广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第420号
上诉人（原审原告）：梁龙庆。
被上诉人（原审被告）：深圳市罗湖房地产开发有限公司。
原审被告：深圳市宝华白马实业有限公司。
上诉人梁龙庆因租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民二初字第1069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，梁龙庆系某某花园B栋裙楼2265号房产所有人，该房产系梁龙庆于2000年11月8日向深圳市罗湖房地产开发有限公司（以下简称罗湖房地产公司）购买。
2008年1月16日，梁龙庆与罗湖房地产公司签订《某某花园三期B栋裙楼铺位委托经营合同书》（编号：160），该合同约定：梁龙庆自愿将其所有的位于深圳市罗湖区立新路某某花园B栋裙楼第二层第265号铺位委托给罗湖房地产公司实行统一经营管理（包括代租、代管等）；罗湖房地产公司统一经营管理的期限与该物业出租给某某实业公司的租赁合同的期限一致，为10年；在合同有效期内，梁龙庆将物业不可撤销地全权委托给罗湖房地产公司统一经营、管理。合同约定罗湖房地产公司的权限包括物业的对外租赁权、转租权、分租权，可以洽商及签订租赁合同并办理租赁备案登记。合同还约定，根据罗湖房地产公司与某某实业公司签订的租赁合同，梁龙庆同意罗湖房地产公司按一层85元／平方米／月、二层50元／平方米／月、三层45元／平方米／月的价格出租，每年递增4%。
2008年1月29日，罗湖房地产公司向梁龙庆出具一份收条，写明收到前述合同书。该收条上另写明：“合同于2008年8月1日前交付业主，若至2008年8月1日前物业仍未交付给承租方，该合同自动失效”。
2007年5月15日，罗湖房地产公司与某某实业公司签订《某某花园三期B栋裙楼商铺租赁合同》，约定由罗湖房地产公司将某某花园三期B栋裙楼1-3层商铺出租给某某实业公司，租赁期限从2007年6月1日至2018年2月28日，租金最低为55元／平方米／月，最高为78.28元／平方米／月。2009年1月20日，罗湖房地产公司和某某实业公司又签订了一份《某某花园三期B栋裙楼商铺租赁合同补充协议》，写明罗湖房地产公司将其自用及受业主委托代为出租的某某花园三期B栋裙楼1-3层商铺整体出租给某某实业公司，租赁期限从2008年2月29日至2018年2月28日。2009年2月14日，罗湖房地产公司和某某实业公司另签订一份《某某花园B栋商铺二、三层交接备忘录》，写明双方已在2009年2月14日完成了该商铺第二、三层的现场交接。
前述合同签订后，罗湖房地产公司依约从2008年2月2日向梁龙庆指定的案外人张某某的账户存入2009年12月份租金及押金人民币2633元；2009年2月至2009年11月为免租期，罗湖房地产公司于2010年1月起向梁龙庆指定的案外人张某某的账户存入代缴相关税费后的租金，但从2010年1月19日起，前述指定租金账户被取消，梁龙庆在庭审中陈述其取消账户的目的是希望使委托合同无效，罗湖房地产公司在庭审中称租金提存在其公司帐户处。
梁龙庆向原审法院提起本案诉讼，请求：1、梁龙庆与罗湖房地产公司签订的《委托经营合同书》无效；2、罗湖房地产公司和某某实业公司就罗湖区某某花园B栋裙楼2265号房产签订的《租赁合同》无效；3、罗湖房地产公司和某某实业公司返还梁龙庆的上述房产并恢复原状；4、罗湖房地产公司和某某实业公司按政府指导价�同赔偿梁龙庆房租经济损失人民币142155元［150元／平方米／月×17.55平方米×54月（2008.1.1—2012.6.30）］；5、罗湖房地产公司和某某实业公司按中国人民银行同期贷款利率，赔偿给梁龙庆迟延付款期间的经济损失人民币18697元［（31590元×4年×6.9%）＋（31590元×3年×6.65%）＋（31590元×2年×6.65%）＋（31590元×1年×6.65%）＋（31590元×0.5年×6.65%）］，上述第4、5项共计价款人民币160852元；6、诉讼费由罗湖房地产公司和某某实业公司负担。
