新疆维吾尔自治区额敏县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）额民一初字第1471号
原告（反诉被告）：马得强，男，1978年12月出生，汉族，个体，住塔城市。
委托代理人：周爱军，系新疆西陲律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江注灵，男，1967年7月出生，汉族，个体，现住额敏县。
委托代理人：邱万民，系新疆塔原律师事务所律师。
原告（反诉被告）马得强与被告（反诉原告）江注灵买卖合同纠纷一案。本院于2015年10月12日立案受理，依法由审判员高智军适用简易程序于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马得强及其委托代理人周爱军，被告（反诉原告）江注灵及其委托代理人邱万民到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）马得强起诉称，2013年12月10日，原被告双方签订烘干厂买卖合同。合同约定，原告将其位于额敏县玛热勒苏乡新光一村村东路北的烘干厂（占地约15亩）及院内所有设备以三百万的价格出售给被告；同时约定，如一方违约将承担合同总价款30％的违约金。合同签订后，原告依照合同的约定将所有财产交付给了被告。2014年4月30日，双方又签订补充协议一份。约定，原告保证该烘干厂的土地出让期为五年，并协助被告办理土地证。补充协议签订后，原告依约将土地证办理在被告名下，但被告尚欠原告40万元购买烘干厂的款项至今不予给付。故起诉要求：一、判令被告支付原告货款40万元；二、判令被告支付原告违约金20万元。二、本案的诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）江注灵辩称，双方存在买卖关系，其欠原告买卖款项是五万多元，不是原告所诉的40万元。因双方在合同中约定，由原告将烘干厂及土地使用证等手续办理完毕，被告再支付剩余款项。所以被告未付剩余款项。合同约定，原告应在2014年4月30日前办完相关手续。原告办完手续时间在2014年4月30日后。按照合同约定原告已违约，应该承担违约责任。按照合同法相关规定，原告做为先履行方，未履行义务，被告作为后履行方享有抗辩权，所以被告未支付剩余款项不构成违约。原告诉求的违约金不成立。
反诉原告（被告）江注灵反诉称，2013年12月10日，原被告双方签订烘干厂买卖合同。合同约定，反诉被告将其位于额敏县玛热勒苏乡新光一村的烘干厂（占地约15亩）及厂房土地设备等出售给反诉原告，双方同时约定了价格、办理产权手续的时间、余款给付方式等内容。现反诉被告给其办理的产权手续与实际不相符。故提起反诉，请求：一、判令反诉被告办理土地证及相关手续。二、判令反诉被告承担违约金30万元。三、反诉被告承担本案的一切费用。
反诉被告（原告）马得强辩称，其已按照合同约定履行了合同义务，不存在违约。请求驳回被告的反诉请求。
原告马得强为支持自己的诉讼请求，向本院提供以下证据：
证据一：2013年12月10日，烘干厂买卖合同一份（原件）。用以证明：1、双方存在买卖关系。2、合同总价3百万元。3、原告在2014年10月30日前将烘干厂土地使用证及手续办理到被告名下，如未按约定办理，被告可以延期支付约定的款项直至手续办理完毕。4、关于违约责任的约定。5、烘干厂占地面积约15亩。
被告江注灵质证认为：对合同的真实性没有异议，对原告证明的问题有异议，即对原告证明烘干厂占地面积15亩的事实有异议，理由是虽然合同约定烘干厂占地面积约15亩，但原告办理的土地使用证与实际现状不符。
证据二：2014年4月30日，补充协议一份（原件）。用以证明：双方对办理土地使用证的年限及办理时间进行了变更约定。
被告江注灵质证认为：对真实性认可，对证明的问题有异议。该补充协议是双方对相关物品移交做的补充协议，不是对办证时间的补充协议。同时该补充协议对被告未支付剩余货款金额已作出确定。
证据三：额敏县国土资源局额国土资字（2014）73号文件一份（复印件）。用以证明：2014年4月21日，该局按照规定通知被告案涉烘干厂土地权属无争议，可以办理用地手续的事实。
被告江注灵质证认为：与其无关，因为相关手续的办理及费用的承担方是原告，所以该文件与其无关。
证据四：2014年4月30日，欠条两份（原件）。用以证明：截止2014年4月30日被告尚欠其105万元的事实。
