成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金牛民初字第6868、6868-1号
原告（被告）成都金牛区博美装饰城企业管理有限公司，住所地成都市。
法定代表人夏朝怡，执行董事。
委托代理人席海峰，男，1976年10月25日出生，汉族，住成都市锦江区，公司员工。
委托代理人苏中洪，男，1974年4月29日出生，汉族，住重庆市万州区，公司员工。
被告（原告）刘自斌，男，1976年7月21日出生，汉族，住成都市成华区。
委托代理人王昭霞，女，1981年12月2日出生，汉族，住成都市成华区，夫妻关系。
委托代理人王军，四川川商律师事务所律师。
原告（被告）成都金牛区博美装饰城企业管理有限公司（以下简称博美公司）与被告（原告）刘自斌租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张莉娟独任审判。后刘自斌于2015年6月8日向本院提出反诉，本院予以准许。本案于2015年7月20日、9月16日、10月9日、2016年2月1日四次公开开庭进行了审理，博美公司的委托代理人席海峰、苏中洪、刘自斌的委托代理人王昭霞、王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
博美公司诉称，2013年4月10日，刘自斌租赁博美公司摊位，租赁期限从2012年3月1日至2013年1月31日，年租金为75144元，刘自斌依据《摊位租赁审核表》已缴纳租金53847元，尚欠10371元未缴清。刘自斌延续上年租赁期限，从2013年3月1日至2014年2月28日，年租金78545元，刘自斌已缴纳34742元，尚欠43803元，刘自斌再次延续上年租赁期限，从2014年3月1日至2014年4月30日，刘自斌租赁期限为两个月，应交租金13091元，刘自斌一直拖延未交，以上共计67265元。博美公司多次对刘自斌进行催收，刘自斌都置之不理，故博美公司诉至法院，请求判令刘自斌支付博美公司租金67265元及利息（利息从2014年4月30日至判决之日止），并由刘自斌承担本案诉讼费。庭审中，博美公司增加诉讼请求：刘自斌支付水电费2063元。
刘自斌辩称并诉称，我没有欠博美公司房租，因房屋拆迁，2013年3月1日后没有书面签约，仅口头约定租金34742元，且已支付。我从2009年4月至2012年12月在博美公司处租赁房屋从事橱柜厨具经营业务，书面租赁合同一年一签，从未发生过租赁合同纠纷。2013年1月，因政府规划改变，博美公司出租的房屋失去经营条件，面临停业。博美公司向租赁商家发出停业通知后，商家大部分撤柜，我也曾考虑扯走。但是博美公司对大商家、大品牌却极力挽留，可以继续经营。在多次协商并取得博美公司口头承诺，今后房租加费用之和减少至平均每月2895元后，我才留下继续经营。双方都是考虑做一天算一天，所以没有继续签订书面租赁合同。我依双方口头约定按时足额缴纳了从2013年3月至2014年2月的一年的房屋加费用共计34742元。谁知，博美公司等待数月后，感到可以继续经营，我经营还过得去，就反悔其承诺，想按照2012年准备停业以前的租赁数额多收我的房租，当然遭到我的拒绝。博美公司恼羞成怒，于2014年5月1日对我经营的店铺实行关门、换锁，致使我无法进入店铺经营，停业达七个月之久，因停业造成直接经济损失贰拾玖万贰仟元。更有甚至，2014年7月，博美公司在未通知我，也未经我同意的情况下，私自进入我经营的店铺，将价值伍万多元美国红橡木实木橱柜以1000余元贱卖他人，将店铺内价值贰拾贰万多元的橱柜、厨具样品尽数破坏性拆除，与我保存重要经营资料的文件柜一起转移到博美公司4楼杂货间内，并将博美公司的店铺擅自租赁给他人经营。我认为，商业活动应当遵循诚实信用原则，在博美公司不愿意与我签订书面租赁合同，双方仅有口头约定的情形下，更应该信守承诺，依法经营。但博美公司在单方面增加租金，我不同意的情况下，利用其强势地位，采取关门、换锁、破坏性拆除等违法违约行为，导致我无法正常经营，已经构成严重违约，应当承担违约责任。因博美公司违约行为给我造成的停业经济损失，博美公司理应赔偿；因博美公司错误申请冻结我经营账户给我造成的经营损失，博美公司理应赔偿；因博美公司非法变卖、破坏性拆除我的橱柜、出具样品，侵犯了我的财产权，由此造成的损失博美公司理应赔偿，我保留追究其故意毁坏公司财物刑事责任的权利；博美公司并在未解除与我租赁合同的情况下将我承租的店铺擅自租赁给他人，侵犯了我的经营权，由此造成的损失理应由博美公司赔偿。