广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第1906号
上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市龙岗区龙岗街道龙园公园管理处（以下简称龙园公园管理处）
被上诉人（原审被告、反诉原告）冯德生
上诉人龙园公园管理处因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第3768号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
龙园公园管理处原审诉讼请求：1、解除龙园公园管理处、冯德生于2009年4月28日签订的《场地租赁合同》；2、冯德生向龙园公园管理处支付2010年4月1日至2010年12月31日的租金17454.2元；3、冯德生向龙园公园管理处支付违约金4070.26元；4、冯德生支付本案诉讼费用。原审庭审中，龙园公园管理处变更第二项诉讼请求为：判令冯德生向龙园公园管理处支付2010年4月1日至2011年11月24日的租金39840.63元。
冯德生原审反诉请求：1、返还冯德生交付的租房保证金9289.8元；2、龙园公园管理处承担冯德生装修损失245580元；3、龙园公园管理处承担自2011年1月1日起冯德生占用房屋的使用费24421.5元，暂计至2011年6月30日；4、龙园公园管理处承担所有诉讼费用。
原审法院审理查明，2009年5月11日，龙园公园管理处、冯德生双方签订了一份《场地租赁合同》约定：冯德生承租龙园公园管理处AXX号一层103.22平方米（以下简称涉案租赁物）；租赁期限从2009年1月1日至2010年12月31日，其中免租期自签约日起至2009年12月31日；2010年1月1日至2010年12月31日一楼商铺45元／平方米；租金按月结算，冯德生必须在每月5日前交付给龙园公园管理处；合同第六条第五款约定：……合同期满后，装修的不动产物归龙园公园管理处无偿所有；合同第七条约定，冯德生逾期10日未支付租金的，龙园公园管理处有权解除合同，冯德生应按照合同约定租金总额的2倍的标准向龙园公园管理处支付违约金；同时合同第八条约定，冯德生未按照约定支付租金的，应每日向龙园公园管理处支付迟延租金1%的违约金，迟延租金10天以上，龙园公园管理处有权解除合同，同时要求冯德生交清所欠费用，并不退还保证金；合同还约定，若冯德生有意在租赁期满后续租的，应提前60日书面通知龙园公园管理处，龙园公园管理处应当在租赁期满前对此进行书面答复，若租赁期满未能续约的，冯德生应于租赁期满或合同终止后7日内将租赁的场地及龙园公园管理处提供的配套设施以良好、适租的状态交还龙园公园管理处，冯德生未按照约定交还的，龙园公园管理处有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由冯德生承担。随后，冯德生向龙园公园管理处交纳保证金9117元。龙园公园管理处向原审法院提交的《龙岗街道龙园公园管理处公文处理表》显示涉案租赁物的实际面积为90.45平方米，龙园公园管理处同意按实际面积收取租金，2010年度的租金减半计收，即月租为每平方米22.5元。截至2010年3月23日冯德生共向龙园公园管理处交纳三个月租金6967.5元，三个月共多付租金861.97元，冯德生多支付的租金龙园公园管理处同意用作抵扣往后租金。原审法院在诉讼中，依法委托深圳市A土地房地产评估咨询有限公司对涉案租赁物进行了评估。深圳市A土地房地产评估咨询有限公司于2011年8月21日作出深A评字第030252011080004号《房地产估价报告书》，评估的装修费用为109768元、物品和设备搬迁费用为2064元，合计金额为111832元。冯德生对该评估报告提出异议，并向原审法院提交了《工程造价报告书》以证明涉案租赁物的总造价应为245294.22元，但龙园公园管理处认为该评估报告书系冯德生自行委托评估公司做出的评定结果，且未在反诉举证期限内提出。2011年9月7日，深圳市A土地房地产评估咨询有限公司作出复函，对冯德生的异议进行答复。2012年2月9日，冯德生向原审法院提交了一份《重新评估申请书》，要求对涉案租赁物的装修进行重新评估。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第七十一条规定，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。