浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第756号
上诉人（原审被告）朱震。
委托代理人何慕。
被上诉人（原审原告）陈文渊。
委托代理人邬晓东、赵勤犇。
上诉人朱震因与被上诉人陈文渊房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第12号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年3月18日，原房屋权利人崔月星与朱震就拱墅区双荡弄102、104、106号房屋的租赁达成租赁协议，约定由朱震租用上述房屋。第一阶段的租金为180000元每年，租金每年分两期支付，每半年支付一次。同年9月1日，崔月星又与朱震就双荡弄102、104、106号房屋二楼四间办公室签订租房协议，租金每年50000元，每半年交一次。后陈文渊取得涉案房屋的相关权利。2012年8月27日，陈文渊为诉争房屋2012年下半年的租金诉至原审法院。原审法院作出（2012）杭拱民初字第1007号民事判决书，认定陈文渊已经替代崔月星取得了房屋权利，吴荷月对房屋享有的权利不能对抗陈文渊，陈文渊有权要求朱震履行支付租金的义务。该判决已经生效。2013年2月17日，陈文渊为诉争房屋2013年上半年的租金再次起诉至原审法院，原审法院作出（2013）杭拱民初字第443号民事判决书，判决支持了陈文渊的诉讼请求。后朱震不服判决，向杭州市中级人民法院提起上诉，中级人民法院（2013）浙杭民终字第1847号民事判决书判决驳回朱震的上诉请求，维持原判。2013年1月23日陈文渊再次提起诉讼，要求朱震支付2013年下半年的房租115000元，并支付迟延违约金6795元（计算至起诉之日，最后以实际支付日为准）。
原审法院认为，城市房屋在租赁期间发生权利变动的，原租赁合同对承租人和新权利人继续有效。（2012）杭拱民初字第1007号民事判决书认定陈文渊已经替代崔月星取得了房屋权利，而吴荷月对房屋享有的权利不能对抗陈文渊。该判决已经生效。现陈文渊作为涉案房屋的权利人向朱震主张权利并无不当。原租房协议对于租金的支付仅约定了每半年支付一次，朱震据此辩称租赁协议未明确租金的支付期限，故朱震没有逾期支付租金的事实。原审法院认为根据房屋租赁合同交易常识，租金应于当期租赁期间开始之时支付。朱震未按约及时向陈文渊支付租金，应属违约，理应承担相应的民事责任。陈文渊要求朱震支付2013年下半年租金并按银行同期贷款利率计算违约金，符合法律规定和合同约定，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决：朱震支付陈文渊房屋租金115000元，并按银行同期贷款利率计算自2013年7月1日至判决确定的履行日止的违约金，限于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2736元，减半收取1368元，由朱震负担。
宣判后，朱震不服，向本院提起上诉称：一审证据采信不当，认定事实不清、错误，适用法律错误。证据方面，被上诉人以（2012）杭拱民初字第1007号判决书证明其为涉案房屋所有权人，是不能成立的。一方面，该判决所裁判的诉争是违约之诉而非确权之诉，其诉讼标的与一审诉讼标的也不相同，判决书中的“本院认为”部分不具有当然既判力，不应当以彼案判决书中的推理析述内容来确认此案；另一方面，“不动产物权的设立、变更、转让经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力”、“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，本案案涉房屋之转让没有在法定部门进行变更登记，被上诉人也没有相应的权属证书。由此可见，该份证据的该证明对象不能成立，缺乏证据关联性，一审予以采纳是错误的。认定事实方面，一审在查明事实部分称“原告陈文渊取得涉案房屋的相关权利”，但具体是什么样的“相关权利”并没有查明。是合同权利还是物权权利呢？不同的权利性质对本案认定与裁判具有根本意义，一审模糊了该节事实。另查明事实“本院作出（2012）杭拱民初字第1007号民事判决书，认定陈文渊已经替代崔月星取得了房屋权利……”，而（1007号）判决书中对该内容的表述即不在判决部分，也不是事实认定部分，而是分析推理部分的表述内容，当然不是法律意义上的“认定”，事实上（1007号）判决书并没有“认定陈文渊已经替代崔月星取得了房屋权利”，一审对该节事实的认定是错误的。不仅争议双方不存在租赁法律关系，而且一审判决上诉人支付从2013年7月1日计算的违约金也是错误的。