辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第500号
上诉人（原审被告）：刘振威，男，1966年11月13日出生，锡伯族，系沈阳宇威房地产开发有限公司董事长，住址沈阳市新城子区。
委托代理人：吴冬阳，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：金宝良，系辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苗桂芝，女，1962年11月5日出生，汉族，系沈阳意隆轩商贸中心经营者，住址沈阳市沈北新区。
上诉人刘振威因与被上诉人苗桂芝房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2014）北新民初字第1896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员孙卓、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。
苗桂芝一审起诉称：2010年11月27日，原、被告签订房屋买卖协议1份，约定被告将其个人所有的、位于沈阳市沈北新区新城子乡的两处房屋转让给原告，价款354万元。合同签订后，原告支付了购房款，被告交付了房屋。但被告至今未能协助原告办理房屋权属变更手续。现原告诉至来院，要求确认双方的买卖合同有效，并要求被告协助原告办理权属变更手续。
刘振威一审未答辩。
一审法院查明：2010年5月26日，被告刘振威向原告苗桂芝借款300万元。双方签订借款协议书1份，约定借款300万元，月利三分，借款期限半年（2010年5月26日至2010年11月26日），乙方（被告下同）向甲方（原告下同）每两个月支付一次利息。乙方以自己名下房产及土地作为担保，房产两处，房产证号（1）沈新村房字第409296-1号，（2）沈新村房字第409296-2号，集体土地建设用地使用证号新城子集建（2003）字第060号。如乙方届时不能还款付息，愿将担保财产变卖用来偿还乙方。借款协议书签订后，原告将借款300万元支付被告，被告为原告出具借据1份，字据上载明：叁佰万元个人借款。尾部加盖沈阳宇威房地产开发有限公司（以下简称宇威公司）公章及被告刘振威签名。
2010年11月27日，原、被告又签订房屋买卖协议1份，约定被告将上述两处房屋转让给原告，价款为354万元，甲方苗桂芝一次性将现金354万元付给乙方刘振威，双方无其他债务纠纷。乙方保证所转让房屋无任何产权纷争，无任何陈欠费用。本协议签订时，乙方将相关房屋产权证、土地使用证等证件交付甲方，同时交付房屋。协议签订后，乙方应无条件协助甲方办理房屋产权更名过户手续，过户费用由乙方承担，乙方不能以任何借款索要任何费用。后被告在该份房屋买卖协议乙方落款处签字。同时注明：此房产只作为抵押，还款后此房退回乙方。还不上款归甲方。
房屋买卖协议签订后，被告将房屋及房屋所有权证、集体土地使用权证交付原告。但被告至今未能协助原告办理房屋权属变更手续。后本院经现场勘查了解，现争议房屋为原告居住并用作仓库进行物品存放。
另查，被告刘振威系宇威公司法定代表人。本案所争议的房屋在房产管理部门未进行抵押登记。
一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘振威经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院认为，原、被告双方之间存在真实的借款合同关系，数额为300万元。虽然债务人即本案被告刘振威承诺，届时不能还款付息，愿将担保财产（本案争议房产2处）变卖用来偿还原告。但该约定与担保法中有关于禁止流押的规定并不相同，故该约定有效。借款期限届满后，被告刘振威未能还款，原、被告双方遂达成房屋买卖协议，约定被告将房屋转让给原告，价款354万元，该购房款的数额与双方借款数额及约定的利息相当。双方还约定，被告应当协助原告办理房屋更名过户手续。这说明，原、被告双方亦存有真实的房屋买卖合同关系，但购房款不再另行支付，而是以被告刘振威欠原告的借款进行折抵。而该购房款的数额354万元与双方借款数额及约定给付的利息相当。双方此种方式并未违反法律、行政法规关于合同效力性的强制规定，未违反一般公序良俗及公平原则，故该房屋买卖协议有效。双方均应恪守履行。而协助原告办理房屋权属变更手续系被告作为卖方应尽的附随义务，原告要求其协助办理并无不当，应予支持。
关于本案的债务人主体。本院认为，虽然被告刘振威于借据中加盖了宇威公司公章，但被告刘振威系宇威公司法人，其有能力持有公司公章。况且借据中已注明为个人债务，被告亦以个人房产作为债务履行方式，故应当认定300万元债务为被告刘振威的个人债务而非宇威公司。
关于被告刘振威于房屋买卖协议尾部注明的“此房产只作为抵押，还款后此房退回乙方，还不上归甲方”。该约定既与双方约定的协助办理过户手续相矛盾，亦未约定还款期限。该约定使原告权利的实现处于不确定状态，有违诚实信用原则，本院不予认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：
一、原告苗桂芝与被告刘振威于2010年11月27日签订的房屋买卖协议有效；
二、被告刘振威于本判决发生法律效力后30日内协助原告苗桂芝办理位于沈阳市沈北新区新城子乡新城子村办公楼（面积702平方米，房屋所有权证沈新村房字第409296-1号）的权属变更手续，房屋所有权人登记为苗桂芝；
三、被告刘振威于本判决发生法律效力后30日内协助原告苗桂芝办理位于沈阳市沈北新区新城子乡新城子村锅炉房、仓库、车库（面积349.16平方米，房屋所有权证沈新村房字第409296-2号）的权属变更手续，房屋所有权人登记为苗桂芝。
案件受理费34，400元，由被告刘振威承担。
宣判后，上诉人刘振威不服一审判决，向本院提出上诉，请求二审法院依法撤销一审民事判决书，驳回被上诉人诉讼请求；判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要理由：一审判决认定事实不清，证据不足，程序违反，适用法律错误。
