浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）甬仑民初字第734号
原告：金华加贝购物广场有限公司（组织机构代码：68074544-3），住所地浙江省金华市宾虹路811号5楼501-509室。
法定代表人：贺拥军，该公司总经理。
委托代理人：王攀，男，1987年9月2日出生，系加贝物流股份有限公司员工，住金华市婺城区。
被告：金旭浩，男，1976年2月11日出生，汉族，系金华市婺城区动感地带游艺厅业主，住浙江省金华市金东区，现住浙江省金华市。
委托代理人：王洪朗、黄俊杰，浙江迎鸽律师事务所律师。
原告金华加贝购物广场有限公司(以下称加贝公司)与被告金旭浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年5月9日立案受理。依法由审判员胡飞红适用简易程序审理。被告金旭浩于2011年5月18日提出管辖权异议，本院于同月20日裁定驳回被告对管辖权提出的异议；被告不服本院裁定提出上诉，宁波市中级人民法院于6月9日裁定驳回被告的上诉。本案于2011年7月8日、8月25日公开开庭进行了审理。原告加贝公司的委托代理人王攀、被告金旭浩的委托代理人王洪朗、黄俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告加贝公司起诉称：2010年4月6日，原、被告签订招商租赁合同及招商管理合同，被告承租原告位于金华市宾虹路811号加贝购物广场4楼约1710平方米的场地经营电玩城，租赁期限为2010年6月15日至2015年6月14日，年租金及管理费共计人民币80万元，租金及管理费均为每季度支付一次，具体为每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日。合同签订后，原告依约向被告交付租赁场地并履行了合同约定的相应义务，被告支付了第一年的第一、二季度的租金和管理费。但被告未支付2010年12月15日、2011年3月15日该支付的两季度的租金及管理费暂算至2011年5月14日为333333元。现原告起诉要求：1、要求解除原被告双方签订的《招商租赁合同》和《招商管理合同》；2、要求被告支付2010年12月15日起至租赁合同解除之日的租金，暂算至2011年5月14日为166666.5元；3、要求被告支付2010年12月15日起至《招商管理合同》解除之日的市场管理费，暂算至2011年5月14日为166666.5元；4、要求被告支付违约金8万元；2、3、4三项合计413333元。庭审中原告撤回上述第一、第四项诉讼请求，第2、3诉讼请求变更为要求被告支付自2010年12月15日起至2011年5月14日止的租金及管理费各166666.5元，以后按合同约定支付。为证明上述事实，原告提供了以下证据：1、招商租赁合同一份，证明被告承租原告商铺的事实。2、招商管理合同一份，证明被告就承租商铺接受原告管理并交纳管理费的事实。3、函一份，证明原告书面向被告催讨租金的事实。4、房产证复印件2份、租赁合同及补充协议，证明原告租赁给被告的房屋的合法性及原告向业主承租讼争房屋且转租给被告经业主同意。
被告金旭浩答辩称：1、原、被告签订的招商租赁合同和招商管理合同这个是事实，但是在合同的履行过程中，是原告首先违约，造成被告经营上困难，而并不是被告的违约；被告方承租了原告的房屋，目的是开设电玩城，被告承租之后，投入大量资金，对房屋进行装饰装修，购买大量机器设备，培训招聘大量人员，在2010年10月1日正式开张营业。但是原告方在2010年10月3日的时候，正式将四楼以后的商场实施全封闭施工，并且封闭了前后门和两台电梯，导致被告承租的场地没有出入通道，并且持续敲打切割高分贝的噪音，以及建筑垃圾的乱放，导致被告电玩城基本停业，前期广告投入泡汤，在这样的情况下，被告只能花费20万元自行安装了一台电梯，但对被告的经营仍然没有多大的促进效果，在这样的情况，被告方多次提出要求原告进行管理进行协调提供服务，并且多次向原告书面提出意见，这个意见中也包括了要求免除租金和管理费的要求，原告也没有拒绝，原告提出要向总公司汇报但无果。2、本案是两个合同，该房屋的房东新世纪集团有意要收回房子；关于管理合同，被告认为原告没有尽到自己的管理义务。被告请求法庭查明事实驳回原告的诉讼请求。为证明上述事实，被告提供以下证据：1、原告与他人签订的房屋租赁合同二份，证明原告与被告签订的房屋租赁合同，系原告制作提供的格式合同。2、被告电玩城所在大楼施工照片，证明当时被告电玩城所在的大楼开始整体改建施工的现状，使被告的电玩城无法营业并处于停业状态。3、往来信函五份及邮寄单一份，证明大楼开始改建施工后，由于给被告电玩城的经营造成了损害，原、被告就电玩城租金及管理费的减免和赔偿损失进行过协商。4、电梯购买合同及检验合格证各一份，证明由于原告的大楼整体改建后，停用了大楼里的所有电梯，前往被告电玩城的客人无法上楼，被告为保证电玩城不停业无奈自行安装了一台电梯。
