福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽08民终343号上诉人（原审原告）：吴ＸＸ，男，1970年10月21日出生，汉族，福建龙净环保有限公司电袋事业部副部长，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：黄东才，福建天梁律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：陈月秀，女，1958年3月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：刘新策，福建正廉律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：沈红，福建正廉律师事务所执业律师。上诉人吴ＸＸ因与被上诉人陈月秀房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初6495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴ＸＸ及其委托诉讼代理人黄东才、被上诉人陈月秀的委托诉讼代理人刘新策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴ＸＸ上诉请求：请求撤销龙岩市新罗区人民法院(2017)闽0802民初6495号民事判决书的判决内容，确认《解除合同通知书》无效。事实和理由：一、本案中上诉人未依合同约定支付房屋购置款项，系由于学区房未明确户籍迁移事宜，为履行不安抗辩权。原审法院对此认为未提供证据，属认定事实错误。被上诉人陈月秀转让坐落于龙岩市新罗区产系为学区房，鉴于在2017年6月20日上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议书》时未对房屋所在的户口的迁移作出约定。同时上诉人在2017年6月21日发现被上诉人及其它原家庭成员的户口三人仍然记载于该房产上，于是在2017年6月23日晚上，上诉人找到被上诉人协商解决其户口移出问题和相关事宣。当时，被上诉人口头答应会在下周去办理，并且同意《房屋买卖协议书》约定的280万元付款时间可以顺延至户口办理移出时止。2017年6月25日，上诉人为了进一步表明上述交涉的情况，于傍晚18:09通过手机短信告知被上诉人，以确定未付款的事实和理由。被上诉人的代理人未对上述短信内容的真实性提出异议。对此，原审法院应当采信手机短信内容并作为本案的证据使用，但是，在原审判决书中未提及到手机短信内容也未作出任何评判。如此，原审法院隐匿己经通过质证的证据，不给予相应的事实认定。根据《合同法》第68条的规定，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，应当先履行债务的当事人，可以中止履行。同时，对于此种情况，上诉人又通过短信内容告知了被上诉人。因此，根据《合同法》第69条的规定，上述手机短信是上诉人对于学区房未明确户籍迁移事宜，履行不安抗辩权的一种证据体现。上诉人的上述手机短信内容也是本合同中止履行的通知书。被上诉人对上诉人的手机短信内容未给予回复，表明被上诉人对上诉人提出的不安抗辩没有提出意见，上诉人应视为被上诉人的默许。二、本案判决适用法律严重错误。本案是一起通知解除合同的效力确定案件，对此应该严格适用《合同法》第96条的规定，并据此确定通知解除合同的成就条件是基于什么法律规定。通知解除合同的的条件仅为《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定的条件成就与否。那么本案被上诉人并未以《合同法》九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同。从被上诉人在原审提交的答辩状中认为其解除《房屋买卖协议书》来看，被上诉人认为是鉴于上诉人逾期支付购房款280万元，根据《合同法》第167条规定，因此依法享有解除《房屋买卖协议书》的权利，从而认为通知原告解除《房屋买卖协议书》是符合法律规定。被上诉人滥用合同解除权，原审法院照此给予认定，存在错误。