上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第424号
上诉人（原审被告）沙玉勤。
委托代理人王曙东，上海国创律师事务所律师。
委托代理人杜伟，上海国创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）顾建生。
委托代理人丁美红，上海聚隆律师事务所律师。
原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司崇明支行。
法定代表人杨少波。
委托代理人周宁。
上诉人沙玉勤因房屋租赁合同纠纷一案，不服崇明县人民法院（2013）崇民一（民）初字第5425号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人沙玉勤之委托代理人王曙东、杜伟，被上诉人顾建生之委托代理人丁美红，原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司崇明支行（以下简称浦发银行崇明支行）委托代理人周宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年5月18日，顾建生与沙玉勤签订《房屋租赁合同》一份，约定顾建生将崇明县城桥镇北门路XXX号、230号房屋（以下简称系争房屋）租赁给沙玉勤作营业用房，租期为6年，从2006年5月18日起至2012年5月17日止。租金为每年人民币（以下币种均为人民币）210，000元整，租金二个月一付，先付后租。同时双方在合同第1.5条明确，如沙玉勤不能按合同规定交纳租金时，顾建生有权解除合同。2007年11月9日和27日顾建生表示同意沙玉勤转租上述房屋，租期在原租赁合同期限基础上延长五年，租金提高10%。嗣后沙玉勤将包括系争房屋在内坐落于崇明县城桥镇北门路XXX号、230号、232号、236号累计569.8的房屋出租给浦发银行崇明支行开设银行营业网点。2012年9月13日沙玉勤和浦发银行崇明支行签订《营业用房租赁合同》一份，约定房屋租赁期自2013年1月1日起至2017年12月31日止，第一年至第五年的年租金均为1，080，000元，租金支付方式采取每年支付一次，浦发银行崇明支行应于每年的1月向沙玉勤支付租金。嗣后浦发银行崇明支行按约将租金交付沙玉勤。因截止2013年11月17日沙玉勤拖欠顾建生租金17.1万元。故顾建生向原审法院提起诉讼，请求判令解除顾建生与沙玉勤之间的房屋租赁关系，沙玉勤给付租金17.1万元。
原审中沙玉勤辩称，由于近期资金周转困难，虽结欠顾建生租金17.1万元，但租赁期限仍未届满，要求继续履行合同。如解除合同，沙玉勤损失较大，因为涉讼房屋于2006年从顾建生处承租时，沙玉勤对前承租户进行补偿，并投入800多万元的装修，同时沙玉勤还从其他商户手中承租了部分房屋，经改造后，转租给浦发银行崇明支行，浦发银行崇明支行为了让沙玉勤早些腾出房屋，采用提高租金的办法对沙玉勤进行补偿。故请求驳回顾建生之诉请。
原审中浦发银行崇明支行述称，2007年浦发银行崇明支行与沙玉勤发生包含系争房屋在内的房屋租赁关系，2013年度的租金已经给付沙玉勤，本案如何处理由法院裁判。
原审审理中，顾建生表示解除合同后，不收回涉讼房屋，愿意在不影响浦发银行崇明支行利益的基础上另外协商租赁事宜。
原审法院认为，顾建生与沙玉勤之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人理应恪守履行，然沙玉勤未按照合同约定全面履行合同义务，在收到浦发银行崇明支行租金后仍无正当理由拖欠顾建生房屋租金，显属不当。根据合同约定，顾建生有权解除合同。原审法院据此根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第七项、第九十三条第二款之规定，判决如下：一、顾建生与沙玉勤就崇明县城桥镇北门路XXX号、230号房屋于2006年5月18日签订《房屋租赁合同》和2007年11月9日签订的《延长租期协议书》予以解除；二、沙玉勤于判决生效之日起十日内给付顾建生租金171，000元。
