江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
赣02民终286号
上诉人（一审被告）：浮梁县嘉华工业陶瓷厂。地址：浮梁县湘湖镇辽源村荞玉工业园。
法定代表人：李嘉连，厂长。
委托代理人：刘剑敏，江西时空律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：戴东升，男，1974年10月22日出生，汉族，个体企业业主，住景德镇市。
上诉人浮梁县嘉华工业陶瓷厂（以下简称嘉华陶瓷厂）因与被上诉人戴东升买卖合同纠纷一案，不服江西省浮梁县人民法院（2014）浮湘民初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人嘉华陶瓷厂的上诉请求：1、撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人一审诉求或者发回重审；2、本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的《协议书》合法有效，上诉人认为该《协议书》无效，具体如下：（1）、依据《中华人民共和国合同法》第51条之规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，上诉人认为在没有确认权利人追认的情况之下无权处分他人财产的合同无效。本案中的《协议书》系双方就土地使用权转让相关事项所签，上诉人作为土地使用权的转让方最起码应当有权处置《协议书》中涉及的四千多亩土地。但是一审法院在已经确定该四千多亩土地使用权是分属上诉人、台资企业、陈家畈村委会三方的情况下，仍然判决上诉人为被上诉人办理使用权变更登记手续，一审法院该判决显然是上诉人在现实中完成一个不可能完成的任务。另外签订《协议书》时被上诉人本身也清楚所需购买土地的具体情况，因此无法办理过户的风险也不应当上诉人独自承担；（2）一审法院认为本案土地使用权转让事宜的正确做法是必须先签订合同，然后再去相关部门审批，才能确定是否无效，同时认为上诉人不积极配合被上诉人到相关部门审批是引起本案纠纷的全部原因。上诉人认为依据《中华人民共和国合同法》第56条之规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，无效合同自始无效，而并非完全依赖于相关部门的审批。一审法院既没有查明具体的审批部门也没有列举具体的审批规定，回避了本案的核心焦点问题，而将未审批的过错全部归咎于上诉人，既未查清事实也对上诉人不公平。另外由于双方均为《协议书》中的当事人，均有权去相关部门咨询转让行为是否合法，而并非完全依赖于上诉人的配合，而能否办理过户咨询也不一定要先签订合同，即相关部门解答是否允许具体土地转让行为也不是以签订合同为必须要件。同时整个一审过程中，被上诉人都没有提过要上诉人去相关部门审批《协议书》的效力，一审法院却具体的营造了上诉人配合被上诉人去相关部门审批的情景，没有事实依据；（3）一审法院认为《江西省土地交易管理规定》是行政法规，属于管理型规定，不属于法律效力性规定，不能以此认定为协议无效。上诉人认为依据《中华人民共和国合同法》第52条之规定“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，其中明确规定了违反行政法规的强制性规定合同也属于无效合同，一审法院判决明显与法律规定相悖，上诉人与被上诉人的工业用地首次及分割转让行为，违反了行政法规的强制性规定，不具备法律效力。2、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，被上诉人在一审庭审后补充的进帐单（金额为180835.76元）不能作为新证据，且该进帐单上并未注明为土地款，应不予采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第41条的第1款规定“一审程序中的新的证据包括：当事人在一审举证期限届满后新发现的证据；当事人因客观原因无法在举证期限内提供，经人民法院准许，在延长的期限内仍无法提供的证据”、第34条之规定“对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外”，上诉人认为本案中被上诉人提交法庭的进帐单并非新证据。