徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泉民初字第4767号
原告刘厚泉，男，1963年3月12日生，中国XX大学教师。
原告刘玉芝，女，1963年8月23日生，汉族，徐州市XXX局职工。
两原告共同委托代理人王彦明，江苏永安律师事务所律师。
两原告共同委托代理人杨焕磊，江苏永安律师事务所律师。
被告吴书圣，男，1947年10月10日生，汉族，徐州XX科技发展公司退休职工。
被告边筱媛，女，1950年8月12日生，汉族，徐州XXX退休职工。
两被告共同委托代理人蒋荣民，江苏世纪青松律师事务所律师。
原告刘厚泉、刘玉芝诉被告吴书圣、边筱媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月25日受理后，于2013年12月16日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，又于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告刘厚泉及两原告的共同委托代理人王彦明、杨焕磊、被告吴书圣及两被告的共同委托代理人蒋荣民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘厚泉、刘玉芝诉称，2012年8月25日，被告到原告住处要求买房。经双方反复磋商，就原告所有的徐州市泉山区风华园X号楼X单元XXX室住宅达成买卖合意，作价778000元。被告付给原告购房款（含定金）238000元，原告为此于2012年8月27日向被告出具了收款说明，并特别声明“如有违约，支付违约金”。被告对此没有任何异议。由于售房信息是被告在中介场所得知，但被告却拒约支付中介费，被告因此与中介发生剧烈冲突，以至警方介入。被告以与中介有矛盾为由，要求解除双方的房屋买卖合约，并承诺代售该房屋。直到同年11月中旬，被告既不履行买房合约，也没有兑现代售承诺。原告急于偿还用泉山美墅房屋抵押的贷款，在告知被告后，被迫以670000元出售诉争房屋，形成经济损失108000元。原被告双方达成的诉争房屋买卖合约合法有效，双方均应遵守。被告出尔反尔、言而无信，应承担违约责任。原告书写并经被告认可的收款说明，虽然没有约定违约金的具体金额，但根据我国《合同法》第61条之规定，结合我国房屋买卖交易的惯例及实际存在的经济损失，违约金的具体比例以房屋交易总价778000元的10-20%为宜。因此，依法法院判令被告支付违约金77800元，诉讼费用由被告承担。
被告吴书圣、边筱媛辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，不能成立，请求法院依法予以驳回。理由如下：一，事实上是原告违约，不存在被告违约的问题。二，关于案件的基本事实，泉山区法院（2013）泉民初字第1590号判决已作出明确的认定。三，关于原告所主张被告代为出售房产的问题，由于原告不将房屋两证交给被告，致使被告无法代为销售该房。事实上该房由原告单方另行处置给他人，且其房屋价值近800000元.原告诉称其该房卖670000元完全违背客观事实，且是不诚信，是向法院所作的虚假陈述。综上，不存在被告违约问题，原告诉讼请求不能成立，请求法庭依法予以驳回。
经审理查明，刘厚泉与刘玉芝系夫妻关系。吴书圣与边筱媛系夫妻关系。因吴书圣、边筱媛通过中介向刘厚泉、刘玉芝协商购买其位于本市风华园X-X-
XXX室的房屋一套（即科教小区XX#楼X-
XX室及地下室），2012年8月27日，刘厚泉向吴书圣、边筱媛购房款收条一份，内容为：今收到购房款人民币贰拾叁万捌仟元整。总房款柒拾柒万捌仟元整。余款伍拾肆万元在办理房屋交易时按国家规定支付。交易过程中所有税款及相关费用，由买房方吴老师支付。双方约定如有违约，支付违约金。当日，边筱媛即通过中国银行账户将233000元的房款汇至刘厚泉的银行账户，其余5000元由吴书圣以现金方式交付给刘厚泉。
后双方因房屋买卖相关事宜发生分歧，边筱媛要求终止履行双方的房屋买卖合同，刘厚泉予以同意。后刘厚泉向吴书圣、边筱媛出具便条一张，内容为：如果吴老师找人按贷款流程时间（不超过12年底）以现在重新约定房价出售房屋（房价不低于77.3万元，不包括一切手续费和税费），本人在房屋售出后立即将原告的购房款如数退还吴老师。
2012年11月12日，刘厚泉、刘玉芝（出卖方）与案外人王传月（买受方）签订《存量房买卖合同》一份，约定：刘厚泉、刘玉芝将其科教小区XX#楼X-
XXX室及地下室以670000元的价格出售给王传月，并于2012年12月5日前交付房产。此后，边筱媛与刘厚泉就返还购房款多次协商未果。
