福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0603民初23号原告：周永银，女，1987年5月25日出生，汉族，住福建省寿宁县。委托诉讼代理人：张祎斌，福建簪华律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟伟钦，福建簪华律师事务所实习律师。被告：胡坤香，女，1982年10月16日出生，汉族，住福建省仙游县榜头镇溪尾村大望路**号，现住漳州市龙文区。被告：张彪，男，1982年7月26日出生，汉族，住福建省仙游县榜头镇溪尾村大望路**号，现住漳州市龙文区。二被告共同委托诉讼代理人：郑耀钟，福建乐博律师事务所律师。第三人：漳州市中奇房产经纪有限公司，住所地福建省漳州市芗城区腾飞路298号御龙天下1幢13号，统一社会信用代码91350602669293108F。法定代表人：钟明安，总经理。委托诉讼代理人：李伟川，福建诺盾律师事务所律师原告周永银与被告胡坤香、张彪、第三人漳州市中奇房产经纪有限公司(中奇房产经纪)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周永银及其委托诉讼代理人张祎斌、钟伟钦，被告胡坤香、张彪的委托诉讼代理人郑耀钟，第三人中奇房产经纪的委托诉讼代理人李伟川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周永银向本院提出诉讼请求：1.判决胡坤香、张彪继续履行《房产买卖协议书》，即将龙文区锦绣一方15幢5D房屋过户至周永银名下并交付该房屋，同时判令胡坤香、张彪向周永银支付违约金10万元；2.判令胡坤香、张彪承担周永银因本案支付的律师代理费5000元；判令胡坤香、张彪赔偿周永银误工费、交通费5000元。事实和理由：2016年9月6日，周永银经中奇房产经纪居间介绍与胡坤香、张彪签订《房产买卖协议书》，约定胡坤香、张彪以76.1万元的价格将坐落于龙文区锦绣一方15幢5D房屋出售约周永银，双方约定于2016年10月8日前到交易中心办理过户手续；协议签订之日，周永银按照约定向胡坤香、张彪支付购房定金5万元，胡坤香、张彪出具了定金收款收据一张给周永银收执。按照约定，胡坤香、张彪应于2016年10月8日前办理过户，因胡坤香、张彪迟迟不予办理过户，周永银于2016年10月13日向胡坤香、张彪邮寄《催告函》，催促胡坤香、张彪尽快办理上述房产过户手续，但胡坤香、张彪均未同意办理。在之后双方调解过程中，胡坤香、张彪表示因其所要购买的房屋未买成，现不愿意履行双方签订的《房产买卖协议书》。胡坤香、张彪的行为已构成违约，依据《合同法》规定及《房产买卖协议书》约定的违约条款，胡坤香、张彪除向周永银支付双倍定金的违约金外，还应承担中介费、代办费以及追究违约方违约责任而支付的合理费用(包括但不仅限于律师费、交通费、调查费等)。现向法院起诉，请支持周永银的诉讼请求。张彪辩称：对胡坤香与周永银签订房产买卖协议一事不知情，不同意，不追认，胡坤香与周永银签订房产买卖协议不成立，周永银诉请张彪承担合同义务及违约责任没有事实和法律依据，周永银在明知涉讼房屋为胡坤香、张彪共有的下，仍与胡坤香签订协议，没有尽到受让人基本的谨慎义务，应对自己的行为承担责任。胡坤香辩称：1.同意张彪的意见；2.周永银诉请胡坤香履行合同义务的同时承担返还双倍定金的违约责任不符合法律规定(定金罚则的适用条件是合同目的不能实现)；3.胡坤香代张彪签字的行为系无权代理，由于张彪事后不予追认，合同不成立，违约条款无效；4.定金5万元由中奇房产经纪实际受领，周永银也未支付购房款，也没有办理过户手续，同时，周永银对涉讼房产所有权人系胡坤香、张彪共同所有明知的，因此不能认定为善意购买人；5.胡坤香在签订协议时曾提到等张彪回来再一起签订协议，在中奇房产经纪的误导下才签订的，胡坤香主观上没有过失，如果因此产生缔约过失的话，该责任应由中奇房产经纪承担；6.周永银没有在约定的时间履行过户手续，对双方纠纷的产生在客观上有不可推卸的责任。中奇房产经纪述称，请法庭依法判决。一、本案买卖由第三人作为中间人促成，当房产买卖已经签订协议后，第三人的服务已经完毕，已经促成这笔交易，既然协议是双方真实意思表示，应当履行合同。二、原被告应当按照合同向第三人履行支付中介费的义务，但目前原被告均未支付中介费。