山东省利津县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0522民初2033号
原告（执行案外人）：东营市铁人抽油杆有限公司，住所地：东营市利津县津六路中段路西。统一社会信用代码：91370522164923610A。
法定代表人：崔富国，董事长。
委托诉讼代理人：左名涛，山东津城律师事务所律师。
被告（申请执行人�：利津宏达混凝土有限公司，住所地：东营市利津县经济开发区（利五路以北）。统一社会信用代码：9137052268945372X1。
法定代表人：崔志花，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：薄纯磊，山东诚正勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈红喜，男，1987年6月12日出生，汉族，利津宏达混凝土有限公司职工，现住东营市利津县。
被告（申请执行人）：张卫国，男，1970年4月24日出生，现住东营市利津县。
第三人：东营市昌隆置业有限公司，住所地：东营市东营区经济园区精益大街。统一社会信用代码：91370502776313637E。
法定代表人：安智勇，执行董事兼总经理。
原告东营市铁人抽油杆有限公司（以下简称铁人公司）与被告张卫国、利津宏达混凝土有限公司（以下简称宏达公司）、东营市昌隆置业�限公司（以下简称昌隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铁人公司的委托诉讼代理人左名涛、被告宏达公司的委托诉讼代理人薄纯磊到庭参加诉讼。被告张卫国经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第三人昌隆公司经本院依法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
铁人公司向本院提出诉讼请求：1.停止对位于东营市利津县颐和家园小区5/1-103号、11/1-101号、11/1-102号、11/1-103号、11/1-104号、12/1-103号六套房产的执行，并确认其对上述房产享有足以排除强制执行的权利；2.确认其与昌隆公司签订的商品房买卖合同（包括以物抵债协议）合法有效，责令昌隆公司为其办理涉案房产的产权证书；3.诉讼费由宏达公司、张卫国、昌隆公司承担。事实和理由：2015年11月17日，铁人公司从昌隆公司处购买别墅9套，并按照约定在2015年11月18日支付了首付款3394445元，办理了网签备案手续。2015年11月19日，昌隆公司向其借款1000万元，借款到期后，昌隆公司未能偿还借款本息。2017年3月27日其与昌隆公司签订了以物抵债协议，约定其以上述6套房产的剩余房款与昌隆公司欠其的剩余借款抵顶。同日双方办理了涉案房屋的交接手续，并约定合同签订后五日内办理预告登记，但是昌隆公司的法定代表人不知去向，致使无法办理预告登记。其认为达成上述以物抵债协议后，房屋由9套别墅转为6套别墅自己吃亏了，被耍了，因此才以民间借贷的形式起诉了昌隆公司。后利津县人民法院作出（2017）鲁0522民初532号民事判决，该判决生效后没有得到有效履行。上述涉案房产被利津县法院查封，其提出执行异议，利津法院作出（2017）鲁0522执异23号、（2017）鲁0522执异24号执�裁定，以其与昌隆公司缺乏房屋交易基础为由驳回了异议。其认为：1.其与昌隆公司之间的有关涉案房产的买卖合同，属于双方的真实意思表示，依法有效。①签订涉案房产买卖协议的时间为2015年11月17日，其已按约定支付了全部价款，并且上述买卖协议已在房产机关备案；②其与昌隆公司之间所发生的借款行为发生在2015年11月19日，很明显涉案房屋买卖合同在前，借款合同在后，非属同一种行为；③虽然借款合同中表明了以“颐和家园的15套别墅作抵押担保，以网签备案的方式进行”但是该约定昌隆公司并未履行；④涉案房产已经于2017年3月27日办理了房屋交接手续，其已实际占有；⑤其与昌隆公司达成的以物抵债协议合法有效，双方从民间借贷法律关系变更为房屋买卖法律关系，系双方真实意思表示的变更，没有违法法律规定，充分体现了意思自治；⑥关于（2017�鲁05**民初532号民事判决，虽然具有既判力，但是没有得到有效执行，鉴于其与昌隆公司之间早已存在以物抵债协议，因其不再要求执行该判决，而是要求昌隆公司按照房屋买卖合同与以物抵债协议为其办理涉案房产的权属证书。2.涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其针对涉案房产具有排除法院强制执行的权利，故利津县法院作出的（2017）鲁0522执异23号、（2017）鲁0522执异24号执行裁定，认定事实错误，适用法律不当，请求法院支持其诉讼请求。
