湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终4125号
上诉人（原审被告）：刘芳，女，1982年12月17日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区，
委托诉讼代理人：何大明，湖北省弘正法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：陆开红，女，1970年11月12日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：尹少华，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。
原审被告：潘海根，男，1969年5月1日出生，汉族，住湖北省鄂州市华容区，
委托诉讼代理人：孙悦，湖北省弘正法律服务所法律服务工作者。
原审第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1单元1号。
法定代表人：金莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：廖高红，该公司员工。
上诉人刘芳因与被上诉人陆开红，原审被告潘海根,原审第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘芳上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、本案一审二审诉讼费、财产保全费由陆开红承担。事实与理由：一、潘海根与陆开红签订的合同效力未定，刘芳拒绝追认，无需继续履行。1、潘海根系在刘芳不知情的情况下，私自与陆开红及吉家公司签订《存量房居间（买卖）合同》，并模仿刘芳虚假笔迹在甲方签字，陆开红明知合同甲方不是刘芳签字，仍与潘海根签订合同，应属无效。2、本案房屋属刘芳与潘海根夫妻婚姻关系存续期间的共同财产，居间合同、授权委托书均不属于刘芳签订，刘芳至今未追认，故该合同对双方不发生法律效力。3、陆开红明知该房屋的产权状况，由刘芳和潘海根夫妻共同共有，但没有审核授权委托书的真实性和买卖合同签字的真实性，不构成善意第三人的要件，依法不适用善意取得。二、陆开红不存在损失，即使存在损失，因刘芳没有过错，故刘芳无需支付陆开红租金损失。因刘芳也不存在违约行为，陆开红也不存在佣金损失，故刘芳也无需支付陆开红佣金损失。三、根据《武汉市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》，陆开红已在武汉市拥有两套住房，不具备购房资格。
陆开红辩称维持一审判决。
原审被告潘海根辩称坚持一审答辩意见。
原审第三人吉家公司述称驳回上诉维持原判。
陆开红向一审法院起诉请求：1、双方签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效，陆开红、潘海根继续履行《存量房居间（买卖）合同》；2、陆开红、潘海根协助刘芳办理武汉东湖新技术开发区关山大道长城坐标城A区1栋3单元0601号房屋的转让过户手续，将该房屋变更登记至刘芳名下；3、陆开红、潘海根向刘芳支付讼争房屋的租金，从2016年3月31日起计算至房产过户之日止，租金标准按照陆开红、潘海根与租户签订的租赁合同标准每月4000元计算；4、陆开红、潘海根赔偿刘芳损失中介费29000元，并按照《存量房居间（买卖）合同》承担违约责任；5、本案的诉讼费、保全费等费用由陆开红、潘海根承担。
一审法院认定事实：潘海根、刘芳系夫妻关系，两人于2005年11月27日登记结婚。2005年12月11日，以潘海根名义购买有位于武汉东湖新技术开发区关山大道长城坐标城A区1栋3单元6层601号房屋一套，该房屋至今在房管部门登记在潘海根一人名下，登记为单独所有；该房屋系以按揭形式购买，还贷期间在两人婚内，至本案庭审时贷款已还清。
