山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0782民初4676号 原告：王恩民，男，1973年3月23日生，住诸城市。 委托诉讼代理人：王洪平，山东贝特律师事务所律师。 被告：诸城市繁华置业有限公司，住所地：诸城市和平街东侧。 法定代表人；尹子涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵华，山东理达寰球律师事务所律师。 第三人：诸城市密州街道北三里庄居民委员会。 法定代表人：孙淑会，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：丁作刚，山东法恩律师事务所律师。 第三人：周甬，男，1982年6月24日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：刘进义，山东诚远律师事务所律师。 原告王恩民与被告诸城市繁华置业有限公司（以下简称诸城繁华置业公司）、第三人诸城市密州街道北三里庄居民委员会（北三里庄居委会）、第三人周甬商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案第一、二次开庭审理时，原告委托诉讼代理人王洪平、被告诸城繁华置业公司委托诉讼代理人赵华、第三人北三里庄居委会委托诉讼代理人丁作刚到庭参加诉讼。第二次庭审后，原告申请追加周甬为第三人。第三次开庭审理时，原告委托诉讼代理人王洪平、被告诸城繁华置业公司委托诉讼代理人赵华、第三人北三里庄居委会委托诉讼代理人丁作刚、第三人周甬到庭参加诉讼；第三次庭审后，原告申请追加青岛天仕投资有限公司为第三人，该公司于2019年2月19日注销。第四次开庭审理时，原告委托诉讼代理人王洪平、被告诸城繁华置业公司委托诉讼代理人赵华、第三人北三里庄居委会委托诉讼代理人丁作刚、第三人周甬委托诉讼代理人刘进义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王恩民向本院提出诉讼请求:一、判令原告对位于诸城市××路××号××大厦××层××号××号××号商品房享有所有权；二、判决被告与原告共同办理上述商品房的不动产权登记；三、判决被告向原告支付逾期办证违约金20万元；四、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告从被告处购买了位于诸城市××路××号××大厦××号××号，第一层49-01号、49-02号、49-03号商品房，上述房屋均已交付，并且201号、301号房已经于2015年6月17日办理了不动产权证书。原告多次要求被告与原告共同去办理49-01号、49-2号、49-03号房的不动产登记事宜，但被告均以种种理由推脱。为此，诉至法院。 诸城市繁华置业有限公司辩称，一、被告只卖给原告清源大厦二套房，也就是原告说的201、301号房产，也办理了房产证了；二、被告从未与原告签订过涉案的49-01号、49-2号、49-03号商品房买卖合同，原告提供的买卖合同经被告查阅后，认为不是与被告签订，具体理由如下：1、合同上加盖被告的公章不对，被告对外卖房都是加盖合同专用章，不是单位公章；2、涉案合同上的公章也不是被告登记备案并使用的公章，与被告使用的登记备案公章不符，请求依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 诸城市密州街道北三里庄居民委员会述称，原告追加第三人没有事实和法律依据，第三人与本案被告关于涉案房产的登记是符合法律规定的程序，物权已确权在第三人名下，原告要求撤销产权登记不符合法律规定。 周甬述称，北三里庄居委会聘请青岛天仕投资有限公司作为清源大厦项目代理销售，周甬在青岛天仕投资有限公司工作，代表该公司销售清源大厦项目。青岛天仕投资有限公司代理销售的所有的合同全部在与客户签订完毕后交到北三里庄居委会，由北三里庄居委会负责盖章。2011年青岛天仕投资有限公司购买清源大厦1、2、3层，青岛天仕投资有限公司于2013年将项目部分出售给原告王恩民，周甬是代理销售，公司销售人员负责合同的签订。清源大厦1、2、3层开始是一个整体，在2013年进行设计变更分割，201、301、49-01、49-02、49-03共五套房子出售给了原告王恩民，并于2013年年底全部交付给原告。当时给原告办理了二楼和三楼也就是201、301的房产证，一楼房产也就是49-01、49-02、49-03没有办房产证。 