北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民初字第03866号
原告宋玉林，男，1930年5月10日出生。
委托代理人王京顺，北京市江山律师事务所律师。
被告孙敬忠，男，1949年8月4日出生。
委托代理人孙英浩（被告孙敬忠之子），1972年7月13日出生。
被告吴连春，男，1952年4月19日出生。
被告宋连富，男，1954年4月5日出生。
被告宋桂兰，女，1965年11月12日出生。
被告吴桂芝，女，1947年6月2日出生。
被告吴桂琴，女，1949年10月6日出生。
被告宋桂香，女。
原告宋玉林与被告孙敬忠、吴连春、吴桂芝、吴桂琴、宋桂香、宋连富、宋桂兰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋玉林的委托代理人王京顺，被告孙敬忠的委托代理人孙英浩，被告吴连春、宋连富、宋桂兰到庭参加诉讼。被告吴桂芝、吴桂琴、宋桂香经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋玉林诉称：我是北京棉浆厂职工。1979年夏，我购买了梨羊村村民孙德全的一处住房（有北房4间、猪圈等）以供婚后居住，该住房坐落于北京市平谷区马坊镇梨羊大街×号（以下简称×号房屋）。因我购买孙德全房屋时并无书面手续，为避免以后发生纠纷，我与孙德全在村干部冯邦成、李秀忠见证下于1980年5月23日补充签订了一份《买房证明》。1979年底，我与于秀荣结婚，婚后居住在×号房屋内。1980年我退休后即落户于梨羊村。1995年底，我前往台湾索要当年在国民党军队的工资，后台湾当局为我办理了荣民证，并按月给我发放补助。此后我便在大陆和台湾两地居住。1998年我患喉癌，2003年6月15日我在台湾省台南县又发生交通事故，故我一直在台湾治疗。2011年9月我回到大陆后得知我的妻子于秀荣于2008年4月去世，而我所购买的房屋也被于秀荣生前卖予同村村民孙敬忠。2009年涉案房屋被平谷区马坊镇政府拆迁，相应的补偿也发放给孙敬忠。因×号房屋系我个人财产，于秀荣无权处分，故起诉请求确认被告孙敬忠买受×号房屋及附属物的合同无效。
被告孙敬忠辩称：我不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告与于秀荣1979年底结婚，而原告与孙德全签订买房协议的时间为1980年5月23日，购买房屋是婚后行为。同时，根据买房协议记载，房款是在1981年5月1日前结清，此时，原告与于秀荣已结婚两年，×号房屋应属于原告与于秀荣的夫妻共同财产，并非原告的个人财产；2、原告是北京棉浆厂职工，后落户在梨羊村，但并非该集体经济组织成员，原告之所以能够购买×号房屋，是因为于秀荣具有梨羊村的农业户口；3、原告与于秀荣在买房后于1990年代对房屋进行了翻建，因此，诉争房屋应属于宋玉林和于秀荣的共同财产；4、我从于秀荣处购买房屋时，于秀荣的儿女几乎全部在场，于秀荣也亲口告知已经电话征得了原告的同意。房屋出售后，于秀荣的子女很快将其从×号房屋中搬至邻村安度晚年，显然，其子女均认可了房屋买卖行为。被告购买房屋属于善意取得，不应确定为无效；5、于秀荣于2008年去世，原告作为于秀荣的丈夫，不可能不知情，原告称2011年才知道房屋被出卖的事实，不符合常理；6、被告因购买了诉争房屋，2007年被村委会取消了申请农村宅基地的资格，如确认房屋买卖协议无效，被告将遭受巨大损失，且不利于社会经济秩序的稳定，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告宋桂兰辩称：被告孙敬忠所述不属实，原告宋玉林购房在先，与我母亲于秀荣结婚在后，婚后我母亲将户口落在了梨羊村。卖房时没有村委会的人在场。我认为×号房屋是我父亲宋玉林的婚前财产，我母亲于秀荣不应该卖掉，我同意原告的诉讼请求。
被告吴连春和被告宋连富所持答辩意见与被告宋桂兰一致。
