上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终9435号
上诉人（原审原告）：马蔚文，女，1970年1月20日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：蒋华杰，上海铭耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈仲星，上海铭耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖惠，女，1981年4月29日生，汉族，住江西省新余市分宜县。被上诉人（原审被告）：姚越蓉，女，1983年12月23日生，汉族，住江苏省镇江市京口区。委托诉讼代理人：廖惠。上诉人马蔚文因与被上诉人廖惠、姚越蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初17710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人马蔚文上诉请求：撤销原判第二项、第三项，依法改判被上诉人支付上诉人2015年4月17日到2015年5月25日欠付房屋使用费11,420.66元、物业管理费24,000元、被上诉人向上诉人支付违约金26,439元。事实和理由：1、被上诉人自2011年起一直没有支付物业费达24,000元，水费也多年没有支付，电费也一直有拖欠，因此被上诉人存在违约过错责任。上诉人退租之前与大房东及被上诉人一起谈被上诉人继续履行合同事宜，大房东答应被上诉人继续租赁，需要被上诉人多支付一个月押金，目的也是为了将被上诉人拖欠的物业费及水电费补上，上诉人同意之后将押金退还给被上诉人，但被上诉人不接受此方案，系被上诉人的违约行为，被上诉人对合同未能继续履行也应承担责任。2、物业公司一直向被上诉人催讨物业费，被上诉人谎称其向上诉人支付，与物业公司无关，导致物业费自2011年起欠付。在大房东起诉上诉人合同解除一案中，法院审理查明并认定上诉人对4年拖欠的物业费24,000元予以支付，而房屋由被上诉人占用，因此这些费用也应由被上诉人承担，上诉人的要求应属合理。被上诉人廖惠、姚越蓉辩称，请求二审法院维持原判。辩称理由：被上诉人按时向上诉人支付房租，没有违约；上诉人未按时向大房东交付租金导致承租房屋被大房东在4月17日断电，被上诉人无法经营，被迫于5月25日搬离；被上诉人在断电之前一直与大房东沟通，但大房东要求太高最终未谈成，被上诉人被迫提前终止合同，均与上诉人的违约有关。虽然物业费在合同中约定是由被上诉人向物业公司支付的，但物业公司都是口头催讨的，从未给被上诉人凭证，所以被上诉人一直没有支付。马蔚文向一审法院起诉请求：1、判令解除马蔚文与廖惠、姚越蓉于2010年4月3日签订的租赁合同；2、判令廖惠、姚越蓉支付自2015年1月17日起至2015年5月25日止的房屋租金及使用费共计37,710元；3、判令廖惠、姚越蓉支付违约金26,439元；4、判令廖惠、姚越蓉支付物业管理费24,000元（2011年4月至2015年4月，每月为500元）；5、判令廖惠、姚越蓉支付水费2,901.10元、电费2,130.51元；6、本案诉讼费用由廖惠、姚越蓉承担。一审法院认定事实：位于上海市浦东新区XX大道XX号商铺（二层）登记在案外人张某1、张某3名下。2009年6月1日，案外人张某1与马蔚文就上海市浦东新区XX大道XX号商铺（二层）续签商铺租赁合同，约定马蔚文承租XX大道XX号商铺，租赁期限自2009年6月20日起至2016年6月19日止。合同第8条约定：马蔚文拖欠（支付）租金或保证金累计达十天，案外人张某1有权终止合同并收回房屋，马蔚文应立即清场并搬离房屋，并向案外人张某1承担违约责任和损害赔偿责任。2010年4月3日，廖惠、姚越蓉（乙方）与马蔚文（甲方）签订租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区XX大道XX号XX层XX楼之外的所有部分，该房屋建筑面积约为160平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅限作为酒吧使用。该房屋租赁期限自2010年4月17日起至2016年4月16日止，甲方于2010年4月10日前向乙方交付该房屋，乙方有7天的免租期，自2010年4月10日起至2010年4月16日止。2010年4月10日至2010年12月31日，乙方租金不变，为每月6,000元，自第二年开始（2011年1月1日开始），乙方租金每年递增8%（即每月租金6,480元），2012年每月租金为6,998元，以此类推。合同第4-2条约定：该房屋月物业管理费总计为500元，物业管理费由乙方承担并直接支付给承租地所属的物业管理单位。