湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第166号
上诉人（原审原告、反诉被告）李顺元，男，1973年12月24日出生，汉族，湖南省衡阳县人，自由职业，户籍所在地湖南省衡阳县，现住湖南省株洲市芦淞区。
上诉人（原审原告、反诉被告）郑征英，女，1978年5月14日出生，汉族，湖南省株洲市人，自由职业，住湖南省株洲市芦淞区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）株洲天园房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区荷叶冲。
法定代表人项皇锋，系该公司总经理。
委托代理人师生林，株洲市芦淞区建设法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即有权承认、放弃、变更诉讼请求，有权反诉，有权和解，有权上诉。
上诉人李顺元、郑征英因与被上诉人株洲天园房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2014）芦法民一初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人李顺元、上诉人郑征英的委托代理人李顺元及被上诉人的委托代理人师生林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告李顺元、郑征英系夫妻关系，位于株洲市芦淞区芦淞路102号碧野华庭C2栋101、201号房屋（即原告诉状中所称株洲市芦淞路102号的碧野华庭小区C2栋11号门面）为二原告婚后购买并登记在原告郑征英名下。2012年9月4日，原告李顺元（甲方）与被告株洲天园房地产开发有限公司（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，由被告租赁该房屋从事楼盘销售。该合同约定：“……二、室内附属设施及物品清单：玻璃门完整，卷帘门含钥匙使用正常；玻璃隔墙完整，吊顶完整，楼梯扶手完整，厨卫使用正常，开关插座使用正常，电控箱及购电卡完整，地板和墙面正常。其他物品见附页《门市内物品清单》……三、……1.租用期限：自2012年9月5日起至2014年1月7日止。2.房屋租金：2012年1月8日起至2014年1月7日止租金为人民币五万玖千元（未税）。……4.乙方另付租赁保证金壹万元。租赁终止，乙方不拖欠任何费用和其他应交应补款项，甲方对门面验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。在任何情况下，乙方都不能要求将租赁协议保证金转为房屋租金。……四、双方责任及义务：4.如因乙方任何原因（包括但不限于拖欠租金、房屋结构破坏）引起甲乙双方诉讼行为的，乙方向甲方赔偿诉讼费用不低于贰万元，上不封顶，且乙方交纳的协议保证金不退。……6.租用期满，乙方如需继续使用，应提前3个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予乙方优先。租赁协议因期满或其他原因终止，乙方逾期不搬迁的，甲方有权向乙方发出《限期搬迁通知书》。在送达乙方后，甲方可对商铺内的财物委托第三方进行清理并搬迁，异地封存。甲方因此产生的费用及损失由乙方承担。……12.乙方的装修及装修添置物遵照来添去丢原则，即不得拆除。且其装修，双方都认为是服务乙方协议期的生产经营活动，并不对甲方产权房屋产生任何增值，故在租赁行为结束后，无权要求甲方补偿和赔偿。……”该合同末尾附了一张门市内物品清单，列明了租赁时房屋内的物品。协议签订后，被告按协议约定交纳保证金1万元，还按照租赁房屋的使用目的对房屋进行了重新装修并按约交纳了租赁期内的租金。2013年11月26日，原告向被告发函，要求被告交清租赁期内的物业费、水电费等费用，并在2014年1月7日前完成门面恢复工作。2014年1月6日、1月7日，原告李顺元用自己手机以短信方式要求被告按期交付门面，未果。2014年1月8日又以短信方式要求被告交付门面，并要求被告将门面恢复、补偿租金等损失，或者补偿原告装修损失。因原、被告就交付门面事宜未协商一致，酿成本案纠纷。房屋一直被锁，但原、被告均提出不是自己锁的门。被告称门面已按期交付给原告，但未提供证据证明。
另查明，原告当庭陈述，在被告租赁期届满时，中国移动计划租赁本案诉争房屋，原告也收取了定金，因被告未及时交房，新租客未租赁该房屋，原告退还了定金。
又查明，2014年4月10日，在原、被告双方到场和法院工作人员见证的情况下，原告请人将门面的锁撬开，并对室内现状进行拍照，房屋内的装修基本已被拆除，且存留大量建筑垃圾未清理。自2014年4月10日起原告实际控制该房屋。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷，本案本诉争议的焦点为：被告应当向原告支付的项目及金额；反诉的争议焦点为：原告是否应当向被告退还保证金。
本案租赁房屋系两原告婚后购买登记在原告郑征英名下，故该房屋为夫妻共同财产，夫妻双方对该财产均有平等的处置权。2012年9月4日由原告李顺元与被告株洲天园房地产开发有限公司签订房屋租赁协议，原告郑征英虽未在协议上签名，但结合本案诉讼情况，郑征英对该租赁行为已予以了认可，该协议为双方真实意思表示，且未违反我国法律的禁止性规定，该协议合法成立并有效，协议双方均应当遵照执行。
一、关于被告是否应当支付延期交付期间的租金及滞纳金的问题。原、被告双方订立的《房屋租赁协议》约定租赁期限自2012年9月5日起至2014年1月7日止。则被告应当在租赁期限届满后将租赁房屋交还给原告。被告虽提出在2014年1月7日将门打开交给原告，但原告予以否认，被告没有提供交付房屋的证据，应当承担举证不能的法律后果。有证据证明的事实为2014年4月10日，在原、被告均在场的情况下原告才将门面收回，故可认定直到2014年4月10日被告才交付房屋给原告。故被告应当承担自2014年1月8日至2014年4月10日的房屋占用费，原告诉请的占用费100元／天，与合同约定的费用标准相符，可予以支持，经计算，占用费为9200元。双方在合同中约定，被告逾期未交付房屋，原告有权向被告发出《限期搬迁通知书》，在送达被告后，原告可以委托第三方对房屋内物品进行清理、搬迁，并异地封存。在租赁期届满前后，原告以短信方式通知被告要求交付房屋，但未按约定发出《限期搬迁通知书》，也没有采取合同中约定的自力救济措施收回门面，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。
