福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第15259号原告张兆明，男，1967年9月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人杨师，福建兴世通律师事务所律师。被告汪金红，女，1979年6月21日出生，汉族，住福建省厦门市。原告张兆明与被告汪金红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法由代理审判员徐文聪适用简易程序，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告张兆明的委托代理人杨师到庭参加诉讼。被告汪金红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张兆明诉称，原告张兆明与案外人黄明华（原房屋权属人）于2008年7月17日就租赁厦门市思明区筼筜路1号125号楼101房屋（下称“讼争房屋”）事宜签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定租赁期10年，自2008年9月8日起至2018年9月8日；2012年9月8日起至2014年9月8日止，每月租金11000元人民币（不含税价），2014年9月8日起至2016年9月8日止，每月租金12000元（不含税价）；租金支付方式：每季度一次性提前7天以现金支付给甲方三个月的房租；租期中，乙方有权对房屋进行转租等内容。黄明华于2012年9月将讼争房屋出售给被告汪金红，但黄明华并未将售房一事告知原告。2013年8月原告以黄明华、汪金红侵害其承租人优先购买权为由向厦门市思明区人民法院提起诉讼，并曾诉请确认汪金红与黄明华的房屋买卖合同无效，在诉讼过程中原告一直按照租赁合同约定和支付惯例交付租金，黄明华和汪金红对此都没有提出异议，原房东黄明华向原告实际收取了2014年2月前的所有房屋租金，2014年3月至11月的租金因被黄明华退回和汪金红拒绝收取，原告只能于2014年8月提存至厦门市鹭江公证处。2014年9月，原告从转承租人处收到被告委托律师所发出的函件，被告以原告未支付租金为由通知解除双方的租赁合同。2014年9月5日，原告立即以手机短信和书面函件的形式通知被告租金已进行提存，并表示不同意解除合同。原告数次主动联系被告，但交涉无果。故请求判令：确认被告于2014年8月20日发出的关于解除厦门市思明区筼筜路1号125号楼101房屋《房屋租赁合同书》的合同解除通知无效。被告汪金红未作答辩。经审理查明，2008年7月17日，原告张兆明与案外人黄明华签订《房屋租赁合同书》，合同约定，黄明华将讼争房屋出租给张兆明，租赁期10年，自2008年9月8日起至2018年9月8日；2012年9月8日起至2014年9月8日止，每月租金11000元人民币（不含税价），2014年9月8日起至2016年9月8日止，每月租金12000元（不含税价）；租金支付方式：每季度一次性提前7天以现金支付给黄明华三个月的房租；租期中，乙方有权对房屋进行转租；张兆明如有拖欠租金，每天按拖欠部分的千分之三加收滞纳金，拖欠达一个月以上的，黄明华可提前解除合同；除不可抗拒因素外，双方均无权变更解除合同；每月房租存入以下卡号：（农业银行）6228480070036698218，户名卢汉林；等等。黄明华将租赁房屋转让给汪金红，后者于2012年9月11日取得讼争房屋的土地房屋权证（厦国土房证第01004405号）。2013年8月5日，张兆明以汪金红与黄明华签订的房产买卖协议侵犯了张兆明的优先购买权为由，向本院提起诉讼。要求确认汪金红与黄明华签订的《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》无效等。该案经本院释明《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》为有效合同后，张兆明将诉讼请求变更为要求黄明华赔偿房屋价差损失2205100元等。2014年9月13日，本院以（2014）思民初字第4651号判决书认定黄明华侵害了张兆明的优先购买权的行使，但黄明华以高于市场评估价值出售租赁房产并未给张兆明造成损害，张兆明主张优先购买权的损失计算依据错误为由，驳回张兆明的诉讼请求。张兆明不服向厦门市中级人民法院提出上诉。该案尚在审理中。另查明，张兆明于2012年9月11日至2014年3月10日间，按照房屋租赁合同的约定，将2012年9月至2014年11月租金足额支付至卢汉林账户，但2014年3月至11月的租金被退回。张兆明分别于2014年8月6日、9月30日在厦门市鹭江公证处对被退回的租金办理了提存手续。还查明，2014年7月30日，张兆明以公证方式分别以汪金红住所地及讼争房屋地址为送达地址向汪金红送达《关于立即提供收租账户信息和收取房屋租金的催告函》，上述邮件均被退回。汪金红于2014年8月13日由其委托代理人向张兆明发出律师函，内容包括以原告未支付租金为由通知解除房屋租赁合同、将讼争房屋腾空返还等。张兆明于2014年9月收到该律师函。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同书》、厦国土房证第01004405号《厦门市土地房屋权证》、（2014）年力衡函字第4175号《律师函》、交通银行交易明细、光大银行交易明细、（2014）厦鹭证内字第16810、16811、17108、22151《公证书》、（2014）思民初字第4651号民事判决书、《关于不同意贵方解除租赁合同的回复函》、EMS寄送单以及原告的当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，被告汪金红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为自动放弃抗辩权利。原告张兆明针对被告汪金红主张权利所提供的证据和陈述的事实，在没有相反证据情况下，本院予以认定。原告张兆明与黄明华签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容与法不悖，应认定为合法有效。被告自2012年9月11日取得讼争房屋所有权后，依法取得出租人的地位，该房屋租赁合同对原、被告双方均有约束力。鉴于被告在取得讼争房屋后，原、被告及黄明华之间并未办理讼争房屋及租赁合同交接事宜，原告仍按房屋租赁合同约定的方式支付租金，黄明华亦在此情形下收取了讼争房屋自2012年9月至2014年2月的租金。原告在黄明华将2014年3月至11月的租金退回后以公证方式提存并无不当。原告的上述行为可以认定其已履行了支付讼争房屋租金的义务，被告应按照约定继续履行房屋租赁合同。故在原告按照约定履行自己的合同义务的情况下，被告发出解除房屋租赁合同的通知，无合同或者法律依据，应认定为无效。故原告之诉请合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：确认被告汪金红于2014年8月20日向原告张兆明发出的关于厦门市思明区筼筜路1号125号楼101房屋《房屋租赁合同书》的合同解除通知无效。本案案件受理费4900元，由被告汪金红负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员徐文聪二〇一五年一月二十日代书记员林靓靓附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》119、承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。