山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋11民终259号
上诉人（原审原告）韩甲。
上诉人（原审被告）吕梁金泽房地产开发有限公司，住所地山西省吕梁市离石区莲花新区。
法定代表人李在田。
上诉人韩甲与上诉人吕梁金泽房地产开发有限公司（以下简称“金泽公司”）房屋买卖合同纠纷一案，均不服山西省吕梁市离石区人民法院（2015）离民二初字第1203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩甲、上诉人金泽公司的法定代表人李在田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年2月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买被告开发的今音大厦第27层G号房，建筑面积为98.14平米，每平米4888元，房价共计479708元，原告于同年3月15日交纳199708元，余款280000元通过建设银行按揭贷款的方式支付。合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日起达成使用条件：……3、2010年12月31日前煤气管道安装到位……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：在上述基础设施、公共配套设施未达到使用条件前，该房屋的物业管理费由出卖人负担。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。统一办理手续，所需费用由买受人负担。”合同签订后，被告将今音大厦承包给案外人山西卓尔物业管理有限公司。2012年2月21日、10月27日原告分两次向物业公司交纳物业费3062元。2012年10月23日原告向被告交纳33107元，包括产权4907元、维修基金14391元、契税7195.62元等六项费用，同年10月27日领取房钥匙。被告至今没有接通小区的天然气，也没有办理房屋产权。
原审认为，原告韩甲与被告金泽公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，当事人应当按照合同的约定行使权利、履行义务。原告在购买被告开发的房产时已经明确知道煤气管道没有安装到位，但仍然交纳了物业费，其行为表明对合同约定内容的变通，即不要求被告承担物业费，故原告提出由被告偿还原告按合同约定替其支付的物业管理费3062元及利息551元共计3613元的请求不予支持。产权费在交费收据上明确载明为4907元，故原告请求的金额与事实不符，且合同未约定产权证未办理的情形下不收产权费，故该项请求不予支持。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。统一办理手续，所需费用由买受人负担。原被告没有明确被告办理产权证书的期限及违约责任，原告请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：……（××）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以计算的，可以依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。”原被告签订合同时商品房已竣工，原告应当在2011年5月24日取得产权证书。被告庭审中称已将办理产权证的手续移交给房产局，因体校的原因未加盖公章和体校领导不签字导致无法办理，但未提供相关证据予以证实，故可以认定原告未取得产权证是因被告未能完整提供办理产权证所需的资料造成的，被告应承担违约责任。原告于2015年9月23日向法院主张权利，被告认为已超诉讼时效。因被告未能协助原告办理产权证一直处于持续状态，原告主张权利未超过诉讼时效，但应当从原告起诉之日倒推二年计算违约金。原告购房款中有280000元是银行按揭贷款，原告偿还贷款的期限和金额因未举证证明，故不能认定原告已经付清全部房款，应以原告交纳的199708元作为计算违约金的基数，从2013年9月23日计至原告请求的2015年11月10日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率加收30%计算。原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告金泽公司于本判决生效之日起十五日内支付原告韩甲违约金，违约金的计算方法为：以199708元为本金从2013年9月23日计至2015年11月10日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率加收30%计算。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3652元减半收取，由原告负担1300元，被告负担526元。
