湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1021民初1793号原告：肖彩凤，女，1969年4月22日生，汉族，住湖南省桂阳县城关镇。委托诉讼代理人：刘谭武，桂阳县东升法律服务所法律工作者，系一般代理。被告：郴州市苏仙区房地产开发中心，住所地湖南省郴州市高山背路**号。法定代表人：李志荣，系该公司总经理。被告:李佰件（曾用名李伯健），男，1951年2月15日生，汉族，住湖南省桂阳县鹿峰街道。被告：邓洪江，男，1975年12月2日生，汉族，住湖南省桂阳县城关镇。原告肖彩凤与被告李佰件、郴州市苏仙区房地产开发中心（以下简称苏仙房产中心）、邓洪江建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖彩凤及委托诉讼代理人刘谭武、被告李佰件、邓洪江到庭参加诉讼，被告苏仙房产中心经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖彩凤向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告于2007年8月6日签订的桂阳县汽车总站东区项目土地使用权出让合同书，2.三被告连带返还原告土地出让金505660元，赔偿原告损失从2007年8月6日开始计算至判决之日止420000元，两项共计925660元，3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告苏仙房产中心于2001年12月29日通过桂阳县国土局地产交易中心取得桂阳县汽车总站东西区两个项目的国有土地使用权。2003年9月23日，被告签订《合作开发桂阳汽车总站协议》，约定被告苏仙房产中心提供土地使用权，被告李佰件与邓洪江提供资金、技术和所建设的建筑物及附属工程为合作资本金进行联合开发建设桂阳县汽车总站东西区，同时约定被告李佰件、邓洪江负责售地（转让土地）。2007年8月6日，被告李佰件与原告签订桂阳县汽车总站东区项目土地使用权出让合同即《桂阳县汽车总站东区项目栋号开发权转让合同书》（以下简称涉案合同），合同约定被告将拥有的桂阳县汽车总站东区第XX栋楼的国有土地使用权转让给原告，面积1000㎡，单价为1200元/㎡。合同签订后，原告共付给被告土地出让金505660元。后原告准备开工建设该转让土地时，得知李佰件又将该土地使用权转让给欧阳建平，且欧阳建平已经在该土地上建设建筑物。纠纷发生后，原告多次要求被告退还土地转让金，被告亦多次口头承诺待宽裕时退还，但时至今日，被告均未退还，故原告诉至法院，望判如所请。被告李佰件辩称，购地协议不能解除，原告已在涉案土地上建房。原告与被告李佰件合作多次，包括这一次合作均未结算，故原告要求从签订协议之日起计算损失，不应支持。被告李佰件记不清是否把地又卖给别人。原告并未找被告李佰件退还此宗购地款，双方合作过桂阳县汽车总站西区部分建设的钱原告找被告李佰件要过，但本案东区的地因为双方没有结算所以原告并未找被告李佰件要。被告苏仙房产中心辩称，一、本案原告与被告李佰件签订的涉案合同应属无效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，桂阳县汽车总站东区项目至今未取得国有土地使用权证。被告李佰件不是桂阳县汽车总站东区项目土地的土地使用权人，对该项目土地没有处分权。被告苏仙房产中心并不知晓被告李佰件与原告签订涉案合同一事，原告也从未与被告苏仙房产中心协商，未向被告苏仙房产中心要求返还土地转让金。被告苏仙房产中心从未成立郴州市苏仙区房地产开发中心桂阳汽车总站项目部，从未授权被告李佰件雕刻该项目部公章，李佰件也未以该项目部名义挂牌开发该项目，而是挂靠桂阳县住宅开发公司以桂阳县住宅开发公司汽车总站项目部名义开发建设，桂阳县原质量技术监督局还为该项目部颁发组织机构代码证。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十二条第二项的规定，被告苏仙房产中心并非本案适格被告，涉案合同系无效合同，应由收取款项的李佰件返还原告土地转让金。原告与被告李佰件在涉案合同签订过程中均有过错，应各自承担损失。二、被告苏仙房产中心并非合同当事人，不应承担责任。