江苏省宿迁市中级人民法院
民事判�书
（2015）宿中民终字第00306号
上诉人（原审原告）朱占才。
被上诉人（原审被告）朱冶成，现羁押于江苏边城监狱。
被上诉人（原审被告）孙春慧（系朱冶成妻子）。
被上诉人（原审被告）朱占生。
被上诉人（原审被告）吴桂珍。
四被上诉人共同委托代理人高锦旗，江苏八面锋律师事务所律师。
原审第三人查义明。
上诉人朱占才因与被上诉人朱冶成、孙春慧、朱占生、吴桂珍及原审第三人查义明确认合同有效纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2014）泗王民初字第0827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱占才原审诉称：朱冶成、孙春慧欠朱占才44.30万元债务，吴鸿为该债务提供担�。2012年10月31日，朱占才与朱冶成、孙春慧达成协议，约定朱冶成、孙春慧将其享有处分权的位于泗阳县里仁乡里仁村振兴路38号房屋及宅基地使用权作价410000元抵债，余款33000元，经泗阳县人民法院调解，朱冶成、孙春慧分批偿还。2013年11月26日，朱占才强行收回房屋，2013年11月28日，朱占生、吴桂珍趁朱占才不在家将大门上的锁砸掉，强占房屋。2014年4月15日，朱占生、吴桂珍、孙春慧作为出让人将该房以570000元（现金300000元，抵债270000元）恶意转让给查义明。现诉至法院，请求判令：1．确认房屋抵债协议有效；2．朱冶成、孙春慧、朱占生、吴桂珍停止侵害行为，交付房屋；3．本案的诉讼费由朱冶成、孙春慧、朱占生、吴桂珍承担；4．朱冶成、孙春慧、朱占生、吴桂珍保持所侵占房屋完好无损。
朱冶成、孙春慧原审辩称：朱占才与朱冶成、孙春慧达成�屋抵债协议属实，但朱冶成、孙春慧并没有向其交付房屋。该房屋系朱占生、吴桂珍出钱兴建，朱占生、吴桂珍并未在该协议上签字，也不同意将房屋抵给朱占才。双方的抵债协议因房屋未实际交付而无效，但朱冶成、孙春慧认可欠朱占才的款项。综上，请求驳回朱占才的诉讼请求。
朱占生、吴桂珍原审辩称：朱占才与朱冶成、孙春慧所签订的以房抵债协议中的房屋没有土地证和产权证。讼争房屋系朱占生通过石某从泗阳县里仁乡人民政府购买土地，并由朱占生、吴桂珍出资兴建。现该房屋已由朱占生、吴桂珍、孙春慧抵给查义明了，以冲抵朱冶成、孙春慧欠查义明的欠款。
查义明原审辩称，讼争房屋已经由朱冶成、孙春慧、朱占生、吴桂珍抵给查义明，且查义明已在讼争房屋居住几个月。
原审法院经审理查明：2012年10月31日，朱占才（甲方）与朱冶成、孙春慧（乙方）签订了一份协议书，协议书内容：“一、因乙方欠甲方借款本息44.3万，现乙方自愿以位于泗阳县里仁乡振兴路38号所有房屋包括附属设施及土地使用权在内作价肆拾壹万元作为购房款抵还上述借款本息；二、乙方所欠的款项，除已经抵还款项肆拾壹万元外，剩余33000元按照法院调解协议履行；三、乙方于协议签订时同时将上述房产土地及其他附属设施的所有权交付给甲方所有，甲方同意乙方继续租赁使用，租期自本协议签订之日起两年，每月租金500元，乙方每半年支付一次，逾期视为违约，甲方可以解除合同；四、乙方在本协议签订之日起两年之内如果回赎，则按照44.7万本金，利息按照26‰，自本协议签订之日起结算利息，且必须一次性付清，甲方方可同意乙方回赎，回赎之前的所有权归甲方所有；甲乙双方对本协议负有保密�务；五、乙方在租赁期间不得将房屋转租或者破坏房屋设施，或者恶意再次出售，出现上述情况，甲方有权解除租赁协议；六、甲方在乙方租赁期间，乙方在没有违约情况下，甲方承诺不得出让给他人；七、若有乙方违约，则承担违约金伍万元……”
原审另查明，朱冶成将泗阳县里仁乡人民政府工作人员唐维学（已去世）于2005年7月22日出具了一份收条交给朱占才，收条内容：“今收到朱冶成宅基转让占有费和整税三样共计7990元，计柒仟玖佰玖拾元正（凭此条换正时发票）。”
