山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第26号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：曲在亮。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：烟台银行股份有限公司牟平支行。住所地：烟台市。
法定代表人：郭峰涛，行长。
委托代理人：沙庆鹏，该单位职工。
委托代理人：姜为，该单位职工。
再审申请人曲在亮因与被申请人烟台银行股份有限公司牟平支行（以下简称烟台银行牟平支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市中级人民法院（2012）烟民一终字第988号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年2月10日作出（2015）鲁民提字第26号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人曲在亮、被申请人烟台银行牟平支行的委托代理人沙庆鹏、姜为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年10月21日，烟台银行牟平支行诉至烟台市牟平区人民法院称，2002年9月24日，烟台银行牟平支行与曲在亮签订售房协议，曲在亮自愿购买烟台银行牟平支行位于牟平区工商大街140号门市房一幢（共四层）。建筑面积310平方米，合计人民币40万元。曲在亮预交房款5万元，累计付款21万元。余款以办不出房产证为由拖延。鉴于确实无法办理房产证，烟台银行牟平支行同意解除合同，收回所售房屋，并把款项退还给曲在亮。
曲在亮辩称，同意解除合同，烟台银行牟平支行出售房屋无法办理房屋登记手续，无法实现合同目的是造成双方签订的售房协议被迫解除的根本原因，烟台银行牟平支行应当承担全部过错责任。反诉要求烟台银行牟平支行返还21万元购房款、赔偿装修及室内改造费20万元、赔偿房屋增值差价款80万元（以评估数额为准）。
烟台市牟平区人民法院于2010年6月17日作出（2009）烟牟民一初字第667号民事判决：一、解除烟台银行牟平支行与曲在亮于2002年9月24日签订的《售房协议》。二、曲在亮于判决生效后三十日内将房屋交给烟台银行牟平支行，同时烟台银行牟平支行付给曲在亮购房款21万，损失583883.80元，合计人民币793883.80元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4005元，反诉费12420元，鉴定费14000元，均由烟台银行牟平支行交纳。
烟台银行牟平支行与曲在亮均不服一审判决，向烟台市中级人民法院提起上诉。烟台市中级人民法院以原审判决违反法定程序为由，于2010年11月15日作出（2010）烟民一终字第1135号民事裁定，将本案发回烟台市牟平区人民法院重审。
2011年1月14日，烟台市牟平区人民法院对本案重新审理，烟台银行牟平支行诉讼的事实与理由无变化，诉讼请求为要求解除合同，收回房屋，退还曲在亮已经支付的房款21万元，同时主张曲在亮支付房屋使用费34万元。
曲在亮辩称，同意解除合同。烟台银行牟平支行出售的房屋无法办理房屋登记手续，无法实现合同目的是造成双方签订的售房协议被迫解除的根本原因，烟台银行牟平支行应当承担全部过错责任。反诉要求烟台银行牟平支行在返还21万元购房款基础上，赔偿曲在亮装修及室内改造费、房屋增值差价款共计1038790元。
烟台市牟平区人民法院一审查明，2002年9月24日，烟台银行牟平支行与曲在亮签订《售房协议》一份，约定曲在亮购买烟台银行牟平支行位于牟平区工商大街140号门市房一幢（共四层）。建筑面积310平方米，总价款40万元。曲在亮于合同签订之日预交房款5万元，烟台银行牟平支行总部批复后，按照批复价格一次性付清房款。土地证、房产证由烟台银行牟平支行协助办理，费用由曲在亮承担。协议签订当日，曲在亮向烟台银行牟平支行预交房款5万元，后曲在亮累计共支付房款21万元。烟台银行牟平支行多次要求曲在亮支付剩余房款，曲在亮以未办理房产证为由拒绝。原审中，曲在亮要求对房屋价值及装修价值进行评估，经法院委托，烟台市诚信房地产评估事务所对此作出评估意见，认为涉案房地产价值为1357700元，装修价值为81090.80元。曲在亮支付鉴定费13900元。烟台银行牟平支行对该评估意见提出异议，称评估房产价值过高，但不申请重新评估，曲在亮对该评估意见无异议。重审中，烟台银行牟平支行要求对本案所涉房屋自2002年至2011年度的租赁使用费进行评估，经法院委托烟台天罡有限责任会计事务所对此进行了鉴定，鉴定认为，自2002年至2007年每年租赁使用费为14000元，2008年至2010年每年使用租赁费为20000元，2011年全年为24000元。烟台银行牟平支行支出鉴定费6000元。庭审中，烟台银行牟平支行称于签订售房协议当天将房屋交给曲在亮，曲在亮称房屋交付时间为2003年1月7日。双方均未提交证据证实。
另查明，涉案房产系烟台市牟平区酿造厂开发建造，烟台市牟平区酿造厂经出让取得了国有土地使用权，并办理国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。但因涉案工程未经综合验收，未取得房屋大产权证。2001年8月8日，烟台市牟平区酿造厂因欠烟台银行牟平支行贷款，无力偿还，双方签订抵顶协议，将涉案房屋抵顶给烟台银行牟平支行。协议约定，土地证、房产证由烟台银行牟平支行办理，费用由烟台银行牟平支行负责。后烟台银行牟平支行又将涉案房屋卖给曲在亮，双方于2002年9月24日签订了《售房协议》。