合同第4-3条约定：每期租金为叁个月的租金。乙方应在已付租金到期当月10日前向甲方支付下期租金，先付后用。乙方每逾期壹日支付，需按所欠缴租金额的5%交付滞纳金，以每天计算。合同第5-1条约定：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为陆仟元。合同第5-3条约定：租赁期间，乙方同意承担并应按时支付使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等有关可能发生的使用费用。如上述供应在甲方无法控制的情况下停止或发生故障和损坏，甲方必须对乙方负责。乙方保留相关票据至少一年，因逾期支付而发生的滞纳金、罚款等费用均由乙方承担。合同第5-4条约定：租赁关系终止时，乙方付清所有应付的租金和物业管理费及公用事业费等，甲方收取的房屋租赁保证金除支付本合同中约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方在30天内无息退还乙方。合同第10-2条约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金额的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付对方损失的，还须赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……（二）甲方无故提前结束租约或无法继续出租的；……（九）乙方拖欠租金逾期累计超过15天的；（十）乙方拖欠水、电、费用逾期累计超过15天的；……合同补充条款第3条约定：本合同中所指的该商铺中的三间阁楼归甲方使用，其它两间阁楼及面积归乙方使用。合同附件一第8条约定：乙方同意甲方三间阁楼的用电不计费用。合同签订后，廖惠、姚越蓉向马蔚文支付了租房押金6,000元。2013年1月17日，马蔚文向廖惠、姚越蓉发送了一份通知，内容为：今兹有梁某、马蔚文特此通知原XX大道XX号酒吧租户廖惠、姚越蓉，自2013年1月份开始，酒吧租金将有（由）其表妹：张某2、杨某代收。2015年4月28日，案外人张某1委托上海荣弘律师事务所郁韶荣律师向马蔚文发送了一份律师公函，内容为：依据张某1先生与你就坐落于上海市浦东新区XX大道XX号商铺（二层，建筑面积285.48平方米）签订的商铺租赁合同，如承租方逾期支付租金达拾天，出租方有权终止合同，承租方必须无条件搬离。同时，承租方必须保证一层房屋自用。自2015年2月1日起，你未支付过任何租金，同时将二层商铺悉数转租，从而引发诸多矛盾，这一切均构成了根本违约。现本律师经授权郑重告知你，张某1先生决定解除上述租赁合同，希望你在收到本律师函后15天迁出上述二层商铺，交还张某1先生。逾期不履行，本律师将采取法律措施。2015年5月15日，案外人张某1以马蔚文拒绝支付租金为由向一审法院提起诉讼，要求：1、判令解除案外人张某1与马蔚文于2009年6月1日就系争房屋签订的商铺租赁合同；2、判令马蔚文支付自2015年2月1日起至2015年5月31日止的房屋占有使用费126,666元，按每月31,666元计算；3、判令马蔚文支付案外人张某1水费及滞纳金12,000元，电费2,130.51元、阁楼楼梯修复费1万元、物业管理费25,500元；4、本案诉讼费由马蔚文承担。审理中，案外人张某1要求变更物业管理费金额为26,500元。法院经审理后认为，依法成立的合同受法律保护。案外人张某1与马蔚文之间的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应遵照履行。马蔚文对案外人张某1要求解除双方租赁合同并无异议，法院予以准许。马蔚文提出房屋实际使用人非马蔚文，故应追加相关实际使用人，法院认为即使实际使用人非马蔚文，也不影响案外人张某1基于租赁合同向马蔚文主张权利。马蔚文与实际使用人之间的纠纷可由马蔚文根据其与实际使用人之间的租赁合同另行主张权利，故对马蔚文的抗辩，法院不予采信。对于案外人张某1主张的使用费，马蔚文缴纳租金至2015年1月31日，之后2015年2月26日马蔚文将一楼商铺返还案外人张某1，一楼与二楼商铺之间可独立进出，在马蔚文将一楼商铺钥匙返还案外人张某1后，案外人张某1即可实际控制一楼房屋，故其主张一楼房屋返还之后即自2月27日起的房屋使用费，不予支持；二楼部分，马蔚文亦确认案外人张某1在5月底才实际收回，而其又未提供相关证据证明案外人张某1收回二楼部分的实际时间，庭审中案外人张某1自认于6月4日收回二楼房屋，故案外人张某1主张二楼房屋至2015年5月31日止的相关使用费，予以支持；对于使用费标准，案外人张某1参照租赁合同约定的标准即31,666元每月并无不当，马蔚文提出按照28,000元每月计算缺乏依据，法院不予采信；因双方庭审中确认楼上楼下面积一致，故楼上楼下部分房屋使用费均按照15,833元每月标准计算。