四川省乐山市市中区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）川1102执异56号
案外人：张文军，男，1974年8月21日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
申请执行人：唐学芳，女，1964年5月14日出生，汉族，农民，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：何康，四川新大州律师事务所律师。
被执行人：刘清富，男，1964年2月18日出生，汉族，农民，住四川省乐山市市中区。
被执行人：唐建容，女，1964年5月16日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
本院在执行唐学芳与刘清富、唐建容借款合同纠纷一案中，案外人张文军于2018年6月26日对本院拍卖登记在被执行人刘清富名下的位于四川省乐山市市中区的门市提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人张文军称：其与被执行人刘清富于2008年10月16日签订了《购房协定》，按照《购房协定》的约定张文军除支付购房款外，该门市所产生的税费也由张文军缴纳。张文军购买该门市后，多次找被执行人刘清富要求办理过户手续，刘清富均找各种借口拒不配合，导致该门市至今未办理过户手续。2015年，张文军起诉到法院，要求刘清富履行合同并协助张文军办理过户手续。在该案审理过程中，刘清富拒不到庭，张文军在了解到该门市已设立抵押登记无法办理过户手续后撤回了起诉。张文军自2008年购买该门市后，一直按购房协议履行，支付了购房款和该门市产生的税费，并在该门市经营粮油生意至今，故该门市属于张文军所有，请求法院解除对位于四川省乐山市市中区门市的查封。审查过程中，案外人将其请求事项变更为：请求法院停止拍卖登记在刘清富名下的位于四川省乐山市市中区〔房权证号：川（2016）乐山市不动产权第××号〕的门市。
为证明其异议主张，案外人向本院提交了《购房协定》、《补充协议书》、收条、借条、《房产税纳税申报表》、《城镇土地使用税纳税申报表》、《地方税收通用纳税申报表》、《结婚证》、房屋所有权证书、（2015）乐中民初字第1845号民事裁定书、（2018）川1102执817号执行裁定书、（2017）川1102民初5090号受理案件通知书等证据。
被执行人唐学芳称，根据《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定>》第25条之规定，人民法院应根据不动产登记来判断权利人，本案涉案房屋的权利人是刘清富，而不是张文军。其二，张文军之妻吴顺香从2013年起缴纳该门市的房产税、城镇土地使用税及滞纳金，不是基于房屋买卖关系，双方建立的是房屋租赁关系，张文军每月付息的825元实质是租金，故张文军与刘清富签订的《购房协定》实质是刘清富向张文军借钱提供的一种担保方式。其三，从《购房协定》履行情况来看，张文军支付的购房款未达到全部价款的一半，且刘清富2009年6月15日向张文军借款1万元不应认定为房款。故案外人要求停止涉案门市拍卖的执行异议不成立，请求法院驳回案外人的异议申请。
本院查明：原告唐学芳与被告刘清富、唐建容民间借贷纠纷一案，本院在2017年9月8日受理后，于2018年1月30日作出（2017）川1102民初4119号民事调解书：“一、被告刘清富、唐建容在2018年7月31日之前偿还原告唐学芳本金35万元及利息（利息计算方式：从2017年5月31日起，以尚欠本金为基数，按月利率15‰计算至本金付清之日止；支付方式：在2018年3月31日之前偿还原告唐学芳借款本金17.5万元；在2018年7月31日之前将剩余全部款项偿还给原告唐学芳）；二、若被告刘清富、唐建容未按本协议第一项的约定按期足额履行还款义务，则原告唐学芳可对剩余全部款项立即申请强制执行；三、原告唐学芳自愿放弃其他诉讼请求；四、本案案件受理费3573元（减半收取，原告已预交）、诉讼保全费2520元，共计6093元，由被告刘清富、唐建容负担（支付方式：在2018年7月31日之前支付给原告唐学芳）”。该案在审理过程中，本院依据唐学芳提出的财产保全申请于2017年9月11日作出（2017）川1102民初4119号民事裁定，裁定：“一、查封被申请人刘清富所有的位于四川省乐山市市中区的房屋[权证号：川（2016）乐山市不动产权第××号，保全金额以20万元为限）及其所有的位于四川省乐山市市中区房屋（权证号：××，保全金额以20万元为限），查封期限为三年；二、查封杨燕所有的川LHK××号小型轿车，查封期限为二年。”
（2017）川1102民初4119号民事调解书生效后，因被告刘清富、唐建容未按调解协议履行义务，申请执行人唐学芳依据该生效调解书于2018年4月11日向本院申请执行，本院予以受理，案号为（2018）川1102执817号。2018年6月14日，本院作出（2018）川1102执817号执行裁定，裁定拍卖登记在被执行人刘清富名下的位于四川省乐山市市中区的房屋〔房权证号：川（2016）乐山市不动产权第××号〕。执行中，案外人张文军以本院拍卖的位于四川省乐山市市中区的房屋〔房权证号：川（2016）乐山市不动产权第××号〕为其所有为由，向本院提出书面异议。
