上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14446号
上诉人（原审被告）：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号1幢202室。
法定代表人：王德斌，董事长。
委托诉讼代理人：付先来，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：林文萍，女，1963年11月26日出生，汉族，住浙江省温岭市。
委托诉讼代理人：王风清，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）因与被上诉人林文萍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初22054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月13日公开开庭审理了本案。上诉人金盛公司之委托诉讼代理人付先来、被上诉人林文萍之委托诉讼代理人王风清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人金盛公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人无需支付房屋使用费。事实和理由：自2017年1月1日起，上诉人对涉案房屋已经不再占有使用收益，且上诉人通过公告的形式告知被上诉人前来办理交接手续，但被上诉人未来办理交接，不能将过错归责于上诉人，被上诉人应当向实际占有人主张房屋使用费；另外，房屋使用费应按照实际面积计算，不应当包含违建大棚的面积。
被上诉人林文萍辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院判决正确，请求二审法院维持原判。
林文萍向一审法院起诉请求：1.金盛公司支付所欠租金人民币（币种下同）17,096元（自2016年7月1日至2016年12月31日止）；2.金盛公司支付违约金5万元；3.金盛公司将所承租的商铺返还林文萍；4.金盛公司支付2007年1月的租金3,002元；5.金盛公司支付自2007年2月1日起至最后返还商铺时止的占有使用费（按月租金标准1.5倍计算）。一审诉讼中，林文萍撤回上述第3项诉请，对上述第5项诉请中的占有使用费的起止日期明确为自2007年2月1日起至同年6月7日止，同时对上述第2项诉请的违约金金额变更为3万元。
一审法院认定事实：位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺，由林文萍与其他产权人按份共有，总面积为907.04平方米，其中林文萍占有建筑面积份额为52.49平方米。
2008年6月27日，林文萍（作为出租方，签约甲方）与金盛公司（作为承租方，签约乙方）签订《商铺租赁合同》1份，约定由甲方将其坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（52.49/907.04）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段的租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.5倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付20万元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。
同日，林文萍（作为签约甲方）与金盛公司（作为签约乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》1份，明确林文萍委托金盛公司代开租赁发票，金盛公司按期将租金代扣税金后汇入林文萍指定的上海交通银行帐号内。
上述合同签订后，林文萍按约向金盛公司交付了商铺。但在实际履行合同过程中，金盛公司长期一直拖延支付租金，未再向林文萍支付自2016年7月1日起至今的租金，林文萍经多次催讨未果。上述租赁合同到期后，金盛公司曾停水停电欲向次承租人收回商铺，但并未能按照双方合同约定按期向林文萍交还商铺，林文萍遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。
一审法院认为，林文萍与金盛公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。本案中，金盛公司租赁并经营林文萍的商铺，应按时向林文萍支付租金。然在实际履约过程中，金盛公司长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，显属不当，故金盛公司除应及时向林文萍支付拖欠租金外还应承担相应的违约责任。根据上述合同约定，金盛公司逾期支付商铺租金超过3个月，即对林文萍构成实质性违约，应向林文萍支付20万元违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。金盛公司辩称要求降低违约金金额。基于违约金兼具处罚性和补偿性的特征，一审法院为平衡双方当事人的利益，综合考虑到金盛公司拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对林文萍造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，从制裁违约和利益平衡原则出发，将林文萍主张的违约金金额酌情调整至1万元。另双方租赁合同已到期，金盛公司应当按期返还租赁物。虽金盛公司认为其曾张贴公告要求收回商铺，但实际金盛公司并未能及时清空商铺返还林文萍。金盛公司在上述租赁合同到期后继续占有使用林文萍的商铺，根据双方合同约定，金盛公司还需向林文萍支付自2017年1月1日至2017年6月7日止的商铺占用使用费22,050元（具体计算标准自2017年1月参照原日租金标准为3,002元，自2017年2月-5月参照原日租金标准的1.5倍计算为4,503元X4，自2017年6月1日至同年6月7日参照原日租金标准的1.5倍计算为1,036元），金盛公司对此所作之抗辩理由不成立，一审法院不予采信。此外，关于房屋占用使用费的标准，金盛公司认为应按照实际产证面积计算，但金盛公司并未能向一审法院提交证明违法建筑的存在及拆除时间的相关证据，且对此也未明确提起反诉。另租期届满后的房屋占用使用费系对林文萍未能收回商铺而产生的出租收益损失之弥补，实际该处商铺租金已经上涨，故对金盛公司此抗辩意见，一审法院不予采信。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、金盛公司于判决生效之日起十日内支付林文萍自2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金17,096元（已扣除税金）。二、金盛公司于判决生效之日起十日内支付林文萍自2017年1月1日起至2017年6月7日止的商铺占有使用费22,050元。三、金盛公司于判决生效之日起十日内支付林文萍违约金10,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计776.23元，由林文萍负担230.90元，金盛公司负担545.33元。
二审中，当事人没有提交新的证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人主张其不应支付房屋使用费，因租赁合同到期后，上诉人虽曾张贴公告，但其并未及时与被上诉人办理房屋交接手续，房屋仍由上诉人管理的租户实际占有，并未将房屋返还被上诉人，故根据合同相对性原则，被上诉人主张由上诉人承担租赁合同到期后的房屋使用费并无不当。关于房屋使用费的计算，因上诉人未能提供证据证明大棚的基本情况，亦没有证据证明大棚的具体拆除时间，故被上诉人主张依据租赁合同之约定计算房屋使用费并无不当，上诉人请求扣除大棚面积无事实依据，本院不予支持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币351.25元，由上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一七年十二月十三日
书记员 张功楷
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；