山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）聊东民初字第3254号
原告李秉刚（又名李刚），男，汉族，自由职业。
委托代理人赵秀旺，聊城东昌三合法律服务所法律工作者。
被告念以怀，男，汉族，公务员。
委托代理人田洪伟，阳谷谷山法律服务所法律工作者。
原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告念以怀原有位于东昌府区龙山小区政府家属楼8号楼房产一套，登记的建筑面积为97.80平方米。1998年8月6日，对该处房产的买卖事宜我与被告达成协议，我依约于1998年9月3日向被告交付了房款62000元，余款30000元双方约定待办理过户手续时交清。随后被告向我交付了该房产，我一直对该房产控制、使用、居住至今。但被告未在约定的时间办理房产变更登记手续。我多次与其协商无果，被告的行为侵犯了我的合法权利，故诉至法院，要求确认双方于1998年8月6日签订的房产转让协议有效，被告履行协助办理该房产的过户义务，诉讼费用由被告承担。
被告辩称：第一，本案争议的房产是被告与其妻子于某的共同房产，被告将该房产转让给原告，当时于某并不知情，未取得其同意，因此应当认定该房产转让协议无效。第二，假设该房产转让协议有效，协议第七条约定了合同解除的条件，即房产过户手续务必于1999年11月30日前办理完，否则被告退还原告首付款62000元，并赔偿20000元的损失。该房产转让协议签订后，双方并没有于1999年11月30日前办理过户手续，因此具备了双方约定的解除合同的条件，合同应当解除。被告多次通知原告让其将房产退还给被告，但原告迟迟未履行。故原告所诉没有法律依据，应驳回其诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交下列证据：
证据1：1998年8月6日原、被告签订的房产转让协议，拟证明原、被告在见证人姜某的见证下，签订了房屋转让协议，协议第五条约定，以被告为主办理房产过户手续。
证据2：1998年9月3日被告给原告出具的收到条，拟证明被告收到原告交纳的购房款62000元，原告按合同约定履行了义务，支付了合理的对价。
证据3：登记为被告的住房产权证复印件，拟证明被告与原告签订协议时已取得房屋产权，对房屋有处分权，被告收到房款后房屋已经由原告实际控制和使用。
证据4：2014年10月26日的原、被告的电话录音及书面整理材料，拟证明，合同签订后，原告一直在要求被告办理房屋过户手续，房屋价格92000元完全符合当时的市场价格，该录音的主要内容显示被告未过户的真正原因是因为房价上涨等因素，并不包含其所谓的未经其妻同意而买卖房屋的事由。
被告对证据1的真实性无异议，但认为协议上只有被告念以怀的签名，没有其妻的签名，说明于某对转让房产不知情。同时该协议第七条约定了合同解除的条件即在1999年11月30日之前办理完房产过户手续，实际在此之前并没有办理完房屋过户手续，具备了合同解除的条件。对证据2的真实性无异议。对证据3复印件的真实性无异议，原件在被告处，说明当时并没有按照合同约定办理房屋过户手续。对证据4认为录音时间是在本案开庭时间2014年10月28日的前两天，显然是原告方为了取证而有目的进行录音，在通话中可以看出，原告的问话带有目的性，被告情绪上比较急躁，有很大的波动，所说内容也不是被告真正的想法，故录音有一定的瑕疵性，属于无效证据，也不能证明原告所要证明的问题，录音未涉及被告妻子不同意买卖房屋的迹象，也没有显示被告妻子同意的内容，且原告没有其他任何证据证明被告妻子同意。
被告对其主张提交下列证据：
证据1：被告念以怀与于某的结婚证，证明结婚时间是1996年，本案所争议的房屋是两人夫妻共同财产。
证据2：证人于某的证言，证人到庭证明：与被告系夫妻关系，1998年转让房产时自己不知情，1999年知道后感觉不合理，让被告通知原告把房屋要回来。当想与原告协商解决，没有起诉确认合同无效。
