浙江省缙云县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1122民初4744号
原告：丽水市中油灵山石油销售有限公司，统一社会信用代码：913311006747594947。住所地：浙江省丽水市北苑路***号*楼。
法定代表人：李小军，总经理。
委托诉讼代理人：王建荣，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。
被告：丁炬明，男，1972年8月12日出生，汉族，住缙云县。
被告：丁秀玲，女，1977年9月16日出生，汉族，住缙云县舒洪镇舒洪村军山路*号，现住缙云县。
以上两被告共同委托诉讼代理人：王挺峰，浙江博翔律师事务所律师。
被告：李保飞，女，1980年2月4日出生，汉族，住缙云县。
被告：丁秀华，女，1979年11月6日出生，汉族，住缙云县。
被告：钭晓丽，女，1980年10月18日出生，汉族，住缙云县溶江乡新西坑村西私岙***号，现住缙云县。
委托诉讼代理人：蒋土福、吕倩倩，浙江民晖律师事务所律师。
原告丽水市中油灵山石油销售有限公司（以下称灵山石油公司）与被告丁炬明、丁秀玲、李保飞、丁秀华、钭晓丽房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年11月14日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序分别于2017年12月14日、2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告灵山石油公司的委托诉讼代理人王建荣，被告丁炬明，被告丁炬明和丁秀玲共同的委托诉讼代理人王挺峰、被告钭晓丽及其委托诉讼代理人蒋土福、吕倩倩到庭参加诉讼。被告李保飞、丁秀华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告灵山石油公司诉称：2017年3月15日，原告与被告丁炬明、李保飞、丁秀玲、钭晓丽、丁秀华在缙云县不动产登记服务中心签订并登记备案《缙云县存量房转让合同》（HT201703000202）。合同约定：原告（即合同甲方）将其所有的坐落缙云县五云街道问渔西路112号（不动产权证号为浙（2017）缙云不动产权第0002268号），建筑面积为166.71平方米的商业用房以368万元的价格转让给被告（即合同乙方）。乙方须于2017年3月14日前向甲方支付首期款182万元，余款采用贷款方式支付，并于2017年5月15日前付清。乙方未按合同约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自应付款最后期限第二天起至实际付款之日止，月利息按1%计算。逾期付款超过30天，双方协商解决有关事宜。合同签订后，被告方未按约定支付房款，虽经原告多次沟通，被告置之不理，至今仍未支付任何款项。被告不履行合同的行为造成原告巨大的损失，在未解除本合同前，原告不能再行销售，使该房产处于不确定状态。故原告提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《缙云县存量房转让合同》（HT201703000202）；2.被告从2017年3月15日起至合同解除日止以应付款182万元按月1%向原告支付违约金（暂计至2017年10月30日为136500元）；3.诉讼费用由被告承担。诉讼期间，原告认为被告已支付了部分房款，且鉴于涉讼房屋实际已于2017年3月7日交付买受人使用，被告应当支付原告房屋的占有费用，参照同类同地段的租金（店面3.4元/天/平方米）计算，并承担占有使用期间有关的房产税、土地使用税等（按缙云县地税税率及滞纳金规定计算），故原告增加诉讼请求：五被告应支付原告店面占用使用费640939.95元（暂计至2018年5月31日止），以及房产、土地使用税和滞纳金87559.59元。
