海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼民终310号
上诉人（原审原告、执行案外人）：肖春姑，女，1969年7月12日出生，汉族，住海口市美兰区。
委托诉讼代理人：朱模圣，海南昌博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：海南百卉绿色食品投资有限公司。住所地：海口市国贸路*号瑞特广场****房。
法定代表人：徐百卉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘向，海南昌宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：海南乾坤实业总公司。住所地：海口市龙昆南路**号海南师范学院大门右侧。
法定代表人：梁春苗，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李星，海南法立信律师事务所律师。
上诉人肖春姑因与被上诉人海南百卉绿色食品投资有限公司（以下简称百卉公司）、被上诉人海南乾坤实业总公司（以下简称乾坤公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省三亚市中级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2014）三亚民特字第2号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人肖春姑上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法判决确认海口市美兰区灵山镇乾坤祥瑞大厦1号楼2层2C房（以下简称涉案房屋）所有权及相应的土地使用权归上诉人所有；3.依法判决被上诉人乾坤公司将涉案房屋的所有权及所对应的土地使用权办理过户登记至上诉人名下；4.依法判决一审法院停止对海口市美兰区灵山镇海口市国用（2013）004607号国有土地使用权及地上建筑物的查封执行；5.本案的上诉费由两被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，二审法院应依法改判，支持上诉人的上诉请求。一、上诉人于2012年7月3日与乾坤公司签订《集资房买卖协议书》购买涉案房屋及相应土地使用权。协议签订后，上诉人已经向乾坤公司支付了全部购房款，乾坤公司也已将涉案房屋交付给上诉人使用至今，但因乾坤公司的原因导致涉案房屋至今仍未办理过户登记至上诉人名下。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，涉案房屋已经销售转让给上诉人，并已交付入住，依据的前述规定，相应范围内的建设用地使用权已一并处分给上诉人。上诉人与乾坤公司签订协议后已经依约支付了相应价款，乾坤公司应当依法将涉案房屋的所有权及相对应的土地使用权办理过户至上诉人名下。二、涉案房屋的所有权及相对应的土地使用权已归上诉人所有，一审法院应当停止对上诉人所有的前述房地产的查封执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，上诉人已经支付了涉案房屋的相应价款并且实际占有使用至今，虽然未办理过户登记手续，但皆系乾坤公司的原因造成的，上诉人没有任何过错，人民法院依法不得查封执行前述房地产。
百卉公司辩称，肖春姑提出的案外人执行异议之诉没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、乾坤公司与肖春姑之间签订的《集资房买卖协议书》是无效合同也是虚假合同。涉案房屋相对应的土地性质是划拨性质用地，用途是农业批发与零售用地。乾坤祥瑞大厦既未取得其项下国有出让土地使用权证，也未取得国家有关房屋规划建设施工预售许可，《集资房买卖协议书》因违反《房地产管理法》的规定因而是无效合同。本案涉案土地2010年已被纳入海口市美兰区旧城改造拆迁范围，在此时间之后，乾坤公司与肖春姑签订《集资房买卖协议书》显然是串通作假行为，且收据编号与收款时间自相矛盾，所有的多笔交易没有通过银行转账佐证，不符合常规交易习惯，也不能证明付款的真实性。乾坤公司在2013年3月将涉案土地办理土地证至自己名下，而不是分割到购房人名下，这进一步证明此前的房屋买卖行为不是事实；在美兰区政府拆迁申报补偿的只有乾坤公司，没有购房人，这也从另一方面佐证集资建房买卖行为不是事实。二、涉案土地仍然登记在乾坤公司名下，没有证据证明该土地及其地上建筑物的物权已经转移。百卉公司申请法院查封该土地及地上建筑物的行为是正确的。本案所涉情形不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，肖春姑的非法受让和非法买卖行为不应得到法律的保护。1.被查封的土地性质是划拨用地，其地上建筑物没有相关任何批准文件许可建设，肖春姑知晓这一事实。肖春姑对于《集资房买卖协议书》是无效合同有明显的过错。