广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12390号上诉人（原审原告、反诉被告）：傅志强，男，1962年6月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：文晓波，广东海印律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄平洋，广东海印律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邝甫谦，男，1985年7月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘南华，广东明境律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邝洪坤，男，1958年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘南华，广东明境律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李伟洪，男，1971年11月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人傅志强因与上诉人邝甫谦、邝洪坤和被上诉人李伟洪房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民终10932号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。傅志强上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项；2.改判邝甫谦、邝洪坤返还2017年8、9月的租金42000元，返还保证金69000元，返还设备转让费60000元，并偿付以上款项共171000元为本金的利息611.38元（自2007年11月8日起计算至邝甫谦、邝洪坤实际全额清偿之日，暂计至2017年12月8日，按中国银行同期贷款利率计算）；3.本案的诉讼费用由邝甫谦、邝洪坤承担。事实和理由：（一）傅志强和邝甫谦、邝洪坤签订《租赁合同》前，邝甫谦、邝洪坤未告知傅志强涉案商铺不能立即办理食品经营许可证，导致傅志强不能达到租赁场地经营餐饮的目的，后双方协商一致同意解除合同。傅志强已退还全部商铺及相关转让的餐厨设备，邝甫谦、邝洪坤应当立即退还已收取傅志强的租金42000元、保证金69000元和餐厨设备转让费60000元。逾期退还的，应当自2017年11月8日起按中国银行同期贷款利率计算至邝甫谦、邝洪坤实际全额清偿之日止的逾期付款利息。（二）傅志强在本案纠纷中并无过错，也无违约。傅志强按正常交付了租金，并为经营餐饮投入了装修费和聘请员工费等，但由于涉案商铺的上一任租户的食品经营许可证未撤销导致傅志强不能按约定经营餐饮和开店经营。这些都是邝甫谦、邝洪坤的过错责任，与傅志强没有任何关系。因邝甫谦、邝洪坤在出租商铺前未办理撤销前租户食品经营许可证，其交付商铺不符合经营餐馆条件，造成合同目的无法实现，因此，对于双方协商一致解除合同后，邝甫谦、邝洪坤应当退还已经收取的一切费用。邝甫谦、邝洪坤辩称，（一）傅志强在签订《租赁合同》前已知悉海珠区××路××号（以下简称涉案房屋）上一任租户的食品经营许可证尚未注销，不能办理新许可证的情况下，仍然自愿承租涉案房屋经营餐饮业。傅志强作为经营者，应对经营风险有充分的预计和承担。事实上，涉案房屋上一任租户已经在2017年9月19日注销旧证，但傅志强仍然懈怠未办理新证，况且，双方从未在合同中明确约定邝甫谦、邝洪坤必须注销旧证的具体日期。邝甫谦、邝洪坤已经履行申请注销旧证的义务，注销旧证的具体日期是行政部门的职责范围。因此，傅志强以2017年9月19日无法办理新的许可证为由拒绝按合同约定支付租金，将自身怠于办理新证的责任强加给邝甫谦、邝洪坤是不合理的。（二）双方签订的《租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。