被告丁炬明、丁秀玲共同答辩称：1.案涉合同确实没有履行，原因就是被告之间因合伙产生纠纷，合同不能履行也不可能再继续履行，故同意解除与原告签订的案涉合同，但请求原告对于违约金部分予以免除。
被告李保飞、丁秀华未作答辩。
被告钭晓丽答辩称：1.原告诉称被告未支付款项与事实不符，诉请支付违约金无依据。被告钭晓丽等人因扩大合伙经营需要，就本案所涉的商业及办公用房，经由合伙负责人丁炬明与原告进行协商并达成一致，于2017年3月15日以各合同人的名义签订了房屋转让合同。在合同中约定，原告将112号166.71平方米的商业用房转让给本案钭晓丽等五被告，也即五位合伙人。转让价款分二期支付，2017年3月14日前支付182万元，余款以贷款方式于2017年5月15日前付清。被告钭晓丽等五人由合伙负责人丁炬明统一将合伙经营款依约支付给原告作为案涉商业用房以及包括另案被告钭晓丽、金晓锋购买的房屋和原告未起诉的其他合伙人单独购买的房屋在内的全部首付款，总计450万元。原告收款后，也已将案涉房屋、另案被告钭晓丽、金晓锋购买的二楼办公用房及其他未起诉的房屋一并交付被告方进行装修使用，故原告诉称与事实不符，诉请违约金缺乏相应依据。2.余款186万元未按约定时间支付的责任在原告。双方在合同中明确约定余款以贷款方式在2017年5月15日前付清，贷款方式是抵押贷款，由于案涉房屋存在租赁纠纷在法院进行诉讼的原因，案涉房产不能及时办理过户登记，被告无法办理抵押贷款，致使被告不能按约支付第二期房款，故未能支付余款的责任在原告，被告不应承担违约责任。3.原告诉请被告赔偿房屋占有使用费、房产税、土地使用税等并非双方房屋转让合同约定的违约损失赔偿范围，双方在合同第五条中明确约定逾期付款以违约利息损失为计算方法。且原告也未提供损失已实际发生的证据，故原告的该项诉讼请求与合同约定不符，应予驳回。4.原告诉请解除合同缺乏依据，合同中未约定解除的条件，被告已依约支付了182万元，余款186万元未能支付责任在原告，被告并无延期付款的违约行为，原告以被告逾期付款违约为由诉请解除合同，理由不能成立。如原告坚持解除合同，依照双方合同第七条的约定，被告可以退还房屋，但原告应当退还已经支付的购房款，并按月息1%计算赔偿利息损失。综上，请求依法驳回原告要求被告支付首付款逾期付款的违约金以及房屋占有使用费、房产税、土地使用税的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实，向本院提交下列证据材料：
1.浙20**缙云不动产第0002268号缙云县存量房转让合同（HT201703000202），拟证明原、被告之间于2017年3月15日签订案涉房屋的转让合同，以及合同对双方权利义务的约定。
2.房屋买卖契约，拟证明案涉房屋于2017年2月27日与被告丁炬明个人之间发生转让关系，并未涉及其他被告人，购房首付款也是丁炬明个人支付给原告的事实。
3.房屋交接情况记录，拟证明原告已于2017年3月7日将案涉房屋交付给被告丁炬明，被告方于2017年3月7日起至今实际占有并使用案涉房屋。
4.收款凭证，拟证明原告收到丁炬明个人所交付的定金及房款共计450万元，待证原告收取上述房款时系与丁炬明个人之间发生的房屋买卖关系，丁炬明所交付的上述房款并非五被告共同交付的购房款。
经质证，被告丁炬明、丁秀玲、钭晓丽对原告提供的证据三性均无异议。被告丁炬明、丁秀玲认为房屋买卖契约和收款收据，仅证明原、被告签订案涉合同前已于2017年2月27日与原告订立了房屋买卖合同，购房款及房屋的交付都是丁炬明个人与原告之间进行的实际履行，不代表其他人。2017年3月15日签订的合同是后续的补充，但由于丁炬明与钭晓丽因合伙经营发生纠纷，付款及履行过程中出现了问题，最终合同没有履行完毕。丁炬明等人与钭晓丽之间的合伙是在缙云县复兴街2-4号店面生意的合伙，并不代表购买房屋的合伙。