原审还查明，因朱冶成、孙春慧欠查义明等人款项，朱占生、吴桂珍、孙春慧（甲方）与查义明、涂兴霞（系查义明妻子）（乙方）于2014年4月16日签订了房产买卖合同，合同内容：“甲方自愿将坐落于泗阳县里仁街振兴路38号房屋出让给乙方。（门南范明中家、门北胡志强家）房屋建筑面积约为300平方米，院落面积约42平方米，（自建房无产权证）并将与该房产相关的土地使用权及附属建筑同时出让给乙方。二、经双方协商约定此房屋成交价为人民币伍拾柒万元整／套，自签订合同当时一次性付清，以收据为凭……。同日，朱占生、吴桂珍、孙春慧向查义明、涂兴霞出具了570000元收条。因朱冶成在服刑，孙春慧在房产买卖合同及收条上代朱冶成签字。
原审再查明，朱冶成、孙春慧与朱占才签订协议后并没有将房屋实际交付给朱占才，现该房屋由查明义居住。
原审法院认为，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或者要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。本案中孙春慧、朱冶成因欠朱占才款�，而与朱占才签订了《协议书》，该《协议书》的性质属于以物抵债。由于双方未办理物权转移手续，且朱冶成、孙春慧没有实际向朱占才交付房屋，朱占才也没有实际占用该房屋。在审理中，朱冶成、孙春慧不同意履行该抵债协议，经原审法院向朱占才释明其可以向朱冶成、孙春慧主张原债权，但朱占才坚持要求履行该协议，朱占才的主张不符合法律规定，故原审法院对朱占才的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回朱占才的诉讼请求。案件受理费3725元，由朱占才负担。
原审判决宣判后，上诉人朱占才不服向本院提起上诉，请求撤销原判，依法发回重审或改判支持朱占才的原审诉讼请求。其主要上诉理由是：一、原审判决认定事实有误。1．原审判决以�占才未搬入讼争房屋居住为由片面认定朱占才未实际占有房屋不当。2．原审判决认定朱占生通过石某从里仁乡政府购买土地与事实不符。证人石某与朱占生系表兄弟关系，其证言可信度较低。3．因讼争房屋宅基地使用权人为朱冶成，故讼争房屋所有权人也是朱冶成，即使朱冶成建房时借款，也不能以此认定房屋产权归他人所有。4．因朱占生、吴桂珍并非讼争房屋所有权人，故2014年4月16日朱占生、吴桂珍、孙春慧与查义明签订的房产买卖合同属无效合同。5．朱冶成、孙春慧于2012年10月31日将讼争房屋作价410000元出售给朱占才后，又于2014年4月16日伙同朱占生、吴桂珍将讼争房屋作价570000元出售给查义明，其一房二卖的行为无效，据此签订的协议也属无效协议。6．查义明主张以房抵款应提供证据加以证实，如系现金购房，则该购房款项应用于偿还所欠朱占才的款项�二、原审判决适用法律不当。1．原审判决以江苏省高级人民法院（2014）2号会议纪要作为裁判依据，显属适用法律不当。2．农村房屋尚未建立登记制度，因此要求农村房屋抵债协议签订后办理产权转移手续才生效不符合实际情况。3．根据《最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效的问题的复函》规定，农村房屋买卖原则上不以所有权登记为生效的要件，手续办理与否，不影响房屋买卖的效力。4．农村房屋抵债的法律性质属于房屋买卖的特殊情形，在同一集体经济组织内应属有效。5．产权过户登记是合同生效后的事情，是房屋转移的必要条件，而非房屋买卖合同生效的必要条件。
