广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终2252号
上诉人（原审被告）：田道伦，男，汉族，住山东省阳谷县，公民身份号码为×××091X。
委托代理人：吕春，广东尊品律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄建兴，男，1957年5月16日出生，汉族，住广东省东莞市东城区东泰花园富华苑*座***号，公民身份号码为4201061957********。
委托代理人：张陇奎，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：刘冬博，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
原审被告：东莞市金升花园商住开发有限公司.住所地为东莞市南城区，注册号为441900000634205。
法定代表人：尚尔丰。
上诉人田道伦因与被上诉人黄建兴、原审被告东莞市金升花园商住开发有限公司（以下简称金升公司）所有权确认纠纷一案，不服广东省东莞市一人民法院（2015）东一法南民一初字第1412号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月21日，黄建兴向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认黄建兴对东莞市南城区胜和村西二环路口北侧金升花园商住楼2单元1110号房产（价值161050.5元）享有所有权。2、金升公司与田道伦撤销案涉房屋的商品房买卖合同网签备案。3、金升公司在案涉房屋所属楼盘初始登记确权后协助黄建兴办理案涉房屋房地产权证。4、本案诉讼费由金升公司、田道伦承担。
原审法院经审理查明：2007年12月19日，金升公司作为出卖人，田道伦作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为200712194CAB95156636），合同约定田道伦购买的商品房为预售商品房，该商品房位于东莞市南城区胜和村西二环路口北侧金升花园商住楼2单元1110号房；建筑面积55.06平方米；总金额449219元；签署本合同时，田道伦支付全部房价款的20%，计90219元，楼价80%通过银行按揭方式付款，该款项须于签署本合同后的二个月内支付。上述《商品房买卖合同》于2008年1月24日在房地产管理部门进行备案登记。
2007年12月16日，田道伦向金升公司支付购房定金10000元。2007年12月19日，田道伦向广东众达律师事务所支付律师费1018元、开户10元及代缴登记费用80元。
田道伦主张其于2008年6月5日对案涉房屋进行验收，提出燃气、可视对讲未通等问题，并提供了房屋验收表予以证明。该房屋验收表中陪同验收人处有签名，没有其他印章，黄建兴对该证据不予确认。
2008年6月18日，黄建兴与金升公司签订《借款协议》，约定由黄建兴借款8000000元给金升公司，以解决金升公司周转资金的困难；借款期限为6至12个月，借款回报按年回报30%计算，按一年期还款回报计算得出还款总金额为10400000元；还款担保采用抵押销售控制权的方法实施，按现行楼价每平方米4500元的65%计算得出抵押销售权的住宅数量为70套；每销售一套房，金升公司应归还本金115000元；在协议签署至第24个月后，如仍有未还款项，则前述70套房中未出售的房子，黄建兴有权自行决定价格出售或有权选择按2500元／平方米的价格购买所剩房产。黄建兴于协议签订当天即按约支付金升公司8000000元。2009年7月24日，黄建兴与金升公司签订《补充协议》，约定借款期限延期至2008年7月18日（黄建兴称系笔误，应为2009年7月18日），双方同意原借款抵押70套商品房中的64套房（已签署《商品房买卖合同》）由该协议生效之日起按抵押价格（已签署购房合同中的价格）过户给黄建兴，并由金升公司开具相应的合同房价减借款本金（已开收据）的差额款收据（即利息），则借款本息债务即算结清，今后黄建兴有权对房产作出处置。该《补充协议》后所附的《金升花园64套房楼宇抵押销售房号统计表》载明了64套房屋的房号，其中包括黄建兴主张本案所涉的2单元1110号房为附表中序号第4号，房号为B1110，面积为55.06。2009年7月24日，金升公司开具收款收据，确认收到黄建兴房号为B1110的购房款161050.5元。
根据黄建兴提供的收楼确认书显示，2010年4月8日，黄建兴从金升公司处领取案涉房屋的钥匙。同时，黄建兴与东莞市时尚物业管理有限公司签订物业管理服务协议。根据黄建兴提供的物业管理费发票显示，其自2013年10月至2015年4月向东莞市时尚物业管理有限公司支付64套房屋的物业管理费。
