北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2015）门民（商）初字第4230号原告郭兆军，女，1967年3月12日出生。委托代理人武殿臣，北京市承光律师事务所律师。被告郭金莲，女，1960年10月10日出生。被告北京金盛恒通拓展工贸有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇卧龙岗村209号。法定代表人郭金莲。原告郭兆军与被告郭金莲、北京金盛恒通拓展工贸有限公司（以下简称恒通工贸公司）合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法由代理审判员张源适用简易程序于2015年11月24日、2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告郭兆军的委托代理人武殿臣，被告郭金莲（兼被告恒通工贸公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告郭兆军诉称：郭兆军与郭金莲达成口头协议，约定由郭兆军出资在北京市门头沟区永定镇卧龙岗村X号建设房屋，出租收益由郭兆军分得三分之二，如遇国家占地，拆迁所得扣除建房成本外的剩余部分由郭兆军分得三分之二。达成协议后，郭兆军出资55万元在北京市门头沟区永定镇卧龙岗村X号建造了车间1000平方米、车间1100平方米、平房11间共450平方米。经丈量，郭兆军、恒通工贸公司法定代表人郭金莲对上述建房面积予以确认并于2010年5月22日签订《协议书》，约定上述房屋出租收益由郭兆军获取三分之二，如遇拆迁，相应补偿扣除建房成本外的剩余部分由郭兆军获得三分之二。上述房屋建成后，由郭金莲管理。后上述房屋被征收，由郭金莲担任法定代表人的恒通工贸公司签订拆迁协议并取得拆迁利益。郭金莲系恒通工贸公司的法定代表人，郭金莲签订《协议书》的行为系代表恒通工贸公司的职务行为，恒通工贸公司应承担给付相应拆迁利益的责任。因郭金莲与恒通工贸公司的财产混同，郭金莲、恒通工贸公司应共同承担给付拆迁利益的责任。因郭金莲、恒通工贸公司未给付郭兆军拆迁利益，现郭兆军诉至法院，要求：1、郭金莲、恒通工贸公司给付租金利益20万元；2、郭金莲、恒通工贸公司给付建房成本55万元；3、郭金莲、恒通工贸公司给付拆迁利益共计3448007元（计算方式：以全部拆迁补偿款749万余元为基数，乘以郭兆军所建房屋面积2542余平方米在被拆迁部门认定的应予补偿的房屋面积3218.12平方米中所占的比例，即79%，得出5922011元，再减去租金利益及建房成本共计75万元，再乘以三分之二的比例）。被告郭金莲、恒通工贸公司辩称：郭兆军所述协议书是郭金莲签署，系郭金莲个人行为。协议书与恒通工贸公司无关。此事经过是在2009年之前，郭兆军答应向郭金莲以较低价格出售一套位于门头沟区的回迁房，郭金莲为了补偿郭兆军，才同意郭兆军在北京市门头沟区永定镇卧龙岗村X号建设房屋，以让郭兆军获取收益。郭兆军在北京市门头沟区永定镇卧龙岗村X号建造1000平方米的车间、1100平方米的车间及平房11间共450平方米。上述房屋均于2010年5月建成，据郭兆军称，郭兆军支出的建房成本为36万元，郭金莲与郭兆军确认的建房成本为40万元。后其中的平房11间共450平方米于2012年坍塌。2013年，郭兆军重新出资15万元重建了上述平房11间共450平方米，但该重建房屋属郭兆军建房存在质量问题造成，不应增加郭兆军的出资额。郭金莲个人出了部分人工、机械、砂石料及一堵100延米的墙，也支付了一部分成本，这部分成本也应当从郭兆军所建房屋对应的房屋重置成新价中扣除。上述两处车间因系危房，自建成至今未出租。上述平房11间共450平方米因自建成后发生坍塌，直至2013年重建后才于2014年5月出租给建筑工人居住，租金每月8000元，至2014年10月又未再出租。综上，郭金莲、恒通工贸公司不同意郭兆军的诉讼请求。经审理查明：恒通工贸公司于2004年3月24日成立，住所为北京市门头沟区永定镇卧龙岗村X号，郭金莲系恒通工贸公司法定代表人。2010年5月22日，郭兆军与郭金莲签订《协议书》，约定：“甲方：郭兆军、乙方：郭金莲，郭兆军、郭金莲经协商决定，在卧龙岗村X号院内合作建房，建房面积：车间20×50＝1000平方米1间，车间22×50＝1100平方米1间，平房11间450平方米，建房所需费用全部由郭兆军负责：如所建房出租后，所得租金，郭金莲得三分之一，郭兆军得三分之二的比例；郭兆军、郭金莲合作建房部分，如遇国家占地，拆迁所得补偿，扣除建房成本40万元后，剩余部分，郭兆军按三分之二获取，郭金莲按三分之一获取。以上双方同意。签字：甲方郭兆军，乙方郭金莲。”