内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）内08民终1115号上诉人（原审原告）：云兰，女，蒙古族，个体，现住内蒙古自治区呼和浩特市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：米奇，内蒙古泽铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏喜春，男，汉族，公务员，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。被上诉人（原审被告）：内蒙古中远房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。统一社会信用代码×××。法定代表人：肖磊，公司总经理。委托诉讼代理人：特妮娜，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。上诉人云兰因与被上诉人苏喜春、内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2017）内0802民初6198号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云兰上诉请求：一、撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2017）内0802民初6198号民事判决书，依法改判支持原告的诉讼请求。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认为被上诉人苏喜春享有的实体权利能够排除上诉人申请执行涉案房屋的认定错误。原审法院对于被上诉人与中远公司是否存在查封之前签订合法有效的书面合同，对于被上诉人是否已经支付购房款；被上诉人名下是否无其他用于居住的房屋等事实做出了错误认定，并且对于诉争房屋没有交付、没有办理网签等决定是否排除执行的关键事实未作认定。一、现有证据不能证明苏喜春对执行标的具有合法真实的实体权利。1、在人民法院查封之前，苏喜春并没有签订合法有效的书面买卖合同，在双方签订《预订协议书》时，中远公司没有预售许可证，所签订协议是无效协议；2、苏喜春提交的书面合同不具有真实性；3、苏喜春无法证明其对涉案房屋交付了相应的购房款。转帐凭证说明购房款并没有支付到中远房地产公司帐户，而是支付给案外人，不能证明其已支付购房款的事实。且案外人是否将款项交到中远公司帐户以及案外人与中远公司是何种关系，一审法院没有查明。4、苏喜春在本案中并没有证实涉案房屋是用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，目前存在开发商为买受人办理了网签，但《不动产登记》未办理的情况，不能认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋。二、被上诉人认可涉案房屋均没有交付，在人民法院查封之前并没有合法占有上述不动产，不能排除执行。三、本案是由于苏喜春个人原因没有办理网签及预告登记，应当由苏喜春承担相应法律风险。苏喜春辩称，涉案房屋是2010年买的，房款我交了60%，然后开发商给我出的收据，加盖的中远公司的公章，2018年8月份我又交了10%的房款，我对涉案房屋享有所有权，请求维持原判。中远公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。中远公司与苏喜春的房屋买卖合同合法有效，被上诉人苏喜春对中远睿城小区B8-3-502号房屋依法享有的物权期待权可以排除上诉人对房屋的执行。被上诉人苏喜春为购买中远公司开发的B8-3-502号住宅房屋，并与中远公司签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》，因该协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，应为合法有效的商品房买卖合同。被上诉人苏喜春按照协议的约定，已经支付了上述房屋50%以上的价款，且苏喜春所购房屋为居住用房，是唯一住房。中远公司认为被上诉人苏喜春享有的房屋消费者物权期待权应当依法受到保护，并且能够排除上诉人申请的执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定，应当中止对上述房屋的执行。云兰向一审法院起诉请求：请求判令对临河区中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）3单元502室许可执行。一审法院查明事实：2011年9月29日，中远公司向苏喜春出具收据收取预购房定金10000元。2011年10月14日，苏喜春与中远公司签订中远睿城住宅楼预定协议书，主要约定苏喜春自愿购买中远公司开发的中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）3单元502室住宅，预测建筑面积84.7平方米，单价2918元/平方米，总价款247155元，付款方式为首付148293元，余款办理贷款。并对交工日期、面积误差及违约责任等事项作了约定。当日，苏喜春通过银行转账向中远公司支付购房款138293元，中远公司向苏喜春出具金额为148293元（总价款60%）的收据一张。2014年10月15日，本院作出（2014）临民初字第4017号民事判决书，判决中远公司向云兰支付委托报酬830万元及利息。中远公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因中远公司未履行生效判决确定的义务，云兰于2015年9月11日向本院申请执行。执行过程中，本院于2015年9月15日作出（2015）临执字第3088号执行裁定书，对中远公司开发的中远睿城小区包括苏喜春购买的B区8号楼（后变更为6号楼）3单元502室在内的30套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。2016年6月3日，中远公司对该执行标的提出书面异议，本院于2016年7月29日作出（2016）内0802执异50号民事裁定书，裁定驳回中远公司的执行异议。2016年9月8日，苏喜春对执行标的提出书面异议，本院作出（2016）内0802执异110号民事裁定书，裁定中止（2015）临执字第3088号执行裁定书对中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）3单元502室的查封。2013年8月8日，中远公司取得中远睿城B区10号楼的预销售许可证。涉案房屋至今未竣工验收，未交付使用，也未到建设主管部门办理相关备案登记。另查明，苏喜春在巴彦淖尔市不动产登记中心、巴彦淖尔市房屋产权交易中心无产权及不动产登记信息。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。苏喜春与中远公司签订的中远睿城住宅楼预定协议书的内容具备了商品房买卖合同的主要条款，且中远公司在本案起诉前已取得商品房预销售许可证，是合法有效的商品房买卖合同。苏喜春作为商品房的买受人依照约定支付了50%以上的价款，所购房屋为居住用房，且属唯一一套房屋，其物权期待权应受法律保护，该权利优于一般金钱债权，且苏喜春对于未办理房屋备案登记手续及不能占有使用房屋无过错。综上，云兰要求对临河区中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）3单元502室许可执行的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决：驳回云兰的诉讼请求。案件受理费100元，由云兰负担。二审中各方均没有提交新证据，二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，对于苏喜春与中远公司是否签订合法有效的商品房买卖合同的问题。苏喜春于2011年10月14日与中远公司签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定了所购买房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任等主要内容。当日，中远公司向苏喜春出具了148293元收据一张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该预定协议书应认定为商品房买卖合同。虽然在签订预定协议书时，中远公司未取得商品房预售许可证，但在本案起诉前已取得商品房预销售许可证，所以应认定双方所签订的预定协议书为合法有效的商品房买卖合同。对于交付购房款的问题。上诉人云兰认为苏喜春购房款未支付给中远公司帐户，仅支付给案外人，不能证明其已支付购房款，苏喜春提交的内蒙古自治区农村信用社转存回单与中远公司出具的收款收据时间数额相吻合，可以证实苏喜春向中远公司交付购房款的事实，对该事实应予以认定。关于苏喜春名下有无其他居住房屋的问题。依据巴彦淖尔市房屋产权交易中心出具的《查询结果证明》以及巴彦淖尔市不动产登记中心出具的《说明》，苏喜春无房屋权属登记信息及不动产登记信息，而云兰亦未提供苏喜春名下有其他住房的证据，故对于苏喜春有唯一住房的事实应予认定。苏喜春作为购房消费者，其在人民法院查封前已经与中远公司签订了合法有效的商品房买卖合同，其次，其名下无其他可供居住房屋，再次，已交付50%以上购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，且其签订合同在前，云兰申请查封在后，其签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权，基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发，其对涉案房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上，上诉人云兰的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人云兰负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 勇审判员 李智平审判员 仲佳才二〇一八年八月二十八日书记员 尹 航附：所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；