苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第0458号
原告苏州工业园区宏基物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼6926室，实际经营地苏州市吴中区澄湖西路港龙财智国际D栋1501室。
法定代表人陈伟民，该公司总经理。
委托代理人杨春梅、张伯伦。
被告颜文军。
委托代理人夏彩云（系颜文军的母亲），女，1955年8月25日生，汉族。
原告苏州工业园区宏基物业管理有限公司（以下简称宏基物业公司）诉被告颜文军物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理，依法由代理审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨春梅、张伯伦，被告委托代理人夏彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏基物业公司诉称，2009年1月20日，苏州市吴中经济开发区花园街1号吴中花园小区业主委员会与原告签订《苏州市物业服务合同》，合同期限自2009年1月21日至2010年1月20日止，合同到期后，双方又签订了服务合同，期限自2010年1月21日至2011年1月20日。2013年的物业合同未签订，但原告按照原合同标准管理本小区，于2013年9月30日撤离本小区。根据合同约定，原告对该小区进行物业管理，业主按照高层住宅建筑面积每月1.45元／m2交纳物业费，逾期则按应交物业费每天千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告按约履行了义务，但被告作为1幢1001室业主拒绝交纳2011年1月至2013年9月期间的物业管理费。原告多次催要，被告不予理睬。请求判令被告向原告支付物业服务费9870元、滞纳金13816元，并承担诉讼费用。
被告颜文军辩称，其系苏州市吴中经济开发区花园街1号吴中花园1幢1001室的房屋所有人，自2011年1月1日至2013年9月30日确实应交物业费9870元，但是其已经交付了11000元物业费，吴中花园小区的物业负责人杨某也已向其出具了字条，字条中已明确写明2013年12月31日前的物业费已经结清了，所以其不再欠付原告任何物业费及滞纳金。
经审理查明，2009年1月20日，原告与吴中经济开发区花园街1号业主委员会签订《苏州市物业服务合同》，后来续签至2011年12月31日。合同约定，由原告对吴中花园小区进行物业管理和服务，住宅高层物业服务费（包括物业费及代收代缴费）按每月1.45元每平方米收取，业主应在每年2月、8月的30日前向原告交纳包括本月在内的6个月的物业服务费，逾期交纳的，原告可以从逾期之日起每日按应交费用的千分之三加收滞纳金。合同签订后，原告对吴中花园小区进行了相应的物业管理服务。2013年9月12日，原告被该小区业主委员会解聘，双方结束物业服务关系，原告于2013年9月30日完全撤离。被告颜文军系吴中花园1幢1001室房屋所有权人，该房屋建筑面积为206.26平方米。
庭审中，原告提供向被告催收物业费的催款函及邮寄凭证，证明2013年11月1日原告向被告发出了催款函，要求被告缴纳2011年1月至2013年9月的物业费9870元。经质证，被告称其自2005年至2013年10月份住在吴中花园，但之后就不住了，故并未收到该催款函。