涉案土地及地上建筑物在2010年已经列入海口市灵山片区旧城改造拆迁范围，美兰区政府及拆迁办多次以多种方式公开告知了公众，乾坤公司及其买受人都应当知道这个片区内的土地和房产全部由政府征收，不可能进行买卖，更不可能办理过户手续。这样的后果显然不属于登记部门的原因或其他非第三人所能控制的原因造成的，而是由肖春姑自身过错所致。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，目的是为了保护第三人的合法交易行为，对于无效的不合法的交易行为法律不予以保护。2.肖春姑虽然支付了全部款项，但这些付款凭证全是收据，收据的编号和时间自相矛盾，有明显的造假嫌疑，整个交易行为是虚假的。3.肖春姑没有实际占有涉案房屋，乾坤祥瑞大厦已被法院查封并贴上封条，现场也未发现有入住的迹象。综上所述，乾坤公司与肖春姑签订的《集资房买卖协议书》是无效的，该买卖行为不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，即使存在真实的房屋买卖关系，因买卖行为违法也不能得到法律的保护。
乾坤公司辩称，乾坤公司与肖春姑签订了《集资房买卖协议书》，肖春姑支付了全部购房款，乾坤公司已将涉案房屋交付给肖春姑使用，肖春姑也已经装修使用涉案房屋，但由于涉案土地已经被查封，所以乾坤公司履行不了协助肖春姑办证的义务。
肖春姑向一审法院起诉请求：1.判决确认涉案房屋所有权及相应的土地使用权归肖春姑所有；2.判决乾坤公司将涉案房屋办理房产过户登记至肖春姑名下；3.判决乾坤公司将涉案房屋所对应的土地使用权办理土地过户登记至肖春姑名下；4.判决停止对海口市美兰区灵山镇海口市国用（2013）004607号国有土地使用权及地上建筑物的查封执行。5.本案的诉讼费由百卉公司、乾坤公司承担。
一审法院认定事实：2012年7月3日，肖春姑与乾坤公司签订《集资房买卖协议书》约定，乾坤公司涉案房屋产权转让给肖春姑，转让单价为每平方米2000元，总价款为163780元。乾坤公司有义务将该房屋的产权办理至肖春姑名下，该房屋产权无法办理至肖春姑名下，肖春姑可以提出退房，乾坤公司应将购房款退还给肖春姑等。在签订合同之前，肖春姑已向乾坤公司交完了全部购房款163780元。乾坤公司开发建设乾坤祥瑞大厦，位于海口市美兰区灵山镇，该大厦所涉土地的土地使用权证号为海口市国用（2013）004607号，土地使用权面积为24334.37平方米，土地使用权人为乾坤公司，土地用途为批发零售用地，土地使用权类型为划拨，发证时间为2013年3月14日。涉案房屋并未办理房屋产权证。
2000年7月31日，一审法院作出（2000）三亚经初字第1号民事判决书，判决：“一、限令三亚乾坤公司应自本判决生效之日起两个月内向中国工商银行三亚分行（以下简称工行三亚分行）归还借款本金5405万元及其利息1029700元（16笔借款逾期日起至1997年6月3日止，按每日万分之四计算），1997年6月4日起的利息按本金5405万元，以每日万分之四计算至限令清偿欠款之日止。逾期付款，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、乾坤公司对上述债务负连带清偿责任。”判决生效后，2000年7月14日，工行三亚分行与中国华融资产管理公司海口办事处（以下简称华融海口办）签订《债权转让协议》，将本案债权转让给华融海口办，并于2001年7月28日在《海南日报》第七版刊登《中国工商银行海南省分行、中国华融资产管理公司海口办事处债权转让及催收公告》，向被执行人三亚乾坤公司、乾坤公司进行债务催收和债权转让通知。2001年1月8日，经华融海口办申请，一审法院立案执行。在原执行程序中，2001年12月5日，一审法院作出（2001）三亚执字第4－3号民事裁定书，本案中止执行。2006年12月29日，华融海口办与三亚市国有资产管理公司（以下简称三亚国资公司）签订《债权转让协议》，将本案债权转让给三亚国资公司，并于2007年1月6日在《海南日报》第三版刊登《债权转让及催收公告》，向被执行人进行债务催收和债权转让通知。2010年1月18日，三亚国资公司与三亚双泽实业有限公司（以下简称双泽公司）签订《三亚市矿物管理站等61家债权转让协议》，将本案债权转让给双泽公司，并于2010年2月13日在《海南日报》刊登《债权转让通知及催收公告》，向被执行人进行债务催收和债权转让通知。2013年4月19日，双泽公司与百卉公司签订《三亚纯碱厂等已诉债权转让协议》，将本案债权转让给百卉公司，并于2013年4月29日在《海南日报》A06版刊登《债权转让暨债务催收公告》，向被执行人进行债务催收和债权转让通知。百卉公司申请一审法院恢复本案执行程序，2013年6月27日，一审法院立案恢复本案执行程序。本案在执行过程中，2013年12月10日，一审法院作出（2013）三亚执字第30号执行裁定：查封、冻结、扣划被执行人三亚乾坤公司、乾坤公司名下银行存款7069.73万元及相应利息或相应价值的其他财产。同日，一审法院向海口市国土环境资源局发出（2013）三亚执字第30号协助执行通知书：查封被执行人乾坤公司名下位于海口市美兰区灵山镇国有土地使用权证为：海口市国用（2013）004607号、面积为24334.37平方米的土地使用权。2014年1月14日，一审法院向海口市美兰区棚户区（城中村）改造指挥部发出（2013）三亚执字第30－1号协助执行通知书：扣划一审法院已查封的被执行人乾坤公司名下位于琼山区灵山镇国有土地使用权证为：海口市国用（2013）004607号、面积为24334.37平方米的土地使用权及地上建筑物、附属物的赔偿款或补偿款至一审法院执行款专户上。2014年6月12日，涉案房屋被一审法院依法查封。肖春姑等人以购买集资房为由，向一审法院提出执行异议。被执行人乾坤公司以涉案土地已分割成若干小块宅基地出售、已建集资房出售为由，向一审法院提出执行行为异议。一审法院于2014年3月28日作出（2014）三亚执异字第1号执行裁定书，裁定驳回肖春姑及乾坤公司的执行异议。肖春姑随后向一审法院起诉，要求判如所请。