本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：胡坤香、张彪系夫妻，涉讼房屋漳州市龙文区迎宾大道10号锦绣一方绿榕里15幢5D房屋为张彪与胡坤香于2010年4月向漳州特房开发有限公司购买，系张彪与胡坤香两人共有，房屋所有权登记时间为2015年6月25日，于2010年7月11日设定抵押，权利人为中国建设银行股份有限公司漳州分行，权利价值23万元，2016年9月9日注销抵押。2016年9月6日，周永银经中奇房产经纪居间介绍与胡坤香、张彪及中奇房产经纪三方签订《房产买卖协议书》一份，协议载明胡坤香、张彪同意将上述涉讼房屋出售给周永银等内容。其中第二条约定，上述涉讼房屋的成交价为76.1万元，本协议签订之日，周永银应支付购房定金5万元，该定金先由中奇房产经纪保管，由中奇房产经纪出具定金代管收据交给胡坤香、张彪，待双方到交易中心办理过户手续当日由中奇房产经纪退给胡坤香、张彪50%，剩余的50%待双方办理完上述房屋的所有交易手续当日由中奇房产经纪再退给胡坤香、张彪；第四条约定，双方同意购房款分两次支付，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体付款日期和金额为:周永银于产权办理过户并获得交易取件单当日向胡坤香、张彪支付21.1万元，周永银向银行申请商业贷款50万元，该贷款由银行直接转至胡坤香、张彪账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，周永银应于收到银行收到同意放贷金额通知之日起3日内将差额部分直接支付给胡坤香、张彪；第五条约定，胡坤香、张彪于收到全部房款当日将房屋交付给周永银使用；第十二条第二款约定，若胡坤香、张彪违约，胡坤香、张彪应书面通知周永银，自违约之日起2日内退还周永银所支付购房款，同时向周永银支付相当于双倍定金的违约金并承担周永银应向中奇房产经纪支付的中介费、代办费以及周永银为追究胡坤香、张彪违约责任而支付的合理费用(包括但不仅限于律师费、交通费、调查费等)，若周永银违约，周永银支付的定金不予退还，并承担胡坤香、张彪应向中奇房产经纪支付的中介费、代办费以及胡坤香、张彪为追究周永银违约责任而支付的合理费用(包括但不仅限于律师费、交通费、调查费等)；第十八条约定，(1)双方约定于2016年10月8日前到交易中心办理交易过户手续，(2)上述成交价以每平方米9300元、产权面积以产权证为准(计算)，多还少补。协议签订时，张彪未到场，胡坤香在协议上代张彪签上名字。协议签订之日，周永银按照约定向胡坤香支付购房定金5万元，胡坤香出具了购房定金专用收款收据一张，载明收到周永银向胡坤香、张彪购买涉讼房屋的定金5万元；同日，中奇房产经纪向胡坤香、张彪出具购房定金代管收款收据，载明胡坤香、张彪同意由中奇房产经纪代管因出售涉讼房屋的售房定金5万元。因胡坤香、张彪未在合同约定的2016年10月8日前配合办理过户手续，周永银于2016年10月13日通过漳州邮政速递公司并经漳州市佳信公证处公证向胡坤香、张彪邮寄《催告函》，该函载明中奇房产经纪多次电话通知胡坤香、张彪办理涉讼房屋过户事宜，胡坤香、张彪至今未能配合周永银办理涉讼房屋过户手续，要求胡坤香、张彪在收到本催告函后十日内配合办理上述房产过户手续，否则将按照《房产买卖协议书》约定要求胡坤香、张彪支付双倍定金的违约金10万元并承担应向中奇房产经纪支付的中介费8000元。2016年10月20日，周永银及其家人前往中奇房产经纪，在与中奇房产经纪工作人员谈话过程中，该工作人员向周永银及其家人表示中介机构工作人员已多次联系胡坤香、张彪，要求胡坤香、张彪前往办理过户手续，但胡坤香、张彪不来，因为房屋涨价，胡坤香、张彪不卖了，该工作人员建议周永银可通过向法院起诉方式解决。2016年11月17日，周永银前往本院诉讼服务中心要求诉前调解。2017年1月3日，周永银向本院提起诉讼，请求判决胡坤香、张彪继续履行《房产买卖协议书》，将涉讼房屋过户至周永银名下并交付该房屋，同时判令胡坤香、张彪向周永银支付违约金10万元，判令胡坤香、张彪承担周永银因本案支付的律师代理费5000元并赔偿周永银误工费、交通费5000元。另查明，周永银因本案诉讼委托诉讼代理人向福建簪华律师事务所支付律师费5000元。本院认为，我国《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，胡坤香、张彪系夫妻，虽然张彪在《房产买卖协议书》的签名是胡坤香代签，但周永银有理由相信胡坤香有权代表张彪签订《房产买卖协议书》。