江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终2109号
上诉人（原审被告）：栾旺明，男，汉族，1952年2月24日生，住常州市金坛区，
委托诉讼代理人：符留生，常州市金坛区茅山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：栾小四，男，汉族，1953年6月3日生，住常州市金坛区，
委托诉讼代理人：孙正平，常州市金坛区龙山法律服务所法律工作者。
原审被告：蒋梅英，女，汉族，1958年4月6日生，住常州市金坛区，
上诉人栾旺明与被上诉人栾小四及原审被告蒋梅英因房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2018）苏0482民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
栾旺明上诉请求：1、撤销一审判决，判决确认房屋买卖协议无效；2、本案一、二审诉讼费由栾小四承担。
事实和理由：
其与栾小四是堂兄弟，原先又是邻居。1999年其户口迁入直溪集镇并暂住直溪集镇，留下砖木结构三间平瓦房和两间辅房。栾小四遂跟其商量“你房子空着也是空着，给我放放东西，我给你看着，到时候随便给你几个钱。”因此该房屋被栾小四占用。
其与栾小四之间不存在房屋买卖关系。1999年10月22日房屋买卖协议书是栾小四想当然所写，其并未收到购房款1780元。2017年7月7日的协议签订的原因是其家属罹患重大疾病，其在直溪集镇是空挂户，得不到经济救助，有关领导让其将户口迁回原址，可以得到适当经济救助。因栾小四是村民小组长，并向其承诺，只要在协议上签字，就可以帮助其把户口迁回原村民小组，村民小组因拆迁所得款项其也可以参与分配。因此，栾小四是采取欺诈、胁迫的手段，利用其回迁户口的迫切心情，让其违心地在协议上签字，该协议并非其真实意思表示。
栾小四辩称：本案原审被告蒋梅英对一审判决并未提出上诉，表明其认可一审判决认定的事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
蒋梅英述称：栾旺明提交上诉状时因疏忽未将其列为上诉人，一审判决认定事实有误，其支持栾旺明的上诉理由。
一审情况：
栾小四诉讼请求：1、确认其与栾旺明、蒋梅英于2017年7月7日补签的《房屋转卖协议》合法有效；2、本案诉讼费由栾旺明、蒋梅英承担。
事实和理由：其与栾旺明、蒋梅英曾是相邻关系，因栾旺明、蒋梅英户口迁出至柏家棚居住，原坐落于常州市××镇××村委××号房屋多年无人居住，房屋老化有倒塌的危险。1999年10月22日，栾旺明、蒋梅英将此房作价1780元转让给其，其依约支付了房款并居住至今，后双方在2017年7月7日补签了房屋转卖协议。双方的买卖协议合法有效，请求法院依法支持其诉讼请求。
栾旺明、蒋梅英辩称：双方之间没有买卖合意，也没有签订任何买卖合约，不存在房屋买卖关系。落款为1999年10月22日《房屋转卖协议》没有生效，因为协议约定双方签字后生效，而栾小四本人没有签字。栾小四也没有证据证明该协议是2017年7月7日补签的，其至今未收到协议载明的购房款1780元。请求依法驳回栾小四的诉讼请求。
一审经审理查明：
2018年1月16日，栾小四起诉要求确认双方于2017年7月7日签订的《房屋转卖协议》合法有效，并提交落款为1999年10月22日《房屋转卖协议》一份，甲方为：栾旺明、蒋梅英，乙方为栾小四，主要内容为：栾旺明和全家商量一致同意将登记于栾旺明名下的栾家墩34号正房3间、副房2间出卖给栾小四，乙方于1999年10月22日已将1780元交付给甲方；备注：当时房产证已遗失，合同生效后，房屋及周边面积统归栾小四所有，不得反悔，如反悔违约金为10万元整；当时房屋面积没有丈量，现丈量如下：正房3间面积为71.4平方丈，即10.47米宽（6.82米），副房2间面积为32.5平方，左边是华小美、北边是塘、西边是路、南边是栾小四、西南是栾海青；此合同经双方看过无任何争议，双方签字生效。栾旺明、蒋梅英在合同落款甲方处签名，并由栾旺明签署其儿子栾伟的名字，该《房屋转卖协议》落款处乙方处打印有“栾小四”字样。