本案中被上诉人在一审辩论终结后才向法庭提交进帐单（该进帐单一直由被上诉人掌握），同时在本案一审开庭过程中一审法院当庭就该土地款问题询问被上诉人是否有其他证据，被上诉人当庭回复无，因此该进帐单显然不属于新证据，另外一审法院在一审辩论终结后组织该进帐单质证时上诉人已经明确表态提出异议。被上诉人主张进帐单上的金额180835.76元是支付给上诉人的土地款，被上诉人应当负有举证责任证明该笔款项的用途，但该证据无法证实该笔款项的用途，介于双方之间有长期业务交易往来，因此该笔款项用途不明不能就此推定为该笔款项就是被上诉人支付的土地款。综上所述，一审法院判决将本案中不合法且权属有争议的私下分割转让工业用地《协议书》赋予了合法的形式，而却将未查明回避的核心问题全部交由上诉人在诉讼之外完成。上诉人认为该份判决书如果生效，一些企业或者个人是否可以将权属有争议的工业用地私下分割转让并签订《协议书》，然后以该份判决书的内容由相关部门要求确定转让行为的合法，继而规避必要的程序？
同时，这份协议里面如需办理变更，说明对方明知之块地包括村小组的集体土地，而且尚未履行法定的手续。这属于上诉人与被上诉人规避法律的双方交易，这是侵犯了国家集体其他人的合法权益的行为。
综上，一审法院判决是错误的，事实没有查清，适用法律错误，要求驳回被上诉人的一审诉讼请求，或者发回重审。
被上诉人戴东升答辩称：1、我当时确实知道这块地属于村集体，但当时得到村主任和书记的认可，而且签订了相关的协议，补偿给村集体的款项也付了，当时对方也在场；2、我公司是浮梁县政府招商引资过来的，整个建设投资过程中政府是一清二楚的，房产税和土地税是按照实际面积交纳的；3、我在一审法院时已经提交了进帐单一份，证明我已经付清了购地款；4、因为对方一直不配合，所以才造成一直没有履行相关的法律手续。综上，所述，我认为我们双方签订的合同是合法有效的，一审法院判决理正确的，希望维持一审法院判决。
戴东升向一审法院诉讼请求为：1、嘉华陶瓷厂将双方合同约定的土地使用权变更登记到其名下；2、一审诉讼费由对方承担。
一审法院认定的事实，戴东升经浮梁县政府招商回家乡办企业，因生产产品系使用嘉华陶瓷厂产品做原材料，故嘉华陶瓷厂欲将其厂内土地，分出一块转让给戴东升建厂，因地方不够2010年6月5日，嘉华陶瓷厂与湘湖镇陈家坂村委会协议转让土地使用权一块，用于戴东升办厂。2010年6月11日，双方当事人签订土地转让协议书一份，协议约定，嘉华陶瓷厂将其厂内土地一块，水泥马路一条（含土地）门卫房一栋（含土地）转让给戴东升，土地面积4759.524平方米，协议价格48.083576万元。戴东升于2010年6月7日预付购地款30万元，2010年6月23日转帐付款18.083576万元。因该土地使用权，嘉华陶瓷厂在银行办理了抵押贷款，故未及时办理过户。嘉华陶瓷厂因与戴东升就嘉华陶瓷厂供给其的产品质量、价款发生纠纷，双方矛盾日益加深，嘉华陶瓷厂拒绝协助戴东升办理土地过户手续，故戴东升诉至法院依法处理。
另查明，交易土地使用权有一小部分属于隔壁的台资企业，但台资企业也占用了部分嘉华陶瓷厂的土地并已结好围墙进行分隔，属于土地实际置换，但未办理土地红线变更手续。
还查明，戴东升受让土地后，即在受让土地上建设了厂房，安装了机器进行生产，也结好围墙，予以分开，没有证据证明台资企业及湘湖镇陈家坂村委会就土地使用权提出异议。
本案争议焦点：1、戴东升是否付清了全部合同款48.083576万元；2、双方协议是否合法有效。
就戴东升是否付清了全部合同款48.083576万元的问题，双方争议的是戴东升在庭审后补充的进帐单证据，进帐单款额为18.083576万元，进帐单时间为2010年6月23日，嘉华陶瓷厂对戴东升2010年6月7日付30万元购地款不持异议，合议庭认为，进帐单虽然在开庭后补充，但如果能反映案件的真实情况，根据证据规则规定，应当认定为新证据，在质证中，嘉华陶瓷厂对收到该款不持异议，但提出系双方产品交易往来中的帐目，不是购地款。合议庭认为合同款为48.083576万元，第1笔支付金额为30万元，进帐单交易金额是18.083576万元，两次交易相加是48.083576万元，总金额与合同总价款一致，且付款时间均在合同签订前后半个月这内，应认定戴东升支付了全部合同价款，嘉华陶瓷厂提出进帐单系产品往来交易帐目，不是购地款，因没有提供证据予以佐证，不予支持。
