辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终714号
上诉人（原审被告）：沈阳中恒实业有限公司，住所地沈阳市和平区和平南大街98号。
法定代表人：王金英，该公司法人。
委托代理人：贾艳君，辽宁万嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高英，女，汉族，1961年9月30日出生，住址沈阳市和平区。
委托代理人：秦海娟，辽宁诚信为民律师事务所。
上诉人沈阳中恒实业有限公司与被上诉人高英房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初重字第20号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员郑竹玉、审判员相蒙参加评议的合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审原告高英诉称：2005年5月28日，原告与被告签订协议书一份，协议约定被告将沈阳市和平区和平南大街98号1-3层房屋交付给原告使用，使用期限为8年，自2005年6月1日至2013年6月1日止，原告每年向被告支付35万元房屋使用费用，同时约定原告向被告交付5万元装修抵押金，在使用期满后退回。协议签订后，原告使用该房屋并如期交付使用费用及5万元抵押金。由于本协议所约定的1-3层房屋系案外人沈阳市中级人民法院所有，沈阳市中级人民法院委托铁岭市中级法院将该房屋执行返还，并同意原告在本协议期限届满后继续使用该房屋，租期暂定1年，租赁费由原来的35万元每年增加至45万元，铁岭市中级人民法院在沈阳市中级人民法院的申请下，于2013年5月27日向原告提取租金45万元。至此，原告与沈阳市中级人民法院形成新的租赁关系，原告与被告所签订的房屋使用协议因期限届满自行终止，那么，原告向被告交付的5万元抵押金被告应予以返还。因此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：请求法院判决被告立即返还5万元抵押金并承担本案诉讼费用。
原审被告中恒实业有限公司辩称：原告无权要求被告返还抵押金，双方在签订租赁协议时，已经明确原告对房屋需要拆改，需要交付5万元押金，使用期满恢复后，被告才将抵押金返还。因原告没有履行恢复的义务，所以被告无需返还该抵押金。
原审法院审理查明：2005年5月28日，被告（甲方）与沈阳市和平区清清湖康乐园（乙方）的实际经营者高英签订协议书一份，约定由乙方承租位于沈阳市和平区和平南大街100号综合楼东侧1-3层房屋（不含宾馆大厅，不含三层被网通公司占用的面积），面积1000余平方米，租赁期限为自2005年6月1日起至2013年6月1日止，租金为每年350，000.00元，每年6月1日前交付租金……其中第四条约定：“乙方在经营使用该房屋的装修期间，必须由专业部门参考原建筑图纸的承载力施工，如违反建筑规范出现问题由乙方负责，并考虑到甲方原有的部分墙体、玻璃窗等进行破坏、拆改，试用期满后需要恢复，乙方向甲方交付5万元抵押金，恢复后甲方向乙方退回此抵押金”合同签订后，被告如约向原告交付了房屋，原告如约向被告交纳了租金及5万元抵押金。
另查明：2009年8月19日，诉争房屋被依法强制执行至案外人沈阳市中级人民法院名下。2013年5月21日，铁岭市中级人民法院向原告下发（2011）铁执字第00044-1号通知书，要求原告于2013年5月28日前迁出诉争房屋并将其交还给案外人沈阳市中级人民法院或者与其签订租赁合同，逾期既未迁出又未签订承租合同，该院将予以强制迁出。2013年5月27日，案外人沈阳市中级人民法院向铁岭市中级人民法院出具书面材料一份，说明诉争房屋将于2013年5月28日租期届满，其对诉争房屋继续租赁给清清湖康乐园使用无异议，参照市场行情，年租金不低于45万元，租期可暂定1年，并请该院提取、保管该租金。同日，原告向铁岭市中级人民法院执行庭交纳了45万元租金。同日，铁岭市中级人民法院向原告出具了提取租金证明，证明其已向原告提取了诉争房屋的2013年租金45万元。2014年5月28日，原告向铁岭市中级人民法院执行庭交纳了45万元，用于支付诉争房屋的2014年租金。现诉争房屋仍由原告占有、使用，用于经营沈阳市和平区清清湖康乐园。
原审法院认为：本案的争议焦点系被告是否应返还原告交纳的抵押金5万元。在双方签订的协议书第四条中约定了抵押金的返还标准，即：“并考虑到对甲方（被告）原有的部分墙体、玻璃窗等进行破坏、拆改，使用期满后需要恢复，乙方（原告）向甲方交付5万元抵押金，恢复后甲方向乙方退回此抵押金”，由此可以认定，该协议约定的抵押金性质，应系被告作为诉争房屋所有权人，在租赁期间届满后要求原告履行返还诉争房屋至原状态义务的保证，故被告占有原告交纳的抵押金，应基于其对诉争房屋享有所有权，但在该协议履行期间届满前，诉争房屋所有权人已变更为沈阳市中级人民法院，因此，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，基于诉争房屋所有权而衍生的占有、使用、收益和处分的权利，应一并转属于沈阳市中级人民法院，被告在其对诉争房屋已不享有所有权的情况下，继续占有原告交纳的抵押金，法律依据不足。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，被告应将其占有的抵押金返还原告，故原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于被告抗辩原告没有履行恢复的义务，被告无需返还该抵押金一节。