山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第4698号
原告（反诉被告）：王慧，女，1981年7月14日生，汉族，住青岛市市南区。
委托诉讼代理人：李浩舜，山东鲁青律师事务所律师。
被告（反诉原告）：林叶，女，1972年12月19日生，汉族，住青岛市市北区。
委托诉讼代理人：高昂，山东锦林律师事务所律师。
原告（反诉被告）王慧与被告（反诉原告）林叶（如无特殊说明，以下原告、被告指当事人在本诉当中的诉讼地位）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王慧，被告林叶及其�托诉讼代理人高昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王慧向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的房屋租赁合同，并收回延安三路XX号XXXX房屋；2、判令被告偿还所欠房租7104元，赔偿损失19680元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告王慧与被告林叶于2013年2月28日签订房屋租赁合同，现被告拒不交付房屋租金，且在原告多次催交情况下至今仍不交付，原告诉至本院，请求判如所请。
被告林叶辩称，双方2013年签订房屋租赁协议，后合同正常履行，被告林叶履行付款义务，但2015年4月原告王慧的父亲找到被告，要求提前解除合同，并同意支付违约金7万元，被告同意解除合同，但违约金应为8万元，并要求退还房屋押金，后双方达成一致，2015年6月21日交接款项、清点物品，被告搬出涉案房屋，到2015年6月21日原告未依约到涉案房屋�理款项及交接手续，说明原告违约在先，根据合同约定，原告应给付被告违约金8万元及房屋押金，被告没有任何违约，请求驳回本诉。
被告林叶向青岛市市南区人民法院提出反诉请求：1、依法判令原告王慧向被告林叶支付违约金人民币80000元，房屋押金人民币6000元，合计人民币86000元；2、本案诉讼费由原告王慧承担。事实与理由：2013年，被告林叶与原告王慧签订《房屋租赁合同》，租期6年。2015年4月，原告的父亲找到被告，要求提前解除合同，同意给付被告违约金人民币70000元，被告要求按照合同约定支付违约金人民币80000元，及退还房屋押金6000元，原告王慧的父亲同意于2015年6月21日将违约金80000元支付给被告林叶，被告于当天搬出租赁房屋，但之后原告又不同意支付违约金80000元，只同意支付70000元。根据双方签订的房屋租赁合同的约定，原告王慧无�提前解除合同，应当支付被告林叶违约金80000元及房屋押金6000元。
原告针对反诉辩称,被告反诉无任何事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的房屋租赁合同一份，证明双方租期自2013年6月3日至2019年6月22日，2015年至2018年租金8万元，每年5月2日前一次性付清，合同第2条第3项约定承租人拖欠租金累计10天，出租人有权解除合同，合同第7条约定租赁方逾期交付租金按日千分之三支付违约金。被告对证据的真实性无异议，认为按照合同第10条、第11条约定，原告提前解除合同，提前一年赔偿被告2万元整，并应归还被告剩余房租。该合同系双方真实的意思表示，内容合法有效，对该证据的真实性本院予以认可；2.原告提交EMS发件单据及催缴函一份，证明因被告不支付租金，原告2015年7月15日再次向被告发出催缴房屋租金函要求被告交纳租金。被告对证据的真实性不予认可，认为发件单据的真实性无法确认，且催缴函系复印件，不应作为证据使用，且该快件被告是否收到，其邮寄内容是否为催缴函均无法确定。该组证据中的催缴房屋租金函原件已提交至本院，对该证据的真实性本院予以认可。该组证据中的EMS发件单据仅有寄件人联，没有对应的回执或快递记录，无法确认是否实际发出并由对方签收，对该证据的真实性本院不予认可；3.被告提交收款收据三份，证明被告在合同签订后分别于2013年2月27日、2013年5月2日、2014年5月3日支付了相应年度的租金，其中2013年5月2日、2014年5月3日两份收据落款人处王慧的签名均系原告王慧之父王某代签，双方的合作、�定达成及合同解除、收款均是与王某交接。原告对该证据的真实性无异议，但对被告主张的双方合作、约定达成及合同解除、收款均是与原告之父王某交接的事实不予认可，认为委托代理行为不能通过代收款的事项推定对所有事项均产生代理权限，且原告之父王某也从未代原告与被告达成关于合同解除的任何协议。对该证据的真实性本院予以认可，但该证据无法证明被告主张的双方的合作、约定达成及合同解除、收款均是由被告与王某交接的事实；4.被告提交的录音证据三份，证明在消防通道堵塞停业后，原告父母向被告主张解除合同，并支付被告7万元违约金及6000元房屋押金，并约定6月21日双方到租赁物中盘点交接。原告对该证据的真实性无异议，但认为该录音不完整，且该录音恰好证明了被告的违约行为。对该证据的真实性本院予以认可；5.被告申请证人王某�庭作证，证明2015年4月因隔壁承租者堵塞消防通道，导致本案租赁物被责令停业整改的后果，证人王某及其配偶找到被告，要求解除合同，并给付被告70000元违约金并退还6000元押金，双方约定6月21日清点交接，6月22日原告给付被告上述款项，被告腾房，但证人王某并未按约定履行。对证人当庭所述证言，被告认为部分内容与事实不符，整改通知是5月6日送达的，而违法事实是4月份形成的，且被堵塞的消防通道至今仍未疏通，且证人当庭所述与被告提供的录音证据不符。经本院核对，证人王某的证言与被告提交的录音证据及其他涉案事实基本一致，对该证人证言的真实性本院予以认可。6.被告提交的照片一宗20张，证明被告根据与原告达成的协议，于2015年6月21日将涉案房屋腾空，等待双方约定的于2015年6月22日进行交接。原告认为该证据中的照片仅是对现场进行的拍摄�并不能证明被告主张的证明内容，原告没有通知被告要解除双方的租赁合同，亦没有与被告达成解除租赁合同的协议。对该证据的真实性本院予以认可，但依据该证据无法证明被告已实际搬离了涉案租赁物。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：
