河南省光山县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1522民初31号
原告：邬元香，女，汉族，1961年11月24日生，住河南省光山县。送达地址确认书地址：光山县。
委托诉讼代理人：余全友，河南人天律师事务所律师。
被告：上官同福，男，汉族，1964年6月17日生，住光山县。送达地址确认书地址：河南紫弦律师事务所。
委托诉讼代理人：上官同义，河南紫弦律师事务所律师。
原告邬元香与被告上官同福房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邬元香及其委托诉讼代理人余全友、被告上官同福及其委托诉讼代理人上官同义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邬元香向本院提出诉讼请求：1、责令被告给原告办理房产所有权证书；2、赔偿延期交房违约金10万元。诉讼过程中增加诉讼请求：1、按合同支付2014年9月至2016年9月共计24个月，每月800元的租金，共计19200元。2、按照合同第五条规定给地面车棚，将近8平方，折�补偿7.2万元。
事实与理由：2011年8月28日原告与被告签订了房屋置换协议，协议约定：“我旧房面积为72.79㎡，提供给甲方（即被告方拆除），以1：1.4的比例置换被告108.5㎡的新房。甲方给乙方办理房产证，交房时间为一年半，即为2014年9月13日。”可是承诺出尔反尔直到2016年9月22时才将新房交给我，但目前仍未办理房产证给我。综上所述，我与被告签订的房屋置换协议合法有效，依法应受法律保护，由于被告没有按照协议履行交房和办证义务，其行为构成违约，为此依法提起诉讼。
被告上官同福辩称，《房屋联建置换协议书》第二条约定了办理房产证的费用承担，第八条约定了税费负担及具体办理方式，但并没有具体的办理时间，且答辩人并没有否认不给被答辩人办理房产证；《房屋联建置换协议书》第四条约定“甲方在一年内建好商品房并提供给乙方，如能申请批准高层，交房时间为一年半，以该地块土地、规划、设计等证件办好工程开工之日起计算时间；否则，付给每户租房费直到新房交付为止。”该条支付租房约定属于附期限条款，涉及到交房日期的起算问题，即项目所有证件办齐并开工之日起。截止到2016年3月份项目证件才全部办好，据此计算，当然没有逾期交房；协议第十三条约定是针对协议双方能否实际进行联建的特别约定，系单独约定的违约责任条款，并不适用于协议书其他条款，被答辩人诉请答辩人支付违约金10万元系对协议书第十三条约定的误解。事实上涉案小区属于棚户区改造项目，而不是联建项目基于此，不管协议中关于“联建”违约责任如何约定，均失去了“联建”这一基础事实而不能予以适用。光山县人民法院和信阳中级人民法院关于类似于被答辩人诉请的生效判决认定如下事实，1、答辩人没有违约行为2、答辩人对包括被答辩人在内的置换户和购房户统一的交房时间为2016年7月18日，距离2016年3月份证件办齐的时间，显然没有超过一年半的交房期限。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
根据当事人陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：原告邬元香的房屋位于原光山县棉麻公司家属院内，2011年8月28日，原告邬元香与被告上官同福签订了《房屋联建置换协议书》，协议第二条约定，甲方（上官同福）联建好商品住房后，以1：1.4的比例提供给乙方（邬元香）建筑面积108.5平方米的住房，楼层、位置与乙方提供的原始房相当；第四条约定，甲方在壹年之内建好商品房并提供给乙方，如能申请批准高层，交房时间为一年半，以该地块土地、规划、设计等证件办好工程开工之日起计算时间；否则，付给乙方每户租房费直到新房交付为止；第五条约定：车棚和车库每户只任选其中一个除旧车棚以1：1抵换之外，多余面积按照市场购买；第八条约定，甲方给乙方办理房产证时，税费由乙方承担，乙方负责提供所需个人资料（甲方依据原有产权证明进行办理，乙方不得持有异议）；第十三条约定，本协议书签订后，甲方应立即组织办证、施工。乙方不得以任何理由组织甲方的正常施工；由于联建置换形式的特殊性和局限性，该住房只能实行整体捆绑式联建置换，乙方有义务协调监督自己的邻居也不得以任何理由组织甲方的正常施工；若因乙方造成甲方不能按上述置换标准、规定时间联建置换，甲方有权放弃联建置换，已签订的房屋联建置换协议随之无效，并赔偿甲方前期的实际支出，另外还应支付违约金10万元；若甲方没有依约定履行相关义务，甲方也应支付乙方违约金10万元。2013年3月12日，被告与该小区另外一名置换户杨某某签订房屋置换补充协议，第四条约定：甲方（被告上官同福）在一年半时间内交房，时间从乙方搬家之日计算，交房时间为2014年9月13日，否则，甲方逐月付给乙方房租费800元整，直到新房交付。协议签订后，原告按照协议约定履行了搬迁、缴纳原房屋的房产证件等义务，被告亦于2014年3月开始打地桩、边施工、边办证，于2015年7月完工。2016年7月18日，棉麻旧房改造办公室向各位拆迁户下发了《新房分配通知》，内容为：棉麻公司家属院各位拆迁户：根据《房屋置换联建协议》约定，目前家属院新房已改建就绪，准备交付使用。现将新房分配通知如下：一、各位拆迁置换户，在接到此通知后，速来办理新房交接事宜……。2016年9月22日，原告邬元香向被告补齐换房超面积款112000元后房屋交付。