二、关于被告是否应当赔偿原告诉讼费用2万元的问题。本案纠纷因被告未按期交付房屋、破坏房屋装修等问题引发。原、被告虽然在《房屋租赁协议》中约定了如因乙方原因引起甲乙双方诉讼行为的，乙方向甲方赔偿诉讼费用不低于贰万元，但诉讼费用损失的赔偿应当以实际发生的为准，故被告只须承担本案已产生的全部诉讼费用。
三、关于保证金问题。被告未按期交还门面，且违反协议约定拆除房屋装修，按照《房屋租赁协议》约定，被告所交纳的保证金10000元，原告无须退还。对原告提出10000元保证金不退的诉讼请求，予以支持。
四、关于赔偿门面恢复工程款的问题。原告未提供证据证明门面原状及恢复的费用情况，原告应当承担举证不能的法律后果，对于原告要求被告支付门面恢复费用25000元的诉讼请求，不予支持。
五、关于赔偿门面招商期租金损失的问题。双方对门面招商期无明确约定，且原告实际不存在招商期租金损失的问题，故对于原告要求被告赔偿三个月（90天）招商期租金损失的请求，不予支持。
六、关于赔偿新租客定金赔偿款的问题。原告当庭陈述只是退还了新租客交纳的定金，未对新租客另外赔偿，故该定金损失未实际发生，原告要求被告赔偿新租客定金赔偿款10000元，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第156条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）李顺元、郑征英收取的被告（反诉原告）株洲天园房地产开发有限公司保证金人民币10000元不退还；被告（反诉原告）株洲天园房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）李顺元、郑征英支付房屋占用费人民币9200元；二、驳回原告（反诉被告）李顺元、郑征英的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）株洲天园房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币2554元，减半收取人民币1277元，诉讼保全费人民币520元；本案反诉案件受理费人民币25元，合计人民币1822元，由被告（反诉原告）株洲天园房地产开发有限公司承担。
宣判后，李顺元、郑征英不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）芦法民一初字第161号民事判决书中关于原告申请的25000元装修恢复赔偿款的诉讼请求不予支持的判决，要求改判被上诉人赔偿上诉人协议中约定的1万元门洞恢复工程款；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、租赁双方《房屋租赁协议》第4页第八条第3点：乙方租赁终止时，如不对门洞恢复如新，则补偿甲方1万元；二、由于一审两案合并审理，原告在提出合计五万元装修恢复工程款时出具了以下证据：证据18中67张收房照片，证明双方收房时两个门洞确实没有恢复。证据19中《装修恢复工程造价明细、丢失和欠缴费清单》中关于门洞恢复工程款确有罗列，且注明“协议已约定金额为1万元”。金额要求与双方书面《房屋租赁协议》约定一致。综上，上诉人认为：一审在认定原告合计25000元装修恢复工程款时，对所有项目明细，一概认为原告举证不能，对原告诉求不予支持是不对的，请求改判。
被上诉人株洲天园房地产开发有限公司答辩称：一、被上诉人在租赁上诉人的两个门面期间，已向上诉人交纳了贰万元的合同保证金，且该合同保证金在租赁期届满后，上诉人并没有将共计贰万元的合同保证金退还给被上诉人。二、被上诉人在租赁合同届满后虽没有将打通两个门面的门洞进行恢复，但根据双方在《房屋租赁协议》第八条第3款的约定。上诉人没有将被上诉人交纳的贰万元保证金退还给被上诉人，故本案的上诉人应从被上诉人交纳的贰万元协议保证金中直接扣除了门洞修复的补偿费。综上，被上诉人认为，被上诉人在租赁合同届满后虽未对打通两个门面之间的门洞进行修复，但根据双方在合同中的约定，上诉人已从被上诉人交纳的协议保证金中直接扣除了门洞修复的补偿费，本案上诉人的诉求实际已经实现。因此上诉人向被上诉人再主张支付10000元门洞修复费，系重复补偿。请二审依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据，双方当事人对原审查明的案件事实均无异议。本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。本案双方当事人签订的租赁合同合法有效。本案二审双方争议的焦点是：被上诉人是否应当向上诉人支付10000元门洞修复费？分析如下：根据双方2012年9月4日签订的碧野华庭小区C2栋11号门面的租赁合同第八条第3项：乙方租赁终止时，如不对门洞修复如新，则补偿甲方壹万元，甲方可以从协议保证金中直接扣除。该条约定表明双方对门洞修复的费用约定为壹万元，可以从协议保证金中直接扣除，但双方没有约定，如乙方即被上诉人在履行合同过程中有其他违约行为，协议保证金被判定作为违约金不予返还的情况下，门洞修复费如何处理。本院认为，双方合同第八条第3项约定的直接从协议保证金中扣除的前提是被上诉人在履行合同过程中没有其他违约行为，如有其他违约行为，协议保证金将被扣除，那么门洞的修复费用就无法再从协议保证金扣除，被上诉人（乙方）就应当另行支付。故上诉人提出要求被上诉人支付壹万元门洞修复费的上诉请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持株洲市芦淞区人民法院（2014）芦法民一初字第161号民事判决；
二、限被上诉人在本判决生效之日起十日内支付给上诉人李顺元、郑征英门洞修复费10000元整。
本案二审案件受理费50元，由被上诉人株洲天园房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一四年八月二十日
书 记 员 邹春华
附：判决书引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。
共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
156.在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案的关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。