安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镜民再字第00002号
原审原告：安徽伟星物业管理有限公司。
法定代表人：郑福华，总经理。
委托代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。
委托代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。
原审被告：曹政，男，1980年3月8日出生。
委托代理人：曹培林，男，1945年5月5日出生，与原审被告曹政系父子关系。
原审原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星公司）与原审被告曹政物业服务合同纠纷一案，本院于2012年10月10日作出（2012）镜民二初字第00365号民事判决书，已经发生法律效力。2013年7月27日，原审被告曹政不服向本院申请再审，经审查该案符合法律规定的再审条件。本院提起再审后，依法另行组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭审理了本案。原审原告伟星公司的委托代理人王海燕、张丽，原审被告曹政的委托代理人曹培林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》内容合法，依法应受到法律保护，该合同对双方均具有拘束力。被告作为芜湖市“香格里拉”小区业主，与原告之间形成了物业服务合同关系。根据合同约定，物业公司应当按约定给予小区业主符合服务标准的物业服务，包括为业主提供符合服务标准的居住生活环境，与此同时，交纳物业费既是每个业主的合同义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告按照双方物业服务合同关系主张被告缴纳所拖欠的物业费，被告无正当理由拒绝参加诉讼对原告主张加以反驳，基于程序公正的基本法理，对原告主张的事实应予认定。被告未按合同约定缴纳物业费，构成违约，应当承担相应的违约责任（承担违约金），但是，原告主张的违约金标准虽然符合合同约定，却明显过高，宜适当予以调整，结合本案实际酌按银行贷款基准利率4倍计算本案违约金（经计算，截至2012年4月10日以前的违约金为4437.32元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、被告曹政于本判决生效后十日内向原告安徽伟星物业管理有限公司交纳物业服务费7938元（已计算至2012年6月30日）；二、被告曹政于本判决生效后十日内按中国人民银行同期贷款基准利率4倍的标准支付原告违约金（其中2012年4月10日以前的违约金为4437.32元，自2012年4月11日起至本判决确定的支付之日止以所欠交物业费为基数继续计算）。
判决生效后，在本院执行过程中，原审被告曹政不服，向本院申请再审。认为：1、判决书原告诉讼的主体不合法，原审被告与原审原告之间没有合同关系；2、判决内容不合法，被告与芜湖伟星联华有限公司签订的前期物业管理协议因该公司没有营业执照属于无证经营而无效；3、原审被告是在不签订协议就拿不到房屋钥匙的情况下被迫与芜湖伟星联华有限公司签订前期物业管理协议的；4、安徽伟星物业管理有限公司在小区内物业服务名不副实，原审被告的母亲因42幢3单元301室装潢将大量的洗涤剂向窗户上冲洗，致污水流下导致被告的母亲跌倒腰损伤，至今未愈，物业公司对事情发生的经过清楚，但不协助被告找301户主解决问题；5、审判程序不合法，被告没有收到开庭传票，法院就作出判决。
经再审查明：原审被告系芜湖市“香格里拉花园”小区42-3-901户业主（原审被告房屋建筑面积为122／68平方米）。2006年4月29日，原审被告与芜湖伟星联华物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：“由芜湖伟星联华物业管理有限公司负责自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，并约定了物业管理费标准及违约责任。物业费收费标准为1.00元／平方米／月；缴费时间为每半年第一个月的上旬；缴费周期为每六个月预收一次。关于违约责任，双方约定：甲方（原告）违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正的给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金等”。上述协议签订后，起初双方履约情况正常，但后期原审被告开始拖欠物业费，原审被告仅缴纳了2006年9月至2007年2月、2008年1月至2008年6月的物业费，其余物业费一直拖欠，截至2012年6月30日，已拖欠物业服务费7938元。因曹政对其母亲在楼梯口滑跌倒受伤要求原审原告伟星公司协助其解决与301户的赔偿等问题协商未果，原审被告拒交物业费，原审原告遂向本院提起诉讼。
再审另查明：1、安徽伟星物业管理有限公司成立于2002年9月19日，营业期限至2019年4月18日；2、2007年1月27日安徽省工商行政管理局批准芜湖伟星联华物业管理有限公司企业名称变更为安徽伟星物业管理有限公司，但要求该公司在2008年1月27日内办理变更登记手续，换发营业执照后正式生效；3、2012年4月14日，芜湖市香格里拉花园业主委员会与原审原告安徽伟星物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，就该小区的管理、收费等问题进行了约定。
上述事实，有《前期物业管理服务协议》、商品房买卖合同、房屋交接单、物业服务合同、当事人陈述等在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为，对人民法院已经发生法律效力的判决不服申请再审系法律赋予当事人的权利。针对双方的诉辩主张，本院认为：一、审判程序不合法问题。原审在审理过程中，按照普通程序审理该案，在送达起诉状副本及开庭传票时，违反了法律规定，适用留置送达方式不合法，本院对该问题已经提起再审程序予以纠正。二、关于原审原告是否具有合法的诉讼主体资格问题。原审被告在2006年4月29日与芜湖伟星联华物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，但此后，芜湖伟星联华物业管理有限公司企业的名称已经核准变更为安徽伟星物业管理有限公司。根据法律规定，企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担，且2012年4月原审原告已经与香格里拉花园业主委员会签订了《物业服务合同》，故原审原告已经承继了芜湖伟星联华物业管理有限公司的权利与义务，享有诉讼的主体资格。三、关于合同的效力及违约责任问题。原审被告与芜湖伟星联华物业管理有限公司在《前期物业管理服务协议》中约定了物业费的支付时间、违约责任等内容，鉴于原审原告承继了芜湖伟星联华物业管理有限公司的权利与义务，故该合同的效力及于原审原告。截至2012年6月30日，原审被告曹政已拖欠原审原告物业服务费7938元，原审判决确定原审被告支付原审原告物业服务费7938元于法有据，应予维持；原审判决确定原审原告主张的违约金标准虽符合合同约定，但明显过高，宜适当予以调整。根据本案的实际情况，结合合同法关于违约金的规定，酌情按照银行贷款基准利率4倍计算违约金（经计算，截至2012年4月10日以前的违约金为4437.32元）对原审被告有利，亦无不当，也应予维持。原审被告在再审中提出芜湖伟星联华物业管理有限公司无证经营、其受到胁迫与该公司签订了《前期物业管理服务协议》的主张，因其未提供证据加以证明，本院不予采纳。四、关于再审申请人提出的其母亲因物业服务不到位，不履行协助义务解决受伤后赔偿问题。因该问题属于侵权损害赔偿问题，不属于本案的审理范围，其可以另行通过协商或法律途径解决。综上所述，虽然原审程序违法，但适用法律并无不当，应予维持。据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告曹政于本判决生效后十日内向原告安徽伟星物业管理有限公司交纳物业服务费7938元（已计算至2012年6月30日）；
二、被告曹政于本判决生效后十日内按中国人民银行同期贷款基准利率4倍的标准支付原告违约金（其中2012年4月10日以前的违约金为4437.32元，自2012年4月11日起至本判决确定的支付之日止以所欠交物业费为基数继续计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费510元，由原审被告曹政负担（因原审原告已预交，原审被告在给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 汪晓强
审 判 员 乐信义
人民陪审员 杨晓云
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 丁玉婷
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民法通则》第四十四条：企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理备案登记并公告。企业法人分立、合并、它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十项：未经传票传唤，缺席判决的。