对原告提供的证据1-3，被告质证对证据真实性无异议。对原告提供的房产证复印件等证据，被告表示庭后核实证据的真实性后，如有异议书面提出，但被告庭后未提出书面异议。对被告提供的证据，原告对证据的真实性无异议。
被告申请了证人汪某、刑某出庭作证。证人证明因大楼施工致使被告的游艺厅进出不便影响生意。
对证人的证言，原告质证认为证人汪某与被告有利害关系，所陈述的证言不具有真实性；两个证人对电梯安装时间陈述不一致。
对原、被告提供的证据，经质证对证据的真实性原被告均无异议，本院依法予以认定。对证人证言，与事实相符的部分本院依法予以采纳。
经审理查明，2010年4月6日，原被告签订一份招商租赁合同，约定：原告加贝公司将从案外人黄国庆处承租来的座落于金华市宾虹路811号的金华新纪元商厦的四楼转租给被告金旭浩经营电玩城;租期为自2010年6月15日起到2015年6月14日止；年租金为40万元，每三个月支付一次，即每年度的6月15日、9月15日、12月15日、3月15日，先付后用；被告未按时缴付租金，原告有权按照年租金额的2%的比例收取日滞纳金，逾期十五天未缴纳租金，原告有权收回出租场地并收取年租金额的10%作为违约金；合同还就其他内容作了约定。同日，原、被告签订一份招商管理合同，约定原告为被告承租的上述店铺提供日常安保、清洁、工商、税务等协调和公共部位的日常维修等服务；管理期限同上述租赁合同期限；管理费为每年40万元，支付方式及违约责任同租赁合同一致；合同还就其他权利义务作了约定。合同签订后，原告按约将上述店铺交付给被告使用，被告亦将该店铺装修并于2010年8月开始动感地带电玩城试营业，10月1日正式开业。被告已经于2010年6月15日、9月15日支付了两期租金及相应管理费。2010年10月初，租赁物所在楼房的所有人对该楼房的外墙进行施工，其后被告便拒付到期应付租金。
本案双方争议的焦点问题是：被告承租的店铺所在的金华新纪元商厦的封闭装修施工对被告经营是否有影响？若有影响该如何处理？被告认为被告承租的大楼自2010年9月底开始全封闭施工，致使被告的电玩城顾客进出不便造成生意锐减，因此向原告提出要求免除租金及管理费。原告认为大楼并不是全封闭施工，如是全封闭施工，则被告的电玩城是不可能经营的，与事实不符，租赁合同、管理合同约定的原告的义务原告均已尽到，因此被告应该按约付相应款项。本院认为，被告承租的大楼整体改建施工，可能对被告的电玩城经营有一定影响，但原、被告的招商租赁合同第五条免责条件第2款第（5）项明确约定：“因甲方（即原告）改建或改造建筑物或其他任何部分，造成该专柜、铺位或其他公共区域不能使用，或造成甲方所提供的服务水准下降”，属于原告的免责事由，因此原告无需就大楼改建而免除或者减轻被告应承担的租金及管理费的缴纳义务。被告提出原、被告之间的合同系格式合同的观点，本院分析认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未经对方协商的条款；其具有条款制定方一般具有某一行业垄断的地位、而另一方为不特定、分散的消费者，交易内容具有重复性，大量运用于商事生活领域等法律特征。因此被告的该观点不成立。被告据此要求免付租金及管理费的要求，本院依法不予支持。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告加贝公司将租赁房屋交付给被告金旭浩使用、收益，被告理应按约支付相应租金及管理费。现被告以房屋所在大楼整体改建装修影响经营及原被告之间签订的合同属于格式条款为由拒不支付自2010年12月15日起的租金及管理费，与合同约定不符，故其理由不能成立。被告辩称的因大楼装修影响被告电玩城经营造成损失，不属本案处理范围，且与合同约定不符，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告金旭浩应自本判决生效之日起七日内支付原告金华加贝购物广场有限公司租金166666.5元（计算至2011年5月14日止，此后到本判决确定给付之日止的租金按合同约定支付）；
二、被告金旭浩应自本判决生效之日起七日内支付原告金华加贝购物广场有限公司管理费166666.5元（计算至2011年5月14日止，此后到本判决确定给付之日止的管理费按合同约定支付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6300元，减半收取3150元，由被告金旭浩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（在递交上诉状七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
如本判决书生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 胡飞红
二〇一一年八月二十六日
代书记员 张丽丽