山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2670号
上诉人（原审被告）青岛盛翔房地产开发有限公司。
法定代表人国世亭，董事长。
委托代理人江崇涛，山东文鼎律师事务所律师。
委托代理人牟丹，山东文鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）咸立瑞。
委托代理人崔明玉，山东运策律师事务所律师。
委托代理人王涛，山东运策律师事务所律师。
上诉人青岛盛翔房地产开发有限公司（以下简称盛翔公司）因与被上诉人咸立瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2014）即民初字第3182号民事判决向本院提起上诉。本院于2014年11月13日受理后，依法组成由审判员董则明担任审判长并主审本案，代理审判员李蕾、齐新参加评议的合议庭，于2014年12月10日组织双方当事人对有关事实和证据进行核对。上诉人盛翔公司的委托代理人牟丹，被上诉人咸立瑞的委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
咸立瑞在一审中诉称，2011年4月18日，咸立瑞全款购买盛翔公司开发的阳光园小区楼房一处并约定盛翔公司在交付时应当进行了竣工验收，并签署其他的合格文件，但是直到现在盛翔公司也没有提供验收合格报告。合同第十一条约定2012年5月31日交付房屋，实际于2012年9月29日交付。双方约定在签署房屋交接书之日起180天内，依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证，但是直到现在盛翔公司也没有为咸立瑞申领所购房屋的房地产权证，并且盛翔公司在其广告宣传中称为每一个购房者准备一分可以永久使用的土地，但是经咸立瑞催要后，盛翔公司一直没有答复。为维护咸立瑞合法权益，请求法院依法判令：1、盛翔公司支付咸立瑞违约金20000元（未按期交付房屋的违约金：已交付房款201032元×万分之一×120天=2412.38元及未及时办理房产证的违约金201032元×6.5%÷12个月×20个月=21778.4元，共计24190.78元，咸立瑞只主张20000元）；2、盛翔公司承担诉讼费用。
盛翔公司在一审中辩称，咸立瑞上述无事实和法律依据，不予认可，要求法院驳回咸立瑞诉讼请求。
原审查明，2011年4月18日，咸立瑞（乙方）与盛翔公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》。该合同主要约定：1、房屋地址：乙方向甲方购买即墨市蓝村镇文化路92号阳光园小区8号楼2单元1层101户，政府批准的规划用途为住宅。2、房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为2128元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为201032元。3、付款方式和付款期限：按时间付款，付款方式为自有资金支付。乙方于2011年4月18日前应支付房款计201032元。4、房屋交付：第十条：该房屋的交付必须符合条件：甲方进行了竣工验收，已签署质量合格文件，乙方按约履行了付款及其他约定。第十一条：甲方定于2012年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权单方面解除本合同追究甲方责任。5、房地产权证办理：第十四条：甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。第二十八条：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致，以补充条款、补充协议为准。
咸立瑞与盛翔公司签订商品房预售合同时，盛翔公司已经取得了即墨市房产处颁发的商品房预售许可证。
双方签订《青岛市商品房预售合同》后，咸立瑞向盛翔公司支付了房款201032元。盛翔公司于2012年9月29日将涉案房屋交付咸立瑞。
原审认为，咸立瑞与盛翔公司签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据查明的事实，双方签订合同后，咸立瑞向盛翔公司支付了房款201032元。盛翔公司于2012年9月29日将涉案房屋交付给咸立瑞，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十一条、第十二条之规定，盛翔公司应于2012年5月31日前将房屋交付给乙方。故盛翔公司交付房屋的时间逾期121天，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》之约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，盛翔公司应支付咸立瑞未按期交付房屋的违约金2432元（已交付房款201032元×万分之一×121天），故咸立瑞主张盛翔公司支付咸立瑞未按期交付房屋的违约金2412.38元的请求，一审法院予以支持。关于咸立瑞主张盛翔公司支付未及时办理房产证的违约金的请求，一审认为，盛翔公司于2012年9月29日将涉案房屋交付给咸立瑞，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条之规定，双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。盛翔公司称是因为国家房产政策和政府原因和不可抗力一直没有办下房产证，但没有提供证据佐证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”咸立瑞与盛翔公司签订的合同中对逾期办理房产证的违约金没有约定，盛翔公司应自2013年3月29日起支付咸立瑞违约金，咸立瑞主张20个月的违约金即自2013年3月29日至2014年11月29日止，因2014年11月29日前咸立瑞能否取得房产证具有不确定性，故咸立瑞主张20个月逾期办理房产证违约金一审无法支持，结合咸立瑞的起诉时未取得房产证，故，盛翔公司还应支付咸立瑞自2013年3月29日起至起诉之日2014年4月14日止，以201032元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的违约金，以咸立瑞主张的17587.62元（20000元-2412.38元）为限。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决：一、青岛盛翔房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付咸立瑞未按期交付房屋的违约金2412.38元；二、青岛盛翔房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付咸立瑞自2013年3月29日起至2014年4月14日以201032元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算的违约金，以17587.62元为限。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由青岛盛翔房地产开发有限公司承担。
上诉人盛翔公司不服一审判决，上诉称，盛翔公司已经按照约定的时间交付咸立瑞房屋，咸立瑞也已经接收并入住该房屋。盛翔公司并未违反合同约定，一审判决缺乏事实基础和法律依据。请求二审法院依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由咸立瑞负担。
被上诉人咸立瑞辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理查明，本院查明的事实与原审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，双方均应按约履行。合同补充条款第二条交付条件中约定上诉人承诺2012年5月31日与被上诉人进行房屋钥匙交接。根据房地产交易惯例，房屋钥匙交接即意味着房屋的交接，自房屋钥匙交接之时，买房人可以对房屋实际占有和使用。上诉人未能在2012年5月31日前向被上诉人交付房屋，构成违约，被上诉人有权主张相应的权利。上诉人主张本案应当按照合同正文条款第十一条确定约定交房时间，但根据双方合同第二十八条的约定，补充条款与正文条款不一致时，以补充条款为准，因此本院对上诉人的该主张不予采信。综上，上诉人上诉理由不足，本院不予支持。原审查明事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人青岛盛翔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 赵庆信
书 记 员 魏 威