上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民二（商）初字第1223号
原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行。
代表人陈磊，中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行行长。
委托代理人宋士炯。
委托代理人李倩芸。
被告上海同丰房地产开发有限公司。
法定代表人袁自立。
委托代理人杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。
委托代理人杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行与被告上海同丰房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，本院于2014年9月15日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员钱佳妹独任审判，于2014年10月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人宋士炯、李倩芸、被告的委托代理人杜凤翔到庭参加诉讼。嗣后，本院依法组成合议庭，于2015年1月28日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋士炯、李倩芸、被告的委托代理人杜凤翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行诉称，2010年，被告出售位于上海市奉贤区金汇塘东路XXX弄XXX号XXX室房产（以下简称涉案房产）给案外人TANGUANKHENG（陈源庆，护照号EXXXXXXXB），陈源庆向原告借款124万元（人民币，下同），由被告提供阶段性保证担保，并将涉案房产抵押担保。原告于2010年9月2日与被告、陈源庆签订了《房屋担保借款合同》（以下简称《借款合同》），编号为XXXXXXXXXXXXX，约定被告为保证人，并对该合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），以及可能产生的保险费等其它费用提供阶段性连带责任保证。2010年9月28日，原告按照《借款合同》约定全额发放了贷款124万元，并依约划至被告账户。自2013年8月7日起陈源庆未按约履行还款义务，经原告多次电话或上门催讨，其未能还清逾期欠款，截至2014年8月28日，已连续违约8期，累计逾期14期，构成违约。根据合同第四十七条约定，原告宣布提前收回全部贷款本息，并依据（2014）沪东证执行字第3号公证执行证书向上海市奉贤区人民法院（以下简称奉贤法院）申请了强制执行，要求陈源庆承担还款责任和抵押担保责任，但至今陈源庆未归还所有的借款本息。因被告仍为涉案房产的产权人，抵押登记为预登记状态，根据合同第五章约定，要求被告承担连带担保责任。据此，故涉讼，请求判令：1、被告就借款人陈源庆应归还原告的截至2014年8月28日止的到期贷款本金17，529.77元、提前到期贷款本金1，145，277.51元、到期借款利息37，832.31元、逾期利息（含罚息和复利）1，073.54元承担连带清偿责任；2、被告就借款人陈源庆应归还原告的以全部贷款本金及到期利息共计1，200，639.59元为基数，自2014年8月29日起至贷款本息实际清偿之日止，按合同约定的执行利率基础上加收40%的罚息承担连带清偿责任；3、被告就借款人陈源庆应归还原告的为实现债权和抵押权所支出的公证费1，720元承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告就借款人陈源庆应归还原告的截至2015年1月21日止的到期贷款本金26，226.86元、提前到期贷款本金1，136，295.42元、到期借款利息56，531.26元、逾期利息（含罚息和复息）3，077.35元承担连带清偿责任；2、被告就借款人陈源庆应归还原告的以全部贷款本金及到期利息共计1，219，053.54元为基数，自2015年1月22日起至贷款本息实际清偿之日止，按合同约定的执行利率基础上加收40%的罚息承担连带清偿责任；3、被告就借款人陈源庆应归还原告的为实现债权和抵押权所支出的公证费1，720元承担连带清偿责任。嗣后，因原告收到奉贤法院执行程序中拍卖上海市奉贤区金汇塘东路XXX弄XXX号XXX室房产受偿的70万元，原告予以相应抵扣后再次变更诉讼请求为：1、被告就借款人陈源庆应归还原告的截至2015年2月4日止的提前到期贷款本金529，487.95元承担连带清偿责任；2、被告就借款人陈源庆应归还原告的以提前到期贷款本金529，487.95元为基数，自2015年2月5日起至贷款本息实际清偿之日止，按合同约定的执行利率基础上加收40%的罚息承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，提供了以下证据材料：1、上海市东方公证处出具的（2010）沪东证经字第7617号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2014）沪东证执行字第3号执行证书，证明被告为陈源庆向原告编号为XXXXXXXXXXXXX《借款合同》提供阶段性连带保证，后陈源庆未能按时还款，上海市东方公证处出具了具有强制执行效力的债权文书公证书及执行证书。2、借款凭证，证明原告已履行合同义务，全额放款。3、上海市房地产登记簿预告登记状况信息及房屋信息，证明借款合同的抵押房产处于预登记状态，被告仍为产权人的事实。4、截至2014年8月28日自营历史明细列表和借款余额清单，证明借款人陈源庆违约欠款的事实，以及积欠本息情况和保证担保的标的金额。
被告上海同丰房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉请。原告已根据公证执行证书向奉贤法院申请强制执行，2014年8月25日案外人刘敏已经以813，000元的价格竞得涉案房屋。据此，被告对原告诉请中本金金额有异议，本金至少应扣除813，000元，故对诉请的罚息也有异议。此外，由于原告没有通知被告，导致涉案房屋以过低价格被案外人刘敏拍得，该套房屋正常市场价应在100万元以上，被告在原告诉请扣除房屋正常市场价之后的余额部分，在原告提供相应证据基础上，被告同意承担保证责任。
被告向本院提供以下证据材料：1、（2014）奉执预字第1286号执行裁定书，证明涉案房屋已被案外人刘敏以813，000元的价格拍卖竞得，因为拍卖没有通知被告，拍卖价格过低，《借款合同》第六十五条第六项房屋价值评估是1，781，256元。