审理中，被告申请证人杨某出庭，证明被告已与物业公司结清物业费。杨某称其自2010年6月份被原告公司聘用至吴中经济开发区花园街1号吴中花园小区做水电维修，2013年7月1日被原告公司聘请为吴中花园小区的负责人，职务为市场经理，主管收缴物业费、房屋维修及小区日常管理，后因为原告公司与吴中花园的物业合同到期，故其于2013年10月1日离开该小区。关于被告颜文军和案外人颜秀祥缴纳物业费的情况其是了解的。从2010年开始，吴中花园小区的几幢房屋发现漏水情况，其中包括了1幢1001室与1幢1003室房屋。其当时作为水电维修人员，曾向被告和颜秀祥催交过物业费，但该两位业主说要求物业公司将房屋漏水修复完好后才缴纳物业费，之后双方一直在交涉，其也将该事向区域经理徐兰汇报，但该事仍久拖未决。2013年3月份，其、徐兰、吴中花园会计黄静芝和被告、颜秀祥一起协商，物业公司联系施工方对被告及颜秀祥的房屋进行维修，被告及颜秀祥所缴纳的物业费就充当维修费了，该两位业主交纳费用后，被告及颜秀祥以前与物业公司的物业费就结清了，并向两位业主说明公司收款不会开具收据，仅出具字条。后其自行联系施工人员，施工人员察看了该两位业主的房屋漏水情况后，向其报价1幢1001室与1幢1003室房屋的维修费用共计约30000多元，其让会计黄静芝计算截止2013年12月31日被告和颜秀祥共计应支付物业费28000元，故其又与施工方协商将维修费用确定为28000元，施工方最终同意了该费用并于2013年5月开始进行维修。同时，其向被告及颜秀祥说明，1幢1001室与1幢1003室房屋的维修费用共计28000元，这也是该两位业主截止到2013年12月31日的物业费，被告及颜秀祥需在房屋修复并验收完毕后交清该费用。后，施工方从2013年5月开工，7月底完工。2013年5月12日，颜文军直接到吴中花园办公室向会计黄静芝缴纳了10000元物业费，当天其在场，其在向黄静芝讲明要将此款支付维修费后，就将该10000元支付给了施工人员。2013年6月12日，其在颜秀祥的家中，颜秀祥的儿子将10000元物业费交给其，其第二天上班后就将该10000元放在黄静芝桌旁并同样讲明要将此款支付维修费后，就将该10000元支付给了施工人员。2013年8月13日，被告及颜秀祥直接到物业办公室，两业主根据自已至2013年12月31日应缴纳的物业费，由被告再拿出1000元，颜秀祥再拿出7000元共计交给其8000元，黄静芝与施工人员均在场，其就将其中的7000元交给了施工人员，留下1000元作为质量保证金。其当场向被告出具了字条，主要内容是颜文军自2011年至2013年12月31日的物业费已经交清，并已经作为维修费用使用，以前所欠的物业费结清了，2014年重新开始正常缴纳物业费。三次款项交接过程中，被告和颜秀祥并没有直接将现金交付给施工方。
审理中，被告又申请证人周某出庭。周某称其是上海东港建设工程有限公司的员工，专门做房屋防水。其通过一个朋友介绍，承接了吴中花园1幢1001室与1幢1003室的房屋漏水修复工程。2013年4月底，其、杨某、黄静芝与被告及颜秀祥协商该两位业主的房屋维修价格，当时其报价30000多元，协商中谈到要考虑到两位业主所要缴纳的物业管理费用，最后协商维修价格28000元。2013年5、6月份，其还签订了施工合同，杨某作为物业公司的代表在该合同上签了字，被告及颜秀祥有没有签字记不清楚了，施工合同的具体内容也记不清了，但大致写的是被告及颜秀祥把物业费28000元拿出来，再把28000元作为维修费支付给其。之后，其就对吴中花园1幢1001室与1幢1003室房屋进行维修。其共分三次拿到维修费27000元，第一次是其在对被告房屋维修期间，由黄会计在办公室支付给其10000元，当时其看到颜文军缴纳了10000元，杨某也在场。第二次是其在对颜秀祥房屋维修期间，其也是去办公室拿了10000元，具体记不清是谁给其钱的，反正要么是黄会计要么是杨某，其当时没看到颜秀祥。第三次是其在房屋漏水修复结束后，物业公司又给了我7000元，说要留1000元作为质量保证金，当时我看到杨某给被告和颜秀祥打了字条，具体内容其没看清楚，但我看到大致写的是物业管理费的事情。
经质证，原告认可杨某的身份及区域经理徐兰的身份，并称黄静芝为吴中花园的内勤，同时负责会计事务、物业费的收缴及入账工作。原告认为，被告未提供书面证据证明其房屋漏水，也未举证证明与物业公司有过物业费的协商，被告应按照物业服务合同缴纳物业服务费及滞纳金，被告所述的房屋漏水的相关问题与本案无关。对杨某的陈述不予认可。
