陕西省子长县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0623民初1439号
原告（执行案外人）：魏向阳，男，1967年4月4日出生，汉族，现住子长县。
委托诉讼代理人：张顺贞，现住子长县，（系原告魏向阳之表哥）。
被告（申请执行人）：温宏智，男，1955年10月26日生，汉族，现住子长县。
委托诉讼代理人：温方方，现住子长县，（系被告温宏智之女）。
原告魏向阳与被告温宏智案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏向阳及其委托诉讼代理人张顺贞、被告温宏智委托代理人温方方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏向阳向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告购买张家沟小区9号楼502室为有效合同，产权属原告所有；2.驳回被告申请执行张家沟小区9号楼502室的请求；3.由被告承担诉讼费。事实与理由：2013年5月11日，原告与丁小东签订了《房屋转让协议》。丁小东以610000元的价格将位于张家沟开发区9号楼502室卖给了原告。丁小东并将他原购买马广祥该房时的合同和完税证、未换证的房产证一并交给了原告。原告与丁小东曾找子长县房管局要求换房产证。房管局答复该楼房系开发区，原办房产证大小产权未定，待县政府将大小产权核定后再换证。于是房产证仍在马广祥名下。原告搬进502室管理居住至今。经被告申请，子长县人民法院于2017年8月3日查封了原告的502室，原告向子长县人民法院递交了《案外人执行异议申请书》。2017年11月10日，原告收到子长县人民法院（2017）陕0623执异14号《执行裁定书》，裁定书以原告未办理过户登记手续为由驳回了原告的异议申请。原告认为，原告与丁小东签订的《楼房买卖协议》均为合法的已生效合同。我国《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”原告未变更房产证是不可抗因，是房产局以“大小产权”为最后确认而拖延办理的，现换证条件已成就，却因法院裁定书送达房产局而无法换证。我国司法原则之一是“以事实为根据”，该房屋原告已合法取得管理居住四年之久。另原告花61万元的价格购买的房屋被法院裁定书裁没，其后果和隐患不可设想。综上所述，原告合法取得了502室，并实际管理使用，且有购房协议、完税证、原房产证齐备，应确认该房为原告所有。
温宏智辩称：根据物权法规定，所有权以房产登记为准，原告虽然支付了房款，并占有使用该房屋，但该房屋没有过户至原告名下，还是被执行人马广祥的。因此根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，人民法院可以查封该房产。
原告提供的证据，被告对子长县人民法院（2017）陕0623执异14号执行裁定书的真实性及证明目的均无异议。对三支转账凭证复印件的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该凭条只能证明原告和丁小东之间有金钱来往，并不能证明该钱就是原告打给丁小东的购房款。对二份合同复印件的真实性有异议，认为该涉案房屋买卖涉及金额巨大，两份协议中房屋价格也不可能从2010年的260000元涨到2013年的610000元。且既然签订了房屋买卖合同，为何不去办理过户登记手续、及时公证、及时缴税。对完税凭证真实性无异议，对证明目的有异议，该凭证上没有注明缴纳的契税系丁小东与马广祥交易的房屋。
本院对原告提供证据的认证：对原告提供的子长县人民法院（2017）陕0623执异14号裁定书，被告对真实性及证明目的均无异议，故依法认定为有效证据。对原告提供的三支转账凭证，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该凭条只能证明原告和丁小东之间有金钱来往，并不能证明该钱就是原告打给丁小东的房屋款。因根据原告与丁小东签订的房屋转让协议，双方约定的转让价格为610000元，而原告给丁小东银行转账610000元，足以证明原告给丁小东支付的是购房款而非有其他经济往来，故对该组证据依法认定为有效证据。对原告提供的被执行人马广祥与丁小东签订的楼房买卖协议及丁小东与原告签订的房屋转让协议，被告真实性无异议，对证明目的有异议，认为该房屋买卖涉及金额巨大，两份协议中房屋价格也不可能从2010年的260000元涨到2013年的610000元。且既然签订了房屋买卖合同，为何不去办理过户登记手续、及时公证、及时缴税。因丁小东购买被执行人马广祥的房屋时是毛墙毛地，而原告购买丁小东房屋时，丁小东已经全部装修，并还给原告卖了六门衣柜一个、写字台一张、卧室挂机空调一台、双人床一张。故价格由260000元涨到610000元，符合实际情况，并不违反法律规定，且原告已经实际向丁小东支付了全部价款。故对该证据依法认定为有效证据。对原告提供的完税凭证，被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该凭证上没有注明丁小东缴纳的契税系丁小东与马广祥交易的房屋。从原告与丁小东签订的房屋转让协议上的房屋面积和完税证上的房屋面积一致，均是111.9平方米，并且地址均在张家沟小区，虽然没有注明单元号、房号，但并不影响丁小东交纳契税的事实，故对该组证据依法认定为有效证据。对证人丁小东的证人证言，被告对真实性及证明目的有异议，认为证人所缴纳的契税和房屋购买合同价格不符，该购买合同中涉及的中间人和卖房人马广祥均未到场无法证明证人证言的真实性。购买房屋也无任何收条和打款证明，无法证明该买卖合同成立并真实有效。且如果该房屋是小产权房，则国家规定小产权房的土地及房屋没有买卖权，那么证人和马广祥的购房买卖合同属于无效合同，同时也不能证明证人和原告之间买卖合同的有效性。因为丁小东于2010年7月16日与被执行人马广祥签订了购买张家沟小区9号楼502室的楼房买卖协议，后丁小东将该房屋装修后于2013年5月11日又卖给了原告魏向阳，双方签订了房屋转让协议书，并且马广祥为该买卖关系的中间人。合同签订后，原告按约分三次向丁小东支付全部房款共计610000元。综上所述，足以认定原告与丁小东之间的房屋买卖合同法律关系真实、有效。故对该证人证言依法认定为有效证据。