租房协议未明确租金的具体履行期限，对此合同法明确规定“期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，而一审却替代了被上诉人的举证责任，以“本院认为根据房屋租赁合同交易常识”为由剥夺了承租人的期限利益。不仅如此，被上诉人依据的租赁合同有两份，两份合同标的不同，权利义务不同，一审不加区分作为一个债权裁定，是错误的。综上，一审判决证据采信不当，认定事实不清、错误，适用法律错误，恳请二审法院：1、撤销（2013）杭拱民初第12号民事判决，驳回被上诉人的诉求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈文渊二审辩称：1、一审判决认定房屋权利归陈文渊所有的判决，事实清楚、适用法律正确。上诉人认为一审法院采纳证据“（2012）杭拱民初字第1007号判决书”的内容是错误的，认为该判决书中“本院认为”的内容不具有既判效力。被上诉人认为，该判决书是经两次开庭，并当庭询问证人的基础上做出的客观公正的判决，认定的事实正确。本案诉争房屋因改制等历史原因导致产权证明尚在办理中，上诉人在签订《租房协议》时也知晓该事实，且上诉人在以往审理过程中对该事实也自认，但上诉人在上诉时却以被上诉人现在尚未取得权属证书就否定被上诉人享有的合法权益，如此混淆是非为的是达到不支付房租的目的。至于（2012）杭拱民初字第1007号判决书查明“陈文渊已经取代崔月星取得房屋权利”的表述，上诉人的上诉理由完全是文字游戏，被上诉人认为判决书的判决部分是根据查明部分所得出的结论，查明的事实就是判决的依据，判决部分完全没有必要将所有查明的事实再累述一遍，故该判决书查明的事实完全可以被本案一审法院采纳。2、一审判决的租金支付方式合法，上诉人应履行支付租金义务。现上诉人以《租房协议》没有书面约定何时支付房租、自己不知道应该何时支付房租、按《合同法》“期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定来确定房租支付时间为由，认为一审判决支付房租的时间有误。被上诉人认为，一审法院在审理本案时，也就租金支付情况进行了法庭调查，《租房协议》虽没有书面约定何时支付房租，但双方对房租的支付有口头约定，上诉人也自认了朱震在2012年6月30日就支付了2012年下半年的房租11.5万元。且针对2013年上半年房租的纠纷，被上诉人与上诉人进行的上一次诉讼过程中，朱震也没有对支付房租的时间一事提出异议，对该事实多次自认。这些客观行为很直接的说明了双方都是明知先付房租后用房的租金支付方式，依民法有约定从约定的原则，双方对房租支付一事完全有约定，并已执行，故上诉人说自己不知道应该何时付房租的主张完全就是恶意拖欠房租的说辞。另一方面，房租租赁合同期限是10年，根本就不满足上诉人所引用《合同法》法条“期限不满一年”的情况，如果按上诉人对法条的人为偏差理解，本《租房协议》十年的房租都在最后支付，完全有失公平公正的法律原则。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，各方当事人均未提供新证据。
本院经审理，查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：根据业已生效（2012）杭拱民初字第1007号民事判决的认定，陈文渊已经替代崔月星取得房屋权利。因讼争房屋权利变更并不影响在该房屋上原租赁关系的存在，且陈文渊对朱震实际使用讼争房屋不持异议，故上诉人与被上诉人之间存在租赁关系。现朱震未按约及时向陈文渊支付2013年下半年的租金，陈文渊作为讼争房屋的权利人要求朱震履行租金的付款义务符合法律规定。同时，原审法院已于2013年4月22日判决上诉人向被上诉人支付2013年上半年的租金，而根据约定租金为半年交一次，上诉人理应知道2013年7月后应支付下半年的租金，故原审法院判令朱震支付陈文渊2013年下半年的房屋租金115000元及由朱震支付给陈文渊按115000元本金以银行同期贷款利率计算自2013年7月1日起至判决确定的履行日止的违约金并无不当。朱震的上诉理由依据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费用2736元，由朱震负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞建明
代理审判员 石清荣
代理审判员 官家辉
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 韩圣超