对于案外人张某1主张的水、电费，房屋未区分一楼与二楼用水、用电，但自马蔚文将一楼房屋钥匙交还案外人张某1后直至案外人张某1另行将房屋出租，期间未有证据证明案外人张某1实际使用一楼房屋而导致产生相关的水、电，故结合二楼房屋的收回情况，法院有理由相信该水、电费系由马蔚文承租房屋期间实际使用产生，现案外人张某1要求马蔚文予以承担，并无不当，但相关的滞纳金并未实际发生，故法院根据案外人张某1支付的水、电费据实予以支持。对于物业管理费，二楼部分房屋根据房屋收回情况，案外人张某1主张并无不当，法院予以准许；一楼部分，案外人张某1已于2月26日收回一楼房屋钥匙，故案外人张某1要求马蔚文再行承担一楼部分2015年3月及4月的物业费缺乏依据。案外人张某1主张的阁楼楼梯修复费用，双方对于楼梯交付时的情况陈述不一，且案外人张某1亦未提供相关证据证明修复费用，故对案外人张某1的该请求，法院难以支持。审理中，案外人张某1表示对于马蔚文支付的押金应抵付马蔚文应承担的相应费用，法院予以准许。遂于2015年8月25日判决：一、解除案外人张某1与马蔚文于2009年6月1日签订的商铺租赁合同；二、马蔚文于本判决生效之日起十五日内支付案外人张某1租金、房屋使用费77,053.94元（按照31,666元每月标准，自2015年2月1日起至2015年2月26日止；按照15,833元每月标准，自2015年2月27日起至2015年5月31日止，执行时应扣除马蔚文支付的押金25,000元）；三、马蔚文于本判决生效之日起十五日内支付案外人张某1水费2,901.10元（自2010年11月起至2015年5月止）、电费2,130.51元（2015年3月至5月间）；四、马蔚文于本判决生效之日起十五日内支付案外人张某1物业管理费共计25,500元[其中楼上部分24,000元（2011年4月至2015年4月，每月500元），楼下部分1,500元（2014年12月至2015年2月，每月500元）]；五、驳回案外人张某1的其余诉讼请求。该判决于2015年9月8日生效。2015年5月25日，廖惠、姚越蓉搬离了系争房屋。另查明，案外人张某1同意马蔚文将浦东大道2402号2层转租于廖惠、姚越蓉开设酒吧使用。自2015年2月26日起，廖惠与案外人张某1就继续租赁一事进行了多次沟通，廖惠曾向案外人张某1表示愿意继续支付2015年4月17日之后的租金，但由于案外人张某1要求廖惠除支付租金外，还要支付押金，否则拒绝收取租金，故双方未能协商一致。2015年4月17日，案外人张某1对系争房屋采取了拉闸断电措施。再查明，廖惠、姚越蓉通过支付宝转账的方式向案外人杨某支付了截止至2015年4月16日的租金，之后未付。一审庭审中，马蔚文、廖惠、姚越蓉一致确认，浦东大道2400-2042号商铺（二层）的电费是一楼和二楼各自付各自的费用，水费则全部由二楼支付。关于廖惠、姚越蓉所交付的房屋租赁保证金6,000元，马蔚文要求将该房屋租赁保证金用于抵扣廖惠、姚越蓉所欠付的租金及使用费、物业管理费和水电费，廖惠、姚越蓉则要求马蔚文予以返还。一审法院认为：马蔚文、廖惠、姚越蓉的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。现因马蔚文自2015年2月1日起拖欠案外人张某1的租金而导致案外人张某1于2015年4月28日发函要求解除双方签订的商铺租赁合同，并于2015年4月17日在与廖惠、姚越蓉就继续租赁事宜协商未果的情况下单方采取了拉闸断电的措施，致使廖惠、姚越蓉无法继续正常使用系争房屋而于2015年5月25日搬离了系争房屋，故一审法院认定马蔚文、廖惠、姚越蓉签订的租赁合同因马蔚文拖欠案外人张某1租金的行为导致客观上不能实现合同目的而于2015年5月25日解除。马蔚文要求廖惠、姚越蓉支付违约金26,439元，缺乏合同及法律依据，法院对此不予支持。合同解除后，廖惠、姚越蓉仍应支付其实际使用期间的房屋租金，考虑到系争房屋断电后，确实会对廖惠、姚越蓉正常使用系争房屋造成一定的影响，故法院根据公平原则和诚实信用原则结合本案的实际情况酌情确定断电期间（即2015年4月17日至2015年5月25日）的租金金额为6,000元，马蔚文要求将廖惠、姚越蓉所交付的租赁保证金用于抵扣其应支付的租金，符合合同约定，予以支持。马蔚文称廖惠、姚越蓉租金支付至2015年1月16日，之后未付，缺乏事实依据，故法院对马蔚文要求廖惠、姚越蓉支付自2015年1月17日起至2015年4月16日止的房屋租金的诉讼请求不予支持。马蔚文要求廖惠、姚越蓉支付其已向案外人张某1支付的2014年3月至2015年4月的物业管理费6,500元，于法有据，法院予以支持。