被告江注灵质证认为：对真实性无异议，但两份欠条中的金额是重复的，因为在补充协议中双方确认的欠款为100万元，从中减去10万元的维修费后，应为90万元。落款“30日”中的3有改动，应为1。
证据五：2015年5月18日，额敏县国土资源局国有建设用地使用权出让合同一份（原件）。用以证明：一、被告与额敏县国土资源局于2015年5月18日才签订土地出让合同。二、被告与额敏县国土资源局签订合同时已知道土地的现状。三、宗地图作为该合同的附件1，被告已知悉并认可。
被告江注灵质证认为：对合同真实性无异议，认为原告证明问题与本案无关。
反诉原告（被告）江注灵为支持自己的反诉请求及抗辩，向本院提供以下证据：
证据一：2013年12月10日，烘干厂买卖合同一份（原件）。
反诉被告（原告）马得强质证认为：认可。
证据二：2014年4月30日，票据12份（原件）。用以证明：被告给原告给付的现金及办理相关手续垫付的费用共计金额84.2965万元的事实。
反诉被告（原告）马得强质证认为：一、2015年7月12日额敏县国土资源局专用收据中的28万元与2015年4月1日收条中的28万元是同一笔钱。二、2015年6月29日，中华人民共和国税收缴款书中的8400元是被告办理房产证所缴纳的契税，与其无关。三、2015年5月20日额敏县国土资源局非税收入一般缴款书中的1225元是其缴纳的。四、对行政处罚听证告知书中的罚款是被告缴纳的无异议，但该款已于2014年4月30日双方清算时已扣除。五、对2014年4月23日（2014年5月16日）、2015年5月22日、2014年5月16日、2014年8月29日的借条，2015年4月22日的收条，2015年2月3日的收据，2014年9月13日的证明均无异。
证据三：2015年5月20日土地使用证宗地图一份（原件）。用以证明：一、土地使用证办理时间是2015年5月20日。二、土地使用证上面的宗地图与原告实际出售给被告的土地不一致。
反诉被告（原告）马得强质证认为：一、对土地使用证真实性无异议，但对证明的问题有异议。2015年5月20日，土地使用证的登记日期，不是办理日期。办理日期在国土资源局文件中已有反应。2014年4月21日前原告已将该地的土地出让手续办理完毕。二、从土地使用证的宗地图可以看出面积为14.56亩，与双方约定的亩数相符。
证据四：烘干厂照片八张（原件）。用以证明：原告实际出售给被告的土地与土地使用证不一致。
反诉被告（原告）马得强质证认为：对照片的真实性无异议，但照片与本案无关。被告购买的烘干厂土地面积与土地使用证上的基本一致，土地无产权纠纷。
本院认证认为：原、被告双方均对对方所举证据的真实性无异议。双方仅对对方所举证据中，部分证据要证明的问题提出异议，本院认为双方的异议均不成立，本院均不予采纳。本院对双方所举证据的真实性、关联性、合法性均予以认定，均可作为认定案件事实的根据。
根据以上举证、质证、认证以及双方的当庭陈述，本院依法确认事实如下：
2013年12月10日，原被告双方签订烘干厂买卖合同。合同约定，原告将其位于额敏县玛热勒苏乡新光一村村东路北的烘干厂（占地约15亩）及所有设备以三百万的价格出售给被告；款项分三期支付，支付方式为：合同签订时付50万元，2014年4月30日前付150万元，2014年11月30日前付100万元；原告须在2014年4月30日前将该烘干厂的土地使用证及相关经营手续办理到被告名下，办理手续所产生的一切费用含税收均由原告承担，如原告未按时办理相关手续，被告可延期支付约定的货款至手续办理完毕；原告确保其出售的厂院及设备无权属争议，于2014年5月1日交付给被告；如一方违约须向对方承担合同总价30％的违约金。
2014年4月30日，双方因案涉烘干厂的交付中存在一些问题签订补充协议一份。补充协议约定，原告同意被告从2014年11月30日前的应付款100万元中扣减10万元作为库房屋顶的维修费，此后原告就库房不再担责；原告保证土地出让期为五年，并协助被告将土地使用证办理完毕，一切费用仍由原告承担。同日，被告给原告出具金额为90万元（第三期应付款100万元，扣减10万元维修费）、金额为15万元（被告第二期应付款150万元中的余款）的欠条各一份。两份欠条均未约定给付期间。
2015年2月3日，被告向新疆经纬兴远不动产评估测绘事务所（有限公司）（以下简称，经纬测绘公司）缴纳评估费7700元，委托该公司对案涉烘干厂土地进行测绘。2015年4月9日，经纬测绘公司完成实地测绘后，作出图符号为L44G037091的《宗地图》一幅。2015年5月18日，被告与额敏县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并将经纬测绘公司测绘作出的图符号为L44G037091的《宗地图》作为该合同的附件1。2015年5月20日，额敏县人民政府向被告颁发了案涉烘干厂的《国有土地使用证》。2015年6月29日，被告完成房屋过户的契税缴纳，可取得案涉烘干厂房屋的所有权。
