广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0491民初第34号
原告：鲍永弟，男，1975年10月9日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。
原告：欧玲娟，女，1992年3月15日出生，汉族，住湖南省宁远县。
两原告共同委托代理人：李一，广东东方泽律师事务所律师。
被告：珠海中铁诺德投资有限公司，住所地：广东省珠海市前山岱山路78号2楼2S。
法定代表人：王身风，董事长。
委托代理人：张良华，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：刘鲲，系该公司职员。
原告鲍永弟、欧玲娟诉被告珠海中铁诺德投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，适用简易程序，实行独任审判，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告鲍永弟、欧玲娟及其委托代理人李一、被告珠海中铁诺德投资有限公司的委托代理人张良华、刘鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍永弟、欧玲娟诉称，2015年12月初，鲍永弟、欧玲娟在珠海看到珠海中铁诺德投资有限公司销售的诺德国际花园售楼部搞活动，鲍永弟、欧玲娟告知珠海中铁诺德投资有限公司销售人员二人均不是珠海户口，并且不符合珠海购房要求，珠海中铁诺德投资有限公司销售人员极力推荐并提出鲍永弟、欧玲娟排号认筹二个号，待抽中后由珠海中铁诺德投资有限公司找人帮忙补缴社保。于是鲍永弟、欧玲娟于2015年12月8日向刷卡交纳10万元排了两个认筹号，12日开盘时中了一个签，对于没有中签的号对应的5万元认筹金珠海中铁诺德投资有限公司表示在15天退还给鲍永弟、欧玲娟。2015年12月12日，珠海中铁诺德投资有限公司要求鲍永弟、欧玲娟签订认购协议书，鲍永弟、欧玲娟提出社保问题如何解决，珠海中铁诺德投资有限公司销售人员表示鲍永弟、欧玲娟签订完认购协议书后凭借回乡证到社保局就可以补缴。于是鲍永弟、欧玲娟当日与珠海中铁诺德投资有限公司签订《认购协议书》，前期一个认筹号对应的5万元认筹金转为认购定金并由珠海中铁诺德投资有限公司开具收据。之后，鲍永弟、欧玲娟到社保局咨询得知不能补缴社保，鲍永弟、欧玲娟再次询问珠海中铁诺德投资有限公司销售人员告知在可以在外面地产中介给4万元就可以搞定社保的事，但鲍永弟、欧玲娟问过地产中介之后未获得可以补缴社保的明确答复。随后几天鲍永弟、欧玲娟多次与珠海中铁诺德投资有限公司沟通，珠海中铁诺德投资有限公司告知自己解决社保问题。因协商未果，鲍永弟、欧玲娟曾委托律师发函给珠海中铁诺德投资有限公司，要求终止履行《认购协议书》并由珠海中铁诺德投资有限公司在3日内退回认购协议书所约定发定金5万元，但珠海中铁诺德投资有限公司在2015年12月25日签收后没有任何回应。鲍永弟、欧玲娟发出律师函后，收到珠海中铁诺德投资有限公司销售人员电话说要鲍永弟、欧玲娟先交首期款100万元，鲍永弟、欧玲娟告知对方已委托律师发函，珠海中铁诺德投资有限公司说工商登记地址没有人会退回，要鲍永弟、欧玲娟送到售楼部，鲍永弟、欧玲娟要求律师又邮送一份到售楼部（后经网上查询均已签收）。鲍永弟、欧玲娟因担心购房资格问题不敢讲100万元交给珠海中铁诺德投资有限公司，且双方没有约定交纳100万元首期款的条款，珠海中铁诺德投资有限公司销售人员在12月25日说公司会有一份通知邮给鲍永弟、欧玲娟，要鲍永弟、欧玲娟签收。鲍永弟、欧玲娟就表明如珠海中铁诺德投资有限公司不能帮忙解决社保的话，鲍永弟、欧玲娟没有资格买房不可能再交后续款。在交涉后期，珠海中铁诺德投资有限公司称鲍永弟、欧玲娟如果不交钱，社保的事珠海中铁诺德投资有限公司也不管了，鲍永弟、欧玲娟如果不交房款就算违约。另外，在签订《认购协议书》时，珠海中铁诺德投资有限公司没有向鲍永弟、欧玲娟提供协议所涉的1栋的预售许可书，在售楼部现场的只是2栋的预售许可证。对于鲍永弟、欧玲娟未中签的认筹金5万元单证鲍永弟、欧玲娟已于2015年12月24日交还给珠海中铁诺德投资有限公司，但截至鲍永弟、欧玲娟提起本案诉讼，鲍永弟、欧玲娟仍未收到该5万元认筹金退款。鲍永弟、欧玲娟经多次催讨至今未果，为维护原告的合法权益，原告请求法院判令：1、解除二原告与被告于2015年12月12日所签的《诺德国际花园认购协议书》，被告退还原告定金50000元；2、被告承担本案全部诉讼费。
原告鲍永弟、欧玲娟向本院提交如下证据：1、银联POS签收单；2、认购协议书；3、收据；4、置业须知、认购须知；5、律师函、邮单、回单；6、催款通知书。
被告珠海中铁诺德投资有限公司辩称：一、我方在认购书中明确告知了购买方应当符合中国法律规定，原告只有自己清楚是否符合购房资格，被告并不清楚，原告对自己的行为应当承担。二、2015年12月2日取得预售许可证，并已公示，预售房屋符合国家法律的条件。三、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
被告珠海中铁诺德投资有限公司向本院提交如下证据：1、诺德国际花园认购客户资料确认声明；2、认购协议书（0131号）；3、认购须知；4、置业须知及收费项目及收费标准；5、预售许可证。
