山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德中民终字第144号
上诉人（原审被告，反诉原告）：于爱玉。
委托代理人：祁铁林。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：吴俊兰。
委托代理人：李文良，山东德联邦律师事务所律师。
上诉人于爱玉因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第2211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，坐落在德城区三八路康宁巷85号康宁小区3号楼1单元202号房屋的所有权人为原告的丈夫于荣祥（已去世）。2009年6月13日，原、被告签订一份房屋租赁协议，内容为：“今承租吴俊兰主任房屋一套：即三室二厅一卫，房屋面积为134.22平方米。地下室为25平方米，房址为原医疗器械厂宿舍。从2009年6月13日起预交6个月的房租费，每月房费为捌佰元，共计肆仟捌佰元，半年后各方都适应，而后双方再进一步协商此房买卖问题。甲方：吴俊兰。乙方：于爱玉。2009年6月13日。”2009年12月13日，双方签订了一份续租半年的协议，与上述协议的内容基本一致。2010年6月13日，双方又签订了续租一年的协议：“今续租吴俊兰大姐房屋一套，即三室2厅一卫，房屋面积为134.22平方米。地下室为25平方米，房址为原医疗器械厂宿舍。从2010年6月13日起预交一年的房租费，每月捌佰元，共计为玖仟陆佰元，甲方：吴俊兰。乙方：于爱玉。2010年6月13日。”2011年6月13日，双方又签订了一份续租半年的协议：“今续租吴俊兰大姐房屋一套，即三室2厅一卫，房屋面积为134.22平方米。地下室为25平方米，房址为原医疗器械厂宿舍。从2011年6月13日起预交半年的房费，每月捌佰元，共计为肆仟捌佰元，在此期间办理买房过户手续为宜。甲方：吴俊兰。乙方：于爱玉。2011年6月13日。”2011年12月13日，双方又签订了半年的续租协议，内容与上一个内容一致。2012年6月13日和2013年6月13日，双方签订的续租协议除租金数额为一年的租金外，其他内容与上一个协议内容一致。原告主张终止租赁协议，被告同意终止，由于被告要求原告赔偿损失，双方未协商一致。被告从2014年6月13日起未再交纳房屋租赁费。庭审时，原告要求被告从2014年6月13日起至被告搬离房屋之日止按每月1500元交付租金，被告不认可，原告提交了一份证明：“位于德州市三八路康宁巷的房屋属于天衢东路小学和第九中学学区房，二层135平方米左右的房屋，目前市场价格租赁费应在每月1500元左右。”有三个房地产经营有限公司在该证明上盖章，签署“情况属实”。被告对该证明的真实性不认可。被告主张因原告在地下室内放置了其与丈夫合影和其丈夫的黑白照片、写字台、几张三合板、摇椅、铁床、床板、一袋子书本、木箱、皮箱等物品，占用地下室4年，最后让三友搬家公司的人运了两车，一车运到原告的妹妹家去了，一车是垃圾，运到开发区去了。要求原告支付地下室租金每月200元，4年共计9600元。被告烧纸送走了原告丈夫的照片，为避邪从泰安请来一个貔貅，花费1万元，要求原告承担该费用。原告对被告烧纸送走其丈夫的照片无异议，但对被告请貔貅的事不知道，也不认可全占了地下室。原告提交了一份三友搬家公司出具的证明，称2013年4月24号在康宁小区3号楼202室地下室拉走两车杂物，运至武城、开发区各一车。原告对该证明无异议，并称自己支付了两车运费，共计800元。被告主张清理和装饰装修租赁房屋及处理垃圾共支付11000元，提交了所雇佣人员张某和江某分别出具的证明各一份，证人江某和张某的妻子均到庭作证，江某证明2009年被告让其帮忙找人清理所租赁的房子，说是给孩子结婚用，当时房子很脏，刮墙皮、打扫、擦玻璃、并更换了纱窗、座便器、卫生间水池、厨房的水池和大厅的两块玻璃，6人干了10天，被告支付了6000元费用。