中华人民共和国北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第7833号
原告张蔚星（WEIXINGZHANG），女，1957年10月24日出生。
委托代理人郭自力，北京市汉鼎律师事务所律师。
被告王宇，男，1977年11月10日出生。
委托代理人孙博，女，1983年3月28日出生。
原告张蔚星（WEIXINGZHANG）与被告王宇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员田江海担任审判长，人民陪审员王淑芝、赵桂荣参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告张蔚星（WEIXINGZHANG）的委托代理人郭自力、被告王宇及其委托代理人孙博到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告张蔚星（WEIXINGZHANG）诉称：在合同履行中，2010年3月31日，王宇给张蔚星的委托代理人郭自力打电话，王宇称一部分房款已经打入张蔚星的账户。2010年4月1日，郭自力即到建设银行查询。2010年4月2日，郭自力将查询情况通知了王宇。2010年4月13日，郭自力给王宇发手机短信，请王宇速来商洽购房事宜，王宇拒绝和郭自力见面。2010年4月20日，张蔚星从美国给王宇发电子邮件，要求履行合同。2010年4月21日，王宇回信问“张女士您到底什么意思？请明示。”此时，张蔚星从中介处得知王宇已于2010年4月9日到北京市石景山区人民法院提起诉讼。王宇以诉讼为由拒绝履行合同，王宇害怕继续履行合同对其不利，才以各种不合理的理由拒绝履行合同，并试图将违约责任推给张蔚星。王宇不支付购买房屋的剩余款项，又不提出办理房屋过户手续，已经构成违约，应当承担违约责任。根据《补充协议》第7条的规定，王宇应当在该协议签署并拿到网签合同后的45个工作日内完成批贷手续。根据《存量房屋买卖合同》第4条第3款的规定，王宇如果不能获得贷款，应自行筹集资金并以现金形式支付。根据《装修款补充协议》第2条的规定，张蔚星出售给王宇的标的房屋合同价款为100万元，标的房屋的配套设施折价款为118.5万元，张蔚星净得总价款为218.5万元，该协议第3条又规定，上述配套设施折价款118.5万元，王宇于张蔚星双方办理产权登记前支付给张蔚星。王宇并未按期履行上述义务，应当按照《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）第7条第2款第1项以及《装修款补充协议》第3条的规定，承担每日万分之五的违约金。根据《补充协议》第7条的规定，原告超过10个工作日仍未办理完批贷手续的，原告有权解除合同并要求赔偿违约金。根据《补充协议》第10条第3款的规定，《补充协议》是《买卖合同》及《单独委托过户协议》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《单独委托过户协议》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。民法通则第88条规定，合同当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。据此，原告认为，王宇拒不履行付款义务，又不履行过户手续，已经违反了合同的约定。原告要求王宇支付违约金160万元人民币，并承担所有的诉讼费用。
被告王宇辩称：请求判令驳回原告的所有诉讼请求，判令原告承担相关诉讼费用。事实理由：一、原告起诉书中依据的《补充协议》第七条，关于办理贷款期限45个工作日是双方商定的，这一条签署的实际意义就是为了约定贷款期限，关于贷款的约定应该以《补充协议》的主合同《北京市存量房屋买卖合同》第四条第三款为准，而《补充协议》本身就是一个补充的作用，而且很明显从其第七条的内容来看，这条的主要作用是约定贷款期限，其余为制式合同内容。从合同形成的先后顺序来讲，2010年2月22日签署的网签合同是最终形成的，而且是双方认可的正式合同，关于贷款的约定，应该以网签合同《存量房屋买卖合同》第四条第三款为准，其中的规定更严谨，也更符合现实中交易的一般交易规则。有关贷款的约定是明确、详细、准确的，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。