用途一致，但与《租赁合同》约定的用途不符，双方在《租赁合同》中对房屋用途的约定其真实意图是“酒店住房经营”，而非“办公出租”或“仅作文化办公室”，柳四姣并未完成《合同法》所规定的租赁期间出租人保障租赁物符合合同约定用途的义务。（一）诉争《租赁合同》对将租赁物（房屋）用于酒店客房出租经营的约定非常明确，而非“办公出租”或“仅作文化办公室”。（二）柳四姣未完成、履行《合同法》所规定的租赁期间出租人应保障租赁物符合合同约定用途的义务；二、柳四姣将只能用于“文化办公室”用途的房屋出租给私享家公司用于“酒店经营”是对房屋用途的改变，且违反国家法律强行性规定，导致私享家公司无法按照租赁合同的约定用途使用，柳四姣作为出租人未能履行法定和约定保持租赁物符合约定用途的义务属于严重的违约行为，私享家公司据此拒付租金是依法行使后履行抗辩权；三、由于柳四姣交付的房屋存在违反法律、法规关于房屋使用条件强制性规定的情形，导致租赁房屋无法按照合同约定的用途使用，因此根据《中华人民共和国合同法》第94、96、216条之规定，诉争《租赁合同》应依法予以解除，一审判决继续履行租赁合同属于适用法律错误。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，无助于争议解决，不利于定纷止争，上诉请求：一、撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1478号民事判决；二、判令驳回柳四姣所有诉讼请求；三、判令柳四姣承担一、二审全部诉讼费用。
柳四姣答辩称不同意私享家公司的上诉请求，请求法院予以驳回。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，根据私享家公司2014年7月6日发出的《关于终止执行租赁合同及相应租赁关系函告》可知，私享家公司在发函之前已与出租业主进行过协商，出租方不同意降低租金。
在本案二审审理过程中，私享家公司明确其诉讼主张为解除合同。私享家公司表示其多次向公安机关申请办理酒店特种经营许可证，公安机关表示案涉房屋不符合经营用途，但私享家公司就此并未提供证据予以证明。
本院认为：在本案二审审理中私享家公司不再主张合同无效，双方当事人对合同的有效性均无异议，原审法院认定双方所签租赁合同有效并无不当，本院予以认可。本案争议的焦点是双方租赁合同应否解除。
本案租赁合同的签订，源自出租人与开发商签订的商品房预售合同，租赁合同第二条明确约定“该物业用途为：服务式办公出租经营”，两份合同对标的物用途的性质约定并无冲突。事实上，出租人此后将案涉房屋交付私享家公司时，并未对标的物的使用用途进行改变。租赁合同所载酒店经营是私享家公司使用标的物的具体方式，且合同已明确约定私享家公司“必须具备进行酒店租赁的资质，并在办妥各项正规审批手续的前提下依法租赁”，办理酒店特种行业许可证是私享家公司应当承担的责任。作为专业酒店管理公司，私享家公司对于经营酒店所用房屋用途与审批手续应有准确的认识，在租赁合同签订至房屋交付期间，私享家公司当应完成相关手续的办理。诉讼中，私享家公司并未就其向公安机关申请办理酒店特种经营许可证及未获批准的事实主张提供证据予以证明。因此，私享家公司所提出租人未能履行保持租赁物符合约定用途义务属严重违约的上诉理由，不能成立。同理，私享家公司并不享有拒付租金的抗辩权。本案纠纷直接缘于私享家公司所提降低租金的要求未获出租人同意，诉讼因私享家公司提出终止租赁合同而生。合同的变更需由当事人协商一致，私享家公司所提降低租金的要求未获出租人同意，在法律上并不构成合同解除权的正当行使。出租人提起诉讼要求私享家公司继续履行租赁合同，原审法院予以支持，并无不当。
综上所述，私享家公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，所作处理本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费86元由广州市私享家酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年四月十日
书 记 员 张永亮