湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1102民初86号原告：吕某某，女。委托诉讼代理人：卿敬楷，湖南金钰律师事务所律师（特别授权）。被告：永州市某某置业有限公司。法定代表人：杨某某。被告：杨某某，男。被告：夏某某，男。被告：唐某某，男。被告：夏某，男。原告吕某某与被告永州市某某置业有限公司（以下简称某某置业）、杨某某、夏某某、唐某某、夏某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕某某及其委托诉讼代理人卿敬楷，被告唐某某到庭参加了诉讼，被告某某置业、杨某某、夏某某、夏某经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告吕某某向本院提出诉讼请求：1、五被告立即为原告办理房产证、土地证，费用由被告承担；2、判令被告为原告办理水、电分户手续，将水、电开户名称变更到原告名下，费用由被告承担；3、判令被告支付逾期办理房产证、土地证的违约金71348.45元（从2011年8月1日算至2016年11月4日止共1918天，以后逾期办证的违约金计算到办好两证交付给原告为止）；4、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2010年10月3日，原、被告双方签订《商品房卖卖合同》，原告购买了某某西苑Ｅ幢2单元302房。原告已交纳房产、地产及水电开户的费用12000元，但被告至今未能履行合同义务。因双方协商不成，故诉至法院。被告唐某某、夏某书面辩称，1、唐某某、夏某不是某某西苑的股东，某某西苑的股东是夏某某，唐某某是受夏某某聘请管工程的，夏某是受夏某某聘请收钱的，某某西苑的所有房屋产权总证均为夏某某的（房产证、国土证）；2、某某西苑电已在电力局分户，水因为所处地势较高，分户后不能满足每家每户用水，因此，夏某某在自来水公司开的是总户，并且装置增压泵，才能满足用水，所承担的费用比开分房费用还要多，而且他并没多收水费（按自来水厂价收取）；3、房产证未办理的原因，据夏某某说是因为某某西路从Ｅ栋周边过，政府说Ｅ栋压了土地红线，一直没解决好这遗留的问题，所以未办下来；4、所以在本案中，唐某某、夏某不承担任何责任，但唐某某、夏某可以协助夏某某为各位尽快办理相关手续，同时，夏某某本人已欠很多外债，根本无法承担违约金。被告唐某某、夏某在法定期限内向本院提交了书面证据。被告某某置业、杨某某、夏某某在法定期限内未向本院提交答辩意见，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告唐某某、夏某提交的证据1系被告夏某某出具的证明1份，拟证明被告唐某某、夏某系受被告夏某某雇请从事相关管理事务的事实。原告对证据1提出异议，认为二被告应是被告夏某某的合伙人，不然被告夏某某也不会让被告唐某某、夏某管理相关事务。本院认为，因原告未能提交其他证据佐证被告唐某某、夏某与被告夏某某为合伙关系，故，本院对该证据予以采信。被告唐某某、夏某提交的证据2系报告1份，拟证明诉争房屋正在办理办证手续等事项。原告对证据2提出异议，认为被告夏某某可能写过报告，但不能说明被告已在办证。本院认为，因该证据加盖了社区的公章，故，本院对该证据的真实性予以确认。根据采信的证据及原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：2010年10月3日，原告吕某某签订了《商品房买卖合同》，购买了某某西苑Ｅ幢2单元302号房（建筑面积共136.7Ｍ2），合同载明的出卖人为永州市某某置业有限公司、法定代表人为杨某某、注册地址为零陵区神仙岭路、出卖人的委托代理人为夏某某、唐某某，合同约定：……第四条、……该商品房单价为人民币每平方米1053.38元，总金额人民币壹拾肆万叁千玖百玖拾捌元整。……第六条付款方式及期限买受人按下列第一种方式按期付款：（一）、签定本合同当日，买受方向出卖方交纳总房款的90%；计人民币￥123998元（大写壹拾贰万叁千玖百玖拾捌元整）；2、交房时，买受方向出卖方交纳总房款的10%；计人民币￥20000元（大写贰万元整）。……第八条交付期限出卖人应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇非人为不可抗力原因，且出卖方在发生之日起15日内告知买受人的，双方可据实予以延期。……第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……第十三条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受方提供办理产权的所有资料，并缴清办理产权证所需费用之日起，出卖人半年内为买受人办理好产权证手续，如出卖人在约定的时间内没按时办好，则按本合同第九条出卖人违约责任处理。