原审法院判决后，沙玉勤不服，向本院提起上诉称：一、顾建生与沙玉勤签订的《房屋租赁合同》和《延长租期协议书》是双方真实意思表示，合法有效。根据立法精神，法院应当维护合同的稳定性与严肃性，除非法定情况，一般不轻易判令解除，以保护稳定的经济关系；二、顾建生未依法取得合同解除权。依据我国合同法第227条规定，出租人解除合同须遵守法律规定，履行相应程序，方可取得解除权。本案中，出租人未履行法律规定的程序，因此未依法取得合同解除权；三、上诉人因其企业经营、担保承责等客观原因，经济上出现暂时的困难，加之出租人与承租人之间沟通不畅，导致合同履行出现脱节，双方均有责任；四、原审诉讼保全措施不当，是合同履行出现问题的另一重要原因；五、出租人缺乏合同精神，意欲获取不当利益，不应得到法律支持。上诉人承租顾建生房屋后，进行耗资百万元的改进与装修，同时，说服相邻房屋，共同构成一个房屋使用整体。出租人只看到目前利益，不顾及上诉人之前作出的牺牲和贡献，判决解除合同，不仅不符合法律规定，同时留下了更大的纠纷，显然有悖立法意图。综上，上诉人请求二审法院驳回顾建生的诉讼请求。
被上诉人顾建生辩称：一、顾建生依据双方签订的合同约定，依法行使合同约定的解除权。在合同履行过程中，上诉人收取浦发银行崇明支行租金后，并未支付顾建生租金，经顾建生多次催讨，仍不交纳；二、顾建生依据双方合同履行，上诉人却屡屡违约，过错在上诉人并不在顾建生；三、顾建生并未获取不当利益，而是上诉人转租获得不当利益。本案中上诉人也承认其履行能力较差，出现投资亏损等情况，作为系争房屋的出租人，顾建生依据合同行使解除权完全符合法律规定。综上，顾建生请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人浦发银行崇明支行述称：尊重原审判决，对上诉人和被上诉人的意见均不发表意见。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，沙玉勤认可至2013年11月17日共拖欠顾建生租金171，000元，但其同时表示其对系争房屋支付了800万装修款，浦发银行崇明支行支付给其的高额租金系包含对其的装修补偿，但沙玉勤对其所称装修无法提供相应证据。
顾建生表示，不同意上诉人所称支付了800万装修款的说法。顾建生租给沙玉勤时，就有简单装修，作为一个营业的商铺，上诉人就是用了顾建生的装修，后来租给银行后，系争房屋由浦发银行崇明支行装修后使用。
原审第三人浦发银行崇明支行表示，通过查阅银行保存的合同、资料及向在职的员工询问，不能证明上述沙玉勤的说法。租赁系争房屋后，浦发银行崇明支行对房屋做了重新装修。原审判决后，浦发银行崇明支行按照合同约定，在2014年1月份已将扣除被法院冻结的60万元款项后的其余租金支付给了上诉人沙玉勤。
本院认为，顾建生与沙玉勤签订的《房屋租赁合同》明确，沙玉勤不能履行合同规定的交纳租金等义务时，顾建生有权进行解除合同。现根据本案查明的事实，沙玉勤确实未依据双方合同规定履行交纳租金的义务，顾建生依据法律规定可以行使约定解除权，虽然顾建生并无证据证明曾书面向沙玉勤送达解除合同的通知，但现其已向法院起诉，表达要求解除合同的意思。沙玉勤亦收取了诉状，视作其收到了顾建生要求解除合同的通知。因此顾建生行使约定解除权符合法律规定的程序。原审法院依据法律和事实判决顾建生与沙玉勤签订的《房屋租赁协议书》及《延长租期协议书》予以解除并无不当。沙玉勤上诉认为顾建生亦是过错方，不当行使解除权的上诉理由并无依据，本院无法支持其上诉请求。沙玉勤对所欠顾建生租金金额并无异议，故原审判决沙玉勤支付顾建生欠租171，000元亦无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，720元，由上诉人沙玉勤承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 张晓频
代理审判员 范 一
二〇一四年四月十八日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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