广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3729号
上诉人（原审被告、反诉原告）：关树安。
委托代理人：万超，广东华勋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市越秀区第二土地房屋管理所。
法定代表人：钟东宁，职务：所长。
委托代理人：郝梅丽、龚健，单位职员，联系地址同上。
上诉人关树安因与被上诉人广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称越秀区第二土管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2132号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区大新路谢恩里12号房屋属直管房。2012年12月17日，广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称越秀区第一土管所，出租人，甲方）与关树安（承租人，乙方）签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》并予以备案登记。该合同约定：甲方同意将坐落在越秀区解放南路谢恩里街12号全间部位（代管私产）的房地产出租给乙方，作住宅用途，使用面积42.28平方米。租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额为258.13元。第四条、租赁期内，乙方承担下列责任：……2.严格按房屋用途使用房屋，爱护和正常使用房屋及其设备。第八条、需要对房屋进行扩、加、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，且甲方有权对工程进行监督……乙方擅自对房屋进行扩、加、改建（含改变室内间隔）、室内装修或增加设备的，甲方可终止本合同并收回房屋，因此造成的安全隐患或事故问题由乙方承担全部的经济、法律责任。乙方拆除自己增设的设施、设备时，应通知甲方管理人员到场，因擅自拆除造成房屋结构损坏的，应负责修复和赔偿。第二十一条、违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担等。
2013年12月27日，原广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发出《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》（越国房字（2013）**号），该通知称：“根据越秀区部分街道行政区划的调整，我局相应对属下房管所和受委托承接事务性管理工作的物业公司的管理区域进行了调整。”该通知显示人民街属于越秀区第二土管所管辖。
2014年5月16日，越秀区第二土管所向关树安发出了《关于收回房屋的通知》，要求自通知送达之日起终止双方租赁关系，关树安于2014年5月23日前交还房屋，并自通知送达之日起按2013年广州市房屋租金参考价格的标准收取房屋使用费等。
2014年8月27日，越秀区第二土管所向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除越秀区第二土管所与关树安的租赁关系，并判令关树安户及同住人员迁往广州市海珠区福场路5号之二604房屋，将广州市越秀区大新路谢恩里12号房屋腾空交还给越秀区第二土管所；二、关树安承担本案诉讼费用。关树安原审辩称及反诉称：关树安承租广州市越秀区大新路谢恩里12号房屋至今，一直都是用作居住用途，从未擅自改变过涉案房屋的使用性质将其作为商业使用。虽然租赁合同于2014年6月30日到期，但关树安已经交纳租金至2014年12月底，越秀区第二土管所也未提出异议，可见其已经与关树安进行了续租。广州市海珠区福场路5号之二604房是在承租涉案房屋之后关树安才拥有的，其建筑面积没有达到关树安一家人的人均居住面积标准。广州市越秀区晏公街36号1702房、广州市荔湾区环市西路101号3130铺和广州市白云区机场路111号132铺是商业性质，并非是住宅，关树安继续承租公租房并没有违反有关规定。另外，关树安于2006年承租涉案房屋时，该房屋非常破旧，居住一段时间后发现该房屋存在严重的质量问题，危及到关树安一家人的人身安全，当时关树安多次向原来的代管机构越秀区第一土管所反映，要求其修缮房屋，但遭其拒绝，越秀区第一土管所让关树安先行垫资重建房屋并承诺可以让关树安一直租住该房屋。关树安考虑到房屋危及家人人身安全，又无其他房屋居住，遂于2010年借钱对房屋进行了重建和装修，共花费100000元。虽然关树安无法提供相关的书面资料，但事实上关树安的确向越秀区第一土管所等房管部门反映过。综上，关树安有权继续承租涉案房屋，越秀区第二土管所的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回其全部诉讼请求。故反诉请求：1、越秀区第二土管所赔偿关树安重建和装修广州市越秀区大新路谢恩里12号房屋的经济损失100000元；2、案件的诉讼费用全部由越秀区第二土管所承担。
