安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民四终字第00172号
上诉人（一审原告）：赵恒军，男，1964年3月13日出生，汉族，芜湖市恒信置业担保公司经理。
委托代理人：蒋晓军，安徽皖通律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：唐莲，女，1987年12月29日出生，汉族。
委托代理人：ＸＸ，安徽金鸿律师事务所律师。
上诉人赵恒军因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2014）弋民一初字第00323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵恒军的委托代理人蒋晓军、被上诉人唐莲的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：赵恒军与案外人唐德泉系朋友关系，唐莲与唐德泉系父女关系。2013年7月18日，双方当事人签订《房屋买卖合同》一份，约定：唐莲自愿将坐落于芜湖市弋江区柏庄春暖花开41号楼1-1604室房屋建筑面积102.42平方米出卖给赵恒军，该房屋买卖价款为人民币619665元（含贷款）。合同签订之日，赵恒军向唐莲支付人民币223100万元作为买房定金。购房款按下列方式支付：截止2013年7月18日，该房屋贷款余额39.65万元由赵恒军支付，唐莲已支付的房款22.31万元从唐莲父亲唐德泉欠赵恒军的借款中扣除，作为唐莲已收到该款。唐莲同意自双方签订本协议之日起七日内积极为乙方办理产权过户手续。办理房地产交易、登记手续时，各自承担国家规定应缴纳的税费。唐莲父亲唐德泉、母亲张爱云在《房屋买卖合同》上签了字。合同签订后，唐莲将其与开放商芜湖柏庄置业有限公司签订的《商品房买卖合同》原件、购房发票原件交付赵恒军。因赵恒军多次要求唐莲履行房屋买卖协议办理产权变更手续，但唐莲一直未予办理，故赵恒军向法院提起诉讼，请求判决：唐莲履行房屋买卖协议，为赵恒军办理位于芜湖市弋江区柏庄春暖花开41号楼1-1604室房屋过户手续；若唐莲违约不能办理房屋过户手续，应双倍返还赵恒军购房定金44.62万元。
一审法院另查明：柏庄春暖花开41号楼1-1604室房屋产权所有人为唐莲，该房产在中信银行股份有限公司芜湖分行设定抵押贷款，《房屋买卖合同》签订后，赵恒军未偿还过银行贷款，该房贷款一直由唐莲偿还。2013年1月23日，案外人向赵恒军出具借条一份，载明：本人唐德泉今借到赵恒军人民币壹佰万元整（小写：￥1000000.00），该款于2013年7月20日归还，该100万借条原件在赵恒军处。
一审法院认为：双方当事人就柏庄春暖花开41号楼1-1604室房屋买卖签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，故合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。唐莲辩称赵恒军诉称内容不真实，其是在受胁迫情况下同意以房抵偿自己父亲拖欠的债务，因其并未提供相应证据证明，且唐莲及其父母均在房屋买卖合同上签字，其作为完全民事行为能力人，应当知道在房屋买卖合同上签字的法律后果，故对此辩解应不予采信。唐莲另辩称本案实质为以房抵债的法律关系，非房屋买卖纠纷，因合同中关于购房款支付方式为从唐莲父亲唐德泉欠赵恒军借款中扣除，作为唐莲收到该款，这实质是对购房款支付方式的约定，案外人唐德泉亦在《房屋买卖合同》上签字，以其签字行为表明其对这种支付方式、还款方式予以认可，这并不影响双方当事人之间就涉案房屋进行买卖的真实意思表示，故对唐莲此辩解亦不予采信。但房屋买卖合同系双务合同，双方约定购房款从案外人唐德泉欠赵恒军借款中扣除，但双方当事人及案外人唐德泉并未履行该借款核减手续，赵恒军也未提供其他证据证明购房款、定金已经实际给付，故其要求唐莲协助其办理涉案房产过户手续的诉请目前难以支持，其要求双倍返还购房定金的诉请也于法无据。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回赵恒军的诉讼请求。案件受理费12342元，保全费3020元，合计15362元，由赵恒军承担。
