济源市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一初字第1480号
原告李平民，又名李平敏，男，1960年12月22日出生。
原告朱英英，女，汉族，1963年5月15日出生。
二原告委托代理人赵功民，济源市济水法律服务所法律工作者。
被告连九成，男，1984年9月9日出生。
委托代理人姚劲松，河南剑光律师事务所律师。
原告李平民、朱英英与被告连九成确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李平民、朱英英及二原告的委托代理人赵功民、被告连九成及其委托代理人姚劲松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2009年8月9日，其二人经中人朱随法、朱中营介绍，将位于东官桥村中央十字路口东路南第二户房屋宅院卖给被告，房屋宅院价格为10万元。房屋出售后，因其二人年事已高，落叶归根不能长期在外地生活，其二人的母亲也年事已高，该房系共同共有，在济源，母亲轮到其二人家生活时而无地方居住。根据法律规定，农村宅基地房屋在同一经济组织成员之间才可以买卖，被告非东官桥村村民，故请求法院依法确认双方的房屋买卖协议无效，判令被告返还其二人的房屋。
被告辩称：1、双方的房屋买卖合同系自愿签订，其已支付合同价款，且实际居住四年有余，根据最高人民法院（1992）民他字第8号复函的规定，双方的买卖协议有效。2、根据《中华人民共和国物权法》第153条、155条及《中华人民共和国土地管理法》第62条第4款的规定，我国现行法律未限制农村宅基地房屋转让及转让条件。3、其购买二原告房屋时已经东官桥村委同意，且村委负责人朱中营在协议上作为中间人签字，村委已收取其1.4万元的宅基地占有和管理费，并承诺其到该村后与村民享受同等待遇，说明村委已接纳其一家为该村成员。综上，其购买二原告房产的行为合法有效，应驳回二原告的诉讼请求。
二原告向本院提供的证据有：1、2009年8月9日其二人与被告签订购房协议书一份；2、东官桥村委于2013年7月6日出具的证明一份；证据1、2证明其二人卖给被告的房屋系农村宅基地房屋，买卖协议应为无效；3、东官桥村委于2013年8月20日出具的证明四份，以此证明被告持有的东官桥村委承诺书及购房土地使用及管理费收据在东官桥村委未查到存根，二原告的房屋是和二原告母亲卢跃英共同所有的家庭共同财产。
被告的质证意见为：对证据1无异议；对证据2有异议，认为其已向村委交纳了相关费用，有宅基地使用权；对证据3有异议，认为四份证明均无村委负责人的签名，不符合证据的形式要件，其所持有的收费票据及承诺书均加盖有东官桥村委的公章，用收据存根联加盖公章作为收款凭据在日常生活中也经常存在，不能因村委现在查不到存根就否认其所提供证据的真实性，二原告的房屋是否系家庭共同财产，村委并不清楚，无权证明。
被告向本院提供的证据有：1、2009年8月9日其与二原告签订的购房协议书一份；2、原告李平民出具的承诺书一份；证据1、2证明双方买卖房屋的相关约定，原告方由于无法履行购房协议中将房产证、准建证等证件交付给其，给其出具承诺，保证该房产的使用权和拥有权归其所有，不得反悔；3、收条两张，以此证明其支付给二原告房款10万元；4、东官桥村委分别于2009年8月17日、2009年9月12日出具的收据两张，以此证明村委已收取其购房土地使用费及管理费共计1.4万元；5、东官桥村委于2009年8月17日给其出具的承诺书一份，以此证明村委认可其与该村其他村民享受同等待遇，已接纳其为该村成员；6、东官桥村委给原告出具的建房押金和管理费收据各一张，以此证明其购房后，二原告已将建房手续交给其。
二原告的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为如果购房协议无效，该承诺书也无效；对证据3无异议；对证据4，认为两张收据均加盖的是村委公章，而非财务章，不认可，其中一张收据还是存根联；对证据5，认为承诺书不是被告成为该集体组织成员的依据；对证据6无异议。
本院的认证意见为：对于二原告提供的证据1，被告无异议，予以认定；对于证据2，与东官桥村委在2009年出具的承诺书不一致，不予认定；对于证据3，被告的质证理由成立，对该四份证明不予认定。对于被告提供的证据1、3、6，二原告无异议，予以认定；对于证据2，二原告对真实性无异议，予以认定；对于证据4、5，均加盖有东官桥村委的公章，予以认定。