被上诉人朱冶成、孙春慧答辩称：朱占才与朱冶成、孙春慧签订房屋抵债协议属实，但朱冶成、孙春慧并未向朱占才实际交付房屋。因该房屋系朱占生、吴桂珍出资兴建，朱占生、吴桂珍既未在房屋抵债协议上签名，也不同意将房屋抵给朱占才，故依据以物抵债的相关规定，房屋抵债协议属无效协议，但朱冶成、孙春慧对尚欠朱占才的款项予以认可。至于朱占生、吴桂珍、孙春慧与查义明签订的房屋买卖协议，与房屋抵债协议无关联性，不在本案的审理范围。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人朱占生、吴桂珍答辩称：朱占才与朱冶成、孙春慧签订的房屋抵债协议所涉房屋未办理产权证，该房屋的土地实际上是朱占生通过石某从里仁乡政府购买，并由朱占生、吴桂珍出资兴建。因朱冶成欠他人款项，经朱冶成、孙春慧、朱占生、吴桂珍四人共同认可，该房屋已冲抵朱冶成、孙春慧欠查义明的款项，并将该房屋实际交付给查义明使用。朱占才主张其与朱冶成、孙春慧签订的协议属于房�买卖协议，系认识错误，该协议属于以物抵债协议，且未经朱占生、吴桂珍确认，故该以物抵债协议属无效协议。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人查义明答辩称：查义明是与朱冶成、孙春慧、朱占生、吴桂珍四人协商购买讼争房屋，是用朱冶成欠查义明的款项冲抵购房款。讼争房屋是于2014年4月16日交付查义明使用，朱占才对此明知。综上，朱占才的上诉理由不能成立。
二审中，上诉人朱占才为证明自己的上诉主张，向本院提供2012年9月18日朱冶成向朱占才出具的190000元借款协议一份，该借款协议载明：“以里仁街振兴路38号房屋抵押此款”。旨在证明讼争房屋系朱冶成所有。
被上诉人朱冶成、孙春慧、朱占生、吴桂珍对上述证据质证认为，对借款协议真实性无异议，该笔借款在其他案件中已处理过，且不能证明朱占才的主张，借款协议虽记载以讼争房屋抵押此款，但不能以此证明讼争房屋属于朱冶成所有。
原审第三人查义明对上述证据质证认为，该借款协议与查义明无关，故不予质证。
本院对上述证据认证如下：鉴于双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对此予以确认，但借款协议无法作为房屋权属认定的依据，故本院对该份证据与本案的关联性不予确认。
鉴于各方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院对此予以确认。
本案二审中的争议焦点是：朱占才要求继续履行2012年10月31日协议书的理由能否成立。
本院认为，以物抵债是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。本案中，朱冶成、孙春慧因欠朱占才借款本息，�方约定将讼争房屋冲抵借款以清偿债务的行为，符合以物抵债的法律构成要件。朱占才虽与朱冶成、孙春慧签订以物抵债协议，因朱冶成、孙春慧既未向朱占才实际交付讼争房屋，也未办理产权移转登记手续，故双方之间仅仅达成以物抵债的合意，并未能实际履行，朱占才与朱冶成、孙春慧之间的原始债权债务关系亦未因此而消灭。鉴于讼争房屋物权转移手续尚未办理，朱冶成、孙春慧不同意继续履行以物抵债协议，在此情形下，朱占才要求继续履行2012年10月31日协议书的理由不能成立。经原审法院释明，朱占才拒不变更诉讼请求，原审法院据此驳回朱占才的诉讼请求并无不当。
综上所述，上诉人朱占才的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国�事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7450元，由上诉人朱占才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙芳远
代理审判员 王冬冬
代理审判员 孙 权
二〇一六年二月二十八日
书 记 员 王南淳
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