湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终1469号
上诉人（原审原告、反诉被告）谭捷夫。
委托代理人雷坚，湖南高天律师事务所律师。
被告(原审被告、反诉原告）陈晓霞。
上诉人谭捷夫因与被上诉人陈晓霞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第02322号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月22日，谭捷夫（买方、乙方）与陈晓霞（卖方、甲方）以及长沙昌恒房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订《房地产买卖合同》（No.CHDCS0201200），约定由谭捷夫购买陈晓霞所有的位于天心区解放西路450号汀兰雅苑2108号房屋（建筑面积为57.01㎡），购房款共计520000元，并以附件形式约定支付方式为“一次性付款：乙方于2013年8月22日支付人民币贰万元整（￥20000）给甲方作为购房定金，该定金自《房屋买卖合同》生效后即自动转为购房款；乙方于2013年9月15日之前在甲、乙双方办理物业交割手续当日付房款人民币贰拾叁万元整（￥230000）给甲方；乙方于双方办理房屋过户手续当日付购房款人民币贰拾柒万元整（￥270000）给甲方，此时房款全部结清”,并在附件中注明“根据长沙市房产局对二手房房屋交易资金监管相关规定：在办理二手房交易过户时，买方或贷款银行将房款存入监管账户，在房屋产权过户至买方名下后，房产局自动将监管资金转至卖方指定账户”。另外，合同第十条约定“在本合同签订生效后，如甲方不能按本合同约定将该物业售予乙方，或因违约而无法将该物业售予乙方的，应向乙方支付该物业成交价的的10%作为违约金，并须退还乙方已付的所有费用”；合同第十一条约定“在本合同签订生效后，如乙方不能按合同约定买入该物业，或因违约而无法买入该物业的，应向甲方支付该物业成交价的10%作为违约金”。合同签订当日，谭捷夫支付了购房中介费7000元并向陈晓霞支付购房定金20000元，陈晓霞支付了购房中介费3000元。2013年9月15日，陈晓霞未向谭捷夫交付房屋，谭捷夫亦未向陈晓霞支付第2笔购房款230000元。2013年10月23日，谭捷夫向陈晓霞发出《解除合同函》，表示因陈晓霞逾期交房30多天，谭捷夫要求单方解除合同；2013年10月28日，陈晓霞对《解除合同函》进行回复，表示延期交房系因对方不收房所致，要求继续履行合同。双方由此产生纠纷。
原审法院另查明，长沙昌恒房地产经纪有限公司住所地为湖南省长沙市××芙蓉中路××号明城国际中心1幢10层1016、1018、1020房，现该址已为捷翔文化公司占有使用经营，长沙昌恒房地产经纪有限公司住所地无法查明，追加该公司为无独立请求权第三人无助于查清事实，故原审法院不再追加。
原审法院再查明，在法庭审理过程中，谭捷夫与陈晓霞均选择适用违约金条款。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。谭捷夫与陈晓霞签订《房地产买卖合同》，双方均应依约履行己方义务。根据合同约定，谭捷夫应于2013年9月15日之前在双方办理物业交割手续当日付房款230000元给陈晓霞，据此约定，双方对履行顺序约定并未明确，结合交易习惯及合同附件中“根据长沙市房产局对二手房房屋交易资金监管相关规定：在办理二手房交易过户时，买方或贷款银行将房款存入监管账户，在房屋产权过户至买方名下后，房产局自动将监管资金转至卖方指定账户”内容，谭捷夫应在2013年9月15日前将第二笔应付款230000元存入资金监管账户后，陈晓霞再交付房屋。现谭捷夫未能提供有效证据证明其依约将230000元存入资金监管账户，故其提出陈晓霞违约延期交房的诉讼主张不成立，对其要求陈晓霞返还定金及利息损失并支付中介费损失、违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。上述《房地产买卖合同》生效后，因谭捷夫违约导致合同目的无法实现，当事人可以要求解除合同，同时依据合同第十条约定，谭捷夫应向陈晓霞支付成交价的10%即52000元作为违约金，在法庭审理过程中，陈晓霞明确表示选择适用违约金条款，鉴于该合同中既约定定金又约定违约金，陈晓霞可选择适用违约金，谭捷夫经原审法院释明后拒绝对违约金进行调整，故谭捷夫应依约支付陈晓霞违约金52000元，对超出部分的诉讼请求，原审法院不予支持，该款项52000元与陈晓霞已收取的定金20000元抵扣后，谭捷夫尚需支付陈晓霞32000元；对陈晓霞要求谭捷夫支付中介费3000元的诉讼请求，原审法院认为违约金的约定系为弥补守约方因对方违约受到的损失，故违约金已包含了陈晓霞支付的中介费用，对陈晓霞要求对方另行支付中介费3000元的诉讼请求，原审法院不予支持；对陈晓霞要求谭捷夫支付出售房屋差价80000元的诉讼请求，因其未能提供充分有效的证据证明损失确已发生，原审法院不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除谭捷夫与陈晓霞以及长沙昌恒房地产经纪有限公司签订的No.CHDCS0201200号《房地产买卖合同》；二、谭捷夫自本判决生效之日起十日内支付陈晓霞违约金32000元；三、驳回谭捷夫的其他诉讼请求；四、驳回陈晓霞的其他诉讼请求。