成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成华民初字第3726号
原告潘丽霞，女，住北京市朝阳区。
委托代理人代鹏，律师。
被告青春林，男，住四川省南充市嘉陵区。
委托代理人申宪伟，律师。
第三人谢凯，男，住四川省成都市青羊区。
第三人徐奇敏，女，住四川省成都市成华区。
委托代理人黄岚，律师。
原告潘丽霞诉被告青春林所有权确认纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法适用简易程序，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告潘丽霞及其委托代理人代鹏，被告青春林及其委托代理人申宪伟到庭参加诉讼。审理中，第三人谢凯、徐奇敏以独立请求权第三人身份申请参加诉讼，本院依法准许谢凯、徐奇敏为本案有独立请求权的第三人，并于2015年10月14日、2015年12月3日公开开庭进行了审理，原告潘丽霞及其委托代理人代鹏，被告青春林及其委托代理人申宪伟，第三人谢凯、徐奇敏及其委托代理人黄岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘丽霞诉称，2013年9月25日，原、被告签订《购房协议》约定由原告出资，以被告名义购买房屋，首付购房款以及月供均由原告负担；事后原告按照《购房协议》支付了购房首付款811941元，并从2014年4月按时将款项存入被告账户，以归还银行贷款。2015年6月，被告在原告不知情的情况下私自办理了房屋交房手续，并拒绝接听原告电话，企图占有原告房屋，为维护原告合法权益。请求判令确认位于成都市成华区房屋属于原告所有，本案诉讼费由被告承担。
被告青春林辩称，案涉房屋系双方共同所有，支付的房屋首付款虽从原告账户转出，但系双方共同生活期间的共同财产，而且被告代原告支付了2014年4月、5月和2015年8月的银行贷款，被告亦应享有相应的权利；原、被告双方至今仍未分手，《购房协议》约定的返还房屋的条件尚不具备。原告请求确认房屋所有权归其所有没有事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。
第三人谢凯、徐奇敏诉称，2014年12月15日，第三人通过四川伊诚房地产经纪有限公司购买了被告青春林名下位于成都市成华区房屋，房屋总价为1160000元，合同签订当日支付50000元，房屋交付时支付300000元，过户前支付420000元。2015年6月21日，第三人通过银行转账的方式向被告青春林支付购房款300000元，并支付垃圾清运费、装修管理费等3419.3元，第三人合计支付353419.3元。第三人与被告青春林签订的合同应为合法有效，请求判令确认第三人与被告青春林之间的购房合同有效，案涉成都市成华区房屋的房产证登记到第三人名下之前，该房的使用权归第三人所有，本案诉讼费由原、被告承担。
原告潘丽霞针对第三人谢凯、徐奇敏的诉请辩称，1.原告与被告系借名买房关系，原告支付首付款和银行按揭贷款在先，为实际购房人，是诉争房屋的所有权人。被告无处分权，其与第三人签订的合同属无权处分，未得到权利人的追认，合同应为无效。2.诉争房屋的实际购买价为1350000余元，被告与第三人的合同价为1160000元，被告与第三人签订的合同价格与房屋的实际价值严重不符，不排除双方恶意串通，损害原告利益的情况。3.第三人接收房屋后刚开始装修，其称已经装修完毕并已支付完装修款120000元与事实不符。4.房屋虽然已实际交付给第三人，但并未完成产权的变更登记，第三人无权取得房屋所有权和使用权。
被告青春林对第三人谢凯、徐奇敏的诉请没有异议。
经审理查明，2013年9月25日，青春林与信和置业（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》，青春林购买该公司开发的位于成都市成华区住宅一套，建筑面积126.77平方米，房价1351941元。合同约定买受人支付首付款411941元，其余以按揭的方式支付购房款，2015年6月30日前交房。
2013年9月25日，原、被告双方签订《购房协议》约定：2013年9月15日由原告潘丽霞出资，以被告青春林名义购买成都房屋，后续各项款项以及贷款之月供均由原告潘丽霞承担；日后如被告青春林与原告潘丽霞分手，不再共同生活，被告青春林需将此套房产归还原告潘丽霞；如双方共同生活期间原告潘丽霞离世，则此套房产作为遗产赠予被告青春林。