另、原告认可其从被告处借支、抵现、收取共计54.5万元（2015年4月23日、5月16日借条13.8万元（13万元＋8000元），2014年5月16日收条5万元，2014年8月29日借条7000元（5000元＋1000元＋1000元），2014年9月13日证明抵现2万元，2015年4月22日收条3万元，2015年5月22日借条30万元】的事实，本院予以认定。
被告于2014年4月向额敏县国土资源局缴纳行政罚款8640元，于2015年2月3日向经纬测绘公司交纳测绘费7700元，于2015年5月20日向额敏县国土资源局缴纳企业土地权属调查费及国有土地使用证工本费合计1225元，于2015年6月29日向额敏县地方税务局缴纳房屋买卖契税8400元，于2015年7月12日向额敏县国土资源局缴纳国有土地出让金28万元。被告为办理相关手续共支出各类税、费等共计30.5965万元（8640元＋7700元＋1225元＋8400元＋28万元）。
本院认为，原、被告双方于2013年12月10日签订的《烘干厂买卖合同》及2014年4月30日签订的《补充协议》均属双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。从被告给原告出具的两份欠条来看被告尚欠原告款项105万元（100万元-10万元＋15万元）的事实存在，本院予以确认。因此，从中折抵原告认可的，其从被告处借支、抵现、收取的54.5万元；以及双方在《烘干厂买卖合同》和《补充协议》中约定的，应由原告承担的，被告垫付支出的各类税、费30.5965万元后。被告应再支付原告19.9035万元（105万元-54.5万元-30.5965万元）。关于原告要求被告给付违约金20万元的问题。原、被告双方签订《补充协议》，被告给原告就剩余款项出具两份欠条的行为视为双方对被告未付款项作出新的约定，且两份欠条均未明确剩余款项的履行期限，故原告有权在被告办理完土地使用证等相关手续后，随时向被告主张剩余债权。所以，被告不构成违约。本院对原告关于违约金的诉求，不予支持。关于被告反诉要求原告办理土地证及相关手续，以及要求原告承担30万元违约金的反诉请求问题。双方在《补充协议》中对双方在《烘干厂买卖合同》中关于原告办理土地使用证等相关手续的约定，进行了重新约定。由原告负责办理，变更为被告负责办理，原告予以协助，但办理相关手续的费用仍由原告承担。2015年5月18日，被告与额敏县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2015年5月20日，被告取得额敏县人民政府颁发的案涉烘干厂的《国有土地使用证》。且在双方签订《烘干厂买卖合同》前，案涉烘干厂的院落四至及房屋等不动产的地理位置是既定事实，双方均知晓实情。《国有建设用地使用权出让合同》和《国有土地使用证》是在被告委托经纬测绘公司实地测量绘制《宗地图》的基础上签订、办理的。因此，不存在对已取得土地使用证的土地再办理土地使用证的可能。被告反诉认为原告办理的土地使用证与实际情况不符的反诉主张不能成立，对被告反诉要求原告承担违约金30元的反诉请求，本院亦不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）江注灵于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马得强烘干厂购买款19.9035万元。
二、驳回原告（反诉被告）马得强的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）江注灵的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉争议标的金额60万元，案件受理费9800元，减半收取4900元，投递费130元，合计5030元（原告马得强已预交），由原告马得强负担3353元，由被告江注灵负担1677元；本案反诉争议标的金额30万元，案件受理费减半收取2900元（被告江注灵已预交），由被告江注灵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。
审判员 高智军
二〇一五年十二月十一日
书记员 古丽江