原审法院认为，本案为合同纠纷，本案的争议焦点有二，一是梁龙庆与罗湖房地产公司之间签订的《某某花园三期B栋裙楼铺位委托经营合同书》的效力问题；二是罗湖房地产公司和某某实业公司之间签订的《某某花园三期B栋裙楼商铺租赁合同》的效力问题，梁龙庆主张前述两份合同均无效，对此，原审法院分析认定如下：
对第一个争议焦点，首先，梁龙庆主张罗湖房地产公司在与其签订委托合同时，隐瞒了深圳房屋租赁指导价，也隐瞒了其与某某实业公司约定的真实租赁价格，罗湖房地产公司存有欺诈行为，故合同无效。对此，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，合同无效；而所谓欺诈，系指一方当事人故意虚构事实或者隐瞒重要事实，使对方做出错误认识并导致损失的情形。本案中，梁龙庆与罗湖房地产公司签订的委托经营合同书中载明，根据罗湖房地产公司与某某实业公司之间签订的租赁合同，梁龙庆同意罗湖房地产公司按第二层50元／平方米／月、每年递增4%的价格出租房屋。依据该条款的约定，梁龙庆在签订委托合同时应当知悉罗湖房地产公司与某某实业公司之间签订房屋租赁合同的相关情形，梁龙庆也并未举证说明罗湖房地产公司存有其他隐瞒情形，且罗湖房地产公司与某某实业公司约定的房屋租赁价格从55元／平方米／月至78.28元／平方米／月间，扣除必要的费用，梁龙庆收到的租金与罗湖房地产公司从某某实业公司处收到的租金差别不大，罗湖房地产公司并无隐瞒必要。综合以上两点，梁龙庆主张罗湖房地产公司故意隐瞒其与某某实业公司之间约定的房屋租赁价格，与法院查明的事实不符，对其主张，原审法院不予采信。此外，关于梁龙庆主张租金价格严重偏离政府租金指导价的问题，原审法院认为，房屋租赁系市场行为，租金受市场供求关系的影响出现差异属正常市场现象，政府指导价仅是某一特定时期内的参考价格，不具有法律约束力，梁龙庆以房屋租金与政府指导价相差较大为由主张罗湖房地产公司欺诈，并无根据。同时，政府指导价系行政部门制定并公告周知的信息，罗湖房地产公司作为市场经济主体一方，并无义务为另一方了解、比较、告知。相反，梁龙庆作为自然人参与市场交易，应当以一个普通的审慎的人应有的谨慎行使其相应的权利，履行其义务。应尽量对市场信息进行了解，进行比较选择并承担相应的风险，而不应将此义务归咎于交易另一方。综上所述，梁龙庆没有提交证据证明罗湖房地产公司在与其订立合同时故意隐瞒相关信息，罗湖房地产公司不存有欺诈情形，同时，双方签订的委托经营合同更无损害国家利益之处，故梁龙庆以前述理由主张合同无效，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
其次，梁龙庆主张罗湖房地产公司出具的收条中载明“若至2008年8月1日前物业仍未交付给承租方，则合同自动失效”，而罗湖房地产公司迟至2009年2月才正式交付物业给承租方即本案另一被告某某实业公司，故梁龙庆与罗湖房地产公司签订的委托经营合同无效。对此，原审法院认为，第一，依照梁龙庆与罗湖房地产公司的约定，罗湖房地产公司应在2008年8月1日前将案涉房产交付给某某实业公司，罗湖房地产公司未能在该期限内交付，确系违反了梁龙庆与其之间的约定。但某某实业公司答辩称，罗湖房地产公司之所以推迟交付使用，系该租赁物业涉及的业主众多，合同签订的时间不一致，某某实业公司必须统一装修和经营，因此，只有全体业主统一签订合同后，案涉房产才具备交付的条件。由此可知，某某实业公司对罗湖房地产公司迟延交付的行为是予以同意的，罗湖房地产公司和某某实业公司之间就房屋交付时间的变更达成了意思表示一致。第二，罗湖房地产公司于2008年2月已依约向梁龙庆交付了某某实业公司支付的首月租金�押金，罗湖房地产公司与某某实业公司之间的租赁合同与2008年2月已经开始履行，罗湖房地产公司和某某实业公司之间是否履行租赁合同并不以罗湖房地产公司实际交付案涉房屋给某某实业公司为条件。