上诉人韩甲不服上述判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销原审判决书第一项、第二项，改判被上诉人金泽公司支付上诉人违约金129521元，偿还上诉人物业管理费和利息共计3613元，退还上诉人办理产权费用和利息共计34476元；二、依法判令被上诉人金泽公司在判决生效之日起30日内协助上诉人办理房屋产权证：××、依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。（一）上诉人通过银行按揭贷款将全部购房款向被上诉人金泽公司交纳，原审以上诉人未举证证明偿还贷款的期限和金额而只认定了首付款为已付房款，忽略了按揭贷款亦为已付房款的部分原审在计算被上诉人的违约金时，以上诉人向被上诉人金泽公司交付的199708元首付款作为已付房款而未将280000元银行贷款包括在已付房款范围内，理由是：“原告购房款中有280000元是银行按揭贷款，原告偿还贷款的期限和金额因未举证证明，故不能认定原告已经付清全部房款，应以原告交纳的199708元作为计算违约金的基数。”在原审举证期限内，上诉人向原审法院提交了中国建设银行于2011年3月28日出具的《个人贷款支付凭证》-份，该份凭证载明：借款人韩利清委托中国建设银行将贰拾捌万元的贷款金额转存至上诉人金泽公司。该份证明确实充分地证明了上诉人于2011年3月28日将包括280000元银行贷款在内的479708元购房款足额交付于被上诉人金泽公司。故原审认定违约金的基数是错误的。（二）原审以上诉人的行为对合同约定的内容进行了变通，因而不要求被上诉人金泽公司承担物业费，事实上双方就合同内容并未进行过变更。上诉人与被上诉人金泽公司于2011年2月24日签订的《商品房买卖合同》中第14条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达成使用条件：……3、2010年12月31日前煤气管道安装到位……如果在规定日期内未达到使用条件前，该房屋的物业管理费由出卖人承担。”此份格式合同是被上诉人金泽公司提供的。在合同签订之初，被上诉人金泽公司就知晓煤气管道不能安装到位的事实，但被上诉人金泽公司在此情况下仍与上诉人签订了上述合同，由此可知，被上诉人金泽公司自愿履行支付上诉人物业费的义务。故被上诉人金泽公司应当依约履行此合同中的内容，在煤气管道未安装到位之前，承担上诉人的物业费。原审认为“原告在购买被告开发的房产时已经明确知道煤气管道没有安装到位，但仍然交纳了物业费，其行为表明对合同约定内容的变通，即不要求被告承担物业费。”物业费是上诉人向物业管理公司承担的义务，属于上诉人与物业管理公司之间的法律关系，上诉人基于自身利益交付案外人物业费的行为属于代被上诉人垫付，并不表示上诉人免除被上诉人交纳物业费的约定义务。因此，被上诉人金泽公司应当按照合同约定支付上诉人代交的物业费。（××）原审以上诉人请求产权费退还的金额与事实不符，且合同未约定产权证未办理的情形下不收产权费为由不支持上诉人的请求，属于事实认定错误。首先，上诉人在原审举证期间提交了被上诉人金泽公司于2012年10月23日出具的《收据》一份，此收据中产权以及其它相关的费用为29217元，计量表的费用为4490元，共计33707元。由于计量表已经实际安装，因此，上诉人只要求被上诉人金泽公司退还办理产权涉及的相关费用与事实相符。其次，由于被上诉人金泽公司与案外人吕梁市体育运动学校之间的纠纷，导致被上诉人不能提交办理产权的相关材料，致使产权迟迟未能办理。因而，上诉人有权要求被上诉人退还产权费。二、原审判决法律适用不当。原审认定上诉人主张违约金超过了诉讼时效，应当从上诉人起诉之日倒推二年计算违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第137条之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。在本案中逾期办理产权证的行为是持续性的，诉讼时效的起算应从售房人履行完自己的办证义务开始，在这之前，上诉人即权利人虽知道自己的权利受到侵害，但不知道权利受害的范围和程度，上诉人向法院要求保护的范围无法明确，自然不应当开始计算诉讼时效。诉讼时效应当于被上诉人履行办证义务后开始计算。因为被上诉人金泽公司从未履行办证义务，因此，诉讼时效还未开始计算，更不存在诉讼时效超过一说。综上，原审认定事实不清，适用法律不当。望二审依法改判，支持上诉人的上诉请求。
上诉人金泽公司针对上诉人韩甲的诉请辩称，韩甲的请求超过了诉讼时效，我方提供的是抗辩状，原来体校的校长换了，物业上也跑了很多次去调查了解、盖章，不可抗力的因素存在。韩甲的房子已经住了，他项权已经有了，购买是合法有效的。涉案房屋的实际权限已经到了韩甲名下。韩甲贷款是事实，但不是计算违约金的基数。关于物业费的承担，我方与所有的业主进行过沟通，煤气公司不给安装，物业费由业主自行承担。关于退还产权费的问题，产权已经有了他项权，应不予退还。
上诉人金泽公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求：一、驳回原审判决第一项，即上诉人支付被上诉人韩甲违约金约31200元的内容；二、上诉费由被上诉人韩甲承担。事实与理由：1、被上诉人2011年2月21日与上诉人签订《商品房买卖合同》。2、被上诉人于2011年3月7日与建设银行签订20年期的银行贷款合同，贷款金额280000元。3、被上诉人于2011年6月29日办理了房屋产权预抵押登记。4、被上诉人于2012年10月23日收房入住。5、上诉人为被上诉人交纳银行贷款额10%的担保金。上述事实证明：（1）被上诉人的购房投资权益都得到了保障，没有任何损失（居住权和他项权）。（2）上诉人为被上诉人在银行的担保押金至今未能提取，是双方交易合同的受害方。原审判决认定事实依据不全面，不真实。产权证的有无并没有影响被上诉人利益的落实。居住权和他项权并无任何损失才是真正的事实所在。他项权只能使用一次，产权证在未还清贷款前不会交与被上诉方的。（3）原审判决适用法律依据不全面。《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”被上诉方无任何损失，原审应当知道依法理还是依情理都不应给与被上诉方赔偿。综上所述，望二审改判。