另查明，包括案涉房屋在内的四川省乐山市市中区房产初始登记时间为2008年5月15日，房权证号为乐山市房权证私房字第××号；于2011年11月17日再次进行登记，房权证号为乐山市房权证私房字第××号；乐山市市中区房产因换证进行登记，房权证号为川（2016）乐山市不动产权第××号。
2008年10月16日，被执行人刘清富与案外人张文军签订《购房协定》，约定刘清富将位于乐山市市中区的一间门市出售给张文军，面积约42平方米，每平方米4500元，暂定总价19万元；张文军首付8万元，余款11万元，每月付息850元，每季度支付一次给刘清富，利息从2008年11月1日开始计息；刘清富负责给张文军办理房产证及土地使用证且所产生的税费由各自承担。《购房协定》签订后，张文军在所购门市经营粮油生意至今。从2014年至2018年，张文军的妻子吴顺香每年缴纳了涉案房屋的房产税、城镇土地使用税及滞纳金。张文军的妻子吴顺香分别于2008年10月2日、2008年10月10日、2008年12月1日、2010年9月14日支付给刘清富2万元、5万元、1万元、6万元的购房款。2009年6月15日，刘清富向张文军借款1万元并出具《借条》，载明“今借到张文军现金壹万元正（10000.00元）”。本案审查中，刘清富认可该1万元借款用于冲抵房款。
2017年10月28日，刘清富委托唐建容与张文军签订《补充协议书》，约定截止2017年3月22日，张文军已支付房屋价款15万元，尚欠刘清富房屋价款49035元，利息约9800元，该利息最终以双方结算为准；刘清富承担《购房协定》项下住宅用途过户对应产生的由卖方缴纳的税金，张文军承担《补充协议》项下地块及房产按照商业用途过户所产生的所有费用，但需扣除刘清富应承担的税金，买方应承担的税费由张文军承担；土地出让金13500元由刘清富垫付，过户前与价款本息一并支付给刘清富；张文军在本协议签订之日起5日内将价款本金49035元、利息19800元、土地出让金13500元一次性支付给第三方房屋中介机构代为保管资金，房屋中介机构由张文军、刘清富双方共同委托，中介费由双方各承担一半；张文军将款项支付给第三方时，刘清富无条件配合办理过户。《补充协议书》签订后，双方在选择第三方房屋中介机构时没有达成一致意见。
再查明，张文军分别于2015年6月10日、2017年11月9日向本院提起民事诉讼，要求刘清富履行合同约定并协助办理过户手续，但均撤回了起诉。
以上事实,有（2017）川1102民初4119号民事裁定书、（2017）川1102民初4119号民事调解书、（2018）川1102执817号、《购房协定》、《补充协议书》、《收条》、《借条》、《房产纳税申报表》、（2015）乐中民初字第1845号裁定书、2017川11**民初5090号《受理案件通知书》、结婚证以及当事人陈述等证据予以佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。
本案中，案外人张文军在案涉房产被查封前与被执行人刘清富签订了《购房协定》，该协议是各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。在《购房协定》签订后，张文军实际占有并使用该案涉房产至今。申请执行人唐学芳以张文军的妻子吴顺香缴纳房产税、城镇土地使用税及滞纳金为由认为刘清富与张文军之间建立的是房屋租赁合同关系的主张，与查明事实不符，本院不予采信。
根据查明的事实，张文军在《购房协定》签订后按约向刘清富支付房款共计15万元。申请执行人唐学芳主张张文军所付购房款未达到全部价款的一半的意见，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，因刘清富认可其于2009年6月15日向张文军的借款1万元用于冲抵房款，故申请执行人唐学芳主张该借款不应认定为房款的意见，本院不予采信。按照张文军与刘清富在《补充协议书》中的约定，案涉房产总价款为199035元，张文军截止2017年10月28日尚欠刘清富房款49035元及利息19800元。本案审查过程中，张文军自愿于2018年7月9日将所欠房款68835元按照人民法院的要求交付执行。张文军与刘清富在《补充协议书》中基于拟将案涉房产由住宅用房变更为商业用房而约定的土地出让金以及相关税费，因上述费用尚未实际产生，且属于行政机关征收范畴，故张文军自愿向人民法院交付执行的款项不应涵盖该笔费用。
根据查明的事实，刘清富与张文军在《补充协议书》中没有明确约定第三方房屋中介机构，合同履行中双方也未就第三方房屋中介机构的选择达成一致意见，故不能将尚欠购房款未交付到第三方房屋中介机构的原因归责于案外人张文军。张文军于2015年6月10日、2017年11月9日分别向本院提起民事诉讼，要求刘清富履行合同约定并协助其办理过户手续，故案涉房产未办理过户登记手续不能归责于案外人张文军。
综上，案外人张文军针对案涉房产提出的证据足以能够阻止人民法院对执行标的的强制执行，本院予以支持。为此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于四川省乐山市市中区房屋的拍卖。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 ＸＸ辉
审判员 万 敏
审判员 王 涛
二〇一八年七月九日
书记员 王诗晴