本案审理过程中，乾坤公司于2014年10月14日向一审法院提交《中止审理申请书》，认为其已向海口市龙华区人民法院起诉双泽公司、百卉公司，请求确认双泽公司、百卉公司签订的《三亚纯碱厂等已诉债权转让协议》无效，且海口市龙华区人民法院已经受理该案，该案的判决结果将直接影响本案中肖春姑的合法权益，本案的审理应以该案的审理结果为基础，故向一审法院申请中止本案的审理。但海南省海口市中级人民法院已于2015年3月29日做出（2015）海中法民二终字第22号民事判决，驳回了乾坤公司的诉讼请求，该判决已发生法律效力。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“合同无效的法定情形，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”本案中，肖春姑主张其从乾坤公司处购买的涉案房屋及相对应的土地使用权归其所有，但肖春姑与乾坤公司签订《集资房买卖协议书》中涉案房屋所占的土地是属于行政划拨地，且乾坤公司也没有依法向有关政府审批缴纳土地出让金及完善报建规划合法手续，该乾坤祥瑞大厦属于违章建筑，不应受法律保护。另在肖春姑与乾坤公司签订《集资房买卖协议书》之前，乾坤祥瑞大厦已划入灵山片区旧城改造拆迁范围。因此，根据上述法律规定，乾坤公司销售的房产在未取得合法的手续的情况下与肖春姑签订《集资房买卖协议书》，违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同，因此肖春姑并未取得涉案房屋的所有权。据此，涉案房屋所涉土地至今仍登记在乾坤公司名下，肖春姑所提交的证据无法证明其与乾坤公司所签订《集资房买卖协议书》的合法性，更无法说明其对涉案房屋享有物权权益，其要求确认对涉案房屋及相应土地使用权享有物权并办理过户手续的诉求没有事实和法律依据，不予支持。因此，肖春姑请求停止对海口市琼山区灵山镇海口市国用（2013）004607号国有土地使用权及地上建筑物的查封执行，没有法律依据，不予支持，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回肖春姑的诉讼请求。案件受理费3575.6元，由肖春姑负担。
二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据该条规定，案外人执行异议之诉的审查范围包括案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益及确认案外人是否享有对执行标的的真实权属。肖春姑请求责令乾坤公司为其办理涉案房屋所有权及涉案房屋所对应的土地使用权过户手续的主张不属于案外人执行异议之诉的审查范围，本院不予理涉。
根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：肖春姑是否对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
涉案房屋所在的乾坤祥瑞大厦系由乾坤公司开发，所涉土地的土地使用权类型为划拨，土地用途为批发零售用地，乾坤公司在开发乾坤祥瑞大厦时未履行相关的报建规划手续，至今未取得建设工程规划许可证、施工许可证等相关证照，故乾坤祥瑞大厦不符合出售的法定条件。本案中，肖春姑与乾坤公司签订《集资房买卖协议书》购买涉案房屋并按照约定支付了全部购房款，但由于涉案房屋不符合出售的法定条件，乾坤公司将涉案房屋出售给肖春姑的行为不具有法律效力，肖春姑请求确认涉案房屋的所有权及相应的土地使用权归其所有没有事实和法律依据。涉案房屋所涉的土地仍登记在乾坤公司名下，肖春姑对该土地及地上建筑物不享有足以排除执行的民事权益，对其请求停止查封该土地及地上建筑物的诉求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚、处理结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3576元由肖春姑负担。
本判决为终审判决。
审判长 林秋婷
审判员 汪忠学
审判员 夏伟伟
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案件唯一码
二○一六年十二月二十二日
书记员徐欣瑞
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。