被告吴桂芝、吴桂琴、宋桂香未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：原告宋玉林原系北京棉浆厂（位于北京市平谷区马坊镇梨羊村村头）职工。1979年底，宋玉林与于秀荣结婚，婚后未生育子女。1980年，宋玉林退休，退休后在梨羊村务农。同年5月23日，在冯邦成、李秀忠的见证下，宋玉林与孙德全（又名孙德泉）书写《买房证明》，主要内容为：今有宋玉林买孙德全瓦房三间半和全部院落，合款750元。1981年4月30日，宋玉林与孙德全结清了购房款。1996年，宋玉林注销了在大陆的户口，只身赴台湾定居。此后，×号房屋由于秀荣居住使用。2006年10月29日，于秀荣与被告孙敬忠签订买卖房屋协议，将×号房屋以8000元的价格卖予孙敬忠，双方所订买卖协议包含“原房契已遗失，以大队存根为据”、“宅院审批手续已遗失，以现买卖房屋协议为据”等内容。协议签订后，于秀荣将房屋交付给了孙敬忠。2008年4月，于秀荣去世。2009年12月，×号房屋依规划被拆迁。2012年8月24日，宋玉林诉至本院，请求确认孙敬忠购买×号房屋及附属物的合同无效。
另查：于秀荣原为河北省兴隆县陡子峪乡西陡峪村村民，后于1979年12月30日因婚将户口迁入北京市平谷县英城乡梨羊村（现北京市平谷区马坊镇梨羊村）。于秀荣在与宋玉林结婚前，共有二子四女，分别为：被告吴连春、被告宋连富、被告吴桂芝、被告吴桂琴、被告宋桂香、被告宋桂兰。
诉讼中，双方主要围绕以下问题发生争议：
（一）宋玉林向孙德全购买×号房屋的时间
宋玉林主张：×号房屋系其婚前于1979年夏从孙德全处购买，因当时未作手续，后在村干部冯邦成、李秀忠的见证下，双方于1980年5月23日补签了《买房证明》。
对此，被告宋桂兰、宋连富、吴连春均无异议。被告孙敬忠不予认可，并认为宋玉林购房时间为1980年5月23日，属于婚后行为，且于秀荣与宋玉林共同偿还了部分购房款。
经本院向孙德全、冯邦成调查了解，孙德全称，宋玉林买房是为了结婚，买房时间是1980年开春以后，早于双方签订《买房证明》的时间，具体哪天已记不清；房款分两次交清，签订《买房证明》当天给了400元，第二年又给了350元。冯邦成称，宋玉林买房时未结婚，但对具体买房时间已记不清。
另，在本院向被告吴桂芝、吴桂琴送达起诉状时，吴桂芝称：宋玉林购买×号房屋的时间早于与于秀荣结婚的时间。吴桂琴称：其母于秀荣去世时，宋玉林未回大陆；但对宋玉林购买×号房屋的时间不清楚。
（二）于秀荣出卖×号房屋宋玉林是否知情
宋玉林主张自其移居台湾并于2003年在台湾发生交通事故后，即与在大陆生活的于秀荣等亲属失去联系，对于于秀荣卖房、去世均不知情。为此，宋玉林提供了交通事故证明书、调解书及台湾居民来往大陆通行证作为证据。交通事故证明书记载宋玉林因交通事故身体受伤，但未记载具体伤情。调解书记载宋玉林因交通事故获赔新台币五万元（约合人民币一万元），未记载宋玉林受伤的具体情况。来往大陆通行证的有效期分别为2001年3月15日至2006年3月14日和2011年至2016年。有效期为2001年3月15日至2006年3月14日的通行证显示，2004年3月至2004年6月期间，宋玉林有出入境记录。
经询，被告宋桂兰称：宋玉林在没发生交通事故之前经常回大陆探亲，每次逗留三个月至半年左右，探亲期间居住在位于梨羊村的×号房屋内，发生交通事故以后即无法再取得联系，于秀荣去世时，未能与宋玉林取得联系，宋玉林亦未回大陆参加葬礼。
被告孙敬忠对宋玉林所述不予认可，并称于秀荣出售×号房屋时通过电话方式征得了宋玉林的同意。为证实其购买×号房屋合法有效，孙敬忠提供马坊镇梨羊村村委会出具的两份证明，证明主要内容为：1980年宋玉林和于秀荣购买了孙德全的住宅一处，后经镇政府、村委会同意将此房进行了翻建；1996年宋玉林加入台湾籍并注销了户口；1998年7月，×号房屋就已登记在户主于秀荣名下，此后于秀荣单独生活居住在×号房屋，直至2006年将其出售给孙敬忠；2006年10月孙敬忠与于秀荣签订的买卖协议经过村委会同意；孙敬忠有二子，均具备申请新宅基地的资格，但因孙敬忠购买了于秀荣的宅院，并得到村委会对使用权的确认，故村委会未同意孙敬忠的宅基地申请。
经本院向马坊镇梨羊村村委会调查了解，宋玉林从孙德全处购房时系非农业户口，不属于该村集体组织成员；诉争房屋曾于1980年代末至1990年代初进行过翻建；于秀荣的子女知晓于秀荣出售诉争房屋一事；于秀荣出售房屋给孙敬忠经过了该村村委会。
上述事实，有双方当事人的陈述、常住人口登记卡、户口本、身份证、火化证、台湾居民来往大陆通行证、交通事故证明书、马坊镇梨羊村村委会证明等在案佐证。
