湖南省吉首市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民初字第474号
原告郑某。
委托代理人郑时军，湖南金垣律师事务所律师。
委托代理人瞿继明，湖南金垣律师事务所律师。
被告某房地产开发有限公司。
法定代表人郑某，该公司董事长。
委托代理人周树辉，湖南董艺律师事务所律师。
原告郑某诉被告某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2015年4月16日，立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人和被告法定代表人的委托代理人到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原告诉称，2014年1月21日，原告与被告签订了《吉首市商品房买卖合同》后，原告按约定支付购房款，而被告未按约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，并给原告造成重大经济损失。故诉请人民法院判令：1，被告继续履行合同，并赔偿违约金50018.2元（违约金计算至房屋实际交付之日止）。
原告为证明其主张，在法定期限内，向本院提交了下列证据：
1、吉首市商品房销售合同，拟证明1、合同双方权利义务；2、合同第八条：商品房交付时间及条件；3、合同第九条：出卖人逾期交付的责任。
2、收据，拟证明买受人依约支付首付款68616元，购房代收费用4772元，
3、银行卡客户交易查询，拟证明买受人已办理住房按揭贷款，履行完毕付款义务
4、催告函及送达证明，拟证明出卖人违约，经多次催告仍拒不履行交付房屋义务。
被告辩称，1违约金计算过高，按照相关规定，违约金不应该超过损失的30%，原告没有提交相应损失的凭据；2、2014年这一年，雨水多客观上造成施工不变影响交付时间，请原告和法庭酌情考虑。
被告为证明其主张，在法定期限内，向本院提交了下列证据：
湘西州气象服务中心关于2014年气象报告，拟证明2014降雨量偏多，对房屋施工造成影响，工期延误。
经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据作如下认定：
一、对原告所提交的所有证据被告均无异议，本院予以确认，均作为本案定案的依据。
二、对被告所提交的证据因具备真实性、合法性和关联性、本院予以确认，均作为本案定案的依据。
本院根据确认的证据，查明以下法律事实：
2014年1月15日，原告向被告支付了“金地明珠”购房首付款人民币68616元和购房代收费用4772元后，双方于2014年1月21日，签订了《吉首市商品房买卖合同》，该合同约定“第二条、商品房销售依据：买受人购买得商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为吉首市房地产管理局，商品房预售许可证号为XX；第三条、买受人购买第X栋XX号房，面积89.63平方米；第四条、房屋总价款为人民币298616元；第六条、付款方式为公积金贷款：首付人民币68616元，余款公积金贷款30万元；第八条交付期限，出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；2、买受人未能按时付款或未按时办理交房手续。第九条、出卖人延期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；第十一条、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交�单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”。合同签订后，双方办理了按揭贷款手续。同年年7月至10月，吉首市降水量异常偏多。在2014年9月30，日被告未予交付房屋后，经原告书面催促无果，遂以被告延期交房的违约事由诉至本院。
本院认为，本案作为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《吉首市商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，被告应依民事活动中的信用原则，依照约定履行义务。经庭审确认本案的争议焦点是：
一、被告是否违约。按合同约定，被告应当在2014年9月30日前向原告交房，逾期被告已构成事实上的违约，并应承担违约责任。
二、约定的违约金是否过�。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。上述法律和司法解释明确了商品房买卖合同纠纷案件中逾期交房的损失数额的确定标准及当约定的违约金过高时，可以对违约金进行减少的法律原则。被告逾期交付房屋，给原告造成损失，其损失应参照同地段同类房屋租金予以确定，当双方约定的违约金过分高于损失时，经当事人申请，人民法院可以适当予以减少。为降低诉讼成本，本院不再组织双方对租金价格进行评估，双方合同中约定的按已付房款日万分之五计算违约金的标准过高，被告申请降低，本院予以准许，至于降低的标准，考虑到原、被告双方均未提交交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标的证据，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院确定以已付房款日万分之二的标准计算违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款（八）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款《最高人民法院�于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条和17条的规定，判决如下：
一、原告郑某与被告某房地产开发有限公司签订的《吉首市商品房买卖合同》合法有效，继续履行。
二、限令被告某房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内，按日向原告郑某支付已付购房款人民币298616元万分之二的违约金（自2014年10月1日起至实际交房之日止）。
上述款项，义务人如果未按本判决指定的期间，履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由原告郑某承担300元，被告某房地产开发有限公司承担750元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，�诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 颜 晖
审 判 员 蒋卫清
人民陪审员 杨国平
二〇一五年十一月二十五日
代理书记员 沈玲丹
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规�外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。