原审认定以上事实有：黄建兴提供的商品房买卖合同、借款协议、银行凭条、补充协议、收款收据、（2011）东中法民一终字第1201号民事判决书、收楼确认书、收楼资料交接清单、消费安全责任书、前期物业管理服务协议、（2014）东一法南民一初字第684号民事判决书、（2013）东一法民一初字第10267号民事判决书、（2014）东中法民一终字第767号民事判决书、物业管理费发票、房屋租赁合同，田道伦提交的商品房买卖合同及其房产登记信息查询结果、定金收据及代收收据、房屋验收表，以及原审的庭审笔录等。
原审法院认为：金升公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其主动放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利法律后果由其自行承担。
首先，从《城市房地产管理法》关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定可知，商品房买卖合同的备案登记主要是为了对开发商预售行为合法性的审查，属于行政管理的范畴，其虽然在一定程度具有维护商品房预购人合法权益、防止开发商“一房二卖”的功能，但其与《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记制度存在本质的不同，并不产生登记请求权的物权效力，因此，田道伦与金升花园签订的《商品房买卖合同》备案登记，不具有财产权属的效力。第二，对于案涉金升花园2单元1110号房产，田道伦签订了《商品房买卖合同》，也对合同进行备案登记，但其仅支付了10000元定金，并未支付其他任何购房款，亦没有实际接收和使用房屋，因此，田道伦作为《商品房买卖合同》的当事人，仅享有合同上的请求权，并不具有物权。第三，黄建兴与金升公司之间存在8000000元的借款关系，且双方之间达成了以房抵债的协议，除了有银行转账凭证、补充协议等证据佐证外，原审法院审理的相关案件对此事实亦予以了确认。因此，黄建兴主张包括案涉房屋（金升花园2单元11**号）在内的房产由金升公司以以物抵债的形式转让，原审法院予以认定。虽然在黄建兴与金升公司达成以物抵债协议时，案涉房屋未办理解除商品房买卖合同备案登记，且黄建兴对此知情，但由于买卖合同双方当事人至今均没有实际继续履行合同，且该合同“网签”备案亦无物权公示的效力，故黄建兴与金升公司就案涉房屋达成以物抵债协议，并未影响其他人的合法权益，主观上不存在恶意。由于黄建兴已经支付了案涉房屋的对价且实际占有使用房屋，故在该房屋未进行确权的情况下，相关权益应归黄建兴。金升花园、田道伦应当立即办理《商品房买卖合同》（合同编号为200712194CAB95156636）网签备案的撤销手续。黄建兴确认案涉房屋的楼房尚未初始登记确权，由于具体情况和时间都属于待定状态，故黄建兴关于金升公司协助办理房产证的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，原审法院于2015年12月18日作出判决：一、确认黄建兴对东莞市南城区胜和村西二环路口北侧金升花园商住楼2单元1110号房产享有权益。二、金升公司、田道伦于判决发生法律效力之日起三十日内撤销《商品房买卖合同》（合同编号为200712194CAB95156636）网签备案。三、驳回黄建兴的其他诉讼请求。本案受理费3521.02元，由金升公司、田道伦共同负担。
上诉人田道伦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决驳回黄建兴要求金升公司协助办理房产证的诉请，即是没有确认黄建兴拥有案涉房屋所有权，但原审判决第一项确认黄建兴享有案涉房屋权益指示不明。（二）黄建兴与金升公司签订的《借款协议》、《补充协议》关于房产担保、抵押的约定，违反《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第186条等禁止性规定，依法应属无效。黄建兴与金升公司之间不存在商品房买卖合同关系，其仅是基于民间借贷关系和无效抵押担保约定取得案涉房屋使用权，对案涉房屋不享有所有权。（三）原审法院认定田道伦享有合同上的请求权，且案涉房屋尚未办理初始确权登记，黄建兴并非田道伦和金升公司签订合同的当事人，其无权要求田道伦和金升公司撤销备案，原审法院判决金升公司和田道伦撤销备案没有依据。（四）田道伦没有过错，不应承担本案诉讼费。据此，请求本院：1、撤销原审判决第一、二项。2、本案诉讼费由黄建兴承担。