2010年5月22日，郭金莲、郭兆军签订《卧龙岗村X号院内郭金莲、郭兆军合作建房费用单》，确认建设1100平方米的车间一处、1000平方米的车间一处、450平方米的平房11间，费用共计40万元。该费用单项目包括：建设面积、出工总人数、伙食费、砖、灰土、水泥、过梁、石子、沙子、门窗（塑钢、大门）、防水、机械费、彩钢顶、水泥顶、金莲沙子、运费等、杂费。其中载有“金莲沙子、运费等约2.6万”字样。郭兆军所建造车间二处、平房一处面积共计2542.54平方米，上述房屋在2015年征收过程中被北京市门头沟区永定镇人民政府确认应予补偿。2015年8月15日，恒通工贸公司与北京市门头沟区永定镇人民政府签订《北京市非住宅房屋征收货币补偿协议（集体土地）》，约定：“北京市门头沟区永定镇人民政府因门头沟区第二再生水厂工程征收项目，需要征收权属于恒通工贸公司的在征收范围内的坐落于卧龙岗村的非住宅房屋及附属物（以下简称被征收房屋），双方确认：恒通工贸公司在征收范围内的被征收房屋测绘总建筑面积3218.12平方米，本次确认补偿房屋建筑面积3218.12平方米，北京市门头沟区永定镇人民政府应当向恒通工贸公司支付被征收房屋征收补偿价总计7496217万元，包含地上物补偿价格、一次性停产停业综合补助费、非住宅搬迁补助费、工程配合奖励费及机器设备二次安装调试费等。各分项计算结果如下：（1）地上物补偿价格合计2717309元，其中包括：房屋价款2043018元；装饰、设备及附属物价款674291元。（2）北京市门头沟区永定镇人民政府向恒通工贸公司支付各项补助及奖励费合计4778908元。其中包括：eqoac(○,1)、一次性停产停业综合补助费2445771元；eqoac(○,2)、非住宅搬迁补助费80453元；eqoac(○,3)、工程配合奖励费2252684元。”上述各项拆迁补偿款中，房屋价款总额2043018元系房屋重置成新价，重置成新价包含门窗、地面、顶棚和隔断墙，其中，郭兆军所建房屋为房屋测绘示意图中的第8、17、18号房屋，面积共计2542.54平方米，根据拆迁评估结果报告，第5、8、17、18号房屋属于同一种类房屋，面积共计2570.36平方米，对应的房屋重置成新价为1697594元；装饰、设备及附属物价款总额为674291元，包括电灯、雨搭、防护栏（窗）、隔断、窗帘杆、防盗门等项目；一次性停产停业综合补助费、非住宅搬迁补助费、工程配合奖励费均系按照被北京市门头沟区永定镇人民政府认定的被征收房屋建筑面积3218.12平方米及每平方米的相应补偿标准计算。审理中，郭兆军主张，装饰、设备及附属物价款中的电灯、雨搭、防护栏（窗）、隔断、窗帘杆、防盗门属郭兆军制作。郭金莲、恒通工贸公司对此不予认可。郭兆军未就其主张提供证据证实。2015年8月15日，恒通工贸公司与北京市门头沟区永定镇人民政府签订《北京市非住宅房屋征收货币补偿补充协议（集体土地）》，约定：“北京市门头沟区永定镇人民政府应当向恒通工贸公司支付被征收房屋征收补偿价总计5万元，包含地上物补偿价格、一次性停产停业综合补助费、非住宅搬迁补助费、工程配合奖励费及机器设备二次安装调试费等。各分项计算结果如下：（2）北京市门头沟区永定镇人民政府向恒通工贸公司支付各项补助及奖励费合计5万元，其中包括：其他补助5万元。”上述拆迁补偿款已由恒通工贸公司领取完毕。因恒通工贸公司建房所占用土地系由恒通工贸公司从北京市门头沟区永定镇卧龙岗村村民王X处承租，在恒通工贸公司与北京市门头沟区永定镇人民政府签订相关征收协议前，恒通工贸公司与王X签订《分款协议》，约定：“在门头沟区再生水工程项目非住宅拆迁中郭金莲、王X共获得拆迁款7496217元，经双方友好协商，拆迁总补偿款20%归王X所有（1499243元），剩余部分归北京金盛恒通拓展工贸有限公司所有。”经本院询问，郭兆军表示对王X与恒通工贸公司所签《分款协议》既不知情亦不认可。本案审理中，郭兆军关于郭金莲、恒通工贸公司应给付郭兆军涉案房屋出租收益的诉讼请求未提交证据证实，郭金莲、恒通工贸公司认可郭兆军所建平房一处于2014年5月至2014年10月出租5个月，每月租金8000元。上述事实，有当事人的陈述，《协议书》、《卧龙岗村X号院内郭金莲、郭兆军合作建房费用单》、本院从北京市门头沟区永定镇人民政府调取的房屋征收档案材料等证据在案佐证。本院认为，对订立《协议书》的主体，因郭金莲系恒通工贸公司的法定代表人，郭金莲所签有关在恒通工贸公司住所地建房并分配拆迁利益一事的《协议书》系代表恒通工贸公司的职务行为，相应责任应由恒通工贸公司承担，本院确认《协议书》所约定权利义务应归属于郭兆军及恒通工贸公司。《协议书》系郭兆军、恒通工贸公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方应按照合同约定履行义务。