内蒙古自治区陈巴尔虎旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内0725民初676号原告：呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区奋斗镇畜牧局2号楼121号。法定代表人：张树兵，经理。委托诉讼代理人：乌兰图雅，女，该公司职工。委托诉讼代理人：马振香，女，该公司职工。被告：吴靖兰，1947年12月1日出生，女，蒙古族，住内蒙古自治区陈巴尔虎旗。委托诉讼代理人：赵海鸥（与被告系母女关系），女，1972年10月6日，汉族，住内蒙古自治区陈巴尔虎旗。原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司（以下简称尚元物业公司）与被告吴靖兰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚元物业公司的委托诉讼代理人乌兰图雅、马振香，被告吴靖兰的委托诉讼代理人赵海鸥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚元物业公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告给付2016年1月1日至2018年3月30日的物业费1026元。二、要求被告给付拖欠物业费期间的滞纳金31元。三、承担本案诉讼费用。事实理由：原告于2015年6月1日起为党校小区1号楼提供物业服务，与党校小区业主委员会签订了《物业服务合同》，被告是党校楼1号楼5单元301室业主，建筑面积为78.71平方米。原告为该业主的小区提供服务期间，被告应切实履行《物业服务合同》规定的给付物业费及相关的给付义务，但被告从2016年1月1日起无故拖欠至今已构成违约，经原告多次催缴，仍拒绝交纳，诉至法院，望予以公证裁决。被告吴靖兰辩称，一、张文军、刘福财、梁振芳三人并非是党校住户业主们选举产生的，故签订的物业合同不具有法律效力。而且三位业主委员会的这三位成员，他们最初就是为了大家引进这个物业服务公司，存属于个人意愿，就是想要改善小区当时的物业环境。但是业主们签的只是住的单元号，姓氏和电话，当时原告并未告知签订的是物业管理合同。二、自2015年6月起尚元物业开始进驻党校1号楼小区内，未履行自己的职责。自2015年6月至2015年12月被告都是很积极主动的去交纳物业费。虽然没有签订物业合同，但是业主们也希望小区的环境能够得到改善。可是后来物业公司并没有履行自己的职责。楼道内卫生基本不打扫，尤其是冬季下雪的时候，经常是住户自己去清理积雪，楼道里一楼的门关不上，水道口长期也无人管理，散发出非常难闻的气味，而且冒着白色的蒸汽，冬天一楼和二楼楼梯上全部都结上冰霜，人是无法正常行走的。另外，楼道内的防火防电的监管措施也不到位，有的业主挂线给电动车充电，存在很大的安全隐患。这种情况被告也曾经向张文军反映过，还给物业经理打过电话，但是也没有得到根本的解决。本院经审理认定事实如下：原告尚元物业公司系具有三级资质从事物业管理服务的企业。2015年5月31日，原告与内蒙古××旗业主代表梁振芳、刘福财、张文军签订《物业服务合同》,包括服务公约附加协议、物业服务收费标准、物业服务委托书、物业管理合同，委托期限为三年。在原告未进入该小区服务前，因该小区没有物业公司服务，故业主梁振芳、刘福财、张文军三人经常为小区做一些清扫垃圾等服务工作，后来三人出面找到原告尚元物业公司，要求进入该小区提供物业服务，并且三人与原告尚元物业公司工作人员一同去各业主家征求意见，取得小区大部分业主的签字同意后，原告尚元物业公司正式进入该小区提供物业服务。被告吴靖兰的房屋面积78.71平方米，每平方米物业管理费0.42元，二次垃圾清运费每月5元，每月物业费共计38元，欠费期间为27个月，共计欠物业费1026元。被告吴靖兰已经交纳了2015年6月至12月的物业费,对原告起诉的物业费期间及数额没有异议。原告放弃要求被告给付滞纳金的诉讼请求。上述事实，除本案当事人当庭陈述外，原告为证明其诉讼请求向法庭提供了下列证据：一、物业服务合同一份，证明原告进入陈旗党校1号楼小区在城建局有备案，是由三位业主委员会成员刘福财、张文军、梁振芳找到原告物业公司，并带领物业工作人员进入小区业主家签字，得到小区70%以上业主的同意后进入该小区进行服务，程序是合法有效的。合同还约定了管理范围和收费标准。