被告钭晓丽质证认为，证据2-3中买方丁炬明是代表合伙组织，以负责人的身份与原告协商整体购买原告所有的包括案涉房屋在内的办公及商用房屋的相关事项，其与原告签订的房屋买卖契约，结合原、被告于3月15日在不动产登记中心签订并备案的存量房转让合同，说明买方丁炬明与原告签订房屋买卖契约是代表全体合伙人的购房行为。丁炬明、钭晓丽在内的合伙人之所以要购买包括案涉房屋在内的房屋，是为了扩大经营规模，增加营业用房而购买的；对证据4，认为可以说明以丁炬明的名义向原告支付450万元购房款的事实，且从转让合同第三条的付款方式及付款时间的约定来看，该450万元购房款实际就是被告交付的包括案涉房屋在内的8份存量房转让合同中约定的首付款总额，不能将买卖契约与转让合同割裂来理解。
被告丁炬明、丁秀玲、李保飞、丁秀华未向本院提交证据。
为证明辩称的事实，被告钭晓丽向本院提交下列证据：
1.丁炬明、李保飞、丁秀玲、钭晓丽、丁秀华的合伙协议、合伙的出资比例及股份书，拟证明五被告之间存在合伙经营及为了扩大经营规模所需购买案涉店铺而与原告签订案涉合同的事实。
2.被告钭晓丽与王红梅签订的协议，拟证明丁炬明交付的450万元包括案涉房屋价款在内。钭晓丽在向合伙组织中提出退出合伙时，是应当以钭晓丽所占的15%股份比例返还给钭晓丽，即450万元中的15%资金应当为钭晓丽所有。
3.收条二份及付款凭证，拟证明被告丁炬明代表合伙组织及其成员向原告交付了450万元购房首付款，用于交付包括案涉房屋、被告钭晓丽另涉案购买的房屋以及原告未起诉的其他合伙成员名义购买的房屋在内的首付款，待证原告起诉称被告未交付任何购房款与事实不符。
4.五被告合伙的金永昌董事会成员间微信聊天记录，拟证明包括案涉房屋在内的房屋买卖关系是由丁炬明代表全体合伙人与原告进行协商达成的。微信聊天记录中的内容反映了合伙成员间协商购买房屋的前后过程、协商以合伙成员个人名义签订合同的事项、所占的房屋份额以及对案涉店铺及合伙人个人名义所购买的房屋进行整体装修事项的协商过程等事实。
5.调解书，拟证明案涉房屋因存在房屋租赁纠纷造成原告无法办理房屋产权过户，致使被告未能按约以抵押办理贷款的方式交付第二期购房款的原因，待证违约责任在于原告的事实。
被告钭晓丽提交的证据经质证，原告认为证据1-2与本案没有关联，被告之间存在合伙纠纷，至于各被告间合伙出资多少与原告无关，对此不发表意见；证据3付款人均系丁炬明，只能证明原告收到丁炬明的款项；对证据4真实性、关联性提出异议；对证据5关联性提出异议，认为案涉房屋的租赁纠纷并不影响房屋的买卖也不影响过户，不能用以证明原告违约。
被告丁炬明、丁秀玲认为证据1真实性、合法性无异议，但与本案无关联性；对证据2真实性、合法性和关联性均有异议，认为签订协议只有钭晓丽与王红梅，双方只是对权利义务的约定，不能对合伙组织中的其他人产生效力，也未经其他人的追认；对证据5关联性提出异议，认为调解协议只是租赁关系的履行，与本案无关。
另，本院依职权向原告法定代表人李小军就相关事实进行询问所制作的询问笔录，被告钭晓丽质证认为，原告法定代表人在该笔录中陈述的内容不真实，且与在案的其他证据所证明的事实有矛盾。被告丁炬明、丁秀玲对该笔录无异议。
综合各方的质证意见，本院认证如下：
原告提交的证据，各方对真实性均无异议，予以认定。被告钭晓丽提交的证据1-4，能证明被告共同购买案涉房屋系用于合伙经营的店铺所需、被告丁炬明与原告签订房屋买卖契约并支付购房款后，在原、被告尚未签订案涉房屋转让合同之前，五被告即对案涉房屋进行使用装修等事实，故本院予以采信作为认定相关案件事实的依据。
根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定如下事实：
2017年2月27日，原告与被告丁炬明签订房地产买卖契约一份，按契约约定：灵山石油公司将坐落缙云县，永宁路92号、94号，问渔西路112号办公及商铺出售给丁炬明，成交价格为890万元；合同签订时买方支付交易定金50万元；首付款400万元于2017年3月7日前付清等内容。丁炬明分别于2017年2月27日和2017年3月7日向原告交付了定金50万元及首付款400万元。灵山石油公司分别出具了载明收到“丁炬明用于购买缙云县，永宁路92号、94号，问渔西路112号办公及商铺定金人民币伍拾万元整”和载明收到“丁炬明用于购买缙云县，永宁路92号、94号，问渔西路112号办公及商铺首付款人民币肆百万元整”的两份收条。2017年3月7日，灵山石油公司向丁炬明交付了上述房地产买卖契约中约定的房产。次日，五被告即开始对上述房产用于经营黄金、珠宝店铺而进行整体装修。在装修过程中，因未报经行政主管部门审批，现已被责令停工。