张蔚星在起诉书中也提到该条款，但是其故意将合同原文中的“买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的”这一关键前提规避不谈。被告未能成功完成贷款手续，并非由于自身原因，完全是因为原告恶意违约所导致。二、被告未完成贷款的原因：合同第四条双方约定王宇以公积金贷款的形式支付房款，根据双方签字的公积金《借款申请书》，买方的贷款金额为60万元。2010年2月10日，王宇支付了张蔚星定金8万元，根据王宇转账单据、交易流水记录以及张蔚星收款存折的交易记录，2010年4月1日，王宇支付了张蔚星两笔款项分别为110.5万元及40万元。2010年4月1日，王宇已经将首付款40万元以及装修款118.5万元全部支付给张蔚星。公积金贷款《借款申请书》所需材料清单载明，二手房贷款应提供首付款收据。为了更加明确首付款收据对于贷款的必要性，王宇到国家公积金管理中心进行了咨询，并全程进行了录像。首付款收据是办理公积金贷款必须提供的材料，并且不可替代，没有首付款收据无法办理贷款。2010年4月1日之前，王宇已准备好了除首付款收据外所有的12项材料，只要张蔚星在收到首付款后给王宇出具收据，王宇立即可以提交贷款所需全部材料。张蔚星在收到上述款项后，拒不出具首付款收据，明确表示拒绝履行合同。2010年4月1日，王宇转账后打电话联系郭自力请求出具首付款收据，郭自力表示张蔚星不让他写，让王宇与张蔚星联系；2010年4月3日，王宇发邮件给张蔚星，告知其郭自力已经确认房款到账，并向张蔚星继续索要收据；2010年4月4日，王宇与张蔚星互通电话，再次告知张蔚星“郭自力已经确认房款到账”并向张蔚星继续索要收据，张蔚星在电话中表示要退款，不再履行合同；2010年4月5日，中介公司告知王宇张蔚星已经表示不再履行合同，要求退款，并将张蔚星发给中介公司的拒绝履行合同的邮件转发给王宇；2010年4月5日，张蔚星邮件回复王宇不再履行合同并要求退还房款；2010年4月5日晚上，王宇发邮件给张蔚星，表示因为没有首付款收据，所以王宇无法办理贷款，合同无法继续履行，并警告张蔚星，如若坚持不履行合同，会考虑起诉其违约行为；2010年4月7日和2010年4月9日，张蔚星接连第三次、第四次向王宇索要账号，要求退还房款，终止合同；2010年4月12日，鉴于张蔚星已经明确表示不再继续履行合同，并采用拒不出具首付款收据的手段使王宇无法办理贷款，王宇将其起诉至北京市石景山区人民法院，要求法院判令张蔚星继续履行合同。综上，根据《合同法》第60条，当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。张蔚星在明知双方商定以贷款形式支付房款，而王宇办理贷款需要首付款收据的情况下，故意不出具首付款收据，使王宇无法办理贷款，导致交易无法完成，是明显的恶意违约行为。而王宇在整个履约过程中并无任何违约行为。王宇未完成贷款，不是因为自身原因，而是由于张蔚星违约造成。三、张蔚星所述事实、理由与事实不符。2010年4月12日，王宇将张蔚星起诉至北京市石景山区人民法院，要求法院判令张蔚星继续履行合同之后，2010年4月22日，张蔚星发邮件声称继续履行合同，但是无任何继续履行合同的行为，依然不给王宇出具首付款收据，王宇根本无法继续履行合同。张蔚星称王宇因政策要变所以不想继续履行合同，但王宇一直积极准备贷款材料。2010年3月31日向张蔚星支付房屋首付款40万元、装修款110.5万元，之后不断向张蔚星索取首付款收据。在张蔚星明确表示不继续履行合同的情况下才到法院起诉，请求法院能够支持继续履行合同，这些行为表明王宇一直在坚定地履行合同。张蔚星“拒绝出示收据”、“强烈要求退款”并在法庭上要求解除合同等一系列行为，都充分表明其解除合同的强烈意愿。张蔚星称王宇没有提出过户要求，根据王宇、张蔚星及中介三方签署的《买卖成交后续流程指南》，过户手续应在批贷手续之后进行。由于张蔚星的违约行为，王宇无法办理贷款手续，以至不能进行后续程序。请求法院驳回张蔚星的所有诉讼请求。
经审理查明：位于北京市石景山区2305号房屋的所有权证载明所有权人为张蔚星，登记时间为2007年11月6日。