宏达公司辩称，1.铁人公司提起的本次案外人执行异议之诉系虚假诉讼，其在提出执行异议之时向法院提交了8979200元银行转账回单，主张系购房，但在利津县法院（2017）鲁0522民初532号民间借贷案件中，其却主张上述款项系因昌隆公司向其借款�转账，现（2017）鲁0522民初532号民事判决已发生效力，该判决对其与昌隆公司民间借贷事实已认定，足以证明本案的虚假性。2.涉案的6套房产包含在（2017）鲁0522民初532号民间借贷案件中作为昌隆公司借款抵押担保并由铁人公司已网签备案的15套别墅之内，足以说明2015年11月17日铁人公司对涉案房产的网签备案系为借贷做担保。3.即使铁人公司与昌隆公司的“以物抵债协议”是真实的，也不能排除法院的强制执行。以物抵债协议的目的系抵销债权，不能发生房屋权属的变动，铁人公司仅享有要求昌隆公司按上述“以物抵债协议”交付房产的债权请求权，该债权不能优先于其他债权。综上，请求法院依法驳回铁人公司的诉讼请求。
张卫国未作答辩。
昌隆公司未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换�质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据无异议的事实和依法确认的证据，本院认定如下事实：1.昌隆公司成立于2005年6月13日，注册资本为10000000元，经营范围为房地产开发、土建工程等；铁人公司成立于2000年3月24日，注册资本为50000000元，经营范围为抽油杆、抽油光杆、石油机械生产及销售。2.本院在执行张卫国、宏达公司（本案二被告）申请执行昌隆公司（本案第三人）民间借贷纠纷二案中，于2017年11月17日作出（2017）鲁0522执495号之一、（2017）鲁0522执720号之一执行裁定，依法查封了昌隆公司开发的位于利津县城颐和家园小区3/1-102、5/1-105、12/1-106、5/1-103号、11/1-101号、11/1-102号、11/1-103号、11/1-104号、12/1-103号房产（房产类型为别墅）。2017年11月27日，铁人公司以其为上述房产中的5/1-103号、11/1-101号、11/1-102号、11/1-103号、11/1-104号�12/1-103号6套房产的实际所有人为由向本院提出执行异议，请求解除对上述房产的查封。2017年12月8日，本院作出（2017）鲁0522执异23号、（2017）鲁0522执异24号执行裁定，驳回了铁人公司的执行异议。2017年12月21日，铁人公司向本院提起执行异议之诉，同日本院予以受理。3.2015年11月17日，铁人公司与昌隆公司签订包括前述本院查封的9套房产在内的15套房产商品房买卖合同，并在利津县房产管理处办理了网签备案。2015年11月18日，铁人公司与昌隆公司签订借款协议一份，内容为：①昌隆公司向铁人公司借款10000000元，期限为2015年11月18日-2016年11月17日；②借款担保为：昌隆公司以其在建的位于利津县颐和家园十五套别墅（协议中注明“具体房号附后”）作为抵押担保，以网签备案方式进行。4、2017年3月27日铁人公司与昌隆公司签订了《以物抵债协议》，协议中甲方为昌隆公司，乙方为铁人公司。其主要内容为：①债务数额：甲乙双方确认，甲方欠乙方借款本金650万元，鉴于房屋无法销售，预计实现销售后，甲方欠乙方借款本息人民币900万元左右，届时销售后核对多退少补；②抵债财产：甲方同意以利津县颐和家园小区的六套房产（即原告提出执行异议的六套房产）抵偿上述乙方的债务，并注明以上房产的未支付款与甲方欠乙方的借款本息约900万元相互抵消。5.铁人公司于2017年3月29日，以本案第三人昌隆公司为被告就上述借款向本院提起民间借贷诉讼。