同时，涉案租赁物已经移交，无法重新评估。故原审法院对冯德生重新评估的申请不予准许。原审庭审过程中，龙园公园管理处向原审法院提交了《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程竣工验收申报表》、《建设工程竣工验收证书》，载明建设单位为邬某铨、朱某文，层数为三层，建筑面积388平方米，工程地址为龙岗上圩，但具体位置未有标注，同时未附坐标图。经原审法院核实，涉案房产为六层，地址为龙岗街道龙园路XXX号，建筑面积超过700平方米。原审庭审后，在原审法院多次协调下，龙园公园管理处、冯德生双方于2011年11月24日下午完成了涉案租赁物交接手续，冯德生将涉案租赁物退还龙园公园管理处。
原审法院审理认为，龙园公园管理处、冯德生签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，《场地租赁合同》依法成立。龙园公园管理处在原审庭审中，向原审法院提交了《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程竣工验收申报表》以及《建设工程竣工验收证书》，但上述证书中载明的权利人、楼层数、建筑面积均与涉案房产的实际情况不符，并且上述证书只载明位于龙岗上圩，具体位置不明，无法证明上述证书属于涉案房产。因龙园公园管理处未举证证实涉案租赁物已经取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原审法院认定龙园公园管理处、冯德生双方签订的《场地租赁合同》无效。龙园公园管理处要求解除双方签订的《场地租赁合同》的请求，于法无据，原审法院不予支持。据此，本案应当依照《中华人民共和国合同法》关于合同无效的相关规定进行处理，原审法院对各方当事人的诉请作如下分析：一、因《场地租赁合同》无效，合同条款对双方均无法律约束力，也就不存在违约金的支付问题。当事人因合同无效所受之损失，应由双方当事人按照过错责任大小进行分担。龙园公园管理处作为出租方，明知租赁房屋不具备合法报建手续和产权证明，仍将房屋出租，其对合同无效负有主要过错责任；冯德生作为承租方，签约前未尽审慎审查和注意义务，对合同无效也负有一定的过错责任。结合案情，原审法院认定龙园公园管理处承担60%的责任，冯德生承担40%的责任。二、关于涉案房屋占有使用费问题。原审法院认为，虽然当事人双方签订的《场地租赁合同》无效，但因冯德生对涉案租赁物进行了实际占有、使用，其应当向龙园公园管理处支付占有使用费，而占有使用费的支付标准宜参照《租赁合同》租金计算。冯德生从2010年4月起拖欠租金至2011年11月24日交退涉案租赁物，占有使用费应为2035.13元×19个月＋2035.13元÷30×24=40295.57元。抵扣冯德生2010年1月至3月多支付的861.97元，冯德生还应支付龙园公园管理处占有使用费39433.6元。故对龙园公园管理处要求冯德生支付占有使用费的诉求，原审法院予以部分支持。三、关于租房保证金问题。因无效合同所取得的财产应当予以返还，故冯德生反诉要求龙园公园管理处返还租房保证金9289.8元的请求，符合法律规定，原审法院予以支持。四、关于本案具体损失的认定。根据深圳市A土地房地产评估咨询有限公司作出的深A评字第030252011080004号《房地产估价报告书》，评估的装修费用为109768元、物品和设备搬迁费用为2064元，原审法院认定，冯德生的损失为111832元。对此，龙园公园管理处承担60%，即67099.2元；冯德生承担40%，即44732.8元。冯德生反诉要求龙园公园管理处承担装修损失的请求，原审法院予以部分支持。五、冯德生从2009年5月起至2011年11月24日退还涉案租赁物，一直占有、使用该房屋，理应承担相应的费用。冯德生反诉要求龙园公园管理处承担其2011年1月1日起占用房屋的使用费，于法无据，原审法院予以驳回。
