上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6476号
上诉人（原审原告、反诉被告）朱隽，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）王树侠，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告、反诉原告）应伟达，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告、反诉原告）黄丽妹，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告、反诉原告）应荻琪，XX年XX月XX日生，汉族。上列三被上诉人之共同委托代理人吴极，上海峰京律师事务所律师。上列三被上诉人之共同委托代理人陈兴华，上海峰京律师事务所律师。上诉人朱隽、王树侠因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第33323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日受理后，依法组成合议庭于2016年7月12日公开开庭进行了审理。上诉人朱隽、王树侠，被上诉人应伟达及其与黄丽妹、应荻琪的共同委托代理人吴极到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2015年4月29日，朱隽与应伟达、黄丽妹、应荻琪签订《房地产买卖居间协议》，同日双方签订《房地产买卖协议》，该买卖协议上明确应伟达、黄丽妹、应荻琪应依据其购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的《上海市经适房预售合同》中约定时限向有关房地产交易中心申请办理产权证，协议对房屋总价、房款支付等进行了约定，协议尾部第六条第四款约定，系争房屋40%的产权属于国家相关部门所有，应伟达、黄丽妹、应荻琪在买断40%产权时产生的费用由应伟达、黄丽妹、应荻琪支付，若应伟达、黄丽妹、应荻琪到时支付不出，朱隽在力所能及的范围内进行垫付，但需从购买总价的剩余房款中扣除。2015年7月17日，朱隽、王树侠、应伟达、黄丽妹、应荻琪签订《上海市房地产买卖合同》，约定朱隽、王树侠购买系争房屋，房屋总价为123万元（人民币，下同），应伟达、黄丽妹、应荻琪于2015年7月31日前腾出房屋并通知朱隽、王树侠进行验收交接，双方于2019年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。合同补充条款（一）第一条约定，待应伟达、黄丽妹、应荻琪取得自己所属百分之百个人产权并与朱隽、王树侠签订新的《上海市房地产买卖合同》后30日内带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续。合同附件二约定，固定设备、装饰包含在合同约定的房地产转让价款内，朱隽、王树侠不需另外支付费用，应伟达、黄丽妹、应荻琪不得拆除并应随房屋交付给朱隽、王树侠。合同附件三付款协议约定，朱隽、王树侠应于2015年7月15日前自行支付给应伟达、黄丽妹、应荻琪首期房款23万元，包括已付定金15万元；2015年7月31日前支付应伟达、黄丽妹、应荻琪第二期房款7万元；2015年12月31日前支付应伟达、黄丽妹、应荻琪第三期房款5万元；2016年6月30日前支付应伟达、黄丽妹、应荻琪第四期房款2万元；应伟达、黄丽妹、应荻琪同意朱隽、王树侠向银行申请贷款86万元作为第五期房款支付给应伟达、黄丽妹、应荻琪，若贷款银行审批额度不足86万元，朱隽、王树侠应于双方至房地产交易中心办理系争房屋过户手续且取得以朱隽、王树侠为权利人的系争房屋的《收件收据》后当日内，将不足部分以现金或转账方式补足给应伟达、黄丽妹、应荻琪。朱隽、王树侠于2015年4月30日支付应伟达、黄丽妹、应荻琪5万元；2015年5月15日支付应伟达、黄丽妹、应荻琪5万元；2015年5月16日支付应伟达、黄丽妹、应荻琪5万元；2015年7月18日支付应伟达、黄丽妹、应荻琪8万元。之后双方进行房屋交接，但双方在交接过程中，朱隽、王树侠就房屋内固定设备、装饰被应伟达拆除与应伟达产生纠纷，致双方未完成房屋交接。另查明，系争房屋系应伟达、黄丽妹、应荻琪与上海XX有限公司以及上海市XX中心签订《上海市经济适用住房预售合同》购买所得。根据该合同约定系争房屋为经济适用住房，应伟达、黄丽妹、应荻琪通过购买拥有系争房屋的有限产权，即应伟达、黄丽妹、应荻琪拥有系争房屋产权份额为60%。