南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初5035号
原告：江苏龙波物流实业有限公司，统一社会信用代码91320192733146699R，住所地江苏省南京经济技术开发区恒发路8号。
法定代表人：程明荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛策，江苏德擎律师事务所律师。
被告：南京北桥百货有限公司，统一社会信用代码913201136983621922，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕路440号-107。
法定代表人：熊宣松，该公司经理。
原告江苏龙波物流实业有限公司（以下简称龙波公司）与被告南京北桥百货有限公司（以下简称北桥公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年9月12日立案受理后,依法组成合议庭，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告龙波公司委托诉讼代理人薛策到庭参加了诉讼，被告北桥公司经本院公告送达开庭传票，期满后无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告龙波公司诉称，原告（甲方）与被告（乙方）于2010年2月12日签订了协议书，原告将坐落于栖霞区和燕路522号的房屋租赁给被告。协议约定，租期为6年。自2010年2月21日至2016年2月20日；年租金2000000元（不含税），半年一付，先付后租，签约后以现款承付租金300000元，2010年3月底付700000元，下一期租金提前10-15天支付（以此类推）；每逾期一天，乙方按日租金双倍承担滞纳金，逾期15天，甲方有权终止协议，追究乙方一个月的租金罚款；签约后前4个月为乙方装修期，甲方免收租金。协议签订后，原告即将租赁物交由被告。但被告未能按约支付租金，经常拖延支付租金。因被告拖延支付租金，原告于2012年5月25日向被告送达了解除合同通知书，依法解除合同。2012年8月7日，在燕子矶街道及××公安××大队的见证下，原告与被告签订了房屋、场地及资料交接协议。依据租赁协议，被告应自2010年6月21日开始计算租金。至2012年8月31日，被告应支付租金4394520元，被告仅支付租金1100000元，尚欠租金3294520元。另根据交接协议，被告应退还原告租金274368.5元。经原告多次催要，被告未履行付款义务。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，要求判令被告支付原告房屋租金3294520元，并支付自2011年1月21日起按日租金双倍承担滞纳金；判令被告将其收取的2012年9月1日后的租金274368.5元退还给原告，并支付自2012年9月1日起至判决付款之日止的银行同期贷款利息；本案的律师代理费及诉讼费用由被告承担。
被告北桥公司既未作出答辩，亦未参加本院诉讼。
经审理查明，2006年6月12日，南京金燕城镇建设综合开发公司（以下简称金燕公司，甲方）与龙波公司（乙方）签订了《合作协议书》，约定甲方以拥有的国有土地使用权作为投资，乙方投入房屋土建、装潢、办理建房手续等所需全部资金的方式合作建设房屋，由甲方向有关部门申领合建房屋的临时规划许可证；合建房屋为二层钢混结构，局部为三层钢混结构，建筑物占地面积1648平方米，总建筑面积3683平方米；合建房屋为双方按份共有，甲方拥有合同范围内产权30%，乙方拥有产权内70%及多余部分；房屋建成后，由乙方承租合建房屋属于甲方产权部分房屋。在上述合作协议之前，金燕公司已于2005年向相关部门申领了建设工程临时规划许可证。
2010年2月12日，龙波公司（甲方）与北桥公司（乙方）签订了《协议书》，将上述合建房屋租赁给北桥公司使用，用途为百货市场。《协议书》主要内容为：甲方将位于栖霞区和燕路522号租赁给乙方使用，用途为百货市场；租赁期限为6年。自2010年2月21日至2016年2月20日；年租金2000000元（不含税），半年一付，先付后租，签约后以现款承付租金300000元，2010年3月底付700000元，下一期租金提前10-15天支付（以此类推）；每逾期一天，乙方按日租金双倍承担滞纳金，逾期15天，甲方有权终止协议，追究乙方一个月的租金罚款；签约后乙方预付保证金50000元，协议期满后无违规行为凭收据退还；乙方自主经营，经营内容必须合法，自负经营责任和安全、防火防盗责任；乙方承租甲方房屋后，甲方有义务协助乙方办理市场经营执照手续；签约后前4个月为乙方装修期，甲方免收租金；乙方负责配备房屋内的消防器材，并对房屋内消防设施定期检查，发现问题及时维修更换，确保消防器材完整无缺并有效；经营所需要的电力增容、消防设施由乙方按合法程序负责解决并通过和服从相关部门的验收及管理；如遇国家政策性拆迁、当地政府部门重点工程需要等不可抗力的因素时，甲乙双方必须无条件服从，造成的经济损失各自承担，甲方及政府不给予乙方任何经济补偿，甲方按实际未租天数退还乙方租金。