综上所述，龙园公园管理处、冯德生双方的权利义务相抵后，龙园公园管理处还应当支付冯德生的损失为36955.4元。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、冯德生于本判决生效之日起三日内支付深圳市龙岗区龙岗街道龙园公园管理处2010年4月至2011年11月24日房屋占有使用费39433.6元；二、深圳市龙岗区龙岗街道龙园公园管理处应于本判决生效之日起三日内退还冯德生租房保证金9289.8元；三、深圳市龙岗区龙岗街道龙园公园管理处应于本判决生效之日起三日内支付冯德生租赁房屋装修损失67099.2元；四、驳回深圳市龙岗区龙岗街道龙园公园管理处的其他诉讼请求；五、驳回冯德生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338.12元，反诉费2620元，鉴定费1000元，以上合计3958.12元，由深圳市龙岗区龙岗街道龙园公园管理处承担126.66元，由冯德生承担3831.46元。
上诉人龙园公园管理处不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第二、三、四项；2、改判冯德生向龙园公园管理处支付违约金4070．26元；3、判令一、二审的案件诉讼费用由冯德生承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当。原审法院认定《场地租赁合同》无效，与事实不符。原审法院以建设工程规划许可证等相关证书上载明的权利人、楼层数、建筑面积均与涉案房产实际情况不符为由，认为涉案房产未取得建设工程规划许可证，从而认定《场地租赁合同》无效，与事实不符。上述证书上载明的权利人之一朱某文，正是该涉案房产的实际使用人，而且朱某文本人与其妻子黄某丽就该涉案房产上产生的纠纷另行起诉了龙园公园管理处和冯德生，原审法院也已经受理并开庭审理，案号为（2011）深龙法民三初宇第3767号，为本案的关联案件。上述证书上载明的房产地址为“龙岗上圩”，意指龙岗社区的上圩居民小组范围，十几年前的房产相关登记手续不规范，只载明简要信息，不能跟如今的规范详细登记要求相提并论。上述证书载明的房产楼层数为三层半，在过去十几年的时间里改建为六层，该房产的权利人朱少文根据政府有关规定，已经就该房产向有关部门申报了历史遗留违法建筑，有《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》（NO．0423108）为证。《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程验收申报表》以及《建设工程竣工验收证书》是本案的关键证据，是认定本案房屋租赁合同是否有效的基础。上述证据均有龙岗街道“两规”处理办加盖的核对公章，能形成证据链条，证明载明房产信息与涉案房产相吻合。原审法院未尊重龙岗农村的发展历史，也不做细致的调查，未能统筹结合证据链条，草率地否定本案的关键证据，从而严重影响了合同效力乃至案件性质的认定。原审法院判令龙园公园管理处承担冯德生装修损失，没有事实和法律依据。《场地租赁合同》第六条第5款约定合同期满后，装修的不动产物归龙园公园管理处无偿所有。冯德生与龙园公园管理处签订的租赁期限仅有两年，是否续租也没有得到龙园公园管理处的承诺，对租赁期满后房屋及装修的不动产归还龙园公园管理处的后果应有预见性，因此冯德生在仅有的两年经营期里对涉案租赁物进行精装修不符合常理。而今冯德生已将房屋退还房屋的权利人即房东朱某文、黄某丽，龙园公园管理处并未获得任何实际利益。合同租赁期届满，冯德生未按照合同约定交付租金和退还房屋，但原审法院没有考虑上述事实情况，也不尊重当事人基于意思自治订立的合同，反而判令龙园公园管理处承担冯德生的装修损失，没有事实和法律依据。由于冯德生存在违约行为，龙园公园管理处根据合同约定不退还房屋租赁保证金，并要求冯德生承担相应违约金于法有据，应当得到支持。自2010年4月份起，冯德生以各种理由拒不支付租金，根据《场地租赁合同》约定，冯德生逾期10日未支付租金的，龙园公园管理处有权解除合同，且冯德生应按月租金的2倍支付违约金。原审法院对冯德生的违约行为不予惩处，反而判令龙园公园管理处退还租赁保证金，违背了合同意思自治原则。综上所述，原审法院在本案的审理过程中，未查明基本事实，未重视核心证据，即作出判决，请求二审法院支持龙园公园管理处的上诉请求。