傅志强与李伟洪未依合同约定交付租金已经构成违约，邝甫谦、邝洪坤有权解除合同并没收其交付的履约保证金。因此，傅志强要求返还已交租金、保证金和餐厨设备转让费以及逾期退还的利息缺乏事实和法律依据支撑。邝甫谦、邝洪坤上诉请求：1.撤销一审第二项判决中有关滞纳金的计算标准，支持邝甫谦、邝洪坤在一审提出的“滞纳金每月按所欠租金的5%计算”的诉讼请求；2.撤销一审第三项判决，改判驳回傅志强、李伟洪要求退回转让费的诉讼请求；3.一审本诉、反诉及二审上诉受理费均由傅志强和李伟洪承担。事实和理由：（一）一审判决缺乏法律依据。《租赁合同》中约定的“欠交租金每月5%”计算的标准是合法有效的。而一审判决仅以傅志强、李伟洪抗辩滞纳金标准过高的意见而予以调整，违背双方签订《租赁合同》的真实意思表示及意思自治原则，且一审判决作出的调整也是没有法律依据支撑。在一审法院审理同类其他案件所作出的生效判决即【2017】粤0105民初1678号民事判决中，对于逾期支付租金的滞纳金每日按欠交租金的5%的标准计算的约定予以支持，对本案的滞纳金标准以过高为由予以调整是有失公允的。（二）一审法院判决邝甫谦、邝洪坤退回一半转让费即30000元给傅志强缺乏法律依据支撑，也违反了民法总则第一百三十六条的规定。涉案餐厨设备是上一任租户留下，归邝甫谦、邝洪坤所有。傅志强与邝甫谦、邝洪坤签订租赁合同前已查看过餐具、设备且同意以6万元的对价即转让费接收。一旦交易完成，显然不能退还转让费。且邝甫谦、邝洪坤出具了收款收据也注明了“不能退回”的内容。双方的交易行为是符合民法总则第一百三十三条的规定。根据民法总则第一百三十四条的规定，双方在签订《租赁合同》前已完成的交易行为是双方意思表示一致成立且生效，也是符合民法总则第一百三十六条的规定。因此，傅志强要求退还转让费的主张不能成立，一审法院判决退还一半的转让费违反法律规定。（三）一审判决适用法律错误。一审判决适用的合同法第二百十一二条规定是错误的，因为不存在这一条规定。傅志强辩称，（一）合同的解除方式应当是双方协商一致解除，不是因违约解除，根据合同法96条的规定，如果因违约解除合同应当通知对方，邝甫谦、邝洪坤并没有以傅志强违约为由通知解除合同，所以本案应当按照协商一致解除处理。（二）涉案合同的目的就是为了经营餐厅，这是双方的共识，转让费也是支付经营餐厅的设备设施，由于前手租户的营业执照未注销导致合同目的无法实现，邝甫谦、邝洪坤作为出租方没有履行其在先的义务，而撤销前手的证照也只能由其履行，因其怠于履行的义务造成的损失不应当由傅志强承担。（三）涉案餐厨设备已经由邝甫谦、邝洪坤全部收回，所以相关转让费也应当退还，收据上的不能退回只是邝甫谦、邝洪坤的单方意思表示，没有合同约定，而该转让费实际上是类似于使用费的性质，应当是指合同履行完毕后因设备已经使用过正常终止的情况下不再退还，而傅志强从未开业，也未使用过该设备，所以转让费应当予以退还。（四）傅志强一直按约履行合同缴纳了保证金、转让费、租金等各项费用，显然是在认真履行合同。因邝甫谦、邝洪坤没有为实现合同目的提供便利才导致无法履行，在双方协商一致的情况下，保证金、转让费等费用是应当退还的。（五）根据9月21日的录音可以知道在当时邝甫谦、邝洪坤也没有提出过旧证已经在9月19日撤销，傅志强对该情况是一直不了解的，直到诉讼才知道，因邝甫谦、邝洪坤一直怠于履行义务导致傅志强没有看到可以继续履行合同的希望，所以双方协商一致解除，所以保证金、转让费等费用应当予以退还。李伟洪未到庭陈述答辩意见。傅志强、李伟洪向一审法院起诉请求：1.邝甫谦、邝洪坤返还8月、9月的租金共计42000元（8月份租金为19000元，9月份租金为23000元）；2.邝甫谦、邝洪坤返还保证金69000元以及转让费60000元；3.邝甫谦、邝洪坤支付以上款项共171000元为本金的利息611.38元（自2017年11月8日起计算至邝甫谦、邝洪坤实际全额清偿之日，暂计至2017年12月8日，共30日，标准按中国银行同期贷款年利率计算）；4.判令邝甫谦、邝洪坤承担案件诉讼费。邝甫谦、邝洪坤向一审法院反诉请求：1.判决傅志强、李伟洪向邝洪坤、邝甫谦支付2017年8月、10月、11月份所欠租金分别为166元、23000元、23000元；2.