广东省中山市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤20民终490号
上诉人（原审原告）：中山市南荣实业有限公司，住所地广东省中山市三角镇金三大道东10号之六3栋A区。
法定代表人：李立，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈志毅，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林宇玲，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市盛地房地产开发有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇新柳中路9号格林尚坊花园201卡之一。
法定代表人：陈宝华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：陈宝华，男，1970年1月19日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：练子常，男，1970年3月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上诉人中山市南荣实业有限公司（以下简称南荣公司）因与被上诉人中山市盛地房地产开发有限公司（以下简称盛地公司）、陈宝华、练子常商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第310号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人南荣公司上诉请求：1.撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第310号民事裁定；2.指令中山市第二人民法院对南荣公司的起诉继续审理。事实和理由：一、盛地公司与南荣公司之间是商品房买卖合同法律关系。96套商品房（含本案涉案商品房）买卖的洽谈过程及全部96份商品房买卖合同充分证明了盛地公司与南荣公司之间是商品房买卖合同法律关系。而且，南荣公司对96份商品房买卖合同的实际履行行为，南荣公司对盛地公司逾期交房违约行为所采取的维权行为，盛地公司对南荣公司所采取的维权行为无任何异议，也进一步表明盛地公司与南荣公司双方的真实意思表示是商品房买卖，这与96份商品房买卖合同所表现的效果意思完全一致。（一）商品房买卖的洽谈过程证实盛地公司与南荣公司之间是商品房买卖合同法律关系；（二）商品房买卖合同的全部内容，清楚地表明盛地公司与南荣公司之间是商品房买卖合同法律关系；（三）商品房买卖合同之从合同──保证合同的全部内容也清楚地表明盛地公司与南荣公司之间是商品房买卖合同法律关系；（四）南荣公司对商品房买卖合同的实际履行行为，以及南荣公司对盛地公司逾期交房之违约行为所采取的维权行为，进一步表明盛地公司与南荣公司双方的真实意思表示是商品房买卖；（五）盛地公司对南荣公司所采取的维权行为无任何异议之行为表现，进一步表明盛地公司与南荣公司双方的真实意思表示是商品房买卖。二、一审法院认定事实错误。（一）南荣公司从未确认合同补充协议第十一条属商品房回购条款，该条款类似于保险的“犹豫期”，还类似于网购的“15天无理由退货期”；（二）涉案商品房买卖合同约定的交房期限届满后，盛地公司未交付商品房，南荣公司因此无数次前往盛地公司催促交楼并了解情况，却发现96套商品房所在的楼栋收尾工程毫无进展，格林尚坊花园项目随后彻底停工，南荣公司因此确信已被盛地公司欺骗，在此种情况下，南荣公司立即强烈要求盛地公司退还全部96套商品房的购房款，并支付合同约定的违约金，一审认定南荣公司从未要求盛地公司交楼没有依据。
上诉人南荣公司向一审法院起诉请求：一、盛地公司立即将位于中山市黄圃镇新柳中路9号格林尚坊花园36套商品房（详见商品房清单）交付南荣公司使用（该36套商品房的购房总价为10042996元）；二、盛地公司立即向南荣公司支付逾期交房违约金（计算方法：以南荣公司已付购房款为基数，从2013年7月3日起按每日万分之六点五七五计算至实际收房之日止，暂计至2015年2月13日为371950.56元，该款已扣减盛地公司已经支付的逾期交房违约金5007648.6元）；三、盛地公司立即为南荣公司办理上述36套商品房的房地产权属证书；四、盛地公司立即向南荣公司支付逾期办理房地产权属证书违约金（计算方法：以南荣公司已付购房款为基数，从2013年7月17日起按每日万分之六计算至办妥房地产权属证书之日止，暂计至2015年2月13日为4699139.92元）；五、