对被告温宏智提供的借条一支，原告对借条的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据与本案所涉房产无关联。对被告提供的子长县人民法院（2016）陕0623民初1057号民事判决书复印件、（2017）陕0623执311号执行裁定书复印件、（2017）陕0623执异14号执行裁定书复印件各一份，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据与本案所涉房产无关联。
对被告提供证据的认证：对被告提供的借条及子长县人民法院（2016）陕0623民初1057号民事判决书、（2017）陕0623执311号执行裁定书、（2017）陕0623执异14号执行裁定书，原告对真实性均无异议，对证明目的均有异议，认为该两组证据均与本案所涉房屋无关联性。因原告对被告提供的证据的真实性无异议，且该组证据的来源及形式要件符合法律规定，故依法认定为有效证据。
根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证查明以下案件事实：2010年7月16日，被执行人马广祥与丁小东签订了楼房买卖协议，被执行人马广祥将其位于的子长县张家沟开发区的9号楼502室以266000价格卖给了丁小东，后丁小东将房屋装修后于2013年5月11日以610000元的价格卖给了原告魏向阳，并签订了房屋转让协议，原告分三次向丁小东支付了全部价款610000元。合同还约定了产权过户、违约责任等其他条款。后因魏向阳与马广祥之间没有直接买卖合同关系，房产证一直未能办理产权过户手续。合同签订后，原告开始入住该房屋，并按期向小区物业部门交纳物业费及水、电等费用。
另查明，2016年3月8日，被执行人马广祥、惠彩红向被告温宏智借款200000元，并由温杨担保，2016年10月19日，被告温宏智向子长县人民法院提起诉讼，子长县人民法院于2016年12月20日作出子长县人民法院（2016）陕0623民初1057号民事判决书，判决：一、由被告马广祥、惠彩红于本判决生效后十五日内偿还原告温宏智借款本金200000元及其利息（月利率1.5%，从2016年3月8日起计算至全部履行完毕之日止）；二、被告温杨对上述款项承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向被告马广祥、惠彩红追偿。判决生效后，马广祥、惠彩红未履行生效判决，被告温宏智申请子长县人民法院强制执行，2017年8月2日，子长县人民法院作出（2017）陕0623执311号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人马广祥所有的位于子长县瓦窑堡镇张家沟小区9号楼502室楼房一套，建筑面积111.9平方米，房产证号为：子房权证第137**号。二、查封期间，由被执行人马广祥负责保管被查封的财产，被执行人马广祥可以使用被查封财产；但因被执行人马广祥的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。查封期间，不得转移、隐匿、处分被查封财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。后原告魏向阳以案外人身份提出执行异议，子长县人民法院于2017年11月6日作出（2017）0623执异14号执行裁定书，裁定驳回了案外人魏向阳的异议请求。后原告向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，本案中，根据本院认定的证据可以证明涉案房产在人民法院查封之前被执行人马广祥已经将该房屋卖给了丁小东，后丁小东又将该房屋卖给了原告魏向阳，双方签订了楼房转让协议，原告分三次给丁小东支付了全部价款共计61万元，并且在人民法院查封该房产前原告已经合法占有该涉案房产。对非因买受人（及本案原告）自身原因未办理过户登记的案件事实，因原告与被执行人马广祥之间没有直接的买卖合同法律关系，该涉案房产的产权证应由被执行人马广祥将房产证办理在丁小东的名下，再由丁小东将房产过户到原告的名下，因马广祥未将房产证过户到丁小东的名下，故原告无法办理产权过户手续，并不是原告的自身原因造成未办理过户登记手续。对原告诉请的依法确认购买张家沟小区9号楼502室为有效合同，产权属原告所有的请求，根据本案查明的事实，原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系，故本院对该请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、不得对位于子长县张家沟小区9号楼502室房屋（房产证号为：子房权证第137**号）进行执行。
二、驳回原告魏向阳的其他诉讼请求。
案件受理费500元，由被告温宏智负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 常 鹏
审 判 员 李卫鹏
人民陪审员 霍海燕
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 杜 珍
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权
益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。