北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初976号
原告奥中兴业房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区光华路9号。
法定代表人吉增和，总经理。
委托代理人陈冰，男，1967年6月13日出生，奥中兴业房地产开发有限公司职员，住北京市朝阳区。
被告北京蜜斯蜜糖餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区金汇路10号楼6层709。
法定代表人TSENGSHAOHUA（中文名：曾绍华），董事长。
委托代理人刘振方，北京富鼎律师事务所律师。
委托代理人林敏睿，北京富鼎律师事务所律师。
被告北京蜜斯餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区京安里26号楼4层401内4178室。
法定代表人于嘉鸿，总经理。
委托代理人刘振方，北京富鼎律师事务所律师。
委托代理人林敏睿，北京富鼎律师事务所律师。
原告奥中兴业房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告北京蜜斯蜜糖餐饮管理有限公司（以下简称蜜糖公司）、被告北京蜜斯餐饮管理有限公司（以下简称蜜斯公司，与蜜糖公司合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈冰，以及二被告委共同托代理人刘振方、林敏睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月31日，原告与蜜斯公司签署了《世贸商业中心租赁合同》，约定由蜜斯公司向原告承租位于北京市朝阳区光华路9号世贸商业中心（世贸天阶）1号楼二层LxxxC号场地（以下简称涉案房屋）及附属设施。2013年4月11日，原告与蜜斯公司和蜜糖公司签订《协议书》，约定蜜斯公司将租赁合同项下承租人的权利和义务一并转让给蜜糖公司，同时蜜斯公司对《世贸商业中心租赁合同》的债务承担连带责任。租赁合同约定：租赁面积为220.72平方米，蜜糖公司以自己公司名称为商号在2013年4月20日至2018年4月19日的租赁期内经营“MSSUGAR”品牌英式下午茶店；蜜糖公司应付租金采用固定租金于提成租金两者取其高的形式，其中提成租金收取标准为第三年至第五年期间蜜糖公司每月含税营业额的12%，其中第三年（2015年4月20日至2016年4月19日）的固定租金标准为330元每月每平方米（即72837.6元每月）；蜜糖公司应付物业管理费收取标准为65元每月每平方米（即14346.8元每月）。另，蜜糖公司承租了67.74平方米外摆区域，该外摆区域的物业管理费即4403.1元每月；蜜糖公司应于付租期内每月10日前向原告预付下一个月的固定租金和物业管理费；电费和水费由原告在国家收费标准基础上额外另多收3%损耗费的收费标准向蜜糖公司收取水费和电费（其中电费收取标准为1.25元每度，水费收取标准为7.73每度）；蜜糖公司已在租赁合同签署日前向原告支付履约保证金253607.28元；蜜糖公司已经依照租赁合同约定向原告交付了POS系统押金12000元整；蜜糖公司应于每月10日前以每月350元的标准向原告预付下一个月的收银系统运行维护费。租赁合同还约定，如蜜糖公司延迟缴纳租金、物业管理费、水电费等公用设施费用超过三十日的，原告有权单方面解除租赁合同。原告处有权解除租赁合同，还有权要求蜜糖公司支付滞纳金；如由于一方单方面违约原因导致租赁合同提前终止的，原告有权要求蜜糖公司按租赁期限内未履行部分固定租金总额20%的标准向原告支付赔偿金。上述租赁合同生效后，原告如约履行了租赁合同约定义务。但自2015年5月1日起至2015年11月20日，蜜糖公司共计拖欠原告应付租金、物业管理费、水电费、收银系统维护费和滞纳金共计370738.18元。