二、小区服务报表3张（原件），证明对该小区进行了各项服务。三、资质证书一份（原件），证明原告有物业公司的服务资质。被告质证，对证据一、二真实性及证明目的有异议，不认可梁振芳、刘福财、张文军三人的签字，认可物业管理合同中的签字是被告所签。原告物业服务公司服务不到位。对证据三无异议。本院认证，证据一包括物业服务合同、服务公约附加协议、物业服务收费标准、物业服务委托书、物业管理合同，该组证据真实、合法，与本案有关联，并且被告无相关证据予以反驳，予以采信。证据二仅证明三个月的服务情况，无法支持其证明目的，不予采信。证据三真实、合法，与本案有关联，且被告无异议，予以采信。被告吴靖兰提供如下证据：一、证言两份，那仁朝克图、雅鹏、赵海鸥和包晓东、李春艳、田丽秋的证言，证明原告尚元物业公司存在未清扫垃圾等服务不到位的情况。二、照片9张，证明原告尚元物业公司监管不到位，提供的物业服务有瑕疵。三、视频一份，证明楼道内物业服务不到位，长期都是这样的情况。四，吴靖兰和杨国光的说明一份，证明尚元物业在2016年至2018年期间不能尽职尽责的打扫卫生，而且卫生都是由业主自己打扫。杨国光是吴静兰的女婿。原告质证，对证据一，真实性及证明目的不认可，因该小区是地热，冬季拖楼道会结冰。对证据二，照片真实性无异议，但对于证明目的不认可。对有的业主给电动车充电拉线的事情进行过劝阻，对损坏的门铃和门把手事情需要业主共同出资更换，但业主都不予配合。对证据三，视频真实性认可，对证明目的不认可。因保洁工作早上八至九点就结束了，所以楼道内会出现这种情况。对证据四，不予认可。本院认证，证据一因证人未到庭，原告不认可，无法确认其真实性，不予采信。证据二照片中非被告单元的照片与被告证明目的无直接关联性，不予采信。其他属被告单元的六张照片的情况，因原告也认可，应当确认物业服务存在瑕疵，予以采信。证据三，因原告认可真实性，也认可事实存在，予以采信。证据四，因被告本人出具的说明，不能作为证言，杨国光与被告存在亲属关系，故该证据不予采信。本院认为，原告尚元物业公司与内蒙古××旗业主代表梁振芳、刘福财、张文军签订《物业服务合同》,对小区全体业主均具有约束力，全体业主均应遵守。被告吴靖兰作为该小区业主接受了相关物业服务应当支付相应的物业管理费。被告认可自2016年1月1日至2018年3月30日未交纳物业费1026元，故根据《物业管理条例》第七条第（五）项的相关规定，被告吴靖兰应支付所欠原告尚元物业公司的物业费。因原告认可被告所在单元存在电动车挂线充电的安全隐患、清扫垃圾不及时、楼道门窗把手损坏等事实，应认定原告的物业服务不到位，存在瑕疵。鉴于原告公司提供的基本物业服务项目仍存在一定的瑕疵，根据物业服务收费遵循合理及费用与服务水平相适应的原则，确认被告按所欠物业管理费的90％交纳物业服务费，较为适宜。关于被告提出的业主委员会成员未经选举产生的问题，是小区全体业主及业主大会内部操作问题，不能对抗原告尚元物业公司。梁振芳、刘福财、张文军三位业主是小区公认的热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主，他们出面以业主委员会成员身份与原告尚元物业公司签订物业服务合同，其行为和所产生的一切后果，对小区每位业主而言，都有义务必须遵守和承担。至于被告不认可三位业主委员会成员身份，可通过召开小区业主大会或其他途径另行解决。另外，被告已经在物业管理合同上签字并交纳了2015年6月至12月的物业费，证明其已经认可原告尚元物业公司进驻该小区提供服务。故被告的该项主张在本案中不能做为拒交物业费的抗辩理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴靖兰于本判决生效之日起给付原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司2016年1月1日至2018年3月30日期间陈巴尔虎旗巴彦库仁镇党校小区1号楼5单元301室的物业费923.4元（1026*90%）；二、驳回原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元,由被告吴靖兰负担22.5元；由原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司负担2.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  全喜二〇一八年七月二十六日书记员  赵阳