对郭兆军以郭金莲个人财产与恒通工贸公司财产混同为由，要求郭金莲个人给付《协议书》所约定款项的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对郭金莲、恒通工贸公司所提本案与恒通工贸公司无关的答辩意见，无事实依据，本院不予采纳。对郭兆军主张的租金收益，因郭兆军就其主张未提供证据证实，但郭金莲、恒通工贸公司认可郭兆军所建平房曾经出租，本院不持异议，本院根据郭金莲、恒通工贸公司所认可的租金、租赁时间及《协议书》约定的比例，确定恒通工贸公司应给付郭兆军租金收益26666.67元，对郭兆军主张过高部分，缺乏证据，本院不予支持。对郭兆军主张的建房成本55万元，因郭兆军、恒通工贸公司对建房成本已经作出确认，本院根据《协议书》确认恒通工贸公司应给付郭兆军建房成本40万元，对郭兆军主张过高部分，无合同依据，本院不予支持。对郭兆军主张的拆迁利益，因恒通工贸公司全部被征收房屋的拆迁补偿款包括：房屋价款，装饰、设备及附属物价款，一次性停产停业综合补助费，非住宅搬迁补助费，工程配合奖励费，其他补助；其中，房屋价款属房屋重置成新价，确系郭兆军所建房屋所得拆迁补偿；对装饰、设备及附属物价款，因涉案房屋重置成新价包括了门窗、地面、顶棚、隔断墙，郭兆军与郭金莲所签署《卧龙岗村X号院内郭金莲、郭兆军合作建房费用单》并未体现郭兆军所主张电灯、雨搭等装饰、设备及附属物项目，郭兆军亦未提供证据证实其相应主张，故本院确认装饰、设备及附属物价款不属于应分割的拆迁补偿；对一次性停产停业综合补助费，因双方已经约定就郭兆军所建房屋的出租收益进行分配，依据上述约定的精神，一次性停产停业综合补助费属对涉案房屋正常营业期间收益的补助，亦应作为涉案房屋所获拆迁补偿进行分配；对非住宅搬迁补助费、工程配合奖励费、其他补助，因上述补偿系针对被征收人，与建房者郭兆军无关，故本院确认非住宅搬迁补助费、工程配合奖励费、其他补助不属应分割的拆迁补偿。综上，本院确认房屋价款（即重置成新价）、一次性停产停业综合补助费系《协议书》所约定郭兆军所建房屋拆迁所得补偿的范围。对上述二项补偿的具体数额，本院根据郭兆军所建房屋占同一种类被征收房屋面积的比例，确认郭兆军所建房屋的房屋价款（即重置成新价）为1679220.28元，根据郭兆军所建房屋占全部被认定房屋面积的比例，确认郭兆军所建房屋的一次性停产停业综合补助费为1932330.24元，经核算，郭兆军所建房屋的拆迁利益共计3611550.53元。因恒通工贸公司从案外人王X处承租了建房所占土地，恒通工贸公司必然会与王X分配拆迁利益，且恒通工贸公司与王X所签《分款协议》约定的分配比例并无不妥，现有证据亦不能证实郭金莲与王X恶意串通损害郭兆军的利益。故本院确认在扣除给付王X相应比例的拆迁利益后，恒通工贸公司就郭兆军所建被征收房屋实际取得的拆迁利益为2889240.42元。扣除建房成本40万元后，应由郭兆军一方与恒通工贸公司一方分配的拆迁补偿款共计2489240.42元，按照《协议书》约定的比例，恒通工贸公司应给付郭兆军其所建房屋的拆迁利益共计1659493.61元。对郭兆军主张过高部分，无合同依据，本院不予支持。对郭金莲、恒通工贸公司所提仅应以房屋重置成新价计算郭兆军应得拆迁利益的答辩意见，与合同不符，本院不予采信。对郭金莲、恒通工贸公司所提郭金莲、恒通工贸公司所支出人工、机械、砂石料等成本亦应从待分配的拆迁利益中扣除的答辩意见，无合同依据，本院不予采纳。对郭金莲、恒通工贸公司所提郭兆军曾经将回迁房一套出售给郭金莲、郭金莲为了补偿郭兆军，才让郭兆军出资建房，并以此为由拒付相应拆迁利益的答辩意见，与本案无关，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京金盛恒通拓展工贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告郭兆军租金利益二万六千六百六十六元六角七分；二、被告北京金盛恒通拓展工贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付郭兆军建房成本四十万元；三、被告北京金盛恒通拓展工贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付郭兆军拆迁利益一百六十五万九千四百九十三元六角一分；四、驳回原告郭兆军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费二万零一百九十三元，由原告郭兆军负担一万零一百五十八元，已交纳；由被告北京金盛恒通拓展工贸有限公司负担一万零三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 张 源二〇一六年一月七日书 记 员 解文娟