根据当事人的陈述及有效证据，确认以下案件事实：2009年8月9日，原告李平民、朱英英经中间人朱随法（系东官桥村村民）、朱中营（系东官桥村主持村委工作的时任党支部书记）介绍，将位于济源市承留镇东官桥村中央十字路口东路南第二户宅院卖给被告（系济源市下冶镇关窑村人），双方签订了购房协议书。协议书约定：“甲方：现有房主李平民自愿出售宅院一座，该房位于东官桥村中央十字路口东，路南第二户，宅院面积约0.3亩，东西长13.4米，南北宽15米，门前4.3米宽出路。乙方：买房人连九成，下冶人，现家有五口人，为了居住方便，意在东官桥村购置该宅院。双方经过协商，乙方同意付出甲方标出的价格拾万元整，不包括给村里交纳的管理费用。房款分两次付给，首次在协议签订后，首付捌万元，其余贰万元在甲方将准建证等相关手续办好交到乙方手中时，余款必须一次付清。否则甲方不能向乙方索要余款。甲方（房主）在乙方入住一年内负责宅基地买主与四邻的主权关系（即使用权的行使），甲方在交房前，需保证该房没有其它财产纠纷。以上协议于2009年8月9号买卖双方及中介人、村干部商量议定，自协定签订之日起即产生法律效力，双方不得反悔。若一方违约，需向另一方赔付一定的损失。甲方：李平民乙方：连九成中间人：朱随法、朱中营”。协议签订后，二原告将宅院交给被告居住，并将建房时向东官桥村委交纳的建房押金和建房管理费收据交给了被告，被告按约支付了二原告8万元。被告于2009年8月17日向东官桥村委交纳了宅基地占有费和管理费1万元，于2009年9月12日向东官桥村委交纳了购房土地使用及管理费4000元。东官桥村委于2009年8月17日给被告出具了承诺书，内容为：“经村支两委同意，对购房户主连九成及其家庭做出如下承诺：一、村优先给购房户主办理房产使用证。二、连九成家庭来我村后，水电使用、道路行走、医疗卫生、垃圾堆放等方面均和我村村民享受同等待遇。三、购房户要团结群众、遵纪守法，带头致富，为村富民工程、招商引资、道路修建，享受我村村民应尽的义务和享受一切权利。四、购房户主已向村如数上交宅基地占有费及管理费，并和原户主达成买卖协议，其宅院及房产已属购房户私有财产，可以自由买卖和居住。五、购房户来村后，不分土地，不享受以后国家占地款及相关待遇。特此承诺”。其后，因二原告无法将房屋准建证等相关手续交付给被告，于2010年6月27日给被告出具了一份承诺书，内容为：“甲方：李平民乙方：连九成甲方因其他原因无法履行2009年8月9日与乙方所签协议约定，将位于东官桥村中央十字路口东南第二户房产的房产证、准建证等相关证件交于乙方，现因甲方急需资金，经双方商定，乙方将该房款总额拾万元整的剩余贰万元于今日付于甲方，甲方自愿作出以下承诺：1、甲方从乙方将该房房款付清之日起，保证该房产的使用权和拥有权归乙方所有，甲方与该房无任何关系，不得以任何理由或借口索要该房。2、甲方愿无条件协助村委会为乙方办理一切有关该房的相关证件。村委负责优先为乙方办理该房产的房产证、准建证等相关证件。3、甲方不得反悔以上承诺。否则甲方愿无条件赔偿乙方双倍房款以及向村委所缴纳的宅基地管理费用。4、此承诺书自双方签字盖章起即生效。承诺人甲方：李平民村委负责人：朱中营见证人：李福来”。被告于当日将剩余2万元付给了二原告。被告从购得该房产之后，一直居住至今。另外，二原告的户口在出售该房产前已迁至山西省晋城市，至今已有十年。
本院认为：二原告与被告签订购房协议书，将位于东官桥村的房产卖给被告，因该农村房屋并无房产证，二原告将自己建房时向东官桥村委交纳的建房押金和管理费等手续交付给了被告，并将房屋交给被告居住至今已有四年，被告也按照协议约定支付了二原告10万元房款；另外，被告在购房前也系农村户口，且东官桥村委给被告出具了承诺书，同意接纳被告为本村村民，与其他村民享受同等待遇；所以，双方的房屋买卖协议有效，二原告要求确认协议无效的理由不能成立。综上，二原告要求确认购房协议无效并要求返还房产，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告李平民、朱英英的诉讼请求。
案件受理费2400元，减半收取1200元，由二原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。
审判员 李瑞清
二〇一四年一月六日
书记员 马秀娟