湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芦法民一初字第1128号
原告刘义国，男，1979年1月6日出生，汉族。
委托代理人周韧，株洲市胜天法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，提出反诉、上诉、进行和解等）。
被告株洲宇奴服饰有限公司。
被告湖南宇奴服饰有限公司。
两被告共同委托代理人杨艳平，湖南天隆律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，签收各种法律文书等）。
两被告共同委托代理人唐武斌，湖南天隆律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告刘义国诉被告株洲宇奴服饰有限公司、湖南宇奴服饰有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月25日受理后，依法组成由审判员张凌担任审判长，审判员刘让武和人民陪审员易新能参加的合议庭，于2013年12月3日、12月10日公开开庭对本案进行了审理。原告刘义国的委托代理人周韧、被告株洲宇奴服饰有限公司、湖南宇奴服饰有限公司的共同委托代理人杨艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘义国诉称，2010年10月3日，原告与被告签订了一份《宇奴工业园租赁合同》，被告将其位于董家段高科园内的办公楼二楼租赁给原告使用。合同约定：租赁期暂定为10年，并且合同约定对前五年的租金作出了明确约定，分别是第一年10元／㎡，第二年、第三年11元／㎡，第四年12元／㎡，第五年13元／㎡。原告向被告交纳租赁押金10万元。同时合同对其他有关事项作出了相应的约定。原告系“意大利皇室家居（香港）有限公司的法定代表人，该公司系其个人独资。原告在使用被告的房屋过程中对房屋进行了装修，装修费及添置办公用品花费约几十万元，且原告在其广告宣传、包装印刷等品牌使用方面均是采取该房屋的所在地。2011年下半年，被告将其办公楼整体租赁给六O八所使用，其中包括已租赁给原告的房屋。2012年4月19日，被告以“宇奴服饰工业园物业部”的名义向原告送达了一份《通知》，要求原告在2012年6月1日尽快另觅他处搬迁。原告认为，原、被告双方签订的合同是有效的，原告按约履行了义务，未构成违约。被告提前终止合同，致使原告方造成了相应的损失，应当承担违约的民事责任。2013年4月14日经原、被告双方多次协商，被告同意赔偿原告部分损失，并签订了一份《协议》，被告承诺在2013年5月19日前赔偿原告各项损失及费用20万元，在协议中特别注明了本协议最长有效期到2013年5月19日止，但被告至今分文未付。现双方无法协商，特诉请法院，请求依法判决：1、依法确认原、被告双方签订的《宇奴工业园租赁合同》合法、有效；2、被告赔偿因单方提前解除合同造成原告的损失40万元；3、被告返还原告押金10万元，以上两项合计50万元；4、被告承担本案诉讼费用。
原告刘义国为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；
2、两被告的企业注册登记资料，拟证明两被告的诉讼主体资格；
3、湖南宇奴服饰工业园厂房公寓租赁合同书两份，拟证明自2010年10月3日起原告就已向被告租赁位于董家塅高科技工业园内的办公室二楼，租期为10年；
4、收款收据，拟证明原告已向被告交纳10万元房屋押金的事实；
5、相片一组，拟证明原告租赁房屋后对其进行装修的事实；
6、公证书，拟证明原告按照合同约定交纳租金的事实；
7、通知，拟证明被告违约的事实；
8、合同书，拟证明原告以被告厂房地址印刷、定制各种包装的事实；
9、协议书，拟证明被告承诺在2013年5月19日前支付原告20万元的事实；
10、租赁合同三份，拟证明原告从2012年6月开始已租赁在“王府井”十九楼办公；
11、中国银行汇兑支付往账凭证、客户回单，拟证明原告按照租赁协议于2011年10月向被告支付了半年的租金及物业管理费。
被告株洲宇奴服饰有限公司、湖南宇奴服饰有限公司共同辩称，一、原告提出的损失没有事实和法律依据；二、原告提出要求被告返还押金10万元没有事实和法律依据；三、原告没有依据双方的过渡的临时合同履行义务。
被告株洲宇奴服饰有限公司、湖南宇奴服饰有限公司为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、银行转账凭证，拟证明原告均是通过银行转账的方式向被告支付租金及物业费；原告没有足额支付租金及物业费；
2、株洲宇奴服饰有限公司与陈斌签订的租赁合同书，拟证明被告出租的厂房物业标准是1.2元／每平方，原告未按标准、按时足额交纳。