另查明，被告上官同福系光山县筑成房地产开发有限公司法定代表人。2015年1月12日，光山县住房和城乡规划建设局为光山县筑成房地产开发有限公司（项目名称：弦城庭苑）办理了建设工程规划许可证；2015年3月22日，光山县城乡规划管理局为该项目办理了建设用地规划许可证；2015年4月21日，在光山县国土资源局办理了土地使用权登记；2016年3月4日，光山县住房和城乡规划建设局为该项目办理了建设工程施工许可证，登记合同开工日期2015年5月16日，合同竣工日期为2017年5月5日；2016年3月14日，光山县住房和城乡规划建设局为该项目办理了商品房预售许可证。
再查明，2018年2月8日，光山县规划建设管理监察大队出具《情况说明》，内容为:……该项目于2014年3月11日开始打地桩，2014年8月20日正负零以下施工完成，2014年8月20日至2015年3�31日先后5次县政府查封施工现场，要求对该工地进行查封完善手续方可施工，在此期间规划局监察大队对该项目进行多次停工拆除。2014年6月10日，光山县规划建设管理监察大队对棉麻公司作出（2014年）停字第646号责令停止违法行为通知书。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原、被告所签订的《房屋联建置换协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，内容合法有效，双方当事人应当依据上述合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告办理房产证的诉求，本院认为，原告邬元香通过置换的方式取得了涉案房屋的所有权，根据《房屋联建置换协议书》第二条约定，被告上官同福作为联建方负有为原告邬元香办理房屋不动产权证书的义务，故原告邬元香要求被告上官同福办理涉案房屋的不动产权证书的诉�符合法律规定，本院予以支持。关于原告邬元香要求被告上官同福承担逾期交房违约金10万元的诉求，根据《房屋置换联建协议》第四条的约定，双方当事人对交房的时间、逾期交房应承担的违约责任已在第四条有约定，而违约金10万元的违约责任约定在《房屋置换联建协议》的第十三条当中，应当仅适用于第十三条的违约情形，不应当适用于协议的全部条款，且本案原、被告在该协议履行过程中均未违反第十三条的约定，故原告邬元香要求被告上官同福赔偿逾期交房10万元违约金的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告邬元香要求被告上官同福承担逾期交房租金的诉求，被告上官同福辩称，《房屋置换联建协议》第四条的约定是附条件的，证件办齐并且开工之日起计算时间，2016年3月份是证件办齐的时间，距交房日期一年半并未延期，本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑工程的正常开工应当先申请办理许可证后才允许开工建设，故对合同条款的正确理解应为先办许可证后开工，以开工之日起计算时间，但由于该工程建设的特殊性为边施工边办证，故对《房屋置换联建协议》第四条约定按照有利于合同目的的实现做合理解释，以工程实际开工之日起计算时间；被告辩称，工程的开工之日为2015年5月16日，但该建筑工程于2015年7月已竣工，因此2015年5月16日为开工日期在时间上明显不符合客观事实，根据光山县规划建设管理监察大队出具的《情况说明》，该项目于2014年3月11日开始打地桩，双方当事人对其真实性均无异议，2014年3月11日作为工程开工之日符合客观事实，可以作为认定事实的依据；依据被告应当于开工之日起一年半交房的协议约定，被告应于2015年9月11日交房，但被告于2016年7月18日才向�拆迁户下发《新房分配通知》，逾期10个月，因此构成逾期交房的违约；根据《房屋置换联建协议》第四条的约定，被告上官同福应当向原告邬元香支付逾期交房的租房费直到新房交付为止（即2016年7月18日止），但协议未约定租房费的具体数额，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，对合同约定不明确的，可以按照交易习惯和合同履行地的市场价格履行，原告要求参照同一个小区内被告与杨某某签订的补充协议中每个月800元来承担，但被告辩称是与杨某某的特别约定，但本院认为符合当时当地的市场价格，且被告在庭审中也认可符合当时的市场行情，故原告要求被告承担每月800元的租房损失本院予以支持，经核算被告应承担原告逾期交房的房租损失共计8000元（800元/月×10个月），原告请求房租损失超出的部分无法律依据不予支持。关于原告要求被告折价补偿车棚7.2万元的诉求，依据《房屋置换联建协议》第五条约定，车库和车棚每户只任选择其中一个，除旧车棚以1:1抵换之外，多余面积按市场价够买。双方当事人对如何置换车棚和车库有明确约定，且没有约定可以折价补偿，被告庭审中称仍有地上车库和地下车棚可以置换，原告可以依据协议约定进行置换，其要求折价补偿的诉求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上官同福于本判决生效之日起九十日内按照协议约定为原告邬元香办理涉案房屋的不动产产权证书；
二、被告上官同福于本判决生效之日起十日内一次性支付原告邬元香逾期交房的房租损失8000元；
三、驳回原告邬元香其他和过高的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4124元，减半收取2062元，由原告邬元香负担1562元，被告上官同福负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判员 胡晓玮
二〇一八年三月二十八日
书记员 王 勇