浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第1192号
原告（反诉被告）：顾丹波，（公民身份号码3302051984********）。
委托代理人：阮文良。
委托代理人：厉洁飞。
被告（反诉原告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。
法定代表人：卢国平。
委托代理人：李民。
委托代理人：郑克。
原告顾丹波与被告宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月31日立案受理后，依法由审判员王云奖适用简易程序审理。被告在举证期限内向本院提起反诉，经审查，本院予以合并审理。本院于2013年9月26日第一次公开开庭审理本案，原告委托代理人阮文良、厉洁飞，被告委托代理人郑克、沈惜宇（第二次开庭时被告委托代理人沈惜宇变更为李民）到庭参加诉讼。2013年10月15日，本院第二次公开开庭审理本案，原告委托代理人厉洁飞，被告委托代理人李民到庭参加诉讼。因需等候另案处理结果，本案于2013年10月18日依法中止审理，并于2014年6月18日恢复审理。本案现已审理终结。
原告顾丹波起诉称：原、被告于2010年9月13日签订商品房买卖合同，原告向被告购买象山迎凤山庄第19幢2-102号的联排多层住宅，根据合同第九条约定，被告应当在2010年11月30日前取得建设工程竣工验收备案证明后将所涉房产交付原告，合同同时约定原告于2010年12月31日前取得房产权属证书，但被告既未按期交房，也未按期为原告办理房产权属证书（直至2011年10月20日方取得相关证书）。依照法院此前作出的相关生效判决，被告应承担相应的违约责任。综上，请求判令被告：一、支付原告逾期交房的违约金37993元［按应付房款1666373元×0.0003×76天（2010年12月1日至2011年2月14日）］；二、支付原告逾期取得房产权属证书的违约金44326元［按应付房款
1666373元×0.0002×133天（2011年2月15日至2011年6月27日）］。
被告半岛公司答辩并反诉称：原告的诉讼请求应予驳回，理由如下：1.本案被告无违约行为。即使原告主张支付逾期交房违约金，因逾期交房仅影响房屋的使用权，违约金应以实际损失为依据，而实际损失应当参照同地段同类型房屋的租金标准（每平方13元每月，案涉房屋的月租金约为2918元每月）计算，并申请本院对案涉楼盘的租金进行司法鉴定。2.关于办证，被告依法享有九十日的宽限期，本案原告于2011年2月14日收房，于2011年6月27日取得房屋初始登记，因而被告在办证上亦无过错。3.双方之间的商品房买卖合同约定案涉房屋约定的建筑面积（224.51平方米）与产权登记面积有差异的，以登记为准。案涉房屋交付后，产权登记面积实际为227.88平方米，多于合同约定的建筑面积，原告应付房款1666373元，实际已付1658328元，尚应补缴房款8045元。据此请求判令：反诉被告支付房屋面积补差款8045元。
反诉被告顾丹波针对反诉部分答辩称：案涉小区经过数次面积测量，反诉被告等业主认为后来测量时将原先分摊的面积也纳入专有面积，因而不同意再次进行面积补差，后双方另行决定业主不需要进行面积补差，多余的税金业主也不向开发商主张返还，并在房款的发票上也注明已结清，房屋产权等相关证件也已过户至反诉被告名下。故请求驳回反诉请求。
原告（反诉被告）为支持其主张及辩解的事实向本院举证及被告（反诉原告）质证意见如下：
1.商品房买卖合同与销售不动产统一发票一组（均为复印件），拟证明原告的主体资格，房产的单价及金额，合同约定的交房时间、条件、办证时间以及违约金赔偿依据等事实。被告对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为约定的违约金过高。
2.房屋所有权证复印件一份，拟证明房产的登记面积及逾期作出权属证书的事实。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为房产权证何时做出与被告无关，且权证的转移登记由原告方委托第三方办理。
3.钥匙交接单复印件一份，拟证明原告将代办费等费用交与被告及房产权证等在事实上由被告代办及实际交房时间的事实。被告对真实性无异议，但认为被告无办证的义务。
4.（2012）甬象民初字第946、948号民事判决书和（2013）浙甬民二终字第251、252号民事判决书复印件各一份，拟证明：被告于2011年4月13日拿到房屋备案证明，才具备交房条件；逾期交房的违约金应计算到实际交房日止；被告于2011年6月27日取得房屋初始登记，依约已逾期的事实。被告对该证真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证与本案没有关联性。
5.房款发票、契税发票复印件两张，证明税款方面有差额，可以证明房款金额已经结清，反诉人放弃补差款的事实。被告对该证真实性无异议，对证明目的有异议，认可代收的办证费用还有379元余额的事实。
被告（反诉原告）为支持其辩解及反诉主张的事实向本院举证及原告（反诉被告）质证意见如下：
1.评估报告复印件一份，拟证明违约金过分高于原告实际损失（已超过房租的十倍）的事实。原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该报告系被告单方委托，只有在合同没有约定的情况下，才可以适用相关司法解释的规定；被告在其他已生效案件中没有提出违约金过高的主张，可说明被告本身并不认为高，本案提出来是自相矛盾的表现。
2.商品房买卖合同及附件复印件一份，拟证明该合同相关条款约定了该商品房的单价、按建筑面积计算房款及合同约定面积与产权登记面积不一致时以产权登记为准，案涉房屋应付房款为1666373元的事实。原告对该证无异议。
3.房屋所有权证复印件一份，拟证明权证登记的建筑面积、权证登记的时间、反诉原告向反诉被告出具发票时间在房产证登记前不久，可充分说明反诉原告向反诉被告出具发票是为其办理转移登记之用等事实。原告质证对真实性无异议，但认为被告出具发票尽管系原告办证的必要条件，但该发票上关于房款“已结清”的记载事项系双方之间款项已结清的有效证据。
4.付款凭证复印件一组，拟证明反诉被告实际已付房款的总数为1658328元的事实。原告质证对真实性无异议。
经审查，本院对上述证据认证如下：对原告提供的证1、2、3、4、5，被告提供的证2、3、4的真实性均予以认定，至于原、被告双方对关联性或证明目的提出的质证意见，系属对同一证据在法律适用层面上的不同解读，本院将结合其他证据予以综合认定。对被告提供的证1，本院对表面真实性予以认证，对关联性不予认证。