烟台市牟平区人民法院一审认为，烟台银行牟平支行与曲在亮于2002年9月24日签订的《售房协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同。合同履行过程中，因涉案工程未通过综合验收，无法办理房屋产权登记，无法实现合同目的，双方均同意解除合同，法院予以支持。合同解除后，双方应相互返还财产。烟台银行牟平支行应将购房款返还给曲在亮，因导致合同无法继续履行而解除合同的责任在烟台银行牟平支行，因此曲在亮有权要求烟台银行牟平支行赔偿曲在亮损失。烟台银行牟平支行应赔偿曲在亮房屋全部差价损失及装修价值。鉴于曲在亮实际使用本案房屋，烟台银行牟平支行要求曲在亮支付房屋使用费理由正当，法院予以支持。截止2012年3月30日，曲在亮应支付房屋使用费163733.35元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，烟台市牟平区人民法院于2012年4月9日作出（2011）烟牟民重字第4号民事判决：一、解除烟台银行牟平支行与曲在亮于2002年9月24日签订的《售房协议》。二、曲在亮于判决生效后三十日内将房屋交给烟台银行牟平支行。烟台银行牟平支行付给曲在亮购房款21万元、差价款957700元、装修损失81090.8元，合计人民币1248790.8元。三、曲在亮支付烟台银行牟平支行房屋使用费163733.35元。四、上述应付款于判决生效后三十日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8855元，反诉费12769元，合计21624元，由烟台银行牟平支行交纳15455元，曲在亮交纳6169元；鉴定费19900元，由烟台银行牟平支行交纳16900元，曲在亮交纳3000元。
烟台银行牟平支行不服一审判决上诉称，涉案房屋未经综合验收未办理产权登记，依法不得转让，因此双方签订的售房协议无效，原审认定合同有效不妥。双方明知房屋没有办理房产证，对合同无效具有同等过错。曲在亮至今未交清房款，违约在先，原审认定导致合同无法继续履行的主要过错在烟台银行牟平支行与事实不符，没有依据。烟台银行牟平支行应赔偿的是直接损失，不包括装修费和房屋增值等间接损失，即使烟台银行牟平支行应当赔偿房屋增值部分损失，将增值部分全部判归曲在亮也显失公平，请求二审法院撤销原判，驳回曲在亮的反诉请求。
曲在亮辩称，曲在亮购房时不知道房屋不能办理房产过户登记手续。由于烟台银行牟平支行所售房屋无法办理过户登记手续，无法实现合同目的，导致合同被迫解除，烟台银行牟平支行应当赔偿曲在亮损失。曲在亮从未拖延付款，烟台银行牟平支行卖房时答复办出房产证时付清房款或按揭贷款，但因其不能办理产权过户登记，因此未向曲在亮催要房款，直至2008年8月才通知不能办理产权证。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
烟台市中级人民法院二审查明事实与原审一致。另查明，烟台银行牟平支行主张其总部于2002年10月15日批复同意其将涉案房屋对外出售。曲在亮对此批复无异议。烟台银行牟平支行主张2008年8月28日向曲在亮发过催款函，曲在亮认可收到。曲在亮主张多次要求烟台银行牟平支行为其办证。
烟台市中级人民法院二审认为，涉案房屋所在的综合商住楼系烟台市牟平区酿造厂开发建造，虽然取得了国有土地使用证，并办理了建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，但因涉案建筑原规划审批为三层，烟台市牟平区酿造厂未经批准，擅自变更为四层，未通过竣工验收，无法办理房屋产权证，因此，该建筑因违反城市规划未取得房产证，导致工程不能进入市场流通。烟台银行牟平支行虽因2001年8月8日与烟台市牟平区酿造厂签订的《抵顶协议》取得了涉案房屋，但其未取得房产证。因此，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，烟台银行牟平支行与曲在亮签订的《售房协议》应为无效合同。对于合同无效的责任承担问题，烟台银行牟平支行作为涉案房屋出售协议的转让方，对合同无效应负主要责任，曲在亮在签订协议时未尽到审查注意义务，亦应承担相应责任，故，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，同时基于双方当事人也要求解除《售房协议》的事实情况，对于曲在亮因此所受损失，烟台银行牟平支行承担70%责任为宜。原审判令烟台银行牟平支行赔偿曲在亮房屋增值差价的全部损失不妥，法院予以纠正。对于装修损失，在房屋返还给烟台银行牟平支行的情况下，因该部分是曲在亮所受直接损失，烟台银行牟平支行应承担全部赔偿责任。综上，二审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，于2013年5月17日作出（2012）烟民一终字第988号民事判决：一、维持烟台市牟平区人民法院（2011）烟牟民重字第4号民事判决第一、三项。二、撤销烟台市牟平区人民法院（2011）烟牟民重字第4号民事判决第二、四项。三、曲在亮于判决生效后30日内将房屋（包括房屋装修部分）交给烟台银行牟平支行。烟台银行牟平支行付给曲在亮购房款210000元、差价款670390元、装修损失81090.80元，合计人民币961480.8元。四、上述第一、三项确定的应付款项均应于判决生效后30日内付清。五、驳回烟台银行其他诉讼请求。六、驳回曲在亮其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8855元，由烟台银行牟平支行负担2515元，曲在亮负担6340元。反诉费12769元，减半收取为6384.5元，二审案件受理费16425元，合计22809.5元，由烟台银行牟平支行负担15967元，曲在亮负担6842.5元。鉴定费19900元，由烟台银行牟平支行负担13930元，曲在亮负担5970元。
