山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吕民一终字第287号
上诉人（原审原告）崔光明。
上诉人（原审原告）张完娥。
上诉人（原审原告）孙帅帅。系上诉人张完娥之子。
上诉人（原审被告）任成云。
上诉人崔光明、张完娥、孙帅帅与上诉人任成云租赁合同纠纷一案，离石区人民法院于2014年12月10日作出（2013）离民二初字第545号民事判决。判后，双方均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人崔光明、张完娥、上诉人任成云到庭参加了诉讼。上诉人孙帅帅未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
2013年8月7日，一审原告崔光明、张完娥、孙帅帅起诉至离石区人民法院称，2010年10月1日，原告崔光明与被告任成云签订了一份租赁合同，任成云将自己位于兴南市场的临街门面房出租给崔光明，期限至2013年10月1日止。崔光明承租后将经营权转让张完娥。被告任成云以各种理由断水断电不让经营，2011年5月17日被迫停业。停业后被告擅自给原告租赁的房屋安装卷闸，对房内财物毁坏盗抢。2013年3月11日，被告私自将原告承租的房屋转租冯灵平等人。原告遭受了重大的经济损失。诉请：1、确认双方于2010年10月1日签订的租赁合同无效；2、判令被告赔偿机器设备、蔬菜肉类、酒、饮料、投资损失、门店装饰、工人工资、失盗物品等损失，共计402836元；3、退还第二年度已交房租60000元及第一年剩余5个月的房租16666元。
被告任成云辩称，原告损失是自己造成的，与被告无关。
离石区人民法院一审查明，任成云房屋位于离石区兴南市场旁，为集体土地上建设的临街门面房，一层占地约135平方米，有购房协议，未取得建设工程规划许可证，无土地使用证，无房屋所有权证。
2010年10月1日，任成云与崔光明签订《协议合同》一份，约定：任成云将上述房屋出租崔光明，期限3年，租金第一年4万元，第二年6万元，第三年5万元。交款期限为每年8月1日。
签订协议后，任成云将经营权转让张完娥。装修后，张完娥以自己儿子孙帅帅的名义办理了个体工商户营业执照和卫生许可证，名称为“兴南包子店”。2010年12月12日开始营业。经营过程中，张完娥与任成云产生矛盾，2011年5月7日任成云断水断电，5月17日再次断水断电后，张完娥被迫停业。停业后张完娥在租赁房内居住，2011年11月28日，任成云在门面房上安装卷闸，张完娥从此离开租赁房。后任成云将房屋另行转租他人。
关于租金，第一年度的租金4万元在签订租赁合同时已付清，对这一事实双方均认可。第二年度的租金6万元是否交纳，双方陈述不一，任成云认为未交纳，崔光明认为已交纳。原告提供已交纳的证据是2011年10月14日任成云书写的一份“告知书”，其中有“租赁费第一年4万元付清第二年租金6万元，第三年租金5万元末付”的表述。
关于原告诉讼请求第2项，损失402836元的项目及依据为：1、营业损失：2011年5月17日停业至2012年11月17日诉讼时，共18个月，每天500元，共272500元。2、租赁物装修等费用：包括刮墙、隔断、墙裙、窗套门套（7000元＋9500元）；吧台、吊灯2000元；广告牌17000元；电线电表1500元；工商费2300元；防疫费1750元。共41050元。3、机器设备投资：保鲜工作台18**元、消毒柜一台12**元、冰箱一台16**元、绞肉机一台8**元、玻璃桌10支4000元、椅子40把1880元、工作台一台9**元、和面机一台18**元、切面机一台6**元、擀面机一台16**元、微波炉一台11**元、打印机一台11**元，共18380元。4、蔬菜、肉类：5142元。5、酒类、饮料类：汾阳王8箱1200元、健力宝6件432元、杂酒6件768元，共2400元。6、给工人支付违约金：停业后9个工人三个月的工资共47764元。7、失盗物：16200元。
2011年11月9日，任成云自行对张完娥“兴南包子店”内财产进行了录像，录像时撬门进入，张完娥不在场，视频中的财物有：凳子29个、电脑桌1个、煤气灶2个、不锈钢洗手池1个、长方形小桌（案板）1个、蒸笼19个（包含1个底座1个盖子）、不锈钢桶2个、不锈钢盆1个、货架1个、煤气罐1个、铁锅1个、炒瓢1个、大煤气灶1个、被子2块、褥子2块、碗56个、碟子12个。以上财产现由任成云保管。
原告对自己的财物提供了购买的票据，但无证据证明2011年11月28日张完娥离开时仍在“兴南包子店”内存放。