综上认证，并结合原、被告庭审陈述，本院认定本案基本事实如下：
2010年9月13日，原、被告经协商签订一份商品房买卖合同，合同约定：被告将获准预售的位于石浦镇凤落路东侧万泰机电城北侧迎凤山庄第19幢2-102号的联排多层住宅一套售予原告，建筑面积共计224.51㎡，计价方式为按建筑面积计算，单价为每平方
米7312.50元，总价款为1641729元；第七条买受人于2010年9月13日支付491729元，余款1150000元进行商业按揭；第九条出卖人应当在2010年11月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、有线电视、电话、网络等，具备商品房正常使用的基本条件；第十条未按期交付的，按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，………，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十二条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署之前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：①买受人应在出卖人发出交房通知后30天内办理完房屋交付手续，如逾期，买受人应按月向出卖人支付总房款5‰的违约金；②交房日期以买受人收到交房通知书上的时间为准，如因买受人地址不详或变更未及时通知出卖人一切后果由买受人承担。
该合同第十六条约定：出卖人承诺于2010年12月31日前负责办理案涉小区的土地使用权及商品房所有权的初始登记，取得相关证书交付买受人，由买受人自行办理商品房转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定办理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的千分之五承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①、②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还买受人，并自约定日起至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，双方同意按下列方式处理：1.面积误差比［面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%］绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2.面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；合同还约定了其他相关权利义务事项。
合同签订前后，原告除分期付清合同约定房款1641729元外，曾于2010年12月13日向被告支付67499元（其中代收税费与办证等费用50900元、第一次面积补差款16599元）。2011年2月14日，被告将案涉房屋实际交付原告。2011年4月13日，被告获得象山县建设局出具的建筑工程竣工验收备案证明书。2011年6月27日，被告取得案涉小区房产的初始登记证书。2011年10月12日，被告向原告开具购房发票一份，记载收取原告房款
1666373元的同时，该份发票以备注等形式载明案涉房屋建筑面积为227.88平方米，面积差3.37平方米，不动产总价为1666373元，已结清。2011年10月20日，原告取得案涉房屋的所有权登记证书。2011年11月8日，被告向原告发送《关于半岛迎凤山庄房款退补的通知》，告知原告应补交房款8045元，代办权证工本费用等可退还379元，两项相抵原告应补交房款7666元。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，双方均应按约履行各自义务。本案中，原告付清房款后，被告晚于合同约定的时间将符合约定条件的案涉房屋实际交付原告，应承担相应的逾期交房违约责任，经本院核定原告该时段的违约损失为：37809.88元［按已付房款1658328元×0.0003×76天（2010年12月1日至2011年2月14日）计算］。被告于2011年6月27日取得案涉楼盘的初始登记证书，客观上导致原告取得房屋最终权属证书时间的滞后，故应按照合同关于逾期办证违约责任的相关约定，由被告向原告承担逾期完成初始登记时段132天的相应责任，经本院核定原告该时段的违约损失为：43779.86元［按已付房款1658328元×0.0002×132天（2011年2月15日至2011年6月27日）计算］。
至于违约金是否应予降低，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于本案原告逾期取得房屋相关权证的损失不仅限于租金损失，且逾期办证的过错在于被告，故本院对被告关于降低违约金标准的请求不予准许，对被告关于案涉楼盘的租金进行司法鉴定的申请，因无此必要，本院不予准许。
至于被告是否已与原告结清房屋补差款，根据现有证据透视，被告是为了尽快办理相关权证之需而出具销售不动产统一发票（自开）办证联，双方并未实际结清，根据合同约定，原告应当补交差额房款8045元。鉴于被告认可代收办证等费用尚有379元余额，依法可与原告应补交差额房款8045元相抵扣，即原告应支付被告房屋补差款7666元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：
一、被告宁波石浦半岛酒店有限公司支付原告顾丹波逾期交付房产的违约金37809.88元；
二、被告宁波石浦半岛酒店有限公司支付原告顾丹波逾期办理房产权属证书的违约金43779.86元；
三、原告顾丹波向被告宁波石浦半岛酒店有限公司补交房款
7666元；
四、驳回原告顾丹波的其他诉讼请求；
五、驳回被告宁波石浦半岛酒店有限公司的其他反诉请求。
上述一、二、三项相抵，被告宁波石浦半岛酒店有限公司仍需支付原告顾丹波73923.74元，款定于本判决生效后十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1858元，减半收取929元，由被告宁波石浦半岛酒店有限公司承担929元；本案反诉受理费25元，由原告顾丹波承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 员 王云奖
二〇一四年六月二十日
代书记员 杨森涛