本案受理费2940元、反诉费1656元，共计4596元，由谭捷夫负担3534元，陈晓霞负担1062元。
谭捷夫不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实前后矛盾，判决谭捷夫承担违约责任无事实依据。二、原审法院认为谭捷夫应在9月15日前将第二笔购房款存入监管账户，陈晓霞再交付房屋，违背了双方合同中的明确约定，违反了民事裁判中立原则。三、本案交付物业的义务在于陈晓霞，而陈晓霞未提供任何证据证明自己已经交付了物业。因此，陈晓霞未交付该物业已经违约，谭捷夫未支付款项也是履行合同法规定的抗辩权。原审法院判决谭捷夫违约并承担违约责任无任何法律依据。四、陈晓霞不存在任何损失，原审法院对违约金的认定缺乏事实和法律依据。综上，请求撤销原判，依法改判支持谭捷夫的全部诉讼请求。
陈晓霞答辩称：1、按照现行的交易习惯不可能只交定金就交房，因为谭捷夫本人不出面才导致9月15日不能交易。2、我一直住在诉争所涉房屋，谭捷夫并没有来找过我，谭捷夫称是我不能交房完全没有任何道理。3、因为当初是有中介公司的，所以都是我与中介公司一起发短信进行沟通，中介公司称谭捷夫在看其他的房子，所以我当时认为对方因为在看别的房子所以没来交涉，谭捷夫完全不回复我的短信和电话，不作沟通，所以对于谭捷夫10月23日解除合同的函的合法性我不予认可。合同约定在11月15日前履行完所有的手续，因为谭捷夫一直没有出现，所以没履行。4、因为对方长期延误导致房屋长期不能出租也不能出售，我等了一年半时间，2015年的市场行情也不好，我亏损了将近8万元的房款。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：谭捷夫与陈晓霞签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。谭捷夫与陈晓霞签订的《商品房买卖合同》附件中约定：谭捷夫于2013年9月15日之前在甲、乙双方办理物业交割手续当日付房款人民币230000元整给陈晓霞。该条款并未明确约定双方的履行顺序，根据房屋买卖交易习惯及合同附件载明“根据长沙市房产局对二手房房屋交易资金监管相关规定：在办理二手房交易过户时，买方或贷款银行将房款存入监管账户，在房屋产权过户至买方名下后，房产局自动将监管资金转至卖方指定账户。资金监管账户的户名为长沙市兴财置业担保有限公司二手房交易资金监管专户；开户行为中信银行长沙蔡锷支行：账号为74×××15”，原审判决认定履行顺序为“谭捷夫应将第二笔应付款230000元存入资金监管账户后，陈晓霞再交付房屋”正确。由于谭捷夫未依约将230000元存入资金监管账户，故其提出陈晓霞违约延期交房并要求解除合同的理由不成立。本案中谭捷夫的行为构成违约，应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第十一条约定“在本合同签订生效后，如乙方不能按合同约定买入该物业，或因违约而无法买入该物业的，应向甲方支付该物业成交价的10%作为违约金”；双方合同约定的违约金过高，本院考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定谭捷夫支付陈晓霞违约金20000元为宜，故谭捷夫向陈晓霞支付的定金20000元予以抵扣后无需返还。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，但判决谭捷夫承担违约金52000元不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第02322号民事判决第一、三、四项；
二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第02322号民事判决第二项。
本案一、二审案件受理费各4596元，合计9192元，由谭捷夫负担6434元，陈晓霞负担2758元。
本判决为终审判决。
审判长 周坤
审判员 熊伟
审判员 周卓
二〇一六年七月二十六日
书记员 范璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。