福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第2093号
原告曾鑫，男，1982年4月29日出生，汉族，个体户。
原告赖三英，女，1983年5月21日出生，汉族，个体户。
被告龙岩嘉盛房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区人民路龙津花园东塔楼3层。
法定代表人黄长辉，总经理。
委托代理人罗芬，福建吴子胜律师事务所律师。
委托代理人陈建明，福建吴子胜律师事务所律师。
原告曾鑫、赖三英与被告龙岩嘉盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾鑫、赖三英及被告龙岩嘉盛房地产开发有限公司的委托代理人罗芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾鑫、赖三英诉称：2009年4月30日，原告与被告签订了位于龙岩市新罗区西陂镇小洋村宝竹南路3号龙城春天小区第13幢2单元107号房的《商品房买卖合同》。合同第十四条约定：买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。现原告已付清房款323，944元，并于2010年10月5日办理交房手续，但原告却没有在商品房交付使用后90日内即2011年1月5日前取得房屋权属证书，而是于2013年1月29日才取得完整的房屋权属证书，逾期达754天。为此，原告提起诉讼，请求法院判令被告龙岩嘉盛房地产开发有限公司向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金24，425元。
被告龙岩嘉盛房地产开发有限公司辩称：原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由原告自行办理，被告应承担的合同义务仅为“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告”，被告只有在违反上述合同义务，导致原告在办证过程中因被告的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被告才承担自逾期之日每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被告已向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记，但原告并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被告交付办理权属登记需由被告提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第三条的约定于房屋交付的当日向被告交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方实际并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由原告委托被告办理权属登记手续。由于双方在实际办证过程中系按《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定履行，而非按《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，双方的权利义务发生变更，并且双方在合同附件六中约定被告接受原告的委托办理房屋权属登记，不受《商品房买卖合同》第十四条第一款规定的约束，也未对委托办证中双方当事人的权利义务、违约责任作出约定，因此原告以被告迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定为由，要求被告承担违约责任，无法律和合同依据。综上所述，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告龙岩嘉盛房地产开发有限公司以出让方式取得坐落于龙岩市新罗区西陂镇小洋村宝竹南路3号、编号为龙国用（2007）第200104号地块的土地使用权，并在该地块上建设商品房，定名为：龙城春天，商品房预售许可证号为：（龙）房预售证（2008）第09号。2009年4月30日，原告以价款323，945元向被告购买“龙城春天”第13幢2单元107室商品房，双方签订了一份编号为200904061的《商品房买卖合同》，合同第三条约定：“龙城春天”第13幢2单元107房建筑面积为104.92平方米，其中套内建筑面积为94.50平方米，公共部位共有分摊建筑面积110.42平方米。合同第八条约定：被告应当在2010年9月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。合同第十四条约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告；如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。双方签订的《合同补充协议》（附件六）第三条约定：买受人必须在该商品房交付时一次性付清应由买受人承担的办理房产登记时的契税、维修基金、产权登记费等一切费用（以政府政策性调整为准）及该商品房交付时相关的配套费用。2009年5月1日，被告确认收到原告购房首付款73，636元。2011年1月7日，被告确认收到原告购房款250，309元。2010年10月5日，被告将“龙城春天”第13幢2单元107室商品房交付原告使用，原告亦向被告交纳了办证费用。2012年5月9日，龙岩市房地产交易服务中心为上述房屋办理了确权登记，原告为该房屋的所有权人。2013年1月29日，原告所有的上述房屋土地使用权在龙岩市人民政府办理了登记。原告现以被告逾期办理房屋权属证书为由诉至本院，请求判如所请。
另查明，2011年11月8日，被告向龙岩市住建局办理了上述房屋的所有权初始预登记。
以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、交房通知单、收款收据、维修资金缴款凭证、税收通用缴款书、销售不动产统一发票、房屋所有权证、国有土地使用权证；被告提供的《龙岩市商品房、拆迁安置房初始预登记申请书》以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由原告自行办理，被告应承担的合同义务仅为“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告”，被告只有在违反上述合同义务，导致原告在办证过程中因被告的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被告才承担自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被告于2010年10月5日将房屋交付原告使用，被告于2011年11月8日向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记，但原告并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被告交付办理权属登记需由被告提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第三条的约定于房屋交付的当日向被告交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由原告委托被告办理房屋权属登记手续。由于双方当事人在实际办证过程中系按《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定履行，而非按《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，双方当事人的权利义务发生变更，并且双方当事人在合同附件六中约定被告接受原告的委托办理房屋权属登记，不受《商品房买卖合同》第十四条第一款规定的约束，也未对委托办证中双方当事人的权利义务、违约责任作出约定，因此原告以被告迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定为由，要求被告承担违约责任，无法律和合同依据。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告曾鑫、赖三英的诉讼请求。
本案案件受理费410元，减半收取为205元，由原告曾鑫、赖三英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 江 彬
二〇一四年五月六日
书记员 吴琳婷（代）
本案适用的主要法律法规
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。