罗湖房地产公司和某某实业公司之间租赁合同的履行不影响梁龙庆与罗湖房地产公司之间委托经营合同的履行。且2009年2月，罗湖房地产公司将房屋交付与某某实业公司，履行了交付义务后，梁龙庆亦未举证说明向罗湖房地产公司提出异议，梁龙庆的这一明示行为，可视为梁龙庆与罗湖房地产公司之间对房屋交付时间条款的变更，即梁龙庆以实际行为确认房屋交付时间可变更至2009年2月。第三，梁龙庆称自2010年1月起即未收到罗湖房地产公司交付的租金。对此，原审法院认为，梁龙庆在庭审中自认其主动取消了指定的支付帐户，故意阻止罗湖房地产公司向其支付租金，�罗湖房地产公司亦认可梁龙庆自2010年1月至今的租金仍提存在其公司帐户，梁龙庆无正当理由拒绝受领租金，罗湖房地产公司的行为不构成违约；第四，罗湖房地产公司向梁龙庆出具的收条中约定的“合同自动失效”，系在双方签订的委托经营合同已经成立并已生效的情况下做出的承诺，对该收条内容进行文义解释，所谓“自动失效”的意思应是指委托合同就此解除，因此，该收条中约定的系委托经营合同解除的条件，而并非梁龙庆主张的合同自始无效，故梁龙庆据此主张合同无效，没有事实和法律依据，原审法院亦不予支持。
对第二个争议焦点，即梁龙庆主张罗湖房地产公司和某某实业公司之间签订的租赁合同无效，原审法院认为，罗湖房地产公司系受梁龙庆的委托，以罗湖房地产公司的名义出租房屋给某某实业公司，其与某某实业公司签订的租赁合同�双方的真实意思表示，未侵犯梁龙庆的正当权利，且合同具有相对性，梁龙庆作为租赁合同当事人外的第三人，主张租赁合同无效，缺少法律依据，原审法院不予支持。梁龙庆据此要求罗湖房地产公司和某某实业公司返还房屋、恢复原状并赔偿损失的诉讼请求，原审法院予以驳回。此外，梁龙庆与罗湖房地产公司签订合同名为委托经营合同，但审查该合同的条款，系梁龙庆授权罗湖房地产公司以罗湖房地产公司的名义对房屋进行出租经营，其实质为允许承租方转租的租赁合同，梁龙庆作为出租人主张相关权利，可依照租赁合同的相关规定，另循法律途径解决。
综上所述，梁龙庆的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定判决：驳回�龙庆的全部诉讼请求。本案受理费人民币3517元，由梁龙庆负担。
上诉人梁龙庆不服一审判决，向本院提起上诉，称：本案事实为：2000年11月8日，梁龙庆基于罗湖房地产公司高额返租的诱骗，从罗湖房地产公司处购买了位于罗湖区某某花园B栋裙楼2265号涉案房产，面积17.55平方米。2008年1月23日办理了《商业房地产证》（深房地字第20004019**）。随后双方当事人签订了《某某花园B栋裙楼铺位委托经营合同书》，罗湖房地产公司将房屋租金由最初的每平米200-300元骤降到2008年的55元，2008年1月29日，罗湖房地产公司的副总欧某拿走一式四份的《某某花园B栋裙楼铺位委托经营合同书》时，出具收条承诺：“合同于2008年8月1日前交付业主（至今未交付），若至2008年8月1日前物业仍未交付给承租方，该合同自动失效。”事实上，涉案物业是2009年2月14日交付给承租方、某某�业公司的（有罗湖房地产公司在一审时自证材料）。
本案的焦点问题是《某某花园B栋裙楼铺位委托经营合同书》在罗湖房地产公司迟延交付物业给承租人后，该合同是否自动失效？
原审法院的观点是不会导致委托经营合同自动失效。其理由有四个：第一、某某实业公司（承租方）对罗湖房地产公司迟延交付涉案房产是同意的；第二、2008年2月罗湖房地产公司依约向梁龙庆交付了首月租金以及押金，罗湖房地产公司与承租人某某实业公司之间的租赁合同已经开始履行，他们之间是否履行租赁合同并不以实际交付涉案房产为条件：且罗湖房地产公司履行了交付义务后，梁龙庆也未举证说明向罗湖房地产公司提出异议，梁龙庆的行为可视为是对涉案房屋交付时间变更的认可；第三、梁龙庆未收到租金的原因主要是，梁龙庆自行取销账户，故意阻挠罗湖房地产公司向其支付租金，责任在己，罗湖房地产公司不构成违约；第四、“合同自动失效”应理解为是“自动解除”，不是“自动无效”。综上，原审法院的全部观点是错误的，没有一个理由是正确的，令人信服的。
