浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第1191号
原告孙雅娟。
委托代理人熊检平（特别授权代理），北京隆安（杭州）律师事务所律师。
被告李小毛。
委托代理人谢鹏、谢复江（特别授权代理），浙江君策律师事务所律师。
原告孙雅娟为与被告李小毛房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月16日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员朱若君独任审判，后组成合议庭进行审理，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告孙雅娟及其委托代理人熊检平，被告李小毛及其委托代理人谢复江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙雅娟诉称，原、被告通过中介，于2015年6月1日签订了《房屋租赁合同》1份，约定，原告把位于杭州市江干区钱江三苑X幢X单元X室的房屋出租给被告使用。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告并未按合同约定使用租赁房屋。被告不仅移除了房屋内原有的设备，如西餐桌、餐椅、电视柜、沙发、床垫、洗手台盆等等，还在原告新装修的房屋内任意改装，添加固定设施，将原本一个卫生间的房屋结构，改成三个卫生间，严重破坏了房屋主体结构，已经造成了邻里纠纷和潜在消防隐患。原告因此也接到了邻居的投诉和物业公司的警示。原告发现后，及时与被告沟通要求停止装修并恢复原状，被告置之不理。原告于2015年6月9日书面告知其整改，但被告仍不予理会并与原告的亲属发生肢体冲突，现伤者仍在治疗中。原告认为，被告未经原告同意擅自将房屋转租，改变房屋结构致使租赁物遭到损失，违反了双方合同约定，故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告立即向原告腾退返还房屋。二、被告将案涉房屋恢复原状，不能恢复原状的，向原告赔偿损失50000元；同时返还西餐桌一张、餐椅四张、沙发一套、电视柜一个、床垫一张。三、被告向原告支付违约金38000元。庭审中，原告撤回了第二项诉讼请求。
被告李小毛辩称，原告同意被告承租房屋后可进行隔断和装饰、装修，被告虽增加了两个卫生间，但并未改变房屋主体结构，符合合同约定的使用方式。原告所述的房屋内原有西餐桌、餐椅和沙发由被告替换后存放在他处，电视机柜、床垫、洗手台盆等仍在原处。合同约定原告同意被告转租，被告虽然曾将房屋转租，但不违反合同约定。原告无正当理由主张解除合同，被告不同意解除合同。双方合同约定的违约金高于原告的实际损失。
原告孙雅娟为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、三堡社区整体征迁指挥部先行安置房屋结算单1份，拟证明原告对案涉房屋享有合法的出租权。
2、房屋租赁合同1份，拟证明原、被告双方存在租赁合同关系及双方对被告不能随意改装和添加固定设备及被告应承担的违约责任进行了约定的事实。
3、照片1组，拟证明被告违反合同约定擅自改装房屋和添加固定设施等的事实。
4、限期改正通知1份，拟证明原告曾告知过被告应遵守合同约定并要求其限期整改等有关事实。
经庭审质证，被告李小毛对证据1的真实性无异议，但认为被拆迁人是孙国强；本院对该证据的真实性予以确认，该证据可以证明案涉房屋系回迁安置房的事实。对证据2有异议，认为该份租赁合同中，“出租人（是／否）允许承租人转租租赁房屋”在“否”字上打勾系孙雅娟事后自行添加，该笔迹与其他文字部分不同，被告持有的合同是在“是”字上打勾的；本院对该证据的真实性予以确认，双方对于转租问题的约定将在本院认为部分予以具体分析。对证据3的三性均有异议，认为虽然部分照片能反映房屋的现状，但是系原告私自开锁进入拍摄的，取证手段违法；本院认为，被告认可对房屋有增加卫生间及隔断装修的行为，照片的真实性可予确认。对证据4有异议，认为系原告自行制作，被告没有收到过通知；本院认为，原告在案涉房屋门口张贴通知，事后因原告制止被告装修，双方还发生过冲突，本院认为，该组证据的真实性可予确认。
被告李小毛为支持其辩称，向本院提交房屋租赁合同1份，拟证明双方约定原告同意被告转租，被告可以对房屋进行自行隔断，双方并未约定原告对被告装修不满可以解除合同的事实。
