湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终349号
上诉人（原审被告，反诉原告）：黄玲，女，1972年8月8日出生，汉族，住武汉市武昌区。
上诉人（原审被告）：武汉兰光车安居汽车服务有限公司，住所地武汉市武昌区。
法定代表人：黄家涛，该公司经理。
上诉人（原审被告）：武汉市武昌区鑫源茶楼，住所地武汉市武昌区。
负责人：胡飞，该茶楼经理。
上列三上诉人共同委托诉讼代理人：叶华，湖北云开正泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：武汉合弘物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖走马岭农场集镇十一支沟东。
法定代表人：张坚平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李开华，该公司员工。
原审第三人：武汉江厦房地产有限责任公司，住所地武昌区武珞路586号23层2号房。
法定代表人：周庆华，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘舒丹，该公司员工。
原审第三人：湖北滨湖房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖新沟农场新华集。
法定代表人：刘浩，该公司总经理。
上诉人黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼因与被上诉人武汉合弘物业管理有限公司，原审第三人武汉江厦房地产有限责任公司、湖北滨湖房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初3348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼上诉请求：1、撤销一审民事判决，并依法改判或发回重审；2、诉讼费用由武汉合弘物业管理有限公司承担。事实与理由：一、原审认定事实不清，程序违法，剥夺黄玲要求鉴定的权利。一审中，黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼当庭对武汉江厦房地产开发有限公司出具《授权委托函》，湖北滨湖房地产开发有限公司出具的《委托告知函》二份委托函的形成时间提出异议，并申请对形成时间进行鉴定，但原审法院收到鉴定申请后既不做说明，也未给予答复，违反《民事诉讼法》第76条规定，剥夺申请人的诉讼权利。二、一审判决对黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼进行装修扩建事实未查清，遗漏案件事实，判决腾退房屋，对装修扩建的的费用只字未提，有失公允。三、一审判决武汉合弘物业管理有限公司不向黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼开具发票违反法律规定，应予纠正。黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼按租赁合同的约定，累计向武汉合弘物业管理有限公司支付房屋租金249万余元，发票是收取款项的凭证，也是企业依法纳税的依据，武汉合弘物业管理有限公司理应向黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼开具税务发票，但武汉合弘物业管理有限公司收款后从未开具过税务发票。虽然租赁合同中未约定武汉合弘物业管理有限公司开具发票的内容，但从交易习惯和法律规定看，开发票也是武汉合弘物业管理有限公司的合同义务，一审法院以开发票属于税务机关的管理范畴为由，驳回黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼要求开发票的请求，必将导致税款流失。四、原审判决武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武昌区鑫源茶楼承担连带责任错误。2015年6月，黄玲将其经营的部分汽车美容服务项目承包给武汉兰光车安居汽车服务有限公司经营，2015年10月，黄玲将二楼承包给武昌区鑫源茶楼经营，武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武昌区鑫源茶楼均已按照承包合同约定按时交纳承包费，且与武汉合弘物业管理有限公司没有任何法律上的利害关系，不应向武汉合弘物业管理有限公司承担任何责任。补充意见：本案诉争房屋已经由武汉江厦房地产有限责任公司出售给案外人田勇，合同已经房地部门备案，有遗漏诉讼主体的情况。
武汉合弘物业管理有限公司辩称双方约定租金时已经为扣税金额，故每次交付租金后未主张开具发票。如要开发票，请按含税金金额补交租金后，再主张开具发票。装修和扩建的费用，不属本案审理范围。一审判决事实清楚，请求维持一审判决。
武汉江厦房地产有限责任公司、湖北滨湖房地产开发有限公司述称同意武汉合弘物业管理有限公司的诉请。
武汉合弘物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼腾退武昌区武珞路586号滨湖名邸二期5号楼6、7号商铺和6号楼8、9、10、11号商铺；2、判令黄玲支付逾期腾退商铺的物业占用费（自2016年8月15日起至2017年3月14日止)人民币1360240元，2017年3月14日起至腾退之日按每平方米160元据实结算，武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼对前述费用承担连带责任；3、本案诉讼费由黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼承担。