被上诉人苗桂芝二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人个人借款属实有欠条，上诉人不能偿还故签订房屋买卖协议，上诉人同意用房子抵顶。后期因为上诉人欠的钱太多了，就不配合过户。双方签订的房屋买卖协议是真实意思表示，并不违反法律规定。
上诉人刘振威二审提交以下证据：证据一、沈阳市沈北新区沈北街道新城子社区居民委员会于2015年1月10日出具的《证明》。证据二、《租房协议》及租金收据。证据三：电费收据。证明诉争房屋市场价值1000万元，居委会出具的证明能够否定一审法院对“崔怀志”的询问笔录内容，诉争房屋在上诉人处，上诉人将诉争房屋出租并收取租金，现由“东北耐火材料厂”占用，上诉人一直交纳诉争房屋的电费。被上诉人苗桂芝主张双方签订房屋买卖合同后，上诉人将诉争房屋以及房产证和土地证交给被上诉人，诉争房屋现由“东北耐火材料厂”占用。
证据四、录音，上诉人主张2015年3月16日其与李崇新（原沈阳市沈北新区城乡建设管理局局长）通话，能够证明借贷协议时在区建管局见证下完成的，借款协议以及诉争房屋的房产证和土地证都在建委存档备案，并不是上诉人直接交给被上诉人的。双方签订的借款协议第七条约定区建管局留存一份内容相互印证，第二条刘振威用房产和土地作为担保抵押借款内容相互印证。被上诉人苗桂芝对录音的真实性表示不清楚是否是“李崇新”本人说话，对上诉人的证明内容有异议，主张上诉人将诉争房屋的房产争交付给被上诉人，被上诉人要求上诉人协助更名被拒绝。
被上诉人苗桂芝二审提交如下证据：证据一、沈阳市沈北新区沈北街道新城子社区居民委员会于2015年2月15日出具的《证明》。证明诉争房屋及房产证和土地证交付给被上诉人，现出租给“东北耐火材料厂”使用。上诉人刘振威主张不符合证据形式，应当有出证单位的负责人签字和证据的制作人签字。证明诉争房屋不是被上诉人实际占有使用，而是由上诉人出租给了本案诉争房屋不是被上诉人实际占有使用，而是由上诉人出租给了“东北耐火材料厂”。
证据二、邮政储蓄银行取款明细单，证明被上诉人在银行提取款项情况。被上诉人刘振威主张实际收到162.5万元，其余款项仅是支取记录，没有被上诉人实际收到的证据。款项支取日期2010年5月21日，双方签订借款协议日期2010年5月26日，取款时间上不符合常理，应当协议在前取款在后。被上诉人自述借款300万元是以现金形式一次性支付给被上诉人，与被上诉人提供的证据不相符。
本院二审查明：诉争房屋现由“东北耐火材料厂”占用。被上诉人苗桂芝于2010年5月21日从银行提取三笔款项共计128万元，同日从银行汇出款项162.5万元，上述款项合计290.50万元。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，借据、借款协议书、房屋买卖协议、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、银行取款明细单等证据，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审、二审卷宗佐证。
本院认为：关于本案债务人主体的问题。上诉人主张债务人是“沈阳宇威房地产开发有限公司”，上诉人是该公司董事长，代表公司与被上诉人签订借款协议，被上诉人主张债务人是上诉人。根据2010年5月26日双方签订的借款协议，借款方写明是上诉人个人，上诉人在借款方签字。借款协议约定借款方以自己名下房产及土地作为担保，而房产是在上诉人个人名下。同日的借据也注明是个人借款，上诉人在借款方签字。据此，不能以上诉人在借据上加盖了公司公章，就认定债务人是公司，一审法院认定债务人为上诉人正确，上诉人的上诉主张不能成立。
关于本案债务的数额问题。上诉人主张实际借款162.5万元，被上诉人主张借款为300万元。根据2010年5月26日双方签订的借款协议以及同日的借据，均写明借款数额为300万元。2010年11月27日双方签订的房屋买卖协议约定房屋转让价款为354万元，按照借款协议约定的利息及借款期限，能够印证借款数额应当为300万元。在本案审理过程中，被上诉人能够陈述款项来源并能够提供出银行取款凭据。据此，根据本案现有证据，对于被上诉人主张的债务数额300万元，本院予以采信。
关于双方签订的房屋买卖协议的法律效力问题。上诉人主张签订房屋买卖协议不是其真实意思表示，协议内容违反法律禁止性规定。首先，双方签订的借款协议书约定的借款数额及利息，与房屋买卖协议约定的购房款数额相当，双方基于同一笔款项先后形成民间借贷和房屋买卖两个法律关系。借款协议书和房屋买卖协议书均为依法成立并生效的合同，双方约定以涉案房屋来抵偿借款，互不再支付对方任何款项，并非法律上禁止的流押条款，该约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定。其次，上诉人如果认为履行房屋买卖协议对其不公平，损害了其利益，其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，请求人民法院撤销房屋买卖协议，但上诉人在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚信原则，不应得到支持。再次，对于上诉人在房屋买卖协议签字处注明“此房产只作为抵押，还款后此房退回乙方，还不上归甲方”的内容，一审法院已经作出了相关阐述，本院予以认同，故不再赘述。上诉人作为具有完全民事行为能力的自然人，应当知道签字行为将会产生的法律后果，并应对此承担法律责任。因此，双方签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人应当协助被上诉人办理诉争房屋的更名过户手续，一审判决并无不当，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34，400元，由上诉人刘振威负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一五年四月二十日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。