2017年9月11日，栾小四诉至一审法院，要求栾旺明、蒋梅英协助将上述房屋的不动产权证办理至其名下。该案诉讼中，栾旺明陈述：房屋大概在1975左右建造，1997年办理房产证……其住到1995年，因为其在直溪集镇购买了房子，就住到集镇上，房子空着。1999年左右栾小四跟其说将房屋借给其或者卖给其居住……其想着是家里弟兄，就给栾小四住住，没有说卖给栾小四。之后栾小四就一直在里面养鹅……落款为1999年10月22日的《房屋转卖协议》是2017年7月7日栾小四为了迁户口写的……有关1780元并没有拿到。本案一审庭审中，栾旺明对于上述陈述予以确认。诉讼中，双方当事人均陈述《房屋转卖协议》中的“栾伟”二字由栾旺明书写。一审法院向栾伟核实了解，其表示，并不知晓签订协议的情况，不予以认可。
栾小四住所地为常州市金坛区直溪镇汀湘村委栾家墩33号，属于汀湘村委良田村二组，与涉案房屋属于同一村民小组，栾小四在该组栾家墩33号另有宅基地。
一审法院认为：
合法的买卖关系受法律保护。
1、关于《房屋转卖协议》的签定时间。该协议落款时间为1999年10月22日，栾小四陈述为2017年7月7日签定，栾旺明于2017年10月31日另案诉讼过程中陈述协议签订时间为2017年7月7日，且一审庭审时对该陈述再次予以确认，故依法认定该协议签订时间为2017年7月7日。
2、关于《房屋转卖协议》的签定主体。该协议落款处甲方签名后虽然栾旺明签写“栾伟”字样，但双方均陈述签订协议时栾伟并不在场，且经向栾伟核实，栾伟对其父亲栾旺明代其签名行为并不清楚，也不予追认。因此，栾旺明未经栾伟授权即代其签名，且事后未经栾伟追认，该签名行为不对栾伟发生法律效力。该协议的签定主体为栾小四与栾旺明、蒋梅英。
3、关于《房屋转卖协议》的效力问题。该协议载明栾旺明、蒋梅英将直溪镇汀湘村委栾家墩34号房屋以房价1780元出卖给栾小四，是双方真实意思的表示。栾小四系直溪镇汀湘村委栾家墩34号房屋所在地同一集体经济组织成员，虽然栾小四另有宅基地，该协议违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，但该规定系管理性强制性规定，与合同的效力没有必然联系。《房屋转卖协议》内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。栾旺明、蒋梅英辩称未收到房款1780元，该辩称与《房屋转卖协议》的约定不符，依法不予采纳。栾旺明、蒋梅英又辩称协议约定双方签字生效、而协议落款乙方签名处并非栾小四签名、该协议尚未生效。对此法院认为，虽然栾小四未在协议上签名，根据双方陈述及协议约定，栾旺明、蒋梅英已于1999年将房屋交付栾小四使用，栾小四也已于当年将房款1780元交付栾旺明、蒋梅英，房屋买卖合同的主要义务已经履行，该合同已经成立，对栾旺明、蒋梅英该辩称不予采信。
一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条之规定，判决如下：栾小四与栾旺明、蒋梅英于2017年7月7日签订的落款为1999年10月22日的《房屋转卖协议》合法有效。案件受理费人民币40元（已减半收取），由栾旺明、蒋梅英负担
二审过程中，栾旺明补充提交了其向直溪镇人民政府和直溪镇汀湘村委提交的申请，证明其为将户口迁回汀湘村委良田村二组，与栾小四签订了《房屋转卖协议》，并向直溪镇人民政府和直溪镇汀湘村委提交了将户籍迁回汀湘村委良田村二组的申请，该申请由同组的村民签名。