盛地公司承担南荣公司因行使债权及担保权而支付的律师费130000元；六、陈宝华、练子常对盛地公司上述债务、诉讼费等承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2013年6月26日，南荣公司与盛地公司签订96份《中山市商品房买卖合同》（含附件六：合同补充协议），约定由南荣公司购买盛地公司位于中山市黄圃镇新柳中路9号格林尚坊花园在建尚未竣工的商品房96套，具体为3幢3至10层的301至1001房、302至1002房、303至1003房、304至1004房，4幢3至10层的301至1001房、302至1002、303至1003房、304至1004房，6幢3至10层的301至1001房、302至1002、303至1003房、304至1004房，购房总价为25000000元。双方在商品房买卖合同中约定：买受人于2013年6月27日一次性付清购房款，逾期付款，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价的0.3‰支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人除遇本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.1‰的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人按前款承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价的5%；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记部门备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.1‰向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价的1%，出卖人的免责情况详见附件六《合同补充协议》。
南荣公司和盛地公司在《合同补充协议》中对商品房买卖合同中的部分条款进行了修改及补充，主要如下：双方之间签署买卖合同所需缴纳的各种交易税款与费用（包括出卖人应缴纳的税款与费用和买受人应缴纳的税款和费用）全部由出卖人承担；关于付款时间，修改为在出卖人与买受人签署的《中山市商品房买卖合同》办妥登记备案且买受人领取该商品房的《中山市商品房销售登记备案表》后五日内，买受人向出卖人一次性付清购房款；关于买受人逾期付款的违约责任，修改为买受人未按约定的时间付款，出卖人可立即解除双方签署的买卖合同且买受人应立即配合出卖人办理注销登记备案手续，除此之外，买受人无需向出卖人承担其他任何违约责任；关于楼房交付期限，修改为出卖人应当在买受人领取《中山市商品房销售登记备案表》且买受人付清全部房价款后五日内，将符合买卖合同约定的交付条件的该商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任，修改为出卖人逾期交房的，出卖人应以买受人已付购房款为基数，按每日万分之六点五七五的标准向买受人支付逾期交付违约金，该逾期交房违约金每月20日结算并支付一次。在出卖人逾期交房的情况下，出卖人未按时足额向买受人支付逾期交房违约金的，买受人有权立即解除合同，要求出卖人立即退还购房款，出卖人拖延退还购房款的，还应按银行贷款利率的四倍赔偿买受人利息损失。在出卖人逾期交房的情况下，出卖人未按时足额向买受人支付逾期交房违约金超过15天的，买受人还可选择向法院起诉要求出卖人交房并办理房地产权属证书；出卖人应当在商品房交付使用后十个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能及时取得房地产权属证书的，买受人可选择以下任何以下处理：……；3.买受人不退房的，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之六向买受人支付违约金。在买受人向出卖人付清购房款满3个月后的270天内，出卖人有权在退还购房款给买受人并向买受人付清逾期交房违约金的前提下，解除双方签署的买卖合同……。无论因何种情形解除合同，出卖人都应向买受人付清逾期交房违约金至合同解除之日……。因出卖人的违约致使买受人采取诉讼方式实现债权的，出卖人应承担买受人为此已付或应付的诉讼费、律师费等费用。