被上诉人在上诉人提出诉讼时，仍然不顾及法律后果，仍然把房屋以高价再次转让给他人，并且办理过户登记手续。三、假如被上诉人根据《合同法》第167条的规定解除合同，也无权没收上诉人的定金10万元。据此，《解除合同通知书》也是无效的。被上诉人在上诉人提出诉讼时，仍然不顾及法律后果，仍然以高价再次转让给他人，并且办理过户登记手续。这才是被上诉人根本性违约，导致合同目的不能实现。这根本性的原因，也是被上诉人从中获取更高的价格，进行根本性毁约。综上所述，原审法院无视被上诉人根本性毁约再次高价转让的法律后果，对上诉人提供的手机短信内容证据给予隐匿，不给予公正地相应的事实认定，认定事实与适用法律均存在严重错误。陈月秀答辩称，一、本案的房产买卖协议书系原告拟定的，答辩人仅是在上诉人拟定的协议书上签字，对于协议书约定的权利义务，上诉人应当更为清楚，上诉人理应按照协议书约定履行付款义务。二、答辩人与上诉人彼此是邻居，上诉人与答辩人的前夫何英俊均是龙净公司的员工，二人的户口均没有附属于房屋。上诉人对此也是知情的。答辩人是因为婚姻关系将户口落户在中城街道办事处的，当时户口落户时答辩人尚不拥有龙净公司的集资房，答辩人的户口与因购房取得中城街道办事处户口的人是有区别的，答辩人的户口不附属于房屋，户口有无迁出与房屋所有权人变更没有关系。三、上诉人不享有不安抗辩权。享有不安抗辩权的权利人是相对方有可能存在《合同法》第68条之情形，即相对方可能存在违约，但答辩人从来未违约，也不存在违约的可能。且户口问题不是《房产买卖协议书》约定的条款，与上诉人向答辩人支付购房款不属于先后履行条款，更不是上诉人向答辩人付款的前提条件，上诉人主张适用不安抗辩权，没有法律依据。四、上诉人要求与答辩人签订补充协议，这是上诉人的要约行为，答辩人没有作出承诺或同意，就是表示答辩人拒绝上诉人的这一提议，上诉人以答辩人对其短信没有回复视为答辩人同意其提议，这是对要约与承诺的错误理解。五、本案上诉人违约的实质并非是答辩人户口问题，而是因为当时上诉人的儿子不回龙岩。六、答辩人享有法定解除权。《合同法》第93条、第94条关于解除合同的程序规定是一般性条款规定，而《合同法》第167条关于解除合同的程序规定是对买卖合同关系的专门性条款规定，应当优先适用。七、答辩人有权没收上诉人已付的定金10万元。吴ＸＸ向一审法院起诉请求：确认陈月秀于2017年7月4日向吴ＸＸ发出的《解除合同通知书》无效。一审法院认定事实：2017年6月20日，陈月秀与吴ＸＸ签订一份《房产买卖协议书》。协议书约定陈月秀同意将登记在其本人名下的坐落于龙岩市新罗区中城陵园路81号（龙净集资房）9幢102室房产及底层20号附属杂物间转让给吴ＸＸ，房产作价3150000元。双方约定吴ＸＸ应在签订协议当日向陈月秀支付定金100000元，在协议签订五日内支付陈月秀购房款2800000元（含定金），陈月秀将不动产证件移交给吴ＸＸ，并在2017年7月15日前付清余款350000元，付清当日双方办理过户手续。协议书签订当日，吴ＸＸ向陈月秀支付购房定金100000元。2017年7月5日，陈月秀向吴ＸＸ发出解除合同通知书，以吴ＸＸ未按协议约定支付购房款2800000元为由通知吴ＸＸ从即日起解除《房屋买卖协议书》，并没收吴ＸＸ支付的购房定金100000元。吴ＸＸ收到解除合同通知书后，于2017年7月12日向陈月秀邮寄回复函，表示不同意解除买卖协议，但陈月秀拒绝接收邮件。2017年9月15日，吴ＸＸ诉至法院，请求判如所请。2017年10月10日，讼争房产转让给第三人，并办理房产过户手续。一审法院认为，吴ＸＸ与陈月秀于2017年6月20日签订的《房产买卖协议书》未违反法律、法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。吴ＸＸ认为其未按协议约定在协议签订五日内（即2017年6月25日前）向陈月秀支付购房款2800000元（含定金），系因其与陈月秀协商解决户口问题，且陈月秀同意购房款2800000元可以顺延至户口事宜解决时再予以支付，但吴ＸＸ未提供证据予以证明，且陈月秀对该主张不予认可，故对吴ＸＸ主张的事实不予采信。因此，陈月秀以吴ＸＸ逾期支付购房款为由解除房产买卖协议，于法有据。