北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第05297号
原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号。
法定代表人杨建新，董事长。
委托代理人王小青，男，1978年4月25日出生，北京万通鼎安国际物业服务有限公司职员。
委托代理人刘卫民，男，1967年7月24日出生，北京万通鼎安国际物业服务有限公司职员。
被告芦扬，男，1987年2月13日出生。
原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通物业公司）与被告芦扬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高晓奇独任审判，公开开庭进行了审理。原告万通物业公司委托代理人王小青与被告芦扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万通物业公司诉称，被告芦扬系北京市怀柔区×家园×坊×号业主，我公司为龙山新新家园物业服务企业。2010年9月6日我公司与北京市怀柔区龙山新新家园业主委员会签署《龙山新新家园物业服务与管理委托合同》，该合同约定由原告为被告所居住的龙山新新家园提供物业服务，物业服务收费标准为每建筑平方米每月1.75元。自被告入住以来，我公司履行了物业服务义务，但是被告2009年10月1日至2014年6月30期间的物业服务费拖欠至今，经多次催收，被告无正当理由拒不支付。故起诉，要求被告芦扬立即给付拖欠的物业服务36225.21元，并承担本案诉讼费用。
被告芦扬辩称，原告所述房屋产权、建筑面积属实。未交物业服务费理由如下：1、原告与业主委员会签订的物业合同我没有见过，也没有参加过业主委会的选举和小区业主大会，对该合同我不认可，我只认可2008年9月22日与原告签订的《龙山新新家园物业管理服务协议》；2、根据原告提供的物业服务合同，物业服务期限至2012年9月5日止，那么自2012年9月6日起至今都没有物业服务合同，该期限内业主不存在向原告交纳物业服务费的要约义务；3、我国《民法通则》规定一般民事诉讼时效为二年，原告起诉称我自2009年10月1日至2014年6月30日欠费，但期间我没有收到过原告的催费通知，原告向我主张的2009年至2012年的物业费已经超过诉讼时效；4、我于2008年5月即已经交齐全部购房款，同年10月交房，但至今原告与开发商尚未为我办理房屋产权手续；5、原告没有按照物业服务合同约定提供服务，存在问题如下：（1）、公共设施维修工作滞后，小区次干道公共照明路灯损坏严重，多次找原告维修无果；（2）、由于原告对小区电视信号箱、网络宽带箱常年不锁，无关人员随意打开、插拔信号线，致使电视、网络信号时常中断，影响了业主的正常使用；（3）、小区景观喷泉严重损坏，河道无人清理，水系内放养的观赏鱼全部死亡，夏季池水臭气熏天；（4）、小区保洁人员清扫时将垃圾、树叶等扫往雨水管道，造成排水不畅，致使雨季路面积水严重；（5）、我家自来水管每到冬季都会被冻，无法保障正常生活用水；（6）、小区监控系统损坏不及时维修，监控系统形同虚设，电子门禁系统和电子数码对讲系统自入住从未使用过；（7）、原告提供的保安服务不到位，保安在岗人数和总人数缺失，夜班空岗、脱岗现象时常发生，对出入小区人员不履行核查登记，小区经常发生盗窃案件，业主没有安全感；（8）、环境卫生严重恶化，公共垃圾没有做到日产日清，水泥、沙子没有掩盖，禽流感期间文溯坊8号业主不顾周边业主的健康饲养家禽，虽多次向原告反映，但原告均未进行管理；（9）、绿化维护不力，园区内许多草坪、植物由于缺乏管护枯死，而原告只是简单锯掉，事后不予补种；（10）、原告缺乏车辆管理能力，将宽敞的路面安装地锁，人为导致停车难，且因有些地锁年久失修、丢失，路面残留的铆钉经常扎胎；（11）、小区存在消防隐患，原告对过期的灭火器不及时更换，还有大部分业主居住的公共部位没有配备灭火设施；（12）、小区私搭乱建情况严重，一些业主随意改变房屋结构、侵占公共面积、建筑垃圾乱堆乱放，多次向原告反映，都无人管理；（13）、我购买的文溯坊13号房屋为精装修的样板间，房屋的水、电、气线路及屋顶渗漏严重，每遇下雨就停电，致使家用电器受损，多次向原告报修，但原告称应由开发商负责，后原告及开发商虽然都承诺给予维修，后也进行了维修，但至今漏水问题没有彻底解决。综上，我认为原告没有履行与业主签订的物业服务合同，故不同意原告诉讼请求。
经审理查明，北京市怀柔区庙城镇庙城村龙山新新家园小区自建成后即由原告提供物业服务。2010年9月6日，原告与北京市怀柔区龙山新新家园小区业主委员会签订了《龙山新新家园物业服务与管理委托合同》，该合同约定由原告为龙山新新家园提供物业服务，物业名称为龙山新新家园（新新小镇），坐落位置为北京市怀柔区庙城镇庙城村422号，北至庙城镇，南至大秦铁路，东至京密快速路101国道，西至庙城村用地。物业类型为住宅（别墅），物业范围包括龙山新新家园一期、1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号地块、庙城东南地块。及与上述建筑配套的相关设施，及其地面停车场场所。同时双方在合同中就物业管理事项、双方权利义务、物业管理费支付、物业服务质量、违约责任等事项进行了具体约定，委托期限为两年，即由2010年9月6日00：00时起至2012年9月5日24：00时止。其中小区一期、1号、2号、3号地块物业管理费收费标准为每月每建筑平方米1.75元。合同签订后，原告按照约定为被告居住小区提供了物业服务，2012年9月5日合同期满，原告继续按照原合同约定内容及收费标准为小区提供物业服务至今。
