福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1572号
上诉人（原审原告）彭瑞镇，男，1965年6月25日出生，汉族。
委托代理人洪顺添、王玉梅，福建兴世通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郑翠平，女，1967年4月4日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）周华，男，1967年4月24日出生，汉族。
上列二被上诉人共同委托代理人卜祥伟、康淑芸，福建方定律师事务所律师。
原审第三人周乃林，男，1974年8月10日出生，汉族。
委托代理人覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。
委托代理人董锦辉，北京大成（厦门）律师事务所律师。
上诉人彭瑞镇因与被上诉人郑翠平、周华及原审第三人周乃林房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2014）同民初字第197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭瑞镇向原审法院提起诉讼，请求判令：郑翠平、周华继续履行与彭瑞镇签订的《房屋买卖预约合同》，并立即将郑翠平名下的厦门市同安区启辉十一路34号1901室（原房屋门牌号：厦门市同安区星海湾高层区3区一栋17跃18层1901单元）房屋过户至彭瑞镇名下。
原审判决查明，2012年3月15日，郑翠平、周华拟将以郑翠平名义购买的厦门市同安区“星海湾”高层区3区1栋17跃18层1901单元房屋出售，并委托彭瑞镇全权代理房产出售的相关事宜。2012年3月16日，郑翠平、周华出具《收条》一份交由彭瑞镇收执。《收条》中载明：“兹收到彭瑞镇购买厦门市同安区星海湾高层区3区1栋17跃18层1901单元房屋首付款（转帐）人民币贰佰肆拾万元整（￥2400000）。”2012年10月3日，郑翠平、周华出具《收条》一份交由彭瑞镇收执。《收条》中载明：“兹收到彭瑞镇购买厦门市同安区星海湾高层区3区1栋17跃18层1901单元房屋首付款（现金）人民币贰拾万元整（￥200000）。”2012年10月4日，郑翠平、周华与彭瑞镇签定《房屋买卖预约合同》。合同约定：郑翠平、周华将厦门市同安区“星海湾”高层区3区1栋17跃18层1901单元房屋作价人民币3800000元出售给彭瑞镇。2012年10月8日，双方确认在签订合同之前彭瑞镇已经向郑翠平、周华支付购房款人民币2600000元，余款人民币1200000元于该房屋产权属过户至彭瑞镇名下当日付清；双方确认房屋已经交付彭瑞镇使用，房屋交付前的各项费用由彭瑞镇结清，房屋交付之后产生的各项费用由彭瑞镇承担。2012年10月8日，周华出具《收条》一份交由彭瑞镇收执。《收条》中载明：“今收到彭瑞镇交来预购厦门市同安区“星海湾”高层区3区1栋17跃18层1901单元房屋购房款贰拾万元正（人民币）￥200000。”
又查明，周乃林因民间借贷纠纷向福建省宁德市中级人民法院起诉郑翠平、周华，并于2012年7月19日向福建省宁德市中级人民法院申请保全厦门市同安区“星海湾”高层区3区1栋17跃18层1901单元房产。福建省宁德市中级人民法院于2012年7月20日作出（2012）宁民初字第105-1号民事裁定书，裁定查封厦门市同安区“星海湾”高层区3区1栋17跃18层1901单元房产。2012年9月25日，福建省宁德市中级人民法院作出（2012）宁民初字第105号民事调解书。调解书生效后，郑翠平、周华未履行调解书中的义务。周乃林向福建省宁德市中级人民法院申请强制执行。福建省宁德市中级人民法院于2012年11月8日作出（2012）宁执行字第73号执行裁定书，裁定将厦门市同安区“星海湾”高层区3区1栋17跃18层1901单元房产产权变更登记到周乃林名下。之后，郑翠平以其未在调解协议中签名及未授权周华代为签定调解协议为由向福建省高级人民法院提出再审申请，福建省高级人民法院于2013年11月20日作出（2013）闽民申字第1271号民事裁定书，指令福建省宁德市中级人民法院进行再审。福建省宁德市中级人民法院于2014年5月20日作出（2014）宁民再初字第1号民事判决书，判决撤销福建省宁德市中级人民法院（2012）宁民初字第105号民事调解书；周华、郑翠平于判决生效之日起一个月向周乃林偿还借款本金人民币5000000元并支付利息。2014年7月28日，因周华、郑翠平未履行生效判决，周乃林向福建省宁德市中级人民法院申请强制执行。