经庭审质证，被告对原告证据1、真实性无异议，《借款合同》特别约定条款中的第六十五条约定抵押物价值1，781，256元，由于原告没有通知被告，导致涉案房屋以过低价格被案外人刘敏拍得，原告已依据执行证书向奉贤法院申请执行，应待执行案件结案后再处理本案。对证据2-3、无异议。对证据4、真实性无异议，对于具体数字要求原告提供计算方式。
原告对被告证据1、涉案房产是奉贤法院在执行程序中被拍卖，拍卖是公开的，竞价也是合理的。原告认为不影响本案中被告履行担保义务。
审理中，原告提供截至2015年1月21日借款余额清单，证明借款人陈源庆截至2015年1月21日止结欠原告到期贷款本金26，226.86元、提前到期贷款本金1，136，295.42元、到期借款利息56，531.26元、逾期利息（含罚息和复息）3，077.35元。对此，被告认为对个人贷款余额信息表真实性无异议。因为原告已向奉贤法院申请执行，故被告认为从原告向奉贤法院申请执行之日起就不应计算所有利息。
经审理查明，2010年9月2日，原告与陈源庆（TANGUANKHENG护照号EXXXXXXXB）签订编号为XXXXXXXXXXXXX《借款合同》一份，约定陈源庆为购买上海市奉贤区金汇塘东路XXX弄XXX号XXX室房产，向原告借款124万元，陈源庆提供涉案房产作为抵押房产，办理了预购房屋抵押登记手续。其中第二十条约定，被告为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证责任的范围是本合同项下全部贷款的本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）以及可能产生的原告代垫的保险费等其他费用。被告对陈源庆在本合同项下债务承担阶段性担保责任，保证期限从贷款发放之日起至该抵押物的房地产权利证明复印件和房地产抵押登记证明原件交原告收执之日止。……第四十八条约定，若陈源庆未能及时偿还到期（含提前到期）债务或未完全履行本合同，原告可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。同时，原告也可要求被告履行保证责任……
2010年9月3日，上海市东方公证处出具（2010）沪东证经字第7617号具有强制执行效力的债权文书公证书，载明：“借款人为陈源庆，贷款人为中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行，公证事项为赋予《房屋担保借款合同》强制效力……自前面的《房屋担保借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。”2010年9月28日，原告依约放贷124万元。
嗣后，因被告未能按时还本付息，上海市东方公证处于2014年1月26日出具（2014）沪东证执行字第3号执行证书，载明：“申请执行人为中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行，被申请执行人为陈源庆……执行标的为：贷款本金余额人民币壹佰壹拾柒万肆仟肆佰柒拾元贰角叁分、积欠利息人民币贰万叁仟捌佰捌拾陆元叁角整（当期利息=本金余额×年利率÷30）、罚息人民币玖拾壹元贰角贰分［当期罚息=逾期本金×年利率÷360×（1＋40%）×逾期天数］、复利人民币贰佰肆拾陆元柒角柒分［逾期利息×年利率÷360×（1＋40%）×逾期天数］（利息、罚息、复利均暂计算至二○一三年十一月二十八日）及自二○一三年十一月二十九日起至上述欠款实际清偿之日止而产生的相关罚息、复利以及申请执行人为实现债权和抵押权所支出的公证费人民币壹仟柒佰贰拾元整。”
嗣后，本案原告依据该执行证书向奉贤法院申请执行，案号为（2014）奉执字第2559号。2015年1月18日，奉贤法院向本院出具（2014）奉执字第2559号函，载明：“关于申请人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行与被执行人陈源庆金融借款合同纠纷执行一案，本院已依法拍卖陈源庆名下上海市奉贤区金汇塘东路XXX弄XXX号XXX室房产，成交价为81.30万元，扣除过户费用104340.89元，评估费用5108元，执行费3551.11元，余款70万元均由中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行优先受偿。”本案庭审后，原告于2015年2月4日将收到的执行款700，000元先行归还了原告为实现债权和抵押权所支出的公证费1，720元，后归还了陈源庆贷款利息（包括到期利息及逾期利息）65，245.67元，本金633，034.33元，扣减后陈源庆截止2015年2月4日尚欠原告提前到期贷款本金529，487.95元。对此，被告认为，对奉贤法院出具的函件真实性无异议，坚持认为房屋拍卖价格过低，要求原告在诉请中扣除涉案房产应有的市场价值117万元，但被告认可原告对于执行款70万元的抵扣顺序。
以上事实有具有强制执行效力的债权文书公证书、执行证书、借款凭证、2015年1月21日借款余额清单、奉贤法院出具的函、庭审笔录中当事人陈述等为证。
本院认为：涉案《借款合同》合法有效，原、被告均应恪守。现借款人陈源庆拖欠涉案借款本息未付，且至今原告未能收到涉案房产权利证明复印件和房地产抵押登记证明原件，属于《借款合同》约定的保证期限内，且庭审中被告对其应承担连带保证责任亦无异议，故被告应对借款人陈源庆对原告的应付未付借款本息应承担连带清偿的保证责任。关于被告认为涉案房产的市场价值为117万元，并非813，000元的抗辩意见，本院认为，涉案房产系由奉贤法院在执行程序中拍卖，故被告的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告上海同丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，就借款人陈源庆所欠原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行截至2015年2月4日止的提前到期贷款本金529，487.95元以及自2015年2月5日起至实际清偿之日止的逾期利息（以提前到期贷款本金529，487.95元为基数，按合同约定的执行利率基础上加收40%的罚息利率为标准计算），承担连带责任；
二、被告上海同丰房地产开发有限公司在承担上述保证责任后，有权向借款人陈源庆追偿。
本案案件受理费收取为9，094.90元（原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行已预缴），由被告上海同丰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内向本院缴付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 晶
代理审判员 钱佳妹
人民陪审员 华时杻
二〇一五年三月十三日
书 记 员 周健云
附：相关法律条文
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。