合同第二十五条明确约定，应伟达、黄丽妹、应荻琪取得房地产权证满5年，需要转让系争房屋的，应伟达、黄丽妹、应荻琪及同住人之间应当达成书面一致意见，并征询上海市XX中心意见，上海市XX中心可以行使回购权，上海市XX中心决定不回购的，应伟达、黄丽妹、应荻琪可以向他人转让系争房屋，上海市XX中心回购系争房屋的，回购价格由应伟达、黄丽妹、应荻琪和上海市XX中心共同选定的具备相应资质的房地产评估机构评估确定，上海市XX中心按转让房价款的60%向应伟达、黄丽妹、应荻琪支付回购款，应伟达、黄丽妹、应荻琪向他人转让系争房屋的，应伟达、黄丽妹、应荻琪可以获得转让房价款的60%，其余40%上缴上海市XX中心所在区的财政部门。2014年4月29日，系争房屋被核准登记权利人为应伟达、黄丽妹、应荻琪，并在备注中明确：1、经济适用住房（有限产权），不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权，5年内不得转让或出租；2、取得房地产权证满5年转让房屋的，可获得60%的转让总价款。朱隽、王树侠向原审法院提起诉讼，以其与应伟达、黄丽妹、应荻琪于7月30日交接房屋时发现应伟达、黄丽妹、应荻琪未经允许，违反合同约定，擅自拆除了固定装修及固定设施，并经交涉未恢复等理由，要求法院判令：1、解除朱隽、王树侠与应伟达、黄丽妹、应荻琪之间签订的房地产买卖合同；2、应伟达、黄丽妹、应荻琪返还朱隽、王树侠已支付的首付款23万元；3、应伟达、黄丽妹、应荻琪支付朱隽、王树侠违约金369,000元（123万元的30%）；4、应伟达、黄丽妹、应荻琪赔偿朱隽、王树侠中介费损失12,300元；5、本案案件受理费由应伟达、黄丽妹、应荻琪承担。应伟达、黄丽妹、应荻琪共同辩称，同意第一项诉讼请求，不同意其他所有诉请。朱隽、王树侠认为的未经允许拆除房屋内原有的固定装修和设施，不是事实，固定指不能移动、静止的，空调、热水器本身是可拆卸、可移走的，不属于房屋原有的固定设施。房屋固定设施及设备指房屋门窗、煤气、供电线路、水管管道等不可移动的、房屋正常使用、紧密相关的设施设备。应伟达、黄丽妹、应荻琪同意返还已收取的房款，但认为对方违约引起的合同解除。应伟达、黄丽妹、应荻琪仅拆除一个橱柜，是双方当时谈好的，朱隽、王树侠同意，中介也知道。朱隽、王树侠认为看房时房屋内有空调的，但应伟达、黄丽妹、应荻琪在签订正式房屋买卖合同之前已经拆除了空调。应伟达、黄丽妹、应荻琪提起反诉，以朱隽、王树侠未按约支付房款构成违约，应承担违约责任，合同约定的违约金数额过高，同意减免至15万元等理由，请求法院判令：1、解除双方之间签订的上海市房地产买卖合同；2、朱隽、王树侠协助应伟达、黄丽妹、应荻琪办理系争房屋合同备案撤销手续；3、朱隽、王树侠赔偿应伟达、黄丽妹、应荻琪违约金15万元；4、朱隽、王树侠承担本案全部诉讼费。审理中，应伟达、黄丽妹、应荻琪撤回第二项诉讼请求。朱隽、王树侠针对反诉辩称，其不存在逾期付款违约行为，是应伟达、黄丽妹、应荻琪未按合同约定拆除了房屋中的固定装饰、设备，构成逾期交房。朱隽、王树侠有权不支付之后的房款，应伟达、黄丽妹、应荻琪恢复房屋原状之后，朱隽、王树侠同意支付7万元房款。一审审理中，就合同效力问题法院向双方作了释明。朱隽、王树侠表示，如法院确认合同无效，则要求应伟达、黄丽妹、应荻琪返还朱隽、王树侠房款23万元，赔偿朱隽、王树侠房款利息损失6,500元、租金损失22,500元、购房预期利益损失184,500元、中介费损失12,300元。应伟达、黄丽妹、应荻琪则表示，如合同无效愿意返还房款23万元，同时愿意按照同期存款利率标准承担利息。原审认为，经济适用住房是指政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格，面向城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权。双方之间买卖房屋性质系经济适用住房，应伟达、黄丽妹、应荻琪对系争房屋拥有有限的产权，根据应伟达、黄丽妹、应荻琪签订的上海市经济适用住房预售合同，上海市XX中心对系争房屋有回购权，现双方签订买卖合同未征求上海市XX中心的意见，也无其他证据证明该中心同意出售，故双方之间签订的上海市房地产买卖合同明显侵犯了系争房屋其他共有人的合法权益，合同应属无效。合同无效后，基于该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。审理中，应伟达、黄丽妹、应荻琪同意合同无效后返还已收取的房款并承担已收房款同期存款利率计算的利息，法院予以准许。双方于2015年4月29日签订的房地产买卖协议中对系争房屋的性质以及应伟达、黄丽妹、应荻琪的产权份额是明知的，导致双方买卖合同无效，双方均负有过错，由此造成的损失由各自自行承担。