辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第2928号
上诉人（原审被告）：富洪波，男，1970年4月5日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市东陵区。
委托代理人：肖亮，系辽宁欣合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张立伟，男，1971年4月1日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：徐祎辉，系辽宁申扬律师事务所律师。
原审第三人：汪冰，女，1971年5月19日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市东陵区。
委托代理人：刘宏生，系辽宁同兴律师事务所律师。
上诉人富洪波因与被上诉人张立伟、原审第三人汪冰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第436号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭对本案进行了审理，上诉人富洪波及其委托代理人肖亮，被上诉人张立伟及其委托代理人徐祎辉、原审第三人汪冰的委托代理人刘宏生均到庭参加诉讼。
张立伟原审诉称：原告与被告于2005年1月25日签订了一份房屋买卖协议，双方约定将被告宅基地上的房屋出售给同村的村民即原告张立伟，当时被告正在办理房证，并向原告表示该房以后归原告所有，需要由被告配合的办领取房证、办理更名或动迁等事宜，被告都积极配合。之后原告向被告交付房款，被告即向原告交付房屋及钥匙，此后该房屋一直由原告占有和居住。原告多次找到被告要求被告过户，但被告之后以种借口推拖，现原告诉至贵院，请求：1.被告履行合同义务，将约定的房屋更名过户至原告名下；2.本案诉讼费等相关费用由被告承担。
富洪波原审辩称：本合同实际履行金额为人民币58，000元，涉诉房屋并没有相关产权手续，属于违建，该建筑是否能够登记，是否能够办理更名过户系行政权管辖范围，不属于司法诉讼的受理范围，最后原告属于城镇户口，而涉诉土地为集体土地，根据物权法等法律法规及国家政策的规定，不能够购买宅基地上的房屋。
原审第三人汪冰原审辩称：我与被告是1993年9月8日登记结婚，结婚后于1997年购买的高官台的房屋，2000年以后我就不在那住了，一直在我母亲家居住，时与被告的感情不是很好，这期间被告将房屋卖了的事情我根本不知道，当时被告告诉我是出租出去了，我婆婆年纪大，我也没有去收过租金，我婆婆就自己收了，所以这件事我根本不知道。在2012年我与被告离婚的时候，被告讲把这个房子整个给我了，但是这个时候更名就无法更名了，整个冻结了，这期间我就出国了，就没在家，后来我听说动迁我就回来了，那时候我也不知道该房屋有买卖的事，后来听说被告将房屋卖出一部分了，我该找被告，但被告一直回避我，我听说有开庭，我就来法院了。现在白房子期间是我与被告婚姻存续期间卖的，我认为买卖不成立，因为当时该房屋是我的夫妻共有财产，而且离婚后该房屋已经给了，现在这个房屋也是我的，所以我不认可买卖房屋的事实存在。
原审法院经审理查明：1999年，被告富洪波取得坐落于东陵区高官台街43巷5号1门，房号1-8，面积为210平方米房屋一处。
被告与第三人汪冰于1993年9月8日登记结婚，于2012年3月31日登记离婚。其离婚协议书载明：其中房产处理内容为：双方名下有一处房产位于沈阳市东陵区高官台街43巷5号1门，房号1-8，面积为210平方米归女方所有等。
2003年4月7日，经沈阳市规划和国土资源局东陵分局审批，诉争房屋获得了规划审批手续。
2004年6月1日，被告富洪波取得坐落于沈阳市东陵区东陵乡高官台村二环路东283.36平方米的土地使用权证，该土地所有者为沈阳市东陵区东陵乡高官台村。用途为住宅，使用权类型为宅基地。
2005年1月25日，原告张立伟作为乙方，被告富洪波作为甲方，签订《卖房协议书》一份，约定：今有甲方富洪波自愿将沈阳市东陵区高官台村二环路东，自有宅基地上所建平房，六十四平方卖与乙方所有。房价为人民币100，000元整。交款方式为现金一次付清不欠。更名手续由乙方负责，更名费由乙方负责。须甲方协助办理。此房现已卖给乙方，甲方以后全权委托乙方为代理人，办理与此房相关的事宜，如领取房产证、办理动迁手续，办理更名等。在条件允许的调解下，在上述授权范围内签署的有关文件，甲方均予以承认。其他事宜：乙方在平房上不接二楼，不扩建。政府不发证与甲方无关等。双方同时口头协商一致，房屋实卖价款为人民币58，000元。原告付房款人民币58，000元后，被告将诉争房屋交付原告使用至今。