2010年2月10日，出卖人张蔚星（WEIXINGZHANG）委托钱伟仁与买受人王宇签订了《北京市存量房屋买卖合同》，其中载明：“第一条：出卖人所售房屋坐落为石景山区2305号，建筑面积117.15平方米。……第四条：房屋成交价为100万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币8万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币元整。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。……第六条：房屋的交付：出卖人应当在办理房屋产权登记（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：……3、移交该房屋房门钥匙。第七条：违约责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理：……逾期超过十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。……第十条：权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。如因出卖人的责任，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付”。……。王宇及钱伟仁代张蔚星在合同上签字确认。同日，双方还签订了《装修款补充协议》和《补充协议》。《装修款补充协议》载明：“甲方：张蔚星；乙方：王宇。经甲乙双方友好协商，一致达成如下协议：第1条：甲方同意将位于北京市石景山区2305号的住房，计建筑面积117.15平方米出售给乙方。第2条：甲方出售给乙方的标的房屋合同价款为1000000元（大写：人民币壹佰万元整），标的房屋的配套设施折价款为1185000元（大写：人民币壹佰壹拾捌万伍仟元整），因此，甲方净得总价款为2185000元（大写：人民币贰佰壹拾捌万伍仟元整）。第3条：上述配套设施折价款为1185000元（大写：人民币大写：壹佰壹拾捌万伍仟元整）乙方于甲乙双方办理产权转移登记前支付给甲方，如逾期未支付，则每延迟一天支付相当于合同金额万分之五的违约金，并继续履行本协议。第4条：甲方在交房当日将标的房屋内部分设施，包括：电视、玄关柜、高低柜、卧室柜、3部空调一并交付乙方使用。第5条：本协议是甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》不可分割的组成部分。第6条：本协议一式贰份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。《补充协议》中载明：“出卖方（以下简称甲方）张蔚星；买受方（以下简称乙方）王宇；见证方（以下简称丙方）北京我爱我家房地产经纪有限公司；根据有关法律、法规之规定，基于甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》编号E09006786（以下简称《买卖合同》）及甲、乙、丙三方签订的《独家委托过户协议》编号DW9060289，现经双方协商并交由丙方见证，就甲方向乙方出售私人房产一事达成补充协议：第一条：甲方同意将位于北京市石景山区2305号的住房，计建筑面积117.15平方米出售给乙方。第二条：乙方于买卖合同签订当日，支付甲方定金80000元，剩余除贷款外的首付款于甲乙双方办理产权转移手续前自行支付到甲方张蔚星在中国工商银行的账户×××，如逾期未支付，则视为乙方违约，并按照《买卖合同》的相关约定承担违约责任。在甲方收齐全部房款后3日内，双方办理物业交验手续，甲方将标的房屋交付乙方使用，如逾期未交付，则视甲方违约，并按照《买卖合同》的相关约定承担违约责任。第三条：乙方承担本次交易过程中甲乙双方的所有税费代理费。第四条：甲方同意乙方自行办理贷款用于购买标的物房屋。丙方对乙方自行办理贷款过程中相关的各项贷款事宜皆不承担任何责任，甲方自行确认乙方是否获得乙方贷款银行的批贷。当甲乙双方向丙方提供书面证明，授权丙方开始办理产权登记及产权转移手续后，丙方即开始为甲乙双方办理相关产权登记及产权转移手续。第五条：在产权转移后，甲方与乙方自行确认何时、何地获得贷款部分房款。该贷款部分的房款的支付时间、支付方式、支付地点及支付金额均与丙方无关，丙方对此不承担任何责任。第六条：丙方在此善意提示：若乙方自行办理贷款，则甲方的领款时间可能会比由丙方为乙方办理贷款时的领款时间延长至少30个工作日。第七条：若乙方承诺，在签署本协议后并拿到网签合同后的45工作日办理完批贷手续。若乙方无法按本协议约定时间完成批贷款手续，则视为乙方违约，并按照《买卖合同》的有关约定承担违约责任。