曲在亮不服二审判决，向本院申请再审称，原审法院适用法律错误。1、《城市房地产管理法》第三十八条是管理性法律，不是效力性强制性规范，不能以此认定合同无效。2、烟台银行牟平支行作为房屋出售方未能办理房屋产权登记，是合同无法继续履行的主要原因，应当全额赔偿曲在亮的损失。3、曲在亮不应支付房屋使用费。烟台银行牟平支行判令曲在亮支付房屋使用费，也应相应判令烟台银行牟平支行向曲在亮支付以21万为基准，自付款之日起至判决生效之日止的银行同期贷款利率。4、涉案房屋自2009年评估后，价值又有增加，二审法院依据2009年评估报告认定房屋价值不妥。
烟台银行牟平支行辩称，二审判决认定事实清楚适用法律正确应予维持。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，本案焦点问题是，1、曲在亮与烟台银行牟平支行签订《售房协议》的效力。2、合同解除后损失如何赔偿。
关于第一个争议焦点，曲在亮与烟台银行牟平支行签订的《售房协议》效力问题。本院认为，曲在亮与烟台银行牟平支行签订的《售房协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未取得权属证书的房地产不得转让，系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。由此可见，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效，违反行政法规的管理性强制性规定的合同并不当然无效，因此二审法院认定曲在亮与烟台银行牟平支行签订《售房协议》无效，属适用法律不当，再审予以纠正。
关于第二个争议焦点，合同解除后损失赔偿问题。首先，因涉案房屋未通过综合验收，不能办理产权登记，不能实现合同目的，烟台银行牟平支行作为房屋出让方，对合同解除应承担主要责任。其次，根据曲在亮与烟台银行牟平支行签订的《售房协议》，曲在亮应当在烟台银行总部批复后，一次性交清房款，曲在亮未足额交清房款亦存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于房屋增值部分损失的赔偿，鉴于双方均存在违约行为，且房屋合同价款为40万元，而曲在亮仅支付21万元，故对于房屋增值部分损失，二审法院判令曲在亮获得70%赔偿并无不当。对于房屋使用费是否支付的问题，本案系房屋买卖合同，而非房屋租赁合同，曲在亮作为善意受让人，房屋使用费不应以评估租赁费用为标准计算，而应当以合同总价款除以房屋设计使用年限，再乘以曲在亮实际使用该房屋的年限得出价款来计算。同时烟台银行牟平支行亦承担返还曲在亮已付购房款利息的责任。鉴于曲在亮未全部付清购房款，而且烟台银行牟平支行自愿将房屋交由曲在亮使用，对于本案售房协议解除，烟台银行牟平支行承担主要责任，本院认为，合同解除后，双方相互返还房屋以及购房款，对于房屋使用费和已付购房款利息双方均不予追究，更符合本案实际情况。因此对于烟台银行牟平支行要求房屋使用费的主张，本院不予支持。原审判决判令由曲在亮支付房屋使用费不当，再审予以纠正。对于曲在亮再审中提出原审判决适用的《房地产价值认定评估报告》为2009年出具，不应继续适用的问题，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十三条之规定，当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的不属于再审审理范围，故本院不予审查。
综上，曲在亮申请再审的理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持烟台市牟平区人民法院（2011）烟牟民重字第4号民事判决第一项。
二、维持烟台市中级人民法院（2012）烟民一终字第988号民事判决第五、六项。
三、撤销烟台市牟平区人民法院（2011）烟牟民重字第4号民事判决第二、三、四项。
四、撤销烟台市中级人民法院（2012）烟民一终字第988号民事判决第一、二、四项。
五、变更烟台市中级人民法院（2012）烟民一终字第988号民事判决第三项为曲在亮于本判决生效后30日内将房屋（包括房屋装修部分）交给烟台银行股份有限公司牟平支行。烟台银行股份有限公司牟平支行于本判决生效后30日内付给曲在亮购房款210000元、差价款670390元[(1357700-400000)×70%]、装修损失81090.80元，合计人民币961480.80元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8855元，由烟台银行牟平支行负担2515元，曲在亮负担6340元。反诉费12769元，减半收取为6384.5元，二审案件受理费16425元，合计22809.5元，由烟台银行牟平支行负担15967元，曲在亮负担6842.5元。鉴定费19900元，由烟台银行牟平支行负担15730元，曲在亮负担4170元。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 勇
代理审判员 司晓伟
代理审判员 苏 瑁
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 刘 莹