离石区人民法院一审认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。任成云出租给崔光明的房屋，无土地使用证，无房屋产权证，更无规划许可证，故任成云与崔光明于2010年10月1日签订的房屋租赁《协议合同》无效。《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效，因该合同取得的财产予以返还。存在过错的一方赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。原告损失：1、营业损失，因租赁合同无效，营业损失不应支持。2、租赁物的装修费用，原告对租赁物进行了装修是事实，因任成云已将租赁物转租，原装修物部分已经拆除，无法鉴定价值。原告认为41050元，该院酌情认定为30000元。被告断水断电关门不让原告营业有过错，应当赔偿原告这一损失。3、2011年11月9日，任成云对租赁房内物品进行录像，视频中的17项物品属原告财产，原告应当搬走。原告主张的机器设备、蔬菜、肉类、酒类、失盗物，原告无证据证明2011年11月28日离开时上述物品仍在租赁房内存放。故除视频中的财物外，原告主张的其余财产不予认定。4、原告主张支付工人停业后的工资47764元，停业后不应再支付工人工资，原告这一请求不予支持。综上，被告应赔偿原告损失30000元。关于第二年租金是否交纳，被告的“告知书”中描述，“租赁费第一年4万元付清第二年租金6万元，第三年租金5万元未付”，第二年度租金应当理解为未缴纳，因为第二年度的租赁费交纳时间应为2011年8月1日，原告不可能提前交纳，另外，任成云的“告知书”中正常理解应为第二年度租金未交纳。原告于2011年11月28日离开租赁房屋，还应当交纳第二年度两个月的实际占用费。故原告请求被告返还第二年度租金及第一年度剩余5个月的房租的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第58条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条之规定，该院作出判决：（一）被告任成云与原告崔光明于2010年10月1日签订的《协议合同》无效。（二）被告任成云赔偿原告张完娥损失30000元，限本判决生效后十五日内付清。（三）被告任成云返还原告张完娥以下财物：凳子29个、电脑桌1个、煤气灶2个、不锈钢洗手池1个、长方形小桌（案板）1个、蒸笼19个（包含1个底座1个盖子）、不锈钢桶2个、不锈钢盆1个、货架1个、煤气罐1个、铁锅1个、炒瓢1个、大煤气灶1个、被子2块、褥子2块、碗56个、碟子12个。限本判决生效后十五日内返还。（四）驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费7343元，被告任成云承担600元，三原告承担6743元。
崔光明、张完娥、孙帅帅不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2013）离民初字第545号民事判决，并依法改判；2、上诉费由被上诉人负担。理由是，上诉人崔光明与被上诉人任成云签订租赁合同后，对门面房进行了装修，并雇佣张完娥参与经营。经营过程中，任成云断水断电，张完娥被迫停业。被上诉人应当依法赔偿上诉人装修费41050元，营业损失204000元。
上诉人任成云不服上述判决，上诉请求：1、依法撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2013）离民初字第545号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是，上诉人与被上诉人崔光明签订租赁合同后，崔光明将房屋转租给被上诉人张完娥。由于被上诉人张完娥在经营期间经常导致房屋内地上漫水并流入地下室，上诉人交涉无果，不得已采取停水停电的方法，防止造成更大的损害。被上诉人的损失是由自身的先行过错行为造成的，应自己承担。被上诉人主张的装修损失，没有提供相关费用证据，一审法院认定装修费用有误。
经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人任成云出租给上诉人崔光明的房屋，未取得建设工程规划许可证，无土地使用证，无房屋产权证，故原审法院认定双方于2010年10月1日签订的房屋租赁合同无效正确。关于上诉人崔光明、张完娥、孙帅帅主张的损失问题，营业损失，因租赁合同无效，营业损失依法不应支持；装修费用的损失，上诉人张完娥对租赁物装修是事实，因上诉人任成云已将租赁物转租，原装修物部分已拆除，无法鉴定价值。上诉人张完娥主张装修费用为41050元，原审法院根据实际情况酌情认定为30000元合情合理。故原审关于营业损失及装修费用的判决并无不当。上诉人崔光明、张完娥、孙帅帅的上诉理由不能成立，依法不予支持。因上诉人任成云提供的房屋不能合法租赁，导致合同无效，应当赔偿对方因此造成的损失，故上诉人任成云主张因对方的先行过错行为导致损失产生的理由不能成立。本院不予支持。关于对装修费用的认定，前已述及，原审对装修费用的认定合情合理。故其要求驳回对方赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。原审判决关于上诉人崔光明、张完娥、孙帅帅对其余财产、工人工资、租金的主张认定事实清楚，判决得当。本院依法予以维持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、驳回上诉人崔光明、张完娥、孙帅帅的上诉；
二、驳回上诉人任成云的上诉；
三、维持离石区人民法院（2013）离民初字第545号民事判决。
上诉人任成云的上诉费550元由上诉人任成云负担。上诉人崔光明、张完娥、孙帅帅的上诉费4022元由上诉人崔光明、张完娥、孙帅帅负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 月
审判员 李侯虎
审判员 雷园园
二〇一五年六月十五日
书记员 刘 慧