新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新02民终357号
上诉人（原审被告）：韩福庆。
委托诉讼代理人：侯小山，新疆先觉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：克拉玛依天信物业服务有限责任公司。
委托诉讼代理人：亚力昆江·霍加，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈玥琀，新疆鼎泽凯（克拉玛依）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭凤明。
上诉人韩福庆因与被上诉人克拉玛依天信物业服务有限责任公司（以下简称天信公司）、彭凤明房屋租赁合同纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2017）新0203民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人韩福庆及其委托诉讼代理人侯小山、被上诉人天信公司之委托诉讼代理人亚力昆江·霍加、陈玥琀、被上诉人彭凤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人韩福庆上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判上诉人韩福庆向被上诉人天信公司支付租赁费、暖气费等合计183227.49元，被上诉人彭凤明对以上款项承担连带付款责任。事实与理由：1.一审法院认定租赁期限有误。根据被上诉人彭凤明的陈述，其已于2015年8月将克拉玛依区西环路48-**、**号商铺钥匙交还给被上诉人天信公司员工宋某，并明确告知退租事宜。涉案商铺自2015年9月至今一直闲置，被上诉人天信公司在日常管理中也是明知的，故应当认定双方签订的《房屋租赁合同》于2015年8月解除，其后产生的房租、暖气费、物业费等费用上诉人韩福庆不应当承担。2.一审法院认定供暖期为2013年8月15日至2016年4月15日，属事实认定错误。3.上诉人韩福庆与被上诉人天信公司签订《房屋租赁合同》时缴纳了20000元定金，该款项应当在计算房屋租金时予以扣除。4.被上诉人彭凤明为涉案商铺实际经营者，其应当承担连带责任。
被上诉人天信公司答辩称，一审法院认定事实清楚，判决结果准确。1.一审时，宋某作为被上诉人天信公司委托诉讼代理人，已向法庭陈述上诉人韩福庆及被上诉人彭凤明均不存在向其交付涉案商铺钥匙的情况。《房屋租赁合同》到期后，上诉人韩福庆继续使用房屋，双方形成不定期房屋租赁合同关系。双方未达成解除合同的合意，上诉人韩福庆至今仍未向被上诉人天信公司交付房屋钥匙，其应当承担相应的费用。对2017年1月1日至今的房屋占用费，应当比照年租金152955.65元计算6个月，共计76477元。2.被上诉人天信公司为上诉人韩福庆垫付2013年10月15日至2016年4月15日期间的暖气费，由于被上诉人天信公司计算错误，仅主张了14.5个月的暖气费，一审法院据此判决支持被上诉人天信公司暖气费的诉讼请求正确。对2016年10月15日至2016年12月31日期间的暖气费，亦应当由上诉人韩福庆负担。3.定金系为督促上诉人韩福庆交纳房租，以及保证合同解除时上诉人韩福庆返还的房屋符合约定的要求才予以返还。至今上诉人韩福庆未向被上诉人天信公司返还房屋、交清房租，故定金不应从租金中予以扣除。
被上诉人彭凤明答辩称，1.被上诉人彭凤明自愿承担连带付款责任。2.其他意见与上诉人韩福庆意见一致。
一审原告天信公司的诉讼请求：1.解除2013年12月26日天信公司与韩福庆签订的《房屋租赁合同》，返还克拉玛依区西环路48-**、**号房屋；2.韩福庆、彭凤明向天信公司支付拖欠的房屋租金424532.20元、垫付的暖气费45604.94元、物业费19703.33元、泵房电费5068.69元；3.韩福庆、彭凤明向天信公司支付违约金21226.61元；4.本案诉讼费用由韩福庆、彭凤明承担。