2012年12月，边筱媛还给刘厚泉发出《关于要求返还购房款的通知》一份，内容为：刘厚泉老师，2012年8月27日我方付给你238000元（贰拾叁万捌仟元）购买你位于风华园XX#-X-XXX室，总房价778000元（柒拾柒万捌仟元）。后因你与中介方就中介费未能妥处，所致中介方多次到我家来闹事，我丈夫在外地工作，我多次报警110来处置，给我带来极大身体、精神伤害。就此事与你协商，11月5日双方约定，我方找人在2012年底前将所涉房屋出售，房价不低于773000元（柒拾柒万叁仟元）。按约定你方在出售房屋后，应立即将我方预付款238000元归还给我，时至今日，在你11月初将房屋出售。虽经多次催要，你均未返还。请收到通知后5日内归还。逾期，将按法律途径索要购房款。后双方仍未能达成一致。
2013年4月，边筱媛诉至本院，请求判令刘厚泉返还其购房款238000元。经审理，本院认为：原、被告在平等、自愿、协商一致的情形下，双方就风华园XX-X-
XXX室的买卖达成合意，并约定了房屋的价款与相应的履行方式，且原告交付了238000元的购房款，因此原被告双方的房屋买卖合同成立，后双方因发生分歧，房屋买卖合同终止履行。庭审中，被告抗辩与其达成买卖意向的系原告的丈夫吴书圣而不是本案原告，故原告的主体不适格。本案中，被告在与吴书圣达成购买房屋的意向后，原告边筱媛通过其银行账户将房屋的购房款交付给被告，说明原告夫妻双方对购买被告房屋是明知的，且有一致的合意，并且被告对边筱媛的付款行为并没有表示异议，现被告抗辩边筱媛作为原告，其主体不适格的理由不成立，本院不予采纳。鉴于原被告双方的房屋买卖合同已终止履行，且该房屋已经由被告另售他人，被告收取原告的房款应当按照其向原告方出具的收到条上的承诺内容予以返还，故原告边筱媛要求被告返还购房款238000元的请求，于法有据，本院予以支持。庭审中，被告抗辩系原告违约造成合同无法履行且造成被告房屋交易的损失，在本案中，被告并没有提起反诉，被告如有证据可以另行主张因合同违约责任。本院遂于2013年10月10日作出（2013）泉民初字第1590号民事判决书，判决刘厚泉返还边筱媛购房款238000元。
以上事实，有当事人举证的相关购房款收条、便条、《存量房买卖合同》、《关于要求返还购房款的通知》等证据及本院已生效的（2013）泉民初字第1590号民事判决书予以证实，本院予以确认。
2013年11月，刘厚泉、刘玉芝即以诉称理由起诉来院，请求判令吴书圣、边筱媛向其支付违约金77800元。吴书圣、边筱媛则以辩称理由予以反驳。经调解无效。
本院认为，原告刘厚泉、刘玉芝与被告吴书圣、边筱媛之间曾就转让本市风华园XX-X-
XXX室的房屋达成合意，约定了房屋的价款与相应的履行方式，且被告吴书圣、边筱媛已向原告刘厚泉、刘玉芝支付了238000元的购房款，双方的房屋买卖合同此时已经生效，对双方均具有法律约束力。后因双方就房屋买卖相关事宜发生分歧，边筱媛要求终止履行双方的房屋买卖合同，刘厚泉也予以同意，原被告双方就终止履行的相关事宜已达成了一致，即刘厚泉所出具便条及边筱媛所发《关于要求返还购房款的通知》的内容所印证的：如果吴书圣、边筱媛在2012年底前另找他人将原告刘厚泉、刘玉芝的本市风华园XX-
X-
XXX室的房屋出售，且售价不低于773000元，刘厚泉同意房屋售出后将吴书圣已交购房款238000元如数退还。从该约定的实质可以看出，如果被告吴书圣、边筱媛按照上述约定履行了义务，则原告刘厚泉、刘玉芝如数退还其购房款，即放弃追究被告吴书圣、边筱媛的违约责任。而原告刘厚泉、刘玉芝于2012年11月12日即以《存量房买卖合同》的方式将本市风华园XX-
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XXX室房屋以670000元的约定价格另行转让他人，且本案中原告刘厚泉、刘玉芝未举证证实被告吴书圣、边筱媛已明确拒绝履行应于2012年底前另找他人将本市风华园XX-
X-
XXX室的房屋以不低于773000元价格出售的义务，且也未举证证实已明确告知被告吴书圣、边筱媛其自行出售房屋的价格为670000元，因此，原告刘厚泉、刘玉芝未能全面履行双方的约定，尤其是涉及赔偿责任的通知义务，从公平、诚信角度考虑，其已无权就被告吴书圣、边筱媛的所谓违约追究相应的赔偿责任。故，原告刘厚泉、刘玉芝诉请被告吴书圣、边筱媛向其支付违约金77800元，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告刘厚泉、刘玉芝的诉讼请求。
案件受理费1750元，由原告刘厚泉、刘玉芝负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 魏道升
代理审判员 汤文平
人民陪审员 李荣桂
二〇一三年五月二十四日
见习书记员 程 美