其间，蜜糖公司分别于2015年10月19日和2015年11月6日致函原告，协商租金等款项减免和还款事宜，但因双方所提条件差距较大导致协商未果。原告于2015年11月6日向蜜糖公司发成了催讨欠缴费用的公函，但蜜糖公司未在指定日期前履行拖欠款项的交付义务。2015年11月18日，原告向蜜糖公司发出公函，声明原告于2015年11月20日单方面终止租赁合同。现原告诉至法院，要求法院依法判令二被告负连带责任：1、支付原告租金（期间自2015年5月1日至2015年11月20日，依据合同第4.1条和4.2条，按照第三年固定租金每月每平米330元计算，面积是220.72平方米，每月租金即72837.6元。合同约定每月按照30.5天计算，72837.6元*6个月+72837.6元/30.5天*20天，金额总计484787.96元）、物业管理费（期间自2015年5月1日至2015年11月20日；分为两部分：第一部分：依据合同第5条，按照每月每平米65元，面积是220.72平方米，每月物业费即14346.8元。合同约定每月按照30.5天计算，14346.8元*6个月+14346.8元/30.5天*20天，金额总计95488.54元；第二部分外摆区物业管理费：依据补充协议第2条，按照每月每平米65元，面积是67.74平方米，每月4403.1元，合同约定每月按照30.5天计算，4403.1元*6个月+4403.1元/30.5天*20天，金额总计29305.88元，两项合计124794.42元）、公用设施费用（实际指水电费。水费每字8.76元，自2015年2月22日至2015年10月21日，金额共计4543.87元；电费每度1.25元，自2015年2月16日至2015年11月15日，金额共计107889.7元；实际水电抄表由物业公司进行操作，原告不清楚具体抄表数字）和收银系统运行维护费（期间自2015年5月1日至2015年11月20日；依据合同第13.1条，每月350元。350元*6个月+350元/30.5天*20天，金额总计2329.51元），以上各项共计369544.12元（以上各项合计724345.46元，冲抵履约保证金253607.28元、POS机押金12000元，冲抵履约保证金的依据是合同8.4条，冲抵POS机押金没有合同依据；并扣减蜜糖公司在2015年11月6日支付的88000元以及之前在履约过程中原告多收取的被告方租金1194.06元，剩余金额369544.12元）；并支付逾期付款违约金（以369544.12元为基数，按照每日万分之五的标准，自原告行使单方解除权解除双方合同之日即2015年11月21日起计算至实际支付之日止，依据合同第22.2条）；2、二被告负连带责任支付原告提前解约的违约金110863.24元（依据合同第22.7条，自2015年11月21日至2016年4月19日应付租金的20%：330元*220.72平方米*5个月*20%=72837.6元。自2016年4月20日至2018年4月19日应付租金的20%：360元*220.72平方米*24个月*20%=381404.16元，共计454241.76元；但原告仅按照计算的实际损失的30%主张即110863.24元）。
二被告共同辩称：第一，实际情况是原告自2013年9月起，以设置围挡等方式进行涉案房屋所在商场内部改造持续至今，致使商场人流锐减、商业氛围淡薄，蜜糖公司所经营的英式下午茶餐饮商铺营业情况因而受到严重影响，营业额自围挡设立前的每月平均100余万元逐月下降至数十万元，经营产生亏损，2014年全年亏损100余万元，2015年年亏损进一步扩大到180万元。第二，原告第一项诉讼请求租金计算有误。原告于2015年11月9日即强行对涉案房屋采取断水断电并扣押商铺内全部资产的措施，并于2015年11月18日发函单方面解除涉案房屋租赁合同。因此原告所称欠缴租金应计算至2015年11月8日止，其后因蜜糖公司已无法进入商铺进行营业行为，所以原告无权向蜜糖公司收取2015年11月9日以后的租金。第三，原告第二项诉讼请求缺乏事实与法律依据。