鉴于2014年3月之前的物业管理费因马蔚文未能提供充分的证据证明其曾向廖惠、姚越蓉主张过而超过了诉讼时效，故法院对此不予支持。马蔚文要求廖惠、姚越蓉支付水费2,901.10元及电费2,130.51元，具有合同及法律依据，法院对此予以支持。一审法院审理后作出判决：一、马蔚文与廖惠、姚越蓉于2010年4月3日签订的租赁合同于2015年5月25日解除；二、廖惠、姚越蓉应于判决生效之日起十五日内支付马蔚文自2015年4月17日起至2015年5月25日止的房屋欠租6,000元，该款应扣除廖惠、姚越蓉已支付的租赁保证金6,000元；三、廖惠、姚越蓉应于判决生效之日起十五日内支付马蔚文物业管理费6,500元；四、廖惠、姚越蓉应于判决生效之日起十五日内支付马蔚文水费2,901.10元、电费2,130.51元；五、驳回马蔚文的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,068.07元，减半收取计1,034.04元，由马蔚文负担839.04元，廖惠、姚越蓉负担195元。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本案争议焦点：1、导致合同解除的责任如何认定？2、合同解除的后果如何认定？本院认为，系争房屋产权人为案外人张某1等人，由上诉人马蔚文向产权人租赁后部分转租给被上诉人廖惠、姚越蓉用于经营，上诉人马蔚文与被上诉人廖惠、姚越蓉之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，应属有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。经查明，被上诉人廖惠、姚越蓉在租期内依约支付租金，最后一期支付至2015年4月16日，由于上诉人马蔚文自2015年2月1日起拖欠产权人的租金导致产权人与上诉人马蔚文交涉，交涉未果后，产权人不同意上诉人继续租赁系争房屋，因此违约责任在上诉人一方。虽然上诉人称产权人与被上诉人一起协商过被上诉人继续租赁的事宜，但根据已查明的事实情况看，被上诉人不同意产权人提出的要求，而非被上诉人提出新的要求，故导致产权人未与被上诉人直接订立租赁合同，不能归责于被上诉人。由于产权人在4月17日直接拉闸断电，导致被上诉人无法正常经营，被迫于5月25日搬离系争房屋提前解除合同，可认定责任在上诉人一方，上诉人应承担合同解除的违约责任。上诉人认为被上诉人存在过错，据此要求被上诉人承担违约责任，显然依据不足，本院不予采信。合同解除后，被上诉人应与上诉人结清欠付的水电费、物业费并承担占用房屋期间的房屋租金等。一审法院根据被上诉人实际搬离时间及房屋在此期间被拉闸断电等事实，酌情认定被上诉人承担2015年4月17日起至2015年5月25日期间的房屋租金6,000元，尚属合理。上诉人要求按照合同约定的租金金额认定，本院不予采信。关于物业管理费，本院认为，双方在合同中约定由被上诉人承担交纳的义务，故被上诉人应对其使用期间的物业费承担支付义务，在本案审理中，被上诉人并未否认物业公司到其场所向其口头催讨，只是以物业公司从未向其开具发票为由没有交纳，且本案非物业公司催讨物业费，故不适用诉讼时效的相关规定。根据上诉人与产权人租赁合同纠纷一案的判决，认定上诉人需要承担2011年4月起欠付的物业管理费24,000元，故已属于上诉人的实际损失，上诉人可依法向被上诉人追偿。据此，上诉人向被上诉人主张物业费24,000元，应予支持。一审法院对物业费所作认定欠妥，本院予以纠正。综上所述，马蔚文要求被上诉人支付物业费24,000元的上诉请求可予成立；马蔚文的其余上诉请求，应予驳回；一审判决适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初17710号第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初17710号民事判决第三项；三、被上诉人廖惠、姚越蓉应于本判决生效之日起十五日内支付上诉人马蔚文物业管理费人民币24,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2,068.07元，减半收取计1,034.04元，由马蔚文负担620.04元，廖惠、姚越蓉负担414元。二审案件受理费人民币1,346元，由上诉人马蔚文负担538元、被上诉人廖惠、姚越蓉负担808元。本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年十一月十八日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……