杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)杭西民初字第3779号原告（反诉被告）：陈杰，男，1983年2月3日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：郑小红，浙江海之星律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐润之，女，1952年10月12日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：孟令大、鲁秦，浙江一墨律师事务所律师。原告（反诉被告）陈杰诉被告（反诉原告）唐润之房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依法由审判员吕凤祥独任审判。因本案案情复杂，依法转换为普通程序组成合议庭审理。本院于2016年2月3日公开开庭进行了审理。陈杰及其委托代理人郑小红，唐润之的委托代理人孟令大、鲁秦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈杰诉称：原告陈杰于2015年7月通过“58同城”网站发布求租商铺用于经营进口食品便利店的信息，后被告唐润之之女徐星与陈杰联系称唐润之有杭州市西湖区三墩镇颐景园留云苑1－111商铺中间部分（以下简称111店面）可以出租，且以知名食品烘培品牌“可莎蜜儿”也准备承租近旁商铺并将于2015年9月1日开业为诱饵，使陈杰作出错误意思表示，以高于市场当街价格2倍的价格承租该111店面商铺。双方在签订《杭州市房屋租赁合同》时，陈杰再次与唐润之确认“可莎蜜儿”是否承租其商铺旁边部分，徐星称与“可莎蜜儿”已签订租赁合同，在此基础上，陈杰与其签订了《杭州市房屋租赁合同》并且支付了半年租金6万元以及保证金1万元。此后，陈杰花费5万元装修该店面以经营进口食品便利店。在本案合同履行中，原告陈杰至今未发现“可莎蜜儿”承租涉案商铺的旁边房屋。原告陈杰经过调查，“可莎蜜儿”并未与唐润之有过租赁关系，也不会在上述地址设立加盟店。原告陈杰认为唐润之故意告知陈杰虚假情况（故意隐瞒真实情况），诱使陈杰作出错误意思表示，唐润之的行为构成欺诈。故此，原告陈杰为维护自身合法权益，依法起诉，请求判决：1、撤销双方于2015年7月21日签订的《杭州市房屋租赁合同》、2015年8月10日签订的《租赁合同》；2、唐润之返还租金及保证金7万元；3、唐润之承担陈杰的装修损失5万元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，陈杰变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、变更双方签订的《杭州市房屋租赁合同》中的房屋租金支付标准，由每月1万元变更为每月4500元；2、本案诉讼费由唐润之承担。被告唐润之辩称：陈杰的诉称与本案事实不符。1、本案陈杰承租的店面，其具体位置朝向以及房屋的基本特征，通过陈杰的实地勘察已经有展示，根据我国合同法第56条以及最高人民法院的有关解释，唐润之对于标的物没有欺诈，唐润之也没有故意隐瞒等情况。2、陈杰诉称“可莎蜜儿”承租店面一节，与本案合同的订立与履行无任何关联。双方曾经签订的两份书面协议均未涉及到“可莎蜜儿”，不存在“可莎蜜儿”影响本案合同协商与履行的事实。本案店面租金是根据房屋租赁市场、陈杰承租店面的实际情况由双方协商确定。本案店面用房不是一个平层，是一个LOFT结构，所以其可得面积是双倍的。按照房屋的实际价值考证，本案不存在唐润之欺诈陈杰。3、陈杰提交了有关录音以及聊天记录，即使不考虑真实性问题，相关谈话有特定的背景，唐润之是老年人，基于善良本性，可能提出为陈杰考虑的表述，这不是欺诈也不是对于陈杰的承诺。