经庭审质证，两被告对原告提供的证据质证认为：对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，原告提供的合同系过渡性临时合同，合同第二条明确规定，正式合同一年一签，租赁费用也是按年足额支付；对证据4的真实性无异议，但原告未按合同于当日交纳押金；对证据5的真实性及证明目的均有异议，照片无法确定牌照的时间也不能证明房屋实际装修的状况；对证据6的真实性及证明目的均有异议，被告公司当时的法人对照片的拍摄情况并不知情，如果原告要交纳租金完全可以通过银行转账的方式直接支付给被告；对证据7真实性、关联性及证明目的均有异议，因为该通知并不是两被告向原告发出的通知；对证据8的真实性、关联性及证明目的均有异议，该组证据与本案无关；对证据9真实性无异议，对证明目的有异议，该协议已经是一份无效协议；对证据10的真实性、关联性、及证明目的均有异议，从原告提供的三份合同来看，看不出合同的签订主体是原告，同时从合同的内容也无法确定原告搬离被告办公地点的具体时间是2012年6月15日；对证据11的真实性无异议，但是从两笔金额总数少于半年的租金金额，更不用提交纳物业管理费的事情。
原告对两被告提供的证据质证认为：对证据1陈燕晖（系刘义国之妻）转入湖南宇奴服饰有限公司的转账凭证的真实性无异议，对其交纳的金额无异议，但该证据不能证明原告少交纳了租金及物业管理费；对证据2因系复印件，对其真实性无法确认，该合同是被告与案外人签订的合同，与本案无关。
结合全案对原、被告提交的证据作如下认证：
原告的证据1、2，两被告均无异议，经审查，上述证据符合证据的“三性”，能够证明本案的事实，对上述证据本院予以采信；证据3，两被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，原告提供的合同系过渡性临时合同，合同第二条明确规定，正式合同一年一签，租赁费用也是按年足额支付；证据4，两被告对真实性无异议，但两被告认为原告未按合同于当日交纳押金，经审查，两被告的异议成立，故对该证据的真实性本院予以采信；证据5，两被告对证据的真实性及证明目的均有异议，经审查，两被告的异议部分成立，原告装修是事实，但是由于目前原告已搬离租赁场所，租赁场所的装修损失无法认定，故对这份证据本院结合其他证据综合认定；证据6，两被告对证据的真实性及证明目的均有异议，经审查，两被告的异议不能成立，该证据系公证机关所制作，对该证据本院予以采信；证据7，两被告对证据的真实性、关联性及证明目的均有异议，经审查，两被告的异议不能成立，对该证据本院予以采信；证据8，两被告对证据的真实性、关联性及证明目的均有异议，经审查，两被告的异议成立，对该证据本院不予采信；证据9，两被告对真实性无异议，但两被告认为该协议是一份无效协议，经审查，该份协议是原、被告双方的真实意见表示，只是由于被告方未按时间支付而导致的无效，故两被告的异议不能成立，对该证据本院结合其他证据综合认定；证据10，两被告对证据的真实性、关联性及证明目的均有异议，经审查，两被告的异议成立，对该证据本院不予采信；证据11，两被告对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性本院予以采信，但对该证据的证明目的结合其他证据综合认定。
两被告的证据1、原告对其真实性无异议，但该证据不能证明原告少交纳了租金及物业管理费，经审查，该证据能够证明原告向被告交纳了租赁费用的事实，但不能证明两被告的证明目的，故对该证据的真实性本院予以采信；证据2，原告对真实性提出异议，经审查，原告的异议成立，对该证据本院不予采信。
经审理查明，2010年10月3日，原告刘义国（皇室家居）与被告株洲宇奴服饰有限公司签订了一份《宇奴工业园租赁合同》，被告株洲宇奴服饰有限公司将其位于株洲市芦淞区董家段高科园内的办公楼第1号楼的第二层租赁给原告使用。合同中约定了包括租赁物业的基本情况，租期，水、电、物业费的使用及收费，押金，票据，交楼标准及物业结构状态，物业管理按国家工业园行情标准收取，乙方的权利与义务，甲方的权利与义务，违约责任，合同终止，免责事由，其他等13部分的事实。其中合同中第1.2约定：办公楼租赁第1号第2层，建筑面积为2045平方米，…每月每平方单价为10.00元，每月共计金额2045元。年租金204500元。第一年10元／平方米，第二、第三年11元／平方米，第四年12元／平方米，第五年13元／平方米，第六年起按市场行情调整。2.1从2010年10月16日，租赁暂约10年，正式合同一年一签，租赁费按年度足额支付。4.1乙方须于合同签订当日内，向甲方交纳租赁押金100000元人民币，大写壹拾万元整。4.2租赁期满后，甲、乙双方决定不再续签，如在本合同履行过程中，乙方已交清相关费用（如租金、水电费及其他费用等），且没有任何违约行为，甲方全额退还租赁押金（不计利息）给乙方。退还时间为，甲方完全收回该租赁物业时，且固定物本着来装去留原则不能撤走。……。