中华人民共和国
上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第1366号
原告方玲。
委托代理人李玉婷，上海市佳信达律师事务所律师。
委托代理人马德徽，上海市佳信达律师事务所律师。
被告彭宗亮。
委托代理人胡国强，上海市恒信律师事务所律师。
委托代理人耿士成，上海市恒信律师事务所律师。
被告上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司。
法定代表人辛继平。
委托代理人陈安义，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人杨海宾，上海市锦天城律师事务所律师。
原告方玲诉被告彭宗亮、上海虹桥经济技术开发区联合发展有限�司相邻关系纠纷一案，于2013年6月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判，于2013年8月9日公开开庭进行了审理。之后，因本案涉及鉴定及审价，本院依法组成合议庭，分别于2014年1月24日、3月21日组织原、被告进行了证据交换，并于2014年4月3日公开开庭进行了审理。原告方玲的委托代理人李玉婷、被告彭宗亮及其委托代理人胡国强和耿士成、被告上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司的委托代理人陈安义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方玲诉称，原告居住于上海市长宁区虹古路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“402室”）房屋，第一被告居住于上海市长宁区虹古路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“502室”）房屋，双方系楼上楼下邻居关系。2013年1月1日，案外人上海虹桥经济技术开发区物业经营管理有限公司虹景�苑管理处（以下简称“物业管理处”）电话联系原告，告知402室可能漏水。2013年1月3日，原告进入家中，发现天花板处有严重漏水情况，导致天花板、墙壁、房屋地板严重损坏，且漏水已经下渗至302室房屋。事发后，物业出具情况说明，表示原告402室漏水系第一被告502室房屋次卫冷水管接头漏水所致，原告与第一被告解决赔偿问题未果后，遂诉至法院。因审理过程中，上海市房屋质量检测站出具的司法鉴定意见书中表述，系502室客卫下沉折板内预埋上水铜管三通接口处漏水导致渗漏发生，故原告认为第二被告系开发商，对损失的发生存在过错，亦应与第一被告共同承担赔偿责任。综上，原告请求本院判令：1、两被告赔偿原告装修工程费人民币56，572元；2、两被告承担原告房屋维修期间的租房费用20，000元（按照每月10，000元计算，共计2个月）；3、两被告赔偿原告�屋维修期间的物业管理费539元（按照每月269.50元计算，共计2个月）。
被告彭宗亮辩称，漏水事实并非第一被告过错行为所致，系第二被告作为开发商预埋管道的质量问题；漏水发生期间402室无人居住，原告对损失扩大也存在责任；原告402室并未出租，并无实际损失发生；要求被告承担物业费并无法律依据等。故第一被告不同意原告的全部诉讼请求。
被告上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司辩称，本案系相邻纠纷，目前没有证据证明第二被告对原告有侵权行为，故两被告共同承担责任的法律基础不存在；从合同关系来看，第二被告对于402室业主的合同责任到2003年6月25日已届满；对于502室业主的保修责任至2003年9月24日届满，而本案系争的漏水责任也不承担保修责任；漏水的部位不在原告402室内，所以原告不应向第二被告主张，即使可以主�，也应由第一被告向第二被告主张等。故第二被告不同意原告针对其的全部诉请。
经审理查明，原告系402室房屋的产权人之一，第一被告系502室房屋的产权人，双方系楼上楼下邻居关系。
根据案外人物业管理处出具的情况说明，2013年1月1日，物业管理处接到虹景家苑XXX号XXX室业主电话报修，家中卫生间与厅之间屋顶漏水，物业管理处立即联系作为402室业主的原告，告知家中可能漏水。2013年1月3日，原告进入402室，发现大量的水从墙顶漏下，过道及附近的地板都泡在水里，天花板及墙壁已损坏，有大块油漆掉落在地上；物业管理处人员判断水可能从502室漏下，原告打电话给第一被告，要求其尽快赶到现场。第一被告于1月5日上午到现场并与原告碰头。经过排查，第一被告发现502室次卫冷水管的接头漏水，而后自行进行了修复。