朱隽、王树侠要求应伟达、黄丽妹、应荻琪赔偿租金损失、购房预期利益损失、中介费损失，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于2016年2月26日作出判决：一、朱隽、王树侠与应伟达、黄丽妹、应荻琪就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋于2015年7月17日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、应伟达、黄丽妹、应荻琪于判决生效之日起十五日内返还朱隽、王树侠房款23万元；三、应伟达、黄丽妹、应荻琪于判决生效之日起十五日内支付朱隽、王树侠利息（以5万元为本金，自2015年5月1日起；以5万元为本金，自2015年5月16日起；以5万元为本金，自2015年5月17日起；以8万元为本金，自2015年7月19日起，均计算至实际返还之日止，按照中国人民银行同期存款利率标准计算）。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,913元，由朱隽、王树侠负担4,956.50元，应伟达、黄丽妹、应荻琪负担4,956.50元；反诉案件受理费减半收取1,650元，由应伟达、黄丽妹、应荻琪负担825元，朱隽、王树侠负担825元。判决后，朱隽、王树侠不服，上诉于本院称，1、上诉人本着买房自住的目的通过正规中介促成的房屋买卖交易，签订的是正规的合同,购买的也是百分之百产权，在签订一系列协议过程中，上诉人都严格履行合同条款，没有任何违约。被上诉人擅自拆除固定装修、设施，构成违约，上诉人有权解除合同并要求被上诉人承担违约责任。2、上诉人作为消费者，并不具有鉴别合同真伪与效力的能力。被上诉人明知系争房屋不可进行交易，在尚未取得百分之百产权前提下挂牌销售，构成严重违约，并因拆除房屋的固定装饰装修，导致双方未能交接房屋，被上诉人的行为严重影响到上诉人的购房计划，目前房价逐年递增，上诉人已经不能以同样价格购买到同等房屋，被上诉人对此应承担全部责任。据此，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉请，同意对违约金调低为123万元的15%即184,500元。被上诉人应伟达、黄丽妹、应荻琪辩称，1、被上诉人对出售经适房行为违反法律政策没有意识到，一审审理中，经法院释明，被上诉人认识到经适房不能买卖，同意一审认定合同无效。被上诉人认为经适房设立的初衷和目的是为了社会公共利益，由于双方签约行为损害社会公共利益，且上诉人也明知系争房屋是经适房，故双方均有过错责任，应由双方各自承担各自的损失。2、上诉人上诉主张买卖合同有效并行使合同解除权缺乏依据。本案中，双方争议的是上诉人指责被上诉人拆除了房屋中的固定装饰、固定设施，导致双方没有完成房屋交接，被上诉人不认可存在擅自拆除的行为，即便存在，根据合同的约定，被上诉人承担拆除装饰估值一倍的违约责任，不属于根本违约，上诉人无权行使合同解除权。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，经济适用住房是政府提供的一项政策优惠，即按照相关标准进行建设，并限定套型面积、销售价格或租金标准，面向城镇中低收入住房困难家庭提供的具有保障性质的政策性住房。该类房屋存在特殊属性，国家及地方政府对此类房屋的建设、申请、使用、交易均有严格管理制度。被上诉人在与保障中心签订经济适用住房预售合同中，明确约定购买人不满5年不得直接上市交易，确因特殊原因需要转让的，应由政府回购。由于被上诉人在未满5年情况下未向政府申请回购，擅自挂牌出让，违反相关经济适用住房的规定，上诉人与被上诉人之间签订的经济适用住房的买卖合同应属无效。上诉人上诉认为其通过正规中介居间与被上诉人签订买卖合同，其是真实的购房人等，以此抗辩主张买卖合同有效，本院不予采信。上诉人以被上诉人擅自拆除房屋固定装饰、固定设施构成违约为由，主张被上诉人承担合同解除的违约责任，本院亦不予采信。合同无效后，因合同取得的财产应予返还；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于上诉人对被上诉人出售的房屋系经适房且未满5年是知晓的，在买卖协议中双方也约定了依据经适房预售合同中约定的时限办理产权证等，因此上诉人也应当知晓经适房预售合同中出卖人明确购买人禁止转让的有关约定内容，故导致买卖合同无效，上诉人也有过错，故应认定上诉人承担不能购买系争房屋引起的相应法律后果。原审法院认定合同无效且双方均有过错，并就合同无效后各自主张的损失认定由各自自行承担，尚无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人朱隽、王树侠的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,589元，由上诉人朱隽、王树侠负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年八月二十九日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……