签订合同后，原告（皇室家居）分三次向被告交纳了租赁押金100000元。被告未再与原告另行签订每一年的租赁合同。原告在租赁被告的房屋过程中对房屋进行了装修。2012年4月16日原告通过公证的方式向被告株洲宇奴服饰有限公司送达2012年下半年租金150000元，但被告的法定代表人夏建平拒绝接收。2012年4月19日，被告湖南宇奴服饰有限公司以“宇奴服饰工业园物业部”的名义向原告送达了一份《通知》：“皇室家居：因贵司与我司签订的正式合同早已逾期，且我司曾多次通知贵司续签，可贵司一直迟迟拖延置之不理，不予履行，严重违约，故我司也无需履行任何义务，一切违约后果我司也已明确由贵司自行承担。现特此通知贵司于2012年6月1日尽快另觅他处搬迁，谢谢合作！”2012年6月15日左右原告搬离租赁的场所。2013年4月14日原告刘义国（甲方）与被告宇奴服饰夏建平（乙方）签订了一份《协议》：“甲方于2011年租赁宇奴服饰工业园用于仓储、办公，现双方已经解除合同，现就补偿事宜达成如下协议。（一）乙方于2013年4月19日之前支付甲方各项款项贰拾万元整（20.0000元）；（二）以上贰拾万元包括甲方交纳的保证金拾万元，夏建平个人借款贰万元以及装修补偿款捌万元整；（三）……；（四）乙方支付以上款项后，甲、乙双方就租赁房屋事宜纠纷就此了结，双方再无其他纠纷；（五）以上协议有效期至2013年4月19日止，如乙方违约，此协议无效，欠款有效。”后被告在2013年4月19日未按此协议履行，但被告在该份协议上承诺“此协议最长有效期到2013年5月19日止”。但被告在2013年5月19日前仍未按协议履行。后被告分文未付，双方酿成纠纷，诉至本院。
另查明，在上述合同履行过程中，被告湖南宇奴服饰有限公司要到长沙银行贷款，为了证明其有收入，与原告协商，把2010年10月3日被告株洲宇奴服饰有限公司与原告签订的租赁合同变更为与被告湖南宇奴服饰有限公司签订合同，合同的内容不变，并在合同上加盖了湖南宇奴服饰有限公司的公章。
还查明，原告的租金以及物业费交纳到了2012年4月16日（2011年10月19日、10月20日、10月31日分别向湖南宇奴服饰有限公司交纳费用110000元、19694元和14463元）。在庭审中，被告方认为原告未及时交纳租金及物业费而与原告提前解除合同的，但是并未向法庭提交其向原告催交过租金及物业费的通知以及其他相关的证据。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：1、原、被告双方签订的《宇奴工业园租赁合同》是否合法、有效；2、被告是否应赔偿因单方提前解除合同造成原告的损失400000元；3、被告是否返还原告押金100000元。现分析如下：原、被告双方签订的合同是双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，且该合同具备合同的基本要件，故双方签订的合同是合法有效的，双方均应按合同的约定履行合同的义务。本案中原告按合同约定履行了义务，虽然被告在庭审中称原告未交清全部租金和物业管理费，且认为原告未及时搬走被告的租赁场所，但并未向法庭提供证据予以证实，故被告的辩称本院不予采信，被告应按合同的约定返还原告的押金100000元，对原告的这部分诉请本院予以支持。被告如有证据证实原告还需向其交纳费用或者赔偿损失，可另寻其他途径主张权利。同时，由于被告提前解除双方的租赁合同，被告应赔偿原告的装修损失，由于目前的租赁场所的装修已被破坏，无法进行鉴定，但是原、被告双方在解除合同后对装修损失达成了一致意见，但由于被告未在规定的期限内履行给付义务，才导致合同的无效，故原告的装修损失本院按80000元计算，对于原告的其他损失因未提供充足的证据，本院不予采信。故，原告要求被告赔偿400000元损失的请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告刘义国与被告株洲宇奴服饰有限公司、湖南宇奴服饰有限公司于2010年10月3日签订的《宇奴工业园租赁合同》合法、有效；
二、被告株洲宇奴服饰有限公司、湖南宇奴服饰有限公司共同于本判决生效后十五日内一次性支付原告刘义国押金100000元；赔偿原告刘义国装修损失80000元，共计180000元；
三、驳回原告刘义国的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币8800元，由原告刘义国负担5632元，被告株洲宇奴服饰有限公司、湖南宇奴服饰有限公司共同负担3168元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 张 凌
审 判 员 刘让武
人民陪审员 易新能
二〇一三年十二月十日
书 记 员 杨 奕
附法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。