故我提出反诉，请求判令：1、博美公司支付违约金6000元；2、博美公司赔偿刘自斌停业期间经济损失146000元；3、博美公司赔偿刘自斌停业期间非法变卖、拆毁刘自斌经营店铺内合法私有财产橱柜厨具造成的经济损失263000元；4、博美公司退还商品管理机商品质量保证金5000元；5、诉讼费由博美公司承担。2015年8月23日，刘自斌变更第3项反诉请求为：博美公司赔偿刘自斌停业期间非法变卖、拆毁刘自斌经营店铺内合法私有财产橱柜厨具及热水器、抽油烟机、燃气灶、消毒柜等造成的经济损失303532元。
博美公司针对刘自斌的起诉辩称，对于刘自斌的反诉请求，我公司不予认可，放在博美仓库的物品都是遗弃物。
经审理查明，博美公司对外出租博美装饰城部分摊位，刘自斌自2009年开始在博美装饰城内租赁2楼A区210号摊位，并经营售卖品牌名为为“嘉睿王者”橱柜厨具系列产品。
博美公司与刘自斌约定：博美公司将博美装饰城A210号房屋租赁给刘自斌，租赁期限为2012年3月1日至2015年2月28日，第一年租金75144元，其中包含质量保证金5000元；第二年年租金为78205元，其中包含质量保证金5000元；第三年年租金为78545元，其中包含质量保证金5000元。
另查明，在第一年租约中，博美公司对刘自斌应缴纳的租金予以了优惠，该年年租金实际为64218元；对刘自斌已缴纳的质量保证金5000元，下一年可不再另行缴纳。
刘自斌支付了2012年3月1日至2013年2月28日的租金53847元，以及质量保证金5000元；2013年3月1日至2014年2月28日的租金34742元，其中包括合同签订后另行缴纳的整体保险费340元。刘自斌未支付2014年3月1日至2014年4月30日的租金。
2014年7月14日，博美公司向刘自斌出具一份催款函，载明：“……你租赁我公司旗下博美装饰城（西门商场）*楼*区*号摊位……共计67265元，应于2014年5月31日之前付清该款，现你已逾期仍未支付。截止目前，我公司已多次电话或书面公示等方式告知贵方欠款事实并催收，贵方已同意我方处置贵方物品用于抵扣租金，我公司将按贵方意见处置贵方物品，如处置金额不足以抵扣租金，我公司将继续催收差额部分。”博美公司以邮政快递的形式寄送该催款函给刘自斌，快递单显示送达结果为“本人收签收”。
2014年5月1日，博美公司将刘自斌租赁的店铺断电，刘自斌亦未再经营该店铺生意。2014年7月，博美公司以2000元的价格出售了刘自斌店铺内的一套橱柜。
2015年11月30日，四川廉政资产评估事务所对刘自斌安放在金牛区博美装饰城二楼内的厨房设备损失进行评估，评估结论为：经测算，在评估基准日2015年10月19日，在提供委托资产的文影资料与实物的规格、型号、厂家、数量一致的假设前提下，对成都市金牛区人民法院委托的刘自斌持有的各类柜类设备共计8套、樱花热水器6套、方太抽油烟机和燃气灶1套、樱花抽油烟机按和燃气灶3套、普田抽油烟机和燃气灶2套、海尔抽油烟机和燃气灶1套、樱花消毒柜2台、海尔消毒柜1台，委托评估的资产评估值为27.44万元。其中，凡尔赛橱柜评估价值为41873.4元、加州阳光橱柜评估价值为40280.4元、普拉托橱柜评估价值为50296.5元、时尚风采橱柜评估价值为18554.4元、一米阳光橱柜评估价值为21567.6元、王者自尊橱柜评估价值为21492元、真我本色橱柜评估价值为23941.8元、组合柜评估价值为10821.6元，柜类总评估价值为228827.7元。
以上事实有《摊位租赁审核表》、租金票据、催款函、特快回单及回执、评估报告、当事人的一致陈述以及庭审笔录在案佐证，本院予以认定。
本院认为，对于本案争议的焦点，本院做如下评述：
一、租赁合同的效力问题。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，本案中，博美公司、刘自斌均未提交书面的租赁合同，仅提交了《摊位租赁审核表》，该审核表上均未有博美公司、刘自斌双方的签字，但博美公司认可是按照该审核表计算租金、出租租赁摊位，刘自斌认可在2013年1月前的租金、质量保证金是按照该审核表上载明金额支付并承租所租赁摊位，故对租赁合同的内容可以据此认定为：出租方为博美公司，承租人为刘自斌，出租标的物为博美装饰城*号摊位，租金为：2012年3月1日至2013年2月28日为64218元/年，其中包含质量保证金5000元；2013年3月1日至2014年2月28日租金为78205元/年，其中包含质量保证金5000元；2014年3月1日至2015年2月28日租金为78545元/年，其中包含质量保证金5000元。