经庭审质证，原告孙雅娟对该证据有异议，认可合同中签字的真实性，但表示其签字时明确提出不同意转租，所以由中介公司在“否”字上打了勾，至于中介公司在被告持有的合同上怎么打勾的情况不清楚；本院认为，原、被告提交的房屋租赁合同仅在出租人是否允许承租人转租问题上约定不一致，而关于该问题的认定将在本院认为部分予以阐述，对该证据的真实性予以确认。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2015年6月1日，孙雅娟（甲方）与李小毛（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定，甲方将位于杭州市江干区钱江三苑X幢X单元X室的房屋出租给乙方作住房使用；租赁期为5年，自2015年6月1日起至2020年6月1日止，甲方应于2015年5月24日前将房屋交付给乙方使用；租金每月3800元，按6个月为一期支付，第一期租金于2015年5月23日付清，以后每期租金支付时间为提前15天；乙方同意支付给甲方押金共计3800元；租赁期限届满，如乙方无违约情况，则甲方应于乙方将房屋完好地向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用后三天内一次性将押金全额无息退还乙方；如乙方违反本协议约定且拒不承担违约责任的，则甲方有权从乙方交付的押金中予以抵扣违约金；未经甲方书面同意，乙方不得在承租的房屋内进行改装及添置固定设备，且不得改变该房屋的租赁用途；甲方同意乙方自行隔断，乙方不得破坏甲方房屋主体结构；甲、乙任何一方如未按合同条款履行，则视为违约，双方同意违约金为38000元，若违约金不足以弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金，赔偿金包括但不限于调查费、诉讼费、律师费等。双方签订的房屋租赁合同关于“出租人（是／否）允许承租人转租租赁房屋”的约定方式为在“是”或“否”字上打勾。孙雅娟持有的合同在“否”字上打勾，而李小毛持有的合同在“是”字上打勾。
合同签订后，孙雅娟依约将房屋交付给李小毛。李小毛收房后对房屋进行了装修改建，将原有的两室一厅一厨一卫的户型改装成三室两厨三卫，且将房屋转租给他人使用。在李小毛装修的过程中，孙雅娟曾予以制止。
本院认为，孙雅娟与李小毛签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行义务及享受权利。而本案的争议焦点为：一、孙雅娟是否同意李小毛将案涉房屋转租；二、李小毛对案涉房屋的改建是否违反合同约定；三、李小毛的违约行为是否构成合同解除的条件。
就上述争议，本院分析如下：第一，双方签订的房屋租赁合同关于“出租人（是／否）允许承租人转租租赁房屋”的约定方式为在“是”或“否”字上打勾。李小毛辩称孙雅娟是在合同签订后自行在“否”字上打勾。本院认为，合同该部分内容上并无修改痕迹，结合李小毛的陈述，至少可以说明签订合同时孙雅娟持有的合同未在“是”与“否”上予以明确约定。而李小毛持有的合同虽在“是”字上打勾，但并未提供证据证明双方签字时已在“是”字上打好勾。因此，本院对李小毛的辩称不予采纳，应视为合同并未约定孙雅娟同意李小毛转租房屋。第二，虽然双方合同约定李小毛可对房屋进行隔断，但同时也约定不得破坏房屋主体结构。李小毛在房屋内增设两个卫生间，将客厅改为房间，需要就房屋的排水、布线等进行改变，已超出了隔断的范畴，构成对房屋主体结构的改变。故本院认为李小毛的行为已违反了双方的合同约定。第三，根据本案关于第一项和第二项争议焦点的分析，李小毛未经孙雅娟同意擅自转租房屋，且在明知孙雅娟不同意其对案涉房屋的改建方案的情况下，拒绝恢复房屋原状，已构成合同解除的法定条件。孙雅娟主张解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。
本案合同解除系因李小毛违约造成，双方合同约定违约方应支付的违约金为38000元。李小毛辩称双方约定过高，请求予以调整；孙雅娟则主张李小毛违约造成其自行恢复房屋结构的损失、房屋重新寻租、空置等损失，违约金并不过高。本院认为，违约金的约定系双方的意思自治，而李小毛并未提供证据证明约定的违约金过分高于其所造成的损失，故孙雅娟主张李小毛支付38000元违约金，于法有据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、原告孙雅娟与被告李小毛于2015年6月1日就位于杭州市江干区钱江三苑X幢X单元X室的房屋签订房屋租赁合同于本判决生效之日解除。
二、被告李小毛应向原告孙雅娟腾退返还位于杭州市江干区钱江三苑X幢X单元X室的房屋，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
三、被告李小毛应向原告孙雅娟支付违约金人民币38000元，于本判决生效之日起十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币750元，由被告李小毛负担。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币750元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 朱若君
审 判 员 韩 涛
人民陪审员 徐 涵
二〇一六年二月二日
书 记 员 王 骎