西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初2899号原告（反诉被告）西安嘉翔物业管理有限公司，住所地西安市含光路南段216号。法定代表人曹伟革，系该公司总经理。委托代理人杜波，陕西明萌律师事务所律师。委托代理人裴相蓉，陕西明萌律师事务所实习律师。被告(反诉原告)程辉，男，汉族，1971年2月18日出生，住西安市雁塔区，原告（反诉被告）西安嘉翔物业管理有限公司（以下简称“嘉翔物业”）与被告（反诉原告）程辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉翔物业的委托代理人杜波、裴相蓉及被告程辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉翔物业诉称，被告为太白新苑住宅小区的一名业主，原告与被告在2004年4月12日签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：业主如果违反本协议，不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用，物业公司可以要求业主补交并支付从逾期之日按每天千分之三交纳违约金。现被告从2010年1月1日到2015年10月31日未向原告交纳水费、电费及物业管理费、电梯费、垃圾费，费用总计19458.80元。同时，按照协议约定，原告有权�被告主张千分之三的违约金，现原告只要求被告按照同期银行贷款利率支付滞纳金，滞纳金金额为3057.78元。上述费用，原告多次讨要，被告避而不见。现原告诉至本院，请求：1、被告立即支付原告从2010年1月1日到2015年10月31日的水费、电费及物业管理费、日常养护费、电梯费、垃圾费，共计19458.80元；2、被告支付因不及时缴纳上述费用产生的滞纳金3057.78元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告程辉辩称，第一，原告无收取水电费的主体资格，该两项费用的计收权利属于水力电力公司所有且无代收代缴关系，因而不符合诉讼程序，应予驳回。第二，原告违法违规超额收费。《陕西省物业管理条例》规定物业收取水电费不得改变政府定价，原告收取水电费的标准违反了该强制性规定，属于乱收费。且电表误差较大，即使关闸停电后电表读数仍不停增长，曾多�找原告协助检测，均遭拒绝。第三，电梯费，根据业主委员会的据实计算，电梯用电费+保养维修费+年检费，总费用为0.096元，而原告与各业主签订的《前期物业服务合同》约定为0.15元，却实际按0.3元收取，超额乱收费。第四，垃圾费，无依据证明原告有另行收取垃圾费的权利。第五，滞纳金，原、被告之间无物业服务合同，借由与他人所签合同之约定，向被告乱收费属非法无效。根据合同相对性原则，该约定与被告无关，因此不存在违约金问题。第六，物业费，作为物业服务企业依法依规提供各项服务，包括但不限于共用部位，共同设施设备的运行、维修、养护和相关场地的卫生清洁，垃圾收集、清运等事项，并依法在明显位置悬挂其营业执照，物业资质收费标准，收费项目等，并依法定期及时公示财物核算，收费依据等。但原告无一满足法定要求，未�相应义务，反而违法违规超标重复收费，损害业主权益，违法侵占业主收益且拒绝开具正式发票，涉嫌偷逃税费，服务质量极差，因此，原告应承担惩罚性不利后果，被告认为应不交或少交物业费，最多在1/3比例以内交纳物业费。第七，诉讼费，由于原告违法违规经营，超标重复收费，故意虚增诉讼标的，违法侵害业主权益，显然有重大过错。另被告无数次找原告协商解决，相关违法侵权业主公共收益等问题，但原告不但不积极妥善回应还曾多次违法停水停电，指使闲杂人等堵门耍泼，以大欺小，以强欺弱，威胁恐吓等下三滥的流氓手段，现又突然诉至法院，完全没有解决问题的态度和诚意，使事态激化矛盾加剧，责任全在原告一方，因此，诉讼费应由原告全部承担。反诉原告程辉诉称，2007年6月至2012年8月，反诉被告违法违规超额重复向反诉原告多收取水费、电费、电梯费、垃圾费等费用总额7871.34元，属违法所得应依法予以返还，请求法院依法查明事实，支持反诉原告请求，以维护其合法权益不受侵害。现提出反诉，请求：1、依法判令被反诉人返还多收取的水费、电费、电梯费、垃圾费及日常维护费，重复计收等费用总计7871.34元；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告嘉祥物业辩称，第一，反诉请求已过时效，应依法驳回。第二，反诉被告收费合法合理，从合同可以看出，水电费收费标准为国家定价加运营成本且收费清单并未显示公摊费用一项，电梯费合同约定为0.15元每平方米每月，后由于运营成本增加，经过三次加价后为0.3元。第三，反诉被告并未重复收取相关费用，从反诉被告提供的票价可以看出，反诉被告并未收取2009年12月至2012年6月1日的水电费、垃圾费，反诉被告不存在重复收费的情形。