判决傅志强、李伟洪支付拖欠租金的滞纳金，滞纳金每月按所欠租金的5%计算，每月租金的滞纳金从当月5日起计算至傅志强、李伟洪实际支付租金日止；3.案件反诉受理费由傅志强、李伟洪共同承担。一审法院认定事实：据不动产权证显示，海珠区××路××号的产权人为邝甫谦，房屋建筑面积220.92平方米，总层数3层。2017年7月21日，邝洪坤代邝甫谦（出租方）与傅志强（承租方）签订《租赁合同》，约定：租赁物业为海珠区××路××号，合同租期从2017年8月1日至2025年7月30日止，每月租金贰万叁仟元，每年递增5%；乙方应在每月1至5日前以转账或现金的方式向甲方缴交每期的租金，甲方收到租金后只开收据；乙方必须如期缴纳租金，否则除继续缴交租金外，还应当按欠交租金每月5%给甲方支付滞纳金；逾期15天的，视为乙方放弃承租权，甲方可单方解除租赁合同，没收乙方保证金的同时，乙方同意甲方进入物业并收回物业使用权；乙方应于签订本合同之当天向甲方交付保证金69000元；本合同租赁期满，乙方结清全部租赁及其他费用，并按期依时将物业交回甲方的，甲方应在10个工作日内将该保证金无息退还乙方，若乙方违约的，甲方有权没收保证金并提前解除合同；等。傅志强、李伟洪为证明其主张，提供了如下证据：1.按金69000元及转让费60000元的送货单，经手人均为邝洪坤，其中转让费的单据上写明“不能退回”；2、2017年11月6日的钥匙及使用权交还证明、2017年11月8日的租赁合同及水电费存折交回证明；3、企业信用信息公示系统，证明上手承租人结束经营后未取消旧证；4、傅志强、李伟洪与邝甫谦、邝洪坤双方于2017年9月21日面谈录音及文字整理；5、海珠区食品经营许可证注销办事指南；6、海珠区食品经营许可新办申请办事指南；7、李伟洪与邝洪坤于2017年8月9日的电话录音及文字整理；8、邝洪坤与傅志强微信截图；9、双方于2017年10月5日面谈录音及文字整理；10、个体工商户登记受理通知书；11、个体工商户开业通知书，显示广州市海珠区扒扒乐美食店于2017年7月12日经核准开业，负责人为李伟洪，经营场所为涉案房屋。邝甫谦、邝洪坤的质证意见：证据1无异议，证据2真实性无异议，关联性不确认，因为傅志强、李伟洪不及时向邝甫谦、邝洪坤缴纳租金，邝甫谦、邝洪坤主动行使合同的解除权，得到了傅志强、李伟洪的同意；证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明傅志强、李伟洪想要证明的事实；证据4真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，在第三页第四行后面业主邝的话“等一下我将情况告知工作人员，大家无所谓的，让我协助一下帮你跟进一下，这不要紧的”，第三页第五行后业主邝又说的话“这里我走一次帮你问一下，无所谓的，走多遍也无所谓，这些好平常，举手之劳，那个地点是在石榴岗那里，你打去那里问”然后租户李说“手机无网”业主邝“你打114查海珠区政务中心，你问啊，工作人员说普通话，我听不懂”没有加上去，说明邝甫谦、邝洪坤与傅志强、李伟洪虽然在合同中无约定邝甫谦、邝洪坤有取消上手租户许可证的义务，但是邝甫谦、邝洪坤依然协助傅志强、李伟洪办理取消许可证的事宜，去到了石榴岗海珠区政务中心，证据4不能证明邝甫谦、邝洪坤在办理注销许可证时存在任何过错，相反，该证据证明如下事实：1、双方签订合同前即2017年7月21日前，双方都知道上手租户许可证未取消的事实；2、邝甫谦、邝洪坤积极协助办理取消许可证的事宜，傅志强在谈话中也肯定了邝甫谦、邝洪坤在7月25日到纺织路食药监海幢分所提出取消许可证申请，当时经办人员是钟志娟，至于何时能取消，那是主管机关依法办事的问题，与邝甫谦、邝洪坤无关；3、邝甫谦、邝洪坤无承诺何时取消许可证，当时提交申请书时，工作人员说是30日，而不是邝甫谦、邝洪坤承诺30日即2018年8月25日，实际上工作人员讲的是30个工作日，这在本证据第三页14、15行、23行、24、25行都有体现，傅志强打电话给海幢分所时，钟小姐也是说8月25日，见证据第四页第13行；4、证据4的谈话录音是2017年9月21日的面谈，是傅志强约邝洪坤前来取消许可证事宜，而此时旧的许可证已经于2017年9月19日被取消，此后可以随时办理新证，但傅志强作为租户和经营者，却全然不知，还来找邝洪坤、邝甫谦谈取消旧的许可证的事情，而此后又一直不去办理新证，说明是傅志强懈怠办理许可证，还以旧证未取消为由拒付租金；证据5、6有异议，无法证明该证据来源，对于食品许可证的申办、注销是经营者的责任，与本案出租方邝甫谦、邝洪坤无关联性；证据7真实性合法性无异议，关联性有异议。