山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）鲁执复字第12号
申请复议人（申请执行人）：山东同信实业有限公司。住所地：邹平县青阳镇钟家村**号。
法定代表人：孙维孝，董事长。
委托代理人：朱恒新，山东天健律师事务所律师。
被执行人：邹平企坤机械制造有限责任公司。住所地：邹平县长山镇黄王村。
法定代表人：邓素英，经理。
被执行人：邓素英。
被执行人：王振贵。
案外人（异议人）：张盼盼。
委托代理人：范基贞，北京大成（济南）律师事务所律师。
申请复议人山东同信实业有限公司不服滨州市中级人民法院（下称滨州中院）（2014）滨中执议字第97号执行裁定书，向本院提出复议申请。本院于2014年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，2015年3月13日本院依法组织听证会，申请复议人山东同信实业有限公司的委托代理人朱恒新、案外人张盼盼的委托代理人范基贞参加了听证。本案现已审查终结。
滨州中院在执行山东同信实业有限公司与邹平金坤机械制造有限责任公司、邓素英、王振贵担保追偿合同纠纷一案中，案外人张盼盼提出书面异议称，滨州中院在本案审理阶段查封的位于邹平县城黄山二路星河上城的房产（1幢3单元3-××号），是被执行人王振贵、邓素英出卖给异议人的。异议人在法院查封之前已经交清房款、且装修入住。至今没有及时办理房产证，是因为出卖人的原因造成的，异议人没有任何过错。按照法律规定，应当解除对异议人已购买房产的查封。异议人张盼盼同时向滨州中院提交了购房合同、付款收据、入住装修、物业证明等材料。
滨州中院查明，山东同信实业有限公司与邹平金坤机械制造有限责任公司、邓素英、王振贵担保追偿合同纠纷一案，滨州中院（2014）滨中商初字第27号民事判决书，判定：一、邹平金坤机械制造有限责任公司于本判决生效后十日内向山东同信实业有限公司支付5011839.71元及利息（自2014年3月6日至本判决确定的付款之日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）。二、若邹平金坤机械制造有限责任公司未能清偿上述款项，邓素英、王振贵共同对不能清偿部分承担三分之一的清偿责任。
在案件审理过程中，滨州中院保全查封了邹平金坤机械制造有限责任公司的车床、创床、铣床、钻床、车床、带锯床、剪板机、折弯机等设备一宗；5T起重机5台，两排钢结构车间。同时查封了王振贵名下坐落于邹平县城黄山二路星河上城的房产一套（1幢3单元3-××号）。
还查明，2013年9月1日，被执行人王振贵、邓素英，与张盼盼通过济南世纪君安房地产营销策划有限公司签订房屋买卖合同（全款交易版）一份，编号为0000288。主要内容为：王振贵、邓素英将坐落于邹平县城黄山二路星河上城的房产一套（1幢3单元3-××号）出售给张盼盼。房产面积131.13平方米，储藏室面积35.04平方米，房款总价77万元。该合同签订当日张盼盼交定金2万元，剩余款项分两次付清，即2013年9月30日付款63万元、办理过户当日交付12万元。为保证交易安全，双方约定同意在张盼盼交付63万元的当日，王振贵、邓素英将出售房产交付张盼盼使用。
2013年9月1日、9月2日，王振贵、邓素英共收到张盼盼购房款65万元，分别出具收条二张。同日，济南世纪君安房地产营销策划有限公司收取张盼盼购房介绍服务佣金7700元。2014年3月1日，王振贵、邓素英，张盼盼，济南世纪君安房地产营销策划有限公司签订房产买卖合同补充协议，对于原合同中最后付款日期约定“办理房产过户时当日交付12万元”更改为“剩余款项12万元于签订本补充协议当日付给王振贵、邓素英”。