张某的妻子张秀芬证明2009年6月份，她与丈夫用小双排车从租赁房屋内拉的旧家具、沙发、旧床、掉下来的墙皮等东西扔到开发区袁桥那边的小干河里了，一共运了15车，搬运费每车400元，被告支付运费6000多元。原告对证人证言不认可，称屋内有5组组合家具（都是大衣橱）、三人沙发、两人沙发、茶几、折叠餐桌、几个凳子、一个双人床、厨房里有一个低柜，家里这些东西都是好的，座便器自己07年前换的。换纱窗、水池、玻璃的事不知道，对搬家每次400元不认可。对被告的儿子在该房屋内结婚无异议。被告主张家具及其他费用8.4万元，称因打算买下该房屋，就按该房屋的尺寸购买了三个屋的成套家具、沙发、电视柜、三个屋的组合厨、三个双人床、零碎家具等共计费8.4万元，现原告要求被告腾退房屋，应承担该项费用。原告认为与其无关。被告主张精神损害抚慰金4万元，称原告曾两次雇佣黑社会让被告搬家，使被告精神受到伤害，晚上做恶梦，经常吃救心丸。原告时此不认可。被告提交了一份证明，但该证明是制止伤害被告的内容，没有涉及是谁找的黑社会。对被告主张水管爆裂跑水给其造成损失的，被告表示另案处理。上述事实，有原告提交的房产证、租赁协议6份、证明、被告提交的4份证明、两位证人的当庭证言和原、被告的当庭陈述在卷为证。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规和国家的强制性规定，为有效合同。现原告要求解除租赁协议，被告同意，原审法院予以支持。原告要求被告支付2014年6月13日后的租金，符合法律规定，原审法院予以支持。对原告提交的月租金1500元的证明被告有异议，该证明上没有出证人签字，又无单位负责人签名确认，出证人也没有到庭质证，因此，原审法院对该证明的证据效力不予认定，月租金以保护双方原租赁协议约定的800元为宜。原、被告双方签订的租赁协议中载明包括地下室25m²，而原告存放在地下室许多物品，且占用时间达4年之久，还放有原告已故丈夫的照片，影响了被告正常使用。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。”根据上述规定，原告在双方签订租赁协议时应将地下室腾空交付被告使用，原告4年后才将地下室滕出，属未按照约定时间交付租赁物，因此被告要求原告支付占用费用，于法有据，也符合公平原则，对被告的该诉讼请求原审法院予以支持。双方对地下室的租金数额没有约定，被告主张每月200元，缺乏依据，地下室的月租金以根据地下室占租赁房屋总面积的比例和总租金800元／月来确定为宜，即25m²÷（137.22＋25）m²×800元／月=125无／月，4年共计125元／月×4×12月=6000元。原告对其已故丈夫的照片应自行取走，而不该让被告去处理。被告作为成年人不应封建迷信，因此被告所请貔貅归被告所有，费用应由被告自己承担。被告几乎在每个租赁协议上均注明“双方在此期间协商办理买房事宜”，原告没有制止，没有予以纠正。证明双方曾协商过房屋买卖事宜，但最终没有达成一致意见。原告决定不卖房子后，未明确告知被告，致使被告一直抱有购买该房产的想法，并为儿子在该屋内结婚重新清理装修了租赁房屋。原告知道被告装修改善租赁房屋而没有提出异议，也没有支付装修费用。现原告要求被告腾退房屋，则被告增设的物品和改善的房屋，将由原告受益。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理的期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”根据上述规定，被告装修房屋、更换玻璃和水池、座便器等物品的费用应由原告负担，其他清理费用应由被告支付。原告对被告的证人所述价款有异议，但没有提交任何反驳证据，故对被告主张的11000元装修费用予以确认，由于被告对两项费用没有区别开来，根据公平原则，以判令双方均担该费用为宜。