一审法院认定事实：2012年1月1日、2014年12月，天信公司与克拉玛依市祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰公司）分别签订《房屋出租委托代理合同》两份，出租代理期自2012年1月1日至2016年12月31日，约定祥泰公司将其所有的商铺交由天信公司代为出租、管理并收取租赁费及其他费用。2014年1月1日，双方又签订《房屋出租委托代理合同补充协议》，对2012年1月1日签订的委托代理合同作出补充，约定为克拉玛依市西环路西雁小区48栋6486.68平方米增设天然气入户安装工程。
2010年12月10日，天信公司与韩福庆签订《房屋租赁合同》一份，约定天信公司将其委托管理的克拉玛依区西环路48号-**、**号商铺两间，面积362平方米的房屋出租给韩福庆经营；租赁期限自2011年4月1日至2013年3月31日，租金134530.80元每年，六个月为一个支付期限，支付方式为银行存款，账号为：×××；租赁用途为餐饮，房屋维修由出租人负责；定金20000元，于签订合同前交付给出租人；合同解除的条件：出租人有权解除合同的情形：1.承租人不交付或者不按约定交付租金和暖气费等费用达一个月以上；2.承租人所欠各项费用达（大写）叁仟元以上；其他约定事项：承租人逾期交付租金，除应及时补交还应按年租金的5%支付违约金（以日计算），并且在每年9月30日承租人必须交纳年度暖气费，违约责任同上，承租人逾期交纳各项费用时，出租人有权对租赁房屋进行停水、停电等措施。租赁合同签订后，天信公司将合同项下的商铺交由韩福庆进行经营管理，因经营不善，韩福庆于2012年9月与彭凤明达成《承包合同》，约定由彭凤明承包韩福庆餐厅叁年，自2012年9月1日至2015年8月31日，彭凤明每月向韩福庆支付承包费15000元，即年承包费180000元；承包费按季度支付，每季度第一天为支付日；彭凤明交押金50000元，必须按时支付承包费用，如逾期10天未付承包费，韩福庆有权要求彭凤明支付10%的违约金，如一个季度未付承包费，韩福庆有权终止合同；承包期间，韩福庆必须保证房屋续签，如房屋不能续签，所造成彭凤明的损失，自然灾害除外；自承包之日起餐厅所产生的房租费、水、电、暖气费、物业费及所有往来账目均由彭凤明承担，（房租费由天圣物业公司决定）承包之日前的所有费用由韩福庆承担；韩福庆在彭凤明承包期间，无权转让餐厅，如转让餐厅赔偿彭凤明二十万；此餐厅在承包期间内使用权归彭凤明所有；如装天然气由韩福庆承担。2013年12月26日，韩福庆以克拉玛依区彭氏乡村芦花炒鸡店名义与天信公司签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2013年4月1日至2014年3月30日，租金152955.65元每年，一年一个支付期限，支付方式为银行付款，按签订合同之日起交费。出租人有权解除合同的情形：...2.承租人所欠各项费用达（大写）伍仟元以上。其他约定事项与2010年12月10日签订的《房屋租赁合同》一致。合同落款由韩福庆在承租人法定代表人处签字、天信公司加盖专用章及法定代表人私章予以确认。庭审中，彭凤明认可自2013年底起，未缴纳暖气费、物业费；自2014年3月30日后未缴纳租金。
另查明，天信公司垫付克拉玛依区西环路48-**、**号商铺2013年10月15日至2016年4月15日期间暖气费36373.32元；垫付2014年1月1日至2016元12月31日期间物业费21173.72元。
还查明，克拉玛依区彭氏乡村芦花炒鸡店登记类型为个体工商户，登记经营者为韩福庆，注册日期为2011年7月8日，核准日期为2012年10月9日，登记经营场所为克拉玛依区西环路48-**、**号，现登记状态为注销。
一审法院认为，2013年12月26日所签《房屋租赁合同》，应当认定系天信公司与承租人彭氏芦花炒鸡店之间形成房屋租赁合同法律关系，现该店已注销，故天信公司以其登记经营者韩福庆作为被告起诉符合法律规定。韩福庆于2012年8月29日与彭凤明签订《承包协议》，由彭凤明承包经营韩阿弟烤肉馆三年，后改名为克拉玛依区彭氏乡村芦花烧鸡店，但登记经营者仍为韩福庆，故韩福庆与彭凤明之间系承包合同关系。