再查明，本案诉前讼争房产登记于周乃林名下。2014年12月11日，福建省宁德市中级人民法院向厦门市国土资源与房产管理局送达（2014）宁执行字第305-1号协助执行通知书，要求房管局将周乃林名下的厦门市同安区“星海湾”高层区3区1栋17跃18层1901单元产权执行回转到郑翠平名下，并查封。现讼争房产登记于郑翠平名下。
另查明，厦门市同安区“星海湾”高层区3区1栋17跃18层1901单元变更为厦门市同安区启辉十一路34号1901室。
审理中，彭瑞镇向原审法院提出诉讼保全申请，原审法院依法作出（2014）同民初字第197号民事裁定，对周乃林名下厦门市同安区“星海湾”高层区3区1栋17跃18层1901单元予以查封，彭瑞镇为此缴交诉讼保全费人民币5000元。后彭瑞镇向原审法院申请撤回保全，原审法院依法作出（2014）同民初字第197-1号民事裁定，解除对周乃林名下厦门市同安区“星海湾”高层区3区1栋17跃18层1901单元的查封。之后，彭瑞镇又向原审法院提出诉讼保全申请，原审法院依法作出（2014）同民初字第197-2号民事裁定，对郑翠平名下厦门市同安区“星海湾”高层区3区1栋17跃18层1901单元予以查封，彭瑞镇为此缴交诉讼保全费人民币5000元。
原审判决认为，本案的争议焦点为讼争《房屋买卖预约合同》是否能够继续履行的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”依照前述规定，查封期间的房产其权属不能变动。本案中，讼争房产被福建省宁德市中级人民法院查封，故彭瑞镇与郑翠平、周华签订的《房屋买卖预约合同》的标的物交付义务不能履行。因此，彭瑞镇只能在针对讼争房产的查封措施解除且未被强制执行或未被用于清偿相关债务之后方可要求郑翠平、周华办理过户手续；彭瑞镇亦可诉求郑翠平、周华承担相应的违约责任。故彭瑞镇要求将被告郑翠平名下的讼争房产过户至其名下的诉讼请求，不符合法律规定，应予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第（一）项、中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第九条第一款、《《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回彭瑞镇的全部诉讼请求。
宣判后，彭瑞镇不服，向本院提起上诉。
上诉人彭瑞镇上诉请求：撤销一审判决，改判为郑翠平、周华继续履行与彭瑞镇签订的《房屋买卖预约合同》，并立即将郑翠平名下的厦门市同安区启辉十一路34号1901室（原房屋门牌号：厦门市同安区星海湾高层区3区一栋17跃18层1901单元）房屋过户至彭瑞镇名下。
主要事实与理由：一、彭瑞镇与郑翠平、周华关于讼争房产的房屋买卖合同关系合法有效，人民法院依法应予认定。1、彭瑞镇与郑翠平、周华在2012年3月16日就讼争房产的买卖达成口头协议，彭瑞镇当天即转账支付了首付款人民币240万元，郑翠平、周华在收到首付款的同时将所有购房手续原件交付彭瑞镇，还授权彭瑞镇代为办理房产交付手续并由彭瑞镇实际接收讼争房产。2012年10月4日，双方在福建省厦门市鹭江公证处公证下签订《房屋买卖预约合同》，将双方于2012年3月16日口头达成的房屋买卖协议以书面形式确定下来。2、第三人因与郑翠平、周华民间借贷纠纷于2012年7月向福建省宁德市中级人民法院申请查封讼争房产，但由于讼争房产的买卖合同关系已于查封之前的2012年3月16日成立，故彭瑞镇与郑翠平、周华关于讼争房产的房屋买卖合同关系的效力不受《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定的限制。