出租屋的排污、铺设电线的状况，在签订合同之前，邝甫谦、邝洪坤告知过傅志强，见该证据13的第1页的22行和第二页第1行；证据8真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据没有涉及到取消旧证和解约的事宜，只是涉及到傅志强单方提出放盘转租的事实，由于邝甫谦、邝洪坤不同意所以没有答复傅志强；证据9真实性、合法性无异议，关联性有异议，2017年10月5日傅志强依旧以旧证未取消等了两个月为由解约，邝甫谦、邝洪坤不同意，因为旧证2017年9月19日已经取消，傅志强随时可以办理新证，但是傅志强懈怠办理，责任在傅志强；证据10关联性有异议，在2017年7月21日双方签订合同前，傅志强办理营业执照只是履行经营者义务，而不是租户义务；在签订合同之前，傅志强知道旧证已经取消还办理营业执照并随后才签订合同，说明傅志强知道旧的许可证未取消，存在不能办理新证的风险，其愿意承担该风险的责任，与邝甫谦、邝洪坤无关。邝甫谦、邝洪坤为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、李伟洪的微信及微信语音谈话光碟、整理记录：证明7月13日下午李伟洪到海珠区海幢食品药品监督管理所申办食品经营许可证，注销需两个月，邝甫谦、邝洪坤之前对此不知情，傅志强在签订租赁合同前已了解涉案房屋的前手承租人的企业的许可证未注销之事实。李伟洪在微信中表示“我刚才上去办证，工作人员说那里之前有东西未注销，要自然注销可能要等二个月”；2、准予变更登记通知书及个体工商开业基本资料：证明2017年8月28日广州市海珠区扒扒乐美食店变更为广州市海珠区渔耕美食店，经营场所至今未做变更；3、海食药监信公{2018}1号《政府信息公开申请告知书》及附件，证明海珠区食品药品监督管理局受理申请后于2017年8月1日开始对拟注销阿塞易贝许可证公示，公示期为30个工作日即到2017年9月11日止，证明邝甫谦、邝洪坤在2017年8月1日前已向海珠食品药品监督局提出注销申请，与邝甫谦、邝洪坤主张2017年7月19日提出注销申请相吻合，至于何时注销与邝甫谦、邝洪坤无关；阿塞易贝许可证在公示期满第6个工作日即2017年9月19日已被依法注销，并不影响傅志强办理食品经营许可证，系傅志强怠于办理，与邝甫谦、邝洪坤无关。傅志强的质证意见：证据1真实性合法性无异议，关联性有异议，邝甫谦、邝洪坤明知傅志强承租涉案是商铺是用来经营餐厅，但后来协商租赁时，邝甫谦、邝洪坤没有注销商铺的前手食品经营许可证，也没有告知、提示没有注销情况的现状及风险，反而等到傅志强办理许可证时才被动的发现，导致傅志强的申请没有被受理，傅志强当时立即知会邝甫谦、邝洪坤，在微信上陈述的“要等两个月”指注销旧证一个月，办理新证要一个月，但邝甫谦、邝洪坤当时态度是推卸责任，说不知情，后邝甫谦、邝洪坤承诺在2017年8月25日前完成注销，傅志强信赖其承诺，才与邝甫谦、邝洪坤在2017年7月21日签订租赁合同，而且从情理上邝甫谦、邝洪坤没有承诺下，傅志强不可能冒险去签约的；证据2真实性合法性无异议，关联性有异议，当时2017年8月28日是七夕情人节，傅志强尝试试业，但是当时就被食药监警告不能开业，所以商铺从租赁开始至合同解除都不能正常经营；证据3对于注销日期为2017年9月19日无异议。