广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1049号
上诉人（原审被告）：肇庆市合创房地产开发有限公司，住所地：肇庆市端州区。
法定代表人：伍耀荣，该公司总经理。
委托代理人：李炳球、罗伟佳，广东勤思进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈秀萍，女，汉族，住肇庆市端州区，公民身份号码×××1028。
被上诉人（原审原告）：罗琳，女，汉族，住肇庆市端州区，公民身份号码×××1546。
委托代理人：陈秀萍，是罗琳母亲。
上诉人肇庆市合创房地产开发有限公司（以下简称“合创公司”）因与被上诉人陈秀萍、罗琳商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年1月15日，陈秀萍、罗琳与合创公司签订合同编号2013011501240960的《商品房买卖合同》一份，约定陈秀萍、罗琳向合创公司购买位于肇庆市端州区棠岗路星湖尚景苑二期第二幢16号办公楼，该房建筑面积81.73平方米，房屋总价款l615635元，合同在“交付期限”的第八条对交付楼房进行约定：“出买人应当在2013-09-30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1／4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；而1、4种条件为：“1、该商品房经验收合格”，“4、‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”以《合同补充协议》的形式双方约定：“逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人可解除合同，但应当在十个工作日内书面提出；该期限内没有提出的，合同继续履行”。合同签订后，陈秀萍、罗琳依约付清全部购房款l615635元。合创公司认为在2013年9月下旬通过邮政快件向陈秀萍、罗琳发出“收楼通知书”，通知陈秀萍、罗琳收楼；但陈秀萍、罗琳对此予以否认，认为从未收到通合创公司的收楼通知。因双方对收楼标准有不同意见，陈秀萍、罗琳于2015年11月5日向肇庆市住房和城乡建设局去信信访，该局于同年11月30日书面答复称：“2015年11月25日，我局对肇庆市合创房地产开发有限公司进行了约谈，督促该公司抓紧落实工程竣工验收工作，尽快完善《工程竣工验收备案》手续”等。至庭审辩论终结时，合创公司仍未向该院提交向相关部门办理工程竣工验收备案手续等相关证据。
陈秀萍、罗琳起诉请求判令：1、合创公司向陈秀萍、罗琳支付2013年10月1日至2015年12月30日逾期交房违约金132482.07元。2、本案全部诉讼费用由合创公司承担。
原审法院审理认为：本案系商品房预售合同纠纷。陈秀萍、罗琳与合创公司于2013年1月15日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人平等、自愿签订的，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，对各方当事人具有约束力，双方应当依照合同约定承担责任和履行义务。在诉讼中，双方对于房款的交付没有异议，该院予以认可。针对双方的争议，评述如下：（一）关于商品房的交付条件问题。在诉讼中，双方对商品房的交付条件存在分歧，陈秀萍、罗琳以合同中约定“在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”为据认为，合创公司至今没有在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，其商品房明显不符合双方合同约定的交房条件，至今尚未收楼，合创公司应承担违约责任；而合创公司则认为，房屋已经竣工验收合格，符合合同交付使用的条件，且又向陈秀萍、罗琳发出“收楼通知书”，故本案不存在逾期交楼的问题；同时亦认为向当地建设行政主管部门办理了工程竣工备案，并不是必要条件。在诉讼中，双方对于房屋的交付须符合合同关于“该商品房经验收合格”这一条件没有异议，但对“在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的理解上存在争议。该院认为，虽然该房屋已经工程竣工验收合格，但根据《商品房买卖合同》的约定，还应向建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，商品房才符合交付的条件，而在本案辩论终结前，仍未见合创公司提交已办理或正在办理工程竣工验收备案手续的依据，故陈秀萍、罗琳认为合创公司商品房的交付不符合合同约定的条件而拒绝收楼的行为是恰当的；合创公司认为工程竣工验收备案手续尚在办理中、不构成违约和已通知陈秀萍、罗琳收楼，不应承担违约责任的抗辩，并未提供证据予以证实，属举证不能，依法承担举证不能的法律责任。（二）关于违约金如何计付问题。如上所述，合创公司逾期不能交楼，已构成违约，但双方对违约责任承担方式有不同意见。陈秀萍、罗琳认为，合创公司的违约行为具有连续性，应从逾期之日至交楼之日计算违约金；但合创公司认为，依合同的约定，若合创公司违约的，只对90天内承担违约责任，超过90天部分合同未约定违约责任。虽然合同未明确约定90天后的违约责任，但约定房屋买受人选择继续履行合同的，则“合同继续履行”，由于选择继续履行合同，同时合创公司的违约行为具有连续性，承担相应的违约责任是恰当的。