4、对于陈杰要求将租金变更为每月4500元的意见，陈杰要举证证明涉案房屋4500元是公平的交易价格，要证明周边每平方米的价格是多少。但是陈杰没有任何证据。唐润之则提交了有关证据，相邻的房屋租金为每月13000元。陈杰不能因为自己经营上的困难而主张显失公平，商业性的风险不能转嫁给租赁方。故此，应驳回陈杰的诉讼请求。被告唐润之并反诉称：根据陈杰与唐润之于2015年7月21日签订的《杭州市房屋租赁合同》中第3条约定，房屋租金每半年支付一次，且每次付款须提前30天。因此自2016年1月16日起，陈杰就应向唐润之支付自2016年2月16日起至2016年8月15日六个月共计6万元人民币的租金，而陈杰至今尚未支付该部分租金，因此，陈杰应当支付该租金并承担逾期滞纳金。另外，在陈杰与唐润之签订的《杭州市房屋租赁合同》第5条中明确约定”乙方未经甲方同意不得擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用”，在2015年8月10日为了备案目的补充签订的《租赁合同》第九条第2款也明确约定了”有下列情形之一的，违反合同的一方，应向另一方支付相当于3个月租金的违约金”，其情形就包括”乙方擅自转租商铺、转让商铺承租权或与他人交换各自承租的商铺的”。唐润之发现，陈杰在未取得唐润之同意的情况下，针对该租赁标的公然地对外发布租赁广告，已然作出违约行为，存在的违约事实不容置疑。因此，陈杰承担违约责任，支付违约金3万元。唐润之特依法提起反诉，请求依法判决:1、本案租赁合同继续履行，陈杰并根据合同约定支付自2016年2月16日起至2016年8月15日的六个月的租金6万元以及逾期滞纳金（按照银行同期贷款利率的1.5倍计算）；2、陈杰向唐润之支付违约金3万元；3、本案本诉及反诉诉讼费均由陈杰承担。针对唐润之的反诉，陈杰辩称：根据最高人民法院的有关司法解释，唐润之提出的部分反诉主张，陈杰认为不符合法律规定的程序。在这个前提下，陈杰认为继续履行合同没有问题。陈杰之所以没有支付到期的6万元的租金，是因为在2016年2月16日之前陈杰已经起诉，如果法院支持陈杰的诉讼请求，陈杰就不需要支付租金；即使没有全部获得支付，也因为陈杰已经提出诉讼，租金多少待定，陈杰由此可以暂时停止缴纳房屋的租金，等人民法院确定之后陈杰可以缴纳租金。关于违约金3万元，因为陈杰没有向外转租该房屋，事实上没有转租给第三人，所以不存在违约，无需支付违约金3万元。综上，请求人民法院依法判决。陈杰为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据1：《58同城截图》、《杭州市房屋租赁合同》、《委托书》、《三墩颐景园留云苑1幢－111商铺第（－2）号商铺租赁合同》。证明对象：证明原、被告之间的租赁关系的事实。证据2：银行转账记录。证明对象：证明陈杰已经支付6万元房租、1万元保证金。证据3：微信截图、电话录音。证明对象：证明陈杰愿意承租该商铺的中间部分的前提是唐润之所称的该商铺的旁边部分有知名烘培品牌“可莎蜜儿”驻入，而且陈杰同意承租的关键因素也是唐润之在电话里面认可“可莎蜜儿”。上述证据，经庭审质证，唐润之对陈杰提交的证据质证认为，证据1，形式真实性没有异议，合法性没有异议，关联性有异议。唐润之认为陈杰的证据能够证明房屋租赁的价格以及时间。该合同的内容，没有“可莎蜜儿”入驻是陈杰签订该合同的因素，也没有陈杰愿意按照每月1万元的租金承租房产系“可莎蜜儿”入驻的证据存在。证据2，没有异议。证据3，形式真实性没有异议，合法性、关联性有异议。这个微信记录确实是陈杰与徐星的记录，但是陈杰断章取义、自说自话，没有任何“可莎蜜儿”订立本案合同的因素等意思表示。双方对于“可莎蜜儿”是否来的确有联络和沟通过，唐润之也希望其店铺的位置人流量大，双方利益是一致的，但是唐润之没有承诺“可莎蜜儿”会来承租、如果不来承租将如何等。