就双方协议是否合法有效问题，合议庭认为，嘉华陶瓷厂提出合同无效抗辩的理由，主要有三个方面：一、交易土地系首次交易分割转让，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条，“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。并依照规定办理过户登记。”因双方交易未经有关部门批准，因此无效。二、土地交易方式违反《江西省土地交易管理规定》第六条的规定，应当在土地交易中心公开进行，不能私自买卖。三、交易土地有部分属于湘湖镇陈家坂所有，嘉华陶瓷厂无权交易该部分土地。合议庭认为：一、交易过程应分清时间先后顺序，只有双方签订合同后，才存在需要有关部门批准，如果双方没有签订合同，相关部门是无法批准的，因此签订合同是前提条件，合同签订后，必须经过相关部门批准备案。关键是本案合同签订后，嘉华陶瓷厂不积极协助戴东升到相关部门去审批、过户才产生该争议，嘉华陶瓷厂以该协议未经相关部门批准，主张协议无效，显然将自己的不行为行为归责于戴东升，有失公正。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第2款：“当事人为自己的利益，不正当地阻止条件成就的，视为条件成就……”因此，嘉华陶瓷厂以交易未经有关部门批准为由主张合同无效，不予支持。二、嘉华陶瓷厂引用的《江西省土地交易管理规定》第六条来说明合同无效，合议庭认为《江西省土地交易管理规定》是行政法规，属于管理性规定，不属于法律效力性规定，不能以此认定协议无效。且《江西省土地交易管理规定》第十一条规定“土地交易可以采取以下方式进行：（一）协议，即土地交易双方通过协商方式确定成交价格，经土地行政主管部门确认且不低于最低控制价的，即可成交。”说明土地交易可以通过协议方式转让。并不是所有的协议转让行为都无效。二、嘉华陶瓷厂以自己不是完全的权利人，无权转让他人财产为由主张合同无效，合议庭认为，协议交易土地确有台资企业用地和湘湖镇陈家坂村土地。交易时间为2010年6月11日，交易后，戴东升即在土地上建设了围墙厂房。时至今日，台资企业和村委会，未提出异议，原因是台资企业也占用了嘉华陶瓷厂部分相应土地，与嘉华陶瓷厂实际发生了土地置换。村委会则在2010年6月5日，与戴东升、嘉华陶瓷厂就土地签订了三方协议。因此，不能以此认定合同无效，但相关手续应当依据法律、法规规定予以完善。同时合议庭考虑到，戴东升实际占有土地后，在土地上建设了厂房，安装了机器并投入了生产，土地使用权已实际发生了转移，只因嘉华陶瓷厂不配合戴东升办理产权变更手续，发生争议，如果轻易认定合同无效，将不利于合同交易的安全性，也不利于企业正常生产的稳定，且审理中发现嘉华陶瓷厂并不是有意反悔协议，而是由于双方就产品质量、价款问题发生矛盾，嘉华陶瓷厂以此作为限制戴东升的手段，达到收回产品价款的目的，一审法院也组织双方多次协商，均未达成一致意见。合议庭认为，如果双方就产品质量、价款发生争议，可以通过另行协商或诉讼处理。因此，嘉华陶瓷厂认定合同无效的主张，一审法院不予支持，嘉华陶瓷厂应当按照协议约定，积极履行自己的义务，协助戴东升依据法律规定办理产权变更手续。
综上所述，一审法院认为，双方当事人签订协议后，戴东升履行了全部义务，嘉华陶瓷厂未按约定履行义务，应对本案产生承担主要过错责任，因双方协议交易的土地使用权，属特殊标的物，双方签订协议后均应按照国家法律、法规的规定办理产权交易变更手续。为促进交易的公平、合法进行。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第五十一条、第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决：嘉华陶瓷厂在本判决生效后协助戴东升，依照法律、法规规定，办理土地使用权变更登记手续。案件受理费8513元人民币，由嘉华陶瓷厂负担。