第三次庭审中，被告为证明已交清物业费提供了杨某已向其和颜秀祥出具的情况说明，称该字条系第二次庭审后在家中找到。该情况说明的内容为：由于1幢1001、1003室屋顶漏水至今，现协商顶部漏水修复费用为贰万捌仟元整由物业联系修复，费用由1001、1003物业费中扣除，2011年到2013年物业费中付给。维修期为5年，施工方由上海东岗建设工程公司维修。1幢1001室、1003室的物业费从2014年1月份开始付给物业。特此说明。联系电话151××××9160周某。吴中花园物业杨某。经质证，杨某认可该情况说明是2013年8月两被告去物业办公室交纳最后一笔费用时，其向被告出具的。周某表示，看到杨某向被告出具了字条，是不是该份情况说明不清楚，但该情况说明中其的电话号码是杨某代其所写。原告对被告提供的该份情况说明的真实性不予认可。
以上事实，由原告提交的物业服务合同、解聘函、催款函、邮件封发清单、收款收据、被告提供的情况说明、证人证言及庭审笔某
本院认为，原告宏基物业管理公司与吴中花园小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实的意思表示，合法有效，对订约双方及业主具有约束力，尽管原告2012年后未再与该小区业主委员会续签合同，但其实际提供物业服务至2013年9月30日，原、被告之间形成物业管理服务法律关系。根据约定，原告履行了相应物业管理服务义务，被告应当交纳相应的物业服务费。就本案而言，首先，被告颜文军提供了杨某已出具的以被告自2011年至2013年的物业费支付1幢1001室的维修费用而由物业联系修复，并承诺被告自2014年1月开始支付物业费的情况说明，该情况说明已经杨某确认为本人所写。结合周某说明其挂靠在上海东岗建设工程有限公司，并实际对吴中花园1幢1001室进行了维修，也已从物业公司人员处领取了维修费的陈述，本院对被告提供的该份情况说明的真实性予以认定，原告虽对该情况说明的真实性不予认可，亦不认可被告房屋存在修复漏水之事实，但并未就此提供反证，故本院对原告的该意见不予采信。其次，被告称于2013年5月份和同年8月份最终结算时在物业办公室各交纳了10000元和1000元，杨某证实被告确于2013年5月份向黄静芝交纳10000元并于8月份向其交纳了1000元，同时，周某称其前两次在物业办公室各领取了10000元维修费，最终结算时领取7000元维修费，物业公司还留了1000元作为质保金。被告颜文军及证人杨某、周某的证言可以相互印证，又经核算截止2013年12月31日被告应交物业费为10766.76元，足以证实被告已向物业公司人员交纳了11000元物业费。最后，原告已经确认杨某出具该字条时为吴中花园小区负责人，故杨某向被告出具情况说明的行为应视为代表原告公司作出的职务行为，被告也有理由相信作为小区负责人的杨某有权代表原告公司作出承诺，根据该情况说明及杨某、周某的陈述应认定被告向原告交纳物业费，同时原告联系施工方对被告房屋进行维修，并以被告所交的物业费抵清维修费且认可了被告截止2013年12月31日的物业费已经结清。原告称不清楚徐兰、黄静芝是否与被告协商并同意用业主物业费支付维修费，但在审理期间又未通知徐兰、黄静芝出庭作证，经本院责令其通知公司员工徐兰到庭接受询问，但其未能通知徐兰到庭，应承担举证不能的法律后果，故被告自2011年1月至2013年9月的物业费9870元已经与原告结清亦无需支付滞纳金，原告现仅凭物业服务合同要求被告支付物业费及滞纳金，证据不足，本院碍难支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告苏州工业园区宏基物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币196元，由原告苏州工业园区宏基物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 肖仁刚
代理审判员 吴宁剑
人民陪审员 吴正贤
二〇一四年十月九日
书 记 员 张 斌