（注：甲方为乙方代办房产证、土地证、水电开户，其费用由甲方通知乙方先交纳产权登记费用再去办理）……。永州市某某置业有限公司某某西苑项目部在该合同上加盖了公章。2011年1月31日，永州市某某置业有限公司某某西苑项目部与原告签订《房屋交接单》（附：余32000元房款，拿证时付清）。原告于2011年1月31日向永州市某某置业有限公司某某西苑项目部的经手人夏某交付了办理土地使用证、房产证、水电开户等费用12000元。另查明，被告夏某某在《声明》中书面认可某某西苑项目主要由其负责，在永州市某某置业某某西苑项目部给房产部门的《请求按原评估价缴纳销售不动产税和契税的报告》中，载明夏某某是零陵区神仙岭路某某西苑项目的法人代表。被告某某置业的工商登记住所为永州市零陵区萍阳北路某某路口、登记状态为吊销、未注销，吊销日期为2014年4月5日。另查明，自2011年1月31日起，经过6个月，所对应的日期为2011年7月31日。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。原告提交的《某某西苑商品房买卖合同》载明的出卖人为永州市某某置业有限公司，但是该合同加盖的出卖人公章却为“永州市某某置业有限公司某某西苑项目部”，该合同当事人与被告某某置业的工商登记名称、住所均不符，并且本案当事人也未能提交其他证据证明永州市某某置业有限公司某某西苑项目与被告某某置业的关系，因此，被告某某置业、杨某某不宜认定为《某某西苑商品房买卖合同》的合同当事人。被告夏某某书面认可其为某某西苑的主要负责人，并且均以被告夏某某的名义处理某某西苑办证有关事项，故，被告夏某某应承担本案的相应合同责任。因被告夏某提交了被告夏某某的书面声明，原告也未能提交其他证据证明予以佐证，所以，被告唐某某、夏某不宜认定为某某西苑项目的合伙人，其在授权范围内实施的行为所产生的法律后果应由被告夏某某承担。原告与被告夏某某的委托代理人签订了商品房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。原告已经依照合同约定支付了购房款及相应的办证、水电开户等费用，被告夏某某应当履行为原告办理相关产权证书、水电开户等合同义务，现因政府政策变化，房屋所有权证、国有土地使用权证合二为一变更为不动产登记证，故被告夏某某应当按照双方商品房买卖合同的约定继续履行为原告办理不动产登记证的合同义务。因原告已交纳相关办证、开户费用，在办证、开户过程中应向相关部门交纳的费用应由被告夏某某负担，对于需要原告提交的资料，原告有协助的义务。原告交清办证所需费用之日为2011年1月31日，至原告起诉时已经超过半年，故，被告夏某某应当从2011年8月1日开始计算违约金，计算至原告诉请的时间，即2017年1月10日（从2011年8月1日至2017年1月10日共计1989天）；对于原告提出按已付购房款总额每日万分之三计算违约金的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中原告已按照双方约定履行了自己的给付货币款项的义务，被告逾期办理、交付房屋产权证、国土证的行为的确构成违约，根据双方的合同约定及司法解释的规定应当支付违约金，但原告因被告夏某某延期办证并未造成损失或者明显损失，因此，违约数额可以适当予以减少。结合原、被告双方合同的履行情况、当事人的过错程度，本案违约金的计算应当按照每日万分之一计算为宜，因原告已给付的购房款为123998元，故，违约金应当计算为123998元×1989日×0.0001=24663元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告夏某某自本判决生效后90日内向原告吕某某交付不动产登记证；二、被告夏某某自本判决生效后90日内为原告吕某某办理居民生活用水、用电的开户手续；三、被告夏某某在本判决生效后10日内向原告吕某某给付违约金24663元，并自2017年1月11日起至实际交付不动产登记证之日止以购房款123998元按每日万分之一计付违约金；四、驳回原告吕某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1584元，减半收取792元，由原告吕某某负担292元，由被告夏某某负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  彭剑辉二〇一七年三月二十一日书记员  谢雪玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。