被上诉人黄建兴答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。（一）案涉楼盘因处于大确权阶段，所有业主均无法办理房产证，黄建兴提供的证据能证明其对案涉房屋享有权益。（二）黄建兴收楼至今没有人提出过异议，黄建兴收楼后对案涉房屋进行实际占有，缴纳物管费。（三）田道伦与金升公司零首付购买案涉房屋。恶意串通，拟通过银行多贷款达到无需缴纳首付的目的，金升公司未将案涉房屋交付给田道伦，田道伦也未持异议，田道伦与金升公司的网签备案对黄建兴行使权利存在妨害，原审判决要求撤销网签正确。（四）田道伦与金升公司恶意串通损害第三人利益，原审判决其与金升公司承担一审诉讼费正确。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系所有权确认纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对田道伦上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
首先，田道伦主张黄建兴与金升公司签订的《借款协议》、《补充协议》关于房产担保、抵押的条款因违反法律规定而无效。从《借款协议》的内容看，并无将房屋所有权抵押的意思表示，也未约定房屋所有权在债务履行期限届满时归债权人所有，《补充协议》是在债务到期后签订的，其关于以包含本案案涉房屋在内的64套房屋抵偿借款的内容并未违反相关法律规定，故田道伦的上述主张没有法律依据，本院不予采信。黄建兴主张田道伦与金升公司恶意串通，但未提供任何证据证明，田道伦与金升公司签订的《商品房买卖合同》未违反法律法规的强制性规定，依法属于有效合同。
其次，《城市房地产管理法》第四十五条关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，属于行政管理的范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与《中华人民共和国物权法》第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别，故田道伦与金升公司签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记，不产生物权变动的效果，田道伦并未取得案涉房屋所有权。
第三，根据田道伦与金升公司签订的《商品房买卖合同》约定，田道伦应在签订合同之日支付20%房价款，签订合同后两个月内支付80%银行按揭款，但田道伦仅支付了10000元，至今未支付完20%房价款和办理银行按揭，田道伦主张因无法联系金升公司导致合同无法履行，但合同约定的20%房价款为签订合同之日支付，不存在无法联系金升公司的情形，田道伦也未提供证据证明其按照合同约定向金升公司履行而无法联系金升公司的情形。而根据黄建兴与金升公司签订的《补充协议》约定，金升公司以包含本案案涉房屋在内的64套房屋抵偿其拖欠黄建兴的借款，黄建兴提供了证据证明其已支付了借款，应视为黄建兴已经支付了案涉房屋的购房款，且黄建兴也提供了证据证明案涉房屋已交付其使用并处在其实际控制之下，黄建兴与金升公司关于案涉房屋以房抵债的约定已经得到实际履行，按照广东省司法实践，从维护交易秩序稳定考虑，案涉房屋按照黄建兴与金升公司之间以房抵债约定来履行相关手续较为合理，原审法院认定黄建兴依据其与金升公司之间的约定享有案涉房屋相关权益并无不当。由于案涉房屋并未办理初始登记确权在金升公司名下，黄建兴可待案涉房屋登记在金升公司名下后向金升公司主张协助办理房产证。田道伦与金升公司将其签订的《商品房买卖合同》网签备案，影响了黄建兴与金升公司之间合同权利的行使，且田道伦与金升公司签订的《商品房买卖合同》实际已无法履行，黄建兴要求田道伦和金升公司撤销《商品房买卖合同》的网签备案手续合理，原审法院对此认定正确，本院予以维持。对一审诉讼费用负担，本院认可原审判决结果。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。田道伦的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3521.02元，由上诉人田道伦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 廖志明
代理审判员 钟 雯
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。