针对关树安的反诉，越秀区第二土管所原审辩称：房管部门与关树安签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》第八条明确约定，需要对房屋进行扩、加、改建、室内装修或增加设备，必须经出租人书面同意并订立书面协议，如果承租人擅自对房屋进行扩、加、改建、室内装修或增加设备的，出租人可终止本合同并收回房屋。关树安并没有提供证据证明其装修获得了房管部门的书面同意并订立书面协议，因此，关树安没有取得房管部门的同意就私自装修和改建，所谓的装修损失与作为出租人的房管部门无关，应由其自行承担。越秀区第二土管所请求法院驳回关树安的全部反诉请求。
越秀区第二土管所、关树安一致确认：越秀区解放南路谢恩里街12号即为越秀区大新路谢恩里12号，两个名称指向同一房产，该房产所在位置属于人民街行政区划管辖范围。
原审另查明：据广州市房地产档案馆2014年12月19日出具的《广州市房地产产权情况表》及《房地产登记簿查册表》记载，广州市海珠区福场路5号之二604房，建筑面积98.6849平方米，房屋用途为居住用房，产权人为关树安，已确权，2009年6月30日进行了预登记；广州市越秀区晏公街36号1702房，建筑面积100.9005平方米，规划用途：办公，属于关树安个人单独所有，2013年8月29日登记；广州市荔湾区环市西路101号3130铺，建筑面积16.72平方米，使用性质：商铺，属于关树安与曾某共有，于2001年4月购买所得；广州市白云区机场路111号132铺，建筑面积22.64平方米，使用性质：非住宅，属于关树安与关某共有，所有权来历为购买。
关于涉案房屋的实际使用情况，越秀区第二土管所提供了照片三张，以证明其张贴通知要求收回涉案房屋，并称从该照片可以看出涉案房屋一楼用于商业用途。关树安称，涉案房屋现在由关树安的母亲实际使用，关树安及其姐、妹会经常去居住以照顾母亲。关树安称涉案房屋只是用作居住用途。
为调查核实涉案房屋的具体使用情况，原审法院到涉案房屋现场进行勘验，越秀区第二土管所在现场拍摄了照片。关树安对越秀区第二土管所提交的勘验现场拍摄照片的真实性、合法性没有异议，称涉案房屋一直都是作为居住用途使用，只是因为生活需要才用来存放货物，关树安对房屋确实进行了装修。越秀区第二土管所认为通过勘验现场和所拍摄的照片，充分证明关树安将涉案房屋作为囤积货物的仓库使用，完全改变了房屋使用性质。
关树安为证明越秀区第二土管所应当赔偿其重建和装修涉案房屋的损失，向法院提交了的两组照片，每组各3张，分别证明涉案房屋装修前、后的面貌。越秀区第二土管所认为涉案房屋装修前的3张照片的真实性、合法性和关联性均无法确认，认为关树安提供的涉案房屋装修后的3张照片并没有反映该房屋的全部面貌。
关树安提出要求越秀区第二土管所赔偿其重建和装修涉案房屋的经济损失100000元，认为涉案房屋从2006年重建和装修已经时隔8年之久，重建和装修的相关资料关树安无法提供，故申请对涉案房屋重建和装修工程的造价进行鉴定。
原审法院认为：公房租赁具有特殊性，分配使用的对象主要是家庭经济困难的无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。关树安与越秀区第一土管所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力。该租赁合同期限至2008年6月30日届满后，双方未再续签订合同，但仍由关树安按原合同约定的租金标准继续使用涉案的房屋，双方之间形成不定期租赁合同关系。根据广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发布的《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》（越国房字（2013）**号），自2014年1月1日起由越秀区第二土管所承接越秀区第一土管所为涉案房屋办理房屋租赁手续等管理工作，因此，自该日起越秀区第一土管所对涉案房屋享有的相应权利义务由越秀区第二土管所概括承受。现查明，关树安已经获得了自有产权的房屋和商铺，其家庭明显不属于经济困难人群。据此，越秀区第二土管所起诉要求解除与关树安之间的房屋租赁关系，请求将涉案房屋腾空交还越秀区第二土管所，合法合理，予以支持。至于关树安及其同住人员迁往何处，在给予一定搬迁期后由其自行决定。关树安认为其虽然拥有自主产权房屋，但是并没有达到人均居住面积标准因而越秀区第二土管所无权要求其腾空返还房屋的抗辩意见没有法律依据，不予支持。
关树安认为，其在2006年装修房屋之前已经向涉案房屋原管理部门越秀区第一土管所反映房屋需要装修的相关情况并得到该所许可，但是对此关树安并没有提供任何证据证明。根据前述《广州市直管房（住宅）租赁合同》第八条“需要对房屋进行扩、加、改建（函改变内间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议”的约定，关树安未书面征得其同意就对涉案房屋进行装修属于擅自装修。另外结合现场勘验情况来看，关树安擅自改变了房屋的使用性质，将房屋全部用作囤积货物的仓库使用，也违反了该租赁合同第四条关于房屋用途的相关约定。因此，关树安反诉要求越秀区第二土管所赔偿其重建和装修房屋的损失，没有事实和法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2015年4月15日作出如下判决：一、越秀区第二土管所与关树安之间关于广州市越秀区大新路谢恩里12号房屋的租赁关系自本判决生效之日起解除；二、关树安及其同户居住人员自本判决生效之日起十五日内将广州市越秀区大新路谢恩里12号房屋腾空并交还给越秀区第二土管所；三、驳回越秀区第二土管所其他诉讼请求；四、驳回关树安的反诉请求。案件受理费1250元（本诉受理费100元，反诉受理费1150元）由关树安负担。