涉案合同系被告李佰件签订，虽然合同上加盖“郴州市苏仙区房地产开发中心桂阳汽车总站项目部”印章，但该印章印文上公司名称与被告苏仙房产中心名称不一致，另该印章并非被告苏仙房产中心自行或授权被告李佰件刻制，而是被告李佰件私刻，且该项目部无任何工商登记信息，并非民事主体。三、被告苏仙房产中心与被告李佰件、邓洪江签订的《合作开发桂阳汽车总站协议》和《合作开发桂阳汽车总站补充协议》中，被告苏仙房产中心均无需承担风险，只收取固定利益。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，两个协议实为土地使用权转让合同，被告苏仙房产中心不应担责。四、原告未向被告苏仙房产中心主张过权利，本案已过诉讼时效。被告苏仙房产中心至今不认识原告，被告苏仙房产中心是在法院通知领取应诉手续时才知晓此事。现起诉距离签订涉案合同已过十多年，明显已过诉讼时效。被告邓洪江辩称，2003年9月23日被告苏仙房产中心与被告李佰件签订的《合作开发桂阳汽车总站协议》和《合作开发桂阳汽车总站补充协议》上面被告邓洪江签名均系被告李佰件代签，并非其本人签订，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织进行了质证，对当事人有争议的证据本院依法认定如下：1.当事人身份证复印件、营业执照，能证明原、被告的身份信息，本院予以认定。2.《合作开发桂阳汽车总站协议》及《合作开发桂阳汽车总站补充协议》，能证明被告苏仙房地产中心与李佰件合作开发汽车总站东西两区项目，被告李柏件有权转让东西两区的土地使用权，本院予以认定。3.《桂阳县汽车总站东区项目栋号开发权转让合同书》、收据，能证明被告李佰件以郴州苏仙房地产开发中心桂阳汽车总站项目部名义与原告就桂阳县汽车总站东区项目第xx栋的土地签订涉案合同，原告向被告李佰件交付土地转让金480000元。4.违法建设补办手续联系单、苏仙区房地产开发中心14号栋（肖彩凤）违法建设现场勘察图，能证明原告已在桂阳县汽车总站东区14号栋土地进行开发建设，基底面积15.3*3=199㎡，占地面积225㎡，往东超出国土局核定的汽车总站东区用地红线2.8米，本院予以认可。5.商品房预售许可证、组织机构代码证，两证与被告李佰件向原告转让土地的行为无关，不能证明被告苏仙房产中心非责任主体，本院不予采纳。6.（2017）湘1021民初1207号民事判决书，该案被告苏仙房产中心不用担责的原因系原告自动放弃诉求，故对其证明方向本院不予认可。7.桂阳县城市建设管理综合执法队调查笔录、（2016）湘1021民初1996号民事判决书、（2017）湘10民终1380号民事判决书、（2017）湘1021刑初68号刑事判决书，经核实具有真实性、合法性、关联性，亦能证明被告邓洪江不是桂阳县汽车总站项目的合作人或开发人而是管理人员，本院予以采纳。本院经审理认定事实如下：被告苏仙房产中心于2001年12月29日与桂阳县地产交易中心签订了《土地出让开发协议》，取得了桂阳县欧阳海大道旁汽车总站、塔背路小区等两宗（东西区）两个项目的土地开发国有土地使用权，并成立了郴州苏仙房地产开发中心桂阳汽车总站项目部。2003年9月23日，被告李佰件与苏仙房产中心就桂阳汽车总站项目（东西区）签订《合作开发桂阳汽车总站协议》，2004年10月18日被告李佰件与苏仙房产中心又签订《合作开发桂阳汽车总站补充协议》。约定被告苏仙房产中心以土地作为资本，被告李佰件以投资建设所有建筑物及附属工程作为资本，同时约定李佰件作为该项目合作后的全权代表，负责设计、报建施工等工作，由李佰件方组织项目部工作人员，负责售地、售房，被告苏仙房产中心负责签订合同，还约定该项目扣除双方资本金后，所得利润按双方投入资本金比例分配。协议签订后，被告李佰件雕刻了“郴州苏仙房地产开发中心桂阳汽车总站项目部”的印章，并对外挂牌。被告苏仙房产中心与被告李佰件系合作开发关系。《合作开发桂阳汽车总站协议》及《合作开发桂阳汽车总站补充协议》中邓洪江的签名均系被告李佰件所签，邓洪江在桂阳汽车总站项目开发中，受李佰件的委托管理各种事务，不是该项目的合作人。桂阳县地产交易中心与被告苏仙房产中心签订的《土地出让开发协议》第七条约定，被告苏仙房产中心交清1500000元以后，则可开始转让土地。桂阳县国土资源局与被告苏仙房产中心于2008年6月24日签订的《汽车总站土地出让补充协议》认定已缴纳土地出让金3700000.7018元。2007年8月6日，被告李佰件与原告签订涉案合同，并在合同上加盖郴州苏仙房地产开发中心桂阳汽车总站项目部的印章。