黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑08民终278号
上诉人（原审被告）：王百涛，男，1980年5月24日出生，汉族，住汤原农场农行鑫都住宅楼门市。
上诉人（原审被告）：王殿金，男，1956年5月5日出生，汉族，住汤原农场农行鑫都住宅楼门市。
上诉人（原审被告）代玉梅，女，1955年6月29日出生，汉族，住汤原农场农行鑫都住宅楼门市。
被上诉人（原审原告）：汤原县光大房产物业有限公司，住所地汤原县中华路中段。
法定代表人：高岩，经理。
委托诉讼代理人：高长坤，公司职工。
上诉人王百涛、王殿金、代玉梅因与被上诉人汤原县光大房产物业有限公司（以下简称光大物业）物业服务合同纠纷一案，不服汤原县人民法院(2017)黑0828民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序对此案进行了审理。上诉人王殿金、王百涛与被上诉人委托诉讼代理人高长坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求并由被上诉人承担上诉费用及涉案各项费用。事实与理由如下：（一）一审判决显失公平、公正，（1）上诉人购房时所在小区没有前置物业合同，上诉人入住后与被上诉人也没有签约物业服务合同，不存在上诉人应缴纳物业服务费。（2）被上诉人据以起诉上诉人的物业合同对上诉人没有约束力，汤原农场鑫都小区的开发商为汤原农场，并不是佳木斯开美达房地产开发有限责任公司，该公司无权与任何物业公司签订物业服务合同，被上诉人与佳木斯开美达房地产开发有限责任公司签订的物业服务管理合同属无效合同。（3）原审法院依据无效的物业合同判决上诉人支付物业费及滞纳金是错误的。（4）原审判决书第二页被上诉人时间计算【（2016年2月1日至2017年11月13日共计1003天）滞纳金1753.95元，2017年1月1日至2017年2月30日物业服务费97.15元。】上诉人计算为613天，怎么也没算出1003天，而且2月份居然还有30日。法院多判上诉人700多元，原审法官竟然支持了，可见原审法官对此案的态度是不负责任的。（二）在没有有效物业合同的前提下，被上诉人没有提供物业服务主张物业费，缺乏法律依据上。黑龙江省物业管理条例：第四十七条规定：。物业项，一般包括共同部位和共同设施，设备维护和管理，公共秩序维护和环境卫生。被上诉人没有尽到这两项义务。上诉人不应缴纳物业服务费。（1）被上诉人没有维修共同设施，从房盖往下的顺水管。顺水管破裂（证据照片4张），雨水从裂缝喷到上诉人家的墙上以及同单元其他两家也都有这种漏水的情况，分别是五楼的一家和一楼的两家，上诉人找开发单位反应，开发单位也没有说上诉人所在小区有物业。到目前为止一楼的两家没有物业提供维修服务。由于房屋外部公共区域物件损坏导致上诉人家漏水至墙皮大面积脱落，冬天反霜严重！给上诉人家的房屋造成了较大损失。（2）被上诉人从没尽到清扫门前积雪的义务，我们这个楼一共有三个物业管理过，前两个物业都给我们清扫门前积雪，但是被上诉人光大物业从来没有给我们清扫过门前的积雪，我们之间并没有合同也没有任何协议。因为被上诉人对我没有履行过任何物业服务，所以我不缴纳物业费，而且对我造成的损失我都没有向他提起过赔偿。
被上诉
被上诉人光大物业答辩称，1、我公司在2016年1月1日受佳木斯开美达房地产开发公司委托接管汤原农场鑫都小区物业管理服务并签订了前期物业委托管理合同，按物权法相关规定，前期物业合同对每个小区业主都具有法律约束力。2、上诉人称鑫都小区开发商或建筑商不是佳木斯开美达房地产开发公司纯属无稽之谈。3、一审判决滞纳金天数的错误是根据我公司提供的错误数据造成的，责任在我们。4、上诉人家房屋漏水情况，按前期物业合同规定，凡属建筑问题和历史遗留问题均由开美达公司承担解决，与被上诉人无关。5、上诉人称被上诉人没有提供任何物业服务是错误的，因为各业主的污水、粪便排放都是经我公司对小区化粪池的清掏及维护，才能保证业主的正常生活。
一审原告光大物业提出诉讼请求：1、请求法院依法判令三被告立即给付物业服务费680.05元；2、滞纳金1836.43元；3、诉讼费25元。事实和理由：三被告在原告光大物业公司管理的汤原农场农行鑫都住宅楼居住，2016年1月1日-2016年12月30日拖欠物业服务费582.9元（97.15平方米，0.5元/平方米）、滞纳金1753.95元（（2016年2月1日至2017年11月13日，共1003天）。2017年1月1日-2017年2月30日物业服务费97.15元、滞纳金82.48元（2017年2月1日-2017年10月13日）。以上款项原告多次催要，被告至今未付。