对于关联性只能证明邝甫谦、邝洪坤在2017年8月1日之前已经递交上手租户的申请，不能证明是在2017年7月19日就提出申请，而且不认可邝甫谦、邝洪坤认为这个旧证何时注销与其无关，邝甫谦、邝洪坤是在推卸责任，因为确保出租的商业用房，具备办理经营证照的功能是业主的义务，旧证要注销，业主就应及早办理相关手续，清除后面租户办理证照的障碍，做好出租准备，明显邝甫谦、邝洪坤在上手离场之后，在2017年9月21日录音知道，邝甫谦、邝洪坤说上手在2017年5月份已经退场，在退场之后几个月时间里，邝甫谦、邝洪坤一直没有办理注销手续，反而是傅志强知其办理；邝甫谦、邝洪坤的证据显示2017年9月19日网上注销，但是通常是隔几天当事人才会知道相关的信息，那么傅志强也是在本次公开信息上才知道此信息，傅志强在当时是无法知道的，傅志强不是业主，没有申请公开信息的资格，所以傅志强知道可以办理新证的时间至少到9月底，远远超过8月25日的期限；邝甫谦、邝洪坤根本不清楚旧证注销的手续和时间，也不清楚是否需要公示和手续的时间，所以邝甫谦、邝洪坤提出8月25日的承诺而没有兑现责任，是有责任的，而且办证时走错部门，是需要到海珠区××路的政务中心递件，但是邝甫谦、邝洪坤是去海幢食药监所，放下资料不跟进，才引发后来的纠纷。诉讼中，傅志强与邝甫谦、邝洪坤确认：傅志强2017年8月份缴纳了19000元，9月份缴纳了租金23000元，涉案房屋于2017年11月6日交回给邝甫谦、邝洪坤，傅志强在与邝甫谦、邝洪坤签订租赁合同之前已经知悉房屋上手租客的食品经营许可证尚未注销。傅志强表示其可以支付邝甫谦、邝洪坤反诉请求中主张的2017年8月的租金166元。傅志强、李伟洪表示：转让费实际上是商铺的固定装修及设施的使用费，是多次出租的商户存在前手承租人固定无法拆除的装修及设备，后手租户就一并承接上述设备，才需要交纳一定的使用费，直到不再租用商铺时将上述商铺和设备一并交还出租户，这是一种依附于租赁合同由一手又一手承租人支付的费用；涉案房屋的装修及设施在签订3个月后，傅志强没有缺少的交还给邝甫谦、邝洪坤，也没有开业，设备没有损耗，所以邝甫谦、邝洪坤应当退还傅志强该笔费用；虽然邝甫谦、邝洪坤在私下收据写明“不予退还”，但是租赁合同没有对转让费没有不予退还的约定，所以邝甫谦、邝洪坤单方写明不予退还没有傅志强同意和认可，这不是双方的协商一致的结果也不合理对等，而且傅志强在支付该笔费用之下无法拒绝该收据，所以不予退还对傅志强没有约束力；对于邝甫谦、邝洪坤主张的滞纳金在性质上属于违约金，标准是每月5%，相当于60%的年利率，明显过高，希望法院判令为司法判例中的银行贷款利率，调整违约金。本案房屋是由傅志强、李伟洪共同承租，只是以傅志强的名义签订合同。邝甫谦、邝洪坤表示：关于转让费，由于上手租户也是做餐饮类服务，解约时上手的餐具、设备等，傅志强也是看了餐具设备，表明很满意，邝甫谦、邝洪坤与之协商同意，邝甫谦、邝洪坤说明同意之后要求60000元转让费不能退回，傅志强也是表明同意，所以收据上才写明转让费不予退还，否则傅志强可以拒收收据，傅志强既然接收收据，说明邝甫谦、邝洪坤陈述的是事实。邝甫谦、邝洪坤是父子关系，邝洪坤愿意与邝甫谦一并承担本案的权利义务。一审法院认为，傅志强与邝洪坤之间的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应切实履行。傅志强在签订合同之前已经知悉涉案房屋的上手租客食品经营许可证尚未注销。从证据来看，李伟洪在2017年7月13日下午到海珠区海幢食品药品监督管理所申办食品经营许可证时也了解过注销旧证所需时间。傅志强坚称因信赖邝甫谦、邝洪坤的承诺于2017年8月25日注销旧证才签订租赁合同，但傅志强作为经营者，有义务了解经营餐饮业所需各项手续，在房屋未能注销旧证的情况下傅志强仍然愿意租赁涉案房屋，应对经营风险有充分预计和承担。邝甫谦、邝洪坤作为出租人，已经履行了向相关行政职能部门申请注销旧证的义务，而实际上涉案房屋上手租客的旧证也于2017年9月19日注销。傅志强并未要求邝甫谦、邝洪坤在合同中明确旧证必须注销的具体日期，且双方也并未在合同中约定因证照问题无法办理或无法按期办理的法律后果，且注销旧证也属于行政部门的职责范围，邝甫谦、邝洪坤作为出租人仅仅是履行提出申请手续的义务。傅志强以旧证逾期注销导致无法如期办理新证、开业为由拒交租金无理。