原告称其根据损失主张该项违约金，但并未说明其遭受的损失性质及具体金额。根据合同法解释二第二十九条规定：违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失。本案中原告未指明收到何种实际损失，且其已依据合同约定主张逾期收租的滞纳金，对其租金损失已主张索赔，其再次主张于法无据。第四，原告擅自改变了双方缔约时的商铺租赁条件，导致蜜糖公司经营受损，应依法减少租金。双方缔约不久，原告实行内部改造，参照二被告提交的证据，可以清楚的看出蜜糖公司所经营的商铺通道被关闭，严重影响蜜糖公司的客流，同时由于原告对涉案房屋区域及西宁商铺定位调整，涉案房屋区域多家店铺停业，无法形成正常的商业经营氛围，已丧失吸引客流的条件，蜜糖公司作为提供餐饮服务额店铺，客流的缺乏对经营形成致命影响。从蜜糖公司历年来的财务经营资料可明显看出，自2013年9月原告实行内部改造起，蜜糖公司业绩一路下滑转盈为亏，2014、2015年度均处于严重亏损状态。因上述财务经营资料至今仍被原告扣押在涉案房屋内，蜜糖公司为保护自身权益，亦依法向法院提出调查取证申请。由于原告单方改造行为，改变了缔约时的商业氛围和经营条件，参照合同法第二百二十一条及公平原则，原告应减少租金数额，以弥补由此给蜜糖公司造成的经营损失。第五，原告强行扣押蜜糖公司店铺内财产，蜜糖公司保留追究其法律责任的权利。原告以蜜糖公司拖欠租金为由发出解除通知，对此蜜糖公司并无异议。但原告在解除通知规定的日期之前，即以单方强行封门方式占据店铺，并扣押蜜糖公司店铺内财产，严重影响蜜糖公司临行开业经营。对此蜜糖公司一再要求原告停止侵权行为，交还财产，但原告置之不理，蜜糖公司保留追究其法律责任的权利。
经审理查明：2006年12月27日，涉案房屋所在的朝阳区光华路9号1号楼登记于原告名下。
2013年1月31日，原告（出租人、甲方）与蜜斯公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》及《补充协议》，约定：原告将涉案房屋（租赁面积220.72平方米）出租给蜜斯公司使用，经营MSSUGAR品牌的英式下午茶店。本合同的付租期为60个月，即从2012年4月20日起至2018年4月19日止，装修免租期从涉案房屋的交付日（2013年1月25日）起至2013年4月19日止。装修免租期内，蜜斯公司无需缴纳租金及物业管理费，但除租金、物业管理费之外的其他费用（包括但不限于装修管理费、供用设施费用等），蜜斯公司仍应支付。本合同项下的租金包括固定租金和提成租金两种形式，蜜斯公司实际支付的租金以固定租金和提成租金中数额较高者为准。固定租金是指原告为保证基本收益按租赁面积每月（计算固定租金的每月均按30.5日计算）向蜜斯公司收取的固定数额的租金（不包含物业管理费）。自租金起始日起算，第一年的固定租金收取标准为240元/月/平方米，第二年的固定租金收取标准为300元/月/平方米，第三年的固定租金收取标准为330元/月/平方米，第四年的固定租金收取标准为360元/月/平方米，第五年的固定租金收取标准为360元/月/平方米。提成租金是指原告根据蜜斯公司的实际经营状况，从蜜斯公司经营所得中提取的不固定数额的租金（不包括物业管理费）。提成租金的收取标准第一年、第二年为蜜斯公司每月含税营业额的13.5%；第三年至第五年为蜜斯公司每月含税营业额的12%。蜜斯公司应在与原告办理涉案房屋的交接之前，向原告预付一个月的固定租金（按30.5日计算）。而后，在付租期内蜜斯公司应于每月十日之前向原告预付下一个月的固定租金。物业管理费的收费标准为65元/月/平方米（按租赁面积计算）。物业管理费的起算日为本合同规定的开业日（2013年4月20日）。蜜斯公司应在与原告办理涉案房屋的交接之前，向原告预付一个月的物业管理费。而后，在付租期内蜜斯公司应于每月十日之前向原告预付下一个月的物业管理费。蜜斯公司应于本合同签订当日向原告支付履约保证金，该保证金金额为三个月的平均固定租金和三个月的物业管理费，共计253607.28元。