电话录音是唐润之基于年老以及善良对于陈杰的关怀，没有任何内容针对陈杰作出承诺，没有任何内容可以得出陈杰的结论，至于陈杰认为的唐润之在文字表述中有表态，房屋租金价格是可以谈的，似乎变成了唐润之的承诺，唐润之所有的表述是对于承租户的关怀，考虑到其经营的困难，允许给陈杰谈判的途径，录音内容不构成唐润之对于陈杰承诺，所以对于唐润之没有约束力。唐润之为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据1，网站信息，系陈杰在“58同城”网站上于2015年10月18日10：25分发布信息，信息号23277365808291。证明陈杰将商铺私自转让转租的事实。证据2，陈杰虚报的装修合同及发票，证明陈杰不诚信，法庭不应对陈杰虚报的装修合同作采信。证据3，陈杰发布的嘉绿苑装修信息，信息号22834895741080，发布时间为2015年8月6日，被装修地为陈杰个人住宅。证明陈杰存在两个以上工地同时开工，与证据2相互映证了陈杰虚报商铺装修费用的事实。证据4，图片对比，证明陈杰所卖零食为高单价进口食品，而陈杰粗糙装修的门店面门头与其所加盟的品牌所要求之门头对比差距甚大，因此造成门口人流量大，但是门店内生意惨淡的客观原因。证据5，视频资料，证明涉案店铺所在门前零食的目标客户、孩童成群，人流量不少，证明陈杰所租租赁的店铺人流量可观。证据6，网页资料，证明陈杰加盟的台湾受家零食主题便利店夸大宣传，证明陈杰店面生意不好，与其加盟的便利店本身有一定影响。证据7，微信截图，证明陈杰本人的微信朋友圈与其他零食销售圈的朋友圈对比，证明陈杰作为零食销售商起码是很不尽心竭力的。证据8，网页资料，证明陈杰所加盟主题便利店，在别地生意尚可是因为充分运用互联网O2O线上为主线下为辅的模式证据说明。证明陈杰生意不好与其经营方式相关。证据9，《证明》，系由同街店铺运营商出具，证明唐润之租赁给陈杰的店铺的价格是不高于同地段其他店铺的租金价格的。证据10，杭州玫隆食品有限公司出具的证明。证明唐润之与“可莎蜜儿”在本案合同签订之前曾有接洽。证据11，“可莎蜜儿”品牌门店拓展部负责人荣昌建本人提供的情况说明及荣昌建微信朋友圈截屏。证明目的同证据10。证据12，微信截图，证明陈杰在明知徐星手机维修数据丢失的前提下，陈杰把徐星与陈杰的对话中驳斥部分人为删除，并断章取义，并截成陈杰奇怪的自言自语，但依旧可以在徐星答复的新租约一词中确定陈杰和唐润之的租赁关系在先，而唐润之和某品牌的租赁事宜在后，两者并无关联。证据13，合同。证明双方的权利义务。证据14，手机截图，证明唐润之通过代理人徐星的支付宝转给陈杰的合同外的额外款项证据。证明当事人与陈杰沟通之后，得知陈杰生意不好，唐润之所支付的部分物业费以及硬件费。证据15，网页资料，证明陈杰在58同城发布的信息，陈杰违反合同约定，擅自转让。上述证据，经庭审质证，陈杰对唐润之提交的证据质证认为，证据1，真实性没有异议。但是陈杰事实上没有转租给任何第三人。证据2、3，因为陈杰已当庭撤回有关证据，不予以质证。证据4，与本案无关，即使看起来装修粗糙，因为没有人承租旁边的店铺，也证明了“可莎蜜儿”没有入驻。证据5，与本案无关。证据6，与本案无关。证据7，与本案无关。证据8，与本案无关。证据9，唐润之用于证明的地方是商业办公楼，与陈杰承租的店铺完全不在同一个区域，没有可比性。三性有异议。证据10、11，陈杰与荣昌建核实，荣昌建表示情况说明中一部分字是唐润之自己写的，并且提醒注意字体，证据11中最后一句话表示赔偿了意向金5万元这部分文字不是荣昌建自己写的。所以唐润之在提供伪证试图说明唐润之确实与“可莎蜜儿”有签订过意向合同。证据12，与本案无关。证据13，没有异议。至于“可莎蜜儿”为什么没有签订在合同里面，因为两份合同都是格式合同，也是唐润之提供的，陈杰没有办法更改这个格式合同，所以陈杰提出“可莎蜜儿”的问题是没有体现在合同里面的。