在二审审理过程中，上诉人对一审法院查明的事实提出以下异议：1、因土地不够2010年6月5日，被告与湘湖镇陈家坂村委会协议转让土地使用权一块，用于给被上诉人办厂与事实不符，当时双方签订的协议是“征用”，并不是土地使用权转让协议。
2、2010年6月23日转帐付款18.083576元与事实不符，这付款的主体不是被上诉人，支付方式是承兑汇票，不是转帐支付，导致实际金额与合同约定价款不符；付款人与合同当事人并无委托付款约定。
因该土地使用权，被告在银行办理了抵押贷款，故未及时办理过户与事实不符，这块土地不能及时过户是因为法律手续不全导致的。
另查明，交易土地交易使用权一小部分……属于土地实际置换，这也与事实不符，这不属于土地置换，是双方土地使用的混乱局面。
双方在二审中均没有提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院基本一致。
根据上诉人的上诉请求及理由与被上诉人的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1、戴东升是否付清了全部合同款48.083576万元？2、双方签订的协议是否合法有效及戴东升要求办理变更登记手续的诉求能否支持？
本院认为，关于戴东升是否付清了全部合同款48.083576万元的问题。戴东升在庭审后补充的2010年6月23日的进帐单，金额为18.083576万元，加上嘉华陶瓷厂之前收到的购地款30万元，总的金额与双方合同约定的总金额完全一致。根据民事诉讼证据规则的有关规定，本院对该进帐单的证据效力予以认可。嘉华陶瓷厂上诉称该笔款项是双方之间的业务交易往来，而不是戴东升支付的土地款，但其没有提供相应证据证实，故本院不予认定。
关于双方签订的协议是否合法有效问题。一审法院已经查明双方签订的协议土地使用权包括三部分，即嘉华陶瓷厂、台资企业、湘湖镇陈家坂村委会三方。首先，关于嘉华陶瓷厂土地的转让问题。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条，“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。并依照规定办理过户登记。”嘉华陶瓷厂与戴东升双方签订的协议是双方真实意思表示，但应先经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，再依照规定办理过户登记。故对戴东升起诉要求嘉华陶瓷厂将双方合同约定的这块土地使用权变更登记到其名下的条件不成就。关于涉及台资企业的部分。虽然台资企业的土地与嘉华陶瓷厂的土地在实际置换使用，但并没有办理相关的法律手续，土地的使用权并没有发生变更，戴东升要求嘉华陶瓷厂将双方合同约定的这块土地使用权变更登记到其名下的诉讼请求条件不成就。再次，关于涉及村委会的部分。该土地性质属于村集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权……。”农民集体所有的土地要转化成工业用地需要履行相关的手续，虽然嘉华陶瓷厂、村委会、戴东升三方于2010年6月5日签订了一份协议书，嘉华陶瓷厂支付了补偿款给村委会，但嘉华陶瓷厂对村委会的该块土地并没有取得使用权，故戴东升要求嘉华陶瓷厂将双方合同约定的这块土地使用权变更登记到其名下的诉讼请求的条件也不成就。综上，嘉华陶瓷厂与戴东升签订的土地转让协议因没有经过相关的行政部门审批及部分地块未办理相应的变更手续，合同并没有产生法律效力，故戴东升要求将双方合同约定的土地使用权变更到其名下的诉讼请求不予支持。同时，嘉华陶瓷厂明知自己出让的土地没有完全的使用权，还与戴东升签订土地转让协议，对本案的发生应承担相应的责任，故本院判定其承担相应的诉讼费。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销江西省浮梁县人民法院（2014）浮湘民初字第15号民事判决；
二、驳回戴东升的诉讼请求。
一、二审案件受理费17026元，由上诉人浮梁县嘉华工业陶瓷厂承担10026元，被上诉人戴东升承担7000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 莉
代理审判员 徐 骥
代理审判员 王小莉
二〇一六年十一月十一日
代书 记员 胡月玲