傅志强租赁涉案房屋，至2017年11月6日交回给邝甫谦、邝洪坤，傅志强租赁期间应当向邝甫谦、邝洪坤缴纳租金，故傅志强要求邝甫谦、邝洪坤退回2017年8月、9月份租金及租金的利息的诉讼请求一审法院不予支持，邝甫谦、邝洪坤反诉要求傅志强支付2017年8月欠付的166元租金、2017年10月租金23000元有理，一审法院予以支持。邝甫谦、邝洪坤反诉要求傅志强支付2017年11月整月租金23000元无理，傅志强只需向邝甫谦、邝洪坤支付2017年11月1日至2017年11月6日止的租金即23000元÷30天×6天=4600元。关于保证金及转让费是否应退回的问题。双方之间的《租赁合同》约定傅志强应在每月1至5日前以转账或现金的方式向邝甫谦、邝洪坤缴交每期的租金，傅志强必须如期缴纳租金，否则除继续缴交租金外，还应当按欠交租金每月5%给邝甫谦、邝洪坤支付滞纳金；逾期15天的，视为傅志强放弃承租权，邝甫谦、邝洪坤可单方解除租赁合同，没收傅志强保证金的同时，傅志强同意邝甫谦、邝洪坤进入物业并收回物业使用权。本案中，傅志强10月、11月份均没有按照合同约定及时向邝甫谦、邝洪坤交租，邝甫谦、邝洪坤反诉要求没收保证金符合合同约定。傅志强要求邝甫谦、邝洪坤退回保证金及保证金的利息无理，一审法院不予支持。邝甫谦、邝洪坤已经没收了傅志强的保证金，傅志强抗辩每月5%的逾期交租的滞纳金标准过高的意见有理，一审法院予以采纳，故一审法院将逾期交租的违约金标准调整为按中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准（即参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%的标准计算）为宜。关于转让费，邝洪坤出具的转让费的单据上虽然写明不能退回，但租赁合同中对转让费并未有明确约定，基于本案的情况及公平合理原则，一审法院酌情判令邝甫谦、邝洪坤退回转让费30000元给傅志强。傅志强要求邝甫谦、邝洪坤全额退回转让费60000元及利息一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百十一二条之规定，于2018年5月11日作出如下判决：一、傅志强、李伟洪在判决生效之日起10向邝甫谦、邝洪坤支付2017年8月租金166元、2017年10月租金23000元、2017年11月1日至2017年11月6日的租金4600元；二、傅志强、李伟洪在判决生效之日起10日内向邝甫谦、邝洪坤支付逾期支付上述租金的滞纳金（从当月的第6日开始计算至实际支付之日止，按中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准即参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%的标准计算，滞纳金以本金为限）；三、邝甫谦、邝洪坤在判决生效之日起10日内向傅志强、李伟洪退回转让费30000元；四、驳回傅志强、李伟洪的其他诉讼请求；五、驳回邝甫谦、邝洪坤的其他反诉请求。一审本诉案件受理费3732.2元。由傅志强、李伟洪负担3123.2元，邝甫谦、邝洪坤负担609元。一审反诉案件受理费641元。由傅志强、李伟洪负担341元，邝甫谦、邝洪坤负担300元。经查，一审法院查明事实中除了邝甫谦、邝洪坤质证意见中的“而不是邝甫谦、邝洪坤承诺30日即2018年8月25日”应为“而不是邝甫谦、邝洪坤承诺30日即2017年8月25日”以及“傅志强知道旧证已经取消还办理营业执照并随后才签订合同”应为“傅志强知道旧证未取消还办理营业执照并随后才签订合同”外，其他查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，傅志强称其清楚涉案房屋之前就是经营餐饮行业，在签订合同时也清楚知道上一手办理的食品经营许可证未注销。其还表示双方的租赁合同对于上一手的食品经营许可证怎么处理没有约定，但认为邝甫谦、邝洪坤有口头承诺在2017年8月25日可以撤销上一手食品经营许可证。傅志强还承认其在涉案房屋中有试业过，但没有开业，因试业当时就被相关部门警告。邝甫谦、邝洪坤否认口头承诺在2017年8月25日撤销上一手食品经营许可证，同时，确认双方在交接时餐厨设备还在现场。