广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第292号
上诉人（原审被告）：陈达志。
上诉人（原审被告）：钟淑珍。
被上诉人（原审原告）：陈桂华。
委托代理人：林旭辉、陆建强。
原审被告：李德源。
上诉人陈达志、钟淑珍因与被上诉人陈桂华、原审被告李德源房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2013）江台法民一初字第1306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年6月26日，陈桂华向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、陈达志、钟淑珍、李德源双倍偿还《信德物业房屋买卖协议》违约金、房产过户测绘等杂费、定金本金、商业贷款利息、误工费等共208000元；2、承担本案全部诉讼费用。2013年3月21日，陈达志以台山市台城信德物业代理店（下称“信德物业代理店”）的名义与陈桂华签订《信德物业房屋买卖协议》，陈桂华按约定支付定金100000元及房产过户杂费4000元，共计104000元，陈达志收款后出具收款收条。但陈达志、钟淑珍不履行合同义务，于2013年4月15日提出只返还定金和过户杂费104000元。双方经多次协商无法达成共识。陈桂华认为陈达志、钟淑珍、李德源的违约行为造成其经济损失，遂向法院起诉。
陈达志辩称：涉案房产的买卖协议是陈达志与陈桂华签订的。陈桂华的行为属于诈骗行为，涉案房屋的交易价格不足200万元，陈桂华却能向银行贷款200多万元，且陈桂华欺骗钟淑珍签名向银行贷款，所以其不同意把房屋交易给陈桂华，并没有欺骗陈桂华，亦不同意按陈桂华的诉讼请求进行赔偿，要求陈桂华赔偿其精神损失费、误工费、名誉损失费共15万元。
钟淑珍辩称：陈桂华需要购买的房屋需首先付款40万元，但陈桂华只支付了10万元，需要向银行贷款。陈桂华来到其店铺，让钟淑珍及其妹妹替陈桂华担保贷款。钟淑珍不同意按陈桂华所述进行赔偿，相关诉讼费用应由陈桂华承担。
李德源辩称：李德源已把涉案房产出售给陈达志并收到陈达志交付的定金，其与陈达志约定于2013年6月15日前办好房屋过户手续，陈桂华与陈达志、钟淑珍之间的纠纷与其无关。李德源共收到陈达志交付的房款170万元，与陈达志签订买卖合同的具体日期已记不清楚，李德源把一切手续履行完毕后就把买卖合同交还给陈达志。李德源把房屋出售给陈达志并于2013年6月15日前协助陈达志把房屋过户给他人，这是事实，但陈桂华与陈达志、钟淑珍之间的事情与其无关。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年3月21日，陈达志以信德物业代理店的名义与陈桂华签订《信德物业房屋买卖协议》，约定陈达志以2128000元的价格向陈桂华出售位于台山市台城环市东路25号二楼的房产（房地产权证号：粤房地证字第××号）及首层的两卡车房，陈桂华于2013年3月21日支付陈达志定金10000元，于2013年3月30日前双方与产权人共同到房管部门查明档案并签订交易细则后，陈桂华再支付陈达志定金90000元，并于4月30日前支付陈达志首付款400000元。上述协议另约定，在办理契约期间双方不得违约，若陈达志违约则将所收定金双倍偿还给陈桂华。事后，陈桂华先后于2013年3月21日、同年3月26日、同年3月27日分别支付陈达志定金10000元、10000元和80000元，合共100000元。另，陈达志还收取了陈桂华交房手续费4000元。2013年4月15日，陈达志把上述房产及车房出售他人。2013年6月26日，陈桂华向原审法院提起本案诉讼。案件审理过程中，陈桂华提出撤回对定金本金商业贷款利息和误工费共4000元的诉讼请求，增加诉讼请求要求解除涉案《信德物业房屋买卖协议》；陈达志、钟淑珍同意解除涉案《信德物业房屋买卖协议》，但提出如陈桂华同意继续履行该协议，可按照协议约定的内容继续把房屋出售给陈桂华。
另查，信德物业代理店系个体工商户，个体工商户营业执照号为440781600063369，注册登记经营者系钟淑珍。该店实际由陈达志与钟淑珍共同经营，陈达志与钟淑珍系夫妻关系。
再查，位于台山市台城环市东路25号二楼的房产原所有权人系李德源，陈达志在与陈桂华签订《信德物业房屋买卖协议》前，向李德源购买了该房产但没有办理过户手续，而李德源承诺于2013年6月15日前协助办理房产过户手续。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案实质属房屋买卖合同纠纷。涉案《信德物业房屋买卖协议》是陈达志以信德物业代理店的名义与陈桂华在自愿、平等协商的情况下签订的，合同条款未违反我国法律的规定。从合同内容看，陈桂华应知悉合同所涉房产并非陈达志所有，不存在意思表示不真实的情形，该合同属有效合同，应受法律保护。陈桂华依约支付了陈达志定金共100000元，此外陈桂华还给付陈达志交房手续费4000元，陈达志对上述款项也予以认可，依法予以确认。信德物业代理店依约负有把涉案房产交付陈桂华的义务，陈达志把涉案房产出售他人，致使合同无法履行，已构成违约，陈桂华诉请解除涉案合同理据充足，应予支持；陈达志依约负有向陈桂华双倍偿还定金100000元的义务。信德物业代理店不履行合同义务，在合同解除的情形下，对陈桂华给付的交房手续费4000元依法应予返还。信德物业代理店属个体经营性质，登记的个体经营者为钟淑珍，但该店实际为钟淑珍与陈达志共同经营，且两人是夫妻关系，两人对上述款项应互负连带清偿责任；李德源与涉案《信德物业房屋买卖协议》无关，不承担清偿责任。