海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）琼97民终724号海南省第二中级人民法院民事判决书（2018）琼97民终724号上诉人（原审被告）：东方凯力实业有限公司，住所地：海南省东方市东海路电力小区203号。法定代表人：武继海，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘劲成，男，1975年6月16日出生，湖北省公安县夹竹园镇人，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：刘宝珍，女，1943年3月31日出生，汉族，陕西省西安市人，住该市。委托诉讼代理人：林永佳，男，1942年5月16日出生，汉族，陕西省西安市人，现住海南省东方市，与刘宝珍为夫妻关系。上诉人东方凯力实业有限公司（以下简称“东方凯力公司”）因与被上诉人刘宝珍商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2018）琼9007民初340号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人委托诉讼代理人刘劲成、被上诉人委托诉讼代理人林永佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人东方凯力公司上诉请求：1.撤销东方市人民法院（2018）琼9007民初340号民事判决；2.依法发回重审或改判驳回刘宝珍的一审全部诉讼请求；3.判令被上诉人刘宝珍承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人延迟交房系因不可抗力导致，属于客观因素，并非上诉人故意所致，上诉人延迟收取物业费是为了对冲业主的违约金要求。二、上诉人无故意违约行为，一审判决没有考虑到上诉人的实际损失情况，判决上诉人承担的逾期交房违约金过高。三、双方已协商同意以物业费抵充延期交房违约金，被上诉人收房至今一直未缴纳物业费。被上诉人刘宝珍答辩称，上诉人东方凯力公司提出的不可抗力因素导致延迟交房的理由不成立，上诉人所称的双方已协商同意以物业费抵充延期交房违约金不属实，被上诉人自2016年2月至今一直都有缴纳物业费。刘宝珍向一审法院起诉请求：东方凯力公司按购房合同第九条第一款之规定向刘宝珍支付违约金15072元。一审法院认定事实:刘宝珍于2014年12月12日支付东方凯力公司20000元购房订金，2014年12月20日支付东方凯力公司剩余购房款300000元，2014年12月22日与东方凯力公司签订《商品房买卖合同》，购买东方凯力公司预售的位于海南省东方市××路号商品房。该合同第六条约定买受人应于2014年12月20日前支付全部房价款320000元；第八条约定出卖人应当在2015年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。东方凯力公司于2015年12月28日向刘宝珍发出《东方假日房屋交付通知书》，载明：“东方假日”项目B栋，业主办理收房手续时间为2016年1月15日至2月5日（请业主提前预约收房时间）。刘宝珍于2016年2月6日办理收房手续，东方凯力公司同日交房于刘宝珍。一审法院认为,刘宝珍、东方凯力公司于2014年12月22日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。刘宝珍已经按照合同约定履行完毕支付购房款的义务，东方凯力公司应依约按时向刘宝珍交房，而东方凯力公司于2015年12月28日才通知刘宝珍办理收房手续，故刘宝珍主张东方凯力公司承担逾期交房的违约责任，予以支持。东方凯力公司辩称以晚收物业费来对冲违约金的意见未提供证据予以证明，不予采纳。关于逾期时间的计算，应从双方约定的交房之日2015年9月1日次日即2015年9月2日起至刘宝珍实际收房之日2016年2月6日止，共计158天。关于违约金的计算标准，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，按逾期日数每日向刘宝珍支付已交付房价款万分之三的违约金，即320000×0.0003×158=15168元，刘宝珍诉求15072元未超出实际应支付的违约金数额，予以照准。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：东方凯力实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向刘宝珍支付逾期交付房屋违约金人民币15072元。案件受理费163元（刘宝珍已预交），已减半收取，由东方凯力实业有限公司负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，二审法院确认一审法院查明的事实。本院认为，本案争议焦点为：一、东方凯力公司逾期交房是否存在不可抗力原因；二、双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金是否过高，是否需要调整。关于东方凯力公司逾期交房是否存在不可抗力原因问题。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，三项因素必须同时具备。不可抗力是当事人只有尽到了应有的注意义务而仍不能预见，才具备不可抗力的主观要件，如果当事人可以预见，而因疏忽大意或其他原因没有预见，则不能构成不可抗力。本案中，东方凯力公司提出2015年因多个台风影响海南房屋销售情况，导致公司资金链断裂，才导致延期交房，构成不可抗力，不构成违约。本院认为，虽然台风作为一种自然灾害，难以避免，但台风在海南地区特定季节常发生并非属于异常现象，东方凯力公司应当在签订合同时预见，合理把这段时间的影响预计在内。再者，东方凯力公司主张的是台风影响销售继而导致其资金链断裂，其延期交房不构成违约，更是于法无据。东方凯力公司作为房地产开发企业，应保障开发房地产项目中的资金充足，而不是仅依靠销售后资金回笼才进行下一步开发建设，台风与其资金链，均不属于不可抗力因素，东方凯力公司逾期交付不存在免责事由，应当承担逾期交房违约责任，其上诉理由不成立，不予支持。关于双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金是否过高，是否需要调整的问题。违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，应以补偿性为主，惩罚性为辅，故以约定的违约金数额是否过分高于或低于违约行为所造成的损失为标准来判断是否需要调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，东方凯力公司主张约定的违约金过高，但没有提交证据证明约定的违约金比逾期交房给刘宝珍造成的损失高，应承担举证不能的法律后果。本院认为，东方凯力公司逾期交付房屋给刘宝珍造成的实际损失应为不能按期居住该房屋的使用利益损失，而双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金为刘宝珍已付房款万分之三，结合当地房屋租金价款，以及东方凯力公司的过错程度，以合同约定计算本案违约金并没有过分高于实际损失问题，不需要调整，一审以双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金条款来计算违约金得当，本院予以维持。东方凯力公司的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。东方凯力公司又上诉称双方已经协商一致迟延收取物业费对冲业主的违约金诉求，但没有提交证据证明双方对此已达成合意，应承担举证不能的法律后果，对其上诉主张，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，本院予以维持。东方凯力公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176.8元，由东方凯力实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 王天琳审 判 员 张模金二〇一八年六月二十日法官助理 陶月月书 记 员 王慧琳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。