原告对证据1的真实性无异议，对证据2有异议，认为证人是被告之妻，是利害关系人，证言无效；证人不是无民事行为能力人，被告与证人就某不协商不符合情理；证人证言与原、被告的录音也不符，若证人是1999年知道房屋买卖行为存在，应该向法院起诉要求确认原、被告之间的协议无效，现在已经远远超过了两年的诉讼时效。
通过以上原、被告陈述及各自提交的证据，结合双方对证据的质证意见，经审理本院确认以下事实：1997年12月20日，被告取得了聊城市东昌府区龙山小区政府家属楼8号楼605室楼房一套，产权证书为聊房改权字第××号。1998年8月6日，原、被告就上述房产签订《房产转让协议》，协议载明：一、撤销1998年7月30日双方所签订的租房协议。二、甲方（念以怀）同意将聊城市东昌府区龙山小区政府家属楼8号楼605室（三室两厅，建筑面积97.30平方米，另有储存室一间）出售给乙方（李刚），价款9.2万元（房产证号：聊房改权字第××号）。三、双方于今年11月底产权期限满一年后，及时办理过户手续，移交产权。四、乙方首次支付房款6.2万元后甲方将住房交由乙方使用，待条件成熟、正式办理过户手续的同时，乙方缴清另外3万元价款。五、办理房产过户手续以甲方为主进行，乙方配合，因办理过户手续所发生的一切过户费用由甲方承担。六、房产证暂时由甲方保存，甲方将产权证复印件一份，交由乙方留存。七、房产过户手续务必于99年11月30日办完，否则，甲方退还乙方8.2万元（其中2万元为甲方包赔乙方的经济损失）。协议还约定了乙方应遵守小区管理等其它事项。协议签订后，原告于1998年9月3日将房款62000元交给被告，被告给原告出具了收条，并将房屋交由原告居住至今。2014年9月22日，原告以被告不履行房产过户义务为由诉至本院。2014年10月26日，原告与被告通话，协商本案所涉房产一事。原告提交的通话录音中有原、被告曾经协商但最终未达成一致意见、被告要求“重新制定合同，按市场价便宜些卖给你”、“按市场价的75%”“合同已解除”及原告表示在支付剩余房款后同意再向被告支付一定利息作为补偿等的通话内容。
上述事实有双方签订的房产转让协议书、被告给原告出具的收条、房产证复印件、于某的证言、双方的电话录音等证据在卷佐证，本院已经审查，予以确认。
另查明：2015年1月20日，原、被告与案外人魏茂雪签订协议，约定：三方同意出售涉案房屋，所售房款三分之一归本案被告所有，三分之二归案外人魏茂雪所有。2015年4月9日，三方在本院达成调解意见：原、被告自愿解除房屋买卖合同，涉案房屋被告占有三分之一的份额，案外人魏茂雪占有三分之二的份额。
本院认为：原、被告均为完全行为能力人，签订合同时被告对房屋有完全所有权，双方意思表示真实，房屋价款双方达成合意，不违反法律或社会公共利益。不存在以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益，恶意串通、损害国家、集体或者第三者利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定等情形。且被告房屋已交付原告使用至今，故该协议为有效协议。被告辩称转让时其妻不知情、事后不同意，即使该事实属实，被告之妻在1999年知晓后并未要求确认协议无效，此后协议仍继续履行，故应视为被告之妻已经认可了房屋转让的事实；该房产未能在协议约定的时间内办理过户手续，并非原告责任和被告无法办理，若被告当时欲解除合同，应与原告协商一致或在一定的期限内行使自己的权利，但被告当时没有行使，并由原告继续履行协议至今已达十几年，故被告抗辩合同已解除与事实不符，亦不符合法律规定。现原告要求被告履行过户义务，因三方已于2015年4月9日达成协议，对房屋所有权重新进行了约定，原告再要求被告协助办理过户义务，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，判决如下：
确认原告李秉刚与被告念以怀1998年8月6日签订的房产转让协议为有效合同。
案件受理费2200元由原、被告均担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 向国秀
人民陪审员 潘丽娟
人民陪审员 付 芳
二〇一五年十月十一日
书 记 员 肖 慧