2017年3月15日，原告灵山石油公司与被告丁炬明、李保飞、丁秀玲、钭晓丽、丁秀华在缙云县不动产登记中心共同签订了《缙云县存量房转让合同》（HT201703000202），将上述房屋买卖契约中的问渔西路112号店铺转让给五被告按份共有。合同约定：甲方（即原告）将坐落缙云县五云街道问渔西路112号，建筑面积166.71平方米的商业服务用房，房屋所有权证号浙（2017）缙云不动产权第0002268号以368万元的价格转让给乙方（即五被告）。转让交易发生的各项税费由甲、乙双方按有关规定承担。第三条付款方式中约定：乙方须于2017年3月14日前向甲方支付首期款182万元；余款186万元，乙方采用贷款方式支付，并于2017年5月15日前付清余款。双方约定自本合同签订之日起30天内甲方将房屋交付乙方。合同第五条中关于乙方逾期付款的违约责任约定：乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按1%计算。逾期付款超过30天，由双方协商解决。第七条关于产权登记的约定“双方同意2017年3月16日前双方向不动产登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。”在其他事项的约定中，物业服务费自2017年3月14日起由乙方承担；该房屋所占份额丁秀华13.2%，丁秀玲13.2%，李保飞22%，钭晓丽22%，丁炬明29.6%。
本院查明，2017年3月15日，原告还在缙云县不动产登记中心与被告钭晓丽、金晓锋夫妻及被告丁炬明、李保飞、丁秀玲、丁秀华夫妻等人另行签订了数份《缙云县存量房转让合同》，分别将除案涉问渔西路112号店铺外的同心华庭7幢215室转让给钭晓丽、金晓锋夫妻；将同心华庭7幢201、216、217、218、219室分别转让给被告李保飞、丁秀玲、丁秀华夫妻等人；将永宁路92号、94号转让给被告丁炬明。至此，2017年2月27日，原告灵山石油公司与被告丁炬明签订的房地产买卖契约中约定整体出售给丁炬明的办公用房及商铺，在签订正式的房屋转让示范文本时已进行拆分，分别转让数人。案涉合同签订后，五被告并未以各自的名义按合同约定共有份额的资金比例，在合同约定的付款时间内向原告另行支付合同价款。各被告也未就各自与原告所单独签订的合同中约定的价款向原告另行支付购房款。
另查明，五被告于2011年8月起共同合伙经营“中国黄金”、“金永昌”为商号的黄金、珠宝店铺。为扩大合伙组织的经营规模，五被告决定在缙云县城新区增设营业门店。被告丁炬明遂于2017年2月27日与原告洽谈，并以其个人名义与原告签约，以890万元的价格整体购买了案涉问渔西路112号房屋及坐落缙云县，永宁路92号、94号办公用房及商铺。在上述房屋装修期间，五被告因合伙经营产生纠纷，本案被告钭晓丽于2017年10月27日以本案被告丁炬明、李保飞、丁秀玲、丁秀华为被告向本院另案提起合伙协议诉讼，诉请合伙利益分配中丁炬明交纳的450万元购房款系合伙组织的共同利益并主张进行分配。随后，原告即以五被告以及被告钭晓丽、金晓锋夫妻逾期未交纳购房款构成违约为由向本院分别提起解除合同并赔偿违约损失之诉。
又查明，原告另行与被告丁炬明、李保飞、丁秀玲、丁秀华等人分别所签订的存量房转让合同现已分别解除，解除合同的双方均未约定逾期付款的违约责任。