二、彭瑞镇与郑翠平、周华关于讼争房产的房屋买卖合同具有可履行性，郑翠平、周华应配合办理将讼争房产过户至彭瑞镇名下的手续。1、本案中，在讼争房产执行回转至郑翠平名下后，原审法院根据彭瑞镇的申请已经首先就讼争房产采取查封措施，福建省宁德市中级人民法院采取的查封措施在原审法院采取的查封措施之后，厦门市国土资源与房产管理局再变更查封顺序于法无据，本案应认定彭瑞镇申请对讼争房产的查封为首封，彭瑞镇与郑翠平、周华关于讼争房产的房屋买卖合同关系完全具有可履行性。2、最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款规定不适用于本案，理由有：（1）周乃林作为因民间借贷债权申请强制执行而由福建省宁德市中级人民法院对讼争房产采取查封措施的权利人，已经以第三人的身份参与本起诉讼，对于房屋买卖合同的效力、合同是否应当继续履行等争议焦点问题已经完整地提出了自己的抗辩意见，法院如果在认定合同效力的同时，对于合同是否应当继续履行作出实体认定，一方面足以充分保障当事各方的合法权利，另一方面也避免增加当事各方的讼累；（2）彭瑞镇与郑翠平、周华的房屋买卖合同合法有效，且讼争房产已经于2012年8月份交付给彭瑞镇，彭瑞镇截止2012年10月初已经支付了大部分购房款，应认定彭瑞镇已经实际取得讼争房产的物权。3、依据《房屋买卖预约合同》第五条之约定，郑翠平、周华应配合办理讼争房产的过户手续，且彭瑞镇已经充分履行合同约定的全部义务，因此，彭瑞镇要求郑翠平、周华配合将讼争房产过户至彭瑞镇名下的诉讼请求，具有充分的合同依据及法律依据，依法应予支持。
被上诉人郑翠平、周华答辩称，被上诉人承认与彭瑞镇存在房屋买卖关系，双方签订了房屋买卖预约合同，对该合同的三性无异议。合同签订后被上诉人根据约定将讼争房产交付给彭瑞镇使用，双方未办理产权过户登记是因为客观原因，被上诉人愿意协助办理相关手续。被上诉人与第三人周乃林存在民间借贷关系，但与本案合同的履行没有法律关系，请求支持上诉人彭瑞镇的上诉请求。
原审第三人周乃林述辩称，一、讼争房屋至今仍处于查封状态，《房屋买卖预约合同》不具有可履行性，一审判决适用法律正确，判决得当，应依法予以维持。本案讼争房屋于2012年7月20日被宁德市中级人民法院查封，至2012年11月9日解封并过户至周乃林名下。从彭瑞镇提供的《房屋买卖预约合同》显示，该合同的签订日期为2012年10月4日，属于讼争房屋查封期间，转让行为违反了法律强制性规定。2014年12月11日，宁德市中级人民法院到厦门市国土资源与房产管理局对讼争房屋采取执行回转措施（执行回转至郑翠平名下）的同时，提出回转完成后立即查封该房产（周乃林为查封申请人）。如果彭瑞镇认为厦门市房管局的行为错误，应当另案提起行政复议或行政诉讼，其在上诉状中提出的上诉理由没有任何依据，一审法院据此认定本案《房屋买卖预约合同》不能履行，判决于法有据。据了解还有案外人沈昌树等人也轮候查封了讼争房屋。二、根据“不告不理”的民事审判基本原则，一审法院无需对讼争房屋买卖合同的效力做出认定，况且讼争房屋买卖合同是否有效亦不影响原审法院做出一审判决。三、退一步讲，该《房屋买卖预约合同》属于无效合同，且彭瑞镇与郑翠平、周华涉嫌虚假诉讼。本案的事实情况是，彭瑞镇与郑翠平、周华之间是民间借贷法律关系。彭瑞镇虚构其与周华、郑翠平之间的房屋买卖事实，隐瞒借贷事实的真相，采用虚假合同提起虚假诉讼，不仅其诉讼请求不应得到支持，还应承担法律责任。综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回彭瑞镇的上诉请求。
经审理查明，各方当事人对原审判决查明认定的事实均无异议，本院予以确认。二审审理过程中，各方当事人均未提出新的证据。
本院认为，本案讼争房产除被本案查封外，尚被其它法院依法查封，查封期间的房产不能办理权属变更手续，故彭瑞镇主张郑翠平、周华立即将厦门市同安区启辉十一路34号1901室房屋过户至其名下的诉求无法履行。彭瑞镇可通过执行异议程序寻求救济主张权利。综上，彭瑞镇上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人彭瑞镇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一五年六月十二日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。