经审理查明，原告嘉祥物业系西安市雁塔区吉祥路183号太白新苑小区的物业服务公司，被告系该小区1幢10801室（建筑面积：149.8㎡）业主。2004年4月12日10801室原业主蒋美秀（乙方）与原告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。协议第四条约定，五至二十二层物业费为1.15元/㎡·月（含电梯使用费），由乙方按季交纳，在每季度第一个月7日前预交。协议第九条第二款约定，水、电、暖、热水等代收费用，以国家定价加运行成本。第十条违约责任中约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或采取暂停水、电等措施，直至向法院起诉。2007年5月11日蒋美秀（甲方）与被告程辉（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定蒋美秀将案涉房屋出卖于被告程辉。2007年6月15日，被告程辉取得该房屋所有权，自此被告程辉开始向原告交纳物业费，原、被告双方再未签订相关协议。被告程辉自2010年1月1日起开始拖欠物业管理费、电梯费、垃圾费，自2012年6月开始拖欠水电费，截止2015年10月31日，拖欠水费1163.4元、电费4040.6元、物业管理费10486元、电梯费3010.98元、垃圾费234元，共计拖欠18934.98元。原告多次催收未果，遂起诉至本院，提出上述诉请。同时查明，虽然双方在协议中约定物业费为1.15元/㎡·月，包含电梯使用费，但在实际收取时两项费用系单列收取，物业管理费为1.0元/㎡·月，电梯费为0.15元/㎡·月。后由于运营成本增加，于2011年7月1日将电梯费调整为0.3元/㎡·月。另查明，原告嘉祥物业向被告程辉多收取了2009年12月至2010年12月水费321.9元、电费1771.8元，总计多收取2093.7元。2017年5月25日反诉原告程辉向反诉被告嘉祥物业邮寄了《退费告知函》一份，表示原告公司违法违规超额重复收费，侵占业主公共资源及公共收益，其曾多次找原告公司协商无果，现以书面形式函告原告，要求将多收取费用予以返还并停止侵权。上述事实，有前期物业管理服务协议、房地产买卖契约、房屋所有权证、告知函、票据、收款收据、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告嘉祥物业与被告程辉之间虽未签订书面的物业服务协议，但被告程辉现为西安市雁塔区吉祥路183号太白新苑小区1幢10801室业主，且实际向原告交纳相关物业费，原告亦为被告提供相关物业服务，上述事实可以证明原、被告之间已�成了事实上的物业服务关系。因此，被告应按时向原告交纳物业服务相关费用，故对于原告要求被告支付自2010年1月1日至2015年10月31日，拖欠水费1163.4元、电费4040.6元、物业管理费10486元、电梯费3010.98元、垃圾费234元，共计拖欠18934.98元的请求，本院依法应予支持。对于原告要求被告支付拖欠物业相关费用产生滞纳金的请求，由于原、被告之间就该事项未签订相关协议，故对于原告的此项请求，本院依法不予支持。对于反诉原告要求反诉被告返还多收取费用的请求，因庭审已查明，反诉被告在2009年12月至2010年12月期间多收取反诉原告水费321.9元、电费1771.8元，总计多收取2093.7元，故对于反诉的上述请求，本院依法应予支持。对于反诉原告要求反诉被告返还其余所收取费用的请求，由于其并未提交证据证明，故对于反诉原告的该部分请求，本院依法不予支持�综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告程辉于本判决生效之日起十五日内向原告西安嘉翔物业管理有限公司支付拖欠的水费1163.4元、电费4040.6元、物业管理费10486元、电梯费3010.98元、垃圾费234元，共计支付18934.98元；反诉被告西安嘉翔物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告程辉返还多收取的水费321.9元、电费1771.8元，共返还2093.7元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告西安嘉翔物业管理有限公司其余的诉讼请求；四�驳回反诉原告程辉其余的诉讼请求。本案案件受理费363元，由原告西安嘉翔物业管理有限公司承担58元，被告程辉承担305元。因原告已预交,由被告在向原告支付上述款项时一并付清。本案反诉受理费25元，由反诉原告承担18元，反诉被告承担7元。因反诉原告已预交，由反诉被告在向反诉原告支付上述款项时付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  刘选民人民陪审员  肖宏伟二〇一八年一月十二日书 记 员  程 俊打印：相丽华校对：张静2018年月日送达