若乙方延期超过十个工作日仍未将批贷手续办理完毕，则甲方有权单方解除买卖合同，但甲方需要书面通知乙、丙双方，并甲方有权要求乙方支付相当于定金金额的违约金。若由于乙方贷款未在约定时间内获批导致甲方解除合同，则乙方需要向丙方支付甲乙双方的代理费。第八条：由于甲方无法到场签署合同，因此委托钱伟仁，身份证号×××，代为签署出售位于的房产的买卖合同以及其他一切相关文件。代理人保证已经获得了甲方的上述授权，并代理人保证业主本人会按丙方要求亲自到场配合办理上述标的房屋出售过程中的相关一切手续。若由于代理人没有获得上述授权而导致合同无效，则代理人承担相应的违约责任。第九条：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》、或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《单独委托过户协议》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金。第十条：其他：1、本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。2、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，自三方同时签章起生效。内容若有偏差，以留存丙方协议为准。3、本协议为《买卖合同》及《单独委托过户协议》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《单独委托过户协议》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。甲、乙、丙三方签字确认。
同日，张蔚星收到王宇购房定金80000元整并出具收条一张，收款人是钱伟仁。
2010年2月22日，张蔚星、王宇网签了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同内容与2010年2月10日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》内容一致。
另查，2010年4月9日，王宇以房屋买卖合同纠纷为由将张蔚星诉至本院，请求判令张蔚星继续履行房屋买卖合同，配合履行房屋过户手续及权属转移登记，并向王宇交付房屋，请求判令张蔚星向王宇支付没有按照2010年2月22日《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的约定办理权属转移登记的违约金。该案审理过程中，王宇、张蔚星均未能证明《装修款补充协议》和《补充协议》签订的先后时间顺序。张蔚星认可委托钱伟仁办理北京市石景山区2305号房屋买卖相关手续。此后，在2010年4月1日前，张蔚星将上述房屋买卖合同的委托代理人变更为郭自力。2010年4月1日，王宇分两次共支付了张蔚星房款1505000元（其中不含定金）。本院于2013年9月3日出具了（2010）石民初字第2491号民事判决书，判决内容为：一、王宇于本判决生效后七日内给付张蔚星剩余房款六十万元；二、张蔚星于王宇执行完毕上述主文第一项后七日内配合协助王宇至房地产交易管理部门办理北京市石景山区2305号房屋的所有权过户手续；三、张蔚星于王宇执行完毕上述主文第一项后七日内将北京市石景山区2305号房屋交付王宇；四、驳回王宇的其他诉讼请求。张蔚星对上述判决不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉。2014年7月28日，北京市第一中级人民法院出具了（2014）一中民终字第720号民事判决书：驳回上诉，维持原判。
庭审时，王宇提供了中央国家机关住房公积金贷款《借款申请书》作为证据。张蔚星与王宇在《借款申请书》中确认：购房合同签订日为2010年2月22日。《借款申请书》载明了贷款申请及担保信息：申请贷款性质为住房公积金贷款，申请住房贷款总额：600000元。《借款申请书》住房公积金贷款所需材料清单中载明：二手房：首付款收据。
张蔚星与王宇分别提交了（2011）京求是内经证字第3554号和（2014）京求是内经证字第728号《公证书》，双方对相互之间来往的电子邮件进行了公证。王宇认为张蔚星提交的电子邮件不全，张蔚星未提交对其有不利内容的邮件，提出其中有张蔚星向王宇索要账号要退款以及不再继续履行合同的内容。张蔚星对王宇提交的公证书不认可，认为邮件相隔的时间太长了。张蔚星认可王宇提交的与张蔚星提交的内容一致的电子邮件，但主张王宇发邮件跟张蔚星要收据的邮件是假的。
