河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驻民一终字第00517号
上诉人（原审被告）张建伟，男，1970年3月8日出生，汉族，住正阳县。
委托代理人余红，男，1970年5月12日出生，汉族，住址同上。系张建伟之妻。
被上诉人（原审原告）李致，男，1960年7月21日出生，汉族，住正阳县。
委托代理人赵红宾，男，1972年9月16日出生，住正阳县。
被上诉人（原审被告）孙纪民，男，1960年2月8日出生，汉族，住正阳县。
被上诉人（原审第三人）朱广彬，男，1965年11月15日出生，汉族，住正阳县。
上诉人张建伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服正阳县人民法院（2014）正民初字第1075号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张建伟及其委托代理人余红，被上诉人李致及其委托代理人赵红宾，被上诉人孙纪民，朱广彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，孙纪民、张建伟与第三人朱广彬是合伙关系，三人共同出资承建了位于正阳县北关甘泉村北菜园的四套房屋对外出售，本案所争议的房屋即从西往东数第二套。2013年2月9日，朱广彬与张建伟二人和朱广梅（系本案所争议房屋现在的持有人，与朱广彬系亲戚关系）签订了房屋转让合同。后孙纪民在不知情的情况下领着李致找其合伙人张建伟、朱广彬购买该争议的房屋，朱广彬说该房屋已卖给其堂妹朱广梅，但朱广梅现又不愿购买该房屋了。于是，三人商量退朱广梅155000元（150000元系朱广梅交付的购房款，5000元是补偿款）。孙纪民把该钱交由朱广彬让其退给朱广梅，解除与朱广梅的购房合同。在此情况下，孙纪民、张建伟（甲方）与李致（乙方）于2013年2月24日签订房地产买卖协议一份，双方约定：一、甲方自愿把位于正阳县真阳镇北菜村甘泉路北菜园五队土地一块，南北17米，东西7米及在该地上建成的四间欧式房一套（三层）面积240平房，具体为四套房中从西往东第二户房产及土地卖给乙方，总价为叁拾伍万陆仟元整，乙方付款后享有该房屋及土地产权；二、甲方保证卖给乙方的房产及土地于四邻无任何纠纷；三、甲方保证此房地产没有任何债权债务……；六、付款方式：乙方应一次付给甲方购买该房地产现金叁拾伍万陆仟元，交付该房地产……。协议签订当日，李致付购房款290000元，2013年5月11日，付购房款66000元，两次共计356000元，均由孙纪民收取并出具了收条。孙纪民、张建伟也向李致交付了房屋钥匙。2014年春节，李致从外地打工回来发现该房屋被他人占用。另查明，朱广彬因朱广梅外出，未将155000元交付朱广梅。后朱广梅又要求继续履行其房屋买卖合同，并搬进去实际入住。因李致在法庭调查前变更诉讼请求，减少诉讼标的，案件受理费原8050元，变更为6640元。
原审法院认为，当事人书面订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。李致与孙纪民、张建伟签订的房屋买卖合同及朱广梅与张建伟、朱广彬签订的房屋转让合同均是双方真实意思表示，该两份合同成立。孙纪民、张建伟与朱广彬合伙经营管理混乱，李致虽交付了房款领取了钥匙，但现在无法持有使用该房屋。关于孙纪民、张建伟认为该现状系房屋交付后李致自己管理不善造成的，其二人不应承担责任，应由朱广彬承担责任的辩称，原审法院认为，孙纪民、张建伟在朱广梅的房屋转让合同没有真正解除的情况下就与李致签订了房地产买卖协议，孙纪民、张建伟违背了诚实信用的原则，存在有过错，辩称不予支持。因李致、孙纪民、张建伟之间的房屋买卖合同目的不能实现，李致有权要求解除合同。现李致要求退还购房款356000元，应予支持。因孙纪民、张建伟缔约过失责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，给李致造成的损失应予赔偿。李致分两次交付购房款虽均由孙纪民一人出具收条，但孙纪民、张建伟均系卖房人，李致要求孙纪民、张建伟退还购房款356000元并赔偿损失的诉讼请求应予支持。关于其损失赔偿标准按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算，从出具收条的次日起至本判决还款之日止。