梁龙庆反驳如下：关于第一个观点：说“梁龙庆同意罗湖房地产公司迟延交付房产”的证据何在原审法院没有认定事实的证据，认定事实不清。关于第二个观点；梁龙庆收取第一个月租金并不代表同意罗湖房地产公司迟延交付给承租方某某实业公司物业，当双方约定的无效合同条件出现后，前面的合同行为统归为零即无效。同样罗湖房地产公司与承租方实际的履约行为（包括交付租金、房屋），根本不是对抗《委托经营合同》自动失效的理由。根据合同法规定，无效合同可能是没有开始履行的，也可能是已经开始履行的，也可能是已经履行完毕的。所以，原审法院以已经开始履行来认定合同有效是于法无据的、错误的观点。无效合同虽然履行了，但是可以逆转。另外，首先梁龙庆为了表明对罗湖房地产公司的异议和不满，其主动取销账户，阻止罗湖房地产公司支付租金的行为，就是最好的异议行为；其次2012年5月5日，罗湖区某某社区工作站出具的《证明》非常清楚的证明了梁龙庆自2007年8月（实际占有房产时）就一直不断的投诉罗湖房地产公司，并要求解决问题。所以，原审法院认定梁龙庆“无异议行为”是故意偏袒对方，且对此证据，一审判决只字不提。另有，梁龙庆有意取销账号一是对罗湖房地产公司的强烈抗议；二是对租赁金额太少的严重不满。罗湖房地产公司迟延交付房产，不管对梁龙庆造成没造成损失，这都是导致委托经营合同自动失效的理由，根据民法原理，当事人的意思自治优先。既然罗湖房地产公司迟延交付了，那么其自然就构成了违约。所以，原审法院认定罗湖房地产公司不违约是错误的。第四、关于“合同自动失效”的问题，应理解为是自动无效，而不是自动解除。因为，首先该收据承诺的内容是罗湖房地产公司写给梁龙庆的；其次梁龙庆相对罗湖房地产公司来讲是弱者（前者是房产公司，后者是公民个人）；再次梁龙庆是香港公民，罗湖房地产公司是中国法人（前者对中国大陆法律了解的多，后者不太解）。根据法理，对该收条内容进行文义解释时，应本着对弱者有利的善意原则去解释，故应当理解为“合同自动无效”。既然《委托经营合同》无效，那么就应当按合同无效的法定处理原则判决，即由罗湖房地产公司按实际占用梁龙庆房产的时间和面积，结合政府的租金指导价赔偿梁龙庆的经济损失（梁龙庆可以让步罗湖房地产公司，即按其�证的政府指导价100元／平方米／月计算）。退一万步讲，假设把自动失效理解为自动解除的话，梁龙庆虽然在一审要求的是合同无效，但也有解除之意，其目的很明显，就是收回房产，撤销委托经营合同。且就本案而言，解除合同的法律后果与主张合同无效的法律后果无实质差异。梁龙庆的诉求是举重明轻。可是，原审法院最后的“另寻法律途径解决”不但增加了当事人的诉累，而且是很不负责的推卸司法义务，也浪费了司法资源。至于，罗湖房地产公司和承租人某某实业公司之间的租赁合同，是另一个法律关系，因合同无效造成的后果，皆有罗湖房地产公司自行承担。
综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求：l、撤销（2012）深罗法民二初字第1069号民事判决：2、认定梁龙庆与罗湖房地产公司签订的《委托经营合同书》无效；3、罗湖房地�公司立即将某某花园B栋裙楼2265号房产返还给梁龙庆；4、罗湖房地产公司赔偿梁龙庆经济损失105300元［从2008-1-1-2012-12-30，以17.55平方米为基数，按100元平方米／月计算即（17.55×lOO×60）；5、诉讼费由罗湖房地产公司负担。
