河北省正定县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）冀0123执异111号
案外人：萧依，女，1972年12月19日生，汉族，住石家庄市桥西区。
委托代理人：刘会连，河北来仪律师事务所律师。
申请执行人：程振山，男，1963年8月11日生，汉族，住正定县。
被执行人：石家庄龙城房地产开发有限公司。住所地石家庄市桥西区槐安西路***号。
法定代表人：张波，该公司董事长。
被执行人：河北融投担保集团中泽担保有限公司。住所地石家庄市中山西路***号。
法定代表人：王杏慧，该公司总经理。
被执行人：东方市海华实业开发有限公司。住所地海南省东方市八所镇光辉路**号。
法定代表人：张波，该公司董事长。
被执行人：海南东方龙城房地产开发有限公司，住所地海南省东方市八所镇滨海北路。
法定代表人：张波，该公司董事长。
在本院执行程振山与石家庄市龙城房地产开发有限公司、河北融投担保集团中泽担保有限公司、河北融投担保集团中泽担保有限公司、东方市海华实业开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人萧依对本院作出的（2017）冀0123执630号执行裁定书执行石房权证元字第××号房产向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人萧依称，异议请求：依法排除对石房权证元字第××号房产的执行并解除查封。事实与理由：贵院执行的申请人程振山，被执行人为石家庄龙城房地产开发有限公司一案中，依法查封了石家庄龙城房地产开发有限公司名下位于元氏县装院路房产一套，产权证号：石房权证元字第××号。贵院为第三轮候查封，申请人已排除首封和第二轮查封，现贵院为首封。事实情况为，申请人于2010年10月27日与石家庄龙城房地产公司签订商品房买卖合同，后分两次支付了全部购房款，龙城公司于2011年向申请人交付了房屋，同年申请人委托易县西陵古建队对该房屋进行了装修。2013年龙城公司办理了产权大证，在为申请人分割小产权证时，因龙城公司资金问题未能办理（元氏县不动产登记档案查询内容可见该套房产委托测绘人为申请人萧依），后该房产被多轮查封。为此申请人向首封法院保定市中级人民法院提出执行异议及异议之诉，该案经一审、二审、发回重审、二审，最终河北省高级人民法院以（2018）冀民终262号判决支持了萧依的异议，判决“不得执行石家庄元氏县装院路168号一品康城小区四合院2排东3号房产（即石房权证元字第××号）。上述判决已生效，且申请人已排除了首封、第二轮查封。现依据上述事实向贵院提出了申请，以解除对该房产的查封。
申请执行人程振山称，异议人提出的问题不成立，我的债权是合法债权，我是通过合法渠道实现我的债权，查封的是龙城公司的财产，即便异议人提出的房产，该房产是与龙城公司有买卖协议，但是从法律角度，当时在查封期间，是通过法院进行依法查封的，与异议人之间没有关系。
本院查明，在程振山与石家庄龙城房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，2017年8月9日，本院作出（2017）冀0123民初2367号民事裁定书，裁定：“冻结被告石家庄龙城房地产开发有限公司、河北融投担保集团中泽担保有限公司、第三人海南东方龙城房地产开发有限公司、第三人海南东方市海华实业开发有限公司名下银行存款1200万元或同等价值的财产”。本院向元氏县国土资源局送达协助执行通知书，查封被执行人石家庄龙城房地产开发有限公司名下位于石家庄市××县××院路××城小区××房产，查封期限2017年11月2日至2020年11月1日。2017年12月6日，本院作出（2017）冀0123民初2367号民事判决书，判决：“一、被告石家庄龙城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告程振山本金700万元及利息、违约金（利息及违约金以12000000元为基数按年利率24%自2014年12月15日计算至2014年12月29日，以7000000元为基数，按年利率24%自2014年12月30日计算至还清之日止）。二、第三人海南东方龙城房地产开发有限公司在被告石家庄龙城房地产开发有限公司认缴的股金范围内对原告的债务承担连带责任。三、第三人东方市海华实业开发有限公司在被告石家庄龙城房地产开发有限公司认缴的股金范围内对原告的债务承担连带责任。四、被告河北融投担保集团中泽担保有限公司对原告主张的700万元承担连带保证责任”。2018年7月30日，本院作出（2018）冀0123执630号民事裁定书，裁定：“冻结被执行人石家庄龙城房地产开发有限公司、河北融投集团中泽担保有限公司、海南东方龙城房地产开发有限公司、东方市海华实业开发有限公司的存款1313.2万元或查封同等价值的财产”。
另查明，2010年10月27日，萧依（买受人）与石家庄龙城房地产开发有限公司（出卖人）签订《一品康城认购协议》，约定萧依购买位于元氏县一品康城（楼盘名称：山湖颂）小区四合院2排东3号房产；建筑面积：487.62平方米；总房款：人民币壹佰壹拾贰万元整。2010年10月27日向石家庄龙城房地产开发有限公司缴纳了全部购房款112万元。在石家庄龙城房地产开发有限公司交付房屋后，萧依对该房屋进行了装修。2013年10月29日，石家庄龙城房地产开发有限公司办理了涉案房屋的产权证，所有权人为石家庄龙城房地产开发有限公司。同年，石家庄龙城房地产开发有限公司为案外人萧依等五户业主申请办理房产证，但因石家庄龙城房地产开发有限公司原因并未办理产权证。
案外人萧依与王孟龙（另一案件的申请执行人）、石家庄龙城房地产开发有限公司（另一案件的被执行人）为案外人执行异议之诉一案，河北省高级人民法院于2018年5月9日作出（2018）冀民终262号判决书，该判决以萧依1、在执行法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同，2、在执行法院查封之前已合法占有涉案房屋，3、已支付全部价款，4、对未办理房屋过户登记手续不存在过错；萧依享有的物权请求权具有优先效力，萧依对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益为由，判决“不得执行石家庄元氏县装院路168号一品康城小区四合院2排东3号房产（即石房权证元字第××号）”。
以上事实，由民事判决书、执行裁定书、认购协议书、收据、银行流水、装修合同、不动产登记档案等为证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受的自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，案外人萧依与被执行人石家庄龙城房地产开发有限公司在法院查封涉案房产签订的书面买卖合同是否有效的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”，第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的重要内容，并且出卖人已按照约定收受购买款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。案外人萧依与被执行人石家庄龙城开发有限公司签订的《一品康城认购协议》明确了合同双方、商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式等内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依照上述解释第五条规定，该《一品康城认购协议》应当认定为商品房买卖合同。现被执行人石家庄龙城房地产开发有限公司取得了涉案房屋的所有权证，因此，该协议有效。第二、根据案外人萧依提交的装修合同、及装修费用票据。涉案房屋应在2011年12月4日前，被执行人石家庄龙城房地产开发有限公司交于萧依占有，早于本院作出的查封。第三、关于案外人萧依是否支付了全部价款的问题。萧依提交了石家庄龙城房地产开发有限公司开具的收据证明，可以认定案外人按照协议约定支付了全部购房款。第四、萧依是否对办理房产过户登记手续是否存在过错的问题，被执行人石家庄龙城房地产开发有限公司负有向房屋登记机关交付办理房屋登记手续的相关材料的责任，故涉案房屋至今未办理房产登记过户手续并非萧依的原因所致。综上，案外人萧依提出的排除对石房权证元字第××号房产执行的异议成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条》、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对石房权证元字第××号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 吴玉光
人民陪审员 蔡玉坤
人民陪审员 周 莹
二〇一八年八月三十日
书 记 员 刘佳欢