协议签订后，龙波公司将案涉建筑物交付给北桥公司。北桥公司接收后，对案涉建筑物进行了装修，将消防工程发包给相关的公司进行施工和检测，并将案涉建筑物定名为北桥百货市场，同时对外招租经营户,于2010年6月21日开张营业。2011年3月30日，龙波公司向北桥公司发出书面《催款函》，要求北桥公司立即支付拖欠的租金1000000元及滞纳金。2011年4月21日，北桥公司向龙波公司出具了《还款承诺书》，主要内容为”我公司现欠龙波公司2011年上半年租金90万元，该款按协议约定应于2010年底付清。由于经营户退租等原因，导致我公司资金十分困难，房租拖欠至今。现承诺2011年6月底之前还15万元，余款75万元加2011年6月20日到期应向龙波公司承付的下半年租金100万元，合计175万元保证于2011年8月底之前全部付清。逾期不付清，我司同意龙波公司终止协议。同时将北桥市场及全部设施、装修划归龙波公司所有，用于承担还款、违约赔偿、滞纳金及龙波公司的损失”。2011年7月13日，龙波公司向北桥公司发出书面《催收租金款通知》，要求北桥公司支付拖欠的租金1900000元及滞纳金。2012年12月29日，龙波公司再次向北桥公司发出书面《催款函》，要求北桥公司15日支付拖欠的租金2900000元、利息及滞纳金。由于没有消防部门的相关验收合格手续，北桥百货市场在2012年5月23日被南京市人民政府列为2012年度政府挂牌督办重大火灾隐患单位。2012年5月25日，龙波公司向北桥公司发出《解除合同通知函》，通知北桥公司解除租赁协议，要求北桥公司于6月3日前交回租赁物。2012年8月7日，在燕子矶街道办事处及××区××大队相关领导主持下，龙波公司与北桥公司签订了《北桥市场房屋、场地及资料交接协议》，双方就北桥市场用房、场地及相关资料交接达成如下协议：北桥公司于2012年8月20日前将市场内二、三楼经营户全部清空；一楼经营户于2012年8月20日清空，如有少量经营户未清空，最迟应于同年9月30日前全部清空并交付龙波公司；北桥公司应于2012年8月20日前将市场门面经营户之间的合同置换成龙波公司与经营户之间的合同，同时将已收取的该日之后的后续全部租金于三日内（包括押金及其他费用）交付龙波公司；北桥公司应于消防整改期限届满日前将市场改造工程水、电等竣工图纸，符合消防及消防必须的图纸及资料全部交付龙波公司；乙方的固定资产及装潢设施，其他投入等双方于9月20日前书面确认，作为债权债务纠纷依据。2012年9月1日，龙波公司收回了北桥百货市场房屋。2012年9月28日，消防部门查封了北桥市场内的部分房屋。2012年11月27日，龙波公司向北桥公司发出《关于履行交接协议义务通知》，要求北桥公司于2012年12月3日前完成双方签订的《北桥市场房屋、场地及资料交接协议》约定义务。2013年1月4日，北桥公司向龙波公司出具《说明》，内容为”根据双方在街道签订的协议，自2012年9月1日后收取的租金，由我司负责退还给龙波公司，具体数额以收款凭据为准，与经营户无关”。2013年12月26日，龙波公司向北桥公司发出《催款通知》，要求北桥公司立即支付拖欠的四百多万元的租金。2014年11月10日，龙波公司再次向北桥公司发出《催款通知》，内容为”北桥市场与龙波公司与2010.2.21日签订了为期6年的协议，扣除4个月的装修期，应自2010.6.21日开始计算租金，至2012.8.31日双方解除协议止为2年72天，租金总计为4394520元。之前已付我司1100000元，尚欠我司3294520元。另门面房加4户室内业主自2012年9月1日解除协议以后交你方的租金274368.5，应退还给龙波公司。以上两项合计3568888.5元。经我司多次催要，你方并未履行还款义务。今再次通知，请立即承付，否则自负法律责任”。2015年、2016年，龙波公司均通过邮政快递EMS向北桥公司发出了《催款通知》。现龙波公司以北桥公司没有缴纳租金为由，诉至本院，要求处理。庭审中，龙波公司坚持其诉讼请求；北桥公司则经本院公告送达开庭传票，期满后未到庭参加诉讼。
庭审之后，北桥公司的法定代表人熊宣松向本院提交了答辩状，辩称：租赁的标的物非为龙波公司所有，龙波公司不能作为诉讼主体出现，请求驳回其起诉；龙波公司出租的标的物系违章建筑，双方签订的租赁合同无效，龙波公司应当向我公司返还收取的全部租金1100000元及押金50000元等相关费用；双方签订租赁合同时，龙波公司没有陈述标的物为违章建筑，并极力证明标的物为合法建筑。合同签订后，我公司先后完成消防施工、冷气安装、设备安装、装修整栋房屋等大量工作；在装修和消防报建过程中，我公司要求龙波公司出具房产证、土地证、房屋验收合格证等相关材料时，才被告知租赁的标的物系违章建筑，无相关证件；我公司只好要求龙波公司协助办理消防手续；虽然消防设施全部到位，但无法办理相关手续，我公司无奈之下于2010年6月21日强制开业，为此受到栖霞区消防大队的处罚，并被责令尽快补办手续报批；后我公司以拒付后期租金来促使龙波公司协助办理；在没有合法的产权资料下，消防部门始终拒绝办理；无合法消防手续，市场经营手续无法在工商部门通过，导致经营户营业执照无法办理，致使大量经营户退租，造成我公司大量经营损失；2011年4月21日，我公司与龙波公司就相关退租事宜作出承诺，并开始洽谈交接的具体事项，但因部分细节问题存在争议，一直没有完全谈妥；基于上述事实，我公司要求龙波公司赔偿市场装修装潢、设备安装、广告牌制作等直接损失共计6641700元。为此，北桥公司提供了案涉建筑物的相关工程建设图纸复印件、《建设工程规划许可证》复印件、南京市人民政府文件宁政发（2012）154号文复印件及2012年度政府挂牌督办重大火灾隐患单位名单复印件、案涉建筑物照片打印件等相关证据拟以证实。