商品房买卖合同签订当日，南荣公司与盛地公司还签订付款及银行账号确认书，确认因签署上述96份商品房买卖合同，南荣公司委托李立（南荣公司的法定代表人）根据盛地公司指定，将购房款汇入陈宝华的账户；盛地公司根据买卖合同约定，如需向南荣公司支付违约金、赔偿款等款项时，委托陈宝华、何春晓、杨国嫦将违约金、赔偿款等汇入李立的指定账户。同日，南荣公司（债权人、乙方）与盛地公司（债务人、甲方）、陈宝华（保证人、丙方）、练子常（保证人、丙方）因南荣公司与盛地公司签订上述商品房买卖合同及补充协议购买96套商品房，签署了编号为（2013）保字第009号《保证合同》一份，约定丙方保证担保乙方因商品房买卖合同而对甲方享有的所有债权，保证范围为商品房买卖合同项下乙方对甲方的所有债权（包括但不限于购房款、各种违约金、利息损失等）和乙方为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于行使主债权的诉讼费、律师费、差旅费等）和所有其他合理费用等。保证方式为连带责任保证。此外，南荣公司还提交盖有盛地公司盖章及股东陈宝华、练子常、李岸然签名字样的股东决定，其记载全体股东同意南荣公司将96套商品房的购房款支付到陈宝华的账号。一审庭审过程中，练子常否认其在股东决定上的签名及指模，并申请鉴定，事后明确表示放弃鉴定。
2013年6月27日，上述96套商品房办理了销售备案登记。2013年6月28日，李立通过其账户向陈宝华转账支付了25000000元。合同签订后，盛地公司未能按合同约定时间交付商品房及办理权属证书。后南荣公司自2013年9月2日起至2014年3月17日止，陆续向盛地公司退回60套商品房，并收到盛地公司退还的相应购房款14957004元。此外，南荣公司确认收到盛地公司支付的逾期交房违约金5007648.6元。2014年5月20日，南荣公司与盛地公司、陈宝华、练子常就剩余的涉诉36套商品房，具体为3幢401、801、901、303、403、503、603、703、1003、404；4幢401、302、502、602、702、1002、303、1003、404、704、804、904、1004；6幢303、403、503、603、703、803、1003、404、604、704、804、904和1004，签订《补充（变更）协议》，约定：将商品房买卖合同约定的交付期限修改为“出卖人应当在买受人领取《中山市商品房销售登记备案表》且买受人付清全部房价款后，于2014年5月21日将符合买卖合同约定的交付条件的商品房交付给买受人使用”，逾期交房违约责任按《附件六、合同补充协议》约定不变，此外，各方还对合同解除、担保事项等作出约定。
南荣公司确认，《合同补充协议》第十一条“在买受人向出卖人付清购房款满3个月后的270天内，出卖人有权在退还购房款给买受人并向买受人付清逾期交房违约金的前提下，解除双方签署的买卖合同……”属商品房回购条款。
练子常认为，本案名为商品房买卖，实为借款担保，该款属陈宝华个人借款，该款未用于盛地公司。南荣公司对练子常的意见不予认可，表示其购房属正常投资行为，其与盛地公司之间不存在借款关系。基于练子常的抗辩意见，一审法院在庭审过程中根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定向南荣公司进行释明，并询问南荣公司是否变更其诉讼请求，但南荣公司表示不变更本案诉讼请求。南荣公司为本案诉讼，于2015年2月13日与广东香山律师事务所签订委托代理合同，并于2015年4月21日支付代理费130000元。
以上事实，有南荣公司提交的中山市商品房买卖合同（含附件六、合同补充协议）、中山市商品房销售登记备案表、银行进账单（购房款）、付款及银行账号确认书、保证合同、补充（变更）协议、委托代理合同及律师费发票、银行进账单（律师费）、已注销备案商品房汇总表、股东会决议、中山市商品房销售合同登记备案证明表，练子常提供的楼盘现场照片等证据，以及一审法院的庭审笔录存在为凭。
一审法院认为：民事合同为平等的民事主体在民事生活中所订立的合同，为维护民事生活的安定性及交易的稳定性，认定无效合同应遵循的标准，即仅在现行法律对于合同效力明确作出否定性的规定时方能认定合同为无效合同。而我国现行法律需审查该合同是否存在恶意串通损害国家、集体、第三人的利益或以合法形式掩盖非法目的等情形加以判断其是否无效。本案中，没有证据显示涉案商品房买卖合同、保证合同等存在上述法定的无效情形，故练子常主张涉诉商品房买卖合同无效，依法无据，一审法院不予支持。根据《中山市商品房买卖合同》、银行进账单、付款及银行账号确认书、《保证合同》等证据显示，陈宝华是代表盛地公司收款，而非其个人借款，故练子常称涉诉款项由陈宝华借取的意见，一审法院不予支持。
本案中，南荣公司与练子常对当事人之间的真实法律关系产生争议，而法律关系应当依据当事人的意思表示及权利义务关系予以综合认定。对此，一审法院认定如下：
