山东省临朐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临法民初字第3213号
原告山东兴隆置业有限公司。
委托代理人胡志军，山东德宇律师事务所律师。
委托代理人辛成林，山东德宇律师事务所律师。
被告郭忠军。
委托代理人张树升，山东公望律师事务所律师。
原告山东兴隆置业有限公司（以下简称兴隆置业公司）与被告郭忠军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡志军、辛成林，被告郭忠军及其委托代理人张树升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告兴隆置业公司诉称，被告郭忠军于2010年4月23日与原告签订商品房买卖合同，购买原告开发的临朐县檀香园小区D1座4单元502室房产，购房金额为581388元。因被告资金不足，向原告借款106388元用于支付购房首付款，双方约定借款逾期利息为日万分之五。原告按约履行房屋买卖合同及借款协议约定的义务，但被告未能按时偿还借款，至今尚欠借款23900元及利息42205.62元。请求判令被告支付尚欠购房款23900元、尚欠利息42205.62元及尚欠房款本金起诉之日至款项全部付清期间的利息（按月利率5%计算），诉讼费用由被告承担。
被告郭忠军辩称，原告起诉数额不对，被告未付清数额为15388元，原告交付的房屋在保修期内出现问题，被告有权要求原告承担修理或者减少价款。被告自2011年入住房屋发现质量问题以来一直与原告协商解决这些质量问题，但至今原告仍未修复也没有赔偿。由于原告交付的房屋存在质量问题使得双方互负债务，被告享有同时履行抗辩权，被告不存在违约责任，不需支付利息。
经审理查明，2010年4月23日，被告郭忠军为购买原告开发的位于临朐县颐景豪庭D1座4单元5层502室房产，向原告借款106388元，双方签订借款协议一份。协议约定，被告郭忠军在2010年6月1日前支付17000元，2010年12月1日前支付17000元，2011年6月1日前支付17000元，2011年12月1日前支付17000元，2012年6月1日前支付17000元，2012年12月1日前支付21388元。协议同时约定，被告郭忠军须按上述期限足额偿还上述借款，任何一期逾期支付的，原告有权要求被告提前归还剩余全部款项，被告郭忠军并应自协议签署支付之日按照日万分之五支付全部借款的利息直至全部付清。2010年10月21日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告郭忠军购买原告开发的颐景豪庭D1座4单元5层502号房产，建筑面积228.62平方米。储藏室建筑面积18.79平方米，车库建筑面积20.39平方米。商品房每平方米2215.316元，车库每平方米2200元，储藏室每平方米1600元。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。第1种处理方式为：1、双方自行约定：本合同规定的建筑面积以有资质的测绘机构实测面积为准，如上述暂测面积与最终实测面积不一致时，按房屋实测面积计算多退少补。付款方式约定，签订合同之日，被告支付首付款175388元，余款406000元以银行按揭方式支付。
2011年1月30日，原告向被告交付了涉案房产，储藏室的实测面积比合同约定的面积大5.32平方米。至2011年5月31日，被告郭忠军按约定时间分三次向原告支付三笔17000元，计款51000元。自2011年12月1日被告郭忠军未再按约定时间向原告支付。2013年3月8日被告郭忠军向原告支付5000元，2015年5月26日支付15000元，2015年6月25日支付20000元。以上被告郭忠军共计支付91000元，原告主张其中2013年3月8日的一笔5000元为支付储藏室面积变大的款项，被告郭忠军主张支付的是协议约定的借款。其余86000元原、被告均认可归还的是协议约定的借款本金。庭审中原告明确其主张的利息自2012年11月25日起分段计算。
2012年6月20日，被告郭忠军就其购买的上述房屋出现的问题报修：阁楼厕所北墙漏水，墙体多处裂缝，各门不严，阁楼撤诉下水管处漏水，卧室窗台漏水。对以上质量问题，经施工单位与被告郭忠军方协商，施工单位一次性补偿给被告维修费1万元，由被告自行维修。被告郭忠军的妻子代替被告郭忠军在报修单上签字：“同意郭忠军”。该维修费1万元被告郭忠军的妻子已领取。在本案的审理过程中，被告郭忠军主张其所购买的房屋仍存在质量问题，要求原告减少房屋价款，但经本院释明询问后，在本院指定的期限内，被告郭忠军没有提出对其所购房产维修费用进行鉴定的鉴定申请。
上述事实，有借款协议、商品房买卖合同、收款收据、报修单及开庭笔录等证据在案为证，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的借款协议、商品房买卖合同均系当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，双方应按约履行各自的权利义务。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十条的规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”因原、被告签订的借款协议明确约定了还款时间且对逾期付款约定了较高的利息，而对储藏室面积变大的付款时间未明确约定，根据上述规定，本院认定该2013年3月8日被告郭忠军向原告交付的5000元为归还借款协议中约定的借款。被告郭忠军至今尚欠借款协议中约定的借款15388元及相应利息。
原、被告签订的借款协议约定被告郭忠军任何一期逾期支付的，原告有权要求被告提前归还剩余全部款项，被告郭忠军并应自协议签署支付之日按照日万分之五支付全部借款的利息直至全部付清。因被告郭忠军应于2011年12月1日归还的借款未按时支付，现原告主张利息自2012年11月25日起计算，并不违反法律规定，予以支持，但其主张按月利率5%的标准计算利息没有事实及法律依据，超过双方约定的日利率万分之五的部分不予支持。
因原、被告在商品房买卖合同中约定产权登记面积与合同约定面积发生差异按房屋实测面积计算多退少补，故对于储藏室实测面积比合同面积大出的部分，被告郭忠军应当补交房款8512元（1600元／平方米×5.32平方米）。被告郭忠军主张购买的房产存在质量问题应减少房款，但在本院指定的期限内未提出对涉案房产所需维修费用进行评估鉴定的申请，故对于涉案房产的维修费用在本案中无法确定，亦无法确定应从房款中减除的数额，被告郭忠军应当承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条、第二百零六条、第二百一十一条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决如下：
一、被告郭忠军向原告山东兴隆置业有限公司支付房款8512元、借款本金15388元及相应利息（自2012年11月25日至2013年3月8日以本金20388元，自2013年3月9日至本判决确定的履行期限届满之日止以本金15388元，均按日利率万分之五计算），于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1453元，减半收取727元，由被告郭忠军负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 谷长江
二〇一六年四月十五日
书记员 马 娜