在本合同终止并且蜜斯公司履行了合同规定的全部义务（包括但不限于向原告原状返还涉案房屋、支付已发生的租金及所有费用以及办理完毕涉案房屋工商、卫生等注销登记手续）之后，履约保证金将转为担保蜜斯公司对消费者要求退货、赔偿及修理做出补偿的质量保证金。在履约保证金转为质量保证金后三个月期满之后，如果没有蜜斯公司对原告的欠款，没有任何消费者退货、赔偿及修理的索赔，则原告向蜜斯公司无息退还该质量保证金；否则原告有权从该质量保证金中扣除前述索赔给原告造成的任何损失。在本合同有效期内的任何时候，蜜斯公司均无权要求原告接收用履约保证金支付或抵冲蜜斯公司应付的任何款项，但原告有权根据实际欠款直接从履约保证金中扣款。若原告决定采取扣款，履约保证金少于应扣除的款项，蜜斯公司应立即支付差额部分，同时原告有权要求蜜斯公司在原告指定的期限内补足或重新缴纳履约保证金。蜜斯公司应安装原告有偿提供的电脑收银机，并接受原告的电脑收银系统的连接安排。前述的硬件和软件的维护及其他相关费用均由蜜斯公司承担。蜜斯公司应于原告安装收银系统前一次性支付12000元/每台作为押金。租赁期限届满，经原告检查收银系统完好无损，押金无息退还；如有损毁，则押金不予退还。蜜斯公司应于每月十日之前向原告预付下一个月的收银系统运行维护费用。签订本合同时，收银系统运行维护费为每月350元，但原告和/或物业管理人随时有权根据届时有效的世贸商业中心物业管理服务的规定，调整收费标准，但若届时原告和/或物业管理人未调整收费标准，则仍按每月350元收取。蜜斯公司未能按本合同约定补足履约保证金或未能缴纳相关费用的，则自逾期之日起，每逾期一天，蜜斯公司应按应缴但未缴金额的万分之五向原告支付滞纳金直至其付清应缴金额止；同时，原告或物业管理人有权对涉案房屋全部或部分能源供应或物业管理服务，直至蜜斯公司履行完毕相关付款义务为止。蜜斯公司延迟缴纳本合同项下租金、物业管理费或水、电、燃气等公用设施费用或其他应当由蜜斯公司承担的费用超过三十日的，原告有权解除本合同。原告选择解除本合同的，蜜斯公司除须补足上述费用外，还应当另按照前述规定的原则向原告支付滞纳金。如果由于蜜斯公司单方面违约导致本合同提前终止，蜜斯公司须向原告支付相当于租赁期限未履行部分的固定租金总额20%的赔偿金。原告地址为北京市朝阳区光华路甲9号D座5层；蜜斯公司地址为北京朝阳金汇路10号楼709。根据本合同规定，需由任何一方发出的通知或同其他通讯，应以中文书写，并由专人递送或国际速递公司发至另一方地址。通知视为有效送达的日期：专人递送的通知，专人递送当日即被视为已有效送达；由国际速递公司递送的通知，则在送交国际公认的递送公司之日后的第三天，即被视为已有效送达；用传真发送的通知，则在有关文件显示的传送日之后的第一个工作日，即被视为已有效送达。另，原告提供1号楼二层指定区域67.74平方米面积（以下简称外摆区）供蜜斯公司依租赁合同规定的租赁用途使用，使用期限为租赁合同的租赁期限。除本协议另有约定外，外摆区不收取固定租金，但该区域的营业收入应计入蜜斯公司每月营业额中，作为计算蜜斯公司提成租金的基数，蜜斯公司应按租赁合同规定的标准及时间每月支付外摆区的物业管理费、公用设施费等相关费用。
2013年4月11日，原告（甲方）、蜜斯公司（乙方）与蜜糖公司（丙方）签订《协议书》，约定：原告同意蜜斯公司将《租赁合同》项下承租人的权利和义务一并转让给蜜糖公司，蜜斯公司和蜜糖公司对本协议生效前蜜斯公司因履行《租赁合同》而对原告产生的债务承担连带责任。蜜斯公司将《租赁合同》项下的承租人权利和义务转让给蜜糖公司后，仍然对蜜糖公司因《租赁合同》而对原告产生的债务承担连带责任。
