吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）船民一初字第1998号
原告：冯霞，女，汉族，住吉林市高新区。
委托代理人：刘永超，男，汉族，住吉林市高新区。
被告：张笑茹，女，汉族，住吉林市船营区。
委托代理人：王士允，男，汉族，住吉林市船营区。
第三人：吉林市大唐房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。
法定代表人：李金成，总经理。
委托代理人：张仰勇，男，汉族，住吉林省磐石市。
委托代理人：郑海英，吉林吉信律师事务所律师。
原告冯霞与被告张笑茹、第三人吉林市大唐房地产开发有限公司�简称大唐公司）合同纠纷一案，本院作出（2013）船民一初字第1266号民事判决，张笑茹不服，提起上诉，吉林市中级人民法院作出（2015）吉中民一终字第55号民事判决。冯霞不服申请再审，吉林省高级人民法院作出（2015）吉民申字第902号民事裁定，指定吉林市中级人民法院再审本案。吉林市中级人民法院作出（2015）吉中民再字第21号民事裁定，撤销本院（2013）船民一初字第1266号民事判决及吉林市中级人民法院（2015）吉中民一终字第55号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯霞及其委托代理人刘永超、被告张笑茹及其委托代理人王士允、第三人大唐公司的委托代理人郑海英、张仰勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯霞诉称：2010年4月，本案第三人吉林市大唐房地产开发有限公司实施临江小区住宅改造�目建设，拆迁东至松江西路、南至市政协、西至永兴胡同、北至新立胡同范围，本案被告张笑茹的两处私宅在拆迁范围内，两处面积合计608平方米。原告在该私宅经营星期八时尚宾馆，经营期限10年，起止日期为2008年7月31日至2018年7月31日。原告冯霞与本案被告张笑茹约定：“如遇宾馆房屋拆迁，开发商所给赔偿应分两部分，一是房屋赔偿归张笑茹所有，二是宾馆装潢及经营赔偿归冯霞所有”。按照吉市建裁字（2011）810号行政裁决书（已发生法律效力）和吉林市船营区人民法院（2011）船行审执字第95号行政裁定书（已发生法律效力），本案第三人吉林市大唐房地产开发有限公司应当向本案被告房主张笑茹支付房屋拆迁停业经济补偿款人民币27765元/月，至今应累计给付人民币999216元。截至目前，本案第三人吉林市大唐房地产开发有限公司未履行任何给付义务。因该房�拆迁时系由原告经营星期八时尚宾馆，且原告冯霞与本案被告张笑茹早在2009年11月9日就签订了“协定”，明确该房屋拆迁经营赔偿全额给付原告。因此上述房屋拆迁停业经济补偿金应全额给付原告。以上情况，事实清楚，证据确凿，请求人民法院依法裁判：1、被告给付原告的星期八宾馆房屋拆迁过渡期的停业经营补偿款人民币1249038.71元，截止日期为2013年12月19日；在过渡期结束前，大唐房地产公司按每月41634.62元的标准给付星期八宾馆的过渡期经营停业补偿金，给付到2014年1月24日，由本案第三人吉林市大唐房地产开发有限公司承担连带责任；2、本案诉讼费由本案被告和第三人共同承担。
被告张笑茹辩称:一、原、被告房屋租赁合同，因吉林市人民政府政策性拆迁这一不可抗力行为及2009年11月9日原、被告签订补充协定租金返还完毕的事实，双方权利义务�行结束，合同终止。合同法第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“因不可抗力致使不能实现合同目的”。根据（2011）船行审执字第95号行政裁定书第3页最后一行，“申请执行人吉林市城乡建设委员会向法庭举证的吉市棚改办【2009】027号吉林市棚户区（危旧房）改造项目批准书，”及该行政裁定书第2页倒数第五行，“2011年8月26日，吉林市城乡建设委员会根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《吉林市棚户区中危旧房改造有关规定》第五项第二款、第四款、第六款之规定，作出（2011）吉市建裁字第810号行政裁定书”。因此，被告房屋所处地块是经吉林市人民政府决定将其列入棚户区（危旧房）改造开发项目，棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房而推出的一项民心工程，它不同于一般的商事主体实施的拆迁。