本院认为：本案争议的焦点一：关于五被告是否违约的问题。本院认为，原、被告签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效合同。双方约定于2017年3月14日前和2017年5月15日前分两期交付房款，并自合同签订之日起30天内交付房屋。本案中，原告灵山石油公司鉴于与被告丁炬明签订的房屋买卖契约，已于2017年3月7日向被告丁炬明交付了房屋。从双方签订交付首期款的履约时间“2017年3月14日前”及五被告等合伙人实际于转让合同签订前就已经对案涉房屋进行使用和装修的情况来看，结合五被告的合伙经营情况，应当认定被告丁炬明与原告签订的房屋买卖契约和交付包括案涉房屋在内的交易定金、首付款的行为系代表五被告共同作出。但五被告未能按约定期限交付第二期购房款，已构成违约，为此应当承担合同约定的违约责任。案涉合同对未按约付款约定了“自合同规定的应付款最后期限次日起至实际付款之日止，按累计应付款的月利息1%计算违约利息损失。如逾期付款超过30天，由双方协商解决。”本院认为，当事人对违约责任有约定的依约定，未约定的依法定的原则。故对被告逾期付款超过30天后的违约责任，在双方不能协商解决的情况下，依法按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算违约损失。故从2017年5月16日起至2017年6月15日止，按月利率1%计算的违约损失为18600元。
被告钭晓丽抗辩其违约交款系原告因房屋租赁纠纷无法办理房屋权属转移登记手续导致被告不能以该房屋进行抵押贷款，而无法按合同约定的时间交付第二期购房款。本院认为，双方合同仅约定“余款1860000元，乙方采用贷款方式支付，并于2017年5月15日前付清余款”，并未明确约定以案涉房屋进行抵押获取贷款的方式支付，且被告也并未能提供自己已协助原告办理房屋权属转移登记手续的证据。案涉房产未办理房屋权属转移登记并不必然导致被告违约，故其不承担违约责任的抗辩主张本院不予支持。
焦点二：案涉转让合同是否予以解除的问题。本院认为，被告未按约定的时间交付第二期购房款，已属根本违约，且被告已明确不再继续履约。故原告提出解除合同，应予支持。对于被告丁炬明已交付的购房款，经释明，可另行主张返还。
焦点三：关于被告是否应承担房屋占有使用费及占有使用期间有关的房产税和土地使用税等问题。本院认为，双方当事人就违约责任已在合同中约定以支付利息损失的方式承担违约责任，原告的该项税、费请求亦属于逾期付款违约损失的责任范围，故原告诉请被告承担房屋占有使用费及占有使用期间有关的房产税和土地使用税等，没有合同依据，本院不予支持。
被告李保飞、丁秀华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，不影响本院对本案依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百六十一条、第一百六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告丽水市中油灵山石油销售有限公司与被告丁炬明、丁秀玲、李保飞、丁秀华、钭晓丽于2017年3月15日签订的《缙云县存量房转让合同》。
二、被告丁炬明、丁秀玲、李保飞、丁秀华、钭晓丽于本判决生效之日起十日内向原告丽水市中油灵山石油销售有限公司支付违约损失18600元，并从2017年6月16日起至判决生效之日止，以未付款金额186万元为计算基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率另行计付违约损失。
三、驳回原告丽水市中油灵山石油销售有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28280元，由原告丽水市中油灵山石油销售有限公司负担8915元，由被告丁炬明、丁秀玲、李保飞、丁秀华、钭晓丽共同负担19365元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 吴旭贞
人民陪审员 张耀进
人民陪审员 周云光
二〇一八年六月六日
代书 记员 叶海敏
附：裁判文书适用法律条文依据
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。