江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3643号
上诉人(原审被告）李传华，女，1962年7月10日生，汉族。
上诉人（原审被告）赵云祥，男，1962年11月2日生，汉族。
两上诉人共同委托代理人董云春，江苏宁联律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人唐健，江苏宁联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王健，男，1987年4月23日生，汉族。
委托代理人陈纪朝，江苏宁瑞律师事务所律师。
委托代理人张翔，江苏宁瑞律师事务所律师。
上诉人李传华、赵云祥因与被上诉人王健房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王健原审诉称：2012年11月5日，王健与李传华签订房屋租赁协议，约定将赵云祥名下位于浦口区顶山服装城商业一条街17幢11、12号门面房出租给王健，面积300平方米，租期三年，自2012年11月30日至2015年11月30日。2014年10月31日，王健承租的房屋涉及拆迁。2014年12月18日，赵云祥与拆迁人签订拆迁补偿协议。王健认为王健作为承租人应当享有补偿权益，现请求判令：1、李传华、赵云祥给付营业损失补偿款307386元、搬迁费158504元、装修补偿费168912元、电话拆移费310元、宽带移机费500元，合计635612元；2、李传华、赵云祥承担诉讼费。
李传华、赵云祥原审共同辩称：搬迁费应当归李传华、赵云祥所有。李传华、赵云祥出租给王健的房屋是经过装潢的，并且在合同中约定如果王健需重新装修，装修费自理，王健主张装修费没有依据。李传华、赵云祥同意给王健电话移机费、宽带费共810元。王健于2015年1月6日才搬出承租房，应给付租金5161.29元。王健没有按李传华、赵云祥通知的时间搬出，造成李传华、赵云祥损失利息15000元。另王健尚欠710元电费没交，应将此款支付李传华、赵云祥。
原审法院经审理查明，李传华、赵云祥系夫妻关系。王健（乙方）、李传华（甲方）于2012年11月5日签订租赁合同一份，约定王健租赁李传华、赵云祥所有的位于浦口区顶山服装商城商业一条街17幢11、12号门面房（约300平方米），租期3年，自2012年11月30日至2015年11月30日止。第一年租金为6万元，第二年租金为6.2万元，第三年租金为6.4万元，租金为每年的11月30日前一次性付清。合同第四条还约定，关于装修问题，甲方将装修完好的门面房交付给乙方使用。如乙方认为不合适，需要重新装修，装修费用自理，与甲方无关。但乙方装修不可以将原有房屋的承重墙拆除，如擅自改变造成的严重后果由乙方自行负责。合同第五条约定，拆迁问题，由于甲方的门面房位于顶山街道中心位置，随时有可能面临拆迁问题，如在甲乙双方履行合同期间内遇政府拆迁，在拆迁公告之日，原签订的租赁合同同时解除。合同第六条约定，关于拆迁补偿，乙方可以得到政府规定的营业执照补偿及所开办的公司搬迁补偿，这是乙方和政府部门的关系，与甲方无关。甲方对乙方不做任何补偿。王健使用承租的房屋从事烟酒销售。该房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，但王健继续使用承租的房屋至2015年1月3日搬出。王健交纳房屋租金至2014年11月30日止。
2014年11月20日，拆迁人南京市浦口区顶山街道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对包括涉案房屋在内的房屋实施拆迁。
2014年12月18日，赵云祥与拆迁人签订涉案房屋的浦口区房屋拆迁补偿协议2份。两房面积分别为140.69平方米，共计281.38平方米。其中17幢111室房屋的装饰装修补偿款为84456元，搬迁补助费2405元、宽带拆除补助费500元、拆移电话补助费310元、拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用76847元、拆迁营业用房的停业补偿费用153693元；17幢112室房屋的装饰装修补偿款为84456元、搬迁补助费2405元、拆移电话补助费310元、宽带网拆除补助费500元、拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用76847元、拆迁营业用房的停业补偿费用153693元。李传华、赵云祥已领取了拆迁补偿款。
上述事实，有当事人提供的租赁协议、顶山街道服装城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁实施方案、《浦口区房屋拆迁补偿协议》、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，原审法院予以认定。
原审法院认为，双方当事人签订的《租赁合同》，是其真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效。在该合同中，双方当事人约定遇征收拆迁时王健可以得到政府规定的营业执照补偿及所开办的公司搬迁补偿，对其他拆迁补偿项目未作约定。王健认为营业执照补偿就是营业补偿费，应归王健所有。李传华、赵云祥认为李传华、赵云祥原来就用涉案房屋从事饭店经营，营业补偿费应归李传华、赵云祥所有。原审法院认为王健与李传华、赵云祥双方关于营业执照补偿的拆迁约定对应于拆迁补偿协议中没有相应的项目，王健未能提供证据证明营业执照补偿就是营业补偿费，故应视为约定不明。
李传华、赵云祥作为涉案房屋的所有权人，涉案房屋被征收拆迁，必然会影响其相关合法利益，故拆迁人为此作出了相应的补偿。虽然拆迁人浦口区人民政府顶山街道办事处是与赵云祥签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，并没有王健参加，但王健作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，且征收拆迁同样会影响到王健的相关合法利益，因此王健有权在李传华、赵云祥获得的补偿款中得到相应的补偿。故李传华、赵云祥认为王健主张的除电话拆移费和宽带拆移费共810元外补偿款应归李传华、赵云祥所有的抗辩，原审法院不予采信。