判后，上诉人关树安不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关树安于2006年向原先代管的越秀区第一土管所承租广州市越秀区大新路谢恩里12号房屋使用至今，一直用作居住用途，从未擅自改变过涉案房屋的使用性质，将其用作商业使用。虽然租赁合同于2014年6月30日到期，但关树安已交租到2014年12月底，越秀区第一土管所、越秀区第二土管所并没有提出异议，可见越秀区第二土管所已与关树安续租。而且，广州市海珠区福场路5号之二604房是在承租涉案房屋之后才有的，建筑面积也未达到关树安一家人人均居住面积的标准，而广州市越秀区晏公街36号1702房、广州市荔湾区环市西路101号3130铺和广州市白云区机场路111号132铺是商业性质，并非是住宅。另外，关树安于2006年承租涉案房屋时，涉案房屋是老房子，非常破旧，居住一段时间后，关树安发现涉案房屋存在严重的质量问题，危及到关树安一家人的人身安全，当时关树安多次向原先代管的越秀区第一土管所反映，要求其对涉案房屋进行修缮，但其始终不愿出钱修缮，最终越秀区第一土地管理所让关树安先行垫资重建涉案房屋，并向关树安承诺关树安一直可以租住涉案房屋。关树安当时考虑到其自身及家人的人身安全，且又无房屋居住，于是2010年借资对涉案房屋进行了重建和装修，共花费重建和装修费用100000元。因此，关树安有权继续承租涉案房屋，越秀区第二土管所的诉讼请求没有事实和法律依据。二、关树安重建和装修涉案房屋的经济损失100000元，越秀区第二土管所理应予以赔偿。首先，如上所述，由于越秀区第一土管所同意让关树安先行垫资重建和装修涉案房屋并承诺关树安一直可以租住涉案房屋，所以关树安才花费100000元如此巨大的费用去重建和装修涉案房屋。其次，关树安对涉案房屋进行重建和装修后，越秀区第一土管所仍将涉案房屋继续租给关树安这么多年，且从未提出过异议，由此说明该土地房管所对关树安重建和装修涉案房屋是完全知情且经过其同意的。再次，根据照片可知，关树安对涉案房屋进行了重建和装修是不争的事实．根据合同法等相关法律法规，关树安对重建和装修涉案房屋花费的费用应由越秀区第二土管所承担。最后，关树安2010年在对涉案房屋进行重建和装修后到现在才租住使用了4年多时间，如果越秀区第二土管所现在收回涉案房屋，对关树安是极其不公的。三、原审未依法委托司法鉴定机构对涉案房屋进行重建和装修的时间和工程造价进行鉴定，严重违反法定程序。据此上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、四项；2、维持关树安与越秀区第二土管所关于广州市越秀区大新路谢恩里12号房屋的长期租赁关系；3、关树安无需将广州市越秀区大新路谢恩里12号房屋交还给越秀区第二土管所；4、越秀区第二土管所赔偿关树安重建和装修广州市越秀区大新路谢恩里12号房屋的经济损失100000元（最终以司法鉴定机构评估确定的重建和装修工程造价数额为准）；5、本案上诉费用由越秀区第二土管所承担。
被上诉人越秀区第二土管所答辩称：我方同意一审判决，我方与关树安的租赁合同已经到期，且关树安未经我方同意擅自改变房屋使用性质，关树安也已另购房屋，我方要求解除与关树安之间的租赁关系。
经二审审理，关树安述称其从2006年4月已经承租涉案房屋，其是在2010年对涉案房屋进行重建和装修，原审对此事实查明有误，其他事实查明无误，本院予以确认。
二审中，关树安表示其有将涉案房屋进行装修一事口头告知越秀区第一土管所并取得了同意。越秀区第二土管所对关树安的上述陈述予以否认。
本院认为，关树安与越秀区第一土管所签订的涉案房屋的《广州市直管房（住宅）租赁合同》已经到期，且涉案直管公房是为了保障和解决家庭经济困难的无房户、危房户、拥挤户和按政策应优先照顾住户的基本居住问题，现关树安已经购置了多套房产，并不存在居住困难，在此情况下，原审法院依据越秀区第二土管所的诉请，判令关树安将涉案房屋腾空交还，并无不当，本院予以维持。
关树安与越秀区第一土管所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定，关树安要对涉案房屋进行扩、加、改建或者装修，必须经越秀区第一土管所书面同意并订立书面协议。关树安并未按照上述合同约定书面申请对涉案房屋进行装修并取得越秀区第一土管所的书面同意，故关树安要求越秀区第二土管所赔偿其重建和装修房屋的损失，理据不足，本院不予支持。关树安述称对涉案房屋装修一事其已告知越秀区第一土管所并取得同意，因关树安未能提供证据予以证实且越秀区第二土管所对该说法予以否认，故本院对关树安的上述陈述不予采信。因关树安擅自改变涉案房屋的使用性质，将涉案房屋作为仓库使用，且未按合同约定取得越秀区第一土管所的同意才对涉案房屋进行重建、装修，关树安无权要求越秀区第二土管所对其重建及装修行为进行赔偿，故对涉案房屋重建和装修工程进行鉴定并无必要性，原审未接纳关树安的该鉴定申请，并未程序违法。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人关树安的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由上诉人关树安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年八月六日
书 记 员 邹文芳