被告青春林签订《商品房买卖合同》后，开发商共收到50000元购房定金和房屋首付款761941元，其中原告潘丽霞以被告青春林的名义分别于2013年9月25日通过银行卡POS机转账支付首付款361941元，同年12月17日三次通过银行转账共计支付400000元。原告潘丽霞当庭出示了其从2014年开始至2015年之间的归还银行贷款的相关凭据，被告青春林对原告潘丽霞转账支付首付款761941元和按月归还银行贷款的事实予以认可，但辩称首付款虽然是原告潘丽霞支付，但该款系双方共同财产，而且定金50000元，是从被告青春林的亲戚龚锐账户中转入信和置业（成都）有限公司账户，原告潘丽霞、被告青春林均主张该50000元系双方本人支付给龚锐，由龚锐代支付，但原告潘丽霞和被告青春林当庭均未提交相关依据证明各自的主张。休庭后，原告潘丽霞提交了其于2014年4月、5月归还银行贷款的相关凭证及一份银行取款信息的复印件，证明被告青春林代理原告潘丽霞，从原告潘丽霞的账户中取款100000元，共计支付了两套房屋的定金，其中包含案涉房屋定金50000元。截止目前为止，银行的按揭贷款除2015年4月、5月、8月的月供潘丽霞、青春林双方存在争议外，其余均由原告潘丽霞向银行支付。
2014年12月15日，第三人谢凯、徐奇敏通过四川伊诚房地产经纪有限公司与被告青春林委托的代理人签订了《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定，被告青春林向第三人谢凯、徐奇敏转让位于成都市成华区房屋一套，销售总价为1160000元，付款方式为合同签订当日支付定金50000元，被告青春林在开发商处接到房屋后10日内将房屋交给第三人谢凯、徐奇敏，交房当日内再支付150000元，过户递件前3个工作日，第三人将420000元购房款存入资金托管账户，待被告青春林取得产权后，由四川伊诚房地产经纪有限公司持《委托付款通知书》到银行办理资金划转手续；被告青春林承诺2016年6月30日前取得房屋的所有权证书，并在取得房屋所有权证书后5个工作日内通知第三人和中介方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。被告青春林委托龚锐代为签订合同，龚锐代表被告青春林，第三人谢凯、徐奇敏，中介方三方均在合同上签名盖章。合同签订当日，第三人谢凯、徐奇敏通过转账方式支付50000元定金，2015年6月21日，被告青春林将从开发商处验收的房屋交付给第三人谢凯、徐奇敏，当日，谢凯、徐奇敏委托他人通过银行转账支付300000元给被告青春林，庭审中，被告青春林对收到第三人谢凯、徐奇敏支付的350000元购房款和龚锐代理其出售房屋的事实予以认可。
审理中经本院释明，原告潘丽霞于2015年12月3日变更其诉讼请求，变更后的诉讼请求为：一、请求依法确认原告潘丽霞为成都市成华区房屋的实际买受人，该商品房买卖合同及附件和抵押借款合同有关买受人的一切权利义务归属于原告潘丽霞；二、请求依法判决被告青春林在具备办证条件时协助原告潘丽霞将房屋所有权及国有土地使用权登记到原告潘丽霞名下；三、依法判令案涉房屋所有权和国有土地使用权登记到原告潘丽霞名下前，原告潘丽霞拥有案涉房屋的使用、占有等权益。
以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、《购房协议》、银行卡POS凭证、《收款收据》、个人网上银行付款凭证、北京银行个人业务客户综合回单、《商品房买卖合同摘要》、《商品房买卖合同》及其附件和补充协议、《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议、《收条》、《银行卡客户交易查询》、当事人陈述等。
本院认为：原、被告双方协商签订的《购房协议》，被告青春林称该协议系原告潘丽霞胁迫所签，但其并未提供充分的证据证明存在着胁迫的事实，故被告青春林胁迫的辩称理由因事实依据不足，本院依法不予支持。案涉《购房协议》系双方的真实意思表示，且并未违反法律、法规强制性规定，应认定为有效。原、被告双方在协议中明确约定，由原告潘丽霞出资，以被告青春林的名义在成都购买案涉房产一套，若双方分手不再共同生活，被告青春林应将房屋返回给原告潘丽霞。从协议约定的内容来看，案涉房屋虽然以被告青春林的名义购买，但购买房屋的首付款以及归还的银行按揭贷款，约定均由原告潘丽霞支付，在双方恋爱关系存续期间，原告潘丽霞若离世，该房产归被告青春林所有，若二人分手，不再共同生活，该房屋即应由被告青春林返还给原告潘丽霞。因此，原告潘丽霞与被告青春林之间系附条件的赠予和借名买房关系。根据本案已查明的事实，除有争议的50000元定金和2015年4月、5月、8月三个月的按揭款外，购买房屋的款项主要都是由原告潘丽霞在支付，有潘丽霞当庭出示的银行转款凭据等予以印证，虽然被告青春林辩称购房的款项系双方共同生活期间的共同财产，但其并未举证加以证明，其辩称主张本院依法不予支持。上述事实表明，潘丽霞属购房的实际出资人。现原告潘丽霞主张双方已于2014年6月分手，不再共同生活，虽然被告青春林当庭否认分手的事实，但原告潘丽霞当庭再次明确表示双方不再共同生活，协议约定的赠予条件已经不具备，双方实则成为一种借名买房的关系，故根据双方所签《购房协议》的约定和原告潘丽霞实际支付购房款的事实，应认定被告青春林为案涉《商品房买卖合同》名义权利人，而原告潘丽霞为实际权利人。