在双方签订的协议履行期间届满前，沈阳市中级人民法院向铁岭市中级人民法院出具了书面材料，认可诉争房屋继续由原告承租使用，原告亦通过铁岭市中级人民法院执行庭支付了租金，原、被告在庭审中亦对前述事实无异议，应认定原告与沈阳市中级人民法院就诉争房屋已形成了事实上的房屋租赁关系，且原告与沈阳市中级人民法院对抵押金亦未作出明确约定，故原告与被告签订的协议履行期间届满后，该协议已按照约定实际履行，双方基于该协议的权利义务已终止，原告继续占有、使用诉争房屋，系基于其与沈阳市中级人民法院形成的事实上的房屋租赁关系，应属有权占有。故原告在合法占有、使用诉争房屋的情况下，无需再履行其与被告签订的协议中约定的返还诉争房屋的义务，且被告在已不享有诉争房屋所有权的情况下，其亦无权要求原告向其返还诉争房屋，故被告该抗辩，因无事实和法律依据，本院不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳中恒实业有限公司于本判决生效之日起3日内返还原告高英抵押金5万元。二、如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、案件受理费1，050.00元（原告已预交），由被告负担。
宣判后，沈阳中恒实业有限公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求依法撤销一审法院民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人承担诉讼费用。主要上诉事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误。1、上诉人依照合同约定收取押金，被上诉人对房屋进行了破坏拆改，作为等偿义务，被上诉人在交还房屋时需要返还原状，与所有权是谁无关。2、存在租赁合同，是因为出租标的物是上诉人与沈阳市中院联合开发的，上诉人为投资权益人，依据协议，权益人有权出租标的物，也有权对毁损部分要求第三人赔偿。3、所有权益人没有书面向和平法院递交明确放弃合同权利的意思表示，和平区法院无权在所有权益人没有明确放弃该权利的前提下，判决免除被上诉人的义务。二、一审法院故意歪曲二审法院发回重审的意见，认为二审法院发回就是让一审改判。1、二审法院在发回重审的意见中明确了查实两个问题，一是租赁合同是否真实有效，二是合同期满，出租人继续持有押金是否有事实依据。这两个问题一审法院根本没有审理，在此次判决中也没有阐述。该大楼是联合开发，中恒实业是大楼的投资人，期间因双方履行联合开发协议发生争议，沈阳市中院收回开发权，但该大楼的开发权益人和投资权益人对该大楼并没有明确谁有哪些具体的处分权。因此，在联合开发期间，双方所签订的合同是有效的，这也是沈阳市中院在租赁期间即取得所有权，却一直在租赁合同到期后，仅向铁岭市中院发出提取保管的协助通知，这就是默认的续租行为。因此一审法院故意歪曲了二审法院发回重审的意见。2、一审法院在大楼的开发权益人和投资权益人都没有明确免除被上诉人义务的前提下，以判决的形式直接免除了被上诉人的合同义务，事实上是将损失直接推给沈阳市中院，沈阳市中院依据此一审法院判决不得不为该第三人造成的拆改损失买单。三、法院判决的最终目的是为了取得法益上的公平，而和平法院对案件的判决却使得应当履行义务的免除义务，应当支付损失代价的免除责任；受损失的在判决下丧失了权利。
被上诉人高英答辩称：同意一审法院判决。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有原告向法庭提供的协议书、收条、铁岭市中级人民法院通知书、沈阳市中级人民法院向铁岭市中级人民法院出具的要求其提取租金的书面材料、铁岭市中级人民法院提取租金证明、银行转账凭证两张、房屋所有权证，被告向法庭提供的协议书及当事人当庭陈述笔录等证据及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人沈阳中恒实业有限公司与被上诉人高英签订的房屋租赁协议是当事人在平等自愿基础上达成，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同约定的租赁期限为2005年6月1日至2013年6月1日，租赁期限届满后，双方的租赁合同终止，因租赁合同到期后租赁房屋的所有权人发生变化，而被上诉人高英在租赁合同到期后继续使用租赁房屋系基于被上诉人与新房屋所有权人之间产生的租赁合同关系，与上诉人沈阳中恒实业有限公司无关，本案争议的房屋抵押金系被上诉人基于与上诉人的租赁合同交纳给上诉人的，虽然被上诉人高英在租赁期限内对争议房屋进行了装修等，但并未因此在租赁期限届满后对原出租人即上诉人造成任何损失，故上诉人在租赁关系终止后继续占有被上诉人的5万元抵押金无法律及合同依据，一审法院判决结果并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人沈阳中恒实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 冬
审判员 郑竹玉
审判员 相 蒙
二〇一六年二月十八日
书记员 杨俊驰
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；