2015年10月19日，蜜糖公司向原告发出《商讨函》，内容如下：“……公司针对蜜斯蜜糖现状多次召开会议从菜品、服务、市场等多个角度分析力求能够改善现在的瓶颈……截止至2015年10月，我司欠缴的房租、物业费、水电费等费用合计632851.61元，具体包括2015年5月至10月期间的房租437025.6元、物业管理费112499.4元、POS系统维护费2100元、水费3598.32元、电费77628.29元。现我司向贵司申请这部分费用分2年合计24个月分期还款，每月还款额26368.82元。从2015年11月起，我司可以根据合同约定，按期缴纳物业管理费、POS系统维护费、水费及电费。我司希望从2015年11月起至合同终止，贵司能够免除我司合同中约定的固定租金，即72837.6元/月（2015年），仅按照抽成比例缴纳抽成租金，即我司门店营业额的13.5%（2015年）。……我司一直在不断努力为顾客打造优质的用餐体验，提供完整的菜品，20万以下的营业额，虽然困难但我司定会竭力维持，若此阶段不能得到租金支持，日常营运恐怕很难维持，请贵司在此阶段能够免收房租给予支持，共同为顾客打造优质体验。……我司会对外摆区部分进行拆除预估，指定可实施方案，希望能够缓解双方现在供给大于需求的局面，一方面贵司可以在此区域物色更加适合的搭配，另一方面也缓解我司的经营压力。故希望贵司终止外摆区的合作部分，各项费用按照实用面积计算。”
2015年11月6日，原告向蜜糖公司发出《关于：世贸天阶L228C号店铺欠费交纳事宜及断电通知》，内容如下：“就贵司拖欠世贸天阶L228C号店铺租金、物业管理费、公用设施费、公用系统维护费和滞纳金等相关费用事宜，我司已多次致电贵司负责人，但贵司至今仍未支付欠费。截止至本函发出之日，贵司所欠费用已高达879140.25元，已严重违反贵我双方签订的《租赁合同》至相关规定。现我司郑重向贵司通知如下：1、请贵司于2015年11月11日之前向我司支付所有欠费共计870140.25元。2、若贵司在2015年11月11日之前未向我司付清上述欠费及滞纳金，我司将解除《租赁合同》，收回租赁标的，并将依《租赁合同》的约定和法律的规定追究贵司的违约责任。3、敬请贵司注意：如截止至2015年11月11日下午四时整，我司仍未收到本函第1条所述款项，我司将会依据《租赁合同》相关规定采取相应措施来维护自身权益，包括但不限于停止对贵司的所有服务。届时，请贵司将所有电源关闭，我们将对L228C号店铺断电。”
同日，蜜糖公司再次向原告发出《商讨函》，内容与2015年10月19日的《商讨函》基本一致，但增加如下内容：“……我司希望从2015年11月起至2016年4月，固定租金能够按照合同规定的原租金40%缴纳，即29135.04元/月。”
2015年11月18日，原告向蜜糖公司发出《解约通知》，内容如下：“……截止至发出本通知之日贵司仍欠缴数月的租金、物业管理费、公用设施费用、系统维护费及滞纳金，金额高达677570.19元，……现我司向贵司郑重通知如下：1、自本解约通知送达之日起，贵我双方之间的租赁合同解除。贵司应依照租赁合同的相关约定向我司支付违约金。2、贵司应支付的租金、物业管理费、公用设施费用、系统维护费及滞纳金等费用677570.19元及违约金，我司将依照租赁合同的相关约定从贵司已付的履约保证金和POS系统押金中直接扣除，不足部分贵司应于本解约通知送达之日起10日内补齐。3、请贵司于本解约通知送达之日起三日内来我司办理租赁标的的交还手续。若贵司未能按时配合我司办理完毕租赁标的的返还事宜，我司将不得不依照租赁合同相关条款的规定自行进入并收回租赁标的。届时，由此产生的一切后果均由贵司自行承担。4、我司保留追究贵司其他法律责任的权利。”
就合同解除的时间，原告称《解约通知》是以邮寄的方式送达的，地址为“北京市朝阳区光华里2号金茂公寓E-201”，收件人为“高爽”，邮件于2015年11月18日寄出，3天后应视为送达，故原告主张合同解除时间应为2015年11月20日。蜜糖公司称，实际已于2015年11月19日收到了《解约通知》，故认为双方之间的合同已于2015年11月19日解除。