本院经审理认定事实如下：2010年7月1日，第三人北三里庄居委会与青岛天仕投资有限公司签订代理销售委托合同一份，约定青岛天仕投资有限公司代理销售北三里庄所有的位于诸城市××路××号××大厦××商品房，商业网点约11000平方米，公寓约11800平方米，销售总面积约22800平方米。委托期限自2010年7月1日至2011年12月31日止。第三人周甬在合同中青岛天仕投资有限公司代表人处签字。周甬曾收到北三里庄支付的代理佣金22万元。 2011年8月18日，第三人北三里庄居委会与青岛天仕投资有限公司下属公司青岛万基锦程商业管理有限公司（以下简称青岛万基公司）签订合作框架协议一份，协议约定北三里庄居委会是诸城市清源大厦（“本项目”）实际投资人，对本项目拥有所有权、处决权等相关权利。青岛万基公司需购买北三里庄××大厦××层（不含南边一层，东边1-3屋，北边1-3层沿街商业房），面积7659平方米（以最终测量面积为准），单价3650元每平方米，总房款2795万元。北三里庄同意青岛万基公司将“清源大厦”推广为“万基广场”，以便于后期商业运营。青岛万基公司需按时向北三里庄支付购房款，在本协议签订后30日内，向北三里庄支付定金50万元。在本项目取得“预售证”后30日内，双方需签订购房合同，青岛万基公司需向北三里庄支付总房款50%（含定金），共计1400万元。协议还对其他事项做了约定。 后青岛天仕投资有限公司与原告签订“诸城万基广场（清源大厦）认购书”，约定原告认购青岛天仕投资有限公司位于山东省诸城市密州东路49号“万基广场（清源大厦）”49-01、49-02、49-03、201、301号房屋，总建筑面积为2327.44平方米，单价为每平方米12200元，总价28394768元。在本认购书签订之日，原告向青岛天仕投资有限公司支付总房款20%的定金，共计560万元。在签订《诸城市商品房预售合同》之日，原告向青岛天仕投资有限公司支付总房款30%，共计850万元；在青岛天仕投资有限公司向原告交房之日，原告向青岛天仕投资有限公司支付总房款30%，共计850万元；在原告领取房产证时，原告向青岛天仕投资有限公司支付总房款20%，共计5794768元。原告须在本协议签订后10天内到青岛天仕投资有限公司指定地点签署《诸城市商品房预售合同》。如原告因自身原因未按上述期限签订买卖合同、不按约定期限内缴纳上述楼款，青岛天仕投资有限公司有权没收原告已交付定金，将物业另行发售。原告签署认购书后不允许变更原告姓名，若原告由于单方面原因变更原告名称须经青岛天仕投资有限公司同意，并支付5000元更名费。办理房屋所有权证的各项税费等由原告支付。青岛天仕投资有限公司将楼顶广告位及原告购买房产之楼面赠予原告无偿使用，并配合原告办理各项手续。《诸城市商品房预售合同》一经签署，认购书作为补充合同与其具有同等法律效力。第三人周甬在青岛天仕投资有限公司“销售经办人”处签名确认。庭审中，原告自认清源大厦201号、301号、49-01号、49-02号、49-03号房产实测面积为2406.84平方米，房款总计29363448元。 原告提供与“诸城市繁华置业有限公司”签订的清源大厦小区201号、301号、49-01号、49-02号、49-03号诸城市商品房预售合同共计五份，约定原告以3158309元的价格购买清源大厦小区201号房屋、以3158309元的价格购买清源大厦小区301号房屋、以1043645元购买清源大厦小区49-01号房屋、以806723元购买清源大厦小区49-02号房屋、以328172元购买清源大厦小区49-03号房屋。同时提供委托人为“诸城市繁华置业有限公司”、受委托人为周甬的授权书一份，委托内容为：兹委托周甬办理清源大厦项目房地产销售及合同签订等相关事宜，对委托人委托过程中所签署的有关文件，我公司均予以认可，并承担相应法律责任。被告诸城市繁华置业有限公司对原告提供的上述五份购房合同及授权书不予认可，辩称合同中及授权书中加盖的“诸城市繁华置业有限公司”公章与其公司的备案公章不一致，并申请对合同中及授权书中的公章真伪进行司法鉴定。本院依法委托山东金剑司法鉴定中心对原告提供的49-01号、49-02号、49-03号诸城市商品房预售合同及授权书中加盖的“诸城市繁华置业有限公司”公章进行司法鉴定。鉴定结论为：清源大厦一层49-01号、49-02号、49-03号诸城市商品房预售合同中及授权书中加盖的“诸城市繁华置业有限公司”公章与被告在诸城市公安局中的备案公章不是同一枚印章。为此，被告支出鉴定费19200元。 