证据14，与本案无关。证据15，与本案无关。本院认为，陈杰提交的证据经唐润之质证对真实性均无异议，本院确认该该几份证据的证据效力。对于唐润之提交的证据，证据1，经陈杰质证对真实性没有异议，可确认其证据效力。证据2-12、14、15，与本案的关联性不足，不予认定。证据13，双方无异议，本院予以认定。根据上述证据，结合庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：涉案商铺的所有权人为唐润之。2015年7月21日，陈杰（作为合同中的乙方、承租人）、唐润之（由徐星代理，作为合同中的甲方、出租人）签订《杭州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用；该房屋租赁期自2015年8月16日至2021年8月16日止，租金每月1万元整，按6个月一付支付给甲方，先付后住，以后每次付须提前30天；乙方承租甲方房屋作店铺使用；甲方收取乙方一个月租金作为水、电、设施押金及租房保证金，于租赁期满后，相关产生的费用结清退还等内容。同年8月10日，原、被告又签订《租赁合同》，用于有关部门备案之用，该《租赁合同》的主要权利义务内容与前份《杭州市房屋租赁合同》的权利义务内容基本一致。合同签订后，唐润之已经及时将涉案商铺交付陈杰；陈杰也已经向唐润之支付了押金1万元以及租金6万元。2015年10月，陈杰诉称本院，即本案诉讼。审理中，唐润之提起反诉。本院认为，陈杰、唐润之就涉案商铺形成的租赁合同关系为当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同履行中，唐润之已将双方约定的涉案商铺出租给陈杰使用，陈杰也支付了合同约定的押金及第一期租金，双方正常履行合同并无争议。现陈杰主张对于本案合同存在重大误解、显失公平要求降低租金标准，唐润之不予认可，对此主张，陈杰未提交充分有效证据证明其主张的事实，“可莎蜜儿”是否承租涉案商铺邻近店面与本案合同的订立、履行无关联，陈杰主张的该节事实没有依据，陈杰诉称其存在重大误解、合同显失公平一节本院不予认定。故此，对于陈杰的诉讼请求，本院不予支持。关于唐润之的反诉请求，唐润之要求陈杰支付已到期租金并赔偿逾期付款损失，本院予以支持。本院认为陈杰应当按照银行同期贷款利率的标准赔偿唐润之损失。唐润之还要求陈杰支付因转租而应当支付的违约金3万元，因为涉案商铺目前并未由他人承租，原、被告之间的租赁合同关系可以正常履行，陈杰违约转租的事实不成立，故此唐润之的该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、第六十三条之规定，判决如下：一、陈杰、唐润之于2015年7月21日签订的《杭州市房屋租赁合同》及2015年8月10日签订的《租赁合同》继续履行。二、陈杰支付唐润之租金6万元及逾期付款利息损失（损失按同期银行贷款利率计算，自2016年1月16日起计至款清之日止）。该款于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回陈杰的诉讼请求。四、驳回唐润之的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈杰负担。反诉案件受理费1028元，由陈杰负担650元，唐润之负担378元。陈杰应负担的费用于本判决生效之日起十日内向本院缴纳（结算）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨支行，开户名称：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吕凤祥人民陪审员  王文仙人民陪审员  曹 霞二〇一六年三月二十八日书 记 员  曹宇宁