上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初8101号
原告：上某1，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：陆某，董事长。
委托诉讼代理人：谭某，系公司员工。
被告：李某某，女，1982年1月26日生，汉族，住上海市嘉定区。
原告上某1与被告李某某居间合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭某、被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告佣金人民币(以下币种同)44,000元。事实和理由：2016年1月31日，被告在原告居间撮合下，就被告所有的上某2房屋(以下称系争房屋)，与案外人钱某成功签署了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。依据法律规定及约定，原告已居间成功，被告应依约向原告支付佣金44,000元，但被告拒绝支付。故原告诉至法院。
被告辩称，不同意原告诉请，理由如下：1、买卖合同明确约定被告不承担任何税费和佣金，且根据原告与买家签订的《佣金确认书》，佣金为房价的1%，而非现在原告主张的2%。2、目前房屋买卖合同已经解除，原告只提供了带看房屋，磋商签订合同的服务，后续的协助办理过户、代办贷款等服务原告均未提供，故原告并未完成全部居间服务，不能获得全额佣金，如果原告在未提供全部居间服务情况下，仍能获得两倍于约定的佣金，有失公允。3、中介人员误导被告所签订的《房屋买卖合同》实为定金合同，并非正式的房屋买卖合同。4、《房地产买卖居间协议》系原告制定的格式合同，其中第六条“甲乙任何一方违约，丙方都有权收取佣金”明显加重了买卖双方的责任，使原告无论居间成功与否都可获得报酬，有失公平，该条款应认定为无效。5、原告无理由扣押被告的房产证，阻碍系争房屋的正常买卖，导致被告错失交易机会。
本院经审理认定事实如下：系争房屋为被告所有。2016年1月31日，被告(甲方)与案外人钱某(乙方)在原告(丙方)的居间介绍下就系争房屋签订了一份《房地产买卖居间协议》，该协议约定由乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为220万元，乙方向丙方支付2万元作为意向金。合同第六条关于居间报酬约定：《房屋买卖合同》成立，则表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金。在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。该条款予以加粗标注。原告与案外人钱某签订了一份《佣金确认书》，确认钱某需支付的佣金为22,000元，于《房屋买卖合同》成立时支付。同日，被告(甲方)与钱某(乙方)另签订一份《房屋买卖合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，总房价款220万元，双方同意于合同签署后21天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款120万元，第二期房价款100万元通过银行贷款方式支付，双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后10日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款1万元。双方应于2016年4月15日之前向房地产交易中心申请产权过户及办理抵押(若有)登记手续。合同还约定了其他内容。后被告与钱某于2016年2月20日签订一份《提前解除合同协议》，约定：因被告原因，双方经协商同意解除《房屋买卖合同》，钱某自收到定金及违约金共计4万元整，相关合同权利、义务及定金权利一并解除。钱某在尾部落款处确认已收到被告违约金和定金共4万元。因被告未向原告支付佣金，原告遂诉至本院。
对上述事实，双方当事人没有争议，本院予以确认。但双方对于《房地产买卖居间协议》第六条约定是否无效、居间是否成功及被告应支付的佣金数额意见不一，被告认为：1、《房地产买卖居间协议》系原告制定的格式合同，其中第六条“甲乙任何一方违约，丙方都有权收取佣金”明显加重了买卖双方的责任，使原告无论居间成功与否都可获得报酬，有失公平，该条款应认定为无效。2、中介人员误导被告所签订的《房屋买卖合同》实为定金合同，并非正式的房屋买卖合同，原告并未居间成功。3、买卖合同明确约定被告不承担任何税费和佣金，且根据原告与买家签订的《佣金确认书》，佣金为房价的1%，而非现在原告主张的2%。目前房屋买卖合同已经解除，原告只提供了带看房屋，磋商签订合同的服务，后续的协助办理过户、代办贷款等服务原告均未提供，故原告并未完成全部居间服务，不能获得全额佣金。原告则认为：1、居间协议符合《合同法》第426条法律规定，不能归于无效，且被告在签字栏上已经签字确认，被告明确知晓第六条约定，原告已经尽到了告知义务。2、原告促成了被告与下家签订房屋买卖合同，原告已经居间成功，且该约定符合法律规定。3、《佣金确认书》只能证明下家要向原告支付22,000元佣金，无法证明被告不用支付；且双方并未约定220万元为净到手价及由下家承担全部佣金，所以应按照居间协议上双方各1%的佣金约定。由于被告单方违约导致交易无法履行，原告有权选择向被告主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。
本院认为，《房地产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。《房地产买卖居间协议》是原告为了重复使用而预先拟定的格式条款。格式条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。但该协议第六条约定并未出现以上任何一种无效的情形；且原告已将该条款加粗标示，采取合理的方式提请被告注意，故《房地产买卖居间协议》第六条约定应为有效。本案中，买卖双方在原告居间下签订《房屋买卖合同》，该合同具备了房地产买卖合同的主要条款，即双方对房屋买卖的主要事项达成一致，因此，原告进行了居间服务。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。然而，房地产居间服务的内容广泛，除了提供房产信息、协助磋商交易细节、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括督促双方履行、协助办理房屋产权过户以及房屋交接验收等后续服务，居间方只有在完成全部的服务内容后，才可以收取全额佣金，本案中原告并未完成全部的居间服务，应酌情扣减佣金金额，本院酌定被告应支付的佣金为22,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：
被告李某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上某1佣金人民币22,000元。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费900元，减半收取450元，由原告负担225元，被告负担225元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 黄燕
二〇一六年十月十日
书记员 顾叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
……