本院认为：诉争×号房屋在于秀荣将其出售给孙敬忠时的所有权归属，以及孙敬忠能否依与于秀荣签订的房屋买卖协议善意取得该房屋，是本案的争议焦点所在。对于以上争议，诉讼双方均有责任就各自主张所依据的事实提供证据加以证明。
原告主张诉争×号房屋系婚前购买，应属于其个人婚前财产。对此，本院认为应当首先明确以下两点事实：1、原告与于秀荣的结婚时间；2、原告从孙德全处购买诉争房屋的时间。关于原告与于秀荣的结婚时间，原告主张为1979年底，根据于秀荣户口登记卡记载的信息，于秀荣原籍河北省兴隆县，后于1979年12月30日因婚迁入北京市平谷区梨羊村，据此，可以确认原告与于秀荣在1979年底已结婚。关于原告从孙德全处购买诉争房屋的时间，原告与孙德全签订《买房证明》的时间为1980年5月23日，原告主张《买房证明》系事后补签，实际购房时间应为1979年夏，但并未提供有效证据予以证实。根据本院向卖房人孙德全以及《买房证明》签订时的见证人冯邦成所作调查，孙德全证实原告向其购房是在1980年开春以后，冯邦成对原告购房时间已记不清。孙德全与冯邦成系能够证明原告购房时间的关键证人，现其二人所述与原告关于购房时间的主张并不一致，原告不能提供充分证据证实其主张，对此，本院不予采信。冯邦成虽称原告购房时未婚，但因其所述与孙德全关于原告购房时间的陈述存在矛盾之处，且按照农村习俗理解的结婚与法律意义上的结婚亦有差异，仅凭冯邦成所述尚不足以确认×号房屋系原告婚前所购。
原告主张于秀荣出售×号房屋系无权处分，被告孙敬忠不能构成善意取得，所订房屋买卖协议应认定为无效。本院认为：
首先，根据原告与孙德全所订《买房证明》记载的内容，原告与孙德全结清购房款的日期为1981年4月30日，孙德全也向本院证实原告第二次支付购房款是在签订《买房证明》后的第二年，即1981年。上述两份证据能够相互印证，证实原告与孙德全结清购房款的时间是1981年，对此，本院予以确认。原告向孙德全结清购房款时，已经与于秀荣登记结婚，对于婚后所付房款，应视为原告与于秀荣的夫妻共同财产，原告主张系以个人财产支付，缺乏证据佐证，本院不予采信。另外，根据×号房屋所在地村委会出具的证明，原告与于秀荣结婚后，曾对诉争房屋进行翻建，翻建房屋系原告与于秀荣共同生活期间所为，据此，应当认定×号房屋在于秀荣出售给孙敬忠时，属于原告和于秀荣夫妻共同所有。根据相关法律规定，夫或妻对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，原告于1996年移居台湾并将大陆户口注销，此后诉争房屋一直由于秀荣单独居住使用，户主也在1998年7月变更为于秀荣，因此，在于秀荣2006年将房屋出卖给被告孙敬忠时，孙敬忠有理由相信于秀荣对该房屋具有处分权。现房款及房屋均已交付多年，被告孙敬忠主张善意取得，本院予以支持。
其次，原告称自2003年在台湾发生交通事故以后即无法与大陆亲属取得联系，从而无从知晓于秀荣出售房屋一事，但根据原告提供的交通事故证明、调解书及来往大陆通行证，交通事故证明及调解书均未明确记载原告所受伤情，而根据交通事故中原告所获赔款数额可以确定，原告因交通事故受伤并不甚严重，且在其发生交通事故后的2004年3月至6月期间，根据通行证记载，原告有来往大陆的出入境记录。因此，对原告诉称因交通事故而失去与大陆亲属间的联系，本院难以采信。原告提供的来往大陆通行证在时间上也并不连贯完整，前者有效期为2001年3月至2006年3月，后者有效期间为2011年至2016年，于秀荣出售×号房屋的时间为2006年10月，仅凭原告提供的通行证也不足以证实其对于秀荣出售房屋一事不知情。
再次，原告自2003年以后即极少往来于大陆，于秀荣作为原告的妻子，因年事较高而将诉争房屋出售以用于医疗及生活开支，亦属合情合理，本着民事行为应有利于维护社会经济秩序稳定的原则，对原告的诉讼请求，本院亦难予支持。
综上，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告宋玉林的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告宋玉林负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 胡怀松
人民陪审员 苗润生
人民陪审员 陈春良
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 田子阳