刘自斌在其提交的反诉状中陈述，其在与博美公司多次协商后，博美公司口头答应将其“2013年房租加费用之和减少至平均每月2895元”，但对此口头约定，博美公司不予认可，且刘自斌也无其他证据予以证明，刘自斌应承担举证不能的不利后果，故对刘自斌的该主张，本院不予支持。
二、刘自斌应当支付的租金以及租金利息问题。
根据约定，2012年3月1日至2014年4月30日，刘自斌应当共支付租金144680.5元[（64218元-5000元）+（78205元-5000元）+（78545元-5000元）÷12个月×2个月）]，扣除已经支付的88249元[53847元+（34742元-340元）]，刘自斌还应支付56431.5元（144680.5元-88249元）。刘自斌应当从2014年5月2日起按照中国人民银行同期贷款利率向博美公司支付利息至付清为止。
三、水电费的缴纳问题。
水费和电费分别是由供水单位和供电单位收取，在本案中，博美公司并非供水供电单位，并无直接向水电用户直接收取水电费的权利。故对博美公司要求刘自斌支付水电费的主张，本院不予支持。
四、刘自斌主张的违约金问题。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”的规定，违约金的适用应以合同双方合意为前提。本案中，双方均未提交书面租赁合同，仅从《摊位租赁审核表》中并未能看出双方对违约责任的约定。故对刘自斌要求博美公司支付违约金的主张，本院不予支持。
五、关于刘自斌停业期间经济损失的问题
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，本案中，2014年5月1日博美公司断电，刘自斌未再继续经营，且双方事后均未明确作出继续履行合同的意思表示，故应当认定为双方对解除租赁合同达成了合意，所以对刘自斌主张的此后的停业期间损失，本院不予支持。
六、关于刘自斌被变卖、拆除厨具橱柜的经济损失问题。
根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”及第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定，博美公司擅自变卖、拆除刘自斌所有的厨具橱柜，给刘自斌造成的损失，博美公司应当按照评估价格予以赔偿。虽刘自斌提出其损失包括有各类热水器、油烟机、燃气灶和消毒柜等，但因刘自斌未能提供充分的证据证明该部分物品的真实存在，且博美公司亦不予认可，故对该部分的损失，本院不予认可；对刘自斌主张的8套橱柜类损失，本院予以采信，博美公司应当按照评估价格228827.7元予以赔偿。
七、退商家管理费及保证金的问题。
现双方合同解除，博美公司应当退还刘自斌缴纳的质量保证金5000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：
一、刘自斌应当于本判决生效之日起五日内向成都金牛区博美装饰城企业管理有限公司支付租金56431.5元，并从2014年5月2日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止；
二、成都金牛区博美装饰城企业管理有限公司应当于本判决生效之日起五日内向刘自斌支付因变卖、拆毁等方式给刘自斌造成的经济损失228827.7元；
三、成都金牛区博美装饰城企业管理有限公司应当于本判决生效之日起五日内退还刘自斌质量保证金5000元；
四、驳回成都金牛区博美装饰城企业管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回刘自斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1482元（减半收取741元）、诉讼保全费693元，由刘自斌负担；反诉案件受理费4104元（减半收取2052元），由成都金牛区博美装饰城企业管理有限公司负担1700元，由刘自斌负担352元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 张莉娟
二〇一六年三月二日
书记员 何丽珠