2016年1月22日，潘海根、刘芳（甲方，卖方）与陆开红、郑波（乙方，买方）、吉家公司（丙方，经纪方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：第一条，甲方房屋坐落于武汉东湖新技术开发区关山大道长城坐标城A区1栋3单元6层601号，建筑面积130.63平方米（以房产部门的测绘登记为准），合同编号N0.0005602。第二条，房屋交易成交价为146万元。第三条，付款方式约定：1、合同签订当日，乙方支付定金29万元给甲方……3、乙方首付款117万元于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日内，由乙方打入甲方指定账户。第四条，本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用承担方式为，乙方承担百分之百，……第五条、乙方需按宗向丙方支付信息咨询服务费29000元，如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，丙方对上述佣金不予退还并协助守约方追究违约方承担佣金损失责任。第八条、甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的1%向乙方支付违约金。第十二条、甲乙双方协商于2016年3月31日之前过户，过户后下一个月起租金由乙方收取，丙方作为见证方。
签合同时，潘海根向陆开红及吉家公司出示了其自称为刘芳签字授权出卖涉案房屋的委托书。该合同由潘海根手写签署“潘海根、刘芳”的名字、由陆开红手写签署“陆开红、郑波”的名字，以及由吉家公司加盖合同专用章；合同中的房屋移交清单则由潘海根、陆开红分别手写签名捺印，由吉家公司加盖合同专用章并由经纪人况凯签名。上述合同的刘芳、郑波署名分别为潘海根、陆开红受委托签署合同，陆开红与郑波系夫妻关系。
合同签约当日，陆开红支付定金29万元，潘海根出具收到陆开红购房定金29万元的收条；同日，陆开红向吉家公司支付了29000元的信息咨询服务费，吉家公司向原告陆开红出具了收据。
此后，潘海根、刘芳不配合陆开红及吉家公司继续完成房屋买卖过户等手续，经协商未果后陆开红诉至法院。
在诉讼中：1、经陆开红申请，一审法院对案涉房屋进行了查封，查封期限为2年，从2016年7月19日起至2018年7月18日止。2、陆开红已将剩余房款117万元提存至一审法院账户。3、陆开红之夫郑波表示不参与本案诉讼，对涉案房屋过户至陆开红名下无异议。
一审法院认为，陆开红和郑波与潘海根、刘芳以及吉家公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方当事人真实意思表示，为有效合同，对各方当事人有法律约束力。陆开红与刘芳、潘海根以及吉家公司签订的《存量房居间（买卖）合同》既包含了陆开红与刘芳、潘海根之间房屋买卖合同关系的条款，也包含了吉家公司与陆开红、刘芳、潘海根之间居间合同关系的条款，因本案系房屋买卖合同纠纷，仅对陆开红与刘芳、潘海根之间的房屋买卖合同关系进行评判，上述合同中所涉及的居间合同关系，不属于本案纠纷的评判范围，各方当事人可对此另行主张权利。
对于潘海根、刘芳提出的，合同系潘海根单方与陆开红签订，刘芳不知情也不同意，合同可撤销，刘芳请求撤销合同的意见，经查，在签订合同前，吉家公司的员工即中介经纪人况凯曾与刘芳联系并获悉刘芳授权潘海根出卖涉案房屋，潘海根在签订合同时亦出具了其自称为刘芳署名的授权委托书和结婚证、户口本，且涉案房屋登记为潘海根单独所有，潘海根、刘芳虽对授权委托书中的“刘芳”签名提出异议但并未申请鉴定，故结合本案事实和法律规定，确认双方签订的合同合法有效，刘芳应承担该合同约定的义务并享有相应合同权利，对潘海根、刘芳的上述抗辩意见不予支持。
对于陆开红诉请要求继续履行合同将涉案房屋过户至陆开红名下的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”潘海根、刘芳无正当理由拒绝继续履行生效合同，导致双方交易不能顺利进行，构成违约。同时，涉案合同登记在潘海根一人名下，交易对方根据物权公示公信原则亦有理由相信其处分权，为保证诚实信用的正常交易安全，在案涉合同无法定履行障碍，对陆开红的上述诉请予以支持，潘海根、刘芳应继续履行合同协助将涉案房屋过户登记到陆开红名下，相关税费等由陆开红承担。
对于陆开红诉请要求潘海根、刘芳赔偿从2016年3月31日起因刘芳、潘海根违约造成陆开红对涉案房屋的租金损失，根据涉案合同第十二条约定，“甲乙双方协商于2016年3月31日之前过户，过户后下一个月起租金由乙方收取，丙方作为见证方。”对潘海根、刘芳因拒绝履行合同导致陆开红的租金损失应予赔付，结合同地段同等面积房屋的市场租金行情等因素，支持陆开红诉请的按照租金每月4000元的标准计算，从2016年4月1日起计算至潘海根、刘芳配合完成房屋变更登记手续之日止，而对其他违约损失因合同约定过高且陆开红未提交充分证据证实其损失，故不予支持。
对于陆开红诉请要求潘海根、刘芳赔偿陆开红损失中介费29000元，根据合同第五条的约定，“乙方需按宗向丙方支付信息咨询服务费29000元，如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，丙方对上述佣金不予退还并协助守约方追究违约方承担佣金损失责任。”潘海根、刘芳拒绝履行合同构成违约，故对陆开红的上述诉请予以支持。