黄玲向一审法院提出反诉请求：1、判令武汉合弘物业管理有限公司为黄玲开具租金发票；2、武汉合弘物业管理有限公司承担反诉费用。
一审法院认定事实：位于武昌区武珞路586号滨湖名邸二期5号楼6、7号商铺和6号楼8、9、10、11号商铺房屋所有权人为武汉江厦房地产有限责任公司。
2012年8月2日，武汉江厦房地产有限责任公司出具《授权委托函》给湖北滨湖房地产开发有限公司，载明“兹有我司与贵司共同开发的江馨花园（现名称：滨湖名邸）小区，以及该小区一期9栋1-2层商业门店（权属建面1199.1㎡）、一期10栋1层商业门店（权属建面1050.16㎡）、二期1栋1层商业门店（权属建面1170.63㎡）、二期4-6栋1层商业门店（权属建面3278.49㎡）。现对前述的商业门店全权委托贵司以贵司的名义对外招商、租赁、经营和出售，其招商、租赁、经营和出售的所有收入由贵司收取”。
2013年2月26日，湖北滨湖房地产开发有限公司出具《委托告知函》，载明：我湖北滨湖房地产开发有限公司，为规范名下产业的管理工作，特将已拥有的车库、车位、商铺的买卖、租赁及管理等相关事务全权委托给武汉合弘物业管理有限公司处理。自2013年3月1日起，武汉合弘物业管理有限公司将作为我公司授权代表，以其名义对我公司拥有的车库、车位、商铺，对外洽谈、签订租赁、买卖、或物业管理合同，并按约定承担除所有权之外的一切权责；对我公司原已签订上述相关合同的车库、车位、商铺，我公司同意变更其为合同主体，并授权其承担合同约定的除所有权之外的一切权责，变更后我公司将不再承担合同约定的相关义务。武汉合弘物业管理有限公司的授权期限自2013年起至我公司通知取消授权之日止。武汉合弘物业管理有限公司在上述委托范围内所进行的一切行为和签署的合同文件（违反我国法律法规的除外），我公司均予以承认。
2013年5月29日，武汉合弘物业管理有限公司（甲方）与黄玲（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将滨湖名邸二期5号楼6、7号商铺和6号楼8、9、10、11号商铺出租给乙方用于汽车修理，建筑面积1675.13平方米；合同租期为三年，自2013年8月15日起至2016年8月14日止，其中装修期自2013年6月1日起至2013年8月14日止（免租）；免租期内，乙方仅免除支付租金的义务，但不含免租期内甲方代收的物业管理费；租期内第一年，乙方按建筑面积（33元/㎡）支付甲方每月55279.3元租金，第二年起，每年以10%逐年递增，即第二年租金36.3元/㎡，第三年租金39.93元/㎡；租期内，甲方按建筑面积（5元/㎡）向乙方代收物业管理费；…乙方在本合同签订同时向甲方一次性交纳相当于3个月租金作为保证金，共计165837.90元；…本合同终止或解除后，乙方必须在10日内在保留该商铺墙面、天棚、地面装修、玻璃门及灯箱等固定设备完整性的前提下，清除其他可移动物品和装修附着物；…乙方在合同期满后继续承租该商铺的，须在本合同期满30日以前向甲方提出续租书面申请，在同等条件下，乙方享有续租优先权。乙方未按期提出书面申请，或者不能接受新的出租条件的，均视为乙方放弃续租优先权，甲方有权另行出租；…未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租本商铺；乙方装修方案必须经甲方书面认可后方可实施，且必须严格遵守执行，乙方装修方案不可改变建筑物结构及建筑物外立面…。合同中还对违约责任、争议解决等问题进行了约定。合同签订后，武汉合弘物业管理有限公司将上述商铺交付给黄玲用于经营，黄玲也按合同约定缴纳了商铺租金及物业管理费，直至2016年8月14日。
合同到期后，2016年8月28日，黄玲给武汉合弘物业管理有限公司出具《回函》，载明：本人承租贵方的B-8、B-9、B-10、B-11合计1214.50㎡物业从事汽修服务工作，已于2016年8月15日到期。因种种原因，本人无法继续租赁。现恳请贵公司给我方三个月搬家时间（因新店装修正在进行之中，大批设备需要拆装，客户需要处置）。房屋租金按原合同执行，不要再增加费用，以减轻我方压力，超过的房租我方将分文不差缴纳给贵公司。
2016年9月2日，武汉合弘物业管理有限公司给黄玲发出《关于腾退房屋的通知》，要求黄玲于2016年9月15日前腾退房屋，对于合同期届满至搬离交接房屋期间的房屋占用费按每平方米180元进行计算。
因黄玲未按期腾退所租赁的商铺，武汉合弘物业管理有限公司诉至法院，请求判如所请。
另查明，黄玲在承租上述商铺后，除自营武汉市武昌区兰光永利车行外，还将其中部分商铺交由武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼经营使用。