首先，从交易目的看，投资商品房莫非是希望所购商品房增值，并通过转让以赚取差价，或者使用商品房而实现其物权价值。如南荣公司所言，其作为投资者，向盛地公司购买大量商品房用于投资，但根据其与盛地公司签订的商品房买卖合同、合同补充协议、补充（变更）协议等材料内容显示，南荣公司由始至终并未向第三人转让涉诉商品房，而是通过回购条款的约定由盛地公司收回商品房，返还购房款，并支付逾期交楼的违约金，南荣公司通过该方式投资，并以对方违约来收取逾期交楼违约金与通常的商品房投资赚取利润明显不同。
其次，从交易模式看，南荣公司与盛地公司于2013年6月26日签订商品房买卖合同，并办理销售备案登记后，南荣公司才向盛地公司指定账户支付购房款，该付款行为与通常商品房交易款项支付形式有异。况且在签订合同时，南荣公司明显知道涉诉商品房为在建且未竣工工程，但约定较短的交房及办证时间，特别是签订补充（变更）协议书时，约定协议后签订的第二天即交付符合合同约定的商品房，该交付情形显然无法实现，而在此情形下还约定逾期交房需承担高额的违约金，有悖常理。关于逾期付款买受人的违约责任，双方约定，如南荣公司逾期付款，盛地公司仅可要求解除合同，南荣公司仅需配合办理注销备案登记而无需承担任何违约责任，这更与正常的商品房市场交易习惯不符。此外，在盛地公司严重违反逾期交房的情形下，南荣公司从未能要求盛地公司交楼，而是根据回购条款，收取盛地公司退还60套商品房的购房款后，向盛地公司退还60套商品房并办理注销手续，并以此为由收取逾期交楼违约金。对剩余未能回购部分的商品房，再行与盛地公司签订补充（变更）协议，继续约定回购及逾期交楼违约金。由此可见，涉诉商品房的交易模式显然与一般商品房交易模式不同。
最后，从商品房价格看，正常的市场交易，买卖双方均应以赚取利润为目的，但盛地公司向南荣公司出售的涉诉商品房价格明显低于同一时期同一小区商品房的市场价格，并且还需由盛地公司承担理应由南荣公司承担的涉诉商品房契税等费用，由此可见，双方的上述交易习惯，显然与正常的商品房买卖行为不相符。
综上，一审法院认为，南荣公司与盛地公司之间虽签订了商品房买卖合同，亦有相关的支付款项记录，但双方之间的合同履行及相关约定显然有悖日常的商品房交易习惯和常理。双方之间的交易并非以取得涉案商品房所有权为目的，而是为了实现资金融通，故本案南荣公司与盛地公司之间的法律关系名为商品房买卖合同关系，实为民间借贷合同关系，陈宝华和练子常是该借款合同关系的保证人。对此，一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定向南荣公司进行了释明，询问其是否变更诉讼请求，但南荣公司拒不根据真实法律关系变更诉讼请求，坚持其上诉请求。由于南荣公司主张的法律关系性质与一审法院认定的不一致，故应驳回南荣公司的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，裁定：驳回南荣公司的起诉。一审案件受理费113265元，保全费5000元，合计118265元，退还南荣公司。
本院审理查明，双方在商品房买卖合同补充协议作出如下约定，“十、出卖人与买受人一致同意对买卖合同作出如下修改：1.将第六条约定的‘付款时间’修改为：在出卖人与买受人签署的《中山市商品房买卖合同》办妥登记备案且买受人领取该商品房的《中山市商品房销售登记备案表》后五日内，买受人向出卖人一次性付清购房款。……3.将第八条约定的‘交付期限’修改为：出卖人应当在买受人领取该商品房的《中山市商品房销售登记备案表》且买受人付清全部房价款后五日内，将符合买卖合同约定交付条件的该商品房交付给买受人适用。4.将第九条约定的‘出卖人逾期交房的违约责任’修改为：出卖人逾期交房的，出卖人应以买受人已付购房款为基数，按每日万分之六点五七五的标准向买受人支付‘逾期交房违约金’；该‘逾期交房违约金’每月20日结算并支付一次。在出卖人逾期交房的情况下，出卖人未按时足额向买受人支付‘逾期交房违约金’的，买受人有权立即按银行贷款利率的四倍赔偿买受人的利息损失。在出卖人逾期交房的情况下，出卖人未按时足额向买受人支付‘逾期交房违约金’超过15天的，买受人还可选择向法院提起诉讼要求出卖人交房并房地产权属证书。第十一条，在买受人向出卖人付清购房款满3个月（90天）后的270天内，出卖人有权在退还购房款给买受人并向买受人付清‘逾期交房违约金’的前提条件下，解除双方签署的买卖合同。在买受人向出卖人付清购房款满12个月（360天）后，即使出卖人退还购房款给买受人并向买受人付清‘逾期交房违约金’。出卖人也不得解除双方签署的合同。在买受人向出卖人付清购房款满12个月（360天）后，有权根据自己的需要，解除双方签署的合同，要求出卖人立即退还购房款，出卖人拖延退还购房款的，还应按银行贷款利率的四倍赔偿买受人的利息损失。”