2017年3月31日，铁人公司向本院提出财产保全申请，申请内容为：因其于2015年11月17日购买的昌隆公司9套房产（即前述本院查封的房产）仅支付了首付款3394445元（支付日期为2015年11月18日），尚欠昌隆公司房款7730000元，请求本院对该剩余房款采取保全措施。同日，本院作出（2017）鲁0522民初532号民事裁定，对上述债权予以了查封。2017年4月14日，昌隆公司向本院提出复议申请，内容为：其与铁人公司只有民间借贷关系，不存在买卖合同，其仅是以利津县颐和家园十五套别墅作为借款抵押担保，以网签备案的方式进行，铁人公司对上述房产无所有权。2017年5月23日，本院以是否存在房屋买卖合同关系需另案审理确定，不影响其实体权利为由，驳回了昌隆公司的复议申请。2017年5月24日，本院作出（2017）鲁0522民初532号民事判决，判决内容为：一、昌隆公司于判决生效之日起十日内偿还铁人公司本金5479200元，并支付利息434683元，共计5913883元。二、昌隆公司于判决生效之日起十日内支付铁人公司自2017年3月19日起至判决确定的付款之日的逾期利息（以5479200元为基数，按照年利率24%计算）。该判决已发生法律效力，铁人公司已向本院申请强制执行。该债权即为铁人公司在本案中主张的与昌隆公司“以物抵债”的债权。
上述事实由原告提供的《商品房买卖合同》、《以物抵债协议》，本院在利津县房产管理处调取的网签备案明细表及本院（2017）鲁0522民初532号卷宗中的证据及双方的庭审陈述予以证实。
本院认为，本案争议焦点为：1.铁人公司与昌隆公司签订房屋买卖合同的法律性质；2.铁人公司对涉案的六套房产是否具有排除强制执行的权利。
关于焦点1，本院认为，铁人公司与昌隆公司并不具有真实的房屋买卖合同关系，系名为买卖实为借款担保，理由如下：
其一，铁人公司与昌隆公司于2015年11月18日签订的借款协议明确约定，昌隆公司以其开发的颐和家园小区15套别墅以网签备案的方式为借款提供担保，而从利津县房产管理处出具的网签备案明细表可以看出，在2015年11月17日�人公司确系网签备案了15套房产，虽然二者在时间上相差一天，但先网签后签借款协议并不违反常理及习惯。并且昌隆公司在（2017）鲁0522民初532号民间借贷案件诉讼中，在其复议申请和庭审中均陈述和抗辩其与铁人公司的房屋买卖合同系为借款提供担保。铁人公司主张二者非为同一法律行为，需举证予以证实，但其未能举证予以证实；其二，铁人公司作为制造石油机械设备的有限责任公司，其投入超过其注册资本金五分之一以上的巨额资金购买别墅房产，不仅严重超出其经营范围，而且违背正常的经营理念；其三，铁人公司在网签备案后，其对其中六套房产陆续解除网签，由昌隆公司另售与他人，至签订《以物抵债协议》时，其又放弃其中的三套房产，变成本案争议的六套房产,上述行为与签订房屋买卖合同的本旨相悖，铁人公司对此亦不能做出合理的解释。基于以上理由，本院作出前述认定。
关于争议焦点2，基于上述认定，铁人公司与昌隆公司签订房屋买卖合同的目的系为实现债权提供担保，并不具有真实的房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”铁人公司只能在担保的目的范围内行�权利，其不存在基于房屋买卖合同产生的债权债务，不能行使履行请求权。因此铁人公司与昌隆公司签订的《以物抵债协议》无其成立基础，依法不能发生法律效力。在本院（2017）鲁0522民初532号民间借贷案件判决生效后，铁人公司虽有申请拍卖担保房产以偿还其债务的权利，但该权利并不属于《中华人民共和国物权法》第二条第三款所规定的物权，不具有优先于其他一般债权的效力。故铁人公司以其与昌隆公司签订的房屋买卖合同及以物抵债协议主张排除对涉案六套房产的强制执行，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高�民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回东营市铁人抽油杆有限公司的诉讼请求。
案件受理费74800元，由东营市铁人抽油杆有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 王强儒
人民陪审员 蔡建军
人民陪审员 赵培祥
二〇一八年六月五日
法官 助理 郭盼盼
书 记 员 崔 伟