虽然李致是与孙纪民、张建伟签订的房屋买卖合同，但该买卖的房屋实为孙纪民、张建伟与朱广彬合伙承建，合伙期间的债权债务关系，合伙人对合伙的债务承担连带责任，朱广彬对上述还款义务应承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、孙纪民、张建伟于判决生效后三日内，退还李致购房款356000元并赔偿损失（损失按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计息，其中290000元的损失从2011年2月25日起计息，其中66000元的损失从2013年5月1日起计息，均计算至本判决确定的还款之日止）；二、朱广彬对上述还款义务承担连带责任。逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6640元，减半收取3320元，由孙纪民、张建伟承担。
张建伟不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定：“2013年2月9日，朱广彬和张建伟二人和朱广梅签订了房屋转让合同，后孙纪民在不知情的情况下领着李致找其合伙张建伟、朱广彬购买该争议的房屋”该认定事实错误；二、一审判决认为：“朱广彬和张建伟二人和朱广梅签订了房屋转让合同、孙纪民和张建伟与李致签订“房地产买卖协议”均是双方真实意思表示，该两份合同成立。二被告在朱广梅的房屋转让合同没有真正解除的情况下，就与李致签订了房地产买卖协议，违反了诚实信用的原则，存在有过错，李致、孙纪民、朱广彬之间的房屋买卖合同目的不能实现，李致有权要求解除合同。”该认为系判决认定事实的偏差必然导致的结果；三、一审判决适用法律错误。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，概括的说明法定解除的事由为合同目的不能实现，没有明确说明解除合同违反了该法条规定的某一项，而所查明的事实均与该法条规定的解除合同事由不符；即使解除合同的法定情形存在，被上诉人并没有按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定发出解除合同的通知，不发生解除合同的效力；被上诉人李致要求返还购房款的前提是基于解除合同，法院只能依确认之诉进行，就解除权的归属及解除合同的效力进行审理。如解除权人的解除权消灭，其不得再行使解除权；如仍享有解除权，可由当事人自由选择是否依法行使解除权，法院不能直接判决解除当事人的合同。请求撤销原判，发回重审或驳回被上诉人李致的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人李致负担。
被上诉人李致、孙继民、朱广彬答辩称原判事实清楚，证据充分。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，李致在二审审理中，向本院请求解除与张建伟、孙继民签订的房地产买卖合同。本院查明的其它事实与原审法院判决认定的事实相同。
本院认为，张建伟、孙纪民、朱广彬合伙建设房屋对外出售，对此事实朱广彬、张建伟、孙纪民并无异议。朱广彬、张建伟与朱广梅签订房屋转让合同不违反法律规定，该合同为有效合同。合同签订后朱广梅交付房款150000元，其后，朱广梅表示不愿购买房屋。张建伟、孙纪民、朱广彬经协商后，由朱广彬将155000元房款及赔偿金退回朱广梅，但朱广彬并未将该155000元退给朱广梅，导致朱广梅入住涉案房屋，原审法院认定合同没有真正解除并无不当。在张建伟、朱广彬与朱广梅签订的房屋转让合同没有解除情况下，张建伟、孙纪民又与李致签订房地产买卖协议，收取了房款，交付了房屋钥匙，该合同亦为有效合同。但因朱广彬未将购房款退给朱广梅，合同没有解除，朱广梅又入住本案争议的房屋。该结果是由朱广彬行为所致，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，李致不能取得该房屋，原审法院认定不能实现合同目的符合法律规定。对于合同解除，当事人通知对方不是必经的法定程序，亦可以通过诉讼程序解除合同。上诉人张建伟的上诉理由不足，不予采纳。原判事实清楚，证据充分，但原审法院只在法律适用和论述部分阐述李致有权要求解除合同，在判决主文不予确定不当，应予加判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持正阳县人民法院（2014）正民初字第1075号民事判决；
二、解除上诉人张建伟、孙纪民2013年2月24日与被上诉人李致签订的房地产买卖协议。
二审案件受理费6640元，由上诉人张建伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 文德群
审判员 廖化宇
审判员 丁 辉
二〇一五年一月五日
书记员 刘志刚