本院认为，上诉人南荣公司主张该公司与盛地公司之间存在商品房预售合同关系，被上诉人练子常则主张南荣公司与盛地公司之间系借贷关系。南荣公司与盛地公司、陈宝华、练子常之间系何种法律关系，当事人之间存在争议。本院认为，对商品房买卖合同或民间借贷法律关系性质的界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观与名称，而应当根据当事人的真实意思表示和合同实质内容来决定，可根据房屋买卖合同约定的内容、履行方式等是否有违常理等方面综合考虑。具体分析如下：
（一）南荣公司与盛地公司签订正式商品房买卖合同后，又通过补充协议作出特殊约定或对合同主要条款进行变更，该约定明显有违一般商品房交易规则。首先，涉案商品房为预售商品房，本案中南荣公司与盛地公司将购房款付款时间修改为办妥登记备案且买受人领取《中山市商品房销售登记备案表》后五日内买受人一次性付清房款，先办理备案登记，后支付房款不符合一般商品房交易习惯；将交付期限修改为买受人付清全部房款后五日内交付，作为预售商品房，出卖人根本不具备收取房款后五日内交付商品房的履行条件；紧接着，双方进一步约定“出卖人逾期交房的违约责任”以买受人已付房款为基数，按日计算违约金并于每月20日支付一次。出卖人逾期支付违约金的，买受人享有合同解除权并可按银行贷款利率四倍主张利息损失。双方在明知无法履行交付商品房合同义务的前提下着重约定逾期交房违约金的计算方法及支付条件等内容亦不符合商品房交易习惯。双方在商品房买卖合同补充协议第十一条约定，涉案商品房的买受人可在支付房款90日后任意解除合同，而出卖人无论是否构成逾期交房，都应当向买受人退还房款，并支付“逾期交房违约金”。商品房预售合同之合同目的，应当是商品房开发商出售商品房，收取房屋价款；买受人取得商品房的产权。买卖双方签订商品房买卖合同，理应确保合同目的的顺利实现。本案合同中出卖人赋予买受人任意解除权，使合同能否履行处于不确定状态，南荣公司购房的合同目的难以自圆其说。综上，双方在合同中约定的回购期限、“逾期交房违约金”计算标准及支付时间、逾期支付“逾期交房违约金”的违约责任，更符合民间借贷合同关于出借款项的归还方式，归还期限，利息数额及逾期还款的利息条款的特征。南荣公司主张双方在补充协议中的回购条款类似于网售的“15天无理由退货期”。本院认为，商品房预售合同的标的物系不动产，有异于一般的动产买卖，且涉案商品房并未实际交付使用，与试用买卖合同有着本质的区别，故本院对南荣公司的该上诉意见不予采信。其次，双方还约定确权后商品房面积差异不作任何补偿，因签署买卖合同所需缴纳的各种税费与费用均由出卖人承担，为一般商品房买卖合同所罕见。
（二）从南荣公司与盛地公司的交易行为看，南荣公司亦通过回购条款，回收了盛地公司退还的60套商品房购房款，并以此为由收取逾期交楼违约金。在盛地公司存在严重逾期交楼违约行为的情况下，南荣公司继续与盛地公司签订补充协议，继续约定回购及逾期交楼违约金。上述交易行为更符合民间借贷回收借款和利息的行为。此外，南荣公司主张其与盛地公司为商品房买卖关系，但自始至终未向法庭出示盛地公司开具的购房款发票，亦不符合商品房买卖交易习惯。
（三）保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。本案中南荣公司与陈宝华、练子常签订的保证合同所约定的保证范围，是南荣公司对盛地公司享有的债权，包括购房款、违约金、利息损失等，而商品房买卖合同中应履行的义务主要是交付商品房。因此，从涉案保证合同所约定的保证范围来看，陈宝华、练子常保证的是购房款及利息的返还，更符合民间借贷保证的特征。本案主合同所约定的亦应当是民间借贷关系，而非商品房买卖合同关系。
因此，无论从南荣公司与盛地公司签订的合同条款、双方的交易行为，还是从南荣公司与陈宝华、练子常签订的保证合同所约定的保证范围，均显示南荣公司与盛地公司之间存在民间借贷关系的可能性远大于双方之间系商品房买卖关系的可能性。本院认为，盛地公司与南荣公司不具备买卖商品房的真实意思表示，双方之间的交易并非以取得涉案商品房所有权为目的，而是为了实现企业间资金融通、拆借，以商品房买卖合同形式对借款进行担保的民间借贷法律关系。在一审法院向南荣公司进行释明，南荣公司拒不根据真实法律关系变更诉讼请求的情况下，由于南荣公司主张的法律关系性质与人民法院根据案件事实认定的不一致，一审法院驳回南荣公司的起诉并无不当。
综上，上诉人南荣公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一七年三月八日
书 记 员 易嘉璇