陈秀萍、罗琳要求合创公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，该院予以支持；合创公司关于无需承担违约责任、驳回陈秀萍、罗琳诉讼请求的抗辩理由不充分，该院不予采信。合创公司直至本案辩论终结前，仍没有交付符合合同约定的商品房给陈秀萍、罗琳使用，应依约计付违约金，陈秀萍、罗琳要求违约金计至2015年12月30日，至该日已逾期822天，依照合同约定的标准计算违约金为132805.2元［l615635元×822日（2013年10月1日至2015年12月30日）×万分之一／日］，而陈秀萍、罗琳只要求违约金l32482.07元，这是陈秀萍、罗琳自主处分民事权利，可从陈秀萍、罗琳要求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：合创公司在该判决生效之日起十日内支付陈秀萍、罗琳至2015年12月30日逾期交楼违约金l32482.07元。本案案件受理费2950元（陈秀萍、罗琳已向本院交纳），由合创公司负担。
上诉人合创公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认为合创公司没有交付符合合同约定的商品房给陈秀萍、罗琳使用属于认定事实不清，依法应予纠正。1、根据《建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程在验收合格后，可交付使用。而涉案房屋已于2012年5月16日，经建设、勘察、设计、施工、监理单位进行验收，并出具《建筑工程竣工验收报告》确认工程质量验收合格。据此，涉案房屋已经具备法定交付使用的条件。2、涉案合同中约定的交付使用条件为“验收合格”和“在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续”，但并未约定要以办妥或者已办妥竣工验收备案手续作为交付使用条件。况且，在我国现行的法律法规中并未明确规定以办妥竣工验收备案手续作为商品房交付使用条件。而事实上，建设部门的竣工验收备案只是将有关材料进行存档备查，根本不具有核准、许可使用的性质，故此，备案行为不属于行政许可的范畴，不应以获得该备案表作为房屋交付使用的条件或标准。因此，陈秀萍、罗琳在一审中主张以办妥竣工验收备案作为交付使用条件缺乏法律依据，一审采纳该种观点是错误的。3、既然一审认为对于“在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续”的理解上存在争议，那么，应属合同约定不明确的情形，根据《合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”按上述法律规定应采用法定交付使用条件。综上，涉案商品房买卖合同并未约定以办妥竣工验收备案手续作为交付使用条件，而事实上，涉案房屋已经符合法定交付使用条件并已通知陈秀萍、罗琳收楼，因此，一审认为合创公司没有交付符合合同约定的房屋给陈秀萍、罗琳属于认定事实错误，依法应予纠正。二、合创公司已提供证据证实已通知陈秀萍、罗琳收楼，原审无视该证据有失公允。在本案中，合创公司已提供《收楼通知书》及《邮寄清单》为证，以证实合创公司已依法通知陈秀萍、罗琳收楼，不存在逾期交楼的情形。虽然陈秀萍、罗琳基于其自身的切身利益否认该证据，但《邮寄清单》上有邮递部门的公章为证，根据《商品房买卖合同》附件四合同《补充协议》第八点“对商品房买卖合同增补关于通知的约定”，“一方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第7日，视为该函件已送达对方且生效”，因此，合创公司通过邮递部门邮寄收楼通知书的行为，不因陈秀萍、罗琳的否认而无效，且应根据合同约定视为陈秀萍、罗琳已收到合创公司的收楼通知书。陈秀萍、罗琳基于其自身原因迟延收楼，依法应由其自行承担责任。三、原审判令合创公司承担违约责任违反了合创公司与陈秀萍、罗琳的意志，且缺乏合同和法律依据。1、如前所述，合创公司在本案中不存在违约行为，合创公司已如期将符合法定交付使用条件的商品房以书面发出《收楼通知书》的形式通知陈秀萍、罗琳收楼，故合创公司应无须因陈秀萍、罗琳迟延收楼的行为承担任何的违约责任。2、即使法院认为合创公司迟延交楼，但按照陈秀萍、罗琳的计算方式，合创公司迟延交楼的时间已延期820天，故根据陈秀萍、罗琳与合创公司经自愿、平等、自由协商的基础上所合法订立的《商品房买卖合同》第九条第二款的约定“……逾期超过90日的，买受人可解除合同，但应当在十个工作日内书面提出，该期限内没有提出的，合同继续履行；出卖人应自买受人办妥解除合同、注销备案，注销按揭手续之日起三十日内，将买受人已付房价款退还买受人，并按买受人已付房款的1%支付违约金。”，该条款站在公允的角度同样赋予陈秀萍、罗琳有解除合同的权利且合创公司须承担违约金的违约责任，但因陈秀萍、罗琳没有在期限内提出解除合同，在本案辩论终结前也一直没有主张解除合同，陈秀萍、罗琳与合创公司之间签订的合同依约应继续履行。而继续履行合同，按照《合同法》一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，继续履行合同同样也是承担违约责任的方式之一。而非必然的金钱形式的支付才算是承担违约责任。故此，原审强行判决合创公司支付违约金违反了双方当初签订合同时的意思表示。3、原审法院判令合创公司每日按照已付房款万分之一的标准支付违约金缺乏合同和法律依据。