再查明，武汉市武昌区兰光永利车行（个体工商户）工商注册于2013年7月18日，经营者为黄玲。武汉兰光车安居汽车服务有限公司成立于2015年6月19日，法定代表人黄加涛。武汉市武昌区鑫源茶楼（个体工商户）工商注册于2015年10月15日，经营者为胡飞。上述三企业经营场所均登记为武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸二期9号商铺。庭审中，黄玲自认其在武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼均有投资，他们系承包关系，房屋还是黄玲在实际使用，不用经武汉合弘物业管理有限公司同意。另，武汉合弘物业管理有限公司在庭审中自认合同到期后，黄玲已交付了部分商铺，原租赁建筑面积为1675.13平方米，现剩余1214.5平方米未交付。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，第四百条规定“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托”，武汉江厦房地产有限责任公司委托湖北滨湖房地产开发有限公司对其所有的诉争商铺对外招商、租赁、经营和出售，湖北滨湖房地产开发有限公司将该事项转委托给武汉合弘物业管理有限公司，均为三方当事人的真实意思表示，合法有效。武汉合弘物业管理有限公司与黄玲签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，且在本案庭审中再次得到委托人武汉江厦房地产有限责任公司、湖北滨湖房地产开发有限公司的认可，合法有效。武汉合弘物业管理有限公司与黄玲间房屋租赁合同关系成立，双方均应本着诚实信用原则全面履行合同的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。武汉合弘物业管理有限公司与黄玲在租赁合同期限届满后，黄玲在双方未就续租问题达成一致，且武汉合弘物业管理有限公司多次要求其腾退的情况下，仅将部分租赁商铺予以腾退，但仍有1214.5平方米商铺未交付，黄玲应将占有的商铺予以腾退并交还给武汉合弘物业管理有限公司。武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼与武汉合弘物业管理有限公司没有房屋租赁关系，占有使用诉争商铺没有事实和法律依据，应与黄玲一起腾退出诉争商铺。一审法院对武汉合弘物业管理有限公司诉请判令黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼腾退武昌区武珞路586号滨湖名邸二期5号楼6、7号商铺和6号楼8、9、10、11号商铺的诉讼请求予以支持。关于房屋占有使用费的计算，武汉合弘物业管理有限公司主张按其现与案外人签订的房屋租赁合同约定的每月每平方米160元的标准计算，由于武汉合弘物业管理有限公司提交的相应证据一审法院未予确认，该计算标准亦不予认同，一审法院认为按照双方合同约定的租金标准更为合理。按照双方合同约定2016年8月14日后的每月每平方米的租金应为39.93元＋39.93×10%=43.92元。占用面积按双方认可的1214.5平方米计。由于武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼实际占有使用未腾退的商铺，故其应对所欠房屋占有使用费承担连带责任。黄玲反诉请求判令武汉合弘物业管理有限公司为黄玲开具租金发票。因发票是购销合同、提供或者接受服务以及从事其它经营活动中，开具、收取的收付款凭证。开具发票属税务行政管理范畴，由此产生的纠纷不应通过民事诉讼解决，黄玲的该项诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第二百三十五条、第四百条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十八条的规定，判决：一、黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼于本判决生效之日起15日内从武昌区武珞路586号滨湖名邸二期5号楼6、7号商铺和6号楼8、9、10、11号商铺中腾退，并将上述商铺交还武汉合弘物业管理有限公司；二、黄玲于本判决生效之日起5日内向武汉合弘物业管理有限公司支付房屋占有使用费（以每月1214.5平方米×43.92元/平方米为标准，自2016年8月15日起至商铺腾退之日止）；三、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼对上述第二项承担连带清偿责任；四、驳回武汉合弘物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回黄玲的反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费17042元，减半收取8521元，由黄玲负担（此款武汉合弘物业管理有限公司已垫付，由黄玲于本判决生效之日起5日内给付武汉合弘物业管理有限公司）；本案反诉案件受理费500元，减半收取250元，由黄玲负担。
本院二审期间，黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼上诉向本院提交新证据如下：1、黄玲向合弘物业交纳房屋保证金165837.9元，拟证明该款应返还给黄玲或冲抵租金；2、装修、改建合同、票据，拟证明武汉合弘物业管理有限公司同意对租赁房屋进行装修改造并承诺期满后继续出租给黄玲使用，故黄玲对租赁房屋进行装修并采用钢构租赁房屋改建为二层，共花费500余万元，武汉合弘物业管理有限公司应当对黄玲适当补偿；3、通知二份，拟证明武汉合弘物业管理有限公司承诺租赁合同期满后由黄玲继续承租，黄玲表示愿意增加后续租金，但武汉合弘物业管理有限公司故意提高租金到180元/平方米，迫使黄玲无力承租；4、房产登记信息，拟证明本案租赁的房屋于2016年1月5日已经登记在案外人田勇的名下，武汉合弘物业管理有限公司无权收取房屋占有使用费，且武汉合弘物业管理有限公司等出售房屋未通知黄玲，出售房屋的行为侵犯黄玲的优先购买权；5、判决书一份，拟证明已生效法律文书认定，开具发票是当事人的义务，属于人民法院的管辖范围；6、承包合同及收据，拟证明黄玲和武汉兰光车安居公司是承包关系，武汉兰光车安居公司支付全部的承包费用，与武汉合弘物业管理有限公司没有法律上的利害关系，不应承担本案的任何责任；7、承包合同及收据，拟证明黄玲和武汉市武昌区鑫源茶楼是承包关系，鑫源茶楼支付全部的承包费用，与武汉合弘物业管理有限公司没有法律上的利害关系，不应承担本案的任何责任。