对于原、被告及第三人均认可的清源大厦小区201号、301号房产，被告诸城繁华置业公司提供在诸城市房产管理部门备案的与原告王恩民签订的清源大厦小区201号、301号商品房预售合同两份，该两份合同中加盖的是“诸城市繁华置业有限公司合同专用章”，合同价款分别为3255472元、3184589元，共计6440061元。 原告王恩民通过银行转账向第三人周甬支付房款明细：2015年4月16日、2015年4月23日，诸城市平顺模具有限公司代原告分别向周甬汇款100万元、200万元，共计300万元。2013年6月5日，原告直接向周甬汇款150万元，2013年10月28日汇款398万元，2016年6月21日汇款200万元。以上付款共计1048万元。另周甬向原告借款200万元，后转为购房款。原告称除上述银行转账支付购房款外，其余购房款系向周甬支付承兑汇票。周甬认可原告向其支付上述款项（包括承兑汇票），但述称已将所收款项（包括承兑汇票）全部交给了北三里庄居委会，北三里庄居委会认可收到清源大厦小区201号、301号两套房产房款共计6440061元，其余房款未收到。 第三人北三里庄居委会认可其与被告诸城市繁华置业有限公司合作开发清源大厦项目，并认可委托青岛天仕投资有限公司对外销售清源大厦相关房产。同时认可以诸城繁华置业公司名义与原告王恩民签订清源大厦小区201号、301号商品房预售合同的事实，待收到原告通过青岛天仕投资有限公司周甬向其支付的相应房款后，实际交付房屋，并配合原告办理了清源大厦小区201号、301号商品房土地及房产登记手续（登记时间2015年6月17日）。 清源大厦一层49-01号、49-02号、49-03号诸城市商品房登记所有权人为北三里庄居委会(产权登记时间2018年6月27日)，原告实际占有并与案外人中信银行股份有限公司潍坊分行签订房屋租赁合同，合同载明租赁物为万基广场（清源大厦）1-3层营业房，租赁期限120个月，自2013年10月1日起至2023年9月30日止。租金价格第一年至第三年租金为每年224.59万，第四年至第六年每年递增6%，第七年至第十年每年递增8%。租赁合同签订后，中信银行即对清源大厦1-3层营业房进行了设计变更并重新装修，使用至今。中信银行按租赁合同约定，向原告支付租金至2017年。后因本案诉讼，停付租金。同时原告与中国建设银行股份有限公司诸城支行签订《房屋租赁合同》，租赁涉案房屋的沿街商铺45平方米，并支付租赁费至2017年。北三里庄居委会述称，因原告当时有购买意向，且原告也与案外人中信银行股份有限公司达成租赁意向，故暂时先将该三套房屋与201号、301号房屋一并交付给原告，后因原告迟迟未交付房款，故北三里庄居委会在被告诸城繁华置业公司的协助下，将本案诉争房产清源大厦一层49-01号、49-02号、49-03号登记于北三里庄居委会名下。 另查明，青岛天仕投资有限公司成立于2009年9月23日，法定代表人王鹏，经营范围包括代理销售房地产，于2019年2月19日注销。第三人周甬系青岛天仕投资有限公司销售代表。该公司于2013年10月28日为原告出具收取房款850万元的收款收据，并为原告出具未载明时间的收款收据三份，分别载明收取定金560万元、购房款850万元、购房款1683403元。 本案诉讼过程中，原告撤回要求判决被告与原告共同办理上述商品房的不动产权登记和被告向原告支付逾期办证违约金20万元的两项诉讼请求。 本院认为，被告诸城繁华置业公司与第三人北三里庄居委会合作开发清源大厦项目，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，被告诸城繁华置业公司与第三人北三里庄居委会之间的合作关系成立并有效。后第三人北三里庄居委会委托青岛天仕投资有限公司销售清源大厦房屋，亦系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，第三人北三里庄居委会委托青岛天仕投资有限公司之间的委托销售合同关系成立并有效。基于被告诸城繁华置业公司与第三人北三里庄居委会之间的合作关系，青岛天仕投资有限公司销售清源大厦房屋的法律效力及于被告诸城繁华置业公司和第三人北三里庄居委会。 为证明与被告诸城繁华置业公司、第三人北三里庄居委会之间的商品房买卖合同关系成立，原告提供了与“诸城市繁华置业有限公司”签订的清源大厦一层49-01号、49-02号、49-03号三处房屋的商品房预售合同，但上述三份合同中加盖的诸城市繁华置业有限公司单位公章经鉴定与该公司在公安机关留存的备案公章不一致，因此，上述三份合同不能证明原告与被告诸城繁华置业公司、第三人北三里庄居委会之间存在商品房买卖合同关系。