造成原、被告2008年5月20日签订的房屋租赁合同无法继续履行的根本原因系吉林市人民政府政策性拆迁，从本质上说，政府政策性拆迁是强制性的，是以公共利益为前提的。故租赁合同因政策性拆迁这一不可抗力而终止。2008年5月20日原、被告签订房屋租赁合同。合同第四条第二款规定：“原告在上一年租期结束前一个月向甲方（出租人）缴齐下一年房租，不得过期，如有过期，甲方有权在一个月内收回租赁房屋，造成的损失由乙方（承租人）负责”。2009年11月9日原、被告签订补充协定，第一条规定“由于所租房屋要拆迁，对从由拆迁引起停止营业之日起，至第二年租期满，甲方需按剩余时间乘以日租金返还乙方余下租金”（即多退少补）。因房屋政策性拆迁无法实现原租赁合同目的，双方按约定履行了租金的多退少补，双方权利义务履行结束，终止合同。综上所述，双方无过错终止合同。二、为了明确双方的权益，减少纠纷，对可能发生的拆迁，原、被告约定了2009年11月9日的协定：第一条，“由于所租房屋要拆迁，故从由拆迁因其停止营业之日起，至第二年租期满，甲方需按剩余时间乘以日租金返还乙方余下租金”。第二条，“如遇宾馆房屋拆迁，开发商所给赔偿应分两部分，一是房屋赔偿归张笑茹所有，二是宾馆装潢及经营赔偿归冯霞所有，且互相不能代谈代领”。协定中的两条款，明确了以下内容：第一、明确遇到拆迁，双方合同无法继续履行而终止后，租金多退少补。明确了双方在拆迁中各自财产损失赔偿的归属，且不能代谈代领。因为第三人没有违法拆迁，所以对原、被告没有任何赔偿。（拆迁赔偿和拆迁补偿是两个性质完全不同，本质上有严格区别的两个法律概念，不能等同），因此，原、被告协定中的第二条，开发商所给房屋赔偿，装潢及经营赔偿的约定也就不存在了。但原、被告还是本着把房屋的补偿和用于生产经营的补偿分为两部分，房屋一部分，装潢及经营一部分，分别与开发商协商补偿问题。三、根据2005年4月1日《吉林市城市房屋拆迁管理条例》（修正）第32条规定，“拆迁下列非住宅房屋，不予进行停产停业补偿：实行货币补偿或一次性房屋产权调换的；房屋拆迁前已停产、停业的；被拆迁人同意由拆迁人提供周转房的；法律、法规另有规定的”。根据吉林省建设厅制式合同《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议》，拆迁补偿有三种方式：1、货币补偿或一次性产权调换（现房）；2、搬迁人提供周转房；3、房屋产权调换（期房）。由此可见：吉林市拆迁补偿有三种方式：1、货币补偿或一次性产权调换（现房），没有停产停业补偿。2、拆迁人提供周转房，没有停产停业补偿。3、房屋产权调换（期房），因为拆迁人占用了房屋所有权人的房屋评估资金，从公平的角度，房屋所有权人有权利向拆迁人要求房屋评估价格的房屋过渡期补偿。房屋的装潢，根据2010年7月14日《吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则》第14条第3款规定，拆迁人一次性给予被拆迁人货币补偿，没有停产停业补偿。四、根据吉林省建设厅制式合同《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议》第二条规定的拆迁补偿项目所列明细，结合2010年7月14日《吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则》的规定，此次拆迁，第三人给予原、被告的补偿有三部分：1、房屋的货币补偿金额（评估价）2、附属物补偿金额（装潢）（评估价）3、搬迁补助费。根据2010年7月14日《吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则》第14条第3款规定“被拆迁房屋已经装修的，房地产评估机构应当出具单独的装修评估报告，拆迁人应当按照评估报告的评估金额一次性给予被拆迁人货币补偿”。原告的装潢款，第三人已经一次性货币补偿给了原告，没有停产停业补偿。至于原告投入的可移动资产，第三人没有占用，原告已经全部拿走，不在补偿范围。由此可见，原告用于生产经营的全部投入，可移动资产，原告已经全部拿走；装潢部分，第三人已经一次性货币补偿、房屋租赁合同因政策性拆迁解除，租金已经多退少补，至此，原告用于生产经营的投入全部收回，第三人及被告对原告的补偿完结。这是法律规定的。拆迁人对被拆迁人（产权人）非住宅房屋补偿，法律给予了被拆迁人选择的权利。房屋的所有权是被告的，2009年11月9日协定中，原、被告也明确约定“房屋赔偿归张笑茹所有”。被告采用什么方式与第三人交换（货币还是还迁）是被告的权利，与原告没有任何关系。第三人所给的房屋过渡补偿与该房屋是否经营没有关系，是根据该房屋的评估造价所给的公平补偿。综上所述，原告的补偿已经全部给付完结，原告诉讼请求没有法律依据。请求人民法院查清事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。