原审判决认定：原告光大物业公司系具有提供物业服务资质的法人。原告于2016年1月1日与佳木斯开美达房地产开发有限责任公司签订了为期五年的物业服务管理合同。原告光大物业按照合同约定对汤原农场鑫都住宅楼进行了物业管理，提供了物业服务。被告王百涛系汤原农场鑫都住宅楼门市百涛农机配件商店的业主，被告代玉梅为该门市房主，被告王殿金与代玉梅系夫妻关系，三人共同管理使用涉案房屋。该房屋面积为97.15平方米，三被告使用该房屋但未按照约定交纳2016年1月1日-2017年2月30日期间的物业费。现光大物业已不再管理该小区物业。原告多次催交，三被告至今未交纳。
原审法院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，原告按照前期物业委托管理合同的约定对汤原农场鑫都住宅楼进行了物业管理，提供了物业服务，期间业主未明确表示反对，原被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。原告的物业服务收费标准符合法律规定，被告应按照约定交纳光大物业服务期间的物业费。原告收取日千分之三的滞纳金符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告王百涛是百涛农机配件商店的业主，被告代玉梅是该房屋房主，被告王殿金与代玉梅系夫妻关系，三被告共同使用该房屋，应当共同交纳物业费。三被告提供照片证明其不交纳物业费的原因是房屋墙面漏水，原告对此不予认可，被告未提交其它证据予以证明，亦未对漏水原因及损失数额提供证据，本院对此抗辩理由不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条，《物业管理条例》第六十七条，《黑龙江省物业管理条例》第五十三条之规定，判决：被告王百涛、代玉梅、王殿金给付原告汤原县光大房产物业有限公司2016年1月1日-2016年12月30日的物业服务费582.9元、滞纳金1753.95元，2017年1月1日-2017年2月30日的物业服务费97.15元、滞纳金82.48元，以上款项合计2516.48元，于本判决生效之日立即给付。案件受理费25元由被告负担。
二审期间，双方均无新证据。二审查明事实除三上诉人未交纳2016年1月1日-2017年2月28日期间的物业费外，其余均与一审判决认定一致。
本院认为：双方当事人之间存在事实上的物业服务合同关系，上诉人以双方之间没有签订物业服务合同为由，主张不交纳物业费，其理由不符合《物业管理条例》第七条第（五）款规定，不能成立。上诉人以被上诉人未对其提供物业服务为由而否认被上诉人提供公共服务，与客观事实不符，其拒不交纳物业费的理由缺少法律依据，不能成立。被上诉人当庭承认上诉人家房屋存在墙面漏水的事实，但以前期物业合同有约定为由，拒绝予以维修。被上诉人与佳木斯开美达房地产开发公司订立的前期物业委托管理合同第五条第四款虽约定了凡属建筑问题及历史遗留问题均由佳木斯开美达房地产开发公司负责处理，但该合同约定只在合同双方之间产生约束力，对合同以外的第三方上诉人无约束力，不能产生对抗合同外当事人的法律效力，被上诉人以此为抗辩依据并不能免除其在物业服务合同履行期间的应尽义务。因被上诉人具有未履行合同义务的违约行为，其要求上诉人承担物业费滞纳金的请求于法无据，不予支持。综上，原审判决事实不清、判决不当，上诉人的部分上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
（2018）撤销汤原县人民法院(2017)黑0828民初555号民事判决。
（2018）上诉人王百涛、代玉梅、王殿金给付被上诉人汤原县光大房产物业有限公司2016年1月1日-2016年12月30日的物业服务费582.9元、2017年1月1日-2017年2月28日的物业服务费93.9元{582.9元/12个月/30天×58天}，两款合计676.8元于本判决生效之日立即给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
（2018）二审案件受理费由双方当事人各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 军
审判员 高明峰
审判员 孙应白
二〇一八年五月十五日
书记员 高 爽