经质证，武汉合弘物业管理有限公司的意见，对证据1，本案在一审时没有提供该证据，视为黄玲对该证据的放弃，且诉争房屋目前黄玲仍占有使用，押金不足以支付黄玲应支付的武汉合弘物业管理有限公司的占用费；对证据2，该证据真实性、合法性、关联性均不认可，黄玲应将房屋恢复原状，且并未对装修等费用进行约定；对证据3，对于第一份通知没有收到，第二份确实是武汉合弘物业管理有限公司签发，但该证据在一审开庭时未提供，视为对该证据的放弃，不能达到证明目的，且黄玲明确回函不再承租该房屋，一审认定过；对证据4，对该信息真实性认可，但一审时没有提供，即使产权发生变更也不影响权利义务的实现；对证据5，真实性、合法性、关联性均不认可，该证据上没任何签章；证据6、7，在一审时均未提供，不是新证据，对真实性不予认可。武汉江厦房地产有限责任公司、湖北滨湖房地产开发有限公司的意见均同意武汉合弘物业管理有限公司意见。因上述证据不能达到证明目的，本院不予采信。武汉合弘物业管理有限公司、武汉江厦房地产有限责任公司、湖北滨湖房地产开发有限公司均未提供新证据，本院对一审审理查明事实予以确认。
本院认为，根据黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼的上诉请求和理由，以及武汉合弘物业管理有限公司答辩意见，武汉江厦房地产有限责任公司、湖北滨湖房地产开发有限公司述称意见，本案双方争议焦点为：武汉合弘物业管理有限公司应否为黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼开具发票。武汉合弘物业管理有限公司与黄玲签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同已经履行完毕，按合同约定武汉合弘物业管理有限公司与黄玲在租赁合同期限届满后，双方未就续租问题达成一致，黄玲应将租赁合同约定的全部房屋予以腾退归还武汉合弘物业管理有限公司。黄玲在仅将部分租赁商铺予以腾退，仍有1214.5平方米商铺未交付，黄玲应将占有的商铺予以腾退并交还给武汉合弘物业管理有限公司。武汉合弘物业管理有限公司多次要求其腾退的情况下，黄玲仍对占用部分面积不予腾退归还，一审判决支持武汉合弘物业管理有限公司诉讼请求正确，黄玲对此部分判决未提出异议，视为服判，本院予维持。对黄玲上诉提出一审判决驳回其反诉请求，认为武汉合弘物业管理有限公司收取租金应当开具发票的上诉理由，因双方租赁合同中未约定武汉合弘物业管理有限公司收取租金应向黄玲开具发票的内容，合同期内黄玲交付租金未曾主张武汉合弘物业管理有限公司开具发票的情况，也未提供因无房租发票已受税务处罚的证据，不能证明双方之间存在开具发票的约定和交易习惯，以及有未开具发票导致税款流失的事实存在，一审判决未予支持其反诉请求并无不当，黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼该项上诉理由缺乏事实依据不能成立，其上诉请求本院不予审理。对黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼上诉提出一审漏审装修费用的问题，因其一审反诉中对该项主张未提出反诉请求，其该主张不属本案审理范围，一审未予审理正确，黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼该项上诉理由缺乏法律依据不能成立。对黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼上诉提出一审判决武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼承担连带责任错误的问题，因租赁合同期满后，武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼仍占用租赁合同面积，且未向武汉合弘物业管理有限公司支付费用，与黄玲共同损害了武汉合弘物业管理有限公司的合法权益，一审判决其承担连带责任符合法律规定，黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼的该上诉理由缺乏法律依据不能成立。对黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼上诉补充遗漏主体的问题，因现房屋权属仍登记在武汉江厦房地产有限责任公司名下，并未发生房屋权属登记变更增加有其他人，一审判决不存在遗漏诉讼主体的情形。其该上诉理由亦不能成立。
综上，黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币17042元，由黄玲、武汉兰光车安居汽车服务有限公司、武汉市武昌区鑫源茶楼负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继红
审判员 张立新
审判员 王 阳
二〇一八年三月二十七日
书记员 刘 樊