对上述证据，栾小四质证认为，栾旺明、蒋梅英欲将户口迁回汀湘村委良田村二组，需要三分之二以上同组村民同意，但栾旺明、蒋梅英请求汀湘村委良田村二组村民在该申请上签名时，相关村民不愿签名，是其配合动员同组村民在该申请上签名。由于栾旺明、蒋梅英在汀湘村委良田村二组已无不动产，当地派出所最终未同意办理户口迁移手续。
一审查明的事实，本院予以确认。
根据当事人庭审陈述及房屋产权证的记载，本院还认定以下事实：
案涉五间砖木结构房屋大概在1975左右由栾旺明建造。栾旺明与蒋梅英于1982年结婚，其子栾伟于1984年出生。上述五间房屋于1997年6月1日由相关部门颁发了房屋产权证。房屋产权证载明，该五间房屋的所有权人为栾旺明，系栾旺明个人所有。
本院认为：
案涉五间房屋系栾旺明婚前个人财产。因栾伟并非房屋的共有权人，《房屋转卖协议》上栾伟的签名并非其本人签署，其也非房屋买卖合同的当事人，故该房屋买卖合同对栾伟不发生法律效力。蒋梅英虽非该五间房屋的共有权人，但系房屋买卖合同的当事人，其在房屋买卖合同上作为出卖方签名，应视为无权处分。因蒋梅英与栾旺明系夫妻关系，栾旺明对蒋梅英作为共同出卖人在房屋买卖协议上签字未提出异议，故蒋梅英的无权处分行为事实上已得到房屋所有权人栾旺明的认可，故该房屋买卖合同对栾旺明和蒋梅英依法具有约束力。
本案的争议焦点为：房屋买卖合同是否有效。
本院认为，案涉房屋买卖合同合法有效。理由如下：
1、《房屋转卖协议》是当事人的真实意思表示。根据查明的事实，《房屋转卖协议》虽然载明的签署日期是1999年10月22日，但实际是2017年7月7日补签。栾旺明上诉称，补签该协议时，栾小四系利用其急于将户口迁回汀湘村委良田村二组，以便享受该村民小组的征地补偿款的迫切心情，对其进行欺诈、胁迫，该协议并非其真实意思表示。对此本院认为，从栾小四对栾旺明二审补充提交的申请发表的质证意见可以判定，在补签《房屋转卖协议》时，栾小四确有可能承诺栾旺明、蒋梅英，补签房屋买卖协议后，其可以帮助栾旺明、蒋梅英将迁回户口的申请征集同组村民签名同意，但并不能据此即认定其行为构成欺诈或胁迫。由于房屋买卖是客观事实，可由《房屋转卖协议》的文义表达和房屋多年以来由栾小四实际控制、使用的事实所佐证，故即便栾小四在补签《房屋转卖协议》时作出上述承诺，根据现有证据，也不足以认定构成欺诈或胁迫。而且根据《合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫手段，使对方在违背真实意思情况下签订的合同，并非无效合同，而系可撤销合同，栾旺明、蒋梅英也未按照《合同法》第五十五条的规定在协议签订之日起一年内申请撤销，故本院对于栾旺明该上诉理由依法不予采纳。
2、《房屋转卖协议》不违反法律、行政法规的强制性规定。对此，一审判决已作充分阐述，本院不再赘述。
对于栾旺明上诉称未收到1780元购房款的上诉理由。根据《房屋转卖协议》的文义表达，案涉房屋已于1999年10月22日卖给栾小四，购房款1780元也于同日交付栾旺明，该事实也得到多年来房屋由栾小四控制、使用的事实的印证，故本院对栾旺明该上诉理由也不予采纳。
本院认为，房屋买卖双方当事人已于1999年10月22日就房屋买卖达成合意，买受方已履行支付房款的义务，出卖方也已履行交付房屋的义务。买卖双方当事人于2017年7月7日补签《房屋转卖协议》，系对之前的房屋买卖行为的书面确认，是买卖双方当事人的真实意思表示，合法有效。
综上，栾旺明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由栾旺明负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢 力
审判员 杨 迪
审判员 吴立春
二〇一八年八月二十四日
书记员 顾 莉