被告主张的家具及其他费用，因家具等物品均是被告生活所用，双方租赁合同终止后，被告可自行带走，被告要求原告承担该费用，于法无据，原审法院不予支持。被告主张的精神损害抚慰金，原告不认可，被告没有提交有效证据证实损害事实的存在，故对被告的该主张不予支持。综上，租赁合同应予解除，租金损失应予承担，被告的合理损失，原告应子赔偿。原审法院于2014年11月12日判决如下，一、解除原、被告签订的房屋租赁合同。二、被告于本判决生效之日起十日内腾退租赁房屋返还原告，并支付原告从2014年6月份起至被告搬出该房屋之日止按每月800元计算的租金。三、原告给付被告占用储藏室的租金6000元，并给付被告装修费用5500元，合计11500元。限原告于本判决生效之日起十日内一次付清。四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告负担。反诉案件受理费1696元，被告负担1560元，原告负担136元。
上诉人于爱玉不服原审判决上诉称，一、一审法院认定事实错误，原、被之间存在合法有效的买卖合同关系，即使被上诉人违约，也应对其毁约承担违约责任。双方形式上系房屋租赁合同纠纷，但通过租赁合同的内容我们不难看出，两人之间存在着口头的买卖合同。细看2009年6月13日的合同内容：“…半年后各方都适应，而后双方再进一步协商此房买卖问题。”2011年6月13日签订的协议内容：“…在此期间办理买房过户手续为宜”以及从其他续租协议内容均与上述内容一致的表述看，双方之间存在着口头买房约定。双方对此是明知也是认可的。口头约定作为法律承认的一种协议方式，有效存在于现实生活的方方面面，一审法院对双方之间存在有效的购房买卖协议的事实并未查清。被上诉人从未明确告诉上诉人其不再卖房，只以房产证抵押出去过不了户来敷衍上诉人，让上诉人的买房计划一再拖延。正是因为被上诉人的恶意违约，才使上诉人的买房计划落空。如果不是先期被上诉人的承诺，上诉人不会在租赁的房屋中投入这么大的财力物力，装修、购置家具，让孩子在此结婚。上诉人的一切行为全是以买房为中心，从2009年至今，在房价高涨的几年，被上诉人的缔约过失行为，使上诉人购房落空，再购置房屋，相同面积和位置，徒增几十万的购房成本。根据诚实守信原则，即使被上诉人自愿解除双方之间的购房协议，给上诉人造成的全部损失应该由被上诉人来承担。二、被上诉人三番五次动用黑社会和法轮功对上诉人造成严重的心理创伤和精神伤害。上诉人已过六旬，经不起被上诉人多次的侵害。解除租赁合同或买卖合同完全可以，只要被上诉人愿意承担上诉人的全部损失，采取正当、合法的协商方式，上诉人完全可以接受。纵使因水管爆裂致使上诉人的财产损失巨大，上诉人也没有和被上诉人斤斤计较。现在被上诉人采用如此邪恶的方式来对待上诉人，上诉人不能接受，更不能忍受。其利用不法手段恐吓、威胁上诉人的做法已严重背离了法制社会的基本要求，其要求赔偿精神抚慰金的诉求应得到支持。三、被上诉人的亡夫照片一直在地下室长达四年，依据传统的文化，在上诉人儿子新婚来临之际，上诉人为辟邪请来貔貅也在情理之中。换做任何人，这件事也可以理解。虽然请貔貅的费用被上诉人可以不用承担，但赔偿相应的精神补偿却合情合理。综上，被上诉人应就其买卖合同根本违约赔偿上诉人的全部损失，其利用非法手段对上诉人造成的侵害，被上诉人应给予精神补偿，一审法院认定事实错误，侵害了上诉人的合法权益，请二审法院予以纠正。综上，上诉人请求：1、撤销（2014）德城民初字第2211号民事判决书第三项，依法改判；2、涉案全部费用由被上诉人承担。