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合傅志强与邝甫谦、邝洪坤的上诉请求和理由以及各自的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.傅志强主张邝甫谦、邝洪坤退还租金和保证金理由能否成立；2.邝甫谦、邝洪坤要求傅志强、李伟洪按欠付租金每月5%支付滞纳金以及没收转让费应否支持。现评析如下：关于傅志强主张邝甫谦、邝洪坤退还租金和保证金理由能否成立问题。涉案《租赁合同》约定傅志强逾期缴纳租金超过15天的，视为其放弃承租权，邝洪坤可单方解除租赁合同，没收傅志强保证金。现因傅志强尚欠付邝洪坤2017年8月租金166元、2017年10月租金23000元、2017年11月1日至2017年11月6日租金4600元，故一审法院根据邝甫谦、邝洪坤的主张以及上述合同约定，判决傅志强、李伟洪向邝甫谦、邝洪坤支付该欠付租金数额以及没收已付保证金恰当。傅志强认为因邝甫谦、邝洪坤未能依承诺于2017年7月25日办理撤销上一手租户食品经营许可证，导致其合同目的不能实现，邝甫谦、邝洪坤否认曾向傅志强作出上述承诺，而傅志强对其该抗辩未能进一步举证证明，应由其承担举证不能的不利后果。邝甫谦、邝洪坤作为出租人，已履行了向相关行政职能部门申请注销旧证义务，实际上涉案房屋上手租客的旧证也于2017年9月19日注销，本案中，也无证据证明双方在没有注销旧证前已就解除合同达成一致，故在傅志强签约之前已明知涉案房屋上手租客的旧证未注销，且双方合同未约定注销旧证具体日期以及无法办理注销或无法按期办理注销的法律后果情况下，一审法院认定傅志强以旧证逾期注销导致无法如期办理新证、开业为由拒交租金无理，并无不当，本院予以确认。同理，傅志强上诉要求退还租赁期间的2017年8月、9月租金和保证金及相关利息，缺乏理据，本院不予支持。关于邝甫谦、邝洪坤要求傅志强、李伟洪按欠付租金每月5%支付滞纳金以及没收转让费应否支持问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。本案中，傅志强认为双方签订的《租赁合同》约定傅志强逾期缴纳租金应当按欠交租金每月5%支付滞纳金的标准过高，故一审法院在结合已支持邝甫谦、邝洪坤主张没收傅志强的保证金的基础上，采纳傅志强抗辩每月5%的逾期交租的滞纳金过高意见，并将逾期交租的滞纳金标准调整为按中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准，并无不妥，本院予以认可。邝甫谦、邝洪坤上诉认为滞纳金标准应依照合同约定的每月5%计算，但邝甫谦、邝洪坤对因傅志强逾期缴纳租金给其造成的损失并未充分举证证明，因此，本院不予支持。关于转让费问题，虽然转让费单据上写明不能退回，但在傅志强搬离涉案房屋后，转让费所指向的物品仍在涉案房屋，即该物品的实际受益人是邝甫谦、邝洪坤。在合同履行过程中，傅志强也表示曾在涉案房屋试业过，因此，综合本案查明的实际情况，一审法院酌情判令邝甫谦、邝洪坤退回转让费30000元，符合公平原则。傅志强上诉要求退还60000元以及邝甫谦、邝洪坤上诉主张没收转让费，均缺乏充分依据，本院不予采纳。至于邝甫谦、邝洪坤上诉提出一审法院适用法律错误问题，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百十一二条确实存在瑕疵，本案应适用上述法律规定第二百一十二条的规定，本院予以纠正。虽然一审判决适用法律存在瑕疵，但一审判决实体处理正确，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，本院对一审判决予以维持。综上所述，傅志强与邝甫谦、邝洪坤的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3673.2元，由傅志强负担3123.2元，由邝甫谦、邝洪坤负担550元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一八年九月十一日书记员 李志康游瑞娜