滨州中院认为，2013年9月1日，张盼盼的配偶王军舰用朋友王营的账户，在农行转入邓素英农行的账户2万元。2013年9月2日，张盼盼在农行转入邓素英的账户63万元。2014年3月1日，邓素英给张盼盼出具收条：收到张盼盼购房款12万元，房款已全部付清。2014年5月19日，邹平天兴物业管理有限公司出具书面证明，证明张盼盼自2013年9月6日起装修、居住至今，物业、水电、天然气等费用张盼盼缴纳。张盼盼已经支付全部购房款并取得房屋使用权，已实际占有。未能办理产权证是由于被执行人王振贵、邓素英的原因造成，张盼盼并无过错。在此情形下，人民法院对该房产继续进行查封，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条的规定，遂裁定撤销于2014年3月31日作出的（2014）滨中商初字第27号民事裁定中对王振贵名下房产（坐落于邹平县城黄山二路星河上城1幢3单元3-××号）的查封。
山东同信实业有限公司不服该裁定，向本院提出复议申请，请求依法撤销该裁定。理由：一、认定事实错误。张盼盼提交了三方面的证据，一是证明其与王振贵存在房屋买卖合间关系的证据，主要是一份房屋买卖合同，但该合同并未经国家公证机关公证，济南世纪君安房地产营销策划有限公司作为见证人出示相关证明的效力也只是一般书证，不能就此确认双方存在房屋买卖关系。二是证明购房款全部付清的证据，分别是2万元的转账凭证，63万元的转账凭证，12万元的收据。从证据的本身来看，2万元和63万元都是通过银行转账，而12万元是邓素英出具的收据，除邓素英签字的真实性及往来款项是否是涉案房产购房款无法确认外，既然2万元的款项都通过银行转账，那12万元的款项怎么可能是交付现金，所以单纯一张12万元的收据无法证实12万元的购房款确已实际支付。另外，2万元是通过张盼盼的配偶王军舰的朋友王营支付，即使王营通过银行转账支付2万元给被执行人邓素英，也无法证实王营支付的该2万元就是涉案房产的购房款，无法排除王营与邓素英支付还有其他经济往来的可能性。三是证明张盼盼实际占用涉案房产的证据，即使张盼盼自2013年9月起在涉案房产居住，但无法排除其租住房屋的可能性。二、适用法律错误。滨州中院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认定查封邓素英房产错误，而该条规定是被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，人民法院不得查封涉案房产的条件有二，一是第三人已经支付了全额价款，二是第三人对未能办理产权证无过错。但从执行裁定中描述第三人张盼盼提交证据来看，证明其支付全额价款的证据存在种种疑点，不能据此认定其已经支付了全额价款，而更没有任何证据证明张盼盼在该未能及时办理产权证事件中没有过错。所以，滨州中院不应使用该条的规定认定涉案房产查封错误。
本院经听证查明的事实与滨州中院查明的事实一致。
本院认为，2013年9月1日，王振贵、邓素英将坐落于邹平县城黄山二路星河上城的房产一套（1幢3单元3-××号）出卖给张盼盼。张盼盼提供证据证明分三次将购房款全部付清，共计77万元。邹平天兴物业管理有限公司出具书面证明，证明张盼盼自2013年9月6日起装修、居住至今，物业、水电、天然气等费用均由张盼盼缴纳。对于上述事实申请复议人山东同信实业有限公司虽有异议，但其没有提供有效证据证明未能办理产权证张盼盼存在明显过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，滨州中院解除对该房产的查封，并无不当。但因张盼盼所提执行异议为案外人异议，滨州中院应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。故滨州中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定审查处理，并告知复议权，属适用法律有误，应予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
一、撤销滨州市中级人民法院（2014）滨中执议字第97号执行裁定书；
二、本案由滨州市中级人民法院重新审查。
本裁定送达后立即生效。
审判长 陈 居 山
审判员 刘书鸿代理审判员李华
二〇一五年三月二十四日
书记员 梁 敏