陈桂华诉请陈达志、钟淑珍清偿204000元，理据充足，应予支持。陈达志以陈桂华没有依约支付税款、不具备购买涉案房屋的经济能力作为其不履行涉案合同的理由，因证据不足，依法不予采纳。李德源经法院依法传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第46条的规定，于2013年11月29日作出如下判决：一、解除陈桂华与信德物业代理店于2013年3月21日签订的《信德物业房屋买卖协议》。二、陈达志、钟淑珍应于本判决生效之日起十日内连带偿还陈桂华204000元。如陈达志、钟淑珍未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4360元，申请财产保全费1560元，合共5920元，由陈达志、钟淑珍共同负担。
当事人二审的意见
陈达志、钟淑珍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回陈桂华的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由陈桂华承担。主要事实和理由是：一、陈达志以信德物业代理店的名义与陈桂华签订《信德物业房屋买卖协议》无效。陈达志并非涉案房产的所有权人，无权对该房产进行交易，其签订的房屋买卖合同无效。原审法院没有认定该合同无效而依据合同的约定判令陈达志、钟淑珍承担违约责任书认定事实不清。二、即使《信德物业房屋买卖协议》有效，陈达志的身份是李德源的代理人，那么，其代理行为后果应当由李德源来承担。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，二审法院应予纠正。
陈桂华答辩称：一、《信德物业房屋买卖协议》是有效的。上述协议是陈达志以信德物业代理店的名义与陈桂华在自愿、平等协商的情况下签订的，合同条款未违反我国法律的规定，双方当事人知悉合同所涉房产并非陈达志所有，不存在意思表示不真实的情形，该合同合法有效。二、陈桂华在原审诉讼中已将陈达志、钟淑珍、李德源列为被告，原审法院认为合同与李德源无关，是陈桂华与陈达志、钟淑珍之间的关系。请求二审法院驳回陈达志、钟淑珍的上诉请求，维持原判。
李德源未作答辩。
陈达志、钟淑珍、陈桂华在二审期间均未提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。陈达志与陈桂华签订的《信德物业房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，协议依法成立。综合当事人二审诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案《信德物业房屋买卖协议》的性质问题以及是否有效。二、陈达志、钟淑珍是否应承担违约责任。
关于第一个争议焦点。陈达志与陈桂华签订《信德物业房屋买卖协议》前已向李德源购买了涉案房产并支付了房屋的对价，虽未办理房产过户手续，但陈达志享有取得涉案房产的期待权，且在一审诉讼中涉案房屋的所有权人对于陈达志以个人名义出售其房屋并未提出异议。陈达志基于该期待权而以出卖方的名义与陈桂华签订《信德物业房屋买卖协议》，意在将涉案房产的所有权转移给买受人陈桂华，陈桂华相应支付房屋的对价，该行为符合房屋买卖合同的法律特征，原审法院将本案定性为房屋买卖合同纠纷并无不当，本院予以维持。本案中，陈达志主张其并非涉案房产的所有权人，其与陈桂华签订的《信德物业房屋买卖协议》为无效合同。根据最高人民法院《关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，在买卖合同法律关系中，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，陈达志、钟淑珍主张协议无效，缺乏依据，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。陈达志与陈桂华签订的《信德物业房屋买卖协议》合法有效，双方当事人应按照协议的约定履行各自的权利义务。陈桂华在协议签订后，依约向陈达志支付了定金100000元和交房手续费4000元。陈达志负有将涉案房屋所有权转移给陈桂华的义务。而陈达志在2013年4月15日已把涉案房产向他人出售，致使涉案的房屋买卖合同无法履行，已构成根本违约，应承担违约责任。信德物业代理店属个体经营性质，登记的个体经营者为钟淑珍，但该店实际为钟淑珍与陈达志共同经营，且两人是夫妻关系，钟淑珍应与陈达志承担违约责任。原审法院判令解除陈桂华与陈达志签订的《信德物业房屋买卖协议》，并由陈达志、钟淑珍向陈桂华返还交房手续费4000元以及双倍返还定金100000元并无不当，本院予以维持。陈达志以陈桂华没有依约支付税款、不具备购买涉案房屋的经济能力作为其不履行涉案合同的理由，因证据不足，本院依法不予采纳。此外，陈达志主张其出售讼争房产的行为是代理行为，应由涉案房产的所有权人承担违约责任，但由于李德源并非签订《信德物业房屋买卖协议》的当事人，且并没有证据显示陈志达是受李德源委托出售涉案房产，故陈志达主张其受李德源委托而售房，没有事实依据，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4360元，由陈达志、钟淑珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 李雁羽
二〇一四年六月十九日
书记员 梁淑珍