关于天信公司主张解除2013年12月26日《房屋租赁合同》并返还克拉玛依区西环路48-**、**号商铺的诉讼请求，一审法院认为，2013年12月26日《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，彭凤明自认仍持续经营店铺至2015年8月，应当认定天信公司与彭氏芦花烧鸡店之间的租赁关系依2013年12月26日的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。该租赁合同第十一条合同解除条件之约定，承租人未按约定交付租金、暖气费等费用，或者欠付各项费用达5000元以上的，天信公司有权单方解除合同。韩福庆仅以涉案商铺已承包经营给彭凤明为由抗辩不承担合同义务，但并未举证证明上述期间的租赁费用已经全部或部分支付，其抗辩理由系将租赁合同关系与内部承包合同关系混淆，其与彭凤明之间的承包合同约定内容仅在二被告之间具有约束力，而天信公司系以租赁合同法律关系起诉租赁关系的相对人，韩福庆作为承租人彭氏芦花烧鸡店的登记经营者，在该店注销后，应当承担租赁合同中相应的合同义务。彭凤明当庭承认自2014年3月30日租赁合同到期后未再支付过租金，故应当认定韩福庆延期支付租金及相关费用的事实，从延付租金时间及欠付费用数额上均已符合合同约定的解除条件，故天信公司有权根据租赁合同约定行使合同解除权，其主张自2016年12月31日解除双方租赁合同，并要求返还克拉玛依区西环路48-**、**号商铺的诉讼请求，合法有据，依法予以支持。
关于拖欠房屋租金424532.20元[178750.40元每年÷12个月×28.5个月（2014年8月15日至2016年12月31日）]的诉讼请求，天信公司拟将天然气安装费用折算入年租金，故调整年租金为178750.40元，但其依据的《2013年物业公司房屋坐落和房屋权属状况表》系由其自行制作，被告未签字确认，双方对调整后的具体租金数额亦未重新订立书面协议，天信公司亦未举证证明被告已经支付过含有上述天然气安装费用的租金，故应当认定天信公司虽有告知之事实，但对具体折算分摊数额双方并未进一步达成合意，且被告当庭对分摊费用、调整后的租金不予认可，故应当认定调整租金费用作为合同内容的变更双方并未达成明确的合意，双方仍应按照原合同约定的年租金152955.65元作为主张租金的标准。天信公司主张2014年8月15日至合同解除之日2016年12月31日期间的租金费用具有事实根据，韩福庆应当支付租金363269.67元[152955.65元每年÷12个月×28.5个月（2014年8月15日至2016年12月31日）]。
关于暖气费36737.32元的诉讼请求，彭凤明认可自2013年之后再未交过暖气费用，结合租赁合同明确约定租赁期间的暖气费用由承租人负担，以及天信公司已代为垫付上述暖气费用的事实，应当认定天信公司主张要求韩福庆支付暖气费36737.32元的诉讼请求成立。关于物业费21173.72元的诉讼请求，根据原告当庭提交的证据，2014年1月1日至2016年12月31日共36个月的物业费用系由天信公司代为交纳，彭凤明亦认可上述事实。韩福庆仅以不知情作为抗辩理由，显无依据，其应当支付天信公司物业费21173.72元。
关于泵房电费5068.69元的诉讼请求，天信公司认为其就泵房电费的收费标准及具体分摊费用等相关内容已在小区张贴公示，但其并未提供相应证据予以证明，韩福庆亦不认可上述收费标准及具体分摊费用，且双方租赁合同亦未就该部分费用的分担作出明确约定，故不能认定双方就该部分费用的分担达成合意，故对天信公司主张要求支付泵房电费的诉讼请求，没有合同或者法律依据，一审法院依法不予支持。
关于支付违约金21226.61元的诉讼请求，根据租赁合同第十五条的约定，承租人逾期交付租金，除应及时补交外，还应按年租金5%支付违约金。故对天信公司主张要求韩福庆支付违约金7647.78元（152955.65元×5%）的诉讼请求，具有合同依据，依法予以支持。
关于天信公司主张要求被告彭凤明共同承担上述各项费用及违约金的诉讼请求，承前所述，彭凤明并非租赁合同的当事人，其仅与韩福庆之间存在承包经营合同，与天信公司之间并无合同关系。本案系租赁合同纠纷，故应当遵循合同相对性原则，其主张突破合同相对性要求彭凤明共同承担上述各项费用及违约金，没有合同及实体法上的依据，故对其该项主张依法不予支持。