第三人大唐公司陈述：一、原、被诉争的停产停业损失（即过渡期补偿），我单位已向被拆迁房屋所有人张笑茹支付完毕。支付期限为2010年12月至2015年10月，目前我单位共分五次向张笑茹累计支付1623750.29元。二、我单位与张笑茹在产权协议中约定的过渡期补偿就是按照相关法律法规规定的拆迁人应该对营业用房的停产停业损失的补偿。根据相关拆迁法律规定，如被拆迁房屋是非营业用房，则给予过渡期补助费，如果营业用房则给停产停业损失，二者的补偿标准是不一样的。本案涉及的被拆迁人张笑茹的房屋是营业用房，我单位�张笑茹在产权协议中约定的“过渡期补偿”就是停产停业损失，因为我单位在做账的时候，这两种补偿均做在一个科目下即过渡补助费科目下，就都称为过渡期补偿，但是在实际给付时是按照营业用房的停产停业损失补偿的标准支付的，也就是说，虽然名称不同，但其实质就是停产停业损失，营业用房不可能还有过渡期补助。三、原、被告之间的合同与我单位没有关系，我单位不应承担任何责任。在吉林市城乡建委做出810号裁决时，甚至在张笑茹与我单位签订产权调换协议时，没有人向我单位出示原、被告之间的合同，因此我单位对此并不知情。另外，根据相关法律、法规规定，拆迁人也应该和被拆迁人即房屋产权人签订产权调换协议。综上，请求驳回原告对我单位的诉请。
经审理查明：张笑茹原有两处非住宅私产房屋，坐落于吉林市船营区松江西路新立胡同2号，总面积为608平方米。2008年5月20日，张笑茹与冯霞签订房屋租赁合同，双方约定：张笑茹将坐落在吉林市松江西路新立二号楼一号网点的二、三层楼出租给冯霞，该房屋由冯霞承租经营宾馆或餐饮等服务业，租赁期为10年，自2008年7月31日至2018年7月31日止。租赁期满，张笑茹有权收回出租房屋，冯霞具有优先承租权。该房屋年租金为8万元，上打1年房租金。2009年11月9日，张笑茹与冯霞再次签订《协定》一份，双方约定：一、冯霞已于租房初期交给张笑茹房租12万元（年租金捌万元,提前多交半年房租），今又交张笑茹第二年下半年房租4万元（已累计交壹拾陆万元，两年房租交完），但由于所租房屋要拆迁，故从由拆迁引起停止营业之日起，至第二年租期期满，甲方需按剩余时间乘以日租金返还乙方余下租金（剩余天数×日租金=返还乙方金额）；二、明确以下事实：为了便于经营，在宾馆成立时所办各种手续法人均为张笑茹，而宾馆实际出资人为冯霞（所有装修费及各项费用），张笑茹没出资、不含股份，也不参与经营，与星期八时尚宾馆无任何经济关系。所以，如遇宾馆房屋拆迁，开发商所给赔偿应分两部分，一是房屋赔偿归张笑茹所有，二是宾馆装潢及经营赔偿归冯霞所有，且互相不能代谈代领，要双方共同与开发商协商，不得单方同意拆迁。双方达成以上协定。此协定同租房合同具同等法律效力。冯霞共交付张笑茹房屋租金20万元。
2010年4月，经吉林市人民政府批准，大唐公司实施对临江小区住宅改造项目，在实施对张笑茹上述房屋拆迁中，张笑茹与大唐公司就拆迁补偿未达成协议。大唐公司向吉林市城乡建设委员会提出行政裁决申请，2011年8月26日，该委作出（2011）吉市建裁字第810号行政裁决：1、吉林市大唐房地产开发有限公司按照审查确认的拆迁补偿安置方案对张笑茹予以补偿安置。张笑茹可以选择货币补偿或者产权调换安置方式。货币补偿：按《吉华评字（2011）第CQ-03-28-09-01号房地产估价报告书》标准，由吉林市大唐房地产开发有限公司以货币形式偿还给张笑茹，货币补偿金额为4，490，026.00元。其中：房屋3，469，552.00元、装修1，020，474.00元。产权调换：1、原建筑面积拆一还一，由张笑茹向吉林市大唐房地产开发有限公司按每平方米1，000.00元的标准交纳原面积结构差价款，由吉林市大唐房地产开发有限公司安置张笑茹私产非住宅房屋；另由吉林市大唐房地产开发有限公司货币补偿张笑茹装修1，020，474.00元。安置地点：拆迁规划范围内原地就近高层安置。过渡期限：三十个月。过渡方式：自行过渡。2、造成停产、停业的，大唐公司在过渡期限内每月按被拆迁房屋补偿金额的千分之八支付经济补偿费。因大唐公司的责任延长过渡期限的，大唐公司自逾期之月起每月按被拆迁房屋补偿金额的1.2%支付经济补偿费。三、限张笑茹自本行政裁决书送达之日起三日内搬迁完毕，逾期未完成搬迁，本委将依法申请强制执行。经本院审查，于2011年11月18日作出（2011）船行审执字第95号行政裁定，准予强制执行吉林市城乡建设委员会（2011）吉市建裁字第810号行政裁决书。