2013年，沈阳市沈河区人民政府发布房屋征收公告，诉争房屋在征收范围内。
现该房经面积认证结果公示，确认该房补偿面积为55.1平方米。
现原告起诉来院，请求被告履行合同义务，将约定的房屋更名过户至原告名下。
本案在审理过程中，经询问沈阳市沈河区村镇建设管理办公室工作人员，诉争房屋在拆迁范围内，可以办理更名过户手续。
原审法院认为：1、关于原被告签订的《房屋买卖协议》效力问题。诉争房屋虽然建在宅基地上，亦取得了审批，被告系该宅基地使用权人，原告虽非属本集体经济组织成员，被告亦非属本集体经济组织成员，被告的买卖房屋已生效，并经政府征收部门确认，证明已经该土地所有者认可，故其有偿转让亦应有效，原告张立伟与被告富洪波签订的《房屋买卖协议》合法有效，双方均应依约履行，实际双方亦履行了协议的主要义务，原告已付清全部钱款，被告亦交付房屋，原告使用至今。故被告应负继续履行合同义务，即协助原告办理诉争房屋的更名过户手续，本院对原告的诉讼请求予以支持。2、关于第三人参加诉讼该合同效力问题。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院予以支持。”根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，第三人以被告无权处分不能出卖为由，要求法院确认被告与第三人签订房屋买卖协议无效，被告与第三人于1993年登记结婚，2012年离婚，诉争房屋出卖时间为2005年，第三人在与被告长达12年之久的共同生活中，对于出卖房屋应该知道，第三人称不知情是违背常理，原告有理由相信其知道出卖诉争房屋一事，应当形成表见代理行为，买卖行为有效。至于第三人称其婚后去国外，被告处理离婚协议中第三人分得的210平方米的房屋问题及诉争房屋没有在离婚协议中分割问题，与本案无关，本案不予合并处理。综上，根据上述法律规定，本院对第三人的陈述意见不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、判决如下：被告富洪波于本判决生效之日起10日内协助原告张立伟办理位于沈阳市沈河区（原东陵区）高官台村二环路东自有宅基地上所建平房面积64平方米（分享面积55.51平方米、土地使用证地号0706020535、档案号3）更名过户手续，所发生的费用由原告张立伟负担。案件受理费人民币1，000元，由被告富洪波负担。
宣判后，富洪波不服，上诉至本院。理由：能否办理农村集体土地上房屋更名过户手续应以法律法规的规定为依据，不能以政府工作人员陈述为准，且该陈述既未形成书证，也未质证，故原审审理程序不当，适用法律错误；2、政府征收部门仅是拆迁人，而涉案土地的土地所有权人还应是村集体，即便拆迁人确认可以更名，也仅是为确保拆迁进度，不能作为判定涉案合同的效力；3、上诉人取得权证的事实不能作为涉案诉讼合同有效的依据；4、原审法院推定为表见代理并无事实依据。请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人张立伟辩称：1、诉争房屋系合法建筑，且在相关部门进行登记，具备办证条件。而根据合同约定，上诉人亦有办证的义务；2、涉案买卖协议应合法有效，转让也合法有效，无履行不能的情况；3、上诉人在房屋买卖过程中，存在表见代理的行为，被上诉人已尽到注意义务。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人陈述：同意上诉人的上诉请求，请求法院驳回被上诉人的请求。
本院经审查后认为：被上诉人本次诉请是要求上诉人协助办理涉案房屋的更名过户手续，但根据二审中双方的自认可知，涉案房屋因被国家征用拆迁而灭失，故被上诉人要求上诉人协助办理房屋更名手续已不可能实现，故本案应发回原审法院重审，在释明被上诉人是否变更诉请后，再行作出裁判。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第436号民事判决；
二、发回沈阳市沈河区人民法院重审。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 王可一
本案裁决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；