合同约定被告将桂阳县汽车总站东区栋号为第拾肆号栋第14号楼的土地转让给原告,面积暂定1000平方米，合同项下栋号开发权的交易金额为1200元/㎡，转让人在2007年8月6日前将栋号开发权交付原告,并提供当地规划部门设定的详规和政府批文。合同未对转让人的违约责任进行约定。合同签订后，截至2009年9月12日，原告共缴纳土地转让金共计480000元。原告目前已在桂阳县汽车总站东区14号栋部分土地进行开发建设，占地面积225㎡，因该工程系未取得建设工程规划许可证擅自动工，原告被罚款26000元。原告与被告李佰件未就桂阳县汽车总站东区土地转让事宜进行结算。本院认为，本案的争议焦点主要有以下：一、涉案合同是否有效，如有效是否应当解除合同，解除后是否应当赔偿原告损失。二、被告苏仙房产中心是否应当承担返还原告土地转让金的责任。三、被告邓洪江是否应当担责。四、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效。焦点一，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。被告李佰件虽不是土地使用权人，但根据其与被告苏仙房产中心签订的《合作开发汽车总站协议》及《汽车总站土地出让补充协议》可知，李佰件有权代表被告苏仙房产中心对外出售土地。被告李佰件与原告签订涉案合同时，汽车总站东区的土地虽未办理土地使用权证，但该宗土地使用权已由桂阳县地产交易中心出让给被告苏仙房产中心，且该宗土地已符合双方约定的再次转让条件。涉案合同的标的土地属于汽车总站东区，故涉案合同应为有效。涉案合同签订至今已近十年，原告缴纳土地转让金后，被告李佰件至今无法向原告提供相应的土地致使合同目的无法实现，现原告要求解除合同，本院予以准许，被告李佰件应当返还原告多收取的土地转让金。依据现有证据，原告已占桂阳县汽车总站东区xx栋土地225㎡，该土地价值应在被告李佰件返还的土地价款范围内予以核减，被告李佰件应返还土地转让金为480000-270000（1200*225）=210000元。因被告李佰件迟延履行致使合同目的无法实现，故原告要求赔偿损失本院予以支持，损失应自原告最后交纳土地转让金的时间2009年9月12日开始计算，以应返还的土地价值210000元为基数按照中国人民银行同期同类五年以上贷款年利率5.94%为基准计算至判决之日（2018年3月15日）止，共计106148.6元。焦点二，被告苏仙房产中心是否应当承担返还原告土地转让金的责任。郴州市中级人民法院（2017）湘10民终1380号生效判决书已认定被告苏仙房产中心与被告李佰件系合作开发关系，现被告苏仙房产中心认为与被告李佰件之间实际是土地转让关系，但未向本院提交新的证据证明其主张，且综合《合作开发桂阳汽车总站协议》与《合作开发桂阳汽车总站补充协议》的合同内容，被告苏仙房产中心与被告李佰件分配利润的情形不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定的情形，故本院认为被告苏仙房产中心与被告李佰件在共享利润的同时应共担责任，其应与被告李佰件共同承担返还原告土地转让金的责任。焦点三，被告邓洪江是否应当担责。因被告邓洪江并非桂阳汽车总站项目开发合作人，且并未在《合作开发桂阳汽车总站协议》与《合作开发桂阳汽车总站补充协议》签名，故被告邓洪江不应承担责任。焦点四，原告的诉讼请求是否已过诉讼时效。因涉案合同有效，一直在履行过程中，起诉前并未解除，且原告与被告李佰件均认可涉案合同双方未结算，故本院认为现原告要求解除合同并返还购地款并未过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李佰件、郴州市苏仙区房地产开发中心于本判决生效后三十日内返还原告肖彩凤土地转让金210000元，损失106148.6元，合计316148.6元；二、驳回原告肖彩凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13137元，由原告肖彩凤承担8637元，被告李佰件、被告郴州市苏仙区房地产开发中心承担4500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  廖中元审 判 员  曹文斌代理审判员  许琳婕二〇一八年三月十五日书 记 员  张华翌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。