2012年4月，大唐公司分两次向冯霞支付拆迁房屋装潢补偿款共计87万元。2013年9月26日，张笑茹与大唐公司签订房屋拆迁产权调换协议书。之后大唐公司按（2011）吉市建裁字第810号行政裁决书规定的补偿标准，自2010年12月起至2015年房屋还迁时止，分五次向张笑茹支付过渡补偿款（即停产、停业损失）共计1,623,750.29元。
认定以上事实的证据有（2011）吉市建裁字第810号行政裁决书、（2011）船行审执字第95号行政裁定书、张笑茹的补偿安置方案、房屋租赁合同及附件、协定、产权调换协议书、大唐公司对张笑茹过渡期的费用明细、星期八宾馆纳税证明及明细、装修报告单情况说明及银行凭证、情况说明及其财务帐册。
本院认为：（一）国务院颁布的《国有土地地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定“本条例实施前已依法取得拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理……”。本案大唐公司取得拆迁许可证时间为2009年，《国有土地地上房屋征收与补偿条例》实施时间为2011年1月21日，故本案纠纷仍适用《城市房屋拆迁管理条例》。《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿”。吉林市城乡建设委员会对申请人大唐公司与被申请�张笑茹因拆迁安置补偿事宜作出的（2011）吉市建裁字第810号行政裁决第一条第2项内容为“造成停产、停业的，申请人在过渡期限内每月按被拆迁房屋补偿金额的千分之八支付经济补偿费。”根据《条例》规定及行政裁决条款，能够认定非住宅房屋经济补偿费给付的前提是造成停产、停业。本案涉案房屋为非住宅，在拆迁前已由张笑茹出租给冯霞，冯霞对房屋进行装修后并经营星期八宾馆。在冯霞与张笑茹签订的“协定”中，双方约定“如遇宾馆房屋拆迁,开发商所给赔偿应分两部分,一是房屋赔偿归张笑茹所有,二是宾馆装潢及经营赔偿归冯霞所有”。该“协定”是对双方租赁合同的补充约定，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，故合法有效，对双方具有约束力。大唐公司已按行政裁决第一条第2项规定向张笑茹支付了因造成停产、停业的经�补偿费，故张笑茹应依“协定”约定将此经济补偿费给付冯霞。因张笑茹在房屋还迁期间，存在同期房屋租金损失，故冯霞应将此期间的租金给付张笑茹。（二）冯霞本次诉讼仍按原审诉讼请求主张，即要求给付自2010年12月至2014年3月期间的停产、停业损失，共计40个月，数额为1,249,038.71元。因冯霞已给付张笑茹2008年7月31日至2011年1月31日期间的房屋租金20万元，故冯霞还应给付张笑茹自2011年2月1日至2014年3月31日期间的房屋租金，数额为：22万元（4万元+8万元×2年+2万元）。（三）关于冯霞要求大唐公司承担连带责任的诉讼请求。大唐公司在庭审中表示给付张笑茹的过渡期补偿款就是按照营业用房停产停业损失补偿标准向房屋所有权人支付的停产停业损失。大唐公司作为拆迁人依据建委的行政裁决对被拆迁人张笑茹实施安置补偿并支付补偿款的行为并无不当，�原告冯霞要求大唐公司承担连带责任的请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，参照《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条的规定，经本院审判委员会讨论决定,判决如下：
一、被告张笑茹于本判决生效之日起十日内给付原告冯霞因造成停产、停业的补偿费人民币1,029,038.71元（1,249,038.71元-22万元）；
二、驳回原告冯霞其他诉讼请求。
被告张笑茹如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16041元由原告冯霞负担1980元（已交纳），由被告张笑茹负担14061元,被告张笑茹负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告冯霞。
如不服本判决，可在判决书送达之日�十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判长 王鹤霏
审判员 矫 莉
审判员 刘 莹
二〇一六年九月九日
书记员 朱 琳