被上诉人冯德生口头辩称，原审法院认定场地租赁合同无效，符合法律规定，龙园公园管理处以未取得建筑工程规划许可证的房屋与冯德生签订租赁合同，是无效的。关于龙园公园管理处与冯德生的责任分担方面，应该予以变更，因为龙园公园管理处是受深圳市龙岗区人民政府委托出面办理文博会龙园分会会场事务，冯德生有更多的理由信赖和相信龙园公园管理处，因此冯德生在审查房屋是否具有规划许可证方面的义务应该减低，双方的责任承担方面请求法庭予以调整。关于涉案租赁物的装修费用以及搬迁费用，原审法院委托的评估机构评估造价过低，应当以冯德生委托的机构评估的总造价245294.22元为准。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，即使龙园公园管理处提交的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等证书属实且系属涉案租赁物所在的龙岗街道龙园路XXX号房屋，但《建设工程规划许可证》上核准建设的建筑层数是三层，而双方当事人均已确认在签订涉案《场地租赁合同》、冯德生承租涉案租赁物时，XXX号房屋的层数为六层，即XXX号房屋存在未按《建设工程规划许可证》建设的情形，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《场地租赁合同》因存在未按建设工程规划许可证规定建设房屋的情形，应认定为无效合同。龙园公园管理处上诉要求确认合同有效，违反法律规定，本院不予支持。
涉案《场地租赁合同》无效，龙园公园管理处上诉要求冯德生按照合同约定支付逾期支付租金的违约金4070.26元，缺乏合同依据，本院不予支持。同理，龙园公园管理处不予退回冯德生租赁保证金的上诉请求，本院亦予以驳回。但根据本案查明的事实，冯德生只交付了9117元租赁保证金，龙园公园管理处应返还的保证金亦应以冯德生已交的9117元为准。原审判决龙园公园管理处返还9289.8元租赁保证金，缺乏事实依据，本院予以纠正。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，对涉案租赁物上已形成附合的装饰装修物，应由租赁合同双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，原审判决认定龙园公园管理处应承担60%责任，冯德生承担40%责任，认定并无不当，本院予以维持。龙园公园管理处应向冯德生支付涉案租赁物装修损失65860.8元（109768元×60%）。龙园公园管理处上诉提出其无需承担装修损失，有违法律规定，本院不予支持。
无论合同是否有效，在合同履行期限届满后，冯德生均需搬离涉案租赁物而发生搬迁费用，故搬迁费用并非因合同无效所造成的损失，原审判决龙园公园管理处承担60%的物品和设备搬迁费用，处理不当，本院予以撤销。
冯德生对原审判决并未提出上诉，根据民事诉讼法第一百六十八条之规定，本院对冯德生在上诉答辩时所提出的有关责任分担比例及装修损失评估造价问题不作审查处理。
综上，龙园公园管理处针对所应支付的租赁保证金和装修损失的上诉请求理由部分成立，本院予以部分支持。龙园公园管理处的其他上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，对龙园公园管理处应承担的租赁保证金和装修损失数额处理欠妥，本院予以相应纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第3768号民事判决第一项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第3768号民事判决第四、五项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第3768号民事判决第二项为“深圳市龙岗区龙岗街道龙园公园管理处应于本判决生效之日起3日内退还冯德生租赁保证金9117元”；
四、变更深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第3768号民事判决第三项为“深圳市龙岗区龙岗街道龙园公园管理处应于本判决生效之日起3日内支付冯德生租赁房屋装修损失65860.8元”；
五、驳回深圳市龙岗区龙岗街道龙园公园管理处其他诉讼请求；
六、驳回冯德生其他反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审本诉、反诉案件受理费合计4789.48元，由深圳市龙岗区龙岗街道龙园公园管理处负担2407.08元、冯德生负担2382.4元；鉴定费1000元，由深圳市龙岗区龙岗街道龙园公园管理处负担550元、冯德生负担450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一三年三月七日
书记员（兼） 刘司元
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。