综上，吴ＸＸ的诉讼请求，没有事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百六十一条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：驳回吴ＸＸ的诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取计50元，由吴ＸＸ负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈月秀对一审法院查明的事实均无异议；吴ＸＸ认为，一审法院遗漏查明上诉人与被上诉人因户口迁移问题于2017年6月23日达成了延迟付款的合意并于2017年6月25日通过手机短信的方式确认；为证明前述事实，吴ＸＸ向一审法院提供手机短信的复印件等证据；本院经审查认为，吴ＸＸ提供的证据仅能证明其于2017年6月25日之后有向陈月秀发送短信，但陈月秀并未回复，故该证据不足以证明吴ＸＸ主张的上述事实，对其主张，本院不予采信。综上，一审法院查明的事实清楚、证据确凿，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点主要在于：1.吴ＸＸ与陈月秀是否于2017年6月25日因涉案房产的户籍迁移问题达成延期付款的协议；2.一审法院适用法律是否正确。对于以上争议焦点，本院分析认定如下：关于吴ＸＸ与陈月秀是否于2017年6月25日因涉案房产的户籍迁移问题达成延期付款的协议的问题。首先，本院二审庭审中双方已明确，涉案的房产系福建龙净环保有限公司的集资楼，吴ＸＸ与陈月秀的户籍均为龙净公司的集体户（即：福建省龙岩市新罗区中城陵园路81号），吴ＸＸ系福建龙净环保有限公司的职工，陈月秀是因婚姻关系随前夫何英俊（系福建龙净环保有限公司的职工，已退休）将户籍落入该集体户中，二人的户籍均不附属于各自的房屋。从上述事实可以看出，陈月秀的户籍迁移事宜并不会对涉案房屋的买卖造成影响。其次，本案中，吴ＸＸ与陈月秀于2017年6月20日签订的《房产买卖协议书》中并未对涉案房产的户籍迁移事宜作出约定，因此关于涉案房产的户籍迁移事宜并非双方当事人的合同义务。虽然吴ＸＸ于2017年6月25日之后有向陈月秀发送短信，但陈月秀并未对该短信进行回复，故该短信仅能视为吴ＸＸ对于前述《房产买卖协议书》提出关于办理户籍迁移事宜的新要约，而陈月秀并未对该要约作出承诺，因此，本院认为双方并未于2017年6月25日因涉案房产的户籍迁移事宜达成延期付款的协议。关于一审法院适用法律是否正确的问题。涉案的《房产买卖协议书》中要求购买方（吴ＸＸ）分两次付清购房款，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条第一款“合同法第一百六十七条第一款规定的‘分期付款’，系指买受人将应付的总价款在一定期限内至少分三次向出卖人支付”的规定，涉案分两期支付的《房产买卖协议书》不属于分期付款买卖合同，《中华人民共和国合同法》第一百六十七条是对分期付款买卖中的合同解除的特别规定，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百六十七条确有瑕疵，本院予以纠正。但是，本案中，涉案房产的总价款为3150000元，依照《房产买卖协议书》的约定，吴ＸＸ应于2017年6月25日前向陈月秀支付购房款2800000元，而截止至2017年7月4日吴ＸＸ仍未支付第一期购房款2800000元，该行为致使陈月秀不能实现出卖涉案房屋的目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，陈月秀当然可以行使法定的合同解除权。本案中，涉案房产亦于2017年10月10日转让给了案外人，并已办理了相应的不动产变更登记手续。故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，适用法律正确，应予维持。综上所述，吴ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吴ＸＸ负担。本判决为终审判决。审 判 长 林宜杰审 判 员 陈日耀审 判 员 张寿安二〇一八年四月十九日法官助理 黄达康书 记 员 许文婉附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……-8-