赵恒军上诉称：赵恒军与案外人唐德泉系朋友关系，唐莲系唐德泉之女。唐莲于2010年12月贷款购买了一套座落于芜湖市弋江区柏庄春暖花开41号楼1-1604室的房屋，建筑面积为102.42平万米，但还没有领到房屋产权证。2013年1月23日，唐德泉向赵恒军借款100万元，约定2013年7月20日归还。借款到期后，唐德泉无力归还，与赵恒军协商后欲用其女儿唐莲的房屋折抵部分借款，双方经协商，于2013年7月18日签订了一份《房屋买卖合同》，约定唐莲将柏庄房屋以619665元（含贷款）的价格出售给赵恒军，赵恒军于合同签订之日支付223100元作为买房定金，该款从唐德泉欠赵恒军的借款中扣除，作为唐莲已收到该款。该房屋贷款余额39.65万元由赵恒军支付，唐莲自合同签订之日起30日内向赵恒军交付该房并约定了违约责任：赵恒军如反悔不得向唐莲索还定金，唐莲如反悔应双倍返还定金给赵恒军。赵恒军如未按本合同付款，或唐莲未按合同约定的期间将房屋交付赵恒军使用，每逾期一日，按房价款1‰付给对方违约金，合同继续履行。唐莲同意自合同签订之日起七日内积极为赵恒军办理产权过户手续。唐莲父亲唐德泉、母亲张爱云均在该《房屋买卖合同》上签了字，另唐莲还将其与开发商芜湖柏庄置业有限公司签订的《商品房买卖合同》原件、购房发票原件交付给赵恒军。此后，赵恒军多次要求唐莲按合同约定配合办理产权权属变更手续，但唐莲迟迟不予配合办理，赵恒军无奈于2014年3月诉至弋江区法院，要求唐莲履行《房屋买卖合同》，弋江区法院在认定《房屋买卖合同》合法有效的情况下却于2014年6月25日以“没有履行该借款核减手续”为由作出驳回赵恒军诉讼请求的一审判决。赵恒军认为，双方当事人系房屋买卖合同的双方当事人，因唐莲父亲欠其借款，双方在房屋买卖合同中明确约定“赵恒军于合同签订之日支付223100元作为买房定金，该款从唐德泉欠赵恒军的借款中扣除，作为唐莲已收到该款”，这表明双方已经以书面形式正式约定了核减借款的数额，赵恒军已经实际履行了给付购房定金的义务，而唐莲未按照合同约定配合办理产权权属变更手续，显属违约。故提起上诉，请二审法院撤销一审判决，依法改判。
唐莲在二审庭审中辩称：一审判决认定事实清楚，驳回赵恒军的诉讼请求符合买卖合同的特性及相关法律规定，请求二审法院予以维持。
二审庭审中，赵恒军当庭表示愿意先将案涉房屋的银行贷款余额39.65万元偿还，解除该房抵押权后办理该房产权过户手续。本院二审认定的其他事实与一审一致。
本院认为：一、关于赵恒军与唐莲就案涉房屋订立的《房屋买卖合同》的效力，因该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害他人合法利益，且双方当事人均无异议，本院予以确认。二、关于双方当事人是否履行了借款核减手续及赵恒军的诉请是否有事实和法律依据。双方当事人订立的《房屋买卖合同》中明确约定：截止2013年7月18日，该房屋贷款余额39.65万元由赵恒军支付，唐莲已支付的房款22.31万元从唐莲父亲唐德泉欠赵恒军的借款中扣除，作为唐莲已收到该款。该约定表明双方当事人已实际履行了将赵恒军应付房款22.31万元与唐德泉欠赵恒军的借款相抵扣的义务，对此，唐德泉也在案涉合同中签字予以认可，故赵恒军认为双方有履行借款核减义务的事实这一上诉理由成立。依据案涉合同的约定，唐莲应在签订合同后七日内为赵恒军办理产权过户手续，但其至今未办理，故赵恒军要求唐莲配合其办理案涉房屋产权过户手续有事实和法律依据，应予支持。因案涉房屋办理了抵押贷款，根据我国关于房屋买卖过户登记的相关法律规定，需解除抵押权后方能进行产权变更，据此，本案《房屋买卖合同》的履行顺序应为：赵恒军将案涉房屋的银行贷款余额39.65万元全部偿还，解除该房屋的抵押关系，唐莲于抵押关系解除之日协助赵恒军办理该房产权过户手续。根据本案具体情况，现确定上述手续于本判决生效之日起十日内履行完毕。综上，上诉人赵恒军的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2014）弋民一初字第00323号民事判决。
二、唐莲于本判决生效之日起十日内协助赵恒军办理位于芜湖市弋江区柏庄春暖花开41号楼1-1604室房屋产权过户手续。
一审案件受理费案件受理费12342元，保全费3020元，合计15362元，由唐莲负担；二审案件受理费12342元，由唐莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 张红柳
审判员 汪 智
审判员 周宏斌
二〇一四年九月二十五日
书记员 王文娟
附：本案适用法律条款
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国物权法》第六条：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；
4、《中华人民共和国物权法》第十五条：
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力；
5、《中华人民共和国物权法》第三十九条：
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。