就原告主张的欠费金额以及包括违约金在内的各项金额计算方式，二被告称除了2015年11月9日至2015年11月21日期间的租金二被告认为不应支付外，对于其他各项费用的计算标准和期间无异议，但原告主张的违约金标准过高，原告已经主张了各项费用的违约金，不能同时主张单方解除的违约金。除2015年11月6日支付的88000元以及之前在履约过程中原告多收取的租金1194.06元外，蜜糖公司确实没有交纳各项费用，但蜜糖公司认为自原告对商场开始进行内部改造，涉案房屋的租金标准应该予以减少。二被告称如果最终法院认定其应该向原告交纳租金等费用，二被告同意原告主张的冲抵方案。
就蜜糖公司的经营情况，原告称蜜糖公司在2015年11月11日至11月21日之间（具体日期不清楚）开始不再经营了，但至今也只是锁着门，没有与原告办理交接。蜜糖公司对此不予认可，称涉案房屋实际上在2015年11月9日已经被原告封门了，蜜糖公司已实际无法经营。而原告则称，其不可能给蜜糖公司封门。
就二被告所称的商场进行内部改造一节，本院于2015年2月5日到涉案房屋进行了现场勘验。就所谓“封门”一节，二被告在现场已确认，涉案房屋系由其工作人员锁门，并留有其工作人员的电话号码，其工作人员持钥匙可随时进入涉案房屋。现场可见连接外摆区和一层的6号楼梯正在进行封闭改造，但商场他处仍有多部滚梯、直梯或楼梯可以连接涉案房屋、外摆区及其他各个楼层。涉案房屋东侧的L232号商铺正在装修。另有一连接一层与地下一层的滚梯（FD1）正在改造。原告提交6号楼梯的建筑工程施工合同一份，称6号楼梯改造实际在2015年12月圣诞节后才开工，合同中约定的竣工时间为2016年1月26日，但至今实际仍未完工。二层的L232号与一层的L138号商铺为同一商铺的一、二层，目前正在进行开业前装修，原告与该商户签订租赁合同约定的开业时间为2015年10月18日，但至今实际仍未开业，故一层和二层仅通向该商铺内部的门至今仍关闭。二被告称建筑工程施工合同的真实性认可，但实际开竣工时间无法确认，其主张开工时间为2015年5月份左右，但未举证；就L232和L138号商铺的装修时间，二被告称基本属实。
上述内容，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《租赁合同》及《补充协议》、《协议书》、《商讨函》、《关于：世贸天阶L228C号店铺欠费交纳事宜及断电通知》、《解约通知》、邮件详情单、现场勘验笔录以及建筑工程施工合同等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《租赁合同》、《补充协议》以及《协议书》系原告和二被告的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现原告向蜜糖公司发出《解约通知》，蜜糖公司确认已于2015年11月19日收到该通知，并主张以当日为合同解除之日，于法有据，本院予以支持。原告虽主张按照合同约定，应自邮件寄出之日起三日视为送达，但原告实际并未按照合同中约定的地址向被告方送达《解约通知》，故原告主张应适用该条款确定《解约通知》的实际送达时间，本院不予支持。
至于合同解除的依据，鉴于二被告对于原告主张的除2015年11月6日支付的88000元以及之前在履约过程中原告多收取的租金1194.06元外，二被告确实没有交纳过原告所主张期间内的各项费用，且原告在《解约通知》中也已列明蜜糖公司的违约之处已成就合同中约定的单方行使解除权之条件，故本院认定涉案租赁合同关系系因蜜糖公司单方违约解除。按照合同约定，蜜糖公司应支付原告相当于租赁期限未履行部分的固定租金总额20%的赔偿金，即按照原告主张的计算方式，总金额为454241.76元。原告称，其仅主张实际损失的30%，即110863.24元，但原告并未就其所谓“实际损失”举证，故本院对于其主张不予采信。根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现二被告要求法院对于原告主张的违约金予以减少，本院予以支持，具体金额本院参照涉案房屋月租金标准、蜜糖公司违约行为持续时间等酌情判处。