经审理查明，2015年12月12日，鲍永弟、欧玲娟与珠海中铁诺德投资有限公司签订《诺德国际花园认购协议书》，约定：鲍永弟、欧玲娟向珠海中铁诺德投资有限公司购买珠海市白石路房，预测建筑面积113.86平方米，套内面积89.16平方米，单价为每平方米29657元，总金额为3376712元。认购协议书约定定金伍万元整，于签订协议时交清，其余房款由鲍永弟、欧玲娟在2015年12月27日前付清。第七条约定逾期付款的违约责任，逾期六十日以内的，买受人违约金计算标准：逾期的金额按日万分之三计算；逾期六十日的，出卖人有权解除协议，将房产另售他人，出卖人解除协议时，买受人按逾期金额的10%支付违约金；买受人继续履行协议的，经出卖人同意，但逾期金额在逾期的期间须按日万分之三计付违约金。第八条约定买受人在签署本认购协议前已经向有关部门和单位了解并核实珠海市相关的房地产调控（限贷限购）政策，买受方确认本人具备履行本协议所相应的购房资格和贷款资格，如因买受人违反相关的房地产调控政策导致本协议无法继续履行的，本认购协议则自动解除，出卖方有权将该物业另行出售并不予以退回定金。第九条约定出卖方的销售、工作人员任何口头、书面的承诺、行为均不能作为甲方的意思表示，双方的权利义务，均以双方签字盖章的书面文件为准。
鲍永弟、欧玲娟向本院提交的《银联POS签购单》、收据和置业须知载明2015年12月8日，工商银行卡号为62×××87向珠海中铁诺德投资有限公司的POS消费两个50000元，合计10万元，并附有工商银行银联卡号为62×××87的复印件；珠海中铁诺德投资有限公司向鲍永弟、欧玲娟出具“诺德国际花园1栋1单元2101房购房定金五万元整”的收据，并盖有原告公司财务专用章；置业须知中明确买受人应当符合珠海市限购政策要求的内容。
2015年12月21日，鲍永弟、欧玲娟委托律师发函给珠海中铁诺德投资有限公司，要求终止履行《认购协议书》并要求被告在收到该律师函3日内退回认购协议书所约定的定金50000元，珠海中铁诺德投资有限公司于2015年12月25日签收。2015年12月24日，珠海中铁诺德投资有限公司于向鲍永弟、欧玲娟发出《催款通知书》，要求其在接到通知书后7日内支付剩余房款1016712元。
另查明，2015年12月2日，鲍永弟、欧玲娟所诉楼宇已于取得预售许可证。
以上事实有全案证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，原告鲍永弟为澳门特别行政区居民，本案为涉澳商品房预约合同纠纷，应参照适用我国有关涉外民事诉讼的特别规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”，被告珠海中铁诺德投资有限公司的住所地和合同履行地均在中国内地，内地法与本案有最密切联系，故本案应适用中华人民共和国内地实体法。
原告与被告签订的《认购协议书》主体适格、内容明确、合法，该合同虽系订立《商品房买卖合同》的预约合同，但其作为合同依法成立并具有法律效力，原告、被告均应按照合同条款切实履行各自义务。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中原告与被告约定了合同解除权的行使条件即原告未在约定的期限内交清房款或因买受方违反房地产调控政策而导致认购协议无法继续履行。原告未在认购协议书约定的15天内即2015年12月27日前付清全部房款和签订《商品房买卖合同（预售）》，故被告的合同解除权已经成立，被告也表示与原告订立的《认购协议书》已经解除。
对于本案是否应当使用定金罚则的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金”的规定，本案中是否适用定金罚则的条件在于原告与被告不能订立商品房买卖合同是否系归责于其中一方的原因。对此，原告主张被告作为央企，配有专门部门及人员，非常清楚房地产开发及销售的法律及政策，在明知地方已经颁布“限购令”的情况下，未履行政策法规规定的相关义务，并误导原告与之签订认购协议书并缴纳定金，对双方最终无法实现商品房买卖合同，应当承担全部过错，两原告分别为澳门与内地居民，在珠海没有工作，也没有缴纳过社保，因此，根据没有条件去办理纳税证明或社保证明。
本院认为，限购政策系国家法律法规，其属于原告应当知晓的规定，且原告的陈述亦可以证明原告在购买时已经知道了限购政策，至于原告是否属于限购政策所限制的对象原告可以根据自身的条件进行评判，被告作为卖方只能告知其政策，不可能知道原告是否属于限购政策所限制的对象，原告所称被告误导其采用弄虚作假的手段取得房屋购买资格没有证据证明，故原告在应当知道其属于限购对象的情况下与被告签订《认购协议书》，导致其与被告因为限购政策而不能订立商品房买卖合同，其原因应当归责于原告。综上所述，本案系因归责于原告的原因导致原告、被告未能订立《认购协议书》所确定的商品房买卖合同，原告请求被告返还定金的请求不能成立，应当予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
驳回原告鲍永弟、欧玲娟的诉讼请求。
本案受理费人民币525元，由原告鲍永弟、欧玲娟负担。
如不服本判决，原告鲍永弟可在本判决书送达之日起三十日内，原告欧玲娟、被告珠海中铁诺德投资有限公司可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 葛阳辉
二〇一六年五月二十七日
书记员 纪畅潼