周永银与胡坤香、张彪签订《房产买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”周永银与胡坤香、张彪签订《房产买卖协议书》后，依约向胡坤香支付了购房定金，但胡坤香、张彪收到定金后却未依约配合周永银办理涉讼房屋过户手续，经周永银催告后仍未履行应尽义务，胡坤香、张彪的行为已构成违约，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，郭玉海为此起诉要求胡坤香、张彪继续履行《房产买卖协议书》约定义务将涉讼房屋过户至周永银名下并交付该房屋，同时判令胡坤香、张彪向周永银支付违约金10万元，判令胡坤香、张彪承担周永银因本案支付的律师代理费5000元的请求合理合法，本院予以支持；周永银未能提供证据证明其因本案有误工、交通费损失5000元，要求胡坤香、张彪赔偿误工费、交通费5000元缺乏依据，本院不予支持。胡坤香、张彪认为涉讼房屋为其夫妻共有财产、《房产买卖协议书》是胡坤香签订的、张彪对卖房不知情且没有在协议上签名，《房产买卖协议书》无效的辩解与法不符，本院不予采纳；由于周永银与胡坤香、张彪及中奇房产经纪签订《房产买卖协议书》时约定周永银支付的购房定金5万元由中奇房产经纪代管，胡坤香对此并无异议，同时也出具了收到周永银支付的购房定金5万元的收据，虽然胡坤香未实际掌管5万元定金，也应认定胡坤香已经收到定金5万元；支付违约金与双倍返还定金是两种不同的法律概念，周永银与胡坤香、张彪签订的《房产买卖协议书》明确约定若胡坤香、张彪违约应当向周永银“支付相当于双倍定金的违约金”，该约定明确载明若胡坤香、张彪违约所要支付的是违约金不是定金，“相当于双倍定金”只是数量词，而周永银也是诉请要求胡坤香、张彪支付违约金而不是要求双倍返还定金，胡坤香认为周永银要求其履行合同义务的同时承担返还双倍定金的违约责任不符合法律规定的辩解是对双方合同约定存在理解错误，其辩解本院不予采纳；胡坤香认为周永银对涉讼房产所有权人系胡坤香、张彪共同所有明知的，因此不能认定为善意购买人，中奇房产经纪存在误导下，如果因此产生缔约过失的话，该责任应由中奇房产经纪承担以及周永银没有在约定的时间履行过户手续，对双方纠纷的产生在客观上有不可推卸的责任等辩解缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳，其所提供的证据不足以证明其辩解主张，本院不予采信认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院》第三条第一款、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条规定，判决如下：一、周永银与胡坤香、张彪于2016年9月6日签订的《房地产买卖协议书》合法有效，双方均应当按照《房地产买卖协议书》约定继续履行各自义务；二、胡坤香、张彪应于本判决生效之日起十日内协助周永银办理漳州市龙文区迎宾大道10号锦绣一方绿榕里15幢5D房屋不动产权转移登记手续；三、周永银应于办理不动产权转移登记手续并获得交易取件单当日向胡坤香、张彪支付首期购房款21.1万元；四、周永银应于向银行申请商业贷款条件成就之日起三日内向银行申请商业贷款50万元，该笔贷款在放贷时由银行直接转至胡坤香、张彪账户，若贷款银行实际放贷金额不足50万元，周永银应于收到银行收到同意放贷金额通知之日起3日内将差额部分直接支付给胡坤香、张彪；五、胡坤香、张彪应于收到周永银支付的全部购房款当日将漳州市龙文区迎宾大道10号锦绣一方绿榕里15幢5D房屋交付给周永银；六、胡坤香、张彪应向周永银支付违约金10万元，该款可在周永银向胡坤香、张彪支付首期购房款时折抵；七，驳回周永银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11410元，由胡坤香、张彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  陈梓敬人民陪审员  魏雅蓉人民陪审员  赖杜恺二〇一七年十二月十一日书 记 员  刘 婧申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。…第二百三十九条申请执行的期间为二年。…