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。现二被告认可未交纳原告主张的各项费用，本院不持异议。通过现场勘验情况看，并不存在原告封门的情形，故二被告提出异议的租金支付截至时间，应以2015年11月19日为准。涉案房屋租金，按照第三年固定租金每月每平米330元计算，面积220.72平方米，每月租金即72837.6元。合同约定每月按照30.5天计算，即72837.6元*6个月+72837.6元/30.5天*19天，金额总计482399.84元。冲抵履约保证金253607.28元、POS机押金12000元、蜜糖公司在2015年11月6日支付的88000元以及之前在履约过程中原告多收取的租金1194.06元，欠付租金金额为127598.5元。物业管理费，涉案房屋（220.72平方米）和外摆区（67.74平方米）面积合计288.46平方米，按照每月每平米65元，每月物业费即18749.9元。合同约定每月按照30.5天计算，18749.9元*6个月+18749.9元/30.5天*19天，金额总计124179.67元。公用设施费用，二被告认可水费共计4543.87元、电费共计107889.7元，本院亦予以认可。收银系统运行维护费，每月350元，350元*6个月+350元/30.5天*19天，金额总计2318.03元。以上各项合计366529.77元。原告主张蜜糖公司自2015年11月21日起支付逾期付款违约金，本院不持异议。就逾期付款的违约金和解约违约金，从双方合同约定看，二者明显针对的蜜糖公司不同的违约行为及违约后果，并不冲突，二被告主张该两项金额属于重复收取违约金，本院不予支持。从本案查明的事实可见，蜜糖公司确实同时存在逾期付款和违约导致合同提前解除的行为，现原告要求蜜糖公司支付该两项违约金有事实和法律依据，本院予以支持。双方约定的逾期付款违约金标准（每日万分之五）也未明显超过必要限度，本院亦予以确认。
当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。现蜜斯公司在《协议书》中承诺将《租赁合同》项下的承租人权利和义务转让给蜜糖公司后，仍然对蜜糖公司因《租赁合同》而对原告产生的债务承担连带责任，本院予以确认，原告要求蜜斯公司与蜜糖公司对于以上各项付款义务承担连带责任，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京蜜斯蜜糖餐饮管理有限公司和被告北京蜜斯餐饮管理有限公司负连带责任于本判决生效之日起七日内支付原告奥中兴业房地产开发有限公司2015年5月1日至2015年11月19日期间的租金十二万七千五百九十八元五角、物业管理费十二万四千一百七十九元六角七分、水费四千五百四十三元八角七分、电费十万七千八百八十九元七角、收银系统运行维护费二千三百一十八元零三分。
二、被告北京蜜斯蜜糖餐饮管理有限公司和被告北京蜜斯餐饮管理有限公司负连带责任于本判决生效之日起七日内支付原告奥中兴业房地产开发有限公司逾期付款违约金（以三十六万六千五百二十九元七角七分为基数，按照每日万分之五的标准，自2015年11月21日起计算至实际支付之日止）。
三、被告北京蜜斯蜜糖餐饮管理有限公司和被告北京蜜斯餐饮管理有限公司负连带责任于本判决生效之日起七日内支付原告奥中兴业房地产开发有限公司提前解约违约金十万元。
四、驳回原告奥中兴业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4253元，由原告奥中兴业房地产开发有限公司负担104元（已交纳），由被告北京蜜斯蜜糖餐饮管理有限公司负担4149元（原告奥中兴业房地产开发有限公司已交纳，被告北京蜜斯蜜糖餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告奥中兴业房地产开发有限公司）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 王 阳
二〇一六年六月二十九日
书记员 赵晓琳