2013年2月28日原告王慧与被告林叶签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁房屋坐落延安三路xx号xxxxx；租赁期共陆年，原告王慧（出租方）从2013年6月3日起将出租房屋交付被告林叶（承租方）使用，至2019年6月22日收回；2013年至2014年租金柒万元整，2015年至2018年租金每年捌万元整，缴纳期限为每年5月2日以前一次性付清；承租人拖欠租金累计达十天的，出租人可以终止合同，收回房屋，剩余租金不退还；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金每天按�交额的千分之三；签合同时，乙方即交押金6000元整；承租期内，如果甲方提前注销本合同，每提前一年，必须赔偿乙方两万元整，以此类推，并退还当年剩余租金（乙方如不违约）。
2013年2月27日，原告王慧向被告林叶出具收据，收据载明：今收到人民币陆仟元整，附注为延安三路xx号xxxx旅馆租金押金，收款人处签名为“王慧”，并盖有王慧字样的印章；2013年5月2日，原告王慧向被告林叶出具收据，收据载明：今收到人民币柒万元正，附注为延安三路xx号xxxx旅馆租金（2013年度），收款人处签名为“王慧”，并盖有王慧字样的印章；2014年5月3日，原告王慧向被告林叶出具收据，收据载明：今收到人民币柒万元正，附注为延安三路xx号xxx2014年度租金，收款人处签名为“王慧”，并盖有王慧字样的印章。
2015年5月6日，青岛市公安局市北分局宁夏路派�所向涉案租赁物怡和乐旅馆下发责令改正通知书，原因为：占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口；占用消防车通道、妨碍消防车通行。该通知书签收人系林叶，签收时间为2015年5月6日。
2015年5月12日、2015年6月22日、2015年7月2日，原告王慧的父亲、母亲与被告林叶进行了3次通话联系，被告就3段通话进行了录音并整理了录音记录，通话录音显示：被告林叶向原告王慧的父母主张了消防通道堵塞导致合同无法履行，系原告违约，要求解除合同，原告王慧的父母认为造成消防通道堵塞的责任不在原告，且该事实并不影响被告的正常经营；被告林叶向原告王慧的父母主张双方已达成解除合同的合意，双方约定：被告须于2015年6月21日前腾空租赁房屋、原告须于2015年6月22日向被告支付违约金7万元并返还押金6000元等，被告已经按照约定的日期腾空了涉案租赁物，但�告并未按照约定履行给付违约金及返还押金的义务。原告王慧的父母认为该解除合同的方案仅是意向，并未达成正式的合意，因而合同并未解除。
庭审中，被告林叶自认，其在2015年7月以后通知了原告搬离了涉案租赁物。
本院认为，原告王慧与被告林叶签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容合法有效。该合同的解除，应由双方当事人协商一致，但在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中双方在2015年7月2日前，并未达成过解除合同的合意，2015年7月2日，被告林叶在通话中明确通知原告王慧的母亲不再承租涉案租赁物，不再履行该合同，而在该合同履行期间，双方关于收付租金等多项事宜均由原告的父母与被告林叶进行交接，因此被告林叶有理由相信原告的�母有权代理原告处理有关该合同的各项事宜，其于2015年7月2日通知原告的母亲不再履行该合同应视为通知了原告，因此该合同的实际解除时间为2017年7月2日，在此之前，合同依然存续，被告林叶应当按照合同的约定补交2015年6月3日到2015年7月2日的房屋租金6570元，并按照合同第七条的约定，赔偿原告王慧相应的违约金，原告在诉讼中诉求的违约金数额过高，本院依法调整为以80000元为基础，银行同期贷款利率的1.3倍，期限自2015年5月3日起至2015年7月2日止。对被告主张的因消防通道堵塞被公安部门责令改正，导致租赁房屋无法经营，致使合同目的不能实现的事实，本院认为，宁夏路派出所于2015年5月6日下发的责令改正通知书，并未要求被告停业整改，未影响被告的实际经营，被告的主张不能成立。被告林叶曾于2013年2月27日交付原告王慧押金6000元用于涉案租赁物的租赁，该6000元押金原告应予退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条第一款、第九十四条第一款第二项、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）林叶支付原告王慧房屋租金6570元；
二、被告（反诉原告）林叶支付原告王慧以80000元为基础，自2015年5月3日起至2015年7月2日止，按照银行同期贷款利率1.3倍计算的违约金；
三、原告（反诉被告）王慧返还被告林叶租房押金6000元；
上述一、二、三项，原被告均于本判决生效之日起十日内日履行完毕。
四、驳回原告（反诉被告）王慧的其他诉讼请求。
五、驳回、被告（反诉原告）林叶的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费470元，由原告王慧负担235元，被告林叶负担235元。反诉案件受理费975元，由被告林叶负担900元，原告王慧负担75元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张立桢
人民陪审员 于建芝
人民陪审员 王美欣
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 徐毅睿