天津市宝坻区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）津0115执异89号
案外人：于文保，男，1955年11月6日出生，汉族，居民，住。
委托诉讼代理人：周海波，宝坻区正启法律服务所法律服务工作者。
申请执行人：天津市洁雅特保温材料有限公司，住所地天津市宝坻区经济开发区宝富道北侧。
法定代表人：徐文河，该公司经理。
委托诉讼代理人：李淑婷，该公司业务经理。
委托诉讼代理人：白义忠，该公司法律顾问。
被执行人：天津宝盛发房地产开发有限公司（原名称为天津宝盛发投资有限公司），住所地天津市宝坻区南关大街133号。
法定代表人：王广，该公司董事长。
被执行人：吕玉贵，男，1973年10月17日出生，汉族，居民，住。
被执行人：陈振国，男，1964年7月28日出生，汉族，居民，河北省保定市徐水县人，现住。
在本院执行天津市洁雅特保温材料有限公司（下称洁雅特公司）与天津宝盛发投资有限公司（2018年1月5日更名为天津宝盛发房地产开发有限公司，下称宝盛发公司）、吕玉贵、陈振国建设工程施工合同纠纷一案中，案外人于文保于2018年8月23日对本院（2017）津0115执恢318号执行裁定书不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年8月30日进行了听证。于文保及其委托诉讼代理人周海波、洁雅特公司的委托诉讼代理人李淑婷、白义忠参加了听证。现已审查终结。
于文保称，请求法院解除对坐落于宝坻区日盛园小区不动产证号1240815003724的10-1号楼房的查封。事实和理由：法院在执行（2015）宝民初字第9033号民事判决书过程中，查封了坐落于宝坻区日盛园小区不动产证号为1240815003724的10-1号楼房。因该房产属于案外人所有，查封该房产侵害了案外人的合法权益。被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司与案外人存有债务关系，2014年12月29日，案外人与被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司订立了协议书，被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司以涉案房产及另外的一处房产抵顶向案外人的借款10000000元，案外人对涉案房产已装修并实际入住多年，只是因为被执行人的原因未能办理购房手续。为保护自身的合法权益，故案外人提出异议，请求法院解除查封，维护案外人的合法权益。
申请执行人称，不同意案外人的申请事项，理由为：一、洁雅特公司与被执行人的债务属于工程款，依法应优先取得工程款，涉案房屋于2014年1月18日竣工，而本案案外人与宝盛发公司签订合同于2014年12月29日，涉案款项未用于房产建设，依物权大于债权的原理，本案申请执行人的债权应优先于案外人的债权；二、涉案房屋登记在宝盛发公司的名下，应该属于宝盛发公司所有，而案外人2015年5月份一直在主张权利但未起诉，显然属于自愿放弃权利；三、案外人并未在房管部门进行借款抵押登记，不能对抗法院的查封裁定书。
被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司未出庭参加听证亦未提出意见。
被执行人吕玉贵、陈振国未出庭参加听证亦未提出意见。
本院查明，天津宝盛发投资有限公司于2018年1月5日更名为天津宝盛发房地产开发有限公司。申请执行人洁雅特公司与被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司、吕玉贵、陈振国建设工程施工合同纠纷一案，本院（2015）宝民初字第9033号民事判决书已经发生法律效力。洁雅特公司于2017年3月14日向本院申请执行，执行案号为（2017）津0115执恢318号。执行过程中，本院于2017年7月31日作出（2017）津0115执恢318号执行裁定书，查封被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司名下坐落于宝坻区日盛园小区不动产证号1240815003724的10-1号楼房及其他房产。因需处分被执行人的财产，同时未发现三被执行人有其他财产可供执行，本院于2017年11月7日作出（2017）津0115执恢318-1号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。案外人于文保已于2015年入住涉案房产内。入住缘由为：2013年11月18日和2014年1月14日，案外人分两次向周德宗、焦佩明出借10000000元，天津市信德典当有限公司提供担保。上述款项案外人通过银行转账至周德宗账户内，并预先扣除当月利息各160000元，实际分别借款4840000元，合计9680000元。借款发生后，二借款人共计给付案外人六个月的利息。2014年12月29日，案外人与周德宗及被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司签订还款协议，约定以天津宝盛发房地产开发有限公司开发和拥有的涉案房产及1号楼402室房产折抵所欠案外人借款本息，并于签订协议之日起不再计付借款利息。该协议签订后，案外人于2015年初对涉案房产进行了装修，并于2015年5月入住该房屋至今，入住同时，案外人办理了生活用水、用电手续，逐年交纳采暖费、物业费，对此，小区业主大会及物业公司均予以证实。
本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当进行审查。本案中，案外人于文保认为，被查封的涉案房屋系被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司及周德宗折抵案外人借款而来，涉案房产的现在实际所有人系案外人，而非被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司。虽然涉案房屋现尚在被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司名下，但涉案房屋实际所有人为案外人于文保。经本院审查，被查封的涉案房屋系案外人于文保自周德宗及被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司折抵借款而来，虽现在尚在被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司名下，但该涉案房产系因被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司的原因，未能办理产权转移登记手续，且该涉案房屋在签订折抵协议时已于2013年4月7日取得了《天津市商品房销售许可证》，相关行政机关已准许涉案房产进行交易。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，涉案房产在案外人支付合理对价并已实际交付案外人入住使用的情形下，该涉案房屋的实际权利人应为案外人于文保；又因本院下发的查封裁定晚于折抵协议，因此，本院作出的（2017）津0115执恢318号执行裁定书，侵害了案外人于文保合法权益，故对案外人于文保的异议申请，本院予以支持。申请执行人洁雅特公司关于其债权优于案外人债权及案外人既未起诉主张权利又未进行借款抵押登记的抗辩意见，因申请执行人未在法定期限内行使优先受偿权，现仅为普通金钱债权人，其只有对债务人责任财产的一般期待，同时又因被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司自愿加入借贷法律关系中并愿意承担以物抵债的责任，不违反法律规定，在签订以物抵债协议后，案外人从普通金钱债权转化为涉案房产的物权期待权，申请执行人在法院对涉案房产保全后，其对涉案房产仅享有一定的信赖利益，如果将金钱债权优先于实际权利人享有的物权期待权则缺乏法理基础；被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司在承担向案外人以物抵债责任后，就其与周德宗之间的债权债务关系也可另行处理，并未侵害被执行人天津宝盛发房地产开发有限公司或其他人的权益，故本院对申请执行人洁雅特公司的该抗辩意见不予采信。因案外人已经占有并实际使用涉案房产，故案外人于文保在本案中的主体资格不存在不适格问题。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第二十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对坐落于宝坻区日盛园小区（不动产证号1240815003724）10-1号楼房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 陈国庆
审 判 员 陈 希
人民陪审员 丁建华
二〇一八年九月三日
书 记 员 韩金莉
●本案相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
第二十三条人民法院依照民事诉讼法第二百零四条（现第二百二十七条）规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。