被告芦扬系北京市怀柔区×园×坊×号所有权人，房屋建筑面积为363.16平方米。按照上述合同约定收费标准，被告每年应向原告交纳物业服务费7626.36元，但其2009年10月1日至2014年6月30日期间的物业费至今尚未交纳。2014年7月原告万通物业公司持诉称理由诉至本院，要求被告芦扬立即给付2009年10月1日至2014年6月30日期间拖欠的物业服务费36225.21元，并承担本案诉讼费。本案在审理过程中，被告芦扬坚持答辩意见，不同意原告的诉讼请求。
原告就其主张，向本院提交了如下证据：1、业主资料卡，证明涉案房屋所有权人及办理入住的时间；2、《龙山新新家园物业服务与管理委托合同》一份，证明原告在该小区提供物业服务合同的依据及收费标准；3、2012年7月3日、2012年9月27日向新新小镇文溯坊07号业主发出的“装修整改通知书”及通过韵达快递向怀柔区城市管理监察大队邮寄的“违法建设报告书”、邮寄快递存根联，证明其对小区违建行为进行了制止并履行了向相关职能部门报告的义务；4、2011年8月8日、2013年1月8日向被告发出的催款通知单，证明其向被告催收物业服务费的事实。
被告芦扬向本院提供了如下证据：1、其房屋外部结构及室内情况照片11页，证明其购买房屋存在质量、安全问题；2、小区公共环境照片16页，证明原告提供物业服务不到位；3、2008年9月22日被告与原告签订的《龙山新新家园物业管理服务协议》一份，据此否认原告与北京市怀柔区新新家园业主委员会签订的《龙山新新家园物业服务与管理委托合同》。
本院对龙山新新家园的物业服务情况进行了现场调查，现场见小区个别业主存在违建事实，文溯坊13号室内有多处渗漏情况、房屋前水系喷水、排水设施损坏、主干道一部监控头损坏，公共区域健身器材、消防设施老化，缺乏维护，歌华有线和中国联通宽带的配电箱门敞开，无人管理，有施工业主占用公用场地堆放建材。
经法庭质证，被告对原告提供的证据1、3的真实性及证明目的未提出异议，对证据2不认可，称其在2008年9月22日曾与原告签订过《龙山新新家园物业管理服务协议》，其只认可该合同；对证据4亦不认可，称其家里没有邮箱，如果有邮寄材料的话也是由物业公司签收后转交给我，我并没有收到该原告催款通知，但收到过原告群发的交纳物业费的信息提示。原告对被告提交的证据1的真实性不认可，称该照片不能反映具体时间与位置，与本案没有关联性；对证据2的真实性认可，但提出被告房屋出现质量问题与物业公司无关；对证据3的真实性不认可，对其证明目的不认可。另原被告双方对本院现场勘验的真实性认可，原告称对于违建问题已经履行了管理义务，对违建业主曾进行劝阻、制止，并在制止无效后曾多次向怀柔区城市管理监察大队报告，履行了物业管理的相应义务。被告房屋漏水属实，但与本案无关；占用公共区域堆放建筑材料是业主临时装修，应予理解；消防设施亦尚在有效期内。
上述事实，有原被告当庭陈述及相关书证在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案被告与原告签订的《龙山新新家园物业管理服务协议》合法有效，对双方当事人具有约束力。但根据该协议第十一条第一条规定：“业主委员会成立后，经业主委员会认可，本协议可继续使用”。即该协议的效力在龙山新新家园成立业主委员会后需由其进行确认方可继续生效。而龙山新新家园小区业主委员会在成立后，并未对被告持有的《龙山新新家园物业管理服务协议》进行确认，而是与原告在平等自愿、等价有偿的基础上重新签订了《龙山新新家园物业服务与管理委托合同》，故原告与被告签订的《龙山新新家园物业管理服务协议》自该合同签订之日起终止。《龙山新新家园物业服务与管理委托合同》内容不违反国家法律、法规的效力性规定，合法有效，但考虑龙山新新家园小区业主委员会的有效期至2012年2月12日，故该合同的效力应截止到2012年2月12日止，其超出部分的委托期限无效。合同履行期满后，原告按照原物业服务合同约定服务项目及标准继续为新新家园小区提供物业服务，其与被告之间已经形成事实物业合同关系，原告按照原合同约定标准向被告收取物业服务费亦无不妥。被告作为物业服务的受益者，在享受到原告提供的相应物业服务后，应按时向原告交纳物业服务费，故被告以原告事实服务期限内业主不存在向原告交纳物业服务费义务的答辩理由不成立；关于被告所称原告向其主张的2009年至2012年的物业费已经超过诉讼时效问题，考虑原告在小区提供物业服务的持续性，并综合其每年向被告发出的催款通知及被告认可的向其手机发送催款短信行为，原告并不存在明显怠于行使权利的情节，故本院对被告的该项答辩意见不予采纳。根据本院查证，被告房屋室内存在多处渗漏虽然属实，但上述受损部位为被告自用部位，不在原告物业服务范围内，该理由不能成为其拒交物业服务费的正当理由；关于被告答辩所称原告提供物业服务质量问题，根据被告提供的证据及本院现场勘查，虽然原告的物业服务工作尚有待提高，但并不能因此证明原告提供的物业服务与合同约定差距明显，故本院对被告的抗辩理由不予采纳。原告所诉，理由正当，本院应予支持。但应当指出，原告在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
被告芦扬于本判决生效后七日内给付原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司二○○九年十月一日至二○一四年六月三十日期间的物业服务费共计三万六千二百二十五元二角一分。
如果被告芦扬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百五十三元，由被告芦扬负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 高晓奇
二〇一四年十二月十五日
书记员 刘 进