一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、天信公司与韩福庆于2013年12月26日签订的《房屋租赁合同》自2016年12月31日依法解除；二、韩福庆于本判决生效之日起三日内向天信公司返还克拉玛依区西环路48-**、48-**号房屋；三、韩福庆于本判决生效之日起三日内向天信公司支付租赁费363269.67元、暖气费36737.32元、物业费21173.72元、违约金7647.78元，共计428828.49元；四、驳回天信公司的其它诉讼请求。案件受理费减半收取计4230.21元、邮寄送达费64.80元，由韩福庆负担3629.80元（3565元+64.80元），由天信公司负担665.21元。
二审中，被上诉人天信公司向本院提交：1、照片4张、视频资料一份。拟证实截止2017年6月23日，上诉人韩福庆仍未向被上诉人天信公司返还房屋，也未交付房屋钥匙。2、2017年6月6日增值税发票一张。拟证实祥泰公司垫付2016年10月15日至2017年4月15日期间暖气费246660.68元，涉案商铺应分摊的费用为14601.22元。上诉人韩福庆经质证对照片真实性、关联性均不予认可，对增值税发票关联性不认可。被上诉人彭凤明经质证，认可店内物品至今未搬离。本院认为，被上诉人天信公司提交以上证据系主张上诉人韩福庆支付自2017年1月1日至今涉案商铺占用费及2016年10月15日至2017年4月15日的暖气费，与本案其一审中主张的租金、暖气费期限不具有关联性，故对以上证据本院依法不予采信。本院所查明的其他案件事实与一审法院查明案件事实一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人韩福庆作为克拉玛依区西环路48-**、**号房屋的承租人，其应当按照约定支付房屋租金及相关费用。本案的争议焦点为：1、上诉人韩福庆与被上诉人天信公司之间的房屋租赁合同关系何时解除；2、上诉人韩福庆应当支付被上诉人天信公司房屋租金、暖气费、物业费金额；3、定金20000元是否应当在欠付租金中予以扣除；4、被上诉人彭凤明是否应当承担连带责任。
一、关于上诉人韩福庆与被上诉人天信公司之间的房屋租赁合同关系何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。虽然上诉人韩福庆以彭氏芦花炒鸡店名义与被上诉人天信公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2014年3月30日届满，但上诉人韩福庆、被上诉人彭凤明均认可租赁期限届满后，其继续使用涉案克拉玛依区西环路48-**、**号商铺进行营业，被上诉人天信公司作为出租人，对此亦未提出异议，应当认定彭氏芦花炒鸡店与被上诉人天信公司之间形成不定期的房屋租赁合同关系。上诉人韩福庆作为彭氏芦花炒鸡店登记的经营者，其主张被上诉人彭凤明已于2015年8月将涉案商铺钥匙交还给被上诉人天信公司员工宋某，并明确告知退租事宜，但未提交证据予以证实，且被上诉人天信公司对此亦不予认可，故对上诉人韩福庆主张双方房屋租赁合同关系于2015年8月解除的上诉意见，本院依法不予支持。根据被上诉人天信公司一审诉讼请求，本院依法确认双方于2013年12月26日签订的《房屋租赁合同》自2016年12月31日解除。
二、关于上诉人韩福庆应当支付被上诉人天信公司房屋租金、暖气费、物业费金额的问题。经审理查明，彭氏芦花炒鸡店现已注销，上诉人韩福庆作为彭氏芦花炒鸡店的经营者，应当承担相应的法律责任。承前析理，双方签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日解除，一审法院根据《房屋租赁合同》的约定，判决上诉人韩福庆支付被上诉人天信公司房屋租金363269.67元、暖气费36737.32元、物业费21173.72元并无不当，本院依法予以维持。