鉴于北桥公司提供了相关证据，本院召开了两次质证庭。质证中，龙波公司认可收到北桥公司保证金50000元。对于租赁协议不能履行的原因，龙波公司主张是北桥公司拖欠租金，以各种理由推脱，导致协议不能履行；北桥公司则认为龙波公司出租的案涉建筑物为违章建筑，无法办理市场应有的经营手续导致消防部门封门不许经营，并认为龙波公司主张权利超过了诉讼时效。
另查，龙波公司在审理中向本院出具说明，对主张的274368.5元的租金表示待相关证据收集后另行起诉。
上述事实，有当事人的陈述，龙波公司提供的《合作协议书》复印件、《土地使用证》复印件、《建设工程规划许可证》、《协议书》、北桥公司出具的《承诺书》、《催款通知》、《解除合同通知书》《北桥市场房屋、场地及资料交接协议》、《关于履行交接协议义务的通知》、2013年至2016年EMS邮寄单、2014年11月11日龙波公司人员向北桥公司催要债务视频截图、北桥公司出具的《说明》、律师费发票，北桥公司提供的案涉建筑物的相关工程建设图纸复印件、《土地使用证》复印件、南京市人民政府文件宁政发（2012）154号文复印件及2012年度政府挂牌督办重大火灾隐患单位名单复印件、经营户收条复印件、北桥百货市场装潢设施及附属投入设施明细表复印件、北桥公司与相关公司签订的合同复印件、照片2张，本院庭审、质证笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，案涉的建筑物系金燕公司与龙波公司合作建造的，金燕公司与龙波公司对案涉的建筑物各占30%、70%的份额，并由龙波公司承租金燕公司享有30%份额的房屋，租赁期限为50年。因此，龙波公司将案涉建筑物出租给北桥公司，在双方发生纠纷后，作为出租方有权主张权利，其诉讼主体适格。但龙波公司对案涉的建筑物仅提供了建设工程临时规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人签订的租赁合同无效；第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据上述法律的规定，龙波公司与北桥公司签订的房屋租赁协议无效，但龙波公司可参照合同约定的租金标准要求北桥公司支付房屋占有使用费，现龙波公司要求北桥公司支付案涉房屋的房屋占有使用费4394520元，本院予以支持；扣除北桥公司已支付的1100000元的租金及保证金50000元后，北桥公司实际应向龙波公司支付房屋占有使用费3244520元。由于双方签订的租赁协议无效，本院对龙波公司要求北桥公司支付自2011年1月21日起按日租金双倍承担滞纳金的请求不予支持。龙波公司在审理中向本院出具说明，对主张的274368.5元的租金表示待相关证据收集后另行起诉，此举系龙波公司自行处分了自己的实体权利，且没有违反法律规定，本院对此予以采纳。对于龙波公司要求北桥公司承担律师代理费，考虑到双方签订的租赁协议无效，且协议书中没有对该项费用作出约定，故本院对此请求也不予支持。百桥公司在质证中抗辩龙波公司的诉讼请求已超过诉讼时效，而龙波公司提供的2013年至2016年EMS邮寄单及《催款通知》、2014年11月11日龙波公司人员向北桥公司催要债务视频截图证实了龙波公司一直向北桥公司主张权利，故本院对于北桥公司的上述抗辩意见不予采纳。北桥公司抗辩龙波公司出租的案涉建筑物为违章建筑，无法办理市场应有的经营手续导致消防部门封门不许经营，因被桥公司提供的证据不能充分证实案涉建筑物不能通过消防部门验收的实际原因，且消防部门并未查封整个案涉建筑物，另外根据双方在《协议书》中约定，经营所需要的电力增容、消防设施由北桥公司按合法程序负责解决并通过，故对北桥公司的上述抗辩理由，本院也不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定，判决如下：
一、被告南京北桥百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏龙波物流实业有限公司房屋占有使用费人民币3244520元；
二、驳回原告江苏龙波物流实业有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35351元，公告费260元，由原告江苏龙波物流实业有限公司承担2855元，被告南京北桥百货有限公司承担32756元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 葛立正
人民陪审员 高益群
人民陪审员 葛秀芳
二〇一八年三月五日
书 记 员 胡 娟