上诉人韩甲针对上诉人金泽公司的诉请辩称，关于产权登记的约定第十五条规定，对方没有备案，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，对方应当承担违约金。30日内只要我通过按揭贷款的审查，对方计算的基数也是错误的，我在银行贷款没有20年，我做10年的分期，我买房子没有房产证怎么会没有损失。上诉人的房子没有达到交房条件，还没有验收，我觉得我的利益没有受到保障。对方写的上诉状中“中华人民共和国民法通则第112条”法律条款没有写全。
二审期间，上诉人金泽公司申请证人任某出庭作证，证明任某的吕梁居安物业服务有限公司在2012年接手今音大厦的物业后，得知现在房产证还在了解中，大的房产证还没有办理下来，我受金泽房地产法定代表人李在田的委托多次与体校的李凯明校长沟通，其说以前的校长手上的事情他也不太清楚，等他了解以后再说。
上诉人金泽公司同时提交下列证据：
1、办理房产证所需资料和费用的清单一份，证明办理房产证所需资料和费用的清单一份拟证明买受人韩利清对办理房产证所需资料和费用同意并签字。
2、中华人民共和国房屋预告登记证明，证明房子已经住了，他项权已经有了，上诉人韩甲的权益没有损失。
上诉人韩甲的质证意见是：我从2012年入住金音大厦时是由卓尔物业管理的，后来居安公司自己办了手续，一开始就是任某接手的；办理房产证所需资料和费用清单上是我的签字，但是没有天然气管道费用；认可房屋预告登记证明。
二审经查明的事实与一审认定的基本事实一致，本院予以确认。
另查明，吕梁市房地产管理局于2011年6月29日为上诉人韩甲办理了房屋预告登记证明。
本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人韩甲主张支付逾期办理房屋产权证违约金及退还办理产权费用的理由能否成立；2、双方当事人是否对合同约定的物业费内容进行变通，上诉人韩甲主张物业费的理由能否成立；3、上诉人韩甲的诉讼请求是否超过诉讼时效。
关于支付逾期办理房产证违约金及退还产权费的问题。从上诉人金泽公司庭审陈述及证人任某当庭证言可知，办理包括涉案房屋产权证在内的今音大厦产权证需通过第××方吕梁体校履行相关手续，是第××人的原因导致未能办理产权证，而非上诉人金泽公司拒不协助办理。且吕梁市房地产管理局已为上诉人韩甲办理了房屋预告登记证明，上诉人韩甲也于2012年10月27日领取钥匙接收房屋，其居住权及他项权均已得到保障。买受人就开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务行为，要求开发商承担违约金责任，是基于商品房买卖合同产生的合同之债，应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。上诉人在商品房交付使用之日起第91日起，就应当知道上诉人金泽公司是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即是否存在违约行为、权利是否被侵害，其主张逾期办理房产证违约金及退还产权费的诉讼时效应从2013年1月21日起计算，该两项诉请已超法定诉讼时效。故其请求上诉人金泽公司支付其逾期办理产权证违约金及退还产权费的上诉理由不能成立，依法不予支持。
关于物业管理费及利息的问题。双方于2011年2月签订商品房买卖合同，该合同明确约定出卖人即上诉人金泽公司承诺2010年12月31日前煤气管道安装到位，上诉人韩甲在购买涉案房屋时已明确知道煤气管道未安装，并在日后两次向物业公司交纳物业费，其用事实行为表明对合同约定进行了变通，且本案起诉距离其交纳讼争物业费已逾二年，超过法定诉讼时效。故上诉人韩甲请求上诉人金泽公司偿还其支付的物业管理费与利息之理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人金泽公司的上诉理由成立，本院予以采纳，对其上诉请求依法予以支持；上诉人韩甲的上诉理由不能成立，本院不予采纳，对其上诉请求依法不予支持。原判决认定部分事实不清，适用法律有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百××十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
1、撤销山西省吕梁市离石区人民法院(2015)离民二初字第1203号民事判决第一项，即“被告吕梁金泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告韩甲违约金，违约金的计算方法为：以199708元为本金从2013年9月23日计至2015年11月10日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率加收30%计算”；
2、维持山西省吕梁市离石区人民法院(2015)离民二初字第1203号民事判决第二项；
3、驳回上诉人（原审原告）韩甲的诉讼请求。
二审案件受理费共3688元，由上诉人韩甲负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓瑜
审判员 张晓玮
审判员 雷园园
二〇一六年四月二十日
书记员 张亚楠