三、关于定金20000元是否应当在欠付租金中予以扣除的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金具有对债务担保的性质。出租人与承租人在《房屋租赁合同》中约定定金，一方面为了保证双方能按合同约定形成租赁合同关系，另一方面也为了督促租赁合同双方全面履行合同义务。本案《房屋租赁合同》于2013年12月26日签订，约定租赁期限为2013年4月1日至2014年3月30日，故在签订《房屋租赁合同》时租赁关系已经形成，其仍在合同第十条约定定金，应当认定定金系作为双方全面履行合同义务的保障。上诉人韩福庆在《房屋租赁合同》中的义务包括按约定支付租金及返还租赁物，且返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。上诉人韩福庆作为给付定金的一方，尚未履行以上合同义务，且被上诉人天信公司亦不同意其从租金中扣减定金20000元的主张，故对该上诉意见，本院依法不予支持。
四、关于被上诉人彭凤明是否应当承担连带责任的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被上诉人彭凤明在本案二审期间答辩认可上诉人韩福庆要求其承担连带付款责任的上诉意见。本院认为，被上诉人彭凤明自愿承担连带付款责任的意见，系其对自身民事权利的处分，不违反法律规定，本院尊重当事人的处分权，故对上诉人韩福庆请求被上诉人彭凤明承担连带责任的上诉意见，本院依法予以支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条第一款规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。被上诉人天信公司答辩要求上诉人韩福庆承担自2017年1月1日起6个月房屋占用费及2016年10月15日至2016年12月31日暖气费的意见，系超出其一审诉讼主张的独立诉讼请求，双方未能就此达成调解一致，故本院在本案中依法不予处理，被上诉人天信公司可就该主张另行起诉。
综上，上诉人韩福庆主张其以彭氏芦花炒鸡店名义与被上诉人天信公司于2013年12月26日签订的《房屋租赁合同》自2015年8月解除的上诉意见，与本院查明事实不符，本院依法不予支持，故对其据此主张对房屋租金、暖气费、物业费改判的上诉意见，本院亦不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但本案二审中被上诉人彭凤明在法律规定的范围内处分其民事权利，自愿对上诉人韩福庆欠付的涉案款项承担连带付款责任，故本院支持上诉人韩福庆要求被上诉人彭凤明承担连带责任的上诉意见，对一审判决依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2017）新0203民初66号民事判决第一、二、三项，即”一、原告克拉玛依天信物业服务有限责任公司与被告韩福庆于2013年12月26日签订的《房屋租赁合同》自2016年12月31日依法解除；二、被告韩福庆于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依天信物业服务有限责任公司返还克拉玛依区西环路48-**、48-**号房屋；三、被告韩福庆于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依天信物业服务有限责任公司支付租赁费363269.67元、暖气费36737.32元、物业费21173.72元、违约金7647.78元，共计428828.49元”；
二、撤销克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2017）新0203民初66号民事判决第四项，即”驳回原告克拉玛依天信物业服务有限责任公司的其它诉讼请求”；
三、被上诉人彭凤明对以上款项承担连带付款责任；
四、驳回上诉人韩福庆的其他上诉请求；
五、驳回被上诉人克拉玛依天信物业服务有限责任公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4230.21元、邮寄送达费64.80元，由上诉人韩福庆、被上诉人彭凤明负担3629.80元，被上诉人克拉玛依天信物业服务有限责任公司负担665.21元。二审案件受理费4675.91元，由上诉人韩福庆、被上诉人彭凤明共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乔汇涛
审 判 员 叶 楠
代理审判员 吴 婷
二〇一七年八月十一日
书 记 员 黄美琪