对于潘海根、刘芳提出根据武汉市限购政策陆开红不具备武汉市购房资格的意见，经查，涉案合同签订及起诉均在武汉市限购政策之前，陆开红此前亦已部分履行合同支付了29万元，一审法院裁判案件的依据为相关法律，故对潘海根、刘芳的上述抗辩意见不予采纳。
对于陆开红提存至一审法院账户的购房尾款117万元，因当事人未就房款剩余部分提出诉讼请求，为解决纠纷避免诉累，潘海根、刘芳可在完成本案房屋所有权变更登记手续后持生效法律文书等来一审法院领取。
综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、陆开红与潘海根、刘芳以及武汉吉家房地产经纪服务有限公司就武汉东湖新技术开发区关山大道长城坐标城A区1栋3单元6层601号房屋签订的《存量房居间（买卖）合同》继续履行；二、潘海根、刘芳于本判决生效之日起十五日内协助陆开红将武汉东湖新技术开发区关山大道长城坐标城A区1栋3单元6层601号房屋变更登记至陆开红名下，相关税费等由陆开红承担；三、潘海根、刘芳向陆开红支付租金损失（按4000元/月从2016年4月1日起计算至完成房屋变更登记手续之日止），此款于本判决生效之日起十五日内给付；四、潘海根、刘芳向陆开红支付佣金损失29000元，此款于本判决生效之日起十五日内给付；五、驳回陆开红的其他诉讼请求。本案案件受理费18375元、财产保全费3565元，由潘海根、刘芳负担（此款陆开红已预交，潘海根、刘芳于本判决生效之日起十日内直接向陆开红支付21940元）。
本院二审期间，双方均未向本院提交新证据，本院对一审法院审理查明事实予以确认。
本院认为，潘海根在与陆开红签订《存量房居间（买卖）合同》时，出具了其自称为刘芳署名的授权委托书和结婚证、户口本，潘海根对其自行提供的以上资料负有保证真实性、合法性的责任，刘芳对潘海根提供的有刘芳署名的授权委托书的虚假签字未予追究潘海根的责任，无证据证明潘海根对刘芳无权代理。陆开红、郑波基于审核潘海根提供的资料后，签订合同，双方意思表示真实，未违反法律、行政法规禁止性规定，双方合同为有效合同，受法律保护，应予全面实际履行。合同签订后，陆开红按合同约定履行了合同主要义务。潘海根、刘芳拒绝履行合同约定义务，构成违约。一审判决潘海根、刘芳继续履行合同正确，潘海根未予上诉，视为服判，本院予以维持。刘芳认为本案涉案房屋系刘芳与潘海根的夫妻共同财产，《存量房居间（买卖）合同》未经其作为权利人签字或授权，为效力待定合同，无需继续履行的理由，与涉案房屋不动产权证登记为潘海根单独所有的财产的事实不符，不能成立。刘芳上诉认为合同无效，陆开红不属善意第三人的上诉理由缺乏事实依据不能成立。其该上诉请求本院不予支持。对刘芳上诉提出不应承担租金损失的问题，一审法院判决支持陆开红诉请的按照租金每月4000元的标准计算，从2016年4月1日起计算至潘海根、刘芳配合完成房屋变更登记手续之日止，由潘海根、刘芳向陆开红给付租金损失，因陆开红主张按照租金每月4000元的标准计算租金损失缺乏明确的依据，为平衡双方利益，本院对一审判决潘海根、刘芳给付陆开红租金损失的部分判决予以撤销，刘芳的该部分上诉理由成立，其该部分上诉请求本院予以支持。对刘芳上诉理由中提出佣金亦不予给付的问题，《存量房居间（买卖）合同》已明确约定违约方承担佣金，一审判决认定潘海根、刘芳构成违约，潘海根对一审判决认定其违约应承担佣金的部分判决未上诉，表示无异议，本院予以维持。刘芳该上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。对刘芳上诉提出陆开红为限购对象，不能购房的理由，刘芳未提供足以证明其观点成立的证据，该上诉理由亦不能成立。
综上，刘芳除不承担租金损失部分的上诉理由和请求外，其他上诉理由及请求均缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，从公平角度考虑，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初1939号民事判决第一、二、四项及对案件受理费的判决；
二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初1939号民事判决第三、五项；
三、驳回陆开红的其他诉讼请求。
本案二审案件受理费人民币36750元，由刘芳负担36000元，由陆开红负担750元。
本判决为终审判决。
审判长 陈继红
审判员 张立新
审判员 王 阳
二○二○一八年六月十三日
书记员 刘 樊