被上诉人吴俊兰答辩称：1、房屋买卖问题：我老伴于2008年3月份去世后，我感觉无依无靠，于是2008年底搬去女儿同住。上诉人于2009年6月13日租赁了我位于三八路康宁巷85号康宁小区3号楼1单元202号房屋。因双方原先认识，我把房屋租赁给上诉人时，并没有签订正式的租赁协议，而是以租金收条的形式证明双方的租赁关系。上诉人在每年的收条上注上“在此期间办理过户手续为宜”，一签就是5年，如果真想购买我家房屋，为何从未与我交谈过买房事宜？从未询问过我房屋售价，从未交过一分钱订金。并且在我2011年欲将此房屋以78万元的价格售给他人时，极力阻挠，并且不让购房人进屋查看，造成我售房失败。据上诉人所说：装修我家房屋花费了11000无，我不认可。一审判决中判定我家赔付上诉人5500元，我没有追究，本着息事宁人，让上诉人搬离我家房屋的目的，我认可了此事。在房价持续上涨的这几年，房屋租赁价格也一涨再涨，在我家房屋所处地段，相同面积的房屋租赁价格已到2000元左右。我多次找他商谈上涨房租事宜，上诉人已各种理由推托，我也是一让再让，5年的时间，每月仍按800元收取租赁费（基本上市场价的一半）。在一审期间，我曾找3个主要从事房屋中介事项的公司出具了“此地段、此面积的房屋租赁价格在1500元左右”的证明，并盖有公章。一审法官认为没有负责人签字不予认可。就法律上讲，公章代表公司形为，是有法律效力的。2、精神损害之说：没有事实依据，我不认可。貔貅为上诉人招财所用，与我无关3、动用各种人员劝离之说：2014年6月13日，我家房屋租赁期满。没到期之前，我就与上诉人说过不再续租之事，被上诉人蛮横拒绝，我曾找过居委会与辖区民警，租房时的中间人，我家的亲戚、朋友予上诉人商谈退房之事，并免租一个月，上诉人拒不搬离。综上，答辩人有如下请求：1.上诉人立即搬离我家房屋。2.自2014年6月13日之后，租赁费按每月1500元计算。3、负责被上诉人住院全部费用，赔偿被上诉人精神损害及各项费用5万元。4、涉案费用全部由上诉人承担。
二审查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有二个：一、上诉人与被上诉人之间是否存在购房协议的问题。二、上诉人的损失问题。
关于第一个焦点问题，上诉人与被上诉人之间是否存在购房协议的问题。上诉人称，其与被上诉人之间是房屋买卖纠纷，虽未签订书面购房协议，但有口头购房协议。因被上诉人对上诉人关于双方存在“口头购房协议”的主张不认可，且上诉人对自己的主张亦没有证据予以证明，故上诉人关于双方有口头购房协议的主张不成立，因此，上诉人与被上诉人之间亦不存在房屋买卖关系。
关于第二个焦点问题，上诉人的损失问题。上诉人与被上诉人之间并不存在房屋买卖关系，故上诉人主张的与房屋买卖有关的损失依法不应保护。但上诉人主张更换玻璃、水池和座便器等物品及清理垃圾的费用共计11000元，因更换物品会使被上诉人收益，根据《中华人民共和合同法》第二百一十六条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理的期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”的规定，原审法院判决被上诉人负担更换物品的费用符合法律规定。另外，上诉人主张的11000元中清理垃圾的费用，因上诉人是租赁户，理应由其负担，但上诉人对于更换物品的费用和清理垃圾的费用并未区别计算，原审法院根据公平原则，判令上诉人与被上诉人均摊11000元并无不当。上诉人主张的其他损失，因没有证据予以证明，本院不予支持。上诉人可在有证据后另行处理。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳，原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1696元，由上诉人于爱玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王飞雁
审 判 员 王玉敏
代理审判员 张 勇
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 张晨晨