但原告与青岛天仕投资有限公司签订的《诸城万基广场（清源大厦）认购书》，明确约定了原告购买清源大厦49-1、49-2、49-3、201、301号房屋，房屋价款共计28394768元，原告与青岛天仕投资有限公司签订的《诸城万基广场（清源大厦）认购书》真实有效。因青岛天仕投资有限公司系代理被告诸城繁华置业公司、第三人北三里庄居委会销售涉案房屋，青岛天仕投资有限公司对外销售商品房的法律效力及于被告诸城繁华置业公司、第三人北三里庄居委会，且原告与青岛天仕投资有限公司签订的《诸城万基广场（清源大厦）认购书》符合房屋买卖合同要件，因此，原告与被告诸城繁华置业公司、第三人北三里庄居委会之间的商品房买卖合同关系成立并有效。 关于购房款的交付问题。第三人北三里庄居委会认可从青岛天仕投资有限公司收到清源大厦201、301号房屋的购房款，可见青岛天仕投资有限公司销售清源大厦的房屋后，收取购房人的房款再转交给第三人北三里庄居委会。原告通过银行转账、承兑汇票、借款转为购房款及以违约金抵顶购房款等方式向青岛天仕投资有限公司支付29003403元，第三人周甬认可收到原告支付的上述款项，并认可上述款项为购房款，而第三人周甬系代表青岛天仕投资有限公司销售清源大厦房屋，第三人北三里庄居委会也认可周甬系经办人，因此，第三人周甬的销售房屋及收款行为系代表青岛天仕投资有限公司的职务行为，相应的法律责任由青岛天仕投资有限公司承担。基于青岛天仕投资有限公司代理被告诸城繁华置业公司、第三人北三里庄居委会销售清源大厦并收取购房款的事实，原告支付给青岛天仕投资有限公司购房款29003403元，已超过双方协议书中约定的房屋价款28394768元，与原告自认五套房屋实测后的实际总价款29363448元相差360045元，因此，原告已经基本履行了清源大厦49-1、49-2、49-3、201、301号五套房屋的大部分购房款支付义务。 关于涉案房屋交付问题。协议签订后，被告诸城繁华置业公司、第三人北三里庄居委会与原告办理了清源大厦201、301号房屋的产权变更登记手续，并向原告交付了清源大厦49-1、49-2、49-3、201、301号五套房屋。原告业已将上述房屋出租给中信银行、建设银行使用上述房产至今，租赁方已向原告支付租赁费至2017年。被告诸城繁华置业公司、第三人北三里庄居委会已履行了涉案房屋的交付义务。 关于鉴定费问题。原告提供的三份商品房预售合同及授权书中被告的公章经鉴定，与公安机关备案的公章不一致，因此，被告要求原告承担鉴定费19200元，理由充分，本院予以支持。 本案诉讼过程中，原告申请追加青岛天仕投资有限公司为本案第三人，但该公司于2019年2月19日注销，丧失诉讼主体资格，对原告的申请，本院不予准许。同时原告撤回要求被告与原告共同办理涉案商品房的不动产权登记和被告向原告支付逾期办证违约金20万元的诉讼请求，系当事人对民事权利的自主处分，符合法律规定，本院予以准许。 综上所述，虽清源大厦第一层49-01号、49-2号、49-03号商品房产权登记在第三人北三里庄居委会名下，但原告已通过青岛天仕投资有限公司向被告及第三人北三里庄居委会支付购房款29003403元，基本履行了房款支付义务，且第三人北三里庄居委会已向原告交付了涉案房屋，原告已实际占有并使用涉案房屋，原告与被告及第三人北三里庄居委会已履行了房屋买卖的相关义务，原告要求确认位于诸城市××路××号××大厦××层××号××号××号商品房归其所有，理由充分，本院予以支持。被告诸城市繁华置业有限公司要求原告偿付鉴定费19200元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第三百九十六条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认位于诸城市××路××号××大厦××层××号××号××号商品房归原告王恩民所有； 二、原告王恩民偿付被告诸城市繁华置业有限公司鉴定费19200元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告王恩民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64172元，减半收取32086元，诉讼保全费5000元，共计37086元，由原告王恩民负担991元，被告诸城市繁华置业有限公司、第三人诸城市密州街道北三里庄居民委员会共同负担36095元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  马培伟 二〇一九年五月十五日 书记员  于荣华