拆迁人于2014年11月20日发布了拆迁方案，王健于2015年1月3日搬出承租房屋。王健有权获得与其承租房屋相关的搬迁补助费和非住宅房屋的设施搬运费。王健依据租赁合同主张搬迁补助费和非住宅房屋的设施搬运费共计158504元，不违反法律和行政法律规定，原审法院予以支持。
对王健主张的电话拆移费310元、宽带移机费500元合计810元的诉讼请求，李传华、赵云祥同意支付，原审法院确认李传华、赵云祥应给付王健电话拆移费310元、宽带移机费500元合计810元。
李传华、赵云祥将涉案房屋租赁给王健从事烟酒销售业务，本身即是一种经营行为。因此当涉案房屋被征收拆迁时，既影响到王健的营业利益，也同样会影响到李传华、赵云祥的营业利益。本案中与王健承租房屋相关的营业用房的停业补偿费为307386元。结合拆迁行为对双方当事人的营业利益影响的大小，原审法院确定王健获得此部分停业补偿费中的153693元。
对王健主张装修补偿费168912元的诉讼请求，王健提供了照片，拟证明店内装修的事实，李传华、赵云祥对照片无异议，但认为照片反映的只是房屋的一部分装修，且不是固定的装修。原审法院认为租赁合同中约定李传华、赵云祥将装修完好的门面房交付给王健使用，并且同意王健进行装修，王健实际进行了装修，故王健有权主张装修补偿费。王健提供的照片只证明了部分房屋重新装修事实，李传华、赵云祥亦未提供其它部分房屋装修系其出租时已装修的证据，原审法院确认王健应获得装饰装修补偿款84456元为宜。
对于李传华、赵云祥主张王健应支付逾期使用房屋的使用费的意见，原审法院认为自拆迁人拆迁公告之日，王健与李传华、赵云祥的租赁关系应当终止。自2014年12月1日至2015年1月3日止，王健作为承租人应当支付李传华、赵云祥租赁合同到期后占用房屋的使用费64000元÷365天×34天=6962元。
对于李传华、赵云祥主张王健应支付电费710元，王健提供了收条一份，李传华、赵云祥认为收条不是供电局的发票，与本案无关。原审法院认为王健提供的收条不能证明李传华、赵云祥的主张，故对李传华、赵云祥的此项主张不予采纳。
综上，李传华、赵云祥共计应支付王健搬迁补助费、非住宅房屋的设施搬运费、营业用房的停业补偿费、电话拆移费、宽带移机费、装饰装修补偿款共计397463元。扣除王健应支付李传华、赵云祥占用房屋使用费6962元，李传华、赵云祥尚应支付王健390501元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条的规定，原审法院判决：李传华、赵云祥于判决生效后五日内支付王健搬迁补助费4810元、非住宅房屋设施搬运费153694元、营业用房的停业补偿费153693元、电话拆移费310元、宽带移机费500元、装饰装修补偿款84456元，共计397463元。扣除王健应支付李传华、赵云祥占用房屋使用费6962元，李传华、赵云祥尚应支付王健390501元。案件受理费10156元，由王健承担5078元，李传华、赵云祥承担5078元。
李传华、赵云祥不服原审判决，向本院提起上诉称：1.上诉人无支付补偿款给被上诉人的义务；2.涉案营业用房的停业补偿费系针对上诉人的补偿，与被上诉人无关；3.涉案房屋的装饰装潢系上诉人的，与被上诉人无关；4.搬迁补助费、非住宅房屋设施搬运费系补偿给上诉人，与被上诉人无关。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人王健答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人提交装饰设计方案图、南京富城装饰工程有限公司出具的证明，拟证明涉案房屋是由上诉人装修，装修费用为39.5万元。被上诉人对上述证据的质证意见为：1.其无法确认富城公司出具的证明的真实性，2.其不知道上诉人提交的装饰设计方案图是否是涉案房屋的设计图。
双方对本案原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审期间，双方的争议焦点为：被上诉人应当获得的拆迁补偿类别及数额。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行自己的义务。该租赁合同第六条约定：“关于拆迁补偿，乙方可以得到政府规定的营业执照补偿及所开办的公司搬迁补偿”，该约定内容明确具体，应视为双方已就拆迁补偿问题形成合意，即乙方可以获得的拆迁补偿应限制在“营业执照补偿”及“公司搬迁补偿”两个类别，原审认定该项内容系双方约定不明有误，应予纠正。本案中，涉案房屋的拆迁补偿协议中并无“营业执照补偿”一项，被上诉人认为“营业执照补偿”即为营业补偿且应归其所有的主张，缺乏事实依据。根据双方约定，“公司搬迁补偿”应归被上诉人所有，故涉案房屋搬迁补助及设施搬运费用合计158504元应归被上诉人所有。原审期间，上诉人自愿将电话移机费310元，宽带移机费500元合计810元支付给被上诉人，系自行处分权利，原审法院予以支持并无不当。被上诉人作为承租人，应当支付上诉人租赁合同到期后占用房屋的使用费，原审认定该项费用为6962元于法有据，被上诉人对此亦无异议，应予维持。综上，李传华、赵云祥应支付王健搬迁补助费4810元、非住宅房屋设施搬运费153694元、电话移机费310元，宽带移机费500元，合计159314元，扣除王健应支付的占用房屋使用费6962元，李传华、赵云祥还应给付王健152352元。原审认定事实部分有误，应予纠正，本院对上诉人的部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第217号民事判决；
二、李传华、赵云祥于本判决生效之日起五日内支付王健152352元；
三、驳回王健的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10156元，由王健负担7719元，李传华、赵云祥负担2437元；二审案件受理费10156元，由王健负担7719元，李传华、赵云祥负担2437元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年七月十二日
书 记 员 汪海燕