2010年2月26日，中国银行股份有限公司北京市分行人力资源部出具了王宇的《借款申请人工作及收入情况证明》。2010年3月1日，中央财经大学人事处出具了王宇配偶孙博的《借款申请人工作及收入情况证明》。2010年3月8日北京康正宏基房地产评估有限公司出具了《抵押物价格评估报告》。
截止2010年4月1日，王宇已经向张蔚星支付了购房定金80000元、首付款400000元以及装修款1105000元，共计1585000元。
2014年8月8日，王宇已按照生效判决执行，将600000元房款交至本院。张蔚星尚未履行交付涉案房屋的法定义务。（2010）石民初字第2491号案件尚在执行过程中。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、收条、授权委托书、（2011）京求是内经证字第3554号《公证书》、（2014）京求是内经证字第728号《公证书》、中央国家机关住房公积金贷款《借款申请书》、《买卖成交后续流程指南》、（2010）石民初字第2491号民事判决书、（2014）一中民终字第720号民事判决书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照双方的约定全面履行自己的义务。张蔚星与王宇先后签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中，对于房屋总价款的数额约定一致，上述材料均系双方真实意思表示，内容并不违反相应的法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上述合同对于双方当事人均有约束力，当事人均享有上述合同中约定的权利，也应依约履行各自义务。张蔚星与王宇双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的签订日期存在先后顺序，约定存在冲突之处，应当以签订日期在后的合同协议中的约定为准。《装修款补充协议》及《补充协议》虽与《北京市存量房屋买卖合同》同日签订，但根据协议名称及内容，可以认定《装修款补充协议》及《补充协议》形成于《北京市存量房屋买卖合同》之后，《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》最后形成。
本案中，王宇是否存在违约行为，应当根据双方签订的合同及协议的约定以及双方实际履行情况确定。双方在实际履行合同过程中，签订了《借款申请书》，表明同意通过银行贷款支付剩余购房款600000元的履行方式。张蔚星委托郭自力作为其房屋买卖合同履行过程中的代理人，郭自力于2010年4月1日前往银行查询了王宇的付款情况，认可截至2010年4月1日，已收到王宇支付的定金80000元、首付款400000元以及装修款1105000元，共计1585000元。《借款申请书》住房公积金贷款所需材料清单明确载明了对于二手房需要购房合同（正本）、首付款收据等材料的内容。双方对于首付款收据的出具方式未明确约定，王宇在得不到首付款收据无法办理银行贷款的情况下，于2010年4月9日向本院提起民事诉讼，使得双方的合同履行处于中止状态。合同中止履行是债务人依法行使抗辩权，使合同权利、义务关系暂时处于停止状态，但合同权利、义务关系依然存在，在抗辩权消灭后，合同权利、义务关系恢复原来的效力。张蔚星主张王宇行使诉讼权利的行为是不履行合同的违约行为缺乏法律依据。张蔚星主张依据《补充协议》规定，王宇应该按约定在45天之内办理贷款，而王宇未办理贷款，至今尚未支付剩余的600000元房款，系违约行为，王宇应当承担违约责任。因王宇已按照生效判决执行，将剩余房款600000元交至本院，故张蔚星的主张不能成立。因此，张蔚星要求王宇支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
驳回张蔚星（WEIXINGZHANG）的诉讼请求。
案件受理费一万九千二百元，由张蔚星（WEIXINGZHANG）负担（已交纳九千六百元，其余九千六百元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 田江海
人民陪审员 王淑芝
人民陪审员 赵桂荣
二〇一五年六月十九日
书 记 员 吕慧颖