审理中，经原告申请，本院委托上海房屋质量检测站对402室房屋的漏水原因、损失范围、修复方案等情况进行鉴定，鉴定意见为：经现场检测分析，被鉴定的402室房屋部分房间装修受潮损坏情况属实，主要系楼上502室客卫下沉折板内预埋上水铜管三通接口处漏水所致；402室部分房间装修受潮损坏现状对原告的正常使用造成了一定影响，应尽快给予修缮。修缮意见为：北卧木地板和踢脚板拆换、南墙木门套拆换；客卫走道木地板和踢脚板拆换，平顶、墙面修粉涂料；客卫东墙木门套拆换，地砖清洗消毒；西南卧木地板和踢脚板拆换；餐厅、客厅木地板和踢脚板拆换、西墙推拉门拆装；东南卧西侧1m范围木地板和相邻踢脚板拆换；施工时应做好修复部位以外装饰及家俱的遮盖保护等。
此后，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司根据上海房屋质量检测站提供的鉴定意见对402室因漏水造成的装潢修复费用进行了司法审价，金额为55，977元，此外，尚有争议部分的是402室房屋客卫走道顶部的石膏板吊顶，涉及修复费用为595元，原告认为属质量鉴定时遗漏需要进行修复、第一被告则不同意石膏板吊顶拆除重做。
庭审中，原、被告均确认涉案的402室月租金标准可参照7，500元计算。
上述事实，有房地产权证、产权人信息、照片、情况说明、司法鉴定意见书、审价报告书、证人池某某的证言以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。
因原、被告双方各执己见，致本案调解不成。
本院认为，不动产相邻各方，应当依照法律、法规及社会公德等，本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。
本案中，因第一被告所有的502室产生渗漏给原告造成了损失，原告以相邻关系向第一被告主张相应责任，于法有据，应予支持。
原告与作为开发商的第二被告之间系合同关系，而并非相邻关系，原告基于漏水的事实向第二被告直接主张责任，并无法律依据；且发生漏水的部位亦不属于原告402室专有部位，原告依据合同关系向第二被告主张同样缺乏法律依据，故本院采信第二被告提出的相应抗辩意见，就原告针对第二被告的诉请不予支持。
原告主张的装修工程费系依据审价报告所确定之数额，故本院对该项诉请予以支持，其中争议部分位于402室客卫走道顶部的石膏板吊顶，根据常理推定，亦在本次渗漏过程中受潮损坏，应当进行修复，故本院一并予以支持。
对于原告主张的修复期间的租房费用，属于修复期间必定产生的损失，庭审中原、被告均确认了月租金7，500元的标准，且原告主张的2个月时间也在合理范围之内，本院予以支持。
对于原告主张的物业费之诉请，本院认为物业费为原告拥有402室房产所必定支出的费用，即使房屋出租，在没有特别约定的情况下，物业费亦应由作为业主的原告承担，且原告之损失已经通过上述两项诉请得到补偿，故对于该项诉请，本院不予支持。
对于第一被告提出的物业费并无法律依据的抗辩意见，本院予以采信；其余抗辩意见，均缺乏事实依据与法律依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条之规定，判决如下：
一、被告彭宗亮应于本判决生效之日起十日内赔偿原告方玲（FANGLING）装修工程费人民币56，572元；
二、被告彭宗亮应于本判决生效之日起十日内赔偿原告方玲（FANGLING）租金损失人民币15，000元；
三、驳回原告方玲（FANGLING）的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，779.30元，由原告方玲（FANGLING）负担人民币179.30元，被告彭宗亮负担人民币1，600元。
鉴定费人民币10，000元，由被告彭宗亮负担。
审价费人民币2，220元，由被告彭宗亮负担。
如不服本判决，原告方玲（FANGLING）可在判决书送达之日起三十日内，被告彭宗亮、上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
代理审判员 张 艨
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年四月十一日
书 记 员 杨 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。