被上诉人罗湖房地产公司答辩称：双方之间签订的《裙楼铺位委托经营合同书》是双方真实意思表示，各方均应该依据合同严格履行。我方恳请法院驳回上诉人的全部诉讼请求，维持一审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。梁龙庆与罗湖房地产公司签订的《某某花园三期B栋裙楼铺位委托经营合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梁龙庆虽以罗湖房地产公司欺诈为由主张该委托经营合同无效，但委托经�合同约定的租赁期限、租金标准等主要条款与罗湖房地产公司与某某实业公司签订的《某某花园三期B栋裙楼商铺租赁合同》所约定的内容并无明显差异，梁龙庆在委托经营合同中亦确认知悉罗湖房地产公司与某某实业公司之间租赁合同的相关内容，故罗湖房地产公司并不存在欺诈的情况。由于梁龙庆未能举证证明委托租赁合同存在合同法第五十二条所规定的合同无效的情形，对其上诉主张，本院不予支持，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。罗湖房地产公司于2008年1月29日出具的《收条》写明“若至2008年8月1日前物业仍未交付给承租方，该合同自动失效”，约定了委托经营合同的解除条件，而涉案商铺截至2008年8月1日未能交付给某某实业公司，梁龙庆随后亦将收取租金的账号注销，故本院确认双方签订的委托经营合同于2008年8月1日因解除条件成就而失效。根据�方在委托经营合同中第三条第3点的约定，涉案商铺交付某某实业公司的最晚时间不超过2008年4月30日，免租期自交接时间往后顺延9个月，而委托经营合同的解除时间为2008年8月1日，尚在免租期限内，故罗湖房地产公司无需支付此日期前的租金。但委托经营合同解除后，罗湖房地产公司应当返还涉案商铺，逾期未返还应支付占有使用费，梁龙庆的上诉主张于法有据，本院予以支持。关于占有使用费的标准问题，梁龙庆主张应按照政府租金指导价的标准计算，但政府租金指导价并不具有强制力，按照民事行为由当事人自治的原则，占有使用费应参照双方在委托经营合同中约定的标准计算。涉案商铺建筑面积为17.55平方米，参照合同约定的二层商铺50元／平方米／月的租金标准计算，每月占有使用费为877.5元，自委托经营合同解除的2008年8月1日至梁龙庆原审请求的2012年6月30日共47个月，占有使用费共计41242.5元。由于罗湖房地产公司于2008年1月30日已先行支付租金及押金共计2633元，此部分款项予以抵扣，罗湖房地产公司尚需支付占有使用费38609.5元，对梁龙庆此范围内的诉讼请求，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实部分错误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第五十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民二初字第1069号民事判决；
二、深圳市罗湖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将罗湖区东门立新路北某某花园B栋裙楼2265号商铺返还梁龙庆；
三、深圳市罗湖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向梁龙庆支付占有使用费38609.5元；
四、驳回梁龙庆的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费3517元，由深圳市罗湖房地产开发有限公司负担817元，由梁龙庆负担2700元。二审受理费2406元，由深圳市罗湖房地产开发有限公司负担806元，由梁龙庆负担1600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年三月十九日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手�生效的，依照其规定。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。