被告青春林在接收房屋后，以出卖人的名义与第三人谢凯、徐奇敏签订《成都市存量房屋买卖合同》，无论被告青春林是名义权利人还是实际权利人，其与第三人谢凯、徐奇敏所签《成都市存量房屋买卖合同》均应有效，理由如下：1.被告青春林若为实际权利人，其与第三人谢凯、徐奇敏所签合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，当属有效。2.被告青春林若系名义权利人，其与第三人谢凯、徐奇敏所签合同亦为有效。对青春林系案涉房屋名义购房人和权利人的评判，是根据被告青春林与原告潘丽霞之间的借名买房关系确认的，因潘丽霞与青春林之间的借名买房关系相对于第三人来说，属于一种内部关系，该内部关系很难抗衡代表社会交易秩序的外部关系，因而，作为该内部关系的局外人，第三人谢凯、徐奇敏在与被告青春林缔约时是不可能知悉也无法知晓被告青春林与原告潘丽霞之间的这种借名买房关系，其只能依据案涉房屋合同的备案登记作出判断，第三人谢凯、徐奇敏对房屋的这种特殊物权状态不知情，且本案也没有证据显示第三人谢凯、徐奇敏与被告青春林之间存在恶意串通的情形，第三人谢凯、徐奇敏购买案涉房屋支付了合理对价，因此应推定第三人谢凯、徐奇敏受让案涉房屋是善意的。合同签订后，被告青春林在第三人谢凯、徐奇敏支付了350000元购房款后，将房屋实际交付给了谢凯、徐奇敏，谢凯、徐奇敏现实际占有、使用案涉房屋，以上事实表明，第三人谢凯、徐奇敏作为买受人，尽到了合理的注意义务，在与被告青春林的交易过程中并不存在过错，第三人谢凯、徐奇敏作为善意第三人，其信赖利益应受法律保护，为维护交易的稳定和安全，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、第二百四十一条之规定，应认定被告青春林与第三人谢凯、徐奇敏之间的《成都市存量房屋买卖合同》合法有效。原告潘丽霞以被告青春林出售房屋时尚未取得房屋所有权为由，主张合同无效，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告潘丽霞的抗辩理由于法无据，本院依法不予采纳。
原告潘丽霞与第三人谢凯、徐奇敏对案涉房屋依据各自与被告青春林所签合同，均享有债权请求权，均应受法律保护，但由于被告青春林实际履行了其与第三人谢凯、徐奇敏所签《成都市存量房屋买卖合同》，已将案涉房屋交付给了第三人谢凯、徐奇敏，第三人谢凯、徐奇敏依据与青春林之间的合同关系，占有、使用案涉房屋属合法占有，基于第三人谢凯、徐奇敏现已合法占有、使用房屋，因此被告青春林应继续履行与第三人谢凯、徐奇敏之间的《成都市存量房屋买卖合同》。本案原告潘丽霞作为实际出资人，其依据与被告青春林之间的《购房协议》要求被告青春林返还房屋并主张占有使用的权利，由于被告青春林已将案涉房屋进行了处分，并将房屋实际交付给了第三人，因被告青春林应继续履行其与第三人谢凯、徐奇敏签订的合同，从而导致原告潘丽霞与被告青春林之间的《购房协议》事实上无法履行，原告潘丽霞可以债权人身份，依据与被告青春林之间的法律关系另行主张自己的权利。
综上，原告潘丽霞与被告青春林签订的《购房协议》和第三人谢凯、徐奇敏与被告青春林订立的《成都市存量房屋买卖合同》均为合法有效。案涉房屋已实际交付给了第三人谢凯、徐奇敏，为维护交易的稳定和安全，保护善意第三人的利益，第三人谢凯、徐奇敏对房屋的占有、使用权依法应受保护，其诉讼请求本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、第二百四十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、确认第三人谢凯、徐奇敏与被告青春林签订的《成都市存量房屋买卖合同》合同有效；
二、位于成都市成华区房屋的房屋所有权过户登记至第三人谢凯、徐奇敏名下之前，房屋的使用权归第三人谢凯、徐奇敏所有。
三、驳回原告潘丽霞的诉讼请求。
本案按规定征收的案件受理费减半收取8475元，财产保全费5000元，由被告青春林承担10780元，原告承担2695元；第三人申请参加诉讼依法征收的案件受理费减半收取7620元，由被告青春林承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨骥
二〇一五年十二月二十一日
书记员 王贇