纵使如原审认为合创公司的违约行为具备连续性，但合同中对于不同情形的违约行为已经约定了不同的违约方式，应按照不同的违约行为承担不同的违约责任，不应该张冠李戴，混同适用。如上所述，对于逾期超过820天且未提出解除合同的违约责任，双方仅约定且双方也以各自的行为选择了“继续履行”这一违约责任的承担方式。双方除“继续履行”外，在合同中并未约定任何、具体的违约金比例。原审判决引用的“每日按照已付房款万分之一支付违约金”，根据《商品房买卖合同》第九条第二款的约定，是双方在“逾期不超过90天”情况下所产生的违约责任承担方式。适用该约定必须满足其前提条件，即“逾期不超过90天”。双方的约定十分清晰和明白的，但原审却无视本案的客观实际情况、无视该合同条款的限制条件，有选择性理解、直接套用该约定，显然，原审对此作出的判决是十分错误的，依法应予撤销。综上所述，原审在本案审理中认定事实不清，且在理解合同条款中有失公允，从而作出错误判决。三、即使合创公司违约，但是双方约定的交楼时间是2013年9月30日前，陈秀萍、罗琳起诉时已经超过诉讼时效期间，不应保护。请求：1、撤销肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初13号《民事判决书》的判决，并依法驳回陈秀萍、罗琳的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由陈秀萍、罗琳承担。
上诉人合创公司除一审提供的证据外，还提供了以下新的证据：
肇庆市城乡规划局2011年1月7日（2016年8月23日重核）《市政工程规划审查批复》及2016年8月23日规划红线图，证明案涉房屋不能进行验收备案是因为规划改变地下排水设施，未能通过竣工验收的事实。
被上诉人陈秀萍、罗琳答辩称：同意一审判决。
被上诉人陈秀萍、罗琳除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：合创公司申请变更案涉房屋工程地下排水设施规划变更，肇庆市城乡规划局于2016年8月23日重新核实，同意变更。合创公司认为是在本案诉讼期间变更规划，导致不能进行验收备案。一审中，合创公司未提出诉讼时效抗辩。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，综合当事人的上诉和查明的事实，二审争议的焦点是如何认定合创公司与陈秀萍、罗琳之间就涉案商品房的交付条件问题。
首先，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其它有关部门备案。”的规定，认定商品房具备法定交付使用的条件应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准，出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案表，应视为房屋未具备法定交付使用的条件。其次，双方在《商品房买卖合同》第八条对交付楼房约定为“出买人应当在2013-09-30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1／4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；而1、4种条件为：“1、该商品房经验收合格”，“4、‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”，可见，双方约定的涉案商品房的交付条件是经验收合格，而且已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。合创公司主张仅仅以“经验收合格”作为涉案商品房的交付条件，不但不符合双方合同约定，而且违反《建设工程质量管理条例》相关规定。故，对其该项主张，本院不予采纳。
双方约定合创公司应当在2013年9月30日前将符合交付条件的涉案商品房交付给陈秀萍、罗琳，而至一审辩论终结，合创公司仍未能提交证据证明其已经向相关部门办理工程竣工验收备案手续，合创公司构成逾期交楼，应当承担违约责任，原审根据陈秀萍、罗琳，依据双方合同约定计算，判决合创公司支付违约金给陈秀萍、罗琳，并无不当，本院予以维持。
至于合创公司二审中提供证据，认为因为改变规划，导致不能进行验收备案，主张免责。经查明，至陈秀萍、罗琳请求支付违约金的最后期限日即2015年12月30日，合创公司并未办理规划变更手续并经有关部门批准，而且至一审辩论终结，合创公司仍未办理竣工验收备案，故合创公司据此主张免责，理据不足，本院不予支持。
对于合创公司二审中认为陈秀萍、罗琳起诉已经超过诉讼时效期间，不应予以保护问题，由于合创公司未在一审中提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，本院不予支持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不予审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人合创公司的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2950元，由上诉人肇庆市合创房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 孔日新
代理审判员 覃争义
二〇一六年十月十日
书 记 员 吴兰芳